陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00396号
上诉人（原审原告）杜联盟。
委托代理人文杜伟，公民代理。
被上诉人（原审被告）陕西华捷房地产开发有限责任公司，住所地延安市宝塔区迎宾大道3257号3单元701号。
法定代表人常立，总经理。
委托代理人王玉良，该公司法务人员。
委托代理人马晓春，该公司法务人员。
被上诉人（原审被告）陕西中立房地产开发有限公司，住所地西安市南二环财富中心A座9层。
法定代表人权广科，总经理。
委托代理人白小红，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）郅中华。
原审被告宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司，住所地陕西省宝鸡市高新区赛特路18号。
法定代表人权清涛，董事长。
委托代理人白小红，该公司员工。
原审第三人李兴林。
上诉人杜联盟因与被上诉人陕西华捷房地产开发有限责任公司（以下简称华捷公司）、陕西中立房地产开发有限公司（以下简称中立公司）、郅中华、原审被告宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥公司）、原审第三人李兴林商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一重初字第00019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜联盟及委托代理人文杜伟、被上诉人华捷公司委托代理人王玉良、马晓春、被上诉人中立公司、虹桥公司委托代理人白小红、被上诉人郅中华到庭参加了诉讼，原审第三人李兴林经合法传唤并未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年10月11日，杜联盟在中立公司与华捷公司共同设立的凤城明珠项目售楼部与中立公司签订了商品房买卖合同，该合同首页出卖人栏印有华捷公司条码印章，尾页加盖中立公司印章。房量买卖合同约定：杜联盟以316305元购买出卖人开发建设的凤城明珠第3栋l单元10层11005号商品房，合同签订当日支付首付款156305元，余款由出卖人协助办理银行按揭。按揭后房款仍有不足部分，由买受人在办理完按揭后三日内一次性补齐。出卖人于2007年3月30日前交房，逾期超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同同时约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后杜联盟依约支付首付款，中立公司出具收款凭证。但交房期满后，中立公司未能如约交付该商品房，故杜联盟诉至一审法院。
一审法院另查明，凤城明珠第3栋（龙岗花园C座）住宅楼系虹桥公司与华捷公司依据双方2004年2月15日联建协议及2004年4月5日补充协议开发建设的项目。虹桥公司负责住宅楼的建设、施工管理及销售工作，华捷公司负责办理四证并协助虹桥公司办理预售许可证等。后在实际履行中，中立公司继受了虹桥公司的权利义务，随即虹桥公司退出联建协议。因华捷公司将五证办理在自己名下，故前期经中立公司与华捷公司协商共同售卖了一部分商品房，但后期因双方之间产生纠纷导致中立公司销售的部分商品房无法在房管局办理备案，房屋亦无法交付。2008年3月25日，西安市房屋管理局向华捷公司发出暂停办理该公司名下包括房屋销售在内的所有手续。2007年8月3日，华捷公司与第三人李兴林签订商品房买卖合同，将包含11005号商品房在内的10套房产售予李兴林，用以冲抵所欠工程款。2010年3月李兴林将11005号商品房出租于第三人郅中华，2011年4月25日，杜联盟发现该房正在装修，故拍摄视频资料并同时告知装修人郅中华该房存在权属争议。2012年2月至3月间该案在西安市中级人民法院审理时郅中华又对该房置进行了第二次装修，后于2011年11月10日与华捷公司签订商品房买卖合同并交付房款417186元，现该涉案11005号房屋由郅中华实际占有并居住。
