重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终6759号
上诉人（一审被告）：肖瑜，男，1981年11月2日出生，汉族，职业不详，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：唐霞（肖瑜之妻），女，住重庆市南岸区。
被上诉人（一审原告）：重庆新大正物业集团股份有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号名义层19层A#，统一社会信用代码915001032030285054。
法定代表人：王宣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：艾萍平，女，重庆新大正物业集团股份有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：代玉，女，重庆新大正物业集团股份有限公司员工，住重庆市南岸区。
一审第三人：重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路99号，统一社会信用代码91500000778472076D。
法定代表人：聂红焰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王铁铮，男，重庆西永微电子产业园区开发有限公司员工，住重庆市渝北区。
上诉人肖瑜因与被上诉人重庆新大正物业集团股份有限公司、一审第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月16日开庭进行了询问。上诉人肖瑜的委托诉讼代理人唐霞，被上诉人重庆新大正物业集团股份有限公司的委托诉讼代理人艾萍平、代玉，一审第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司的委托诉讼代理人王铁铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖瑜上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间没有签订物业管理服务合同，上诉人也并非《委托物业管理服务合同》的当事人，上诉人主体不适格。2.被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应责任，一审对该事实认定不清。
重庆新大正物业集团股份有限公司辩称，重庆新大正物业集团股份有限公司与肖瑜对双方的物业服务关系认可，从肖瑜所有的勇者网吧的交费记录也可以看出，肖瑜承认双方之间的物业服务关系。重庆新大正物业集团股份有限公司尽到了维修、维护、管理等义务，出现的物业服务问题都及时跟进并处理了。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
重庆西永微电子产业园区开发有限公司辩称，没有答辩意见。
重庆新大正物业集团股份有限公司向一审法院起诉请求：1.要求肖瑜立即支付所欠物业服务费43228.88元；2.要求肖瑜立即支付重庆新大正物业集团股份有限公司违约金19121.59元（按照每日千分之三计算）。
一审法院认定事实：2015年8月，肖瑜与第三人签订房屋租赁合同，约定肖瑜承租第三人出租的位于重庆建筑面积为1384.31平方米的房屋用于商业经营网吧使用，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日，共计36个月，物业服务费由肖瑜直接交纳给物业管理公司，具体费用标准在肖瑜与第三人指定的物业管理公司签订的物业管理服务补充协议中约定（重庆新大正物业集团股份有限公司与肖瑜并未签订该补充协议）。合同签订后，肖瑜一直使用涉案租赁房屋至2017年3月31日退场。2016年5月30日，重庆新大正物业集团股份有限公司（更名前名称为重庆大正物业管理有限公司）基于第三人发出的中标通知书与第三人签订委托物业管理服务合同，约定重庆新大正物业集团股份有限公司负责为包括肖瑜承租的西永天街房屋在内的物业区域提供物业服务，管理服务事项包括共用部位及共用设施设备日常运行、维护，物业服务区域内的交通秩序与车辆停放秩序和公共秩序安全、环境卫生等，期限从2016年3月1日至2018年2月28日,物业服务费每月据实结算，其中肖瑜承租的西永天街商业房屋的物业服务费标准为3.47元/月•平方米。之后，重庆新大正物业集团股份有限公司因向肖瑜追索物业服务费欠款未果，重庆新大正物业集团股份有限公司遂诉至法院。
