重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第05989号
本诉原告（反诉被告）重庆奥地物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区棉花街19号附1号0604号，组织机构代码75308118-3。
法定代表人袁飞，董事长。
委托代理人吴某，重庆东和律师事务所律师。
委托代理人宗某某，重庆迈纵律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）重庆长江电工工业集团有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区长电路1号，组织机构代码66085077-2。
法定代表人熊萍，董事长。
委托代理人谭某某，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人杜某，重庆百君律师事务所律师。
第三人重庆市协同医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪五小区大石桥20幢商住楼第2层A-1号，组织机构代码57213291-4。
法定代表人易龙，总经理。
委托代理人杨某某，重庆尚亚律师事务所律师。
委托代理人罗某，重庆尚亚律师事务所律师。
第三人重庆全泰医药有限公司，住所地重庆市南岸区花园村街道花园五村八栋第六层，统一社会信用代码91500108691248872X。
法定代表人裴寿刚，总经理。
委托代理人杨某某，重庆尚亚律师事务所律师。
委托代理人罗某，重庆尚亚律师事务所律师。
第三人重庆九六商贸有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路38号2栋20-8号，组织机构代码75622570-1。
法定代表人刘丽，董事长。
委托代理人刘永生，男，汉族，1949年6月16日出生，该公司员工，住四川省南部县。
第三人重庆叄余商贸有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道28号1单元7-4号，统一社会信用代码91500108582843058T。
法定代表人余数，总经理。
委托代理人刘永生，男，汉族，1949年6月16日出生，该公司员工，住四川省南部县。
第三人重庆爵态商贸有限公司，住所地重庆市南岸区龙门浩街道桂花新村168号负一层附18号，统一社会信用代码91500108057795967E。
法定代表人赵庆平，董事长。
第三人重庆直八商贸有限公司，住所地重庆市南岸区上新街桂花新村249号爱尚南山3幢9-5号，统一社会信用代码91500108580191797D。
法定代表人赵昌华，总经理。
第三人重庆益祥贸易有限公司，住所地重庆市南岸区南坪集贸市场二楼61号，统一社会信用代码91500108203165681R。
法定代表人韦用祥，总经理。
第三人重庆佰坤商贸有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路11号B栋第负3层，统一社会信用代码91500108699299981N。
法定代表人聂美跃，董事长。
委托代理人刘书伟，男，汉族，1961年3月23日出生，该公司员工，住重庆市南岸区。
第三人重庆辉胜塑胶有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪烟雨路344号11号门市，统一社会信用代码915001085828183627。
法定代表人江乾兵，总经理。
委托代理人陈朝芳，女，汉族，1981年5月10日出生，该公司员工，住四川省绵竹市。
原告重庆奥地物业管理有限公司（以下简称“奥地物业公司”）与被告重庆长江电工工业集团有限公司（以下简称“长江电工集团”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理立案后，被告长江电工集团于2015年8月25日提起反诉，由代理审判员詹勃长依法适用简易程序公开开庭对两诉进行了合并审理。由于案情复杂，双方争议较大，本案转为普通程序审理，依法由詹勃长担任审判长，与人民陪审员刘安碧、何利娟组成合议庭，分别于2016年7月29日、8月15日、11月10日分别开庭进行了审理。本诉原告奥地物业公司的委托代理人吴斌、宗江霞，本诉被告长江电工集团的委托代理人杜佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告奥地物业公司诉称：被告所有的位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号厂房所在区域，因之前属于政府部门规划的征地拆迁范围，处于闲置状态。