青海省共和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青2521民初837号
原告：李继峰，男，1960年1月16日出生，汉族，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。
委托诉讼代理人：孟志刚，青海清致律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司海南分行，统一社会信用代码×××，住所地青海省共和县恰卜恰镇团结北路22号。
负责人：苏军，该行行长。
委托诉讼代理人：罗建堂，男，1964年6月3日出生，汉族，公民身份号码×××，中国农业银行股份有限公司海南分行职工，住青海省共和县。
委托诉讼代理人：王晓芳，青海清致律师事务所律师。
被告：青海省拍卖行，住所地青海省西宁市南大街**号。
法定代表人：赵悦江，该公司经理。
委托诉讼代理人：任忠，男，1959年10月29日出生，汉族，公民身份号码×××，青海省拍卖行职工，住青海省西宁市。
被告：海南州保信产权交易有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省共和县恰卜恰镇长风路127号。
法定代表人：李仁杰，该公司经理。
原告李继峰与被告中国农业银行股份有限公司海南分行（下称农业银行海南分行）、青海省拍卖行、海南州保信产权交易有限公司（下称保信产权交易公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月4日公开开庭进行审理，原告李继峰及其委托诉讼代理人孟志刚，被告农业银行海南分行的委托诉讼代理人罗建堂及王晓芳、被告青海省拍卖行的委托诉讼代理人任忠、被告保信产权交易公司的法定代表人李仁杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李继峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令第一被告返还原告房屋差价款103236元；2.依法判令第二、三被告返还原告拍卖佣金5161.8元；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年9月14日，第二、三被告承办商铺专场拍卖会，原告作为竞买人以应价1360000元购得拍卖标的即坐落于青海省共和县恰卜恰镇青海湖南大街292号房屋。共公房字第4**号房屋产权证记载该房屋所有权人为中国农业银行股份有限公司海南分行团结南路第一分理处，建筑面积为88㎡。原告另按成交额的5%向第二、三被告支付佣金68000元。后原告在办理该房屋产权过户登记时，共和县房产管理所委托青海正和测绘有限责任公司测绘，测得建筑面积为81.32㎡。
被告农业银行海南分行辩称，共公房字第4**号房屋产权证登记涉案房屋建筑面积为88㎡，现原告主张经测绘涉案房屋建筑面积为81.32㎡，该测绘结果需由相关政府部门作出具体行政行为予以变更确认，否则原告的诉求便无事实依据，应当依法驳回。
被告青海省拍卖行辩称，第一，涉案拍卖活动系依法举行，拍卖程序符合相关拍卖规范，且《竞买协议》明确约定建筑面积以证载面积为依据，88㎡系共公房字第4**号房屋产权证登记记载，合法有效；第二，根据《竞买协议》和《竞买须知》，竞买人办理登记手续后，视为已对拍卖标的完全了解并认可其现状（包括瑕疵），故原告应对其竞买行为承担全部法律责任。综上，请求人民法院驳回原告的诉求。
被告保信产权交易公司辩称，建筑面积88㎡系涉案房屋证载面积，虽青海正和测绘有限公司测绘得上述房屋建筑面积为81.32㎡，但相关政府部门尚未对此进行变更登记，则在法律事�上尚不能确认该房屋建筑面积为81.32㎡，故原告的诉求应予驳回。
原告李继峰为证明其诉讼主张成立，向法庭提交以下3组证据：
1.拍卖成交确认书（复印件），拟证明原告于2016年9月14日从被告青海省拍卖行、保信产权交易公司处拍得涉案房屋，成交价1360000元，佣金68000元；
2.房屋所有权证（复印件），拟证明拍卖标的在拍卖前归属于被告农业银行海南分行；
3.共和县房屋分层分户平面图及宗地图，拟证明经测绘，涉案房屋建筑面积为81.32㎡，套内面积为75.24㎡，公摊面积为6.08㎡。
