南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第722号
原告：廖咸领，男，1975年9月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：张碧英，广西国海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄能昉，广西国海律师事务所律师。
被告：李艳红，女，1988年1月17日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：满文勇，广西思贝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮子文，广西思贝律师事务所律师。
原告廖咸领与被告李艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告廖咸领及其委托诉讼代理人张碧英，被告李艳红的委托诉讼代理人满文勇，证人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖咸领向本院提出诉讼请求：1.被告李艳红向原告廖咸领赔偿装修损失130万元；2.本案诉讼费由被告李艳红承担。诉讼过程中，原告廖咸领变更第一项诉讼请求为：“被告李艳红向原告廖咸领赔偿房屋墙体、地面、门窗、水电和设备（物品）安装等房屋装修损失926600元。”事实和理由：2011年被告李艳红与其他4户房主李绍赞、郑有玲、李建立、李绍林一起将其各自位于南宁市青秀区并排毛坯房屋出租给原告经营酒店，租赁双方口头约定由原告按酒店样式出资装修房屋，装修期间免收租金，其他权利义务，待酒店装修完毕后书面确定。原告获得各房主的许可后，聘请设计单位设计，购买装修材料及经营设备对上述5栋房屋进行整体装修，主要装修项目和采购经营设备如下：5栋房屋的1至7层的外墙装饰（660平方米）、仿古装饰（308平方米）、1至2层钢化玻璃装饰（264平方米）、1至2层地板装修（870平方米）、1至2层内墙装饰（2610平方米）、1层仿古建筑大厅（135平方米）、1至2层艺术窗装饰（511平方米）、3至7层走道地板地毯装修（217.5平方米）、1至7层天花吊顶装饰（1087.5平方米）、1至7层楼梯铁艺扶手（168米）、3至7层70间客房装修、3至7层70间客房艺术窗装饰、修建多功能球场（435平方米）、酒店灯光夜景亮化装饰（1100平方米）、酒店消防工程（3615平方米）、酒店水电安装（3615平方米）、监控及弱电安装（3615平方米）、5户380V电力报装、修建酒店化粪池（48立方米）、70台海尔挂式空调、8台立式空调、4台格力中央空调、86台32寸TCL液晶彩电、4套格力空气能热水系统、多功能厨房设备、3台直径分别是3米、2米、1.5米豪华电动餐桌、450张橡木餐桌椅子等，原告共计支付装修款项650万元。其中被告的房屋亦按上述标准进行装修，花费巨大。酒店装修完毕后，原、被告为进一步明确权利义务于2012年8月22日就房屋租赁事宜签订书面《房屋租赁协议书》一份。协议签订后，原告用涉案房屋进行酒店经营。2015年7月15日，南宁铁路运输法院作出（2015）南铁民初字第109号生效《民事判决书》，认定因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《房屋租赁协议书》无效。故原告无法继续经营酒店。原告认为，《房屋租赁协议书》无效是因被告的房屋未取得建设工程规划许可证造成的，被告对合同无效应承担全部过错责任，应赔偿原告的全部装修损失。合同无效后，原告要求被告赔偿各项损失，但被告至今分文未付。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告李艳红辩称：1.在订立合同时，被告已将房屋的证照情况进行了详细说明，被告对房屋未取得建设工程规划许可证的情况是知情并愿意接受的，因此被告对合同无效无过错，即使存在过错，也较轻，也应由原告承担大部分过错责任；2.根据合同约定，被告只允许原告对一、二楼装修，其他楼层属于原告擅自装修，该部分损失由原告自行承担；3.涉案房屋经过三次装修，被告出租房屋给原告时，并不是毛坯房，房屋是由被告简单装修后出租给原告的，之后原告对房屋再次进行装修，2014年原告将涉案房屋转租给案外人周志辉，周志辉又一次对房屋进行了装修，所以即使存在装修损失，也是周志辉的损失，而不是原告的；4.评估报告中包括了可移动物品，该部分不应记在装修损失内，且评估报告是对三次装修的全部评估，原告无法证明其装修的具体价值。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年8月22日，被告李艳红（出租方，甲方）委托其父亲李绍林与原告廖咸领（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：1.甲方将位于南宁市仙葫开发区私有住宅楼房整幢出租给乙方经营使用；2.第一层铺面及二层室内装修由乙方设计出资装修，但不能破坏房屋原来主体结构，要改变房屋结构的须经甲方同意才能施工；3.租赁期限自2012年3月1日至2032年3月1日。合同还对其他的权利义务作了约定。该协议书的乙方一处载明“天池山大酒店”。合同签订后，原告将涉案房屋用于天池山大酒店的经营，并进行酒店装修。
