贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑观法民初字第1517号
原告贵阳金融控股有限公司（以下简称金融控股公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交中心1楼。
法定代表人李凯，该公司总经理。
委托代理人龙春，女，汉族，1982年6月1日生，住所地……，该公司员工。
委托代理人何薇，女，汉族，1989年7月18日，住所地……，该公司员工。
被告赵璐纯，女，汉族，1988年2月18日生，住所地……。
委托代理人赵同法，男，汉族，1957年1月25日生，住所地……，系被告之父。
原告贵阳金融控股有限公司诉被告赵璐纯商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张铮适用简易程序，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龙春、何薇，被告委托代理人赵同法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金融控股公司诉称：2013年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，合同约定，由被告购买原告位于贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城A9组团第A9组团1-5栋（1）1单元5层2号房屋，总房款为1533175元，被告于2013年10月29日向原告支付463175元，剩余款项107万元到指定的银行（浦发银行）办理银行按揭。合同生效后，被告向原告支付了463175元房款，但因被告自身原因，未到银行办理银行按揭相关手续，导致未能获得银行贷款，尚欠原告107万元房款未能支付。此前，原告曾多次催告被告办理银行按揭手续或向原告支付余下房款107万元，但被告至今未履行前述义务。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第六条及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第1.3.1条的约定，买受人违反合同有关付款约定，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，由买受人按总房款的5%承担违约金，并承担撤销备案登记费用（此费用以备案登记机关的相关规定为准）。原告认为，被告因自身原因未能获得银行贷款，且至今未向原告履行余下107万元房款的支付义务已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，原告根据双方的合同约定及相关法律规定向法院起诉，请求判决：1、解除原、被告双方于2013年10月29日签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》；2、被告向原告支付违约金76658.75元；3、被告协助原告办理位于贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城A9组团第A9组团1-5栋（1）1单元5层2号房屋的预告登记（筑房预观山湖字第Y1448435号）和《商品房买卖合同》备案登记（预售合同登记号：Y14029609）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告赵璐纯辩称：被告父亲为购买此房共来贵阳五次，第一次是首付款，第二次是签购房合同，到贵阳会展城销售中心后，销售员陈俊杰告诉被告父亲必需有赵璐纯的委托才能签，第三次签完合同，要求按揭，销售员说时间不到，合同签完后得房管所待三四个月才能办；第四次被告父亲来办按揭，陈俊杰说需要赵璐纯在贵阳市的社会养老保险手续，他答应代办；第五次来办是个周五，陈俊杰不在，电话联系他，他说银行那人因事不在，得下周二才能去办，因家中侄女结婚不能等。2014年9月销售中心负责人谭珂给被告父亲打电话，因身体健康不好来不了等各种原因，使银行按揭没有办成，造成现在这种局面。根据以上过程，提请法庭裁定解除买卖合同，并不承担诉讼费和违约金，返还赵璐纯所缴全部房产首付款，以维护购房者合法权益。
经审理查明，2013年10月29日，中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司（于2014年11月17日经工商登记变更为贵阳金融控股有限公司，即原告）作为出卖人与被告赵璐纯（买受人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告赵璐纯购买原告金融控股公司开发的位于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城A9组团第A9组团1-5栋（5）1单元5层2号房屋，该房屋建筑面积269.07平方米，购房款总价为1533175元，合同另约定：1、买受人于2013年10月29日支付人民币463175元进入资金监管账户（账户信息略），剩余款项107万元到指定的银行办理银行按揭（浦发银行）；2、买受人选择自办贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知之日起3日内领取本合同（逾期视为已领取），在领取本合同之日起30日内办理完贷款手续，并将贷款划到出卖人账上，逾期视为违约，买受人在30日内无法办理完贷款手续的，应在签订《商品房买卖合同》之日起60日内将余款一次性支付给出卖人，逾期视为违约；3、买受人委托出卖人代办银行按揭贷款付款方式支付余款的，从合同签订之日起3日内必须向出卖人提供贷款所需的相应资料，并在出卖人指定的银行办理贷款的相关手续，逾期视为违约；买受人提供了相应资料，但银行认定不符合其贷款要求，不提供贷款的，买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起60日内将余款一次性支付给出卖人，逾期视为违约；4、买受人违反付款约定日期超过5日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，由买受人按总房款的5%承担违约金，并承担撤销备案登记费（此费用以备案登记机关的相关规定为准）；合同解除时，出卖人直接扣除应扣款项后，剩余款项返还买受人，若买受人支付的款项不购扣除的，则由买受人补足。