北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初39977号
原告（反诉被告）：赵凌志，男，1981年4月19日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王秀英，女，1936年7月4日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：蔡子中，北京市公衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐永贵，男，1962年12月10日出生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）赵凌志（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王秀英（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵凌志及其委托诉讼代理人李旭彤，王秀英及其委托诉讼代理人蔡子中、徐永贵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
赵凌志诉称：2016年1月3日我与王秀英签订房屋买卖合同，约定王秀英将其所有的位于北京市朝阳区xx号房屋出售给我，总价款197.5万元，其中贷款120万元，缴税当日交纳75.5万元。我履行约定支付定金2万元，王秀英拒不配合完成贷款手续，经我多次催告拒绝出售该房屋。故我起诉，要求判令王秀英继续履行购房合同、房屋过户义务及交付房屋义务；支付逾期交房违约金19.75万元及逾期过户违约金（从2016年5月2日起算至实际过户之日，每日10元）。
王秀英答辩并反诉称：不同意赵凌志的诉讼请求。涉案房屋系我与丈夫徐xx于1993年购买，为二人夫妻共同财产。2009年徐xx去世，所遗房产份额由我及四个子女继承，即涉案房产为我与四子女共有财产。以上情况中介方北京存房房地产经纪有限公司与赵凌志都是清楚的，他们在明知未经其他继承人同意，我个人无权出售房屋的情况下，欺我年已八旬对法律无知，于2016年1月3日哄骗我签订了房屋买卖合同及补充协议，甚至让我在未婚证明上签字。且赵凌志与中介方均称要公积金贷款，十天便能批贷，能迅速实现我换房的心愿，实际上赵凌志根本不具备公积金贷款资格，因此在合同履行过程中其又擅自单方决定要走商业贷款。2016年1月26日赵凌志与中介方恶意串通做了网签合同，内容完全违背了双方签署的房屋买卖合同的内容，我对此毫不知情也未签字。赵凌志拒绝履行合同约定的公积金贷款义务，亦未在合同约定的付款期限内支付房款，我有权终止房产交易和解除合同。赵凌志违反合同约定，在未经我同意的情况下擅自单方变更合同内容的行为是无效的，亦是违约行为，我没有义务予以配合。赵凌志主张的违约金标准过高。因房屋共有人不同意卖房，且赵凌志的违约行为造成我无法实现换房的目的，故我提出反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；确认C1179497号网签合同无效。
赵凌志就反诉辩称：不同意反诉请求。王秀英已经取得处置涉案房产的权利，不存在无权处分和隐瞒事实等情况。网签合同经双方签字确认，不存在无效事由。
经审理查明:北京市朝阳区xx号房屋的所有权人登记在王秀英名下。该房屋原为王秀英与配偶徐xx夫妻共同财产。2009年12月17日徐xx死亡。2016年4月12日，经北京市正阳公证处作出公证书，王秀英与徐xx的子女均表示自愿放弃上述房屋的继承权，上述房屋由王秀英一人继承。
2016年1月3日，赵凌志（乙方）与王秀英（甲方）经中介机构居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方出售位于北京市朝阳区xx号房屋给乙方，房屋建筑面积64.69平方米，成交总价197.5万元；乙方应于合同签订当日向甲方支付定金2万元；乙方选择公积金贷款，拟贷款120万元；于缴税当日乙方向甲方支付755000元；如乙方因自身原因无法获得贷款机构批贷的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后90日；甲方应当在产权过户后3日内将该房屋交付给乙方；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，如乙方选择继续履行合同，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同：乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按照房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。
同日，双方签订《补充协议》，约定：房屋成交价款150万元，装饰装修及配套设施设备等作价47.5万元，总计197.5万元；甲方配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后双方应办理房屋所有权转移登记手续，若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与己支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，逾期在30日内，每逾期1日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。
