广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第381号
上诉人（原审原告）：胡桂珍。
委托代理人：陈家骏。
委托代理人：谢婷婷。
被上诉人（原审被告）：广州市正乾房地产开发有限公司。
法定代表人：林剑韬。
被上诉人（原审被告）：胡永忠。
上诉人胡桂珍因与被上诉人广州市正乾房地产开发有限公司（以下简称正乾公司）、胡永忠确认合同无效纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年5月26日，案外人胡继在广州市天河区公证处公证员的见证下在《委托书》（主要内容为胡继委托儿子胡永忠全权处理向房管部门办理五山新村西四排7号房屋（以下简称案涉房屋）的登记、领取房屋所有权证手续，有权与有关部门就案涉房屋的征用拆迁签订协议，有关案涉房屋的房屋诉讼。）上盖章。相应的公证书编号为（92）穗天证民字第1495号。
1999年2月8日，广州市国土局房管局向案外人胡继核发了案涉房屋的房产证（显示权属人为胡某，房地座落天河区五山新村西四排7号，公用地面积74.47平方米，钢筋混凝土3层，总建筑面积65.48平方米，扩基5.48平方米违章建筑已作处理）。
2006年11月10日，广州市公安局五山派出所因胡继失踪为由注销了胡继在广东省广州市天河区五山街茶山社区茶山路246号13栋107房的户口。
2007年7月10日，正乾公司与案外人胡继的委托代理人胡永忠签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《协议书》），约定正乾公司拆除胡继位于天河区茶山新村路西四排7号房的房屋（即案涉房屋），据房地产权证（证书号：穗房证字217802）记载，该房屋用途为住宅，产别私产，建筑面积65.48平方米（其中包括违章建筑5.48平方米）；正乾公司同意货币补偿胡某655029元用作拆除胡某房屋的补偿；甲方同意一次性货币补偿乙方房产65.48平方米，小计360140元，甲方同意补偿乙方附属设施和其他一切费用294889元，以上两项合计655029元，乙方领取补偿款后，甲方不再对乙方作任何补偿和安置，乙方收到补偿款后，当天将原房屋交由甲方拆除；等内容。上述合同相应的《动迁情况表》显示：门牌为五山新村西四街7号，面积65.48平方米，产别私有，产权人胡某，违章面积已处理5.48平方米，违章面积未处理158.06平方米；1、私产产权面积60平方米（见房地产证），按5774元／平方米补偿，小计346440元，2、产权人自建违章158.06平方米（由产权人提供），按1833.8元／平方米补偿，小计289860元，3、产权人注记已处理违章5.48平方米（见房地产证），按2500元／平方米补偿，小计13700元，4、临迁费为20元／平方米×3个月×3929平方米，5、搬家费、电视、电话迁移费小计1100元，以上五项合计费用655029元。上述《协议书》于2007年7月12日经有关部门备案。
上述协议书签署后，正乾公司对案涉房屋及位于案涉房屋后座约158平方米的房屋（以下简称案涉房屋后座）进行拆除。
2013年7月9日，胡桂珍向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认正乾公司、胡永忠于2007年8月1日签订的关于广州市天河区五山新村西四排7号的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效；2、诉讼费由正乾公司、胡永忠承担。
正乾公司、胡永忠原审均未作答辩。
原审另查明，经胡桂珍申请，原审法院于2010年9月28日作出（2009）天法民一特字第9号民事判决书，判决宣告胡某死亡。该判决查明以下事实：被申请人胡某系申请人胡桂珍之父，原住广州市天河区茶山路246号13栋107房，胡某的妻子已于1979年1月去世；被申请人胡某自从1994年3月6日离家后，至今没有回到原住处，也没有与申请人胡桂珍联系，被申请人胡某的户口已于2006年11月10日注销。上述民事判决已经发生法律效力。胡桂珍曾于2011年6月29日起诉正乾公司、胡永忠，要求撤销本案中的《协议书》，后被依法驳回起诉。胡桂珍在该案庭审中称案涉房屋及案涉房屋后座“2008年12月拆房屋，我的街坊于2009年1月告诉我，那时候还不知道。我在2009年6月知道正乾公司与我弟弟签订了拆迁补偿协议”。本案两名证人在该案中亦出庭作证，江某和赖某均表示其与正乾公司还有拆迁诉讼未结。
