江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第95号
原告（反诉被告）：南京供销房地产开发有限责任公司，住所地南京市光华路158号B座4楼。
法定代表人：杨金陵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨立宇，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金盛置业投资集团有限公司，住所地南京市汉中路89号金鹰国际商城29楼。
法定代表人：陈晓明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：康永明，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐凯，该公司员工。
原告（反诉被告）南京供销房地产开发有限责任公司（以下简称供销公司）与被告（反诉原告）金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛公司）建设工程合同纠纷一案中，本院于2014年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）供销公司的委托诉讼代理人杨立宇、刘伟，被告（反诉原告）金盛公司的委托诉讼代理人康永明、徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
供销公司向本院提出本诉诉讼请求：1.金盛公司向其支付西城岚湾项目租金2292437.6元；2.金盛公司向其返还款项73511510.66元；3、金盛公司向其支付提前（自2009年1月1日至2016年5月30日）占用项目收益资金的利息13531803.25元；4、金盛公司向其交还南京供销房地产开发有限责任公司第一分公司（以下简称供销一分公司）的公章、财务专用章、财务账册及档案；5、金盛公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：供销公司提起本案之诉当初，原诉讼请求为，金盛公司向供销公司支付房地产合作开发产生的款项579460000（其中项目应付工程款及税金13460000元、销售款40680000元、租金收益3820000元），金盛公司承担本案全部诉讼费用，但在本案审理过程中，金盛公司提起反诉要求解除联建协议进行项目清算，供销公司表示同意，本案在经过评估、鉴定程序后，最终确定其诉讼主张。一、在2009年1月1日至2012年2月29日期间，金盛公司出租西城岚湾项目商业房产给太平商场，经司法评估租金收益为9247588元，出租给蓝湾咖啡、皇城汗蒸、苏氏盲人按摩的商业房产，按照租赁合同约定标准计算租金收益为2214600元。上述租金合计11462188元，金盛公司应将其中的20%即2292437.6元支付给供销公司。二、项目合作开发过程中，金盛公司继承了江苏广全集团有限公司（以下简称广全公司）的权利义务，因广全公司欠中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称江苏中行）债务，法院执行涉案项目部分房产，该责任应由金盛公司承担，结合其他款项收益分配审计，金盛公司应向供销公司返还款项73511510.66元。三、金盛公司自2009年1月1日至2016年5月30日占用供销公司资金，经其计算利息合计为13531803.25元，金盛公司应支付给供销公司。四、因双方同意解除联建关系并对供销一分公司账目进行清算，金盛公司应将供销一分公司的公章、财务专用章、财务账册及档案交还给供销公司。
金盛公司本诉辩称：一、涉案西城岚湾项目所有房产出租方并非金盛公司，租金也非金盛公司收取，供销公司向金盛公司主张租金收益主体不适格。二、因供销公司未履行账户封闭管理协议，导致江苏中行执行了涉案项目的部分房产，该损失应由供销公司承担；双方在合作协议及补充协议中，对于收入明确按区分房源方式进行分配，供销公司主张按比例分配收益不符合约定。三、根据审计报告，无法确定金盛公司占用供销公司资金，相反，因供销公司原因导致商业房产被执行所发生损失63275774.26元，造成金盛公司的利息损失。四、双方合同应当解除，金盛公司同意向供销公司移交供销一分公司的公章、财务专用章、财务账册及档案等。
金盛公司向本院提出反诉请求：1.解除双方之间《西城岚湾项目合作协议书》，双方按区分房源方式进行清算；2.分割西城岚湾项目1单元101室、301室商业房产，供销公司向金盛公司支付房产价值的80%价款28735466.4元；3.供销公司向金盛公司支付资金占用期间（自2012年3月1日至2016年5月30日）利息12786135.81元；4、供销公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、涉案西城岚湾项目工程已全部完工，并于2008年交付使用，除项目1单元101室、301室商业房产外，其他项目均已销售完毕，双方之间的合作协议应当解除。二、西城岚湾项目1单元101室、301室商业房产仍登记在供销公司名下，现评估价值为35919333元，供销公司应按该评估价值80%支付金盛公司28735466.4元。三、因供销公司的原因，导致涉案项目部分房产于2012年2月29日被法院强制执行赔偿江苏中行63275774.26元，供销公司应自2012年3月1日起暂计至2015年5月30日止向金盛公司支付资金占用利息12274614.49元。
