辽宁省沈阳市中级人民法院
民 � � 判 决 书
（2018）辽01民终1446号
上诉人（原审被告）：纪杨，女，1977年7月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：郝莉，辽宁才宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处，住所地沈阳市皇姑区北陵大街**号。
法定代表人：焦增文，该管理处处长。
委托诉讼代理人：祝建业，男，1965年8月7日出生，汉族，该管理处法律顾问。
原审被告：费俊颖，女，1957年5月31日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人纪杨因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处（以下简称“军区房地产管理处”）、原审被告费俊颖房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
纪杨上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人并没有履行《租赁合同》第六条约定的义务，协助上诉人办理《军队房地产租赁许可证》手续，导致上诉人的洗浴中心没有营业。二、一审法院适用法律错误。依据合同法第67条规定，因被上诉人未履行合同义务违约在先，上诉人有权拒绝支付租金。三、合同规定的是2013年12月开始给付租金，但对方没有要求我方给付，一方面说明对方也知道没有履行合同当中的办理许可证的义务，被上诉人对此知情。从诉讼时效角度，租金也已经超出诉讼时效。
军区房地产管理处辩称，一审认定事实正确，请求�持原判。主要理由：一、上诉人不存在办理营业执照问题，而且也正常营业。被上诉人是经原总后勤部批准对外经营的事业编制招待所，许可空余房地产租赁，有总后勤部司令部颁发的军队单位对外有偿服务许可证。具备该证就可以办理营业执照，上诉人没有办理地方经营手续其责任在自身。案涉浴池在招待所六楼，当初设计时即为浴池，主要以服务住宿客人为主，是招待所整体经营的一个组成部分，建成后也一直作为浴池使用，2002年开始出租给他人经营管理，始终未另行办理地方经营手续。双方合同六、1、甲方可协助乙方办理《军队房地产租赁许可证》，该约定是选择性约定，不是确定性约定，是需要时办理。由于上诉人不需要该证，从未要求办理，因此才没有办理。办理该证不需要任何费用，案涉租赁也符合上级规定，被上诉人没有必要不予办理。承租被上诉人的业主从开火锅店到办公司，都顺利办理了地方经营手续，不存在不能办理的问题。
二、上诉人按照合同约定承租被上诉人房屋，理应缴纳租金。上诉人经过充分了解，签订了租赁合同是真实意思的表示，也不违反法律法规合法有效。被上诉人按照约定将案涉房屋交给上诉人，上诉人一直在正常经营，其一直向被上诉人缴纳水电费就是证明。如果按其所称被上诉人不予办理租赁许可证，既没有书面要求，也不协商变更、解除合同，更没有通过诉讼途径维护权益，而是一直履行期届满；既不符合事实也不符合常理。根据事实和法律，上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效，且已履行完毕，请法院驳回上诉人诉讼请求，以维护被上诉人的合法权益。
上诉人缴纳了15万元的租金，并不是其所称的没有缴纳租金，被上诉人多次催缴租金，上诉人�种种借口没有缴纳，上诉人在此期间缴纳了水电费，证明其能够正常使用案涉房屋，拖欠租金是一个连续性行为，不存在诉讼时效问题。
费俊颖经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
军区房地产管理处向一审法院起诉请求：1.被告纪杨腾退承租房屋；2.被告纪杨缴纳房租欠款690,500元，被告费俊颖承担连带责任；3.被告纪杨缴纳占有使用费暂为（截至3月8日）220,500/365×250=151,027元，具体数额以腾退时间为准；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，2013年3月15日，沈阳军区联勤部第二招待所（甲方）与被告纪杨（乙方）、被告费俊颖（担保人、乙方合作伙伴）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落于沈阳市和平区南八马路27号位于金辉大厦A、B座的六楼出租给乙方，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意�租甲方的洗浴中心，并保证合法经营。乙方在签订合同后开始装饰施工，即乙方在2013年3月1日至2013年6月30日为乙方装饰和筹备开业及试营业时间。租赁期限为3年，即从2013年7月1日起至2016年6月30日止。第一年2013年7月1日至2014年6月30日租金贰拾万元。第二年2014年7月1日至2015年6月30日租金贰拾壹万元。第三年2015年7月1日至2016年6月30日租金贰拾贰万零伍佰元。租赁期间甲方收取乙方空调（供热、制冷）费用，每年贰万元。乙方需向甲方缴纳质保金伍仟元整。第八条3、乙方自愿承担前租赁人纪海因拖欠甲方2012年水、电费225487.8元，经于甲方协商同意缴纳人民币15万元的经济纠纷。此费用由乙方在2013年9月30日前一次性交清。4、为了保证甲方利益，乙方提供担保人一名，即费俊颖女士，是乙方经营该洗浴中心的合作伙伴，即从合同生效之日起，如租赁该洗浴中心的乙方不能按照合同规定时间缴纳甲方租金、水、电等各种费用则由该担保人个人承担乙方所欠甲方洗浴中心的全部费用。2013年10月13日、2013年11月27日、2013年12月30日被告纪杨分别向沈阳军区联勤部第二招待所缴纳“洗浴中心水电费12年”50000元，合计150000元。庭审中，被告纪杨对于“仅支付150000元，未支付租金”的事实予以承认。
