浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1886号
上诉人（原审被告）：陈美强。
上诉人（原审被告）：陈圣宏。
两上诉人的共同委托代理人：赖鹤山。
被上诉人（原审原告）：赵崇新。
委托代理人：华胜、周荣铸。
上诉人陈美强、陈圣宏因确认合同效力纠纷一案，不服苍南县人民法院（2013）温苍民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2006年5月14日，原、被告之间签订一份《地上房屋买卖协议书》，约定：“赵崇新原有大浃头村1号右首靠塘河边一间土地，约35平方米左右，于1984年被陈某乙强建一间房屋，现经双方协议，陈某乙强自愿将其所建房屋产权一次卖断给赵崇新为业。经三方断定价值18800元正。”协议书签订后，原告按约支付了购房款18800元，被告也将房屋交付给原告。另查明，经苍南县县城新区工程建设指挥部工作人员现场勘察，参照92年航拍，坐落于苍南县灵溪镇大浃头村1号右首靠肖江塘河边一间一层砖木结构房屋，该位置航拍存在白点，与现有该房位置相符。
原判认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。讼争房屋建于1992年10月31日（苍南县航拍时间）之前，系合法建筑。原、被告之间就上述房屋签订的买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。被告辩称涉案房屋权利人为陈某甲，其无权处分该房屋，原审认为陈某甲系被告陈某乙强父亲，涉案房屋转让给原告已7年多，一直由原告管理使用至今，陈某甲并未提出异议，故被告的辩解理由不成立，不予采纳。原告已依约支付了购房款，现原告请求确认上述房屋买卖协议有效，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：确认赵崇新与陈某乙强、陈圣宏于2006年5月14日签订的关于苍南县灵溪镇大浃头村1号右首靠塘河边一间房屋的买卖协议有效。受理费80元，减半收取40元，由陈某乙强、陈圣宏负担。
宣判后，由陈某乙强、陈圣宏不服，向本院提出上诉。其上诉称：一、原审认定事实错误。1、原判认定被上诉人提供的《房屋产权证明》具备证明力，而两上诉人提交的2013年9月11日苍南县灵溪镇大浃头村村民委员会出具的《关于苍南县灵溪镇大浃头村1号右后首塘河边房屋所处土地的情况说明》不符合证据的形式要件，对其证明力不予确认，是错误的。前述两份证据的出具单位均为村委会，但两上诉人提交的证据证实案涉房屋的所有权人系陈某甲（系上诉人陈某乙强之父），被上诉人提交的证据却载明为上诉人陈某乙强所有。前述两份证据虽有书证的表面特征但内容却凸显证人证言的实质，不能形成“单位”自己对案件的感受和印象，在同一单位证人对同一事实作出截然不同的证言的情况下，被上诉人应申请《房屋产权证明》中签名的自然人出庭作证，否则应承担不利的法律后果。2、被上诉人提供的《房屋产权证明》载明的内容，不符合客观事实。首先，宅基地使用权人的确定需经过法定审批，但本案房屋的宅基地未经审批。其次，1984年间，被上诉人尚未满15周岁，系限制民事行为能力人，不具备宅基地使用权人的主体资格，但该证明认为1984年案涉房屋的宅基地使用权系被上诉人，与客观事实不符。基于此，原审未对上诉人提供的村委会情况说明的证明力给予确认，属认定事实错误。二、两上诉人提供的村委会情况说明阐述了案涉房屋的宅基地置换情况、房屋建造及使用情况，该说明具有客观真实性。对于涉房屋系陈某甲所有的事实，村委会给予确认。陈某甲系案涉房屋的所有权人，两上诉人对涉案房屋无处分权，两上诉人与被上诉人就案涉房屋买卖签订的合同应属无效。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人赵崇新辩称：一、一审事实认定符合客观事实。