广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0127民初2676号
原告：黄启源，男，1965年10月24日出生，汉族，住广西横县。
委托诉讼代理人：覃其凤，广西桢干律师事务所律师。
被告：广西龙池房地产开发有限公司，住所地广西横县横州镇茉莉花大道南侧。
法定代表人：黎应心，该公司经理。
委托诉讼代理人：闭小霞，女，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：龚建华，男，该公司职员。
原告黄启源与被告广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告黄启源的委托诉讼代理人覃其凤，被告龙池公司的委托诉讼代理人闭小霞、龚建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄启源向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金50465元[违约金计算方法：457119元×368天（2012年12月31日计至2014年1月2日）×万分之三/日]；2.请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案违约金6651元[违约金计算方法：457119元×97天（2013年4月9日计至2014年7月15日）×万分之壹点五/日]；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将龙池新城龙腾苑第7幢3层04号房出售给原告，总房款共计457119元；被告于2012年12月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告的，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之叁(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同签订后，原告依约按时将全部购房款支付给被告。但被告出卖给原告的商品房于2014年1月2日才验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国住房和城乡建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”《中华人民共和国住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》［建房(2010)53号］第十一条：“明确商品房住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设置已建成并满足使用要求。”等规定，被告虽于2013年4月9日前已向原告发出交房通知，但其通知交房时所交付的商品房并未经验收合格，直至2014年1月2日才验收合格符合交付使用条件。根据国家的有关法律、政策及双方在合同中第八条的约定，被告交付的房屋不符合上述法律、政策规定及双方约定的交房条件，被告已构成逾期交房的违约行为。
原告与被告所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《房屋产权证》由买受人自行办理，买受人如需代办的另行签订代办协议。”合同签订后，原告按约定交付购房款，被告于2013年4月9日将商品房交付给原告。但根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于2014年4月8日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告违反约定，在2014年7月15日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能及时办理房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。
被告虽在2013年4月9日交付房屋，但被告交房时房屋没有符合交房条件，应在2014年1月2日取得《工程竣工验收备案表》后才验收合格符合交付条件。但原告长期在外打工，对被告是否公示交房、取得五方竣工验收以及竣工验收备案的情况均不得知，原告是在知道前一批案件的二审判决书后才得知其权利被侵害，之前不知道自己的权利被侵害，也没有向被告主张权利。因此原告起诉未超过诉讼时效。
被告龙池公司辩称：1.原告的起诉已经超过诉讼时效。合同约定的交房时间为2012年12月30日，被告已按约定交房，且在2013年4月9日，原告也已签收商品房，被告没有逾期，原告的起诉已经超过二年的诉讼时效。2.关于办证的问题，被告对原告陈述的办证时间无异议，但被告已按照约定的时间提交材料备案登记，由于政策改变的原因，才导致时间拖延，并没有违约，且被告已于2014年7月15日提交完材料办理权属备案登记，原告起诉已经超过诉讼时效。综上，被告已全部履行了《商品房买卖合同》约定的交房及提交备案材料之义务，无违约行为，不应当承担违约责任，原告的起诉已经超过诉讼时效。逾期交房违约金的诉讼期限应至2016年1月1日止，逾期备案登记违约金的诉讼期限应至2016年7月14日止。因此请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院经审查，对原告提交的证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《竣工验收备案表》（B标）及《工程竣工验收备案表》（A标），拟证明涉案商品房于2014年1月2日才验收合格，被告具备交房条件的时间应为2014年1月2日；被告认为根据合同约定，2012年12月19日涉案商品房已经五方单位竣工验收，竣工验收备案表只能证明备案时间，不能证明于2014年1月2日才验收合格。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案部门在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。因此，工程需经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。因此，本院认定涉案商品房于2014年1月2日才符合交付条件。但原告提交的两份竣工验收备案表，一份是《竣工验收备案表》（B标），载明：工程名称为龙池新城“龙腾苑”（B地块）B标6#楼，五方竣工验收日期是2012年12月19日；另一份《工程竣工验收备案表》（A标），载明：工程名称为龙池新城龙腾苑（A标），五方竣工验收日期是2013年11月29日。结合双方合同附件一《房屋平面图》标明涉案商品房位于A单元，本院认定涉案商品房所在的7号楼于2013年11月29日完成五方竣工验收。
