南宁铁路运输法院民 事 裁 定 书（2017）桂7102民申1号再审申请人（一审被告、反诉原告）：覃具款，男，1974年3月11日出生，壮族，户籍地环江毛南族自治区，现住南宁市南站大道3-1号公寓区。被申请人(一审原告、反诉被告)：韦加泉，女，1964年7月18日出生，壮族，住都安瑶族自治县。被申请人(一审原告、反诉被告)：韦军生，男，1957年7月7日出生，壮族，住南宁市。指定代理人：韦加泉（韦军生妻子），女，住都安瑶族自治县。一审第三人：南宁市王文伟饭店，住所地南宁市邕武路二塘坡西里*号。经营者：王文伟。再审申请人覃具款因与被申请人韦加泉、韦军生及第三人南宁市王文伟饭店房屋租赁合同一案，不服本院（2016）桂7102民初570号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。覃具款申请再审称：1.有新的证据，足以推翻原判决。被申请人韦加泉、韦军生已经于2015年6月15日收到2015年6月26日至2015年9月25日期间的租金。2012年4月26日，申请人和覃志逵两人作为承租人共同承租了被申请人涉案房屋。被申请人韦加泉、韦军生于2015年6月15日收取了覃志逵及其老婆韦凤云通过银行ATM转账交来的2015年6月26日至9月25日的租金24000元，尔后被申请人于2015年6月25日把银行账号恶意销户。被申请人韦加泉、韦军生隐瞒已经收取租金的事实，于2015年8月3日向南宁市兴宁区法院起诉（南宁铁路运输法院认定的日期），要求申请人支付2015年6月26日之后的租金并解除租房合同。2016年7月26日被申请人韦加泉再次向南宁铁路运输法院提交起诉书要求申请人支付2015年6月26日之后的租金并接粗租房合同，诉讼过程中申请人按被申请人的诉讼请求支付了2015年6月26日至2016年7月25日的租金105200元。被申请人以上行为涉嫌虚假诉讼罪和诈骗罪，希望法院按有关规定严肃调查清楚后依法移送侦查机关侦查处理。2.原判决认定事实错误。（1）被申请人主动放弃收取租金的权利，申请人无法交纳租金。申请人2015年2月16日交纳租金到2015年6月25日后，在预定交纳下一期租金的时间内，没有任何人向申请人要求交纳房租，被申请人（出租人）主动放弃了收取租金的权利。房租合同约定是以现金交纳房租，并没有约定乙方（承租人）必须自动地在20日前以银行转账的方式缴纳下季度租金，合同约定乙方如果要提前20日向甲方交纳下季度租金，必须是甲方（出租人）已经提出了租金的要求，且提供银行账号，即甲方有权利提前20日要求交纳下季度租金，而不能提前21日以上的天数要求交纳下季度租金，当然甲方也可以自由处分自己的权利在20日内的任何天数提前要求支付下季度租金，无论何种情况下，甲方提出租金要求是前提。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。这条法律的规定再次表明，无论何种情况下，出租人都必须提出租金要求。而本案的事实是出租人没有提出过租金要求且拒收租金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。被申请人2016年7月26日才起诉到法院要求支付2015年6月26日的租金已经超过了一年的诉讼时效，申诉人有权利不用再交当期的租金。原判决书第九页第二段认定：“申请人覃具款已经向被申请人韦加泉、韦军生支付租金至2015年6月25日，被申请人2015年8月3日向法院起诉要求申请人支付2015年6月26日之后的租金未过诉讼时效”。以上表明原判决已经认定被申请人到2015年8月3日才提出支付租金要求，但最后却判决申请人逾期交纳租金而解除合同，这样的判决没有事实基础，前后矛盾。申请人（承租人）事实上并没有未支付或者迟延支付租金，在出租人拒收租金的情况下，承租人只是无法提前支付租金，申请人的租金已经交到了2015年6月25日，并没有对出租人的合法权益造成损害，但就在2015年6月25日当天被申请人明确地表示单方终止了房租合同，不再收取租金，而且当天恶意把自己唯一的银行账号销户了，以上都有法院认定的证据证实。（2）诉讼过程中，被申诉人重新收取了租金，双方的合同没有终止。法院已经认定，诉讼过程中，2016年11月14日被申请人当着法院工作人员的面前，重新现金方式收取了2015年6月26日至2016年7月25日的租金105200元，收条上也明确写明是房屋租金。这表明，11月14日房租合同还是继续合法有效地存续下去。法院一边认定租金已经交到了2016年7月25日，但却判决房租合同已经于2016年1月22日解除，这是自相矛盾，也是事实认定错误。