湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0408民初1471号
原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘北路35号。
负责人：尹向东，该分行行长。
委托诉讼代理人：彭喜源，男，1966年4月26日出生，汉族，该银行员工。
委托诉讼代理人：刘烨曦，湖南秦湘律师事务所律师。
被告：谭斌，男，1969年4月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘佩，湖南湘华律师事务所律师。
被告：衡阳海通房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区西城大厦B座601房。
法定代表人：李娜，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘政雄，湖南麓和律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行）为与被告谭斌、衡阳海通房地产开发有限公司（以下简称海通房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，于2018年1月23日、2月8日两次对本案公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人彭喜源、刘烨曦，被告谭斌委托诉讼代理人刘佩、被告海通房地产公司委托诉讼代理人刘政雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告谭斌于2016年2月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告谭斌偿还原告贷款本金568336.39元，利息2586.15元（利息暂时结算至2017年9月6日），后期按照合同约定计算至被告所欠贷款全部清偿完毕之日止；3、被告谭斌承担本案律师代理费34289元；4、被告海通房地产公司对被告谭斌上述债务承担连带清偿责任；5、原告以上述借款本息和实现债权的费用为限，对被告谭斌所有的位于衡阳市蒸湘区西合路1号海通国际广场2栋609室、1栋901室房屋折价、拍卖或变卖价款享有优先受偿权；6本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告谭斌于2016年2月4日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向原告申请个人住房按揭贷款600000元，被告分240个月分期还本付息；被告以位于衡阳市蒸湘区西合路1号海通国际广场2栋609室、1栋901室房屋为该笔贷款提供了抵押担保，并办理了抵押预告登记；双方还约定了贷款其他事项。被告海通房地产公司对被告谭斌的贷款承担连带清偿责任。合同签订后，原告于2016年2月4日向被告发放了600000元贷款，但被告谭斌至今已经连续5个月未依约向原告履行还本付息义务。原告为维护其合法权益，特诉至法院。
被告谭斌辩称，原告与被告谭斌之间存在借贷关系属实，是否达到约定或法定解除合同条件，原告对被告谭斌所有的房屋是否享有优先受偿权请法院依法予以认定。被告谭斌先期一直在履行还款义务，后来是因为投资失败和发生刑事案件，暂时无法偿还借款，不是恶意拖欠。被告谭斌对原告诉请借款金额有异议，因为原告扣除了被告海通房地产公司保证金账户的资金，本金和利息都应予以核减。原告要求被告支付律师代理费金额过高，超过了湖南省律师服务收费行业指导标准，请法院予以核减。
被告海通房地产公司辩称，原告在本案起诉后继续从被告海通房地产公司保证金账户中扣划了保证金，故被告谭斌实际欠付的贷款本息数额并非原告所诉金额，应以扣划后的数额作为最后的贷款金额。原告要求被告支付律师代理费应提供正式发票，且原告主张的律师代理费过高。原告与被告谭斌已办理案涉房产的预告抵押登记，该预告登记至今未失效，故原告作为案涉房产的合法抵押权人，对该案涉房产处置后所得价款在被告谭斌所欠债务范围内享有优先受偿权。根据相关法律规定，被告海通房地产公司对被告谭斌的债务承担连带清偿责任后，对被告谭斌享有追偿权。被告谭斌系本案借款人，被告海通房地产公司系本案担保人，原告已从海通房地产公司保证金账户中扣划的保证金，被告谭斌理应予以偿还，且应在本案中一并处理。
原、被告围绕诉辩主张向本院提供了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证，对其中没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的个人贷款对账单、个人贷款结清试算单，拟证明截至2018年1月30日，被告谭斌已经连续7个月违约未按月偿还原告贷款本息，共拖欠原告贷款本金297721.36元、261379.46元，利息1040.87元、1004.25元，经庭审质证，二被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院经审核认为，虽然原告提供的个人贷款对账单及结清试算单跟起诉状上的数额不一致，但因起诉后原告继续在被告海通房地产公司保证金账户直接扣划了保证金，所以数额发生变化，该份证据来源形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，应依法予以确认，可以作为本案的定案依据。
2、原告提供的委托代理协议及增值税普通发票，拟证明原告已经委托湖南秦湘律师事务所代理本案诉讼，律师费金额按本案诉讼费标的的6%计算，经庭审质证，二被告对该证据的真实性、关联性没有异议，但对其合法性持有异议，认为律师代理费收费过高，本院经审核认为，该收费符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，应依法予以确认，可以作为本案的定案依据；
3、原告提供的被告谭斌扣保证金明细及扣款凭证，拟证明被告海通房地产公司以其保证金代被告谭斌偿还原告借款20197.87元和18135.12元，共计38332.99元，经庭审质证，被告海通房地产公司及谭斌对保证金明细及扣款凭证的真实性、合法性、关联性均无异议，认为扣款属实。本院经审核认为，原告提供的保证金明细虽系自行制作，但已提供与明细账相对应的扣款金额、日期相对应的扣款凭证予以佐证，且二被告对该证据的“三性”均无异议，可以作为本案的定案依据。
