上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13499号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海赣雅装饰材料有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇大叶公路7888-7932号6幢261室。
法定代表人：龚程保，执行董事。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏七零，男，1970年12月19日生，汉族，住上海市奉贤区。
上诉人上海赣雅装饰材料有限公司因与被上诉人夏七零房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初22734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海赣雅装饰材料有限公司（以下简称赣雅公司）上诉请求：撤销原判第二、第三、第五项，依法改判：1、被上诉人夏七零支付赣雅公司房屋拆迁停产停业损失人民币（下同）300,000元、搬迁费350,000元、装修损失50,000元；2、判令夏七零返还赣雅公司租赁保证金20,000元；3、驳回夏七零要求赣雅公司支付房屋占有使用费的诉请。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、本案基本和关键事实为：1、夏七零出租给赣雅公司的房屋没有房地产权证，也没有办理过批建手续。2、涉案租赁房屋于2016年5月15日被政府部门纳入减量化项目，要求赣雅公司搬迁和拆除房屋。基于上述事实导致合同无效和房屋被拆除，过错责任在夏七零，租赁房屋被纳入减量化和拆除同样是因房屋无产权证明，过错责任也在夏七零。因此，夏七零应首先将减量化项目中获得的赔偿款属于赣雅公司的部分赔付给赣雅公司，不足以弥补赣雅公司损失的，夏七零仍有责任对赣雅公司因此遭受的停产停业损失、搬迁费、装修损失等予以赔偿。二、根据一审法院调取的减量化复垦回购协议以及沪美联房估报字（2016）A258号估价汇总表和相关明细表记载的内容，属于赣雅公司的补偿费用为：1、工商营业执照补贴10,000元；2、在职工人疏散补贴13,140元；3、综合楼里的内墙涂料、一至四层地砖、四层PVC吊顶、铝窗门和车间里的地砖地坪等装修补偿50,000元；4、喷漆房29,750元；5、设备搬迁费102,797元。一审法院未完整调取上述报告，导致赣雅公司部分装修补偿未能在明细中得到体现。另外，赣雅公司的停产停业损失也未能在评估报告中调取证明。三、一审法院认为在2016年11月涉案租赁房屋停电之前仍有水电费产生，据此认定赣雅公司占有使用房屋至2016年10月，属认定事实错误。1、停电是8月25日，9月12日当地村委会通知切电，14日将电线切断，以逼迫赣雅公司搬离。至于一审判决提及的10月电力部门通知停电完全属于无中生有，赣雅公司并未看到该方面的相关证据。2、赣雅公司在2016年5月中旬被通知租赁土地厂房列入减量化后，夏七零及村里一直催促赣雅公司搬离，赣雅公司在6月份即已基本停产，因处于不确定状态，无法接洽新的业务。一审法院以诉调笔录认定“赣雅公司也仅表示影响了生产”，不符合法律规定，也完全曲解了赣雅公司的意思。3、一审判决以电费推算赣雅公司实际占有使用房屋至2016年10月，并判令赣雅公司支付房屋占有使用费缺乏依据。首先，赣雅公司在此期间占有但未使用房屋，占有是为了维护自己的赔偿权益；其次，租赁土地房屋在2016年5月份纳入减量化项目后，赣雅公司即不应再支付所谓的占有使用费；第三，赣雅公司共支付了租金266,000元及押金20,000元，租金实际支付至2015年7月27日（一年零两个月），赣雅公司在本案中已经放弃要求夏七零返还多收取的租金，故押金20,000元应予以返还。四、赣雅公司提供的大量照片及相关装修费单据足以证明赣雅公司装修的事实，一审法院对此未予认定错误。综上所述，请求二审法院依法支持赣雅公司的上诉诉请。
被上诉人夏七零辩称：不同意赣雅公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
