辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终2779号上诉人（原审被告）:裴智轶，男，1974年10月24日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：高静，女，1977年6月13日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区,与上诉人裴智轶系夫妻关系。被上诉人（原审原告）:大连福典物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区虹桥街21号。法定代表人：辛群，该公司总经理。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁典之明律师事务所律师。上诉人裴智轶因与被上诉人大连福典物业管理有限公司（简称福典公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人裴智轶的委托诉讼代理人高静、被上诉人福典公司的委托诉讼代理人任丽萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。裴智轶上诉请求：撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初205号民事判决，依法改判驳回福典公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院超审限审理案件，审理时间近一年，程序违法；2、一审判决认定事实错误。上诉人已提交证据证明上诉人物业服务不到位，无权按照合同约定的标准收取物业费，而一审法院仅以物业公司表示将会改善服务质量来断定上诉人拒交物业费没有法律依据。福典公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。案涉小区近98%的业主对被上诉人的服务是认可的，上诉人拒交物业费的真实原因是由于被上诉人没有满足其欲免费停车的要求，其以此理由拒交物业费不应得到支持。福典公司向一审法院起诉请求：判令裴智轶支付拖欠的物业服务费人民币2125.20元（2012年10月1日至2016年9月30日）。一审法院认定事实：裴智轶系大连市甘井子区虹桥街7号3单元1层2号房屋的业主，房屋建筑面积88.55平方米。2006年12月18日，福典公司（乙方）与大连福田房屋开发有限公司（甲方，简称福田公司）签订了《物业管理委托合同》，福田公司委托福典公司对福典人家小区进行物业管理。约定：乙方按建筑面积每月每平方米0.50元收取物业管理服务费；物业服务期限为本合同生效之日起至小区产权人委员会成立时止。协议签订后，福典公司进入该小区提供物业服务至今。裴智轶自2012年10月1日起未向福典公司缴纳物业费，福典公司称其通过电话、上门、律师函等方式向裴智轶催缴过物业费，裴智轶仅认可福典公司在2016年11月、12月向其催缴过物业费。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，福典公司是具有收费资质的物业服务单位，依法为裴智轶所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，裴智轶作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于裴智轶辩称福典公司诉请超过诉讼时效一节。法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现裴智轶仅认可福典公司曾于2016年11月、12月向其催缴过物业费，福典公司亦未提交证据证明在诉讼时效期间内福典公司向裴智轶主张过权利，故福典公司应当承担举证不能的不利后果。因此，福典公司主张2012年10月1日至2013年10月31日期间的物业费已超过诉讼时效，应不予支持。裴智轶依法应当交纳2013年11月1日至2016年9月30日的物业费1549.60元（88.55平方米×0.5元/月/平×35个月）。关于裴智轶辩称福典公司提供的服务没有达到当时约定的标准一节。法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，福典公司表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，裴智轶以此为由拒交物业费没有法律依据。关于裴智轶辩称小区设施不完善造成其孩子受伤一节，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，对于裴智轶孩子受伤，现有证据并不能证明福典公司对此有过错或未履行相关责任，裴智轶以此为由拒缴物业费没有依据。故裴智轶的上述辩称无事实和法律依据，应不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、裴智轶于本判决发生法律效力之日起十日内给付福典公司自2013年11月1日至2016年9月30日的物业服务费人民币1549.60元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回福典公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由福典公司负担14元，裴智轶负担36元。本院二审期间，裴智轶向本院提交其拍摄于2015年、2016年的照片打印件七张，证明福典公司对案涉小区物业服务不到位。福典公司对上述照片的真实性予以认可，对关联性提出异议，认为照片中显示的装修垃圾只能说明当时业主堆放的现状，不能说明业主和福典公司没有及时予以清理和管理；照片中显示的器械和路面福典公司已予维修，进行了清理，照片不能反映现状，不能证明上诉人的待证事实。鉴于福典公司对上述照片的真实性没有异议，本院对上述照片予以采信。福典公司未向本院提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：福典公司作为具有物业管理经营资质的物业服务企业与建设单位福田公司签订的案涉《物业管理委托合同》对裴智轶具有法律约束力，双方均应遵照履行。裴智轶作为案涉小区的业主在接受福典公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。裴智轶辩称福典公司在履行物业服务义务时存在诸多服务不到位的问题，但前述理由均不构成其拒交或减交物业服务费的有效抗辩，首先案涉《物业管理委托合同》中并无相关约定，另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故裴智轶的相关上诉理由本院不予采纳，一审判决支持了福典公司向其主张的2013年11月1日至2016年9月30日期间的物业服务费用并无不妥，本院不予调整。关于裴智轶上诉所称的一审案件审理超审限程序违法的问题，该情形不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的违反法定程序的情形，以此理由主张发回重审无法律依据，故对其该项理由，本院不予采纳。物业公司与业主是相互依存的关系，物业公司作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，业主应按时足额缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。综上，裴智轶的上诉请求不能成立，本院不予支持；原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人裴智轶负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 周欣宇审判员 孙文英二〇一八年五月三十日书记员 张 宁