北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初11110号
原告（反诉被告）：BHG（北京）百货有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川大厦23层2301、2302、2303。
法定代表人：黄立信，董事长。
委托诉讼代理人：刘银，北京市中环律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢小松，北京市中环律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：北京味海世家餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺1号楼14层1419。
法定代表人：徐礼强，经理。
委托诉讼代理人：牛海燕，北京重典律师事务所律师。
原告BHG（北京）百货有限公司诉被告北京味海世家餐饮管理有限公司及北京味海世家餐饮管理有限公司反诉BHG（北京）百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告BHG（北京）百货有限公司的委托诉讼代理人刘银、谢小松，被告北京味海世家餐饮管理有限公司的委托代理人牛海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告BHG（北京）百货有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认BHG（北京）百货有限公司与北京味海世家餐饮管理有限公司签订的《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》及《补充协议》于2017年3月1日解除。2、判令北京味海世家餐饮管理有限公司支付2016年11月1日至2017年3月1日的租金718577.33元并按日租金0.5%的标准支付2016年11月1日至实际支付之日止的违约金。3、判令北京味海世家餐饮管理有限公司支付承租保证金638735.40元并按日0.5%的标准支付2016年8月1日至实际支付之日止的滞纳金。4、判令北京味海世家餐饮管理有限公司支付装修期内免去的所有租金518972.52元（92天租金）。5、判令北京味海世家餐饮管理有限公司赔偿BHG（北京）百货有限公司寻租期租金损失1037945.04元（相当于6个月租金）。6、案件受理费由北京味海世家餐饮管理有限公司负担。事实和理由：2014年9月，我司与北京味海世家餐饮管理有限公司签订《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》（以下简称租赁合同）及《场地租赁合同补充协议》，约定：由北京味海世家餐饮管理有限公司租赁我司阜成门店四层F4-05单位的经营场所，第一年租金172990.84元每月，月租金应由北京味海世家餐饮管理有限公司于每月第一个工作日或之前向我司提前付清；北京味海世家餐饮管理有限公司逾期支付租金，应按日租金的0.5%支付违约金；北京味海世家餐饮管理有限公司逾期支付租金超过15天的，我司有权解除合同；北京味海世家餐饮管理有限公司应于租金合同签订之时或之前，支付相当于三个月租金的承租保证金638735.40元；逾期支付的，应按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；如北京味海世家餐饮管理有限公司违约导致我司解除合同，我司有权没收保证金，并有权索取装修期内所免租金。
2016年8月1日，双方签订《场地租赁合同补充协议》，北京味海世家餐饮管理有限公司改于2016年9月10日开业。合同签订后，由北京味海世家餐饮管理有限公司至今未依约向我司支付任何承租保证金，2016年11月1日以后，未向我司支付租金。经我司催要未果，致使合同根本目的无法实现，我司于2017年2月27日向由北京味海世家餐饮管理有限公司发出《解除合同通知书》，该解除通知已经送达。由于北京味海世家餐饮管理有限公司恶意违约，给我司造成巨大损失，包括我司后续寻租期的租金损失、另寻租户的免租期损失等，北京味海世家餐饮管理有限公司应依约赔偿。故我司提起诉讼，请求法院判如所请。
北京味海世家餐饮管理有限公司辩称并反诉称，我公司不同意解除合同。首先，双方存有长期合作关系，目前仍在履行合同。2014年9月4日，我司与BHG（北京）百货有限公司就阜成门华联商厦及石景山万商大厦两处场地分别签订《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》，即本案“华联商厦租赁合同”及“万商大厦租赁合同”。约定：我司承租BHG（北京）百货有限公司的场地用于餐饮经营，合同期限为5+3年。其中，华联商厦租赁合同（附件二）约定出租方应于2014年11月1日将经营场所交付承租方，起租日为2015年2月1日。合同签订后，由于BHG（北京）百货有限公司原因，经营场地于2016年3月交付，迟延超过1年半。万商大厦租赁合同先履行，在履行中，由于我司经营不景气，租金按7折交付。而华联商厦场地迟延交付，我司本欲解除合同，但当时BHG（北京）百货有限公司负责人口头承诺给予扶持政策，包括租金优惠等，基于与BHG（北京）百货有限公司合作关系及信任，我司仍同意继续履行合同。
