上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初5098号
原告(反诉被告)：齐伟华，女，1978年8月18日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：杨宗章，上海市弘正律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海乐客玛超市有限公司，注册地上海市浦东新区。
法定代表人：毛碎庆，总经理。
委托诉讼代理人：詹惠芳，女。
委托诉讼代理人：邹合强，上海瀛东律师事务所律师。
原告(反诉被告)齐伟华与被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司(下称乐客玛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理，乐客玛公司于2016年3月2日提起反诉。本院先适用简易程序于2016年3月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序审理。因需待相关案件审结，于2016年8月1日裁定中止审理。恢复审理后于2017年2月15日、7月24日公开开庭进行了审理。齐伟华的委托诉讼代理人杨宗章，乐客玛公司的委托诉讼代理人詹惠芳、邹合强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐伟华向本院提出诉讼请求：1、确认其与乐客玛公司签订的租赁合同于乐客玛公司收到诉状副本之日解除；2、判令乐客玛公司退还租赁押金10,000元；3、判令乐客玛公司赔偿损失：装修费38万元、设计费66,000元、厨房设备费20万元、空调及安装费63,000元、家具沙发玻璃门30万元、灯具及安装费35,000元、监控音响收银机1万元、灯箱广告费3万元。事实和理由：2014年11月26日，其与乐客玛公司签订租赁合同，约定乐客玛公司将鹤庆路XXX号XXX号楼A2商铺出租给其用于经营餐饮，租期3年。其向乐客玛公司支付了租赁押金10,000元。2014年11月30日左右，乐客玛公司向其交付了房屋，其进场进行了装修。2015年3月10日装修完毕。2015年4月15日试营业。2015年6月中旬因未支付房租，乐客玛公司不供电，故关闭店铺。由于乐客玛公司提供的工业用房无产证，无法作商业用途，其也无法办理营业执照，无法开展经营活动，使合同目的无法实现，故起诉要求解除上述租赁合同并赔偿损失。
乐客玛公司辩称：涉案商铺属电气集团所有，上海碧江实业有限公司(下称碧江公司)向电气集团承租后转租给其。其有转租权，租赁期限15年。合同签订后双方应依约履行，齐伟华办证的义务不在其公司，而在于齐伟华本身，如在办证过程中需要其提供材料，其可尽协助的义务。齐伟华的商铺装修后开展了经营活动，因齐伟华从未支付租金，乐客玛公司于2015年7月15日发函要求解除合同，该函当日送达齐伟华，故合同于该日解除。因齐伟华拖欠租金致合同解除，且其有破坏房屋结构的行为，故对其主张的损失不予赔偿。
乐客玛公司并提起反诉：1、要求确认双方签订的租赁合同于2015年7月15日解除；2、要求齐伟华支付2014年11月29日至2015年7月15日以每月46,841.67元计算的租金；3、要求齐伟华支付以年租金562,100元计，自2014年11月29日算至2015年7月15日，按每日万分之三计算的违约金；4、要求齐伟华支付自2015年7月16日起算至2016年9月12日止，按照年租金562,100元/365天*3倍计算的房屋使用费；5、要求齐伟华支付自2015年1月29日起至2015年8月25日止的水费7,860.69元；6、要求齐伟华支付至2015年7月14日止的按15元/月/平方米*255平方米计算的物业管理费23,100元；7、要求齐伟华支付律师费2万元。
针对反诉齐伟华辩称：因乐客玛公司未按租赁合同履行其义务，致齐伟华办餐饮盈利的合同目的无法实现，双方虽然解除了合同，但乐客玛公司具有过错，其不应承担解除合同的责任，故应驳回反诉。
本院经审理认定事实如下：
上海市闵行区鹤庆路XXX号全幢厂房系上海电气(集团)总公司所有，碧江公司承租后对该建筑物进行了改扩建，嗣后又出租给乐客玛公司。2015年11月，乐客玛公司诉至本院要求确认其与碧江公司签订的租赁合同及补充协议无效，要求碧江公司赔偿各种损失48,381,830.02元。2016年9月12日，经本院主持调解，双方达成协议：上述租赁合同于2016年9月12日终止履行，碧江公司自愿补偿乐客玛公司1,700万元，乐客玛公司于2016年10月25日前搬空上海市闵行区鹤庆路XXX号XXX号楼内自用房屋。
乐客玛公司称其于2016年9月13日将涉案的上海市闵行区鹤庆路XXX号XXX号楼A2商铺交付给了碧江公司。
