浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1777号
原告：浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司。
法定代表人：李德尧。
委托代理人：徐洁。
被告：胡红标。
委托代理人：张大阳、吴震东。
原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房开公司）与被告胡红标房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月24日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日、2015年8月27日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐洁，被告胡红标及其委托代理人吴震东到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告新兴房开公司起诉称：2013年5月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定被告向原告承租位于浙江省东阳市艺海北路江南名都地下一层及一层（门牌号××-2、××-3、××-5）房屋（以下简称涉案房屋），房屋租赁期限为合同签订之日起至2023年11月30日止。租赁合同原约定地下一层及一层前三期租金为每年共80万元，三期之后每年递增5%，同日双方协商又签订补充协议一份，对原先的租金金额进行了变更，在原第一期80万元的租金基础上再增加299万元，其中地下一层增加××万元，前三年保持不变，第四期开始每年递增5%；一层增加28万元，第二期开始按10%递增。双方还约定协议签订时支付第一期的一半租金，2014年4月1日前支付另一半，第二期开始半年一付，先付后用，提前一个月支付。合同签订后，被告总是迟延履行支付租金的义务，截至2015年5月31日至，被告总共拖欠租金2699158元，根据合同约定，若被告迟延支付租赁费的，每迟延一天，应按当期租金的日息3‰支付滞纳金，逾期40天仍未付清租赁费及至滞纳金的委托人有权解除租赁合同。经原告多次催讨，被告至今未付清房租，请求：一、判决解除原、被告双方于2013年5月10日签订的《房屋租赁协议》和《补充协议一》；二、判决被告立即腾退房屋并支付租金2699158元（房屋租金已计算至2015年5月31日，以后租金继续计算至实际腾退之日止）；三、判决被告支付滞纳金488504.24元（滞纳金以所欠当期租金为基数从欠款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2015年5月31日，以后仍按此利率计算至实际履行完毕之日止）。
被告胡红标未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告主体不适格，本案中的房屋租赁合同及补充协议已明确甲方（出租方）是李德尧，并且房屋租赁合同中第一条第三款约定，甲方为房屋唯一产权人，根据合同相对性，建立租赁关系的当事人是以合同权利义务相对人来确定，与被告发生租赁关系的应该是李德尧和吴淑珍；其次，本案中出现的律师函是浙江长虹律师事务所接受李德尧和吴淑珍的委托向胡红标追索房租，据此和被告发生租赁关系的是李德尧和吴淑珍而不是新兴房开公司。第三，从租金的收取对象看，本案所有的已付租金都是汇给吴淑珍的，并不是支付给原告的，因此和被告发生租赁关系的是李德尧和吴淑珍。被告确实承租了涉案房屋，拖欠租金也属实，因KTV刚刚起步，经济来源不是很稳定，能否请原告给予被告一定期限，对于拖欠的款项，经双方协商后，可否分批次归还。
本院经审理，查明事实如下：
2013年5月10日，李德尧（即甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份（合同编号为：东李房江南名都2013），合同约定被告向原告承租位于浙江省东阳市艺海北路江南名都地下一层及一层（门牌号××-2、××-3、××-5）房屋（以下简称涉案房屋），用于开设KTV及其相配套的经营项目，房屋租赁期限为合同签订之日起至2023年11月30日止，并约定地下一层及一层前三期租金为每年共80万元（每年为一期），三期之后每年递增5%。合同还约定乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起五日内结清所欠甲方费用，除无权要求返还履约金外，还应赔偿甲方以当期一年租金为标准的违约金。若该违约金不能抵销甲方损失的，以租赁房屋所在地法院认可的权威部门出具的审计报告为依据，乙方还应支付给甲方差额部分。a.乙方迟延支付租金，每延迟一天，应按当期租金的3‰向甲方累计支付滞纳金，如逾期超过四十天，经催告乙方未付清租金及滞纳金的；……。吴淑珍作为甲方签约代表与胡红标在该合同上签字捺印。同日，李德尧（甲方）与胡红标（乙方）又签订了《补充协议一》，该补充协议对《房屋租赁合同》约定的租金金额进行了变更，约定在第一期80万元的租金基础上再增加净租金299万元，其中地下一层增加××万元，前三年保持不变，第四期开始每年递增5%；一层增加28万元，第二期开始按10%递增。双方还约定第一期租金支付方式为合同签订时支付一半租金，2014年4月1日前支付另一半；第二期至第十期租金支付方式为：半年一付，先付后用，提前一个月支付；双方确认房屋免租期为交房之日起六个月。协议还约定除增加部分租金及税费的特别约定外，其他房屋租赁事宜按照合同编号为东李房江南名都2013的《房屋租赁合同》的约定执行。
