北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初17129号
原告（反诉被告）：庄永亮，男，1975年10月1日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：孙鹏宇，北京思诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：费春发，男，1963年3月14日出生，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：费佳颖，女，1985年2月2日出生，住北京市昌平区乙。
二被告委托诉讼代理人：徐岳满，北京市昌兴律师事务所律师。
二被告委托诉讼代理人：王健，北京市昌兴律师事务所实习律师。
第三人：何某1，男，2010年10月12日出生，住北京市昌平区乙。
第三人：何某2，男，2017年4月28日出生，住北京市昌平区乙。
二第三人法定代理人：何某3，男，1983年11月14日出生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）庄永亮被告（反诉原告）费春发、费佳颖，第三人何某1、何某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄永亮之委托诉讼代理人孙鹏宇，被告费春发、费佳颖及其委托诉讼代理人徐岳满，第三人何某1、何某2之法定代理人何某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄永亮向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告位于北京市昌平区百善镇百善村XX号房屋全部腾退补偿安置款1957390元；2.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2000年10月1日，第一被告费春发及其妻子郑学庭与原告庄永亮签订《房产买卖合同》，将昌平区百善镇百善村XX号宅基地及地上房屋五间半卖与庄永亮，双方协定购房款为人民币肆万元。原告当日将全部购房款肆万元缴纳给了被告，被告也于当日将房屋和《集体土地建设用地使用证》同时交付给了原告。自原告购入该房后，其对房屋进行了多次装修加固、扩建，同时也投入了大量的人力、物力、财力、至今已居住了17年，左邻右舍都认为原告就是百善村人。2015年底，昌平区百善镇百善村准备进行拆迁腾退，二被告向昌平法院提起诉讼，要求确认双方于2000年10月1日签订的《房产买卖合同》无效。2016年9月29日昌平区法院作出（2016）京0114民初1985号一审民事判决书，确认第一被告费春发及其妻子郑学庭与原告庄永亮与2000年10月1日签订的《房产买卖合同》无效。原告庄永亮不服昌平区人民法院作出的一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉，2016年11月25日北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终6955号民事判决书，维持了昌平区法院的一审判决。但上述两份判决书对《房屋买卖合同》确认无效后，原被告双方基于该合同无效后财物如何进行互相返还未作出判决。2017年5月27日，原告为响应拆迁政策，自愿委托昌平区百善镇百善村民委员会代为领取补偿款。2017年5月29日，原告与第一被告共同作为被腾退人与北京市昌平区百善镇百善村民委员会签订《阿苏卫循环经济产业园区周边村庄搬迁及东沙屯西部土地一级开发项目腾退补偿协议》，房屋腾退补偿补助款共计人民币1857390元。2017年8月29日，原告自愿将房屋交与北京市昌平区百善镇百善村民委员会。原告认为，导致原、被告买卖合同无效的根本原因是被告背信弃义，意图独吞该房屋的巨款拆迁款，违背诚信原则而致。按照北京现在的房屋价值及该房屋拆迁的评估价值，原告失去房屋造成了重大的财产损失，同时也给原告生活造成了极大的影响，至今还没有固定住所。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》和《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》的规定，原告特诉贵院，请求贵院依法支持与原告的诉讼请求。
被告费春发、费佳颖辩称，不同意原告诉讼请求。诉争XX院买卖合同已经被确认为无效合同，无效合同自始无效，房屋和宅基地应属被告所有，拆迁利益应该是属于被告，被告户口都在村里，原告无权主张拆迁补偿款。我们愿意在合理范围内赔偿原告损失，合理范围指高院关于农村房屋买卖座谈会议纪要里说的宅基地区位补偿价和房屋重置重新价的70%，这个价格已经经过拆迁公司评估了。我们同意给付原告这些补偿。房屋重置成新价指的是房屋补偿价格，不包括装修及附属物价格。原告恶意拖延诉讼，合同被确认无效后，本应履行生效判决，及时交还房屋，但原告迟迟未归还，直到2016年才归还，导致被告本可以得到的周转费没有得到，要求原告赔偿。原告腾退房屋后，没有交付水费，我们垫付了60块钱，要求原告偿还。我们提起反诉，请求法院一并处理。
