江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1051号原告：曹静，女，1973年5月9日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告：ＸＸ，男，1975年3月28日出生，汉族，住本市秦淮区。原告：范颖，女，1971年10月25日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告：季赟，男，1978年5月12日出生，汉族，住本市鼓楼区。上述四原告共同委托诉讼代理人：杨书桥，江苏和忠律师事务所律师。上述四原告共同委托诉讼代理人：王茹，江苏和忠律师事务所实习律师。被告：江苏兴源贸易有限责任公司，住所地本市中山南路89号29层B座。法定代表人：黄国元，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁勇，江苏共盈律师事务所律师。原告曹静、ＸＸ、范颖、季赟与被告江苏兴源贸易有限责任公司（以下简称兴源公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹静、ＸＸ、范颖、季赟以及四原告共同委托诉讼代理人杨书桥、王茹，被告兴源公司的委托诉讼代理人丁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹静、ＸＸ、范颖、季赟向本院提出诉讼请求：确认四原告对本市山西路72号一楼东南侧大厅（具体位置详见调取的房产证分布图右侧,介于电梯旁至右下角门口，位于一层东边的阴影部分）享有建筑物区分所有权。事实和理由:本市鼓楼区山西路72号“兴源商务中心大楼”是一幢六层商业办公楼，被告原为整栋房产的产权人。2003年被告将原产权进行分割出售，四原告成为该房产301、302、303、304、310、311室房屋的登记所有权人，被告为一楼部分房屋的登记所有权人，包括一楼东南侧大厅。四原告在购买房产时已分摊了整幢楼的公摊面积187.75平方米。根据法律规定，建筑区划内的通道、楼梯、大堂等公共通行部分是业主的共有部分，业主对此共有部分互有使用和收益的权利。兴源商务中心大楼东南侧大厅是整幢楼唯一的公共门厅，四原告已为包括此公共门厅在内的整幢大楼的公摊面积支付了相应的对价，承担了相应义务，因此，依法应当对此共有部分享有建筑物区分所有权。现该部分面积错误登记在被告名下，并且被告试图封闭该公共门厅，将该门厅改为商铺出租，该行为严重侵犯了四原告的合法权益，故四原告诉至法院，请求支持四原告的诉讼请求。被告兴源公司辩称，涉案房屋一楼东南侧大厅登记在被告名下，被告办理了相关的物权登记，被告享有所有权，可以排他使用，任何人不得干预，法院生效判决查明该大厅系被告的专有部分，并非涉案房屋整幢大楼全体业主的共有部分，原告主张不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案楼房即本市鼓楼区山西路72号（兴源商务中心大楼）是一幢地上6层、地下1层共7层的商业办公楼，建筑年代为1999年。本案原、被告双方争议的标的物位于涉案楼房一层东侧的门厅、楼梯、电梯等部位。涉案楼房为南京鼓楼城镇建设综合开发集团公司建设。根据南京市城市建设档案馆出具的加盖有“南京市规划局核准图样（95）字第20号”印章的涉案楼房一层平面图中，一层为商场；一层共有四个出入口，其中东、西两个主出入口朝南紧邻山西路，一个出入口位于东北角，一个出入口位于西北角；一层共有三个步行楼梯和一处电梯，一个位于西北角出入口处，一个位于东北角出入口旁边，中间还有一个步行楼梯；一楼东侧靠东北角出入口处有一处电梯；在东北角电梯、东北角出入口、东北角楼梯围合处，设置一处办公门厅；从东北角出入口进入办公门厅后，朝左侧走可乘坐电梯，向右侧走可到达东北角步行楼梯，向南方走可到达一层南侧的山西路东侧入口。1992年6月江苏兴源置业有限责任公司向涉案楼房的建设单位南京鼓楼城镇建设综合开发集团公司购买了涉案楼房（注：原项目名称为山西路颐和商城）一层部分、二至六层全部的房屋，1998年9月办理了买卖契约登记备案手续，1999年4月办理了房屋所有权证，丘号为524640-II-1，建筑面积3099.85平方米。