上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初68794号
原告(反诉被告)：上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代理人：黄海滨，董事长。
委托诉讼代理人：谢晓孟，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶桐同，上海市锦天城律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海恺亚物业服务有限公司，住所地上海市黄浦区淮海中路９３号２６－１０Ｙ室
法定代表人：黎芸桦，总经理。
委托诉讼代理人：夏利群，上海瀛泰律师事务所律师。
委�诉讼代理人：陈奇新，上海瀛泰律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶桐同、被告委托诉讼代理人夏利群、陈奇新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海海寓公寓管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月13日签署的《关于湾流国际青年社区(周浦)租赁及运营管理协议》；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费人民币(以下币种相同)1,717,200元(自2016年5月25日至2016年8月25日)；3、判令被告向原告支付违约金7,111,800元；4、判令被告向原告�付租赁期间的宽带使用费95,400元(自2016年5月25日至2016年8月25日)；5、判令被告向原告支付租赁期间(2016年6月1日至2016年9月30日)的水电费103,849.10元及同期银行贷款利息(以103,849.10元为本金，自2016年6月1日至2016年9月30日)；6、判令被告向原告交付的租赁保证金30万元归原告所有；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月13日，原、被告就坐落于上海市浦东新区周浦镇沈梅路123弄7、8号湾流国际青年社区(周浦)的房屋(以下简称系争房屋)签订《关于湾流国际青年社区(周浦)租赁及运营管理协议》一份，出租标的为220套，其中包括原告已与第三方签署租约的8套房屋，不包括已与第三方签署租约的一楼咖啡厅及进口食品超市。按照协议约定，被告应于2016年8月1日前支付首期租金1,717,200元，但被告至今未予支付，故原告诉至法院，诉请如前。
被告上海恺亚物业服务有限公司辩称，双方合同约定原告应向被告交付212套公寓，但原告实际交付只有6套公寓，剩余206套并未交付，故双方未签署交接书；合同约定的用途是居住，但该楼盘土地使用性质是工业用途，房屋是厂房，原告要将房屋作为公寓委托被告运营管理应当依法改建，要对土地性质办理变更审批手续，再办理消防验收备案，但原告至今未办理，导致双方合同目的无法实现；被告不同意原告主张违约解除合同，但对合同解除是同意的；合同约定了免租期，但并未约定合同解除的情况下，被告需支付免租期的使用费；合同约定原告交付迟延的情况下，后续期限包括免租期及租金的付款期限也应迟延，且原告并未全部交付房屋，故被告不需要全额支付首期租金；双方合同解除的违约方为原告而非被告，被告不应承担违约责任，且违约金约定高于原告实际损失，要求法院调低；宽带使用费被告不应支付，因原告没有将宽带密码告知被告，被告无法使用宽带；被告确没有支付过水电费，但双方实际交接的只有6套房屋，不应支付全部水电费；保证金没收以被告违约为前提，被告并未违约，不应没收保证金。
被告上海恺亚物业服务有限公司向本院提出反诉请求：1、要求原告返还保证金30万元；2、要求原告支付违约金1,717,200元。事实及理由：原、被告于2016年5月13日就系争房屋签订了租赁合同。合同签订后，被告按约支付保证金30万元，但原告并未按合同约定交付系争房屋。根据系争房屋的产权登记信息，房屋用途为厂房，土地性质为工业用地，但原告系以住宅用房即公寓的性质将房屋出租给被告并委托被告经营管理，因此原告应当履行改建审批手续，并通过改建后的消防验收。2016年7月19日，被告向原告出具了验收总结，就验收过�中发现的不合规问题向原告进行了提示。2016年8月10日，被告向原告发送公函，再次重申了消防验收问题，但遭原告回函拒绝。2016年8月29日，被告向原告发出律师函，之后原告即向被告发送了单方解除合同通知。被告认为，因原告未办理改建审批手续，并拒绝履行通过消防验收的义务，导致双方租赁合同目的无法实现，系原告违约，故提起反诉。
