广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初7005号
原告：海南安华房地产开发公司惠州公司，地址：惠州市麦地南路24号麦地南山庄A1栋1层01号。
法定代表人：吴汶高。
委托代理人：邱月耀，广东宝晟律师事务所律师。
被告：李莉，女，汉族，1969年9月23日出生，住址：上海市卢湾区。
委托代理人：罗青松，广东达伦律师事务所律师。
委托代理人：赵杰，广东达伦律师事务所实习律师。
被告：惠州市安华宾馆有限公司，地址：惠州市麦地南山庄F栋安华大厦3-7层。
法定代表人：许丽霞。
委托代理人：胡丽琴，广东九韬律师事务所律师。
被告：张海涛，男，汉族，1971年10月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：刘礼明，广东力臣律师事务所律师。
原告海南安华房地产开发公司惠州公司（下称海南安华惠州公司）与被告李莉、惠州市安华宾馆有限公司（下称安华宾馆）、张海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李莉申请追加张海涛为共同被告参加诉讼。被告张海涛在答辩期限内提出管辖权异议，本院于2017年1月16日作出（2016）粤1302民初7005号之一民事裁定书，裁定驳回被告张海涛的管辖权异议。被告张海涛不服裁定，上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院于2017年4月7日作出（2016）粤13民辖终字第105号民事裁定书，驳回上诉，维持原判。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱月耀、被告李莉的委托代理人罗青松、赵杰、被告安华宾馆的委托代理人胡丽琴、被告张海涛的委托代理人刘礼明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称：2003年11月19日，原告与被告一签订房屋租赁补充合同。根据合同约定，原告将自有的麦地南路麦地南山庄F栋综合楼三至七层和首层105商铺租赁给被告一经营酒店使用；租赁期限20年，至2023年11月20日止。合同还明确了租金计算和递增的具体标准及逾期支付租金的违约责任。合同签订后，被告一和后来注册成立的被告二基本按约定支付租金，但至2014年4月起，两被告未按约定支付租金，经原告追索，只交了少部份租金，截止目前两被告共拖欠租金人民币1766351元。根据合同法的相关规定，被告的行为已构成严重违约，应立即支付拖欠的租金和承担违约责任。原告按约定于2015年5月向惠州仲裁委员会申请仲裁，惠州仲裁委员会于2015年9月17日作出（2015）惠仲案字第223号裁决书，但该裁决被惠州市中级人民法院于2016年4月25日以（2016）粤13民特33号民事裁定书予以撤销。为此，原告依法律规定，向人民法院提起本诉讼，并提出上述诉讼请求，请求人民法院依法判决：1、解除原告与被告一于2003年11月19日签订的《楼房租赁补充合同》，两被告将租赁房屋交还原告；2、判令两被告向原告共同支付拖欠的房屋租金1766351元，违约金529905.3元，合计人民币2296256.3元（租金和违约金从2014年4月起暂计算至2016年6月，实际应计算至交还房屋之日止，违约金按拖欠租金额的30%计算）；3、本案诉讼费用全部由两被告承担。
被告李莉答辩称：一、李莉签署《房屋租赁合同》及《楼房租赁补充合同》是职务行为，原告对此知情且认可，其不是合同相对人，不应承担合同责任；二、被告李莉已将其持有的被告安华宾馆所有股权转让给了被告张海涛，已不再是安华宾馆实际股东，安华宾馆的债权债务应当由实际经营人张海涛承担责任，与其无关；三、被告张海涛现实际经营涉案租赁房屋，未履行租赁合同的违约责任应当由实际经营人张海涛承担。
被告安华宾馆答辩称：2012年8月26日，其原来的三名股东与被告张海涛通过签署《股权转让协议》将其公司所有股权转让给被告张海涛，但张海涛未协助原股东办理股权变更手续，现被告惠州市安华宾馆有限公司一直由被告张海涛经营管理，租赁合同中的租赁物也一直被张海涛占有、使用、收益。自2012年9月起至2014年5月，一直由被告张海涛直接向原告支付房屋租金，并在转账凭证的附言栏有明确标注为房租，原告对此并未提出异议，证明原告知晓被告张海涛为租赁合同的实际相对人，据此，房屋租金及违约金应由被告张海涛直接向被原告支付。
被告张海涛答辩称：一、根据《楼房租赁补充合同》第十八条约定，本案应由惠州仲裁委员会仲裁裁决，而不应由人民法院审理；二、拖欠原告租金的是被告安华宾馆，与被告李莉及被告张海涛无关；三、原告主张的租金已有部分超过诉讼时效；四、原告在没有给被告张海涛合理期限支付租金的情况下要求解除租赁合同是没有事实和法律依据的；五、原告主张的违约金过高。
本院查明的案件事实