供销公司反诉辩称：一、供销公司同意解除双方之间的协议。二、供销公司同意对西城岚湾项目1单元101室、301室商业房进行分割，金盛公司应按评估价值20%向其支付价款。三、被法院执行赔偿给江苏中行的房产损失为63275774.26元，系金盛公司原因造成，供销公司不应向金盛公司承担资金利息。
经审理查明，2003年5月12日，供销公司（甲方）与广全公司（乙方）签订《联建协议》，约定:甲方享有本市清凉门大街64号地块面积为28486.3平方米的开发权，已取得《国有土地使用权证》。一、合作方式：甲方提供该项目建设用地，乙方提供建设资金，由双方共同开发建设。二、组织形式：双方共同成立项目部，设独立账号，实行独立核算，由项目部负责运作和管理，人员组成由甲已双方协商委派，乙方出任总经理、财务总监；甲方出任副总经理、财务出纳。三、合作条件：经甲乙双方协商，该地块按2010元/平米楼面计价，暂定地价1.33亿元。……乙方同意投资参与该项目开发建设。四、双方投资组成及利益分配：1、该地块由甲、乙双方协商，暂定1.33亿规模中，乙方出资1亿人民币支付给甲方，另3300万元土地折价款作为甲方投资。双方约定所占投资比例为：甲方占20%、乙方占80%。……双方同意将投资款计入成本，项目结算时，由项目部将本金和收益按甲、乙20%、80%分别归还和分配。2、项目部成立之前或之后双方各自的债务由各自承担。五、其它：1、项目建设资金由项目部以该地块作为抵押，通过银行贷款解决。双方配合办理相关手续。……6、该项目开发建设营业税费等由项目部按实支付，甲方统一交纳。
2005年10月10日，供销公司（甲方）与广全公司（乙方）签订《关于西城岚湾项目分阶段回收投资本金的备忘录》（以下简称备忘录），明确目前该项目已进入销售阶段，部分房屋已经销售，现双方协商确定从房屋销售款中将投资本金分阶段回收。其中，第一条第3款约定，依据A地块的占地面积、《联建协议》及现在双方约定，A地块获批的可售住宅面积约62473平方米，商业面积约5463平方米，地下可售车位约260个。按甲方20%、乙方80%的比例分配。第二条，双方对住宅部分的分配约定：1.甲方分配住宅面积，B地块获批的住宅面积+A地块获批的住宅面积20%，即4393平方米+62473平方米×20%＝16888平方米。乙方取得的住宅面积，A地块获批的住宅面积×80%，即62473平方米×80%。综上原因，甲方分配住宅面积占住宅总面积的25.3%，乙方分配住宅面积占住宅总面积的74.7%，由于A地块获批的住宅面积存有不确定因素，待确定后双方按上述比例调整实际住宅分配面积。2.根据甲、乙双方2005年2月4日双方董事长签字确定的《房价表》，住宅销售总额约为44760万元。甲方应分得总销售额的25.3%约为11324万元，乙方应分得总销售额的74.7%约为33436万元，甲方按住宅房源表选择住宅房屋。第三条，商业面积、车库按甲乙双方20%、80%分配，具体分配方式同住宅。第八条第1款，双方已收房款及第一标段（2、6、8栋）房屋销售款的分配使用：双方同意前期已收房款及第一标段房屋销售款按甲方25.3%，乙方74.7%的比例收回各自土地投资款，后期工程建设款不足双方按此比例投入等。第2条，甲方将已收房款及第一标段房屋销售款为4284万元，目前甲方已收房款约1195万元，预计可回收资金约3089万元，按以下顺序使用：按第一标段贷款4480万元的甲方占用份额15%归还乙方借款本金672万元及利息，支付尚未到位的项目工程款9345666.90元。第3条，乙方已收房款及第一标段房屋销售款为13545万元，目前乙方已收房款为4555万元，预计可回收资金约8095万元，乙方首先归还江苏中行在第一标段中的贷款4480万元本金及利息。上述计算数额如与实际结算有误差，双方同意在其他标段调整解决。第九条，如项目开发资金不足，双方将按投资分配比例继续追加建设费用，其他标段房屋销售后，本利的回收方式双方另行商议。
2005年4月19日，广全公司与江苏中行签订《授信额度协议》，编号EXSM-2005041901授信额度4480万元，后供销公司以涉案在建工程向江苏中行提供了担保。
