湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2826民初1248号
原告：欧泽亮，男，1968年12月16日出生，汉族，现住湖北省武汉市经济开发区。
委托诉讼代理人：李超，男，生于1968年11月19日，土家族，住湖北省咸丰县。欧泽亮系李超妹夫。
被告：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇红旗路**号。
法定代表人：杨智安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。
原告欧泽亮与被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧泽亮、被告世纪兴公司诉讼代理人朱昌前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧泽亮向本院提出诉讼请求：1、依法判决世纪兴公司履行合同义务，达到合同附件三罗列的装修、设备标准后及时交接房屋（打通并安装卫生间预留下水管，清除建筑施工时的杂物以及墙面涂鸦字迹等）；2、依法判决世纪兴支付逾期交房违约金56000元（从2014年6月1日起计算至2016年8月22日止，按照83.6元／天计算，共计813天）；3、世纪兴公司承担本案诉讼费。
事实和理由：2013年9月7日，欧泽亮与世纪兴公司签订《商品房买卖合同》，约定世纪兴公司将咸丰新城2栋1单元112号房以224852元的价格销售给欧泽亮，欧泽亮已支付完购房款。合同约定交付期间为2014年5月31日前，并约定超过交付期限30日后，按照所交房款日万分之三向××支付违约金�约定交付期限内，世纪兴公司销售的房屋未达到交付条件，后经欧泽亮多次要求世纪兴公司整改，一直未予答复。现房屋内垃圾遍地，地板浇筑时残留的钢筋铁丝没有进行相应处理，合同约定的预留下水管没有打通。
世纪兴公司辩称，1、双方签订商品房买卖合同属实；2、关于欧泽亮第一个诉讼请求世纪兴公司认为双方约定的交付条件并不包含其诉状中所称的相关的标准，因为预留下水管道没有设计；3、欧泽亮主张逾期交房的违约金计算有误，因为欧泽亮所购买的商品房，在2015年5月4日已经过验收，即便需要支付违约金，也只应当支付至2015年5月3日；4、欧泽亮所购买房屋的用途是用作车库，世纪兴公司延期交房给欧泽亮造成的损失也无非是车辆在其它地点停车所缴纳的停车费用，该费用一年最多不超过3000元，所以欧泽亮主张的违约金过高。基于以上理�，世纪兴公司愿意承担适当的违约责任，但对欧泽亮的其他超过合同约定及法律规定的诉讼请求，请法院不予支持。
本案经审理认定事实如下：2013年9月7日，欧泽亮（××）与世纪兴公司（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。××以出让方式取得位于高乐山镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0506号的地块的土地使用权。该地块土地面积为5232.275平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月17日至2081年5月18日。××经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元112号房。该商品房的用途为车库，属框剪结构，层高为3.9米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共39.42平方米，其中，套内建筑面积37.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.88平方米。第四条，计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5704.01元，总金额人民币224852元。第六条，付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1、××于2013年9月7日一次性支付房款224852元。第八条，交付期限。××应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、�1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。第十三条，××关于装饰，设备标准承诺的违约责任：××交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求××按照下述第2种方式处理：2、××进行整改，整改达到合同约定标准。附件三：装修、设备标准：4、地面：水泥砂浆地面；7、卫生间：预留下水管。”附件四：合同补充协议。五、××利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。”合同签订后，欧泽亮向世纪兴公司支付购房款224852元。
2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续”。2015年1月22日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“咸丰新城1、2号楼已分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，绝大部分业主都已办完分户验收和交房手续，为了维护各购房业主的利益，我公司再次公告，请未办理分户验收和交房手续的业主自公告之日起七日内到咸丰新城办理分户验收和交房手续，逾期我公司将委托物业公司代为办理。”至今，欧泽亮未对购买的咸丰新城第2幢1单元112号房予以接收。2015年5月4日，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位，在咸丰县建设工程质量监督站等单位的参与下，组成验收小组对世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼进行竣工验收，并形成《建筑工程竣工验收报告》。
另�明，截至法庭辩论终结时，本案争议房屋内未预留下水管。
本院认为，欧泽亮与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。
根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点：一、世纪兴公司与欧泽亮于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》的约定的交付条件是什么；二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。对此本院分析评判如下：
一、关于世纪兴公司与欧泽亮于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》的约定的交付条件是什么的问题。
欧泽亮认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经过验收合格并达到合同附件三所约定的装修、设备标准。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格。
本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、�理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指世纪兴咸丰新城一期2号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。同时《商品房买卖合同》第八条约定“××应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。从该条约定能够认定，本案争议商品房交付不仅应经过验收合格，还应当符合合同其他约定条件，即符合合同附件三约定的条件。
二、关于世纪兴公司是否应当承担违约责任的问题。
本院认为，签订合同后双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。世纪兴公司应将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格并符合合同附件三约定条件的房屋在2014年5月31日前交付给欧泽亮。世纪兴公司虽然在2014年7月31日、2015年1月22日通过恩施日报发公告的形式向咸丰新城一期1、2号楼业主发出交房公告，但是通过双方提交的证据证实，咸丰新城一期1、2号商住楼此时并未达到合同约定的交付条件。咸丰新城一期1、2号商住楼在咸丰县建设工程质量监督站的参与下，于2015年5月4日经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位共同形成《建筑工程竣工验收报告》。能够证实，咸丰新城一期1、2号商住楼于2015年5月4日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，但截至法庭辩论终结时，争议房屋未达到合同附件三所约定的交付条件。所以，世纪兴公司应当按照《商品房买卖合同�第八条的约定，从2014年6月1日起至2016年8月22日止（共计813天），按日向××欧泽亮支付其已交付房屋价款万分之三的违约金，共计54841.4元（购房款224852元×0.0003×813天）。对于欧泽亮的该项诉讼请求中超过本院认定的部分，本院不予支持。欧泽亮要求世纪兴公司对咸丰新城第2幢1单元112号房设置预留下水管的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于欧泽亮主张要求世纪兴公司将房屋内建筑施工时的杂物以及墙面涂鸦清除的诉讼请求，本院认为该项请求不是《商品房买卖合同》约定的交房条件，本院不予支持。对于世纪兴公司提出违约金过高的抗辩理由，本院认为，世纪兴公司未提供证据证实合同中约定的违约金过分高于造成的损失，对其该抗辩理由本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第�百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下：
一、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司支付欧泽亮违约金人民币54841.4元；
二、咸丰县世纪兴房地产开发有限公司对欧泽亮购买的位于咸丰县高乐山镇大坝新城区咸丰新城第2幢1单元112号房设置预留下水管，并将该房屋交付给欧泽亮；
三、驳回欧泽亮的其他诉讼请求。
上述咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司应当履行的义务限本判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2338元（已减半），由咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘洋
二〇一六年十一月九日
书记员 鲁平