黑龙江哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终782号
上诉人(原审原告)黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区上夹树街15号，
法定代表人：李宝辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩锐，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵延年，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：哈尔滨晟达房地产估价咨询有限公司，住所地哈尔滨市南岗区先锋路326号阿继科技园A、B栋A单元7层2号，
法定代表人：苏绍群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
被上诉人(原审被告)：徐颖，女，1982年12月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：杨航，黑龙江航远律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：梁立伟，男，1974年4月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
上诉人黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司（以下简称鸿诚房地产公司）因与被上诉人哈尔滨晟达房地产估价咨询有限公司（以下简称晟达公司）、梁立伟、徐颖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初5179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿诚房地产公司的委托诉讼代理人韩锐、赵延年，被上诉人晟达公司和梁立伟的委托诉讼代理人刘庆明，被上诉人徐颖的委托诉讼代理人杨航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿诚房地产公司上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初5179号民事判决，发回重审或依法改判徐颖将非法占有的房产返还鸿诚房地产公司。事实和理由：一、一审判决对涉及房产转让的主要事实未认定或认定错误。1.尽管晟达公司为徐颖开具三联单收据，金额为380万元，但徐颖未向鸿诚房地产公司、晟达公司支付任何款项，只是梁立伟曾欠徐颖借款未还，梁立伟用既非晟达公司也非梁立伟本人的房产偿还借款，鸿诚房地产公司、晟达公司并不知晓该事实；2.鸿诚房地产公司、晟达公司未与徐颖签订房屋买卖合同，未开具房地产销售发票，未交付房产。徐颖未办理房产交接手续，非法占有案涉房产至今；3.一审法官释明时，鸿诚房地产公司称诉讼请求为返还房产，法律依据是《文海溪畔商服认购书》对鸿诚房地产公司不产生法律效力。鸿诚房地产公司明确表示放弃恶意串通的理由，一审法院不应论述恶意串通导致“认购书”无效。二、一审判决认定晟达公司代理销售行为构成表见代理系适用法律错误。1.合同法第四十九条规定只有代理人以被代理人名义签订合同方存在表见代理的可能，晟达公司以代理人名义与徐颖签订“认购书”，不属于表见代理；2.《最高人民法院关于当前形势下审理民商与合同纠纷案件若干问题的指导意见》四、13规定表见代理要具备“诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素”，而《文海溪畔商服认购书》仅有代理人晟达公司公章，无鸿诚房地产公司及晟达公司任何人员的签字，不具备有权代理的客观表象形式要素；3.“认购书”已经标明出售方为鸿诚房地产公司，晟达公司为委托代理机构，徐颖在无出售方公章及签字，未支付任何对价的前提下，取得晟达公司的三联单收据，以不属于晟达公司、更不属于梁立伟的财产冲抵梁立伟个人对其负有的债务，主观上不具有善意。三、晟达公司以自己的名义与徐颖签订“认购书”、收取定金（经确认，实际未收）、开具收款收据，约定的380万元低于“销售价目表”的价格549.86万元，上述行为超越了鸿诚房地产公司的授权范围，该“认购书”对鸿诚房地产公司不发生法律效力。四、徐颖明知争议房屋权利人为鸿诚房地产公司，仍与非法代理人以低于应售价格30%的价格签订“认购书”，未支付房款，未办理产权登记，其占有争议房屋非善意取得。
晟达公司、梁立伟辩称，一审判决认定事实充分，适用法律正确，发回重审没有事实和法律依据。第二项上诉请求与晟达公司、梁立伟无关。
