北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民初27号
原告：北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号。
诉讼代表人：尹正友，北京丹耀房地产有限公司破产管理人组长。
委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
被告：嘉实资本管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
法定代表人：赵学军，董事长。
委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫玉玲，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告：北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室。
法定代表人：李林锴，执行董事。
委托诉讼代理人：李云平，男，该公司员工。
被告：北京中科创新投资有限公司，住所地北京市西城区三里河东路5号935室。
法定代表人：李林锴，执行董事。
委托诉讼代理人：郭翠云，女，该公司员工。
被告：北京金英圣杰信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路106号院5号楼302室。
法定代表人：康阳，执行董事。
被告：李林锴，男，1968年4月21日出生。
委托诉讼代理人：李云平，男，北京新府和信投资管理有限公司员工，由北京新府和信投资管理有限公司推荐。
原告北京丹耀房地产有限公司（简称丹耀公司）与被告嘉实资本管理有限公司（简称嘉实资本）、被告北京新府和信投资管理有限公司（简称新府公司）、被告北京中科创新投资有限公司（简称中科公司）、被告北京金英圣杰信息咨询有限公司（简称金英圣杰公司）、被告李林锴案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丹耀公司之委托诉讼代理人王道彦，被告嘉实资本之委托诉讼代理人闫玉玲，被告新府公司及李林锴共同委托诉讼代理人李云平，被告中科公司之委托诉讼代理人郭翠云到庭参加诉讼。金英圣杰公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告丹耀公司向本院提出诉讼请求：1.撤销北京市第二中级人民法院作出的（2016）京02执异494号执行裁定书；2.停止对新府公司名下的位于北京市王府井大街176号丹耀大厦×××（简称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.涉案房屋的房屋所有权证与国有土地使用证权利人不一致。我公司宣告破产后，破产管理人与新府公司签订2009丹耀转字第001号《房屋转让合同》及2009丹耀转字第002号《房屋转让合同》，将丹耀大厦内13098.06平方米房屋转让给新府公司。截止2014年3月，我公司将涉案房屋的所有权全部转移登记至新府公司名下，由于种种原因，相应的国有土地使用权尚未转移登记至新府公司，仍在我公司名下。2.本案执行法院单独处分涉案房屋所有权不符合法律规定。首先，根据《物权法》第一百四十七条的规定，房屋和其占用范围内的土地使用权只能一并处分，而不能分开处分。其次，虽然根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条、第二十三条的规定，执行法院可以对权利归属不一致的房屋所有权和土地使用权单独采取执行措施，但是，根据《立法法》关于新法的效力优于旧法、上位法的效力优于下位法的规定，随着《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规的实施，上述司法解释中的相关规定应当停止适用。再次，根据《不动产暂行条例》第二条的规定，本案的不动产包含了涉案房屋和其占用范围内的土地。根据《不动产登记暂行条例》第八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款以及《国土资源部关于启用不动产登记簿样式（试行）的通知》第一条的规定，自2015年3月1日起，房屋应当与其所依附的土地一并登记，统一颁发《不动产权证书》。即使执行法院通过执行程序拍卖了涉案房屋的所有权，竞买人也会因为上述规定而既不能取得房屋所有权证也不能取得不动产权证书，最终不能实现竞买目的。3.我公司于2016年2月完成丹耀大厦项目的土地增值税清算工作之后，具备办理土地使用权转移的条件。按照现行不动产登记的要求，东城区不动产登记事务中心只能在收回涉案房屋的房屋所有权证之后，再为新府公司办理不动产权证书。然而由于执行法院查封了涉案房屋，上述手续不能办理，导致我公司不能继续履行与新府公司之间的两份房屋转让合同约定的义务，也不能实现收回涉案房屋最后一期6000万元购房款的权利。另一方面，在新府公司丧失履行债务能力的情况下，我公司本可依合同法选择解除两份房屋转让合同，但在执行法院查封涉案房屋的情况下，即使我公司通过诉讼解除了两份合同，也不能重新转移登记至我公司名下，最终不能实现解除合同的目的。综上，根据“房地一并处分”的法定原则，我公司基于享有涉案房屋占用范围内的土地使用权而提出的停止对涉案房屋的强制执行以及解除查封等请求具有事实和法律依据，应当获得法院支持。
被告嘉实资本辩称，不同意丹耀公司的全部诉讼请求。首先，涉案房屋均登记在新府公司名下，（2015）二中执字第01143号案件中对涉案房屋采取查封措施符合法律规定；其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》仍是现行有效的规定，丹耀公司认为上述规定应停止适用的理由不能成立；再次，虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定房产等建筑物应当与依附的土地一并登记，但《不动产登记暂行条例》也规定“不动产权利人已经依法享有的不动产权利不因登记机构和登记程序的改变而受到影响”、“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”；换言之，房地一并登记的要求是不溯及既往的，已经登记的房产或土地等物权仍然有效，之后的不动产登记也一般是依当事人申请进行的，新府公司对涉案房产享有的所有权以及嘉实资本对涉案房产享有的抵押权仍然是合法有效的，不受《不动产登记暂行条例》实施的影响；最后，丹耀公司提出执行异议已被（2016）京02执异484号执行裁定书予以驳回，其诉求于法无据，不应予以支持。
