福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）安执异字第16号
案外人王育贤，男，1976年6月24日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
委托代理人卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。
申请执行人谢章奋，男，1976年6月18日出生，汉族，安溪县人，住福建省厦门市湖里区。
被执行人陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
被执行人黄国钦，男，1979年1月1日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人谢章奋申请执行被执行人陈雅凤、黄国钦民间借贷中，案外人王育贤于2015年10月10日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人王育贤称，被执行人陈雅凤与黄国钦于2003年1月6日结婚，2013年8月14日离婚。黄国钦在离婚后于2014年3月7日向厦门市歌福斯特地产有限公司购买址在厦门市××西××＃地块项目C楼19层1913、1914、1915、1916、1917单元，建筑面积分别为47.78㎡、47.42㎡、46.84㎡、46.83㎡、51.45㎡。黄国钦向开发商一次性支付上述房款，合同约定2015年3月30日前交房。2014年5月30日，案外人与黄国钦达成《预定房屋买卖合同》，确认该房屋买卖的价格、过户及税费承担、房屋交接及文件保管、双方的权利义务和违约条款等。因前述房产尚未办理一手产权证，为保证交易安全，2014年6月6日，案外人与黄国钦至厦门市公证处办理公证书，公证了上述房产的买卖合同事宜。2015年3月6日开发商通知黄国钦交房，案外人垫付了装修保证金、公维金等部分费用后，黄国钦与开发商办理完毕交房手续。2015年3月20日黄国钦即依合同之约定将上述5套房产移交给案外人，案外人自2015年3月20日起实际使用至今。申请执行人以被执行人陈雅凤于2013年4月10日两次借款50万元、2013年8月6日借款30万元，黄国钦应承担夫妻关系存续期间的共同债务为由，起诉陈雅凤和黄国钦，并申请对其中的3套房产即厦门市××西××＃地块项目C楼19层1914、1915、1916单元房产进行财产保全。2014年6月23日安溪县人民法院即对上述3套房产进行查封，造成无法办理过户登记。综上，案外人是在讼争房产被人民法院财产保全之前就已经和被执行人黄国钦签订购房合同，办理了房产公证手续，并支付全部的房价款。2015年3月20日起已接受房屋并实际入住使用至今，且该房的物业费、水电费自2015年4月1日起均有案外人支付，从未中断。案外人作为善意第三人，已经支付了全部房款并合法占有上述房产，有权依照《物权法》等相关法律法规规定，取得厦门市××西××＃地块项目C楼19层1914、1915、1916单元房屋的所有权。为此，案外人提出执行异议，请求：1、立即停止对厦门市××西××＃地块项目C楼19层1914、1915、1916单元的执行措施并解除查封；2、裁定厦门市××西××＃地块项目C楼19层1914、1915、1916单元归案外人王育贤所有，陈雅凤、黄国钦应当在该房一手产权证办出后30日内协助案外人办理房屋产权过户登记手续。
案外人王育贤提供以下证据证明其异议主张：
1、《预定房屋买卖合同》复印件，证明2014年5月30日案外人与黄国钦双方正式签订《预定房屋买卖合同》，确认该房屋买卖的价格、过户及税费承担、房屋交接及文件保管、双方的权利义务和违约条款等。
2、《收据》一份、转账凭证复印件，证明案外人于2014年5月30日向黄国钦转账支付购房款5166880元的事实。
3、《公证书》及公证费发票复印件，证明案外人王育贤与黄国钦于2014年6月3日到厦门市公证处办理公证手续，公证涉讼房产买卖事宜。
4、《厦门市商品房买卖合同》及不动产同意发票、商品房买卖合同备案证明复印件，证明黄国钦在2014年3月7日向开发商购买涉讼房屋及全额付款的事实。
5、发票联、收款收据复印件，证明涉讼房产已交付，案外人已缴纳物业管理费（2015.4.1-2015.9.30）、公维金（2015.4.1-2015.9.30）、装修保证金、清运费等费用。
6、交房通知书、房屋交接清单复印件，证明开发商通知交房后，黄国钦办理交房手续后将涉讼房屋移交给案外人使用。
7、（2014）安民初字第3484号民事判决书，证明诉争房屋于2014年6月23日被安溪县人民法院查封，现该案已经进入执行阶段。
申请执行人谢章奋认为，一、案外人王育贤与被执行人黄国钦之间的交易存在恶意串通，明显属于虚假交易，依法不受法律保护，案外人的异议请求依法应予驳回。被执行人黄国钦与陈雅凤在夫妻关系存续期间，对外负有巨额债务众所周知。黄国钦在2014年3月7日向开发商厦门歌福斯特地产有限公司购买涉讼房产，却于2014年5月30日就转让该房产。黄国钦购买涉案房产的单价为每平方米11000-12000元之间，而案外人购买该房产单价每平方米高达21500元，结合2014年的房价，显然不现实。案外人与黄国钦就涉讼房产进行交易明显存在恶意串通，属于虚假交易，显然是为了帮助黄国钦转移资产以逃避债务。二、法院查封涉讼房产时，被执行人黄国钦尚未取得涉案房产，转让行为依法无效。案外人的异议请求应予驳回。涉讼房产为黄国钦购买的预售商品房。该房产仅是预登记在黄国钦名下，法院查封直至本案判决时，开发商尚未交房，黄国钦尚未取得涉讼房产，也未进行权属登记，更谈不上房屋所有权。房屋所有权仍然那属于开发商。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，黄国钦尚未取得涉案房屋的物权，其转让行为无效。三、法院查封涉讼房产时，该房产开发商尚未交房，法院予以查封执行符合法律规定。案外人是在发言查封并且驳回其保全查封复议申请后，人为制造房屋交付的事实。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”法院查封涉讼房产时，黄国钦尚未取得涉讼房产，也不可能将涉讼房产实际交付给案外人。法院对涉讼房产进行查封并予以执行符合法律规定。案外人存在错误，其执行异议请求应予驳回。
