辽宁省锦州市古塔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽0702执异57号
异议人王某某，男，1967年1月16日出生，汉族，住锦州市某某区某某乡某某湾某组某某号。
申请执行人锦州银行股份有限公司某某支行，住所地锦州市某某区某某路某段某某号。
法定代表人薛某某，系该行行长。
委托代理人李某，系该行职员。
被执行人锦州某某某房地产开发有限责任公司，住所地锦州市某某区某某某路某某某号。
法定代表人周某某，该公司董事长。
被执行人周某某，男，1973年7月4日出生，汉族，住锦州市某某区某某小区某某号，现羁押于锦州市看守所。
被执行人刘某某，男，1971年8月16日出生，汉族，住锦州市某某区某某小区某某号，现羁押于锦州市看守所。
本院在执行申请执行人锦州银行股份有限公司某某支行与被执行人锦州某某某房地产开发有限责任公司、周某某、刘某某金融借款合同纠纷一案中，在诉讼环节中于2016年9月12日作出（2016）辽0702民初1135号民事裁定书：“查封被告锦州某某某房地产开发有限责任公司、周某某、刘某某所有的价值1700万元财产”，其中包括查封锦州市某某区某某里某小区某某号房屋。该民事裁定书已发生法律效力。异议人王某某于2017年10月9日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人王某某称，2009年9月30日我与锦州某某某房地产开发有限责任公司签订房屋拆迁补偿安置协议。锦州某某某房地产开发有限责任公司于2010年12月31日将锦州市某某区某某里某某小区某某号房屋交与我居住使用至今。在此期间因锦州某某某房地产开发有限责任公司迟迟不给办理土地使用证和房屋所有权登记手续，我将锦州某某某房地产开发有限责任公司告到锦州市仲裁委员会，2015年5月21日裁决房屋归我所有。2017年8月28日江西高级人民法院裁定辽宁省锦州市某某区某某里某某小区某某号房屋归我所有。综上所述，锦州市古塔区人民法院查封我的房屋是错误的，我是回迁房，不存在产权纠纷，是真实取得。贵院的查封给我带来了严重的经济损失，为了维护我的合法权益，请求法院尽快解除查封。
申请执行人锦州银行股份有限公司某某支行辩称，1、异议人王某某提出法院查封房屋是错误的，是回迁房，不存在产权纠纷，是真实取得，请求法院尽快解除查封是错误的，理由如下：锦州某某某房地产开发有限责任公司于2010年11月2日在我行贷款2500万元，抵押物为位于某某区某某里某某小区的某某户在建工程及所占用的土地一并抵押，房屋与土地使用权分别在锦州市产权监理处和锦州市国土资源局办理了有效的他项权利抵押登记，故该笔贷款属于正常贷款。由于该笔贷款出现逾期、欠息，为保护我行的债权权益，我行于2016年8月18日在锦州市古塔区人民法院立案，并提交了财产保全申请。2016年9月12日锦州市古塔区人民法院对此案下发了（2016）辽0702民初1135号民事裁定书。在经过开庭审理后，法院于2017年8月17日判决锦州某某某房地产开发有限责任公司偿还我行本金及利息，如按期不能偿还，我行可申请对抵押物依法拍卖变卖所得价款优先受偿。该民事判决书现已经生效，锦州某某某房地产开发有限责任公司未按判决履行还款义务，因此我行申请财产保全该房产，并依法向法院申请强制执行抵押物并无不当之处。2、我行对抵押物某某区某某里某某小区某某号房产系回迁房屋并不知情，异议人王某某与锦州某某某房地产开发有限责任公司之间存在的纠纷，与我行无关，异议人王某某应与锦州某某某开发有限责任公司交涉注销抵押登记事宜，在锦州某某某房地产开发有限责任偿还该抵押房屋的贷款后，申请撤出该抵押资产。综上所述，异议人王某某的异议不能成立，请求查明事实，依法驳回申请。
