四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民初15号原告：尹焕青，女，汉族，生于1969年1月6日，住四川省德阳市旌阳区西湖路。委托诉讼代理人：叶少卿，四川依仁律师事务所律师。被告：四川省第四建筑工程公司，住所地：四川省德阳市旌阳区嘉陵江西路。法定代表人：李登龙，公司董事长。委托诉讼代理人：谭浩，男，公司职工。被告：绵阳中建投房地产开发有限公司，住所地：绵阳市涪城区临园路中段。法定代表人：刘军，公司总经理。委托诉讼代理人：李源，女，公司职工。被告：绵阳华亿科技有限公司，住所地：绵阳市涪城区临园路中段。法定代表人：刘舰，公司董事长。委托诉讼代理人：李源，女，公司职工。原告尹焕青与被告四川省第四建筑工程公司（以下简称四川四建）、绵阳中建投房地产开发有限公司（以下简称绵阳中建投房产公司）、绵阳华亿科技有限公司（以下简称华亿科技公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹焕青的委托诉讼代理人叶少卿、被告四川四建的委托诉讼代理人谭浩、绵阳中建投房产公司的委托诉讼代理人李源、华亿科技公司的委托诉讼代理人李源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹焕青向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告所购绵阳临园路中段191项目1栋2层5、6、7号商品房的执行，并撤销对上述财产的查封措施；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年2月26日，原告收到绵阳市中级人民法院送达的（2016）川07执异2号《执行裁定书》，原告认为该《执行裁定书》裁定驳回原告执行异议的裁定事项，缺乏事实依据和法律依据。一、原告全款购买绵阳临园路中段191项目1栋2层5、6、7号商品房系客观事实。按照商品房买卖合同约定，上述商品房应当在2014年8月31日前交房，但由于被告绵阳中建投房产公司原因，该项目至今未完工，也没有交付，因此原告客观上不能实现对房屋的占有和产权登记，原告对此无任何过错。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定适用的前提是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，该条所称的“登记”是指房产开发商为取得其开发的商品房排他性物权在法律上的确认，需要在房管部门完成的符合法定形式的登记行为，不能理解为只要房地产开发商开发的商品房就自然而然的完成了登记程序，从而取得物权的确认。本案中，案涉商品房除因原告购买而在房管部门进行了合同备案登记外，开发商并没有其他任何形式的初始权属登记。因此，原执行裁定书引用的29条规定并不适用于本案。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施后，对在房地产开发商购买商铺或二套以上住宅的消费者而言，唯一能够排除执行效力的规定是该解释第30条“受让物权预告登记”，但源于《物权法》第20条规定的“预告登记”在原告购买商品房时绵阳房管部门没有开展该项业务，相关部门也没有出台关于商品房“预告登记”的实施细则。对当时的购房者和房产登记管理部门而言，商品房买卖合同备案登记即具有对第三方排他性的权利。因此，对本案而言，由于当时客观条件限制，原告不能实现法律规定“受让物权预告登记”的权利保护措施，更不能与开发商约定进行预告登记。对因法律实施过程中的脱节给原告造成的损失，原告不具有任何过错，如果原告承担因此造成的后果是极不公平的。四川四建辩称，（2016）川07执异2号裁定正确，不应撤销，原告的诉请不应支持，理由：原告与被告签订的商品房买卖合同无效，名为买卖实为借贷，购买房屋的合同是市场价格的一半，明显低于市场价格；原告称没有职能部门实施登记没有证据支持，原告应当承担不利后果。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司辩称，执行裁定正确，不应撤销，原告诉请缺乏事实和法律依据。签订买卖合同的目的是为了提供担保。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证《商品房买卖合同》三份、《商品房买卖合同摘要》三份、《补充协议》三份，证明原告与绵阳中建投房产公司建立了合法有效的商品房买卖合同关系，原告及绵阳中建投房产公司的商品房买卖合同已经在当地房管部门进行备案登记。各方当事人对《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》的真实性无异议，予以确认。四川四建不认可该组证据的合法性，该组证据的形成是名为买卖实为借贷所形成。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司认为从补充协议中约定赠送车位的内容看，不符合市场交易行情和常理。