吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第239号
上诉人（原审被告）：吉林鸿博实业集团有限责任公司，住所：吉林市船营区。
法定代表人：高常念，该公司董事长。
委托代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。
委托代理人：张晓强，吉林众达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1981年10月25日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：王凤华，女，1954年10月20日生，汉族，退休职工，住吉林市船营区。
上诉人吉林鸿博实业集团有限责任公司（以下简称鸿博实业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿博实业公司的委托代理人张伟、张晓强，被上诉人ＸＸ及委托代理人王凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ在原审时诉称：原、被告于2008年6月24日签订房屋买卖合同一份，原告从被告处购买位于吉林市船营区鸿博锦绣花园2号楼4单元6层47号房屋一处。因被告交付房屋始终不具备入住条件，致使原告至今未能入住，故原告诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告于2008年6月24日签订的买卖合同；2.返还购房款355497.54元并赔偿损失；3.诉讼费由被告负担。
鸿博实业公司在原审时辩称：原告的告诉和请求没有事实依据和法律依据，根本不成立。原告在起诉书中所述不属实，原告确实于2008年6月24日从被告处购买了被告开发建设的位于吉林市船营区鸿博锦绣花园小区2号楼4单元6层47号房屋一处，于2008年7月24日就已经在被告及吉林市鸿博锦绣物业有限责任公司处办理了入住手续，该房屋完全具备入住条件。故原、被告签订的商品房买卖合同根本不具备也不符合解除合同的条件，自然也不存在经济损失之说。综上，被告认为根据法律规定，原告关于解除合同和赔偿损失的请求不成立，应该驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定：2008年6月24日原告与被告签订商品房买卖合同，以按揭贷款方式购买被告开发的位于吉林市船营区鸿博锦绣花园2号楼4单元6层47号、建筑面积106.74平方米房屋一套，房屋总价款为310400元。首付款为102400元，按揭贷款为208000元。同年8月24日原告办理入户手续，交纳进户费15260元，25日缴纳物业管理费1471.40元（2008年7月24日至2009年12月31日）、履约保证金1213.50元（含垃圾清运费）、磁卡工本费20元，共计2491.40元。后原告缴纳2010年度至2012年的物业管理费，共计3074.40元。2010年1月21日原告提前偿还按揭贷款，偿还贷款本金208000元、利息15097.54元，本息合计223097.54元。原告共支付购房款325497.54元。2008年8月原告发现房屋棚顶、墙壁漏水，与该小区物业公司进行沟通协商。2010年10月13日物业公司经理给原告出具书面承诺，记载：“由于2号楼4单元601室业主房屋屋面防水漏水，造成几年不能进行入住装修，今天我们物业向业主承诺，对于目前已在维修的防水，保证修好，不再漏。如果再漏，我们将赔偿由此造成的损失。”2010年10月30日物业公司经理又出具“一周之内解决，赔偿6000元问题。”的便条，2010年11月6日原告收到物业公司给付三年不能入住赔偿款6000元。之后，原告又多次向物业公司反映本案争议房屋一直没有修好，原告诉至本院后，本院到2号楼2单元、3单元及4单元顶楼（6楼）住户进行调查，住户均反映该栋楼屋面防水存在问题，业主入住就发现棚顶、墙壁漏水，物业公司年年维修，年年还是漏水。审理过程中，本院依原告申请委托进行本案争议房屋市场价值鉴定。2014年1月16日，吉林市中兴房地产资产评估事务所有限责任公司出具吉中兴评字（2014）第1号房地产评估报告，位于吉林市船营区鸿博锦绣花园2号楼4单元6层47号房屋市场价值为：“评估单价：5006元／平方米；评估总价：534340元”后，本院又依原告申请委托吉林市价格认证中心对上述房屋自2008年8月30日至2013年8月31日期间租赁价格进行鉴定，吉林市价格认证中心于2014年1月20日出具鉴定结论为：“吉林市船营区鸿博锦绣花园2号楼4单元6层47号房屋自2008年8月30日至2013年8月31日期间租赁价格为人民币70480元。”原告两项鉴定共花费7543元。
