江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0602民初651号
原告：倪水秀，女，1953年5月16日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。
原告：郭晓君，男，1979年12月3日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。
委托诉讼代理人：倪水秀，女，1953年5月16日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。与郭晓君系母子关系。
被告：乐平市宏昌房地产开发有限公司，住所地江西省乐平市珠海北二路55号，注册号360281210003021。
法定代表人：ＸＸ其，该公司总经理。
被告：ＸＸ其，男，1948年2月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：魏建忠，武义县中天法律服务所法律工作者。
被告：赵国东，男，1954年9月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被告：陈熠，女，1980年4月28日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
原告倪水秀、郭晓君与被告乐平市宏昌房地产开发有限公司（以下简称乐平宏昌公司）、ＸＸ其、赵国东、陈熠商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后于2015年7月15日作出（2015）月民一初字第361号民事判决书，判决驳回原告倪水秀、郭晓君的诉讼请求。原告倪水秀、郭晓君不服判决提起上诉，鹰潭市中级人民法院于2016年1月4日作出（2015）鹰民一终字第299号民事裁定书，裁定撤销（2015）月民一初字第361号民事判决，发回本院重审。本院于2016年5月23日重新立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告倪水秀（并以原告郭晓君委托代理人身份）、被告乐平宏昌公司法定代表人ＸＸ其、被告ＸＸ其及其委托诉讼代理人魏建忠到庭参加诉讼，被告赵国东、陈熠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告倪水秀、郭晓君诉称，原告倪水秀在2006年11月17日买四被告开发的鹰潭南站金鹰综合楼东单元01062房01072房复式楼一套，原告倪水秀用一个人的名字在2006年11月17日与四被告签订了商品房买卖合同，原告倪水秀在2006年11月30日发现房屋结构存在严重质量问题，要求退房，不买金鹰综合楼东单元01062房01072房屋，四被告不同意退房，并写下了承诺书，同意在六层房屋顶上做架空隔热层，原告倪水秀在2006年12月28日发现被告ＸＸ其写的承诺书是欺骗行为。原告倪水秀打了市长热线电话12××5，市长热线叫原告倪水秀到工商局12315举报，原告倪水秀投诉到工商局12315，经工商局调解，原告倪水秀的第二期房款从16万减到3万元。2007年6月16日是交房日，原告倪水秀因四被告没有在六层屋顶上做架空隔热层而拒绝付房款，拒绝办理交房手续，并到鹰潭市主管开发商的单位投诉。很多单位领导都看见过原告倪水秀一个人名下买金鹰综合楼东单元01062房01072房屋真实的商品房买卖合同。2007年下半年被告ＸＸ其骗取原告倪水秀的商品房买卖合同去造假，造假的商品房买卖合同加上了原告郭晓君名字。被告ＸＸ其拿到造假好的商品房买卖合同恶意串通南昌铁路局住房公积金管理中心主任陈向萍，把原告全家四个职工存放在南昌铁路局住房公积金管理中心的19万元钱欺诈拿走，并欺骗原告倪水秀、郭晓君给原告家在六层屋顶上做架空隔热层，维修房屋。从2006年11月30日至今都没有给原告家在六层屋顶上做架空隔热层，也没有给原告家维修房屋，到今天原告家房屋仍无法居住，造成原告倪水秀自己维修房屋花费了很多钱。