广东省揭阳市揭东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5203民初1507号
原告：林盛辉，男，1942年12月26日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。
委托代理人：林潮和，广东广铭律师事务所律师。
被告：林东彦，男，1972年8月20日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
委托代理人：黄伟青，揭阳市揭东区公职律师事务所律师。
第三人：陆绍松，男，1966年6月26日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。
原告林盛辉诉被告林东彦、第三人陆绍松案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林盛辉的委托代理人林潮和，被告林东彦的委托代理人黄伟青到庭参加诉讼，第三人陆绍松经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林盛辉诉称：因揭东区人民法院于2016年10月27日作出（2016）粤5203执异6号《执行裁定书》，裁定驳回案外人林盛辉的异议。该裁定存在认定事实和适用法律错误，依法应予纠正，理由如下：一、法院查封的前述楼房是原告出资购买自建的楼房，原告是被查封标的物的权利人，有如下事实依据：1.2007年12月20日，第三人将位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社上围前综合加工厂用地539平方米（即前述法院查封的5间楼房用地）的使用权转让给原告，转让款35万元。原告当日已付清全部转让款35万元，第三人当日将用地及土地使用权证原件交付原告管正，该用地使用权已归原告所有。该事实有双方签订的《土地使用权转让协议书》、《收条》、揭东集用（1999）字第1361号《集体土地建设用地使用权证》为据。因集体土地转让买卖目前无法办理过户更名手续，故该集体土地的使用者仍然登记为××村××经联社，这种情形应认定为属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的特殊情况，执行裁定书认定案外人未取得该集体土地使用权是不当的，没有考虑目前农村村民之间宅基地转让无法办理过户的实际情况。2.2012年9月份，原告委托设计部门对该用地建设三间五层半楼房（原五间按三间设计）住宅进行施工结构图纸设计，该事实有设计部门（设计人林某1）出具的《林盛辉住宅结构施工图》为据。3.2012年12月8日，原告将前述三间楼房的主体建设工程委托锡中村人林某2进行施工建设，约定由林某2包工不包料的方式进行施工，约定于2013年1月份开工，2014年春节完工，该事实有双方签订的《建房协议》为凭。2013年11月份，三间楼房主体结构建设完工，经结算，总工钱为304380元，原告已于2013年11月25日付清全部工钱，该事实有林某2确认的《林盛辉建房结算清单》为据。4.原告于2013年12月份开始对三间楼房外墙及室内进行装修，该事实有原告向建材商购买的瓷砖、石板、水泥、沙、水管、电线等材料单据为凭，及支付装修工钱的凭证为据。5.2015年6月12日，原告将三间楼房出租给陈某作为开办幼儿园的场所，该事实有双方签订的《租房租用协议书》为据。以上事实，足证明法院查封的楼房是原告出资35万元向第三人购买用地，第三人交付该用地后，原告投资建成三间五层半楼房的，鉴于目前集体土地转让买卖无法办理过户更名手续的客观情况，但不能以此而否认原告是该楼房的产权人。二、《执行裁定书》认定案外人提供的建房协议书、施工图纸等证据系第三方出具，不具有真实性和关联性，是严重认定事实错误。因证据涉及的第三方均有真名实姓、联系电话、地址可核实，对这些证据效力问题应结合建房的特点、现实状况、生活经验等规则予以审查判断，而不是以无法确认为由而否认证据的真实性。相反这些证据正好反映农村村民自建房建设所必经的设计、施工、方法、步骤等工序和所需建筑材料，这些第三方出具的证据能够相互印证该房屋是原告出资建造的事实。可见，《执行裁定书》认定第三方出具的证据无法确认其真实性和关联性是属于认定事实错误，依法应予以纠正。三、《执行裁定书》驳回案外人异议是适用法律错误，依法应对原告的房屋判决不予许可执行，理由如下：原告提供的证据足以证明：原告向第三人购买用地，进行设计，由承包人林某2以包工不包料的方式进行施工楼房主体结构工程、购买建筑材料、楼房建成后出租给陈某作为开办幼儿园的场所的事实，具备最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。