文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终12119号上诉人（原审被告）：李伟强，男，汉族，1956年11月16日出生。被上诉人（原审原告）：孟江林，男，汉族，1981年3月28日出生。委托诉讼代理人：何惠，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审被告：张小华，女，汉族，1982年12月2日出生。上诉人李伟强与被上诉人孟江林、原审被告张小华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初7337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人孟江林委托诉讼代理人何惠及原审被告张小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟强上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由孟江林承担。事实和理由：1、一审提及在2016年2月26日孟江林转账给张小华的10万元，李伟强是不知情的，在张小华退回10万元后通知李伟强才知道。2、一审提及双方约定签合同同时支付10万元定金，李伟强到中介前电话己约定好才见面，在中介处李伟强亦刻意强调提及签合同同时要支付定金，待李伟强签完合同提及收取定金时孟江林才提出要到国土局查房产资料后才能支付定金，说明在1个半小时内支付。李伟强赶着出差不能等，才授权给张小华银行卡代收定金，亦特别声明当天有效（即2016年2月24日），不然，为什么买方还强行要求张小华在合同上签名？1个半小时后孟江林还没有转帐，张小华在电话中问及为什么还未转账？孟江林回答要晚一点才能转帐，电话中孟江林亦没有提及不能转账给张小华，亦知道李伟强说明当天转账有效，如因转账给张小华有问题，当天签合同时为什么不提出？还要求张小华要在合同上签名？过两天后还强行将10万元转给张小华。最后用这样方式提出起诉，事实证明孟江林在强行转账前己知道签合同当天没支付定金后中介己通知买卖合同无效，即交易取消。本人感觉孟江林的行为及意图己表明一切。综上所述，请求法院依法查清事实，维护李伟强的合法权益。孟江林答辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求予以维持。孟江林向一审法院起诉请求：一、解除孟�林与李伟强于2016年2月24日签订的《房地产买卖合同》；二、李伟强向孟江林支付违约金496000元；三、诉讼费由李伟强承担。一审法院认定：2016年2月24日，孟江林作为买方、李桂梅作为买方代理人，李伟强作为卖方、张小华作为卖方代理人，签订了《房地产买卖合同》（编号：0001673）。合同约定：孟江林购买李伟强所有的深圳市龙岗区布吉坂田荣兴大厦XXX房产，房地产证号为XXX，转让成交价为248万元，定金10万元；对于定金以外的剩余房款，双方约定买方须于2016年3月22日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司服务合同为准；买方自愿支付所有税费；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。李伟强在合同卖方一栏签名并加盖指模，张小华在卖方代理人一栏签名。孟江林的妻子李桂梅明确表示�参加诉讼。2016年2月26日，孟江林通过银行转账的方式向张小华支付定金10万元，张小华征得李伟强同意后，当天将10万元退还孟江林，并通过短信通知孟江林解除合同。2016年4月18日，孟江林向李伟强发出《律师函》，内容为因李伟强违约，要求李伟强收到律师函之日起五日内与孟江林解除合同，并向孟江林支付违约金496000元，逾期未履行，将追究李伟强相应法律责任。在诉讼过程中，中介公司周X光陈述，在合同签订时，双方约定合同签�当天支付定金10万元，当时李伟强没带银行卡，张小华将银行卡账户提交给中介，因为孟江林知道涉案房产登记人是李伟强，还是要求提供李伟强的银行账户；到了26日，他们还没有提供，孟江林就将定金支付到张小华账户上；张小华说不是业主，她没有权利收取，又退还定金。孟江林称因为知道涉案房产登记人是李伟强，所以一直要求提供李伟强的账户，他们没有提供，孟江林不想违约，就在26日将定金支付到张小华账户上。庭审中，孟江林、李伟强均确认涉案合同已解除，李伟强表示涉案房产已转让他人。李伟强、张小华确认他们不是夫妻关系，李伟强认可张小华的代理行为。一审法院认为，孟江林与李伟强签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应严格履行合同义务。合同签订后，孟江林已按照合同约定支付了定金，李伟强收到定金后又将定金退回孟江林，并发出解除合同的意思表示；随后，孟江林发函要求解除合同并要求李伟强承担违约责任。根据李伟强、中介周X光陈述可见，双方签订合同时有口头约定定金应当天支付，但所签订的合同有书面约定：“如买方逾期超过30日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”。一审法院认为，孟江林虽然没有当天支付定金，但李伟强没有提交进一步的证据证实双方有约定就可以立即解除合同或合同无效。庭审过程中，孟江林与李伟强均确认涉案合同已解除，故涉案合同解除，李伟强应承担合同解除的违约责任。孟江林主张李伟强应按照房产转让成交价百分之二十即496000元支付违约金，李伟强答辩称签订合同后第三天收到定金并当天退回给孟江林，没有造成孟江林的经济损失。依据合同法有关规定，当事人约定的违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院认为，孟江林与李伟强有口头约定当天支付定金，第二天没有收到定金就表示不卖房了，第三天定金支付后又立即退还，对孟江林错过的购房机遇影响不大，造成的经济损失也不大，结合双方的履约程度，故一审法院酌情将违约金调整为5万元。关于张小华是否要承担责任的问题，孟江林没有证据证明李伟强与张小华系夫妻关系，张小华以李伟强的名义代为实施收款、退款等行为，李伟强均予以认可，因此应由李伟强对张小华的行为承担民事责任，张小华不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认孟江林与李伟强签订的《房地产买卖合同》（编号为0001673）已解除；二、李伟强应于判决生效之日起十日内向孟江林支付违约金5万元。三、驳回孟江林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8740元，公告费520元，合计9260元，由孟江林负担8320元，由李伟强负担940元。本院确认一审查明的事实。本院认为，孟江林与李伟强签订的房地产买卖合同合法有效，双方均应依约履行。孟江林与李伟强签订合同时有口头约定定金应当天支付，但孟江林没有当天支付定金，而是于第三天支付定金。李伟强收到定金后将定金退回孟江林，并发出解除合同的意思表示。根据孟江林与李伟强在房地产买卖合同中“如买方逾期超过30日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方�支付的定金”之约定，孟江林支付定金尚未逾期超过30天，在此情形下李伟强即提出解除合同，李伟强应承担合同解除的违约责任。一审法院综合考虑合同履行情况，双方过错程度，根据公平与诚实信用原则，酌定李伟强向孟江林支付违约金5万元并无不当。李伟强上诉认为其没有违约，与事实不符，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李伟强负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 张 睿审判员 曹 静二〇一七年十月二十七日书记员 李开宇