安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初4568号原告：凌小泉，男，1980年1月12日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市谢家集区，委托诉讼代理人：王道帮，安徽源则律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱士伟，安徽源则律师事务所律师。被告：淮南市兴旺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路118号，统一社会信用代码913404006941084378。法定代表人：李家兵，该公司总经理。第三人：上闸北城市建设有限公司安徽分公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山新都会联邦花园13幢102室，统一社会信用代码913401006973862804。负责人：黄蔚，该公司经理。原告凌小泉与被告淮南市兴旺置业有限公司安徽分公司（以下简称兴旺公司）、第三人上海闸北城市建设有限公司安徽分公司（以下简称闸北公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告凌小泉及其委托诉讼代理人王道帮到庭参加诉讼，被告兴旺公司与第三人闸北公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌小泉向本院提出诉讼请求：1.请依法判决被告淮南市兴旺置业有限公司继续履行与原告凌小泉签订的《商品房买卖合同》；2.请依法判决被告淮南市兴旺置业有限公司立即向原告凌小泉交付位于淮南市××路与人民路交汇口湖滨雅居7#南2403号房屋，并为原告办理房屋备案及产权登记等手续；3.依法判决被告淮南市兴旺置业有限公司向原告支付逾期交房的违约金21951元（2016年7月30日至2017年7月15日，共349天），并依法判决被告按日万分之二向原告支付自2017年7月16日至涉案房屋角度及产权登记完毕止的利息（按交付房款314483）；4.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告淮南市兴旺置业有限公司系“湖滨雅居”小区的开发单位，也系发包人。第三人上海闸北城市建设有限公司安徽分公司系“湖滨雅居”小区工程的承包人及施工单位。2016年5月24日，被告淮南市兴旺置业有限公司与第三人上海闸北建设安徽分公司一起同原告签订了一份《协议》，明确：被告以其开发建设的位于淮南市国庆路与××路××＃××号，价值314483元的房屋，作为部分工程款，抵扣给第三人。第三人指定原告为购买人，应与被告淮南市兴旺置业有限公司签订购房合同，同时被告应将房屋产权办理至原告名下。被告同意原告将购房款直接支付给第三人，并确定非因房屋结构等原因，原告不得向被告提出退房、换房要求。该《协议》签订同日，原告与淮南兴旺公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告于2016年7月31日向原告交付房屋，逾期60日未交付房屋的，被告应以已交房款按日万分之二向原告承担违约金。除此之外，原被告还约定了办证期限及相应违约责任等。上述《协议》、《商品房买卖合同》签订后，原告积极按照约定将房屋的价款直接支付至第三人上海闸北建设安徽分公司指定账户，履行了付款义务。被告却未按照《商品房买卖合同》约定的交房时间，即2016年7月31日，未履行向原告交房的义务，也未履行将房屋备案、产权登记的手续等，对原告构成违约。为此，原告多次找到被告协调，但一直未果。综上，原告为维护合法权益，诉至法院。被告兴旺公司未作答辩。第三人闸北公司未作陈述。原告凌小泉围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告和第三人企业信息网上查询单、协议书等证据，被告兴旺公司与第三人闸北公司未予质证，对原告提交的以上证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年5月8日闸北公司法定代表人许中华与凌小泉签订以闸北公司作为甲方、凌小泉作为乙方的《房屋转让协议》，约定：1.甲方将由兴旺公司抵款给闸北公司所属公司（上海闸北城建公司）的“湖滨雅居”7号南楼2403室商品房出售给乙方；2.该套商品房建筑面约为71.15平米，总价款为250000元；3.协议签订之日，乙方支付给甲方30000元整作为定金，在甲方与兴旺公司办理好“同意变更的款房屋产权的函”三日内，乙方再次支付给甲方200000元整作为购房款，此前乙方所交定金也同时转为购房款的一部分，剩余购房款20000元，在甲方敦促兴旺公司办理好乙方的商品房网上备案单三日内，乙方一次性交付甲方；4.在乙方的商品房网上备案单下发之日前，甲方需保证该抵款房屋的产权无任何债权债务纠纷，否则有甲方承担一切责任及损失；5。若乙方违约乙方所交定金不退，若甲方违约甲方需双倍返还以房屋所交定金。……2016年5月24日，兴旺公司（甲方）、闸北公司（乙方）、凌小泉（丙方）签订了《协议》一份，约定：一、甲乙双方确认：鉴于甲方于乙方于2013年1月2日签订的淮南市湖滨村旧城改造项目7＃南楼围护桩、基坑支护、抗拔钻孔、灌注桩、老楼房桩基托换项目的施工协议，于2014年1月8日全面施工完成并验收合格。1.现甲方对工程决算并下达结果，经甲乙丙三方友好协商，乙方同意甲方以自己开发建设位于淮南淮南市××路与人民路交汇口湖滨雅居，房号2403（面积71.15㎡,4420/㎡），价值314483元，作为部分工程款，抵扣给乙方。丙方作为乙方指定购买人，同意购买上述房屋。乙方、丙方确认至少上述房屋面积、户型、位置等情况。