江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第2153号
原告大丰市人民医院，住所地大丰市健康路。
法定代表人柏正群，该院院长。
委托代理人韩红展，该院职工。
委托代理人宗国贵，江苏道远律师事务所律师。
被告徐和珠，女，汉族。
委托代理人杨玉华（系被告表弟），男，汉族。
委托代理人柏春龙，大丰市离退休法官协会法律服务部法律工作者。
原告大丰市人民医院（以下简称人民医院）诉被告徐和珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告人民医院的委托代理人韩红展、宗国贵，被告徐和珠的委托代理人杨玉华、柏春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人民医院诉称，2008年1月1日，大丰市金茂国有综合资产经营有限公司受大丰疾病预防控制中心委托，将坐落于大丰市健康东路47#东侧3-6间门面房租给被告使用，并签订了房屋租赁合同。该合同载明租期为两年，于2009年12月30日到期。根据2010年第77号《大丰市人民政府市长办公会议纪要》的精神，除了43户宿舍，原大丰市疾控中心所有土地、房屋资产全部置换和划拨给大丰市人民医院。被告与金茂公司签订的租赁合同已经到期，但实际租金交至2010年9月底。2010年10月份以后，原告多次通知被告完善合同或迁让，但被告置之不理，至今仍占用上述房屋。现请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同关系，责令被告清让并迁出健康东路47号（东侧3-6间）门面房，给付自2010年10月1日起至实际迁出房屋之日止相当于租金的占用费；本案的诉讼费用由被告承担。
被告徐和珠辩称，1、原告不具备本案的合法主体资格，原、被告之间从未签订过房屋租赁合同。被告所承租的房屋产权属于大丰市疾控中心而不是人民医院。大丰疾控中心和人民医院是两个独立的事业单位，没有隶属关系。不动产的所有权只有在办理产权过户登记以后所有权才会发生变更，变更后房屋所有人才依法享有不动产的所有权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未登记不发生效力。2010年11月19日大丰市人民政府市长办公会议虽然将疾控中心的土地、资产划给人民医院，却未按要求规范完善手续，原告在诉状的证据中并没有不动产变更登记的证据，因此，原告不能依法享有该出租房的所有权。2、在原告起诉前一直无人向被告主张权利，应当视为对权利的自我放弃，应当缴纳而没有缴纳的房租已经超过诉讼时效，法庭不应当支持。房屋所有权人大丰市疾控中心在租赁期满后一直没有与被告续签合同，也没有任何口头协议，依照合同法第二百三十六条的规定，应为不定期租赁合同。房屋所有权人大丰疾控中心一直未向被告追要过租金，根据2008年元月1日签订的两年租赁合同，租期至2009年12月31日届满，该合同约定两年的租金，在合同履行的第二年元月30日前已经全部缴清。依照合同法第二百二十六条的规定，约定不明的，租金应当在每届满一年时支付，因此按照原合同的约定，或者合同法的约定，原告主张至2010年10月1日起的房屋租金或实际占用费没有法律依据。市长办公会议是2010年11月19日召开的，在这次会议上才明确将疾控中心的原址资产划给市人民医院，而原告主张的房屋租金是从10月1日开始的，是提前了。因为原告不享有房屋所有权，依法就不能主张房屋的租金。依据法律规定，不动产所有权也只能从取得不动产所有权之日起享有该不动产的权利。原告主张的房屋占用费只有从不动产产权变更之日起计算。3、原告诉称多次通知被告完善合同或迁让不是事实。人民医院从市长办公会议以来，前几年一直没有与被告谈及租房屋的任何事宜，因此也就谈不上有过要求完善租赁的事宜或追要租金的问题。今年人民医院的蒋院长发了个表格给被告也是关于出租拆迁事宜，被告填好后交给了人民医院，表示积极配合政府拆迁，但是该表格没有涉及房屋的租金，表格应当保存在人民医院。
经审理查明，2008年1月1日，大丰市疾控中心委托大丰市金茂国有综合资产经营有限公司（以下简称金茂公司）与被告徐和珠签订两份房屋租赁合同，合同（一）载明：“1、本合同资产托管单位是大丰市疾控中心。2、甲方将（座落）健康东路47#（东侧3-5间）面积约60平方米、出租给乙方作为花店用房。3、租期为贰年，从2008年元月1日至2009年12月30日止。4、年租金为21000.00元，人民币（大写）贰万壹仟元整，乙方须于2009年元月30日前一次性缴清。甲方：金茂公司；乙方：徐和珠。签订日期：2008年元月1日。”合同（二）载明：“房屋租赁合同，出租方：大丰市金茂国有综合经营有限公司，承租方：徐和珠。根据《城市房产管理办法》、《城市房地产租赁租赁管理办法》及《大丰市行政事业单位出租、出借资产管理办法的自行办法》有关规定，经向社会公开竞租，在遵循平等、诚信、自愿、公开的原则下，双方协商一致签订本合同。1、本合同资产托管单位是大丰市疾控中心。2、甲方将（座落）健康东路47#（东侧第六间）面积约20平方米、出租给乙方作为花店用房。3、租期为贰年，从2008年元月1日于2009年12月30日止。4、年租金为6600.00元，人民币（大写）陆仟陆佰元整，乙方须于2009年元月30日前一次性缴清。甲方：金茂公司；乙方：徐和珠。签订日期：2008年元月1日。”两份合同签订后，双方均按合同履行义务。被告徐和珠在合同到期后，仍在使用该房屋，租金实际交至2010年9月。2010年11月19日，大丰市人民政府第77号市长办公会议纪要载明：“关于疾控中心、卫生监督所办公原址资产划归人民医院有关问题的会议纪要，疾控中心、卫生监督所办公原址已经市规划部门同意由人民医院同意规划使用，人民医院发展规划也经市政府批准同意……二、规范完善手续。1、资产。除了43户宿舍，原疾控中心、卫生监督所所有土地、房屋资产全部划拨给人民医院，财政、住建、国土负责做好相关手续，手续办理相关费用能免则免、能减则减。2、资金。人民医院以650万元置换疾控中心、卫生监督所原址除43户宿舍以外所有土地、房屋资产，抵扣在建设卫生大楼时卫生局借人民医院600万元、卫生监督所借人民医院50万元，合计650万元往来款，国资部门负责完善相关手续。”
