北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2786号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李建伟，男，1970年9月28日出生，住址北京市海淀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘海泉，男，1974年7月16日出生，住址北京市朝阳区。
上诉人李建伟因与被上诉人刘海泉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初57519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人李建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李建伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘海泉的全部诉讼请求。主要事实及理由：一审法院不尊重事实导致错误判决。刘海泉不是普通租户，其租户目的不是为了居住.2017年3月17日至2017年5月17日，租房后房屋空置两个月，与其租房时声称的现有住房租期已到，着急搬家的情况不符，更不是为了小孩就近上学居住使用，而是受雇于人，以达到转移房屋使用权非法获利的目的。鉴于此，请求二审法院支持李建伟的上诉请求。
刘海泉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，其向本院邮寄书面答辩状称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李建伟的上诉请求，维持一审判决。依据双方合同约定及合同相对性，李建伟不能依约向刘海泉提供正常使用的房屋时，应由李建伟承担违约责任，刘海泉如何使用房屋是刘海泉的自由与�建伟无关。
刘海泉向一审法院提出诉讼请求：1、双方签订的房屋租赁合同于2017年5月17日解除；2、要求李建伟返还房屋租金24000元、押金8000元、中介佣金8000元、违约金8000元共计48000元。
李建伟向一审法院提出反诉请求：1、判令刘海泉与李建伟签订的房屋租赁合同于2017年7月28日解除；2、要求刘海泉将租住的房屋恢复原状并返还给李建伟；3、要求刘海泉支付李建伟2017年6月20日至2017年7月28日的房屋租金10133元及违约金12800元。
一审法院认定事实：2017年3月17日，甲方出租人李建伟与承租人乙方刘海泉经丙方居间方麦田公司居间签订编号为BJZL×××的《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》（以下简称房屋租赁合同），约定由刘海泉承租位于北京市朝阳区南沙滩×××号房屋，租赁用途为居住，租期自2017年3月20日至2018年3月19日，月租金为8000元，押金为8000元，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2017年3月17日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2017年6月10日、2017年9月10日、2017年12月10日。乙方应于本合同成立时向丙方支付佣金8000元。甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金100%向乙方支付违约金。乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由乙方按日租金额的100%支付违约金。
合同签订当日，李建伟将房屋交付给刘海泉，同日刘海泉支付李建伟房屋押金及租金32000元，并向�介公司麦田公司支付了中介费8000元。
庭审中，刘海泉称在房屋交付后，房屋可以打开并进入。因为刘海泉一直出差，所以在五月份才决定搬进去住，在5月17日即入住之前刘海泉到承租房屋开门但是打不开，发现屋中已有人居住，并被告知房屋所有权人不是李建伟，李建伟无权租赁房屋。为证明上述事实，刘海泉提交了房屋被占用时发现过程说明，该份说明是李建伟发送给刘海泉的，从李建伟给刘海泉的微信里的截图，内容是“华源冠军城×××房屋于2017年3月17日由房主李建伟和租户刘海泉经麦田房产公司张悦介绍正式签署了北京市房屋租赁合同，租期一年，当天进行了房屋交付，做了水、电、气查验记录后交付给刘海泉两套钥匙，分别是房屋防盗门和大门钥匙。2017年5月17日上午11:43分，租户刘海泉要搬家入住结果发现自己的钥匙打不开房门了，并且房屋里有人居住。当天下午房主李建伟、麦田房地产经纪有限公司张悦和冠军城物业公司（达尔文国际物业管理有限公司）管家进屋核实，房屋于2017年4月18日由许革(11010220000216XXXX)出租给黄珍（35078419890813XXXX），由许革实际交付房屋5把钥匙。黄珍出示了（非法）租赁合同，见附件。以上情况亲历，特做说明。麦田房地产经纪有限公司张悦房主：李建伟达尔文国际酒店物业管理有限公司冠军城物业管理处管家陈娜2017年5月18日”，证明李建伟对于房屋被侵占的事实是清楚的。刘海泉还提交了双方及中介人员的电话录音，证明李建伟知道房屋存在权属争议并表示不会给租赁带来影响，另外经中介公司询问物业公司了解涉案房屋的房主不是李建伟而是案外人。对于上述第一份说明，李建伟认可是其草拟并发送给刘海泉的，但仅是李建伟根据刘海泉给其打电话的叙述其做的一个�录，麦田公司和李建伟签完字后让刘海泉签字，但是刘海泉未签字。对于电话录音证据，属于刘海泉偷录的内容，从证据形式来讲不符合证据规则，属于无效证据，另外对于房屋状况麦田公司与刘海泉是明知的，所以对于刘海泉的该份证据的证明目的不认可，且与本案没有关联性。