另查明，重庆新大正物业集团股份有限公司物业服务企业资质为一级；肖瑜已经交清2016年6月30日前的物业服务费，其中2016年3月1日之前系按照3元/月•平方米交纳，2016年3月1日起系按照3.47元/月•平方米交纳，但肖瑜从2016年7月起未再向重庆新大正物业集团股份有限公司交纳物业服务费。同时，肖瑜承租房屋曾因漏水并由重庆新大正物业集团股份有限公司、肖瑜、第三人确认进行了维修整改，开始维修时间为2016年10月1日，验收时间为2016年11月4日，且有部分漏水系肖瑜原因造成。审理中，重庆新大正物业集团股份有限公司变更其本案诉讼请求为仅要求法院判令肖瑜立即支付重庆新大正物业集团股份有限公司物业服务费43228.88元，并坚持认为其实际提供了物业服务，已经尽到了服务义务，要求法院依法判如所请；肖瑜坚持认为其主体不适格，重庆新大正物业集团股份有限公司未尽到服务义务，重庆新大正物业集团股份有限公司存在擅自提高收费标准，不同意重庆新大正物业集团股份有限公司的诉讼请求；第三人请求法院依法判决。由于双方分歧较大，法院调解未成。
一审法院认为，重庆新大正物业集团股份有限公司通过与第三人签订委托物业管理服务合同的方式为包括肖瑜所承租房屋在内的相关物业区域提供物业服务，肖瑜通过租赁的方式实际使用第三人出租的涉案房屋，肖瑜作为涉案房屋的实际使用人，依法负有交纳物业服务费的义务，肖瑜关于其主体不适格的辩解，于法无据，法院不予支持。至于肖瑜所称的重庆新大正物业集团股份有限公司未尽到服务义务的问题，重庆新大正物业集团股份有限公司作为物业服务企业，其服务范围主要是对物业公共部分和公共区域的服务，肖瑜并无证据证明重庆新大正物业集团股份有限公司对相应公共部分和公共区域即未尽到服务义务，并且，从肖瑜举示的证据看，重庆新大正物业集团股份有限公司曾与肖瑜会商确定过整改方案并已经进行了施工并验收，可见已经尽到了相应义务，肖瑜也无其他证据显示重庆新大正物业集团股份有限公司未实际尽到服务义务，因此，法院对肖瑜的该项辩解意见不予采纳。至于肖瑜提出的物业服务费的标准问题，虽然2016年3月1日起的物业服务费标准有所提高，但肖瑜已经实际按照提高后的标准交纳了4个月的物业服务费，应当视为肖瑜以其行为对提高后的标准的认可，现肖瑜主张应按提高前的标准执行，于法无据，且有违诚信，一审法院不予支持。至于肖瑜提到的物业服务费收费标准是否备案的问题，此属于相关行政机关的行政管理范畴，也并无法律规定未备案将影响民事法律关系的效力。因此，本案原告按照3.47元/月•平方米主张肖瑜支付拖欠的2016年7月至2017年3月的物业服务费43228.88元，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：“一、限肖瑜于本判决发生法律效力后五日内支付重庆新大正物业集团股份有限公司2016年7月至2017年3月期间的物业服务费43228.88元；二、驳回重庆新大正物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1358元，减半交纳679元（重庆新大正物业集团股份有限公司已预交），由肖瑜负担。此款限肖瑜于本判决发生法律效力后五日内支付重庆新大正物业集团股份有限公司。”
二审中，当事人没有举示新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，首先，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案重庆新大正物业集团股份有限公司虽然未与肖瑜签订物业管理服务补充协议，但依据其与一审第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司之间的委托物业管理服务合同，提供了包括肖瑜在内的西永天街商业房屋的物业服务，并且肖瑜向重庆新大正物业集团股份有限公司交纳物业管理费至2016年7月。肖瑜与一审第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司之间签订的租赁合同约定，物业服务费由肖瑜向一审第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司指定的物业公司交纳。可见，无论是从租赁合同中关于交纳物业费的约定分析，还是从事实上的物业服务关系角度分析，肖瑜作为涉案房屋的承租人，其与重庆新大正物业集团股份有限公司之间的物业纠纷，依法应参照重庆西永微电子产业园区开发有限公司与重庆新大正物业集团股份有限公司之间的委托物业管理服务合同处理。其次，肖瑜承租房屋曾因漏水问题，由重庆新大正物业集团股份有限公司、肖瑜、一审第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司三方确认并进行了维修整改，综合考虑有部分漏水系肖瑜原因造成等因素分析，重庆新大正物业集团股份有限公司履行了相关维修、养护、管理、维护义务。至于肖瑜上诉认为其并非本案适格主体问题，因肖瑜经营的勇者网吧属于个体经营，其权利义务依法应由肖瑜而非勇者网吧享有与承担，故肖瑜的该项上诉理由不成立。
综上所述，肖瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1358元，由肖瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 余 培