福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初13609号原告：周亮亮，男，1985年9月16日生，汉族，住湖北省天门市。原告：胡晓楠，女，1988年8月19日生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。上列原告共同委托诉讼代理人：赵建敏，福建秦剑律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：罗健平，福建秦剑律师事务所律师。被告：傅君卿，男，1987年6月16日生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：卢龙光，福建卓法律师事务所律师。原告周亮亮、胡晓楠与被告傅君卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周亮亮、胡晓楠的委托诉讼代理人赵建敏、罗健平，被告傅君卿的委托诉讼代理人卢龙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周亮亮、胡晓楠向本院提出诉讼请求：傅君卿向周亮亮、胡晓楠支付违约金（以5160000元为基数，按每日0.05%自2016年4月15日起算至傅君卿办理交易登记手续时止）。事实和理由：周亮亮、胡晓楠与傅君卿于2014年9月3日签订一份《房产预约买卖协议书》（以下简称讼争协议）约定：甲方（周亮亮、胡晓楠）同意将其已购买坐落于厦门市思明区厦禾路823号厦禾裕景南区（一期）2#楼11层01单元的房产（以下简称讼争房产）转让给乙方（傅君卿），总价人民币5160000元；合同还对付款日期、金额、交房等做了具体约定，其中十五条约定：甲乙双方保证于2014年9月10日到公证处办理相关买卖公证或委托公证，所产生的公证费用由乙方承担。甲方应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在受到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由丙方执管；并约定于办理出产权证后叁日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上诉约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。合同签订后周亮亮、胡晓楠按约全部履行了合同义务，傅君卿也部分履行了合同义务，但未按十五条约定到房管局办理产权交易登记手续，周亮亮、胡晓楠长期以来多次催促其办理上述登记手续，但傅君卿无理至今，拒不办理，实属故意违约，实属为了炒房获利。综上，双方所签合同合法有效，理应受法律保护，傅君卿拒不办理产权交易登记手续，占用周亮亮、胡晓楠购房名额，侵犯周亮亮、胡晓楠合法权益，故周亮亮、胡晓楠提出如上诉请。傅君卿辩称，一、合同履行过程中，周亮亮、胡晓楠通过周志方提出（待讼争房产的一手产权出来后）将周亮亮、胡晓楠的户口落户到讼争房产的要求、过户时间随之顺延，合同第十五条随之变更，傅君卿同意，各方就此达成一致的意见，虽未写成书面协议，但口头协议也受法律保护。房产推迟过户是为了配合周亮亮、胡晓楠的落户，有利于卖方，一定程度上增加傅君卿的风险，傅君卿同意周亮亮、胡晓楠的要求，完全是出于善意，卖方事后起诉买方，有违公序良俗和公平原则。二、买卖双方的沟通一直非常友好、通畅，傅君卿也一直等待周亮亮、胡晓楠从外省前来厦门办理户口落户事宜，沟通大部分通过电话，微信或者短信只是一小部分。事实上，直到2017年8月份，周亮亮、胡晓楠或者周志方从未催促傅君卿过户。卖方提出顺延过户以便落户，之后，却迟迟不来办理落户，这是过户延迟的真正原因。合同第十五条已经变更，卖方事后未知会傅君卿、未向傅君卿明确提出不再办理户口落户、也未就过户时间提出恢复第十五条的要求。在各方未就此重新约定的情况下就直接提起诉讼，有违诚信与公平原则。如果要改变落户和过户的约定，卖方也有义务重新通知买方，但是，卖方从未就此与傅君卿协商，也从未就过户催促买方。《起诉状》的诉讼请求仅仅要求傅君卿支付违约金，对于过户并无诉求，这也可以看出卖方怠于履行自己的通知义务，更何况，推迟过户是卖方提出的要求，这种情况下，除非卖方已经明确表示放弃落户要求尽快过户，重新约定，否则，买方有权行使先履行抗辩权。三、众所周知，房屋买卖合同关系中，买方的主要义务是付款，傅君卿依约履行合同义务，没有拖欠周亮亮、胡晓楠一分钱，没有给周亮亮、胡晓楠造成经济损失。退一步讲，办理过户是双方义务，而不是买方的单方义务，按常理，应当由双方在中介的陪同下一起去土房局办理。四、如果不是为了配合卖方落户，延迟过户没有必要性，也就不会出现看似违反第十五条的假象，如果不是双方改变了合同第十五条，傅君卿没有必要也不会去承担违约的风险而延迟过户。五、周亮亮、胡晓楠起诉已经违约在先，即便如此，因为落户厦门并不容易，出于好意，傅君卿仍然反复询问周志方周亮亮、胡晓楠是否确实已经放弃落户，得不到正面的回应，傅君卿才办理产权过户，傅君卿已经尽到审慎的注意义务。六、在案证据显示：推迟过户是因为卖方自己耽误了事情。傅君卿没有违约，周亮亮、胡晓楠提出的从2016年4月15日起计算违约金的诉求没有依据。周亮亮、胡晓楠在打印周志方与中介之间的微信记录时，刻意隐藏了关键内容，“去年就跟你商量让我们转过来”、“前几天他又在问，我也一直把这个事情耽误了”，这些内容证明买卖双方就落户、推迟过户改变第十五条的约定的事实，也证明直到2017年8月21日周志方仍然承认是她自己一直把事情耽误了。周志方与中介之间微信聊天时，傅君卿并未参与该微信聊天因此不是该微信聊天的其中一方，中介在微信中的说法意思表示不明，无法证明傅君卿违约且无法排除周志方诱导中介、中介不想得罪卖方而词不达意或者言不由衷的情形。从证明力分析，周志方自认的“我一直把这个事情耽误了”的法律效力远远高于周亮亮、胡晓楠在《证据清单》中对中介聊天内容的解读。七、即使周亮亮、胡晓楠认为傅君卿违约，违约的时间点也最多从周志方微信自认过错在他自己的2017.8.27日起算，且周亮亮、胡晓楠按照日万分之五计算违约金明显偏高。