福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字12597号原告殷金智，男，1958年8月4日出生，汉族，住福建省安溪县。委托代理人杨诚、陈景杭，福建九信律师事务所律师。被告上官好秋，男，1935年7月4日出生，汉族，住福建省安溪县。被告王要，女，1930年1月3日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官再添，男，1958年6月7日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官再生，男，1960年12月13日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官再安，男，1962年6月18日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官银水，男，1966年7月20日出生，汉族，住福建省安溪县。被告刘美华，女，1947年3月28日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官金庆，男，1976年3月7日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官芬玲，女，1969年12月4日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官淑玲，女，1974年12月4日出生，汉族，住福建省安溪县。被告上官淑卿，女，1982年6月22日出生，汉族，住福建省安溪县。前述11位被告的共同委托代理人曾凯达，福建世礼律师事务所律师。被告上官好秋、王要、上官再添、上官再生、刘美华、上官芬玲、上官淑玲、上官淑卿的共同委托代理人张毅斌，福建世礼律师事务所律师。被告上官再安、上官银水、上官金庆的共同委托代理人涂建葵，福建世礼律师事务所律师。原告殷金智与被告上官好秋、王要、上官再添、上官再生、刘美华、上官芬玲、上官淑玲、上官淑卿、上官再安、上官银水、上官金庆、洪宜的其他法定继承人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理后，依法由审判员陈彤适用简易程序，于2013年11月13日公开开庭进行审理。2013年12月4日，本案转为普通程序，依法由审判员陈彤担任审判长，与代理审判员旷洁玉、人民陪审员魏婷婷组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭进行审理。原告的委托代理人杨诚、11位被告的共同委托代理人曾凯达、被告上官好秋、王要、上官再添、上官再生、刘美华、上官芬玲、上官淑玲、上官淑卿的共同委托代理人张毅斌、被告上官再安、上官银水、上官金庆的共同委托代理人涂建葵到庭参加诉讼。洪宜的其他法定继承人经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷金智诉称，厦门市开禾路76号房屋系洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民的祖产。因历史原因被政府接管。上世纪八、九十年代落实侨房时，洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民委托上官内智办理产权事宜。1993年7月18日，原告与上官铭池签订了《协议书》，约定洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民委托原告办理其在厦门市古营路33号房屋和开禾路76号房屋的产权手续，并在取得相应产权后将该房屋卖给原告，价格为500元／平方米，产权过户时先付20%购房款，使用权收回时再付80%的购房款。现原告已付清全部购房款。但洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民在收取相应购房款后未能及时办理该房产过户手续。现洪宜、上官俊秀、上官玉树、上官新民已先后去世，故原告诉诸法院，请求判令被告配合原告将厦门市开禾路76号房屋过户至原告名下。被告上官好秋、王要、上官再添、上官再生、刘美华、上官芬玲、上官淑玲、上官淑卿、上官再安、上官银水、上官金庆辩称，原告无法就房屋买卖的事实提供足够的证据材料。即使原告所提交的证据均被法院采信，上官新民的行为也属无权处分共同共有的财产，原告不能适用善意取得制度的原则，因此，该房屋买卖行为也是无效的。因此，请求依法驳回原告全部诉求。洪宜的其他法定继承人未予答辩。经审理查明，1993年7月14日，洪宜、上官新民、上官俊秀、上官好秋、上官玉树在安溪县公证处办理了一份委托公证，内容为：“我们是上官诚毅的直系亲属，上官诚毅于1980年1月27日在福建省安溪县祥华乡福新村死亡，死亡后在厦门市开禾路76号留有房产一座，现在我们全权委托官内智先生为我们的合法代理人，全权代表我们在厦门向厦门有关当局办理房产的产权事宜，代理人所签署的一切有关文件，我们均予承认，代理人无转委托权。”1993年10月21日，厦门市房管局向业主官诚毅代理人官内智发出（1993）厦房产字第**号《照顾退还华侨房屋产权的通知书》，将本案所讼争房之房产厦门市开禾路76号全幢房屋退还产权，自行管业，并通知持该通知书到鹭江房管所办理房屋及住户的移接手续，并携带房产契证等到房管局产权科办理产权登记手续，原属出租的房屋只退产权，不退使用权，业主应与现住户建立新的租赁关系，住户未解决新房源前，不得以任何形式逼迁住户。