北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31202号
原告（反诉被告）陈迪清，男，1958年8月28日出生，个体从业人员，住湖北省通山县。
委托代理人陈益，北京市佑天律师事务所律师。
被告（反诉原告）大华新兴（北京）园林园艺展示中心，住所地北京市通州区台湖镇北神树村村西。
法定代表人黄秋芝，总经理。
委托代理人薛利娟，北京市君泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈迪清（下称姓名）与被告（反诉原告）大华新兴（北京）园林园艺展示中心（以下简称大华新兴）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈迪清委托代理人陈益，大华新兴委托代理人薛利娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈迪清诉称：2003年12月19日,承租人陈迪清与出租人大华新兴签订《租赁协议》，租赁物为北京市朝阳区十八里店西直河村场地3700平方米，约定租赁期限为2004年1月1日至2014年1月1日，约定用途为“石材加工销售储存等经营业务”。《租赁协议》第四条约定“乙方可自建门脸房”，“乙方自建的门市对外出租的甲方不予干涉”，第八条第二款约定遇国家及地方规划征地以政府红头文件为准,政府对乙方自建房屋及设备的拆迁赔偿金乙方分享85%,甲方分享15%。第八条第三款约定合同到期后自动解除，如双方有意继续合作，协商后另行签订新协议，对此乙方享有优先权。合同签订后，承租人长期按约定支付了租金。合同签订后，承租人基于对租赁物所有权、出租权及《租赁协议》合法性及合同到期后优先承租权的信赖，投入数百万元，在场地内新建了约一千平方米房屋用于经营。合同到期前后，因大华新兴未按合同关于承租优先权的约定将场地继续出租给陈迪清，而是直接与次承租人建立租赁关系，将陈迪清所建房屋出租给郑碧清、曾玉娇、郑志会等人，郑碧清、曾玉娇、郑志会等没有在约定的租赁期限向陈迪清交还房屋，而是继续占用原告所建房屋至今。另外，现众所周知上述租赁物己被列为政府拆迁对象，土地所有权人北京市朝阳区十八里店西直河村已经公开发布了拆迁公告。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案租赁物系朝阳区十八里店乡西直河村集体所有，出租人将该土地出租给承租人建房，用于“石材加工销售储存等经营业务”，违反了法律的禁止性规范，本案租赁合同应属无效合同。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，陈迪清在该土地上建设的房屋等地上物应该归陈迪清所有，大华新兴还应当赔偿因合同无效给陈迪清造成的经济损失。现房屋已经由政府部门拆除，大华新兴与政府部门签订了相应的腾退补偿协议，为维护我方权益，故诉至法院请求判令：大华新兴将陈迪清自建建筑物所拆除腾退款的85%交付陈迪清。
大华新兴答辩并反诉称：不同意陈迪清的诉讼请求。合同是合法有效的，无论合同的主体还是合同内容都没有违反合同法规定，双方签字盖章符合合同生效条件，本合同已经履行十年，期间陈迪清没有提出任何异议。场地是我方从西直河村合法承租的，承租时我方和村委会约定土地使用是经营用地，并不是耕地，涉案场地周边大量土地都是经营石材加工储存，不违反法律规定。陈迪清没有损失，陈迪清把承租的土地都转租出去，每年获利100多万元，其主张赔偿损失没有依据。我方与陈迪清的租赁合同的期限是十年，到2013年12月31日应该自然终止，土地和房屋应归我方所有，陈迪清无权处理。陈迪清严重违反合同，未实际利用场地，擅自转租场地，存在违约行为，我方请求法院判令陈迪清赔偿违约金99000元。
陈迪清对大华新兴的反诉请求辩称：不同意大华新兴提出的反诉诉讼请求，其反诉请求没有任何事实和法律依据。合同条款约定的场地不能转租，我们转租的是房屋，房屋是我们自建的。期间很长时间，大华新兴明知我方把房屋转租了，但是并没有提出异议，应当视为同意我方转租。
