江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初6553号
原告:黄文芳,女,1974年11月7日生,,汉族，住江苏省江阴市。
委托诉讼代理人：鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱桂芳，江苏法舟律师事务所实习律师。
被告:邵晓燕,女,1969年6月1日生,,汉族，住江苏省无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：张瑞，北京百瑞（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱凌斐，北京百瑞（无锡）律师事务所律师。
被告:徐国友,男,1964年11月18日生，,汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：王泽鹏，江苏神阙律师事务所律师。
第三人：无锡市锡城中山房产服务有限公司,住所地江苏省无锡市石皮路7号二层财务中心。
法定代表人：王云燕。
委托诉讼代理人：过焰，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈道凤，该公司员工。
原告黄文芳诉被告邵晓燕、徐国友以及第三人无锡市锡城中山房产服务有限公司（下称中山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄文芳及其委托诉讼代理人鞠爱军、被告邵晓燕委托诉讼代理人张瑞、钱凌斐，被告徐国友委托诉讼代理人王泽鹏、中山公司委托诉讼代理人过焰、陈道凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄文芳向本院提出的诉讼请求：1.解除其与邵晓燕签订的《无锡市房屋转让合同》；2.邵晓燕双倍返还其定金50万元并赔偿其因解除《无锡市房屋转让合同》而导致的财产损失135.66万元（具体损失计算方法为：以2016年12月12日涉案房屋鉴定价格减去380万元再减去赔偿的定金50万元的差价）；3.邵晓燕支付中介佣金30000元；4.邵晓燕赔付其支付的律师费134800元；5.徐国友、中山公司对前述第二、三、四项诉请承担连带责任。
邵晓燕辩称：首先，本案所涉房屋买卖合同因为违反法律规定，应属无效，对其不产生任何法律效力。双方在签订买卖合同时，涉案房屋已有抵押，但是受托人及其并未通知抵押权人。而且邵晓燕对受托人徐国友及黄文芳签署买卖合同也不知情，黄文芳系与徐国友系恶意串通，损害了其利益；其次，徐国友作为受托人以不合理的价格出售涉案房屋，明显超越代理权限，邵晓燕不承担任何法律责任；第三，黄文芳如有损失，应当另案起诉徐国友。因为黄文芳的损失系由徐国友的越权行为造成的；第四，黄文芳所支付所有款项已全部退回，不存在任何实际损失，要求邵晓燕承担中介费、律师费没有依据。另外，黄文芳自己承诺“如果房屋更名不成功”，则退回意向金，不再购买房屋，但其仍然起诉邵晓燕要求继续履行合同后由变更为解除合同并赔偿损失，系滥用诉权。
徐国友辩称：徐国友系经邵晓燕授权出售涉案房屋，因此其在受委托权限内实施的代理行为的结果均应由邵晓燕承担。其持有邵晓燕的公证授权委托书，未超越委托权限，更无与第三人恶意串通的行为，不应承担连带责任。双方在中介公司居间下签订买卖合同时，三方均不知晓涉案房屋已被查封的事实，也未核实房产的状态，因此不应强求作为普通人的徐国友知晓。徐国友实施代理行为不过是为了实现邵晓燕与其之间自己的债权。由于涉案房屋在签订合同时，已被法院查封，应属无效。因此，黄文芳就不应按照房屋差价计算所谓的损失。双方签订买卖合同时并未对律师负担作出约定，因此黄文芳无权主张律师费。而且黄文芳主张的律师费严重过高，无支付依据，不应获得支持。
第三人中山公司述称：徐国友持有黄文芳的公证委托书。签约时，我们向黄文芳提示过涉案房屋是存在债务且成交价格明显低于周边市场价，交易存在风险，黄文芳表示接受该事实。在邵晓燕谎称没有办理涉案房屋产证的情况下，阻止黄文芳支付应于2016年8月31日支付20万元定金。在得知涉案房屋存在抵押和查封后，又协助黄文芳要求徐国友退还了已经支付的30万元定金，并主动退还了黄文芳支付的中介费3万元。所以，在整个交易中，其尽到中介的风险提示义务，不应承担任何责任。
