江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3202号
上诉人（原审原告）：万霜青。
委托诉讼代理人：王鸿莲，江苏益淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈敏。
委托诉讼代理人：王飞，江苏六仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嵇雅丽。
上诉人万霜青因与被上诉人陈敏、嵇雅丽买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
万霜青向本院提出上诉请求：1、撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初658号民事判决；2、判决陈敏、嵇雅丽赔偿房屋溢价损失11万元。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。2016年12月8日，我通过淮安中皓信息咨询服务有限公司（以下简称“中皓公司”），与陈敏签订《房屋买卖合同》，合同约定陈敏将其位于淮安市云梦清河国际社区蝶苑—5号楼905室的房屋出售给我，售价81万元，我向陈敏交付定金2万元，于2017年1月28日前交房并办理过户手续。因合同约定付款方式为首付加贷款，需要陈敏、嵇雅丽实际取得房屋所有权证后配合办理贷款手续，但陈敏、嵇雅丽迟迟不予配合，而将该房屋高价出售给他人；2、一审法院适用法律错误。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条第二款之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失。被上诉人将房屋高价转卖他人，上诉人无法以原价购买同样的房屋，被上诉人的行为构成根本违约。一审未支持上诉人关于赔偿损失的请求无法律依据。
陈敏答辩称：一审判决正确，请求维持。
嵇雅丽答辩称，同陈敏答辩意见。
万霜青向一审法院提起诉讼请求：判决陈敏、嵇雅丽履行房屋买卖合同，承担违约金4万元及中介费8100元，赔偿房屋溢价损失11万元。
一审法院查明事实：2016年12月8日，陈敏（甲方、卖方与万霜青（乙方、买受人）及经纪人淮安中皓信息咨询服务有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、房屋坐落：淮安市云梦清河国际社区蝶苑—5号楼905室，建筑面积102.69平方米，房屋用途住宅。二、经甲、乙双方协商，该房屋售价为810000元。三、乙方须于2016年12月8日付2万元作为购房款定金给甲方，并定于2017年1月28日前办理过户手续。付款方式首付加贷款。四、甲方在收取乙方房屋定金后，甲方应该将房产证和其它相关资料交给经纪人保管，产权证过户，税费缴交，抵押房贷等程序性手续委托经纪人办理，甲乙双方应予提交必要文件并协助配合办理。甲方需在过户后向乙方交付房屋，如因甲方原因逾期交付，则由甲方承担承担相应的法律责任，并赔偿乙方滞纳金5000元整。五、甲方保证该房屋没有其它受国家限制交易的情况，也没有财产纠纷（如按揭、抵押税项租金等），交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。甲、乙双方应保证各自所提供材料的合法性、真实性、有效性。现确认双方已经过现场勘查和认真调查，该房屋权属清楚，坐落，部位明确，乙方对房屋现场已有充分了解，与权属证书所登载的情况一致。在办理过户期间如遇国家政策调控，则按国家政策执行。…七、本合同签订后，甲方经纪人中介服务费为房屋成交价的1%5000元，乙方付给经纪人中介服务费（房屋成交价的1%8100元，贷款则另外收取房屋成交价1.5%8000元）。办理贷款过程中产生的评估费用、保险费用等银行费用由乙方承担。甲乙双方应认真履行该合同，如发生违约，违约方须承担中介服务费用以及此房屋交易过程中所产生的相关费用。另甲方违约，需双倍返还定金；乙方违约，定金不退，甲方应从定金中扣留中介服务费（总房价2%）交经纪人。…十二、产权人或共有人委托代理人签核本合同的，在签订本协议时，甲方必须保证已取得房屋所有权人的一致同意。甲方如隐瞒事实，未经产权人或共有人的同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第七条约定的违约责任（双倍返还定金和赔偿乙方经济损失并且承担经纪人中介服务费）。”万霜青在乙方处签名，陈敏在甲方处签名。同日，万霜青支付给陈敏20000元。2016年12月9日，万霜青支付给淮安中皓信息咨询服务有限公司中介服务费8100元。
