湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1328号
上诉人（原审被告）：潘艳桃。
委托诉讼代理人：陈伟庆。
被上诉人（原审原告）：王城伟。
委托诉讼代理人：张俊伟，湖南湘剑律师事务所律师。
上诉人潘艳桃因与被上诉人王城伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘艳桃上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人承租年限长达4年，按《租房协议》约定的“来修去丢”原则及装修的折旧率计算，上诉人不存在要补偿被上诉人室内装修及附属设施损失。《租房协议》第七条约定，如遇拆迁，按湘潭市拆迁政策办，不得影响拆迁执行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，补偿只针对被征收房屋所有权人，即上诉人，而且被上诉人的房租只交到2016年9月1日，之后未续交房租。根据协议约定的先交租后使用原则，被上诉人逾期未交租金，严重违约，其不存在停产停业损失，上诉人也无需支付搬迁补助费。因此，被上诉人对其主张的室内装饰装修及附属设施补偿、停产停业损失补偿及搬迁补助费没有举证证实，应当承担举证不能的后果。一审判决上诉人支付被上诉人室内装饰装修及附属设施补偿10000元、停产停业损失补偿16000元、搬迁补助费6000元没有事实和法律依据。
王城伟辩称：上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人认为一审判决确定的按期搬迁奖和停产停业损失补偿金额过低，但考虑到上诉费用，没有上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王城伟向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告征收补偿款104659元；2.判决被告承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2016年3月1日，原告王城伟与被告潘艳桃签署《租房协议》，该协议约定：王城伟（即乙方，下同）承租潘艳桃（即甲方，下同）位于湘潭市雨湖区建设大厦13号门面，租赁期限自2016年3月1日起至2018年2月30日止，乙方交付押金3000元，租赁期满后甲方退还乙方押金，如乙方中途毁约退租，甲方不退押金，年租金为20000元，按半年支付，先交租后使用，合同到期，乙方享有租赁优先权，室内所有设施（包括水电表、门窗等）如有损坏，由乙方自行修理，甲方不负任何责任，如室内有装修，按来修去丢的原则办理，合同在未到期的情况下，如遇拆迁，按湘潭市拆迁政策办，乙方不得影响甲方拆迁。合同签订后，原、被告双方依约履行了各自的义务，原告向被告支付了3000元押金。后因房屋拆迁，被告经营房屋纳入拆迁范围，2016年11月16日，被告与雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室签订了《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议书约定所有房屋征收补偿款为867780元，其中房屋补偿763121元、室内装饰装修及附属设施补偿金额55030元（装饰装修补偿金额36899元、附属设施补偿18131元）、搬迁补助费6000元、停产停业补偿32051元、按期搬迁奖11578元。
另查明，原告实际自2012年承租被告潘艳桃房屋用于经营湘潭市雨湖区爱火花兄弟美食店，本次租赁系续租，原告实际经营至2016年11月11日，原告房租交至2016年9月1日。
一审法院认为，原告王城伟租赁被告潘艳桃所有的房屋从事经营活动，双方签订了《租房协议》，双方本应依约履行各自的义务，该租赁房屋现已被政府征收，合同不得不终止。因此，本案争议的焦点是如何认定因租赁合同终止给原告造成的损失。
一、关于室内装饰装修及附属设施补偿问题。原、被告双方对具体装修及设施存在争议，原告未提供确实、充分的证据证实其承租房屋后实际经营改造的全部装饰装修项目，但结合双方《租房协议》的约定，考虑到原告实际经营状况，原告确实进行了部分改造装修，因此就原告主张的装饰装修及附属设施补偿，法院予以酌情认定10000元。原告主张其享有该租赁房屋的全部室内装饰装修及附属设施补偿金额55030元，依据不足，本院对前述确认的补偿金额予以支持，超出部分不予支持。
二、关于停产停业损失补偿问题。双方在租赁合同中明确约定因房屋征收致使合同解除情形下按湘潭市拆迁政策办。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。根据拆迁补偿文件规定，停产停业损失补偿为固定标准，即按被征收房屋主体评估价值×7‰×6个月计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即本案原告。本案中，租赁合同因政府征收的行为而终止，因政府征收属于不可归责于合同双方主体的事由，故出租人应给予承租人相应的补偿。原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑到合同终止时距离合同到期还有近16个月、原告易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，法院酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的停产停业损失补偿费16000元。原告诉请停产停业损失32051元依据不足，法院对前述确认的补偿金额予以支持，超出部分不予支持。
