福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3257号上诉人（原审被告）：詹嘉欣，女，1996年12月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：王新颖，福建博亘律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王峰，男，1965年12月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱俊谋，福建福民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李孝贤，男，1989年2月18日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：林晓晖，福建力格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林金俤，男，1955年2月6日出生，汉族，住福建省连江县。上诉人詹嘉欣、王峰因与被上诉人李孝贤、林金俤案外人执行异议之诉一案，不服福建省连江县人民法院（2017）闽0122民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹嘉欣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李孝贤的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定“王峰、李孝贤和连江县凤城镇安居房产中介服务部共同办理了该房屋的交房和入住手续”属于认定事实错误。本案中，讼争房产没有办理交房和入住手续，李孝贤是通过撬锁方式强行进入讼争房产并非法占有，对此詹嘉欣曾多次报警并持有报警凭证予以证明。李孝贤强行撬锁的事实，邻居和物业也都知情。二、一审法院认定“由赵丽代王峰和詹嘉欣向福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处缴清2015年1月至2016年9月期间该房屋欠缴的物业费、水费公摊、电费公摊共计3447.5元”属于认定事实错误。首先，2017年1月5日福州瑞兴物业管理有限公司日出东方物业出具的《证明》及连江县凤城镇安居房产中介服务部出具的两份《证明》都仅有盖章，没有负责人及制作证明材料的人员签名，不符合证据的法定形式要件，不能作为本案的定案依据。其次，福州瑞兴物业管理有限公司日出东方物业出具的3447.5元《收款收据》，缴款人为翁宜香，并非李孝贤。三、一审法院认定王峰受詹嘉欣所托将讼争房产出售给李孝贤，但并未调查詹嘉欣委托公证的真实目的及李孝贤与王峰恶意串通低价转让讼争房产的事实，属于认定事实不清。詹嘉欣因向王峰借了高息借款，按照王峰的要求向王峰出具委托公证书作为借款担保，并非委托王峰出售讼争房产。本案讼争房产的成交价明显低于市场价，王峰与李孝贤恶意串通，低价转让房产，侵害了詹嘉欣的合法权益。综上，一审法院认定事实错误，恳请二审法院支持詹嘉欣的诉讼请求，依法改判。王峰辩称，一审法院认定事实清楚，詹嘉欣出具委托书，王峰依据委托书进行房屋买卖，并不存在恶意串通的情形，是依据市场价进行买卖。王峰不认可詹嘉欣委托书是抵押之用的说法。李孝贤辩称，一、李孝贤、王峰和连江县凤城镇安居房产中介服务部于2016年9月21日办理了房屋交接手续并入住，同时根据合同约定将交房保证金13万元支付给詹嘉欣的委托收款人王峰，完成了房屋交接并入住。并不存在撬锁的事情，王峰有钥匙并交付给李孝贤。二、赵丽代缴2015年1月至2016年9月期间讼争房产的物业费、水费公摊、电费公摊共计3447.5元认定事实正确。三、房屋买卖合同合法有效，李孝贤与王峰通过安居房产中介认识，房屋成交价113万元符合讼争屋市场价格，不存在恶意串通。林金俤辩称，他被詹嘉欣借走四十几万元款项，他的债权应得到保护。王峰上诉请求：撤销一审判决，本案一、二审诉讼费由詹嘉欣、林金俤、李孝贤承担。事实与理由：一、本案一审诉讼过程中，王峰发现审判长张质蕴系本案执行法官，而后又在本案的执行异议之诉中担任审判长及主审法官，属于应当回避的情形，因而向一审法院申请其回避。但一审法院驳回了王峰的回避申请，属于程序错误，进而导致判决不公。二、詹嘉欣向王峰借款90万元，后委托王峰代办讼争房产出售转让、交易过户及代收售房款等全部手续。故王峰有权代收售房款。但李孝贤并未将余下的50万元购房款汇给王峰，严重损害了王峰的合法权益。一审法院事实认定不清，程序违法，恳请二审法院予以撤销。詹嘉欣辩称，针对余款50万没有收到的说法我方认可，但未侵犯王峰的权益，即便购房合同成立，50万也应当由詹嘉欣收，王峰只是代办。李孝贤辩称，一、一审程序合法；二、购房余款50万元李孝贤已打入法院的账户，按照人民法院的要求交付执行。