福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0504民初341号
原告:泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区万安华景仁居C1幢202室。
法定代表人：董群阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董跃东，该公司员工。
委托诉讼代理人：林惠文，福建师友律师事务所律师。
被告：陈雅真，女，1970年9月8日出生，汉族，户籍地泉州市南安市。
委托诉讼代理人：梁堃杰、曾明泉，福建达业律师事务所律师。
原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告陈雅真物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的委托诉讼代理人董跃东、林惠文，被告陈雅真的委托诉讼代理人梁堃杰、曾明泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朝阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费5982元、水电公摊费600元、滞纳金33069元，合计39651元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2004年8月份，福建省建筑工程综合房地产开发有限公司聘任原告为址在洛江区武夷花苑小区进行物业管理，约定从2004年8月8日起，原告负责对该小区的物业进行管理，物业管理费为：一期2号楼至6号楼多层住宅每月每平方米0.4元，1号楼电梯住宅每月每平方米0.8元，店面每月每平方米0.8元；每月水电公摊费用为多层住宅5元；电梯住宅20元；二期7号楼至12号楼电梯住宅每月每平方米1元，店面每月每平方米1元；每月水电公摊费用为20元；原告开始服务管理该小区的物业服务至今，被告就没有按时交纳物业费，被告在武夷花苑的房产为3号楼503室,住宅面积为124.64平方米，其拖欠原告2007年1月1日至2016年12月31日期间的物业费5982元(2007年1月1日至2016年12月31日计120个月,124.64㎡×0.4元/平方米×120=5982元)，水电公摊费600元(120个月×5元),滞纳金33069元。合计为6582元。经原告多次催讨，被告仍拒不履行交纳物业管理费的义务，故起诉。
被告陈雅真辩称，2015年2月前的物业费已超过诉讼时效，原告起算日为2007年的诉请依法不能得到支持；原告主张的物业费每平米0.4元，没有事实和法律依据，本案讼争房屋为毛坯房，尚未装修，答辩人也未入住，属于合同第21条第四项约定的空置房，按照约定物业管理公共服务费为每月0.175元/平米；每月千分之三滞纳金的计算标准过高，依法应予以调整。
原告朝阳物业公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
1．企业法人营业执照，证明原告的主体资格；
2．资质证书，证明原告具有物业管理资质；
3．前期物业管理服务合同，证明2004年9月21日与福建建筑工程综合房地产开发有限公司签订服务合同，原告从2004年8月8日起开始管理武夷花苑小区至今；
4．证明，证明原告由2004年8月8日管理服务武夷花苑小区至今，小区物业管理费为一期2号楼至6号楼多层住宅每月每平方米0.4元，1号楼电梯住宅每月每平方米0.8元，店面每月每平方米0.8元；每月的水电公摊费用为多层住宅5元；电梯住宅20元；二期7号楼至12号楼电梯住宅每月每平方米1元，店面每月每平方米1元；每月的公摊费用为20元；
5.催款通知单2份，证明原告有向被告催款过；
6.房产验收确认书、物业管理合同书各一份，证明被告的房子已经经过验收，验收的时间是2006年8月31日，物业管理合同书，证明物业费收费标准：没电梯的，按照每平米0.4元，空置房屋也是按照0.4元/㎡收取物业服务费；
7.商品房买卖合同，证明业主是本案的被告，双方有约定无电梯住宅按照每月0.4元/平方米收取物业费，被告与房地产开发商双方约定0.4元条款有说到物业服务商是本案的原告。
