苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初2455号
原告：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏华路18号建园大厦。
负责人：张伟煜，该行行长。
委托代理人：王福林，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人：徐波，江苏新苏律师事务所实习律师。
被告：马前进，男，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：荆燕萍，女，汉族，住丹阳市。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告马前进、荆燕萍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，原适用简易程序审理，后因故于2016年6月28日裁定转为适用普通程序审理，并于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王福林到庭参加诉讼，被告马前进、荆燕萍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行向本院提出诉讼请求：1、两被告清偿贷款本金402478.67元，欠息（包括利息、罚息、复利）11969.66元，共计414448.33元（欠息暂算至2016年4月26日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）；2、两被告承担原告实现本债权支付的律师费用15533元；3、两被告承担本案诉讼费；4、原告就以上债权对被告所抵押房屋享有优先受偿权。事实和理由：2014年1月9日，两被告与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款410000元，并以房屋（苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园*幢**室）提供抵押并办理抵押登记。同年2月20日，原告依约发放贷款。借款后，两被告未按约还款，至2016年4月20日，拖欠本金2806.73元、利息11359.17元。根据借款合同约定，原告要求被告立即提前偿还全部借款，即归还贷款本金402478.67元，欠息11969.66元，共计414448.33元。为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告马前进、荆燕萍未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单及结清试算、委托代理协议等证据，被告未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月9日，被告马前进、荆燕萍（借款人、抵押人）与原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）签订了一份编号为322988636-2012-20140209878的《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同关于“借贷条款”约定，借款人向贷款人借款410000元，用于购买坐落于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园*幢**室的房屋；借款期限为360个月。关于“利率”条款约定，贷款利率为年利率，采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，自起息日起至贷款本息清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率按照上述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。关于“利率的调整”约定，本合同项下贷款的利率调整日为每年1月1日进行调整。关于“抵押条款”约定，抵押人以苏州太湖国家旅游度假区太湖纯水岸花园*幢**室的房产设定抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。关于“违约责任条款”约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使以下一项或几项权利：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同“其他条款”约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费等）均由借款人承担。双方另对合同其他条款等进行了约定。
上述合同签订后，原告依约于2014年2月20日向两被告履行了放款410000元的合同义务。
2014年9月11日，原、被告就案涉的苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园*幢**室的房产办理了抵押登记手续，登记债权数额为410000元，登记抵押权人为原告。
被告马前进、荆燕萍自2015年11月开始出现逾期还款的情况。截至2016年4月26日，共结欠原告借款本金402478.67元，利息11701.88元、罚息46.93元、复利220.85元。
另查明，原告为本案诉讼，于2016年4月29日委托江苏新苏律师事务所指派律师作为本案诉讼的代理人，并约定支付代理费15533元。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应认真全面履行。原告按约发放贷款后，被告马前进、荆燕萍未按约归还贷款本息已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告有权依照借款合同的约定宣布该合同项下的贷款立即到期，并要求被告马前进、荆燕萍共同归还借款本金、支付利息及罚息、复利。同时，原告要求被告马前进、荆燕萍承担原告为实现债权支付的律师代理费用及要求对抵押物拍卖、变卖所得款项行使优先受偿权的诉讼请求，亦符合双方的合同约定，本院亦予以支持。同时，被告马前进、荆燕萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告马前进、荆燕萍于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州分行归还借款本金402478.67元，欠息（含利息、罚息、复利）11969.66元（欠息暂计算至2016年4月26日，之后按编号为322988636-2012-20140209878《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）。
二、被告马前进、荆燕萍于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州分行偿付律师费损失15533元。
三、如被告马前进、荆燕萍未能履行上述债务，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权就抵押物即坐落于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园*幢**室的房产折价或拍卖、变卖所得价款在抵押登记债权数额410000元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7750元，由被告马前进、荆燕萍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审 判 长 程英卫
人民陪审员 朱维贤
人民陪审员 徐俊方
二〇一六年八月八日
书 记 员 姚 丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。