云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5302民初248号
原告（反诉被告）：梁桂洪，男，汉族，1969年3月16日出生，户籍地：云浮市云安区。
被告（反诉原告）：梁沛贤，女，汉族，1938年2月25日出生，住云浮市云城区。
被告（反诉原告）：冯家和，男，汉族，1962年11月10日出生，住云浮市云城区。
被告（反诉原告）：冯家安，男，汉族，1968年10月29日出生，住云浮市云城区。
被告（反诉原告）：冯家军，男，汉族，1971年9月19日出生，住云浮市云城区。
上述被告的共同委托代理人：夏天，陈福财，广东德赛律师事务所律师。
原告梁桂洪诉被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由审判员林燕适用简易程序独任审判，被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军向本院提起反诉，本院予以合并审理，于2017年5月15日第一次公开开庭进行了审理，原告梁桂洪及被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军的共同委托代理人陈福财到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2017年5月20日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年7月19日第二次公开开庭进行了审理，原告梁桂洪及被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军的共同委托代理人陈福财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁桂洪诉称：四被告是一家人，2013年8月30日，原告与四被告及冯立（被告梁沛贤的丈夫，现已故）签订《农村房屋买卖合同》，合同订明：四被告及冯立（甲方）自愿将位于云浮市高峰镇高四村89号，用地面积共82.04平方米的自建二层楼房【未领房产证，国有土地使用证：云府国用总字第11-7-3号字（1989）第2号】以41.02万元的价格（每平方米5000元）转让给原告（乙方），乙方须在合同签订之日付给甲方20万元，待办理过户手续给乙方后，乙方一次性付清剩余款项21.02万元；办理过户手续所缴纳的税费，由甲方负担；如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。合同签订之日，原告即给付被告土地转让款20万元，该款由被告冯家军经手收取并出具收条，双方到相关部门办理土地及房屋过户手续时，被告知该处已被列入三旧改造范围，不能办理过户，后原告多次要求被告返还20万元转让款，但均遭被告拒绝。据此，原告请求：1.解除原告与四被告及冯立签订的《农村房屋买卖合同书》；2.判令四被告返还转让款20万元；3.本案诉讼费用由四被告承担。
被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军辩称：1.要求解除合同退还房款没有依据，原告诉称涉案房屋土地不能办理过户手续与事实不符，被告在原告起诉后到相关部门咨询，国土部门称可以办理过户手续，原告至今没有提交任何书面证据证明不能办理过户手续，应由原告承担举证不能的不利后果；2.被告已经提起反诉要求原告继续履行合同，且本案没有任何履行障碍。
被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军反诉称：反诉人与冯立是一家人，现冯立已故，反诉人为冯立的全部法定继承人。2013年8月30日，反诉人与冯立及被反诉人梁桂洪签订《农村房屋买卖合同书》，合同书约定，反诉人与冯立自愿将坐落于云浮市高峰镇高四村89号的房屋【国有土地使用证：云府国用总字第11-7-xx号字（1989）第xx号】出售给反诉人，建筑面积79.04平方米，余地3平方米，共计82.04平方米，附加地籍平面图，房屋价格为每平方米5000元，共价为410200元，被反诉人须在签订协议当日支付反诉人20万元，余下款项210200元于办理过户手续至被反诉人名下后一次性支付，合同书还约定了其他条款。合同书签订当天，被反诉人向反诉人冯家军支付转让款20万元，冯家军向被反诉人出具《收条》后，买卖双方并未办理产权转移登记手续，因合同书并未明确双方的办理时间，因此一直拖延至今，但本案被反诉人起诉后，反诉人曾向国土资源局等主管部门询问，答复涉案土地及房屋均能办理产权转移登记手续，不存在被反诉人所称“不能办理过户”的情形，现因被反诉人认为房价下跌，其购买的涉案房屋价值已贬值，因此欲解除合同并取消交易。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的涉案合同，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的规定，合法有效，现被反诉人因房价下跌等原因而欲解除合同并要求反诉人退还土地转让款没有事实及法律依据，并违背了诚实信用原则，由于本案合同继续履行并不存在任何障碍，反诉人要求被反诉人继续履行合同并支付剩余款项依法有据。因此，反诉人反诉请求：1.判令被反诉人继续履行与反诉人及冯立于2013年8月30日签订的《农村房屋买卖合同书》，并协助反诉人将土地使用权及房地产权转移登记至被反诉人名下；2.判令被反诉人向反诉人支付剩余土地房屋转让款210200元；3.判令本案反诉费用全部由被反诉人承担。
