上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1142号
原告王瑞芳。
委托代理人邵丹，上海锶镫律师事务所律师。
委托代理人罗侯，上海锶镫律师事务所律师。
被告房桂红。
委托代理人黄文杰，系被告房桂红之夫。
被告黄宗桂。
委托代理人闪仁俊，上海致格律师事务所律师。
原告王瑞芳与被告房桂红、黄宗桂案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理，依法适用简易程序于2015年9月18日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并于2015年11月10日公开开庭予以审理。原告的委托代理人罗侯，被告房桂红的委托代理人黄文杰，被告黄宗桂及其委托代理人闪仁俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王瑞芳诉称，原告与被告房桂红于2011年4月6日签订租赁协议，协议约定被告房桂红将座落于上海市闵行区××路39、41、43、45、47号底层和二层（建筑面积414平方米）出租给原告，租期自2011年4月7日至动迁为止，房屋租金每年人民币（币种下同）55万元，租金每季度支付。原告依约按期向被告房桂红支付租金直至2014年9月。2014年10月，被告房桂红口头告知原告，出租房屋系被告黄宗桂出租给被告房桂红，被告黄宗桂已于2013年4月通过诉讼与被告房桂红解除租赁合同，而被告黄宗桂是从案外人上海闵行区上房消震材料厂（以下简称上房消震材料厂）租得出租房屋，被告黄宗桂与案外人上房消震材料厂的租赁合同已于2011年4月解除。被告黄宗桂现要求收回出租房屋交予案外人上房消震材料厂，且已申请法院强制执行，原告应限期搬离。得知上述情况后，原告向上海市闵行区人民法院提出执行异议。2015年2月26日，在执行异议听证会上被告房桂红才出示了（2012）闵民五（民）初字第994号民事判决书，原告才知道该情况。后闵行法院于2015年3月16日作出（2015）闵执异字第2号执行裁定书，驳回了原告的异议。但原告认为其与被告房桂红签订的租赁协议真实合法有效，生效判决判令被告房桂红搬离，并非要求原告搬离。同时，被告房桂红为了继续向原告收取租金，向原告隐瞒了诉讼情况。原告有理由怀疑被告房桂红、黄宗桂及上房消震材料厂三方恶意串通损坏原告的利益，故原告起诉至法院，请求判令：1、中止对（2014）闵执字第8386号案的执行；2、原告对上海市闵行区××路39、41、43、45、47号底层和二层享有租赁权，被告房桂红与原告继续履行双方于2011年4月6日签署的租赁协议。
被告房桂红辩称，同意原告的诉讼请求，其也希望和原告继续租赁的，但是现在已经没有办法继续租下去了。
被告黄宗桂辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告房桂红恶意串通提出本次执行异议之诉，根据生效民事判决书均已查明案件的事实，原告及被告房桂红不及时归还房屋给其造成了巨大的经济损失，希望法院尽快依法判决。原告如对前案存在异议，应以再审程序解决，现原告主张的是债权之诉，无排他性也不符合执行异议之诉的要件。再者若合同真实存在，原告作为次承租人，二被告之间的租赁合同已经解除，故原告与被告房桂红间的租赁协议已经无存续基础，且二被告间的租赁合同明确约定未经被告黄宗桂同意不得转租，故原告与被告房桂红之间的合同也应无效。
经审理查明，2005年1月1日，被告黄宗桂（签约甲方）与被告房桂红（签约乙方）签订《出让合同书》一份，内容如下：兹有黄宗桂向上海申茂物业管理有限公司（以下简称申茂公司）承租的位于闵行区华漕镇××路39－51号（即为上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号）店面二层楼开设的饭店，由于经营不好加之事非繁多、闹事，无法生存，经多次跟房桂红相商，请求房桂红接手该饭店，出让现有饮食设备及设施，由房桂红三年内作价归还。特供提醒：所有经营证件由出（受）让人自己办理与黄宗桂无关，房租每年为叁拾玖万元整，由房桂红自己负责，鉴于该房是承租申茂公司，本人特此声明，今后该房所有事务与黄宗桂无关，由房桂红全部负责，所有事务和费用与黄宗桂无关。2006年2月1日，黄宗桂（签约甲方）与房桂红（签约乙方）签订《临时租房协议》一份，双方在合同中约定：租赁期限为自2006年2月1日至2006年12月31日。租赁价格及支付形式为每月租金16，000元，每月12日之前以现金一次性付清。乙方租房期间，未经甲方同意，不得将房屋擅自转租他人或改变用途。如甲方出租的房屋因保留单位办理进户时或被拆迁时或需解危（大、中修）维修时本租房协议立即终止。乙方应服从甲方办理退房手续，租金按实结算。租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方如要求续借，在租赁期满前五天向甲方提出申请，经甲方同意后，双方可在按甲方要求的前提下签订协议，否则乙方及时退房。房屋租赁根据公司调整情况，甲方有权进行租金调整。合同第十三条用手写体约定“甲乙双方在经营中，积极配合乙方经营中遇到的困难，及以后一直延续到拆迁，无需签定新合同”。协议还对其他事项作了约定。
