北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初2613号
原告（反诉被告）:杜金兰，女，1963年11月15日出生。
原告（反诉被告）:李维杨，男，1951年8月31日出生。
二原告委托诉讼代理人：胡吉弟，北京安太律师事务所律师。
被告（反诉原告）:吴淑玲，女，1952年5月18日出生。
被告：解宗敏，男，1950年7月17日出生，退休工人。
二被告委托诉讼代理人：闫金栋，北京市实现者律师事务所律师。
第三人：北京家和家润房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山东风南里1号。
法定代表人：贾存，总经理。
委托诉讼代理人：沈伟，男，1994年6月4日出生。
委托诉讼代理人：王俊红，女，1972年9月11日出生。
原告（反诉被告）杜金兰、李维杨与被告（反诉原告）吴淑玲、被告解宗敏、第三人北京家和家润房地产经纪有限公司（以下简称家和家润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员万会兵适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜金兰、李维杨的委托诉讼代理人胡吉弟，被告吴淑玲，被告吴淑玲、解宗敏的委托诉讼代理人闫金栋，第三人家和家润公司的委托诉讼代理人王俊红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杜金兰、李维杨向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方于2016年8月24日签订的北京市存量房屋买卖合同，被告协助原告办理房屋的过户手续。2、被告给付原告违约金50000元；3、被告赔偿原告租金（按每月1000元的标准计算自2016年12月1日至实际交房之日止）。案件受理费由被告负担。事实与理由：二原告系夫妻关系，被告吴淑玲与解宗敏系夫妻关系。2016年8月24日，原被告双方经家和家润公司提供居间服务，就房山区××号房屋签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定价款为480000元，并约定了具体过户条件。原告当日支付了20000元定金。但被告拒绝按照合同约定办理房屋过户手续。经多次催促未果，原告无奈，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）吴淑玲辩称并提出反诉称：我一直积极配合履行合同义务，相反是因为原告违反协议约定，导致合同无法继续履行。根据合同约定，原告应于2016年11月30日前向我支付全部房款，但原告迟迟不能支付，其行为已经违反了合同约定，给我造成较大经济损失。为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求：1、解除2016年8月24日签订的北京市存量房屋买卖合同；2、原告向我支付2016年12月1日起至2016年12月15日止的违约金3600元；3、原告向我支付违约金96000元。反诉费由原告负担。
原告（反诉被告）杜金兰、李维杨针对被告吴淑玲的反诉辩称：原、被告之间除了在2016年8月24日签订的书面房屋买卖合同外，没有达成新的协议，在书面合同中明确约定原告的付款时间与被告的交房时间，在违约条款中约定原告若违反合同第三条付款条件的约定，被告可以解除合同，但被告无论在答辩还是在反诉中均以原告违反了第七条交房条件与原告解除合同，原告认为被告的反诉依据不足。事实是在遇到房价上涨后，被告要求增加房款，否则不过户，导致了本案的诉讼。综上，请求法院依法驳回被告吴淑玲的反诉请求。
被告解宗敏辩称：原告没有按合同约定交付房款，催款函是2017年1月17日发出的，从2016年11月30日到2017年1月17日，原告已经逾期47天，所以根据合同第十条第二款的规定，原告属于违约，我们具有合同解除权。
第三人家和家润公司辩称：双方约定的是全款交付，过户当天才需要支付全部房款，在这之前被告就犹豫了，由于房价上涨不想卖了，在2017年1月17日明确表示不想卖了。本案所涉房屋涉及超标款，该款已由被告交了，但还需要办理上市审批。第一次申请是在2016年10月17日，由××公司评估房产的超标款。10月17日以后我们把材料递交上去至少需要一个月审批，由于批单出现错误，××公司把房屋平米数写错了，又重新进行了审批，之后才进行房源审核，这些材料都审核后房价也涨了。等原告购房资格审核通过了以后我们就通知原、被告双方可以过户了，具体时间是2017年1月9日房源核验通过后，我们打电话通知，但被告一直没有接听，直到2017年1月17日才联系到被告，被告说不卖了。
经审理查明：杜金兰与李维杨系夫妻关系，吴淑玲与解宗敏系夫妻关系。2016年8月24日，吴淑玲（出卖人）与杜金兰（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定由杜金兰购买吴淑玲名下坐落于房山区××号房屋。建筑面积共56.26平方米。房屋所有权证证号为京房权证房私字第×××号。房屋性质为已购公有住房，该房屋获得房产证日期为2002年4月20日，截止签合同时满5年，该房屋未设定抵押。房屋成交价格为480000元整。本合同签订之日，买受人交纳购房定金20000元，买受人于过户之前按资金监管要求支付全部房款即480000元整。经双方协商一致，于2016年8月25日开始办理该房屋的相关交易手续。若出卖人出售的为已购公房，原产权单位需要审批的，出卖人、买受人应于2016年8月25日前配合提供相关审批资料，提交原产权单位办理。买受人应于2016年8月25日前提交个人购房资格审核资料。房屋交付：出卖人应当在收到全部房款后且2016年11月30日之前将房屋交付给买受人。该房屋为已购公有住房的，上市审批和过户时向原产权单位缴纳需要补交超标款及超标评估费由出卖人缴纳；成本房差价由买受人缴纳。本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由买受人缴纳；其余税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳。双方还对居间服务费用、房产情况及违约责任等事宜进行了具体约定。合同签订后，杜金兰向吴淑玲支付房屋定金20000元，吴淑玲出具了相应的收条。