经审理查明：2003年12月19日，大华新兴作为甲方与陈迪清作为乙方签订《租赁协议》，约定大华新兴将坐落于北京市朝阳区十八里店乡西直河村的场地出租给陈迪清用于石材的加工销售储存等经营使用，该场地东至租赁站大门垂直线、西至康华路绿化带，南至西联国际北路绿化带，北至燕莹货运南墙，面积约为3700平方米（下称涉案场地），租赁期限为10年，自2004年1月1日起至2014年1月1日止，场地租金为每年10万元人民币，陈迪清按每半年5万元人民币向大华新兴交纳该场地租金，租金每隔5年在上年度基础上向上递增10%。协议期满后，陈迪清应向大华新兴移交该场地，另外，陈迪清在承租期间未经大华新兴同意不得擅自转租该场地。陈迪清自建的门市对外出租的，大华新兴不予干涉。合同期满后，陈迪清有权收回场地上自有动产和机械设备，大华新兴不得加以干涉，陈迪清添置的不动产，在合同期满后将无偿归大华新兴所有。遇国家及地方规划征地以政府红头文件为准（政府对陈迪清自建房屋及设备的拆迁赔偿金，陈迪清分享85%，大华新兴分享15%），协议可解除。合同到期后自动解除，如双方有意继续合作，协商后另行签订新协议，对此，陈迪清享有优先权。此外，双方还对争议解决等其他事项进行了约定。
上述协议签订后，大华新兴依约向陈迪清交付了涉案场地，陈迪清依约向大华新兴缴纳了租金，并在涉案场地上建设房屋若干，后其将涉案场地和房屋进行了转租，对于陈迪清的转租行为，大华新兴称不知情，直到合同期限届满时才发现。
2013年12月15日，本市朝阳区十八里店乡西直河村委会发布《通告》，通知于该日开始实施“西直河村五环外地块环境整治”项目，解除整治范围内的土地租赁合同、对相关单位和个人实施腾退等。涉案场地亦属于整治范围。对此，陈迪清称《通知》属于政府红头文件，应当适用《租赁协议》中双方“遇国家及地方规划征地以政府红头文件为准（政府对陈迪清自建房屋及设备的拆迁赔偿金，陈迪清分享85%，大华新兴分享15%）”的约定，大华新兴对此反驳称，《通知》并不属于政府红头文件，而且《通知》并没有影响双方《租赁协议》正常履行到租赁期限终结。
2014年1月1日以后，大华新兴将涉案场地及场地上的房屋另行出租给了案外其他主体，陈迪清称大华新兴未告知其优先承租，大华新兴则称陈迪清曾称不再承租。
查，2014年8月27日，大华新兴与北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社签订了《拆除腾退补偿协议》就大华新兴在该区域承租的土地上的房屋及相关附属物进行拆除腾退确定了相应的补偿款，涉案场地上的房屋亦包含在《拆除腾退补偿协议》划定的区域内。后，涉案场地上的房屋被拆除。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：陈迪清与大华新兴于2003年12月19日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。按照《租赁协议》的约定，涉案场地的租赁期限为2004年1月1日起至2014年1月1日，朝阳区十八里店乡西直河村委会发布的《通知》对双方的《租赁协议》正常履行至2014年1月1日未造成实际影响，且陈迪清称《通知》为《租赁协议》约定的“政府红头文件”理由亦属牵强，在此情形下，应当认定双方的《租赁协议》正常履行终结，陈迪清要求适用《租赁协议》约定的“遇国家及地方规划征地以政府红头文件为准（政府对陈迪清自建房屋及设备的拆迁赔偿金，陈迪清分享85%，大华新兴分享15%）”相关条款依据不足，本院对此不予采信，并对其据此主张大华新兴支付建筑物拆除腾退款的诉讼请求予以驳回。
关于大华新兴的反诉请求，陈迪清承租涉案场地多年，并且将场地及房屋租转多年，大华新兴辩称未发现转租行为与常理不符，大华新兴主张陈迪清违约转租依据不足，本院对此不予采信，并对其据此主张陈迪清支付违约金的诉讼请求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈迪清的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）大华新兴（北京）园林园艺展示中心的全部反诉请求。
案件受理费35元，由原告（反诉被告）陈迪清负担（已交纳）。
反诉案件受理费1138元，由被告（反诉原告）大华新兴（北京）园林园艺展示中心负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋学亮
人民陪审员 方 猛
人民陪审员 刘凤芝
二〇一七年十月九日
书 记 员 孙 雪