江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第2973号
原告宿迁市日杂果品有限公司,住所地宿迁市宿城区黄运路5号。
法定代表人皮建胜，该公司董事长。
委托代理人杨小龙，江苏向天律师事务所律师。
委托代理人刘宝全，该公司员工。
被告陈轶。
委托代理人胡玖、张先伟，江苏宿兴律师事务所律师。
原告宿迁市日杂果品有限公司（以下简称日杂果品）诉被告陈轶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月18日、2016年1月19日、2016年3月15日公开开庭进行审理，原告日杂果品委托代理人杨小龙、刘宝全、被告陈轶及其委托代理人张先伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日杂果品诉称：被告于2004年4月30日从他人处转手承租原告宿迁市养心池桑拿休闲中心的房地产，2006年9月18日合同到期后，被告一直继续使用，视为继续续租，自2004年至2012年9月底房屋拆迁时一直欠付租金。故向法院提起诉讼，请求判令：被告立即给付房屋租金1040000元并支付违约金1460000元，合计2500000元。
被告陈轶辩称：1.请求法院驳回原告诉讼请求，理由如下：一，原告的诉讼超过1年的诉讼期限，请求驳回诉讼请求。二，涉案房屋被告自2004年接手后，由于承租房屋年久失修都是由被告自行维修，而且当初租用的停车场被原告占用，导致被告无法提供停车场地，所以当时双方口头约定房屋租金降为6万元。三，被告已经支付了部分房租详见举证证据。四，原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。
经审理查明：1998年6月5日，甲方江苏省宿迁市日杂果品总公司（后依法更名宿迁市日杂果品有限公司）与乙方王兴玉签订《房屋租赁合同》一份，主要内容有：
一、甲方自愿将享有所有权的位于宿城镇黄运路5号院内的20间，计832平方米仓库（原副食品仓库和杂品1号库）租赁给乙方经营桑拿浴室使用（含两幢房屋中间地段248平方米场地）。
二、租赁期限为8年，即自1998年9月18日至2006年9月18日止。
三、租金：第一年和第二年各为10万元，从第三年起，每年租金在上一年租金基础上增加5000元。
四、付款办法：合同签订之日乙方向甲方缴纳1万元抵押金。第一年租金于1999年1月18日前先付5万元，其余1999年6月18日前付清。从第二年起，每年度租金于当年9月18日前一次付清（当年9月18日至次年18日为一年度）。
五、未经甲方同意，乙方无转租权。
六、甲方责任（略）
七、乙方责任：1、爱护甲方房屋及其附属设施，不得擅自进行扩建、改建。确需变动时，必须经甲方同意，并签订书面协议，不得擅自改变房屋用途。…6、合同期满次日，乙方应及时归还房屋场地，发生损坏、按价赔偿。否则，应立即支付每天500元的违约金。如需继续租赁，同等条件下有优先承租权，但必须称系重新签订租赁协议。
八、合同期满后，乙方投资的固定资产产权归乙方所有，乙方有权自行处理，但墙壁装饰不得拆除。
合同还对其他事项进行了约定。甲方时任法定代表人谭习忠【1998年10月29日卸任】于合同上签名并加盖公司印章。（下称0605租赁合同）
2002年9月11日甲方王兴玉与乙方沈正光签订的转让协议一份，主要内容如下：甲方同意将养心池的所有权和经营权转让给乙方，双方达成如下协议：1、转让价:伍拾贰万元整，当时一次性付清。2、甲方同意乙方继续使用“宿迁市养心池桑拿休闲中心”名称，但乙方需在2002年9月底前将营业执照负责人变更为沈正光。否则，甲方有权收回所有权及经营权。（因特殊，延迟至十月三十日）3、自2002年9月11日转让之日起，乙方自主经营，自负盈亏，甲方不承担乙方任何债权债务及其它任何连带的法律责任。（下称0911协议）后宿迁市养心池桑拿休闲中心负责人变更为沈正光。
2004年4月30日甲方沈正光与乙方陈轶签订转让协议一份，主要内容为：甲乙双方经友好协商，就养心池责任事宜达成以下协议：1、甲方同意将位于果品公司院内的，养心池桑拿休闲中心的所有权和经营权转让给乙方。2、转让金额为人民币8万元整，合同签订时一次性付清。转让前一切债权债务由甲方负责。3、转让后，桑拿休闲中心现有的房屋、装潢以及设备等全部归乙方所有，所产生的费用由乙方承担。4、甲方同意乙方继续使用养心池营业执照同时协助乙方办理相关证件的过户手续，此后所产生的一切责任由乙方负责。后陈轶一直实际占有相关房屋，其与果品公司不曾就相关房屋租赁事宜进行结算或重新签订新的书面租赁合同。2012年果品公司相关场地被征收，当年7月果品公司与相关征收机构签订征收补偿安置协议。
