北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初7788号
原告（反诉被告）：北京市怀柔区龙山社区建设协会（社会团体法人），住所地北京市怀柔区迎宾中路×号。
法定代表人：崔爱华，主任。
委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京百富特国际投资顾问有限公司，注册地北京市怀柔区富乐大街甲7号楼1层甲7号-7，现经营地北京市怀柔区青春路甲68号。
法定代表人：彭卫东，经理。
委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市怀柔区龙山社区建设协会（以下简称龙山建设协会）与被告（反诉原告）北京百富特国际投资顾问有限公司（以下简称百富特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。龙山建设协会委托诉讼代理人于景光与百富特公司委托诉讼代理人孙金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙山建设协会向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告租金19.5万元，并自2014年6月29日起按照银行同期同类贷款利率标准支付利息，至付清之日止；2．诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年6月13日，原被告之间签订《房屋租赁协议》，约定如下：被告租赁原告位于怀柔区迎宾中路×号一层北侧四间房屋用作经营办公用房，租赁期限为六年，自2011年6月28日至2017年6月28日；年租金为6.5万元，租金分别于2011年6月28日和2014年6月28日各交纳一次。协议签订后，原被告交接了房屋。后被告未按照约定向原告交付2014年6月至2017年6月三年的租金，且被告实际使用房屋至2017年7月。原告经多次索要租金未果后，现诉至法院，望依法裁判。
百富特公司答辩并提出反诉请求：1．判令原被告签订的房屋租赁合同无效；2．判令原告退还被告已付租金19.5万元；3．判令原告赔偿被告装修损失及户外广告安装损失共计19.75万元；4．诉讼费用由原告承担。原告所诉与事实不符，不同意其诉讼请求。第一，原告并非房屋产权人，实际产权人为怀柔区国有资产经营管理公司。因此，原告签订涉案合同属于无权处分，该合同应无效。第二，原告的诉讼请求已过诉讼时效。涉案合同约定被告于2014年6月28日支付此后三年的租金，但原告自2014年6月28日至今从未提出租金要求。无论是民法通则规定的一年时效，还是民法总则规定的三年时效，原告的诉讼请求都已经过了诉讼时效。第三，在租赁期限内，原告未尽到出租人义务，所租房屋不能安全供电达数十次，冬季暖气常年低于12摄氏度，致使被告不能正常经营。被告曾于2011年12月和2013年5月向原告提出解除合同、退还租金的要求，但原告均未回复。同时，原告对于被告装饰装修损失以及设立户外广告牌的损失均未予回应，故被告提出反诉。
龙山建设协会对百富特公司的反诉辩称，反诉与事实不符，不同意其反诉请求。第一，即使涉案房屋没有登记在原告名下，原告也有合法授权管理使用房屋。第二，原告单位主任、书记曾多次向被告经理彭卫东催要租金，但其总以经营困难、和领导关系好为由推脱，因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。第三，不存在被告所称供电供暖问题，涉案房屋与原告属于同一栋楼房，都是正常供电供暖。至于装饰装修及广告牌费用，一方面，被告提供的施工方为北京市众利工贸公司，该公司法定代表人也是彭卫东，营业执照早在2003年9月就被吊销了，且被告只是对几间房屋进行刷白，不可能支出19万多元；另一方面，双方对合同期满后装修部分没有约定，且被告进行装饰装修以及广告牌的投入，均是为了自身经营收益，原告没有义务负担上述费用。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙山建设协会系社会团体法人，成立于2003年9月，其业务主管单位为北京市怀柔区龙山街道办事处。2011年6月13日，龙山建设协会（甲方）与百富特公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于怀柔区迎宾中路×号一层大堂北侧四间房屋租给乙方用于办公经营，租赁期限自2011年6月28日起至2017年6月28日止；每年租金为6.5万元，租金每三年交纳一次，分别于2011年6月28日和2014年6月28日给付。另约定，乙方在租赁期间内为便于宣传，需设立户外广告牌匾时，甲方给予必要协助；乙方不得改动主体结构，经甲方同意，如有必要可就装修事宜签订补充协议，作为本协议的附件。上述合同签订后，百富特公司向龙山建设协会支付了自2011年6月28日至2014年6月28日期间的租金，自2014年6月28日至2017年6月28日期间的租金至今未付。在租赁期间内，百富特公司对涉案房屋进行了装修，并设立了户外广告牌匾。租赁期满后，百富特公司于2017年7月将该房屋腾退给龙山建设协会。