综上，应驳回周亮亮、胡晓楠的全部诉讼请求。周亮亮、胡晓楠围绕其诉讼请求依法提交了《厦门市商品房买卖合同》（编号03032620）、《商品房买卖合同备案证明》《补充合同》、《协议书》、销售不动产统一发票、《房产预约买卖协议书》（编号0000019）、售（租）定金收据、《公证书》、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国农业银行厦门市分行查账系统借记卡交易明细、《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》、《厦门市不动产登记中心收件收据》、微信聊天记录、证人证言等证据，傅君卿围绕其答辩意见依法提交了微信聊天记录、短信息、通话时间记录、《不动产权证书》、常住人口信息表、周志方与中介人员之间的微信聊天记录、证人证言等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：讼争房产系周亮亮、胡晓楠于2012年12月28日向裕景兴业（厦门）有限公司购买。2014年8月29日，经厦门市鹭江公证处公证，周亮亮、胡晓楠将讼争房产之代理权限充分授权给周志方。2014年9月3日，经厦门置富房地产营销策划有限公司居间，周志方代理周亮亮、胡晓楠与傅君卿签订讼争协议，约定周亮亮、胡晓楠将讼争房产以516万元的价格出售给傅君卿。其中，讼争协议第十五条约定：“甲方应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在受到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由丙方执管；并约定于办理出产权证后叁日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上诉约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。”讼争协议签订后，傅君卿依约支付了全部购房款，周亮亮、胡晓楠亦依约于2016年4月11日办理了其名下产权证，但此后双方未按约定于产权证办理后三日内前往房管局办理交易登记手续。2016年12月1日，周志方给傅君卿发送微信：“你夏禾裕景的房子过户了没，我弟他们要来买房子，如果你没过户他们不能买的”；傅君卿回复：“还没过户什么时候要买”；周志方：“这几天就在看呀，中介问他有没房子，如果你没过户他是外地户口就不能买的，是今天看房子中介问到这个我才想到问你，不然我们定金交了不是惨了，外地户口不能买两套房的，”；傅君卿：“嗯，那我尽快”；周志方：“嗯，如果你不要那边的户口看你能不能方便他们移过来再转出来，他们可以买两套，你也不着急过户也行这样，办好户口了，他们也可以不限购的”。2017年2月28日，周志方给房屋中介人员官昊晨发送微信：“房子还没确定过户时间么？”；官昊晨回复：“没有，他做事太拖了，犹犹豫豫，我都很难办”；周志方：“那边的业主出到1150了，他说还要考虑”；官昊晨：“哎，心好累”；周志方：“你催催他，说我们这边要买房子”。2017年8月21日，周志方给房屋中介人员官昊晨发送微信：“他房子还不准备过户吗?”；官昊晨回复：“要准备过户，满两年，不然现在税太高了”；周志方：“还要多久，你拖我们这么久，我们都不能买房子”；官昊晨：“你弟是厦门户口，准备在厦门买吗”；周志方：“他都没转过来，去年就跟你商量让我们转过来，前几天他又在问，我也一直把这个事情耽误了，他外地的名下有一套就不能买呀”；官昊晨：“可以，可以买的，贷款也没有，这没有影响的”；周志方：“房管局他名下有房子外地的哪里可以买”；官昊晨：“是在外地买，还是厦门买？”；周志方：“在厦门，外地还说什么”；官昊晨：“厦门户口可以买”；周志方：“他没有厦门户口，去年底就跟你说过这个事，那不能一直影响我们呀”；官昊晨：“嗯，就等满2年，我这个月还有和他说，就上个礼拜”；周志方：“你们这样不靠谱的，本来就是什么都交接完了就该过户的，你们暂用我们名额，户口也不让我们转过来，我这样可以申请赔偿的”；官昊晨：“现在限购了，名额也是在交着社保，大家都想早点过户掉，他也一样”；周志方：“那你跟他商量让我弟户口进来，不然我们亏大了，这样对他也好，就这几天给我答复吧”。2017年9月25日，傅君卿将讼争房产过户至其母亲郑红梅名下。本院认为，周亮亮、胡晓楠与傅君卿签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。根据讼争协议第十五条之约定，过户手续需于一手产权证办出后三日内完成。本案中，周亮亮、胡晓楠未举证证明其何时告知傅君卿一手产权证已办理完毕并通知其尽快办理过户手续，而从双方举证的聊天记录可见，双方就何时办理过户以及周亮亮、胡晓楠户口是否迁入讼争房产等问题持续在协商，但未协商一致。虽周亮亮、胡晓楠否认迁户口系其意思表示，但因其已将讼争房产代理权限充分授权周志方，可视为周志方所提迁户口之方案系周亮亮、胡晓楠之真实意思表示。另，本案中，周亮亮、胡晓楠并未就其损失的具体情况进行充分举证，而客观上，傅君卿确实存在迟延过户之行为，应承担相应的违约责任，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度，依照公平原则及诚实信用原则，酌定傅君卿向周亮亮、胡晓楠支付逾期办理交易登记手续的违约金100000元。周亮亮、胡晓楠的其他诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、傅君卿于本判决生效之日起十日内向周亮亮、胡晓楠支付逾期办理交易登记手续的违约金100000元；二、驳回周亮亮、胡晓楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8205元，由周亮亮、胡晓楠负担7055元，傅君卿负担1150元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴燕航二〇一八年五月三日法官助理 孟晓媚代书记员 蔡奇特附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。