2013年2月20日，原告与被告就前述厂房签订《房屋租赁合同》，该合同约定：1、甲方（即被告，下同）将重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号厂房出租给乙方（即原告，下同）；2、租赁期限暂定为2年，拟从2013年2月1日起至2015年1月31日止；3、租赁期限届满前3个月，甲乙双方协商可由乙方继续租赁，但需另行签订租赁合同。在同等条件下，乙方有权优先承租；4、房屋拟定于3月10日简易修缮完成移交给乙方后，免除一个月装修改造的缓冲期，拟定于4月10日起开始计算租金。租金每月为6.20元平方米，每季度支付一次。考虑到原告今后招租为方便管理明确责任，被告综合管理部与原告还单独签订了《物业管理授权委托书》，全权委托原告行使房屋物业管理使用权利，包括对房屋的仓储租赁使用管理。前述合同签订后，被告于2013年2月25日将房屋交付原告由原告自行完成简易修缮，原告投资对房屋简易修缮完成后，于2013年4月25日与重庆上方汽车配件有限公司及被告签署了《转供电、供水协议》，出租房屋开始通水通电具备使用状态，之后，原告按合同向被告交付租金。同时，原告还聘用员工进行物业管理。2014年12月12日，原告向被告提交了续租房屋申请，被告违反之前与原告达成的共识，称如要续租必须补交2013年4、5月份租金，原告为续订租赁合同被迫补交了2013年4、5月份的租金，但被告并未按合同约定与原告协商租赁合同事宜，2014年12月22日，被告通知原告称：合同将于2015年1月31日到期，被告将向社会公开招标出租，让原告参与投标。原告当即向被告代理人郭俊表示合同尚未到期并且到期后要续租房屋，根据合同约定双方应先协商续租事宜。之后，被告仍坚持招标出租，并在重庆时报上发布了招标公告。2015年1月8日，原告向被告去函明确告知被告：基于合同约定，同等条件下原告享有优先承租权，提醒被告在招标过程中应告知投标人原告享有优先承租权的事实，同时在中标价确定后应征询原告是否以中标价续租的意见，只有在原告放弃优先承租权后，被告才能与中标人签订租赁合同。经开标和评标，重庆必茂物业发展有限公司以每平米7.2元的承租价中标，租赁期限为3年。之后，被告以租赁合同到期为由，要求原告搬迁并交付房屋，但原告予以拒绝并提出要以中标价续租。原告为续签合同，与被告经过多次磋商且在磋商过程中不断让步，包括同意放弃部分房屋的续租、以较高价格恢复绿地等等。时至今日，被告仍未与原告续签租赁合同。原告认为，根据合同约定，被告应先与原告协商续订租赁合同，即便是招标出租，原告也享有同等条件下的优先承租权，被告拒绝以中标价与原告续签租赁合同的行为构成违约。为维护原告权益，特起诉来院，请求判令：一、确认原告对被告所有的位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号厂房（建筑面积9954.42平米）在同等条件下享有优先承租权；二、被告以重庆必茂物业发展有限公司的中标价（每平方米7.2元）与原告续订三年期租赁合同；三、本案诉讼费由被告承担。
本诉被告长江电工集团辩称：就事实部分：1、诉状上签定物业授权委托书原告称是为了今后招租方便管理，明确责任，事实上是为了便于原告对房屋的日常管理，委托原告对房屋设施设备进行维护，并不是为原告招租方便，并没允许原告对外招租、转租。2、原告诉称原被告双方曾达成共识，免除2013年4、5月份的租金，这个情况不属实。因为根据合同约定，租金是从4月10号开始计算，之前已经免除了1个月装修缓冲期。
就原告诉请：原告不享有续租权。理由如下：因为原告在租赁合同履行期间存在违约，如违反合同约定转租，据了解签订违法转租合同均超出主合同的期限、面积、价格谋取高利；另外违规侵占未租赁的部分，侵占过程中导致绿化地带被破坏，损失严重；原告还私自在外墙上开了很多门洞，使房屋存在较大安全隐患等等。因此，即便合同未到期，被告也依法享有单方解除权，不愿与原告继续签订合同，何况合同已届满。原告也没有按照合同届满前90日提出申请，也没交纳相应保证金，优先续租权早已丧失。故本案的违约方在嘉发公司，请求法院依法驳回嘉发公司的诉讼请求。
