江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初13376号原告：姜阳，男，1977年11月25日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告庄亮金，男，1987年5月7日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告毛杰琼，女，1987年12月1日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。第三人：张洋，男，1989年4月4日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告姜阳与被告庄亮金、毛杰琼、第三人张洋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜阳、被告庄亮金到庭参加诉讼，被告毛杰琼、第三人张洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜阳向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告庄亮金之间的租赁合同；2、二被告向原告支付违约金20000元；3、二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年9月17日，原告与被告庄亮金签订《房屋租赁合同》，将原告所有的位于沭阳县浙江商城A3幢32号、34号商铺出租给二被告使用。合同约定，租赁期限为三年，即自2015年9月17日起至2018年9月17日止，租金43000元/年，被告庄亮金应于2015年9月17日前支付第一年的租金。于2016年9月17日前支付第二年的租金。于2017年9月17日前支付第三人租金。逾期给付租金超过10日，原告有权解除合同。被告庄亮金将租赁的商铺转租或者转借必须经原告书面同意，否则原告有权终止合同，收回房屋，并由被告承担违约责任。全责经双方签字后生效。任何一方违约，违约方应向对方支付违约金20000元。合同签订后，原告即将房屋交付给二被告使用。二被告亦按合同约定的期限支付前二年度租金。2017年5月21日，二被告未事先通知原告且未经原告同意的情况下将商铺转租给第三人并签订《房屋转租合同》。综上原告与被告庄亮金签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二被告未经原告同意擅自转租给第三人使用，违反了合同约定，该转租行为无效，原告可以解除与被告之间的租赁合同，并要求二被告承担违约责任。被告庄亮金辩称：我在外地做事，被告毛杰琼在店里经营，房屋之前是我从原告处租赁，因为经营期间亏损，我无法承担，然后我出去做事并让被告毛杰琼将房屋转租给他人。后我和被告毛杰琼吵架，被告毛杰琼在我不知情的情况下将房屋以60000元转租给第三人。转租后，店里所有的东西都不见了，为此事我就一被告毛杰琼离婚了。但听被告毛杰琼说在转租时原告是知情的。被告毛杰琼未作答辩。第三人张洋未作答辩。本院经审理查明：2015年9月17日，原告姜阳与被告庄亮金签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“出租方（甲方）：姜阳，公民身份证号码：，承租方（乙方）：庄亮金，公民身份证号码：。依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条甲方自愿将其所有的座落于沭阳县沐城镇浙江商城A3幢32、34号房屋出租给乙方使用。第二条租赁期限为三年，即自2015年9月17日起至2018年9月17日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，征得同意后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第三年租金为每年43000元，乙方应于2015年9月17日之前支付第一年的租金43000元，应于2016年9月17日之前支付第二年的租金43000元，应于2017年9月17日之前支付第三年的租金43000元。乙方逾期给付租金超过10日，甲方有权解除合同。第四条乙方将房屋转租、转让或者转借必须经甲方书面同意，否则甲方有权终止合同、收回房屋，乙方承担违约责任。……。第九条本合同经甲乙双方签字后生效。甲、乙方均应严格履行合同义务。任何一方违约，违约方应向对方支付违约金20000元。……。甲方：姜阳，乙方：庄亮金。二○一五年9月17日。”合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告庄亮金使用。被告庄亮金已支付前两年年度租金。2017年5月21日，被告毛杰琼与第三人张洋签订《房屋转租合同》一份，约定被告毛杰琼将涉案房屋转租给第三人张洋使用等内容。被告庄亮金与被告毛杰琼于2015年办理结婚登记手续，于2017年5月31日办理离婚登记手续。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定。本案中，原告主张二被告未经其同意擅自将从原告处租赁的房屋转租给第三人张洋，并提供了被告毛杰琼与第三人张洋签订的《房屋转租合同》复印件予以证实，被告庄亮金对转租的事实予以认可，虽然辩解称原告对二被告转租的事实是知情的，但并未提供证据证实原告同意二被告转租的事实。故本院依法认定二被告将涉案房屋转租给第三人张洋未经原告同意。综上，原告要求解除与被告庄亮金之间签订的租赁合同有事实及法律依据。根据原告与被告庄亮金签订的《房屋租赁合同》第四条、第九条约定的内容，原告要求被告庄亮金承担违约金20000元有事实及法律依据，本院予以支持。二被告在被告毛杰琼擅自与第三人签订转租合同时系夫妻关系，因该转租行为产生的违约金应视为二被告夫妻共同债务，故原告要求被告毛杰琼承担共同支付责任，有事实及法律依据，本院予以支持。被告毛杰琼、第三人张洋经本院合法传唤无理当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、要求解除原告姜阳与被告庄亮金之间签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2017年11月13日；二、被告庄亮金、毛杰琼于本判决生效后十日内向原告姜阳支付违约金20000元。三、案件受理费1375元，由由原告负担688元、由二被告负担687元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院缴纳上诉费用1375元。审 判 长  肖 云人民陪审员  时庆仁人民陪审员  李苏明二〇一七年十二月八日书 记 员  徐 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经本庭许可中途退庭的，可以缺席判决。