北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2982号
上诉人（原审被告）：北京凯胜德停车场管理服务有限公司，住所地北京市通州区通胡大街78号1008H。
法定代表人：宋建辉，总经理。
委托诉讼代理人：陈洛群，北京市国度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘捷，男，1975年9月3日出生，住北京市西城区。
被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会，住所地北京市朝阳区南十里居28号院东润枫景2号楼一层。
负责人：程威，主任。
委托诉讼代理人：刘蕾，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：连艳，北京市康达律师事务所律师。
上诉人北京凯胜德停车场管理服务有限公司（以下简称凯胜德公司）因与被上诉人北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会（以下简称东润枫景业委会）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初59987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯胜德公司之委托诉讼代理人陈洛群、刘捷，被上诉人东润枫景业委会之委托诉讼代理人刘蕾、连艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凯胜德公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三项；2.判令驳回东润枫景业委会的原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由东润枫景业委会承担。事实和理由：一、东润枫景小区内共有1230个车位，其中614个车位系业主专有，397个车位系开发商北京天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称天鸿公司）所有，219个车位系人防工程。上述车位交叉混合分部在不同的地下楼层。其中人防工程归开发商使用管理，收益归开发商所有。故一审判决凯胜德公司从东润枫景小区内上述397个和219个车位中撤出是错误的；二、东润枫景小区东风北一街属于市政公用道路，并不是小区规划内道路，不属于东润枫景小区全体业主共有，故一审法院判决凯胜德公司从东润枫景小区东风北一街撤出是错误的；三、东润枫景小区地下车库出入口系地下车库的必经之出入口，作为397个开发商车位和219个人防车位的用益物权人有权在其管理的616个车位的必经之车库出入口设置智能识别系统，该智能识别系统并没有影响614个专有车位的业主车辆的正常通行，作为不动产的相邻各方应当为相邻权人提供必要的通行便利。故一审法院判决凯胜德公司将东润枫景小区地下车库入口的地下停车智能识别系统拆除并恢复原状是错误的。
东润枫景业委会辩称：同意一审判决，不同意凯胜德公司的上诉请求。一、凯胜德公司混淆概念，东润枫景业委会起诉的是小区的物业管理权问题，不是所有权问题，开发商不具备委托物业公司管理的情形。二、人防车位的所有权如果属于国家，车位以外的管理部分应由小区业主管理，所有权要服从全体业主的管理。三、本案不适用相邻关系，小区应由全体业主管理，而非个别业主管理；四、识别系统是凯胜德公司在侵权过程中安装的，凯胜德公司可以自行拆除拿走。五、东润枫景小区东风北一街是联通小区一期、二期、三期的一条路，这条路是小区内的路，可以通向外面，不是市政道路。
东润枫景业委会向一审法院起诉请求：1.判令凯胜德公司从东润枫景小区的全部地下车库撤出，从东润枫景小区11、12、13号楼北侧道路、东润枫景小区东风北一街撤出；2.判令凯胜德公司拆除地下停车场出入口加建的地下停车场智能识别系统并恢复原状；3.判令凯胜德公司拆除地下车库的监控设备。
一审法院认定事实：东润枫景业委会于2016年6月20日在北京市朝阳区人民政府东风地区办事处备案。2017年3月28日，东润枫景业委会与北京金地格林物业管理有限公司签订了《北京市东润枫景小区物业服务合同》。
2017年4月1日，凯胜德公司进入东润枫景小区，并在地下车库的所有出入口重建了智能识别系统，在车库安装了监控设备。
2017年5月2日，凯胜德公司在东润枫景小区张贴公告，内容为：根据东润枫景小区广大业主的强烈要求，小区开发商（北京天鸿房地产开发有限公司）已于4月1日正式委托我公司对东润枫景小区所有的地下车库及相关停车区域进行停车管理。委托管理范围：1）1、2号楼地下车库-1号库；2）3、4号楼地下车库-3号库；3）5、6号楼地下车库-5号库；4）7、8、9、10号楼地下车库-7号库；5）11、12、13号楼地下车库-11号库；6）东润枫景社区北侧道路；7）东润枫景社区东风北一街道路。我公司保证为东润枫景小区提供良好、快捷的停车管理服务。鉴于小区车库的现状，我公司承诺，自承接小区停车管理工作之日起，在充分调查的基础之上，将对各车库出入口所有损坏及停用的道闸系统进行全面维修，以及开展各停车区域的相关维护工作。在此，也恳求并感谢东润枫景小区的广大业主给予我们工作的理解与支持！我们期待与您携手共同营造一个安全、整洁、便捷的小区停车环境！2017年5月23日，凯胜德公司张贴停车收费标准的公告。
东润枫景业委会称东润枫景小区共有1230个车位，其中614个车位已出售。凯胜德公司称目前其管理的地下车位共计1230个，其中614个车位开发商已出售给业主，219个车位在人防工程上，其余车位开发商未出售。
东润枫景小区共计13栋楼，5个地下车库，车库情况同前述凯胜德公司于2017年5月2日张贴的公告所载明的情况。东润枫景业委会、凯胜德公司均认可3号车库的地下二层为人防工程，5号楼的地下二、三层为人防工程。