另外，原告已付清全部土地转让款并已实际使用该土地，且在该土地上建成楼房，是因客观原因未办理过户手续，原告对此不存在任何过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告请求对其房屋不予许可执行理由成立，符合前述法律规定。可见，《执行裁定书》驳回案外人的异议不符合上述法律规定，是适用法律错误，依法应予纠正。综上所述，《执行裁定书》驳回案外人的异议是认定事实和适用法律错误，原告请求解除对其楼房的查封措施，判决不予许可执行的理由符合法律规定，依法应予支持。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判决对查封原告所有的位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社村公所后面五间五层半楼房一幢（地名：水县头；四至：东至林育凯宅基地；西至林小添宅基地，南至村道，北至林洪宅基地）不予许可执行。2.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告林盛辉提供如下证据证明自己的主张：
1.原告的身份证复印件1份.证明原告主体资格及身份基本情况。
2.（2016）粤5203执异6号《执行裁定书》复印件1份。证明法院裁定驳回案外人林盛辉的异议。该裁定存在认定事实和适用法律错误的事实。
3.（2015）揭东法立保字第7号《民事裁定书》复印件1份。证明揭东区人民法院裁定查封陆绍松自建的位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社村公所后面的五间五层半楼房一幢。贵院查封的前述楼房是属于原告林盛辉（案外人）所有的财产，而非第三人陆绍松个人财产的事实。
4.（2016）粤5203执362号执行通知书复印件、执行公告打印件各1份。证明原告与被告林东彦与第三人陆绍松之间民间借贷纠纷一案，现已处于执行程序阶段的事实。
5.《土地使用权转让协议书》原件1份，收条原件1张，揭东集用（1999）字第××号《集体土地使用证》原件1本。证明2007年12月20日，第三人陆绍松将位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社上围前综合加工厂用地539平方米（即前述法院查封的5间楼房用地）的使用权转让给原告，转让款人民币35万元，原告当日已付清全部转让款35万元，第三人当日将用地及土地使用权证原件交付原告管正，该用地使用权已经归原告所有的事实。
6.林盛辉住宅结构施工图原件1份。证明2012年9月份，原告委托设计部门对该用地建设住宅进行施工结构图纸设计，设计部门（设计人林某1）出具了《林盛辉住宅结构施工图》的事实。
7.《建房协议》原件1份，《林盛辉建房结算清单》原件1份，预支工程款单据原件6份。证明2012年12月8日，原告将前述五间楼房的主体工程委托锡中村林某2进行施工建设，约定由林某2包工不包料的方式进行施工，约定于2013年1月份开工，2014年春节完工。施工过程中，林某26次向原告支付工程款合计24万元。2013年11月份，五间楼房主体结构建设完工，经结算，总工钱为人民币304380元，原告已于2013年11月25日付清全部工钱的事实。
8.原告购买瓷砖、石板、水泥、沙、水管、电线等材料购货单据原件18页。证明原告于2013年12月份开始对五间楼房外墙及室内进行装修，该事实有原告向建材商购买的瓷砖、石板、水泥、沙、水管、电线等材料单据为凭，及支付装修工钱的凭证的事实。
9.《租房租用协议书》原件1份。证明2015年6月12日，原告将三间楼房出租给陈某作为开办幼儿园的场所的事实。
10.证人林某1、林某2、陈某出庭作证的证言。证明原告的三间楼房从设计、承包建设和出租这些事项，都是由林盛辉与这三个证人之间进行联系。也由林盛辉支付相关的费用和收取租金。三个证人证实的内容也足以印证涉案的三间楼房属林盛辉所有的事实。
被告林东彦辩称：一、原告起诉说其土地是向陆绍松购买的，且是宅基地，一方面缺乏事实依据，另一方面也是违法的。1.原告与陆绍松是岳父与女婿关系，很明显，所谓的土地转让协议是为了帮陆绍松逃避债务而制造的。2.林盛辉是锡西村人，而陆绍松是锡中村人，原告称土地是宅基地，但集体土地使用证标明的是综合加工厂。3.该协议明显是违法的。根据我国《宪法》第十条、我国《土地管理法》第六十三条等法律明确规定土地不得转让，我国《刑法》及最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》更是将非法转让土地的行为定罪量刑，在此情况下，原告还企图通过法院起诉将其违法行为合法化，明显应该予以驳回。二、原告称房屋是其建设的，缺乏任何依据。本案中，××村××经联社已经出具证明，证明该土地由其转让给陆绍松，并建成五间五层半楼房。原告提供了第三人单方面制作的所谓收条等凭据，明显不具有合法性、真实性。不应该予以认可。理由是：一方面原告提供的证据都是个人制作的，并没有正规部门的发票、印章、合同，在证据上不具有证据效力，另一方面，根据我国《村庄和集镇规划建设管理条例》及相关城镇规划法律法规的规定，建设楼房应该由有资质、正规的设计部门设计后，报城建部门批准建设，但原告完全没有这方面的材料。因此，该楼房是其建设这一点明显是不属实的。综上所述，楼房是原告建设的缺乏依据，而原告与陆绍松签订的土地转让合同明显为陆绍松逃避债务而签订的，况且该合同明显是违法的，那么本案已经明显不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法有效的买卖合同”，而原告违法与他人签订土地转让合同，过错明显。因此，本案无论事实和法律上都应该驳回原告的诉讼请求。
