江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0192民初93号原告：聂挺，男，1980年11月2日出生，汉族，广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：聂春桥，个人信息如下。系原告聂挺之伯。原告：聂春桥，男，1948年12月10日出生，汉族，住江西省南昌市桑海经济技术开发区。原告：饶菊花，女，1954年8月16日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。被告：徐海英，男，1969年9月21日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。被告：熊信菊，女，1977年9月9日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。两被告委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：周骏天，江西红阳光律师事务所实习律师。原告聂挺、聂春桥与被告徐海英、熊信菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法追加饶菊花为原告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂春桥、饶菊花及聂挺之委托诉讼代理人，被告徐海英、熊信菊及其委托诉讼代理人涂亮均到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限两个月。本案现已审理终结。原告聂挺、聂春桥、饶菊花向本院提出诉讼请求：1、判决双方签订的卖房协议无效；2、卖方退回买方房款两万元，买方向卖方退还房屋。事实与理由：聂春桥与聂挺的房屋产权登记证是桑海农场集团内部认可的产权证，是不能上市交易，不能买卖，不能过户的，此份双方私下签订的卖房违反了国家《宪法》规定第10条、《土地法》63条，《合同法》第52条和《物权法》、《房屋产权登记法》。违反了国家法律法规强制性规定，建设部文件规定目前法律法规不允许农场集体土地上房屋向本农场集体经济组织以外的成员出售，非本集体组织成员购买此类房屋，将无法办理产权过户。合法权益得不到保护，农场职工是按户申请使用宅基地的，使用权属是农场职工家庭成员共同共有的，宅基地使用权是特殊的用益权，是农场职工福利利益和农场资源，为未定而赋予农场职工，具有社会福利和社会保障性质的一项权利权益，宅的特殊性再生具有人身依附性。只有农场集体经济组织成员身份才能取得保护保障，此份卖房协议家庭成员和两原告未同意签字，应属无效协议，不受国家法律法规保护，请求法院依法判决此份卖房协议无效，买卖双方退房还款，原告同意退回定金二万元。被告徐海英、熊信菊辩称，双方在2004年4月15日签订的卖房协议书系合法有效的协议书，该协议书是双方真实意思表示，内容也不违反法律的形式规定。涉案房屋在2004年4月15日签订买卖协议后，被告已按照协议全面履行了相应的权利、义务，原告方也将房屋交付给了被告方，被告自2004年一直居住至今，且被告也对房屋进行了大量的维修，双方就房屋买卖且由被告一直占用13年之久没有异议。之所以出现本案诉讼是涉案房屋面临着房屋拆迁，面临着将获得巨额的拆迁补偿款，原告动机不纯、背信弃义才将房屋要回去，所以原告此种严重违反诚信的行为不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，原告聂挺、聂春桥、饶菊花向本院提交以下证据：证据一：房屋共有权保持证，证明涉案房屋产权属两原告共同共有；证据二：南昌桑海经济技术开发区行政审批的回执、南昌市不动产登记管理局的换证查档协助函、南昌经开区房管办出具的证明各一份，证明经开区房管办协助原告补办了房产证；证据三：审批表，证明1992年经有关部门审批，准许原告方建设涉案房屋。被告徐海英、熊信菊的质证意见为：对证据一的真实性、合法性没有异议，房屋在卖的时候确实是两原告共有；证据二恰能证明原告当时出售的房产系合法的房产，且原告聂春桥所持有的房产证并非如原告所述遗失，而是交给了被告，被告也交给了房屋拆迁部门；对证据三的真实性没有异议，该份证据恰能证明其所出售的房产系合法的房产，并非违章建筑。为反驳原告主张，被告徐海英、熊信菊向本院提交以下证据：证据一：房屋所有权证（原件在桑海经开区拆迁办），证明原告方在2004年4月份出卖房屋时其为所有权人，该房产证并非如要所述是小产权房屋，而是由省建设厅印制，由新建县人民政府颁发，由新建县房产产权登记发证办公室委托填办，且聂挺在涉案房屋中仅占有67.19平方米；证据二：卖房协议书一份、收条一份，证明涉案房屋买卖协议由原、被告双方共同签字确认，且熊信菊于协议签订的第二天将购买款21500元交付给了原告聂春桥，聂春桥向被告方出具了购买款的收条；证据三：房屋所有权证、该房屋的有关的档案22页（原件均在江西省南昌市桑海经济技术开发区产业园规划建设部）证明该房屋是城市城镇的房屋，不是农村的小产权房屋；证据四：由南昌市桑海集团有限责任公司、江西省国营蚕桑综合垦殖场江夏分场关于此案权属性质的证明，证明本案的诉争房屋所在地的地理位置在江夏分场三大队边山，土地权属性质为国有，并非相原告所说的是农村的土地。