山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民初字第2465号
原告（反诉被告）：臧军。
委托代理人：张军利，山东小又小律师事务所律师。
委托代理人：赵冬铸，淄博张店法林法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：潘增永。
委托代理人：张利，淄博开发鹏远法律服务所法律工作者。
被告：中国银行股份有限公司淄博西城支行。住所地，淄博市张店区世纪路与人民路交叉口（富尔马广场西南角）。
法定代表人：蔺霞，行长。
委托代理人：李同峰，该行贷款中心主任。
委托代理人：李诗会，该行客户经理。
原告臧军诉被告潘增永、被告中国银行股份有限公司淄博西城支行及反诉原告潘增永诉反诉被告臧军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人张军利、赵东铸，被告（反诉原告）潘增永的委托代理人张利、本诉被告中国银行股份有限公司淄博西城支行的委托代理人李同峰、李诗会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告臧军诉称，2009年9月17日，原告与潘增永签订《房屋买卖合同》一份，约定被告潘增永向原告出售其所有的位于淄博市张店区兴学街8号院内万福家园5号楼1单元1层西户的房产证号为淄博市房权证张店区字第××号的房屋一套，总价320000元，付款方式为首付60000元，自2009年10月起至2010年3月30日，每月30日支付30000元，2010年4月30日前支付剩余款。被告潘增永在签订合同时称涉案房屋的他项权利人是被告中国银行股份有限公司淄博西城支行，并称其转让涉案房屋的行为已经征得中国银行股份有限公司淄博西城支行的同意。合同签订后，原告按约定向被告潘增永支付首付款60000元。2009年10月至2010年3月30日，原告每月30日按约定向被告潘增永支付30000元房款，支付方式是按照被告潘增永的指示，由孟春梅代收。2010年3月20日，被告潘增永委托孟春梅向原告交付房屋钥匙，由原告占有使用涉案房屋。2010年4月初，被告潘增永称被告中国银行股份有限公司淄博西城支行不同意其转让涉案房屋，无法房屋顺利过户至原告名下。原告鉴于上述情况，也未将余款80000元支付给被告潘增永。原告认为被告潘增永至今未向被告中国银行股份有限公司淄博西城支行清偿全部债务，导致涉案房屋不能过户至原告名下的行为违反合同约定，根据《物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告可以代被告潘增永清偿其在被告中国银行股份有限公司淄博西城支行处的债务，用以消灭抵押权。清偿之后，涉案房屋的所有权应转移至原告名下，两被告应协助办理相关手续。故本诉原告诉至法院，请求依法判令：1、确认位于淄博市张店区兴学街8号院内万福家园5号楼1单元1层西户房屋归原告臧军所有，并由被告潘增永协助办理房屋及土地转移登记手续；2、原告臧军代被告潘增永向抵押权人即被告中国银行股份有限公司淄博西城支行清偿债务，代为清偿的金额用于折抵原告尚未向被告潘增永支付的房屋转让价款；当代为清偿的金额超过原告尚未向被告潘增永支付的房屋转让价款时，该超过部分的金额原告可以向被告潘增永追偿；3、本案诉讼费用由被告潘增永承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告潘增永继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理房屋及土地转移登记手续。
本诉被告潘增永辩称，原告臧军并未按合同约定于2010年4月30日前付清购房款，原告至今还欠我方购房款80000元；我方已于2010年3月20日向原告交付了房屋钥匙，原告也已实际占有使用涉案房屋，我方已经依约履行了交房义务，原告应当按照合同约定支付剩余价款。
本诉被告中国银行股份有限公司淄博西城支行辩称，我方与原告之间无任何经济纠纷，我方不同意原告臧军代被告潘增永向我方清偿债务，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告潘增永诉称，按照反诉被告臧军与其签订的房屋买卖合同第五款的规定：“甲乙双方不能按时交房或交款，按实际已付款（已收款）的千分之六（月利率）向对方追究违约利息，逾期超过一个月，视为单方解除合同，单方解除合同者，赔偿对方人民币两万元的违约金，并在三日内退还房屋或已付房款。”故其提出反诉，要求依法判令：1、解除与反诉被告臧军签订的房屋买卖合同，由反诉原告向反诉被告赔偿违约金人民币20000元；2、反诉被告按合同约定向反诉原告支付未按期付款的违约金及利息共计47360元。
