浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第746号
原告：杜云龙，农民。
委托代理人：韦丁宁。
被告：贾天良，农民。
委托代理人：李俊、马旭芳（实习律师），浙江无双律师事务所律师。
原告杜云龙为与被告贾天良房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，先依法决定由代理审判员吕益波适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月22日、2015年9月9日公开开庭进行审理。原告杜云龙的委托代理人韦丁宁、被告贾天良委托代理人李俊、马旭芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜云龙起诉称：2012年11月8日、2013年2月25日，原、被告分别签订了《租厂房协议书》、《厂房租赁合同移交协议书》，由被告承租原告位于东阳市南市街道南溪行政村的东阳市双龙电梯配件有限公司内的厂房，约定租期三年，租金为每年29万元，被告应每年提前一个月一次性交清租金，承租期间的一切水、电费等由被告承担，如被告提前退租应提前90天通知原告并按年租金的10%向原告支付违约金。如被告在承租期间使厂房及附属设施发生损坏或故障的由被告承担一切赔偿责任。2013年2月25日，原告如约将厂房交付被告使用。被告在承租期间因搬运木材等原因打碎了许多窗户玻璃，原告找其协商赔偿事宜，被告承诺会全部维修好。2014年12月，被告未经告知原告即自行搬离该厂房，尚欠原告2014年的租金2万元及2015年2月份的电费158.43元，且对于损坏的窗户玻璃也未进行修复。原告于2015年1月30日向被告发律师函要求其协商处理，但被告至今不愿前来协商。故原告诉至法院请求判令：1、请求判令被告立即支付拖欠的租金20000元并支付逾期付款的利息损失1120元（已从2014年2月25日按照中国人民银行同期贷款利率暂算至2015年2月24日，以后利息仍按上述标准计算至实际履行日止）；2、判令被告支付违约金29000元；3、判令被告支付玻璃维修费3602.5元和拖欠的水电费158.43元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张向法院提供了以下证据：
一、《租厂房协议》1页、《厂房租赁合同移交协议书》2页，以证明被告承租了原告厂房及就厂房租赁事宜约定了相应权利义务的事实。
二、玻璃维修费单据1页、电费缴费通知书1页，以证明原、被告应承担维修费、电费的事实。
三、EMS快递寄件人存根1页，以证明原告曾委托律师向被告发出律师函要求与被告协商提前退租事宜及向被告催讨所欠租金的事实。
四、南市街道办事处情况说明1页，以证明南市街道隐患检查的对象是被告红木家具厂，相应检查结果应由被告自行整造，并承担违约责任。
五、杜云龙与贾天良的录音光盘一张、录音文字资料2页，以证明双方协商提前退租事宜及被告应承担赔偿维修玻璃的费用的事实。
被告贾天良未提供书面答辩状，在庭审中口头答辩称：一、原告将厂房出租给被告，但原告未提供其对该厂房具有处分权的权属证明材料，原、被告之间的房屋租赁合同效力待定。如原告属无权处分，原、被告之间的权利义务应按无效合同处理的法律规定确定。二、被告已向原告全额付清2014年度租金29万元。2013年3月份，因厂房电梯不能使用，原、被告协商由被告对电梯进行重新安装，安装费用原、被告各承担一半。被告安装电梯共花费4万元，原告应承担2万元，双方约定在2014年被告应交租金中冲抵。2014年1月24日，被告向原告支付租金27万元。至此，被告已全额付清2014年的租金。三、因原告出租给被告的厂房存在未经消防验收等安全隐患，所在地政府南市街道办事处于2014年11月24日责令限期整改。后被告多次与原告协商整改，但原告拒绝整改。因厂房存在�全隐患且原告拒绝整改，被告无法继续使用，故无法实现合同目的被告无奈解除合同。因此，导致租赁合同解除的过错全在原告，被告无任何违约。原告诉称“2014年12月，被告未经告知原告即自行搬离该厂房”，与事实不符。四、被告并未损坏原告厂房玻璃。另被告于2015年2月前即已搬离，搬离后产生的电费等任何费用均与被告无关。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。