2005年10月18日，江苏中行（甲方）、供销公司（乙方）、广全公司（丙方）签订《“西城岚湾”房地产项目第一标段帐户封闭管理协议》（以下简称封闭管理协议），约定：因乙方为丙方在甲方的肆仟肆佰捌拾万元授信债务提供涉案项目第一标段在建工程抵押担保。根据EXSM-2005041901号《授信额度协议》及2005-015905号《南京市房地产抵押合同》,三方同意对该项目第一标段售房款实行账户封闭管理，按三方约定的比例归还丙方上述债务，以维持甲方信贷资金安全，特订立本协议。一、封闭账户1.乙方在甲方开立封闭的售房款结算账户，账号为中行关支0443736127308093001，丙方在甲方开立封闭的结算账户，账号为中行盐仓桥支行0440405183528093001，上述封闭账户均在甲方监管下使用。2.乙方必须将第一标段售房款（含首付款、按揭款）存入甲方开立的封闭结算账户。3.封闭结算账户的管理：（1）售房款的25%转付至乙方的指定账户，用于建设工程费用的支出和项目其他费用的支出等。（2）售房款的75%转至丙方在甲方开立的封闭结算账户，用于归还丙方上述债务，甲方有权从该账户中直接扣款，直至该债务还清为止。（3）上述款项须同时转出。……三、乙方在担保责任解除后，乙方应继续将第一标段剩余的售房款的75%转入丙方的封闭结算账户，用于归还丙方在甲方的其他合同项下的债务。
2006年5月9日，供销公司（甲方）与广全公司（乙方）签订《西城岚湾项目联建解除协议书》，载明：鉴于乙方无法偿还江苏中行1.33亿元贷款本息，并无力继续履行甲乙双方2003年5月12日签订的《联建协议》，现双方就协议解除事宜达成如下条款：一、甲、乙双方同意从协议书生效之日起，解除《联建协议》。二、甲方应退还投资款人民币1.05亿元给乙方……。三、本协议签订前，乙方已获得的收益为乙方在联建项目中的投资收益，具体数额双方另行清算确定。四、甲乙双方同意本协议的签署，不影响封闭管理协议的继续履行，乙方归还给江苏中行的欠款，为乙方在联建项目中的投资收益。五、本协议签订后，除封闭管理协议继续执行外，乙方不再享有联建项目中的任何权利，并不得以任何理由向甲方主张。
2006年6月15日，广全公司向供销公司发出《关于将我司在贵司1.05亿元债权转让给金盛公司的函》，明确广全公司因解除联建协议对供销公司所取得1.05亿债权转让给金盛公司。
2006年8月25日，供销公司（甲方）与金盛公司（乙方）签订《西城岚湾项目合作协议书》，约定：一、合作方式双方协议以乙方对甲方享有的1.05亿债权折抵为西城岚湾项目的投资。双方共同委派人员进行项目管理，具体任职方式由双方另行协商确定。二、收益分配比例乙方认可原签订《联建协议》、备忘录、封闭管理协议的全部内容。乙方继续履行广全公司尚未履行的义务并享受其未取得的权益。
同日，双方签订《补充协议》约定，一、甲方于本协议签订之日之前的债务和或有债务如下：1.欠南京市物资回收公司人民币1000万元；2.为广全公司在广发银行贷款人民币1300万元提供保证担保；3.在以上陈述之外的其他债务和或有债务，甲方将在本协议签订之日起五日内向乙方披露。二、西城岚湾项目于本协议签订日之前的债务和或有债务如下：1.项目项下土地已为广全公司在中国银行贷款人民币1.33亿元设定抵押，截止本协议签订日，贷款余额约人民币9000万元；2.项目建设过程中的应付款……。三、甲方向乙方承诺，在本协议第一、二条陈述的债务和或有债务之外，甲方及西城岚湾项目没有其他任何债务和或有债务；若在本协议第一、二条陈述的债务和或有债务之外，甲方及西城岚湾项目被发现有任何其他债务和或有债务的，均由甲方自行承担。四、甲方向乙方承诺，自本协议签订日起，甲方以自己或西城岚湾项目的名义对外发生任何形式的债务或提供任何形式的担保，均需书面告知乙方。五、本协议第一条项下的债务和或有债务由甲方承担，第二条第1项陈述的广全公司所欠贷款余额由乙方偿还，第二条第2项陈述的债务和或有债务由甲、乙双方按照《西城岚湾项目合作协议书》的约定承担。六、甲、乙双方违反本协议作出的承诺，造成相对方损失应承担赔偿责任。
再查明，2006年8月10，江苏中行以债务人江苏海外集团物资技术有限公司（以下简称物技公司）、担保人广全公司为被告，向江苏省高级人民法院（以下简称省高院）起诉。2006年10月31日，省高院作出（2006）苏民二初字第28号民事判决：一、物技公司偿还江苏中行借款本金41504835.83美元及利息；二、广全公司对物技公司上述第一项还款及其应承担的案件受理费、保全费、法院专递费承担连带责任；三、广全公司承担上述第二项连带责任后，有权向物技公司追偿。该判决生效后，江苏中行未执行到物技公司、广全公司财产，江苏中行于2007年9月10日向省高院起诉，要求供销公司赔偿未履行账户封闭管理协议而造成的损失。省高院在该案审理中认为，因供销公司未能按封闭管理协议约定，将全部售房款的75％汇入封闭结算账户，致使江苏中行仅获得《授信额度协议》项下的借款本息的清偿，江苏中行期待从广全公司得到已由生效判决所确认的担保债权清偿的目的落空。供销公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。2009年9月2日，省高院作出（2007）苏民二初字46号民事判决：供销公司于判决生效后10日内在52446974.03元范围内，向江苏中行承担对广全公司不能履行生效判决部分的损失赔偿责任，供销公司在承担上述债务之后，有权向广全公司行使追偿权。后供销公司不服向最高人民法院（以下简称最高院）提起上诉，二审中，金盛公司以广全公司已退出西城岚湾项目、该项目所有权益属于金盛公司与供销公司共有、省高院在（2006）苏民二初字第28号民事判决执行中查封该项目房产损害其权益为由，要求加入该案的二审诉讼，最高院未予准许。2010年7月5日,最高院作出（2010）民二终字第33号民事判决：驳回上诉，维持原判。