赣雅公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、判令夏七零支付赣雅公司停产停业损失600,000元、搬迁费350,000元、装修损失50,000元；3、判令夏七零返还赣雅公司租赁保证金20,000元。
夏七零向一审法院提起反诉请求：1、判决解除双方签署的《厂房租赁合同》；2、判令赣雅公司支付拖欠租金223,000元、水费2,116元、电费44,644元、电话费1,200.30元及相应滞纳金。
一审法院认定事实如下：2015年5月14日，赣雅公司作为乙方与甲方夏七零签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在XX村XX号，租赁期限为5年，自2015年5月28日起至2020年5月27日止。前三年年租金228,000元。第一年租金分三次付，以后每半年支付一次。保证金20,000元。乙方经营期间水、电费、电话费应每月付清。原厂房电容量不足的情况下，房东负责西厂房拉电，总费用双方各付一半。后夏七零交付厂房，赣雅公司支付了租金。2015年6、7月，夏七零拉好电。
2016年5月，赣雅公司被通知，涉案厂房被纳入减量化通道。
2016年9月12日，奉贤区奉城镇XX村民委员会（以下简称XX村委会）发送《切电告知书》言明，于2016年9月14日，启动拆除违法建（构）筑物和切电程序。
2016年10月16日，电力部门发送《欠费停电通知书》称，涉案厂房由于欠费，将于2016年10月22日停止供电。
2016年11月28日，一审法院诉前调解过程中，夏七零称赣雅公司没有停产，且拖欠8月、9月电费。赣雅公司承认这几个月水电费没有交，但确实生产受到影响。
2017年3月15日，夏七零与奉城镇XX合作社签订《减量化复垦回购协议书》，其中约定夏七零应获补贴：土地使用权补贴135,900元，地上物补贴1,899,723元（其中房屋1,776,173元、搬迁费123,550元），工商营业执照补贴10,000元，在职工人疏散补贴13,140元。估价一览表中，房屋估价3,373,132元，附属设施为179,213元。其中构筑物及附属设施明细中，喷漆房系赣雅公司搭建，重置原值29,750元。属于赣雅公司的设备估价明细为102,797元，属于夏七零的为123,550元。
2017年3月20日，XX村委会向一审法院提供《情况说明》，言明赣雅公司租借夏七零厂房生产，在2016年度被东新市村五违整治指挥部认定存在五违现象，即违法经营、违法排污、违法居住，限期必须关闭搬离，违法建筑必须拆除。
一审另查明，涉案厂房没有产权证，也没有建设工程规划许可证。
涉案厂房2016年9月、11月水费合计2,116元，电话费2016年6月至11月合计1,200.30元，2016年7月至10月4日电费44,644元。
庭审中，双方确认，赣雅公司于2017年2月26日搬离，还确认如果缴纳钱款中有押金，也抵作租金计算。赣雅公司认为：1、支付租金为286,000元，其中10,000元以现金方式支付，还包含了押金20,000元；2、拉电确实有，但夏七零从未告知费用多少，也没有支付；3、停产停业损失按赣雅公司一个月150,000元利润计算5个月，搬迁费含机器重新安装费150,000元、装水等费用150,000元、装运费50,000元，前两项尚未发生，但必然会产生，装运费虽然支付但没有收据；4、赣雅公司对涉案厂房铺了地板砖、做了隔墙、大门，共花费装修费50,000元。夏七零认为：1、支付租金为236,000元，没有押金，还收取了40,000元拉电费用；2、赣雅公司没有装修仅做了一道小门；3、评估费用都进行打折，工商营业执照补贴两张均属于夏七零，在职工人补贴也是补贴夏七零的工人。
