北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初8346号
原告:北京福鼎记餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院6号楼3层323。
法定代表人：朱启富，总经理。
委托代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。
被告:鸿海奇迹（北京）科技孵化器有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡红军营村XX号。
法定代表人：张立新，董事长。
委托代理人：张丽华，女，1981年8月26日出生，汉族，鸿海奇迹（北京）科技孵化器有限公司财务经理，住公司宿舍。
委托代理人：夏全利，北京合川（天津）律师事务所律师。
原告北京福鼎记餐饮管理有限公司（以下简称福鼎记公司）与被告鸿海奇迹（北京）科技孵化器有限公司（以下简称鸿海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张蕴泉、被告之委托代表人张丽华、夏全利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
福鼎记公司向本院提出诉讼请求：1.要求鸿海公司返还租赁保证金30000元；2.赔偿装修损失、增设物877347元。事实和理由：福鼎记公司与鸿海公司分别于2013年9月11日、2014年7月1日、2014年11月1日、2015年1月1日与鸿海公司签订《房屋租赁合同》，约定福鼎记公司承租鸿海公司位于北京市朝阳区红军营路XX号雅士大厦地下一层的房屋，面积为503.87平方米、98.14平方米、82平方米、26平方米。福鼎记公司用于经营餐厅。福鼎记公司分别于2013年9月24日、2014年4月1日向鸿海公司交付房屋租赁保证金24000元，于2015年向鸿海公司支付履约保证金6000元。合同签订后，福鼎记公司就承租房租进行了装修、消防改造等投入877347元。现上述房屋租赁合同已经判决解除，但未就上述请求进行处理，故此诉至法院。
鸿海公司辩称，我公司不同意福鼎记公司的全部诉讼请求。生效民事判决书确认福鼎记公司未履行合同约定义务，且至今未履行上述判决确定的租金给付义务，截止到2016年11月23日，鸿海公司应支付的租金为95671.11元，因此鸿海公司有权不退还租赁保证金。合同第十条、第十六条约定合同解除后的装修或者增扩固定设施的权属归鸿海公司所有，福鼎记公司的要求没有合同依据。同时福鼎记公司的诉讼请求没有法律依据，合同约定上述设施无偿归鸿海公司所有，对未形成附和的装饰装修物，在法院主持下可以进行拆除，对拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。福鼎记公司恶意提起诉讼，判决生效后鸿海公司多次与福鼎记公司法定代表人沟通腾退、处理合同接触后的事宜，并表示可以放弃部分权利，但是福鼎记公司始终不理，直至2016年11月通过强制执行程序腾退，当时福鼎记公司才提起该案，并申请装修工程造价鉴定，造成鸿海公司不能及时出租涉案房屋，其目的不是为了维护其合法权益，故对其提起诉讼而产生的诉讼费、鉴定费等其他费用应由其自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年9月11日，鸿海公司作为甲方与乙方福鼎记公司签订房屋租赁合同。主要内容是，甲方自愿将位于北京市朝阳区红军营路XX号雅士大厦地下一层面积约503.87平方米的房屋出给乙方使用，乙方已对甲方出租的房屋做了充分了解，愿意现状承租房屋。乙方承租房屋仅用于办公等符合国家规定的经营项目，不得利用房屋从事法律法规禁止的经营项目。租赁期限自2013年12月1日至2019年11月30日。房屋租金每月5000元，从第四年起租金每年递增100%；租金按年结算，乙方于每期租金到期前20日内交付甲方；首期租金和装修期物业管理费在合同签订当日支付；水费价格为每吨6.5元、电费价格为每度1.2元，甲方为乙方安装水表和电表，利用计算机管理系统为乙方开户，乙方持用户卡购水、购电。合同签署当日，乙方应向甲方支付相当于4个月租金的房屋保证金2万元，甲方于合同履行期限届满且在乙方缴清一切费用后一个月内无息退还乙方。