南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初4096号
原告（反诉被告）：南京腾信物业管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号A942（统一社会信用代码91320113555528239J）。
法定代表人：戴建华，总经理。
委托诉讼代理人：汪炜皓，男，该公司员工。
被告（反诉原告）：吴嘉年，男，汉族，1963年1月7日生，住南京市鼓楼区。
原告（反诉被告）南京腾信物业管理有限公司（以下简称腾信物业公司）与被告吴嘉年（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）腾信物业公司的委托诉讼代理人汪炜皓、被告（反诉原告）吴嘉年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告腾信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴嘉年支付原告2016年1月至2017年2月期间的物业管理费1313.2元（0.7元/平米/月×134平米×14个月）、公摊水电费260元、装修管理费469元（3.5元/平米×134平米）、违约金1899.74元，合计3944.74元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告与南京市鼓楼区虎踞北路10-2小区业主委员会签订了《物业管理委托合同书》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，期限为2016年1月1日至2016年12月31日。合同到期后，因该小区未选聘新的物业公司，原告继续在该小区服务至2017年2月28日。被告系该小区2单元1304室业主，面积为134平方米，应按合同约定向原告缴纳2016年1月至2017年2月的物业管理费、公摊电费、装修管理费等，经原告多次催要，被告仍拒绝缴纳。
被告吴嘉年辩称，对于原告主张的欠费期间及收费标准均无异议，但原告未尽到合同约定的职责，不应该收取物业费。1304室自2016年年初至4月底均处于空置状态，不应该全额收取物业费。公摊水电费原告应照实收取，不能按照自订的标准进行计算。装修管理费在被告收房时已经缴纳。对于原告主张的滞纳金不予认可。因原告未提交物业服务合同原件，对该合同真实性不予认可。
反诉原告吴嘉年向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告损失1万元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年内，由于反诉被告的不作为，未切实履行《南京市住宅物业管理条例》和《物业管理委托合同书》规定的职责，致使虎踞北路10-2号1304室外的楼道间和楼梯长期被垃圾堵满，造成公共环境污秽不堪和严重的安全隐患，反诉原告多次敦促反诉被告履行职责，但该状况一直未有改善，导致反诉原告售房成交价贬值严重，实际成交单价较同区域市场价低至少2000元/平方米，造成反诉原告损失269700元。因反诉被告并非恶行主体，要求反诉被告象征性赔偿反诉原告损失1万元。
反诉被告腾信物业公司辩称，反诉原告陈述的与事实不符，反诉被告在该小区的物业服务得到了业主的赞誉和业主委员会的肯定，1304室外楼道及楼梯上杂物的问题在反诉被告进驻该小区前就已存在，是1303室和1304室业主的私人物品，反诉被告在发现该问题后，在2016年5月即张贴布告，组织和号召业主自主清理闲置杂物，并多次与1303室和1304室业主沟通，要求其处理掉，并向业主委员会和街道社区进行了汇报。反诉被告不能擅自处理业主财物，反诉原告对于侵害自身权益的行为应向实际侵权人主张赔偿，反诉原告要求反诉被告赔偿无法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）腾信物业公司提交了《物业管理委托合同书》、公告、缴纳物业费通知及张贴照片、（2017）苏0106民初3904号民事判决书、报告、通知及照片等证据。
被告（反诉原告）吴嘉年提交了照片、江苏省电力公司通用机打发票、用水证明、南京港华燃气有限公司缴费记录、证明、二手房买卖合同、网页截图等证据。
本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，虎踞北路10-2号业主委员会（甲方）与原告（反诉被告）腾信物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定：甲方将鼓楼区虎踞北路10-2号住宅区委托乙方实行物业管理，乙方提供与《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》三级二类服务标准的相关内容对应的服务；委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止；物业管理服务费由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，住宅按0.7元/平方米·月收取；空置房屋由业主书面申请报乙方，由乙方按建筑面积收费标准的70%收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按日千分之五收滞纳金；小区内公摊水电费由物业企业代收代缴，公摊基数标准（140元/户/年，二楼以上每层每年每户递增10元）。合同到期后，经业委会同意，腾信物业公司的物业管理服务期限延长至2017年2月28日。2016年5月16日，因该小区消防安全通道因业主堆放杂物堵塞，腾信物业公司向南京市鼓楼区宁海路街道递交《报告》，要求街道、社区及业主委员会能帮助物业公司解决消防通道被堵问题。2016年11月28日，南京市鼓楼区北京西路社区在该小区楼道内张贴《通知》，要求各住户将放置在自己楼道内的杂物于12月12日自行处理，逾期将视为无主垃圾清除。现该小区2单元13楼消防通道内，仍堆积大量杂物。