另查明，2014年11月26日，乐客玛公司(甲方，出租方)与齐伟华(乙方，承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区鹤庆路XXX号XXX号楼A2220平方米商铺出租给乙方经营餐饮，以渔乡炊烟为商号经营名称。电费每度1.35元、水费每吨4.26元，乙方应在收到供水供电部门交费通知后及时缴清并承担公用损耗。甲方向乙方保证对该房屋具有合法有效的相关权利，并确定可以依法建立甲乙双方的租赁关系。同时甲方确保向乙方出具的用来办理乙方营业执照或者分支机构营业执照所需要的相关证明及材料的真实性。乙方租赁期间，应当合法经营，经营所需有关证照由乙方自行办理，否则由此而引起相关责任由乙方承担，若乙方未能办妥经营所需相关证照(含营业执照)，甲方无需承担任何责任。在租赁期间乙方即使被责令整改或停止经营期间乙方仍应承担本合同约定的向甲方支付租金及相关物业管理等与经营场所相关联费用。2014年11月29日至2015年1月28日为免租期，免租期间乙方应支付进场后水、电、通讯、垃圾清运、物业管理费等其他相关费用。(乙方装修好后一楼未能整体开业，以实际商场一楼整体开业为准。)本合同租赁期限为4年，自2014年11月29日起至2018年11月28日止。上述房屋第一年租金为562,100元，乙方应每3个月向甲方支付租金140,524元，第三年开始每年在上年基础上递增6%。乙方应于每个付款期提前15日向甲方支付下一周期的租金，首期租金为本合同签订后3个工作日内支付。双方签订租赁合同时，乙方须与甲方指派的物业公司签订《物业管理协议》。物业费另行支付，不计入租金，计费缴付方式详见《物业管理协议》。物业管理费标准：15元/月/平方米。乙方应于本合同签订之日起向甲方支付租赁保证金，金额为2个月的租金。甲方以现状交付乙方。乙方应具备有效的营业执照并办妥在所租商铺合法经营的一切手续。乙方可根据需要进行装修、改造，设计图纸和施工方案须事先报政府部门和甲方批准、认可，并与甲方签订《装饰装修管理服务协议》并办理相关手续后方可进场施工，经双方和有关部门验收合格后，乙方才能投入使用。除甲方提供的租赁房屋附属配套设施外，乙方在租赁期间因生产生活所需的一切设备、设施、用品等均由乙方自行添置，甲方不负担任何费用。乙方需自行办理有关所租商铺装修、装饰、广告设置及其他与该铺位有关的工商、税务、城建、规划、环保、卫生、公交、消防等执照、许可或手续，如乙方要求，甲方应协助及提供相关资料但不承担不能办妥有关登记、注册、许可等相关保证责任。乙方应具备有效的营业执照并办妥在所租商铺合法经营的一切手续，合法经营。本合同期满或提前终止时，乙方房屋内的固定装修(不可移动)无偿归甲方所有，甲方对乙方房屋内的任何装潢和安装不作任何赔偿。甲方要求拆除的，乙方应自行承担费用拆除。在租赁期内，非经双方协商一致，甲乙双方均不得无故变更或者违反本合同约定的条款或者终止本合同的履行，否则视为违约，违约方必须向对方赔偿本合同约定的相当于本年度三个月租金的违约金。乙方如逾期未按本合同约定向甲方支付租赁费用，甲方有权解除合同，乙方须承担逾期付款的违约金，每逾期一日，违约金为本年度租金的万分之三。逾期付款超过15日的，甲方有权单方解除合同。当发生下列情形时，甲方有权进入乙方承租的房屋及场地，开启并更换门锁，将租赁房屋及场地内属乙方所有的财产搬离，收回租赁房屋及场地，甲方对乙方的财产损失概不负责：(1)履行期限届满或符合本合同约定的终止、解除条件时，甲方按本合同约定的联系方式向乙方发出书面通知后7日内，乙方未按规定搬走属于乙方的财物的；(2)乙方违反本合同约定条款，且在甲方发出书面通知后7日内或者本合同规定的期限内未予以纠正的。甲乙双方确认在本合同中所填写的联系地址为双方确认的联系地址，任何一方联系地址有变动，应于变动后十日内书面通知对方，否则对方向本合同确认的地址发出书面通知，不论收到与否，均视为送达。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，乐客玛公司于2014年11月30左右向齐伟华交付了商铺。齐伟华支付了租赁保证金10,000元。2015年3月10日齐伟华的渔乡炊烟装修完毕，2015年4月15日试营业。2015年6月中旬因未支付房租，乐客玛公司不供电，齐伟华遂关闭店铺。因齐伟华从未支付租金，乐客玛公司于2015年7月15日发函要求解除合同，该函当日送达齐伟华。2016年7月10日，乐客玛公司收回了该商铺。
另查明，2014年8月4日，乐客玛公司向1楼商户上海晶真餐饮有限公司出具承诺书，称由于乐客玛超市未能按原定计划开张营业，未经政府职能部门经营场地审核许可，现乐客玛公司要求承租方进场装修。如装修期间或装修以后遇相关职能部门检查不符合并不予经营，承租方一切损失费用一概由乐客玛公司承担。2015年8月，上海碧江实业有限公司向上海市闵行区鹤庆路XXX号XXX号楼的商户发出《紧急函告》，称因乐客玛公司存在严重违约行为，已于2015年6月29日解除了与乐客玛公司的租赁合同关系，提醒商户如执意向乐客玛公司支付租金等款项，所造成的损失自负。2015年8月15日，乐客玛公司向各商户发出《对于紧急函告说明》，称其与碧江公司的租赁合同合法有效，各商户可以安心经营，会保证商家利益不受损失。
