广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终110号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪波，男，1962年12月21日出生，汉族，住北海市。
委托诉讼代理人：李萍，广西海鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈振荣，男，1984年1月27日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：吴恒彩，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
原审第三人：广西壮族自治区国有钦廉林场，住所地钦州市南珠东大街***号钦廉林场综合办公室。
法定代表人：陆淇，场长。
上诉人张洪波因与被上诉人陈振荣、原审第三人广西壮族自治区国有钦廉林场（以下简称钦廉林场）房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1285号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张洪波的上诉请求：一、判令撤销一审判决，依法改判陈振荣退还张洪波房屋租赁押金7万元及2015年2月、3月租金共计3万元；二、依法改判陈振荣向张洪波支付5万元违约金；三、依法驳回陈振荣一审的反诉请求。事实与理由：一、一审判决认为根据张洪波与陈振荣签订的《房屋租赁合同》第四条关于7万元押金的约定，张洪波在合同期满后于2016年3月1日把租赁物标的移交给钦廉林场，而不是移交给陈振荣，陈振荣在未接受租赁物标的情况下，张洪波申请退还7万元押金的条件尚不成就，故不支持张洪波的诉求，一审判决该认定是错误的。张洪波将涉案租赁物移交给钦廉林场，符合合同约定，陈振荣应当返还押金。1.张洪波与陈振荣签订的《房屋租赁合同》已于2014年2月1日届满并于该日履行完毕；2014年1月11日，陈振荣以陈帅的名义与张洪波重新签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2014年2月1日至2015年12月30日，但因北海太平洋集团有限公司与钦廉林场就涉案房屋租赁期限于2015年2月8日届满，而导致2014年1月11日签订的《房屋租赁合同》提前终止。2.2015年3月13日，张洪波与钦廉林场签订的《房屋租赁合同》租赁期限于2015年12月31日届满，届满后，张洪波根据陈振荣的要求及其与钦廉林场的合同约定，将租赁物及相关设施等移交给钦廉林场。根据北海太平洋集团有限公司与钦廉林场签订的《房屋租赁合同》第四条：“……乙方(北海太平洋集团有限公司)经甲方(钦廉林场)同意进行装修、增改建房屋，合同期满，无偿交给甲方，(不含办公用品、空调、家用电器及一切家私)”约定，张洪波将涉案租赁物及相关设施等移交给钦廉林场，是符合合同的约定。张洪波与陈振荣及与钦廉林场的合同已经履行完毕且已将涉案租赁物及相关设施等依法移交钦廉林场，而且张洪波也没有任何违约行为，因此，陈振荣应依法将7万元押金返还给张洪波，一审法院判决不予退还押金没有事实和法律依据。
二、一审判决认为根据合同关于违约方应向守约方支付违约金的约定，在合同期满后，张洪波未向陈振荣移交租赁标的物的行为已构成违约，应向陈振荣支付相应的违约金，一审判决该认定也是错误的。如前所述，第一，张洪波将涉案租赁物及相关设施等移交给钦廉林场是符合合同约定的；第二，张洪波与陈振荣于2013年2月26日签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，于2014年1月11日签订的《房屋租赁合同》因陈振荣的原因于2015年2月8日提前终止，张洪波已按合同约定支付了租金等相关费用，张洪波不存在任何违约行为，一审判决张洪波向陈振荣支付违约金没有事实及法律依据。
三、张洪波与陈振荣于2014年1月11日签订的《房屋租赁合同》没有履行完毕、合同目的无法实现的原因是陈振荣隐瞒房屋租赁期限等事实所致，陈振荣的行为已对张洪波构成违约并给张洪波带来了损害，依照该合同第十条约定，陈振荣应向张洪波支付违约金5万元。
