河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1387号上诉人（原审被告）：梁瑞华，男，1975年10月12日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：王俊坡，男，1975年1月11日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：任彦群，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾睿，河南绿城律师事务所律师。原审被告：蔡大霞，女，1975年3月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人梁瑞华因与被上诉人王俊坡、原审被告蔡大霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁瑞华上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初3310号民事判决，查清事实，将本案发回重审;2、一、二审诉讼费及鉴定费由王俊坡承担。事实和理由：1、一审认定梁瑞华与蔡大霞系夫妻关系是错误的。梁瑞华与蔡大霞未领婚姻证，双方之间不是合法夫妻。另外，蔡大霞处理涉案房屋时，梁瑞华本人不知情，也未参与房屋交易，梁瑞华也未向蔡大霞进行任何授权。因此，涉案房屋买卖是蔡大霞个人行为，与梁瑞华无任何法律上的关系。2、一审法院采信房地产估价报告鉴定结论错误，该鉴定结论与在郑州市房管局签订的备案合同的价位相矛盾。3、一审法院认定蔡大霞收到50000元购房定金错误。王俊坡提交的收据仅显示蔡大霞收到定金30000元，剩余20000元系王俊坡交给中介公司的费用。王俊坡辩称：1、在郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第943号卷宗里有梁瑞华与蔡大霞的结婚证明，且在（2013）郑仲裁字62号庭审记录中，梁瑞华也明确表示本人系伤残军人，房产证在其妻子蔡大霞名下；2、房地产评估报告系由法院委托作出，能够作为定案依据；3、王俊坡共支付50000元定金，中介收取的20000元定金至今没有退还。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。蔡大霞未到庭。王俊坡向一审法院起诉请求：1、依法判令蔡大霞、梁瑞华双倍返还定金100000元；2、依法判令蔡大霞、梁瑞华支付房屋差价款306700元；3、本案诉讼费用由蔡大霞、梁瑞华承担。一审法院认定事实：2012年6月20日，王俊坡（乙方、买方）与蔡大霞（甲方、卖方）通过北京创世纪房地产经纪有限公司河南分公司（以下简称创世纪公司、丙方、中介方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：1、甲方自愿将座落于管城回族区紫东路57号楼东2单元6层东2户的房屋出售给乙方，建筑面积111.37平方米。2、双方协商一致，同意上述房产总价款为513000元，乙方自合同签订时向丙方及甲方支付佣金和定金共计50000元。3、甲、乙双方同意使用按揭贷款付款方式：甲乙双方于签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例向甲方支付首付款，其余房价款由此房抵押后，用银行贷款支付。4、甲乙双方应在2012年10月1日之前共同到银行办理按揭贷款手续或到房管局办理立契相关手续。5、违约责任：乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金，并按合同约定赔偿甲、丙双方损失；甲方若违反本合同的各项约定，应双倍返还乙方的定金和合同约定丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金或房屋产权证。6、第九条手写其他约定事项：（1）甲方的房产于9月份到五年，到期后尽快办理补差价事宜，并配合乙方办理房产过户及按揭贷款手续；（2）乙方支付中介费5000元、代办费500元。7、争议解决：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不能解决的，双方同意提交郑州仲裁委员会仲裁。合同签订当日，王俊坡向创世纪公司交付定金20000元、向蔡大霞交付定金30000元。涉案房屋原为经济适用房，系蔡大霞2007年6月26日购买，2012年8月15日蔡大霞、梁瑞华向郑州市保障性住房办公室补缴差价款27753.4元。