重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0153民初3269号原告：重庆财信物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1号楼23层，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：安华，总经理。委托诉讼代理人：曹琳春，该公司员工。委托诉讼代理人：史继红，该公司员工。被告：李霞，女，1979年8月3日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：郭玮（系李霞之夫），男，1972年9月25日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆财信物业管理有限公司（以下简称财信物业公司）与被告李霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告财信物业公司的委托诉讼代理人曹琳春、史继红，被告李霞的委托诉讼代理人郭玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财信物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付2012年10月1日至2013年9月30日、2016年3月1日至2017年5月31日期间物业服务费2641.21元，电梯费788.21元，公共能源费（即住宅公摊电费）156.72元，二次供水费97元，合计3683.14元。事实和理由：原告系荣昌区财信·中央大街小区的物业服务单位，被告是该小区的业主。原告为该小区提供物业服务，并依照《物业服务合同》收取相关物业服务费，被告无正当理由拒交2012年10月1日至2013年9月30日、2016年3月1日至2017年5月31日期间的物业服务相关费用，致使原告的合法权益受损，原告遂诉至法院。李霞辩称，原告所称我方没交物业费的情况属实，但没有交的理由是因为房屋质量有问题，所以我方与原告达成了一个赔偿协议，协议内容是用房屋质量赔偿款抵扣物业费，并且该赔偿款一直未抵扣完。我方已于2013年10月1日将房屋出租。原告在2016年4月前从未找过我方要求支付物业费，故原告现要求我方支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的物业相关费用已超过诉讼时效，我方不予支付。本院经审理认定事实如下：被告系重庆市荣昌区财信中央大街小区（以下简称财信小区）X幢X单元X号（即荣昌区X街道X大道X号X幢X单元X号）房屋的业主，该房屋的建筑面积为97.31平方米。2010年11月16日，原告财信物业公司（甲方）与被告李霞（乙方）签订《财信·中央大街前期物业服务协议》，该协议有效期三年，自2010年5月1日起到2013年6月30日止。协议载明：“第四条物业管理服务费用（一）乙方交纳费用时间与方式：每月10日前到甲方的现场办公地交纳；（二）缴纳物业服务费的标准为：1、住宅（1-2层）0.85元/平方米；3层（含3层）以上1.15元/平方米（含电梯费用）；……3、以上费用均按照建筑面积计算。（四）物业管理服务费中未计入的共用部位，共用设施设备（如：公用照明、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等产生的用水、用电费用，另据实向乙方分摊）……。”2014年7月18日，财信小区业主委员会（甲方）与原告财信物业公司签订《财信·中央大街物业服务合同》，协议期限三年，自2014年7月1日起到2017年6月30日止。该协议第二十三条载明：“（一）相关费用收取标准：1、物业服务费：2014年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费为1元／平方米；2015年7月1日起物业服务费为1.15元／平方米；物业服务费包括日常维修养护费，电梯费为0.3元/平方米，以上费用均按照建筑面积计算…；4、公共区域能耗费：能耗费据实分摊到每户业主。5.二次供水加压费（6楼以上含6楼）按业主/使用人每月用水量每吨1元进行计收。（二）甲方交纳费用时间与方式：物业服务费按月计收，每月10日前到甲方的现场办公地交纳……。”财信物业公司从2009年3月10日起至今一直为小区提供物业服务，被告李霞从2012年10月1日至2013年9月30日、2016年3月1日至2017年5月31日期间未交纳物业相关费用。2015年8月22日，原告财信物业公司通过邮寄的方式向被告李霞发律师函，要求其支付拖欠的物业服务费。2017年6月13日，原告诉至本院要求被告支付物业相关费用。2017年9月15日，原告财信物业公司在被告李霞家门口以张贴缴费通知单的方式向其催收物业服务费等相关费用。庭审上，原告财信物业公司举示重庆渝荣水务有限公司盖章的《重庆渝荣水务有限公司抄表明细》、《财信物业公司管理处2012年7月11日-2017年6月15日业主公摊明细表（电费）》、国网重庆市电力公司荣昌区供电分公司盖章的《财信小区专配缴费明细》、《财信小区1-12栋楼道照明缴费明细》及公示照片，拟证明被告李霞从2012年9月1日至2013年9月30日期间用水87吨，从2016年3月1日至2017年5月31日期间用水10吨，应向原告交纳二次供水费97元、公摊电费共计156.72元。被告李霞对上述证据无异议。原告还举示了短信信息打印件，拟证明其于2015年3月25日通过短信的方式向被告李霞催收过物业费，被告对此不予认可。