上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初1724号
原告(反诉被告)乔某某，男，汉族，1988年1月9日生，户籍所在地：江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：袁刚，上海市黄河律师事务所律师。
被告(反诉原告)上某某，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：蔡某某，董事长。
委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。
原告(反诉被告)乔某某与被告(反诉原告)上某某(以下简称“汇晟公司”)之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告乔某某(参加第一次庭审)及其委托代理人袁刚、被告的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月29日，原、被告双方签订租赁合同，由原告向被告租赁上海汇晟建材市场31栋05号商铺，建筑面积101平方米。租赁期限自2014年10月20日到2015年10月19日。租金为每天每平方米1.5元，合计租金55298元。另外原告还预交了押金5000元，卫生费3600元。合同约定被告应当维护正常的经营秩序，为原告提供安全有序的经营环境，还应当定期组织防火检查，消除火险隐患。2015年3月7日，市场发生火灾，造成原告重大经济损失。事后经原被告双方派员现场清点，确认了原告烧损物品数量。本次火灾烧毁烧损原告商铺内的货物价值达807260元。经事后确认，被告出租给原告的商铺系无证违章建筑，且该建筑全部由泡沫彩钢板搭建而成，无防火分割措施，无任何消防设施，建筑结构的耐火等级达不到建筑防火要求。被告也未尽到定期组织防火检查消除火灾隐患的义务。最终导致发生火灾并火烧连营，整个市场全部烧毁倒塌。原告认为，被告在无证违章建筑内开设市场，未按规定办理消防审批手续且市场内无消防设施，建筑耐火等级及防火分隔均不符合消防技术规范要求，日常检查及消除火灾隐患也流于形式。被告的行为已严重违反合同约定，应对原告的损失承担全部赔偿责任。被告还应当返还原告预收的租金、押金、卫生费等共计40822元(已扣减实际使用的费用)。原告就赔偿事宜与被告进行多次协商未果。被告以火灾原因不明火灾责任不清为由拒绝赔偿。原告认为基于双方的合同约定，被告应当承担赔偿责任。如果日后明确了火灾直接责任人，可再由被告向责任人追偿。被告以火灾原因不明责任不清为由拒绝赔偿缺乏法律依据，也与双方合同约定不符。故原告请求法院：1、判令被告返还保证金、租金及卫生费共计40822元(其中押金5000元，剩余租金33633元，剩余卫生费2189元)；2、判令被告赔偿原告财产损失807260元。
被告辩称，剩余租金和卫生费被告同意返还原告。但原告曾经承诺如租赁房屋内住人则押金被告有权没收，而实际原告居住于租赁房屋内，故押金不同意返还。火灾发生的原因在于原告，相关责任也应由原告承担。原告无权要求被告赔偿其经济损失，相反原告还应赔偿其他租户的损失。
被告提出反诉称，本次火灾发生的原因经消防部门认定为：起火部位为上海汇晟建材市场标号为31栋的建筑5号商铺(系乔某某经营)内中部偏西货架处；起火原因排除放火、物质自燃、遗留火种、使用明火不慎引发火灾的可能，无法排除电气故障引发火灾的可能性。火灾发生后，被告已经赔偿了市场内31栋7号商铺廖天午因火灾造成的直接损失24万元，营业损失20200元。现火灾原因已经查明，被告认为火灾责任在于原告，原告应支付被告为受损商铺租户垫付的赔偿费用，故被告反诉要求原告赔偿被告为廖天午垫付的火灾赔偿款共计260300元。诉讼中，被告变更其反诉请求为要求原告赔偿被告为五家商户(包括廖天午在内)垫付的火灾赔偿款507200元。
原告针对反诉答辩称，被告提出的火灾赔偿款是以被告和第三方商户之间自愿达成的赔偿协议为前提，相关损失未经第三方评估其真实性存疑，该损失金额只对被告和第三方商户有效。被告主动承担商户该损失事前并未通知原告也未得到原告同意。原告也从未授权被告垫付任何所谓的火灾赔偿款。另外，没有法律规定被告有法定的垫付义务。《火灾事故认定书》仅对起火部位进行了认定，起火原因不明。起火部位不能代替起火原因，更不能作为火灾责任的认定依据，不能据此认定原告是火灾的直接责任人，被告要求追偿所谓垫付赔偿款无合同和法律依据。此外，被告的反诉与本案不属同一个法律关系，不应在本案中进行反诉。
经审理查明，2014年10月29日，原、被告双方签订租赁合同，由原告向被告租赁上海汇晟建材市场31栋05号商铺，建筑面积101平方米。租赁期限自2014年10月20日到2015年10月19日。租金为每天每平方米1.5元，合计租金55298元。合同约定被告应当维护正常的经营秩序，为原告提供安全有序的经营环境，还应当定期组织防火检查，消除火险隐患，督促原告改善消防安全条件，完善消防设施。合同还约定原告在装修时使用的装修材料须符合国家防火和环保方面的要求，装修后的房屋必须符合消防要求及相关建筑法规，经相关主管部门验收合格，并取得证明后才能使用，装修过程中不私自改装水管和电路等，要严格按照建筑法和消防的有关规定施工，并根据租赁场地的面积自行配齐灭火器材；原告必须按照《上海汇晟建材批发市场治安及消防责任书》的承诺，严格履行治安和消防责任，不得自行安装电器线路、设备和私自改动电路等。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金，另外原告还支付押金5000元，卫生费3600元。2015年3月7日1时50分许，上海汇晟建材市场发生火灾，过火面积约1000平方米，火灾造成标号为31栋的彩钢板结构建筑基本烧毁，该建筑内1号至14号商铺的货物、办公和生活用品等烧毁烧损。2015年5月1日，嘉定消防支队出具沪嘉公消火认字[2015]第0006号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：“起火部位为上海汇晟建材市场标号为31栋的建筑5号商铺(系乔某某经营)内中部偏西货架处；起火原因排除放火、物质自燃、遗留火种、使用明火不慎引发火灾的可能，无法排除电气故障引发火灾的可能性。”2016年1月，原告起诉来院。
