安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初6495号
原告（反诉被告）：杨俊猛，男，1970年3月25日出生，汉族，住安徽省长丰县，
委托诉讼代理人：李俊，安徽振信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何丹平，女，1964年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何远（系被告弟弟），男，1971年3月24日出生，汉族，住湖北省赤壁市，
第三人：刘金平（系被告丈夫），男，1962年6月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：何远（系被告弟弟），男，1971年3月24日出生，汉族，住湖北省赤壁市，
原告（反诉被告）杨俊猛诉被告（反诉原告）何丹平、第三人刘金平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨俊猛及其委托诉讼代理人李俊，被告（反诉原告）何丹平、第三人刘金平及其共同委托诉讼代理人何远均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨俊猛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《存量房买卖合同》，被告赔偿因不能履行合同给原告造成的实际损失532900元（评估房屋差价432900元及装修费46250元、契税20250元、个人所得税13500元、定金20000元共计100000元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年6月2日签订《存量房买卖合同》以及《补充协议》，约定原告购买被告所有的位于合肥市××路金座嘉园的房产，原告向被告支付定金2万元整，并以房产局预约号为准将35万元存入托管账户，在当日内办理存量房转移手续。原告与被告双方于2016年6月20日到合肥市地方税务局瑶海分局办理房屋转让完税手续，原告按约定缴纳契税20250元，为被告缴纳个人所得税13500元。同时，原告向合肥市不动产登记中心申请交易预约，合肥市不动产登记中心出具预约单，预约办理过户手续的时间为2016年8月16日。原告于2016年7月6日将首付款存入被告还贷银行。此后，原告多次电话机短信联系被告要求被告尽快履行合同，按照协议中约定的时间办理过户手续，但被告以种种理由拒不履行合同。为维护原告的合法权益，故请求判如所请。
被告何丹平辩称：原告所述的53万余元的损失没有事实和法律依据，双方签订的合同因未经共有人的同意且自始没有得到共有人的追认，该合同自始无效。原告主张的损失没有相关证据证明，庭前法院送达的估价报告书程序违法，依据严重不足。原告主张的装修损失10万元是主观臆断，没有事实依据，诉讼费应按双方过错程度来予以分担。
第三人刘金平辩称：该合同系被告一人所签，是无权处分，且事后一直没有取得第三人的追认，2016年7月被告即向原告告知因为原告没有按约支付房款至指定账户，所以要解除合同。该房屋系夫妻共同财产，仅一方买卖是无效的。原告的诉请不构成善意取得。原告的主张没有合同及法律依据，应依法驳回原告的诉请，因原告变更诉讼请求，解除合同的主张没有意义。
原告针对其诉讼请求提交的证据及证明目的：
1、《存量房买卖合同》、《补充协议》，证明双方达成存量房买卖的相关约定，包括房屋转让价款、过户时间、腾空存量房验收交接的时间等约定；
2、收条，证明原告向被告支付定金20000元；
3、户口本、身份证，证明原告与徐梅为夫妻关系；
4、完税审核通知单、税收完税证明、发票、银行刷卡凭证，证明原、被告双方共同到税务局办理房屋过户的纳税手续，原告已缴纳房屋过户的各项税收；
5、存量房交易预约单，证明双方已向合肥市不动产登记中心申请交易预约，合肥市不动产登记中心出具预约单，预约办理过户手续的时间为2016年8月16日；
6、中介证明、中介合同、银行存款凭证，证明原告已按约将首付款存入贷款银行替被告还按揭款，被告在过户前违约；
7、短信记录，证明原告通过短信联系被告要求履行合同，被告不同意履约；
8、房地产权证复印件，证明双方《存量房买卖合同》中所涉及要求办理过户的房产，该房产为被告单独所有，无共有人；
9、估价报告书，证明涉案房屋价值高于房屋交易时的价值，差价为432900元；
10、评估费发票，证明原告因为评估房屋花费3500元。
被告何丹平、第三人刘金平对原告所举证据发表的质证意见为：