由于供销公司未履行省高院（2007）苏民二初字第46号民事判决书，江苏中行向原南京市高淳县人民法院申请强制执行，该院于2012年2月29日作出（2011）高执字第428－2号执行裁定：将供销公司所有西城岚湾的07幢101－108室（含一层）及01幢201室、202室的房产作价66880000元交付江苏中行抵偿（2007）苏民二初字第46号民事判决书确定的债务。2014年9月17日，江苏中行根据原高淳县人民法院要求，在扣除相关契税、物业维修基金、过户及土地费后，向供销退还了3605525.74元，实际执行房产价值为63275744.26元。
还查明，西城岚湾项目除商业房产和地下车库外，共建设497套住宅房屋，在项目开发过程中，供销公司、广全公司以供销公司名义对外预售部分住宅房源，在2006年10月31日前，供销公司预售96套房源，广全公司预售房源套数不明。2006年11月7日，供销公司、广全公司、金盛公司针对规范收款入账等问题召开协调会并形成纪要，会议纪要记载：金盛公司财务总监赵川表示，西城岚湾的销售款事宜统一由项目公司操作，客户销售、财务收款等资料应完整移交项目公司……；金盛公司执行总裁卢玉昆表示，双方财务尽快核对和确认，根据双方董事长确认的原则，以当时的“窗口表”和“分房表”为依据计算销售回笼款实际分配比例，在梳理历史和遗留问题的基础上按联建协议的相关约定明确现阶段各方收款及项目资金投入情况……；供销公司总经理邓坚表示，同意后续销售回款进项目公司账册，销售也交项目公司统一管理……；本次会议达成以下共识：1.联建各方对各自前期收款、资金投入等情况核对清楚作阶段性确认，供销公司在2006年11月12日前将所控房源客户认购资料、购房契约、收款收据以及“窗口表”和“分房表”原件资料交项目公司账务保管。2.根据对账结果依据联建协议约定，超收部分予以退还，投入不足部分予以补足。3.后续联建工作中，项目现场的经营管理和财务管理必须规范化，销售收款必须统一由项目公司账务来操作、管理。此次会议后，剩余房源销售工作均由供销一分公司实际操作，并委托南京银坤广告传播有限公司（以下简称银坤公司）进行销售。2007年2月13日，供销公司、金盛公司针对工程款、材料款支付问题召开协调会并形成会议记要，会议纪要记载：根据双方原先签订的“西城岚湾”项目联建协议约定，双方按75/25比例进行投入与分配（金盛公司投入与分配比例为75%，供销公司投入与分配比例为25%），双方一致同意按原约定比例针对春节前西城岚湾项目工程、材料款的支付进行投入。
2014年10月30日，供销公司向本院提起本案之诉，要求金盛公司向其支付项目合作开发产生的款项579460000元，金盛公司承担本案全部诉讼费用。后金盛公司提起反诉，要求供销公司向其赔偿损失53504000元，分割西城岚湾1单元101室、301室商业房产，供销公司承担本案全部诉讼费用。在2015年6月5日庭审中，金盛公司当庭增加一项反诉请求，要求解除双方之间的合作协议书并进行清算，供销公司对该项请求表示同意。审理中，双方多次变更诉讼请求，最终于2016年7月1日确定了各自的诉请。
围绕供销一分公司解散财务清算审计问题。
供销公司要求按合同约定比例即不区分房源方式审计，金盛公司坚持要求按区分房源方式审计。本院根据金盛公司的申请，依法委托北京永拓会计师事务所江苏分所（以下简称永拓会计分所）区分两种方式（按约定比例和区分房源）进行财务审计鉴定。因本案质证过程中，双方当事人均未能向本院提交备忘录载明的住宅房源表和2006年11月7日会议纪要中载明分房表，无法确定供销公司应分配具体房源、套数及面积，对此，金盛公司提出：一、497套房源实际总面积67159.98平方米，供销公司应分配16991.47494平方米（67159.98平方米×25.3%），扣除供销公司于2006年10月31日前预售的96套房源面积14002.56平方米（归供销公司），剩余面积2988.91494平方米亦属于供销公司。二、供销公司应分配的销售款分为两部分，一是供销公司已销售并收取的96套房源总价款，二是剩余401套房源综合单价×2988.91494平方米面积。2015年12月30日，永拓会计分所出具京永苏专审字（2015）第2016号《会计鉴定报告书》。根据该报告审计结果，供销公司已获收益36936704元、金盛公司已获收益197695052.61元，双方共计已获收益234631757.37元，按区分房源和不区分房源分别作出两种鉴定结论。由于双方当事人对该《会计鉴定报告书》其他事项提出异议，经双方多次磋商并达成共识：即，对于土地投入按1.33亿元计税纳入成本，冲回报告中的1单元101、301室商业房产收入、成本及税费，将被执行拍卖商业房产损失63275774.26元视作已获收益区分三种责任承担方式（即供销公司责任、金盛公司责任、2：8比例分担责任）进行补充审计鉴定。2016年6月30日，永拓会计分所出具京永苏专审字（2016）第2008号《鉴定补充报告书》，分别作出六种收益分配结论（详见附表）。
