广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第2207号
原告（反诉被告）深圳悦来客栈旅业有限公司。
法定代表人徐彩芹，该公司董事长。
委托代理人张春雨，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市亿民兴物业管理有限公司。
法定代表人何玉民，该公司总经理。
委托代理人钱学智，女，汉族。
委托代理人孙景亮，上海通泽律师事务所律师。
原告深圳悦来客栈旅业有限公司诉被告深圳市亿民兴物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，被告在提交答辩状期间提起反诉，本院受理反诉后，由审判员王平适用简易程序独任审理，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张春雨，被告的委托代理人孙景亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月30日，原、被告签订《房屋租赁解除协议》约定解除双方于2005年11月25日签署的《房屋租赁合同》，并约定如原告于2013年9月15日完成搬迁，则被告愿意支付原告补偿款70万元。2013年9月15日原告完成搬迁，被告收回出租场地，但拒不支付70万元的补偿款。为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判令被告：1、立即支付补偿款70万元及逾期付款违约金5565元（自2013年9月19日起暂计至起诉之日即11月11日，按中国人民银行同期贷款利率即每日0.015%计算，实际违约天数和金额计至被告清偿欠款之日）；2、承担本案诉讼费用。
针对原告的本诉被告辩称，1、原告基于其提交的《房屋租赁解除协议书》提出诉请，然而该协议未予履行，不具有约束力，不得作为诉讼的独立基础。中国法制出版社2006年2月版《人民法院案例与评注（民事四卷）》第92-93页认为“《中华人民共和国合同法》第128条规定：‘当事人可以通过和解解决纠纷。和解不成的，可以向人民法院起诉。’那么，何谓和解不成？当事人经过商谈，未能达成和解协议，或者达成和解协议后，一方或双方反悔，拒绝履行的，均属于和解不成，和解协议本质上是当事人之间解决纠纷的协议，而不是设立一个新的民事法律关系……。”因此，诉争《房屋租赁解除协议书》是双方为了解决租赁纠纷达成的和解意向，在未为履行时即告和解不成，任何一方均可以起诉将租赁纠纷这一基础法律关系向司法审判解决，而不是直接将和解协议视作独立的诉讼基础或者可执行依据。2、原告搬离承租物业系合同义务的履行。①原、被告之间所存在的租赁关系为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。原告提交的第一份证据《房屋租赁合同》系被告与自然人方文于2005年11月25日订立，承租人非原告。原告于2006年12月设立，方文并非原告股东，原告也未与被告重新签订书面租赁合同，因此，双方之间的租赁关系为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，被告有权在通知并给予合理期限后解除租赁关系。②即使在《房屋租赁合同》下，原告亦负有搬离的义务。依据《房屋租赁合同》第十条的约定，被告于2013年2月向原告发出解除租赁关系的通知，原告应当在接到通知后6个月内搬离。最终原告于2013年9月搬离，《房屋租赁合同》因双方履行完毕而终止。综上所述，被告解除租赁关系的行为是其合同权利的行使，原告配合搬离是其相应的义务，被告并不存在原告主张的违约行为，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，原告在承租期间尚欠付被告水电费62513.41元，要求支付水电费及预期付款违约金740.8元（自2013年9月25日起算暂计至反诉之日即2013年12月13日，按中国人民银行同期贷款利率每日0.015%计算，计至原告清偿欠款之日止）。
针对被告的反诉原告辩称，确认原告尚欠被告水电费62513.41元没有结清，因为房屋租赁解除协议书规定，被告应于9月18日支付补偿款70万元，同时原告应于9月18日结清水电费，根据双方达成的口头意见，可以相互抵扣，所以没有支付，原告愿意支付该部分款项。
经审理查明，2005年11月25日，被告（出租方，甲方）与案外人方文（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将坐落于深圳市福田区彩田路3030号“橄榄鹏苑”裙楼二、三层合计1936平方米，一层西南角180平方米，出租给乙方开办宾馆旅业使用，出租建筑面积共计2116平方米；2、租期10年，自2005年11月20日至2015年11月19日，甲方应于2005年11月20日前将出租房屋交付乙方；3、乙方同意，在甲方交付出租房屋时向甲方支付一个月租金数额的租赁保证金并预付一个月租金，合计268000元，甲方应于本合同有效期届满，在乙方完好退出原租赁房屋，并交清各项费用后，将租赁保证金退还乙方；4、双方协商一致，可解除本合同。甲方需要提前收回出租物业的，应提前6个月通知乙方，方可解除本合同，但应返还租赁保证金。乙方需要提前解除合同，应提前6个月通知甲方，不要求甲方返还租赁保证金。
2013年3月1日，原告向被告复函，同意双方协商提前解除合同的相关事宜。
