北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初4700号原告：刁津玲，女，1970年8月24日出生，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：丁玲，北京市振邦律师事务所律师。被告：韩迪，女，1985年8月2日出生，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：于波，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼××层11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王开镇，男，1978年4月20日出生，本公司职员，住单位宿舍。委托诉讼代理人：王琳琳，女，1982年2月19日出生，本公司职员，住单位宿舍。原告刁津玲与被告韩迪、北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刁津玲的委托诉讼代理人丁玲，被告韩迪的委托诉讼代理人于波，被告豪宅天下公司的委托诉讼代理人王开镇、王琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁玲向本院提出诉讼请求：1.解除2017年1月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及配套的《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2.被告返还购房款50万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月4日，原、被告在第三人的居间介绍下，就位于北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目××号住宅楼××层××房屋签订《北京市房屋买卖合同》及配套合同，原告支付购房款50万元。合同签订后，被告明确表示虽然该房屋尚未取得房产证，且为贷款购房，但其能够办理与开发商的更名及银行转贷手续，将商品房预售合同及银行贷款合同的买受人及贷款方变更到原告名下，从而确保房屋能够顺利交易。但合同签订后，原告了解到房屋开发商及贷款银行不可能办理更名事宜，被告所称交易根本无法完成，原告多次就此事联系被告，被告却置之不理，完全没有履行合同义务的行为及态度。因此，原告认为，被告故意虚构事实，骗取原告信任，进而签订房屋买卖合同，套取原告定金的行为属于严重欺诈。诉讼过程中，原告刁津玲申请撤回对豪宅天下公司作为第三人的诉讼，要求追加豪宅天下公司作为本案被告；同时，原告刁津玲变更诉讼请求为1.解除2017年1月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及配套的《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2.两被告连带双倍返还购房定金100万元；3.诉讼费及保全费由两被告承担。事实与理由为两被告所称交易根本无法完成，合同目的无法实现，原告认为两被告恶意串通，骗取原告信任，签订房屋买卖合同，套取原告定金的行为属于欺诈，两被告应当共同承担违约责任，双倍返还购房定金100万元。被告韩迪辩称，答辩人同意解除双方于2017年1月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及配套的《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，但对原告要求解除上述合同的理由不予认可；答辩人不同意原告双倍返还购房定金的诉求。理由如下：一、《北京市存量房屋买卖合同》及配套的《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效合同。2017年1月4日，原告与答辩人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将位于北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目××号住宅楼××层102号房屋出售给答辩人，房屋成交总价为人民币1330万元。因涉案房屋系预售商品房（预售合同编号：××），签约时尚未开始办理房屋所有权证。答辩人在出售涉案房屋前，已向房屋中介公司及原告充分披露和说明房屋的状态；且原告对涉案房屋的状态也明确表示知悉。在此前提下，双方才签署了《北京市存量房屋买卖合同》及配套的《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。整个过程答辩人不存在欺诈、胁迫等行为。因此，上述合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，系合法、有效合同。二、答辩人同意解除上述合同，但不认可原告要求解除合同的理由，答辩人主张合同解除的理由为原告违约在先。双方在《房屋交易保障服务合同》附件一中，对原告支付购房款的时间及金额进行了明确约定：1、原告应在2017年1月8日前向答辩人支付购房款人民币100万元；2、原告应在2017年2月28日前向答辩人支付购房款人民币495万元；3、剩余735万元购房款原告通过向银行申请贷款方式支付。上述合同签订并生效后，原告仅向答辩人支付了50万元购房款。剩余购房款答辩人多次催要，原告均以各种借口推脱，至今仍不支付。答辩人认为，原告拒绝支付购房款的行为已经构成违约，答辩人有权依据合同行使解除权，并要求原告依据合同约定承担违约责任。因此，在原告明确表示不再履行合同约定的付款义务的情况下，答辩人与原告签订的合同依法应予解除。三、原告要求答辩人双倍返还购房定金的请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。2017年1月4日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，答辩人积极履行合同义务，签约时全面披露房屋的具体信息，协助原告查询房屋的产权状态；签约后积极筹备合同履行事宜，催促原告依约履行付款义务，自始至终答辩人不存在任何违约行为。