山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初2751号原告：徐贵珍，男，1957年8月4日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：雷萍，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳艳，山东科创律师事务所律师。被告：冯国义，男，1963年1月17日出生，汉族，中国建筑第八工程局副建筑师，住济南市原告徐贵珍与被告互易纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐贵珍的委托诉讼代理人雷萍到庭参加诉讼。被告冯国义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐贵珍向本院提出诉讼请求：请求依法确认换房协议合法有效，判令被告继续履行合同，将济南市市中区文庄8号院3号楼3单元202室以及地下室过户给原告，依法判令被告承担违约金2万元。事实与理由：原、被告于2004年11月17日签订换房协议，约定被告冯国义自愿以48000元的价格将济南市市中区文庄8号院3号楼3单元202室转让给原告所有，原告依约付清了全部款项，但被告迟迟不肯协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。被告的行为已构成严重违约，根据协议约定，违约方应当向守约方支付两万元违约金。上一个案件法院判决生效后原告想与被告一并解决被告所领取的地价补偿款问题，但是被告不同意，原告就未通过协商的途径履行过户义务。在起诉之前原告的儿子徐海丹多次与被告电话联系，希望被告能够履行换房协议，将涉案房屋过户给原告，但是被告都以各种理由拒绝。现原告依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告冯国义辩称，原告提出换房协议没有合法有效的执行，责任不在被告。在（2012）市民初字第2656号判决中已经判给了原告，市中区法院执行庭执行法官多次电话催促原告办理过户手续，原告迟迟不到房管局或法院配合过户，被告认为应视为原告自动放弃，被告没有责任。当时执行法官通知徐贵珍去房管局办理互相过户手续，因为徐贵珍不配合，造成法院强制执行，我在房管局向其领导拍了桌子，最后导致我多支出费用3000多元，如果房屋互换是可以免掉50平方米契税的，给我造成的精神损失，我就不再追究，但3000多元费用原告必须给我。对原告围绕其诉讼请求提交的证据，本院对经审查认为有效的证据予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2004年11月17日，被告冯国义（合同甲方）与原告徐贵珍（合同乙方）签订《换房协议》，内容为：“经双方协议，冯国义愿将8号院三号楼三单元202号房以肆万捌仟元转让给乙方，归乙方所有，房款分两次付清，第一次付50%（贰万肆仟元），第二次付50%（贰万肆仟元），第二次交12号楼房款时付清，乙方应分得文庄12号楼二单元102房由甲方缴纳房款，以及今后的一切过户手续有甲方办理，12号楼二单元102号房（房产证）归冯国义所有，新房交工后三个月后搬家。甲乙双方必须诚信守约，均不得反悔，任何一方反悔赔偿对方人民币贰万元。甲方（签字）冯国义，乙方（签字）徐贵珍，2004年11月17日。”协议签订后，冯国义以徐贵珍的名义于2004年11月18日向中建八局第二建设有限公司交付12号2单元102号建房集资款62400元。冯国义以同样的方式于2005年11月18日交付集资款41634元。徐贵珍于2004年11月18日给付冯国义24000元，于2005年10月27日给付冯国义24000元。房屋交付后，冯国义居住济南市市中区文庄路8号12号楼2单元102室房屋至今，徐贵珍居住济南市房屋至今。济南市房产管理局于2006年1月4日填发的坐落于市中区文庄路8号3号楼3单元202室房屋所有权证书记载该房屋所有权人为冯国义，所有权证号为济房权证中字第1175**号，建筑面积49.74平方米，附记：房改出售成本价款27616.76元。