湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第02109号
原告陈琦。
委托代理人于维维、何新权，湖北观筑律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被告武汉卓越世纪物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区西北湖路世纪华庭D单元1层102室。
法定代表人陈卓，总经理。
委托代理人魏景明，1971年8月2日，该公司职员。代理权限为特别授权。
被告陈卓。
委托代理人朱素敏。代理权限为一般授权。
被告殷俊。
被告何晓罡。
原告陈琦与被告武汉卓越世纪物业管理有限公司（以下简称卓越公司）、陈卓、殷俊、何晓罡房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告陈琦的委托代理人于维维、被告卓越公司的委托代理人魏景明、被告陈卓的委托代理人朱素敏到庭参加诉讼，被告殷俊、何晓罡经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈琦诉称，原告陈琦与被告卓越公司于2010年11月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告陈琦将其所有的位于武汉市江汉区发展大道299号顶绣晶城4栋1层2室、2层2室、3层2室出租给被告卓越公司，租期自2010年11月6日至2021年2月5日止，租金每月309717元，从第三年开始每年递增4%；租金按季度交付，除首季度租金于合同生效后5日内交纳外，此后租金应于下一季度租期开始前15日内交纳下一季度租金；如被告卓越公司逾期交付租金达30日，原告陈琦有权解除租赁合同，并要求被告卓越公司承担应付租金总额20%的违约金。协议签订后，原告陈琦依约交付房屋，被告卓越公司接收房屋正常经营。自2014年10月，被告卓越公司开始拖欠租金，原告陈琦多次催收未果，于2014年12月29日向被告卓越公司发送《关于限期支付拖欠房屋租金的律师催告函》，后被告卓越公司仍拒缴房租，后原告陈琦于2015年1月15日向被告卓越公司寄送《关于解除房屋租赁合同的律师告知函》，并将解除通知进行登报公告，并要求被告卓越公司于2015年1月31日前搬离。后双方合同实际于2015年1月5日解除，原告陈琦依法收回房屋，被告卓越公司至今欠付2014年10月6日至2015年1月31日期间的房屋租金1297168元。被告卓越公司与其股东被告陈卓、殷俊、何晓罡之间存在股东个人财产与公司财产混同，滥用公司独立性地位的情形，损害了债权人利益，三股东应对被告卓越公司的债务承担连带责任。原告陈琦遂诉至本院，请求判令：1、被告卓越公司支付原告陈琦房屋租金及占有使用费1297168元（2014年10月6日至2015年1月5日租金1004970元；2015年1月6日至2015年1月31日占有使用费292198元；2、被告卓越公司支付原告陈琦逾期付款违约金259434元；3、被告陈卓、殷俊、何晓罡对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由四被告负担。
被告卓越公司辩称，原告陈琦与被告卓越公司之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，但原告陈琦交付被告卓越公司的房屋不符合消防安全设计要求，多次被消防部门要求整改，被告卓越公司为此花费了30万元整改费用，后要求原告陈琦支付该费用被拒。被告卓越公司承租房屋后，转租给武汉波司登贸易有限公司（以下简称波司登公司）经营，期间原告陈琦多次避开被告卓越公司与波司登公司串通，双方私下签订租赁合同，导致被告卓越公司租金无法收取，其违约在先。被告卓越公司以上述理由拒绝交付租金，属于合理行使抗辩权。同时根据双方合同约定，原告陈琦如需收回房屋，必须提前三个月书面通知被告卓越公司，在被告卓越公司书面同意后才能解除合同。原告陈琦主张被告陈卓、殷俊、何晓罡与被告卓越公司存在人格混同，没有事实依据。综上，被告卓越公司请求驳回原告陈琦的全部诉讼请求。
被告陈卓辩称，其答辩意见与被告卓越公司一致。
被告殷俊、何晓罡未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年11月6日，原告陈琦与被告卓越公司签订《房屋租赁合同》，约定原告陈琦将其所有的位于武汉市江汉区发展大道299号顶绣晶城4栋1层2室、2层2室、3层2室房屋出租给被告卓越公司，租期自2010年11月6日至2021年2月5日止，租金每月309717元，从第三年开始每年递增4%；租金按季度交付，除首季度租金于合同生效后5日内交纳外，此后租金应于下一季度租期开始前15日内交纳下一季度租金；合同有效期内，如原告陈琦确需收回房屋，必须提前三个月书面通知被告卓越公司，在被告卓越公司书面同意后才能解除合同，合同解除并交还房屋和设施设备、结清租金和费用后，原告陈琦应将押金全数免息退还被告卓越公司并支付违约金，违约金以剩余租期内应缴租金总额20%计算；如被告卓越公司连续逾期交付租金达30日或累计达60日的，原告陈琦有权解除租赁合同，并要求被告卓越公司承担应付租金总额20%的违约金，如违约金不足以弥补原告陈琦损失的，被告卓越公司还应当承担赔偿责任。