相反，正是原告经多次催要仍拒绝支付合同约定的购房款的违约行为才导致交易的终止，合同的解除。原告要求答辩人为原告的违约行为承担双倍返还定金的责任完全是自身逻辑的完全混乱。因此，原告要求不存在任何违约行为的答辩人承担违约责任，没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。综上，《北京市存量房屋买卖合同》及配套的《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属于合法、有效；答辩人积极履行合同义务，并不存在任何违约行为；答辩人同意解除上述合同，但原告要求双倍返还购房定金的诉求，没有事实及法律依据，应依法予以驳回。被告豪宅天下公司辩称，1.我方同意解除经纪服务合同，保留支付居间服务费的权利。2.我方不是房屋买卖合同主体，不承担买卖合同的权利义务，将我公司追加为被告及承担连带责任没有法律依据。3.我公司在履行居间义务过程中一直在协调双方履行合同，该房屋买卖合同未履行是由于原告未完全支付定金。我公司在履行过程中积极协调，微信记录可以证明。4.原告称我与卖方恶意串通，没有事实依据，卖方在与我公司经纪人沟通过程中，一直都在积极履行合同。我方与原告沟通时原告以各种理由推托，按照房屋买卖合同，在签订日原告应支付100万定金，但直至合同履行期届满也未支付。5.履行过程中，原告多次找到我公司经纪人带看了其他多套房屋，表明原告有不想购买该房屋的意思表示。原告对不想履行合同找出了很多借口。经审理查明：2013年2月28日，北京金科纳帕置业有限公司（出卖人）与韩迪（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：××），约定韩迪购买坐落在北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目××号住宅楼××层××房屋（以下简称××房屋），总价款10500002元;其中，首付款3150002元于签署《北京市商品房预售合同》当日缴付，身份验证7350000元由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款。双方在该合同中还约定了其他权利义务。2017年1月4日，韩迪（出卖人）与刁津玲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刁津玲购买××房屋，成交总价为13300000元，买受人于签订本合同当日支付定金1000000元。该合同“第七条权属转移登记”为“（一）当事人双方同意，本合同签订之日起2017年2月28日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……”。“第九条违约责任”为“……（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金……”。“第十四条其他约定”为“经双方协商如下：出卖人在约定的时间内将××房屋更名买受人名下，同时协助买受人办理房屋的贷款手续。如未按约定时间办理完手续，双方协商推延办理的时间，如遇国家政府调整或银行政府调整，不可抗拒的状况，买受人取得不了购房资格，双方解除合同，互不承担相关的法律责任。”同日，韩迪（甲方、出卖人）、刁津玲（乙方、买受人）和豪宅天下公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定鉴于甲、乙双方就××房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现丙方无偿协助甲、乙双方办理后续交易事宜订立本合同。该合同的“第一条服务内容”为“……8协助办理房屋产权转移登记及附属设施过户手续；……”。在该合同的“附件一房屋交易资金自行划转声明”中韩迪与刁津玲约定“买受人直接向出卖人支付房款，具体支付日期及其收款账号为：2017年1月8日前支付人民币￥1000000.00元（大写：壹佰万元整），2017年2月28日前支付人民币￥4950000.00元（大写：肆佰玖拾伍万元整），剩余房款人民币柒佰叁拾伍万元整（￥7350000.00）有贷款银行支付出卖人；出卖人收款账号信息：户主：韩迪，开户行：中国银行××支行，银行账号：××”。在“附件二房屋权属状态确认书”中韩迪与刁津玲约定“……现买卖双方依据双方签订的房屋买卖合同，依约前往房屋登记机关就该房屋的权属状态进行了查询，查询的具体情况如下：一、该房屋所有权证证号为：预XXXX号：××……”。同日，韩迪（出卖人）、刁津玲（买受人）与豪宅天下公司（居间人）签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定刁津玲支付经纪服务费260000元。2017年1月8日，韩迪收到刁津玲给付购房款定金500000元。2017年2月27日，韩迪与杨甜签订《补充协议》，内容主要为杨甜以13500000元购买韩迪的××房屋；韩迪承诺可到开发商处将此房购买人更改为杨甜，期间产生的所有费用由韩迪承担，如韩迪无法到开发商处更改，韩迪需办理房屋产权证，买卖双方将按二手房买卖手续办理贷款及过户；如因杨甜购房资格原因，杨甜可将购房资格转给第三人，韩迪无权干涉，需配合杨甜指定的其他人办理贷款及过户；因杨甜原因，90天内如杨甜不买此房，韩迪需将定金退还给杨甜，杨甜不构成违约，如因韩迪不将此房出售给杨甜，属韩迪违约，需赔偿杨甜违约金200000元并退还定金杨甜。杨甜与韩迪签订《北京市房屋买卖合同》，约定杨甜以13500000元购买××房屋，杨甜于签订本合同当日支付定金200000元，双方自本合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。韩迪、杨甜与豪宅天下公司签订《房屋交易保障服务合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。上述三份合同中均未记载有签订合同日期。案件审理过程中，刁津玲申请杨甜出庭作证。杨甜表示签订合同日期为2017年2月27日，当天只是签定金协议，3个月内如果继续履行就把日期写上；自己是从安居客上了解到的房屋信息，中介说房本还没有下来，可以走一手程序；自己支付了20万元定金，后来明确表示不买了，韩迪一直说退钱，到庭审之日仍未退钱，现在网上还有××房屋出售信息；自己在签合同时不知道韩迪与刁津玲之间的房屋买卖事宜，自己认为韩迪存在欺诈，理由是她不是真想卖房，就是看上定金了。