广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第260号
上诉人（一审被告）广西向南居房地产开发有限公司，住所地广西南宁市民族大道93号新兴大厦A栋16层1601号房。
法定代表人杨泽标，该公司董事长。
上诉人（一审被告）广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司，住所地广西防城港市港口区西湾广场康晨小区A-36号。
代表人杨泽奇，该公司总经理。
以上两上诉人的共同委托代理人陆振华，广西八桂律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托代理人方仕根，广西八桂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄志堂。
委托代理人吕春，广西维冠律师事务所律师。
委托代理人李倩，广西维冠律师事务所实习律师。
上诉人广西向南居房地产开发有限公司（以下简称向南居公司）、广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司（以下简称向南居防城港分公司）因与被上诉人黄志堂商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人向南居公司、向南居防城港分公司的共同委托代理人陆振华、方仕根，被上诉人黄志堂的委托代理人吕春、李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年7月6日，向南居防城港分公司代向南居公司（出卖人）与黄志堂（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以2750元每平方米的价格将位于防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园1栋顺水阁5单元401号商品房卖给买受人，建筑面积为94.47平方米，房屋总价款为259793元。该合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并以质监部门组织开发商、建筑商、监理公司、勘验、设计部门共同验收出具《建设工程质量竣工验收意见书》作为商品房验收合格凭证。合同第九条约定，除合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限内将商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过120日，自本合同第八条规定合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.2的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之四作为违约金，如因买受人原因不能在规定期限内取得权属证书的，也按日支付同等违约金给出卖人；出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；买受人办理权属证书所发生的各项税金及费用均由买受人自行承担。
合同签订后，黄志堂向向南居公司支付了首付款并办理银行按揭手续支付了其余购房款。2009年12月18日，向南居公司将商品房交付给黄志堂使用。2013年1月4日，向南居公司就防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园1栋顺水阁向房管部门申请房屋所有权初始登记。2013年1月16日，防城港市房产管理局向向南居公司颁发防城港市港口区西湾广场康晨小区H19-H23向南居蓬莱嘉园顺水阁1栋的《房屋所有权证》（防港房权证港口直字第××号）。2013年12月5日，向南居公司向房管部门就黄志堂购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，房管部门于2013年12月18日受理。黄志堂所购该房屋的不动产发票联的出具时间为2013年12月27日，金额为259737元。2009年12月29日，黄志堂缴纳房屋契税。2014年9月29日，向南居公司向黄志堂邮寄《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知书》，要求解除与黄志堂签订的《商品房买卖合同》。
一审法院认为，向南居防城港分公司在其权限范围内代向南居公司与黄志堂签订《商品房买卖合同》且该行为得到向南居公司的认可，故该《商品房买卖合同》视为双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。黄志堂与向南居公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。
关于本案的诉讼时效是否已超过的问题。因向南居公司于2009年12月18日向黄志堂交付房屋，根据合同第十五条约定，向南居公司应于2011年12月18日前办理房屋产权登记备案。但向南居公司于2013年12月5日向房管部门就黄志堂购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，应视为其在继续履行办证义务，时效中断，诉讼时效应从2013年12月5日重新开始计算，故向南居公司辩称黄志堂的起诉时间已超过诉讼时效的理由不能成立，本案并未超过两年的诉讼时效。
