河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终3547号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙会杰，男，1970年2月7日生，汉族，住长葛市。
委托诉讼代理人：刘根东，河南葛天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海东，男，1973年2月5日生，汉族，住山东省昌乐县，现住河南省长葛市。
委托诉讼代理人：张智博，许昌市魏都区德恒法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李君，女，1983年8月20日生，住河南省长葛市。系被上诉人张海东之妻。
上诉人孙会杰因与被上诉人张海东房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2017）豫1082民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙会杰及其诉讼代理人刘根东、被上诉人张海东及其诉讼代理人张智博、李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：请求二审法院查明事实，撤销原判，发回重审或者依法改判。事实与理由：1、双方交易的房屋所占用的土地被司法机关查封，不得转让，故所签的《房屋买卖合同》属无效合同。一审法院已经查明，案涉房产所使用的土地于2015年11月3日、2017年3月3日分别被河南省高级人民法院和郑州市中级人民法院查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，双方签订的房屋买卖合同违背了上述法律规定，应为无效合同。2、双方对合同的解除已有约定，故上诉人要求解除合同有事实根据，并符合法律规定。双方签订合同后，因案涉房产所占用的土地被司法机关查封，故一直不能办理过户手续，期间被上诉人也多次表示由其负责人找人办理，但均未办成。2017年1月20日，被上诉人交付第二笔房款15000元时，双方约定：“到2017年5月份房子过不了户，房款退回，房子退回我”。至此双方已对合同解除的条件进行了约定，现今合同解除的条件已经具备，故上诉人提起反诉，要求解除《房屋买卖合同》符合双方的约定，且不违背法律的强制性规定，应予支持，一审法院没有支持上诉人的反诉请求，是错误的。
被上诉人答辩称，上诉人与被上诉人交易的房屋所占土地被司法机关查封，并不影响房屋买卖合同的效力。1、一审查明，虽然上诉人与被上诉人交易的房屋所使用的土地被司法机关查封，但是并非该土地上的房屋被查封。土地属国家所有或集体所有，公民之间不可能就土地所有权进行买卖，但并不排除公民之间就土地上的房屋所有权进行交易。部分开发商在取得土地使用权后，进行空地抵押（后被查封），根据《物权法》第二百条的规定，地上并不存在建筑物，不属于土地使用权与地上建筑物一并抵押的情况，应属《物权法》第二百条所列情况，即原土地抵押范围不包括土地抵押后新建并属于小区业主专属所有的房屋，业主转让该房产不需征得原土地抵押权人的同意，可以自行交易。2、法院查封时，小区业主已经取得房屋产权，法院并未对小区业主的房屋进行查封，小区业主依法享有对其房屋占有、使用、收益和处分的权利，不会也不应当发生因开发商的过错而由小区业主承担的情况。3、法院的查封不影响房屋买卖合同的效力，上诉人的第一条上诉理由是对《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的曲解。第三十七条属于管理性强制规定不是效力强制性规定。4、2017年1月20日，被上诉人交付第二笔购房款15000元，上诉人出具收条时，擅自在收条下部写上“到2017年5月份，房子过不了户，房款退回，房子退还我”的字样，这是上诉人的一厢情愿强行添加的，并没有得到被上诉人的签字认可，且被上诉人当即对此提出异议。上诉人称系双方对合同解除的约定，根本就是无稽之谈。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
张海东向一审法院起诉请求：1、被告立即依照合同履行争讼房屋的产权过户义务，即将被告所有的房屋产权过户转移为原告所有。2、被告向原告支付合同约定自2016年8月13日至产权过户完毕之日的违约金。3、诉讼费用由被告承担。
孙会杰反诉请求：依法解除双方签订的《个人房屋买卖合同》，由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月21日，原、被告双方经协商，被告将其位于长葛市葛天大道宏基钻石城Ｂ11号楼1单元1层西户01011002号房屋出卖给原告，当时被告尚未办理房屋产权证。合同约定房屋价款375000元整。原告首付款112500元，下余价款待被告取得房产证并与原告协商办理过户后，原告以按揭方式付给被告。还约定被告办理房产证后30天内，双方共同向房屋产权登记机构办理房屋权属转移登记。如逾期不超30天，自双方约定办理权属转移登记至第二天起至实际办理之日止，每逾期一天，被告应向原告支付房屋总价款日万分之5的违约金。逾期30天后，原告有权退房。自买受方通知到达30日内，出卖方将已收付款如数退还并按房屋总价款的10％支付违约金。合同订立后，原告于当日支付了首付112500元，当时被告将房屋交付给了原告。同日原告张海东与小区物业签订了相关交接手续。