昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初3267号原告张某某，女，汉族，1967年8月16日出生，住云南省昆明市五华区。委托代理人曹桓、彭祥青，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明盘龙某某置业有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线。法定代表人陈某某，总经理。委托代理人杨阳、何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明某某投资有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路。法定代表人赵某，总经理。委托代理人杨阳、何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告陈某某，男，汉族，1966年9月25日出生，住云南省昆明市五华区。委托代理人陈昭，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告张某某诉被告昆明盘龙某某置业有限公司（以下简称“盘龙某某公司”）、昆明某某投资有限公司（以下简称“某某投资公司”）、陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人曹桓、彭祥青，被告盘龙某某公司、某某投资公司的共同委托代理人杨阳，被告陈某某的委托代理人陈昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：一、判令三被告共同向原告返还合作建房款人民币230000元、违约金20880元、律师费10000元，共计260880元；二、由三被告共同向原告承担逾期退款违约责任（本金250880元自2016年10月31日起按银行年利率24%计算至判决生效之日止）；三、本案诉讼费由三被告共同承担。事实及理由：2015年9月3日，原告与被告某某投资公司签订《自愿购房意向书确认协议》，约定原告向某某投资公司交纳人民币30000元作为某某（暂定名）项目合作建房团购优惠金。协议签订后，原告依约向被告某某投资公司支付了合作建房团购优惠金。2015年9月10日，原告与被告某某投资公司签订《合作建房出资委托协议书》，约定原告拟购商品房为4栋1004号房，预估建筑面积为99.4平方米，拟购商品房建筑面积单价为5862元/平方米，预估总价为582719元，并向被告某某投资公司交纳了商品房总价款34%的购房款共计20万元。因被告一直未能推进项目的建设，2016年7月、8月和9月22日，经双方协商，原告与被告盘龙某某公司、某某投资公司签订了《某某项目合作建房退款协议》及《补充协议》，约定被告某某投资公司作为连带责任保证人共同向原告作出承诺，在2016年10月31日前一次性全部退还原告未退款项230000元及未按期退款的违约金20880元，共计250880元，若2016年10月31日前被告盘龙某某公司、某某投资公司未能按照承诺时间进行退款，按“未退金额为基数，按照24%的年息”向原告承担相应的违约责任，同时被告陈某某个人承诺对还款承担连带保证责任。至今三被告未履行约定的退款义务，已构成违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告盘龙某某公司、某某投资公司共同答辩称：原告与被告某某投资公司签订自愿购房意向书确认协议及合作建房出资委托协议书，支付了3万元的团购优惠金和20万元的合作建房资金，因项目转到被告盘龙某某公司进行开发，所以才签订合作建房退款协议及补充协议。原告所交纳的资金已经全部用于项目建设，合作建房事宜没有按期完成是因为城中村改造的政策进行了调整，本案是房屋买卖合同纠纷，并非借贷关系，故双方约定的违约金过高，请求予以调整。关于律师费在补充协议第五条约定应当由被告某某投资公司承担，不应当由盘龙某某公司承担。被告陈某某答辩称：陈某某并非合同主体，不应与另两名被告共同向原告承担返还合作建房款并支付违约金的责任；陈某某从来没有作出过要承担连带责任的意思表示，其作为盘龙某某公司的法定代表人，在承诺书上签字属职务行为，应当由盘龙某某公司承担相应的法律责任而非由其个人承担，故原告对其的诉请没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月3日，原告张某某与被告某某投资公司签订《自愿购房意向书确认协议》，约定原告张某某委托被告某某投资公司代理与被告盘龙某某公司关于合作建房的房源、价格谈判等相关事宜，原告张某某向被告某某投资公司交纳人民币30000元以作为本项目合作建房团购优惠金，根据“合作建房意向金叁万抵陆万，肆万抵捌万”优惠政策，若原告张某某成功选房，对应房源享受优惠金额在总房价中进行减扣。同日，原告张某某向被告某某投资公司交纳团购优惠金人民币30000元。