萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1624号
原告罗某。
委托代理人肖文芝，江西博韬律师事务所律师。
被告黄某文。
委托代理人刘红霞，女，1977年10月份29日生，汉族，住萍乡市安源区后埠街朝阳南路***号*栋*单元***室，公民身份号码为3603131977********。系黄某文弟媳。
被告李某。
委托代理人李强勇，江西振武律师事务所律师。
原告罗某与被告黄某文、李某房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年9月2日受理后，依法由代理审判员邹小蓉适用简易程序于2015年10月23日及2015年10月29日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告罗某及委托代理人肖文芝、被告李某及委托代理人人李强勇到庭参加了诉讼，被告黄某文未到庭。第二次开庭原告罗某及委托代理人肖文芝、被告黄某文的委托代理人刘红霞、被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗某诉称：2015年7月21日，原告与被告黄某文签订房屋租赁协议，约定原告租赁被告黄某文位于萍乡市后埠街的一间房屋，原告向被告黄某文交纳房屋押金1000元，当日原告即将押金支付给了被告黄某文，其向原告出具了收条。因该房屋当时由被告李某租赁，经协商一致，由原告向被告李某支付转让费24000元，当日原告将24000元转让费支付给了被告李某，其也向原告出具了收条。原告在装修租赁房屋经营后几天，发现房屋属于违章建筑即将被拆除，而被告在签订合同时并未将这一重要情况告知原告，导致原告租赁房屋经营的目的无法实现。原告要求两被告返还押金及转让费未果，故诉至法院。请求判令：一、解除原告与被告黄某文签订的房屋租赁协议；二、被告黄某文返还原告房屋押金1000元；三、被告李某返还原告房屋转让费24000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告黄某文未答辩。
被告李某辩称：一、原告所诉与事实不符，本案所涉房屋并非违章建筑，亦不属于拆迁房屋。二、答辩人没有任何过错和过失，收取24000元是原告自愿支付且是答辩人实际支出的费用，故答辩人不承担本案责任。三、原告的损失，应由房屋的产权人承担，请求驳回原告对答辩人的诉求。
原告罗某为支持自己的诉讼请求，向法庭举证、被告质证及法院对证据的认定情况如下：
1、2015年7月21原告与被告黄某文签订的房屋租赁协议一份及押金收条一张。证明原告与被告黄某文签订房屋租赁协议，并支付了押金1000元。被告李某质证后对该组证据无异议，但提出与其无关联性，该组证据本院予以采信。
2、2015年7月21日被告李某出具的收条一张及银行卡合并明细打印清单。证明原告向被告李某支付了店面转让费24000元。被告李某质证后对该组证据无异议，但提出该笔款项是补偿其装修店面实际开支。该组证据本院予以采信。
3、相片二张。证明原告在租赁房屋后，无法正常营业。被告李某质证后对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。违章房和拆迁房要相关部门认定，仅凭相片不能说明问题。本院认为，被告李某对该组证据的真实性无异议，该组证据的真实性本院予以认可，但该组证据并不能达到原告无法正常营业的证明目的，故该组证据的证明目的本院不予采信。
被告黄某文为支持自己的抗辩理由，向法庭举证、原、被告质证及法院对证据的认定情况如下：
1、萍房权证字第1221370-**号房屋所有权证及萍国用2000字第07975号国有土地使用证。证明黄文献为涉案房屋的所有权人。原告质证后对该组证据的真实性无异议，提出被告黄某文无权处分该店面，另外，该房产证上平面图显示，原告租赁的店面有一部分在图上未显示，即被告不享有该部分产权。被告李某质证后对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。原告提出“租赁店面有一部分在房产证平面图上未显示”的质证意见，因未提供证据证明，本院不予采纳。
2、2005年9月26日后埠派出所出具的死亡证明，2013年1月1日的授权书，刘志文的户口薄。证明黄文献是黄某文的父亲，是刘志文的丈夫。黄文献于2005年9月26日死亡。经黄文献的遗产继承人刘志文、黄强基、黄勇基、黄钧清授权，被告黄某文以个人名义处理涉案房屋的租赁事宜。原告质证后对死亡证明及户口薄真实性无异议，对授权书的真实性无法确认，提出该组证据均不能排除黄文献存在其他遗产继承人。被告李某质证后对该组证据无异议。本院认为，原告与被告李某对死亡证明及户口薄均无异议，该两项证据本院予以采信。原告对授权书的真实性无法确认，提出不能排除存在其他遗产继承人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，对于书证原件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力，故被告提供的授权书本院予以采信。原告提出可能存在其他遗产继承人的质证意见，因未提供证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》确定的“谁主张、谁举证”原则，原告该质证意见本院不予采纳。
3、2015年7月21日原告与被告黄某文签订的房屋租赁协议。证明双方约定了租赁事宜，约定押金1000元及房租不得拖欠。原告质证后提出系复印性，合同上“逾期未缴房租作废”字样是被告黄某文自行添加的。合同约定期限是自2015年8月份8日至2016年8月7日，原告2015年8月3日就搬走了，未开始经营。被告李某质证后对该证据无异议。本院认为，该证据系复印件，与原告提供的原件不符，应以原件为准，故该证据本院不予采信。
