贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终260号上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。法定代表人：叶忠，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：文峰，男，1965年10月29日出生，汉族，住纳雍县。委托诉讼代理人：杨德伟、李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）与被上诉人文峰房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2016)黔0525民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人恒达公司法定代表人叶忠，被上诉人文峰的委托代理人李凌瑞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒达公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方在《商品房买卖合同》第十五条对未能按时提供办理产权登记所需资料的后果进行了约定，但一审无视该约定，断章取义，选择适用合同条款。二、一审适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项作为判决依据错误。导致上诉人不能按时办理产权证的原因，是原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，不是上诉人的原因，因此，不能适用该条进行判决。被上诉人文峰辩称：根据合同法第一百一十四条、合同法司法解释二第二十八条、第二十九条，商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条、第十八条第二款的规定，人民法院应当支持当事人请求调整违约金的主张。原审原告文峰向一审法院起诉请求：1、判令被告向我支付违约金暂定3万元（按同期商业银行计收逾期贷款利息标准计算，从违约之日起暂计到2016年6月1日），计算到实际办证之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告恒达公司于2012年3月6日签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的“恒达·雍熙御园”小区房号为北园8栋1单元25楼4号商品房一套。该商品房面积138.52平方米，房屋价款412678元。合同约定，采用按揭付款方式；2013年3月20日交房；2014年3月20日之前办理产权证。后因被告私自更改规划，未通过消防及综合验收，不但未能按期给我办理产权证，甚至造成安全隐患，2016年2月，该小区北8栋楼下变压器短路起火，消防车不能进入小区灭火，严重威胁我的生命财产安全。我认为，被告违约不能按期为我办理产权证，影响我使用财产进行抵押担保贷款等资产管理活动，致使我房产不能保值增值，给我造成了相应损失，被告应当赔偿。一审法院认定事实，2007年，被告恒达公司通过“招、拍、挂”方式取得纳雍县雍熙镇城南开发区宗地70782平方米（其中：南区32095平方米，北区38687平方米）的土地使用权。2008年9月23日，纳雍县建设局为被告填发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第520000200802649号）。用地项目名称为“恒达·雍熙御园”。同年11月10日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2008﹞75号”文件对纳雍县建设局《关于报请批准实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）修建性详细规划的请示》进行了批复，同意按该规划实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）地块建设，规定该建设地块容积率为2.5，建筑密度为36％，绿地率为33％。2010年5月14日，被告向纳雍县城乡规划局提交“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请，被告以一、该地块内原有两栋保留建筑约6435.25平方米房屋立面造型严重影响小区整体形象，需拆除重建；二、土地出让红线边界存在土地纠纷，净出让土地面积未全部得到有效使用；三、地块内局部区域存在煤窑采空区，桩基深度达25米-35米，建多层建筑不经济，效率低；四、为加快旧城改造步伐，纳雍县人民政府出台《纳雍县人民政府关于促进旧城改造拆迁奖励的意见》（纳府发﹝2009﹞56号），提高拆迁安置补偿标准，增加拆还房量，增大拆迁成本为由，在原规划方案布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，申请将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。2010年6月12日，纳雍县城乡规划局组织专家组对“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整的必要性和规划方案的合理性进行论证后，作出了“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见，同意被告将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。纳雍县城乡规划局于2010年6月18日至2010年6月28日将该地块调整后修建性详细规划方案在纳雍县政府网站进行公示，并在本地块明显处张贴，公开征求意见。2010年8月10日，纳雍县城乡规划局向纳雍县人民政府提出《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》。2010年9月20日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2010﹞46号”文件对纳雍县城乡规划局《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》进行了批复，同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率，调整后的容积率：南区容积率4.58、北区容积率3.47。2014年9月23日，纳雍县人民政府作出“纳府复﹝2014﹞144号”文件对纳雍县城乡规划局《关于实施纳雍县旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街）设计方案的请示》进行了批复，同意实施该方案，容积率7.5、建筑密度39.3％、绿地率30.6％、停车泊位460个。2010年10月12日，被告取得“恒达·雍熙御园”北8栋的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2010年12月23日，被告取得“恒达·雍熙御园”北8栋的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2012年3月6日，被告恒达公司为出卖人与原告文峰为买受人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的“恒达·雍熙御园”北8幢1单元25层4号房卖予原告。该商品房的用途为住宅，建筑面积138.52平方米，按套计算，总价款为412678元，买受人支付首期房款132678元，余款280000元办理公积金贷款支付，出卖人应当在2013年3月20日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2013年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年3月20日，被告按约定向原告交付了“恒达·雍熙御园”北8幢1单元25层4号商品房。