江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民再98号上诉人（原审申请人）：宿迁市希望房地产开发有限公司，住所地宿迁市威海路88号。法定代表人：吕静，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋义伟，该公司员工。委托诉讼代理人：鲁银娣，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被申请人）：徐苏侠，女，汉族，1938年1月15日出生，住宿城区。上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望房产公司）因与被上诉人徐苏侠商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民再242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人希望房产公司的上诉请求为：1．撤销宿迁市宿城区人民法院作出的（2015）宿城开民初字第00132号民事判决，驳回崔前斌等5名诉讼代表人的诉讼请求和561户信访请求；2．撤销宿迁市宿城区人民法院作出的（2016）苏1302民再242号民事判决书，驳回徐苏侠的信访请求转诉讼请求；3．撤销宿迁市宿城区人民法院作出的（2015）宿城开民初字第00132号民事裁定书，解封所有查封的房屋，并由徐苏侠赔偿损失；4．一审、一审再审、二审的诉讼费用均由徐苏侠负担。审理中，希望房产公司自愿撤回其第1项上诉请求及第3项上诉请求中要求赔偿损失的请求,本院已予准许。事实与理由：一、一审程序不合法。1．希望房产公司合法开发座落于宿迁市威海路88号希望城小区，胡斌等566户购房者于不同时间、不同地点与希望房产公司先后签订不同价格、不同房号房位、不同付款方式、不同交付时间、不同违约责任等566份独立的商品房买卖合同。因部分购房者集体信访，领导交办至一审法院未依法传唤即缺席审理，希望房产公司并未收到任何起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书等诉讼文书，故一审法院送达方式不合法。即便一审法院有送达影像资料，也不能将诉讼文书留置到希望房产公司售楼部即视为送达。2．希望房产公司对（2015）宿城开民初字第00132号民事判决不服申请再审，一审法院于2016年8月24日裁定再审，但在希望房产公司不同意并案审理的情况下依然违法改大集团诉讼为小集团诉讼审理。在仅有5户业主有诉状情况下，本应依法全部驳回其他所有561户诉讼请求，但一审法院仍然作出再审判决书。二、依据双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条的约定，如徐苏侠未及时缴纳契税及住宅专项维修基金、未及时偿还贷款，希望房产公司享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的违约责任。1．徐苏侠应当及时缴纳契税及住宅专项维修基金。《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令〔1997〕第224号）第八条、第九条明确规定纳税人应于签订合同后10日内缴纳相应契税。《住宅专项维修基金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十三条明确规定未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（苏建房〔2000〕22号、苏财基〔2000〕3号）第五条规定商品房销售时，购房者与售房单位应签订有关维修基金缴交约定。《宿迁市住宅专项维修基金管理实施细则》第十二条、第十三条也有相应规定。一审判决以上述规定属于部门规章为由不予采信有误。2．一审判决以徐苏侠交纳住宅专项维修资金前房屋未具备交付条件为由认定希望房产公司逾期交房有误。根据合同约定，希望房产公司交房前享有要求徐苏侠先履行相关义务的抗辩权，故无论讼争房屋是否具备交付条件，均不应认定希望房产公司存在逾期交房违约行为。3．一审判决认定希望房产公司在讼争房屋具备交付条件后已将房屋交付给徐苏侠，系希望房产公司对自身权利的处分有误。希望房产公司是按照宿迁市人民政府会议纪要（〔2015〕1号）的要求交房，故不应认定希望房产公司系自行处分权利而承担逾期交房违约责任。4．一审判决将补充协议第七条的条款认定为格式条款，作出对希望房产公司不利的解释没有依据，违反了合同法意思自治精神，其适用法律不当。因补充协议第七条约定不违反法律强制性规定，故该约定应属有效。该条款列举了希望房产公司有权于约定交付日期拒交房屋的三种情形：一是买房人未交清房款，包括按揭贷款未到账；二是买受人未按时还贷，包括按揭未到账；三是买受人未交清维修基金和契税。