广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初1928号
原告（反诉被告）:广州美斯乐鞋业有限公司,住所地广州市花都区赤坭镇振中3路5号。组织机构代码71814669-0。
法定代表人：徐鉴林。
委托诉讼代理人：陈旷怡，广东金科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢婉雯，广东金科律师事务所律师。
被告（反诉原告）:广州欧格化妆品有限公司，住所地广州市花都区赤坭镇赤坭大道中69号之一。组织机构代码05256472-1。
法定代表人：梁宏丽。
被告:佛山市南海区贝豪生化科技有限公司，住所地佛山市南海区里水镇和顺金逢路东坡州。统一社会信用代码91440605668157139Q。
法定代表人：梁宏丽。
两被告的共同诉讼委托代理人：东方晓，广东合拓律师事务所律师。
原告广州美斯乐鞋业有限公司（以下简称美斯乐公司）诉被告广州欧格化妆品有限公司（以下简称欧格公司）、佛山市南海区贝豪生化科技有限公司（以下简称贝豪公司）及被告欧格公司反诉原告美斯乐公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，被告欧格公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告美斯乐公司的法定代表人徐鉴林及其委托代理人陈旷怡，被告欧格公司、贝豪公司的共同委托代理人东方晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2012年6月29日签订的《厂房、宿舍租赁合同》。2、判令被告广州欧格化妆品有限公司支付租金至租赁物实际交接日止，现暂计拖欠的2015年12月至2016年1月的租金175200元，并从2015年12月6日起以日千分之二向原告支付滞纳金。3、判令被告广州欧格化妆品有限公司付清2014年7月至2015年11月少缴的租金123165元。4、判令被告广州欧格化妆品有限公司向原告支付违约金100万元。5、判令被告佛山市南海区贝豪生化科技有限公司对被告广州欧格化妆品有限公司上述义务承担连带担保责任。6、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年6月29日，原告与被告广州欧格化妆品有限公司法定代表人梁宏丽及被告佛山市南海区贝豪生化科技有限公司签订了一份《厂房、宿舍租赁合同》，约定由原告将名下位于广州市赤坭镇赤坭大道中的厂房、宿舍（租赁物）出租给被告广州欧格化妆品有限公司使用，租赁物只能用于工业用途，由梁宏丽开办设立的广州欧格化妆品有限公司，承租方应按广州市花都区政府的规划合法使用租赁物。合同的租期为9年，自2012年7月1日起至2021年6月30日至。首两年的租金为80300元，第三年至第五年的月租金为87600元，第六年至第八年的月租金为95600元，第九年的租金为104500元。租金采用先付后用的原则，每月5日前支付当月租金。合同还对其他事项进行了约定。被告佛山市南海区贝豪生化科技有限公司作为保证人对承租人或实际使用租赁物的第三方履行该合同项下的全部责任向原告提供连带保证责任。合同签订后，梁宏丽以该合同的租赁物为基础开办设立了被告广州欧格化妆品有限公司，被告广州欧格化妆品有限公司成立后，作为承租方实际履行合同。初期合同的履行还算顺利，但被告广州欧格化妆品有限公司自2014年7月1日起就没有足额支付租金，合同约定自2014年7月1日起每月租金87600元，但被告广州欧格化妆品有限公司实际只支付80355元，少付7245元。2015年12月起，被告广州欧格化妆品有限公司没有按照合同约定支付租金，原告问及，被告广州欧格化妆品有限公司只是称资金周转有些问题，迟一点就会支付。到了2015年12月下旬，被告广州欧格化妆品有限公司不仅仍没有支付租金，反而开始搬走设备，拆除厂房的附着物、装饰物，经原告劝阻无效。