1994年11月29日，讼争房屋办理了产权证，所有权人为洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民五人，建筑面积为110.82平方米。2013年7月18日，官榭榴、上官茶花、上官珠英、官连梅、上官银清、上官记托、官风玲、上官雪娥与被告上官好秋、王要、上官再添、上官再生、刘美华、上官芬玲、上官淑卿、上官再安、上官银水、上官金庆共18人在厦门市鹭江公证处办理了（2013）厦鹭证松字第2778号继承公证。该公证书记载：被继承人为洪宜（女，1915年6月14日出生，2003年12月28日死亡）、上官俊秀（男，1928年5月22日出生，1998年8月死亡）、上官玉树（男，1937年11月24日出生，2010年1月1日死亡）、苏秀花（女，出生年月日不详，系上官玉树配偶，1993年8月15日死亡）、上官新民（男1942年4月14日出生，1998年1月21日死亡）；洪宜与配偶上官诚毅（1980年死亡）共同生育子女5人：上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民、官榭榴；上官俊秀与配偶王要共同生育子女6人：上官再添、上官再生、上官再安、上官茶花、上官珠英、官连梅；上官玉树与配偶苏秀花共同生育子女2人：上官银水、上官银清；上官新民与配偶刘美华共同生育子女6人：上官金智（2010年1月1日死亡）、上官记托、上官金庆、官风玲、上官芬玲、上官淑卿；上官金智与配偶詹秀桔共同生育女儿上官雪娥，二人于2000年经法院判决离婚；官榭榴、上官茶花、上官珠英、官连梅、官风玲、上官芬玲、上官淑卿表示放弃对本案讼争房产的继承，故本案讼争房产经过该次公证继承，归上官好秋、王要、上官再添、上官再生、上官再安、上官银水、上官银清、刘美华、上官记托、上官金庆、上官雪娥共有。2013年7月18日，上官好秋、王要、上官再添、上官再生、上官再安、上官银水、上官银清、刘美华、上官记托、上官金庆、上官雪娥就共有之讼争房产达成析分协议，并在厦门市鹭江公证处办理了相应公证：上官好秋享有1／4份额，王要、上官再添、上官再生、上官再安享有1／4份额，上官银水、上官银清享有1／4份额，刘美华、上官记托、上官金庆、上官雪娥享有1／4份额；各方按约定登记产权，行使占有、使用、收益、处分的权利。安溪县公安局祥华派出所出具的法定继承人关系证明显示：洪宜（1915年6月14日-1996年）与上官诚毅（已故）的第一顺序法定继承人为上官俊秀（1928年5月22日-1998年8月）、上官好秋、上官玉树（1937年11月24日-2006年10月）、上官新民（1942年4月14日-1998年1月）；上官俊秀的第一顺序法定继承人为；王要、上官再添、上官再生、上官再安；上官玉树的第一顺序法定继承人为上官银水；上官新民的第一顺序法定继承人为：刘美华、上官金庆、上官芬玲、上官淑玲、上官淑卿。原告所提供的安溪县公安局祥华派出所的法定继承人关系证明4份，分别证明洪宜的法定继承人为上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民；上官俊秀的法定继承人为王要、上官再添、上官再生、上官再安；上官玉树的法定继承人为上官银水；上官新民的法定继承人为刘美华、上官金庆、上官芬玲、上官淑玲、上官淑卿。显然，该组证明与被告在厦门市鹭江公证处办理的（2013）厦鹭证松字第2778号继承公证、（2013）厦鹭证松字第2779号公证书所确认的继承人情况不符，故为了防止继承人的遗漏，本院在审理过程中，对洪宜的其他法定继承人予以公告送达相关诉讼材料。讼争房产一直由原告管理使用，相关权属证书也由原告收执。上述事实，有原告提供的委托公证书、《照顾退还华侨房屋产权的通知书》、讼争房产的权属证书，被告提供的（2013）厦鹭证松字第2778号继承公证、（2013）厦鹭证松字第2779号公证书及庭审笔录予以佐证。洪宜的其他法定继承人经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿弃抗辩权利，故对上述事实，本院予以确认。本案争议焦点：原告就讼争房产与洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民达成的买卖协议是否合法有效。原告主张，1984年11月12日，被告祖辈及上官新民委托上官铭池对讼争房屋办理申请落实事宜，故于1993年7月18日，由官内智作为见证人，上官铭池与原告签订了一份《委托落实华侨侨属在厦私房协议书》，约定：上官铭池将讼争房屋申请落实事宜一并委托给原告，若原告将讼争房屋的产权、使用权得到落实归还，上官铭池将代表房产所有权继承人将房产拍卖给原告；当讼争房产落实到继承人名下时，以每平方米500元转卖给原告，按落实的平方数，产权过户时，原告先付20%购房费，使用权收回原告再付80%购房费，无论今后房地产价格升或降，协议双方均应履约。此后，在取得讼争房屋的权属证书，并收回讼争房屋后，上官俊秀、上官玉树、上官新民于1994年12月9日收取了原告讼争房屋购房款11200元；1998年8月4日，上官俊秀、上官好秋、上官玉树再收取11200元；1999年8月18日，上官金庆收取2000元；2000年元月4日，上官好秋、上官玉树收取原告33010元。因此，关于讼争房屋的买卖协议是合法有效的，且原告已履行全部的付款义务，且讼争房屋长期由原告占有使用，并持有相应权属证书。原告提供1、1984年11月12日的法定声明书，2、1993年7月18日的《委托落实华侨侨属在厦私房协议书》，3、三份收条一份借条，4、上官新民的信件，5、上官铭池的声明书，6、上官内智的证人证言予以佐证。被告质证意见为：证据1无原件，故无法确认其真实性，此外，记载的内容也不符合法律规定，应适用不动产所在地的法律，而非马来西亚法律；再者，该声明书所指向的房产并非本案讼争房产，且声明书中未提及上官诚毅，无法证明与本案的关联性。