因此，请求贵院按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第五十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条依法判决：1、四被告造假商品房买卖合同诈骗欺骗原告19万元和利息(利息从2007年12月19日诈骗欺骗起，最终计算到四被告实际支付之日)，立即归还原告；2、四被告赔偿原告房屋装修费10万元、材料费10万元、租赁费10万元，共计30万元；3、本案诉讼费由四被告承担。2016年11月10日，原告将诉讼请求变更为：1、判决四被告停止侵权，依诺在原告房屋六层房顶做架空隔热层（所需费用约19万元）；2、因房屋质量存在严重问题，无法居住，请求判令被告承担房屋维修等费用30万元；3、本案诉讼费用由被告承担。2017年11月3日，原告当庭将诉讼请求变更为：1、因房屋质量存在严重问题，无法居住，请求判令被告承担房屋维修等费用30万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告乐平宏昌公司辩称，1、原告因房屋部分位置渗水质量问题主张赔偿的诉讼请求已过诉讼时效。原告2006年支付房屋首付款之后，虽多次因质量问题向被告及相关部门反映，但原告在2007年12月29日前付清了全部购房款，2008年1月4日原告取得了房屋钥匙并于2010年5月10日取得了该房屋的所有权证。原告从付清购房款至（2015）月民一初字第361号案件诉讼之前长达5年多时间里从未向被告主张过因房屋总价位置渗水质量问题需赔偿的需求，就是在2012年10月18日原告诉讼要求被告的四项请求中也没有主张过因房屋存在质量问题要求赔偿的诉请，俩原告只不过是主张逾期交房违约金与退还房价款3445.30元的诉请，法院对该案于2013年6月6日作出的（2012）月民一初字第870号民事判决书就足以证明这一点。因此原告主张房屋质量问题的诉讼时效应从2007年12月29日付清了全部购房款时开始计算时效，不能以2013年6月6日法院作出的（2012）月民一初字第870号民事判决书的时间来重新计算诉讼时效，本案已过诉讼时效。2、原告任由事态扩大，造成损失的增加，应承担主要责任。被告不给原告房屋做空架式的隔热层是因为要按照施工图纸来做。房屋如真存在漏水质量问题，原告也可以及时进行维修，对实际所化的修理费向被告主张权利，但在长达10多年的时间里，原告任由事态的扩大，造成损失的增加，理应承担主要责任。3、江西翔鹰兴瓷资产评估有限公司的评估报告不可采信。原告从未对房屋进行过装修，评估公司不能把未装修过的房屋也能评估出装修费损失，应按照2006年至2010年期间的维修评估标准来进行客观、合理、公正地进行评估各项损失费用，而不能按现在的评估标准来评估。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉请。
被告ＸＸ其、赵国东、陈熠辩称，因被告乐平宏昌公司虽然因逾期未年检于2012年1月18日被江西省乐平市工商行政管理局吊销营业执照，丧失了经营资格，但作为法律主体尚未终止，在公司未被注销登记的情况下，原告主张债权只能向公司提出，原告要求股东承担责任，缺乏法律依据。其他答辩意见与被告乐平宏昌公司的答辩意见一致。
根据原、被告的诉辩意见，本案所争议的焦点是：1、公司被依法吊销，公司的股东是否是适格的被告？2、原告因涉案房屋质量问题主张赔偿权利是否过诉讼时效？3、涉案房屋是否漏水，造成的损失如何计算及责任分担问题？
原告倪水秀、郭晓君为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内所提供的证据有：
1、商品房买卖合同（合同编号015351）的复印件，证明涉诉房屋是原告倪水秀一人所购买的，与原告郭晓君没有任何关系。
2、金鹰综合楼住宅房号、建筑面积、单价总房款、购户姓名一览表复印件，证明涉诉房屋是原告倪水秀一人所购买。
3、2006年11月30日乐平宏昌公司的承诺书复印件，证明被告承诺给原告倪水秀做隔热层。
4、2006年12月30日的鹰潭市工商局12315举报投诉中心登记表复印件，证明原告倪水秀向鹰潭市工商局投诉。
5、江西省鹰潭市房地产销售预收账款收据复印件，证明原告倪水秀一个人在交房款，和原告郭晓君没有关系。
6、2007年7月5日乐平宏昌公司出具的说明复印件，证明了原告倪水秀和被告发生纠纷的事情经过。
7、商品房买卖合同和江西省鹰潭市房地产销售预收账款收据复印件，证明有郭晓君名字的商品房买卖合同是造假的。
8、南昌铁路住房公积金委托贷款职工购房借款申请审批表复印件，证明有郭晓君名字的商品房买卖合同是造假的。