原告于2016年1月8日收到被告广州欧格化妆品有限公司在2015年12月30日发出的一份《解除合同通知书》，被告广州欧格化妆品有限公司单方要求解除租赁合同，其理由是租赁物所在地属于广州市饮用水源保护区区划范围，作为水源保护地，为此，租赁物都不能通过化妆品生产企业环评，无法实现被告广州欧格化妆品有限公司开办设立化妆品生产企业缔约目的，即租赁物不符合约定的用途，构成根本违约，故提出解除合同。原告认为，签订租赁合同时，合同已注明出租方按租赁物的现状出租给承租方，承租方及保证人是在清楚租赁物产权、周边情况、租赁物用途等情况的前提下与原告签订该合同的，被告广州欧格化妆品有限公司亦凭借该合同顺利办理了营业执照及化妆品生产企业卫生许可证并正常生产经营了多年，说明原告提供的租赁物符合合同约定的条件，实际履行中亦无任何违约行为。被告广州欧格化妆品有限公司提出的解约理由既不符合事实也无法律依据，完全是强词夺理，反观其种种表现，已经构成根本违约，因此原告有权解除该合同并依合同约定要求被告广州欧格化妆品有限公司承担向原告支付100万元违约金的违约责任。被告佛山市南海区贝豪生化科技有限公司作为广州欧格化妆品有限公司的保证人，应就被告广州欧格化妆品有限公司的上述责任承担连带保证责任。另外，原被告在2011年5月10日经过广东正善律师事务所律师的见证，将厂房、宿舍出租给被告，在2012年6月29日，双方协商将原由被告负担租金的税费改为由出租方即原告承担，故双方就该问题将租金重新调整，租赁起始时间是从2011年7月1日开始计算，期限10年，合同其他条款不变。
被告欧格公司答辩称，一、原告第一项诉讼请求没有事实依据，并不符合法律规定，应不予支持。因为欧格公司因租赁物地处广州市饮用水源保护区区划范围，不能通过租赁合同约定的只能用于开设化妆品生产工业企业的合同目的所必要的环评，而不得不于2015年12月1日起停止使用租赁物，并于2015年12月31日向原告发出《解除租赁合同通知书》。根据诉争双方2012年6月29日签订的租赁合同第十一条第11.1款，欧格公司寄出的《解除租赁合同通知书》自寄出EMS之日起2天内视为送达，即2016年1月2日原告收到《解除租赁合同通知书》。根据《合同法》第九十六条等规定，《解除租赁合同通知书》达到原告之日即2016年1月2日，诉争双方租赁合同关系解除。原告2016年1月29日提起本案诉讼，请求判决解除合同的诉讼行为，不仅证明其对欧格公司解除租赁合同的行为及其所产生的解除合同关系的法律效力没有异议，而且还持积极追求的立场和态度。故双方租赁合同关系已于2016年1月2日解除，已无再由法院判决解除的必要和可能。二、原告第二项诉讼请求不仅没有事实和法律依据，而且与客观事实不符，应不予支持。因为租赁物不符合合同约定用途，欧格公司无法、不能按照合同约定的用途使用租赁物，已于2015年12月1日停止使用租赁物，欧格公司无需支付不符合合同用途且并未使用租赁物时段的租金，亦无须承担滞纳金。原告方的徐鉴林、王嘉业于2015年12月18日起采取各种非法手段，直至2015年12月29日原告完全控制、占有租赁物，欧格公司丧失对租赁物的占有，欧格公司没有义务支付原告占有、控制租赁物期间的租金。更何况，诉争双方租赁合同关系已因欧格公司《解除租赁合同通知书》视为送达之日即2016年1月2日解除，租赁合同关系解除后，原告还提出继续支付租金的诉请，既无事实依据，亦无法律依据，应予以驳回。三、原告第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。原告该项诉请，与欧格公司证据13《电费转扣协议》及其执行的每月支付租金数额的事实相悖，欧格公司不存在租金支付不足的事实。根据《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，原告2016年1月29日提起本案诉讼，对于2015年1月29日之前的租金，即便是存在租金支付不足的，原告此前并未向欧格公司主张，欧格公司亦未表示支付，欧格公司依法取得时效抗辩权而无需支付。四、原告第四项诉讼请求没有事实和法律依据，与事实不符，应不予支持。