北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初17768号
原告：崔来禄，男，1954年11月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：田艳平，北京市玖典律师事务所律师。
被告：贾翠云，女，1957年11月28日出生，汉族，住北京市海淀区。
第三人：王宝宏，男，1966年5月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告崔来禄与被告贾翠云、第三人王宝宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔来禄之委托诉讼代理人田艳平，被告贾翠云、第三人王宝宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔来禄向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告贾翠云、第三人王宝宏立即腾退位于北京市海淀区×号楼地下一层10间共计150平米地下室及该地下室东南方向约30平米的厕所一个；2、请求法院依法判令被告贾翠云、第三人王宝宏支付自2016年7月16日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每天每平米3元的价格；本案诉讼费用由贾翠云、王宝宏负担。事实和理由：2000年左右，贾翠云从我这租赁位于海淀区×号楼地下一层10间共计150平米地下室用于经营，双方口头约定了租金标准及支付方式，并已实际履行。2016年1月15日，我与贾翠云签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月15日至2017年1月15日，年租金5万元。2016年7月，我与贾翠云协商合同到期后如果续租则提高租金，否则不再续租。贾翠云表示不同意，我决定不再续租，亦未收取2016年7月16日至2017年1月15日的租金。合同提前解除后，我要求贾翠云腾退房屋，后贾翠云告知我房屋已经转租给王宝宏，王宝宏拒不腾退，后我多次找对方协商，但一直未果。故起诉至法院。
贾翠云辩称，双方之间的房屋租赁合同已于2016年7月口头协商解除了。另我将房屋转租给了王宝宏，合同解除后一直未腾退与我无关，房屋占用费我不同意承担。
王宝宏述称，房屋已经于2015年12月由小区物业公司及业委会收回了，我已经不实际占用使用该房屋了。我之前租房子用于公寓使用，但该房屋属于业主公摊面积，产权应当归全体业主共有，崔来禄无权出租。故我不同意崔来禄的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
北京市海淀区振兴综合贸易公司（后先后更名为北京市海淀区振兴综合贸易批发部、北京海技工商贸中心，于2003年被吊销营业执照）系海淀镇下属的集体所有制企业。北京市海淀区振兴综合贸易批发部立新副食商店系北京市海淀区振兴综合贸易公司的下属单位。崔来禄系北京市海淀区振兴综合贸易公司的法定代表人。1999年6月20日，北京市海淀区苏州街三建宿舍区综合拆迁办公室（拆迁人、甲方）与北京市海淀区振兴综合贸易批发部立新副食商店（被拆迁人、乙方，以下简称立新副食商店）签订《拆迁安置补偿协议书》，约定甲方受北京市第三建筑工程公司及北京原创房地产开发有限责任公司委托，对北京市海淀区振兴贸易公司所属的立新副食商店实施拆迁安置及补助：三、甲方同意乙方回迁安置的要求，在回迁住宅楼施工×号楼地下一层按建筑面积补偿乙方310平方米，甲方偿还给乙方回迁面积为永久使用权。崔来禄作为乙方法定代表人在上述协议上签字。上述协议签订后，×号楼地下室150平方米由立新副食商店使用，后因改制需要立新副食商店被注销，该房屋实际由崔来禄控制使用。崔来禄将该地下室（150平方米）出租给贾翠云。后贾翠云将该房屋转租给王宝宏用于经营。2008年1月19日，贾翠云（甲方）与王宝宏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将×号楼地下租给乙方使用，建筑面积150平米，年租金5.2万元，租期五年自2008年1月20日至2013年1月19日。合同到期后，王宝宏一直占有使用该租赁场地。
2016年1月15日，崔来禄（甲方、出租房）与贾翠云（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将×地下一层共10套房屋出租给乙方，建筑面积150平方米，租赁用途为多种，租期自2016年1月15日至2017年1月15日，年租金为5万元，分两次支付，第二笔租金于2016年7月15日支付。上述协议签订后，贾翠云依约支付了第一笔租金。2016年7月，贾翠云向崔来禄支付第二笔租金时，双方产生纠纷。庭审中，贾翠云主张双方的租赁合同已于2016年7月口头解除，崔来禄对此予以认可。贾翠云另主张于2016年7月向崔来禄支付第二笔租金2.5万元，但崔来禄未收取。崔来禄认可未收取的事实，主张当时因不想再次出租故未收取后续租金。
2017年3月30日，崔来禄（甲方）与贾翠云（乙方）签订《协议书》，约定贾翠云自2008年1月15日起向崔来禄租赁的海淀区×号楼地下一层10间约150平方米的地下室，租赁合同到2017年1月14日终止。在此期间贾翠云把此房转租给王宝宏，现因合同到期，贾翠云无力要求王宝宏腾退，双方同意后续事宜经诉讼程序解决。