另查明，2017年3月21日《转隶证明》载明“位于沈阳市和平区南八马路27号金辉大厦，即原沈阳军区联勤部第二招待所，已于2015年4月整体移交给沈阳军区沈阳房地产管理处储备管理，债权债务一并移交”。
再查明，2012年9月18日沈阳军区联勤部金辉招待所二部起诉纪海房屋租赁合同一案，经一审法院审理于2012年12月3日作出（2012）沈和民二初字第2111号民事判决书，判决“一、被告纪海于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳军区联�部金辉招待所二部租金30000元；二、被告纪海于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳军区联勤部金辉招待所二部空调费60000元；三、被告纪海于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳军区联勤部金辉招待所二部水费、电费、电话费、热水费共计135487.81元……”。判决作出后，纪海提出上诉，后撤回上诉。
另，2017年12月11日一审法院作出的[2017]辽01**民初2589号《民事裁定书》载明“原告纪杨与被告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处房屋租赁合同纠纷一案……原告向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原沈阳军区联勤部金辉招待所二部（已被撤销）与原告签订的《军队房地产租赁合同》无效；2、请求判令被告赔偿原告先期支付的洗浴中心经营权转让款170万元；3、请求判令被告对原告后期再次投入的装修费用折价补偿共计220万元；4、请求判�被告返还原告已支付的房屋租金30万元，以上共计420万元；5、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求解除与沈阳军区联勤部金辉招待所二部（已被撤销）签订的《军队房地产租赁合同》，并撤回其他诉讼请求……。一审法院认为：原告在于2017年12月11日向一审法院提出的撤诉申请，系在法律允许的范围内对其民事权利作出的处分，符合法律规定的撤诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，裁定如下：准予原告纪杨撤回起诉”。
一审法院认为，沈阳军区联勤部金辉招待所二部与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方在平等协商、自愿、有偿的基础上，达成的协议，是双方当事人真实的意思表示，经双方签字盖章确认且已实际履行，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、真实、有效，予以确认，故对被告关于合同无效的抗辩主张，因没有事实及法律依据，不予采纳。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，沈阳军区联勤部金辉招待所二部已将房屋交付给被告使用，被告亦应依约履行给付房租的义务，故对于原告要求给付至2016年6月30日的租金及空调费合计690,500元及要求被告费俊颖承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。合同期满后，被告仍实际占用涉案房屋至今，应按照租赁合同中关于租金的标准继续向原告支付占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告纪杨于本判决生效之日起十日内腾退位于沈阳市和平区南八马路27号金辉大厦A、B座的六楼房屋；二、被告纪�于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付从2013年7月1日至2016年6月30日的租金和空调费合计690,500元；被告费俊颖对此承担连带清偿责任，债务清偿后，可向被告纪杨行使追偿权；三、被告纪杨于本判决生效之日起十日内以220,500元/年租金标准向原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付从2016年7月1日起至实际腾房之日止的占有使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费6108元（已减半收取），由被告纪杨承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人纪杨提供2013年3月15日解除协议一份，证明缴纳的租金是替之前承租人纪海支付的之前的租金及包括之前欠的水电费。