依据上述条款的约定，徐苏侠只有全面履行义务才有权要求希望房产公司交付房屋。5．结合一审判决查明的事实，徐苏侠交纳维修基金的时间在交付房屋之后，亦能说明希望房产公司不应承担逾期交房违约责任。6．一审判决对徐苏侠是否及时偿还贷款的事实未予查明。按房屋按揭买卖的相关规定，房产公司应向银行缴纳保证金，故徐苏侠如有逾期偿还贷款的情形显然对希望房产公司造成损害，希望房产公司有权以此为由拒绝交房并要求徐苏侠赔偿损失。7．支付购房款、按时还贷、缴纳契税、专项维修基金等均是徐苏侠依法应当履行的义务，不存在主合同义务和附随义务之分，徐苏侠在自身违约的情形下无权要求希望房产公司承担违约责任。故恳请二审法院查明购房款的支付情况、契税维修基金的缴纳情况以及办理按揭贷款的偿还情况。三、一审判决认定的竣工验收备案日期有误。希望房产公司于2015年3月23日即报批竣工验收备案，根据惯例2015年3月23日应被认定为竣工验收备案之日，而一审判决认定2015年3月29日为竣工验收备案之日有误。四、一审判决认定的逾期交房天数有误，对合同约定的因暴风雨等不宜施工期间未予扣除。希望房产公司提交的晴雨表载明商品房施工期间暴风雨天气93天以及储藏室施工期间阴雨天气300天应当予以扣除。1．希望房产公司提供的晴雨表是在工程施工期间形成，该证据客观反映了施工期间的天气情况，证据来源客观。2．因一审法院原审程序违法，导致希望房产公司未能在开庭时提供上述晴雨表，但希望房产公司于庭后及时提供复印件，故希望房产公司提供该证据并未超出举证期限。3．一审判决未能扣除影响施工的阴雨天气，违反了双方的合同约定。商品房买卖合同约定应扣除的期限为“不可抗力”造成，储藏室销售合同约定应扣除期限为“雨、雪天气”造成，虽然二者在表述上存在差异，但从双方当事人对施工所需条件的理解看，应扣除的期限显然均属于影响施工的阴雨天气。一审判决以商品房施工未出现不可抗力、储藏室施工阴雨证据不足为由，未能扣除合理顺延的期限不当。4．一审判决认定的交房时间有误，交房时间至多应认定为2015年3月23日，实际上绝大部分买受人在此之前已经装修入住。五、宿迁市宿城区人民法院作出的（2015）宿城开民初字第00132号民事裁定书在无任何担保的情况下超标查封，故请求撤销该裁定书。六、即使希望房产公司应给付逾期交房违约金，希望房产公司认为双方约定的违约金标准过高，人民法院对该违约金的标准应予调整。被上诉人徐苏侠答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐苏侠向一审法院的诉讼请求为：请求判令希望房产公司支付逾期交房违约金28543元（自2014年9月2日至2015年4月2日，按照购房款的日万分之三计算）。一审法院再审查明：2015年，徐苏侠等500余名购房户因与希望房产公司就逾期交房问题产生纠纷，多次向政府有关部门群访，并陆续向一审法院提起民事诉讼，一审法院为妥善解决该群体性纠纷，于2015年1月21日将徐苏侠等起诉希望房产公司商品房预售合同纠纷案件作为集团诉讼立案，由崔前斌等5名原告作为诉讼代表人参与诉讼。因希望房产公司在答辩、举证期限内拒不答辩、举证，且在收到一审法院开庭传票后，无正当理由拒不到庭。一审法院于2015年6月30日进行了缺席审理，5名诉讼代表人出庭，宣读了各自的诉状，出示了各自商品房买卖合同及交纳购房款票据等证据材料。原审判决未对各原告与被告之间签订、履行商品房预售合同及储藏室使用权转让协议的事实作逐一认定。再审中，希望房产公司对徐苏侠所提供的交纳购房款票据及购房合同等证据真实性、合法性不持异议，一审法院对该证据的效力予以确认。据此查明，2012年7月25日徐苏侠与希望房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的“希望城”H7幢101号商品房，支付了全部住房购房款446688元。2012年10月24日，交纳契税。2015年4月7日，交纳住宅专项维修资金。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，将商品房交付给买受人使用。如遇不可抗力，应在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人。第九条关于出卖人逾期交房违约责任约定，逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。《商品房买卖合同》补充协议第七条约定“在合同约定的交房时间到达时，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任”。2015年3月29日，经宿迁市住房和城乡建设局同意备案，取得《竣工验收备案表》，该备案表记载“备案日期2015年3月29日”。