四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初10225号原告：胡建朋，男，1971年8月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告：张雪如，女，1974年9月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。二原告委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。被告：四川省立泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县。法定代表人：周永清，董事长。委托诉讼代理人：胡娅，女，系公司员工。原告胡建朋、张雪如与被告四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称“立泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡建朋、张雪如的委托诉讼代理人徐茂辉到庭参加诉讼，被告立泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告胡建朋、张雪如向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证；2、请求法院依据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款判令被告向原告支付违约金至产权证办下止，截至起诉之日止暂为人民币79115.7元。事实和理由：2012年2月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将位于双流区成白路阳光地中海×栋×单元×号房屋出售给原告，总价490184元。2012年4月26日，被告向原告交房，原告办理入住，同时向被告缴纳了办理产权证的契税和国土证费。被告应在2013年4月21日内将房屋产权证过户至原告名下，但至今被告仍未办理产权证及国土使用权证。按照双方约定，如被告违约，合同继续履行，被告按日计算向原告支付本套房屋总款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告立泰公司提交书面意见辩称,1.原、被告系委托代办关系，办证不是被告的法定义务；2.原、被告间属无偿委托法律关系；3.被告没有重大过错，原告未提交证据证明被告在办理产权过程中有故意或重大过失，原告也未证明其受到什么损失，原告应承担举证不能的后果；4.被告未能在委托期限内办理房产证不是被告的过错，系其他客观因素造成，如原告没有提交齐材料等原因；5.被告同意协助原告办理不动产权证；6.原告诉请的违约金过高，请求法院调减；7.被告确认交房的时间为原告交纳契税等费用的时间。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年2月12日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，被告将其开发的位于双流区成白路“阳光·地中海”×幢×单元×层×号房屋销售给原告，该房屋总价款490184元。原告委托被告代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费。还约定被告应当于2012年5月25日前向原告交付该房屋，在2013年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。同时约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付本套房屋总款万分之一的违约金。补充协议约定，原告必须委托被告办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。被告在向原告交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由原告承担的办理房屋产权登记所需各种税费，原告应同时提交相关资料。如因原告原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给被告或没有同时提交完整的相关资料，原告须按日向被告支付人民币100元的违约金，并且不得视为被告原因延期履行办理变更登记义务……在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书。合同签订后，原告向被告支付了购房款，并于2012年4月26日向被告支付契税、维修基金及办理国土证的费用，被告也于同日向原告交付了案涉房屋。“阳光·地中海”楼盘3、4栋已取得了房屋权属证明（初始登记）。时至2017年11月29日，被告仍未向双流区不动产登记中心提交原告的办证申请资料。另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议，房款收据、契税交纳票据、双流区不动产登记中心复函等证据在卷佐证。本院认为，原告胡建朋、张雪如与被告立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在诉讼中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1、被告是否违约及应否承担违约责任；2、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1.关于被告是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，立泰公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”中：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）、“买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金”，系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。立泰公司协助原告取得房屋所有权证书系立泰公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自立泰公司与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要立泰公司提供，如果立泰公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。且立泰公司也没有提交充分的证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任，故原告诉请立泰公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。2.关于原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题，本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于2013年4月21日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2013年4月22日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为15772元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，且未充分履行合同义务，应依约承担相应的违约责任，结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情支持15772元。被告应于本判决生效后一个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内协助原告胡建朋、张雪如到不动产权登记部门办理“阳光·地中海”×幢×单元×层×号房屋的不动产权证书；二、被告四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡建朋、张雪如违约15772元；三、驳回原告胡建朋、张雪如的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费889元，由原告胡建朋、张雪如负担267元，被告四川省立泰房地产开发有限公司负担622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  陈 磊二〇一七年十一月二十九日法官助理  陈雨晴书 记 员  黄小琴