广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终72号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市长安丰客隆百货商场。住所地：广东省东莞市。组织机构代码为L6775365-9。
负责人：吕卫华。
委托代理人：李炽灯，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何小江，男，汉族，住广东省徐闻县徐城街道东方，公民身份号码为×××0037。
委托代理人：敖长江，广东法鹏律师事务所律师。
上诉人东莞市长安丰客隆百货商场（以下简称丰客隆商场）与被上诉人何小江房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
何小江因本案于2015年6月10日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认双方租赁合同解除；2.丰客隆商场向何小江双倍返还租赁保证金16000元；3.丰客隆商场向何小江退还入场基建费10000元；4.丰客隆商场向何小江支付店铺装修损失47927元；5.丰客隆商场向何小江支付店铺药品、保健品损失89222元；6.丰客隆商场向何小江支付专柜台损失9350元；7.丰客隆商场向何小江支付玻璃损失6116元；8.丰客隆商场向何小江支付手机、收银零钱、电脑、监控损失5500元；9.本案诉讼费用由丰客隆商场全部承担。后于审理过程中，何小江申请撤回第1项、第5项至第8项诉请，并要求将第2项诉讼请求变更为丰客隆商场向何小江返还租赁保证金8000元。
丰客隆商场提起反诉，请求法院判令：1.何小江与丰客隆商场的租赁合同关系解除；2.何小江向丰客隆商场支付2015年9月1日至2015年12月10日期间的房屋占有使用费13333元；3.何小江向丰客隆商场支付拖欠基建费20000元；4.何小江向丰客隆商场支付药品、器材保管费24000元；5.何小江向丰客隆商场支付违约金8000元，该款项即保证金8000元；6.本案的诉讼费由何小江承担。后于审理过程中，丰客隆商场申请撤回第1项、第4项诉请，原审法院予以准许。原审庭审中，丰客隆商场明确其第5项诉请“何小江向丰客隆商场支付违约金8000元”实为请求不予退还何小江已经支付的保证金8000元。
原审法院经审理查明：2014年6月23日，何小江作为合同乙方，与合同甲方丰客隆商场签署了一份《东莞市长安增田丰客隆购物广场专柜租赁合同》，约定：甲方提供其商场一楼建筑面积约75平方米的专柜给乙方经营药店（独家经营）；合同期限自2014年7月15日至2017年7月14日；每月租金为4000元，从2014年7月15日开始计付；乙方签订合同时需支付甲方8000元作为合同保证金。合同签署后，何小江向丰客隆商场支付了合同保证金8000元（何小江提交的专用收据显示为合同押金）及基建费用10000元，丰客隆商场将案涉专柜交付给何小江使用。
2014年7月，何小江对案涉专柜进行了装修，施工项目包括墙柜、产品柜、地柜以及收银台。何小江提交了《铺面装修合同书》及收据各一份以证明装修费用支出情况，合同书约定：案外人黄金山承包案涉专柜的装修工程，承包方式为包工包料，总价款为47927元，工期自2014年7月1日至同年7月17日；收据上载明的出具时间为2014年7月16日，填票人为黄金山，其上内容显示“墙柜”、“地柜”的费用合计47927元。丰客隆商场对上述两份证据的真实性均不予确认。
丰客隆商场称，何小江自租赁专柜后一直存在拖欠租金的行为，其中2014年7月、8月的租金直至9月中旬才支付，之后的租金一直没有支付。对该主张，丰客隆商场提交了短信记录为证，丰客隆商场称该短信记录载明了丰客隆商场之店长温在兵催促何小江支付租金的情况。何小江不确认该短信记录的真实性，但承认直至2014年9月15日才支付同年7月、8月的租金。
再查明，何小江主张其于2014年10月1日因回家处理急事，丰客隆商场却在未提前通知的情况下，于2014年10月中旬无故将案涉专柜内的全部柜台拆除并搬走其中的物品。丰客隆商场对拆除柜台的事实予以确认，并承认案涉租赁物已于2014年11月中旬转租给他人使用，但抗辩称拆除柜台的原因为何小江一直未支付租金又闭门歇业，且拆除行为的发生时间为2014年11月3日。关于何小江闭门歇业的情况，丰客隆商场申请了证人翁某、谢某、全某、邹某等四人出庭作证。四人均自称为丰泰隆百货内的商户，其中翁某、全某、邹某均陈述称何小江经营的药店自2014年9月中旬起即不再开门营业，谢某则陈述称停止营业的日期为9月份。证人翁某、谢某、邹某还证实，丰客隆商场于2014年11月份拆除了案涉专柜的柜台。另，何小江主张其于11月3日曾就拆除柜台及搬走物品一事向东莞市公安局长安分局街口派出所报案，但派出所未受理。
又查明，何小江主张基建费用实为进场费，丰客隆商场对此不予确认，反驳称基建费用对应的是案涉柜台移交之前已装修好的地板及天花的装修费用，且何小江尚拖欠基建费20000元尚未支付。对该反驳主张，丰客隆商场提交了欠条一张为证，该欠条载明：“欠丰客隆装修款人民币两万元整”，落款处有“何小江”字样的签名并有捺印。原审庭审中，丰客隆商场承认地板及天花均可继续使用，丰客隆商场于2014年11月将案涉柜台转租给案外人后，并未就地板及天花的装修向案外人收取基建费用。
