北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初13006号
原告：北京予祺佳宇服装店，住所地北京市石景山区德义兴商业大楼（注册号110107600376318）。
经营者：付淑荣，女，1941年8月15日出生，汉族，退休，住北京市海淀区。
（公民身份号码xxx）
委托诉讼代理人：侯海城（系付淑荣之子），男，1972年9月12日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：李婷（系付淑荣之儿媳），女，1973年5月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
被告：北京古城特别特商贸有限公司，住所地北京市石景山区古城南路华荣商业大楼四楼东侧（自然人独资）。
（统一社会信用代码91110107774734809）
法定代表人：王雌毛，执行董事。
被告：张秀生，男，1957年2月23日出生，住北京市西城区。
（公民身份号码xxx）
委托诉讼代理人：樊羽生，北京市晓生律师事务所律师。
原告北京予祺佳宇服装店(以下简称予祺服装店)与被告北京古城特别特商贸有限公司（以下简称特别特公司）、被告张秀生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告予祺佳宇服装店的委托诉讼代理人李婷，被告张秀生的委托诉讼代理人樊羽生到庭参加了诉讼。被告特别特公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告予祺服装店向本院提出诉讼请求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、返还房屋租赁保证金30000元；3、返回已支付的房屋租金102500元整；4、赔偿新房东增加的合同期内3年6个月房屋租金80000元；总计212500元；5、要求张秀生承担连带保证责任。事实与理由：双方于2015年4月17日签订房屋租赁合同，约定特别特公司将北京市石景山区古城南路48号一层3号厅约89平米的店铺（以下简称涉诉店铺）租赁给予祺服装店经营服装专卖店。合同约定年租金410000元，按季度给付，合同有效期2015年9月1日至2020年9月16日止。签订合同时予祺服装店交付租赁保证金30000元。特别特公司系租赁北京市德义兴商业大楼（以下简称德义楼）后转租给予祺服装店。特别特公司与德义楼的租赁合同已经（2017）京01民终1317号生效判决予以解除，特别特公司已不在其出租的场地经营，原、被告双方的合同已经无法履行，因此请求法院判决解除双方的房屋租赁合同，特别特公司返还房屋租赁保证金30000元。德义楼已于4月份公告停业装修，并且拒绝履行特别特公司和原商户的租赁合同，因此原告提前支付的房屋租金102500元应予返还。原告经营的是服装专卖店，为提高品牌形象和符合加盟条件，在装修、装饰方面投入了大量资金，为避免损失的进一步增加，与德义楼重新签订了房屋租赁协议，在合同期内，增加了租金80000元。被告张秀生作为特别特原独资股东的法定代表人，其虽已于2016年底转让全部股权，但更显其主观恶意。并且张秀生多次保证特别特公司和德义楼房屋租赁合同有效，采取各种手段强迫原告提前缴纳租赁费，其行为已构成保证，因此张秀生应对原告的损失承担连带保证责任。
被告张秀生辩称，不同意诉讼请求。本案与张秀生个人无关，合同都是与特别特公司签的，张秀生只是代表公司，原来张秀生是股东之一，张秀山的行为是公司职务行为。张秀山去年就离职了，钱已交给公司，没有交给张秀生，应该由特别特公司承担责任，承担保证责任需要由原告提供证据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2005年2月24日，德义兴与特别特公司签订《房屋租赁合同书》，特别特公司承租了包括涉诉店铺在内的商业大楼一至四层，租赁期至2020年9月16日。
2006年，予祺服装店承租了特别特公司转租的涉诉店铺；2006年7月31日，予祺服装店向特别特公司支付了约定的房屋租赁保证金30000元。
2015年4月17日，予祺服装店与特别特公司签订《房产租赁合同》，予祺服装店继续承租涉诉店铺，租期自2015年9月1日至2020年9月16日，年租金410000元，每年3、6、9、12月的1日至5日提前一个月交纳下季度租金，签订合同时交纳房屋租赁保证金30000元（即2006年7月31日，予祺服装交纳的房屋租赁保证金30000元。）。
2017年2月24日，特别特公司出具了《关于合同纠纷案情况说明》，张秀生称，我作为公司总经理再次向大家说明：特别特公司对在此经营的所有商户负责到底，特此声明。
2017年3月2日，予祺服装店按合同约定预缴了2017年4至6月租金102500元。
