广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1920号
上诉人（原审被告）：黄俊锋。
委托代理人：陈伯良，广东维强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱万明。
上诉人因与被上诉人合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院作出的(2015)深福法民三初字第939号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、被告向原告退还转让款16万元，并赔偿损失6410元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，称因宿舍被原告提前退租,导致宿舍押金房东至今未退,要求被告返还押金8600元及铁床费1500元,则第一项诉讼请求退还的转让款金额增加为要求被告向原告退还转让款170100元。并认为被告主观上存在恶意欺诈的行为。要求撤销双方签订的转让协议。
原审被告一审反诉请求为：1、原告继续履行与被告2015年4月1日签订的店面转让协议，如接到本反诉状7日内不履行店面转让协议，被告将依法解除转让协议且不予退还己收取转让费，并有权处置涉案店面；2、原告向被告返还已垫付的2015年4月店面租金19670元、管理费6450元及即将垫付的5月店面租金19670元、管理费6450元，共计52240元；3、原告承担本案全部诉讼费用。一审庭审中被告明确诉讼请求第一项因原告未在被告给予的宽限期内履行店面转让协议，被告依法解除双方签订的转让协议，并有权依法处置涉案店面（将店面收回后由反诉原告自行经营或转让）；第二项诉讼请求被告已实际代原告垫付了5月份的租金和管理费。
一审经审理查明，2015年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《店面转让协议书》，协议书约定：“甲方将位于深圳市福田区xx名庭xx路商铺dxx号店铺转让给乙方，转让费为180000元，店面仓库xx名庭xx路商铺dxx号转让费用2500元与押金800元。员工宿舍于红荔村4栋五单元708室押金8600元（二个月），上下铁床费5张，1500元，共计10100元。店面、仓库与员工宿舍一并转让给乙方，共计190000元。2015年4月1日，乙方支付给甲方170000元，尚欠甲方伍万元（20000元）；乙方欠甲方的伍万元（20000元），乙方在与房东签订合同的前一天内即从2015年（空白）月（空白）日，该转让店面，仓库，员工宿舍从2015年4月1日，乙方在装潢期间使用甲方电源，电费由乙方全额支付给甲方的房东。甲乙双方转让的该间店面期间，无论以后是否发生任何变故，因转让该店面发生的一切损失费用和后果，全部由店面接受方（乙方）负责承担。乙方已支付的费用不予退还，店面转让方甲方不承担任何费用责任。”上述合同括号内涉及金额有修改之处均有双方当事人的签字及按手印。在原告留存的协议书背面，原告手写注明：转让费包括（主要包括）：1、店内所有设备、设施……；2、仓库内冷柜；3、原合同租赁期尚剩余2年8个月（月租金19000元）。原告与被告在第三点右下角处签字并加盖手印。被告留存的协议书没有该部分手写体内容。对此原告解释称，被告称原告该份存有手写体内容即可，被告解释称第3点系原告事后添加的，但未提出鉴定申请。被告留存的协议书上剩余未付的转让款的支付时间处有手写体填写为4月15日，原告的协议书上此处为空白。对此被告陈述系双方协商后填写的，原告陈述系被告在自己存有的协议书上自行添加的，未经原告同意。且在该协议书上所有有手写改动处均有双方当事人的签字和按手印，但该处并未有签字和盖手印。
签订完毕上述合同后，被告立即将店铺钥匙交付原告，原告并向被告转账支付转让款170000元，被告并于2015年4月2日向原告出具收到转让费17万元的收条。
事后，原告与被告一同前往深圳市中泰天成集团有限公司(以下简称天成公司)签订转让协议。但原告陈述前往天成公司后发现被告与天成公司签订的租赁合同期限仅剩余1年8个月，而且租金超过19000元，所以与被告进行协商，但协商未果。原告当即表示要解除合同，并于2015年4月中旬将钥匙一把返还给被告，目前原告处还留有一把钥匙。被告陈述系原告的原因未与天成公司签订协议，原告确实有退还一把钥匙。
另查，被告与天成公司签订的《华强东商业中心首层铺位租赁合同》约定租赁期限为2014年12月1日至2016年11月30日。第一年租金即2014年12月1日至2015年11月30日为19670元，第二年及215年12月1日至2016年11月30日，租金每平方米递增4%，即每月20457元。
