江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0582民初12678号
原告：吴建华。
委托诉讼代理人：周明华，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
被告：张家港市荣富氨纶纱业有限公司。
法定代表人：吴荣华。
被告：吴荣华。
两被告共同委托诉讼代理人：丁向萍，江苏联合-合力律师事务律师。
原告吴建华与被告张家港市荣富氨纶纱业有限公司（下称荣富公司）、吴荣华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴建华及其委托诉讼代理人周明华，被告荣富公司、吴荣华及其委托诉讼代理人丁向萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建华向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告购房款130万元及从2014年6月12日起到实际退还之日按银行同期贷款利率计算的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月24日原告和被告吴荣华签订《协议》一份，2013年11月1日双方又签订了《厂房转让合同》一份，约定被告将位于金港镇德积交通路108号的厂房、办公楼等转让给原告，原告为此支付给被告购房款180万元。后因该厂房和办公楼既无房产证，且是租用集体土地，双方协商解除协议并终止了厂房转让，但被告仅退还了原告购房款50万元，对其余的130万元购房款却拒绝退还。为维护原告合法权益，特起诉。
被告荣富公司、吴荣华辩称：一、被告吴荣华不是本案的适格主体，应驳回原告对被告吴荣华的起诉。二、原告已经在（2017）苏0582民初8113号案件中基于同样的诉请和理由起诉被告吴荣华，已被法院判决驳回起诉，根据一事不再理的原则，本案应驳回对被告吴荣华的起诉。本案所涉厂房的建设单位（产权所有人）是被告荣富公司。被告吴荣华是该公司的法定代表人。本案厂房转让合同不违背法律规定，虽然厂房所占土地属于集体性质，但是依据《土地管理法》六十三条，涉案厂房的转让属于合法转让。而且房屋产权登记只是属于行政备案，不是买卖合同的必须要件。在本案买卖合同履行过程中，因原告未能按约支付相应房款导致合同的中途解除，双方在签订合同时已经预见到原告违约将造成被告损失，所以双方在合同中约定了如果原告违约，则其已经支付的180万元无需返还。因原告违约导致被告损失共计有284万余元。而且事实上原告已经在2016年4月10日搬离被告厂房，也说明双方没有经济纠葛。对于被告吴荣华于2016年6月22日汇给原告的50万元是原告因资金周转困难向被告吴荣华的借款，与本案买卖合同无关。
经审理查明：吴建华、吴荣华系亲兄弟。吴荣华系荣富公司法定代表人，荣富公司成立于2002年4月8日。
2004年11月，甲方张家港市金港镇永兴村委会与乙方荣富公司签订《土地租用协议》一份，约定由乙方向甲方租用9.85亩土地使用权（张家港市金港镇德积交通路108号），供乙方建办企业，合同还约定了租金及支付期限等相关内容。2005年3月，张家港市金港镇人民政府同意荣富公司在租赁土地上建设车间、仓库等，建筑面积5300㎡。2009年9月15日，张家港市金港镇永兴村出具证明，内容为：“兹有张家港市荣富氨纶纱业有限公司在张家港市金港镇永兴村建办张家港市荣富氨纶纱业有限公司，经营地址在金港镇德积交通路，该房屋产权属张家港市荣富氨纶纱业有限公司所有，尚未取得房产证。”该证明下方镇人民政府意见处书写了“仅供登记办证使用”，并盖有张家港市金港镇人民政府印章。
2013年5月24日，甲方吴建华与乙方吴荣华签订《协议》一份，约定：一、乙方将位于金港镇德积交通路108号办公室、厂房及所有电力设施等全部转让给甲方，转让价为750万元。二、甲方在协议生效当日先向乙方支付定金人民币100万元，2012年5月31日前支付300万元（其中100万元最迟在6月10日前），余款350万元二年内付清，但必须向乙方支付年利率1分的利息（自2013年6月1日起，年利息每年结算一次，直至付清本金为止）。三、由于目前厂区内有另二个公司（春风、鑫港）在承租期内，乙方保证在一年内做好工作，确保全部搬迁，反之，所产生的一切经济损失由乙方承担；自2013年6月1日起，春风、鑫港二公司所租用房屋租金及电费等均有甲方收取，协议生效之前租金及电费由乙方收取。四、上述房屋、电力设施等全部转让给甲方后，根据乙方要求，甲方同意暂时保留原乙方办公室一套及住宿房一套，至2018年5月31日五年内不收取租金，但乙方应按标准向甲方支付电费；如2018年6月1日后甲方继续使用应向甲方支付按当地同行业标准租金的一半。五、协议生效后，乙方保证一年内在村委（村民小组）办理好土地转租手续给甲方名下，应向村委缴纳的土地租金由甲方承担。2013年5月31日前土地租金由乙方承担，与甲方无关。六、乙方保证所转让的标的物无抵押、无任何纠纷。七、违约责任：协议生效后，如任何一方违约，则应向另一方支付违约金100万。八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字生效。该协议签订当日，吴建华支付吴荣华购房款100万元。2013年9月1日，吴建华支付吴荣华购房款50万元。