庭审中，李建伟提交物业公司开具的证明2份、（2015）三中民终字第01604号民事判决书、原房主的法定代理人许革与李建伟签订的物品交接清单，证明李建伟是房屋的合法业主，对房屋享有占有使用收益的权利，有权对外出租。刘海泉表示证据证明房屋权属有争议才发生纠纷。
庭审中，李建伟提交刘海泉入住承租房屋时的门锁照片、2013年8月18日换锁师傅出具的收据、2017年7月10日北京吉丰佳杰商贸中心出具的开锁、换电子锁收款凭据以及微信款项支付记录、2017年8月10日�锁师傅出具的说明、中介公司工作人员出具的证明，以上证据证明刘海泉承租房屋上的锁是李建伟于2013年8月18日换的，也是密码锁，在不知道密码的情况下无法打开或者更换新锁，直至2017年7月10日李建伟才换新锁，期间锁没有换过，2017年5月17日该房屋的锁还是房屋交付刘海泉时候的锁，是刘海泉将密码告知他人他人才能入住，房屋里的人是刘海泉自己找的人，刘海泉在签订合同后因自身原因不能按原计划入住但又不想因此有损失。
一审法院认为：刘海泉与李建伟签订的北京市房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方房屋租赁合同约定，出租人交付的房屋严重不符合合同约定的，承租人有权单方解除合同。本案双方签订的为房屋租赁合同，出租人李建伟交付的房屋必须符合居住用途，且在租赁期间保持房屋的居住用途。虽然李建伟按照合同约定于2017年3月17日向刘海泉交付房屋，但是李建伟向刘海泉发送“房屋被占用事实发现过程说明”并签字，表示亲历房屋被占用事实发现的过程，认可2017年5月17日承租房屋被案外人占用，导致刘海泉无法入住承租房屋，房屋居住的用途无法达到，因此刘海泉主张双方房屋租赁合同于2017年5月17日解除，符合事实及法律规定，法院予以支持。合同解除后，李建伟应当退还自2017年5月17日起至2017年6月19日的租金及押金。关于违约责任，根据双方合同约定，出租人交付的房屋严重不符合合同约定的，应按月租金100%向承租方支付违约金。刘海泉主张8000元违约金，符合事实及法律规定，法院予以支持。关于中介佣金�刘海泉与麦田公司之间存在居间服务关系，且中介佣金由麦田公司收取，刘海泉应另行主张。李建伟主张刘海泉迟延交纳租金，并要求刘海泉承担违约责任，法院不予认可。另外，李建伟自认于2017年7月10日将涉案房屋门锁更换，事实上涉案房屋现已由李建伟控制，刘海泉更无法进入房屋，因此李建伟要求刘海泉将承租房屋恢复原状并返还李建伟，于法无据，法院不予支持。
综上，一审法院于2017年11月判决：一、刘海泉与李建伟于二〇一七年三月十七日签订的《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》于二〇一七年五月十七日解除。二、李建伟于判决生效之日起十日内退还刘海泉租金八千八百元、押金八千元。三、李建伟于判决生效之日起十日内赔偿刘海泉违约金八千元。四、驳回刘海泉其他诉讼请求。五、驳回李建伟全部反诉请求。如果未按判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、租金、押金收据及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：李建伟、刘海泉签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行合同义务。房屋租赁合同约定出租人交付的房屋严重不符合合同约定的，承租人有权单方解除合同。据本院已查明事实，2017年5月17日，涉案房屋被案外人占用，导致刘海泉无法正常居住使用。故刘海泉有权依据合同约定，主张解除双方签订的租赁合同，并要求李建伟承担相应的违约责任。一审法院判决解除双方租赁合�，并由李建伟退还刘海泉租金、押金及赔偿违约金，并无不当，本院予以维持。李建伟上诉主张因刘海泉的租房目的为非法获利，而请求将本案发回重审或改判，并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，李建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费420元，由李建伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 谷绍勇
审判员 王 朔
审判员 沈 放
二〇一八年四月二十六日
书记员 邸 硕