广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23442号
上诉人（原审被告）：叶美玲，女，1959年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：王勋，广东人民时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东佳欣物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河北路233号四层401（部分-34）。
法定代表人：袁少琼，职务：总经理。
委托代理人：张惠冰，女，该公司职员。
委托代理人：郭素静，广东晟晨律师事务所律师。
原审第三人：广州润田房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区润田街19号205室。
法定代表人：钟小军，职务：董事长。
原审第三人：广州市天祥物业发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中259号北座1506房。
法定代表人：张艳平，职务：董事长。
上述两原审第三人共同委托代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。
上述两原审第三人共同委托代理人：黄蕉英，广东纬韬律师事务所实习律师。
上诉人叶美玲因与被上诉人广东佳欣物业管理有限公司（以下简称佳欣公司）、原审第三人广州润田房地产开发有限公司（以下简称润田公司）、广州市天祥物业发展有限公司（以下简称天祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人叶美玲上诉请求：撤销一审判决，驳回佳欣公司诉讼请求。事实和理由如下:一、作为润田雅苑前期物业管理管理公司的天祥公司至今没有退出润田雅苑小区的物业管理，一审判决认定佳欣公司为润田雅苑前期物业管理公司，认定事实基本事实不清、错误。润田雅苑小区的开发商和前期物业管理公司分别为张艳平投资并实际控制的润田公司和天祥公司。叶美玲购房时润田公司要求业主签收《润田雅苑住户手册》，其中包括与天祥公司签订的《物业管理服务合约》，约定由天祥公司负责润田雅苑小区前期物业管理，没有约定服务期限。天祥公司至今没有退出润田雅苑小区的管理，仍管理着润田雅苑小区停车场，也没有向业主委员会移交全部物业管理资料，相关部门进行过多次协调。2015年5月18日，龙凤街XX社区居委会、龙凤街保障中心、区房管局物管一所、润田公司、天祥公司、润田雅苑业主大会筹备组成员、业主代表在龙凤街XX社区居委会办公室召开协调会议，协调润田雅苑物业管理管理服务存在的问题。2016年6月1日，海珠区房管局物管一所、龙凤街综治办、龙凤街XX社区、XX公司、润田雅苑业委会、业主代表等在润田雅苑管理处召开停车场管理协调会议，未能成功。2016年6月2日，海珠区房管局物管一所、润田公司、龙凤街派出所、龙凤街综治办、龙凤街XX社区居委会、龙凤街保障中心、润田雅苑业委会、业主代表在龙凤街综治办会议室召开会议，协调润田公司、天祥公司移交物业管理移交事宜，润田公司提出2016年6月7日下午2：30在润田雅苑移交规划图纸及相关设施设备技术资料等物业管理资料，但没其有按照承诺移交。因此，天祥公司至今没有退出润田雅苑小区的物业管理，叶美玲与仍与天祥公司存在物业服务合同关系，与佳欣公司没有物业服务合同关系；二、在润田雅苑前期物业天祥公司没有退出润田雅苑小区的物业管理的情况下，润田公司与佳欣公司签订前期物业服务合同，导致润田雅苑小区存在多个物业管理的会乱局面，导致各种纠纷。一审法院认定《润田花园前期物业服务合同》合法有效，明显适用法律错误。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。润田雅苑前期物业天祥公司没有完全退出润田雅苑小区的物业管理，没有移交物业管理设施设备及相关资料。润田公司再次与佳欣公司签订前期物业服务合同的行为违反该规定。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。作为润田雅苑前期物业的天祥公司将润田雅苑物业管理委托给佳欣公司，且以天祥公司名义管理润田雅苑小区，违反该规定。润田公司再次委托佳欣公司对润田雅苑进行物业管理的行为，也没有通知公告告知全体业主。综上，一审法院在前期物业没有退出的情况下，认定润田公司违反一个物业管理区域由一个物业进行管理的规定再次与佳欣公司签订前期物业服务合同合法有效，认定基本事实不清，认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。