反诉原告长江电工集团诉称：2013年2月20日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同约定，反诉人将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给被反诉人作为库房使用，房屋租赁面积9182.47平方米，租赁期限2年，从2013年2月1日起至2015年1月31日止，租金每月6.2元/㎡，即每年租金总价为542652元，未经反诉人同意，乙方不得使用未租赁面积部分，否则，一经发现，从使用之时起，按双倍收取租金；乙方在租赁期内不得向他人整体或部分转租、转借、调换，由此产生的经济纠纷由乙方承担所有费用，并赔偿因此给甲方造成的其他损失费用；合同届满，被反诉人需提前90日告知反诉人是否续租，并协商相关续租事宜，如双方未达成续租协议的，被反诉人应于租赁期限届满之日将租赁房屋交还反诉人。合同签订后，反诉人按照合同约定履行了交付房屋的义务，但是，被反诉人在租赁期间，严重失信，存在诸多违约行为及侵权行为。双方就返还房屋、违规占地、绿地赔偿等事宜曾多次磋商未果，被反诉人已经构成严重违约，现合同早已届满，按照合同约定，被反诉人应当返还房屋并承担相应的违约责任。故起诉至人民法院，请求判令：1、被反诉人排除妨碍并将租赁房屋交还反诉人；2、被反诉人向反诉人支付合同期间收取的转租差额1806216.43元；3、被反诉人向反诉人支付场地使用费859450元；4、被反诉人向反诉人支付违法占地使用费751389.40元；5、被反诉人就损坏的绿地立即恢复原状或赔偿损失220000元；6、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告奥地物业公司辩称：一、对第1、2、4项诉讼请求不认可，第3项请求不完全认可，第5项请求不成立；二、关于事实部分，诸多不是事实；三、关于诉请理由，1、奥地公司不存在根本性违约行为，长江电工集团并不享有法定的合同解除权，也不享有约定的合同解除权，事实上，长江电工集团在合同履行过程中也没有解除合同；2、奥地公司在期满前提出续租申请，即便没有在期满前90日提出申请，也不丧失优先承租权。优先承租权与续租申请是两个不同性质和内容的权利，优先承租权是针对第三人的权利，续租权是奥地公司对长江公司的权利。综上，恳请法庭驳回原告第一、二、四、五项全部诉讼请求及第三项部分诉讼请求。
经审理查明：2013年2月20日，奥地物业公司与长江电工集团签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：长江电工集团将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给奥地物业公司作为库房使用，房屋建筑面积共9954.42平方米，租赁面积为7293.70平方米，未租赁面积为2660.72平方米。租赁期限暂定为2年，拟从2013年2月1日起至2015年1月31日止；租赁期限届满前3个月，双方协商可由奥地物业公司继续租赁，但需另行签订租赁合同。在同等承租条件下，奥地物业公司有权优先承租。房屋拟定于3月10日简易修缮完成移交给乙方后，免除一个月装修改造的缓冲期，拟定于4月10日起开始计算租金。租金标准按租赁房屋面积计算为人民币每月6.20元/㎡。即每一年度的租赁费总价为￥542652.00元。如奥地物业公司在长江电工集团同意的条件下使用了未租赁面积部分，应按租赁面积部分的价格计算租金。未经同意，不得使用未租赁面积部分，否则，一经发现，从使用之时起，按双倍收取租金。另对租赁物的转租约定为：本合同项下的房屋及土地使用权在租赁期内，长江电工集团不得以任何理由转租他人，奥地物业公司在租赁期内不得向他人整体或部分转租、转借、调换。对合同的延续及终止约定为：本合同有效期届满，奥地物业公司需提前90天告知长江电工集团是否续租，并协商相关续租事宜。如双方未达成续租协议的，奥地物业公司应于终止之日或租赁期限届满之日将所属资产迁离租赁物，并将租赁物交还长江电工集团。2013年2月25日，双方办理了房屋交接手续。
随后，奥地物业公司与长江电工集团签订了《物业管理授权委托书》，明确委托事项：长江电工集团授权奥地物业公司行使位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号工业库房的物业管理使用权力。委托权限为：房屋的仓储租赁使用管理；房屋的相关设施设备的维护域管理；法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。委托期限为两年，从2013年2月25日起至2015年2月24日止。
2014年1月8日，奥地物业公司与长江电工集团签订《房屋租赁补充合同》（以下简称“补充合同”）约定，根据双方于2013年2月28日签订的房屋租赁合同，奥地物业公司愿意承租原租赁合同中长江电工集团的办公室及办公室底楼等房屋，办公室底层及二层房屋1665.22㎡，空压站及厂房部分的变配电房等剩余房间223.55㎡，以上面积共计1888.77㎡；租赁期限从2013年6月1日起至2015年1月31日止，租金标准按租赁房屋面积计算为人民币每月4.20元/㎡，即每一年度的租赁费总额为￥95194.00元。