经审理查明，2003年11月19日，原告作为甲方，被告李莉为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将麦地南山庄F栋安华大厦3-7层建筑面积4755㎡的办公用房出租给乙方经营惠州市安华酒店有限公司，租赁时间为2003年11月19日至甲方将该楼售出为止，租金每平方米5元，月租金为23775元。男方在签订合同时向甲方交纳押金7000元。每月初1-5日内务必交纳本月租金，使其应按应交金额3%交纳滞纳金，拖欠2个月，乙方自动退离所租用场地。租赁期满，动产归乙方，不动产归甲方。同日，双方又签订《楼房租赁补充合同》，约定原告将自有的麦地南路麦地南山庄F栋综合楼三至七层和首层105商铺租赁给被告李莉经营酒店使用；租赁期限20年，至2023年11月20日止。前三年，首层月租金50元/㎡，每月租金2682.5元，三至七层月租金13元/㎡，每月租金61821.5元，合计64504元/月。第四年起每年递增3.5%，以此类推。租金应于当月5日前付清。逾期按每日2‰缴纳滞纳金。甲方同意将上述租赁楼房出租给乙方用于酒店、客房开发经营。若乙方逾期交付租金的，则每日应按逾期款额1%的比例向甲方支付违约金，逾期2个月未交租金，甲方有权单方解除本合同，并可要求乙方补交拖欠的租金，加付20年租金总额的10%违约金。因履行本合同发生纠纷，甲、乙双方可以协商解决，协商不成任何一方均可提请惠州市仲裁委员会裁决。
2003年12月3日，被告安华宾馆注册成立，被告李莉为该宾馆股东之一，并担任法定代表人。
2008年11月24日，被告安华宾馆出具《申请书》一份，申请事项为：有关法人变更，房屋租赁合同再确认。同时载明：惠州市安华宾馆有限公司（原惠州市安华宾馆），自2003年11月9日起租赁海南安华房地产开发公司惠州公司所属麦地南山庄F栋安华大厦3-7层经营。租用起始以股东之一李莉（原法人）的名义签订了房屋租赁合同，现将李莉因私人原因辞去安华宾馆法人一职，法人变更为许丽霞。公司名称由惠州市安华宾馆变更为惠州市安华宾馆有限公司。特提出申请海南安华房地产开发公司惠州公司对原房屋租赁合同进行再确认。此申请书一式两份，签订认可则原租赁合同继续有效。原告及其法定代表人、被告安华宾馆及其新任法定代表人许丽霞均在该《申请书》上签章确认。
2012年10月31日，原告与被告李莉、安华宾馆三方就被告李莉承租原告楼房用于经营被告安华宾馆需新装电梯一部签订《楼房租赁合同》补充协议。2013年1月5日，原告与被告李莉、安华宾馆三方就被告李莉承租原告楼房用于经营被告安华宾馆需重新装修签订《楼房租赁合同》补充协议。
2012年8月26日，被告李莉、案外人何小萍、彭锦玮与被告张海涛签订《股权转让合同》，约定被告李莉、案外人何小萍、彭锦玮分别将其持有的被告安华宾馆的股权34%、33%、33%作价40.8万、39.6万、39.6万转让给被告张海涛。出让人出让股权后即退出被告安华宾馆，被告张海涛即成为被告安华宾馆的股东，按出资比例及章程规定分享公司利润及承担亏损。2012年8月28日及2012年9月7日将营业执照及被告安华宾馆银行账单、银行卡、保险柜、租赁的房屋以现状交付给了被告张海涛。
2013年5月起，被告开始出现拖欠原告房租的情况。截止2016年7月，被告应向原告支付房租3204590元。2015年4月15日原告向被告李莉（惠州市安华宾馆有限公司）发出《租金催收函》，催促支付拖欠房屋租金及逾期支付滞纳金，该《租金催收函》由被告安华宾馆法定代表人许丽霞于2015年4月21日签收。2016年11月9日，原告再次发出《租金催收函》，要求被告支付拖欠的租金及滞纳金。被告安华宾馆签收后加盖了印章。截止至2016年2月23日，被告安华宾馆及张海涛共向原告支付房租1520268元，其中2014年6月份被告加装电梯的电梯款21万元折抵房屋租金。至2016年6月，被告尚欠原告1684322元房租未付。
2015年6月8日，原告向惠州仲裁委员会申请仲裁，要求被告李莉支付拖欠的租金及滞纳金合计人民币1165148元。惠州市仲裁委员会于2015年9月17日作出（2015）惠仲案字第223号《裁决书》，裁决被告李莉向原告支付房租人民币1157791元及违约金347337.3元，并承担律师费和仲裁费。被告李莉向惠州市中级人民法院申请撤销该《裁决书》，惠州市中级人民法院于2016年4月25日作出（2016）粤13民特33号民事裁定书，裁定撤销惠州仲裁委员会惠仲案字（2015）第223号裁决书。
2016年1月20日，被告李莉、案外人何小萍、彭锦玮与被告张海涛签订协议书，约定：被告张海涛及安华宾馆从2016年1月开始恢复每月按李莉与原告签订的房屋租赁合同向原告支付租金；于2016年2月6日前支付100万元给被告李莉或直接支付给安华公司。原告经催收无果，遂向本院起诉要求判如所请。
上述事实有当事人主体身份信息资料、租赁合同、楼房租赁补充合同、商品房屋产权权属书、租金催收函、裁决书、民事裁定书、声明、申请书、股权转让合同、交接清单、银行回执清单、协议书、发票等在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点主要有：本案租赁合同是否应当解除的问题；被告李莉是否应当承担本案租赁合同关系的责任；被告张海涛是否为本案适格主体；本案的违约金约定是否过高。