欧格公司基于开设化妆品生产工业企业的目的承租租赁物，租赁合同第一条第1.1款明确约定“租赁物只能用于工业用途，由乙方开办设立广州欧格化妆品有限公司”，而根据法律法规、环保政策，租赁物地处广州市饮用水水源保护区，花都环保局对其重点保护、从严审核，租赁物根本就不可能开设化妆品生产企业，欧格公司被环保查处、责令停产停业、接受处罚，封存生产设备，营业执照生产化妆品的经营范围被修改等事实充分证明，欧格公司缔约目的落空，原告根本违约，欧格公司依法解除合同，于法有据。原告于2015年12月29日前完全占有、控制租赁物，欧格公司并不存在租赁合同所约定的“擅自”毁约的违约行为，原告亦无任何证据证明其经济损失，原告该项诉请应不予支持。相反，原告隐瞒租赁物地处水源保护区无法新设化妆品生产企业的事实，欺骗欧格公司订立合同，欧格公司基于合同约定的信赖，对租赁物投入超过200万元的装饰装修、增益租赁物的费用以及超过100万元的机器设备废弃损失（详见欧格公司证据23至31等8组证据），原告应当依法向欧格公司承担赔偿责任。五、原告第五项诉讼请求没有事实和法律依据，欧格公司不存在任何违约事实，贝豪公司无需承担任何责任，故原告该项诉请依法应不予支持。六、因原告提供的租赁物不符合合同约定的用途，欧格公司合同目的落空，依法解除合同并通知原告，原告亦同意解除合同，且早于2015年12月29日前即合同解除前已完全占有、控制租赁物，欧格公司并不存在原告诉称的租金支付不足、擅自毁约等事实，故原告全部诉讼请求依法应当予以驳回，诉讼费用应当由原告负担。综上所述，原告全部诉请应不予以支持，请求法院驳回原告全部诉请。
被告贝豪公司答辩意见与被告欧格公司一致。
被告欧格公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判决被反诉人返还反诉人履约保证金12万元及其从2016年1月12日起至实际返还之日为止的资金占用费（以中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至提起反诉之日为4200元）。2、判决被反诉人赔偿反诉人装饰装修残值94万元、调查费和律师费6万元。3、反诉案件受理费由被反诉人负担。事实和理由：2012年6月29日，为租赁厂房宿舍用于开办化妆品生产工业企业之目的，反诉人与被反诉人、佛山市南海贝豪生化科技有限公司订立《厂房、宿舍租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定“租赁物”只能用于工业用途，由乙方开办设立“广州欧格化妆品有限公司”。租赁合同订立后，反诉人依约向被反诉人支付了履约保证金12万元，租赁合同生效。反诉人在租赁合同生效后，投入上千万元的巨额资金，对厂房、宿舍进行符合化妆品生产工业企业的功能性改造、装饰、装修，购置化妆品生产机器设备，组织、培训生产、管理人员，申领经营范围为化妆品生产的营业执照。但是，在反诉人正式投产之后，因无法通过化妆品工业企业的环评，导致反诉人被环保机关责令停止生产，已领取的化妆品生产企业的营业执照及其他证件也都被注销、收回，营业执照经营范围也被调整为商业性质的批发业。在反诉人聘请律师调查后得知：在法律政策上，租赁物地处广州市饮用水源保护区区划范围，根本就不具备化妆品生产工业企业的用途，反诉人无法按照租赁合同约定的用途使用租赁物。在事实上，被反诉人提供的租赁物不仅不符合租赁合同约定的用途，而且还存在严重的使用妨碍。因反诉人与金吉昌公司共用一个变压器，从2015年1月起至11月份，仅11个月，新的共用电人广州市花都三华塑料有限公司及其赤坭分公司就拖欠反诉人代为其垫付的11个月电费本金￥734130.2元。因此，反诉人聘请律师于2015年12月24日根据租赁合同约定向被反诉人发出（2015）合拓律函字第122201号《律师函》。反诉人在律师函中提出：第一，请被反诉人在接到本函之日起3日内复函明确：租赁物在2012年-2015年期间是否具备设立化妆品生产企业的工业用途，能否通过化妆品工业企业环保审核。如果符合并能通过，请立即依约协助反诉人办理化妆品生产型营业执照，申请环评并通过。反诉人将从取得化妆品生产企业的营业执照、通过环评，即租赁物符合约定用途之日起向被反诉人支付租金。