北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07371号
上诉人（原审被告）北京东旭恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区广渠门外大街广渠家园24楼1单元101。
法定代表人谢学宝，总经理。
委托代理人李键，男，1991年4月5日出生。
被上诉人（原审原告）高秀清，女，1980年6月30日出生。
上诉人北京东旭恒业房地产经纪有限公司（以下简称东旭恒业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，高秀清起诉至原审法院称：我于2014年7月8日在东旭恒业公司处租赁了位于北京市东城区×××507室的一间隔断间（以下简称涉案房屋）。双方约定，月租金1300元，交纳方式是押一付三，我总共向东旭恒业公司支付了6个月租金。在我居住过程中，被公安机关告知涉案房屋属于东旭恒业公司私自改造的隔断间，东旭恒业公司在北京市明文禁止的情况下仍将隔断间出租给我，其违约行为导致合同提前解除。现我起诉至法院，要求东旭恒业公司退还我交纳的租金7800元、押金1300元、卫生费365元，并支付违约金2600元。
东旭恒业公司辩称：我公司带高秀清看房时已经告知涉案房屋系合租房中的隔断间，高秀清对涉案房屋表示认可后才与我公司签订了租赁合同，并交纳了房屋的租金、押金及卫生费，故双方之间的租赁合同是有效的。公安机关曾于2014年10月中旬至11月初到涉案房屋处检查，并认定涉案房屋的隔断需要拆除，因高秀清当时不在北京，我公司与其协商并拍照后将隔断进行了拆除。高秀清回到北京后，我公司曾经带高秀清到市场选择屏风，安装屏风后，高秀清又认为屏风不如隔断能够保护个人隐私，要求将涉案房屋转租，我公司也同意了高秀清的要求，但高秀清一直不配合腾房，一直居住涉案房屋至2014年12月中旬，且其个人物品也一直存放在涉案房屋处直至2015年2月。因为高秀清一直占用涉案房屋，故不同意高秀清的诉讼请求。
原审法院经审理确认：高秀清与东旭恒业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行期间，因涉案房屋隔断被拆除，导致东旭恒业公司不能提供符合合同约定条件的房屋，故高秀清有权要求与东旭恒业公司解除合同，东旭恒业公司应按合同约定向高秀清支付违约金。高秀清虽称其于2014年10月搬离了涉案房屋，但其未与东旭恒业公司办理房屋交接手续，且个人物品一直存放在涉案房屋内，且其陈述的搬离时间与双方提交的短信记录不相符，故对于高秀清所称的其于2014年10月搬离涉案房屋的意见，不予采纳。根据东旭恒业公司的陈述及其提交的短信记录，法院确认东旭恒业公司于2014年12月19日将涉案房屋收回。故东旭恒业公司应退还高秀清已经收取的2014年12月19日以后的租金、卫生费以及押金。对于高秀清要求退还2014年12月19日之前租金、卫生费的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院于2015年5月判决：一、北京东旭恒业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还高秀清二Ｏ一四年十二月二十日至二Ｏ一五年一月七日的租金人民币七百九十七元、卫生费人民币二百元、押金人民币一千三百元；二、北京东旭恒业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿高秀清违约金人民币二千六百元；三、驳回高秀清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，东旭恒业公司不服，持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，予以改判。高秀清同意原判。
经审理查明：2014年7月10日，高秀清与东旭恒业公司签订《北京市房屋租赁合同》，承租了涉案房屋。涉案房屋系东旭恒业公司在两居室房屋的客厅内用塑钢隔断出的房间。合同约定，租赁期限自2014年7月8日至2015年6月30日，租金标准为每月1300元，支付方式为押一付三，提前30天支付下一期房租，首次支付租金日期为2014年7月8日，第二次为2014年9月8日，第三次为2014年12月8日，第四次为2015年3月8日；押金为1300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由高秀清承担的费用、租金，以及高秀清应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给高秀清；东旭恒业公司应当在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家电）交付给高秀清，租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；东旭恒业公司有迟延交付房屋达3日、交付的房屋严重不符合合同约定的情形之一的，高秀清有权单方解除合同，东旭恒业公司有上述情形之一的，应按月租金的200%向高秀清支付违约金，租赁期内，东旭恒业公司需提前收回房屋的，或高秀清需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，东旭恒业公司还应退还相应的租金。合同签订后，东旭恒业公司依约向高秀清交付了涉案房屋，高秀清于2014年7月10日向东旭恒业公司支付了租金3900元、押金1300、卫生费365元。2014年9月9日，高秀清向东旭恒业公司支付了第二期租金3900元。
