河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1424民再27号原审原告：刘雪华，男，1969年5月7日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人王连军，河南中豫律师事务律师。原审被告：柘城县博地房地产开发有限公司，住所地柘城县工业大道，组织机构代码66189094-4。法定代表人高海涛，系该公司经理。第三人：王雪，女，1979年1月31日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人侯丰伟，河南华豫律师事务所律师。原审原告刘雪华与原审被告柘城县博地房地产开发有限公司（以下简称博地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理，于2015年12月26日作出（2015）柘民初字第1773号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误应予再审，于2017年10月10日作出（2017）豫1424民监12号民事裁定，裁定进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月11日公开开庭进行了审理，原审原告刘雪华委托代理人王连军，原审被告柘城县博地房地产开发有限公司的法定代表人高海涛，第三人王雪以及委托代理人侯丰伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘雪华诉称，被告开发位于工业大道东侧的博地财富广场，2015年2月17日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以4050300元的价款购买被告的第10幢一、二层36号、37号、38号商品房,建筑面积为587.2平方米。合同约定，被告应于2015年7月31日前交付房屋，否则承担违约责任。现被告开发的商品房未予交付给原告，原告无奈，特此起诉。请求判令被告履行2015年2月17日商品房买卖合同，交付商品房，并承担违约金。原审被告博地公司辩称，原、被告双方不存在买卖房屋合同，因为原告提供了买卖合同，并没有相应的付款凭证，其实本案的真实原因是双方的借贷关系，并不是房屋买卖合同。从市场交易价来说，房屋建筑面积是587.2平方米，而所谓购房款是4050300元，被告不可能与原告签订不符合市场价格的买卖合同。此买卖合同不是被告真实意思的表示。依据最高人民法院关于审理民间借贷若干问题的规定第24条应依法驳回原告诉请。原审原告向本院提供的证据有：1.2015年2月17日原、被告签订的第10幢一、二层36、37、38号房的商品房买卖合同一份；2.2015年2月17日现金收据一份。证明2015年2月17日原、被告通过商品房买卖合同将涉案商品房出卖给本案的原告，原告以现金的方式支付4050300元，被告出具了加盖财务章的收据，双方房屋买卖合法有效，被告应履行合同交付商品房。原审被告向本院提供的证据有：1.2015年2月17日收据（4050300元）一份。证明该收据开具是因借贷120万元，是以原告主张的房屋作为抵押，而不是购房款，实为120万元的借贷。此120万元被告并没有见到，而原告当时说是为了过节给工人发工资，替被告借的。2.2014年9月1日原、被告双方签订的建筑工程劳务承包合同一份。证明原、被告之间存在建筑承包关系，原、被告并不是买卖合同关系。原审查明：原告刘雪华与被告柘城县博地房地产开发有限公司于2015年2月17日签订商品房买卖合同，约定被告将其开发在建的位于柘城县工业大道东侧的博地财富广场第10幢一、二层36号、37号、38号商品房出售给原告刘雪华，该商品房建筑面积为587.2平方米。双方约定该商品房的交易价格为4050300元，原告于2015年2月17日向被告支付4050300元。商品房买卖合同第八条约定，被告应于2015年7月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。商品房买卖合同第九条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之0.01的违约金。被告至今未将该商品房交付原告，为此形成纠纷。原审认为，原、被告于2015年2月17日签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方均应按该商品房卖卖合同的约定享有权利、履行义务。