甘肃省古浪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第121号
原告甘肃新城房地产开发有限公司，住所地：古浪县古浪镇建设路街坊。
法定代表人李龙成，该公司总经理。
委托代理人赵庆年，甘肃纵横律师事务所律师。
委托代理人毛玉春，甘肃纵横律师事务所律师。
被告马维骅。
第三人朵呈亮。
第三人李逢秀。
委托代理人张清威，古浪县法律援助中心律师。
原告甘肃新城房地产开发有限公司与被告马维骅、第三人朵呈亮、李逢秀返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘肃新城房地产开发有限公司法定代表人李龙成、委托代理人赵庆年、毛玉春、被告马维骅、第三人朵呈亮、第三人李逢秀的委托代理人张清威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系古浪县浙江商业城绿城山水小区的房地产开发公司。在2008年10月10日，原告与第三人朵呈亮签订房屋预售协议，约定将位于古浪县浙江商业城14号楼1单元152室及地下车库一间售予第三人朵呈亮，价款合计261517元。后第三人朵呈亮于2009年11月8日-10日给原告办理房款结算事宜，因车库面积减少，房屋总价款变更为258565元，朵呈亮先预交房款18565元，下剩房款24万元由第三人朵呈亮向原告出具欠条和承诺书，承诺于2010年5月底全部付清，否则原告有权收回房屋。为保证付款，第三人李逢秀在承诺书上签字并出具担保，被告马维骅也以证明人的身份在承诺书上签字。据此，原告将该房屋和车库移交给第三人朵呈亮。但到2010年5月底，朵呈亮并未按照承诺付款，且避而不见，原告遂按其承诺行使房屋收回权。在2010年7月19日，原告签发房屋收回通知，要求房屋实际居住人马维骅返还房屋，但遭到拒绝。之后几年，第三人朵呈亮人避而不见，原告多次通过不同方式要求被告马维骅返还房屋及车库未果。原告认为第三人朵呈亮接受房屋后未依约履行付款义务，原告无条件收回房屋符合约定书承诺，现房屋物权归原告所有。被告马维骅明知原告对房屋有无条件收回权，但拒不返还，属无权占有，被告的行为不但侵害了原告的合法物权，而且给原告造成相关损失，根据物权法第34条等法律规定，原告为维护自己的合法权益，要求被告返还位于古浪县浙江商业城绿城山水小区B8号楼1单元5楼152室房屋及车库，并承担2010年5月至今的房屋使用费40000元。第三人朵呈亮、李逢秀与被告马维骅共同承担返还房屋的义务，并对房屋使用费承担连带责任。
被告马维骅辩称，2008年10月10日，朵呈亮与原告签订了房屋买卖合同，后朵呈亮又将房屋转售予我，我付给朵呈亮22万元房款，2009年11月8日，朵呈亮、李逢秀与我到原告处，我缴纳了办理房产证的一切费用，原告将钥匙交付于我，我还将办理房产证的一切手续交给了原告，故我对房屋的取得是合法的，我不返还房屋，也不承担房屋使用费。
第三人朵呈亮辩称，原告在古浪县城“绿城山水”小区修建商品房，我给原告供应其房屋修建用砖，双方之间有很多业务往来，原告曾将其修建的多套商品房折抵应给付我的砖款。2008年10月10日，我与原告签订房屋预售协议，原告将其修建的14号住宅楼152室房屋及车库一间预售给我，经过征求原告的同意后，将该房屋出卖给被告马维骅，价款22万元，后被告马维骅又给付我部分房款。2009年11月8日，原告将14号住宅楼152室房屋及车库一间出售给我，总计价款258565元。我给付房款18565元，下欠24万元出具欠条，双方约定于2010年5月30日前付清，逾期原告无条件收回房屋。2009年11月10日，我向原告交付办理房屋产权证和入住房屋的各项费用后，原告将房屋交付给我，后我将房屋实际交付给马维骅，马维骅装修后入住。在付款期限届满后，我因砖厂经营不善，发生亏损，致使未能按约给付房款。现原告以马维骅作为被告要求其返还房屋，马维骅与原告之间无任何约定的权利和义务，其取得房屋基于与我形成的买卖合同关系，系合法取得，有权占有。原告与我订立的合同，虽然约定了合同解除权，但原告在法定期限内未行使该权利，至2012年6月原告起诉与我解除房屋买卖关系时，也已经超过了一年的除斥期限，合同解除权消灭，后原告申请撤回了起诉。