林金俤辩称，他的钱被詹嘉欣借走，借了四十几万，他的债权应得到保护。李孝贤向一审法院起诉请求：判令停止对福建省连江县日出东方1#楼2层202单元房屋的执行，并解除查封。一审法院认定事实：坐落于福建省连江县•日出东方1#楼2层202单元房屋（房屋所有权证号：连房权证Ｌ字第××号），系詹嘉欣于2015年7月28日受让翁宜香产权，2015年9月7日詹嘉欣将该房屋向浙江稠州商业银行抵押贷款1000300元。2016年5月31日，詹嘉欣出具《委托书》，委托王峰办理该房屋解押手续，并约定房屋解押后由王峰代为办理该房屋出售转让、交易过户、签订买卖合同、代收全额售房款等相关事项。《委托书》于2016年6月2日经福州市公证处公证。2016年8月26日，该房屋解除抵押。期间，詹嘉欣分别于2016年5月27日和2016年8月22日向王峰先后借款200000元和700000元，合计900000元，王峰通过银行将878000元款汇入詹嘉欣账户，其中于2016年8月23日将700000元款汇入詹嘉欣在浙江稠州商业银行的账户。2016年9月14日，王峰以詹嘉欣代理人的名义与李孝贤经连江县凤城镇安居房产中介服务部居间促成订立了该房屋的《房产买卖合同》，约定房屋交易成交价为1130000元；签订合同时，李孝贤支付定金100000元；詹嘉欣、李孝贤应在2016年9月14日之前或詹嘉欣领到该房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》且詹嘉欣办结该房产的《房屋所有权证》抵押注销手续后3个工作日内到政府交易登记部门办理该房产的《房屋所有权证》过户收件受理手续。当日李孝贤支付首付款含定金500000元，同时将房屋交接保证金130000元支付至交易服务方指定帐户中无息监管；税费缴交完毕及李孝贤领到过户后的《房屋所有权证》2个工作日内，詹嘉欣、李孝贤双方前往土地部门办理《国有土地使用权证》的过户手续，当日李孝贤支付詹嘉欣500000元；詹嘉欣应于收取除交接保证金外的房款后2日内，负责办理该房产配套设施的过户和移交手续；该房产及房产配套设施移交结束后交易服务方在当日将房屋交接保证金支付给詹嘉欣等内容。同日，王峰以詹嘉欣代理人的名义与李孝贤及连江县凤城镇安居房产中介服务部签订了《居间合同》和《交易服务合同》，由连江县凤城镇安居房产中介服务部为该房屋交易提供服务，交易服务内容包括：1、监管交易相关材料；2、协助办理房产评估手续；3、协助办理商业按揭或公积金贷款手续；4、协助办理房产权属过户手续；5、协助办理房产附属配套设施的过户及物业交接手续。2016年9月14日，李孝贤与詹嘉欣的代理人王峰经连江县房产管理交易所鉴证，签订了该房屋的《房地产买卖契约》，并申请办理房产权属转移手续。李孝贤于2016年9月14日、16日、20日共计支付詹嘉欣首付购房款500000元(含定金100000元)；于2016年9月21日支付房屋交接保证金130000元。上述款项均系李孝贤委托阮秀芳转账到连江县凤城镇安居房产中介服务部指定的魏景兴开设在中国农业银行的账户，再由魏景兴转账到王峰的银行账户。其中房屋交接保证金130000元，魏景兴于2016年9月21日将其中126552.5元转账到王峰银行账户、将余款3447.5元转账到赵丽账户，由赵丽代王峰和詹嘉欣向福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处缴清2015年1月至2016年9月期间该房屋欠缴的物业费、水费公摊、电费公摊共计3447.5元。2016年9月21日，结清物业费、水费公摊、电费公摊后，王峰、李孝贤和连江县凤城镇安居房产中介服务部共同办理了该房屋的交房和入住手续。2016年12月27日，李孝贤向连江县日出东方物业处缴交了2016年10月至2016年12月期间该房屋的物业费、水费公摊、电费公摊共计445.8元。2016年9月22日，李孝贤、詹嘉欣向连江县地方税务局缴清房产权属转移相关税费并取得《税收完税证明》。2016年9月27日，一审法院在审理（2016）闽0122民初3286号原告(申请人)林金俤与被告(被申请人)詹嘉欣、被告周凤娇民间借贷纠纷一案中，作出（2016）闽0122民初3286号民事裁定：“一、查封被申请人詹嘉欣的座落于福建省连江县日出东方1#楼2层202单元房屋（房屋所有权证号：连房权证Ｌ字第××号），期限为1年；二、……”。李孝贤于2016年12月1日就上述保全裁定提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，并解除查封。一审法院于2016年12月22日作出（2016）闽0122执异17号执行裁定书，裁定驳回李孝贤的异议请求。该执行裁定书于2016年12月28日送达。李孝贤对该执行裁定书不服，遂于2017年1月5日向一审法院提起案外人执行异议之诉。