乙方如需对租赁房屋进行装修及修缮，需由符合国家标准的的装修设计资质的设计院出具装修方案并将�修方案报甲方，然后由甲方向产权方报备。乙方自行完善向甲方所租赁房屋的消防设备、设施；乙方安装及改善消防设备、设施需按照《消防法》规定进行，并符合国家规定消防标准，产生的费用由乙方承担；达不到消防标准时，乙方不得开业经营。甲方违反合同约定，应向乙方支付本年度租金总额10%的违约金。乙方违反本合同约定或者法律规定，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付本年度租金总额10%的违约金。乙方逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期1日甲方按滞交费用总额的1%向乙方收取违约金；如逾期超过20日，甲方有权解除本合同。该合同附加条款约定：（一）2013年12月1日至2016年11月30日租金为6万元/年，2016年12月1日至2019年11月30日租金为12万元/年。（二）甲方向乙方提供装修期为3个月，自2013年9月1日至2013年11月30日。（三）每餐的正常餐标情况下，雅士大厦物业公司人员用餐标准为10元/次，每月底进行结算。（四）乙方对所承租房屋进行的改造装修或者增扩固定设施，权属归甲方所有，租赁期满后或者合同解除时，须无偿移交给甲方。（五）乙方对所承租区域内的消防安全承担全部责任，需通过消防验收合格后投入使用。（六）为保证大厦的消防安全及人员的安全操作，乙方不得使用煤气罐。（七）乙方向甲方每月提供2000元餐饮代金券。（八）为保证楼内正常用餐，乙方承诺员工餐厅须于2013年10月1日前正常营业。
2014年7月1日，鸿海公司作为甲方与乙方福鼎记公司签订第二份房屋租赁合同，约定由甲方将雅士大厦地下一层北侧建筑面积约98.14平方米的房屋出租给乙方，用于乙方办公。租赁期限自2014年7月1日至2019年11月30日。租金标准为每月1000元，从第四年起每年递增100%；租金按年�算，乙方于每期租金到期前20日交付甲方。乙方于合同签署当日向甲方支付租赁保证金4000元。水费价格为每吨6.5元，电费价格为每度1.3元。甲方违反合同约定，应向乙方支付违约年度租金总额100%的违约金。乙方违反本合同约定或者法律规定，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约年度租金总额100%的违约金。
2014年11月1日，鸿海公司作为甲方与乙方福鼎记公司签订第三份房屋租赁合同，约定由甲方将雅士大厦地下一层客梯左右侧建筑面积约82平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为员工餐厅。租赁期限自2014年11月1日至2019年11月30日。租金标准为每月1000元，从第三年起每年递增100%；乙方应向甲方支付租赁保证金4000元；租金按月结算，首期租金和租赁保证金在合同签订当日支付。水费价格为每吨7.3元，电费价格为每度1.3元。甲方违反合同约�的，应向乙方支付本年度租金总额10%的违约金。乙方违反本合同约定或者法律规定的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约年度租金总额10%的违约金。附加条款约定：（一）房屋租金由当月鸿海公司员工餐费中扣除。（二）原2013年合同附加条款中涉及的2000元代金券更改为当月鸿海公司消费员工餐费中减免2000元，无餐费。
2015年1月1日，鸿海公司作为甲方与乙方福鼎记公司签订第四份房屋租赁合同，约定由甲方将雅士大厦地下二层南侧建筑面积约为26平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为库房。租赁期限自2015年1月1日至2019年11月30日。租金标准为每月500元；乙方应向甲方支付租赁保证金2000元；租金按月结算，首期租金和租赁保证金在合同签订当日支付。水费价格为每吨7.3元，电费价格为每度1.3元。甲方违反合同约定，应向乙方支付违约年度租金总额10%的违约金。乙方违反本合同约定或者法律规定，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付本年度租金总额10%的违约金。附加条款约定：（一）房屋租金由当月鸿海公司消费员工餐费中扣除。（二）仓库中不得存放易燃、易爆等危险品。
