上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2431号
上诉人（原审被告）秦连君。
上诉人（原审第三人）黄小英。
上诉人（原审第三人）秦霆。
三上诉人共同委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈黎明。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）朱君康。
上诉人秦连君，黄小英、秦霆因排除妨害纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人秦连君，黄小英、秦霆及三上诉人的共同委托代理人贾献伟，被上诉人沈黎明及其委托代理人王京普，被上诉人朱君康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：朱君康与沈黎明系父子关系。秦连君与黄小英系夫妻关系，秦霆系上述两人之子。2000年2月21日，沈黎明与上海东兴置业（集团）有限公司（以下简称东兴公司）签订购房合同，由沈黎明购买上海市沪青平公路4605弄蓬莱山庄22号601室房屋（以下简称系争房屋），售价人民币（以下币种均为人民币）176，820元。同年5月，沈黎明与东兴公司签订购买上述房屋的上海市内销商品房预售合同，并于6月办理了合同备案登记。沈黎明以向银行贷款的方式支付部分房款，该银行贷款于2007年2月至9月由沈黎明正常还贷。后东兴公司将房屋交付沈黎明。沈黎明对房屋进行装修，其中秦连君为沈黎明水电项目的装修人员。根据房地产登记信息记载，系争房屋产权仍登记于东兴公司名下，预购房屋权利人为沈黎明。2007年2月，朱君康代沈黎明与秦连君（买方、乙方）签订《房产转让合同》，合同首部卖方为沈黎明（甲方），约定乙方购买系争房屋，建筑面积为105平方米，成交价格为502，000元，乙方于2007年2月8日签约时交付购房定金5万元，购房定金在最后一次付款时冲抵；余款432，000元一次付清交房，押房款20，000元到房产证过户到乙方，随后由乙方交清最后房款；甲方中途悔约，应当双倍向乙方返还定金；若干年后在办产证时，如出现政策性问题，该谁负就谁负，房东办第一产证，客户办第二产证，费用各负；收到甲方预售合同三份及其他资料。合同还对其他内容进行了约定。该合同中介方为上海凌俊房地产经纪事务所。朱君康在落款处甲方栏内签名“朱君康代沈黎明”。在签订合同期间，朱君康将房屋钥匙交于中介方，由中介方陪同秦连君查看房屋。2007年2月8日，秦连君支付中介方定金5万元，中介方出具收据。2007年2月9日，秦连君支付中介方432，000元，中介方出具收据，金额为482，000元，收款事由为蓬莱山庄22号601室总房价伍拾万贰仟整存贰万元到产证过户时付清（伍万元收据作废），朱君康在该收据上签字确认。2007年2月10日，朱君康在建设银行办理个人活期存折，当日存入477，000元。合同签订后，秦连君在2007年2月取得钥匙，并与黄小英、秦霆入住至今，但未进行房屋装潢。朱君康将系争房屋的内销商品房预售合同、房款收据、维修基金收据、装潢垃圾清运费收据、文件登记费收据、物业综合费发票的原件交于秦连君，现仍存放于秦连君处。2010年，秦连君收到系争房屋可办理房地产权证的通知后，联系朱君康，朱君康表示沈黎明不同意过户，秦连君联系沈黎明，沈黎明表示从未要出售系争房屋。2012年2月，秦连君向原审法院提起诉讼，要求沈黎明协助其办理系争房屋的房产过户手续。后秦连君撤回该诉讼。2012年10月，沈黎明委托律师向秦连君发出律师函，表示其未委托朱君康出售系争房屋，要求秦连君搬出系争房屋。
2013年7月，沈黎明以其从来没有出售过系争房屋并多次要求秦连君，黄小英、秦霆搬出房屋为由向原审法院起诉要求判令：秦连君搬出系争房屋。原审审理中，经沈黎明申请，原审法院依法追加黄小英、秦霆为第三人参加诉讼。沈黎明变更诉请为要求判令秦连君、黄小英、秦霆搬出系争房屋。
原审审理中，秦连君辩称：不同意沈黎明的诉讼请求。因其向朱君康出资购买了系争房屋，故不同意搬出。
原审审理中，黄小英、秦霆述称同意秦连君的意见。
原审审理中，朱君康述称：同意沈黎明的意见，秦连君及黄小英、秦霆应搬出系争房屋。
