贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔民终777号
上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦4楼。
负责人：黎明，总经理。
委托诉讼代理人：黎劲松，贵州恒易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李一，贵州恒易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民（详细名单附后），住贵州省贵阳市南明区。
负责人：吴玉，组长。
原审第三人：贵州联升房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路3号智诚大厦14楼。
法定代表人：冯骏骅，该公司总经理。
上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（原中国长城资产管理公司贵阳办事处）因与被上诉人南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民、原审第三人贵州联升房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（以下简称“一审法院”）（2016）黔01民初1100号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司上诉请求：1、撤销（2016）黔01民初1100号《民事判决书》，并判决对“城市方舟”C栋两层共2900平方米商场予以继续执行；2、本案一、二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实及理由：根据《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人取得物权期待权排除对登记在出卖人名下的不动产的执行必须满足以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人与原审第三人仅签订拆迁安置补偿合同，未合法占有该商场，被上诉人未能办理过户登记并非其自身以外的原因。上诉人享有的抵押权可以对抗被上诉人享有的债权请求权，一审法院参照适用《最高人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定裁判本案，系适用法律错误。
被上诉人辩称：原审第三人明知涉案房屋属于答辩人所有，仍将房屋进行抵押，侵犯答辩人的合法权益。涉案房屋，虽未办理产权证明，但事实上是以产权兑换方式予以安置补偿，已经取得了物权期待权，具有准物权的性质，足以对抗上诉人的抵押权，请求二审法院判决维持一审判决。
原审第三人贵州联升房地产开发有限公司未陈述意见。
中国长城资产管理公司贵阳办事处向一审法院提出提出诉讼请求：判令对“城市方舟”C栋两层共2900平方米（1层1200平方米、2层1700平方米）商场（评估价值9,207.9万元）予以继续执行，诉讼费由南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民负担。
一审法院认定事实：2000年7月12日，贵州宏资房地产有限公司作为甲方，贵阳市南明区后巢乡朝阳村兴关村民组作为乙方，签订《房屋产权安置补偿合同》。其中第三条约定：“甲方拆除乙方房屋后，同意以新建的4500平方米（建筑面积）的房屋及其附属设施归还给乙方。……”该协议加盖有甲方、乙方及贵阳市房屋拆迁安置管理处审核专用章。
2006年5月9日，贵州联升房地产开发有限公司作为甲方，贵阳市南明区后巢乡朝阳村兴关村民组作为乙方，签订《补充合同》，合同明确贵州宏资房地产有限公司经贵阳市人民政府批准，将其开发的案涉地段转让给本合同甲方。在该地段上因拆迁而产生的相关债权债务由贵州联升房地产开发有限公司承担。合同第一条约定：“原宏资公司关于乙方所属位于遵义路与××交叉口××号地块上房屋拆迁而与乙方签订的原合同上所有条款的约定内容由甲方无条件继续履行、所有债权债务由甲方承担。”合同第六条约定安置乙方的房屋为：“甲乙双方按照原合同执行的情况下，经双方划定的红线范围内一层面积为2000平方米、二层面积为2500平方米。合计4500平方米。（其中面对遵义路A栋两层共1600平方米，其中一层800平方米、二层800平方米。遵义路与青云路交叉口处的C栋两层2900平方米，其中一层1200平方米，二层1700平方米）”。该补充合同有甲方加盖公章，乙方加盖公章及村民组代表签字。
2010年7月9日，双方再次签订《拆迁安置补偿补充合同（二）》，第一条约定：“根据2000年有关《拆迁安置补偿合同》规定，甲方应归还兴关村民组总计面积共4500平方米的商场，其中遵义路1-2层1600平方米，青云路1-2层2900平方米。该合同无乙方签字盖章。”
申请执行人中国长城资产管理公司贵阳办事处依据生效的（2013）黔高民商初字第2号民事判决书申请强制执行，贵州省高级人民法院作出裁定将本案指定给本案一审法院执行。一审法院于2014年10月28日作出（2014）筑执字第218号执行裁定书，冻结、划拨贵州联升房地产开发有限公司等存款233,298,619.68元等。2016年3月，一审法院对位于贵阳市南明区××与××交叉口“城市方舟”房屋进行司法拍卖，结果为流拍。
2015年8月10日，南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民出具承诺函，提出：1.贵州联升房地产开发有限公司所欠该村民组的443.75万元拆迁生活过渡费从贵阳市南明区市场服务中心应付给该公司的2015年10月以来的租金中尽快拨付各村民组。2.对于2015年10月以后的租金，在贵阳市南明区市场服务中心与贵州联升房地产开发有限公司租期内，每年前6个月先拨付村民组应得到的拆迁生活过渡费515万元。只有满足上两个条件，村民组不再以任何理由对中国长城资产管理公司贵阳办事处申请执行贵阳市南明区市场服务中心应付贵州联升房地产开发有限公司租金及执行该公司一案提出额外的请求，不再以任何形式干扰。如违反该承诺，中国长城资产管理公司贵阳办事处有权申请贵阳中院执行贵阳市南明区市场服务中心应付贵州联升房地产开发有限公司租金。
