浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3533号
上诉人（原审被告）：王友根，男，1958年3月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：丁继胜，浙江大公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙孟强，浙江大公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴阿狗，男，1958年7月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被上诉人（原审原告）：钱慧玲，女，1964年9月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王建，浙江震天律师事务所。
上诉人王友根因与被上诉人戴阿狗、钱慧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王友根及其委托诉讼代理人丁继胜和孙孟强、被上诉人戴阿狗和钱慧玲的共同委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王友根上诉请求：1、撤销原判判决，发回原审人民法院重审，或者依法改判驳回原告戴阿狗、钱慧玲的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买案涉房屋后，将户口迁入案涉房屋所在地，原审判决认定基本事实不清。虽然上诉人王友根的户籍登记地址为绍兴市越城区后戴北区7号，但该户籍登记地址后戴畈小区规划东侧的房屋。事实上，上诉人王友根在2002年前实际居住地以及户籍登记地址均为湾里头南坂塘，后于2002年从被上诉人处购买位于的案涉房屋后，即将户口从湾里头南坂塘迁入案涉房屋中，并实际居住使用至今。上诉人王友根将户口迁入案涉房屋所在地并将其登记为户籍地址后，应当视其为的成员，有权享受案涉房屋所占范围内的宅基地使用权，案涉房屋买卖因上诉人王友根户口迁入其中而符合法律规定，理应认定为有效的民事法律行为。原审判决未依法查明案涉房屋所在地与上诉人户籍登记地址之间的关系，也未查明上诉人王友根因购买案涉房屋而将户口迁入其中并登记为户籍地址的事实，属于认定基本事实不清，导致适用法律错误。二、绍兴市越城区东湖镇下属水产村和的村民为混居状态，且该区域内部的房屋所占用范围内的宅基地，并未登记明确区域分属于水产村或者所有。绍兴市越城区东湖镇下属水产村和的村民为混居状态，该两个自然村之间并不存在可以区分的绝对或者相对明确的地理分界线，且在该区域内，包括案涉房屋在内的所有房屋占用范围内的宅基地并未登记而明确区分属于水产村或者所有，两村村民在申请宅基地使用权或者房屋转让时均由绍兴市越城区东湖镇人民政府予以统筹安排和认可，本次拆迁安置时也认可两村村民之间的房屋转让行为。三、原判决认定案涉房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。四、案涉房屋所有权已依法转移，且其占用范围内的宅基地使用权变更手续合法有效，原判决认定事实错误，导致裁判结果错误。
戴阿狗、钱慧玲辩称；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认为上诉人的户籍是属于，而被上诉人明确是的。这是两个村，两个村的性质是不一样的。而根据相关法律规定集体土地转让必须是集体组织成员，而上诉人与被上诉人是两个不同的集体成员，原审认定事实清楚。二、关于房屋买卖涉及到的宅基地审批权下放到土管局，是否同意报请领导审批，至今没有相应的审批盖章，只有村委会的盖章，但是村委会没有这个权利改变法律规定。即使水产村与相联，但这也是相对的，各个村用地集体性质是很明确的，上诉人作为水产村的村民，是居住于水产村归属于水产村的，并享受水产村的待遇。从事实上看，原审法院认定事实正确。根据土地管理法及国务院行政法规规定，农村土地转让有效前提必须建立在有效成员之间的。若转让给不是同一集体成员之间的应认定无效。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
