湖南省临澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一初字第82号
原告李军，男，住临澧县。
委托代理人杨建明，湖南天迪律师事务所律师。
被告高玉枚（又名高玉梅），女，住临澧县。
委托代理人苏哲喜，男，住临澧县。
被告贺家湘，男，住临澧县。
以上两被告的共同委托代理人杨成华，临澧县法律援助中心律师。
2014年11月18日，本院受理原告李军与被告高玉枚不当得利纠纷一案。2014年12月8日，本院依法适用简易程序第一次公开开庭进行审理。原告李军及其委托代理人杨建明，被告高玉枚的委托代理人苏哲喜到庭参加诉讼。2015年2月6日，因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理。2015年4月30日，原告申请追加贺家湘为本案共同被告，被告贺家湘自愿放弃举证期限及答辩期限。当日，本院第二次公开开庭进行审理。原告李军及其委托代理人杨建明，被告高玉枚、贺家湘（以下简称两被告）的共同委托代理人杨成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李军诉称：原、被告两家系世交。被告贺家湘系临澧县杰海陶瓷有限责任公司（以下简称杰海公司）的法定代表人，对原告之父李德云负有131053元的债务。杰海公司在原临澧县城关工程公司院内享有一幅地块的国有土地使用权，被告女婿肖宏挂靠临澧县安福房地产开发有限责任公司（以下简称安福公司）在该幅地块上修建杰海陶瓷职工宿舍楼（以下简称杰海宿舍楼）。被告声称其以地价抵偿房款的方式从肖宏处取得4套商品房的所有权，李德云遂提议购房。原、被告口头协商确定：原告购买一单元面积为133.17㎡的301房；成交价190000元；原告分两次支付购房现金80000元，余款以贺家湘所负李德云的债务抵销；被告承诺督促肖宏协助原告办理房屋产权变更手续。2008年10月，肖宏以与被告结清地价为由向原告索要301房价款，并表态其会敦促被告向原告返还已付房款。此后，原告分别与肖宏、中国建设银行股份有限公司临澧支行（以下简称临澧建行）签订《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》，从肖宏处以190000元的价款重复购买301房，其中交纳首付款60000元、申请银行按揭贷款130000元。此后，原告多次向被告及肖宏追讨多付房款未果。综上，原告请求法院判令被告向其返还多付房款190000元。
为证明其主张的事实，原告李军在举证期限内向本院提交下列证据材料：
1、李军的《居民身份证》1份，拟证明原告的基本情况；
2、临澧县安福镇迎宾路社区居民委员会出具的《证明》1份，拟证明原告系李德云之子；
3、临澧县安福镇企业服务管理站（以下简称安福企服站）出具的《证明》1份，拟证明临澧县佛安陶瓷厂所欠李德云债款131053元由贺家湘清偿；
4、李德云与易继泉共同出具的书面证明1份，拟证明李德云将其对贺家湘享有的131053元债权转让给原告，用于购买杰海宿舍楼301房；
5、高玉枚于2014年7月18日出具的《情况说明》1份，拟证明被告向原告销售301房的经过；
6、原告与安福公司于2008年12月28日签订的编号为杰住NO.017《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）1份，原告与临澧建行、安福公司于2009年1月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）1份，2009年1月15日的《临澧县房地产抵押（按揭）贷款审核登记表》、《临澧县预购商品房抵押权预告登记审批表》、《临澧县预购商品房抵押权预告登记申请书》、《抵押房屋价值认定协议》各1份，拟证明原告通过向临澧建行申请按揭贷款的途径重复交纳301房价款的事实；
7、证人李德云的当庭证言，拟证明原告向被告购房及借助肖宏的项目部账户向临澧建行贷款的经过。