徐颖辩称，1.鸿诚房地产公司在上诉状中明确表示放弃确认“文海溪畔商服认购书”无效的请求及理由，鸿诚房地产公司一审在增加诉讼请求申请书中明确，确认“文海溪畔商服认购书”无效是返还房屋的前提，鸿诚房地产公司放弃了确认“文海溪畔商服认购书”无效的请求，返还房屋的前提即不存在，该诉讼请求不成立；2.是否支付房屋对价款是合同履行的问题，与合同的成立与生效无关，且徐颖一审中提交了支付价款的相关证据，如果鸿诚房地产公司没有房屋对价款应向晟达公司主张，不在本案审理范围；3.徐颖占有使用案涉房屋系基于合同履行取得，具备合同依据和法律依据，鸿诚房地产公司关于返还房产的诉请不成立。
鸿诚房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认晟达公司与徐颖、梁立伟之间签订的位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋的《文海溪畔商服认购书》行为无效；2.梁立伟、徐颖将位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋返还鸿诚房地产公司。
一审法院认定事实，2014年3月26日,鸿诚房地产公司与晟达公司签订《房地产代理销售合同》，内容为“鸿诚房地产公司指定晟达公司为在哈尔滨市的独家销售代理，销售鸿诚房地产公司指定的，由鸿诚房地产公司在文明街56#兴建的文海溪畔一期商服与地下车位；代理期限为12个月，自2014年3月1日至2015年2月28日；鸿诚房地产公司在正式销售合同签订并获得全部房款后，鸿诚房地产公司根据收房款比例按阶段支付代理佣金；鸿诚房地产公司派驻工作人员到晟达公司设立的销售现场负责收取定金及销售款，开具缴款收据与发票，签订销售合同；晟达公司不得以代理人身份与购买者签署买卖合约，并收取定金和销售款；鸿诚房地产公司正式委托晟达公司为文海溪畔一期商服与地下车位项目销售（独家）代理的委托书，委托书放置销售场所”。此合同经鸿诚房地产公司及鸿诚房地产公司代表人李宝辉盖章确认，经晟达公司盖章确认，并由晟达公司代表人苏绍群签字确认。2014年9月17日，徐颖与梁立伟签订《转让协议》，内容为“徐颖与梁立伟共同出资购买哈尔滨市南岗区文明街56号文海溪畔一期12号楼6号门市；购房总价款为3,800,000元，分别为徐颖出资1,000,000元，梁立伟出资2,800,000元共同取得；如梁立伟在2014年12月15日前归还徐颖购房出资款，徐颖将自动放弃对本房产的共有权，归梁立伟单独所有并将购房发票230303565718号及编号为001号《文海溪畔商服认购书》更为梁立伟名下，更名及相关费用梁立伟承担，梁立伟在2014年12月16日前未归还徐颖购房出资款，梁立伟自动放弃对该房产的共同拥有权，将该房产归徐颖单独所有并将购房发票230303565718号及编号为001号《文海溪畔商服认购书》更为徐颖名下，更名及相关费用梁立伟承担”，徐颖、梁立伟在该《转让协议》上签字确认。2014年9月17日，晟达公司与徐颖签订《文海溪畔商服认购书》一份，内容为“出售方为鸿诚房地产公司，委托代理机构为晟达公司，买受人为徐颖；认购物业为哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服，面积为144.7平方米，总价款为3,800,000元；买受人采取一次性付款方式付款3,800,000元”，该合同经晟达公司盖章与徐颖签字确认。2014年9月16日晟达公司向徐颖出具黑龙江省单位往来资金结算票据，交款人为“徐颖”，收费项目为“代收款—文海溪畔1206号门市”，金额为“3,800,000元”。另查明，坐落于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服现由徐颖实际占有使用。
一审法院认为，虽鸿诚房地产公司的诉讼请求为依法确认晟达公司与徐颖、梁立伟之间签订的位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋的《文海溪畔商服认购书》行为无效，但经释明，鸿诚房地产公司明确诉讼请求为依法确认晟达公司与徐颖、梁立伟之间签订的《文海溪畔商服认购书》无效，其法律依据为晟达公司、徐颖、梁立伟之间存在恶意串通以及晟达公司超越鸿诚房地产公司对其授权范围，不构成表见代理。关于晟达公司、徐颖、梁立伟是否存在恶意串通的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。所谓恶意串通系指“当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订立合同的法律行为，造成国家、集体或者第三人利益损害的违法行为”。