2013年3月21日，奥地物业公司与重庆叁余商贸有限公司（以下简称“叁余公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给叁余公司作为库房使用，租赁面积为320平方米，租赁期限从2013年4月1日起至2015年3月31日止；租金标准按实际使用面积计算为人民币20元/㎡、月（含物业管理费），即每季度的租赁费总价为人民币19200元。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年3月21日，奥地物业公司与重庆九六商贸有限公司（以下简称“九六公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给九六公司作为库房使用，租赁面积为1456平方米，租赁期限从2013年4月1日起至2015年3月31日止；租金标准按实际使用面积计算为人民币20元/㎡、月（含物业管理费），即每季度的租赁费总价为人民币87360元。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年3月27日，奥地物业公司与重庆直八商贸有限公司（以下简称“直八公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给直八公司作为库房使用，租赁面积为800平方米，租赁期限暂定为2年，拟从2013年4月15日起至2015年4月14日止；租金标准按实际使用面积计算为人民币21.375元/㎡、月（含物业管理费），即每季度的租赁费总价为人民币51300元。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年4月20日，奥地物业公司与重庆市协同医药有限公司（以下简称“协同公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给协同公司作为库房使用，租赁面积暂定为2560平方米，租赁期限定为3年，拟从2013年4月20日起至2016年4月20日止；合同第一年租金标准按实际使用面积计算为人民币20元/㎡、月（含物业管理费、不含税价格），即每季度的租赁费总价为人民币153600元。经双方协商，每年租金按人民币1元的金额递增。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年4月20日，奥地物业公司与重庆市协同医药有限公司（以下简称“协同公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给协同公司作为库房使用，租赁面积暂定为800平方米，租赁期限定为3年，拟从2013年4月20日起至2016年4月20日止；合同第一年租金标准按实际使用面积计算为人民币20元/㎡、月（含物业管理费、不含税价格），即每季度的租赁费总价为人民币48000元。经双方协商，每年租金按人民币1元的金额递增。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年4、5月份，奥地物业公司与重庆全泰医药有限公司（以下简称“全泰公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给全泰公司作为库房使用，租赁面积暂定为1280平方米，租赁期限定为3年，拟从2013年5月3日起至2016年5月3日止；合同第一年租金标准按实际使用面积计算为人民币22元/㎡、月（含物业管理费、含税价格），即每季度的租赁费总价为人民币84480元。经双方协商，每年租金按人民币1元的金额递增。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年5月20日，奥地物业公司与袁亚玲签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给袁亚玲作为库房使用，租赁面积约为60平方米，租赁期限暂定为贰年，拟从2013年5月25日起至2015年5月24日止；租金标准按人民币900元/月（含物业管理费），即每季度的租赁费总价为人民币2700元。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年10月8日，奥地物业公司与韦用祥签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给韦用祥作为库房使用，租赁面积为800平方米，租赁期限暂定为18个月，拟从2013年10月4日起至2015年4月4日止；租金标准按实际使用面积计算为人民币22元/㎡、月（含物业管理费），即每季度的租赁费总价为人民币52800元。