四川省蒲江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0131民初993号
原告（反诉被告）：成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司，住所地：成都市蒲江县西来古镇寻古街（西来镇人民政府内）。
法定代表人：黄剑鲲，董事长。
委托诉讼代理人：郭成刚，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康静冬，泰和泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李良，男，1963年1月25日出生，汉族，住成都市青羊区×中路×段×号×栋×单元×号。
委托诉讼代理人：王大勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小洪，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原告（反诉被告）成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司（以下简称文旅西来公司）与被告李良（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，被告李良提起反诉，与本诉合并审理。后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人康静冬、被告李良及其委托诉讼代理人王大勇、张小洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文旅西来公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付西来古镇古榕片区C3号房屋自2012年10月1日至2016年11月8日的租金和房屋占有使用费324,133元；2、要求被告按日万分之五支付从2012年10月1日至实际付清之日止的滞纳金。事实和理由：2011年8月10日，原告授权成都文旅资产运营管理有限责任公司与被告签订《租赁合同》，约定被告承租西来古镇古榕片区C3号房屋328.7平方米，用于经营水吧、茶饮、零售，店名为“子悦”，租赁期限为2011年8月15日至2016年9月30日，并约定了租金、缴纳时间和违约责任等。2012年6月11日，原、被告与成都文旅资产运营管理有限责任公司签订了《合同主体变更协议》。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告至今未缴纳租金。至2016年11月8日，被告拖欠的租金及房屋占用使用费324,133元。原告于2015年9月1日、2016年9月1日分别向被告发出关于支付欠缴费用的通知，2016年9月30日、10月28日向被告发出要求其腾房的通知，2016年11月3日向被告发出《关于支付拖欠费用并腾退房屋的通知》，并进行了公证。但被告至今未支付拖欠的费用，故原告诉至法院。
被告李良辩称，原告向被告提供的招商手册属于要约，是构成房屋租赁合同的核心内容，原告需承担开发、建设、招商、运营、推广西来古镇的附随义务。但原、被告签订合同后，原告未履行前述义务，未向被告提供履行合同的前提和基础，致合同的根本目的不能实现，被告拒付租金属于行使先履行抗辩权，租赁合同依法已中止履行。另外，双方在实际履行过程中，已经协商一致变更了合同中的租金条款，原告免除了被告未付租金。原告现在提起诉讼，违反了诚实信用原则和公平原则。继续性租金的诉讼时效应从该期债务履行期限届满之日的次日起算一年，原告主张的部分租金已经超过诉讼时效，依法不应得到法律支持。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李良向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》以及《合同主体变更协议》；2、要求被反诉人赔偿反诉人经济损失40万元。事实和理由：在被反诉人的招商过程中，被反诉人向反诉人提交了招商手册，向反诉人详细介绍了关于西来古镇的开发建设规划方案和规划设计图，承诺自2009年起，在3到5年内将西来古镇打造成高端休闲度假古镇。反诉人在看到西来古镇的发展前景后，与被反诉人签订了房屋租赁合同。反诉人随即入驻西来古镇，并花费大量资金装修承租房屋、购买设备准备经营。但由于被反诉人未按约定对西来古镇进行开发、建设、推广，景区长时间停留在双方签订租赁合同时的开发建设状况，交通混乱，环境脏乱，建筑物损坏无修，致景区游客稀少。双方签订租赁合同的基础已经丧失，被反诉人构成根本违约，故请求法院解除双方签订的租赁合同，并判令被反诉人赔偿反诉人装修损失40万元。
原告文旅西来公司对被告李良的反诉辩称，双方签订的房屋租赁合同已于2016年9月30日到期终止，不存在要求解除合同的事实基础。依据合同约定，承租人在租赁期限届满时自愿放弃其对承租房屋进行装修所形成的附合，故反诉人要求被反诉人赔偿装修损失没有法律依据。另外，被反诉人向反诉人提供的招商手册属于要约邀请，并未就双方的权利义务作出约定，不是租赁合同的内容，故被反诉人并无违约行为。据此，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交的催缴通知书、腾退房屋通知没有被告签收证据佐证，公证书能证明邮件的内容，但未有邮寄送达妥投证据，不能证明原告催收的意思表示已到达被告方，并产生法律意义的催收效力，故该组证据属单方证据，本院不予采信。被告提供原告制作的西来古镇招商手册及导览手册属宣传资料性质，是希望他人向自己发出要约的意思表示，属于要约邀请，并未在原、被告之间设立具体明确的权利义务关系，本院对被告主张该组证据的证明力不予确认。被告提供西来古镇古榕景区现场图片及装修的相关票据，不能达到被告以证明原告运营失败根本性违约，租赁合同已中止履行及被告损失情况的证明目的，本院对被告主张该组证据的证明力不予确认。
本案诉讼过程中，被告还申请刘家武等证人出庭作证，因被告申请出庭作证的证人系另与本案原告有同类纠纷案件的当事人，本院未予准许。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
