山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2008）平民一初字第1262号
原告张书丽，女，1971年6月13日生，汉族，农民，住平度市。
委托代理人刘清涛，平度市司法局法律工作者。
被告王德永，男，1962年12月21日生，汉族，住平度市。
委托代理人李新良，山东天正平律师事务所律师。
被告青岛云山工艺品有限公司，住所地：平度市祝沟镇两目街76号。
法定代表人王德永，经理。
委托代理人李新良，山东天正平律师事务所律师。
第三人宋克栋，男，1977年6月24日生，汉族，农民，住平度市。
原告张书丽与被告王德永、被告青岛云山工艺品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张书丽的委托代理人刘清涛，被告王德永、被告青岛云山工艺品有限公司的委托代理人李新良，第三人宋克栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张书丽诉称，自2001年至今原告一直租赁被告位于祝沟镇两目街的82号楼房使用。2008年3月16日，原、被告双方经协商一致，原告将该82号楼房卖给原告，并签订了房屋买卖合同，约定房屋买卖价格为168000元，并约定了订金、剩余房款的交付期限。原告于合同签订第二天即交付定金2万元。后原告到被告处交纳剩余房款148000元，原告拒收。2008�4月7日，原告又到被告处送交购房余款，并由平度市公证处对送款经过进行现场公证，被告仍旧拒收，至今拒绝继续履行合同义务。并且，被告未通知原告，又将房屋出卖给第三人。为此，请求人民法院判令：1、判令被告继续履行原、被告双方于2008年3月16日所签订的房屋买卖合同，并责令被告收受原告购房余款148000元；2、判令被告将房屋完好交付给原告；3、判令平度市祝沟镇两目街82号楼房归原告所有，并判令被告协助原告办理有关房屋、土地登记过户手续；4、确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，保护原告的优先购买权。
被告王德永辩称，1、原告主张交付的2万元的性质应当为预付房款。《合同》中表述，“预交人民币贰万元整”，原告出示的收据中，也写明是“楼房定金”，该“定”字，是预付的性质，不能认定为“定金”，即该2万元的性质应当确定为预付购房款。2、原告实际未履行交付2万元的义务。原告与案外人共同交付给被告3万元的存单，该存单原告设定了密码，而原告告知被告的密码是错误的，导致被告无法提取该3万元，更不能支配该部分款项，因此应当视为原告未交付该2万元，即原告违约在先。依据《合同法》第108条规定及《合同》第2条的规定，被告有权终止本合同，所有原告要求被告继续履行《合同》的请求不符合法律规定和合同约定，应当依法驳回该诉讼请求。3、原告主张给被告送148000元房款无事实依据。事实上，被告从来没有见到原告向被告交付该148000元房款。4、该《合同》属无效合同。该房屋属于被告与妻子的共同财产，未经全部共有人认可，原告仅与被告一人签订《合同》，未与全部的产权共有人签订合同，依据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（�改稿）第95条的规定，该合同属于无效合同，依法不能继续履行。5、该房屋第三人已取得产权，应归第三人宋克栋所有。综上，原告诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。
被告青岛云山工艺品有限公司辩称，涉案房屋的房屋所有权证的产权人是被告王德永，且原告提供的房屋买卖合同中，只有王德永本人签字，而没有加盖公司印章，王德永的签字行为只代表其个人的行为，不代表公司。所以，原告与公司之间不存在房屋买卖合同关系。请求法院依法驳回原告对公司的诉讼请求。
第三人宋克栋辩称，被告与第三人之间的房屋买卖合同有效并已履行，第三人已取得了房屋产权，且未侵犯原告的权益，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告王德永在平度市祝沟镇两目街设立青岛云山工艺品有限公司进行工艺品经营。该公司为一人有限责任公司。涉案房屋位于两目街82号，产权人登记为被告王德永。自2001年9月份起，原告租赁该房屋经营超市，双方签订了房屋租赁合同，合同租赁期限一年，每年续签，年租赁费5000元。2007年9月27日，该房屋2007年合同租赁期满，双方未续签书面合同，但被告于2007年10月19日收取了原告2008年的租赁费5000元，原告继续租赁使用房屋至今。
