湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0502民初1894号原告湖北三江航天商业经营有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市夷陵路82号建行三峡分行五楼。法定代表人洪昌龙，该公司董事长。委托代理人万庆，该公司员工。被告李芳，女，1975年4月20日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托代理人吴琨，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。原告湖北三江航天商业经营有限公司宜昌分公司诉被告李芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨柳独任审判，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人万庆、被告之委托代理人吴琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北三江航天商业经营有限公司宜昌分公司诉称，2011年12月20日，原告与被告签订了《宜昌商业步行街商铺租赁合同》。原告将宜昌解放路步行街4栋2层4201-4222号商铺租赁给被告使用，租赁面积为969.98平方米，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月27日，租金标准为45元/平方米/月，前三年不变，第四年租金为53元元/平方米/月，第五年租金为60元/平方米/月。租金支付方式为按季度支付，每季度最后一个月的20日前支付下一季度租金；物业服务费标准为6元/平方米/月，支付方式与租金相同。另约定若被告逾期交纳租金及其他费用的，每延迟一日，按欠费金额的1‰支付违约金。但被告自2014年6月起停止交纳租金及管理费，经原告多次催讨，被告仍未履行合同义务，遂诉诸法院，请求依法判令：1、被告支付原告拖欠房屋租金665406元（2014.6.1至2015.7.31）、物业服务费215340元（2012.7.1至2015.7.31），共计880746元；并支付逾期付款违约金97769元（2015.4.20至2017.8.20，要求计算至实际支付之日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告李芳辩称，一、本案被告不适格。该诉争商铺系由宜昌市卡卡量贩娱乐俱乐部经营，投资人是陈伟，被告是陈伟的代理人，构成表见代理，即便陈伟事后追认，承租人也不应是被告；二、租赁合同中的签字不是被告本人所签；三、原告请求超过诉讼时效。原告最初向被告主张权利是2015年7月24日，原告于2015年7月31日解除合同后，再次主张权利是2016年8月16日，超出一年的诉讼时效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年12月20日，原告湖北三江航天商业经营有限公司宜昌分公司与被告李芳签订《租赁合同》，原告将坐落于宜昌市商业步行街4栋2层4201-4222号商铺租赁给被告使用。租赁面积为969.98平方米，租赁期限为5年（自2012年1月1日至2016年12月27日），并约定了免租装修期及免租期；乙方（被告）同意在享受甲方（原告）给予免租期的优惠后，如未能正常履行完本合同，则自动放弃向甲方索要保证金的权利；该商铺租金标准为45元/平方米/月，租金递增方式为前三年不变，第四年租金为53元/平方米/月，第五年租金为60元/平方米/月；租金支付方式为按季度支付，每季度最后一个月的20日前支付下一季度租金；乙方在该商铺内经营品牌为“后海娱乐俱乐部”，经营项目为酒吧、KTV，不能经营清吧类酒吧；本合同签署当日，乙方应向甲方支付87298元作为履约保证金；该商铺的物业服务费标准为6元/平方米/月，支付方式与租金相同。另约定，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，按欠费金额的1‰支付违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除本合同。乙方全面、适当履行本合同是甲方给予乙方免租装修期或免租期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止之日起7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期及免租期的全部租金。原告于2015年7月24日邮寄给被告两份《催缴租金通知单》，用于催缴2012年7月至2014年12月的租金、2015年1月至2015年7月的租金。原告又于2015年7月31日邮寄给被告《关于解除的通知》，上书因被告欠付自2012年7月1日至2015年7月31日共计37个月的租金，合计860376元，经多次催缴仍未支付，鉴于被告严重违约，通知其解除合同（YC-SYBXJ-ZL-0091），保证金不予退还。