宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民初16号
原告：王科，男，1984年8月16日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人海慧，宁夏综义律师事务所律师。
委托诉讼代理人张立静，宁夏综义律师事务所律师。
被告：宁夏银行股份有限公司中山支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街525号。
负责人：张建明，该行行长。
委托诉讼代理人：韩新民，男，1960年1月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孔维佳，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：宁夏宏博汽车销售服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区绿地21城C区17-4-C1号。
法定代表人：王全江，该公司总经理。
被告：王全江，男，1967年6月20日出生，汉族，宁夏宏博汽车销售服务有限公司法定代表人。
被告：尚花菊（系王全江妻子），女，1968年8月14日出生，汉族，个体。
被告：王策（系王全江之子），男，1989年2月13日出生，汉族，个体。
被告：辛丽（系王策之妻），女，1987年9月1日出生，汉族，个体。
原告王科与被告宁夏银行股份有限公司中山支行、宁夏宏博汽车销售服务有限公司、王全江、尚花菊、王策、辛丽案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月8日公开开庭审理了本案。原告王科及其委托诉讼代理人海慧，被告宁夏银行股份有限公司中山支行的委托诉讼代理人孔维佳、韩新民到庭参加诉讼。被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司、王全江、尚花菊、王策、辛丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
王科向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确定原告对王策、王策与辛丽名下位于银川市××小区1号、2号、3号、4号营业房享有租赁权；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：本案涉案房屋所有权人系被告王策，王策系被告王全江之子。2014年3月份，被告王全江代表其子王策与原告签订《承诺书》、《房屋租赁合同》，主要约定：被告向原告借款600万元，用于公司运营周转，被告将其名下位于银川市××区1号-4号营业房（面积：2628.04平米）出租给原告完全所有，合同对租赁期限、租金、租金支付方式都做出了明确约定且合同约定申请人可以转租。在租赁期间，被告不再收取店铺的租金，全部由原告收取，以实际收取的租赁费为依据，直至还清原告借款本息为止。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告接管。2014年7月份被告将涉案房屋抵押给了被告宁夏银行股份有限公司中山支行。2014年10月24日，被告与原告之间签订《借款合同》，对借款进行结算，被告向原告借款560万元，约定一个月内还清。2014年11月25日原告向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，诉讼中申请法院保全了被告名下的财产，其中包含涉案房产。2015年7月27日兴庆区人民法院作出（2014）兴民初字第6943号民事判决书，判决确定了双方的债权。2015年8月15日原告与被告签订《房屋租金抵顶借款协议》，约定租金抵顶原告借款本金及利息。2016年3月份原告将涉案房屋转租给了案外人刘海涛，合同对租赁期限、租金、租金支付方式都做出了明确约定，租金由原告向刘海涛一次性收取。涉案房屋的物业费、税费等费用从原告接管后都由原告实际缴纳。2016年3月28日，因被告王全江、尚花菊、王策、辛丽等人与被告宁夏银行股份有限公司中山支行之间金融借贷纠纷评估拍卖涉案房产。原告认为根据合同法及房屋租赁合同司法解释规定，原告与被告之间的租赁权先于抵押权而成立，该案执行拍卖应当适用买卖不破租赁原则的规定予以处理，为此向法院申请执行异议排除执行，要求继续享有租赁权。银川市中级人民法院依法审查后做出（2016）宁01执异79号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，原告对该裁定不服。为了维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》第二百二十七条提起诉讼。
被告宁夏银行股份有限公司中山支行辩称，涉案房产的原所有权人是王策，王策在对涉案房产享有所有权且并未出租给任何人，原告对涉案房产享有租赁权没有事实依据；涉案房产位于银川市××区1、2号房屋于2017年3月20日经法院裁定所有权已转移至转给案外人，3、4号房屋于2017年3月21日所有权转给了宁夏银行，原告对房屋享有租赁权没有任何法律依据。执行异议期间，原告本人陈述已经支付了2014年-2015年的租金，在本次诉讼中原告又陈述以抵顶的方式支付租金，故原告陈述前后相互矛盾，原告没有和涉案的房屋所有人签订房屋租赁合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司、王全江、尚花菊、王策、辛丽未进行答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告王科为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
证据1：（2016）宁01执异79号执行裁定书一份、（2016）宁01执异79号执行裁定书送达回执各一份，欲证明原告提起案外人执行异议之诉符合法律规定。