9、南昌铁路局住房公积金管理中心向南昌铁路运输法院提交的民事诉状的复印件，证明有郭晓君名字的商品房买卖合同是造假的。
10、涉诉房屋的室内照片复印件，证明房子质量有问题。
11、2008年9月10日乐平宏昌公司出具的说明复印件，证明被告乐平宏昌公司承诺给原告的房屋进行维修，但仍没有维修。
12、相关法条复印件，证明原告诉求有相关法律规定的支持。
13、金鹰综合楼图复印件，证明图纸记载和现在金鹰综合楼住房不一样。
14、两份证人证言复印件，证明原告的涉诉房屋有漏水现象。
15、企业信息、法人营业执照、乐平市工商行政管理局行政处罚决定书复印件，证明乐平宏昌公司已经被吊销。
16、身份证复印件，证明被告ＸＸ其、陈熠、赵国东的身份信息。
17、（2012）月民一初字第870号民事判决书复印件，证明被告乐平宏昌公司违约导致原告没有办法在房子里居住。
18、名片、电话号码复印件，证明原告一直在修房子，一直在找被告。
19、特别签订条款复印件，证明房子在还不能住人时原告倪水秀带着儿子原告郭晓君去签订了住房公积金贷款。
20、（2013）南铁民初字第35号民事判决书复印件，证明被告勾结南昌住房公积金管理中心欺骗原告。
21、（2013）南铁民初字第35-1号民事裁定书、（2013）南铁民初字第35号协助执行通知书复印件，证明南昌铁路运输法院裁定冻结原告郭晓君200000元。
22、存折、存款凭条、中国建设银行的贷款对账单复印件，证明原告倪水秀按期还了贷款。
23、（2014）南铁中民终字第8号民事判决书复印件，证明190000元的公积金贷款已经做了判决，原告不服判决，仍然在申诉中。
24、契证和房产证复印件。证明房子的权属归原告倪水秀和郭金保所有。
被告乐平宏昌公司、ＸＸ其为支持其答辩意见，在本院所规定的举证期限内所提供的证据有：
1、商品房交付通知书复印件，证明商品房已经交由买受人倪水秀并办理了交付手续。
2、销售不动产统一发票复印件，证明付款方上写的是原告倪水秀和原告郭晓君的名字。
3、中国建设银行股份有限公司鹰潭市分行向鹰潭市房地产交易管理所出具的书面证明复印件，证明借款人为原告倪水秀和原告郭晓君。
被告赵国东、陈熠，在本院所规定的举证期限内未提供证据。
经原告申请，本院委托江西翔鹰兴瓷资产评估有限公司对本案坐落于鹰潭市南站路金鹰综合楼东单元01062、01072房屋维修费及在六层屋顶做架空隔热层所需费用进行评估。江西翔鹰兴瓷资产评估有限公司评估人员对涉案房屋中因房屋渗漏而需要维修的部分进行了现场勘查，并于2017年10月21日作出翔鹰兴瓷所评报字（2017）42号评估报告书，结论为涉案房屋维修费的评估价值为9.22万元，评估费用为人民币2000元，该费用已由原告预交。由于房屋设计规划中并无在屋顶做架空隔热层的设计，本着不更改设计规划的原则，本报告未涉及做架空隔热层的估算。
经庭审质证，原告针对被告乐平宏昌公司、ＸＸ其所提供的第1组证据的质证意见是在贷款后，被告给了房子钥匙，但房子没有楼梯上不去，原告当时不知道房屋有没有漏水；针对第2组证据的质证意见是原告郭晓君没有参与办理抵押，没有资格拿房产证；对于第3组证据原告倪水秀表示不知道有这份证明。
被告乐平宏昌公司、ＸＸ其对原告倪水秀所提供的第1组证据的质证意见是房屋刚开始确实是原告倪水秀个人购买，后来倪水秀过了55周岁，银行不肯贷款，倪水秀没有钱交付后续购房款，所以才加上郭晓君的名字；对第3组证据真实性没有异议，对原告的主张有异议；对第5组证据真实性没有异议，但原告一直没有按约定交款；对第7组证据真实性没有异议，但并不是采取欺骗手段让原告郭晓君在合同上签字，而是原告倪水秀不能交房款自己让儿子签字，郭晓君应该对自己的行为承担责任；对第8组证据真实性没有异议，但证明是郭晓君自愿签字的并不是采用诈骗的手段；对第10组证据，照片中看不出房子是否存在漏水；对第14组证据，证人应该当庭作证，对书面证明不予质证；对第17组证据真实性没有异议，但是原告曾经收到过被告交付的房产钥匙和住房使用书、房屋验收的文件，即使没收到也只是交房过程中存在瑕疵，不影响原告对房屋占有、使用与处分的权利；对第18组证据属于原告的单方书写行为；对第19、20、22、23组证据的真实性没有异议，但证明郭晓君签字是自愿的；对第24组证据的真实性没有异议，但证明房子是倪水秀和郭晓君购买的；对其他证据的真实性均没有异议。