2016年12月22日××公司完成了对涉诉××号房屋的上市审批，并出具已购公有住房上市出售确认书：吴淑玲同志拟出售的已购公有住房，位于北京市房山区××号，于1972年竣工，建筑面积56.26平方米，房屋产权证号：京房权证房私字第×××号。该房屋属于超标房，超标已做处理。已结清水、电、气、暖、物业费。应收6%房价款为3547元。在同等价格条件下，我单位同意放弃优先购买权。出售给：李维杨，身份证号×××，特此确认。
2017年1月9日，家和家润公司通过房源核验。2017年1月11日家和家润公司向吴淑玲发了催告函，内容：为交易位于房山区××号房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司经纪人通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2017年1月17日前，办理网签手续、交易房屋的过户手续、完成交易房屋的交付、完成交易房屋的物业交割。庭审中吴淑玲认可收到了该催告函。后因房屋价格上涨，吴淑玲明确表示不再出售涉案房屋，家和家润公司曾组织杜金兰、吴淑玲进行过协商，三方最终未达成一致意见。
本案审理中，杜金兰、李维杨于2017年2月6日向本院提出财产保全申请，要求对诉争房屋进行查封，并提供担保。本院于2017年2月8日出具（2017）京0111民初2613号民事裁定书，裁定查封吴淑玲名下的位于北京市房山区××号房屋；对李维杨在××银行（账号：×××）内460000元存款予以查封。本院于2017年2月13日对诉争房屋进行了查封，对担保财产进行了冻结。
上述事实，有当事人陈述、结婚证、北京市存量房屋买卖合同、定金收据、房屋所有权证、已购公有住房上市出售确认书、储蓄存折、催告函、（2017）京0111民初2613号民事裁定书、北京市接收协助执行法律文书登记表、协助冻结存款通知书及庭审笔录等证据在案佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后，杜金兰、李维杨支付了定金，家和家润公司通过了房屋核验，吴淑玲办理了房屋上市审批，后因房屋价格上涨，吴淑玲不愿意继续出售房屋并拒绝办理网签手续，在家和家润公司催告后，仍不配合办理网签手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案审理中，杜金兰、李维杨明确表示能够一次性付清全部剩余房款460000元，并自愿承担不能付清剩余购房款的法律后果。故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜，对于杜金兰、李维杨要求吴淑玲、解宗敏继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，配合杜金兰、李维杨将本案诉争××号房屋过户至杜金兰名下的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。同时，依据双方约定，因过户产生的税费由杜金兰负担。杜金兰已于合同签订当日向吴淑玲支付了定金20000元，且通过了购房资格核验，合同的履行亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的导致合同解除的情形，故吴淑玲、解宗敏以杜金兰、李维杨迟延履行全部房款违约为由要求解除合同难以成立，故吴淑玲要求解除合同及支付延期付款违约金的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杜金兰、李维杨要求吴淑玲、解宗敏支付延期交付房屋的违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于违约金的数额，双方合同约定的违约金过分高于吴淑玲的违约行为给杜金兰造成的实际损失，具体数额由本院根据双方合同的实际履行情况，吴淑玲、解宗敏的过错程度及违约行为造成的实际损失等因素予以酌定。关于违约金的起算日，依据合同约定“收到全部房款后且2016年11月30日之前将房屋交付给买受人”，因房屋上市审批手续原因，双方未在2016年11月30日前完成房款和房屋的交付，吴淑玲和杜金兰均不存在违约；而在办理完房屋核验，家和家润公司催告确定的期限内吴淑玲、解宗敏拒绝配合办理网签，故吴淑玲延期交房的违约期限应从家和家润公司催告函中确定日期的次日即2017年1月18日起算。关于租房损失一项，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，杜金兰、李维杨的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其过高部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杜金兰与被告（反诉原告）吴淑玲、被告解宗敏继续履行双方于二○一六年八月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，原告（反诉被告）杜金兰、李维杨于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）吴淑玲、被告解宗敏剩余购房款四十六万元。
二、被告（反诉原告）吴淑玲、被告解宗敏于收到上述四十六万元剩余购房款之日配合原告（反诉被告）杜金兰、李维杨将位于北京市房山区××号房屋过户至原告（反诉被告）杜金兰名下，因过户产生的全部税费由原告（反诉被告）杜金兰负担。
三、被告（反诉原告）吴淑玲、被告解宗敏自二○一七年一月十八日起按照每日一百元的标准向原告（反诉被告）杜金兰、李维杨支付延期交付房屋的违约金直至房屋实际交付之日止。
四、驳回原告（反诉被告）杜金兰、李维杨的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）吴淑玲的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千九百二十元，由被告（反诉原告）吴淑玲、被告解宗敏负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千九百二十元，由被告（反诉原告）吴淑玲负担（已交纳）。保全费四千二百五十元，由被告（反诉原告）吴淑玲、被告解宗敏负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万会兵
二〇一七年九月二十八日
书记员 丁 影