安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7419号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁卫华，男，1976年8月6日出生，汉族，住安徽省肥东县，
委托诉讼代理人：倪岩柏，安徽华腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肥东县供销社泰昌资产管理有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇新街7号，统一社会信用代码91340122661430163N。
法定代表人：胡朝龙，总经理。
委托诉讼代理人：赵平选，安徽威名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈进文，安徽威名律师事务所律师。
上诉人袁卫华因与被上诉人肥东县供销社泰昌资产管理有限公司（以下简称泰昌资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁卫华上诉请求：请求撤销一审判决第二、三、五项，依法改判泰昌资产管理公司退还袁卫华支付的履约保证金、租金、预付款共295666元，并自2016年9月28日起按年利率6%的标准支付占用利息。本案一、二审诉讼费用由泰昌资产管理公司承担。事实和理由：一、一审判决已经查明涉案房屋内遗留原承租人汪国权经营所用的物品没有搬离，却未认定泰昌资产管理公司违约，属认定事实错误。在招标投标中以及在租赁合同中，袁卫华租赁的仅仅是房屋，并没有包括原承租人汪国权经营五谷香大酒店遗留在房屋内的物品（价值十余万元的桌椅、空调等），合同双方也没有对遗留的物品进行登记，无论汪国权是否放弃，泰昌资产管理公司均有腾房义务，如不履行该义务则构成违约。汪国权放弃承租房屋内物品的《情况说明》是2017年8月23日一审开庭后向袁卫华作出的，并不是其在租赁期满交接时作出，不具有客观性，泰昌资产管理公司没有任何证据证明曾向袁卫华作出相关意思表示，袁卫华对此不知情。虽然合同双方约定《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成，但是泰昌资产管理公司并没有按照约定交付。泰昌资产管理公司依约应当交付房屋全部钥匙，而不是一把钥匙，应当对房屋的遗留物品进行现场腾空，但现有证据证明泰昌资产管理公司没有履行该义务。二、在未书面确定泰昌资产管理公司腾空房屋的情况下，一审法院不应确认合同自2015年9月10日执行，并以此作为房屋租赁费起算时间，并认定袁卫华逾期支付租金违约。双方签订了补充条款，并不代表袁卫华放弃了要求泰昌资产管理公司腾空房屋的权利。腾空房屋是泰昌资产管理公司的法定义务，在没有约定的情况下，根据诚实信用原则泰昌资产管理公司应履行该义务。在泰昌资产管理公司没有腾房的前提下袁卫华拒付房租于法有据。泰昌资产管理公司对房屋内的物品情况明知，也对袁卫华一直没有实际进驻经营明知。三、一审判决适用法律错误，应当判决泰昌资产管理公司退还袁卫华支付的租金、保证金及预付款。案涉房屋客观上一直被原承租人占用，袁卫华既没有实际占有也没有实际使用，泰昌资产管理公司怠于处理与原承租人的纠纷未能尽腾房义务，不能实现袁卫华经营、收益的合同目的，故泰昌资产管理公司违约，袁卫华不应当承担违约及赔偿的法律责任。租赁合同于2016年9月27日被解除后，泰昌资产管理公司理应采取相应措施防止损失的扩大。泰昌资产管理公司存在违约，其应退还袁卫华的租金、保证金及预付款，并支付占用资金的利息。
泰昌资产管理公司辩称，关于未尽腾房义务的问题，双方签订的租赁房屋现场交接清单，对房屋内的物品约定非常的清楚，而且袁卫华也接受了这一清单并拿到了钥匙，泰昌资产管理公司对案涉房屋的交付履行完毕。关于占有、使用问题，袁卫华拿到房屋钥匙后即占有案涉房屋，其没有使用是袁卫华消极使用的一种方式，对此袁卫华应当承担占有、使用费责任。
泰昌资产管理公司向一审法院起诉请求：1、确认泰昌资产管理公司与袁卫华于2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月27日已经解除；2、袁卫华给付泰昌资产管理公司租金26443.61元（计算至2016年9月26日合同解除时）；3、袁卫华自2016年9月27日至实际返还出租的房屋之日按日租金712.33元标准计算赔付泰昌资产管理公司因房屋被占而产生的占有使用费；4、袁卫华向支付违约金5万元；5、袁卫华立即将肥东县店埠镇××供销商城××层（原五谷香大酒店部分）建筑面积约1300㎡房屋返还给泰昌资产管理公司；6、本案的诉讼费用和其他费用由袁卫华承担。
袁卫华向一审法院反诉请求：1、泰昌资产管理公司立即退还袁卫华支付的履约保证金50000元、首期租金130000元、预付款115666元，合计295666元，自2016年9月28日起按年利率24%的标准支付占用利息53220元（暂计算至2017年6月27日），款清息止；2、本案全部诉讼费用由泰昌资产管理公司承担。
