江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终642号
上诉人（原审被告）：张雷，男。
委托诉讼代理人：王基清，江苏沛翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏玉秋，女。
委托诉讼代理人：孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人张雷因与被上诉人魏玉秋房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初3252号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
上诉人张雷向本院提出上诉：请求二审法院撤销一审判决，判决驳回被上诉人20万元及佣金损失14700元的诉讼请求。事实和理由：1、《房地产买卖居间合同》、《补充协议》无效，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》、《补充协议》合法有效错误，本案上诉人处分了夫妻共有人张君红的财产，因此《房地产买卖居间合同》、《补充协议》应认定无效。2、合同约定违约金过高，依法应当予以减少。即使《房地产买卖居间合同》、《补充协议》有效，双方约定的违约金过高，一审中上诉人已经提出适当减少违约金的请求，一审法院没有理涉，违反了法律规定。3、居间服务费不应当由上诉人承担，上诉人认为，被上诉人支付居间服务费没有事实根据。4、一审法院没有追加徐州恒容立信房产有限公司、张君红参与本案诉讼违反了法律规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当。请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人魏玉秋答辩认为：1、买卖合同司法解释第三条已经对本案合同效力问题明确规定为有效。2、本案上诉人违约行为给被上诉人造成了50余万元的损失，不存在违约金过高的情况。3、房屋买卖合同第七条已经明确约定居间佣金由违约方也就是上诉人承担。4、本案明显不属于必要共同诉讼，也不是民诉意见中规定的必要共同诉讼的情形。5、上诉人一直陈述其家属同意卖房，今天才提到其家属不同意，前后矛盾，而且上诉人一直隐瞒其家属被刑事拘留的信息，上诉人直到开庭的时候才知晓，根据徐州市不动产管理局新的规定在房产登记中所有权人一栏，是上诉人的名字，是可以办理过户手续的，但是这个新规定出来以后上诉人也是拒绝配合被上诉人办理过户手续，是上诉人一直在拖延。一审程序合法，适用法律正确。对于中介公司，被上诉人认为中介公司仅为合同的居间方，而非卖方，对于合同的权利义务是上诉人和被上诉人之间的约定，至于中介公司是否给上诉人造成了损失，上诉人完全可以通过另案诉讼主张权利。
魏玉秋的一审诉讼请求：1、解除双方于2017年3月19日签订的《房地产买卖居间合同》；2、张雷支付违约金400000元、居间佣金14700元，合计414700元；3、本案诉讼费、保全费由张雷承担。庭审中，魏玉秋将第二项诉请变更为：张雷返还定金10万元，赔偿违约损失30万元，支付居间佣金14700元；其余诉请未变。
事实和理由，2017年3月19日，双方签订《房地产买卖居间合同》，合同约定张雷将位于杏山子开元四季新城一期B3#-2-201室的房产出售给魏玉秋，房屋价格为98万元，定金10万元；合同签订后25日内双方共同至产权处办理过户手续。上述合同签订后，魏玉秋将定金支付与张雷，魏玉秋多次催促张雷一同前去办理过户手续，张雷却一再拖延。双方约定的过户期限届满后，张雷仍拒绝办理过户手续。张雷的行为已构成严重违约，为维护魏玉秋的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院经审理查明，2017年3月19日，魏玉秋（买受方/乙方）与张雷（出售方/甲方）、案外人徐州恒融立信房产经纪有限公司（居间方/丙方）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定张雷将其位于杏山子开元四季新城一期B3#-2-201的房产出售与乙方魏玉秋。房屋建筑面积为123.16平方米；附属地下室，价款包在房价内；室内现在固定装修、厨卫用品；附属设施含水、电、煤气、暖气；房屋总价为98万元。本合同签订当日，乙方支付定金10万元，签约当日支付35000元，余款65000元在3日内付清，该定金由甲方直接签收。本合同签订后于25日内，双方共同至徐州市产权处办理产权过户手续。甲方逾期履行房屋抵押或其他权利限制注销手续、房屋所有权证、土地使用证、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价的万分之五向乙方支付违约金；逾期履行前述事项超过20天或者有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议。甲乙双方同意，付佣金方为乙方，在本合同签订当日按房屋总价款1.5%的比例即14700元向丙方支付居间佣金。本合同成立后，若付佣金方违约，佣金照常收取；若对方违约，应赔偿付佣金方佣金损失。合同对于其他事项亦作了相应约定。
