河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终1665号上诉人（原审被告）：江海亮，男，1980年7月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：邢保文，河北现代恒远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司（曾用名邯郸市丛台恒宇汽配有限公司），住所地邯郸市丛台区幸福街68号院内房屋。法定代表人：张文平，该公司经理。委托诉讼代理人：闫玉龙，河北方信律师事务所律师。上诉人江海亮因与被上诉人邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司（以下简称文菲公司）租赁合同纠纷一案�不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江海亮上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判上诉人不承担支付租金的责任，或发回一审法院重新审理。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经实际解除，上诉人已将租赁标的交付被上诉人。1、双方于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》因期限届满且已经因履行完毕而自然解除。根据《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期限自2015年4月10日至2016年4月9日，此后上诉人未与任何人就案涉租赁标的签订任何合同。根据《合同法》第91条第（一）项之规定，债务已经按照约定履行，合同解除，且合同双方的权利义务终止。2、《房屋�赁合同》期满后，属于不定期租赁，且《房屋租赁合同》已经协商解除。根据《合同法》第236条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，任何一方均可以随时解除。本案中，在《房屋租赁合同》于2016年4月9到期后，双方虽然没续签合同，上诉人继续使用房屋也是事实，但是双方于2016年10月已经协商解除原邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司答辩称，双方没有协商解除不定期租赁合同，上诉人在一审开庭时认可没有把钥匙交给我方，上诉人一直使用该房屋开设网吧，双方有矛盾后，还续继开过一段时间网吧，在房屋中，尚有一部分网线、桌椅、板凳等设备，上诉人一直实际占有着租赁房屋。关于一审审理程序问题，我方在起诉时，不知道公司名称变更情况，在对方答辩提出对原告主体资格异议后，我方在一审开庭后向一审法院申请调取了公司变更后工商档案材料，在一审判决书中已将原告变更为邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司。江海亮的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告租赁合同；2.依法判决被告立即支付所欠原告房屋租赁费60498元，租赁费计算截止至2017年7月8日（其�费用按照每天301元计算至本案实际执行完毕之日止）;3.依法判决被告立即腾清所占原告房屋;4.案件受理费等其它费用由被告承担。一审法院认定事实：邯郸市丛台恒宇汽配有限公司成立于2008年6月18日，于2016年8月29日将名称变更为邯郸市丛台文菲贸易有限公司，2017年9月1日变更为邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司。2015年3月16日，邯郸市丛台恒宇汽配有限公司作为出租方（甲方）与江海亮作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定甲方将位于邯郸市丛台区幸福路86号房屋出租给乙方，租赁期限自2015年4月10日至2016年4月9日，年租金为110000元，前半年租金60000元，后半年租金50000元，当月租赁时间未满10天按半个月计算，超过10天时按一个整月计算。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，租赁期满后，如甲方未明确表示�续租的，则视为同意乙方继续承租，租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方。乙方交房时，应保证房屋及各设施、物品完好，如有损坏或丢失，乙方应及时修复或补充。租赁期限内，如果甲方明确表示不租的，应提前一个月告知乙方。乙方交房时，如经甲方验收合格时，甲方应退还乙方剩余已支付的租房款。合同签订后，乙方即开始租用房屋。2015年4月10日至2016年4月9日，乙方依合同按年租金110000元正常交纳。2016年4月9日租赁期满后，双方没有签订新的租赁合同，乙方继续租赁该房屋。自2016年4月10日至2017年4月9日止，乙方尚欠甲方租赁费33000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方在原租赁合同到期后未续签新的合同，被告继续支付租金，原告接受，可以认定双方之间新的租赁关系应视为成立不定期租赁，双方均可以随时主张解除合同，现原告主张解除租赁合同，故双方之间的租赁合同应予解除，合同既已解除，被告即应腾清房屋，将房屋交付给原告。关于原告要求被告支付拖欠租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，�方虽未签订新的租赁合同，但根据相关法律规定，原租赁合同继续有效，故被告仍应按照原合同每年110000元向原告支付租金，现双方租赁关系解除，但被告仍拖欠原告租金，截止2017年4月9日，被告尚欠租金33000元。被告除支付该33000元外，还应支付自2017年4月10日起至腾清该房屋之日止的租金。被告辩称自2016年10月开始，双方对租赁事项作出重新约定并已实际履行，鉴于其提交的证据均未能证明与原告对租金形成新的约定，故对于该辩解理由，本院不予采信。