现原告又以同样的事实和理由向法院起诉，要求按照承诺行使房屋收回权，实际上就是在行使合同的解除权，因原告和我之间的合同解除权已消灭，原告的房屋收回权亦丧失，原告既无权收回房屋，被告马维骅也无返还涉案房屋的义务。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李逢秀答辩：1、原告与第三人朵呈亮之间的房屋买卖合同合法有效，而被告马维骅取得房屋实际所有权系善意取得；2、第三人李逢秀承担的是一般保证责任，已超过担保期限；3、第三人仅对24万元的债务承担保证责任，二原告起诉的是返还原物的物权纠纷，原告要求第三人李逢秀承担返还原物的担保责任无合同约定，亦于法无据。综上，认为第三人李逢秀仅就原告的房屋债务承担一般保证责任，而该保证责任因超过担保期限而免责，原告的主张不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点是：1、被告马维骅是否有返还房屋的义务；2、原告要求被告承担房屋使用费是否成立；3、第三人是否承担连带责任。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
1．建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、古浪县建设工程规划许可证各一份，证明涉案房屋所有权归原告所有；
2．房屋预售协议一份，证明根据协议约定，第三人朵呈亮未预交定金，合同并未生效，朵呈亮对该房屋无处分权；
3．收款收据、欠条、承诺书、担保书各一份，证明2009年11月原告与朵呈亮达成房屋买卖协议，之前双方并未形成房屋买卖合同关系；朵呈亮仅支付18656元房款，其余部分未按约定时间付清，原告有权解除合同，收回房屋；被告马维骅知道房款付不清原告要收回房屋的事实；承诺书是连带保证，不是一般保证，担保书也证明是连带保证。
4．通知一份，证明原告于2014年7月19日向被告送达催告通知，行使了合同解除权；
5．入住费收费表两份，证明房屋系交付给朵呈亮，并未交付给马维骅。
被告马维骅对以上证据的真实性无异议，但认为自己对承诺书内容不清楚，办理房产证的费用是自己交付给原告的，且朵呈亮也在场。
第三人朵呈亮对以上证据的真实性无异议，表示办理房产证的费用是被告马维骅交给原告的，但因为购房合同是自己跟原告签订的，费用表依附于合同，故由其在费用表上签了名。
第三人李逢秀代理人对以上证据真实性无异议，认为李逢秀承担的担保责任为一般保证。
被告马维骅提交了以下证据：
1．收条8张，收据11张，证明其给付朵呈亮房款22万元及缴纳办理房产证的各项费用11908元的事实；
2．房屋交接办理及承诺一份、房屋出租协议一份，证明房屋系从朵呈亮处购买，由朵呈亮协助办理手续。
以上证据经质证，第三人朵呈亮、李逢秀均无异议；原告认为房屋出租协议形成时朵呈亮尚未与公司签订房屋买卖合同，朵呈亮对房屋无权处分，故协议无效。承诺书中反映被告马维骅在接受房屋时明知房款交不清房屋会被收回，存在恶意侵害公司权益，且房屋交接办理事宜系马维骅与朵呈亮之间的行为，公司并不知情。
本院认为，双方对对方证据的证明目的有异议，但对证据的真实性及关联性并无异议，故其证明效力予以认定。
根据原、被告及第三人陈述、本院认定有证明效力的证据，查明如下事实：
2008年10月10日，原告甘肃新城房地产开发有限公司与第三人朵呈亮签订房屋预售协议，将位于古浪县浙江商业城商住楼14号楼1单元152室及地下车库一间售予第三人朵呈亮。朵呈亮与被告马维骅于同日就上述房屋签订租房协议一份，将该房屋以22万元转让给被告马维骅，后马维骅以给付现金及抵顶借款等方式向朵呈亮付清了房屋转让费22万元。2009年11月8日，经原告与朵呈亮结算，房屋总价款为258565元。朵呈亮缴纳了房款18565元，剩余房款24万元由朵呈亮向原告出具欠条和还款承诺书，承诺于2010年5月底付清欠款，否则原告有权收回房屋。第三人李逢秀在借条及承诺书上签名，并注明若朵呈亮不能按期兑现还款承诺，由其全部承担。被告马维骅也以证明人的身份在承诺书上签字。同年11月10日，第三人李逢秀又出具了担保书，担保书载明若朵呈亮不能在2010年5月31日前兑现欠款，原告可无条件收回房屋，并由其对造成的一切后果和经济损失承担担保责任。