南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6157号原告：蒋殿朝，男，1960年1月19日生，汉族，南京宁列经贸公司职工，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：安俐，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘苏琴，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。被告：南京宁列经贸公司，组织机构代码13487596-1，住所地在南京市鼓楼区煤炭港1号。法定代表人：贾柏萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜云，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞瑞，江苏三法律师事务所律师。原告蒋殿朝与被告南京宁列经贸公司（以下简称宁列公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋殿朝的委托诉讼代理人安俐，被告宁列公司的委托诉讼代理人姜云、孙瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋殿朝向本院提出诉讼请求：被告恢复原告对南京市鼓楼区煤炭港6-2号三楼房屋的转租权，并赔偿因被告限制原告转租所造成的租金损失（共11个房间，按照6000元/间/年计算，自2015年6月1日计算至原告转租权恢复之日止）。事实和理由：2010年1月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋出租给原告使用，租金每年6万元，每半年支付一次。2011年11月22日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定，由于原告所承租房屋的二楼年久失修，经常漏水，被告同意原告在二楼房屋上加盖一层，重新做防水。于是原告支付了房屋改造装修的费用，被告也因此减免原告2010年1月至10月份租金，实际租金自2010年11月起算。此外，双方还约定，房屋前部作为大众浴室，后部原告可以对外出租。上述合同签订后，原告自2010年11月起，按照6万元/年向被告支付租金，但被告于2015年1月要求原告不再出租三楼房屋，作为补偿，被告免收原告6万元/年的租金。2015年6月1日，被告将三楼房屋全部贴上封条。2016年8月，被告起诉要求原告支付租金，并欲解除租赁合同。诉讼中，原告向被告支付了2015年、2016年的租金12万元。综上，原告认为，被告既己收取了原告的租金，就应当赔偿原告因三楼不能转租所造成的损失。故诉至法院，望判如所请。被告宁列公司辩称，双方没有任何合意或者被告单方同意原告对三楼房屋进行转租，故原告要求恢复所谓的转租权没有事实依据；根据合同法规定，没有经过同意的转租是无效的法律行为，因此原告要求被告赔偿损失，同样没有法律依据；原、被告双方签订的《房屋出租消防安全协议》，要求原告作为承租人必须对安全隐患进行整改，而三楼房屋存在安全隐患并造成火情，被公安机关责令整改，原告并未整改到位，被告对三楼房屋采取措施是为了杜绝隐患、预防危险的发生，不存在限制原告的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告双方的举证、质证情况，本院认定事实如下：南京市鼓楼区煤炭港6-2号即原南京洁源洗涤中心的不动产（土地及房屋，房屋原为二层，以下简称原二层房屋）权利人系上海铁路局所有，上海铁路局将该不动产交由南京铁路客运段，后又交由被告宁列公司经营使用。2010年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将其坐落在原南京洁源洗涤中心的所有建筑和场地出租给乙方使用；具体包括厂房七间，679.6平方米，办公室四间，206平方米，合计885.5平方米；主要用途为改造大众浴室，解决职工洗澡问题；租赁期限为五年，出租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止，期满除政府拆迁外，乙方继续承租，租期租金仍按照本合同的约定；租金每年计6万元，每半年支付一次租金；乙方应合理使用租赁场地，确保消防安全，严格执行《消防法》和使用安全等等。《租赁合同》签订后，被告宁列公司将原二层房屋及场地交付给原告，原告对房屋进行了安装分户电表、铺设下水管道、在房屋上加盖一层房屋（即第三层房屋）等改造。至此，南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋成为三层房屋（以下简称案涉房屋）。庭审中，原、被告均认可建造第三层房屋并未取得相关的建设规划许可。2011年11月22日，原告向被告提交了一份《租赁合同补充协议》，内容主要为：原告承租原二层房屋之后，进行了改造维修；……因原二楼屋顶年久失修，防水层全部破坏，所有房间都漏雨，有的渗透到一楼，原告为此在二楼屋顶上加盖一层，重新做防水；房屋的清理和改造致原告于2010年11月份才正式统一管理，垫付了改造费用17400元，故向被告申请减免1月至10月租金，用垫付款抵后面房租，多余部分冲抵水电费，实际租赁租金按2010年11月正式起算等等。该份补充协议有被告宁列公司当时的负责人签字确认。