庭审中，龙山建设协会为证明在租赁期间内曾多次向百富特公司催交租金的事实，提供了证人张某（现任龙山街道办事处办公室主任）的证言，龙山街道办事处于2016年12月28日向百富特公司出具的“关于补交房租和终止房屋租赁关系的告知函”及其向百富特公司送达该函的照片，以及龙山街道办事处于2017年12月21日出具的证明。经质证，百富特公司不认可上述证据的真实性、关联性，且无法证明涉诉房屋的管理使用权归龙山建设协会；因证人张某系龙山建设协会业务主管单位办公室主任，与龙山建设协会存在利害关系，对此不予认可。
另查，从龙山建设协会提交的北京市怀柔区人民政府《关于争取第二批市级资金项目建设有关问题会议纪要》（2012年6月4日第四十八期）、天鹅饭店资产交接备忘录（2009年11月18日）、北京市怀柔国有资产经营公司2010年7月15日出具的介绍信所示，位于怀柔区迎宾中路×号一层原为北京市源盛粮油总公司天鹅饭店资产，根据怀柔区政府2009年5月12日区长办公会议纪要精神，北京市怀柔国有资产经营公司出资购得上述资产，并根据区政府意见，将天鹅饭店资产使用权和管理权移交至龙山街道办事处。
本院认为，本案的争议焦点之一在于涉案房屋租赁合同的效力认定；之二在于龙山建设协会的租金请求是否超过了诉讼时效；之三在于装饰装修及户外广告安装损失的认定与负担问题。
关于焦点一。根据查明的事实，涉案房屋租赁合同系百富特公司与龙山建设协会真实的意思表示，其内容并不违反我国《合同法》第五十二条、第二百一十四条的规定，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条规定的无效情形，现百富特公司以龙山建设协会并非涉案房屋产权人为由主张合同无效，于法无据，故本院不予支持，该合同合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。
关于焦点二。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。按照合同约定，百富特公司应于2014年6月28日支付此后三年的租金，但至本次诉讼前仍未支付，故该公司辩称龙山建设协会的租金请求已超过了诉讼时效。对此，龙山建设协会主张每年都以口头、电话以及书面等方式向百富特公司催要租金，存在诉讼时效中断事由，其诉讼请求并未超过诉讼时效。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院认为，一方面，龙山建设协会提供了龙山街道办事处出具的证明以及现任龙山街道办事处办公室主任张某的证人证言，百富特公司虽辩称上述证人与龙山建设协会存在利害关系，对所证事实不予认可，但考虑到催交租金的知情人往往是与出租人有紧密关系的人，故对证人的证明效力审查不宜过分严苛；另一方面，鉴于百富特公司与龙山建设协会同在怀柔区迎宾中路×号一栋楼内办公，双方保持长期的租赁合同关系，且自诉争租金给付期限届满后至2017年7月租赁期限届满，百富特公司租用房屋长达三年，龙山建设协会主张每年向其催交租金的意见，符合一般的生活常理。总之，百富特公司主张诉争租金已过诉讼时效的意见，本院难以采纳，龙山建设协会请求支付诉争租金，理由正当，予以支持。至于逾期交纳租金的利息，于法无据，无法支持。
关于焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”鉴于双方对租赁期间届满后的装饰装修及户外广告安装费用如何负担没有约定，现百富特公司要求龙山建设协会赔偿上述损失，依据不足，本院不予支持。至于百富特公司辩称龙山建设协会在租赁期间内多次出现停电及供暖温度不达标的问题，未能提供充足证据予以证明，故本院对此不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，判决如下：
一、北京百富特国际投资顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京市怀柔区龙山社区建设协会租金195000元；
二、驳回北京市怀柔区龙山社区建设协会的其他诉讼请求；
三、驳回北京百富特国际投资顾问有限公司的全部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4200元，减半收取计2100元，由北京百富特国际投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费7188元，减半收取计3594元，由北京百富特国际投资顾问有限公司（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王燕军
二〇一七年十二月二十九日
书记员 王亚男