重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初3637号原告：谢成洲，男，1974年7月12日生，汉族，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：洪杨，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆万同律师事务所律师。原告：何红梅，女，1975年7月5日生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：洪杨，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆万同律师事务所律师。被告：重庆琥琦商贸有限公司，住所地重庆市渝北区东湖南路327号，统一社会信用代码9150000058802933XE。法定代表人：严羽，总经理。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。原告谢成洲、何红梅与被告重庆琥琦商贸有限公司（以下简称琥琦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理。后被告琥琦公司提出管辖权异议，本院裁定驳回了其管辖权异议。被告琥琦公司不服提起上诉，后重庆市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢成洲、何红梅及其共同委托诉讼代理人洪杨、邓丹叶，被告琥琦公司的委托诉讼代理人杨艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢成洲、何红梅向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于重庆市渝北区东湖南路327号4号楼商业M2商铺的燃气、电力、供水附属设施属于二原告所有，被告立即向二原告归还该商铺钥匙、水电气缴费卡，协助将燃气账户过户至二原告名下；2.判令被告向二原告支付逾期交回承租场所的违约金187726元（从2016年1月26日起计算至2016年5月10日，标准为26565元/月÷30天×2倍×106天）；3.判令被告向二原告支付二原告垫付的物业费6038.4元、水费840元、电费5073.2元、气费1965.24元、搬家服务费4600元、清理物品堆放费18000元；4.判令被告向原告支付律师费2万元。事实和理由：原被告于2015年2月1日签订《商业场地租赁经营合同》，约定二原告将其所有的位于重庆市渝北区东湖南路327号4号楼商业M2商铺租赁给被告，承租用途为高端生活配套、酒水销售，其中还约定被告不得擅自将承租场所全部或部分转租等，否则二原告有权解除合同并收回承租场所等，同时约定被告逾期未将承租场所恢复原状并返还的，应每天按日租金2倍的标准支付违约金。合同履行期间，二原告发现被告与第三方存在转租或联合经营的行为，遂于2016年1月5日发函要求解除合同，并要求被告于2016年1月25日前交回商铺，但被告至今未交回商铺及钥匙、能源卡等，还拖欠物业费、水电气费，严重损害二原告合法权利，故二原告诉至法院，请求判如所请。被告琥琦公司辩称，二原告提出解除合同没有事实依据，应驳回其诉讼请求。即使二原告解除合同合法，其主张的违约金过高，其主张的相关费用与违约金及相关损失的主张属于违约责任的重复主张，只能选择其一。经审理查明：位于重庆市渝北区东湖南路327号2、3楼的房屋系谢成洲、何红梅所有，该房屋建筑面积为239.62平方米。2015年2月1日，严羽代表琥琦公司（乙方）与谢成洲、何红梅（甲方）签订《商业场地租赁经营合同》其中约定：1.甲方将位于重庆市渝北区东湖南路327号4号楼商业M2，建筑面积239.62平方米的场地出租给乙方；2.承租场所用途为高端生活配套、酒水销售，未经甲方书面同意，乙方不得变更承租场所用途；3.1承租场所租期三年，自2015年2月1日至2018年1月31日；4.1甲方向乙方交付的房屋为现房，乙方已在本合同签订之前对承租场所及周边环境进行考察并确认……管道、水电畅通……天然气、有线电视、宽带由乙方自行向天然气公司、有线电视台、中国电信等机构申请安装和开通，并自行承担其费用；6.1月租金单价为105元/平方米，计租面积为230平方米，第一租赁年（2015年2月1日至2016年1月31日）月租金为24150元，第二租赁年（2016年2月1日至2017年1月31日）月租金为26565元……7.2租赁期内该商铺实际发生的水、电、气等费用由乙方自行承担；9.1在承租期间，乙方不得进行任何下列行为：（a）未经甲方书面同意，擅自改变租赁场所的用途；（b）未经甲方书面同意，擅自将承租场所全部或部分转租（包括但不限于转租、借用、合资、联营等任何过渡或部分让渡承租场地使用权的方式）……9.2若发生上述第9.1条所列任何情况之一，甲方有权随时解除本合同并没收乙方的全部保证金，同时甲方有权收回承租场所，并保留向乙方追偿由此造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费及律师费等）的权利；10.2本合同提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复原状后交还甲方，包括但不限于对外立面的清理及恢复……若乙方未能在承租期满时或以前，或在本合同被提前终止后10天内将承租场所恢复原状（经甲方同意保留内部装修装饰或附属物除外）并及时交回承租场所，每逾期一天，乙方应向甲方缴纳违约金（违约金相当于2倍的日租金）。