上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初26983号
原告：上海金桂文化用品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：汪琴芬，总经理。
委托诉讼代理人：和法礼，上海欧森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。
被告：上海华勇电脑网络技术有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：翁燕燕，执行董事。
委托诉讼代理人：许康，上海创言律师事务所律师。
原告上海金桂文化用品市场经营管理有限公司诉被告上海华勇电脑网络技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海金桂文化用品市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人和法礼、被告上海华勇电脑网络技术有限公司的委托诉讼代理人许康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海金桂文化用品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告返还所租赁的上海市徐汇区虹漕南路XXX号2楼218室的房屋；2.判令被告向原告支付该租赁房屋的使用费330,904元(自2017年9月15日起计算至2018年1月15日)及被告尚未支付的物业管理费600元、电费6,320元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。
事实和理由：2012年5月，原、被告签订房屋租赁合同，约定，原告将上海市虹漕南路XXX号二楼约300平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期为2012年9月5日至2017年9月4日，年租金前三年为30万元，后两年按照上年租金10%的涨幅递增收取，物业费第一年800元，第二年以后再协商；同时约定，被告应在本合同租期届满后的10日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按到期租金3倍的租金向原告支付该房屋占用使用费。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告，被告使用至合同期届满。但被告未在2017年9月14日前将系争房屋返还原告，原告多次催告被告腾退房屋，还委托律师发函，被告均不回复，也不搬离。据此，原告依法起诉，望判如所请。
上海华勇电脑网络技术有限公司辩称，2015年被告公司的股权及法定代表人发生变更，对2015年前签订的租赁合同情况不了解。关于主体问题，被告从工商局内档查询获知，与系争房屋的产权人即案外人上海文德经济发展有限公司签署的租赁合同与本案讼争合同一致，原告仅凭授权书不能证明自己合法，讼争租赁合同、被告与案外人间租赁合同均早于授权书，且仅授权出租转租，根据合同条款，出租方应在合同到期前书面通知不续租，被告没有收到任何通知，被告认为合同处于不定期租赁状态，且之后也没有收到通知，故原告无权主张房屋使用费，应当是系争房屋权利人来主张。原告通过物业管理公司将系争房屋封锁，被告的工作人员都不在系争房屋内工作，所以才收不到法律文书，系争房屋已经在原告控制内。被告曾支付5万元保证金，虽然不清楚保证金在谁的手里，希望在本案中一并处理。综上，请求驳回原告的诉请。
本院认定事实如下：上海文德经济发展有限公司系上海市虹漕南路XXX号房屋的产权人。2014年12月20日，上海文德经济发展有限公司出具授权书，内容为，上海文德经济发展有限公司授权上海金桂文化用品市场经营管理有限公司可以出(转)租上海文德经济发展有限公司的位于上海市徐汇区虹漕南路XXX号商铺。
2012年5月14日，上海金桂文化用品市场经营管理有限公司(甲方)与上海华勇电脑网络技术有限公司的法定代表人滕国好(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市虹漕南路XXX号二楼网吧区域，出租实际使用面积约300平方米，房屋租赁期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，租赁期届满，甲方有权收回房屋，乙方需继续承租，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后签订新租赁合同；乙方与甲方签订五年合同期，其中前三年租金涨幅方式及物业费以六个月为一结算周期，后两年按照上年租金10%涨幅来递增收取，前三年年租金为30万元，年物业费为800元，每个结束期的期满前15天为乙方下期租金和物业费的最后支付日，租金与物业管理费乙方一并缴纳，缺一或逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付租金额的5‰支付违约金并将承担违约责任。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应在合同签订后五个工作日内向甲方支付房屋租赁首期租金及租赁保证金5万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；如甲方于合约到期一个月前书面通知乙方不续租，乙方应在本合同的租期届满后的十日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当期租金3倍的租金向甲方支付该房屋占用使用费，如逾期十日不搬，应视为乙方放弃对所存物品的所有权，甲方有权处理乙方任何物品，如有损坏、遗失，甲方概不负责；该合同双方签字下方注，补充：因交房日期为2012年7月20日，故租期改为2012年9月5日至2017年9月4日，租金以补充条款日期收费，双方盖章有效，由原告、被告分别盖章，日期为2012年9月3日。