乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第494号
原告：ＸＸ。
委托代理人：龙明科，新疆智瑞律师事务所律师。
委托代理人：王艳，新疆智瑞律师事务所律师。
被告：新疆佳雨房地产开发有限公司。
法定代表人：霍韋，该公司董事长。
委托代理人：王峰。
原告ＸＸ与被告新疆佳雨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月19日受理后，依法由代理审判员谷丽娜独任审判，于2015年6月5日、6月15日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人龙明科、被告新疆佳雨房地产开发有限公司的委托代理人王峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2012年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于沙依巴克区西山西街247号第1栋B1单元13层1301室房屋，房屋总价为618448元，合同约定被告应于2013年8月30日向原告交付房屋，每逾期交付一日按已付房款日万分之一承担违约金，但被告到2013年11月20日才交付房屋，延期交付80天，应承担违约金4948元，交付后180日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，当时我们都以为出卖人按已付房款日万分之一承担违约责任，但被告违约后，我们才发现合同条款中少了“每日”两字，致使合同条款意思出现巨大偏差，不是双方真实意思表示，违约责任的约定失去本身的作用，无论被告违约多长时间履行义务，均只承担几十元违约责任，而该项违约事项是期限的违约，期限的长短涉及违约责任的大小。故请求法院综合合同的整体意思内容、合同的其他条款、合同目的、交易习惯和诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示是按日万分之一承担违约责任，现原告诉至法院，请求法院判令被告承担违反商品房买卖合同延期交付房屋的违约金4948元，被告按已付房款每日万分之一承担延期办理产权登记的违约责任14842元，被告给原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
被告新疆佳雨房地产开发有限公司辩称，关于延期交房，这是有根本原因的，西山路当时修路影响了正常交房，尽管如此，我方仍主动与原告协商，但未与原告达成协议，对于原告诉称的交房日期2013年11月20日我方没有异议，另外原告是以按揭方式购买房屋，我方不清楚原告的按揭手续是否办结。关于原告要求延期办证的违约金，我们认为不符合合同约定，合同是双方真实的意思表示，如果提出办证的违约金，按照法律规定还应该提供延期办证原告遭受的实际损失。
经审理查明，2012年，原、被告签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买被告开发建设的沙依巴克区西山西街247号第1栋B1单元13层1301室房屋（商品房预售许可证号为新建房许字2012000017号），房款总价618448元，首付186448元，按揭贷款432000元，被告应在2013年8月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，逾期交房不超过90日的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件的，双方进行验收交接时，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，原告未付完全部房款，未及时按规定缴纳相关税费及提供相关资料而不能办理产权证，被告不承担延误办理产权证的责任。
另查，一、被告认可涉案房屋的房屋所有权证尚在办理过程中。针对涉案房屋，其在2012年给原告作过预购商品房的预告登记；二、被告同意向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、原、被告确认涉案房屋于2013年11月20日交付原告使用；四、原告于2012年分四次向被告支付了首付款合计186448元，其于2012年亦办理了涉案房屋的按揭贷款手续，贷款本金432000元亦于2012年打入被告账户，涉案房屋的契税和维修基金已经交纳；五、经询，原告要求被告支付逾期交房的违约金的计算方式为4948元（61.85元×80天，2013年8月30日至2013年11月20日）；原告认为双方在商品房预售合同中约定的逾期办证违约金比例过低，其要求法院调整按照日万分之一计算违约金即13842元（61.85元×240天，2014年4月30日至2014年10月30日）；
上述查明事实有《商品房预售合同》、收据、银行信息单、当事人陈述和庭审笔录为证。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对各方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务。本案中，双方约定的交房日期为2013年8月30日，经庭审调查，原、被告确认实际的交房日期为2013年11月20日，虽被告辩称系修路原因影响正常交房，但本院认为西山修路并不是其逾期交房的合理抗辩事由，故被告的辩称理由不充分，本院不予采纳，本院认定被告逾期交房的违约行为存在，原告依照合同约定要求被告支付逾期交房的违约金于法有据，因其计算的违约金基数有误（原告主张每日的违约金为61.85元，本院经审查后认定每日的违约金为61.84元），本院对其要求被告支付的逾期交房违约金4948元予以适当调整仅对合理部分予以支持。鉴于被告认可涉案房屋的房产证尚在办理过程中，故本院认定被告逾期办证的违约行为亦存在，原告庭审中提出双方约定的违约金比例过低要求法院适当调整，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金为已付房款的万分之一，以此约定，被告仅需承担的逾期办证违约金为61.84元，但此违约金显然不足以弥补原告的损失，亦与被告的违约程度不符，以此约定要求被告承担的违约金显然有失公平，现原告提出约定违约金比例过低要求法院进行调整，符合法律规定，但同时本院认为在开发商逾期办证的情况下，买受人的权利受损，其损失数额是很难确定的，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因原告主张的违约金比例低于按照司法解释规定的比例，故本院对原告要求被告支付逾期办证的违约金比例日万分之一的主张予以采纳，但原告计算期间有误，依照双方的合同约定，应从被告在商品房交付使用后180日后即2014年5月21日开始计算违约金，到原告在本案主张的截止日2014年10月30日共计160天，且违约金的基数亦有误(本院认定每日的违约金为61.84元)，故对原告要求被告支付逾期办证违约金13842元本院予以适当调整，仅对合理部分予以支持。针对原告要求被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，因被告当庭同意提供，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告新疆佳雨房地产开发有限公司向原告ＸＸ支付逾期交房违约金4947.20元（61.84元×80天，2013年8月31日至2013年11月20日）；
二、被告新疆佳雨房地产开发有限公司向原告ＸＸ支付逾期办证违约金9894.40元（61.84元×160天，2014年5月21日至2014年10月30日）；
三、被告新疆佳雨房地产开发有限公司向原告ＸＸ提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
以上被告新疆佳雨房地产开发有限公司应付款项14841.60元及应履行的义务，应于本判决生效之日起十五日内向原告ＸＸ履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本案诉讼标的19790元，实际给付标的14841.60元，占争议标的75%，案件受理费294.75元（原告已预交）,因适用简易程序减半收取147.38元，由原告ＸＸ负担36.84元，被告新疆佳雨房地产开发有限公司负担110.54元，剩余147.37元本院退回原告ＸＸ。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 谷丽娜
二〇一五年六月十五日
书 记 员 施群峰