福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异80号
异议人（案外人）：李仁俊，男，汉族，1973年6月13日出生，住福建省厦门市同安区。
委托代理人:邱国营、郭昌添，福建建达律师事务所律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所：福州市湖东路282号，统一社会信用代码：91350000729735634N。
负责人：吕建波。
委托代理人：吴增鸣、谢薇，福建知力律师事务所律师。
被执行人：江寒，男，汉族，1984年8月14日出生，住福建省闽侯县。
被执行人：陈美兰，女，汉族，1984年4月22日出生，住福建省闽侯县。
本院执行申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行与被执行人江寒、陈美兰借款合同纠纷一案执行过程中，案外人李仁俊对本院查封座落于鼓楼区洪山镇乌山西路单元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人李仁俊的异议请求：依法终止对位于鼓楼区××镇××路南侧海晟闽江印象5#楼2108单元的执行，并解除对该房产的查封。
事实与理由:中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称“民生银行福州分行”）诉江寒、陈美兰金融借款合同纠纷一案，法院依据（2016）闽0102民初2097号民事裁定书，于2016年05月05日对预告登记为江寒名下的位于鼓楼区××镇××路南侧海晟单元房屋进行查封，后经法院缺席审理，作出（2016）闽0102民初2097号民事判决，该判决已经发生法律效力并已进入执行程序。异议人（案外人）认为，法院对上述房屋的查封、执行，侵害了异议人（案外人）的合法权益，特依法提出执行异议。
一、被执行人江寒与陈美兰已离婚，江寒对涉案房屋具有独立、完全、排他的处分权利。
2006年08月23日，被执行人江寒与陈美兰登记结婚。2013年07月12日，江寒与涉案房产开发商福州海晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201336790177）。该合同已发生法律效力。该合同约定：江寒购买位于鼓楼区××镇××路南侧海晟单元商品房，购房总价款为人民币2223383元。涉案房产于2013年07月31日办理预告登记，预告登记权利人为江寒一人。
2013年08月20日，江寒、陈美兰与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》（合同编号：350612280-2012-20130306845）。该合同已发生法律效力。根据该《个人住房借款合同》，借款本金为人民币1550000元用于购置涉案房屋。江寒委托建行扣划还款的扣款账户户名为江寒，账号为62×××68。
江寒分别于2013年06月26日和2013年10月15日交付涉案房产购房款673383元和1550000元（合计2223383元），开发商分别开具购房款收款发票。
2015年3月13日，江寒与陈美兰因性格不合登记离婚，二人共同签署的《离婚协议书》第三条第1款第（1）项约定：“双方共同购买的位于福州的房子（地址：福州市鼓楼区××镇××路海晟闽江印象5号楼2108），离婚后，该房屋归男方所有，登记在男方名下，男方自行负责今后的银行贷款按揭，与女方无关。”
该《离婚协议书》因江寒与陈美兰进行离婚登记而发生法律效力，故被执行人江寒在离婚后对涉案房产具有独立、完全、排他的处分权利。
二、案外人李仁俊对作为执行标的的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益
（一）在人民法院查封之前，李仁俊与江寒已签订合法有效的《二手房买卖合同》。
2015年7月2日，江寒与案外人李仁俊签订《二手房买卖合同》。江寒离婚后有权以其个人名义对涉案房产具有完全、独立、排他的处分权，该合同系双方真实意思表示，一经签章即已生效。
由于涉案房产被法院首次查封时间为2016年05月05日，故在人民法院查封之前，李仁俊与江寒已签订合法有效的《二手房买卖合同》。
（二）在人民法院查封之前，李仁俊已合法占有该涉案房屋。
开发商于2015年06月26日书面通知江寒定于2015年7月中旬交房，案外人李仁俊在得知开发商交房承诺之后，方才与江寒签订《二手房买卖合同》，并于涉案房产交予江寒之后随即占有，随之一并从江寒处收取开发商交付的“两书”并交纳涉案房产全部物业费直至2017年12月。
故在人民法院查封（2016年05月05日）之前，李仁俊已实际占有涉案房产。
（三）李仁俊已经按照合同约定，及时足额支付全部首付款及部分按揭款，并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
根据《二手房买卖合同》约定：江寒同意将其所有的涉案房产出售给李仁俊，成交总价为人民币2223383元，其中该合同签订之日李仁俊向江寒支付人民币400000元，开发商交房之日支付人民币280000万元。交房之后此剩余贷款由李仁俊负责按月转款至江寒贷款账户偿还。