一审法院认定事实：经招投标中标，泰昌资产管理公司（甲方）、袁卫华（乙方）于2015年4月9日（袁卫华签署日期）签订《房屋租赁合同》，合同约定为：房屋坐落于肥东县店埠镇××供销商城××层（部分），建筑面积约1300㎡，租赁用途餐饮酒店，租赁期限自2015年4月10日起至2020年4月9日止;房屋履约保证金50000元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方，如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除，合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除;年租金260000元，无递增，乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方交纳首期租金130000元，租金每6个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前向甲方支付;甲方交付租赁房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（招租时另有约定的除外），《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房屋钥匙后视为交付完成;房屋租赁期间，乙方因经营需要对租赁房屋进行装修的，所需全部费用由乙方承担；房屋进行装修前必须以书面形式整的甲方同意;乙方如有不支付或者不按照约定支付租金达30日的或欠缴各项费用达50000元等，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任；租赁合同解除后，乙方必须在租赁合同解除后10内无条件将房屋归还甲方；租期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按1425元每天（日租金的两倍）标准承担违约金，但不得超过30日，超过30日的，除补交延迟交房时间段内的租金和承担违约金外，全额扣除履约保证金；乙方有合同约定拖欠租金超过30日的，应向甲方支付违约金50000元。双方还对其他事项作出了相关的约定。
合同签订后，袁卫华共支付295666元（含50000元履约保证金）。2015年9月9日，双方进行了房屋交接，两份《租赁房屋交接清单》载明交接房屋坐落肥东县店埠镇××供销商城××层（部分），交接房屋钥匙一把、消防栓6个，配电箱3个、铁门3个，经双方现场清查无异议。袁卫华在两份租赁房屋交接清单上签名。2015年9月10日，双方在2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》上进行补充约定，经双方现场交接，并协商一致后确认，上述《房屋租赁合同》自2015年9月10日执行，并以此作为房屋租赁费起算时间，双方签字生效。该房屋交接后，袁卫华未实际进驻经营。
在租赁合同的履行过程中，泰昌资产管理公司于2016年8月29日向袁卫华发出催交租金的书面通知，袁卫华收到通知后未支付租金，该公司遂于2016年9月26日向袁卫华发出了解除《房屋租赁合同》的通知，并告知其于2016年10月8日前清场搬离。袁卫华于2016年10月26日向泰昌资产管理公司发出《商函》，载明因泰昌资产管理公司在实际交房时，一直口头承诺协商清空该房屋，但一直协调未果，未能清空房屋内遗留设施设备，导致我方一直无法使用该房屋，鉴于此，我方向贵司发函要求尽快清空房屋并交付给我方使用，交付使用时间必须按实际交付时间实行等。双方为此产生纠纷，遂诉至法院请求判如所请。
另查明：涉案房屋原承租人为汪国权，租用肥东县店埠镇新街7号供销商城三楼部分房屋，用于经营酒店，注册肥东县店埠镇五谷香大酒店，租赁期届满，其未再续租，经营所用的部分空调、桌椅等物品遗留在涉案房屋内，没有搬离，已放弃。后涉案房屋由相关部门对外公开招租，袁卫华中标。
一审法院认为，泰昌资产管理公司与袁卫华签订了《房屋租赁合同》后，双方应严格按合同约定享有权利、承担义务。
关于《房屋租赁合同》的解除。因双方对该房屋租赁合同的解除均不持异议，该院确认双方于2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》自2016年9月27日解除。
关于租金。自2015年9月10日至2016年9月26日的房屋租金，扣除已付的245666元（260000元+260000元÷365天×16天-245666元），袁卫华尚欠25731.28元。
关于占有使用费和返还房屋。因双方的房屋租赁合同关系自2016年9月27日已经解除，袁卫华按约应自2016年10月8日前将涉案房屋返还给泰昌资产管理公司，但袁卫华并未证明其已经返还，所以，泰昌资产管理公司主张袁卫华返还房屋，并自2016年10月8日起，按日租金712.33元为标准支付占有使用费至返还之日止,该院予以支持。