被告质证认为，对证据1“三性”无异议；对证据2真实性无异议，合法性有效期至2017年；对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议。合同约定相关物业费收费标准和时间，被告未入住,也未与原告签订其他合同；对证据4合法性无异议，真实性、关联性有异议。该证明是洛江万安居委会开具的，但争议双方在收费标准，洛江万安居委会不属于合同相对方，出具证明与本案无关；证据5两张催款通知书均没有原件，真实性、合法性均不予认可，关联性，从两张通知书内容来看，仅在存根联有内容，交由客户的客户联为空白，可以证明未向被告履行通知的义务，该催收通知也没有落款日期，何时催收的也无法确定，该催收通知也仅有朝阳物业管理公司自行加盖的公章，没有任何被告的签字或者其他证据可以佐证其真实性，原告主张的从2007年1月至2014年12月又可以证明原告很清楚本案讼争债务的存在，但怠于主张均已远远超过法律规定的诉讼时效；对证据6验收确认书真实性、合法性、关联性无异议，《物业管理合同书》真实性、合法性无异议，但是该合同为双方物业管理合同，该合同第11条并未对逾期支付的违约责任进行约定，故原告主张违约金没有依据，该合同的第6条约定与原来提供的前期物业合同进行了修订，由原来空置房只收50%改为空置房屋0.4元/平方米，作为物业合同提供格式合同的一方，加重了对方义务，却没有做到提醒义务，也未在签订合同时向被告予以释明，所以对该条款不予认可，应该按照0.175元/平方米计算；对证据7的真实性、合法性无异议，该合同及补充协议均未约定逾期支付物业费违约金的计算标准，且明确写明收费时间为每季度第一个月10日前付清，更可以证明该物业费为独立债权，而原告怠于主张。
本院认为，原告提供的证据1至证据4，来源合法，与本案具有关联，能客观反映事实，故对证据1至证据4的真实性、合法性、关联性予以确认。证据5催收物业费通知，该通知属原告的单方行为，无法证明该通知是否送达被告，是否向被告催讨。故对该通知的关联性不予确认。对证据6房产验收确认书、《物业管理合同书》及证据7《商品房买卖合同》，来源合法，客观真实，与本案具有关联，本院予以确认具有证据效力。
关于双方当事人争议的第一个焦点:原告请求的物业费的计算标准是每平方米0.4元或是每平方米0.175元。
本院认为，前期物业管理服务合同约定，无电梯住宅房屋按每月每平方米0.35元向业主收取，有电梯住宅房屋按每月每平方米0.7元向业主收取。该合同约定的期限届满后，原告仍然提供物业服务，视为按原合同约定的条件继续履行合同。该合同期满后，原告陈雅真于2006年8月31日与原告签订《物业管理合同书》一份，合同第六条约定：根据泉价（区物价局批文）和目前的管理实际情况制定房屋委托管理收费标准。各业主（使用人）应在第一个月的10号前向物业管理公司交纳。收取管理费用的标准是房屋建筑面积每月每平方米按0.4元收取，电梯住宅每月每平方米按0.8元收取,空置房屋及店面的管理费由物业公司按建筑面积每平方米0.4元、0.8元向屋主收取,每季度收取一次。诉讼中，原告主张空置房是指开发商的空置房，而被告认为空置房是包括被告未装修入住的毛坯房，本院认为，原告与被告签订物业管理合同书明确约定，空置房屋是按照每平方米0.4元的标准计算。该收费标准符合政府的有关规定，符合公平原则。故被告关于“作为物业合同提供格式合同的一方，加重了对方义务，却没有做到提醒义务，也未在签订合同时向被告予以释明，对该条款不予认可”的抗辩意见，本院不予支持。
根据当事人的陈述及本院审查核实的证据，本案事实认定如下：原告朝阳物业公司于2003年经工商行政管理机关核准登记，并取得营业执照，2015年5月取得中华人民共和国物业服务企业资质证书叁级。2004年9月27日，福建省建筑工程房地产综合开发公司与原告朝阳物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份,该合同约定,福建省建筑工程房地产综合开发公司将泉州市洛江区万安街道武夷花苑小区、总建筑面积51640.7平方米的建筑物委托原告进行物业管理，委托管理期限为三年，自2004年8月8日起至2007年8月7日止，物业管理服务费由原告朝阳物业公司无电梯住宅房屋每月按每平方米0.35元向业主收取，有电梯住宅房屋每月按每平方米0.7元向业主收取，小区产生的公共水电费按照实际用量共同分摊。本物业管理公共服务费每季度交纳一次,每次交纳费用时间为1-10号。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳利息。合同签订后，原告朝阳物业公司开始接管万安街道武夷花苑小区的物业管理，为包括被告在内的所有的整个小区业主提供物业服务。该合同约定的期限届满后，原告仍然为整个小区业主提供物业服务。2006年8月31日，原告与陈雅真签订《物业管理合同书》一份，该合同书第六条约定：根据泉价（区物价局批文）和目前的管理实际情况制定房屋委托管理收费标准。各业主（使用人）应在第一个月的10号前向物业管理公司交纳。收取管理费用的标准是房屋建筑面积每月每平方米按0.4元收取，电梯住宅每月按每平方米0.8元收取,空置房屋及店面的管理费由物业公司按建筑面积每平方米0.4元、0.8元向屋主收取,每季度收取一次。被告陈雅真所有的武夷花苑小区3幢503室（建筑面积为125.88平方米）拖欠原告朝阳物业公司2007年1月1日起至2016年12月31日止房屋物业管理费及相应的滞纳金。
