福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初4186号原告：杨艳玲，女，1976年1月27日出生，住福建省安徽省埠市怀远县，委托诉讼代理人：黄太华，福建之秀律师事务所律师。被告：福建中豪房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区天湖东路10号201室，营业地福建省宁德市东侨开发区北湖滨路10号东湖一品售楼部二楼，统一社会信用代码913509016990405319。法定代表人：肖兰香，董事长。委托代理人：许国荣，男，1966年1月1日出生，系该公司员工，原告杨艳玲与被告福建中豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳玲向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付因其违约向原告逾期交付商品房从2015年12月29日起算至起诉之日止的违约金计约人民币859489.77元。之后的违约金算至被告违约行为还款之日止（违约金计算方式为：以人民币8047657元为基数，被告按日向原告支付已付款万分之贰，从2015年12月29日起算至被告违约行为结束之日止，其中从2015年12月29日起算至起诉之日止暂计约为859487.77元）。事实与理由：原、被告双方于2014年9月9日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》约定原告向被告购买位于福建省宁德市屋，上诉五套商品房总价款为人民币8047657元;《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用；1、该商品房经建设单位依法组织勘查、实际、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收2、….；3、…。合同约定第九条约定；“出卖人逾期交房的违约责任。除了本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交给买受人使用，按下列第一种方式处理；1、按逾期时间，分别处理……逾期超过120日后，………。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。原、被告双方签订的《合同》后，被告截止原告起诉之日止都未向原告交付房屋，违反了双方签订的《合同》第八条的约定，根据《合同》第九条约定，被告应向原告支付逾期交付商品房从2015年12月29日起算至起诉之日止的违约金暂计约人民币859489.77元，之后的违约金算至被告违约行为结束之日止（违约金计算方法为：以人民币8047657元为基数，被告按日向原告支付已付款万分之贰，从2015年12月29日起算至被告违约行为结束之日止，其中从2015年12月29日起算起诉之日为止暂计约为859489.77元），综上所诉，被告的违约逾期交付房屋的行为严重侵害原告的合法权益，现原告根据相关法律法规的规定起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被被告福建中豪房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告的案件涉及到福建省宁德市的房屋，签订的合同是虚假的买卖合同。2、其公司股东的隐名股东汪嘉伟、何美玲夫妇出借款项给公司原董事长杨育光，而杨育光为了偿还其个人债务，将上述的房屋虚假签署给汪嘉伟的指定购房者。众所周知，杨育光所持有的公司印章系无效印章，私自刻制章公司印章，汪嘉伟作为挂靠在杨育光名下的隐形股东，其公司为了公章事宜已经闹得沸沸扬扬，宁德市东侨开发区公安分局曾介入此事；因此，上述的合同属于无效合同。3、即使原告没有义务判断被告公司印章的真伪，其购买房屋并签订《商品房买卖合同》属于善意的第三人，那么，原告也应当履行合同约定的支付款的义务。由于原告没有向被告支付购房款，无权要求被告履行交付房屋的义务。被告作为合同履行义务的一方，有后履行抗辩权。4、由于杨育光涉案及刑事犯罪，其主要的犯罪行为均由其签署虚假的商品房买卖合同，私自收取房屋款项。现已经被刑事拘留，并看押在看守所。本案的购房经过与犯罪的行为、性质属于同类。依“先刑后民”的案件审理原则，请求法庭中止本案的审理，综上所述，请求法院解除原告与被告签订的合同（20131100894、20131100857、20131100970、20131100983、20131100992的《商品房买卖合同》），同时驳回原告的诉讼请求。根据双方的陈述及答辩，法庭归纳本案争议焦点：一、该合同是否有效；二、是否属于终止审理范围；三、因违约产生损失的赔偿金额；四、原告是否有向被告支付购房款。