吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终955号
上诉人（原审被告）：长春远洋肉业有限公司，住所：长春市朝阳区同志街2458号。
法定代表人：杨顺凯，执行董事。
委托诉讼代理人：张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙海燕，吉林大华铭仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市公安消防支队，住所：长春市亚泰大街与东南大路交汇处。
法定代表人：王星，支队长。
委托诉讼代理人：赵立峰，吉林钟言字德律师事务所律师。
上诉人长春远洋肉业有限公司(下称远洋肉业)因与被上诉人长春市公安消防支队(下称消防支队)房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2017年11月29日作出的（2017）吉0104民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人远洋肉业的委托诉讼代理人张军勇、孙海燕，上诉人消防支队的委托诉讼代理人赵立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
消防支队一审诉称：2012年8月29日，消防支队和远洋肉业签订《武警部队房地产租赁合同》，约定消防支队将位于长春市朝阳区桂林路33号的楼房，建筑面积1269.95平方米，场地面积1214.15平方米，出租给远洋肉业使用。房屋租赁用途为商用，期限为2012年8月30日至2017年3月1日止，第一年租金132万，逐年递增10万元。承租期间，远洋肉业还私自在承租房屋内及场地上添建各种设备、建筑物、构建物。远洋肉业将房屋租金支付至2016年2月28日，2017年3月1日租赁房屋期限届满，远洋肉业未返还房屋且继续将房屋转租给他人使用。2016年中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务工作，其中包括房地产租赁事项，消防支队作为武警部队的下属单位必须严格按照中央军委通知执行。消防支队多次向远洋肉业告知交付房屋事宜，但远洋肉业仍未返还租赁房屋。故诉至法院，请求判令：1.远洋肉业返还位于长春市朝阳区桂林路33号的房屋及场地；2.远洋肉业支付自2016年2月28日起至实际返还房屋之日上的租金；3.远洋肉业支付逾期交付房屋租金的违约金，每逾期一日按拖欠租金总额的千分之三支付；4.远洋肉业在租赁房屋内及场地上添建的设施建的设施、建筑物、构建物归原告所有；5.远洋肉业承担全部诉讼费用。
远洋肉业一审辩称：1.消防支队和远洋肉业之间并不是单纯的租赁关系，而是房屋使用权互换关系。桂林路消防中队地处桂林路商圈中心地带，一遇火情出警面临巨大困难。2006年在市区两级政府的协商下，以招标形式通过房屋使用权互换为消防支队在近500米的范围内另选新址，消防支队和远洋肉业达成共识，由远洋肉业出资500万元购买原燃料公司位于岳阳街1466号的房产，然后与消防支队位于桂林路33号的房产互换使用，目前，消防支队一直使用的房屋是远洋肉业当初购得的房屋。由于桂林路33号房屋使用价值高于远洋肉业所购岳阳街1466号房屋的使用价值，消防支队要求双方签署《武警部队房地产租赁合同》，按照每年132万元的标准向消防支队支付房屋使用价值差价，双方租赁合同5年一签，自2007年第一次签署租赁合同至今双方已经互换房屋使用达10年之久，双方对房屋使用权互换事宜并没有任何异议。否则，远洋肉业不可能以132万元的超低价格租赁位于桂林路上建筑面积达1269.95平方米的场所。2.消防支队至今未返还远洋肉业所购的岳阳街1466号房屋，远洋肉业无法使用该房屋，因此消防支队无权要求远洋肉业返还房屋，也无权要求远洋肉业支付自2016年2月28日至实际返还房屋之日上的租金，更无权要求远洋肉业支付逾期交付房屋租金的违约金。此外，在租赁合同尚有8个月到期的情况下，消防支队向远洋肉业的租户下发《解除房地产租赁合同通知书》，导致大量租户与远洋肉业解除租赁合同，产生巨额经济损失。基于消防支队的违法违约行为，无权要求远洋肉业支付租金及违约金。3.经消防支队批准同意，远洋肉业先后对桂林路场地房屋进行了改扩建，2006年投入400余万元对操场进行扩建，建成700佘平方米房屋，投入200余万对原食堂和车库进行改建装修。2015年长春市政府和朝阳区政府决定在桂林路商圈原消防支队场地引进台湾有机绿色餐饮行业，远洋肉业投入了390余万元装修。在装修过程中，消防支队多次到该房屋却未提出任何关于房屋使用期限的异议。