安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终2641号
上诉人（一审原告）:朱文财，男，1975年8月21日出生，汉族，个人运输，住安徽省芜湖市弋江区。
委托诉讼代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:龚小爱，女，1947年3月4日出生，汉族，无固定职业，住安徽省芜湖市弋江区。
被上诉人（一审被告）：俞玉银，女，1979年4月3日出生，汉族，无固定职业，住安徽省芜湖县。
被上诉人（一审被告）：施才贵，男，1963年4月5日出生，汉族，个体运输，住安徽省芜湖市弋江区。
上诉人朱文财因与被上诉人龚小爱、俞玉银、施才贵买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2017）皖0203民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱文财上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认龚小爱、俞玉银与施才贵签订的《售房合同》无效；2、一、二审诉讼费用由龚小爱、俞玉银、施才贵承担。事实和理由：一、一审法院认定龚小爱、俞玉银对案涉房屋享有份额为四分之三，属认定事实错误，且违反了“不告不理”的原则。1、案涉火龙岗安置南区B11—1—301室房屋系朱文财父亲朱光忠及龚小爱共有的安置房屋。2011年11月26日，朱光忠因交通事故死亡，案涉房屋的一半所有权作为朱光忠的遗产由继承人继承，朱光忠的继承人包括朱文财、龚小爱、俞玉银及案外人龚秀银四人。自继承事宜发生至今，四名继承人一直未对遗产进行分割，根据《最高人民法院关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复》规定，案涉房屋为包括朱文财在内的四名继承人共同共有。一审认定龚小爱、俞玉银对案涉房屋享有份额为四分之三，属认定事实错误。2、本案系买卖合同纠纷，朱文财仅诉请确认龚小爱、俞玉银、施才贵签订的《售房合同》无效，一审判决对案涉房屋所有权份额划分的行为超出了朱文财的诉请，违反了“不告不理”的民事诉讼基本原则。二、一审判决认定龚小爱、俞玉银出售案涉房屋系有权处分，属认定事实错误，适用法律不当。1、朱文财、龚小爱、俞玉银及案外人龚秀银系案涉房屋的共同共有人，根据《物权法》第97条规定，龚小爱、俞玉银出售案涉房屋应当经过四名继承人的同意，而朱文财明确表示不同意出售案涉房屋，龚小爱、俞玉银出售该房的行为属于无权处分。2、一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定处理本案，系适用法律错误。上述规定适用的情形应为：出卖人仅仅在缔约时对标的物没有所有权或处分权，但在缔约后取得了对标的物的所有权或处分权，此时若当事人以无权处分为由主张合同无效应不予支持。三、施才贵购买案涉房屋不符合“善意取得”的要件。1、施才贵在签订《售房合同》时已知晓所购买房屋涉及到遗产继承问题，施才贵在一审庭审中自认其并未询问龚小爱、俞玉银房屋所有人情况，仅在签订合同时根据龚小爱、俞玉银口头告知其二人所有便签订合同，未做基本审核，不符合“善意”的要件。2、无论《售房合同》生效与否，案涉房屋至今未登记在施才贵名下，施才贵未取得房屋所有权，不符合《物权法》106条规定的受让人须取得标的物所有权这一要件。3、案涉房屋市场价值远高于施才贵支付的26万元，不符合“以合理的价格转让”的要件。
龚小爱、俞玉银、施才贵未提交书面答辩意见。
朱文财向一审法院起诉请求：确认龚小爱、俞玉银与施才贵签订的《售房合同》无效。
一审法院认定事实：龚秀银、朱文财、俞玉银自小即被龚小爱、朱光忠夫妇收养，三人现均已成家。2011年6月，龚小爱、朱光忠所有的位于原××区火龙岗镇石山行政村的房屋被拆迁，后取得了火龙岗安置南区B11-1-301室安置房一套（现名称为芜湖市弋江区圣庭湖畔小区B11-1-301室）。2011年11月26日，朱光忠因交通事故治疗无效死亡。2017年5月17日，经房产中介见证，龚小爱与施才贵签订了《售房合同》一份，约定上述房屋以26万元价格出售给施才贵，俞玉银在上述合同下方载明的卖方项下签名并捺印。上述《售房合同》签订时，龚小爱向施才贵出示了户口本（只登记了龚小爱、朱光忠二人）及五保证，并未向施才贵说明其尚有养女龚秀银、养子朱文财。合同签订当日，施才贵支付了房价款26万元，龚小爱、俞玉银在收条下方签名并捺印。随后，龚小爱向施才贵交付了上述房屋。2017年7月3日，朱文财诉至法院，要求判令撤销龚小爱、俞玉银与施才贵签订的《售房合同》。2017年7月14日，朱文财书面申请变更诉讼请求为判决确认该《售房合同》无效。庭审后，龚秀银到庭表示其对养母龚小爱出卖涉案房产没有异议，其明确表示不愿参与本案诉讼。据此，法院未将其列为本案当事人参与诉讼。
一审法院认为，夫妻在婚姻关系持续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
本案《售房合同》所涉火龙岗安置南区B11-1-301室安置房（现名称为芜湖市弋江区圣庭湖畔小区B11-1-301室）系龚小爱与丈夫朱光忠共有房屋被拆迁后取得的安置房，朱光忠去世后，龚秀银、朱文财、龚小爱及俞玉银均对上述房产中属于朱光忠的部分（一半）享有继承权（另一半属于被告龚小爱所有）。根据法律规定，龚秀银、朱文财、俞玉银对上述房产均享有八分之一份额，龚小爱对上述房产享有八分之五份额。俞玉银在《售房合同》下方载明的卖方项下签名并捺印，且在出具给施才贵的收款收条下方也签名捺印，应认定其与龚小爱同为《售房合同》的出卖方。因龚小爱、俞玉银与施才贵签订的《售房合同》系双方真实意思表示，且该合同签订时龚小爱、俞玉银对上述房产所占份额（四分之三）超过了三分之二，故龚小爱、俞玉银未经其他共有人同意处分按份共有财产的，不构成无权处分，即该《售房合同》合法有效。朱文财认为龚小爱、俞玉银私自出售涉案房屋的行为属于无权处分，于法无据，对其诉请确认涉案《售房合同》无效应不予支持。判决如下：驳回朱文财的诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由朱文财承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、本案讼争房屋原系龚小爱与丈夫朱光忠共有房屋被拆迁后取得的安置房，朱光忠去世后，龚小爱、朱文财、龚秀银及俞玉银均对上述房产中属于朱光忠的部分（一半）享有平等的继承权。因继承事宜发生至今，四名继承人一直未对遗产进行分割，故根据最高人民法院相关司法解释的规定，本案讼争房屋应属于四名继承人共同共有。二、1、龚小爱、俞玉银作为本案讼争房屋的共有人与施才贵签订了《售房合同》，朱文财主张该合同无效，但其并未提供充分证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”朱文财主张该条款仅适用于出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，但在缔约后取得了对标的物的所有权或处分权这一情形，没有相关依据支持。综上所述，朱文财请求确认涉案《售房合同》无效，没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然裁判理由部分有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费563元，由上诉人朱文财负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 武
审判员 汪 智
审判员 吴丽群
二〇一七年十二月二十八日
书记员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。