安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜中民二终字第00019号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐迎庆，女，汉族，1974年9月19日出生，住安徽省铜陵市。
委托代理人：钟义龙，安徽华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王国营，男，汉族，1969年10月14日出生，住安徽省铜陵市。
委托代理人：江锡安，安徽铜鼎律师事务所律师。
原审被告：铜陵市绿业副食品实业有限责任公司，住安徽省铜陵市长江西路152号，组织机构代码67757694-1。
法定代表人：郑养秀，公司董事长。
委托代理人：刘长峻，安徽众佳律师事务所律师。
上诉人徐迎庆与被上诉人王国营、原审被告铜陵市绿业副食品实业有限责任公司（以下简称绿业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2012）铜官民二初字第00246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2013年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人徐迎庆及其委托代理人钟义龙、被上诉人王国营及其委托代理人江锡安、原审被告绿业公司委托代理人刘长峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐迎庆在一审中诉称：2011年9月份，原告徐迎庆与被告王国营签订房屋租赁协议一份，被告王国营将位于铜陵市长江西路152-1号一间商业门面房转租给原告，期限一年（2011年11月10日至2012年11月9日），年租金99600元，按季度支付，押金5000元。原告接手后投入4万元用于室内装修及门头广告，另外还支付给原承租人转让费2万元。原告又投入几十万元采购货物，经营干果生意。今年2月初，房屋所有人即绿业公司突然口头通知原告，称被告王国营与其签订的租赁合同已到期，2月10日，绿业公司又将电源切断，造成原告无法继续经营，于2月底被迫搬走，损失巨大。原告多次要求被告王国营出面处理未果，现诉至法院，请求法院判令：（1）两被告共同赔偿原告各项损失57700元，其中装修费34700元、转让费20000元、公证评估费3000元；（2）被告王国营退还押金5000元；（3）案件诉讼费由被告承担。
被告王国营在一审庭审中辩称：（1）原告的第一项诉讼请求没有事实基础，没有法律依据，双方签订的合同当中也没有合同依据。（2）第二项诉讼请求在出示相关证据中可以证明违约是原告，5000元押金应归我所有。综上，原告对我诉讼没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告绿业公司在一审庭审中辩称：原告和被告王国营之间的诉讼与我公司无关。1、我公司与王国营存在房屋租赁关系，该关系2011年12月31日到期。2、王国营与原告关系是转租，我公司不予认可，不应得到保护。3、我公司与王国营合约到期，收回房屋是正当的维权行为，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
反诉原告王国营在一审诉称：双方签订租赁合同后，反诉被告承租使用该房，2011年11月20日，房屋所有权人通知所有经营户该栋房屋需拆迁。2012年2月29日，反诉被告搬迁腾空房屋，但经反诉原告再三催要，反诉被告拒绝支付2012年2月10日至29日为期20天的房租共计5600元及其经营期间产生的电费2835元，共计8435元。同时，由于反诉被告未依约在2012年2月9日向反诉原告交纳第二季度相应的租金，已构成根本违约，故其所交押金归反诉原告所有，请求判令：（1）反诉被告支付反诉原告房租及电费8435元；（2）反诉被告所交押金5000元归反诉原告所有；（3）诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告徐迎庆在一审庭审中辩称：王国营与绿业公司之间的合同于2011年12月31日到期，在没有续签的情况下，王国营无权再收房租。我方不存在违约的问题，王国营不退押金没有依据，电费要提供相应的依据。
一审法院审理查明：涉诉房屋系绿业公司所有。2010年12月30日，王国营（乙方）与绿业公司（甲方）签订一份房屋租赁合同，合同约定甲方将金牛商城网点3号、4号出租给乙方，租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租金为每月10640元；乙方在承租该房屋期间，承担其经营使用发生的一切费用，包括水、电费等，不得转让、转租、转借、调换该房屋；合同还约定了其他事项。2011年9月11日，王国营作为出租人（甲方）与徐迎庆作为承租人（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定乙方向甲方承租长江西路152号意尔康皮具隔壁商业用房，年租金99600元，分四次按季度收取，乙方应在每季度的首月9号前付清24900元，以此类推；租期暂定一年，自2011年11月10日至2012年11月9日止。