广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初721号原告:广东高要农村商业银行股份有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸沿江二路18号，统一社会信用代码914412007946405866。法定代表人：梁荣锋。委托代理人：罗欣、廖娟，该公司办事员。被告：邓绮敏，女，1994年8月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，被告：高要市驰信房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南兴四路锦纶街3号驰信大厦二楼，组织机构代码56260935—2。法定代表人：钟文雄。原告广东高要农村商业银行股份有限公司（以下简称高要农商行）诉被告邓绮敏、高要市驰信房地产开发有限公司（以下简称驰信房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告高要农商行的委托代理人罗欣、廖娟到庭参加诉讼，被告邓绮敏、驰信房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高要农商行诉称：被告邓绮敏以购买房屋为由向原告申请按揭借款，2014年9月18日，原告与各被告签订了“个人购房按揭贷款合同”，约定原告向被告邓绮敏发放贷款290000元，贷款期限为60个月，采用等额本息还款法，每月还款一次，贷款年利率为6.4%，利率一年一定，逾期归还本金的按合同利率加收100%的利息，逾期支付的利息按合同利率加收100%复利；被告驰信房地产公司对被告邓绮敏的借款债务提供连带保证担保。借款人未按期支付到期本息的，原告有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。被告邓绮敏以权属邓绮敏位于肇庆市××区南岸××路××街××翡翠××房作该笔借款的抵押担保。2014年9月24日，原告向被告邓绮敏发放了借款290000元，借款发放后，被告邓绮敏没有按时清还借款本息，截至2016年2月21日止，被告邓绮敏仍欠原告借款本金251981.99元和利息9952.29元。原告认为，被告邓绮敏未按合同约定按时清偿借款本息，已构成违约，原告有权根据合同约定宣告借款提前到期，解除借款合同，收回全部借款本息，对被告提供的抵押物处置所得价款有优先受偿权，且被告驰信房地产公司应承担连带保证担保责任。为维护我社的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令:1、解除原告与三被告签订的“个人购房按揭贷款合同”；2、被告邓绮敏立即清偿欠原告的借款251981.99元及暂计至2016年2月21日止的利息9952.29元（含复利，以后利息按合同约定计至借款还清之日止）；3、原告对处置被告邓绮敏提供抵押，位于肇庆市××区南岸××路××街××翡翠××房的抵押物处置款享有优先受偿权；4、被告驰信房地产公司对本案借款承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由各被告承担。被告邓绮敏、驰信房地产公司无答辩亦无出庭核对原告所举证据的真实性。经审理查明：2014年9月18日，高要农商行作为贷款人，邓绮敏作为借款人，驰信房地产公司作为保证人，三方签订“个人购房按揭贷款合同”【合同编号：高农商（2014）个房贷字第10020149904752484号】。该合同约定的主要内容为：借款人因购买房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款，并以所购买之房产作为抵押物以担保借款人对本合同的履行，保证人愿意为借款人履行本合同向贷款人提供连带责任保证担保，贷款人经审查同意发放贷款；合同项下的借款金额为人民币290000元；借款用途：用于借款人购买位于高××市南岸××路××街××翡翠××房；借款期限：60个月，每月为一期，自贷款人将借款划入合同约定的账户内之日起算；借款利率：“1、年利率为6.4%。2、借款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下借款的，适用新的基准利率并按上述第1款的约定重新确定借款利率；借款发放后遇基准利率调整，借款利率按以下第A种方式处理：A、利率实行一年一定，在借款期限内分段计算。借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算。借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第1款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；该种调整无须经借款人同意，也无须另行通知借款人。……3、基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；……”第七条还款：“1、按先还息后还本、息随本清的原则偿还；2、采用分期还款的方式归还本息。借款人以每一个月为一个还款周期，共60期。自借款发放后，每月的21日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还借款本息。每期应还本息为人民币5660.61元；3、借款人保证每个还款日前在约定的借款人结算账户中存入足额的款项，以偿还当期本息；借款人授权并委托贷款人在每个结算日或还款日可直接从该账户中扣收相应借款本息及其他应付款项。”合同第十四条保证担保第1项约定：“保证人为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。”、第3项约定：“……当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保（无论是物的担保还是其他形式的担保），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序。”