上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初11672号
原告(反诉被告)：徐国艳，女，1977年4月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省伊春市。
委托诉讼代理人：王珏，上海英恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。
被告(反诉原告)：倪湖燕，女，1980年3月6日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。
原告(反诉被告)徐国艳诉被告(反诉原告)倪湖燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐国艳的委托诉讼代理人王珏，被告(反诉原告)倪湖燕的委托诉讼代理人范仲兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)徐国艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金100万元；2、判令被告根据定金罚则赔偿原告100万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年10月12日，原、被告通过居间方满懿(上海)房地产咨询有限公司签订《房地产买卖居间协议》及附件《房屋买卖合同》，约定徐国艳购买倪湖燕名下的上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价1800万元。当日，徐国艳依约支付定金100万元。随后，在双方协商签订正式版《上海市房地产买卖合同》过程中，倪湖燕突然无故发函要求徐国艳支付第二期房款即银行贷款600万元，徐国艳回函表示同意以贷款形式支付，但因双方尚未签订《上海市房地产买卖合同》而无法向银行申请贷款。2017年5月2日，倪湖燕在无单方解除权且合同完全能够履行的情况下，向徐国艳发出《解除合同通知书》。根据双方合同的约定，倪湖燕违约不出售房地产，应向徐国艳双倍返还定金。
被告(反诉原告)倪湖燕辩称并反诉称，徐国艳非本市户籍人员，双方在中介公司签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》时，徐国艳名下已有一套房产，是房产限购对象，徐国艳须将其名下的房屋出售才能够和倪湖燕签订《上海市房地产买卖合同(网签版)》，因此双方约定了120个工作日的等待期。但在等待期中，徐国艳拒绝出售原有房屋，恶意使网签条件不成就，也无法申请贷款，已构成违约，无权要求返还定金。故倪湖燕不同意徐国艳的诉讼请求，同时反诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求徐国艳按合同约定的违约条款，即按总房款的20%支付违约金360万元。
原告(反诉被告)徐国艳辩称，徐国艳同意解除合同，但解除原因在于倪湖燕单方面发出解除合同的通知，构成严重违约。关于违约金，由于合同对房款支付时间没有约定，其他的必要条款也是缺失的，该合同仅是定金合同，定金合同只能适用定金罚则，赔偿20%的违约金没有依据，且显属过高。故不同意支付违约金之反诉请求。
经审理查明，2016年10月12日，原告(反诉被告)徐国艳(乙方)与被告(反诉原告)倪湖燕(甲方)通过满懿(上海)房地产咨询有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》及附件《房屋买卖合同》，约定徐国艳向倪湖燕购买其名下的上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积256.38平方米)，总价款为1800万元。居间协议约定：乙方向丙方支付意向金100万元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金。
《房屋买卖合同》明确甲方于2015年9月28日取得了房地产权证；并约定双方同意于甲方签署本协议且领取以甲方为权利人的该房地产之产权证后120个工作日内，前往丙方签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。房价款1800万元约定为：1、乙方首期房价款540万元(含已支付的全部定金)；2、乙方以银行贷款方式支付第二期房价款600万元；3、乙方银行贷款划入甲方收款账户后七天内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款30万元；4、其他房价款630万元。关于申请贷款约定：乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后7个工作日向贷款银行申请贷款；关于过户约定：双方待乙方贷款审批通过，双方审税完成后7天内申请办理产权过户及抵押登记手续。关于违约责任约定：如任何一方未按本合同约定履行，经另一方催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。
