江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终3073号
上诉人（原审被告）：江苏苏和设备安装有限责任公司，住所地江苏省扬州市邗江区翠柳苑（现代广场）9-625。
法定代表人：戚懿辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁官成，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京漂亮妈妈健康管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区御道家园02幢3号。
法定代表人：苏宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋章龙，江苏法德永衡律师事务所律师。
原审被告：戚懿辉，男，1981年8月21日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：梁官成，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏苏和设备安装有限责任公司（以下简称苏和公司）因与被上诉人南京漂亮妈妈健康管理有限公司（以下简称健康管理公司）及原审被告戚懿辉房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏和公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、在一审中，我方向法庭提出了反诉，但一审法院对反诉并没有进行审理，就直接作出了判决，我方认为程序是违法的，本案应当发回重审。二、被上诉人主张解除合同不符合法定条件，一审法院判决讼争合同于2015年7月31日解除，没有事实和法律依据。被上诉人对其主张的多次断水断电情形并未举证证明，其以此为由主张解除合同并不符合法定解除条件。三、上诉人关于被上诉人要求改变房屋用途、以图转租获利，故意拖延装修的辩解，证据充分。被上诉人一审提交的装修设计图中明确分割出很大一块区域用于餐饮（招租），但房屋租赁合同明确约定，被上诉人承租经营业态为美容和产后康复，此图印证了上诉人关于被上诉人要求变更出租房屋使用用途，以图转租获利的陈述。四、一审法院认定被上诉人各项损失合计492200元，没有事实和法律依据。首先，判决书9-10页关于损失的认定部分，一审法院认定的损失金额为122200元，并非492200元。其次，房屋装修费用99500元，证据不足。评估公司没有进行任何现场测量，已完装修工程量及所使用的材料均无合法来源，因此评估报告不具有真实性、合法性，不能作为证据使用。被上诉人并无证据证明其拆除和清运的垃圾量，一审法院酌定10000元，证据不足。被上诉人提交的《委托设计协议书》与其提交的设计图纸相互矛盾，亦未提交该费用的支付凭证，一审认定设计费12700元，证据不足。五、一审法院关于诉讼费的分担有误。综上，被上诉人并不是因为出现所谓“断水断电”导致其无法使用，而是先以用途为不用改变房屋结构的产后修复中心经营借口，以极低的租金承租涉案房屋，后其试图改变房屋用途询问上诉人，在遭到上诉人拒绝后，继而决定放弃承租。为避免自身的违约责任，被上诉人故意停止装修，恶意提起诉讼。一审判令解除合同并赔偿损失，没有依据。
健康管理公司辩称，一、被上诉人在2015年7月29日发出了解除合同的通知，上诉人于7月31日作出书面的回复，确定已经收到了解除的书面通知，但是上诉人没有在规定的三个月内对解除合同提出异议，因此，双方合同已经在2015年7月31日解除。2、一审已经查明，因为上诉人与第三人存在纠纷，导致在被上诉人装修期间，第三人不断断水断电，导致租赁房屋的装修无法完成，被上诉人无法使用租赁房屋，合同目的不能实现。3、关于损失，一审判决49.22万元是一个总额，其中包括被上诉人缴纳的32万元的房租，5万元的押金以及被上诉人的损失12.22万元。虽然被上诉人认为评估的损失低于被上诉人遭受的实际损失，但是为了避免讼累，被上诉人接受该评估结果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
