重庆市南川区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）渝0119民初7719号
原告：传开贤，女，1969年1月29日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告：杭朋，男，1992年5月13日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告：杭兴林，男，1934年12月30日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告共同委托诉讼代理人：李宇明、张冰，系重庆市南川区万通法律服务所法律工作者。
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行，住所地重庆市南川区西城街道办事处渝南大道5号康田熙岸5幢1-1号，统一社会信用代码915001196710144894。
负责人：黎加林，职务行长。
委托诉讼代理人：张德金，重庆山语律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦静，女，1987年12月18日出生，汉族，住重庆市南川区，系中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行职员。
第三人：袁国学，女，1971年1月29日出生，汉族，户籍地为重庆市南川区，现住重庆市南川区。
第三人：马代虎，男，1964年11月18日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告传开贤、杭朋、杭兴林与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行（以下简称邮政银行南川支行），第三人袁国学、马代虎案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法由审判员骆云伟担任审判长，与审判员肖雯雯、人民陪审员邱彪共同组成合议庭，适用普通程序于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告传开贤以及原告的共同委托诉讼代�人李宇明、张冰，被告邮政银行南川支行的委托诉讼代理人张德金、韦静，第三人袁国学、马代虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告传开贤、杭朋、杭兴林诉称，2010年5月2日，袁国学将其自己名下位于重庆市南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼），房屋产权证号XXX房地证XXXX字第XXXXX号的住宅房屋一套，建筑面积约100平方米，作价153800元出卖给传开贤和杭永平夫妻二人所有。在房屋买卖协议中约定付款方式为在签订协议后支付12万元，余下33800元待甲方（袁国学）将房屋产权证为乙方（原告）办好并交付给乙方时付清。房屋买卖协议签订后，传开贤、杭永平向袁国学支付了购房款12万元，袁国学向传开贤、杭永平亲笔书写了三张收据，同时将该房屋和钥匙交付给了传开贤、杭永平，之后原告一家便搬入该房屋内居住至今。原告一家搬入该房屋居住后，曾多次要求袁国学将房屋过户登记给原告，可袁国学总是推诿不予办理，杭永平于2015年10月24日因病去世。2017年9月21日，南川法院工作人员到原告所购房屋处拍摄照片，原告才得知法院要将原告所购房屋进行拍卖用于偿还袁国学在银行的贷款。2017年9月25日，原告向南川法院提出执行异议，南川法院于2017年10月19日作出裁定，驳回原告的执行异议。南川法院在（2017）渝0119执异126号执行裁定书中载明：中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行与袁国学、马代虎金融借款合同纠纷一案，南川法院于2016年8月30日作出的（2016）渝0119民初4775号民事判决书的第四项判决：“中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行对位于重庆市南川区XX镇XX路XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋享有抵押权，有权就上述房产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。”原告认为该判决侵犯了原告的合法权益。第一，袁国学、马代虎明知自己名下位于南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼），房屋产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号住宅房屋一套已于2010年5月2日出卖给原告，并交付原告居住所有一年之久，采用欺骗方式将出卖给原告所有的房屋用于向银行抵押贷款，属于欺诈行为，不受法律保护。