原告梁桂洪辩称：一、答辩人与反诉人及冯立于2013年8月30日签订的《农村房屋买卖合同书》已无法继续履行，反诉人根本无法将涉案土地使用权及房屋产权转移，并变更登记在答辩人名下。因地方政府法规原因，涉案土地使用权及房屋所在地列入政府规划范围，无法实现交易目的，导致合同无法继续履行。二、反诉人要求答辩人支付剩余土地房屋转让款210200元，于法无据。涉案土地使用权及房屋，因政府规划行为不能办理过户手续，导致双方无法继续履行合同。因此，反诉人要求答辩人继续履行合同即支付剩余土地房屋转让款210200元，已完全丧失了条件。三、合同无法继续履行，反诉人收取答辩人20万元，既不能办理房产的过户手续，又不能将房产交给答辩人，属不当得利，理应返还给答辩人。
经审理查明：2013年8月30日，原告梁桂洪（买方、乙方）与冯立、梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军（卖方、甲方）签订一份《农村房屋买卖合同书》，合同约定：第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：国有土地使用证云府国用总字第11-7-3号字（1989）第2号。其中二层楼房，坐落在云浮市高峰镇高四村89号（自建住房）的房屋，建筑面积79.04平方米，加余地3平方米，共计82.04平方米。第二条：房屋价格：甲、乙双方议定的上述房屋成交价格人民币5000元每平方米，房屋款共计人民币410200元整。乙方须在签订协议之日付给甲方人民币200000元整（以收据、收条为准）。办理过户手续给乙方，乙方须一次性付清剩余款项210200元。甲方将房屋交付乙方。第三条：甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责，甲乙双方应协力办好过户手续。办理过户手续所缴纳税费，由甲方负担。第六条：本合同自甲、乙双方签字之日起生效。上述合同签订后，原告梁桂洪已于当日支付了购房款200000元给被告方，被告冯家军出具收条确认收到该款项。被告方至今未将涉案房地产交付给原告使用，双方亦未能办理权属变更登记手续。
另查明，涉案土地使用权人为冯立[证号：云府国用（2014）第00xx号]，土地使用权证的记事栏中载明“本宗地于二0一四年一月十三日，根据《土地登记申请书》，由冯立的云府国用总字（19xx）字第11-7-xx号证所属土地换证而来”，地上建筑物二层，由冯立于80年代兴建，至今没有取得房地产权证书。冯立于2014年6月8日死亡，其父母均先于其死亡，冯立与梁沛贤是夫妻关系，双方生育了儿子冯家和、冯家安、冯家军。
再查明，云浮市住房和城乡建设局办事指南中载明，个人二手房转移登记需提供以下资料：1、房地产权证、房屋所有权证或不动产证书，2、国有土地使用证，3、房地产买卖合同，4、房地产没有抵押、查封等问题的书面证明，5、完税凭证，6、买卖双方身份证，7、测绘成果报告书，8、其它必要证明材料等。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告梁桂洪与被告方签订的《农村房屋买卖合同书》，是在自愿、平等的基础上订立的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点为涉案房屋能否办理权属转移登记手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。同时，云浮市住房和城乡建设局办事指南亦明确载明个人二手房转移登记需提供房地产权证或房屋所有权证，但涉案房地产只有土地使用权证，至今未取得房屋权属证书，因此，按照上述法律规定及房管部门的办理要求，该房屋缺乏必要的相关证明材料，无法办理转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，双方虽然未约定办理房地产过户手续的期限，但从签订合同之日即2013年8月30日起至今已长达4年多，被告方均未能取得涉案房屋的权属证书，导致原告一直无法办理权属转移登记，且按照合同约定原告需在办理过户手续后付清购房款，同时被告方将房屋交付给原告使用，现因房屋无法办理转移登记，导致原告至今未能占有使用该房屋，被告至今亦未能收取剩余购房款，因此，双方的合同目的均不能实现，故原告梁桂洪请求解除双方签订的《农村房屋买卖合同书》，合理合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。因此，原告梁桂洪请求被告方返还转让款200000元，理由成立，本院予以支持。被告方反诉请求原告继续履行合同、办理房地产权属转移登记手续、支付剩余转让款等，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）梁桂洪与冯立、被告（反诉原告）梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军于2013年8月30日签订的《农村房屋买卖合同书》；
二、被告（反诉原告）梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还房地产转让款200000元给原告梁桂洪（反诉被告）。
三、驳回被告（反诉原告）梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300元（该款原告梁桂洪已预交），由被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军负担；本案反诉费2227元（该款被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军已预交），由被告梁沛贤、冯家和、冯家安、冯家军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
人民陪审员 刘伯云
人民陪审员 梁煜雄
二〇一七年八月十八日
书 记 员 李欣怡