山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终2850号
上诉人(原审被告)：曹洪福，男，1976年2�16日出生，汉族，农民，住高唐县。
委托诉讼代理人：王新，山东天地长安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华正保，男，1972年12月25日出生，汉族，农民，住高唐县。
原审被告：杨书芬，女，1973年10月1日出生，汉族，住高唐县，与曹洪福系夫妻关系。
上诉人曹洪福因与被上诉人华正保、原审被告杨书芬房屋买卖合同纠纷一案，不服高唐县人民法院（2017）鲁1526民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人曹洪福上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：2016年10月7日，上诉人与被上诉人签订了二手房买卖合同，受托人为阚某，合同签订时，上诉人收到被上诉人�购房定金5000元，根据合同的约定，被上诉人先支付完全部购房款后，上诉人才交付涉案楼房，被上诉人没有按约定支付购楼款违约在先。根据合同第六条第一、二款的约定，被上诉人自合同签订之日起30天内将购房款全部付清，根据证人阚某的证言，口头约定被上诉人出售房屋后将全部房款支付给上诉人，被上诉人2016年11月得到售楼款，并没有及时将款项交付给上诉人，被上诉人违反合同约定。2017年1月，上诉人口头通知阚某被上诉人违约，上诉人解除合同，涉案房屋不卖了。2017年3月，被上诉人要求上诉人交房时，买卖合同已经解除，上诉人没有退还定金。根据阚某的证言，上诉人在解除合同前多次找阚某催要房款，一审法院认为上诉人没有尽到催告义务是错误的。
被上诉人华正保和原审被告杨书芬均未作应诉答辩。
华正保向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还原告购房定金5000元，赔偿原告违约金25500元以及因被告违约对原告造成的损失10000元；2.本案各项诉讼费用及代理费由两被告负担。在本案诉讼过程中，华正保增加诉讼请求：要求被告曹洪福及杨书芬偿还房屋中介费3825元。
一审法院认定事实：2016年9月，华正保准备出卖自有的座落于大顺花园4号楼4单元401室（房屋所有权证号为高房权字鱼邱湖10-62号）的楼房一套，挂名在高唐县盛世盛隆二手房交易中心登记处出售。同时，其在该交易中心登记购买楼房一处，用于出售自有楼房后居住。2016年10月7日，高唐县盛世盛隆二手房交易中心通知华正保有人购买其待售房屋，当日，华正保与殷广新签订二手房买卖委托合同一份，约定殷广新向华正保购买位于大顺花园4号楼4单元401室楼房一套。2016年10月28日，曹洪福、华正保、高唐县盛�盛隆二手房交易中心三方签订了二手房买卖委托合同一份，约定华正保向曹洪福购买位于大顺花园30号楼5208室的房子一套。合同签订后，华正保与殷广新办理了房屋过户手续，2017年3月15日，殷广新要求华正保腾出房屋，转移房屋的实际占有权，华正保之后来到高唐县盛世盛隆二手房交易中心，要求向曹洪福打款，此时曹洪福表示拒绝履行合同，房屋不再出售。华正保后起诉至法院，要求曹洪福赔偿因不履行房屋买卖合同对其造成的损失。
一审法院认为，华正保、曹洪福以及高唐县盛世盛隆二手房交易中心三方签订了二手房买卖委托合同，曹洪福是出售方，华正保是买受方，高唐县盛世盛隆二手房交易中心是中介方，该房屋买卖合同是各方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同关系成立并生效。合同生效后，各方均受到合同的约束，应当履行各自的合同义务。
本案中，华正保提起诉讼所依据的请求权基础是一方违约时，对方可以主张违约损害赔偿及定金返还的请求权。曹洪福提出是因华正保未按照合同约定时间支付购房款，自己才解除合同，其提出的抗辩权基础是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，拟证明华正保迟延履行给付购房款的义务，经曹洪福催告后仍未履行，曹洪福解除合同具有正当性，可以抗辩对方的诉求。但根据其签订的购房合同，买卖双方在“第六条付款方式及期限”中，所有应当填写的内容均为空白，双方对付款方式及付款的期限均未进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一�第（四）项规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。因此，根据上述规定，曹洪福可以催告华正保在合理期限内履行支付购房款的义务，但是曹洪福未提交证据证明其催告华正保履行债务的事实，也未能提交证据证明华正保违约在先，应当承担举证不能的法律后果。杨书芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的自行处分，应承担对自己不利的法律后果。因此，原告主张二被告违约，事实清楚、证据充分。对于原告请求因被告违约造成损失的数额，双方合同第五条约定“定金支付：甲、乙、丙三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金5000元（大写伍仟元整），并由丙方代为保管。在支付定金同时，甲方应将该房屋的房产证原件、身份证复印件交于丙方暂时保管，丙方出具相关凭证数据”。根据原告提交并经本院认定为有效证据的收条一张，能够证明曹洪福实际已收到了该5000元定金。双方合同中第九条约定：“违约责任：1、本合同签订后，乙方中途反悔的，应及时通知甲、丙两方，并按本合同房屋成交价格10％支付给甲方违约金；甲方中途反悔的，应及时通知乙、丙方，并按本合同房屋成交价格10％付给乙方违约金，并赔偿因此受到的其他损失”。该定金条款与违约金条款均系当事人真实意思表示，具有法律效力。定金系当事人之间约定以交付定金作为债权担保的方式，华正保已交付定金5000元，合同解除以后，双方权利义务应当回复到合同签订之前的状态，因此，华正保请求被告退还购房定金5000元，符合法律规定，本院�以支持。违约金条款系合同明确约定，本院支持按照双方约定的违约金条款，按照房屋成交价格10%支付违约金，即255000元×10％=25500元。华正保请求被告支付一年的房屋租赁费10000元、房屋中介费3825元、律师代理费2000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，根据法律规定，违约金具有填补当事人损失的作用，本案中，双方约定的违约金没有明显低于原告的损失，因此对于原告要求被告另行赔偿其他损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定第二款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹洪福、杨书芬于判决生效后十日内向原告华正保支付违约金25500元并返还购房定金5000元；二、驳回原告华正保的其他诉讼请求。案件受理费959元，由原告华正保负担328元，被告曹洪福、杨书芬负担631元。
二审中，当事人均未提交新证据，本院查明的案件事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人曹洪福与被上诉人华正保签订的《二手房买卖委托合同》，第六条付款方式及期限处关于支付购房款的期限为空白，房产中介公司员工阚某在一审中的作证称，双方约定华正保将自己的房屋出卖后及时将购房款给付上诉人曹洪福，没有约定具体的时间，说明双方当事人就合同履行期限约定不明。曹洪福称多次催促华正保交纳购房款，但其未提交证据予以佐证，因此，上诉人曹洪福主张系因华正保未及时交付购房款才解除合同没有事实根据，曹洪福构成违约。一审法院根据《中华人民共和国合同法》的有关规定判决上诉人曹洪福支付违约金符合法律规定，本院予以维持。
综上，上诉人曹洪福的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
二审案件受理费959元，由上诉人曹洪福负担。
本判决为终审判决。
审判长 周凤魁
审判员 刘晓光
审判员 徐红杰
二〇一七年十�月二十五日
法官助理高原
书记员肖军辉