广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2042号上诉人（原审原告)：白传健，男，汉族，住清远市清城区龙塘镇。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事�所律师。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市富利房地产开发有限公司。住所地：清远市环城一路。法定代表人：邱凯荣。被上诉人（原审被告）：徐带娣，女，汉族，住清远市清城区北门街。委托代理人：郑雪英，女，汉族，住清远市清城区。系被上诉人周志坚的妻子，被上诉人徐带娣儿媳。被上诉人（原审被告）：周志坚，男，汉族，住清远市清城区。上诉人白传健因与被上诉人一清远市富利房地产开发有限公司(以下简称富利公司)、被上诉人二徐带娣、被上诉人三周志坚申请执行人执行异议纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白传健上诉请求：1、请求依法撤销清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初2455号民事判决书;2、请求支持上诉人一审的诉讼请求;3、请求被上诉人承担一、二审诉讼受理费。事实和理由：一、原审法院在行使法律解释权时，错误适用。首先，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第14条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”此条文明显己将强制性规定扩大解释为效力性规定和强制性规定，即违反效力性规定和强制性规定均是违反该条中的“强制性规定”。而原审法院毫无依据解释为：“只有禁止某一类合同行为的强制性规定才属于效力性规定，违反此类规定的合同才导致无效。”此种解释明显错误和偏离法律愿。其次，原审判决中将《城市房地�管理法》第38条解释为管理性规定错误。《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，在法律条文中明确列出“不得转让”字眼，是禁止性的强制规定，而原审法院强行将该条文解释为管理性规定，明显错误。再次，依据《最高人民法院司法观点集成·民事卷》第804页:“强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。”因此，退一步来说，即使原审法院认为《城市房地产管理法》第38条属于管理性规范，依据最高人民法院司法政策精神，被上诉人之间的《商品房买卖合同》仍然是属于违反《合同法》第52条第（五）项的规定而无效。最后，依据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效的复函》(【1997】经他字第11号):“擅自将其己被查封的房产转卖的行为是违�的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”。本案中，被上诉人二、三与清远市富利房地产有限公司签订合同时，该房屋均已被法院查封。鉴此，被上诉二、三与清远市富利房地产有限公司的《商品房买卖合同》是无效合同，至于被上诉人二、三的损失完全可以另案主张，并不能成为抗辩上诉人的申请执行的依据。二、两被上诉人的《商品房买卖合同》不能对抗法院的查封。首先，被上诉人一将查封的房屋转让给被上诉人二、三，该《商品房买卖合同》即使成立，双方亦仅是成立债权债务关系，即使交付并装修入住，其仍不能依法取得该房屋的所有权，法院的查封应优先于其普通债权。其次，被上诉人并没有证据证明法院的查封没有经过公示，若被上诉人认为法院没有公示而侵害其权利，被上�人是可另案主张其权利的，以此来对抗上诉人的权利是没有法律和事实依据。最后，被上诉人作为房屋的买方，应当对购房合同尽到审慎的注意义务，经法庭审理查明，被上诉人二、三在购房前并无到房管部门查询核实，无尽到审慎的注意义务，具有明显的过错。原审法院以当时房管部门信息公开未如现在完善，而认为其无过错，导致法院查封的财产不能被有交执行，其判决不仅无法律依据，对社会造成的影响亦相当恶劣。综上所述，原审判决适用法律及实体处理方面的错误，特请求在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求，作出公正的判决。被上诉人徐带娣、周志坚答辩称，一、一审判决适用法律正确，上诉人的上诉完全错误，两被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、被上诉人二在购买涉案房屋的过程中不存在过错，一审判决认�事实清楚，依法应予维持。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回白传健的上诉请求。被上诉人清远市富利房地产开发有限公司没有作出答辩。上诉人白传健向一审法院提出诉讼请求:1.依法确认徐带娣、周志坚与富利公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同；2.徐带娣、周志坚搬出清远市清城区富利花园涉案房屋，交回清远市清城区法院强制执行拍卖抵偿；3.请求两被上诉人共同承担本案诉讼受理费。一审法院认定事实：2003年5月14日，富利公司向徐带娣、周志坚出具《房屋销售专用收据》，确认收到徐带娣、周志坚购买涉案*号房屋的定金10000元。徐带娣称，其早在2003年房屋尚未开售时已经看好房并预付预购定金。2004年3月4日，周志坚、徐带娣与富利公司签订一份《商品房买卖合同》，约定周志坚、徐带娣以100000元的�格向富利公司购买涉案*号房，合同签订时支付购房款30000元，余款70000元通过银行按揭付款，同时约定2004年8月31日交付房屋。合同签订后，周志坚、徐带娣即支付购房款20000元，2004年6月30日，周志坚、徐带娣将购房余款70000元交付给富利公司。徐带娣在一审庭审中称，徐带娣原本打算由其支付首付款，余款由其儿子即周志坚以银行按揭方式分期支付，但周志坚不愿意供楼，徐带娣无奈自己全部支付了购房款。