山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民四终字第104号
上诉人（原审原告、反诉被告）：威海丽扬服装有限公司。
法定代表人：杨杨，经理。
委托代理人：贾媛媛，山东凌云志律师事务所律师。
委托代理人：宋博，山东凌云志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：申京学，男，1972年4月6日出生，朝鲜族，原荣成市彩虹烧烤店店主。
原审第三人：山东长江汇泉集团有限公司。
法定代表人：杨玉江，董事长。
委托代理人：吕新光，山东德平律师事务所律师。
上诉人威海丽扬服装有限公司因租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2012）荣民初字第938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，被告将位于荣成市台上刘家31号楼2楼北面的一处指定地点租赁给原告使用，并签订协议书一份，约定：“一、联营方式：乙方（本案原告）在甲方（本案被告）彩虹烧烤店二楼内指定地点要符合国家有关职能部门核准的经营范围。------三、合同期内乙方每年需要支付租金2.8万元，自签订合同之日起按照支付方式付款，不得拖欠，否则甲方有权解除合同。四、支付方式：A）支付条件：房租须提前一个月付清。B）支付方式：现金。五、1、合作期为2010年11月21日至2014年5月31日。拖欠租金，每拖欠一日原告需向被告缴纳违约金100元。2、------或拖欠租金，每拖欠一日乙方需向甲方缴纳违约金100元。3、如协议期满之日前（含当日），双方未签订新协议，则合作行为视为终止，甲方收回所提供之场地，并有权要求乙方对场地进行合理清理或恢复原状。------注：如荣成市彩虹烧烤店因其它原因自动终止与长江超市的房屋租赁合同。在荣成市彩虹烧烤店与威海丽扬服装有限公司的房屋租赁合同未到期间内，后者有权自动终止与前者的房屋租赁合同，前者需无条件全额退还后者所交纳的房屋租赁金。”原被告对该合同的注中关于“前者需无条件全额退还后者所交纳的房屋租赁金”部分有不同理解，原告称该部分系违约条款，如果第三人与被告的租赁合同解除，原告有权要求被告返还其所交纳的所有租金。被告称，如果其与第三人解除合同，其将原告多交纳的房租予以退还。对合同解除时间方面，被告称2012年7月27日和原告解除合同，原告称被告一直未通知其解除合同。
另查明，涉诉房屋系本案第三人从荣成市桃园实业有限公司处承租，后转租给被告，被告将其转租给原告。租赁期间，被告先后两次诉至法院要求原告支付其房租。2012年10月26日第三人以本案被告未向其缴纳租金为由向原、被告送达通知一份，内容为：“原租赁户申京学因拖欠房租，公司也已多次催缴但是总是以没有钱为理由迟迟不交。在9月11号公司最后一次通知其在14号以前必须把8、9、10月份房租缴清，否则对其所使用的房屋收回，但是至今仍未清缴。经山东长江汇泉集团超市有限公司研究决定，解除与申京学签订的关于39超市合同，将房屋收回并责令5日内缴清房租。如果与申京学签合同的租赁方继续租赁房屋，租赁费用交付山东长江汇泉集团超市有限公司有效。特此通知！山东长江汇泉集团超市有限公司2012.10.26”。接到第三人通知后，原告于2012年11月12日前后搬离涉诉地点。诉讼中第三人表示原告可直接与其签订租赁合同。原审过程中，为查明本案事实，原审法院依职权追加山东长江汇泉集团有限公司为第三人。
原告以被告长期拖欠第三人的租金，第三人已解除与被告间的租赁合同，导致被告无法履行与原告之间的租赁合同为由，请求判令被告承担相应的违约责任，返还租金47178元。被告申京学辩称，原告多次拖欠租金，导致其多次起诉要求原告支付租金，根据合同约定其可以解除合同，并反诉要求原告将房屋恢复原状，并支付实际使用房屋的租金（自2012年7月28日至2012年10月30日）。
第三人山东长江汇泉集团有限公司述称，原、被告间的租赁与第三人没有关系。第三人已发通知与被告解除合同，现被告还欠第三人租金。
原审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不违反被告与第三人签订的租赁合同，系合法有效合同。合同双方对经营地点、租金、租金支付条件及方式、合作期等情形进行了约定，并在合同的“注”内容中对相关解除合同的事项及解除合同后产生的后果进行了阐明。现原告以被告违反此“注”中约定为依据要求被告返还其所缴纳的租金47178元。原、被告对此“注”内容理解不同，鉴于“注”中内容表述表明原、被告在签订合同之时已然对第三人可能与被告解除合同有一定预知，在此前提下被告对注中“前者需无条件全额退还后者所交纳的房屋租赁金”之理解更符合交易习惯，且第三人在送达解除合同通知至被告的同时也送达至原告，该通知明确表示“如果与申京学签合同的租赁方继续租赁房屋，租赁费用交付山东长江汇泉集团超市有限公司有效”，表明原告可将租金交至第三人处商讨继续承租涉诉房屋事宜，如此对原告实现合同目的并无实质性影响，而原告并无此意思表示，综合上述考量及根据合同法的公平原则，该“注”内容“前者需无条件全额退还后者所交纳的房屋租赁金”应以被告之理解为宜，即双方解除合同后，被告应返还原告超出实际租用期间的租金，本案中原告并未支付超过实际租赁期间的租金，故原告的诉请理由不当，不予支持。原、被告在履行合同开始之日起至2012年11月12日前后期间，任何一方未提供证据证实二者在原告搬离涉诉房屋前已解除合同，应视为原、被告在此期间一直履行双方签订的租赁合同。