连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初2159号
原告（反诉被告）：高胜利，男，1956年8月28日生，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：洪旭，男，1985年1月7日生，汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：刘文立，男，1955年1月8日生，汉族，住连云港�海州区。
被告（反诉原告）：诚通物流连云港有限公司，住所地连云港市海州区海连东路147号。
法定代表人：阎宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何阳，江苏苍梧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹立志，江苏苍梧律师事务所律师。
原告高胜利与被告诚通物流连云港有限公司（以下简称诚通物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告诚通物流公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告高胜利的委托诉讼代理人刘文立、被告诚通物流公司的委托诉讼代理人何阳到庭加诉讼。本案现已审理终结。
原告高胜利向本院提出诉讼请求：1.要求诚通物流公司赔偿高胜利投资损失款10000元（以法院委托鉴定价格为准）及退还�地押金10000元；2.诚通物流公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，高胜利变更诚通物流公司赔偿其投资损失款的数额为167600元。事实和理由：2013年，诚通物流公司在招商引资过程中，承诺高胜利租用场地时间为10年，并在签订合同之前无偿提供场地给高胜利自建厂房、改建场地，双方没有约定房屋占用的土地使用期限。高胜利按诚通物流公司要求累计投资建房屋631.2平方米，建设投资约40万元。诚通物流公司待高胜利厂房建好后签订场地租赁合同时，要求高胜利一年一签，时任诚通物流公司法定代表人张建华及物流中心领导和员工都说，如签10年合同还要到北京去签，因连云港中储物流中心归北京国企管，一年一签在本地签，省事方便，保证你们租用时间不少于10年。高胜利房子已建好，只好与诚通物流公司一年一签场地租赁合同。高胜利仅租用诚通物流公司场地�年，诚通物流公司违背租用10年的招商引资承诺，2016年不再与高胜利续签租赁合同，提前8年结束与高胜利租赁关系，在没有提前告知的情况下，诚通物流公司采取断水、门卫只准出货不准进货，干扰高胜利正常经营活动，给高胜利造成约80万元的经济损失。诚通物流公司违背10年租期口头约定，已经构成根本违约。诚通物流公司另案起诉刘荣、葛林坤的庭审笔录等证据材料就是证据。请求法院支持高胜利的诉讼请求。
被告诚通物流公司答辩称,诚通物流公司不应该向高胜利支付赔偿款，诚通物流公司将场地租给高胜利，高胜利将租赁场地内的房屋拆除又新建大量违章建筑，未经诚通物流公司同意。根据合同法第223条第二款规定,高胜利未经诚通物流公司同意擅自进行改建和扩建的行为应该认定为侵权，诚通物流公司不应该给予高胜利补偿，相反有权要求高胜利恢复原状和赔偿诚通物流公司损失；高胜利在租赁期限内已经取得最大利益和回报，高胜利的改扩建行为并未经过诚通物流公司同意也未向主管部门办理合法的建设审批手续，属于违章建筑；根据城市规划法四十条规定，高胜利建筑房屋属于违法建筑，高胜利基于违法建筑无权提出赔偿。本案租赁合同期限为一年，诚通物流公司从未承诺租赁期限为十年，高胜利之所以提出诉讼是因为诚通物流公司进行了改制，原有的物流仓储业务不再进行，因此高胜利提出不合理的赔偿要求，且高胜利的场地内租户众多，相关的租户进行串连提出不合理的要求，如果法庭对于高胜利诉求进行支持，必然导致国有资产遭受重大的损失。综上，高胜利的诉讼请求不应得到支持，其应根据租赁合同搬离场地恢复原状和支付场地占用费用。请求法院驳回高胜利的诉讼请求。
反�原告诚通物流公司向本院提出诉讼请求：1.判令高胜利立即搬离位于连云港市××号场地；2.判令高胜利自2016年1月1日起按双倍租金标准支付场地占用费直至其实际搬离之日止（暂计算至2016年12月31日为68000元）；3.由高胜利承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月1日，高胜利、诚通物流公司签订《库房、货场租赁合同》约定由高胜利承租诚通物流公司位于连云港市海连东路的147号场地，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，年租金为34000元。租赁期届满，如双方未达成续租协议的，高胜利应于提前终止之日或租赁期限届满之日起十个工作日内搬离租赁物，逾期不搬离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准支付租赁物使用费直至诚通物流公司收回租赁物。现双方的租赁期限早已届满，诚通物流公司多次函告高胜利不再续租合同，并限期高胜利尽快搬离租赁场地，但其至今仍未搬离租赁场地。请求法院依法支持诚通物流公司的诉讼请求。
