河北省秦皇岛市北戴河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）北执异字第3号
案外人陈海英，女，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。
申请执行人张书实，男，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。
申请执行人卢国庆，男，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。
被执行人钱正肃，男，汉族，现住上海市杨浦区。
本院在执行张书实、卢国庆诉钱正肃合同纠纷一案中，案外人陈海英于2015年5月4日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，于2015年5月22日举行了听证会，案外人陈海英、二申请执行人及其委托代理人李洪亮到庭参加了听证，被执行人钱正肃未到庭参加听证，现已审查终结。
案外人陈海英称，2013年10月25日，案外人与钱正肃达成房屋买卖口头协议，双方约定案外人以60万元价格购买钱正肃位于秦皇岛市北戴河区北岭一区33栋2单元501室房产，并于同日向钱正肃支付定金50000元。双方于2013年11月1日签订了正式的房屋买卖合同并办理了房屋过户手续，案外人于2013年11月4日和8日分两次向钱正肃支付了购房款。在房产过户手续办理完毕后，案外人与钱正肃办理了房屋交接手续，案外人搬入该房屋居住。2013年12月9日，秦皇岛市北戴河区人民法院裁定查封了上述房产，今年4月裁定拍卖该房产。案外人认为，其已付清了全部房款，并经过合法交接占有了该房屋，也已办理了房产过户登记手续，该房产是案外人的。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院的查封是错误的。故请求人民法院依法解除对该房产的查封措施，撤销对该房产的拍卖裁定。
案外人陈海英提供的证据有：1、陈海英与钱正肃2013年11月1日签订的房屋买卖契约复印件；2、2013年11月1日销售不动产统一发票办证联复印件；3、2013年11月1日税收电子转账专用完税证复印件；4、陈海英2013年11月4日、11月8日中国银行取款客户回单复印件，共取款55万元；5、蹇春芳2013年10月25日、11月4日、11月8日的收条复印件，共收陈海英现金60万元；6、秦皇岛市北戴河区北岭一区33栋2单元501室房产证复印件，登记产权所有人钱正肃。7、租赁合同书，2013年11月9日陈海英将秦皇岛市北戴河区北岭一区33栋2单元501室租给蹇春芳使用，租期一年。
在执行听证过程中，申请执行人张书实、卢国庆提出：一、陈海英不是提出执行异议申请的适格主体。理由是，1、陈海英与钱正肃之间所谓的“房屋买卖”发生在张书实、卢国庆起诉钱正肃之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，陈海英所谓的“购房行为”不符合不动产善意取得的法定条件，陈海英不是北戴河区北岭一区33栋2单元501室的所有权人；2、上述房屋至今仍登记在钱正肃名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条第一款第（一）项的规定，陈海英不是北戴河区北岭一区33栋2单元501室的权利人。二、陈海英提出的执行异议申请没有事实依据。北戴河区人民法院作出查封北戴河区北岭一区33栋2单元501室房屋裁定书的时间是2013年12月9日，而钱正肃在2013年12月10日向法院递交的民事答辩状中明确记载钱正肃还住在“北戴河区北岭一区33栋2单元501室”，这份民事答辩状可以明确证实在法院查封上述房屋之前陈海英尚未占有该不动产。而在2013年11月1日陈海英与钱正肃签订所谓的“房屋买卖契约”之后，至2013年12月9日法院查封之前，有26个工作日可以去将该房屋的过户登记手续办理完毕，但陈海英与钱正肃并未去办理。鉴于以上事实，陈海英的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其申请不应得到法院的支持。三、陈海英与钱正肃签订的“房屋买卖契约”存在诸多疑点，完全不符合日常经验生活法则，属于恶意串通。1、房屋买卖契约上的陈海英签名与执行异议上的签名明显不符，说明陈海英不应是真正的买受人；2、房屋买卖契约上约定的成交价格与市场价明显不符。按照当时的市场价，此房屋价值近80万元，税务机关的评估价为737909.96元，而陈海英的买受价为50万元。