北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03222号
上诉人（原审被告）郭树兴，男，1936年10月15日出生。
委托代理人唐琦，北京市凯泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金明理，男，1965年3月9日出生。
被上诉人（原审原告）金明忠，男，1954年5月10日出生。
被上诉人（原审原告）金明孝，男，1956年12月8日出生。
被上诉人（原审原告）金明义，男，1962年5日4日出生。
被上诉人（原审原告）金丽华，女，1970年12月7日出生。
被上诉人（原审原告）杨淑芹，女，1957年9月25日出生。
以上六被上诉人之委托代理人王志杰，北京市擎天律师事务所律师。
上诉人郭树兴因与被上诉人金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）年怀民初字第04260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年8月，金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹诉至原审法院称：金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华系金广德、孙桂荣夫妇之子女。杨淑芹系金广德、孙桂荣夫妇之三儿媳。金广德于2006年5月因病去世，孙桂荣于1996年6月因病去世。金广德、孙桂荣夫妇原共有农村房屋一所，位于北京市怀柔区渤海镇辛营村×号。1999年11月3日金广德之三子金明杰（于2009年10月因病去世）作为甲方，郭树兴作为乙方，签订房屋买卖契约，约定“一、甲方将怀柔渤海镇辛营村（北房四间、西厢房三间）独院卖给乙方，售价：人民币43000元（大写肆万叁仟元），房屋产权归乙方。”合同签订后，郭树兴支付43000元，并占有使用涉案房屋至今。现金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹诉至法院，请求：一、判令郭树兴与金明杰1999年11月3日签订的房屋买卖契约无效；二、判令郭树兴返还位于北京市怀柔区渤海镇辛营村×号房屋；三、诉讼费由郭树兴承担。
郭树兴辩称：第一、我方曾与金明杰签订房屋买卖合同属实，本案的金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹与房屋不具有法律上的权利义务关系，主体不适格。并且依据金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹陈述的事实，我方查询金广德去世之前居住的房屋是辛营村8号，与我方居住的房屋没有法律上的权利义务关系，因此请法院依据民事诉讼法驳回金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹的诉讼请求。第二、金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹主张其对金广德的继承，没有得到法院的确认说明该六人均系金广德合法继承人，继承的范围都没有确认，首先应该进行继承之诉，如果按照继承走的话，金明杰的两个女儿遗漏了，所以我们认为金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹的诉讼请求以及事实与理由是有问题的，对于金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹的第一项诉讼请求以主体不适格驳回，第二项诉讼请求金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹无权要求返还。
原审法院经审理查明：1999年11月3日，金明杰与郭树兴签订房屋买卖契约，内容如下：卖方（以下简称甲方）金明杰买方（以下简称乙方）郭树兴经甲乙双方协商，达成如下协议，一、甲方将怀柔渤海镇辛营村（北房四间、西厢房三间）独院卖给乙方，售价：人民币43000.00元（肆万叁仟元），房屋产权归乙方。二、本契约一式两份，甲乙双方各一份，自签字之日起生效。甲方（签字）金明杰乙方（签字）郭树兴证明人高贵州（签字）1999年11月3日。与此同时，金明杰与郭树兴为防范风险，又签订房屋租赁协议，协议内容如下：房屋租赁协议立契约人：出租方（以下简称甲方）金明杰承租方（以下简称乙方）郭树兴经甲乙双方协商，针对房屋租赁有关事宜达成协议如下：一、租赁房屋：甲方将坐落于北京怀柔辛营村号，北房肆间、西房叁间及独院租予乙方为长期居住。二、租赁期限自1999年月日起，乙方长期租用，租金43000元（肆万叁仟元）一次付齐。三、任何人不得以任何理由改变租赁期限及租金。四、如遇政府租用此地及房屋所给予的各类补偿及权利均由乙方享有，任何人不得参与干涉。五、本协议一式两份，甲乙双方各一份，自签字之日起生效。甲方（签字）金明杰乙方（签字）郭树兴证明人高贵州（签字）1999年11月3日。此房屋位于北京市怀柔区渤海镇辛营村×号，户主姓名为金广德。金广德与孙桂荣夫妇分别于2006年5月过世、1996年6月过世。金广德与孙桂荣夫妇有六名子女，分别为金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华，以及金明杰（2009年10月过世）。金明杰之妻为杨淑芹，两个女儿金乙、金鸽。现金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹与郭树兴就房屋发生纠纷，金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹诉至法院，要求：一、判令郭树兴与金明杰1999年11月3日签订的房屋买卖契约无效；二、判令郭树兴返还位于北京市怀柔区渤海镇辛营村×号房屋；三、诉讼费由郭树兴承担。
