云南省昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0103民初5056号
原告：应某某，女，汉族，1963年10月18日出生，住浙江省嵊州市。
委托诉讼代理人：马逸，男，汉族，1990年2月19日出生，住杭州市上城区，现住杭州市，系原告应某某之子，特别授权代理。
被告：徐某山，男，汉族，1969年4月7日出生，住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：刘亚芳，系云南全鑫律师事务所律师，特别授权代理。
被告：徐某福，男，汉族，1972年4月20日出生，住四川省大竹县。
被告：顾某兰，女，汉族，1970年10月10日出生，住云南省昆明市西山区。
原告应某某诉被告徐某山、徐某福、顾某兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一七年七月六日受理后，依法组成合议庭，于二0一七年十二月四日公开开庭进行了审理。原告应某某及其委托诉讼代理人马逸，被告徐某山的委托诉讼代理人刘亚芳到庭参加了诉讼，被告徐某福、顾某兰经本院公告送达未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告应某某向本院提起诉讼请求：一、判令被告徐某山、徐某福立即向原告连带支付房屋价款人民币3180000元以及因此产生的违约金人民币1320000元，二者合计人民币4500000元；二、判令被告顾某兰对上述第一项请求的全部款项承担连带清偿责任；三、请求判令由三被告连带承担本案诉讼费、律师费、诉讼保全费、诉讼保全担保费。事实与理由：原告应某某和其配偶马某（已故）与被告徐某山、徐某福于2013年8月8日签订了两份房屋买卖合同。约定被告徐某山、徐某福购买原告应某某和马某位于昆明市盘龙区某某小区某某园7幢1单元1102号房屋和两个车库：1-79号、1-80号。双方约定以未经公证的房屋买卖协议所约定的内容为准交易，房屋价款为350万元。之后，原告应某某和马某将房屋过户给了徐某福，但被告徐某山、徐某福未支付全部房款。2015年7月28日，原告应某某和马某与被告徐某山、徐某福签订了房屋买卖协议补充协议，明确了被告徐某山、徐某福已支付了房款32万元，仍欠房款318万元。此外，双方还约定被告徐某山、徐某福在2015年9月28日前支付剩余房款给原告应某某和马某，并且按月利率2%支付利息，利息起算日为2013年8月8日。若到期未能支付房款，则将上述房屋车库过户还给原告应某某和马某。若到期未能支付房款也未返还房屋、车库，被告徐某山、徐某福每天承担房款的千分之一作为违约金，超过10日仍未支付房款，则承担房屋总价款的30%作为违约金。至今，被告徐某山、徐某福未支付剩余房款和违约金给原告，上述房屋、车库也未过户给原告。被告顾某兰作为徐某山的配偶，应对徐某山在婚姻关系存续期内所欠的债务承担连带责任。原告多次向三被告催要房款未果，原告认为，被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，现根据我国相关法律的规定向贵院起诉，望法院支持原告的全部诉讼请求。
被告徐某山答辩称：一、本案事实为2013年8月被告徐某山因工程业务需要资金周转，通过朋友介绍与原告认识，后双方达成口头协议，因徐某山不能再购买房屋，原告将盘龙区某某小区某某园7幢1单元1102号房屋形式过户至徐某福名下，后向银行贷款给徐某山使用，徐某山按月支付利息，月利息按3分计。以上协议履行完毕后，因徐某山的工程款未收回欠下大量债务，导致无法归还银行贷款也无法支付原告利息，房屋于2016年11月被司法拍卖，拍卖当时的评估价为1623489元。二、涉案房屋已过户至徐某福名下，由于徐某山的原因导致房屋被司法拍卖，徐某山应当按照2013年过户时房屋的市场价值承担偿还责任，而不是以协议中约定的350万元承担赔偿责任。涉案房屋面积为248.62平方米，2013年向银行贷款时，评估机构对该房屋混同另外两套房屋合并在一起的评估价值为180万元。三、本案原告与被告徐某山签订协议、向银行贷款的整个过程都是由徐某山一人经手，房屋贷款也是由徐某山使用，房屋被拍卖也是徐某山导致。徐某福只是名义上的合同相对方，并没有实际使用该房屋，被告顾某兰对徐某山对外所借的债务完全不知情，徐某山也未将所借贷款经营的收益用于家庭生活。故本案应由徐某山对原告的购房款承担偿还责任，徐某福、顾某兰不应对上述债务承担连带责任。
