江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏08执异20号
异议人（案外人）：査大军，男，汉族，1975年10月2日出生，住盐城市亭湖区。
申请执行人：江苏淮阴建设工程集团有限公司，住所地淮安市淮海北路76号。
法定代表人：胡从亮，该公司董事长。
委�诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。
被执行人：江苏鸿洲置业有限公司，住所地淮安市北京北路100号河韵大厦501室。
法定代表人：徐海鸿，该公司董事长。
本院在执行江苏淮阴建设工程集团有限公司（以下简称淮建公司）与江苏鸿洲置业有限公司（以下简称鸿洲公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年1月23日作出（2017）苏08执恢65-2号执行裁定对被执行人鸿洲公司名下位于淮安市清河广场3号楼21套房产抵偿申请执行人债务。案外人査大军提出异议，要求本院停止对淮安市清河广场3号楼康宁路1-8号房产的执行。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人查大军异议称：请求停止对淮安市清河广场3号楼康宁路1-8号房产的执行。事实与理由：异议人是涉案房产的买受人于2011�10月21日与鸿洲公司签订买卖商品房期房合同，并于2012年6月21日将购买上述期房的全部购房款付清，2011年10月24日就将涉案房产在淮安市房产局进行预购商品房预告登记，登记证号为淮房预清河字第A201149833号，后因鸿洲公司未在约定时间内交房，异议人诉至法院，后经江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第0422号生效民事判决确认，鸿洲公司应于房屋竣工验收十日内向买受人交付案涉房产。现申请人发现所购房产被贵院依淮建公司申请作为执行标的进行拍卖，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条，金钱债权执行中，对查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持,故异议申请人请求停止对涉案房屋的执行。
淮建公司答辩称，异议人请求不能成立，请求驳回。理由如下：1、针�本案执行标的（清河城市广场3号楼康宁路1—8号房产）已经执行完毕，异议人查大军现在提出停止没有事实与法律依据。根据最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，异议人对执行标的提出停止执行的期间应为“执行中”，即执行完毕之前，但淮安中院已于2018年1月23日作出（2017）苏08执恢65—2号执行裁决书，将执行标的裁定归答辩人所有，该裁定书已经发生法律效力。
2、异议人以签订商品房买卖合同并全部付清购房款为由主张停止执行，没有事实与法律依据。本案“执行标的”属于商业用房而非住宅用房，异议人不属于消费者，购买的目的也不是为了居住，异议人不能以签订了商品房买卖合同并全部付清购房款为由对抗承包人工程款优先受偿权的行使。
3、江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第00422号生效民事判决书不能对抗本案的执行。因江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第00422号生效民事判决书属于给付类法律文书，且作出时间为2015年3月24日，根据最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款、第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
4、答辩人对执行标的享有的优先受偿权优于抵押权和其他债权，本案执行标的设定的抵押权不能对抗答辩人对“执行标的”优先受偿权的行使。最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“建筑工程承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权”，故异议人虽在执行标的上设定抵押权，无法对抗答辩人的优先受偿权。另外，从异议人提供的抵押权登记的时间看，抵押权是2016年1�28日设立的，而答辩人申请并实际查封的开始时间为2013年，即抵押权是在查封之后设立的，查封之后出现抵押登记的原因是办理查封和预告登记是两个部门信息不共享导致，根据相关规定，查封之后抵押权不得对抗执行。
5、贵院（2017）苏08执恢65—2号执行裁决书是一份形成之诉的生效法律文书，答辩人已经取得本案执行标的物权，异议人的普通债权无法对抗申请人享有的物权，故异议人的请求中止执行的请求也不应得到支持。如异议人对（2017）苏08执恢65—2号执行裁决书存在错误，可通过审判监督程序主张。
6、异议人虽然办理预告登记，但预告登记已经江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第00422号生效民事判决书取代，而生效判决确认的是普通债权，并非物权。实际上，异议人所提供的买卖合同以及预告登记都是名为买卖实为借贷，江苏省�级人民法院之所以作出如此判决是因为被执行人没有申请鉴定导致。
鸿洲公司陈述意见称：异议人所提供的买卖合同以及预告登记都是名为买卖实为借贷，我公司和案外人之间是借贷关系，用商品房抵押，我们同意还钱。
原告淮建公司与被告鸿洲公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院于2013年12月20日作出（2013）淮中民初字第0115号民事调解书，确认：一、经双方对账确认，截止本调解协议签订之日，被告鸿洲公司合计欠原告淮建公司工程款总额为4500万元；二、上述款项4500万元，被告鸿洲公司于本调解协议生效之日起两个月内支付给原告淮建公司；三、被告鸿洲公司拖欠原告淮建公司的上述工程款，原告淮建公司在其所承建的清河城市广场1-5号楼工程拍卖、变卖的工程款范围内享有优先受偿权；四、�案工程的工程量变更及变更签证所涉及的工程款项，双方一致同意不在本案中处理，双方另行协商。本案案件受理费299451元，减半收取149725.5元，保全费5000元，合计154725.5元，由被告鸿洲公司负担。
