重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第02902号
原告：重庆顺水鱼饮食文化有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街3号负一层7#，组织机构代码56874671-0。
法定代表人：王顺海，董事长。
委托代理人：姚蜀华，男，1981年11月16日生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公司员工。
委托代理人：何俊男，男，1990年12月11日生，汉族，住四川省华蓥市，公司员工。
被告：邓灵，女，1980年11月29日生，汉族，住重庆市渝中区。
被告：夏彬峰，男，1986年1月6日生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司（下称顺水鱼公司）与被告邓灵、夏彬峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺水鱼公司的委托代理人姚蜀华、何俊男，被告邓灵到庭参加诉讼；被告夏彬峰在本案第一次庭审时到庭，但第二次庭审时经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告顺水鱼公司诉称：2014年2月17日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同）。该合同第3条第2项约定，“乙方应于本合同签订之日向甲方支付首季度租金，以后租金支付方式为乙方应提前15天支付下季度租金”。二被告应于2014年11月9日支付2014年11月25日起至2015年2月24日止的租金9万元，但至起诉之日还差7万元没有支付，在案件审理中才支付完毕。原告多次与二被告协商未果。二被告的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。被告从2014年11月9日起拖欠租金，至2015年2月10日止，共91天。根据合同约定，每年租金总额是36万元，逾期交纳租金的违约金每天为10800元，故二被告本应支付90多万元违约金，但原告仅酌情主张2万元。综上，起诉请求：判令二被告支付从2014年11月9日至2015年2月10日期间的违约金20000元。本案诉讼费用由被告承担。
被告邓灵辩称：被告已经将原告主张期间段的全部租金交齐。此前之所以拖欠部分租金，是因为租赁房屋从接房时就一直漏水，原告没有及时处理和解决。不同意支付原告主张的违约金，且合同约定的违约金标准过高，因为租赁房屋漏水给被告造成了损失。
被告夏彬峰辩称：我们的店每个月都在漏水，不断找原告要求解决，却一直没有根除，导致我们不能正常经营。该问题一直没有落实的情况下，我们肯定会将部分房租拖押。原告还在我们房屋后面消防通道中建立了消防门，影响了我们的消防通道。不同意支付原告主张的违约金，且合同约定的违约金标准过高，因为租赁房屋漏水给被告造成了损失。
经审理查明：2014年2月17日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定如下主要内容：原告将位于重庆市江北区建北某路50号门面（1楼建筑面积160平方米和2楼248平方米）租给被告使用，并由被告自行经营；租赁物用途为餐饮；租赁期限为2014年2月18日至2017年8月17日，2014年2月24日前为免租期；租赁费用标准为房屋租金30000元／月、物管费300元／月，从第二年开始，租金每年在前一年的租金上递增6%，租赁期内，遇有租期不满一个月的，租金按满月计算；租金支付方式为被告以现金或转账方式按季支付，被告应于合同签订之日向原告支付首季度租金，以后租金应提前15天支付下季度租金；若被告逾期缴纳房租，则每逾期一天向原告支付年总租金3%的违约金。
合同签订后，原告将涉讼租赁房屋交付被告使用；被告从2014年2月24日起开始支付租金。原告起诉时曾请求二被告支付尚欠付的2014年11月25日至2015年2月24日期间的租金70000元。对于此笔费用，已查明被告分别于2015年2月25日支付20000元，于2015年3月13日支付20000元，于2015年3月16日支付30000元；原告对此事实予以认可，并申请撤回了要求被告支付租金的诉讼请求，但仍坚持要求被告支付违约金。本院已当庭准许原告撤回要求二被告支付欠付70000元租金的诉讼请求。
另查，位于重庆市江北区建北某路50号第1层门面的登记权利人为何跃、朱和平等20人，房屋建筑面积为775平方米。2012年9月29日，前述房屋产权人（代表）何跃、朱和平、蒋卫东与原告签订《房屋租赁协议》（含附件），约定将前述门面出租给原告使用，租赁期限为2012年12月3日至2017年9月2日。原告陈述，前述房屋产权人口头准许其将租赁房屋予以转租；被告陈述对此不知情。
庭审中，被告为证明原告提供的租赁房屋漏水，举示了一组照片作为证据。原告认为该证据的来源无法核实，不能确定是否是本案诉争租赁物，故对该组证据不予质证。
以上事实，有《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁协议》（含附件）、收据、照片及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，已依法成立并生效，双方均应依法依约享受各自权利，并全面履行各自义务。
关于原告主张逾期支付租金的违约金能否成立的问题。涉讼合同约定，首季度之后的租金，被告应提前15天支付下季度租金，若逾期缴纳房租则每逾期一天向原告支付年总租金3%的违约金。被告认为逾期支付租金是因为租赁房屋一直漏水，故不应承担违约责任。对此，本院认为，被告仅举示照片作为证据，不能充分证明租赁房屋漏水以及相应责任在于原告等基本事实，故对其抗辩本院不予采纳。因此，被告未按合同约定的履行期限支付租金，构成违约，应承担支付违约金的责任。关于合同约定的违约金标准问题，被告既否认应支付违约金，同时亦认为该违约金约定过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条等规定，判断本案中合同约定的违约金是否过高，应以原告因违约造成的损失为基础，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在原告未举证证明其因被告逾期支付租金所遭受的具体损失的内容及金额的情况下，原告的损失应主要为该部分租金的资金占用损失，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，并结合被告已自行补付了欠付租金等案件事实，涉讼合同约定的违约金应认定为过高。本院现酌情予以调整为以未付价款为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金。被告本应于2014年11月10日前支付下季度租金，但其未按期付款，故应从2014年11月11日起以未付款项为基数，按前述确定的标准支付违约金至原告主张的2015年2月10日。违约金的具体计算方式为：70000元×（5.6%×1.3÷360）×92天=1302.31元。对于原告诉讼请求中超出此金额的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓灵、夏彬峰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司违约金1302.31元；
二、驳回原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取150元，由原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司负担125元，被告邓灵、夏彬峰负担25元。前述费用中应由被告邓灵、夏彬峰负担的部分已由原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司向本院预缴，被告邓灵、夏彬峰履行上述判决义务时一并支付给原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 肖明明
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 杨凌燕