文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终11620号上诉人（原审被告）：高原，男，汉族，1961年10月1日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈宝丽，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓琪，女，汉族，1973年1月24日出生，住所地：江苏省徐州市云龙区。上诉人高原因与被上诉人张晓琪物权确认纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高原及其委托诉讼代理人陈宝丽、被上诉人张晓琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高原上诉请求，撤销一审判决，改判驳回张晓琪的诉讼请求；本案一、二审的诉讼费由张晓琪承担。事实和理由：本案定性为合同纠纷，也是所谓的借名买房纠纷，其基础合同应当是相关的《委托购房协议书》，那么本案应当审查是否存在《委托购房协议书》、《委托购房协议书》是否合法有效、当事人是否按照《委托购房协议书》履行的相应的权利义务。原审法院查明事实不清、断章取义，仅凭张晓琪称“愿意继续履行双方之间的借名买房合同关系”就断定张晓琪已经履行了义务，支持了张晓琪的请求。原审单凭张晓琪的意愿作出判决，完全违背以事实为依据，以法律为准绳的基本原则，应当依法改判。具体理由如下：一、涉案房产的产权登记权利人为高原，依法属于高原所有。张晓琪已于2012年9月24日购买了位于深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南皇御苑C区B地块XX栋XXXX房，且张晓琪非本市户籍居民，根据2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)以及深府办(2010)82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》的相关规定，根据当时的政策，张晓琪已无权在深圳市购买第2套房产，即使高原与张晓琪达成委托购房协议，该协议也违反了上述规定，根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，委托购买协议也属于无效合同。二、退一步讲，即使《委托购房协议书》没有当事人的签名也可以成立、违反强制性规定可以有效，也应当全面审查《委托购房协议书》的全部内容，不能断章取义，张晓琪根本未能按《委托购房协议书》的要求履行义务。原审判决第5页第4行“该协议书的主要内容为：甲方（委托人）为张晓琪、乙方（受托人）为高原，乙方受甲方的委托使用乙方贷款并以乙方名义为甲方购买涉案房产，乙方确认已支付的首期款672650元系甲方支付，甲乙双方协商同意用乙方公积金按揭方式贷款购买。”原审判决只看其一不看其二。该协议书第一条还写明，贷款总额为玖拾万元整，贷款期限为18年。第二条，甲乙双方同意并确认，鉴于乙方向甲方提供玖拾万贷款购买房屋，甲方同时向乙方提供同等金额借款由乙方使用，期限为五年。《委托购房协议书》第二条为本协议的重点所在，张晓琪应当按照《委托购房协议书》的约定向高原提供玖拾万元的借款，而实际上，张晓琪一直未向高原支付借款。《委托购房协议书》因当事人双方不能达成一致意见，夭折于磋商阶段，因此，《委托购房协议书》根本不成立。如果非要认定《委托购房协议书》成立的话，也因张晓琪未能按照协议书的约定向高原提供玖拾万元的借款，存在严重违约，高原不能按照协议书第三条的约定要求过户，张晓琪要求过户的请求不应当得到支持。三、原审法院仅凭张晓琪的“愿意”就可认定张晓琪已经履行相应的义务，断言“没有事实和法律障碍”，与合同法规定的要求全面履行义务背道而驰。原审判决第7页第12行“在2013年8月提起的诉讼审理过程中，原告多次向法院要求一次性支付公积金贷款尾款。说明原告愿意继续履行双方之间的借名买房合同关系。”原审判决第7页最后一段，“原告也愿意一次性支付剩余的房贷款项，并愿意支付赎楼、注销抵押登记以及过户过程中所发生的一切税费。原告请求将涉案房产过户至原告名下，没有事实和法律障碍。”原审判决根本没有审查本案是否存在借名买房合同，何来确认“原告愿意继续履行双方之间的借名买房合同关系”。就算存在借名买房合同，张晓琪愿意继续履行是履行借名买房合同的哪条约定，如何履行。哪条法律规定只要当事人出具一份愿意履行的说明，就代表其已经实际履行了义务，没有事实和法律障碍。按原审判决的逻辑，当事人只要签订（出具）了《房地产买卖合同》（空白），买方只需要出具一份声明，表达其愿意支付购房款、过户的一切税费，就可以要求法院判决卖方办理房地产过户手续，没有事实和法律障碍。