天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终426号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津正兴通商贸有限公司，住所地天津市河东区真理道南侧（天津市交通集团有限公司院内）。
法定代表人：刘德利，经理。
委托诉讼代理人：宋恺，天津众磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:马富红，女，1973年7月16日出生，汉族，住天津市河北区。
上诉人天津正兴通商贸有限公司（以下简称“正兴通公司”）因与被上诉人马富红租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人正兴通公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判上诉人不向被上诉人返还押金、租金、物业费共计24980元；2、判令被上诉人按19980元/年的标准向上诉人支付自2015年1月4日至2016年1月3日期间的商铺租金19980元以及自2016年1月4日至腾退商铺之日期间的租金；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2015年1月4日，被上诉人承租了诉争商铺，承租当日被上诉人占有使用商铺，但是至今被上诉人至今未交纳租金。一审判决认定事实有误，被上诉人一审未提供证据证明自己的主张。一审法院曲解上诉人庭审陈述的情形。一审法院就被上诉人使用商铺的情况也存在错误认定。
被上诉人马富红辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
马富红向一审法院起诉请求：1.判令被告退还已交订金5000元及全年房租、物业费19980元，共计24980元；2.本案诉讼费由被告承担。
正兴通公司向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人自2015年1月4日至2016年1月3日期间的商铺租金19980元；2.判令被反诉人按19980元/年标准计算，支付反诉人自2016年1月4日至腾退商铺之日期间的租金；3.反诉费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：涉诉“正兴通茶博文玩城”坐落于本市河东区交口，其对外广告中宣称：“项目定位于茶叶、茶具、古玩、玉器等商品的销售，主要面对中高端人群。本项目室内配备中央空调、消防等设施一应俱全，提供良好的购物环境与体验”。原告在看到上述广告后，于2015年1月4日向被告交纳了押金5000元、一年的租金16680元和一年的物业费3300元，上述费用共计24980元一次性打入商户名为“二凤吉祥”的账户内，用于租赁该商城内的2070号商铺。被告于当日向原告出具编号分别为0024400和5022149的《往来收据》两份和《证明》一份，其中《证明》载明：“一、已交订金：5000元（大写：伍仟元整），全年房费：19980元（大写：壹万玖仟玖佰捌拾元整），在未通知开业日期期间随时可以退全款。二、商城招商处电话通知开业日期后，全款不退。一式两份（双方各留一份）”，上述收条和证明均加盖了被告公司的财务专用章。
一审法院认为，原、被告双方虽未签订相关书面合同，但依据原告提供的《证明》和两份《往来收据》，可以认定原、被告之间形成了租赁合同关系，且原告履行了给付租金的义务。在被告出具的《证明》中所载明的“在未通知开业日期期间随时可以退全款”以及“商城招商处电话通知开业日期后，全款不退”是双方对解除租赁合同的一种约定，即约定了原告享有和丧失解除合同的权利的条件。上述条件亦是本案双方争议的焦点，即涉诉的商城是否开业以及开业与否与租赁合同的关系，原告主张被告并未按照约定通知原告商城开业，故应按照约定退还其所交纳的全部款项，而被告则主张双方仅系租赁关系，商城开业与否与租赁关系并无关联。对此一审法院认为，被告的出租行为带有招商的性质，其发布了相关广告，从其发布广告的内容上看是招揽商户在其商城中进行经营，而并非被告所称的原告租赁商铺与经营无关仅是为了存放货物，且从被告出具的《证明》中也印证了这点，双方将商城是否能够开业约定为解除合同的条件，显然无论是出租方还是承租方最终履行合同的目的都是为了经营。虽然被告称商城已经开业了，但庭审中被告亦认可商城的电梯、冷气、暖气等配套设施并未到位，且未提供通知原告商城开业的相关证据，故原告有权解除双方之间的租赁合同，庭审中双方均同意解除合同，故被告应按照承诺退还原告交纳的所有费用。关于被告的反诉请求，原告虽未将租金等费用直接打入被告的账�，但其交纳的账户是由被告指定的，且被告向原告出具了交款凭证，故应视为已向被告支付，故被告要求原告再予交纳租金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。同时，原告并未在诉争商铺内经营使用，故被告要求原告支付2016年1月4日后的租金亦缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告天津正兴通商贸有限公司一次性返还原告押金、租金、物业费共计24980元；二、驳回被告天津正兴通商贸有限公司的反诉请求。如果被告天津正兴通商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.5元，反�费295元，减半收取147.5元，共计360元，由被告天津正兴通商贸有限公司负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交录像视频一份，拍摄时间为一审判决之后，不能证明正兴通茶博文玩城在此之前的状态，对该证据的证明力，本院不予确认。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据被上诉人提供的证据，能够证明双方之间形成了租赁合同关系，且被上诉人履行了交纳租金的义务，上诉人亦向被上诉人交付了诉争房屋。但同时双方在《证明》中对解除合同有特殊约定，即上诉人应电话通知开业日期，在通知前，被上诉人享有解除合同并要求退还全款的权利。根据该特殊约定，可以认定被上诉人即使已实际占用诉争房屋，但在商城未开业，未能实现经营之目的前，被上诉人仍有权要求上诉人退还全款。现双方对涉诉商场是否开业以及上诉人是否已经通知被上诉人存在争议。上诉人主张，在签订合同当日即告知被上诉人商城已开业，被上诉人对此不予认可，上诉人未能提供证据证明商场已经开业并且己方已经履行了电话通知开业义务，故对上诉人该项主张，本院不予采信。一审法院判决认定双方解除合同，判定上诉人返还被上诉人交纳的全部费用，符合双方的特殊约定，本院予以维持。
关于被上诉人是否应交纳2015年1月4日之后的租金及房屋使用费一节，根据双方在《证明》中的特殊约定以及商场的营业性质，一审法院认定双方签订并履行合同之目的是为经营，并无不当，亦符合常理。上诉人抗辩双方仅存在�赁关系，不认可双方之间的特殊约定，理据不足，不予支持。签订合同之时，被上诉人向上诉人职员指定的账户交纳了保证金、租金等，且上诉人为被上诉人出具了往来收据和证明，应认定上诉人已收取相关费用，但之后因上诉人未能履行通知被上诉人开业的义务，被上诉人实际上亦未能在诉争房屋进行营业，未能实现合同目的，一审认定上诉人再行向被上诉人主张租金及房屋使用费无事实和法律依据，符合双方约定及法律规定，应予维持。
综上所述，天津正兴通商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费720元，由上诉人天津正兴通商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 孟 夏
代理审判员 刘继永
二〇一七年三月三十日
书 记 员 马 丽