江西省景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0203民初317号
原告（反诉被告）：景德镇市公安局交通警察支队，住所地江西省景德镇市西山路98号，组织机构代码K1922384-0。
法定代表人：赵永发，该支队支队长。
委托诉讼代理人：黄国保，该支队科长。
委托诉讼代理人：余文涛，江西京天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：景德镇市金盛物资有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区打船厂24号，统一社会信用代码913602007165104528。
法定代表人：李春花，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄长征，江西景之元律师事务所律师。
被告：景德镇市金盛物资有限公司金盛商务宾馆，住所地江西省景德镇市珠山中路29号。
负责人：张正华，该宾馆经理。
第三人：胡丽发，男，1972年9月1日出生，汉族，住江西省。
委托诉讼代理人：郑立群，江西帖隼律师事务所律师。
第三人：珠山区天赐通讯手机商行，住所地江西省。注册号360203600222562。
经营者：胡建强，男，1981年3月6日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：龙敦成，男，1980年2月10日出生，汉族，住江西省。系该商行职员。
第三人：珠山区朝鼎百货店，住所地江西省景德镇市珠山中路*号***号店。注册号360203600172996。
经营者：杨颖，女，1981年5月10日出生，汉族，住江西省。
委托诉讼代理人：汪柬，男，1977年3月4日出生，汉族，住江西省。系杨颖丈夫。
委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。
第三人：景德镇市开诚通信器材行，住所地江西省景德镇市珠山中路*号***号店。注册号360203600000988。
经营者：管晓萍，女，1975年11月4日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：汪木群，女，1982年8月12日出生，汉族，住江西省。系该器材行店员。
原告景德镇市公安局交通警察支队（以下简称“市交警支队”）与被告景德镇市金盛物资有限公司（以下简称“金盛物资公司”）、景德镇市金盛物资有限公司金盛商务宾馆（以下简称“金盛商务宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，被告金盛物资公司于2017年5月9日提出反诉，原告市交警支队于2017年5月15日申请追加诉争店铺的实际使用人为本案第三人参加诉讼，胡丽发于2017年7月3日申请作为本案第三人参加诉讼，本院经审核通知胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行（以下简称“天赐手机商行”）、珠山区朝鼎百货店（以下简称“朝鼎百货店”）、景德镇市开诚通信器材行（以下简称“开诚器材行”）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2017年7月28日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）市交警支队委托诉讼代理人黄国保和余文涛、被告（反诉原告）金盛物资公司委托诉讼代理人黄长征、第三人胡丽发及其委托诉讼代理人郑立群、天赐手机商行经营者胡建强的委托诉讼代理人龙敦成、朝鼎百货店经营者杨颖的委托诉讼代理人汪柬和方永红、开诚器材行经营者管晓萍的委托诉讼代理人汪木群到庭参加诉讼，被告金盛商务宾馆经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭。本案现已依法缺席审理终结。