反诉被告臧军辩称，1、反诉原告潘增永要求解除合同的程序不当，不符合法律规定，其行使解除权的时间不当，我方不同意与其解除合同，坚持本诉诉讼请求，要求其继续履行合同；2、我方不支付反诉原告剩余房款80000元是因为反诉原告违反双方当时的约定，在收到我方的款项后未向银行解除抵押，并与我方办理过户手续，同时我方发现在2010年1月6日张店区人民法院在另一诉讼案件将反诉原告争议房屋查封，我方认为反诉原告已丧失合同信誉，按照合同约定，在其解除抵押查封之前，我方不予支付剩余房款并无不当。
经审理查明，2009年9月17日，原告（反诉被告）臧军与被告（反诉原告）潘增永签订《房屋买卖合同》一份，约定潘增永向臧军出售其名下的位于淄博市张店区兴学街8号院内万福家园5号楼1单元1层西户、面积为80.23平方米的房产证号为淄博市房权证张店区字第××号的房屋一套，约定成交价格为人民币320000元。付款方式为：合同签订时，臧军支付首付款60000元，剩余款项分期支付，即自2009年10月起至2010年3月30日，每月30日支付30000元，2010年4月30日前支付剩余款。潘增永在2010年3月20日将交易房产交付给臧军，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。双方约定：出卖的房屋如存在产权纠纷，由卖方承担全部责任，由此给买方造成的经济损失由卖方负责赔偿；双方不能按时交房或交款，按实际已付款（已收款）的千分之六（月利率）向对方追究违约利息，逾期超过一个月，视为单方解除合同，单方解除合同者，赔偿对方人民币两万元的违约金，并在三日内退还房屋或已付房款（其中扣除产权过户手续费用、房屋契税费）；在办理成买方产权手续中产生的费用由买方承担。合同签订当日，臧军依约向潘增永支付首付款60000元。且自2009年10月至2010年3月，臧军如约每月向潘增永支付购房款30000元，该款均由潘增永指定的收款人孟春梅代为收取，并向臧军出具收条。至诉讼之日，臧军共向潘增永支付购房款人民币240000元，尚有余款80000元未支付。2010年3月20日，潘增永指定孟春梅向臧军交付涉案房产的钥匙，并交房产证、土地证、契证一并交付臧军，臧军占有使用涉案房产至今。
另查明，涉案房产于2009年6月11日设定抵押权，他项权利人为本案被告中国银行股份有限公司淄博西城支行，被告担保债权数额为178000元，他项权证号为T02-1012254，期间自2009年6月11日至2023年8月19日。截至2014年8月20日，该他项权并未消除。2013年1月23日，涉案房屋因（2011）张执字第556号执行案件被查封，后该案于2014年9月强制执行结案，上述查封解除。2010年4月初，原告（反诉被告）臧军因本案被告中国银行股份有限公司公司淄博西城支行及被告（反诉原告）潘增永均不同意臧军代为偿还银行借款消除抵押权，无法办理房产过户手续，故拒绝向潘增永支付剩余房款80000元，潘增永认可其至今未为臧军办理房屋过户手续构成违约的事实，但拒绝臧军代其清偿银行债务，双方协商不成因而成讼。
庭审过程中，本诉原告臧军向法庭提交以下证据：
1、房屋买卖合同1份，证明被告（反诉原告）潘增永在2009年9月17日签订了合同，约定将涉案房屋以320000元的价格卖给原告（反诉被告）臧军及各项约定；
2、房产证、土地证、契证各一份，证明涉案房屋所有权人是潘增永，其有权将争议房屋卖给臧军；
3、收条8张，证明臧军已按合同约定将向潘增永支付购房款240000元；
4、产权、产籍档案证明一份，证明涉案房屋设定他项权利，且因潘增永欠款已被张店区人民法院查封。
