天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第4271号原告陈秀梅，女，1970年1月12日生，汉族，天津市米尔可商贸有限公司经理，住天津市河东区。委托代理人王莹，天津宝砚律师事务所律师。委托代理人朱砚祥（原告之夫），男，1962年2月4日生，汉族，天津市米尔可商贸有限公司经理，住天津市河东区。被告金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413，组织机构代码证号66611448-5。法定代表人阳侃，董事长。委托代理人陈锐，公司职员。委托代理人戈笑鸿，北京市茂源律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司天津东丽支行，住天津市东丽区福山路先锋路交口，组织机构代码10372631-4。负责人王伯森，行长。委托代理人赵俊琪，该行市场部经理。委托代理人庄桂荣，该行信贷员。原告陈秀梅诉被告金地（集团）天津投资发展有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司天津东丽支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月25日、10月20日、1月25日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人王莹、朱砚祥，被告金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称金地公司）委托代理人陈锐、戈笑鸿、第三人中国工商银行股份有限公司天津东丽支行（以下简称工行东丽支行）委托代理人赵俊琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月3日原、被告签订了合同编号为2012-0004388的《天津市商品房买卖合同》，约定原告以六佰五十万元整的价格购买被告开发的坐落天津市河东区津塘路××广场××号底商，设计用途：商业。同时合同约定被告于2014年12月1日前交付房屋，并于房屋初始登记完毕后180日内协助原告办理房屋产权证。合同签订后，原告依约履行了合同项下全部合同义务，但时至今日，被告仍未达到验房、交付条件（一楼与二楼之间无楼梯、电梯，二楼无法交验），且原告所购底商前私自搭建了一排违章建筑，致使该底商不再具有商业投资性，原告的购房目的无法实现。原告为解决此事，曾以《告知函》形式向被告发函要求解除，但被告未予理睬，特向贵院起诉，1、请求判令解除原、被告于2014年9月3日签订的合同编号为2012-0004388的《天津市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款650万元以及上述款项自给付之日到实际返还之日起的利息，按银行贷款利率计算；3、判令被告退还原告缴纳的维修基金费65000元、产权登记费550元、转让手续费3425.22元、印花税3250元、契税195000元；4、判令被告给付原告未依约解除合同的违约金，按每日支付房屋总价款的万分之三的标准计算，暂计至立案日为11700元；5、诉讼费用由被告承担。原告提供如下证据：1、天津市商品房买卖合同复印件一份；拟证明原被告之间房屋买卖合同关系以及诉争之房约定的交付时间、补充合同约定的相关内容；2、购房发票、契税票、维修基金票据复印件各一份，拟证明原告购买房屋的费用及原告缴纳房屋首付款及尾款的时间；3、EMS快递单两张及快递单查询复印件一张、告知函两份，拟证明原告曾于2015年7月22日书面告知被告要求解除合同，且告知函已被被告签收；4、录像资料一份，拟证明EMS快递邮寄文件即告知函以及证明原告所购置房屋周边环境情况；5、补充照片打印件三张，拟证明涉讼房屋小区外违章建筑及现场的情况。被告辩称，不同意原告诉讼请求。理由为：1、诉争房屋具备合同约定和法律规定的交房条件，原告拒不收房视为已经交付；2、原告购买的现房，在签署商品房买卖合同之前，原告本人已经到现场看房了，了解诉争房屋的所有准确信息，并认可现状交付，在买卖合同附件补充合同第三条第九款也有明确记载，原告以一楼二楼无楼梯无法交验作为事实依据，显然没有合同和事实依据；3、被告会向法庭提交经天津市规划局审批的施工图纸，图纸中明确列明诉状中的违章建筑距离诉争房屋22米，而用地红线距离诉争房屋12米，原告诉状中的违章建筑是在诉争房屋所在项目用地红线之外，与被告方无关，且非被告方所建，由施工图纸可见，施工图中明确表示户内楼梯用户自理的字样，报规的施工图上明确诉争房屋无楼梯和电梯设计，被告依照规划审批建造的房屋，完全合法合规。