湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8144号
上诉人（原审被告）李某2，男，1970年5月14日出生，汉族，住长沙。
被上诉人（原审原告）湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地：长沙经济技术开发区开元西路16号美林水郡2号楼105房。
法定代表人孙虎，总经理。
委托代理人苏乾良，湖南亚元律师事务所律师。
委托代理人文昂，湖南亚元律师事务所律师。
原审被告李某1，男，2005年3月16日出生，汉族，住长沙县。
法定代理人李某2（系李某1之父），男，1970年5月14日出生，汉族，住长沙。
原审被告齐艳,女，1973年3月27日出生，汉族，住长沙。
上诉人李某2与原审被告李某1、齐艳及被上诉人湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称众慧天成公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初3490号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人李某2上诉请求撤销原审判决，依法改判。事实与理由如下：1、众慧天成公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，超过了诉讼时效。2、众慧天成公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。3、众慧天成公司未经合法流程，通过私自转让的方式取得物业管理权利是严重违法行为。
众慧天成公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
众慧天成公司向一审法院起诉请求判令：1、李某1、李某2、齐艳支付物业管理费22766元（自2009年1月1日起至2016年3月31日止），滞纳金5008.56元，以上两项共计27774.56元；2、李某1、李某2、齐艳承担全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实：
1、2006年10月24日，李某2、齐艳以儿子李某1的名义购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第7栋21B号房，房屋建筑面积为163.55㎡，该房屋已经交付并且入住。
2、美林水郡小区建成之初的2005年7月，美林公司与北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称嘉浩公司）签订《物业管理委托合同》，约定嘉浩公司为美林水郡小区提供前期物业管理，没有约定合同期限；2009年12月31日，美林公司重新与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：鉴于美林水郡小区暂未成立业主委员会，美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜；居住房屋的物业费收取标准为每月1.6元/㎡等，没有约定合同期限。
3、2009年1月1日至2016年3月31日期间7栋21B号房的物业管理费，李某1、李某2、齐艳未缴纳。
本案在审理中，众慧天成公司表示愿意放弃关于滞纳金的诉讼请求。
二、双方当事人有争议的事实：
1、众慧天成公司收取物业费的合法性。众慧天成公司主张，众慧天成公司与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，同时还与嘉浩公司签订了《转让物业管理协议书》，约定嘉浩公司在美林水郡项目中与开发商、业主签订的《物业管理合同》及其他协议项下的债权债务、权利义务一并转让给众慧天成公司。在合同履行期间，其依约提供了物业管理服务，有权收取物业费。李某1、李某2、齐艳主张，其从来没有与众慧天成公司签订过任何物业服务合同，众慧天成公司无权收取物业费。一审法院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，其以此为据提供物业管理服务同时主张收取李某1收房后乃至入住期间（自2009年1月1日起至2016年3月31日止）的物业管理费22766元，有事实和法律依据，应当予以支持。
2、众慧天成公司的物业服务质量是否严重不符合约定。众慧天成公司主张，公司自2009年至今，一直在美林水郡小区全面履行合同义务，曾被评为长沙县2013年度住宅小区二等物业服务小区。李某1、李某2、齐艳主张，在众慧天成公司提供物业服务的过程中，长期发生李某1、李某2、齐艳居住的房屋漏水维修不到位的现象和连续发生因小区保安人员配备严重缩水致李某1、李某2、齐艳家庭多次被盗损失严重的现象等，众慧天成公司未完全履行合同义务，严重违约。一审法院认为，依照相关司法解释的规定，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定意见及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主应当谋求合法途径，责成物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、2009年1月到2016年3月的物业费是否超过诉讼时效。众慧天成公司主张，其从2009年开始多次口头催缴、在李某1、李某2、齐艳家门上张贴催费通知单或寄送律师函以主张权利，故其诉讼请求未超过诉讼时效。李某1、李某2、齐艳主张，2014年7月前发生的物业费已过诉讼时效，其未曾收到过律师函，众慧天成公司张贴在家门口的催费通知是提起诉讼前补贴的。一审法院认为，众慧天成公司一直在不断以各种方式向业主催缴物业费，其中包含在业主不定期购买水电费时当面口头催缴等合理方式，符合诉讼时效中断的规定，李某1、李某2、齐艳对于在自己每次购买水电费时都有接到物业公司工作人员口头催缴通知的事实予以认可，故众慧天成公司诉请未超过诉讼时效。
一审法院认为：众慧天成公司与美林公司签订了合法的《前期物业服务合同》、提供了物业服务，李某1、李某2、齐艳所购房屋享受了物业服务，应当按时缴纳物业费，众慧天成公司关于要求李某1、李某2、齐艳缴纳物业费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。本案所涉房屋系李某2、齐艳以儿子李某1的名义购买，李某2、齐艳为实际出资人并实际管理和使用该房屋，故涉及该房屋的相关法律责任亦应由李某2、齐艳与其共同承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：限李某1、李某2、齐艳于判决生效后十日内支付湖南众慧天成物业服务有限公司物业费22766元。一审受理费494元，减半收取247元，由李某1、李某2、齐艳负担。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：李某2上诉称“众慧天成公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，超过了诉讼时效”，经查，众慧天成公司持续向业主催缴物业费，在业主不定期购买水电费时也进行了当面口头催缴，众慧天成公司的诉讼请求未超过诉讼时效。该上诉主张，本院不予支持。李某2上诉称“众慧天成公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任”，但未提交充分证据予以证明，该上诉主张，本院不予支持。李某2上诉称“众慧天成公司未经合法流程，通过私自转让的方式取得物业管理权利是严重违法行为”，经查，众慧天成公司与美林公司签订了《前期物业服务合同》，同时还与嘉浩公司签订了《转让物业管理协议书》，约定嘉浩公司在美林水郡项目中与开发商、业主签订的《物业管理合同》及其他协议项下的债权债务、权利义务一并转让给众慧天成公司。在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。该上诉主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人李迎春的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费494元，由李某2负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 峰
审判员 胡益民
审判员 陈 瑶
二〇一七年十二月十三日
书记员 陈倩羽
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。