成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0107民初7354号
原告：交通银行股份有限公司成都武侯支行，住所地：成都市武侯区佳灵路4号泰基南棠大厦。
负责人：刘祥松，行长。
委托诉讼代理人：余贵凤，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张红梅，四川君合律师事务所实习律师。
被告：冉兴龙，男，1970年12月13日出生，汉族，住成都市武侯区晋阳路***号*栋*单元*楼*号。
被告：成都同聚和润置业有限公司，住所地：郫县红光镇荷塘路52号附54号。
法定代表人：曾令雍，职务不详。
原告交通银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称“交通银行成都武侯支行”）与被告冉兴龙、成都同聚和润置业有限公司（以下简称“同聚和润公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交通银行成都武侯支行的委托诉讼代理人余贵凤、张红梅到庭参加了诉讼，被告冉兴龙、成都同聚和润置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告交通银行成都武侯支行向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》于2017年5月10日提前到期；2.判决被告冉兴龙归还剩余贷款本金254703.08元，利息、罚息、复利32760.67元（前述利息、罚息和复利计算截止至2017年5月10日），及至还清该款项之日止按照《个人房产抵押贷款合同》约定承担利息、罚息、复利；3.判决被告同聚和润公司在担保的债权金额范围内对上述全部债务向原告承担连带保证责任；4.判决原告对被告提供的抵押物（即位于成都市郫县红光镇港泰大厦1508号8栋20层01号的房屋，预抵押证号：预抵0124555）享有抵押权；5.判决原告有权根据抵押预告登记和《个人房产抵押贷款合同》的约定，对抵押物优先办理正式抵押登记；6.判决处置抵押物时应当先经过原告的同意，否则不发生物权效力；7.判决被告承担诉讼费、保全费及其他原告实现债权的相关费用。事实和理由：2013年1月30日，原告与被告签订了编号为2013511090001100176号的《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告冉兴龙发放贷款人民币27万元，期限20年，用于购买位于成都市郫县红光镇港泰大道1508号8栋20层01号房屋。从2015年4月开始，被告冉兴龙出现逾期还款。截止2017年5月10日，被告冉兴龙又连续逾期26期，经原告多次向被告冉兴龙进行催收仍未还款，冉兴龙现已失联且无还款能力和还款意愿。为维护原告债权，现对该笔贷款采取法律诉讼程序。被告冉兴龙以购买房屋作为抵押担保，被告同聚和润公司对前述合同项下的全部债权承担连带责任担保。截至目前，原告依据上述贷款合同约定宣布贷款提前到期，并向两被告分别邮寄送达了《债务提前到期通知书》。鉴于被告的违约行为已严重危及原告的债权安全，原告故诉至人民法院。
被告冉兴龙、同聚和润公司未作答辩。
原告围绕其诉讼请求，向本院提交了交通银行成都武侯支行营业执照、冉兴龙的身份证复印件、同聚和润公司营业执照、《个人房产抵押贷款合同》、个人贷款放款凭证、借款凭证、《个人住房抵押贷款业务合作协议》复印件、债务提前到期通知书、催收通知书、履行保证责任通知书、EMS邮单、房屋预告抵押登记证书、打印自原告银行系统的贷款信息查询及还款明细，二被告未到庭质证，视为放弃质证和抗辩的权利。经审查，原告提交证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院对原告举示的证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年1月24日，原告交通银行成都武侯支行作为贷款人和抵押权人，被告冉兴龙作为借款人和抵押人，被告同聚和润公司作为保证人，三方签订了编号为2013511090001100176的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告冉兴龙在原告处借款27万元用于购买位于郫县红光镇港泰大道1508号8栋20层01号房屋；借款期限240个月，自放款日起算，放款日和到期日以借款凭证的记载为准；贷款月利率为5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，如遇中国人民银行调整基准利率，按合同利率调整日相应利率档次执行调整后的利率，合同利率调整日为次年1月1日；还款方式为等额本息，按月还款，每期还款金额为2021元，还款日为每月的01日，首期还本付息金额为940.25元；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人应按合同约定的时间、金额和币种偿还合同项下的贷款本金并支付利息，如违反合同约定，则贷款人有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人冉兴龙以其所购房屋为借款提供抵押担保；保证人同聚和润公司为合同项下的贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费等其他相关费用），保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，借款人取得合同约定的房屋权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除；借款人和保证人保证在合同中填写的联系方式（包括地址、联系电话、传真号码、电子邮件等）均真实有效，贷款人对借款人、保证人的任何通知有权选择其认为合适的通知方式，其中邮递送达于贷款人最近所知的借款人、保证人通讯地址，以邮寄之日后的第3日（同城）/第5日（异地）（即使该邮件可能被退回）视为送达日。