被告向本院提供证据如下：1、天津市商品房买卖合同复印件一份，拟证明双方的合同关系、合同约定交付条件及补充合同内容；2、建设工程竣工验收备案书复印件一份，拟涉讼房屋所在楼栋已经竣工验收的事实；3、规划局审批之施工图复印件一份，拟证明涉讼房屋经规划设计已经审批；4、照片一份，拟证明实地拍摄的诉争房屋外景情况；5、规划图纸复印件一份，拟证明原告所主张的违章建筑不属于被告建设施工的范围；6、北京墨臣工程咨询有限公司设计说明一份，拟证明涉诉房屋户内楼梯用户自理的设计为业内通行做法，是基于买受人的利益，并且经过规划审批，符合国家建设质量标准；7、天津市商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告与被告签订的商品房买卖合同并非格式合同。第三人述称，对原告的诉讼请求，第三人没有意见，因为第三人只是为原告提供购房贷款，依据的是原、被告之间商品房买卖合同，至于买卖合同的履行情况，第三人不清楚，如果解除买卖合同，希望法院保护第三人合法权益。第三人向本院提供还款明细一份。经审理查明，2014年9月3日，以被告为甲方、原告为乙方签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的坐落天津市河东区津塘路××广场××号底××套，建筑面积380.58平方米，房屋价款为650万元。合同约定房屋设计用途为商业。付款方式为2014年9月5日前首付款3250000元，剩余房款办理贷款支付。同时，合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，甲方于2014年12月1日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。该合同第八条“商品房质量及保修责任”约定，甲方交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三）未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任，在乙方正常使用情况下，甲方应按照如下约定履行保修责任：……6、电梯一年……因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。该合同第十条“商品房设计变更的约定”中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四），确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商……乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同，解除合同的，甲方退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。原、被告签订合同同时，双方签订《补充合同》一份，其中第三条“房屋的交付交接”第9款内容载明：买受人已经到场看房，了解其所购买的房屋的位置、房型、配套等房屋准确信息，买受人知晓并认可所购买的房屋按照现状交付且符合交付标准。该补充合同第十条“合同解除”中约定，出现合同解除情况时，自书面解约通知送达之日起5日内买卖双方签署解约协议，并在解约协议签署后10日内买卖双方到《合同》的登记机关办理注销登记手续。如买卖双方任何一方未按时履行上述义务，违约方应按未履行的天数每日向另一方支付该商品房总价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告交纳首付款3250000元，并以涉讼房屋为抵押物向第三人工行东丽支行申请贷款，双方签订《个人购房借款/抵押担保合同》，贷款金额3250000元，担保方式为抵押，贷款期限10年。原告自2014年11月起偿还本金及利息截至2016年1月。另，原告就购买涉讼房屋向房屋管理部门交纳维修基金65000元、契税150000元、印花税3250元、产权登记费550元、转让手续费3425.22元。再查，涉讼房屋为二层结构，原告验收房屋时，因被告未安装电梯，双方未办理验收交付手续。后原告就房屋交付问题与被告进行沟通，未果。2015年7月23日，原告以未安装电梯致使房屋无法进行验收交付，小区围墙处搭建违章建筑为由，向被告邮寄“告知函”要求解除合同。对此，被告不予认可，并抗辩涉讼房屋系已经相关部门验收合格的现房，电梯为用户自理，至于小区围墙处违章建筑并非涉讼小区规划范围内，亦非被告责任，故不同意解除合同。为此，被告提供小区规划、施工图纸及设计单位北京墨臣工程咨询有限公司说明予以证明。被告当庭明确表示不同意为涉讼房屋安装电梯。庭审中，被告抗辩虽双方合同第八条保修责任中约定电梯保修，但该电梯为公共电梯保修责任，且该条款为格式条款，实际其并未承诺为原告安装电梯。为此，被告提供其与案外人崔玉明签订的《天津市商品房买卖合同》一份，该合同第八条亦载明电梯保修内容。经询，案外人崔玉明购买的房屋为单层结构，无法安装电梯设备。上述事实，有原、被告当庭陈述、提供的证据在案佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点为原、被告之间的合同是否应当解除及解除后的法律后果。