甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0522民初64号原告：秦安县市场建设中心，住所地秦安县兴国镇映南街**号。法定代表人：李某，该中心主任。委托诉讼代理人：赵某，男，该中心兴国小商品市场所长。委托诉讼代理人：张某，甘肃胡耀明律师事务所律师。被告：吴某（曾用名吴某1）。被告：王某。原告秦安县市场建设中心（以下简称市建中心）与吴某、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市建中心的委托诉讼代理人赵某、张某到庭参加诉讼；被告吴某、王某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市建中心向本院提出诉讼请求：1.解除原告市建中心和被告吴某之间的房屋租赁合同；2.判令二被告向原告交还兴国小商品市场北C#营业楼北9号房屋；3.判令被告吴某向原告支付2011年3月1日至2018年1月1日期间的房屋租赁费41000元；4.判令被告吴某向原告支付2003年3月1日至2018年1月1日期间的土地租赁费5933元；5.判令被告吴某按年租金6000元承担2018年1月1日至交还房屋期间的房屋租赁费；按年租金400元承担2018年1月1日至交还房屋期间的土地租金；6.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，市建中心变更诉讼请求为：1.解除原告和二被告之间的房屋租赁合同；2.判令二被告向原告交还兴国小商品市场北C#营业楼北9号房屋；3.判令二被告向原告支付2011年3月1日至2018年1月1日的房屋租赁费41000元；4.判令二被告向原告支付2003年3月1日至2018年1月1日的土地租金5933元；5.判令二被告按年租金6000元承担2018年1月1日至交还房屋期间的房屋租赁费，按年租金400元承担2018年1月1日至交还房屋期间的土地租金。事实与理由：1998年，经秦安县人民政府批准，原告租赁土地修建了秦安县兴国小商品市场。市场北C#营业楼修建期间，原告于2003年3月1日前预收被告吴某8年的房屋租赁费4.8万元，并于2003年3月1日将兴国小商品市场北C#营业楼北9号房屋交给被告吴某使用。2003年4月2日，原告和被告吴某签订了《房屋租赁合同》。2003年4月11日，秦安县公证处对该合同进行了公证。合同约定：房屋的租赁期为8年，从2003年3月1日起至2011年3月1日止；房屋租赁费为每年6000元，交纳租金的时间为每年3月一次性支付，由原告在给被告吴某设立的预交房租费账户中逐年扣减；因原告房产所占用土地为租赁土地，被告吴某应于每年7月底前一次性向原告交付一年的土地租金400元。合同签订后，被告吴某未交纳土地租金。2011年3月1日合同期满后，双方再未签订新的合同，被告吴某也未向原告交还房屋，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。此后，原告持续向被告吴某催讨房屋租赁费和土地租金，吴某至今未付。被告吴某承租的北C#营业楼北9号房屋，在原告不知情的情况下，被交给了被告王某占有，并进行经营活动。综上，被告吴某拒付房屋租赁费用达6年多之久，拒付土地租金达14年多之久，其行为已构成根本违约，原告有权依法解除合同；另外，原告和吴某之间是事实上的不定期租赁关系，原告有权随时解除合同；吴某依法应支付拖欠的房屋租赁费和土地租金。故市建中心诉至法院。吴某、王某未作答辩。市建中心围绕诉讼请求提交了证据，吴某、王某未到庭质证，亦未提交证据，对市建中心提交的证据，本院认定如下：1.《房屋租赁合同》、《公证书》（复印件）各1份，以证明市建中心、吴某之间签订了房屋租赁合同并进行了公证。经审核，该组证据虽为复印件，但市建中心当庭提交原件进行了核对，内容与本案待证事实相关联；吴某、王某经传票传唤无正当理由拒不到庭进行质证，应视为其对自己质证权利的放弃；故对其证据效力予以确认。2.《通知》1份，以证明市建中心通知吴某于2017年7月13日解除双方之间的房屋租赁合同。