原告租赁涉诉房屋实际期间为2010年11月21日至2012年11月12日前后，其实际缴纳房租的期间为2010年11月21日至2012年7月28日，对此原告（反诉被告）应补齐在实际租赁期间内的未缴纳之租金，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）缴纳2012年8、9、10月份租赁金之诉讼请求，予以支持。现被告与第三人间的房屋租赁合同已经解除，涉诉房屋已由第三人实际控制，第三人亦未要求被告将房屋恢复原状，现被告要求原告将房屋恢复原状不合常理，故本案对此不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第二款、第二百二十六条之规定，判决：一、驳回原告威海丽扬服装有限公司要求被告申京学承担违约责任，返还租金47178元之诉讼请求；二、原告（反诉被告）于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）2012年8至10月租金7000元（28000元÷12个月×3个月）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，由原告负担。
宣判后，上诉人威海丽扬服装有限公司不服，向本院提起上诉，称，1、原审认定事实不清，对协议书中的“注”作出了完全有利于对方的解释。协议书签订之时，上诉人对原审第三人要求与被上诉人解除合同是无法预知的，“注”的约定是被上诉人对按约履行合同的保证，如果上诉人预知租赁期间内原审第三人会解除与被上诉人之间的合同，上诉人不可能与被上诉人签订租赁合同。并且，如果租赁期间内终止合同，被上诉人理应返还上诉人多缴纳的租金，否则构成不当得利，这是法律规定的，而无需合同另行约定。2、原审认定协议书解除后，上诉人可与原审第三人另行签订租赁合同，对上诉人实现合同目的无实质性影响，属认定事实错误，且没有法律依据。原审第三人自荣成市桃园实业有限公司处租赁涉案房屋，双方因租赁合同也处在纠纷中，原审第三人能否获得转租权、租金如何确定、租期能否得到保证都不确定，上诉人不可能与原审第三人建立新的租赁关系。而且是否与原审第三人签订租赁合同属当事人的意思自治，不能因此否定解除合同给上诉人造成的损失。2013年4月，荣成市桃园实业有限公司与原审第三人也解除了租赁合同，原审第三人丧失转租权，上诉人不可能与原审第三人签订租赁合同。3、原审认定上诉人缴纳2012年8、9、10三月租金错误，被上诉人须返还上诉人已经交纳的租金，上诉人也无须再向被上诉人支付该三个月租金。
被上诉人答辩称，双方合同中约定的“注”中的其他原因是因为上诉人拖欠被上诉人8个月的租金，但被上诉人已经将租金交给原审第三人，而上诉人一直未将房租交付给被上诉人，导致被上诉人无力再支付房租，使被上诉人与原审第三人的合同解除，是上诉人导致的。“注”的意思是将多交的房租退还，而不是已收的全部房租返还。原审第三人店长同意以原合同标准重新与上诉人签订租赁合同，而上诉人不同意。
原审第三人述称，请求法院依法判决。
案经本院二审审理查明，因上诉人拖欠被上诉人2011年10月21日至2012年7月涉案房屋的租金，被上诉人曾向原审法院提起诉讼，要求上诉人支付拖欠的租金19178元及违约金25000元。该案经原审法院主持调解，双方达成和解协议：上诉人于2012年9月5日前支付被上诉人租金19178元。逾期付款，双倍支付迟延履行期间的利息。原审法院于2012年8月20日以（2012）荣民初字第135号民事调解书对该协议予以确认。
另查明，涉案合同中“注”的内容为上诉人的法定代表人书写填加。
本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的有关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方对涉案合同中“注”的理解存在争议，亦应依据上述规定确定“注”的真实意思。首先，从双方合同条款的内容看，双方在合同中约定的房租支付方式为提前一个月付清，即上诉人应在租期之前先行支付房租。该种租金支付方式即可能产生因双方在合同履行过程中终止合同，上诉人已支付租金而未使用房屋的情况，“注”的内容理解为退还已付而未使用期间房租存在事实基础。其次，从合同的目的看，涉案房屋系被上诉人自原审第三人处承租后转租给上诉人，其不论与上诉人之间租赁合同履行情况如何，都要根据其与原审第三人之间的租赁合同向原审第三人支付租金。即使因其他原因原审第三人终止与被上诉人的租赁合同，在被上诉人已向原审第三人支付租金的情况下，却将其收取的上诉人的租金全部返还，与常理不符。另外，合同中的“注”的内容为上诉人法定代表人填加，双方对该内容存在争议时，亦应作出不利于上诉人的理解。原审综合上述案件事实，认定“注”的内容应理解为被上诉人退还上诉人多交纳的房屋租金并无不当。虽然上诉人主张“注”的内容系双方约定的违约责任，且因被上诉人违约应返还上诉人已支付的全部租金，但根据双方对涉案合同的履行情况看，双方签订涉案合同，上诉人在支付了第一年租金后，未再按照合同约定的标准及期限及时、足额的向被上诉人支付租金，致使被上诉人以向法院提起诉讼的方式索要房屋租金。上诉人的行为已经构成违约，现上诉人以被上诉人违约为由，主张按合同中“注”的约定要求被上诉人承担违约责任，返还其支付的全部租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由不当，不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费490元，由上诉人威海丽扬服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军辉
审 判 员 李秀霞
代理审判员 于 晶
二０一三年十一月十五日
书 记 员 邹 乔