山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终1763号
上诉人（原审被告）：山东信达置业有限公司，住所地山东省滨州市黄河二路以南渤海二十路以东。
法定代表人：周来杰，董事长。
委托诉讼代理人：屈岩磊，山东法途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于金荣，女，1975年1月9日出生，汉族，住山东省滨州市惠民县。
委托诉讼代理人：孙志伟，山东齐英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋玉亮，山东齐英律师事务所律师。
上诉人山东信达置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人于金荣商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院人民法院（2017）鲁1691民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人信达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、上诉人已经依约交付了涉案房屋，不应支付违约金。2009年6月6日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，约定扣除三年经营收益后的购房款为162459元，首付款81459元于合同签订当日交纳，余款81000元通过办理按揭支付，2009年12月31日前交付商品房。同日，在签订商品房买卖合同同时，于金荣与滨州市统领房地产营销有限公司（以下简称统领公司）签订委托经营管理合同，约定涉案商品房由统领公司委托管理，期限为2010年2月1日至2013年1月31日，被上诉人一次性收取三年经营收益，共计总房款20%，并在购房时从支付给信达公司的购房款中扣除。2009年12月份，上诉人依据商品房买卖合同和委托经营管理合同，向统领公司交付了涉案商品房，统领公司也接收了商品房并进行了经营管理，经营管理当然包含接收商品房。统领公司接收商品房进行经营管理至2013年1月31日期限届满，该商品房因故未能对外出租，被上诉人未与统领公司续签经营合同，商品房空置至今。上诉人在约定的期限内将商品房交付统领公司，统领公司提交的书面证明中亦证明其接收了商品房，委托经营的范围当然包含接收商品房这个前提条件。另外，被上诉人实际享受到了三年经营期间的经营收益，上诉人向统领公司交付房屋的行为即完成了向被上诉人交付房屋的义务，没有逾期交房，不应支付违约金。二、浙江大市场有几千户业主，商品房的交付均为统领公司统一接收，至今未有其他业主提起逾期交房的异议及诉讼。基于委托经营管理合同及几千户业主的七年来实际履行情况来看，上诉人向被上诉人的商品房交付义务是通过上诉人向统领公司交付商品房来实现的。三、被上诉人提起本案诉讼属于明显的恶意诉讼，一审不应判决支持其诉讼请求。2016年12月7日，因被上诉人恶意逾期偿还本案商品房银行按揭贷款29次，共计47735.22元，上诉人作为保证人向银行代偿后依法向本案一审法院提起追偿权诉讼，追偿权诉讼开庭后，被上诉人答辩称要求退房，不予偿还代偿款，并另行恶意提起本案诉讼诉求交房及支付违约金。2017年5月2日，法院作出（2016）鲁1691民初1096号民事判决，判决被上诉人偿还上诉人代偿款47735.22元。四、退一步讲，被上诉人少支付了20%的房款享受到了经营收益，如被上诉人不认可统领公司接收了商品房进行了经营管理，那么应当退还房价20%的经营收益。
被上诉人于金荣辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人与被上诉人于2009年6月6日签订商品房买卖合同，约定被上诉人购买涉案房屋及付款方式，合同第八条明确约定上诉人应在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付被上诉人使用。被上诉人履行了合同约定的付款义务，但上诉人未向被上诉人交付房屋，也没有提供房屋符合交付使用条件的任何书证文件，给被上诉人带来巨大的经济损失。上诉人称向统领公司交付房屋没有法律依据，被上诉人从未接触过统领公司也未领取过经营收益，所签委托经营合同均是上诉人工作人员出具并在上诉人公司内填写。涉案房屋既未交付被上诉人，也未进行经营管理，至今破败不堪，不能使用。因此被上诉人认定上诉人未能交房违约事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人所称的被上诉人银行贷款违约与本案无关，任何人违约都应承担法律责任。
被上诉人于金荣向一审法院起诉请求：判令信达公司向于金荣交付房屋，支付逾期交房违约金30867元。