合同签订后，被告实际使用系争房屋。上述租赁合同签订的前后，被告与案外人上海文德经济发展有限公司签订与前一合同内容一致的房屋租赁合同，系争房屋的地址明确为上海市虹漕南路XXX号二楼218室，并作为被告公司的注册地。原告曾向本院起诉被告要求解除合同、支付租金，在本院开庭时，原告未到庭，经联系，原告称被告已支付租金，由法院按撤诉处理，本院(2017)沪0104民初4417号民事裁定书裁定，本案按上海金桂文化用品市场经营管理有限公司撤回起诉处理。2017年9月5日，原告委托律师邮寄挂号信给被告律师函，鉴于租赁合同期限届满，要求被告搬离系争房屋并承担相应的费用。2018年1月5日，原告委托律师向被告发出律师函，该律师函及邮寄凭证于2018年1月8日经上海市黄浦区公证处公证。
另查明，2015年12月，被告公司变更法定代理人及股东，法定代表人由滕国好变更为翁燕燕。
以上事实，除双方当庭陈述外，另有房屋租赁合同、公证书、授权书、上海市房地产权证及产调信息、准予变更(备案)登记通知书、房屋租赁合同(被告与案外人间)等证据证实，经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。原告出示的律师函及挂号信凭证，经质证，被告表示未收到，本院认为，原告在提供挂号信同时提供了邮寄凭证，故予以认定。
审理中，原告自认，收到保证金5万元，收到2017年9月4日前的租金，年租金为33万元，但提出，被告违约，保证金没收。被告表示，认可2017年年租金为33万元，被告使用系争房屋至2017年9月底，10月份开始不再营业，但物品仍在系争房屋内，后因物业公司封门，被告无法进入系争房屋，并提出，2017年9月原告未通知被告不再续租，被告认为租赁合同继续有效，合同为不定期租赁，应在原告正式通知书面不续租后，才产生房屋使用费；对此，原告提出，被告支付租金至2017年9月4日，被告经营至2017年9月底，从2017年10月起不再营业，但物品仍在系争房屋内，并表示，原告将依法处理系争房屋内物品，故撤回第1项诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，而合法有效的合同理应是双方当事人真实意思表示。被告就系争房屋与原告、案外人上海文德经济发展有限公司分别签订了两份内容相同的房屋租赁合同，其中所租赁的房屋为同一标的物，且租金相同，租期一致，除此原告与被告对租赁期限进行补充约定。而上海文德经济发展有限公司为租赁房屋的产权人。合同签订后，被告实际使用系争房屋，虽然原、被告均未提供相应的付款凭证以此证明合同的履行情况，但原告提供了案外人于2014年12月20日出具给原告的授权书，授权原告可出(转)租系争房屋，且被告提出要求保证金5万元在本案中处理之意见，因此本院有理由认为系争房屋的租赁合同在原告与被告间履行，被告与案外人间租赁合同仅用作工商备案登记，故被告提出，与原告无租赁合同关系之意见，本院不予采纳。鉴于原、被告间租赁合同约定的租期至2017年9月4日，现原、被告均未提供被告已支付2017年9月5日起租金的充分证据，而原告于2017年9月5日、2018年1月分别向被告发出要求搬离系争房屋的律师函，故被告应按合同约定将系争房屋返还原告，被告至今未搬离系争房屋，应承担相应的民事责任。现原、被告均确认，被告在2017年9月底前仍在系争房屋经营使用，2017年10月起，被告停止经营，但仍未搬离系争房屋，故原告要求被告支付2017年9月15日至2018年1月15日间按年租金三倍计取的房屋占用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。鉴于合同约定，被告应按每年800元的标准支付物业费，现被告未提供已付清物业费的相关证据，故原告要求被告支付物业费600元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付电费6,320元，未进一步提供经被告确认的电表抄表数，现被告不认可，本院难以支持。关于保证金，原告自认收到保证金5万元，认为应没收，鉴于本案讼争合同履行期限届满，根据合同“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”之约定，原告应将保证金返还给被告，本院采纳被告的答辩意见，在被告结清相关费用后，由原告返还剩余的保证金。原告自愿放弃部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条规定，判决如下：
一、上海华勇电脑网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海金桂文化用品市场经营管理有限公司2017年9月15日至2018年1月15日间122天按年租金33万元的三倍计算的房屋使用费计330,904元及2017年三个季度的物业费600元；
二、驳回上海金桂文化用品市场经营管理有限公司其余诉讼请求；
三、上海金桂文化用品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海华勇电脑网络技术有限公司保证金50,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,367元，由上海金桂文化用品市场经营管理有限公司负担119.10元，上海华勇电脑网络技术有限公司负担6,247.90元；公告费260元，由上海华勇电脑网络技术有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 毛静芳
人民陪审员 杨 英
二〇一八年四月二日
书 记 员 江佳韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。