湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴民初字第223号
原告：徐群慧。
委托代理人：杨建军、王洪波。
被告：黄显琴。
委托代理人：陈晔。
原告徐群慧诉被告黄显琴返还原物纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理，依法由代理审判员徐锋适用简易程序独任审判于2014年3月11日公开开庭审理。原告徐群慧及其委托代理人杨建军、王洪波，被告黄显琴的委托代理人陈晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告原系夫妻关系，双方婚后生育一子徐易鸿。2002年10月11日，原告与被告办理了离婚登记，双方离婚后仍住在一起。
因涉及农房拆迁，原告与被告以被拆迁人的名义，于2004年9月9日共同与湖州城建房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》一份。协议书明确被拆迁方总安置面积为200平方米，安置人口为3人。其中原告应安置50平方米，被告安置50平方米，因原被告婚生子系独子及未成年人，故安置100平方米。
2006年10月12日，由被告经手与湖州市房地产开发总公司签订了《农房拆迁调产协议书》共安置三套房产，其中都市家园41幢203室（51.29）为原告所有，都市家园46幢307室（75.12平方米）及都市家园51幢201室（97.61平方米）为被告所有。鉴于原告母亲方引男自愿从其应得安置面积中划出13平方米给原告，原告与被告又共同出资购买超过安置面积部分11.02平方米，故实际安置房总面积为224.02平方米，超过应安置面积24.02平方米。按拆迁安置协议方案，原告应得50平方米，加上方引男划入的13平方米，以及与被告共同出资购买11.02平方中的一半，即5.51平方米，总计68.51平方米，实际获得51.29平方米，少17.22平方米。被告应得50平方米，加上与原告共同出资购买11.02平方米的一半，即5.51平方米，总计应得55.51平方米，实际获得75.12平方米，多占有19.61平方米。原告认为，在被告实际所有的产权75.12平方米中，含有原告应得的17.22平方米，鉴于被告已将其名下的都市家园46幢307室（75.12平方米）转让给他人，事实上已无法返还多占的房屋面积，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告返还原告房产面积17.22平方米（或折价137760元，暂按8000元／平方米计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：1、被告认可原告在诉状中陈述的第一段、第二段的内容；2、本案不存在原告诉状中陈述的双方共同出资购买超过安置面积11.02平方米及侵占13个平方米的事实，另本案已经过了诉讼时效，因此被告认为应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1：原告的身份证及原、被告的户口本，证明原、被告诉讼主体。
证据2：离婚证一份，证明被告于2002年10月11日办理了离婚登记的事实。
证据3：房屋拆迁安置协议一份，证明2004年9月9日，原告及被告与湖州城建房屋拆迁有限公司签订湖州拆迁安置协议书的事实及关于房产安置内容。
证据4：村委证明一份，证明安置面积的政策证实原告当时安置的政策是成人每人50平方米，独生子为100平方米的事实。
证据5：调产协议书三份，由原被告分别于湖州市房地产开发总公司于2006年10月12日签订，内容为因拆迁进行产权调换，原告获得都市家园41幢203室内房产一套，面积51.29平方米。被告获得都市家园46幢307室房产，面积为75.12平方米，以及51幢201室房产一套，面积为97.61平方米，两出合计172.73平方米。按照拆迁协议及安置政策，被告仅有获得50平方米的事实。
证据6：联系单两份，证明安置面积的计算及价格，证实原被告共同获得产权面积为224.02平方米，超出按拆迁协议所确定的200平方米的安置面积。在超面积的24.02平方米中，其中包含案外被拆迁人方引男定向划给原告的13平方米，其余11.02平方米，系双方按超面积价所购买，所购买的面积双方共同拥有。据此，两份联系单能证明原告实际应获得的面积为50平方米，加上方引男划入的13平方米，加上超面积11.02平方米中的一半即5.51平方米，合计为68.51平方米。而原告实际仅拥有51.29平方米，少17.22平方米，该面积由被告占用。至于被告面积应按50平方米加上超面积一半5.51平方米，合计55.51平方米，而被告事实上多占面积为19.61平方米，其中17.22平方米应返还给原告。
证据7：权属登记证书一份，证明被告因拆迁而实际获得两套房产，实际总面积为172.72平方米，原告认为，被告按拆迁，实际只能获得55.51平方，多占有的面积应当返还。
证据8：（2013）湖吴民初字第1172号民事调解书一份，证明被告认可上述的事实。该案中，被告已将位于都市家园51幢201室房屋返还。
证据9：证明一份，证明方引男系原告之母亲的事实。
证据10：离婚协议书一份，证明在2002年10月10日，原被告协议离婚，同时约定儿子的抚养及财产的处理等，特别是在财产的处理中约定现有2间房屋尚未完工，盖好后归儿子徐易鸿的事实，现有房屋坐落于南墩二村面积为60平方米归儿子所有，明确约定夫妻双方将各自所有的房产以事先约定的形式，明确将由徐易鸿所有的事实。
证据11：原、被告双方的协议书一份，该协议书签订于2011年7月20日，该协议书明确约定该位于都市家园51幢201室（建筑面积97.61平方米）及位于都市家园46幢307室（建筑面积75.12平方米）两处房产转入儿子名下并到公证处公证的事实，该房屋将由徐易鸿所有的事实。