两被告共同辩称：杰海公司系被告的家族企业，贺家湘系该公司法定代表人。2008年，贺家湘向其前女婿肖宏转让杰海公司位于临澧县安福镇安福路的一幅地块的土地使用权，肖宏挂靠安福公司在该幅地块上开发共计2单元6层24户的杰海宿舍楼。同年7月5日，肖宏与贺家湘草签以价值679485元的3套商品房和2间车库抵偿地价的《协议》。同月，原告向被告提议购买301房，双方约定：原告给付购房现金80000元，余款以贺家湘所负李德云的债务抵销。被告对301房享有完整的物权，原、被告之间的购房合同依法成立并实际履行，被告取得原告的购房款不构成不当得利。2009年1月，原告以筹资经营网吧和房屋装修为由求助肖宏（其与原告之兄系同学关系）在临澧建行办理按揭贷款。原告形式上分别与肖宏、临澧建行签订《买卖合同》及《借款合同》，实质上系借用肖宏的项目部账户获取临澧建行的贷款130000元，三方并不存在真实的按揭贷款购房合同关系。此后，原告与肖宏为130000元贷款返还事宜产生纠纷，原告数次向肖宏追讨未果。2014年7月18日，被告碍于情面好意向原告出具《情况说明》，以便其向肖宏主张权利。原告却持有该份《情况说明》恶意起诉被告。原告的各项损失与被告毫无关联，其诉讼请求依法应予驳回。
为证明其抗辩主张，两被告在举证期限内向本院提交下列证据材料：
1、高玉枚、贺家湘的《居民身份证》及《结婚证》各1份，拟证明两被告的基本情况；
2、杰海公司的《企业法人营业执照（副本）》及《组织机构代码证》各1份、临澧县工商行政管理局出具的《企业注册登记资料》1份，拟证明杰海公司的企业信息；
3、原临澧县城关镇人民政府与贺家湘于2001年9月6日签订的《土地转让合同书》1份、临澧县国土资源局（以下简称临澧国土局）于2003年3月7日向杰海公司核发临国用（2003变）第7号《国有土地使用证》1份、杰海公司于2007年8月30日向临澧县城建领导小组出具的《关于申请建设职工宿舍的报告》1份、杰海公司于2007年9月3日向临澧县建设局规划办（以下简称临澧规划办）出具的《关于申请建设职工宿舍的报告》1份，拟证明杰海公司系肖宏开发的杰海宿舍楼占用地块的国有土地使用权人；
4、肖宏与贺家湘于2008年7月5日签订的《杰海陶瓷职工宿舍购房草签协议》1份，拟证明肖宏向贺家湘转让杰海宿舍楼商品房3套及车库2间；
5、安福公司出具的《证明》1份，拟证明肖宏自2008年8月挂靠该公司开发杰海宿舍楼；
6、肖宏的《居民身份证》1份、肖宏与贺桂芳的《离婚证》1份、肖宏于2014年11月23日出具的《关于李军房屋按揭款说明》1份、证人李坤的当庭证言1份、本院依被告申请于2015年4月27日对肖宏的《调查笔录》1份、证人裴宜华、周波（均系肖宏雇请的杰海宿舍楼项目部工作人员）的当庭证言各1份，拟证明原告与安福公司、临澧建行分别签订《买卖合同》及《借款合同》目的系取得贷款130000元且该款并非用于购买301房；
7、《中国建设银行现金支票存根》4份（合计118000元，分别为：①NO.07480605，金额30000元，出票日期2009年1月12日，收款人李军；②NO.07480606，金额30000元，出票日期2009年1月12日，收款人周波﹤代﹥；③NO.07480607，金额30000元，出票日期2009年1月19日，收款人李军；④NO.07480608，金额28000元，出票日期2009年1月19日，收款人周波﹤代﹥），拟证明临澧建行的130000元贷款打入杰海宿舍楼项目部账户后，肖宏已分4次向原告返还贷款118000元，剩余12000元作为按揭手续费用暂由肖宏代管；
8、佛安瓷厂于1998年9月17日向李德云出具的金额为126000元的《欠条》1份（高玉梅往来转、1998年4月18日转、李德云于2008年12月25日批注“由贺经理结清”）、临澧县第二建筑工程公司于1999年12月27日向李德云出具的金额为147953元的《欠条》1份（涂料厂土地款61000元、迎宾楼储金会贷款60000元及利息26953元、李德云于2008年12月25日批注“由贺经理结清”）、结算单据23份，拟证明贺家湘实际对李德云负债9340元。