徐苏侠自述于2015年4月2日收到希望房产公司交付的房屋。此前，徐苏侠曾就希望房产公司逾期交房向一审法院提起违约诉讼，本院作出（2014）宿城开民初字第0728号民事判决书，已经就希望房产公司2013年12月29日—2014年9月1日间应承担的违约责任进行了判决。一审法院再审认为，民事再审的审理对象是已经发生法律效力的错误裁判，再审是对原审生效裁判存在错误进行纠正的救济程序。人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不属于再审审理范围。一审法院原审将徐苏侠等诉讼希望房产公司商品房预售合同纠纷系列案件，按照集团诉讼的方式受理，不符合法律规定，且在组织原审原告推选诉讼代表人过程中，推选程序不规范，庭审过程中，亦未全面组织当事人举证、质证，导致判决确定的违约金总额计算错误，对于希望房产公司的该部分申请再审理由予以支持，一审法院在再审过程中应予以纠正。对于希望房产公司主张原审未依法传票传唤，即缺席审理的问题，经调取原审送达诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书等诉讼文书的影像资料，证实一审法院原审送达程序符合法律规定。关于希望房产公司主张的恶劣天气、不可抗力延误了交房，应扣除商品房施工期间的暴风雨天气93天的抗辩理由，因徐苏侠不予认可，且其不属于不可抗力，且双方的合同中未约定其作为延期交房事由，一审法院对该抗辩不予支持。再审期间，希望房产公司提供晴雨表复印件，不属于最高人民法院《关于人民法院民事诉讼证据的若干规定》第四十四条所规定的“新的证据”，根据该《若干规定》第四十三条第一款之规定，一审法院不予采纳。再审已查明事实表明，原审判决对希望房产公司违反合同约定逾期交房的基本事实认定并无不当。徐苏侠与希望房产公司签订《商品房买卖合同》，并及时足额支付了购房款。希望房产公司直到2015年3月29日才取得《竣工验收备案表》，具备交房条件，希望房产公司未按照合同约定交付房屋，存在违约交付的事实。徐苏侠主张希望房产公司于2015年4月2日交付房屋，一审法院予以确认。扣除一审法院（2014）宿城开民初字第0728号案件判决已经确认的2013年12月29日—2014年9月1日间应承担的违约金，徐苏侠本次主张商品房违约金计算自2014年9月2日至2015年4月2日，不违反法律规定，一审法院予以支持。对于希望房产公司提出，因徐苏侠未按照双方补充协议第七条约定交纳契税及住宅专项维修资金，该公司有权拒绝交房，并不承担违约责任的抗辩，一审法院认为，首先，契税、住宅专项维修资金等合同义务，属于主合同的附随义务，在当事人双方签订合同后，徐苏侠按约履行了主合同义务即交清购房款的情况下，希望房产公司应按照约定交付房屋，迟延缴纳契税、住宅专项维修资金不能成为逾期交房的根本原因。其次，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条虽然规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，但该条款并非法律强制性规定，仅是部门规章，且在本地实际操作中，均是在房屋交付后，由购买人持开发商开具的缴款票据前往指定的地点交纳专项维修资金。第三、根据双方合同补充协议第七条的约定，该条款应指房屋具备交付条件时，因买受人未交清相关费用，出卖人有权拒绝交房，并不承担违约责任。而本案的实际情况是，希望房产公司在合同约定的交付时间，因房屋未竣工验收，存在着客观事实上的“不能交付”，不具备“拒绝交付”的条件，且该公司在房屋具备交付条件后，已将房屋交付给被申请人，系对其权利的自行处分。该协议系希望房产公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。庭审中，经一审法院释明，希望房产公司主张合同约定的违约金过高，请求减少，但不能举证证明，一审法院对其请求依法不予支持。希望房产公司关于徐苏侠违规装修造成损失、未缴纳物业管理费、未及时偿还贷款的主张，不属于本案再审审理的范围。经一审法院计算，确认希望房产公司向徐苏侠交付的商品房违约天数为213天，分别按照购房款基数计算，违约金合计446688元*213*万分之三=28543元（四舍五入后取整），原一审判决生效后，徐苏侠从一审法院另案执行的涉及希望房产公司的执行款中已领取10000元，应从本案中扣除。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销宿迁市宿城区人民法院作出的（2015）宿城开民初字第00132号民事判决；二、希望房产公司于判决生效之日起立即向徐苏侠支付逾期交房违约金18543元。一审案件受理费514元，再审案件受理费262元，由希望房产公司负担。