广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初1315号原�：孙辉，女，1986年7月13日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧妙连，广东铭致律师事务所律师助理。被告：黎铨洪，男，1967年11月25日出生，汉族，住广东省中山市。被告：吴柳芳，女，1972年9月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告孙辉诉被告黎铨洪、吴柳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月25日、9月11日公开开庭进行审理。原告孙辉及其委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，被告黎铨洪、吴柳芳经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙辉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《二手房买卖合同》，立即将位于中山市××××号蓝天金地8幢1单元xxx房【粤房地权证中府字第××号】以及中山市××××号蓝天金地8幢地下车库xxx号汽车位【粤房地权证中府字第××号】办理转名过户至原告名下；2、判令两被告承担违约责任，返还定金50000元及违约金（自起诉之日起以已付房款470000元为基数，至实际办理过户之日按每日万分之五计算）；3、判令两被告共同支付原告为主张权利所支付的担保费3000元；4、两被告负担本案诉讼费。孙辉后于2017年3月7日变更诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《二手房屋买卖合同》；2、两被告双倍返还已付定金100000元；3、两被告返还原告已付购房款420000元以及利息（自2017年1月22日起按每日万分之五计算至实际清偿之日为止）；4、赔偿原告损失400000元（申请日为基准日计算房屋价值减去合同约定成交价计算）；5、赔偿原告支付的担保费3000元；6、两被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年1月10日签订《二手房屋买卖合同》1份，原告购买被告位于中山市××××号蓝天金地8幢1单元xxx房【粤房地权证中府字第××号】以及8幢地下车库xxx号汽车位【粤房地权证中府字第××号】，双方约定付款方式及过户期限等。合同签订后，原告于2017年1月10日向被告支付第一期定金50000元。之后，原告得知被告前述涉案房地产除抵押给小榄村镇银行外，还抵押给案外人潘紫欣。为顺利解决案外人抵押权事宜，原告与被告、案外人于2017年1月16日又签订《二手房屋买卖合同》，双方约定剩余第二期以及第三期购房款由原告向案外人支付。2017年1月16日，原告向抵押权人小榄村镇银行支付款项420000元，抵押权人于2017年1月20日办理注销抵押。但是，被告在即将办理过户手续时却突然失去联系，导致无法办理过户手续。因两被告所欠债务众多，涉案房地产被法院�次轮候查封，原告已无法顺利办理过户手续，现诉请两被告赔偿相应损失等。除此之外，由于涉案房屋的市场价格已不同于合同签订之时，如合同顺利履行，则房价上涨的利益应归原告所有，故被告应当对原告予以赔偿。为维护原告的合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。被告黎铨洪、吴柳芳未到庭，也未提供任何答辩意见或证据。原告孙辉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定事实如下：黎铨洪与吴柳芳为夫妻关系，王林与孙辉为夫妻关系。2017年1月10日，被告黎铨洪、吴柳芳（卖方、甲方）与原告孙辉（买方、乙方）签订《二手房屋买卖合同》，卖方将其位于中山市××××号蓝天金地8幢1单元xxx房以及8幢地下车库xxx号汽车位以1300000元出售给买方。双方另约定如下：1、买方于2017年1月10日前支付定金50000元、于缴交税费及国土局出具收件回执当日支付第一期购房款650000元、第二期购房款600000元在黄圃镇国土局出具《非税收入缴款通知书》当日给付；2、双方同意在签订合同后，双方携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，如因甲方其他原因，致使合同无法履行或甲方违约不履行合同，甲方须双倍返还定金；3、房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起7个工作日完成。甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业、水、电、煤气等手续。房屋设定抵押登记的，已通知抵押权人。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任；4、逾期交房违约责任：除不可抗力外，甲方未按合同约定期限和条件交付房屋的，按照如下规定处理：①逾期60日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方应按日计算向乙方支付已交房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；②逾期超过60日，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金。同日，双方签订收款凭据，吴柳芳、黎铨洪确认收取购房定金50000元。2017年1月16日，孙辉（买方、乙方）与吴柳芳、黎铨洪（卖方、甲方）、潘紫欣（第三方、丙方）三方就涉案房屋及车位再次签订《二手房屋买卖合同》，各方对涉案房地产的付款方式进行变更，其他条款则未作变更。