广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0881民初5708号原告：骆志强，男，1976年2月1日出生，汉族，住桂平市。原告:覃玉敏，女，1977年1月26日出生，汉族，住桂平市西山镇县。被告：广西桂平市新世界房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇新世界家居装修材料专业市场B栋三楼。法定代表人：邓锋,该公司董事长。委托诉讼代理人：莫子桐，广西桂霖峰律师事务所律师。原告骆志强、覃玉敏与被告广西桂平市新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序,于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告骆志强、覃玉敏，被告新世界公司的委托诉讼代理人莫子桐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告骆志强、覃玉敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金145085元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月1日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：被告将其开发的坐落于桂平市西山镇城北社区“新世界大厦”B单元第7层701号房卖给原告，房款总价为595835元。原告以首付加向银行按揭贷款的方式购买，原告首付214835元，其余房款381000元向银行贷款付清给被告。被告定于2015年6月30日前交房给原告使用。按合同约定，若被告逾期交房超过60日，而原告要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。签订合同以及付清购房款后，原告至今未得收房，至2016年10月31日止（暂计至该日止，之后的违约金另行起诉）被告已逾期交房487天，其行为已构成违约，应承担违约责任，其应支付给原告的逾期交房违约金为595835元×0.0005/天×487天＝145085元。经原告与被告协商无果，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。被告新世界公司辩称，原告要求被告支付违约金145085元，没有任何事实与法律依据，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告没有在合同约定的时间交房给原告，完全是不可抗力或者政策影响等原因所致，故应免除被告逾期交房的责任。首先，这几年来的雨水比往年偏多是大家有目共睹的事实，从2013年12月1日原告与被告双方签订《商品房预售合同》后，至2016年10月27日竣工验收合格符合约定交房条件之日，因连续降雨及暴雨、大雨导致商品房所在项目无法施工的不可抗力天数为472天，而因桂平自来水厂停水导致无法施工的共6天，加上2014年至2016年10月被告因高考需要停工9天。上述因不可抗力而导致无法施工的天数合计487天。原告与被告约定交房时间为2015年6月30日，根据双方签订合同第十三条的约定：不可抗力属逾期交房的除外情况，在计算逾期交房天数时应当减去被告因不可抗力原因导致逾期交房的天数，即应该减去487天。本案商品房于2016年10月27日竣工验收合格，符合交房条件，即该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积测绘技术报告书。因此，原告诉称被告逾期交房487天是没有依据的。二、原告要求被告按日支付己付购房款万分之五的违约金过高，按该标准计算违约金达到年利率18.25%，远远超过了原告的损失，原告的损失仅为利息损失，故违约金计算标准应按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。首先，根据《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告的经济损失为交付房款的利息损失，应按中国人民银行贷款利率计算，银行的贷款年利率约为5%，如果被告按日支付全部购房款万分之五的违约金给原告，则违约金达到的年利率为18.25%，原告诉请的违约金远远超过违约造成损失的30%。其次，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条等关于调整过高违约金规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。故法院应对违约金依法实行调减干预，调为中国人民银行同期贷款利率为宜。综上，原告的诉讼请求缺乏应有的事实和法律依据支持，求法院驳回原告的不合理诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，原告与被告签订《商品房预售合同》（以下简称合同），约定：被告将其开发的坐落于桂平市西山镇城北社区“新世界大厦”B单元第7层701号房卖给原告，房款总价为595835元。原告以首付加向银行按揭贷款的方式购买，原告首付214835元，其余房款381000元向银行贷款付清给被告。合同第十条约定,被告应当于2015年6月30日前交付符合约定条件的商品房给原告使用。双方约定商品房应当符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具该商品房的面积测绘技术报告书。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，若被告逾期交房超过60日，而原告要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。签订上述合同后，原告已经付清全部购房款。2015年1月4日，桂平市房地产交易中心出具了新世界大厦的《房产测绘成果报告》；2016年10月27日，新世界大厦取得《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为工程质量合格。2016年11月23日，被告将“新世界大厦”B单元第7层701号房交付给原告使用。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》为双方当事人协商一致的结果，合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。合同签订后，双方均应依约履行各自的义务，原告已依约履行付清购房款给被告的义务，而被告并未按照合同约定如期交房，显属违约，应承担违约责任。双方约定的交房时间为2015年6月30日，而被告的实际交房时间为2016年11月23日，已超过合同约定的交房时限一年多，原告主张被告迟延交房487天（计至2016年10月31日），符合事实，本院予以采纳。根据合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十条约定的期限和条件将商品房交付给买受人的，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。庭审中，被告主张该条约定的违约金过高，请求予以适当调减。对此本院认为，违约金条款虽由双方当事人约定，但是，违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。根据本案实际，原告并未举证证实其实际损失，故原告的实际损失不明。而参照本地实际，同类情况多以日万分之一或者日万分之二计算违约金，本案所涉合同按已付购房款以每日万分之五的标准计算违约金确属过高，因此，本院采纳被告的该项抗辩意见，对双方约定的违约金标准予以适当调减，本院认为，应按已付购房款以每日万分之二的标准计算违约金为宜，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为：595835元×0.0002/天×487天＝58034元。被告提出因降雨、停水、高考等导致停工，应予抵扣逾期交房天数的意见，本院认为，降雨、停水、高考等并不属于不能预见的不可抗力因素，不能予以免责。本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，原告请求判令被告支付逾期交房违约金145085元，因双方约定的违约金标准过高，本院只对其中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广西桂平市新世界房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付逾期交房违约金58034元给原告骆志强、覃玉敏；二、驳回原告骆志强、覃玉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1601元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告骆志强、覃玉敏负担961元，由被告广西桂平市新世界房地产开发有限公司负担640元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3202元。款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 羿二〇一七年三月七日书记员 黄小钊