杜联盟诉至一审法院称，2006年1O月11日，其在中立公司和华捷公司共同设立的售楼部与中立公司签订了商品房买卖合同．购买了凤城明珠第3栋1单元lO层11005号商品房，当日支付首付款156305元，余款l6万元由出卖人协助办理银行按揭，按揭后房款仍有不足部分，由买受人在办理完按揭后三日内一次性补齐，2007年3月30日前交房。但交房期满，中立公司、华捷公司以联建纠纷为由未予交房。故诉至法院，请求判令：l、中立公司与华捷公司向其交付西安市经济技术开发要B1区凤城明珠（龙岗花园）第3栋1单元l0层11005号商品房，并协助其办理产权证书；2、承担自2007年3月30日至2009年7月l3日期间823天的逾期交房违约金25727.08元，诉讼后实际交房之日的逾期交房违约金另计；3、判令李兴林、郅中华搬出涉案房屋，恢复原状，并赔偿其3O0元。
中立公司辩称，首先，其与杜联盟签订了房屋买卖合同并收取购房款属实，该行为是其与华捷公司的共销行为。因华捷公司不愿为业主办理合同备案及交付房屋的相应违约责任应当由华捷公司自行承担。其次，早在2008年杜联盟就因该商品房销售合同纠纷向未央区人民法院提起诉讼，因此在该涉案房星所有权存在争议的情况下，华捷公司擅自将房屋抵押给第三人李兴林的行为是不合法的；最后，该房屋是其售与杜联盟的，因此不存在第三人。综上所述，其不仅没有违约责任，且在尽力协助业主办理交房事宜，故不应当由其承担违约责任或减轻其责任。
华捷公司辩称，首先，凤城明珠项目的五证在其名下，中立公司无售房资格，杜联盟与中立公司所签商品房买卖合同应属无效；其次，涉案房屋尚未在房屋登记部门办理过户登记，因此其有权售卖该房屋；最后，杜联盟并未提供相应证据证明其将涉案房屋售与第三人的行为存在主观恶意。因此该涉案房屋的所有权应当属于实际占有人。
虹桥公司辩称，其在2004年2月15日确与华捷公司签订联建共销协议，但随后于2004年8月4日将权利义务转让与中立公司。华捷公司对此并无异议。且其未与杜联盟签订该楼盘的销售合同，故不承担任何责任。
李兴林辩称，华捷公司欠其工程款，后以包括涉案房屋在内的10套房产冲抵工程款。后其将房屋卖掉给工人发了工资。杜联盟与中立公司、华捷公司之间的纠纷与其无关，故拒绝腾房。
郅中华辩称，其2010年3月租住在该房屋，房东为李兴林，租住期间仅进行了简单装修。2011年8月其支付了417186元购买了该房屋，2011年11月，与华捷公司签定了商品房买卖合同。涉案房屋现由其居住，其取得了所有权，故拒绝腾房。
原审法院认为，根据虹桥公司与华捷公司所签订联建及补充协议，及随后中立公司与华捷公司签订的补充协议，对外宣传广告及售房合同文本等证据，可以认定凤城明珠C座实为中立公司与华捷公司的联建联销，中立公司与华捷公司对联建房屋皆有权销售，对外应承担连带责任，其双方之间的纠纷不影响其给付房屋等义务。虹桥公司所述其将权利义务转让与中立公司，未与杜联盟签订销售合同，不承担责任的答辩理由，予以采信。杜联盟与中立公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应认定为有效。故华捷公司主张中立公司与杜联盟所签合同无效的答辩理由，不予采信。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故中立公司与华捷公司自合法建造完成时，即取得了凤城明珠C座的物权。涉案房屋在未办理房屋登记手续的情况下不发生物权变动效力。本案中，杜联盟与中立公司订立商品房买卖合同，因此双方形成了债权债务的法律关系。但杜联盟享有的债权不能对抗华捷公司与中立公司享有的物权。李兴林、郅中华、华捷公司之间订立的合同是否有效不必然意味着杜联盟一定取得该房屋的物权。华捷公司与中立公司可以选择杜联盟及第三人李兴林、郅中华其中之一，为其办理旁屋登记手续；对未办理房屋登记手续的一方承担违约责任。经释明，杜联盟坚持诉讼请求。据此，一审遂依据《中华人民共和国物权法》第三十条、三十一条的规定，遂判决：驳回杜联盟的诉讼遗求。案件受理费6588元，由杜联盟承担。