（3）签订租房合同时，韦加泉不是涉案房屋的所有权人，申请人可以不向其交纳租金。没有证据证明2012年4月26日签订租房合同时涉案房屋的所有权人是韦加泉，合同签订后，申请人多次要求被申请人提供涉案房屋的产权证，但是被申请人一直没有提供，被申请人也一直没有出示结婚证证实两人是夫妻关系，诉讼中才知道两人手中其实本来就没有结婚证，申请人不知道他们是否是合法的夫妻关系。2012年6月1日被申请人韦军生当着被申请人韦加泉面前给申请人覃具款委托授权，《授权委托书中》表明了涉案房屋的所有权人只有韦军生，没有韦加泉，这是得到两个人共同认可的，申请人在反诉中提交了以上的“授权委托书”证据。所以申请人可以只把租金交给韦军生，被申请人韦加泉给法院提供的房权证，登记时间是2012年8月30日，其是共同共有人，租房合同是2012年4月26日签订的，合同在前，韦加泉拥有房权证在后，一直以来没有向申请人出示过这本房权证，申请人也从来不知道有这本房权证。而能反映本案事实的重要证据《授权委托书》，原判决书对此故意回避，只字不提。（4）被申请人故意隐瞒出租房屋的重大缺陷，租金应该降低。涉案房屋前任租户起诉韦加泉的（2012）南市民一终字第1818号判决书显示：南宁市中级人民法院判定由于涉案房屋卫生间漏水问题，租金由原双方约定的7000元/月降为租金5000元/月。该判决2012年底才作出，但是早在2012年4月26日被申请人就把房子出租给申请人，出租之后被申请人从未对楼板开裂、多个卫生间漏水问题进行过任何的修理，因此申请人与被申请人的合同租金应当按照南宁市中级人民法院的判定降到5000元/月。3.原判决适用法律错误。（1）次承租人不同意解除合同，有代付租金以抗辩出租人的合同解除权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支出。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中申请人不拖欠租金，即使原判决认定申请人拖欠了租金也不能解除合同，因为次承租人王文伟明确表明不同意解除合同，他有代付租金抗辩原出租人的权利，原审审理过程中，次承租人王文伟提交给法院的文书中表明“如果覃具款拖欠租金，本人作为次承租人代为覃具款支付欠付的租金和可能有的其他费用，以抗辩出租人韦军生、韦加泉的合同解除权”。原判决书对此故意回避，只字不提，对事实认定和法律适用错误。（2）以未支付或迟延支付租金为理由解除租赁合同的，出租人先要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同。申请人没有未支付或者迟延支付租金，在被申请人一直没有向申请人提出过租金要求，而且躲着不出现、拒收租金和不提供银行账号的情况下，申请人没有办法提前支付租金。申请人亲自交纳的租金已经交到了2015年6月25日（另外共同承租人覃志逵及其老婆韦凤云把2015年6月26日至2015年9月25日的租金也交了），但就在6月25日当庭被申请人明确地表示单方终止了房租合同，不再收取租金，而且当天恶意把自己唯一的银行账号销户了。合同法第二百二十七条规定了承租人迟延支付租金的法律后果，承租人未按合同约定时间支付租金的情况下，出租人并没有直接解除合同的权利，出租人得先要求承租人在合理的期限内支付，如果承租人逾期仍没有支付的，出租人此有权解除合同。申请人没有迟延支付租金，哪怕法院认定申请人迟延支付租金了，也应当适用合同法第二百二十七条的规定进行判决。（3）双方的租房合同中有专门的解除合同条款，解除条件并未成就。双方签订的《房屋租赁合同》中第八条约定：“八、承租方的变更及合同终止。1.租赁期间，因不可抗拒的原因，……2.合同签订后，如乙方违约需退租的，保证金不退，按实际使用时间收取租金。如乙方提出终止租赁合同的，应提前两个月书面通知甲方，并约定时间办理交接手续，以便甲方与新租户另签约，否则按原合同规定照收租金，直至合同期满为止。3.乙方有下列情形之一，经甲方提出仍不纠正的，甲方可终止合同，提前收回该房屋。（1）利用承租的房屋做非法活动，损害公共利益的；（2）违反治安管理规定的；（3）违反安全用电和消防安全措施，拒不执行公安机关规定的；（4）违反南宁市高峰林场小区用水、用电管理规定的。4.除以上三条原因外，甲方不能提前收回房屋。如甲方要提前收回房屋要经过乙方同意，并且赔偿乙方各种直接损失和间接损失另加补偿费30万元给乙方。”以上合同条款明确约定了终止合同提前收回房屋只有三种情况，除此之外，不能提前收回房屋。履行合同过程中，三种情况都没有发生，解除合同的条件不成就。