广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3806号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王顺兰，女，汉族，住广东省翁源县，公民身份号码：×××3921。
委托代理人：罗曼，广东中亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市塘厦湖畔培训中心，住所地：东莞市。
法定代表人：林占伦，主任。
委托代理人：周英武，广东尚融律师事务所律师。
上诉人王顺兰因与被上诉人东莞市塘厦湖畔培训中心（以下简称湖畔培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
湖畔培训中心因本案于2015年9月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除湖畔培训中心与王顺兰之间的《商铺租赁合同》，并限王顺兰五日内腾出房屋；二、王顺兰以每月9000元的标准支付从2015年9月1日起至实际腾出房屋期间的房屋占用费；三、王顺兰支付租金99000元、物业管理费3000元、公共区域水电费500元、电费1015.5元，以上四项合计103515.5元；四、王顺兰支付违约金46581元（违约金以第三项请求的费用103515.5元为本金，以每日千分之一的标准从2014年6月8日起计至费用付清之日止，暂计至2015年9月17日为46581元）；五、王顺兰分别以每月600元、100元的标准支付从2015年9月1日起至实际腾出房屋期间的物业管理费及公共水电费。王顺兰因本案提起反诉，请求法院判令：一、湖畔培训中心依法赔偿因其违约给王顺兰造成的损失94000元；二、湖畔培训中心在王顺兰不知情的情况下擅自利用王顺兰对辅导班教师的装修、教学设施等申办了办学许可证，导致王顺兰的教学辅导班无法继续开办，湖畔培训中心应依法赔偿王顺兰装修费102000元、教育设备购置费96487元、履行合同的预期收益（暂按3个月计算）45000元，合计243487元；以上各项损失共计337487元。
原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇宏业北八路A2号建盛综合市场三楼的案涉房屋，截止本案原审辩论终结前，尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。
包括案涉房屋在内的138市场由案外人东莞市建盛物业投资有限公司发包给案外人东莞市湖畔市场管理有限公司进行承包经营。2013年8月23日，案外人东莞市湖畔市场管理有限公司与湖畔培训中心的法定代表人林占伦签订一份《商铺租赁合同》，将案涉房屋出租给林占伦，租赁期限自2013年9月1日起至2023年8月31日止，总面积3000平方米，其中2013年9月1日至2016年8月31日期间的租金为27000元／月。
2014年3月13日，湖畔培训中心作为出租方、甲方，王顺兰作为承租方、乙方，双方签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将案涉房屋中的A2店铺租赁给乙方，建筑面积为300平方米；二、合同期自2014年3月13日至2019年3月13日止，共计5年，免租期自2014年3月13日至2014年4月30日止，租金自2014年5月1日起计；三、经营用途：文化培训，经营状态：中小学生语文数学英语课内课外辅导，英语只能经营课程同步教程，甲方及其他经营者，不得在湖畔培训中心经营与乙方同类经营状态的培训机构；四、经营期限内，乙方应按时向甲方交纳以下费用：1、月租金：每月9000元，自2016年3月13日至2018年3月12日为每月9900元，自2018年3月13日至2019年3月13日为每月10890元；2、A、公共区域水电费每户每月100元；物业管理费每月600元，自2015年3月13日起计；B、乙方铺位电费另计，并由乙方承担，收费标准1.5元／度／月计收，自2014年3月13日起开始缴纳；五、乙方应于每月7日（遇节假日顺延）前向甲方缴纳当月租金、管理费和上月自用水电费，不得以任何理由拖欠，逾期每天按欠费总额的千分之一缴纳滞纳金等等。