围绕涉案西城岚湾商业房产租赁问题。
供销公司为证明项目建成后，金盛公司通过其关联公司实际控制和出租商业房产的事实，向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》（3份、均为复印件）。①出租方（甲方）南京友谊宾馆有限责任公司与承租方（乙方）韩冰于2009年7月5日签订，用途为（皇城）汗蒸会所，出租面积暂定共440平方米，一楼100平方米、二楼340平方米，租期自2009年12月1日至2015年11月30日，2009年12月1日至2012年11月30日租金为370800元/年……。②出租方（甲方）南京友谊华联集团有限公司与承租方（乙方）蓝湾咖啡王永辉于2009年1月8日签订，用途为咖啡营业厅，出租面积共600平方米，租期自2009年5月1日至2015年4月30日，第一年租金350000元/年，第二年按第一年租金的1%递增，第三年按第二年租金的2%递增……；③出租方（甲方）南京友谊宾馆有限责任公司与承租方（乙方）南京苏氏××人按摩保健推拿有限公司于2009年10月28日签订，用途为（××人按摩）营业，出租面积为360平方米，租期自2010年4月28日至2016年4月27日，2010年4月28日至2013年4月27日的租金为207360元/年……。2.2008年12月18日《会议纪要》。其中记载，金盛公司卢玉昆表示：商业用房的使用者是太平商场，租赁产生的收益也是供销一分公司共同的收益。3.2008年12月7日《金陵晚报》，刊载南京太平羽绒城精品店于2008年12月6日开业的新闻。4.《关于西城岚湾项目商业招租事宜的函告》、《工作联系函》（2份）及特快专递单，分别为2008年11月19日、12月2日、12月5日，供销公司向供销一分公司、金盛公司发函，要求供销一分公司和金盛公司停止对西城岚湾项目01、07幢商业房产招租及装修。5.（2014）秦民初字第2120号民事判决书、（2015）宁民终字第2776号民事判决书。一、二审两级法院在该案中查明，因供销公司、供销一分公司未履行生效（2010）白商初字第1694号民事判决确定的工程款支付义务，原白下区人民法院根据南京消防器材股份有限公司申请，在执行中冻结了岚湾咖啡应付租金600000元。南京太平购物中心有限责任公司（以下简称太平购物中心）认为，西城岚湾小区系其母公司金盛公司与供销公司合作开发，小区建成后，金盛公司即将房屋出租给岚湾咖啡，法院无权冻结属于其所有的租金，在南京市秦淮区人民法院作出裁定驳回其执行异议后，太平购物中心遂提起案外人执行异议之诉，要求解除冻结的600000元租金。该案诉讼中，秦淮区人民法院向岚湾咖啡调查，岚湾咖啡表示其与太平购物中心签订合同，租金应当支付给太平购物中心，与供销公司无关；金盛公司作为太平购物中心的主要投资人，系太平购物中心的母公司。该案一审判决支持太平购物中的诉讼请求，二审维持原判。
金盛公司质证意见为，上述三份租赁合同涉及租赁部分，供销公司未提供原件，真实性不认可，且出租方主体并非金盛公司，不宜在本案处理租金收益问题；供销公司提供的会议纪要、金陵晚报、函件、判决书等真实性认可，但出租主体也非金盛公司，不能达到供销公司证明目的。
质证过程中，金盛公司认可南京友谊宾馆有限责任公司、南京友谊华联集团有限公司、太平商场及太平购物中心是其关联公司，但本院要求其提供其与上述关联公司针对涉案商业房产的合同，金盛公司拒绝提交。由于供销公司起诉时主张租金收益期间为2009年1月1日至2013年12月31日，而太平商场承租的部分商业房产在2012年2月29日执行给江苏中行后，太平商场退出涉案房产，经本院释明后，供销公司本案主张全部房产租金收益期间变更为2009年1月1日至2012年2月29日，对此后皇城汗蒸、蓝湾咖啡、苏氏××人按摩承租的房屋租金将另案主张权利。又因太平商场租赁面积和租金标准不明，本院根据供销公司申请，依法启动评估程序对太平商场所承租部分市场租金价格进行了评估，江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司（以下简称兴业公司）于2015年10月23日作出苏兴房估字（2015）第40号《房地产估价报告》，结论为太平商场承租一、二楼面积自2009年1月1日起至2012年2月29日止期间可能实现的房地产租金的市场价值为9247588元。本院根据供销公司提供三份租赁合同（复印件）内容，分别核算租金：皇城汗蒸自2009年12月1日至2012年2月29日，计27个月租金为834300元；蓝湾咖啡自2009年5月1日至2012年2月29日，计34个月租金为1000140元；苏氏××人按摩自2010年4月28日至2012年2月29日，计22个月租金为380160元。三份租赁合同及太平商场评估租金总计价为11462188元（834300元＋1000140元＋380160元＋9247588元）。
围绕资金占用费问题。
