四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川19民终507号
上诉人（原审第三人）：王建（曾用名王剑），男，1965年3月22日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
上诉人（原审第三人）：杨利华（曾用名杨丽华），女，1964年10月27日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人王建之妻。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨政林，男，1954年11月14日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。
被上诉人（原审原告）：向劲（系被上诉人杨政林之继子），男，1988年7月14日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
被上诉人（原审原告）：向琴（系被上诉人杨政林之继女），女，1984年9月12日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
向劲、向琴共同委托诉讼代理人：彭才勇，四川九朝律师事务所律师。
向劲、向琴共同委托诉讼代理人：谯光明，四川九朝律师事务所律师。
原审被告：巴中市巴州区清江供销社，住所地四川省巴中市巴州区清江镇街道。
法定代表人：苟俊辉，主任。
委托诉讼代理人：孙强，四川九朝律师事务所律师。
上诉人王建、杨利华因与被上诉人杨政林、向劲、向琴，原审被告巴中市巴州区清江供销社（以下简称清江供销社）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院（2016）川1903民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建、杨利华及其委托诉讼代理人王福升，被上诉人杨政林，被上诉人向劲、向琴的共同委托诉讼代理人彭才勇、谯光明，清江供销社法定代表人苟俊辉及其委托诉讼代理人孙强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王建、杨利华上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定的事实与判决结果相矛盾。2014年10月清江供销社与杨义知（已故）所签订的房屋买卖协议第三条载明：案涉房屋曾经上诉人整修过，今后对涉及的维修费用、相邻关系、房屋界畔等问题，由杨义知自行与他人协商处理。但至今被上诉人没有与上诉人协商过相关事宜。上述协议对杨义知来说是一个附条件的民事行为，即三被上诉人需就房屋的维修费用、相邻关系等协商一致才取得该房屋的使用权。一审认定2013年12月清江供销社与上诉人签订《补充协议》，约定案涉房屋经清江供销社班子集体讨论后决定交上诉人使用至该房屋改建、开发。案涉房屋至今并没有改建、开发，上诉人无法定或约定义务向清江供销社交付三间房屋。2.一审判决适用法律错误。一审判决引用《合同法》第133条规定，本案案涉房屋至今未交给杨政林、向劲、向琴，所有权未发生转移。杨义知与清江供销社签订的合同约定清江供销社不负责交房，杨政林、向劲、向琴与上诉人没有合同关系，且杨政林、向劲、向琴未取得案涉房屋的所有权，一审判决引用的法律条文中无任何条款规定上诉人负有交房义务。上诉人不具有向被上诉人交房的法定及约定义务。
被上诉人杨政林、向劲、向琴辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1.2014年杨义知与清江供销社签订的房屋买卖协议是在以下背景下签订的：（1）上诉人与清江供销社已经签订了退还房屋协议；（2）被上诉人已经通过三级法院的判决和裁定确定享有诉争房屋的优先购买权；（3）巴中市中级人民法院生效民事判决以及2014年区信联办217号会议纪要精神。2.协议签订后，被上诉人按照合同约定向清江供销社支付了全部价款，所以双方已实际按照合同进行了履行，诉争房屋的所有权已经发生了转移。3.相邻关系、房屋界畔是合同的一种随附义务。既然合同有效且已实际履行，这部分义务并不影响被上诉人对诉争房屋合法地享有所有权。上诉人主张的维修费用、相邻关系等问题，可另行主张相关权利，与本案房屋买卖合同纠纷系两个不同的法律关系。不能因这些问题未解决而拒绝被上诉人方行使房屋的所有权。