戴阿狗、钱慧玲向一审法院起诉请求：1、要求依法确认双方签订的绝卖屋契无效，并判令被告归还位于绍兴市越城区后戴畈小区农村自建房两处及该房屋的权属证书；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：位于绍兴市越城区，地号90，用地面积39.9平方米）系登记于原告戴阿狗名下，原告于1993年8月办理了该房屋的集体土地使用权证；1994年7月，原告戴阿狗经审批在后戴畈小区建造楼屋1间，用地面积为39.9平方米。2002年2月6日，原、被告签订绝卖屋契1份，约定：原告将上述座落于绍兴市越城区后戴畈小区坐北朝南楼房2间卖给被告，转让价格为11万元，该款被告应于2002年2月26日一次性付清；原告应于2002年9月24日前将房屋移交给被告；今后房屋产权纠纷由原告负责，与被告无关；土地使用权证等产权证变更为被告，双方应予配合。该协议由原告戴阿狗、钱慧玲及被告王友根共同签名。协议签订后，被告于2002年2月26日付清了全部购房款11万元，原告也按约在2002年将房屋及相应的集体土地使用权证移交给被告，该房屋由被告居住使用至今。2002年3月6日，该房屋所在的绍兴市越城区村民委员会在该房屋的宅基地变更情况表上签署意见“同意该楼房调剂给水产村村民王友根所有”，同时出具给市公证处证明1份，载明：村民戴阿狗、钱惠玲夫妻俩现有楼房2间计79.8平方米，座落西庄后对（戴）小区内，该楼房绝卖给水产村村民王友根，前来办理公证手续；2002年4月19日，绍兴市越城区东湖土地管理所在该房屋的宅基地变更情况表上签署意见“调剂楼弍间计79.8平方米，是否同意报请领导审批”，但该房屋的宅基地变更登记手续至今未办理完毕。
以上事实，由原告提交的绝卖屋契1份；被告提交的绝卖屋契1份、收条1份、房屋建设许可证1份、集体土地使用权证1份、农村私人建房用地呈报表1份、证明1份、农村宅基地土地变更申请表1份、户口本1份及原、被告庭审陈述予以证实。
一审法院认为：原、被告于2002年2月6日签订的“绝卖屋契”，约定双方有偿转让本案讼争房屋。本案诉争的坐落于的2间房屋所用土地，均系以原告戴阿狗的名义申请的宅基地。依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，农村宅基地的所有权归集体所有，向本集体经济组织以外的农民村民转让农民住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，本案中，房屋出卖人戴阿狗、钱慧玲系人，房屋买受人王友根系人，并非同一集体组织成员，因此本案所涉绝卖房屋协议书应确认无效，故对原告要求确认原、被告于2002年2月6日签订的“绝卖屋契”为无效合同之请求，理由正当，该院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。本案涉案合同无效后，被告从原告处取得的诉争房屋以及相应的权属证书即应腾退返还给原告，现原告要求被告归还位于绍兴市越城区后戴畈小区农村自建房两处及房屋权证,于法有据，本院予以支持。鉴于被告在本案审理期间经原审法院释明后，仍未就其购房款返还及相应损失提起反诉主张，故如被告认为原告应返还其购房款项或者返还的购房款尚不足以弥补其因涉案合同无效所遭受之损失，可就返还购房款及赔偿损失问题另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告戴阿狗、钱慧玲与被告王友根之间于2002年2月6日签订的绝卖屋契无效；二、被告王友根应于本判决生效后三十日内将座落于绍兴市越城区楼屋1间及该房屋的集体土地使用权证（图号区-3-11，地号90，用地面积39.9平方米）和座落于绍兴市越城区间（用地面积为39.9平方米）归还给原告戴阿狗、钱慧玲；案件受理费减半收取40元，由原告戴阿狗、钱慧玲负担。
本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、水产村证明，证明王友根于2002年因购买案涉房屋而将户口迁入案涉房屋即后戴北区7号，并由公安机关作为户籍登记地址的事实。被上诉人质证认为，从这份证明来看，证明购入房屋后，入住该屋，对于真实性没有异议，但是上诉人的户籍登记在购买房屋地址不能证明就是这里的人。2、东湖信访（2017）第159号信访事项处理意见书及东湖镇人民政府证明各一份，证明绍兴市越城区、则水牌村、松陵村三村村民因历史原因混居，村民建房、住宅转让均予以统筹安排和认可，且该三村所在区域内具体地块没有经登记确认认为属于水产村或者或者松陵村所有的事实。被上诉人质证认为，该证明中水产村散居的事实，对于其真实性我方有异议。这份证明是在2017年9月2日出具的，上面盖有东湖镇政府、管委会等的章，从相关单位盖章来看没有经办人的签名，从形式上看不符合证据的相关规定。3、绍市土资发（2015）35号和越政办发（2015）119号文件各一份，证明2015年起，越城区农村宅基地审批权限下移给乡镇人民政府的事实。被上诉人质证认为，系复印件，对其真实性无法核实，不予质证。