胡桂珍称1981年年初，其经过当时茶山街道主任李某口头同意开始自建房屋，其叫茶山饭店的服务员黎某甲（已经去世）代其采购建筑用材料，前后共买了五车砖，然后叫其亲戚来帮忙建房，后因亲戚没空，就叫其同学何某某请施工队来建房，由于其要上班，建房是断断续续进行的，到当年过年前就建好房屋了。胡桂珍为证明其出资建设案涉房屋后座及使用情况，提交了以下证据：1、红砖装卸费收据（1980年12月26日），石角石粉发货票（1981年1月12日），石角材料验收单（1981年1月11日），石粉材料验收单（1981年1月11日），案外人郑会友于1997年10月出具证明（显示购红砖10000块800元，搬运费600元。胡桂珍称郑会友当时接受胡桂珍委托，为胡桂珍购买用于建造案涉房屋后座的砖，因此郑会友应胡桂珍要求书写该材料），案外人黎伟其、黎某乙的证人证言（主要内容为证人在1981年帮胡桂珍建造案涉房屋后座）；2、出租房屋治安管理许可证（显示出租人为胡桂珍，地址为案涉房屋地址，出租屋面积70平方米）及相应的完税证（6张，填发日期分别为2002年12月2日，2003年7月7日，2003年12月9日，2004年6月11日，2004年12月14日，2005年6月13日）；3、华南理工大学后勤部出具的行政事业单位现金收入凭证（显示2002年收到胡桂珍在案涉房屋后座安装水表增容费300元、2004年12月14日收到胡桂珍“茶山西四7号之二”水电费136.5元）；4、广州市第四十七中学于2013年4月22日出具的《证明》（主要内容为胡桂珍是其退休教职工，胡桂珍在其父母房屋即案涉房屋后座长期有私房）。
胡桂珍为证明正乾公司存在恶意，提供了一份无任何签名的“手写材料”（内容为65.48㎡400私房注记5.48㎡151.1㎡违章2500元1500元约48万），称是正乾公司人员与其协商拆迁补偿款时所写。
本案中，胡桂珍为证明其主张，还申请江某和赖某到庭作证，江惠珍作证主要内容为我原来住在茶山新村中二排8号，胡桂珍居住的茶山西四排7号是其自行建造，原来其父亲只建造其中一小房屋，后来胡桂珍又在其父亲建造房屋的后面再建造一房屋，2006年正乾公司来我们居住的地方征收，当时是由胡桂珍与正乾公司协商，但当时无法协商一致，正乾公司就找了胡桂珍的弟弟胡永忠协商，协商一致，让胡永忠签署协议，所有拆迁补偿款都是由胡永忠收取；胡桂珍的房屋大概八几年时建设，我去工作的地方都会经过案涉房屋，我看到有砖、沙某，就询问胡桂珍，胡桂珍说是她再多建间房屋，据我了解，不可能是其父亲胡某建造房屋，因为当时胡某已痴呆，而胡永忠已很少回来；胡桂珍的房屋2007年夏天签协议，2008年年底拆屋，胡桂珍当时不知道，也不在案涉房屋，我当时无胡桂珍的电话，是通过他人通知她的；胡桂珍到场时，房屋已被拆除。赖某作证主要内容为我居住在茶山新村西三排6号，正乾公司来拆迁时，张贴了每一户的户口；胡某当时已不在，胡桂珍曾到正乾公司协商拆迁房屋的补偿款；胡桂珍每次回来都会经过我经营的商铺，都会说一下拆迁的问题；胡永忠居住在黄埔，他回来也找过我的丈夫说拆迁；正乾公司当时应该也知道胡某有一女一子；案涉房屋后座一直都是由胡桂珍管理；登记在胡某名下的房屋是由范某与胡某合建，后座的房屋由胡桂珍建设，且后来出租管理都是由胡桂珍进行；胡桂珍1981年建房时的具体情况，我当时不清楚，我到1983年时才知道；胡桂珍建的房屋有两层，占地有七、八十平方米；胡永忠与正乾公司签订拆迁协议时，我们大家都不知道，直至房屋拆除才知道，后来就有人告诉胡桂珍。
胡桂珍陈述了案涉房屋后座与案涉房屋的位置情况如下：我自建的房屋没有与我父亲名下的房屋存在共用墙的情况，两栋房子相隔了一段距离，墙与墙之间的距离最短的约有1米、最长的距离有十几米，因为我的房屋造型是“7”字型，我父亲的房屋是方方正正的。
原审法院认为：胡桂珍基于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定主张《协议书》无效，该主张得以成立必须具备三个条件，其一胡桂珍利益受损，其二正乾公司、胡永忠恶意串通签订《协议书》，其三正乾公司、胡永忠签订《协议书》的行为与胡桂珍利益受损具有因果关系。
