广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终322号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈华舜，男，1964年7月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黎兰香，女，1964年7月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈杰文，广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：江门市新会区会城街道永安村民委员会。住所地：广东省江门市新会区会城街道永安村康乐里。负责人：谢志成，该村委会主任。委托诉讼代理人：李燕安，广东贯虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮雄辉，广东贯虹律师事务所律师。原审第三人：梁荣联，男，1971年9月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：谭文正，广东圭峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴源，广东圭峰律师事务所实习律师。上诉人陈华舜、黎兰香因与被上诉人江门市新会区会城街道永安村民委员会（以下简称永安村委会）及原审第三人梁荣联房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院(2015)江新法民一初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈华舜、黎兰香的委托诉讼代理人张学明，被上诉人会城永安村委会的委托诉讼代理人李燕安，原审第三人梁荣联的委托诉讼代理人谭文正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈华舜、黎兰香上诉�求：撤销原审判决，驳回永安村委会的诉讼请求，并作出支持陈华舜的反诉请求的公正的二审判决；2.本案的一、二审诉讼费用由永安村委会负担。事实与理由：一、一审判决认定陈华舜与会城永安村委会签订的《商铺和厂房租赁合同》有效，明显是错误。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，永安村委会提供了涉案租赁物的行为应该是全部无效的，而不是部分无效。首先，一审法院认定本案租赁11-12号厂房及空地部分无效，陈华舜没有意见。由于本案租赁11-12号厂房及空地确实是陈华舜及梁荣联租赁期间所建，并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故一审法院对永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁11-12号厂房及空地部分的条款无效，陈华舜没有意见。但一审法院认为涉案租赁物中商铺部分已取得《建设工程规划许可证》因而确认该部分内容有效是错误的。一审判决认为“永安村委会提供了涉案租赁物中商铺部分已取得《建设工程规划许可证》的证据，且商铺是在《建设工程规划许可证》规定的建设期间施工建设，故认定永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁1-10号商铺部分的条款有效”，上述认定是错误的。因为永安村委会提供的《建设工程规划许可证》，与租赁的商铺根本是完全不同的，《建设工程规划许可证》规划的是三层半，本案租赁的商铺是�有一层的临时建筑，面积也不相同，根本不符合《建设工程规划许可证》规定的内容，事实上，永安村委会根本没有租赁铺位的规划许可证，一审法院认定涉案租赁物中商铺部分已取得《建设工程规划许可证》是错误的，据此确认租赁铺位的该部分内容有效也是错误的。2、在程序上，本案双方签订的《商铺和厂房租赁合同》的整个过程中，永安村委会均没有经过会城三资办进行公示。永安村委会在未经三资办的情况下对租赁物进行出租的行为是无效的。综上，一审判决认定陈华舜与永安村委会签订的《商铺和厂房租赁合同》部分有效、部分无效，这明显是错误的，应该依照法律规认定全部无效。二、本案应该直接认定和判决梁荣联承担其自己应承担的责任，而不是判令陈华舜承担全部责任。根据本案查明的事实，陈华舜与梁荣联是共同出资，以陈华舜�名义与永安村委会签订租赁合同的，不是转租的关系。一审法院认定“陈华舜虽在永安村委会同意下将部分商铺和厂房转租给梁荣联”是错误的，与事实不符。