宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第2391号原告：宁波长丰建设开发有限公司（组织机构代码为79602653-9）。住所地：宁波市鄞州区樟溪北路***号。法定代表人：王伟晓，该公司董事长。委托代理人：崔晓亮，该公司员工。委托代理人：郑依杰，浙江共业律师事务所律师。被告：邵巧敏，女，1956年7月30日出生汉族，宁波市舟宿霓虹宾馆有限公司法定代表人，住宁波市海曙区。被告：宁波市舟宿霓虹宾馆有限公司（组织机构代码为56703901-0）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道樟溪北路****号。法定代表人：邵巧敏，该公司总经理。原告宁波长丰建设开发有限公司（以下简称“长丰建设公司”）为与被告邵巧敏、宁波市舟宿霓虹宾馆有限公司（以下简称“霓虹宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年12月19日转为普通程序，组成合议庭审理。审理期间，由于被告邵巧敏被羁押，本院依法裁定案件中止审理，后于2016年12月12日恢复审理。本案于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人崔晓亮、郑依杰，被告霓虹宾馆的法定代表人暨被告邵巧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长丰建设公司起诉称：被告邵巧敏因开设新霓虹品牌宾馆需要，与原告经友好协商，于2010年1月28日签订一份《舟宿夜江商业用房租赁合同》，后双方自在同年1月29日、5月1日签订《舟宿夜江商业用房租赁合同》补充协议两份，双方约定，原告将其所有的坐落于鄞州长丰区块舟宿夜江街区K楼1区西面房屋租赁给被告邵巧敏用于开设宾馆，建筑面积共计5341.65平米，同时双方约定房租前三年1.5元每平米/天，之后每年在上半年租金价格基础上递增5%，先支付租金后使用房屋；房屋租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日，其中装修免租期自原告交付该物业之日起至2010年9月25日止；如被告邵巧敏逾期支付租金或物业费、水、电、燃气费用等超过三十天，甲方有权书面通知解除本合同等。原告向被告邵巧敏交付物业，被告邵巧敏随即进行装修。2011年2月14日，被告霓虹宾馆设立。2011年9月26日，原告和两被告签订协议，被告霓虹宾馆同意承担原告与被告邵巧敏双方签订的上述租赁合同项下承租人的权利义务，且确认两被告共同向原告负责，并负连带责任。自2015年1月起，两被告未能按约支付房租，截至2015年11月30日，合计拖欠房租1760058元、水电费54333元。原告多次催讨无果，故请求判令：1、解除原告与两被告之间的房屋租赁合同；2、两被告立即将位于鄞州区钟公庙街道樟溪北路83-2号房屋腾退并返还给原告；3、两被告立即支付房屋占有使用费1760058元；4、两被告立即支付水电费54333元。审理期间，原告变更第3项诉讼请求为要求两被告支付2015年1月1日起至2016年12月31日期间的房屋占有使用费3955665元，之后的房屋使用费按照合同约定计算至实际腾房之日，并撤回第4项诉讼请求。被告邵巧敏、霓虹宾馆答辩称：1、涉案房屋系管委会引进两被告去开设宾馆的，此前两被告均未拖欠租金，后来由于被告邵巧敏被关押，没有办法支付租金，主观上不存在拖欠租金的恶意。2、关于租金支付到何时，两被告记不清楚，在2015年5月被告邵巧敏被关押前已付清所有应支付的租金，所有的租金及水电费都是两被告接到原告通知后按时支付，如果2015年1月1日后的租金没有支付，可能是原告没有通知。3、不同意解除合同，两被告在开设宾馆中投入了大量的人力物力，要求被告邵巧敏被释放后继续履行合同。4、被告邵巧敏被关押前的水电费已经支付，之后的水电费由于客观原因无法支付。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．舟宿夜江商业用房租赁合同1份、协议书1份、补充协议4份，用以证明两被告承租原告的房屋并对相应权利义务作出约定的事实；2．房屋占有使用费明细、水电费清单各1份，用以证明两被告拖欠原告房屋占有使用费及水电费的事实。被告邵巧敏、霓虹宾馆未向本院提交任何证据。上述证据均经庭审质证，两被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提交的证据1，两被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，两被告表示不清楚。本院认为，该证据系原告制作的清单，不具有证明效力，本院不予确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2010年1月28日，原告（甲方）与被告邵巧敏（乙方）签订《舟宿夜江商业用房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在长丰区块舟宿夜江街区K楼西面建筑面积为5341.65平方米的房屋出租给乙方，乙方承诺租赁房屋仅用于开设新霓虹品牌宾馆之用途，租赁房屋系临时性街景用房，不具备房屋和土地权属证书，甲方确保乙方可按本合同约定办理工商注册登记手续，以满足乙方在租赁期内经营所需；租赁期限自2010年1月1日至2015年12月30日，甲方承诺在2010年1月31日前交付使用，乙方保证不得迟于2010年5月1日开业；租金标准，前3年1.5元/㎡·天，之后每年在上年租金价格基础上递增5%，乙方每3个月为一个周期向甲方支付租金，先支付后使用，授权租金在本合同签订之日起7日内付清，此后乙方于相应周期到来15日前全额付清；乙方应支付房屋租赁保证金817272.45元、房屋装修保证金240374.25元，装修结束甲方验收合格后装修保证金退还；甲方给予乙方装修免租期自交付之日起至2010年4月30日止，及二年内六个月的免租期优惠政策。