原审判决认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”首先，本案原告购买房屋为顶楼，办理入户手续后发现房屋多处出现漏水现象，不能装修入住。虽经过物业公司的多次维修，房屋均还有不同程度的漏水现象，无法正常使用，致使原告购买后5年之久不能入住，已使原告购房居住的合同目的落空，被告构成根本违约。对原告解除合同的诉讼请求，应予以支持；其次，因房屋价格上涨，房屋现值与购买价之差即原告可得利益，亦应由被告赔偿；原告本应入住之利益不能实现，亦为其损失，房屋租金价值也应由被告赔偿。关于原告主张进户费、物业费为房屋购房款问题，本院认为进户费、物业费等为原告正常入住使用的成本，本判决支持赔偿房屋现价亦支持租金损失之下，不应重复评价，再行支持赔偿该费用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决。
原审判决主文：一、解除原告ＸＸ与被告吉林鸿博实业集团有限责任公司于2008年6月24日签订的商品房买卖合同；二、被告吉林鸿博实业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还给原告ＸＸ购房款325497.54元；三、被告吉林鸿博实业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋增值损失208842.46元；四、被告吉林鸿博实业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋使用费损失70480元；五、原告ＸＸ于本判决生效之日起三十日内将位于吉林市船营区鸿博锦绣花园小区2号楼4单元6层47号房屋退还给被告吉林鸿博实业集团有限责任公司；六、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。诉讼费7643.00元（其中受理费100.00元、鉴定费7543.00元）由被告吉林鸿博实业集团有限责任公司负担（原告ＸＸ已交纳），于本判决生效之日起三日内迳行给付原告ＸＸ。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，鸿博实业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实错误。（一）一审时，上诉人申请对房屋是否漏水进行鉴定，但原审法院未委托进行鉴定。（二）一审时双方当事人及法院工作人员共同到涉案房屋进行现场勘查，当时正在下雨，但涉案房屋并不漏水，原审对于此事实未认定。（三）一审对于涉案房屋是否漏水未查清，属于认定事实不清。（四）一审仅凭调查其他房主的笔录，就推定被上诉人房屋漏水，属于认定事实错误。二、一审判决程序违法。（一）一审在上诉人提出鉴定申请后，未委托进行鉴定，属于程序违法。（二）上诉人对于被上诉人申请法院进行的鉴定结论有意见，并且以书面形式提出，一审未通知鉴定人出庭接受双方当事人质询。三、一审判决采信证据存在错误。一审法院在第一次庭审后，单方到小区调取的业主的笔录应属证人证言，这几位证人未出庭作证，法院不应直接采信该证据。四、一审是在没有任何客观有效的法律依据，又没有经过科学技术鉴定的情况下，就认定被上诉人所购买的房屋存在漏水、不能使用的情形，并判决解除双方签订的商品房买卖合同，显然属于判决错误。一审法院所取的调查笔录中涉及的四名业主，其所购买的房屋均已入住了，不存在影响使用情形。被上诉人所购买的房屋未装修，不存在出租损失。在被上诉人起诉前物业公司已经对房屋进行维修，现在已经不漏水了，被上诉人完全可以进行装修、入住。
被上诉人ＸＸ在二审庭审中辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院在审理本案过程中各方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：吉林鸿博物业公司于2010年10月13日出具的《承诺》可证明ＸＸ所购买的位于船营区鸿博·锦绣花园2号楼4单元6层47号房屋存在漏水现象。鸿博实业公司亦承认涉案房屋曾存在漏水现象，虽鸿博实业公司主张涉案房屋于2013年春天已经过维修不再漏水，但因ＸＸ于2008年6月24日与鸿博实业公司签订商品房买卖合同，并于同年8月24日办理入户手续后，由于房屋多处存在漏水现象，至今未能装修入住，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，ＸＸ要求解除其与鸿博实业公司签订的商品房买卖合同的请求，应予支持。因合同解除条件已具备，为减少当事人诉累，避免浪费审判资源，本院不再组织对房屋是否漏水进行鉴定，鸿博实业公司主张应对涉案房屋是否漏水进行鉴定的请求本院不予支持。因房屋价格上涨，房屋现值与购买价之差，即可得利益，亦应由鸿博实业公司赔偿；ＸＸ购买房屋后，本应入住之利益不能实现，房屋租金价值也应由鸿博实业公司予以赔偿。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5490元，由上诉人吉林鸿博实业集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 林凤岩
审 判 员 孙 伟
二〇一四年五月二十七日
代理书记员 姜 雪