三、关于被告是否应向原告支付搬迁补助费问题。原告请求的搬迁补助费6000元，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告搬迁补助费。结合原告经营餐饮行业以及被告获得了搬迁补助费6000元的实际情况，法院对原告主张被告支付搬迁补助费6000元的请求予以支持。
关于原告要求被告支付按期搬迁奖11578元的问题。因按期搬迁奖系针对所有权人的补偿，而原告仅是承租人，故对原告的该部分请求，法院不予支持。
关于被告所称2016年9月1日至2016年11月11日原告实际经营期间的租金问题，因被告并未提起反诉，法院在本案中不予处理。另被告收取原告押金3000元未退还，原告未提出诉讼请求，法院在本案中亦不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决：一、被告潘艳桃于本判决生效之日起十日内支付原告王城伟房屋装饰装修补偿10000元、因终止合同的停产停业损失补偿费16000元、搬迁费6000元，共计32000元；二、驳回原告王城伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2390元，减半收取1195元，财产保全费1050元，合计2245元，由原告王城伟负担1245元，被告潘艳桃负担1000元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方订立的《租房协议》第六条约定，“合同到期，乙方享有租赁优先权，室内如有装修，按来修去丢的原则办理”。另，一审查明《租房协议》中约定租赁期限至2018年2月30日止有误，应为至2018年2月28日止。此外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人潘艳桃应否对被上诉人王城伟因合同提前终止所造成的室内装饰装修及附属设施损失、停产停业损失、搬迁费损失进行相应的补偿。根据双方订立的《租房协议》第七条，“合同在未到期的情况下，如遇拆迁等，按湘潭市拆迁政策办，乙方不得影响甲方的拆迁行为”。因相关的征收补偿政策规定征收部门只与房屋所有权人签订征收补偿协议，并未涉及出租人与承租人之间对于征收补偿款如何分配的问题，故该约定内容应视为约定不明。被上诉人作为房屋的承租人，亦是房屋的实际使用人，因案涉房屋被征收，造成了被上诉人一定的损失，但因其并非征收补偿政策规定的被征收人，无法直接向征收部门主张补偿，故上诉人应在其获得的征收补偿范围内对被上诉人予以适当补偿。1.关于室内装饰装修及附属设施损失。上诉人认为《租房协议》中约定了室内装修“来修去丢”，以及考虑到装修的折旧，上诉人不需要补偿被上诉人此项损失，因双方约定室内装修“来修去丢”是针对合同到期后装饰装修的处理方式，而本案是因案涉房屋被政府征收导致租赁合同提前终止，与前述约定的情形不一样。至于装修折旧问题，上诉人因本次征收获得装饰装修及附属设施补偿55030元，一审考虑到本案的实际情况，酌情认定上诉人支付被上诉人装饰装修及附属设施补偿10000元并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。2.关于停产停业损失。因案涉房屋被征收，租赁合同提前终止，被上诉人被迫中止经营，另寻经营场地，必然会产生停产停业损失，一审考虑到距离租赁合同到期尚剩余近16个月、易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，酌情确定由上诉人支付被上诉人停产停业损失补偿16000元并无不当。上诉人另提出被上诉人2016年9月1日以后未交租金违约，故被上诉人不存在停产停业损失的上诉理由，本院认为，被上诉人未交纳2016年9月1日至11月11日期间租金的事实，不能证明被上诉人不存在停产停业损失，同时，上诉人也可以依法向被上诉人主张交付实际占用房屋期间的租金，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。3.关于搬迁费损失，因被上诉人系该房屋的实际使用人，亦系实际搬迁人，对于被上诉人因提前搬迁所造成的损失，上诉人应在其获得的搬迁费中予以补偿，一审认定搬迁补助费6000元归被上诉人所有并无不当，上诉人认为不应支付搬迁补助费的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，潘艳桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人潘艳桃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
代理审判员 张成东
二〇一七年十月二十七日
代理书记员 陈 石