河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终6861号
上诉人（原审原告）：刘见文，男，汉族，1986年12月24日生，住河南省汝阳县。
委托诉讼代理人：董进果、李晓媛，河南诚然律师事务所律师。特别授权。
上诉人（原审被告）：朱幸菊，女，汉族，1969年7月31日生，住河南省洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。特别授权。
原审第三人：洛阳浩天房地产经纪有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区联盟路文博苑*幢*号。
法定代表人：张杰，总经理。
委托诉讼代理人：袁战清，河南明耀律师事务所律师。特别授权。
上诉人刘见文、朱幸菊与原审第三人洛阳浩天房地产经纪有限公司（以下简称浩天公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初3196号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人刘见文及其委托诉讼代理人董进果、上诉人朱幸菊及其委托诉讼代理人李楠，原审第三人浩天公司的委托诉讼代理人袁战清均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
刘见文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判朱幸菊赔偿刘见文违约金6.8万元；2.朱幸菊支付刘见文代缴的房屋维修基金、契税、办证费20041.36元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3.诉讼费用由朱幸菊承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，刘见文不存在违约行为。案涉合同约定68万元的房款付款方式为公积金贷款，并约定可以用全款付款。合同履行过程中，朱幸菊认为公积金贷款周期过长，要求变更付款方式为全款支付，刘见文将款项准备齐全，但朱幸菊瞒着刘见文取走房产证，将房价抬高到75万元。案涉房屋登记在朱幸菊名下，只能由朱幸菊配合办理房屋解押手续。房屋解押不是刘见文的义务，且刘见文无法办理解押，朱幸菊应当先履行房屋解押手续后才能办理银行面签手续，合同才能继续履行。朱幸菊怠于履行房屋解押手续，应当承担违约责任。朱幸菊在与刘见文纠纷尚未解决，合同尚未解除的情况下，私自将房屋卖给他人构成违约。刘见文不存在未在约定时间向浩天公司交齐办理过户或贷款的相关资料。2.朱幸菊应当支付刘见文代缴的房屋维修基金、契税、办证费20041.36元的利息。刘见文为履行合同购买房屋代朱幸菊支付了房屋维修基金、契税、办证费20041.36元，但朱幸菊违约将案涉房屋出卖给他人，又不及时返还上述款项，应当承担利息损失。一审判决认定刘见文承担25%的违约责任明显不当，请求予以改判朱幸菊承担全部违约责任。
朱幸菊辩称，1.刘见文未按照合同约定的贷款形式办理，也未按照合同约定期限向浩天公司缴纳办理贷款的手续；2.浩天公司告知朱幸菊，刘见文不要房子，朱幸菊才将房屋另行处理。一审法院认定朱幸菊承担75%的违约责任过重，请求驳回刘见文的上诉。
朱幸菊上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱幸菊不支付刘见文34000元违约金；2.诉讼费用由刘见文承担。事实和理由：案涉合同签订时，朱幸菊的房屋没有办理房产证，其他当事人对此是明知的，刘见文说房子是给其岳父买的，刘见文不是本案适格原告主体。2.合同约定公积金贷款购买房屋，因刘见文的公积金贷款无法办理改成商业贷款，后因尾款支付问题双方没有达成一致意见，合同约定的付款方式都不能履行，无法落实解押问题，本案中，刘见文违约在先。3.刘见文在合同约定期限内拒不履行合同，反而通过律师催告朱幸菊继续履行合同，朱幸菊的合同义务是配合刘见文办理过户，刘见文的合同义务是先交纳解押款，再办理公积金贷款，由于刘见文办不成造成拖延，朱幸菊找到浩天公司的业务员问刘见文是否还要房屋，业务员回复说不要了，后收到刘见文的律师发的解除合同通知，才确定刘见文不要房子。一审法院认定朱幸菊支付违约金，明显不合理。4.刘见文定金交给中介，首付款及中介费均没有交，刘见文和浩天公司涉嫌存在串通锁定房源的情形。刘见文在合同签订时已经知道自己不具备办理公积金贷款的资格，但仍然继续签订合同，后因无法办理贷款导致合同不能履行，刘见文构成根本违约。