本案争议焦点为：1.原告的起诉是否超过诉讼时效；2.被告的交房与办证行为是否存在违约行为。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月13日，原告黄启源与被告龙池公司签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定：原告购买座落于横县南侧［横国用(2009)第00009314号地块］、由被告龙池公司开发的“龙池新城”项目龙腾苑7幢3层04号房。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房总金额为457119元。第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家规定和地方的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；《房屋产权证》由买受人自行办理，买受人如需代办的另行签订代办协议。双方没有对违反第十五条约定应承担的违约责任进行约定。双方签订合同后，原告支付完购房款共457119元给被告。被告于2013年4月9日向原告出具《业主收楼通知书》，原告于当日签字领取房屋钥匙。
涉案商品房所在的7号楼于2013年11月29日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收，于2014年1月2日通过横县住房和城乡规划建设局竣工验收备案，取得《工程竣工验收备案表》（A标）。2014年7月10日，被告向横县房地产管理所申请7号楼房屋所有权初始登记备案，2014年7月15日完成提交初始登记备案所需材料。原告于2016年8月24日向本院提起与本案相同诉请的诉讼，因原告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院于2016年10月10日作出（2016）桂0127民初2371号民事裁定书，裁定该案按原告黄启源撤诉处理。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告诉请被告支付逾期交房及逾期办理产权登记备案的违约金，应从原告知道或应当知道被告逾期交房及逾期办理产权登记备案起二年内向人民法院起诉。第一，原告诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效。双方在合同第八条约定，被告应于2012年12月30日将验收合格符合交房条件的商品房交付给原告使用，并在第九条中约定了被告逾期交房支付违约金的计算方式。双方对上述约定无异议，但对“验收合格”产生分歧，原告认为应自被告取得《工程竣工验收备案表》之日起验收合格，被告认为经五方验收即验收合格。本院认为，工程应自被告取得《工程竣工验收备案表》时才验收合格符合交付条件，被告构成逾期交房的违约行为。原告作为完全民事行为能力人，应自2012年12月31日未收到房屋之日起，即知道被告未按照合同第八条的约定在2012年12月30日前将符合交付条件的房屋予以交付，亦即原告应自2012年12月31日起应当知道其权利受侵害。但涉案商品房于2014年1月2日才取得《工程竣工验收备案表》，才具备法定的交付条件，因此，原告诉请逾期交房违约金的诉讼时效应从房屋具备法定交付条件之日即2014年1月2日起计算。原告自认未向被告主张过任何权利，至2016年8月24日原告第一次起诉被告支付逾期交房的违约金，已经超过二年的诉讼时效。第二，原告诉请逾期办理产权登记备案违约金是否超过诉讼时效。根据双方在合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方在合同第八条约定被告应于2012年12月30日将商品房交付使用，故被告应于2013年12月30日前提供完办理权属登记材料报产权登记机关备案。况且原告于2013年4月9日接收该房屋，原告应对房屋是否符合交付条件进行审慎审查。因此，原告应于2014年4月9日起应当知道被告逾期提交办理权属登记备案的材料。又因被告于2014年7月15日才提供完办理权属登记备案的材料报产权登记机关备案，至此，被告逾期提交办理权属登记备案材料的违约行为至2014年7月15日才结束，原告对被告的该违约行为主张违约金的诉讼时效应从2014年7月16日起计算。原告自认未向被告主张过任何权利，至2016年8月24日原告第一次起诉，已超过二年诉讼时效。原告诉称其长期在外地，不知被告何时公示交房、取得五方验收以及《工程竣工验收备案表》，在前一批案件二审判决后才知道自己权利被侵害，诉讼时效应从此时起算理由不成立，本院不予采纳，对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，判决如下：
一、驳回原告黄启源要求被告广西龙池房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；
二、驳回原告黄启源要求被告广西龙池房地产开发有限公司支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。
案件受理费1228元，由原告黄启源负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马锦善
代理审判员 朱小燕
代理审判员 覃春园
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 钟帅麟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。