上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终702号
上诉人(原审被告)：李拥军，男，1973年4月26日生，汉族，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：高杰，上海信冠律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：蒋福明，男，1961年3月8日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：于秋，京衡律师集团上海事务所律师。
上诉人李拥军因与被上诉人蒋福明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人李拥军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：李拥军共租赁了包括上海市嘉定区江桥镇榆中路123、125号店铺(以下简称“涉案店铺”)在内的5间连号店铺，打通并装修用于饭店经营。蒋福明要求返还涉案店铺将导致饭店无法经营，案外人的租金收益将遭受损失。另，一审判决李拥军应按1.5倍的日租金标准支付逾期占用房屋期间的使用费标准畸高。双方合同约定的1.5倍标准系蒋福明依仗其产权人的强势地位迫使李拥军接受的，有违公平合理原则。
被上诉人蒋福明辩称，李拥军关于如返还涉案店铺将导致案外人租金收益损失的说法完全是其为了达到拖延归还涉案店铺的目的而提出的根本不能成立的理由。逾期占有房屋期间的使用费标准时源于房屋租赁合同的明确约定，是双方的真实意思表示，也不存在畸高之说。李拥军为拒绝搬离房屋而单方按日租金2.3元每平方米的标准向蒋福明支付租金，企图造成既成事实，强行交易。蒋福明认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
蒋福明向一审法院起诉请求判令：1、李拥军搬离涉案店铺；2、李拥军将涉案店铺内被其拆除的三面隔墙及楼梯位置恢复原状；3、李拥军按971.49元/天的标准支付自2016年10月4日起至实际搬离之日的房屋使用费。
一审法院认定事实：2008年7月10日，蒋福明与李拥军签订《房屋租赁合同》约定：蒋福明将位于上海市嘉定区江桥镇榆中路123、125号店铺(以下简称“涉案店铺”)租赁给李拥军用作餐饮经营，租赁店铺面积为294.39平方米，租期8年(自2008年10月1日起至2016年9月30日止)。合同期满后，蒋福明有权收回房屋，李拥军应如期返还，李拥军需续租该房屋则应于租赁期届满前二个月，向蒋福明提出续租的书面要求，在同等条件下，李拥军有优先承租权。租期满后续租的租金则根据周边的房屋的租金相应调整，由蒋福明与李拥军双方自行协商。租金：前两年年租金为1.6元/平方米/天，以后每年年租金上浮0.1元。合同另约定：除蒋福明同意李拥军续租外，李拥军应在合同的租期届满后三日内返还房屋，未经蒋福明同意，逾期返还房屋的，每逾期1日，李拥军应按日房租的1.5倍向蒋福明支付房屋占用期间的使用费；合同期满后，李拥军只能拆除属于李拥军产权的设备、设施(如空调、厨房设备、餐桌椅等)，不得擅自拆除地砖、隔墙、吊顶等影响整体的装潢，蒋福明对李拥军的装潢不作赔偿。同日，李拥军又与案外人朱某某签订《房屋租赁合同》，承租了与涉案店铺相邻的121号和127号店铺，租期、租金与本案租赁合同均一致。之后，李拥军将所承租的蒋福明及案外人朱某某的4间店铺用以餐饮经营。2012年6月30日，李拥军与案外人朱某某再行签订租赁合同，增加租赁店铺1间即129号店铺，并将121号、127号、129号店铺的租赁期约定至2024年6月30日。至此，李拥军共计租赁使用了位于上海市嘉定区江桥镇榆中路121、123、125、127、129号店铺(其中涉案店铺123、125号租期至2016年9月30日，另121号、127号、129号店铺的租期至2024年6月30日)，该5间店铺一一相邻，涉案店铺位于其间，李拥军将该5间店铺拆除隔墙及改变1、2楼的楼梯位置后整体装潢用以餐饮经营。2016年9月30日，涉案店铺的租期届满，但蒋福明与李拥军对续租之事未能达成一致，李拥军也未将涉案店铺返还并于2016年10月8日以合同约定租金标准向蒋福明支付了2016年10月至2017年3月的租金12万元。