江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0211民初873号
原告（反诉被告）:方伟勇,男,1972年9月12日出生,汉族，住无锡市。
委托诉讼代理人：王苏皖，江苏金锡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱文辉，江苏金锡律师事务所律师。
被告（反诉原告）:无锡铂金商务酒店管理有限公司，住所地无锡市惠河路170号。
法定代表人:张亚光，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张旭光，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
原告（反诉被告）方伟勇与被告（反诉原告）无锡铂金商务酒店管理有限公司（以下简称铂金酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方伟勇委托诉讼代理人王苏皖，被告（反诉原告）铂金酒店委托诉讼代理人张旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方伟勇向本院提出诉讼请求：1.解除其与铂金酒店之间签订的《租赁合同》；2.铂金酒店赔偿其剩余租赁期内的装饰装修残值损失60万元（最终以评估价值为准）；3.铂金酒店赔偿其经营损失50万元；4.铂金酒店返还其2015年4月1日至2016年3月30日的房屋使用费25216元。事实和理由：2015年4月，其与铂金酒店就租用无锡市滨湖区惠河路170号“江南大学青山湾校区专家楼”签订《租赁合同》，约定租赁期限为2015年4月1日至2018年10月31日。签订协议时，铂金酒店故意隐瞒了该房屋出租人无锡江南大学资产经理有限公司（江大资产公司）已在2015年1月20日发函解除了与铂金酒店之间的租赁合同的事实。后法院判决确认铂金酒店与江大资产公司的之间的合同解除，其需及时迁出所租房屋，导致其损失严重。
铂金酒店辩称：1.同意解除租赁合同，但是方伟勇应当支付其欠付租金、使用费以及逾期支付租金的违约金；2.方伟勇在承租涉案房屋时，该房屋就是浴场，带有装修，方伟勇是否进行后续装修以及产生装修费用，没有充足证据予以证明。因此，方伟勇无权要求我方支付残值损失；3.方伟勇并未提供充足证据证明其经营受到影响，而且方伟勇也参加了其与江大资产公司的诉讼，其有充足的时间准备搬迁，因此不会对其实际经营造成影响；4.方伟勇要求返还租金的主张，没有事实和法律依据。
铂金酒店向本院提出反诉请求：1.方伟勇支付欠付房屋租金139861.11元；2.支付延期支付租金的违约金163275元；3.方伟勇支付合同解除后至实际迁出之日的房屋使用费共计40138.89元。事实与理由：虽然其与江大资产公司之间有租赁纠纷，但其实际按约向方伟勇交付了涉案房屋，也向出租人江大资产公司支付了房屋租金和占有使用费，且其与江大资产公司之间的诉讼并未影响方伟勇对涉案房屋进行使用，故方伟勇应当按照合同约定支付其相应费用。
方伟勇对铂金酒店的反诉辩称：1.铂金酒店主张的租金及房屋使用费计算有误。因铂金酒店与江大资产公司签订的租赁合同已于2015年1月20日解除，故铂金酒店转租给我方时已经没有转租权，只应当按照铂金酒店与江大资产公司之间的租金结算标准（0.78元/㎡/天）支付房屋使用费。其不仅不需要按照17万每年的标准向铂金酒店支付租金，而且还可向铂金酒店主张返还多支付的租金；2.铂金酒店无权主张第一期租金中的剩余1万元。双方在签订租赁合同后，其按约支付了16万元租金。对于剩余1万没有支付，双方是有口头约定的。且铂金酒店已经默认该事实并且向其开具了收据，并注明是2015年5月1日至2016年4月1日的租金，充分说明铂金酒店已经认可并且足额受领了租金，铂金酒店主张该部分已经超过了诉讼时效；3.因铂金酒店与江大资产公司之间的租赁纠纷，江大资产公司将其租用的房屋断水断电约有20天时间。根据合同约定17.4条款，该段时间的租金也不应当收取；4.铂金酒店无权向其主张违约金。其在接到法院通知其参与铂金酒店和江大资产公司的诉讼后，立即致函铂金酒店声明暂停支付租金及其他费用，该暂停支付的行为不构成违约，并且保留向铂金酒店主张赔偿的权利，铂金酒店签收了该函件且未提出异议；5.即使法院判定应支付违约金，铂金酒店主张的违约金也过高，应当予以调整。根据法律规定，违约金的金额不得超过实际损失的百分之三十。每日千分之三的违约金明显高于人民银行逾期罚息的利率。如果铂金酒店无法证明该实际损失，法院应当按照人民银行逾期罚息的利率调整违约金。