合同签订后，被告黄宗桂向被告房桂红交付了租赁房屋，房桂红则按约支付租金。2010年5月10日，被告黄宗桂向法院提起诉讼，要求判令解除黄宗桂与房桂红、黄文杰之间的房屋租赁关系，要求房桂红搬离上述租赁房屋；黄文杰、房桂红支付自2010年11月1日起按每月36，016元标准计算的租金，并支付设施设备出让费及房屋检测费和维修费。一审法院于2010年12月3日作出判决：一、黄宗桂与房桂红于2006年2月1日签订的《临时租房协议》继续履行；二、房桂红于判决生效之日起十日内按照每月36，016元的标准，向黄宗桂支付自2010年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金；三、房桂红于判决生效之日起十日内支付黄宗桂房屋质量检测费35，000元；四、房桂红于判决生效之日起三十日内对黄宗桂位于上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号房屋存在的房屋装修质量问题按照上海房屋质量检测站沪房鉴（001）证字第2010－1122号房屋质量检测报告载明的修复方案予以修复；五、驳回黄宗桂的其余诉讼请求。判决后，黄宗桂不服，提起上诉，二审法院于2011年4月2日作出判决：一、维持上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决主文第一、三、四、五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决主文第二项为：房桂红于本判决生效之日起十日内按照年租金49万元的标准，向黄宗桂支付自2010年11月1起至本判决生效之日止的房屋租金。
2011年6月27日，第三人上房消震材料厂向法院提起诉讼，要求确认其与黄宗桂签订的《上海市房屋租赁合同》解除，并判令黄宗桂腾空交还房屋，同时支付违约金等。同年7月28日，经法院主持调解，双方达成调解协议如下：一、上房消震材料厂与黄宗桂就位于上海市闵行区××路39、41、43、45、47号底层、二层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年4月29日解除；二、黄宗桂负责于2011年8月8日前将居住在上述房屋内的使用人清理撤场后将房屋交还给上房消震材料厂；三、黄宗桂支付的押金72，030元，扣除其转租违约金22，030元后，上房消震材料厂于2011年12月30日前返还5万元；四、案件受理费减半收取计800.38元，由黄宗桂负担。上述调解协议生效后，因原告黄宗桂未能向第三人上房消震材料厂返还，上房消震材料厂遂申请法院执行，要求收回房屋。执行过程中，房桂红表示才得知黄宗桂与消震材料厂的解约事宜，当即提出异议，拒绝搬离，要求继续租赁，并表示鉴于黄宗桂已无权转租，难以确定是否应向其继续支付租金，故未支付自2011年5月1日起的租金。
2011年5月10日上午及晚上，因承租经营的店铺两次遭人上门闹事，并将砖块、黄沙倒置在店门前，影响正常经营，房桂红遂报警。此后，该租赁店铺又多次遭上门滋事，房桂红均报警求助。
2012年被告黄宗桂起诉至本院，要求解除与房桂红的租赁关系，并要求房桂红搬离系争房屋并支付租金及房屋使用费，本院于2012年5月7日立案受理。诉讼过程中，因上房消震材料厂与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本案审理过程中，被告房桂红于2013年4月18日表示，鉴于目前的情况同意解除合同，但要求黄宗桂赔偿装修损失。应被告房桂红的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对租赁房屋的装饰装修造价进行鉴定。鉴定部门于2014年2月26日出具司法审价鉴定意见书，结论为“上海市闵行区华漕镇××路47号房屋内投入的装饰项目工程造价为978，672元，争议部分造价为418，817元。后于2014年4月28日就装饰装修残值计算出具说明，涉案装饰工程按直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率10%。至2014年4月装修残值为747，656.46元（含争议部分）。