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2014年3月18日，奥地物业公司与韦用祥签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给韦用祥作为库房使用，租赁面积为约80平方米，租赁期限暂定为壹年，拟从2014年4月4日起至2015年4月3日止；租金标准按人民币10000元/年（含物业管理费）。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2013年11月份左右，奥地物业公司与重庆爵态商贸有限公司（以下简称“爵态公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给爵态公司作为库房使用，租赁地块及面积为原库房食堂处，月50平方米（污水处理池旁），租赁期限暂定为2年，拟从2013年11月20日起至2015年4月20日止；租金标准按每月人民币1000元（含物业管理费），即每季度的租赁费总价为人民币3000元。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2014年2月19日，奥地物业公司与重庆佰坤商贸有限公司（以下简称“佰坤公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给佰坤公司作为库房使用，租赁面积为约130平方米，租赁期限暂定为壹年，拟从2014年2月20日起至2015年2月19日止（2014年2月20日至3月19日为免租期）；租金标准按人民币2200元/月（含物业管理费），即每季度的租赁费总价为人民币6600元。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2014年3月27日，奥地物业公司与重庆辉胜塑胶有限公司（以下简称“辉胜公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定奥地物业公司将位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号的房屋出租给辉胜公司作为库房使用，租赁面积为开阔草坪约1000平方米，租赁期限暂定为壹年，拟从2014年4月1日起至2015年3月31日止；租金标准按人民币60000元/年（含物业管理费）。另合同还约定了物业管理、装修条款、租赁物的转租、合同的延续及终止等事项。
2014年11月14日，长江电工集团向奥地物业公司发出《关于恢复绿化地的函》，要求奥地物业公司将存放的货物立即搬出，立即恢复绿地原状，并赔偿由此造成的全部损失及承担相关的责任。2014年11月27日，奥地物业公司向长江电工集团发出《关于“恢复绿化地”的回复函》，表示愿意按照长江电工集团的要求恢复绿地，并愿意先行支付10万元的重植草坪保证金，待草坪修复到原来状态后长江电工集团再予以无息退还。
2014年12月22日，长江电工集团向奥地物业公司发出通知，内容为：我公司承租给贵方使用的英特厂房，合同即将于2015年1月31日到期，经公司研究决定，该厂房将向社会公开招标，欢迎贵公司参与投标，请及时到我公司购买招标文件。请贵公司接到此通知后，做好搬迁准备，在2015年1月1日至31日的渡期间，我公司将派专人值守，确保财产安全，请贵公司积极配合。
2015年1月5日，长江电工集团再次向奥地物业公司发出通知，内容为：我公司承租给贵方使用的英特厂房，合同即将于2015年1月31日到期。我公司曾向贵公司去函，要求尽快搬迁，以便我公司招租工作的顺利开展。后经发现，贵公司未作搬迁的准备，同时，经我公司查实，贵公司违背合同条款占用部分我公司未租赁房屋和场地，我公司将追缴该部分违规所得。请贵公司接到此通知后，做好搬迁准备，并在2015年1月20日前到我公司缴清违规所得，否则一切后果自负。
2015年1月10日，奥地物业公司向长江电工集团发出告知函，主要内容为：已收悉长江电工集团关于房屋租赁合同到期和公开招标招租的通知，并已于2014年12月15日将续租申请交予长江电工集团综合管理部。再次告知长江电工集团不论是基于原租赁合同的约定，还是基于国家法律规定，奥地物业公司对原承租房屋享有优先承租权。同时提醒长江电工集团在招标时尽到如实告知义务，告知长江电工集团奥地物业公司不准备参与本次投标，但不影响依法享有的优先承租权。长江电工集团对告知函的真实性无异议，但称没有收到该函件。
2015年1月29日，奥地物业公司与长江电工集团在诉争租赁房屋现场对违规使用面积进行了实测，双方确认的面积为2114.64平方米，其中绿化面积为1751.44平方米。