第二，被告邮政银行南川支行在袁国学、马代虎将该房屋用于贷款抵押担保时没有进行严格审查，也没有对提供抵押担保的房屋进行实地调查、走访，致使第三人才有诈骗他人财产的机会，其责任应由邮政银行自行承担。第三，原告于2010年5月2日购买房屋，第三人于2011年5月16日向银行提供贷款抵押担保，是在原告购房一年之后。原告购房在先，第三人向银行抵押担保在后，原告属于善意取得，合法有效，应当受法律保护。现在原告一家三代人仅有这一套住房，�已在该房屋内居住七年之久，家庭十分困难。请求法院判令：1、终止执行重庆市南川区人民法院于2016年8月30日作出的（2016）渝0119民初4775号民事判决书中第四项判决：“中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行对位于重庆市南川区XX镇XX路XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋享有抵押权，有权就上述房产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。”；2、停止查封位于重庆市南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼），产权证号XXX房地证XXXX字第XXXXX号住宅房屋；3、杭永平与袁国学于2010年5月2日签订的房屋买卖协议有效，位于重庆市南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼），产权证号XXX房地证XXXX字第XXXXX号住宅房屋归原告所有；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回了第1项诉讼请求，并申请撤回了第3项诉讼请求中要求确认杭永平与袁国学于2010年5月2日签订的房屋买卖协议有效的请求。
被告邮政银行南川支行辩称，1、目前原告提供的证据不能证明XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋是杭永平所购买的房屋。2011年5月16日，被告与袁国学签订的个人借款抵押合同以及重庆市房地产抵押合同约定的抵押物均是袁国学所有的位于南川区XX镇XX路，房产证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋，而杭永平与袁国学签订的房屋买卖协议中约定的房屋位置为XX路XX-
X号，面积是100平方米，楼层只有一层，因此，房屋买卖协议中约定的房屋与本案诉争的房屋位置、面积、楼层数都不同，因此原告所购房屋不是本案诉争房屋。2、原告诉称被告在第三人将房屋用于抵押借款担保时没有审查，没有实地考察的理由不成立。首先，没有法律规定银行对借款人用于抵押担保的房屋必须进行实地调查和走访，银行在办理抵押担保借款时，是对房管部门颁发的房地�权证进行程序性审查，银行对加盖房管部门印章的房产证的真实性予以认可。其次，在袁国学向被告申请借款的次日，即2011年5月6日，被告的客户经理与袁国学一起到抵押房屋现场进行了核实，并拍摄照片存档。3、原告不属于善意取得。杭永平在与袁国学签订房屋买卖协议后不积极履行合同，致使一年后让袁国学钻了空子，原告诉称一直多次要求袁国学办理房屋过户登记，袁国学一再推诿，是否要求没有证据证明，且不构成理由。因为原告可以通过诉讼方式保护自己的合法权利，但原告没有，所在存在过错。房屋买卖协议中约定的是出售一层房屋，被告是对诉称房屋两层享有权利，按协议约定，一层房屋价格为153800元，原告都仅支付了12万元，即原告支付的价款远远不足。按法律规定，不动产善意取得应办理登记。袁国学将房屋出卖给原告，至今未办理任何登记�而袁国学将房屋抵押给被告办理了抵押登记。被告取得抵押物权才是属于善意取得。4、原告要求停止查封房产证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋的理由不成立。袁国学将该房屋用于向被告抵押贷款程序合法，依法进行了登记，抵押合同有效。被告对该房屋享有抵押权已经生效判决确认。原告无权要求停止对该房屋执行，原告所购买房屋并不是本案诉争的房屋。5、杭永平与袁国学签订的房屋买卖协议的真实性无法确定，也无法证明诉争房屋就是杭永平所购房屋，如果法院支持原告的诉讼请求，将意味着原告支付一层房屋价款获得两层房屋。如果签订的房屋买卖协议真实，且买卖标的物就是诉争房屋，那么原告要求判决诉争房屋归其所有的理由不成立。根据《物权法》第九条规定，杭永平购买房屋后未办理过户登记，房屋所有权人至今还是袁国学，原告只能取得债权�享有债权请求权，而被告因办理了抵押登记而享有物权请求权，根据物权优于债权原则，被告的权利优于原告。原告的请求不成立。
