湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2015）益赫民二初字第1222号原告（反诉被告）益阳市朝阳梓怡小区物业管理服务有限公司梓怡华盛家园物业管理服务中心。负责人刘学海，该服务中心总经理。委托代理人姚平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人邹希云，该服务中心工作人员，代理权限为一般代理。被告刘军（反诉原告）。委托代理人曹文卿，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告方列兵。被告罗文军。原告（反诉被告）益阳市朝阳梓怡小区物业管理服务有限公司梓怡华盛家园物业管理服务中心（以下简称原告）与被告（反诉原告，以下简称被告刘军）刘军、方列兵、罗文军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理，诉讼过程中被告刘军提起反诉，本院依法合并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚平、邹希云及被告刘军的委托代理人曹文卿、方列兵、罗文军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告刘军购买了益阳市梓山西路梓怡华盛家园(以下简称华盛家园)D7栋115号门面，面积为152.83平方米，于2007年6月办理了入住手续，根据华盛家园与当时的物业服务企业签订的物业服务合同，被告刘军应当按照1.5元每平方米的标准来交纳物业费。2013年7月，经华盛家园小区业主代表大会决定，辞退原物业企业，由业主委员会组建物业服务中心，在原收费标准上为小区提供物业服务，业主所欠原物业企业的管理服务费一次性转让给小区业主委员会。2013年9月1日，原告正式接管华盛家园小区物业管理，并且为小区提供了正常的物业服务，但是被告没有按时交纳物业费，经核算，至2015年6月底，被告刘军共计拖欠物业管理费22466.50元。被告方列兵与被告刘军系夫妻，2012年10月18，被告方列兵将门面租赁给被告罗文军开办榨油厂。原告多次找三被告催要物业费未果，诉至法院，请求判令三被告共同支付自2007年6月至2015年6月底的物业管理费22466.5元及滞纳金20000元，由三被告承担本案的诉讼费用。被告刘军（反诉原告）辩称：华盛家园的物业频繁变更，疏于对物业服务的管理，给被告刘军造成了损害；原告没有按照物业服务合同提供相应的服务，导致被告的房屋漏水，给被告刘军造成了损失。被告方列兵辩称：被告刘军系其妻子，自己是房屋的共有人。开发商交付房屋时，房屋并不漏水，后来多次找物业协商漏水的事宜，但物业一直没有维修好，影响了被告出租。被告罗文军辩称：自己是房屋的承租人，因为房屋漏水所以一直没有交纳物业费。被告刘军反诉称：原告不履行维修、管理等物业服务义务，导致被告刘军的房屋遭受了严重的毁损，被告刘军要求原告赔偿损失30000元，履行维修、管理义务，由原告承担被告刘军的反诉费用。原告针对被告刘军的反诉答辩称：原告作为物业服务企业不承担个人房屋维修的义务，被告刘军的房屋出现漏水等质量问题应当是被告刘军与开发商之间的纠纷，被告不能以房屋漏水的质量瑕疵作为拒交物业服务费的理由，原告已经对华盛家园积极履行了合同约定的物业服务，被告拒交物业费没有理由，更加谈不上要原告赔偿损失。经审理查明：被告方列兵与刘军系夫妻关系，在两被告夫妻关系存续期间购买了位于益阳市高新区朝阳办事处江金社区梓怡小区（即华盛家园）D7栋115号的门面，门面面积为152.83M2，房屋产权人登记为被告刘军，于2007年6月办理了入住手续。2006年至2007年期间，华盛家园小区由湖南华盛物业管理有限公司益阳分公司（以下简称华盛物业）负责物业管理服务。2008年9月12日，华盛家园业主委员会与益阳市万泰物业有限公司（以下简称万泰物业）签订了物业管理服务合同，将华盛家园小区的物业管理服务委托给万泰物业管理，委托期限自2008年1月1日起至2013年10月1日止，委托管理期间门面的收费标准为1.5元/M2。2013年9月2日，华盛家园业主委员会与万泰物业签订了物业服务终止协议书，协议约定2013年9月1日零时起，万泰物业终止在华盛家园的所有物业服务，万泰物业在华盛家园应收取的物业费由华盛家园业主委员会垫付，万泰物业向欠费业主的收缴权利移交给华盛家园业主委员会。2013年9月1日起，原告接手了华盛家园的物业管理并向小区提供了相应的物业服务，收费标准仍然延续以前的标准即门面按照1.5元/M2来收取。