2016年5月5日，执行案外人贵阳市南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民向一审法院提出执行异议，请求停止对贵州联升房地产开发有限公司回迁安置给异议人的“城市方舟”裙楼1-2层共计4500平方米的商场的执行。在执行异议听证会中，执行异议人陈述，其只是针对“城市方舟”C栋2900平方米的房屋提出异议。同时表示，执行异议人出具的承诺函仅针对过渡费，不代表放弃上述房屋的产权。2016年8月8日，一审法院作出（2016）黔01执异45号执行裁定书，认为贵州联升房地产开发有限公司于2010年7月9日签订拆迁安置补充合同时，明知道位于本市青云路的1-2层2900平方米商场建成后产权属于兴关村村民所有，在2013年5月30日仍将该房屋进行抵押。其行为损害了执行案外人的利益，故执行异议人请求停止执行的理由成立，一审法院裁定如下：一、异议人（案外人）贵阳市南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民的异议成立；二、停止一审法院对位于贵阳市南明区××与××交叉口的“城市方舟”1-2层2900平方米商场的执行。2016年8月12日该裁定书送达后，申请执行人中国长城资产管理公司贵阳办事处不服，于2016年8月26日向一审法院提出诉讼，其诉请如前。
再查明，涉案房屋至今未办理产权证明。中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司提交的中华人民共和国在建工程抵押登记证明载明：建房注册号52001号，登记机构贵阳市住房和城乡建设局，抵押权人为贵阳市南明区农村信用合作联社等31家，抵押人贵州联升房地产开发有限公司，在建工程坐落南明区遵义路与青云路“城市方舟”住、办综合楼，债权数额1.35亿元，登记时间2013年5月20日。
一审法院归纳本案争议焦点为：执行案外人贵阳市南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
一审法院认为，本案执行标的为位于贵阳市南明区××与××交叉口的“城市方舟”1-2层2900平方米商场，该房屋至今未办理产权证明。该商场所处地块原是贵州宏资房地产有限公司拆迁贵阳市南明区后巢乡朝阳村兴关村民组房屋地段。根据双方签订的《房屋产权安置补偿合同》，贵州宏资房地产有限公司应当安置给村民组4500平方米（建筑面积）的房屋及其附属设施。2006年5月9日，贵州联升房地产开发有限公司承继贵州宏资房地产有限公司的权利义务，作为甲方与村民组签订《补充合同》，合同明确：原贵州宏资房地产有限公司关于乙方所属位于遵义路与××交叉口××号地块上房屋拆迁而与乙方签订的原合同上所有条款的约定内容，由甲方无条件继续履行、所有债权债务有甲方承担。根据该补充合同第六条，以及2010年7月9日双方再次签订的《拆迁安置补偿补充合同（二）》第一条，均约定甲方应归还兴关村民组总计面积共4500平方米的商场，其中遵义路1-2层1600平方米，青云路1-2层2900平方米。即其中包含本案争议的标的物位于贵阳市南明区××与××交叉口的“城市方舟”1-2层2900平方米商场。本案争议标的通过上述协议，对该村民组村民应得到拆迁安置的房屋面积、位置、用途予以明确，实际上是以产权兑换的形式予以拆迁安置补偿。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，该解释虽然是拆迁人“出售”给第三人，但本案拆迁人将安置房以在建工程名义予以抵押亦可参考之。该村民组已经取得了上述执行标的物的物权期待权，具有准物权的性质，足以对抗贵州联升房地产开发有限公司以在建工程将该房屋抵押所产生的抵押权。中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求不能成立，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，一审法院予以驳回。
原审第三人贵州联升房地产开发有限公司经一审法院公告未到庭参加诉讼，无法查明其是否反对申请执行人的主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”之规定，推定贵州联升房地产开发有限公司不反对申请执行人主张，将其列为本案第三人。
一审法院认为，该院（2016）黔01执1异45号裁定书裁定“停止”对上述商场的执行确系法律适用错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行……”之规定，应当是“中止”对该标的的执行而不是停止对商场的执行。该裁定书表述不当，应予指出。一审法院判决：驳回中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，公告费1,050元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张其行使的是抵押权，抵押权优先于被上诉人的债权之理由，本院认为，被上诉人的权利来源于房屋被拆迁安置所得，属于产权调换的性质，具有物权的特性，且房屋拆迁安置合同生效在先，故被上诉人因房屋被拆迁享有的安置房屋的权利优先于上诉人的抵押权。
综上，中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱仕芬
审判员 刘珊涌
审判员 罗 二
二〇一七年十月二十六日
书记员 徐 阳
附：南明区后巢乡朝阳村兴关村民组全体村民名单：
陈泉龙，男，520102194409133414；陈金燕，女，52010219730405342X；陈金湘，女，520102197411083448；李铖煜，男，520102199804017432；谢德群，女，520102195311133429；李春林，男，520102197708117418；陈静，女，520102197912267421；陈玉平，男，52010219650110341X；冷章英，女，52242419721020246X；陈兰，女，520102198901207428；陈炯璇，女，520102199410207444；陈建国，男，520102195808113415；邓德惠，女，52010219630623342X；陈杰，男，520102198607197417；陈幸福，男，520102196206173415；谢启珍，女，520111196602140945；陈霞，女，520102198809017429;陈雪，女，520102199001307444；何小兵，男，52010219701109341X；吴玉，女，520111196908040920；何应雨，男，520102199312287452；陈淑英，女，520102194810193421；何北强，男，520102197812247415；何艳，女，520102197302243