四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2021民初557号原告：黎明颜，男，1987年2月2日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。原告：李兰，女，1993年1月19日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：方旭东（系二原告共同委托），四川省安岳县岳阳法律服务所法律工作者。被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。法定代表人：吴伟，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。原告黎明颜、李兰与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎明颜、李兰共同的委托诉讼代理人方旭东，被告四川省勇前房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘刚,原委托诉讼代理人廖亚林到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告于审理期限届满前同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。黎明颜、李兰向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告交付房屋权属证书；2.判令被告支付原告逾期交付转移登记房权证违约金（以380962元为基数，自2016年6月30日起按每日万分之一计至权属证书交付之日止）。事实和理由：原告于2013年4月8日以382962元的价格购买被告开发建设的安岳县“民族星城”三期12幢2单元商品房1套，双方对交房时间、转移登记交付等作了约定。原告按约履行了义务，但被告至今没有办理和向原告交付购买房的权属证书。原告认为，被告的行为已经违约，应当承担相应违约责任。四川省勇前房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订《商品房买卖合同》属实，但合同约定被告因自身责任致原告未能及时获得房屋权属证书才承担违约责任。2.被告至今未能办理房屋权属证书并交给原告的根本原因在于未能完成综合验收，未能完成综合验收的根本原因在于消防道路不能修建、次要原因则为部分业主的违章搭建行为，消防道路不能修建的根本原因则在于出让土地至今未能完成拆迁形成净地，造成不能办理并交付房屋权属证书的责任不在被告。3.被告因同类型案件的既往赔偿已致公司负债累累，难以再继续承受巨额的违约赔偿金。4.转移登记违约金请求的诉讼时效应从合同约定的房屋权属证书交付之日起计算，原告现提起诉讼已过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告要求被告支付迟延办理转移登记违约金的诉讼请求；如人民法院认为被告需承担责任，被告亦仅应适当承担一定赔偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：搭建构筑物照片、安房发〔2017〕66号通知及告知书相互印证，客观反应小区部分业主擅自搭建建筑物及被告和物管部门进行劝阻等事实，与本案有关联；征收土地公告、国有土地使用权出让合同、合作开发协议、集体土地房屋征收补偿安置协议书、岳阳镇奎安社区出具证明、岳69号地平面图、规划用地图、普州大道南段西侧拍卖地块范围图、普州大道拟拍卖地块示意图、岳47号、岳69号地块总平面图、“民族星城”小区规划总平面图、缴款书、法定代表人身份证明、员工证明来源合法、内容客观真实、与本案有关联且能相互印证；岳69号地块现状照片与被告出示的其它证据相互印证，证实岳69号地块现状，与本案有关联；已支付违约金票据客观真实，能证实被告因同类案件支付违约金后的经济现状，与本案有关联，故对上述证据的证明效力，本院均予以确认。减轻违约金赔偿申请书、四川博尔大酒店有限公司法定代表人证明及营业执照与本案无关，四川博尔大酒店有限公司借款证明、借款借据不能相互印证，故对上述证据的证明效力，本院均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月2日，安岳县人民政府将位于安岳县岳阳镇普州大道南段雕雷坡奎安村六社处的集体土地征收为国有。2008年6月、2009年4月，安岳县国土资源局（以下简称安岳国土局）先后将普州大道南段西侧的岳47号地（面积28821㎡）、南段雕雷坡的岳69号地（面积29614.9㎡）出让给姚堂荣和安岳县正兴建筑公司（以下简称正兴公司），并同意在交付土地时达到现状土地条件。后被告与姚堂荣和正兴公司合作，以岳47号、岳69号地为基础共同开发建设“民族星城”小区，被告负责后期建设资金及开发销售。2009年2月至2010年7月期间，被告与姚堂荣共同缴清了岳47号地土地出让金，国土部门为姚堂荣办理了21681㎡的《国有土地使用证》。2011年4-7月期间，被告与正兴公司共同缴纳了岳69号地土地出让金905万元，余款905万元未缴纳，国土部门为正兴公司办理了13953.17㎡的《国有土地使用证》。2014年2月，安岳国土局完成岳69号地内蒋易才、杨定珍等住户房屋的拆迁征收工作。现岳69号地上仍有部分村民的房屋未能拆迁，设计于该地块上的“民族星城”小区消防通道未能修建。被告于2007年8月1日登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册资本2800万元。