原告依合同约定支付了购房款4050300元，但被告未能按合同约定将商品房交付给原告，属违约行为。现原告要求被告继续履行合同并承担违约金的请求，本院予以支持。违约金应按合同约定的从2015年8月1日起，按已付房款的日万分之0.01计算。被告辩称原、被告双方不存在买卖房屋合同，原告没有相应的付款凭证，本案是借贷关系的观点，原告提供有被告出具的盖有被告公司财务专用章的收据，被告未提供有效证据证明其观点，不予采纳。对被告辩称从市场交易价来说，房屋建筑面积是587.2平方米，而所谓购房款是4050300元，被告不可能与原告签订不符合市场价格的买卖合同，此买卖合同不是被告真实意思表示的观点。4050300元÷587.2平方米＝6897.65元/平方米，可以看出符合河南省柘城县商品房的市场价格，该辩称观点不予采纳。被告的其他辩解意见无有效证据来支撑，对此不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告柘城县博地房地产开发有限公司继续履行与原告刘雪华于2015年2月17日签订的商品房买卖合同，并承担违约金（计算方法：从2015年8月1日起，按已付的房款4050300元，每日万分之0.01计算，直至房屋实际交付之日止）。案件受理费39200元，由被告柘城县博地房地产开发有限公司负担。原审原告刘雪华再审中坚持原审诉讼意见，经本院释明如果原审诉请得不到支持，同意变更诉讼请求解除商品房买卖合同，返还购房款、赔偿损失及违约金。原审被告博地公司再审期间辩称，原判决错误，不存在刘雪华向公司缴款购买房的事情，刘雪华属于诈骗，应撤销原判决，驳回刘雪华诉请。第三人辩称，1、涉案房屋第10幢36、37、38号商品房是否真实存在，请求法院查明事实；2、第三人与博地公司属于拆迁补偿合同，应当优先取得房屋，相关协议签署在本案房屋买卖合同之前。如果涉案房屋第10幢36号与案外人王雪的36号存在重叠，请求支持第三人优先取得房屋所有权，撤销原审判决中关于该房屋的判决内容。本院归纳本案的再审争议焦点是原审判决是否认定事实错误，应否改判驳回原审原告诉讼请求。再审期间，原审原告刘雪华提供的证据及证明目的同原审证据。庭后提供的证据有证人牛某1、牛某2笔录各一份及银行明细，证明购房的事实。原审被告博地公司证据及证明观点同原审证据。第三人王雪向本院提供的证据有其起诉博地公司案件中的证据材料。本院依职权调取案外人李振江诉博地公司案件中商品房买卖合同及收据一份，并对原审原告提供的证据进行了调查核实。原审原告刘雪华对第三人王雪提供证据材料的真实性无异议，对其证明目的有异议，双方所拆迁的房屋涉及的是62.98平方，产权置换按第一户进行挑选，但是所挑选的认购协议内容里面没有涉及哪一幢楼的35、36号，且所补偿的面积数和拆迁平方数也不相符，故第三人不应取得原审原告所主张36号商铺的权利。对依职权调取的案外人李振江案证据材料的质证意见认为，合同具有虚假性，不符合交易习惯及常规价格。原审被告博地公司对原审原告的证据意见，收据是真的，但没有收到钱，合同是原审原告刘雪华及禹风亮带人在金沙二楼采取恐吓等暴力手段下签订的。实际情况是当时公司欠他200多万的工程款，他俩是清包商。这个收据上的钱刘雪华、禹风亮没有缴纳。我们还欠他们工程款200多万元，他们不可能拿400多万元在我们这买房子。刘雪华交钱的方式、时间及地点均不清楚。对庭后提供的证据均有异议，证人与刘雪华是一伙的，都不属实。对本院依职权调取的案外人李振江案证据材料的质证意见认为，商品房买卖合同不是高海涛签的，当时高海涛在场，李振江要求用房子为借给公司的借款做抵押，合同是高海涛让牛力给签的；收据是会计牛力写的，是公司同意让他写的，商品房买卖合同及收据都是真实的；欠条是2015年7月15日李振江把高海涛带到单淼公司，经过李振江计算后，还欠他350万元本金及7个月利息，李振江让高海涛把这7个月的利息176万元给他打了这个条，条上显示176万元，公司和李振江之间只有一笔借款，就是500万元的借款，没有任何借贷关系。这个500万元现金就是我公司借李振江的500万元，当时李振江打给公司的会计牛力了，牛力直接打过去了35万元的利息。也就是公司出的这个500万元收据。公司和李振江之间是借贷关系，他交的钱不是购房款。第三人对原审原告、原审被告提供的证据无异议。对本院调取案外人李振江案件证据的意见，1、同意原审被告关于该款实为借贷，而非房款的说法；2、该买卖合同应指的是房屋的买卖而非房屋框架的买卖，1万平方的建筑面积，500万的款项其明显不符合正常的市场价格。