第二，从2015年12月1日起，因被反诉人提供的租赁物不符合约定的用途，并存在重大使用妨碍，反诉人已停产、停业，停止对租赁物的使用，反诉人有理由无需、被反诉人亦无权要求反诉人支付租金，直至被反诉人排除妨碍、确保反诉人能够按照租赁合同约定的用途使用租赁物之日为止。第三，请被反诉人在接到本函之日起10日内赔偿反诉人不能按照租赁合同约定的用途对租赁物使用、收益、存在重大使用妨碍、停产停业、装饰装修折旧、维修费、律师费等经济损失，并对广州市花都三华塑料有限公司及其赤坭分公司等共用电人拖欠反诉人代为其垫付电费￥734130.2元及其资金占用费、律师费承担连带赔偿责任。第四，请被反诉人在本函送达之日起3日内与东方晓律师联系、提出纠纷解决的具体方案。东方晓律师将本着善意、诚意，合作互利、协商共赢的基本原则，依授权与被反诉人协商解决问题。逾期未答复的，因此造成的一切经济损失、不利后果、法律责任均由被反诉人承担。并同时在该函中要求被反诉人立即排除妨碍、确保反诉人正常使用租赁物、赔偿反诉人全部经济损失。但是，该函发出后，被反诉人不仅无视反诉人的合法合理要求，置之不理，反而变本加厉，徐鉴林、王嘉业等人不断采取强闯、偷入、锁门、堵路、暴力威胁等方式占有、控制租赁物，以至于反诉人多次打110报警，警方出警后，都无法制止被反诉人的暴力行为，无法阻止被反诉人已实际占有、完全控制租赁物的客观事实。为避免损失进一步扩大，反诉人于2015年12月31日向被反诉人发出《解除租赁合同通知书》并附上（2015）合拓律函字第122201号《律师函》。反诉人以租赁物所在地属于广州市饮用水源保护区区划范围，租赁物不能通过化妆品生产企业环评，无法实现反诉人开办设立化妆品生产企业的缔约目的，即被反诉人提供的租赁物不符合约定的用途，构成根本违约，导致反诉人租赁合同目的落空，为避免损失进一步扩大为由，解除2012年6月29日订立的《厂房、宿舍租赁合同》，要求确认徐鉴林、王嘉业等二人身份信息，以就租赁物是否还需要返还交付事实进行确认，并要求被反诉人在本通知书送达或视为送达之日起十日内退还反诉人12万元履约保证金、赔偿反诉人经济损失、承担违约责任，并采取必要措施防止损失扩大。该通知发出之后，被反诉人非但没有本着诚实信用的基本原则与反诉人进行协商、沟通，反而于2016年1月29日提起本诉。反诉人认为，被反诉人企图以合法形式，掩盖其凭律师事先设计好的租赁合同陷阱，将根本不具备化妆品生产工业企业用途的租赁物出租给反诉人使用，坐等反诉人不能通过化妆品生产企业的环评，因无法实现租赁合同目的不仅要遭受巨大的经济损失，而且还要承担高额的违约责任的非法目的，性质十分恶劣，主观过错非常明显。因为租赁物是否属于广州市饮用水源保护区区划范围是一个客观的既定事实，根据广州市饮用水源保护区相关法律法规、政策，直接可以推导出租赁物在法律上能否新设化妆品生产企业，是否具备租赁合同约定的设立广州欧格化妆品有限公司的化妆品生产工业企业的用途；更何况，反诉人使用租赁物无法通过化妆品生产工业企业的环评，被责令停止生产，接受行政处罚，营业执照经营范围被迫调整为商业性质的批发业等整个过程，在客观事实上也证明了租赁物不具备租赁合同约定的用途。被反诉人构成根本违约，依法应当承担违约责任。在被反诉人提起本诉时，租赁物中的如办公楼等相当一部分已被反诉人因急于给广州市花都三华塑料有限公司及其分公司使用而被拆除，不复原貌，也证明被反诉人在2015年12月份强行占有、暴力控制租赁物的真实目的，是为了逼走反诉人，侵吞反诉人装修装饰、和其中的电力设备。综上所述，被反诉人提起的本诉，没有事实和法律根据，依法应不予支持。被反诉人提供的租赁物不符合租赁合同约定的用途，反诉人无法按照租赁合同约定的用途使用租赁物，不能实现租赁合同目的，被反诉人构成根本违约，应当依法承担法律责任，请人民法院公平、公正审理本案，查清事实，适用适当法律，作出正确的判决。