证据2：承诺书、房屋租赁合同各一份，欲证明2014年3月26日，被告王全江向原告借款600万元，承诺将位于绿地21城C区17号楼1、2、3、4号店铺（面积2625.04平方米）的租赁权交由原告完全所有，租金全部由原告收取，直至还清原告借款本息为止，同日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：租期十年（2014年3月26日至2024年内3月25日），年租金60万元，从第三年起每年上浮2%，合同还约定买卖不破租赁、原告在同等条件下享有优先购买权。
证据3：（2014）兴民初字第6943号民事判决书、房屋租金抵顶借款协议书各一份，收款收据四张，欲证明原告与被告王全江、王策等借款纠纷经兴庆区人民法院判决确定实际借款为560万元，被告并向原告承担借款利息。2015年8月15日，被告王全江与原告签订房屋抵顶借款协议书，协议书第二条约定抵顶权限从2015年8月10日至2021年12月31日，租金每年105万元，原告有权使用或转租。涉案房屋被告已实际支付原告，2014年房屋物业费和电费等相关费用由次承租人缴纳，2015年房屋物业和电费等相关费用全部由原告缴纳。
证据4：房屋租赁合同两份(附财产清单)，欲证明2016年3月18日、3月31日，原告与案外人（次承租人）刘海涛签订房屋租赁合同，合同约定分别把前店（绿地21城C区17号楼1、2、3号店铺）和后店（绿地21城C区17号楼4号店铺）出租给了次承租人刘海涛并将本年度的租金全部收取，合同的租赁期限五年。
证据5：确认书一份，欲证明被告王策将绿地21城C区17号楼1-4号营业房的全部处置授权其父亲王全江，对其父亲王全江与原告签订的承诺书、房屋租赁合同、房屋租赁抵顶借款协议书等行为予以确认。
对原告提交的证据，被告进行了质证，其对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；证据2的的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，涉案的租赁合同签订时，房屋所有权人是王策，并非王全江，该租赁合同没有法律效力，合同上没有注明签订的日期，也没有现金缴款的证据予以佐证存在租赁法律关系，承诺书未经王策的授权所做承诺对房屋所有权人不产生法律效力；对证据3中判决书的真实性、合法性无异议，关联性不认可，与本案无关，借款协议书的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该协议书标的物没有写清，不能确定是哪套房产产生的租金，和涉案房产没有任何关联性，房屋租赁费和电费不能证实原告对涉案房产就享有租赁权，或存在借用等其他的关系；对证据4的的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，转租没有得到房屋所有权人的授权，违反《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》相关规定，属于无效。对证据5的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，执行异议期间，原告并未向法庭出示该确认书，该确认书属于后补的，目的在于阻碍法院的执行程序，且是否为王策本人的签字不能确定，应当由王策本人当庭确认，现在房屋所有权人已不是王策本人，已经转让给善意第三人，根据物权法的规定即便是该确认书是王策的真实性意思表示，也不能约束善意的第三人。
被告为支持其抗辩主张，举证如下：
证据1：民事起诉状、银川市中级人民法院民事调解书（2015）银民商初字第264号、强制执行申请书、银川市中级人民法院变卖公告、银川市中级人民法院（2016）宁01执34-3号执行裁定书、（2016）宁01执34-4号、银川市兴庆区人民法院协助执行通知书、（2015）兴执字第3814号、（2015）兴执字第3814号之二各一份，欲证明本案的案件起因、经过和结果，涉案1、2号房产于2017年3月20日经银川市中级人民法院裁定所有权人转移至案外第三人，3、4号房产于2017年3月21日经银川市中级人民法院裁定所有权人转移至被告宁夏银行股份有限公司中山支行，原告主张租赁权没有法律依据。
证据2：光盘一份。欲证明被告尚花菊陈述涉案的房产自始至终没有出租给任何人。
经原告质证，其对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，原告主张享有涉案房屋的租赁权。在原告的执行异议驳回后，2016年12月28日原告向法院提出了案外人执行异议之诉，2017年1月1日王策出具确认书，确认其在2014年3月份将涉案房屋授权其父亲王全江与原告之间签订了房屋租赁合同以抵顶借款本息，原告自始对涉案房屋享有租赁权，法院在2017年3月20日和21日将涉案房屋分别裁定所有权人转移给案外人孙军和被告宁夏银行股份有限公司中山支行，所有权转让之前原告对涉案房屋享有租赁权，法院在处理涉案房屋的时候应当考虑原告的租赁权，按照买卖不破租赁的原则来保障原告的租赁权。
经审理查明，被告宁夏银行股份有限公司中山支行与被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司（以下简称宏博汽车公司）、王全江、尚花菊、王策、辛丽以及案外人李小村、李温暖金融借款合同纠纷一案，经本院2015年12月28日作出（2015）银民商初字第264号民事调解书，调解当事人自愿达成如下协议：一、被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司于2016年1月10日前偿还原告宁夏银行股份有限公司中山支行借款本金4500万元、利息3978808.78元（暂计算至2015年11月2日）及借款还清之日止的利息（利率按照借款合同的约定执行）；二、若被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司在上述期间内未履行，则原告宁夏银行股份有限公司中山支行有权对被告王全江、尚花菊设定抵押的位于上海市某小区12、13号房及位于石嘴山市惠农区××小区幢1号房分别在1000万元、20万元范围内享有优先受偿权；对被告王策、辛丽设定抵押的位于银川市××小区某号营业房在3360万元范围内享有优先受偿权；对被告李小村、李温暖设定抵押的位于永宁县望远镇某县号房在120万元范围享有优先受偿权；三、被告王全江、王策对被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司的借款本息在4500万元范围内承担连带保证责任。
