河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0503民初2119号原告（反诉被告）：河北祥银房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区南小街6号南花园步行街C-1-2105，统一社会信用代码：911301007468967470。法定代表人：李占杰，该公司董事长。委托代理人：张清，女，公司员工。委托代理人：荣雪军，河北齐心律师事务所律师。被告（反诉原告）：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区维明南大街266号恒大华府5号商业五层，统一社会信用代�911301006934724135。法定代表人：段胜利，该公司经理。委托代理人：贾文煜，男，公司员工。委托代理人：张杰民，河北晓阳合众律师事务所律师。第三人（追加)：邢台祥恒房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区太行路贾庄村西口,统一社会信用代码：9113050056323648XQ。法定代表人：张亮，董事长。委托代理人：许坤，女，公司员工。原告（反诉被告）河北祥银房地产开发有限公司（以下简称“祥银公司”)与被告（反诉原告）恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称“恒大公司”)、第三人邢台祥恒房地产开发有限公司（以下简称“祥恒公司”）股权转让纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祥银公司的委托代理人张清、荣雪军及被告（反诉原告）恒大公司的委托代理人贾文煜、张杰民,第三人祥恒公司委托代理人许坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥银公司向本院提出诉讼请求是：1、解除原、被告于2010年11月29日签订的《股权转让合作协议》及2013年1月11日签订的《股权转让合作协议》补充协议。2、判决被告将其持有的邢台祥恒房地产开发有限公司的所有证照、公章、土地证、规划批复总平图、财务凭证及与“贾庄城中村改造项目”全部文件资料交给原告,并将其持有的邢台祥恒房地产开发有限公司的100%股权变更为原告。3、判决确认双方合同解除，如不能解除则判决被告恒大地产集团石家庄有限公司按照合同约定履行付款义务或判决被告按照2013年12月8日会议纪要约定的87.75亩土地退还给原告，并支付合同约定的违约金5000万元。4、诉讼费、保全费由被�承担。事实与理由：2010年11月29日，原告与被告签订《股权转让合作协议》一份，原告将其所持有的邢台祥恒房地产开发有限公司的100%的股权全部转让给被告，同时将邢台祥恒房地产开发有限公司开发建设“贾庄城中村改造项目”全部交由被告开发建设，被告共计应支付原告股权转让费、前期拆迁费、安置费等共计20400万元。2013年1月11日双方签订《股权转让合作协议补充协议》，将股权转让费、前期拆迁费、安置费调整为26400万元。以包干费的形式予以支付。合同签订后，被告仅仅支付13000万元后，不再按照双方约定的付款条件及付款日期进行支付。原告经多次催要，但被告以各种理由推诿，无奈诉于法院，要求按照双方签订的《股权转让合作协议》第六条第2款的规定“如乙方逾期付款超过一个月的，每逾期一日，按逾期数额的万分之五支付违约金，如乙方逾�付款达半年，甲方有权单方面解除本协议，乙方除向甲方支付违约金外还须承担违约责任”请求解除双方之间合同，并要求被告赔偿因此给原告造成的损失。被告恒大公司辩称：一、截止目前，答辩人总计支付150594558元包干费，而不是被答辩人称的1.3亿元，剩余包干费因被答辩人未能按照《股权转让协议》及《补充协议》约定完成债务剥离等工作，原有债务还有85783609.18元没有剥离，而且剩余32亩土地国土证办理至今仍未办至项目公司名下。