浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永执异初字第13号
原告：李庆胜。
委托代理人（特别授权）：王海明，永嘉县桥头法律服务所法律工作者。
被告：陈光泽。
被告：邹锡敏。
第三人：徐芳芳，
。
第三人：吴伟仁。
原告李庆胜为与被告陈光泽、邹锡敏，第三人徐芳芳、吴伟仁案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年12月7日向本院起诉，本院于12月28日立案受理。本院依法组成合议庭，经审查，吴伟仁与本案具有利害关系，依法追加吴伟仁作为本案第三人参加诉讼。本院于2016年3月29日公开开庭进行了审理，原告李庆胜及委托代理人王海明，被告陈光泽到庭参加诉讼，被告邹锡敏，第三人徐芳芳、吴伟仁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告李庆胜诉称：被告邹锡敏与第三人徐芳芳系为夫妻关系。2013年3月25日，通过中介介绍，原告李庆胜与被告邹锡敏、第三人徐芳芳签订了房地产买卖契约，被告邹锡敏、第三人徐芳芳将其位于永嘉县××镇工办联建304室（所有权证号03010123）的房产转让给原告李庆胜，约定转让款87.2万元。2013年4月8日，原告李庆胜与被告邹锡敏、第三人徐芳芳办理了委托公证。合同签订后原告支付了全部购房款，同时邹锡敏已将诉争房屋交付给原告占有、使用至今，与被告一直相安无事。期间原告李庆胜向有关部门申请办理房屋权证，由于房屋土地使用权当时尚未分开等客观原因，一直不能办理房屋权属过户手续。2014年7月14日，因被告�光泽与被告邹锡敏买卖合同纠纷，法院作出（2014）温永桥商初字第128号民事调解书。根据该生效的民事调解书，邹锡敏应分四期支付陈光泽货款共计16万元；如邹锡敏未按协议第一款约定期限及时、足额履行还款义务，陈光泽有权自邹锡敏逾期之日起就货款全额17.6万元及利息一并申请强制执行。因邹锡敏未履行生效法律文书确定的义务，经陈光泽申请，本院于2014年10月8日对该案予以立案执行。执行过程中，法院于2014年10月31日查封了邹锡敏名下的位于永嘉县××镇工办联建304室（所有权证号03010123）的房产。原告李庆胜向法院提起案外人执行异议，2015年11月20日作出（2015）温永执异字第23号执行裁定书，裁定驳回原告李庆胜的异议。综上，原被告之间签订的转让协议系双方真实意思表示，该买卖协议有效。原告李庆胜取得诉争房产后，该房屋产权虽然登记在被告邹锡敏名下，但是实际所有人为原告李庆胜，根据相关法律规定，现诉至法院请求：1、要求立即停止对位于永嘉县××镇工办联建304室（所有权证号03010123）的房产的强制执行，并解除查封；2、请求依法确认原告李庆胜与被告邹锡敏、第三人徐芳芳于2013年3月25日签订的《房地产买卖契约》有效；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告李庆胜为了证明起诉的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、身份证、身份核查证明、身份信息证明，以证明原、被告及第三人身份情况；
2、婚姻登记档案证明，以证明被告邹锡敏和第三人徐芳芳系夫妻关系的事实；
3、房地产买卖契约，以证明涉案房屋早已出卖给原告李庆胜所有的事实；
4、银行转账凭证及收条，以证明原告已向被告邹锡敏完全履行购房款的事实；
5、公安机关核查证明，以证明邹某与被告邹锡敏系父子关系的事实；
6、委托书、公证书，以证明涉案房屋系被告邹锡敏夫妻的真实意思表示；
7、居民生活水费票据，以证明涉案房屋买受后一直由异议申请人实际占有和使用的事实；
8、收款收据凭证，以证明当时原告买房进行装修的事实；
9、房产证，以证明房产证系被告邹锡敏所有，其有权处分诉争房屋；
10、土地使用权证，以证明土地使用权证原始登记在第三人吴伟仁的名下；
11、证人邹某、郑某证言，以证明诉争房屋买卖的事实。证人邹某出庭陈述：诉争房屋是本人从第三人吴伟仁处买来的，当时邹锡敏还在读书，后房屋产权登记在儿子邹锡敏名下。因邹锡敏欠债，把诉争房子以870000元卖给了原告李庆胜。卖房时，邹锡敏及他的妻子徐芳芳都同意卖给原�李庆胜并且都签字了。原告李庆胜把购房款给本人，同时我们把该房屋交付给原告李庆胜占有、使用。本人把卖房的钱去还银行贷款及陈光泽的债。证人郑某出庭陈述：诉争房屋从第三人吴伟仁处买来的，当时房屋产权是登记在本人的名下，后转到儿子邹锡敏名下。因邹锡敏欠银行及被告陈光泽的债，通过房产中介介绍，把诉争房屋卖给了原告李庆胜，房地产买卖契约都是由邹锡敏及妻子徐芳芳亲自自愿签字。房款是打到邹锡敏的父亲邹某银行帐户上的，卖房款都还债了。与原告李庆胜买卖房屋是真实的，原告李庆胜支付全部购房款，取得房屋后即入住了。
被告陈光泽辩称：本人与被告邹锡敏的买卖货款债务在2008年已产生，后经法院调解，因被告邹锡敏未履行生效法律文书确定的义务，故本人向法院申请执行。原告李庆胜与被告邹锡敏的房屋买卖关系我并不知道。诉争的房屋登记在邹锡敏的名下，应属于邹锡敏所有。再者房屋是被告邹锡敏的父母出卖，现未见被告邹锡敏的委托书，本人不认可原告李庆胜与被告邹锡敏，第三人徐芳芳的房屋买卖合同，故无法确认诉争的房屋归原告李庆胜所有。
被告陈光泽未向本院提供证据。
被告邹锡敏，第三人徐芳芳未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。
