杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）上民一初字第913号
原告杭州柔婷美容美体有限公司。
法定代表人冯志萍，
委托代理人（特别授权代理）邹培林。
被告杭州贩可去百货有限公司。
法定代表人姚寿松。
原告杭州柔婷美容美体有限公司（以下简称柔婷公司）为与被告杭州贩可去百货有限公司（以下简称贩可去公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2006年8月21日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2006年10月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人冯志萍及其委托代理人邹培林到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：杭州元华商城百货有限公司和浙江香洲贸易有限公司的《承包经营合约》基础上，在元华四楼成立了贩可去公司。柔婷公司于2005年9月8日与贩可去公司签订了场地租赁协议。2006年7月11日，元华商城和贩可去公司因种种原因解除了合作关系，导致柔婷公司停业。按照柔婷公司和贩可去公司签订的《场地租赁协议》，其行为远远超过约定，被告应承担法律责任。按《场地租赁协议》第五款第15条规定，在租赁期内乙方因经营方面等原因需要提前终止合同，乙方应提前45天书面通知甲方并向甲方支付相当三个月租金的补偿。原告认为，被告在协议期内造成原告停业，按照《合同法》有关规定，同理应向原告承担三个月租金补偿（160600元／半年），三个月租金80300元。加上因停业已支付的2006年7月15日至2006年9月29日协议期内租金75天合计人民币66000元（321200元／年，880元／天），共计人民币146300元。以上有双方协议和被告收款收据为证。按协议第五款第9条规定，退还质保金10000元。被告在协议期内终止协议，造成原告378200元投资损失，按25%赔偿计94550元（房租321200元，装修费57000元，其中仪器设备4万元和因关门造成的退卡31800元，忽略不计）和110平方米的美容院装修费57000元。为此，请求判令被告退还房屋租金146300元，质保金10000元，赔偿原告投资损失94550元，装修费57000元，共计人民币307850元，并承担全部的诉讼费用。
被告未作答辩。
为支持其主张，原告提供了以下证据：
1、工商营业执照1份（复印件），证明被告主体资格。
2、房屋租赁合同，证明双方租赁关系确认。
3、“元华商城”给浙江香洲贸易有限公司的律师函一份（复印件），证明杭州市元华商城百货有限公司和浙江香洲贸易有公司的合同关系。杭州贩可去百货有限公司隶属于浙江香洲贸易有限公司。
4、“元华商城”公告（复印件），证明原告被迫关门停业的时间（2006年7月15日停业）。
5、收款收据（2份），证明原告已付给被告半年房租（2006年3月20日至2006年9月30日，编号2021773、2021774）。
6、美容院实景照片（6张），证明美容院装修和环境。
7、美容院装修费收据（1份），证明装修所用金额。
8、房屋租赁质保金收据（1份，2005年9月12日），证明被告收取的1万元质保金。
被告无举证。
经过庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：
对原告提交的证据2、5、6、8的真实性及与本案的关联性，依法予以确认。对原告提交的证据1、3、4，虽系复印件，但因具备与本案的关联性，且能证明一定的事实，依法确认其证明力。对原告提交的证据7，因该收款收据上既无单位盖章，也不明确是什么装修材料费，不符合证据的形式要件，故不予认定证明力。
经审理本院认定，2005年9月8日由原告柔婷公司作为乙方与作为甲方的被告贩可去公司签订《场地租赁协议》一份，约定：甲方提供位于元华商场4楼，编号019；使用面积为110平米的（以双方确认的平面图为主）经营场地及有关营业设施供乙方使用，甲方保证乙方在元华商城（4楼）独家经营美容院的服务业务。租赁期限为1年（自2005年9月29日至2006年9月29日）。租金及其他费用支付方式：对经营场地及营业设施：租赁采取先付租费后使用的原则。2005年9月29日至2006年3月29日的租金为160600元，由乙方在签定合同之后一次付清，2006年3月30日至9月30日的租金为160600元在2006年3月30日付清。乙方在签订合同时付给甲方商品质量保证金壹万元，在国家规定的“三包”期内产生的商品保修费及由于商品质量问题而赔给消费者的损失费，均由乙方承担，即时付清，保证金平时不予动用，待租赁经营期满后三天内无息付给乙方。双方还约定：在租赁期内乙方因经营方面等原因需要提前终止合同，乙方应提前45天书面通知甲方并向甲方支付相当于三个月租金的补偿。该协议还对其他事项做了约定。
