北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1857号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄玉花，女，1979年5月15日出生。
委托诉讼代理人：鲁升阳，北京市立圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑梅，女，1974年6月1日出生。
委托诉讼代理人：冯继刚，北京博刚律师事务所律师。
上诉人黄玉花因与被上诉人郑梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初14898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
黄玉花上诉请求：1、请求二审法院支持黄玉花的反诉请求；2、本案全部诉讼费用由郑梅承担。事实和理由：1、一审法院采纳了无效证据。本案一审中，中介公司人员分别为黄玉花和郑梅出具的证人证言，内容矛盾，且证人未出庭作证，一审法院通过电话联系亦未核实清楚，故郑梅一方的证人证言系无效证据，不应被法院采信。根据本案补充协议的约定，双方当事人应自行办理物业交割手续，中介公司没有权利和义务代表任何一方进行物业交割，黄玉花没有委托过中介公司人员代其进行物业交割。2、郑梅未依约进行物业交割，构成违约。根据补充协议的约定，郑梅在收到全部款项后5个工作日自行办理物业交割，郑梅收到款项的时间为2016年12月14日，所以物业交割时间应该是当月15、16、19、20及21日，但是，郑梅在同年12月15日就去美国了，其未进行物业交割，显系违约。郑梅尚欠供暖费未交纳，说明其并未实际进行物业交割。冷、热水卡、电卡和门禁卡均未交付给黄玉花，上述卡都是黄玉花于2017年3月31日在物业公司办理的。郑梅未将房屋钥匙交给中介公司，中介公司人员明确告知黄玉花，其未接受郑梅的委托进行物业交割，有黄玉花提供的证人证言予以证明。
郑梅辩称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。中介公司人员的证人证言是真实有效的，物业交接单上也有中介公司人员签字，中介公司人员为郑梅、黄玉花分别提供的证言内容并不矛盾，不是无效证据。
郑梅向一审法院起诉请求：1、判令黄玉花向郑梅支付剩余2万元购房款及房屋其他各项结算费用647.3元；2、黄玉花向郑梅支付延期付款利息566元（以2万元为基数，按人民银行同期贷款利率，从2016年12月24日计算至2017年7月31日）；3、黄玉花向郑梅支付逾期付款（包括2万元和192万元）违约金10万元；4、案件受理费由黄玉花承担。
黄玉花向一审法院反诉请求：1、判令郑梅向黄玉花支付自2016年12月22日至2017年3月15日期间逾期交房违约金88810元，每日按总房款的万分之五计算；2、反诉案件受理费由郑梅负担。
一审法院认定事实：2016年10月6日，出卖人郑梅与买受人黄玉花签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑梅将其名下本市东城区×××1号院1号楼6层1单元631号房屋出售给黄玉花。该房屋所在楼栋总层数为7层，其中地上7层，地下2层，该房屋所在楼层为6层，产权证明所载建筑面积共52.73平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京农业银行，抵押登记日期为2012年5月23日，出卖人应于2016年11月4日前办理抵押注销手续。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币137万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币77万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金人民币20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他：上述各项费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在15日内，自第六条约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日内自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
同日，出卖人郑梅（甲方）与买受人黄玉花（乙方）及案外人居间方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）（丙方）签订《补充协议》，该协议约定，交易房屋有抵押的，甲方应于2016年11月4日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年11月11日前办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方应在甲方收到所有款项后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。
