重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8152号
上诉人（原审被告）：重庆渝西园林集团有限公司，住所地重庆市璧山区丁家街道莲花路9号，统一社会信用代码91500227203944095Q。
法定代表人：王洪，董事长。
委托诉讼代理人：李尚文，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子睿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：招商局地产（重庆）有限公司，住所地重庆市江北区建新南路27号，统一社会信用代码91500105768861123B。
法定代表人：梁会军，董事长。
委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。
上诉人重庆渝西园林集团有限公司（以下简称渝西园林公司）因与被上诉人招商局地产（重庆）有限公司（以下简称招商地产重庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初20319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人渝西园林公司的委托诉讼代理人李尚文与被上诉人招商地产重庆公司的委托诉讼代理人高定利到庭参加了审理。本案现已审理终结。
渝西园林公司上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初20319号民事判决第二项，依法改判按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的标准计算违约金；2、本案一、二审诉讼费由招商地产重庆公司承担。事实和理由为:1、2011年渝西园林公司与招商地产重庆公司签订租赁合同以后，渝西园林公司经招商地产重庆公司同意将租用房屋转租给案外人重庆鸿庭餐饮有限责任公司（以下简称重庆鸿庭公司），并签订了《房屋转租三方协议》。该协议签订后，该租用房屋的租金均由重庆鸿庭公司直接支付给招商地产重庆公司，渝西园林公司对租金的欠付情况并不知情，也不可能知晓，故在一审中申请追加重庆鸿庭公司作为第三人参加本案诉讼，以便查清租金欠付情况和具体数额，但一审法院未予准许；2、对于原租赁合同约定的违约金，渝西园林公司认为明显过高，虽经招商地产重庆公司主动调整，但一审判决以四倍基准利率计算的标准仍然明显偏高。按照我国相关法律精神，违约金应当以实际损失为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及与利益是否相当等综合因素予以调整，结合本案实际情况，渝西园林公司要求以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。
招商地产重庆公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由:1、虽然招商地产重庆公司与渝西园林公司及案外人重庆鸿庭公司就涉案房屋签订了转租协议，但渝西园林公司出具承诺同意租金的给付等均按原租赁合同约定支付，故渝西园林公司是支付租金的义务人，逾期支付则应当按租赁合同承担违约责任；2、招商地产重庆公司已经自行调减了违约金标准，且一审判定的违约金标准并未超过法律限定的标准，故应予维持。
招商地产重庆公司向一审法院起诉请求：1、判令渝西园林公司支付2015年10月1日至2016年9月31日的租金2400800元；2、判令渝西园林公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率四倍的标准向招商地产重庆公司支付逾期支付租金的违约金，每月租金的违约金从次月1日起起算，计算至其实际付清之日止；三、判令渝西园林公司按照双倍月租金的标准支付2016年10月1日至2017年6月24日期间的房屋占有使用费，合计3636617.6元；四、本案案件受理费由渝西园林公司承担。
