河北省衡水市桃城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀1102执异10号
异议人（案外人、利害关系人）：翟占禹，男，1954年9月28日出生，汉族，，现住故城县。
异议人（案外人、利害关系人）：燕志丹，男，1983年3月20日出生，汉族，，现住故城县。
异议人（案外人、利害关系人）：靖立阳，男，1987年5月22日出生，汉族，，现住故城县。
异议人（案外人、利害关系人）：李冰，男，1962年8月6日出生，汉族，，现住故城县。
异议人（案外人、利害关系人）刘庆红，女，1970年6月18日出生，汉族，，现住故城县。
申请执行人：河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行。
负责人：刘杰，行长。
被执行人：河北瑞恒房地产开发有限公司，住所地故城县邢德公路南侧H-1-3号。
法定代表人：袁宝琴。
被执行人：葛新栋，男，1966年2月16日出生，汉族，现住武邑县。
本院在执行申请执行人河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行（以下简称农商行孙洼支行）与被执行人河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）、葛新栋金融借款合同纠纷一案过程中，案外人翟占禹、燕志丹、靖立阳、李冰、刘庆红向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人翟占禹等人向本院提出的意义请求：1、中止对故城县××口镇××北首东侧洲海商贸城（土地使用证号：故国用2013第301号，房产证号：18××48号）第N4栋1、2、7、8、9、14共6套房屋及土地使用权的拍卖；2、解除对上述6套房屋及土地使用权的查封。事实与理由：法院在办理农商行孙洼支行诉葛新栋、瑞恒公司金融借款合同纠纷一案中，查封位于故城县××口镇××北首东侧洲海商贸城（土地使用证号：故国用2013第301号，房产证号：18××48号）第N4栋1、2、7、8、9、14共6套房屋，并拟对该6套房屋、土地使用权进行拍卖。拍卖行为严重侵犯案外人作为房屋、土地所有人的利益。一、上述房屋所有权归案外人，不属于瑞恒公司，瑞恒公司无权抵押。案外人分别于2009年至2011年购买了恒瑞公司开发的位于故城县××口镇××北首东侧洲海商贸城（土地使用证号：故国用2013第301号，房产证号：18××48号）第N4栋1、2、7、8、9、14共6套房屋，并与瑞恒公司签订了“房屋认购书”。靖立阳、刘庆红当时就付清了购房全款，其他4位也按约定当即缴纳了60%的首付款。案外人共计交纳房款1479314元。2011年6月3日，由故城县政府监督并签订了股权协议，股权转让协议第二款已明确说明198套房产归属，股权转让协议第八款已经明确总建商住楼套数为531套，股权转让协议第六款转让资产为333套商住楼及其他，股权转让协议第七款也已说明办理房产证谁办理、谁配合。2011年房屋建好后，案外人办理了入住手续，装修房屋并居住至今。购房后案外人多次要求与瑞恒公司签订“商品房买卖合同”备案，但瑞恒公司一直以开发手续不全、合同填写不规范等为由，不配合并一直拖延至今。瑞恒公司2013年办理的土地使用证号为故国用2013第301号、房产证18××48号，案外人并不知道，更不知道瑞恒公司将土地、房屋抵押给衡水农发行贷款使用。
二、案外人认为土地使用证号为故国用2013第301号、房产证号为18××48号的抵押贷款无效、抵押登记无效。案外人在2009年至2011年已购买了土地使用证号为故国用2013第301号、房产证号为18××48号上建有的房屋，交纳购房款并实际居住至今。农商行孙洼支行与瑞恒公司签订抵押贷款合同时，瑞恒公司隐瞒房屋已经出卖给案外人的事实，并办理了该栋房产抵押贷款，属于恶意欺诈行为。农商行孙洼支行在办理贷款抵押时审查不严，没有实地勘察，没有跟踪所贷款项的使用，属于渎职、失职，后果应由其自己承担。抵押登记机关没有严格审查和实地勘察，虽然办理了抵押登记也是无效的。上述三方的欺诈、失职、渎职行为导致案外人利益严重受损，故其对已经出卖了的房屋及土地进行的抵押无效。按照《合同法》第133条规定“标的物的所有权自标的物交付起转移”。案外人交纳房款后与瑞恒公司虽然没有签订商品房买卖合同，但责任方在瑞恒公司，是瑞恒公司违约造成。且房屋已经实际交付使用，依法所有权理应转移至案外人一方，瑞恒公司无权再予处分，抵押无效。案外人与执行标的有直接的利害关系，特向法院提出执行异议，请求立即终止拍卖行为，解除对以上6淘房屋的查封。