1、一审判决在采信1992年航空拍照图、地上房屋买卖协议书、苍南县灵溪镇大浃头村委会于2013年6月15日出具的房屋产权证明、政策性农村住房保险集体投保分户清单、证人张某、刘某的证言，对事实的认定符合客观事实。2、上诉人提交的苍南县灵溪镇大浃头村于2013年9月11日出具的《关于苍南县灵溪镇大浃头村1号后首塘河边房屋所处土地的情况说明》，其虽有村委会盖章，但无负责人的签名确认，且上诉人对该证据的来源情况不能作出合理的解释，又与本案其他证据相悖，一审法院对该证据不予确认合法。3、宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。涉案房屋的宅基地本属被上诉人使用，村委会代表村集体行使财产管理权利，其出具产权证明客观真实。即使被上诉人在1984年未满15周岁，但不妨碍其作为家庭成员而享有使用宅基地的权利。二、上诉人诉称其对涉案房屋无处分权，且权利人陈某甲至今未予确认，提出房屋买卖合同无效的主张没有事实和法律依据。1、上诉人认为涉案房屋属陈某甲所有依据不足。上诉人提交的村委会证明与本案诸多证据相悖，此外无其他证据佐证。2、陈某甲系上诉人的父亲，其与子女均居住同村多年，涉案房屋转让给被上诉人7年多，一直由被上诉人管理使用，陈某甲从未提出异议。上诉人向被上诉人转让涉案房屋后，又以此理由主张合同无效，无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审审理期间提供了以下证据：证人陈某甲、陈某乙足、陈某乙会证言，证明涉案房屋是陈某甲建造，应属其所有。被上诉人在二审审理期间提供了以下证据：苍南县灵溪镇大浃头村证明一份，证明1、2号房屋前后左右土地都是被上诉人祖辈留下的老宅基地。上诉人质证认为，证明上签字的四个自然人属证人，应出庭作证；村委会确认的基础是综合买卖协议书及证明人证明的基础之上。证明人应出庭，否则不具证明效力。买卖合同是双方争议的事情，村委会对此不能下结论。被上诉人质证认为，证人证言不属新证据；对证言真实性有异议，不能证明待证事实；证言之间存在矛盾；三位证人与上诉人是至亲，与本案有利害关系，不应采信。本院认为，证人陈某甲与上诉人陈某乙强系父子关系，证人陈某乙足、陈美某上诉人陈某乙强系兄弟，三证人与案件的处理具有利害关系，不能仅凭证人的证言认定案件事实，三证人有关诉争房屋为陈某甲所有缺乏其他有效证据支持，故本院对证人证言不予采纳。至于被上诉人提供的证明，证明载明村委会系综合证明人的陈述作出结论，由于证明人未出庭，且村委会也没有对他人陈述作出认定与否的职权，故本院对该证据亦不予确认。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第77条规定，依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章。上诉人在原审提供的由苍南县灵溪镇大浃头村村民委员会于2013年9月11日出具的《关于苍南县灵溪镇大浃头村1号右后首塘河边房屋所处土地的情况说明》，因没有村委会负责人的签名，原审未予采纳，于法有据。上诉人陈某乙强、陈圣宏于2006年5月14日将诉争的房屋转让给被上诉人赵崇新，有被上诉人在原审已经提交的有两上诉人签字确认的《地上房屋买卖协议书》予以证实，事实清楚。涉案房屋在转让后一直由被上诉人管理、使用，有被上诉人在原审申请的证人张某、刘某等证言证明属实。涉案房屋转让至今已7年多，期间均由被上诉人赵崇新使用、管理，案外人陈某甲亦未提出异议，结合上诉人亦未提供有效证据证明该房屋在转让时仍属案外人陈某甲所有的证据，原审认定《地上房屋买卖协议书》有效，并无不当。上诉人的上诉理由，依据不足，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈美强、陈圣宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓习军
审判员 陈肖俭
审判员 郑明岳
二〇一四年二月十日
书记员 钟志亮