内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0522民初56号
原告:曲辉，男，1980年5月15日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼后旗。
委托代理人:雷明举，内蒙古擎正律师事务所律师。
委托代理人:关俊义，内蒙古擎正律师事务所律师。
被告:徐自东,男，1951年11月22日出生，个体，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼后旗。
原告曲辉与被告徐自东建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曲辉及其委托代理人雷明举、关俊义、被告徐自东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠建筑尾款39550.00元；2、判令被告支付拖欠建筑款违约金100000.00元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年4月26日，原、被告签订《建筑合同书》，约定由原告为被告建盖位于查日苏镇中段203国道路南临街一至三层商品房，建筑面积共计715平方米，每平方米造价1370.00元，总价款为979550.00元。该房屋于2014年10月20日建成，2016年4月7日经科尔沁左翼后旗住房和城乡建设局验收合格后向被告颁发产权证。按照合同约定，被告获得房产证、土地使用证时一次性结清尾款，逾期则视为违约，其应向原告支付合同总价款30%的违约金即293865.00元，原告对违约金部分只主张100000.00元。现原告已如约履行合同全部义务，而被告尚欠尾款39550.00元。被告除支付拖欠原告的建房款外，还应按照合同约定支付原告违约金100000.00元。经原告多次催要，被告无故拒绝支付。综上，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。
被告徐自东辩称，第一，关于建筑尾款39550.00元，原告所建楼房漏水，有照片为证，该房2016年4月7日验收的，2014年10月15日上的彩钢瓦，25日被大风刮掉，然后原告捡回之后重新安装在了屋顶，所以导致漏水。我一共建了三个门栋，原告擅自使用伪劣产品，按照合同规定，甲方有权拒绝支付建筑工程；第二，建筑合同第二条我原来的房屋长16米、宽18.5米，原房屋拆除后，乙方只给我建长15米、宽16米，乙方还有1米×18米没有给我建，土地使用证没有给我办完，临街的房屋很值钱，原告要么给我办土地使用证，要么给我钱，临街房米1米是50000.00元，所以原告没有给我办完，尾款我就不能支付完；第三、楼房建筑合同第11条，乙方负责供水，结果乙方没有给供水，是甲方花13800.00元找李长江供的水，这13800.00元从建设款中应扣除；第四、乙方提出承建建筑面积715平方米，与实际面积不符，实际面积为700平方米，有房证等证据为证，其余15平方米是公摊布和，按合同约定，我们支付实际面积，按合同我不付公摊面积20550.00元；第五，建楼房合同第3条，三楼建一个厨房、一个卫生间，现只有厨房没有卫生间，甲方共花了12000.00元建了卫生间，应从乙方工程款中扣除。关于建筑合同违约，由于2014年5月1日到2014年4月20日交工，乙方违约未按时交工，由乙方赔甲方100000.00元，从工程款中扣除，按规定2014年10月20日交工，实交工按2016年4月7日城建局验收算，原告没有按时交工，是他违约，不是我违约，乙方诬告甲方，甲方不应当承担诉讼费。
本院经审理认定事实如下：2014年4月26日，徐自东（甲方）与曲辉（乙方）签订了《建筑合同书》，约定由乙方在甲方位于查日苏镇中段203国道路南原临街16米长房屋现有土地面积（包括房舍面积）上施工建筑（楼房为毛坯、砖混结构）一至三楼商住楼。总承包费每平方米1370.00元，每户按平方米的实际面积计算付款。所造楼的手续由乙方负责其中包括土建、城建相关手续在内，以相关部门验收为准。付款方式：乙方设备进场地，甲方付给乙方总工程款15%，地基础建完付乙方总工程款15%，一层封顶付总工程款20%，二层封顶付总工程款20%，三层封顶完工及附属工程完工后付总工程款15%，房屋产权证、土地使用证交付给甲方，甲方支付给乙方剩余款15%。如甲方未按约定支付款项除合同总造价30%给乙方外，另外支付乙方停工期间的损失。同时该合同还约定：乙方负责供水、电、暖、通讯线路、有线电视预留口及卫生间排水管道，外网电路甲方自己负责；工程2014年5月1日开工，2014年10月20日交工，如因乙方人为原因不能按时交工，由乙方赔付甲方100000.00元；本工程施工方式为包工包料，工程必须按图纸施工，不得偷工减料、使用劣质材料等。双方合同签订后，曲辉开始施工建设完成后，将建成的房屋交付给徐自东，该工程已经验收合格，已在科尔沁左翼后旗住房和城乡建设局备案。期间，徐自东先后给付曲辉工程款共计950150.00元。2016年5月18日曲辉为徐自东、崔秀连办理了上述建设房屋的房屋所有权证和土地使用证并已由徐自东领取，房号分别为：16-185、16-156、16-187、16-196、16-197、16-198,建筑面积分别为160平方米、156.8平方米、163.2平方米、74.96平方米、73.56平方米、86.56平方米。2014年5月14日原被告又签订了一份《楼房建筑合同》。被告徐自东自行购买电表花去1750.00元。