另查明：2015年2月4日，李艳红以廖咸领拖欠租金为由，将廖咸领起诉至本院，提出解除合同，腾退房屋，支付租金等诉讼请求。2015年7月15日，本院作出（2015）南铁民初字第109号《民事判决书》，认定因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告于2012年8月22日签订的《房屋租赁协议书》无效。该《民事判决书》已经生效。现被告已收回房屋，并将部分房间对外出租。
在案件审理过程中，廖咸领向本院提交书面申请，要求对涉案房屋的装修损失价值进行鉴定。本院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，该公司于2016年8月15日出具《价格评估结论书》，鉴定意见为涉案场地的设备（物品部分）价值192900元，装修价值733700元。本院组织双方当事人对上述评估结论进行质证，被告李艳红提出其中部分装修是房屋出租给原告之前由被告出资装修的，还有的是政府部门或案外人周志辉进行装修的，之后本院组织双方当事人到涉案房屋进行勘查。因被告未提供有力证据证实原告将涉案房屋转租给周志辉及周志辉对涉案房屋进行了装修，因此，本院对被告关于“装修损失是周志辉的”抗辩意见不予采纳。综上，廖咸领对涉案房屋的装修损失本院认定如下：1.涉案房屋中可以移动的物品包括格力空调（挂式）、沙发、书桌、床、电视机、物品柜、窗帘等，以上可移动的物品价值总计215432.70元；2.扣除被告李艳红原有的装饰装修物价值及其提出异议的部分共计286575.07元，廖咸领对涉案房屋已形成附合的装修价值为424592.23元。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋租赁协议书》、（2015）南铁民初字第109号《民事判决书》、《价格评估结论书》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，根据已生效的（2015）南铁民初字第109号《民事判决书》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告于2012年8月22日签订的《房屋租赁协议书》无效。
本案中，原、被告于2012年8月22日签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期限为2012年3月1日至2032年3月1日，可见原告使用房屋在前，双方签订《房屋租赁协议书》在后。被告知道或者应当知道原告将涉案房屋用于酒店经营并对整幢房屋进行了装修。协议书中虽只载明被告同意原告对房屋一、二层进行装修，但该协议书于2012年8月22日签订，2015年初双方才发生纠纷，被告在合理期限内并未对原告装修房屋提出异议，可以视为被告同意原告对涉案房屋进行装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”涉案房屋中可以移动的物品包括格力空调（挂式）、沙发、书桌、床、电视机、物品柜、窗帘等，以上可移动的物品归原告所有，由原告搬走。原告要求被告支付可移动物品的装修损失，无法律依据，本院不予支持。关于造成合同无效的过错责任，被告李艳红将无建设工程规划许可证的房屋出租给原告，对造成合同无效负主要责任；原告承租房屋用于经营酒店，应谨慎审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证，原告未尽审慎义务，对造成合同无效负次要责任。原告在未审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证的情况下，就投入大量资金进行装修，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告对装修损失承担70%的责任。原告对涉案房屋已形成附合的装修价值为424592.23元。因此，被告应向原告赔偿装修损失297214.56元（计算方式：424592.23元×70%）。原告要求被告赔偿装修损失926600元，本院支持其中的297214.56元，多出的部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告李艳红向原告廖咸领赔偿装修损失297214.56元；
二、驳回原告廖咸领的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13066元，鉴定费14390元，合计27456元（原告已预交），由原告廖咸领负担18649元，被告李艳红负担8807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 梁 娟
代理审判员 廖俊芳
人民陪审员 黄永红
二〇一七年四月十二日
书 记 员 赵文赎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。