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后填报了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号为Y14029609）并经贵阳市住房和城乡建设局备案，合同载明的预售房屋于2014年5月21日办理了预购商品房预告登记（预告登记号为筑房预观山湖字第Y1448435号）。2013年10月29日，被告赵璐纯向原告金融控股公司支付了诉争房屋首付款463175元及维修基金30664元。在办理诉争房屋的银行按揭贷款支付余款过程中，因银行审批未通过，银行按揭贷款手续一直未能办理。2014年8月11日，原告曾按照合同中被告指定的地址向其邮寄了《律师函》，内容为在被告购买诉争房屋的过程中，在余款办理银行按揭贷款时，因银行贷款审批认为被告不符合银行贷款条件，未能获得贷款，原告多次电话催促被告向原告支付余款或补充完成按揭办理手续，但被告至今怠于履行付款义务，要求被告按合同约定承担违约金，则继续履行合同，若在接到本函后5日内仍拒绝或怠于履行支付余款或补充完成按揭办理手续，原告将解除与被告签订的合同，并追究违约责任。后被告既未履行支付余款或补充完成按揭办理手续，亦未支付违约金，原告遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。
上述事实，有当事人陈述，当事人身份证明，《准予变更登记通知书》，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《收据》，《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，预购商品房预告登记，《律师函》等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中被告未能按照合同约定办理购房款余款的银行按揭贷款手续，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，现原告诉请解除合同，被告予以认可，对原告提出的解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉请，本院予以支持。原告在诉请中将合同约定的中天·会展城A9组团第A9组团1-5栋（5）1单元5层2号房屋书写为中天·会展城A9组团第A9组团1-5栋（1）1单元5层2号房屋，但按其提供的《贵阳市商品房预售合同备案登记表》中载明的预售合同备案登记号，与原告诉请书写一致，则原告的诉请应属笔误，本院予以纠正。
原告要求被告承担违约金76658.75元，系依据双方合同中“若银行按揭贷款未能办理的，买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起60日内将余款一次性支付出卖人，否则视为违约，买受人应承担总房款5%的违约金”的约定主张，但据庭审查明，双方在合同中约定的购房余款支付方式有自办贷款和委托出卖人代办银行按揭贷款两种方式，本案被告选择何种付款方式双方均未明确，但可以确定系选择银行按揭贷款方式支付余款，而据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，选择担保贷款方式支付购房款余款的，商品房担保贷款合同未能订立的原因分为归责于当事人一方原因和不可归责于当事人双方的事由两种，本案中，原告未举证证明银行未能办理购房款余款的银行按揭贷款手续的具体原因，无法判断不能办理该房的银行按揭贷款手续系当事人一方原因还是不可归责于双方当事人的事由，现原告将不能办理银行按揭贷款手续的原因完全归责于被告个人显然不妥。此外，双方在合同中虽约定了若银行按揭贷款手续不能办理，买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起60日内一次性支付余款，否则视为违约，买受人应承担总房款5%的违约金，但上述条款系原告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与被告协商，具有格式条款性质，在被告选择以担保贷款的方式支付购房款尾款的情况下，约定若未能办理银行按揭贷款手续，买受人应在签订合同之日起60日内一次性支付余款显然加大了买受人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该约定对被告无效，故原告要求被告承担违约金76658.75元的主张，本院不予采纳；但从本案的具体情况来看，被告在知晓银行按揭贷款手续不能办理之后，经原告多次催促，长达一年多的时间一直未积极配合处理善后事宜，其自身存在一定过错，应承担相应责任，基于此，本院酌情确定被告向原告支付违约金8000元。
原告要求被告配合办理房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续并承担全部费用，在《商品房买卖合同》双方均已确定解除的情况下，预告登记和备案登记手续应予注销，费用承担上因被告自身确实存在一定过错，原告的此项诉请本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
一、解除原告贵阳金融控股有限公司与被告赵璐纯于2013年10月29日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（预售合同登记号为Y14029609）；
二、被告赵璐纯于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳金融控股有限公司违约金8000元；
三、被告赵璐纯于本判决生效之日起十日内配合原告贵阳金融控股有限公司办理上述合同的注销手续及位于贵阳市观山湖区长岭北路中天·会展城A9组团第A9组团1-5栋（5）1单元5层2号房屋的预告登记注销手续并承担全部办理注销手续费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费858元，由被告赵璐纯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
代理审判员 张 铮
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 谭艳（代）