反诉被告高胜利答辩称，1、高胜利没有收到诚通物流公司发出的限期搬离租赁场地函。实际情况是诚通物流公司在没有与高胜利续签合同后，货物许出不许进、停电停水，租赁的场地已经无法使用，高胜利于2016年3月全部搬离。租赁场地已经被诚通物流公司实际收回，不存在要求立即搬离的事实。2、诚通物流公司要求按双倍租金标准支付场地占用费直至实际搬离之日止，高胜利不认可。双方约定的双倍租金标准过分高于其实际损失，应当减少，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素予以衡量。本案高胜利租用的场地及房屋，没有给诚通物流公司造成任何损失。诚通物流公司违背10年租期口头约定，应承担违约赔偿责任。诚通物流公司招商�资时公开承诺租用期限10年，要求高胜利自建、改建房屋、场地，高胜利累计经营投资建房631.2平方米，投资约40余万元。待高胜利房屋建好后，双方签订场地租赁合同时，诚通物流公司的当时法定代表人张建华及其单位领导和职工均称，因连云港中储物流中心归北京国企管，签10年合同要到北京，一年一签就在本地签，保证租用10年。高胜利无奈与其一年一签租赁合同。双方签订的合同是格式合同，2013年到2014年的租赁合同没有签约时间，证明双方履行的是长期合同，诚通物流公司与所有承租户签订的合同全部是格式合同，均无签约时间。诚通物流公司与高胜利、承租户吴典兵2015年就未签订书面合同，执行承诺约定。在另案（2016）苏0706民初2788、2789、6091等案中，证人曹某（原诚通物流公司租赁部经理、经办人）、刘某1（诚通物流公司储运二科工人）、刘某2（诚通物流公司保卫科长）、老承租人李长林、张文柱等证人证言，足以证明诚通物流公司存在10年租期的承诺。本案中，高胜利使用的房屋是自建的，在租赁合同前建成的，租赁合同对高胜利使用的房屋没有约束力。高胜利建房的土地是诚通物流公司无偿提供的，双方没有约定房屋占用的土地使用期限，高胜利使用自建房屋与租赁合同约定的租用场地无关。现高胜利仅租用诚通物流公司场地2年零7个月，诚通物流公司违背租用10年招商引资承诺，2016年不再续签租赁合同，租赁场地已被其实际收回。综上，诚通物流公司是本案的过错方，其反诉要求给付双倍租金，无事实和法律依据，请求法院驳回诚通物流公司的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求提供了以下证据：高胜利提供了租赁合同、2015年租金现金缴款单、自建房屋原材料采购单及自建房屋平面图及光盘、回复函、曹某、曾棚棚等证人证言等证据；诚通物流公司提供了工商准予登记通知书、土地使用权证复印件、照片9张、2015年度的库房货场租赁合同等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，连云港中储物流中心（出租方、甲方）与高胜利（承租方、乙方）续签《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于新浦海连东路的147号的西货场，面积818平方米，用于物资存放，租赁期限自2013年6月1日至2014年12月31日，租赁保证金为10000元，租金为53800元（年租金34000元整）。合同还对其他事项进行了约定。高胜利按约交付租金，并在2013年3－6月期间，在租赁的场地自建房屋和附属设施，作为原材料仓库使用。高胜利的自建房屋和附属工程无审核报批手续。
2014年12月31日上述合同�期后，2015年1月1日，连云港中储物流中心（出租方、甲方）与高胜利（承租方、乙方）续签《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于海连东路的147号场地，面积818（580+238）平方米，土地性质为划拨用地，土地用途为仓储用地。上述房屋、场地及附属设施以下均简称租赁物。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金总计为34000元，合同签署之日一次性付款。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建、扩建及新建等，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意方可进行，装修、改建、扩建及新建的全部费用均由乙方自行承担，同时由乙方向政府有关部门进行申报审批。根据本合同约定，乙方对租赁物进行装修、改建、扩建及新建后，乙方有权使用、经营及管理，待租赁期满（或本合同提前终止）后，前述建�物及构筑物等均将自动无偿归甲方所有。租赁期届满，甲乙双方未达成续租协议的或者本合同提前终止的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日起十个工作日内迁离租赁物，并按下列处理方式将租赁物及附属设施恢复原状，妥善交还给甲方：乙方经甲方同意的且未形成附合的装饰装修，可由乙方拆除；对于经甲方同意的乙方改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等，可由乙方拆除；前述拆除费用等均由乙方负责承担；前述拆除行为等，均应当以不得破坏、损害租赁物（包括但不限于不得破坏租赁物主体结构等）为前提，否则甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失；就装饰装修费用、改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等费用，乙方无权向甲方提出任何主张（包括但不限于提出赔偿、补偿等）。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物，同时甲方有权将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。本合同自双方签字盖章之日起生效。合同还就其他事项进行了约定。
