黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5317号
上诉人（一审被告）：刘波，男，1974年9月30日出生，汉族，无业，住黑龙江省五常市。
委托诉讼代理人：郑玉，男，1966年12月3日出生，汉族，五常市山河镇人大副主席，住黑龙江省五常市。
上诉人（一审被告）：五常市山河镇中心学校，住所地黑龙江省五常市山河镇北二道街。
法定代表人：王成忠，校长。
委托诉讼代理人：宋友，男，1959年11月2日出生，汉族，五常市山河镇中心学校二小分校教师，住黑龙江省五常市。
被上诉人（一审原告）：任玉芹，女，1949年3月3日出生，汉族，五常市运输公司退休工人，住黑龙江省五常市。
上诉人刘波、五常市山河镇中心学校（以下简称山河中心校）与被上诉人任玉芹排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘波及其委托诉讼代理人郑玉，上诉人山河中心校的委托诉讼代理人宋友，被上诉人任玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回任玉芹一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，采信证据有误，适用法律不当，审理程序违法。一、争议房屋属于刘波个人合法物权，刘波已经依法取得了案涉房屋的所有权，与任玉芹无关。2008年7月16日，刘波与五常市山河镇第二小学校（以下简称山河二小）综合楼实际开发商王晓华达成房屋买卖协议，并在山河二小见证下签订了《商品房买卖合同》。约定山河二小将开发综合楼临街商服用房自南向北数第11处商服楼房出售给刘波，面积共计86平方米。山河二小应当在2009年5月30日交付房屋，刘波将价款全部一次性交齐。此后，案涉房屋一直由刘波合法实际占有至今。刘波是在哈尔滨常龙房地产开发有限公司（以下简称常龙公司）开发期间从实际开发商王××处购买的案涉房屋。后期常龙公司与黑龙江省富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）之间转让不影响刘波购买案涉房屋合同的效力。由于富强公司的原因，案涉房屋整体工程没能全部完工及验收，一直没有办理产权证照，但不是刘波个人的过错，完全是富强公司违约行为造成的。与刘波情况相同的李长双房屋买卖行为经哈尔滨市中级人民法院2016年7月13日作出的（2016）黑01民终667号民事判决书依法认定为有效。一审法院认定“王××所出具的商品房买卖合同，王××表示不是本人真实意思表示”没有证据证明。二、一审认定片面，采信证据有误。任玉芹提供的证据不具有真实性、合法性和关联性，不能证明其对案涉房屋享有合法物权。富强公司与山河二小之间的协议经五常市法院和哈尔滨市中级人民法院判决已解除，富强公司对案涉房屋不再具有任何权利，其出售行为系不合法。三、一审法院适用法律不当，不应支持任玉芹与富强公司违法的虚假的《商品房买卖合同》。富强公司出售行为不合法，应属无效。任玉芹自称与杜××之间债务关系与本案毫无关联性，其持有的《商品房买卖合同》不具有真实性、合法性、关联性，不能对抗刘波依法购买案涉房屋的行为。四、一审法院程序违法。从立案到送达判决长达一年多。
任玉芹辩称，王××仅是山河二小综合楼项目的承建人，法律不允许个人进行房地产开发和挂靠在房地产开发公司开发，王××无权对商品房进行开发和销售。常龙公司未取得山河二小综合楼的土地出让使用证和商品房销售许可证，常龙公司、王××、山河二小不具有销售商品房的资质和条件，签订的《商品房买卖合同》无效。富强公司办理了商品房开发手续并取得了土地出让使用权证，并办理了商品房预售许可证，有权出售案涉房屋。刘波关于案涉房屋物权的主张已被生效的（2016）黑01民终4793号民事裁定驳回。任玉芹从富强公司以抵债的形式签订《商品房买卖合同》符合法律规定。山河中心校对山河二小综合楼一层和二层商品房不具有任何权利和义务。富强公司不存在与山河二小合同违约问题，且山河二小签订合同时不具有独立的法人资格，所签订的合同无效。刘波没有“王××出具的商品房买卖合同是本人真实意思表示”的证据。任玉芹在一审中已提交王晓华出具的情况说明和一审法院询问王晓华的笔录。