福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5439号
上诉人（原审被告）：杨建惠，男，1965年6月5日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：陈乃朝，福建求实律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：平潭县总工会，住所地福建省福州市平潭县东大街14号。
法定代表人：魏清，该工会主席。
委托诉讼代理人：林丹，福建志昂律师事务所律师。
原审被告：平潭县金源家俱城，住所地平潭县。
代表人：林爱兰。
原审被告：林爱兰，女，1966年8月9日出生，汉族，住福建省平潭县。
上诉人杨建惠因与被上诉人平潭县总工会、原审被告平潭县金源家俱城、原审被告林爱兰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨建惠的委托诉讼代理人陈乃朝，被上诉人平潭县总工会的委托诉讼代理人林丹到庭参加诉讼。原审被告平潭县金源家俱城、林爱兰经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
杨建惠上诉请求：1、撤销一审法院民事判决，要求发回重审或依法改判；2、判令平潭县总工会因侵犯杨建惠的消费权益，赔偿给杨建惠造成经济损失。杨建惠同意用这笔赔偿金抵还欠平潭县总工会的租金部分；3、由平潭县总工会承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由：（一）事实依据和法律依据问题。双方于2010年12月20日签订《房屋租赁协议书》，约定租期2年，第1年租金100000元，第2年租金上浮10%为110000元，并约定了双方的权利和义务，该协议已于2012年底履行完毕，双方权利义务都已完成。但由于该租赁商场位于，2012年7月16日，平潭县人民政府向沿街各单位发出《关于停止新租、续租海坛西段街道两侧店铺的通知》，平潭县总工会为了执行县政府通知精神，于2013年起停止于平潭县金源家俱城续签商场租赁合同，于是双方达成口头协议，即：平潭县金源家俱城在海坛路拆迁改造动工前，可以临时使用该商场，在此期间要对商场库存家具进行清仓处理，而且不得再大批量进货，随时无条件服从政府拆迁改造，自行搬离清场。平潭县总工会不再与金源家俱城签订合同，拆迁搬离造成的损失，由金源家俱城自行承担，平潭县总工会不承担任何责任，临时使用场地的费用可以商量。由于平潭县海坛路拆迁改造工程迟迟没有开始，杨建惠放慢了清仓拍卖的节奏，但也无法进行正常经营活动，只能边清仓边帮客人代定购商品，期间，杨建惠就向平潭县总工会提出租金暂时按每年40000元交付，平潭县总工会并未曾提出异议。之后杨建惠就按每年40000元向平潭县总工会交付租金。从《金源家俱城租金交纳情况表》中可以看出，杨建惠的租金交纳情况，与平潭县总工会2017年5月26日提供的《杨建惠拖欠租金统计表》中的租金交纳情况是相一致的。也就是说，平潭县总工会从2013年起，按双方口头达成的协议，每年向平潭县总工会交付40000元租金（其中2015年和2016年因经营亏本分别欠40000元和20000元），双方对此并无异议。即双方就租金问题已达成共识，形成口头合同，双方同意无合同期间每年租金按40000元交纳，平潭县总工会无需为平潭县金源家俱城在此期间的经营活动承担任何其他法律义务，并已按此执行多年。至于杨建惠2015年、2016年2年合计欠交60000元租金，完全是因为杨建惠经营亏本所致。由于在无合同期间，雨天商场到处漏水平潭县总工会也不给修理，经常造成杨建惠商品大量被雨水浸泡报损，同时商场内部破烂不堪，平潭县总工会也不敢维修，导致商场生意一落千丈并造成损失。（二）平潭县总工会违背口头合同的背后原因。平潭县总工会之所以违背口头合同，向一审法院提起诉讼请求，要求杨建惠按每年110000元标准交纳租金，完全是迫于省总工会财务检查组2015年对平潭县总工会的财务检查，检查组在没有与平潭县财务人员及经办人沟通、也没有合同依据或事实根据的情况下，擅自将本案中的商场租金从2013年起按每年110000元计算，导致平潭县总工会审计结果体现虚假的大笔租金被拖欠和财物违规，于是平潭县总工会为了规避自身责任而对杨建惠提出了不实诉讼。（三）一审关于杨建惠欠交租金的认定问题。由于这几年商场时时等待拆迁、无法正常经营造成严重亏损，为节省费用，杨建惠无钱聘请律师，因杨建惠属于没有文化的农民工，一审庭审仅针对《杨建惠拖欠租金统计表》中表格本身统计数字没有错，而不是对欠交租金数额回答“无异议”。（四）债权债务诉讼时效性问题。本案中，杨建惠除2017年5月份收到法院传票，知道平潭县总工会按每年110000租金起诉外，从2013年起至被起诉前，杨建惠始终没有听到或收到平潭县总工会关于本案租赁商场要求按每年110000元租金的任何要求。2013年、2014年这2年已经超过了诉讼时效。（五）关于平潭县总工会违法出租没有经过消防验收的商场问题。本案中，平潭县总工会出租的商场整栋大楼属于烂尾楼，已经算是危房了。出租的商场属于综合性大型商业大楼二层，要投入使用必须经过消防验收。其租金收入就属于违法收入，不属于国家法律保护范围。（六）关于平潭县总工会隐瞒出租屋存在的严重安全问题、侵害作为消费者的承租方利益问题。平潭县总工会作为政府机关，没有尽到告知责任，将没有经过消防验收、存在严重安全隐患的商场违法出租给杨建惠作为家俱城经营，是一种欺诈行为，平潭县总工会应赔偿杨建惠的损失（含进驻、搬离商场费用和经营亏本损失），赔偿的金额应该是平潭县总工会收到的服务费（即商场租金的3倍），杨建惠同意将该笔赔偿金抵还欠平潭县总工会的租金部分。