经各方当事人质证，本院认证如下：对于原告提供的第14组证据均是证人证言，因原告未提供证人身份信息，且证人未到庭接受法庭的质询，故本院对于该组证人证言的真实性不予确认。对于原告提供的第10组证据虽然不能单独作为认定案件事实的依据，但可以结合本案的其他证据证明原告主张的事实，故本院对该组证据予以采信。对于原告提供的第18组证据系原告单方书写，且无其他证据印证原告书写的内容，本院对于该份证据的真实性不予确认。对于被告提供的第3组证据未出示原件，且原告对该证据有异议，故该证明不能单独作为认定案件事实的依据。对于原、被告其他无异议的证据，形式上的真实性予以确认，但对于该些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。
原告对翔鹰兴瓷所评报字（2017）42号评估报告书没有异议。被告乐平宏昌公司、ＸＸ其对翔鹰兴瓷所评报字（2017）42号评估报告书有异议，认为1、在评估报告中未附上房屋交付时的初始照片。实际上公司在交房时房屋是完整的，后续由于隔壁住户装修时私自改动了部分结构而引起的渗漏，我方交房后已委托物业进行管理，与我方无关。2、原告的房屋没有装修过，即使有原告也要提供装修费用发票及清单，我方不承担这方面的赔偿费用。3、应按照2006年至2010年期间的维修评估标准来进行评估各项损失费用，而不能按现在的评估标准来评估。4、已过保修期，维修费用应从维修基金中开支，与我方无关。5、因渗漏不会影响线路，因此无需承担该部分损失。本院认为，涉案房屋自2006年11月17日签订合同至今已有十多年，未进行过装修，常年渗漏，无人居住，在对房屋的维修以不更改房屋的规划设计为原则的基础上，评估机构按现在的评估标准对涉案房屋因房屋渗漏而需要维修的部分的维修费用进行评估，符合客观实际，真实可信，且该评估报告并未涉及房屋交付后的装修费用，故对此评估报告本院予以采纳。
综上所述，本院对以下事实予以确认：被告ＸＸ其、赵国东、陈熠系被告乐平宏昌公司的股东。2006年11月17日，原告倪水秀与被告乐平宏昌公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：NO015351），约定原告倪水秀从被告乐平宏昌公司处购买位于鹰潭市××路××号的金鹰综合楼东单元01062号房和01072号阁楼，房款共计人民币319690元等内容。合同签订当日，原告倪水秀给付被告乐平宏昌公司首付款96000元。后原告倪水秀看房时发现房屋有裂缝，要求修补，为此被告乐平宏昌公司于2006年11月30日向原告倪水秀出具承诺书一份，载明：“本公司承诺在六层顶露台，做法如下：砼基层→水泥砂浆找平屋→SBS保温防水层→4CM钢筋网细石砼防水层。以上做法本公司承诺保证做到”。原告倪水秀因房屋质量问题于2006年12月31日只向被告乐平宏昌公司支付房款30000元，之后以该房屋存在质量问题为由拒绝付余款，且向相关部门投诉。在鹰潭市房地产信息中心的金鹰综合楼住宅房号、建筑面积、单价总房款、购户姓名一览表中01062、01072一栏中记录倪水秀与015351。
为申请公积金贷款，原告倪水秀、郭晓君与被告乐平宏昌公司又签订过一份《商品房买卖合同》（合同编号仍为NO；015351），除买受人增加了原告郭晓君的名字外，其他内容与原合同相同并盖有鹰潭市商品房预售合同登记专用章。2007年11月6日南昌铁路局住房公积金管理中心审批同意了原告郭晓君和郝培霞（与原告郭晓君系夫妻关系）公积金贷款190000元的申请。2007年12月9日，南昌铁路局住房公积金管理中心委托建行鹰潭市分行（乙方）与原告郭晓君、郝培霞（甲方）签订了编号为360662200-117-2007001041的《借款合同》。建行鹰潭市分行于同日足额发放了贷款。2007年12月20日，被告乐平宏昌公司给原告郭晓君、倪水秀开具了房款发票，并注明铁路公积金贷款转入190000元房款。2007年12月29日原告倪水秀将购房余款3690元全部交清。2010年5月5日，在鹰潭市财政局办理的涉案房屋契证（契证号为契证字2010第Y01551号），载明承受方为原告倪水秀、郭晓君。2010年5月10日，在鹰潭市房产交易登记中心办理的涉案房屋产权证（产权证为100039**号），载明房屋所有权人为原告倪水秀和郭金保（与原告倪水秀系夫妻关系）。
被告乐平宏昌公司因未在规定的期限内进行企业年度年检，于2012年1月18日被乐平市工商行政管理局吊销营业执照。
