湖南省益阳中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第213号
上诉人（原审原告、反诉被告）益阳市凯迪绿色能源开发有限公司。
法定代表人陈义生，系该公司董事长。
委托代理人张奉海，系该公司员工。
委托代理人马魁，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邓志文。
委托代理人李长伏，湖南公言律师事务所律师。
上诉人益阳市凯迪绿色能源开发有限公司（以下简称凯迪公司）因与被上诉人邓志文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民二初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯迪公司之委托代理人张奉海、被上诉人邓志文及其委托代理人李长伏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年4月30日、9月27日，2013年4月
30日，凯迪公司与邓志文分别签订三个房屋租赁合同（以下简称合同一、合同二、合同三），合同用同一模式对邓志文坐落在益阳市赫山区邓石桥金桥的房屋情况与用途；租赁标准、用途；租赁期限；租金、相关费用及付款方式；租赁期间房屋修缮；双方责任；争议的解决方式；房屋的交付及收回验收等作了明确的约定。其中合同第四条，租金、相关费用及付款方式的条款中，对物业管理费、水电费、有线收视费等作了详细约定；第六条，双方责任的条款中，约定凯迪公司在退房前，需在合同到期日前三十天书面通知邓志文。押金在退房手续全部办完结清费用后三日内退还。邓志文在规定的期限内不能按标准交房，凯迪公司所有损失全部由其赔偿。凯迪公司逾期不能搬迁，邓志文所有损失全部由其赔偿。合同一租赁期限一年（2012年4月30日至2013年4月29日），合同二租赁期限一年（2012年9月27日至2013年9月26日）。按照凯迪公司诉称，上述两份合同均交给邓志文押金各10000元，但未提供邓志文收押金的证据，邓志文也不认可。到此凯迪公司共租邓志文双人间25间、三人间8间。合同三租赁期限三个月（2013年4月30日至2013年7月30日），这是合同一期满后对其中部分房屋的续租。三个合同在合同期内的租金，按照合同约定的标准双人间480元每月，三人间690元，每月已交清。另外合同一到期后除合同三续租的部分房间外，剩余的8个房间凯迪公司陈述超出近20天才搬出，但至今未交房。合同到期后，虽然凯迪公司有与邓志文联系要其收房，因凯迪公司在合同期内使用不当，导致三楼一间房地面浸水，使204、205两间房的墙壁和天花板上留下水渍。凯迪公司维修了几次，但未能恢复原状。员工在宿舍生火做饭，导致部分电器及家具留下油污，另有部分家具损坏和至今拖欠邓志文物业费、水费和有线收视费等原因，达不到收房的条件。凯迪公司至今未将所租房间钥匙交给邓志文，其中合同二的三人间8间、双人间1间到2013年12月26日已过期3个月，合同三的双人间16间到2013年12月30日已过期5个月。另外，8个双人间到2013年12月30日已过期8个月，凯迪公司认可一个月。为此事双方协商过几次，但因差距太大，未能达成一致意见，凯迪公司诉至原审法院，请求法院判令邓志文退还凯迪公司押金20000元，承担本案诉讼费。在诉讼过程中邓志文提起反诉，请求法院判令凯迪公司支付邓志文物业费、水费、有线收视费20130元，延期交房租金67160元，房屋、电器、家具等损坏费70000元，共计157290元，并承担本案诉讼费用。
原审认为，双方所签订的三个房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律的规定，合法有效。双方均应严格遵守合同条款，履行合同义务。在合同履行过程中，邓志文按照合同约定的要求履行了合同义务，凯迪公司仅将合同期内的房屋租金支付给邓志文，未能全面履行合同和承诺，应承担赔偿邓志文损失的责任。凯迪公司要求法院判令邓志文退还20000元房屋租赁押金的诉讼请求，因凯迪公司没有按照合同的约定，所租房屋达不到交房条件，且在指定的举证期间未提供证据，凯迪公司的诉讼请求，应不予支持。邓志文的反诉请求，其中的物业费10080元、水费7080元、有线收视费2970元，共计20130元，凯迪公司认可（仅对水费中的3900元提出异议，但未提供证据），应予以采纳。