2015年3月，高胜利向诚通物流公司支付租金34000元。2015年12月31日合同到期后，双方未再续签书面的租赁合同。
2016年1月15日，诚通物流公司在其南门处贴出《告知函》，主要内容：连云港中储物流中心的各位承租户：你们与中储物流签订的《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》已经到期，按合同约定及我国法律法规之规定，你们应当向中储物流腾退并返还该承租库房、货场，现特函告于你们：一、中储物流与你们签订的《商铺租赁合同书》因合同期限届满已经终止，请各承租户尽快至中储物流办理合同终止的书面确认手续。二、请各承租户在搬离承租库房或货场时与中储物�结清全部差欠款项（包括租金、水电费、逾期腾退所涉租金损失等）；三、请你们在十日之内将租赁库房、货场所涉物资、设备搬迁腾退完毕，并及时与中储物流办理书面确认手续。若你们未在上述期限内搬迁、腾退完毕的，视为你们放弃对默许在租赁库房、货场内所涉物资、设备的全部权利，届时中储物流将有权对你们尚未搬迁、腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由你们承担。四、中储物流将在2016年1月31日开始对拒不搬离的租户采用断水、断电的措施。后，双方就租赁场地上高胜利的自建建筑物和附属设施损失补偿产生争议。高胜利至今未办理涉案场地的交付手续。
在本案审理过程中，诚通物流公司作为证据所提交的《告知函》的张贴照片中，其中有一张显示其公司大门柱上有“请走北门”的字样，关闭的大门上贴有“所有货物禁止出入”的字样。诚通物流公司称《告知函》是在2016年1月15日张贴，照片是在同日拍摄的。高胜利则称《告知函》是在2016年1月15日张贴。“所有货物禁止出入”是在2016年1月30日前张贴的，并称2016年3月诚通物流公司断水断电，只准货物进不准出，致使高胜利无法正常经营。
在高胜利作为证据提交的2016年3月30日向连云港中储物流中心发出的《回复函》中载明：“贵方《告知函》业已收悉，……”
诉讼中，高胜利申请对其自建的房屋和附属工程的现有价格进行鉴定，经本院委托，江苏先河房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》（苏先评司法字（2017）第06013号）载明估价结果：估价对象（3幢建筑物，总建筑面积630.12平方米）在价值时点（二0一七年五月五日）不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的市场价值为16.76万元。高胜利�此支付鉴定费3800元。
本院组织双方当事人对该估价报告进行了质证。高胜利的质证意见：高胜利认为估价数额167600元明显偏低，但是法院委托评估，对自建房屋只好认可。诚通物流公司的质证意见如下：一、本案鉴定启动程序不合法；高胜利没有办理相关审批手续，其搭建、添附物不合法，高胜利的自建房屋系违法建筑，本案不应当依据高胜利的申请，对系争场地上的搭建、添附物进行评估。二、高胜利主张的索赔权不符合租赁合同的约定，因此估价报告不能适用本案。三、《房地产估价报告》的效力、评估方法、内容都存在瑕疵，不能作为证据使用:1、《房地产估价报告》格式违法。根据国家标准《房地产估价规范》要求,《房地产估价报告》只有七个部分，缺少估价技术报告，显然违法。2、估价程序根本违法。评估报告上的现场查勘图片上既无原诚通物流公司双方的签字或盖章，也无第三人见证签字及其相关说明，足以说明估价机构的估价程序违法。3、作出评估报告的评估人员资质不合法。《房地产估价报告》的估价机构为江苏先河房地产土地评估有限公司，而在估价报告上签名的龙英、刘官的执业机构为江苏先河房地产土地评估有限公司连云港分公司，因此评估人员的执业机构与估价报告上显示的估价机构不一致。4、估价方法存在错误。估价机构采用的是成本法进行估价，但是本案的估价对象大部分为厂房，该类厂房并非估价机构认为的是自建自用，大部分租户是将厂房对外进行出租收益，因此估价方法可以采用收益法。没有同时采用多种估价方法进行估价。显然本案的估价方法存在错误。
针对诚通物流公司的质证意见，鉴定机构答复成本法用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价，即便涉案的自建房屋及附属工程系无任何批建手续，也有客观的造价及市场所必须的建造成本，这里所说的“市场”价值是其自建房必须达到的成本价格的“市场”。与有批建手续的市场价值，其内涵不同。同时，鉴定机构对诚通物流公司的其他质证意见一并给予了回复。
诉讼中，根据高胜利的申请，本院调取了证人曹某在（2016）苏0706民初2788号案件中的到庭证言笔录，曹某称，当时其是租赁部副经理，北京香港诚通公司要求合同一年一签。考虑到如果一年一签商户就不来了，当时连云港中储物流中心的班子开会要求为了招商引资，跟客户说合同一年一签能坚持到五至七年，当时的班子成员总经理张建华、副总经理赵宝来、李国林、王成、办公室副主任秘书王桂康等。承租户是先建房后签的租赁合�，公司对承租户的建房也是默认的。诚通物流公司的质证意见：证人曹某只是诚通物流公司的普通员工且已离职其与承租户间存在串通，对其证言的真实性不认可。且曹某出庭陈述在不同案件对租赁期限陈述不一，有时称5年，有时称5至7年，前后证言矛盾。诚通物流公司称，在2013至2014年期间，曹某系诚通物流公司的租赁部副经理，在2015年12月30日离职。
