广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初3705号
原告刘树良，男，汉族，1975年2月10日出生，身份证住址深圳市龙华新区，
原告张美云，女，汉族，1972年10月28日出生，身份证住址深圳市龙华新区，
两原告共同委托代理人双军，广东鹏港律师事务所律师。
两原告共同委托代理人陈雄，男，汉族，1969年2月8日出生，身份证住址深圳市宝安区，公民代理。
被告深圳市新田股份合作公司，住所地深圳市宝安区观澜镇新田社区观平路65号办公大楼，组织机构代码19247359X。
法定代表人廖文峰。
委托代理人黄向林，广东金美律师事务所律师。
原告刘树良、张美云与被告深圳市新田股份合作公司（以下简称新田公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张美云及其委托代理人双军、陈雄，被告的委托代理人黄向林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局给被告下发了《关于深圳市新田股份合作公司城市化非农建设用地的批复》，并确定了建设用地(方案号2011-61K-0001、2011-62k-0001)受益人86户的名单，原告为上述新田社区未建房户的其中一户。2010年，被告诱骗原告签订了一份《协议书》，该协议书就位于深圳市××街道建设用地（方案号2011-61K-0001、2011-62k-0001）合作建房一事达成一致。2010年，被告与原告签订《深圳市新田股份合作公司原村民非农建设居住用地建设统建楼方案确认书》、《协议书》等，规定86户每户仅按照100平方米的标准分配，明显违反了深宝府函（2006）44号批复规定每户240平方米的划定标准，严重侵犯了未建房户的合法权益。根据被告与原告未建房户签订的《协议书》的约定，统建楼建成验收后，未建房户每户须按400元／平方米的标准向被告缴纳费用，否则视为放弃分配指标；日后转让房屋的，还须向被告缴纳5万元转让费。宝安区人民政府于2012年10月30日出台《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》并于2014年8月17日进行了修订，规定了非农建设用地进入市场交易开发的操作流程及若干注意事项。原告此后发现，该协议书严重违法违规。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。被告不具备房地产开发经营资质，违反了上述规定，原告认为，原、被告双方签订的《协议书》自始无效，综上，原、被告签订的《协议书》，被告存在隐瞒事实，在没有开86户未建户股东大会对“交易方案及合作方”进行表决通过（该过程股份合作公司需委托公证处予以公证），是严重侵占未建户集体利益的行为，也不具备房地产开发经营资质。根据《合同法》及相关规定，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《协议书》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，一、原、被告所签《协议书》是双方真实的意思表示，属有效合同，2008年8月15日，原深圳市国土资源和房产管理局宝安分局给被告下发了深国房宝(2008)878号文件《关于深圳市新田股份合作公司城市化非农建设用地的批复》，同意将《建设用地方案图》(2006-60K-0032)确定范围内的土地划定给被告作非农建设用地，被告自批复核发之日起取得该地块的国有土地使用权，另该地块确定有受益人共68户，原告是其中受益人（即未建房户）之一。该批复下来之后，被告基于本身集体经济组织无经济实力进行开发建设，经过多方综合考证及充分考虑原告等未建房户的利益，就非农用地建设指标换取安置住房一事制定初步方案，经过召集包括原告在内的全部未建房户开会讨论同意后再与各户订立《协议书》；后在实际建设过程中再由原告等69户于2013年1月4日在《深圳市新田股份合作公司原村民非农建设居住用地建设统建楼方案确认书》全部签名后向国土部门进行统建楼建设的第一步申报（即此方案也得到了政府部门的认可否则无法进行下一程序的申报，整个楼盘的建设也无从开展）；后陆续完成了从规划立项到设计、环保、施工许可等建设统建楼需要完成的所有手续。在该地块统建楼的整个建设过程中，因统建楼的建设是对大家有利可图且经大家同意才进行的，故69户未建房户也始终没人提出过反对意见。建房完工后，除有几户因涉及继承等问题需办手续外，69户中的绝大部分已按协议书的约定进行了选房，并最终与被告订立了《原村民统建楼安置合同》，从上可见，原、被告在平等自愿的基础上，就非农用地建设指标换取安置住房一事，经过双方充分协商才达成一致意见，其内容是双方真实意思的体现，协议订立的整个过程中公开透明，并无半点欺骗隐瞒之事实，合同内容也无违反国家法律、行政法规的强制性规定之处，所以该《协议书》当然属有效。原告要求被告安置其240平方米的房子缺乏依据。