戚懿辉述称，我方同意上诉人的意见。
健康管理公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《门面房租赁合同》自2015年7月31日解除；2、被告返还原告租金320000元，押金50000元；3、被告赔偿原告装修损失297700元，经营损失200000元。
一审法院认定事实：原、被告诉争的房屋位于南京市苜蓿××大街××湖大厦××层，建筑面积约为510平方米。原、被告签订房屋租赁合同之前，苏和公司和诉争房屋开发商南京金宝房地产开发有限公司（以下简称金宝公司）因诉争房屋发生纠纷。苏和公司曾为金宝公司施工安装设备，1999年苏和公司与金宝公司签订房屋买卖协议并支付了部分房款，双方就房屋买卖合同纠纷和建设工程施工合同纠纷长期诉讼。2004年8月27日，金宝公司登记为诉争房屋产权人。2007年7月26日，金宝公司向南京市中级人民法院起诉大宇公司（即苏和公司），请求解除双方的房屋买卖关系等，南京市中级人民法院依法作出（2007）宁民四初字第99号民事判决书，驳回金宝公司要求解除房屋买卖关系的诉讼请求。2008年4月28日，江苏省高级人民法院对该案作出了（2008）苏民终字第0066号的维持判决。
2015年3月25日，苏和公司向一审法院起诉金宝公司房屋买卖合同纠纷，要求将诉争房屋过户至苏和公司名下，一审法院作出（2015）秦民初字第1637号民事判决书、判决：金宝公司将南京市秦淮区苜蓿园大街88号一层102室房屋（包含本案诉争房屋）的房屋所有权证、国有土地使用权办至苏和公司名下，苏和公司将购房款1041871.91元支付给金宝公司。后金宝公司上诉，南京市中级人民法院于2016年6月12日作出（2016）苏01民终2703号的维持判决。
2014年7月11日原告与被告签订《门面房租赁合同》，约定乙方（健康管理公司）承租诉争房屋，承租经营业态为：美容、产后恢复（以乙方营业执照核准的经营范围为准）。乙方不得任意改变房屋用途、承租经营状态或转租，如有特殊情况需与甲方协商解决。租赁期限为五年，自2014年7月11日至2019年10月11日，装修免租期为3个月，即2014年7月11日至2014年10月11日。每年租金为320000元，乙方在签订本协议后当日内支付甲方370000元（其中50000元为押金），之后每满12个月，乙方支付租金320000元。双方还约定，在租赁期间内出现任何产权纠纷以及因甲方（苏和公司）产权引起的纠纷，均由甲方代表人戚懿辉负责出面解决，若产生财产或相关损失由甲方负责赔偿。合同签订的当日，原告向苏和公司支付了320000元租金及50000元押金，苏和公司将诉争房屋交付原告。
2014年7月12日，原告与南京市白下区中之添装饰设计工程中心（以下简称设计中心）签订《委托设计协议书》，委托设计中心为诉争房屋进行装饰装修设计，并支付设计费12700元。
2014年8月，原告委托案外人王某对诉争房屋进行装修，双方口头约定，由王某对诉争房屋原装修进行拆除并按照设计中心出具的图纸采取包工包料的方式进行装修，价格按1200元每平方米计算，拆除费除外。2014年8月，王某带人进场施工，由于苏和公司和金宝公司的对房屋产权存在争议，诉争房屋经常被断水断电，施工常被中断。原告曾于2014年9月15日向南京市公安局秦淮分局月牙湖派出所报警，反映诉争房屋被物业公司断水断电的情况，民警通知锦湖餐饮娱乐有限公司负责人郑青处理。2015年3月，苏和公司曾委托蒋某某、张某处理诉争房屋的水电问题。2015年5月，王某等施工人员退场，装修工程未完工。2015年7月29日，原告以水电无法接通、苏和公司交付的房屋不符合约定为由，向被告发函要求解除合同，苏和公司回函认为，虽有停水停电存在，但原告知悉房屋状况，原告要求修改房屋用途未得苏和公司同意后才要求解除合同，是恶意索赔行为，并要求健康管理公司支付拖欠房租。
另查明，南京漂亮妈妈美容院2014年12月14日向王某支付人民币60000元，原告2015年4月10日支付40000元，2015年7月16日支付50000元，2015年8月26日支付45000元，2015年11月28日支付50000元，备注用途为货款或备用金，合计245000元；另现金支付5000元。原告未提供与王某的结算凭据。2017年1月，苏和公司将诉争房屋出租给案外人。
