石家庄市井陉矿区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0107执异5号
案外人：孔志民，男，1977年11月8日生，汉族，住河北省涿州市。
申请执行人：张元文，男，1971年8月3日生，汉族，住石家庄市井陉矿区。
被执行人：河北中钾化肥有限公司，住所地临城县镇内107国道路东，统一社会信用代码证号91130522713195696T。
法定代表人：陈同奎，该公司经理。
被执行人：陈同奎，男，1962年10月7日生，汉族，住邢台市临城县。
被执行人：庞秀芬，女，1962年7月1日生，汉族，住邢台市临城县。
被执行人：郝志军，男，1975年4月23日生，汉族，住邢台市临城县。
被执行人：郭建明，男，1963年11月24日生，汉族，住邢台市临城县。
被执行人：薛为民，男，1965年2月2日生，汉族，邢台市临城县号。
本院在执行张元文与河北中钾化肥有限公司（以下简称中钾公司）、陈同奎、庞秀芬、郝志军、郭建明、薛为民民间借贷纠纷一案中，案外人孔志民对查封郝志军名下坐落于圣景福城小区房屋，合同备案号B5-1-101（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人孔志民称，张元文诉陈同奎等民间借贷纠纷一案，贵院受理后于2016年11月11日作出民事判决书，判令被告陈同奎于判决生效之日起三日内偿还原告张元文借款488.2万元及利息；被告郝志军、郭建明、薛为民等人对陈同奎等不能偿还的部分承担还款责任。判决生效后，张元文向贵院提出强制执行申请，贵院于2017年3月2日作出（2017）冀0107执10号之二执行裁定书。
案外人的姓名没有列在被执行人的行列，贵院亦未给案外人送达强制执行通知书，现贵院将案外人在河北省邢台临城县圣景福城小区B5-1-101房屋查封，案外人认为应立即停止。理由为：一、贵院查封的涉案房产实际所有权人是案外人。2015年8月10日，案外人与郝志军签订房屋买卖协议，郝志军将涉案房产及车库出卖给案外人，案外人分三次将房款通过银行转账的方式支付给郝志军，因在签订协议时该房屋尚未办理权属证书，该房屋未经及时办理过户手续，合同备案中仍显示购买人为郝志军，根据相关规定，案外人现为该查封房屋的实际所有权人。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人在购买该房屋时并没有过错，且已将全部房款支付给郝志军，并且案外人已经入住，贵院对该房屋的查封属查封错误，应依法解除。基于以上理由，特提出异议，请求解除对该房屋的查封。
本院查明，2016年11月11日，本院就张元文诉中钾公司、陈同奎、庞秀芬、郝志军、郭建明、薛为民民间借贷纠纷一案作出（2016）冀0107民初436号民事判决书，判决陈同奎于判决生效之日起三日内偿还张元文借款488.2万元及利息。中钾公司、庞秀芬对以上借款及利息承担连带还款责任；在对中钾公司、陈同奎、庞秀芬财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由郝志军、郭建明、薛为民承担还款责任。判决生效后，张元文向本院申请强制执行，本院于2017年1月5日依法受理，执行案号为（2017）冀0107执10号。该案在执行过程中，经临城县房地产管理所查询证实，郝志军的房产信息为：坐落于临泉路临泉小区，住宅房屋产权证00××133，面积126.47平方米。车库房屋产权证00××277，面积21.42平方米。2014年12月19日在中国农业银行股份有限公临城县支行贷款壹拾捌万元，贷款期限2014年12月19日至2024年12月18日；坐落于圣景福城小区，合同备案B5-1-101。2017年3月2日本院作出（2017）冀0107执10号之二执行裁定书及协助执行通知书，将上述涉案房产予以查封。该案在执行过程中，案外人孔志民对查封的涉案房产提出异议，要求解除对案外人圣景福城小区房屋的强制执行措施。
案外人孔志民向本院提出异议时并提交了如下证据：《房屋买卖协议》、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》、《借记卡账户历史明细清单》及《商品房买卖合同》。其中，《房屋买卖协议》载明：甲方（出卖方）郝志军、乙方（购买方）孔志民，协议签订时间为2015年8月10日，协议内容为郝志军出售房产位临城县盛景小区，B5栋1单元101号房及楼下01车库，该房产及车库的交易价格总计为450000元，合同签订之日起三十日内孔志民应将全部购房款付清给郝志军，郝志军负责帮助孔志民办理有关过户手续，所需费用约25000由双方各负担一半，每人12500等等；《牡丹灵通卡账户历史明细清单》显示：孔志民所有的牡丹灵通卡（卡号62×××199）分别于2015年8月14日、2015年8月19日、2015年9月10日通过手机银行转入郝＊军（卡号62×××133）262500元、100000元、100000元三笔款项；《借记卡账户历史明细清单》显示：郝志军所有的借记卡（卡号62×××266）分别于2015年8月14日、2015年8月19日、2015年9月10日通过手机银行收到由孔＊民（卡号62×××199）转来的262500元、100000元、100000元三笔款项；《商品房买卖合同》载明：出卖人河北卓泰房地产开发有限公司、买受人郝志军，合同签订时间为2012年6月10日，合同标的为圣景福城小区B5-1-101号。
本院认为，案外人称其姓名没有列在被执行人行列，法院亦未给其送达强制执行通知书，法院将其房产查封，认为应立即停止等，本院是依据已生效的法律文书，即（2016）冀0107民初436号民事判决书及申请执行人张元文的申请依法执行，采取执行措施对象为中钾公司、陈同奎、庞秀芬、郝志军、郭建明、薛为民及其财产，案外人非生效判决的被告，亦非被执行人，故本院无需将案外人列为被执行人，也无需向其送达执行通知书等。
在案外人异议审查中，对于已登记的不动产应按照不动产登记薄判断权利人。结合本案，经向临城房管部门查询，涉案房产合同备案中载明的房主为郝志军，即本案涉案房产登记在被执行人郝志军名下，应确认郝志军系该房产的所有权人，本院在执行中依法查封该涉案房产符合法律规定。案外人孔志民主张其已经购买涉案房产并支付全部房款、实际入住，且购买时没有过错，并提供了《房屋买卖协议》、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》、《借记卡账户历史明细清单》及《商品房买卖合同》予以佐证。通过审核上述证据发现，首先，《房屋买卖协议》中案外人所购买的房屋为郝志军所有的“临城盛景小区B5栋1单元101号房及楼下01车库”，而《商品房买卖合同》中郝志军所购买的房屋为“圣景福城小区B5-1-101号”，前者为盛景小区，后者为圣景福城小区，不能证明案外人购买的房产即为本案涉案房产；其次，两份银行账户历史明细清单，一份为案外人通过手机银行分三次转入郝＊军卡号为62×××13的三笔款项，一份为郝志军卡号为62×××26收到的由案外人转来的三笔款项，虽然两份清单中三笔款项的往来时间、交易金额相符，转入的户名为“郝＊军”和“郝志军”，但转入的卡号却不一致，无法证明收款人为郝志军本人，故本院对此不予采信；第三，案外人称已经入住涉案房产，但没有提供其实际占有该房产的证据。
综上，案外人孔志民提供的证据不能证明其已支付全部房款，购买并实际占有涉案房产的事实，故对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人孔志民的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王彦涛
代理审判员 杨志书
代理审判员 郭立红
二〇一七年五月十日
书 记 员 刘 倩