双方签订的《房屋租赁合同》“十一条、违约责任及处理”该项中虽然有“若逾期10天仍未交租金时，甲方有权收回该出租方屋”的字样，但该十一条的规定，目的是针对违约金、滞纳金的约定，哪怕在此情况下收回房屋，也要按照合同法第二百二十七条的规定得先要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人才可解除合同。原判决使用合同法第九十三条第二款的规定判决解除合同，适用法律错误、认定事实错误。4.审判组织的组成不合法，审判程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（七）审判组织组成不合法。《最高人民法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》第三条规定，合议庭组成人员确定后，除因回避或者其他特殊情况，不能继续参加案件审理的之外，不得再案件审理过程中更换。更换合议庭成员，应当报请院长或者庭长决定。合议庭成员的更换情况应当及时通知诉讼当事人。法院送达的《告知审判庭组成人员通知书》中决定由审判员梁娟担任审判长，与代理审判员廖俊芳、徐小晴组成合议庭进行审理。但是开庭审理时，代理审判员徐小晴却变成了人民陪审员李显枝，更换合议庭成员的行为、程序严重违反了最高人民法院的规定。本院经审查认为，再审申请人覃具款主张的再审事由不成立。1.覃具款未提供证据证实其已向韦加泉、韦军生支付2015年6月26日至2015年9月25日期间的租金。2.支付租金是承租人的义务，不以出租人催交租金为前提。3.延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。覃具款向韦加泉、韦军生支付租金至2015年6月25日，韦加泉、韦军生于2015年8月3日向兴宁区法院起诉，要求覃具款支付2015年6月26日之后的租金，故韦加泉、韦军生要求覃具款支付2015年6月26日之后的租金的诉讼请求未过诉讼时效。4.根据房屋所有权证显示，涉案房屋的所有权人为韦加泉、韦军生，韦加泉、韦军生有权出租房屋。韦加泉、韦军生与覃具款于2012年4月26日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。合同对租金及交纳方式有明确约定，任何一方未经对方同意不得任意更改。覃具款要求以5000元/月作为合同租金标准于法无据。5.合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》约定，前四年每月租金8000元，从2016年5月26日以后每月租金为8600元，按先交租金后使用原则，租金按季度（三个月）交纳，覃具款应提前20日向韦加泉、韦军生交纳下季度租金，若逾期10天仍未交租金，韦加泉、韦军生有权收回出租房屋。故覃具款至迟应于2015年5月6日向韦加泉、韦军生支付2015年5月26日至2015年8月25日的租金24000元，但覃具款于2015年2月16日向韦加泉、韦军生支付2015年5月26日至2015年6月25日的租金8000元后，直至2016年11月14日才向韦加泉、韦军生支付租金105200元。覃具款逾期10天未交纳租金，韦加泉、韦军生已依据合同约定获得合同解除权。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。兴宁区法院于2015年11月23日在《广西法制日报》上刊登公告，向覃具款送达民事起诉状、应诉通知书等诉讼材料，经过60日即视为送达。韦加泉、韦军生解除合同的通知于2016年1月22日到达覃具款，故本院认定韦加泉、韦军生与覃具款于2012年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月22日解除并无不当。合同已经解除，覃具款于2016年11月14日向韦加泉、韦军生支付租金105200元的行为不影响合同关系已解除的事实。6.原审诉讼过程中，第三人从未向本院表示其愿意代覃具款支付欠付的租金及违约金。且在2016年10月28日的庭审中，第三人当庭表示其不愿意代覃具款支付欠付的租金。故覃具款以房屋租赁合同解释第十七条的规定认为《房屋租赁合同》不应解除的理由不成立。7.本院已在2016年10月28日的庭审中明确说明合议庭成员的组成，并询问各方当事人是否对合议庭成员提出回避，覃具款并未提出异议，且当庭表示不申请回避。综上，申请人覃具款的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回覃具款的再审申请。审判长  李向华审判员  江宛容审判员  张俊秋二〇一七年十月十日书记员  谢丽莉