围绕上述争议焦点，本院予以查明，分析并认定如下：原告对自己的主张提供了以下证据证明:1、原告身份证，证明原告身份基本情况；2、企业信用信息公示系统，证明被告的身份情况；3、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买位于福建省宁德市北侧中豪·东湖一品第20幢4618房号、第27幢2002房号、第28幢803房号、第28幢903房号、第28幢1103房号的房屋。双方约定了房价款、支付方式以及违约条款等内容；4、证人马某证言，证明证人马某系原告的丈夫，2014年2月15日福建中豪房地产开发有限公司公司股东汪嘉伟、何美玲向其借款800万元，并汇入汪嘉伟、何美玲指定的账户，后经原公司法定代表人杨育光同意以物抵债，购得该上述房产的交易整个过程。5、浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞商初字第1167号民事判决书，证明福建中豪房地产开发有限公司公司股东汪嘉伟、何美玲向原告借款800万元的事实。并表示合同双方按照真实意思表示，根据合同法的第八条规定是合法有效的，即使按照被告的陈述是属于虚假公章所盖，但是对于原告是没有审查的义务，被告已经形成表见代理。由于原告已经按照合同的约定履行义务，被告没有履行约定违反了合同。被告认为原告合同签章是无效的但没有证据证明，原告有证据证明是合法有效的。对于是否中止审理的问题，杨育光的犯罪行为是否有涉及到本案涉案金额，被告没有证据证明杨育光的刑事与本案有关联，所以本案不属于中止审理的范围。关于赔偿的损失是否有事实和法律依据，根据《商品房买卖合同》第9条的约定，原、被告双方在履行合同上的权利和义务已经明确，对于违约责任是清楚列明，合同如果合法有效，那么被告承担违约责任就应当有事实和法律依据。原告是否有向被告支付的款项，原告主张的是以物抵债，即是债务人以该诉争的房屋向原告偿还原告的债务，至于案外人汪嘉伟与何美玲是否有支付款项，与原告没有关联，从被告的答辩状中也表示是有股份在被告公司，那么原告有理由相信案外人汪嘉伟与何美玲已经向被告公司支付了相应款项。至于如何支付，与原告没有关系，债务人与债权人约定了清偿的行为，即将争议房产予以抵偿。原告杨艳玲认为所取得的房屋是符合房屋交付形式。出纳会计都承认了交款的事实。原告出于信任被告。原告住的比较远，至于被告出了什么状况，原告是不知情，不能把责任归责到原告。被告认为，商品房买卖合同无条码，是假的。被告备案的印章是有条码的，是向公安机关备过案的，马某不是当事人不具有向公安机关提起鉴定印章真伪的资格，印章鉴定的真伪应当以公安备案的为参照物。对于原告提供的浙江法院的判决书，原告应该提供判决书的生效证明以及原件，判决书真实性没有异议。商品房买卖合同约定原告要支付购房款的。认为不需要支付的理由和判决书的确定的债务关系来这两点是没有关联的，依照合同还是要给付购房款的。对于证人证言，形式上申请证人出庭应当依照举证规则证人应在举证期限届满前10天内提出申请，内容上证人的证言不具有可信性，证人和原告是夫妻关系，合同名下也好当事人也好他们都是夫妻关系，证人的法律地位是有问题的，所以证人的证言也是不可信的。而且证人对800万的汇款汇款人都无法想起，被告的债务形成证人都某不清。原告、证人与汪嘉伟个人之间的债务与原告签订的商品房买卖合同是没有关联性的，商品房买卖合同约定的支付款项还是有义务履行的。买卖合同的印章是假的，所以买卖合同是无效的。合同是否有效，如果印章是假的买卖合同就是无效的。即使合同是真的，原告也得履行合同。民间借贷是真的，也需要出示以房抵债的证据，借贷与购房两个关系是需要证据来连贯以证明以房抵债。不然原告也是要履行合同的付款义务的。由于杨育光案件涉及到很多这样的案件情况，原告的购房的过程以及签订买卖合同的形式在很多方面都是一样的，所以该案件可以申请中止审理，被告提出先刑后民是有道理的。本院认为，原告杨艳玲与被告福建中豪房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并表示因被告福建中豪房地产开发有限公司隐形股东汪嘉伟欠原告800万元借款，经被告原法定代表人杨育光同意以物抵债取得案件争议之房产所有权。但该800万元借款已由浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞商初字第1167号民事判决书确认为民间借贷纠纷的债权，原告无法提供该确认的800万元借款以房抵债及其它已付购房款的证据证明该争议房产的购房款已经支付，故应由原告承担举证不能的不利后果。由于原告无法证明该争议房产购房款已经支付，原告所诉因买卖房屋违约而产生的违约金亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨艳玲的诉讼请求。案件受理费12395元，减半收取6198元，由原告杨艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，最迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判员  陈伏棉二〇一七年九月三十日书记员  何泰龙附相关法律条文：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。