江西省上饶市信州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1102民初3899号
原告：汪德星，男，1984年11月9日出生，汉族，个体户，住江西省横峰县。
委托代理人：祝河忠，江西贤和律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李离，女，1973年1月24日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区。
委托代理人：黄平，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：张旺明，男，1965年3月7日出生，汉族，横峰县政府应急办工作人员，住江西省横峰县。
第三人：李红，女，1972年9月1日出生，汉族，上航实业有限公司出纳，住江西省横峰县。
原告汪德星与被告李离、第三人张旺明、第三人李红案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪德星及其委托代理人祝河忠、被告李离的委托代理人黄平、第三人张旺明、第三人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪德星向本院提出诉讼请求：1、依法确认张旺明与李红于2013年9月22日签订的房屋（酒店）租赁合同有效；2、依法确认李红与刘俊、汪德星、汪有兵、徐磊于2016年3月31日签订的房屋（酒店）租赁合同有效；3、依法确认“张旺明”与刘俊签订的房屋（酒店）租赁合同无效；4、判决立即停止对原告承租的位于上饶市横峰县××镇××号（横峰字第20130823008号）房屋强制执行，继续履行上述1、2项合同；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告李离与第三人张旺明民间借贷纠纷一案，经上饶市信州区人民法院作出生效判决后，被告李离申请强制执行后，该院以（2016）赣1102执540号执行立案，于2017年1月12日向李红送达执行通知书，李红收到执行通知书后，以微信拍照方式将房屋租赁合同发送给执行法官；该院于2017年9月5日向李红送达执行公告，公告写明将对第三人张旺明名下位于上饶市横峰县××镇××号（横峰字第20130823008号）房屋进行强制执行，之后经法院拍卖执行，流拍后未告知李红，并要求李红协助执行。涉案酒店实际承租经营权人的原告于2017年10月12日对执行第三人张旺明所有的上述房屋提出书面异议，法院驳回了原告的异议请求。原告认为上述执行行为严重影响原告合法承租权益。理由为：一、李红与第三人张旺明存在合法债权债务关系，经平等协商，双方达成房屋租赁形式的代偿协议，约定第三人将其所有的上述房屋的承租权转让给李红以代清偿债务，清偿期限（即房屋租赁）自2013年9月22日至2023年9月21日，租金每年两万元，后在2016年3月31日经第三人张旺明同意转租给原告汪德星等人经营酒楼（岑湘楼）并签订合同；二、原告认为李红承租在先，原告经张旺明允许从李红处转租取得涉案酒店经营权应受法律保护，法院判决执行在后，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，承租人的合法承租权应依法受到保护，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。综上所述，原告对被执行房屋享有合法的承租权、优先购买权，法院强制执行并要求李红协助执行的行为以及以锁店门的方式驱赶原告行为，严重影响了原告及第三人李红的合法权益，系明显错误，请求法院查明事实，依法公正判决，切实维护原告的合法利益。
被告李离辩称，原告提出执行异议之诉没有事实和法律基础，因为执行异议之诉应当以原告的民事权利受到法院的执行行为侵害为前提。本案原告对执行标的的占有和使用权并未受到侵害，对于第一项和第三项诉讼请求，因为双方都不是原告与被告，该两份合同是否有效也不影响原告的民事权利，并且原告的诉讼主体资格也不具备。对于第二项诉讼请求对应的合同，实际出租人是张旺明，李红只是收取房屋租金抵销债务，在标的所有权转移给谢良忠以后，谢良忠取代了张旺明的主体地位，并且谢良忠与汪德星于2017年10月1日重新签订了《房屋租赁意向协议》，对房屋的租期和租金重新进行了约定，该约定是双方的真实意思表示。此前租赁合同因双方签订新的合同而终止，“买卖不破租赁”只是保护承租人的承租权利，并不保护承租人一定以更低的租金承租租赁物。所以，原告的诉讼请求应予驳回。
第三人张旺明述称，1、张旺明在2011年和2012年共向李红借款18万元，因为要收取利息，张旺明在2013年的时候和李红说用房屋的经营权、租赁权抵给李红经营。张旺明与李红签订租赁合同后才知道，李红不仅收取了张旺明的一部分房租，还另外收取了张旺明的债权10万元。2、谢良忠在买了张旺明的房屋之后，通过林峰两次来找张旺明，叫张旺明否定与李红之间的租赁合同，张旺明均未同意；在2017年10月16日，谢良忠又叫林峰在上饶市工商银行里面将张旺明强行拖到水南街，他说张旺明欠林峰的钱，有光盘可以证明。3、张旺明与李红签订的租赁合同是真实的，张旺明不知道后来的其他合同。