对证据2、5无异议。证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该合同只有被告签名，没有共有人刘金平的签名，被告系无权处分；证据3与本案没有关联性，不能证明原告与徐梅系夫妻关系，应提供民政部门的婚姻关系证明或结婚证；证据4真实性无异议，对证明目的有异议，完税证明时间是2016年6月20日，原告交个人所得税13500元，可以证明原告应于2016年6月20日前向被告支付购房款；其他发票上面名字是徐梅，与本案没有关联性，我方已提出实际在缴税时中介证明税务部门要求刘金平到场签字，但是实际是原告代签，我方在庭审后申请对该签名进行鉴定，并向该中介人员进行调查，证明原告明知涉案房屋系被告与第三人共有，而第三人不同意出售房屋，否则原告不会代理刘金平签字，缴税的徐梅与本案无关，不是本案相对人；证据6真实性有异议，我们事后了解与事实不符，合同乙方没有徐梅，是主观臆断，甲方于2016年7月之前即与乙方积极沟通协商解决问题，但原告没有诚意，且多次采用多种办法威胁恐吓被告，有原告短信为证。我方想解决该问题，在2016年7月18日即向原告提出解除合同，并邮寄至原告住所遭退回，只能请中介将该通知转交原告，中介说我方提出违约不出售房屋是单方界定，与事实不符。我方没有违约。该证明没有写明日期和经办人的署名，形式要件不符，属于无效证据。存款凭证系案外人徐梅的账户，与本案无关,不能证明原告主张的替被告还款。证据7真实性无异议，对证明目的有异议，可以证明被告因原告没有按时支付购房款，原告违约，被告要求按约解除合同。证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明该房屋系被告单独所有，第三人刘金平享有共有权利。证据9程序和实体均有异议，启动鉴定程序没有按规定通知被告和第三人，选定协商鉴定机构和鉴定人；其次，鉴定报告中，鉴定结构和鉴定人没有相应的资格和资质，根据司法鉴定的相关规定，有权进行鉴定的鉴定机构和鉴定人应某司法鉴定名录；根据司法鉴定管理规定，司法鉴定应当由省级人民政府司法行政部门登记并发布鉴定机构名册中载明的鉴定机构和鉴定人出具，且每项司法鉴定业务要有三名以上鉴定人，本案中的报告书鉴定机构和鉴定人是由安徽省住房和城乡建设厅批准的，批准机关不符合法律规定，鉴定人只有两人，都没有司法鉴定资质；根据房地产司法鉴定评估鉴定指导意见试行第12条，房地产估价机构应在接受鉴定委托前明确估价基本事项，通过人民法院交由诉讼当事人签收房地产司法鉴定评估风险告知书，从而使当事人知悉鉴定的基本事项，促使当事人知道应当履行的基本义务及不履行造成的不利后果；在评估的过程中，被告及第三人均没有收到告知书，被告、第三人及代理人均不知评估鉴定的事实。综上，鉴定报告书严重程序违法。报告中的基准日期是2017年2月20日，没有事实和法律依据，本案合同签订后一个月双方即协商解除合同，我方于2016年7月18日向对方送达解除合同通知，对方没有提出任何异议，没有提出仲裁和诉讼，合同在送达对方时已解除，本评估报告书确定的日期没有任何依据，严重损害我方的合法权益。对证据10的真实性无异议，对证明目的有异议，是对方单独提起，应自行承担该费用。
被告何丹平就其抗辩事由提交的证据及证明目的：
1、结婚证，证明被告与第三人刘金平的夫妻关系；
2、房产证，证明该争议房产在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，被告没有完全处分权；
3、房屋所有权登记转让审核表、房屋登记簿，证明被告名下只有一套房屋，且该房屋有抵押登记；
4、解除合同通知书、EMS邮件单，证明因原告没有按约交付首付款构成违约，被告依约在7月18日行使单方解除权向对方寄送解除合同通知书；
5、证明一份，证明当时7月下旬我方通过中介向原告提出解除买卖合同，但是原告拒收，我方在9月向原告寄送，因为地址迁移被退回；
6、个人购房借款担保合同书，证明买房时，借款人是何丹平，抵押物共有权人为第三人刘金平。
原告杨俊猛对被告提交的证据的质证意见为：
对证据1无异议。对证据2、3真实性无异议，对证明目的有异议，但房产证上注明属于被告单独所有，没有标注共有人，其抵押人都是被告，没有标注刘金平；抵押权人是工行和平路支行，原告妻子的账户也在该行，存入33万元；该登记表不能证明被告名下只有一套房。对证据4标注不清楚，不能证明被告的证明目的。对证据5真实性、合法性有异议，按照举证责任规则，如果系证人证言，需要证人出庭作证，但被告并没有在举证责任期限内申请该证人出庭作证，因此该份证明不具有证明力。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，借款人是被告，但是共同借款人没有标注刘金平，在抵押物共有人中刘金平的签名是否当时形成存在异议，如果是当时签的，应在共同借款人栏中签名，且该份合同与被告提供的证据3中的登记表相冲突，抵押人和债务人均为何丹平。