4、短信、微信记录。证明被告黄某文于2015年8月8日向原告催收了房租，并告知8月9日未交房租则合同作废。原告质证后对该组证据的真实性异议，并补充说明因房屋无法经营，双方在协商中，故未交房租。被告李某质证后对该证据无异议。该证据本院予以采信。
被告李某为支持自己的抗辩理由，向法庭举证、原告质证及法院对证据的认定情况如下：
1、大有市场店面装修工程预算表三张及领条一张。证明被告李某在租赁所涉店面时进行了装修，花费装修款29000元。证明被告收取原告转让费24000元是装修费用。原告质证后对店面装修工程预算表真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到被告的证明目的，提出原告也对店面进行了装修。本院认为，该组证据中的大有市场店面装修工程预算表为预算数据，不能证明实际花费，该组证据中的领条出具人亦未出庭作证，不能证明领条真实性，故该组证据本院不予采信。
2、相片四张。证明本案所涉店面现在还在经营。原告对该组证据的真实性无异议，但提出店面目前经营的状态与原告无关，事实上原告无法经营。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，该组证据的真实性本院予以认可，但该组证据只显示有人在涉案店面内，并不能达到涉案店面还在经营的证明目的，故该组证据的证明目的本院不予采信。
综合以上原、被告举证、质证，及对证据的分析、认定和当事人的陈述，可查明如下法律事实：2015年7月21日，原告罗某与被告李某协商，由被告李某将位于安源区后埠街城北居委会萍粟路1-1号房屋转让给原告罗某租赁，转让费为24000元。协商一致后，被告李某通知该房屋的管理人即被告黄某文转租事宜，被告黄某文同意被告李某将房屋转租给原告罗某。同日，原告罗某与被告黄某文签订了房屋租赁协议，协议主要内容为：一、房租每月1000元，期限自2015年8月8日至2016年8月7日止，每月月头交租；二、房屋押金1000元，退房时经检查房屋无损、水电煤气费未欠即全额退回。协议签订后，原告罗某即向被告黄某文支付了房屋押金1000元，被告黄某文向原告罗某出具收条，称“今收到罗某押金1000元”。随后，原告罗某又向被告李某支付了24000元房屋转让费，被告李某亦向原告罗某出具收条，称“今收到转让费24000元”。原告罗某交纳房屋押金和转让费后，承租了涉案房屋。2015年8月9日，被告黄某文通过手机短信向原告罗某催收房租，并说明“如果明天没打房租过来，合同作废，押金不退”，同日，原告罗某通过手机短信回复被告黄某文，店面不再租了，押金应退。2015年8月10日，原告罗某未向被告黄某文支付房屋租金。之后，原告要求被告黄某文返还房屋押金1000元，要求被告李某返还房屋转让费24000元，两被告拒绝返还，原告遂诉至法院。
另查明，涉案房屋的房屋所有权证号为萍房权证字第1221370-**号，国有土地使用证号为萍国用2000字第07975号，登记所有人为黄文献。黄文献于2005年9月26日逝世。经黄文献的遗产继承人刘志文、黄强基、黄勇基、黄钧清授权，被告黄某文以个人名义处理涉案房屋的租赁事宜。
本院认为：合法的债权债务关系应受法律保护。原告罗某与被告黄某文签订的房屋租赁协议，主体适格，意思表示真实，未违反法律强制性规定，系有效协议。原告罗某与被告黄某文于2015年8月9日通过手机短信，均作出解除协议的意思表示，故原告请求解除双方签订的房屋租赁合同之诉讼请求，本院予以支持。原告罗某在签订合同时向被告黄某文支付的房屋押金1000元，根据双方约定，该押在退房时经检查房屋无损、水电煤气费未欠即应全额退回。被告黄某文现未提供证据证明原告罗某损坏房屋或水电煤气欠费，故其拒向原告返还押金1000元无事实依据。原告罗某请求被告黄某文返还押金1000元之诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法”之规定，店面转让费可视为该行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。原告罗某与被告李某协商确定转租事宜及转让费用24000元，系双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属有效约定。被告李某已将涉案店面的租赁权转让给原告罗某，并介绍原告罗某与涉案店面的管理人黄某文签订租赁合同，原告罗某亦已向被告李某支付店面转让费24000元，双方的店面转让约定已履行完毕。现原告罗某以涉案店面为违章建筑即将拆除而被告未告知为由主张被告李某应返还店面转让费24000元，原告罗某未提供证据证明涉案店面为违章建筑或即将拆除，故其请求被告李某返还房屋转让费24000元之诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、第七十二条之规定，判决如下：
一、解除原告罗某与被告黄某文于2015年7月21日签订的房屋租赁协议。
二、被告黄某文应在本判决书生效之日起五日内向原告罗某返还房屋押金1000元。
三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费425元，由原告罗某承担400元，被告黄某文承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决书内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
代理审判员 邹小蓉
二〇一五年十一月二十六日
代理书记员 何 涛