对原告李继峰提供的3组证据，三被告质证认可证据1、2，对证据3均提出异议，被告农业银行海南分行对该组证�的真实性及合法性不予认可，认为证据3记载的产权所有人为李强，不符合拍卖成交人为原告的客观事实，且测绘面积没有经政府确认，另，测绘所得面积81.32㎡与公摊面积6.08㎡之和为87.4㎡，与证载面积基本一致；被告青海省拍卖行对证据3的合法性不予认可，认为拍卖标的买受人为原告，证据3记载所有权人为李强，其中事实不清，且房屋面积需经相关政府部门确认；被告保信产权交易公司认为房屋面积应以证载面积为准。
被告农业银行海南分行未向法庭提供证据。
被告青海省拍卖行为证明其答辩主张成立，向法庭提交以下3组证据：
1．竞买协议（复印件），拟证明拍卖标的建筑面积以证载面积为依据；
2．竞买须知（复印�），拟证明竞买人承担相应法律责任；
3.竞买登记表（复印件），拟证明原告在竞买前已知晓竞买须知。
对被告青海省拍卖行提供的3组证据，原告李继峰质证认可证据1，对证据2、3的真实性不持异议，但提出证据2没有原告签名，该2组证据均无法证明拍卖行向原告送达了竞买须知；被告农业银行海南分行、被告保信产权交易公司质证认可该3组证据。
被告保信产权交易公司为证明其答辩主张成立，向法庭提交以下2组证据：
1.评估报告（复印件），拟证明涉案拍卖标的建筑面积为88㎡；
2.拍卖人报名表，拟证明原告在竞买时了解标的情况。
对被告保信产权�易公司提供的2组证据，原告李继峰质证认可证据1、2的真实性，但对证明指向均提出异议，认为证据1只能证明拍卖标的有保留价，证据2中原告在拍卖之前所了解情况的范围是内部房屋面积等；被告农业银行海南分行、被告青海省拍卖行对证据1、2均予认可。
对双方当事人举示的证据，结合对方的质证意见，本院认证如下：
原告李继峰提交的3组证据中，三被告对证据1、2均予认可，本院依法予以采信；证据3系涉案房屋分层分户平面图和宗地图，被告农业银行海南分行与被告青海省拍卖行以记载所有权人（李强）与拍卖成交人（李继峰）不一致为由对其真实性及合法性提出异议，对此，原告当庭陈述其与李强系父子关系，由此本院认为李继峰在拍卖中成功购得标的房屋后以其子李强的名义办理产权过户手续不违反法律规定，亦无事理上的不妥之处，被告农业银行海南分行与青海省拍卖行的质证意见无法律依据，本院依法不予采纳，从而认为证据3符合证据的真实性、合法性及关联性要求，对其拟证事实，结合本案其他证据予以综合认定。
被告青海省拍卖行提交的3组证据中，原告及被告农业银行海南分行、被告保信产权交易公司对证据1不持异议，本院依法予以采信；证据2、3符合证据的真实性、合法性及关联性要求，且原告以该2组证据不能证明竞买须知确已送达原告为由提出的质证意见系针对证据的效力，而非证据本身，故对该2组证据，本院依法予以采纳，其拟证事实结合本案其他证据予以认定。
被告保信产权交易公司提交的2组证据符合证据的真实性、合法性及关联性要求，原告针对证明指向提出的异议并不影响其证据资格，故本院依法予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年，被告农业银行海南分行委托被告保信产权交易公司对所有权人为中国农业银行股份有限公司海南分行团结南路第一分理处、坐落于青海省共和县恰卜恰镇青海湖南大街292号一层商铺进行公开拍卖，保信产权交易公司又委托青海省拍卖行与其共同举办此次拍卖。2016年7月12日，受被告农业银行海南分行委托，海南州城建房地产估价事务所对上述房产进行估价并出具评估报告，报告载明估价依据为“……估价人员实施实地勘察的房屋建筑面积。房屋结构、建筑及装修、设备等情况；建筑物座落、地段、朝向、交通、市场繁华程度、规划用途、容积等设计规划条件……”（原文表述）；估价结果最终确定上述房产评估价为796444元，另，报告特别说明评估中采用的建筑面积为房产证面积。2016年9月7日，原告李继峰填写《海南州保信产权交易有限公司公开出让中国农业银行股份有限公司商铺拍买人报名表》并在该表每一页签注“情况已了解”，该表写明的标的内容中包含“该标的位于青海省海南州共和县恰卜恰镇青海湖南大街292号，商铺建筑面积为88平方米，砖混结构；土地使用面积为22.16平方米”的描述。同日，李继峰向保信产权交易公司交纳保证金300000元。2016年9月13日，原告李继峰（乙方）与被告青海省拍卖行（甲方）、保信产权交易公司（甲方）签订《竞买协议》，协议确定了拍卖会举行时间、拍�标的、拍卖标的展示时间等事宜，并明确约定“4、建筑面积、土地分摊面积以证载面积为依据”；“6、乙方应当在拍卖前审看拍卖标的物，查阅有关拍卖资料，了解拍卖标的的实际现状、价值及瑕疵情况，决定自己竞买行为并承担一切法律责任”；“11、拍卖成交后，乙方按照《拍卖法》的规定向我单位缴纳拍卖成交价5%的佣金”；“13、甲乙双方的权利义务依据本协议确定。