广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初1702号
原告：许剑武，男，汉族，1979年11月9日出生，住址：惠州市惠城区。
原告：周彩红，女，汉族，1984年4月14日出生，住址：惠州市惠城区。
共同委托代理人:范丽云，广东标远律师事务所律师。
共同委托代理人:曾文景，广东标远律师事务所律师。
被告：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区13号小区。
法定代表人：续红。
委托代理人：林晓霞、林敏倩，该公司员工。
原告许剑武、周彩红与被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许剑武、周彩红的共同委托代理人范丽云到庭参加诉讼，被告广东合生帝景房地产有限公司的委托代�人林晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告许剑武、周彩红诉称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠州市江北新区××房的房屋。合同签订后，原告按约定支付房屋总价款3960000元，被告按照合同第八条“出卖人应当在2013年12月30日前，依照……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定已将商品房交付原告使用，但原告至今仍未取得商品房屋权属登记证书。根据《合同补充协议》第三条“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用两年期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”之约定，被告已构成违约，被告立即为原告办理涉案房屋权属登记证书，并向原告支付违约金39600元。为维护原告合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即为原告办理涉案房屋权属登记证书；2、被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金至被告履行办证义务止；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，被告目前暂未办理房产证是基于政府的原因，被告应当予以免责。首先，由于被告与承建方存在工程款纠纷，承建方认为被告存在乱盖其公章的问题，遂向政府发函要求调查，作为政府，应对承建方的函文内容进行调查核实。然而，政府并未进行调查，即向被告发出《关于撤销惠州合生帝景湾四期K1-4、E1-2六栋工程竣工验收备案手续的通知》，撤销被告的竣工验收备案手续，该撤销行为是由政府作出的，应属政府原因导致被告竣工验收备案手续被撤销。其次，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由此可见，被告的义务是将办理房产证的资料提交到办证机关，而目前办理产权证的资料中缺少的竣工验收备案表，正是因为政府做出了撤销被告的竣工验收备案手续的行为，所以被告有合理的理由予以免责。再次，根据被告提交的证据六《关于恢复办理惠州合生帝景湾四期工程竣工验收备案工作的函》、证据七《关于恢复办理惠州合生帝景湾四期工程房产证工作的函》，可以证明被告无法办理竣工验收备案手续和房产证确属政府原因。二、合同所约定的违约金明显过高，应适当减少。《合同法》第一百一十四条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。被告认为，合同约定的违约金明显过高，超出了原告的实际损失，违约金应当以原告的实际损失为基础。因此，被告主张的逾期办证违约金缺乏事实和证据支撑，被告不应当支付逾期办证违约金。
本院�明的案件事实
经审理查明，2012年7月6日，原告许剑武、周彩红作为买受人，被告广东合生帝景房地产有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的号房，购买价为3960000元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。
合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告于2014年1月2日向原告交付了上述商品房，原告已缴纳了契税、缴存了住宅专项维修资金，被告未在约定的期限内为原告办理上述商品房的产权证。2014年9月2日，惠州市惠城区城乡规划建设局向施工单位中国建筑第四工程局有限公司发出《关于撤销惠州合生帝景湾四期K1-4、E1-2六栋工程竣工验收备案手续的通知》，该文件有关于该局已于8月24日撤销了合生帝景湾四期K1-4、E1-2六栋商住楼工程竣工验收备案手续，并责令合生地产公司择期重新组织竣工验收及办理备案手续的内容。被告称因其与涉案商品房所在楼房的承建方存在工程款纠纷，承建方认为被告存在乱盖其公章的问题，向政府发函要求调查，政府未进行调查，即发文撤销合生帝景湾四期K1-4、E1-2六栋商住楼工程竣工验收备案手续。至判决前，涉案房屋仍不具备办证条件。
以上事实有原告的身份证、被告的营业执照、商品房买卖合同、关于撤销惠州合生帝景湾四期K1-4、E1-2六栋工程竣工验收备案手续的通知等证据及本院的庭审笔录在卷为据。
裁判理由和结果
本院认为，原告许剑武、周彩红与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，缴纳了办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起550日内为原告办理房屋产权证书，即被告应在2015年7月7日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称因政府原�未能取得竣工验收备案登记表，但根据其庭审中的陈述，其竣工验收备案手续被撤销是因与承建方存在工程款纠纷导致，其辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。原告诉请被告支付违约金，有事实及法律依据，可以支持。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，被告逾期办证的违约金计算时间应以年为单位，由于涉案房屋截至本院判决之日尚不具备办证条件，且是否具备办证条件具有不确定性，故逾期办证违约金暂计至本院判决之日即2017年10月31日。自2015年7月7日起至2017年10月31日，已满2年不满3年，故被告应支付的违约金计算2年，即为79200元（3960000元×1%／年×2年）。
综上�述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告许剑武、周彩红支付逾期办证违约金79200元。
二、驳回原告许剑武、周彩红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费790元（原告已预交395元），由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。被告应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 龙伟永
审判员 黄 艳
审判员 肖石平
二〇一七年十月三十一日
书记员 张惠文