北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初第9079号
原告：王玉珍，女，1926年10月21日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：汪波，北京市盈科律师事务所律师。
被告：王庆祥，男，1949年12月16日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王溯松（系王庆祥之子），1977年5月25日出生，北京天田机床模具有限公司职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。
原告王玉珍与被告王庆祥赠与合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令原告王玉珍、被告王庆祥于2012年9月29日签订的协议书无效，被告王庆祥将坐落于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路十二条六号的房产（以下简称：6号院）返还给原告王玉珍，被告王庆祥欠付原告王玉珍的租金收益折抵被告王庆祥的建房款（上述房屋由被告王庆祥出租给案外人，每年大概60000元至80000元租金，租金收入多于被告王庆祥的建房款，折抵后不再要求被告王庆祥返还）；2.诉讼费用由被告王庆祥承担。事实与理由：原告王玉珍与被告王庆祥系姑侄关系；原告王玉珍系北京市大兴区旧宫镇南小街一村的村民；被告王庆祥系北京市丰台区城镇居民；诉争房屋即6号院，产权人系原告王玉珍，宅基地总面积为205.90平方米，四至为东至胡同、西至邵书玉家、北至井成元家、南至陈国明家；2012年9月29日，被告王庆祥与原告王玉珍之子胡文革签订“协议书”，主要内容为，原告王玉珍将6号院赠与侄子被告王庆祥，该处房产全部由被告王庆祥建成，一直由被告王庆祥管理、修缮，如遇国家拆迁所带来的收益，原告王玉珍、被告王庆祥各一半；协议书中，原告王玉珍的签字及手印均非原告王玉珍本人所签，原告王玉珍对赠与一事及拆迁后均分收益一事并不知情，赠与并非产权人王玉珍本人的真实意思表示；被告王庆祥系北京市丰台区城镇居民，亦非北京市大兴区旧宫镇南小街一村集体经济组织成员；我国法律禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转；《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地的自留地、自留山也属于集体所有；任何组织和个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地；原告王玉珍认为该房产赠与协议内容因违反法律法规的强制性规定而无效，被告王庆祥应将涉案房屋腾退并返还给原告王玉珍。
被告王庆祥辩称：不同意原告王玉珍的诉讼侵权；第一，双方系姑侄关系，胡文革系原告王玉珍之子；第二，原告王玉珍所述房屋系北京市大兴区旧宫镇南街一村十一条十二号，系原告王玉珍的宅基地；在1996年，此处院内的土房坍塌，原告王玉珍当时居住在北京市朝阳区团结湖北里4-1-302号，村里通知原告王玉珍，如果不盖房，就将宅基地收回；胡文革当时看不上此处宅基地，无意也无经济能力盖房，故原告王玉珍将该处宅基地赠与给被告王庆祥；在建房前，被告王庆祥由原告王玉珍带着找到当时村里的书记王道全，村长蒋凤云，由村长确定建房尺寸，于1997年4月初经生产队同意后，开始了6个月的建房，房屋建成后一直是被告王庆祥居住管理使用至今；第三，在2008年，北京市政府提出棚户区改造，北京市大兴区旧宫镇也逐步推进改造工作，因拆迁会带来巨大的经济利益，2012年经协商，双方签订了协议书，原告王玉珍及胡文革夫妇均十分开心，对被告王庆祥的做法十分认同，因原告王玉珍不会签字，由胡文革代签，原告王玉珍按手印，双方的共同亲属李凤琴、李福成、李凤芬作为见证人签名；协议书的内容是原告王玉珍、胡文革的真实意思表示；第四，胡文革夫妻反悔，在2015年，胡文革以妻子生病为由，要求被告王庆祥出具300000元欠条给原告王玉珍，之后胡文革夫妻又通过北京电视台生活广角节目调解纠纷，胡文革在节目中接受被告王庆祥的15000元，并约定了按照协议履行；第五，双方签订协议书并非赠与合同，协议书的内容包括宅基地的赠与、宅基地范围内房屋建设、管理、使用、修缮以及拆迁后的利益分配，双方均应享有平等的权利义务，不符合赠与合同的法律要件；第六，原告王玉珍将宅基地及地上物赠与给被告王庆祥的行为发生在1997年4月，认定该行为的法律效力，应当以当时的法律为准，当时的