（2015）银民商初字第264号民事调解书生效后，被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司、王全江等未履行协议，该案进入执行程序。在执行过程中，本院于2016年1月25日作出（2016）宁01执34号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏宏博汽车销售服务有限公司的银行存款49238677.78元及借款还清之日止的利息；二、冻结、扣划被执行人王全江、王策的银行存款45259869元；三、冻结、扣划被执行人辛丽、李温暖、李小村、尚花菊的银行存款259869元；四、申请执行人有权对被执行人王全江、尚花菊抵押的位于上海市某小区12、13号房及位于石嘴山市××区幢1号房分别在1000万元、20万元范围内享有优先受偿权；对被执行人王策、辛丽抵押的位于银川市××区1-7号营业房在3360万元范围内享有优先受偿权；对被执行人李小村、李温暖抵押的位于永宁县望远镇小区××号房在120万元范围内享有优先受偿权；五、若被执行人存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2016年2月3日，本院向银川市房管局送达（2016）宁01执34号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人王策、辛丽名下的位于银川市兴庆区1-7号营业房，查封期限为三年。2016年3月28日，申请执行人宁夏银行向本院申请拍卖上述房产。2016年6月8日，本院作出（2016）宁01执34-1号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人王全江、尚花菊所有的位于上海市某小区12、13号房及位于石嘴山市惠农区某小区1号房；被执行人王策、辛丽所有的位于银川市兴庆区某小区1-7号营业房；被执行人李小村、李温暖所有的位于永宁县望远镇小区号房。拍卖过程中，上述房产因无人竞买而流拍，本院于2016年10月17日作出变卖公告，被执行人王策、辛丽名下的上述房产以第三次拍卖保留底价作为变卖价格进行变卖，变卖价格为17631058元。2016年10月31日，案外人王科对被执行人王策名下位于银川市兴庆区某小区某号楼及位于银川市××区某号营业房提出书面异议，请求本院确认其对上述房屋享有租赁权。本院经审理后，作出（2016）宁01执异79号执行裁定书，驳回王科的异议，王科遂向本院提出案外人执行异议之诉。
另查明，王科与王全江、尚花菊、王策、李海涛、石嘴山市宏邦工贸有限公司、石嘴山市兄弟碳素制品厂（上述两企业法定代表人均为王全江）民间借贷纠纷一案，兴庆区法院于2015年7月27日作出（2014）兴民初字第6943号民事判决书，判决：一、被告王全江于本判决生效之日起七日内向原告王科偿还借款560万元及利息816832.88元，并按照中国人民银行同期贷款年利率4.85%的4倍支付自2015年6月28日至本判决确定的还款之日止的利息；二、被告李海涛、王策、石嘴山市宏邦工贸有限公司、石嘴山市兄弟碳素制品厂对上述借款560万元及利息承担连带清偿责任，四被告承担清偿责任后，有权向被告王全江追偿。
原告王科称其与王全江2014年3月26日签订《承诺书》、《房屋租赁合同书》，主要约定：王全江向王科借款600万元，用于公司运营周转，王全江将位于银川绿地21城C区17号楼1、2、3、4、号店铺2628.04平米租赁权交由王科完全所有，在此期间，王全江不再收取此店铺的租金，全部由王科收取，以实际收取的租赁费为依据，直至还清王科借款本息为止。原告王科称2015年8月17日，其与王全江、王策、石嘴山宏邦工贸有限公司、石嘴山市兄弟碳素制品厂、李海涛签订房屋租金抵顶借款协议书，该协议对租赁双方租赁的时间、年租金等进行了约定，但未明确具体的房屋、房产证号。
还查明，位于银川市兴庆区某小区1号、2号、3号、4号房屋所有权人为王策。
本院认为，本案的争议焦点是王科是否享有涉案房屋的租赁权以及本案是否适用买卖不破租赁的原则。根据已生效的宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第6934号民事判决，被告王全江欠付原告王科借款本金560万元及相应利息。王科称2015年8月17日，其与王全江等人签署《房屋租金抵顶借款协议》，从该协议约定的王全江以房租费抵顶欠付王科的债务等主要内容可以明确该协议的实质是以房屋使用权的方式抵顶560万元的借款，该协议不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，王全江、王科签署《房屋租金抵顶借款协议》的目的是王全江以房屋使用权抵偿欠款，而不是王科承租房屋并向王全江支付租金，不符合合同法规定的”出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。所以王全江、王科双方仍系借款合同关系，王全江与王科之间没有租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的”买卖不破租赁”的原则，王科不享有涉案房屋的租赁权，王科就执行标的不享有足以排除强制执行的合法权利。
综上所述，原告王科的诉讼请求不能成立，被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司、王全江、尚花菊、王策、辛丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王科的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告王科负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 郝小梅