证据2无原件，无法确认其真实性；该协议书的落款时间为“1993年7月18日”，与洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民与上官内智办理委托公证的时间（1993年7月14日）仅隔4天，显然，于短期内同时委托两个人办理同一件事不符合常理，更不可能在委托上官铭池后再委托原告办理退还产权的事宜，况且，上官一家至今也不认识原告，故该协议所指向的内容不符合常理，对洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民完全无约束力。证据3的真实性、合法性及关联性均不予认可。这些收据或借条上均无捺手印，实际情况是洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民中只有上官新民识字，其他人都是以印鉴代替签名，这也可从1993年7月14日办理公证委托中可以予以佐证；其中1998年8月4日的收条竟然是在上官俊秀死亡当月形成，显然不符合常理；1999年8月18日的借条后括号备注：“以后以房钱抵扣”，显然系他人添附。证据4的真实性不予认可，因为，当时知情的现尚健在的上官好秋从未知上官新民曾写过这样一封信，且该信件无年份日期，无法确定形成时间；即使上官新民曾写过这样的信，也系上官新民的无权处分行为。证据5的真实性、合法性均不予认可。首先正文笔迹与落款签名笔迹完全不同；该声明书表示当年的《委托落实华侨侨属在厦私房协议书》中“上官铭池”的签名是其本人所签，但可明显看出《委托落实华侨侨属在厦私房协议书》落款处“上官铭池”的签名与声明书上的签名又不相同；上官铭池系原告要求出庭的证人，应出庭接受法庭及原、被告的质询；即使该声明书属实，也不能证明洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民全体同意出售讼争房屋，仅取得上官俊秀及上官新民的授权。证据5是上官内智的证人证言，但由于其与本案具利害关系，致其证明力较低；且上官内智的证言中有诸多不符合常理的地方，比如：其在接受上官一家委托后4天内就到厦门看房（因为上官内智当时在福州生活），且由上官铭池回老家征求上官一家的意见并形成协议，彼时上官铭池正在部队服役，来回有诸多不便，但证人表示可电话沟通，而九十年代之初，上官老家整个村都未安设电话，直至现在都还交通不便；即使上官铭池确有征求意见，也只是部分权属人的意见，上官铭池无权代表全部权利人签署买卖协议书。本院分析认为，依照我国物权法的规定，共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。处分共有的不动产，应经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案讼争房产系由洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民五人共同共有，现有在案证据并无共同共有人之间在处分方面的相关协议，故对讼争房产的处分，应经全体共同共有人同意方可进行。原告就其主张所提供的6份证据中，姑且先不对证据的形式进行判断，只对证据的内容进行分析。证据2是基础，该证据表面看似委托协议，但就其内容实则系原告所主张的买卖合同。然从该买卖合同双方来分析：出售方为上官铭池，受让方为原告，见证人是上官内智。上官铭池之所以拥有出售的权利，原告遂以证据1、4、5、6予以佐证上官铭池是获得上官家先辈的授权，并获得上官新民、上官俊秀同意。证据1是一份法定声明书，内容并未涉及本案讼争房产，而是针对厦门古营33号房产，故无法证明与本案的关联性。证据4、6即使可认定其真实性，也只体现为上官铭池出售讼争房产征得上官新民、上官俊秀同意，显然并非全部共同共有权人的同意。证据5系上官铭池自己的陈述，更无法证明其所获得的授权范围。证据3姑且勿论其真实与否，其体现的内容为上官俊秀、上官玉树、上官新民于1994年12月9日收取了原告讼争房产款11200元；1998年8月4日，上官俊秀、上官好秋、上官玉树收到讼争房屋厝款11200元；1999年8月18日，上官金庆向上官内智借款2000元；2000年元月4日，上官好秋、上官玉树收到上官内智讼争房店款33010元。在原告无法证明双方存在合法买卖关系的情况下，证据3无法证明与本案的关联性。此外，原告所提供的证据1、2均无原件可供核对，故对其真实性也无法确认。证据3虽为原件，但出具收条的上官俊秀、上官玉树、上官新民均已去世，尚健在的上官好秋则否认曾出售讼争房屋，且未收取过所谓购房款，故对证据3的真实性也存疑。原告虽主张讼争房屋长期由原告占有使用，并持有相应权属证书，但该现状并不足以证明原告对讼争房屋享有合法的所有权。综上，本院认为，原告与洪宜、上官俊秀、上官好秋、上官玉树、上官新民是否曾达成的买卖协议尚存疑，即使曾达成买卖协议，该协议也因无权处分而无效。据此，本院认为，原告主张被告应配合将厦门市开禾路76号房屋过户至原告名下，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告殷金智的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告负担。原告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长陈彤代理审判员旷洁玉人民陪审员魏婷婷二〇一四年五月十六日书记员孙蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。