经审理查明：2008年5月28日，江大资产公司与铂金酒店签订《租赁合同》一份，双方约定：江大资产公司将其受江南大学委托管理经营的、位于无锡市惠河路170号“江南大学青山湾校区专家楼”租赁物附属场地，包括原专家楼主楼、辅房、院落及附属设施设备等（面积约为5972平方米）出租给铂金酒店公司作为商业经营或办公用房，经营项目为市场开发、写字楼与餐饮、客房娱乐及社会事业。租赁期限为10年，即自2008年7月20日至2018年7月20日止（具体时间以实际交付日期为准）。
2015年1月19日，江大资产公司以《告知函》的形式向铂金酒店提出解除租赁合同，要求其在收函后三日内迁出同时付清欠缴租金及水电费。铂金酒店于次日收悉该函件。
2015年1月28日，江大资产公司向本院提起诉讼，要求确认其与铂金酒店签订的《租赁合同》于2015年1月20日解除。在诉讼中，江大资产公司将方伟勇追加为第三人，要求方伟勇作为次承租人迁出无锡市惠河路170号江南大学青山湾校区专家楼。
2015年3月31日，陈丽华与张家英签订《转让协议》，约定有张家英在涉案房屋内开设的“青山湾浴室”以45万元的价格转让给陈丽华，自2015年4月1日起的所有费用均由陈丽华负担。
2015年4月1日，铂金酒店与方伟勇签订《租赁合同》一份，约定：铂金酒店将向江大资产公司租赁的上述位于无锡市惠河路170号东侧的房屋（约480平方米，以下简称涉案房屋）转租给方伟勇作为开办浴场（洗浴中心）使用；租期从2015年4月1日至2018年10月31日止，免租期一个月；租金17万/年，每半年结算一次。首期租金在合同签订后一周内支付，其余租金在本年度租期到期前15天结清；方伟勇可以重新自行装潢及水电气施工，但应向铂金酒店提交施工方案和图纸，铂金酒店自收到施工方案和图纸后的15日内有权批驳权。如方伟勇擅自设计、施工或不听从铂金酒店的意见，因此而造成的违法、损失等风险均由方伟勇承担；装潢改造完工后5日内，方伟勇应将书面材料附装潢及水电气施工图送交铂金酒店备案；铂金酒店保证对合同租赁标的物拥有合法的出租权；如方伟勇未能支付租金及其他费用，每逾期一天，则应按所欠金额的千分之三向铂金酒店支付违约金；如铂金酒店不能履行使租赁标的物正常使用的义务，致使方伟勇不能正常营业的，则应减免受影响期间的租金（原《租赁合同》中第17.4条款）；除另有约定外，任何一方违反合同约定，违约方应向守约方支付违约金2万元。如因此而导致合同无法继续履行的或被守约方依法解除的，则违约方应向守约方赔偿相当于1个月租金的经济损失。
上述合同签订当日，双方即对涉案房屋进行了交接。方伟勇分别于2015年4月9日和2016年3月11日向铂金酒店支付租金85000元和75000元。
2015年6月8日，方伟勇在上述房屋地址申领了“滨湖区铜锣湾汗蒸水疗足浴馆”（以下简称铜锣湾足浴馆）的个体工商户营业执照。
2016年3月24日，本院向方伟勇送达了其作为第三人参加诉讼的通知书及其他应诉材料。
2016年10月17日，本院就江大资产公司与铂金酒店房屋租赁合同纠纷作出判决，确认双方之间的房屋租赁合同于2015年1月20日解除，并判令方伟勇于判决发生法律效力之日起十日内从转租房屋内迁出。各方当事人均未对该判决提出上诉。