另外，原告陈述因被告于2016年底未领取我司返给业主的公共收益款30元，故将该款抵扣在物业费中，被告在2012年10月1日至2013年9月30日、2016年3月1日至2017年5月31日期间应交纳物业费2641.21元（0.85元/月·平方米×97.31平方米×12个月+1.15元/月·平方米×97.31平方米×15个月-30元）。被告李霞举示有原告盖章的2011年9月20日《重庆财信物业管理有限公司协调单》，该协调单载明：“1.设计院提出：开裂的墙面重新打开，挂钢丝网，重新抹灰做墙面漆。2.业主提出：将材料、人工等费用全部折算成人民币7000元，（由）业主自己处理，以后的问题与施工方无关。3.施工方提出：同意业主提出的方案，但是钱要等到2011年11月30日前给予支付。……5.此费由物业收取和支付予业主。……7.如果在约定的期限内未支付，双倍赔偿业主。”及相关录音。被告以此拟证明，物业公司未按时支付其房屋质量修理款，故依约应支付双倍修理款即14000元，用于抵扣物管费。原告表示不同意抵扣，该协议与原告无关。上述事实有原、被告陈述、房屋查档信息、《财信·中央大街前期物业服务协议》、《财信·中央大街物业服务合同》、律师函、邮寄回执、催费照片、《关于财信中央大街物业服务情况的说明》、《财信物业公司管理处2012年7月11日-2017年5月15日业主公摊明细表（电费）》、《财信小区专配缴费明细》、《财信小区1-12栋楼道照明缴费明细》、公示照片、《重庆渝荣水务有限公司抄表明细》、《重庆财信物业管理有限公司协调单》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：一、对被告从2012年10月1日至2013年9月30日期间应交物业相关费用的认定。原、被告签订的《财信·中央大街前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。虽然该协议约定的有效期限届满后至2014年6月30日前，原告未与被告或者财信小区业主委员会签订相关的物业服务合同，但原告仍在此期间继续为该小区提供物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，原告有权继续按原协议约定的标准向被告收取相应的物业服务费等相关费用。被告辩称应按照《重庆财信物业管理有限公司协调单》载明的内容，用房屋修理款抵扣物业费的意见，因属于不同的法律关系，且原告不同意在本案中抵扣，故本院不在本案中对此予以处理。权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告从2012年10月1日至2013年9月30日期间未交物业费，原告是在2015年8月22日通过邮寄的方式向其催收，仅引起2013年8月22日至2013年9月30日期间物业相关费用的诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，而从2012年10月1日至2013年8月21日期间的物业相关费用，因超过诉讼时间两年，本院不予支持。因原告提交的催收短信信息打印件没有相关证据佐证，真实性无法核对，故本院对该证据不予采信。对被告从2013年8月22日至2013年9月30日期间应交纳的物业服务费等相关费用，本院依法评判及确认如下：物业服务费，本院根据合同约定的标准，支持为107.53元（0.85元/月·平方米÷30天×39天×97.31平方米）。电梯费，本院根据合同约定的标准，支持为37.95元（0.3元/月·平方米÷30天×39天×97.31平方米）。二次供水费，本院根据《重庆渝荣水务有限公司抄表明细》及合同约定，酌情支持为2元。公共能源费（即住宅公摊电费），本院根据相关证据及合同约定，酌情支持为15元。二、对被告从2016年3月1日至2017年5月31日期间应交纳的物业服务费等相关费用的认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与财信小区业委会签订《财信·中央大街物业服务合同》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。因此，原告按照合同约定要求被告支付物管费的请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告从2016年3月1日至2017年5月31日期间应交纳的物业服务费等相关费用，本院依法评判及确认如下：物业服务费，本院根据合同约定的标准并结合原告陈述的计算方式，支持为1648.60元（1.15元/月·平方米×97.31平方米×15个月-30元）。电梯费，本院根据合同约定的标准支持为437.90元（0.3元/月·平方米×97.31平方米×15个月）。二次供水费，本院根据合同约定及原告的主张，支持为10元（1元/吨×10吨）。公共能源费（即住宅公摊电费），原告主张48.15元，被告对此无异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李霞于本判决生效后十日内支付原告重庆财信物业管理有限公司2013年8月22日至2013年9月30日、2016年3月1日至2017年5月31日期间物业服务费1756.13元、电梯费475.85元、二次供水费12元、住宅公摊电费63.15元，共计2307.13元；二、驳回原告重庆财信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元（原告已预交），由被告李霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  肖祥君人民陪审员  胡汉英人民陪审员  窦明菊二〇一七年十月十一日法官 助理  颜剑箫书 记 员  张 琳