安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖15民终1647号
上诉人（原审原告）：张成桂，男，1982年5月3日生，汉族，农民，住安徽省舒城县，
上诉人（原审原告）：陆必霞，女，1984年9月24日生，汉族，农民，住安徽省舒城县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘峰，安徽皋兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽帅旺置业有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇纬九路，统一社会信用代码91341524595727902Y(1-1)。
法定代表人：张照云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱守国，安徽舒洲律师事务所律师。
上诉人张成桂、陆必霞因与被上诉人安徽帅旺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院(2017)皖1523民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
张成桂、陆必霞上诉请求：1、撤销舒城县人民法院(2017)皖1523民初2966号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定被上诉人提供的涉案房屋客厅裂缝的维修方案及地面裂缝的处理方案不具有合理性，该维修方案可以明确案涉房屋出现的裂缝在使用过程中会造成现浇板内钢筋锈蚀影响结构耐久性的事实，此方案应当依照有关规定委托工程质量检测机构予以检测后再根据国家规定的相关标准制定维修方案予以维修。二、因房屋存在质量问题，影响房屋的正常使用，且被上诉人一直未对涉案房屋裂缝进行修复达到约定标准，造成原告无法使用，上诉人一审起诉时主张按万分之二违约金为被上诉人未履行法定维修义务给上诉人造成的实际损失，即应按合同约定的实际交付之日起至上诉人能正常使用服务时的房屋租金及其他损失。三、按照《商品房销售管理办法》规定，被上诉人向上诉人交付案涉房屋应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被上诉人至今未提供，故不能视为已交付。四、按照《商品房销售管理办法》第九条规定，房屋交付时已取得建设工程验收备案证明文件，该证明文件应以取得规划、公安、消防、环保、城建档案管理等专门管理部门的认可性意见为前提，案涉房屋尚未办理综合查验备案手续，不能视为房屋已交付。五、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被上诉人未能在规定的期限内申请办理涉案房屋的初始登记，致使上诉人不能在规定的期限内取得房屋所有权证书。对合同约定“具体取得房地产权属书的时间由登记机关确定…”，不属于完全没有约定违约责任，只是对违约行为发生后没有约定货币赔偿责任，二审法院应综合本案情况对违约金的计算标准和数额予以确定。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
安徽帅旺置业有限公司答辩称，一、案涉房屋经综合验收为合格工程。2015年12月26日，玖隆皇家花园9#楼工程经建设、监理、施工、设计、公安消防、环保、规划等单位对工程进行了综合验收，为合格工程，不存在质量问题。二、上诉人一审诉讼请求明确要求依照监理单位、施工单位、设计单位审核通过的维修方案对涉案房屋进行维修，上诉人在一审庭审中也明确认可以上三单位通过的维修方案予以维修。三、上诉人上诉称不能正常使用房屋的损失，每日应按全部房价款的万分之二支付违约金，理由不能成立。1、上诉人未在接受房屋第一时间提出裂缝问题，该问题是否由上诉人装修所致存疑。2、上诉人还在装修阶段就提出赔偿房租损失，显属不合理。且上诉人一审也未举证证明具体损失及损失大小的存在。3、因上诉人不配合致使维修措施未能及时付诸实施，上诉人具有完全过错。4、即使不能正常使用房屋，合同也未约定违约责任。四、双方在合同中未约定具体办理及交付房产证的时间，仅约定具体取得房地产权证书的时间由登记机关确定，办证未逾期，不能适用逾期办证的违约责任条款。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
