江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1787号
上诉人（原审被告）:徐兴才。
上诉人（原审被告）：陈培英。
被上诉人（原审原告）：连云港中旭房产经纪有限公司。
法定代表人：陈建华，该公司执行董事。
原审被告：徐晓琰。
委托诉讼代理人：陈宽明，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。
原审被告：毕晓波。
委托诉讼代理人：陈宽明，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。
上诉人徐兴才、陈培英因与被上诉人连云港中旭房产经纪有限公司（以下简称中旭公司）、原审被告徐晓琰、毕晓波居间合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐兴才上诉请求：二审法院撤销一审判决或依法改判。事实与理由：一、2015年10月13日的房屋买卖合同不是陈培英亲自签订的，是其女儿徐晓琰和女婿毕晓波代签的，该合同违反合同法第52条相关规定，当属无效。二、2015年10月13日签订的房屋买卖合同并没有实际履行，徐兴才不应该给付中旭公司中介费用。三、因2015年10月13日签订的合同没有实际履行，徐兴才与陈培英于2015年11月2日又重新与连云港市云城房产置业担保有限公司（以下简称云城公司）签订房屋买卖合同，并经过云城公司办理相关手续，实际价格为56万元，购房款的给付方式（其中54万元是通过转账，2万元是现金支付），经办人是杜海防。
中旭公司针对徐兴才的上诉答辩称：二手房买卖有个过程，一般都是通过网络搜索到房源，中旭公司搜到陈培英的女儿徐晓琰发布的房源，就打电话问她房源是谁的，她说是她母亲的房源。中旭公司要求提供房子是陈培英的相关证明，比如房产证、身份证，徐晓琰说没有问题，后来在徐兴才看过房源后，对涉案房屋有购买意向，公司就要求徐兴才交了5000元的意向金，在过程中有个插曲，徐晓琰已经把涉案房屋卖给别人并已经拿到5000元定金，当时卖的价格可能是52万元或者53万元，徐兴才出价是54万，高了一万元，徐晓琰说要把收他人的定金退回，要处理这个事，然后房子才能卖给徐兴才，徐兴才是2015年10月11日委托我们来交意向金，中间有两天时间，徐晓琰把定金退还他人。至于第一条上诉人所说代签违反合同法，我们认为代签并不一定无效，公司基于以下几点判断是陈培英委托徐晓琰出售涉案房屋。第一，她们是母女关系，并且房屋发布信息是她委托徐晓琰在网上发布的，这点一审已经明确。第二，她们住在同一套房子里。第三，陈培英也来过我们公司。
徐晓琰、毕晓波针对徐兴才的上诉共同答辩称：一审法院判决徐晓琰、毕晓波不承担责任，是合理合法的，因为真正的卖房人与购房人是陈培英与徐兴才，二上诉人的上诉理由是符合当时的真实情况。二上诉人是否应该支付被上诉人中介费，由二审法院依法判决。
陈培英针对徐兴才的上诉答辩称：我曾经委托女儿徐晓琰打听房子的市场行情，帮我房子挂在网上准备销售，房子是我本人的，至于售价应该由我决定，至于卖给谁、合同的签订都应当是由我决定；第二，至于中旭公司与我女儿、女婿签订的合同，我并不知情，刚才对方说我和女儿住在一起，是推测，我自己住在花果山，没住同科小区，因为我决定卖房，所以把身份证、产权证放在女儿那里。后来要卖的时候，叫我补签合同，我才知道房价是54万，我当场不同意，因为房价太低了，后来徐兴才和我商量，达成了56万元的价格，并且2万元是现金，达成协议后，我们通过云城公司签订了售房合同，并办理了房屋买卖手续。自始至终中旭房产没有为我们提供任何服务，所以要求中介费我认为不合法也不合理。
陈培英上诉请求：二审法院撤销一审判决或依法改判。事实与理由：第一、二、三点上诉理由与徐兴才的上诉理由一致，第四，陈培英从未去过中旭公司，对徐晓琰、毕晓波与中旭公司签订的房屋买卖合同并不知情，是后来中旭公司要求陈培英在房屋买卖合同上补签姓名才知道实情，当时陈培英是拒签的。陈培英从未委托过徐晓琰、毕晓波办理过房屋买卖相关事宜，陈培英的身份证和房产证是放在家中桌子上被女儿徐晓琰擅自拿去的，陈培英并不在场。