一审法院认定事实:位于重庆市江北区房屋所有权人为招商地产重庆公司，建筑面积共2497.75平方米。渝西园林公司原名称为重庆渝西园林工程有限责任公司。2011年，招商地产重庆公司和渝西园林公司签订《招商局地产（重庆）有限公司出租租约（商业）》，合同约定：招商地产重庆公司将前述房屋出租给渝西园林公司使用，租赁期限2011年6月1日至2019年5月31日；渝西园林公司应交租赁保证金393574元，作为渝西园林公司履约的保证，在履约过程中，若保证金被扣除或没收，渝西园林公司应在三日内补足，租赁期满后，若渝西园林公司无违约情形，并结清费用后，招商地产重庆公司将保证金不计利息退还渝西园林公司；租金按月支付，2011年6月1日至2011年11月30日为免租期，但应每月支付物业管理费12489元，2011年12月1日至2012年5月31日期间月租金为174843元，2012年6月1日至2013年5月31日期间月租金为180088元，2013年6月1日至2014年5月31日期间月租金为185490元，2014年6月1日至2015年5月31日期间月租金为191055元，2015年6月1日至2016年5月31日期间月租金为196787元，2016年6月1日至2017年5月31日期间月租金为206626元，2017年6月1日至2018年5月31日期间月租金为216957元，2018年6月1日至2019年5月31日期间月租金为227805元；每月租金应在当月5日前支付，渝西园林公司逾期支付租金的，招商地产重庆公司自次月1日起收取违约金，违约金计算方法为拖欠日乘以月租金总额的0.1%，自款项应付之日起计算至款项到达之日止；渝西园林公司拖欠租金达一个月以上或者除租金外费用达3万元以上的，招商地产重庆公司有权停止包括水电等在内的一切服务项目，直至解除合同，同时招商地产重庆公司有权没收租赁保证金作为违约赔偿金；在租赁期限届满或者提前解约的情况下，渝西园林公司须在合同终止日起十日内迁出房屋内可移动物品，逾期返还房屋的，招商地产重庆公司有权按照租约的最后一个月租金标准像渝西园林公司收取双倍的房屋占用费。另，租赁合同中约定了双方的送达地址，并约定以快递发送的通知在发送后第三日视为送达之日。合同签订后，招商地产重庆公司交付了房屋，渝西园林公司支付了租赁保证金。其后，原渝西园林公司与重庆鸿庭餐饮有限责任公司签订了《房屋转租三方协议》，三方协议约定，渝西园林公司将涉讼房屋转租给重庆鸿庭餐饮有限责任公司，租赁期限2011年6月20日至2019年5月31日。2011年7月28日，渝西园林公司向招商地产重庆公司出具承诺书一份，承诺《房屋转租三方协议》仅作为重庆鸿庭餐饮有限责任公司办理工商执照等证照使用，与原租赁合同无关，租赁房屋付款金额及方式按照原租赁合同执行。招商地产重庆公司收取租金至2015年9月30日，该租金由案外人重庆鸿庭餐饮有限责任公司直接向招商地产重庆公司交纳，自2015年10月1日起招商地产重庆公司即未收到后续租金。2016年9月16日，招商地产重庆公司向渝西园林公司邮寄了《解除通知书》，通知称，截止2016年9月13日，渝西园林公司已经拖欠租金超过12个月，因此通知解除合同，要求渝西园林公司结清费用并于解除合同之日起十日内腾空房屋，招商地产重庆公司将没收租赁保证金用于赔偿损失。2017年6月24日，经渝西园林公司配合，招商地产重庆公司收回了涉讼房屋。一审庭审中，招商地产重庆公司同意将租赁保证金用于抵扣合同解除后的占有使用费。
一审法院认为，招商地产重庆公司和渝西园林公司签订的《招商局地产（重庆）有限公司出租租约（商业）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同履行义务。招商地产重庆公司交付了涉讼房屋，渝西园林公司作为承租人，不论次承租人是否支付租金，渝西园林公司均应向招商地产重庆公司履行合同义务，而渝西园林公司自2015年10月1日起即未支付后续租金，故招商地产重庆公司有权解除合同。但根据合同约定，招商地产重庆公司有权在2015年11月6日即解除合同，而其实际于2016年9月16日才发出解除通知，对此，一审法院认为，首先，本案的租赁系商铺租赁，出租房屋的面积和租金也远超一般的房屋租赁合同，招商地产重庆公司作为出租人应对合同的履行状况保持足够及时的反应；其次，本案渝西园林公司并未直接向招商地产重庆公司支付租金，而是由案外人直接向招商地产重庆公司支付，故渝西园林公司可能不知晓招商地产重庆公司是否收到租金，基于前两点，招商地产重庆公司在未收到租金后，应及时敦促渝西园林公司履行义务，但其在庭审中并未举证证明在该期间内双方进行过协商或就延迟给付达成一致，在长达一年未收到租金的情况下，招商地产重庆公司才发函解除合同，可以认定招商地产重庆公司怠于主张权利的行为客观上扩大了损失，其应对扩大部分的损失承担责任，综合本案中双方合同的履行状况和渝西园林公司的违约情形，法院酌情确定认定给予招商地产重庆公司五个月的期限采取措施防止损失扩大，即招商地产重庆公司最迟应在2016年4月6日前解除合同，其后因招商地产重庆公司未采取措施造成的损失扩大的责任由其自行承担。