北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初78590号
原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
法定代表人：陈耀忠，董事长。
委托诉讼代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
被告：ＸＸ锦程创业投资有限公司，住所地北京市朝阳区清林路1号院9号楼2层201。
法定代表人：龚茜茜，经理。
委托诉讼代理人：史建英，北京市国泰世良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李首信，北京市国泰世良律师事务所律师。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（下称原告）与被告ＸＸ锦程创业投资有限公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员韩龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张乐乐，被告之委托诉讼代理人史建英、李首信到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告为北京市朝阳区清林路1号院世茂奥临花园小区物业服务提供单位，被告为世茂奥临花园小区9号楼业主。原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均未交纳。现原告诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的2015年4月13日至2017年6月30日期间的物业费474902.14元，并支付原告违约金100000元。
被告辩称：一、原告起诉索要物业费没有合同依据。双方之间未就物业管理事宜签订任何合同，双方间不存在合同关系，不存在服务关系，也谈不上违约一说。二、原告没有为被告提供物业服务的事实，双方没有形成事实上的服务关系。原告没有为被告提供过安保、卫生保洁、绿化种植维护、设备维修维护等服务，都是由被告或承租人来提供的。三、被告所有的清林路9号楼是一个独立院落，建成至今均是业主自行管理物业。2015年4月14日9号楼过户到被告名下，院落三面是铁艺围栏，一面是树木绿化带，三面围栏的外面是马路，北侧是绿化树木带，9号楼是一个完全封闭的独立院落，在转让给被告之前就是独自进行物业管理，被告购买后也是自己进行物业管理。四、原告曾于2016年起诉被告索要物业费，后其无理由未到庭，法院按其撤诉处理。五、原告为了达到索要物业费的目的，采取不正当手段，曾给被告及租户造成极大损失和很坏的影响。被告多次受到原告的骚扰、故意停水停电，严重干扰租户的正常工作秩序，缺乏作为服务企业最基本的社会道德水准，阻碍租户装修运料通行。六、9号楼的路、门是独立的，水、电、煤气、供暖也均是独立的，是业主与供电、供水、煤气、供暖直接对接，彻底与原告管理的小区割断了关系。社区服务管理不是行政区划，物业管理服务不是强迫的，收费也不应该是强迫的。
经审理查明：被告系北京市朝阳区清林路房屋所有权人，房屋建筑面积分别为1694.21平方米、1121.69平方米、651.77平方米、518.71平方米，其中-1层-101号、1层101号房屋于2015年4月13日由北京鹏丽花园房地产发展有限公司（以下简称鹏丽公司）转移登记至被告名下，2层201号、3层301号房屋于2015年4月14日转移登记至被告名下。
2011年10月15日，原告（乙方）与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会（甲方）签订《北京市物业服务合同》，其中约定：物业项目名称为北京市朝阳区世茂奥临花园，物业管理区域四至为东至洼里中路，南至奥林匹克公园、洼里三街，西至仰山沟东路，北至洼里四街；本合同物业服务期限为三年，自2011年10月22日至2014年10月21日；乙方提供的物业服务包括负责本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理等，负责共有绿地的养护、管理，负责协助维护公共秩序等；物业服务资金由业主按季度依据其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为住宅、商业及会所物业为4.48元每平方米每月；任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日应缴费用的万分之五的标准支付违约金。合同附件一约定了管理工作范围，约定为：1、全面物业管理服务；2、管理细目，公寓1、2、3、4、5、6号楼及庭院、设备、设备用房的全面物业管理；商业（7号、9号）楼，幼儿园（8号楼），东、西区地下停车场及地面停车，外围公共区域的物业管理。2015年10月16日，原告与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会签订《合同补充文件》，约定业委会可根据小区的需求和现状随时终止原告对该小区的服务，但应提前三个月书面通知。
审理中，对于原告提交的《北京市物业服务合同》，被告认可其真实性，但表示合同中显示业主委员会有效期是2013年9月27日，物业管理范围也不包含被告的楼，四至也不包含被告的楼。为证明原告为被告提供了秩序维护、外窗清洗及园艺等服务，原告提供《世茂奥临花园小区项目秩序服务合同》、《外窗清洗合同》、《世茂奥临小区项目园艺服务合同》，其中秩序服务合同约定的公共秩序服务的范围为指定的建设红线范围以内，清洗合同约定清洗范围为世茂奥临花园小区物业项目所有玻璃外窗（楼前后所有外窗玻璃、楼侧面玻璃）等表面所有垃圾、灰尘、污渍、水泥渍等不洁物的清洗及平台（理石）清洁，园艺服务合同的服务内容为世茂奥临花园小区园林养护物业项目红线范围内的所有公共园林植物的日常养护、补种、病虫害防治、绿化垃圾清运、水系清理（水系面积14200平米）、冬季防寒、沙滩冬季覆盖等，被告对该三份合同的真实性不予认可，认为不是被告签订的，被告没有接受过服务，也不能证明原告提供服务。原告提供了资质证书（复印件），证明其具有一级物业服务资质，为被告提供了专业的物业服务，被告认为原告公司是非独立法人单位。原告还提供了鹏丽公司与被告签订的《房屋买卖合同》（复印件），被告认可证据的真实性，认为合同可以证明原、被告之间不存在物业服务法律关系。
被告提交工作联系函及回函一组，证明停电事实客观存在且是故意行为，造成租户损失，原告认可证据的真实性但否认其证明目的。被告提交《北京市建设工程施工合同》及发票（均为复印件），证明自来水公司对被告独立供水、立户，为解决供水，被告支付50万元安装费，原告否认证据的真实性，并表示发包方也没有相关主体的盖章。被告提交《供电方案确认协议》（复印件），证明用电方为重要电力用户，特殊负荷，被告为独立供电，原告认可该证据的真实性但否认其证明目的。被告提交照片两张，用以证明9号楼为独立院落，原告对照片的真实性表示认可，对其证明目的不予认可。被告提交了起诉书及传票，证明原告曾于2016年就物业费诉至法院，后原告多次无正当理由不到庭，原告认可证据的真实性。被告还提交了增值税发票一张，证明租户已经把原告所述的物业费交给了仰山物业公司，被告不应当承担物业费，原告认可证据的真实性，不认可其所述证明目的，认为仰山国众投资管理（北京）有限公司没有物业管理资质，也没有提供小区的公共管理服务，服务名称是企业管理服务物业费，并非物业服务费，租户交纳的此笔费用应是被告委托的仰山国众投资管理（北京）有限公司收取的承租经营服务费，不是原告所主张的小区公共物业管理服务费。
上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有拘束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会签订的《北京市物业服务合同》及《合同补充文件》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依照协议约定全面履行己方义务。上述协议效力及于包括被告在内的小区全体业主。现原告已按照合同约定提供了2015年4月13日至2017年6月30日期间的物业服务，被告应当支付相应的服务费用。被告抗辩9号楼系独立院落、未接受原告提供的物业服务，没有事实及法律依据，本院不予采信。对于2层201号、3层301号房屋，物业费起算时间应当自2015年4月14日开始计算。原告主张的物业费数额有误，本院予以调整。对于原告主张的违约金，具有合同依据，具体数额由本院酌情判处。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ锦程创业投资有限公司于本判决生效后七日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一五年四月十三日至二〇一七年六月三十日期间的物业服务费四十七万四千八百七十四元一角四分；
二、被告ＸＸ锦程创业投资有限公司于本判决生效后七日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司违约金五万元；
三、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2825元，由被告ＸＸ锦程创业投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 韩 龙
二〇一七年十一月六日
书 记 员 赵玉卿