就68户未建房户，政府以《关于深圳市新田股份合作公司城化非农建设用地的批复》批到给被告用作非农建设的地块的面积开始是16,421.952平方米，后调整为15,695.09平方米（未建房户也调整为69户），但真正划定为无偿使用的面积只有6,599.01平方米，有9,096.08平方米是属占用政府已征转补偿国有土地面积、对此被告一次性支付了636,725.6元占地还钱款；另深宝府函(2006)44号文“关于非农建设用地划定方案的批复”第三点提到“要求用地规模按每户／不多于240平方米集中统建的形式核定”的240平方米、也只是政府在批地时考虑的用地规模，并不是要求股份分司在实际统建过程中给到每户的房产建筑面积必须是240平方米；而在实际建设过程中，需除去社区健康服务中心、社区居委会、社区服务站、环卫、停车场、物业、消防、人防、绿化等大量的公共配套及公摊面积，所以最后落实到未建房户的房产的建筑面积是需要结合多种因素来确定的。具到本案100平方米的换房分配方案（此为套内面积、实际上建筑面积是约为120平方米），是被告结合房屋实际建造成本、公共配套及公摊面积及参照附近周边其它股份合作公司的成熟及成功经验后拟定并经69户未建房户共同协商后才最后确定下来。原告与被告间订立的《协议书》不属合作建房合同。本案所涉非农建设地块是直接划定给被告，其土地使有权属于被告享有(深国房宝(2008)878号文件中表述得很清楚)，原告因属未建房户，政府考虑其实际情况，分配其享有非农建设用地建房指标。涉案地块实际建设过程中，也是以被告的名义进行所有手续（包括国有土地使用权出让手续、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等）的申报，其中在办理国有土地使用权出让手续时，因涉案地块其中占用了政府已征转补偿国有土地面积9,096.08平方米、需支付的占地还钱款也是由被告进行支付。被告在实际建设统建楼的过程中，因其不属于商品房的开发与建设，不需要被告本身具有房地产的开发资质，只需严格按政府规定的程序从规划立项、到设计、到施工许可等逐步进行申报即可，整个统建楼的建设都是合法合规的，完工的统建楼也是属于合法建筑。从中可见，原、被告间的协议书只是就原告享有的非农用地建设指标换取安置住房一事，经双方协商达成的一致意见，并非原告以其享有的土地使用权与被告进行合作建房；被告实际开发建设统建楼的行为也不属于商品房开发，根本不存在被告需具备房地产开发资质一说，更不存在因被告不具备房地产开发资质从而导致原、被告间所订的协议无效的问题。综上所述，原告的起诉缺乏事实及法律依据，依法应予驳回，
经审理查明，2010年，原告刘树良作为乙方，与作为甲方的被告签订《协议书》，约定：1、乙方有权选择方案号2011-61K-001（位置新田工作站旁）或方案号2011-62K-0001（位置沙博小区旁）任一地块上建好的楼房（二选一），但必须在甲方指定的楼层（6至15层）且按抽签形式确定。2、二、乙方在大楼建成验收后按每平方米400元交给深圳市新田股份合作公司，如有经济困难可在三年内付清。已交费的受益人每户可分得套内实际建筑面积为100平方米的毛坯房（具体以设计图纸为准），如所选房屋超出100平方米的超出部分按400元／平方米补回给新田股份合作公司。楼房建成后将由新田股份合作公司组织受益人以抽签形式确定所在楼层（6至15层为抽签楼层范围）房屋，并做好相关产权确认手续，同时赠送一年的物业管理服务费（由交搂日算起）。
2006年6月13日，深圳市宝安区人民政府发布深宝府函（2006）44《关于非农建设用地划定方案的批复》，该批复第三条写明：未建房户居住用地61宗，用地面积648,577平方米，要求用地规模按每户不多于240平方米集中统建的形式核定。
以上事实，有协议书、深宝府函（2006）44《关于非农建设用地划定方案的批复》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告仅按照100平方米的标准分配统建楼违反了深圳市宝安区人民政府发布深宝府函（2006）44号批复的规定，且被告不具备房地产开发经营资质，涉案的协议书应属无效。首先，深圳市宝安区人民政府发布的深宝府函（2006）44《关于非农建设用地划定方案的批复》第三条规定：未建房户居住用地61宗，用地面积648,577平方米，要求用地规模按每户不多于240平方米集中统建的形式核定。该批复不属于法律法规的范围，且该批复只是规定“按每户不多于240平方米”的形式核定，并非原告主张的每户按照240平方米的标准分配，原告的该项诉求无事实和法律依据；其次，被告建设涉案的统建楼的目的，并非在房地产市场对不特定的对象出售牟利，而是用于解决深圳市新田股份合作公司的原村民的住房问题，故被告在本案中并非一般的房地产开发经营主体，原告以被告不具备房地产开发经营资质为由要求确认涉案协议书无效，无事实和法律依据，本院不予认可。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘树良、张美云的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 何冰清
二〇一七年四月十日
书记员 李燕妮
书记员 梁 诚
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。