新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新民再18号
抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。
申诉人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：王兴海，男，汉族，1964年6月5日出生，个体工商户，住新疆阿克苏市。
委托代理人:罗良才，新疆朱玉杰律师事务所律师。
被申诉人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人)：陈菊英，女，汉族，1962年10月16日出生，住新疆阿克苏市。
被申诉人（原审第三人、二审被上诉人)：李洪军，男，汉族，1955年11月28日出生，无固定职业，住新疆阿克苏市。
申诉人王兴海因与被申诉人陈菊英、李洪军房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）新民申字第1106号民事裁定，向检察机关申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院作出新检民监[2015]65000000212号民事抗诉书，本院作出（2016）新民抗79号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派检察员王华武、书记员刘敏出庭履行职务。申诉人王兴海及其委托代理人罗良才、被申诉人陈菊英到庭参加诉讼，被申诉人李洪军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，一、王兴海知道陈菊英、李洪军系夫妻，李洪军在卖房协议上签了陈菊英的名字，当天又将房屋及房屋产权证、土地使用证原件都交付王兴海，虽然陈菊英不在现场，但王兴海有足够理由相信李洪军卖房行为是其夫妻二人的意思表示，王兴海是善意，李洪军的行为是表见代理。王兴海以当时房价款合理价格95000万元支付购买涉案房屋，其与李洪军签订的房屋买卖协议有效。原审认定李洪军与王兴海签订的房屋买卖协议无效缺乏证据证明。二、终审判决适用法律错误。终审判决引用《中华人民共和国合同法》第四十八条但条款内容是四十九条内容。综上，终审判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律有误，故提起抗诉，依法再审。
王兴海称，证据表明涉案房屋买卖协议的签订，陈菊英是知道并同意的，李洪军与陈菊英为共同利益隐瞒事实真相损害了王兴海合法权益，请求检察机关依法抗诉，再审确认房屋买卖协议有效。
陈菊英辩称，王兴海与李洪军签订的”协议书”主体不合法。王兴海明知李洪军在场假冒陈菊英的签名，在李洪军本人未在”协议书”上签名的情况下，签订假合同，损害了他人的财产权利。房屋买卖协议无效，检察机关抗诉意见不能成立。
陈菊英向一审法院起诉请求：李洪军与陈菊英夫妻关系存续期间，在陈菊英不知情情况下以陈菊英名义与王兴海签订了”房屋买卖协议”，将登记在陈菊英名下涉案房屋以95000元的低价转给王兴海并收取了房款，并向王兴海交付了房屋及相关证件，请求法院确认李洪军与王兴海之间房屋买卖行为无效，赔偿陈菊英经济损失33500元。
王兴海向一审法院反诉请求：我购买的涉诉房屋是经过李洪军、陈菊英同意的，请求确认我与李洪军签订的房屋买卖协议有效，由陈菊英履行办理房屋产权过户的义务。
一审法院认定事实：陈菊英与李洪军原为夫妻。2001年2月27日陈菊英取得阿克苏市新城区教育路1巷11号房屋产权，此证登记土地面积为270.40平方米，房屋建筑面积118.56平方米。2006年5月28日在陈菊英不知情的情况下李洪军以陈菊英的名义签订协议，将涉诉房屋卖给王兴海，售价95000元，不包括过户税费。协议签订后，王兴海及其见证人罗显聪、严发治签名，李洪军以陈菊英的名义签字。当日王兴海将购房款95000元交付李洪军，李洪军将房屋及产权证，土地使用证交付王兴海。2006年9月17日，王兴海、严发治出具证明”2006年5月，我和陈菊英的丈夫李洪军达成买卖教育路1巷11号房屋协议，当时陈菊英不在场，李洪军代替陈菊英签名卖房，现金玖万伍仟元全部付给李洪军”。2007年12月13日陈菊英在《阿克苏报》发表教育路1巷11号房屋产权证遗失声明。2008年7月10日陈菊英与李洪军协议离婚。
一审法院判决：一、李洪军与王兴海签订的房屋买卖协议无效。二、驳回陈菊英的其他诉讼请求。三、驳回王兴海要求陈菊英履行办理房屋产权过户义务的诉讼请求。案件受理费250元，反诉费70元，二审其他诉讼费400元，合计720元，由李洪军负担360元，王兴海负担360元。
王兴海不服一审判决，上诉请求：1、陈菊英签约时不在场并不能证实其对卖房”不知情”。原审法院认定事实错误。2、上诉人属于”有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”善意第三人，一审法院未依法维护上诉人作为善意第三人的合法权益错误。请求二审法院依法改判。
