安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖06民初148号
原告（执行案外人）：徐平，男，1979年7月29日出生,汉族，户籍地安徽省太和县。
原告（执行案外人）：阙艳飞，女，1981年11月13日出生，汉族，户籍地江西省，现住安徽省淮北市。
上述两位原告共同的委托诉讼代理人：ＸＸ宇，安徽北方之光律师事务所律师。
上述两位原告共同的委托诉讼代理人：周伟，安徽北方之光律师事务所律师。
被告（申请执行人）：杨濉溪，男，1966年8月12日出生，汉族，住安徽省淮北市。
委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。
被告（被执行人）：安徽国宇置业有限公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：王振国，该公司董事长。
被告（被执行人）：王振国，男，1968年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市。
第三人：淮北市亿佳房地产开发公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：王振国，该公司董事长。
原告徐平、阙艳飞与被告杨濉溪、安徽国宇置业有限公司（以下简称国宇公司）、王振国、第三人淮北市亿佳房地产开发公司（以下简称亿佳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐平、阙艳飞及其共同的委托诉讼代理人ＸＸ宇、周伟，被告杨濉溪的委托诉讼代理人赵雷到庭参加诉讼。被告国宇公司、王振国、第三人亿佳公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。
徐平、阙艳飞向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对其购买的位于淮北市相山区南黎西路以北、虎山路以西亿嘉左岸小区B3栋4单元508室（现香榭左岸16栋508室）房屋（价值21.2万元）的执行；2.判决确认其与亿佳公司签订的房屋买卖合同合法有效，并确认涉案房屋归其所有；3.判决国宇公司及亿佳公司协助其办理房屋产权过户登记；4.诉讼费用由杨濉溪、国宇公司、王振国负担。事实和理由：2010年1月14日，徐平、阙艳飞夫妻二人与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，购买位于淮北市相山区南黎西路以北、虎山路以西亿嘉左岸小区B3栋4单元508室房屋。二人已经分两次缴纳全部房款21.2万元。虽然涉案房屋未办理产权过户登记，但徐平、阙艳飞已经依据合同支付全部价款，并占有使用至今。徐平、阙艳飞在本案中不存在过错，人民法院不应当查封其房屋。本案中，国宇公司与亿佳公司系关联企业，二公司的法定代表人均是王振国。徐平、阙艳飞与亿佳公司签订《商品房买卖合同》时，国宇公司尚未成立。在项目开发过程中，王振国为了销售房屋设立国宇公司，并将亿佳公司的项目工程登记在国宇公司名下。国宇公司无偿取得上述项目工程土地使用权、商品房销售许可，就应当负担相应的义务，为徐平、阙艳飞办理产权过户手续。
杨濉溪因与国宇公司、王振国民间借贷纠纷，向本院提出诉前财产保全申请，申请查封国宇公司、王振国名下银行存款3052万元，或查封其他等值财产。本院于2015年6月8日作出（2015）淮民二保字第00100号民事裁定，裁定查封了涉案房屋。徐平、阙艳飞提出执行异议，申请解除对上述房屋的查封。本院作出（2016）皖06执异128号执行裁定，裁定驳回其异议请求。徐平、阙艳飞对该执行裁定不服。
杨濉溪辩称，徐平、阙艳飞的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由：1.徐平、阙艳飞的第二、三项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围；2.涉案房屋的所有权属于国宇公司，亿佳公司对涉案房屋无处分权。亿佳公司与徐平、阙艳飞签订的《商品房买卖合同》为无效合同。
国宇公司、王振国、亿佳公司未作答辩。
经审理查明：2009年12月6日，徐平、阙艳飞向亿佳公司交纳3万元“购房诚意金”，拟购置亿嘉左岸小区的房屋。2010年1月14日，二人与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，约定购置亿嘉左岸小区B3栋4单元508室的房屋，建筑面积86.89平方米，每平方米2439.87元，购房款总额21.2万元。签订合同当日，徐平、阙艳飞支付购房款18.2万元。2013年11月25日，徐平、阙艳飞交纳物业管理费等相关费用。后亿佳公司将登记在国宇公司名下香榭左岸16栋508室交付给二人。
另查明：杨濉溪因与国宇公司、王振国产生民间借贷纠纷，于2015年6月8日向本院提出诉前财产保全申请，请求冻结国宇公司、王振国银行存款3052万元或查封、冻结其他等值财产。本院于2015年6月8日作出（2015）淮民二保字第00100号民事裁定书，并于2015年6月11日，向淮北市房屋产权产籍监理处发出协助执行通知书，该处在协助执行通知书（回执）上写明“已协助预查封国宇公司名下位于相山区南黎路8号香榭左岸16#508、607、606、603；15#305、604；14#208、207、606、506、405、305、604、601、301；13#103等房产，其中16#603已查封，此次查封为轮候查封；查封期限均为三年”。上述房产均备案登记在国宇公司名下，建设用地为登记在国宇公司名下的淮土国用（2013）第75号土地使用权证载明的范围。