2012年12月14日，王俊坡与蔡大霞就涉案房屋签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定房屋成交价款为481000元，王俊坡于2012年12月14日前向蔡大霞支付房款481000元。同日，王俊坡、蔡大霞、郑州住房置业担保有限责任公司签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》一份，主要约定涉案房屋委托监管资金为163000元，王俊坡应于本协议签订前将163000元一次性存入专用账户；王俊坡向银行申请贷款后，贷款银行需将贷款金额转入资金监管账户。当日，王俊坡向相关部门缴纳涉案房屋契税9620元和555元、房屋专项维修资金3902.97元、并代蔡大霞缴纳个人所得税4810元；郑州市中原区地方税务局出具销售不动产统一发票，王俊坡持有上述税费发票原件。王俊坡称，《郑州市存量房买卖合同》系双方为过户网签的合同，双方为了少交税就将房屋成交价写为481000元元，双方商定之前交付的50000元定金不再退还，其中32000元作为购房款，多出部分为王俊坡自愿支付给蔡大霞、梁瑞华，王俊坡不要了，2012年12月14日王俊坡向监�账户存入163000元，其余部分318000元由办理按揭贷款的银行在房屋过户完成后直接转入监管账户，同时王俊坡缴纳契税、维修基金、代替蔡大霞、梁瑞华缴纳了个人所得税。在所有税费交纳完毕后，三人共同到房屋过户窗口办理房产过户手续，因梁瑞华在房屋初始登记时军官证上所留的名字是梁锐华，所以房管部门要求其单位出具相关证明后才能办理过户手续，随后蔡大霞、梁瑞华以各种理由不予配合过户。2013年1月28日，王俊坡向郑州仲裁委员会申请仲裁，要求蔡大霞办理涉案房屋过户手续，梁瑞华作为蔡大霞的委托代理人参加仲裁庭审活动并答辩称：梁瑞华是蔡大霞的丈夫，是涉案房产的主要产权人，王俊坡与蔡大霞签订房屋买卖合同时其不知情也不同意；蔡大霞在重大误解下签订房屋买卖合同，不符合房屋买卖相关法律、法规和政策要求。2014年7月24�郑州仲裁委员会作出（2013）郑仲裁字第62号裁决书，要求蔡大霞将涉案房屋过户至王俊坡名下。2013年5月6日，梁瑞华向法院起诉蔡大霞、王俊坡，称涉案房产为夫妻共同财产，蔡大霞将房屋转让给王俊坡其并不知情，请求确认涉案房屋买卖合同无效；后梁瑞华于2013年10月31日提出撤诉申请，法院予以准许。2013年11月7日，梁瑞华再次向法院起诉蔡大霞、王俊坡，请求确认涉案房屋买卖合同无效；2013年12月10日作出（2013）管民二初字第1992号民事裁定，以双方当事人达成书面仲裁协议、法院没有管辖权为由裁定驳回梁瑞华的起诉。王俊坡称梁瑞华提起的上述两次诉讼都导致仲裁程序中止，导致直到2014年7月24日郑州仲裁委员会才作出裁决书。2014年11月25日，仲裁裁决书生效。2014年12月5日，相关部门退还王俊坡已缴纳的房屋契税9620元；2014年12月10日监管账户退还王俊坡所存�的163000元。2016年4月10日，郑州市中级人民法院驳回王俊坡申请执行仲裁裁决书的申请。2014年4月24日，焦作市山阳区人民法院受理案外人梁辉华诉蔡大霞民间借贷一案；2014年4月25日，双方达成调解协议：蔡大霞于2014年4月28日前一次性偿还梁辉华本金400000元及利息80000元；后本案涉案房屋过户至梁辉华名下。2015年10月9日，梁辉华再次以500000元成交价将本案涉案房屋出售给案外人郭二芳。2016年6月1日，王俊坡将蔡大霞、梁瑞华房屋买卖合同纠纷一案诉至法院。2016年8月9日，王俊坡申请对涉案房屋2014年11月25日（仲裁裁决书生效之日）的市场价值进行评估鉴定，2017年2月21日河南宇达房地产评估有限公司出具豫郑宇达评字[2017]020333A号房地产估价报告，对涉案房屋2014年11月25日的市场价值估价为819700元、单价为7360元/m2。王俊坡为此花费8697元。一审法院认为，涉案房屋虽然原为经济适用房，但在2012年8月15日蔡大霞、梁瑞华向郑州市保障性住房办公室补缴差价款27753.4元后，即可交易。且在《房屋买卖（居间）合同》第九条中双方对此进行了明确“甲方的房产于9月份到五年，到期后尽快办理补差价事宜，并配合乙方办理房产过户及按揭贷款手续”，因此王俊坡与蔡大霞应当按照所约定事项严格履行。本案《房屋买卖（居间）合同》王俊坡与蔡大霞已经履行大部分内容，且已经签订正式《郑州市存量房买卖合同》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，王俊坡已交付定金50000元、向资金监管账户交付首付款163000元、向相关部门缴纳涉案房屋契税9620元及555元、房屋专项维修资金3902.97元、并代蔡大霞缴纳个人所得税4810元，蔡大霞、梁瑞华已补缴房屋差价款27753.4元，后蔡大霞不再配合王俊坡办理涉案房屋的过户手续，且在仲裁期间，蔡大霞在另案调解后将涉案房屋过户至案外人梁辉华名下。