被告并当庭提交天成公司铺面转租同意书，载明天成公司同意被告黄俊锋对涉案租赁物业进行转租，租期在合同期的基础上延续两年但租金必须以天成公司上调的租金为准。该同意书上注明的时间为2015年4月1日。原告陈述在签订店铺转让协议书时被告并未向其出具该份同意书，直至被告提出反诉，法院向原告送达诉讼材料时，原告才看到该份同意书。对此，被告解释称该份同意书是原告向被告要求延长租赁期限后，被告才向房东申请的。
一审庭审中，原告陈述已经将宿舍做退租处理，但房东还未退押金。本院询问原告：被告现持有天成公司出具的同意书，原告是否同意继续履行涉案的转让协议。原告陈述如果租金为19000元，同意继续履行。被告当庭陈述不同意继续履行。
原审法院认为，被告在持有其与天成公司的租赁合同的情况下，理应如实向原告陈述与天成公司租赁合同约定的租赁期限以及租金的金额。被告在明知租赁期限仅剩余1年8个月，租金超过19000元的情况下。仍与原告协商明确转让费中包含租赁期限2年8个月，租金19000元。采取欺诈的方式，使得原告在认为租赁期限尚余2年8个月以及每月租金为19000元的情况下与被告订立涉案转让协议。原告据此有权请求法院撤销涉案转让协议。
因双方均确认原告已向被告返还涉案房产的钥匙，则协议被撤销后，被告应向原告返还转让款。关于转让款的金额。原告虽向被告支付了转让款170000元。但员工宿舍的押金8600元和上下铁床5张共1500元，因员工宿舍的租赁合同独立于店面租赁合同。原告自行提前退租导致的应向出租宿舍方承担的损失，应由原告承担。剩余转让款159900元，被告应向原告返还。原告诉请返还转让款的超出部分，原审法院予以驳回。
关于原告诉请的损失6410元。因被告的过错，导致合同被撤销，被告应赔偿原告因此所受到的损失，但原告提交的证据不足以证明原告实际发生的损失金额。对该项诉讼请求，原告应承担举证不能的法律后果，原审法院不予支持。
关于被告的反诉请求。因如前所述的被告系合同被撤销的过错方，无法请求解除合同。对于店铺空置期间的租金和物业费损失，也应由被告自行承担。被告的反诉请求，原审法院予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、撤销原告朱万明与被告黄俊锋于2015年4月1日签订的《店面转让协议书》；二、被告黄俊锋应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱万明返还转让款159900元；三、驳回原告朱万明的其他诉讼请求；四、驳回被告黄俊锋的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3830元，因适用简易程序而由法院收取的1915元、保全费1355元（均已由原告预交），由原告负担128元，被告负担3142元。本案反诉案件受理费1106元，因适用简易程序而由法院收取的553元（已由被告预交），由被告负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求人民法院撤销一审错误判决；2、请求人民法院依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求；3、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实和理由：
一、一审判决认定事实错误，上诉人不存在欺诈行为。
上诉人与被上诉人签订的《店面转让协议书》不存在欺诈行为，双方约定的转让费包含了转租店铺、仓库、员工宿舍在内的所有设备及转让款，该转让行为属于正常的商业行为，协议背面被告自行添加的“⑧原合同租赁期尚剩余2年8个月（月租金19000元）”，明显与事实不符，该内容是被上诉人事后自行添加，不能作为认定案件事实的依据，不属于转让协议中双方达成一致意见的内容。
1、上诉人转租的店铺正常营业获利，上诉人不可能以低于与出租方签订的租金价格转租店铺，从常理及双方签订协议第五点可知，店面转租后的租金由被上诉人直接向出租方深圳市中泰天成集团有限公司缴纳，2015年当中每月相差的670元租金也不可能是由上诉人来缴纳，可推断出该条约定是被上诉人事后自行添加的条款。
2、《店面转让协议书》双方对于涉及金额改动的地方才签名按手印，关于日期填写的仅是正常填写，不存在修改需要签名的问题；且“③原合同租赁期尚剩余2年8个月（月租金19000元）”，该条款上面并没有上诉人的按捺，一审法院在判决书第5页的论述明显与事实不符。