第三人袁国学辩称，1、法院执行中针对的房屋产权证号与实际登记的房产证号不相符。我的房屋当时是2层，面积150多平方米。我在房产公司办理房屋鉴定后，我申请危房改造，对房屋进行了改建。改建后的房屋至今都没有办理房产证。我将改建后的房屋卖给了杭永平，出卖时，改建后的房屋没有办理合法的登记手续。我向被告申请抵押的房屋产权证也是改建前的房产证。2、我与杭永平签订的房屋买卖合同真实有效，我没有欺诈杭永平。只是说新房产证在办理过程中，还没有办理下来。但之前的旧房产证是真实合法有效的。改建前的房屋只有2层，旧房产证上登记房屋是2层，每层70多平方米，共计150多平方米。改建后的房屋�共5层楼，现在每层楼面积是108平方米。但现在新房屋没有办理产权证。原告购买的是房屋物理第二层，临街第一层。3、同意原告要求停止执行，房屋归其所有的意见。
第三人马代虎辩称，其实是将房屋第二层出卖给了杭永平，将房屋第一层抵押给了银行。房屋第三层至第五层也没有房产证，但是也已经卖了。杭永平当时确实支付了钱，房屋应当归其所有。
经审理查明：2011年5月16日，袁国学、马代虎与邮政银行南川支行签订《个人额度借款合同》，约定由邮政银行南川支行向袁国学、马代虎提供可以循环使用的借款额度21万元。同日，袁国学、马代虎与邮政银行南川支行签订《个人额度借款抵押合同》，约定由袁国学、马代虎将位于南川区XX镇XX路，房产证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号，面积为150.28平方米的房屋作为贷款的抵押担保。2011年5月17日�袁国学、马代虎与邮政银行南川支行办理了房屋抵押登记手续。2014年2月21日，邮政银行南川支行依袁国学的申请，向其发放了贷款21万元。由于袁国学未依约偿还贷款，邮政银行南川支行向本院提起诉讼，本院于2016年8月30日作出（2016）渝0119民初4775号民事判决书，判决袁国学、马代虎偿还邮政银行南川支行借款本金15万余元及利息，并判决：“四、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆南川区支行对位于南川区XX镇XX路XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋享有抵押权，有权就上述房产折价、拍卖、变卖的价款享优先受偿。”判决生效后，邮政银行南川支行向本院申请强制执行。本院于2017年1月18日作出（2016）渝0119执2295号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人袁国学所有的位于重庆市南川区XX镇XX路房屋（房屋产权证号为XXX房地证XXXX字第XXX**号）”。2017年6月23日，本院作�（2016）渝0119执2295号之一执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人袁国学所有的位于重庆市南川区XX镇XX路房屋（产权证号为：XXX房地证XXXX字第XXXXX号）”。传开贤、杭朋、杭兴林得知后，以袁国学将其名下位于重庆市南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼），产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号）的房屋一套出售给了传开贤、杭永平为由，向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。2017年10月19日，本院作出（2017）渝0119执异126号执行裁定书，驳回了传开贤、杭朋、杭兴林提出的执行异议。该三人不服，向本院提起本案诉讼。原告传开贤系杭永平的妻子，杭朋系杭永平的儿子，杭兴林系杭永平的父亲。杭永平于2015年10月24日因病去世。杭永平的母亲在杭永平去世前已去世。
另查明，袁国学从他人处购买位于南川区XX镇XX路的房屋后，于2009年将该房屋过户登记�其名下。重庆市南川区国土资源和房屋管理局向袁国学颁发的编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证上载明：房屋位于南川区XX镇XX路，房屋总层数为4层，袁国学所有房屋位于第1-2层，建筑面积为150.28平方米。之后，袁国学将其房屋第1层的部分以及房屋整个第2层拆除后进行了改建，改建后的房屋共有5层，每层面积约为100平方米。袁国学改建房屋未办理合法审批手续，至今其改建后的房屋未办理房屋产权证。2010年5月2日，袁国学（甲方）与杭永平（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定由袁国学将位于南川区XX镇XX路XX-
X号X层，建筑面积约为100平方米的房屋一套作价153800元出卖给杭永平，付款方式为首付12万元，余款待房屋产权证交与乙方（杭永平）后付清全款。协议签订后，杭永平于当日向袁国学支付了购房款10万，袁国学将该房屋钥匙交付给了杭永平。之后，传开贤于2010年7月30日向袁国学支付购房款1万元，杭永平于2010年8月10日向袁国学支付购房款1万元。杭永平购买该房屋后，便对房屋进行装修，之后一家人搬入该房屋内居住至今。袁国学与杭永平签订的前述《房屋买卖协议》中约定的位于南川区XX镇XX路XX-