中旭公司针对陈培英的上诉答辩称：对第一、二、三点的答辩意见与之前对徐兴才的上诉答辩意见一致。另外合同的第五条明确约定，甲乙双方分别向丙方（中旭房产）支付房屋成交价的百分之一作为丙方中介服务费，双方交易已完成，拒不履行给付中介服务费的义务，已经构成违约。
徐晓琰、毕晓波针对陈培英的上诉答辩称：上诉人陈培英的上诉理由是事实，与实际情况相符，徐晓琰与毕晓波签订的房屋买卖协议，陈培英并不知情，也没有相关的委托手续，请求二审法院依法判决。
徐兴才针对陈培英的上诉答辩称：对陈培英陈述的事实是支持的。首先，陈培英说这个合同不是她本人签订，这是事实，我也没看到她本人的授权书，不是由房产所有人签订的合同是无效的，中旭公司要求我将房屋首付款直接转账给卖方，对我造成了极大的风险，后又得知上诉人陈培英对合同价格54万元有异议，有不出售房产的倾向，再次对我造成了极大的风险，后经双方协商，以56万元成交，并通过云城公司托管资金，并最终达成交易。整个过程中旭公司并没有履行任何职责，且中旭公司叙述带我去看房，这也是无中生有的，因为这个房屋信息是我在网上看到的，且是我自己联系的房主看房的，且合同签订完，本人多次电话联系业务员小叶，督促办理进度，得到的结果是中旭公司未帮我做任何手续，包括个人征信查询等前期准备工作，中旭公司以公积金政策变化为由，推说公积金贷款办不下来，约谈买卖双方索要相关费用（办理公积金找人的费用），且不能确定公积金贷款批下来的时间。我和陈培英协商终止与中旭公司的合作，并由徐晓琰通知陈建华，徐晓琰跟我说，陈建华口头答应了，等我们自行将所有手续办完以后，中旭公司向我索要中介费，业务员小叶一天一百多个电话轰炸，并数次带人到我单位闹事，本人报警两次，在浦南派出所有记录，并开车堵在学校门口，贴上“徐兴才还钱”等条幅，严重影响我的声誉，并且威胁家人到教育局拉横幅等手段，逼迫我给他们中介费，由于我认定合同无效，并未理睬他的所有手段，后来他就起诉了。
中旭公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令徐兴才给付中旭公司中介费5400元，并赔偿中旭公司经济损失（自2015年10月13日起实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失）。2、判令陈培英、徐晓琰、毕晓波共同给付中旭公司中介费5400元，并赔偿中旭公司经济损失（自2015年10月13日起实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失）。3、本案诉讼费用由徐兴才、陈培英、徐晓琰、毕晓波承担。
原审法院经审理查明：徐晓琰系陈培英女儿，2015年期间，徐晓琰在网上发布房屋销售信息。中旭公司与徐晓琰联系后，联系徐兴才看房。2015年10月13日，徐晓琰与其丈夫毕晓波以陈培英的名义（甲方）与徐兴才（乙方）、中旭公司（丙方）签订一份房屋买卖合同。合同约定，甲、乙双方经丙方居间介绍，乙方在丙方业务员的指引陪同下实地观察了甲方该房产的各种基本情况，并同意购买甲方的住房事宜，订立本合同。甲方同意将坐落在连云港市新浦区xx花园xx号楼xx，建筑面积100.21平方米的房屋出售给乙方。甲乙双方协商一致，同意上述房产转让价款为人民币540000元。本合同签订之时，乙方支付5000元作为定金。甲、乙双方同意本合同生效之日起5日内，乙方将人民币240000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2015年10月22日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定。乙方需贷款，贷款部分300000元由丙方代乙方办理贷款手续。甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时，违约方需向丙方缴纳该房屋成交总价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额（或定金）中直接扣除，金额（或定金）不足总房价的2%时，违约方需补足差额。甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过程中，税费交纳按照法律规定应由甲、乙双方承担之部分，甲乙双方各自承担。任何一方不得因国家政策或税费调整而损害甲方、乙方或居间方的利益，丙方在收到甲、乙双方所需缴纳的税费，评估费后，为甲、乙双方办理该房屋产权过户手续。