原告聂挺、聂春桥、饶菊花的质证意见为：证据一，涉案房屋就是一个小产权，是不能过户的，所以至今未过户，该房屋所有权证足以证明涉案房屋产权所有人是原告方；证据二，协议书上并没有由全部的涉案房屋产权证人在上面签字；对收条没有异议；证据三、证据四都不能说明涉案房屋是上市商品房，都不能过户，不能上市交易。对上述证据，本院综合认证如下：对卖房协议书及收条，系本案当事人签订或出具，双方均无异议，故对其真实性、合法性和关联性均予以确认；对双方其他上述证据除卖房协议书及收条外，均系相应机关出具，其内容真实、来源合法，与本案具有关联性，故对其真实性、合法性及关联性予以确认；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋座落于新祺周江夏分场场部，其土地权属为集团所有。聂春桥于1991年在该土地上自建1幢10间的房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为228.07平方米。1992年，新建县人民政府委托新建县城镇房屋产权登记发证办公室蚕桑场办事处向聂春桥代为发放了证号为赣蚕私字第0××3号的房产证，并向聂挺发放了证号为赣蚕私共字第0024号的房屋共有权保持证。聂挺、聂春桥系叔侄关系，两人按份共有诉争房屋，其中聂挺占有份额为29%即67.19平方米。2017年8月18日，江西省国营蚕桑综合垦殖场江夏分场与江西桑海集团有限责任公司出具一份证明，证明诉争”房屋土地位于江西省蚕桑垦殖场江夏××大队边山，土地权属性质为国有。现该房屋及土地由于昌九高速公路‘四改八’扩建由政府征收。”另查明，2004年4月15日，聂春桥、饶菊花作为甲方与徐海英、熊信菊作为乙方签订一份《卖房协议书》，协议载明：甲方自愿将诉争房屋出售给乙方；乙方一次性买断，永远拥有房屋的产权和使用权；乙方自负过户或办理土地证费用，甲方有义务协助，不得找借口推诿。2004年4月16日，熊信菊向聂春桥支付了购房款21500元。卖房协议签订后，聂春桥、饶菊花将诉争房屋交付给徐海英、熊信菊使用。但因共有权人聂挺未签字，该房屋至今尚未过户至被告徐海英、熊信菊名下。又查明，因南昌经开区桑海产业园南昌至九江高速公路改扩建项目建设，诉争房屋现已被征收并获得相应的各项补偿款为561475.44元。本院认为，诉争房屋虽属原告自建并取得房屋产权证书，但其座落的土地性质为国有划拨土地，属江西省国营蚕桑综合垦殖场集团所有。根据我国房地产交易的一般原则，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权应当同时转让。而本案原告聂挺、聂春桥、饶菊花等人并未取得土地使用权的权属登记，亦未向国家支付土地使用权出让金，其并非诉争房屋占有范围内的合法土地使用权人，故其与被告徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》超出其处置范围，应属无效。根据我国合同法的规定，无效的合同，自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案诉争房屋已然被拆，被告返还房屋已事实不能，但房屋征收补偿款作为其价值的转化形式依然存在，被告可以予以返还。至于返还的数额，应当根据双方的过错程度予以确定。鉴于原告聂春桥、饶菊花与被告徐海英、熊信菊在签订合同时均知道或应当知道诉争房屋不能买卖，本院确定双方在签订合同时均存在过错，而原告的过错相对更大，故双方应当根据60%和40%的过错比例承担责任；就涉案561475.44元房屋征收补偿款，被告自己可得其中的60%即336885.26元，返还其中的40%即224590.18元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告聂春桥、饶菊花与被告徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》无效，原告聂春桥、饶菊花于本判决生效之日起十日内退回被告徐海英、熊信菊购房款21500元；二、被告徐海英、熊信菊于本判决生效之日起十日内返还原告聂挺、聂春桥、饶菊花房屋征收补偿款224590.18元；三、驳回原告聂挺、聂春桥、饶菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告聂挺、聂春桥、饶菊花负担180元，被告徐海英、熊信菊负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  李云根人民陪审员  王晓毛人民陪审员  张 骋二〇一七年十月十一日书 记 员  张 璐