贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初7318号原告(反诉被告)：陈烈琴，女，出生于1974年10月1日住贵州省毕节市大方县。被告（反诉原告）：毕节微企房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇下坝村红卫组，统一社会信用代码：91520502057069383U。法定代表人：吴长虎。委托诉讼代理人（一般授权代理）：曹德立、钟影，均系贵州朗意律师事务所律师。原告（反诉被告）陈烈琴与被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈烈琴，被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司之诉讼代理人曹德立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈烈琴向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告立即解除租赁合同；2、请求判决被告立即赔偿给原告造成的直接经济损失15150.00元，停业损失21600.00元，押金10000.00元，共计人民币46750.00元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年1月1日原告陈烈琴和被告毕节微企房地产开发有限公司(以下称微企房开)签订了租赁经营合同，租赁期限是2017年1月1日至2017年12月31日止，保证金为10000.00元，原告开始经营。原告经营期间被告多次要求原告搬离原告所经营的门面，直到2017年3月29日被告找到原告，要求将租赁期改为2年，并签订了补充协议，签订协议当天原告便申请办理了工商营业执照，上面注明，经营场所为贵州省毕节市七星关区鸭池镇十八黔西北农产品批发市场A3栋105号。原告在现在的经营场所经营了几个月，于2017年9月初被告就要求原告搬离现在的经营场所，因原告没有同意被告的要求，被告负责人以及保安在2017年9月24日强行将原告的门撬开后把原告的蔬菜扔出来。当时原告拨打了110报警电话，警察来后就将双方带回调查，双方各自收到了十天拘留处罚。由于被告的行为导致原告无法正常回到租赁的经营场所经营，致使原告仓库里的生姜3000斤、大蒜750斤全部坏掉，无法再卖（生姜按照现在市场的批发价4.3元一斤，共计12900.00元、（大蒜按照现在市场的批发价3元一斤，共计2250.00元），合计15150.00元。原告于2017年9月24日至2017年11月17日，停业54天，停业期间的损失每天平均400.00元，共计21600.00元。被告还得返还原告缴纳的保证金10000.00元，总计人民币46750元。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司辩称：一、同意解除双方订立的《租赁经营合同》和《补充协议》，但被答辩人诉称的解除原因不是事实，事实是被答辩人领取了扶持金，却长期停业、未按照约定经营精品蔬菜、占据A3-105居住未从事经营活动、不缴纳水电费，已经根本违约，导致微企房开培育市场的合同目的不能达到。二、被答辩人诉请的损失并不属实：1、直接经营损失15150元。据其诉称，直接经营损失15150元是仓库里的生姜3000斤、大蒜750斤坏掉。①被答辩人有义务举证生姜、大蒜的仓库数量及价格，以及损坏情况和原因，否则应承担举证不力的不利诉讼结果；②被答辩人是经营A5-27号大棚摊位，A5-105号店铺仅用于居住，故A3-105号店铺腾房纠纷不影响其经营A5-27号大棚摊位，与其诉称的损失没有因果关系；③据日常生活经验法则，生姜、大蒜是可长期存放的农作物，被答辩人诉称“坏掉”不可信；④对于生姜、大蒜易于可长期存放，被答辩人有充分证据证明确实坏掉，只能说明被答辩人未尽到合理存放、采取适当措施防止损失扩大的义务，应自行负担该损失。2、停业损失21600元。①由于黔西北农产品电商物流园新建成，才开始经营，对于经营户使用的商铺（摊位）需作调整，以利于根据市场的发展规划出专门的区域，故合同中没有明确经营户的具体店面位置。被答辩人经营的A5-27号大鹏摊位不能住人，答辩人暂将当时闲置的A3-105提供给被答辩人临时居住，并要求如果有人经营A3-105，必须无条件搬出来。后因被答辩人既不缴纳A3-105的水电费，又拒不搬出，双方于2017年9月24日就A3-105腾房问题发生冲突，此后被答辩人便未在A3-105房内居住；②对于A5-27号大鹏摊位的停业，与答辩人无关，系被答辩人单方违反经营合同，擅自停业。故被答辩人诉请停业损失不能成立。3、押金10000元。