天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终444号
上诉人（原审被告）：黄小艳，女，1980年2月18日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：白菲，天津奥德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津美华酒店有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路10号。
法定代表人：史美煊，经理。
委托诉讼代理人：李庆培，天津五君律师事务所律师。
上诉人黄小艳因与被上诉人天津美华酒店有限公司（以下简称美华酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄小艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回美华酒店的诉讼请求或者将案件发回重审；2、一、二审案件受理费由美华酒店承担。事实及理由：第一，一审判决未查清事实。首先，本案一审立案时间为2017年1月20日，按照双方签订的《美华大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定的按季度交付租金的内容，美华酒店可以要求支付的租金数额为100000元。再有，因为美华酒店的原因，诉争房屋已经完全不能使用，美华酒店曾经致函黄小艳要求腾空诉争房屋，但当黄小艳准备腾房时，美华酒店扣留物品，由此也说明一审诉讼后，黄小艳并未占有使用诉争房屋，期间的租金也不应支付。其次，因漏雨美华酒店不能及时维修并造成漏电情况，导致黄小艳长时间不能使用诉争房屋进行经营，且根据《租赁合同》的约定，应当减免租金。再次，根据黄小艳提供的损失清单，美华酒店对于损失及停业时间做出了确认，一审法院对此未予认定错误。第二，黄小艳保留另行主张因漏雨造成损失的赔偿权利。因美华酒店不能及时维修诉争房屋造成漏电以至于影响黄小艳的正常经营造成相应损失，保留另行主张赔偿的权利。
美华酒店答辩认为，黄小艳的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一审审理期间，美华酒店依法增加了诉讼请求，要求黄小艳给付租赁期间的租金，且在租赁期间，黄小艳未曾提出解除或者终止租赁合同，产生的租金应当给付。黄小艳没有提交证据证明损失情况，要求赔偿没有依据。
美华酒店的诉讼请求：1、黄小艳向美华酒店支付租金200000元；2、黄小艳支付美华酒店违约金4183元；3、诉讼费由黄小艳承担。
一审查明，2014年8月5日，双方签订《租赁合同》，就黄小艳承租美华酒店房产事宜协商一致。合同约定，出租房屋坐落位置为天津开发区黄海路10号天津美华大酒店12层连廊，建筑面积约297平方米，租赁期限为2014年9月1日至2017年8月31日，黄小艳的租赁用途为居酒屋，房屋年租金为200000元，季度租金为50000元，黄小艳每季度向美华酒店预付房屋租金，黄小艳逾期支付租金及各项费用的，每逾期一日按应付款的百分之一支付违约金。对于维修责任，合同约定，黄小艳发现房屋及其附属设施属于美华酒店维修范围内损坏或故障时，应及时书面通知美华酒店修复，美华酒店应在接到黄小艳通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，黄小艳可代为维修，费用由美华酒店承担，另外，属于美华酒店维修范围需要进行大修时，若因维修工作对黄小艳造成较大或较长时间影响，甚至导致黄小艳完全无法正常工作，美华酒店同意在黄小艳受影响期间适当减少或免除黄小艳的租金，具体减免比例由双方根据影响和影响程度协商确定。
上述合同签订后，美华酒店依约将涉案部分房屋交付黄小艳使用，黄小艳向美华酒店交纳了2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租金。自2016年9月1日起，黄小艳未交纳房屋租金，截至2017年8月31日，黄小艳共欠付美华酒店房屋租金200000元。
对于违约金，美华酒店主张以欠付的房屋租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算黄小艳逾期支付的利息损失，美华酒店以该数额作为违约金请求的数额，庭审中黄小艳对美华酒店违约金的计算方式予以认可。经计算，截至2017年7月14日庭审，违约金共计4183元。
又查明，因黄小艳承租房屋出现漏水问题，2016年10月17日、18日，美华酒店及黄小艳有函件往来，联系修复相关问题。
另查明，2017年5月，黄小艳以承租的涉案房屋为经营场所，办理了个体工商户营业执照及食品摊贩备案证明。
案件审理期间，黄小艳主张其承租的部位属于消防通道，一审法院组织双方及天津开发区公安消防支队相关人员至现场进行勘察，消防支队人员意见为涉案出租部分不具备疏散功能，即不具备消防通道功能。
还查明，涉案房屋的所有权人为案外人天津美通发展有限公司，该案外人出具情况说明，表明涉案房屋由案外人出租给美华酒店使用，美华酒店有权将涉案房屋对外出租。
一审认为，美华酒店自所有权人天津美通发展有限公司处承租涉案房屋后，经所有权人同意，将涉案房屋转租给黄小艳，美华酒店与黄小艳所签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，美华酒店与黄小艳均应依约履行。
本案中，美华酒店所提供的产权证对于黄小艳承租的涉案区域有明确标识记载，消防部门也对该区域并非属于消防通道做出了明确的答复，因此，黄小艳认为承租房屋属于非法建筑及作为消防通道而不能出租进而主张合同无效的抗辩，不予支持。
