北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2013年朝民初字第27960号
原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基路甲8号5号院1号楼1层105室。
法定代表人李瑞芳，董事长。
委托代理人刘凯，男，1980年7月5日出生，山水文园凯亚房地产开发有限公司员工，住北京市朝阳区小武基路甲8号公司宿舍。
委托代理人尤楠，女，1985年6月11日出生，山水文园凯亚房地产开发有限公司员工，住北京市朝阳区小武基路甲8号公司宿舍。
被告（反诉原告）刘莹莹，女，1984年9月8日出生，户籍地北京市密云区。
委托代理人喻姣姣，广东冠杰律师事务所律师。
委托代理人王森杰，河南豫太律师事务所律师。
原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称山水文园公司）与被告（反诉原告）刘莹莹（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。山水文园公司的委托代理人刘凯、尤楠，刘莹莹的委托代理人喻姣姣、王森杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
山水文园公司诉称：2011年8月23日，山水文园公司与刘莹莹签订《房屋租赁合同》，约定：刘莹莹承租山水文园公司位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉诉房屋），租期自2011年9月1日至2019年11月30日止。合同签订后，刘莹莹长期拖欠第二期之后的租金，已达到合同约定的解除条件。山水文园公司于2013年5月15日向刘莹莹发送了解除合同通知，但刘莹莹仍未支付租金，也拒绝返还房屋。故山水文园公司诉至法院，要求解除双方于2011年8月23日签订的《房屋租赁合同》，刘莹莹腾退涉诉房屋，并给付房租（自2012年3月5日至房屋实际腾退之日止，按合同约定的租金标准计算）、地源热泵运行费33136元（2011-2012供暖季和2012-2013供暖季）、违约金531858元（按六个月租金标准计算）。
刘莹莹辩称并反诉称：刘莹莹在2011年9月1日至11月30日免租期内，对涉诉房屋装修期间，发现房屋有漏水现象，经多次与山水文园公司交涉，山水文园公司口头承诺，免除2012年6月1日至8月31日期间的租金。故山水文园公司在2012年8月31日之前，并未向刘莹莹催交租金。但因房屋渗漏问题一直未能得到解决，房屋天花板甚至因漏水坍塌，影响了经营，刘莹莹于2012年8月30日，向山水文园公司发出工作联系函，要求解决漏水问题，否则将暂缓给付2012年9月1日之后的房租，但山水文园公司并未进行修缮。另外，根据合同约定，山水文园公司应向刘莹莹开具正规税务发票，否则刘莹莹有权拒绝支付租金。刘莹莹支付了租金、押金共计709144元，但山水文园公司却拒绝向刘莹莹开具发票。山水文园公司违约在先，刘莹莹延缓给付租金，是履行合同抗辩权。2013年1月16日，山水文园公司强行将涉诉房屋上锁，并断水、断电，扣押了刘莹莹购买的经营设施，刘莹莹无法继续经营，租赁合同已于该日实际解除，刘莹莹无需交纳之后的租金。刘莹莹认为，是山水文园不履行合同义务违约在先，无权要求刘莹莹支付租金和违约金。另外，按照合同约定，地源热泵运行费应交给物业公司，山水文园公司也无权主张。
涉诉房屋的地下室有40平方米的消防通道，此部分面积刘莹莹无法使用；刘莹莹为安装楼梯，重新改造管道，耽误一个月的租期，上述两部分的租金应退还。另外，刘莹莹在获得山水文园公司的许可后安装了广告牌，但山水文园公司事后又要求拆除，造成安装费用损失3万元。山水文园公司的违约行为给刘莹莹造成了巨大经济损失，刘莹莹不同意山水文园公司的全部诉讼请求，并提出反诉，要求山水文园公司返还刘莹莹多支付的地下室房租21000元、多支付的一个月房租88643元、押金88643元、赔偿广告牌安装费用3万元。
山水文园公司针对反诉辩称：山水文园公司确曾接到刘莹莹有关房屋漏水的投诉，并派人进行过检查，但未发现明显的漏水痕迹，刘莹莹的经营也未受到影响。山水文园公司不能确认涉诉房屋是否渗漏，也从未承诺过免除刘莹莹三个月租金。刘莹莹自己经营不善,交不上租金放弃了经营，山水文园公司并未对涉诉房屋上锁。山水文园公司并未向刘莹莹多收取租金，不存在返还租金问题。山水文园公司未要求刘莹莹拆除广告牌，刘莹莹要求山水文园公司赔偿广告牌安装费，没有事实依据。
