安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7532号
上诉人（原审被告）：周罗，男，1980年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：梅应全，安徽华腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜世明，男，1983年2月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾良伟，男，1989年5月13日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。
上诉人周罗因与被上诉人姜世明、贾良伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初5395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周罗上诉请求：撤销一审判决，改判周罗支付拖欠姜世明、贾良伟租金108600元。事实和理由：一审认定周罗支付姜世明、贾良伟租金的时间从2016年5月26日起算，是错误的。1、姜世明、贾良伟与安徽万振房地产开发有限责任公司（以下简称万振公司）虽于2015年1月9日签订《商品房买卖合同》，但该合同签订以及2016年5月26日办理房屋产权过户登记手续后，双方并没有告知周罗，2017年2月春节前，姜世明、贾良伟主张租赁费时，周罗才知晓。2015年至2017年2月期间，万振公司多次向周罗催要案涉房屋的租金。因此，周罗有理由相信姜世明、贾良伟与万振公司就案涉房屋转让后的租赁费约定2017年2月之前仍应由万振公司收取。一审忽略该事实作出的认定是错误的，请求二审法院依法改判。
姜世明、贾良伟辩称，周罗租赁房屋应当支付相应租金。其在知道姜世明、贾良伟为案涉房屋所有权人后仍拒不支付租金。姜世明、贾良伟要求支付房租，一审法院判决周罗向姜世明、贾良伟支付自2016年5月26日起的案涉房屋租金，认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。
姜世明、贾良伟向一审法院起诉请求：1、判令解除周罗对《房屋租赁经营合同》中万振广场C幢一层商101/商101上的租赁；2、判令周罗按照合同约定支付从2015年7月28日至将万振广场C幢一层商101/商101上交还姜世明、贾良伟之日的租金（暂计算至2017年6月5日，计354375.5元）；3、周罗承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2014年9月27日，周罗与万振公司签订《房屋租赁经营合同》一份，租赁合肥市包河区马鞍山路“万振城市广场”商业第五层D区2319平方米，及商业一层C101（上下两层）商铺，租赁期限自2014年10月28日至2029年10月27日。合同同时约定，租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。租赁期限15年，租赁期限自2014年10月28日起，至2029年10月27日止。免租期计12个月，自2014年10月28日起至2015年7月27日免租9个月，自2016年1月1日起至2016年2月28日免租2个月，自2017年1月1日起至2017年1月31日免租1个月，但乙方装修免租期内所发生的水、电、气及其他费用按实结算，由乙方承担。双方还对租金及支付方式进行了约定。
2015年1月9日，姜世明、贾良伟与万振公司签订《商品房买卖合同》，购买了万振广场C幢一层商101/商101上。并于2016年5月2日取得上述房屋的房产证，房产证号为皖（2016）合不动产权字第0045016号。
另查明：姜世明、贾良伟取得上述房屋后，向周罗主张其拖欠的房屋租金，经计算2016年5月26日至2017年8月14日的租金及物业管理费为260530.6元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案姜世明、贾良伟自2016年5月2日取得涉案房屋的所有权，其有权向周罗主张其拖欠的房屋租金。至于涉案房屋所有权人万振公司在出卖该房屋时是否侵犯了周罗的优先购买权不是该院审查的范围，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故周罗理应向姜世明、贾良伟支付其拖欠的2016年5月26日至2017年8月14日的租金及物业管理费为260530.6元。
关于姜世明、贾良伟诉请解除涉案房屋租赁经营合同的诉请，该院认为《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由此可见，在判断解除合同的同时应考虑协议内容已履行、未履行的状态、违约方违约情形、情节及对合同目的的客观影响，对解除条件予以审查。本案中，周罗在姜世明、贾良伟取得房产证后，依然收到涉案房屋原所有权人万振公司发来的催要房租商函，且姜世明、贾良伟也没提供证据证明其向周罗出示涉案房屋所有权证明，只是在诉讼过程中才有足够证据证明其为房屋所有权人，其拖欠房屋租金的行为无论从主观故意、违约情形、对合同目的均无实质的影响，故对该项诉请不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、周罗于判决生效之日起十日内支付拖欠姜世明、贾良伟对万振广场C幢一层商101/商101上的租金及物业费用260530.6元（该费用所对应的租赁期限为2016年5月26日至2017年8月14日）；二、驳回姜世明、贾良伟的其他诉讼请求。案件受理费6616元，减半收取3308元，由姜世明、贾良伟负担876元，周罗负担2432元。
二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，姜世明、贾良伟于2016年5月2日即取得案涉房屋的所有权，周罗与万振公司之间就案涉房屋出卖是否产生争议，不影响姜世明、贾良伟作为案涉房屋的所有权人向周罗主张拖欠房屋租金的权利。因此，一审依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决周罗向姜世明、贾良伟支付拖欠的2016年5月26日至2017年8月14日的租金及物业管理费260530.6元并无不当，本院依法予以维持。
综上，周罗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2302元，由周罗负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月二十七日
书记员 林 森
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。