关于违约金。合同约定袁卫华逾期支付租金超过30日的，应支付违约金50000元，泰昌资产管理公司的该项诉请，该院予以支持。
关于履约保证金返还。双方租赁关系解除后，在袁卫华无违约情形下，此款应予返还，但因袁卫华拖欠租金存在违约行为，所以按约违约金50000元可以直接从50000元履约保证金中直接扣除，因扣除后未有余额，所以，泰昌资产管理公司无需再返还。
关于袁卫华的其他反诉诉请。根据双方租赁合同约定，双方在《现场交接清单》上签字并移交钥匙就视为交付完成。2015年9月9日，泰昌资产管理公司与袁卫华对案涉出租房屋进行了现场交接（含交付房屋钥匙），双方既是现场交接，袁卫华应对案涉房屋内的物品情况知悉，应知在现场交接清单上签字并接受钥匙的行为就意味着房屋交付完成，在此情况下，未书面确定由泰昌资产管理中心腾空房屋，还协商一致确认《房屋租赁合同》自2015年9月10日执行，并以此作为房屋租赁费起算时间。所以，袁卫华现以泰昌资产管理中心未腾空涉案出租房屋致其未能实际经营为由主张权利，证据不足，对袁卫华的其他反诉请求，不予支持。
综上，应付租金数额、违约金数额、退还履约保证金数额同属金钱债务，可相互抵销，抵销后袁卫华应支付泰昌资产管理公司租金25731.28元，并自2016年10月8日起，按日712.33元为标准向泰昌资产管理中心支付占有使用费，至实际返还之日止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认肥东县供销社泰昌资产管理有限公司与袁卫华2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月27日解除；二、袁卫华于判决生效之日起十日内返还肥东县供销社泰昌资产管理有限公司房屋（位肥东县店埠镇××供销商城××层层（部分），面积约1300㎡，原五谷香大酒店）；三、袁卫华支付肥东县供销社泰昌资产管理有限公司租金25731.28元，并自2016年10月8日起按日712.33元为标准支付肥东县供销社泰昌资产管理有限公司占有使用费至返还之日止；四、驳回肥东县供销社泰昌资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回袁卫华的其他诉讼请求。本案受理费1870元，减半收取935元，反诉费减半收取3267元，合计4202元，由袁卫华承担。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间，袁卫华提交补充证据二份，证据一、原肥东县供销社党委书记许中华出具的情况说明一份。旨在证明泰昌资产管理公司未将案涉房屋腾空与原承租人存在纠纷。袁卫华不愿意接受遗留物品要求泰昌资产管理公司腾空房屋。订立相关补充条款及交接手续是泰昌资产管理公司的要求，泰昌资产管理公司口头承诺若袁卫华与原承租人在短期内不能达成折价协议，则泰昌资产管理公司及时给袁卫华腾房，否则执行时间顺延。证据二、房屋出租公告打印件一份。旨在证明泰昌资产管理公司在招标公告中并未说明案涉房屋内存在原承租人的物品，合同也未约定腾房事宜，泰昌资产管理公司未腾房违反诚实信用原则。泰昌资产管理公司的质证意见为：对证据一的三性均有异议，不符合证据要求，对其证据内容不予认可。对证据二，公告的内容对袁卫华是有利的，公告房屋内不存在库存的物品，如果有物品袁卫华可以自行处置。从2015年至2017年期间，袁卫华对承租的房屋没有向泰昌资产管理公司提出任何的异议，而且泰昌资产管理公司多次要求袁卫华对大酒店进行开业，但袁卫华称其只要不欠房租就行。
本院认为，泰昌资产管理公司与袁卫华签订了《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。袁卫华认为双方签订租赁合同后，泰昌资产管理公司未腾空案涉房屋，泰昌资产管理公司存在违约。但从本案现已查明的事实来看，首先，2015年9月9日，双方就案涉房屋的交付签订了《租赁房屋交接清单》，泰昌资产管理公司当日移交钥匙应视为案涉房屋的交付完成。其次，2015年9月10日，双方签订补充条款约定“经双方现场交接并协商一致后确认，案涉《房屋租赁合同》自2015年9月10日执行，并以此作为房屋租赁费起算时间，双方签字生效”。袁卫华也于当日在该补充条款签字确认。根据以上查明的事实，袁卫华现以泰昌资产管理中心未腾空涉案出租房致其未能实际经营为由，主张泰昌资产管理公司违约并要求退还履约保证金、租金及预付款的请求，依据不足，不予采信。一审法院认为袁卫华存在违约，在案涉合同解除的情况下，其应返还案涉房屋并支付拖欠租金及占有使用费符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，袁卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6001元，由上诉人袁卫华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月二十五日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。