上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初12461号
原告：陈斌峰，男，1989年6月14日生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：王清坤，上海百悦律师事务所律师。
原告：王朵，女，1990年11月10日生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：王清坤，上海百悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈斌峰。
被告：陈怀东，男，1967年8月13日生，汉族，住江苏省大丰市。
委托诉讼代理人：姚莹莹，湖北朋来律师事务所律师。
第三人：中信银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区金沙路XXX号。
法定代表人：肖懿，行长。
委托诉讼代理人：陈一痕。
原告陈斌峰、王朵与被告陈怀东、第三人中信银行股份有限公司上海嘉定支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈斌峰及委托诉讼代理人王清坤，原告王朵委托诉讼代理人陈斌峰、王清坤，被告陈怀东及委托诉讼代理人姚莹莹，第三人中信银行股份有限公司上海嘉定支行委托诉讼代理人陈一痕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈斌峰、王朵向本院提出诉讼请求：要求继续履行原、被告间签订的《上海市房地产买卖合同》，即被告将位于上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付原告且涤除上述房屋的抵押登记并配合原告办理上述房屋的产权变更登记手续。事实与理由：2016年7月12日，原、被告在上海融和房地产经纪事务所居间之下签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买位于上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房价款为229万元，原告应于签订合同当日支付69万元(含定金4万元)，余款以贷款方式支付；被告应于2016年9月15日将房屋交付原告；2016年9月15日前，原、被告办理房屋过户手续。合同签订后，原告按约支付了首期房款，并要求被告履行交付房屋、撤销房屋上的抵押权、办理过户手续等义务，但被告以贷款审批期限太长等为由，拒绝履行义务并撤销买卖合同的备案致使原告无法申请贷款。双方在交涉过程中，被告向原告发出解除合同通知。原告认为被告不履行合同义务损害了原告的合法利益，故诉至法院。
被告陈怀东辩称，房屋上存有银行抵押和个人抵押，在与原告签订买卖合同时约定上述抵押借款由原告及居间方代为偿还(其中居间方代为还款的前提为原告的银行贷款审核通过)，但在实际履行中，原告仅支付了被告50万元用以撤销房屋上的个人抵押，而其银行贷款未能审核通过，导致了被告无法撤销银行抵押。根据约定，如被告抵押贷款无法偿还或原告的银行贷款未审核通过，双方无责解约，故被告于2016年9月25日向原告发出了解除合同通知。综上，被告认为原、被告间的房屋买卖合同关系已解除，故不同意原告的诉请。
第三人中信银行股份有限公司上海嘉定支行述称，被告尚余房贷款未能清偿，如房贷款得到清偿，第三人同意撤销房屋上设置的抵押权。
经审理查明：位于上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)系被告所有。2016年6月23日，原、被告在第三方上海融和房地产经纪事务所居间之下签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定：原告向被告购买系争房屋，房价款为249万元，其中首期房价款75万元，余款174万元以银行贷款方式支付；系争房屋上的银行抵押贷款及个人抵押贷款需居间方负责垫资代还，如贷款无法偿还及原告银行贷款审批未通过，原、被告双方互不追究违约责任。协议签订后，原告向被告支付了定金4万元。2016年7月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，房屋建筑面积90.87平方米。房价款为229万元：在签订合同当日内支付首期房价款69万元(含已付定金4万元)，第二期房价款160万元以银行贷款方形式支付，如原告贷款申请审核通过的额度不足申请额度，则原告应于过户手续送件当日将其补足并支付被告。交房：被告应于2016年9月15日腾出该房屋并通知原告验收交接。过户：原、被告于2016年9月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另约定：如原告逾期未付款，被告应书面催告，原告收到书面催告之日起10日内仍未付款的，被告有权单方解除合同并书面通知原告，自收到通知之日起10日内原告未提出异议，合同即行解除。