422；何柳，女，520102197504307420；张鸿鑫，男，52010219980521741X；陈金凤，女，520102196702043452；刘飞时，男，52010219881005741X；陈卫红，女，520102196709143410；郭明英，女，520102196701123829；陈鹏，男，520102199008307412；陈丽，女，520102198810057428；陈淑芳，女，520102195010113440；周琴，女，520102197110113462；周丽，女，520102197310263423；周明，男，520102197910307418；李友，男，520102199509197434；王禹翥，男，520102199611237412；刘成发，男，520102195802023419；徐德芬，女，520102195706103427；刘焱，男，52010219831227741X；刘成海，男，520102195911153415；李正芬，女，520102196202203429；刘明，男，520102198905057412；刘鑫，女，520102198302177423；刘成秀，女，520102196403233421；黄雪君，女，520102198712127429；刘成香，女，520102196610313440；汤锡炜，男，520102198901017413；刘成江，男，520102195111143411；何桂秀，女，520102196006142729；刘文彬，男，520102198811027415；刘成林，男，520102195711073410；杨琴，女，520102195510253466；刘月萍，女，520102197909297427；刘晓曼，女，520102198906077423；刘德全，男，520102193411253410；杨素珍，女，520102193412083425；刘成珍，女，520102196204233429；刘亚琳，女，520102198608257426；刘成贵，男，520102195509203410；李登仙，女，520102195608093448；刘兆惠，女，520102198410297422；刘兆义，女，520102198910157442；李世英，女，520102193004203440；刘成元，男，520102196011203450；刘成书，男，520102196312283415；刘成兰，女，520102196907123445；刘成彪，男，520102195410093418；胡定芝，女，520102195408103429；刘艳红，女，520102197705037420；刘艳萍，女，520102197901147424；赵炳芳，女，520102230206341；刘代雪，女，520102195407203460；赵伟，男，520102198202157417；赵航，女，520102198903267424；赵德珍，女，520102195201183425；喻青，男，520102197503123435；陈忠莉，女，520102196408143425；张扬陈冰，女，520102199408097426；赵德林，男，520102194501233418；陈绍芳，女，520102194701033429；赵志宏，男，520102197212133430；赵志强，男，520102197605277419；赵德正，男，520102194909193413；杨荣莲，女。520102195012293422；赵洪英，女，520102197311023448；赵秦海，男，520102197905307413；赵洪菊，女，52010219741112342X；罗依晨，女，520102199512087420；赵志雄，男，520102197003043412；官红美，女，520102197109193822；赵光伟，男，520102199411077418；赵忠英，女，52010219680608342；邹重亮，男，52010219890606741；赵德忠，男，520102195903243410；刘桂华，女，520102195910173481；赵志文，男，52010219890523743X；赵瑜，女，520102198206267429；陈开学，男，520102193712043417；李顺兰，女，520102193807123428；陈忠文，男，52010219670717343X；杨华琴，女，520112196708302224；陈堃，男，520102199107097414；李秀英，女，5201021960012344X；马萍，女，520102198312227420；李秀兰，女，52010219630201342X；陈晓雨，女，52010219940603742X；高琴，女，52010219270613342X;李迎春，男，520102195312093414；郭树梅，女，52010219601083421；李波，男，520102198107117417；李飞，男，520102199001127419；李贵祥，男，520102195707063412；庹德秀，女，520102196410113428；李坤，男，520102199008287415；李贵生，男，520102196411203417；汪国风，女，520102196405033466；李洋，男，520102199002277419；李秀凤，女，520102194907173427；田仁君，男，520102197605047410；朱红，女，520102196707083426；潘青青，女，520102198506187420；高桂芳，女，520102195903283420；杨丹丹，女，520102198106157441；高玉萍，女，520102195504283423；周序恒，男，520102198108047414；高玉华，女，520102194107243423；朱明才，男，520102193606163415；ＸＸ春，女，520102197203303442；ＸＸ龙，男，520102196111133410；王云秀，女，520102196411083427；朱海讯，女，52010219860611742X；朱琳，女，520102199603297423；ＸＸ惠，女，520102196910153426；黄慧，女，520102199107267428；卢德英，女，520102195604203427；李伟，男，520102197909187412；张延，男，520102197103