诉讼中，原告提供烧损物品数量清单一份，以证明火灾中原告烧损物品的数量及价格，被告则表示该份清单系原告自行制作，被告对清单记载的数量和价格均不予认可。原告为此申请对其因火灾受损财产价值进行评估。评估单位表示，火灾起火部位在原告的商铺，损毁情况相对其他商铺较为严重，在被告对原告所制作清单不认可的情况下，无法根据现场情况作出评估咨询报告。被告则提供了民事判决书、人民调解协议书及付款凭证以证明其为遭受火灾损失的商户垫付赔偿款。原告对上述证据的真实性无异议，但表示这是因被告存在管理上的责任而应付的赔偿款，且赔偿金额没有依据，被告对他人的赔付与原告无关，原告不予认可，被告也无权向原告追偿。
另查明，被告建造的位于上海汇晟建材市场内标号为31栋的建筑物无产权证，也未办理过建设工程规划许可证。被告表示该栋建筑物虽未经过消防审核、验收，但整个市场内配备有必要的消防设施；原告则表示标号为31栋的建筑物没有配备消防设施。另双方均确认商铺内的配电箱系被告安装，商铺内其余的照明线路等均由原告自行安装。
以上事实，有租赁合同、收据、火灾事故认定书、损失物品清单、进货发票和清单及庭审笔录等为证，事实清楚、证据确凿。
本院认为，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准而建设，故原、被告双方签订的租赁合同应属无效。鉴于双方均未对该合同无效的法律后果提出主张，法院在本案中对该部分不予处理。
而本案本诉部分的争议焦点为：一、对于火灾造成的损失，被告是否应当承担赔偿责任？二、如需赔偿，具体数额如何确定？
关于争议焦点一，本院认为，涉讼租赁合同约定出租方将房屋租借给承租方作经营建材营业用房，出租方负有对市场自主管理的职能，并提供卫生、安全等有关服务。该约定构成了本案出租方的实质性对价义务组成。在租约无效条件下，该约定与其上位的提供适格房屋使用义务相对承租方房屋使用费给付义务共同构成了本案无效合同返还给付的互惠双务义务。被告作为出租方应予遵守。本案中，尽管无相应证据证明被告与引发火灾有直接关系，但被告建造的位于上海汇晟建材市场内标号为31栋的建筑物未办理过建设工程规划许可证，也未经过消防审核、验收，被告亦未提供证据证明该栋建筑物具备必要的消防设施且符合消防要求，故被告对于消防管理存在一定的疏漏，应认定其并未提供适当的安全服务，其理应对火灾造成原告的损失进行赔偿。
关于争议焦点二，本院认为，原告提供的烧损物品数量清单未经被告确认，本院无法予以认定。由于火灾起火部位在原告的商铺，损毁情况相对其他商铺较为严重，现已无法根据现场情况对原告的损失作出评估，故原告主张的损失金额本院难以认定。但原告在租赁商铺后已经实际经营，其因火灾遭受损失必然发生，本院依据本案实际情况，亦考虑到原告对损失客观上已无法举证等因素，酌定由被告赔偿原告5万元。诉讼中，被告同意返还原告预收的租金、卫生费(已扣减实际使用的费用)，于法不悖，本院予以准许。被告以原告在租赁商铺内住人为由要求没收押金没有依据，本院不予支持，被告应将押金5000元退还原告。
关于反诉部分，被告认为其是为原告向商户垫付赔偿款，但被告未能提供其是受原告委托或授权而向商户垫付赔偿款的相关证据，故被告此项主张不能成立，其反诉请求本院不予支持。如被告坚持认为火灾事故侵权主体和赔偿主体实际应为本案原告，垫付赔偿款的终极责任承担者亦为原告，则需要依据侵权法律关系对相关事实进行审理，显然与本案不属同一法律关系(本案原告明确表示系依据租赁合同法律关系而非侵权法律关系向被告主张权利)，本案不作处理，被告可另行解决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2014年10月29日签订的租赁合同无效；
二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内返还原告乔某某保证金5000元；
三、上某某应于本判决生效之日起十日内返还原告乔某某租金33633元及卫生费2189元；
四、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告乔某某赔偿款5万元；
五、原告乔某某的其余诉讼请求，不予支持。
六、被告上某某的反诉请求，不予支持。
本案本诉案件受理费12280元，减半收取6140元，反诉案件受理费4466元，合计诉讼费10606元，由原告负担5606元，由被告负担5000元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一七年三月三十一日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。）
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。