宣判后，杜联盟不服向本院提起上诉称，一、华捷公司与郅中华所签订的商品房买卖合同为无效合同，郅中华与李兴林为恶意第三人。在本案诉讼期间中立公司拒不履行其与杜联盟签订的商品房买卖合同，反而将争议房屋再次转卖给第三人，其主观恶意明显，而一审判决书中称华捷公司与中立公司“可以选择”杜联盟及李兴林、郅中华其中之一，为其办理房屋登记手续。这一理论完全错误，实际上是隐晦的对该两公司擅自毁约的纵容。在本案诉讼中，上诉人发现郅中华对房屋装修，即前往争议房屋地址向郅中华进行了告知，并将司法文书向郅中华进行了出示，全程录音录像，故郅中华对此房屋的争议是明知的，在杜联盟告知的情况下，七个月后，郅中华才与华捷公司签订购房合同，可见郅中华是恶意占有，因此郅中华与华捷公司签订的合同无效。故上诉请求：1、依法撤销（2013）未民一重初字第00019号民事判决书；2、依法改判向杜联盟交付西安市经济技术开发区B1区凤城明珠第三栋一单元10层11005号商品房，并办理产权证书；3、依法改判华捷公司以及中立公司赔偿杜联盟延迟交付房屋的违约金（从合同约定交付房屋日起直至实际交付房屋日止计算）；4、改判郅中华搬出西安市经济技术开发区B1区凤城明珠第三栋一单元10层11005号商品房，并赔偿300元损失费；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
华捷公司答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
中立公司、虹桥公司答辩称，本案所涉商品房买卖合同实际上是中立公司与华捷公司在联合开发、共同销售过程中形成的商品房买卖合同的一部分，这种联建共销行为不违反法律规定，是有效的，因而中立公司对外签订的商品房买卖合同是合法有效的。华捷公司不履行办理备案登记、交付房屋等违约行为是华捷公司单方面造成的，相关违约责任应由其承担，中立公司不仅没有违约行为，而且也尽力在协助业主办理交房事宜，所以不应承担违约责任。华捷公司欠李兴林的工程款故用房子抵债，因李兴林没有在凤城明珠项目上干活，所以不应用凤城明珠的房屋抵偿工程欠款。郅中华明知房屋有争议仍入住，存在恶意，华捷公司应该给杜联盟调房或退钱。
郅中华辩称，在买房时其不知道房屋存在争议，虽然杜联盟有来过涉案房屋找他，但法院并没有来过，所以认为房屋产权没有问题才予以购买。
李兴林未答辩。
经审理查明，本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，中立公司与杜联盟于2006年10月11日签订的商品房买卖合同系双方意思表示真实，且未违反国家法律法规，应合法有效。作为凤城明珠第3栋（龙钢花园C座）住宅楼的另一方联建单位，华捷公司又与李兴林于2007年8月3日签订了商品房买卖合同，该合同系华捷公司用以冲抵所欠工程款，对此事实，华捷公司、李兴林与广州置业公司均予以认可，该合同内容亦未违反国家法律法规，亦应为合法有效。李兴林之后将房屋出卖给郅中华，由华捷公司与郅中华签订商品房买卖合同，该合同签订前郅中华已明知该房屋涉及诉讼，仍然与华捷公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，主观上存在与华捷公司恶意串通，故该商品房买卖合同应属无效。杜联盟与中立公司签订商品房买卖合同后仅支付了首付购房款，中立公司亦未将房屋交与杜联盟，而华捷公司与李兴林签订了商品房买卖合同后将本案涉案房屋交付给李兴林，李兴林将该房屋出租给郅中华，故李兴林已实际占有了本案涉案房屋，虽然杜联盟提供证据证明郅中华在购买该房屋时明知该房屋涉及诉讼存在恶意，但杜联盟不能证明李兴林在订立合同时以及交付房屋时与华捷公司恶意串通，故应先履行李兴林与华捷公司签订的商品房买卖合同，杜联盟要求华捷公司、中立公司向其交付涉案房屋的请求已不能实现，其请求本院不予支持。现杜联盟与中立公司商品房买卖合同已无法继续履行，杜联盟可向华捷公司、中立公司另行主张权利。原审在向杜联盟释明，杜联盟仍坚持其诉讼请求的情形下驳回杜联盟的诉讼请求并无不妥。鉴于本案的纠纷是由于华捷公司与中立公司之间的矛盾导致，致使杜联盟为主张自己合法权利造成诉讼，故应由中立公司和华捷公司对杜联盟付出的诉讼费用承担责任。故原审认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各6588元（杜联盟均已预交），由陕西华捷房地产开发有限责任公司和陕西中立房地产开发有限公司连带承担（本判决生效后十日内由陕西华捷房地产开发有限责任公司和陕西中立房地产开发有限公司连带给付杜联盟）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
审 判 员 路小红
代理审判员 朱 瑞
二〇一四年五月八日
书 记 员 刘 毅