经审理查明：2015年5月8日，邵晓燕以3821360元的价格购买了位于无锡市滨湖区蠡××香樟××室房屋（以下简称涉案房屋）。同月10日，邵晓燕办理了涉案房屋的产权转移登记并领取了房屋产权证。同月，邵晓燕因购买该套房屋向兴业银行股份有限公司无锡分行贷款267万，并办理了抵押登记。
2016年5月，邵晓燕因与案外人张学明之间的债权债务关系，将涉案房屋再次抵押给张学明，抵押金额为120万，并办理了抵押登记。
2016年6月，徐国友持邵晓燕公证权委托书在中山公司登记了涉案房屋的出售信息，并委托中山公司进行出售。该公证授权委托书的委托人为邵晓燕，受托人为徐国友。委托权限包含签订涉案房屋的买卖合同、代收房款等。
2016年7月，因邵晓燕未履行法律文书确定的义务，涉案房屋被法院查封。
2016年8月，黄文芳因有意购买涉案房屋，向中山公司分两次、各缴纳了5万元意向金。相应的，中山公司向黄文芳出售了两张《售房意向金收条》。其中第一张收条内容为：今收到黄文芳购买涉案房屋，房屋总价380万元（出售方净到手），意向金5万元，中介服务费2至3万元（再议）。同时，该收条尾部还以手写体备注，内容如下：如更名不成功，则意向金退回。如可以更名，出售方不卖或涨价，则双倍赔付意向金。更名事宜及费用由购买方自己承担。并且优先（同样价格）考虑出售给黄文芳，时间2016年8月30日止；第二张收条内容为：今收到黄文芳购买涉案房屋意向金5万元，房屋总价380万元。房屋过户时所涉费用由购买方承担，中介服务费3万元由购买方承担。
同月24日，徐国友以邵晓燕代理人的身份，在中山公司的居间下与黄文芳签订涉案房屋的《无锡市房屋转让合同》，主要合同内容为：黄文芳以380万元的价格购买涉案房屋（296.92㎡）；签订合同时，黄文芳支付定金50万元；2016年9月30日前，黄文芳将房款80万元付至中山公司；余款250万元，由黄文芳委托中山公司办理商业贷款；邵晓燕领取房屋产证后委托中山公司办理还贷手续；邵晓燕还贷当天由中山公司转付房款80万元，用于一次性还清贷款并注销他项权证；黄文芳同意在产权过户前将首付款80万元给邵晓燕用于邵晓燕一次性还清贷款，不足部分邵晓燕先付现金补足。还贷钱款专款专用，还贷日直接打入邵晓燕还款账户；涉案房屋产权过户日期为邵晓燕注销后5个工作日内；涉案房屋办理转移登记手续所需缴纳的相关税费由黄文芳承担；如黄文芳贷款审批不通过，双方不作违约，并且退还定金和佣金；邵晓燕在黄文芳贷款审批通过后10个工作日内将贷款还清且及时注销抵押。黄文芳承担购买涉案房屋的所有费用，以及邵晓燕领产权证时产生的费用（1.5%契税）并包括黄文芳自己的契税和邵晓燕的营业税等所有费用。同时，徐国友还在该合同尾部备注：今收到购房定金30万元。邵晓燕也于当日向中山公司支付中介费3万元。
后因中山公司发现邵晓燕已经领取了涉案房屋的产权证，故于同月30日与黄文芳进行了通话，中山公司表述主要内容为：涉案房屋因所有权人有两个债务纠纷的事情，才便宜拿出来卖的。如果邵晓燕把产权证抵押给别人的话，黄文芳再替她还钱的话，存在风险。徐国友表示假如没有这些抵押和法院查封，他还是会按如实的价格出售给黄文芳。如果不卖给黄文芳，徐国友就一分钱也收不回来。邵晓燕骗徐国友说没有办房产证，其实是办了，现在也不肯拿出来。徐国友再盯一盯，不行就要走法律程序。对此，黄文芳表示知情并表示等中山公司的通知。
另查明，徐国友已将收取的定金30万元退还给黄文芳，中山公司也将收取的中介费5万元退还给黄文芳。
本案审理过程中，黄文芳为证明其房屋差价损失，向本院提出鉴定申请，要求评估涉案房屋在2016年9月30日的市场价格。后经无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司评估，估价结果为565.66万元。
上述事实，有《售房意向金收条》、《无锡市房屋转让合同》、《无锡市房屋登记簿证明》、录音资料、中国工商银行历史业务明细清单、短信聊天记录及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：本案的争议焦点为徐国友代理邵晓燕与黄文芳签订的买卖合同的效力问题。