诉讼中，原告申请对诉争房屋的装修费用进行鉴定，经摇号江苏建元恒信资产评估有限公司（以下简称建元评估公司）接受委托，于2017年2月9日出具了苏建恒评报字（2017）001号评估报告，评估结果为：涉案房屋的装修费用市场价值为187500元。被告对该报告提出异议，认为：1、鉴定机构不能依据原告单方提交给鉴定机构的图纸来计算工作量，因为图纸标明为装修完成后的状态，现实情况是没有实际施工完毕；2、不应该依据原告单方提交给鉴定机构的票据来计算工作量；3、设计费和拆除、垃圾清运费不应包含在评估范围内。由于诉争房屋已重新出租，原装修现场灭失，经原、被告双方协商、质证后由建元评估公司重新评估，建元评估公司于2017年9月12日出具苏建恒评报字（2017）102号评估报告、评估结果为：涉案房屋装修费用的市场价值为135400元，设计费、拆除及垃圾清运费不包含在本次评估范围中。被告对此报告仍有异议，认为：评估范围超出证人王某证实的施工范围，防盗窗、吊顶天棚等不是原告装修的。后建元评估公司修正评估结果为102800元。苏和公司又提出报告表8中第5.6项单价高于修正前的报告，建元评估公司回复此为输入失误，再次调整涉案房屋装修费用评估结果为99500元。
诉讼中，证人王某陈述：“一般是施工两天水电就断了，我们走了，停一两个月再接好，过两天又断了，我们为做这个工程来来回回不少于6、7趟；扬州老板（指戚懿辉）曾带人到现场处理过，（断水断电）是开发商和扬州老板有房产纠纷导致……工程没有全部施工完，所有的隔墙完成了，外面的下水管道做好了，所有工作量加起来不会超过25天，误工损失占很大一部分……，没有装修材料规格、报价单，结算就是以我做的工程及误工损失报了个价格给老板（原告）”证人李某1陈述：“我负责砸墙、拆除，包括运输拆除垃圾，拆除的费用是王某给我的，拆除费18000元，清理垃圾费18000元，总共35000元，现金支付的……”庭审中，被告认可因产权纠纷诉争房屋经常被断水断电的事实。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律规定，双方均应按合同的约定履行各自的义务。签订合同后原告按约支付了一年租金及押金370000元，苏和公司虽按约交付了房屋，但因苏和公司和案外人金宝公司的产权纷争，诉争房屋经常被断水断电，导致原告装修无法继续，原告不能正常使用房屋进行经营。根据合同约定：“在租赁期间内出现任何产权纠纷以及因甲方（苏和公司）产权引起的纠纷，均由甲方代表人戚懿辉负责出面解决，若产生财产或相关损失由甲方负责赔偿”，即便是案外人的行为导致断水断电，苏和公司仍负有保证房屋正常使用的义务，苏和公司未能解决断水断电问题，致使原告不能正常使用房屋，苏和公司构成违约，应承担违约责任，赔偿原告的相关损失。苏和公司辩称系原告向苏和公司要求改变房屋用途不成、故意拖延装修的辩解，无有效证据证实，不予支持。
关于诉争合同是否已解除的问题。当事人一方有延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。苏和公司的违约导致原告不能正常使用房屋，原告发函苏和公司要求解除合同，苏和公司收到原告函件并于2015年7月31日复函，一审法院确认，诉争合同已于2015年7月31日解除。
关于戚懿辉是否应承担责任的问题。戚懿辉为苏和公司的法定代表人，其代表苏和公司与原告签订合同及合同约定的“由戚懿辉出面解决水电问题”均为职务行为，其职务行为产生的法律后果应由苏和公司承担。故原告要求戚懿辉承担赔偿责任的诉请，不予支持。
