北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2015年朝民初字第06750号
原告(反诉被告)北京振海房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-13。
法定代表人茆诗平，总经理。
委托代理人张军，北京市大地律师事务所律师。
委托代理人郎笑童，北京市大地律师事务所律师。
被告张占军(反诉原告)，男，1970年1月1日出生,住北京市朝阳区。
委托代理人邢娜,北京市法大律师事务所律师。
原告(反诉被告)北京振海房地产开发有限责任公司（以下简称振海公司）与被告(反诉原告)张占军（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。振海公司的委托代理人张军、郎笑童，张占军及其委托代理人邢娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
振海公司诉称：2007年8月31日，张占军向振海公司认购位于北京市朝阳区十八里店乡X号房屋（以下简称涉案房屋），双方签订《绿洲家园房屋认购书》约定总房款803490元。此后，张占军并未按认购书的约定与振海公司签订正式的商品房买卖合同，也未按约定支付购房款。截止至目前为止，张占军尚欠购房款56万元。振海公司认为，张占军上述行为已构成严重违约，并且因其长期占用涉案房屋给振海公司造成了较大的经济损失，故诉至法院，请求判决解除振海公司与张占军签订的《绿洲家园房屋认购书》，张占军赔偿振海公司损失20万元。
张占军辩称并反诉称：张占军与振海公司签订认购书后，按约定给付了243490元首付款，交纳了契税、公共维修基金，并将全套办理贷款所需材料交给了振海公司的销售人员郭某，但此后便无下文。张占军曾多次询问郭某，郭某称相关材料已交至振海公司，请张占军等候消息，但此后振海公司搬离原办公场所下落不明。振海公司未联系张占军签订正式的房屋买卖合同，也未协助张占军办理贷款手续构成违约。张占军不同意振海公司的全部诉请，并提出反诉，要求振海公司继续履行《绿洲家园房屋认购书》，协助张占军办理房屋所有权证。
振海公司针对反诉辩称：经核实，涉案小区业主办理银行按揭贷款，均是由业主提供相关材料并自行向银行进行申报，振海公司予以协助。张占军在签署认购书后，并未如约与振海公司签订正式的商品房买卖合同，也未及时支付房屋首付款，更未及时办理银行按揭贷款。振海公司几经催促，张占军才给付首付款。后在振海公司协助下，张占军大概于2008年至2009年期间向银行申报了按揭贷款；因振海公司在2009年被收购，公司人员全部更换，具体申报时间无从核实。振海公司原工作人员配合张占军向银行申报材料后，银行一直未予答复，直到现任人员接手振海公司，银行也未给予答复。2013年，经振海公司了解，张占军的贷款申请未获银行批准。振海公司将此事告知张占军，并要求其付清剩余购房款，但其一直拒不支付。张占军的行为违反了合同法的规定，振海公司不同意其反诉请求。
经审理查明：2007年8月31日，张占军与振海公司签订《绿洲家园房屋认购书》，约定：振海公司将其开发的涉案房屋以803490元的价格出售给张占军；张占军采取银行按揭方式付款，首付款243490元（含定金1万元）；张占军于签署认购书此处为空白日内，到约定地点签署正式《商品房买卖合同》，如逾期未签署为自动放弃该房屋，定金不予退还；签署正式《商品房买卖合同》时，需遵照约定付款方式交付房款（含定金）；双方还对其他相关事项进行了约定。认购书签订后，张占军给付了243490元首付款，振海公司向张占军开具了发票，并交付了涉案房屋。张占军一直实际使用涉案房屋至今。
2014年1月，振海公司通过邮寄方式向张占军发出《解除合同通知书》，以张占军未按约与振海公司签订正式的《商品房买卖合同》、未履行交款义务为由,要求解除《绿洲家园房屋认购书》。张占军于2014年1月4日收到该通知。
本案审理过程中，张占军请四位证人出庭证明：其向振海公司提交了贷款所需手续，是振海公司的原因导致贷款没有获得银行审批。证人景某称，其系绿洲家园小区的业主，全款购买了小区的房屋并办理了房屋所有权证；其在聊天中得知张占军通过按揭贷款方式购买房屋，还提醒他父母催促开发商办理贷款手续，但却一直找不到开发商。证人孝某称，其系绿洲家园小区的业主，通过贷款方式购买小区的房屋；其向开发商的工作人员郭某提交贷款申请手续后，开发商并没有为其办理贷款，后来其也找不到开发商的人员；其是与张占军父亲聊天时，得知张占军的情况与其相似。证人张某称，其系绿洲家园小区的业主，通过贷款方式购买小区的房屋；其向开发商的工作人员郭某提交贷款申请手续后，再没收到任何消息，之后就联系不上开发商了；其与张占军聊天时得知张占军家情况与其相似。证人郭某称，其原系振海公司的员工，负责房屋销售，2009年振海公司被收购后离职；销售房屋的贷款由振海公司负责办理，销售员要求购房人提供贷款所需手续，收取相应材料后再转交给振海公司；其在2008年左右收到张占军提交的贷款申请材料后，转交给了振海公司，其不清楚贷款是否审批。振海公司认为，景某、孝某、张某所了解的情况均系听说，无法体现证明目的；郭某系振海公司前股东的亲戚，而前股东与现股东之间存在纠纷，郭某的证言没有证明力。
本案审理过程中，本院就涉案房屋是否具备办理房屋所有权转移登记的条件向北京市朝阳区不动产登记中心进行了咨询，该中心工作人员查看资料后表示，振海公司已经取得了涉案房屋所在建筑的房屋所有权证，应该可以办理产权转移登记手续。
庭审中，张占军明确表示，如果法院判决振海公司继续履行认购书，为其办理房屋所有权证，其同意一次性向振海公司给付剩余56万元购房款。
上述事实，有《绿洲家园房屋认购书》、发票、《解除合同通知书》等证据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：振海公司与张占军签订的《绿洲家园房屋认购书》内容明确具体，具备了房屋买卖合同的基本要件。虽然双方并未按认购书的约定签订正式的房屋买卖合同，但张占军在认购书签订后给付了振海公司购房首付款，振海公司亦将房屋交付给张占军使用，应认定双方之间房屋买卖合同关系成立且已部分履行。认购书约定，张占军通过按揭贷款方式给付剩余56万元购房款。现有证据可以证明，张占军已经将申请贷款所需资料交给了贷款银行。对于按揭贷款未能实际办理的原因，双方各执一词，但均不能提供证据证明己方主张，凭现有证据无法认定未办理按揭贷款是因张占军违约行为所致。振海公司与张占军在未能办理按揭贷款后，并未协商一致变更购房款支付方式。振海公司亦未提交证据证明其曾经要求张占军采取其他方式支付购房款。故振海公司向张占军发出的《解除合同通知书》因不具备法定或约定的解除合同的事由，不发生解除合同的法律效力。
住房关系到张占军生活基本权益，涉案房屋已经交付张占军使用多年，张占军基于买卖合同关系对涉案房屋的占有、使用是长期稳定的。在此情况下，不充分具备法定或约定条件，不宜解除买卖合同关系。因此，振海公司要求解除认购书并要求张占军赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。张占军要求继续履行认购书，并当庭表示愿意一次性支付剩余购房款，本院可支持张占军的反诉请求。
综上，依照《中人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，协助被告（反诉原告）张占军将北京市朝阳区十八里店乡X号房屋过户至被告（反诉原告）张占军的名下；
三、被告（反诉原告）张占军于本判决生效之日起十五日内，向原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司支付购房款五十六万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，由原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司负担（已交纳）；反诉费35元，由原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 张春英
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 ＸＸ晶