原告市交警支队向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人支付原告拖欠的1298333元；2.被告和第三人立即将租赁的珠山中路8号房屋一二层腾空并交还给原告；3.被告和第三人支付至商铺交还给原告时止的使用费损失（暂定至2017年2月136700元）；4.被告和第三人结清房屋返还前产生的水费和电费；5.案件诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2005年，原告与被告金盛物资公司通过合同，被告以竞租方式，承租珠山路8号（现珠山中路8号）的一二层楼，双方约定年租金82万元，租期三年，不得转租。之后，通过一系列的合同、报告形式进行约定延期。2012年4月17日，顺延租期5年。合同从2012年1月1日起计算，租金每年82万元。期间，由被告金盛商务宾馆交来租金，但自2014年后，被告迟延支付租金，经原告催讨后，被告在2016年9月25日转来2015年3月-5月租金205000元后，未再交纳租金。截止本次合同到期日2016年12月31日欠交租金1298333元。被告在租约到期后，仍将租赁房屋转租第三人经营，侵害了原告合法权益。原告发送律师函无果，现诉至法院。
被告金盛物资公司辩称，其公司并不拖欠原告市交警支队房屋租金，合同约定了十个月免租期，另外，与原告口头报告再给二个月免租期，总计十二个月免租期。原告在2012年8月2日开具的票据记载2011年3月-12月房租待核实，但原告提供的证据并没有凭证证实其公司未交该十个月的房租。因房租存在二十二个月争议，其公司在2015年5月后未交房租。扣除2015年6月至2016年12月租期十九个月，原告还应补其公司三个月租期。2016年12月31日前，原告已通知经营户即第三人不能向其公司交纳房租，实际已收回出租房屋。双方合同约定的租赁期届满日期应该是2017年12月31日。
被告金盛商务宾馆未答辩。
第三人胡丽发辩称，原告市交警支队提供的协议虽然规定不能转租，实际清楚房屋已转租多年，视为认可转租行为。其承租的东边第1间、第2间和第3间，从未拖欠租金和水电费，租金一直交到2016年12月。现在第2间和第3间，由其和胡建强合伙经营。2017年1月，原告因与被告房屋租赁发生纠纷，不同意收取其租金。现要求继续履行合同。
第三人天赐手机商行辩称，同意胡丽发意见。
第三人朝鼎百货店辩称，2017年1月开始，原告市交警支队通知第三人直接向原告交房租，但第三人去交房租时，原告又不收。从今年开始，第三人经营处于不确定状态，不能进行装修继续经营，也不能撤出。希望原告给予优先承租，并免除2017年1月至确定承租期间的租金。
第三人开诚器材行辩称，同意胡丽发意见。
被告（反诉原告）金盛物资公司向本院提出反诉请求：1.判决原告（反诉被告）市交警支队承担违法终止房屋租赁合同给其公司造成的经济损失882000元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2005年12月13日，反诉原告与反诉被告市交警支队签订《租赁合同》，双方就景德镇市珠山路8号一二楼房屋租赁事实签订合同。2005年12月28日、2007年10月11日、2008年9月27日、2012年4月17日签订补充协议，对顺延租赁时间和给予装修期作了补充约定。2014年因珠山路改造，严重影响沿街商铺正常经营，经反诉原告报告，市交警支队法定代表人口头同意顺延并减免二个月租金，加上租赁合同约定的免租顺延期共十二个月。双方租赁合同到期时间应该是2017年12月31日止。但在2016年12月31日前，市交警支队就告知店铺经营者合同到期，要强制收回房屋，并要求经营者不要再向反诉原告交租金。造成反诉原告本应免费使用租赁房屋权利被剥夺，2017年1月开始的租金未收到，故提起反诉。
原告（反诉被告）市交警支队辩称，反诉被告与金盛物资公司在2012年4月已进行结算，装修期免租金的十个月和2011年3月-12月房租未收相吻合。租赁合同的终止日期是2016年12月31日。出租人按出租房屋使用状态行使收取租金的权利，受法律保护。
第三人胡丽发辩称，没有意见。
第三人天赐手机商行辩称，没有意见。
第三人朝鼎百货店辩称，没有意见。
第三人开诚器材行辩称，没有意见。
原告市交警支队围绕其本诉主张，向法院提供了：
1.市交警支队组织机构代码证，证明原告主体身份。