2015年10月1日至2016年4月6日期间的租金按照每月196787元计算共计1220079.4元，故对招商地产重庆公司有关租金的诉讼请求，一审法院予以主张1220079.4元，对超出部分，一审法院不予支持。关于渝西园林公司逾期支付租金的违约金问题，双方租赁合同约定的违约金标准为每日按照月租金的0.1%计算，该约定标准过高，招商地产重庆公司主动降低了违约金标准，要求按照中国人民银行发布的同期同类基准贷款的四倍计算，该标准不违反法律规定，渝西园林公司虽辩称贷款基准利率的四倍仍过高，但并未举示证据证明，故对招商地产重庆公司有关违约金的诉讼请求，在渝西园林公司应付的租金范围内的逾期违约金，一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于合同解除后的房屋占有使用费问题，一审法院认为，渝西园林公司应在收到解除通知后十日内返还房屋，逾期返还的应当支付占有使用费，但占有使用费的性质为损失，而损失计算应以实际损失为准，双方租赁合同中虽约定了按照月租金的标准的双倍来计算占有使用费，但招商地产重庆公司并未举示证据证明在合同解除后，招商地产重庆公司存在除租金以外的其他损失，故双方租赁合同中的占有使用费约定过高，一审法院结合实际情况，将占有使用费的计算方法确定为参照原租赁合同中约定的租金标准，根据双方的租赁合同计算，2016年10月1日至2017年6月24日期间的租金为1826573.6元，另，因双方均认可将渝西园林公司预交的租赁保证金393574元用于抵扣占有使用费，故扣除租赁保证金后，渝西园林公司实际应付的占有使用费为1432999.6元，对招商地产重庆公司不超出该金额的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、重庆渝西园林集团有限公司于一审判决生效之日起十日内，向招商局地产（重庆）有限公司支付2015年10月1日至2016年4月6日的租金1220079.4元；二、重庆渝西园林集团有限公司于一审判决生效之日起十日内，向招商局地产（重庆）有限公司支付因逾期支付2015年10月1日至2016年4月6日期间租金而产生的违约金，违约金以每月租金为基数，按月累计计算，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍的标准，每月的违约金从次月1日起算至重庆渝西园林集团有限公司实际付清之日止；8三、重庆渝西园林集团有限公司于一审判决生效之日起十日内，向招商局地产（重庆）有限公司支付因逾期腾退房屋而造成的房屋占有使用费1432999.6元；四、驳回招商局地产（重庆）有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，虽然涉案房屋实际由案外人重庆鸿庭公司使用，但依据招商地产重庆公司与渝西园林公司及案外人重庆鸿庭公司签订的《房屋转租三方协议》和渝西园林公司出具的《承诺书》，均可证明与招商地产重庆公司建立房屋租赁合同关系的相对方系渝西园林公司，该公司负有按与招商地产重庆公司签订的《招商局地产（重庆）有限公司出租租约（商业）》约定按期足额支付租金的合同义务，否则应承担相应违约责任。至于一审判定的违约金标准是否过高应予调整的问题，因双方签订的《招商局地产（重庆）有限公司出租租约（商业）》真实合法有效，对双方均有约束力，秉着诚信信用原则，任何一方如有违约均应承担合同约定的违约责任。本案中，渝西园林公司欠付租金数额较大且欠租时间较长，而招商地产重庆公司系经营性企业，其作为守约方已自愿调低了违约金标准，故本院认为一审判定的违约金标准既尊重双方合同约定也不违反法律规定，应予以维持。
综上所述，重庆渝西园林集团有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3947元，由重庆渝西园林集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 冉梦云