这完全违背了合同法第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原审判决违背客观事实、违背法律，应当依法予以改判。四、关于涉案房产的所有权问题，（2013）深福法民三初字第1868号、（2014）深中法房终字第333号、（2015）深中法房再字第134号三个生效的判决书均确认涉案房产的所有权归属于高原所有。五、涉案房产的公积金贷款已于2016年12月26日全部由高原支付完毕，张晓琪并非对涉案房屋全部实际出资。六、在涉案房屋签订买卖合同的时候，张晓琪并无深圳市的购房资格。七、本案如经法庭审查由高原书写、当事人双方并未签字确认的委托购房协议书，可以确认合同成立，双方按合同履行，那么根据委托购房协议书第二条、第三条的约定，应由张晓琪向高原提供90万元的同等金额借款，同时在双方各自还清借款或公积金贷款后，才协助办理涉案房产的过户等相关手续，现张晓琪并未按照委托购房协议书的约定履行相应的义务，存在根本违约，不符合过户的条件。八、2017年8月份，最高人民法院印发了《关于进一步加强金融情况若干工作的的意见》，涉案房产签订时张晓琪名下已有房产一套，不符合房产的居住性质。根据现行的政策要求，对借名买房规避国家房产现状的合同，应认定为因规避国家房产政策而无效。九、本案涉案房产用公积金贷款，根据公积金贷款相关规定，公积金贷款的享受人只能是贷款本人，张晓琪无权享受高原的公积金贷款待遇。而委托购房协议书是约定利用高原的公积金贷款，违反强制性规定，也应认定为无效合同。综上所述，涉案房产的登记权利人为高原，首付款、按揭款、最后的赎楼款均为高原所支付。高原与张晓琪之间虽有借名买房的磋商，但始终未达成一致意见、签订合同，即使《委托购房协议书》可认定为已签订并合法有效，也因张晓琪未按协议书的约定履行义务，未达到过户的条件。因此，张晓琪的起诉无事实和法律依据，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判，驳回张晓琪的全部诉讼请求。张晓琪辩称，高原所述的所有上诉请求纯属掩耳盗铃的不实之词。一、依据（2015）深中法房再字第134号的生效判决书第13页的内容“综上，张晓琪与高原之间存在事实上的借名买房合同关系”已明确双方存在借名买房的事实合同关系。而高原提出的所有上诉理由，完全是针对于（2015）深中法房再字第134号的生效判决的内容，已经被确定的法律事实是不能被推翻的。二、张晓琪在诉讼前已经履行双方约定还贷的合同义务，同时在诉讼中也持续履行还贷的合同义务，并郑重向法庭提交了《声明与承诺函》，详见（2015）深中法房再字第134号判决书第11页，有确凿的事实依据，完全符合合同法规定的全面履行之义务。三、高原向法庭提交的还贷银行流水显示其在2016年12月26日紧急筹款78万元，偿还所有的公积金贷款余额后，于2016年12月27日在产权处紧急办理了注销抵押，其目的显然是为了恶意低价转让涉案房产，欲达到即使张晓琪打赢了官司，后续也没有可以执行的标的物的状态。同时在一审案件中通过（2016）粤0304财保460号复议的民事裁定书也不难看出，高原多次质问执行局为何查封涉案房产的疯狂举动，也暴露了其要快速抛售房产的阴谋。因此，显而易见，高原还清贷款的目的仅仅是为了恶意抛售涉案房产，制造无法执行的司法窘境。四、依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（京高发[2010]458号）第十五条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。第十六条规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。显然在本案中，张晓琪购买的是普通的商品房，完全符合国家法律法规的保护权益范围之内，同时也具备深户购房资格，因此一审法院在依据再审生效判决的双方借名买房的法律事实关系后，依法要求高原配合张晓琪办理过户的判决有法有据。综上，本案历经四年的审理过程中，自（2015）深中法房再字第134号判决中的双方借名买房事实合同关系的判定，已令本案真相大白，高原上诉的理由，完全针对已经生效的法律事实，而已经确认的事实是无法被推翻的。因此，一审法院的判决，继续彰显司法的公平与正义，以维护张晓琪的合法权利得以顺利实现。高原的所有上诉理由无事实依据，也无法可依。请求二审法院对张晓琪的合法权益给予坚决维护，一审判决有法可依，有据可查，完全正确，请求二审法院对高原的主观恶意不法行为给予追究，对其无理的上诉请求全部驳回，做出公正的判决。除了当庭提交的书面答辩意见外，对于高原当庭补充的意见，答辩如下：第一，（2015）深中法房再字第134号判决书已经明确判定双方借名买房的事实合同关系，所以并非是判决所有权为高原所有。第二，对于高原的第二个补充意见，高原支付的公积金还贷，完全是恶意地去还贷后低价抛售房产。