包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0204民初3488号 原告：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区。 法定代表人：许丽红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：银雪峰，该公司副总经理。 被告：赵利华，女，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。 委托诉讼代理人：刘忠（被告赵利华的丈夫），男，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。 原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司（以下简称侨成物业公司）与被告赵利华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告侨成物业公司的委托诉讼代理人银雪峰、被告赵利华的委托诉讼代理人刘忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侨成物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告物业服务费2684元；2.判令被告支付原告拖欠物业服务费的违约金1382.26元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2012年1月1日，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订了《物业服务合同》，合同约定：由原告向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2021年12月31日或该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同还约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，交费时间为每年的1月至12月；逾期交费，从逾期之日起每日按应交费用的2‰交纳违约金。被告系上述物业A501号业主，物业建筑面积为69.92平方米。被告按约定应当向原告交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费2684元，但被告一直拒绝交费，产生违约金1382.26元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的交费义务。特向人民法院提起诉讼，维护原告企业的合法权益。 被告赵利华辩称，答辩人不同意交纳物业服务费，不同意支付违约金。理由：1.答辩人没有与被答辩人签订任何合同，答辩人需要被答辩人提交物业服务资质，审查资质与收费是否对等。2.被答辩人从2011年开始收取物业费，每年收取的标准不一样。3.被答辩人的物业服务存在问题。消防管道在答辩人家，常年漏水，不给解决；垃圾清运、安全门都存在管理和安全上的问题，安保工作不到位，经常丢失自行车，消防车也进不来。4.被答辩人服务方式存在问题。私自给答辩人家断电，拘禁答辩人的孩子。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即1.赵利华系包头市青山区文化路72号包头时代财富城普通住宅的业主，该房建筑面积69.92平方米。2.赵利华交纳了2012年至2014年的物业费，2015年1月1日至2016年12月31日的物业费未交纳。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.侨成物业公司提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明侨成物业公司资质等级三级；2.侨成物业公司提交的《物业服务合同》。合同载明，包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司（甲方）选聘侨成物业公司（乙方）对坐落于包头市青山区文化路72号时代财富城商住提供前期物业服务。物业管理区域物业服务收费为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅每月每平方米1.6元，公寓、办公楼每月每平方米3.5元。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按欠交费用的千分之二收取违约金。物业管理委托期限为10年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同还就物业服务的内容、物业服务费的主要开支、公共维修基金、权利义务、违约责任等进行了约定。包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司、侨成物业公司均在合同上加盖公章，法定代表人签名。合同签订日期为2012年1月1日。3.侨成物业公司提交照片112张、水电费发票、工程部的维修记录、保安部的巡查记录、客服部记录等，证明其履行了物业合同约定的义务。4.赵利华提交1组照片及有关文字材料，证明侨成伟业公司未按照约定履行物业服务，存在业主家中窗户漏雨、小区地库门长期开放、私建小区垃圾清运点、擅自改动拆除小区大门，导致急救、消防等车辆无法进入小区、保安人员不到位、小区内多户业主家中被盗、四楼楼顶大型抽油烟机噪音太大、小区内规划的休闲场所被出租、小区内公共空间有经营性的广告，收费未进行公示等问题，且长期不予处理。本院认为，侨成物业公司提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《物业服务合同》、水电费发票，真实合法，予以采信；侨成物业公司和赵利华提交的照片中有关时代财富城的，虽是不同时期、不同角度拍摄，但均真实，予以采信；侨成物业公司提交的部门记录，系内部管理记录，真实性无法核实，不予采信。 本院认为，侨成物业公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司作为开发建设单位依法与侨成物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故赵利华作为业主提出其并非合同当事人的的抗辩意见，本院不予支持。赵利华提出侨成物业公司提供的物业服务存在一系列问题，且长期没有解决，通过双方提交的照片证明侨成物业公司提供了物业服务并对服务措施积极改进，也证明侨成物业公司在物业服务方面存在瑕疵和不足。从双方提交的证据，本院可以认定侨成物业公司已经尽到维持小区各项基本功能正常运转的义务，侨成物业公司在履行合同中的瑕疵，尚未构成根本违约，不能免除业主交纳物业服务费的义务。赵利华以侨成物业公司的服务存在问题，拒不交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予支持。赵利华对欠交2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费无异议，故侨成物业公司要求赵利华支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告就物业服务质量存在较大争议，既有双方对物业服务内容认知不同的因素，也有侨成物业公司服务瑕疵的因素，在这种情况下，侨成物业公司要求赵利华支付拖欠物业服务费的违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条规定，判决如下： 一、被告赵利华于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司物业服务费2684元； 二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵利华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  马嘉彦 二〇一七年十二月七日 书记员  荆 璐 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。