2016年1月3日，赵凌志与王秀英签订《网签授权委托书》，双方委托房屋中介公司协助办理涉案房屋的网签手续。
合同签订后，赵凌志于签约当日给付王秀英定金2万元。
2016年1月26日，中介机构对涉案房屋生成编号为C1179497的网签合同，载明房屋成交价格193万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额135万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。赵凌志提交网签合同复印件，称该复印件落款处“王秀英”签字为王秀英本人书写。王秀英对网签合同真实性不认可，称自己从未在网签合同上签字，不认可网签合同变更的内容。
审理中，赵凌志主张双方于2016年3月26日至银行办理贷款面签手续时，王秀英提出不再出售房屋。王秀英主张签约时赵凌志自称具备公积金贷款资格，办理公积金贷款不需办理公证，手续简便，10日内可以批贷，可以满足王秀英换房需求，但签约后赵凌志称没有公积金贷款资格，欲将贷款方式变更为商业贷款，该行为违反了合同约定，故王秀英未配合办理。赵凌志主张因其有欠缴记录无法办理公积金贷款，双方在网签时已明确将贷款方式变更为商业贷款，根据商业银行的要求，需要对涉案房屋的产权以公证方式进行明确，2016年1月26日王秀英称开始办理公证，3月19日会将公证材料办好，但3月26日王秀英提出不再出售房屋。王秀英主张中介公司告知其需要办理关于涉案房屋继承的公证手续，但未提到申请商业贷款使用，其为满足个人愿望于2016年2月初向公证处提交手续，公证处于2016年4月17日左右通知其领取公证书。
审理中，经赵凌志申请，本院作出（2016）京0105民初39977号民事裁定书，查封涉案房屋。
经询，赵凌志同意一次性支付剩余购房款195.5万元。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：赵凌志与王秀英之间的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。王秀英主张其无权出售房屋，因其已于事后取得涉案房屋全部所有权，故对其该主张，本院不予采纳。王秀英以赵凌志擅自变更公积金贷款方式已构成违约为由要求解除合同，赵凌志主张因其有欠缴记录无法办理公积金贷款，双方已协商将贷款方式变更为商业贷款，但因王秀英未配合办理面签导致未取得贷款。根据合同，双方约定如赵凌志因自身原因无法获得贷款机构批贷的，王秀英同意赵凌志继续申请贷款，赵凌志超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的，王秀英有权解除合同。因双方对继续申请贷款的方式并未明确为公积金贷款，而如若继续申请贷款，其方式只能商业贷款，赵凌志为履行合同已向商业银行申请贷款，再结合王秀英已按商业银行的要求办理了关于涉案房屋产权公证手续等情节，亦可以证明王秀英对赵凌志通过商业贷款的方式付款应当知情，故合同未能继续履行的原因系王秀英未配合办理贷款所致，并非赵凌志存在违约行为。对王秀英要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。在房屋买卖交易中，网签实际具有房屋登记管理部门对房屋买卖交易进行备案和管理的性质，网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，王秀英要求确认网签合同无效，本院不予支持。赵凌志同意一次性支付剩余购房款，本院不持异议。在赵凌志向王秀英支付购房款后，王秀英应为赵凌志办理涉案房屋的过户及交付手续。赵凌志要求王秀英支付逾期过户违约金的数额过高，对此本院予以酌定。赵凌志要求王秀英支付逾期交付房屋的违约金，因双方对本案出现情形的违约责任未予约定，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王秀英于本判决生效后二十日内协助原告（反诉被告）赵凌志办理将北京市朝阳区xx号房屋过户至原告（反诉被告）赵凌志名下的产权过户手续，原告（反诉被告）赵凌志于办理产权过户手续当日给付被告（反诉原告）王秀英购房款一百九十五万五千元。
二、被告（反诉原告）王秀英在依上述第一项协助原告（反诉被告）赵凌志办理北京市朝阳区xx号房屋产权过户手续当日，向原告（反诉被告）赵凌志交付该房屋。
三、被告（反诉原告）王秀英于本判决生效后十日内按每月二百元的标准，给付原告（反诉被告）赵凌志二Ｏ一六年五月二日起至其协助原告（反诉被告）赵凌志办理北京市朝阳区xx号房屋过户手续之日止的逾期过户违约金。
四、驳回原告（反诉被告）赵凌志其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）王秀英的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22576元，由被告（反诉原告）王秀英负担（于本判决生效后7日内交纳）。
反诉案件受理费11288元，由被告（反诉原告）王秀英负担（已交纳）。
保全费5000元，由被告（反诉原告）王秀英负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 赵金燕
二〇一七年九月十八日
书 记 员 邓嘉男