刘见文辩称，1.刘见文是本案中的房屋买卖居间合同的买方，而且合同一直是由其在履行，至于买房之后的用途与本案无关，刘见文是本案适格的原告。2.本案中是朱幸菊构成违约，刘见文并无违约，朱幸菊应承担违约责任。关于贷款方式，虽然合同约定的是公积金贷款，但在合同履行过程中朱幸菊嫌公积金贷款方式不能及时收到款，要求变为商业贷款，之后又要求付全款。并非是公积金贷款办不成，刘见文也从未说过公积金贷款办不成，虽然刘见文名下有一套公积金贷款房子，但其完全可以将剩余房款提前支付，并不影响该房屋适用公积金贷款，何况公积金贷款利率明显低于商业贷款。案涉合同是三方真实意思表示，各方均应按合同约定履行义务。并非是刘见文不履行合同，而是朱幸菊再三改变付款方式，不断提高要求，最终刘见文已经同意全款支付，但是需要朱幸菊按照交易习惯将房产证暂押在中介处。朱幸菊却拒绝将房产证等押在中介处，导致交易无法进行下去，是朱幸菊违约。关于定金和首付款，合同约定刘见文于2017年3月6日交付购房定金5000元，由中介代收，剩余首付款28万元于面签时交于银行资金监管。合同并没有约定将定金交给朱幸菊，首付款的付款条件并不具备，因此没有交银行监管。综上所述，朱幸菊的上诉没有事实依据，请求依法驳回其上诉请求。
浩天公司针对刘见文、朱幸菊针对上诉请求及理由，一并答辩，造成本案纠纷的主要原因是由于商品房的价格不断上涨。双方当事人都是浩天公司的客户，希望能够互相体谅共同解决，浩天公司对一审判决没有意见。
刘见文向一审法院起诉请求：1.依法判令解除刘见文、朱幸菊及浩天公司于2017年3月6日签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令朱幸菊赔偿刘见文违约金6.8万元；3.依法判令朱幸菊返还刘见文垫付的房屋维修基金、契税及办证费等共计20041.36元及利息；4.本案诉讼费、保全费等由朱幸菊承担。
一审法院认定事实：2017年3月6日，刘见文与朱幸菊及浩天公司签订《房屋买卖居间合同》（贷款）一份。合同约定朱幸菊将坐落于洛龙区宝龙城市广场GF地块住宅19-1-2601号房屋出售给刘见文，房屋成交价为68万元。合同第四条约定刘见文于2017年3月6日交付购房定金5000元（由浩天公司代收），首付款28万元于面签交于建行监管，剩余房款40万元由刘见文向银行贷款。在签订本合同后十个工作日内，刘见文与朱幸菊向浩天公司交齐过户/贷款的相关资料，刘见文与朱幸菊需配合浩天公司办理过户/贷款手续，如任何一方不按约定配合办理过户/贷款手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。合同第五条约定了刘见文委托浩天公司为其购买该房屋办理公积金贷款，申请贷款金额为40万元，贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准。合同第七条第六项约定如刘见文、朱幸菊任何一方拒绝履行合同或解除合同，或保证承诺失实，…均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第十条另行约定经刘见文、朱幸菊双方协商此房价为朱幸菊净落价，后期所有费用由刘见文承担。因朱幸菊无力办理证件，后期由刘见文出钱办理，刘见文、朱幸菊双方需积极配合浩天公司办理后期办证、贷款、过户手续，朱幸菊解压（押）问题后续再签订协议。房屋买卖合同签订之后原告按照约定向浩天公司缴纳了购房定金5000元，并替朱幸菊缴纳房屋维修基金、契税及办证费用等共计20041.36元。2017年5月15日，刘见文委托河南诚然律师事务所向朱幸菊发律师函要求其继续履行合同，后于2017年5月25日向朱幸菊邮寄了解除合同通知书。朱幸菊于2017年7月将案涉房屋转卖他人。另查明，刘见文名下尚有一套房屋使用公积金贷款，目前仍在正常还款。本案审理过程中，因双方意见差距过大，致调解不能。一审法院认为，刘见文、朱幸菊与浩天公司三方签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于刘见文主张的解除本案房屋买卖合同的诉讼请求，因刘见文已向朱幸菊发出解除合同通知书，且朱幸菊同意解除合同，故一审法院依法予以准许。关于原告要求被告承担违约金68000元的诉讼请求，刘见文主张朱幸菊应当先对其房屋进行解押，但根据双方合同第十条约定，“朱幸菊解压（押）问题后续再签订协议”，而双方之后并未就房屋解押问题形成意思表示一致的协议，故在无协议约束的前提下，并不存在违约责任承担问题。