安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初2060号原告：杨善春，男，1974年3月13日出生，汉族，住安庆市迎江区。原告：吴伟，女，1984年10月7日出生，汉族，住安庆市迎江区。以上两原告共同委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。被告：杨小强，男，1984年7月22日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：杨友利，安徽中皖律师事务所律师。第三人：安庆市乐购房产经纪有限公司，住所地安庆市迎江区湖心南路东一巷口A门面248-2号。统一社会信用代码91340800MA2N5HLX9N（1-1）。法定代表人：喻美连，执行董事兼总经理。原告杨善春、吴伟与被告杨小强、第三人安庆市乐购房产经纪有限公司（以下简称乐购房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨善春、杨善春及吴伟的共同委托诉讼代理人陈磊、被告杨小强及其委托诉讼代理人杨友利、乐购房产法定代表人喻美连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨善春、吴伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月18日订立的《房屋买卖合同》；2.判令被告赔偿两原告违约金157500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，原告与被告通过第三人中介签订《房屋买卖合同》，约定被告将名下所有的位于安庆市迎江区皖江大道北侧雨润香水百合42幢1单元301室房产（建筑面积127.33平方米）及装潢、家具等转让给原告，转让对价为1050000元。同时，双方约定于2017年8月30日办理产权过户登记手续，因一方延迟履行超过5日，违约方仍未履约的，守约方可解除合同并要求违约方支付总房价15%的违约金。为确保上述合同履行，原告向第三人交付履约保证金20000元，被告向第三人交付涉案房屋的购房合同及发票等材料作为合同履行保证（因涉案房屋在合同签署时尚欠银行按揭，未办理产权证）。2017年8月21日，被告将涉案房屋的银行贷款偿还完毕并办理了产权初始登记。2017年9月4日，第三人通知原、被告前往安庆市房票资金结算中心办理房票结算和产权过户事宜，但被告拒不配合且明确表示该房屋不再出售。后原告委托律师函告被告，解除双方房屋买卖合同，并要求被告依照合同约定支付违约金，但被告未给予任何答复。为维护自身权益，原告诉至法院。杨小强辩称，1.原告证据不足以证明被告有违约行为，故被告不存在违约行为；2.被告为履行合同义务，积极配合原告和第三人完成交付房屋相关材料（如购房合同、发票），并将涉案的银行贷款全部还清，至今被告房屋未转让他人，仍在被告名下；3.原告陈述函告被告不属实，被告在原告起诉前未收到任何通知，故原告要求被告支付违约金无事实依据；4.双方约定的违约金明显过高。第三人述称，2017年8月18日，杨小强与杨善春、吴伟在我公司签订《房屋买卖合同》一份，约定杨小强将其所有涉案房屋出售给杨善春、吴伟，杨善春、吴伟以房票支付购房款并在2017年8月30日前向我公司提供房屋过户相关资料。2017年9月4日，我公司通知杨小强和杨善春、吴伟共同前往安庆市房票资金结算中心办理房票结算和房产证过户事宜，但杨小强拒不配合且明确表示该房屋不再出售。此后，我公司又多次联系杨小强要求其继续履行办理房票结算和房产证过户事宜，但杨小强均予拒绝并表示不再出售涉案房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的杨善春身份证复印件、吴伟身份证复印件、杨小强身份证复印件、乐购房产企业信息查询表打印件、房屋买卖合同、收据复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对两原告提交的不动产权证复印件、房票安置资金购买二手住房使用证明、房票复印件，因各方对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以认定。结合房屋买卖合同约定及各方当庭陈述，可以认定原、被告均在约定期限内将过户所需资料交付给了第三人；2.对两原告提交的乐购房产出具的证明，由第三人出具，属第三人陈述，应当有其他证据佐证；3.对两原告提交的EMS函件，因各方对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以认定，但该函件因被告未接电话而被退回；4.对第三人当庭提交的第三人与被告的短信记录打印件，虽超过举证期，但与本案基本事实有关，应予采纳。经与第三人收发短信手机中的原始信息核对无异议，故对其真实性予以认定。短信中第三人于2017年9月5日上午9时53分即询问被告“你说房子不卖和买房人商量，你们现在商量的怎么样”，由此可见，在此之前被告已经表示不再出卖房屋。2017年9月6日上午8时35分，第三人又再次与被告确认涉案房屋是否出卖，此间提及“之前的预约号过期”，被告却一再表示其不愿出卖涉案房屋，与第三人陈述“已经电话双方预约办理过户手续”的陈述相互吻合。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，以杨小强为甲方（出售方）、吴伟及杨善春为乙方（购买方）、乐购房产为丙方（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于安庆市雨润香水百合42-1-301的房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，证载建筑面积127.33m2，房屋成交总价为1050000元。甲乙双方应无条件配合丙方及时提供资料、签字、缴费。乙方交付20000元给丙方，作为履约保证金，房屋过户时自动冲抵办证费用。因一方迟延办理相关手续导致一方利益受损的，守约方有权要求对方承担相应违约责任。乙方以房票方式购买，甲方银行按揭由甲方自己还清，甲方的产权证由丙方协助办理，甲方办证费用自己承担。甲方于收到全部房款当日向乙方交房。甲、乙双方均应于8月30日前提供真实有效的相关材料以申办该房屋产权过户手续，由丙方代为申办。甲乙双方应于2017年8月30日前履行上述合同条款，因一方迟延履行，延迟一天，违约方按成交价每日万分之一向守约方支付延迟履行违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日，违约方仍未履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付违约金总房价的15%（含迟延履约违约金）。合同签订当日，吴伟、杨善春向乐购房产支付购房履约保证金20000元。2017年8月21日，杨小强将涉案房屋的银行贷款偿还完毕并办理了产权初始登记。杨小强于2017年8月30日前将涉案房屋的过户资料交付至乐购房产。吴伟、杨善春于2017年8月30日将总价款为1229569元的房票及房票安置资金购买二手住房使用证明交付至乐购房产办理涉案房屋过户。随后，乐购房产通知杨善春、吴伟及杨小强办理涉案房屋产权过户。2017年9月5日至2017年9月15日期间，杨小强多次与乐购房产明确表示其不愿出卖房屋。2017年9月22日，杨善春、吴伟委托律师向杨小强户籍地邮寄律师函通知解除上述合同，因多次投递不收，电话不接被退回，故原告诉至法院要求解除合同并赔偿违约金。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，各方应按照协议约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方均按照合同约定完成了产权过户相关资料的提交义务，但在乐购房产通知双方办理过户手续时，被告却多次明确表示不愿出卖涉案房屋，致使合同不能继续履行，其行为构成根本违约。因此，原告要求解除双方《房屋买卖合同》以及支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告依据合同约定主张违约金157500元，被告则抗辩约定违约金过高。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整。但在损失数额上，本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。考虑到原、被告均未就实际损失举证，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及合同订立后的二手房交易价格的上涨情况等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为94500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告杨善春、吴伟与被告杨小强于2017年8月18日就坐落于安庆市雨润香水百合42-1-301室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨小强于本判决生效之日起十日内支付原告杨善春、吴伟违约金94500元；三、驳回原告杨善春、吴伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3450元，减半收取1725元。原告杨善春、吴伟负担625元，被告杨小强负担1100元（原告已预缴1725元）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  周芸二〇一八年一月五日书记员  江庆附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。