上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2676号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海柏升餐饮有限公司。
法定代表人徐雪敏。
委托代理人李建荣，上海市傅玄杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海康仁乐购超市贸易有限公司。
法定代表人高世明。
委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。
上诉人上海柏升餐饮有限公司（以下简称柏升公司）、上诉人上海康仁乐购超市贸易有限公司（以下简称康仁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院（2012）普民四（民）初字第2813号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2011年10月20日，柏升公司与康仁公司签订《店铺租赁合同》一份，合同约定：1、柏升公司向康仁公司承租上海市中山北路XXX号乐购光新店XXX区域用于餐饮，租期自2011年10月20日起至2016年3月31日止，免租期为25天，实际起租日为2011年11月15日；2、起始月租金为人民币25，800元（以下币种均为人民币），起始物业管理费为17，200元，之后逐年递增；3、柏升公司应在合同签订后就营业问题申请证照，未获证照前不得擅自开业。上述合同签订后，康仁公司向柏升公司出具《证明信》一份，内容为：“兹有上海柏升餐饮有限公司承租我司中山北路XXX号乐购光新店XXX位置经营六福面道生煎包，特此证明我司提供其隔油池和排烟管道的正常使用”。柏升公司向康仁公司支付了履约及公用事业保证金共计172，000元，并对房屋进行了装修及物品添置，但此后该店铺的环评申请未获环保部门受理，因柏升公司不具备相关的营业证照，故在一段时期的试营业后即停业且闭门离开店铺，但装修及物品仍留置于店铺内。至今双方并未交接房屋，柏升公司亦未支付租金及物业管理费。租赁期间，柏升公司曾向康仁公司致函要求解决排烟管道及环评问题未果，后又要求解除租赁关系并赔偿损失。2012年12月20日，柏升公司诉至原审法院，请求判令：一、解除《店铺租赁合同》；二、康仁公司返还保证金172，000元及利息（自2011年10月20日起算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计）；三、康仁公司赔偿经济损失，其中装修损失292，209元（以司法评估结论中的原值计）、物品损失130，104元（以司法评估结论中的原值计）、装潢设计合同费20，000元、自2011年11月起一年内的电话及宽带费7，642.80元、广告费3，805元、员工宿舍费12，300元、人力资源成本398，100元。
2013年8月8日，康仁公司向原审法院提起反诉，请求判令：一、柏升公司立即迁出店铺；二、柏升公司支付2011年11月15日至实际迁出之日止的租金及房屋使用费（均按租赁合同约定的标准逐年递增，初始月租金为25，800元、月物业管理费为17，200元）。
原审法院就租赁店铺的环评问题向环保部门进行了询问，该部门工作人员答复为：1、该店铺曾就环评问题向该部门咨询，经现场勘测，该店铺未铺设符合规定的排烟设施，所在的建筑物结构内又无专用烟道，其自行架设的烟道也不符合规定，故不能经营餐饮，无法对该店铺的申请予以批复，而办理营业执照确实需要环保部门的批复；2、饮食业环境污染防治管理方面的规定系自2004年开始实行，执行前后的审核标准不同，而该店铺所在的“乐购光新店”大楼建造较早，在管理规定出台前通过环评批复的店铺可以经营餐饮，该店铺应适用2004年后的管理办法，故不能通过批复。
经柏升公司申请，原审法院委托相关机构对租赁店铺内的装饰工程造价及部分可移动设备的价值进行了评估，对工程造价的评估结论为：装饰工程鉴定造价原值为292，209元，残值为176，436元，对此结论当事人不持异议；对移动设备价值的评估结论为：所涉标的物原值为130，104元，残值为120，017.52元。柏升公司对此结论不持异议；康仁公司认为，因其在评估现场无法自外观上确认厨房环保设备的存在及此设备能否正常运行，故对评估结论中“厨房环保设备”一项表示异议，对其余项目的评估结论无异议。对此质询意见，相关评估机构表示，厨房环保设备的部分系安装在房屋的隐蔽处，无法在外观上确认，但评估机构在进行评估作业时已对整个设备进行了运行试验，确认运作正常，柏升公司亦就此设备向评估机构提供了相关部门的检测报告，故凭专业知识与经验足以确认该厨房环保设备的客观存在及价值。