诉讼过程中，李孝贤于2017年3月30日将剩余购房款500000元汇入连江县人民法院代管款账户。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，詹嘉欣的代理人王峰与李孝贤就讼争房产签订的《房产买卖合同》及之后签订的《房地产买卖契约》均是在一审法院查封该房屋之前，该房屋在办理过户登记手续过程中被法院查封，故其未办理过户登记并非因李孝贤自身原因造成。其次，2016年9月21日，赵丽代王峰和詹嘉欣向福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处缴清2015年1月至2016年9月期间该房屋的物业费、水费公摊、电费公摊后，该房屋后续的物业费、水费公摊、电费公摊均由李孝贤负责缴交，与李孝贤和王峰的陈述以及连江县凤城镇安居房产中介服务部的《证明》（落款时间为2017年3月7日）可以相互印证，证明李孝贤于2016年9月21日，即在一审法院查封该房屋之前已入住并合法占有该不动产。再次，根据李孝贤提供的证据A3中的中国农业银行银行卡交易明细清单，可以证明李孝贤已将合同约定的首付购房款500000元(含定金100000元)和房屋交接保证金130000元转账到连江县凤城镇安居房产中介服务部指定的魏景兴开设在中国农业银行的账户，魏景兴亦已将上述款项中的626552.5元转帐到詹嘉欣的代理人王峰的银行帐户，余款3447.5元根据王峰的要求用于代付2015年1月至2016年9月期间该房屋的物业费、水费公摊、电费公摊，剩余购房款500000元，李孝贤表示愿意交付执行，并于2017年3月30日将该500000元款转入连江县人民法院代管款账户中。因此，李孝贤的执行异议于法有据，应予支持。詹嘉欣辩称其向王峰出具委托书并不是委托王峰出售房屋，只是为了取得贷款并主张李孝贤与王峰存在严重损害詹嘉欣的行为，缺乏依据，不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决：停止对坐落于福建省连江县日出东方1#楼2层202单元房屋的执行，并解除查封。案件受理费100元，由林金俤、詹嘉欣共同负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审查明的的事实予以确认。本院认为，关于讼争房产的《房地产买卖合同》的效力问题，詹嘉欣委托王峰代为办理讼争房产买卖的相关手续，并经公证处公证，詹嘉欣提出其向王峰出具委托公证书仅是作为借款担保，并非委托王峰出售讼争房产的上诉理由与其出具且经公证的委托书内容不符，亦无证据佐证，不足以推翻公证委托书的效力。詹嘉欣关于讼争房产售价低于市场价的主张亦未提交证据证明，本院亦不予采纳。王峰据此与李孝贤讼争房产签订的《房产买卖合同》应为合法有效。关于当事人争议的李孝贤是否在法院查封前合法占有讼争房产的问题。李孝贤主张其在2016年9月21日办理移交讼争房产手续并入住，该主张经王峰确认，与连江县凤城镇安居房产中介服务部出具的《证明》及该中介服务部工作人员赵丽代为缴清2015年1月至2016年9月期间讼争房产的物业费等相关费用的行为相互印证，亦符合《房产买卖合同》中关于由出卖方结清移交前房产的相关费用的约定。综合上述证据，一审法院李孝贤在讼争房产被查封前已入住并合法占有该不动产的认定并无不当。詹嘉欣提出的系被李孝贤强行撬锁占有的主张没有证据证明，本院不予采纳。如前所述，本案讼争房产的《房产买卖合同》及《房地产买卖契约》的签订时间、向连江县房地产管理交易所申请办理过户的时间及缴交部分购房款63万元的时间及李孝贤合法占有讼争房产的时间均在一审法院查封之前，该房屋在办理过户登记手续过程中被法院查封，未办理过户登记并非因李孝贤自身过错造成，在一审诉讼过程中李孝贤已将剩余购房款50万元汇入一审法院。李孝贤的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张的权利能够排除执行，一审法院据此判决停止对坐落于福建省连江县日出东方1#楼2层202单元房屋的执行，并解除查封，符合法律规定，应予维持。王峰关于其借款给詹嘉欣故应收取剩余房款的上诉理由与本案审查的李孝贤是否对讼争房产享有足以阻却执行的实体权利无关，本案一审法院亦不存在应当回避而未回避的严重违反法定程序的情形。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，詹嘉欣、王峰的上诉理由与缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由詹嘉欣负担50元，由王峰负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 袁文伟审 判 员 张 敏审 判 员 李 杰二〇一七年十月十二日法官助理 江丽丽书 记 员 肖 晶