2013年8月22日，大丰市疾控中心出具说明一份，载明：“情况说明，我单位于2008年委托大丰市金茂国有综合经营有限公司将座落于健康东路47#东侧沿街门面第二间、第三至第六间、第七间分别出租给黄祝青、徐和珠、成卫忠作营业使用。2009年12月30日到期后未再订立书面合同，租金已实际收取至2010年9月。2010年10月以后该出租房屋如何处置，由现所有权人大丰市人民医院依法行使。”审理中，大丰市疾控中心作出通知一份，载明：“徐和珠：按大丰市人民政府市长办公会议纪要第77号文件（2010年11月19日）精神，我单位已于2010年11月底将疾控中心所在地所有的土地房屋资产全部划拨并交付给大丰市人民医院，你承租的房屋亦在其中。请接本通知后直接与人民医院办理相关房屋使用或迁让手续，结算自2010年11月以后使用房屋的相关费用。”
另查明，涉案房屋的原房屋所有权人为大丰市卫生防疫站，后大丰市卫生防疫站分立为大丰市疾控中心和卫生监督所，讼争房屋被划给大丰市疾控中心。经本院现场勘验，被告徐和珠实际租赁房屋为大丰市健康东路47#东侧从西边起数第3至5间，中间一间为大间，两侧为小间，整体面积与两份租赁合同中房屋面积之和一致。
以上事实，有原、被告陈述，房屋租赁合同复印件，市长办公会会议纪要复印件，房产证复印件，大丰市疾控中心情况说明、通知，现场勘验照片，行政事业单位国有资产处置申报表复印件等证据予以证实。
本院认为，金茂公司作为大丰市疾控中心的资产托管单位与被告徐和珠签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，应为合法有效。被告徐和珠应依法向大丰市疾控中心支付租金。根据法律规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对此，双方当事人可以随时解除租赁合同。现本案所涉租赁合同到期后，双方未续签合同，被告徐和珠仍在使用该房屋，大丰市疾控中心未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。涉案房屋为国有资产，大丰市人民政府通过市长办公会的形式将涉案房屋划拨给人民医院使用，人民医院已支付对价，大丰市疾控中心并未提出异议。因此，原告人民医院作为合法占有人，取得了对该房屋的占有、使用、收益与处分的权利。在涉案房屋被划拨给人民医院后，原告人民医院与被告徐和珠之间已经形成了事实上的不定期房屋租赁合同关系。被告徐和珠在涉案房屋租赁合同到期后，自2010年10月至今未向疾控中心或人民医院支付该房屋的租金，也未提存，其行为侵害了原告人民医院的合法权益。现原告人民医院请求法院解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，并要求被告徐和珠清让并迁出房屋以及给付相当于租金的占用费的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。但对于原告主张占用费的起算时间，庭审审理中，原告人民医院向本院提交了大丰市疾控中心要求被告徐和珠直接与人民医院办理相关房屋使用或迁让手续并算自2010年11月以后使用房屋的相关费用的通知，因此，本院认为原告人民医院主张的占用费应自2010年12月1日起算。被告徐和珠抗辩原告人民医院在本案中不是租赁合同主体，主体不适格，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告大丰市人民医院和被告徐和珠之间的房屋租赁合同关系予以解除。
二、被告徐和珠于本判决生效后10日内清让并迁出大丰市健康东路47号东侧从西边数第3-4间（第4间为大间，第3间为小间）门面房，并向原告给付该房屋自2010年12月1日起至实际迁出房屋之日止按年租金21000元标准计算的占用费。
三、被告徐和珠于本判决生效后10日内清让并迁出大丰市健康东路47号东侧从西边数第5间（第5间为小间）门面房，并向原告给付该房屋自2010年12月1日起至实际迁出房屋之日止按年租金6600元标准计算的占用费。
四、驳回原告大丰市人民医院的其他诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告徐和珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
代理审判员 周旭日
人民陪审员 陈 燕
二〇一四年二月十二日
书 记 员 康 慧
附相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2.《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。