基于双方的房屋使用权互换关系，远洋肉业才会在5年租期内投入近千万的资金进行扩建及装修，同时，2012年全市拆除“三小”，扩建部分算作军产将不在拆除范围内，故双方才在合同中约定改扩建部分建筑归消防支队所有。据双方2006年签署的《补充协议》约定，远洋肉业添置的建筑物合同期满或者解除，应按10年折旧年限，余有残值有偿转让给消防支队。远洋肉业所做的装修及改扩建行为对消防支队确有再利用价值，消防支队若主张以上建筑物归其所有，应给予补偿。如果真如消防支队所说远洋肉业所做的装修及改扩建行为是未经其同意，属私自进行，那么消防支队应主张恢复原状或赔偿损失，而不是请求判令将改扩建部分归其所有。综上所述，消防支队以租赁合同为由认定双方是租赁合同关系，要求远洋肉业返还桂林路房屋并支付租金、违约金，认定运洋肉业添建的建筑物等归其所有，没有事实和法律依据。
一审法院查明：2012年8月29日，消防支队与远洋肉业分别作为甲乙方签订武长消[2012]0002号《武警部队房地产租赁合同》，约定消防支队将位于长春市朝阳区桂林路33号房屋出租给远洋肉业使用，建筑面积1269.95平方米，场地面积1214.15平方米，期限为2012年8月30日至2017年3月1日止，租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)669万元，租金按半年结算，每半年的前十日内交付。付款方式：转账或现金。附加条款约定：“本合同自签订之日起生效，之前双方签订的合同及补充协议自行废止，租赁期满合同解除，由远洋肉业接建及扩建部分的地上物无偿归消防支队所有。租期为四年六个月，租金第一年132万元，逐年递增10万元(第二年租金142万元，第三年租金152万元，第四年租金162万元，剩余六个月租金执行第四年合同一半即81万元)。”同时，双方签订的租赁合同第十四条第(二)款规定如下：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。”2017年3月1日，租赁房屋期限届满，远洋肉业未返还房屋及场地。消防支队多次向远洋肉业告知交付房屋，但未获解决，致使消防支队诉讼至法院。另查明，2006年8月18日，消防支队与远洋肉业签订《武警部队房地产租赁合同》，约定消防支队将上述房屋及场地出租给远洋肉业，租赁用途为商用，租期为2006年10月1日至2011年12月30日，租金为每年109万元，一次性缴纳五年租金。同时，双方签订补充协议一份，约定合同条款与协议不符处以协议为准；远洋肉业承租房屋后，可进行招租、分租、承包经营；远洋肉业添置的建筑物合同期满或解除，应按十年折旧年限，余有残值有偿转让给消防支队，同时约定五年租期到期后，远洋肉业有优先承租权。2006年至2011年五年间，远洋肉业将租赁房屋进行装修改造作为商业用房，并在场地上建成一彩钢房。2012年6月27日，远洋肉业向消防支队提交续租申请，表示“我公司2006年承租你队原桂林路消防队场地，于2012年3月1日五年的租期已到。希望继续承租该房屋，若租期到10年，远洋肉业将扩建和新增的房产和设施无偿归消防支队所有。”2012年8月23日，远洋肉业向消防支队提出请求，希望在签订新续租合同时，将2012年3月1日至2012年8月30日期间的租金仍然按照原合同每年109万元收缴(半年54.5万元)。庭审中，消防支队提交了军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该通知要求军队和武警部队全面停止有偿服务工作，其中包括房地产租赁事项，消防支队作为武警部队的下属单位必须严格按照中央军委通知执行。故消防支队位于长春市朝阳区桂林路33号的楼房无法再继续租赁给远洋肉业。在武长消[2012]0002号《武警部队房地产租赁合同》第十二条第(四)款中约定：“因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”2016年6月20日，消防支队向远洋肉业送达《解除房地产租赁合同通知书》，通知双方的租赁关系于2017年3月1日解除，要求远洋肉业于2017年3月1日前将租赁房屋内的物品全部腾迁完毕，并将该房屋完整无损交还给消防支队。并于2017年6月29日向远洋肉业送达《限期腾迁通知书》，限远洋肉业于7日内搬离承租房屋并将房屋交还。庭审中，远洋肉业提供两段录音，表示通话双方为远洋肉业韩某某与消防支队房产科科长王某，通话内容显示韩某某向王某索要房屋钥匙以便远洋肉业取走屋内物品，王某未提异议。消防支队认为该段录音并未实际表明双方身份，也无法证明索要的是哪处房屋的钥匙，且没有具体时间，无法证明消防支队已经就租赁房屋进行上锁。再查，2012年8月30日至2016年2月28日，远洋肉业共向消防支队支付租金507万元；2016年2月28日至2016年8月30日的租金，远洋肉业仅支付41万元，余40万元未付；2016年8月30日至2017年2月28日租金81万元未付，即远洋肉业累计共向消防支队支付房租款548万元，尚欠121万元未支付。远洋肉业对交纳租金数额提出异议，认为其已经全额交纳租金，并无拖欠行为，并提供10枚票据予以证明。开庭前，远洋肉业向一审法院提交了反诉状，提出五项反诉请求，但远洋肉业未交纳反诉费用，其提出的反诉请求一审法院未予审理。远洋肉业现就其损失问题已向一审法院另行提起民事诉讼。