原审法院在审理过程中，经法院释明，郭树兴表示对房屋翻建、其它各项损失在本案中一并解决。经法院询问，金明杰之女金乙、金鸽自愿放弃金明杰在本案争议房屋的继承份额，亦不参与诉讼。经郭树兴申请，经怀柔区人民法院委托北京东华天业房地产评估有限公司对北京市怀柔区渤海镇辛营村×号房屋、附属物重置价及宅基地区位补偿价值进行评估，即京东华估（2013）字第3045号，结论为宅基占地区位补偿价值为114000元；建筑物及附属物重置价为125817元。
原审法院经审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，用以保证本集体村民最基本的居住。金明杰代理金广德夫妇与郭树兴签订的买卖农村房屋的协议，金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹主张该协议无效，符合相关规定，法院予以支持。郭树兴主张金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹无主体资格，金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹作为金广德夫妇的法定继承人、法定继承人的转继承人有权提起诉讼，故对郭树兴的该项主张不予认可。买卖协议无效后，金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹基于继承人应当返还郭树兴支付的购房款。对于买卖协议无效造成郭树兴的全部损失，法院基于评估报告、协议双方的过错程度，依法酌情确定。金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹要求的房屋返还，考虑郭树兴现有居住情况，暂时不具有腾退条件，故对该项主张不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、金明杰与郭树兴于一九九九年十一月三日签订的房屋买卖契约无效。二、金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹于判决生效后腾退之日返还郭树兴购房款四万三千元。三、金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹于判决生效后腾退之日内支付郭树兴因协议无效造成的各项损失共计十六万二千六百一十七元。四、驳回金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹其它诉讼请求。
判决后，郭树兴不服，上诉至本院称：金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹不具有原告资格；本案诉讼时效已过，原审判决违反法定程序；买卖农村房屋的协议属双方自愿、等价有偿交易，系真实意思表示，不符合合同无效条件；买卖农村房屋的协议一旦被确认无效，有损诚实信用原则；即使该协议被确定无效，有过错一方也应当赔偿对方的信赖利益。因此，原审判决认定事实不清、实体处理不当，适用法律错误，请求撤销原审判决第一、第二、第三项，发回重审或改判驳回金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹原审诉讼请求。
金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、评估报告书、村委会证明、派出所证明、社员宅基地使用许可证、房屋买卖协议、房屋租赁协议、谈话笔录等在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的相关规定。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，用以保证本集体村民最基本的居住条件。金明杰代理金广德夫妇与郭树兴签订的买卖农村房屋的协议，违反了我国现行土地管理法规、宅基地使用政策，应属无效。郭树兴关于买卖农村房屋的协议属自愿、等价有偿交易，系双方真实意思表示，属有效协议，一旦被确认无效则有违诚信的上诉主张，本院不予采纳。
郭树兴主张金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹无原告资格，因金明理等系金广德夫妇的法定继承人及法定继承人的转继承人，对涉案房屋享有诉之利益，为本案适格原告，故本院对郭树兴的该项上诉主张不予采纳。因该案诉讼请求系要求确认农村房屋买卖协议无效，属确认之诉，而诉讼时效制度的适用范围限于债权请求权，故郭树兴关于本案诉讼时效已过的抗辩理由不能成立。另，郭树兴关于原审判决违反法定程序的上诉主张，没有法律依据，本院亦不予采纳。
在买卖协议无效的情况下，金明理等基于继承人和转继承人地位，在享有相关权益的同时，亦应承担相应义务，返还郭树兴支付的购房款。对于因买卖协议无效对郭树兴造成的损失，原审法院基于评估报告，依据双方的过错程度，依法酌情确定金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹于判决生效后腾退之日内支付郭树兴因协议无效造成的各项损失共计十六万二千六百一十七元，并无不当，本院予以维持。
关于金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹要求郭树兴返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院考虑郭树兴现有居住情况，暂时不具有腾退条件，不予支持，因双方均未对此上诉，本院亦予以维持。
综上，郭树兴的上诉请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费1000元，由金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹共同负担（本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费35元，由金明理、金明忠、金明孝、金明义、金丽华、杨淑芹共同负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由郭树兴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陈亢睿