平潭县总工会辩称，（一）AA系实际承租人应当承担给付租金及场地占用费的义务。2012年7月26日平潭县总工会向杨建惠发送了关于两侧店面停止新租和续租的通知，并于2012年底租赁合同期间届满后，平潭县总工会通知杨建惠合同终止，要求杨建惠腾房。杨建惠也承担收到该通知，但至今未搬离租赁房产，并持续性占有，用于经营活动。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”、第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故无论是合同履行期限届满还是合同被认定无效，平潭县总工会均有权要求杨建惠按照原合同约定的租金标准支付房屋占用费至杨建惠实际搬离，交还租赁房产为止。本案租赁合同系双方自愿签订，合法有效，杨建惠作为实际承租人应当按照租赁合同约定的每年110000元的标准支付租金及场地占用费。（二）关于尚欠租金金额以及租金标准。《房屋租赁协议》中租金约定每年110000元，其提交的拖欠租金统计表以及在所有催讨租金文件上拖欠金额都按照年租金110000元计算，均证明了自2012年1月1日至2016年12月31日杨建惠共欠租金总额为340000元，杨建惠也于一审庭审中确认尚欠租金340000元事实。根据平潭县总工会一审提交的付款凭证显示：杨建惠于2012年期间支付部分租金81130元，于2013年1月支付部分租金68870元，于2014年8月支付部分租金40000元，2015年未支付租金，2016年2月支付部分租金20000元。这些缴纳租金的次数和金额根本不能证明双方有形成降低租金标准的相关合意。杨建惠称双方达成了年租金40000元的口头协议纯属子虚乌有的，平潭县总工会没有任何关于降低租金的口头或书面承诺，杨建惠的主张没有事实和法律上依据，不应当予以支持。（三）关于诉讼时效问题。杨建惠在一审中未提起任何关于诉讼时效抗辩。而事实上，平潭县总工会每年都将催讨租金文件通过挂号信件或亲手送至杨建惠营业场所，其也在一审中提交部分催讨文件及邮政回单等证据，杨建惠对此催款事实并无异议。（四）《中华人民共和国消费者权益保护法》适用对象是消费者，指为了满足生活需要而购买商品或接受服务的自然人，显然杨建惠为经营家具城而承租房屋的行为并非生活所需，不是消费者权益保护法所适用对象，且承租房屋消防验收是否合格与本案无关，杨建惠承租租赁房产多年，该租赁物面积1200多平方米，月租金却不足10000元。杨建惠本就知晓租赁物的实际情况，并几次续签合同未提出异议。综上所述，杨建惠作为实际承租人，平潭县总工会有权按照原合同租金标准要求杨建惠支付租金及场地占用费，请求驳回杨建惠的上诉请求。
原审被告平潭县金源家俱城、林爱兰均未作答辩。
平潭县总工会向一审法院起诉请求：1、判令平潭县金源家俱城、杨建惠立即腾空租赁物；2、判令平潭县金源家俱城、杨建惠向平潭县总工会清偿拖欠的房屋租金28870元、场地占用费313842元（按110000元/年的标准计算，暂计至2017年4月19日）；3、判令平潭县金源家俱城、杨建惠按110000元/年的标准向平潭县总工会支付自2017年4月20日至实际返还租赁物之日止的场地占用费；4、林爱兰对上述债务承担连带责任。
一审法院认定事实：2010年12月2日，以平潭县总工会为甲方，以平潭县金源家俱城城关分店为乙方，双方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于工人文化宫内的工会综合大楼二楼商场（面积为1200平方米，下称租赁房产）出租给乙方作为经营家具商场。租赁期限为2年，自2011年1月1日至2012年12月31日止。第一年租金为100000元，分四次交纳，交纳租金时间为每年每季度第一个月10日前各交租金25000元。2012年租金递增10%，即年租金为110000元。乙方应按照《消防法》规定，添置消防、安全等设施，确保经营安全。合同期满后，乙方应在3天内将所有动产搬离承租区域，否则，乙方应赔偿甲方所有损失并支付违约金（1000元/日）。签订上述租赁协议书后，2011年平潭县金源家俱城城关分店尚能按约足额支付租金，2012年起未能按约足额支付租金（其中2012年9月8日支付40000元，12月20日支付41130元，2013年1月12日支付68870元，2014年8月6日支付40000元，2016年2月5日支付20000元）。现平潭县总工会以杨建惠拒不支付租金亦不搬离租赁房产为由诉至该院。
另认定事实：平潭县金源家俱城系个人独资企业，投资人为林爱兰。平潭县金源家俱城城关分店于2007年2月5日成立，属于平潭县金源家俱城的分支机构，其负责人是杨建惠，2013年1月30日经平潭县工商行政管理局核准注销登记。