被告（反诉原告）吴嘉年于2003年购买了位于南京市××北路××小区××单元××室房屋，2006年交付使用，建筑面积为134平方米。2016年3月5日，吴嘉年将该房屋出售与窦立新，因小区楼道内一直有杂物堆积，导致房屋无法交付，故尚未办理房屋产权变更登记。被告吴嘉年至今未向腾信物业公司缴纳2016年1月至2017年2月的物业管理费、公摊电费等费用。
另查明，2016年1、2月，该房屋用电量为74度；2016年3、4月，该房屋用电量为102度；2016年5、6月，该房屋用电量为340度；2016年7、8月，该房屋用电量为126度；2016年9、10月，该房屋用水量为15吨；2016年11、12月，该房屋用电量为537度，用水量为17吨；2017年1、2月，该房屋用水量为15吨。2016年5月，因该房装修，腾信物业公司向窦立新收取了3000元装修保证金，并于2016年12月装修结束后将该款退回窦立新。
再查明，被告吴嘉年在案涉小区内另有位于2单元1004室房屋一套，该房屋于2017年1月21日至23日因漏水导致屋内物品受损，被告已向本院提起诉讼，要求原告赔偿其损失，故在本案中不予处理。
上述事实，有原被告陈述、《物业管理委托合同书》、公告、通知、照片、（2017）苏0106民初3904号民事判决书、报告、江苏省电力公司通用机打发票、用水证明、南京港华燃气有限公司缴费记录、证明、二手房买卖合同等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，违反合同约定的应承担违约责任。腾信物业公司与虎踞北路10-2号小区业主委员会签订的《物业管理委托合同书》合法有效，对全体小区业主具有法律约束力。吴嘉年作为小区业主，应当履行按时缴纳物业管理费、公摊水电费等合同义务。关于吴嘉年提出的腾信物业公司未提交物业合同原件，故对复印件不予认可的意见，本院根据已生效法律文书对该合同内容及证明效力的认定，对该证据予以确认。根据合同约定的计算标准，2016年1月1日至2017年2月28日，吴嘉年应缴纳的物业管理费为1313.2元、公摊水电费260元。关于原告主张的装修管理费，因双方在合同中并未明确约定该费用由原告收取，且该房屋在装修时已经缴纳了装修保证金，并在装修结束后予以退还，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的该房屋在2016年年初至4月底一直处于空置状态，不应全额缴纳物业费的意见，本院认为，根据双方合同约定，空置房屋应由业主书面申请报物业公司，且根据该房屋在该期间的用电情况，对于原告主张该房屋为空置的意见，本院不予采纳。
关于被告主张的物业公司在服务中未切实履行物业服务合同，导致楼道堆积杂物的情况一直未解决的意见及反诉原告的诉讼请求，本院认为，物业公司作为小区的物业管理企业，对于小区公共部分的环境卫生、安全保障等应履行管理职责。该小区消防通道内堆放杂物的情况在腾信物业公司进驻小区前就已产生，且在原告管理期间，原告多次联系相关业主进行清理，并通过街道、社区等在小区中张贴清理通知，许多业主也已配合原告将杂物进行了清理。针对本案中存在的该小区2单元13楼消防通道内堆放的杂物，原告及被告均与1303室业主进行了沟通，但对方始终未予清理。腾信物业公司已经在合同约定及法律规定的范围内行使了管理职责，被告的相关损失应向实际侵权人进行主张，故对被告认为原告未切实履行物业服务合同，不应缴纳物业费的意见及反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的滞纳金，因《物业管理委托合同书》中未约定物业费的缴纳时间，原告提交的向被告张贴催缴物业费通知的照片模糊不清，无法确定具体时间，故以原告向本院提起诉讼之日起，即2017年4月27日认定为向被告催要物业费，且双方之间确实存在物业服务纠纷，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴嘉年应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京腾信物业管理有限公司一次性支付物业管理费1313.2元、公摊水电费260元；
二、驳回原告（反诉被告）南京腾信物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴嘉年的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴嘉年负担（原告已预交，被告在向原告给付上述款项时加付此款）；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告吴嘉年负担（反诉原告已预交）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 王 姣
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 赵晶晶
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。