经审理查明：2011年8月23日，山水文园公司与刘莹莹签订《房屋租赁合同》，约定：刘莹莹向山水文园公司承租涉诉房屋，房屋建筑面积共计473.37平米，其中地上部分建筑面积为230.78平米，地下部分建筑面积为242.59平米。租期自2011年9月1日至2019年11月30日止，山水文园公司应于2011年9月1日前将房屋交付刘莹莹使用，自2011年9月1日起至2011年11月30日止为免租期。地上部分租金为每日每平方米10元，地下部分租金为每日每平方米2.5元，租赁房屋月租金为88643元，租金均含物业费不含供暖费。合同签订当日支付一个月租金押金及六个月租金共620501元，2012年4月30日前支付第二期租金531855元，2012年10月31日前支付第三期租金531855元，2013年4月30日前支付第四期租金531855元（后续租金给付方式省略）。山水文园公司应于刘莹莹支付租金当日向刘莹莹开具正规税务发票，否则刘莹莹有权拒绝支付当期租金。山水文园公司负责水、电、供暖的供给，地源热泵运行费按每年每平方米35元计收，刘莹莹应根据收费方（山水文园公司物业管理公司）的书面通知，向收费方（山水文园公司物业管理公司）支付本期即将发生的地源热泵运行费，地源热泵运行费属于代收代缴费用，收费方应于收到后三日内向供应单位缴纳。山水文园公司负责租赁房屋及附属设备设施的修缮,包括房屋主体、消防系统、上下水系统、强弱电系统等，但由于刘莹莹非正常使用造成损坏或不能使用的除外，刘莹莹在装修过程及使用过程中增设或改动的部件，山水文园公司不负责维修。刘莹莹有权根据行业标准对租赁房屋装修、装饰，但事先须经山水文园公司书面批准，租赁期满或山水文园公司依本合同约定属刘莹莹违约原因提前解除或终止合同时，刘莹莹不得向山水文园公司要求此项补偿。山水文园公司同意免费向刘莹莹提供租赁房屋门头位置供刘莹莹悬挂招牌，具体方案须向物业管理公司提出书面申请，经物业公司书面同意后在指定的位置安装，不得有损楼座的整体形象。刘莹莹逾期未支付租金达30日的，山水文园公司有权解除本合同、收回租赁房屋并要求刘莹莹赔偿损失。因上述情形导致山水文园解除合同的，刘莹莹应按月标准租金的三倍支付违约金，违约金不足弥补山水文园公司损失的，就差额部分刘莹莹仍需继续向山水文园公司赔偿。租赁房屋的主要配套设备、设施存在质量问题，经维修仍不能正常使用的，或山水文园公司不履行本合同约定的其他义务，并未在刘莹莹指定的期限内补充履行完毕或采取有效的补偿措施的，刘莹莹有权解除合同并要求山水文园公司赔偿全部损失。因上述情形导致刘莹莹解除合同的，山水文园公司应按月标准租金的三倍支付违约金，并返还刘莹莹预付租金中未实际发生的部分，以及本合同项下与房屋租赁有关的其他一切预付费用中未实际发生的部分，无论山水文园公司是否是该费用的收费方，违约金不足弥补刘莹莹损失的，就差额部分山水文园公司仍需继续向刘莹莹赔偿。双方特别在合同中约定：由任何一方发出的通知或其他文件应以中文书写，可经专人递交，或以公认的快递服务发送到另一方的预留之有效通讯地址，如通讯地址发生变更，任何一方应及时通知另一方，如因通讯地址无效导致不能送达，责任完全由预留地址无效一方承担。以快递发送的通知应于交予公认的快递服务发送后第2日视为有效送达，刘莹莹预留的有效通讯地址为北京市朝阳区高碑店路W号。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。
合同签订后，山水文园公司将涉诉房屋交付给刘莹莹，刘莹莹支付了押金及六个月租金共计620501元，并对房屋进行装修后，开办琉璃时光美容SPA会所。2012年8月30日,刘莹莹以承租方名义、深圳市琉璃时光美容管理有限公司北京投资顾问分公司以经营方名义，向山水文园公司发送了工作联系函称，曾因房顶漏水事宜与山水文园公司沟通多次，但未得到解决，给店面经营造成了巨大的经济损失，另关于安装招牌事宜，因山水文园公司内部协调问题导致近三万元损失，请山水文园公司针对上述两项事宜于2012年9月30日答复并给出解决办法，未解决前刘莹莹将暂缓缴纳房租。山水文园公司的工作人员签收了该函件。2012年12月21日，刘莹莹又给付了一个月的租金88643元，此后未再给付过租金。山水文园公司亦未就刘莹莹已给付的租金向其开具发票。
庭审中刘莹莹称，2011年11月免租期内房屋曾发生漏水，2012年3月物业进行了维修，但2012年6月再次发生漏水。经协商，山水文园公司口头承诺，免除2012年6月1日至8月31日期间的租金，但此后漏水问题仍未得到解决。2012年8月30日，刘莹莹发出了上述工作联系函。山水文园公司表示，收到该函件后派人进行了查看，并未发现明显的漏水痕迹，刘莹莹的经营也未受到影响，故无法确认房屋是否漏水，山水文园公司也从未承诺免除三个月的租金。