一审法院认为，1、《房屋租赁协议书》的合同效力问题。杨建惠抗辩认为，租赁房产未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》第十条规定，《房屋租赁协议书》应认定为无效。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十条虽规定“未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，但该条并非效力性强制性规定，且结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房产无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”可知，此种情况下为可解除合同，并非无效合同。综上，本案《房屋租赁协议书》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。2、各方责任承担问题。结合平潭县总工会与杨建惠提供的租金统计表及银行凭证可知，双方对截至2016年12月31日止欠缴金额340000元并无异议。平潭县金源家俱城城关分店于2012年9月8日支付40000元，12月20日支付41130元，2013年1月12日支付68870元，2014年8月6日支付40000元，2016年2月5日支付20000元，以上合计210000元，足以支付2012年度的租金110000元，为此对平潭县总工会提出的清偿拖欠租金的请求，不予支持。租赁期限届满后，双方未继续签订租赁合同，杨建惠仍占用租赁房产，平潭县总工会要求腾空租赁房产，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，依法予以支持。平潭县总工会尚主张按租金标准即110000元/年支付租赁合同期限届满后至实际腾退租赁房产期间的费用。该院认为，租赁期限届满后，杨建惠仍实际占有支配租赁房产，给平潭县总工会造成了经济损失，平潭县总工会主张按租金标准支付占用费，符合诚实信用、公平原则，依法予以支持。平潭县金源家俱城城关分店业于2013年1月30日注销登记，庭审中杨建惠明确表明租赁合同届满城关分店注销后租赁房产系由其本人实际占有使用，与平潭县金源家俱城及林爱兰无关。且如上所述，2013年1月30日平潭县金源家俱城城关分店注销之前的租金及占用费平潭县金源家俱城城关分店已足额支付，故平潭县总工会要求平潭县金源家俱城及林爱兰承担清偿责任，于法无据，不予支持。判决如下：一、杨建惠应于本判决生效之日起三十日内腾空工人文化宫内的工会综合大楼二楼商场并返还给平潭县总工会；二、杨建惠应于本判决生效之日起十日内按照110000元/年标准向平潭县总工会支付自2013年1月1日至实际腾退房屋之日止的占用费（已支付的100000元应予以扣除）；三、驳回平潭县总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6440元，由杨建惠负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨建惠提供一份新证据：照片10张，以此证明房屋漏水开裂，认为租金不能计算为每年110000元。经质证，平潭县总工会认为，该照片证据真实性、关联性有异议，若租赁期间出现问题需要在合同续签期间提出，杨建惠并未提出。本院认为，杨建惠提供的照片证据，证明力不足，不能作为本案的定案依据。杨建惠对一审有关2012年租金未能足额支付租金的认定事实持有异议。本院认为，杨建惠于2012年9月8日支付40000元，12月20日支付41130元，并未达到每年租金110000元标准。本院确认一审法院认定的事实清楚。
本院认为，未经消防验收或者消防验收不合格的情形，即租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，属于可以法定解除租赁合同的情形，并不符合法律规定的租赁合同无效的情形，本案讼争的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，属合法有效的。《房屋租赁协议书》约定租赁期于2012年12月31日届满后，实际承租人杨建惠没有搬出租赁商场并仍然继续使用经营商场，且未与平潭县总工会继续签订租赁合同，平潭县总工会没有提出异议，故双方之间租赁关系只能视为不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除不定期租赁合同。杨建惠自2013年1月1日起每年不定期支付不等租金，杨建惠抗辩双方达成每年40000元租金的口头租赁协议，但平潭县总工会未予以认可，杨建惠亦未能提供相应证据予以佐证，可以推定双方有继续履行《房屋租赁协议书》约定的自2012年起每年110000元租金标准的合意，即《房屋租赁协议书》依然有效。鉴于目前杨建惠实际仍占有使用租赁商场，一审法院判决杨建惠腾空租赁商场并按照110000元/年标准向平潭县总工会支付自2013年1月1日至实际腾退房屋之日止的占用费（已支付的100000元应予以扣除），并无不当。因杨建惠于2012年1月12日、2014年8月6日、2016年2月5日支付租金款项，至2017年4月21日平潭县总工会诉至法院，期间诉讼时效已中断，关于杨建惠提出本案诉讼时效已超过的主张，不予采信。综上，杨建惠上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费6440元，由上诉人杨建惠负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 平
审判员 连 萍
审判员 林 蕤
二〇一七年十一月三十日
书记员 郭婧婧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。