由于陈华舜与梁荣联共同租赁，因此，法院应该直接判令陈华舜和梁荣联共同承担租赁合同的有关的权利和义务，而且，由于梁荣联早已经将商铺和厂房腾退回给永安村委会，该村委会已经收回场地和商铺、厂房的钥匙，因此有关的场地使用费应该支付至退还之日止。三、本案应按照无效合同的有关规定进行处理。由于双方签订的合同无效，因此，陈华舜只应该支付有关场地的使用费，而不是支付租金。另外，根据处理无效合同的规定，本案不应该判令陈华舜支付违约金，并且有关的定金亦应该退还给陈华舜。一审法院作出的判决，连其已经认定的“部分无效”的内容在判项中都没有任何反映，明�错误。四、关于陈华舜的反诉问题。由于陈华舜租赁后，确实已经投入的大量的资金进行加建、装修等，陈华舜腾退后必须搬走，产生的损失确实非常巨大，因此，陈华舜在一审期间提出了反诉请求，要求永安村委会赔偿有关损失，这一反诉请求理应得到法律的支持，请求二审法院依法作出公正判决。陈华舜、黎兰香上诉补充：到目前为止永安村委会未能提供房屋以及土地属于永安村委会所有的任何证据，而且村民小组与永安村委会之间正在为该土地纠纷进行有关诉讼活动，具体情形不清楚；第二，永安村委会明知陈华舜和梁荣联是共和租赁该房屋，而且梁荣联在退出场地交还钥匙的时候永安村委会是同意和接受的，因此，梁荣联房屋应该由梁荣联向永安村委会承担，否则，因永安村委会搬离场地造成空置至今的扩大损失不应由我方承担，否�对我方不公平；第三，发生纠纷后，永安村委会将大量的垃圾运来堆放在铺位的门口造成我方的经营困难，而且臭气熏天，致使双方的矛盾进一步扩大损失，我方已经作报警处理，但公安部门应由我方与管理区协商解决，但事情至今仍未解决。永安村委会辩称：第一，陈华舜与永安村委会所签订的商铺和厂房租赁合同是有效的，理由是第一租赁的商铺已经取得建设规划许可证，当然该规划许可证是三层，但现在只是建设了一层，这事实并不能否定我们的商铺是取得许可证的事实；陈华舜说我们签订合同的程序违法，事实上我方出租租赁物是通过公示竞投公告，采取现场举牌竞价方式竞投，价高者得的原则，最终确定了中标人是陈华舜。陈华舜在参与竞投前已经是明晰了竞投的细节，并交纳了保证金，在整个过程中并不存在有欺诈或者胁迫的情形，所以双方所签订的租赁合同是合法有效的；第二，与我们存在租赁关系的是陈华舜，梁荣联与陈华舜是另外的转租关系，理由是中标以及签约的是陈华舜，至于陈华舜将部分的铺位转租给梁荣联，我方是否知情或者是否同意都不影响陈华舜作为合同的承租人应承担的责任；第三，关于陈华舜的反诉问题，我方认为陈华舜的反诉是没有任何证据的，而且违约的是陈华舜，作为守约方的永安村委会根本不应该承担任何的赔偿责任。梁荣联述称：第一，我方认同陈华舜上诉状中的第一点意见，认为合同全部无效；另外，我方发现了一个情况，招标公告的招标人、合同模板的甲方，就发给陈华舜中标确认书的确认人，通知陈华舜签合同的通知，还有签正式合同书的抬头以及落款都是江门市新会区会城街道永安经济联合社，并非永安村委会，所以我方认为永安村委会是没有权利与陈华舜签订本案的租赁合同，无权代表永安经济联合社提出起诉。退一步说，即使是永安村委会欺骗了陈华舜签订了本案的合同，只是在落款处盖章，但是永安村委会在签合同前是没有经过任何的招标程序，违反三资管理的法律法规。从这一情况来说，该份租赁合同是无效的。第二，我方不认同陈华舜上诉状中第二点，判决我方承担责任，我方是不认同的。我方认同陈华舜在第二点中提到的梁荣联场地使用费计算到梁荣联退还之日止。第三，陈华舜的补充意见第一点，案件至今都未见到永安村委会提交相关证据证明土地是属于其所有的。但不同意陈华舜补充意见的第二点，理由是陈华舜要求我方承担租金，但我方在另外一个案件中（陈华舜起诉我方交还租金的案件）已经明确说明我方与本案的陈华舜是解除了合同，我方最多承担到2015年9月1日。�安村委会向一审法院起诉请求：1、解除永安村委会、陈华舜双方于2014年11月3日签订的《商铺和厂房租赁合同》，并判令陈华舜将商铺厂房恢复原状后（重装遮雨篷及卷闸、铝合金窗）退回给永安村委会；2、陈华舜立即向永安村委会支付从2015年1月1日至2015年8月31日的租金364800元、从2015年9月1日起按每月租金45600元至判令解除合同之日的租金和从判令解除合同之日起按每月45600元至陈华舜实际退回商铺厂房之日止的占有使用费，以及相应的逾期付款违约金（以应付租金从应付之日起按日5‰计至清偿日止，暂计至2015年8月25日为228912元）；3、陈华舜支付2015年1月1日起至2015年12月31日期间的垃圾综合治理费2400元及2016年1月1日起至陈华舜实际退回商铺厂房止按每年2400元计算的垃圾综合治理费给永安村委会；4、陈华舜承担违约责任，其所付履约保证金20万元不予退还；5、黎�香对陈华舜上述债务承担连带责任；6、本案诉讼费用由陈华舜、黎兰香共同承担。