原审审理中，沈黎明表示：其是海员，基本住在宿舍内，较少与朱君康同住。自向东兴公司购买系争房屋后，沈黎明即将购买房屋的材料放在与朱君康同住的家里，朱君康将该材料拿出，其并不知道。2006年因其未与朱君康协商就从国企辞职而致父子间产生矛盾。沈黎明结婚后更少回父亲处。沈黎明不知道朱君康将房屋转让并收取房款，期间其另行购置的房屋仍在每月还贷。沈黎明在2010年5月3日知道朱君康将房屋出售后才把房款取出存到自己或妻子名下保管，该款至今仍在帐户内。朱君康事前没有得到沈黎明授权签订买卖合同，事后没有得到沈黎明对该合同的确认，沈黎明知道房屋被卖掉后向秦连君明确表示不同意出售房屋，因此系争的房产转让合同无效。沈黎明认为在秦连君与朱君康的买卖中中介方应承担一半责任，秦连君与朱君康各承担四分之一责任，沈黎明愿意代朱君康归还房款及相应存款利息并赔偿250，000元。为此，沈黎明提供以下证据予以证实：1、沈黎明及其妻子、朱君康各自名下的银行存折、存单等，证明朱君康所收的477，000元，于2010年转入沈黎明及其妻子的银行帐户内保管；2、产权人为沈黎明妻子的他处房屋房产证、个人住房商业性抵押借款合同、个人贷款还款单、结清证明，证明2009年前沈黎明为他处房屋在归还银行贷款；3、东方华晨船舶管理公司出具的任职期间证明、沈黎明儿子出生医学证明、沈黎明2010年4月18日在广州申请的联通入网登记单等，证明沈黎明于2010年一直在外地工作；4、2006年5月8日上海海运（集团）公司人事部出具的退工证明。秦连君认为：其在购买房屋时并不知道房屋权利归谁，其是与朱君康签订合同，直到朱君康将房屋的资料交给秦连君后，秦连君才知道房屋不是朱君康的，秦连君为此询问朱君康，其表示房屋是其儿子的，不会有问题。秦连君认为双方签订的合同是有效的，朱君康有权代表沈黎明买卖房屋。沈黎明要求秦连君一家搬出系争房屋，因秦连君购买房屋时支付的是市场价，则要求按照市场价进行赔偿，至于由谁赔偿，由沈黎明及朱君康商量。秦连君提供如下证据：1、沈黎明购房的相关资料原件；2、证人朱美英当庭证言，该证人表示：朱君康系其侄子，其在上海凌俊房地产经纪事务所工作。朱君康找到证人表示沈黎明想在市区买房，想把系争房屋卖出。后经秦连君与朱君康协商，朱君康同意以503，000元成交。秦连君曾提出过要求朱君康出示沈黎明的委托书，朱君康表示都是自己人，即使没有委托书，也不会发生问题。证人从未联系过沈黎明，但朱君康联系过沈黎明，表达了出售房屋的意思，朱君康未曾当证人面与沈黎明联系过；3、证人潘巧云及刘仕行的证人证言，上述两证人表示两证人系夫妻关系，是系争房屋的相邻方。沈黎明曾向证人表示想将系争房屋出售，托证人找下家。后沈黎明不同意按原提出的价格将房屋出售给证人找到的下家，交易未成功。沈黎明对秦连君提供的证据表示，朱美英作为中介方，其是本案合同无效的最大过错方，与本案存在利害关系。潘巧云、刘仕行的陈述没有其他任何证据佐证。故对证人证言不予认可。朱君康表示：房屋买卖合同是其与秦连君签订的，秦连君询问过沈黎明的身份，其表示沈黎明是其儿子，秦连君也问其沈黎明是否同意卖房，当时其儿子不知道卖房的事情，电话也打不通，秦连君说等沈黎明回来后再补签合同。朱君康称将系争房屋转让是因当时沈黎明不听其意见将工作辞职，故其将房屋卖掉后用于养老。其与秦连君签订合同时沈黎明不知道卖房的情况，也不知道其将购房材料给秦连君。系争房屋装修完成后一直空关着，其未带秦连君查看房屋，秦连君除尾款2万元外，其他钱款都打入朱君康账户，朱君康仅花掉7，000元及支付中介费5，000元外，余款未花费。2010年五一节左右，沈黎明询问朱君康房屋的情况，朱君康告知房屋已被出售，沈黎明为此和朱君康吵架。朱君康现居住在乡下，无其他财产。
原审法院认为，系争房屋由沈黎明向东兴公司购买，并进行预告登记，虽然沈黎明至今未办理系争房屋的产权证，但该房屋由东兴公司交付后其使用权归属于沈黎明。朱君康以沈黎明名义与秦连君签订的转让合同并非沈黎明本人签字，秦连君及朱君康在签订买卖合同时对此都是明知，在签订该份买卖合同时沈黎明均未向朱君康或中介方出具授权朱君康出售系争房屋的委托书，即使根据秦连君陈述及证人证言，朱君康当时对出售房屋也仅是表态可以做主而未表示得到沈黎明授权，秦连君主张沈黎明对朱君康出售系争房屋系明知的依据并不充分。秦连君提出沈黎明与朱君康是父子关系，其有理由相信朱君康是能代表沈黎明的，该意见即是朱君康的行为构成表见代理。原审法院认为，本案中，秦连君在签订合同时即知道房屋为沈黎明所有，秦连君亦知道沈黎明与朱君康为父子关系，（但）父子关系在法律上并非必定是财产共有的亲属关系，秦连君在主观上存在过错，故秦连君认为朱君康的代理行为构成表见代理的意见，原审法院不予采信。基于上述理由，秦连君及黄小英、秦霆使用该房屋没有合法依据，该房屋使用权归属于沈黎明，沈黎明要求秦连君及黄小英、秦霆搬出系争房屋的请求，可予支持。沈黎明自愿代朱君康归还秦连君已交房款及存款利息、并赔偿250，000元，予以准许。至于秦连君尚存在其他损失，则其可基于买卖合同向朱君康等另行主张权利。
