山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终1777号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕宇红。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王赛。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
上诉人吕宇红因与被上诉人王赛及大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕宇红的委托诉讼代理人王建、被上诉人王赛的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
吕宇红上诉请求：撤销原判第一、二、四项，改判王赛与中大公司签订的商品房买卖合同无效，改判涉案房屋归其所有并由中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：原判认定王赛与中大公司签订的房屋买卖合同有效系认定事实错误，事实上中大公司与王赛伪造了“入住手续”，系双方恶意串通，损害了吕宇红的利益，应认定为无效。
王赛辩称，原判正确，应予维持。
中大公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
王赛向一审法院起诉请求：确认涉案房屋归其所有；撤销中大公司与吕宇红签订的网签合同，判令中大公司协助其办理房屋产权登记。
吕宇红向一审法院反诉请求：确认王赛与中大公司签订的房屋认购协议书无效，确认其与中大公司签订的网签合同合法有效，判令中大公司继续履行该网签合同。
一审法院认定事实：王赛与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，未注明合同签订日期，编号592号。约定：王赛自愿认购中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元22层2201号住宅一套，建筑面积92.39㎡，单价4100元，总价378799元，一次性交付。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司向王赛出具了378799元的房款收据（标注时间为2013年1月28日）。王赛交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6929元，暖气费1616元、契税5682元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元、装修服务费832元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1663元（上述收据标注日期为2014年11月19日）。吕宇红与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：吕宇红向中大公司购买华田苑府城3号楼2单元22层2201号房，建筑面积92.39㎡，单价4049.99元，房屋总价374179元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给吕宇红出具了374179元的购房款收据。关于王赛与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。吕宇红对王赛提供的证据的真实性均不认可，认为王赛与中大公司不存在房屋买卖合同关系。该案中，王赛提供的认购协议书可以确认王赛购买了中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元2201号的房屋，王赛提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将3号楼2单元2201号房屋交付了王赛。故可确认王赛与中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋。吕宇红虽对王赛购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故应认定王赛与中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。王赛认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付王赛，该房屋应归王赛所有。吕宇红认为中大公司未将房屋交付自己，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因王赛的认购协议书及购房合同合法有效，王赛已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋�及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由中大公司向王赛履行合同义务。一审法院认为，王赛与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。王赛已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现王赛已合法占有该房屋，故王赛要求确认位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。王赛要求撤销吕宇红与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对王赛的该项诉讼请求，不予支持。综上，吕宇红反诉要求确认王赛与中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，不予支持。吕宇红反诉要求中大公司继续履行华田苑府城3号楼2单元2201号房屋的《商品房买�合同》义务，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，故不予确认。吕宇红就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，吕宇红可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋归王赛所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为王赛办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回王赛的其余诉讼请求；四、驳回吕宇红的反诉请求。案件受理费300元，由王赛负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判�生效后十日内给付王赛）。反诉费500元，由吕宇红负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，王赛在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。最高人民法院《关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。
关于王赛与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，王赛所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。吕宇红所主张的王赛房屋认购协议书不是商品房买卖合同的理由并不能成立。
关于王赛与中大公司签订的认购协议书是否有效的问题，吕宇红主张王赛所签协议书无效，其理由除前述的认购协议书不是买卖合同以外，还主张�赛所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，且王赛与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，吕宇红所主张的上述理由中，王赛是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；吕宇红所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，王赛所签订的认购协议书并不存在上述规定的情形，吕宇红也没有证据证明王赛和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定王赛所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。
关于王赛能否以房屋认购协议为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助王赛办理产权登记的义务，因此王赛要求其履行该义务的主�应予支持，原审法院判令中大公司为王赛办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归王赛所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
关于吕宇红与中大公司所签合同的效力问题，吕宇红在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对吕宇红与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，吕宇红与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中吕宇红要求确认其与同为被告的中大公�之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认吕宇红与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，吕宇红就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。吕宇红的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法�（2015）城民初字第1065号民事判决第二项、第四项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告王赛办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回被告吕宇红的反诉请求”；
二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1065号民事判决第一项、第三项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋归原告王赛所有”、“驳回原告王赛的其余诉讼请求”；
三、驳回王赛的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由王赛负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费500元，由吕宇红负担；二审案件受理费100元，由吕宇红负担。
本判决为终审判决。
审判长 马剑峰
审判员 王利东
审判员 马 祖 荡
二〇一七年十二月一日
书记员 杨 卿