一审法院认定事实：2004年1月2日，江门市规划局新会区分局向永安村委会颁发编号为20031201的《建设工程规划许可证》，对永安村委会提出的建设位于永安村老虎围沿街1#商铺、宿舍准许建设，在该许可证核发之日起，必须在六个月内，按规定进行建设，逾期该许可证自行失效。取得上述许可证后，永安村委会于2004年6月20日开始施工建设上述商铺工程，并于同年年底完工。2005年1月起，永安村委会将已建成的上述商铺编号为1—10号，并将其中1—5号商铺租赁给陈华舜经营华舜塑管店、6—9号商铺租赁给梁荣联经营江门市新会区会城中力五金机械厂至2014年12月31日，期间陈华舜、梁荣联在其租赁的商铺后方空地上搭建简易遮雨棚。2014年10月25日，永安村委会发布竞投公�，将后方空地编号为厂房11—12号，连同上述1—10号商铺的使用权进行租赁竞投，具体公告内容为：竞投项目基本情况（商铺面积600平方米、夹层商铺300平方米、厂房751平方米及空地14平方米）；商铺、商铺夹层、厂房、空地合计每月租金低价31600元；承包期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；采取现场举牌竞价方式竞投，按照价高者得原则确定竞得人；竞投人必须在2014年10月29日下午5时前将交易保证金20万元以转账方式汇到会城街永安经联社指定的账户；本次竞投不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，意向竞投人可自行查看资产的位置及了解基本情况；经确认竞投资格的竞投人于2014年10月31日上午10时前，携带相关资料到会城镇前路32号一楼会议室现场参与招投标等。陈华舜、梁荣联获悉竞投事项后，约定共同参与竞投，每人出资10万元给对方，再加�自己出资的10万元合共20万元作为保证金，按照公告要求将保证金汇入指定的账户，报名参加竞投会。2014年10月31日上午，陈华舜、梁荣联均参加了竞投会，最终陈华舜以45600元标价投得。同日，永安村委会向陈华舜发出《中标确认书》，要求陈华舜确认其中标和同意在投标前已发布的竞投规则及发包项目的合同内容，愿意在中标日起5日内与招标方签订承包合同书和交纳有关款项，逾期签订合同，招标方有权没收已收取的履行保证金并另行发包，陈华舜在《中标确认书》上签名确认。2014年11月14日，因陈华舜仍未与永安村委会签订租赁合同，故永安村委会向陈华舜发出《通知》，告知签订合同的期限延至2014年11月20日。2014年11月20日，永安村委会与陈华舜签订《商铺和厂房租赁合同》，约定：陈华舜租赁坐落于永安村委会老虎围的1—10号商铺和11—12号厂房，商铺建筑面积为600平方米、商铺夹层建筑面积为300平方米、厂房建筑面积为751平方米、空地面积为14平方米；租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；在签订合同当天，陈华舜竞投时交纳的交易保证金20万元自动转为合同履约保证金，原收据继续生效，在承租期满后，如陈华舜无违约，保证金全额无息退回，如陈华舜中途退租或违反合同有关条款，视作违约处理，保证金归永安村委会所有且有权单方解除合同并收回商铺和厂房的使用权，如永安村委会违约，双倍退还保证金；租金每月45600元，每年租金547200元，租金按季收取，陈华舜必须于每月5日前交纳当月租金，逾期缴交的，按所欠租金每天罚滞纳金0.5%，逾期三个月的，视作违约处理，保证金归永安村委会所得，永安村委会有权单方解除合同并收回商铺和厂房的使用权和追收所欠租金；租赁期间陈华舜如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得永安村委会书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对商铺和厂房结构造成影响，租赁期满，依附于承租物的装修和在空地上加建的厂房归永安村委会所有；在合同期内，陈华舜如需转租、转借承租物给第三方的，须经永安村委会同意并与永安村委会签订转签合同，否则视作违约处理；陈华舜须每年缴交2400元垃圾综合治理费给永安村委会，在当年合同期结束前一个月一次性缴交当年垃圾综合治理费，租赁期当年不够一年的，按当年租赁时间比例计算垃圾综合治理费；如永安村委会需收回租赁厂房和空地（不包括商铺和商铺夹层），永安村委会提前三个月通知陈华舜搬迁，租金从通知日开始计算减除，在每月应收租金总额中减除7600元等内容。签订上述合同后，陈华舜在2014年12月征得永安村委会同意，将6�10号商铺及12号厂房转租给梁荣联，并签订《补充协议》，确认永安村委会同意转租的事实，并明确合同的其他条款按2014年11月3日签订的租赁合同不变，陈华舜为最终承租人，承担老虎围全部商铺和厂房租金缴交。