原审法院据此判决：一、秦连君、黄小英、秦霆应于判决生效之日起三十日内将上海市青浦区蓬莱苑XXX号XXX室房屋腾退后返还给沈黎明；二、准许沈黎明于判决生效之日起十日内返还秦连君购房款482，000元；三、准许沈黎明于判决生效之日起十日内偿付秦连君利息损失（以482，000元为本金、自2007年2月11日起至实际返还之日止、按同期银行存款利率计算）；四、准许沈黎明于判决生效之日起十日内补偿秦连君250，000元。
原审法院判决后，秦连君、黄小英、秦霆不服，向本院提起上诉称，原审中，证人潘巧云、刘仕行的证人证言证明沈黎明在朱君康与秦连君签订系争房屋转让合同之前就有出售系争房屋的意向。鉴于朱君康与沈黎明之间的父子关系，且朱君康能提供沈黎明购买系争房屋的所有资料原件及沈黎明于2010年收取了购房款的事实可以推定沈黎明对朱君康出售系争房屋是事前知晓并授权的。沈黎明在收取房屋出售款后并未要求秦连君退房，也未将房款退回秦连君等事实表明其已在事后追认了朱君康的代理行为。沈黎明提起此次诉讼的原因是因为房价发生了巨大变化，其为获取不正当利益而进行的恶意诉讼不应得到原审法院的支持。秦连君、黄小英、秦霆据此请求撤销原审法院判决，依法改判对沈黎明在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人沈黎明答辩称，秦连君对于系争房屋归属沈黎明是明确知晓的，秦连君在朱君康未能出示沈黎明出具的委托书的情况下与朱君康签订的系争房屋转让合同当然无效。当沈黎明知道系争房屋被出售时及秦连君与其取得联系时明确表示不同意出售房屋，并表示要将收取的房款归还给秦连君，但秦连君拒收。之后，秦连君就提起了诉讼。沈黎明将系争购房款划入自己名下只是保管行为，当时未主动提起诉讼是因为身为海员须急于回外地上班，且经咨询，了解到可以秦连君交付的房款冲抵其应缴纳的租金。因朱君康在擅自出售系争房屋的过程中存在过错，故考虑到父子关系，沈黎明在原审中表示自愿归还秦连君交付的房款及存款利息，并另外再补偿秦连君25万元已充分考虑了秦连君的利益。故沈黎明不同意秦连君、黄小英、秦霆的上诉请求，请求维持原判。
被上诉人朱君康答辩称，因其患有XXX疾病加之与其子沈黎明的关系不好的原因，朱君康为以房养老，在沈黎明不知情的情况下擅自将系争房屋出售给秦连君。沈黎明在知晓此事后明确表示不同意。朱君康同意沈黎明的答辩意见，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审开庭审理中，秦连君陈述，其在物业公司通知可以办产证的情况下联系朱君康，朱君康表示会联系沈黎明办理产证过户，但之后朱君康的态度有所变化，表示沈黎明不同意出售房屋了。之后，秦连君与沈黎明联系，沈黎明一开始表示再考虑下，但以后沈黎明就表示不同意出售房屋了。
本院认为，朱君康在未取得沈黎明授权的情况下与秦连君签订系争房屋转让合同，属无权处分。原审法院基于相关证人证言及秦连君在原审抗辩意见中关于“朱君康表态可以做主”的说法认定秦连君主张沈黎明在事前明知朱君康出售系争房屋依据不足并无不当。秦连君以沈黎明在收取房款后并未要求秦连君退房，也未将房款退回为由主张沈黎明已在事后追认了朱君康的代理行为，因沈黎明表示其始终拒绝出售系争房屋，且即使依据秦连君在二审庭审中的陈述，沈黎明确曾明确向其表示不同意出售房屋，故秦连君关于沈黎明已追认朱君康的代理行为的主张没有依据。朱君康在没有代理权的情况下以沈黎明的名义与秦连君订立的房屋转让合同，未经沈黎明追认，对沈黎明不发生效力。现沈黎明基于房屋权利人的身份主张秦连君、黄小英、秦霆迁出系争房屋依法有据。原审法院所作判决并无不当，可予维持。对秦连君、黄小英、秦霆的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人秦连君、黄小英、秦霆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年二月十日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……