上述合同签订当日，魏玉秋的家人向张雷支付购房定金10万元，并向徐州恒融立信房产经纪有限公司支付了佣金，徐州恒融立信房产经纪有限公司向魏玉秋出具15000元的收据一张。
2017年4月28日，魏玉秋的配偶李成成（乙方）与张雷（甲方）及徐州恒融立信房产经纪有限公司的工作人员刘井井再次签订上述房屋买卖合同的《补充协议》一份，约定因乙方在2017年3月19日购买涉案房产，由于卖方特殊情况造成不能过户，现允许乙方先装修，装修一切费用由乙方承担；甲方应积极配合尽快办齐一切过户手续，从签订本协议之日起2017年5月15日前至产权处办理过户手续；如在此期间不能过户造成的政策改变不能贷款或者利率上调等原因乙方无能力付全款解除合同，责任应由甲方不能如约过户造成的，应由甲方负责退定金赔偿装修费用，并双倍赔付违约金20万元整。
另查明，张雷的配偶为张君红。2016年5月17日，张君红因涉嫌非法采矿罪被沛县公安局刑事拘留，并羁押于徐州市看守所。2017年6月26日，江苏省沛县人民法院对张君红作出刑事判决。张雷主张，涉案房产为其与张君红的共有财产，其虽然愿意出售涉案房产与魏玉秋，但因张君红被限制人身自由，无法至产权处签字，故客观上造成房产无法办理过户手续。
一审法院认为，魏玉秋与张雷签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性及禁止性规定，应认定为合法有效。现因涉案房产无法办理过户手续，魏玉秋签订房屋买卖合同的目的已无法实现，现魏玉秋要求解除涉案《房地产买卖居间合同》，法院依法予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于魏玉秋已支付的10万元购房定金张雷应当返还。
对于魏玉秋主张张雷赔偿违约损失30万元是否有事实及法律依据的问题。张雷明知其并非涉案房产的唯一所有人，却同魏玉秋签订房屋买卖合同，同意出售涉案房屋，现因其配偶原因致使房屋不能办理过户，张雷显然是缔结合同的过错方。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，结合本案，双方对于因张雷原因造成涉案房产无法过户的违约责任作了相应约定，故本案应适用双方约定的违约条款。双方签订的《补充协议》约定，如张雷有相关违约，应“退定金赔偿装修费用，并双倍赔付违约金贰拾万元整”，对于上述违约金金额的约定，应理解为：违约金为定金数额的双倍即20万元；而不应理解为：违约金为20万元，违约金的双倍即40万元。故法院仅支持张雷赔偿魏玉秋违约损失20万元。
对于居间服务费，双方约定应由买方即魏玉秋承担，如卖方违约，则应赔偿买方佣金损失。本案因张雷违约，故对于魏玉秋支付与中介的居间服务费损失14700元，应由张雷负责赔偿。
综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条之规定，判决：一、解除魏玉秋与张雷于2017年3月19日签订的《房地产买卖居间合同》。二、张雷于判决生效后十日内返还魏玉秋定金100000元。三、张雷于判决生效后十日内赔偿魏玉秋违约损失200000元、佣金损失14700元。四、驳回魏玉秋的其他诉请请求。
二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案的居间合同的补充协议效力如何认定；2、上诉人应否向被上诉人支付违约金，数额如何认定，居间服务费应否由上诉人承担；3、徐州恒融立信房产经纪有限公司、张君红在本案中是否为必要的共同诉讼参加人。
根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：1、涉案的居间合同的补充协议效力如何认定的问题，双方当事人签订的上述合同及协议均系双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形。上诉人主张该合同及协议无效的观点没有依据，本院不予支持。2、关于上诉人应否向被上诉人支付违约金及居间服务费的问题，上诉人与被上诉人签订合同后一直未能按照约定履行办理过户手续的义务，系因上诉人在履行合同的过程中存在违约行为导致被上诉人签订合同的目的一直无法实现，根据双方合同及补充协议的约定，上诉人应当就其违约行为向被上诉人承担相应的违约责任，同时根据合同约定，居间服务费也应当由违约方承担。一审认定的违约金数额亦不违反法律规定，因此一审法院判决上诉人支付上述费用并无不当，上诉人调整违约金数额的观点本院不予支持。3、关于徐州恒融立信房产经纪有限公司、张君红在本案中是否为必要的共同诉讼参加人的问题，徐州恒融立信房产经纪有限公司、张君红均非涉案合同的相对人，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼的规定，一审没有追加其为当事人并不违反法律规定。
首先，综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4521元，由上诉人张雷承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琳
审判员 张 伟
审判员 史善军
二〇一八年四月八日
书记员 张恒一