二审中，上诉人希望房产公司为证明主张，向本院提交宿迁市气象服务中心出具的2011年1月至2015年3月期间晴雨表原件一份，希望房产公司在一审中已经提供该证据的复印件。旨在证明施工期间存在阴雨天影响施工，故商品房及储藏室相应的阴雨天气应予以扣除。被上诉人徐苏侠对上述证据质证认为，对该份晴雨表的证明效力不予认可，因阴雨天气不属于不可抗力。本院对上述证据认证如下：因该书证加盖有宿迁市气象服务中心的印章，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但关联性仍需结合本案其他证据综合加以认定。二审查明的事实与一审再审判决查明的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：1．一审程序是否合法；2．希望房产公司应否承担逾期交房违约责任；如应承担，数额如何确定，标准应否调整。关于第1个争议焦点。希望房产公司主张一审程序违法主要理由如下：一是集团诉讼审理程序违法；二是违反不告不理民事诉讼原则；三是合并审理程序违法。本院对此分述如下：（一）关于集团诉讼程序违法的问题。本院认为，希望房产公司一审中提起再审时已主张集团诉讼程序违法，并以此作为其申请再审的主要理由。一审法院再审时已经认定一审法院原审时将徐苏侠等人诉希望房产公司商品房预售合同纠纷系列案件按照集团诉讼的方式受理不符合法律规定，且组织推选诉讼代表人程序、举证及质证程序均不规范，导致判决确定的违约金总额计算错误，已对希望房产公司该部分申请再审理由予以支持，并在再审过程中对上述程序违法问题予以纠正。鉴于希望房产公司的上述主张在一审再审程序已经得到一审法院确认，故本院对希望房产公司在本案中重复主张不予采纳。（二）关于违反不告不理民事诉讼原则的问题。本院认为，希望房产公司虽主张集团诉讼时仅有5名诉讼代表人提交起诉状，其他原审原告均无明确的诉求，故原审法院受理案件违法。但一审法院再审时对集团诉讼程序违法问题已予纠正，且一审中徐苏侠以填写《“希望城”购房户请求支付逾期交房违约金共同诉讼信息采集表》的形式已详细述明当事人身份信息、具体诉讼请求及违约金计算方式，故本院对希望房产公司关于一审程序违反不告不理民事诉讼原则的主张不予采纳。（三）关于合并审理程序违法的问题。本院认为，基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。本案中，徐苏侠等购房者均因希望房产公司未能按约定时间交付房屋而主张逾期交房违约金，案件事实一致，诉讼对象一致，为提升司法效率，减轻各方当事人的讼累，一审法院将上述案件合并审理，符合法律规定，并无不当之处。一审法院合并审理该批案件仅是开庭审理的合并，庭审中各当事人均独立发表诉辩意见，且一审法院均分别制作裁判文书，已充分保护希望房产公司的诉讼权利。故希望房产公司以其不同意合并审理为由主张一审程序违法依据不足，本院不予采纳。关于第2个争议焦点。本院认为，商品房买卖合同签订后，双方当事人均应按合同约定严格履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，徐苏侠作为买受人，其主要义务是支付购房款；希望房产公司作为出卖人，其主要义务是按约定时间交付符合约定的房屋。根据我国现行法律法规的规定，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《商品房竣工验收备案表》，故涉案房屋经验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》是涉案房屋交付的先决条件。本案商品房买卖合同约定的交付期限为2013年12月28日前，但希望房产公司实际取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》的时间为2015年3月29日，因合法的交付日期迟于约定的交付日期，故希望房产公司存在逾期交付行为，一审判决认定希望房产公司应承担逾期交房违约责任并无不当。针对希望房产公司关于违约责任承担的具体抗辩意见，本院分述如下：（一）希望房产公司以徐苏侠未在约定交付日期前付清房款、按时还贷、缴纳契税及维修基金为由，主张其享有先履行抗辩权，故不应承担逾期交房违约责任。本院认为，双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条虽约定“在合同约定的交房时间到达时，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任”，因徐苏侠系签订合同时已全款付清购房款，故本案中不存在买受人房款未交清或不按时还贷而产生的先履行抗辩权。关于希望房产公司主张徐苏侠应于约定交付日期前缴纳契税及维修基金的抗辩事由，首先，缴纳契税是业主在办理不动产转移登记时应尽的法定义务，其征收机关为房屋所在地的财政机关或者地方税务机关；维修基金是用于住宅共用部位及共用设施设备维修的专项资金，其代管机关为房屋所在地的建设主管部门，实践中业主通常于交房后、办证前缴纳维修基金。