福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）鲤民初字第4853号原告田晶，女，1952年5月17日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托代理人王有志、李卫国，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。被告何晓波，男，1974年12月26日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人傅秀清，女，1967年9月16日出生，汉族，住福建省南安市。第三人吴明建（本院追加），男，1988年7月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托代理人林才水，福建安凯律师事务所律师。委托代理人王虹君，福建安凯律师事务所实习律师。原告田晶与被告何晓波、第三人傅秀清委托合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后本院于2016年1月18日依法将本案转为适用普通程序，并追加吴明建作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告田晶的委托代理人李卫国，被告何晓波，第三人吴明建的委托代理人林才水、王虹君到庭参加诉讼，第三人傅秀清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田晶诉称：2012年9月14日，吴明建将址在福建省泉州市奥林匹克花园153#别墅转让给原告，用以偿还其母吴婉清欠付原告的借款，约定尚未支付的按揭贷款由田晶偿还，153#别墅归原告所有。由于该别墅尚有按揭贷款没有还清，不能办理过户，吴明建与原告协商一致，先办理委托公证，将153#别墅委托给原告进行处置。为此，2012年9月14日吴明建出具了承诺书。同日，原告与吴明建到福建省厦门市鹭江公证处进行了公证，吴明建将别墅的处置权利全部委托给原告，并约定原告有权转委托。2015年7月，原告委托被告出售该别墅，并约定被告须将出售所得全部转入原告账户。现被告已经将153#别墅出售给了蔡华晶。傅秀清分别将定金192995元转入被告的账户和该别墅出售款368万转入何晓波与傅秀清的联名账户。但是，被告至今没有按照委托书的约定，将该笔款项转入原告指定的账户。根据合同法和物权法的规定，原告对153#别墅享有依法处置的权利，被告应当按照2015年7月《委托书》的约定，将定金192995元和该别墅出售款3680000元转入原告指定的账户。故请求判令被告将福建省泉州市奥林匹克花园153#别墅的定金192995元和该别墅的出售款3680000元转入原告账户；判令被告承担全部诉讼费用。被告何晓波辩称：关于别墅的销售买卖我方是根据合同约定进行的，售房尾款已经被原告保全。根据买卖合同的约定，甲方是吴明建，买卖合同是和吴明建签订的，并不是直接和原告田晶进行交易。别墅的实际产权人不是原告，而是吴明建，根据买卖合同的约定，我方认为款项应该支付给吴明建。被告是受委托负责销售合同的处置，原告与吴明建处在纠纷状态，该笔尾款需经双方同意之后我方才敢支付剩余尾款。第三人傅秀清曾于庭审前到庭陈述称：原告起诉的事情与我方无关，傅秀清只是协助其儿媳妇蔡华晶办理房屋买卖过户的相关手续。我方已经支付了全部购房款，至于房款应支付给谁，应由吴明建与田晶自己协商确定，他们确定好以后我方会协助转账，其余与我方无关，请求法院依法判决。第三人吴明建陈述称：1、第三人吴明建系处分其财产来代替债务人吴婉清原本的金钱给付，成立的是第三人代物清偿。第三人代物清偿应当有第三人吴明建与债权人田晶及债务人吴婉清签订三方协议，但本案“委托书”上并没有债务人吴婉清的签名，因此吴婉清与田晶的债权债务不能确认。2、根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。抵债行为并未改变原债的同一性，所以，只有物权转移给债权人，债务方消灭。本案第三人吴明建系代物清偿，但代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭。本案原告田晶不具备主体资格，应当驳回原告田晶的起诉。由于第三人吴明建的代物清偿合同无效，也未实际履行物权转移，加之本案不动产买卖合同系吴明建与蔡华晶签订，同时奥林匹克花园153#别墅也已过户到蔡华晶名下，合同约束的是吴明建与蔡华晶，本案的售房款应当归吴明建所有，原告田晶的诉讼请求依法无据。原告在起诉状中陈述的事实与理由与事实不符，本案吴明建系以其奥林匹克花园153#别墅代物清偿给田晶，并不是转让给田晶。本案的第三人吴明建代物清偿协议因违反了禁止流押、流质的强制性规定，应认定为无效协议。由于原债务未实际获得清偿，债权人应依原债务另行主张权利。经审理查明：2012年9月14日，第三人吴明建（委托人）出具了一份《委托书》给原告田晶（××），该《委托书》载明：“位于福建省泉州市清濛园区奥林匹克花园第1-3层153号房屋系以吴明建的名义购买的商品房。