若成交价低于评估价，按政策规定有关税费按评估价交纳。签订本合同当日甲乙双方分别向丙方支付房屋成交价的1%作为丙方中介服务费。合同中还对其他事项进行了约定。徐晓琰、毕晓波在合同尾部甲方签章一栏中签名，并注明：阅读并同意以上条款。徐兴才在合同尾部乙方一栏中签名，并注明：阅读并同意以上条款。合同签订后，徐晓琰、毕晓波向中旭公司交付了陈培英身份证和房屋产权证复印件。徐兴才向中旭公司提供了自己的身份证复印件。但徐兴才和陈培英并未向中旭公司支付中介服务费，也未要求中旭公司为双方办理房屋过户手续。
2015年11月2日，甲方陈培英（卖方）、乙方徐兴才（买方）与丙方云城公司签订一份存量房交易资金监管协议，协议约定：2015年11月2日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落新浦区海连西路xx花园xx号楼xx单元xx室的房屋（原产权号：X00237574），合同价格540000元，托管总金额540000元，建筑面积100.21平方米出售给乙方。甲、乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。乙方自本协议签订之日起将购房款24万元存入云城公司建行城中支行账户。首付240000元，公积金贷款300000元。卖方支取240000元，委托人支取300000元。协议中还对其他事项进行了约定。2015年11月9日，陈培英银行账户中收到54万元。2015年11月10日，陈培英向徐兴才出具收条一份，内容为：收到徐兴才购买xx花园xx三单元xx室（本人房屋）全款为伍拾陆万元整（其中叁拾万、贰拾肆万两笔款为转账，另贰万元为现金），双方各项手续已办理完毕。
原审法院认为，中旭公司与徐兴才、徐晓琰、毕晓波签订的房屋买卖合同，系三方真实意思表示，合法有效。合同三方当事人应按合同约定履行义务。中旭公司为徐兴才、陈培英双方提供房屋买卖交易双方信息，居间介绍，并陪同徐兴才实地观察了陈培英房产的基本情况，最终促成徐兴才和徐晓琰、毕晓波签订了房屋买卖合同。中旭公司履行了自己的义务，有权根据合同约定要求徐兴才、陈培英支付相应的中介费，并有权要求徐兴才、陈培英支付逾期利息。
关于陈培英提出其只是委托徐晓琰询问房屋价格，并未委托徐晓琰、毕晓波出售该房产，中旭公司起诉依据的房屋买卖合同对陈培英无约定力，且未实际履行，中旭公司无权要求陈培英支付中介费的抗辩意见，原审法院认为，徐晓琰系陈培英女儿，与陈培英同住，受陈培英委托在网上发布售房信息，在中旭公司提供中介服务期间，徐晓琰向中旭公司提供了陈培英身份证和房产证，陈培英也曾去过中旭公司，未对作徐晓琰出售其涉案房产提出异议。因此，中旭公司有理由相信徐晓琰、毕晓波有权代表陈培英签订房屋买卖合同。徐兴才和陈培英签订的存量房资金监管协议以及陈培英银行账户明细证明，陈培英出售给徐兴才的房屋价格仍为540000元。上述事实证明陈培英对徐晓琰、毕晓波的代理签订房屋买卖合同的行为予以了追认。因此，陈培英提出的抗辩意见，原审法院不予支持。
徐兴才提出2015年10月13日三方签订的房屋买卖合同无效，因此徐兴才不应支付中介费的抗辩意见，原审法院认为，2015年10月13日的三方签订房屋买卖合同系三方真实意思表示。根据陈培英、徐兴才签订的资金监管协议以及资金交付的证据证明，陈培英、徐兴才最终履行了双方的房屋买卖合同，徐兴才应当按合同约定支付相应中介费。
关于中旭公司要求徐晓琰、毕晓波与陈培英共同承担给付中介费的诉讼请求，原审法院认为，徐晓琰、毕晓波系代理陈培英签订房屋买卖合同，且在签订合同时，已明确房屋出售方为陈培英。陈培英也对徐晓琰、毕晓波代理行为进行了追认。因此，所产生的责任应由陈培英承担。徐晓琰、毕晓波在本案中不应承担支付中介费的责任。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、徐兴才于判决生效后十日内付给中旭公司中介费5400元及逾期利息（自2015年10月13日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、陈培英于判决生效后十日内付给中旭公司中介费5400元及逾期利息（自2015年10月13日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）三、驳回中旭公司对徐晓琰、毕晓波的诉讼请求。案件受理费70元（中旭公司已预交），由徐兴才负担35元、陈培英负担35元。