甲方提供的《拍卖公告》、《拍卖规则》、《竞买须知》、拍卖现场的视频资料等相关文件是本协议的重要组成部分”；“14、乙方在签订本《竞买协议》时表明对标的现状已仔细勘验，瑕疵已全部了解，已领取本场《拍卖会目录》全套资料，已阅读和认可本次拍卖会的《拍�公告》、《拍卖规则》、《竞买须知》等拍卖资料，对所规定的内容无异议”。另，《青海省拍卖行竞买须知》载明“3、竞买人在预展期间有权查验拍卖标的及有关资料。根据《拍卖法》第六十一条规定，拍卖会依据委托人提供的资料和拍卖标的，只对标的现状进行拍卖，拍卖人对所拍卖的标的不承担瑕疵担保责任，拍卖标的以现场展示为准，因此，竞买人在参加拍卖会前务必仔细查看，详细了解标的面积、位置、配套设施等相关事项（包括瑕疵）等情况”；“5、竞买人办理竞买登记手续后，视为已对竞买标的完全了解和认可拍卖标的的现状（包括瑕疵），并为自己的竞买行为自愿承担一切责任”。2016年9月14日，李继峰在青海省拍卖行、保信产权交易公司举办的商铺专场拍卖会中以应价1360000元购得�案房屋，并向农业银行海南分行支付成交款1360000元，按成交额的5%向青海省拍卖行和保信产权交易公司支付佣金68000元。后李继峰在办理上述房屋产权过户登记时，经青海正和测绘有限责任公司测绘，确认涉案房屋建筑面积为81.32㎡。
本院认为，本案争议焦点为原告以拍卖后房屋的测绘面积与拍卖时的证载面积不一致为由要求退还相差面积的相应拍卖价款及佣金是否有事实及法律依据。围绕该争点，分析如下：
第一，被告农业银行海南分行持有共公房字第4**号房屋所有权证，证载涉案房屋面积为88㎡，涉案委托估价、拍卖等活动中所涉房屋面积均是以此为依据，故对原告李继峰主张的差价，农业银行海南分行并无过错；同时，本案所涉拍卖程序合法，拍卖合同合法有效，被告青海省拍卖行、保信产权交易公司在《竞买协议》中已履行了合理的瑕疵及风险注意提醒义务，并在《竞买须知》中声明对拍卖标的不承担瑕疵担保责任，故原告李继峰在签订《竞买协议》并以最高应价购得标的物后，便应自行承担标的物的瑕疵及风险。第二，原告以涉案房屋建筑面积为81.32㎡为由要求返还价款差价，具体金额是依据成交价、成交时的证载面积88㎡计算出每平米的单价后，以单价乘以面积差6.68㎡所得，佣金金额是按返还价款的5%计算所得。对此，根据海南州城建房地产估价事务所出具的评估报告中载明的估价依据，房屋建筑面积并非影响房屋评估价的唯一因素，原告并无证据证明建筑面积减少会必然导致评估价降低；同时，根据《中华人民共和国拍卖法》中“竞买人的最高应价经拍卖师落锤或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”的规定，拍卖成交价是竞买人的最高应价，此价位具有一定的不确定性和偶然性，原告亦无证据证明在其他条件均相同的情况下，88㎡的房屋与81.32㎡的房屋成交单价一定相同，即原告诉求的计算方式没有事实依据。第四，根据《竞买协议》，《竞买须知》是协议的重要组成部分，现原告李继峰已亲笔签署《竞买协议》，则本院可依法认定李继峰对《竞买须知》已充分了解或应当充分了解，故其关于被告青海省拍卖行与保信产权交易公司未向其送达《竞买须知》的主张，缺乏事实依据。况且，《竞买协议》和《竞买须知》均明确写明竞买人应在拍卖前充分了解拍卖标的现状，在办理竞买登记手续后，即视为对拍卖标的完全了解并予认可，竞买人应当为自己的竞买行为承担相应法律责任，故本院可依法认定李继峰在拍卖前对自己竞买行为的法律意义及法律后果已充分知晓或应当充分知晓，其应当承担自己竞买行为的法律后果。同时，《竞买协议》明确约定拍卖标的建筑面积以证载面积为依据，现涉案房屋产权证登记载明建筑面积为88㎡，故李继峰主张涉案房屋建筑面积为81.32㎡无合同或法律依据。综合上述四点分析，原告李继峰要求被告农业银行海南分行返还拍卖差价、被告青海省拍卖行与保信产权交易公司返还佣金差价的诉求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
驳回原告李继峰的全部诉讼请求。
案件受理费2468元，减半收取计1234元，由原告李继峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。
审判员 尹菲菲
二〇一八年一月二十五日
书记员 周毛太
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。