2016年12月20日，蒋福明函告李拥军：涉案店铺年租金调整为50万元，同等条件下李拥军享有优先权，但必须在2017年1月10日前签订续租合同，如逾期则必须在搬离宽限期(2017年3月31日)前搬离并恢复店铺原状。但李拥军收函后未予答复。2017年3月1日，蒋福明再次函告李拥军：涉案店铺年租金调整为40万元，以后租金按每年2万元递增，需在2017年3月31日前回复是否续租，如不按时回复，则视为不再续租，蒋福明将收回房屋并要求李拥军按照日房租1.5倍的标准支付房屋占用费。李拥军收函后仍未予答复，并于2017年3月支付蒋福明123,570元。蒋福明遂诉至法院。一审诉讼中，李拥军于2017年9月25日再次支付蒋福明123,570元。
一审法院认为，1、蒋福明与李拥军签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。根据合同约定，租赁期限届满之后，蒋福明有权收回涉案店铺，如李拥军继续租赁使用需双方另行协商，本案中李拥军未就续租之事与蒋福明达成一致，故其在租赁期限届满之后继续使用涉案店铺已无相关合同约定及法律规定，李拥军应将涉案店铺返还蒋福明并根据合同约定恢复隔墙及楼梯。2、关于涉案店铺的实际使用费，蒋福明与李拥军对逾期返还房屋按照日房租的1.5倍(即971.49元/天)支付房屋占用期间的使用费有明确约定，故蒋福明以此标准主张实际使用费符合合同约定；虽然合同约定李拥军在租赁期限届满后3日内(即2016年10月4日前)就应返还涉案店铺，但李拥军已向蒋福明支付2016年10月至2017年3月的租金(使用费)且蒋福明也给予了李拥军搬离宽限期至2017年3月31日，故应视为蒋福明同意李拥军使用涉案店铺至2017年3月31日，而李拥军未在2017年3月31日之后将店铺返还且至今仍占有使用，李拥军应自2017年4月1日起按约定的房屋使用费标准承担实际使用费。本案中，2017年4月至今，李拥军共向蒋福明支付了247,140元，该款可在李拥军返还涉案店铺后应承担的实际使用费中予以抵扣，多退少补。3、关于李拥军辩称的返还涉案店铺将导致案外人租金收益损失、损害第三人利益之说，一审法院认为，涉案店铺原属独立商铺，现李拥军将涉案店铺与其他店铺合并使用系其经营所需，与蒋福明无涉，且李拥军与案外人的租赁合同关系与本案亦不属同一法律关系，故对李拥军之辩称，法院不予采信。一审法院据此判决：一、李拥军应于判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区江桥镇榆中路123、125号的店铺恢复3面隔墙及楼梯并将店铺返还蒋福明；二、李拥军应于判决生效之日起三十日内支付蒋福明自2017年4月1日起至位于上海市嘉定区江桥镇榆中路123、125号店铺返还之日止的实际使用费(以971.49元/天计算并与已支付的247,140元相抵，多退少补)。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。蒋福明与李拥军签订《房屋租赁合同》明确约定除蒋福明同意李拥军续租外，李拥军应在合同的租期届满后三日内返还涉案店铺。现双方未就续租达成一致，李拥军理应按约及时搬离，李拥军以返还涉案店铺将影响案外人的利益为由拒绝搬离明显缺乏事实及法律依据。双方合同对李拥军逾期返还涉案店铺应支付的房屋使用费标准作出约定，一审法院根据蒋福明给予的搬离宽限期认定李拥军应自2017年4月1日起按约定的房屋使用费标准承担实际使用费并未侵害李拥军的权益。李拥军关于其被迫承诺支付1.5倍房租标准的逾期搬离使用费是出于蒋福明的强势地位亦缺乏事实及合同依据。一审法院就李拥军应支付的房屋使用费所作判决公平合理。
综上所述，李拥军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李拥军负担。
本判决为终审判决。
审判长 邬海蓉
审判员 成 皿
审判员 余 艺
二〇一八年四月九日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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