广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初（一）字第649号
原告钟素娟，女。
委托代理人罗洪峰，广西银荔律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人刘晓锋，广西银荔律师事务所实习律师（一般代理）。
被告柳州市富邦投资管理有限公司，住所地：广西柳州市航生路广电小区25栋一楼3-33、3-34号门面。
法定代表人韦冠球，职务：董事长。
委托代理人梁圩，男，系该公司员工。（特别授权）
第三人周敏，女。
原告钟素娟诉被告柳州市富邦投资管理有限公司（以下简称“富邦公司”）、第三人周敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员汝磊独任审理，于2014年4月17日第一次公开开庭进行了审理。后为查明案件事实，本院依法追加第三人周敏参加诉讼，并于2014年4月25日再次公开开庭进行了审理。书记员熊婷婷担任法庭记录。原告钟素娟及其委托代理人罗洪峰、ＸＸＸ，被告富邦公司的委托代理人梁圩，第三人周敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟素娟诉称，原告欲购买一套柳州市区域房屋，后在报纸上看到被告售房广告，遂前往被告处了解相关房屋信息。经被告员工介绍，原告相中柳州市柳邕路35l号华韵上城26栋2单元4-1号房屋（江房权证字第：00080336，建筑面积为115．11㎡），并向被告表达了购房愿望。后原被告双方于2014年2月15日签订《房屋买卖合同》一份，卖方（甲方）为被告，买方（乙方）为原告。《房屋买卖合同》签订的当天，原告向被告支付了20000元作为原告购买柳州市柳邕路35l号华韵上城26栋2单元4-1号房的认购金，被告出具了《收据》一份交原告收执。合同签订后，原告了解到被告并不是柳州市柳邕路351号华韵上城26栋2单元4-1号房屋的所有权人，且不知何原因被告口头告知原告该房屋不能转让。为此，原告要求被告退回房屋认购金20000元，但被告以种种借口拒不退回。综上所述，被告的行为己损害原告的合法权益，据此，原告特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、依法撤销原告与被告于2014年2月15日签订的《房屋购买合同》；2、被告立即返还原告支付的房屋认购金人民币20000元；3、本案的诉讼费由被告承担。
在本案审理过程中，原告将第1项诉讼请求“依法撤销原告与被告于2014年2月15日签订的《房屋购买合同》”变更为“依法解除原告与被告于2014年2月15日签订的《房屋购买合同》”。
原告对其陈述的事实在法定期限内提交如下证据：
1、房屋买卖合同1份，原件，证明原被告之间存在房屋买卖关系；2、收据1份，原件，证明被告收到了原告给付的购房认购金；3、电脑咨询单1份，原件，证明被告的主体资格。
被告富邦公司辩称，无法跟原告解除《房屋买卖合同》。原告交给被告公司案涉房屋认购金后，原告单方不愿意办理过户，所以被告不同意原告的诉讼请求。
被告富邦公司为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据：
1、房产证1份，原件；2、房东身份证1份，复印件；3、房屋买卖授权委托书1份，原件，证据1、2、3证明被告受周敏委托，有权对案涉房屋进行买卖。
第三人周敏述称，没有什么意见，我委托给富邦公司帮我办理房屋买卖的事宜。
第三人周敏对其述称未提交证据。
经过庭审质证，对于原告提交的证据，被告及第三人均无异议；对于被告提交的证据，原告及第三人均予以认可。本院认为，原被告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案有关联性，本院予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：位于柳州市柳邕路351号华韵上城26栋2单元4-1号的房屋所有权人为周敏。2013年12月17日，第三人周敏向被告公司出具《房屋买卖授权委托书》一份，其中载明：周敏委托被告公司作为代理人，代为办理销售位于柳州市柳邕路351号华韵上城26栋2单元4-1号的房屋，代为签订房屋买卖合同及代收房款，办理产权事宜及房屋的日常管理等。委托期限为2013年12月17日至2014年8月16日。被告公司在代理权限内签署的一切文件其均予以承认。