刘莹莹还称，其向山水文园公司索要租金发票被拒，山水文园公司还威胁，如不继续给付租金，将对涉诉房屋采取断水、断电、锁门等措施，所以其才在2012年12月21日又交纳了一个月的租金。2013年1月16日，山水文园公司对涉诉房屋采取了断电、断水、锁门等措施，导致其无法继续经营，故租赁合同已于该日解除。山水文园公司表示，已经就刘莹莹给付的租金向其开具了收据，并告知可随时换取发票，但刘莹莹从未要求换取。山水文园公司并未对涉诉房屋采取断水、断电、上锁措施，是刘莹莹因经营不善，自己于2013年1月后停止了经营。
刘莹莹还请证人许某、左某和宗某出庭证明，房屋漏水和被山水文园公司锁门一事。证人许某称：其是深圳琉璃时光投资发展有限公司的副总经理，在北京负责为加盟商进行装修设计，刘莹莹是该公司的加盟商；2011年11月，其接到公司工程部工作人员汇报称，涉诉房屋漏水，无法进行装修；2013年1月中旬，其在北京开会期间，北京区域总监告诉其，涉诉房屋被锁门了，至于门是谁锁的，刘莹莹是否按期给付了租金，其并不清楚。证人左某称：其是深圳琉璃时光投资发展有限公司华北区的展业经理，刘莹莹是该公司的加盟商；涉案房屋发生漏水时其曾去过现场几次，但是锁门时其不在现场；据其所知，刘莹莹与出租方存在争议，故没有按时给付租金；其听员工说是出租方锁的门。证人宗某称：其是深圳琉璃时光投资发展有限公司的副总经理，刘莹莹是该公司的加盟商；涉诉房屋漏水和锁门时，其均不在北京；刘莹莹曾就房屋漏水一事与其联系，其派公司人员进行了协助；其在北京开年会时，接到了刘莹莹雇员的电话称，涉诉房屋被停水、停电无法经营；据其所知，因房屋一直存在漏水问题，刘莹莹未按约定给付租金。山水文园公司认为，刘莹莹是深圳琉璃时光投资发展有限公司的加盟商，与该公司存在利害关系，该公司工作人员的证言不足采信，且三位证人均非第一目击证人，其证言也缺乏真实性。
案件审理过程中，山水文园公司提供了一份解除合同通知及快递单，证明：其在2013年5月15日，通过特快专递方式，向刘莹莹在合同中预留的有效通讯地址发出解除合同通知，要求刘莹莹足额交纳房租，否则房屋租赁合同于通知送达之日起第八日解除，但刘莹莹仍未给付租金。刘莹莹表示，其未收到该通知。
本案审理过程中，本院应刘莹莹的申请，对涉诉房屋的漏水点和漏水原因进行鉴定。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心经鉴定后认为：涉诉房屋二层顶板存在三处漏水痕迹，均处于干燥状态，所对应楼上住宅相应位置为厨房及管道井地面，管道周围顶板渗漏水较其他两处严重。根据渗漏水程度、渗漏位置，推断管道井中曾发生漏水问题，水渗流到顶板上，沿顶板混凝土缺陷位置渗漏至下层房屋内，导致房屋顶板发生漏水现象。现场勘查时，漏水痕迹均为干燥状态，且楼上住宅正常使用，厨房管道井内未见有水，因此渗漏水源无法确定。根据现场渗漏水痕迹，可以判定此房屋顶板曾发生渗漏水问题。根据漏水点分布位置及渗漏严重程度，推断由于管道井渗漏水造成顶板渗漏。刘莹莹为此次鉴定预付鉴定费2万元。刘莹莹认为，鉴定结论可以证明，山水文园公司没有做好楼上的防水，导致渗漏发生。山水文园公司则表示，鉴定结论未就渗漏原因作出确切的判断，无法确认渗漏责任的主体，且建筑规范对厨房位置无防水要求。刘莹莹则认为，厨房布置在无用水点房间的上层时，楼面应有防水。
案件审理过程中，刘莹莹提供了一份琉璃时光外墙广告材料清单，证明其在安装户外灯箱广告前，向山水文园公司进行了报批，山水文园公司予以批准。但在广告牌安装完毕后，山水文园公司又要求拆除，山水文园公司应赔偿相应的安装费。山水文园公司认可自己在清单上进行了批复，但表示从未要求刘莹莹拆除广告牌。刘莹莹亦未能提供证据证明，其是应山水文园公司的要求拆除广告牌。
庭审中刘莹莹表示，自己在租赁合同签订前到现场进行过勘验，但是由于估计不足，没有考虑到消防通道占用面积问题和加装楼梯、改造管道耽误工期问题，故未就相关内容在合同中进行约定。
上述事实，有房屋租赁合同、工作联系函、通知、邮寄单、证人证言、鉴定结论及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：山水文园公司与刘莹莹签订的房屋租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应认真履行。合同签订后，山水文园公司将租赁房屋交付给刘莹莹使用，刘莹莹应按约定给付租金。截止到目前为止，刘莹莹仅给付了七个月的租金及一个月的押金，且刘莹莹在涉诉房屋内的经营已实际停止，山水文园公司要求解除租赁合同，返还房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。刘莹莹主张山水文园公司口头承诺免除三个月的租金，但未就此提供相应证据，本院不予采信。刘莹莹主张山水文园公司于2013年1月16日对涉诉房屋采取了断电、断水、锁门等措施，导致其无法继续经营，故租赁合同已于该日解除，但刘莹莹提供的证据不足以证明自己的主张，本院不予采信。
