湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执复97号
复议申请人（被执行人）：黄冈商业步行街开发建设有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区东门路1号。
法定代表人：李立荣，该公司总经理。
申请执行人：湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区都府堤129号。
法定代表人：余亦农，该公司总经理。
黄冈商业步行街开发建设有限公司（以下简称黄冈公司）因不服本市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）作出的（2017）鄂0106执异20号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
武昌区法院认为，异议人黄冈公司自述已将争议的9套房屋（含商铺和住宅）出让给案外人，该9套房屋归案外人所有，不属于其公司的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人对执行标的主张权利的，有权提出执行标的异议，黄冈公司作为被执行人无权依据第二百二十七条的规定提出执行标的异议，故黄冈公司无权以被查封房屋属案外人所有为由提出执行标的异议。关于本案是否存在超标的查封的问题，根据查明的事实，本案截止2017年1月12日止，被执行人黄冈公司应支付的借款本金、利息、违约金、迟延履行期间的债务利息等已达355万元，而被查封的15套房屋的账面估值约676万元。从数额上看，查封的房产账面估值高出债务数额，但考虑到上述财产在拍卖、变卖中存在的折价因素及其他可能影响房屋变现价值的不利因素，查封上述房产的账面总值尚在合理范围之内，故不存在黄冈公司主张的超标的的问题。该院依据上述理由，于2017年5月11日作出（2017）鄂0106执异20号执行裁定，驳回黄冈公司执行异议。
黄冈公司不服，向本院申请复议称，第一，武昌区法院异议裁定认定事实错误。关于本案是否存在超标的查封的问题，异议裁定认定被查封的房屋账面估值约676万元，执行标的额达355万元，查封财产账面总值尚在合理范围之内。异议裁定对查封财产估值参考的是复议申请人2008至2009年期间出让房屋及2015年出让商铺的合同价，复议申请人认为应依据当前的市场价格对房屋进行评估。事实上，复议申请人已提交材料表明被查封住宅目前市场价达5500元/㎡以上，所以被查封住宅账面价值实际为4883835元；在诉讼阶段，复议申请人在法院的要求下对商铺进行了评估约5-6万元/㎡，并在2016年办理抵押登记时再次评估为6万元/㎡以上，所以被查封商铺账面价值实际为27230400元。综上，15套被查封房产价值合计为32114235元，而复议申请人仅下欠申请执行人355万元的债务，查封的财产是执行债务的9倍之多，明显属于超标的。同时，异议裁定遗漏查清申请执行人非法侵占查封商铺租金18万余元的事实。第二，异议裁定适用法律错误。虽然复议申请人不能依据《民事诉讼法》二百二十七条的规定提出执行异议，但是，复议申请人作为查封房屋法律层面的所有人，异议申请被驳回必然导致复议申请人无法按合同约定为买受人办理过户手续，可能引发合同违约责任导致大量的赔偿，严重损害了复议申请人的合法权益，可以依据该法二百二十五条的规定提出执行异议。综上，请求：1、撤销武昌区法院（2017）鄂0106执异20号执行裁定；2、撤销对复议申请人销售给买受人的位于黄冈市黄州区东门路1号01-614、5-506、05-107、05-113、5-119、5-120、2-2特2B、2-2特2A、2-2特4B商品房（以下简称案涉房屋）的查封。
本院查明，原告湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司（以下简称农垦公司）诉被告黄冈公司借款合同纠纷一案，武昌区法院作出（2015）鄂武昌民初字第01643号民事调解书，黄冈公司应向农垦公司偿还借款本金2630500元及利息、逾期违约金及加倍支付延迟履行期间的债务利息。因黄冈公司未依上述民事调解书履行义务，农垦公司向武昌区法院申请执行，该院于2016年3月8日以（2016）鄂0106执421号立案执行。
在执行过程中，武昌区法院查封黄冈公司位于黄冈市黄州区东门路1号1-614号（住宅，建筑面积61㎡）、5-506号（住宅，建筑面积159.26㎡）、5-113号（商铺，建筑面积53.7㎡）、5-107号（商铺，建筑面积76.63㎡）、5-119号、5-120号（119、120均为商铺，建筑面积各51.69㎡）、2-2特2B号、2-2特2A号、2-2特4B号（三套均为商铺，建筑面积各24.15㎡）九套房屋。
另查明，在诉讼过程中，根据农垦公司提出的财产保全申请，武昌区法院作出（2015）鄂武昌民保字第00115号民事裁定查封了黄冈公司名下位于黄冈市黄州区东门路1号01栋715号、01栋510号、01栋604号、01栋605号、01栋606号、01栋607号、01栋608号、01栋611号、01栋612号、01栋613号、01栋614号、01栋615号、01栋616号、01栋617号、01栋618号、01栋619号、01栋620号、01栋621号，黄冈市黄州区东门路1号02A932号、02A933号，黄冈市黄州区东门路1号02A栋708号、02B栋904号、504号，黄冈市黄州区东门路1号05栋506号、05栋507号、05栋512号，黄冈市黄州区东门路1号12栋105号共27套房屋。后经黄冈公司申请，该院于2015年12月20日作出（2015）鄂武昌民保字第00115-1号民事裁定，解除对其中23套房屋的查封，另4套未解除查封，未解除查封的4套房屋是：02A932号、02A933号（932、933均为住宅，建筑面积各118.23㎡）、02B栋504号（住宅，建筑面积137.19㎡）、12栋105号（商铺，建筑面积123.16㎡）。并另行查封黄冈公司提供担保的1号摩尔城02号楼1层特3号（商铺，建筑面积147.68㎡）、02B栋503号（住宅，建筑面积170.9㎡）两套房屋。
还查明，武昌区法院认定的本案执行标的约355万元。包括黄冈公司未支付的债务本金263万元及利息约62万元，违约金及迟延履行期间的债务利息各约15万元。
本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施”的规定，武昌区法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，对黄冈公司提出该院的查封行为是否损害其合法权益的异议理由进行审查，说明该院查封行为是否合法。该院（2017）鄂0106执异20号执行裁定未对此予以审查，属遗漏异议理由。其次，对黄冈公司提出的超标的查封的异议理由，武昌区法院应当立即对案涉房屋进行委托评估，根据委托评估结果认定是否存在超标的查封情形，该院未对案涉房屋委托评估，即认定不存在超标的查封，构成认定事实不清。第三，武昌区法院对黄冈公司自述已出让的9套房屋售卖关系的真实性以及是否交付买受人等事实均未予以审查认定。综上，武昌区法院（2017）鄂0106执异20号执行裁定认定的基本事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项、第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销本市武昌区人民法院（2017）鄂0106执异20号执行裁定书；
二、发回本市武昌区人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张鹰战
审 判 员 李淑红
审 判 员 徐 文
二〇一七年十一月九日
法官助理 张菲娅
书 记 员 刘新明