一审法院认为，本案的争议焦点在于《厂房租赁合同》效力及相关法律后果的处理。第一，关于本案合同的效力。涉案厂房至今未取得产权证也没有建设工程规划许可证，租赁标的物不合法，故本案所涉《厂房租赁合同》无效。第二，关于合同无效后法律后果的处理。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。自2016年5月，赣雅公司被告知搬离，9月被通知切电，10月电力部门通知停电，赣雅公司主张2016年8月25日被停电，但没有任何其他证据证明，在一审法院诉前调解时，对于夏七零提出的水电费，赣雅公司也仅表示影响了生产，结合电力部门通知、水电费结算情况，一审法院确认2016年11月涉案厂房被停电切实影响了赣雅公司使用，故对于夏七零主张2016年11月之后的占有使用费之诉讼请求，难以支持。截至2016年10月，赣雅公司应付租金为325,447元。赣雅公司主张已经支付费用为286,000元，但夏七零对于10,000元不予认可，赣雅公司亦无法提供支付依据，故一审法院确认赣雅公司支付夏七零钱款为276,000元。对于夏七零辩称其中包含拉电费用40,000元，鉴于夏七零无法提供双方曾经就该费用结算的事实，且一审法院注意到在夏七零签订的回购协议书中，对于上述费用已经在评估中予以计入，且均归属于夏七零所有，故夏七零要求赣雅公司负担上述费用，不予支持。对于押金，夏七零不予认可，赣雅公司也无法提供相应证据，赣雅公司庭审中确认押金可以作为已付款予以抵扣，故予以确认。综上，赣雅公司尚欠租金49,447元。对于赣雅公司主张的停产停业损失无相应证据证明，难以支持。对于装修费，其中喷漆房系赣雅公司建造，理应由夏七零补偿赣雅公司，对于补偿金额，因评估报告中对于上述费用评估价格计算为25,883元，实际补偿给赣雅公司价款为12,941.50元，故一审法院确定上述费用归属于赣雅公司所有。对于搬迁费，一审法院按评估报告确定为102,797元。对于拖欠的水电费、电话费，鉴于赣雅公司在2017年2月26日搬离归还涉案厂房，故上述费用由赣雅公司负担。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一七年八月三十一日作出判决：一、确认上海赣雅装饰材料有限公司与夏七零于2015年5月14日签订的《厂房租赁合同》无效；二、夏七零于判决生效之日起十日内支付上海赣雅装饰材料有限公司装修补偿款、搬迁费115,738.50元；三、上海赣雅装饰材料有限公司于判决生效之日起十日内支付夏七零拖欠占有使用费49,447元；四、上海赣雅装饰材料有限公司于判决生效之日起十日内支付夏七零水电费、电话费47,960.30元；五、驳回上海赣雅装饰材料有限公司其余诉讼请求；六、驳回夏七零其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,980元，反诉案件受理费2,673元，反诉诉讼保全费1,720元，由上海赣雅装饰材料有限公司负担7,169元，由夏七零负担11,204元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案租赁房屋因至今未取得产权证或建设工程规划许可证，故一审法院认定涉案《厂房租赁合同》无效正确，对此，作为出租人的夏七零和作为承租人的赣雅公司均存在一定过错。虽然租赁合同被确认为无效，但赣雅公司仍应向夏七零支付实际占用涉案租赁房屋期间的使用费，标准可参照双方合同约定的标准。赣雅公司上诉主张其不应承担相关房屋占用费的理由不能成立，本院对此不予采信。一审法院阐述的赣雅公司应支付房屋占用费期间的理由并无不当，本院对此予以认同。就赣雅公司上诉主张的停产停业损失、搬迁费、装修损失等费用，一审法院已根据评估报告确定应由赣雅公司获得的装修补偿款及搬迁费，赣雅公司对其主张的停产停业损失及装修补偿款、搬迁费金额并未提供切实证据证明，赣雅公司主张一审法院未调取完整的评估报告，缺乏依据，故对其该项上诉诉请，本院亦不予支持。就赣雅公司主张的租赁保证金20,000元，因一审时赣雅公司确认该款项可作为已付款予以抵扣，故其二审再行主张该笔费用缺乏依据。综上所述，赣雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10,337元，由上诉人上海赣雅装饰材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十二月二十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……