供销公司称，涉案住宅房屋均于2008年前全部销售完毕。《会计鉴定报告书》针对双方各自已获收益也进行了明确，其中，供销公司已获收益36936704元、金盛公司已获收益197695052.61元，双方共计234631757.37元。按照双方收益分配比例，金盛公司存在多占收益款资金行为。
金盛公司称，《会计鉴定报告书》针对收益款相关数据无任何说明，无法确认金盛公司是否占用资金。
根据双方陈述的意见，本院向永拓会计分所征询，其答复：根据双方提供的财务资料，金盛公司在2009年1月1日前已获收益实际大于《会计鉴定报告书》所列197695052.61元数额，此后金盛公司从供销一分公司账户上取走200多万元、金盛公司代付工资约213万元、案外人给付供销一分公司约194万元。从利息返还角度，供销公司按金盛公司已获收益197695052.61元主张相应的占用资金利息，利于金盛公司。
围绕西城岚湾1单元101、301室商业房产分割问题。
本院根据金盛公司的申请，依法启动评估程序，兴业公司于2015年10月26日作出苏兴房估字（2015）第41号《房地产估价报告》，结论为1单元101、301室商业房产在估价时点2015年9月6日可能实现的市场价值为35919333元。因双方均认为该估价偏高，不同意按估价数额对房产折价归并，要求在执行中根据房产实际处置价格并扣除相应税金后，另行分配。
以上事实，由《联建协议》、备忘录、封闭管理协议、《授信额度协议》、《联建解除协议书》、债权转让函、《合作协议书》、《补充协议》、（2007）苏民二初字46号民事判决书、（2010）民二终字第33号民事判决书、（2011）高执字第428－2号执行裁定书、（2014）秦民初字第2120号民事判决书、（2015）宁民终字第2776号民事判决书、《租赁合同》、《会议纪要》、《金陵晚报》、《函告》、《工作联系函》、会计鉴定报告及补充报告、评估（鉴定）报告、质证笔录、谈话笔录、开庭笔录等予以证实。
本案审理过程中，双方当事人确认的争议焦点为：1.金盛公司应否向供销公司支付商业房产的租金收益；2.双方按约定比例还是按区分房源方式分配销售款收益；3.赔偿江苏中行商业房产损失的责任如何承担；4.双方分别主张的资金占用费利息损失，应否支持。针对上述争议焦点问题，本院分析认定如下：
一、关于金盛公司应否向供销公司支付商业房产的租金收益问题。
供销公司认为，金盛公司通过其关联公司对外出租合作项目的商业房产，因此产生的租金收益应视为合作项目的收益。其提供的汗蒸会所、苏式××人按摩、蓝湾咖啡房屋租赁合同，虽为复印件，但其系从供销一分公司管理档案中调取，三份租赁合同明确相应的租赁期间、面积和租金标准，太平商场租赁房屋的市场租金价格也经过司法评估，金盛公司应当将合作项目的租金收益共计11462188元，按双方约定20%即2292437.6元支付给供销公司。
金盛公司认为，从供销公司提供的证据来看，涉案项目商业房产出租主体并非金盛公司，金盛公司也未收取任何承租人的租金，金盛公司不应向供销公司承担租金支付义务。
本院认为，根据供销公司提供的《租赁合同》、《会议纪要》、民事判决书、《函》及《金陵晚报》等证据来看，充分证明金盛公司通过其关联公司实际控制和对外出租了房屋，但其拒绝向本院提交相关合同原件及租金收益材料，仅以出租人并非其本公司为由，抗辩不承担涉案项目收益款的付款责任，与事实不符，与法相悖，本院不予采纳。供销公司已举证证明涉案商业房产自2009年1月1日至2012年2月29日期间的租金收益为11462188元，故金盛公司应将其中的20%计2292437.6元支付给供销公司。
二、关于住宅房屋销售款收益分配方式如何确定问题。
金盛公司认为，供销公司与广全公司在备忘录中，对于A地块建设面积约定，甲方（供销公司）按20%、乙方（广全公司）80%的比例分配；在B地块住宅面积获批后，双方调整分配面积，即甲方分配住宅面积占住宅总面积的25.3%、乙方分配住宅面积占住宅总面积的74.7%，根据甲、乙双方2005年2月4日双方董事长签字确定的《房价表》，住宅销售总额约为44760元，甲方应分得总销售额的25.3%约为11324万元，乙方应分得总销售额的74.7%约为33436万元；2006年11月7日的会议纪要也明确双方应以当时的“窗口表”和“分房表”为依据计算销售回笼款实际分配比例，并要求供销公司将“窗口表”、“分房表”交回项目公司。因此，双方在签订备忘录时，双方各自分配的房源及面积已经确定，各自销售收入归各自享有。
供销公司认为，在备忘录及所有协议当中，并未约定双方区分房源后各自销售款归各自享有，而是按约定比例进行投入和分配，2006年11月7日会议记要中明确超收部分予以退还，投入不足部分予以补足，2007年2月13日会议纪要也明确双方按25%、75%比例进行投入与分配。金盛公司主张区分房源、面积进行分配与事实不符。