此外，乙方将被视为是自动放弃承租场所内的设施或装修的产权或使用权，包括但不限于所有的设备和物品，甲方有权就此自行作出处理……乙方需向甲方支付清除上述物件的任何开支及费用，甲方有权在保证金中等额扣除相关费用……14.3甲、乙双方各自在本合同项下所发出的通知须采用书面形式……若甲方派专人送达通知（函），乙方拒不签收或无人签收时，甲方可将该通知（函）张贴于乙方店门前（以拍摄的照片为准），视为有效送达。该合同还约定了其他内容。琥琦公司于同日出具了《情况说明》，说明严羽系受琥琦公司委托与谢成洲、何红梅签订上述租赁合同，谢成洲、何红梅在在其上签字表示同意。2015年3月6日，严羽代表琥琦公司向谢成洲、何红梅支付了案涉商铺的租赁保证金2万元。2015年12月18日，琥琦公司（甲方）与案外人杨坤鹏（乙方）签订《联合经营合同》，约定双方联合经营位于重庆市渝北区东湖南路327号4号楼商业M2商铺，联营期限为合同签订之日起至2018年1月31日，火锅店由乙方承包经营、独立核算，自负盈亏，因店铺经营产生的水电费、物管费、维修费、员工工资及其他债权债务等均由乙方承担，甲方不参与经营和管理，乙方按合同约定向甲方支付投资收益及履约保证金，店铺盈亏与甲方无关；承包经营费：乙方向甲方每月支付……。该合同还约定了其他内容。2016年1月5日，谢成洲、何红梅在琥琦公司承租的商铺处张贴了《关于解除〈商铺租赁合同〉的函》，其主要内容为琥琦公司未经谢成洲、何红梅书面同意，擅自变更承租场所用途或转租转让，且更改装修对房屋造成极大损伤，故通知从即日起解除与琥琦公司签订的《商铺租赁合同》，没收履约保证金2万元，要求琥琦公司于2016年1月25日恢复房屋原貌并交回商铺等。庭审中，谢成洲、何红梅举示了水电气费及物管费票据若干，其中载明缴费项目及金额包括：物业费5032元（中渝爱都会327号商铺2015年12月至2016年4月，业主姓名：谢成洲、何红梅）、物业费1006.4元（2016年5月11日，名称：何红梅）、气费1326.8元（抄表日期2016年1月17日，起数2474，止数2974，客户名称：严羽，地址：北部新区东湖南路327号）、气费633.44元（抄表日期2016年3月16日，起数2974，止数3270，客户名称：严羽，地址：北部新区东湖南路327号）、气费5元（磁卡费，客户名称：严羽，地址：北部新区东湖南路327号）、电费1147.3元（2015年12月16日至2016年1月15日，62376-63419）、转供电电费3925.9元（2016年1月16日至2016年5月9日，63419-6698）、水费235元（2015年12月16日至2016年1月15日，1398-1445）、转供水水费605元（2016年1月16日至2016年5月9日，用量121）。重庆加州物业服务有限公司爱都会客户服务中心出具《情况说明》载明：位于中渝·爱都会327号4号楼商业M2号商铺，由于租户2016年春节回家一直未开启门面，导致该户水电止度未抄录，现经通知业主开门抄表止度为：电66988，水1566。谢成洲、何红梅陈述：2016年5月11日发票的物业费1006.4元是2016年5月物业费；磁卡费5元是因为谢成洲、何红梅准备将案涉房屋出租给他人，但琥琦公司没有交还气卡，故与燃气公司沟通后多办了一张气卡。谢成洲、何红梅举示了“重庆瀚渝家政有限公司”于2016年5月8日出具的发票一张，其中载明“搬家服务费”4600元；谢成洲、何红梅还举示了“重庆三星橡塑制品厂”于2016年5月10日出具的收据一张，其中载明“清理物品堆放费1个季度”18000元。谢成洲、何红梅陈述：两笔款项均系当日现金支付。琥琦公司对两张票据真实性不予认可。谢成洲、何红梅因本案起诉与重庆万同律师事务所签订了《法律事务委托合同》，并支付律师费2万元。庭审中，琥琦公司陈述：琥琦公司使用案涉门面至2016年1月初，之后由于谢成洲、何红梅要求涨租金，双方协商未果，谢成洲、何红梅于1月初在门上加锁，导致琥琦公司无法使用，之后琥琦公司就无法使用，也无法搬离设施物品。谢成洲、何红梅陈述：琥琦公司经营至2016年春节前，春节期间未经营，春节后谢成洲、何红梅找到当时的使用人要求支付租金，使用人称是从琥琦公司处转让过来的，并称要起诉琥琦公司，解决后再补交租金；2016年春节后案涉门面只开了几天，之后因谢成洲、何红梅要求支付租金就关闭了，谢成洲、何红梅没有进行锁门。直到2016年5月，谢成洲、何红梅通知了严羽和门面使用人将搬离物品，对方没来，只有物管到场，谢成洲、何红梅夹断门锁开门搬离了物品。