2015年9月1日，长江电工集团分别与重庆益祥贸易有限公司、重庆佰坤商贸有限公司、重庆叁余商贸有限公司、重庆九六商贸有限公司、重庆爵态商贸有限公司、重庆直八商贸有限公司签订了《土地房屋租赁合同》，合同期限均为自2015年2月1日起至2016年5月31日止。另，长江电工集团没有与重庆市协同医药有限公司、重庆全泰医药有限公司、重庆辉胜塑胶有限公司分别签订合同。2016年5月4日，奥地物业公司分别与重庆市协同医药有限公司、重庆全泰医药有限公司签订了库房移交确认书及房屋移交清单，将诉争租赁房屋移交奥地物业公司。
另查明，2014年12月2日，奥地物业公司通过网上银行向长江电工集团打款160000.00元整，附言为奥地保证金；2014年12月25日，奥地物业公司通过网上银行再次向长江电工集团打款90442.00元，并附言2013年4-5月租金；2015年3月23日，奥地物业公司通过网上银行分三次向长江电工集团打款300000元，在用途栏注明奥地物业租金。庭审中，长江电工集团于2016年8月19日向本院提交情况说明，对奥地物业公司支付的前述460000元款项的组成情况作出说明，长江电工集团认为其中160000元系奥地物业公司支付的绿地赔偿保证金，后奥地物业公司同意作为赔偿金；另300000元系奥地物业公司预付的占用未租赁面积的违约赔偿金，不是2015年1月31日之后的租金。
同时查明，2016年5月12日，奥地物业公司在诉争租赁厂房的大门值守人员全部离场，门岗已交还长江电工集团。庭审中，奥地物业公司陈述在2016年5月25日左右，已将租赁厂房全部移交给长江电工集团，长江电工集团对此并无异议。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、房地产权证及附图、《房屋租赁补充合同》、《转供电供水协议书》、物业管理授权委托书、沟通函及照片、情况说明、收据、通知两份、出租招标文件及报名登记名单、优先承租权告知函及公告、会议记录、恢复绿地回复函、建议函、房屋移交清单、录音资料等以及被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、平面图纸、违规使用面积统计表、会议记录等证据在卷佐证，结合双方当事人当庭陈述，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，应系双方真实意思表示，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。对于本案双方诉请的争议焦点，本院分别评述如下：
一、关于本诉原告奥地物业公司是否享有优先承租权的问题。本院认为，优先承租权，顾名思义，是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。但该权利应系双方约定之权利，而非法律规定之权利，且该权利的行使，应当满足相应的比如出租人有继续出租的意愿、承租人在同等条件下、承租人先前没有违约以及合同约定的其他条件。在该合同第二条第（二）项中，双方对此进行了明确约定。根据合同的约定，在租赁期限届满前3个月，双方协商可由奥地物业公司继续租赁，但需另行签订租赁合同。然而，在合同约定的期限届满前，奥地物业公司并没有按照约定提前3个月提出续租申请，在长江电工集团向其发出关于公开招标的通知后，奥地物业公司明确回复不准备参与本次投标。本院认为，长江电工集团作为诉争租赁厂房的合法所有权人，在书面合同约定的租赁期限到期前，其当然有权通过公开招标的形式对该厂房进行出租等处分，在其向奥地物业公司发出招标通知后，奥地物业公司应当基于该通知与其他意向投标人一起参与投标，奥地物业公司明确告知不参与投标，也没有交纳相应的保证金，已经与其他投标人不是在同等条件下，因而也就不存在优先承租的条件。此外，结合庭审查明的事实，奥地物业公司对外转租并没有征得长江电工集团的同意，且转租期限多数超出主合同期限，其转租显属违约，在奥地物业公司存在违约的情况下，双方继续履行原合同的基础随之丧失，其也就不再享有优先承租权。综上，本诉原告奥地物业公司请求确认其对被告长江电工集团所有的位于重庆市南岸区回龙工业园区大石支路1号厂房（建筑面积9954.42平米）在同等条件下享有优先承租权没有事实及法律依据，故对于奥地物业公司的诉请，本院不予支持。