第三人刘金平对被告提交的证据没有异议。
第三人刘金平提交的证据及证明目的：
1、存量房买卖合同及补充协议，证明根据合同第8条，被告有权解除合同，原告没有按约支付首付款，被告有权解除合同。原告也举证说明首付款一直在案外人徐梅的账户中，没有支付至被告的账户中；
2、住院病案，病历，证明原、被告订立合同时，被告精神状况不好，且房屋价格明显低于同地段价格；
3、案例两份及东莞市法院提供类似案例的提示，证明买受人在房屋没有过户前不得主张标的物的所有权，原告的请求应不予支持；擅自出卖共有房屋，合同有效，但不符合继续履行条件。
原告杨俊猛对第三人提交的证据的质证意见为：
对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，附件4约定以房产局的预约号为主，只要在2016年8月16日前将首付款汇入被告的贷款银行就可以。对证据2与本案无关，不能证明被告的证明目的;对证据3我国不是案例法国家，且对方提供的是打印件，不具有真实性。
被告对第三人提交的证据无异议。
反诉原告何丹平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间的房屋买卖合同无效，依法确认双方过错及相应责任；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告和反诉被告在2016年6月2日签订的《存量房买卖合同》系何丹平一人所签，合同标的房屋属何丹平与案外人刘金平夫妻共同财产，反诉原告独自处置属无权处分，且事后未得到财产共有人的追认。根据《婚姻法》第十七条、《合同法》及相关司法解释的规定，房屋买卖属于处分家庭财产的重大事项，夫妻之间没有法定的代理权限，夫妻应对是否出卖、价款数额、付款方式、合同其他权利义务达成一致后共同处分，否则单方无权处分，相对方有权主张其与第三人签订的合同无效。同时，本案中双方买卖房屋既未交付，也未登记，原告的诉请亦不能依据《物权法》规定的善意取得的制度获得支持。综上所述，双方合同应确认无效且原告依法无权依合同主张巨额赔偿。本案合同无效，原告与被告双方均有过错，首先原告未尽交易注意义务，亦未取得房屋共有人的同意；反诉原告独自处分夫妻共同财产，在事前、事后均未得到夫妻另一方的同意。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，应根据双方过错承担相应的责任。
反诉被告杨俊猛辩称：1、反诉被告在本案中系善意行为，反诉原告无权解除合同，不具备合同无效的条件，双方签订的合同是合法有效的。我国法律明确规定，不动产以登记为准，被告的产权证明确载明为被告单独所有，没有共有人，第三人不是房屋所有权人，无需征得第三人的同意；2、反诉被告在本案中不存在违约行为，不存在过错，由于反诉原告违约解除合同，应承担相应的赔偿责任，在反诉状中表明徐梅系反诉被告的妻子，且双方在买卖合同第8条中没有约定要在2016年7月1日要将首付款存入资金托管账户。
第三人刘金平辩称：合同无效，我没有签字。
反诉原告提交的证据及证明目的：
1、房屋买卖合同，证明双方达成房屋买卖合同的约定，但合同上只有反诉原告个人签名，房屋共有人刘金平没有在合同上签名；
2、收条，证明反诉原告自签订合同之日起，只收到反诉被告20000元定金；
3、解除合同通知书，证明反诉被告没有按约支付首期购房款，构成违约，反诉原告有权按照合同第8条约定行使单方解除权。
反诉被告对反诉原告提交的证据的质证意见：
对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明反诉原告的证明目的；对证据2无异议；对证据3真实性有异议，我方没有收到，不能证明反诉原告的证明目的。
第三人对反诉原告提交的证据无异议。
经庭审举证、质证，本院综合认证如下：对原告杨俊猛提交的证据1-10、被告何丹平提交的证据1-6、第三人提交的证据1、反诉原告何丹平提交的证据1-3的真实性予以认定，对第三人提交的证据2、3与本案的关联性不予认定。