2003年9月江苏兴源置业有限责任公司名称变更为江苏兴源贸易有限责任公司即被告。2003年11月被告向南京市房产管理局申请，将上述一个房屋所有权证分割办为6本房屋所有权证，即按层领证，包括一层部分、二层全部、三层全部、四层全部、五层全部、六层全部房屋所有权证各一个。2003年12月被告领取了上述6本分割后的房屋所有权证。2003年12月被告领取的涉案楼房一层部分房屋的所有权证上，载明建筑面积为288.12平方米，丘权号为524640-II-1，房屋分户平面图显示包括了一层东侧的电梯、东北角的楼梯以及办公门厅等。在2004年10月南京市鼓楼区宁海路劳动服务公司领取涉案楼房一层西侧部分房屋（门牌号为××02幢）的房屋所有权证（丘权号为524640-II-28，建筑面积74.87平方米）中，房产分层分户平面图显示一楼有西北角楼梯、东北角楼梯、东侧电梯、办公门厅所在部位的分区面积，并标注了四个“梯”字样。被告领取了上述6本涉案楼房分割后的房屋所有权证之后，分别进行了出售。2004年4月四原告自被告处购买了涉案楼房三层中的305室至307室房屋（建筑面积共计216.7平方米），并领取了房屋所有权证。2009年6月四原告自案外人吴某处另购买了涉案楼房三层中301室至304室、310室、311室房屋，并领取了房屋所有权证。2017年7月4日涉案大楼登记的房屋所有权人情况如下：1、一层部分（建筑面积288.12平方米）为被告，另一部分（建筑面积74.87平方米）为南京市鼓楼区宁海路劳动服务公司（注：门牌号为××02幢）；2、二层（建筑面积629.52平方米）为被告；3、三层301室至307室、310室、311室（建筑面积共计534.67平方米）均为四原告；308室、309室（建筑面积56.50平方米）为被告；4、四层401室、402室、410室（建筑面积共计232.81平方米）为被告；403室至409室（建筑面积共计389.77平方米）为中共江苏省委办公厅；5、五层（建筑面积624.41平方米）为江苏天亿实业集团有限公司；6、六层（建筑面积626.50平方米）为中共江苏省委办公厅。原、被告双方曾为涉案楼房中一楼东南侧大厅的通行权问题产生争议，2016年5月四原告及江苏天亿实业集团有限公司、江苏梦海文化传媒有限公司曾另案向本院起诉，要求被告停止侵害、排除妨碍，拆除涉案楼房东南侧大厅隔断，恢复通行。被告则提供2003年12月涉案楼房一层部分房屋的所有权证，主张涉案楼房一层东侧的电梯、东北角的楼梯以及办公门厅等均属于其专有面积。2016年8月本院对该案作出（2016）苏0106民初4415号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告方不服上诉。南京市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。因原、被告双方为涉案楼房一楼有关房屋区分所有权问题产生争议，四原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告不同意原告的诉讼请求。本案审理过程中，四原告曾另案向南京铁路运输法院起诉南京市国土资源局及兴源公司，要求撤销南京市国土资源局为兴源公司颁发的涉案楼房一层部分房屋的所有权登记行为。2017年7月南京市房地产市场交易管理中心出具一份书面回复，明确经测绘机构实地测量，一层部分门厅（即测绘底图中标注为T2的部分，即一楼东部公共门厅至南侧路边所在的相应部分）与楼梯、电梯一同为二层以上通行服务，且该部分面积被二层以上分摊等等。2017年8月南京铁路运输法院对此案作出（2017）苏8602行初377号行政裁定，以四原告不具有提起行政诉讼的原告资格等为由，驳回四原告的起诉。四原告不服提出上诉，2017年11月四原告撤回该案上诉。在本案审理过程中，经四原告申请，本院向南京房地产测绘事务所进行了调查，其出具书面回函称：1、涉案楼房三层301室至307室、310室、311室房屋所有权证面积中的专有面积为权证附图中加粗线所示范围，共有面积范围为本幢房屋中为二层以上服务的楼梯间、电梯、公共过道等部分及房屋四周外半墙一半的投影面积，该栋大楼第一层电梯、楼梯间、公共过道等部位的面积已包含在上述三层房屋的共有分摊面积之中；2、涉案楼房第一层的电梯、楼梯间、公共过道等部位的面积，属于该栋大楼二层以上业主共同分摊的共有面积；3、上述房屋面积的实测记录图纸见附图；需要补充说明的是，当时由于测绘系统不够完善，所有共同分摊部位均简称为“梯”，2005年底系统升级后，公共分摊部位均按实际功能名称标注。