江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3108号
上诉人（一审被告）：卢忠华，男，汉族，1969年8月11日生，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：白ＸＸ，江西大榕树律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：余娟，女，汉族，1988年2月10日生，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：李剑，江西南芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖梅生，江西南芳律师事务所律师。
上诉人卢忠华因与被上诉人余娟房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
卢忠华的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、上诉人与被上诉人之间的租赁合同未解除，一审判决认定租赁合同已解除错误。2、上诉人与被上诉人之间的租赁合同尚存在，被上诉人要求退回押金的诉讼请求没有法律依据。
被上诉人余娟答辩称：双方之间的合同已经解除。因被上诉人对商业判断的失误，加之该地段确实不适宜经营火锅，经营期间一直严重亏损。2017年4月起，被上诉人多次告知上诉人，无法继续经营，要求按合同约定解除合同。2017年5月11日，被上诉人再次具函上诉人，提出退租。2017年6月15日，在被上诉人清理完财产并交纳全部水电费用后，将钥匙交还给上诉人，并由上诉人自愿出具收条。上诉人在收到告知函和移交时，均未提出任何异议。故应视为上诉人已经同意解除双方的租赁合同关系。合同约定的解除条件已完全具备，上诉人退还押金的条件已经成就，应当退还押金10万元。
原告向一审法院的诉讼请求：1、被告返还原告押金100000元；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：2016年10月15日，原告余娟与被告卢忠华签订了一份《店面租赁合同》，约定：被告卢忠华将坐落于赣州市杨公路3号越秀花苑锦秀轩西11#店面、西7-15#写字楼出租给原告余娟经营使用，租赁期限十年，自2016年10月15日至2026年10月15日止；前三年租金不变，每年租金共计24万元，从第四年起每年租金在上年基础上上调2%；第一年租金分2次交付，2016年签订合同前付2017年上半年租金，付款时间为2016年10月15日，下半年付款时间为2017年6月15日，第二年至第十年每年租金一年一付，先付后租，付款时间为每年的1月15日；如逾期支付，原告应承担逾期支付的违约责任，逾期一星期，店面押金不予退还，再逾期一星期，被告有权处理店内装修、商品、设备等原告放在店内所有东西；如原告付清租金但未租满要退租，租金不予退还；在合同期限内交回店面，并付清水电等一切费用，被告两天内退还店面押金予原告；原告应交纳店面押金10万元，在签订合同前付清，如原告违反合同规定，被告有权没收店面押金，如原告未违反合同约定，期满后两天内一次性退还店面押金；被告给原告3个月的免租装修期；原告经被告同意并签字认可可以在合同租赁期限内将店面转租给第三方经营使用，由被告直接与第三方签订合同，并在签订合同后两天内退还原告交纳的店面押金及已交纳全年所剩的租金。2016年10月15日，原告按合同约定支付给被告押金10万元，被告出具收条给原告。2017年5月11日，原告出具告知函予被告，称其经营该店期间一直处于亏损状态，无法继续经营，向被告提出退租。2017年6月15日，原告将店面交回被告并支付了2017年6月15日前的租金及水电费。被告经营的章贡区意悠然红木家居馆会计孙某代被告出具一份说明：原告租用杨公路3号越秀花苑锦秀轩西11#店面、西7-15#写字楼水电费至2017年6月15日全部结清，钥匙已收。原告退租后，被告未将押金退还原告，原告遂起诉至法院。
一审法院认为：原、被告签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。本案的争议焦点为被告是否需要退还押金10万元。一审法院认为，首先，从双方的行为上看，原告在2017年5月11日已向被告提出退租，被告方亦收回店面钥匙，原、被告双方虽未签订书面解除合同的协议，但双方行为应视为原、被告协商提前解除租赁合同。再次，原、被告双方签订的合同中约定押金10万元在退店时可以返还，故在双方协议解除租赁合同，将店面返还给被告并结清水电等费用之时，押金的返还条件成就。但因原告提前退租，给被告造成一定损失，故原告要求被告返还押金的诉讼请求，予以部分支持，关于被告的具体损失金额，因被告未提交相关证据予以证实，一审法院酌定为二个月租金即4万元，剩余6万元押金由被告返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告卢忠华于本判决生效之日起七日内向原告余娟返还房屋租赁押金60000元。二、驳回原告余娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告余娟承担920元，由被告卢忠华承担1380元。
二审审理中，上诉人申请证人孙某、朱某出庭作证。证人孙某陈述：1、孙某是卢忠华姐姐的儿媳妇，已经在卢忠华投资的意悠然红木馆担任会计工作十年了。2、2017年6月15日，因卢忠华出差在外，卢忠华叫孙某与余娟办理租赁房屋的移交事宜，孙某在余娟交清水电费并移交钥匙后，出具了《说明》，并加盖了章贡区意悠然红木家具馆的印章。3、孙某收到过余娟寄送的函件，并交给了卢忠华，但里面的内容孙某并没有看到过。证人朱某陈述：1、朱某是章贡区意悠然红木家具馆的员工，与卢忠华以及余娟没有其他亲戚关系。2、卢忠华与余娟当初签订合同时，余娟说要签订时间长一点，卢忠华说要交押金。对两名证人陈述事实的真实性，本院予以认定，但朱某的陈述与本案关联性不关。
二审审理中，双方均未提交其他新的证据。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：根据一、二审认定的事实以及二审中证人孙某的陈述，2017年6月15日孙某受卢忠华委托与余娟办理租赁房屋的移交事宜，并在余娟交清水电费并移交钥匙后，出具了《说明》，并加盖了章贡区意悠然红木家具馆的印章，完成了移交手续。结合余娟一审中提交的2017年5月11日的告知函内容，余娟在该函中表达了因亏损无法继续经营，从2017年6月15日起将店面及写字楼交回的意见。双方的移交确实发生在2017年6月15日，证人孙某又陈述收到过余娟的函件。因此，可以认定，2017年6月15日的移交是卢忠华以实际行为对余娟2017年5月11日告知函的回复，即同意提前解除双方之间的租赁合同。上诉人卢忠华称其同意办理移交仅是基于合同约定转租第三方须经卢忠华同意并由卢忠华直接与第三方签订合同的约定，并不是解除合同的意思表示，该辩解没有法律依据。因为，由卢忠华直接与第三方签订租赁合同，实际上就是余娟退出租赁合同关系，而由卢忠华与第三方直接发生租赁关系，诉争合同也约定了由卢忠华直接向第三方收取租金和押金。故上诉人卢忠华称其与余娟的租赁合同关系没有解除，没有事实和法律依据。
由于双方对押金是否应退回以及退回的数额没有协商一致，故余娟提起本案诉讼。一审法院考虑到余娟提前解除合同后，卢忠华并没有寻找到承租人，导致租赁房屋空置，对卢忠华有一定的损失。基于此，一审法院以酌情以40000元补偿卢忠华的空置租金损失，其余退回给余娟，该项处理是妥当的。
综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人卢忠华负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑小兵
审判员 赖国东
审判员 王阿婷
二〇一七年十月三十日
书记员 王 佳