因希望房产公司并非上述两项缴款义务的相对方，徐苏侠之所以缴纳上述两项费用是基于法定义务，既不属于商品房买卖合同的附随义务，也不构成希望房产公司逾期交房的正当事由。其次，根据我国现行法律法规的规定，该条款中“合同约定的交房时间”指代二层含义：一是按约定期限；二是按约定条件，二者缺一不可。故符合法定及约定交付条件的移转占有时间才是合法有效的交房时间。因希望房产公司直至2015年3月29日才取得涉案工程竣工验收备案，其自身违约在先，故无权苛责徐苏侠提前履行上述缴费义务。再次，双方当事人对该条款中“相关费用”的具体指代范围并未作出明确约定，无法得出徐苏侠缴纳上述两项费用的义务应当先于希望房产公司的交房义务而履行的结论，同时希望房产公司也无权未经徐苏侠同意单方设定交房的前置条件。故一审判决认定该条款属于格式条款并无不当。据此，徐苏侠是否于约定交房日期前缴纳契税及维修基金，与本案商品房买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，如将缴纳契税、维修基金作为商品房买卖合同法律关系中出卖人交房的条件，对买受人将极为不公。综上，希望房产公司的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。（二）希望房产公司以其于2015年3月23日报批竣工验收备案为由，主张根据惯例应认定2015年3月23日为竣工验收备案之日。本院认为，报批日期不能作为认定取得竣工验收备案的依据。根据《商品房竣工验收备案表》的记载，希望房产公司实际取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》的时间为2015年3月29日，故希望房产公司的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。（三）希望房产公司以绝大部分购房者于2015年3月23日报批竣工验收备案前已实际接收房屋并装修入住为由，主张违约天数应予相应扣减。本院认为，相关法律法规对商品房交付条件的规定具有强制性，而违反法律效力性强制性规定的约定应属无效，故无论购房者对房屋是否已实际接收，均不影响希望房产公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。（四）希望房产公司以其提供的晴雨表为依据，主张商品房施工期间暴风雨天气93天应作为合理顺延期间予以扣除。本院认为，针对延期交房的合理事由，双方签订的商品房买卖合同第八条仅约定“如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告”。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由。而希望房产公司主张的暴风雨天气尚未达到自然灾害的程度，并不属于不可抗力，且双方签订的合同并未将其作为延期交房的合理事由。即使希望房产公司在施工过程中确有不可抗力情形出现，按照合同约定，希望房产公司也必须在不可抗力发生之日起一周内告知买受人才可援引此条款据实延期。现希望房产公司既未提供证据证明暴风雨天气足以影响施工，也未提供证据证明其已按约发布不可抗力事件公告，故希望房产公司仅凭晴雨表主张构成合理顺延期间的理由不能成立，本院对该晴雨表与本案的关联性亦不予认定。（五）希望房产公司以合同约定的违约金标准过高为由，主张调整违约金计算标准。本院认为，衡量违约金计算标准是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，希望房产公司虽主张合同约定的违约金标准过高，但该合同文本是双方自愿签订，并不违反法律规定，且双方对于买受人逾期付款违约责任和出卖人逾期交房违约责任均对应约定违约金标准为已付房价款的每日万分之三。结合希望房产公司并未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于实际损失，故依据合同法公平诚信原则以及权利义务对等原则，希望房产公司现主张调整违约金计算标准的理由不能成立，本院不予支持。关于希望房产公司另上诉主张撤销一审法院原审中作出的（2015）宿城开民初字第00132号民事裁定书及解除财产保全的请求，因该请求系对一审法院作出的保全裁定书提出异议，根据民事诉讼法的相关规定，该项异议行使权利应当通过保全复议程序进行，故该项上诉请求不在本案的二审审理范围内。综上所述，上诉人希望房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二○O一七年八月二十八日书记员  冯 邻第1页/共16页