关于双方当事人争议的第二个焦点：2015年2月以前的物业费是否超过诉讼时效。本院认为，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中被告拖欠原告物业管理费系每月固定产生的独立债务，并不属于上述规定的“同一债务”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告陈雅真拖欠原告自2007年1月1日起至2016年12月31日止物业管理费，原告于2017年2月8日起诉，且没有证据证明其于2015年2月8日前向被告主张权利。因此，原告请求的2015年2月8日前的物业管理费、滞纳金、公共水电分摊费已经超过诉讼时效，其请求2015年2月8日前的物业管理费、滞纳金、公共水电分摊费，本院依法不予支持。
关于双方当事人争议的第三个焦点：滞纳金计算标准是否过高。如果过高，是否予以调整。《前期物业管理服务合同》约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳利息。该合同约定的期限届满后，原告仍然提供物业服务，视为按原合同约定的条件继续履行合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告逾期交纳物业管理费造成原告损失是资金占用利息的损失，原告请求按每天应交物业管理费千分之三交纳滞纳金，明显偏高。被告请求调整滞纳金，符合法律规定,本院予以支持。滞纳金按年利率24%计付为宜。
综上所述，本院认为，原告具有物业服务资质证书,根据国务院《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，其与建设单位福建省建筑工程房地产综合开发公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，且对被告陈雅真具有法律约束力。该合同约定的期限届满后，原告仍然提供物业服务，视为按原合同约定的条件继续履行合同。原告在物业管理中,与被告再签订《物业管理合同书》,两份合同书均具有法律约束力,各方当事人均负有按照合同约定履行。被告陈雅真接受原告提供物业管理服务后，有义务按合同约定的空置房屋管理费按建筑面积每平方米0.4元交纳物业管理费。故原告请求被告陈雅真按建筑面积每平方米0.4元标准交纳物业管理费，符合合同的约定，本院予以支持。原告请求的2015年2月8日前的物业管理费、滞纳金、公共水电分摊费已经超过诉讼时效，其请求2015年2月8日前的物业管理费及滞纳金、公共水电分摊费，本院依法不予支持。原告请求被告支付2015年2月8日起至2016年12月31日止物业管理费计1161.45元[125.88㎡×0.4元/月㎡×（692÷30）月）]，合理合法，本院予以支持。《物业管理合同》约定，小区产生的公共水电费按照实际用量共同分摊，2015年2月8日起至2016年12月31日共同分摊费为115.33元[5元/月㎡×（692÷30）月）]。合同约定业主交纳物业管理费为每季度收取一次，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳利息。原告请求按日应交物业管理费的千分之三计付滞纳金，明显偏高,应予减少，以年利率24%计付为宜。滞纳金，经本院核算，被告按每月应交物业管理费自2015年2月8日起至2016年12月31日的滞纳金为297.1元。2017年1月1日起的滞纳金，以1161.45元为基数按年利率24%计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、陈雅真应在本判决生效之日起十日内支付泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司2015年2月8日起至2016年12月31日物业管理费计1161.45元、公共水电分摊费115.33元及2016年12月31日前的滞纳金297.1元，合计1573.88元，并以1161.45元为基数按月利率2%计付自2017年1月1日起至实际付清1161.45元之日止的滞纳金；
二、驳回朝阳物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费791元，由朝阳物业管理有限公司负担760元，陈雅真负担31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 王腾飞
人民陪审员 谢连枝
人民陪审员 黄雅思
二〇一七年八月一日
书 记 员 戴宇楠
一、本案引用的主要法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、国务院《物业管理条例》：
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
5、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。