原审被告清江供销社辩称：一审判决对事实的认定有出入，2014年清江供销社与杨义知签订的《房屋买卖协议》是基于2014年区信联办217号会议纪要精神，为了息诉息访达成的，不是双方自愿达成的。为平息矛盾，希望上诉人与被上诉人就案涉房屋的维修费及相邻关系协调处理。
杨政林、向劲、向琴向一审法院起诉请求：1.判令杨政林、向劲、向琴亲属杨义知与清江供销社双方于2014年10月15日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令清江供销社及王建、杨利华共同对杨政林、向劲、向琴履行交房义务，并于本案判决生效后三十日内为杨政林、向劲、向琴办理诉争三间房屋的《房屋所有权证》及《土地使用证》；3.判令王建、杨利华于本案判决书生效后十日内搬离腾空诉争房屋并交付杨政林、向劲、向琴使用；4.案件受理费由清江供销社及王建、杨利华承担。
一审法院认定事实：向劲、向琴之父向旅章生前系清江供销社职工，向劲、向琴之母杨义知生前于1988年10月随其夫向旅章开始在巴州区原老旅馆住房中居住。2003年1月，清江供销社将原生资门市出租给杨义知，租金每年1300元。2004年2月25日向旅章因工死亡，同年3月清江供销社告知杨义知所使用的老旅馆住房系危房，2004年10月杨义知搬到他处居住。2005年12月清江供销社经巴州区供销社同意，将该社老旅馆以3万元价格出售给王建、杨利华。2006年2月，王建、杨利华缴纳了房屋契税600元并对老旅馆进行了维修。
2006年4月，四川省巴中市巴州区人民法院（以下简称巴州区人民法院）受理杨义知与清江供销社、王建、杨利华房屋优先购买权纠纷一案，该院于2006年10月作出（2006）民一初字第547号民事判决：一、杨义知在同等价格下对其租住的牛市梁街11-1号房屋享有优先购买权；二、清江供销社与王建、杨丽华的房屋买卖协议无效。由清江供销社返还王建、杨利华购房款3万元，并赔偿王建、杨利华购房已交契税款600元。宣判后，王建、杨利华不服，向四川省巴中市中级人民法院（以下简称市中级人民法院或本院）提起上诉，市中级人民法院于2007年5月作出（2007）巴中民一终字第07号民事判决：一、撤销巴州区人民法院（2006）巴州民一初字第547号判决；二、杨义知在同等价格下对其租住的牛市梁街11-1号房屋第3、4、5间享有优先购买权；三、王建、杨利华与清江供销社签订的房屋购买协议除第3、4、5间房屋无效外，其余部分有效。宣判后，杨义知不服，向市中级人民法院申请再审，市中级人民法院于2009年12月作出（2009）巴民再终字第1号民事判决：一、维持本院（2007）巴中民一终字第07号民事判决第一、二条，变更第三条；二、王建、杨利华与清江供销社签订的房屋买卖协议中关于第3、4、5间房屋的买卖无效。宣判后，杨义知不服，向四川省高级人民法院（以下简称省高级人民法院）申请再审，省高级人民法院于2011年6月作出（2010）川民再申字第51号民事裁定，驳回杨义知的再审申请。
2014年10月15日，清江供销社与杨义知签订《房屋买卖协议书》，载明：……一、按照市中级人民法院（2009）07号民事判决和巴州区信联办（2014）217号会议纪要有关精神，甲方（清江供销社）将该房屋的3、4、5号三间房屋出售给乙方（杨义知）；二、按照巴州区信访联席会议纪要，甲方按2005年出售给王建时的同等价格执行（即按照王建整体购买三间房屋总价款中三间房屋所占比例进行平均折算），该三间房屋折算价款为6923元，由乙方一次性支付给甲方；三、该三间房屋曾经王建进行过整修，现实际由王建居住使用，今后对涉及的维修费用、相邻关系、房屋界畔等问题，一律由乙方自行与他人协商处理，甲方不承担任何责任；四、甲乙双方签订协议，收取购房款后，即视为完成房屋的买卖，甲方因客观原因不负责任向乙方移交房屋……
