内蒙古自治区扎赉特旗人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内2223民初114号
原告：包瑞芝，女，1989年1月28日出生，蒙古族，个体。
委托诉讼代理人：王爱民，内蒙古绰尔律师事务所律师。
被告：宁夏中川房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人：袁强，董事长。
被告：宁夏中川房地产开发有限公司扎赉特旗分公司，住所地扎赉特旗音德尔镇。
负责人：李军，经理。
二被告共同委托诉讼代理人：尹续刚，宁夏中川房地产开发有限公司职工。
原告包瑞芝与被告宁夏中川房地产开发有限公司（以下简称中川房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依原告包瑞芝的申请，依法追加宁夏中川房地产开发有限公司扎赉特旗分公司(以下简称中川房地产扎旗分公司)为本案被告。依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告包瑞芝及其委托诉讼代理人王爱民、二被告共同委托诉讼代理人尹续刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告包瑞芝向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判决二被告赔偿逾期交房已付款利息，按月利率1%计算为786400元（2457500元×1%×32个月）；2、请求法院依法判决二被告赔偿逾期交房违约金（2457500元×0.3?×960天=70776元）。庭审中，原告主张已付款利息按照双方合同约定的银行同期贷款利率计算。事实和理由：2013年，原告包瑞芝以12500元/平方米的价格购买了被告中川房地产公司开发的位于音德尔镇天俊苑小区面积为196.6平方米的商住楼，一次性交付了总购房款2457500元，并与被告中川房地产扎旗分公司签订了商品房买卖合同，合同约定被告在2013年12月30日前将验收合格房交付给原告使用。后由于被告原因，直至2016年8月末原告才入住该楼。按照合同第五条第一款的约定，被告交付门市楼已逾期32个月。现请求二被告赔偿原告已付款利息和逾期交付违约金。
二被告答辩称，1、我公司房屋交付时间延迟是因为政府政策行为导致，属不可抗力。根据双方签订的商品房买卖合同第三条第二款，应当变更合同，依据合同解释以及实现合同目的原则，应当变更合同时间。2、该房屋原告已经于2015年8月实际占有使用。3、合同约定交房的时间为2013年12月30日，根据合同违约诉讼时效两年的规定，原告应当于2015年12月31日前向我公司主张权利。该期间原告未曾向我公司主张过权利，现诉讼时效已过，原告无权主张权利。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告包瑞芝向本院提交的商品房买卖合同、两份收据、房屋预告登记证，二被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月24日，包瑞芝以12500元/平方米的价格从中川房地产公司购买了扎赉特旗音德尔镇天俊苑商住小区面积为196.6平方米的1-1-103室，房屋总价款为2457500元。并签订了《商品房买卖合同》，合同上加盖有中川房地产扎旗分公司公章以及负责人李军名章。合同第四条双方约定了按照第三种形式付款即分期付款，包瑞芝于2013年5月24日前一次性付清首付款1228750元，2013年7月30日付1228750元。同年5月24日，包瑞芝交付了购房款1228750元，中川房地产扎旗分公司向包瑞芝出具收据一枚，加盖有中川房地产扎旗分公司财务专用章。同年7月29日，包瑞芝交付了购房款1228750元，中川房地产扎旗分公司向包瑞芝出具收据一枚，加盖有中川房地产扎旗分公司财务专用章。2015年12月14日，包瑞芝办理了扎赉特旗房预音镇规划区字第1502013号房屋预告登记证。房屋现在已由包瑞芝入住使用。
本院认为，本案的争议焦点是：1、诉讼时效是否已过；2、逾期交房是否存在不可抗力因素；3、原告什么时候实际占有房屋。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。二被告认为原告已经于2015年8月实际占有使用案涉房屋，但并未向本院提举相应证据加以证明，对二被告的这项抗辩理由，本院不予采信。原告于2015年12月14日办理房屋预告登记证，原告认为入住时间为2016年8月末，本院对原告实际占有房屋时间认定为2016年8月。
2、本案中原告请求二被告给付逾期交房已付房款利息以及违约金，因逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，在持续违约行为终了时计算诉讼时效才能确定违约金数额以及已付房款利息，以便于向房产开发商主张权利，因此诉讼时效期间从实际交房时间起算较为适宜。本案中，《商品房买卖合同》第三条对商品房交付及交付日期进行了约定，”商品房竣工，经验收合格后，方可交付。公司于2013年12月30日前将符合上述条件的房屋交付包瑞芝使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，变更合同”。虽然合同约定了具备法定交付条件即房屋竣工、验收合格的房屋交付的时间为2013年12月30日，但实际交付时间为2016年8月，因此，原告的诉讼请求未超诉讼时效。
3、二被告认为逾期交付房屋是因为政府政策原因，属于不可抗力，但并未向本院提举相应证据加以证明，对二被告的这项抗辩理由，本院不予采信。
《商品房买卖合同》第五条对逾期交付商品房的处理进行了约定，”除遇不可抗力外，公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期超过30日的，包瑞芝有权要求继续履行合同，由公司支付包瑞芝已付款利息，利息自合同约定公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，公司还应每日按商品房价款的0.3?向包瑞芝支付违约金”。因原告包瑞芝按照合同约定时间及时交付了购房款，而二被告并未按照合同约定的时间实际交付房屋，对原告包瑞芝的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定了已付款利息按银行同期贷款利率计算，对此”银行”应认定为中国人民银行。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十二条规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼的当事人。《商品房买卖合同》上加盖的是中川房地产扎旗分公司公章，且中川房地产扎旗分公司现在仅是营业执照吊销状态，而该公司并未注销。因此，按照合同相对性原则，应由中川房地产扎旗分公司向包瑞芝承担违约责任。《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十五条规定，作为被执行人的法人分支机构，不能清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加该法人为被执行人的，人民法院应予支持。因此，中川房地产扎旗分公司作为中川房地产公司的分支机构，应当自行承担民事责任；如无偿付能力，应由中川房地产公司承担。因此，中川房地产公司对中川房地产扎旗分公司的债务应承担补充责任。
综上，原告包瑞芝的诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告宁夏中川房地产开发有限公司扎赉特旗分公司于本判决生效后10日内给付原告包瑞芝以2457500元为本金自2013年12月31日起至2016年8月31日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
二、被告宁夏中川房地产开发有限公司扎赉特旗分公司于本判决生效后10日内向原告包瑞芝支付违约金70776元；
三、被告宁夏中川房地产开发有限公司对上述第一、二项判决内容承担补充责任；
四、驳回原告包瑞芝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12372元,由被告宁夏中川房地产开发有限公司扎赉特旗分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判长佟长海
审判员初文倩
人民陪审员陆洪君
二〇一七年六月二十六日
书记员高泽西