被告徐某福、顾某兰未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
原告提交下列证据证明其诉讼请求：
第一组证据：房屋买卖协议、房屋买卖协议补充协议。证明：1、2013年8月8日，应某某、马某与徐某山、徐某福签订了《房屋买卖协议》，约定将应某某与马某的共同财产坐落于昆明市某某小区某某园7幢1单元1102号房屋、1-79号车库及1-80号车库出售给徐某山、徐某福，上述房产的价值为350万元；2、2015年7月28日，应某某、马某与徐某山、徐某福签订了《房屋买卖协议补充协议》，买卖双方确认了上述房产的款项尚拖欠318万元。2015年9月28日前支付剩余房款，徐某山、徐某福并按月利息2%支付利息，利息起算自2013年8月8日，到期不能支付则将房产过户给原告方；若到2015年9月28日仍未支付也未返还房屋，徐某山、徐某福每天承担房款的千分之一作为违约金，超过2015年9月28日10日内仍未支付的，徐某山、徐某福承担房屋总价款的30%作为违约金。同时，补充协议还约定了徐某山与徐某福共同承担支付房款义务及违约责任，出卖方产生的所有诉讼费由徐某山、徐某福承担。
第二组证据：昆明市房屋交易产权管理处房屋信息查询摘抄表。证明：涉案交易的两个车库截止至2017年8月25日仍在徐某福名下，已涉及查封及抵押。
第三组证据:情况说明、身份证复印件、徐某山、顾某兰的结婚登记申请书照片。证明：1、汪某对原、被告双方涉案房屋买卖交易的情况作出了说明，房屋价款为350万，截止目前仅支付了32万；2、徐某山的妻子顾某兰对涉案交易是知晓的，且房屋买卖交易时，双方处于婚姻关系存续期内，顾某兰应对徐某山在房屋买卖协议中产生的债务承担连带责任。
经过原告申请，本院依法传唤证人汪某出庭作证。
经质证：被告徐某山对原告提交的第一组证据房屋买卖协议的真实性、关联性认可，合法性及证明目的不认可，认为该协议中有暂定价款的约定，应按照当时市场价偿还价格；对房屋买卖协议补充协议的真实性认可，关联性认可，合法性及证明目的不认可；对第二组证据昆明市房屋交易产权管理处房屋信息查询摘抄表的真实性、合法性、关联性均认可；对第三组证据以及证人证言不认可顾某兰知晓原、被告签订房屋买卖协议证言，其他认可。
被告徐某山提交下列证据证明其答辩意见：
第一组证据：房屋买卖协议、房屋买卖协议补充协议。证明：1、2013年8月原告与徐某山达成口头协议，徐某山将差银行的贷款一次性还清后，原告将坐落于昆明市某某小区某某园7幢1单元1102号房屋过户至徐某山弟弟徐某福名下，后向银行贷款给徐某山使用，徐某山按月支付利息给原告，月利息按3分计；2、原告位于昆明市某某小区某某园7幢1单元1102号房屋及两个车库2013年的市场价为166万元。补充协议系徐某山代其弟弟徐某福所签。
第二组证据：网页截图。证明：位于昆明市某某小区某某园7幢1单元1102号房屋因徐某山无法偿还银行贷款，于2016年11月10日被昆明市盘龙区人民法院司法拍卖，房屋评估价为1623489元，最后成交价为1461140元。
第三组证据:离婚证。证明：徐某山与顾某兰于2014年8月12日在昆明市西山区民政局登记离婚，顾某兰不应对徐某山所欠债务承担连带清偿责任。
第四组证据：公证书。证明涉案房屋2014年的市场价为2228500元。