一审法院认为：(一)关于房屋及场地返还问题。消防支队与远洋肉业分别于2006年8月18日和2012年8月30日签订两份《武警部队房地产租赁合同》，两份合同属双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规有关禁止性规定，合法有效。合同均约定消防支队将其名下位于长春市朝阳区桂林路33号建筑面积1269.95平方米的房屋(包括场地)租赁给远洋肉业使用。2006年第一份合同已履行完毕，第二份合同即2012年合同履行期限到2017年3月1日止也已届满，根据2012年合同中“租赁期满，合同解除”的约定，远洋肉业应返还消防支队位于长春市朝阳区桂林路33号的房屋及场地。(二)关于建筑物归属问题。2012年合同中约定合同解除后乙方(远洋肉业)接建及扩建部分的地上物无偿归甲方(消防支队)所有，且2012年6月27日远洋肉业的续租申请上明确表示“原合同约定我公司扩建和新增的房产和设施……如果租期到十年，我公司将这些房屋无偿归你队所有”。现租期已达十年，根据远洋肉业的书面意思表示及合同约定，租赁房屋内及场地上添建的设施、建筑物、构建物应归消防支队所有。但在庭审中，双方并未就案涉房屋场地上建筑物(彩钢房)提交合法审批手续，不能认定该建筑物是否经过相关部门批准，故租赁房屋内添建的设施归消防支队所有，而场地上的建筑物不能直接归属消防支队所有，只能先行确定场地上的建筑物由消防支队接收，该建筑物能否继续使用或是否需要拆除需相关职能部门出具手续后才能作出处理。(三)关于租金及违约金问题。交纳租金是承租人的主要义务，现消防支队主张截止到2017年3月1日远洋肉业尚欠租金共计121万元，远洋肉业于庭审中提供的10枚票据中，总共体现款项8笔，其转款数额与交纳时间与消防支队主张的并无不同，即远洋肉业仅向消防支队支付过548万元，针对剩余的121万元远洋肉业没有提供证据证明其已经实际交纳，故消防支队主张远洋肉业拖欠租金121万元本院予以认可，远洋肉业应向消防支队支付租金121万元。针对违约金保护问题。双方签订的租赁合同第十四条第(二)项约定：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。”远洋肉业截止到2017年3月1日拖欠租金121万元，按照双方合同约定应收取千分之三的违约金，此比例约定过高，消防支队不属于经营性单位，应按照银行同期贷款利率对欠款收取利息，利息分段计算，40万元的利息自2016年3月1日起至还款付清之日止；81万元的利息自2016年8月30日起至还款付清之日止。(四)关于超期占用房屋使用费问题。远洋肉业与消防支队签订的房屋租赁合同到2017年3月1日止，远洋肉业应在租期届满后及时将房屋及场地返还给消防支队，现根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》规定，双方已无继续履行合同的可能，故双方应就2017年3月1日租赁期限届满之后的房屋占有使用费用进行结算。庭审中，远洋肉业提供通话录音光盘，欲证明消防支队已经将租赁房屋上锁，即消防支队已经实际控制了房屋，但消防支队对此表示否认，现双方就此问题均提供不了充分证据予以证明，无法就房屋的实际占有问题进行认定。因超期占有使用期间不在房屋租赁合同的约定期间内，不属于本案的主要争议焦点，不影响双方因房屋租赁合同产生的主要权利义务，故为及时解决双方的矛盾纠纷，本院对此部分问题不作处理，双方就超期占有使用的问题可另行协商或告诉解决。(五)关于房屋置换问题。远洋肉业在答辩中称与消防支队之间的房屋关系不是单纯的租赁关系，实际是房屋使用权互换关系，即远洋肉业出资500万购买原燃料公司位于岳阳街1466号的房产，然后与消防支队位于桂林路33号的房产互换使用，差额部分由远洋肉业向消防支队以租金方式补交。因本案系房屋租赁关系，本院仅就租赁关系进行审理。对于房屋互换使用问题，双方租赁合同中没有对此作出约定，也没有约定合同到期后消防支队将岳阳街房屋交付给远洋肉业，故岳阳街房屋权属及归属问题不是本案审理范围，双方应另行处理。