……二、丙方作为乙方指定购买人，应与甲方签订购房合同，同时乙方委托甲方将抵扣房产产权办理至丙方名下。……四、丙方承诺从乙方处购得房屋，房款直接交付于乙方。因房款引起的任何纠纷与甲方无关。除因房屋结构等原因，丙方不得向甲方提出退房、换房等索赔要求。五、乙方应在甲方为丙方办理房产登记前10日内，向甲方出具抵扣款同等金额的工程发票。六、自甲方向乙方交付房屋之日起，甲乙之间工程款抵扣完成。甲方不得就该部分工程款再向乙方主张权利。……同日，兴旺公司（出卖人）与凌小泉（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由凌小泉购买兴旺公司开发的湖滨村旧改项目（7#南商住楼）24层2403号房，房屋建筑面积71.15平方米，套内面积57.59平方米，商品房单价4420元，总金额344483元……出卖人应当在2016年7月31日前将涉案房屋交付买受人……。以上协议签订后，凌小泉于2016年5月8日向闸北公司法定代表人许中华账户转账30000元，同日，闸北公司的法定代表人许中华向凌小泉出具收条一张，载明：“今收到购房定金叁万元整（￥30000.00）许中华2016.5.8”。2016年5月24日，凌小泉向闸北公司法定代表人许中华账户分四笔转账共计200000元。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定诚实、全面、善意的履行义务。本案中，闸北公司法定代表人许中华与凌小泉签订的《房屋转让协议》，兴旺公司、闸北公司、凌小泉签订的《协议》，兴旺公司与凌小泉签订的《商品房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人均应按照合同约定履行义务。闸北公司法定代表人许中华与凌小泉签订的《房屋转让协议》虽未加盖闸北公司的印章，但许中华系闸北公司的法定代表人，且后续的兴旺公司、闸北公司、凌小泉签订的《协议》中表明凌小泉系从闸北公司处购买房屋，因此《房屋转让协议》应认定为许中华代表闸北公司签订，其权利义务应当归属于闸北公司，即应当认定凌小泉与闸北公司之间依据《房屋转让协议》成立“湖滨雅居”7#南楼2403室商品房的房屋买卖关系，凌小泉与闸北公司应按照《房屋转让协议》的约定履行各自应承担的义务。就兴旺公司、闸北公司、凌小泉签订的《协议》来看，兴旺公司以“湖滨雅居”2403室抵付其欠闸北公司的工程款，闸北公司指定凌小泉与兴旺公司签订《商品房买卖合同》，同时，《协议》中明确约定凌小泉承诺从闸北公司购得此房屋，房款直接交付闸北公司。据此约定，应认定三方确认与凌小泉进行房屋买卖的为闸北公司，兴旺公司系受闸北公司委托将房屋的产权办理至凌小泉名下。关于兴旺公司与凌小泉签订的《商品房买卖合同》，兴旺公司与凌小泉签订该合同系因闸北公司指定，且《商品房买卖合同》为制式合同，其内容是固定的，兴旺公司、闸北公司、凌小泉并无以此合同变更三方签订的《协议》的意思表示，因此，不能据该《商品房买卖合同》认定凌小泉与兴旺公司之间成立房屋买卖合同关系。综上所述，凌小泉与闸北公司之间成立房屋买卖合同关系，凌小泉负有向闸北公司支付房屋价款的义务，闸北公司负有向凌小泉交付房屋的义务，兴旺公司系受闸北公司委托将房屋交付给凌小泉。《房屋买卖合同》中的约定应当认定为就房屋交付等相关事宜的进一步明确和细化，确定了应当向凌小泉交付房屋的日期。就审理查明的情况来看，凌小泉已经将与闸北公司签订的《房屋转让协议》中约定的购房款中的23万元转入闸北公司法定代表人许中华账户，即凌小泉履行了《房屋转让协议》中约定付款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。据此，应当由闸北公司向原告承担违约责任，即凌小泉应当向闸北公司主张权利，而不是向兴旺公司主张权利。兴旺公司、闸北公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的诉讼权利，应当承担由此产生的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告凌小泉的诉讼请求。案件受理费349元，由原告凌小泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  申恩国人民陪审员  王桂兰人民陪审员  陈思杰二〇一七年十二月十四日书 记 员  李晓红附1：本案证据目录一、原告凌小泉提交证据和证明目的如下：1.原告身份证复印件、被告和第三人企业信息网上查询单，证明原被告基本信息，符合民事诉讼中应具备的主体条件。2.原被告三方协议、商品房买卖合同，证明被告与第三人之间以房抵部分工程，原告作为购买人的事实，如果原告向第三人多支付购房款，系被告与第三人之间的问题，与原告无关；原告在三方协议后，与被告签订房屋买卖合同，并约定房屋价款、房屋交付时间、产权登记办理时间、违约责任等条款。3.房屋转让协议（原件），证明原告与第三人签订协议，约定房屋实际给付价款等内容。4.银行交易明细（原件）、收条（原件），证明原告已经支付23万元房款给第三人的指定人员，现因被告迟迟未办理网上备案单及房屋的交付等合同义务，造成原告损失。二、被告兴旺公司、第三人闸北公司未提交证据。附２：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。（1）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（1）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（1）其他符合本条规定条件的组织。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。