上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第8165号
原告（反诉被告）赵志松。
原告（反诉被告）赵城。
上列两原告共同委托代理人唐松宝，上海融栢律师事务所律师。
被告（反诉原告）王心皓。
被告（反诉原告）梁薇。
上列两被告共同委托代理人张国栋，上海市华荣律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵志松、赵城（以下简称原告）与被告（反诉原告）王心皓、梁薇（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人唐松宝、两被告委托代理人张国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵志松、赵城共同诉称，2013年7月18日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司浦东新区东建路分公司居间，签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，被告将其所有的坐落于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权转让给原告，房屋转让价为人民币（以下币种相同）182.5万元。合同还约定，被告承诺于签订本合同后三个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户某的迁出手续；若被告未按时申请办理原有户某迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户某未能迁出，则每逾期一日，被告应按该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户某迁出时止。之后原告按约支付了全部房价款，并至派出所办理户籍迁移手续，才得知系争房屋中尚存在三个户某未迁出。原告与被告交涉后得知该三个户某是其房屋的上一个卖家的，被告无法迁出。原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院要求被告支付逾期迁出户某的违约金（自2013年8月13日起至户某实际迁出日止，每日912.50元标准计算，暂计至2014年2月28日金额为181，587元），诉讼费由被告承担。庭审中，原告调整违约金的起算日期为2013年8月14日，截止日期为2014年4月10日，之后的违约金由其另行诉讼。
被告王心皓、梁薇共同辩称，原、被告买卖合同约定的迁出户某是指被告的户某，现系争房屋内存在的户某是被告上家的，被告无法将他人户某迁出，且存在他人户某对原告使用房屋不会造成损害。
被告王心皓、梁薇反诉诉称，2013年7月18日，原、被告经中介公司居间，签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋转让给原告，房屋转让价款为182.5万元。现系争房屋已过户至原告名下，双方已于2014年1月1日进行验收交接，但原告至今尚存房屋尾款7，000元未付。故被告反诉要求原告支付尾款7，000元、逾期支付尾款的违约金（以7，000元为本金，自2014年1月1日起至实际支付日止，按日万分之五标准计算）并承担诉讼费用。
原告赵志松、赵城共同辩称，原告确有7，000元房款未付，因被告当时保证房屋内无户某，原告至派出所问后才得知系争房屋内尚存三个户某，原告即向被告表示待户某迁出后再支付，这是被告违约造成的。现原告同意支付尾款，但不同意支付违约金。
经审理查明，被告系系争房屋原产权人。2013年7月18日，原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为182.5万元。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。合同补充条款（一）第三条约定，甲方承诺于签订本合同后三个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户某（若有）的迁出手续；若甲方未按时申请办理原有户某（若有）迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户某（若有）未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直到原有户某（若有）迁出时止。合同附件三付款协议第四条约定，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款（若有）计柒仟元整……。买卖合同签订后，原告按约支付了除尾款7，000元之外的其余房款。2013年8月12日，原、被告双方办理了系争房屋的产权登记过户手续。2013年8月20日，系争房屋产权经核准登记于原告名下。2014年1月1日，原、被告办理了系争房屋的交接手续。当日，双方交接完毕欲至居间方办理尾款给付，原告提出对系争房屋内是否有他人户某存在疑虑，故原告先行至派出所查询房屋内户某情况，得知系争房屋内有三个案外人户某。原告回到居间方处提出先迁户某，暂缓支付尾款。之后，被告处理户某迁出事宜未果。
另查明，系争房屋原产权人为案外人卜甲、季某某、卜乙，2004年11月22日，上述三人将系争房屋产权登记转移给案外人朱某某。2005年1月6日，朱某某将系争房屋产权登记转移给案外人张某某、陆某某。2009年3月26日，张某某、陆某某将系争房屋产权登记转移给被告王心皓、梁薇。现系争房屋内尚存案外人卜甲、季某某、卜乙户某。
庭审中，原告提出，被告逾期迁出户某影响了原告再次出售房屋，如其转让房屋也需向他人承担相应违约责任，其他损失目前尚未发生；被告则提出原告没有实际损失，双方约定的违约金过高，要求法院调整。
上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、房款发票及纳税凭证、户籍摘录信息、上海市房地产登记簿信息等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，原、被告在买卖合同中对逾期迁出户某的违约责任作了约定，现系争房屋内尚存他人户某，应由被告承担相应的违约责任。至于被告以系争房屋内户某非其本人为由进行抗辩，于法无据，本院不予采信。原告起诉要求被告承担自2013年8月14日起计算至2014年4月10日止的逾期迁出户某违约金，符合买卖合同约定。现被告提出双方约定的逾期迁出户某的违约金过高，要求法院调整。本院认为，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同约定的逾期迁出户某的违约金确属过高，由本院酌情调整为15，000元。另，被告反诉要求原告支付房屋尾款，原告当庭表示同意支付，本院予以支持。至于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的诉请，因双方交接当日原告查实被告未履行迁出户某义务，故原告提出暂缓支付尾款属合理抗辩，不构成逾期付款，对被告主张逾期付款违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王心皓、梁薇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵志松、赵城逾期迁出户某违约金15，000元；
二、原告（反诉被告）赵志松、赵城于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王心皓、梁薇房屋尾款7，000元；
三、驳回被告（反诉原告）王心皓、梁薇的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，931元，减半收取计1，965.50元，反诉案件受理费25元，共计1，990.50元，由原告（反诉被告）赵志松、赵城负担25元，被告（反诉原告）王心皓、梁薇负担1，965.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。