湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1295号
上诉人（原审原告）：段超超，男，1984年3月28日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。
委托诉讼代理人：吴树平（特别授权），鹤城区长城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码91431200668581845N。
法定代表人：邹明，系公司总经理。
委托诉讼代理人：陈芳，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
上诉人段超超因与被上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人段超超及其委托诉讼代理人吴树平、被上诉人怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人段超超上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金37774.36元，逾期办证违约金3005.12元；请求被上诉人为上诉人办理产权证书。事实和理由：一审以2013年12月14日达到了主体分栋验收合格的约定交付标准为判决理由明显错误；2016年6月24日出卖人取得了《竣工验收备案表》之后，被上诉人至今没有向上诉人发出过交房通知；一审判决将逾期办证起算时间判定为实际交房之后，明显有误。
段超超向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令大汉公司支付逾期交房违约金37774.36元、逾期办证违约金3005.12元，合计40779.48元；2、判令大汉公司为段超超办理产权证书；3、本案案件受理费由大汉公司承担。
一审法院查明：2012年8月18日，段超超和大汉公司于签订了《商品房买卖合同》，由段超超购买大汉公司建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：段超超购买大汉公司的第2幢3层302号商品房，房屋总价款300512元，合同签订日付房款90512元，向银行按揭贷款210000元。大汉公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给段超超，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果大汉公司逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉公司按日向段超超支付已交付房价款万分之二的违约金。
同日，段超超和大汉公司又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、段超超须在大汉公司发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉公司指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由段超超承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由段超超承担。段超超未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于段超超原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或段超超未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉公司有权拒绝交付房屋，大汉公司由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，大汉公司即通知段超超办理交接手续。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由段超超承担的有关税费、按现行标准由大汉公司代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、段超超委托大汉公司办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件段超超同意大汉公司的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，段超超应积极配合大汉公司办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或段超超原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，大汉公司按段超超已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，段超超支付全部购房款，大汉公司至今未为段超超办理好房屋房产证和土地使用权证（不动产权证）。2013年12月16日，大汉公司向段超超发出本埠给据信函。2013年12月24日，大汉公司在《边城晚报》发布“交房公告”,要求段超超等业主收房，段超超未收房。至开庭日，段超超也未收房。
另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区1.2号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月27日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。
一审法院认为：段超超和大汉公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，段超超和大汉公司应按照约定全面履行自己的义务。大汉公司在本案中应交付的商品房已于2013年12月14日达到主体分栋验收合格的约定交付标准，且并不违反法律法规强制性规定。同时，本案大汉公司以在本地报纸刊登交房公告的方式发出了交房通知，其通知形式符合《补充协议》第五条中送达事宜的约定，通知发出的时间也在合同约定交房时间之前，大汉公司已依约履行了通知义务,故本案不存在逾期交房的事实，段超超要求大汉公司承担逾期交房违约金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于大汉公司是否承担逾期办证的违约责任，根据补充协议的约定，大汉公司应在段超超实际收房日后730日内为段超超办理好房屋段超超办理好房屋房产证和土地使用权证（不动产权证），但段超超至开庭日未收房，未达到办理段超超办理好房屋房产证和土地使用权证（不动产权证）的条件，故段超超要求大汉公司承担逾期办证违约金及要求大汉公司为段超超办理产权证书的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告段超超的诉讼请求。本案案件受理费1319元，减半收取计659.5元，由原告段超超负担。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，上诉人向本院提交了怀化市鹤城区长城法律服务所向怀化市建筑工程质量安全监督管理站出具的《关于建筑工程经主体验收合格的是否符合了交房条件的函》，质监站回复：“《建设工程质量管理条例》第十三条，建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应组织相关责任主体单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。主体验收合格未具备交付使用条件。”本院认定，质监站的该份意见，本院作为参考。
本院认为，本案所涉商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条以及2005年原建设部发布的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条规定，属于特殊建设工程。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，特殊建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该法系全国人民代表大会常务委员会通过的法律，且以上条款属于强制性的禁止性规范，大汉公司必须遵守。本案中，大汉公司取得消防验收的时间是2015年1月27日，即，在合同约定的交房时间2013年12月31日之时，大汉公司是不符合法律规定的交房条件的。大汉公司于2013年12月16日通知上诉人收房，上诉人可以拒收，大汉公司应当就此承担违约责任。虽然合同中约定的“商品房经主体分栋验收合格，即可办理房屋交接手续”的条款因违反法律强制性规定而无效，但考虑到该房屋于2013年12月14日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，2015年1月经消防部门验收合格，加之，本院之前就同类案件的生效判决亦已把消防验收合格之日认定为房屋可以交付之日，因此，大汉公司承担违约责任的时间为2013年12月31日至2015年1月26日共391天。合同约定的违约责任是按照已付房款的日万分之二计算，但是因本院已生效的同类案件的违约标准均为日万分之一，因此，大汉公司应当承担的逾期交房的违约金为300512元×391天×万分之一=11750元。
关于大汉公司是否应当为上诉人办理产权证的问题，本院认为，既然本院认定2015年1月27日消防验收之日即为可以交房的日期，那么，大汉公司应当按照补充协议的约定在交房后730日内为上诉人办理好产权证，现大汉公司仍未履行该义务，应当按照约定承担责任，支付违约金（已付房款的1%）3005元。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1753号民事判决；
二、怀化市大汉置业有限公司向段超超支付逾期交房违约金11750元，逾期办证违约金3005元，以上共计14755元；以上给付事项限判决生效后十五日内一次性付清；
三、怀化市大汉置业有限公司在判决生效后三十日内为段超超办理好不动产权证；
四、驳回段超超的其他诉讼请求。
一审案件受理费1319元，减半收取计659.5元，由段超超负担；二审案件受理费820元，由怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 彭湘平
审 判 员 王文利
二〇一七年十二月十五日
代理书记员 丁文婷