本院查明，本院在审理原告锦州银行股份有限公司某某支行与被告锦州某某某房地产开发有限责任公司、周某某、刘某某金融借款合同纠纷一案中，于2016年9月12日作出（2016）辽0702民初1135号民事裁定书：“查封被告锦州某某某房地产开发有限责任公司、周某某、刘某某所有的价值1700万元财产”，其中包括查封锦州市某某区某某里某某小区某某号房屋。该民事裁定书已发生法律效力。异议人王某某于2017年10月9日向本院提出异议，认为该房屋是其回迁所得并实际占有使用至今。另查明，2009年9月30日，拆迁人（甲方）锦州某某某房地产开发有限责任公司与被拆迁人（乙方）王某某代理人王某某（王某某之子）签订房屋拆迁补偿协议，房屋所在地点某某区某某乡某某某村某某号，房屋朝向正，房屋产权性质私有，房屋结构类型砖木，产权人王某某。乙方在拆迁范围内有房屋14间，总建筑面积540平方米，其中产权证记载面积305平方米，无产权面积235平方米。由甲方安置给乙方房屋五户，营业性用房二户。被拆迁房屋的货币补偿款139万元，扣除产权调换应出资1106700元，剩余283300元。2009年10月15日前付给乙方33300元，剩余25万元于2009年12月31日前付清。申请人王某某与被申请人锦州某某某房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，锦州仲裁委员会于2015年5月21日作出锦仲裁字（2015）第011号仲裁裁决。该裁决经查明认定，申请人与被申请人签订了商品房买卖合同四份，总价款923137元；在申请人付清总房款后，被申请人于2010年12月31日将位于锦州市某某区某某里（某某小区）某某号、某某号、某某号、某某号其四户楼房交与申请人使用，但被申请人因手续不全，至今未给申请人办理土地使用权证和所有权登记手续。申请人与被申请人签订商品房买卖合同中没有具体关于产权登记的时间及违约责任的约定。该仲裁裁决认为，申请人王某某与被申请人锦州某某某房地产开发有限责任公司所签订的商品房买卖合同有效，受法律保护，裁决如下：一、被申请人锦州某某某房地产开发有限责任公司自裁决生效之日起10日内向申请人王某某提供办理商品房所有权证和土地使用权证的相关资料并履行相关协助义务。2、被申请人锦州某某某房地产开发有限责任公司自该裁决生效之日起10日内向申请人王某某支付2013年4月30日起至2015年4月30日期间的逾期办理商品房所有权证书的违约金141517元。如未按裁决指定的期间履行给付金钱义务，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。3、驳回申请人王某某的其他仲裁请求。2017年8月28日江西省高级人民法院作出（2017）赣执异10号执行裁定书，裁定解除锦州某某某房地产开发有限责任公司名下位于辽宁省锦州市某某区某某小区某某号住房的查封。根据异议人王某某提供某某小区物业管理服务协议及物业费收据证据显示自2011年4月起，王某某已对其从锦州某某某房地产开发有限责任公司购入的位于锦州市某某区某某里某某小区某某号房屋办理入户手续。为此，向本院提交了锦州市房屋拆迁补偿安置协议、商品房买卖合同、某某小区物业管理服务协议、物业费收据、房产执照、锦太集建（95）字第005699号集体土地建设用地使用证、锦仲裁字（2015）第011号裁决书、（2017）赣执异10号执行裁定书等证明材料。
本院认为，案外人异议是案外人基于对执行标的足以排除强制执行的权益提出的异议。依据锦州仲裁委员会生效仲裁裁决的认定，买受人王某某对登记在被执行人锦州某某某房地产开发有限责任公司名下的位于锦州市某某区某某里某某小区某某号的房屋，在本院查封之前已与锦州某某某房地产开发有限责任公司签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，并在本院查封之前已合法占有该不动产，且非买受人自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十八条规定，异议人王某某对登记在被执行人锦州某某某房地产开发有限责任公司名下的上述不动产提出异议理由成立，本院应当予以支持。关于申请执行人锦州银行股份有限公司某某支行提出对抵押物依法拍卖变卖所得价款优先受偿一节，根据法律相关规定，出卖人就该房屋向债权人设定抵押的，债权人应当对抵押物的权属状况尽审查义务。以此可以防范出卖人恶意抵押损害购房人的利益，但若债权人未尽审查义务而与出卖人签订了抵押协议，赔偿抵押权人的优先受偿权不能对抗购房消费者的优先权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项、第二十八条的规定，裁定如下：
解除锦州某某某房地产开发有限责任公司名下位于锦州市某某区某某里某某小区某某号房屋的查封。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 郝 岩
审 判 员 熊 伟
人民陪审员 李 静
二〇一七年十月十九日
书 记 员 周佳妮