云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0502民初4290号
原告：孙玉仙，男，1963年11月30日生，汉族，保山市隆阳区人，云南春风源农业开发有限公司经理，住隆阳区。
委托代理人：李建武、杨亚云，云南弘蕊律师事务所律师。
被告：云南白地房地产开发有限公司。
住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路（新华小区）。
法定代表人：张艳，该公司董事长。
同统一信用代码：915305500568818219G。
委托代理人：张自国，男，1956年4月12日生，汉族，保山市隆阳区人，云南汉庄建筑工程有限责任公司项目经理，住隆阳区。代理权限为特别授权。
委托代理人：姚卫果，云南春裕律师事务所律师。
原告孙玉仙诉被告云南白地房地产开发有限公司（以下简称云南白地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法由审判员张云喜适用简易程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告孙玉仙及其委托代理人李建武、杨亚云，被告云南白地公司的委托代理人张自国、姚卫果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙玉仙向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告2014年8月5日签订的白地销2014-024号《购房合同》有效；2、依法判令被告限期办理房屋过户手续；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月原、被告达成房屋认购书，原告向被告支付定金300000元人民币。2014年8月5日原、被告经协商一致后签订购房合同，合同约定被告将坐落于隆阳区永昌街道建设路76号白杏苑A幢106号房以总价款2339900元人民币卖给原告。合同签订后原告依照合同约定按时支付全部购房款。2014年8月5日双方办理房屋交接手续，被告正式将房屋交给原告管理使用至今。但被告以各种理由拖延办理过户手续，原告多次催促无果，被告的行为违背了原、被告的合同约定，致原告购买房屋的目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失。原、被告签订的《购房合同》及买卖行为合法有效。原、被告就房屋买卖达成一致意见，房屋买卖是双方当事人的真实意思表示且双方均履行了合同的主要义务。《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原、被告之间订立的买卖合同自双方当事人在合同上签字按印时合同成立。买卖合同并不违反我国效力性强制规定，也不需要办理批准、登记手续，所以，双方签订的合同自成立时生效。《购房合同》中关于办理登记手续的约定违反法律规定，该约定无效。《购房合同》约定：待白杏苑整体销售完毕后统一办理产权登记手续。该约定违反我国法律规定应属无效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房将会使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《房屋登记办法》第十条：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。首先，被告提供的格式合同中对于办理产权登记手续的约定违反了城市房地产经营管理条例的规定，应当依法认定为无效。原告购得房屋后一直未能办理产权登记，该合同条款的约定违背了《城市房地产开发经营管理条例》的立法原理：为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展。如果房地产开发卖出后一直不办理登记手续必将导致房地产管理秩序的混乱，也将严重扰乱房地产登记制度。所以，必须按照法规规定进行办证。具体为现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。其次，被告声称现不具备办证登记条件是由于房屋没有全部卖出，其理由是无法成立的，根据房屋登记办法的规定，房屋以基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。原、被告买卖的房屋属于非住房，按照法律规定，非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。原、被告买卖的房屋是白杏苑A幢106号房具有固定明确的界限，符合法定办证条件。所以，被告称不具备办证条件不成立。原、被告签订的合同属于格式合同，按照合同法的规定应作出对被告不利的解释。《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。被告房地产公司与购房者签订的合同都属于被告提供的格式合同，被告代理人张自国当庭认可该份合同是重复使用的，订立合同时未与对方协商，依法应当认定为格式条款。法律规定格式合同提供者有义务对合同相对人就合同中加重对方责任、排除对方主要权利的条款进行重点提示及说明，本案中合同对于排除原告主要权利即何时办理登记手续的条款并未特别注明或者主要提醒。且该条款排除了原告的主要权利即要求及时办理登记手续的权利，因此按照合同法的规定该条款应当属于无效条款。被告以此来排除其主要义务，至今房屋已交付3年有余，该条款明显对合同相对人即本案的原告不利。因此，该条款的约定依法应当认定为无效条款。为此，原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。