综上，认定涉案合同无法继续履行的根本原因系蔡大霞不予配合过户所致，系蔡大霞根本违约，蔡大霞应当承担违约责任。王俊坡主张蔡大霞双倍返还定金100000元，王俊坡向蔡大霞及创世纪公司共计交纳50000元，依据合同违约责任约定，蔡大霞应当双倍返还100000元。王俊坡依据房地产估价报告评估的涉案房产2014年11月25日仲裁裁决书生效之日的市场价值819700元，主张蔡大坡、梁瑞华支付房屋差价款306700元，结合王俊坡本案中已支付的房款、各项税费所占总房款的比例及蔡大霞的违约程度等因素，综合酌定蔡大霞赔偿王俊坡房屋差价款150000元，王俊坡诉讼请求过高部分，不予支持。关于鉴定费，王俊坡提交有正规鉴定机构出具的票面金额为8697元的发票，予以认可，蔡大霞应当承担。蔡大霞、梁瑞华系夫妻关系，上述债务发生于二人夫妻关系存续期间，应当按夫妻共同债务处理。梁瑞华经公告送达开庭传票未到庭，应视为其放弃了答辩与质证的权利，本案债务应由二人共同偿还。蔡大霞、梁瑞华经公告送达开庭传票未到庭，不利后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，判决：一、判决生效之日起十日内，蔡大霞、梁瑞华共同双倍返还王俊坡定金100000元、赔偿王俊坡房屋差价款150000元；二、驳回王俊坡的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8701元,其中3352元由�俊坡负担，其中5349元及鉴定费8697元，由蔡大霞、梁瑞华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王俊坡与蔡大霞签订的《房屋买卖（居间）合同》中第二条明确约定“……乙方（王俊坡）自本合同签订时向丙方（创世纪房产公司）及甲方（蔡大霞）支付佣金和定金共计人民币伍万元整……”，结合王俊坡提供的两份收据，以及合同第五条违约责任中“2、甲方若违反本合同的各项约定，应双倍返还乙方的定金和合同约定丙方的佣金”的约定，应当认定，由蔡大霞收取的30000元，属于定金性质，应适用定金罚则；而由创世纪公司收取的20000元，并没有明确其具有定金的性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条关于�当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，该20000元应为佣金，系王俊坡因居间合同产生的需要支付居间方的费用，不具有定金性质，故，本院对梁瑞华诉请定金应为30000元的主张，予以支持。一审法院认定事实、适用法律均有错误，应予纠正。关于梁瑞华所称与蔡大霞非合法夫妻关系，明显与其在先前诉讼中的相关证据，以及仲裁中的陈述相矛盾，故，对梁瑞华该理由，本院不予采信。关于梁瑞华所称估价报告鉴定的房屋价款与房管局备案价格相矛盾，一则涉案诉讼产生时，郑州房价快速上涨是众所周知的事实，另则估价报告系按照法定程序，由具有法定资格的机构出具，且梁瑞华并未提交估价明显不合理的相反证据，按照《最高人民法院关�审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，一审法院结合蔡大霞的违约程度，以及王俊坡诚信守约的事实，酌定赔偿数额150000元，并无不当。综上所述，梁瑞华的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初3310号民事判决第二项，即“驳回王俊坡的其他诉讼请求”；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初3310号民事判决第一项，即“本判决生效之日起十日内，蔡大霞、梁瑞华共同双倍返还王俊坡定金100000元、赔偿王俊坡房屋差价款150000元”为“本判决生效之日起十日内，蔡大霞、梁瑞华共同双倍返还王俊坡定金60000元、赔偿王俊坡房屋差价款150000元”；三、驳回王俊坡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8701元，鉴定费8697元，二审案件受理费5349元，共计22747元，由上诉人梁瑞华、原审被告蔡大霞负担18845元，被上诉人王俊坡负担3902元。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  马常有审判员  李文兵二〇一八年四月十三日书记员  谷 干