对于上述第一个条件，胡桂珍以其出资建设的案涉房屋后座未经其同意被拆除且未受补偿为由主张其利益受损。胡桂珍提交的关于其出资建设案涉房屋后座的证据均属于间接证据，且难以形成完整的证据链，如其中证据1反映其购买石角等建材，但未显示该建材与案涉房屋后座有关，江某、赖某两名证人属于与正乾公司存在利益冲突的人员，其证言的证明力较弱，出租房屋治安管理许可证及税收通用完税证等证据反映的地址为案涉房屋，并非案涉房屋后座，华南理工大学出具的水电费收据虽显示了案涉房屋后座的用水用电情况，也只能反映使用人在对应期间向华南理工大学有关交费情况等，故胡桂珍提供的证据不足以证明其出资建设了案涉房屋后座，因此，其利益受损的主张缺乏事实依据。
退一步讲，即使胡桂珍出资建设案涉房屋后座情况属实，结合正乾公司在另案中的陈述可认定胡桂珍的利益受损的话，也必须满足第二个条件。而对于第二个条件，从本案查明的事实来看，胡永忠是胡某的委托代理人，有权代理胡某就案涉房屋签订拆迁补偿协议，而正乾公司基于此才与胡永忠就案涉房屋签订《协议书》，正乾公司属于善意的第三人。至于《协议书》及《动迁情况表》中所涉及的“产权人自建158.06平方米违建”即案涉房屋后座，现有证据并无显示案涉房屋与案涉房屋后座的位置关系，如果按照胡桂珍关于案涉房屋后座与案涉房屋的位置关系的陈述来看，正乾公司作为拆迁人，除非在胡桂珍明确告知正乾公司其出资建设了案涉房屋后座并向正乾公司提供了相应证据且对该房屋实际管控，否则从常理判断，正乾公司也有理由相信案涉房屋后座可能是案涉房屋权属人胡某私建。但从胡桂珍提供的证据看，“手写资料”无任何人签名确认，而两名证人江某、赖某的证言，如前所述，证明力较弱，胡桂珍关于案涉房屋后座被拆除1个月以后才从其他人处得知被拆消息的陈述亦说明胡桂珍对案涉房屋后座管控乏力，综合来看，均不足以证明胡桂珍明确告知正乾公司其出资建设了案涉房屋后座并向正乾公司提供了相应证据且对该房屋实际管控，因此，原审法院无法采信胡桂珍关于正乾公司出于恶意而与胡永忠签订《协议书》的陈述意见。因此，无论胡永忠是否出于恶意，因正乾公司不属于恶意一方，故正乾公司、胡永忠不构成恶意串通。综上，因胡桂珍证据不足，其诉请缺乏事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。
正乾公司、胡永忠经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席审判。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年7月9日作出如下判决：驳回原告胡桂珍的全部诉讼请求。本案受理费100元、公告费1000元，均由胡桂珍负担。
判后，上诉人胡桂珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律不当。原审判决还应适用《合同法》第五十一条，本案中胡永忠由始至终都为无权处分的人，故其私自订立的合同无效。二、原审判决认为我方利益受损的主张缺乏事实，依据不当。我方在一审提交的关于出资建设案涉房屋后座的间接证据，江某与赖某的证言亦证明了案涉房屋后座所有人为我方，足以证明案涉房屋后座为我方出资建设。此外，即使涉诉房产的房屋产权不为我方所有，我方作为案涉房屋的合法继承人之一，对该房屋的合法继承权也已受到不法侵害。三、原审判决认为胡永忠是胡某的委托代理人不当。根据《民法通则》第69条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第82条，代理人死亡的，委托代理终止。委托人胡某患老年痴呆症失踪多年，胡永忠是十分清楚委托人因为老年痴呆症失踪多年，肯定是已经死亡了，此时委托代理终止，依法应当转为法定继承法律关系了。即使胡永忠是胡某的委托代理人，其有义务向正乾公司履行说明拆迁注意事项、详细情况而没有履行，给我方利益造成了直接损害。另委托书胡某所立的处理涉诉房屋的公证书处理了不应当属于其的财产，应当是部分无效的公证书。根据法律规定，胡某居住的房产有一半是属于遗产，应当由胡某、胡桂珍、胡永忠三人继承的。无论房产怎么改造，属于胡某所有的房产有一半是属于黄某好所有的，应当依法办理法定继承手续，由胡某、胡桂珍、胡永忠继承，故胡某的公证书处分了不属于其所有的财产，依法应当认定是部分无效的委托书。