2014年10月20日，北京市东城区东花市地区社会治安综合治理委员会办公室针对涉案房屋发出责令整改通知书，因该房屋属于违法出租房屋，存在消防隐患、治安隐患及群租房、隔断房等隐患，要求该房屋于2014年10月20日至10月27日期间进行整改。此期间，东旭恒业公司曾与高秀清协商用帘子隔出高秀清租赁的范围，后高秀清认为用帘子隔出的房屋不符合当初租房的条件，于2014年10月19日建议东旭恒业公司将涉案房屋另租他人，东旭恒业公司要求高秀清搬走。庭审中，高秀清称其于2014年10月19日搬离涉案房屋，东旭恒业公司对此不予认可。高秀清提交了其与东旭恒业公司工作人员短信联系的截图，2014年10月20日，东旭恒业公司工作人员与高秀清互发短信，东旭恒业公司工作人员询问：“那你是转租还是直接退房？”“你明天在家不？”。高秀清回复：“不在！我最近很忙！约个时间见面商量吧！”东旭恒业公司工作人员询问：“那你是到底住还是不住啊”，高秀清回复：“民警和我讲你们租给我的房子是不合法的，我可以要求你们给我调房！帘子不是房间，我不同意住在帘子里面！另外我在忙，不方便电话！”，“民警和我说27号检查，刚刚我这段时间很忙，不在家！如果他们检查，你就给我打电话！然后我和你说我在出差！就好了，我也不想让你为难！谢谢哥！”，“这房子如果有人愿意租赁，我也同意不租赁了！”2014年10月30日，高秀清与东旭恒业公司工作人员就搬离涉案房屋问题再次进行了短信沟通，东旭恒业公司工作人员称：“一会你来我公司吧，要不你今天晚上就搬家吧”，高秀清回复：“我们法庭上见！”，“让你经理给我打电话!你说了不算？”，东旭恒业公司工作人员称：“我说了就算，我等你到9点，要不你就搬家吧！”，高秀清回复：“你来给我搬家吧！”，东旭恒业公司工作人员称：“你几点过来”，高秀清回复：“12点！”，东旭恒业公司工作人员称：“也行，我等你到12点”，高秀清回复称：“但是，我不一定有时间去，哈哈!我没有要求你等我！”，东旭恒业公司工作人员称：“那我就强清了，东西都扔了”。此后，东旭恒业公司的业务员到涉案房屋处与高秀清发生了冲突，高秀清报警。庭审中，东旭恒业公司提交了其公司经理廖永伟于2014年10月30日书写的保证书，其中载明“至于高女士提出的房屋退还押金、租金，我公司与高女士有书面合同，希望高女士可以通过正规法律途径进行申请，在此我保证不会再出现同样问题”，证明高秀清报警后，东旭恒业公司在派出所书写保证书，保证不再去涉案房屋。高秀清认可保证书的真实性。高秀清称其于2014年10月搬离了涉案房屋，但未与东旭恒业公司办理交接手续。庭审中，东旭恒业公司称因高秀清未按约定交纳第三期租金，故于2014年12月11日、2014年12月15日通知高秀清将收回涉案房屋。高秀清不认可收到了上述短信。高秀清称其搬离涉案房屋后尚有书籍、衣物、加湿器、电热器、鞋子等物品存放在该处。东旭恒业公司提交了于2014年12月19日发送给高秀清的短信，内容为“你房间物品我们已经帮您暂时保存在房间了，你什么时候取走物品”。高秀清认可收到了该短信，但称2014年10月份其搬走不久后东旭恒业公司已将涉案房屋重新出租，此后就将其个人物品存放在客厅内。东旭恒业公司认可于2014年12月28日将涉案房屋另行出租他人，但称高秀清的个人物品直至2015年1月5日仍然存放在涉案房屋内。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收据、短信、保证书及责令整改通知书等证据在案佐证。
本院认为：高秀清与东旭恒业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应遵约履行。东旭恒业公司作为出租方，有义务保障高秀清承租的房屋符合双方合同约定条件。在双方租赁合同履行期间，因涉案房屋隔断被拆除，导致东旭恒业公司不能提供符合合同约定条件的房屋，故高秀清有权主张解除合同，并要求东旭恒业公司支付违约金。根据双方合同约定的违约金标准，原审法院判处结果并无不当。此外，原审法院根据东旭恒业公司的陈述及其提交的短信记录，确认东旭恒业公司于2014年12月19日将涉案房屋收回，判令东旭恒业公司向高秀清退还已经收取的2014年12月19日之后的租金、卫生费以及押金，处理适当。综上，东旭恒业公司的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费46元，由高秀清负担21元（已交纳），由北京东旭恒业房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京东旭恒业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 廖 慧
二〇一五年七月二十日
书 记 员 史其申