2014年10月15日，清江供销社向杨义知出具收条一张，载明：收到杨义知缴来购买红星梁老旅馆叁间（3、4、5号）房屋购房款6923元。后因王建、杨利华至今仍使用案涉三间房屋，杨政林、向劲、向琴遂起诉至人民法院。
2013年12月6日清江供销社（甲方，收房单位）与王建、杨利华（乙方，退房人）签订《退还房屋协议》，约定：双方依据2009年市中级人民法院二审裁定及2011年省高级人民法院裁定，乙方自愿将原清江供销社购买的牛市梁街11-1号（老旅馆）整幢房屋其中标为3、4、5号房屋退还给甲方，协议如下：一、标号为3、4、5号房屋，按每间2000元，共计6000元，由甲方将退房款支付给乙方；二、标号为3、4、5号房屋，维修费为2万元，由甲方支付给乙方；三、三间房屋从买房及维修产生到至今期间的资金、利息事宜，鉴于乙方将此房对外产生出租收入，乙方不向甲方计收资金利息；四、甲方向乙方支付上述（一）项、（二）项共计款项2.6万元；五、上述三间房屋由乙方交还给甲方，房屋所有产权均属甲方所有。同月10日，清江供销社（甲方）与王建、杨利华（乙方）又签订《补充协议》，约定：一、双方完成位于间房屋交接后，该处第3、4、5间房屋经甲方企业班子集体讨论后决定：交由王建、杨利华使用，直至该处房屋改建、开发；二、该三间房屋所有权属甲方所有，若该处房屋改建、开发，乙方使用权终止，甲方行使所有者权益。协议签订后，因当时清江供销社无现金支付第三人，遂以欠款方式向王建出据欠条一张，载明：今欠到王建2.6万元（此款系退还房屋三间的款项及房屋维修费）。
杨政林于2012年6月与杨义知登记结婚。2015年11月杨义知因病死亡。杨政林、向劲、向琴系杨义知遗产法定继承人。
一审法院认为，位于红星梁老旅馆3、4、5号房屋，向劲、向琴之母杨义知生前享有优先购买权，并于2014年10月15日与清江供销社签订了《房屋买卖协议书》并交纳了购房款，约定自签订协议和缴款之日起即视为房屋所有权转移。且该《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，并未违背法律禁止规定。故该《房屋买卖协议书》合法有效。经（2009）巴民再终字第1号民事判决书第二判项，王建、杨利华与清江供销社签订的《房屋买卖协议书》关于位于红星梁老旅馆3、4、5号房屋的买卖无效。现诉争3、4、5号房屋仍由王建、杨利华占用，故王建、杨利华应当腾空该房屋，交付给作为杨义知法定继承人的杨政林、向劲、向琴使用。王建、杨利华辩称认为杨义知与清江供销社签订的《房屋买卖合同》对杨政林、向琴、向劲或王建、杨利华是一个附条件的民事行为，因该主张与《房屋买卖合同》内容不符，其辩称理由不予支持。据此判决：一、杨政林之妻杨义知（向劲、向琴之母）生前与清江供销社于2014年10月15日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、由王建、杨利华在本判决生效后十日内腾空位于红星梁老旅馆3、4、5号房屋，并交付给杨政林、向劲、向琴；三、杨政林、向劲、向琴自行到房管局办理该案房屋不动产登记证，所涉及相关税费由杨政林、向劲、向琴承担，清江供销社负有协助义务；四、驳回杨政林、向劲、向琴的其他诉讼请求。
经审理查明，一审判决中第三人王剑的居民身份证所载明的姓名为”王建”，”王剑”为其曾用名；第三人杨丽华的居民身份证所载明的姓名为”杨利华”，”杨丽华”为其曾用名。
二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，2014年10月15日清江供销社与杨义知签订《房屋买卖协议书》，约定清江供销社将案涉三间房屋出售给杨义知，该协议系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，签订协议当日杨义知即支付了约定的全部购房价款，履行了其主要义务，杨义知依法对合同标的物，即该三间房屋享有合法权利。清江供销社在与杨义知签订该协议并收取杨义知支付的购房价款后，应当向杨义知依法履行交付该三间房屋、并转移该三间房屋所有权的义务。该协议签订后清江供销社一直未履行上述义务。后杨义知去世，本案被上诉人杨政林、向劲、向琴作为杨义知遗产的法定继承人，主张相关权利，于法有据，应予支持。清江供销社辩称当时与杨义知签订合同并非自愿，但并未举出相关证据证明，对该主张本院不予采信。关于上诉人提出的清江供销社与杨义知生前签订的房屋买卖协议中第四条的”供销社因客观原因不负责向杨义知移交房屋”的约定，排除了买受人杨义知基于房屋买卖合同主要权利的实现，与法律规定相违背，属于无效约定，清江供销社不得据此免除其向杨义知或有关权利人交付房屋的义务。