双方另确认琥琦公司已支付租金至2016年1月31日。琥琦公司主张将其支付的保证金2万元以及在租赁合同解除后的租金抵扣其应承担的费用，同时，琥琦公司表示不同意将案涉房屋的燃气附属设施确权归谢成洲、何红梅所有。本案审理中，谢成洲、何红梅自愿申请撤回要求确认案涉房屋内水、电附属设施归其所有的诉讼请求。另查明，在杨坤鹏诉琥琦公司房屋租赁合同纠纷一案[（2016）渝0112民初16204号]中，杨坤鹏陈述：2016年2月1日房东强行将房门上锁，我们也将房门上锁，因为我们还有东西在里面；是房东先上的锁，现在房东已经将房屋出租了。琥琦公司陈述：不清楚房东什么时候第一次到店里来，对于房东锁门这个事实我们也不是很清楚，只是听杨坤鹏说房东到过店里来，并且锁了门。以上事实有产权证复印件、《商业场地租赁经营合同》、收条、《情况说明》、《联合经营合同》、庭审笔录、关于解除《商铺租赁合同》的函及照片、重庆加州物业服务有限公司爱都会客户服务中心《情况说明》、水电气费收据、发票、收据、刷卡回单、《法律事务委托合同》、律师费发票及当事人陈述在案为据。本院认为：谢成洲、何红梅与琥琦公司自愿签订《商业场地租赁经营合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。租赁合同约定琥琦公司未经同意不得转租、借用、合资、联营等，琥琦公司与杨坤鹏签订的《联合经营合同》，无论其性质属于转租还是联营，在未经谢成洲、何红梅同意的情况下，均属于违约行为。根据租赁合同第9.2条的约定，谢成洲、何红梅有权解除合同。谢成洲、何红梅于2016年1月5日在案涉房屋处张贴了解除通知函并拍摄照片，是符合合同约定的通知方式，故租赁合同于2016年1月5日解除。谢成洲、何红梅自认其收回案涉房屋的时间为2016年5月10日，因本案中并无相反证据，本院对此予以确认。谢成洲、何红梅自愿撤回要求确认案涉房屋内水电附属设施归其所有的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。关于燃气附属设施的权利确认。从租赁合同约定可见，案涉房屋出租时并无燃气附属设施，系严羽以自己名义开设燃气账户并添置燃气附属设施，但燃气附属设施不同于普通商品，一方面其需由燃气公司或其指定主体负责提供和安装，另一方面用户需与燃气公司签订供用气相关协议对服务及设施归属等问题进行约定，在本案缺乏其他证据佐证的情况下，不足以确认严羽是否已经取得燃气附属设施的所有权，且谢成洲、何红梅与琥琦公司对燃气附属设施的所有权归属并未达成一致意见，谢成洲、何红梅要求确认案涉房屋的燃气附属设施归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电气卡、钥匙的交还及燃气账户的过户。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，合同的权利义务终止后，当事人具有通知、协助、保密等义务，该义务系当事人基于诚实信用原则在合同终止后履行的义务。根据租赁合同可见水电设施属于案涉房屋出租时固有的附属设施，钥匙亦属于房屋交接的必然内容之一，现租赁合同已经解除，返还水电卡、钥匙属于便利出租人继续正常使用房屋的应有义务，属于上述协助义务的内容，故对谢成洲、何红梅该部分诉讼请求本院予以支持。燃气账户代表用户与燃气公司之间形成了供用气合同关系，其性质属于供用气合同关系中的合同当事人资格。而燃气账户涉及的是另一合同关系的变更，不属于上述协助义务的内容，双方在租赁合同中也未对以何人名义开立燃气账户，以及合同终止或解除后燃气账户的处理进行约定，且本案中的燃气账户系以严羽而非琥琦公司的名义开立，故谢成洲、何红梅要求琥琦公司协助将燃气账户过户至其名下、返还燃气缴费卡的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于逾期交还房屋的违约金。琥琦公司辩称谢成洲、何红梅于2016年1月初就将房屋加锁，但未举示证据予以证明，在（2016）渝0112民初16204号案件中，谢成洲、何红梅不是当事人，仅凭杨坤鹏、琥琦公司在该案中的陈述也不足以认定谢成洲、何红梅将房屋锁门的事实，因此，琥琦公司应承担举证不力的不利法律后果。谢成洲、何红梅自认于2016年5月10日收回房屋，与其举示的物管中心情况说明出具的时间以及最后一次缴纳物管费的发票日期等基本吻合，故本院对该收房时间予以确认。琥琦公司在谢成洲、何红梅书面告知后，未在指定的宽限期内腾退房屋，且谢成洲、何红梅于2016年5月10日收回房屋也属于在合理的等待期限内减少损失的行为，因此，琥琦公司应承担逾期交还房屋的违约金。合同约定违约金标准为租金的两倍，琥琦公司辩称违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院依法予以调整。谢成洲、何红梅未举示证据证明逾期腾退房屋给其造成的其他实际损失，故其实际损失相当于参照租金标准计算的房屋占用损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院依法将违约金标准调整为同期租金标准的1.3倍，并从宽限期满次日（2016年1月26日）起计算至2016年5月10日，为120820.11元[（24150元/月÷31天×6天+26565元/月×3个月+26565元/月÷31天×10天）×1.3倍]。