以上事实有原告曲辉提交的《建筑合同书》、《建设工程竣工验收备案表》、科左后旗房产管理局出具的《房产证明》；被告徐自东出具的领取涉案房屋所有权证和土地证的《证明》，被告提交的2014年5月14日的《楼房建筑合同》复印件、涉及房屋的房证和土地使用证复印件、原告收取被告楼房建筑款、电表款的收据复印件为证，且双方当事人无异议，本院予以确认。
关于被告徐自东所称原告使用劣质材料、交付房屋屋顶彩钢漏水事实，被告仅提交照片证实，因原告方对此并不认可，且该8张照片也不能反映房屋交付给被告徐自东时的彩钢棚顶材料的真实情况，结合徐自东在接收房屋后，在《建设工程竣工验收备案表》中签字确认已经验收房屋的事实，在本案中被告徐自东也未提起反诉，被告以此要求折抵或不给付建设施工款，本院不予认定。结合原告提交的《建设工程竣工验收备案表》以及被告的陈述，本院对被告徐自东陈述2014年11月30日原告完工交付房屋的事实予以认定。被告所举的2014年5月14日的《楼房建筑合同》复印件，原告对该合同最后一页认可，但对前几页的内容不认可，且前几页合同中均没有原告的签字或捺印，又无其他证据相佐证，本院不予认定。对被告提交的金宝屯供水站收据复印件，因原告质证时提出异议，被告以此证明该供水设施应当由原告负责，并要求在工程款中予以抵扣，本院对此不予认定。
本院认为，依据本案涉及建设房屋属于三层商住楼，且该商住楼原被告签订《建筑合同书》后，由被告曲辉施工建设，故本案案由应为建设工程施工合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条之规定，建设本案涉案房屋的曲辉属于个人且无相应的资质等级，故其与被告徐自东签订《建筑合同书》，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。虽然此建设工程施工合同无效，但该工程已经竣工并经科左后旗住房和城乡建设局验收合格，房产所有权证与土地使用证办理完毕由被告徐自东领取，曲辉要求被告徐自东参照《建筑合同书》约定支付工程价款，应予支持。《建筑合同书》中约定按实际面积每平方米1370.00元计算工程价款，对该实际面积属于房屋产权证上的建筑面积还是套内面积，双方产生分歧无法达成一致，本院考虑到对于公摊面积（楼梯等）在建设中原告也付出了劳动，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算工程价款也符合建筑行业的交易习惯，所以认定该约定中的实际面积应以房屋产权证中确定的建筑面积为准，经核算共715平方米，工程总价款为979550.00元，减去双方认可由被告徐自东已给付原告曲辉的工程款950150.00元后，目前尚欠工程款为29400.00元，被告徐自东应该予以给付。被告徐自东未按约定及时给付原告曲辉所欠工程款，确已构成违约，考虑到原告曲辉于2014年11月30日才将房屋完工交付被告徐自东，也因此对被告徐自东构成违约，原告主张的违约给付数额与被告提出原告迟延完工交付违约承担的数额一致，相互折抵，故对原告要求被告给付拖欠工程款违约金100000.00元的诉讼请求，不予支持。被告徐自东要求在工程款中扣除电表费用，虽提供了收据，在该收据中并未标明属于给付工程款范围，也未提交其他有效证据予以证实，本院不予支持。被告徐自东提出原告曲辉未建卫生间、使用劣质材料要求在工程款中扣除，但未提交有效证实上述事实以及折抵数额，也未在本案中提出反诉，本院不予支持。被告徐自东提出的本案涉案房屋的土地使用证面积不对，因该土地使用证办理属于具体行政行为，不属于民事案件处理与解决的范围，故对其以此拒付所欠工程款的辩解不予支持。
综上所述，对原告曲辉要求被告徐自东给付欠付工程款29400.00元的诉讼请求，本院予以支持。对原告曲辉要求被告徐自东给付拖欠工程款违约金100000.00元的诉讼请求，本院予以驳回。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐自东自本判决生效之日起十日内给付原告曲辉欠付的工程款29400.00元；
二、驳回原告曲辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3092.00元，因适用简易程序减半收取1546.00元，由原告曲辉负担1220.00元，被告徐自东负担326.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审判员 刘海风
二〇一七年二月二十七日
书记员 秦智颖