陈菊英不服一审判决，上诉请求：原审法院认定王兴海与李洪军的买卖协议无效，应依法判令王兴海赔偿房租损失。
二审法院认定事实：二审认定的事实与一审基本一致。
二审另查明，陈菊英与李洪军于1988年1月27日登记结婚，2007年1月，李洪军与汪璐在阿克苏市房产局申请将李洪军与陈菊英共同购买的步行街3号楼101室商铺的70%产权变更登记至汪璐名下，陈菊英诉至法院，要求确认房屋转让行为无效，法院判决：李洪军，汪璐转让温州路步行街3号楼112号商铺70%产权行为无效。2007年陈菊英作为自诉人诉李洪军重婚罪，经法院刑事裁定书认定李洪军与汪某同居，但不能证明李洪军和汪某以夫妻名义共同生活，二审裁定维持了李洪军无罪的一审判决。2008年7月10日陈菊英与李洪军在阿克苏市人民法院调解离婚，协议：坐落于阿克苏市教育路1巷11号的砖木平房归陈菊英所有。
二审法院向评估测绘有限公司询价认为，本案涉诉的房屋于2006年在买方交纳税费、过户手续等费用的情况下双方达成的9.5万交易价符合当时的市场价格。
二审法院认为，李洪军在与王兴海签订房屋买卖协议时存在未取得另一共有权人陈菊英的同意而擅自处理夫妻共同财产的故意。其行为损害了房屋共有权人陈菊英的利益，造成房屋共有权人陈菊英与王兴海的利益发生冲突。李洪军与王兴海签订协议时陈菊英不在场，李洪军在协议上签署陈菊英的名字而未签自己的名字，在此情况下，王兴海明知该房屋是李洪军与陈菊英的夫妻共同财产，应尽到足够的注意义务。李洪军未提供陈菊英的委托手续，王兴海也未亲自与陈菊英取得联系确认其卖房意向，其无足够的理由相信李洪军签订协议是其与陈菊英共同的意思表示。王兴海提供的证人证言的证明力低于书证，不足以证实陈菊英同意卖房，且证人付某、罗某的证言所陈述的陈菊英拉运东西的时间不一致，王兴海称其善意取得出卖房屋证据不足，李洪军与王兴海签订的房屋买卖协议无效，故王兴海的上诉理由不能成立。对陈菊英要求王兴海支付33500元租金损失的请求，证据不足，本院不予支持，陈菊英的上诉请求亦不能成立。一审法院判决正确。该院判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费400元，邮递费250元，上诉人王兴海预交的650元由王兴海负担；陈菊英预交650元由陈菊英负担。
本院再审查明的的事实与原审一致，再审时王兴海向本院提交了2008年7月9日及2008年12月4日李洪军与陈菊英对涉诉房屋的协议，协议内容为1、对涉诉房产归属通过诉讼程序取得。2、对李洪军已收取王兴海的95000元应退还，陈菊英先予支付，李洪军应承担50％，款项从李洪军门面房租金支付。3、房产所有权追回后，该房产的产权归李洪军、陈菊英共有，份额各为50％。以及对该房产产权将来过户给其子李柏甄的确认说明。王兴海以此证明陈菊英知道并同意卖房事实，李洪军与陈菊英以虚假事实进行虚假诉讼。陈菊英不认可该协议系其与李洪军所签。对此证据，本院认证如下，该证据的内容只是李洪军、陈菊英双方对涉诉房产在现有状况下如何处理的商议，并不能证明陈菊英同意卖房的事实，王兴海予以此证证明陈菊英以虚假事实进行虚假诉讼理由不成立。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉理由及申诉人的申诉意见，本案的争议焦点为：1、涉案房产买卖协议是否有效。2、终审判决是否适用法律错误。
1、关于涉案房产买卖协议是否有效的问题。涉案房产系李洪军与陈菊英婚姻存续期间取得，因而二人是该房产的共同共有权人。房产登记在陈菊英名下，李洪军在无陈菊英的委托及授权情况下，在房屋买卖协议上签署陈菊英的名字，属于擅自处分共有财产的行为。王兴海购买房屋时，明知房屋及土地证上登记的使用权人是陈菊英，陈菊英未在协议现场亦无其授权手续且事后并未给与追认，王兴海作为涉诉房产的租客，有陈菊英的联系方式，却未向房屋登记人陈菊英核实房屋有关情况，直接与李洪军签约购买涉诉房产，王兴海证明其属于善意取得的证据不足。证明其有理由相信李洪军卖房行为是其夫妻二人的意思表示的证据亦不足，李洪军行为不构成表见代理。因此，双方的买卖行为损害了陈菊英的合法权益。依据法律规定，李洪军与王兴海所签的买卖房产协议无效。二、关于终审判决是否适用法律错误的问题。终审判决存在引用《中华人民共和国合同法》第四十八条但条款内容是四十九条内容的笔误，应予纠正。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持，检察机关的抗诉理由及王兴海的再审请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持新疆阿克苏地区中级人民法院（2009)阿中民一终字第650号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 侯 晖
审判员 王福生
审判员 郭长安
二〇一七年四月二十七日
书记员 王 雯