本院认为，供销公司与广全公司在签订联建协议时，明确由项目部将本金和收益按20%、80%分别归还和分配，在签订备忘录时，因B地块住宅建设及地下车库建设获得政府审批，双方重新调整分配比例，即住宅房按25.3%、74.7%，商业用房按20%、80%。双方在备忘录中不仅约定按比例分配房屋面积，但同时也约定按该比例分配总销售款。通观备忘录所有条款，并未约定各自销售房源的销售款收益归各自享有，备忘录第八条也明确约定，双方已收房款及第一标段房屋（住宅）销售的分配使用按甲方25.3%、乙方74.7%的比例收回各自土地投资款，后期工程建设款不足双方按此比例投入，且在2007年2月13日会议纪要中，双方再次确定按约定比例进行投入与分配。虽然备忘录第二条第2款有“供销公司选择住宅房源见附表二及双方董事长签订确定的《房价表》”等内容，但不能改变双方按比例进行投入及分配的约定，另结合双方协议及备忘录履行情况来看，为规范房屋销售款入账问题，供销公司、金盛公司在2006年11月7日召开协调会之后，西城岚湾剩余待售房源及销售款均由供销一份公司统一管理，实际上也并未区分房源分别委托银坤公司对外销售、各自记账。金盛公司作为合同当事人，至目前也未提交有效证据证明双方应分得具体房源及套数。故金盛公司主张双方按确定的房源及面积各自分得住宅房屋销售款的意见，与约定不符，本院不予采信。对于金盛公司主张按区分房源的审计结论进行收益分配，本院不予支持。
三、关于赔偿江苏中行商业房产损失的责任问题。
供销公司认为，原高淳县人民法院对涉案项目房产进行拍卖，偿还江苏中行债务本息形成的项目应收账款合计63275774.26元，应由金盛公司承担。理由：1.该款性质上属于金盛公司承继的广全公司债务。2.省高院在（2006）苏民二初字第28号民事判决执行中，也按广全公司在西城岚湾项目80%收权益查封涉案房产。3.在供销公司与广全公司签订联建解除协议书第四条约定，本协议的签署不影响账户封闭管理协议的继续履行。4.在供销公司与金盛公司签订的合作协议书中第二条约定，金盛公司认可原签订联建协议、备忘录、账户封闭管理协议的全部内容，金盛公司继续履行广全公司的未履行的义务并享受其未取得的权益。5.最高院（2010）民二终字第33号民事判决书查明事实中，对于供销公司与金盛公司在合作协议书中第二条约定的内容也进行了列明。
金盛公司认为，双方签订补充协议的第二条约定，西城岚湾项目于本协议签订日之前的债务和或有债务如下：1.项目项下土地已为广全公司在中国银行贷款人民币1.33亿元设定抵押，截止本协议签订日，贷款余额约人民币9000万元；2.项目建设过程中的应付款……。补充协议第三条约定，供销公司向金盛公司承诺，在本协议第一、二条陈述的债务和或有债务之外，供销公司及西城岚湾项目没有其他任何债务和或有债务；若在本协议第一、二条陈述的债务和或有债务之外，供销公司及西城岚湾项目被发现有任何其他债务和或有债务的，均由供销公司自行承担。通过上述两条约定可看出，金盛公司对江苏中行承担的债务范围，西城岚湾项目所发生或有债务由供销公司承担，与金盛公司无关。在双方合作协议书中，金盛公司虽认可封闭管理协议，但不代表金盛公司承继广全公司在西城岚湾项目之外所发生的债务。另根据合同法规定，广权公司债务转移既未取得金盛公司同意，也未取得江苏中行的同意，应由广全公司自行承担。
本院认为，供销公司、金盛公司在西城岚湾项目开发和第一标段住宅房源销售过程中，未按封闭管理协议约定将全部售房款的75%汇入指定的封闭结算账户存在违约，引发江苏中行与供销公司之间的损失赔偿之诉，导致涉案项目的商业房产被强制执行产生63275774.26元损失。因双方均知晓封闭管理协议约定内容，且房屋销售款由双方共同成立的供销一分公司实际控制和管理，故产生该损失的责任由双方共同承担，本院确定双方按审计中协商的2：8比例分担该损失，对于双方主张应由对方承担该损失的全部责任，均不予支持。
根据上述第二、三争议焦点分析，双方应按约定比例（不区分房源）、执行给江苏中行房产应收款损失按2：8比例分担方式，进行收益分配，根据《鉴定补充报告》结论意见，金盛公司应退还供销一分公司60856355.81元（见附件表三），本院对供销公司超过该数额部分的主张，不予支持。
四、关于资金占用费利息损失问题。
供销公司认为，根据《会计鉴定报告书》及双方约定的分配比例，金盛公司自2009年1月1日起至2016年5月30日止应向其支付利息损失共计13531803.25元。具体构成如下：
1.审计报告确定项目已获收益总款中包含江苏中行退还的案件执行款3605525.74元，该款退还时间为2014年9月17日，故双方在2009年1月1日至2014年9月16日期间收益为231027531.63元（234631757.37元－3605525.74元），金盛公司应分得收益172577566.13元（231027531.63元×74.7%），金盛公司已获收益197695052.61元，多占用资金25117486.48元（197695052.61元－172577566.13元），按银行同期贷款利率计算该期间的利息为8541284.84元。
2.在江苏中行退款后，金盛公司应分得收益款175269922.76元（234631757.37元×74.7%），多占用资金22425129.85元（197695052.61元－175269922.76元），金盛公司按银行同期贷款利率应向其支付2014年9月17日2016年5月30日期间的利息1921864.78元。