上述合同签订后，原告陈琦依约交付租赁房屋，被告卓越公司接收房屋后，将房屋转租波司登公司经营使用，其中部分租金通过被告陈卓账户收取。被告卓越公司共计交纳了2010年11月6日至2014年10月5日的租金，其中部分租金也通过被告陈卓账户交纳。2014年10月6日后，被告卓越公司开始拒绝交纳租金。原告陈琦于2014年12月29日通过邮寄的方式向被告卓越公司送达《关于限期支付拖欠房屋租金的律师催告函》，该邮单被退还，退件理由为因原址查无此人。后原告陈琦又于2015年1月15日向被告卓越公司送达《关于解除房屋租赁合同的律师告知函》，该邮单亦被退回。次日，原告陈琦在武汉晚报A19版上刊登声明，通过公告的方式通知被告卓越公司即日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告卓越公司于2015年1月31日前腾退房屋。此后，原告陈琦与波司登公司签订房屋租赁合同，确认双方直接建立房屋租赁关系，合同约定的起租时间为2015年2月1日。被告卓越公司至今欠付2014年10月6日至2015年1月15日期间的房屋租金及2015年1月16日至1月31日期间的房屋占有使用费合计1297168元。原告陈琦要求被告卓越公司清偿欠款未果，遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告卓越公司自2007年3月15日成立，注册资本500万元，股东为被告陈卓、殷俊、何晓罡，分别占股40%、30%、30%，2011年9月20日前注册地址为武汉市武昌区新民主路何家垅洪山花园8-8-15-4，之后变更为武汉市江汉区西北湖路世纪华庭D单元1层102室。
上述事实，有原告陈琦提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、土地使用权证、租金发票、银行流水、律师函、邮寄单、武汉晚报登报声明、被告卓越公司的企业信息咨询报告以及当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告陈琦与被告卓越公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同有效，双方应按照合同约定享有权利和履行义务。原告陈琦已依约交付房屋，被告卓越公司逾期支付房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告陈琦主张被告卓越公司支付租金及违约金的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。被告卓越公司拖欠租金的时间长达两个月以上，双方合同约定的合同解除条件已经成就，且原告陈琦于2015年1月16日以在报纸上刊登声明方式通知了被告卓越公司，故双方合同已于2015年1月16日解除。合同解除后至2015年1月31日期间，被告卓越公司未返还租赁房屋，在此期间内的房屋占有使用费应由被告卓越公司承担。被告卓越公司关于其垫付消防整改费用、原告陈琦与案外人波司登公司恶意串通等抗辩主张，没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。关于原告陈琦以被告卓越公司的注册地址与被告陈卓住址相同以及通过被告陈卓的银行账户收入和支出公司款项为由，主张被告陈卓、殷俊、何晓罡与被告卓越公司存在混同，滥用公司独立性地位，应对被告卓越公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，被告卓越公司存在使用股东住所及银行账户的行为，但不足以证明股东存在滥用公司法人独立地位，严重损害公司债权人利益的事实，故对原告陈琦该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉卓越世纪物业管理有限公司支付原告陈琦房屋租金及占有使用费1297168元（2014年10月6日至2015年1月15日期间为租金，2015年1月16日至1月31日期间为房屋占有使用费）；
二、被告武汉卓越世纪物业管理有限公司支付原告陈琦违约金259434元；
三、驳回原告陈琦的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9405元、其他诉讼费用160元，合计9565元，由被告武汉卓越世纪物业管理有限公司负担（此款原告陈琦已预付本院，被告武汉卓越世纪物业管理有限公司应随同上述判决款项一并支付原告陈琦）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张军华
人民陪审员 颜冬萍
人民陪审员 张定林
二〇一六年七月三十一日
书 记 员 袁毅然