崔来禄现以租赁合同已解除为由要求贾翠云、王宝宏腾退上述房屋并支付合同解除后即2016年7月16日至实际腾退之日的房屋占用费。贾翠云则以未实际占有使用房屋为由予以抗辩。王宝宏则以崔来禄不是房屋所有权人且于2015年12月8日起已不实际占有使用房屋为由予以抗辩。王宝宏为此向本院提交了委托管理协议及交接协议。其中签订日期为2013年9月15日的委托管理协议显示：北京市海淀区紫金庄园业主委员会（以下简称业委会）将×号楼一层地下室共计858平米（规划设计为：设备和设施层）委托给杨广玉进行维护和管理，委托期间为20年，自2013年9月15日至2033年9月14日止。杨广玉有权对1号楼地下室的空余房间进行公寓出租，所得的收益归乙方。该协议上有业委会盖章及王宝宏、杨广玉签字。其中签订日期为2015年12月8日的交接协议显示：业委会（甲方）、杨广玉（乙方）、王宝宏（丙方）与北京筑邦百扬物业管理有限公司（丁方）（以下简称筑邦百扬公司）签订《交接协议》，约定：鉴于：1、甲方已经于2013年9月将1号楼地下室（规划用途为设备和设施层、自行车棚等，建筑面积858平米）委托乙方进行维护和管理；2、现×号楼地下室由丙方实际占有和使用，甲方曾于2013年10月通知丙方将×号楼地下室交接给乙方管理和使用，但丙方直至本协议签订之日止仍未交接，现在甲方的协调下，丙方同意交接。3、丁方作为紫金庄园的物业管理单位，对×号楼地下室具有一定监督管理义务。现各方约定丙方于2015年12月8日前将×号楼地下室交由乙方控制和管理。乙方于2015年12月8日正式接手×号楼地下室。崔来禄对上述证据真实性不予认可，亦不认可王宝宏主张的相关事实。另经本院询问，贾翠云、王宝宏均认可自2013年之后双方未再签署过书面租赁合同，双方口头约定继续租赁，年租金按照5.2万元标准实际支付。
王宝宏另申请业委会主任王某1、筑邦百扬公司经理王某2作为证人出庭作证。证人王某1当庭表示，该地下室应当属于全体业主共有，业委会委托筑邦百扬公司进行管理，后筑邦物业公司于2015年12月8日将该地下室交给杨广玉实际使用至今，交接当日其在现场。证人王某2表示筑邦物业公司是受业委会委托对地下室进行管理，虽于2013年9月就由业委会委托给杨广玉，但王宝宏一直未腾退。后经多次协调后于2015年12月8日将该地下室交给杨广玉实际使用至今，交接当日其在现场。崔来禄对上述证人证言不予认可，贾翠云对上述证人证言无异议。另经本院询问，王宝宏主张在交接前曾告知过贾翠云，贾翠云亦告知了崔来禄。贾翠云对此表示记不清了。崔来禄对上述事实不予认可，表示对交接一事不知情，其系于本案诉讼中才得知上述情况。
另，双方当事人均认可该地下室现未取得房屋所有权证。就本案争议的地下室规划一节，本院曾致电该房屋开发商北京原创房地产开发有限责任公司办公室，该办公室职员韩某向本院回复，该小区×号楼地下一层规划为设备层，具体以相应图纸为准。该地下一层图纸显示部分区域为自行车库、其余为配电室、水泵房等。庭审中，双方当事人认可本案争议的租赁范围为该地下一层中的空地部分，后由崔来禄盖成房屋后出租给贾翠云。另，崔来禄认可上述租赁房屋未取得规划许可。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，崔来禄认可其出租的地下室房屋未取得相应规划许可，故崔来禄与贾翠云签订的房屋租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现崔来禄主张贾翠云、王宝宏腾退该租赁地下室及厕所。根据本院查明的事实，贾翠云实际将该租赁房屋转租与王宝宏，且王宝宏自2015年12月8日起已不实际占有使用该地下室，现贾翠云、王宝宏均不实际占有房屋，而是由案外人实际占有使用，故本案并不具备返还的条件，现崔来禄要求贾翠云、王宝宏腾退该租赁地下室及厕所之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。崔来禄另要求贾翠云支付2016年7月16日至实际腾退之日的房屋使用费，贾翠云虽以不实际占有房屋为由予以抗辩，但贾翠云未能履行将租赁房屋交还至崔来禄之义务，其亦未提交证据证明在租赁房屋交付至案外第三人时将相关信息告知了崔来禄，故贾翠云应当支付相应的房屋使用费。就房屋使用费的标准，崔来禄主张按照每天每平米3元计算。对此本院认为，崔来禄主张的标准过高，本院参考崔来禄与贾翠云之间的租金标准对该房屋使用费予以酌减。就房屋使用费的期间，崔来禄明确表示于庭审中才得知该租赁房屋已由案外第三人占有使用之事实，故本院依法计算至本案开庭之日。崔来禄另要求王宝宏就上述房屋使用费承担连带责任。对此，本院认为，崔来禄以合同纠纷起诉，而王宝宏与崔来禄之间并不存在合同关系，故崔来禄之上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认崔来禄与贾翠云签订的《房屋租赁合同》无效；
二、贾翠云于本判决生效后七日内支付崔来禄二○一六年七月十六日至二○一七年七月十七日期间的房屋使用费5013７元；
三、驳回崔来禄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费213元，由崔来禄负担100元，已交纳；由贾翠云负担113元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 秦纳杰
人民陪审员 董福利
人民陪审员 张淑萍
二〇一七年十月三十日
书 记 员 于 洁