上述《商铺租赁合同》签订当日即2014年3月13日，湖畔培训中心即将案涉房屋的A2铺位交付给王顺兰，王顺兰并投入资金进行装修，庭审中，双方确认王顺兰投入的装修款共计102000元。装修完毕后，王顺兰购买了相应的教学设备，并以启智教育的名义对外经营。王顺兰主张其购买教学设备共花费96487元，主张此费用为损失；湖畔培训中心予以否认。2014年11月10日，王顺兰向湖畔培训中心提出减租二个月（即起租日为2014年7月1日）的申请。2014年11月12日，湖畔培训中心的法定代表人林占伦在当日开具的一份租金《收据》上注明“已减租两个月6月、7月”，对王顺兰减租两个月。王顺兰已按《商铺租赁合同》约定的每月9000元的标准缴纳了至2014年12月份的租金，自2015年1月1日起，王顺兰未再向湖畔培训中心缴纳租金。王顺兰经营的启智教育实际营业至2016年1月13日。截止本案一审辩论终结前，王顺兰的教学设备仍在案涉房屋的A2铺位内存放。
王顺兰主张其在上述《商铺租赁合同》签订前要求湖畔培训中心出具案涉房屋的相应房地产权证，主张湖畔培训中心承诺有房地产权证并做了进一步解释，主张因湖畔培训中心的一位股东系王顺兰的前同事故导致王顺兰相信了湖畔培训中心的说法不再坚持查看房地产权证，对上述主张，王顺兰未能进行相应举证；湖畔培训中心予以否认，主张签订上述《商铺租赁合同》前王顺兰并未要求查看相应的房地产权证。
王顺兰主张其自2015年1月1日起拒付租金是因为湖畔培训中心有错在先，主张湖畔培训中心私自利用王顺兰的办公场所、老师个人资料及教育资质等蒙骗教育部门申办办学许可证，导致王顺兰无法再申办办学许可证造成重大损失等；湖畔培训中心予以否认。另，就东莞市教育局向湖畔培训中心颁发办学许可证这一行政行为，王顺兰已向东莞市人民政府提出行政复议，并被驳回复议申请。王顺兰不服行政复议结果，已提起行政诉讼。截止本案原审辩论终结前，该行政诉讼尚未审理终结。
另，湖畔培训中心主张王顺兰使用A2铺位产生电费1015.5元，但未能举证相应的电费发票等为证；王顺兰予以否认，但王顺兰也未举证已缴纳A2铺位电费的相应票据。
本案审理过程中，原审法院向王顺兰、湖畔培训中心双方释明，案涉房屋因未取得相应的房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故双方签订的案涉《商铺租赁合同》依法无效。经原审法院释明后，湖畔培训中心将其诉讼请求主张的租金变更为主张房屋占有使用费，放弃要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，坚持要求王顺兰五日内搬出房屋，其他的诉讼请求不变；王顺兰的诉讼请求坚持以其当庭变更的反诉请求为准，坚持要求湖畔培训中心赔偿各项损失共计337487元不变。
原审法院认定上述事实的证据有：《138市场承包经营合同》、《商铺租赁合同》、建设工程消防验收意见书、减租申请书、《收据》、手机短信、招生简章、施工合同、工程结算表、发票、送货单、录音光碟、图片、受理通知书等，原审法院向东莞市教育局调取的资料以及原审庭审笔录。
原审法院认为，案涉《商铺租赁合同》虽系王顺兰、湖畔培训中心双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止原审法庭辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在原审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，王顺兰、湖畔培训中心于2014年3月13日签订的案涉《商铺租赁合同》依法无效。
合同无效，湖畔培训中心仍依据案涉《商铺租赁合同》的约定向王顺兰主张物业管理费、公共区域水电费及逾期付款的违约金，无合同依据，也无法律依据，原审法院不予支持。合同无效，王顺兰仍依据案涉《商铺租赁合同》向湖畔培训中心主张违约损失94000元、履行合同预期收益45000元，同样也无合同依据与法律依据，原审法院也予以驳回。
合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，王顺兰应将案涉房屋退还给湖畔培训中心。因此，对湖畔培训中心要求王顺兰搬离案涉房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。考虑到王顺兰搬迁案涉房屋内的教学设备确需要一定时间，原审法院酌定给予王顺兰15日的合理搬迁时间，湖畔培训中心要求王顺兰在5日内搬离，原审法院不予支持。同时，王顺兰搬离案涉房屋也即王顺兰应将其存放在案涉房屋内的教学设备搬离，教学设备属于可搬动的动产，并非附属、混同于案涉房屋不同分离，王顺兰将教学设备搬离并不存在损失，故对王顺兰主张要求湖畔培训中心赔偿教育设备购置费96487元的诉讼请求，原审法院不予支持。
