广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2××7）粤2071民初7824号
原告（反诉被告）：黄惜娣，女，1984年6月27日出生，汉族，住广东省惠来县，
委托诉讼代理人:肖浩瑶，广东维纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人:何结娥，广东维纳律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：梁允基，男，1985年9月24日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢君钰，广东刘志均律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）黄惜娣诉被告（反诉原告）梁允基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2××7年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄惜娣及其委托诉讼代理人肖浩瑶，被告梁允基的委托诉讼代理人陈柏泉、谢君钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄惜娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁允基继续履行原、被告于2016年9月21日签订的《房地产买卖合同》，将座落于中山市沙××镇星××路××星××明珠花园××房过户给原告黄惜娣；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月21日在中山市香山豪景房产代理服务有限公司签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于中山市沙××镇星××路××星××明珠花园××房出售给原告，总成交价为90万元。合同签订当天，原告通过支付宝转账向被告支付定金1万元。2016年9月22日，原告通过银行转账再向被告支付定金8万元。被告办理好房产证以后，原告一再催促其配合办理房屋过户的手续，但被告一直拒不配合，并称不再履行买卖合同。原告于2××7年5月2日电话联系被告，被告也明确表示房子不再卖给原告。为维护原告的合法权益，维护正常的交易秩序，请求法院依法判如所请。
原告黄惜娣为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收据；3.收据；4.电话录音；5.原告与中介微信聊天记录；6.原告与被告微信聊天记录。
被告梁允基辩称：被告不同意继续履行合同，请法院判令解除合同，理由是：1.根据城市产房地法第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，这是法律制止的强制性规范。又依据合同法第52条第5项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效，因此，被告认为双方签订的房地产买卖合同是无效的；2.假如法院认定双方签订的合同是有效的，则被告认为在本案中因双方签订合同时涉案房产尚未取得房地产权属证书，原告没有在出证后10日内向贷款机构提出贷款申请，因此，被告认为是原告违约在先，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告梁允基就其辩解主张向本院提交的证据有：房地产权证。
被告（反诉原告）梁允基提出反诉请求：1.判令解除反诉原告、反诉被告之间于2016年9月21日签订的《房地产买卖合同》；2.判令反诉原告没收反诉被告支付的定金9万元。事实与理由：2016年9月21日，反诉原告梁允基与反诉被告黄惜娣在中山市香山豪景房产代理服务有限公司居间下签署了《房地产买卖合同》（合同编号：0000006），合同约定反诉原告以90万元价格向反诉被告出售名下位于中山市沙××镇星××路××星××明珠花园××房的房屋。合同第三条约定，除定金之外的剩余房款81万元乙方采取贷款方式支付：1.乙方应于过户当日给付甲方首付款16万元，剩余房款65万元。2.乙方应于甲方出证后10日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。该买卖合同签订后，反诉被告向反诉原告支付定金合共9万元。2××7年3月23日中山市国土资源局向反诉原告核发上述房屋的不动产权证，随后反诉原告多次催促反诉被告办理相关贷款申请手续，但反诉被告未有按照合同约定，于不动产权证核发后10日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料。基于以上事实，反诉原告认为，反诉被告未按合同约定，于约定期限届满前完成贷款申请手续，已构成逾期违约，反诉原告依照合同法相关规定，请求解除合同，没收定金。为维护反诉原告合法权益，特此，恳请贵院依法判如所请。
被告梁允基就其反诉主张的事实及反诉请求向本院提交的证据与本诉一致。
原告（反诉被告）黄惜娣对反诉答辩称：1、根据中介方的陈述，房产证是2××7年4月28日取得的，当天反诉被告就通知反诉原告涉案房产不再出售，所以是反诉原告违约；2、本案不存在合同约定及法定的事由，反诉原告请求解除合同没有事实及法律依据，请法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）黄惜娣对其反诉辩解主张的事实向本院提交证据与本诉一致。
经审理查明：2016年9月21日，梁允基（卖方）、黄惜娣（买方）于中山市香山豪景房产代理服务有限公司（居间方）签订房地产买卖合同（合同编号为0000006），约定：买卖双方通过居间方出售及购入中山市沙××镇星××路××星××明珠花园××房，该房地产不含税的转让成交价为90万元（该房地产转让的税费由买方承担）。付款方式如下：经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金1万元，在本合同生效后2日内再向卖方支付定金8万元。除定金之外的剩余房款81万元甲乙双方约定乙方采取贷款方式付款：1.乙方应于过户当日给付甲方首付款16万元，剩余房款65万元申请贷款。乙方应于甲方出证后10日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方定金。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人；如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失。