第三人李红述称，1、李红是在2011年在横峰县开了一家投资公司，2012年张旺明向李红公司分两次借款共18万元，并将房产证放在李红公司，没有办抵押登记。过了两三个月后，张旺明说要贷款就把房产证拿走了。当时张旺明自己经营酒店，在李红追债无效的情况下要求张旺明把店交由李红经营，双方于2013年9月22日签订租赁合同时，一、二楼装修了，三、四楼未装修，他的母亲和弟弟住在楼上，他弟弟是厨师。2、由于酒店生意不好，李红就想转租并张贴了招租广告，期间完全关门了半年。2015年年底，汪德星、汪有兵、徐磊、刘俊找到李红，达成了转租合同，谈成后告诉了张旺明，张旺明到场签字，之后承租人就将租金支付给李红。3、2016年期间，有上饶市信州区人民法院的法官通知说房屋要拍卖，叫李红提供租赁合同，李红提供了。2017年的时候，汪德星打电话说有人来锁门，说房屋已经被卖掉，李红当即赶过去，有四个人在店里；过了一个星期以后，又有人去锁门，李红拨打了110，警察到场；2017年10月1日，又有人去锁门，前后总共锁了三次门。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：因李离与张旺明民间借贷纠纷一案，上饶市信州区人民法院于2016年3月14日作出（2015）信民一初字第1900号民事判决书，后李离申请法院强制执行，本院以（2016）赣1102执540号执行立案，于2017年1月12日作出（2016）赣1102执540号执行通知书，通知涉案房产的权利人和承租人在执行通知书送达之日起十日内到本院执行局主张权利并提供相关证据，逾期不主张的视为放弃权利。并于2017年1月13日到横峰县××镇××号依法送达，由原告汪德星的姐姐汪园珍签收。之后，无任何权利人向本院主张权利。
本院依法对张旺明所有的位于江西省××市××镇××号（横峰字第20130823008号）房屋进行评估后，经过2017年5月8日、6月2日、7月11日三次公告拍卖流拍后，于2017年9月8日在江西日报上刊登变卖公告，公告中明确“按现状交付房产，不负责清房”，并于同日作出（2016）赣1102执540号之二执行裁定书，裁定将涉案房产变卖给了案外人谢良忠，由其依法取得该房屋的所有权。2017年9月22日，本院受理了李红提出的执行异议申请，并于2017年9月30日裁定驳回其异议请求；2017年10月12日，本院受理了汪德星提出的执行异议申请，并于2017年10月24日裁定驳回其异议请求。之后，李红、汪德星分别向本院提起案外人执行异议之诉。
对有异议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于原告的租赁权是否有权请求排除对执行标的采取强制执行措施的问题。原告汪德星诉称，本院强制执行房屋并要求李红协助执行的行为以及以锁店门的方式驱赶原告行为，严重影响了原告及第三人李红的合法权益。本院认为，本院执行局在对张旺明的抵押物进行拍卖、变卖的过程中，依法通知了原告汪德星向法院主张自己的合法权益，但直至张旺明的抵押物变卖成功之前，从未收到过原告汪德星的书面异议。本院在江西日报上刊登的变卖公告中，明确“按现状交付房产，不负责清房”，最终案外人谢良忠取得涉案房屋的所有权。至此，法院的强制执行程序已经执行完毕，虽然涉案房屋的所有权发生转移，并未影响原告对租赁物的使用。原告诉称的房屋被他人锁门的行为，不是法院的强制执行行为，故原告要求立即停止对执行标的强制执行的诉请，本院不予支持。
2、关于涉案房屋的多份租赁合同的效力问题。原告汪德星诉称，其与第三人李红的租赁合同及第三人李红与张旺明的租赁合同都尚未到期，买受人谢良忠采用非法手段强行叫原告搬离房屋，侵害了其对房屋的承租权，造成了经济损失。本院认为，根据买卖不破租赁的原则，虽然租赁权优先于普通买卖合同项下买受人的权利，但租赁权的行使并不受租赁物所有权转移的影响，法院强制执行行为只要不影响租赁人对租赁物的使用，租赁人就无权请求排除对该租赁物的强制执行。由于本院的强制执行行为已经执行完毕，故本院不宜对涉案房屋的多份租赁合同的效力进行认定，且原告汪德星认为买受人谢良忠的个人行为侵害了其合法权益，可以另行起诉。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，本院执行局在强制执行张旺明房屋的过程中，依法执行，程序合法，案外人谢良忠依法取得了涉案房屋的所有权后，法院的强制执行行为已经完结。原告汪德星诉称买受人谢良忠采用非法手段强行叫原告搬离房屋，要求继续履行涉案房屋的租赁合同，本院认为，原告汪德星目前仍在经营使用执行标的，并且与谢良忠于2017年10月1日重新签订了涉案房屋的《房屋租赁意向协议》，其承租权未受到法院强制执行行为的影响，故原告汪德星要求立即停止对执行标的强制执行的诉请，本院不予支持。由于本院的强制执行行为已经执行完毕，不宜对涉案房屋的多份租赁合同的效力进行认定，且原告汪德星如果认为是买受人谢良忠的个人行为侵害了其合法权益，可以另行起诉。被告李离辩称原告提出执行异议之诉没有事实和法律基础应予驳回的意见，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告汪德星的诉讼请求。
案件受理费2,700元，由原告汪德星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 刘昊旻
审 判 员 徐小飞
人民陪审员 汪秋香
二〇一八年三月五日
代书 记员 曾小宇