成都文旅资产运营管理有限责任公司与李良于2011年8月10日签订《房屋租赁合同》，约定李良承租位于蒲江县西来古镇古榕片区C3片区328.7平方米用于经营水吧、茶饮、零售，租赁期限从2011年8月15日至2016年9月30日，其中从2011年8月23日至2011年9月25日为承租人的装修期，该期限内承租人应缴纳的费用按照其他方式执行，租金从2011年10月1日起算，其中从2011年10月1日至2012年9月30日为免租期；2012年10月1日至2013年9月30日，月租金8,413元，实际计租时间为6个月（2012年10月1日至2013年3月31日）；2013年10月1日至2014年9月30日，月租金8,413元，实际计租时间为6个月（2013年10月1日至2014年3月31日）；2014年10月1日至2016年9月30日，月租金均为8,833元，每年度实际计租时间为12个月。租金在租金起算日之日起3个月支付一次，在每个缴费周期的前5日支付。合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金。租赁期满，承租人放弃不能移走的其在承租期内对院落进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产。签订合同后，文旅西来公司向李良交付了租赁房屋，李良实际占有了该房屋。合同履行过程中，李良未缴纳过租金，合同期限内共计312,948元租金未付。
另查明，文旅西来公司与成都文旅资产运营管理有限责任公司、李良于2012年6月11日签订《合同主体变更协议》，约定：合同出租方（甲方）变更为文旅西来公司，原成都文旅资产运营管理有限责任公司在《房屋租赁合同》项下的全部权利义务由原告文旅西来公司承继。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》，没有违反法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告亦应按约定向原告支付租金。
关于招商手册、导览手册是否是合同内容问题。合同未约定该两份手册为合同内容，也未将其作为合同附件。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，对被告主张招商手册、导览手册系合同内容的抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告主张原告对承租房屋所在景区的西来古镇具有开发、建设、打造、推广等义务，在原告未履行前述义务的前提下，致被告的合同目的不能实现，被告行使先履行抗辩权，有权拒付租金中止履行合同的问题。本院认为，合同未约定原告未在什么时间开发、建设西来古镇至何种程度时，被告有权中止履行合同，被告的主张不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定。且被告在庭审中自认其未向原告发出要求中止履行合同的通知，双方也未就中止履行合同达成书面一致意见，应认定本案合同未曾中止履行。故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。
关于被告主张双方在合同实际履行过程中，已经协商一致以实际行为变更了租金条款，即原告免除了被告未付租金，但原告在庭审中对此予以否认，而被告并未向本院提供租金变更的证据，根据举证责任的分担原则，本院对被告的该项辩称意见不予采纳。
关于被告主张本案租金已经超过诉讼时效的意见，本院认为，本案涉及的租金均是在一份租赁合同中进行的约定，应属于同一债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案所涉及的租金至原告起诉时，未超过诉讼时效，本院对被告的该项辩称意见亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院对原告要求被告支付从2012年10月1日至2016年9月30日的租金，共计312,948元的诉请，予以支持。
关于原告要求被告支付从2016年10月1日至2016年11月8日的房屋占有使用费，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”以及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”的规定，原告要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求，实际是要求赔偿房屋被占用的损失主张，符合法律规定，本院予以支持。因合同约定有不同阶段租金标准，本院酌定按最低租金标准计付房屋占用费，对原告要求按最高租金标准计收房屋占用费的请求不予支持。
关于滞纳金的问题。根据双方合同约定，在合同有效期内，被告逾期缴纳租金，应支付滞纳金。合同约定滞纳金的计算标准为每日1%，原告在起诉时下调滞纳金的计算标准为每日万分之五，系其对自身权利的处分，本院予以准许。而合同约定“合同有效期内”，应理解为：合同有效存续期间，即2011年8月15日至2016年9月30日。故2016年10月1日后的滞纳金双方并未约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉请中，2016年9月30日前的部分予以支持，超过部分不予支持。
关于被告的反诉请求，鉴于租赁合同未曾中止履行，现已于2016年9月30到期终止，已不存在解除合同的事实基础，故本院对反诉人要求解除合同的反诉请求不予支持。关于赔偿装修损失的问题，由于租赁合同已经明确约定，租赁期满，承租人自愿放弃因装修形成的添附，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本院对反诉人要求赔偿装修损失的反诉请求亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第六十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告李良在本判决生效之日起十日内支付原告成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司房屋租金312,948元，并从2012年10月1日起至2016年9月30日止，按照每日万分之五的标准，以每年度约定租金数额及支付时间分段计算支付滞纳金；
二、被告李良在本判决生效之日起十日内支付原告成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司房屋占用费10,656元；
三、驳回原告成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李良的反诉请求。
本诉案件受理费7,865元，由原告成都文旅西来古镇开发建设的限责任公司负担943元，被告李良负担6,922元。反诉案件受理费3,650元，由被告（反诉原告）李良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张 翔
代理审判员 唐诗怡
人民陪审员 杨忠建
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 张德琳