杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）上民一初字第1045号
原告：浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司。
法定代表人：张志敏。
委托代理人：李雄伟。
委托代理人：沙中梅。
被告：杭州外滩房地产交易有限公司。
法定代表人：杨坚刚。
委托代理人：林清城。
原告浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司为与被告杭州外滩房地产交易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2008年6月27日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2008年7月28日第一次公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，分别于2008年10月15日、11月21日第二次、第三次公开开庭进行了审理。原告浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司的委托代理人李雄伟、被告杭州外滩房地产交易有限公司的委托代理人林清城到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审委会讨论决定，现已审理终结。
原告浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司起诉称：2007年11月20日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，约定了由原告将位于杭州市上城区中山中路121号一层8室的房屋出租给被告，租赁期限自2007年11月16日起至2009年4月17日止，年租金为32万元，由原告提供水、电，费用由被告按时向原告支付，任何一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为两个月租金等事项。但被告自2008年1月19日起至今一直没有缴纳房租及水电费，被告的行为严重违反了合同的约定。经原告多次催要，但被告一直拖延不交，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判令被告支付租金224145.81元（2008年1月19日至2008年9月30日）、电费15114.24元（15744度×0.96元）；判令被告支付违约金53333.33元；判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告杭州外滩房地产交易有限公司答辩称：1、被告拒付租金有事实和法律依据。原告交付给被告的租赁房屋，已经被列入政府的整治范围，从2008年2月中旬被告就接到了相关的通知。从3月初开始就已经进行道路整治，因租赁房屋是商铺，道路整治给被告的经营造成严重的影响，导致无法继续经营，因此被告是行使自己的拒付租金的抗辩权。2、被告因租赁房屋在租赁期间存在瑕疵，已经遭受到损失，但原告没有给予任何的补偿，被告对此保留另行起诉的权利。3、针对原告的诉讼请求，2008年1月19日开始至今的租金被告确实没有支付，系原告提供的租赁房屋无法进行正常使用的缘故，故被告不存在任何违约的情况，不需要支付租金，电费付到1月底，并不存在拖欠。综上，请求法院查明事实的基础上作出公正的判决。
原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系及双方的权利义务。
2、房屋租赁终止合同一份，证明被告的房屋租金只支付到2008年1月19日。
3、租金及电费的结算清单，证明被告逾期未支付租金及电费。
4、电费清单一份，证明被告拖欠电费15114.24元的事实。
5、2008年6月3日通知一份，证明原告向被告催讨租金及电费的事实。
6、物业管理公司的证明一份，证明被告搬离的事实。
7、产权证一份，证明涉案房屋的产权所有人为原告及租赁的合法性。
8、记帐联二份，证明在租赁期间，水电费用的收付形式。
9、电费催交单及记帐联各二份，证明承租人在2007年4月
19日至2007年10月18日期间的用电情况。
被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、公开信一份，证明从2008年2月中旬起本市中山中路所在范围进行道路整治等工程，进行封闭的施工，租赁房屋在租赁期间无法经营的事实。
2、照片三份（2008年7月拍摄），证明租赁房屋在租赁期间的现状，无法使用的事实。
申请法院调查收集的证据有：3、通告三份。4、房屋搬迁公告一份。5、批复一份。
证据3-5，欲证明本市中山中路在2008年3月3日开始就已经进入施工前的准备，租赁房屋无法进行经营的事实。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
1、原告提供的证据：证据1－2、7，被告无异议，本院予以认定。证据3－4，被告对证据形式提出异议，认为系原告单方制作，不符合证据合法的形式要件。本院认为，被告提出的异议成立，上述证据系原告单方面制作，不符合有效证据的必要条件，故本院不予认定。证据5，被告对证据形式提出异议，认为系原告单方制作，并表示未收到过该通知。本院认为，原告未提供证据证实向被告发出了该通知，故本院不予认定。证据6，被告对真实性提出异议，认为租赁房屋是商铺，并不存在物业管理，都是由被告自行管理的。本院认为，被告未提供证据加以反驳，且该证据可证明被告于2008年5月31日搬离租赁房屋的事实，对此事实，本院予以确认。证据8，被告对证据形式提出异议，认为原告没有提供证据原件，不予质证。本院认为，被告提出的异议成立，原告未提供证据原件加以核对，故本院不予认定。证据9，被告对真实性、合法性、关联性提出异议，认为系原告的单方证据，记帐联涉及的用电是另外一家公司，且发生在2007年11月以前，与被告无关。本院认为，上述证据可证明涉案租赁房屋以往的用电情况，对此事实本院予以确认。
2、被告提供的证据：证据1，原告对真实性无异议，对关联性提出异议，认为与本案无关，租赁房屋所处的位置与整治是否有关联及关联的程度不清楚，在所谓的公开信里看不出之间的关系。证据2，原告对其中有外滩房产标志的照片的关联性提出异议，认为与被告的抗辩理由之间无关联性。原告对其余两张照片的真实性、合法性、关联性提出异议，认为看不出在哪里拍摄的，与本案无关联性。证据3，原告对其中2008年4月30日的通告的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对其中2008年3月6日的通告的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为与原告无关。原告对其中2008年4月30日的通告的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为中山中路并不是全部封道，车辆和沿线居民是可以进出的，与原告没有关联。证据4，原告对真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为与本案无关。证据5，原告对真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为租赁房屋不属于任何拆迁综保范围之内。本院认为，上述证据已形成证据链，可证明本市中山中路从2008年3月起御街考古、危旧房综合整治工程需要，有关部门进行了交通管制和道路施工的事实，对此事实，本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2007年11月20日，原告与杭州外滩房地产交易网络有限公司签订了房屋租赁终止合同一份，约定了双方于2006年4月12日就原告所有的本市上城区中山中路121号一层8室营业房租赁合同终止，该公司已交至2008年1月17日的租金作为被告的租金。同日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，约定了由原告将该房屋出租给被告，建筑面积为412.92平方米，租赁期限自2007年11月16日起至2009年4月17日止，年租金为32万元，由原告提供水、电，费用由被告按时向原告支付，任何一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为两个月租金等事项。该合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告未缴纳过房屋租金。2008年3月起，因本市中山中路御街考古、危旧房综合整治工程需要，有关部门进行了交通管制和道路施工。同年5月31日，被告搬离租赁房屋，但未与原告办理交接手续。现原告以被告拖欠房屋租金和电费为由，诉至本院要求依法解决。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效。双方当事人应依约全面履行合同义务。在合同履行过程中，因本市中山中路御街考古、危旧房综合整治工程需要，有关部门进行了交通管制和道路施工，但上述行为系政府行为，不能归责于原告，原告并未违约。而被告未与原告协商一致中途擅自退房，未付清租金、电费，其行为已经构成违约，同时，被告亦未提供证据证实已将租赁房屋交还原告，故理应付清拖欠租金和支付违约金，但考虑到租赁房屋系非住宅房屋，交通管制和道路施工对被告使用租房造成了一定的影响，故在此期间的租金予以减免30%。关于电费的问题，本院认为原告对被告拖欠的具体用电度数上举证不足，但被告承认未缴清，故结合以往用电情况酌情予以考虑。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州外滩房地产交易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司租金170344.75元（计算至2008年9月30日）。
二、被告杭州外滩房地产交易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司违约金53333.33元。
三、被告杭州外滩房地产交易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司电费12000元。
四、驳回原告浙江省盐业集团杭州市盐业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5689元，由原告负担932元，由被告负担4757元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5689元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 张 毅
人民陪审员 赵惠健
二〇〇九年五月十五日
书 记 员 王莉萍