原告上海海寓公寓管理有限公司辩称，其已按约交付系争房屋，否则被告无法对外营业；原告从未委托被告经营系争房屋，双方之间仅存租赁合同关系，并无委托关系；原告向系争房屋所有权人承租后再转租给被告前进行了装修改造，并非改建，无需改建手续，原告已取得消防备案手续；原告交付给被告的系争房屋符合相关规定，也符合协议约定，租赁协议中亦未约定系争房屋必须进行改建审批；被告作为房屋的�租人有条件对房屋进行了解，原告也提交了房屋登记信息；原告未于2016年7月19日收到被告的验收总结，公函及律师函均是被告为逾期支付租金而找借口；要求驳回被告全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为案外人上海康月实业有限公司，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房。2015年10月，上海康月实业有限公司将系争房屋出租给原告。之后，原告对系争房屋进行了装修。
2016年5月13日，原告作为甲方(出租方)，被告作为乙方(承租方)，双方签署了《湾流国际青年社区(周浦)租赁及运营管理协议》，约定就乙方承租甲方经营管理的物业及由乙方对租赁物业进行运营管理事宜订立本协议，协议第一条约定出租标的为上海市浦东新区周浦镇沈梅路123弄7、8号的名为湾流�际青年社区(周浦)的房屋，该房屋总建筑面积约为7243.29平方米(包含一楼的公共区域)，共计220套。本合同项下出租标的为220套，其中包括甲方已与第三方签署租约的8套房屋(详见附件一)，不包括已与第三方签署租约的一楼咖啡厅和进口食品超市。协议第二条约定：甲方同意乙方对该租赁物业进行甲方工商营业执照核定的经营范围内合法合规、正当的运营管理活动……。协议第三条约定，甲方于2016年5月25日向乙方交付该物业。如遇交付日延期，则相关期限均予以顺延。甲方于前述交付日将租赁物业交付给乙方，现状交付，双方授权代表应当共同对租赁物业验收，签署《房屋交接书》。本合同租赁期限为3+2年，物业租赁期自2016年6月1日起三年内承租人若无重大事故、无违法违规的经营行为、无致使甲方遭受重大损失的安全隐患及无其他违反合同事项，则续延至2021�5月31日。2016年6月1日至2016年8月31日为免租期。如遇交付延期，则免租期相应顺延，免租期内承租人无需支付租金及物业管理费，须自行承担实际发生的实耗水、电等费用。协议第四条约定：租赁物业的月租金为2,700元/套，第一年度房屋总共为212套，首期租金为三个月租金，共计1,717,200元。甲方已与第三方签署租约的8套房屋，由甲方在2017年5月31日之前统一交付乙方。协议第五条约定：乙方应将本合同项下的应付租金及物业服务费等按时支付到甲方指定的银行账户上，保证金30万元付款时间为2016年5月18日，首期租金付款时间为2016年8月1日。协议第六条约定：保证金30万元在租期满三年后退还给乙方，保证金由甲方持有期间，应不计利息，乙方于租赁期内提前终止租赁的，或甲方因乙方违约而终止本协议的，甲方有权根据本协议没收保证金并要求乙方赔偿因此而遭受的�失。协议第七条约定：保证金30万元乙方应于签署本协议书之日起5个工作日内支付，首期租金1,717,200元乙方应于2016年8月1日前支付……，乙方未按上述约定支付上述费用，甲方有权终止合同并没收保证金，由此造成的一切损失由乙方自行负责。协议第八条约定：乙方还应按时支付下述不包括在租金范围内的费用：宽带使用费150元/月/间(甲方支付宽带安装费用)，以上费用乙方应与应付租金同时支付给甲方；租赁物业的水电费由乙方承担实际使用费用，其中水费、电费按照国家用水用电标准缴纳。协议第十四条约定：任何一方对本协议条款的违反均构成违约。若任何一方违反其在本协议项下的义务且在另一方要求其纠正违约行为的书面通知后7日内仍未采取有效措施，则另一方有权提前解除本协议。因任何一方违约、违反其做出的承诺与保证造成本协议终止或者实际无法履行的，违约方应当向对方支付该物业该年度对应年租金的2倍作为违约金。在乙方违约的情况下，甲方对本条款项下权利的行使不影响和不减损其按照本协议的有关约定没收押金的权利。合同中并未对房屋装修后消防验收问题作出相关约定。该合同落款处原告授权代表由“林某某”签字。
之后，双方未签署《房屋交接书》。被告分别于2016年5月20日、23日、24日向被告共计支付保证金30万元。
2016年5月21日，被告在网站上发布了“云公寓6月1日盛大开业，骚年，你终于要拥有理想中的家了”“我们为你准备了共200套包含6种设计风格的房型”等网页内容，并拍摄了公寓外部图片，大楼外部标志牌内容为“云公寓@湾流国际青年社区”。
2016年8月10日，被告向原告发送《公函》，内容为：因系争房屋未通过消防验收，违反相关规定及协议约定�造成被告无法营业，要求原告消除系争房屋未通过消防验收的法律障碍并于7日内提供消防证明，否则被告将解除与原告的合同等。
