北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初20399号
原告：彭群真，男，1972年12月3日出生，中国科工集团第二研究院职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：范秀霞，北京市伟博律师事务所律师。
被告：施学余，男，1971年1月23日出生，中国科工集团第二研究院职员，住北京市西城区。
被告：白海燕，女，1974年6月20日出生，住北京市西城区。
二被告委托诉讼代理人：刘某荣，北京万贝律师事务所律师。
原告彭群真与被告施学余、白海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭群真及其委托诉讼代理人范秀霞，被告施学余、白海燕及其委托诉讼代理人刘某荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭群真向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同为原告办理北京市丰台区青塔东里22号楼3单元601号房屋所有权转移登记手续；2、判令被告支付违约金648000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月26日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》约定，被告将位于北京市丰台区青塔东里22号楼3单元601号房屋出售给原告，房屋成交价格为1435650元，原告向被告支付定金100000元，原告向公积金管理中心申办抵押贷款，拟办理抵押贷款金额为800000元。同日，原告与被告签订《补充协议》约定，该房屋成交价为1435650元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为1804350元，上述款项原告一并支付给被告。同时约定，原告于2016年4月26日将第一笔定金10万元自行支付的方式支付被告；原告于中央在京单位已购公房上市出售单办理后将第一笔房屋首付款800000元（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付被告；原告于过户前2日将第二笔首付款154万元以建委资金监管的方式支付被告。双方同意在自本合同签订之日起150日内（即2016年9月22日前），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告于合同签订当日支付给被告现金20000元，经被告同意于2016年4月28日通过银行转账支付剩余定金80000元，被告出具收据。2016年4月27日，原告在被告的带领下，向涉案房屋物业管理公司北京信达瑞物业管理有限公司支付2016年5月至2017年5月物业费1123.59元。2016年6月7日，原告通过银行转账向被告支付涉案房屋首付款800000元。2016年9月初，原告同被告协商办理网签及贷款事宜的时间时，被告明确告知原告“其爱人打听了一下，而且中介也跟他说了，现在房价涨了很多，购买的房屋按现在价格为3900000元，按时间算购房手续的流程走不完，即使流程走不完定金也不退，可能需要加钱让原告慎重考虑”，当原告询问房屋需要加价多少时，被告说“反正中介说现在房屋价格是3900000元，让原告自行考虑”。9月13日，原、被告双方办理完网签事宜时，工作人员询问双方房屋款项支付方式是资金监管还是自行支付时，双方明确同意自行支付。网签办理完毕后，被告以“没有时间、不好请假”“没有提前告知”等各种理由推诿，一直拒绝配合房屋贷款事宜。2016年9月18日，原告按照合同约定通过银行转账向被告支付第二笔购房款1540000元并告知其协助办理房屋所有权转移登记手续，但是被告于2016年9月18日晚以款项未按合同约定支付至监管账户为由将1540000元退回，并声称9月22日前办理不了。房屋款支付至个人账户是原、被告双方在2016年9月13日办理网签时明确同意的，且房屋款支付至被告个人账户没有对其造成任何损害亦没有加大被告的义务反而有利于被告的合法权益。纵观，在办理房屋买卖手续的过程中根本不存在任何客观上不能履行合同义务的情形，被告以各种事由不予配合办理房屋买卖相关手续，多次声称房屋价格较合同签订时上涨很多，并要求原告重新考虑涉案房屋价款，寻找理由推诿、拒绝配合办理房屋贷款事宜，拒收房屋款项，多次声称9月22日前不能办理房屋过户手续，被告的言行一再表明其违约的真实意图，根本目的是借机提高房屋出售价格，最终拒绝出售房屋，被告行为构成严重违约，应该承担违约责任并支付违约金。原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）成立且有效，被告应全面履行合同，依据合同及补充协议约定及时协助原告办理过户登记等手续，并承担相应的违约责任。
施学余、白海燕辩称：第一、答辩人及时履行合同义务并积极配合被答辨人办理各项手续，不存在违约行为。双方于2016年4月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》后，答辩人积极办理并于5月13日取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，之后在长达将近四个月的时间被答辩人未取得购房资格，直到8月29日被答辩人才有资格购房，答辩人于当日将相关身份证件交由被答辩人办理，9月12日才获得批准，紧接着9月13日答辩人积极配合被答辩人进行网签，由于15、16、17日是中秋节的法定节假日，这三天无法办理相关手续，但是节后第一个工作日上午9：00，二位答辩人积极协助被答辩人到公积金贷款中心鲁谷网点办理贷款。从以上二位答辩人的行为可以看出，答辩人从未拒绝过被答辩人办理各项手续，相反其一直用实际行动积极配合，并非被答辩人所述“寻找理由推诿、拒绝配合办理房屋贷款事宜”，答辩人也从未在合同履行期限内拒绝出售房屋，也从未要求在此期限内提高房价出售房屋，被答辩人所述与事实严重不符。被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据，并且其主张的违约金过高，请求法院酌情予以调低。第二、在合同实际履行过程中，被答辩人多次违约，系违约方、过错方。首先，双方约定：在合同签订当日，被答辩人一次性向答辩人支付10万元，而被答辩人未经同意，在签约当日实际仅向答辩人支付定金2万元，剩余定金8万元于2天后才支付，被答辩人在签约当日即违约，系过错方。