按《股权转让协议》及《补充协议》约定不符合支付剩余包干费的条件，不应支付剩余包干费。另，根据《股权转让协议》，被答辩人负责筹集并缴纳项目公司土地摘牌费用。因其支付延迟，经仲裁裁决应赔付迟延缴纳违约金、利息1866200元，仲裁费19724元，合计1885924元。该笔款项应由被答辩人承担。二、《补充协议》�定包干费按目标公司已取得国土证开发净用地面积165亩，且地上建筑面积不低于329300平米为前提，如不能达到，减少的地上面积按802元/平方米、国土证按减少面积对应的合作包干费金额支付补偿，并直抵合作包干费。目前地上建筑面积减少了174988.45平米，按约定应扣减14034万元，因国土证面积减少按比例应扣减5120万元，合计19154万元。直抵剩余包干费113405442元后已不需要再向被答辩人支付。综上，答辩人未支付剩余包干费，首先是因为仍不符合支付条件，其次是根据约定扣减到已不需支付。为维护答辩人的合法权益，现请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告恒大公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付地上建筑面积减少的补偿费14034万元；2、判决反诉被告支付国土证面积减少的补偿费5120万元；3、所有诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：2010年11月29日反诉原告与反诉被告签订《股权转让协议》，2013年1月11日签订《补充协议》，约定如规划批复的地上建筑面积低于329300平方米，则反诉被告须按因此减少的地上建筑面积每平方米802元向反诉原告支付补偿费；若国土证面积低于165亩，则反诉被告须按减少的面积对应的包干费金额向反诉原告支付补偿。2017年6月27日规划局最终确定该项目出让区地上建筑面积减少约174988平方米，按每平方米802元计算，建筑地上面积减少的补偿费为14034万元。截止到目前，项目取得国土证面积133亩，仍有32亩没有取得国土证。《股权转让协议》及《补充协议》支付包干费26400万元是按照取得165亩地为前提，反诉被告须按减少的32亩对应的包干费金额向反诉原告支付补偿费5120万元。综上，请求依法判决反诉被告向反诉原告支付两项补偿费合计19154万元，维护反诉原告的合法权�。反诉被告祥银公司辩称：一、答辩人向被答辩人交付的土地符合合同约定的建筑面积，被答辩人因自身原因导致在经营过程中出现意外情况与答辩人无关。答辩人在2011年5月、7月分别取得了《邢台市贾庄村城中村改造项目规划界定图》、《邢台市贾庄村城中村改造项目规划总平面图》即总规批复，该总规批复建筑面积与补充协议上确定的项目地块的经济指标、权属情况的记载完全一致，因此在双方办理股权转让之前河北祥银已经取得合法的规划批复。2013年3月4日，答辩人将项目公司的100%股权转让给被答辩人，并依法办理变更登记，并且双方在实地现场踏勘宗地后将与项目有关的土地进行交接，交接土地的四至情况：太行以东，已征国有建设用地以西、国合街以南，贾庄村以北，答辩人交付给被答辩人无论是地上建筑面积还是地下建筑面积均是符合合同约定的面积。综上，答辩人已经完全按照合同履行了义务，而其后出现的问题是由于被答辩人开发时间的拖延和与相关单位未处理好关系所致，并且属于合同中答辩人义务已经履行完毕后出现的情况，要求答辩人支付补偿没有依据。二、答辩人向被答辩人交付的土地及被答辩人实际使用的土地均符合合同约定，土地证面积减少是因被答辩人未按照合同约定付款所致。首先，邢台市土地储备分中心2012年6月8日以挂牌方式出让【2012】20号宗地建设用地使用权，公告第一条明确挂牌出让宗地的基本情况和规划指标摘要，即挂牌出让该宗地规划面积165.009亩，其中4.266亩、27.327亩、0.4095亩为未批回集体土地，经有权批准机关批准后，按当时时点评估价（不得低于本次平均出让价）协议出让给取得133.0065亩土地的开发企业。答辩人以项目公司邢台祥恒房地产开发有限公司的�义取得该宗地的国有土地使用权。