2016年12月6日，因铂金酒店、方伟勇均未主动履行上述生效判决，江大资产公司向本院提出执行申请。2017月1月16日，本院向江南大学发出协助执行通知，要求江南大学停止对铂金酒店以及铜锣湾足浴馆供水、供电。2017年2月8日，江大资产公司与方伟勇就方伟勇作为次承租人的迁出义务达成《和解协议》，约定：方伟勇承诺于2017年5月1日前从转租房屋内迁出；江大资产公司同意自即日起恢复对铜锣湾足浴馆的供水供电；方伟勇通过诉讼向铂金酒店提出赔偿主张，如在2017年4月1日前未完成铜锣湾足浴馆内资产评估工作的，江大资产公司有权立即停水停电。如按时完成评估工作的，在江大资产公司同意供水供电至2017年5月1日；方伟勇同意在签订本协议之日向江大资产公司交付3万元作为履约保证金，以确认方伟勇按约腾退房屋。
2017年4月10日，铂金酒店与江大资产公司就上述判决的执行达成和解。其中针对方伟勇的租赁部分（480㎡），双方约定铂金酒店按照0.78元平方米/天的标准向江大资产公司支付使用费至2017年5月1日。
审理中，本院经方伟勇申请，就方伟勇在涉案房屋内的装潢及附属设施于2017年4月18日（现场勘察日）的现值委托无锡诚益价格事务有限公司进行评估。该公司于2017年6月15日出具《评估报告书》，评定方伟勇在承租房屋内的装潢及附属设施在评估基准日的市场价格为315926元。其中涉及可移动或拆卸的物品有：铁皮柜100元、三处地毯合计6405.5元、厨房燃气灶及油烟机246元，以及不属于装修装饰物的两个不锈钢水箱10920元、监控系统6996元，共计24667.5元。经质证，铂金酒店认为该报告不能作为本案的定案依据，理由为：首先，早在方伟勇承租涉案房屋之前就先后有两位次承租人在其中经营浴室，方伟勇向其承租房屋时，也同时向其前手支付了转让费。因此，该报告中将2015年6月作为基准进行评估，存在明显错误；其次，即便按照方伟勇自己提供的装修费用收据，其重新装修费用也仅为27万元。但该报告评定的现值却达超出了该收据载明的金额，不符常理；第三，方伟勇提供的装修材料购买明细中没有显示购买水电、监控等相关设施的项目，故这些项目不可能是方伟勇进行装修的；第四，根据双方的合同约定，方伟勇的装修应获得铂金酒店允许才可进行，装修完工后应向铂金酒店进行备案。但方伟勇未向铂金酒店提出申请，也未进行备案，故装修范围无法确定，该报告评定错误；最后，该评估报告上没有明确的品牌和型号，与实际情况可能存在较大出入，也不符合评估规范。
另查明：江大资产公司成立于2001年11月2日，系江南大学直属单位，受托负责江南大学国有资产的经营管理。无锡市滨湖区惠河路170号房屋登记所有权人为江南大学。
再查明：“滨湖区青山湾浴场”系个体工商户，经营者张家英，成立于2014年2月28日，注销于2015年4月2日。
庭审中，方伟勇陈述：一开始是其与陈丽华商议一起合伙承接张家英在涉案房屋内开设的浴室，就以陈丽华的名义与张家英签订了转让协议。后陈丽华选择退出，就由其一人继续经营，其为此向陈丽华支付了50万元的转让费。为证明其装修费用，方伟勇还提供了涉案房屋的装修协议（合同价款27.5万元）、汗蒸房装修协议（合同价款5.4万元）以及其他相应付款凭证。
上述事实，有《租赁合同》、《评估报告书》及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，虽然铂金酒店与江大资产公司签订的《租赁合同》约定了租赁期限为2008年7月20日至2018年7月20日，但实际上江大资产公司因铂金酒店的违约行为已于2015年1月20日单方解除了租赁合同。因此，自2015年1月20日起，铂金酒店已无权再对外进行转租。本案所涉方伟勇与铂金酒店之间的《租赁合同》期限为2015年4月1日至2018年10月31日，超出了第一手租赁合同的期限，且签订该合同时铂金酒店已无权再行转租，故方伟勇与铂金酒店签订的《租赁合同》应认定为无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，方伟勇再行要求解除合同，有悖法律规定，本院不予支持。