2015年8月至10月间，上海市闵行区鹤庆路XXX号XXX号楼部分餐饮商铺因环评未通过向上海市闵行区江川路街道办事处信访，江川路街道办事处在信访事项办理意见书中指出1楼商场未设置建筑结构内专用烟道，街道环保办于2014年12月提出整改要求，在乐客玛公司未完成整改前，鹤庆路XXX号XXX号楼1楼部分餐饮商铺不能办理环保审批手续。
还查明，2014年11月28日，齐伟华与上海励美家居装饰工程有限公司签订《商铺店面装修合同》，为装修渔乡炊烟花费装修费38万元、设计费66,000元、厨房设备费20万元、空调及安装费63,000元、家具沙发玻璃门30万元、灯具及安装费35,000元、监控音响收银机1万元、灯箱广告费3万元。上海励美家居装饰工程有限公司以优惠价收取装修费108万元。
2015年4月，乐客玛公司向齐伟华催收租金。齐伟华向乐客玛公司支付充电费直至2015年7月9日。2015年7月15日，齐伟华收到了乐客玛公司的解除合同函。
2016年7月11日，齐伟华报警称上述租赁房屋内有人开门营业，且经营的人其不认识。
以上事实，由齐伟华提供的上海市房地产登记簿、租赁合同、关于紧急函告的说明、告知函、保证金收据、装修合同及清单、收款说明、信访事项办理意见书、承诺书、报警记录等证据，乐客玛公司提供的租赁合同、充电费收据、租金催告函、解除合同函、律师费发票以及齐伟华、乐客玛公司的庭审陈述所证实。
本院认为，乐客玛公司向各小商户出租的房屋存在有证部分、搭建改建部分，故乐客玛公司与齐伟华签订的《租赁合同》系部分有效、部分无效的合同。合同有效的部分，根据合同当事人的履行情况确定各自应承担的责任。合同无效的部分自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。乐客玛公司明知其向齐伟华出租的房屋不具备独立的产权证，招商中的市场未能按照原定计划开张营业，场地等手续亦存在不完备之处，故对租赁合同的无效部分应承担主要责任。齐伟华作为承租人未尽到审慎的注意义务，对合同无效部分承担次要责任。合同履行过程中，齐伟华明知该商场招商情况不佳，有关手续不全，合同不能正常履行，却仍然投入巨额资金装修开业，对蕴含的商业风险应由其自行承担。
基于齐伟华仅支付了租赁押金，从未支付租金的情况，乐客玛公司发函解除合同，合法有据。本院确认双方签订的租赁合同于2015年7月15日解除。合同解除后乐客玛公司应返还齐伟华租赁押金10,000元。齐伟华主张的装修损失108万元，乐客玛公司虽不予认可，但在合同解除后双方未交接房屋的情况下即将该房屋交付给碧江公司，导致有关事实无法查明，故本院参考餐饮行业装修的市场价值、折旧、齐伟华对合同解除负有责任等因素，酌情确定为30万元。关于乐客玛公司反诉主张的2014年11月29日至2015年7月15日的租金，本院支持齐伟华应付租金之日起至乐客玛公司收回房屋之日止期间的租金。乐客玛公司主张的水费，因缺乏依据，本院不予支持。乐客玛公司对合同部分无效承担主要责任，故对其律师费之请求不予支持。根据租赁合同约定，齐伟华须与乐客玛公司指定的物业公司签订物业管理合同，缴纳物业管理费，故乐客玛公司反诉主张的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。乐客玛公司主张的使用费及违约金，鉴于乐客玛公司对上述合同无效部分应承担主要责任，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)齐伟华与被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司签订的关于上海市闵行区鹤庆路XXX号XXX号楼A2220平方米商铺的《租赁合同》于2015年7月15日解除；
二、被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)齐伟华租赁保证金10,000元；
三、被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)齐伟华经济损失30万元；
四、原告(反诉被告)齐伟华于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司按照年租金562,100元计算，自2015年1月29日起至2015年7月10日止的租金；
五、驳回原告(反诉被告)齐伟华其余本诉请求；
六、驳回被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14,610元，由原告(反诉被告)齐伟华负担8,810元，被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司负担5,800元；
反诉案件受理费减半收取计8,523.40元，由原告(反诉被告)齐伟华负担2,750元，被告(反诉原告)上海乐客玛超市有限公司负担5,773.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈 群
人民陪审员 康海蓉
人民陪审员 王建中
二〇一七年九月一日
书 记 员 缪丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。