虽然土地证上显示的土地面积为133.0065亩，但实际交付的土地为165.009亩土地，土地的情况双方在办理股权变更事宜后交接时进行了现场勘查，而且剩余的32亩土地恒大地产已实际开发占用，并没有影响其实际使用。其次，对于国土证问题，由于被答辩人未按照补充协议的约定向答辩人付款，答辩人无法向国土局交纳土地出让金办理相关手续，被答辩人的违约行为导致的国土证没有办理应由其自身承担相应的责任。综上所述，答辩人认为被答辩人提出的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回被答辩人的反诉请求。第三人祥恒公司陈述意见为，原被告股权转让协议签订后，第三人概括承受了案涉项目的权利义务。对恒大公司的答辩及反诉意见均认可；不同意解除转让合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于双方签订的《股权转让合作协议》及《补充协议》是应当解除还是继续履行问题。祥银公司及恒大公司在诉讼中均提交该两份证据，双方对此证据无争议，本院予以确认。根据双方均认可的两份协议，本院认定如下事实：2010年11月29日，祥银公司与恒大公司签订《股权转让合作协议》，祥银公司已与邢台市贾庄村村民委员会签订旧村改造协议，投资进行城中村改造，并已经完成了旧村拆迁工作，现拥有城中村改造剩余净地170亩建设用地。祥银公司同意将改造剩余净地约170亩土地通过法定程序由项目公司祥恒公司取得。祥银公司再将项目公司祥恒公司的100%股权转让给恒大公司，恒大公�按项目公司取得项目地块净用地面积170亩，规划容积率3.5为前提，按每亩人民币120万元计，总额为人民币20400万元，该包干费包括了股权转让金、祥银公司对项目的已有投入（包括出让金、契税等），祥银公司剥离项目公司债权债务支付的费用等。2013年1月11日祥银公司与恒大公司签订《补充协议》，协议约定：目标公司已于2012年7月11日完成对项目地块中133亩土地的摘牌工作，土地出让总价为18750万元，祥银公司已支付土地出让款18750万元。目前项目地块的经济指标总用地面积110006平方米（用地红线范围占地165亩，退城市绿线后占地约143亩），用地性质住宅用地，容积率≤2.99，建筑高度不超过100米，已批复总建筑面积46.79万平米（以165亩参与经济技术指标平衡），其中地上建筑面积32.93万平米，地下建筑面积13.86万平米。包干费作�调整：在项目地块规划批复地上建筑面积不低于329300平米的前提下，原协议的包干费用总额调整为人民币26400万元。目标公司除项目地块以外的债权债务及资产，祥银公司负责在补充协议签订后1个月内进行剥离，并承担由此产生的税、费。恒大公司应支付的合作包干费必须优先用于目标公司的债务剥离。合作包干费的支付方式及该补充协议对原协议第二条“具体操作方式”、第三条“合作包干费的调整”、第四条“甲方的权利义务”均作了相应的调整。2013年3月4日，祥银公司与恒大公司完成了贾庄村项目土地、祥恒公司的印章、证照、财务事项（列名了未剥离的债权、债务清单）交接。此后，祥恒公司具体组织了案涉项目的开发建设施工。2013年12月8日，恒大及祥恒公司法定代表人钟明、祥银公司的法定代表人李占杰、恒大邢台贾庄村项目负责人谢恒春�人开会讨论贾庄村恒大名都项目问题，并形成会议纪要，明确因部队提出200米范围内不允许建设高层建筑，双方同意上述范围（规划批复1-9#楼占地范围）内土地退回祥银公司，由此造成土地面积低于165亩部分按补充协议第二条.3.（1）的约定直接抵减合作包干费。2014年4月8日，恒大公司函告祥银公司和邢台市桥西区泉西街道贾庄村委会，因项目北侧临解放军第66220部队，部队要求调整项目规划限高问题，目前政府应部队要求已停止办理1-9#楼相应建设手续。为推动项目进展，在确保6-9#楼按规划批复高度建设的前提下，恒大公司同意将临近部队的1-5#楼所占土地（约43亩）退还祥银公司。