北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初12930号
原告：北京恒派企业管理咨询有限公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人：张琦，经理。
委托诉讼代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。
被告：潘宗琛，男，1968年8月9日出生，住北京市朝阳区。
原告北京恒派企业管理咨询有限公司（以下简称：恒派咨询公司）与被告潘宗琛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒派咨询公司的委托诉讼代理人刘小峰、被告潘宗琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒派咨询公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年5月3日签订的房屋租赁合同；2.被告潘宗琛返还原告恒派咨询公司房屋租金45000元；3.被告潘宗琛返还原告恒派咨询公司租房押金25000元；4.被告潘宗琛赔偿原告恒派咨询公司房屋装修费用5000元；5.本案诉讼费用由被告潘宗琛承担。事实和理由：2017年5月3日，原告恒派咨询公司与被告潘宗琛签订房屋租赁合同，双方约定原告恒派咨询公司承租被告潘宗琛位于北京市大兴区旧宫镇X路（老配电室北墙向南、北消防通道以西）的房屋做办公用房使用，房屋建筑面积为90平方米，租期自2017年5月6日至2018年5月5日，年租金为135000元，每半年支付1次；原告恒派咨询公司于2017年5月4日向被告潘宗琛支付押金25000元、租金67500元；双方所签订房屋租赁合同第六条第二款约定，在原告恒派咨询公司办理工商执照、税务登记过程中，甲方应提供房屋产权证明等有关手续，所发生费用由原告恒派咨询公司承担；因被告潘宗琛称无法提供房屋产权证明，致使原告恒派咨询公司也无法办理工商注册地址变更，因原告恒派咨询公司租赁房屋的用途为办公，故被告潘宗琛的行为导致房屋租赁合同无法继续履行；原告恒派咨询公司已交纳租金至2017年11月3日，并于2017年7月4日搬离租赁场地；在双方协商不成的情况下，原告恒派咨询公司诉至法院，请求判如所请。
被告潘宗琛辩称：不同意解除租赁合同；被告潘宗琛已将房屋产权证书给了原告恒派咨询公司，而且在签订合同时也提示原告恒派咨询公司现在办证比较严格，尤其是咨询公司，可能不给审批，但原告恒派咨询公司说不用被告潘宗琛管，只要给产权证书就有专门的人给办照；在被告潘宗琛提供产权证书之后，具体原告恒派咨询公司为何没有办下来就不清楚了；认可原告恒派咨询公司已经交纳租金至2017年11月3日，但到现在原告恒派咨询公司也没有向被告潘宗琛交付租赁房屋钥匙;不同意退还租金及押金；原告恒派咨询公司根本没有对租赁房屋进行装修，都是之前租户装修的，所以不同意赔偿装修费用。
本院经审理认定事实如下：2017年5月3日，被告潘宗琛（甲方、出租人）与原告恒派咨询公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同；双方约定原告恒派咨询公司租赁被告潘宗琛位于“大兴区旧宫镇X路老配电室北墙向南、北消防通道以西”的房屋，房屋建筑面积为90平方米，租赁用途为办公，租赁期限为1年，自2017年5月6日至2018年5月5日；双方约定租金为135000元，租金交付方式为半年支付，上付款，即先交租金后使用房屋，承租人应于2017年5月3日前支付保证金25000元，于2017年5月4日前支付2017年5月6日至2017年11月5日期间的租金67500元，于2017年10月15日前支付2017年11月6日至2018年5月5日期间的租金67500元；双方约定合同签订前，乙方需向甲方交纳25000元作为履约保证金，保证金用于支付滞纳金、违约金等，履约保证金不计利息；关于甲方权利义务，双方在合同书第六条第一款约定：“1.为乙方提供合法房屋，对乙方按本合同约定租赁用途的合法经营活动不予干涉。乙方不能改变租赁用途。2.在乙方办理工商执照、税务登记过程中，提供与房屋产权证明等有关手续，所发生相关费用由乙方支付”；关于装修及维护，双方在合同书第六条第二款第3项约定：“乙方可以对房屋进行必要的装修装饰和维修维护；但不得扩建、不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构；装修维护方案须符合政府相关部门要求，并且必须经甲方书面同意”；关于违约责任，双方在合同书第八条约定：“一、乙方应按合同约定日期向甲方足额支付租金，每逾期一天按应支付款额的3‰支付滞纳金，该款项从履约保证金中先行扣除，乙方应补齐欠缴款项及保证金。保证金扣完或逾期超过30天，甲方有权单方解除合同并提出索赔要求，乙方在甲方通知的限期内迁出承租场所，一切损失乙方自负，乙方的装饰装修物以及其他任何添附物甲方不予赔偿……三、乙方不得将所承租房屋用于其他项目使用；否则甲方有权单方解除合同……六、甲乙双方，任何一方由于己方单方面原因提出提前解除合同的，应对由此给对方造成的损失做出全部赔偿。七、租赁期内，任何一方不得无故提前解除本协议，如无故提前解除的，应提前六个月书面通知对方，并按年租金总额的50%向对方支付违约金”；关于“合同终止或解除后的相关事项”，双方在合同书第九条约定：“合同期满或合同提前解除，甲乙双方应在30日内结清债权债务并办理相关交接手续。乙方在租赁期间形成的与土地、房屋形成附合的地上物及装饰装修无偿归甲方所有，未与土地形成附合的地上物及装饰装修物可由乙方拆除，如造成甲方房屋毁损的，乙方应赔偿。乙方应在甲方通知限期内迁出，逾期未迁出的物品及设施视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置”；双方还约定在该协议履行期间，与该协议履行有关的通知、意见、建议、请求等，均应采用书面形式进行。