经审核，该《通知》为市建中心单方制作，其上没有吴某、王某的签名，亦无其他证据证明已送达吴某，故不能单独作为认定案件事实的依据，应当结合其他证据综合认定案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年，经秦安县人民政府批准，市建中心租赁土地修建了秦安县兴国小商品市场北C#营业楼，修建期间，市建中心预收吴某8年的房屋租赁费4.8万元。2003年4月2日，市建中心和吴某签订了《房屋租赁合同》,约定将兴国小商品市场北C#营业楼北9号房屋出租给吴某使用；租赁期限为8年，从2003年3月1日起至2011年3月1日止；房屋租赁费为每年6000元，每年3月由市建中心在给吴某设立的预交房租费账户中逐年扣减，土地租金为每年400元，由吴某于每年7月底前向市建中心交付。2003年4月11日，秦安县公证处对上述《房屋租赁合同》进行了公证，作出了（2003）秦公字第631号公证书。合同签订后，市建中心依约将兴国小商品市场北C#营业楼北9号房屋交给吴某使用，吴某至今未支付土地租金。2011年3月1日，合同到期后，吴某继续占用房屋，双方再未签订新的合同，吴某也未支付房屋租赁费，故市建中心诉至法院。另查明，吴某未经市建中心同意，将诉争房屋交付给王某使用至今。本院认为，市建中心与吴某签订了《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，双方之间形成房屋租赁合同关系，依法应予保护。2011年3月1日，租赁期限届满，吴某继续使用租赁物，市建中心没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间形成了不定期租赁合同关系，吴某未依约支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，市建中心有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知吴某。故市建中心要求解除合同，吴某返还承租房屋并支付拖欠的租金的诉讼请求于法有据，应予支持。租金包括合同约定的房屋租赁费（含合同解除后的占用费）及土地租金，分别按照合同约定的标准，房屋租赁费自2011年3月1日起，土地租金自2003年3月1日起计算至商铺实际交付之日止。关于市建中心要求王某与吴某共同腾退诉争房屋、支付房屋租赁费及土地租金的诉讼请求能否支持的问题。市建中心虽认为吴某与王某对诉争房屋是共同使用关系，但除其陈述外，未举出证据予以证明，从本院查明的事实来看，王某事实上占有、使用诉争房屋，而其与市建中心之间不存在房屋租赁合同关系，市建中心与吴某之间的房屋租赁合同解除后，王某继续占有、使用诉争房屋缺乏法律依据，其应当承担与吴某共同交付诉争房屋的责任，故市建中心要求其腾退诉争房屋的诉讼请求应予支持；对市建中心主张的房屋租赁费及土地租金，在租赁合同解除前，合同相对方为市建中心与吴某，王某不是合同主体，市建中心无权要求王某承担合同解除前的房屋租赁费及土地租金，租赁合同解除后，因王某与吴某共同承担腾退诉争房屋的责任，故市建中心要求王某支付合同解除后的房屋租赁费（房屋占用费）及土地租金的诉讼请求应予支持，对其他诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共合同合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除秦安县市场建设中心与吴某之间的房屋租赁合同；二、吴某、王某在本判决生效之日起三十日内，腾退秦安县兴国小商品市场北C#营业楼北9号商铺，交付给秦安县市场建设中心；三、吴某在本判决生效之日起三十日内，向秦安县市场建设中心一次性付清房屋租赁费和土地租金（房屋租赁费按6000元/年，自2011年3月1日起，土地租金按400元/年，自2003年3月1日起；计算至房屋实际交付之日止）；四、王某承担与吴某共同支付自判决生效次日起至房屋实际交付之日止的以上房屋租赁费（房屋占用费）和土地租金；五、驳回秦安县市场建设中心的其他诉讼请求。在本判决生效后,如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，减半收取487元，由吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 侯瑞林二〇一八年三月二十七日法官助理 靳 慧书 记 员 彭 洁