委托人因事务繁忙，特在其对上述房屋所享有的权利范围内，委托××代为办理上述房屋的相关事宜，具体委托权限如下：一、代办解除抵押手续……代为领取产权证（或购房合同）、购房发票原件等相关凭证。二、××有权代为出租上述房屋……三、代为办理预购商品房抵押权预告登记转为房地产权抵押登记事宜，代为到房地产管理部门办理房地产权属（包括土地使用权，下同）登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费。代为领取、保管产权证、土地使用权证。……四、××有权代为与开发商办理交接房手续，确认房屋相关情况……五、××有权代为出售该房产：1、代为与房屋买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代办相关公证，代为收取售房款项……六、代为参与相关的诉讼……本委托书未能穷尽，且为××办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项完成之本意，视为已得到本人的充分授权。××在办理上述事项时所为的一切行为，视同本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，本人均予以承认。××有转委托权。××在出售上述房产时，须持有和出示上述房产的产权证正本原件，本委托书方为有效。委托期限：即日起至办完所托事项时止。”该委托书于当日由厦门市鹭江公证处以（2012）厦鹭证内字第08252号《公证书》予以公证确认。另吴明建还于当日出具了一份《凭据》及一份《承诺书》给原告田晶收执，其中《凭据》中载明：自2012年9月14日奥林匹克花园153#（产权人吴明建）转让给田晶开始，田晶将负责按期足额交付银行按揭，并且同时享有该房产的所有权利，从即日起，吴明建名下的一切债务与此房产无关。《承诺书》载明：本人吴明建现将位于奥林匹克花园153#别墅转让给田晶，由于该房产目前尚有银行按揭款，未能办理过户，先办理委托公证书给田晶，将上述房产的权力委托给田晶。本人郑重承诺除征得田晶本人同意，否则不得擅自撤销该房产委托公证书。如有违背上述承诺，本人愿意承担相对的经济责任。2015年7月份，原告田晶作为委托人与被告何晓波、案外人黄冰冰作为××签订了一份《委托书》，该《委托书》载明：吴婉清因欠款田晶陆佰贰拾伍万元，2012年9月将自己购买在其子吴明建名下泉州奥林匹克花园153#别墅转让给田晶并全权委托田晶对153#的卖售及租赁。2015年7月田晶全权委托泉州奥林匹克销售中心何晓波、黄冰冰售卖153#，并最终将卖房全部所得转入田晶指定账户。吴明建全程协助办理153#卖售中所需事宜。第三人吴明建也作为协办人在该《委托书》上签字并加盖手印。2015年7月13日，第三人吴明建（甲方）与案外人蔡华晶（乙方）签订了一份《不动产买卖合同》，约定：“乙方经过充分了解，同意购买甲方拥有的座落于泉州市经济技术开发区清濛园区奥林匹克花园153号的不动产，《商品房买卖合同》编号：200600001348，所有权人吴明建，不动产房屋建筑面积380.49平方米，土地使用面积547.9平方米，用途别墅……上述不动产的成交价格为人民币6180000元整……本合同签定之日，乙方支付人民币伍拾万元整，作为购买定金，于本协议签定之日直接支付给甲方指定的中间担保人何晓波，同时，甲方开始办理房产证，首次办证费用全部由甲方承担……乙方于甲方房产证办出的5个工作日内，向甲方支付人民币贰佰万元整给甲方指定的中间担保人何晓波，由中间人控制该款专用于甲方之前的153号别墅房贷款……乙方在甲方出具完整手续办理过户前向甲方支付人民币叁佰陆拾捌万元整……”第三人吴明建在合同落款的甲方处签名并加盖手印，案外人傅志昌在合同落款的乙方委托代理人处签名并加盖手印。2015年7月13日，第三人吴明建（甲方）又与案外人蔡华晶（乙方）的代理人傅志昌及被告何晓波（丙方）签订了一份《补充协议》，约定：“鉴于甲方和乙方于2015年7月13日共同签署的奥林匹克花园153号别墅《不动产买卖合同》……就原合同中需特别说明的事项特订立以下补充协议……原合同所述补充说明如下：一、在房屋交接手续全部完成前，乙方向甲方支付的所有房价款均由丙方代为收取，以丙方名义另开银行账户，账户由乙方保管；二、待房屋交接手续办理之时，丙方将甲方所得房价款支付至甲方指定账户。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。”第三人吴明建、案外人傅志昌、被告何晓波分别在该《补充协议》落款的甲方、乙方代理人、丙方处签名并加盖手印。2015年10月9日，第三人吴明建（甲方）与第三人傅秀清（乙方代理人）、被告何晓波（丙方）再次签订了一份《补充协议》，约定：“鉴于甲方和乙方于2015年7月13日共同签署的奥林匹克花园153号别墅《不动产买卖合同》，由于办理过程中出现部分手续延误，经友好协商，就原合同中需特别说明的事项特订立以下补充协议。一、按照合同约定，乙方已向甲方支付的200万元首期款，用于拟预借给甲方还清银行按揭款……三、乙方在甲方的银行按揭款还清前，将尾款支付至乙、丙双方共同开设的联名账户……四、抵押登记办理完成、联名账户确定收到尾款后……在过户手续完成及房屋交接手续办理之时，乙、丙双方将甲方所得房价款支付至甲方指定账户。