张成桂、陆必霞向一审法院起诉请求：1、被告安徽帅旺置业有限公司于30日内依照原房屋施工单位、监理单位和设计单位审核通过的维修方案对涉案房屋进行维修，并出具相关单位验收合格文件；2、被告应当自2016年6月15日起，至房屋可以恢复使用时止，支付按总房价日万分之二计算的原告不能正常使用房屋的违约金；3、被告支付自2017年4月17日起，至取得房屋所有权证书时止，按总房价日万分之二计算的违约金；4、本案诉讼费由被告负担。
一审法院审理查明：对双方没有争议的事实，予以确认。本案主要争议是，一、涉案房屋出现地面裂缝的责任问题。原告主张地面裂缝系被告交付时质量存在缺陷，被告主张地面裂缝系原告违规装修造成，在被告没有证据证明地面裂缝系原告违规装修造成的情形下，被告应当承担举证不能的责任。故本院认定地面裂缝系房屋自身存在的质量缺陷，该质量缺陷按照合同约定应当由被告予以维修。二、原告要求涉案房屋的修理，应当由施工单位、监理单位和设计单位出具维修方案，被告在审理期间提交由安徽帅旺置业有限公司（开发单位）、苏州苏合建筑设计顾问有限责任公司（设计单位）和安徽天翔建筑工程有限公司（施工单位）共同出具的《玖隆.皇家花园9幢2803室客厅裂缝的维修方案》和安徽天翔建筑工程有限公司出具的《玖隆.皇家花园9幢2803室地面裂缝的处理方案》，原告对上述两方案没有异议，故玖隆.皇家花园9幢2803室地面裂缝修复按上述两方案实施；三、原告主张的因质量缺陷不能正常使用房屋的违约金问题。原告主张按全部房价款2%支付违约金，是基于《商品房买卖合同》(预售)第十二条第一款第二项的约定，即逾期交付违约责任来套用的。原告并未主张被告逾期交付，且双方在合同中约定，查验房屋出现出卖人保修问题的，经修复后达到约定标准再交付的，不视为逾期交付，故该条款不适用原告的该项主张，其主张也不具有合法性。四、原告主张逾期办理房产证的违约责任问题。关于房屋登记，双方在《商品房买卖合同》(预售)中的第二十条约定了两种处理方式，即在原告主张的第一种方式外，第二种方式为，具体取房地权属书的时间由登记机关确定，产权登记涉及的相关费用由买受人承担，而原、被告双方在房屋登记条款中选择的是第二种方式，原告的该主张不具有合法性。
一审法院认为，依法成立的合同，应当在当事人间全面履行。这种全面履行，即按照合同的约定履行，房屋质量有缺陷应当予以修复，有对应的违约责任约定，应当承担违约责任，同样没有对应的违约责任约定，也不能扩大条款解释范围。对原告请求提供维修方案进行维修的主张予以支持；对原告主张的违约责任因有上节的分析，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条的规定，判决:一、被告安徽帅旺置业有限公司于本判决书生效之日起五日内按照《玖隆.皇家花园9幢2803室客厅裂缝的维修方案》和《玖隆.皇家花园9幢2803室地面裂缝的处理方案》（见附件）对两原告张成桂、陆必霞共同购买的位于安徽省舒城县城关镇桃溪东路玖隆.皇家花园9幢2803室进行修复；二、驳回原告张成桂、陆必霞其他诉讼请求。案件受理费减半收取635元，由原告张成桂、陆必霞负担335元，被告安徽帅旺置业有限公司负担300元。
二审审理期间，上诉人张成桂、陆必霞向本院提交二份新的证据：
证据一、舒城县人民政府2017年8月30日网站消息、舒城县住房和城乡建设局2017年8月30日“查验公示”，证明目的：2017年1月15日，被上诉人交付涉案房屋时，涉案房屋未办理竣工验收备案手续，按照约定和法律、法规规定，至该日，涉案房屋未达到交付条件。
证据二，网上投诉回复、证明，证明目的：因房屋质量问题，上诉人向相关部门投诉，相关部门予以了回复。回复中明确涉案房屋存在多处裂缝的事实。2017年2月13日，涉案房屋所在的物业公司工程部将客厅找平层裂缝部位铲除，施工员施申平用电铲施工时，两边墙角处出现不同程度的裂缝，有的裂缝长处达两米，涉案房屋存在严重的质量问题。
被上诉人对上述证据的质证意见：对证据一真实性无异议，案涉工程经过了验收，具备备案条件。对证据二，对其真实性有异议，证明人是否了解情况不清楚。也可以看出不影响居住。
本院认证意见：对证据一，与被上诉人一审所举《工程竣工验收报告》所载案涉工程已经验收合格的内容不符，不予以认定。对证据二，结合上诉人一审所举证据及一审审理查明的事实，能够印证认定上诉人所购房屋确存在质量问题，对其证明目的予以认定。