原、被告对对方提交的证据逐一进行质证，本院认证如下：
首先，对原告提交证据的认证。证据1、证据2、证据5、证据7，被告未持异议，其内容客观、来源合法且与本案有关联，对其证明力予以认定。证据3系债的第三方所出具，有违债的相对性且被告不予认可，证据4并非债权凭证，结合证据7李德云的证言可认定在安福企服站挂账的131053元属于李德云与贺家湘共有，双方之间的债权债务金额有待结算，故证据3、证据4的真实性、合法性及关联性均不予认定。证据6，原告及其父李德云均自认与安福公司、临澧建行不存在真实的按揭贷款购房合同关系，故该证据的关联性不予认定。
其次，对被告提交证据的认证。证据1至证据6，原告对其真实性未持异议，其证明力予以认定。证据7系复印件，原告不予认定且无其他证据佐证，其证明力不予认定。证据8，涉及李德云与贺家湘的结算纠纷，与本案缺乏关联性，其证明力不予认定。
最后，本院对当事人庭审一致陈述的证明力予以认定。
本院根据已认定的证据确认如下事实：
李德云（又名李德荣）与易继泉、高玉枚与贺家湘均系夫妻关系，李德云与两被告系好友关系。原告李军系李德云之子，贺桂芳、贺芳芳、贺修贵（又名贺修桂）均系两被告所生。
2001年9月6日，原临澧县城关镇人民政府（甲方）与被告贺家湘（乙方）在原临澧县司法局城关法律事务所见证下签订《土地转让合同书》，载明：因城关镇建材总公司（含佛安瓷厂、二建公司、建材综合总公司、金华建筑装饰有限公司）于2001年3月9日由临澧县人民法院宣告破产还债，根据该院裁定书，在破产清算过程中，除部分债权清算外，对原破产单位职工集资清偿单为零，已无偿还来源。为照顾职工经济利益，维护稳定，城关镇党委政府集体研究，将原佛安瓷厂和二建公司的集体土地（不在破产清算之列）转让给乙方进行企业生产经营，有关土地转让经甲乙双方达成如下协议：一、甲方将坐落在城关镇九姊村（原瓷厂土地）面积按原佛安瓷厂国土部门（1998）字第025号所核定的土地面积减除已划给膨润土公司外的面积，城关二建公司破产后空土地转让给乙方。二、土地转让费金额与结算：全部土地转让费为1289056元（此款额系原破产单位职工集资款），按城关镇企业管理站与乙方代表贺家湘签订的交款合同中确定的时间与金额执行。四、土地转让费具体交付办法：土地转让费由乙方代表人贺家湘交到城关镇企业办，由镇企业办对职工集资款分期分批兑现，即签订合同的第一年2001年9月30日至2002年10月31日给付土地转让费11.8万元，第二次在2003年10月31日前给付11.8万元，第三次在2004年10月31日前给付35万元，第四次在2005年10月31日前给付35万元，直至2006年10月31日前全部付清余额。
2001年9月26日，被告贺家湘与其子贺修贵出资500000元成立从事陶瓷、地砖产销业务的杰海公司。2003年3月7日，临澧国土局向杰海公司核发临国用（2003变）第7号《国有土地使用证》，载明：用途“综合用地”，土地等级“I级”，使用权类型“出让”，终止日期“2023年3月6日”，使用面积“845㎡”。
2007年7月5日，贺桂芳之夫肖宏（甲方）与贺家湘（乙方）签订《杰海陶瓷职工宿舍购房草签协议》，载明：经甲乙协商，乙方自愿购买肖宏位于原城关镇工程公司院内开发建设的杰海陶瓷职工宿舍住宅叁套，分别是：D型2楼121.54㎡、D型4楼121.54㎡、E型1楼133.17㎡。车库2间，位置东西向北起：1号车库，39.4㎡；2号车库，31.7㎡。价格如下：D型2楼121.54㎡×1428﹦173559.12元、D型4楼121.54㎡×1428﹦173559.12元、E型1楼133.17㎡×1428﹦190166.76元，1号车库39.4㎡×2000﹦78800元、2号车库31.7㎡×2000﹦63400元，合计679485元。此协议属草签协议，待乙方落实办证业主后再签购房合同。同时，双方约定：贺家湘将（2003变）第7号《国有土地使用证》载明的地块转让给肖宏，并以地价抵偿所购肖宏开发的杰海宿舍楼的3套商品房及2间车库的房款。