案涉《商铺租赁合同》虽然无效，但王顺兰已实际占有使用案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，王顺兰仍应按合同约定的租金标准支付湖畔培训中心相应的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，按照上述司法解释的规定，应参照案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准即2015年5月1日至2016年3月12日期间为每月9000元、2016年3月13日至2018年3月12日期间为每月9900元、2018年3月13日至2019年3月13日期间为每月10890元，进行计算。湖畔培训中心诉讼请求要求按每月9000元的标准计算占有使用费，低于依法计算的金额，系湖畔培训中心自由处分诉讼权利，原审法院予以准许，故案涉房屋的占有使用费应按每月9000元的标准计算。王顺兰主张应按照湖畔培训中心与案外人东莞市湖畔市场管理有限公司另签订的租赁合同约定的租金标准来计算案涉房屋的占有使用费，无法律依据，原审法院不予支持。已知王顺兰自2014年3月13日占用案涉房屋，2014年3月13日至2014年4月30日期间为免租期，相应的占有使用费为每月0元，2014年6、7月份的占有使用费，湖畔培训中心也已予以免除，无需支付，另2014年12月份之前的占有使用费王顺兰已全部缴清，2015年1月1日起的占有使用费王顺兰未缴纳，且王顺兰的教学设备至今仍在占用案涉房屋。综上，王顺兰应按照每月9000元的标准支付湖畔培训中心自2015年1月1日起至王顺兰实际搬离案涉房屋之日止。湖畔培训中心诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
案涉《商铺租赁合同》虽然无效，但王顺兰占用案涉房屋A2铺位对外招生经营，由此产生的电费，属于实际支出，仍应由王顺兰负担。湖畔培训中心主张王顺兰使用A2铺位产生电费1015.5元，但未能举证相应的电费发票等为证；王顺兰予以否认，但王顺兰也未举证已缴纳A2铺位电费的相应票据，双方均应各自承担举证不利的后果。结合王顺兰使用A2铺位的时间、经营情况等因素综合考虑，原审法院酌定王顺兰应承担该A2铺位产生的电费800元。湖畔培训中心诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
关于王顺兰主张的装修损失。首先，王顺兰与湖畔培训中心均确认王顺兰投入的装修款共计102000元，原审法院予以确认。王顺兰承租案涉房屋共5年，王顺兰经营的启智教育实际营业至2016年1月13日，已过租赁期1年10个月，扣除了装修物的折旧损失后，装修物的剩余价值应为64600元（102000元÷5年×（5年-1年10个月）］。其次，王顺兰主张其在案涉《商铺租赁合同》签订前要求湖畔培训中心出具案涉房屋的相应房地产权证，主张湖畔培训中心承诺有房地产权证并做了进一步解释，主张因湖畔培训中心的一位股东系王顺兰的前同事故导致王顺兰相信了湖畔培训中心的说法不再坚持查看房地产权证，对上述主张，王顺兰未能进行相应举证，湖畔培训中心也予以否认，王顺兰应承担举证不利的后果，原审法院不予采信。湖畔培训中心作为出租人，王顺兰作为承租人，都负有在签订《商铺租赁合同》前出示、审核案涉房屋是否已取得相应的出租资质的义务，但双方均未尽到义务，对案涉《商铺租赁合同》无效，双方均存在过错，应各自承担50%的过错责任。最后，已知王顺兰投入装修的装修物的剩余价值为64600元，对此损失，湖畔培训中心负有50%的过错责任，应赔偿王顺兰该剩余价值50%的损失，共计32300元。王顺兰诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
需要指出的是，关于王顺兰主张的湖畔培训中心以欺骗方式取得教学许可证一事。因王顺兰提起的行政复议已被驳回，而王顺兰提起的行政诉讼尚未审结，且该主张即使属实，也属于侵权纠纷，与本案审理的租赁合同纠纷无关，故对此主张，原审法院在本案中不予认定。王顺兰可另案主张。