四、原审判决认为正乾公司为善意是错误的。即使正乾公司、胡永忠之间的《协议书》符合法律法规的规定、有法律效力，该《协议书》明确约定拆除案涉房屋的总建筑面积为65.48平方米，而与案涉房屋不存在共用墙的案涉房屋后座总面积约为158平方米。从常理推断，案涉房屋后座不在协议拆除房屋行列，分属两房产所有，因而正乾公司拆除案涉房屋后座构成故意，给我方利益造成了直接损害。正乾公司在拆除涉诉房屋前肯定要清查涉诉房屋的户籍情况的，而户籍的户口已在2006年11月10日注销了，在正乾公司明知委托人户口己注销仍与胡永忠签订拆迁补偿协议，足以证明正乾公司是属于恶意的。正乾公司、胡永忠提交给拆迁办的公证委托书比广州市公证处的档案材料多了领取拆迁补偿款的权限，二份材料只是出具的时间文号相同，字体字迹都是明显不同的，另外档案材料上对于授权权限有分为l，2，3项的，正乾公司、胡永忠提交的则没有分开项目的，故可以证明正乾公司、胡永忠提交给拆迁办的是伪造的公证委托书。即使委托书为真，胡某的委托书只是有权处分属于其房产证所有的65.48平米的房产，另有经过当时的郊区商业局同意我方自建的房屋158.06平方米是属于我方的合法财产，其公证委托书无权处分属于我方的财产。属于我方的合法财产胡永忠在没有得到我方的合法授权前是无权处分的，正乾公司作为一个专业的房地产开发公司也应当查明房产属于谁所有这一事实，其清楚知道涉诉房产不是属于胡某或胡永忠所有仍然与胡永忠签订拆迁补偿协议，明显是与胡永忠恶意协商签订协议。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法支持胡桂珍一审诉讼请求，判决确认正乾公司和胡永忠签订的关于广州市天河区五山新村西四排7号的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效；3、本案一切诉讼费用由正乾公司和胡永忠承担。
被上诉人正乾公司、胡永忠二审均未到庭，无作答辩。
二审中，胡桂珍表示自建房屋158.06平方米的房屋由其在1981年自建，建好后由其自住，1997年开始将涉案房屋出租，因胡桂珍要带孩子，2005年该房屋的租金由胡永忠收取，所以其不知道涉案房屋何时被拆除。胡永忠从2005年收取该房屋租金至今，从未给过胡桂珍，胡桂珍也没有起诉追讨过该笔租金。正乾公司找了胡桂珍说要拆除房屋，但因正乾公司报价太低，双方没有达成拆迁协议，所以正乾公司就找了胡永忠签署了拆迁补偿协议。胡桂珍还申请了证人出庭作证，证实涉案违章面积158.06平方米是由其兴建的房屋。
二审中，胡桂珍明确其上诉状所说的胡永忠提交给拆迁办的公证委托书与公证处存档的公证委托书不一样，具体内容不一样是指提交给拆迁办的委托书多添加了胡永忠有权收取拆迁补偿款的授权，但胡桂珍亦确认两份授权委托书均有授权胡永忠处理涉案房屋的拆迁事宜。
本院认为，本案二审争议的焦点是胡永忠与正乾公司签订的《协议书》是否无效。胡永忠基于其父亲胡某的公证委托书的授权，于2007年与正乾公司签订上述协议，因胡某是在2010年9月28日被宣告死亡，故该授权委托书依法有效，胡桂珍虽主张胡永忠提供给拆迁办的公证委托书是伪造的，但其亦确认公证处存档的公证委托书同样有授权胡永忠处理涉案房屋的拆迁事宜，故胡桂珍主张胡永忠无权签署拆迁补偿协议书，理据不足。胡桂珍知晓正乾公司拟拆除涉案房屋后座158.06平方米，都未向正乾公司或相关行政部门主张该房屋系其自建，且其自认涉案房屋后座的收租权利从2005年由胡永忠行使，其亦对该后座被实际拆除的时间并不清楚，可见胡桂珍对涉案房屋后座并未掌控，在此情况下，胡桂珍以涉案房屋后座158.06平方米系其自建，胡永忠无权处分为由主张涉案《协议书》无效，理据不足，本院不予支持。
胡桂珍在二审中申请出庭作证的证人证言不足以证明涉案房屋后座158.06平方米系其自建，本院对此不予采信。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人胡桂珍的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人胡桂珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年五月五日
书 记 员 邹文芳