2017年4月13日，（2017）京01民终1317号判决书生效：一、解除北京市德义兴商业大楼与北京古城特别特商贸有限公司于二○○五年二月二十四日签订的《房屋租赁合同书》、于二○○六年二月十七日签订的《补充协议》及二○○六年三月十八日签订的《补充协议》；二、北京古城特别特商贸有限公司于本判决生效后七日内将其承租占用位于北京市石景山区古城南路48号的德义兴商业大楼一至四层及五层（除北京市德义兴商业大楼自用五间房外）腾退并交付北京市德义兴商业大楼；三、北京古城特别特商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京市德义兴商业大楼自二○一四年六月十六日起至合同解除之日的房屋租金和合同解除之次日至房屋实际腾退之日止的使用费，按每日八千二百一十九元计算；…。
2017年4月18日，北京市德义兴商业大楼发出的《停业公告》载明：特别特公司将于2017年4月20日前退场，有与特别特公司未结事项的顾客请在特别特公司撤场前解决。北京市德义兴商业大楼已开始全面招商。欢迎有意在此经营的商家与德义兴招商人员洽谈租赁事宜。
2017年4月18日，予祺服装店与德义楼签订租赁合同，予祺服装店继续承租涉诉店铺，租期自2017年4月22日至2019年4月21日；租金第一年420000元，第二年430000元；保证金50000元；租金每三个月一付提前一个月交纳下季度租金，每年3、6、9、12月的21日至25日为交款日。…。2017年5月11日,予祺服装店向德义楼交纳了第一个季度的租金105000元。
予祺服装店未中断过在涉诉店铺经营。
庭审中，张秀生对予祺服装店提交的证据，予祺服装店与德义楼签订租赁合同及《关于合同纠纷案情况说明》的证明目的不予认可。认为予祺服装店与德义楼签订租赁合同的租金约定与本案无关；张秀生是职务行为不应承担连带责任，应由特别特公司承担责任。
上述事实，有租赁合同、收据、租金发票、2017年4月18日的租赁合同、停业公告、情况说明、（2017）京01民终1317号判决书及当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，2015年4月17日，予祺服装店与特别特公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系,双方均应按照合同约定履行义务。合同第二条第二项约定，甲方将房屋租赁给乙方的行为已获得房屋产权人的同意；第三项约定，甲方应保证房屋能保持适合约定用途的状态。2017年4月13日，德义楼与特别特公司于二○○五年二月二十四日签订的《房屋租赁合同书》、于二○○六年二月十七日签订的《补充协议》及二○○六年三月十八日签订的《补充协议》被法院判决解除，特别特公司于判决生效后七日内将其承租的包括涉诉店铺在内的商业大楼一至四层腾退并交付德义楼，致使予祺服装店与特别特公司于2015年4月17日签订的《房产租赁合同》因特别特公司违约无法履行。现予祺服装店解除双方的房屋租赁合同，返还房屋租赁保证金30000元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。
予祺服装店关于返还已支付的房屋租金102500元主张。合同解除后，尚未履行的终止履行，尚未终期的租金应予返还。根据合同履行的情况，扣除2017年4月1日至2017年4月13日合同解除之前的租金：
102500（元）÷3（个月）÷30（天）×13﹦14805.6元。后予以返还。102500（元）－14805.6元﹦87694.4元。
予祺服装店关于与德义楼签订租赁合同的租金高于与特别特公司约定租金的80000元应由特别特公司承担的主张，没有法律依据，本院无法支持。
关于予祺服装店要求张秀生承担连带保证责任的主张。予祺服装店提交的证据未能证明张秀生应承担连带责任，张秀生抗辩为职务行为，张秀生个人不应承担连带责任的意见，有法律依据，本院应予以采纳。
特别特公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除北京予祺佳宇服装店与北京古城特别特商贸有限公司签订的房屋租赁合同；
二、北京古城特别特商贸有限公司于本判决生效后七日内返还北京予祺佳宇服装店房屋租赁保证金30000元；
三、北京古城特别特商贸有限公司于本判决生效后七日内返还北京予祺佳宇服装店房屋租金87694.4元；
四、驳回北京予祺佳宇服装店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2653元，由北京古城特别特商贸有限公司负担（于本判决生效后七日交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田江海
人民陪审员 董德虎
人民陪审员 张玉娟
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 陈 瑶
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