基于以上认定的证据和各方当事人的当庭陈述，审理查明的事实为：2016年6月2日，杨俊猛（买受人、乙方）与何丹平（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》，合同约定的主要内容为：乙方购买甲方所有的位于合肥市××室××住宅××套，建筑面积155.24平方米，存量房转让价款为135万元，包含水电气设备、挂式空调两台、三张床、沙发一组、冰箱一台、餐桌一套、茶几一个及固定装修；房屋过户产生的契税、印花税、个人所得税及相关费用由乙方承担；乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户：1、以银行预约为准将35万元（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；2、以房产局预约号为准将35万元存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款总额为100万元；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理：1、……；2、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之三的违约金；甲方未按本合同约定期限交接存量房的，双方同意按下列方式处理：1、……；2、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内退还全部已付款；合同自双方签字后生效等。同日，杨俊猛（买受人、乙方）与何丹平（出卖人、甲方）签订《补充协议》，该协议约定的主要内容为：乙方自本协议生效之日向甲方支付定金2万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还定金；如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予返还；甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；乙方用购房首付款替甲方还清银行贷款，不足部分由甲方自行解决；甲方承诺该房屋无产权纠纷、司法限制等。同时，何丹平和杨俊猛分别与房产中介合肥东辉房产营销代理有限公司签订了《房地产经纪合同》。上述合同签订后，杨俊猛向何丹平支付了定金2万元。2016年6月20日，房产中介工作人员、杨俊猛及其爱人徐梅、何丹平一起到房产局和税务部门办理了房屋交易税收完税证明，徐梅缴纳个人所得税13500元、契税20250元。同时，买卖双方向合肥市不动产登记中心预约在2016年8月16日办理过户手续。2016年7月6日，徐梅向何丹平买房时的抵押贷款行工行合肥和平路支行存入徐梅个人账户存款33万元。7月下旬，何丹平向杨俊猛提出解除合同，遭杨俊猛拒绝后，何丹平将解除合同通知书交给房产中介公司转交杨俊猛，亦遭到杨俊猛拒收。2016年8月2日，杨俊猛向何丹平发送短信“何女士你好！我是购买你房子的，我姓杨，抓紧时间走程序，不要耽误时间，我是不会同意你的房子不卖的，因为从时间、金钱、精力上都付出了太多……”。同年8月4日，何丹平回复杨俊猛短信“杨总你好，首先说声对不起，是我没考虑周全，导致该住房不能买了，特请谅解”、“但你也要看清合约条款，我还只收了贰万元押金，其他的与我无关，是中介的事，你说存了首付款，但没存在我的名下，这能算数吗？你可问银行，至于已交税金都会全部退还的。希望买卖不成仁义在，至于赔偿你损失，之前合同都有约定”等。嗣后，因买卖双方协商不成，原告遂于2016年9月向本院提起诉讼，请求判如所请。本案在审理过程中，根据刘金平的申请，追加其为第三人参加诉讼。同时被告向本院提起反诉，本院合并审理。
另查明：2016年11月2日，经本院释明原告变更诉讼请求后，原告向本院提出鉴定房屋现有价值申请。本院多次通知被告配合选定鉴定机构，但被告予以拒绝。2017年1月3日，本院经过摇号选定并委托安徽安和房地产土地评估有限公司对涉案房屋现有市场价值进行评估。嗣后，本院又多次电话通知被告配合评估机构对其房屋进行价值进行评估，但被告以合同无效不需要评估等事由予以拒绝。2017年4月21日，安徽安和房地产土地评估有限公司作出《估价报告书》，估价结论为：1、位于合肥市××路金座嘉园1幢2-701室成套住宅用房在价值时点2017年2月20日（现场勘查时间）的市场价值为178.29万元，合单价11485元/平方米；2、因客观原因，实地勘察时未能进入估价对象内部，所以无法勘查室内装修情况，本次评估未考虑估价对象的装修价值，故假设估价对象为毛坯。原告为房屋价值评估事宜支付评估费3500元。