被告黄显琴对原告徐群慧提交的证据质证后认为，对于原告提交的证据1、2、3、4、8、9的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证据5、6的真实性、合法性没有异议，但被告认为是当时原、被告双方合意的行为，对于三套房产的面积分配及差价补偿双方是明知的，并自愿办理的。对于证据7的真实性、合法性没有异议，至于都市家园51幢201室房产登记在被告名下，是因为当时离婚时徐易鸿的抚养权是归被告的。对证据10的真实性、合法性没有异议，但对原告所要证明的内容有异议，协议中虽然写了房子尚未盖好，盖好后属于儿子，但是拆迁安置所分得的平方面积是双方在离婚后取得新的权益，不受原离婚协议中财产的约定。结合村委会的证明也可以看出拆迁安置是按人口进行安置的，而不是对原有的财产进行的产权调换。对于证据11的真实性、关联性有异议，同时在这份协议中写明夫妻共同财产两套房产不是事实。
被告为支持其诉讼请求，向本院提交了由湖州市房地产开发总公司开具的三份发票，证明在取得拆迁安置房的时候，对于安置面积的差价补偿是由原、被告双方分别缴款，不存在共同出资的事实。
原告徐群慧对被告黄显琴提交的证据质证后认为，对证据的真实性、合法性没有异议，但对原告所要证明的对象有异议，因发票是开具给原、被告，只能证明当时房款缴纳的户主的归属问题，不能证实被告所主张的分别出资的事实。也就是虽然开具发票为被告，或者原告，但凭三份记帐联的内容不能证明为原被告双方的单独出资的事实。
本院认为，原告徐群慧提交的证据1-10及被告黄显琴提交的证据内容真实，来源合法，与本案有关联性，故本院认定为有效证据。对原告提交的证据11，因与本案缺乏关联性，故不认定为有效证据。
本院经审理，认定事实如下：原、被告原系夫妻，双方婚后生育一子徐易鸿。2002年10月11日，原、被告办理了离婚登记。2004年9月9日，原、被告以被拆迁人的名义与湖州城建房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》一份。协议书明确被拆迁人总安置面积为200平方米，安置人口为3人，其中原、被告各安置50平方米，原、被告婚生子徐易鸿因系独子且未成年人，故安置100平方米。后原告母亲方引男自愿从其应得安置面积中划出13平方米赠与原告，被告出资购买安置外面积11.02平方米，故实际安置房总面积为224.02平方米。2006年10月12日，原、被告分别与湖州市房地产开发总公司签订了《农房拆迁调产协议书》三份。共安置三套房产，其中都市家园41幢203室（51.29平方米）由原告与湖州市房地产开发总公司签订，都市家园46幢307室（75.12平方米）及都市家园51幢201室（97.61平方米）由被告与湖州市房地产开发总公司签订。
另查明，都市家园46幢307室房屋（75.12平方米）于2013年5月14日已经由被告以50.8万元的价格转卖给案外第三人，并办理过户登记。
都市家园51幢201室房屋（97.61平方米）于2013年10月18日经法院调解确认属于原、被告婚生子徐易鸿所有，并办理了过户登记。
本院认为，无权占有不动产，权利人可以请求返还原物，且不受诉讼时效限制。原告要求被告返还多占的房屋面积系行使物权返还请求权，不适用诉讼时效的规定，故对被告关于原告该诉情已过时效之辩解本院不予采纳。对于被告关于11.02平方米系被告个人出资购买，系其个人财产之辩解不仅有相关发票佐证，且购买时原、被告已离婚，故不属于原、被告共同财产。原告虽主张该面积房产属共同财产但又未能举证佐证。因此本院采纳被告的本节辩解。关于13平方米房产的归属，被告辩称该房系方引男转给原告后又自愿赠与被告，故属于被告。本院认为该13平方米房产系原告母亲方引男赠与原告个人，且当时原、被告已离婚，故应属原告个人所有。虽然该部分房产在被告与湖州市房地产开发总公司签订的农村拆迁调产协议书中划入被告名下，但该协议没有原告的签字认可，且事后亦无原告追认意思表示，故不应认定原告同意该部分房产归被告，更不构成原告将该部分房产赠与被告。因此，被告的本节辩称本院不予采信。被告应将多占原告的面积予以返还。但由于所涉房产已转让第三人，并办理了物权登记，返还已客观不能。故原告要求被告将多占面积折价补偿之诉情本院予以支持，但实际多占面积及价值以本院核算为准。本案中原告按拆迁安置政策应得50平方米，加上方引男划入的13平方米，总计63平方米，实际获得51.29平方米，被告按拆迁安置政策应得50平方米，加上被告自己出资购买的11.02平方米，总计应得61.02平方米，而实得75.12平方米，多占14.1平方米中属原告部分房产面积为11.71平方米。另被告将都市家园46幢307室房屋（75.12平方米）以50.8万元的价格转卖，折算单价为6762.5元／平方米。故被告应支付原告折价款79189元（508000元／75.12平方米＊11.71平方米）。同时原告也应支付被告11.71平方米的初始房屋价款7611元（650元／平方米＊11.71平方米），抵扣后，被告应支付原告房屋折价款71578元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告黄显琴应支付原告徐群慧房屋折价款71578元，限于本判决生效之日起七日内清偿；
二、驳回原告徐群慧其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3055元，减半收1528元，由原告徐群慧负担735元，被告黄显琴负担793元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 徐 锋
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 吴思思