合同期满，如乙方续租应提前一个月向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方享有优先承租权；租赁期间的电费（按乙方电表计算），门前卫生费以及房租金乙方应按时交纳；甲方的房屋及室内设施，乙方不得随意变更、损坏；乙方需向甲方缴租押金5000元（合同期内如乙方违约将扣除押金），乙方合同期满退房时，费用结清后，甲方应退还乙方押金；协议还约定了其他事项。协议签订当日，徐迎庆向王国营交纳了房屋押金5000元，并将王国营交付的租赁房屋作为其个人经营的铜陵市铜官山区好又多休闲食品店的经营场所。2011年9月29日，绿业公司向全部承租户通知，通知称：“由于面临拆迁，经公司研究决定2011年12月31日合同到期后，将收回所出租的房屋，望你户尽快作好善后工作，在2011年12月31日前将所租的房屋做好搬迁交付我公司，否则后果自负。”2011年12月21日，绿业公司向全部承租户通知，通知称：“根据2011年12月19日会议精神，原租户续租的，必须在2011年12月23日前到我公司办理续租合同，逾期不办理的视同放弃，（不续租的于2012年2月10日前将房屋搬空交给我公司）否则后果自负。”2012年2月22日，铜陵华诚资产评估有限公司接受安徽华律师事务所的委托对徐迎庆经营的铜陵市铜官山区好又多休闲食品店房屋装修费进行评估并出具资产评估报告书，评估结论为：1、好又多门头制作及安装1个，评估价2700元；2、展柜5.9米，评估价6637.5元；3、展台15.60米，评估价21060元；4、储藏室门及门头1扇，评估价1620元；5、室内油漆、包柱子、电路改造等，评估价2700元；合计房屋装修费的评估值为34700元。徐迎庆为该次评估向评估公司支付评估费2000元。2012年2月25日，铜陵市公证处接受徐迎庆的申请，对其经营的铜陵市铜官山区好又多休闲食品店的装潢现状进行保全证据公证、现场勘验并出具公证书，勘验结论为：该食品店卷闸门正上方门头及左右两侧有好又多食品等字样，店内三面墙装有食品架，店内一组L型柜台，店铺顶装有二排八根日光灯。徐迎庆为该次公证向公证机关支付公证费1000元。2012年2月29日，徐迎庆搬出租赁房屋。庭审中，徐迎庆认可经营期间产生电费2835元未支付给王国营。
一审法院审理认为：承租人未经出租人同意擅自转租第三人，转租合同无效。王国营在未经房屋所有人绿业公司同意的情况下，擅自将房屋转租给徐迎庆，故王国营与徐迎庆之间的房屋租赁合同无效。对于租赁合同的无效，徐迎庆在签订合同时没有核实合同相对方的出租权，因此，徐迎庆、王国营对合同无效均有过错，应各自承担因此而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对原告徐迎庆的各项诉讼请求处理如下：（1）关于要求两被告共同赔偿原告各项损失57700元（其中装修费34700元、转让费20000元、公证评估费3000元）的问题：原告主张两被告赔偿其转让费，因于法无据，本院不予支持。根据有关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。徐迎庆虽举证证明房屋装修费的评估值为34700元，但该金额并不能等同徐迎庆的具体损失，鉴于徐迎庆在租赁房屋内经营期限较短，装修损失客观存在，且双方对合同无效均具有一定过错，王国营作为房屋出租人的过错相对较大，本院酌情由王国营赔偿徐迎庆装修损失7000元，其余由徐迎庆自行承担。但被告绿业公司并非转租合同的相对方，故徐迎庆主张绿业公司赔偿其损失的诉求，本院不予支持；（2）关于要求王国营退还押金5000元的问题：因双方转租合同无效，王国营因该合同取得押金5000元，应当予以返还。
对反诉原告王国营的各项诉讼请求处理如下：（1）关于要求徐迎庆支付房租及电费8435元的问题：由于徐迎庆承认经营期间产生电费2835元未支付给王国营，故该主张本院予以支持。但主张徐迎庆支付2012年2月10日起至29日为期20天的房租共计5600元房租的请求，因该租期超出王国营的承租期限，王国营已无权主张，本院不予支持；（2）关于要求徐迎庆所交押金5000元归反诉原告所有的问题，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第五条、第九条之规定，判决：（一）原告徐迎庆与被告王国营于2011年9月11日签订的房屋租赁协议书无效；（二）被告王国营本判决生效之日起十日内赔偿原告徐迎庆装修损失7000元并退还押金5000元；（三）反诉被告徐迎庆于本判决生效后十日内支付反诉原告王国营电费2835元；（四）驳回原告徐迎庆对被告铜陵市绿业副食品实业有限责任公司诉讼请求。（五）驳回原告徐迎庆的其他诉讼请求；（六）驳回反诉原告王国营的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1243元，反诉案件受理费68元，合计1311元，由原告（反诉被告）徐迎庆负担1000元，由被告（反诉原告）王国营负担311元，于本判决生效后十日内缴纳。