2013年11月1日，甲方吴建华与乙方吴荣华签订《厂房转让合同》一份，内容为：鉴于：甲乙双方曾经于2013年5月24日订立协议一份，现经双方协商，重新就转让款的支付以及其他需要明确的事项等签订转让合同如下：一、乙方将其位于金港镇德积交通路108号厂房、办公楼及电力设施转让给甲方，转让总额仍确定为七百五十万元人民币。甲方付定金一百八十万元人民币，剩余转让款甲方支付给乙方月息壹分的利息，合同规定甲方应在2015年6月30日前必须向乙方支付转让款一百五十万元人民币，余款甲方应在2018年10月30日前分批支付清全部款项。1、利息的计算：双方一致同意转让款自合同订立之日即计算利息，每年的10月30日前按月息一分结清，如甲方无款结算利息，但必须给乙方出具借条，利息的款项不再计算利息。在本合同订立之日起，甲方必须结算五百七十万元的利息给乙方。（注：自2013年10月30日到2014年10月30日之间的利息）。2、自2014年10月30日起按照剩余转让款五百七十万元人民币计算利息利率为月息壹分，以后甲方分批付款后，计算利息的本金相应减少，甲方每付一次本金，双方结算一次利息，利息计算至转让款付清为止，利息不再计算复息。二、本合同规定，如果甲方不能在2015年6月30日前足额支付给乙方一百五十万元人民币转让款的，则乙方有权单方面解除本转让合同，乙方不再将厂房、办公楼及电力设施转让给甲方，甲方已支付的一百八十万元作为赔偿给乙方的损失，乙方无需返还给甲方，甲方搭建的部分设施不得拆除和破坏，全部归乙方所有，且乙方不支付给甲方任何补偿，厂区的所有标的物归乙方所有，乙方有权分配和使用。三、甲方支付给乙方转让款的时间方式：2015年6月30日前付款一百五十万元人民币，2015年10月30日前付款七十万元人民币，2016年10月30日前付款一百五十万元人民币，2017年10月30日前付款一百五十万元人民币，2018年10月30日前付款五十万元人民币，再加上之前所欠的利息，甲方不得违反本合同规定，如有违反后果自负。1、转让标的物的所有权在甲方未付清转让款和利息前仍归乙方所有，甲方付清所有款项后，转让标的所有权归甲方所有。付清全部款项后，双方办理转让手续，乙方配合甲方办理土地租赁更名手续。在本合同执行期间该厂区的租金自2013年10月30日以后，甲方房租金乙方不再收取，甲方所使用电费的加价款从甲方支付利息中扣除。2、2013年5月24日起土地租金及其他与转让标的物的所有有关的费用和税负均由甲方承担，转让后乙方目前仍在使用的办公室和宿舍仍由乙方使用，甲方不得收取任何费用。3、甲方按本合同规定履行付款时，乙方不得以任何理由将该标的物私自转让给别人，也不得反悔不转让给甲方，如有违反，后果自负一切由甲方要求赔偿。4、如遇拆迁，则在甲方未能按照规定足额支付全部款项前所有权归乙方所有，甲方按照规定足额支付全部款项后所有权归甲方所有，如果在合同规定范围内遇到拆迁，甲乙双方没有违规，则拆迁款扣除转让款的剩余款项，双方各得百分之五十，如果转让过户后乙方应分得拆迁款减去转让款的剩余款项的百分之四十。四、甲乙双方就本合同理解并同意，今后所进行的一切行为均受本合同之约束。五、本转让合同共2页，本合同一式两份，双方各一份，在双方签字后生效。该合同上另有手写文字“注：从2014年11月1号开始，春风房租电费的加价款多的部分归甲方，每年从结利息时扣除，土地租金2013年11月1日到2014年10月30日的租金已付十万元，乙方打出收条。”、“甲方准备好最后一笔款项付给乙方之前面通知乙方过好户当时付清。”、“从2014年11月1日起不再收取甲方电费的加价款”。2014年6月11日，吴建华支付吴荣华购房款30万元。
2017年7月20日，本院受理了吴建华诉吴荣华房屋买卖合同纠纷一案，吴建华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年5月24日签订的《协议》及2013年11月1日签订的《厂房转让合同》无效；2、判令被告张家港市荣富氨纶纱业有限公司退还原告购房款145万元及从2014年6月12日起到实际退还之日按银行同期贷款利率计算的利息；3、由被告张家港市荣富氨纶纱业有限公司承担本案诉讼费用。本院认为，原、被告签订的《协议》、《厂房转让合同》转让的位于金港镇德积交通路108号办公室、厂房及所有电力设施属于张家港市荣富氨纶纱业有限公司所有，被告吴荣华系张家港市荣富氨纶纱业有限公司的法定代表人，张家港市荣富氨纶纱业有限公司确认被告吴荣华的行为系职务行为，故《协议》、《厂房转让合同》的相对方是原告和张家港市荣富氨纶纱业有限公司。原告提起合同纠纷，被告吴荣华不是适格的主体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本院裁定驳回吴建华的起诉。
上述事实有《土地租赁协议》、《协议》、《厂房转让合同》、收条、（2017）苏0582民初8113民事裁定书及当事人陈述等相关证据予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，张家港市金港镇永兴村委会将农民集体土地使用权出租给荣富公司开办企业用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述禁止性规定，其后荣富公司在租赁的农民集体土地上建设厂房并转让给吴建华的行为当然亦违反《中华人民共和国土地管理法》的上述规定，故原告吴建华与被告荣富公司签订的《协议》、《厂房转让合同》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告吴建华要求被告荣富公司返还其支付的购房款，于法有据，本院予以支持。原告吴建华自认被告已退还购房款50万元，不违反法律规定，本院予以确认。因双方在签订《协议》、《厂房转让合同》时均知晓相关土地、房屋的权属情况，故双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。因此，原告主张的相关利息损失，应由其自行承担，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告张家港市荣富氨纶纱业有限公司返还原告吴建华购房款130万元，限被告张家港市荣富氨纶纱业有限公司于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入张家港市人民法院，名称：张家港市人民法院；账号：46×××84；开户行：中国银行张家港支行营业部）。
二、驳回原告吴建华的其他诉讼请求。
案件受理费16500元，由被告张家港市荣富氨纶纱业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈晓东
人民陪审员 黄栋成
人民陪审员 刘进法
二〇一八年四月十七日
书 记 员 杨丽帆