江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初516号
原告：常熟深国投商用置业有限公司，住所地江苏省常熟虞山高新技术产业园。
法定代表人：许英，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：金力，江苏福地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。
被告：苏州宏易欣餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州市胥江路170号。
法定代表人：孙福妹。
被告：苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司，住所地江苏省苏州市田多里2号。
法定代表人：孙福妹。
被告：苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店，住所地江苏省常熟市海虞南路88号（常熟印象城购物中心）4001a室。
负责人：孙福妹。
原告常熟深国投商用置业有限公司与被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司、苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司、苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案，后依法适用普通程序于2017年6月1日公开开庭进行了审理，原告常熟深国投商用置业有限公司的委托诉讼代理人张镭到庭参加诉讼，被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司、苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司、苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟深国投商用置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《租赁合同》、《补充协议》及原告与被告一、二签订的《租赁主体变更协议》；2、判令被告一立即偿还原告为其垫付的水、电、燃气费用65553.75元；3、判令被告一立即向原告支付所欠租金127967.49元、物业管理费30548.97元；4、判令被告一就逾期支付的费用向原告支付滞纳金9065.69元；5、判令被告一立即向原告支付相当于6个月租金和6个月物业管理费之和的违约金387900元以及原告超过违约金部分的损失；6、判令被告一向原告支付自解除合同之日起至房屋交还原告之日按日保底租金（1580.33元/日）的2倍计算的逾期使用费；7、判令被告二对被告一前述债务承担连带保证责任；8、判令被告三队被告一的前述债务承担连带清偿责任；9、判令本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告放弃第5项诉讼请求中超过违约金部分的损失。事实和理由：2011年10月7日，原告与被告二经协商一致签订《租赁合同》一份，约定原告将江苏省常熟市海虞南路88号常熟印象城购物中心4001a房屋出租给被告二使用，房屋面积为862平方米，租赁期为8年，合同还约定了租金、物业管理费的计算方法、原告为被告二代垫水电燃气费用的处理、被告二逾期付款滞纳金的计算方法、以及合同第11.1条约定了逾期返还房屋的逾期占用费的计算，第13.2条约定了原告解除合同的情形及被告应承担的违约责任。合同签订后原告与被告二签订《补充协议》一份，明确了承租商铺的交付日，合同租赁期间及装修免租期。2013年7月，原告与被告一、被告二签署了《租赁主体变更协议》，将2011年10月7日原告与被告二签订的《租赁合同》中被告二的所有权利和义务转由被告一承继履行，且被告二同意对被告一的相关债务（主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任。新租赁合同双方按原合同条款执行。后被告一在向原告承租的房屋上设立了分公司即被告三。原告依约履行了合同，三被告拖欠租金等费用已构成违约，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，恳请法院支持原告的诉请。
被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司、苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司、苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店未作答辩。
根据原告提供的证据并结合其庭审陈述，本院确认如下事实：2011年8月，原告常熟深国投商用置业有限公司（甲方）与被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：“甲方将坐落于常熟市海虞南路88号常熟印象城购物中心4001a可出租面积为862平方米的房屋租赁给乙方用于经营大风车味庄餐饮；合同租赁期8年，自装修免租期结束次日起计，自该房屋交付日起，乙方可享有90天装修免租期，装修免租期内乙方无须向甲方支付租金；甲乙双方同意租赁期内租金计算如下：第一年前两个月租金为0元／平方米／月，第一年第三个月至第二年租金为40元／月／平方米（保底租金）或该月营业额（含税）6%（提成租金），以较高者为当月适用租金，第三年至第四年租金为45元／月／平方米（保底租金）或该月营业额（含税）6.5%（提成租金），第五年至第六年租金为55元／月／平方米（保底租金）或该月营业额（含税）7%（提成租金），第七年至第八年租金为60元／月／平方米（保底租金）或该月营业额（含税）7%（提成租金），不足整月的，按比例计算；上述租金不包括物业管理费及水、电、燃气等公用事业费用。乙方应于每历月1日前向甲方支付当月保底租金，如提成租金较保底租金为高，乙方须于次历月5日内向甲方缴交该差额。装修免租期及合同租赁期内，乙方应于每历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币20元／平方米／月支付当月的物业管理费。乙方应于每历月1日前向甲方支付当月物业管理费；乙方应按月支付租金、物业管理费或其他费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；乙方同意自行承担使用该房屋所发生水电燃气、通讯、空调及其他全部费用，乙方应于收到帐单后7日内支付该等费用；若本合同期满或提前终止的，则乙方应按本合同约定归还该房屋并于本合同终止之日起7日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、违约金等）；乙方应在本合同签署时向甲方支付三个月租金和物业管理费总和作为保证金；如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费和其他费用的权利，若甲方从上述保证金中扣减、抵消任何一方应付而未付的租金、物业管理费或其他费用后尚存在未付部分，乙方须在接到甲方通知后5日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同；租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部租金、物业管理费及其他各项费用后，在90日内向乙方无息退还保证金；若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分，（二）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用连续超过三十日”。租赁合同签订后，苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司向常熟深国投商用置业有限公司支付了保证金155160元。后双方又签订补充协议一份，确认：4001a号商铺的交付日为2011年10月15日，乙方享有的装修免租期为2011年10月15日至2012年1月12日，合同租赁期为2012年1月13日至2020年1月12日。