现有证据可以证明，涉诉房屋在租赁期间确曾发生过渗漏。刘莹莹认可山水文园公司曾派人进行过维修，但主张渗漏问题并未得到解决，对其经营造成了影响，故向山水文园公司发出工作联系函，要求暂缓给付租金，之后渗漏问题仍未得到解决，才拒绝继续给付租金。山水文园公司则主张，自己收到工作联系函后，对房屋进行了检查，但并未发现明显的渗漏痕迹。庭审中，双方均未能就自己的主张提供充分证据。经鉴定机构现场勘验，涉诉房屋二层顶板存在三处漏水痕迹，但均处于干燥状态。且刘莹莹在向山水文园公司发出工作联系函近四个月后，又曾支付过一个月的租金。基于上述事实，本院无法认定在刘莹莹的经营实际停止前，涉诉房屋仍然存在渗漏问题，并对其经营造成了实质性影响。
刘莹莹主张其延付租金的另一理由是，山水文园公司未向其出具租金发票。合同明确约定：山水文园公司应于刘莹莹支付租金当日向其开具正规税务发票，否则刘莹莹有权拒绝支付当期租金。在合同履行过程中，山水文园公司并未就已付租金向刘莹莹开具发票，确实违反了合同的约定。但从合同履行情况看，刘莹莹在首次给付租金未取得发票的情况下，在数月后第二次给付了租金，且刘莹莹并未提供证据证明，其曾要求山水文园公司开具发票，否则拒付租金。可见，双方在合同履行过程中，并未实际将开具发票作为给付租金的必要条件。且开具发票只是租赁合同的附随义务，并不会影响租赁合同的合同目的。刘莹莹在诉讼过程中以此作为自己拒付租金的理由，缺乏事实依据。
山水文园公司要求刘莹莹给付租金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但因山水文园公司在履行合同过程中确有违约之处，也是导致双方在履行合同过程中产生分歧，最终导致合同未能继续履行的原因。本院可酌情对租金的金额予以酌减，对山水文园公司主张的违约金，本院不予支持。山水文园公司要求刘莹莹给付的地源热泵费，属于代收、代缴费用，山水文园公司未能提供证据证明其已代缴该笔费用，本院对山水文园公司的此项诉讼请求不予支持。
刘莹莹在签订租赁合同前进行过现场勘验，应对租赁房屋的整体状况进行充分了解。刘莹莹在合同签订后，又以租赁场地内有消防通道占用使用面积，租赁场地需加装楼梯、改造管道占用租期为由，要求减少租金的反诉请求，缺乏合理性，本院不予支持。刘莹莹未能提供证据证明其是应山水文园公司的要求拆除广告牌，刘莹莹要求山水文园公司赔偿广告牌安装费的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘莹莹于二○一一年八月二十三日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）刘莹莹于本判决生效后二十日内，将位于北京市朝阳区周庄山水文园X号房屋腾空后，返还给原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司；
三、被告（反诉原告）刘莹莹于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司二○一七年十一月一日前的租金三百万元（已扣除被告（反诉原告）刘莹莹给付的七十万零九千一百四十四元租金及押金）；
四、被告（反诉原告）刘莹莹于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司租金和使用费（自二○一七年十一月二日起，至实际腾退之日止，按每月六万元计算）；
五、驳回原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘莹莹的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20369元，由被告（反诉原告）刘莹莹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费8379元，由被告（反诉原告）刘莹莹负担（已交纳）；鉴定费20000元，由原告（反诉被告）山水文园凯亚房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
人民陪审员 刘凤芝
人民陪审员 卢维东
二〇一七年十一月六日
书 记 员 ＸＸ晶