上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初1152号
原告：上海箐悠舍物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：苏国美，执行董事。
委托诉讼代理人：祝振伟、韩苏冬，上海沪融律师事务所律师。
被告：上海鸿锳物业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：SHOUHSIHU，董事长。
委托诉讼代理人：胡菁、胡筠，上海胡菁律师事务所律师。
原告上海箐悠舍物业管理有限公司(以下简称箐悠舍公司)与被告上海鸿锳物业发展有限公司(以下简称鸿锳物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人祝振伟、韩苏冬，被告的委托代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海箐悠舍物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还租金958,333.33元、押金370万元、空调和电梯补偿金100万元，赔偿原告装修工程款损失4,714,446.80元、中介费损失94万元、律师费15万元。事实和理由：原、被告在2015年6月18日签订房屋租赁合同，由被告将上海市四川北路XXX号XXX幢第三至六层建筑物出租给原告。合同签订后，原告履行了支付租金和押金的义务，但被告以原告对优秀历史建筑违章改建扩建等为由，动用保安公司将原告从租赁房屋内强行清退，严重损害原告合法权益。被告对租赁房屋的属性未充分告知，也没有按约交付相应的审批手续，在政府部门责令整改后又拒绝配合，且有部分房屋未作移交，导致合同无法履行。故起诉要求原告返还钱款，赔偿损失。
被告上海鸿锳物业发展有限公司辩称，原告违法施工导致保护建筑损害，经过有关部门警告仍不纠正停工，致使有关部门责令原告停工，故清退行为不是被告违约。对于保护建筑的特殊性，在租赁合同开头部分已有明确的文字记录，故原告对此是明知的。合同10.1条中有约定装修方案必须提交给被告送审，但原告始终都没有提交。关于未交付房屋，双方在合同中有特别约定，交付时间延后，而此前已经有了原告违规装修的事实，有关部门已经责令整改，故没有再交付的必要。原告已对被告构成违约，其缴纳的租金、押金应抵扣被告损失，被告已在另案主张。电梯、空调已经被原告拆除，按照补充协议，相应补偿费也不应返还。不同意原告诉请。
经审理查明，鸿锳物业是上海市四川北路XXX号XXX幢德邻公寓(全幢六层，以下简称德邻公寓)的产权人，该房屋为上海市人民政府批准公布的第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，2009至2010年期间曾完成过符合历史保护建筑要求的修缮。鸿锳物业曾于2013年将德邻公寓出租开设休闲广场，承租方对房屋进行过装修。鸿锳物业曾于2011年将德邻公寓六层部分区域(建筑面积1204.3平方米，实际使用面积674.4平方米)出租给上海舒悦娱乐有限公司(以下简称舒悦公司)，至2015年6月时尚未收回。另三层有一处面积34平方米的房屋出租给他人经营中国移动业务，后在2015年7月底搬空。
2015年6月18日，鸿锳物业(甲方)与箐悠舍公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租德邻公寓第三至六层建筑物；租赁房屋交付日为2015年7月1日，免租期5个月，租期11年；第一年的年租金标准为1150万元，自第三年起递增；押金约定为370万元。合同在首部的“鉴于”部分载明，乙方知悉该建筑物为历史保护建筑及现况；乙方为经营承租建筑物将依法登记设立的项目公司及其股东在本合同签订后应当与乙方承担连带责任，且应在公司设立后在合同的保证人签章处盖章签字。合同5.8条约定，免租期内，甲方已经出租给舒悦公司的租金等均归甲方收取，从2015年9月1日起甲方将舒悦公司租赁面积移交乙方并免租5个月。合同10.1条约定，乙方对租赁物业进行的任何装修改造，均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续，需以甲方的名义办理的甲方给予积极配合。合同10.5条约定，乙方租赁后可对三至六层的电梯、空调进行拆除改造，但应不影响一、二层电梯、中央空调的使用。合同17.3条约定，违约或赔偿范围包括守约方为实现其主张而支付的律师费等各项费用。合同签订后，箐悠舍公司向为其提供中介服务的上海玲光投资管理有限公司支付商铺服务费94万元。同时，鸿锳物业又与案外人上海鸣屹投资管理有限公司(以下简称鸣屹公司)的代表黄文兵签订房屋租赁合同，将德邻公寓第一、二层出租给鸣屹公司。随后鸿锳物业(甲方)与鸣屹公司(乙方)、箐悠舍公司(丙方)签订一份《房屋租赁内电梯、空调处置补充协议》，约定甲方同意丙方对德邻公寓第三至六层的电梯、空调进行改造，乙方承租的第一、二层的电梯、空调不得变动；丙方、乙方分别支付甲方补偿款100万元和50万元；如因丙方原因提前解除房屋租赁合同的，丙方应再补偿甲方电梯、空调补偿款100万元。
合同签订后，鸿锳物业向箐悠舍公司和鸣屹公司交付了各自租赁的房屋，但舒悦公司占用的六层部分区域一直未能移交(后鸿锳物业提起诉讼，法院经二审，判令舒悦公司迁出租赁房屋的判决于2017年1月9日生效)。箐悠舍公司支付了保证金370万元和首月租金95,833.33元，以及电梯、空调补偿款100万元。随后，箐悠舍公司和鸣屹公司在修缮方案未经依法申报审批的情况下，即对德邻公寓开展了装修工程。其中箐悠舍公司在装修中将原建筑中庭的三台一至六层观光电梯和三至六层的自动扶梯、空调拆除，在中庭进行钢结构搭建以扩大三至六层使用面积，将三至五层以上原大空间商业区域部分分隔为小单间公寓。