2007年8月15日，肖宏挂靠安福公司开发杰海宿舍楼。8月17日，肖宏与贺桂芳离婚。9月3日，杰海公司向临澧规划办出具《关于申请建设职工宿舍的报告》，提出筹建两单元职工宿舍楼。
2008年7月，李德云向两被告提议购买301房，双方口头约定：原告通过给付购房现金80000元及以李德云的债权抵偿房款的形式取得301房的所有权；两被告负债督促肖宏协助原告办理房屋产权变更手续。同年12月28日，原告（买受人）因办证的需要与肖宏代表的安福公司（出卖人）签订《买卖合同》，约定：出卖人以挂牌出让方式取得位于安福西路的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为临国用（2003变）字第7号。该地块面积为845㎡，规划用途为居住，土地使用年限自2003年3月2日至2033年3月2日。买受人所购商品房为第A幢2单元301号房，该商品房用途为居住，属砖混结构，层高为3m，建筑层数地上6层。建筑面积133.17㎡，单价1428元，总金额190000元。首付款60000元整，银行借贷130000元整。出卖人应在2008年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
此后，原告因资金周转困难凭借《买卖合同》请求肖宏联系银行按揭贷款事宜，双方口头约定：原告经安福公司担保向银行申请按揭贷款130000元，肖宏待银行贷款打入其项目部账户后再全额转交原告。2009年1月14日，原告（借款人、抵押人）与临澧建行（贷款人）、安福公司（保证人）三方签订《借款合同》，载明：借款本金130000元；借款期限120月；首付款金额60000元；贷款人将借款一次性划入借款人指定的账户，账户名称“临澧县房地产开发有限责任公司杰海陶瓷项目部”，开户行“临澧建行”；借款人应将借款用于购置坐落于临澧县安福镇安福西路的建筑面积133.17㎡、成交价190000元的住房；借款人选取委托扣款方式及“等额本息还款法”还款；担保方式为抵押加最高额保证；保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日；抵押财产为杰海陶瓷301房。同年1月15日，三方共同到临澧县房地产管理局办理《预购商品房抵押权预告登记》。此后，原告已向肖宏的项目部账户打入60000元首付款，临澧建行亦将按揭贷款130000元打入该账户，肖宏随后向原告全额返还首付款60000元。关于按揭贷款的返还金额，原告与肖宏产生矛盾且多次协商未果。
2014年7月18日，原告请求被告协助其向肖宏主张权利，被告高玉枚遂向原告出具一份《情况说明》，载明：“李德云之子李军买高玉枚收肖宏房产公司开发杰海陶瓷职工宿舍E型一楼一单元133.17㎡，单价1428元，合计金额为190166.76元。（此房肖与高未办理任何相关手续）。李德云与夫人易继泉为儿子买房之事亲自出面找贺家湘及夫人高玉枚商谈，后由贺与高请客，还有肖宏房产公司管理老周作陪。吃完饭后贺说，此房怎样结算？李说，前面一切不说，看在我们多年承包工程的份上，不管结算谁找谁钱，儿子李军结高妈妈80000元钱，贺伯伯看怎样？当时贺与高二话未说，马上表态好！因为我们两家是多年的友情，和亲兄弟姐妹一样，不为金钱计较，老李说话作数！由李军自己与肖宏房产公司办理相关手续为实。后由李军分两次给高妈妈钱（第一次50000元，第二次30000元，其日子记不清了）。当场人：李德云、易继泉、贺家湘、高玉枚、老周（肖宏房产公司管理）。2008年下半年（其日子记不清）。出示人：高玉枚”。
2014年11月，原告将被告高玉枚诉至本院，请求其返还购房款190000元。诉讼中，原告将诉讼请求金额变更为211053元（购房现金80000元＋李德云的债权131053元），其自认与安福公司及临澧建行签订《买卖合同》及《借款合同》的目的系因其他用途贷款130000元，并非用于购买301房。
