安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4152号上诉人（原审原告）：桂凯，男，1972年11月29日出生，汉族，住合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：刘军，安徽远致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕安保，男，1970年6月18日出生，汉族，住合肥市包河区，委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪珏，安徽万世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟玉勤，女，1971年5月20日出生，汉族，住合肥市包河区，委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪珏，安徽万世律师事务所律师。上诉人桂凯因与被上诉人滕安保、钟玉勤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初7416号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。桂凯的上诉请求为：1、撤销（2016）皖0104民初7416号民事判决书，改判支持桂凯的一审诉请；2、本案的全部诉讼费用、保全费由滕安保承担。事实和理由：1、2016年11月10日开庭审理时，安徽中墅房地产经纪有限公司出庭作证时，明确说明滕安保因本人银行负债过多无法在前两家银行正常贷款，开庭审理之时滕安保正在第三家银行民生银行办理贷款手续，但无法确定银行一定给予发放贷款。2017年1月11日，一审法院法官通知桂凯及其代理人到一审法院法官办公室协调案件，一审法院法官对桂凯称：滕安保可以获得银行批准贷款，要求桂凯撤诉。一审法院法官当场并提供一份滕安保为了能够证明其可以从银行获得贷款的调取证据申请书给桂凯看，要求桂凯拍照，调取证据申请书的内容为：“合肥市蜀山区人民法院：申请人滕安保、钟玉勤因与桂凯房屋买卖合同纠纷一案，合肥××银行××路支行已批准本人的房屋贷款申请，但银行无法向本人提供贷款书面资料，以至于本人无法向法院提供贷款书面资料，故申请人申请法院到合肥××银行××路支行调取滕安保、钟玉勤办理银行资料，请贵院依法予以准许。申请人：滕安保、钟玉勤，代理人：王昭文签名，2017年1月10日”。2017年1月18日，一审法院法官电话通知桂凯的代理人，告知一审法院通过向银行调查了解，滕安保因本人银行负债过多无法获得银行贷款批准，滕安保要求在农历春节之前一次性向桂凯支付剩余购房款。但至今滕安保仍未有能力向桂凯支付剩余购房款。2、涉案合同为房屋买卖合同，卖房人的主要合同义务是过户和交房，买房人的主要合同义务是付款。2016年4月6日桂凯与滕安保签订《存量房买卖合同》，约定了首付款时间和尾款的付款方式等。桂凯按照约定办理房屋过户手续，现因滕安保的原因导致桂凯至今未能取得售房尾款。根据《合同法》第九十四条的规定，虽然《存量房买卖合同》未约定尾款的付款期限，根据《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。在二手房买卖中，一般而言，自办理过户手续至银行放款一般不会超过一个月。滕安保在自办理过户手续超过一个月未向桂凯支付房款，构成延期支付。2016年9月8日，桂凯通过发信息的方式告知滕安保履行迟延，要求解除合同。2016年7月25日办理过户，直至9月20日桂凯诉至法院之前，滕安保依然履行不能，滕安保已构成根本违约。根据《合同法》第九十七条之规定，桂凯有权要求滕安保恢复原状，赔偿经济损失。3、依据《合同法》第六十二条规定，认为履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。法律仅规定了“必要的”准备时间，而不是无期限的准备时间。《存量房买卖合同》于2016年4月6日签订，2016年7月25日办理过户，截止至桂凯收到判决，历时近一年时间，滕安保一直未能支付购房款尾款。桂凯从2016年7月25日办理过户手续起，一直催促滕安保办理银行贷款。桂凯9月20日诉至法院之前，已经给滕安保合理的准备时间给付购房尾款。即使滕安保需要准备时间给付购房尾款，也应在判决签发之前，甚至是在桂凯起诉之前给付全部购房款。被上诉人滕安保、钟玉勤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。桂凯向一审法院的诉讼请求为：一、双方解除2016年4月6日签订的《存量房买卖合同》（合同编号ZS9820）；二、滕安保、钟玉勤返还桂凯位合肥市××路××森林小区××室室房屋,并协助办理房产过户手续，房屋价值530万元；三、滕安保、钟玉勤支付桂凯违约金人民币106万元；四、滕安保、钟玉勤承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2016年4月6日，出卖人（甲方）桂凯与买受人（乙方）滕安保签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方出卖坐落在合肥市××路××森林小区××室房屋，建筑面积296.35平方米，转让价款为人民币5300000元；合同第八条约定，乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同附件四付款协议约定有2016年4月16日前将人民币1330000元存入托管账户；并在当日内办理存量房转移手续。甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币3970000元等。同日，甲方（出售方）桂凯与乙方（购买方）滕安保签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：现有甲方将位于合肥市××路××森林小区××室房屋出售给乙方，出售总价为人民币5300000元整。乙方在签订本协议当日支付给甲方购房定金人民币300000元整，并于当日支付定金。甲乙双方约定于2016年4月16日之前过户，并在过户当日把购房首付款人民币1330000元（含定金）存入房产局指定账户，并于当日办理房产过户。剩余房款人民币3970000元整乙方以银行贷款方式支付。乙方承诺无不良征信且为四次购房壹次贷款。若因个人征信导致无法贷款则乙方承担违约责任。甲方承诺出售此房无任何产权纠纷、无抵押。承诺租户在乙方贷款下来，甲方拿钱2日内，租户搬离交房。本次交易中所产生的费用均由乙方承担，与甲方无关。若本协议与买卖合同中的其他条款发生冲突，以本协议为准。甲方双方均同意经上所有条款，若有违约，违约方须向守约方赔偿总房款百分之二十作为违约金等。2016年4月12日，滕安保、钟玉勤因购房代替桂凯纳税53000元；滕安保、钟玉勤因购房纳税212000元。2016年7月6日，桂凯与滕安保、钟玉勤签订《存量房资金托管协议》，完成双方约定的托管手续。2016年7月25日，桂凯与滕安保、钟玉勤完成涉案房产的过户手续，将涉案房产登记于滕安保、钟玉勤名下。2016年9月20日，桂凯诉至法院，要求解除合同等。一审法院认为：桂凯与滕安保签订的存量房买卖合同及补充协议未违反法律的禁止性规定，应为有效合同，双方应当切实履行。桂凯已依约将所买房产过户至被告滕安保、钟玉勤名下，滕安保、钟玉勤应当依约支付剩余房款。因双方约定，除首付款外，剩余房款，滕安保、钟玉勤通过商业银行按揭的方式予以支付，但合同中未约定贷款的方式和购房款最后支付的时间。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案争议的焦点系滕安保、钟玉勤是否因个人征信及个人银行负债原因至今无法从商业银行获取贷款，导致合同继续履行不能，滕安保、钟玉勤是否构成根本违约。从查明事实来看，桂凯未提供有效的证据证明滕安保、钟玉勤存在个人征信及个人银行负债原因至今无法从商业银行获取贷款，导致合同履行不能；同时，本案案涉房产已过户至滕安保、钟玉勤名下，从有利于合同的履行角度，桂凯应当要求滕安保、钟玉勤支付约定房款为宜；只有在滕安保、钟玉勤履行不能时，桂凯才可依据合同约定或法律规定的条件，要求解除合同；故桂凯本次诉请，于法无据，不予以支持。滕安保、钟玉勤辩称，桂凯诉请无事实依据的辩解，于法有据，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决：驳回桂凯的诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。桂凯提供的新证据有：1、调取证据申请，证明滕安保、钟玉勤申请法院向合肥××银行××路支行调取房屋贷款情况，没有获得银行批准。2、合肥市蜀山区人民（2015）蜀民一初字第04081号民事判决，证明同在蜀山区法院相同的案件，所判定的结果相反，从而证明一审法院认定事实错误，适用法律错误。滕安保、钟玉勤质证认为对证据1的真实性没有异议，但滕安保、钟玉勤贷款实际已经办好了，只是因为桂凯在本案中将涉案房屋申请财产保全导致银行无法放贷。证据2与本案没有关联性。滕安保、钟玉勤提供的新证据有：房款支付凭证及收据，证明2016年12月13日滕安保、钟玉勤向桂凯托管资金账户支付了87万元，是因为银行审批贷款的需要。桂凯质证认为对证据的真实性没有异议，但该证据是滕安保、钟玉勤在起诉之后的单方行为，在2016年11月10日一审法院开庭时，滕安保、钟玉勤无法在两家银行正常贷款。本院认为：根据双方签订的房屋买卖合同的约定，桂凯已于2016年7月25日将本案所涉房屋转移登记至滕安保、钟玉琴名下，已履行了合同约定的主要义务。双方在合同中虽未约定贷款的方式和购房款的最后支付时间，但贷款的期限应参照正常的贷款程序，本案自2016年7月25日转移登记的时间至诉讼期间，已经超过了一定的合理期限，在一审庭审时证人王某出庭作证，证明滕安保、钟玉琴未能通过银行贷款审批是因个人征信问题所致，导致合同无法继续履行，且至本案二审审理期间，滕安保、钟玉琴仍未支付剩余房款，已构成根本违约。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初7416号民事判决；二、解除桂凯、滕安保于2016年4月6日签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》；三、滕安保、钟玉勤返还桂凯位于合肥市蜀山区望江西路维也纳森林小区B-9幢101室房屋,并于本判决生效之日起十日内协助将上述房屋产权变更登记至桂凯名下；四、驳回桂凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费56320元，保全费5000元，共计61320元；二审案件受理费56320元，均由滕安保、钟玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年九月十二日书记员 林 森附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。……