被告收到《关于解除的通知》后，出具一份《申请书》，自认其系涉诉商铺的承租户，与原告签订了《商铺租赁合同》用以经营“后海娱乐俱乐部”，因与原告的经营管理布局存在纠纷，故未缴纳2014年6月1日至2015年7月26日之间的租金，以及2012年7月1日至2015年7月26日期间的管理费。因原告于2015年7月26日解除了双方的合同，被告申请自行将铺内装修进行拆除与撤离处理，对于所欠租金及管理费将通过法律途径解决。原告于2016年8月16日邮寄给被告《催缴租金通知单》，向被告主张2014年6月至2015年7月的租金以及2012年7月至2015年7月管理费。又于2017年8月15日邮寄给被告《催缴租金通知单》，向被告主张截止2015年7月31日的租金及物业服务费。上述事实有《宜昌商业步行街商铺租赁合同》、《物业管理费补充协议》、《催缴通知单》4份、《关于解除商铺租赁管理合同的通知》、《EMS邮寄单》5份、《申请书》、当事人陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，一、关于李芳是否为适格被告的问题。原告以李芳作为被告起诉并无不当，虽然《宜昌商业步行街商铺租赁合同》上承租人落款处签名辨认不清，李芳也否认这是其本人签名，但结合：（一）合同抬头承租人身份信息填写为李芳；（二）合同上确定的租赁场所与李芳自认的承租场所一致；（三）原告每次就商铺租赁事宜协商、沟通的对象也是李芳；（四）李芳在《申请书》中已承认其承租人的身份，综上可以确认李芳为承租人。关于被告辩称合同上并非其本人签字且租赁场所系他人经营的意见，本院认为，李芳实际已享受了承租人的权利并也承担的相应义务，与李芳是否是实际经营者并无关系。故《宜昌商业步行街商铺租赁合同》应视为双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告于2015年7月31日通知被告解除合同，被告在《申请书》中对拖欠租金及管理费的事实予以认定，并要求自行拆除设备撤离，视为同意解除合同。即双方的租赁关系已于2015年7月31日解除。二、关于诉讼时效问题。被告在《申请书》中自认欠付2014年6月1日至2015年7月26日期间的租金，以及2012年7月1日至2015年7月26日之间的管理费的事实，构成诉讼时效的中断。虽然《申请书》的落款时间为2015年7月26日，但系其在接收原告要求解除合同的通知后作出，属于倒签，故最早也应以被告接收原告发送解除合同通知之日即2015年7月31日起重新计算诉讼时效。庭审中，被告根据《民法通则》第一百三十六条的规定“延付或拒付租金的诉讼时效为一年”为由主张原告的诉讼请求超过诉讼时效。但《民法总则》已于2017年10月1日起开始实施，该法第一百八十八条第一款关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，根据新法优于旧法的原则，本案应适用诉讼时效期间为三年的规定。本案于2017年9月12日立案，并未超出法定的诉讼时效，因此，对于被告辩称该案超出诉讼时效应驳回原告诉讼请求的意见，本院依法不予采信。被告应向原告支付2014年6月1日至2015年7月31日的租金665406.28元（45元/㎡/月×969.98㎡×7个月+53元/㎡/月×969.98㎡×7个月），以及2012年7月1日至2015年7月31日的物业管理费215335.56元（6元/㎡/月×969.98㎡×37个月）。合同中约定若“乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，按欠费金额的1‰支付违约金”，现原告自愿将违约金标准下调至按照年利率4.75%计算，不违反法律规定，本院依法予以支持。违约金的起算时间，宜从双方确认解除合同之日即2015年7月31日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一零七条、第一百零九条、第一百一十四条、二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：一、被告李芳于本判决生效之日起十日内给付原告湖北三江航天商业经营有限公司宜昌分公司租金665406.28元（2014年6月1日至2015年7月31日），以及物业管理费215335.56元（2012年7月1日至2015年7月31日），合计880741.84元；二、被告李芳于本判决生效之日起十日内，以880741.84元为基数，按照年利率4.75%的标准，计付自2015年7月31日起至实际履行之日止的违约金。如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13585元（原告已预交），适用简易程序审理，减半收取6792.5元，由被告李芳负担，于履行上述给付义务时一并转付给原告湖北三江航天商业经营有限公司宜昌分公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  杨柳二〇一七年十二月六日书记员  肖伟