2013年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于安岳县岳阳镇普州大道“民族星城”三期12幢2单元商品房1套；预测建筑面积127.23㎡，单价3010元/㎡，总价款382962元；原告在签订合同时支付总房款的30%以上，余款由银行按揭方式付清；被告在2015年6月30日前交房；被告在2016年3月30日前取得原告购买房所在楼栋的权属证明；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；原告使用商品房期间，不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。同日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，协议对转移登记违约金约定进行了变更，变更为：如因被告责任致原告未能在商品房初始登记后365日内取得房屋所有权证书，被告自原告应取得所有权证书期限届满次日起至实际取得所有权证书之日止，向原告支付全部已付款1%的违约金。原告因此先后向被告支付购房款380962元（不含优惠款2000元）。2013年8月4日，原告向被告支付代收费7802元，同日,被告向原告移交了房屋，并表明领证时以产权登记面积为准据实结算。原告接房后予以使用。被告至今未办理及向原告交付购买房的权属证书。“民族星城”小区部分业主接房后擅自搭建构筑物，被告与小区物管部门要求擅自搭建业主拆除构筑物未果。被告已因部分业主进行类案诉讼承担违约赔偿金约3000万元。现原告提起本案诉讼。本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能办理并向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告交证并承担迟延交证违约金，被告抗辩不应承担或仅适当承担违约赔偿金，双方争议焦点有四：一是被告应否及时向原告交证；二是迟延办理并交证的责任应否由被告承担；三是被告应承担多少迟延交证违约金；四是原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效。现分述如下：一、关于被告应否及时向原告交证的问题。双方所签买卖合同及补充协议约定“被告在2016年3月30日前取得原告购买房所在楼栋的权属证明”及原告“在商品房初始登记后365日内取得房屋所有权证书”,被告在交房时向原告收取办证契税等费用，表明其负有为原告办理房屋权属证书的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告至今未办理并向原告交证当已违约，应承担及时向原告交证的义务。二、关于迟延办理并交证的责任应否由被告承担的问题。被告承担迟延办理并交证违约责任的前提条件，应为该后果系被告行为所致。现被告未能办理并交证的原因，并非被告具备办证条件却不作为，而是在于没有完成综合验收致办证不能。造成综合验收至今未能完成的原因，一是“民族星城”小区建设用地所涉的岳69号地规划有进入小区的消防道路，该地块由于至今未能完成农房拆迁，致消防道路不能修建，该后果既非被告造成，也非被告自己能够消除；二是小区部分业主接房后擅自改变房屋结构或用途进行搭建，虽经被告及物管部门阻止未果，造成房屋验收障碍；三是被告未完成验收即行交房为工程验收障碍埋下隐患，其与合作人未全额付清土地出让金对房屋权属登记获取亦有影响。上述原因的综合作用，造成小区房屋权属证书至今不能办理和交付。综合分析至今未能办理并交证的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任；被告当为自身行为造成的后果承担相应责任，但对非自身行为造成的后果不应承担责任。三、关于被告应承担多少迟延交证违约金的问题。原、被告所签买卖合同约定了迟延办理和交付房屋权属证书的违约金，但同日签订的补充协议将违约金计算方式由按日计算变更为了固定金额。由于补充协议系对前合同的补充，故应以补充协议约定的金额确定被告应当承担的违约金数额。四、关于原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效的问题。原告在约定期限届满时未获房屋权属证书应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点，现原告向被告主张转移登记违约金未过诉讼时效，法律应予保护。综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期交证违约金的主张符合法律规定，本院予以支持，但主张过高部分与合同约定不符，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第一款规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司在安岳县岳阳镇普州大道“民族星城”三期12幢完成竣工验收之日起六十日内向原告黎明颜、李兰交付该幢楼2单元商品房的不动产权证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黎明颜、李兰逾期办理房屋转移登记权属证书违约金3809.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元，由原告黎明颜、李兰负担75元（已交），被告四川省勇前房地产开发有限公司负担85元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 员 樊宗华二〇一八年五月三十日法官助理 杨 浩书 记 员 陈 凤