另查明，案涉专柜所处的房屋未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证。
原审法院认定上述事实的证据有：《东莞市长安增田丰客隆购物广场专柜租赁合同》，专用收据，《铺面装修合同书》，收据，照片，欠条，手机短信记录，证人翁某、谢某、全某及邹某的证言以及本案原审庭前会议笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：案涉专柜所处的建筑物未办理建设工程规划许可证及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签署的《东莞市长安增田丰客隆购物广场专柜租赁合同》属无效合同。因此，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定作出处理。综合双方的陈述意见，本案的争议焦点有三：一是对案涉保证金及基建费用应如何处理；二是丰客隆商场应否赔偿何小江装修损失，如需赔偿，则该损失如何认定；三是何小江应否支付丰客隆商场2014年9月1日至2014年12月10日期间的房屋使用费。
关于第一个争议焦点。其一，对于保证金。何小江已交付保证金8000元的事实，双方均不持异议，原审法院予以确认。由于案涉租赁合同无效，为保证合同履行而支付的保证金已无事实必要且缺乏法定或约定依据，作为合同无效的结果，丰客隆商场理应向何小江返还该保证金8000元。对于丰客隆商场主张不予退还该保证金的反诉请求，原审法院依法予以驳回。其二，对于基建费。丰客隆商场陈述该基建费用实为案涉专柜的地板和天花吊顶的装修费用，但由于该地板和天花吊顶并非根据何小江的要求进行的特殊装修，而是租赁物本身自带的装修，在租赁结束后仍可继续使用，况且何小江实际使用租赁物的时间不足半年，故丰客隆商场要求何小江承担该装修费用，缺乏依据且不符合公平原则。因此，对于何小江已经支付给丰客隆商场的基建费用10000元，丰客隆商场应当及时返还。对于丰客隆商场要求何小江继续支付基建费用20000元的反诉请求，原审法院依法予以驳回。
关于第二个争议焦点。其一，对于丰客隆商场主动拆除案涉专柜的柜台等装修物品的事实，双方不持异议，原审法院予以确认。对于拆除的时间，虽然何小江主张为2014年10月，但未能提交证据予以佐证，原审法院不予采信。四名证人中有三人均述称丰客隆商场拆除柜台的时间为2014年11月份，结合丰客隆商场自认拆除时间为2014年11月3日及何小江自称于2014年11月3日报警的事实，原审法院认定拆除柜台的时间为2014年11月3日。其二，何小江自认于2014年9月15日交付同年7月和8月的租金的事实，原审法院予以确认。对于2014年9月之后的租金，何小江至今尚未支付，原审法院亦予以确认。
基于合同无效的结果及上述事实，原审法院对双方的过错程度分析如下：丰客隆商场在明知案涉厂房未取得建设工程规划许可证的情况下将专柜出租给何小江，在何小江仅迟延交租2个月后，即主动拆除何小江刚装修好的柜台，且拆除柜台后又不采取适当措施保护好拆除下来的物品以减少损失，故其对合同无效的结果及装修损失具有主要过错；何小江未审查租赁物是否具备建设工程规划许可证，亦未按照双方的约定缴纳租金导致丰客隆商场为防止损失扩大而拆除装修柜台，其亦存在一定过错。综合双方的过错程度及其行为与损害结果之间的原因力关系，原审法院确定双方各自的责任比例为60%及40%为宜。
关于装修损失，何小江提交了《铺面装修合同书》及收据以证明其装修费用为47927元，结合双方承认的装修项目及市场行情情况，何小江主张的装修费用在合理范围之内，原审法院予以确认。由于合同约定租期为3年，至丰客隆商场拆除装修柜台之日，合同已履行3个月，故装修损失可参照使用期间折算为43933元（47927元×（36个月-3个月）／36个月］，据此，丰客隆商场应向何小江赔偿损失26359.8元（43933元×60%）。
关于第三个争议焦点。虽然案涉租赁合同无效，但何小江实际使用案涉租赁物至丰客隆商场拆除柜台之日即2014年11月3日，因此何小江应参照租赁合同约定的租金标准4000元／月向丰客隆商场支付房屋占有使用费8400元（4000元／月×2个月＋4000元÷30天×3天）。对于丰客隆商场诉请中超出的部分，原审法院依法予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年11月10日判决：一、限东莞市长安丰客隆百货商场于判决发生法律效力之日起五日内向何小江返还保证金8000元。二、限东莞市长安丰客隆百货商场于判决发生法律效力之日起五日内向何小江返还基建费10000元。三、限东莞市长安丰客隆百货商场于判决发生法律效力之日起五日内向何小江赔偿装修损失26359.8元。四、限何小江于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市长安丰客隆百货商场支付房屋占有使用费8400元。五、驳回何小江的其他诉讼请求。六、驳回东莞市长安丰客隆百货商场的其他诉讼请求。如果双方未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费1448元，由何小江负担474元，丰客隆商场负担974元；反诉案件受理费417元，由何小江负担84元，丰客隆商场负担333元。