原审法院认为，租赁合同成立后，当事人应按约履行各自义务。合同既对租赁房屋的用途作了明确约定，则康仁公司作为出租方，应向承租方提供符合相应功用的房屋，而柏升公司作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前即应对房屋状况作出全面而谨慎的查实工作。经向有关部门核实，该商铺不可能满足餐饮经营的需求，而事实上自租期开始至今，租赁双方亦始终无法通过正当途径为该店铺取得经营资质，在此情形下，合同目的显然不可能再实现，该租赁合同已失去继续履行的基础，故对承租方要求解除合同的诉请应予支持，并以承租方提起主张之日为合同解除之日。关于合同解除的归责问题。出租方于签约后提供的房屋不能满足租赁需要，出租方在签约前也未尽查明义务，导致租赁合同目的不能实现而解除，为此双方应按过错各自承担责任，故对当事人将责任完全归咎于对方的主张均不予采信。出租方对其房屋未铺设专用油烟管道的事实系明知，却未如实向承租方告知，相反还出具了可以经营餐饮的书面证明，故对本案合同的解除应承担主要责任，而承租方在未对房屋性状进行查明的前提下，明知房屋有无法通过环保审核的风险仍签订了租赁合同并进行装潢及设备的投入，应当承担次要责任。合同解除后，承租方应返还房屋，出租方应退还保证金。关于合同解除后承租方的损失问题。本案的装修及物品价值评估结论系出自具有专业资质的评估机构，对此结论予以采信。因承租方的固定装潢无法回收利用，故此损失应由双方按责分担，考虑到房屋使用过程中装潢的损耗，定损应以评估结论中的装潢残值为依据而非原值。鉴于可移动设施及物品具有回收利用价值，此类物品由承租方自行处理，不应再由出租方承担赔偿责任。另，除装潢与物品外，承租方所主张的其他损失中，部分系其未获证照擅自营业所支出费用，部分费用缺乏确凿的证据予以证实，基于承租方自身的责任，原审法院对其主张的、包括保证金利息在内的其他费用诉请不予支持。关于合同解除后出租方的租金及物业管理费的损失。因承租方自合同约定的租期开始后至今仍占有房屋，且其自认曾在租期内有短暂的经营行为，故其在合同解除前仍应支付租金及物业管理费，在合同解除后、交还房屋前应支付房屋的占用费，但考虑到出租方提供的房屋不符合正常功用，且在相当长的一段时间内当事人因解决争议所需导致房屋无法产生效益，故上述租金及使用费应酌情降低标准。据此，原审法院判决：一、上海柏升餐饮有限公司与上海康仁乐购超市贸易有限公司签订的、关于上海市中山北路XXX号乐购光新店XXX区域店铺的《店铺租赁合同》于2012年12月20日解除；二、上海康仁乐购超市贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海柏升餐饮有限公司返还保证金人民币172，000元；三、上海康仁乐购超市贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海柏升餐饮有限公司支付装修费损失人民币150，000元；四、对上海柏升餐饮有限公司的其余诉请不予支持；五、上海柏升餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内携装潢之外的物品迁出上海市中山北路XXX号乐购光新店XXX区域店铺，将店铺返还上海康仁乐购超市贸易有限公司；六、上海柏升餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内向上海康仁乐购超市贸易有限公司支付房屋租金及使用费（按每月人民币2，500元计，自2012年11月15日起算至上海柏升餐饮有限公司实际履行本判决第五项之日止）。
原审法院判决后，上诉人柏升公司不服，向本院提出上诉称：1、康仁公司故意隐瞒所提供的店铺未通过环评的事实，导致柏升公司无法正常经营。柏升公司已尽审慎义务，康仁公司应当承担全部责任；2、柏升公司所出的装潢（按原值计算）、可移动设施及物品费用、开展经营活动必须支出的费用等应当由康仁公司承担。请求本院撤销原判，改判驳回康仁公司的反诉请求，支持其本诉请求。
上诉人康仁公司亦不服原判，向本院提出上诉称：1、柏升公司无法取得经营证照系其自身原因，合同解除后康仁公司不需返还保证金和装潢费；2、柏升公司占用该店铺，导致康仁公司无法使用，柏升公司应当支付占用期间的费用。请求本院撤销原判，改判驳回柏升公司的本诉请求，支持其反诉请求。
经审理查明，原审法院判决已查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，柏升公司与康仁公司签订《店铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。因该店铺无法通过正当途径取得餐饮经营的资质，合同目的无法实现，该租赁合同可以解除。康仁公司提供的店铺不能满足柏升公司经营餐饮的需要，柏升公司亦未尽审慎义务，对租赁合同解除，双方均有过错，康仁公司应承担主要责任，柏升公司应承担次要责任。柏升公司上诉称康仁公司故意隐瞒事实，其已尽审慎义务，康仁公司应当承担全部责任，依据不足，本院无法采信。合同解除后，柏升公司应返还该店铺，并支付占用期间的相应费用；康仁公司应退还保证金。康仁公司上诉称其不需返还保证金，缺乏法律依据，本院不予采纳。因柏升公司的固定装潢无法回收利用，可作为损失由双方按责分担。原审法院考虑到房屋使用过程中装潢的损耗，定损应以评估结论中的装潢残值为依据而非原值，并无不当。可移动设施及物品具有回收利用价值，由柏升公司自行处理。其他费用系柏升公司未获证照擅自营业所支出费用，应由其自行承担。柏升公司上诉称其所出的装潢（按原值计算）、可移动设施及物品费用、开展经营活动必须支出的费用等应当由康仁公司承担，本院无法采信。综上，上诉人柏升公司、上诉人康仁公司的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，541.00元，由上诉人上海柏升餐饮有限公司负担人民币6，770、由上诉人上海康仁乐购超市贸易有限公司负担人民币6，771元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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