随后，陈华舜与梁荣联于2015年1月1日签订《商铺和厂房租赁合同》，约定：梁荣联向陈华舜租赁坐落于6—10号商铺及12号厂房（商铺建筑面积300平方米，商铺夹层建筑面积为150平方米，厂房建筑面积为368平方米，空地面积14平方米），租赁期自2015年1月1日至2019年12月31日止，梁荣联竞投时交纳的交易保证金10万元自动转为合同履约保证金，租金每月22800元，每月5日前交纳当月租金，逾期缴交按所欠租金每天罚滞纳金0.5%，逾期三个月视为违约，保证金归陈华舜所得，陈华舜有权单方解除合同，收回出租商铺和厂房并追收所欠租金等。签订上述两合同后，陈华舜使用1—5号商铺及11号厂房至今，期间陈华舜于2015年6月15日、7月1日分别支付了5000元、22800元合共27800元作为2015年1月份租金给永安村委会；梁荣联使用6—10号商铺及12号厂房至2015年6月15日，其于当日将商铺及厂房钥匙交回永安村委会，并将存放于商铺及厂房的物品搬空和将商铺门前遮雨棚拆除搬走，至今未向陈华舜支付过租金。永安村委会认为陈华舜拖欠租金多时，遂提起本案诉讼。另查明，陈华舜与黎兰香是夫妻关系，两人于1986年3月4日结婚。陈华舜认为梁荣联分文未付租金，于2015年7月16日提起诉讼，原审法院经审理后作出（2015）江新法会民初字第842号民事判决，后陈华舜上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院经审理后作出（2015）江中法民一终字第722号民事裁定，裁定撤销（2015）江新法会民初字第842号民事判决，并将案件发�本院重审。案件发回重审后，原审法院依法受理【案号：（2016）粤0705民初1495号】。在该案审理中，陈华舜自述永安村委会在发布竞投公告时也公布了商铺和厂房租赁合同模板，并提交了竞投公告、会城街永安经联社农村集体资产交易方案、商铺和厂房租赁合同模板作为证据。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》是否有效或应否解除《商铺和厂房租赁合同》；2、陈华舜应否支付租金、垃圾综合治理费及应支付多少；3、陈华舜应否支付违约金及违约金约定标准是否过高应予调整；4、保证金应如何处理及是归永安村委会所有还是退回给陈华舜；5、永安村委会诉请陈华舜将商铺和厂房恢复原状应否得到支持；6、陈华舜反诉请求的损失是否存在？应否由永安村委会赔偿；7、黎兰香应否对陈华舜的涉案债务承担共同偿还责任。关于第一个争议焦点《商铺和厂房租赁合同》的效力及是否解除合同问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，永安村委会提供了涉案租赁物中商铺部分已取得《建设工程规划许可证》的证据，且商铺是在《建设工程规划许可证》规定的建设期间施工建设，故认定永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁1—10号商铺部分的条款有效，至于关于租赁11—12号厂房及空地部分，因该厂房是陈华舜及梁荣�租赁期间所建，并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故对永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁11—12号厂房及空地部分的条款无效。对于陈华舜主张《商铺和厂房租赁合同》整体无效，理由是永安村委会没有委托会城三资办进行招投标、租赁物面积及用途与公示内容不符、构成欺诈行为等问题，永安村委会出租涉案租赁物是通过对外公示竞投公告、采取现场举牌竞价方式竞投、价高者得原则确定竞得人的方式来确定最终中标人的，陈华舜在参与竞投前已经明晰竞投细则并交纳保证金，而且永安村委会也公布了合同的模板，陈华舜对合同内容应是清楚明白。在中标后，陈华舜认为其曾向永安村委会提出面积不符的异议，但双方于2014年11月20日已签订《商铺和厂房租赁合同》，且即使在签订合同时存在欺诈或者胁迫的情形�陈华舜也可在签订合同之日起一年内行使撤销权，但陈华舜逾期未行使撤销权，故陈华舜的上述抗辩缺乏法律依据，不予采纳。因认定《商铺和厂房租赁合同》关于租赁1—10号商铺部分的条款有效、关于租赁11—12号厂房及空地部分的条款无效，故就1—10号商铺应按《商铺和厂房租赁合同》中有关商铺、违约等条款来处理，现陈华舜自2015年1月1日起租赁上述商铺和厂房至今，没有按时支付租金给永安村委会，已构成违约，而双方在《商铺和厂房租赁合同》中约定逾期缴交租金的三个月的，视作违约处理，永安村委会有权单方解除合同并收回商铺和厂房的使用权，该约定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”的规定，永安村委会诉请解除上述《商铺和厂房租赁合同》和陈华舜退回商铺和厂房，本院予以支持。