2016年5月28日，本院对杨濉溪与国宇公司、王振国之间民间借贷纠纷作出（2015）淮民二初字第00215号民事判决书，判令国宇公司、王振国于判决生效后十五日内偿还杨濉溪借款本息。后国宇公司及王振国未按期履行还款义务，杨濉溪向本院申请强制执行。执行期间本院依据（2015）淮民二保字第00100号民事裁定书，作出（2016）皖06执275号查封公告，查封了香榭左岸16#508、607、606，15#305、604，14#208、207、606、506、405、305、604、601、301，13#103等15套房地产。徐平、阙艳飞向本院提出执行异议，本院于2016年9月6日作出（2016）皖06执异128号执行裁定，裁定驳回其异议。
再查明：亿佳公司与国宇公司的法定代表人均为王振国。
亿佳公司股东为王振国、张浩浩；国宇公司股东为王振国、王翠萍、王翠芝；王振国与王翠萍系夫妻关系。王振国庭后依法接受本院询问，其认可亿佳公司与国宇公司均系其与家庭成员控股，两公司在办公场所、人员、业务、财务等方面存在混同。因亿佳公司、国宇公司后期经营出现问题，无法将购买人的房款交纳至房地产管理部门专用账户，导致未能办理房屋买卖合同备案等相关事宜。
以上事实，有徐平、阙艳飞提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、购房款、物业费收据、本院执行裁定书、送达回证、情况说明、亿佳公司和国宇公司工商登记信息、王振国与王翠萍结婚登记信息、中标通知书、中城建六局二公司项字[2014]13号文件、规划许可证、规划局函、城市管理局处罚决定，杨濉溪提供的淮北市商品房预售许可证，当事人庭审陈述等证据以及本院对王振国制作的问话笔录在卷为证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：1.徐平、阙艳飞对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.涉案房屋应否确认归徐平、阙艳飞所有；3.亿佳公司或国宇公司应否协助徐平、阙艳飞办理过户手续。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐平、阙艳飞于2010年1月14日与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，徐平、阙艳飞交付全部购房款后，亿佳公司将登记在国宇公司名下的房屋交付给徐平、阙艳飞。经查，涉案房屋项下地块的土地使用权及涉案房屋的商品房预售许可证，均登记在国宇公司名下。虽然本案争议房屋的登记所有权人不是亿佳公司而是国宇公司，但是亿佳公司、国宇公司的法定代表人均为王振国，股东亦为王振国的家庭成员或亲属，且王振国自认两公司在人员、业务、财务等方面存在混同，两公司具有高度关联性。结合本案实际情况，可以认定亿佳公司和国宇公司在涉案房屋买卖中属于公司人格混同。无论售房者是以亿佳公司还是国宇公司名义与购房者签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效。徐平、阙艳飞作为涉案房屋的买受人，在法院查封之前即已支付全部购房款，并已实际占有涉案房屋，未办理登记的原因亦不可归责于徐平、阙艳飞。二人对涉案房屋享有物权期待权，该权利不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护买受人的物权期待权。因此，应当认定徐平、阙艳飞对涉案房屋享有合法民事权益，足以排除杨濉溪的强制执行申请。
根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，虽然徐平、阙艳飞与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，支付房屋价款，并实际占有涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记。双方之间存在的是债的法律关系，此时徐平、阙艳飞依据买卖合同行主张确认其对涉案房屋享有所有权，于法无据，故对徐平、阙艳飞确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。另，本案系执行异议之诉案件，徐平、阙艳飞享有的是债权性质的物权期待权，二人要求在判决主文中确认合同效力并判令亿佳公司或国宇公司协助办理房屋产权转移，于法无据，其可以另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、不得执行安徽省淮北市相山区香榭左岸16栋508室房屋；
二、驳回徐平、阙艳飞的其他诉讼请求。
案件受理费4480元，由杨濉溪负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
本院（2016）皖06执异128号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 朱 文
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一七年九月二十九日
书记员 杨倩倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。