被上诉人佳欣公司答辩称：1、佳欣公司是由润田公司依法聘请作为涉案小区的物业管理公司，佳欣公司与润田公司签订的前期物业服务合同是合法的，没有违反相关行政法规的强制性规定。而润田公司在聘请佳欣公司为涉案小区的物业管理公司之前，其与天祥公司之间的物业服务合同期限已经届满而终止，因此佳欣公司可以由润田公司依法聘请作为涉案小区的物业管理公司。2、佳欣公司在事实上对涉案小区进行物业管理付出了人力、物力、财力，并且为涉案小区垫付了各种费用，包括水、电费等。3、涉案小区的业主委员会的业主包括郑嘉怡、张伟杰、叶美玲、苏玉成，其均确认且接受了佳欣公司的物业管理，且大部分业主也依约支付了物业管理费和水电费、垃圾管理费。4、叶美玲与润田公司、天祥公司之间的纠纷与佳欣公司无关，他们一直在诉讼过程中，其之间的纠纷太多，但均与本案无关。叶美玲不能以其与润田公司、天祥公司之间的纠纷作为不支付物业管理费的正当理由。
原审第三人润田公司、天祥公司共同述称：郑嘉怡、张伟杰、叶美玲、苏玉成作为润田公司业委会的成员，参与了涉案小区业委会与佳欣公司物业交接手续，郑嘉怡、张伟杰、叶美玲、苏玉成不仅对办理交接手续之前的小区物业是由佳欣公司管理的事实是清楚的，而且全程参与物业交接手续。郑嘉怡、张伟杰、叶美玲、苏玉成以佳欣公司没有参与涉案小区的物业管理为由、以涉案小区业委会与润田公司、天祥公司纠纷为由拒绝支付物业管理费是没有事实及法律依据。
2017年1月23日，佳欣公司向一审法院起诉请求判令：1、叶美玲立即向佳欣公司支付从2015年8月1日至2016年5月31日的物业管理费1544.37元（每月物业管理费为102.9586平方米×1.5元/月/平方米）及违约金（每日按欠费的千分之三计算，从欠费的第二个月起计算）；2、叶美玲立即向佳欣公司支付城市居民垃圾处理费50元（从2015年8月1日计至2016年5月31日共10个月，每月5元）；3、叶美玲立即向佳欣公司支付从2015年7月1日至2016年4月30日的水费315.27元（每月的水费标准是不一致的）；4、叶美玲承担本案诉讼费及此诉讼产生的一切费用。
一审法院经审理查明，海珠区润田街3号2704房的权属人是叶美玲和梁柱雄，该房建筑面积为102.9586平方米。
2005年12月8日，润田公司（甲方）与天祥公司（乙方）签订《“润田花园”前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“润田花园”提供前期物业管理服务事宜；物业类型为商住楼、写字楼；坐落位置为广州市海珠区同福中路××、旧宝岗路××号，建筑面积为50799平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为高层住宅为1.5元/月/平方米；业主应于每月15日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月底履行交纳义务；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位400元/个/月的标准向乙方交纳停车费；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向乙方交付违约金；本合同期限自2005年12月8日起至2010年12月7日止；本合同期满前六个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；等。
2015年4月27日，天祥公司（甲方）与佳欣公司（乙方）签订《润田雅苑小区物业管理交接事宜协议》，约定：一、甲方将“润田雅苑”小区住宅楼384户、写字楼74户、商铺20户及地下停车架88个于2015年5月1日移交给乙方接手，开始全面进行物业管理……四、乙方自2015年5月1日起对“润田雅苑”小区进行接管后，为有利于该小区物管平稳过渡，对外仍会以甲方名义进行管理，物业管理费仍由甲方代收，并由甲方负责开具物业管理费发票。有关该小区物业管理所发生需要费用支出的，由甲方代乙方进行缴付，甲方不得无故拒绝支付，每月25日甲乙双方应进行财务结算，甲方应将该小区收取的物业管理费等全部收入在扣除已支付费用及产生的税费后一次性划付给乙方。如收入不足以支付支出，则差额部分在双方结算确认后次日由乙方支付给甲方。五、鉴于自2015年5月1日起乙方需以甲方名义对该小区进行物业管理，为确保甲方自身合法权益，经甲乙协商，乙方同意于本协议生效之日起7个工作日内一次性向甲方支付人民币伍万元的履约保证金，该保证金在乙方以其自身名义进行该小区物业管理后，转为乙方对甲方车场管理的保证金。六、自2015年5月1日起，该小区因物业管理而产生的全部责任由乙方承担，与甲方无关。