2014年2月15日，被告富邦公司与原告钟素娟签订了《房屋买卖合同》，该合同第一条约定：被告自愿将位于柳州市柳邕路351号华韵上城26栋2单元4-1号（江房产权证字第：00080336；建筑面积为115.11㎡）的房屋出售给钟素娟，钟素娟愿意购买上述房产。第二条约定富邦公司与钟素娟协定上述房产总价为人民币630000元。第三条约定钟素娟在签订买卖协议之日向富邦公司支付购房认购金人民币20000元（此款于办完所有过户手续时冲抵房款）。钟素娟以银行按揭的方式付款给富邦公司。第五条约定钟素娟确认，在签订本合同书前，已充分了解认购物业的前提下自愿认购该物业，钟素娟认真阅读，并已充分知晓、理解富邦公司出示双方签订的《房屋认购合同书》，富邦公司已明确告知钟素娟办理银行按揭贷款的流程、要求及所需资料证明材料，钟素娟自认符合条件并能按时提供材料。第六条约定富邦公司保证上述房地产产权清晰，若发生与富邦公司有关的产权纠纷或债权债务，概由富邦公司负责清理，并承担民事责任。因此给钟素娟造成的经济损失由富邦公司赔偿。如果钟素娟违约，富邦公司则不退还购房认购金给钟素娟。合同签订当日，原告向被告公司支付20000元。被告公司向原告出具收据一份，其中载明：今收到钟素娟交来购买柳邕路351号华韵上城26栋2单元4-1号购房认购金20000元。备注：该房总房价为630000元整。
在本案审理过程中，被告认可实际收到原告支付的案涉房屋购房认购金20000元，并表示双方没有在合同中约定交纳首付款的时间，也没有约定什么时间办理过户，而案涉房屋一直未能办理过户的原因在于原告一直没有向被告交纳首付款。被告同时称对于在合同没有约定何时交纳首付款的情况下，被告公司一般是在签订合同后一周之内通知购房者，只有在交纳了首付款之后才能办理相关的过户手续。就本案而言，被告表示其在签订合同一周之内已经电话通知原告交纳首付款，但原告对此予以否认，原告表示从未接到被告的电话。对于案涉房屋买卖合同是否履行的问题，原告表示不再要求继续履行合同，要求解除合同。被告则表示可以解除合同，但是不能退还认购金20000元。
另查，富邦公司的经营范围为投资管理咨询、房地产中介。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年2月15日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，未违反国家法律、法规，应认定合法有效。现原告要求解除合同，被告亦表示同意解除合同，仅不愿退还购房认购金20000元，故应视为双方对解除本案案涉合同并无争议，仅对购房认购金是否应该退还存有争议。
对于购房认购金是否退还的问题，首先应明确任何一类合同的签订，当事人均是基于实现一定的目的去完成，只有在探求当事人在签订合同过程中的真实意愿，方能实现公平、诚实信用的原则。同时，任何一类合同案件的处理，必须体现法律效果与社会效果的统一，不能单纯为了引用某一不适当的条款而引发法律结果的失衡，当然也不可为顾及社会效果而超越法律的规定。就本案而言，原告基于购买房屋的目的与被告基于出售房屋的意愿相吻合，则促成双方当事人在本案案涉合同签订过程中对房屋买卖达成一致的真实意思表示。而依照市场上商品房买卖的惯例，购买者只有在交纳房屋首付款后方能继续办理房屋按揭以及过户等相关事宜。本案中，在原被告没有约定案涉房屋首付款的具体金额以及原告何时向被告交纳案涉房屋首付款的情况下，对此应明确对此是原告主动寻求获知还是被告应履行通知的义务，即当事人的哪一方是促使原告获知交纳首付款相关信息义务的履行主体。显然，对于作为普通购房者的原告来说，作为专业从事房地产中介的被告公司在房屋买卖方面更具有专业的知识，加之被告公司亦认可在上述情况下，其公司一般在签订合同后的一周之内通知购房者交纳房屋的首付款项，故被告应是在合同签订后通知原告首付款款项的具体金额以及何时交纳房屋首付款的履行义务主体。只有基于此项通知，双方方能继续完成交纳首付款之后的按揭、过户等相关事项，并最终实现双方当事人签订本案案涉合同的目的。被告公司辩称其在与原告签订合同之后一周内已经电话通知原告交纳首付款，但被告对此却未能提交证据予以证实，且原告对此亦不予认可，故被告应承担举证不能的不利后果。被告同时辩称双方在合同中并未约定何时办理过户，但被告若不履行通知义务，原告则无法履行自己支付购房款的义务，故被告不能引用双方当事人未有约定相关事宜而放弃履行自己的义务。换言之，在双方对上述情况均没有约定的情况下，被告若以此为由，则会导致双方签订合同目的久拖不决甚至不能实现，这显然不是双方的真实意愿，不能达到双方当事人签订合同所引发的法律效果，也不能实现房屋在市场上正常买卖的社会效果。故在无证据证明被告履行通知原告交纳首付款具体金额以及何时交纳首付款的情况下，应视为被告未能履行自己的通知义务。在双方均同意解除合同的情况下，被告应退还原告交纳的购房认购金20000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告钟素娟与被告柳州市富邦投资管理有限公司于2014年2月15日签订的《房屋买卖合同》解除。
二、被告柳州市富邦投资管理有限公司退还原告钟素娟购房认购金20000元。
案件受理费400元（原告已预交），依法减半收取200元，由被告柳州市富邦投资管理有限公司负担。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 汝 磊
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 熊婷婷
附本判决书所援引的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。