被告林东彦提供如下证据证明自己的主张：揭阳市揭东区××镇××村××经济联合社出具的证明书复印件1份。证明本案讼争的土地使用权人是陆绍松，且由陆绍松在2014年建成五间五层半钢混楼房。
第三人陆绍松没有答辩，也没有提供证据。
被告林东彦对原告林盛辉提供的证据质证如下：对证据1无异议。对证据2、3、4的真实性无异议。但对原告方认为裁定书存在错误，这不属实。对证据5中的土地使用权证的真实性无异议，对土地使用权转让协议书、收条的三性均有异议：1.这是原告与其女婿陆绍松联合起来，为逃避债务而制作的；2.协议书本身也是违法的。对证据6的三性均有异议。该份证据没有涉及部门的公章，不排除是林盛辉为应付本案而后来委托别人制作的。对证据7、8、9的三性均有异议。这3份证据均没有单位加盖公章证实，明显是原告与他人单方制作的。对证据10，三个证人的证言完全不能作为证据来认定本案原告所主张的事实，具体的理由是：1.林某1是原告的邻居，与原告有密切的关系，其证言明显作为认定事实的依据。2.作为房屋设计和建设，须有相应的有资质的设计部门和建设部门来进行。本案前面二个证人都是没有相应的资质，也不是法定的设计建设部门的人员，其证言明显不可采信。3.本案林某2在陈述时，其说建设费用30多万元，且是事后结算一次性付还的，这个说法与原告的说法明显矛盾。原告在其证据目录中说是24万元，分6次付还。4.本案三个证人在回答被告方代理人问题时，都只是说交接人是林盛辉，但不能证明土地的使用者及房屋的所有者就是林盛辉。结合本案林盛辉与陆绍松，岳父与女婿这一点，基本事实应该是林盛辉代陆绍松办理了相应的手续，但土地使用人及房屋所有者明显就是陆绍松。
原告林盛辉对被告林东彦提供的证据质证如下：对于出具单位无异议，但对里面所要证明的内容有异议。该份证明内容：“该地于2014年建成五间五层半楼房”不属实。这块地之前是村卖给陆绍松的，但陆绍松后来转让给林盛辉的，林盛辉于2013年底建成3间五层半楼房。该份证明说建成五间五层半楼房是错误的，且这份证明也没有证明房屋是陆绍松建的，所以该份证明不能证明涉案房屋属陆绍松所有。该份证明依法不能采信。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，本院对各方当事人提供的证据作如下认定：
被告林东彦对原告林盛辉提交的证据1无异议，本院对该证据予以认定。被告对原告提交的证据2、3、4和证据5中的《集体土地使用证》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。被告对原告提交的证据5中的土地使用权转让协议书、收条有异议，本院认为这二份证据均是原件，其真实性可予认定，但因为这些证据的内容涉及集体土地使用权的转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故本院对原告要证明的内容即“位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社上围前综合加工厂用地539平方米（即前述法院查封的5间楼房用地）的使用权转让给原告，该用地使用权已经归原告所有”不予认定。被告对原告提交的证据6、7、8、9有异议，本院认为被告异议的理由不成立，不予采信。上述证据均是原件，各证据之间可互相印证，故对其真实性予以认定。被告对原告提交的证据10有异议，本院认为被告异议的理由不成立，不予采信。三位证人作证的内容有原告提交的其他书面证据进行佐证，其证实的内容可予认定。原告林盛辉对被告林东彦提供的证据中的出具单位无异议，但对里面所要证明的内容有异议。本院认为，该证明是揭阳市揭东区××镇××村××经联社出具的，其真实性应予认定。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