关于上诉人提出的清江供销社与杨义知生前签订的房屋买卖协议中第三条中有关”涉及的维修费用、相邻关系、房屋界畔等问题，一律由杨义知自行与他人协商处理”的约定对杨义知来说是一个附条件的民事行为的主张。本院认为，该约定为杨义知与清江供销社双方的真实意思表示，但该协议并未约定上述内容协商一致是杨义知及相关权利人取得房屋权利的生效条件，上诉人的这一主张不能成立。同时，案涉房屋所涉维修费用等问题，非本案审理范围，本案不作处理，当事人各方应本着从实际出发、睦邻友好、互谅互让的精神，共同、及时、妥善地协商处理。
案涉三间房屋现由上诉人王建、杨利华占有和使用，王建、杨利华使用该房屋的主要依据是其与清江供销社于2013年12月10日达成的《补充协议》中有关房屋由王建、杨利华使用直至该房屋改建、开发的约定。但在此之前，王建、杨利华与清江供销社双方已于2013年12月6日就退还这三间房屋相关事宜达成一致，签订《退还房协议》，在2014年10月15日杨义知与清江供销社签订房屋买卖协议并支付约定的购房价款后，王建、杨利华依据补充协议有关约定继续占有和使用该房屋缺乏正当性，侵犯了杨义知及有关权利人依法享有的权益，应予纠正。至于这对王建、杨利华基于《补充协议》有关约定可能享有的权益及可能造成的损害，非本案审理范围，王建、杨利华可与清江供销社协商处理，或依法另行主张。
本案中杨义知及杨政林、向劲、向琴对案涉三间房屋尚未进行物权登记，其所拥有的权利系基于合同关系所获取，依据合同的相对性原则，与杨义知签订房屋买卖协议的是清江供销社，王建、杨利华并未与杨义知及杨政林、向劲、向琴签订或参与签订案涉房屋有关协议，因此，杨政林、向劲、向琴无法定或约定的权利向王建、杨利华主张权利。上诉人王建、杨利华有关其与杨政林、向劲、向琴没有合同关系，不具有向被上诉人杨政林、向劲、向琴交房的法定及约定义务的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决由王建、杨利华腾空案涉三间房屋并交付给杨政林、向劲、向琴不当，应予纠正。一审判决杨政林、向劲、向琴自行到房管局办理该案房屋不动产登记证不当，应予纠正。
综上所述，王建、杨利华的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持四川省巴中市恩阳区人民法院（2016）川1903民初698号民事判决第一项、第四项；
二、变更四川省巴中市恩阳区人民法院（2016）川1903民初698号民事判决第二项即”由第三人王建、杨利华在本判决生效后十日内腾空位于巴中市巴州区红星梁老旅馆3、4、5号房屋，并交付给原告杨政林、向劲、向琴”为”上诉人王建、杨利华在本判决生效后十五日内将巴中市巴州区红星梁老旅馆3、4、5号房屋交付给原审被告巴中市巴州区清江供销社；原审被告巴中市巴州区清江供销社在本判决生效后三十日内将巴中市巴州区红星梁老旅馆3、4、5号房屋交付给被上诉人杨政林、向劲、向琴”；
三、变更四川省巴中市恩阳区人民法院（2016）川1903民初698号民事判决第三项即”原告杨政林、向劲、向琴自行到房管局办理该案房屋不动产登记证，所涉及相关税费由杨政林、向劲、向琴承担，被告巴中市巴州区清江供销社负有协助义务”为”被上诉人杨政林、向劲、向琴自行到相关部门依照有关规定办理案涉房屋有关产权手续，所涉及相关税费由被上诉人杨政林、向劲、向琴承担，原审被告巴中市巴州区清江供销社协助办理”。
本案一审案件受理费500元，由巴中市巴州区清江供销社负担250元，王建、杨利华负担250元。
本案二审案件受理费500元，由巴中市巴州区清江供销社负担250元，王建、杨利华负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 达
审 判 员 马 瑛
审 判 员 李 巍
二〇一八年六月四日
法官助理 岳子喻
书 记 员 董 洁