上述协议签定后，原告柔婷公司按约于2005年9月12日支付1万元质保金。2006年3月27日原告柔婷公司向被告贩可去公司支付了160600元租金。
另查明，2006年7月11日，杭州元华商城百货有限公司（以下简称元华公司）向浙江香洲贸易有限公司（以下简称香洲公司）发出律师函一份，主要内容为：“元华公司与香洲公司于2005年7月19日签订一份《承包经营合约》，合约约定：元华公司将位于杭州市延安路179号元华商城4楼的约6500平方米的商铺发包给香洲公司，经营期限自2005年10月1日起至2007年10月31日止。双方还对双方的权利、义务及违约责任等进行了约定。绍兴奥特莱斯购物中心有限公司作为香洲公司的担保方也在合约上签字盖章。合同生效后，元华公司按约将该承包经营物业交由香洲公司经营至今，而香洲公司在履行合同过程中却出现严重拖欠租金、物业管理费及水电空调费的违约行为。鉴此，元华公司要求香洲公司于接函之日解除双方的合同并收回该承包经营物业，香洲公司及香洲公司的商户应在接函（或公开张贴本函）之日起三天内无条件予以腾退。”该函同时寄送绍兴奥特莱斯购物中心有限公司和贩可去公司。
同年7月14日，元华公司与杭州汇宝物业有限公司又对香洲公司、贩可去公司发出公告一份，主要内容为：一、我司已于2006年7月12日发律师函至贵司，根据我司与贵司于2005年7月19日签订的《承包经营合约》，因贵司违约，我司依法解除合约，同时依法收回杭州元华商城第四楼经营物业。二、贵司及贵司的商户应在本公告张贴之日起三天内无条件予以腾退，根据合约约定造成贵司商户损失的，贵司应承担赔偿责任。三、要求贵司及贵司各商户有序腾退。敬请配合。
再查明，柔婷公司于2006年7月11日将所租元华商场4楼，编号019、使用面积为110平米的经营场地腾退。
本院认为，原、被告双方于2005年9月8日所签《场地租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律的强制性规定，依法确认有效。双方均应按约履行。现因贩可去公司的原因，导致合同无法履行，应由该公司承担违约责任。关于原告要求被告退还房租146300元的诉讼请求，因根据双方签订《场地租赁协议》的约定：“租赁采取先付租费后使用的原则”以及“2006年3月30日至9月30日的租金为160600元、在2006年3月30日付清”，原告柔婷公司于2006年3月27日向被告贩可去公司支付的160600元租金，应认定为原告系支付了2006年3月30日至9月30日（计183天）的租金。因被告原因导致原告柔婷公司于2006年7月11日将所租元华商场4楼的经营场地腾退，被告应退还原告多支付的2006年7月12日至同年9月30日（共计82天）的租金计人民币71963元。故对原告的该项诉讼请求予以部分支持。原告关于被告应向原告承担三个月租金补偿人民币80300元的诉讼请求，既无合同依据亦不符合法律规定，无法予以支持。关于原告要求判令被告退还质保金10000元的诉讼请求，符合合同约定，依法应予以支持。关于原告要求被告赔偿投资损失94550元，装修费57000元的诉讼请求，因原告未能提供确凿、充分的证据予以证明，故不予支持。被告经本院传票传唤，正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第六十四之规定，判决如下：
一、被告杭州贩可去百货有限公司退还原告杭州柔婷美容美体有限公司租金计人民币71963元；
二、被告杭州贩可去百货有限公司退还原告杭州柔婷美容美体有限公司质保金人民币10000元；
上述一、二两项合计人民币81963元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告杭州柔婷美容美体有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7128元，由原告杭州柔婷美容美体有限公司负担4628元，由被告杭州贩可去百货有限公司负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预见交上诉案件受理费7128元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王春霞
审 判 员 宓旭庆
代理审判员 程雪原
二〇〇六年十一月八日
书 记 员 董 婷