文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19868号上诉人（原审被告）：代峰。被上诉人（原审原告）：欧勇。委托诉讼代理人：李琼丽，广东宝源律师事务所律师。原审被告：深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：侯迪，女，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：李婕雯，女，汉族，系公司员工。上诉人代峰因与被上诉人欧勇、原审被告深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1706号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人代峰上诉请求：1、上诉人代峰与被上诉人欧勇签订的买卖二手房合同为无效合同。2、上诉人对宝安法院(2015)深宝法民三初字第1706号判决不服，判决书中欧勇陈述及中介证词与事实不符。3、本案已对上诉人造成直接损失5000元，应由欧勇赔偿。4、要求撤销原审判决第二项。欧勇的答辩意见：一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。欧勇向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》；2、请求判令代峰、家家顺房产公司返还欧勇定金人民币壹拾伍万元整；3、请求判令代峰支付欧勇违约金人民币伍拾叁万陆千元整；4、请求判令家家顺房产公司对代峰应支付的违约金承担连带责任；5、请求判令家家顺房产公司返还居间费用人民币玖仟元整；6、请求判令代峰、家家顺房产公司连带赔偿欧勇经济损失人民币100000元；7、请求判令由代峰、家家顺房产公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2015年5月2日，欧勇作为买方，案外人左某某作为卖方，代峰作为卖方左某某代理人，家家顺房产公司作为居间方共同签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号5××××××1），约定卖方将其名下位于深圳市龙华新区观澜××花园××单元××房产转让给买方。房产的转让成交价为2680000元，其中购房定金共计150000元，双方约定将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫。买方应于2015年6月10日之前支付除定金之外的首期款人民币70万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起30日内与担保公司签订服务合同。合同第十二条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。第十六条备注条款约定，买卖双方约定由买方申请银行按揭通过后卖方才赎楼公证。2015年5月2日，欧勇作为买方，案外人左某某作为卖方，代峰作为卖方左某某代理人，家家顺房产公司作为居间方共同签订一份《资金托管协议》（编号5××××××0），约定将150000元定金交由居间方免息托管。2015年5月3日，欧勇交付定金150000元及居间必要费用9000元给家家顺房产公司，家家顺房产公司出具收款收据。2015年6月10日和7月22日，欧勇向代峰以邮政快递方式发出《催告函》，要求代峰配合履行首期款资金监管义务。另查，涉案交易房产深圳市龙华新区观澜街道××花园××单元××房产登记于案外人左某某名下，代峰系案外人左某某前夫，两人于2008年4月30日协议离婚，离婚协议约定上述房产产权归案外人左某某所有，案外人左某某于2014年8月28日因病死亡，本院于2015年5月29日作出（2015）深宝法少民初字第33号《民事判决书》确认上述事实并判决涉案房产产权由左某某父母及儿子各自继承三分之一的份额。庭审中，代峰及家家顺房产公司均确认欧勇所交150000元定金现由家家顺房产公司托管。一审法院认为，代峰作为案外人左某某的代理人与欧勇签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系无权代理，应由代峰承担责任。现欧勇因代峰之无权代理行为导致无法获得标的物产权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，欧勇诉请解除双方合同并要求代峰承担责任于法有据，该院予以支持。欧勇与代峰签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于本案民事起诉状送达代峰之日即2015年12月4日解除，因合同解除，代峰收取定金已无理据，欧勇所交150000元定金应予退还，该定金现托管于家家顺房产公司，由家家顺房产公司直接退还欧勇。关于违约金，代峰于签订涉案合同时没有提供任何授权证明，欧勇明知代峰暂无代理权而与之签订合同，欧勇未尽缔约之审慎义务，应就合同无法履行的后果承担部分责任。综合本案合同履行情况、违约情形、涉案房价涨幅等因素，该院酌定代峰赔偿欧勇转让成交价百分之五的违约金即134000元（2680000元×5%），超过该金额的诉求该院不予支持。关于欧勇要求代峰赔偿经济损失100000元，缺乏依据，该院不予支持。关于欧勇要求家家顺房产公司承担连带赔偿违约金、返还居间费用、赔偿经济损失的诉求，欧勇与家家顺房产公司之纠纷属于居间服务合同纠纷，与本案不是同一合同关系，欧勇可另行主张权利，本案不予处理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认欧勇与代峰于2015年5月2日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号50333022471）于2015年12月4日解除；二、代峰应于判决生效之日起五日内支付欧勇违约金134000元；三、代峰应于判决生效之日起五日内返还欧勇所支付定金150000元，该定金由托管方深圳市家家顺房产交易有限公司直接返还欧勇；四、驳回欧勇其他诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的事实准确，本院予以确认。本院认为，代峰明知其没有处分权，仍与欧勇签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，其应对上述合同的签订后果承担法律责任，而不能因其无权代理主张双方合同无效作为规避法律责任的理由。代峰的无权代理导致双方的买卖合同未能实际履行，欧勇亦因此无法获得标的物产权，故欧勇请求解除上述买卖合同并要求代峰承担法律责任，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定之情形，本院予以支持。原审认定欧勇的民事起诉状送达代峰之日即2015年12月4日为上述合同解除时间，判决代峰退还欧勇所付的定金150000元，该定金现托管于家家顺房产公司，由家家顺房产公司直接退还欧勇，处理无误。关于违约金问题，欧勇明知涉案房产的登记权利人非代峰本人，代峰亦没有提供任何授权证明、未取得合法代理权的情况下仍与代峰签订合同，应未尽缔约之审慎义务，欧勇应为双方合同无法履行的后果承担部分责任。原审综合本案合同履行情况、违约情形、涉案房价涨幅等因素，酌定代峰赔偿欧勇该房产转让成交价百分之五的违约金即134000元（2680000元×5%），并无不妥，本院予以维持。至于代峰主张欧勇赔偿经济损失5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人代峰的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2980元，由上诉人代峰负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 邢  蓓  华审判员 张  永  彬二〇一七年三月二十七日书记员 刘晓露（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。