经质证：原告对被告徐某山提交的第一组证据房屋买卖协议及房屋买卖协议补充协议的真实性、合法性、关联性认可，证明内容不认可，认为徐某山与徐某福系兄弟，徐某山有权代徐某福签字，补充协议约定166万价格是为了避税，真实价格为350万元；利息被告分文未支付，违约金也未支付。对第二组证据网页截图的真实性、合法性、关联性不予认可，理由：拍卖价格未经评估及公证，我方并不知情。对第三组证据离婚证的合法性、关联性、真实性不认可，理由：我方签订合同是在徐某山与顾某兰离婚前，两被告是为了逃避债务才假离婚的。对第四组证据认可。
被告徐某福、顾某兰经过本院依法公告送达无正当理由拒不到庭，法院视为其放弃举证、质证的权利。
本院认为，原、被告提交的第一组证据房屋买卖协议真实、合法、有效，本院予以采信，如协议所述，双方对涉案房屋价格的确定应当以市场价认定，350万只是暂定价格；房屋买卖协议补充协议具备真实性，但与顾某兰和徐某福无关。原告提交的第二组证据真实、合法、有效，本院予以采信。第三组证据身份证复印件、徐某山、顾某兰的结婚登记申请书照片真实、合法、有效，本院予以采信；情况说明以及证人证言具备真实性，但能否作为认定案件事实的依据将综合原、被告的庭审陈述以及其他证据综合评判。被告徐某山提交的第二、三组证据具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将综合原、被告的庭审陈述及其他证据综合评判。第四组证据具有真实性，原告也未提出异议，本院予以采信。
综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
原告应某某及其配偶马某（已故）与被告徐某山、徐某福于2013年8月8日签订《房屋买卖协议》，约定被告徐某山、徐某福购买原告应某某和马某所有的坐落于昆明市盘龙区某某小区某某园7幢1单元1102号（产权证第某某号）房屋和两个车库：1-79号、1-80号。双方约定以未经公证的房屋买卖协议所约定的内容为准交易，房屋价款暂定为350万元，具体成交价以被告付款之日的市场价格为出售价格。签订合同后两被告向原告应某某和马某支付了房款人民币32万元，双方办理了房屋过户手续。2015年7月28日，原告应某某和马某与被告徐某山签订了《房屋买卖协议补充协议》，明确了被告徐某山、徐某福已支付了房款32万元，仍欠房款318万元。此外，双方还约定被告徐某山、徐某福在2015年9月28日前支付剩余房款给原告应某某和马某，并且按月利率2%支付利息，利息起算日为2013年8月8日。若到期未能支付房款，则将上述房屋、车库过户还给原告应某某和马某。若到期未能支付房款也未返还房屋、车库，被告徐某山、徐某福每天承担房款的千分之一作为违约金，超过10日仍未支付房款，则承担房屋总价款的30%作为违约金。至今，被告徐某山、徐某福未支付剩余房款给原告，涉案房屋已经被法院拍卖，车库登记在被告徐某福名下，但已经涉及查封。故原告诉至法院主张其诉请中的权利。
庭审中查明：1、被告徐某山与被告顾某兰1998年7月2日登记结婚，2014年8月12日登记离婚；2、原告应某某的配偶马某于2017年1月3日去世，其除了应某某之外的继承人马逸（马某之子）、马六祥（马某之父）以书面形式明确表示在本案中不主张权利。3、因涉案合同对涉案房屋价格没有明确，庭审中原告应某某和被告徐某山明确表示房屋价格按照2014年5月23日被告徐某福因用涉案房屋办理抵押贷款时房屋的评估价2228500元确认，涉案两个车位价格按照40万元确认。
本院认为，综合原、被告双方的庭审陈述及举证、质证，本案争议的焦点为：1、原告应某某和其配偶马某与被告徐某山、徐某福于2013年8月8日签订的《房屋买卖协议》是否真实合法有效以及涉案房屋的价格如何确定？2、原告应某某和马某与被告徐某山于2015年7月28日签订的《房屋买卖协议补充协议》是否真实合法有效以及违约金如何确定？3、徐某山在本案中需要承担的债务是否属于夫妻共同债务，被告顾某兰是否应当承担连带还款责任？