2015年07月02日，李仁俊向江寒转账支付共40万元；2015年07月06日，李仁俊向江寒转账支付5万元；2015年07月08日，李仁俊向江寒转账支付2万元；2015年07月10日，李仁俊向江寒转账支付共10万元；2015年07月11日，李仁俊向江寒转账支付共10万元，上述67万元购房款均转账至江寒办理按揭贷款的指定账户。另有1万元通过现金交付江寒。江寒在收取李仁俊全额购房首付款后，即于2015年7月11日向李仁俊出具《收条》一张，证实江寒收到李仁俊人民币68万元作为购买海晟闽江印象5#22楼2108单元款。随后，李仁俊根据《二手房买卖合同》之约定，将涉案房产购房按揭款及时、足额转账至江寒办理按揭贷款指定账户。
至此，李仁俊已经按照《二手房买卖合同》之约定，及时足额支付全部首付款及部分按揭款，并愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。
（四）非因买受人李仁俊自身原因未办理过户登记。
根据江寒与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商应于2015年03月31日前将该房屋交付江寒使用，并在商品房交付使用后540日内，办理房屋所有权初始登记。另据《二手房买卖合同》之约定，江寒应于房产管理部门将目标房产登记到江寒名下之日起10日内为李仁俊办理本合同项下房产过户手续。
至涉案房产被首封（2016年05月05日）之时，开发商尚未将涉案房产登记在江寒名下，因涉案房产被查封，自然也就无法进一步过户至李仁俊名下。故未办理过户登记，实非买受人李仁俊自身原因。
综上，异议人对涉案房产具有足以排除强制执行的民事权益，法院错误将涉案房产认定为被执行人江寒预告登记的房产，进行错误的财产保全并错误执行，为维护异议人（案外人）的合法的权益，依据我国《民事诉讼法》第二百二十七条等相关规定，特向法院提出执行异议，申请依法终止对涉案房产的执行并解除对涉案房产的查封，以保护异议人的合法权益不受侵害。
申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行答辩如下：首先，房屋二手房买卖合同签订的过程和付款方式存在问题，在未解押的情况，全额付款，无视交易风险，与常理不符。物业费收款收据等材料，全部都是由江寒代缴的。无法说明异议人占有涉案房产。按揭贷款不是以异议人名义还房贷，可认定为异议人是给被执行人的借款。2015年4月5日，江寒已经出现房贷违约了，2016年5月份已经冻结了涉案房产了，被执行人江寒未出现偿还债权了，异议人也未出现代偿债权，2017年异议人仍然帮其还贷也与常理不符。
案外人李仁俊向本院提交如下证据：
证据A1、《结婚证》;
证据A2、《婚姻登记记录说明》;
证据A3、《离婚登记审查处理表》;
证据A4、《申请离婚登记申明书》;
证据A5、《离婚登记询问笔录》;
证据A6、《离婚协议书》;
证据A1-A6说明：1、被执行人江寒与陈美兰于2006年08月23日在闽侯县民政局登记结婚，结婚证字号为：闽侯结字第020601207号。2、被执行人江寒与陈美兰于2015年3月13日因性格不合在福州市闽侯青口民政局婚姻登记处登记离婚，离婚证字号为。3、被执行人江寒与陈美兰在2015年3月13日签署的《离婚协议书》第三条第1款第（1）项约定：双方共同购买的位福州区的房子（地址：福州鼓楼区××镇××路路海晟闽江印象5号楼2108），离婚后，该房屋归男方所有，登记在男方名下，男方自行负责今后的银行贷款按揭，与女方无关。4、被执行人江寒在离婚后对涉案房产具有独立、完全、排他的处分权利。
证据A7、《商品房买卖合同》;
证据A8、《房屋预告登记说明》;
证据A9、《个人住房借款合同》;
证据A10、《个人贷款支付凭证》;
证据A11、支付购房款发票;
证据A7-A11说明：1、被执行人江寒于2013年07月12日与涉案房产开发商福州海晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201336790177）。该合同已发生法律效力。该合同约定：江寒购买位鼓楼区××镇××路路南侧海晟单元商品房，建筑面积118.28平方米，该商品房总价款为人民币2223383元。江寒应于签署《商品房买卖合同》前支付购房款673383元，余款人民币1550000元由江寒向银行申请个人抵押贷款。该房屋应于2015年03月31日前交付江寒使用。2、该《商品房买卖合同》附件六第十条第2款约定：买受人同意出卖人在商品房交付使用后540日内，办理房屋所有权初始登记，若出卖人提前交付商品房的，上述初始登记起算时间仍为2015年3月31日。3、涉案房产于2013年07月31日办理预告登记，预告登记证号为：榕房预YR字第1324369号。预告登记权利人为江寒一人，预告登记业务种类为：预购商品房预告登记，预售合同号为：201336790177。4、被执行人江寒、陈美兰与中国建设银行股份有限公司福建省分行于2013年08月20日签订《个人住房借款合同》（合同编号：350612280-2012-20130306845）。