对延期交房的租金，根据凯迪公司实际占用的时间，按照公平公正的原则，凯迪公司以赔偿邓志文三个月房租的损失为宜，金额为（双人间25×460×3，三人间8×690×3）51060元，对电器设备、房屋家具损坏等反诉，虽然有其事实，因邓志文未提供证据加以证实。对邓志文的反诉请求，予以部分支持，部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回凯迪公司的诉讼请求；二、凯迪公司支付邓志文物业费、水费、有线收视费计20130元，赔偿邓志文延期交房租金51060元，共计7l190元，限判决生效后5日内履行；三、驳回邓志文的其他诉讼请求。案件受理费300元，反诉费1600元，共计1900元，由凯迪公司承担。
宣判后，凯迪公司不服，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，判决不合理。1、上诉人与邓志文建立租赁关系后，足额缴纳了押金与全部租金，租赁关系终止后，邓志文应返还上诉人所交的押金；2、上诉人在租赁合同到期前已通过书面方式告知邓志文要求退房，故不存在上诉人延期交房的事实，无须支付延期交房的租金；3、上诉人已按约定缴纳水费，无拖欠水费的事实。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
邓志文答辩称：上诉人一审时并未提交缴纳了押金、水费的有效证据，故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，凯迪公司向本院提交了下列证据：证据一、《押金条》，拟证明邓志文收取了20000元的押金；证据二、《退房公函》、《沟通情况说明》，拟证明上诉人多次与邓志文沟通无果及邓志文拒收房门钥匙；证据三、《税费收据及情况说明》，拟证明上诉人已缴纳水费；证据四、《员工工作交接单》，拟证明上诉人员工调动，离职并体现租房的相关情况；证据五、照片，拟证明诉讼期间邓志文已将诉争房屋租出。另申请证人卜建雄出庭作证，拟证明上诉人已缴纳结清水费情况。
邓志文质证称：对证据一无异议，但上诉人未按约定交房，故押金应不予退还；对证据二的真实性有异议，邓志文未收到相关函件；证据三系复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议；对证据四、证据五的真实性、关联性有异议，该两份证据与本案无关联。
凯迪公司对证人卜建雄的证言质证称，该证言内容客观真实，形式合法，应予以认可。
邓志文对该证言质证称，证人系上诉人员工，与上诉人存在法律上的利害关系，且超过了举证期限，不符合二审新证据的范围，应不予认可。
本院对凯迪公司提交的证据经审查认为，证据一客观真实，合法，与本案存在关联性，本院依法予以采信；证据二系凯迪公司单方制作函件，能证实凯迪公司曾就退房事宜向邓志文发过相关通知，对该事实本院予以采信，对上诉人拟证明的其他证明目的，不予采信；证据三客观真实，本院予以采信；证据四系凯迪公司内部事务，与本案不具关联性，本院不予采信；证据五系照片复印件，无法确认其真实性与关联性，本院不予采信。证人卜建雄系凯迪公司员工，与其存在利害关系，故对其有利凯迪公司的证言，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。
二审经审理查明，凯迪公司分别于2012年6月15日、2012年10月29日向邓志文交纳租房押金20000元，于2013年12月28日交纳水费2404元，凯迪公司曾向邓志文发函处理退房事宜，现凯迪公司仍未将租赁房屋钥匙交于邓志文。
二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、凯迪公司是否交纳了租房押金及应否退还；二、原审认定三个月的延期交房租金是否正确；三、原审对欠缴水费数额的认定是否正确。
