北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3745号
上诉人（原审被告）：可世晨，男，1956年10月12日出生，汉族，北京别特利国际文化交流有限公司法定代表人，住北京市通州区。
上诉人（原审被告）：可丽莎，女，1986年4月6日出生，汉族，北京别特利国际文化交流有限公司职员，住北京市通州区。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王欣，北京市首创律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王仰飞，北京市首创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路8号院12号楼201。
负责人：邹锦标，经理。
委托诉讼代理人：吴波，北京市中企国盛律师事务所律师。
上诉人可世晨、可丽莎因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司（以下简称戴维斯公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
可世晨、可丽莎上诉请求：撤销原判第一项，依法改判我二人连带向戴维斯公司支付物业服务费118174.24元，无需向戴维斯公司支付供暖费差价11065.99元，本案一、二审诉讼费由戴维斯公司承担。事实和理由：1.戴维斯公司严重违反《前期物业服务合同》第四条第二、三、五项之义务，其提供的服务存在瑕疵，戴维斯公司在物业服务中违约在先，所以我没有继续缴纳物业费，依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第22条的规定，戴维斯公司存在业主可以要求减收物业服务费的情形，故我申请在一审判决的基础上减免30%的物业服务费；2.我所在的小区系空调电力供暖，仅需支付设备维护费及电费，我所交的物业费已经包含供暖费，故我不同意支付戴维斯公司供暖费差价11065.99元。
戴维斯公司辩称，同意一审判决，不同意可世晨、可丽莎的上诉请求及理由。
戴维斯公司向一审法院起诉请求：1.可世晨、可丽莎连带向我公司支付物业费及其违约金总计187602.47元，其中物业费168820.33元，逾期违约金18782.14元（违约金暂计至2016年8月31日，实际应支付至物业服务费支付完毕之日止）；2.可世晨、可丽莎向我公司支付供暖费差价11065.99元；3.可世晨、可丽莎连带承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年9月12日，可世晨、可丽莎与北京力宝世纪置业有限公司（以下简称力宝置业公司）签订《商品房预售合同》，约定可世晨、可丽莎购买力宝置业公司开发建设的位于北京经济技术开发区4号街区B座写字楼×层××××室（以下简称××××室）。其中，双方签订的《北京市前期物业服务合同》作为《商品房预售合同》附件七。《北京市前期物业服务合同》约定：业主入住后，戴维斯公司应对业主提供物业服务，业主按照约定交纳物业服务费与特约服务费；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为办公楼A塔24元/建筑平方米/月，办公楼B塔/C塔/D塔19元/建筑平方米/月，商场E塔30元/建筑平方米/月；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后按半年交纳，即业主应当分别在每年的1月5日前及7月5日前预付半年的物业服务费。
同日，可世晨、可丽莎签订承诺书，承诺其为力宝广场B号楼10层1102单元的买受人，同意遵守《力宝广场临时管理规约》，《力宝广场临时管理规约》约定物业服务费用由业主按其专有部分占建筑总面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定交纳。任何业主如果未能于交纳费用日期到期前支付其所属单元应交付的款项，则物业服务企业有权采取相关的催收措施并收取滞纳金，滞纳金自逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五。
2013年12月11日力宝置业公司通知可世晨、可丽莎办理房屋交付手续。2013年12月13日，可世晨、可丽莎向戴维斯公司预交2013年12月13日至2014年12月12日的物业费。
2015年11月30日，戴维斯公司委托北京市中企国盛律师事务所向可世晨、可丽莎发送律师函，要求可世晨、可丽莎收到律师函后五个工作日内一次性将物业服务费及违约金总计134081.9元支付给戴维斯公司。