2013年1月30日，原告向被告发放了27万元贷款。
2014年10月13日，原、被告就被告名下位于红光镇港泰大道1508号8栋20层1号房屋办理了预抵押登记。该房屋至今未办理正式抵押登记。
被告冉兴龙借款后，归还了部分借款本息，自2015年4月1日起发生逾期还款行为。2017年5月10日，原告按合同约定的通知地址，向被告冉兴龙寄送了《交通银行债务提前到期通知书》及《催收通知书》，宣布贷款于2017年5月10日提前到期。同日，原告向被告同聚和润公司寄送了履行保证责任通知书，要求其履行连带保证责任。
另查明，1.截止2017年11月30日，被告尚欠原告贷款本金254703.08元；2.原告未提交律师费等实现债权费用的实际支付凭证。
本院认为，原告与被告冉兴龙、同聚和润公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按合同约定享有权利和履行义务。原告依约履行了发放贷款的义务，被告冉兴龙未按合同约定履行按期偿还本息的义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，借款人应按合同约定的时间、金额和币种偿还合同项下的贷款本金并支付利息，如违反合同约定，则贷款人有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，该约定系双方当事人赋予贷款人变更借款期限达成的合意。因被告冉兴龙借款后未按合同约定归还贷款本息，原告于2017年5月10日向被告寄送《交通银行债务提前到期通知书》及《催收通知书》，宣布贷款于2017年5月10日提前到期，即借款期限于2017年5月10日届满，本院对此予以确认。借款期限届满后，被告应向原告一次性付清贷款本金及利息。故对于原告要求被告冉兴龙归还剩余借款本金并按合同约定支付罚息、复利的诉请，本院予以支持。原、被告虽约定被告冉兴龙以其所购房屋为《个人房产抵押贷款合同》项下的借款及其他一切费用提供抵押担保，但双方仅办理了预抵押登记，至今未办理正式抵押登记，因预抵押登记并不产生物权效力，故抵押权并未有效设立。原告主张对抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告提出的第5项诉讼请求，即“判决原告有权根据抵押预告登记和《个人房产抵押贷款合同》的约定，对抵押物优先办理正式抵押登记”，以及第6项诉讼请求，即“判决处置抵押物时应当先经过原告的同意，否则不发生物权效力”，因不符合诉的构成要件，故本院予以驳回。关于保证。《个人房产抵押贷款合同》中约定同聚和润公司为被告冉兴龙在合同项下的贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围包括合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。原告诉请被告同聚和润公司对冉兴龙的未清偿的债务承担连带保证责任的诉请，正当合法，对其诉请本院予以支持。关于律师费。合同虽约定借款人应当承担贷款人为实现债权而发生的律师费等费用，但因原告未举证证明律师费已实际支付，原告不得就未实际发生的损失向被告主张赔偿，故原告要求被告承担律师费等实现债权费用的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，、《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告交通银行股份有限公司成都武侯支行与被告冉兴龙、成都同聚和润置业有限公司签订的编号为2013511090001100176的《个人房产抵押贷款合同》于2017年5月10日到期；
二、被告冉兴龙于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司成都武侯支行归还借款本金254703.08元，并支付罚息、复利（罚息的计算方法为：以本金254703.08元为基数，从2015年4月1日起按年利率9.225%计算至2015年12月31日；以本金254703.08元为基数，从2016年1月1日起按年利率7.35%计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按照本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。复利按合同之约定计算）；
三、被告成都同聚和润置业有限公司对被告冉兴龙履行本判决第二项确定的付款义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司成都武侯支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5612元，保全费1870元，公告费260元，共计7742元，由被告冉兴龙、成都同聚和润置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 田 甜
人民陪审员 白玉茹
人民陪审员 蒋裔鸣
二〇一七年十二月八日
书 记 员 李 娜