上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初5770号
原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人何金成。委托代理人张可可。被告郭凯，男，1979年10月19日出生，汉族，住上海市静安区。被告孙桂莲，女，1953年8月5日出生，汉族，住上海市静安区。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)诉被告郭凯、孙桂莲居间合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人何金成到庭参加诉讼，被告郭凯、孙桂莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中原公司诉称，2014年2月，被告通过原告居间，就购买上海市杨浦区飞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与案外人达成房屋买卖意向，并签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。2014年3月17日，被告通过原告居间，就购买系争房屋与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，后完成过户交易。但被告至今仍有佣金人民币13,000元(以下所涉金额币种均为人民币)尚未支付，且经过原告催告后仍无履约诚意。原、被告之间的居间法律关系合法、有效，原告已依约履行居间义务，被告拒不向原告支付佣金，损害原告合法权益，原告遂诉至法院，要求判令：被告向原告支付佣金13,000元及逾期违约金4348.5元，自2014年2月24日起计算至判决生效日止，按拖欠佣金总数的日计万分之五计算，暂计至2015年12月25日，共669天。被告郭凯、孙桂莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，两被告在庭前审理时提交答辩状及证据材料。两被告在庭前审理时辩称，不同意原告的诉讼请求。居间过程中，原告经办人员说上家要到手价，被告要支付上、下家共两个点的佣金，即106,000元，经过协商，以58,000元达成协议。后来确认上家已经支付佣金，被告认为原告是重复收取佣金，故在过户的前一天晚上，即2014年11月7日，到中介门店再次协商，以45,000元佣金达成口头协议，并于第二天，即2014年11月8日上午，在上海市杨浦区房地产交易中心付清佣金才办理过户手续。按照中介惯例，不付清佣金不能过户。在原告开具的发票上，写明的是佣金，而非部分佣金。居间协议第六条居间报酬明确规定收取总房价款的1%为佣金，上、下家同意原告可以从保管的任何款项中扣除。如果被告没有付清佣金，原告可以在被告的尾款中扣除，却没有扣除，说明佣金已经支付完毕。在被告支付45,000元佣金之后的一年多的时间里，原告从未联系被告要求支付佣金，说明佣金已经付清。在过户前，被告曾两次到原告处，投诉原告门店欺上瞒下、重复收取佣金，联手银行坑害消费者，导致原告多付30,000多元的所谓“贷款手续费”，这笔费用损失也是原告的责任。经审理查明，2014年2月，案外人邱庆霞、王泽悦作为出卖方(甲方)，被告郭凯、孙桂莲作为买受方(乙方)，原告作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款为5,300,000元。协议第六条约定：“居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表示丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。”协议另对三方的权利、义务作了约定。落款处，两被告签字确认的落款日期是2014年2月22日，案外人邱庆霞和王泽悦的代理人王龙海签字确认的落款日期是2014年2月23日。2014年2月，案外人邱庆霞、王泽悦作为出卖方(甲方)，被告郭凯、孙桂莲作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款为5,300,000元。合同第3条约定：“签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。”协议另对买卖双方的权利、义务作了约定。落款处，两被告签字确认的落款日期是2014年2月22日，案外人邱庆霞和王泽悦的代理人王龙海签字确认的落款日期是2014年2月23日。2014年2月22日，被告郭凯作为佣金支付人(甲方)、原告作为佣金收受人(乙方)签订《佣金确认书》，约定甲方应向乙方支付佣金58,000元，支付时间为《房屋买卖合同》成立时。《佣金确认书》第3条约定：“甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)。”2014年3月17日，案外人邱庆霞、王泽悦作为卖售人(甲方)，被告孙桂莲作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同编号：XXXXXXX。合同约定甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款为5,300,000元。合同第六条约定：“甲、乙双方确认，在2014年6月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”合同另对付款时间、交房时间等双方权利、义务做了约定。2014年11月8日，被告向原告支付佣金45,000元，原告出具收款收据，其中载明付款性质：佣金。2014年11月12日，原告向被告郭凯出具发票联，其中载明经营项目：佣金。2014年12月27日，案外人郭元坤通过银行转账向原告支付购买系争房屋的尾款83,100元。2016年2月15日，原告中原公司诉至本院，要求判如诉请。另查明，1、2014年7月，原告向被告寄送催告函催讨佣金，在被告于2014年11月8日支付佣金45,000元之后，原告未再催讨剩余佣金，而是于2016年2月15日诉至本院；2、案外人郭元坤是被告郭凯的父亲；3、系争房屋已经于2014年11月8日办理完毕过户手续,2014年12月29日交房。审理中，原告称，原告提供了介绍房源信息、促成被告与案外人协商、就交易条件达成一致、协助签订网签合同、办理审税和查限购、协助过户交易以及后续交房等居间服务。被告称，因原告原因，导致被告多支付了30,000元的“贷款手续费”，且原告经办人员当时已经和被告达成口头协议，佣金金额调整为45,000元，所以被告在支付完该笔费用后，认为事情已经了结，没有再多想，没料到原告会在一年多后再起诉要求支付佣金。被告认为逾期违约金约定过高，要求调整。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》、上海邮政危机专用单册、大宗用户整付零寄协议书，被告提供的收款收据、佣金发票、宁波银行信用卡对账单及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。系争房屋经原告居间，被告与房屋出售方签订了《上海市房地产买卖合同》，完成过户并登记至被告孙桂莲名下，原告为达成房屋买卖合同和交易过户提供了相关居间服务，故被告应当向原告支付相应佣金。房屋买卖中介机构的居间义务不仅包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，还包括协助双方办理过户、交房、付款等手续，原告是否按照法律规定和行业规范全面履行居间义务，是其是否应获取全额佣金的衡量标准。原告在居间过程中，经办人员在商定佣金、办理贷款等环节并未完全、适当完成居间服务义务，且原告在被告已经支付了45,000元佣金之后，若认为被告还有剩余佣金未支付，原告理应及时维权不应过分拖延时限，在拖延一年多的时间后再行主张，故对原告应当获得的佣金，本院将根据原告实际完成的居间服务事项及付出的劳动予以酌定。至于原告所主张的拖欠支付佣金的逾期违约金，虽然《佣金确认书》约定了原告有权追索违约金，但原告未完成全部居间服务事项，综合考虑被告认为过高要求调整以及原告怠于行使追索权利导致违约金累积过高的情况，对原告主张的逾期违约金，本院不予支持。被告辩称已经与原告达成口头协议，将佣金减至45,000元，故不应再支付佣金，未提供证据证明，本院难以支持。被告郭凯、孙桂莲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭凯、孙桂莲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金人民币5,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币234元，减半收取计人民币117元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担人民币70元，被告郭凯、孙桂莲负担人民币47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张扬
二〇一六年四月二十五日
书记员 饶馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。