二、关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的具体租赁期限及长江电工集团请求奥地物业公司排除妨碍并返还租赁房屋的问题。2013年2月20日，奥地物业公司与长江电工集团签订了《房屋租赁合同》，在合同第二条关于“租赁期限”双方明确约定为“租赁期限暂定为2年，拟从2013年2月1日起至2015年1月31日止。”本院认为，从租赁期限中“暂定”、“拟”两个用词来看，当时双方签订合同时对合同的具体开始和终止期限均没有明确的认知和约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。于本案中，在双方书面合同约定的期限到期前，奥地物业公司并未按照合同约定在租赁期限届满前3个月提出续租申请，而在双方书面合同约定的期限到期前，长江电工集团已向奥地物业公司发出拟向社会公开招标的通知，明确告知奥地物业公司可以参与投标并及时购买招标文件，同时要求奥地物业公司接到此通知后，做好搬迁准备。本院认为，从该通知的全部内容来看，长江电工集团虽未明确提出解除双方签订的合同，但其已经明确要求了奥地物业公司做好搬迁准备，说明其已经没有将诉争租赁厂房继续出租给奥地物业公司的意愿。奥地物业公司收到通知后，回函明确告知长江电工集团不准备参与本次投标，至书面合同约定的2015年1月31日前，双方仍未达成一致协议，亦未重新签订租赁合同，故综合本案实际情况，本院认为双方签订的合同期限应至2015年1月31日终止。在庭审中，奥地物业公司称在2016年5月份已经将诉争租赁厂房交还长江电工集团，对此长江电工集团并无异议，目前诉争租赁厂房已在长江电工集团实际控制之下，长江电工集团亦没有提供相应证据证明有妨碍的存在，故长江电工集团请求奥地物业公司排除妨碍并返还租赁房屋没有事实依据，本院不予支持。
三、关于本诉原告奥地物业公司转租是否构成违约以及是否需要返还转租租金差额的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本院认为，《合同》第九条关于租赁物的转租明确约定，奥地物业公司在租赁期内不得向他人整体或部分转租、转借、调换，由此产生的经济纠纷由奥地物业公司承担所有费用，并赔偿因此给长江电工集团造成的其他损失的费用。如前所述，奥地物业公司对外转租的确没有征得长江电工集团的同意，其转租显属违约，应当承担相应的违约责任。但从长江电工集团向奥地物业公司出具的《物业管理授权委托书》以及第三人实际挂牌经营多时、长江电工集团员工郭俊实地查看损失等情况来看，长江电工集团对奥地物业公司转租的事实不可能是不知情的，甚而说是早就知晓的，且在整个合同履行期间长江电工集团并未对此提出任何异议，亦未提出解除合同。因此，本院认为双方的合同仍在按照双方之间的约定实际履行。与此同时，在奥地物业公司转租期间，其向长江电工集团如数支付了全部租金，长江电工集团并未因为转租受到任何损失，同时，奥地物业公司对外转租所得差额，包含了其对租赁房屋的修缮投入及提供的物业管理服务，是其对租赁房屋的合理使用产生的收入。因而，长江电工集团请求奥地物业公司向其支付转租期间的差额收入没有事实及法律依据，本院依法不予支持。
四、关于反诉原告长江电工集团请求本诉原告奥地物业公司支付违法占地使用费的问题。在《合同》第三条有关租赁费用中双方约定：如奥地物业公司在长江电工集团同意的条件下使用了未租赁面积部分，应按租赁面积部分的价格计算租金。未经同意，不得使用未租赁面积部分，否则，一经发现，从使用之时起，按双倍收取租金。（一）、关于违规占用面积。在《合同》第一条中双方已明确未租赁面积为2660.72平方米。另在双方签订的《补充合同》中，明确约定租赁物明细为：1、办公室底层及二层房屋1665.22m²，2、空压站及厂房部分的变配电房等剩余房间223.55m²，以上共计面积1888.77m²。结合《合同》及《补充合同》的约定，未租赁面积应是指未租赁的房屋面积。在2015年1月29日，双方在涉诉租赁厂房现场对违规使用面积进行了实测，双方签字确认的违规使用面积为2114.64平方米，其中绿化面积为1751.44平方米，其余诸于冷库等面积为363.20平方米，奥地物业公司未认可的违规使用面积为410.19平方米。在双方签订的《合同》及《补充合同》中，双方明确约定租赁物为厂房及办公室等房屋，并不包括绿地面积。因此，绿地占用部分面积并不是双方合同约定的内容，故关于长江电工集团提出反诉诉请绿地占用费的问题，其可另行起诉，本案不予处理。由于是双方到现场实测，应以双方签字确认认可的面积为准，故对违规占用面积本院确认为363.20平方米。（二）、关于违规占用面积的租金计算标准。在《合同》第三条有关租赁费用“租金”第二段中双方明确约定，未经长江电工集团同意，不得使用未租赁面积部分，一经发现，从使用之时起，按双倍收取奥地物业公司租金。奥地物业公司认为《合同》第五条第一项双方已明确库房内办公区域等未进行租赁的区域存在一定的缺陷，说明未租赁面积的租赁价值是低于已租赁面积价值的，故对于违规占用的未租赁面积，应当按照《补充合同》约定的4.2元/平方米计算。