该合同已发生法律效力。5、该《个人住房借款合同》第二十八条、第二十九条、第三十条约定：借款人应将借款用于购置涉案房产，借款本金为人民币1550000元，借款期限为360个月，自2013年8月起至2043年8月止。第三十四条第二款约定：借款人委托贷款人在委托扣款日从借款人在贷款人开立的个人结算账户中直接扣划还款，扣款账户户名：江寒，账号62×××688，开户银行：建行；第三款约定：借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币9848.08元。6、江寒分别于2013年06月26日和2013年10月15日交付涉案房产购房款673383元和1550000元（合计2223383元），开发商分别开具购房款收款发票。
证据A12、《离婚协议书》、《致海晟闽江印象2、3、5#楼客户的一封信》;
证据A13、《二手房买卖合同》;
证据A12-A13说明：1、被执行人江寒对涉案房产具有完全、独立、排他的所有权，江寒有权以其个人名义完全处分涉案房产。买受人李仁俊在签订《二手房买卖合同》时即已明知。2、得知开发商交房承诺后，案外人李仁俊方才与被执行人江寒于2015年7月2日签订《二手房买卖合同》。该合同已发生法律效力。3、该合同第一条、第二条约定：江寒同意将其所有的涉案房产出售给李仁俊，成交总价为人民币2223383元，其中该合同签订之日李仁俊向江寒支付人民币400000元，开发商交房之日支付人民币280000万元。交房之后此剩余贷款由李仁俊负责按月转款至江寒贷款账户偿还。4、该合同第四条约定：江寒应于房产管理部门将目标房产登记到江寒名下之日起10日内为李仁俊办理本合同项下房产过户手续。
证据A14、《不动产抵押查封状况》，说明：福州市房地产档案馆于2017年04月10日出具《不动产抵押查封状况》，涉案房产于2016年05月05日被首次查封，案外人李仁俊签订合法有效的《二手房买卖合同》的时间在首次查封之前。
证据A15、《住宅质量保修书》;
证据A16、《住宅使用说明书》;
证据A17、物业费用条;
证据A18、《收款收据》3张;
证据A19、2015年07月09日物业费发票1张;
证据A20、李仁俊支付物业费中信银行流水清单;
证据A15-A20说明：1、李仁俊与江寒签订《二手房买卖合同》之后，随即接收、占有涉案房屋，即李仁俊占有涉案房屋的时间在首次查封（2016年05月05日）之前。2、原本应由江寒缴交的物业费，实际由李仁俊缴交。
证据A21、物业费发票2张，说明：2016年09月19日和2017年01月24日分别缴纳物业费1228元（含抵扣800元）和3684元（含抵扣2400元）。物业费缴纳至2017年12月。
证据A22、李仁俊中信银行流水清单;
证据A23、《收条》1张;
证据A22-A23说明：
1、2015年07月02日，李仁俊依约分8笔、每笔5万元向江寒贷款指定账户转账支付共40万元购房款。2、2015年07月06日，李仁俊向江寒贷款指定账户转账支付5万元购房款。3、2015年07月08日，李仁俊向江寒贷款指定账户转账支付2万元购房款。4、2015年07月10日，李仁俊分2笔、每笔5万元向江寒贷款指定账户转账支付共10万元购房款。5、2015年07月11日，李仁俊分2笔、每笔5万元向江寒贷款指定账户转账支付共10万元购房款。6、被执行人江寒于2015年7月11日向案外人李仁俊出具《收条》一张，证实江寒收到李仁俊人民币680000元作为购买海晟闽江印象5#22楼2108单元款。案外人李仁俊已经履行支付除按揭贷款之外的其他全部购房款的合同义务。
证据A24、李仁俊中信银行流水清单;
证据A25、程永红流水清单、结婚证;
证据A26、江寒建行流水清单;
证据A27、海晟房地产公司通知;
证据A28、翁闻杉中国银行流水清单、翁闻杉身份证复印件;
证据A29、《个人贷款还款凭证》9张;
证据A24-A29说明：案外人李仁俊根据《二手房买卖合同》之约定，将涉案房产购房按揭款及时、足额转账至被执行人江寒贷款指定账户。
申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行针对案外人李仁俊提交证据发表质证意见如下：对证据A1-6真实性无异议，与本案无关。对证据A7-11真实性无异议，但涉案房产产权人是江寒，法院执行涉案房产没有错误。对证据A12-13真实性无异议，证明对象有异议。只能证明房屋产权人是江寒，不能证明实际占有人为异议人。对证据A14真实性无异议，证明对象无异议。对证据A15-20，15、16的真实性证明对象无异议，证据A17-20，真实性无异议，但仅能证明物业费名义上也是被执行人江寒在缴纳。对证据A21真实性无异议，证明对象有异议，无法证明是异议人缴纳的物业费等。对证据A22-23，证据A22真实性无异议，证据A23真实性有异议，证明对象有异议。对证据A24-26真实性无异议，证明对象有异议。对证据A27-29真实性无异议，证明对象有异议。