关于向南居公司解除《商品房买卖合同》的效力问题。向南居公司主张根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条及合同第十五条第4项的约定，其有权解除合同。从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项、第4项的字面意思与逻辑上理解，退房与否的决定权在于买受人，其中第4项“出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”并不当然赋予向南居公司解除权，且黄志堂作为守约一方，向南居公司退回房款、收回商品房应以黄志堂主动提出退房为前提，故对向南居公司单方要求解除合同的主张，不予支持。黄志堂要求确认该行为无效，理由成立，予以支持。
关于黄志堂要求向南居公司与向南居防城港分公司承担逾期办证违约金93941元有无事实和法律依据的问题。向南居公司于2009年12月18日向黄志堂交付房屋，根据合同第十五条约定，向南居公司应于2011年12月18日前办理房屋产权登记备案，但向南居公司于2013年12月5日向房管部门就黄志堂购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，产权登记部门于2013年12月18日受理上述申请即视为向南居公司履行了为黄志堂办证的义务，故向南居公司逾期办证的时间应自2011年12月18日至2013年12月18，共730天。向南居公司没有按合同约定为黄志堂办理房屋产权证书，构成违约，应承担相应的违约责任，向南居公司与向南居防城港分公司辩称，在购房者缴纳契税并将纳税凭证提交其之前，其不应承担逾期办证的违约责任，同理，黄志堂没有签署房屋所有权转移申请书、授权委托书之前，两公司也不应该承担逾期办证的违约责任。黄志堂已于2009年12月29日交纳房屋契税，没有延误向南居公司办证；向南居公司于2013年12月5日才签署房屋所有权转移申请书，而黄志堂于同日签署房屋所有权转移申请书和授权委托书并未延误向南居公司的提交办证材料时间，故两公司的辩解，不予采纳。
根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，向南居防城港分公司作为向南居公司的分支机构，其民事责任应由向南居公司承担，故逾期办证的违约责任应由向南居公司承担。根据合同约定，向南居公司的办证义务限于向产权登记部门提供需由其提供的资料进行备案，而非办妥《房屋所有权证》。向南居公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑向南居公司逾期办证行为给黄志堂造成的损失及向南居公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，一审法院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向黄志堂支付违约金，故向南居公司应向黄志堂支付逾期办证违约金18961元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、向南居公司向黄志堂支付违约金18961元；二、确认向南居公司于2014年9月29日作出解除其公司与黄志堂签订的《商品房买卖合同》的行为无效；三、驳回黄志堂的其他诉讼请求。案件受理费2148元，减半收取1074元，由黄志堂负担857元，向南居公司负担217元。
上诉人向南居公司、向南居防城港分公司上诉称，一、一审法院认定本案未超过诉讼时效错误。首先，黄志堂起诉时已超过两年诉讼时效。根据民法通则第一百三十七条及《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条的规定，逾期办证违约责任诉讼时效起算点应从合同约定时间的次日起计算。双方约定两年办证期，故应自办证期满后的次日即2011年12月9日起开始计算诉讼时效。被上诉人至2014年8月1日才起诉已超过两年的诉讼时效。其次，本案不存在时效中断的情形。上诉人于2013年12月5日报送办理房屋产权转移登记材料备案，已履行了办证义务。但该行为只能认定为上诉人同意履行办证义务，不代表上诉人同时同意履行支付逾期办证违约金的义务，不能认定为本案诉讼时效中断。二、一审法院认定上诉人无权解除合同错误。双方并未约定必须以买受人主动提出退房为适用合同第15条第4项的前提，更没有将退房与否的决定权赋予买受人。对该项约定与第3项亦没有约定前后履行顺序，故根据合同法第六十六条之规定，上诉人有权解除合同、退回房款、收回商品房。三、假设本案未过诉讼时效，一审法院认定逾期办证时间自2011年12月18日至2013年12月18日共730天错误。向南居公司已于2013年1月4日向房产局申请办理了涉案房屋所有权初始登记，并取得了初始房屋所有权证。同时也通知了买受人履行提供契税完证、签署办证委托书等配合办证工作，但其拖延履行，导致逾期未能办妥房产证，其责任应由买受人自行承担。故向南居公司承担逾期办证违约责任的截止时间应至2013年1月4日，而非一审认定的产权登记部门受理上诉人提交申请办理房屋所有权转移登记材料之日。上诉人逾期办证时间共计382天。四、假设本案未过诉讼时效，一审将逾期办证违约金标准调整至日万分之一仍过高。黄志堂已领取了房屋产权证，并于2009年12月18日入住，逾期办证未造成其实际经济损失，按日万分之一计付逾期办证违约金亦超出了该房的月租金，且逾期办证的不利影响大大轻于逾期交房，但两者的违约金计算标准却相同，对向南居公司来说是显失公平的，《商品房买卖合同》第15条第4项的约定较为合理合法，因此，应根据该项约定，按黄志堂已付购房款的1%计算违约金。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、确认本案已过诉讼时效，驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求；三、确认向南居公司与黄志堂签订的《商品房买卖合同》已于2014年9月29日解除；四、假设本案未超过诉讼时效，则确认向南居公司逾期办证时间自2011年12月18日至2013年1月4日止，逾期办证违约金按已付购房款的1%进行计算；五、本案诉讼费全部由黄志堂负担。