上述房屋租赁合同签订后，被告潘宗琛依约定交付租赁房屋；针对包含租赁房屋在内的915间房屋（建筑面积为17459.60平方米），北京市房地产管理局于1990年11月15日颁发房屋所有权证，登记的房屋所有权人为“X农场”，房屋坐落为“大兴县X区X庄”，产别为“全民产”，房屋用途为“其它”；被告潘宗琛主张诉争租赁房屋系其租赁而来，之后又转租给原告恒派咨询公司，租赁房屋位于上述房屋所有权证所附房产平面图中西北角。房屋租赁合同签订后，原告恒派咨询公司依约定交纳租赁押金（履约保证金）25000元、2017年5月6日至2017年11月5日期间的租金67500元。为证明已对租赁房屋进行装修，原告恒派咨询公司提交其与北京X装饰有限公司于2017年5月6日签订的合同协议书、由上述装修公司出具的实收金额为5000元的装修费收据；庭审中，原告恒派咨询公司主张需要在租赁房屋内经营就必须办理分公司的营业执照，被告潘宗琛未提供房屋产权证书，而且原告恒派咨询公司也向工商局核实了办理营业执照的要求，对于在2009年10月1日之前颁发的房屋所有权证，必须载明房屋用途，而被告潘宗琛在庭审中提交的房屋所有权证的用途为“其它”，故无法办理营业执照，导致无法在租赁房屋内经营，无法实现合同目的，故要求解除合同，由被告潘宗琛退还押金、租金，并赔偿装修损失；对上述主张，被告潘宗琛陈述称，针对租赁房屋有产权证书，且已向原告恒派咨询公司提供，凡是进行工商注册都需要去镇政府审批，因政策调整，镇政府审批程序较严，对于原告恒派咨询公司这种从事咨询业的企业，较难通过，在签订合同时已将相关情况告知原告恒派咨询公司，系原告恒派咨询公司主张可以完成相关注册；北京市工商行政管理局的网站页面发布有“投资办照通用指南及风险提示”，该提示载明：“2.如果房屋的规划批准材料于2009年10月1日前取得，房产证记载用途为‘交通、仓储、商业、金融、信息、科研文化、娱乐、体育、办公、综合’的，可在直接办理登记注册。3.如果您选择的房屋不在上述之列，但属于下列情形之一的，您可据要求提交证明文件：……（4）房屋属于国务院国资委监管的中央企业的，提交中央企业出具的证明文件。（5）房屋属于市级以上各类园区内的，提交园区管理部门出具的证明文件。（6）房屋属于市国资委监管的国有企事业单位，利用工业、仓储等用途的房产从事商业等其他用途的，提交市国资委出具的证明文件……（15）住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全隐患、影响人民身体健康、污染环境的生产经营活动，以及法律法规规定的不得从事的其他行业。4.如何您申请将住宅改变为经营性用房，应到有关部门办理改变房屋使用性质的相关手续，并到登记机关领取并填写《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》”。为证明因无法办理工商注册，要求解除合同，通知被告潘宗琛的刘姓代理人办理房屋交接，原告恒派咨询公司提交短信息记录、通话录音，对该证据材料被告潘宗琛不予认可；为证明搬离租赁房屋时的状况，原告恒派咨询公司提交照片，对该照片真实性被告潘宗琛予以认可，认可系租赁房屋，但否认见到照片中所记录“交接说明”，并主张原告恒派咨询公司至今未向被告潘宗琛交还租赁房屋钥匙。
本院认为：被告潘宗琛与原告恒派咨询公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，针对租赁房屋已取得房屋所有权证，不存在法定的无效情形，应属有效，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。本案中，因房屋所有权证载明的房屋用途为“其它”，在疏解非首都核心功能的政策背景下，相关部门对工商注册等采取较严格审查，致使本案房屋租赁合同目的无法实现，故对原告恒派咨询公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告恒派咨询公司所提交短信记录、通话录音等证据材料，因不能证明已向被告潘宗琛本人或经授权处理房屋租赁合同事宜的相关人员送达，故本院不予采信，对合同解除时间，不以上述时间为依据；综合考虑本案送达等具体等情况，本院确定本案房屋租赁合同于本院与双方当事人谈话时（2017年8月29日）解除。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。虽然本案房屋租赁合同系因不可归责于双方当事人的原因导致解除，但在订立合同时双方均未能审慎审查，对于原告恒派咨询公司已交纳租金，综合考虑本案具体情况，本院确定由被告潘宗琛酌情退还25000元。因确认房屋租赁合同解除，故对原告恒派咨询咨询公司已交纳租房押金（履约保证金）25000元，被告潘宗琛应予退还。根据房屋租赁合同第九条之约定，合同期满或合同提前解除，承租人在租赁期间与房屋形成附合的装饰装修无偿归出租人所有，未形成附合的装饰装修可由承租人拆除，故在本案中，即使原告恒派咨询公司曾进行装修，其亦无权要求被告潘宗琛赔偿，故对原告恒派咨询公司要求被告潘宗琛赔偿房屋装修费用5000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告北京恒派企业管理咨询有限公司与被告潘宗琛于二○一七年五月三日签订的房屋租赁合同解除；
二、被告潘宗琛于本判决生效后十日内退还原告北京恒派企业管理咨询有限公司房屋租金二万五千元；
三、被告潘宗琛于本判决生效后十日内退还原告北京恒派企业管理咨询有限公司租房押金（履约保证金）二万五千元；
四、驳回原告北京恒派企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费一千五百元，由原告北京恒派企业管理咨询有限公司负担五百元（已交纳），由被告潘宗琛负担一千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 振
二〇一七年九月十八日
书记员 张思竹