济南市房产管理局于2007年9月19日填发的坐落于市中区文庄路8号12号楼2单元102室房屋所有权证书记载该房屋所有权人为徐贵珍，建筑面积80.61平方米，附记：房改出售成本价款71566.29元，该房屋附房面积为8.55平方米。济南市市中区文庄路10号院内的房屋在办理房产登记时随8号院一起办理，即10号院12号楼2单元102室登记为8号12号楼2单元102室。冯国义之妻王菊先于2008年5月13日从中建八局第二建设有限公司领取济南市市中区文庄路8号12号楼2单元102室房屋退回的款项10170.50元，于2007年7月16日领取济南市房屋退回的款项19370.04元。中建八局第二建设有限公司于2008年5月13日出具收据一份，载明：“收款单位徐贵珍，付款单位中建八局第二建设有限公司，收款内容12号楼2单元102室房款，数额为10170.50元，落款收款人为王菊先（签名）。”冯国义曾于2011年11月11日向本院提起诉讼，请求依法确认《换房协议》合法有效，判令徐贵珍继续履行合同，并承担违约损失2万元，后冯国义于2012年3月26日申请撤回起诉，本院予以准许。冯国义又于2012年9月24日再次向本院提起诉讼，请求依法确认《换房协议》合法有效，判令徐贵珍继续履行合同，将济南市市中区文庄路8号12号楼2单元102室及地下室过户给冯国义，该房产所有权归冯国义所有，判令徐贵珍承担违约损失2万元。本院于2013年2月1日作出（2012）市民初字第2656号民事判决，判决如下：“一、冯国义与徐贵珍于2004年11月17日签订的《换房协议》有效。二、徐贵珍于本判决生效之日起十日内协助冯国义办理济南市市中区文庄路8号12号楼2单元102室房屋登记变更手续。三、济南市市中区文庄路8号12号楼2单元102室的配套地下室（面积8.55平方米）归冯国义所有。四、徐贵珍于本判决生效之日起十日内支付冯国义违约金2万元。案件受理费1500元，由徐贵珍负担。”徐贵珍不服上述判决提起上诉，济南市中级人民法院于2013年6月14日作出（2013）济民一终字第364号民事判决，该判决本院认为部分载明：“《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：‘当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一主在对方履行之前有权拒绝其履行要求。’根据上述规定，冯国义在要求徐贵珍为其办理互易房屋过户手续时，应同时为徐贵珍办理房屋过户手续。冯国义在与徐贵珍协商办理房屋过户不成的情况下，先后三次提起诉讼，徐贵珍在本案原庭审中仍坚持主张双方换房协议无效，其拒不为冯国义办理房屋过户的违约事实清楚，应承担违约责任。徐贵珍上诉称多次要求冯国义为其受让房屋办理过户，未提交证据，冯国义对此亦不予认可，对徐贵珍的上述主张不予采信。徐贵珍上诉要求冯国义支付其2万元违约金，因其在原审期间未提出该项反诉请求，不作处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果予以维持。”并判决如下：驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，冯国义于2013年8月5日向本院申请强制执行，本院在执行过程中，按照判决书的内容，已将被执行人徐贵珍名下的济南市市中区文庄路8号12号楼2单元102室房屋的所有权强制过户给冯国义。徐海单（徐贵珍之子）与冯国义（王菊先配偶）于2017年3月23日进行了通话，内容如下：“徐：冯叔，我们房子的事儿，现在已经成这个样了，您看看怎么弄法呢，您现在已经沾了不少光了。冯：我跟你说，我没沾光，你要说我沾光你让你爸爸该找谁找谁，你去找法院就行了，和我没关系。那个房子我是不会要的。徐：咱说个事儿，这两个房子，说咱的补偿款，这个补偿款……冯：那个补偿款在法庭上咱们已经说清楚了，我跟你说海单如果说法院让我给你十万我就给你十万好吧，当初我给你爸爸找的顾军（音译）我说我给你点钱，他就是不给我办。你现在这个事儿还找我干么，咱已经经过法院了是吧？徐：咱非要经过法院吗？冯：咱没必要再产生一些纠纷，没必要了，法院已经判决了，按法院执行就行了。徐：我想给你说个事儿，这个12号楼和3号楼，这个钱你领了什么理由呢？这个最起码有一个是我的。