在答辩人积极取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》后，经多次向被答辩人提醒，在事隔二十多天后被答辩人才支付首付款80万元，被答辩人怠于履行合同义务；被答辩人在合同签订后的四个多月才取得购房资格，直到8月30日才开始申请房屋核验，9月12日核验才获得通过；在办理房屋核验手续过程中，被答辩人未经答辩人同意擅自更换代理人，被答辩人任意违反双方约定的行为，与诚实守信相悖。9月18日公积金贷款中心主任告知在9月22日无法办理完成批贷手续并且不予受理贷款申请，公积金贷款无法在合同约定的时间内完成批贷，被答辩人系过错方、违约方；18日晚，在贷款事宜未得到解决，在答辩人的利益未得到切实落实的情况下，被答辩人事先未告知也未经过答辩人同意，擅自将双方约定的应当由资金监管的154万打入答辩人个人帐户随即要求答辩人办理房屋过户手续，被答辩人的行为违反合同约定。第三、在公积金贷款被拒后，答辩人还曾与被答辩人沟通，询问其如何办理后续相关手续，被答辩人却置之不理，在合同尚未到双方约定的过户（9月22日）履行期限，被答辩人在9月20日就直接向法院提起诉讼，被答辩人此行为充分表明合同双方已无法继续合作，也无法继续沟通。目前，公积金贷款无法办理，合同已过期，答辩人已无义务给被答辩人提供任何协助，合同已无法继续履行，被答辩人是导致合同无法继续履行的过错方，违约方，该合同依法应予以解除。综上所述，被答辩人在合同履行过程中，多次任意违反双方约定，加之被答辩人怠于履行合同的行为，导致公积金贷款申请无法得到受理，目前合同已过履行期限，答辩人对被答辩人丧失信任基础，合同已无法继续履行。故应当驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年4月26日，施学余（出卖人）与彭群真（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》约定：出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区青塔东里22号楼3单元601号房屋，该房屋成交价格为1435650元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元。上述合同第六条关于房屋的交付约定为，出卖人应当在买受人取得房本后3日内将该房屋交付给买受人。第七条关于逾期付款责任约定为，买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条关于权属转移登记约定为，双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，施学余（甲方、出卖方）与彭群真（乙方、买受方）签订《补充协议》约定，经协商一致，该房屋成交价为1435650元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1804350元，上述款项买受人一并另行支付给出卖人。上述协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定为，1、定金：买受人于2016年4月26日将定金10万元自行支付给出卖人；3、关于购房款的支付，双方同意按照下述方式履行：买受人于中央在京单位已购公房上市出售单办理后将第一笔首付款80万元自行支付给出卖人；买受人于过户前2日将第二笔首付款154万元以建委资金监管的方式支付出卖人；4、权属转移登记：双方同意，在自本合同签订之日起150日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。上述协议第四条关于违约责任约定为，1、双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、出卖方若拒绝将该房屋出售给买受方或者擅自提高房屋交易价格的，出卖方构成根本违约，且买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；出卖方若出现上述根本违约情况的，出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。3、买受方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，买受方构成根本违约，且出卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；买受方若出现上述根本违约情况的，买受方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖方支付违约金；买受方向出卖方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
上述合同签订后，彭群真于2016年4月26日向施学余支付定金2万元，于2016年4月28日以转账方式支付定金8万元。2016年5月13日在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》同意施学余就涉诉房屋办理已购公房出售产权变更登记。彭群真于2016年6月7日以转账方式支付购房款80万元。2016年9月13日，施学余、彭群真的涉诉房屋交易信息经网上填报后生成《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CW355687，以下简称网签合同）。该网签合同第四条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1530000元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为800000元。双方未签署《存量房交易结算资金自行划转声明》。彭群真于2016年9月18日以转账方式向施学余支付购房款154万元，施学余于2016年9月18日以转账方式将154万元退还给彭群真。