本院经审查查明：申请执行人农商行孙洼支行与被执行人瑞恒公司、葛新栋金融借款合同纠纷案，本院于2017年6月22日作出（2017）冀1102民初1674号民事判决，判决如下：一、葛新栋于本判决生效后七日内给付河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行借款本金共计8999996.43元，并给付应计利息（利息的计算方式为：以8999996.43元本金为基数，自2016年1月14日起，按月利率9.225‰上浮50%即13.8375‰计算至本判决确定的履行之日止）；二、如葛新栋在本判决规定的履行期限内不能履行上述还款义务，河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行有权以河北瑞恒房地产开发有限公司抵押担保的土地[座落于郑口镇大马庄村北、京杭大街东侧、土地证号：故国用（2013）第301号]、房产[房屋座落邢德路南侧N4-1-**号、房屋所有权证号:故房权证故城字第××号]进行折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；三、驳回河北衡水农商银行股份有限公司孙洼支行的其他诉讼请求。案件受理费86720元，由葛新栋负担，河北瑞恒房地产开发有限公司承担连带责任。被执行人瑞恒公司、葛新栋未按生效判决确定的期限履行给付义务，申请执行人农商行孙洼支行申请强制执行，本院于2017年7月20日立案执行，执行案号（2017）冀1102执1571号。
执行过程中，本院于2017年12月8日发出拍卖公告，定于2018年1月15日10时至2018年1月16日10时在衡水市桃城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人河北瑞恒房地产开发有限公司名下位于故城县××口镇××北、××大街东侧、邢德路南侧的商住楼（房产证号：故房权证故城字第××号，土地使用权证号：故国用（2013）第301号）。
故城县××口镇××北首东侧洲海商贸城，开发商是本案被执行人河北瑞恒房地产开发有限公司，2011年6月3日，该公司原出资人于志博将其股份转让于李兰迎。依据案外人提交的证据，于志博经营河北瑞恒房地产开发有限公司期间，曾与案外人签署房屋认购书，该公司开发的洲海商贸城（原故城浩天建材城）项目N栋楼商住一体商铺的N4-1（建筑面积270平方米）出卖给翟占禹、N4-2（建筑面积178.3平方米）出卖给燕志丹、N4-7（建筑面积267.48平方米）出卖给李志刚、N4-8（建筑面积270平方米）出卖给李冰、N4-9（建筑面积181平方米）出卖给靖立阳、N4-14（建筑面积267.48平方米）出卖给卢振虎。靖立阳如何取得李志刚认购的N4-7房、刘庆红如何取得卢振虎认购的N4-14房，案外人未提交证据证实。河北瑞恒房地产开发有限公司未与上述案外人签订商品房销售合同，亦未签署商品房预售合同，没有在不动产登记管理机关办理销售备案手续。
本院认为：案外人翟占禹、燕志丹、靖立阳、李冰、刘庆红人所提异议，属于依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出了执行行为异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该《规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该《规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
本案申请执行人作为抵押权人，享有对抗案外人的担保物权。案外人虽然与被执行人签订过房屋认购书，但该认购书不是不动产管理机构认可的合法有效的商品房销售合同或者商品房预售合同，且所购商品房为商住一体商铺，不是单纯的居住用房。另外，靖立阳以N4-7房、刘庆红以N4-14房的权利人身份提出异议主张，无证据证实该二人享有相关权利。案外人翟占禹、燕志丹、靖立阳、李冰、刘庆红提出的异议事由，不符合法律规定，不能排除本案对标的房产的执行，故对其异议请求不予支持。至于案外人提及的瑞恒公司是否有权将本案标的房产抵押以及抵押是否有效的问题，属于实体法处理的问题，不是执行异议审查范围，应当通过其他程序寻求救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第（一）项、第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人翟占禹、燕志丹、靖立阳、李冰、刘庆红提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 刘九恩
审判员 牛金雪
审判员 孙瑞尊
二〇一八年一月三十日
书记员 郭 忱