关于争议焦点一,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，原告应某某及其配偶马某（已故）与被告徐某山、徐某福于2013年8月8日签订的《房屋买卖协议》真实、合法、有效，对原告应某某及其配偶马某，被告徐某山、徐某福具有法律约束力，原告应某某及其配偶马某已经按照合同的约定办理了房屋和车库的过户手续，被告徐某福、徐某山应当按照合同约定支付房款或者在不能支付房款的前提下将房屋和车库退还给原告，但两被告至今只支付了房款32万元，且涉案房屋已经被法院拍卖，车库已经涉及查封，两被告已经不能按照合同约定归还给原告。故原告主张被告支付房款的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案合同中对房款无明确约定，原告应某某和被告徐某山在庭审中明确表示同意按照银行2014年评估价格2228500元确认房屋价格，涉案两个车库价格按照400000元确认的意见不违反法律规定，也未偏离市场价格违反公平原则。被告徐某福、顾某兰经本院依法公告送达未到庭，视为其放弃诉讼中的权利。故原告应某某和被告徐某山确认的房屋和车库价格本院予以采信。被告徐某山、徐某福应向原告应某某支付的房款和车库款为2228500元＋400000元-320000元＝2308500元。
关于争议焦点二,原告应某某及其配偶马某和被告徐某山于2015年7月28日签订的《房屋买卖协议补充协议》系双方真实意思表示，真实、合法、有效，但因该协议上徐某福的名字为徐某山代签，且无证据证实徐某福事前有授权或事后知情追认，故该协议只对被告徐某山和原告应某某及其配偶马某产生法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。以上规定已经确定违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方；违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全放任和留待当事人自由约定，尤其是对于数额过高的违约金条款，更是如此。鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额予以调整，以维护民法的公平原则。本案中，结合双方对于违约金的约定、被告在合同履行过程中的具体违约情形、原告的实际损失以及本市房屋价格现状等综合因素，本院认定双方约定的违约金过高，应予以调整。综合前述分析，本院酌情判令由被告徐某山向原告应某某支付违约金人民币600000元。
关于争议焦点三,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方的财产清偿。被告徐某山与顾某兰于1998年7月2日登记结婚，2014年8月12日登记离婚。故徐某山依据2013年8月8日签订《房屋买卖协议》承担的向原告应某某支付房款和车库款人民币2308500元产生的债务发生在其与顾某兰婚姻关系存续期间，根据证人证言，被告顾某兰对此也是知情的，现被告顾某兰未到庭应诉、答辩，视为其放弃诉讼中的权利，被告徐某山答辩称被告顾某兰不知道该债务其也未用于家庭生活的意见无证据证实，故该债务为夫妻共同债务，被告顾某兰承担连带还款责任。关于被告徐某山依据2015年7月28日签订的《房屋买卖协议补充协议》承担违约金的债务发生在其与顾某兰离婚之后，不属于夫妻共同债务，顾某兰不承担责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告徐某山、徐某福于本判决生效之日起十五日内向原告应某某支付房款、车库款人民币2308500元；
二、被告徐某山于本判决生效之日起十五日向原告应某某支付违约金人民币600000元；
三、被告顾某兰对本判决第一项确认的款项承担连带还款责任；
四、驳回原告应某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费人民币42800元由原告应某某承担人民币10000元，被告徐某山、徐某福承担人民币32800元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 申开勇
人民陪审员 袁幼青
人民陪审员 岳建强
二〇一八年一月十七日
书 记 员 叶 薇
魏豪军