四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初2141号
原告：张耀文，男，汉族，1992年2月29日出生，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：黎术刚，四川信和信律师事务所律师。特别授权代理人。
委托诉讼代理人：杨郁川，女，汉族，1965年12月24日出生，住四川省广安市广安区。系原告的母亲，特别授权代理人。
被告：何敏，女，汉族，1975年8月1日出生，住四川省巴中市巴州区。
被告：张志强，男，汉族，1969年3月17日出生，住四川省巴中市巴州区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：程晓，四川宏坤律师事务所律师。一般授权代理人。
以上二被告共同委托诉讼代理人：殷涛，四川天则律师事务所律师。一般授权代理人。
原告张耀文与被告何敏、张志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判，于2017年7月27日、12月19日两次公开开庭进行了审理。原告张耀文的委托诉讼代理人马浩心、杨郁川参加了第一次庭审（原告张耀文于2017年12月17日解除与吴宗川、马浩心的委托代理关系）。原告张耀文的委托诉讼代理人黎术刚参加了第二次庭审。被告何敏、张志强的委托诉讼代理人程晓、殷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张耀文向本院提出诉讼请求：1.判令被告何敏、张志强提供房产证明并协助原告张耀文办理房屋过户手续，办理房屋所有权证和国土使用证；2.判令被告何敏、张志强承担逾期办理银行结案和逾期交房违约金60万元；3.本案的诉讼费用由被告何敏、张志强承担。事实和理由：2016年9月18日，原告张耀文与被告何敏、张志强签订房屋买卖合同，约定被告何敏、张志强将其位于成都高新区天府大道中段1388号美年广场9栋1单元1303号住房一套出售给原告张耀文，成交价144.5元。合同签订后，原告依约向被告支付定金5万元。被告至今未履行合同，故诉至法院，请求依法判决。
被告何敏、张文强辩称，1.原告不符合购房条件，客观上无法办理过户，合同目的无法实现，应当依法驳回原告第一项诉讼请求（即判令被告何敏、张志强提供房产证明并协助原告张耀文办理房屋过户手续，办理房屋所有权证和国土使用证）；2.原告明知房屋存在抵押，未经过银行的同意购买，合同中履行主要义务的时间点约定不明，原告又不具备购房资格，客观上无法履行，原、被告双方应互不承担责任，其计算违约金的方式、总额没有法律依据，应依法不予支持。
本院经审理查明和认定事实如下：
被告何敏、被告张志强共同共有位于成都高新区天府大道中段1388号9栋1单元13层1303号房屋一套，权属证明书号：成房权证监证字第××号、第××号。
2016年9月18日，原告张耀文与被告何敏、张志强在中介方四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间中介下，签订了存量房买卖合同一套，共计六份协议，约定由原告张耀文购买被告何敏、张志强共同所有的上述房屋。六份协议主要含以下内容：
1.《交易方留存信息表》，主要内容是明确原被告的身份证信息、通讯地址，交易房屋的基本信息，约定被告何敏、张志强将其共同所有的、位于成都高新区天府大道中段1388号的“美年广场”9栋1单元13楼3号房屋出卖给原告张耀文。原告张耀文、被告何敏、张志强签名并落款签署时间2016年9月18日；
2、《成都市存量房屋买卖合同》，主要内容为约定购房资格、房屋产权、税费、户口迁出、违约责任等问题。其中约定房屋的交付时间为过户取件成功3日内，逾期付款的，“自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方（即原告张耀文）按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方（即被告何敏、张志强）支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。该合同原告张耀文、被告何敏、张志强签名并落款签署时间2016年9月18日；
3、《补充协议》（补充协议类型：产权房-
一次性合同编号：3121610）。