上述证据，经质证，被告（反诉原告）潘增永对房屋买卖合同真实性提出异议，但认可双方签订合同的事实及合同内容，对其他证据真实性均无异议，但提出证据3收款中臧军向其要了3200元的利息。被告中国银行股份有限公司淄博西城支行认为证据与其无关，不予质证，但认可涉案房屋抵押事实。本院认为，被告（反诉原告）潘增永认可购房合同的内容，且双方确实存在买卖房屋的事实，故原告（反诉被告）提交的证据1本院予以采信；潘增永对臧军提交的其他证据真实性无异议，因被告中国银行股份有限公司淄博西城支行未经历该证据形成过程，对证据不予质证，不影响证据的效力，因此本院对臧军提交的其他证据予以采信。被告（反诉原告）潘增永主张原告（反诉被告）臧军从购房款中扣除部分利息，臧军不予认可，潘增永亦未提交相反证据予以证实，故对其该项质辩意见本院不予采信。被告（反诉原告）潘增永及本诉被告中国银行股份有限公司淄博西城支行未提供书面证据。综合本院认定的各项证据及当事人陈述足以认定本院审理查明的事实。
本院认为，本案系因不动产抵押物转让引发的纠纷，主要涉及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的理解与适用。该条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”同时，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”上述各项规定旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，虽然本案抵押物的转让行为并未征得抵押权人中国银行股份有限公司淄博西城支行的同意，但涉案抵押物买卖合同双方已经履行，买受人臧军已向出售人潘增永交付大部房款，潘增永亦早已将涉案房屋交付给臧军使用，买受人臧军同意代出让人潘增永向抵押权人清偿债务，因此双方买卖抵押物的行为并未损害抵押权人的利益，出于保护物的正常流转及充分发挥物的效用考虑，应认定涉案买卖合同合法有效，买卖合同双方即原告（反诉被告）臧军、被告（反诉原告）潘增永均应全面履行。出让人潘增永在收到买受人臧军交付的房款后，并未首先用于消除涉案房产上的抵押权，且在买受人臧军交付最后一笔房款之前，涉案房产除存在抵押权之外，还因其他案件被法院查封，因此买受人臧军有充分理由相信出让人潘增永可能履行不能，在此种情况下买受人行使不安抗辩权暂时拒绝向出让人交付剩余房款于法有据，并不构成违约。出让人潘增永认可其未能在约定时间为臧军办理过户构成违约，并据其违约行为要求解除双方的房屋买卖合同，同时要求买受人臧军向其赔偿因未及时交付房款造成的损失显然不符合公平原则，其两项反诉请求于法无据，本院不予支持；买受人臧军要求双方继续履行合同于法有据，本院予以支持。为保障抵押权人和买受人的合法权益，同时考虑买受人臧军自愿代出让人清偿债务消除抵押权的意思表示，由买受人臧军代替出让人潘增永向抵押权人中国银行股份有限公司淄博西城支行清偿涉案房屋上的全部债务以消除抵押权，清偿部分抵扣其应向出让人潘增永支付的剩余房款80000元。若前述清偿债务不足80000元，则由买受人臧军将抵扣后的剩余房款支付给出让人潘增永；若清偿部分超过80000元，超出部分买受人臧军有权向出让人潘增永追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）臧军与被告（反诉原告）潘增永签订的关于位于淄博市张店区兴学街8号院内万福家园5号楼1单元1层西户的房产一套的房屋买卖合同合法有效；
二、原告（反诉被告）臧军于本判决生效后十日内代替被告（反诉原告）潘增永向抵押权人即被告中国银行股份有限公司淄博西城支行清偿以前述房产抵押担保的全部债务；原告（反诉被告）臧军清偿前述债务支出的价款折抵其应向被告（反诉原告）潘增永支付的房款人民币80000元，若前述清偿债务不足80000元，不足部分由原告（反诉被告）臧军支付给被告（反诉原告）潘增永，若前述清偿债务超出80000元，超出部分原告（反诉被告）臧军有权向被告（反诉原告）潘增永追偿；
三、被告（反诉原告）潘增永应于原告（反诉被告）臧军在履行完本判决第二项债务后三十日内协助原告（反诉被告）臧军办理位于淄博市张店区兴学街8号院内万福家园5号楼1单元1层西户的房产过户手续；
如果被告（反诉原告）潘增永未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
四、驳回反诉原告（本诉被告）潘增永的全部诉讼请求。
本诉案件受理费6100元、保全费2120元，反诉案件受理费462元，由被告（反诉原告）潘增永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
审 判 员 张 聘
人民陪审员 刘 宇
二〇一五年九月十四日
书 记 员 张美芳