委托协议书的内容事实上形成了本案最重要的焦点证据，由高原亲笔书写，还原了双方约定借名买房购买的事实及经过。而后面高原要求的90万元无偿使用的款项，完全是欺诈行为。第三，对于2017年8月份的工作意见，张晓琪要看过以后才做陈述。第四，对于公积金贷款，当时是高原自己主动要求用他的公积金来贷款，其目的是为了提取高原公积金里面的款项。张晓琪向一审法院起诉请求：1、确认张晓琪为深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南皇御苑B地块XX栋深港一号XXXX号房屋的所有权人，归张晓琪所有；2、高原协助张晓琪办理房屋贷款一次性清偿手续及房屋过户更名至张晓琪名下的手续；3、全部诉讼费及保全费等由高原承担。一审庭审中，张晓琪当庭撤回第一项诉讼请求。一审法院经审理查明：2013年8月，因张晓琪与高原存在委托购房纠纷，张晓琪向一审法院提起诉讼，案号为（2013）深福法民三初字第1868号，要求确认位于深圳市福田区皇御苑深港1号XX栋XXXX室房屋产权归张晓琪所有。该案经一审、二审、再审最终由本院做出（2015）深中法房再字第134号《民事判决书》，判决查明：“2012年11月21日，高原作为买方与卖方深圳市皇城地产有限公司（下称皇城公司）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：高原向皇城公司购买位于深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南皇御苑C区B地块XX栋第XX层XXXX房（下称涉案房产），建筑面积60.25平方米，总价款为1572650元；付款方式为按揭付款，签订合同当日支付首期款672650元，余款自签订合同之日起15日内向银行贷款支付。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。2012年11月20日，深圳市住房公积金管理中心向高原及其配偶陈湘某发出《深圳市住房公积金贷款审批通知书》，同意向高原发放公积金贷款90万元，贷款期限216月，贷款利率按基准利率。2012年12月19日，高原与中国建设银行深圳市分行签订了一份《深圳市个人住房公积金借款抵押合同》，约定以涉案房产作抵押，该行向高原发放90万元住房公积金贷款，用途为购买涉案房产，贷款期限为216个月，利率按住房公积金基准利率，还款方式为按月等额本息法。根据高原提交的中国建设银行客户交易查询单显示，该行每月从高原的账户中扣取涉案房产的按揭贷款。2013年1月7日，涉案房产从皇城公司名下转移登记至高原名下，房产证号为300070XXXX。2013年4月1日，皇城公司向高原开具发票，确认收到高原支付的涉案房产购房款1572650元。2013年4月，皇城公司交付涉案房产后，由张晓琪居住，张晓琪支付了涉案房产物业管理费、燃气费、有线电视费等费用。高原主张双方存在口头房屋租赁关系，张晓琪每月向高原支付租金并承担使用涉案房产的相关费用。另查，张晓琪提交了一份没有双方当事人签名的手写的《委托购房协议书》，以证明与高原之间存在借名买房关系。该协议书的主要内容为：甲方（委托人）为张晓琪、乙方（受托人）为高原，乙方受甲方的委托使用乙方贷款并以乙方名义为甲方购买涉案房产，乙方确认已支付的首期款672650元系甲方支付，甲乙双方协商同意用乙方公积金按揭方式贷款购买。高原对该协议书的真实性和合法性均不予认可，主张该协议书没有张晓琪、高原的签名，缺少合同成立的必要条件。张晓琪另提交了一系列的银行刷卡消费单、转账凭证、证人证言等，证明其支付了涉案房产的首期款672650元。高原质证认为，上述证据只能证明张晓琪与高原、张晓琪与案外人之间的借款关系，与本案的所有权确认纠纷无关。另根据张晓琪提交的中国工商银行网上银行电子回单，2013年4月15日，案外人刘某向高原账户汇入7105元，附言为房贷月还款，2013年5月14日、6月13日、7月14日，张晓琪分别向高原账户汇入7105元，用途为公积金购房款。高原对收到上述汇款无异议，但主张系张晓琪支付的房屋租金。张晓琪另提交了一些证人证言证明其与高原之间存在借名买房关系，有关证人均未出庭质证，高原对证人证言的真实性均不予认可。再查，张晓琪为非深圳户籍，其在深圳市已购买了一套住房，即位于深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南皇御苑C区B地块XX栋XXXX房，该房屋于2012年9月24日由张晓琪向皇城公司购买，于2012年9月29日经核准转移登记至张晓琪名下，房地产证号为300069XXXX。又查，2010年9月30日，深圳市人民政府发出《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办［2010］82号），规定：在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。