江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灌板商初字第0101号
原告黄云。
原告朱恒先。
上述原告委托代理人朱宏达（系原告儿子）。
上述原告委托代理人焦加金，灌云县伊山法律服务所法律工作者。
被告黄以玲。
被告仇安兵。
上述被告委托代理人范庆华，灌云县同兴法律服务所法律工作者。
原告黄云、朱恒先诉被告黄以玲、仇安兵确认合同有效纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法由审判员王晓毛适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转入普通程序，本院依法组成合议庭，于2013年12月25日公开开庭进行了审理。原告朱恒先及原告方委托代理人朱宏达、焦加金，被告黄以玲及被告方委托代理人范庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄云、朱恒先诉称，原告黄云与被告黄以玲系亲姐妹。在2009年5月21日原、被告自愿签订委托房屋买卖合同，约定被告替原告购买仇安伦的房屋，该房屋所有权证号为灌房字第××号。当场原告给付32126元现金与被告，为原告购买仇安伦家房屋，并经见证人及买方签名。原、被告一起到仇安伦家交付，由仇安伦给付钥匙、房产证给原告。后经同兴规划建设部门变更发证为黄云所有。原告在该房屋居住一段时间后，因原告儿子在外地读书需要照顾，将房屋门锁起来。后原告回家看到自己所有的房屋被被告出租给案外人李永成居住，由被告收取房租。原告找被告评理，遭到被告殴打。后经派出所处理未果。原告举证委托购房合同，被告否认合同上签名是其签的。现申请对该合同上被告的签名进行笔迹鉴定。要求依法确认原、被告之间的委托买卖合同有效，由被告承担诉讼费用。
被告黄以玲、仇安兵辩称，原告黄云与被告黄以玲系亲姐妹，当时被告曾准备替原告购买仇安伦家即灌房字第××号房产证载明的房屋。仇安伦对委托买卖并不认可，并且委托买卖合同上当时并未有委托人签字，见证人“仇安兵、黄以玲”也不是被告本人所签。仇安伦于2009年5月21日与被告签订了房屋买卖契约，只同意将房屋卖与自家兄弟，其他人一概不卖，即使存在房屋委托买卖约定，其内容也不能对抗房屋所有权人仇安伦。因第三方拒绝将房屋卖与原告，而导致被告仇安兵的承诺无法实现，这一过错责任不在被告。根据土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，仇安伦家房屋占用的宅基地性质为集体土地使用权，坐落于同兴镇同兴社区范围，而原告黄云系同兴镇山南村人，原告朱恒先在2008年前户口就从同兴镇山南村迁至南京市六合区南化新一村平房48号，不具备购买此房屋的法定要件，并且必须以委托人的身份购买房屋才能形成合法有效的买卖行为，事实上，该房屋是由被告自己直接从房主仇安伦手中购买所得，与原告无关，仇安伦家拒绝将房屋卖给原告，因此，原、被告之间的委托买卖行为也就不能成立。在（2013）灌板民初字第0191号案件的民事判决书也已认定仇安伦、陈恩霞与被告黄以玲、仇安兵签订的房屋买卖契约合法有效。仇安伦并没有将钥匙与房产证给付原告，是原告私自到同兴规划建设部门变更房产证，法院亦认定同兴镇规划建设管理服务站补发的房屋所有权证不具有权属证明效力。因购买仇安伦房屋由被告黄以玲向原告黄云借款30000元，为表示诚意，将房屋买卖契约及房产证押在原告手中。综上，原告所举的“房屋买卖”内容不具有合法性，对实际房屋所有权人仇安伦不产生效力，特别是仇安伦坚决不同意将此房卖与原告，被告无权要求第三方履行任何义务，责任与后果不在被告，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告黄云系灌云县同兴镇山南村人，原告朱恒先的户口已于2008年迁至南京。原告黄云与被告黄以玲系亲姐妹。2009年，被告黄以玲、仇安兵曾准备替原告黄云、朱恒先购买案外人仇安伦家房产证为灌房字第××号载明的房屋，该房屋坐落于灌云县同兴镇振兴居委会同兴街，所占用的土地使用权性质经灌云县国土资源局同兴国土资源所查档，没有发现同兴镇原振兴居委会仇安伦户地籍档案，但与仇安伦相邻的被告仇安兵家，根据土地登记审批表记载，权属性质为集体土地建设用地使用权。
原告黄云、朱恒先曾于2013年5月31日以排除妨碍纠纷为由起诉被告黄以玲、仇安兵，本院作出（2013）灌板民初字第0191号民事判决书，该判决认定案外人仇安伦将所有权人登记证号为0××2号载明的房屋转让给被告，该房屋系仇安伦经灌云县同兴镇人民政府批准建设的村镇住宅房，被告黄以玲、仇安兵与案外人仇安伦、陈恩霞于2009年5月21日签订的房屋买卖契约为合法有效；灌云县同兴镇规划建设管理服务站向原告黄云、朱恒先补发的房屋所有权证（将所有权人变更为黄云）不具有房屋所有权权属证明效力，遂驳回原告黄云、朱恒先要求被告黄以玲、仇安兵停止侵害、排除妨碍的诉讼请求。
在本案第一次庭审过程中，被告仇安兵曾对原告方提供的“房屋买卖”上“仇安兵”的签名予以认可，后又予以反悔，为推翻其自认，被告仇安兵申请对“房屋买卖”上其签名进行笔迹鉴定。因被告黄以玲否认“房屋买卖”上“黄以玲”为本人所签，原告方申请对“黄以玲”的签名进行笔迹鉴定。对原、被告进行笔迹鉴定的申请，本院根据本案案情认为没有进行鉴定的必要，决定不予准许。
上述事实，有原、被告陈述，原告所举的身份证复印件、常住人口登记卡、准建证复印件、房屋所有权证复印件、宅基界址协议书，被告所举的身份证复印件、（2013）灌板民初字第0191号民事判决书、被告仇安兵地籍档案复印件、房屋买卖契约，本院根据原告申请调取的灌云县国土资源局同兴国土资源所证明、仇安兵土地登记审批表等证据证实，本院予以确认。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并按户计算，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。农村住宅用地只能分配给本村村民。本案涉案房屋坐落于灌云县同兴镇振兴居委会同兴街，系案外人仇安伦经灌云县同兴镇人民政府批准建设的村镇住宅房，所占用的土地使用权性质为集体土地建设用地使用权，而原告黄云为灌云县同兴镇山南村人，原告朱恒先的户口已于2008年迁至南京，该房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。故原告黄云、朱恒先不具备购买该房屋的主体条件，对被告黄以玲、仇安兵替原告购买案外人仇安伦该房屋的行为，说明原、被告之间实际形成了委托房屋买卖合同，但该合同因委托事项违反法律、行政法规的强制性规定而无效。对原告方提供的“房屋买卖”，原告要求“房屋买卖”上对“黄以玲”的签名，被告仇安兵要求对“房屋买卖”上“仇安兵”的签名进行笔迹鉴定的申请，本院根据案情决定不予准许。由此对原告黄云、朱恒先要求确认委托合同有效的诉讼请求，本院不予支持。至于被告辩称其因购买案外人仇安伦的房屋向原告借款30000元，相关当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
驳回原告黄云、朱恒先要求确认合同有效的诉讼请求。
本案案件受理费170元，由原告黄云、朱恒先负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陶亚明
审 判 员 王晓毛
人民陪审员 姜有逊
二〇一四年一月八日
书 记 员 吴沂轩
法律条文及上诉须知附录
法律条文
（一）《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（二）《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
（三）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。