四、一审判决认为根据合同相对性原则，2014年1月11日签订的租赁合同，收取租金的是案外人陈帅，而不是陈振荣，陈振荣既不是合同的相对方也不是该租金的收取人，因此没有返还租金的义务，一审判决该认定也是错误的。1.根据《关于北海钦廉招待所合同期满收回工作的通知》、《租赁合同到期通知书》及钦廉林场与北海太平洋集团有限公司签订的《房屋租赁合同》，钦廉林场是涉案房屋的所有权人，钦廉林场将涉案房屋出租给北海太平洋集团有限公司，租赁期限至2015年2月8日止。2.2013年2月26日，北海太平洋集团有限公司法定代表人陈振荣以自己名义与张洪波就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限2013年2月26日至2014年2月1日，并以自己的名义收取了张洪波7万元押金及租金。3.2014年1月10日，陈振荣与张洪波协商，以陈帅的名义与张洪波就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》，该租赁合同除租赁期限延长至2015年12月30日、月租金变为15000元，按季支付外，其余的内容与原租赁合同一致，同时，陈振荣以陈帅的名义收取了张洪波2014年2月1日至2015年3月31日的租金。北海太平洋集团有限公司承租涉案房屋租赁期限至2015年2月8日届满，钦廉林场于2015年2月9日收回涉案房屋，并与张洪波签订了《房屋租赁合同》，而钦廉林场自2015年2月9日起开始收取张洪波租金，所以陈振荣收取张洪波2015年2月、3月租金已没有事实依据及法律依据，应予以退还。
陈振荣辩称：1.陈振荣收取张洪波7万元押金不应退还，因为张洪波没有按照合同约定将涉案租赁物完整交还陈振荣，那么根据合同约定陈振荣有权不返还7万元押金给其。2.因张洪波后来是与陈帅签订的租赁合同，2014年2月1日至2015年3月31日租金也是陈帅收取，陈振荣没有返还2015年2月、3月租金的义务。3.在履行双方签订的租赁合同中，张洪波存在违约行为，其应向陈振荣支付违约金。因此，一审判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。
原审第三人钦廉林场没有到庭陈述意见。
张洪波一审诉讼请求：1.陈振荣退回房屋租赁押金7万元和2015年2月、3月租金3万元给张洪波；2.陈振荣向张洪波支付违约金5万元。
一审法院认定的事实：2013年2月26日，张洪波（乙方）与陈振荣（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于北海市整层（套间除外）现状出租给乙方经营（详见租赁物标的交接清单），租赁期限从2013年2月26日至2014年2月1日止，每月租金为11500元，本合同签订当天，乙方一次性支付给甲方押金7万元，合同期满乙方把甲方原有财产完整无缺交还给甲方，甲方即将押金退还乙方，如有损坏照价赔偿，还约定甲乙双方任何一方违约，违约方必须向守约方支付违约金5万元等内容。该租赁合同后附有张洪波、陈振荣双方签字确认的《租赁物标的交接清单》一份。同一日，张洪波即向陈振荣支付了上述7万元押金，陈振荣出具收据一份交由张洪波收执。陈振荣按约将租赁物交付给张洪波使用。
2014年1月11日，张洪波（乙方）与案外人陈帅（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由陈帅将位于北海市整层（六个套间及铺面除外）现状出租给乙方经营，租期自2014年2月1日至2015年12月30日止，每季度租金为4.5万元，本合同签订后，乙方即一次性支付给甲方押金7万元整，合同期满乙方把甲方原有财产完整无缺交还给甲方，甲方即将押金返还乙方，如有损坏照价赔偿，还约定除合同之规定条款外，甲乙双方任何一方违约或单方终止合同则向对方赔偿损失5万元等内容。2014年12月29日，张洪波向陈帅支付了2015年1月1日至2015年3月31日的租金共计45000元，陈帅出具收据一张交由张洪波收执。
2015年3月13日，张洪波（乙方）又与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于北海市整层（六个套间及铺面除外）现状出租给乙方经营，租期自2015年3月1日至2015年12月31日止，每季度租金为41250元，本合同签订后，乙方即一次性支付给甲方押金3万元整，合同期满，乙方把甲方原有财产完整无缺交还给甲方，甲方即将押金返还乙方，如有损坏照价赔偿，还约定除合同之规定条款外，甲乙双方任何一方违约或单方终止合同则向对方赔偿损失3万元等内容。
还查明，张洪波使用租赁物的时间自2013年2月26日至2016年3月1日止。2016年3月1日，张洪波向第三人移交了租赁物的租赁物品，双方签订有《租赁物品交接清单》一份。现张洪波以陈振荣隐瞒房屋租赁事实致使其合同目的无法实现为由诉来该院，提出上述诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张洪波、陈振荣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，张洪波依约向陈振荣履行交付租金及押金的义务，陈振荣亦依约履行向张洪波交付租赁物的义务。