2012年10月18日，原告倪水秀以被告乐平宏昌公司交付的房屋存在严重的质量问题不能居住及产权证上的面积与合同约定的面积不符为由，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告乐平宏昌公司赔偿原告倪水秀损失309779.61元；2、被告乐平宏昌公司退还原告倪水秀房价款3445.3元；3、本案诉讼费由被告乐平宏昌公司承担。审理中原告倪水秀将诉讼请求变更为请求判令：1、被告乐平宏昌公司支付原告倪水秀2007年6月17日至2012年10月10日的逾期交房违约金309779.61元；2、被告乐平宏昌公司从2012年10月10日起按每天159.845元的标准向原告倪水秀支付逾期交房违约金，直到相应资质等级的勘察、设计单位鉴定合格，可以居住为止；3、被告乐平宏昌公司退还原告倪水秀房价款3445.30元；4、本案诉讼费由被告乐平宏昌公司承担。本院审理后，于2013年6月6日作出（2012）月民一初字第870号民事判决：一、被告乐平宏昌公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪水秀支付2007年12月30日至2010年5月9日期间的逾期交房违约金计人民币137306.86元；二、被告乐平宏昌公司应于本判决生效之日起十日内返还原告倪水秀购房款计人民币3445.30元；三、驳回原告倪水秀其他诉讼请求。
2013年5月10日，南昌铁路局住房公积金管理中心以郭晓君、郝培霞、乐平宏昌公司在借款合同履行过程中，郭晓君、郝培霞在所购房屋未办理产权证及抵押登记之前，在未经南昌铁路局住房公积金管理中心同意的情况下，擅自解除了与乐平宏昌公司签订的《商品房买卖合同》，致使郭晓君、郝培霞不是用于抵押的诉争商品房的房屋所有权人，无法办理相应的抵押登记手续，郭晓君、郝培霞也没有提供新的担保。且截止2013年4月30日，郭晓君、郝培霞已累计拖欠29个月、连续拖欠6个月未及时偿还贷款本息为由，向南昌铁路运输法院提起诉讼要求解除借款合同，返还贷款本息等。南昌铁路运输法院审理后，于2013年10月15日作出（2013）南铁民初字第35号民事判决：一、解除2007年12月19日郭晓君、郝培霞与建行鹰潭市分行签订的编号为360662200-117-2007001041的《住房公积金借款合同》；二、被告郭晓君、郝培霞于判决生效后十日内归还原告南昌铁路局住房公积金管理中心贷款本金173314.31元，并支付利息（利息按合同约定付至实际给付之日止）；三、被告郭晓君、郝培霞支付原告南昌铁路局住房公积金管理中心为实现债权而发生的律师费10000元；四、被告乐平宏昌公司对上述款项承担连带保证责任。郭晓君、郝培霞不服该判决上诉于南昌铁路运输中级法院。南昌铁路运输中级法院于2014年5月6日作出（2014）南铁中民终字第8号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2015年3月9日，原告倪水秀、郭晓君认为四被告对商品房买卖合同造假，诈骗欺骗原告19万元及因房屋质量问题造成经济损失30万元为由起诉至本院。本院于2015年7月15日作出（2015）月民一初字第361号民事判决书，判决驳回原告倪水秀、郭晓君的诉讼请求。原告倪水秀、郭晓君不服判决提起上诉，鹰潭市中级人民法院于2016年1月4日作出（2015）鹰民一终字第299号民事裁定书，裁定撤销（2015）月民一初字第361号民事判决，发回本院重审。
经原告申请，本院委托江西翔鹰兴瓷资产评估有限公司对本案坐落于鹰潭市南站路金鹰综合楼东单元01062、01072房屋维修费及在六层屋顶做架空隔热层所需费用进行评估。江西翔鹰兴瓷资产评估有限公司评估人员对涉案房屋中因房屋渗漏而需要维修的部分进行了现场勘查，并于2017年10月21日作出翔鹰兴瓷所评报字（2017）42号评估报告书，结论为涉案房屋维修费的评估价值为9.22万元，评估费用为人民币2000元，该费用已由原告预交。由于房屋设计规划中并无在屋顶做架空隔热层的设计，本着不更改设计规划的原则，本报告未涉及做架空隔热层的估算。
本院认为，关于本案的第一个焦点问题，公司被吊销，股东是否是适格的被告？本院认为，公司被依法吊销营业执照，虽丧失了经营资格，但其作为法律主体尚未终止，属于清算中的法人，在尚未注销公司登记的情况下，原告主张其债权只能向公司提出。因此，公司未经清算，直接要求股东承担责任，缺乏法律依据。故被告ＸＸ其、赵国东、陈熠辩称不应该起诉股东的辩解意见，本院予以采纳。