刘波和山河中心校既未提交王××有权开发商品房的证据，也未提交王××本人同意签订商品房买卖合同的证据，故刘波的上诉请求不能成立。任玉芹与富强公司签订的《商品房买卖合同》明确了所购房屋的地点、面积和交付方式，富强公司依法取得商品房预售许可证，符合《商品房销售管理办法》的规定，刘波主张任玉芹所提交的证据均不能证明具有合法性、真实性和关联性，不能证明对争议房屋具有合法物权的理由不能成立。山河二小不具有独立法人资格，对外不具有民事权利能力和民事行为能力，以山河二小名义签订的任何协议均不具有法律效力。王××和山河二小、刘波签订的《商品房买卖合同》无效。刘波主张任玉芹签订的商品房买卖合同是虚假合同，富强公司无权处理山河二小任何资产，富强公司与山河二小协议已被两级法院判决解除，任玉芹持有商品房买卖合同不能对抗刘波的的合同的主张不能成立。任玉芹起诉后，刘波起诉山河中心校和富强公司履行合同并交付房屋的另案，五常市法院于2016年8月8日作出（2016）黑0184民初614号民事裁定。刘波提出上诉后，五常市法院等待哈尔滨哈尔滨市中级人民法院二审处理结果。哈尔滨市中级人民法院于2017年3月7日作出（2016）黑01民终4793号民事裁定后，一审法院依据哈尔滨市中级人民法院的二审结果对本案进行审理，不违反法律规定。任玉芹把钱借给了张××，张××和杜××在学校施工。任玉芹借张××38万元，张××还不上，张××把富强公司的房子抵了任玉芹的欠款，是11号商服，现在任玉芹坚持要房子。
山河中心校辩称，同意刘波的上诉，在刘波买卖房屋的时候学校是见证人，参与他们双方买卖，买卖是合理合法的，都是采取自愿的原则，应受到法律保护。
山河中心校上诉请求：撤销一审判决，改判驳回任玉芹一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。富强公司与山河二小的协议已经哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初2118号民事判决予以解除。富强公司作为开发商的前提条件已经丧失，富强公司与任玉芹签订的《商品房买卖合同》无效。二、任玉芹没有取得案涉房屋权属证书，不具有物权，无权提出排除妨害的诉讼请求。
任玉芹对山河中心校上诉辩称，任玉芹把钱借给了张××，张××和杜××在学校施工。任玉芹借给张××38万元，张××还不上，就把富强公司的房子抵了任玉芹的欠款，是11号商服。现在坚持要房子。
刘波对山河中心校上诉辩称，山河中心校的上诉理由成立，客观真实，刘波合法持有房屋买卖合同，正常占有使用房屋不构成侵权。
任玉芹向一审法院起诉：请求判令山河中心校和刘波停止侵权，腾退山河二小综合楼第11号房屋。
一审法院认定事实：2007年5月王××与山河二小原负责人宋×协商承建山河二小综合楼，签订了《山河镇二小学房屋建筑承包合同》，约定：“甲方山河二小，乙方王××。甲方山河二小临街建房屋一栋，建筑面积3,454.00平方米，一层为商服，二层为教室。一、承包方式：采用乙方独立开发方式承包，甲方提供建房所需土地，乙方负责建房费用，房屋完工后，上述教室（1,755.00平方米）所有权归山河二小所有，其余房屋归乙方所有。二、资金来源及还款方式：如乙方建房所需资金不足，可协商甲方帮乙方借款。房屋建成后由甲方售房，所有售房资金由甲方收取，当房屋验收后偿还借款，剩余资金归乙方。三、用款原则：乙方所借资金需经甲方批准方可使用，所借资金由甲方管理。四、承建项目：乙方按照设计图纸或甲方要求承建。七、工期要求：乙方必须在2008年7月15日前完工并交付使用。”合同签订后，王××组织人员进行施工，宋×帮助联系借款。经山河二小担保向王×1、王×2、王×3、杨××、宋×、林××、李××借款，王××找常龙公司对山河二小综合楼项目进行开发，但未能按约定于2008年7月15日前完成二小学综合楼项目工程。2008年7月王×1、林××、王×2、王×3、刘、宋×找王××协商借款问题，并由宋×起草，被告刘波强行与王晓华、山河二小签订商品房买卖合同一份，注明“出卖人王××，买受人刘波。买受人购买商品房位于山河二小从南起第11个商服，该商品房屋建筑面积86平方米，商品房单价每平方米2,300.00元，总金额20万元，先期付款11万元，多退少补，出卖人王××、山河二小综合楼，五常市山河镇第二小学校（公章），买受人：刘波。