黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民初99号
原告（申请执行人）：王丽华，女，1963年1月23日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：郝旭东，黑龙江雪原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝士东，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告（案外人）：孙海洋，男，1981年10月2日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。
法定代表人：房靖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朴永健，男，该公司法律顾问。
被告（被执行人）：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司总经理，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：朴永健，男，鸡西市坚实房地产开发有限公司法律顾问。
原告王丽华与被告孙海洋、鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）、房靖申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王丽华的委托诉讼代理人郝旭东、孙海洋的委托诉讼代理人潘世学、坚实公司及房靖共同委托诉讼代理人朴永健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王丽华向本院提出诉讼请求：对幸福里小区21号楼13号车库许可执行。事实与理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案涉幸福里小区21号楼13号车库系孙海洋从坚实公司抹帐而来，三被告既不能提供原始借款凭证、亦无法具体阐述借款的支付方式、时间、地点等证明借款关系由来及合法性的有关证据，以佐证孙海洋交付了案涉车库的全部价款。案涉车库非用于居住的商品房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所保护的消费者的条件。
孙海洋辩称，一、坚实公司对出售的房屋，取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二条规定，其与孙海洋签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、孙海洋与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》并将该合同办理备案登记，具有公示效力。同时，孙海洋支付了全部购房款并实际占有，合法有效。三、孙海洋与坚实公司原来是借贷关系，因坚实公司不能偿还借款，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款并经对账清算，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，该商品房买卖合同订立的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保。”四、本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该商品房买卖合同具有法律效力。五、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的行为符合上述规定，孙海洋的权利应得到保护。
坚实公司、房靖辩称，坚实公司将案涉房屋出售给孙海洋，签订合同后，办理了预售登记，请求法院驳回王丽华的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人有争议的证据，本院认定如下：王丽华证据一，三被告对真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认，三被告对证明目的的异议理由并非针对王丽华的证明目的，故对王丽华证据一的证明目的予以确认；王丽华证据二，三被告对真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认，三被告对该组证据的证明目的有异议，其异议理由成立，故对王丽华证据二的证明目的不予确认；孙海洋证据一，王丽华对欠据、抹帐协议、交款收据、物业费收据真实性有异议，但未举示证据证实其异议成立，故对该组证据的真实性予以确认，依据该组证据及孙海洋证据二，可以确认孙海洋与坚实公司、房靖之间自2009年起即存在借贷关系，2013年4月，双方经对账确认坚实公司、房靖尚欠付孙海洋900万元，双方协议将坚实公司开发的幸福里小区61套车库抵顶借款8,424,360元，其中，双方就案涉21号楼13号车库签订了商品房买卖合同，并在房产部门办理了预售登记，对上述证明目的，本院予以确认；孙海洋证据二，坚实公司、房靖无异议，王丽华有异议，该证据能够体现孙海洋与坚实公司签订房屋买卖合同的依据，故对上述证明目的予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年12月28日，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）就王丽华与房靖、坚实公司民间借贷纠纷一案作出（2016）黑03民初98号民事判决，判决：一、房靖、坚实公司于本判决生效之日起十日内向王丽华给付借款本金577.5万元及利息（具体数额为：549,233元加上2014年7月8日后以本金577.5万元为基数，按照年利率24%计算的利息）；二、对于房靖、坚实公司不能清偿的债务，王丽华可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、2单元101室、202室、302室、601室共11户房屋清算后所得价款优先受偿；三、驳回王丽华的其他诉讼请求。上述判决生效后，房靖、坚实公司未履行债务，王丽华向鸡西中院申请执行，鸡西中院于2017年4月27日作出（2017）黑03执2号执行裁定，查封包括幸福里小区1号楼13号车库在内的11户住宅及17户车库。孙海洋于2017年7月10日对上述查封裁定提出书面异议，请求停止对幸福里小区21号楼13号车库的执行。鸡西中院于2017年7月28日作出（2017）黑03执异82号执行裁定，中止对幸福里小区21号楼13号车库的执行。王丽华不服，提起本案诉讼。
孙海洋自2009年起与坚实公司、房靖之间存在借贷关系，双方多次发生多笔借款。2013年4月8日，双方经对账，房靖为孙海洋出具《欠据》一张，内容：“今欠孙海洋900万元整，此款到期还不上，转为买房款。”2014年9月10日，坚实公司为甲方、孙海洋为乙方，签订《抹帐协议》，主要内容：甲方开发建设幸福里小区项目，资金短缺，从乙方处借款8,424,360元。甲方因工程项目所建房屋出现滞销，暂无法偿还借款，甲方同意其开发建设的幸福里小区房屋共61套车库，总面积2,808.12平方米，顶抵乙方欠款8,424,360元。2014年10月18日，坚实公司与孙海洋就案涉幸福里小区1号楼13号车库签订了《商品房买卖合同》，并于同日在房产部门就办理了预售登记。
另查：幸福里小区21号楼地下车库于2014年1月14日取得商品房预售许可证。坚实公司在与王丽华借款过程中，双方约定将案涉房屋作为抵押物抵押给王丽华，但双方未办理抵押登记，王丽华因此要求对案涉房屋进行查封。
本院认为，本案争议的焦点是，孙海洋是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。孙海洋与坚实公司、房靖之间在签订《商品房买卖合同》之前存在借款合同关系，在借款到期后，因坚实公司、房靖不能偿还借款，双方为处理债权债务关系，签订了抹帐协议，约定以坚实公司开发的幸福里小区房屋抵顶对孙海洋的欠款，孙海洋与坚实公司、房靖之间的借贷法律关系自抹帐协议签订之时起已消灭，双方建立起买卖合同法律关系。坚实公司为履行买卖合同的义务，与孙海洋签订了本案争议的商品房买卖合同，并办理了商品房预告登记。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，孙海洋自登记时起取得享有排他性地对抗他人针对不动产处分的权利。王丽华虽与坚实公司、房靖约定以案涉房屋作为抵押物保证坚实公司、房靖借款的履行，但双方未就案涉房屋进行抵押登记、亦未进行预告登记，其未对案涉房屋取得相应的权利，其享有的只是对坚实公司、房靖的债权，该权利不足以对抗孙海洋对案涉房屋享有的权利。综上，孙海洋对案涉争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王丽华的诉讼请求于法无据。
综上所述，王丽华的诉讼请求不具有法律依据，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十三条第二项、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王丽华的诉讼请求。
案件受理费1,380.62元,由原告王丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 郭以刚
审判员 冯 莹
审判员 洪 明
二〇一七年十一月二十七日
书记员 张艳红
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条第（二）项（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。