经庭审质证，黄宗桂及房桂红均对鉴定报告提出异议，鉴定人员当庭予以答复，本院根据双方争议及鉴定人员回复，结合鉴定报告确认被告房桂红就租赁现场投入的装饰装修残值为747，656.46元。后本院于2014年5月22日作出（2012）闵民五（民）初字第994号民事判决，认为，双方签订的《临时租房协议》系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。根据已生效的民事判决确认，双方的租赁期限应至涉案房屋遇拆迁时为止。但黄宗桂在租赁期间，与其出租方上房消震材料厂自行达成解约协议，导致房桂红无法继续租赁使用涉案房屋，已属违约。鉴于对其要求解除租赁合同的请求，房桂红在诉讼过程中，于2013年4月18日表示同意，故本院确认双方的《临时租赁协议》解除。合同解除后，房桂红应当搬离租赁房屋，并支付自2011年5月1日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费。对于黄宗桂要求房桂红支付租金利息的主张，黄宗桂在法院确认双方继续履行合同的民事判决生效不久，即与其出租方上房消震材料厂调解解除租赁合同，且未就房桂红的损失赔偿和搬离进行协商，房桂红在得知解约并被要求搬离租赁房屋的情况下，延迟向黄宗桂支付租金，存在正当理由，不构成违约。房桂红承租经营使用涉案房屋多年，黄宗桂对其搭建装修显然明知，且其中部分装修系出于对房屋的维修而进行，现租赁合同由于黄宗桂违约而解除，因此黄宗桂对房桂红投入的装修残值应当予以赔偿，赔偿金额应以鉴定部门出具的意见书为依据。对于黄宗桂认为违章建筑部分装修应当予以扣除的问题，根据现场勘查，房桂红所搭违章建筑系对原有房屋的扩建，其装修项目和原建筑部分的装修已连成一体，难以区分，且对黄宗桂具有一定的利用价值，故该部分的装修残值损失房桂红亦应一并赔偿。综上所述，本院判决：一、黄宗桂与房桂红就上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号房屋签订的《临时租房协议》于2013年4月18日解除；二、房桂红于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区华漕镇××路39、41、43、45、47号的租赁房屋；三、房桂红于本判决生效之日起七日内向黄宗桂支付自2011年5月1日起至2013年4月18日止的租金963，890元；四、房桂红于本判决生效之日起三十日内按每年490，000元的标准，向黄宗桂支付自2013年4月19日起至实际搬离上述租赁房屋之日止的房屋使用费；五、黄宗桂于本判决生效之日起七日内向房桂红支付装修赔偿款747，656.46元；六、驳回黄宗桂的其余诉讼请求。
上述判决作出后，房桂红因不服上诉于上海市第一中级人民法院，认为原审判决依据为黄宗桂与上房消震材料厂间的调解书，而该调解书系在房桂红不知情的情况下形成，黄宗桂有意混淆事实，导致原审判决偏差；原审判决的装修补偿金过低，货架、展柜等应给予补偿，原审评估还遗漏了隐蔽工程，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、五项，改判被上诉人黄宗桂支付装修赔偿款270万元。经审理，上海市第一中级人民法院于2014年8月5日作出（2014）沪一中民二（民）终字第1566号民事判决，认为，（2011）闵民五（民）初字第464号民事调解书系已生效的法律文书，并且，出租人上房消震材料厂与承租人黄宗桂有权决定是否继续履行双方间的房屋租赁合同，次承租人房桂红知情并非合同解除的必要条件。至于由此导致的本案双方间的合同无法继续履行的后果，原审已认定黄宗桂违约，判决其承担相应违约责任。房桂红确认其于原审中同意解除涉讼《临时租房协议》，故原审判决解除协议并判决房桂红搬离涉讼房屋并无不妥，可予维持。房桂红关于其因对前述调解书理解不够才同意解除合同的上诉理由，显与常理相悖不予采纳。至于装修赔偿款之争议，货架、展柜等为可移动物品，房桂红可于返还房屋前自行搬离，再行利用，并非租赁合同不能履行的必然损失；原审审价时，审价公司已依据房桂红提供的资料结合现场勘查对于隐蔽工程价值作认定。因此房桂红关于装修赔偿款之异议，依据不足，难以采纳。综上所述，房桂红关于撤销原审判决主文第一、二、五项，改判黄宗桂支付装修赔偿款270万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，据此判决驳回上诉，维持原判。