如未按时支付，则视为乙方违约……本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。”后案外人蔡华晶的代理人依约付清了全部购房款人民币6180000元，其中先期支付的购房定金人民币500000元，扣除相关手续费后，尚余人民币192995元在被告何晓波的个人银行账户中，另有购房款人民币2000000元已用于支付上述房屋尚欠的银行按揭款，余下购房尾款人民币3680000元现存于被告何晓波与第三人傅秀清在中国工商银行股份有限公司泉州清濛支行开设的联名账户中。后原告田晶要求被告何晓波将定金人民币192995元及购房尾款人民币3680000元转入其名下的银行账户，第三人吴明建则要求被告将上述定金及购房尾款转入其个人名下的银行账户，原告遂提起本案诉讼。另查明，址在福建省泉州市经济技术开发区清濛园区奥林匹克花园153号别墅已从原所有权人吴明建名下过户登记至案外人蔡华晶名下，该别墅也已实际交付给案外人蔡华晶使用。原告田晶曾于2015年11月25日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2015年11月26日依法作出（2015）鲤民保字第13号民事裁定书，裁定：冻结被申请人何晓波在中国工商银行股份有限公司泉州清濛支行的存款人民币368万元（账号：62×××43）。以上事实，有原告田晶提供的《凭据》、《承诺书》、《公证书》、《委托书》、银行凭证、卡内账户详细清单、《不动产买卖合同》、二份《补充协议》、收条、（2015）鲤民保字第13号民事裁定书等证据及当事人的陈述为证，本院予以确认。对原告田晶提供的微信记录、还款协议书与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院认为：本案系委托合同纠纷，原告田晶与第三人吴明建之间及原告田晶与被告何晓波之间的委托合同关系，有原告提供的《公证书》及《委托书》为证，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，依法成立有效，受法律保护。第三人吴明建作为诉争奥林匹克花园153号别墅的原产权人，其通过公证的形式委托原告田晶代为处理诉争房屋的相关事宜，并授权原告有转委托权，后原告转委托被告何晓波处理房屋销售的相关事宜，被告何晓波作为××，应当按照委托人的指示处理委托事务，××处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第三人吴明建作为诉争房屋的原产权人及《不动产买卖合同》的卖方，其依法可就购房款的转入账户等委托事务直接指示被告何晓波。被告何晓波辩称其根据第三人吴明建的指示未能将购房定金及购房尾款转至原告田晶账户，有事实和法律依据，本院予以采纳。原告田晶主张第三人吴明建已将诉争房产转让给原告，但双方并未办理相关的产权变更登记手续，并未发生物权变更的法律效力，原告田晶据此主张购房款应归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告田晶与第三人吴明建之间因诉争房屋抵偿债务产生的经济纠纷，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，原告田晶可另案向第三人吴明建主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百条、第四百零四条，《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告田晶的诉讼请求。本案受理费37784元，由原告田晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴文凯审 判 员  陈 莉人民陪审员  杨维申二〇一六年六月一日书 记 员  黄细芬速 录 员  杨琪瑶本判决书所引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和××约定，由××处理委托人事务的合同。第三百九十九条××应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，××应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百条××应当亲自处理委托事务。经委托人同意，××可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，××仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，××应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下××为维护委托人的利益需要转委托的除外。第四百零四条××处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。2、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。