位于揭阳市揭东区××镇××村上围前五间五层半楼房（地名：水县头；四至：东至林育凯宅基地；西至林小添宅基地，南至村道，北至林洪宅基地）占用的土地是揭阳市揭东区××镇××村××经联社的集体土地，土地使用者是××村××经联社，土地用途为综合加工厂，使用权类型是批准拨用企业用地，使用权面积539平方米，《集体土地使用证》列揭东集用（1999）字第1361号。锡中村第三经联社于1994年年底将上述土地转让给陆绍松使用，但没有办理变更登记，《集体土地使用证》登记的土地使用者仍为××村××经联社。陆绍松与林盛辉于2007年12月20日签订1份《土地使用权转让协议书》，双方约定：陆绍松将位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社上围前综合加工厂用地539平方米的使用权转让给林盛辉，转让款35万元，林盛辉于当日将转让款35万元付给陆绍松，陆绍松于当日将用地及土地使用权证原件移交给林盛辉。2012年9月，林盛辉委托林某1对该用地按建设三间五层半楼房进行设计。2012年12月8日，林盛辉委托林某2进行施工建设，至2013年11月份，建成三间五层半楼房。2015年6月12日，林盛辉将上述楼房出租给陈某开办幼儿园。本院在审理原告林东彦诉被告陆绍松民间借贷纠纷一案中，于2015年9月14日作出（2015）揭东法立保字第7号《民事裁定书》，裁定对陆绍松自建的位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社村公所后面（地名：水县头；四至：东至林育凯宅基地；西至林小添宅基地，南至村道，北至林洪宅基地）的五间五层半楼房一幢予以查封。案外人林盛辉于2016年6月29日对裁定查封标的提出执行异议，主张查封的楼房属于案外人林盛辉所有的财产，而非陆绍松的财产，请求解除对位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社村公所后面五间五层半楼房一幢的查封，并裁定不予许可执行。2016年10月27日，本院作出（2016）粤5203执异6号《执行裁定书》，裁定驳回案外人林盛辉的异议。林盛辉不服该裁定，于2016年11月14日向本院提起诉讼。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。
一、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”揭阳市揭东区××镇××村××经联社于1994年年底将位于揭阳市揭东区××镇××村上围前539平方米的土地转让给本经联社村民陆绍松使用，虽没有办理变更登记，但不影响转让行为的效力。所以陆绍松已依合同约定取得了上述土地的使用权。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。陆绍松取得了位于揭阳市揭东区××镇××村上围前539平方米土地的使用权后，于2007年12月20日与林盛辉签订1份《土地使用权转让协议书》，双方约定：陆绍松将位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社上围前综合加工厂用地539平方米的使用权转让给林盛辉，转让款35万元。林盛辉于当日将转让款35万元付给陆绍松，陆绍松于当日将用地及土地使用权证原件移交给林盛辉，可认定林盛辉已实际占有该土地。林盛辉占有该土地后，于2012年9月委托林某1对该用地按建设三间五层半楼房进行设计，2012年12月8日委托林某2进行施工建设，至2013年11月份已建成三间五层半楼房。2015年6月12日，林盛辉将上述楼房出租给陈某开办幼儿园。根据上述事实，可以认定位于揭阳市揭东区××镇××村上围前539平方米土地上建造的三间五层半楼房的所有权人是原告林盛辉。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。本案涉案的三间五层半楼房的权属人为林盛辉，但房产占用的集体土地产权人为陆绍松。因此，本院查封的涉案房产属于上述第二十三条第一款规定的例外情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”林盛辉在人民法院查封之前已支付给陆绍松土地使用权转让款35万元，并在该地块上建成三间五层半楼房（占用的土地是五间），也即林盛辉已经合法占有位于揭阳市揭东区××镇××村上围前539平方米土地上建造的三间五层半楼房，所以原告提出的执行异议之诉的理由成立，依法应予支持。第三人陆绍松经本院合法传唤没有到庭，依法可予缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
对位于揭阳市揭东区××镇××村××经联社村公所后面五间五层半楼房一幢（地名：水县头；四至：东至林育凯宅基地；西至林小添宅基地，南至村道，北至林洪宅基地）不予许可执行。
本案受理费100元，由被告林东彦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
审 判 长 杨锦潮
审 判 员 倪令鹏
人民陪审员 李世贤
二〇一七年三月二十三日
代书 记员 江洁琰
附相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。