安徽省蚌埠市禹会区人民法院民 事 裁 定 书（2017）皖0304民初1323号原告：蚌埠禹会建设投资有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市红旗一路592号秀水新村（二村）14号楼社区用房，统一社会信用代码：91340300684953450L（1-1）。法定代表人：马章桂，该公司董事长。委托诉讼代理人：金伟，安徽辉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾传文，安徽辉泰律师事务所实习律师。被告：赵太祥，男，1971年6月12日出生，汉族，无业，住安徽省蚌埠市禹会区，原告蚌埠禹会建设投资有限责任公司（以下简称建投公司）诉被告赵太祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理，依法由审判员庞珂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建投公司的委托诉讼代理人金伟、贾传文，被告赵太祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建投公司诉讼请求：1、确认蚌埠中兴房地产开发有限公司与被告签订的《租赁合同》于2017年5月18日已解除；2、被告立即向原告建投公司腾退房屋；3、被告向原告支付房屋占有使用费（按800元/月，从2017年5月18日支付至实际腾退房屋之日止）；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月20日，被告赵太祥与蚌埠中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）签定《租赁合同》一份，由被告赵太祥承租蚌埠市纬四路农贸市场一层门面房，租期为六年，从2013年9月20日至2019年9月20日。2016年3月11日，蚌埠市中级人民法院受理了中兴公司债权人提出的破产申请。2016年10月31日，中兴公司破产管理人与原告建投公司签订《纬四路农贸市场整体出售协议》，双方约定由原告建投公司出资整体购买纬四路农贸市场中兴公司享有所有权的房产、摊位及该农贸市场所属配套设施、设备。2017年5月12日，中兴公司破产管理人向被告发送了《租赁合同解除通知函》，被告于2017年5月18日签收。据此，被告赵太祥与中兴公司签订的《租赁合同》已经解除。原告建投公司现在作为纬四路农贸市场的房产权利人，多次要求被告腾退房屋，但被告赵太祥拒不腾退，被告赵太祥继续占有该房屋的行为已没有事实和法律依据，侵害了原告建投公司的合法权益，现原告诉至法院要求判如所请。被告赵太祥辩称：建投公司送达的律师函是用快递的方式寄给我的，我收到了，并在快递上签的字，我在解除函上也签字了，但我没有什么文化，我不知道这是解除函，直到法院给我传票了，我才知道这是解除函；房子是我租的，我有租赁合同的，我按期交房租，没有拖欠房租费用，租期从2013年9月20日至2019年9月20日，房租我交给王金生，就是当时在租赁合同上签字的王金生，我给房租时王金生没有给我收据；前面两间房是公摊房，跟我后面两间房打通了，后面两间是农贸市场的，前面这两间是公摊的，不是合同中约定的房屋，这两间房屋与原告没有关系。本院经审理认定事实如下：2013年9月20日，被告赵太祥与中兴公司签订《租赁合同》一份，约定：“出租人：蚌埠中兴房地产开发有限公司纬四路农贸市场（下称甲方）承租人：赵太祥（下称乙方）…一、房屋位置：蚌埠市纬四路农贸市场，一层门面房，建筑面积288平方米左右。二、乙方租用上述房屋用途为老年活动馆，租赁期内乙方不得擅自改变租赁用途，否则甲方有权终止合同，并不退还租金、押金。三、承租期限暂定六年，甲方自贰零壹叁年玖月贰拾日将出租房屋交付乙方使用，租期从2013年9月20日算起至2019年9月20日收回。…四、租金及押金：乙方按本合同规定使用上述房屋，租金为每个季度人民币贰仟肆佰元整。…”。2016年3月11日，蚌埠市中级人民法院受理了中兴公司债权人提出的破产申请。2016年10月31日，中兴公司破产管理人与原告建投公司签订《纬四路农贸市场整体出售协议》，合同约定：“甲方：蚌埠中兴房地产开发有限公司破产管理人乙方：蚌埠市禹会区人民政府指定的蚌埠禹会建设投资有限责任公司，纬四路农贸市场为蚌埠市中兴房地产开发有限公司（以下简称“标的公司”）投资建设和经营管理，鉴于该市场提升改造在即，而该公司已进入破产程序，为妥善解决该公司资产处置和该市场急需提升改造的矛盾，经充分协商，双方就该市场整体出售事宜达成如下一致条款，立此协议，以资信守：第一条出售标的与计价方式1、出售标的：纬四路农贸市场标的公司享有所有权的房产、摊位及该农贸市场所属配套设施、设备。