湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1209号
上诉人（原审被告）：武汉市江岸区智义商行，住所地武汉市江岸区交易街**号。
经营者：王敏，女，1965年7月15日出生，汉族，住武汉市东西湖区，
委托诉讼代理人：杨敏，湖北津廷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁军锋，湖北津廷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市华龙文教用品厂，住所地武汉市江岸区交易街**号。
法定代表人：陈怀福，该厂厂长。
委托诉讼代理人：毛江浩，湖北江浩律师事务所律师。
上诉人武汉市江岸区智义商行（以下简称智义商行）因与被上诉人武汉市华龙文教用品厂（以下简称华龙厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初6294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
智义商行上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回华龙厂的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案的一、二审诉讼费由华龙厂承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。智义商行投入较大资金对承租房屋进行装修整改，双方约定租赁期限暂定为10年（每两年续签一次），华龙厂在两年租赁期满后不按约定续签合同违约在先。智义商行已交清2017年7月1日前的所有房租且愿意缴纳之后的房租，系华龙厂拒收。案涉房屋产权不清且未经消防验收，租房合同效力存在问题。二、案涉房屋装饰装修物归智义商行享有，华龙厂应按合同约定予以补偿，本案应当依法进行司法鉴定以确定价值，一审未准许鉴定程序违法，损害了智义商行的合法权益。三、一审遗漏当事人，应当将案涉房屋中的九家住户列为共同当事人。四、本案合同应属无效合同，一审判决适用法律错误，华龙厂在2017年7月5日要求智义商行腾退，不符合双方合同的约定，且华龙厂并未向智义商行提出解除合同，其在合同未解除的情况下直接要求智义商行腾退房屋亦不符合法律规定。
华龙厂辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
华龙厂向一审法院起诉请求：1、智义商行立即腾退武汉市江岸区交易街35号房屋；2、智义商行给付2017年7月的租金15000元，并按每月15000元的标准给付从《房屋租赁合同》解除时起至实际腾退时的房屋使用费；3、本案诉讼费用由智义商行承担。
一审法院认定事实：位于武汉市江岸区交易街35号的房屋系分配给华龙厂的拆迁还建房。2015年7月1日，华龙厂与智义商行签订《房屋租赁合同》一份，约定华龙厂（甲方）将上述房屋，面积972平方米，其中一楼面积515平方米，二楼面积457平方米，租给智义商行（乙方）；根据乙方提出房屋破旧简陋、电线老化，通气设施、安全通道等存在较大隐患，需要及时进行整改，同时也提出了要转换市场经营模式，对房屋进行全面的装修并购买新设备扩大经营等要求，考虑到乙方一次性投入资金较大，在两年的时间里难以收回成本，经多次协商，将租期暂定为十年（每两年续签一次），若双方均有意续租，可在届满前三个月提出续租意向，并议定合理租金和续租合同；房屋月租金为15000元，从2015年7月1日开始，按季以现金或支票向甲方支付，交付时间为每季度第一个月；若经营需要对房屋装修或改变结构，需书面报甲方同意，并通过有关技术部门论证方能实施，费用自理；乙方不得以任何理由拖欠房屋租金，若租金拖欠2个月，甲方有权中止合同，并令乙方以物还租，限期无条件腾退房屋。此后，双方未再签订房屋租赁合同。租赁期内，智义商行未对承租房屋进行整改。智义商行已经承租使用上述房屋九年以上。
合同到期后，智义商行继续使用承租门面进行经营。智义商行从2017年7月1日开始没有向华龙厂缴纳租金。2017年7月5日，华龙厂向智义商行送达《要求立即腾退交易街35号房屋的函》，说明双方于2015年7月1日订立的《房屋租赁合同》已到期，因智义商行未按约定按时交纳房屋租金、未按约定对安全隐患进行整改、租赁房屋存在严重安全隐患，故决定不再续签租赁合同，要求智义商行于7月15日前腾退承租房屋。2017年7月10日又向智义商行送达《律师函》，再次要求智义商行于2017年7月15日前腾退承租房屋。2017年7月25日，武汉市江岸区经济和信息化局安全生产委员会向华龙厂下达《安全隐患整改通知书》，说明交易街35号出租场所存在用电线路不规范，消防通道封闭（工作时间上锁）、消防器材无检查标识且部分器材失效、“三合一”违章混合设置的安全隐患，责令立即整改。因双方当事人意见不一，一审法院调解未成。