2.原告举证购房款收据5份、银行转账回单2份，证明原告以转账和交付现金两种方式向中建投交付了全部购房款。四川四建认为四川四建不是证据当事人不予质证。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司对收据无异议，但原告没有提供现金，当时原告要求按照他们的要求书写收据才出借款项。3.原告举证告知函2份，证明原告催告绵阳中建投房产公司履行赠送车位的义务，并告知对方如未履行赠送车位或退还房款，即继续履行《商品房买卖合同》，绵阳中建投房产公司对此未提出异议。四川四建对该证据三性均不认可，认为通知发出时间是2013年7月27日，签收时间是7月27日，没有具体年限，不能证明签收人是否有权签收，即便签收人有权签收，原告在绵阳中建投房产公司权利截止日期才提出告知函，没有给出实施时间。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司称对告知函不知情。4.原告举证录音视听资料1份，证明除需银行按揭购房情况外，191项目所在地房管部门至今未实施办理商品房受让预告登记业务。四川四建认为需要核实录音资料与书面证据是否一致，录音资料需要一定的合法程序，原告录音是在工作人员不知情的情况下所为，咨询人员没有明确提出办理预告登记的询问，工作人员也没有围绕预告登记回答，达不到证明目的。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司认为录音资料不合法，不能作为直接证据。5.被告四川四建举证绵阳市价格和粮食监督检查局的价目备案表，证明商品房价格情况，对方所举商品房买卖合同价格明显低于市场价。原告对价目备案表的真实性无异议，但认为与本案无关，开发商填写的价格是自行填写，该价格对照市场交易价格和合同价格是不符合常理的，四川四建已经向绵阳市涪城区法院提出撤销之诉，如果四川四建认为价格过低应当等待绵阳市涪城区法院案件结束后再说。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司对该证据无异议。6.被告四川四建举证转账凭证，证明原被告之间是民间借贷关系。原告认为绵阳中建投房产公司的转款与本案无关，原告除购买商业用房外还购买了住房，此款是绵阳中建投房产公司退还原告方的房款，转给尹焕荣的款项与本案无关。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司对该证据无异议。7.绵阳中建投房产公司和华亿科技公司举证转账凭证，证明绵阳中建投房产公司付给原告的利息，双方是借贷关系，向尹焕荣转款是原告向被告提供的账号和姓名。原告认为该转款与本案无关。四川四建对该证据无异议。8.原告补充举出商品房买卖合同复印件、商品房认购书复印件、收据复印件5份、收条1份，证明原告尹焕青在绵阳中建投房产公司预定房屋5套（2套正式合同，3套是认购合同），交付购房款140万元，之后双方因原告退房而解除购房合同。绵阳中建投房产公司转款140万元给原告系退还房款。四川四建认可合同摘要、认购合同的真实性，对合法性、关联性不予认可，不认可收据的真实性，收条有涂改，不认可收条的真实性、合法性和关联性。绵阳中建投房产公司和华亿科技公司认可合同摘要的真实性，对认购合同的真实性不予认可，称收条上的日期是原告自行添加。根据当事人的质证意见及证据之间的相互关系，本院对原告所举商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、购房款收据、银行转账回单的真实性予以认可，告知函上有绵阳中建投房产公司的印章及收件人的签字，对其真实性予以认可。录音资料是原告单方作出，没有具体工作人员的名称，且没有其他证据佐证，无法确认其真实性。补充证据中的商品房买卖合同摘要、认购书、收据及收条能够相互印证，足以形成证据锁链，故对真实性予以认可。四川四建所举绵阳市价格和粮食监督检查局的价目备案表经绵阳市价格和粮食监督检查局备案，对其真实性予以确认。被告方所举转账凭证系银行交易清单，对真实性予以确认。根据当事人所出示的证据及质证意见，本院对案件事实认定如下：2013年2月4日、6日，绵阳中建投房产公司与尹焕青签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：132379、132213、132211）及《补充协议》各三份，约定尹焕青向绵阳中建投房产公司购买商业用房三套（1幢2层5号、6号、7号），总价款1000万元；绵阳中建投房产公司（甲方）向尹焕青（乙方）赠送车位共计9个。三份《补充协议》还约定：甲方应在2013年8月3日、5日前办理完毕车位网签备案登记手续。如在前述时间不能办理完毕，甲方须在3个工作日内全额退还乙方所有的购房款项，甲、乙双方签订的132379号、132213号、132211号《商品房买卖合同》自动解除，甲乙双方均不承担违约责任。