2013年7月，常熟深国投商用置业有限公司（甲方、出租方）、苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司（乙方、变更前承租方）、苏州宏易欣餐饮管理有限公司（丙方、变更后承租方）签订了《租赁主体变更协议》一份，三方就甲方与乙方2011年8月签署的关于甲方购物中心4001a商铺主体变更事项达成一致意见：原合同之乙方自2013年8月1日起变更为丙方，原合同项下乙方所有权利义务（包括但不限于欠款等）同时转由丙方承继履行，甲、丙双方形成新的租赁关系，乙方承担连带保证责任，原合同其余各项条款即内容不变，甲、丙双方各按其执行；乙方同意，其根据原合同已交纳的保证金将自动转为新租赁关系项下丙方的保证金；乙方同意对因新租赁关系所产生的丙方的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任。
苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店系苏州宏易欣餐饮管理有限公司的分公司，于2013年9月27日登记成立，登记营业场所为本案租赁的商铺。
2016年8月9日、10月31日常熟深国投商用置业有限公司两次向苏州宏易欣餐饮管理有限公司发出租费催收告知函，要求其三个工作日内缴清应缴费用，逾期将停止对水、电、燃气的供应。后因苏州宏易欣餐饮管理有限公司逾期未缴纳相关费用，常熟深国投商用置业有限公司于2016年11月9日向其发出停水停电通知函。上述通知函苏州宏易欣餐饮管理有限公司均已签收。2016年11月18日，常熟深国投商用置业有限公司向苏州宏易欣餐饮管理有限公司发出合同解除通知函，原告以被告逾期不支付租金、物业管理费及其他费用累计超过30日为由通知解除合同，乙方自收到本函件之日起七日内支付全部欠费并将铺位恢复原状并归还。该合同解除函因苏州宏易欣餐饮管理有限公司拒收而退回。2016年11月25日起，苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店陆续搬离租赁房屋，2017年1月5日，租赁房屋已腾空。2017年3月24日，常熟深国投商用置业有限公司将租赁房屋再次交付给其他承租人使用。
庭审中，原告提交费用汇总表、读数清单复印件、商户结算通知单复印件，以证明截止2016年11月19日，被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司尚欠原告水电气费65553.75元、租金127967.49元、物业管理费30548.97元，上述各项费用共产生滞纳金9065.69元。关于租金、物业管理费、滞纳金的计算方式，原告主张均计算至2016年11月19日止，租金、物业管理费按合同约定的标准及面积计算后，分别再乘以1.025、1.035的含税系数，滞纳金根据应缴费用的逾期天数按每日千分之一计算。
审理中，原告另提交了代理费发票一份，以证明原告为提起本案诉讼花费律师费23000元。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》及《租赁主体变更协议》合法有效，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告“逾期不支付租金、物业管理费或其他费用连续超过三十日”，原告有权解除租赁合同，被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司自2016年11月25日起开始搬离租赁房屋，应视为其已收到原告的解除合同通知，故原被告签订的《租赁合同》、《补充协议》于2016年11月25日解除。原告主张截止2016年11月19日止被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司尚欠的水、电、燃气等费用65553.75元合法有据，本院予以支持。关于租金及物业管理费，原告主张在合同约定的计算基础上由被告承担50%的增值税并向其支付含税租金127967.49元、含税物业管理费30548.97元，因合同并无约定，原告代收税费缺乏依据，本院不予支持，根据合同约定，截止2016年11月19日，被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司结欠原告租金124846.33元、物业管理费29515.91元。关于滞纳金，系原告主张的逾期付款违约金，原告按每日千分之一计算，该标准过高，本院酌情调整为按年利率11.7%计算，根据实际欠缴额及逾期天数，滞纳金合计应为2878.23元。关于房屋占有使用费，原告主张自解除合同之日起至房屋交还原告之日按日保底租金的2倍计算的逾期占有使用费，根据原告提供的证据，被告在2017年1月5日将全部物品搬离租赁房屋，故房屋占有使用费应计算至2017年1月5日，按合同约定的租金标准计算，该期间的房屋占有使用费应为64793.67元。关于违约金，被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司未按合同约定支付租金、物业管理费、水电气等费用，已构成违约，因被告违约导致双方合同解除，被告应承担违约责任，原告要求被告支付相当于6个月租金和6个月物业管理费之和的违约金387900元，本院考量被告违约给原告造成的实际损失，主要系被告搬离后租赁房屋的空置损失，原告2017年3月24日即将租赁房屋交付新的承租人使用，故空置期间为2017年1月6日至2017年3月24日，参照原被告租赁合同的约定，该期间的租金、物业管理费共计165935元[862平方米×（55+20）元/月/平方米×77天]应为原告的实际损失。关于律师费，因原被告签订的合同中均无明确约定，原告主张律师费23000元缺乏依据，本院不予支持。被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司在《租赁主体变更协议》中自愿对苏州宏易欣餐饮管理有限公司因租赁关系产生的相关债务承担连带清偿责任，故原告要求被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司对被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店作为苏州宏易欣餐饮管理有限公司的分公司，其不具有法人资格，原告要求苏州宏易欣餐饮管理有限公司常熟印象城店对苏州宏易欣餐饮管理有限公司的债务承担连带清偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告常熟深国投商用置业有限公司与被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司之间的租赁合同及补充协议于2016年11月25日解除。
二、被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟深国投商用置业有限公司水、电、燃气等费用65553.75元。
三、被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟深国投商用置业有限公司租金124846.33元、物业管理费29515.91元，合计154362.24元。
四、被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟深国投商用置业有限公司滞纳金2878.23元。
五、被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟深国投商用置业有限公司违约金165935元。
六、被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟深国投商用置业有限公司商铺占有使用费64793.67元。
七、被告苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司对被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
八、驳回原告常熟深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10090元、公告费600元，合计10690元，由原告常熟深国投商用置业有限公司负担1987元，由被告苏州宏易欣餐饮管理有限公司、苏州市大风车味庄特色餐饮服务有限公司负担8703元并于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 谢蓉蓉
人民陪审员 张琦祯
人民陪审员 金荣保
二〇一七年九月四日
书 记 员 汪须眉