因被执行人鸿洲公司未履行法律文书确定的义务，淮建公司向本院申请执行，本院于2015年4月24日立案执行。在执行过程中，本院于2015年5月29日作出（2015）淮中执字第00192号执行裁定书，并向淮安市住建局发出（2015）淮中执字第00192号协助执行通知书，对被执行人鸿洲公司所开发的位于清河城市广场项目3号楼第一层、二层、三层（面积3348.02平方米）和清河城市广场项目3号楼的壹佰柒拾套房屋予以查封，查封期限三年，从2015年5月29日至2018年5月28日。后因该工程尚未竣工交付，无法对查封的标的物进行处置，经申请执行人淮建公司申请，本院于2015年10月15日裁定�次执行程序终结。之后，经淮建公司申请，本院于2017年6月23日恢复执行，并于2017年7月28日委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司（淮安分公司）对鸿洲公司开发的清河城市广场21套房产的价格进行评估，于2017年11月21日作出（2017）苏08执恢65-1号执行裁定，裁定拍卖被执行人鸿洲公司所有的位于淮安市××区城市广场××楼××商业、办公房地产。
2018年1月3日，淮建公司向本院申请：因第一次拍卖流拍，申请人同意以第一次流拍价接受该房产，请予以准许。本院于2018年1月23日作出（2017）苏08执恢65-2号执行裁定，裁定如下：一、被执行人鸿洲公司所有的位于淮安市清河城市广场3号楼21套房地产总作价3070.06万元，用于抵偿本院（2013）淮中民初字第0115号民事调解书确定的部分义务。本裁定书送达后，上述房地产的所有权及占用范围内的土地使用权归淮建�司所有。二、淮建公司可持本裁定书到房地产管理机构办理过户登记手续，过户所涉及的一切税收依据相关法律、行政法规的规定由各方承担。根据该执行裁定书附件，裁定抵债房地产包含查大军所提异议的3号楼康宁路1-8号房产。该裁定书于2018年1月26日和2月3日分别送达给淮建公司和鸿洲公司。
另查明，原告查大军与鸿洲公司商品房销售合同纠纷一案，盐城市中级人民法院一审判决：一、鸿洲公司于房屋竣工验收后十日内按备案登记的房屋平面图向查大军交付坐落在淮安市××区城市广场（××路××号）3号楼建筑面积为3348.02平方米的商品房。二、鸿洲公司从2012年10月1日起以2400万元为基数、日万分之一为标准向查大军承担违约金至房屋实际交付时止。案件受理费191648元，财产保全费5000元，由鸿洲公司负担。鸿洲公司不服，上诉至江苏省高级人民法院，该院于2015年3月24日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。
再查明，2011年10月21日，查大军与鸿洲公司签订商品房买卖合同（编号：1032030000215）一份，案涉相关条款为：……第二条买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为淮安市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：淮房预售证2011480号。第三条：买受人购买的商品房为康宁路1-8号3号楼1-3层3348平方米，其中套内面积共3025.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积322.83平方米。用途：商业用房。第四条计价方式：按套内建筑面积决算，该商品房单价为每平方米9586.18元，总金额2900万元。第六条付款方式及期限：买受人自签订合同之日起十五日内付清全部房款计人民币2900万元整。第八条交付期限：出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合�合同约定的商品房交买受人使用。查大军、徐海鸿、鸿洲公司分别在该合同上签名盖章。2012年6月21日，鸿洲公司向查大军出具了销售不动产统一发票。
2011年10月24日，淮安市房产交易中心为案涉房屋办理预告登记，登记号为：淮房预清河字第A201149833号。载明：预告登记权利人：查大军，预告登记义务人：鸿洲公司，预告登记业务种类：预购商品房预告登记，房屋坐落：清河城市广场3号楼康宁路1-8号，登记时间：2011年10月24日。
本院认为，本案的争议焦点为：一是案外人查大军所提异议是否在执行程序终结之前提出；二是本院应否停止对淮安市清河城市广场3号楼康宁路1-8号房屋的执行。
关于焦点一即案外人所提异议有无超期问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，因涉案标的系由申请执行人淮建公司受让，在本院裁定终结执行程序之前，案外人均可提出异议。现本院仅作出以物抵债的裁定书，尚未裁定终结执行，故淮建公司主张已经超过异议期限的理由不能成立。
关于焦点二即应否停止对执行标的执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。”本案中，异议人查大军购买了鸿洲公司开发的涉案房产的事实已经江苏省高级人民法院生效判决确认，且双方已于2011年10月24日即本院查封之前办理预购商品房预告登记，根据上述法律规定，本院应当停止对涉案房屋的执行，至于淮建公司以及鸿州公司提出的案外人与鸿州公司之间签订合同的行为是名为买卖实为借贷的主张，因案外人与鸿州公司之间的买卖行为已经生效判决确认，在生效判决未被撤销之前，该项主张本院不予支持。
综上，查大军所提异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对淮安市清河广场3号楼康宁路1-8号房产的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李 玲
审判员 董国华
审判员 庞海涛
二〇一八年二月十二日
书记员 庄 行