上述案件生效后，黄宗桂向本院申请强制执行。本院在执行程序中依法向房桂红发出执行通知书，责令其履行生效判决义务，但其并未履行。2014年10月30日，本院再次限令房桂红于三周内搬离系争房屋，但房桂红表示法院规定的搬离时间很紧，并表示“只要申请人把执行人应得的费用和手续结清，执行人同意房屋的归还问题”。2014年11月20日，房桂红表示系争房屋已经转租他人，承租人不同意腾空房屋。后原告王瑞芳对于本院责令房桂红履行搬离义务的执行行为提出异议，本院于2015年2月5日立案受理。原告王瑞芳认为系争房屋房桂红已在2011年4月6日出租给其，租期自2011年4月7日至动迁为止，租金为每年55万元，其一直按约向房桂红支付租金。现黄宗桂申请执行事关其切身利益，其已经投入大量成本，但二被告均向法院隐瞒了房屋出租给其的事实，致使其未能参与庭审。现二被告解除合同严重侵害了其利益，其对房屋进行装修并堆放了商品，一旦搬离无法经营，51名员工也将失业，故请求法院中止对（2014）闵执字第8386号案件的执行，并要求追加申茂物业及上房消震材料厂为第三人。原告王瑞芳向本院提交了书证：《华漕镇××路39-47号工作人员花名册》、《租赁协议》、《收据》、《房地产登记簿》、39号饭店水费、上海远东特殊钢厂（饭店）电费缴清单据、门店照片（上述证据原告于本案审理中亦提交法庭）。本院于2015年3月12日作出裁定驳回原告的异议。原告王瑞芳因不服上述裁定，以讼称事由诉至本院。
另查明，被告房桂红于（2012）闵民五（民）初字第994号案件审理过程中，为证明其对系争房屋的装修，向本院提交《上海超越服装装修协议》及《新开服装装修协议》，并在庭审中多次表述系争房屋由其实际使用并对外经营。原告王瑞芳曾向被告黄宗桂出示其以现金126万元买断货架等的收据一份。
上述事实，由原告提交的（2015）闵执异字第2号执行裁定书，由被告黄宗桂提交的《上海超越服装装修协议》、《新开服装装修协议》、（2012）闵民五（民）初字第994号庭审笔录二份及民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第1566号民事判决书及收据等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。
原告以其与房桂红之间存在租赁关系提起本案诉讼，并向本院提交了《租赁协议》、收据一组、39号饭店水费发票、上海远东特殊钢厂（饭店）电费缴清单据、《华漕镇××路39-47号工作人员花名册》及门店照片予以证明其主张，现本案争议的焦点为原告与房桂红之间是否存在真实的租赁合同关系。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人将房屋使用及收益的权利让渡于承租人，而承租人支付相应对价系租赁合同中双方的主要权利义务。就本案而言，首先，原告认为其于2011年6月起就在系争房屋内使用经营至今，并曾委托被告房桂红对系争房屋进行过装修，但房桂红于前案的审理中明确表述系争房屋由其自己经营，并向本院提交装修合同等证据已证明其装修情况，还曾多次报警表示被告黄宗桂纠结人员干扰其经营，原告与被告房桂红的表述相互矛盾；其次，本院注意到，前案审理过程中黄宗桂曾提出对房屋内的装修进行评估，鉴定人员及二被告曾二次至系争房屋内现场查看，如原告确在系争房屋内经营应于此时已知晓纠纷，即使原告本人当时并不在场，对于房屋租赁纠纷系直接影响原告经营的重要事项，原告之员工不予汇报显然有悖常理；再次，原告主张其雇佣50余名员工经营，但从其提起执行异议至今，未能向本院提供任何一名员工的劳动合同、社保缴纳记录或工资支付凭证，又原告提供的人员名单系其自行制作，对于原告主张的该节事实本院难以采信；复次，原告主张其在系争房屋内经营已逾四年，但从其提起执行异议至今，其亦未能提供进出货记录、财务账册或完税凭证，且其陈述经营收入均为现金，其核帐后以现金收入再以现金支付各项费用，如此的经营模式与实际生活中的金融情况完全脱节，实在有违常理；最后，关于原告的租金及水电费之支付情况，原告认为其每季度均以现金方式支付租金137，502元，对于支付租金的数额与双方租赁合同约定之金额稍有出入，同时原告还认为其曾向被告支付126万元的货架及货物款项，如此大笔的交易既无取款记录更不采用转账的方式，如前所述现金支付的方式有违常理及交易惯例。而水电费发票无法印证系争房屋的实际使用人及实际付款人，对于原告主张的该节事实，本院亦难以采信。综上，无论是从房屋的使用情况还是从租金的支付情况而言，原告房桂红提出的主张悖离了客观情况均难以成立，对于原告主张的租赁合同关系本院不予认定。同时，根据二被告之间的合同约定，房桂红不得转租，即使被告房桂红确将系争房屋交付原告承租使用，被告黄宗桂也可主张原告搬离。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：
驳回原告王瑞芳的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告王瑞芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。