湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民初72号
原告：梁洪，男，1987年10月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：卢四海，湖南民望律师事务所律师。
被告：岳阳市立煜置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区花板桥。
诉讼代表人：岳阳市立煜置业有限公司破产管理人。
负责人：曹国强。
委托诉讼代理人：万娟，湖南金骏律师事务所律师。
原告梁洪与被告岳阳市立煜置业有限公司（以下简称立煜公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，作出（2016）湘06民初21号民事判决，梁洪不服上诉至湖南省高级人民法院，湖南省高级人民法院以（2017）湘民终346号民事裁定将本案发回重审，本院依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁洪的委托诉讼代理人卢四海，被告立煜公司的委托诉讼代理人万娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁洪向本院提出诉讼请求：请求判令立煜公司继续履行2014年9月26日与原告签订的《商品房买卖合同》，按约定向原告交付紫荆华庭A-2905号商品房，并承担本案诉讼费。事实与理由：2014年9月26日，原告从被告处购买紫荆华庭小区A-2905号商品房，双方网签了《商品房买卖合同》，原告依约一次性将购房款付清后，被告出具了税务发票。2015年6月16日，被告向法院申请破产，法院指定了湖南金骏律师事务所作为管理人，2015年11月16日，管理人向原告发出《解除合同通知书》，决定解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，该通知书明显违法，管理人无权解除，为维护自身合法权益，请求判如所请。
立煜公司辩称，双方于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》并非是一份真实的买卖合同，系名为买卖，实为担保。如果是买卖，在买方一次性付清款项的情况下，卖方不存在还向买方支付购房款的利息，立煜公司的财务账可以证实在9月26日之后，立煜公司还在向梁洪支付利息，由此可推断，该合同并非是双方合意的行为，管理人有权依据破产法的相关规定，对不真实的合同予以撤销不予履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对借款往来、《商品房买卖合同》、立煜公司出具的收据、梁洪出具的收据与承诺、《解除合同通知书》、立煜公司往来记账等证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据无异议的证据，本院经审理查明：2014年3月27日，立煜公司向刘闯借款200万元并出具借条。2014年9月26日，立煜公司向梁洪借款200万元，并与梁洪签订多份《商品房买卖合同》，约定立煜公司将紫荆华庭8套房屋出售给梁洪，其中A2905号房屋计价518889元，立煜公司向梁洪出具收购房款200万元的收条。2014年12月3日，立煜公司向梁洪还款100万元。2014年12月18日，立煜公司向王强借款15万元并出具借条。2015年1月16日，立煜公司与梁洪对上述往来进行结算，确认立煜公司以2014年9月26日《商品房买卖合同》的8套房屋作价3664661元抵偿给梁洪，清偿借款本金315万元（其中本案争议的紫荆华庭A2905号房屋抵梁洪借款518889元），以房价差额514661元作为抵债房屋待售期间的利息补偿，并约定双方所有债务已清，双方未另行签订房屋买卖合同。立煜公司收回了向梁洪出具的收条、向王强出具的借条，梁洪向立煜公司出具了收到还款315万元的收条，并承诺未收回的刘闯的借条作废，债务已清。此后，梁洪将8套房屋中的5套另寻买主，买受人与立煜公司直接签订购房合同，购房款中的1074122元交给了梁洪，抵偿了立煜公司对梁洪的欠款，还有224194元立煜公司未交付。紫荆华庭A2905号房屋尚未另行出售。2015年6月16日，本院裁定受理立煜公司破产案，梁洪就224194元申报了债权。2016年3月2日，立煜公司破产管理人向梁洪送达了解除合同通知书，通知梁洪解除包括A2905号在内的三套房屋的买卖合同，并明确如对解除通知不服，可依法于15天内向本院起诉，逾期不起诉，视为同意本通知书。
另查明，立煜公司在2014年3月27日借款当天支付利息10万元，2014年9月27日借款当天支付利息20万元，2014年12月19日借款当天支付利息1.2万元，此外还逐月向梁洪支付利息共计102万元。如将预扣利息抵减本金、将已支付的利息超过年利率36%的部分抵减本金，则至2015年1月16日立煜公司尚欠梁洪借款本金2392787元、利息47856元。
还查明，梁洪及其妻子、子女名下没有房产。
本院认为：立煜公司与刘闯、王强、梁洪间各种形式的条据，真实意思表示均为借款，经结算确认，借款合同的当事人归结为立煜公司与梁洪。2014年9月26日借款当天虽然签订了房屋买卖合同，但此后立煜公司仍在向梁洪支付借款利息，符合履行借款合同的特征，而房屋买卖合同只是作为借款合同的担保。至2015年1月16日结算时，双方约定以房抵债，该约定并不违法，此后双方不再履行借款协议，而是开始履行2014年9月26日签订的房屋买卖合同。但对于法院受理破产申请前六个月内发生的立煜公司以房抵债行为，立煜公司破产管理人依法享有解除尚未履行完毕的合同和撤销已履行完毕合同的权利。梁洪称其购房用于居住，属于消费者购房，经核实梁洪及其配偶、子女名下确无住房，不能排除其将本案争议房屋用于自住的可能性，而消费者购房受到法律的特殊保护，故本案争议房屋具备交付条件后，管理人负有交房的义务，但梁洪此外的购房不能视为消费者购房行为，不能得到法律的特殊保护，管理人有权解除立煜公司与梁洪间尚未履行完毕的其他房屋买卖合同，二者恢复民间借贷的法律关系。立煜公司尚欠梁洪的借款本金2392787元、利息47856元，抵减梁洪已领取的房屋变现款1074122元、紫荆华庭A2905号房屋价款518889元后，尚余847632元，梁洪可以向立煜公司管理人申报债权，在立煜公司破产案中另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五项，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下：
岳阳市立煜置业有限公司继续履行2014年9月26日与梁洪签订的《商品房买卖合同》，在房屋具备交付条件后向梁洪交付紫荆华庭A-2905号房屋。
本案案件受理费8989元，由岳阳市立煜置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 李 琛
审判员 刘景镔
审判员 赵顺容
二〇一七年十二月五日
书记员 黎 源
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第三十二条人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。