原告答辩称，不同意被告反诉请求。第一、涉案租赁合同合法有效，出租方没有任何违约行为，而承租人单方提前终止合同是根本性违约，应承担违约责任。第二、反诉人认为答辩人违约没有事实和法律依据。首先，2011年5月10日双方签订10年租约时并没有相关水源准保护区的规划出台公布。其次，水源准保护区规划与反诉人开设公司之间没有必然关系。2012年7月5日，政府部门颁发了化妆品生产企业卫生许可证给反诉人，反诉人亦办理了营业执照和税务登记。三、环保局的信息公开告知书亦无明确答复绝对不允许开办化妆品生产企业。四、在反诉人实际生产的近五年时间内，政府部门从来没有以该地属于水源准保护地的理由对该厂予以关闭，而只是要求完善环保设施，补办相关手续。五、尤为重要的一点，出租方仅仅出租产权证登记为工业用途的厂房宿舍而已，并没有承诺为承租人办理化工企业的相关证照，也没有限定承租人只能办理化工生产企业，也就是说反诉人的要求超出了出租方的合同义务，是为了逃避违约责任单方强加给出租方。第三、假使承租人因对政策调整的理解错误导致原租赁目的不能实现，这属于可撤销的合同，但承租人并没有在法定的期限内行使撤销权，而是以变更生产经营范围来解决这一问题。故此，租赁合同是合法有效的。第四、承租人提前终止合同，在出租方起诉后又提出毫无事实依据损害他人名誉的说法，出租方保留维护名誉权的权利。因被告拖延支付租金超过60天，违反了合同约定，我方不同意向被告退回保证金12万元。
经审理查明：涉案租赁物是位于广州市花都赤坭镇赤坭大道中69号的厂房、宿舍，租赁面积5247.26㎡。厂房、宿舍所在的土地性质属于工业用途，实际用途是工业，已于2003年5月30日办理了产权登记，权属人是原告。原告为此提供了不动产登记簿查册表拟证实其主张。
2011年5月10日，原告与梁宏丽、被告贝豪公司签订了《厂房、宿舍租赁合同》，约定由原告将涉案厂房、宿舍租赁给梁宏丽、被告贝豪公司使用，租赁期限从2011年5月13日至2021年5月21日。从本合同生效日起至2011年6月30日为装修免租期，从2011年7月1日起计租。原告称，签订合同后，其就将涉案厂房、宿舍交付给梁宏丽使用，梁宏丽开始装修涉案厂房、宿舍。被告欧格公司称，该份合同未实际履行。
2012年6月29日，原告（甲方）与梁宏丽（乙方）、贝豪公司（丙方）签订《厂房、宿舍租赁合同》，约定由甲方将涉案厂房、宿舍租赁给乙方使用，租赁面积5247.26平方米，租赁期限从2012年7月1日至2021年6月30日，用途为工业用途，由乙方开办设立欧格公司，乙方应按广州市花都区政府的规划合法使用租赁物。合同第1.4条约定，租赁物内现有630KV变压器一个，甲方可确保其中200KV-250KV由乙方使用，并由乙方和“金吉昌公司”按用电比例承担该变压器用电损耗，乙方须增容用电的，甲方有义务协助申报，但所有费用均由乙方承担。1.5甲方按租赁物的现状出租给乙方，乙、丙双方是在清楚出租赁物产权、周边状况、租赁物用途等情况的前提下，与甲方签订本合同。第三条租金3.1甲、乙双方同意该厂房及宿舍楼不分别定价，整体计租，时间及每月租金标准如下：2012年7月1日至2014年6月30日每月租金80300元；2014年7月1日至2017年6月30日每月租金87600元。3.2从2011年7月1日开始计租，按先收租金后使用原则，由乙方在每月5日前向甲方支付当月租金。第四条保证金：本合同签订之日起三天内，乙方向甲方支付租金、水电费的押金人民币120000元，作为本合同的履约保证金。第八条违约责任8.1乙方逾期缴付当期租金的，应按拖欠每天千分之二的比例向甲方支付滞纳金，逾期超过60天，甲方有权解除本合同，并没收本合同履约保证金。8.2租期未满，甲、乙任一方毁约的（甲方将租赁物另出租予第三人或自用视为甲方毁约；未经甲方同意，乙方擅自搬离租赁物，或明确不再承担，或连续两个月未交租金水电费，有前述行为之一者视为乙方毁约），应向守约方支付人民币壹佰万元，守约方实际损失超过违约金数额的，其有权就超出的违约金部分的损失继续向违约方追偿。8.4甲、乙双方均有违约行为的，分别按上述归责原则处理。8.5本合同违约责任，包括主张权利方为实现权利，所支付的合理律师费、诉讼费、调查费等费用。第九条担保责任9.1丙方自愿就乙方（或实际使用租赁物的第三方）履行本合同项下的全部责任向甲方提供连带责任保证。10.2租期届满，或本合同解除、终止后，乙方应在15天内清理租赁范围内的动产，将“租赁物”完好归还甲方。逾期，则视为乙方放弃财产或设备的权益，甲方有权无条件收回租赁物，并自行处分该财产或设备。