次日，原告与被告邵巧敏签订补充协议一份，约定：租赁用途变更为开设新霓虹品牌宾馆及日本上井料理，租赁期限变更为2010年1月1日至2019年12月31日，装修免租期延长至2010年5月31日，租金标准变更为4991.65平方米宾馆部分租金标准不变，350平方米日本上井料理部分前3年2.5元/㎡·天，之后每年在上年租金价格基础上递增5%，房屋租赁保证金变更为848772.45元，装修保证金变更为250874.45元。2010年5月1日，双方又签订补充协议一份，约定：租赁期限变更为2010年5月25日至2020年5月24日，装修免租期延长至2010年9月25日。此后，被告邵巧敏按约支付保证金及租金，并开设了被告霓虹宾馆。2011年9月27日，原告与两被告签订协议书一份，约定：被告霓虹宾馆认可原告与被告签订的租赁合同及补充协议，并承担上述协议项下承租人的各项权利义务，两被告共同向原告负责，并互负连带责任。2012年7月18日，原告与被告霓虹宾馆签订补充协议四，约定：被告霓虹宾馆将863平方米退回给原告，由原告直接出租给第三方，宾馆部分面积变更为4478.65平方米，2013年5月24日前的租金按1.5元/㎡·天计算，之后每年在上年租金价格基础上递增5%，双方确定给被告霓虹宾馆5341.65平方米的租金、水电、物业费等结算时间为2012年6月7日，6月7日之后其中的863平方米的租金、水电、物业费与被告霓虹宾馆无涉。2013年10月15日，原告与被告霓虹宾馆又签订补充协议五，约定：被告霓虹宾馆将其使用的一楼咖啡吧、楼梯、操作间及卫生间等部分的建筑面积324.58㎡、六楼整体建筑面积629.5㎡及3楼4间、4楼4间、5楼2间三层共计10个房间及公共部位建筑面积427㎡，共计1381.08㎡房屋退回给原告，租赁面积自实际退还之日起变更为3097.57平方米。补充协议四、补充协议五签订后，两被告均未将协议退回部分的房屋实际退回给原告，原告认可计算租金的面积变更为3097.57平方米。现原告自认两被告已支付租金至2014年12月31日，2015年1月1日起的租金未支付，两被告尚有租赁保证金848772.45元在原告处。另查明：涉案房屋无土地使用权证、房屋所有权证，也未取得建设工程规划许可证。本院认为：涉案房屋无土地使用权证及房屋所有权证，也未取得建设工程规划许可证，原告就涉案房屋与两被告签订的租赁合同及补充协议无效，故原告请求解除租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。现原告主张两被告未支付租金，对其利益造成损害，要求两被告腾退并返还其租赁的5341.65平方米房屋，两被告要求继续履行合同。本院认为，被告霓虹宾馆的法定代表人暨被告邵巧敏仍处在被羁押状态，两被告虽表明待被告邵巧敏羁押状态结束后会立即支付租金，但两被告承诺的付款时间不确定，且两被告拖欠房屋占有使用费的行为已对原告的利益造成损害，事实上涉案房屋所在的霓虹宾馆也处于停运状态，故原告要求被告返还房屋，合理合法，本院予以支持。对于原告要求两被告支付2015年1月1日其至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同无效，原告仍可参照合同约定主张房屋占有使用费，且两被告与原告签订协议书约定由两被告就租赁事宜向原告承担共同责任，故两被告应共同承担支付房屋占有使用费的义务。现原告自认两被告支付租金至2014年12月31日，两被告对其支付情况及免租约定亦未其他提交证据，故两被告应参照合同约定支付自2015年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费计算方法，原、被告确认两被告实际使用面积为5341.65平方米，计算占有使用费的面积为3097.57平方米，2013年5月24日前的租金标准为1.5元/㎡·天，2013年5月25日起每年在上年租金价格基础上递增5%，以此方式计算，暂算至2016年12月31日房屋占有使用费为3953847元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告邵巧敏、宁波市舟宿霓虹宾馆有限公司将位于宁波市鄞州区钟公庙街道樟溪北路83-2号面积为5341.65平方米的房屋腾退并返还给原告宁波长丰建设开发有限公司，限于本判决生效后二十日内履行完毕；二、被告邵巧敏、宁波市舟宿霓虹宾馆有限公司支付原告宁波长丰建设开发有限公司房屋占有使用费3953847元及自2017年1月1日起至实际腾退之日止参照合同约定的标准计算的房屋占有使用费，限于本判决生效后二十日内履行完毕；三、驳回原告宁波长丰建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费38445元，由原告宁波长丰建设开发有限公司负担14元，被告邵巧敏、宁波市舟宿霓虹宾馆有限公司负担38431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  黄文娟代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  郑世良二〇一七年一月十六日代书 记员  江 霞