东润枫景业委会称凯胜德公司对11、12、13号楼北侧小区内的道路实施了管理行为，并提出在小区出入口加建了抬杆，凯胜德公司称其公告中所称的道路为11、12、13号楼北侧小区外的道路，东润枫景业委会所称的抬杆并非其公司加建，并表示其公司的抬杆均是百叶式的，东润枫景业委会所称的抬杆与其公司抬杠样式不一。经询，凯胜德公司称其对东润枫小区11、12、13号楼北侧小区内的抬杆等车辆管理设备不享有任何权益。
关于东润枫景小区东风北一街道路，凯胜德公司称位于东润枫景小区内，位于5、6号楼北侧，7、8号楼南侧，但提出该道路上并无车位，平时有车主将车辆停放在道路两旁，其仅仅是协调停车入位。
庭审中，凯胜德公司提交天鸿公司于2015年5月1日出具的授权委托书，2017年3月1日，金禾公司出具的委托书以及与金禾公司签订的《停车场租赁合同》，证明其对东润枫景小区的车位享有管理权。天鸿公司的委托书载明：天鸿公司将其开发的东润枫景社区授权委托金禾公司进行规划管理，授权范围包括社区内产权车库、地下人防车库、人防地下室；社区周边所有代管道路进行封闭式管理。金禾公司的委托书载明：金禾公司委托凯胜德公司对东润枫景社区地面车辆和产权车位及社区周边道路的规划车位进行管理，委托管理年限自2017年3月1日至2018年2月28日。《停车场租赁合同》约定出租场地为东润枫景地下车库及社区北侧道路、东风北一街道路，租赁期限自2017年3月1日至2019年2月28日止。东润枫景业委会对前述证据均不认可。
东润枫景业委会提交东润枫景小区业主的商品房买卖合同一份，证明地下车库计入公摊面积，该合同附件二载明小区5、6号楼地下车库为一个整体，因此将5、6号楼公用建筑面积共同分担，其中5号楼分摊部分包括地下三层。凯胜德公司表示对该证据的真实性无法判断。
一审法院认为：根据本案当事人陈述可知，东润枫景小区的部分产权车位已出售，部分属开发商所有。根据查明的事实可知，东润枫景小区5、6号楼的地下车库的面积计入了公摊面积，应属业主共有部分；凯胜德公司在地下车库出入口所建车辆智能识别系统所占位置也属于小区业主共有部分；东润枫景小区东风北一街道路位于东润枫景小区内，也应属小区业主共有。凯胜德公司管理的区域包含了开发商专有部分、业主专有部分以及业主共有部分。《中华人民共和国物权法》规定有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。因凯胜德公司管理区域涉及业主专有部分，且涉及到其他业主的权利，故对东润枫景小区车位的管理属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，现凯胜德公司仅以受金禾公司、天鸿公司委托为由对东润枫景小区的车位及部分道路进行管理缺乏依据，故东润枫景业委会要求凯胜德公司从相关区域撤出并要求拆除相应设备的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于东润枫景业委会要求凯胜德公司从东润枫景小区11、12、13号楼北侧小区内道路撤出的诉讼请求，凯胜德公司称其未进行管理，并称相关设备与其无关，东润枫景业委会也未提交充分证据表明凯胜德公司对其所主张的道路实施管理，故一审法院对东润枫景业委会要求凯胜德公司从东润枫景小区11、12、13号楼北侧小区内道路撤出的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、北京凯胜德停车场管理服务有限公司于判决生效后十日内从北京市朝阳区东润枫景小区的全部地下车库撤出，从东润枫景小区东风北一街撤出；二、北京凯胜德停车场管理服务有限公司于判决生效后十日内将位于北京市朝阳区东润枫景小区地下车库出入口的地下停车场智能识别系统拆除并恢复原状；三、北京凯胜德停车场管理服务有限公司于判决生效后十日内将北京市朝阳区东润枫景小区地下车库的监控系统拆除；四、驳回北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费35元，由北京凯胜德停车场管理服务有限公司负担（于判决生效后7日内交纳）。
二审中，凯胜德公司主张东润风景小区内各种车位交叉混合分部在不同的地下楼层，其中未售出车位和人防车位归开发商管理；东润枫景小区东风北一街是市政道路，并提交东润风景小区3-10号楼的房屋所有权证、3-10号楼地下车库房号表、人防工程使用证、人防车位平面图及13栋楼的整体平面图等证据（均为复印件）。东润枫景业委会对上述证据的真实性不予认可，认为与本案无关，本小区业委会代表全体业主管理，东润枫景小区东风北一街在规划红线内。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，前期物业管理已经终止，东润枫景业委会与北京金地格林物业管理有限公司签订了《北京市东润枫景小区物业服务合同》。东润枫景小区内共有1230个车位，其中614个车位系业主专有，397个车位系开发商天鸿公司所有，219个车位系人防车位，且上述车位交叉混合分布在不同的地下楼层，无法整体区分。因此停车管理虽系专项服务，但应由业主统一管理，而无法由个别业主单独管理。东润枫景社区东风北一街道路属于小区内道路，平时有业主将车辆停放在道路两旁，凯胜德公司协调停车入位，亦应由业主共同管理。因此，除受业主大会委托外，凯胜德公司无权对地下停车场和东润枫景社区东风北一街道路进行管理。现凯胜德公司以受开发商委托及本案应按相邻关系处理为由主张该公司有权对地下停车场和涉案道路进行管理，并在地下车库出入口安装车辆智能识别系统，缺乏法律依据。
综上，凯胜德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京凯胜德停车场管理服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 江 惠
代理审判员 刘 栋
二〇一八年二月二十八日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 杨艳娇