2015年4月28日，佳欣公司（乙方）与润田公司（甲方）签订《“润田花园”前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对润田雅苑提供前期物业管理服务；物业名称为润田雅苑，物业类型为综合楼，坐落位置为广州市海珠区润田街，建筑面积为50799平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/月/平方米；业主应于入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月履行交纳义务；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位150元／个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2015年5月1日起至2035年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等。该合同附件一《物业构成明细》记载：高层住宅4幢34078平方米。
2015年10月27日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具《业主委员会备案回执》（龙凤物业备【2015】第4号），内容为广州市海珠区润田雅苑业主委员会，你会提交的业主委员会备案材料收悉……4、首届业主委员会任期从2015年9月30日起至2018年9月29日止；5、业主委员会委员名单为苏玉成（副主任）、叶美玲、张伟杰、郑嘉怡等。
2016年5月26日，广州市海珠区润田雅苑业主委员会作出《温馨提示》，主要内容为广东佳欣物业管理有限公司在我小区的工作已接近尾声，为了确保润田雅苑小区新旧物业公司能够顺利交接，温馨提示各位业主及住户尽快缴纳所欠的费用，避免造成不良影响。
2016年5月31日，佳欣公司作为移交单位与广州市海珠区润田雅苑业主委员会、广州XX物业管理有限公司（作为接收单位）签订《润田雅苑移交清单》。
佳欣公司于2017年1月23日提起本案诉讼。佳欣公司表示：其主张的每个月的水费标准是不一致的，但其主张的期限内叶美玲欠缴的每个月的水费数额其无法明确；其与天祥公司办理交接手续时没有签署交接清单；其交付给天祥公司的伍万元尚未退还。诉讼中，叶美玲、佳欣公司均表示：本案中不需要梁柱雄参加诉讼，若法院判决叶美玲需承担佳欣公司本案中主张的费用，叶美玲同意由其一人承担。
佳欣公司为证明其主张还提交了以下证据：1、网上打印的穗府（2002）28号文；2、水费发票，其中2015年7月16日至2015年12月27日的客户名称为天祥公司，2015年12月27日至2016年1月27日、-2016年4月28日的客户名称为佳欣公司；3、天祥公司于2015年11月19日发给佳欣公司的《函》，主要内容是根据双方协议内容，现我司已完成了相应的职责，但贵司事隔半年仍未能完成政府有关部门的备案与登记工作，导致所有购买发票、缴税等工作由我司代办，严重违反了贵司与广州润田房地产开发有公司签定“润田雅苑”前期物业服务合同的规定，严重扰乱了我司正常工作。我司再次声明，定于2015年12月1日之后停止对贵司提供的购买发票、缴税等代理工作，并撤回悬挂在“润田雅苑”内的营业执照、法人代码证等相关证照。“润田雅苑”内的管理工作的一切相关职责、法律责任与我司无关。叶美玲质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，佳欣公司没有提供原件进行核实；对证据2的真实性予以认可，但对其关联性及佳欣公司要证明的内容不予确认，该缴费的客户并非本案中的佳欣公司，也无法证明本案叶美玲所缴纳的费用的具体数额；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，与叶美玲无关。润田公司、天祥公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