位于合肥市××路金座嘉园1幢2-701室房屋在房产证上登记为何丹平一人所有，该房屋向工行合肥市和平路支行抵押借款469000元（个人二手房购置贷款），借款期限为2013年2月至2031年2月，借款人为何丹平，抵押人为何丹平与刘金平。何丹平与刘金平系夫妻关系，于1987年4月登记结婚。在本案第一次庭审中，刘金平陈述：“其签合同时在场，但没有同意签字，也不知合同的内容；原告到其家中看房时其在家做饭，不知什么情况。”在本案第二次庭审中，房产中介公司工作人员熊赛和项刚作为何丹平和刘金平申请的证人到庭，在接受质询时对于原告为何将33万元存入工行和平路支行，项刚陈述“预约还款需要时间段，那段时间预约还款要提前3、4个月才能预约上，银行说提前将钱存至该银行，就能提前给我们预约还贷”。
本院认为，本案是因买卖房屋引发的合同纠纷，根据原、被告诉辩称情况，本案争议的焦点为：一、关于房屋买卖合同的效力问题；二、关于谁违约及违约责任承担问题。
关于《存量房买卖合同》及其补充协议的效力问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，何丹平和刘金平以出卖人未经共有人授权取得处分权为由主张合同无效，显然缺乏法律依据；同时，根据庭审中查明的事实，何丹平与杨俊猛签订合同时第三人刘金平在现场，杨俊猛到何丹平与刘金平家中看房时，刘金平也在家中，由此可以认定刘金平应当知道何丹平向杨俊猛卖房的情况，且出卖房产登记为何丹平一人所有，杨俊猛有理由相信何丹平对买卖房屋有处分权，故何丹平和刘金平主张合同无效也无事实依据。因此，杨俊猛与何丹平签订的《存量房买卖合同》及其补充协议是双方在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。
关于买卖双方谁违约及违约责任承担问题。本院认为，合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，杨俊猛按合同约定向何丹平支付了定金2万元，在房产中介公司的安排下与其爱人徐梅、何丹平一起到房产和税务部门办理了预约过户登记、税款缴纳手续，并以徐梅名义向何丹平房产抵押贷款的银行存入33万元，积极履行了自己的合同义务。双方在《存量房买卖合同》中虽约定将35万元存入托管账户，但双方又在《补充协议》中约定杨俊猛用购房首付款替何丹平还清银行贷款，而杨俊猛根据房产中介公司的要求将剩余应付房款33万元以徐梅名义存入何丹平房产抵押贷款的银行以便预约还贷，应视为杨俊猛履行了自己的合同义务；何丹平主张杨俊猛未按合同约定支付购房首付款构成合同违约，其依据合同约定和法律规定有权提出解除合同，缺乏事实和法律依据，不予采信。本案中，何丹平在合同签订后，在无合同约定和法定事由的情况下向杨俊猛提出解除合同，其行为明显构成合同违约，且其以自己的行为明确表示不履行合同义务，故杨俊猛要求解除其与何丹平之间签订的《存量房买卖合同》符合合同约定和法律规定，应予支持。合同解除后，何丹平应承担向杨俊猛支付违约金、赔偿损失等违约责任。
根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，杨俊猛投资购房，其合同目的是居住和投资收益，因何丹平的违约行为给杨俊猛实际造成了较大的经济损失，该损失应包括合同履行后可以获得的利益。根据评估机构的意见，涉案房屋在价值时点2017年2月20日的市场价值为178.29万元，与双方买卖价格的差价为432900元，若合同得到及时履行杨俊猛应获得相应的收益，故此差价可以作为计算合同履行后可以获得的利益损失参考依据。对于因何丹平不履行合同给杨俊猛造成的损失具体数额，本院综合考虑合同的履行情况、何丹平的过错、合同履行后杨俊猛可以获得的利益、房款中包含房屋装潢和家用电器、家具，以及杨俊猛需承担的税费、银行利息履行合同的成本等多种因素，认为确定何丹平需向杨俊猛赔偿损失34万元（含定金2万元）较为合理。合同解除后，契税20250元、个人所得税13500元可由杨俊猛办理退还手续，在损失尚未发生和确定的情况下，其主张该损失缺乏依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、解除杨俊猛与何丹平签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
二、何丹平赔偿杨俊猛经济损失340000元，于本判决生效后三十日内付清；
三、驳回杨俊猛的其他诉讼请求；
四、驳回何丹平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9129元，财产保全费5000元，合计14129元，由杨俊猛负担3305元，何丹平负担10824元；评估费3500元，由何丹平负担；反诉案件受理费190元，由何丹平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 陆 军
人民陪审员 李孝年
人民陪审员 张泰轩
二〇一八年二月八日
书 记 员 杨莉莉