2008年7月16日”，并出具收据一份，注明“收据，2008年7月16日，人民币拾壹万元，购买山河二小商服楼款，收款人王××，山河二小综合楼、五常市山河镇第二小学校（公章）。”王××承建山河二小综合楼建筑至一楼半后停工。2008年10月16日王××与李××、王×1、刘波、刁××、宋×、王×2签订协议，约定：“山河二小临街综合楼后期工程协议。经投资者与开发商双方研究协商：1、到2008年9月30日此综合楼未交付使用（达到出售的程度）；2、后期工程由王××自行负责；3、从现在（2008年10月16日）开始由投资者监督，如王××在10月30日之内无工程进度，没有效果，王晓华愿无条件退出，并把工程建设手续转让给投资者（工程整体转让）。”协议后，王××未能在约定期限内完成山河二小综合楼工程施工。2009年春王××找来杜××、张××继续承建山河二小综合楼项目，经山河二小同意将原二楼改建为三楼，一层和二层为商服、三层为学校教室。2009年杜××、张××在承建山河二小综合楼过程中，未能全部完成施工。2009年10月29日常龙公司与富强公司签订项目工程转让协议，约定“常龙公司同意将山河二小综合楼项目转让给富强公司开发。一、常龙公司不负责山河二小综合楼基本建没中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小综合楼的一切事情”。协议签订后，富强公司于2010年4月办理了《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并在五常市山河房地产管理处办理了山河二小商服楼（建筑面积3,445.00平方米）《商品房屋预售许可证》。2010年5月14日山河二小前期工程投资人宋×、王××、刘波、李××、王×2与富强公司签订协议，约定“甲方山河二小，乙方富强公司，双方就山河二小已建工程收尾事宜达成如下条款，工程名称：教学及商服楼，工程地址：山河二小院内，工程结构：砖混，建筑面积：3,500.00平方米，开竣工日期：2010年5月15日至2010年6月15日，一、楼房概况：此楼2007年开工建设，原设计二层、一屋为商服，二层为教室，由于甲方现已改为一、二层为商服，增加三层为教室。二、剩余的工程项目：一、二屋采暖、地面、楼梯、给排水、电照、粉刷等项目，三屋外楼梯、地热、地面、天棚吊顶、给排水、电照、粉刷等项目；三、双方商定乙方出资530万元全部收购此工程做为此楼前期施工所有费用。此款为封顶款，不作为任何调整，剩余工程由乙方完善。乙方于2010年10月15日一次性付给甲方作为甲方负责处理前期施工中的所有债权、债务费用。四、乙方接收后全面组织施工，甲方要在开工前三日提供施工图及各种上述资料。乙方严格按图施工，甲方如有变更要提前下通知单，乙方按通知单进行施工。并从出资款中扣除所发生的费用。对于前期施工中出现的质量问题，由甲方负责找原施工方解决，并承担费用和责任。五、乙方负责商服的销售，由甲、乙双方收款，资金由乙方全权支配。六、此协议签字后三日内乙方全面进行施工，并首先对教室的施工。七、甲方必须解除与施工方的合同及补充条款并由镇政府签署，使之达到正常施工。八、在施工中如前期工程质量出现问题，甲方要出面解决，协调好各方关系。九、交工验收由原施工单位和收尾施工方负责共同办理竣工手续。办理完竣工后由开发公司接收。”合同签订后，富强公司对山河二小综合楼进行了建设施工，2010年8月末山河中心校接收山河二小综合楼三层教室（水电未能接通）。2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行。经五常市人民政府和山河镇人民政府多次协调债权人与开发商未果，山河二小综合楼一、二层商服房屋自2010年8月末至今停工待建。2015年8月18日任玉芹与富强公司签订商品房买卖合同一份，约定“买受人任玉芹购买的商品房位于山河二小综合楼商服门市房11号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积163.80平方米，商品房单价每平方米3,400.00元，总金额556,920.00元。”2014年8月14日五常市山河镇中心学校起诉富强公司，要求解除2010年5月14日山河二小与富强公司签订的协议。