在该回函所附图纸中，一层西侧的电梯井、东侧的电梯井、东北处的楼梯间、公共门厅所在部位至南侧路边的公共过道部分均为该栋大楼二层以上业主共同分摊的共有面积。经质证，四原告对此无异议；被告则持有异议，认为应以权证记载为准，不同意原告的证明目的。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述；四原告提供的房屋所有权证、房屋买卖合同、不动产登记资料、涉案楼房一层规划平面图、照片；被告提供的房屋所有权证；相关裁判文书；本院调查取证材料以及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。本案中，涉案楼房为地上六层、地下一层的商业办公大楼，根据当事人提供的房屋所有权证等证据，可以认定原、被告均为涉案楼房的建筑物区分所有权人，由于双方为涉案楼房一层部分房屋的物权归属、内容发生争议，四原告作为利害关系人对相关部位是否属于建筑物区分所有权的共有部分，可以请求确认权利，有权提起民事诉讼。本院另案对原、被告因通行相邻纠纷所作出的民事判决，以及南京铁路运输法院对四原告因登记行政争议所作出的行政裁决，与本案物权归属争议并非相同法律关系，不影响四原告依法提起本案民事诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十条等规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，四原告要求确认建筑物区分所有权的标的物为涉案楼房一层中的东南侧大厅（具体位置详见调取的房产证分布图右侧,介于电梯旁至右下角门口，位于一层东边的阴影部分），根据涉案楼房一层部分房屋的不动产登记资料、一层规划平面图、南京测绘事务所出具的回函、附图等证据，可以确认该诉争标的物系涉案楼房的通道、楼梯、大堂等公共通行部分，系包括四原告、被告等业主在内的建筑物区分所有权中的共有部分。四原告要求确认对该诉争标的物享有建筑物区分所有权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此，登记在被告名下的涉案楼房一层部分房屋所有权证，是被告持有的物权证据，对该证据是否予以采信，应当依法予以认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。本案中，根据被告分割办证申请资料、涉案楼房一层部分房屋的不动产登记资料、一层规划平面图、南京测绘事务所出具的回函、附图等证据，可以确认被告原来持有涉案楼房一层部分房屋、二至六层全部房屋的一本所有权证，后分层办理了六个所有权证，由于当时各层的建筑物区分所有权人均为被告以及未予细分等历史原因，造成本案诉争标的物当时即应当标注为涉案楼房相关建筑物区分所有权人的共有部分而实际未予标注，四原告提供的相关证据以及本院调查核实的有关事实，足以证明被告持有的一层部分房屋所有权证记载的内容与真实权利状态不符。因此，被告以其持有的房屋所有权证中的房屋平面图的内容为依据，主张本案诉争标的物为被告建筑物区分所有权中的专有部分的抗辩，不符合法律规定，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第三十三条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告曹静、ＸＸ、范颖、季赟对本市山西路72号一楼东南侧大厅（位于一楼东侧电梯、东北角楼梯间、办公门厅至东南方临街处，具体位置详见南京房地产测绘事务所向本院出具的回函一层附图中划斜线的区域）享有建筑物区分所有权。案件受理费80元，由被告江苏兴源贸易有限责任公司负担（四原告已预交，被告于本判决生效后三日内将该款给付四原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  顾智城人民陪审员  白冰冰二〇一七年十一月三十日书 记 员  汪慧娣