被告贾天良为证明其主张向法院提供了以下证据：
一、南市街道隐患整改通知书1页、检查记录1页，并申请证人蒋某、冯某出庭作证，以证明被告因承租厂房存在安全隐患无法进行使用而终止合同的事实。
二、电梯规格型号及技术参数2页，电梯照片1页，并申请证人杜某、吴某、潘某能出庭作证，以证明：1、因厂房电梯无法使用，经过商量原�同意承担被告重装电梯的4万元款项中的一半，加之被告向原告汇款27万元，故被告已向原告付清了2014年全年的租金29万元的事实。
根据庭审及原、被告质证，本院对原、被告的证据认定如下：
对于原告提供的证据：证据一，被告对证据真实性无异议，经审核，该证据具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，被告对玻璃维修费单据和电费缴费通知书的真实性、合法性、关联性均有异议，认为玻璃维修费单据无法证明是被告毁坏玻璃的事实；而关于电费问题，被告认为其已于2015年2月前搬离厂房，该费用与被告无关。本院认为，原告提供的玻璃维修费单据与本案无关联性，本院不予采纳；关于电费问题，本院认为涉案厂房整体出租给被告，在原告将厂房收回前，并无其他人使用，故租用期间产生的电费应当由被告承担，故对电费缴费通知单，本院予以采纳。证据三，被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为仅凭快递回执不能证明被告所收的材料就是原告陈述的事实。本院认为原告仅提供快递单据回执，无法核实快递寄送的相关内容，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。证据四，被告对证据的真实性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为南市街道办事处下发的整改告知书是针对涉案厂房作出的整改要求，因涉案厂房存在消防隐患而被要求整改，该整改责任应由作为出租方的原告承担。因原告拒绝整改，致使被告无法继续使用厂房，无法实现租赁目的，因此导致合同解除的过错在原告，被告不存在任何违约行为。经审核，该证据具备有效证据的认定要件，本院予以采纳，该证据证明目的本院将结合被告提供的证据一及本案实际情况予以综合认定。证据五，被告对证据的真�性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该录音时间不明、地点不明、人员身份不明，所以其真实性应不予认定；录音未经被告同意，也未经司法部门批准，其合法性不予认定；因此，其证明目的也不应被认可。本院认为该录音中声音来源不仅包括原告所谓的原、被告本人，也包括案外第三人，人员身份不明确，真实性无法核实，故本院不予采纳。
对于被告提供的证据：证据一，原告对两份书面证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为南市街道的火灾隐患的检查记录没有盖章，并且载明的负责人吴伟春与本案无关。虽然隐患整改告知书中载明的被检查单位是东阳市双龙电梯配件有限公司，但实际检查的单位应当是被告的红翻天红木家具厂，东阳市双龙电梯配件有限公司是涉案厂房出租给被告前的厂房使用人，其搬离厂房后，公司牌子挂在厂房门口，没有及时摘掉。即便隐患整改通知书是针对涉案厂房发出的，但厂房已经整体出租给被告，被告承租之后一年多收到整改通知书，对于出租后的消防验收等责任应当由被告承担。被告在租赁时对消防等事项没有把关，应当由其承担。对于证人蒋某的证言，原告对其证言的真实性有异议。本院认为，该组证据结合原告提供的证据四可以证明以下事实：1、2014年11月24日，东阳市南市街道办事处组织相关部门对被告在涉案厂房开办的红翻天红木家具厂进行火灾等安全事故防控综合治理检查，并下发隐患整改通知书指出其厂房存在线路未套管、未报批消防验收等隐患，并限期2015年1月20日前整改到位。2、被告收到整改通知后与原告协商厂房整改事宜的事实。证据二，原告对该组证据中的书面证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告在向被告交付厂房时电梯是完好的，因该电梯不能满足被告本身生产所需，被告自行更换新电梯，因此更换电梯产生的费用应当由被告自己承担。