广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2号
上诉人（原审被告）：叶志龙，男，1974年3月9日出生，汉族，住广东省广州市东山区。
委托诉讼代理人：蒋淑华，女，1978年10月23日出生，与上诉人为夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区兴亚二路10号。
法定代表人：程光煜，该司董事长。
委托诉讼代理人：彭浚杰，男，系该司员工。
委托诉讼诉理人：何月群�女，系该司员工。
上诉人叶志龙因与被上诉人广州利合物业管理有限公司(以下简称利合公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人叶志龙及其委托诉讼代理人蒋淑华,被上诉人利合公司的委托诉讼代理人彭浚杰、何月群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶志龙上诉请求：1.判决叶志龙与利合公司签订的物业服务协议无效；2.2013年1月至2016年8月的物业费，不应向叶志龙收取；3.对利合公司的服务质量进行审查评定；4.2014年12月1日之前物业费已过诉讼时效，故不应收取；5.撤销一审关于违约金的判决；6.判决利合公司赔偿叶志龙房屋维修及精神损失费共计10万元；7.判决利合公司承担本案一审和二审的诉讼费�。事实与理由：（一）一审法院对利合公司服务资质认定错误。利合公司在广州市国土资源和房屋管理局2011年备案资质是三级，在广东省住建厅的资质备案资料中显示资质等级为二级，最新批准时间为2013年9月5日，利合公司没有提供证据证明物业服务级别资质。根据《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，以及广州市国土资源和房屋管理局在阳光家缘网站中公布的数据，利合公司所承接的面积远超三级资质物业承接的住宅标准，违反了《物业服务企业资质管理办法》的强制性规定，并在物业服务合同中故意隐瞒其资质问题，因此2011年签订的《广州亚运城前期物业服务协议》因利合公司资质不达标而无效。（二）一审法院忽略了物业管理合同、物业服务协议违法的事实。利合公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区是属于投标人少于3个或住宅规模较少的，经房地产行政主管部门批准的，可以采用协议方式选聘物业服务企业的小区，也没有遵守选聘具有相应资质的物业服务企业的强制规定。因此，涉案小区建设单位与利合公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，该合同应认定为无效。另，根据双方签订的购房合同约定，涉案物业交付日期应为2011年6月30日前，但开发商实际交楼时间是2011年9月5日，开发商已违约，并且双方签署的物业服务协议也是在叶志龙本人非真实意愿情况下签订的，该协议应认定为无效。（三）一审没有对利合公司的物业服务质量进行调查核实。以下事实可以表明利合公司没达到约定的服务质量：1.利合公司没有按照《前期物业服务协议》履行对装修装饰的管理服务义务，导致叶志龙一间房屋报废，窗外变成垃圾场，一家三口需要分开居住，造成了叶志龙的经济损失和精神损失。后来叶志龙进行了投诉，但是利合公司置之不理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，利合公司应赔偿叶志龙房屋损坏维修费用及精神损失费共计10万元。2.利合公司在未征求小区业主的情况下，从2012年起擅自停用小区内路灯设备，导致部分路灯已经损坏。3.关于门禁系统。《前期物业服务协议》明确约定小区出入口使用智能化管理系统，但门禁系统于2016年9月才建成使用。门禁系统启用后，利合公司直到2016年12月23日一审结束后才为叶志龙办理门禁卡。利合公司已单方面终止部分服务，对终止部分的服务费用应当扣减。综上，利合公司故意违约在先，�撤销一审关于违约金的判决，对物业收费重新评估。（四）诉讼时效。根据民法通则第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，此次诉讼时间为2016年12月，则2014年12月1日之前已过诉讼时效。一审时利合公司没有提供叶志龙签收的律师函、通知单，且利合公司提供的邮寄地址是叶志龙多年未去居住的房屋地址，所以无法确认律师函、通知单已经送达给叶志龙本人。
被上诉人利合公司辩称：不同意叶志龙的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。关于物业服务质量，根据前期物业服务协议中的约定，利合公司对涉案小区的公共部分提供清洁、绿化服务，利合公司一审中也提供了相应的证据予证明其对涉案小区进行了各方面的物业管理服务。关于物业服务资质，利合公司已经提交了相关证据证明其是通过政府的招投标后入驻涉案小区的，并且已在涉案小区公示。关于涉案房屋的情况，按照叶志龙所述，主要是楼下住户套内的违法乱搭建的行为导致的。对于乱搭建的行为利合公司是禁止的，但利合公司没有入门的职权。利合公司有上门与涉案房屋的楼下住户进行沟通，也有向城管部门进行投诉。此外，利合公司每年都会对乱搭建的住户发函。
利合公司向一审法院起诉请求：1.判令叶志龙支付拖欠的物业服务费9489.91元以及违约金（物业服务费按每月215.68元计算；欠费时段：2013年1月1日至2016年8月31日；违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；2.本案诉讼费由叶志龙承担。