一、本诉。
张洪波以陈振荣隐瞒房屋租赁事实为由请求陈振荣退还押金7万元及2015年2月、3月的租金共计3万元，及请求陈振荣按约支付违约金5万元。关于7万元押金应否退还的问题，该院认为，根据张洪波、陈振荣于2013年2月26日签订的《房屋租赁合同》第四条关于“本合同签订当天，乙方一次性支付给甲方押金人民币柒万元整，合同期满乙方把甲方原有财产完整无缺交还给甲方，甲方即将押金返还乙方，如有损坏照价赔偿。”的约定，在合同期满后，张洪波于2016年3月1日把租赁物标的移交给第三人，而不是移交给陈振荣，陈振荣并未接受到租赁物标的，张洪波现在申请退还7万元押金的条件尚不成就，也不利于保护提供租赁物标的一方的合法权益，因此张洪波请求陈振荣退还押金的请求该院不予支持。关于张洪波请求陈振荣退还2015年2月、3月的租金的问题，该院认为，根据合同相对性原则，该租金的收取方是案外人陈帅，而不是陈振荣，陈振荣既不是合同的相对方也不是该租金的收取人，因此没有返还租金的义务，张洪波的该请求缺乏事实法律依据，该院不予支持。综上所述，张洪波并未能够证实陈振荣存在违约行为，无权按约请求陈振荣支付违约金。
二、反诉。
陈振荣以张洪波不按约向其支付租金而继续占用租赁物，且拒不归还租赁物标的为由请求张洪波赔偿经济损失、支付违约金及不予退还房屋押金。
关于陈振荣请求张洪波赔偿经济损失171000元的问题，陈振荣以张洪波拒不返还租赁物标的为由请求赔偿经济损失，该院认为，陈振荣收取张洪波押金的目的即是为了在合同履行过程中张洪波对租赁标的物造成的损害或者不予返还时的保障，现陈振荣又另外请求张洪波赔偿经济损失缺乏法律依据，该院不予支持。关于陈振荣收取张洪波押金应否退还的问题，该院在本诉部分已做论述，陈振荣有权在张洪波向其移交租赁标的物之前不予退还押金。关于陈振荣请求的违约金问题，该院认为，根据合同关于违约方应向守约方支付违约金的约定，在合同期满后，张洪波未向陈振荣移交租赁标的物的行为已构成违约，应依约向陈振荣支付相应的违约金，陈振荣请求张洪波支付违约金的诉讼请求合法有据，该院予以支持。
综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回原告张洪波的诉讼请求；二、反诉被告张洪波须支付违约金50000元给反诉原告陈振荣；三、反诉原告陈振荣无须退还押金70000元给反诉被告张洪波；四、驳回反诉原告陈振荣的其他反诉请求。本诉案件受理费3300元，反诉案件受理费2832.5元，由张洪波负担4432元，由陈振荣负担1700.5元。
二审期间，张洪波向本院提交以下新证据：1.14份收据，证明陈帅将涉案房屋出租给张洪波，并向张洪波收取了2014年2月1日至2015年3月31日的租金及水电费；2.国家企业信用信息公示系统-
企业报告、电脑咨询单4份，证明陈振荣是北海太平洋集团有限公司的法定代表人，陈帅是该公司监事，也是该公司的法人股东（北海太太建材有限公司、北海平光装饰有限公司、北海洋荣商贸有限公司的股东），陈振荣与陈帅之间存在关系。陈振荣对上述证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性与关联性均没有异议，认可张洪波的证明目的；对证据2的真实性没有异议，但与本案无关。原审第三人钦廉林场未到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据进行质证的权利。本院认为，张洪波提供的新证据具有真实性、合法性，与本案亦具有关联性，可作为本案定案证据参考。二审庭审后，本院调取了一份证据，即北海太平洋集团有限公司的一份《告知函》，该公司证明对于陈振荣与张洪波于2013年2月26日签订的《房屋租赁合同》及陈帅与张洪波于2014年1月11日签订的《房屋租赁合同》，其事后均是知情的，且事后也同意该两人以个人名义签订房屋租赁合同，但租金分别由该两人收取，与公司无关。张洪波对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，陈振荣对该证据没有异议。本院认为，该证据具有真实性，应采信为本案定案证据参考。
张洪波与陈振荣对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，陈振荣系北海太平洋集团有限公司的法定代表人，案外人陈帅系该公司的监事。涉案房屋所有权人系钦廉林场，2003年10月28日，钦廉林场与北海太平洋集团有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期从2004年2月8日至2014年2月8日止，双方还对租金数额及交纳方式等内容进行了约定。后经双方口头协商，同意租期延长一年，即延至2015年2月8日。陈振荣主张该租赁合同到期后，双方实际再次口头协商将租期延至2016年2月8日，但陈振荣提供的证据仅反映该公司向钦廉林场交纳了2015年2月8日至8月8日的租金5万元。对张洪波与陈振荣以及与案外人陈帅签订的两份《房屋租赁合同》、陈振荣、陈帅分别收取张洪波的租金之事实北海太平洋集团有限公司均是知情亦认可的。