一审法院认为，润田公司与天祥公司签订的《“润田花园”前期物业服务合同》履行期限届满后，润田公司再与佳欣公司签订的《“润田花园”前期物业服务合同》约定，润田公司将润田雅苑小区（物业名称）委托佳欣公司实行物业管理，该合同是涉案小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对叶美玲均有约束力。叶美玲的房屋属于该合同约定的管理范围，佳欣公司提供了合同约定的管理服务，叶美玲也接受了佳欣公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向佳欣公司支付对价。佳欣公司主张叶美玲欠缴2015年8月1日至2016年5月31日期间的管理费，叶美玲辩称佳欣公司与润田公司的合同行为与其无关，拒绝支付上述期间的管理费，叶美玲的该抗辩意见，依据不足，不予采纳。由于涉案房屋的建筑面积为102.9586平方米，故每月的管理费为102.9586平方米×1.5元/平方米=154.44元。佳欣公司要求叶美玲支付2015年8月1日至2016年5月31日的管理费1544.37元是其行使处分权，并无不当，予以支持。但佳欣公司与润田公司签订的《“润田花园”前期物业服务合同》约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向佳欣公司支付违约金。佳欣公司要求叶美玲按每日3‰的标准支付违约金，依据不足，不予支持，违约金应按叶美玲欠付的管理费1544.37元的3‰的标准计算。佳欣公司要求叶美玲支付2015年7月1日至2016年4月30日的垃圾处理费，但没有提交其代为垫付垃圾费的证据，故佳欣公司的该项请求，证据不足，不予支持。佳欣公司要求叶美玲支付水费，且明确叶美玲每月欠付的水费标准不一致，但又无法明确叶美玲欠付水费的具体计算方式，故佳欣公司的该项诉讼请求，依据不足，也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2017年9月30日作出如下判决：一、叶美玲在本判决生效之日起10日内支付2015年8月1日至2016年5月31日的物业管理费1544.37元及违约金4.64元给佳欣公司；二、驳回佳欣公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由佳欣公司负担9元，由叶美玲负担41元。上述受理费已经由佳欣公司预交，佳欣公司同意由叶美玲在履行本判决确定的义务时将上述叶美玲应负担的受理费直接支付给佳欣公司。
二审中，各方当事人均无提交的新证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询中，叶美玲确认其没有向天祥公司缴纳2015年8月至2016年5月期间的物业管理费。
本院认为，佳欣公司依据与建设单位润田公司签订《“润田花园”前期物业服务合同》及与原物业服务企业天祥公司签订《润田雅苑小区物业管理交接事宜协议》，进驻涉案房屋所在的润田雅苑小区进行物业管理服务，该行为并无违反法律、行政法规的强制性规定，叶美玲作为涉案房屋的业主，负有依约支付相应物业服务费的法定义务。
叶美玲辩称天祥公司与润田公司签订的《“润田花园”前期物业服务合同》没有约定合同期限，经查，天祥公司与润田公司签订的《“润田花园”前期物业服务合同》明确约定合同期限为2005年12月8日起至2010年12月7日止，故叶美玲的该项上诉意见显然与事实不符，本院不予采纳。
根据佳欣公司在本案中提供的《“润田花园”前期物业服务合同》、《润田雅苑小区物业管理交接事宜协议》、天祥公司向佳欣公司发出的《函》、水费发票以及广州市海珠区润田雅苑业主委员会发出的《温馨提示》、佳欣公司作为移交单位于2016年5月31日与润田雅苑业主委员会、广州XX物业管理有限公司（接收单位）签订的《润田雅苑移交清单》、天祥公司的陈述等均共同指向佳欣公司已在润田雅苑小区进行物业管理服务的事实，本案中叶美玲辩称天祥公司尚未退出涉案小区的物业管理，缺乏确切证据证明，本院不予采信。叶美玲辩称无需向佳欣公司支付2015年8月1日起至2016年5月31日止的物业服务费，事实和法律依据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人叶美玲的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人叶美玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年二月二十八日
书记员 张 旭