本院认为，双方《补充合同》关于租金计算标准有别于《合同》的约定，是因为租赁标的物本身价值就有区别，且在《合同》中双方约定对未租赁面积部分双倍计算租金，带有一定的惩罚性质。结合《合同》第三条的全部约定，双方当时签订合同对未租赁部分的租金计算标准均是认可按照6.20元/米²计算的。（三）、关于违规占用面积的起止时间。在2015年3月12日长江电工集团与奥地物业公司约谈达成的会议记录中，双方形成了违规占用的房屋及场地，按原合同单价执行不按双倍执行，时间按1年计算的意见。由于奥地物业公司没有按照会议意见及时交纳违规占用费用，且当时双方约定对未租赁面积部分按双倍计算租金本就带有一定的惩罚性质，故对于违规占用面积仍应当按照双倍计算租金。另外，长江电工集团并未提交其他相关证据证明奥地物业公司违规占用未租赁面积的具体起止时间，本院酌情按照双方达成的意见进行确定。综前所述，对于反诉原告长江电工集团请求本诉原告奥地物业公司支付违法占地使用费的诉请，本院依法支持为6.20元/米²×2×363.20平方米×12月＝54044.16元。对于长江电工集团要求奥地物业公司支付擅自开门洞造成房屋结构破坏的赔偿费用18000元，其未提交任何证据，亦是另一种法律关系，本院不予支持。
五、关于反诉原告长江电工集团请求本诉原告奥地物业公司支付场地使用费的问题。如庭审查明的事实，2015年9月1日，长江电工集团分别与重庆益祥贸易有限公司、重庆佰坤商贸有限公司、重庆叁余商贸有限公司、重庆九六商贸有限公司、重庆爵态商贸有限公司、重庆直八商贸有限公司签订了《土地房屋租赁合同》，合同期限均为自2015年2月1日起至2016年5月31日止。由于《土地房屋租赁合同》签订后，长江电工集团与前述公司形成了新的合同关系，前述公司继续租用了相应的厂房，且已分别向长江电工集团交纳了相应期间的租金，即便尚有公司没有完全交纳租金，长江电工集团也应当基于新合同分别向前述公司催收，而不应当继续向奥地物业公司收取场地使用费。此外，由于长江电工集团并没有与重庆市协同医药有限公司、重庆全泰医药有限公司、重庆辉胜塑胶有限公司分别签订合同，该三家公司仍基于与奥地物业公司签订的合同继续租用相应房屋，故奥地物业公司应当基于与长江电工集团之间的《合同》向其支付租金。2016年5月12日，奥地物业公司将诉争租赁厂房门岗交还长江电工集团，故该三家公司的场地占用费应计算至房屋交还之日，即场地占用费的计算时间应为2015年2月1日至2016年5月12日。根据奥地物业公司与该三家公司的合同，其中，奥地物业公司与协同公司约定的租赁面积为4160平方米，与全泰公司约定的面积为1280平方米，故奥地物业公司应当支付长江电工集团场地占用费519411.20元（6.20元/米²×5440米²×15.40月）。另辉胜公司租用的是违规使用的绿化面积，每月租金5000元，故每年租金60000元应当全部支付长江电工集团，因此，奥地物业公司应当支付长江电工集团场地占用费579411.20元。
六、关于反诉原告长江电工集团请求本诉原告奥地物业公司支付绿地损坏赔偿金22万元的问题。如前所述，绿地占用部分面积并不是双方合同约定的内容，如长江电工集团认为绿地被损坏，也系另一种法律关系，不宜在本案中处理，故关于长江电工集团提出反诉诉请绿地损坏赔偿金的问题，其可另行起诉；另对于奥地物业公司向长江电工集团打款附言为奥地保证金的160000元，本案亦不予处理。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告重庆奥地物业管理有限公司的诉讼请求；
二、限反诉被告重庆奥地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告重庆长江电工工业集团有限公司违法占地使用费54044.16元；
三、限反诉被告重庆奥地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告重庆长江电工工业集团有限公司场地占用费279411.20元（已品迭重庆奥地物业管理有限公司预付的300000元）；
四、驳回反诉原告重庆长江电工工业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费160元，反诉案件受理费10135元，共计收取10295元，由本诉原告重庆奥地物业管理有限公司承担5227元（已缴纳160元，限本判决生效之日起十日内向本院缴纳5067元），由本诉被告重庆长江电工工业集团有限公司承担5068元（限本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 詹勃长
人民陪审员 蒲昌元
人民陪审员 刘成惠
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 凌 莉