被告欧格公司称，原告与其履行的是2012年6月29日签订的合同，至于合同约定从2011年7月1日计租，是因为欧格公司从2011年7月1日开始装修，但其从2012年7月1日开始交租，合同约定从2011年7月1日开始计租是笔误。原告与被告欧格公司均确认，被告欧格公司向原告支付了履约保证金12万元。
原告称，合同签订后，梁宏丽及被告贝豪公司按照合同约定向原告支付租金。在被告欧格公司成立后，由被告欧格公司按照合同约定向原告支付租金，涉案厂房、宿舍的实际使用人也是被告欧格公司。从2014年7月1日开始，被告欧格公司每月向原告支付租金80355元，没有按照合同约定向原告足额支付租金。2015年12月开始，被告欧格公司未向原告支付租金。被告欧格公司在2015年12月开始陆续搬离涉案租赁物，在2015年12月29日完全搬离涉案厂房、宿舍，且在搬离过程中，被告欧格公司给涉案厂房、宿舍造成严重损失。在被告欧格公司撤场之后，原告在2015年12月30日派出工作人员看守涉案厂房、宿舍，并锁住大门。涉案厂房、宿舍现处于空置状态，原告与被告欧格公司至今未办理交接手续。原告为此提供了广州农商银行贷记来帐业务回单拟证实其主张。被告欧格公司确认上述单据的真实性，但认为上述单据并不能证明被告欧格公司拖欠支付租金。
被告欧格公司确认其是涉案厂房、宿舍的实际使用人。被告欧格公司称，因涉案厂房处于水源保护区，无法通过化妆品工业企业的环评，导致其被环保机关责令停止生产。被告欧格公司无法按照合同约定的租赁用途使用涉案厂房、宿舍。故其委托广东合拓律师事务所在2015年12月24日向原告原法定代表人操帷发出律师函，要求原告明确涉案厂房、宿舍是否具备设立化妆品生产企业的约定用途并赔偿其损失，并告知原告，其从2015年12月1日起已停止对租赁物的使用，原告无权要求其支付租金。后被告欧格公司于2015年12月31日向原告原法定代表人操帷发出《解除合同通知书》，要求解除与原告于2012年6月29日签订的《厂房、宿舍租赁合同》，并已于2015年12月29日将涉案厂房、宿舍返还原告，要求原告向其返还押金、赔偿其经济损失及承担违约责任。
被告欧格公司还称，原告从2015年12月18日起，通过非法手段进入涉案厂房，为保全证据，其于2015年12月24日对涉案厂房、宿舍等现状拍照进行公证，并由广州市广州公证处出具公证书。原告在2015年12月29日锁住大门，收回涉案厂房、宿舍。故双方未办理交接手续。双方为此多次报警。被告欧格公司为此提供了（2015）粤广广州第232913号《公证书》及报警回执拟证实其主张。原告对该公证书的真实性没有异议，但认为该公证书并不能证明2015年12月24日后涉案厂房、宿舍的情况。
被告欧格公司称其对涉案厂房进行了装修，主要是对墙面进行粉刷、铺设地板、地下电缆，还配置了相应的设备、空调、厨房设备等。被告欧格公司提供了收款收据、发票、设备销售合同、售货合同、空调买卖合同等证据，拟证实其对涉案厂房、宿舍进行装修，由此导致的装修残值损失为94万元。本院询问被告欧格公司，是否需要对涉案厂房、宿舍的装修残值进行鉴定，被告欧格公司明确表示不鉴定。原告称，被告欧格公司经其同意对涉案厂房进行了装修，主要是天花吊顶、地板铺漆、铺设地下电缆，但被告欧格公司搬离涉案厂房时，将其完成的装修部分全部拆除，地下电缆也被挖断，无法利用，也不同意利用。
被告欧格公司称其曾于2015年9月22日向案外人广州市花都三华塑料有限公司支付10万元用于电房改造，装修残值损失中也包括该笔费用。原告确认被告曾支付10万元用于电房改造。原告称，涉案电房现已停用，原告若使用涉案厂房是可以使用电房的。
被告欧格公司（甲方）于2015年12月22日与广东合拓律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定由甲方委托乙方作为其代理人处理与原告的房屋租赁合同纠纷一案。被告欧格公司为此向广东合拓律师事务所支付律师费6万元。
2016年3月25日，广州市花都环境保护局向被告欧格公司发出《关于依申请政府信息公开告知书》，明确涉案厂房、宿舍属于位于花都巴江水厂、炭步水厂的水源保护区内的准保护区区域。该地址能否开办排污型的化妆品生产企业，请相关企业根据《中华人民共和国环境影响评价法》的相关要求，编制环境影响评价报告文件，报有审批权的环境保护行政主管部门审批来判断。