本案中，《文海溪畔商服认购书》系晟达公司与徐颖签订，《转让协议》系梁立伟与徐颖签订，因该《转让协议》仅为梁立伟、徐颖之间关于购买案涉房产的出资以及权利归属的约定，故其对晟达公司和徐颖签订的《文海溪畔商服认购书》的合同效力并不产生影响。虽晟达公司与梁立伟均辩称因晟达公司代理鸿诚房地产公司销售房产，徐颖系晟达公司的销售经理，为便于案涉房产的销售，双方签订了《文海溪畔商服认购书》，实际双方并无真正的买卖关系，亦无买卖行为，但基于鸿诚房地产公司与晟达公司之间系委托代理销售关系以及鸿诚房地产公司、晟达公司和梁立伟均未提供有效证据证明徐颖在签订《文海溪畔商服认购书》时存在恶意且与晟达公司及梁立伟进行了串通，为保护交易安全，《文海溪畔商服认购书》不符合被认定为无效的法定情形。关于晟达公司是否构成表见代理的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，虽然鸿诚房地产公司与晟达公司签订的《房地产代理销售合同》中约定“鸿诚房地产公司在正式销售合同签订并获得全部房款后，鸿诚房地产公司根据收房款比例按阶段支付代理佣金；鸿诚房地产公司派驻工作人员到晟达公司设立的销售现场负责收取定金及销售款，开具缴款收据与发票，签订销售合同”，但因晟达公司与徐颖签订文海溪畔商服认购书》时并未将双方上述约定告知徐颖，结合《房地产代理销售合同》中约定的“将鸿诚房地产公司正式委托晟达公司为文海溪畔一期商服与地下车位项目销售代理的委托书放置销售场所”的内容，徐颖有理由相信晟达公司具备代理销售案涉房产、签订案涉房产认购书以及收取房款的资格与权利，晟达公司的行为已构成表见代理，其与徐颖签订的《文海溪畔商服认购书》不宜认定为无效合同。综合上述因素，晟达公司与徐颖签订的《文海溪畔商服认购书》合法有效，对于鸿诚房地产公司确认晟达公司与徐颖、梁立伟之间签订的位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋的《文海溪畔商服认购书》无效的诉讼请求，不予支持。因案涉房产现已由徐颖实际占用使用，鸿诚房地产公司主张系徐颖强行进入而无相关证据证明，故对于鸿诚房地产公司要求梁立伟、徐颖将位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋返还的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条和第五十二条之规定，判决如下：驳回鸿诚房地产公司的诉讼请求。案件受理费100元，由鸿诚房地产公司负担。
二审期间，各方当事人均未举示新证据，本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，关于2014年9月17日徐颖与晟达公司签订的《文海溪畔商服认购书》效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，如何支付价款，是否支付价款系合同履行问题，不能以此否定合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”徐颖与晟达公司签订的《文海溪畔商服认购书》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效合同的情形。
关于案涉《文海溪畔商服认购书》对鸿诚房地产公司是否发生法律效力的问题。晟达公司的销售代理行为违反了其与鸿诚房地产公司于2014年3月26日签订的《房地产销售代理合同》的约定，构成越权代理，但鸿诚房地产公司、晟达公司均未举示证据证明晟达公司与徐颖签订《文海溪畔商服认购书》时履行了告知义务，也没有证据证明徐颖已经知悉《房地产销售代理合同》的具体内容。徐颖在鸿诚房地产公司的销售场所与晟达公司签订了《文海溪畔商服认购书》，该认购书注明出售方系鸿诚房地产公司公司，委托代理机构为晟达公司，晟达公司在鸿诚房地产公司的销售场所向徐颖出具黑龙江省单位往来资金结算票据，并在《文海溪畔商服认购书》上盖章，徐颖有理由相信晟达公司具备代理销售案涉房产、签订案涉房产认购书以及收取房款的资格与权利，晟达公司的行为已构成表见代理，该代理行为对鸿诚房地产公司发生法律效力。
关于案涉房产是否应返还给鸿诚房地产公司的问题。晟达公司与徐颖签订的《文海溪畔商服认购书》对鸿诚房地产公司发生法律效力（理由如前所述），案涉房产现已由徐颖实际占有使用，鸿诚房地产公司主张徐颖强行进入并非法占有案涉房屋，但没有证据证实。本院对鸿诚房地产公司要求徐颖将位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋返还的上诉请求，不予支持。
综上所述，鸿诚房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋彦辉
审判员 梁红玉
审判员 王晓东
二〇一八年三月二十日
书记员 周小倩