2017年3月9日市政府专题会议纪要明确，由桥西区政府、项目单位与部队沟通如何处置已建成建筑物。对项目亏损问题，由桥西区政府与市规划局进行沟通亏损面积，与大片区内进行统筹平衡。对于不允许建设的区域，由桥西区政府收回土地。2017年4月11日，邢台市桥西区人民政府致函中国人民解放军第66220部队，将调整贾庄项目规划方案，未开工建设的高层区域，不再规划建设任何建筑。已经停工的2栋8层和1栋12层住宅建筑保留现状不再扩建，由项目单位直接封顶并装修完工。2017年4月19日，中国人民解放军66220部队保障部向邢台市桥西人民政府回函，表示同意桥西区政府2017年4月11日提出的贾庄城中村改造项目规划调整的方案。2017年5月22日，项目公司祥恒公司、桥西区泉西街道贾庄村委会联合向邢台市城乡规划局请示，将贾庄村改造项目中开发地块内7#楼由33层调整为12层，1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#楼所在地块不再建设任何建筑。因此减少地上建筑面积174988.45平米，请规划局审批测算该项目亏损的建筑面积，以推进桥西区政府据此进行经济效益测算统筹平衡落实置换用地问题。2017年9月11日，邢台市城乡规划局函告桥西区政府，贾庄城中村改造项目总平图变更后，出让地块按照规划意见【2012】74号确定的11公顷用地面积上（含城市绿地），总建筑面积减少约27.3708万平米，地上建筑面积减少约17.5万平米（按容积率2.99折算土地面积约87.75亩，含城市绿地）。本院认为，双方签订协议后，一直按照协议约定履行，在协议履行过程中由于中国人民解放军第66220部队因建筑物限高问题使得规划发生变更，根据市政府的专题会议纪要【2017】9号及规划部门的意见，分割土地已经成为必然的解决方案，祥银公司与恒大公司、祥恒公司已经于2013年12月8日对此问题达成一致，即将不能建设部分的土地退还给祥银公司，对因此造成土地面积低于165亩部分按补充协议的约定直接抵减合作包干费。同时根据双方的函件及政府的文件可以看出，以此之后双方均一直按照此种方式一直在履行合同。发生规划变更后，该宗土地使用权人祥恒公司及恒大公司本可以基于权利人地位向有关方面主张权利，但其未提供证据证明已经行使该权利，而怠于行使该权利造成合同履行僵局，并不利于双方股权转让合同的目的实现,亦或影响到政府有关部门的决策实施。另本案中涉及的宗地范围内，其中部分土地恒大公司进行了开发建设，如果解除双方之间的合同，势必导致已经已建筑部分的项目的整体评估、移交，由于已经建筑部分恒大公司于2013年6月23日开盘对外销售，现已经向业主交房。如果解除也必将影响全体业主权益。综上，双方可按照该合同变更方案继续履行合同。鉴于本项目的拆迁主体是祥银公司，祥银公司还应对整个项目中的回迁项目负责，因此，恒大公司可按照双方的协商约定、政府及�划部门的意见，将无法建设部分的87.75亩土地（含城市绿地）退还给祥银公司。该宗地的使用权属人邢台祥恒房地产开发有限公司，应当成为本案的退地义务人，恒大公司应当协助祥恒公司完成土地的退还及分割。由祥银公司作为本项目的拆迁主体直接与政府进行交接并行使相应的权利。2、祥银公司实际收到恒大公司包干费的具体数额。恒大公司主张已经实际支付给祥银公司款项为150594558元，祥银公司对其中2013年5月7日电缆迁移费160万元；2014年3月6日向土储中心交纳的50万元滞纳金及仲裁裁决违约金1930002.19元；2014年7月23日贾庄村委会的青苗补偿费30万元；2015年12月17日向贾子飞支付的青苗补偿费20万元不予认可。根据恒大公司提供的证据材料显示：2013年3月6日，祥银公司函告恒大公司将应付祥银公司的合作包干费汇入祥恒公司，再由祥恒公司汇入祥银公司指定账户，以此剥离祥恒公司对祥银公司的欠款。2013年3月12日，恒大公司通过祥恒公司账户向祥银公司支付合作包干费12000万元。2013年4月12日，祥恒公司向邢台市桥西区泉西街道办事处支付300万元，向邢台市森都房地产开发有限公司支付680万元。