被告云南白地公司辩称，购房合同真实有效，被告没有异议。目前尚不具备过户条件，房屋认购书第5条及购房合同第4条明确约定“甲方将白杏苑整体销售完毕后，统一办理登记手续”。目前，白杏苑还有10余格商铺未销售完毕，按合同给定不符合办理过户条件；白杏苑不仅有商铺，也有住房，其房产证属综合用房，按不动产登记部门的要求，只有整体销售完毕，请相关部门测量计算，才能确定住宅、商铺的分割、合并，才能将大的房产证分开，过户到孙玉仙户头上。所以，不管从合同约定上，还是从现实情况上看，该房目前不具备过户条件，请求法院依法驳回原告孙玉仙的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、房屋认购书一份；2、购房合同，房屋交接清单四页；3、付款凭证，收款收据二页。被告云南白地公司提交如下证据：1、房屋认购书一份，购房合同一份；2、房屋所有权、国有土地使用证各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：房屋认购书、购房合同各一份，对其真实性，本院予以采信。房屋所有权、国有土地使用证各一份，被告虽未当庭提交原件，但被告在庭审结束后向本院提交原件核实，能够证实本案的事实。原告虽认为被告将房产证抵押给他人未提交原件，使原告的权利受到伤害，但原告未提交有关被告抵押给他人的相关证据、收据。本院对该证据予以采信。
综合以上采信的证据和当事人的陈述，认定以下事实：2014年7月9日，原、被告签订房屋认购书，认购房屋坐落于隆阳区永昌街道建设路白杏苑A幢106号商铺，面积71.84平方米，认购房价每平方米33900元，总额2363536元，报名费300000元，被告给原告在原价优惠1%，免收1年物业管理费，实际总额2339900元。认购条款第五条约定：“甲方（被告）将白杏苑整体销售完后按照国家有关规定统一办理产权证，乙方（原告）须承担办证所产生的各种税、费等。”2014年8月5日原、被告签订的《购房合同》，被告将坐落于隆阳区永昌街道建设路白杏苑A幢106号商铺，面积71.84平方米，每平方米32571元，总额2339900元，该房产土地使用年限自2013年10月29日至2053年5月17日，出售给原告。原告于2014年7月9日向被告支付购房定金300000元，2014年8月5日原告向被告支付购房尾款2039900元。《购房合同》第四条：“关于产权登记的约定，甲乙（原、被告）双方须满足以下4个条件，再向房屋权属部门申办产权登记手续：1、甲方将白杏苑整体销售完毕后，统一办理产权登记手续。2、乙方已向甲方支付完全部的购房款。3、乙方已承担办证所产生的各种税、费，由甲方代收。4、乙方向甲方提供办理产权登记的相关资料。”原告使用至今。庭审中，被告认可原告的第一个诉讼请求，即原、被告2014年8月5日签订的白地销2014-024号《购房合同》有效。庭审后，2017年11月10日，原、被告在一起协商，被告愿意协助原告办理房屋过户手续。
本院认为，原、被告争议的焦点是被告能否为原告办理房屋过户手续。根据认定的事实，原、被告签订的《房屋认购书》、《购房合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告请求确认原、被告2014年8月5日签订的白地销2014-024号《购房合同》有效，被告认可，对原告请求确认原、被告2014年8月5日签订的白地销2014-024号《购房合同》有效的诉讼请求，本院予以确认。原告依约履行付款义务，被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续，被告也愿意协助原告办理房屋过户手续，对原告要求被告限期办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以确认。
综上所述，原告请求确认原、被告2014年8月5日签订的白地销2014-024号《购房合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告限期办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告孙玉仙与被告云南白地房地产开发有限公司签订的白地销2014-024号《购房合同》有效；
二、被告云南白地房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告孙玉仙办理位于隆阳区永昌街道建设路76号白杏苑A幢106号房屋的过户手续。
本案案件受理费300元，减半征收150元，由被告云南白地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
审判员 张云喜
二〇一七年十二月十三日
书记员 梁永飞