西藏自治区日喀则市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏02民终40号上诉人（原审被告）：大方园鞋城，住所地西藏自治区日喀则市上海中路**号附*****号门面房。经营者：何爱蓉，女，1970年5月8日出生，汉族，个体工商户，现住西藏自治区日喀则市。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏自治区日喀则市。法定代表人：马赟，该军分区司令员。委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。上诉人大方园鞋城(以下简称大方园）因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人大方园的经营者何爱蓉，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大方园上诉请求：1.请求撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初411号民事判决;2.一、二审诉讼费用全部由军分区承担；3.免去军分区要求缴纳的房屋占有费；4.如果重建、重租，在无转让费的情况下大方园享有优先承租权；5.退还押金；6.给予处货时间到2018年12月31日；7.补齐2000年到2015年12月31日已交租金的正规发票。事实和理由：1.一审民事判决不公平，不公正，偏袒军分区，对大方园提供的多方证据和事实不予采纳，大方园是以高额转让费从他人转让过来的；2.军分区内部存在内幕，有关系的得到消息就可以再次转让给别人，而没关系的就不能转让，一直到现在大方园成了受害人，造成重大经济损失人民币200多万元（以下货币均为人民币），一审法院的判决书没有考虑到百姓的损失和生存问题是不能接受的；3．大方园店铺位于上海中路繁华路段，如果全部关停，势必会对日喀则的市容市貌、环境卫生、经济、治安、市民构成严重影响；4.一审开庭后相关单位多方开展思想工作和调解，为了支持国家政策，支持中央军委（停止有偿服务）的文件精神，支持军队改革，大方园也做了最大的让步。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正，支持大方园的上诉请求。军分区辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，大方园应当立即返还房屋；2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义的原则，大方园应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费；3.根据合同约定，大方园在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金）；4.关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定；5.对于退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，大方园可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，大方园提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。军分区在一审中的诉讼请求:1.请求确认军分区与大方园之间签订的租赁合同已经解除；2.判决大方园立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决大方园向军分区支付自2016年1月1日起至2016年8月31日止的房屋占有使用费27,600元；4.判决扣除大方园已经支付的租赁保证金4,000元归军分区所有；5.本案诉讼费由大方园承担。诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为：判令大方园向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。一审法院认定事实：1.大方园经营者何爱蓉自2008年经军分区同意后，从他人处转让取得3间军分区位于日喀则市上海中路商品房门面，用于经营鞋店生意；2.大方园与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金41,400元，合同约定押金4,000元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与何爱蓉续签合同，也未收取何爱蓉租金，截止目前何爱蓉仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区曾于2013年11月10日向大方园下发了通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与大方园续签了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向大方园下发通知，告知大方园“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向大方园下发通知，表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，军分区与何爱蓉在2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方之间签订的房屋租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区并未与大方园续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。大方园应当按照合同约定向军分区返还房屋，现大方园未履行该项义务，构成违约，故军分区要求大方园返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，大方园继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张大方园自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年41,400元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，该院予以支持87,975元（按年租金41,400元计算，期限从2016年1月1日计算至2018年2月15日，41,400元/年÷12个月×25.5个月=87,975元）。另外，关于大方园辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，大方园承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面于法有据。针对大方园称军分区合同条款系霸王条款，该院认为虽然双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同第八条、第十五条的附加条款中明确约定承租人不得擅自转租转让，但基于出租人和承租人合意达成关于合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故大方园的抗辩理由不成立。另外，针对大方园称双方前后合同存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要的争议是基于2015年的军队房地产租赁合同所约定的权利义务，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。因此大方园的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除大方园交纳的押金的诉讼请求，该院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后大方园必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后大方园未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，大方园构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,000元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据一审查明的事实，大方园提交的押金收据复印件上的姓名并非上一家转让人的姓名，无其他证据证明支付过押金的事实，因此对军分区要求扣除租赁合同中约定的4,000元押金的请求，该院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(二)项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、军分区与大方园经营者何爱蓉于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、大方园自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁房屋；三、大方园自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有使用费87,975元；四、大方园向军分区支付的押金4,000元，自本判决发生法律效力之日起归军分区所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,099元，由大方园负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。本院另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78-29号门面房；2.合同约定的房地产租赁保证金双方当事人实际未履行。本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案主要争议焦点为：1.上诉人应何时返还房屋？2.房屋占有使用费应否支付，如需支付应如何计算？3.保证金应否扣除？4.二审中新增加的诉求是否一并审理？关于争议焦点一，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日期限届满后，未续签或重新签订租赁合同，双方当事人的权利义务关系即告终止，且在合同期限届满前后军分区明确表示不再续约，大方园理应按照合同约定在租赁期限届满之日返还房屋，但其继续占有，拒不返还房屋显然不当，一审法院据此判决大方园返还租赁房屋，符合法律规定。大方园上诉请求给予处货时间到2018年12月31日的主张，明显不符合实际，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》租赁期满后，大方园未履行返还房屋的义务，至今占有使用租赁房屋的行为，理应通过支付房屋占有使用费的方式予以弥补。一审法院按照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，并计算至一审判决之日的判项，不违背法律和市场规则，且军分区不持异议，本院予以维持。大方园的该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“上诉人未履行合同约定义务的，被上诉人不退还房地产租赁保证金”，本案合同到期后，大方园未履行返还房屋的义务，军分区有权扣除保证金。鉴于双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付，且一审中所主张的保证金和押金是同一所指，虽然大方园未向军分区交纳押金，但军分区向原租户均收取了金额不等的押金，大方园向原租户支付转让费时已包含原租户向军分区支付的押金，在结合双方签订合同后军分区未另行收取押金的事实来看，大方园从原租户取得押金条的表述更接近客观事实，但大方园未能提供原租户交纳押金的原始单据，故具体金额以军分区原审审理中自认金额为准。大方园逾期未腾退房屋，存在违约事实，一审法院据此判决大方园承担保证金所对应的违约责任并无不妥。大方园关于不同意将已支付保证金判归军分区所有的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点四，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉，本案二审期间，大方园所提出的关于赔偿转让费165万元、补齐2000年到2015年已交租金的正规发票、如果重建、重租在无转让费的情况下大方园享有优先承租权的请求，属独立的诉讼请求，因大方园并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意在二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，大方园可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,099元，由大方园鞋城负担。本判决为终审判决。审 判 长 德  吉   玉  珍审 判 员 格  桑   次  仁审 判 员 扎  西   顿  珠二〇一八年五月六日法官助理 明玛普赤书记员格桑卓嘎附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。