013456；廖桂萍，女，52011219700113062X；张达，男，520102199107017410；刘桂珍，女，520102191812273421；卢山林，男，520102196301033410；卢金木，男，520102195807103418；向秀华，女，520102194703073424；ＸＸ，男，520102197504263413；张静，女，520102197407147429；廖桂荣，女，520102197210030625；张盛令，男，520112199604090611；袁湖云，女，520102200002177421；彭昌明，男，52010219531007341X；张金莲，女，520102195310063422；彭金荣，男，52010219761214741X；彭昌英，女，520102194112123469；周菊珍，女，520102197308053443；周珍贵，男，52010219771105741X；彭昌秀，女，520102196306083425；杨华将，男，520102198801317435；周珍荣，女，520102196408143168；侯亚，男，520102198710087419；周珍红，女，520102670127342；刘萍，女，520102198512307425；周珍琴，女，520102197203063426；杨珠娴，女，52010219960919742X；张金凤，女，520102194605033445；吴章泉，男，520102197511183454；吴章智，男，520102197710057418；吴章秀，女，520102197012293421；蔡正时，男，520102199207197412；吴章贵，男，520102196811223417；王燕，女，52010219681105342X；吴洪光，男，520102199002157417；吴章波，男，520102196609143413；符红，女，520102196711073845；吴洪志，男，520102199410307410；吴鸿清，女，520102198804097423；倪恒珍，女，520102194603273429；吴文林，男，520102194112193416；屈明仙，女，520102194304203420；吴章海，男，520102197201317410；吴章钰，女，52010219770528742X；吴洪兴，男，520102200001267417；贾玉秀，女，520102196603033424；黄鹂，女，520102199301317425；贾文涛，男，520102194503183418；康德珍，女，520102194404133423；贾玉琴，女，520102197102217422；贾玉红，女，520102197407187447；杜艳梅，女，520102199701207428；贾玉林，男，520102196807223414；余志惠，女，5201111970031110028；贾宏浩，男，52010219941231741X；陈家英，女，520102195412043449；贾玉龙，男，520102197404083415；贾玉虎，男，520102197601133418；贾玉发，男，520102197706257417；贾宏颖，女，520102199708157427；吴春梅，女，522424197408101488；贾文华，女，520102196002263427；鲁鑫，男，520102198411257414；贾文明，男，52010219520930341X；杨萍，女，520102196810033427；罗翔健，男，520102199106267418；邓国富，男，520102194909173412；邓桂平，男，52010219790111741X；伍学芬，女，520102194309213425；邓桂元，男，520102196411107417；邓桂川，女，520102196909203422；陈雪雪，女，520102199212117421；邓桂玲，女，520102197110203442；苍承龙，男，520102199303307431；杨孝惠，女，52010214711013421；杨剑，男，52010219790821743X；邓萍珍，女，520102195009153429；罗永富，男，520102197811287415；邓桂军，男，520102197009053435；马向群，女，522422197210134863；邓锦涛，男，520102199312147417；邓国书，男，520102194611023411；等桂相，男，520102197401127419；邓贵龙，男，520102197607013417；童兴芬，女，520102195108183420；邓桂春，男，520102197502057413；邓桂琴，女，520102197307187423；邓丽萍，女，520102196307183460；杨波，男，520102198402197413；黄信淑，女，520102193509083448；宋家药，男，520102195006143452；黄左芬，女，520102195209253440；宋银燕，女，520102198002167426；宋银霞，女，520102198108237429；秦国庆，男，520102195109013415；许定碧，女，5201021952183422；秦孝林，男，520102197403043411；秦松林，男，520102197902037411；何洪玉，女，520102194611113468；唐艳，女，520102197310203447；刘开华，女，520102192806063422；唐亚莉，女，52010219820505742X；陈绍光，男，520102191809113419；胡秀珍，女，520102191903153425；周淑芝，女，520102193009093463；陈坤敏，女，520102196308143444；ＸＸ，男，520102199105147414；汪彩霞，女，520102198610177425；吴章丽，女，520102197404053427；施碧雯，女，520102199805237429；杨锦芬，女，520102194712063420；邓昌燕，女，520102197011053426；邓昌静，女，5201021972103003440；牟子昂，男，520102199504167412；祁灏博，男，520102199711067414；吴章涛，男，520102196809253430。