在租赁关系中，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，经司法鉴定，方伟勇在涉案房屋内的已形成附合的装饰装修物的现值为291258.5元（已扣除可移动或拆卸装饰装修物品以及不属于装饰装修物品的价值24667.5元），可作为方伟勇的装饰装修损失，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担该现值损失。铂金酒店作为转租方，对其房屋租赁、涉及诉讼以及能否继续租用涉案房屋应当明知，但其仍将涉案房屋进行转租，故其存在较大过错，应当承担主要责任；方伟勇在承租涉案房屋用于对外经营的情况下，未能谨慎审查房屋性质和权利来源，也存在一定过错。结合双方过错程度，本院酌定铂金酒店分担上述现值损失的80%，即233006元（取整），方伟勇自行承担现值损失的20%，即58252元。关于铂金酒店就鉴定报告提出的异议。首先，该鉴定系对方伟勇所开设的铜锣湾足浴馆内现有装饰装修物进行的现值鉴定，而并非是合同期限内的残值鉴定，因此装饰装修物的实际使用年限以及是何品牌并不影响评估的最终结果。其次，铂金酒店也没有证据证明评估对象并非方伟勇所开设的铜锣湾足浴馆内的装修装饰物。即便是方伟勇从他人处购得，现也为方伟勇所有，也应作为评估对象的一部分。因此，本院对铂金酒店的异议不予采信。关于铂金酒店提出的方伟勇装修需经过其同意的问题。因合同无效，对于装修不能依据合同约定处理，而且铂金酒店提出的该意见也与原合同本身约定不符，本院不予采信。
合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在租赁合同中明确约定了方伟勇承租合同的用途系开设浴场，故在租赁合同无效的情形下，方伟勇的经营浴室的预期利益损失可以作为主张向铂金酒店提出。结合方伟勇未提交经营损失证据的情形下，参照涉案商铺月租金标准，本院酌定方伟勇的经营损失为56667元。按照双方过错程度，本院酌定铂金酒店分担该损失的80%，即45334元，方伟勇自行承担该损失的20%，即11333元。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然双方的租赁合同无效，但方伟勇仍应按原合同有关租金的标准（17万/年）向铂金酒店支付自2015年5月1日至2017年5月1日期间的占有使用费34万元。现方伟勇已经支付了16万元，故还应支付18万元。方伟勇要求以铂金酒店与江大资产公司之间的结算租金标准计算租金并以此为由要求铂金酒店退还租金的意见和主张，于法无据，本院不予支持。方伟勇提出其中1万元租金超过诉讼时效的意见，同样有悖法律规定，本院不予支持。方伟勇主张在承租期间被停水停电应当减免租金的意见，因该停电停水行为系由于方伟勇未主动履行法院生效判决而导致的法院执行措施，所产生的法律后果应当由其自行承担。关于铂金酒店要求方伟勇支付逾期付款违约金的问题。因双方之间的租赁合同无效，铂金酒店不能依据原租赁合同中条款向方伟勇主张违约金，故本院对该主张不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条之规定，判决如下：
一、无锡铂金商务酒店管理有限公司于本判决生效之日赔偿方伟勇装饰装修物损失233006元、经营损失45334元，合计278340元；
二、方伟勇于本判决生效之日支付无锡铂金商务酒店管理有限公司房屋占有使用费180000元；
三、驳回方伟勇的其他诉讼请求；
四、驳回无锡铂金商务酒店管理有限公司的其他反诉请求。
若无锡铂金商务酒店管理有限公司、方伟勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12211元、反诉案件受理费3224元、鉴定费4500元，合计19935元，由方伟勇负担12886元，由无锡铂金商务酒店管理有限公司负担7049元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 周 飞
人民陪审员 蒋玲玲
人民陪审员 倪 毅
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 曾 文
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。