关于水电气及物业费。根据租赁合同约定，水电气及物业费应由琥琦公司承担，故琥琦公司应向谢成洲、何红梅支付其垫付的租期内及房屋占有使用期间的水电气及物业费。根据谢成洲、何红梅的证据可见，其垫付的水电气费均处于上述期间，补办气卡的磁卡费5元也是因琥琦公司欠缴气费所致，故本院对谢成洲、何红梅主张琥琦公司支付水费840元、电费5073.2元、气费1965.24元的诉讼请求予以支持。谢成洲、何红梅垫付的物业费中，有5032元系租赁期间的物业费，琥琦公司应当承担；另1006.4元虽未载明所属期间，但根据缴费时间及物业费缴费的连续性判断，其所称系2016年5月物业费符合情理，本院予以采信，琥琦公司应承担其中2016年5月1日至5月10日期间物业费即324.65元（1006.4元÷31天×10天），共计应承担物业费5356.65元。关于搬家服务费及清理物品堆放费。虽然收回房屋客观上需要腾空及堆放屋内物品，可能产生一定的费用，但从谢成洲、何红梅其他缴费情况看，对水电费、物业费、律师费均是刷卡支付，而上述两笔费用金额较大，其反而陈述是现金支付，与其支付习惯不符，且在无相关合同等证据佐证的情况下，也无法确认其是否存在真实的付款、付款金额是否与票据一致，因此，本院对谢成洲、何红梅主张的搬家服务费及清理物品堆放费不予支持。关于律师费。因琥琦公司违约导致租赁合同解除，根据租赁合同第9.2条明确约定此种情况琥琦公司需承担律师费，谢成洲、何红梅也因本案起诉实际支付了律师费2万元，其收费标准不违反相关规定，故对谢成洲、何红梅要求琥琦公司支付律师费2万元的诉讼请求，本院予以支持。关于费用的抵扣。琥琦公司主张以商铺保证金2万元抵扣其应承担的费用，谢成洲、何红梅对此不予认可。因琥琦公司违约导致租赁合同解除，根据合同第9.2条的约定，谢成洲、何红梅有权没收保证金，故对该抵扣请求本院不予支持。琥琦公司主张将其支付的租赁合同解除后的租金抵扣其应承担的费用，本院认为，谢成洲、何红梅要求琥琦公司腾退房屋的时间为2016年1月25日前，其主张的逾期腾房违约金也是从2016年1月26日起计算，而琥琦公司占有使用房屋至2016年5月10日，故2016年1月5日至1月25日期间其应承担相当于租金标准的占有使用费，故其要求抵扣该期间租金本院不予支持。对2016年1月26日至1月31日的租金4674.19元（24150元÷31天×6天），因谢成洲、何红梅已通过违约金的形式主张该期间权利，本院对该请求也予以支持，现琥琦公司主张抵扣符合《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，为减少讼累，本院对该抵扣请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告重庆琥琦商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告谢成洲、何红梅返还位于重庆市渝北区东湖南路327号4号楼商业M2的房屋的钥匙及水、电缴费卡；二、被告重庆琥琦商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告谢成洲、何红梅支付2016年1月26日至2016年5月10日期间逾期交还房屋的违约金120820.11元；三、被告重庆琥琦商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告谢成洲、何红梅支付水费840元；四、被告重庆琥琦商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告谢成洲、何红梅支付电费5073.2元；五、被告重庆琥琦商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告谢成洲、何红梅支付气费1965.24元；六、被告重庆琥琦商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告谢成洲、何红梅支付2015年12月1日至2016年5月10日期间物业费5356.65元；七、被告重庆琥琦商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告谢成洲、何红梅支付律师费20000元；八、以上费用应抵扣被告重庆琥琦商贸有限公司已支付的4674.19元；九、驳回原告谢成洲、何红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3090元，减半收取1545元，由原告谢成洲、何红梅负担445元，由被告重庆琥琦商贸有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  陈吉彦二〇一六年十二月十六日书 记 员  杨如玉-1-