一审法院认定事实：2009年6月6日，于金荣（××）与信达公司（××）签订买卖合同一份，合同编号为0941，合同约定：××购买××位于滨州市黄河二路以南、渤海二十一路以东浙江大市场的商品房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：滨建房开预字091号，房号为第三大区B小区一层3B1179号房屋，建筑面积35.69平方米，单价为每平方米4551.95元，总房款162459元，付款方式为签订合同当日交清首付款81459元，其余81000元按揭付款。该合同第八条（交付期限）约定：××应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。该合同第九条（××逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同；××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同第十条（交接）约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收时，××应当出示证明文件，并签署交接单。2009年6月6日，于金荣（甲方）与滨州市统领房地产营销有限公司（乙方，以下简称统领公司）签订《浙江大市场商铺经营管理委托合同》（以下简称委托合同）一份，合同约定：乙方受信达公司的委托与甲方就商铺经营管理事宜订立本合同，本合同以甲方与信达公司签订房地产买卖合同的生效为条件，委托房产为浙江大市场三区B小区一层3B1179号房屋，委托期限自2010年2月1日至2013年1月31日，甲方一次性收取三年经营收益，共计总房款的20%，并在购房时在支付给信达公司的购房款中扣除，委托期限内，委托房产的使用、转租、经营管理等权益归乙方所有。2009年7月10日，信达公司（保证人）、于金荣（借款人）、工商银行（贷款人）签订借款合同一份，合同约定：借款人因购买位于滨州市黄河二路渤海二十一路东浙江大市场3B1179号房屋向贷款人贷款81000元，期限120个月，贷款利率为年利率6.534%，贷款人将贷款一次划入信达公司账户。于金荣分别于2009年6月6日、2009年6月14日向信达公司交付了上述房屋的首付款共计81459元；2009年7月22日，于金荣通过工商银行向信达公司交付了上述房屋的余款81000元。统领公司于2017年4月13日为信达公司出具证明一份，载明：2009年12月31日，统领公司在信达公司处接收了涉案房屋，信达公司向其交付房屋的行为视为对于金荣交付房屋，信达公司未逾期交房。于金荣质证称其并未与统领公司约定由信达公司将涉案房屋直接交付给统领公司。根据合同的相对性原则，买卖合同系诉讼双方所签，对诉讼双方具有约束力，信达公司应按买卖合同第十条的约定向于金荣交付房屋；委托合同系于金荣与统领公司所签的，对于金荣和统领公司具有约束力，虽然委托合同系统领公司受信达公司的委托与于金荣就商铺经营管理事宜订立的合同，但委托权限中并未表明于金荣委托统领公司办理房屋交付事宜，且买卖合同中约定的交房最后日期即2009年12月31日早于委托合同中约定的委托期限的起算日期即2010年2月1日，这说明双方在签订委托合同时的本意是于金荣将已交付的房屋委托统领公司进行经营管理，也说明于金荣未将房屋的交接事宜委托给统领公司；信达公司亦未提供交房书面通知、交接单等证据证实其按买卖合同第十条的约定向统领公司交付了涉案房屋，于金荣也不认可信达公司向统领公司交付房屋的行为。因此，在未经于金荣追认的情况下，即使信达公司向统领公司交付了涉案房屋也不应视为信达公司向于金荣交付了涉案房屋。一审法院认为，于金荣与信达公司在平等、自愿基础上签订的买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按照合同约定履行义务。买卖合同签订后，于金荣支付了全部购房款162459元，信达公司应按约于2009年12月31日前向于金荣交付涉案房屋。信达公司主张其已于2009年12月31日将符合买卖合同约定的涉案房屋交付统领公司，但于金荣在与统领公司签订的委托合同中未表明于金荣委托统领公司办理房屋交接事宜，统领公司无权受领房屋，在信达公司未提交有效证据证实其已按买卖合同第十条的约定向于金荣交房的情况下，信达公司仍负有向于金荣交房的义务。信达公司称涉案房屋已经具备交房条件，现于金荣诉求信达公司履行合同约定的交房义务，信达公司应在合理期限内向于金荣交付房屋，结合本案情况，酌情认定信达公司在60日内向于金荣交付房屋。信达公司未按买卖合同约定的期限交房，其行为构成为违约，于金荣诉求信达公司支付违约金于法有据，予以支持。于金荣依据买卖合同第九条的约定要求信达公司支付违约金，即自2010年1月1日起按日支付已交付房价款的万分之一计算至实际交房之日止，于金荣在诉求中主张信达公司承担自2015年3月9日起至2017年3月8日之日止的违约金，超出合同约定的违约金支付期限的部分系于金荣对自己诉讼权利的处分，据此，于金荣按买卖合同第九条的约定主张的违约金数额为11859.5元（以162459元为基数，自2015年3月9日起按日万分之一计算至2017年3月8日止）。