在再审开庭时，高原承认张晓琪提交的《委托购房协议书》是高原亲笔手写的。张晓琪提交了一份日期为2016年8月16日的购房资格证明，证明其符合深圳市购房入户政策，可购1套房。张晓琪提交了一份日期为2016年6月20日《声明与承诺》，内容为：如在确认涉案房屋所有权归张晓琪的情形下，张晓琪将代高原向贷款银行一次性清偿涉案房产全部贷款余额，在贷款余额清偿完毕后，再行办理房屋转移登记手续。办理赎楼、注销抵押登记、过户等相关费用，全部由张晓琪承担。”再审认为：1、张晓琪提交的委托购房协议书虽没有双方当事人签字，但高原认可由其本人书写，是双方借名买房内容的约定。张晓琪提交的证据显示张晓琪本人或通过案外人向开发商支付了涉案房产首付款672650元，之后每月向高原支付7105元房贷月供款，之后房产一直由张晓琪实际居住使用，张晓琪与高原之间存在事实上的借名买房合同关系；2、高原作为买方与开发商签订了房屋买卖合同，并依法办理了登记手续，现涉案房产登记于高原名下，按照物权法的规定，高原是该房产的物权所有人。现无证据证明涉案房产的登记事项存在错误，故张晓琪请求确认涉案房产的所有权归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张晓琪、高原之间因借名买房合同关系而引起的涉案房产应如何处理的问题，不宜在本案确认纠纷中予以处理。此后，张晓琪向一审法院提起了本案诉讼。要求继续履行借名买房合同。本案一审庭审中，双方确认张晓琪仅支付了2013年4月-7月的款项，每月为7105元。对于之后的款项，张晓琪称因为之后高原反悔，要将房屋抵押给他人用于偿还巨额债务，张晓琪2013年8月提起诉讼，在此情况下，张晓琪无法继续向高原汇款。在2013年8月提起的诉讼审理过程中，张晓琪多次向法院要求一次性支付公积金贷款尾款。说明张晓琪愿意继续履行双方之间的借名买房合同关系。高原于2016年12月26日一次性向涉案房产的贷款银行偿还完毕所有的贷款本息。一审法院认为，依据生效判决的认定，张晓琪与高原之间成立借名买房的法律关系，也就是说实际买房人应是张晓琪，而非高原。在原所有权确认纠纷再审程序中已查明张晓琪在当时有购房资格，且张晓琪也愿意一次性支付剩余的房贷款项，并愿意支付赎楼、注销抵押登记以及过户过程中所发生的一切税费。张晓琪请求将涉案房屋过户至张晓琪名下，没有事实和法律障碍，对张晓琪的诉讼请求，一审法院予以支持。高原虽抗辩说本案张晓琪属于重复起诉，应予以驳回。但张晓琪当庭撤回第一项诉讼请求，而原确权案件中张晓琪并未提出本案要求过户的诉讼请求。原确权案件也未对过户做出实体处理。本案不属于重复起诉，对于高原的该项抗辩，一审法院不予支持。张晓琪诉请要求高原协助张晓琪办理房屋贷款一次性清偿手续，但高原实际已在诉讼过程中自行偿还完毕贷款，对于张晓琪的该项诉请，已无事实依据，一审法院不予支持。至于高原代张晓琪支付的房屋贷款的返还问题，高原可另寻法律途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：高原应于判决生效之日起十日内与张晓琪共同前往深圳市不动产登记机关申请将位于深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南皇御苑C区B地块XX栋XXXX号房（现产权证号为300070XXXX）转移变更至张晓琪名下，转移登记所发生的所有税费由张晓琪承担。本案受理费18954元，诉前财产保全的保全费5000元(已由张晓琪预交)，由高原负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为合同纠纷案件。根据高原的上诉理由，本案的争议焦点为张晓琪与高原之间是否存在借名买房的合同关系。根据生效判决认定的事实，张晓琪与高原之间存在借名买房的事实，张晓琪借高原之名购买涉案房产，因此，张晓琪应为涉案房产的实际所有人，因此，张晓琪请求将涉案房产过户到其名下的请求应予以支持。至于高原上诉所称的房款为其支付的内容，并不能推翻生效判决认定的张晓琪为涉案房产真实权利人的事实，高原如果认为其有代付的房款，可另寻法律途径追索。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。高原的上诉理由没有事实依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费18954元，由高原负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月三日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。