其次，我司在经营场地投入巨资，有履行能力和诚意，但BHG（北京）百货有限公司并未兑现给予扶持的承诺。BHG（北京）百货有限公司交付的租赁场地原为办公场地，我司装修及硬件配套设施方面总投资超过500万元。2016年互联网上订餐快递送餐成为传统堂食巨大竞争对手，国家疏解整顿促提升工作加快进行，关闭了华联商厦附近的小商品市场，造成客流减少，这是我司与BHG（北京）百货有限公司都始料未及的。我司请求对租金减折，经协商，BHG（北京）百货有限公司原则上同意。后因BHG（北京）百货有限公司内部人员调整，在未事先通知我司的情况下，突然在2017年2月27日将我司经营场地关闭，造成我司全部设施设备、原材料及收银设施等无法掌控，无法经营。我司并非无故恶意拖欠租金，希望双方共同面对困难的局面，共度难关，故我司提出反诉，要求继续履行双方签订的《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》并赔偿我司停业期间的损失20万元；反诉案件受理费由BHG（北京）百货有限公司负担。
反诉被告BHG（北京）百货有限公司辩称，双方签订的《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》已经合法解除，北京味海世家餐饮管理有限公司无权要求继续履行合同。《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方签订的《场地租赁合同》第8.2条第（4）项和第（5）项约定：“甲乙双方同意，如发生下列情形之一，甲方可以书面通知乙方解除本合同，且无需承担任何补偿、赔偿等责任；乙方逾期支付租金超过15天的，乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月的……”。北京味海世家餐饮管理有限公司至今未缴纳承租保证金，自2016年11月起拖欠租金，符合解除合同的条件，我司有权解除合同。2017年2月27日，我司向北京味海世家餐饮管理有限公司发出《解除合同通知书》，并于2017年3月1日送达北京味海世家餐饮管理有限公司，《租赁合同》及补充协议已经合法解除。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条规定；“当事人对合同法第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”北京味海世家餐饮管理有限公司自2017年3月1日收到《解除合同通知书》至2017年10月26日提出要求继续履行合同的反诉请求，已经超过三个月的异议期，其已无权要求继续履行合同。
北京味海世家餐饮管理有限公司称我司曾经原则上同意其减少租金的请求，我司在事先未通知的情况下，突然在2017年2月27日将其经营场地关闭。我司认为，我司从未同意北京味海世家餐饮管理有限公司提出的减租请求，北京味海世家餐饮管理有限公司提交的证据均无法证明我司曾做出过同意减租的意见；北京味海世家餐饮管理有限公司提交的证据无法证明我司在2017年2月27日将经营场地关闭。我司2017年2月16日发送给北京味海世家餐饮管理有限公司的《催缴通知函》中，已经明确表示“在接到此通知之日起六个工作日内依法依约缴清所有欠费，包括但不限于租金、违约金、滞纳金等，否则我司将依据合同5.2条、8.2条、9.5条、9.6条的规定依法维护我司权益。”《场地租赁合同》第9.5条约定：“在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、运营管理服务费、水电费……的任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿或与其补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”据此，该条并未对“事先通知”做出任何约定，在北京味海世家餐饮管理有限公司已经欠付承租保证金的租金远远超过15天的情况下，我司有权在没有事先通知的情况下禁止北京味海世家餐饮管理有限公司继续使用租赁场地。故北京味海世家餐饮管理有限公司的上述主张均不能成立，其要求我司赔偿停业期间的损失没有法律和合同依据。