关于第二个争议焦点支付租金、垃圾综合治理费的问题。《商铺和厂房租赁合同》约定，陈华舜应依时支付租金及垃圾综合治理费给永安村委会，但陈华舜至今仅支付过2015年1月份半个月租金27800元给永安村委会，拖欠永安村委会租金及垃圾综合治理费近两年，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，永安村委会诉请陈华舜支付租金及垃圾综合治理费，合理有据，应予支持。对于支付租金的金额，虽然《商铺和厂房租赁合同》关于租赁11—12号厂房及空地部分的条款无效，但《商铺和厂房租赁合同》中约定如永安村委会需收回租赁厂房和空地（不包括商铺和商铺夹层）时要在每月应收租金总额中减除7600元的内容，该约定应认定为厂房和空地的使用费，且双方签订《商铺和厂房租赁合同》时对有关租金的约定提出异议，故认定商铺部分租金为38000元（45600元—7600元）、厂房及空地部分占有使用费为7600元，即陈华舜应支付拖欠的2015年1月份商铺租金和厂房占有使用费共27800元，另2015年2月至合同解除之日的商铺租金和厂房占有使用费、合同解除次日起至腾退之日的占有使用费，均按每月45600元的标准支付。对于支付垃圾综合治理费金额，永安村委会与陈华舜在《商铺和厂房租赁合同》中约定了陈华舜每年缴交2400元（即每月200元）垃圾综合治理费给永安村委会，在当年合同期结束前一个月一次性缴交当年垃圾综合治理费，租赁期当年不够一年的，按当年租赁时间比例计算垃圾综合治理费，因此，陈华舜应自2015年1月起按每月200元的标准支付垃圾综�治理费至腾退商铺和厂房之日。对于陈华舜主张租金、垃圾综合治理费应按实际占有使用面积支付，不应承担梁荣联占有使用面积部分的费用的问题，永安村委会与陈华舜是《商铺和厂房租赁合同》的合同当事人，永安村委会作为出租人、陈华舜作为承租人，陈华舜虽在永安村委会同意下将部分商铺和厂房转租给梁荣联，但按照《商铺和厂房租赁合同》的约定，交纳租金及相应费用是承租人陈华舜的义务，转租不影响原租赁合同的效力，且陈华舜与永安村委会签订的《补充协议》中明确陈华舜为最终承租人，承担全部商铺和厂房租金缴交，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租应当赔偿损失”的规定，陈华舜应按合同约定的租金金额交纳租金、垃圾综合治理费，因此对陈华舜的上述主张不予采纳。关于第三个争议焦点违约金问题。《商铺和厂房租赁合同》中约定逾期缴交租金的，按所欠租金每天罚滞纳金0.5%，这是违约金条款，本案中陈华舜拖欠租金构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，对永安村委会提出陈华舜支付违约金的主张予以支持。对于违约金的计算方法，因《商铺和厂房租赁合同》关于租赁11—12号厂房及空地部分的条款无效，永安村委会作为承租人，存在过错，故陈华舜逾期支付厂房及空地部分使用费不应计算逾期付款利息，但应支付因商铺部分租金逾期交纳产生�违约金，但陈华舜提出《商铺和厂房租赁合同》中约定的按所欠租金每天罚滞纳金0.5%（即日千分之五）计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约金应与违约所造成的损失相当，永安村委会与陈华舜在《商铺和厂房租赁合同》中约定按日千分之五计算违约金，该标准已远远高出�国人民银行同期贷款利率，故该约定标准过高，酌定按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金至清偿日止。虽然永安村委会和陈华舜对《商铺和厂房租赁合同》中约定租金支付方式为“租金按季收取，必须于每月5日前交纳当月租金”的理解不同，永安村委会认为是先交纳后使用且在每季度第一月的5日前支付当季租金，陈华舜则认为是在竞投前是先使用后支付且每季度支付一次租金，该合同中双方并未就支付租金进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释……”的规定，租赁合同通常情况下是先付租金后使用，所以对永安村委会的理解予以认可，即陈华舜需在每季度第一月的5日前支付当季租金，故陈华舜支付违约金应按季度计算金额，具体计算方法：2015年1月6日至同年6月14日�114000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