关于损失的认定。1、房屋的装修费用。诉讼中，原告向一审法院申请对诉争房屋装修鉴定，评估报告出具后，苏和公司多次对评估报告提出异议，建元评估公司针对提出的问题做出了修正，最后评估结果为99500元。诉争房屋经建元评估公司勘验后，苏和公司已另行出租，诉争装修工程已经灭失，无法再次重新评估，由于装修工程现实存在，且建元评估公司已对问题作出修改，故对此评估结论，应予采信。2、原告支付给施工人王某的款项250000元。原告陈述支付给王某的250000元是包含窝工费在内的装修费用，应计入损失。经审查，原告与王某就装修工程未订立书面合同，无装修材料报价，也无结算凭据，仅凭支付凭证、收条及王青海的证言，不足以证明装修工程费用的实际数额，工程为包工包料，且原告已申请装修鉴定，不应再重复计算支付给王某的费用，故对此款项，不予支持；3、原告提供的装修材料费收据。被告对此均不认可，一审法院认为，证人王某证实工程承包方式为包工包料，且原告已对装修工程费用申请鉴定，装修工程的费用应以鉴定为准，不应再重复计算材料费，故对材料费收据不予支持；4、关于窝工费。原告没有提供有效证据证实窝工费数额，故不予支持；5、拆除费、垃圾清运费35000元。证人李某2及个人出具的收条不能有效证实拆除费、垃圾清运费的数额，但施工中的确存在拆除、垃圾清运费项目，该费用也未计入评估，一审法院酌情考虑该损失为10000元。6、经营损失200000元。原告提供的自称为江宁店、银城店的财务收支统计，拟证实原告的经营损失，被告对此不予认可。一审法院认为，该两份收支统计表没有任何签章，不具有证明效力，原告没有提供有效证据证实经营损失，不予支持。7、设计费12700元。原告提供了设计合同、图纸及设计费发票，对此费用，予以支持。上述各项损失合计492200元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、原告南京漂亮妈妈健康管理有限公司与被告江苏苏和设备安装有限责任公司签订的《门面房租赁合同》于2015年7月31日解除。二、被告江苏苏和设备安装有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告南京漂亮妈妈健康管理有限公司支付损失费用共计492200元。三、驳回原告南京漂亮妈妈健康管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12477元，保全费4920元，鉴定费20000元，合计37397元，由原告负担5000元，被告负担32397元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
本案中，上诉人苏和公司与被上诉人健康管理公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。在合同的履行中，因上诉人与案外人之间的产权纷争，涉案房屋经常被断水断电，致被上诉人装修无法继续，无法使用涉案房屋进行经营。因此上诉人未能尽到保证房屋正常使用的义务，致使被上诉人订立合同的目的不能实现，上诉人的上述行为已构成违约，被上诉人有权解除合同，并要求其承担违约责任。上诉人在收到被上诉人解除合同的函后，于2015年7月31日复函，故一审确认双方合同解除的时间为2015年7月31日，于法有据，本院予以维持。上诉人主张，被上诉人要求改变房屋用途不成，故意拖延装修，未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。
上诉人主张，一审认定被上诉人各项损失492200元，没有事实和法律依据。本院认为，因上诉人违约导致合同解除，被上诉人有权要求退还已付租金320000元、押金50000元并赔偿相应的装修损失。关于房屋的装修费用，一审已依法委托评估公司进行评估，在评估公司出具评估报告后，对双方提出的异议亦进行了修正，最后评估结果为99500元，该评估报告鉴定程序合法，本院予以采信。垃圾费、设计费用为实际客观发生的费用，应予以认定。故一审综合认定被上诉人包括租金、押金及装修产生的损失共计492200元，并无不当，本院予以维持。上诉人虽向一审提起反诉，但并未预交反诉费用，其可另案主张权利。
综上所述，苏和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12477元，由上诉人江苏苏和设备安装有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年六月七日
书记员 朱亚芳