综上，请求法院驳回北京味海世家餐饮管理有限公司的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，BHG（北京）百货有限公司作为甲方（出租方），北京味海世家餐饮管理有限公司作为乙方（承租方），双方签订《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》，约定：……若甲方未能于本合同规定的日期向乙方交付该经营场地，并逾期超过150日，乙方有权书面通知甲方终止本合同；如乙方未按本条上述规定补足保证金的，每逾期一天，应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，逾期超过7天的，甲方有权终止本合同，乙方承担违约责任；如发生下列情形之一，甲方可以书面通知乙方解除本合同，且无需承担任何补偿、赔偿等责任，乙方逾期支付租金超过15天的，乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月的；该经营场所交付后，出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付所有租金均不退还，甲方有权没收乙方已付的保证金，并有权向乙方索取乙方在本合同装修期内所免去的所有租金和运营管理费、广告推广费；乙方违反本合同14条规定的任何乙方义务，甲方有权要求乙方赔偿甲方所发生的直接和间接损失；在租赁期内，乙方未能按照本合同规定按时支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金；乙方未按本合同第5.1条规定支付保证金的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，逾期超过7天的，甲方有权经书面通知乙方解除本合同，并有权扣收乙方根据租赁意向支付的定金，作为对甲方损失的赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该经营场所的，即构成甲方的严重违约，在此情况下，乙方有权要求甲方继续履行本合同并就所发生的实际损失向甲方索赔，或者乙方可经书面通知而解除合同。
附件二约定：出租方出租给承租方的经营场地坐落在北京市西城区阜外大街1号四川大厦裙楼BHG（北京）百货有限公司阜成门店四层F4-05单位；该经营场所的租赁面积为874.98平方米；出租方应于2014年11月1日将该经营场地交付承租方；出租方同意在租赁期内给予承租方自该经营场所交付日起92天的装修期；租赁期限5年，自2015年2月1日至2020年1月31日；该经营场所的月租金为下述固定租金和提成租金中金额较高者；该经营场所的月固定租金按照该经营场所的租用面积计算，第一年2015年2月1日至2016年1月31日，每日每平方米固定租金6.50元，每日历月固定租金172990.84元，该经营场所的月提成租金为该日历月营业额的8%；第二年同上；第三年2017年2月1日至2018年1月31日，每日每平方米固定租金7.50元，每日历月固定租金199604.81元，该经营场所的月提成租金为该日历月营业额的8%；第四年......；承租方应于本合同签订的同时或之前，向出租方支付承租保证金，承租保证金相当于承租方向出租方支付3个月的租金共计638735.40元。
2016年8月1日，双方签订BHG（北京）百货有限公司《场地租赁合同》补充协议，约定：起租日期及租金支付起始日均变更为2016年9月10日，租赁期限不便；合同其他条款不变。后BHG（北京）百货有限公司将租赁场地交付北京味海世家餐饮管理有限公司使用。
上述合同签订后，北京味海世家餐饮管理有限公司自2016年11月始未缴纳租金并拖欠承租保证金。2017年2月26日晚间，BHG（北京）百货有限公司将租赁场地封门。
BHG（北京）百货有限公司为证实其主张，提供2016年10月20日向北京味海世家餐饮管理有限公司发出的《催缴通知函》，内容为……截止2016年10月20日，贵司未缴纳承租保证金638735.40元，贵司于2016年11月15日前交费，逾期付款按日3%收取滞纳金……。2017年2月16日，BHG（北京）百货有限公司再次向北京味海世家餐饮管理有限公司发出《催缴通知函》，内容为……贵司至今未交纳承租保证金638735.40元并按0.5%支付滞纳金；未交纳2016年11月至2017年3月租金864954.20元并按日租金的0.5%支付违约金……。贵司接到此函之日起6个工作日内缴清所有欠费。后北京味海世家餐饮管理有限公司未向BHG（北京）百货有限公司交纳拖欠租金。2017年2月27日，BHG（北京）百货有限公司通过EMS向北京味海世家餐饮管理有限公司在《场地租赁合同》中填写的通讯地址北京市丰台区成寿寺路1号1419号发出《解除合同通知书》。2017年3月1日，北京味海世家餐饮管理有限公司单位收发章签收。经质证，北京味海世家餐饮管理有限公司对上述证据不予认可，表示没有收到上述函件及通知书。