被告辩称2017年原、被告双方协商一致同意解除口头约定，合同早已解除。本案在审理过程中，被告认可并未将房屋钥匙交于原告，被告亦未提交其他证据证明合同早已解除，故被告该项辩解理由，本院亦不予采信。关于原告主体问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：“合同生效后，当�人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”本案中，邯郸市丛台恒宇汽配有限公司成立于2008年6月18日，此后历经两次变更，最后变更为邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司，并在工商部门进行了登记。名称变更后，其权利应由变更后的主体承担。本案原、被告签订合同时，当时原告名称为邯郸市丛台恒宇汽配有限公司，经本院释明，原告提交了变更后的营业执照等相关证明，故江海亮应向邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司履行义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十六条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定�第二条之规定，判决如下：一、解除原告邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司与被告江海亮签订的房屋租赁合同；二、被告江海亮自本判决生效之日起十日内将位于邯郸市丛台区幸福路86号房屋腾清后交付给原告邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司；三、被告江海亮自本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司租金33000元以及剩余租金（剩余租金自2017年4月10日起至被告江海亮向原告邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司交付房屋之日时止，按年租金110000元计算）。案件受理费7150元，减半收取3575元，由被告江海亮承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明：2018年4月3日，本院对案涉租赁房屋进行了现场勘查，房屋中尚存有旧沙发一个、旧书桌一张、条形桌子一张、凳子一个及部分木板等，墙壁上尚存有壁画�两间房屋都已上锁，室内没有通电。文菲公司当场同意接收房屋，江海亮表示放弃租赁屋中的物品。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，因争议双方均未提交案涉租赁房屋已经取得建设工程规划许可证的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，邯郸市丛台恒宇汽配有限公司与江海亮于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》无效。依据该法第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，对文菲公司请求支付房屋占有使用费的请求应予支持。关于案涉房屋租赁合同租赁房屋面积及租金是否进行过变更的问题，因江海亮提交的证据仅有证人杨某及杨俊的证人证言，因杨某系江海亮聘用的工作人员，杨俊与江海亮系朋友关系，均与江海亮存在利害关系，故该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，且文菲公司不予认可，故江海亮关于租赁面积及租金已发生变更的主张依据不足，本院不予支持。关于租赁物返还的时间问题，因双方均没有提交办理房屋交接手续的相关证据，江海亮仅以上述证人证言证明案涉房屋已于2017年3月交付给了文菲公司依据不足，本院不予支持。本院于2008年4月3日进行了现场勘查，在双方均在场的情况下对物品进行了拍照，经征求江海亮意见，其放弃出租房屋中的物品，经征求文菲公司代理人意见，其同意当场对租赁房屋进行接收。故本院确认江海亮对本案租赁房屋占有使用的时间截止到2008年4月3日止。自2016年4月10日至2017年4月9日止，江海亮尚欠文菲公司房屋占有使用费33000元，自2017年4月10日至2018年4月3日�海亮尚欠文菲公司房屋占有使用费为359天×110000元÷365天=108059元，二项共计141059元。关于一审审理程序问题，在一审庭审时，江海亮对原告主体资格提出了异议，庭后，一审法院依法调取了邯郸市丛台恒宇汽配有限公司的相关工商档案，查明邯郸市丛台恒宇汽配有限公司成立于2008年6月18日，此后企业名称经过两次变更，最后变更为邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司，并在工商部门进行了登记。文菲公司亦对之前以其曾用名提起诉讼之诉讼行为进行了追认，故一审判决江海亮向邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司履行相关义务并无不当。综上所述，江海亮的上诉请求不能成立。一审法院认定案涉租赁合同系有效合同错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销邯�市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3426号民事判决；二、确认邯郸市丛台恒宇汽配有限公司与江海亮于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》无效；三、江海亮于本判决生效之日起15日内给付邯郸市丛台区文菲温室设备有限公司房屋占有使用费141059元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费625.0元，由江海亮负担。本判决为终审判决。审判长  杨伟烈审判员  杨海山审判员  冯 雪二〇一八年四月九日书记员  常新蕊