一审庭审中，郑梅提交一份由链家公司员工周胜男签署的收条，内容为：今收到前门前酒店A-631业主交的从2010年9月30日至2016年12月31日的物业费、空调能源制冷费交费收据及从2010年至2016年采暖费收据；水电费剩余976.90元，原业主欠一月采暖费553.7元，物业费及空调制冷费原业主已交至2016年12月31日，买方需付224.1元，合计买方应支付原业主647.3元。该收条下方的落款为链家周胜男（代黄玉花），日期为2016年12月14日。对于该份收条，黄玉花不认可真实性，称其从未委托过周胜男代办物业交割。
郑梅还向一审法院提交一份由链家公司经纪人潘志祥出具的情况说明，内容为：2016年12月12日，郑梅和黄玉花办理完毕交易过户手续，在过户大厅，郑梅与潘志祥和黄玉花沟通12月14日下午办理房屋交割，潘志祥和黄玉花均未提出异议。12月14日下午郑梅多次致电潘志祥让其催促黄玉花到房屋办理交割，潘志祥也多次致电黄玉花，并告知黄玉花，郑梅12月15日早上6点要乘飞机去美国，且半年不回来，黄玉花称过不来办理，下午要接孩子，晚上陪孩子补习功课。潘志祥看快5点了，怕有关部门下班就先跟业主郑梅打电话说让同事周胜男先去办理房屋交接，房屋水电物业等有无欠费。潘志祥将此事告知黄玉花，黄玉花表示可以让周胜男代为交接。潘志祥与黄玉花沟通让其将尾款2万元和水电等结余费用647.3元转账给郑梅，黄玉花说不能支付。郑梅称不付尾款只能将钥匙和水电卡、门禁卡先放到朋友那里。经过多次沟通，双方未达成一致，至今黄玉花买房尾款未支付给郑梅。落款为潘志祥；日期为2017年7月27日。周胜男亦出具一份与上述内容相同的情况说明。对该两份说明，黄玉花均不认可真实性。
针对郑梅提交的证据，黄玉花亦向一审法院提交由潘志祥和周胜男出具的情况说明。其中潘志祥出具情况说明内容为：由于郑梅2016年11月23日才办理房屋解押手续（合同约定2016年11月4日办理解押手续），所以我通知黄玉花支付购房款的时间也顺延了，故黄玉花比约定晚了一段时间支付购房款；黄玉花催促我联系郑梅进行物业交割，我联系郑梅之后约定2016年12月16日下午由她的朋友作为代表进行物业交割，2016年12月16日下午潘志祥和黄玉花一起在物业公司等待郑梅的朋友过来办理物业事宜，但一直到天黑还没有人来。周胜男出具的情况说明内容为：2016年12月14日我代表黄玉花与郑梅签署的物业查验交接单，其实并不是2016年12月14日签署的，而是之后郑梅找到我补签的，日期也是应郑梅的要求倒签的；而且，我自始至终没有得到黄玉花的委托，只是同事潘志祥委托我去看看情况，然后由黄玉花确认。对该两份说明，郑梅亦不认可真实性。
另查，黄玉花于2016年12月16日到中冶置业集团北京物业管理有限公司第三分公司办理业主房屋登记手续。2016年12月17日，郑梅让其朋友到物业办理涉诉房屋门钥匙、水电卡、门禁卡托管服务；并告知物业，委托物品需郑梅电话沟通确认才能领取；2017年2月15日郑梅电话联系物业将上述托管物品送到郑梅朋友处，物业公司于当天将物品交于顺丰快递。2017年3月15日，物业公司应黄玉花要求为其开锁进入涉诉房屋，之后该房屋由黄玉花使用。
2017年9月27日，一审法院致电周胜男，向其了解郑梅、黄玉花之间的房屋买卖过程中的细节，周胜男称不愿意接受调查，之后不再接电话。后一审法院多次致电潘志祥，电话无人接听。
一审中,关于物业交割的内容，双方均表示包括交付房屋、核查房屋相关费用等。黄玉花持北京热力集团有限责任公司出具的两份用户热费交纳明细表称，郑梅尚欠2012-2013、2013-2014、2016-2017年度的供暖费共计6169.41元，故郑梅、黄玉花双方并未进行物业交割，郑梅违约，故不同意向郑梅支付物业交割保证金，要求抵扣郑梅未交的相关费用，并要求郑梅向黄玉花支付违约金。对此，郑梅称，仅认可2016-2017年度的供暖费未交纳，并未拖欠2012-2013、2013-2014年度的供暖费，2013-2014年付的供暖费交给了物业公司，2012-2013年度的供暖费交给了热力公司，2016年12月14日物业交割时将相关交费收据都给了周胜男。
2017年12月22日，一审法院致电北京市热力集团有限公司调查了解黄玉花向法院提交的其公司开具的两份用户热费交费明细的真实性。其称，这两份明细均是其公司出具，在我公司的系统上，显示确实存在2012-2013、2013-2014、2016-2017年度的供暖费未交纳，但之前供暖费由物业公司代收，不清楚郑梅手中是否有向物业公司交纳相关费用的票据，小区有好多业主反映此类情况，我公司与物业公司之间的账目还未核实清楚。
另查，黄玉花于2017年3月31日向物业公司支付2017年1月1日至2017年12月31日物业与空调能源制冷费4745.70元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，郑梅、黄玉花双方于2016年10月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格遵守。根据合同约定，郑梅应于2016年11月4日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年11月11日办理完毕解除抵押登记手续；黄玉花应于2016年11月18日前将192万元首付款支付给郑梅。郑梅于2016年11月23日办理完毕解除抵押登记手续。郑梅的解押义务在先，黄玉花的付款义务在后，因郑梅迟延办理抵押登记手续，黄玉花将支付192万元首付款的时间顺延至2016年12月14日，黄玉花晚支付房款的行为系行使先履行抗辩权，故该院对郑梅要求黄玉花支付192万元延期付款的违约金10万元的诉讼请求不予支持。