2009年7月25日，富利公司向周志坚、徐带娣发出《入住通知书》，通知周志坚、徐带娣接收所购买的房屋，周志坚、徐带娣接收上述房屋后，即装修入住使用至今。另查明，一审法院在执行白传健申请执行富利公司民间借贷纠纷一案过程中，一审法院于2003年11月18日查封涉案*号房。徐带娣庭审中陈述，购买房屋时是由熟人介绍购买的，富利公司也是当时�较大的地产公司，所以没有考虑到房屋会被查封，也没有向房管部门查询房屋在册登记情况。徐带娣还主张，由于其长期赴港务工不在清远，在入住房屋一年多后才通过其他业主才得知房屋被查封。一审法院认为，本案主要争议的焦点为徐带娣、周志坚与富利公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。徐带娣、周志坚与富利公司签订的《商品房买卖合同》的效力应当依据我国《物权法》、《合同法》等相关法律规定来予以认定。我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；及《最高人�法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。从上述法律条文的内容看，只有禁止某一类合同行为的强制性规定才属于效力性规定，违反此类规定的合同才导致无效。而我国《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”，该规定是管理性规定，不属效力性规定，违反该规定并不导致合同无效，该条规定只是房屋登记机关从行政管理角度不给予登记，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。因此，徐带娣、周志坚与富利公司签订的《商品房买卖合同》属于合法有效的合同，白传健主张徐带娣、周志坚与富利公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，依据不足，不予采信。虽然一审法院在执行白传健申请执行富利公司民间借贷纠纷一案过程中，于2003年11月18日查封了涉案*号房，但徐带娣、周志坚早在2003年5月已向富利公司交付了购房定金，在向富利公司购买该房屋时并不知情，而且依约履行了支付全部购房款的义务，在富利公司将房屋交付徐带娣、周志坚后，徐带娣、周志坚也已装修入住至今，即该房屋虽未办理产权登记但已经实际交付。且2003、2004年房管部门在房屋登记信息公开方面未如现在完善，购买人可随时通过网站公开信息查询所购买房屋的在册登记情况，因此徐带娣、周志坚在购买房屋时未到房管部门查询房屋登记情况，符合当时的信息公开情况。徐带娣、周志坚在购买涉案*号房过程中不存在过错。一审法院依据上述事实裁定中止对*号房的执行，符�法律规定，白传健要求许可对*号房继续执行的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2017年1月20日判决如下：驳回白传健的诉讼请求。案件受理费200元，由白传健负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事�的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：涉案的《商品房买卖合同》是否有效。首先，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定确定了我国物权法上的“区分原则”，即将物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实来对待，它们的成立有不同的根据。本案中，被上诉人之间签订《商品房买卖合同》是转让该房屋使用权的原因，房屋过户到受让方�下是签订《商品房买卖合同》的结果，该合同即原因行为是否生效，并不取决于该买卖房屋的行为有无违反《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，而是取决于被上诉人之间签订《商品房买卖合同》这一原因行为本身是否有效。其次，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而非管理性规定。涉案房屋被法院查封仅产生禁止涉案房屋物权变动的后果，并不能据此认定合同无效，且从现有的证据并不能证实涉案房屋存在违反法律禁止性规定而无效的情形，故原审法院据此认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同正确。上诉人白传健上诉主张《商品房买卖合同》属于无效合同，依据不足，本院不予支持。虽然一审法院于2003年11月18日查封了涉案房屋，但徐带娣、周志坚在向富利公司购买该房屋时并不知情，而且徐带娣、周志坚于2003年5月时已支付购房定金10000元，购房合同签订后支付房款20000元，余款于2004年6月30日交纳70000元，购房款已全部付清。在富利公司将房屋交付后，徐带娣、周志坚也已装修入住至今，该房屋虽未办理产权登记但已经实际交付。且当年房管部门在房屋登记信息公开方面未如现在完善，购买人不可以随时通过网站公开信息查询所购买房屋的情况，因此徐带娣、周志坚在购买房屋时未到房管部门查询房屋登记情况，符合当时社会的实际情况，徐带娣、周志坚在购买涉案房屋过程中不存在过错。因此，对于白传健要求对涉案房屋继续执行的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人白传健的上诉请求不能成立，应予�回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人白传健负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月十五日书记员  潘丽泳附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判�、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。