2015年9月10日，原告张某某与被告某某投资公司签订《合作建房出资委托协议书》，约定原告张某某委托被告某某投资公司代理向被告盘龙某某公司购买某某号房屋。同日，原告张某某向被告某某投资公司交纳合作建房款人民币200000元。2016年7月28日，原告张某某与被告某某投资公司、盘龙某某公司签订《某某项目合作建房退款协议》，约定由被告盘龙某某公司代被告某某投资公司履行向原告张某某的退款责任。后原告张某某与被告某某投资公司、盘龙某某公司签订《某某项目合作建房退款协议》，约定被告盘龙某某公司于2016年8月31日前一次性退还原告张某某“某某”合作建房款人民币230000元，及截止2016年6月30日以前所产生的违约金人民币6900元，被告某某投资公司为被告盘龙某某公司在退款过程中承担连带责任。被告盘龙某某公司及其法定代表人陈某某向原告张某某出具《承诺书》，承诺于2016年8月31日之前一次性退还剩余所有款项人民币230000元及违约金人民币6900元。2016年9月22日，原告张某某与被告盘龙某某公司、某某投资公司签订《某某项目合作建房退款协议》，约定被告盘龙某某公司于2016年10月31日前一次性退还原告张某某“某某”合作建房款人民币230000元及支付违约金，若2016年10月31日前被告盘龙某某公司、被告某某投资公司未能按照承诺时间进行退款，自2015年12月1日起至剩余款项退清之日止，按未退金额为基数，按照24%的年息向原告承担违约金，该笔违约金与三方约定的若被告可以于2016年10月31日前退还合作建房款所确定的违约金不重复计算；被告某某投资公司为被告盘龙某某公司在退款过程中承担连带责任，如有争议无法协商解决，被告某某投资公司将承担实现债权产生的律师费、诉讼费、保全费、执行费等一切费用。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告张某某按照《自愿购房意向书确认协议》及《合作建房出资委托协议书》的约定向被告某某投资公司支付“某某”团购优惠金人民币30000元和合作建房款人民币200000元后，原告与被告盘龙某某公司、被告某某投资公司分别于2016年7月28日、2016年9月22日签订的二份《某某项目合作建房退款协议》及《某某项目合作建房退款协议》，均系各方的真实意思表示，合法有效。根据2016年9月22日《某某项目合作建房退款协议》的约定，被告盘龙某某公司、某某投资公司应当共同履行对原告张某某的退款责任。关于退款金额，已明确约定剩余未退本金为230000元，且若2016年10月31日前未能退款的，违约金不重复计算，故对原告第一项诉请中关于违约金20880元的主张本院不予支持。原告关于被告支付律师费10000元的诉讼请求，前述退款协议已约定由被告某某投资公司承担，原告所举证据证明实际产生的律师代理费仅为1000元，故本院对原告超出该部分的诉请及由被告盘龙某某公司共同支付的主张不予支持。原告关于被告盘龙某某公司、某某投资公司按未退金额为基数，以24%的年息支付违约金的诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，结合双方对违约金的约定、被告盘龙某某公司在合同履行过程中的违约情形、原告的实际损失以及本市房地产开发现状等综合因素，本院认为双方约定的违约金过高，应予以调整，故酌情支持由被告盘龙某某公司、某某投资公司向原告张某某支付以230000元为本金，自2016年10月31日起至款项实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告关于被告陈某某对以上退款及违约金承担共同退款责任的诉请，因被告陈某某在《承诺书》中并未表明其对本案退款作为保证人承担保证责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明盘龙某某置业有限公司、被告昆明某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告张某某退还团购优惠金及合作建房资金共计人民币230000元；二、被告昆明某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付律师代理费人民币1000元；三、被告昆明盘龙某某置业有限公司、被告昆明某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告张某某支付以人民币230000元为本金，自2016年10月31日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币5677元，由原告承担人民币1249元，被告昆明盘龙某某置业有限公司与被告昆明某某投资有限公司共同承担人民币4428元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  许 康人民陪审员  高 静二〇一七年九月二十八日书 记 员  叶 薇