新府公司辩称，不同意丹耀公司的全部诉讼请求。我公司已经合法取得涉案房产的所有权并占有使用至今。2014年4月涉案房产完成了抵押登记，抵押合法有效。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十五条、二十八条之规定，依法驳回丹耀公司的诉讼请求。
中科公司辩称，与新府公司意见一致。
金英圣杰公司未答辩。
李林锴辩称，与新府公司意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2007年6月，应债权人及债务人申请，本院作出（2005）二中民破字第4615号民事裁定及决定宣告丹耀公司破产并指定北京市炜衡律师事务所、北京市企业清算事务所有限公司作为管理人接管破产企业。
2010年1月13日，出卖人丹耀公司破产管理人（甲方）与买受人新府公司（乙方）签订2009丹耀转字第001号《房屋转让合同》，约定甲方将位于北京市王府井大街172号、174号、176号丹耀大厦的属于丹耀公司破产财产的建筑面积为23509.14平方米的房屋转让给乙方，其中18209.82平方米的房屋已经取得房屋所有权证和土地使用权证，5299.32平方米的房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证。转让房屋的总价款为人民币290000000元整。
2010年1月14日，出卖人丹耀公司破产管理人（甲方）与买受人新府公司（乙方）签订2009丹耀转字第002号《房屋转让合同》，约定甲方将位于北京市王府井大街176号丹耀大厦的属于丹耀公司破产财产的建筑面积为13098.06平方米的房屋转让给乙方。转让房屋的用途为住宅、车库，其中7798.74平方米的房屋已经取得房屋所有权证和土地使用权证，5299.32平方米的房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证，转让房屋的总价款为人民币120048080元。甲方应于收到乙方支付的全部购房款后，与乙方共同将本合同转让房屋的所有权变更登记到乙方名下。
2014年3月3日，新府公司取得北京市东城区王府井大街×××（即涉案房屋）房屋所有权证，但尚未取得上述房屋的国有土地使用权证，相应土地使用权仍登记在丹耀公司名下。
2014年3月24日，新府公司（借款人）与嘉实资本（委托人）及南洋商业银行（中国）有限公司北京分行（简称南洋银行北京分行、受托人）签订《委托贷款协议》，新府公司向嘉实资本及南洋银行北京分行借款2亿元用于支付丹耀大厦装修款及破产管理人费用。同日，新府公司（抵押人）与南洋银行北京分行（抵押权人、受托人）及嘉实资本（委托人）签订《抵押合同》，为担保上述《委托贷款协议》的履行，新府公司自愿将涉案房屋为嘉实资本的债权设立抵押担保，南洋银行北京分行受嘉实资本的委托协助办理本合同项下的抵押登记手续，并将南洋银行北京分行登记为抵押权人。2014年4月11日，北京市方圆公证处作出（2014）京方圆内经证字第06502、06503号《公证书》赋予上述《委托贷款协议》及《抵押合同》以强制执行效力。
2015年8月13日，因新府公司未能偿还到期债务，北京市方圆公证处应嘉实资本的申请，作出（2015）京方圆执字第0122号执行证书，将涉案房屋列为新府公司可供执行的财产。后嘉实资本向法院申请强制执行，本院于2015年8月21日立案，并于执行中查封了涉案房屋。
本院认为，新府公司与丹耀公司签订了房屋买卖合同，新府公司支付了部分购房款并据此取得了涉案房屋的所有权，后新府公司将涉案房屋作为借款担保抵押给南洋银行北京分行。因新府公司未能偿还借款，南洋银行北京分行的委托人嘉实资本申请强制执行并将涉案房屋列为可供执行的财产。根据各方的诉辩意见，本案争议焦点为丹耀公司享有涉案房屋土地使用权的事实能否对抗涉案房屋的执行行为。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。现行法律并不禁止人民法院在执行中单独针对涉案房屋所有权进行查封。其次，丹耀公司已将房屋所有权转移给新府公司，丹耀公司并非涉案房屋所有权人。虽然涉案房屋的土地使用权尚登记在丹耀公司名下，但根据丹耀公司与新府公司的房屋买卖合同，丹耀公司负有将土地使用权转移给新府公司的义务，其目前享有土地使用权系因房屋买卖合同未履行完毕。再次，丹耀公司虽称此种执行行为会妨碍买受人取得不动产权证书，但执行时是否有买受人愿意单独受让房屋所有权、其后续如何实现房屋所有权与土地使用权的统一，均系执行中买受人需要考虑的问题，不能成为丹耀公司要求排除执行的合理理由。
综上所述，丹耀公司并非涉案房屋的所有权人，其享有涉案房屋土地使用权的事实不能够成为排除执行的合理理由，其现要求停止对涉案房屋的执行、解除查封及撤销（2016）京02执异494号执行裁定书，缺乏法律依据，本院难以支持。金英圣杰公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项规定，判决如下：
驳回原告丹耀公司的全部诉讼请求。
公告费300元，由北京丹耀房地产有限公司负担（已交纳）。
案件受理费70元，由北京丹耀房地产有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 李 淼
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 刘丽杰
人民陪审员 李金靖
人民陪审员 王军荣
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 杨 竹