江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终702号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘雷，男，1980年1月8日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人刘雷商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回刘雷的一审诉讼请求。理由如下：1.刘雷签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明刘雷放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响刘雷实际占有使用房屋，刘雷没有受到实际损失。刘雷并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由刘雷承担。
刘雷辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
刘雷向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令恒开公司因逾期交房向刘雷支付违约金24013元（以80690元为基数按日万分之三，自2014年12月30日计算至2017年9月22日）；3.判令恒开公司向刘雷支付逾期办证违约金22560元（以80690元为基数按日万分之三，自2015年2月28日计算至实际取得房产证之日止）；4.本案诉讼费用由恒开公司承担。
一审法院认定事实：刘雷和恒开公司于2013年12月24日签订商品房买卖合同一份，由刘雷购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园第1#C区第1-3单元3层1-3-097号商铺。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为80690元；出卖人应当在2014年11月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，刘雷按合同约定支付首付款和申请办理银行按揭贷款，恒开公司于2015年1月23日向刘雷交付房屋并签订交房手续书，该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”的内容。2015年2月3日，恒开公司向刘雷出具不动产统一发票记载的金额为80690元。刘雷接收房屋当日即与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2013年12月28日起算。2017年9月30日，恒开公司就涉案房屋所属建设项目取得竣工验收备案表。
一审法院认为，刘雷、恒开公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容
关于刘雷要求恒开公司支付逾期办证违约金的诉求，因刘雷已依约付清房款，而恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，故其应对此承担约定的违约责任。恒开公司关于因“特别提醒”的约定无须向刘雷承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到刘雷的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒刘雷的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于刘雷签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且刘雷陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了刘雷，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。恒开公司关于从2015年4月24日至2017年4月23日期间刘雷未向恒开公司主张权利，此期间诉讼时效已过的抗辩意见，因恒开公司在刘雷起诉之前就涉案房屋仍未取得竣工验收备案表亦未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，恒开公司存在逾期办证的违约行为，该违约行为系一直持续的状态，故此期间的诉讼时效并未经过，恒开公司的该抗辩意见不予采纳。恒开公司关于刘雷没有实际损失，违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。关于刘雷要求恒开公司以80690元为基数，按每日万分之三自2015年2月28日至刘雷实际取得房产证之日止支付逾期办证违约金的诉讼请求，因涉案房屋实际交房日期为2015年1月23日，合同约定逾期办证违约金自该商品房交付使用后第91日起开始计算，故应自2015年4月24日起至刘雷实际取得房产权属证书之日止按照日万分之三的标准支持刘雷的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内向刘雷支付逾期办证违约金（以80690元为基数，自2015年4月24日起按日万分之三计算至刘雷实际取得房产权属证书之日止）；二、驳回刘雷的其他诉讼请求。案件受理费减半收取482元，其中282元由恒开公司负担，200元由刘雷负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与刘雷之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2015年3月24日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定履行备案义务，故其应自2015年4月24日按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，刘雷签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了刘雷的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒刘雷注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但刘雷签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费471元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年五月八日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