年6月15日至6月30日以109000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年7月1日至清偿日止以86200元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；另以114000元为本金，自2015年4月6日起计至同年7月5日；以228000元为本金，自2015年7月6日起计至同年10月5日；以342000元为本金，自2015年10月6日起计至2016年1月5日；以此类推，每增加一个季度，本金增加114000元，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至清偿日止。关于第四个争议焦点保证金如何处理的问题。陈华舜在竞投前支付给永安村委会的20万元保证金，在陈华舜中标签订合同后约定转为履约保证金且在陈华舜出现违约时归永安村委会所有，但合同同时又约定了违约金条款，履约保证金是合同当事人一方支付一定金钱给另一�当事人作为合同履行的担保，现陈华舜违约没有依时支付租金，应按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金给永安村委会，已足以弥补陈华舜违约造成的损失，因此该20万元保证金不应归永安村委会所有，可用于抵扣陈华舜拖欠的租金。关于第五个争议焦点恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在《商铺和厂房租赁合同》解除后，永安村委会可以要求恢复租赁物的原状再退回，但其仅提供了照片及录像作为证据，并不能充分证实在上述合同签订前租赁物的原状和提起本案诉讼时的现状，故对其要求恢复商铺和厂房原状再退回的请求不予支持。关于第六个争议焦点陈华舜主张永安村委会赔偿损失的问题。在《商铺和厂房租赁合同》解除后，陈华舜应在指定期限内腾退商铺和厂房给永安村委会。现陈华舜反诉请求永安村委会赔偿腾退商铺和厂房产生的损失、重新装修的费用和员工误工费，虽然陈华舜提供了收据、图片、临迁损失表和社会保险费明细申报表作为证据，但并不足以证实其对商铺和厂房进行装修的事实和所花费的实际费用，也不能证明员工的误工费，且《商铺和厂房租赁合同》中约定了在合同期满后依附于承租物的装修和在空地上加建的厂房归永安村委会所有，退一步说，即使陈华舜实际对商铺和厂房进行过装修，那在合同解除腾退商铺和厂房时，依附于承租物的装修和在空地上加建的厂房也应归永安村委会所有，而且陈华舜作为违约方，永安村委会作为守约方，在陈华舜出现违约而解除合同的情�下，陈华舜腾退商铺和厂房时所产生的损失也应由其自行负担，因此，对陈华舜反诉主张永安村委会赔偿损失的诉请不予支持。关于第七个争议焦点黎兰香是否承担共同偿还责任的问题。黎兰香是陈华舜的妻子，两人于1986年3月4日结婚，涉案债务发生于婚姻关系存续期间，对涉案债务是否属于夫妻共同债务，黎兰香提出抗辩称其从未参与过陈华舜的华舜塑管店经营，陈华舜是以个人名义与永安村委会签订租赁合同租赁经营的，且其经营所得的收益是用于华舜塑管店开销，其不应承担本案债务的偿还责任，也提供了证据证明其为退休工人，有退休养老金的固定收入，足够其生活开支，但陈华舜经营华舜塑管店多年，黎兰香作为陈华舜的妻子，在庭审中也承认其与陈华舜不存在个人财产和个人债务约定的情况，而且黎兰香也参与了竞投活动，对陈华舜签订合同一事也清楚，其生意经营情况按理是知晓的，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第43条“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”的规定，涉案债务应按夫妻共同债务处理，即黎兰香应共同偿还拖欠的租金、违约金给永安村委会，对黎兰香不应承担偿还责任的抗辩不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第43条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决：一、确定江门市新会区会城街道永安村民委员会与陈华舜于2014年11月20日签订的《商铺和厂房租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除，合同解除后，陈华舜应于本判决发生法律效力之日起三十日内将其租赁的位于江门市新会区会城街道永安村民委员会老虎围1—10号商铺及11—12号厂房腾退给江门市新会区会城街道永安村民委员会；二、陈华舜应于本判决发生法律效力之日起三十日内向江门市新会区会城街道永安村民委员会支付2015年1