上述出售标的范围内的资产业经乙方确认。2、双方同意，该市场的整体出售价格以标的公司享有所有权的房产面积约4775平方米（最终以产权证记载的面积为准）计价。第二条出售价格及费用承担1、甲、乙双方确定纬四路农贸市场的整体出售价格为人民币壹仟万圆整（￥10000000.00），相当于2094.24元/平方米。本协议第一条约定的面积与产权证记载面积的差异部分，多退少补。…第三条付款方式及期限1、乙方的付款方式：转账至甲方指定账户2、乙方的付款期限：甲方现状交付之前…第四条标的物交付及权属变更登记1、双方同意，现状交付。2、乙方向甲方付清本协议项下壹仟万元款项之日，甲方即向乙方现状交付。3、乙方向甲方付清本协议项下壹仟万元款项之日起，甲方应及时提供产权变更所需资料并配合乙方办理相关产权变更的事宜。…第五条特别约定1、本协议生效之日即视同交付。2、本协议双方签字盖章、乙方应支付的壹仟万元价款足额支付即生效。第六条争议解决本协议在履行中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方均可向有管辖权的人民法院诉讼解决。”2017年5月份，中兴公司破产管理人向被告赵太祥发送了《租赁合同解除通知函》，内容为：“蚌埠中兴房地产开发有限公司于2013年9月20日与你方签订关于蚌埠市纬四路农贸市场一层门面房的租赁合同，合同期限自2013年9月20日—2019年9月20日。2016年3月11日，由刘德祥等七位债权人的申请，经蚌埠市中级人民法院裁定，蚌埠中兴房地产开发有限公司于2016年3月11日已进入破产程序。于2016年11月9日指定安徽国梦律师事务所为该企业破产管理人，现管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同之规定”，正式函告你方：1、双方于2013年9月20日签订的房屋租赁合同收到通知日即为合同解除；2、因合同解除造成的损失限你方在2017年5月25日之前至管理人处申报债权…蚌埠中兴房地产开发有限公司破产管理人2017年5月12日”。2017年5月18日，被告赵太祥在中兴公司破产管理人给其发送的该租赁合同解除通知书上签名。另查明：原告建投公司与中兴公司破产管理人签订该《纬四路农贸市场整体出售协议》后，建投公司于2016年11月8日，2016年11月28日，分两次向中兴公司破产管理人指定的账户共计转账7000000元整，截止至建投公司本次起诉时，仍有部分购房款，建投公司没有支付完毕，目前该涉案房屋的整体产权登记的产权人仍是蚌埠中兴房地产开发有限公司。2017年6月22日，原告建投公司诉至本院，要求：1、确认中兴公司与被告签订的《租赁合同》于2017年5月18日已解除；2、被告立即向原告建投公司腾退房屋；3、被告向原告支付房屋占有使用费（按800元/月，从2017年5月18日支付至实际腾退房屋之日止）；4、被告承担本案诉讼费。以上事实，有产权证、商铺租赁合同、蚌埠市中级人民法院民事裁定书、转让协议、收据、银行付款凭证、建投公司与赵太祥当庭陈述等材料予以证明。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。“与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是作为原告起诉的首要条件，故原告建投公司应负有其对该涉案房屋享有相应权利的举证责任，而原告建投公司提交的付款凭证等相关证据并不能证明，原告方作为买受人已按《出售协议》的约定将涉案房屋的购房款足额支付，而且原告所举的房地产权证反映出该涉案的整体房屋登记的产权人仍然是中兴公司，综合原告本次起诉所提供的证据并不能证明原告建投公司对涉案房屋拥有所有权，即不是本案的直接利害关系人，是故，本案以建投公司作为原告起诉被告赵太祥是不适格的。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告蚌埠禹会建设投资有限责任公司的起诉。案件受理费80元，减半收取40元，由原告蚌埠禹会建设投资有限责任公司负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 庞 珂二〇一七年十月二十六日书记员 张彦钱