另查明，被告欧格公司于2012年7月5日取得《化妆品生产企业卫生许可证》，于2012年8月22日设立，经营范围为化妆品及卫生用品批发。被告欧格公司称，该许可证只存在很短的时间，之后被撤销或吊销。原告（乙方）与被告欧格公司（甲方）于2013年8月8日签订《电费转扣协议》，约定自2013年8月起，每月在租金中扣除7245元电费。原告称，其多次通过电话或当面催促被告欧格公司支付租金，但未提供证据证实其主张。被告欧格公司在2012年至2013年期间曾多次被广州市花都环境保护局行政处罚，要求其停止生产并处罚款。
诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结两被告价值117万元的财产，并由原告的担保人阳光财产保险股份有限公司出具保函，作为担保。本院依法作出（2016）粤0114民初1928号之二民事裁定书，查封了两被告名下所有的价值117万元的财产。
本院认为：原告与梁宏丽及被告贝豪公司于2012年6月29日签订的《厂房、宿舍租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，当事人均应恪守。在涉案合同的实际履行过程中，原告与被告欧格公司均确认涉案厂房、宿舍的实际使用人是被告欧格公司，租金也由被告欧格公司向原告支付，故合同的实际履行人是原告与被告欧格公司，被告贝豪公司作为被告欧格公司的担保人，为被告欧格公司提供连带保证责任。原告与被告欧格公司之间存在租赁合同关系。现原告要求解除与被告之间的《厂房、宿舍租赁合同》，被告欧格公司亦同意解除。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点为原告与被告欧格公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任。本院认为，涉案厂房、宿舍属于位于花都巴江水厂、炭步水厂的水源保护区内的准保护区区域，但广州市花都环境保护局于2016年3月25日向被告欧格公司发出的《关于依申请政府信息公开告知书》中并未明确涉案厂房能否用于开办化妆品生产企业。被告欧格公司提供的上述证据不足以证实原告提供的涉案厂房不符合合同约定的用途。且被告欧格公司使用涉案厂房、宿舍时间长达几年，在此期间从未向原告提出该问题。而被告欧格公司在租赁期限尚未届满时，向原告发出解除合同通知书要求解除合同，未经原告同意，擅自搬离涉案厂房，已违反合同的约定，应承担相应的违约责任。但原告未提供证据证实其损失，且被告欧格公司抗辩违约金过高，应以原告实际损失为准。现原告未提供证据证实其实际损失，本院酌情调整违约金为28万元。
原告称，被告欧格公司拖欠其2014年7月至2015年11月的租金123165元。被告欧格公司为此提供了其与原告签订的《电费转扣协议》，该协议中约定自2013年8月起，每月在租金中扣除7245元电费。原告对该协议的真实性没有意见。《厂房、宿舍租赁合同》中约定2014年7月1日至2017年6月30日每月租金87600元，被告欧格公司在此期间，每月已向原告支付租金80355元至2015年11月。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
根据原告与两被告的陈述，本院确认被告欧格公司已于2015年12月29日搬离涉案厂房、宿舍，涉案厂房、宿舍于2015年12月30日被原告锁住大门。被告欧格公司应向原告支付租金至2015年12月29日。被告欧格公司已向原告支付租金至2015年11月，还应向原告支付租金75170元（80355元÷31天×29天）。对于超出部分，本院不予支持。关于滞纳金，因被告违反合同约定，不按时向原告支付租金，被告应按照合同约定向原告支付滞纳金。被告拖欠的租金为75170元，应在2015年12月5日前向原告支付，故被告应从2015年12月6日起，按照每日千分之二的标准向原告支付滞纳金至付清之日止。