本合同取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议。且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释；合同三方对每一条款之含义清楚明白且无异议。本合同未尽事宜由三方友好协商解决，协商不成的由本合同项下房地产所在地人民法院管辖。备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：1.甲方出证后10个工作日内乙方需配合中介方办理按揭手续；2.第二部分定金在中介方查档后乙方支付于甲方；3.甲方需配合中介方每2个月查档一次。合同还约定了其他内容。该合同签名落款栏下方有定金收据，该收据记载内容为：本人梁允基兹收到买方黄惜娣交来购买上述房产之规定定金1万元。同月22日，梁允基开具收据确认收到黄惜娣交来的前述房产的定金8万元。2××7年5月4日，黄惜娣以梁允基未按合同约定履行房产过户手续且不再履行买卖合同为由诉至本院，主张前述实体权利。
另查，为证明梁允基明确不将涉案房产出售给黄惜娣，黄惜娣为涉案房屋尽早办出房产证，主动付款给中介方沟通加急办理房产证，黄惜娣向本院提交了其与梁允基电话录音和微信聊天记录及其与房产中介微信聊天记录。其中黄惜娣与梁允基电话录音和微信聊天记录反映了黄惜娣与梁允基沟通了解房产证有出证，梁允基表示涉案房地产想自住而不想再卖的过程；黄惜娣与居间方员工罗攀的微信聊天记录反映了黄惜娣原为涉案房地产能尽早办出权属证书而向居间方员工主动加钱加急办理，2××7年4月28日居间方通知黄惜娣涉案房屋的房产证已办理并拿回来放在管理处待业主去领取。经质证，梁允基对于其与黄惜娣的电话录音真实性予以确认，但否认其关联性；对于其与黄惜娣的微信聊天记录真实性予以确认，关联性不予确认，认为微信内容不能证明梁允基违约而无法继续履行合同；对于与房产中介微信聊天记录真实性不予确认，但称可以看出黄惜娣知悉涉案房地产的出证时间及黄惜娣没有按约定办理贷款申请。
又查，在本案的审理过程中，黄惜娣向本院申请财产保全，请求查封被告梁允基价值相当于30万元的房地产。根据该申请，本院作出（2××7）粤2071民初7824号民事裁定，裁定查封被告梁允基名下的位于中山市沙××镇星××路××星××明珠花园××房的房地产[不动产证书号:粤（2××7）0049131]价值相当于30万元的产权份额。申请保全时，原告提交中山市土地房产产权档案馆于2××7年5月4日出具的上述房地产的不动产登记资料证明表，该表显示该房地产权属登记日期为2××7年3月23日，没有设置抵押，亦无被查封。
本院认为：就涉案房地产的买卖，虽然《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定的目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，是行政管理性质的规定。而非针对转让合同效力的强制性规定，故梁允基主张合同无效，本院不予采信。黄惜娣与梁允基签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案的争议焦点在于：1.涉案违约责任可归责于哪一方；2.涉案房屋买卖合同是否符合继续履行的条件。
关于焦点一。梁允基辩称黄惜娣没有在出证后10日内向贷款机构提出贷款申请构成违约，但结合上述合同备注部分关于“甲方出证后10个工作日内乙方需配合中介方办理按揭手续；第二部分定金在中介方查档后乙方支付于甲方；甲方需配合中介方每2个月查档一次”的约定，以及梁允基是上述房地产的所有权人，能够第一时间知悉该房地产的权属证书有无办出的事实，梁允基作为出卖方应在上述房地产权属证书办理好后将办证情况告知黄惜娣以便黄惜娣及时提出贷款申请。但从黄惜娣向本院提交的黄惜娣与梁允基及黄惜娣与居间方员工的电话、微信聊天记录，可以看出梁允基在知悉上述房地产取得权属证书后没有及时告知黄惜娣，而是在黄惜娣主动向其了解办证情况时告知不再出让上述房地产予黄惜娣，并表示愿意按合同条款来赔偿，梁允基的行为构成违约。黄惜娣在权属人梁允基不同意继续出售房地产的情况下也不可能再行以上述房地产作为抵押向银行申请办理按揭贷款手续，故黄惜娣可以依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不再申请办理按揭贷款手续而不认定为违约。
关于焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定；本案中，梁允基不向黄惜娣出售房地产，是导致涉案合同未能进一步履行的主要原因，现黄惜娣诉请继续履行合同，并出具银行流水证明其支付能力并愿意一次性支付剩余的购房款，该行为符合公平原则及法律规定，且有利于促成合同目的实现，本院予以支持，故不存在法律上或者事实上不能履行之情形；且涉案房产亦不属于不适用强制履行或者履行费用过高之情形。综上所述，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，黄惜娣要求梁允基继续履行涉案合同并完成过户的主张，本院予以支持。但黄惜娣在本案仅主张双方继续履行过户手续，而不主张履行其他合同内容，会让合同后续履行存在较大的不确定性，在本院释明后仍坚持该项主张，故本院依据现有查明事实并从公平角度出发，认定黄惜娣、梁允基签订的上述合同应该继续履行，梁允基应配合黄惜娣完成上述房地产的过户手续，黄惜娣应向梁允基支付剩余的购房款81万元，若双方在履行中还发生新的争议的可就具体履行内容另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条的规定，判决如下：
一、原告黄惜娣与被告梁允基继续履行于2016年9月21日签订的房地产买卖合同（合同编号为0000006）；
二、被告梁允基于本判决生效之日起十五日内协助原告黄惜娣将位于中山市沙溪镇星宝路2号星宝明珠花园3期26幢1403房的房地产[现不动产证书号为:粤（2××7）0049131]过户到原告黄惜娣名下；
三、原告黄惜娣在上述判项所载的房地产过户至其名下的当日向被告梁允基支付剩余的购房款810000元；
四、驳回反诉原告梁允基的反诉请求。
本诉案件受理费12800元，诉讼保全费2020元，合计14820元（原告黄惜娣已预交），由被告梁允基负担（被告梁允基于本判决发生法律效力之日七日内迳付原告黄惜娣）；反诉案件受理费6850元（反诉原告梁允基已预交），由反诉原告梁允基负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
人民陪审员 梁蓓莉
人民陪审员 张子锋
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 雷 珊
谭银娣