广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1844号上诉人（原审原告、反诉被告）：柯张勤，男，汉族，住湖北省黄梅县，被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：郭峻海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。上诉人柯张勤因与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柯张勤上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判柯张勤无须向雄盛王府公司支付逾期支付购房款违约金；2.将一审判决第一项的逾期交楼违约金标准调整为以总购房款为本金，按日万分之五的标准支付；3.本案一、二审诉讼费由雄盛王府公司负担。事实与理由：（一）涉案《广东省商品房买卖合同》第六条的第3小条约定不符合常理，柯张勤存在重大误解，应予撤销。（二）雄盛王府公司反诉请求柯张勤支付逾期支付购房款违约金，已超过诉讼时效，一审判决适用法律错误。（三）合同约定的违约责任不对等，且逾期交楼违约金支付标准严重低于柯张勤的实际损失，涉案小区地段实际租金超过45元/月/平方米，涉案小区返租租金也为45元/月/平方米。雄盛王府公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（二）柯张勤的上诉请求混乱，甚至将一审没有提出的诉请列入上诉请求。柯张勤在上诉状中提出了很多新的诉请，应予驳回。（三）关于柯张勤逾期付款的问题。柯张勤逾期时间清晰，应承担违约责任。柯张勤逾期付款非因不可抗力因素，逾期时间达到40多天，明显属于因柯张勤自身原因导致。（四）一审法院关于诉讼时效的认定正确。此外，雄盛王府公司并未放弃追究柯张勤逾期付款的违约责任。在处理逾期交楼问题的过程中，雄盛王府公司已明确告知柯张勤要扣减相应的逾期付款违约金，致诉讼时效中断。涉案商品房买卖合同尚在履行过程中，并未完成交楼，诉讼时效并未届满。综上，请求二审法院驳回柯张勤的上诉请求。柯张勤向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司延期交楼，请求按合理金额赔偿，至少按该楼盘返租45元/月/平方米的租金标准赔偿，截止起诉之日止共计55440元；2.雄盛王府公司立即停止向业主征收贷款违约金；3.本案诉讼费用由雄盛王府公司承担。雄盛王府公司向一审法院提出反诉请求：1.柯张勤支付逾期支付购房款违约金18480元；2.反诉受理费由柯张勤承担。一审法院认定事实：2015年5月6日，柯张勤与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，合同约定：1.柯张勤购买雄盛王府公司建设的禅城区季华四路66号一座906室，建筑面积112.96平方米、套内面积69.08平方米；2.付款方式及期限：2015年5月6日以现金方式支付首期款340000元；2015年5月16日以商业贷款方式支付770000元。3.买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。4.交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。5.出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，柯张勤依约支付了首期款，余款770000元向银行按揭。2015年7月3日，交通银行发放了按揭贷款770000元至雄盛王府公司账户。一审庭审中，柯张勤明确其诉讼请求第二项即针对雄盛王府公司反诉请求第一项。柯张勤、雄盛王府公司一致确认涉案房屋截至庭审之日尚未办理竣工验收手续，柯张勤尚未收房。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于柯张勤诉请的逾期交房违约金。雄盛王府公司未能按合同约定在2016年12月30日前向柯张勤交付经竣工验收合格的房屋，其行为构成违约，一审法院对柯张勤诉请要求雄盛王府公司支付逾期交楼违约金予以支持。至于违约金的计算标准，买卖合同约定逾期交房的违约金标准为按该商品房的市场租金支付，柯张勤主张按45元/月/平方米计算，一审法院认为，佛山市禅城区国土城建和水务局已发布了的涉案商品房所在地段市场指导租金标准，该标准符合市场规律，可作为计算逾期交楼违约金的标准，柯张勤主张按45元/月/平方米计算缺乏事实依据，一审法院不予支持。石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米，雄盛王府公司同意按23元/月/平方米的标准向柯张勤支付违约金，一审法院予以支持，对柯张勤诉请超出部分一审法院不予支持。关于雄盛王府公司诉请的逾期支付购房款违约金。柯张勤作为买受人未按合同约定于2015年5月16日支付按揭购房款770000元，根据约定，雄盛王府公司有权要求其按应付款额每日支付万分之五的违约金，雄盛王府公司对此主张于法有据，一审法院予以支持。经核算，自2015年5月17日至2015年7月3日，柯张勤合计应向雄盛王府公司支付违约金18480元。至于柯张勤抗辩的诉讼时效，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，本案诉讼时效为三年，显然雄盛王府公司的主张未超出时效，一审法院对柯张勤的抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向柯张勤支付逾期交楼违约金28578.88元（以上违约金暂计至2017年11月30日，此后至实际交楼之日止的违约金以建筑面积112.96平方米为基数，按23元/月/平方米的标准计算）；二、柯张勤在判决发生法律效力之日起十日向雄盛王府公司支付逾期支付购房款违约金18480元；三、驳回柯张勤的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费818元，柯张勤负担418元，雄盛王府公司负担400元。反诉受理费131元，由柯张勤负担。本院二审期间，柯张勤提交商品房买卖合同（预售）一份。