安徽省合肥市中级人民法院
� � � 事 判 决 书
（2017）皖01民终1750号
上诉人（原审被告）：刘川玉，男，1981年11月18日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：鲁红军，北京高文（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张英凯，男，1986年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：沈峰，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王阳阳，安徽大森律师事务所律师。
上诉人刘川玉因与被上诉人张英凯房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初4826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘川玉上诉请求：依法撤销原判，改判驳回张英凯的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审判�适用程序不当。张英凯提出鉴定申请后，一审法院当庭口头决定不予准许，但开庭后数十天作出鉴定，并在评估报告没有质证的情况下，按照评估结论作出判决。2、双方合同约定由张英凯以首付款替刘川玉偿还银行贷款，刘川玉向银行申请还贷后，银行通知于2016年5月16日前将贷款存入贷款账户，刘川玉于2016年5月14日通过中介通知张英凯存款，但张英凯声称没有钱。张英凯明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，其违约行为致使不能实现合同目的。故刘川玉享有单方的合同解除权，并不予退还定金。一审法院认定事实、适用法律错误。
张英凯辩称，根据刘川玉提供的个人还贷申请表,审批日期是2016年5月23日，与一审中刘川玉申请的两位证人陈述相矛盾。2016年5月14日是张英凯主动联系中介方，不是刘川玉称的其通知张英凯。刘川玉已经于5月底将�屋卖给第三人，6月13日办理过户手续，二手房交易通常从签订合同到过户需一个月时间，刘川玉明显是因为房屋价格上涨而卖给第三人。
张英凯向一审法院起诉请求：1、解除张英凯与刘川玉之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、刘川玉返还定金2万元，并赔偿因房价上涨而造成的损失暂定10万元（最终损失由评估机构确定）。
一审法院认定事实：2016年3月6日，张英凯（买受人，乙方）与刘川玉（出卖人，甲方）签订存量房买卖合同，约定：出卖人刘川玉将坐落在合肥市蜀山区长江西路668号福乐门广场1幢503室房屋售予买受人张英凯，房屋建筑面积55.4平方米；甲乙双方协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币计肆拾伍万元（￥450000），具体付款方式详见补充协议；甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按�列方式处理：二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金；他项注销三日内将人民币（大写）贰拾伍万元整存入托管账户；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为人民币贰拾万元整。当日签订的补充协议约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付购房定金（大写）贰万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵用房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还定金；如乙方不履行该合同甲方收到定金将不予返还；甲乙双方在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的叁日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因一方违反上述期限进行交接，则每天以总房款的0.05%向对方支付违约金；需要约定的事项：（1）甲乙双方协商一致，若地税局的核定价格低于实际成交价格，则差额部分乙方在过户前支付给甲方；（3）乙方承诺首次购房、首次贷款，否则视为违约；（4）甲乙双方协商一致，乙方自愿用首付款替甲方偿还银行贷款。
合同签订当日，张英凯将定金20000元交付刘川玉，刘川玉向张英凯出具收条。
2016年3月7日，刘川玉向中国工商银行（案涉房屋按揭贷款银行）申请提前还款，刘川玉提交的个人贷款提前还款申请审批表复印件右下角有权审批人意见处载明：同意，落款时间为2016年5月23日。
另查明：刘川玉于2016年5月底与案外第三人签订房屋买卖合同并于2016年6月13日将房屋过户至第三人名下。张英凯于次日得知房屋已售予他人，要求刘川玉继续履行合同遭拒。
本案在一审审理过程中张英凯申请对案涉房屋在2016年6月14日的市场价值进行评估，该院依法委托安徽天源价格房地�土地评估经纪有限公司对上述事项进行司法鉴定，公司出具的估价报告载明：合肥市蜀山区长江西路668号福乐门广场1幢503室房屋在价值时点2016年6月14日的总价为（人民币）伍拾贰万伍仟柒佰元整（RMB52.57万元），评估单价：9490元/平方米。另此次鉴定费用为1301元。
一审法院认为，张英凯与刘川玉签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，张英凯依约向刘川玉支付了定金20000元，刘川玉却在办理提前偿还按揭贷款过程中将房屋售予第三人并办理了过户手续，致使合同事实上无法继续履行，现双方一致要求解除案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》，该院依法予以确认，刘川玉应将张英凯支付的定金20000元返还张英凯。刘川玉的行为显属违约、应承担违约责任，现张英凯要求刘川玉赔偿因其违约造成的损失有事实及法律依据，该院予以支持，结合房屋市场价值的评估意见，该院确认刘川玉赔偿张英凯损失75700元（525700元-450000元=75700元，合同签订后至刘川玉将房屋过户至第三人名下期间房屋市场价格上涨部分应作为张英凯的损失）。刘川玉主张因张英凯未及时支付首付款导致刘川玉将房屋出卖，因双方签订的合同及补充协议并未约定乙方自愿用首付款替甲方偿还银行贷款的期限，且结合刘川玉提交的个人贷款提前还款申请审批表可知，银行同意提前还款的时间为2016年5月23日，刘川玉自认2016年5月底即与第三人签订房屋买卖合同，故刘川玉上述主张无事实及法律依据，张英凯并无刘川玉所述的违约行为。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四�，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘川玉与张英凯于2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、刘川玉于判决生效之日起十日内返还张英凯支付的定金20000元；三、刘川玉于判决生效之日起十日内赔偿张英凯损失75700元；四、驳回张英凯的其他诉讼请求。本案案件受理费2700元，减半收取计1350元，由张英凯承担273元，由刘川玉承担1077元；鉴定费1301元，由刘川玉承担。
二审中，双方均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。
本院认为，张英凯与刘川玉签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按照合同及协议的约定，诚实、全面的履行各自的义务。
双方约定张英凯用首付款替刘川玉偿还银行按揭。而根据中国工商银行的《个人贷款提前还款申请审批表》反映，银行审批完成日期为2016年5月23日，还款日期为2016年6月7日至27日，即刘川玉应于2016年5月23日之后通知张英凯支付首付款用于偿还按揭，而张英凯付款的期限为2016年6月7日至27日，但刘川玉在张英凯支付首付款期限届满之前即2016年5月底即与案外第三人签订合同，将案涉房屋另行出售于案外第三人，故刘川玉构成违约，一审判决刘川玉承担违约责任，返还定金并赔偿损失并无不当，本院予以维持。对于损失数额，一审依据张英凯的申请，也为了案件审理，明确责任需要，委托鉴定机构对房屋价值的上涨进行评估，鉴定程序合法，一审予以采信并据此判决并无不当。刘川玉一审申请证人出庭的陈述与《个人贷款提前还款申请审批表》的内容相互矛盾，且在银行完成审批，确认还款期限前�张英凯未届履行期限，有权拒绝履行，刘川玉主张系张英凯违约没有依据，本院不予采信。
综上，刘川玉的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由刘川玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年六月二日
书记员 金婉莹
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二�原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。