2011年11月22日，原告蒋殿朝参加被告宁列公司召开的会议，并形成《关于老洗涤出租补充协议会议纪要》，主要内容为，经双方协商及公司办公会讨论决定：蒋殿朝垫付的17400元与2010年11月、12月房租及水费相抵，各不相找；蒋殿朝补交2011年水费2000元；其余继续按原合同执行。上述协议签订同时，原、被告双方还签订了《房屋出租消防安全协议》，约定：原告应接受被告及上级领导安全管理的监督检查，对检查提出的安全问题和隐患，被告有权要求原告立即整改，如原告未能按要求整改到位的，可视为后果自负；原告不得损坏、挪用、违规侵占安全设备设施、严禁存放和使用易燃易爆等危险品；原告自觉接受被告以及上级领导的监督检查，认真整改及时消除安全隐患；原告承担因违反国家法律法规和本协议规定造成的后果，并赔偿给被告造成的损失等等。南京铁路公安处消防监督支队分别于2014年1月27日、2014年3月4日、2015年5月12日、2016年1月3日四次出具《责令限期改正通知书》，均载明案涉房屋存在“三层屋顶的建筑材料为框架可燃泡沫夹芯彩钢板、耐火等级低”、“疏散通道不达标”、“二楼楼顶违章搭建简易房，未履行建设工程消防设计备案竣工验收手续”、“电线路乱拉乱接、违规使用大功率电器”等问题，并责令整改。2015年5月8日，南京西站派出所出具《责令改正通知书》，以涉案房屋现由个人承租对外出租、电线路乱拉乱接、违规使用大功率用电器为由责令整改。2016年1月21日，南京西站派出所再次出具《责令改正通知书》，以案涉房屋电线路老化，存在私拉乱接违规用电，无消防给水设施，出租房内住人、加工、仓储“三合一”，建筑耐火等级比较低，安全疏散不达标为由责令整改。案涉房屋的第三层建成后，原告蒋殿朝将第三层共计11间房屋以6000元/间/年的价格对外出租。2015年6月1日，被告宁列公司将第三层的每间房屋均贴上封条，禁止使用。2016年8月16日，宁列公司以蒋殿朝为被告起诉至本院，提出确认双方《租赁合同》于2016年8月1日解除、蒋殿朝迁出案涉房屋并支付2014年11月1日至2016年7月31日的租金105000元等诉讼请求。在本案审理过程中，蒋殿朝给付了宁列公司120000元，故宁列公司撤回了要求蒋殿朝给付租金的诉讼请求。本院经审理认为原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，解除条件尚未成就，故作出（2016）苏0106民初7659号判决：驳回宁列公司的诉讼请求。宁列公司提出上诉，南京市中级人民法院受理后，作出（2016）苏01民终9698号判决：驳回上诉、维持原判。上述事实，由《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《关于老洗涤出租补充协议会议纪要》、《房屋出租消防安全协议》、南京铁路公安处消防监督支队作出的《责令限期改正通知书》、南京西站派出所出具《责令改正通知书》及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》《房屋出租消防安全协议》系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的效力性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案争议焦点，原告对案涉房屋第三层是否有承租（即占有、使用、收益）的权利。本院认为，首先，《租赁合同》中明确约定租赁物为“厂房七间，679.6平方米，办公室四间，206平方米，合计885.5平方米”，并不包括案涉房屋第三层。其次，案涉房屋第三层系被告宁列公司出资建设，与原二层房屋形成添附。根据《租赁合同补充协议》所载“因原二楼屋顶年久失修，防水层全部破坏，所有房间都漏雨，有的渗透到一楼，原告为此在二楼屋顶上加盖一层，重新做防水”，和“房屋的清理和改造致原告于2010年11月份才正式统一管理，垫付了改造费用17400元，故向被告申请减免1月至10月租金，用垫付款抵后面房租，多余部分冲抵水电费，实际租赁租金按2010年11月正式起算”，以及2011年11月22日形成《关于老洗涤出租补充协议会议纪要》所载“蒋殿朝垫付的17400元与2010年11月、12月房租及水费相抵，各不相找”；可知在原二层房屋上加盖第三层的目的是为了增加防水层、改善第一、二层房屋漏水的状况，更好地利用原二层房屋，且原告垫付的建设费用已冲抵2010年11月、12月的房租，即案涉房屋第三层的建设费用最终由被告宁列公司承担，故案涉房屋第三层系由被告宁列公司出资建设，且与原二层房屋形成添附。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，不动产权利人上海铁路局已将南京市鼓楼区煤炭港6-2号的土地及建筑物均交由被告宁列公司使用，故宁列公司对案涉房屋的第三层有使用、收益的权利。第三，因被告宁列公司否认将案涉房屋第三层出租给原告，且原告没有证据证明双方就案涉房屋第三层的出租、租金和租赁期限形成合意，故案涉房屋第三层并未出租给原告蒋殿朝。最后，案涉房屋第三层并未取得相应的建设规划许可，亦未通过消防竣工验收，且存在“屋顶的建筑材料为框架可燃泡沫夹芯彩钢板、耐火等级低、疏散通道不达标”等情形，不符合居住使用之要求，不应当对外出租。综上，本院认为，原告蒋殿朝对案涉房屋的第三层并无承租权，即没有使用、收益的权利，更无权对外转租。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告蒋殿朝的诉讼请求。案件受理费2940元，适用简易程序减半收取1740元，由原告蒋殿朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一七年九月二十日书记员  宋宇燕