《补充协议》主要约定：（1）第一条“成交价格”：房屋总价1445000元；（2）第二条“房款交付”：①合同签订当日买方张耀文支付定金50000元；②通过资金托管专用账户划转：原被告双方通过资金托管专用账户划转款项，买方张耀文应在过户递件前将房款1395000元存入理房通资金托管账户，待乙方即原告张耀文取得产权证书后，由丙方即四川链家房地产经纪有限公司进行理房通资金托管解冻，将首付款支付给甲方即被告何敏、张志强；（3）第三条“关于房屋交易具体事项的约定”：①银行结按：由甲方即被告何敏、张志强负责在2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续（即将足额欠款存入还款银行账户）、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；②权属转移登记：符合过户条件后，原、被告双方在接到中介方四川链家房地产经纪有限公司通知后3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内按中介方通知再次亲临房管局办理过户取件手续；（4）违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行第三条涉及的“银行结按”、“权属转移登记”等义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金；在协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
此外，原被告还和中介链家公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于成都地区）》，约定了中介费、代办按揭及资金监管等事项。
上述协议签署后，原告张耀文于合同签订同日即2016年9月18日支付定金50000元，由被告何敏、张志强出具了收条，定金中的30550元，根据《补充协议》第五条“特别约定”，交由经纪方四川链家房地产经纪有限公司托管，约定待甲方（即被告方）完成《补充协议》约定的义务后退还。另，原告张耀文于2016年9月18日支付中介佣金费22398元，中介出具了收据。
根据《补充协议》的约定，被告何敏、张志强应在“2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续（即将足额欠款存入还款银行账户）、承担相关费用后，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）”。因被告方未按照合同约定结按、注销抵押，案涉合同未继续履行。原告申请中介方工作人员辜涛到庭作证，辜涛当庭证实，2016年9月18日原被告签订合同后，证人辜涛陪同被告方去银行取房产证，因手续不全，故未取到房产证，过了两天被告方告诉辜涛房屋价格卖低了，不愿意出卖了，中介公司进行了调解，但调解没有成功，房东不愿意卖房了。本院综合被告未按照合同约定结按、注销抵押的客观事实以及关于中介方陈述被告不愿意卖房的证言，认定被告方违反了合同关于结按、注销抵押、协助过户等应履行义务的约定。
被告何敏、张志强主张其在2016年11月30日前预约了提前结按、银行确定了提前还贷时间，被告在2017年4月19日完成了提前结按行为，因此在提前结按问题上被告不存在违约行为。对此，被告方提交了一份《成都银行个人贷款还款对账单》予以佐证。被告方提交的《成都银行个人贷款还款对账单》显示：2016年1月20日至2017年3月20日期间，被告方按月偿还按揭款1412.62元到3817.60元不等，2017年4月19日偿还454114.16元，结清了案涉房屋的全部按揭贷款。本院认为，被告方提交的该项证据，无法证明被告方在2016年11月30日按照合同约定与银行进行了预约提前还贷，也无证据证明2017年4月19日的还款系2016年11月30日前预约。按照合同约定，被告方应“2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续”，2016年11月30日前完成结按是被告方的合同义务，如未完成，一般情况下应认定为被告方违约，除非被告提交证据证明未完成合同义务不可归责于被告方。且据本院向银行了解相关交易习惯，银行提前还贷的手续，由贷款人至银行预约，一般可以预约在一两个月内结按，如贷款人申请较长的结按期限，银行一般也予以准许。综上，被告关于其在2016年11月30日前进行了预约、没有完成合同义务不可归责于被告方的主张证据不足，本院不予认定。被告方未在2016年11月30日前按照合同约定办理结按手续，系违约行为。
2016年11月18日，原告张耀文提起诉讼，要求被告方协助办理过户手续。本院以（2016）川0191民先调10710号案进行立案前调解，因调解无果，本院于2017年2月17日正式立案受理。
2017年5月3日，被告何敏、张志强与案外人张然、张文玲签订《成都市存量房买卖合同{成存房买（居）第1849056号（居间机构版）}》，约定被告何敏、张志强以60万元的总价，将案涉房屋出售给案外人张然、张文玲。2017年5月31日，案涉房屋登记至案外人张然、张文玲名下。
经本庭询问，被告对其在诉讼中以超低价出卖案涉房屋的行为解释如下：被告认为原告在龙泉驿区车位（权属证书号是1799727），限购政策出台后，原告没有购房资格了，且案涉房屋没有被查封、被告又需要资金，所以被告将房屋出售。法庭询问被告在诉讼过程中出售案涉房屋为什么没有通知原告方，被告陈述说通知过原告且打过电话给原告，因为原告没有明确要购买案涉房屋，且未将1395000元支付到指定账户，被告又急需用钱，所以就将房屋出卖了。法庭询问被告在诉讼过程中出售案涉房屋为什么没有通知法院，被告陈述称因为原告没有明确是否要购买案涉房屋，加上限购政策出台，原告自己都不知道自己是否有权买房，房屋也没有被查封，所以就将房屋出卖了。至于以超低价格出卖给案外人张然、张文玲，是因为被告急需用钱，且张然、张文玲是被告方认识多年的熟人。