付款方式变更如下：买方于2017年1月16日交付第一期购房款420000元用于甲方办理清偿小榄村镇银行贷款，于缴交税费及国土局出具收件回执当日支付第一�购房款230000元，第二期购房款600000元在黄圃镇国土局出具《非税收入缴款通知书》当日给付。三方同意由于甲方尚欠丙方借款800000元，上述房款由乙方统一转账至丙方指定账户用以清偿欠款。同日，孙辉通过其丈夫王林尾号为2210的银行账户向吴柳芳转账420000元用于清偿其所欠贷款。同日，双方签订收款凭据，吴柳芳、黎铨洪确认收取第一期购房款420000元。吴柳芳、黎铨洪名下位于中山市××××号蓝天金地8幢1单元xxx房于2017年1月20日注销抵押登记，但仍登记抵押权人为潘紫欣。吴柳芳、黎铨洪名下位于中山市××××号蓝天金地8幢xxx号汽车位于2016年5月23日登记抵押权人为潘紫欣，抵押登记仍持续。黎铨洪、吴柳芳拖欠众多债务，前述房产及汽车位被法院多次轮候查封。孙辉多次与黎铨洪、吴柳芳联系办理房产过户、交付事宜未果，遂于2017年3月21日诉诸本院。孙辉、中山市德鸿信用担保有限公司于2017年1月22日签订《诉讼保全担保合同》，中山市德鸿信用担保有限公司就孙辉与黎铨洪、吴柳芳房屋买卖合同纠纷一案的财产保全提供信用担保（担保范围520000元），孙辉向中山市德鸿信用担保有限公司支付担保费3000元。同日，中山市德鸿信用担保有限公司开具广东省增值税普通发票，确认收取孙辉财产保全担保费3000元。孙辉在庭审中申请委托司法鉴定机构对涉案房地产及汽车位的价值进行评估，并于2017年5月27日递交书面鉴定申请。本院经摇珠后选定中山市中土房地产土地估价咨询有限公司负责本次评估。中山市中土房地产土地估价咨询有限公司于2017年6月28日出具编号为中房评字第【2017】A1066号《房地产评估报告》，该公司评定涉案房地产及车位2017年1月16日及22日价值合计1307100元、2017年5月25日价值合计1786000元�孙辉因申请前述评估，已向中山市中土房地产土地估价咨询有限公司支付评估费12733元。本院认为，原告孙辉与被告吴柳芳、黎铨洪基于转让涉案房地产于2017年1月10日签订《二手房屋买卖合同》，又于2017年1月16日再次签订《二手房屋买卖合同》，虽然孙辉与吴柳芳、黎铨洪未签订解除前一份合同的书面协议，但上述行为应视为双方协商一致解除前一份合同，双方的权利义务应以后一份合同为准。2017年1月16日的《二手房屋买卖合同》经当事人双方协商一致后签订，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。孙辉依约向黎铨洪、吴柳芳给付定金50000元，并于2017年1月16日转账给付第一期购房款420000元给黎铨洪、吴柳芳用于清偿其所欠银行贷款，但黎铨洪、吴柳芳未按约携带有关资料办理过户手续，且因黎铨洪、吴柳芳自身债务导致涉案房地产遭法院查封，致使涉案房地产无法办理过户登记等。因此，黎铨洪、吴柳芳构成违约，孙辉有权解除双方于2017年1月16日签订的《二手房屋买卖合同》，要求黎铨洪、吴柳芳退还购房款、承担违约责任或赔偿损失等。孙辉以违约造成其可获得利益的损失高于双倍返还定金为由要求同时适用损失赔偿及定金罚则。本院认为，基于同一违约行为，非违约方仅可选择适用损失赔偿或定金罚则之一，但其可选择两者之中对其更有利的方式执行。本案中，孙辉向黎铨洪、吴柳芳交付定金50000元，若适用定金罚则，则黎铨洪、吴柳芳应向孙辉双方返还定金100000元。另一方面，孙辉于2017年1月16日签订买卖合同时涉案房地产转让价款合计1300000元，但经本院摇珠委托确定的第三方评估机构中山市中土房地产土地估价咨询有限公司评定上述房地产于2017年5月25日价值合计1786000元，因此，合同未能履行导致孙辉发生可获得利益486000元的损失。鉴此，黎铨洪、吴柳芳应向孙辉赔偿损失486000元，但不得再要求适用定金罚则。孙辉向黎铨洪、吴柳芳给付包含定金在内的款项共计470000元，现因孙辉已选择向黎铨洪、吴柳芳主张赔偿损失，故黎铨洪、吴柳芳应向孙辉全额退还上述款项，并支付损失赔偿款486000元。关于已付房款逾期违约金计付。虽然涉案合同约定逾期违约金计付方式，但该约定仅针对逾期交房发生的违约责任，并非基于未办理过户登记或产权瑕疵产生的违约责任，孙辉已同时获得相应损失赔偿，故本院对孙辉关于已付房款的逾期违约金的请求不予支持。孙辉因申请财产保全确实向第三方支付担保费3000元，但孙辉未能�供证据证明前述费用存在约定或法定事由应由黎铨洪、吴柳芳负担，故本院对孙辉该项请求不予支持。黎铨洪、吴柳芳违约导致孙辉无法依约取得涉案房地产，造成孙辉可获得利益损失，孙辉为确定损失数额申请第三方评估机构进行评估并预付评估费12733元，故前述鉴定费用应由黎铨洪、吴柳芳负担。被告黎铨洪、吴柳芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对本案的抗辩、质证权，但不影响本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2017年1月16日签订的《二手房屋买卖合同》在本判决生效之日立即解除；二、被告黎铨洪、吴柳芳于本判决生效之日起10日内向原告孙辉退还购房款470000元及赔偿损失486000元；三、驳回原告孙辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16977元，诉讼保全费3120元，合计20097元，由原告孙辉负担3617元（原告已交），被告黎铨洪、吴柳芳负担16480元（该款原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起10日内迳付原告），鉴定费12733元，由被告黎铨洪、吴柳芳负担（该款原告已预交，被告于支付上述款项时一并迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一七年十月十七日书记员  陈泳欣黄湛洪