如果在3个工作日内甲方未能全额退还乙方所有购房款，乙方有权要求甲方按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，同时，乙方还可追究甲方不能办理车位赠送的违约责任和因此而给乙方带来的其他经济损失；如甲方在3个工作日内全额退还乙方所有购房款，乙方在收到退款后应积极配合甲方办理撤销商品房买卖合同备案，甲方承担撤销备案所产生的所有费用。如因乙方原因不予配合，每迟延一天，甲方有权按总房款价每天1%的比例追究乙方的违约责任。2013年2月4日、6日，尹焕青向绵阳中建投房产公司转账共计930万元，绵阳中建投房产公司向尹焕青出具了购房款收据，同时，绵阳中建投还向尹焕青出具了现金收据两张共计70万元。2013年8月3日，5日，尹焕青向绵阳中建投房产公司送达《告知函》，告知内容为因绵阳中建投房产公司未按期办理网签备案登记手续，尹焕青要求在2013年8月6日、8日前全额退还购房款，否则将继续履行《商品房买卖合同》并追究违约责任。2013年2月4日、6日，尹焕青与绵阳中建投房产公司签订三份商品房认购合同，另外还订立两份买卖合同（2013年2月4日、6日备案，备案号：132377、132212），总价款140万元，绵阳中建投房产公司向尹焕青出具了5份金额共计140万元的现金收据。2013年5月30日，绵阳中建投房产公司向尹焕青出具《收条》，载明“今收到尹焕青退还2013年2月4日、6日签订的《商品房买卖合同》原件贰份，备案号分别为132212、132377号；购房款收据原件2张。因本次买卖关系已解除，尹焕青有义务配合我公司撤销本次买卖合同的备案手续，具体解除备案手续的时间等待我公司通知后办理”。2013年4月8日、5月30日，绵阳中建投房产公司向尹焕青转款共计140万元，交易通途为“还款”。2013年1月25日，绵阳中建投房产公司在绵阳市价格和粮食监督检查局就案涉房产进行价格备案，经查，案涉三套商业用房的对应价格为23226363元、20315468元、16977871元（对应的单价为每平方米35247元、35580元、35913元），尹焕青与绵阳中建投房产公司的签约价格为4000000元、3250000元、2750000元（对应的单价为每平方米8116.06元、7610.35元、7777.59元）。本院认为：根据当事人的诉辩理由，案件争议焦点为尹焕青与绵阳中建投房产公司之间法律关系性质问题，具体分析如下：民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成，通过一致意思表示的内容可以明晰当事人权利义务的边界、内容。民事交易特别是本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景及当事人对交易行为审慎的利益考量，基于各自的利益诉求，当事人在交易中的真实情况尤其是交易细节往往不能获得有效的证据支撑。尹焕青与绵阳中建投房产公司之间订立了书面的买卖合同，具备相应的付款凭证，系证实其存在房屋买卖关系的直接证据，按理应作为当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，相较于四川四建提交的备案价格表等间接证据具有较高的证明力，但在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的意思出现显著差异时，不能仅依据书面合同文件确定当事人间的法律关系性质。就本案而言，首先，绵阳中建投房产公司与尹焕青之间除本案外还另有买卖商品房的交易行为，但双方其后又解除合同，绵阳中建投房产公司向尹焕青返还了购房款并在转款凭证中注明“还款”，且没有证据表明双方就解除买卖合同的法律责任有何约定，在双方均为市场理性主体且为自身利益考虑的既定前提下，这种行为有悖商品房买卖中的交易习惯。其次，绵阳中建投房产公司向绵阳物价管理部门进行了房价备案，房价备案系政府物价部门制定控制房价目标及实现该目标的重要手段，对终端交易房价的达成具有重要参照作用。尹焕青与绵阳中建投房产公司的交易价格显著低于绵阳中建投房产公司的备案价格，明显与正常的商品房市场交易惯例不符。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”所作出相关规定，意在明确和补充当事人权利义务内容，增强当事人权利义务的确定性。因此，综合尹焕青提交的房屋买卖合同所体现的买卖合同法律关系及绵阳中建投房产公司主张的双方之间存在缺乏以书面证据为载体的民间借贷法律关系，四川四建提交的备案登记房价以及前期撤销商品房买卖的事实能够充分佐证当事人之间存在隐藏的民间借贷法律关系，且该隐藏的民间借贷法律关系能够确定并终局地对当事人产生约束力，故本院对绵阳中建投房产公司辩解双方系名为买卖实为借贷的事实予以采信，尹焕青的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下：驳回原告尹焕青的诉讼请求。本案受理费100元，由尹焕青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长 张 兵审判员 赵 志审判员 肖玉生二〇一六年十月三十一日书记员 毛玉红