①被答辩人于2017年3月31日领取2万元扶持金、于2017年4月13日领取1万元扶持金，其中扣留1万元作其缴纳的保证金，实际领取扶持金2万元。以双方间的合同解除为前提，答辩人已反诉请求返还实领扶持金2万元，已经排除了留作保证金的1万元，故被答辩人并未实际交付保证金；②鉴于双方均诉请求解除合同，如果未实际交付也视为1万元保证金是存在的，则针对该1万元，答辩人有权作为扶持金要求被答辩人返还，被答辩人有权作为保证金要求答辩人返还，在合同法上是可主张抵消的，徒增诉累而已；③即使视为1万元保证金是存在的，所面临的问题性质是合同解除后的财物返还和抵消，而非被答辩所诉的“损失”。被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司提出反诉请求：1、判决解除原告（反诉被告）陈烈琴与被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司订立的《租赁经营合同》、《补充协议》；2、判决原告（反诉被告）陈烈琴返还被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司扶持金人民币20000.00元；3、判决原告（反诉被告）陈烈琴向被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司支付违约金（参照人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，其中，以人民币10000.00元为基数，自2017年3月31日起计付至扶持金清退完毕之日止，以人民币10000.00元为基数，自2017年4月13日起计付至扶持金清退完毕之日止）；4、判决原告（反诉被告）陈烈琴向被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司支付电费人民币444.00元。事实及理由：反诉原告毕节微企房地产开发有限公司系黔西北农产品电商物流园项目的开发建设单位，该项目第一期已建成并投入经营。本着培育该新建市场、在市场培育期扶持入场经营户的合同目的，反诉原告与反诉被告陈烈琴于2017年1月1日订立了《租赁经营合同》、于2017年3月29日订立了《补充协议》。由于该市场才开始经营，对于经营户使用的商铺需做调整，以利于根据市场的发展而规划出专门的区域，故合同中没有明确经营户的具体店面位置。为扶持入场经营户、培育市场，不仅合同中没有约定商铺使用费（实际也未收取商铺使用费），而且还按约定给予经营户扶持金，但经营户承担相应义务，即《租赁经营合同》第六条第（九）款约定：“在本合同确定的期限内，乙方有如下行为时，甲方有权解除本合同。保证金不予退还……④乙方未按合同规定向甲方按时足额缴纳使用费和水电费，逾期超过十天的。”《补充协议》约定：“为扶持毕节老市场蔬菜经营户做大做强，我公司向签订租赁合同的洪南市场蔬菜经营户提供2万元扶持资金（其中一万元转为保证金），经营户在市场正常经营五年后方能退回保证金。两月内能达到每3天十吨精品蔬菜，经公司认可后按5万元标准进行补足。并达成如下补充条款：……2、签订本协议后，乙方每月正常经营的实际须达到25天。如有特殊情况需报甲方市场部审批，不得出现未告或未通过甲方市场部审批无故停业5天以上。3、签订本协议后，乙方须在本市场正常经营时间达到两年，两年内不得无故退场……如有违背以上条款将视为违约，甲方将追回扶持资金，并要求乙方按扶持资金的三倍作为违约金进行赔偿，甲方保留依法追索的权利。”签订合同、协议后，原告（反诉被告）陈烈琴先后领取了扶持金3万元（2017年3月21日领取2万元、2017年4月13日领取1万元，其中扣留1万元作其交纳的保证金，实际领取现金2万元），并在A5-27号大棚摊位经营，但只是立了一块牌子留下电话号码，放了几袋大蒜、30-40斤生姜（属于干货，不属于精品蔬菜，与合同约定不符），人却是长期不在摊位。由于大棚摊位不能住人，微企房开暂将当时闲置的A3-105提供给陈烈琴临时居住，并要求如果有人经营A3-105，必须无条件搬出来。后因蔬菜经营户进场需使用A3-105，但陈烈琴拒不搬出，多次交涉，双方于2017年9月24日就A3-105腾房问题发生冲突，此后陈烈琴才未在A3-105房内居住，此外，陈烈琴一直未交纳A3-105的水电费。反诉原告现诉请人民法院予以判决。原告（反诉被告）陈烈琴针对被告的反诉答辩称，扶持金我只得了一万元，这一万元的押金是被告扣的，不是实际支付，说的是不经营了一万要赔三万。