第十五条抵押担保约定：抵押人自愿以其所购买的位于高××市南岸××路××街××翡翠××房的房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权。第十八条借款人、保证人、抵押人的违约责任第1项约定：“发生下列事项之一时，即构成借款人在本合同项下的违约：……（3）借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项……”。第2项约定：“借款人出现本条第1款规定的违约事项，贷款人有权分别或同时采取下列一项或多项措施：……（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；……（6）行使担保权利；（7）借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上加收100%的利息；（8）借款人未按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的贷款利率基础上加收100%复利；……（11）解除与借款人的借贷关系；……。”签订合同后，高要农商行依约于2014年9月24日出借人民币290000元给邓绮敏，并办理了肇庆市××区南岸××路××街××翡翠××房的预购商品房抵押权预告登记。邓绮敏在借款后的初期尚能依约还款，但自2015年7月起没有如期按月还款，高要农商行经追讨欠款无果，遂诉至本院，要求解除贷款合同，提前收回借款。上述事实，高要农商行举证了邓绮敏和驰信房地产公司身份证复印件、营业执照、个人购房按揭贷款合同、借款借据、预购商品房抵押权预告登记证、商品房买卖合同等证据证实。本院认为：高要农商行与邓绮敏，驰信房地产公司签订的“个人购房按揭贷款合同”是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。邓绮敏没有按合同约定支付借款本息给高要农商行显属违约，高要农商行提起诉讼时，邓绮敏已拖欠多期的借款本息未予归还，由于借款合同中约定了借款人违约时贷款人有权“宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用”，现高要农商行请求邓绮敏归还全部借款本息的条件成就，故对其要求邓绮敏归还全部借款本息的诉讼请求，应予支持。虽然借款合同中没有解除合同的条款，但合同上贷款人在借款人违约时有权要求借款人立即归还借款本息的条款，贷款人提前收回了贷款，合同也没有存在的必要，因此，该条款可视为合同当事人约定解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，高要农商行要求解除与三被告签订的合同的条件成就，故高要农商行要求解除其与邓绮敏签订的“个人购房按揭贷款合同”，要求邓绮敏提前归还借款本息的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，借款合同解除后，相关担保人仍应承担相应的担保责任。对于高要农商行要求驰信房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，驰信房地产公司为邓绮敏向高要农商行借款提供连带责任保证担保，且贷款合同约定了“当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保（无论是物的担保还是其他形式的担保），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序。”故对高要农商行要求驰信房地产公司承担该笔贷款的连带清偿责任的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，驰信房地产公司承担了连带保证责任后，有权向邓绮敏追偿。对高要农商行要求对处置邓绮敏提供抵押的房屋享有优先受偿权的请求，由于抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，高要农商行系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记的房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故高要农商行请求对该房屋享有优先受偿权的理据不足，本院不予支持。引起本案纠纷是邓绮敏没有依约向高要农商行偿还借款所致，其应对本案纠纷负全责。邓绮敏、驰信房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对原告陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东高要农村商业银行股份有限公司与被告邓绮敏、高要市驰信房地产开发有限公司签订的“个人购房按揭贷款合同”【合同编号：高农商（2014）个房贷字第10020149904752484号】。二、被告邓绮敏应自本判决发生法律效力之日起10日内清偿欠原告高要农商行的借款本金251981.99元、利息9952.29元（利息暂计至2016年2月21日，之后利息按合同约定计至还清借款时止）。三、被告高要市驰信房地产开发有限公司对上述判决第二项被告邓绮敏拖欠原告广东高要农村商业银行股份有限公司的借款本息承担连带清偿责任。被告高要市驰信房地产开发有限公司承担了连带清偿责任后，有权向被告邓绮敏追偿。四、驳回原告广东高要农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7259元，由被告邓绮敏、高要市驰信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  吴 勇人民陪审员  伍小燕人民陪审员  仇雪琼二〇一六年十月十二日书 记 员  梁洁仪