本院二审审理查明：案涉《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房……。第十二条逾期交付责任：双方同意按照下列第1、2种方式处理：……2、因买受人逾期付款或其他原因造成出卖人不能按期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，查验房屋出现出卖人保修问题的，经修复后达到约定标准再交付，不视为逾期交付。第十六条商品房质量……（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人不解除合同的，出卖人、买受人协商处理。第十七条保修责任……（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人解除合同……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2、具体取得房地产权属书的时间由登记机关确定，产权登记涉及的相关费用由买受人承担。
本院二审审理查明的其他事实同一审相同。
本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、一审判决被上诉人依据维修方案和处理方案进行维修是否合理，上诉人上诉请求应由相关质量检查机构先行检测后再维修，是否属于超出诉讼请求；二、被上诉人向上诉人交付的房屋是否合格，房屋质量是否存在问题，如存在质量问题，是否应当向上诉人赔偿损失，该损失如何确定。被上诉人是否存在逾期办证的违约情形，关于逾期办证的违约责任合同是否有明确约定。
关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被上诉人对案涉房屋存在质量问题并无异议，且根据上诉人一审诉讼请求，由建设单位、施工单位、设计单位共同出具客厅裂缝的维修方案对房屋质量问题进行修复。现上诉人上诉又称该方案不具有合理性，但并未指出或提供相应证据证实该维修方案确存在不合理之处，其该上诉理由不能成立，不予支持。
关于争议焦点二，因案涉房屋存在质量问题，且被上诉人至今未予修复。对上诉人而言，其迟迟未能正常入住，必然会造成其另行租房而产生一定的租赁费用。依据双方合同第十七条“维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”。故上诉人主张不能正常使用房屋的损失应由被上诉人承担的理由成立。但上诉人依据被上诉人迟延交付房屋的相应违约责任来向被上诉人主张该项损失，明显不符合合同约定。根据上诉人一审所举《房屋租赁合同》约定的租金标准1200元/月，并不为高，本院可参照该标准确定上诉人该项损失从2017年1月15日起，计算至维修并经验收合格之日止。关于上诉人未在合同约定的期限内取得房屋产权证书，被上诉人是否应承担违约责任问题，因双方在《商品房买卖合同》中明确约定双方选择“2、具体取得房地产权属书的时间由登记机关确定，产权登记涉及的相关费用由买受人承担”。而未选择“1、买受人解除合同……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”，本院认为此项选择表明上诉人就其逾期取得房屋产权证书并不要求被上诉人承担违约责任，故上诉人现要求被上诉人承担此项违约责任，缺乏法律和合同依据，不予支持。
综上，上诉人张成桂、陆必霞的上诉理由部分成立，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持舒城县人民法院(2017)皖1523民初2996号民事判决第一项，即“被告安徽帅旺置业有限公司于本判决书生效之日起五日内按照《玖隆.皇家花园9幢2803室客厅裂缝的维修方案》和《玖隆.皇家花园9幢2803室地面裂缝的处理方案》对两原告张成桂、陆必霞共同购买的位于安徽省舒城县城关镇桃溪东路玖隆.皇家花园9幢2803室进行修复”；
二、撤销舒城县人民法院(2017)皖1523民初2996号民事判决第二项，即“驳回原告张成桂、陆必霞其他诉讼请求”；
三、安徽帅旺置业有限公司赔偿张成桂、陆必霞损失，自2017年1月15日起，按每月1200元，计算至玖隆.皇家花园9幢2803室经维修并验收合格之日止。
四、驳回张成桂、陆必霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取635元，由安徽帅旺置业有限公司负担；二审案件受理费670元，由张成桂、陆必霞负担。
本判决系终审判决。
审判长 张海龙
审判员 魏晶晶
审判员 许 琛
二〇一七年十一月十六日
书记员 宋贵杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。