2.原告与被告金盛物资公司于2005年12月13日签订的《租赁合同》和12月28日《补充合同》、2007年10月11日《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同》、2008年9月27日《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同（一）》、2012年4月17日《合同》，证明双方约定的租赁房屋位置、租期、租金情况，及不得转租，合同顺延五年，租期到2016年12月31日结束。
3.中共景德镇市委、景德镇市人民政府《关于对市直机关事业单位国有资产实行统一经营管理的决定》、《景德镇市市直机关事业单位国有资产产权划转通知书》、景德镇市市直机关事业单位国有资产划转资料移交表二份、景德镇市市直机关事业单位国有资产产权移交清单、资产划转资料移交表（交警支队）二份、承诺函，证明原告对出租的房屋有占有、使用和收益的权能。
4.情况说明，进账凭证影印件三十七份，收款收据十七份；证明被告金盛物资公司在2016年9月27日通过被告金盛商务宾馆交到了2015年5月房租，2015年6月至2016年12月31日拖欠房租1298333元未交；2017年1月至今房屋使用费未交。
5.2016年12月27日律师函，证明已告知金盛物资公司拖欠房租，合同在2016年12月31日到期终止，应返还出租房屋等事宜。
6.珠山区悸动奶茶店、天赐手机商行、开诚器材行、无字号（陈则情）个体信息各一份，编号20161230111430、20161230112541、20161230113010视频三段；证明原告工作人员前往第三人使用的店铺，通知房屋租赁期限届满。
被告金盛物资公司对其辩解，未提交证据。
被告金盛商务宾馆未提交证据。
第三人胡丽发围绕其对本诉的辩解，向法院提供了：2012年1月1日，胡丽发与被告金盛物资公司的代表人张芳荣签订的《店面租赁合同》；证明其承租景德镇市珠山中路8号东边第1间、第2间、第3间店铺，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金每季度94500元，即每间店铺每月租金10500元。
第三人天赐手机商行对其辩解，未提交证据。
第三人朝鼎百货店围绕其对本诉的辩解，向法院提供了：
1.2012年1月1日，汪柬与被告金盛物资公司的代表人张芳荣签订的《店面租赁合同》；证明其承租景德镇市珠山中路8号东边第4间和第5间店铺，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金每季度63000元。
2.汪柬身份证、汪柬和杨颖结婚证，证明汪柬代表杨颖签订租赁合同。
3.2017年3月28日报告，证明承租的第三人交纳租金无人收取，没有正式签订合同，影响正常经营。
第三人开诚器材行围绕其对本诉的辩解，向法院提供了：
1.2012年1月1日，吴春锋与被告金盛物资公司的代表人张芳荣签订的《店面租赁合同》；证明其承租景德镇市珠山中路8号东边第6间、第7件店铺，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金每季度63000元。
2.吴春锋身份证和出具的证明，证明吴春锋接受管晓萍委托与张芳荣签订租赁合同。
被告（反诉原告）金盛物资公司围绕其反诉请求，向法院提交了：
1.反诉原告与反诉被告市交警支队于2005年12月13日签订的《租赁合同》和12月28日《补充合同》、2007年10月11日《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同》、2008年9月27日《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同（一）》、2012年4月17日《合同》，证明双方约定的租赁房屋位置、租期、租金情况，合同免租期和顺延五年，租期到2017年12月31日结束。
2.2016年10月11日报告，2016年12月27日律师函；证明反诉原告就租赁期限终止时间和租金减免情况向出租人进行了详细报告，不存在违约和拖欠租金。
原告（反诉被告）市交警支队对其辩解，未提交证据。