关于本案的第二个焦点问题，原告倪水秀因涉案房屋质量问题主张赔偿权利是否过诉讼时效？本院认为，原告倪水秀2006年在支付房屋首付款之后，一直就因质量问题多次找被告及向相关部门投诉，在2010年5月10办理了房屋产权证后仍如此，且于2012年10月18日向本院起诉主张质量存在严重问题要求赔偿的权利，即表示原告倪水秀未放弃因涉案房屋存在质量问题主张赔偿的权利。因此，应从2013年6月6日本院作出判决之后重新计算诉讼时效。故对被告辩称已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。
关于本案第三个焦点问题，涉案房屋是否漏水，造成的损失如何计算及责任分担问题？本院认为，原告提供的第3、4、6、10、11、17组证据能互相印证房屋存在渗漏。经现场勘查，房屋多处渗漏，比较严重，上述质量问题显然会影响到正常使用，《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”因此被告乐平宏昌公司在保修期内应当对所售商品房承担质量保修责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。”保修期自交付之日起计算，涉案房屋交付之日被本院生效判决【（2012）月民一初字第870号民事判决】认定为2010年5月10日，仍在保修期内，因此被告乐平宏昌公司仍有维修责任，应当承担维修费用。在保修期内，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。对房屋的渗漏问题自签订合同至房屋交付前后原告倪水秀就多次找被告乐平宏昌公司及向相关部门投诉，拥有专业的房屋维修知识、技术和经验的被告乐平宏昌公司虽然进行过维修并作出了相应的承诺，但并未维修成功和兑现承诺，到后来甚至拒绝修复，使得问题一直未得到彻底解决，说明房屋渗漏很严重，且影响到正常使用，对此被告乐平宏昌公司应当承担全部责任。翔鹰兴瓷所评报字（2017）42号评估报告符合客观实际，本院予以采纳。经审核，被告乐平宏昌公司应赔偿原告各项损失计人民币9.42万元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《商品房销售管理办法》第三十三条，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、被告乐平市宏昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪水秀、郭晓君房屋维修费用等共计人民币9.42万元；
二、驳回原告倪水秀、郭晓君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币5800元（原告已预交8650元，应退还2850元），由原告倪水秀、郭晓君负担3979元，被告乐平市宏昌房地产开发有限公司负担1821元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 汪军太
人民陪审员 骆文花
人民陪审员 张晓玲
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 林 爽
附：与本案有关的法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》
第十条公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。
公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。
3、《中华人民共和国合同法》
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
5、《商品房销售管理办法》
第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
6、《房屋建筑工程质量保修办法》
第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。