对于黄小艳认为房屋存在渗漏而致使无法经营使用，且因消防问题无法取得营业执照，因此应免除自2016年5月起的租金的主张，一审认为，一方面，黄小艳未提供充分证据证明漏水问题已致使涉案房屋不能使用，另一方面，黄小艳并未因漏水或营业执照问题向美华酒店做出过解除合同或变更合同的意思表示，而是自合同签订后一直对涉案房屋进行使用，且黄小艳已经取得了个体工商户的经营许可，故，黄小艳要求免除2016年5月起的租金无事实及法律依据，不予支持。
综合以上分析，黄小艳未按照合同约定及时支付房屋租金，已欠付2016年9月1日至2017年8月31日期间的房屋租金200000元，美华酒店基此要求黄小艳支付租金并支付以违约金4183元的方式承担违约责任，美华酒店的主张有事实及法律依据，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告黄小艳给付原告天津美华酒店有限公司2016年9月1日至2017年8月31日房屋租金20万元；二、被告给付原告截止2017年7月14日逾期给付房屋租金的违约金4183元。上述给付义务应在本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4363元由被告负担”。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
黄小艳提交视频资料一份，用以证明因房屋漏水，美华酒店未能及时维修造成损失的情况。
美华酒店质证对该视频资料的真实性予以确认，但认为与本案并无关联性。同时认为，视频资料的内容可以证明美华酒店已经就黄小艳提出的漏水问题进行了维修，而且从视频资料中也可以看出黄小艳一直在经营的客观事实。
美华酒店未提交证据。
本院经审查认为，鉴于美华酒店对黄小艳二审提交的证据的真实性不持异议的事实，对证据的真实性予以确认，但是，该证据并不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条规定的“新证据”范畴，故对上述证据不作为二审证据确认。
本院经审理查明，双方《租赁合同》签订后，黄小艳按照合同约定向美华酒店交付了30000元保证金，至诉讼时，美华酒店并未退还。二审审理期间，双方均同意以保证金折抵所欠房屋租金。黄小艳确认2016年9月1日至2017年8月31日租金200000元尚未交付，租赁期限内，黄小艳并未向美华酒店提出提前解除或者终止合同的要求。黄小艳也未就其提出的损失提出反诉请求。
本院经审理查明的其他案件事实与一审查明事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，美华酒店经诉争房屋所有权人同意将涉诉房屋转租给黄小艳，并签订《租赁合同》并不违反法律规定。《租赁合同》也是合同当事人的真实意思表示，对合同效力依法予以确认。从双方当事人提交的证据可以认定，涉诉房屋出现漏水情况后，黄小艳及时通知了美华酒店，美华酒店也进行了维修。根据《租赁合同》中关于“属于甲方（美华酒店）维修范围需要进行大修时，若因维修工作对乙方（黄小艳）造成较大或较长时间影响，甚至导致乙方完全无法正常工作，甲方同意在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金，具体减免比例由双方根据影响和影响程度协商确定”的约定内容，本案中，黄小艳并未提交符合该约定的相关证据，同时其在上诉状中也确认保留就漏水造成的经营等损失另行主张权利的意思表示，该意思表示是对其民事权利的处置，因此关于损失问题在本案中不宜涉及。根据双方当事人的确认，自2016年9月1日至2017年8月31日的租金200000元黄小艳并未交付，扣减黄小艳交付的30000元保证金后，实际欠付租金为170000元。同时，根据《租赁合同》约定的租金按照季度交付以及关于违约金的约定内容，黄小艳逾期未付租金，应当按照《租赁合同》支付相应的违约金。经过一审、二审审理，黄小艳对于美华酒店主张的违约金的计算方法和标准无异议，但是就2016年9月至2016年12月期间的租金，应当首先扣减黄小艳交付的30000元保证金后，该季度的租金以20000元计算的违约金为214.50。按照合同标准计算的前夫租金期间产生的违约金数额也应相应调整为3861.50元。因此由于双方当事人的自认和同意就黄小艳已经交付的保证金在欠付租金中减除的客观事实，本院对一审判决认定的欠付租金数额及违约金数额依法作出调整。
综上所述，黄小艳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80488号民事判决；
二、黄小艳于本判决生效之日起十日内给付天津美华酒店有限公司2016年9月1日至2017年8月31日房屋租金170000元；
三、黄小艳于本判决生效之日起十日内给付天津美华酒店有限公司截止至2017年7月14日的违约金3861.50元。
如果黄小艳未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4363元，黄小艳承担3709元，天津美华酒店有限公司承担654元；二审案件受理费4363元，黄小艳承担3709元，天津美华酒店有限公司承担654元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 朱立军
代理审判员 田 雷
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 刘 瑾