同日，原、被告签订《补充协议》约定：系争房屋合同总价为229万元，原告另行支付被告20万元差价，该款于过户前被告需偿还银行贷款时支付；签订《上海市房地产买卖合同》当日，原告支付被告首付款65万元，其中50万元被告用于偿还个人抵押贷款，剩余15万元由原告代为保管(于被告需偿还银行贷款时支付)；若原告贷款审批未通过或者被告垫资未通过，原、被告互不追究违约责任，被告无息退还原告已支付的定金及首付款。被告将系争房屋独家委托给居间方出售，以出售所得首付款归还原告(6个月内)；若原告贷款审批未通过，本房屋买卖合同自动终止。合同及补充协议签订后，原告于2016年7月13日支付被告65万元，被告于同日返还了原告15万元，加之原告支付的定金4万元，被告共计收取了原告支付的房价款54万元，该款被告用于清偿了系争房屋上的个人抵押借款。而原告一直未能办妥出银行贷款，至约定的过户日期即2016年9月15日，原告仍未能完成银行贷款的审批手续，为此，原告多次与被告协商，要求延期，但被告未予答复。2016年9月25日，原告收到被告的通知函，被告在函中以原告贷款未能审批通过及未能代被告偿还银行贷款、居间方也未垫资为由通知原告解除双方的买卖合同。原告收函后于2016年9月29日向被告明确不再申请银行贷款，并表示以现金方式付清余款。但双方未能达成一致，原告遂涉讼。
另查明：系争房屋目前存有第三人的抵押权，审理中，原告同意代为清偿第三人的抵押债权本息。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》等以及庭审笔录为证。
本案争议焦点：原、被告间签订的《上海市房地产买卖合同》是否已解除？
本院认为：1、根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，如原告逾期未付款，被告应书面催告，原告收到书面催告之日起10日内仍未付款的，被告有权单方解除合同并书面通知原告，自收到通知之日起10日内原告未提出异议，合同即行解除。由此可见，催告付款是解除合同的必要条件。被告于2016年9月25日向原告发出解除合同通知，但无证据证明被告在此之前履行过催告付款的义务，根据合同约定的解除条件，被告发出解除通知时尚不符合合同约定的解除条件，其合同解除行为不能成立。2、补充协议有“如原告贷款审批未通过，买卖合同自动终止”的约定，但《上海市房地产买卖合同》亦约定“如原告贷款申请审核通过的额度不足申请额度，可以现金方式补足”，综合原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》及当事人的陈述，本院认为双方是以原告贷款审批通过作为居间方垫资归还系争房屋第三人抵押贷款的保证，目的是为消除银行抵押贷款、排除过户障碍以实现合同目的，虽然原告未能完成贷款审批，但原告同意以现金方式支付余款并代为清偿系争房屋上第三人的抵押贷款，符合合同约定，双方的合同目的亦可实现。至于原告逾期付款的行为应承担相应的违约责任，但被告未在本案中据此主张，本案不做处理。综上，被告关于《上海市房地产买卖合同》已解除的抗辩不成立，原告要求继续履行合同(被告交付系争房屋并办理过户手续)的诉请本院予以支持。对于第三人在系争房屋上的抵押权，原告同意代为清偿债务消灭抵押权，符合物权法相关规定，本院予以照准。本案中，原告已向被告支付房款54万元，尚余195万元房款未支付，原告同意代为向第三人清偿债务的本息可与未付房款相抵，第三人应在原告代为清偿债务后协助办理抵押登记的注销手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告陈斌峰、王朵应于本判决生效之日起十日内代被告陈怀东向第三人中信银行股份有限公司上海嘉定支行清偿位于上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室的房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)，并将剩余房款195万元在扣除上述代偿款后支付给被告陈怀东；
二、被告陈怀东、第三人中信银行股份有限公司上海嘉定支行应于上述贷款清偿之日起十日内注销位于上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室房屋之上第三人中信银行股份有限公司上海嘉定支行的抵押权登记；
三、被告陈怀东应于位于上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权登记注销后十日内，协助原告陈斌峰、王朵办理该房屋产权过户至原告陈斌峰、王朵名下的登记手续；
四、被告陈怀东应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告陈斌峰、王朵。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币80元，减半收取40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由原、被告各半负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 奚
二〇一七年十二月十五日
书记员 何吉珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。