一审法院认定事实：利合公司具有物业服务企业资质。2011年4月28日，叶志龙与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定叶志龙向广州利合房地产开发有限公司购买位于广州市番禺区兴亚二路1号1座（1座）304号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积77.0294平方米，广州利合房地产开发有限公司应当在2011年6月30日前将涉案房屋交付给叶志龙使用。双方在该合同约定选聘利合公司提供前期物业管理服务。2011年9月5日，利合公司、叶志龙签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，叶志龙应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。2011年9月5日，广州利合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给叶志龙。
一审诉讼中，叶志龙确认尚未缴纳2013年1月至2016年8月期间的物业管理费。利合公司提供了《关于计收物业服务费的通知》、《缴款通知单》、《催费通知单》、《律师函》及其邮寄回执等，反映其已于2014年10月、2015年6月等时间催促叶志龙缴纳所欠物业服务费。叶志龙确认相应邮寄地址是其联系地址，但称未收到所邮寄的材料。
一审法院认为：利合公司、叶志龙签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，双方物业管理服务合同关系成立。利合公司已为案涉小区提供了管理服务，叶志龙应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。根据案涉物业建筑面积（77.0294平方米）及约定的收费标准（2.8元/平方米），利合公司主张案涉物业的服务费按215.68元/月计算合法合理，一审法院予以采纳。
利合公司在诉讼时效期间内已对叶志龙所欠管理费进行了催收。对于叶志龙提到利合公司的物业服务质量存在问题，其主张相邻业主房屋改建、搭建导致多种问题，但利合公司无处理房屋改建、搭建问题的权利，且由于物业服务涉及清洁、�安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，叶志龙所反映的问题可能存在，但不代表利合公司工作的全部，也不能仅凭小区的某一位置、某一业主的体验来认定利合公司的工作没有进行。因此，叶志龙的抗辩，一审法院不予采纳，叶志龙应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。从2013年1月1日计至2016年8月31日，利合公司要求叶志龙支付物业服务费9489.91元，合法有据。
关于违约金，叶志龙的违约行为给利合公司造成了占用资金的损失，但所约定的违约金标准（按每日千分之五计算），过分高于银行同期贷款利率，利合公司亦未举证证明其实际损失，故违约金按银行同期贷款利率计算为宜。具体计算方式为：每月物业管�费的违约金以当月所欠物业服务费为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以该月欠费额为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月8日作出如下判决：一、叶志龙应于本判决生效之日起五日内向利合公司支付2013年1月至2016年8月的物业服务费9489.91元及违约金（每月物业服务费的违约金以215.68元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以本金为限）；二、驳回利合公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由叶志龙负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询中，叶志龙向本院提交《申请法院调取证据申请书》，要求本院依法向广州市番禺区住建局或广州市住建委调取利合公司与广州利合房地产开发有限公司关于涉案小区签订的物业服务合同及本案相关文件材料，以查清利合公司的服务资质。
利合公司当庭出示其资质等级为“壹级”的物业服务企业资质证书。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对叶志龙的上诉请求和理由，本院认定如下：
本案利合公司已提交证据证实其具备物业服务资质，利合公司与叶志龙签订的《广州亚运城前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，故叶志龙上诉认为上述协议无效，缺乏依据，本院不予采纳。双方形成物业服务合同关系，利合公司为涉案小区提供了管理服务，故叶志龙应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。叶志龙提出利合公司达不到约定的服务质量，是利合公司在管理方面存在的瑕疵，叶志龙以此为由拒缴物业服务费，缺乏法律和合同依据，不能成立。但是，利合公司作为涉案小区的物业管理者，亦应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境。
关于叶志龙上诉认为利合公司对于204房的搭建行为没有尽到管理义务的问题。利合公司已就此向相关行政部门反映，叶志龙认为其权利受到侵害，应当积极通过法律途径保护其合法权利，叶志龙以此拒交物业管理费，缺乏依据，不能成立。
关于叶志龙认为利合公司部分请求超过诉讼时效问题。经查，本案利合公司已提交了催缴通知单、律师函等证据证实利合公司于2014年10月31日、2015年6月2日、2016年10月13日多次对叶志龙拖欠的物业服务费进行催缴，故叶志龙认为利合公司主张的2014年12月1之前的物业管理费已超过诉讼时效不能成立。关于叶志龙要求利合公司赔偿其房屋维修及精神损失费共计10万元的问题，因本案叶志龙并无就此提出反诉请求，故二审不予调处。
至于叶志龙申请本院调查取证问题，因无调查必要，本院不予准许。
综上所述，叶志龙的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人叶志龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年三月五日
书记员 林漫榆
彭诗敏