2015年，鸿海公司于本院起诉福鼎记公司，2015年12月30日，本院出具（2015）朝民初字第37662号民事判决书，该判决本院认为部分鸿海公司与福鼎记公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议在于，鸿海公司认为福鼎记公司存在未支付租金、装修期间未按照约定及相关规定办理装修消防安全验收手续、使用煤气罐、因被他人讨债而停业致使大厦员工无法正常用餐等违约行为。福鼎记公司则认为鸿海公司未提供建设工程消防验收�续，导致其无法办理装修及消防安全验收，从而无法办理经营所需营业执照，且鸿海公司拒绝对电卡和水卡充值，造成其无法正常经营。法院认为，鸿海公司出租给福鼎记公司的房屋来源于武警交通指挥部，根据鸿海公司提交的编号2009规地字第0075号建设用地规划许可证、编号2009规（朝）建字第0161号建设工程规划许可证、编号武房租证[2013]后营字第201300139号武警部队房地产租赁许可证、编号（军）后消验字（2013）第010号军队建筑工程消防验收意见书，能够证明鸿海公司向福鼎记公司出租的房屋系经消防验收合格的合法建筑。事实上，福鼎记公司向鸿海公司承租房屋时，已对承租房屋的状况进行了充分的了解，并愿意以现状承租房屋。关于消防验收的问题，根据相关规定，使用单位在营业前，应当向场所所在县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查合格后取得消防安全检查合格证，方可从事经营活动。双方在合同中亦对此明确约定，福鼎记公司对所承租区域内的消防安全承担全部责任，需通过消防验收合格后投入使用。福鼎记公司作为承租房屋的经营单位，其对承租房屋进行装修改造后，能否通过消防安全检查，取决于福鼎记公司实施的装修是否符合消防技术标准或管理要求。福鼎记公司并未提供证据证明其向消防部门申请了消防验收安全检查，也没有证据证明消防部门对其申报不予受理。福鼎记公司未经消防安全检查，完全是因福鼎记公司未向消防部门申报或其实施的装修改造根本不符合消防安全标准造成的，并非是因租赁房屋缺乏建设工程竣工消防验收以及鸿海公司拒绝向福鼎记公司提供建设工程消防验收手续造成的。因此，福鼎记公司辩称理由，缺乏事实依据，法院无法采信。关于福鼎记公司�出鸿海公司拒绝为水卡和电卡充值的问题，在法院建议双方在继续履行合同基础上协商解决时，提议由鸿海公司将充值机器带至法庭现场为福鼎记公司进行水卡和电卡充值。因福鼎记公司持有的水卡和电卡仍有余额而无法充值时，福鼎记公司又改称是未合总闸造成卡中显示没有余额。可见，福鼎记公司以鸿海公司拒绝为水卡、电卡充值而无法进行经营，显然不是事实。事实证明，福鼎记公司并未全面履行合同约定的义务，其行为构成违约，应向鸿海公司承担违约责任。鸿海公司要求解除双方所签四份房屋租赁合同，并要求福鼎记公司腾退租赁房屋的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。鸿海公司要求福鼎记公司分别自2015年12月1日、2015年7月1日、2015年5月1日、2015年1月1日至腾退房屋之日止分别按照每日164.38元、32.88元、32.88元和16.44元的标准支付房屋租金�房屋使用费的诉讼请求，考虑到双方约定的支付期限是按年或者按月，法院确定按月计取鸿海公司主张的租金，不足整月的再按日计取。另经统计，截止到2015年11月30日，福鼎记公司仅欠付鸿海公司第二份房屋租赁合同五个月的租金共计5000元、第三份房屋租赁合同七个月租金共计7000元、第四份房屋租赁合同五个月租金共计3500元，以上福鼎记公司拖欠鸿海公司截止到2015年11月30日的租金合计15500元。为便于计算，法院确定由福鼎记公司向鸿海公司支付截止到2015年11月30日的租金15500元，并自2015年12月1日开始按照四份房屋租赁合同租金总额7500元计取鸿海公司主张的租金。鸿海公司要求福鼎记公司支付违约金11400元，因福鼎记公司违约导致合同解除，其自应按照合同约定向鸿海公司支付违约金，但按照合同约定的本年度租金总额的10%计算，违约金总额应为9000元（四份房屋租赁合同月租金总额7500元乘以12个月再乘以10%得出），鸿海公司主张11400元违约金，没有事实依据，法院确定按照9000元计取，超出部分不予支持。关于福鼎记公司要求继续履行合同的反诉请求，法院已认定福鼎记公司违约，并据此确定解除双方所签合同，福鼎记公司要求继续履行合同，没有事实与法律依据，法院不予支持。