被上诉人黄志堂辩称，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确。一、本案未超过诉讼时效。办理房产证属于物权转移的附属，属合同赋予的附属义务，不存在诉讼时效问题。二、双方已履行各自主要义务，被上诉人请求确认上诉人解除合同无效的请求已得到一审法院的支持。合同第15条第4项为有损公平的格式条款，无效。三、上诉人提出延期办证的理由不成立。被上诉人已及时按向南居公司要求提交办证所需材料，如还存在其他事项没有办妥，则属上诉人的原因，上诉人提出延期理由不成立。合同第十五条同时也约定了上诉人解除在建工程抵押及开具不动产发票等义务，上诉人没有完成这两项义务时，被上诉人无法办理并取得房屋所有权证。四、一审法院调低违约金计算标准错误。人民法院调整违约金应以实际损失为基础。向南居公司仅主张违约金过高，但未提供任何证据证明。在此情况下，一审法院却认定违约金过高并进行调整错误，应按合同约定进行判决。虽然被上诉人并未上诉，但人民法院有权对查明的事实进行相应改判。请求二审法院驳回上诉，并依法裁判。
上诉人向南居公司、向南居防城港分公司与被上诉人黄志堂均未向本院提交新证据。
一审查明事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、向南居公司在一审诉讼过程中解除《商品房买卖合同》的行为是否有效；三、向南居公司逾期办证违约的截止日期；四、逾期办证违约金计算标准是否过高。
本院认为，一、关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。因被上诉人已支付完房款，且上诉人已交付涉案商品房给被上诉人使用，故上诉人协助办理商品房权属证书的权利义务即具有物权属性。双方约定以日为单位累计计算逾期办证违约金数额，且至被上诉人起诉时，上诉人仍未履行完毕其该协助办理房产证之义务，其违约行为一直持续，逾期办证违约金的总额随着违约行为的持续不断增加，故被上诉人对逾期办证违约金的债权请求权至一审起诉时并未超过诉讼时效。本院对上诉人认为被上诉人的起诉已超过诉讼时效的上诉主张不予支持。
二、关于向南居公司在一审诉讼过程中解除《商品房买卖合同》的行为是否有效的问题。向南居公司上诉主张其在逾期办证的情况下，可依据《商品房买卖合同》第15条第4项的约定，单方解除合同。黄志堂主张向南居公司应按《商品房买卖合同》第15条第3项的约定承担逾期办证违约责任，其解除合同的行为无效。本院认为，双方签订的合同第15条第3、4项均为双方对向南居公司逾期办证时应承担的违约责任的约定。第3项为因逾期办证而不退房时的违约责任处理，第4项实际系因逾期办证而退房时的违约责任处理。两项条款约定的责任承担内容不同，故双方可协商选择适用其中一项。向南居公司已履行了其办证义务，黄志堂也实际收房、领取了房屋所有权证，并起诉主张向南居公司应按第3项承担逾期办证违约责任，双方已以行为实际选择了不退房，且至此双方均已履行了商品房买卖合同约定的主要义务，故向南居公司应按第3项承担逾期办证违约责任。而向南居公司在一审诉讼过程中向黄志堂发出解除合同通知并主张适用合同第15条第4项承担违约责任，黄志堂并未同意，且亦未存在其他可变更适用之情形，故本院不予支持向南居公司该项上诉主张。一审法院确认向南居公司解除合同的行为无效正确，本院予以维持。
三、关于向南居公司逾期办证违约截止日期的问题。根据合同约定，向南居公司应按法律、法规的规定以及房屋产权登记机关的要求，在交房使用后的720日内将需要由其提供的办理房屋权属转移登记的资料报送至房屋所在地房屋产权登记机关进行备案。向南居公司应提供的资料包括房屋产权证书、房地产平面图、房屋所有权转移登记审批表等。虽向南居公司已于2013年1月4日申请办理了房屋产权初始登记，但其于2013年12月5日才将须由其提供的办理房屋产权转移登记所需的资料提交至产权登记机关。产权登记机关于2013年12月18日受理才视为向南居公司按约履行了其办证义务。且向南居公司提供的证据未能证明其逾期提交办证资料系因黄志堂所致，故对向南居公司认为其逾期办证违约截止日期应为2013年1月4日的上诉主张，本院不予支持。一审认定向南居公司逾期办证违约截止日期为2013年12月18日正确，本院予以维持。
四、关于违约金计算标准是否过高的问题。如上所述，向南居公司应按《商品房买卖合同》第15条第3项的约定承担逾期办证违约责任。一审法院依法调整向南居公司应承担的逾期办证违约金计算标准为按日万分之一。现向南居公司上诉主张该标准仍过高，但未能提供充分证据证明一审法院该项自由裁量权的行使存在程序违法或实体明显不公，故本院不予支持向南居公司该项上诉主张。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，被上诉人虽提出本案应依法改判逾期办证违约金计算标准，但并未提起上诉，且未提供证据证明一审判决存在上述法律规定的应予改判的理由，故本院予以维持一审法院调整的违约金计算标准。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2148元，由上诉人广西向南居房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 佟日红
审判员 潘云燕
审判员 何丽敏
二〇一五年九月十七日
书记员 廖 兰