经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：第一，2015年10月13日，徐晓琰、毕晓波与徐兴才、中旭公司签订的合同是否有效、对陈培英是否具有约束力?第二，该合同是否已经履行完毕，一审法院判决陈培英、徐兴才各支付中旭公司中介费5400元是否正确？
关于第一个争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2015年10月13日，徐晓琰、毕晓波与徐兴才、中旭公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按约履行，徐兴才、陈培英称涉案合同系徐晓琰、毕晓波代签而无效的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人由理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，陈培英与徐晓琰、毕晓波系母女（婿）关系，陈培英称其口头委托徐晓琰、毕晓波在网上发布售房信息，并未授权徐晓琰、毕晓波确认房屋价款及签订合同。对此，本院认为，陈培英是否授权徐晓琰确认价款及签订合同因双方是口头约定，其余人无从知晓，即使如陈培英所述徐晓琰、毕晓波并未取得授权，但基于他们之间的母女（婿）关系，徐晓琰已经发布了售房信息，且在中旭公司要求提供房屋产权信息时能够提供房屋所有权证及陈培英的身份证件，中旭公司及徐兴才有理由相信徐晓琰、毕晓波出售房屋的意思及签字均取得了陈培英的同意，徐晓琰的代理行为仍然有效，故陈培英应受该协议的约束。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据三方签订的合同及二审中各方的陈述可以看出，中旭公司为陈培英、徐兴才提供的中介服务包括与双方签订合同、代徐兴才办理贷款手续以及协助双方办理房屋过户手续，与之相对应的是中旭公司可以分别收取徐兴才和陈培英房屋成交价1%的中介费。本案中，三方协议中明确写明陈培英、徐兴才经中旭公司居间介绍，徐兴才在业务员的指引陪同下观察了涉案房屋的各种情况，本院对徐兴才称其自行上网查看房源、自行联系徐晓琰的陈述不予采纳。中旭公司向徐兴才介绍了房源、带其查看房屋，并与徐晓琰、毕晓波洽谈签订了合同，部分履行了居间义务，应当获得与之相对应的服务费用。在合同后续履行过程中，徐兴才称其已经与中旭公司达成协议终止合同，但未提供其他证据予以佐证，且中旭公司对此并不认可，本院对徐兴才的该种陈述不予采纳。徐兴才、陈培英在合同履行过程中未与中旭公司协商解除合同，就另行与云城公司签订协议，导致中旭公司无法继续履行三方签订的协议，也无法取得合同履行后可以获得的全额中介费用，对此徐兴才、陈培英应当承担违约责任，并赔偿中旭公司在完全履行合同情况下可以获得的2%中介费用。故一审法院判决徐兴才、陈培英各自足额承担合同约定的中介费用并无不当。
综上，徐兴才、陈培英的上诉理由不能成立。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法总则》、第一百七十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（陈培英、徐兴才已分别预交70元），由陈培英、徐兴才分别负担35元。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 周 淼
审判员 王学明
审判员 程 艳
二〇一七年十一月十三日
书记员 许伟伟
法律条文附录
一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
二、《中华人民共和国民法总则》
第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人由理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。