广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初2177号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司，住所地广东省惠州市惠阳区。
负责人：李长江。
委托诉讼代理人：林素慧，该公司工作人员。
被告：唐厚杰，男，1979年4月7日出生，汉族，户籍住址：湖北省松滋市，现住：广东省深圳市龙岗区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司（以下简称物业公司）诉被告唐厚杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林素慧、被告唐厚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2015年4月起至2017年6月止的各项费用共计5559.43元（其中物业服务费4688.01元、其他费用871.42元）；2.违约金8702.18元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月22日，原被告双方签订《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠阳碧桂园商品住宅区中的凤仪谷26街07幢803号的单位提供物业管理服务，被告按每月173.63元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2014年9月27日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但自2015年4月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳从2015年4月起至今的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业的正常运行，特提起诉讼，请求法院判如所请。
被告唐厚杰辩称：1.收房后，我从来没有在房子里居住过，因为房屋洗手间的大理石台面裂了，墙砖有些脱落，地砖没有贴好，很多地方空鼓，物业公司却代替地产公司和我协商说要帮我维修，我基于对物业公司的信任等待他们维修，可是一直没有维修，现在已经过了保修期，地产公司不同意帮我保修。我没有说过不付物业费，如果帮我将房屋维修好，我一定会负担物业费。2.小区的水质不好，一方面的原因是布的水管和水池造成的，水质浑浊；小区的卫生没有弄好；路灯没有维修；原告的服务不到位。3.物业公司的一位经理说过，如果确实房屋的设施修不好，他们可以免除我三年的物业费，可是后来那位经理被开除了，下一任经理任职时，我也跟他提过房屋质量的事，新的经理说可以帮我申请，可是后来又调走了。4.我从来没有收到原告的催款函，原告也从来没有和我协商过物业费的事，只和我协商房屋维修的事，所以不存在滞纳金。5.我的房屋没有入住，不应当承担公摊水电费。
本院经审理认定事实如下：惠州市惠阳经济开发区惠阳碧桂园是惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司开发，原告与惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司属于同一集团公司属下的子公司。
2014年4月22日，原告物业公司与被告唐厚杰签订《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告位于惠阳碧桂园商品住宅区中的凤仪谷26街07幢803号的单位提供物业管理服务。协议第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方（被告）物业服务费的交纳标准按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计算，甲方物业的套内建筑面积79.60平方米，公用分摊建筑面积16.86平方米，合计房屋建筑面积96.46平方米，甲方应按173.63元/月向乙方（原告）交纳物业服务费。协议第四条第3项约定：住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、消防、电楼、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，以及园区公共照明费用，由相应设计备置使用的业主或物业使用人按其所有或使用的物业建筑面积分摊。协议第四条第4项约定：水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方收取，如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用。协议第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。
2014年9月28日，被告唐厚杰办理了物业及房屋钥匙等资料的移交，办理了房屋入住登记手续。之后，双方均依约履行《惠阳碧桂园前期物业服务协议》。但从2015年4月起，被告唐厚杰以其房屋存在质量问题为由，开始拖欠物业服务费，以及从2014年10月起每月8元的居民住户卫生费、2016年6月起的水费、2014年12月起的路灯照明电费分摊、楼道照明电费分摊和电梯电费分摊等费用，截至2017年6月，共拖欠物业服务费4688.01元、其他费用871.42元。
另查明，原告物业公司成立于2007年8月2日，具有物业管理收费经营资质。
本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的书面合同。原被告签订的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”被告在接收所购买的房产物业并享受原告提供的各项物业管理服务后，自2014年10月起开始拖欠居民住户卫生费等费用，2015年4月开始拖欠物业服务费，未按双方签订的物业服务合同的约定支付物业管理费等相关费用给原告，已构成违约，应当承担违约责任。根据原告提供的证据，经核算，截至2017年6月，被告共拖欠原告物业服务费4688.01元，水费、居民住户卫生费、路灯照明电费分摊、楼道照明电费分摊和电梯电费分摊等其他费用871.42元，共计5559.43元，庭审时，被告对拖欠的数额没有异议，本院予以确认。上述物业管理等费用应由被告唐厚杰承担。
关于原告请求的违约金。《惠阳碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。庭审时，经本院释明，被告仍未申请减少，但认为不应当支付违约金。本院认为，被告逾期交纳物业服务费，按约应支付违约金，但是，对于违约金的计算标准，被告虽未申请减少，但是，如果按物业服务协议的约定计算违约金，原告承担的违约金数额将远远超出本金数额，违背了社会的公序良俗，因此，本院酌定违约金以原告提供的欠费明细中载明的物业服务费欠费金额，按实际拖欠天数，按人民银行同期贷款利率计算，计至2017年6月30日的违约金为262.17元，从2017年7月1日起，以4688.01元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至物业服务费付清之日止，但违约金总额以物业服务费总额4688.01元的30%即1406.40元为限。对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。
对于被告唐厚杰提出原告的服务质量不符合约定的问题，本院认为，被告不应当以拒交物业费的方式表达对物业公司的不满，其可以向有关主管部门投诉解决，或遵循其他合法途径处理。
至于被告唐厚杰提出的房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，本案不作处理，被告可另循合法途径解决。被告唐厚杰提出原告物业公司的经理承诺进行维修和免除物业费，但未能提供充分的证据证明，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告唐厚杰应在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的截至2017年6月止的物业服务费4688.01元，水费、居民住户卫生费、路灯照明电费分摊、楼道照明电费分摊和电梯电费分摊等其他费用871.42元，共计5559.43元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；
二、被告唐厚杰应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交纳物业服务费的违约金（截至2017年6月30日止的违约金为262.17元；2017年7月1日起的违约金，以4688.01元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至物业服务费付清之日止，但违约金总额不得超出1406.40元）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费78元，由原告负担28元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 钟新华
二〇一七年十月十日
书记员 罗丽婷