本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无真实性争议的原告组织机构代码，市交警支队与金盛物资公司先后签订的五份租赁合同及补充合同，国有资产实行统一经营管理的决定和国有资产产权划转通知书、资料移交和资产划转表、承诺函，律师函，珠山区悸动奶茶店、天赐手机商行、开诚器材行个体信息，三段视频，胡丽发与张芳荣签订的店面租赁合同，汪柬与张芳荣签订的店面租赁合同、汪柬身份证、汪柬和杨颖结婚证，吴春锋与张芳荣签订的店面租赁合同、吴春锋身份证和出具的证明，本院经审核予以确认，并在卷佐证。双方争议的事实和证据，本院审核认为，原告市交警支队开具的收取租金的收款收据，和财务记账有关凭证相一致，并且公开开庭审理时当庭提交所有做账的财务凭证原件，其真实性、合法性、与案件事实的关联性应予采信。原告依据收取租金财务凭证记载的交款时间、租金金额和对应租赁时间，进行梳理编制的情况说明，内容与财务凭证一致。第三人提交的2017年3月28日报告，及反诉原告提交的2016年10月11日报告，因原告不认可已收到该二份报告，第三人、反诉原告未提交原告（反诉被告）收到报告的证据进行佐证，本院不予采信。
根据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：位于景德镇市珠山路8号（现珠山中路8号）一二层共7间店铺原为原告（反诉被告）市交警支队办公楼。2005年12月13日，被告（反诉原告）金盛物资公司通过竞租方式承租该7间店铺，经协商与市交警支队签订《租赁合同》一份。约定：租赁房屋为景德镇市珠山路8号一二层楼店铺。租赁期限，三年，自2006年1月1日至2008年12月31日止。年租金82万元。第一年租金一次性付清；从第二年开始按月支付租金，每月28日前预付下月租金。租赁期间，金盛物资公司自行安装水、电表，单独核算并自行缴纳水电费用。金盛物资公司不得转租，如擅自转租，市交警支队有权收回租赁房屋使用权，由此产生的一切损失及后果自行承担。市交警支队同意自承租起三个月为店铺装修期，免除金盛物资公司租赁费用。承租时间顺延至2009年3月30日止。以及其他双方约定的权利义务关系。该租赁合同签订后，原告按约将出租房屋交付被告金盛物资公司使用，并于2015年12月26日退回金盛物资公司此前预交的82万元中的67万元。2005年12月28日，市交警支队与金盛物资公司签订《补充合同》一份，约定：双方对前期产生的问题及后果互不追究。付款方式在预付15万元保证金的前提下，按月支付租金，截止日为每月28日。如金盛物资公司拖欠租金达到一个月，市交警支队有权没收保证金，并收回房屋使用权。金盛物资公司预付的82万元在扣除15万元保证金前提下予以退回67万元。金盛物资公司接受承租的商铺，自2006年5月9日开始向市交警支队按每月租金68300元交纳2006年4月份房租。2007年10月11日，双方签订《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同》一份，约定;市交警支队同意在原合同不变的基础上，顺延租赁期三年，另给金盛物资公司两个月装修期（2009年3月31日至2012年5月31日）。2008年9月27日，双方签订《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同（一）》一份，鉴于2008年以来因冰雪灾害、汶川地震及全球经济风波，市交警支队同意再给金盛物资公司五个月装修期（2009年3月31日至2012年10月31日）。2012年4月17日，双方签订《合同》一份，约定：市交警支队愿意将其位于珠山中路8号的沿街店铺继续按原双方签订的租赁合同顺延五年，合同基础条款按原合同执行。本合同从2012年1月1日起计算，租金每年82万元不变。另针对金盛物资公司所欠房屋租金，市交警支队给予一个月时间全部交清，时间定在2012年4月18日至5月18日。如金盛物资公司在规定时间全部交清，本合同自动生效；规定时间不能交清租金，则合同作废。2012年5月16日，金盛物资公司交纳2011年1月-2月房屋租金。2012年8月2日，市交警支队开具收款收据，收到金盛物资公司2012年1月-3月房租，同时写明“2011年3月-12月房租待核实”。2016年9月27日，金盛物资公司向市交警支队交纳至2015年5月房屋租金。2016年12月27日，市交警支队发送《律师函》给金盛物资公司，要求：一、十日内商谈付款事宜，最迟于2017年1月16日付清全部款项。二、双方租赁关系在2016年12月31日前终止。金盛物资公司在2016年12月31日前腾空租赁房屋，在租赁期满后交还等等。截止2016年12月31日，金盛物资公司累计结欠市交警支队房屋租金1503333.26元（22个月×68333.33元）。原告市交警支队现为维护自身合法权益，诉至法院。