2013年4月22日祥银公司向恒大公司出具证明，证实上述两笔转款合计980万元，视同恒大公司支付祥银公司的合作包干费。2013年9月26日，祥银公司函告恒大公司，要求恒大公司通过祥恒公司向邢台市桥西区泉西街道办事处支付50万元。2014年3月20日，祥银公司向祥恒公司出具1654598元的还款收据。但未注明还款原因。2013年3月4日，祥银公司与恒大公司完成了贾庄村项目土地、祥恒公司的印章、证照、财务事项（列名了未剥离的债权、债务清单）交接。2013年3月6日双方对财务事项作了补充说明，签署了《祥恒公司财务交接单》。因此对于恒大公司主张2014年7月23日贾庄村委会的青苗补偿费30万元，2015年12月17日向贾子飞支付的青苗补偿费20万元即未体现在双方签署的《祥恒公司财务交接单》中，也未在事后经过祥银公司的确认，同时庭审中恒大公司亦未提供证据证明该两笔支出的相关合理合约证据，因此本院不予支持。对于恒大公司主张的2013年5月7日向第66220部队支付160万元电缆迁移费，恒大公司没有提供支付票据，事后未经祥银公司确认且祥银公司对此不予认可，因此对于恒大公司的该主张本院不予认可。对于2014年3月6日向土储中心交纳的50万元滞纳金及仲裁裁决违约金193万元，根据2012年政府第59次市长办公会议备忘录要求及领导批示该部分滞纳金属于先缴后返，在恒大公司缴纳50万元违约金后，应当按照该政府精神，申请政府将该款项返还，然后再缴纳再返还，直到将该违约金冲平为止。因此本院认为由于祥银公司已经将祥恒公司的全部股权转让并变更给恒大公司，因此该退返办理义务应由祥恒公司或恒大公司进行办理更为合适，但由于其怠于履行造成的本不应该发生的损失由其自行承担。因此截止目前为止恒大公司已经支付给祥银公司的包干费为150594558元－1600000元－50万元－1930002.19元－30万元－20万元=146064555.81元。3、关于32亩土地是否办证及目前32亩地的实际状况。根据双方提供的（2012）130号国有土地使用证中可以看出32亩土地实际包括在（2012）130号宗地四至范围内，同时根据邢台市国有建设用地使用权挂牌出让公告中显示该宗地的规划面积为165.009亩，其中有4.266亩、27.327亩、0.4095亩属于未批回集体土地，经有批准权机关的批准后，按当时时点评估价（不得低于本次平均出让价）协议出让给取得133.0065亩。2013年8月18日、2013年12月5日河北省�民政府建设用地批复文件冀政转征函【2013】523号《关于邢台市2013年度第十一批次建设用地的批复》、1028号《关于邢台市2013年第十九批次建设用地的批复》，该32亩土地已经由集体用地转为建设用地。2013年12月26日祥银公司致恒大公司《关于支付“恒大名都”项目合作包干费的函》，告知恒大公司32亩土地已经符合办理挂牌手续，但由于恒大公司未按规定支付包干费，祥银公司无力支付该32亩地的挂牌款项。2014年11月14日，邢台市规划局向邢台市政府请示《关于公共绿地参与项目用地指标平衡问题的规划意见》，该意见明确“四改”项目公共绿地部分虽未出让，因已参与用地指标平衡，应由项目单位负责拆迁、土地补偿。2014年11月27日，市政府审批通过了市规划局上述意见。本院认为，32亩地参与指标平衡，属于城市绿地，已经转为国有建设用地不再办证。如因未取�该部分土地证后期无法办理规划手续，祥银公司可配合协调规划局按现状验收。4、因部队限高导致最终未能进行开发建设的土地四至范围及未建设的土地面积问题。双方认定目前因部队限高导致未能开发建设的四至范围为西到太行，北到国和街，东到项目安置区，南到项目人工湖北岸。根据2017年9月11日《邢台市城乡规划局关于贾庄城中村改造项目总平面变更事宜的函》确定：贾庄城中村改造项目总平图变更后，出让地块按照规划意见【2012】74号确定的约11公顷用地面积上（含城市绿地），总建筑面积减少约27.3708万平米，地上建筑面积减少约17.5万平米（按容积率2.99折算土地面积约87.75亩，含城市绿地）。