综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点归纳为：张洪波与陈振荣在履行双方签订的《房屋租赁合同》过程中，哪一方存在违约行为，违约方应否支付对方违约金以及陈振荣应否退还7万元押金及2015年2月、3月租金3万元给张洪波。
本院认为，案外人钦廉林场系涉案房屋的所有权人，其于2003年10月28日将该房屋租赁给北海太平洋集团有限公司，目前有证据证实的双方约定的租期是从2004年2月8日至2015年8月8日止。张洪波主张其与陈振荣签订涉案租赁合同（包括后来与陈帅签订的租赁合同）时不知道该房屋系北海太平洋集团有限公司向钦廉林场租赁的，陈振荣无权出租，陈振荣存在欺瞒行为，使其合同目的无法实现，存在违约行为，应支付5万元违约金。本院认为，张洪波对其该主张未能提供证据证实，事实上，鉴于陈振荣、陈帅系北海太平洋集团有限公司的法定代表人及监事，该公司对陈振荣或者陈帅将涉案房屋出租给张洪波并收取租金的行为是知情并认可的。张洪波与陈振荣于2013年2月26日签订的租赁合同所约定的租期（2013年2月26日至2014年2月1日）于当时是在钦廉林场与北海太平洋集团有限公司约定的租期内，且该合同现实际已履行完毕。张洪波主张后来与陈帅签订的租赁合同是陈振荣以陈帅名义签订，未能提供证据证实，应不予采信。因此，即使陈帅在履行与张洪波签订的租赁合同过程中存在违约行为，根据合同相对性原则，亦与陈振荣是无关的。张洪波以上述理由主张陈振荣违约并要求支付5万元违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
根据张洪波与陈振荣签订的租赁合同约定，陈振荣返还张洪波7万元押金的前提是张洪波应于合同期满后把涉案租赁物完整无缺交还陈振荣。本案中，张洪波在履行完与陈振荣的租赁合同后，并没有将租赁物交还陈振荣，而是继续与陈帅签订了租赁合同。但是，鉴于陈振荣、陈帅与北海太平洋集团有限公司之间的内部关系，北海太平洋集团有限公司与陈振荣对张洪波与陈帅续签合同的事情是知晓的，该公司与陈振荣于当时对此事亦未提出异议，实际上是对陈帅接手涉案房屋将租赁物重新移交给张洪波之事实的认可，陈振荣当时未提出异议之行为即是对张洪波已按合同约定交还租赁物之事实的认可。故陈振荣抗辩张洪波没有按合同约定交还租赁物的理由不能成立，本院不予支持。既然张洪波已向陈振荣交还租赁物，陈振荣就应该将7万元押金返还张洪波。至于陈振荣、陈帅、北海太平洋集团有限公司与钦廉林场之间的租赁合同关系与本案无关，系另一法律关系，相关当事人可另行主张其合法权利。一审判决张洪波未交还租赁物给陈振荣属认定事实有误，应予纠正。据此，张洪波与陈振荣签订的房屋租赁合同已履行完毕，双方均不存在违约行为，均无需向对方支付违约金。
关于张洪波要求陈振荣返还多收的2015年2月、3月租金的问题。本院认为，如前所述，张洪波与陈振荣双方均已经履行完毕相应的合同义务，合同所约定的房屋租赁期限至2014年2月1日已经终止，张洪波之后与陈帅另签的租赁合同与陈振荣无关，故陈帅后来收取的租金亦与陈振荣无关，即使张洪波与陈帅之间存在租赁合同纠纷，因陈振荣没有收取张洪波的租金，其就没有返还张洪波主张的该两个月租金的义务，张洪波该主张无理，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实部分有误，实体处理有所不当，本院予以纠正。上诉人张洪波上诉理由部分成立，成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1285号民事判决；
二、被上诉人陈振荣须返还70000元押金给上诉人张洪波；
三、驳回上诉人张洪波其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人陈振荣全部诉讼请求。
一审案件受理费6132.5元，二审案件受理费6132.5元，合计12265元，由上诉人张洪波负担3080元，被上诉人陈振荣负担9185元（一、二审诉讼费用张洪波已向法院预交9432.5元，一审诉讼费用陈振荣亦向法院预交了2832.5元，陈振荣在执行上述债务时将其尚应负担的6352.5元一并支付给张洪波）。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 汪海敏
审判员 杨天隆
审判员 张意凤
二〇一七年六月六日
书记员 卢兰静