四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1321民初3600号
原告：四川荣晟物业服务有限公司，住所地：四川省江油市城区。
法定代表人：王德全，总经理。
委托诉讼代理人：凌晓勇，四川久太律师事务所律师。
被告：四川宏强房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县。
法定代表人：杨玉清，总经理。
委托诉讼代理人：蒲江涛，四川建春律师事务所律师。
原告四川荣晟物业服务有限公司（以下简称荣晟物业公司）与被告四川宏强房地产开发有限公司（以下简称宏强房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣晟物业公司的委托诉讼代理人凌晓勇、被告宏强房地产公司的委托诉讼代理人蒲江涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
荣晟物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业服务费共计537355.06元。事实及理由：原、被告于2010年12月10日签订关于南部县“永和佳苑”商住小区的《前期物业管理服务合同》，合同期限3年。在合同期限内，双方于2012年9月10日又另行签订《前期物业管理服务合同》，合同期限1年，自2012年12月8日至2013年12月31日止。两份合同对协议生效、期满、终止，物业管理费的收费标准等进行了详细的约定。合同期满后，双方未对合同事宜进行协商，被告也未要求原告退出。截止2014年6月16日，原告主动向被告发函要求终止物业合同，被告于2014年8月28日作出同意终止的回复函。但被告欠原告的物业服务费一直未进行结算。因被告既未接收物业档案，也未结算管理服务费，原告一直在小区服务至今。被告应支付物业服务费，从2012年1月开始至2016年8月止，小区未销售并未交付使用的住宅35套、门面54套的物业服务费。经双方协商未果，被告拒不支付，诉至法院，依法判决。
宏强房地产公司辩称，双方签订《前期物业服务合同》是事实，但合同期满后双方没有续签合同。原告于2014年6月30日告知被告终止合同，被告也同意终止，后因原告没有移交相关台帐，故一直没有进行结算。对原告诉称的未售房屋数量有异议，在2009年、2010年和2011年分别已销售或者还房，并交付给相关业主，但业主一直没有办理房产证。实际未售房的相关服务费应为22801.14元。
本院经审理认定事实如下：2010年12月10日，原、被告签订了《前期物业管理服务合同》，合同主要内容：甲方（被告）将永和佳苑商住小区1、2、3、4、7、8幢楼委托于乙方（原告）实行物业管理；委托管理期限暂定为3年，自2010年12月30日至2013年12月30日止；物业管理公共服务费，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元、非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.9元向乙方（原告）缴纳，车库、车位，由车位使用人向乙方缴纳。2012年9月10日，原、被告双方又另行签订《前期物业管理服务合同》，合同主要内容：甲方（被告）将永和佳苑商住小区1、2、3、4、5、6、7、8、9A、9B、10幢楼委托于乙方（原告）实行物业管理；委托管理期限暂定为1年，自2012年12月8日起至2013年12月31日止；物业管理公共服务费，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元、非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.9元向乙方（原告）缴纳，车库、车位，由车位使用人向乙方缴纳。同日，原、被告双方又签订了《补充协议书》，主要内容：双方必须遵守2010年12月10日所签《前期物业管理服务合同》内容及其附件一、二、三、四之内容；甲方（被告）“永和佳苑”一期多层商品房及还房（5、6、9A、9B）现已竣工验收，现将其前期物业管理服务管理仍然委托乙方进行管理。并按照之前协议内容执行；多层委托期限，2012年8月2日至2013年12月31日。2014年6月16日，荣晟物业公司向宏强房地产公司发出《关于终止永和佳苑物业服务告知函》，函件主要内容：双方签订的3年期物业服务合同于2013年12月31日已到期；受还房户不交物业费的影响，多数业主都不交物业费，导致我公司（原告）从去年以来每月亏损一万多，现我公司决定对永和佳苑终止服务，服务终止时间截止到2014年6月30日。函件发出后于2014年6月30日，荣晟物业公司向永和佳苑全体业主发出《公告》，宣布了终止服务事宜。2014年8月28日，宏强房地产公司向荣晟公司发出《回复函》，对前述《关于终止永和佳苑物业服务告知函》进行了回复。该《回复函》于2014年8月29日由荣晟公司工作人员唐清勇签收。2015年12月3日，宏强房地产公司向本院起诉，要求荣晟公司退出“永和佳苑”商住小区的物业服务并交付相关资料。本院于2016年1月25日出具（2015）南民初字第4350号判决书，支持宏强房地产公司的诉请，荣晟物业公司不服该判决上述至南充市中级人民法院。2016年7月6日，南充市中级人民法院（2016）川13民终781号判决驳回上诉，维持原判。嗣后，原、被告双方对“永和佳苑”商住小区未出售房屋的相关物业服务费用，双方协商未果，原告遂诉至本院。