房屋买卖合同第四条约定在签订合同后十个工作日内，刘见文、朱幸菊双方向浩天公司交齐过户/贷款的相关资料，双方需配合浩天公司办理过户/贷款手续，庭审中，刘见文、朱幸菊均不能证明自己在签订合同后十个工作日内履行了交齐相关材料的合同义务，浩天公司对该事实亦进行了确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，在本案刘见文、朱幸菊双方均存在违约情形的前提下，应当根据双方各自的过错程度承担责任。房屋买卖合同约定刘见文采取公积金贷款形式购买房屋，而刘见文名下尚有使用公积金贷款的房屋，在双方合同签订后并未办理还款等事宜，对合同的继续履行产生影响。刘见文提交的录音证据显示双方在房屋价格、贷款形式等方面产生分歧，无法达成一致意见，朱幸菊有意提高房屋购买价格，存在较大过错，刘见文在贷款形式等方面亦存在过错，结合本案的实际情况，一审法院酌定朱幸菊应当承担75%的违约责任，刘见文承担25%的违约责任，二者折抵，朱幸菊应当向刘见文支付的违约金数额为34000元（68000元×50%）。关于刘见文要求朱幸菊返还代缴房屋维修基金、契税、办证费合计20041.36元的诉讼请求，因朱幸菊同意返还，一审法院依法予以准许。关于利息，因刘见文无证据证明朱幸菊拒绝返还此些费用，且刘见文承担朱幸菊办理房产证的费用系履行合同第十条约定“因朱幸菊无力办理证件，后期由刘见文出钱办理”的合同义务，朱幸菊对此并无过错，故对刘见文要求朱幸菊承担利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、朱幸菊于判决生效后十日内向刘见文支付违约金34000元。二、朱幸菊于判决生效后十日内向刘见文退还代缴房屋维修基金、契税、办证费合计20041.36元。三、驳回刘见文的其他诉讼请求。本案受理费2101元、保全费920元，共计3021元，由刘见文承担740元，朱幸菊承担2281元。
二审审理中，刘见文申请证人仝源源（浩天公司的业务员）出庭作证，拟证明案涉合同履行过程中，由于朱幸菊不断变更付款方式并将房款从约定的68万元提高到75万元，后仍不配合办理贷款手续，导致交易失败。朱幸菊质证认为，仝源源不具备房屋经纪人资格，其证言不能作为一项证据予以认定浩天公司在明知案涉房屋不具备二手房交易的前提下诱导朱幸菊签订买卖合同，朱幸菊在浩天公司告知刘见文不要房屋之后另行出售房屋。浩天公司质证认为，仝源源是浩天公司的经纪人助理，经浩天公司签章后认定为具备经纪人资格，是在浩天公司同意下代表公司对本案双方当事人进行的房屋中介代理。
二审经审理查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，刘见文、朱幸菊与浩天公司三方签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。
关于违约责任如何承担的问题。案涉合同签订后没有实际履行完毕，刘见文、朱幸菊均主张应由对方承担违约责任，本案中，房屋买卖合同约定款项支付方式为公积金贷款购买，而案涉合同签订时刘见文名下尚有公积金贷款的房屋，在双方合同签订后并未办理还款等事宜，对合同的继续履行产生影响，存在一定过失。朱幸菊在合同履行中有意提高房屋购买价格，存在较大过错，刘见文、朱幸菊均存在不同程度的违约行为。一审法院结合本案实际情况及各方当事人的过错程度，酌定朱幸菊承担75%的违约责任，刘见文承担25%的违约责任，二者折抵，朱幸菊向刘见文支付的违约金数额为34000元，较为符合客观实际，本院予以维持。
关于刘见文要求朱幸菊返还代缴房屋维修基金、契税、办证费20041.36元的利息问题，基于案涉合同约定的内容，上述费用由刘见文承担，朱幸菊对此并无过错，现案涉合同解除，朱幸菊返还上述费用。刘见文要求朱幸菊返还上述费用的同时承担上述款项的利息缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，刘见文、朱幸菊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由刘见文、朱幸菊各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 郏文慧
审判员 张海舟
审判员 董 鹏
二〇一七年十二月二十七日
书记员 郎振浩