福建省福清市人民�院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第4314号
原告福清市融馨物业服务有限公司，住所地福建省福清市音西街道桔围路元洪花园C5座三层。
法定代表人汪年文，总经理。
委托代理人杨利强，男，1977年10月14日出生，汉族，住陕西省城固县沙河。系该公司综合部经理。
委托代理人王仁箱，男，1987年3月6日出生，汉族，住福建省永安市。系该公司综合部副经理。
被告陈森，男，1981年10月3日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人王典忠，福建宽达律师事务所律师。
原告福清市融馨物业服务有限公司与被告陈森物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨利强、王仁箱及被告委托代理人王典忠到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月1日，福清市行行旺房地产公司（以下简称行行旺公司）与原告签订《福州市前期物业服务合同》，该合同约定原告为福清市宏路街道凯福·新景苑小区提供物业服务，服务管理费按住宅1元／月.平方米、水电费0.25元／月.平方米的标准计算。被告为该小区2#1504单元的业主。截至2015年6月12日，被告共欠服务费5486.5元。原告多次催讨，被告均予拒绝。现请求判令被告向原告支付自2012年10月1日至2015年6月12日期间的物业服务管理费用5486.5元及违约金5486.5元（以被告每月应缴数额为基数，按日千分之一计算）共计10973元，并承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告未取得物业管理资格，收费标准没有通过物价部门批准，其主体不适格，双方之间不存在物业委托管理关系，其与行行旺公司签订的《福州市前期�业服务合同》未经备案、公示通知、大多数业主同意，是无效合同，且此合同已于2013年4月30日届满，原告在到期后拒绝退出并且拒不开收费发票，业主有权拒绝缴纳物业费。本案也没有证据证明原告按照规定提供了物业服务，并且原告诉求物业服务费已经超过诉讼时效。原告违规收取的公摊费、停车费、广告牌收入等也应当返还给业主。原告服务期间，保安亭、监控室没有24小时专人值班，消防设备损毁无人检查，安防系统瘫痪，公用设施常年没有更换，车辆乱停、外来人员随意进入，导致盗窃、诈骗事件发生。原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，被告有权行使先履行、同时履行、不安抗辩权，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告系设立于2001年4月27日、经批准从事物业管理活动的企业法人。2010年5月13日，原告与福清市�路街道凯福·新景苑小区开发商行行旺公司签订物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业管理服务，服务期限自交房前一个月起至一年后。2012年5月21日，原告与行行旺公司再次签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，服务期限自2012年10月1日至2013年4月30日，物业服务收费按包干制方式计算，具体为1#、2#住宅1元／月·平方米及水电费3元／年·平方米；物业用房、电梯广告及公共部位的租赁收益，归原告所有。合同签订后，原告即为该小区提供物业管理服务，直至2015年6月12日向福清市石竹街道福兴社区居民委员会移交物业管理设备及杂物。被告是该小区2号楼1504单元住宅业主，其住宅建筑面积135.47平方米，自2012年10月1日起未缴纳合同约定的物业服务费等。
另查：福清市宏路街道凯福·新景苑小区至今未成立业主委员会，因原告服务不完全到位、车辆失窃、部分业主不缴纳物业管理费等原因，原告与被告等业主产生矛盾。原告在提供物业服务过程中，该小区曾存在车辆乱停放、部分垃圾无序堆放、电梯停运等情况。
本院认定以上事实，有被告居民身份证、住宅客户登记表、催款通知、公告、通告、业主入住基本情况登记表、营业执照、资质证书、组织机构代码证、2012年物业服务合同、备案证明、法定代表人身份证明、小区物业交接清单、收款证明函、历月缴费明细、收款收据、接处警登记表、通知、2010年物业服务合同等为证，上述证据真实、合法，并具关联性，其证明效力本院予以确认。被告提交的相片无法确定拍摄时间，本院不予采信；被告提交的协议书、发票表明小区公共场所出租情况，但该租金收入纠纷不属本案审理范围，该证据缺乏与本案的关联性，本院不予采纳；被告提交的故障分析表、合同预算书、报价表、支出明细、发票票据等缺乏原件核对，其内容也无法证明原告违约导致损失，本院不予采信；被告提交的物品清单无原件核对，本院不予采信。
本院认为：原告与开发商之间的前期物业服务合同有效，对被告等小区业主产生约束力，在本案物业服务合同期满后，讼争小区未产生业主委员会、未选聘新的物业服务企业，原告继续为小区提供物业服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务关系。被告在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用（包括水电公摊费用）。考虑到原告在提供物业服务过程中在小区车辆管理、垃圾处理、公共设施管理等方面存在履行不完善之处，故本院降低物业服务费的部分金额，被告按所涉物业管理费的90%金额即4937.88元（135.47平方米×1元／月·平方米×32.4个月×90%＋135.47平方米×0.25元／月·平方米×32.4个月×90%）向原告支付物业管理费。原告在履行物业服务合同时存在一定的瑕疵，被告可以此作为按时缴纳物业费的抗辩，故原告要求被告支付违约金的诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈森应于本判决生效之日起十日内向原告福清市融馨物业服务有限公司支付自2012年10月1日至2015年6月12日期间的物业管理费4937.88元；
二、驳回原告福清市融馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费70元，由原告负担38元，被告负担32元（款限本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 魏益钦
审判员 王统勇
审判员 游 捷
二〇一五年十二月十八日
书记员 王 星
附：一、本判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当�照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
……
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业
服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请�行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。