上述合同签订当日，徐国艳支付倪湖燕定金100万元，倪湖燕将系争房屋的房地产权证原件交由满懿(上海)房地产咨询有限公司保管。
庭审中，原、被告双方一致认可上述《房地产买卖居间协议》约定的网签合同时间为自2016年10月12日起的120个工作日之内。
2016年12月，徐国艳向倪湖燕提出因购房资金出现困难，希望解除房屋买卖合同，之后双方多次协商，但未达成一致意见。
2017年4月10日，倪湖燕向徐国艳发出督促函，要求支付第二期房款600万元。2017年4月24日，徐国艳回函称，“本人愿意以贷款形式支付第二期房款600万元，但鉴于您至今未与本人签订网签版《上海市房地产买卖合同》，本人无法向银行申请贷款。督促函中提及的房屋买卖合同中，并未约定第二期房款600万元的给付期限，故不存在您所称的付款最后期限已至的情形，因此本人不存在违约的情况。”
2017年5月2日，倪湖燕向徐国艳发出《解除合同通知书》，称因徐国艳未按合同约定支付房款，发出书面催告函后既不回复也不付款，故通知徐国艳房屋买卖合同及房地产买卖居间协议即日解除，同时要求支付违约金。徐国艳于2017年5月3日收到《解除合同通知书》。
2017年5月11日，倪湖燕委托律师向徐国艳发出《律师函》，主要内容为：“2017年4月10日发送的《督促函》中催付房款的指向有误，应为首期房款540万元而非第二期银行贷款600万元，扣除已支付的定金，徐国艳实际应支付440万元，此款是网签合同的前置条件。鉴于徐国艳以行为表明不支付首期房款也不对解除合同通知表示异议，应承担总房价款的20%即360万作为违约金，并交还已收取的房产证原件。”2017年5月17日，徐国艳收到《律师函》，但未予理会。
2017年6月5日，徐国艳具状来院，要求按照定金罚则“退一赔一”。2017年7月18日，倪湖燕提起反诉，要求确认合同解除，并要求徐国艳支付违约金360万元。
另查明：徐国艳系外省市户籍人员，在本市名下房产一套上海市徐汇区中漕路XXX号XXX号楼XXX室房屋于2017年5月26日过户给案外人魏某某。
本院认为，原、被告在中介主持下签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》系双方当事人真实表示，且于法不悖，应于确认有效。《房屋买卖合同》具备了买卖合同的主要条款，应当认定双方已达成买卖关系而非定金合同关系，且双方在《房屋买卖合同》中也确认了定金100万元已转化为首付款540万元的一部分。按照有关规定及交易惯例，在网签《上海市房地产买卖合同》时，当事人应当符合在本市购买商品房的条件，并支付首付款。因徐国艳系外省市户籍人员，名下尚有房屋，属于限购对象，故倪湖燕陈述给予徐国艳120个工作日的较长时间的签约准备期，有一定的合理性。故2017年4月初即双方约定的网签合同签订之日，徐国艳应当排除障碍，使自己符合购买本市商品房的条件，并支付首付款余款440万元，但徐国艳没有做到，而倪湖燕并无过错，故徐国艳要求退还定金并赔偿一倍的定金，本院难以支持；倪湖燕要求徐国艳按照合同约定支付违约金，有合同依据。鉴于徐国艳提出违约金的约定过高，本院综合考量双方的合同履行情况、违约程度及有无实际损失等因素，酌情确定违约金的数额。
原、被告双方在房屋买卖合同中对支付剩余首付款440万元的具体时间未作明确约定，故倪湖燕应当依照合同约定进行催讨后才能行使合同解除权。虽然2017年4月10日倪湖燕发出了督促函，但指向错误，催讨的并非首付款，故2017年5月2日倪湖燕以徐国艳未付房款为由发出的解除通知，理由不成立。鉴于双方均同意解除合同，故本院按照当事人意思自治原则，可予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)徐国艳和被告(反诉原告)倪湖燕2016年10月12日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日解除；
二、被告(反诉原告)倪湖燕应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐国艳房款1,000,000元；
三、原告(反诉被告)徐国艳应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)倪湖燕违约金700,000元。
四、原告(反诉被告)徐国艳要求被告(反诉原告)倪湖燕返还定金1,000,000元之诉讼请求，不予支持；
五、原告(反诉被告)徐国艳要求被告(反诉原告)倪湖燕赔偿1,000,000元之诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费22,800元，减半收取计11,400元，诉讼保全费5000元，共计16,400元由原告(反诉被告)徐国艳负担；反诉费17,800元由原告(反诉被告)徐国艳和被告(反诉原告)倪湖燕各半负担8900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 崔艺萍
二〇一七年九月十二日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。