该建设项目因消防工程未通过验收，致使被告不能按约定在2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记,不能将办理商品房转移登记的有关文书交付原告,导致原告至今未能办理产权证。一审法院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告文峰签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。虽“恒达·雍熙御园”建设项目规划容积率经多次调整，并非被告私自更改规划，而系被告按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府批复，但被告未按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今还未办理产权证，迟延时间从2013年6月30日至原告起诉时长达三年之久，系被告建设项目的消防工程未通过验收所致，属被告责任，非因合同约定的不可抗力因素或房屋登记相关政策调整，被告构成违约，被告应当向原告承担违约责任。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的认定，双方签订的合同第二十二条约定内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同约定，并非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，原告请求按同期商业银行计收逾期贷款利息标准计算违约金的主张本院不予支持。被告应当依照合同第二十二条约定向原告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文峰支付以购房款412678元为基数从2013年6月30日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金。二、驳回原告文峰的其他诉讼请求案件受理费550元，适用简易程序审理减半收取275元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。二审中上诉人恒达公司提供纳雍县人民政府纳府发[2009]56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》、纳府发[2014]80号《纳雍县人民政府关于印发经四路三标段（张维路）项目国有土地上房屋征收补偿实施方案的通知》、纳府发[2014]84号《纳雍县人民政府关于经四路三标段（张维路）建设项目使用土地的批复》文件及纳国用（2014）第0222号土地使用权证、1329563号建设用地规划许可证，证明逾期办证责任不在恒达公司，其不应承担违约责任。上诉人质证认为对上述证据的真实性不持异议，但认为被上诉人在一审中并未申请调取该证据，不属于新证据。本院认为上诉人二审提供的上述证据，不属于政府调整商品房相关政策的范畴，与本案不具有关联性，本院不予采信作为认定本案事实的依据。二审另查明，双方于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》第十六条规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。第十七条设计变更的约定，（一）经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。（二）买受人应当在收到书面通知之日起15日内做出是否退房的书面答复，逾期则视为接受变更。第二十二条房屋登记，三、转移登记（五）其他有关事项约定如下：2.因不可抗力、非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条约定若非出卖人原因（包括买受人未按合同约定日期收房、未提供齐全办理转移登记的相关资料等）造成无法按照本合同第二十二条第三款约定期限内将商品房转移登记的有关文书交给买受人，出卖人不承担该款所约定的违约责任，但出卖人需积极履行协助义务。一审庭审中，恒达公司认可收取办理产权证的费用。除二审另查明的事实外，对一审认定的事实予以确认。二审双方当事人的争议焦点为：恒达公司主张涉案房产证未办理原因符合合同约定，其不应承担责任理由是否成立。本院认为：恒达公司上诉主张其未能按照合同的约定期限为购房者文峰办理案涉房屋产权登记的原因系原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，符合合同合同约定的相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任，该主张不成立，应予驳回。理由是，《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记关于因不可抗力、非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的约定。此处房屋登记相关政策调整具体内容是什么，合同并未作出明确约定，此系合同约定内容不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，结合该《商品房买卖合同》与此有关的条款即第十六、十七条和《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条约定的内容，从上诉人诉讼中提供的关于案涉房屋所在小区规划方案的调整，消防验收规范调整、市政道路改造等证据，也无法得出上述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造属于房屋登记相关政策调整的范畴。因此，对恒达公司以此作为不承担未办理涉案房产证免责的理由，本院不予支持。一审认定恒达公司未给购房者办理产权证，已经构成违约并应承担违约责任正确，应予维持。关于一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决是否属适用法律错误的分析，该条文的表述是“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”前面已经论述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于房屋登记相关政策调整的范畴，即规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于《商品房买卖合同》第二十二条约定的内容，既然不属于合同约定内容，对双方当事人不具有法律约束力；既然对合同当事人不具有约束力，显然恒达公司就不能以此作为理由抗辩购房者主张的逾期办证违约金。同时，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，恒达公司负有为购房者办理产权证的义务，其没有履行该义务，原因在于恒达公司，不管该原因系何种因素引起，只要不是购房者的原因引起，基于合同相对性原则，恒达公司均应对购房者承担逾期办证违约责任。因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决不属于适用法律错误，对恒达公司的该上诉理由，本院不予支持。综上，恒达公司的上诉无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元上诉人贵州恒达房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 徐 洪审判员 陈红梅二〇一七年四月十七日书记员 詹 淼