对于被告方在诉讼中以超低价格出售案涉房屋给案外人张然、张文玲的行为，本院经审查认为，被告的辩解理由不足，该行为违反合同关于将案涉房屋出售给原告的约定，系违约行为，被告应对此承担违约责任。对于被告方二次卖房的辩解理由，本人分析如下：其一，原告于2016年11月18日即提起了本案诉讼，诉讼请求为要求被告协助过户，被告陈述原告没有明确是否购买房屋，与事实相悖；其二，限购政策出台后，无论原告是否有资格购买房屋，原被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》尚未终止或者解除，被告出售案涉房屋，理应告知原告，先终结与原告之间的合同关系才能将案涉房屋另行出售，被告擅自二次卖房构成一房二卖，系违约行为；其三，关于案涉房屋没有保全的问题。是否申请保全是原告的诉讼权利，并非被告可以毁约另行出卖案涉房屋的正当理由；其四，关于原告未将1395000元支付到指定账户的问题，根据双方签订的《补充协议》，原告支付1395000元房款的前提是“过户递件前”，而过户递件的前提又是被告方完成案涉房屋的结按手续、注销抵押权登记并取回案涉房屋的房产证，故，原告将1395000元支付到指定账户的义务，因被告应先履行的结按、注销抵押登记等义务尚未完成，原告的义务应在后履行，且尚不具备履行条件，被告以此理由将案涉房屋出卖，依据不足。
原告张耀文2016年11月18日提起诉讼时的诉讼请求为：1.判令被告何敏、张志强提供房产证明并协助原告办理房屋过户手续，办理房屋所有权证和国土使用证；2.判令被告何敏、张志强承担逾期交房违约金14.5万元；3.本案的诉讼费用由被告何敏、张志强承担。案件开庭前，原告于2017年5月30日变更诉讼请求为：1.判令被告何敏、张志强提供房产证明并协助原告办理房屋过户手续，办理房屋所有权证和国土使用证；2.判令被告何敏、张志强承担逾期办理银行结按和逾期交房的违约金60万元；3.本案的诉讼费用由被告何敏、张志强承担。因案涉房屋已经于2017年5月3日由被告何敏、张志强出卖给案外人张然、张文玲并于2017年5月31日登记至案外人张然、张文玲名下，原告的第一项诉讼请求在案外人张然、张文玲的房屋所有权证被撤销前，无法实现，经当庭两次询问，原告坚持主张过户，并陈述如法院裁决合同不能履行，将另案主张解除合同及赔偿损失。
上述事实，有本案卷宗材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，签订合同的各方均应适当诚信地履行合同义务。本案被告何敏、张志强在合同签订后没有积极按照合同约定办理案涉房屋的银行贷款提前结按、解除抵押权、取回房产证等手续，而是在与原告之间的合同关系未解除的情况下，又将案涉房屋二次低价出售给案外人，违反了合同义务，应承担违约责任。被告何敏、张志强以合同履行过程中限购政策颁布致原告被限购为由主张其有权二次卖房，理由不足，本院不予认可。因案涉房屋已经登记在案外人张然、张文玲名下，被告何敏、张志强与案外人张然、张文玲之间签订的《成都市存量房买卖合同》是否有效、案外人张然、张文玲的产权证是否应当被撤销均未进行审理裁决，原告在本案中坚持主张案涉房屋的过户及交付，缺乏可执行性，无法实现，经本院询问，原告坚持过户的诉讼请求并表示将另案主张解除合同，故，对原告在本案中的过户请求，本院不予支持。原告的第二项诉讼请求，系要求被告何敏、张志强承担逾期办理银行结按和逾期交房的违约金60万元。本院认为，该诉讼请求的成立，以被告何敏、张志强将承担继续履行合同、将房屋产权过户给原告、实物交付给原告为前提，如解除合同和逾期过户、逾期交房的违约金同时支持，则被告方将因同一违约行为同时受到互相冲突的两种违约责任的惩罚，是不合理的，在案涉房屋的产权过户及实物交付均无法实现、原告表示将另案起诉解除合同的前提下，上述逾期结按和逾期交房的违约金请求缺乏支持的基础，故，对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。
关于双方在《补充协议》第四条“违约责任”中约定“在协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”，因原被告签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均在2016年9月18日签订，定金也系当日支付，当时成都市的“成办发[2017]10号”《关于完善我市住房限购政策的通知》尚未颁发实施，该通知最后一条载明“本通知自2017年3月24日起实施”，并未规定该通知可溯及既往，则本案合同履行不应受该项限购政策的约束。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张耀文的全部诉讼请求。
案件受理费收取9555元，由原告张耀文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐永红
二〇一七年十二月十九日
书记员 李娇娇
速录书记员王秘
速录书记员袁婷