赤峰市元宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民初字第848号
原告孙孝杰，男，1967年2月28日出生，汉族，市民。
被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，住所地赤峰市元宝山区平庄王府花园小区综合楼三楼，组织机构代码59732844－6。
法定代表人谢井生，董事长。
委托代理人孙辉，北京市仁人德赛律师事务所律师。
委托代理人孟亚轲，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司营销副总监。
原告孙孝杰与被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙孝杰、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司的委托代理人孟亚珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年6月20日、7月6日分别签订商品房买卖合同和购买储藏间协议，原告购买被告开发的坐落于元宝山区平庄西城宝山仕家62栋3-3083楼房一处及62栋3号储藏间。合同约定，被告于2014年10月31日前将符合条件的房屋交付原告使用，逾期交付房屋被告承担给付利息及违约金的责任，同时合同中还约定卫生间粘防水面砖的义务。违约利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利息计算。此外还约定，被告还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，原告已经一次交清房款402135元。被告未按合同中约定的期限交付房屋给原告使用，已构成违约。为此原告起诉至法院，请求依法判令被告支付给原告逾期交付房屋应承担的房款（包括储藏间）利息21639.23元及违约金10819.62元，要求被告给付未履行部分即粘卫生间瓷砖费用3000元，合计35458.85元。
被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司辩称，原告购买我公司的房屋，双方签订了商品房买卖合同，我方违约情况属实，同意承担违约责任，但不同意按原告主张的项目及标准承担违约责任，我方认为过高，请求法院依照相关规定予以调整。损失的金额，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条第三款，关于“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定来执行。我方逾期交房因遇有不可抗力情况出现，应免除发生不可抗力期间我方的违约责任。因房屋内卫生间与洗手间分隔，按设计要求洗手间墙壁未粘贴瓷砖，故不同意原告要求给付粘瓷砖费用3000元的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2014年6月20日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于元宝山区平庄西城宝山仕家62栋3-3083号楼房一处，建筑面积100.52平方米，每平方米价格3874.43元，价款为389458元。同年7月6日双方签订购买储藏间协议，原告购买被告坐落于元宝山区平庄西城宝山仕家62-3号储藏间，套内面积4.56平方米，每平方米价格2780元，价款为12677元。双方在商品房买卖合同中约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2014年10月31日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，原告有权要求继续履行合同，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金”。合同签订后，原告已经一次交清房款389458元及储藏间款12677元。被告未按合同中约定的期限交付房屋给原告使用，已构成违约。被告所售房屋至今未验收合格。
本案系被告迟延交付由其开发的平庄宝山仕家小区的房屋而起诉到本院的系列案件，经被告申请，法院委托具有司法鉴定资质的单位对与本小区的同类房屋如意小区进行鉴定，年租金为每100平米12000元。
上述事实，有原、被告双方当事人陈述，内蒙古商品房买卖合同、赤峰市元宝山区价格认证中心关于对宝山仕家相邻地段如意家园100平方米楼房年租金价格鉴定结论书，购买储藏间协议一份，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》及购买储藏间协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同已对原告购买的坐落于元宝山区平庄西城宝山仕家62栋3-3083号楼房一处及62-3储藏间的交付及交付日期、买受人付款形式及付款时间，出卖人逾期交付商品房及买受人逾期付款的处理进行了约定。截止2014年7月7日原告已交付全部购房款389458元，被告在合同中约定了2014年10月31日前将验收合格的房屋交与原告，但被告并未按约定时间交付房屋，故被告的行为已构成违约。原告请求被告支付逾期交付房屋承担违约责任的主张予以支持。
一、关于被告如何承担违约责任问题。双方产生争议，原告认为就违约责任如何承担问题已经在双方签订的合同第五项中有明确的规定，就应当按照合同约定承担违约责任，同时按照合同第九条的规定承担配套五项的违约责任。被告认为双方约定的违约金数额过高，按照争议房屋同地段同类房屋年租金标准及违约时间承担违约责任。本院认为，双方签订的合同第五项明确约定违约条款，约定的利息及违约金均为违约数额，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告辩称原告计算违约金的标准过高，请求降低，符合法律规定，本院予以支持。对减少的标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应以被告造成原告租金损失的130%为宜。经法院委托鉴定涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为每100平方米12000元／年，本案原告的房屋面积为100.52平方米，其年租金标准折算为12062元／年。因此被告应付原告迟延交房违约金的金额为15898元（12062元／年÷12月÷30天×365天×130%，暂计一年365天）。
二、关于储藏间的违约责任问题。双方签订购买储藏间协议中没有约定违约责任，原告要求被告承担违约责任没有依据，本院不予支持。
三、关于洗手间粘防水面砖问题。因原告所购房屋的洗手间与卫生间由墙体分隔，双方在合同中对洗手间是否粘砖又无约定，本院已无法确定标准，故对原告此项诉讼请求不予支持。
四、对被告提出的中考及高考期间为不可抗力，应免除被告在此期间的违约责任的主张，因中考、高考期间被告停工不属于不可抗力，不应免除其责任，故本院对其主张不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第三款的规定，判决如下：
一、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后10日内支付原告孙孝杰迟延交房的违约金15898元（自2014年11月1日起计算至2015年11月1日共365天，以后顺延计算至被告房屋验收合格交房时止）。
二、驳回原告孙孝杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费686元，由被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 闫雪竹
审 判 员 张晓丹
人民陪审员 任丽娜
二〇一五年三月七日
书 记 员 马媛媛