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2016年3月21日判决：一、王顺兰应于判决发生法律效力之日起十五日内搬离并将所承租位于东莞市塘厦镇宏业北八路A2号建盛综合市场三楼的案涉房屋A2铺位退还给东莞市塘厦湖畔培训中心；二、王顺兰应于判决发生法律效力之日起三日内按每月9000元的标准支付东莞市塘厦湖畔培训中心自2015年1月1日起至实际搬离案涉房屋之日止的房屋占有使用费；三、王顺兰应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市塘厦湖畔培训中心电费800元；四、东莞市塘厦湖畔培训中心应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿王顺兰装修损失32300元；五、驳回东莞市塘厦湖畔培训中心的其他本诉诉讼请求；六、驳回王顺兰的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费3302元，由东莞市塘厦湖畔培训中心负担1052元，王顺兰负担2250元；原审反诉受理费3181元，由东莞市塘厦湖畔培训中心负担306元，王顺兰负担2875元。
王顺兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉《商铺租赁合同》无效的主要过错在湖畔培训中心，湖畔培训中心应对合同无效的后果承担主要责任。具体理由如下：1.王顺兰在租赁案涉商铺前，曾询问湖畔培训中心案涉商铺是否有房地产权证或建设工程规划许可证，湖畔培训中心回答案涉商铺有房产证。湖畔培训中心的故意隐瞒和欺诈行为导致双方签订了无效的合同，湖畔培训中心对此应承担主要过错责任。2.湖畔培训中心在王顺兰不知情的情况下私自利用已租赁给王顺兰的场地以及装修、教学设备、及教师资质申办了《办学许可证》，并获得批准，导致王顺兰因不能再申办《办学许可证》，而不能合法经营。王顺兰亦因此拒不交租。二、原审判决第二项和第四项是错误的，应予以撤销。案涉《商铺租赁合同》是有专用要求的特定租赁合同，只能用于开办文化培训。王顺兰为办学投入了大量的财力、物理和人力。原审认定案涉合同无效，王顺兰自身承担合同无效的50%的过错责任，导致王顺兰投资的价值102000元的规定装修仅得到32300元的赔偿，相关教学设备因离开了培训几乎没有价值。且湖畔培训中心违反租赁合同独家经营的约定，允许其他两家承租户开办文化培训，给王顺兰造成94000余元的损失及履行合同的预期收益（按照三个月计）45000元等，给王顺兰造成了沉重的经济和精神打击。而湖畔培训中心出租房屋的租金却并未因合同无效而受到损失。三、《商铺租赁合同》无效，占有使用费应参照合同约定的租金数额，由湖畔培训中心自身承担其中的绝大部分金额。王顺兰承租湖畔培训中心300平方米商铺，湖畔培训中心实际支付给其上手出租方每月2700元的租金，其从王顺兰处每月获利6300元。基于案涉合同无效和公平、合理的原则，占用使用费应参照《商铺租赁合同》中约定的租金数额，由湖畔培训中心自身承担其中的绝大部分，湖畔培训中心从中获取的利润，不应受到法律的支持和保护。四、由于湖畔培训中心通知并要求王顺兰停止办学，王顺兰便于2016年1月13日正式停止办学。因此占有使用费的支付期限应自2015年1月1日至2016年1月13日。五、原审遗漏了王顺兰已向湖畔培训中心支付押金18000元的事实，请求二审法院判决湖畔培训中心返还该18000元给王顺兰。故王顺兰请求本院撤销原审判决第二项、第四项、第六项，对本案作出合法、合理、公证的判决，并由湖畔培训中心承担本案全部诉讼费用。
湖畔培训中心答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、原审判决双方对合同无效各承担50%的过错责任是公平的。首先，湖畔培训中心与王顺兰均系承租人，对于房屋的产权手续不存在当然的知情权。租赁合同无效，湖畔培训中心的损失不低于次承租人王顺兰的损失。其次，湖畔培训中心和王顺兰并非法律人士，对房屋租赁应当具备房产证或规划许可证的法律规定均缺乏认识，因此无论是在湖畔培训中心与上手出租人签订合同抑或与王顺兰签订合同，所关心的只是房屋是否符合申办办学许可证的条件。湖畔培训中心亦是在起诉前向上手出租人索要房产证时才知道房屋没有相关合法手续。二、在认定合同无效后原审对合同当事人应承担的法律责任处置并无不当。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，王顺兰主张房屋使用费应按过错比例分摊没有任何法律依据。另，因王顺兰至今仍占据案涉房屋，依法应继续支付房屋占用使用费直至其交还房屋时止。且教学设备属于可搬动的财产，合同虽无效，但是设备可继续使用，不属于损失的范畴。三、王顺兰主张房屋占有使用费应参照上一手租赁合同的租金标准计算于法无据。房屋占有使用费应按上述司法解释规定的标准计算，且湖畔培训中心第一手租赁合同承租的是建盛综合市场三楼。湖畔培训中心承租后投入大量的资金进行改造装修后分割出租。