于金荣主张按中国人民银行同期贷款利率4.75%的两倍计算违约金，不符合双方在买卖合同约定的违约金支付方式，于金荣也未提交有效证据证实其实际损失并要求调整违约金，故对于金荣的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、山东信达置业有限公司于本判决生效后60日内向于金荣交付双方签订的《商品房买卖合同》中约定的位于滨州市黄河二路以南、渤海二十一路以东浙江大市场房号为第三大区B小区一层3B1179号的商品房；二、山东信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付于金荣违约金11859.5元；三、驳回于金荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，减半收取计433元，由山东信达置业有限公司负担48元，由于金荣负担385元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人是否存在逾期交房的违约行为，原审法院判令上诉人支付逾期交房违约金是否正确。本院认为，对上诉人是否存在逾期交房违约行为，应当分三个时间阶段进行评价：
一、第一阶段：自诉讼双方约定的交房期限届满次日（2010年1月1日）至被上诉人与统领公司约定的委托经营期限开始前一日（2010年1月31日）。对本期间内信达公司的违约责任，本院认定如下：首先，诉讼双方并未约定上诉人可采取直接向统领公司交付房屋的方式履行合同义务；其次，被上诉人在此时亦不负有向统领公司交付房屋的义务，上诉人向统领公司交付房屋不符合被上诉人的利益；最后，在商品房买卖合同履行过程中，房屋的交付不仅是标的物占有的转移，还包括××对房屋进行检验、确定质量瑕疵异议起算时间、确定保修期限起算时间、确定风险负担转移时间等内容，如径行认定上诉人已完成交付义务，显然剥夺了被上诉人的前述权利，对被上诉人不公。因此，上诉人在该期间内的违约事实清楚，应当承担违约责任。该期间内的违约金应为503.62元（162459元×0.01%/天×31天），但被上诉人在一审中并未主张该期间的违约金，属于对诉讼权利的自由处分，故对该期间的违约金本院不予支持。
二、第二阶段：被上诉人与统领公司约定的委托经营期限（2010年2月1日至2013年1月31日）。该期间内，上诉人逾期交房的违约事实仍然存在。但根据被上诉人与统领公司的约定，统领公司接受上诉人委托与被上诉人签订《浙江大市场商铺经营管理委托合同》，在合同期限内代为管理涉案房屋。上诉人直接向统领公司交付房屋的行为虽违反了合同约定，但事实上代替被上诉人向统领公司履行了义务，也使得被上诉人自统领公司及上诉人处获取了减免购房款的利益，上诉人的违约行为与被上诉人的受益之间存在相当因果关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”被上诉人在该期间内的获益为40614元（162459元÷80%×20%）；而该期间内诉讼双方约定的违约金为17805.51元（162459元×0.01%/天×1096天），小于被上诉人的获益。根据前述规定，扣除被上诉人该期间内的获益后，上诉人不应承担支付违约金的义务。
三、第三阶段：被上诉人与统领公司约定的委托经营期限届满次日（2013年2月1日）至被上诉人提起诉讼之日（2017年3月8日）。本院认为，信达公司逾期交房的违约行为，源于其发生了交付对象上的认识错误，但由上诉人直接向统领公司交房的事实可推知，上诉人本身并不具有拒绝转移涉案房屋的占有的意图。被上诉人在知晓上诉人的违约事实后，如及时通知上诉人向其履行交付义务，可以推定上诉人亦不会拒绝向被上诉人履行转移占有等义务，被上诉人因上诉人逾期交房而遭受的损失也将及时终止。被上诉人由其签订、履行《浙江大市场商铺经营管理委托合同》的事实中，至迟应在该合同履行期内知晓上诉人向统领公司交付房屋的事实，但其在委托经营管理期限届满后长达4年的时间内，始终未通知上诉人向其交付房屋，对本阶段内自己遭受的损失持完全放任态度。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，委托经营管理期限届满后被上诉人遭受的损失属于自行扩大的损失，其无权要求上诉人支付该期间内的违约金。
综上，原审判决认定上诉人存在逾期交房的违约事实清楚，判令上诉人向被上诉人交付房屋正确，但对违约金的认定存在法律适用上的错误，本院予以纠正，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省滨州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1691民初235号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分；
二、撤销山东省滨州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1691民初235号民事判决第二项。
二审案件受理费865元，由被上诉人于金荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李添珍
审判员 王 琳
审判员 刘 洋
二〇一七年十二月六日
书记员 张 智