(六)关于远洋肉业主张消防支队返还保证金90万和补偿房屋扩建、装修及解除租赁合同导致其所招来大量租户撤离造成损失等问题，因远洋肉业已就此另行对消防支队提起诉讼，在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告长春远洋肉业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长春市公安消防支队返还位于长春市朝阳区桂林路33号的房屋及场地；二、被告长春远洋肉业有限公司在租赁房屋内添建的设施属原告长春市公安消防支队所有；三、被告长春远洋肉业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长春市公安消防支队支付拖欠租金121万元及利息(利息分段计算，40万元的利息自2016年3月1日起至还款付清之日止；81万元的利息自2016年8月30日起至还款付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算)；四、驳回原告长春市公安消防支队的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21180元，由长春远洋肉业有限公司负担。
远洋肉业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人消防支队的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决无视双方房屋互换事实，在被上诉人未返还上诉人岳阳街房屋的情况下，判令上诉人返还被上诉人桂林路房屋没有依据。2006年，为解决被上诉人的桂林路消防中队火警出警困难问题，在市、区两级政府协调下，上诉人与被上诉人最终达成房屋使用权互换共识，由上诉人出资500万元购买原燃料公司位于岳阳街1466号的房产，然后与被上诉人位于桂林路33号的房产互换使用。目前，桂林路消防中队使用的房屋正是上诉人当初购得的房屋。由于桂林路33号房屋使用价值高于上诉人所购岳阳街1466号房屋的使用价值，因此，根据上诉人要求，双方才签署《武警部队房地产租赁合同》，按照每年132万元的标准向被上诉人支付房屋使用价值差价。房屋使用权互换期满或者解除后，双方互相交还各自使用的房屋。然而，一审判决背离基础法律关系，违背基本事实，进而作出错误的判决。2.上诉人添建的设施、建筑物归被上诉人所有的前提应当是上诉人获得了合理补偿，在上诉人尚未获得合理补偿的情况下，一审判决上诉人添建的设施归被上诉人所有明显错误。经被上诉人批准同意，上诉人先后投资600余万元对桂林路场地房屋、食堂、车库进行了改扩建。双方约定上诉人投资改扩建费用抵顶2006年至2011年期间的租金。上诉人在完成改扩建后，被上诉人于2006年7月31日为上诉人开具了545万元的发票，以此确认上诉人支付了2006年至2011年间的租金545万元。因此，双方在2006年8月18日签署的《补充协议》，以及2012年签署的《租赁合同》、《续租申请》中同意将添置建筑物归被上诉人。然而，在实际履行中，上诉人添建的建筑物归被上诉人所有的条件没有成就，具体表现如下：（1）在《续租申请》中，上诉人已经明确“如果租期到十年，我公司将这些房屋无偿归你队所有。”现双方的实际租期根本没有到十年，不符合约定的添建建筑物无偿归被上诉人的条件；（2）无论是租赁合同、补充合同还是其他书面文件，均表明，被上诉人需给予上诉人合理的补偿，上诉人才能将添建的建筑物归其所有，现一审判决仅以该争议已经另案处理为由，在上诉人尚未获得任何合理补偿的情况下即认定该部分建筑物归被上诉人所有，显然错误；（3）一审法院在已经查上诉人对添建的建筑等赔偿已经另案请求，且该案尚未审理的情况下，即对该部分进行了认定，明显不当，严重侵害上诉人的合法权利；（4）基于对与被上诉人房屋使用权互换关系，上诉人才可能投入巨额资金进行装修和扩建，并对添置的建筑物等归属作出约定。现房屋使用权互换并未按照双方口头约定的期限进行，被上诉人即要求将添建的设施、建筑物等归其所有，且不支付任何补偿，显失公平。如被上诉人主张上述添建的建筑物等归其所有，应当对上诉人给予补偿。3.一审判决上诉人给付租金121万元错误，上诉人已经足额支付全部租金，不存在欠付的情形。一审中，被上诉人主张上诉人欠付的租金数额前后不一，其提交的多份证据以及庭审陈述自相矛盾，而对于该部分事实一审法院未调查清楚，属于事实不清。（1）一审判决错误认定房租起算日和截止日，导致得出错误的租金总额。根据双方签订的《租赁合同》约定，房屋租赁期限4年半，自2012年8月30日起至2017年2月28日止，租金总额为669万元。