另查，可世晨与可丽莎系父女关系。可世晨、可丽莎自2014年12月13日起至今未向戴维斯公司支付物业服务费。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，可丽莎经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可世晨、可丽莎在《北京市前期物业服务合同》签字确认，系其真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。从本案查明的事实来看，戴维斯公司提供的物业服务确实存在一定的服务不到位的情形，作为该小区的物业服务企业，戴维斯公司理应承担一定的违约责任，但从整体上看，戴维斯公司基本提供了物业服务合同约定的内容，至今该小区运转正常，可世晨、可丽莎亦实际享受了物业服务，同时可世晨、可丽莎在较长一段时间内未交纳物业服务费，已对戴维斯公司形成了一定的经济惩罚效果，故对于戴维斯公司要求可世晨、可丽莎给付物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。故戴维斯公司主张可世晨、可丽莎支付物业服务费168820.33元、供暖费差价11065.99元，于法有据，法院予以支持。
和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。故对于可世晨、可丽莎拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由，法院不予支持。但这并不意味着免除了戴维斯公司作为该小区物业服务企业的服务义务，戴维斯公司应积极听取业主建议，努力提升物业服务水平。对于违约金，鉴于戴维斯公司提供的物业服务存在一定瑕疵，为督促戴维斯公司进一步提升服务质量，对于其违约金的主张，法院不予支持。判决：一、可世晨、可丽莎连带向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司支付物业服务费168820.33元、供暖费差价11065.99元，共计179886.32元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理中，戴维斯公司向本院提交两份新证据：证据一是戴维斯公司（甲方）与北京华美供暖有限责任公司（以下简称华美公司）（乙方）于2014年7月1日签订的《力宝广场冬季供热服务运行合同书》，该合同书约定：自2014年7月1日起，乙方负责力宝广场项目的冬季运行、维护工作，热源由北京亦庄开拓热力集团（以下简称开拓热力集团）提供至换热站，供暖期间所产生的热力费、水电费及供暖费的收缴工作由乙方负责；力宝广场供暖收费标准以北京市物价局和市发改委指导价为基础收取；总供暖面积中含有甲方用房、已售出房及未售出房，乙方只负责收取南区住宅用户的采暖费，北区由物业公司支付其余采暖费。证据二是戴维斯公司（甲方）与华美公司（乙方）于2015年签订的《北京市非居民供热采暖合同》，该合同约定：甲方应当缴纳的采暖费=基本热费+计量热费；遇价格主管部门调整热价标准的，应当按调价方案的规定计算采暖费；每年5月1日至10月31日，甲方应当将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的基本热费足额缴纳给乙方。戴维斯公司持上述二份新证据证明其与华美公司是代收代缴关系，双方签订的供暖合同是按照发改委指导价订立的，可世晨、可丽莎应向其支付供暖费差价。可世晨、可丽莎不认可上述两份证据的合法性、关联性及证明目的，主张上述两份合同未显示供热方式，××××室所在的楼栋不适用发改委的文件，亦不在合同约定的供暖范围内。
可世晨、可丽莎向本院提交照片打印件若干张，据此主张戴维斯公司的物业及供暖服务存在下列问题：1.物业未对公共设施进行维护、维修，公共设备设施不能正常使用；2.涉案楼栋无保安看管，存在安全隐患；3.楼道等区域有人吸烟物业不作为，烟蒂无人清理；4.涉案房屋室内供暖温度不达标；5.不经业主同意在安全通道、安全出口、消防通道、走廊楼梯等公共区域不供电或减少供电照明；6.业主车位存在漏水、乱扔垃圾、被别人乱停车的问题，物业未尽到维护义务；7.物业人员将门禁弄坏未予维修；8.残疾人卫生间不能正常使用。可世晨、可丽莎向本院提交涉案房屋中央空调照片打印件及与物业电话录音文字材料，据此主张涉案房屋是中央空调，通过业主购电制冷制热，不应向戴维斯公司支付供暖费差价。戴维斯公司对可世晨、可丽莎提交的上述证据的真实性及证明目的均不予认可。
本院补充查明，力宝置业公司（开发建设单位，甲方）与戴维斯公司（物业服务企业，乙方）于2011年6月8日签订《北京市前期物业服务合同》，该合同约定：本物业区域物业服务收费选择酬金制方式；物业服务费用为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，物业服务支出包括以下部分：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业管理服务范围内应支出的其他费用。乙方每月以65000元的标准从预收的物业服务资金中提取酬金；乙方为业主或物业使用人提供水费、电费、燃气费、供暖费用的代收代缴收费服务。