对于该组证据中证人杜某的证言，原告认为从证人证言中可以验证原告交付厂房时原配的电梯是可以正常使用的，但证人所称原告同意分担安装新电梯一半费用的证言是不真实的。对于证人吴某、潘某能的证言，原告认为与本案无关。本院认为，被告申请的证人均非涉案厂房电梯更换的直接负责人或电梯安装费用分摊协商的真正参与者，与被告均有利害关系，且无其他书面证据与其证言相互佐证，故对被告主张的原告同意分摊一半电梯安装费用的证明目的，本院不予采纳。该组证据仅能证明以下事实：1、被告承租原告厂房后，因原配电梯无法满足其生产需要，在征得原告同意后，自行更换了一部新电梯。2、2014年1月24日，被告向原告汇款270000元�金的事实。
本院对本案事实认定如下：2012年11月8日，原、被告签订《租厂房协议》一份，约定：原告杜云龙将坐落于东阳市南市街道南溪村的厂房整体出租给被告贾天良开办红翻天红木家具厂，租赁期限为三年，以实际进场日开始计算；租金为290000元／年，每年提前一个月一次性交清租金。在租期使用中，如有意外纠纷干扰生产，原告应负责协调、摆平。2013年2月25日双方签订了《厂房租赁合同移交协议书》，其中第二条约定原告（甲方）于2013年2月25日将厂房及附属设施完全移交给被告（乙方），包括厂房、变压器、电梯、配电房等；第三条约定，未经原告同意，被告不得改变厂房的一切结构；第八条约定，若被告提前退租应提前90天通知原告并按年租金10%付给原告违约金。被告于2013年2月25日正式搬入厂房。2014年11月24日，东阳市南市街道办事处组�相关部门对涉案厂房进行火灾等安全事故防控综合治理检查，并向被告下发隐患整改通知书，明确问题及隐患：1、线路未套管；2、消防报批验收没有；3、职工防护措施不到位；4、简易升降机拆除；5、应急照明灯未安装；6、三楼通道要求畅通。并要求限期2015年1月20日前整改到位。被告收到隐患整改通知书后与原告协商整改事宜未果后，搬离厂房，并向原告提出解除厂房租赁关系。
另查明，被告承租原告厂房后，已付清2013年290000元租金，2014年租金支付了270000元。原告厂房出租前未经消防审批验收。
本院认为，原、被告就租用厂房事宜达成协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方均有法律约束力。被告承租厂房系生产红木家具所用，其原材料和成品均具易燃性，而涉案厂房至今没有通过消防验收，存在火灾等安全隐患而不能�常从事生产活动，导致被告租赁目的落空，因此被告有权要求解除租用协议。虽然庭审中双方均确认租用协议已解除，但对租用协议解除的时间点无法达成共识。根据双方庭审陈述以及租用期限、租金支付情况等事实，本院确认双方租用协议于2015年2月24日解除。2014年度未支付的租金，被告应向原告履行支付义务并按照同期贷款利率承担相应利息损失。另被告明知自己租赁厂房从事易燃性红木家具生产，而在租用前对涉案厂房是否通过消防验收等情况未尽审查义务，对租用协议的提前解除也存在过错。根据双方租用协议约定，本院酌情确定被告应向原告支付年租金3%的违约金即8700元。综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决�下：
一、被告贾天良应于本判决生效之日起十日内支付原告杜云龙租金20000元并支付逾期付款的利息损失（利息损失按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率从2014年2月25日起计算至实际履行之日止）。
二、被告贾天良应于本判决生效之日起十日内支付原告杜云龙违约金8700元。
三、被告贾天良应于本判决生效之日起十日内支付原告杜云龙电费款158.43元。
四、驳回原告杜云龙的其他诉讼请求。
本案案件受理费1148元，由原告杜云龙负担533元，由被告贾天良负担615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吕 益 波
人民陪审员 周 福 英
人民陪审员 李发�
二〇一五年十一月十二日
代书 记员 陆 小 龙
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。