关于房屋交付，双方合同约定郑梅收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给黄玉花。关于物业交割，合同约定郑梅收到所有款项后5个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同；黄玉花从约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由黄玉花自行支付给郑梅。双方均认可物业交割包括房屋交付、核查房屋相关费用的内容。故交付房屋与退还多余物业交割保证金应是同时履行的行为。根据周胜男、潘志祥书面证言显示，2016年12月14日，约双方进行物业交割，但因黄玉花未到现场未能进行物业交割，核查房屋水电费结余976.90元，郑梅欠一个月供暖费553.7元，物业费及空调制冷费郑梅已交至2016年12月31日；2016年12月16日，再次约双方进行物业交割，但郑梅未到场。郑梅因黄玉花不向其支付剩余购房款即物业交割保证金及各项结余，拒绝向黄玉花交付房屋。黄玉花因郑梅不到现场核实欠费，不向其交付房屋，故拒绝向郑梅支付物业交割保证金。之后，黄玉花通过警方与物业公司协调入住房屋。对于物业交割，双方均有过错，互不承担违约责任，因此，对于郑梅要求支付2万元利息的诉讼请求及黄玉花要求支付违约金的反诉请求，该院均不予支持。现黄玉花已于2017年3月15日进入涉诉房屋并居住使用，涉诉房屋已实际交付，故黄玉花应将2万元物业交割保证金扣除房屋的其他各项费用的部分支付郑梅。关于房屋费用的结算，该院计算至黄玉花实际占有涉诉房屋之日即2017年3月15日。2016-2017年度供暖费2214.66元由郑梅负担，因房屋过户时间在2016-2017年供暖年度之间，故从2万元物业交割保证金中扣除，由黄玉花向相关单位交纳。2017年1月1日至2017年3月15日的物业费空调制冷费962元由郑梅负担，因黄玉花已经向物业公司交纳，该费用从2万元物业交割保证金中扣除。水电费结余按照2016年12月14日中介公司与郑梅核查的数据976.90元为准，由黄玉花返还郑梅。上述合计计算后，黄玉花共须向郑梅支付17800.24元。至于2012-2013、2013-2014年度供暖费问题，因该期间在房屋过户之前，黄玉花也未代郑梅支付该费用，所以是否拖欠该费用由郑梅与相关单位直接核算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、黄玉花于判决生效后十日内向郑梅返还物业交割保证金及各项费用结余款共计17800.24元；二、驳回郑梅的其他诉讼请求；三、驳回黄玉花的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
另，黄玉花在二审中向本院提交2018年1月2日用户热费缴纳明细表一份，其上载明郑梅涉案房屋2012-2013年度、2013-2014年度、2016-2017年度欠费共计6169.41元，用以证明郑梅未进行物业交接。
本院认为，一、根据郑梅与黄玉花分别提交的潘志祥和周胜男的情况说明的内容，其上表述的约定于2016年12月14日办理房屋交割和约定于同年12月16日办理物业交割的内容涉及了两个前后不同的办理交割时间，先后约定过两个交割时点的情况并不违背常情；黄玉花提交的周胜男出具的情况说明表述了物业查验交接单的签署时间问题，交接凭证的具体签署时间与潘志祥、周胜男所述的2017年12月14日房屋交接情况分属不同事实，二者并不矛盾。综上，本案双方当事人分别提交的潘志祥、周胜男情况说明在内容上不存在矛盾，且黄玉花亦未提交其他证据推翻郑梅所提交情况说明的真实性，故一审法院对上述情况说明采纳无误。二、因本案中郑梅交付房屋与黄玉花退还多余物业交割保证金系同时履行的行为，根据双方履行房屋物业交割的实际情况，本院认为，一审判决作出的“对于物业交割，双方均有过错，互不承担违约责任”的认定合法有据，对于黄玉花主张逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。三、黄玉花在二审中提交的用户热费缴纳明细表记载了郑梅缴纳供暖费的情况，用以证明双方未进行物业交割，该明细表的内容与郑梅是否实际进行了物业交割无必然关联，不影响本案的实体处理，本院不作为新证据采纳。且根据一审法院查明的事实，2016年12月14日对房屋进行核查确认：郑梅欠一个月供暖费553.7元。故本院对黄玉花以该明细表所作主张不予采信。综上，黄玉花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3333元，由黄玉花负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 周梦峰
二〇一八年三月二十七日
书记员 林晓天