庭审中，彭群真提交其与施学余的微信记录以证明施学余拒绝配合办理房屋贷款及房屋过户手续。该微信记录显示：2016年8月彭群真称“下周一我房子办完过户，下周二咱们去办资格审核和房屋核验吧”。2016年9月12日施学余称“9月22日合同到期，按照合同顺序还需要网签—交税—贷款—过户。鉴于这些工作从现在开始到9月22日之间不可能完成，希望你慎重考虑下后面如何开展。如果你希望继续往下进行，可以配合，一切按照合同执行”；彭群真回复称“前期都按合同约定执行了，并请了经纪人，一切都在按流程进行。后面也按合同进行”。2016年9月13日彭群真称“希望你能按照下午的约定明天上午9:00到京润大厦去办理公积金贷款初审及房屋评估”，施学余回复称“不用了，今天没有约定明天上午9点必须去办理之事，明天有事”“这周日应该有时间办理”。2016年9月14日彭群真称“距离近方便办理，此次贷款就到鲁谷点办理”；彭群真回复“我们也是多方打听，了解到国润大厦网点办事效率比较高，鲁谷那边效率低一些。选择国润网点也是想积极促进合同的履行”；施学余称“不行…”“我已经提前告知合同到期22号按照目前事项无法履行，如果因为合同到期原因造成无法公积金贷款，应该是你的责任”；彭群真称“并且我也征求过你的意见是否可以全款，你拒绝了”；施学余称“就得按合同中规定贷款进行”。2016年9月18日彭群真称“按照合同约定，第二笔购房款（154万元整）已打到你的银行账户，请查收”“请您于2016年9月22日前协助办理房屋权属转移登记手续”；施学余称“按合同约定，必须走资金监管。按今天贷款情况，9月22日前不可能过户，不用再有什么想法”“154万款已退回你的账户。作为证据，不要直接汇款给我，按合同约定进行”；彭群真称“虽然合同约定是资金监管，但9月13日去办理网签时，工作人员询问是自行支付还是资金监管时，当时你也同意自行支付，所以我按照合同约定已付你第二笔款项154万元至你个人账户，没有违反合同约定，你既不配合我办理贷款手续，又不收取房款，说明你根本不想把房子卖给我”。施学余认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。
施学余提交2016年9月18日双方在住房公积金贷款中心鲁谷网点申请公积金贷款时的视频以证明彭群真在2016年9月22日前无法办理完公积金贷款审批手续导致合同无法依约履行。彭群真认可上述证据的真实性，但不认可施学余的证明目的，其认为9月18日申请公积金贷款时，施学余要求住房公积金贷款中心工作人员保证在9月22日前完成贷款审批手续，工作人员表示无法保证审批的具体时间。合同约定是在自本合同签订之日起150日内即2016年9月22日前办理房屋所有权转移登记手续，如果施学余在网签后及时配合办理公积金贷款申请手续，双方是有可能在合同履行期限内完成过户手续的；即使在9月22日前无法完成贷款审批手续，其亦表示愿意支付全款；同时双方发生纠纷后，其于2016年9月20日提起诉讼要求施学余继续履行合同且愿意一次性支付购房款。
彭群真提交《借记卡账户历史明细清单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》等证据以证明其在2016年9月22日以其银行存款、现金及家人筹措的资金具备支付购房款的能力。施学余认可上述证据的真实性，但认为依据彭群真提交的银行流水明细其在2016年9月22日不具备一次性支付剩余购房款234万余元的履行能力。
另查，依据《北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》第三条规定，委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否进行自有交易资金监管。彭群真认为双方办理网上签约时口头协商除了贷款80万元剩余购房款154万元是自行支付，双方没有形成资金监管账户，故其于2016年9月18日将购房款154万元以转账形式自行支付给施学余。施学余认为网签合同只是为了办理过户和缴税而履行的手续，双方在办理网上签约时对于付款方式没有协商，应当按照双方于2016年4月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及补充协议履行，彭群真应当以资金监管的形式支付154万元购房款，故施学余将154万元购房款退回彭群真。
再查，涉诉房屋现无抵押，无查封。本案审理期间，彭群真明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款支付给施学余，并向本院提供了相应的存款证明书。
本院认为：彭群真与施学余签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。依据合同约定双方同意在自本合同签订之日起150日内即2016年9月22日前共同办理房屋所有权转移登记手续。对于施学余所称的合同无法继续履行的理由，本院认为，彭群真在合同履行期限届满前曾表示愿意支付全款，但施学余明确表示拒绝而坚持要求进行贷款；因双方办理网上签约未形成资金监管账户，彭群真于2016年9月18日向施学余自行支付154万元并无不当；同时彭群真在合同履行期限届满前提起诉讼要求继续履行合同并在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，本院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在彭群真履行支付剩余购房款之义务后，施学余、白海燕应当依约履行协助办理房屋产权过户手续的义务。故对彭群真要求施学余、白海燕继续履行《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。故对于施学余所称因彭群真怠于履行合同导致合同已过履行期限而无法继续履行的意见，本院难以采纳。对于彭群真主张的违约金，考虑到合同履行的具体情况、原告未就实际损失提交相应证据证明等因素，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告施学余、白海燕于本判决生效之日起十日内协助原告彭群真办理位于北京市丰台区青塔东里22号楼3单元601号房屋所有权转移登记手续。
二、原告彭群真于本判决生效之日起十日内向被告施学余、白海燕支付剩余购房款二百三十四万元。
三、驳回原告彭群真其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18952元，由原告彭群真负担2592元（已交纳）；由被告施学余、白海燕负担16360元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 田 磊
人民陪审员 肖进华
二〇一七年九月二十日
书 记 员 宋 悦
贾雄水