上述证据无异议，予以确认，有异议部分本院综合予以认定。经再审查明：原审原告刘雪华与原审被告博地公司于2015年2月17日签订商品房买卖合同，约定原审被告将其开发在建的位于柘城县工业大道东侧的博地财富广场一、二层36号、37号、38号商铺出售给原审原告刘雪华，该商品房建筑面积为587.2平方米。双方约定该商品房的交易价格为4050300元，原审原告共计向原审被告支付4050300元。商品房买卖合同第八条约定，被告应于2015年7月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。商品房买卖合同第九条约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之0.01的违约金。被告至今未将该商品房交付原告，为此形成纠纷。在诉讼期间原审原告申请财产保全，2015年8月25日本院将涉案房屋予以查封。另查明，2008年根据柘城县建委（2008）第1号拆迁公告，第三人王雪的商铺在被拆迁范围内，原审被告博地公司在未经王雪同意的情况下对王雪的沿街商铺进行了强拆；2014年7月25日在柘城县政府和邵园乡政府的调解下，王雪与原审被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定在拆迁房原址附近进行回迁安置商铺，确定交房期限为18个月。2014年9月21日双方补充签订了《博地财富广场商铺认购协议》，约定将博地财富广场第35、36号商铺作为回迁安置。案外人李振江与原审被告博地公司于2014年11月15日签订商品房买卖合同，李振江以500万元的价款购买原审被告的第九幢全套商铺，建筑面积为10000平方米。本院再审认为：原审原告与原审被告于2015年2月17日签订的商品房买卖合同，将36号、37号、38号商铺出售给原审原告刘雪华，原审原告依合同约定支付了购房款4050300元，但原审被告在此商品房买卖合同签订之前分别于2014年9月21日与拆迁回迁安置户第三人王雪签订了《博地财富广场商铺认购协议》，约定将博地财富广场第35、36号商铺作为回迁安置。后又于2014年11月15日与案外人李振江签订商品房买卖合同将整幢九幢楼售出，鉴于原审被告的过错，造成众多矛盾纠纷，根据本案的实际情况，不宜继续履行合同，故对原审原告继续履行合同交付商品房的诉讼请求，不予支持。再审中本院向原审原告进行释明，原审原告同意若原审请求得不到支持诉讼请求变更为解除房屋买卖合同、返还购房款、赔偿损失、支付违约金，鉴于原审被告的违约行为，对原审原告变更后的诉讼请求予以支持。关于原审被告辩称双方不存在买卖房屋合同，且是逼迫所签，原审原告没有相应的付款凭证，当时只是欠工程款200万元的意见。经查原审原告提供有原审被告出具的盖有原审被告公司财务专用章的收据，且博地公司法定代表人高海涛本人签名，并有原财务会计证言，原审被告亦无证据证明系胁迫所签，虽原审被告提供收据存根备注显示“此收据为借贷120万元抵押所开”字样，现无法查清是何人所写，借贷关系是否发生，再者涉及本案的事实在高海涛刑事案件中被认定为诈骗的犯罪事实。故原审被告该辩解意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。对原审被告辩称从市场交易价来说，房屋建筑面积是587.2平方米，而所谓购房款是4050300元，原审被告不可能与原审原告签订不符合市场价格的买卖合同，此房屋买卖合同不是原审被告真实意思表示的观点。4050300元÷587.2平方米＝6897.65元/平方米，可以看出符合柘城县商品房商铺的市场价格，该辩称观点不予采纳。原审被告的其他辩解意见无有效证据来支撑，对此不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销（2015）柘民初字第1773号民事判决；二、解除原审原告刘雪华与原审被告柘城县博地房地产开发有限公司于2015年2月17日签订的商品房买卖合同；三、原审被告柘城县博地房地产开发有限公司返还原审原告刘雪华4050300元，并赔偿损失（损失按付款数额4050300元的同期银行贷款利率从2015年2月17日计算至还清之日止），违约金按合同约定的已付款的1%支付违约金40503元。四、驳回原审原告其他诉讼请求。原审案件受理费39200元，由原审被告柘城县博地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  王国富审判员  刘美娟审判员  赵文云二〇一七年十二月二十七日书记员  李 文