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）及其实施条例（1991年发布）对非集体经济组织成员以农民身份购买集体土地并未禁止，被告王庆祥的配偶系农业户籍，受赠的宅基地属于夫妻共有，据此该赠与行为并不违反当时的法律强制性规定，合法有效；第七，协议书中房屋建设、管理、拆迁利益的约定不违反法律强制性规定；第八，原告王玉珍与胡文革夫妇于北京市朝阳区团结湖北里居住，被告王庆祥自1997年在六号房屋居住至今，北京市大兴区旧宫镇地区正在进行拆迁改造，协议书的约定及居住情况，被告王庆祥无腾房条件；第九，原告王玉珍、胡文革多次反悔，主观上有重大过错，被告王庆祥夫妻二人依靠自己辛苦劳动建房，原告王玉珍、胡文革已经放弃此处宅基地，现面临拆迁的巨大利益，被告王庆祥作出巨大让步，原告王玉珍一方却一再食言；双方未建立租赁合同的意思表示，被告王庆祥使用、居住诉争房屋，也非依据租赁关系，原告王玉珍无权要求租金。
本院经审理认定的事实如下：2012年9月29日，原告王玉珍与被告王庆祥签订协议书；双方协议书中约定，原告王玉珍于1997年4月自愿将北京市大兴区旧宫镇南街一村十一条十二号旗下房产1处赠与亲侄子被告王庆祥，现该处房全部由被告王庆祥于1997年4月8日至1997年6月1日建成，现一直由亲侄子被告王庆祥管理以及修缮，此处房产如遇国家拆迁所带来收益，被告王庆祥、原告王玉珍各一半。经询问，双方均认可协议书中“北京市大兴区旧宫镇南街一村十一条十二号”系原告王玉珍诉求中的6号院，6号院的农村宅基地丈量登记表中记载该处宅基地户主系原告王玉珍，总面积205.90平方米，四至为东至胡同、西至邵书玉家、北至井成元家、南至陈国明家；双方均认可6号院现由被告王庆祥占有使用，现6号房屋建有北房4间，东厢房3间，西厢房5间。
原告王玉珍系农业户籍，户籍所在地为6号院，被告王庆祥购买6号院时及开庭审理时均为城镇非农业户口；被告王庆祥之妻邢默云的户籍性质为农业户口，户籍所在地为北京市丰台区南苑新开路二街道14号；被告王庆祥主张其妻子系农业户口，双方签署的协议书应属有效，且赠与行为效力应适用1997年法律；经询问，原告王玉珍表示，协议书签订时虽未由其本人签字、按印，但其已经以自己的意思表示确认双方签订的协议书成立，且该协议书正在履行过程中，6号院的房产系被告王庆祥建成，自建成至今，一直由被告王庆祥占有使用。
本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许任意转让，在房地一体的格局下，本案双方当事人于2012年签订协议书系对1997年赠与行为的确认，该协议书处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，损害了社会公共利益；虽然在1997年赠与时施行的是在1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》，该法律第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”，本案中，被告王庆祥系城镇非农业户口，虽然被告王庆祥之妻为农业户口，但并非6号院所在集体经济组织成员，被告王庆祥在未经县级人民政府批准的情况下，通过接受赠与的方式，迳行使用6号院宅基地，系违反法律效力性强制规定的行为；综上所述，原、被告之间所形成赠与合同关系应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案赠与合同被确认无效，基于房地一体的原则，被告王庆祥应将6号院返还原告王玉珍。关于原告王玉珍主张将6号房屋的租金折抵被告王庆祥的建房款的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；对于被告王庆祥在6号院建房的补偿事宜，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下:
一、确认原告王玉珍与被告王庆祥于二〇一二年九月二十九日签订的协议书无效，被告王庆祥于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路十二条六号的房屋及院落返还给原告王玉珍；
二、驳回原告王玉珍的其他诉讼请求。
案件受理费一千一百五十元，由原告王玉珍负担五百七十五元（已交纳），由被告王庆祥负担五百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘京京
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 吴语佳