根据原、被告提供的证据，本院确认如下事实：2016年2月4日，原告建设银行衡阳分行作为贷款人，被告谭斌作为借款人，被告海通房地产公司作为保证人，各方签订编号430640019-2012-2016081071、430640019-2012-20160810592的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告谭斌为购置被告海通房地产公司出售的位于衡阳市蒸湘区西合路1号海通国际广场2#栋609、1#栋901房屋，向原告贷款320000元、280000元；借款期限为贰佰壹拾陆个月，即从2016年2月4日至2034年2月4日；借款采取浮动利率，即在基准利率的基础上上浮10%，在合同约定的利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；贷款逾期的，罚息利率在借款在合同所执行的贷款利率基础上上浮50%；还款方式为被告谭斌委托原告从其开户行为湖南衡阳市分行营业部的账户中扣款，还款日执行方法为：借款期限起始日为每月的对日，如当月没有借款期限起始日的，则当月最后一日为还款日；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平当月归还本息金额为2232.47元、2027.94元；借款由原告一次性划入被告海通房地产公司的账户；贷款的担保方式为保证和抵押，即被告谭斌以其购买的衡阳市蒸湘区西合路1号海通国际广场2#栋609、1#栋901的住房为借款提供抵押担保，并办理了抵押预登记（衡房预蒸湘区字第08199346、08199347号），被告海通房地产公司为被告谭斌的借款提供保证担保，保证的方式为连带责任保证，保证的范围为借款本金、利息及实现债权的费用等，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按本合同约定及时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人偿还借款本息及相关费用；合同项下借款人的还款首先用于偿还应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用及贷款人实现债权的费用，剩余款项按以下原则偿还：对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息利息逾期九十天仍未收回的或法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还。合同签订后，原告出具开立贷款账户通知书，确定贷款年利率为4.9%、5.39%，并于2016年2月4日将上述600000元借款交付至被告海通房地产公司的账户。借款后，被告谭斌偿还了原告前几期借款本息，自2017年5月31日开始，因借款人未能清偿原告借款本息，原告开始扣划被告海通房地产公司账户中的保证金用以清偿被告谭斌所欠原告的借款本息。自2017年5月31日始至2018年1月29日止，原告从被告海通房地产公司的保证金账户中扣划38332.99元代被告谭斌偿还所欠原告借款。截至2018年1月30日，被告谭斌尚欠贷款本金297721.36元、261379.46元，利息1040.87元、1004.25元。至今，被告仍未偿还涉案借款本息。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原、被告签订的《住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。借款后，被告谭斌未依约偿还原告借款本息，已构成违约，原告可依据《住房（商业用房）借款合同》之规定，解除与被告谭斌的《住房（商业用房）借款合同》，并要求被告谭斌清偿尚欠的借款本金共计559100.82元（297721.36元+261379.46元），利息2045.12元(利息暂计算至2018年1月30日)。
对于2018年1月30日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮65%【合同利率（即中国人民银行同期利率*110%）*罚息幅度150%=165%的中国人民银行同期】。
对于被告谭斌偿还借款本息的顺序，因涉案借款本金或利息已逾期超过90天，根据合同约定，该二被告偿还原告借款时，应按照先本后息的原则偿还。
关于原告诉请被告海通房地产公司对涉案借款提供连带责任保证，因被告谭斌未依约偿还原告借款本息，案涉借款的抵押物尚未办理抵押登记手续，符合合同约定的被告海通房地产公司承担保证责任的条件，原告请求被告海通房地产公司对被告谭斌所欠的借款本息承担连带清偿责任，于法有据，应予支持；承担保证责任后，有权向被告谭斌追偿。
关于被告海通房地产公司辩称的原告扣划了其保证金账户的款项用于清偿被告谭斌所欠的借款本息应在本案中一并处理的问题，因原告扣划了其账户中的保证金用以抵偿被告谭斌所欠的借款本息，亦是其履行保证责任的体现，被告海通房地产公司不能以其为由免除其应承担的保证责任。对于被告海通房地产公司因保证金被扣划所造成的损失，可另行通过法律途径向被告谭斌主张权利。
关于原告请求对位于衡阳市蒸湘区西合路1号海通国际广场2#栋609、1#栋901房屋折价、拍卖或变卖的价款优先受偿，因该抵押物办理了预购商品房抵押预告登记，该预告登记至今仍未失效，故原告要求对预抵押登记下的房屋享有优先受偿权，符合法律规定，应依法予以支持。原告请求被告谭斌支付原告因实现涉案债权而支出的律师代理费34289元，因原告提供了委托代理协议和发票，且该收费符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，故对于原告的该诉请本院依法予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告谭斌、被告衡阳海通房地产开发有限公司于2016年2月4日签订的编号分别为430640019-2012-20160810710和430640019-2012-20160810592的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告谭斌于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行借款本金
559100.82元、利息2045.12元(利息暂计算至2018年1月30日)，并支付原告2018年1月30日后的逾期罚息，逾期罚息以被告谭斌实际尚欠原告的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮65%的标准计算至借款本金清偿之日止（利率调整日为每年1月1日）；
三、被告谭斌于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行为实现债权所支付的律师代理费34289元；
四、被告衡阳海通房地产开发有限公司对被告谭斌上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告谭斌追偿；
五、原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行有权对被告谭斌所有的位于衡阳市蒸湘区西合路1号海通国际广场2#栋609室、1#栋901室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5605元，由被告谭斌、被告衡阳海通房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 肖 军
审 判 员 彭 仁
人民陪审员 王小亚
二〇一八年三月一日
代理书记员 赵湘斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。