本案在审理过程中，原告明确租金违约金计算标准：从2004年4月30日至2012年9月18日期间的房租。从2004年4月30日至2004年9月18日上半年租金是4.3124万元；从2004年9月18日至2005年9月18日租金是12万元，以后每年递增5000元，截止2012年9月18日。上述金额有可能超过104万元，我们只主张104万元。违约金部分从2006年9月18日起计算至2012年9月18日。根据合同约定违约金每天500元，每年18.25万元，最终违约金是109.5万元，违约金诉讼请求变更为109.5万元。
本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。陈轶通过从他人手中转让方式租赁原告房屋，原被告未签订租赁书面合同，应视为不定期租赁。
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。陈轶租赁原告房屋，租赁期间超过一年，应当在每届满一年时支付，最后年度租金应在2012年9月18日前支付。延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。原告应在诉讼时效内（每年租金为届满之日起一年内，2012年度租金为2012年9月18日至2013年9月18日）主张权益。本案中，被告提出诉讼时效的抗辩，原告未能提供充分证据证明其在诉讼时效内向被告主张过租金权益，故对原告租金主张，本院不予支持。分析如下：
1、原告提供2015年10月20日邮寄催租金通知的邮寄单及通知，该通知出具时间为2015年10月20日，且该邮件被退回。
2、原告提供2012年6月5日催租金通知，但该通知上无被告签字确认，原告亦未能充分举证证明该通知已送达到被告处。
3、原告申请证人陆某出庭作证，陆某证实其是原告股东，其陈述每年都参与向被告催要租金，但具体时间记不清了，不知被告欠多少钱租金。最早向被告催要租金哪一年也记不清了，最早距出庭作证之日有多长时间也记不清。最后向被告催要租金哪一年也记不清了，最后向被告催要租金距出庭作证之日（2016年3月15日）不到一年。
原告申请证人杨某出庭作证，杨某证实其是原告股东，2012年春节，杨某、陆某、王宗善、徐某在养心池找到被告，并找被告要租金，被告一直说去办，其不知被告欠公司多少钱。2013年中秋节前后，杨某、陆某、王宗善、徐某去被告单位没有找到被告。2014年8、9月份，杨某、陆某、王宗善在工商局找到被告，向其催要租金，被告说去公司办。2015年天较冷时去找被告单位催要租金，未找到被告。2016年春节前十几天去找被告，未找到被告。
原告申请证人徐某出庭作证，徐某证实其是原告股东。向被告催要过租金，多少租金不知道。最早于哪一年向被告催要租金记不清了，距出庭时（2016年3月15日）有多长时间记不得了。最迟于哪一年催要租金记不得了，距出庭时有多长时间记不得了。没有一个具体时间具体地点能够记得了。
综上，证人陆某、徐某不能证明何时曾向被告催要过租金，证人杨某虽能证实其于2012年春节与陆某、王宗善、徐某在养心池向被告催要过租金，但其证言无法与陆某、徐某证言相互印证，且证人杨某为原告股东，其证言不能单独作为认定案件事实的根据。另证人杨某证实其于2013年找被告催要租金但未能找到被告。综上，证人杨某、陆某、徐某证言不能证实原告于诉讼时效内曾向被告催要过租金。
综上，原告主张被告给付租金（2004年4月30日至2012年9月18日）的诉讼请求已过诉讼时效，原告主张，本院不予支持。据此，原告主张被告给付迟延支付租金的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告宿迁市日杂果品有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23880元、保全费5000元，合计28880元，由原告宿迁市日杂果品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××60）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 荣
人民陪审员 周 宁
人民陪审员 刘 敏
二〇一六年七月六日
书 记 员 杨一帆
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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