关于凯迪公司是否交纳了租房押金及应否退还的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，凯迪公司与邓志文签订的三份租赁合同中，均明确约定了凯迪公司须向邓志文支付租赁押金，在凯迪公司退房时，未损坏房屋和屋内设施、设备，邓志文再将该租房押金无息退还。凯迪公司在二审审理时，向本院提交了其向邓志文支付20000元押金的凭据，且邓志文当庭也认可收取了租房押金，故对该20000元租房押金的事实，本院依法予以确认。双方在合同中明确约定，以凯迪公司退房时未损坏房屋内设施、设备作为退还押金的条件，但并未确定邓志文在凯迪公司违反约定损坏房屋内设施、设备时，有权将押金作为违约金扣留作为赔偿的权利，且凯迪公司对损耗的房屋内设施进行了修缮，故在双方租赁合同关系终止时，凯迪公司交纳的押金，邓志文应按合同约定予以退还。凯迪公司提出应予退还押金的上诉理由，于法有据，本院依法予以支持。对于退还的数额，凯迪公司承诺折减3000元作为设施不正当使用的补偿费，邓志文则要求将押金全部扣减作为损坏房屋设施的补偿，本院综合考虑财产的实际损害情况，酌情确定折减设施补偿费10000元，对剩余的10000元押金邓志文应退还凯迪公司。
关于原审认定三个月的延期交房租金是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方对于凯迪公司延期交房的房间数与具体延期时间存有争议，但对延期的事实不持异议，凯迪公司也认可8个双人间延期交房一个月。至原审审理时，合同二中租赁的三人间8间、双人间1间过期3个月，合同三中租赁的双人间16间过期5个月，另有8个双人间过期8个月，本院二审审理时，仍有部分租赁房屋留置有凯迪公司员工的物品，凯迪公司虽曾发函通知邓志文办理交房手续，但因其不正当使用造成房屋设施的价值减损，不符合合同约定的交房条件，理应承担占用期间的损失。邓志文拒不履行协助义务，致使占用时间延长，损失扩大，亦应承担相应的损失责任。综合双方对损失产生的过错程度，本院认为，以凯迪公司承担损失责任的60%为宜，故凯迪公司应承担的损失为：合同二，8三人间×3个月×690元×60%=9936元，1双人间×3个月×460元×60%=828元；合同三，16双人间×5个月×460元×60%=22080元；另外8双人间×8个月×460元×60%=17664元，共计50508元。其余40%的租金损失宜由邓志文自行承担，原审综合考虑凯迪公司实际占用部分租赁房屋的期限与不合理使用房屋内设施造成的价值减损的事实，酌情认定凯迪公司赔偿邓志文三个月的延期占有租金无事实与法律依据，本院依法予以纠正。凯迪公司上诉提出不应承担延期交房租金的理由，不能成立，本院依法不予支持。
三、关于原审对欠缴水费数额的认定是否正确的问题。经查，凯迪公司于2013年12月28日缴纳水费2404元，其欠缴水费应为4676元（7080元-2404元），原审认定为7080元不当，本院予以纠正。凯迪公司虽申请了其员工卜建雄出庭证实该公司已全部结清欠缴水费的事实，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项的规定，“与一方当事人或者代理人有利害关系的证言，不能单独作为认定事实的依据”卜建雄的出庭证言因无其他证据予以佐证，本院不予采信，故凯迪公司上诉提出其已全部结清欠缴水费的理由，与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人凯迪公司的部分上诉理由成立，对该成立的部分，本院予以支持，原审认定部分事实错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民二初字第553号民事判决的第三项；
二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民二初字第553号民事判决的第一项；
变更湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民二初字第553号民事判决的第二项为：益阳市凯迪绿色能源开发有限公司支付邓志文物业费、有线收视费、水费17726元，赔偿邓志文延期交房租金50508元；
四、邓志文退还益阳市凯迪绿色能源开发有限公司的租房押金10000元。
以上三、四项相抵后，益阳市凯迪绿色能源开发有限公司支付邓志文58234元，限在本判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1900元，二审案件受理费2080元，合计3980元，由益阳市凯迪绿色能源开发有限公司负担3400元，邓志文负担580元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
代理审判员 刘国清
代理审判员 贾云卫
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 王 棵