关于本案租赁合同是否应当解除问题。根据双方签订的合同约定，被告逾期2个月未交租金，原告有权单方解除本合同。被告安华宾馆未依约支付租金已超过合同约定的两个月，经原告催收仍未履行，已符合双方约定的解除的条件，因此原告诉请解除《楼房租赁补充合同》本院予以支持。双方于同一天签订的《房屋租赁合同》约定的租赁范围已被《楼房租赁补充合同》包含，《房屋租赁合同》已无解除的必要。被告安华宾馆应当将租赁房屋返还给原告，并按约定将租金支付至返还之日止。
关于被告李莉是否承担支付租金及违约金问题。本案中，原告与被告李莉于2003年11月19日签订的《房屋租赁合同》和《楼房租赁补充合同》，系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应当按照约定履行合同义务。被告安华宾馆成立后，被告李莉系其中的股东之一。从被告安华宾馆在2008年11月24日向原告出具的《申请书》可见，被告安华宾馆向原告申请变更法定代表人及公司名称时，已向原告明确陈述其系属于股东身份与原告签订合同。被告安华宾馆变更法定代表人和公司名称，向原告申请重新确认合同，原告在申请书上盖章的行为，表示原告对该申请事项和陈述的内容是认可的。因此，被告李莉在与原告签署《房屋租赁合同》和《楼房租赁补充合同》的行为系作为被告安华宾馆成立时的发起人名义的职务行为，合同签订后由被告安华宾馆与原告实际履行合同。根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告李莉支付房屋租金及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。所欠的租金应当由被告安华宾馆承担。
关于被告张海涛应否承担原告房屋租金的问题。被告安华宾馆的原股东李莉、何小萍、彭锦玮已将持有的安华宾馆全部股权转让给张海涛，虽未办理股权变更登记手续，但双方已完成了交接，被告张海涛已实际接管、占有、使用本案涉及的租赁物，根据《公司法》第33条规定：“公司应将股东的姓名或名称及其出资额向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或变更登记的，不得对抗第三人。”该规定所称的第三人应为善意第三人，即在善意第三人不知情的情况下，应当以公司登记机关登记的股东为责任人。本案中，原告已实际知晓被告安华宾馆股东变更事宜，被告张海涛向原告支付房屋租金的行为，原告亦未在合理期限内其未提出异议，视为原告认可且同意被告张海涛的租赁行为。被告张海涛受让李莉、何小萍、彭锦玮持有的被告安华宾馆100%的股权后，被告张海涛实际为被告安华宾馆一人经营，属于我国《公司法》规定的一人有限公司。根据《公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告张海涛通过以其个人名义向原告支付房租，其没有举证证明其财产独立于被告安华宾馆，因此被告张海涛应当对安华宾馆的房屋租金及违约金承担连带责任。
关于房屋租金及违约金的具体认定及承担问题。被告拖欠租金后，原告以租金催收函及向惠州市仲裁委员会申请仲裁的方式，在诉讼时效内行使了催告权，诉讼时效因此而中断，因此，原告的起诉并未超过诉讼时效。且被告在陆续向原告支付租金时，亦未明确支付何时的租金，应当按债务先后先行折抵。因此，本案原告的主张未超过诉讼时效。被告安华宾馆应当向原告支付拖欠的租金。
关于本案违约金约定是否过高的问题。双方在合同中对逾期支付租金有两处的约定，其中一处为合同第四条“租金应于当月5日前付清。逾期按每日2‰缴纳滞纳金。”，另一处为合同的第十六条“若乙方逾期交付租金的，则每日应按逾期款额1%的比例向甲方支付违约金，逾期2个月未交租金，甲方有权单方解除本合同，并可要求乙方补交拖欠的租金，加付20年租金总额的10%违约金。”在同一个合同中，双方作出了两种不一样的违约条款约定，因此，应当属于约定不明。结合本案的实际情况，被告安华宾馆是属于经营行为，原告主张违约金按未付租金30%计付，不违反法律规定，其请求合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告海南安华房地产开发公司惠州公司与被告李莉于2003年11月19日签订的《楼房租赁补充合同》。
二、被告惠州市安华宾馆有限公司应于判决生效之日起十日将麦地南路麦地南山庄F栋综合楼三至七层和首层105商铺返还给原告海南安华房地产开发公司惠州公司。
二、被告惠州市安华宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内向原告海南安华房地产开发公司惠州公司支付2016年6月止的房屋租金1684322元及违约金（租金按双方约定支付至租赁房屋实际返还原告之日止，违约金按付租金的30%计付）。
三、被告张海涛对被告惠州市安华宾馆有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告海南安华房地产开发公司惠州公司其他诉讼请求。
案件受理费25270元（原告已预交），由被告惠州市安华宾馆有限公司和被告张海涛共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶伟健
审 判 员 钟志明
审 判 员 欧阳琳
二〇一七年十二月十五日
法官助理 巫惠慧
书 记 员 张莉茱