�份商铺租金和厂房占有使用费共27800元，并按每月45600元的标准支付自2015年2月1日起至《商铺和厂房租赁合同》解除之日的商铺租金和厂房占有使用费、合同解除次日起至腾退之日的占有使用费；陈华舜已交付给江门市新会区会城街道永安村民委员会的20万元保证金用于抵扣上述费用；三、陈华舜应于本判决发生法律效力之日起三十日内向江门市新会区会城街道永安村民委员会支付垃圾综合治理费（按每月200元的标准，自2015年1月起计至腾退之日止）；四、陈华舜应于本判决发生法律效力之日起三十日内向江门市新会区会城街道永安村民委员会支付违约金（2015年1月6日至同年6月14日以114000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年6月15日至6月30日以109000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年7月1日至清偿日止以86200元为本金按中�人民银行同期贷款利率上浮30%计算；另以114000元为本金，自2015年4月6日起计至同年7月5日；以228000元为本金，自2015年7月6日起计至同年10月5日；以342000元为本金，自2015年10月6日起计至2016年1月5日；以此类推，每增加一个季度，本金增加114000元，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至清偿日止）；五、黎兰香对前述第二、三项判决的债务承担共同偿还责任；六、驳回江门市新会区会城街道永安村民委员会的其他诉讼请求；七、驳回陈华舜的其他诉讼请求。本诉案件受理费30519元、反诉案件受理费4877元、财产保全费3520元，合计38916元，由江门市新会区会城街道永安村民委员会负担4491元、陈华舜负担34425元。二审中，各方当事人均未提交新证据。原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案属房屋租赁合同纠�。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。本案中，本院仅围绕陈华舜、黎兰香的上诉请求范围进行审理，对当事人无提出上诉的问题不予审查。本案二审诉讼争议焦点是：1.永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》是否有效的问题;2.陈华舜应否按照《商铺和厂房租赁合同》约定承担�任的问题。关于永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，永安村委会提供了涉案租赁物中商铺部分已取得《建设工程规划许可证》的证据，且商铺是在《建设工程规划许可证》规定的建设期间施工建设，故永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁1—10号商铺部分的条款有效，至于租赁11—12号厂房及空地部分，因该厂房是陈华舜及梁荣联租赁期间所建，并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁11—12号厂房及空地部分的条款应认定无效。一审法院作出的合同效力相关认定，依法有据，本院予以支持。陈华舜提出的会城永安村委会出租涉案商铺和厂房没有经过会城三资办进行公示，属程序无效的问题，因三资办的公示并非法律规定的签订租赁合同的必经程序，也不是影响合同效力的因素，陈华舜、黎兰香该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于陈华舜、黎兰香应否按照《商铺和厂房租赁合同》约定承担责任的问题。本案中，《商铺和厂房租赁合同》是由陈华舜与会城永安村委会签订的，且双方对该事实并无异议。因此，陈华舜应当按照《商铺和厂房租赁合同》约定承担责任。陈华舜虽主张应当由其与梁荣联共同承担责任合同责任，但是梁荣�并非本案租赁合同的当事人，该上诉请求于法无据，本院不予支持。陈华舜将涉案6—10号商铺及12号厂房转租给梁荣联经营，陈华舜与梁荣联之间的转租合同关系与本案租赁并不属于同一法律关系，本案不予调整，当事人另行处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。陈华舜、黎兰香的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35396元，由上诉人陈华舜、黎兰香负担。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一七年七月五日书记员  曾慧燕江继业