一审法院认为，华龙厂与智义商行于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。上述合同到期后，智义商行继续使用承租房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可以随时解除合同，但华龙厂解除合同应当在合理期限之前通知智义商行。华龙厂在2017年7月5日已通知智义商行于7月15日前腾退上述房屋，履行了提前通知的义务，故上述合同已于2017年7月15日解除。智义商行自2017年7月1日开始未再向华龙厂交纳租金，其应按照《房屋租赁合同》约定交纳2017年7月15日合同解除前的租金7500元（15000元÷30日×15日）。《房屋租赁合同》解除后，华龙厂请求参照合同约定的租金标准支付自《房屋租赁合同》解除时即自2017年7月16日至智义商行腾退时止的房屋占有使用费，符合相关法律规定，一审法院予以支持。
2017年7月15日双方签订的《房屋租赁合同》解除后，智义商行应当立即腾退其承租的房屋，房屋内的物品归智义商行所有。故华龙厂要求智义商行腾退的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。智义商行辩称要求华龙厂补偿其装饰装修费用，因其未能提交证据证明在租赁期内进行了装饰装修，且其辩称没有合同及法律依据，故一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市江岸区智义商行于一审判决生效之日起十日内腾退其承租的位于武汉市江岸区交易街35号房屋；二、武汉市江岸区智义商行于一审判决生效之日起十日内一次性支付武汉市华龙文教用品厂自2017年7月1日至2017年7月15日的租金7500元，并按每月15000元标准支付自2017年7月16日至腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回武汉市华龙文教用品厂的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元减半收取87.50元，邮寄费20元，合计107.50元，由武汉市江岸区智义商行负担，武汉市江岸区智义商行于一审判决生效之日起十日内将上述款项支付给武汉市华龙文教用品厂。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审审理中，华龙厂与智义商行一致确认：智义商行承租的房屋原门牌号为武汉市江岸区交易街35号，现该房屋门牌号已变更为武汉市江岸区交易街25号。
本院认为，华龙厂与智义商行于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。智义商行上诉认为本案合同应属无效，但并未提交证据证明案涉《房屋租赁合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，对智义商行的该项上诉理由，本院不予采纳。本案合同约定，租赁期暂定为十年（每两年续签一次），若双方均有意续租，可在届满前三个月提出续租意向，并议定合理租金和续租合同。故续签租赁合同是以双方均有续租意向为前提，且需另行协商议定合同内容。智义商行上诉认为华龙厂在两年租赁期满后不按约定续签合同违约在先，与双方合同约定不符，对其该项上诉理由，本院不予采纳。2015年7月1日的《房屋租赁合同》到期后，华龙厂与智义商行并未就续租事宜协商一致，智义商行虽在此后继续使用承租房屋，但租赁期限已为不定期，双方均可随时解除合同。本案中，华龙厂于2017年7月5日通知智义商行于7月15日前腾退案涉房屋，一审法院认定华龙厂已履行解除合同的提前通知义务，双方租赁合同于2017年7月15日解除，并无不当。智义商行作为承租人，在租赁合同解除后应将承租房屋返还出租人华龙厂，并应当按照原租赁合同约定的租金标准（15000元/月），承担合同解除前的租金，以及合同解除之后至承租房屋实际返还期间的占有使用费。因本案系合同之诉，案涉房屋中的住户并非合同当事人，亦非必要共同诉讼人，对智义商行要求应将案涉房屋中九家住户列为共同当事人的上诉理由，本院不予采纳。智义商行上诉认为华龙厂应就案涉房屋装饰装修物对智义商行进行补偿，因智义商行在一审中并未提出反诉，本案不予处理，智义商行可另行起诉。
综上所述，智义商行的上诉请求不能成立，但二审中出现新的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初6294号民事判决第二项、第三项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初6294号民事判决第一项为：武汉市江岸区智义商行于本判决生效之日起十日内腾退其承租的房屋（该房屋原门牌号为武汉市江岸区交易街35号，现门牌号为武汉市江岸区交易街25号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费175元，减半收取87.50元，邮寄费20元，合计107.50元，由武汉市江岸区智义商行负担，
二审案件受理费175元，由武汉市江岸区智义商行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
审 判 员 胡丹丹
二〇一八年三月十九日
法官助理 汪丽玲
书 记 员 Ｘ Ｘ