另查明，原告要求被告从2012年1月1日起承担物业服务费的住宅35套其总面积为3628.12㎡（包括2012年1月1日前被告已按拆迁还房的约定，已还住宅房6套总面积663.18㎡在内）、门面房54套其总面积为4738.03㎡（包括2014年6月30日之后才竣工的车库面积2523.96㎡、设备间78.39㎡、物业管理用房26.6㎡和2012年1月1日前被告已按拆迁还房的约定，还门面房4套其总面积140.63㎡在内）。2012年9月4日被告按照其与各业主签订的拆迁还房约定还门面房1套面积38.02㎡，同年11月20日还门面房2套总面积93.86㎡，同年11月21日还门面房2套总面积84.67㎡，2013年1月3日还门面房2套总面积79.52㎡，同年1月11日还门面房2套总面积73.92㎡，同年1月13日还住宅房2套总面积222.3㎡，同年1月21日还门面房1套面积47.07㎡，同年1月29日还门面房3套总面积136.72㎡，同年3月14日还住宅房2套总面积144.84㎡，同年4月27日还住宅房11套总面积1201.33㎡，同年5月11日还门面房2套总面积75.20㎡，同年5月20日还门面房4套总面积161.65㎡，同年6月6日还门面房3套总面积343.99㎡，同年8月15日还住宅房1套面积68.96㎡，同年12月20日还门面房1套面积32.48㎡，同年12月31日还门面房2套总面积50.92㎡，2014年2月24日还门面房2套总面积90.72㎡，同年3月13日还门面房1套面积42.03㎡，同年4月2日还门面房2套总面积85.20㎡，同年4月18日还门面房1套面积41.25㎡。
还查明，2011年3月2日被告向各被拆迁安置还房户公告《四川宏强房地产开发有限公司永和佳苑还房公告》，告知原新华村一社土地范围内安置还房事宜。2011年4月20日又向各被拆迁安置还房户公告《四川宏强房地产开发有限公司永和佳苑还房公告（二）》，告知永和佳苑小区1号、2号楼修建的口面房还房事宜。2011年8月8日，向各被拆迁安置还房户公告《四川宏强房地产开发有限公司永和佳苑一期第二批次还房公告》，告知新华村七社前期被拆迁户安置还房会议事宜。
本院认为，原告荣晟物业公司与被告宏强房地产公司之间签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告宏强房地产公司应按约向原告荣晟物业公司支付相关物业费用。针对物业服务合同关系解除时间，原告函告被告终止合同，并于2014年6月30日向永和佳苑全体业主发出公告，宣布了终止服务事宜，且原告同意解除，故原、被告之间的物业服务合同关系自原告发出该公告时终止。原告提出复函后仍实际履行合同义务的主张，因未举出相应有效证据证明，且与本院查明事实不符，本院不予支持。关于原告主张“永和佳苑”小区未出售并未交付使用的住宅35套、门面54套的物业服务费应当如何计算的问题，从本院查明的事实来看，其中属于拆迁安置户的还房和被告已出售的部分房屋，各业主接受相应房屋后，虽未办理相关产权的登记手续，但被告客观上已向各业主交付了房屋，其交付后的物业服务费依法不应由被告承担。2014年6月30日之后才竣工的车库和和物业管理用房以及2012年1月1日前被告已按拆迁还房约定的还房均不应由被告承担其相关物业服务费。对剩余未出售且未交付的住宅、门面房应按合同约定的收费标准从2012年1月起至2014年6月30日止分段计算。
综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条，《四川省物业管理条例》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告四川宏强房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告四川荣晟物业服务有限公司支付物业服务费共计68809.87元（从2012年1月起计算至2014年6月30日止，住宅房按每㎡每月0.5元分段计算，共计为32357.21元，非住宅房按每㎡每月0.9元分段计算，共计为36452.66元，两项合计68809.87元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9173元，按简易程序减半收取计4586元，由原告四川荣晟物业服务有限公司负担3000元，被告四川宏强房地产开发有限公司负担1586元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 雍登伟
二〇一八年一月十六日
书记员 张 婷