丰客隆商场不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，适用法律错误。丰客隆商场与东莞市长安镇新安村委会订立租房合同，并以该承租的房产向东莞市工商行政管理局长安分局、东莞市国家税务局长安分局、东莞市地方税务局长安分局、长安消防大队等机关办理了相关证照，上述机关核发证照时并未要求丰客隆商场提交产权证书，只要求村委提供一份产权证明，也就是说丰客隆商场是合法经营，现原审法院认定合同无效的主要责任在丰客隆商场，让丰客隆商场无所适从。原审法院认为丰客隆商场明知案涉房屋没有合法产权证明不当，让丰客隆商场必须清楚租赁行为有效无效过于严苛。小产权房在整个珠三角大量存在，让其一律空置是一个巨大浪费，一刀切的判决是极不公平的。二、民事判决应当遵从民法基本原则，公平与诚实信用是两大基本原则。不论租赁合同是否有效，丰客隆商场始终都是讲求诚实信用的，反观何小江，从一开始就拖欠租金达两个月，更罔顾其后的长期闭门歇业、拖欠租金。原审认定丰客隆商场对何小江的损失承担主要责任有违公平原则。1.认定丰客隆商场“明知”有失公允，丰客隆商场依照程序办理了相关证照，合法经营，无从知晓是否还应当取得相关产权证书。2.小产权房出租是普遍现象，本案的起因并非合同无效所导致，是因为何小江的不诚实信用行为导致合同不能继续，造成双方的损失。原审认定丰客隆商场承担60%主要责任显失公平。丰客隆商场对于合同无效并无过错，导致合同不能继续履行的责任在何小江，其装修损失应自行承担，即使要认定丰客隆商场有过错，最多也是不超过20%的次要责任。三、双方约定的基建费并非入场费，且何小江装修过程中确实存在毁坏丰客隆商场原有装修，其后又拒付租金，法律并无禁止收取基建费，根据意思自治原则，既然双方有约定，该笔费用就不应当予以退还。综上，丰客隆商场认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求本院：一、依法改判丰客隆商场无需返还何小江18000元及无需赔偿何小江装修损失26359.8元；二、诉讼费用由何小江承担。
被上诉人何小江答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》审理本案，适用法律准确，丰客隆商场主张不能知晓所有法律、违法行为普遍存在、历史遗留问题等均不能否认原审法律适用的准确性。二、丰客隆商场强拆何小江合法经营商铺，无权谈公平诚信。原审笔录可以证实何小江在7、8月租金不存在拖欠，9月租金是协商后合理延期，即使拖欠了，丰客隆商场也可寻法律途径解决，但其拆解何小江店铺，损毁财物。三、原审对于入场费的认定准确无误。因此费用并非为何小江专门基建，属于典型的入场费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕丰客隆商场的上诉和何小江的答辩意见，本院分析如下：
首先，原审法院以租赁物未取得建设工程规划许可证为由认定案涉专柜租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，双方当事人因无效合同取得的财产应相互返还，故丰客隆商场收取何小江的保证金8000元及“基建费用”10000元依法应返还给何小江。丰客隆商场认为“基建费用”是双方约定对何小江装修过程中破坏其原有装修的补偿不应退还，对此丰客隆商场并没有提供证据予以证明，且该费用是丰客隆商场基于合同收取的费用，在合同被认定无效后应予以退还，故对丰客隆商场上诉认为其无需退还何小江保证金8000元及“基建费用”10000元的上诉请求，本院不予支持。
其次，关于装修损失。何小江在承租后对租赁物进行了装饰装修，因合同无效案涉专柜应退还给丰客隆商场，何小江无法继续使用装饰装修，且该装饰装修后被丰客隆商场单方拆除，故装饰装饰损失属于因合同无效造成的何小江的损失。原审判决综合考虑合同无效的过错程度、造成损失的原因以及何小江实际使用期间比例，根据何小江提供的《铺面装修合同书》及收据认定丰客隆商场应赔偿何小江装饰装修损失26359.8元合法合理，本院予以维持。丰客隆商场以其是合法经营、小产权房大量存在为由抗辩无需承担合同无效造成的损失与上述法律规定不相符，本院不予采纳。至于何小江装修的具体金额，丰客隆商场虽然不认可何小江提供的证据材料，但又没有提供有效证据反驳，仅以何小江是简单装修为由主张损失最多不超过30000元明显不能成立，对丰客隆商场的该项上诉理由，本院依法不予采纳。
综上所述，上诉人丰客隆商场的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费909元，由上诉人丰客隆商场负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 邓嘉荣
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……