首先，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，徐国友与邵晓燕之间系委托代理人关系。因出售涉案房屋，邵晓燕先后两次与徐国友办理了公证委托手续，据此可以认定徐国友对于代理邵晓燕出售涉案房屋具有合法的代理权。至于徐国友是否以低价出售并不影响买卖合同的效力，邵晓燕也没有证据证明徐国友与黄文芳之间存在恶意串通损害其利益的行为，故其以“超越权限低价出售”、“徐国友与黄文芳之间存在恶意串通”等理由抗辩买卖合同无效的主张不能成立。
其次，按照区分原则，合同的效力及基于合同所发生的物权变动之结果，应依据不同的规则来进行判定。合同是否有效属于债法的调整范围，应当按照合同法确定的规则来进行认定。物权是否变动属于物权法的调整范围，应当遵循物权法上的变动规则。因此，有关“未通知抵押权人转让行为无效”以及“人民法院查封期间不得转让查封财产”的规定，均指向的是物权变动层面，是限制被抵押物或查封物进行转让行为的规定，而并非对合同效力作出的规定。因此，邵晓燕、徐国友以涉案房屋签订买卖合同时未通知抵押权人、存在司法查封等为由，认为买卖合同无效的主张均不能成立。
所以，徐国友代理邵晓燕与黄文芳签订的买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，应当认定为合法有效。现由于涉案房屋存有抵押及司法查封等现实障碍导致无法过户，黄文芳提出要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。
关于黄文芳的损失问题。首先，双方在签订买卖合同时，作为代理人的徐国友以及买受人黄文芳均缺乏对涉案房屋真实权利情况的了解。这可以从双方在买卖合同中约定办理涉案房屋的产权证书、涂销抵押登记等事项可以看出。但是这并非黄文芳的过错或者违约行为，作为出卖人，涉案房屋是否办理产证、存在多少抵押和查封，是邵晓燕应当主动亲自或者通过其代理人徐国友向黄文芳进行披露的。其次，在没有恶意串通的证据前提下，黄文芳在中山公司的居间下就涉案房屋达成的交易应当属于正常的市场交易行为。黄文芳基于买卖合同所获得涉案房屋的所有权以及基于该所有带来其他所有利益，都是应当予以保护的合法信赖利益。因此，黄文芳主张按涉案房屋的评估价格与其买受价格之间的差价损失135.66万元，于法有据，本院予以支持。
关于双倍返还定金的问题。法律规定，定金合同从实际交付之日起生效。本案中，黄文芳仅实际交付了30万购房定金，且已经实际返回，因此在定金罚则和损失总额范围内，黄文方还以可以得到返还的定金为30万元。其余部分，超出法律规定，本院不能支持。
关于中介费和律师费。因中山公司已经退还中介费，黄文芳不存在中介费损失或者需要退还的中介费，对该项请求本院不予支持。因涉案房屋买卖合同中未有律师费负担的约定，黄文芳的该项主张也于法无据，本院不予支持。
关于连带责任。本案系黄文芳基于买卖关系向出卖人邵晓燕提出的解除合同并承担违约责任的诉讼。而代理人徐国友、居间方中山公司均非该买卖合同的相对方，黄文芳要求徐国友、中山公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零六条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、邵晓燕与黄文芳于2016年8月24日签订的《无锡市房屋转让合同》于本判决生效日解除；
二、邵晓燕于本判决生效之日支付黄文芳定金30万元、房屋差价损失135.66万元；
三、驳回黄文芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56050元、保全费5000元、鉴定费32726元，合计93776元，由黄文芳负担12829元，邵晓燕负担80947元。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周 飞
人民陪审员 蒋玲玲
人民陪审员 倪 毅
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王羚羽
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》：
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。