北京味海世家餐饮管理有限公司为证实其主张，提供向BHG（北京）百货有限公司发出的租赁费用申请，要求给予5折调整。提供沟通函，停止查封行为通知书，证明BHG（北京）百货有限公司在未提前通知的情况下，擅自封闭场地。2017年9月29日的《律师函》，要求继续履行合同。经质证，BHG（北京）百货有限公司对租赁费用申请、沟通函及停止查封行为通知书的真实性、关联性不予认可，认为与本案无关。对律师函不予认可，认为北京味海世家餐饮管理有限公司在不缴纳租金的同时还要求继续履行合同没有依据。
上述事实，有双方当事人的陈述，场地租赁合同，补充协议，催缴通知函，解除合同通知书，装饰装修合同，申请，沟通函，律师函，停止查封行为通知，照片，视频资料等证据在案佐证。
本院认为：BHG（北京）百货有限公司与北京味海世家餐饮管理有限公司签订的《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。BHG（北京）百货有限公司依约履行了交付租赁场地的合同义务。北京味海世家餐饮管理有限公司未按合同约定向BHG（北京）百货有限公司支付租金，属违约行为，并致使合同约定的BHG（北京）百货有限公司单方解除合同条件成就，BHG（北京）百货有限公司有权解除与北京味海世家餐饮管理有限公司的合同并于2017年2月27日向北京味海世家餐饮管理有限公司发出解除合同通知书，EMS显示北京味海世家餐饮管理有限公司于2017年3月1日签收，本院确认双方解除合同的时间为2017年3月1日。BHG（北京）百货有限公司要求北京味海世家餐饮管理有限公司支付租金及违约金的主张，存在合同依据，应当指出，双方约定的违约金过高，北京味海世家餐饮管理有限公司抗辩要求调整，本院根据本案的实际情况和合同的履行情况，判定违约金按日万分之五计算。北京味海世家餐饮管理有限公司要求继续履行合同的反诉主张，本院不予支持。
关于装修期内租金问题，根据合同约定，该经营场所交付后，出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权向乙方索取乙方在本合同装修期内所免去的所有租金的约定，BHG（北京）百货有限公司要求北京味海世家餐饮管理有限公司支付装修期内租金损失的主张，本院予以支持。
关于承租保证金问题，北京味海世家餐饮管理有限公司应在签订合同之时或之前向BHG（北京）百货有限公司交纳履约保证金，北京味海世家餐饮管理有限公司未交纳，履约保证金是为合同的履行所提供的一种金钱保证，现BHG（北京）百货有限公司主张解除合同，其要求北京味海世家餐饮管理有限公司支付承租保证金的主张，缺乏依据，本院不予支持。
关于寻租期租金损失问题，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。双方签订的合同对北京味海世家餐饮管理有限公司违约应承担违约责任进行了约定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，BHG（北京）百货有限公司主张的违约金具有填补损失的目的，其在要求寻租期租金损失的主张，本院不予支持。
北京味海世家餐饮管理有限公司反诉要求BHG（北京）百货有限公司赔偿停业损失20万元的反诉请求，因其违约导致合同解除，对北京味海世家餐饮管理有限公司的该主张，本院不予支持。北京味海世家餐饮管理有限公司称与BHG（北京）百货有限公司协商，BHG（北京）百货有限公司同意减租的抗辩，缺乏证据，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、BHG（北京）百货有限公司与北京味海世家餐饮管理有限公司于2014年9月4日签订《BHG（北京）百货有限公司场地租赁合同》及2016年8月1日签订《补充协议》于2017年3月1日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，北京味海世家餐饮管理有限公司支付BHG（北京）百货有限公司2016年11月1日至2017年3月1日的租金718577.33元并支付自2016年11月1日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五的标准计算）。
三、自本判决生效之日起七日内，北京味海世家餐饮管理有限公司支付BHG（北京）百货有限公司装修期内免租损失518972.52元。
四、驳回BHG（北京）百货有限公司的其他诉讼请求。
五、北京味海世家餐饮管理有限公司全部反诉请求。
如果北京味海世家餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45391元，由BHG（北京）百货有限公司负担13112元，已交纳；由北京味海世家餐饮管理有限公司负担32279元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费45991元，由北京味海世家餐饮管理有限公司负担，已交纳；保全费5000元，由北京味海世家餐饮管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一七年十一月三十日
书记员 王运佳
书记员 袁 慧