《厂房、宿舍租赁合同》中约定被告贝豪公司作为梁宏丽（或实际使用租赁物的第三方）履行本合同项下的全部责任向原告提供连带责任保证，故原告要求被告贝豪公司对被告欧格公司就上述合同中约定由被告欧格公司承担的义务承担连带保证责任，合法有据，本院予以支持。
因被告迟延向原告支付2015年12月的租金，违反合同约定，被告要求退回履约保证金12万元，而原告不愿退回，被告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于资金占用费，被告欧格公司违反了合同约定，其要求原告支付资金占用费，于法无据，本院不予支持。
被告欧格公司要求原告赔偿其装修残值损失，并提供了收款收据、发票、设备销售合同、售货合同、空调买卖合同等证据拟证实其主张。根据被告欧格公司提供的证据，被告欧格公司进行的装修包括购买设备，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”该部分物品不属于已经形成附合的装饰装修物，且被告欧格公司明确对于涉案厂房、宿舍的装修残值不申请鉴定。被告欧格公司虽提供了（2015）粤广广州第232913号《公证书》拟证实其搬离涉案厂房前，涉案厂房的状况，但该公证书于2015年12月24日作出，被告欧格公司向原告发出的解除合同通知书中亦明确其于2015年12月29日将涉案厂房、宿舍返还给原告。该份公证书无法证实被告欧格公司搬离涉案厂房时，涉案厂房的状况。故被告欧格公司提供的上述证据不足以证实其装修残值的价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院分别按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”被告欧格公司违反合同约定，且原告无法利用，亦不同意利用。除电房改造外，由此导致的装修损失应由其自行承担。原告称，其若继续使用涉案厂房就可以使用电房，而被告欧格公司提供证据证实其已为改造电房支付了10万元，本院酌定，原告向被告欧格公司支付8万元。
关于律师费，被告欧格公司违反合同约定，其要求原告承担律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、解除原告广州美斯乐鞋业有限公司与被告广州欧格化妆品有限公司的租赁合同关系；
二、被告广州欧格化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州美斯乐鞋业有限公司支付租金75170元；
三、被告广州欧格化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州美斯乐鞋业有限公司支付违约金280000元；
四、被告广州欧格化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州美斯乐鞋业有限公司支付滞纳金（滞纳金以75710元为本金，自2015年12月6日起，按照每天千分之二计算至付清之日止，滞纳金以不超过本金为限）；
五、原告广州美斯乐鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州欧格化妆品有限公司支付80000元；
六、被告佛山市南海区贝豪生化科技有限公司对上述第二、三、四项判项中确定的民事责任承担连带责任；
七、驳回原告广州美斯乐鞋业有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告广州欧格化妆品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16486元，反诉案件受理费7440元，诉讼保全费5000元，共计28926元，由原告广州美斯乐鞋业有限公司负担14362元，由被告广州欧格化妆品有限公司、佛山市南海区贝豪生化科技有限公司负担14564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 廖静文
人民陪审员 刘泳诗
人民陪审员 邓燕梅
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅
张丽彬