本院查明：申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行与被执行人江寒、陈美兰借款合同纠纷强制执行一案，本院于2016年10月10日立案执行，执行依据为（2016）闽0102民初2097号民事判决：一、被告江寒、陈美兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司福州分行偿还借款本金人民币266013.84元，并支付利息及罚息（利息及罚息暂计至2016年1月21日为人民币21078.44元，此后的利息及罚息按合同约定计至款项还清之日止）；二、被告江寒、陈美兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国民生银行股份有限公司福州分行为实现债权而支付的律师费人民币1720元；三、驳回原告中国民生银行股份有限公司福州分行其他诉讼请求。
2016年4月28日，本院作出（2016）闽0102民初2097号民事裁定书，裁定查封、冻结被告江寒、陈美兰价值29.57万元的财产，并于同日作出（2016）闽0102民初2097号协助执行通知书，对预告登记为江寒名下的位鼓楼区××镇××路路单元房屋进行查封。
另查明，2013年7月12日，江寒与涉案房产开发商福州海晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201336790177）。该合同约定：江寒购买位鼓楼区××镇××路路南侧海晟单元商品房，购房总价款为人民币2223383元。涉案房产于2013年07月31日办理预告登记，预告登记权利人为江寒一人。
2013年08月20日，江寒、陈美兰与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》。该合同已发生法律效力。根据该《个人住房借款合同》，借款本金为人民币1550000元用于购置涉案房屋。江寒委托建行扣划还款的扣款账户户名为江寒，账号62×××688。
2015年7月2日，江寒与案外人李仁俊签订《二手房买卖合同》，合同约定，案外人以总价款为2223383元向被执行人江寒购买涉案房产，约定房款支付方式为乙方（案外人李仁俊）向甲方（被执行人江寒）支付人民币40万元，开发商交房之日支付人民币28万元给甲方作为购房款，剩余房款甲方以江寒、陈美兰的名义向中国建设银行股份有限公司福建省分行按揭贷款。交房之后此剩余贷款由乙方负责按月转款至甲方贷款账户偿还。
2015年07月02日，李仁俊向江寒转账支付共40万元；2015年07月06日，李仁俊向江寒转账支付5万元；2015年07月08日，李仁俊向江寒转账支付2万元；2015年07月10日，李仁俊向江寒转账支付共10万元；2015年07月11日，李仁俊向江寒转账支付共10万元，上述67万元购房款均转账至江寒办理按揭贷款的指定账户。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的位鼓楼区××镇××路路南侧海晟单元房屋，自动转为执行中查封的房产。
2015年7月2日，江寒与案外人李仁俊签订《二手房买卖合同》，双方约定：“异议人支付剩余1550000元房款以江寒、陈美兰的名义向中国建设银行股份有限公司福建省分行按揭贷款。交房之后此剩余贷款由异议人负责按月转款至被执行人贷款账户偿还。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人提出异议，必须满足四个条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案讼争的房屋于2013年7月31日办理了预告登记，但至今未办理房屋备案及权属登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定：未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。因此，本案异议人与江寒于2013年签订的买卖合同违反了国家相关法律规定，属于“借名买房”的合同，其房屋预告登记权人为江寒，抵押人亦为江寒、陈美兰。在本院查封涉案房产后，借名买房人即异议人也未提出任何确权之诉，故其提供的转账汇款凭据仅能证明其出资的债权关系，不能证明其是涉案房产的权利人。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案涉案房屋预告登记在被执行人江寒名下，本院据此予以查封合法有据，并无不当，现异议人并非涉案房屋的登记权利人，其对涉案房屋主张所有权，要求中止对执行标的物的执行并解除查封的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人李仁俊的执行异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 任立东
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年八月三十日
法官 助理 李 榕
书 记 员 叶丽满
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。