韩迪和豪宅天下公司认可杨甜的陈述，但不认可存在欺诈行为。韩迪表示是两个买卖法律关系，没有冲突和违法；豪宅天下公司表示合同没有日期，只签订了定金协议，没有实际履行房屋买卖合同。庭审中，韩迪提交微信聊天记录，表示是刁津玲违约在先，自己向多次对方催款。豪宅天下公司提交微信聊天记录，表示是刁津玲不支付定金，单方违约，韩迪单方解除合同；刁津玲在2017年2月26日明确表示不再履行买卖合同，还草拟了一份类似补充协议的东西；刁津玲还通过自己公司看其他房屋。上述材料可以证明刁津玲已经不履行其与韩迪的买卖合同。韩迪和豪宅天下公司均认可对方提交的材料。刁津玲不认可上述材料的真实性，表示自己的手机换了，找不到历史信息；韩迪的微信内容是其自己提出的，有自认效力，是其认可了刁津玲支付500000元定金。在本案审理过程中，刁津玲申请查封韩迪的银行账户并冻结500000元银行存款或等价值财产。本院于2017年3月15日冻结了韩迪在中国工商银行的账户存款18713.97元和中国银行的账户2780.74元，冻结日期至2018年3月14日止。为此，刁津玲向本院提供了现金150000元作为担保并交纳了保全费用3020元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、收款证明、《补充协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：刁津玲与韩迪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刁津玲、韩迪与豪宅天下公司签订的《房屋交易保障服务合同》和《房屋买卖经纪服务合同》系各方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同的约定履行各自的权利义务。现刁津玲要求解除上述三份合同，韩迪及豪宅天下公司亦均表示同意，故本院对刁津玲的该部分诉讼请求予以支持。对于刁津玲要求韩迪双倍返还购房定金的诉讼请求，结合刁津玲陈述的合同依据，本院认为刁津玲的该部分诉讼请求应拆分为两部分，即一是要求韩迪返还已付购房定金500000元，二是要求韩迪赔偿已付房款一倍的违约金。首先，因刁津玲及韩迪均同意解除双方之间的房屋买卖合同，而且刁津玲已经向韩迪支付购房定金但并未实际接收涉案房屋，故韩迪理应将收取的购房定金返还给刁津玲。其次，根据查明的事实，刁津玲并未按照双方合同约定的日期及金额向韩迪支付定金，其虽主张双方变更了给付定金的时间和金额，但仅凭韩迪出具的《收款证明》本院无法确认韩迪和刁津玲对定金的给付时间和金额协商进行了变更，而且韩迪和豪宅天下公司对刁津玲的变更主张均不予认可。第三，对于韩迪和杨甜的之间的房屋买卖问题，本院认为，根据刁津玲提交的证据材料和杨甜、韩迪、豪宅天下公司的陈述，韩迪与杨甜之间形成了房屋买卖合同关系，虽然韩迪辩称适用双方合同中第九条第三款的约定与本案情况不符，但韩迪在自己与刁津玲之间的房屋买卖合同并未合法解除的情况下就与杨甜进行房屋买卖的行为确实可能导致刁津玲无法取得房屋所有权。最后，刁津玲和韩迪明确知晓××房屋在签订合同时并未取得房屋所有权证而是仅有预XXXX号，但双方仍然约定有合同第十四的内容，该部分内容并非仅凭韩迪和刁津玲二人可以实现的，且相关内容违背了房屋买卖的交易秩序。本院认为刁津玲与韩迪在本案的房屋买卖行为中均存在有违约行为，应当各自承担相应的责任，综合全案情况考虑，本院认定双方过错基本相当，故本院对于刁津玲要求韩迪赔偿已付房款一倍的违约金的诉讼请求不予支持。关于刁津玲主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第八条的规定要求韩迪承担已付房款一倍的赔偿责任，在《商品房买卖司法解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案刁津玲和韩迪之间的《北京市存量房屋买卖》系自然人之间的房屋买卖，不同于《商品房买卖司法解释》中的“商品房买卖合同”情形，故上述司法解释的规定不适用于本案，本院对刁津玲的该部分主张不予采信。对于刁津玲要求豪宅天下公司与韩迪承担连带责任的诉讼请求，根据现有证据及查明的事实，本院无法认定豪宅天下公司与韩迪存在恶意串通或者诱骗刁津玲与韩迪签订购房合同的情形，故本院对刁津玲的该部分诉讼请求不予支持。但是，豪宅天下公司作为专业的中介机构，在其居间的房屋买卖合同中明确约定有“改底单”的内容且在明知韩迪与刁津玲的房屋买卖合同并未依法解除的情况下，仍然居间介绍韩迪与杨甜签订房屋买卖合同，存在有不当之处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告刁津玲与被告韩迪于二○一七年一月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、解除原告刁津玲与被告韩迪、北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司于二○一七年一月四日签订的《房屋交易保障服务合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。三、被告韩迪于本判决生效后十日内返还原告韩迪购房定金五十万元。四、驳回原告刁津玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零八百六十元，由原告刁津玲负担三千六百二十元，已交纳；由被告韩迪负担三千六百二十元，于本判决生效后七日内交纳；由被告北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司负担三千六百二十元，于本判决生效后七日内交纳。保全费三千零二十元，由原告刁津玲负担一千零十元，已交纳；由被告韩迪负担一千零十元，于本判决生效后七日内交纳；由被告北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司负担一千元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  王云芳人民陪审员  王延尚二〇一七年九月二十五日书 记 员  王娈杰