2014年6月30日，原告通过在小区张贴公告的方式，通知华盛家园的业主万泰物业管理期间各位业主应交纳的物业费已经移交给原告。自2009年起，被告刘军购买的华盛家园D7栋115号门面开始出现漏水问题，2014年原告曾派人进行维修，但没有根本解决，目前该门面仍然漏水。2007年6月至2015年6月，被告刘军一直未交纳物业管理费，原告多次找被告协商及催要未果。另查明：2012年10月18日，被告方列兵将D7-115号门面租赁给案外人李世杰，租期为5年，自2012年11月1日至2017年10月31日止，租赁合同约定合同期之前的物业费由被告方列兵交纳，合同期限内的物业管理费由李世杰负责。被告罗文军与案外人李世杰系合伙关系，后罗文军在租赁合同上补签了名字，D7-115号门面实际由罗文军管理与使用。上述事实有原、被告身份证明、物业管理委托合同、物业服务终止协议书、公告、通知、房屋产权情况登记表、租赁合同及原、被告的陈述予以证实，足以认定。本院认为：被告刘军为D7-115号门面的业主，被告方列兵系其丈夫，两被告应当共同承担支付物业管理费的义务。2007年6月至2015年6月期间，华盛家园小区的物业管理服务企业几经更替，2007年6月至2007年12月31日期间，该小区由华盛物业公司提供物业管理，被告刘军未交纳物业费，但该物业公司退出小区后，原告并未提供证据证明华盛公司已将收取被告物业费的债权转让给原告，就该时间段原告要求三被告交纳物业费无事实与法律依据，本院不予支持；2008年1月1日至2013年8月31日期间，该小区由万泰物业公司提供物业管理，万泰物业退出后，将向欠费业主收取物业费的权利移交给原告，该债权转让已经通过在小区多次张贴公告与上门协商以及起诉的方式通知了被告刘军、方列兵，作为小区业主两被告应当知晓，因此原告有权就该时间段的物业费向两被告主张权利；2013年9月1日至2015年6月期间，原告对华盛家园小区提供了物业管理服务，双方虽未签订书面的物业管理服务协议，但已形成了事实上的物业服务合同关系，两被告应当向原告交纳物业费。又因2012年10月18日至2015年6月期间，被告方列兵将门面租赁给被告罗文军使用，双方在租赁合同中约定物业服务费由被告罗文军承担，就该时间段的物业费，被告罗文军应当交纳，被告刘军、方列兵作为业主应承担连带给付责任。经核算，被告刘军、方列兵应当交纳的物业费为152.83M2*1.5元/M2/月*89个月=20403元，其中被告罗文军应承担的部分为152.83M2*1.5元/M2/月*32个月=7336元。三被告辩称及被告刘军反诉称，不交纳物业管理费是因为房屋漏水，但D7-115号门面漏水是因为房屋质量问题还是小区公共部位所导致，或者是由于业主使用不当所引发，三被告均未提供证据予以证实，且房屋出现漏水问题后，原告也积极履行了协助维修义务，原告提供的物业服务并无明显瑕疵或不当，被告刘军反诉要求原告赔偿损失3万元，未提供证据予以证明，对三被告的抗辩意见及被告刘军的反诉意见，本院均不予采纳。三被告未交纳物业费系事出有因，并非恶意拖欠，对原告要求三被告支付滞纳金2万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：一、被告刘军、方列兵于本判决生效后七日内支付原告益阳市朝阳梓怡小区物业管理服务有限公司梓怡华盛家园物业管理服务中心物业服务费13067元；二、被告罗文军于本判决生效后七日内支付原告益阳市朝阳梓怡小区物业管理服务有限公司梓怡华盛家园物业管理服务中心物业服务费7336元，被告刘军、方列兵承担连带给付责任；三、驳回原告益阳市朝阳梓怡小区物业管理服务有限公司梓怡华盛家园物业管理服务中心的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘军的反诉请求。本判决生效后，被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费860元，反诉费275元，共计1135元，由原告益阳市朝阳梓怡小区物业管理服务有限公司梓怡华盛家园物业管理服务中心承担550元，由被告刘军、方列兵共同承担535元，由被告罗文军承担50元。如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上述状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  旷 杰人民陪审员  昌杜敖人民陪审员  皮旭明二〇一六年二月二十三日书 记 员  张 舞附相关法律文书：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。