反诉原告费春发、费佳颖向本院提出反诉请求：1.判令庄永亮向反诉原告支付自2017年5月、6月和7月共计三个月的租房费用14400元；2.判令庄永亮向反诉原告支付交房时垫付的水费60元；3.本案诉讼费用由庄永亮负担。事实与理由：2000年10月1日，反诉原告将位于昌平区百善镇百善村XX号宅基地及地上房屋卖给反诉被告。2016年1月反诉原告起诉请求确认买卖合同无效，昌平法院作出了（2016）京0114民初1985号民事判决书，判决合同无效，反诉被告上诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终6955号判决书，驳回上诉，维持原判。反诉被告在判决生效后腾退房屋，致使百善村拆迁腾退进度及反诉原告利益严重受损，故反诉原告于2017年2月22日向法院提出排除妨害诉讼，在诉讼中反诉被告在此提出管辖权异议。北京市昌平区人民法院做出（2017）京0114民初2186号民事裁定书、北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民辖终339号民事裁定书均驳回其管辖权异议请求。2017年8月19日反诉被告同意腾退房屋，反诉原告撤诉。反诉原告因反诉被告在排除妨害纠纷诉讼利用管辖权异议拖延诉讼时间，导致反诉原告无法从村委会领取房屋周转费，只能自行支付租房费（2016年11月20日至2017年8月19日，共计9个月的租房费用）。在反诉被告同意腾退房屋时未足额支付水费，反诉原告又为之垫付60元水费。为维护反诉原告的合法权益，请人民法院查清事实，支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告庄永亮辩称，不同意反诉原告的反诉请求。被告的反诉不成立。依照反诉理论，反诉与本诉必须基于同一法律关系、同一法律事实提起。这一点，已被公认是反诉成立的必备条件之一。本案反诉不成立，之所以不成立就是因为反诉与本诉不是基于同一法律关系，本案是要解决原《房屋买卖合同》被确认无效后，财产如何相互返还。原房屋已经拆迁，在诉讼中原被告双方应针对所取得的拆迁款如何分配进行辩论。但，二被告却提出要求原告支付租房费、给付水费，明显与本案的诉争不是同一法律关系。二、17年1月3日，二被告起诉原告，排除妨害纠纷，要求原告腾房。在这种双方有诉讼的情况下，拆迁办只能等到双方诉讼完结或双方达成一致的时，才能进行拆迁工作。村委会、拆迁办一直在给双方进行调解，但没有成功。在双方排除妨害诉讼中，原告准备向法院申请评估，依2017年昌平区的新标准对诉争房屋及宅基地进行评估。也就是说，原告方未能及时签字，是因为二被告向法院起诉，阻却了拆迁进度。所以，造成晚签字的原因恰恰是二被告，但他们还倒打一耙，实在可笑！三、水费只写了费春发，没有写门牌号，二被告在本村也有住处，无法证明是给我方交的。如果需要交水费，我方会自行前往村委会交纳的。
第三人何某1、何某2称，不同意庄永亮的诉讼请求。同意费春发、费佳颖的意见。如法院认定涉案宅院拆迁安置补偿款中有庄永亮的份额，同意法院的判决，在法院分出属于庄永亮的拆迁安置补偿款以后，第三人不要求将自己可能获得的拆迁安置补偿款份额与费春发、费佳颖的分割开。关于费春发、费佳颖所主张的租房费用中，也主张了二位第三人的租房费用，我们同意费春发、费佳颖代替我们主张权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
费春发与郑学庭系夫妻关系，二人育有一女费佳颖。费佳颖与何某3系夫妻关系，二人育有两子，分别为何某1、何某2。郑学庭于2015年2月13日去世，其父亲郑连仲于1989年4月27日去世，母亲冯淑兰于2009年12月9日去世。
2000年10月1日，费春发、郑学庭与庄永亮签订房产买卖合同，将位于昌平区百善镇百善村XX号的房屋（北方3间半、东房2间）卖予庄永亮，房款价格为4万元。庄永亮以现金形式一次性向费春发、郑学庭支付了全部购房款后，由其父母居住。后期，庄永亮父母翻建、扩建了房屋。2000年房屋出售之后，庄永亮父母一直在涉案房屋内居住至今。
费春发、费佳颖于2016年1月14日以确认合同无效为由将庄永亮诉至法院，法院生效判决确认费春发、郑学庭与庄永亮于2000年10月1日签订的房产买卖合同无效。
2017年1月10日，费春发、费佳颖以排除妨害纠纷为由将庄永亮诉至法院，请求庄永亮腾退位于昌平区百善镇百善村XX号的房屋，后费春发、费佳颖于2017年9月7日撤诉。
2017年5月29日，北京市昌平区百善镇百善村民委员会（腾退人，甲方）与费春发（被腾退人，乙方）签订《阿苏卫循环经济产业园区周边村庄搬迁及东沙屯西部土地一级开发项目腾退补偿协议》，约定：被腾退房屋坐落于北京市昌平区百善镇百善村XX号（以下简称XX号院），宅基地面积为210.54平方米，被腾退房屋的首层建筑面积为173.6平方米；乙方家庭成员在腾退范围内有户口并认定为安置人口的共4人（分别为费春发、费佳颖、何某1、何某2）；甲方应支付乙方腾退补偿补助款1857390元，其中宅基地区位补偿价322126元；房屋、装修及附属物补偿价476760元；宅基地闲置面积奖励5360元；其他各项补助费及奖励费1053144元（包括：提前搬家奖10000元、工程配合奖30000元、搬家补助费2604元、腾退土地补助105270元、环境贡献补助105270元、影响生产经营补助100000元、腾退预签约促进奖300000元、整村腾退完成奖400000元）；乙方应在本协议生效后15个工作日内，将原宅基地上房屋及附属物交予昌房公司进行拆除；乙方认购安置房需交纳的购房款484000元，差价款1373390元。双方在协议中还约定了其他内容。