还认定：租赁合同履行期间，2008年5月25日，中共景德镇市委、景德镇市人民政府制发《关于对市直机关事业单位国有资产实行统一经营管理的决定》。2009年4月30日，景德镇市国有资产监督管理委员会根据该决定向原告发送《景德镇市市直机关事业单位国有资产产权划转通知书》，要求市交警支队办理包括诉争房屋在内的国有资产划转交接和产权转移、变更手续。2009年5月25日，景德镇市国有资产监督管理委员会出具承诺函一份，言明：根据市政府5月21日专题协调会议精神，将按照所有国有资产只作所有权划转，使用权、占有权和收益权仍维持现状不变。
另确认：2012年1月1日，张芳荣代表金盛物资公司与第三人胡丽发、朝鼎百货店经营者杨颖的代理人汪柬、开诚器材行经营者管晓萍的代理人吴春锋分别签订《店面租赁合同》，将珠山中路8号一楼门面3间转租给胡丽发经营，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金按每季度94500元收取；第4间和第5间转租给杨颖经营朝鼎百货店，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金按每季度63000元收取；第6间和第7间转租给管晓萍经营开诚器材行，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金按每季度63000元收取。其中，东边第2间和第3间由胡丽发与胡建强合伙经营天赐手机商行。第三人使用承租的商铺按约向金盛物资公司交纳房屋租金，及缴纳水电费用。2016年12月30日，原告市交警支队派员到第三人承租经营的商铺，告知合同2016年12月31日到期，不得向金盛物资公司交纳房屋租金。2017年1月开始至今，第三人继续使用承租房屋，并按原告通知未再向被告金盛物资公司交纳使用费。
本院认为：原告市交警支队与被告金盛物资公司平等民事主体之间经协商签订的租赁合同及补充合同等，是双方的真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，应确认有效。有效的合同具有约束力，合同双方均应按租赁协议约定全面履行各自义务。市交警支队按约将店铺交给被告金盛物资公司使用，履行了合同义务，所享有的收取租金、租赁期满收回租赁物的权益受法律保护。金盛物资公司承租原告享有占有、使用和收益权能的商铺，应按合同约定交纳租金，并在租赁期届满时返还租赁房屋给市交警支队。本案中，原告市交警支队提起的本诉和被告金盛物资公司提起的反诉，争议的焦点问题是店铺租赁期限的确定和租金的交纳情况。原、被告关于租赁期限的争议。本院审核合同约定的期限认为，租赁合同履行中，市交警支队与金盛物资公司先后三次商定分别给予三个月、二个月、五个月，合计十个月装修期，并顺延对应的承租期限。在2008年9月27日给予五个月装修期时，合同双方确定租赁期顺延至2012年10月31日止。双方在2012年4月17日虽约定按原租赁合同顺延5年，合同基础条款不变，但确定5年合同的起始时间为2012年1月1日起，而不同于此前合同约定的以上一个租赁期限结束日为下一个租赁期限的开始时间，或者在上一个租赁期限结束日往后顺延时间。故本院确定，原、被告约定的顺延5年的租赁期限，是自2012年1月1日开始计算5年到2016年12月31日届满终止。原、被告关于租金问题争议。租赁合同签订后，金盛物资公司未交纳2005年1月至3月装修期租金和2011年3月至12月租金，以及未交纳2015年6月至2016年12月租金，总计未交32个月租金；扣除装修期免除租金的10个月，拖欠原告市交警支队22个月租金计1503333.26元未交。原、被告在2005年12月28日约定，金盛物资公司拖欠租金达一个月，市交警支队有权没收150000保证金。因保证金作为履行义务一种物的担保，按物权法定原则，虽然金盛物资公司未按约提前一个月预交下个月房屋租金，但原告并不能将金盛物资公司交纳的保证金当作定金，予以没收不符合法律规定，而只能在未履行的债务中予以冲减。抵扣保证金150000元后，金盛物资公司尚结欠原告租金1353333.26元。