关于福鼎记公司要求鸿海公司为水卡和电卡充值、恢复租赁场所供水、供电的反诉请求，经现场查验，福鼎记公司所持水卡、电卡仍有余额，其主张显然不是事实，法院不予支持。关于福鼎记公司要求鸿海公司提供房屋所有权证原件以及建设工程消防验收手续原件等，以便其办理营业执照所等相关手续的反诉请求，因法院已确认解除双方所签合同，其该项反诉请求，法院亦不予支持。关于福鼎记公司要求鸿海公司返还装修押金2万元及利息�及8300元餐费的反诉请求，鸿海公司表示在合同解除的情况下同意福鼎记公司该两项反诉请求，法院予以确认。另外，法院在审理该案期间，曾提示福鼎记公司是否就装修损失等提起反诉要求，福鼎记公司明确表示另案提起诉讼，其在法庭辩论终结后又变更反诉请求，法院在本案中不予审理。据此判决如下：一、解除鸿海公司与福鼎记公司于二〇一三年九月十一日、二〇一四年七月一日、二〇一四年十一月一日和二〇一五年一月一日签订的房屋租赁合同。二、福鼎记公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区红军营路XX号雅士大厦地下一层面积约为五百零三点八七平方米房屋、雅士大厦地下一层北侧建筑面积约为九十八点一四平方米房屋、雅士大厦地下一层客梯左右侧建筑面积约为八十二平方米房屋和雅士大厦地下二层南侧建筑面积约为二十六平方米的房�腾退给鸿海公司。三、福鼎记公司给付鸿海公司截止到二〇一五年十一月三十日前所欠租金一万五千五百元，并自二〇一五年十二月一日开始至福鼎记公司履行第二项义务之日止，按照每月七千五百元（不足整月按照每日二百四十六元五角七分计算）向鸿海公司支付租金（判决生效之日起十日内执行）。四、福鼎记公司向鸿海公司支付违约金九千元（判决生效之日起十日内执行）。五、鸿海公司返还福鼎记公司装修押金二万元，并自二〇一四年三月十一日开始按照中国人民银行同期贷款基准利率标准向福鼎记公司支付利息（判决生效之日起十日内执行）。六、鸿海公司返还福鼎记公司餐费八千三百元（判决生效之日起十日内执行）。七、驳回鸿海公司其他诉讼请求。八、驳回福鼎记公司其他反诉请求。后福鼎记公司上诉至北京市第三中级人民法院，该院出具(2016)京03民终5436号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
诉讼中，福鼎记公司申请证据保全，后向本院申请雅士大厦地下一层、地下二层房屋装修、装饰及燃气安装工程造价鉴定。2017年4月27日，北京中新国地工程造价咨询有限公司出具《造价鉴定意见书》，其鉴定意见为雅士大厦地下一层、地下二层房屋装修、装饰及燃气安装工程造价639781.41元，无争议部分614781.41元，有争议部分25000元。福鼎记公司为此次鉴定支付鉴定费18000元。庭审中，经本院释明，福鼎记公司不对上述工程残值申请相关鉴定。
经询，福鼎记公司、鸿海公司确认涉案场地于2016年12月8日已经腾退完毕，鸿海公司未按照上述生效判决书支付租金及违约金。
本院认为：鸿海公司与福鼎记公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制�规定，合法有效。关于保证金3万元，考虑到福鼎记公司未履行生效民事判决书确定的支付义务及涉案合同相关规定，本院对福鼎记公司该部分诉讼请求不予支持。关于装修损失、增设物877347元一节，鉴于涉案生效民事判决书明确载明福鼎记公司未全面履行合同约定的义务，其行为构成违约，应向鸿海公司承担违约责任，结合涉案合同的相关规定，本院对福鼎记公司该部分诉讼请求也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告北京福鼎记餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费六千四百三十七元，由原告北京福鼎记餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
案件鉴定费一万八千元，由原告北京福鼎记餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 欧阳华
审 判 员 孙 琪
代理审判员 禹 雷
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 秦雅维