3.执行给江苏中行房产损失63275774.26元责任在于金盛公司，金盛公司应按该损失的20%、银行同期贷款利率向其支付自2009年3月1日至2016年5月30日期间的利息3068653.63元。
金盛公司认为，执行给江苏中行房产损失63275774.26元责任在于供销公司，供销公司应按该损失的80%、银行同期贷款利率向其支付自2012年3月1日至2015年5月30日期间的利息12274614.49元。
本院认为，由于商业房产被强制执行产生项目应收账款63275774.26元的损失双方均有责任，故本院对双方各自向对方主张该部分损失的利息均不予支持。根据《会计鉴定报告书》和永拓会计分所答复意见，金盛公司确实存在多占用项目资金行为，供销公司主张金盛公司向其支付资金占用费利息10463149.62元（8541284.84元＋1921864.78元），本院予以支持。
据上，本院综合分析认为，涉案联建协议、备忘录、联建解除协议、合作协议书等系列协议均为合法有效协议。广全公司在合作开发过程中退出，相关协议中的权利义务由金盛公司享有和承继。涉案西城岚湾项目已完成开发并于2008年实际交付使用，现金盛公司诉请要求解除其与供销公司之间的合作协议书并进行清算，供销公司也表示同意，本院予以准许，同时本院确认双方之间合作协议书于2016年6月5日解除。供销一分公司作为供销公司的分支机构，在双方合作关系终止并进行财务清算后，供销一分公司的债权债务由供销公司享有和承继，供销公司诉请金盛公司将应退还给供销一分公司的钱款直接向其支付，符合法律规定，本院部分支持60856355.81元。双方合作期间的租金收益属于共同收益，金盛公司实际控制和出租商业房产，应将其中的20%收益计292437.6元支付给供销公司。本案双方当事人均主张商业房产拍卖应收账款63275774.26元损失利息，本院均不予支持，但金盛公司应将占用项目收益资金的10463149.62元利息支付给供销公司。供销公司诉请金盛公司向其返还供销一分公司的公章、财务专用章、财务账册及档案，应予支持。金盛公司诉请分割西城岚湾1单元101室、301室商业房产，现双方同意在本案中确定2：8比例份额，将来收益按实际处置价值扣除相应税金后进行分配，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、南京供销房地产开发有限责任公司与金盛置业投资集团有限公司签订的《西城岚湾项目合作协议书》于2015年6月5日解除；
二、金盛置业投资集团有限公司于本判决生效之日起30日内向南京供销房地产开发有限责任公司支付商业房产租金2292437.6元；
三、金盛置业投资集团有限公司于本判决生效之日起30日内向南京供销房地产开发有限责任公司支付项目清算款60856355.81元；
四、金盛置业投资集团有限公司于本判决生效之日起30日内向南京供销房地产开发有限责任公司支付占用项目收益资金利息10463149.62元；
五、金盛置业投资集团有限公司于本判决生效之日起30日内向南京供销房地产开发有限责任公司返还南京供销房地产开发有限责任公司第一分公司的公章、财务专用章、财务账册及档案；
六、南京供销房地产开发有限责任公司、金盛置业投资集团有限公司按2：8比例分割西城岚湾1单元101室、301室商业房产；
七、驳回南京供销房地产开发有限责任公司本诉其他诉讼请求；
八、驳回金盛置业投资集团有限公司反诉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费应收488558元，由供销公司负担85976元、金盛公司负担402582；反诉案件受理费应收123505元，由供销公司负担24685元、金盛公司负担98740元；反诉案件保全费5000元，由金盛公司负担；鉴定费369500元，由供销公司负担73900元、金盛公司负担295600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
附件：永苏专审字（2016）第2008号《鉴定补充报告书》收益分配结论。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一六年十月十一日
书记员 汪海燕
附件：永苏专审字（2016）第2008号《鉴定补充报告书》收益分配结论
1.不区分房源，按协议约定比例计算收益分配，区分三种情形：
（1）商业用房拍卖应收账款63275774.26元的损失由供销公司承担（表一）：
类别
金盛公司
供销公司
合计
应分配收益
-10235736.40元
-40991020.91元
-51226757.31元
（2）商业用房拍卖应收账款63275774.26元的损失由金盛公司承担（表二）：
类别
金盛公司
供销公司
合计
应分配收益
-73511510.66元
22284753.35元
-51226757.31元
（3）商业用房拍卖应收账款63275774.26元的损失双方按2：8比例分担（表三）：
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