4、绍兴国家高新技术产业开发区管理委员会专题会议纪要（2015）30号以及东湖镇则水牌棚户区改造高层集聚安置补偿实施方案各一份，证明对有合法权源有的调剂房屋，买卖双方均属本区域户籍人口，在房屋丈量前调剂双方已由协议的，根据调剂协议，由所在村确认后，可以确认产权的事实。被上诉人质证认为，系复印件，对其真实性无法核实，不予质证。5、东湖镇则水牌棚户区改造房屋征收安置补偿协议书两份及水产村证明一份，证明绍兴市越城区东湖镇人民政府对东湖镇则水牌棚户区改造房屋征收时，认可则水牌棚户区内（则水牌、水产村、会龙村等）各自然村之间村民房屋买卖的效力，并按照买卖协议进行确权安置的事实。被上诉人质证认为，系复印件，对其真实性无法核实，不予质证。6、东湖镇则水牌棚户区改造房屋征收安置补偿协议书，证明王友根已于2017年8月30日与征收实施单位签订房屋征收安置补偿协议，已领取安置补偿金2455710.72元，讼争的房屋已于2017年9月底被拆除。被上诉人质证认为，虽对该份证据的真实性没有异议，但对征收实施单位与上诉人签订协议的合法性有异议。本院认为，上诉人提供的上述证据，被上诉人对相关证据的真实性没有异议的，本院予以确认；对其他证据有异议的，本院将结合本案事实加以确定。
关于上诉人要求申请调查取证的相关报告，因双方当事人不属同一集体经济组织成员，相关文件等不再调取。两被上诉人在二审中没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，双方讼争房屋的安置补偿金2455710.72元，已由上诉人王友根领取；上诉人王友根所居住的房屋已于2017年9月底被拆除。
本院认为,本案的争议焦点是：一、双方签订的绝卖屋契是否无效。二、若双方签订的绝卖屋契是否无效，应如何处理。
关于第一个争议焦点，结合一审查明的事实，上诉人系人，两被上诉人系人，并非同一集体经济组织成员，故原审判决认定双方签订的绝卖屋契无效并无不当。
关于第二个争议焦点，双方签订的绝卖屋契无效以后，应如何处理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本条不是一个独立的裁判规范，必须与据以认定法律行为无效、撤销或者不生效的法律规范（法律条文）一并适用。换言之，法院一旦依据法律相关条文作出确认法律行为无效、撤销或者不生效的判决（裁定），如果该法律行为（合同）已经履行或者部分履行，无论当事人是否请求返还，均应依职权适用本条判决相互返还财产（价款），不能返还的折价补偿，有损失的按照过错分担；于当事人请求返还时，不得令其变更诉讼请求或者另案起诉。据此，原审判决认定：“鉴于被告在本案审理期间经原审法院释明后，仍未就其购房款返还及相应损失提起反诉主张，故如被告认为原告应返还其购房款项或者返还的购房款尚不足以弥补其因涉案合同无效所遭受之损失，可就返还购房款及赔偿损失问题另行主张权利。”有误，本院予以纠正。
结合本案一、二审查明的事实，因无效，两被上诉人应返还上诉人购房款11万元及其相应的利息；同时，因讼争房屋被征收安置拆除，安置补偿金2455710.72元，扣除11万元购房款，2345710.72元应作为损失，导致绝卖屋契无效根据双方过错大小，两被上诉人应承担90%的民事责任，上诉人应承担10%的民事责任。据此，两被上诉人赔偿上诉人损失2111139.65元[（2455710.72-110000）*90%];因上诉人已领取拆迁安置补偿金,故上诉人应支付给被上诉人234571.07元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6116号民事判决第一项；
二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6116号民事判决第二项；
三、戴阿狗、钱慧玲共同支付给王友根购房款11万元，并支付11万元自2002年2月26日起至付清之日止的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算），款于本判决生效之日起七日内付清；
四、王友根支付给戴阿狗、钱慧玲234571.07元，款于本判决生效之日起七日内付清；
五、驳回戴阿狗、钱慧玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取40元，由戴阿狗、钱慧玲负担36元，王友根负担4元；二审案件受理费80元，由戴阿狗、钱慧玲负担72元，王友根负担8元，均于本判决生效之日起七日内履行。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 王普庆
审 判 员 赵启龙
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 张 明
书 记 员 陈 莺