3、一审法院认定上诉人存在欺诈内容部分是被上诉人自行书写的，且从签订协议到发生本案，被上诉人提交添加了一审法院认定为属于诈骗条款内容的间隔时间较短，根本无法鉴定出是否属于同一时间书写，一审法院以上诉人没有提出申请鉴定应承担不利后果的认定明显错误。
二、被上诉人已构成根本性违约，上诉人不存在致使被上诉人签订《店面转让协议书》的目不能实现的欺诈行为。1、对于铺面租赁，当事人必然会在签订协议前了解店铺租金及剩余租期、地理位置等基本情况。本案中，被上诉人在签订《店面转让协议书》前就向上诉人了解店铺剩余租期及租金问题，此后双方才签订《店面转让协议书》，这也符合生活常理，签订转让协议时，被上诉人要求上诉人协助被上诉人在原租赁合同期的基础上租期延续两年，上诉人也按照被上诉人的要求向店铺出租方提出申请，店铺方于2015年4月1日出具店面转租同意书，同意延长租期。接手店铺后被上诉人即对店面进行装修营业，但此后被上诉人听信他人传言该地段店铺生意难做、租金偏高等原因，因而没有与出租方签订转让协议，导致本案的发生，这责任完全在于被上诉人而非上诉人造成的，正常的商业行为都均有一定的风险，被上诉人理应承担违约责任。2、被上诉人从上诉人手中转租该店面的目的在于通过经营店铺进而获取收益。在租赁期限内，上诉人不存在致使被上诉人签订《店面转让协议书》目的不能实现的欺诈行为。被上诉人在签订《店面转让协议书》后即进行装修营业，但却没有按照约定与出租方重新签订转租协议及支付2015年4月份租金，已经构成根本性违约，至本案一审开庭审理，被上诉人本来可以按照合同约定继续经营店铺，但被上诉人既不经营店铺也不按期缴纳租金，导致上诉人为其垫付了2015年4月、5月份租金，究竟是谁欺诈了谁？谁构成违约？恳请二审法院依法查明。3、双方签订的《店面转让协议书》约定的转让费与被上诉人在签订协议后应当向出租方缴纳的租金是不存在必然关系。该190000元转让费包括了店铺及仓库内的所有设备以及上诉人从该店铺经营当中退出并将店铺交由被上诉人来经营可能获取预期收益，该190000元转让费是上诉人将正在盈利的店铺转交给被上诉人来经营，弥补的是上诉人转让店面可能获得的预期收益及店铺的设备价值；而租金是被上诉人直接向店铺出租方缴纳的费用，店面转租后，租金与上诉人没有任何关系，被上诉人在协议背面自行添加的“⑧原合同租赁期尚剩余2年8个月（月租金19000元）”也不会影响到合同的履行及转让协议目的的实现，但上诉人却以拒绝与出租方签订转让协议、拒缴店铺租金的方式履行合同，上诉人在为其垫付相应4月5月租金基础上对其给予相应宽限期依旧不履行转让协议，致使转让协议无法继续履行。4、一审法院判决脱离实际，认定上诉人存在欺诈属于认定事实错误，上诉人不可能将正在获利的店铺，以低于应向出租方缴纳租金的价格转让给被上诉人；关于190000元转让费问题，该费用包含了店铺、仓库、员工宿舍的押金等，并非单纯的转让费，且该店铺自交付给被上诉人后，被上诉人已经进行装修经营，在一审开庭前，被上诉人仅是要求退回转让费，并未要求撤销协议，该店铺在该期间都是由被上诉人占有，至今依然持有该店铺的钥匙，该期间的费用必然应当由被上诉人来承担，上诉人代为垫付的请求理应得到法院的支持，否则，该房屋在案件尚未开庭就会被出租方以未按期缴纳租金予以没收，届时，上诉人在出租方的押金必然也会被没收，给上诉人造成更大的损失。因此一审法院认定上诉人对于店铺每月租金、租期问题上存在欺诈是错误的。
综上，恳请二审法院综合全案证据、生活常理、商业规则风险及相关法律法规的规定，依法撤销一审法院的错误判决，并支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人的主要答辩意见为：请求二审法院维持原判。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系合同纠纷。本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在欺诈行为？本院认为，上诉人与案外人天成公司的租赁合同的租赁期限仅剩余1年8个月，租金超过19000元；上诉人将涉诉房屋的承租权转让给被上诉人，应当向被上诉人如实告知上述租赁期限以及租金标准的金额；但上诉人并未如实告知上述情况，却与被上诉人在双方的涉诉转让协议中明确原租赁合同的租期剩余2年8个月，故一审认定上诉人存在欺诈行为并无不当。由于上诉人的欺诈行为，导致被上诉人认为租赁期限尚余2年8个月以及每月租金为19000元并与上诉人订立涉诉转让协议；被上诉人请求撤销涉诉转让协议，理由成立，应予支持。上诉人二审提供的新的证据，不改变本案基本事实的认定，本院不予采纳。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。