雄盛王府公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，柯张勤提交的证据与本案无关，本院对柯张勤提交的证据不予采信。经审理，本院除对一审判决认定的“2015年5月16日以商业贷款方式支付770000元”不予确认外，对一审判决认定的其他事实均予以确认。另查明：已生效的（2017）粤06民终8900号民事判决查明，案外人招用洁、招淑仪、招小鹏在2015年8月26日与雄盛王府公司就涉案小区一座715房（建筑面积81.43平方米）签订商品房买卖合同，同时与案外人广州顺耀投资咨询有限公司签订房屋租赁管理合同，约定该房屋（带装修）租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止，每半年租金为21700元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据柯张勤的上诉意见和雄盛王府公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）一审判决认定的雄盛王府公司向柯张勤支付逾期交楼违约金的计付标准是否合理；（二）雄盛王府公司提起本案反诉是否已超过诉讼时效,如果未超过诉讼时效，柯张勤应否向雄盛王府公司支付逾期支付购房款违约金。关于争议焦点一。柯张勤、雄盛王府公司对于雄盛王府公司逾期交楼的事实均无异议，但对逾期交楼违约金的支付标准有争议，主要是对涉案《广东省商品房买卖合同》约定“按该商品房的市场租金向买受人支付违约金”中的“市场租金”标准有争议。柯张勤上诉主张逾期交楼违约金应以总购房款为本金，按日万分之五的标准计付，雄盛王府公司则辩称同意23元/月/平方米的计付标准。经审查，由于柯张勤上诉请求的逾期交楼违约金计付标准高于其于一审时诉请的计付标准，柯张勤上诉请求的逾期交楼违约金计付标准超过一审诉请部分，属于二审中新增加的诉讼请求，雄盛王府公司不同意就该部分诉讼请求进行调解，因此本院仅对柯张勤一审中关于按45元/月/平方米的标准计付逾期交楼违约金的诉讼请求进行审查，对超出一审诉请部分的上诉请求，不予审查。根据佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年9月23日发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]内容，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米。已生效的（2017）粤06民终8900号民事判决查明，涉案小区一座715房（建筑面积81.43平方米）的租金标准为44.41元/月/平方米（21700元÷6个月÷81.43平方米）。虽然石湾街道住宅用房电梯楼于2016年的市场指导租金最高标准为22元/月/平方米，但与涉案房屋同一栋楼的带装修房屋2017年的租金为44.41元/月/平方米，而涉案房屋在交付时为毛坯房，因此本院综合考虑以上因素，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。一审判决认定涉案房屋市场租金为23元/月/平方米，处理不当，本院予以纠正。柯张勤主张按45元/月/平方米计付涉案房屋市场租金，理据不足，本院不予支持。综上，暂计至2017年11月30日，雄盛王府公司应向柯张勤支付的逾期交楼违约金为37276.8元（30元/月/平方米×112.96平方米×11个月）。关于争议焦点二。由于雄盛王府公司提起本案反诉是发生在《中华人民共和国民法总则》施行之后，因此判断雄盛王府公司提起本案反诉是否超过诉讼时效期间，首先要理清本案应适用《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间还是《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间。本案中，交通银行已于2015年7月3日向雄盛王府公司发放涉案房屋按揭贷款770000元，因此，雄盛王府公司最晚于2015年7月知道或者应当知道柯张勤是否逾期支付购房款，从该时起计算至2017年9月30日已超过二年，即本案诉讼时效期间于《中华人民共和国民法总则》施行之前已届满，因此本案应适用《中华人民共和国民法通则》约定的两年诉讼时效期间。雄盛王府公司迟至2017年11月才向一审法院提起反诉，已超过诉讼时效期间。一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，认定雄盛王府公司提起本案反诉的诉讼时效期间为三年，并判决柯张勤向雄盛王府公司支付逾期支付购房款违约金18480元，属于适用法律错误，本院予以纠正。柯张勤上诉主张雄盛王府公司提起本案反诉超过诉讼时效期间，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，柯张勤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15351号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15351号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向柯张勤支付逾期交楼违约金37276.8元（暂计至2017年11月30日，此后至实际交楼之日止的违约金以建筑面积112.96平方米为基数，按30元/月/平方米的标准计算）；三、驳回柯张勤的其他诉讼请求；四、驳回佛山市雄盛王府商城投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费818元，由上诉人柯张勤负担270元，被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担548元。反诉受理费131元，由被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。二审案件受理费945元，由上诉人柯张勤负担387元，被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担558元。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年四月十日书记员  黎嘉鸿