被上诉人军区房地产管理处对该解除协议真实性无异议，也说明纪杨在承租前已清楚知道案涉房屋不需要办理任何地方登记手续即可正常营业，该协议中明确由纪杨承担原承租人纪海的债务，因此，纪杨对此前的营业是清楚和了解的，纪杨缴纳了15万元的租金，这是双方租赁合同成立的前提条件，因此，纪杨对于双方的租赁合同是认可的，也是做了前期履行的。纪杨没有办理工商登记是其自己不需要办理，该案涉洗浴中心已经出租十多年，一直没有办理工商登记，始终在正常营业。本院对于该证据予以采纳，在卷佐证。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人纪杨作为承租方与担保人原审被告费俊颖、出租方案外人原�阳军区联勤部第二招待所签订的《军队房地产租赁合同》系各方真实意思表示，虽然上诉人认为房屋出租方将没有经过规划、不符合安全标准的且没有取得《军队房地产租赁许可证》的涉诉房屋向外出租，违反了法律的强制性规定，故该《军队房地产租赁合同》应属无效，但因双方对于租赁涉诉房屋已履行多年且出租方已按合同约定将涉诉房屋交付给上诉人使用，租赁双方未能办理《军队房地产租赁许可证》系属瑕疵履行范畴，并不能从根本上否定《军队房地产租赁合同》的有效性，上诉人亦未能提供充分证据证明该合同在订立及履行过程中侵害到不特定的第三人的合法权益，对于租赁双方来讲属于有效合同。出租人原沈阳军区联勤部第二招待所的权利义务承继人即被上诉人军区房地产管理处有权要求上诉人按照合同约定支付租金及相关费用，并由担保人费俊颖�担合同期限内的连带保证责任。一审法院认定合同有效，并无不当，本院予以确认。
关于上诉人提出在被上诉人没有履行其办理租赁许可证的情况下，上诉人有权拒绝给付租金的主张，因被上诉人所承继的原出租方已将涉诉房屋交付给上诉人占有使用，上诉人在订立及履行合同过程中均未以此为由主张解除合同，双方在合同中亦未明确约定出租方未协助上诉人办理《军队房地产租赁许可证》，上诉人既可免除交付租金的义务，又鉴于双方合同约定租赁期限已届满，上诉人应向被上诉人交纳尚欠租金及相关费用。但是，考虑到出租方在租赁合同履行过程中，确实未完全按照合同约定协助上诉人办理并取得《军队房地产租赁合同》，且从上诉人提供的工商行政管理部门出具的责令改正通知书以及出租方向公安部门出具的申报增项事宜证明可以间接佐证，出租�的该行为对上诉人的经营造成一定影响，造成一定损失。对此，本院认为，应减免上诉人一定的租金及相关费用作为平衡双方权利义务的方式，即上诉人应按合同约定的租金标准的90%向被上诉人交付租金、空调费及占有使用费，起止时间应为2013年7月1日起至实际腾房之日止。至于上诉人提出的被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，一方面，上诉人拖欠租金、空调费及占有使用费系持续发生，另一方面，租赁双方对于租金交付及办理《军队房地产租赁许可证》事宜也在持续协商，故对上诉人提出的该项主张，本院不予采纳。
综上所述，纪杨的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5253号民事判决第一项：“被告纪杨于本判决生�之日起十日内腾退位于沈阳市和平区南八马路27号金辉大厦A、B座的六楼房屋”；
二、变更沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5253号民事判决第二项：“被告纪杨于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付从2013年7月1日至2016年6月30日的租金和空调费合计690,500元；被告费俊颖对此承担连带清偿责任，债务清偿后，可向被告纪杨行使追偿权”为“纪杨于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付从2013年7月1日至2016年6月30日的租金和空调费合计621,450元；费俊颖对此承担连带清偿责任，债务清偿后，可向纪杨行使追偿权”；
三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初10136号民事判决第三项：“被告纪杨于本判决生效之日起十日内以220,500元/年租金标准向原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付从2016年7月1日起至实际腾房之日止的占有使用费”为“纪杨于本判决生效之日起十日内以198,450元/年租金标准向原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处支付从2016年7月1日起至实际腾房之日止的占有使用费”；
四、驳回各方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6108元，由纪杨负担6000元，由中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处负担108元；二审案件受理费12,216元，由纪杨负担12,000元，由中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处负担216元。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一八年三月十三日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。