根据庭审的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2017年1月1日原告（反诉被告）陈烈琴作为乙方，被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司(以下称微企房开)作为甲方签订了《租赁经营合同》，又于2017年3月29日订立了《补充协议》，约定原告租赁被告位于毕节市××区××西北农产品电商物流园的商铺或大棚经营蔬菜销售，未约定租赁物编号，租赁期限2017年1月1日至2017年12月31日止。《租赁经营合同》第六条约定：“在本合同确定的期限内，乙方有如下行为时，甲方有权解除本合同。保证金不予退还……④乙方未按合同规定向甲方按时足额缴纳使用费和水电费，逾期超过十天的。”《补充协议》约定：“为扶持毕节老市场蔬菜经营户做大做强，我公司向签订租赁合同的洪南市场蔬菜经营户提供2万元扶持资金（其中一万元转为保证金），经营户在市场正常经营五年后方能退回保证金。两月内能达到每3天十吨精品蔬菜，经公司认可后按5万元标准进行补足。并达成如下补充条款：……2、签订本协议后，乙方每月正常经营的实际须达到25天。如有特殊情况需报甲方市场部审批，不得出现未告或未通过甲方市场部审批无故停业5天以上。3、签订本协议后，乙方须在本市场正常经营时间达到两年，两年内不得无故退场……如有违背以上条款将视为违约，甲方将追回扶持资金，并要求乙方按扶持资金的三倍作为违约金进行赔偿，甲方保留依法追索的权利。”前述合同及协议签订后，被告于2017年3月31日向原告支付扶持金2万元，明确以其中1万元抵充原告应付被告的保证金，原告实际获得被告扶持金1万元，2017年4月13日，被告再次支付原告扶持金1万元，原告共计获得被告支付的扶持金2万元。在租赁物使用过程中，原告实际经营使用被告的A5-27号大棚销售蔬菜，另使用A3-105号商铺用于居住及库房使用。此后，被告认为原告对A3-105号商铺的使用并未用于经营，要求原告搬出，故与原告发生纠纷，原告诉至本院，被告又反诉。本院认为：原被告双方对解除租赁合同均无争议，且解除合同未损害国家、集体、第三人利益，本院确认并准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原、被告双方均可主张赔偿损失、恢复原状等补救措施。关于原告的损失问题，原告请求判令被告赔偿直接经济损失及停业损失，但未举证证明损失金额，经当庭释明，原告也明确表示不申请评估，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告陈烈琴要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告退还的押金（保证金）1万元的问题，被告所举证据《扶持金领取单》体现，原告诉称的保证金，是被告支付原告的扶持金抵充的1万元，而实际上原告未实际支付被告的保证金，故原告要求被告退还1万元保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉的退还扶持金问题，《扶持金领取单》体现，被告分两次支付原告扶持金共计3万元，但其中1万元已表示抵充原告已付的保证金，故被告实际支付原告的保证金为2万元，原告也认可，既然合同已经解除，那么，原告所收的扶持金2万元应退还被告，故被告的该项反诉请求，本院予以支持。至于被告反诉的违约金，因租赁合同已经解除，法律规定合同解除的补救措施是恢复原状、赔偿损失等，故被告反诉主张的违约金无法律依据，本院不予支持。关于电费问题，被告所举证据电费清单体现原告使用的租赁物产生未付电费共计444元，原告也认可，故被告要求原告支付电费444元的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈烈琴与被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司的《租赁经营合同》及《补充协议》；二、驳回原告（反诉被告）陈烈琴的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）陈烈琴于本判决发生法律效力之日起五日内返还被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司扶持金20000.00元；四、原告（反诉被告）陈烈琴于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司支付电费人民币444.00元；五、驳回被告（反诉原告）毕节微企房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币484.00元，反诉费人民币156.00元，共计人民币640.00元，由原告（反诉被告）陈烈琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一八年一月三十日书记员  宋 刚