首先，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应当依照合同约定全面履行各自项下的权利义务。其次，关于双方争议的被告是否具有电梯安装的合同义务的问题。本院认为，根据双方合同第八条“商品质量与保修责任”中明确载明电梯的保修，被告虽抗辩该条款为格式条款，且系公共电梯保修责任，但被告对该条款之解释未能体现于合同内容之中，鉴于该条款系格式条款，被告作为提供方，理应对条款解释采取合理方式提请对方注意，并按照对方要求，予以说明，且涉讼房屋为二层设计结构，电梯或楼梯为使用之基础设施，如需另行加装，被告更加有义务予以明示提出。然被告并未能举证证实其履行了上述义务，依据公平原则，对合同内容的解释不宜以有利于被告方解释为准。同时，被告抗辩的规划设计图纸中载明“电梯用户自理”内容，该内容未对购房人披露，亦不能对抗合同约定之内容，故其抗辩本院不予采信。因此，被告应按照合同约定安装电梯并履行保修义务。再次，原告是否有权依据被告不履行合同义务而主张解除合同。对此，本院认为，依据以上论述及双方合同第十条约定，被告在涉讼房屋应具备电梯设计安装的情况下，主张房屋无电梯设备，应属于擅自变更房屋设计，且双方因此成讼后，经法庭询问，被告仍明确表示不同意为涉讼房屋安装电梯设备，根据双方约定及法律规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后合理期限内仍不履行的，当事人可以解除合同。故原告主张解除合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于担保合同是否解除的问题。本院认为，根据法律规定，商品房买卖合同被解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，担保合同亦应一并解除。关于合同、担保合同解除后的法律后果问题。本院认为，根据法律规定，商品房合同被解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金、利息分别返还担保权人和买受人。关于原告主张的契税、维修基金、产权登记费、转让手续费、印花税等是否应当退还原告的问题。因该费用系相关部门收取，能否退还及退还金额需经相关部门依据政策予以办理，故原告主张退还上述全部金额不妥，可待办理解除合同相关手续确定具体金额后，另行解决。关于原告主张违约金问题。原告依据补充合同第十条约定主张违约金以房屋总价款的日万分之三计算，即每日1500元，对此，本院分析认为，该补充合同条款约定的违约责任承担前提应为双方确认解除合同后一方逾期办理相关解除手续的情况下，现原告起诉解除合同要求被告依上述条款承担违约责任不妥，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院的解释》第二十四条、第二十五条之规定判决如下：一、解除原告陈秀梅与被告金地（集团）天津投资发展有限公司于2014年9月3日就天津市河东区津塘路156号紫乐广场1-1-102号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；二、解除原告陈秀梅与第三人中国工商银行股份有限公司天津东丽支行就天津市河东区津塘路156号紫乐广场1-1-102号房屋签订的《个人购房借款/抵押担保合同》；三、被告金地（集团）天津投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈秀梅购房首付款人民币3250000元及利息（以本金3250000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付自2014年9月5日至实际给付之日止）；四、被告金地（集团）天津投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈秀梅已偿还第三人中国工商银行股份有限公司天津东丽支行贷款本金及利息（自原告陈秀梅偿还贷款日至实际付款日止的金额，具体以第三人出具为准），因逾期还款产生的罚息由原告陈秀梅负担；五、被告金地（集团）天津投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，代原告陈秀梅偿还第三人中国工商银行股份有限公司天津东丽支行剩余贷款本金（具体金额为3250000元扣除上述第四项本金数额）；六、被告金地（集团）天津投资发展有限公司对上述第三、四、五履行完毕之日起十五日内，原告陈秀梅与被告金地（集团）天津投资发展有限公司共同到涉讼房屋管理部门办理解除合同相关手续，互负协助义务，如一方逾期，对方可自行办理上述手续；七、驳回原告陈秀梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57000元，由被告金地（集团）天津投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 李 茜代理审判员 周 畅人民陪审员 刘玉洁二〇一六年二月三日书 记 员 吴 丹