2016年8月15日，原告向被告发送《公函》，内容为原告收到被告2016年8月10日出具的公函，对被告提出的异议答复如下：1、双方协议有效，被告不具有单方解除协议的权利；2、租赁物业已取得消防验收及竣工备案手续；3、本市对公寓行业的性质及经营并未出台具体的消防申请和验收的政策和细则，双方协议中并未就租赁物业获得消防验收作为协议生效条件；故被告无故单方解除合同，反而被告逾期未付首期租金须承担违约责任。
2016年8月29日，被告向原告发出《律师函》，内容为：再次要求原告向被告提供系争房屋的消防验收合规证明，否则原告将承担相应法律后果等。
2016年8月29日，原告向被告发出《律师函》，内容为：因被告逾期支付租金，故通知解除其与被告的房屋租赁合同，并要求被告返还房屋、支付违约金、没收保证金、支付宽带使用费等。被告称该函其于2016年8月30日收到。2016年9月3日，被告自系争房屋内搬离，双方未签署房屋交接文件。
2016年9月9日，被告回函，内容为：因原告要求被告搬离房屋，被告不得不搬离，但不同意原告的解除合同理由，要求原告退还保证金，并对被告开业期间的所有费用予以赔偿。
庭审中，原告陈述其于2016年5月25日将系争房屋交付给被告，原告举证了被告分别与租客周桢云等六人签订的《房屋租赁合同》六份并申请租客作为证人出庭作证，租赁合同的起始时间分别为2016年7月、8月，最早为2016年7月4日。被告陈述原告未将房屋交付给被告，其于2016年7月初招租，其找到租客再向原告要房屋。原告认可系争房�系由其装修后交付给被告。
原告另举证了建设工程竣工验收消防备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建筑消防设施竣工检测报告等，拟证明系争房屋已经建设工程竣工验收消防备案、原告对系争房屋的装饰工程亦已进行了消防备案且消防条件已达到要求。其举证的2016年11月9日打印的受理凭证上载明原告于2016年8月10日经网上备案受理系统进行了湾流青年社区周浦店装饰工程竣工验收消防备案。被告对原告上述证据均不予认可。
原告还举证了上海星跃物业管理有限公司向原告发出业主单元付款通知确认单、原告开具的水费发票、电费发票、证人吴某某证言等，拟证明其代被告向物业公司缴纳了水电费103,849.10元。并陈述，1楼除咖啡厅及超市外，其他房屋均在合同标的内，咖啡厅和超市的水电费均由被告先行收取，再由被告与物业结算，�法读出咖啡厅和超市的各自读数，当时咖啡厅未营业；被告对原告上述证据及陈述均不予认可。
被告庭审举证了其工作人员“Carol”与案外人林某某、金某某的邮件及微信等证据，拟证明原告并未交付房屋之事实。其中，2016年6月20日，“Carol”向上海湾寓投资管理有限公司“林某某”发送电子邮件，内容为：“周浦工程问题非常严重”，并提及电梯、房间等质量问题。“林某某”向“Carol”回复电子邮件，内容为：“相关情况收到……请产品开发中心金某某主动反馈对接并及时解决相关问题”。2016年7月6日，发件人为jyx@harbourhome.com.cn向“Carol”发送电子邮件，内容为：对于项目工程问题，昨天下午我和贵司工程人员现场检查后，回复未修复问题……下周请你约好贵司相关同事后，确定时间，会同我司相关同事在周浦现场办理项目整体交接书。
在被告举证的“Carol”与金某某的微信聊天记录中，2016年5月25日，金某某向“Carol”发送微信内容为：你好，在昨天的交付检查中针对贵司提出的问题进行回复，请你确认：1、公共厨房的水电费由贵司支付，我司将原有租客支付给我司的物业费全部转给贵司；2、因为咖啡厅超市分别已经装有单独计费水电表，可进行独立核算，水电费由贵司收取。3、项目网络费用问题我和林某某总确认过，我司是包含网络费用和物业费用打包收取。4、贵司工程部对项目工程问题提出整改我司已经安排施工单位即刻进行整改……。2016年6月1日起“Carol”对房屋中存在的各项问题与金某某交涉。被告另举证了金某某签名的2016年7月19日“湾流国际青年公寓验收总结”一份，内容为：部分房间铝合金窗开关存安全隐患，请逐一检查；所有房屋台盆下水缺S弯管……。
原告对被告上述�据均不予认可，并对被告证据中涉及“林某某”及金某某的身份均不认可。但金某某于本院庭审中曾作为旁听人员到庭，其否认在验收总结上签名。经被告庭后调取金某某社保记录，金某某为上海湾寓投资管理有限公司员工。
本院认为，原、被告就租赁标的物签订的《湾流国际青年社区(周浦)租赁及运营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