同日，朵呈亮就房屋交接相关事宜向被告马维骅出具承诺书，对购房合同转户事宜、物业费及入住的相关手续费及房款的缴纳等进行了明确。2009年11月11日，被告马维骅以第三人朵呈亮名义向原告缴纳了相关入住费用，原告将房屋交付朵呈亮后，被告马维骅从第三人朵呈亮处取得房屋并装修入住。因第三人朵呈亮未按照承诺期限付清房款，2010年7月19日，原告向被告马维骅发出通知，要求于2010年7月22日前办清房屋手续，否则收回房屋。2012年5月，原告以第三人朵呈亮、李逢秀为被告、马维骅为第三人提起诉讼，要求解除房屋买卖合同并归还房屋，审理期间，原告以欲与朵呈亮协商解决纠纷为由撤回起诉。此后原告要求被告马维骅返还房屋未果，提起本次诉讼。
围绕本案的争议焦点，本院认为，被告马维骅是否具有返还房屋并向原告支付房屋使用费的义务，基于被告马维骅是否合法取得该房屋。
根据查明的事实，原告将其房屋售予第三人朵呈亮，虽然朵呈亮未将房款缴清，但其给原告缴纳部分房款、并对剩余房款出具欠条，表明双方之间的商品房买卖合同关系已经成立，并且双方约定了合同解除条件。原告在第三人朵呈亮未按约将欠款付清的情况下，于2010年7月19日向被告马维骅送达了办理房屋手续的催告通知，但被告马维骅并不是原告商品房买卖合同关系的相对方，也不是担保人，故被告马维骅没有义务代合同相对方即本案第三人朵呈亮履行合同义务。在原告未将催告通知送达合同相对方朵呈亮的情况下，也无证据证明被告马维骅有权代朵呈亮签收该催告通知，同时马维骅也无义务代原告向朵呈亮转达该催告通知。原告未在法定的合同解除期限内与朵呈亮解除商品房买卖合同，双方之间的合同关系依然存在，而且第三人朵呈亮也承认原告与其之间的债权债务关系。
被告马维骅与第三人朵呈亮订立的租房协议，根据合同内容，属房屋买卖合同。根据签订协议时间，当时第三人朵呈亮确未取得该房屋处分权，但该房屋也为实际交付被告。2009年11月8日原告与朵呈亮之间商品房买卖合同关系成立，被告与朵呈亮之间的房屋买卖合同成立的条件实质上亦成就。被告马维骅按约向朵呈亮付清房款，朵呈亮将房屋实际交付马维骅使用，双方之间的房屋买卖合同合法有效。退一步讲，即使原告与第三人朵呈亮之间的商品房买卖合同无效或者解除，第三人朵呈亮无权处分该房屋，但被告马维骅在从第三人朵呈亮处转让得到该房屋时，原告也是自始至终知情的。从原告与第三人朵呈亮之间订立房屋预售协议、结算房款、缴纳部分房款、出具欠条、由第三人李逢秀出具担保、马维骅作为证明人签字等行为，足以使被告马维骅相信第三人朵呈亮对该房屋有处分权，故其支付相对合理的价款取得该房屋，也属于善意取得，原告不能以自己的债权无法得到有效保障而认为被告马维骅恶意占有房屋而应当返还。综上，原告要求被告马维骅返还房屋、支付房屋使用费缺乏事实及法律依据，其请求不予支持。
对第三人李逢秀是否承担担保责任的问题。根据第三人李逢秀出具的担保书及承诺内容，其就原告与第三人朵呈亮之间的欠款及合同解除后的返还房屋义务，在朵呈亮不能按约履行的情况下，承担保证责任，该保证形式应当属于一般保证。因原告与保证人李逢秀之间未约定保证期限，故李逢秀的保证期限应为主债务履行期届满之日2010年5月31日起六个月，超过六个月的保证期限，其保证责任即已免除，故原告要求第三人李逢秀承担连带保证责任无法律依据，不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十五条之规定，判决如下：
驳回原告甘肃新城房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费5350元，由原告甘肃新城房地产开发有限公司告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 李正会
审 判 员 尹文霞
人民陪审员 王 铤
二〇一六年七月三十日
书 记 员 马红芳
附件：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国担保法》
第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。