X号X层，建筑面积约为100平方米的房屋就是袁国学将位于南川区XX镇XX路，产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋拆除后新改建的房屋的第2层房屋。
还查明，编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证载明该证系重庆市南川区国土资源和房屋管理于2011年4月29日颁发，且该房产证上记载的房屋产权信息、房屋基本情况与编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证上记载的信息情况一致。
上述事实有原告、被告以及第三人的当庭陈述和辩解，原告举示的《房屋买卖协议》、收据、证明、死亡注销户口证明、（2017）渝0119执异126号执行裁定书、（2016）渝0119民初4775号民事判决书、结婚证、XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证、供水用户证、天燃气使用证、电费缴费查询客户卡、自来水缴费单、天燃气费用缴费收据、电费缴费发票、户口簿，被告举示的《个人额度借款合同》、个人额度借款支用单、个人贷款（手工）借据、个人贷款放款单、《个人额度借款抵押合同》、XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证、304房地证（押）2011T字第01007号抵押权证、照片、（2016）渝0119民初4775号民事判决书、（2016）渝0119执2295号之一执行裁定书等证据在案佐证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为：在邮政银行南川支行申请强制执行袁国学、马代虎一案中，本院作出的（2016）渝0119执2295号执行裁定书以及（2016）渝0119执2295号之一执行裁定书明确载明执行查封、拍卖的是“袁国学所�的位于重庆市南川区XX镇XX路，产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋”。根据查明的事实，袁国学所有的位于南川区XX镇XX路的房屋原本为2层，建筑面积为150.28平方米。袁国学将该房屋1层的部分以及整个房屋第2层拆除后对房屋进行了改建，改建后的房屋共计5层，每层面积约为100平方米。袁国学是将改建后的，未办理合法产权手续的房屋的第2层，也就是原告在本案中主张民事权益的位于南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼），建筑面积约为100平方米的房屋出卖给了杭永平。袁国学改建房屋未办理合法审批手续，至今其改建后的房屋未办理合法的产权证。而编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证以及编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证登记的房屋产权信息以及房屋基本情况一致，且均是登记的袁国学所有的位于南川区XX镇XX路未改建前的旧房屋的信息。因此�本院足以认定原告在本案中主张民事权益的位于南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼），建筑面积约为100平方米的房屋与编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证以及编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证所登记的房屋并不是同一个房屋。编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证以及编号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋产权证所登记的房屋已被袁国学拆除。换言之，原告在本案中主张民事权益所针对的标的物与本院强制执行的标的物，即“袁国学所有的位于重庆市南川区XX镇XX路，产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号房屋”并非同一标的物。因此，原告传开贤、杭朋、杭兴林所主张的民事权益与本案所涉强制执行标的物并无直接利害关系，原告的起诉并不构成真正的执行异议之诉，应当驳回原告的起诉。同时，由于原告在本案中主张的位于南川区XX镇XX路XX-
X号X楼（现XX路X号X楼）房屋没有合法产权手续，原告请求本院判决该房屋归其所有，原告的起诉也不符合人民法院受理民事案件的起诉条件，应当驳回原告的起诉。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条、第三百零八条之规定，裁定如下：
驳回原告传开贤、杭朋、杭兴林的起诉。
本案不收取案件受理费，原告传开贤、杭朋、杭兴林已预交的案件受理费80元，本院予以退还。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 骆云伟
审�员肖雯雯
人民陪审员 邱 彪
二〇一八年三月十七日
书 记 员 章弋航