鉴于双方签订《租赁合同》时，2012年12月30日的租金上诉人已经支付完毕，那么租金的起箅日应当为2012年12月31日；2016年6月20日被上诉人即向上诉人租户下发《解除房地产租赁合同通知书》，那么房屋租赁合同的租金截止日应当为2016年6月20日，即上诉人应支付自2012年12月31日至2016年6月20日的房租，经计算房屋租金总额应为515万元，按照一审法院认定的已付租金548万元计算，上诉人多付了33万元；（2）根据被上诉人提供的合同、付款凭据、发票等证据计算，即便租金截止日计算至2017年2月28日，上人仍然不欠付租金。双方签订两份房屋租赁合同，一份是2006年签订的，租金总额为545万元，一份是2012年签订的，租金总额669万元，两份合同的租金总额为1214万元。而根据被上诉人提供的付款凭据、发票等证据计算，上诉人分别于2006年7月3日支付90万元，2006年7月31日支付545万元，2012年9月29日支付54.5万元，再加上548万元，上诉人共计支付1237.5万元。因此上诉人不欠租金。
消防支队二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。另，远洋肉业二审向法庭陈述：关于互换岳阳街房屋及消防支队补偿装修、扩建损失的问题，远洋肉业均已另案起诉。
本院认为：远洋肉业与消防支队于2006年8月18日和2012年8月30日签订的两份《武警部队房地产租赁合同》均是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2006年8月18日签订的第一份《武警部队房地产租赁合同》约定的租期至2011年12月30日止，租金标准为109万元/年，总租金545万元。在2006年7月31日消防支队给远洋肉业开具“收房租”545万元的发票后，该份合同约定的全部租金远洋肉业均已付清，双方不应再存争议。远洋肉业虽然上诉主张其于2006年7月31日向消防支队多付了90万元保证金，要求折抵第二份租赁合同约定的租金，但并未提供充分证据证明，况且该笔90万元保证金的银行转账日期与消防支队为远洋肉业开具“收租金545万元”发票的日期相同，又涉及岳阳街房屋互换价款问题，本院无法确定该笔付款是否包含在545万元的租金之中，且一审判决已责令远洋肉业另案主张，本院对此不予审理。2012年8月30日双方签订的第二份《武警部队房地产租赁合同》约定的租期至2017年3月1日止，租金标准为：第一年132万元、第二年142万元、第三年152万元、第四年162万元、剩余6个月81万元，总租金669万元。远洋肉业虽然于2012年9月29日向消防支队支付54.5万元租金后，又于2013年1月29日和6月21日向消防支队支付了第一年租金132万元（每次各支付66万元），但据2012年8月23日远洋肉业给消防支队出具的《情况汇报》证实，2012年9月29日支付的该笔54.5万元租金是按照第一份租赁合同约定标准缴纳的2012年3月1日至2012年8月30日两份租赁合同“空档期间”的租金，而非远洋肉业所主张的预付第二份租赁合同的租金。其后，远洋肉业陆续向消防支队支付第二份租赁合同约定的租金总计548万元，截止2017年3月1日租期届满，远洋肉业尚欠消防支队第二份租赁合同约定的租金121万元没有给付（总租金669万元－548万元）。远洋肉业虽然主张消防支队于2016年6月20日向各租户下发《解除房地产租赁合同通知书》后，租户已陆续搬离房屋，第二份租赁合同约定的租期应当自此时届满，但因消防支队该通知书的内容仅是告知远洋肉业及各租户第二份租赁合同将于2017年3月1日租期届满后因中央军委禁止出租而解除，并非要求远洋肉业及各租户在接到通知后立即搬迁房屋，远洋肉业以此主张租期届满日应提前依据不足，不能成立。远洋肉业虽然还主张消防支队已经接收案涉房屋并上锁，且举证了其与消防支队工作人员“王某”的电话录音，但因该录音资料没有录制时间，无法确定是在租赁合同到期日以前，并且远洋肉业所主张的上锁房屋是其后添置的彩钢房，而一审并未判决远洋肉业给付消防支队该彩钢房租金，故远洋肉业以该录音证据主张其不欠消防支队租金亦不能成立，本院不予支持。至于远洋肉业上诉主张的“岳阳街互换房屋及装修、扩建损失补偿”等事宜，因远洋肉业已经另行起诉，本院不予审理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，远洋肉业的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21180.00元，由上诉人长春远洋肉业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年三月十九日
书 记 员 林星辰