山东省滨州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1691民初1032号
原告：李元合，男，汉族，1963年9月10日出生，住山东省阳信县。
委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋吉清，山东民杰律师事务所律师。
被告：滨州市中博房地产有限公司，住所地：滨州市经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人：谢硕文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘向荣，山东英天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宝利，山东英天律师事务所律师。
原告李元合与被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告李元合的委托诉讼代理人宋吉清、被告中博公司的委托诉讼代理人刘向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李元合向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付验收合格的中博豪园第1006幢2单元202号商品房，并支付至起诉之日逾期交房违约金95357元，起诉之日至实际交房之日的违约金每日按购房款万分之二计算；2.判令被告向原告交付验收合格的中博国际商贸城第2座3层B3529号商品房，并支付至起诉之日逾期交房违约金72126元，起诉之日至实际交房之日违约金每日按购房款万分之二计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，2009年7月23日，原、被告签订编号为滨博003104号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的中博国际商贸城第2座3层B3529号商品房一套，建筑面积40.11平方米，价款128111元。合同第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。”2009年10月1日，原、被告签订编号为滨博住000014号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的中博豪园第1006幢2单元202号商品房一套，建筑面积85.73平方米，价款194607元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。”两份合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”双方签订合同后，原告依约支付了购房款，但被告却未按约定时间和要求向原告交付商品房。至起诉之日，被告已逾期交房七年之久。原告认为，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。
被告中博公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告方所属中博豪园第1006栋于近期具备交房条件。对原告诉求违约金无异议。针对原告第二项诉讼请求，涉案房屋中博2号商贸城已于2015年1月24日办理房屋产权证，于2月1日前以短信群发的方式通知原告交付房屋，因此，被告已于2015年2月1日履行了交付房屋的义务，违约金计算应截止到2015年2月1日。
本院经审理认定事实如下：2009年7月23日，原、被告签订编号为滨博003104号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的中博国际商贸城第2座3层B3529号商品房一套，建筑面积40.11平方米，价款128111元。合同第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。”2009年10月1日，原、被告签订编号为滨博住000014号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的中博豪园第1006幢2单元202号商品房一套，建筑面积85.73平方米，价款194607元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。”两份合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”两份合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述两份合同签订后，原告依约支付了涉案两套房产的全部购房款。
2009年7月23日，原被告就涉案的中博国际商贸城第2座3层B3529号商品房签订《经营管理协议》，约定，原告自愿将该商品房六年使用权无偿转让给被告指定的经营管理公司（以下简称经管公司），商品房使用权转让期限自交房日起的半年装修期限届满之日开始计算。原告同意，房屋具备交房条件后，被告可向经管公司直接交付房屋，该交付行为视同对原告的交付。该商品房所在2号楼房权证登记时间为2015年1月24日。被告于2015年2月1日将该商品房交付经管公司。
涉案中博豪园第1006幢2单元202号商品房至今尚未竣工验收完毕。
本院认为，原告李元合与被告中博公司签订的两份《商品房买卖合同》以及关于涉案房屋的《经营管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李元合依约向被告中博公司支付了两套房屋的房款。
关于中博豪园第1006幢2单元202号商品房应否交付的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款均规定:建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，涉案房产项目尚未竣工验收完毕，不符合上述法律法规规定的房产项目交付使用的条件。在涉案房屋不具备法定交付使用条件的情况下，原告要求被告中博公司交付房屋的诉求，不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，原告可另行主张。
关于中博豪园第1006幢2单元202号商品房违约金问题。原被告约定的交房日期为2010年12月31日前，被告未按合同约定的交房期限交付房屋，其行为构成违约，原告要求被告按照合同约定自2011年1月1日起每日按已付房款万分之二支付违约金，本院予以支持。但是，因被告何时能够交付房屋具有不确定性，原告要求被告支付至实际交房之日的违约金这一诉讼请求也不明确，本院酌定被告向原告支付的违约金计算至本案法庭辩论终结之日。按照涉案合同约定的违约金计算方式和标准，结合原告的诉求，被告应向原告支付违约金97965.2元（以194607元为基数自2011年1月1日至2017年10月27日，按合同约定的每日万分之二计算）。原告要求自2017年10月27日起之后的违约金，可待符合条件后另行主张。
关于涉案B3529号商品房的交付问题。原被告约定该商品房交房日期为2009年12月31日前，原被告签订《经营管理协议》约定，将该商品房交经管公司免费经营六年，被告可直接交付经管公司，被告中博公司直到2015年2月1日将该商品房交付经管公司，且其未提交证据证实存在合同约定的延期交房情形。被告中博公司的行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，原告要求被告按照合同约定自2010年1月1日起每日按已付房款万分之二支付违约金，本院予以支持。截止目前，经营管理期限尚未届满，在此期间，被告中博公司无需向原告李元合交付房屋，关于原告主张交付房屋的意见，不予支持。
关于涉案B3529号商品房违约金问题。原告要求的违约金应为47554.8元（以128111元为基数自2010年1月1日至2015年2月1日，按合同约定的每日万分之二计算）。
综上，原告的部分诉求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李元合中博豪园第1006幢2单元202号商品房违约金97965.2元；
二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李元合中博国际商贸城第2座3层B3529号商品房违约金47554.8元；
三、驳回原告李元合的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3650元，减半收取计1825元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担1605元，由原告李元合负担220元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 张云霞
二〇一七年十二月七日
书记员 崔雪健