上诉人徐迎庆不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判被上诉人赔偿上诉人装修损失34700元、公证评估费3000元，即在一审判决的基础上增加赔偿上诉人30700元。理由是：（1）房屋租赁协议无效的责任完全在于被上诉人，被上诉人明知合同即将到期却隐瞒事实，擅自转租给上诉人，同时在房屋权利人2011年12月21日通知被上诉人办理续租情况下，被上诉人仍不办理相关续租手续，直接导致房屋权利人强行收房，上诉人停业。被上诉人不仅违反诚信原则，而且主观上存在恶意，应当承担全部责任。（2）一审判决赔偿金额过低，上诉人提供的证据表明仅装修费一项价值就为34700元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，上诉人目前除展柜价值6637.5元能搬走外，其余均已形成附合的装饰装修物而无法利用，原审法院认定王国营作为房屋出租人的过错相对较大，作出酌情判令其只赔偿上诉人7000元损失，上诉人不能接受。
被上诉人王国营未提供书面答辩。庭审中辩称：被上诉人认为原审判决已偏袒了上诉人，上诉人没有相应的损失，由于我方没有上诉，对一审判决表示服判。理由是：（1）房屋租赁协议无效责任不完全在被上诉人，被上诉人没有隐瞒事实，都知道房屋租赁到期，由于上诉人没有支付到期的房租及水电费，所以上诉人有不可推卸的责任。（2）上诉人在装潢房屋时，未经被上诉人同意，合同也只签订一年，上诉人自己装潢扩大了损失，评估渠道不合法不客观，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告绿业公司未提供书面答辩。庭审中辩称：上诉人上诉请求没有要求原审被告承担相应责任，我方服从一审判决，请求二审法院依法维持一审中有关原审被告的判决部分。
二审审理查明：二审中当事人各方均未提交新的证据，质证意见同于一审，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案诉争的焦点是原审判决法院认定王国营作为房屋出租人的过错相对较大，作出酌情判令王国营赔偿上诉人7000元损失是否适当的问题。王国营作为房屋承租人，违反与房屋原出租人签订的租赁合同约定，未经原出租人同意，擅自将即将到期的房屋转租给徐迎庆，导致转租合同无效，王国营应承担主要责任；徐迎庆在签订租赁合同时未核实王国营是否有出租权盲目签订合同，其行为也存在一定过错，应承担次要责任。原审判决认定租赁合同无效，鉴于徐迎庆租赁房屋经营期限较短和装修实际损失，酌情判决驳回王国营要求徐迎庆支付2012年2月10日起至29日为期20天的房屋租金5600元的诉讼请求，并判令王国营退还徐迎庆押金5000元并无不当。鉴于徐迎庆在租赁房屋后实际进行了装修，装修费用经中介机构评估实际价值为34717.5元，因房屋拆迁需要保存装潢证据委托公证机构进行证据保全，分别支出评估费、公证费2000元和1000元，徐迎庆与王国营租赁合同约定租赁期限一年（从2011年11月10日起到2012年11月9日止），截止到2012年2月9日徐迎庆搬出该房，该合同实际仅履行了三个月，原审判决王国营赔偿徐迎庆装修损失7000元失当，本院酌情判令王国营在原判决赔偿徐迎庆装修损失7000元的基础上，适当增加5000元作为对徐迎庆损失的赔偿。据此，认定上诉人上诉理由部分成立。原审判决认定部分事实不清，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2012）铜官民二初字第00246号民事判决的第一项、第三项、第四项和第五项和第六项，即第一项“原告徐迎庆与被告王国营于2011年9月11日签订的房屋租赁协议书无效”；第三项“反诉被告徐迎庆于本判决生效后十日内支付反诉原告王国营电费2835元”；第四项“驳回原告徐迎庆对被告铜陵市绿业副食品实业有限责任公司诉讼请求”；第五项“驳回原告徐迎庆的其他诉讼请求”；第六项“驳回反诉原告王国营的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2012）铜官民二初字第00246号民事判决第二项，即“王国营于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐迎庆装修损失7000元并退还押金5000元”为被上诉人王国营于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人徐迎庆装修损失12000元并退还押金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费同于一审；二审案件受理费567.5元，上诉人徐迎庆承担500元，被上诉人王国营承担67.5元，于本判决生效后十日内缴纳。
本判决为终审判决。
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审 判 长 屈 健
代理审判员 程 毅
代理审判员 盛丽娜
二〇一三年三月四日
书 记 员 陈锦松
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；