2015年8月21日本院作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：“解除五常市山河镇中心学校所属五常市山河镇第二小学校于2010年5月14日与富强公司签订的协议”。判决后，富强公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，判决驳回富强公司的上诉。2016年3月1日刘波向五常市法院提起诉讼，要求山河中心校履行商品房买卖合同并交付房屋，2016年8月8日五常市法院作出（2016）黑0184民初614号民事裁定，驳回刘波的起诉。刘波不服提起上诉，2017年3月7日哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终4793号民事裁定，驳回刘波的上诉，维持原裁定。
一审法院认为，任玉芹与富强公司签订商品房屋买卖合同，富强公司已取得山河二小综合楼开发手续，并办理了商品房预售许可证，双方签订的房屋买卖合同有效。山河二小综合楼项目原系常龙公司开发建设，王××仅是工程项目承建人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第七条：“商品房销售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证的施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”不具有法人资格的山河二小和王××不是山河二小综合楼项目的房地产开发公司，不具有销售商品房屋的资质，王××和山河二小与刘波关于商品房销售的约定无效。王××所出具商品房买卖合同，王××表示不是本人真实意思表示。刘波用无效的商品房买卖合同强占任玉芹购买的房屋，应承担侵权民事责任。常龙公司在转让山河二小综合楼开发项目时，富强公司已经明确承担二小学综合楼前期债务，故刘波在山河二小综合楼项目投入款，应向富强公司主张权利。判决：刘波、山河中心校停止侵害，自判决生效之日起五日内腾退山河二小综合楼自南向北第11号门市房屋163.80平方米。案件受理费100元由刘波负担，于判决生效后交纳。
本院二审期间，刘波围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明：2014年8月14日，山河中心校以富强公司为被告向五常市法院提起诉讼，请求解除山河二小与富强公司于2010年5月14日签订的协议书。五常市法院于2015年8月21日作出解除协议的判决，本院二审维持原判。在该案诉讼期间，富强公司于2015年5月2日委托郑××处理山河二小综合楼工程。现案涉房屋被刘波占有并实际使用。
此外，本院对一审判决认定的事实，除“被告刘波强行与王××、山河镇第二小学校签订商品房买卖合同一份”其中的“强行”系仅有王晓华本人陈述没有其他证据证明，以及“2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行”因无证据证明不予认定之外，对其他事实予以确认。
本院认为，任玉芹在一审中的诉讼请求是停止侵权、腾退房屋。该请求权属于物权请求权，任玉芹应当举证证明其对争议房屋享有物权。其举示的核心证据即其与富强公司签订的商品房买卖合同，富强公司没有履行合同交付房屋，亦没有为任玉芹办理物权登记，这是任玉匠因合同对富强公司产生的债权，尚未转化为物权。在任玉芹未取得房屋所有权的情况下，仅能说明其与富强公司之间存在债权债务关系。同时山河二小与富强公司转让山河二小综合楼项目的协议已被法院生效判决解除，此后山河二小与富强公司亦没有对山河二小综合楼商服的归属进行协商。因此任玉芹请求刘波腾退房屋缺乏物权基础，其诉讼请求不予支持。
综上，刘波与山河中心校上诉请求有理，应予支持；一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省五常市法院（2016）黑0184民初1525号民事判决；
二、驳回任玉芹的诉讼请求。
一、二审案件受理费300元，由任玉芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯芳芳
审判员 唐新元
审判员 孔德林
二〇一七年十月二十六日
书记员 那 爽