福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初1996号
原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住福建省石狮市。
法定代表人：施能升，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄清波，男，该公司员工。
被告：林秋月，女，1973年10月13日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告:蔡金枝，男，1977年8月23日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：石狮市明发房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：郭其仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄庆辉，男，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行（下称工行石狮支行）与被告林秋月、蔡金枝、石狮市明发房地产开发有限公司（下称明发房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行石狮支行的委托诉讼代理人黄清波、被告明发房地产公司的委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼，被告林秋月、蔡金枝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行石狮支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告工行石狮支行与被告林秋月、蔡金枝及明发房地产公司签订的个人购房借款/担保合同【01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0000633）号】提前到期；2、判令被告林秋月及蔡金枝立即偿还结欠原告工行石狮支行的贷款本金867129.82元及利息、罚息、复利合计25310.32元（截止2017年3月31）（本息合计892440.14元）及自2017年4月1日起至实际还款之日按合同约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利；3、判令被告林秋月、蔡金枝在该案判决生效之日起10天内到房地产管理部门办理石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行石狮支行。否则，工行石狮支行有权代理被告林秋月、蔡金枝到房地产管理部门办理石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行石狮支行。因此产生的费用由被告林秋月、蔡金枝承担。抵押权人设定后，原告工行石狮支行有权以被告林秋月、蔡金枝所有的石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、对石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产未能办妥正式抵押手续的，并由此给原告工行石狮支行造成损失的，被告林秋月、蔡金枝应对原告工行石狮支行承担足额赔偿责任；5、在石狮市曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产抵押权设定为原告工行石狮支行之前，被告明发房地产公司对以上第二项付款义务承担连带保证责任；6、本案的一切诉讼费用由三被告承担。庭审过程中，因被告林秋月起诉后于2017年6月13日偿还本息124030.10元，故原告工行石狮支行变更第二项诉讼请求为判令被告林秋月及蔡金枝立即偿还结欠原告工行石狮支行的贷款本金776416.81元及利息、复利合计9753.86元（截止2017年9月21）（本息合计786170.67元）及自2017年9月22日起至实际还款之日按合同约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利。同时，申请撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2013年5月16日，被告林秋月、蔡金枝、明发房地产公司与原告工行石狮支行签订了个人购房借款/担保合同【01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0000633）号】。被告蔡金枝于2013年5月16日签订《共同偿还贷款确认书》确认为本案贷款的共同还款人。《个人购房借款/担保合同》约定：贷款金额为121万元；贷款期限为10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；还款方式为按月等额本息还款法；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按本合同约定的贷款利率基础上加收30%确定；被告林秋月提供其名下的址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产作为抵押担保物，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。并于2013年7月2日在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续。合同还约定对石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产未能办妥正式抵押手续的，并由此给原告工行石狮支行造成损失的，被告林秋月、蔡金枝应对原告工行石狮支行承担足额赔偿责任;被告明发房地产公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。保证范围为对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担保证责任，但本合同约定的抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人免除保证责任。担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。同时，借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任或者借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用或者解除本同。2013年10月31日原告工行石狮支行依约向被告林秋月发放贷款121万元，借款到期日为2023年10月31日，原告将借款依合同约定转入被告明发房地产公司帐户。该笔贷款于2015年12月31日起发生违约，经催收被告只偿还部分逾期本息，至2017年1月31日连续违约5期,累计违约13次，违约金额50379.69元,欠息17940.31元。被告林秋月、蔡金枝及明发房地产公司经多方催促偿还逾期本息均未果,已影响到原告工行石狮支行个人贷款的安全。原告工行石狮支行于2017年2月7日宣布该笔个人购房借款/担保合同的贷款提前到期，并要求被告林秋月、蔡金枝及明发房地产公司于2017年2月17日前归还全部贷款本息，但三被告只偿还部分逾期本息，拒不履行已宣布提前到期的贷款本息。依据《个人购房借款/担保合同》的相关约定，被告明发房地产公司应承担连带保证责任。该笔贷款设定的抵押物即址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产至今未能办妥正式抵押登记手续，被告林秋月、蔡金枝应在判决生效之日起10日内到房地产管理部门办理址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房地产正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告工行石狮支行。如未能办妥正式抵押登记手续给原告工行石狮支行造成损失的，被告林秋月、蔡金枝向应对原告工行石狮支行承担足额赔偿。该笔贷款截至2017年3月31日已还本金342870.18元,利息180433.25元，尚欠本金867129.82元，结欠利息25310.32元,应自2017年2月18日起依约定的罚息利率计算标准计算罚息、自2016年8月1日起依约定罚息利率计算标准计算复利,直至还清全部本息。