另查明，2016年6月29日，经工商行政部门核准，连云港中储物流中心名称变更为诚通物流连云港有限公司，原法定代表人张建华变更为现法定代表人闫宁。
2017年11月17日，高胜利向本院书面申请撤回要求诚通物流公司赔偿其投资损失款167600元的诉讼请求。
本案的争议焦点为：1、高胜利主张退还押金10000元有无事实依据?2、诚通物流公司主张按合同约定的2倍租金支付场地占用费能否成立？
本院认为，高胜利、诚通物流公司双方之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。
一、关于高胜利要求诚通物流公司退还押金10000元有无事实依据问题。
本院认为，高胜利要求诚通物流公司退还押金10000元，但未能提供其向诚通物流公司交付押金的证据，诚通物流公司对此也不认可，故本院对高胜利的该诉讼请求不予支持。
二、关于诚通物流公司主张按合同约定的2倍租金计算场地占用费能否成立的问题。
本案中，合同明确约定“乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物”，高胜利认为该约定的双倍租金标准过高要求调整。从审理查明的事实看，2015年12月31日合同到期后，诚通物流公司未再与高�利续签合同。在2016年1月15日，诚通物流公司张贴《告知函》，要求高胜利在十日之内将租赁库房、货场及所涉物资、设备搬迁腾退完毕，否则诚通物流公司将在2016年1月31日开始对拒不搬离的租户采用断水、断电的措施。在诚通物流公司所提交的张贴《告知函》的照片中，其中一张照片上显示大门柱上有“请走北门”的字样，关闭的大门上贴有“所有货物禁止出入”的字样，诚通物流公司称照片系张贴《告知函》的当日拍摄的，但未能在本院限定的期限内对照片拍摄时间提供证据证明，应承担法律不利后果。本院认为，从2016年1月1日起至2016年1月14日，高胜利、诚通物流公司未续签书面的租赁合同，高胜利未向诚通物流公司交付涉案的场地，诚通物流公司亦未能举证其提出异议的证据，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，故高胜利应按原租赁合同约定�租金即年租金34000元标准向诚通物流公司支付租金1304.1元（34000元/365天*14天）。2016年1月15日，诚通物流公司以张贴《告知函》的形式要求高胜利等承租户解除租赁合同并限期十日内腾退涉案场地。诉讼中，高胜利虽称未收到《告知函》，但在其作为证据提交的《回复函》中已明确“《告知函》业已收悉”，故2016年1月15日，双方之间的不定期租赁合同关系解除。合同解除后，高胜利应退还涉案的租赁场地。因双方对高胜利的自有建筑物及设施损失补偿存在分歧，高胜利至今未与诚通物流公司办理租赁场地的交付手续，故高胜利应从诚通物流公司限期腾退期间届满即2016年1月26日起向诚通物流公司支付场地占用费。关于支付场地占用费的数额，鉴于诚通物流公司未能举证其实际损失，而高胜利认为按双倍租金标准过高、要求调整，结合诚通物流公司未能举证大门上“所�货物禁止出入”字样的张贴时间，故从2016年1月26日至实际交付之日止，综合本案案情，本院酌定高胜利参照年租金34000元标准的三分之一向诚通物流公司给付场地占用费。
另，因高胜利已向本院书面申请撤回要求诚通物流公司赔偿其投资损失款167600元的诉讼请求，故本院对该项诉讼请求不再理涉。高胜利支付的鉴定费用3800元，由其自行负担。
综上所述，高胜利主张诚通物流公司退还押金10000元的本诉诉讼请求，因缺乏依据，本院依法不予支持。对诚通物流公司反诉诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉�法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、反诉被告高胜利于本判决发生法律效力后十日内退还反诉原告诚通物流连云港有限公司位于连云港市海连东路147#的涉案场地；
二、反诉被告高胜利于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告诚通物流连云港有限公司租金和场地占用费（其中，从2016年1月1日起至2016年1月14日止，租金为1304.1元；从2016年1月26日起至实际交付之日止，按年租金34000元标准的三分之一计算场地占用费）；
三、驳回原告高胜利的诉讼请求；
四、驳回反诉原告诚通物流连云港有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费用50元，由高胜利负担。高胜利预交3652元，多交的部分应予以退回。反诉案件受理费750元，诚通物流连云港有限公司负担500元，高胜利负担250元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审判员 刘永红
二〇一七年十一月二十日
书记员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、上诉须知
根据有关�律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行