同日，北京市昌平区百善镇百善村民委员会（腾退人，甲方）与费春发（被腾退人，乙方）签订《阿苏卫循环经济产业园区周边村庄搬迁及东沙屯西部土地一级开发项目房屋安置协议》，约定：乙方家庭成员在腾退范围内有户口并认定为安置人口的共4人（分别为费春发、费佳颖、何某1、何某2）；乙方选择一居室一套、二居室两套；乙方认购的安置房面积共240平方米；乙方认购安置房需交纳的购房款484000元，在甲方应给付乙方的腾退补偿补助款总额中抵扣。双方在该协议中还约定了其他内容。
双方在庭审中均认可XX号院的腾退补偿补助款在扣除购买安置房需交纳的购房款外全部汇入了北京市昌平区百善镇百善村民委员会的账户。庭审中，庄永亮表示将其诉讼请求变更为确认XX号院的腾退补偿补助款1957390元归其所有。双方当事人均认可庄永亮于2017年8月将466号院内房屋及附属物交予拆迁公司。费春发、费佳颖称，因庄永亮怠于交付XX号院房屋，导致其未能获得2017年5月至7月的周转费，故要求庄永亮向其支付周转费。另，费春发、费佳颖向法庭提交收据一张，载明“今收到费春发交来120吨水费60元整”，并主张该费用系为庄永亮垫付，但庄永亮对此不予认可。
2017年12月12日，本案承办法官到北京市昌平区百善镇百善村民委员会和北京市昌平房地产开发有限责任公司调查了解XX号院有关拆迁补偿的补充协议，北京市昌平区百善镇百善村民委员会和北京市昌平房地产开发有限责任公司均告知百善村的关于整村腾退完成奖（签约率达到95%，计100000元）的《补充协议》暂未审计完毕，暂不能确定费春发是否签订了该项补充协议；百善村关于整村腾退完成奖（签约率达到100%）的《补充协议》签订程序尚未启动。
本院认为：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。费春发、郑学庭与庄永亮签订的房产买卖合同已被生效判决确认无效，且涉案院落已被拆迁，故不能再行返还。对于无效合同的产生，出卖人应承担主要责任，买受人应承担次要责任。费春发作为XX号院的被腾退人与腾退人签订拆迁补偿协议，确定了该院落的拆迁补偿补助款数额及安置房认购面积。因本判决作出之时费春发是否与相关单位签订关于整村腾退完成奖的补充协议尚不确定，关于该部分补偿款，原告可待条件成就时另行主张，本院先就腾退补偿补助款1857390元进行分割。因XX号院拆迁补偿补助款现暂由北京市昌平区百善镇百善村民委员会暂时代为保管，本案当事人均未实际领取拆迁利益，故本院仅确认各当事人可分得的拆迁补偿补助款数额。XX号院内因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款应归买房人庄永亮所有；因合同无效，庄永亮失去了XX号院土地增值部分的利益，故对于XX号院因土地价值所获得的拆迁补偿补助款根据买卖双方的责任酌情由庄永亮分得70%，由费春发、费佳颖分得30%。具体而言，房屋、装修及附属物补偿价和搬家补助费系因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款，应全部归庄永亮所有；宅基地区位补偿价、宅基地闲置面积奖励、腾退土地补助和环境贡献补助系依照被拆迁院落的宅基地面积计算的拆迁补偿补助款，应由庄永亮分得70%，由费春发、费佳颖分得30%；提前搬家奖、工程配合奖、影响生产经营补助、腾退预签约促进奖、整村腾退完成奖均系以每宗宅基地为单位所获得的拆迁补偿补助款，亦应由庄永亮分得70%，由费春发、费佳颖分得30%。对于庄永亮要求获得拆迁补偿补助款的请求，合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。费春发、费佳颖与庄永亮就房屋腾退事宜引发争议，一直处于诉讼和协调中，故费春发、费佳颖主张庄永亮支付迟延腾退房屋期间租房费用的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。费春发、费佳颖所主张的水费，因其提供的票据未载明用水地点，且庄永亮对此不予认可，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、北京市昌平区百善镇百善村XX号院因腾退所获得的腾退补偿补助款1857390元中的1443982.2元归庄永亮所有；
二、北京市昌平区百善镇百善村XX号院因腾退所获得的腾退补偿补助款1857390元中的413407.8元归费春发、费佳颖、何某1和何某2所有，其认购安置房需交纳的购房款484000元由其自行负担；
三、驳回庄永亮的其他诉讼请求；
四、驳回费春发、费佳颖的全部反诉请求。
本诉案件受理费11208元，由庄永亮负担2310元（已交纳），由被告费春发、费佳颖负担8898元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费81元，由费春发、费佳颖负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一七年十二月十九日
书记员 陈美杉