被告林秋月、蔡金枝未作答辩。
被告明发房地产公司辩称，1、被告明发房地产公司作为开发商之所以提供阶段性担保，其实质在于对其开发建设的商品房能否如期竣工提供保证。一旦其开发的商品房如期竣工验收交付，原告工行石狮支行和被告林秋月即具备取得该商品房的抵押担保权利的物权登记条件，被告明发房地产公司的担保责任即应予以免除。2、被告林秋月已于2015年8月3日办理了该房屋产权证和国有土地使用权证，并由原告领取保存。该房产之所以未能办理抵押登记手续的责任完全在于原告工行石狮支行和被告林秋月。被告明发房地产公司不应再承担保证责任。3、案涉商品房已具备物权登记条件，但因被告林秋月故意拖延或恶意的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，应依法责令其限期协助办理抵押登记手续。如被告林秋月仍拒不办理导致抵押登记无法完成，应从有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定的原则出发，赋予原告工行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4、本案房产在签订借款合同时已经办理了抵押权预告登记，也办理了权属证书。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”的规定，也应认定抵押有效并依法赋予原告工行石狮支行享有该房屋的优先受偿权。综上，被告明发房地产公司不应再承担担保责任，原告工行石狮支行应享有对抵押物即畔山云海第3幢5梯3203号房产享有优先受偿权。
原告工行石狮支行和被告明发房地产公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方提交的证据质证后未提出异议；被告林秋月、蔡金枝未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。本院对双方当事人提交的证据予以确认并在卷佐证。
经审理本院认定的事实与原告诉称的事实一致。
另查明，本案讼争房产的房屋所有权证及土地使用权证已于2015年8月3日办理完毕，并保存在原告处。
本案双方当事人的争议焦点是：被告明发房地产公司对本案讼争贷款的结欠金额是否应当承担担保责任。
双方当事人对争议焦点的意见同其诉辩主张一致。
本院认为，原、被告各方签订的《个人购房借款/担保合同》《共同偿还贷款确认书》是当事人的真实意思表示，依法应认定合法有效。各方当事人均应依约履行相应义务。被告林秋月向原告工行石狮支行申请贷款，原告工行石狮支行依约足额发放了借款，被告林秋月未依约还款付息、被告蔡金枝也未履行共同还款义务，应承担相应的违约责任。故原告工行石狮支行有权依约宣布借款提前到期，并要求被告林秋月、蔡金枝偿付尚欠的借款本金及至还款之日止的利息、罚息和复息。
被告林秋月自愿以其预购的石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房产作为讼争借款的抵押担保物并办理了按揭登记，但讼争抵押房产的按揭登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前,原告工行石狮支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房产办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对讼争房产的处分,而非对讼争房产享有现实抵押权。基于按揭登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权按揭登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房产已完成初始登记并已经办理了产权登记但购房人林秋月怠于办理正式抵押登记以致抵押权设立登记未完成，故购房人林秋月负有协助办理抵押登记的义务，被告明发房地产公司应督促其办理。本院酌定被告林秋月应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。只有在案涉房产抵押登记办妥后，原告工行石狮支行才依法对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
原告工行石狮支行与保证人明发房地产公司在《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定保证人明发房地产公司承担的是阶段性连带责任保证，并在第10.2条A项议定“保证人对在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，保证人明发房地产公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人明发房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人林秋月、蔡金枝追偿。在追偿过程中，若债权人工行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还保证人明发房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，再有余款的应退还被告林秋月、蔡金枝。
综上所述，原告工行石狮支行的诉讼请求部分可以成立，本院依法支持。被告林秋月、蔡金枝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司石狮支行与被告林秋月、蔡金枝及石狮市明发房地产开发有限公司签订的个人购房借款/担保合同【01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0000633）号】提前到期；
二、被告林秋月、蔡金枝应于本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金776416.81元及截至2017年9月21日的利息、复利9753.86元,并按合同约定中国人民银行有关规定计付自2017年9月22日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利;
二、被告石狮市明发房地产开发有限公司对被告林秋月、蔡金枝的上述债务承担连带保证责任，被告石狮市明发房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向被告林秋月、蔡金枝追偿;
三、被告林秋月应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司石狮支行办理石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海第3幢5梯三十二层3203号房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司石狮支行，被告石狮市明发房地产开发有限公司应督促被告林秋月并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮市明发房地产开发有限公司的保证责任终止；
四、上述房产抵押登记办妥后，原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿；
五、原告中国工商银行股份有限公司石狮支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮市明发房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告林秋月、蔡金枝；
六、被告石狮市明发房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告林秋月、蔡金枝追偿；
七、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12724元，由原告中国工商银行股份有限公司石狮支行负担100元，由被告林秋月、蔡金枝、石狮市明发房地产开发有限公司负担12624元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 戴剑萍
代理审判员 蔡燕瑜
人民陪审员 林荣庚
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 龚松渝
附：引用法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。