嗣后，被告依约占有使用该涉案房屋并进行了装潢，期间依约支付了部分房屋租金。被告应于2014年4月1日前向原告支付2014年6月1日租金1895000元，已支付1104842元，尚欠790158元至今未付。2014年12月1日至2015年5月31日期间应付的租金1909000元，应于2014年11月1日前支付，被告也至今未付。2014年12月4日，浙江长虹律师事务所律师陈建国、徐洁通过EMS国内特快专递邮件向被告邮寄了律师函一份，表明其受李德尧、吴淑珍的委托，函告其在接到律师函七日内积极履行付款义务，逾期将依据合同第四条的约定，向法院提起诉讼，请求法院判决解除租赁合同并要求被告一次性支付相应的租赁费、滞纳金、违约金及其他一切损失。该快递于2014年12月5日被签收。后被告仍未将上述租金付清。
另查明，涉案房屋系原告所有，李德尧系原告的法定代表人。2013年4月28日，李德尧出具了一张委托书，部分内容为“委托吴淑珍全权办理江南名都本人名下所有房产租赁事宜”。
以上事实有原告提供的房屋租赁合同及补充协议、房屋权属证书、国有土地使用证、浙江长虹律师事务所律师函、清单及快递单材料回执、委托书及庭审笔录予以佐证。
本院认为，李德尧以原告法定代表人的身份委托吴淑珍将涉案房屋出租给被告，并无不当，且原告新兴房开公司也承认已经收到上述租金，故虽然《房屋租赁合同》、《补充协议一》是以李德尧的名义签订，但因为李德尧系代表法人行使民事权利、履行民事义务，故合同相对人应该是原告新兴房开公司，原、被告双方主体适格。关于《房屋租赁合同》、《补充协议一》，该合同及补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按约履行合同义务。合同约定被告应当按期支付租金，迟延支付租金，每延迟一天，应按当期租金的3‰向甲方累计支付滞纳金，如逾期超过四十天，经催告乙方未付清租金及滞纳金的，原告有权书面通知被告终止本合同，被告应在收到终止合同的通知书之日起五日内结清所欠甲方费用，除无权要求返还履约金外，还应赔偿原告以当期一年租金为标准的违约金。原告在被告多次逾期未付租金后，向被告送达了律师函进行催讨仍未果，现原告要求解除双方之间的租赁合同并腾退房屋的请求，符合双方当事人上述约定及相关法律规定，本院予以支持。但解除权系形成权，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案在开庭前，原告以起诉的形式作出了解除合同的意思表示，本院于2015年7月10日向被告送达起诉状副本等诉讼文书。因此，原、被告之间的建筑设备租赁合同已于2015年7月10日解除。同时被告占用房屋至今，原告要求被告按合同约定支付房屋租金及滞纳金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金，因双方当事人在合同中的约定的滞纳金过高，虽然原告自愿调整为以所欠当期租金为基数从欠款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际履行完毕之日止，但原告并未提供证据证明其损失数额，从公平角度出发，酌情确定逾期付款违约金的计算方式为以未付款项为基数从应付之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行完毕之日止。
综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，被告的辩称意见大部分不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司与被告胡红标于2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》于2015年7月10日解除。
二、被告胡红标应于本判决生效之日起十日内腾退浙江省东阳市艺海北路江南名都地下一层及一层（门牌号271-2、271-3、271-5）房屋。
三、被告胡红标应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司房屋租金2699158元（该租金已计算至2015年5月31日，此后房屋使用费按3818000元／年计算至实际腾退之日止）。
四、被告胡红标应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司滞纳金146660.2元（滞纳金已计算至2015年5月31日，此后滞纳金仍按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行完毕之日止）。
五、驳回原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32301元，由原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司负担3566元，由被告胡红标负担28735元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 王姝平
人民陪审员 张立春
人民陪审员 钟义友
二〇一五年十月十三日
代书 记员 朱雅俊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。