本案中，关于双方争议之房屋交付问题。本院认为：其一、虽双方并未对房屋交接签订书面文件，但根据被告2016年9月9日回函，其同意搬离的陈述从另一方面印证了房屋曾交付之事实。其二、根据双方的往来信函，被告多次以房屋未通过消防验收为由造成被告无法营业问题与原告交涉，但从未提及房屋交付问题，在原告于2016年8月15日发出通知指出被告逾期未付首期租金并要求被告�担违约责任的情况下，被告回复律师函亦仅重申消防验收合格证明，亦未对交房问题抗辩。其三、被告称2016年7月6日邮件中与原告约定需签订房屋交接书，但事实上被告早于2016年7月4日已与案外人签订租赁合同，表明即使在双方未签订交接书的情况下原告也已履行合同交付义务。其四、根据原告举证情况，被告已于2016年7月4日始陆续与案外人签订租赁合同，虽其陈述仅接收其中六套，但该六套房屋在合同中并无特定性，且根据其陈述的交付情况，其找到租客再向原告要房屋，表明交付房屋的随机性由被告在整体房屋中确定，故即使其余房屋未实际使用，也系被告未领取而非原告未交付。
综上，本院采信原告提出系争房屋已按约交付之主张。
关于被告抗辩之房屋未办理厂房改公寓的审批手续及未办理装修工程消防备案问题。虽双方合同中对此未�相应约定，亦未明确约定租赁房屋作公寓所用，但结合原告已将其中8套房屋出租给案外人及原、被告合同履行情况，表明双方对系争房屋作公寓用途均系明知，被告作为承租方，应对其承租的房屋产权及用途尽审慎的审核义务，现其并未要求原告提供厂房改建公寓的审批材料及相关消防材料的情况下接受系争房屋并对外出租，事后才以此为由进行抗辩，由此造成双方产生争议，被告应承担相应责任。而原告作为出租方，明知系争房屋为厂房的情况下，进行分割装修且交房时亦未办妥二次装修的相关手续，亦对此承担相应责任。现双方因合同履行争议，原告发函解除合同，被告已于2016年9月3日搬离系争房屋，双方合同已无履行可能性，故原告要求解除合同，被告亦无异议，本院予以准许。综上，因合同解除双方均有过错，故对原告要求被告支付违约金及没收保证金�被告反诉要求原告支付违约金之诉请，本院均不予以支持。合同解除的情况下，原告已收取之保证金应予返还。至于原告主张的免租期内的房屋占有使用费及宽带使用费，虽双方合同中对合同解除情况下免租期内的费用如何承担并无约定，但鉴于上述费用均系原告实际发生之损失，而被告既已对房屋提出消防异议，但又自愿接受房屋并使用，由此造成房屋占用费等扩大的损失应由被告方承担主要责任，故由本院根据双方的过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定由被告承担145万元。至于原告诉请要求被告支付2016年6月1日至2016年9月30日之水电费，鉴于被告已于2016年9月3日搬离，且按原告陈述，其主张的水电费金额系包含咖啡厅及超市的水电费的金额，而咖啡厅与超市系采用充值方式支付，即使按其陈述咖啡厅及超市系直接向被告支付，亦无法确定其充值的金额是否恰与被告承担期间的水电表数对应，现两者无法区分且原告主张水电费截止日期错误的情况下，由本院根据实际情况作相应酌减，被告应向原告支付水电费82,000元。至于原告主张的水电费同期银行贷款利息，无相应合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司与被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司签订的《湾流国际青年社区(周浦)租赁及运营管理协议》解除；
二、被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司房屋占有使用费及宽带使用费共计145万元；
三、被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上�海寓公寓管理有限公司水电费82,000元；
四、原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司租赁保证金30万元；
五、驳回原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费74,270元，财产保全费5,000元，共计79,270元，由原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司负担65,662元，被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司负担13,608元；反诉案件受理费11,469元(已减半)，由原告(反诉被告)上海海寓公寓管理有限公司负担2,900元，由被告(反诉原告)上海恺亚物业服务有限公司负担8,569元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 周 箐
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 高天明
二〇一七年八月三十日
书 记 员 刘 畅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。