2013年8月30日，被告（出租方，甲方）与案外人方文（括号备注深圳悦来客栈旅业有限公司）（承租方，乙方）签订《房屋租赁解除协议书》，就提前解除2005年11月25日签订的《房屋租赁合同》事宜达成以下协议：1、经甲、乙双方协商同意，乙方的租期至2013年9月30日终止，乙方于2013年9月30日以前自行撤离该租赁房屋，《房屋租赁合同》于乙方撤离后解除；2、鉴于乙方租期未满，甲方对于提前解除合同愿意支付乙方60万元补偿款；如果乙方能在2013年9月15日前完成撤离，甲方愿意额外支付10万元补偿款。前述补偿款将在乙方撤离完毕后三个工作日内支付到乙方的指定账户。如甲方未按时支付补偿款，应赔偿因此给乙方造成的损失；3、乙方已结清2013年7月及以前月份的租金及管理费，甲方免除乙方2013年8、9月份的租金及管理费。搬迁前产生的水电费，乙方于撤离当日据实结算并三个工作日内付清；4、乙方在撤离过程中可以自行拆除装修及附属设施，无须恢复原状。但乙方须保证甲方原有的水、电及消防等设备、其他屋内设施和房屋的主体机构不受损坏，如有损坏，乙方应照价赔偿；5、若乙方未于2013年9月30日以前搬离，则甲方有权自行收回房屋并全权处理乙方的遗留物，乙方无权索赔并须承担因此给甲方造成的垃圾清运费等费用及其他损失；6、甲乙双方按本协议约定的期限与内容完成所有退租手续后，双方的租赁关系结束，互不承担任何违约责任。
2013年9月15日，原告向被告交付了租赁房屋，双方签署了《悦来客栈房屋交付确认表》。
2013年10月21日，被告向原告发函，就租赁事宜阐释如下：“今年2月，我司向贵司发出提前解除意向的通知后，双方于今年8月达成一致意见是：如乙方于9月15日搬迁，我司承诺包含返还保证金在内的一次性支付70万元补偿款，因此双方签订了《房屋租赁解除协议书》。依据双方签订的原《房屋租赁合同》，我司如须提前解除合同，只需提前六个月通知贵司并返还保证金即可，我司考虑到贵司的经营状况，仍愿意支付补偿款并签订新的解除协议来替代原租赁合同的执行，扣去保证金，贵司比原合同多得到近六十万元补偿。可以看出我方的诚意。但我司原栽种于贵司承租区域旁边的两棵珍贵树木，的确因贵司空调外机常年散热的原因枯死，贵司作为责任人理应予以赔偿，恳请贵司予以理解并配合。”
另查，案外人方文与被告签订《房屋租赁合同》时，原告尚未成立，后方文出全资成立原告，是原告的法定代表人和执行（常务）董事。2012年6月，深圳市市场监督管理局作出（2012）第4336120号变更（备案）通知书，核准原告申请将公司法定代表人和执行（常务）董事由方文变更为徐彩芹。本案审理过程中，原、被告确认租赁场地由原告经营使用，租金由原告缴纳。案外人方文认可由原告主张租赁合同项下承租人的权利。
庭审时，原告确认尚有水电费62513.41元没有结清。
以上事实有《房屋租赁合同书》、《房屋租赁解除协议书》、《关于收到终止租赁协议的答复函》、《悦来客栈房屋交付确认表》、亿民兴物业橄榄鹏苑管理处收费通知单、工商登记信息、（2012）第4336120号变更（备案）通知书及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁解除协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的权利义务。该合同作为原、被告提前解除原租赁合同而新设的民事法律关系，对合同双方当然具有法律约束力，被告主张该协议是和解协议，没有实际履行，不得作为诉讼的独立基础，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同主体适格的问题。方文曾为原告的股东及法定代表人，与被告签署《房屋租赁合同》的行为系履行其职务的行为，租赁房屋由原告实际租赁使用并缴纳租金等费用，结合原、被告之间就租赁合同事宜协商的公函往来及最后解除租赁合同协议的签订，被告已认可原告为租赁合同的相对人，故被告否认原告承租主体身份，主张与原告是不定期租赁合同关系，没有事实依据，本院不予支持。
关于违约问题。原租赁合同已因双方协商一致而解除，原、被告双方的权利义务应适用《房屋租赁解除协议书》的约定，原告已按约定于2013年9月15日前搬离涉案房产，被告应依约支付70万元补偿款。但被告以各种理由拒付，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付70万元补偿款及逾期违约金，于理有据，本院予以支持。被告辩称应适用原租赁合同，不存在违约行为，没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于反诉请求。原告已经自认尚欠被告水电费62513.41元，本院依法予以确认，依照《房屋租赁解除协议书》的约定，原告搬迁前的水电费应于撤离当日据实结算，与被告需支付的补偿款进行折抵，由被告直接将折抵后的补偿款支付至原告指定账户，故被告要求原告支付水电费违约金的主张，不符合同约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告深圳市亿民兴物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告深圳悦来客栈旅业有限公司支付补偿款70万元；
二、原告深圳悦来客栈旅业有限公司应在本判决生效之日起十日内向被告深圳市亿民兴物业管理有限公司支付水电费62513.41元；
一、二项折抵后，被告深圳市亿民兴物业管理有限公司应向原告深圳悦来客栈旅业有限公司支付补偿款637486.59元；
三、被告深圳市亿民兴物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告深圳悦来客栈旅业有限公司支付补偿款逾期违约金（以637486.59元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年9月19日起计至实际清偿之日止）；
四、驳回被告深圳市亿民兴物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10856元（已由原告交纳），因本案适用简易程序审理，减半收取5428元，由被告负担；反诉案件受理费691元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 平
二〇一四年一月十日
书记员 周显榕