对原告提供的证据，被告邹锡敏，第三人徐芳芳未到庭应诉，视为放弃质证的权利，经质证，被告陈光泽对证据1、2、5、6、9、10无异议；证据3、4是否真实不能确认，与本人和被告邹锡敏的债务无关；证据7与买卖无关，无论谁住在里面都能取得水费发票；证据8仅是建筑材料的发票，不能确定装修在诉争房屋上；证据11，邹某、郑某证言的真实性无异议，但不认可原告李庆胜与被告邹锡敏的房屋买卖合同，只能证明是邹某与原告李庆胜的买卖，现申请执行的是邹锡敏的财产，应以房产登记为准。
结合当事人的质证意见，本院对原告提供的证据作如下认证：证据1、2、5－7、9－11，经审查，尚未发现瑕疵与疑点，被告对其真实性亦未提出异议，本院依法予以认定；证据3、4、8，经审查，尚未发现瑕疵与疑点，且能与其他证据相互印证，被告虽提出异议，但未能提供证据反驳，故本院依法予以认定。
本院依职权调取的证据（2014）温永桥商初字第128号民事调解书、（2014）温永执民字第837号执行裁定书和（2014）温永执民字第837号协助执行通知书（回执）系生效法律文书，本院不另作认定。
综合以上认定的证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：
涉诉争房屋坐落于永嘉县××镇工办联建304室（所有权证号03010123）的�产。1999年10月11日，第三人吴伟仁与被告邹锡敏的母亲郑某签订《房屋买卖契约》，将诉争房屋坐落于永嘉县××镇工办联建304室（所有权证号03010123）的房产转卖给郑某并办理产权登记过户手续。2001年12月6日，郑某夫妻将诉争房屋赠与其儿子邹锡敏所有，于2001年12月12日办理的产权登记过户手续。2012年7月13日，被告邹锡敏与第三人徐芳芳登记结婚。原告李庆胜与被告邹锡敏、第三人徐芳芳于2013年3月25日签订了《房地产买卖契约》，约定房屋转让款872000元，2013年4月8日办理了委托公证手续。公证后，原告李庆胜支付了全部购房款，被告邹锡敏将诉争房屋交付给原告。原告装修后入住，并缴纳水费等相关费用至今。2015年6月前诉争房屋无土地使用权证，故不能办理房屋权属过户手续。2015年6月25日，永嘉县人民政府颁发了土地使用权人为吴伟仁的永国用（2015）第001917号土地使用权证。
2014年7月14日，因被告陈光泽与被告邹锡敏买卖合同纠纷，法院作出（2014）温永桥商初字第128号民事调解书。根据该生效的民事调解书，邹锡敏应分四期支付陈光泽货款共计16万元；如邹锡敏未按协议第一款约定期限及时、足额履行还款义务，陈光泽有权自邹锡敏逾期之日起就货款全额17.6万元及利息一并申请强制执行。因邹锡敏未履行生效法律文书确定的义务，经陈光泽申请，本院于2014年10月8日对该案予以立案执行。2014年10月31日，本院查封了邹锡敏名下的位于永嘉县××镇工办联建304室（所有权证号03010123）的房产。2015年10月20日，原告李庆胜向法院提起案外人执行异议，2015年11月20日本院作出（2015）温永执异字第23号执行裁定书，裁定驳回原告李庆胜的异议请求。2015年12月7日，原告李庆胜不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
本院�为，根据《合同法》第三十二条、第四十四条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；合同自合同成立时生效。本案原告李庆胜与被告邹锡敏、第三人徐芳芳于2013年3月25日订立书面房屋买卖协议时，不存在法律规定的无效情形，双方意思表示真实，买卖合同自双方签字时成立并生效。被告陈光泽辩称出卖诉争房屋是被告邹锡敏父母的行为，并未获得被告邹锡敏及第三人徐芳芳授权，但原告已提供双方签订的书面合同及被告邹锡敏，第三人徐芳芳的委托公证书，证明房屋出卖行为确系被告邹锡敏、第三人徐芳芳所为，系两人真实意思表示，故在被告未提供反驳证据的前提下，对被告陈光泽的主张本院不予采纳。综上，对原告李庆胜请求法院确认其与被告邹锡敏、第三人徐芳芳于2013年3月25日签订的《房地产买卖契约》有效的�张，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。占有诉争房屋以阻却法院执行的必须同时满足三个前提条件：存在真实有效的交易、支付了全部价款并实际占有、第三人不存在过错。本案中，原告李庆胜已按合同的约定支付了全部购房款，并实际占有诉争房屋至今。因诉争房屋无土地使用权证，故不能办理房屋权属过户手续；2015年6月25日诉争房屋取得土地使用权证后方能办理过户登记手续，但诉争房屋于2014年10月31日已被法院查封，可见未能办理过户登记手续并非原告李庆胜的过错所致。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告李庆胜诉请停止对诉争房产所采取的执行措施，理由充分，本院予以支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、停止对永嘉县桥头镇工办联建304室（所有权证号03010123）的房产的执行；
二、确认原告李庆胜与被告邹锡敏、第三人徐芳芳于2013年3月25日所签订的《房地产买卖契约》有效；
三、驳回原告李庆胜的其他诉讼请求。
本案受理费12520元，由被告陈光泽负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 李学通
审 判 员 柯晓娟
人民陪审员 戴新建
二〇一六年五月五日
书 记 员 郑佳佳