原告随后对该房屋进行了装修并入住。2016年8月12日被告取得了房屋产权证书，证号为长房权证长葛市字第××号。2017年1月20日又付房款15000元，被告孙会杰在给原告出具的收到条上载明“到2017年5月份房子过不了户，房款退回，房子退还我”。后双方发生纠纷，经公安机关处理未果。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告自愿订立协议，约定将被告孙会杰所有的房屋出卖给原告张海东，原告已支付了部分价款和对该争议住房进行了装修、入住，双方的买卖关系已经形成，双方均应按合同约定履行，对原告张海东请求被告办理房屋过户登记的请求，本院予以支持。双方约定的是被告在取得房屋产权证后，双方协商时间办理过户手续，剩余房款通过银行按揭方式支付。现被告已取得该房屋产权证，不管是何种原因，房屋过户的事实没有形成，故被告以原告没有付清剩余房款为由，要求解除合同，本院不予支持。从保护合同交易的稳定考虑，被告应当按照约定履行房屋过户给原告的义务，是否能过户除双方主观方面的原因，还是客观原因，不影响双方买卖的成立，而且原告已实际入住，退房则对双方产生更多的纠纷和损失。对原告主张的违约金，因无法确认完全是被告主观上不履行所致，故请求由被告自取得房屋产权证之次日起过户完毕之日的违约金，且不具体、明确，本院对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告孙会杰于本判决生效后30日内将登记在其名下的长房权证长葛市字第××号房产权属变更为原告张海东名下；二、驳回原告张海东的其它诉讼请求；三、驳回被告孙会杰对原告张海东的反诉请求。
二审期间，各方当事人均未提供新证据。
本院二审审理查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于争议焦点涉案房屋买卖合同是否有效的问题。依据本案事实，2016年5月21日，上诉人孙会杰与被上诉人张海东之间签订了房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。关于上诉人提出双方签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，合同应属无效合同的理由，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项并不是效力性强制性规定，应属行政管理范畴，不能认定为合同无效的依据。关于涉案合同是否应当解除的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。合同的解除需要满足一定条件。结合本案，双方签订合同后，被上诉人已支付了部分价款并对涉案房屋进行了装修、入住，双方买卖关系已经形成，双方均应按合同约定履行权利义务，且上诉人未能提供足够证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故上诉人诉求解除合同的上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙会杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨天兰
审判员 蒋家康
审判员 刘 兵
二〇一七年十一月二十日
异
书记员 王沛文
执行催告
义务人：
根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确定的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：
1.限制设立融资性担保公司、保险公司。
2.限制公开发行公司债券。
3.限制合格投资者额度审批。
4.中止股权激励计划及对象。
5.限制股票发行或挂牌转让。
6.限制设立社会组织。
7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。
8.限制获取政府补贴。
9.限制获得政策支持。
10.限制担任国企高管。
11.限制担任事业单位法定代表人。
12.限制担任金融机构高管。
13.限制担任社会组织负责人。
14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。
15.在入党或党员设立特别限制。
16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。
17.限制入伍服役。
18.限制海关认证。
19.限制从事药品、食品等行业。
20.限制房地产、建筑企业资质。
21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。
22.限制律师、律师事务所获得荣誉。
23.限制授信。
24.限制从事不动产交易、国有资产交易。
25.限制使用国有林地。
26.限制使用草原。
27.限制利用其他国有自然资源。
28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。
29.限制住宿宾馆饭店等高消费。
30.限制高消费旅游。
31.限制子女就读高收费学校。
32.限制购买具有现金价值保险。
33.限制新建、扩建、高档装修房屋。
34、限制和控制出境
35、加大刑事拒执惩戒力度
36、鼓励各级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口