安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3781号
上诉人（原审原告）：胡震花，女，1976年8月24日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：王伟（系胡震花配偶），住合肥市包河区。
被上诉人（原审被告）：周江，男，1983年12月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。
委托诉讼代理人：陈琰，安徽征宇律师事务所律师。
上诉人胡震花因与被上诉人周江房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡震花上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判支持胡震花一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由周江承担。事实和理由：1、双方签订的房屋租赁合同中明确约定，双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后方可办理手续。在本案中，周江系在合同履行期限内擅自搬离，并未提前一个月通知胡震花，双方也未在协商一致的基础上解除合同。诉争房屋因周江的违约行为空置两个月，故周江应当赔偿胡震花相当于两个月租金的空置实际经济损失。2、胡震花主张的水电费453元虽于2016年11月10日结清，但费用计算期间系在周江合同履行期内，该事实在绿城物业服务集团有限公司安徽分公司出具的《证明》得以证实。3、周江违约擅自搬离诉争房屋，后胡震花为挽回经济损失积极寻找下一位承租人，但诉争房屋直至2016年8月2日才再次出租，胡震花已经尽力采取措施防止损失扩大，诉争房屋空置两个月造的经济损失周江应当承担。
周江辩称，1、周江搬离诉争房屋系因2016年3月胡震花称其要收回该房屋供其亲属经营餐饮，后周江于4月份协助胡震花寻找承租人，5月份周江未搬离房屋系因其租金已交到6月份，且租赁合同约定提前终止合同仅需提前一个月通知对方，因此结合本案案件事实，一审法院认定胡震花损失为一个月租金是正确的，应当予以维持。2、水电费显示缴费周期截止为2016年11月10日，此时胡震花已将该房屋租赁给他人三个多月，不能证明该水电费系因周江使用房屋产生，且该水电费其已在周江起诉胡震花的案件中主张过，不应再次主张。
胡震花向一审法院起诉请求：1、周江支付胡震花房屋租赁期间产生但尚未支付的水电费453元；2、周江赔偿胡震花经济损失17400元，以上合计17853元；3、由周江承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月24日，胡震花的配偶王伟（出租方、甲方）与周江（承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定：甲方将安粮城市广场QQ潮街一层的房屋出租给乙方使用，租赁期从2016年6月9日起至2017年6月8日止，共计两年；甲乙双方商定本房租赁保证金为两个月租金17400元，在本合同签订之日起一次性支付；甲乙双方商定，在租赁期满或合同正常终止后15日内若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方；乙方不得无故终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方等。
2015年7月17日，胡震花（出租方、甲方）与周江（承租方、乙方）就上述房屋重新签订《门面出租合同》一份，约定：租赁期限自2015年6月9日起至2017年6月8日，租赁期限为两年；每月租金为8700元，租金支付方式为转账；在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同；甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待对方同意后，方可办理手续；原始合同作废等。
2016年4月上旬开始，周江即与胡震花磋商提前解除合同，将房屋另租他人事宜，胡震花未予同意。2016年5月底至6月5日期间，周江搬离讼争房屋，胡震花即时知晓了周江搬离的情况。2015年8月2日，王伟与案外人舒某就讼争房屋另行签订了房屋租赁合同，将该房屋出租。2016年11月10日，胡震花在绿城物业服务集团有限公司安徽分公司合肥城市广场物业服务中心结清讼争房屋水电费453元。
另查明，2016年9月2日，周江在一审法院起诉胡震花，请求其返还房屋押金17400元。胡震花在该案中，提出了周江未结清物业费用的抗辩。
一审法院认为，胡震花与周江签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。讼争合同履行过程中，周江在未予胡震花协商一致的情况下，提前搬离讼争房屋，解除合同，系属违约，应当赔偿胡震花的相应损失。至于损失的具体数额，双方在讼争合同中并未明确约定相关的违约责任，仅约定了提前终止合同需要提前一个月通知对方；而周江在搬离前已向胡震花表示有意提前解除合同，胡震花也在周江搬离后很快就知晓了该情况，胡震花现主张按照相当于2个月租金的损失，显然过高。结合双方合同约定和市场交易惯例，一审法院酌定胡震花的损失为一个月的房屋租赁收益，即8700元，周江应予支付。至于胡震花主张的水电费453元，因在讼争房屋又租赁给他人三个月后支付，与周江是否有关无法判断，该院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周江于判决生效之日起十日内赔偿胡震花8700元；二、驳回胡震花的其他诉讼请求。本案一审案件受理费246元，减半收取计123元，由胡震花负担63元，周江负担60元。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间，胡震花提交一份物业公司出具的《证明》，旨在证明周江在2016年4月、5月欠水电费453元。周江的质证意见为对该份《证明》的真实性有异议，没有原件，且证明人没有出庭作证。
本院认为，2015年7月17日，胡震花与周江签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，在合同履行过程中，周江在搬离前已向胡震花表示有意提前解除合同，但周江在未与胡震花协商一致的情况下提前搬离讼争房屋的行为系属违约，应当承担相应的违约责任。因双方在合同中并未明确约定相关的违约责任，仅约定了提前终止合同需要提前一个月通知对方，结合2016年6月上旬胡震花在周江搬离后很快就知晓了该情况，并将该房屋另行出租，一审法院结合双方合同约定和市场交易惯例，酌定周江赔偿胡震花的损失为一个月的房屋租赁收益并无不妥，本院予以维持。胡震花主张周江应支付拖欠的水电费453元，但从本案的现有证据来看，首先，该水电费缴纳收据注明的缴纳时间为2016年11月10日，而周江已于2016年6月上旬搬离讼争房屋；其次，在胡震花缴纳该水电费前已将案涉房屋租赁他人使用，故该水电费是否为周江租赁期间产生的水电费无法判断；再次，胡震花二审期间提供的物业中心《证明》系复印件，周江对此也予以否认。综上，胡震花提供的现有证据无法切实有效的证明453元水电费系周江租赁期间产生，其该项主张依据不足，本院不予采信。
综上所述，胡震花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246元，由上诉人胡震花负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年八月二十八日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。