关于供暖费差价的问题，戴维斯公司主张双方签订的《北京市前期物业服务合同》中约定的19元/建筑平方米/月标准的物业费不包含供暖费，戴维斯公司进场时测算认为只要供暖费不超过33元/平方米，在业主交纳的物业费范围内可以满足包括供暖费在内的各项支出成本，但随后2013-2014年采暖季供热价格已被调涨至42元/平方米，已远超预算，业主不补交供暖费将会给项目正常运营带来极大影响，故戴维斯公司于2013-2014年采暖季开始向业主收取供暖费差价。可世晨、可丽莎对戴维斯公司上述主张不予认可，主张物业费包含供暖费，且供暖公司未提高价格。
本院于2018年5月11日至华美公司就供暖费差价问题进行询问，华美公司表示涉案房屋所在楼栋的供暖方式是由其公司向开拓热力集团购买蒸汽，经过位于力宝广场的换热站转换成热风，通过中央空调的管道给业主供热。收费标准是按照发改委的指导价格收取，戴维斯公司与华美公司之间就供暖费已经结算完毕，华美公司与可世晨、可丽莎之间未签订供暖服务合同，××××室所在写字楼的供暖费由戴维斯公司催收。
本院审理中，戴维斯公司称可世晨、可丽莎欠付物业费的期间为2014年12月13日至2016年9月30日，可世晨、可丽莎认可上述欠费期间，表示欠费金额与一审法院核算金额有出入，但不提出异议。
双方对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2011年6月8日，力宝置业公司与戴维斯公司签订《北京市前期物业服务合同》，戴维斯公司依约向力宝广场提供物业服务，现××××室所在小区未成立业主委员会，可世晨、可丽莎亦在前期物业服务合同上签字确认，故上述合同对可世晨、可丽莎有约束力，可世晨、可丽莎应遵约履行。
本案中，可世晨、可丽莎上诉主张戴维斯公司提供的物业服务存在瑕疵，据此请求减免30%之物业费。就此本院认为，可世晨、可丽莎于二审中提交的照片证据，不足以认定戴维斯公司提供的服务项目、质量与前期物业服务合同约定的标准存在明显差距。结合一审法院查明的事实，戴维斯公司提供的物业服务尽管存在不到位的地方，但从整体来看，戴维斯公司基本履行了前期物业服务合同约定的内容，涉案小区正常运转。可世晨、可丽莎实际享受了戴维斯公司提供的物业服务，应履行合同义务缴纳物业费，故一审法院判决可世晨、可丽莎向戴维斯公司支付欠缴物业费168820.33元，并无不妥，本院予以维持。可世晨、可丽莎以戴维斯公司提供之物业服务存在瑕疵为由要求减免30%物业费，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。
关于可世晨、可丽莎是否应缴纳供暖费差价的问题。本案中，戴维斯公司与华美公司分别于2014年7月1日、2015年签订了《力宝广场冬季供热服务运行合同书》及《北京市非居民供热采暖合同》，华美公司实际向包括××××室在内的力宝广场提供供暖服务，故华美公司与可世晨、可丽莎之间形成事实供暖服务合同关系。结合上述合同及华美公司相关工作人员的陈述，戴维斯公司已就供暖费与华美公司结算完毕，且华美公司亦认可××××室所在写字楼的供暖费由戴维斯公司催收，故戴维斯公司与可世晨、可丽莎之间形成供暖费代收代缴关系。可世晨、可丽莎享受了华美公司提供的供暖服务，应当缴纳相应的供暖费。现戴维斯公司表示业主仅需缴纳超过33元/平方米的部分，未超过的部分由业主缴纳的物业费承担。根据已查明事实，前期物业服务合同中关于物业服务支出的约定并未包含供暖费，故戴维斯公司关于物业费可以承担不超过33元/平方米部分的主张，虽无证据支持，但并未侵害业主利益，结合力宝广场酬金制的物业服务收费方式，本院对戴维斯公司关于供暖费差价的主张，予以支持。
可世晨、可丽莎上诉主张××××室系空调电力供暖，仅需支付电费及设备维护费，物业费已经包含供暖费，且供暖服务存在不达标的问题，故不应缴纳供暖费差价。结合已查明事实，××××室系由华美公司购买热源经过位于力宝广场的换热站转换成热风进行供热，并非电力供暖，且前期物业服务合同亦未约定物业服务支出中包含供暖费。关于供暖服务是否达标的问题，可世晨、可丽莎未向本院提交证据证明供暖服务不达标。综上，可世晨、可丽莎拒绝缴纳供暖费差价的抗辩理由，缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。
综上，可世晨、可丽莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1343元，由可世晨、可丽莎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
二〇一八年五月三十日
法官助理 郭 融
书 记 员 云 姣