2008年3月16日，原被告签订房屋买卖合同，约定：一、甲方将位于祝沟镇两目街82号的楼房销售给乙方，此楼房的价格为人民币壹拾陆万捌仟元整￥168000.00元。二、乙方需在2008年3月20日之前预先交纳购买楼房的定金，即预交人民币贰万元整￥20000.00，剩余部分（即￥148000.00元）乙方必须在2008年4月18日之前一次性交清，否则，甲方有权终止本合同，自动将此楼房出售给他人，乙方没有干涉的权利。定金退给乙方。合同中载明的出卖人为青岛云山工艺品有限公司，但未加盖印章，被告王德永以法定代表人的名义在合同上签字，原告张书丽作为买受人签字。合同签订后，原告于2008年3月17日付20000元，被告收取后出具收据，证明收取“楼房订金”。2008年3月21日早上7时许，被告王德永妻子庞学志打电话给原告，要求原告把房款20000元拿回去，表示不将房屋卖与原告，原告接电话后到被告办公室质问，双方发生争执（已报警），后原告到被告处交付剩余房款148000元，被告拒收。2007年4月7日，原告申请平度市公证处对其向对方交付购房款的过程进行证据保全。平度市公证处派员于2007年4月7日上午10时由原告带领到达被告处。在青岛云山工艺品有限公司办公室内，被告王德永及其妻庞学志均不在，只有青岛云山工艺品有限公司的会计柴永琴在场。原告向其交付购房款148000元，柴永琴表示未得到王德�授权，不能接收原告交付的款项。平度市公证处对交款的过程进行了公证。事后，柴永琴将原告付款的情况向被告王德永进行了说明，被告未与原告进行联系沟通。2008年4月14日，原告向本院起诉，要求被告履行合同，同时将购房款148000元交到本院保管，本院将保管购房款的事实书面通知了被告。
本案在审理过程中，被告王德永妻子庞学志于2008年5月13日上午（当日下午本案开庭）以本案原告张书丽和被告王德永为被告提起起诉，要求确认双方于2008年3月16日签订的房屋买卖和同无效。2008年6月份，被告王德永告知我院，已将涉案房屋以171000元的价格另行卖与第三人宋克栋，并在2008年5月29日为宋克栋办理了房屋过户手续，被告向我院出示了宋克栋的房屋产权证。2008年6月23日，庞学志撤诉。2008年6月18日，原告向本院起诉，要求确认被告与第三人宋克栋之间的�屋买卖合同无效，确认原告在同等条件下享有优先购买权。
经调查，第三人宋克栋表示，购买房屋之初不清楚原告与王德永存在房屋买卖关系，但确知原告租赁房屋使用。第三人与被告王德永签订买卖合同，均未通知原告张书丽。因自己已付清购房款171000元并已过户，第三人宋克栋要求取得房屋。
对于已付购房款20000元，原告表示可按预付款处理。鉴于被告王德永出卖的房屋登记产权人为“王德永”，原告放弃了对被告青岛云山工艺品有限公司的诉讼请求。
上述事实，有房屋租赁合同，租赁费单据，房屋买卖合同及预付款收据，宋克栋房屋产权证，平度市公证处公证书，平度市公安局调查笔录在案为凭，足以认定。
本院认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。被告王德永在将房屋出卖给原告后，又�行出卖给第三人宋克栋，构成违约，原告要求被告继续履行合同，本院予以支持。
关于第三人宋克栋与被告王德永之间的房屋买卖关系。首先，原被告之间成立的房屋买卖关系在前。原被告因房屋买卖关系发生纠纷，已经公安机关调查处理，且公证机关对原告履行合同的行为进行了公证。上述公安机关及公证机关的行为在当地均产生了公示效果，第三人应当确知原被告之间已形成房屋买卖关系；其次，原告多年来一直租赁使用涉案房屋，第三人对此是明知的（庭审中第三人明确表明），其与被告签订房屋买卖合同前，应当与原告沟通，以获取房屋相关信息，特别是了解原告是否行使优先购买权。第三人未与原告沟通，即与被告签订房屋买卖合同，其行为不符常理。综合上述二个方面，可以认定第三人宋克栋与被告王德永恶意串通，损害原告的合法权益，应当确认双方的房屋买卖无效；第三，如上所述，原告作为房屋承租人，享有在同等条件下对房屋的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。据此，因第三人宋克栋与被告王德永之间房屋买卖关系损害了原告的优先购买权，亦应确认无效。
综上，原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告抗辩理由与本院查明的事实不符，本院不予采纳；第三人宋�栋的主张依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告王德永继续履行原被告双方于2008年3月16日签订的房屋买卖合同，收取原告交付的购房款148000元；
二、确认平度市祝沟镇两目街82号楼房归原告张书丽所有，被告王德永协助原告办理有关房屋、土地使用权登记过户手续，并将房屋交付原告；
上述两项于判决生效后十日内互为交付。
三、确认被告王德永与第三人宋克栋之间的房屋买卖行为无效。
案件受理费3660元，由被告王德永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 满 文 杰
审判员 代�光
审判员 谭 平 元
二〇〇八年十月二十一日
书记员 李 菲 菲