原告市交警支队主张金盛物资公司支付至2016年12月31日止拖欠的房屋租金1298333元，证据充分，符合法律规定，本院按其主张的金额予以支持。至于金盛商务宾馆与本案诉争的房屋无权利义务关系，或案件的处理有法律上利害关系，原告起诉金盛商务宾馆不当，应予驳回。金盛物资公司辩解，原告市交警支队曾口头答应再给二个月装修期，因原告不认可，而被告未提供证据佐证，本院不予采信。金盛物资公司提出，原告未提供证据证明金盛物资公司未交纳2011年3月至12月租金。因为按证据规则举证责任分配要求，对合同的履行情况应由履行义务一方承担举证证明责任，即金盛物资公司辩解已交纳租金，应依法提供已交纳租金的证据。金盛物资公司现不能依法及时提供交纳2011年3月至12月租金的证据，应承担举证不能后果。原告主张被告金盛物资公司及第三人立即腾空房屋并返还，现双方租赁合同期限在2016年12月31日已届满，且没有续签合同，本院予以支持。市交警支队要求金盛物资公司、第三人支付租赁合同期满后，自2017年1月1日开始至租赁商铺腾空并交还时止的占有使用费，结清水电费。因金盛物资公司将承租房屋转租给第三人已经多年，原告未及时发现并予以反对，且2016年12月30日告知第三人不得再向金盛物资公司交纳租金，应视为认可该房屋转租给第三人行为。第三人实际使用租赁房屋，应向原告交纳自2017年1月开始出租房屋使用费，并结清水电费用。房屋使用费因原告和第三人未商定，依法参照原转租合同租金金额确定使用费。第三人要求减免2017年1月开始的使用费，因其使用转租店铺，没有得到原告的书面同意，在市交警支队不收取使用费的情况下，未办理使用费的提存，且不是主张独立的诉讼请求，本院不予处理。被告（反诉原告）金盛物资公司主张市交警支队承担违法终止房屋租赁合同给其公司造成的经济损失882000元，因无事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告景德镇市金盛物资有限公司在本判决生效后七日内向原告景德镇市公安局交通警察支队一次性支付至2016年12月31日止拖欠的房屋租金1298333元；
二、被告景德镇市金盛物资有限公司、第三人胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行、珠山区朝鼎百货店、景德镇市开诚通信器材行在本判决生效后七日内清空租赁的景德镇市珠山中路8号一二层共7间店铺的可移动设施，并将租赁商铺返还给原告景德镇市公安局交通警察支队。
三、第三人胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行、珠山区朝鼎百货店、景德镇市开诚通信器材行本判决生效后七日向原告景德镇市公安局交通警察支队一次性支付自2017年1月开始至返还租赁店铺时止的使用费。其中，第三人胡丽发按每月10500元，第三人珠山区天赐通讯手机商行按每月21000元，第三人珠山区朝鼎百货店按每月21000元，第三人景德镇市开诚通信器材行按每月21000元金额支付。
四、第三人胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行、珠山区朝鼎百货店、景德镇市开诚通信器材行返还承租的店铺同时，结清各自应缴纳的水费和电费。
五、驳回原告景德镇市公安局交通警察支队的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）景德镇市金盛物资有限公司的反诉请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21792元，由被告景德镇市金盛物资有限公司承担18215元，原告景德镇市公安局交通警察支队承担977元，第三人胡丽发承担500元，珠山区天赐通讯手机商行承担700元，珠山区朝鼎百货店承担700元，景德镇市开诚通信器材行承担700元。反诉案件受理费6310元，由被告（反诉原告）景德镇市金盛物资有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 伍建平
人民陪审员 程园发
人民陪审员 ＸＸ芳
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 徐 娜