2015年8月25日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)向箐悠舍公司出具责令改正通知书，认定其从事了“对优秀历史建筑的修缮不符合建筑的具体保护要求或者相关技术规范”及“未办理设计、施工方案审批”的行为，违反了相关规定，要求其立即停止违法行为，提供书面整改报告。2015年9月6日，上海市历史建筑保护事务中心等相关单位召开专题会议，作出德邻公寓违法施工情况现场认定会议纪要，明确德邻公寓在责令停工整改后，办理审批手续前不允许动工，并应做好以下工作：1、对历史建筑进行必要的检测评估，保证结构安全；2、对建筑重点保护部位损坏情况进行评估；3、扩建增加的面积属违法面积，应按后步明确的意见予以处理；4、委托由有资质的设计单位编制修缮改造设计方案，正式报市规划、市房管部门批准，施工单位资质也需符合要求。2015年10月23日，鸿锳物业向箐悠舍公司致函表示解除合同，该函于10月26日送达。2015年10月30日，箐悠舍公司回函表示不同意解除合同，要求以鸿锳物业名义办理装修许可事宜，并要求鸿锳物业交付六层舒悦公司租赁房屋和三楼移动公司占用房屋。2015年10月29日起，保安公司将德邻公寓清场，控制入口，禁止承租方进入。
鸿锳物业曾于2015年11月向法院起诉箐悠舍公司和黄文兵，要求解除租赁合同，后撤诉。2016年7月，鸿锳物业再次起诉箐悠舍公司解除合同及赔偿损失[(2016)沪0109民初13010号]，诉请中提出以箐悠舍已付费用抵扣应赔偿的损失。该案审理中，本院应原告申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋内的装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定。根据司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、四川北路XXX号德邻公寓内装修行为未办理相关报建手续，未委托任何有资质的检测单位检测和具有历史保护建筑修缮资质的设计单位设计。违反《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关规定。2、内装修对重点保护部位西北角楼梯底层楼梯平台，楼梯间隔墙造成破坏。封堵楼梯安全出口造成消防安全隐患。3、内装修施工对楼内重点保护部位楼梯间水磨石墙裙、地坪、踏步及楼梯间马赛克地面损坏；对重点保护部位外立面门窗五金件原物造成较多缺失；对2009年按修缮要求恢复的仿马赛克地砖损坏严重。4、内装修加建隔墙后不满足承载力要求，自行搭建部分对建筑结构安全造成安全隐患。5、2015年装修已对德邻公寓重点保护部位造成不同程度的破坏，应按保护条例及政府相关部门保护要求按历史原样恢复，对存在安全隐患的应先行排除。应委托有资质的设计施工单位按优秀历史保护建筑修缮保护要求进行设计与施工。鉴定意见书中对修复方案也予以了明确。本院将该案与本案进行了合并审理。本案中原告提供的律师费发票记载律师费为15万元。
本案审理中，应原告申请财产保全，本院裁定冻结被告银行存款11,450,780.10元，或查封、扣押其相等价值的财产。
上述事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、房屋交接材料、会议纪要、责令改正通知书、往来函件、情况说明、公安接报回执单、律师费发票、商铺委托租赁合作协议、中介费凭证、装修费单据，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，根据法律规定，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案所涉的德邻公寓为优秀历史建筑，对保护要求相较于普通房屋更为严格。租赁合同中也已明确约定对该房屋进行装修应履行必要的审批手续。原告主张被告未将该情况对其进行告知，显然与合同内容不符，本院不予采信。虽然相关程序依法应通过产权人申报，但原告并未向被告提交过申报材料，也未向被告提出过配合申报的要求，不得将责任推卸给被告。现原告未经过修缮方案申报即对租赁房屋进行装修改建，违反了本市相关法规的规定，也违反了合同约定。而根据鉴定报告，原告在德邻公寓装修中进行的钢结构搭建等行为，对房屋的建筑结构造成安全隐患，对房屋重点保护部位造成不同程度的破坏，显然已经使租赁房屋受到严重损失。原告违法装修改建导致房屋损坏的行为已构成根本性违约，被告据此向原告致函，提出解除合同，于法有据。原告主张被告未完全交付房屋，违约在先，但双方对六层部分面积稍晚交付已在合同中有明确约定，并未影响原告占有并装修租赁房屋，而至合同约定的交付时间，原告的违约行为已经发生；至于三层中到7月底搬空的小房间，更是对合同履行全无影响，原告在接收房屋时也并未对此提出异议，故对原告关于被告违约在先的抗辩不予采纳。
由于房屋租赁合同系因原告的违约行为而被解除，故原告损失均为自身违约行为所导致，其要求被告赔偿中介费、装修费、律师费及返还空调电梯补偿费，均于法无据，本院不予支持。至于原告支付的租金和押金，已在另案中与原告的违约赔偿责任相抵扣，故本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百十九条之规定，判决如下：
驳回原告上海箐悠舍物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费95,504.68元，由原告负担。财产保全申请费5,000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
审 判 员 高行玮
人民陪审员 田永生
二〇一七年五月十二日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。