本院认为：本案的争议焦点为两被告向原告转让301房并收取购房款是否构成民法中的不当得利。不当得利是指己方无合法根据获利而使他方受损的民事法律事实，其构成要件包括：一、己方获利和他方受损，二者具有因果关系；二、己方获利及他方受损，二者均无法律根据。
关于要件一。首先，两被告的获利范围。案外人肖宏将301房作价190166.76元（133.17㎡×1428元／㎡）抵偿其所欠两被告的地价，两被告则通过以物抵债的形式取得肖宏开发的杰海宿舍楼301房所有权。两被告向原告转让301房时未签订书面购房合同，未明确购房价款的具体金额，仅约定原告通过支付购房现金80000元及以李德云的债权抵销余款的形式取得301房所有权。现李德云对两被告享有的债权金额因双方未实际结算而无法确定，故两被告在本案中实际获利范围为80000元。其次，关于原告的受损范围。原告与安福公司不存在购房合意，其仅因办证的需要形式上与安福公司签订《买卖合同》。同时，原告经安福公司担保与临澧建行签订《借款合同》的用途并非购房，而系另作他用。肖宏承诺临澧建行的130000元贷款打入其项目部账户后全额向原告返还，但其在该款到账后就返还事宜与原告酿成纠纷。原告签订《借款合同》后一直按“等额还款法”偿付临澧建行的贷款本息，故其受损范围为贷款130000元及利息。最后，原告的利损及被告的获利，并非相同主体之间形成的同一法律关系。其中，原告的利损源于其与肖宏的贷款返还关系，被告的获利则来自其与原告的房屋买卖关系。二者之间，未建立严丝合缝的对价，不具有法律上的因果关系。
关于要件二。首先，因相互存在特殊身份关系，案外人肖宏与两被告之间、两被告与原告之间就301房的转让，虽未签订书面合同，但三方各自均达成明确的口头协议，上述协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，已经成立并具有法律效力。杰海公司系坐落于临澧县安福镇的845㎡地块的国有土地使用权人，被告贺家湘作为该公司法定代表人有权将该幅地块的使用权转让给肖宏。肖宏挂靠安福公司开发杰海宿舍楼，其作为项目经理经该公司授权有权处置建成的商品房。肖宏将301房出售给两被告并议定以房款抵偿地价，两被告自其与肖宏的房屋转让合同成立时即取得301房的所有权，其而后向原告转售该房并收取房款的行为合法有效。其次，结合原告在庭审中的自认及证人李德云、裴宜华、周波的证言，可以认定原告与安福公司无真实购房合同关系、与临澧建行亦无真实购房按揭贷款合同关系。原告贷款130000元系另有他用，其未为301房重复买单，本案不涉及“一房多买”的事实。综合全案证据，可以认定临澧建行的130000元按揭款已打入肖宏的项目部账户，肖宏是否向原告全额返还该款这一事实有待另案查证。如若肖宏未足额向原告返还贷款130000元，方可认定原告利益受损且其获利相对方为案外人肖宏或者安福公司，而非两被告。
综上，两被告向原告转让301房并收取房款的行为合法有效，不符合不当得利的构成要件，原告主张两被告不当得利缺乏事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告李军的诉讼请求。
本案受理费4466元，由原告李军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
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审 判 长 孙 凌
审 判 员 朱开昌
人民陪审员 龚光荣
二〇一五年四月三十日
书 记 员 王 巧
本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第九十二条
没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。
二、《中华人民共和国物权法》
第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办物权登记的，不影响合同效力。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
17.