王顺兰主张按照湖畔培训中心第一手承租时的租金计算房屋占用使用费不仅违反了法律规定，也违背了商业规则。四、本案发生的根本原因是王顺兰经营不善，长期拖欠租金导致。五、王顺兰原审已经反诉，其反诉请求中没有押金这一项，故二审法院不应审理该项诉求。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，在二审庭审中，王顺兰提交录音光盘及文字说明，拟证明湖畔培训中心在2016年3月已在案涉王顺兰承租场地外门加锁，令其不能进入，同年6月又将王顺兰的外门锁剪掉，独自加锁控制了外门出入，自2016年1月13日开始王顺兰已被湖畔培训中心停止办学，因此王顺兰不应承担2016月1月13日之后的占有使用费。湖畔培训中心对上述证据的真实性没有异议，但认为：一、辜校长在录音中内容是其个人观点；二、是否剪锁并不影响王顺兰的教学设备一直在案涉租赁物内；三、王顺兰于2016年春节后已不在案涉租赁物内经营，亦不搬走设备，在2016年4月底湖畔培训中心为了安全防盗考虑才加了一把锁，但同年7月将王顺兰的锁及湖畔培训中心加的锁一并剪掉。四、湖畔培训中心加锁并不影响王顺兰搬走设备，王顺兰从未向湖畔培训中心提出解锁搬走设备的要求。五、录音清楚显示湖畔培训中心解锁的目的是找第三方承租案涉租赁物，并已事先知会王顺兰，湖畔培训中心没有恶意。另外，王顺兰确认其仍持有案涉租赁物钥匙，其教学设备至今仍在案涉租赁物中，其不搬走该教学设备的原因是因需为其提出的一宗行政诉讼纠纷保存现场证据，在王顺兰的锁被剪掉后，王顺兰的搭档再在案涉租赁物加锁。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对王顺兰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
一、关于案涉租赁物的占有使用费。因案涉租赁物未办理建设工程规划许可证、产权证或取得有关主管部门的建设批准，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，案涉租赁合同无效。虽王顺兰主张其已于2016年1月13日停止办学，此后期间湖畔培训中心在其租赁物外门加锁，但王顺兰并没有搬走教学设备的意愿，其教学设备因王顺兰自身的诉讼需要至今仍存放在案涉租赁物中，则应视为王顺兰仍占有使用案涉租赁物，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，王顺兰应按案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准向湖畔培训中心支付自2015年1月1日起至其实际搬离案涉租赁物之日止。王顺兰主张占有费用应计至2016年1月13日，以及应按湖畔培训中心与案外人东莞市湖畔市场管理有限公司签订的租赁合同约定的租金标准计算，并无依据，本院不予支持。
二、关于双方对合同无效的过错比例。湖畔培训中心作为出租人，其应出租具有租赁资质的租赁物，王顺兰作为承租人，其对此亦负有审查注意的义务。因双方未尽到上述义务，故双方均存在过错。王顺兰主张其有要求湖畔培训中心出具案涉租赁物的房地产权证，及湖畔培训中心承诺有房地产权证，但其未能提供证据予以证明，本院不予采信。另外，王顺兰主张湖畔培训中心采用欺骗手段办理《办学许可证》与案涉租赁合同纠纷无关，并不影响双方对案涉《商铺租赁合同》无效的过错认定。综上，原审认定双方对合同无效均承担50%过错责任，并无不当，本院予以维持。
三、关于王顺兰主张的教学设备损失96487元、违约损失94000元，履行合同预期收益45000元。因教学设备属于可搬动的动产，并非附属房屋的不可分离物，王顺兰可自行搬离该教学设备，该部分损失并不存在，故王顺兰主张的教学设备没有事实依据，本院不予支持。因案涉《商铺租赁合同》无效，王顺兰主张的违约损失、履行合同预期收益，缺乏合同依据和法律依据，应不予支持。
至于王顺兰二审请求湖畔培训中心返还押金18000元，因其在原审并未就此提起反诉，而湖畔培训中心亦明确表示不同意一并审理，故本院对此不予审理。但押金在合同无效后依法应返还给王顺兰，双方可自行协商处理。
综上所述，上诉人王顺兰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6362元，由王顺兰负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年八月十九日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；