按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第19条的规定，陈海英与钱正肃约定的价格属于“明显不合理的低价”；3、房屋买卖契约中约定的付款时间和实际履行不符。合同签订的时间为2013年11月1日，契约中第二条约定：买方由2013年11月1日前一次付清给卖方。但从案外人提供的证据看，买受人根本没有于2013年11月1日一次性交付给被执行人50万元买房款，而卖房人是在只收到了5万元钱的情况下就去配合买房人办理过户手续，明显与常理不符；4、卖房人与收款人不符。房屋买卖契约上卖房人是钱正肃，而收款收条上却是蹇春芳，陈海英并未向法院提供钱正肃授权他人代为收款的公证委托书。在钱正肃与蹇春芳关系不明的情况下，陈海英就将60万现金交给一个其他人，明显与常理不符；5、付款方式与人们追求的安全、快捷的原则不符。大笔现金交易是一般买卖双方都不愿意采用的交易方式，其中存在携带、假币、盗抢等风险，还需要提前预约取款等繁琐程序。而双方就是在明知现金交易存在诸多问题的情况下，仍然如此约定，明显与常理不符；6、陈海英在得知房屋被法院查封之后的反应与常理不符。钱正肃虽然已经开始配合陈海英办理产权过户手续，但过户手续并未办理完毕，陈海英并未取得上述房屋的产权证，其尚不是该房屋的所有权人。陈海英既然已经知道该房屋被法院查封，其购房目的已不能实现，其完全可以找卖方要求解除合同，要求退回购房款并追究对方的违约责任。但陈海英偏偏弃本逐末、舍近求远，其做法更加印证了其与钱正肃之间存在恶意串通的事实。综合以上意见，请求法院依法驳回异议人的申请。
申请执行人张书实、卢国庆提供的证据是冀嘉泽（QHD）（2015）房估字第1505512号房地产价值评估报告，该报告是秦皇岛市北戴河区人民检察院委托河北嘉泽房地产评估有限公司，对钱正肃位于北岭小区一区33-2-9号（北戴河区北岭一区33栋2单元501室）住宅房地产市场价值所作的评估，结论为：委托评估的房地产在2013年11月10日的市场价值776000元。
本院查明，2013年10月15日本院受理张书实、卢国庆诉钱正肃合同纠纷一案，2013年12月9日，本院应张书实、卢国庆的申请作出（2013）北民初字第598-1号民事裁定，依法查封了登记在钱正肃名下的位于北戴河区北岭一区33栋2单元501室房屋，查封期限2年。2014年5月14日，本院作出（2013）北民初字第598号民事判决，确定钱正肃于判决生效后十日内給付张书实、卢国庆投资款488120元及相应利息。钱正肃不服，提起上诉，2014年12月26日，秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第1412号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年3月2日张书实、卢国庆向本院申请执行，2015年4月10日，本院作出（2015）北执字第99-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人钱正肃名下的位于北戴河区北岭一区33栋2单元501室的房屋。
另查明，本院（2013）北民初字第598号民事案卷中，钱正肃2013年12月10日提交的书面答辩状里，钱正肃的住址是北戴河北岭一区33栋2单元501室。
本院（2013）北民初字第598号民事案卷中，有两份对案外人陈海英的询问笔录，询问时间为2013年12月9日和2013年12月16日。其中，2013年12月16日的询问笔录记载：承办法官将本院从北戴河区住房和城乡建设局调取的房屋契约书交由陈海英辨认，陈海英表示没有见过，从来没有签过这个契约书；并表示与钱正肃之间没有书面的协议，双方之间没有任何的协议。
本院认为，案外人陈海英提出异议的北戴河区北岭一区33栋2单元501室房屋登记在被执行人钱正肃名下，在本院查封该房屋之前，被执行人仍然居住在该房屋，案外人曾承认与被执行人没有签订购房合同；案外人提交的证据，不能证明案外人在本院查封该房屋之前与被执行人钱正肃签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房屋以及全部支付购房价款。因此案外人陈海英主张该房屋是其合法财产证据不足，不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人陈海英的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 魏军英
人民陪审员 刘 秦
人民陪审员 刘 军
二〇一五年五月二十二日
代理书记员 庞明明