冯：协议，你没看协议吗？协议是我3号楼卖给你，我这个3号楼赔钱是我的钱，跟你一点关系都没有。这个12号楼咱是按照协议执行，我交款，一切费用由我来承担，就是再让交钱也是我的，赔钱也是我的。咱在法庭上都讲清楚了，那个钱还有什么说的吗？我给你说你找法院，法院让我给赔十万就给你赔十万，好吧，咱都在一个院里住着咱没必要。徐：就是咱都在一个院子里住着咱协商好多好呢，走法院干么呢？冯：那你爸爸为啥非让我去法院呢？徐：你这边把两个钱都领走了才出现的这个问题呀，你要是不领走也不会出现这个问题呀。冯：我领钱之后我也找人给他谈了，我也找他多少次呀，他让你妈上我家闹去。徐：你说去你家闹，什么时候闹过，我妈也不是那闹事儿的人呀。冯：我都有录像，我给你说海单，老辈子没冤没仇，你可以问问张德（音译）、马琳（音译），你问问张德雇的律师花了多少钱，你别认为我沾光了，我一点光也没沾我给你说。徐：冯叔，咱看看有没有别的方法，咱把房子的事儿解决了，能坐下来谈谈行么？冯：与我没关系，这个房子我是不会要的也不会管的。徐：你不要的话能给我过个户也行呀。冯：我现在有事儿。”徐贵珍之子徐海单与冯国义（王菊先配偶）于2017年3月5日进行了通话，内容如下：“冯：喂，你是谁呀？徐：我是小徐。冯：小徐？？哪个小徐呀？徐：徐海单。冯：有什么事情，你说。徐：看看房子什么时候能过户呀？冯：还没过户吗？不是跟你说过了吗海单，这个房子已经是你的了，你找他们办就行了。徐：找他们办，你这边不配合，过不出来呀。冯：怎么过不出来，我的不已经过出来了吗？我不是给你说了吗……你直接办就行呀。徐：你的是因为上边判决是你的名字好弄，判决上我这边没有呀。冯：你那边怎么没有呀？徐：我这边判决上也只是把房子过给你，没有把房子过给我这一项。冯：那你找法院吧，现在我忙，一点时间也没有。徐：那两个房子的款什么时候弄？冯：啊？徐：两个房子的款你都领走了你得退一个呀，有一个是我这边的呀。冯：我凭什么给你退一个呀，你去找法院吧，咱现在没有什么可以拉的。”本院认为，原、被告于2004年11月17日签订的《换房协议》系双方的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按协议的约定履行自己的义务。双方在换房协议中明确约定通过互易，原告分得的济南市市中区文庄路8号12号楼2单元102室房屋归被告所有，被告分得的济南市房屋归原告所有。原告已向被告交纳转让款48000元。根据合同法的相关规定，原、被告互负协助对方办理房屋产权过户的义务。故原告要求将位于济南市房屋过户给原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于被告是否构成违约的问题，本院认为，济南市中级人民法院作出的（2013）济民一终字第364号民事判决明确认定：“冯国义在与徐贵珍协商办理房屋过户不成的情况下，先后三次提起诉讼，徐贵珍在原庭审中仍坚持主张双方换房协议无效，其拒不为冯国义办理房屋过户的违约事实清楚，应承担违约责任。徐贵珍上诉称多次要求冯国义为其受让房屋办理过户，未提交证据，冯国义对此亦不予认可，对徐贵珍的上述主张不予采信。”上述判决生效，冯国义申请强制执行后，徐贵珍仍不配合，导致本院强制过户。由此可以看出截止原告提起本案诉讼之前一直主张涉案换房协议无效，直到原告提起本案诉讼时方才主张换房协议有效。原告提供的两份录音亦不宜认定被告存在违约行为。故原告要求被告承担违约金2万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的确认换房协议合法有效，判令被告继续履行合同问题，上述判决已作出认定，本院不再处理。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告冯国义于本判决生效之日起十日内，协助原告徐贵珍办理济南市房屋登记变更手续，即将该房屋的所有权人变更到原告徐贵珍名下。二、驳回原告徐贵珍的其他诉讼请求。案件受理费300元，财产保全费3120元，均由原告徐贵珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  申红旗人民陪审员  兰俊兴人民陪审员  申淑芹二〇一七年十月十八日书 记 员  胡 柏