申请执行人提交（2014）安民初字第3484-2号民事裁定书，证明案外人王育贤对本院作出的诉讼保全裁定不服申请复议后，被裁定驳回复议申请的事实。
本院查明：2013年4月10日，陈雅凤以经营需要资金为由，向谢章奋借款人民币100万元，约定月利率2分；2013年8月6日，陈雅凤以同样理由向谢章奋借款人民币30万元，约定月利率2%。上述借款合计130万元，均通过银行转账方式支付。陈雅凤借款后除支付至2013年10月6日的利息外，借款本金130万元及自2013年10月7日起的利息未能偿还。申请执行人于2014年6月7日诉至本院。在审理过程中，本院依据其申请于2014年6月23日作出（2014）安民初字第3484-1号民事裁定书裁定查封被执行人黄国钦所有的址在厦门市××西××＃地块项目C楼19层1914、1915、1916单元房产。案外人王育贤不服于2014年10月8日申请复议。本院于2015年3月9日以（2014）安民初字第3484-2号民事裁定书裁定驳回案外人王育贤的复议申请，维持原裁定。2015年3月10日，本院作出（2014）安民初字第3484号民事判决书，判决陈雅凤、黄国钦应在判决生效之日起十日内偿还给谢章奋借款人民币130万元及利息（自2013年10月7日起按月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。该判决于2015年6月12日发生法律效力。申请执行人于2015年6月29日向本院申请强制执行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无须重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”原诉讼保全裁定自动转为执行中的查封措施。
被执行人陈雅凤与黄国钦于2013年1月6日办理结婚登记，双方于2013年8月14日在安溪县民政局办理离婚登记手续。案外人王育贤于2014年5月30日与被执行人黄国钦签订《预定房屋买卖合同》购买址在厦门市××西××＃地块项目C楼1913、1914、1915、1916、1917单元的房产，并按合同约定一次性支付全部购房款5166880元。2015年6月5日，案外人与黄国钦在厦门市公证处办理上述《预定房屋买卖合同》的公证。2015年3月6日，厦门市××西××＃地块项目C楼开发商通知黄国钦办理交房手续，黄国钦于2015年3月20日将上述五套房产移交给案外人，案外人于当日垫付物业管理法、公维金共7641.6元以及装修保证金、垃圾运费6441.9元。
本院在审查案外人王育贤针对申请执行人安溪县顺鑫典当有限责任公司申请执行被执行人陈雅凤、黄国钦典当纠纷一案提出的执行异议一案中，于2015年12月3日前往厦门市××西××＃地块项目C楼19层勘查现场并制作勘查笔录，位于该层的1913、1914房屋已经打通并为一间，已装修完毕并实际入住使用；该层1915、1916、1917三间打通并为一间，已装修完毕并实际入住使用。同日，本院前往厦门市市政服务中心旁五缘YOHO售房部即厦门歌福斯特地产有限公司办理交房手续的地点调查厦门市××西××＃地块项目C楼的房屋所有权证办理的情况，经查，该楼尚未启动房屋所有权证办理手续。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人在法院查封址在厦门市××西××＃地块项目C楼1914、1915、1916单元房产前即与被执行人黄国钦签订《预定房屋买卖合同》并按照合同约定支付全部价款。因讼争房产在本院查封之前尚未办理交房手续。在开发商通知黄国钦办理交房手续后，黄国钦即将讼争房产移交给案外人。案外人其未办理过户登记系因房地产开发公司尚未通知办理房屋权属登记，并非因案外人自身原因。因此，案外人王育贤对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其要求停止对址在厦门市××西××＃地块项目C楼19层1914、1915、1916单元的执行措施的异议理由成立，本院依法予以支持。案外人要求确认上述房产归其所有并要求被执行人陈雅凤、黄国钦协助办理房屋产权过户登记手续，不属于执行异议的审查范围，应当另行提起民事诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
一、中止对址在址在厦门市五缘湾西片区5#地块项目C楼19层1914、1915、1916单元房产的执行。
二、驳回案外人王育贤其他请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈志生
审 判 员 林王敏
代理审判员 施路云
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 陈 洁
附录
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
…….
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。