5、关于恒大公司反诉主张的地上建筑面积及土地证面积减少的补偿费及祥银公司主张的违约金问题。本院认为：根据双方合同的内容及目的来�，恒大公司旨在获得项目公司祥恒公司名下的土地使用权，且《补充协议》第一条第四款约定，除土地外的资产及债权债务都要全部剥离。因此，可以认定包干费实际上为取得项目公司名下的土地的转让价款，按照支付2.64亿元取得约165亩土地进行折算，每亩土地价格为160万元/亩。如果依据双方协议约定，仅仅建筑面积减少，按照802元/平米折算土地价款即802元×2.99（容积率）×667（每亩土地面积）=159.94万元/亩。祥银公司取得土地已经缴纳1.875亿元的土地出让金，如果按照建筑面积和土地面积双重补偿标准计算，则恒大公司实际占用并取得77亩土地仅仅需要支付约7000万元，不符合合同的等价有偿及公平原则，因此本院认为核减包干费的两种计算方式不应同时主张。根据2017年9月11日《邢台市城乡规划局关于贾庄城中村改造项目总平面变更事宜的函》确定：贾庄城中村改造项目总平图变更后，出让地块按照规划意见【2012】74号确定的约11公顷用地面积上（含城市绿地），总建筑面积减少约27.3708万平方米，地上建筑面积减少约17.5万平米（按容积率2.99折算土地面积约87.75亩，含城市绿地），而实际恒大只按照规划局许可完成了15.4万平米的建设。因此对于恒大应支付的包干费应当按照因部队原因限高导致规划变更后许可的15.4万平米占原规划许可约定的建筑面积32.93万平米的比例计算，即恒大应付的包干费为（15.4÷32.93）×2.64亿元=123461888.85元。恒大公司已经支付祥银公司包干费或经祥银公司认可的抵扣包干费的款项为146024595.81元，因此祥银公司应予退还恒大公司多支付的包干费为146064555.81元-123461888.85元=22602666.96元。7、关于祥银公司主张违约金的问题。祥银公司当庭要求恒大公司支付其�约金5000万元，但在规定的时间内未缴纳诉讼费用，故本案不予审理，可另行主张。综上所述：双方合同不应解除，对于双方协议变更部分，可根据双方的约定及市政府会议纪要市规划局的规划意见予以变更履行。因此对祥银公司要求解除合同并要求恒大公司支付剩余包干费等请求不予支持。对于恒大公司的反诉请求由于双方已经会议纪要达成一致意见，不能建设的土地退还祥银公司，祥银公司按约定退还包干费，因此对此反诉请求要求支付减少的地上建筑面积补偿费及土地证面积补偿费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条的规定，判决如下：一、驳回原告河北祥银房地产开发有限公司解除合同的诉讼请求二、驳回原告河北祥银房地产开发有限公司要求被告恒大地产集团石家庄有限公司将其持有的�台祥恒房地产开发有限公司的所有证照、公章、土地证、规划批复总平图、财务凭证及与“贾庄城中村改造项目”全部文件资料交还原告河北祥银房地产开发有限公司，并将被告恒大地产集团石家庄有限公司持有的邢台祥恒房地产开发有限公司的100%股权变更为原告及其他诉讼请求。三、被告恒大地产集团石家庄有限公司协助第三人邢台祥恒房地产开发有限公司在本判决书生效后一个月内将邢台祥恒房地产开发有限公司贾庄村项目中规划变更的87.75亩土地（按照容积率2.99计算，含城市绿地）退还给原告（反诉被告）河北祥银房地产开发有限公司，具体涉及边界由政府及规划部门界定。四、反诉被告河北祥银房地产开发有限公司在本判决书生效后一个月内退还反诉原告恒大地产集团石家庄有限公司多支付的包干费22602666.96元。五、驳回反诉原告恒大地产集团石家庄有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费80元，由河北祥银房地产开发有限公司承担。反诉费499750元，由恒大地产集团石家庄有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  李寿星人民陪审员  宋 华人民陪审员  葛兰霞二〇一八年三月六日书 记 员  孙立红