一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，陈敏与万霜青签订房屋买卖合同，是其真实的意思表示，是合法有效的合同，当事人应当遵守该合同的约定。诉争的房屋属陈敏、嵇雅丽夫妻共同所有，嵇雅丽未在合同上签名，现嵇雅丽不同意出售该房屋，故万霜青要求继续履行该合同，不予支持。
陈敏违反合同约定，应当承担违约责任。陈敏收受万霜青交纳的定金2万元，按照定金规则，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在合同中，陈敏与万霜青明确约定甲方如隐瞒事实，未经产权人或共有人的同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第七条约定的违约责任（双倍返还定金、赔偿合同履行过程中产生的相关费用并且承担经纪人中介服务费），且对合同出现的违约，万霜青也存在过错，故一审法院酌情确定，万霜青要求陈敏支付4万元和中介服务费8100元的诉讼请求，予以支持。对于万霜青要求陈敏赔偿房屋溢价款11万元，不予支持。
经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百四十八条、第一百五十四条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决：一、被告陈敏于本判决生效后十日内返还原告万霜青481**元；二、驳回原告万霜青其他的诉讼请求。本案案件受理费3462元，由被告陈敏负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审经审理查明的事实除与一审相同外，另查明，上诉人陈敏在一审法院2017年3月16日庭审中陈述其妻子认为价格低，不同意将房屋卖给被上诉人万霜青。一审法院2017年4月10日谈话笔录载明，淮安中皓信息咨询服务有限公司工作人员侯成陈述，陈敏的妻子嵇雅丽签订合同时在场，陈敏说一人签名就行了。
一审时，上诉人陈敏提供一份房屋物品交接清单，涉案房屋已在江苏淘屋房地产有限公司见证下将房屋内的物品及房屋交付给另一买房人。
一审法院2017年8月1日的开庭笔录载明，万霜青陈述如果房屋已经交付第三方，其要求被上诉人支付违约金并赔偿损失，损失为房屋先后两次出卖的差价。
本院认为，一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。本案中被上诉人陈敏及其妻子嵇雅丽在不到一个月的时间内，分别与他人签订了两份房屋买卖合同，将同一处房屋分别卖给了不同的买受人。陈敏妻子嵇雅丽知道陈敏与被上诉人签订了房屋买卖合同，近一个月的时间未提异议，应视为其认可陈敏签订前合同卖房的行为，前合同为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被上诉人陈敏妻子嵇雅丽知道前合同的存在，仍将涉案房屋高于前合同11万元的价格出售给第三方，被上诉人陈敏表示认可，该买卖合同是双方当事人真实意思表示，第三方为善意，该合同亦为有效合同。由于涉案房屋被上诉人已经交付第三方买受人，应视为被上诉人陈敏选择了后合同为履行的合同，后合同的履行因此优先于前合同。前合同买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债的请求权。被上诉人万霜青一审时变更诉讼请求为如涉案房屋已经交付，则要求被上诉人支付违约金并赔偿损失，损失为房屋先后两次出卖的差价。
合同法规定，当事人一方不履行合同，或者履行合同不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任。本案因被上诉人违约造成双方签订的前合同目的已不能实现，合同应予解除。参照后合同约定的房屋价格，上诉人万霜青如再买同样的房子需加价11万元。故上诉人要求被上诉人赔偿11万元的房屋差价应予支持。收受定金的一方当事人不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，被上诉人赔偿11万元房屋差价损失已经足以弥补上诉人的损失，故被上诉人收到的定金2万元应予返还。因上诉人支付了中介费8100元，根据合同约定，中介费应由被上诉人承担。
综上，上诉人上诉理由成立，应予支持。一审判决有误，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初658号民事判决；
二、被上诉人陈敏于本判决生效之日起三十日内一次性赔偿上诉人万霜青11万元；
三、被上诉人陈敏于本判决生效之日起三十日内返还上诉人万霜青定金和中介服务费28100元；
四、驳回上诉人万霜青其他诉讼请求。
一审案件受理费3462元，由被上诉人陈敏负担；二审案件受理费2592元，由上诉人万霜青负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 蒋其举
审判员 孙 洁
二〇一七年十二月二十八日
书记员 刘 悦