北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初第16236号
原告：北京和益行物业管理有限公司,住所地北京市顺义区天竺镇天竺中街3号。
法定代表人：李乃钧，职务经理。
被告：郎效英，女，1953年3月25日出生，住北京市西城区。
原告北京和益行物业管理有限公司（以下简称和益行公司）诉被告郎效英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和益行公司法定代表人李乃钧�被告郎效英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和益行公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告立即支付原告拖欠的自2005年1月1日起止2017年4月30日的物业费共计人民币13700.4元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告为被告住所地北京市西城区××楼的合法物业服务单位，与开发单位签订《物业管理委托协议》，被告现拖欠2005年1月1日起止2017年4月30日的物业费及垃圾清运费。被告所有××室的建筑面积为77.80平方米。物业费每平米每月1元，共拖欠物业费11514.4元。此外，被告共拖欠2016年度至2017年度的代收垃圾清运费60元，代收电梯运行费2126元。
被告郎效英辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，就物业费一项，按照北京市物业管理条例实施细则，其中规定物业管理企业应当通�业主委员会选聘，签订合同，但是原告与被告没有物业服务合同。被告与开发商也没有前期物业管理合同，故被告认为自己没有义务交纳物业费。第二，开发商与和益行公司之间有委托合同，其中约定将房屋的地下室等有偿转让给和益行物业，和益行物业应当退给多收业主的房款，办理产权证，之后才能收取物业费。现被告未收到多收房款和产权证。被告主张自己的房屋与实际面积相差6.04平方米，这一部分应属于双倍返还房款的范围，因此原告欠返还多收房款6万余元，远远超过被告所拖欠的物业费。现不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：和益行公�在北京达和通房地产开发有限公司（以下简称达和通公司）为××楼物业管理项目的招标中中标而获得该项目。2006年1月18日，达和通公司与和益行公司签订《物业管理委托合同》，其中约定：达和通公司将位于北京市西城区××楼委托于和益行公司实行物业管理及将该楼地下室产权有偿转让至和益行公司；委托和益行公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯费用及其他委托代收代缴费用；委托和益行公司协助达和通公司产权证的办理和发放。合同第四章“权属的转让”约定了地下室有偿转让的事项。该章第二十条约定，达和通公司将该物业管理住宅楼的地下室产权有偿转让至和益行公司，并由和益行公司出资根据实际购房面积应退该楼的购房人预售房款达和通公司多收部分；自本合同签订之日起由达和通公司负责为和益行公�办理产权或使用权，和益行公司应根据本合同取得该地下室权属后出资完成达和通公司因预售该楼多收（购房人）部分的差额退款工作。该章第二十一条约定，第七章经本《物业管理委托合同》签字盖章方可实施，待和益行公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效。合同第七章“物业管理服务费用”约定了和益行公司收取物业服务各项费用的收费标准及相关事项，除物业费外，原告还有权收取高层楼房电梯运行费。该合同已经签字盖章。
2007年8月，达和通公司与和益行公司针对《物业管理委托合同》签订《补充协议》：1.本楼(指××楼)的物业管理费暂定为1.00元每平方米每月,不包括其他费用及代收的费用如:垃圾清运费、电费等。并由你方代收住户历年未交的欠款。2.本楼物业费的调整:在未成立业主委员会之前须报开发商并报有关部门备案方可实施。在成立业主委员会之后,须向业主委员会提出申请并经业主大会通过方可实施。3.为了避免误解、调理语句,经协商,原合同第四章第二十条第一句话删除。第二句话“待和益行公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效”修改为:“和益行公司取得地下室权属之日起本章生效”，括弧内容不变。4.双方各持一份,并与正式文本具有同等的法律效力。
合同签订后，原告提供了物业服务。原告称其逐年出具了《物业服务项目收支情况报告》，并向本院提交了2013年及2016年两个年度的作为例证。截止至本案庭审辩论终结，被告尚未交纳2005年1月1日至2017年4月30日的物业费。2008年2月20日、2010年2月20日、2012年1月15日、2013年12月12日原告以通知的方式、2017年1月18日原告以邮件的方式，向被告通知了物业费结算单，催缴物业费。
2016年6月17日，和益行公司公布了《关于协助办理产权证的通知》，称和益行公司将在当月下旬集中为未办理产权证的住户办理，需业主交纳相应费用。
另查，和益行公司委托北京市西城区环境卫生服务中心二队处置涉案楼房的生活垃圾，并依法取得了生活垃圾准倒证。和益行公司多次向被告发出缴纳生活垃圾外运费的通知。截止至本案庭审辩论终结，被告尚未交纳2016年与2017年的垃圾清运费。
再查，北京市电力公司城区电力公司宣武供电所开具的欠费单上显示，达和通公司于2010年1月至2016年11月共计发生电费551350.22元，至今已缴纳电费450782.98元，仍有100567.24元未缴纳。2006年12月28日、2013年12月20日、2014年6月17日，北京市电力公司发出了欠费停电通知。
此外，和益行公司还提供了电梯机房巡视登记表、保洁服务工作记录、公共区域保修记录表、公共区域设备巡检维修记录表、住用户室内保修记录表、住用户反映投诉记录表等，证明其日常按约提供了物业服务。
上述事实，有《物业管理委托合同》、通知及邮单、《关于协助办理产权证的通知》《北京市物业管理招投标备案表》《物业服务项目收支情况报告》、缴费通知、电费拖欠单据、欠费停电通知、生活垃圾委托协议书、准倒证、物业服务工作记录以及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务企业与建设单位依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
原告对被告所在小区提供物业服务，双方形成了物业�务关系；在原告通过招标进驻小区，签订新的物业服务合同后，旧的物业服务合同即被取代；根据《物业管理委托合同》第四章第二十条、第二十一条以及第七章之规定，该合同签字盖章后，第七章即生效，原告即享有收费的权利。被告接受了原告的服务，原告有权利向被告主张物业费。故原告向被告主张所拖欠的物业费，本院予以支持。
就原告主张的垃圾清运费一节，原告依法签订了生活垃圾委托协议书并依法办理了生活垃圾准倒证，为涉案小区处理垃圾外运事宜，是代收垃圾清运费的合格主体。小区业主在享受物业公司提供服务的同时应履行自己支付合理费用的义务。现原告要求被告支付2016年至2017年的垃圾清运费60元，被告未提供证据证明其交纳上述期垃圾清运费用。故本院对原告关于垃圾清运费的主张予以支持。
就原告主张的电梯运行费一节，根据《物业委托合同》，虽然原告确有向业主和物业使用人收取电梯费用的权利，但是原告未能提供充分证据证明达和通公司拖欠的电费为电梯运行费，也无法明确拖欠的电费为电梯所用还是其它事项所用。证据不足，事实不清。故本院对此诉讼请求不予支持。
关于被告所作原告尚未协助被告办理房产证的抗辩，与本案并非同一法律关系，故本院不予支持。
应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业务的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相协助，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正�损害的是业主的整体利益。同时，原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告郎效英于本判决书生效之日起七日内，向原告北京和益行物业管理有限公司支付二〇〇五年一月一日至二〇一七年四月三十日期间的物业费11514.4元及二零一六年度至二〇一七年度的垃圾清运费60元；
二、驳回原告北京和益行物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71元，其中11元由原告北京和益行物业管理有限公司负担（已交纳），其余60元由被告郎效英负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周光庆
二〇一七年十二月五日
书记员 苏相中