重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1701号
上诉人（原审被告）：江光枢，男，汉族，1947年4月15日出生，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：汤治强，重庆东龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯祥西，重庆市丰都县三合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：何东，男，汉族，1968年9月25日出生，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。
上诉人江光枢因与被上诉人何东房屋买卖合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2017）渝0230民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江光枢上诉请求：撤销一审判决，驳回何东的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、何东未支付购房款60万元，江光枢亦未收到购房款60万元。2、一审判决认定60万元购房款的组成错误。江光枢与何东之间的债权债务没有达到60万元，且部分债权债务认定错误。
何东辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。购房款60万元是基于双方债权债务作价而成的。
何东向一审法院起诉请求：1、解除何东与江光枢于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》；2、江光枢退还何东购房款本金60万元并承担资金占有利息，利息从2013年7月3日起按月息3分计算至退还时止。
一审法院认定事实：2013年7月2日，何东（乙方）与江光枢（甲方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，江光枢自愿将座落于丰都县三合街道平都商场后面（前面靠秦光明侧，平都菜市场为前面）建筑面积为124平方米的住房一套出售给何东；第四条：付款时间及办法，签订合同时，何东向江光枢一次性付清购房款60万元，大写陆拾万元整；第五条，交房期限和交付条件，交房时间为2016年8月8日，如遇不可抗力，江光枢在发生之日起30日内告知何东，且交房时间予以顺延；第九条合同注释第1项，本合同只供履行职责之用，不作收款收据，房款决算一律以江光枢出具的收款收据为准；第十条，违约责任，何东逾期付款的违约责任，未按约定及时付款，从逾期之日起，江光枢按月利率0.3%追究何东逾期应付款的利息……；第十二条第1项该条款尾部备注：“原以前何东与江光枢所有债权债务已算清，包含四环路门面问题”，该备注内容为江光枢书写。
2013年7月3日，江光枢向何东出具收条一份。该收条载明：“今收到何东购房款陆拾万元整（600000元）。收款人江光枢（签名并捺印）2013年7月3号”。
2017年5月8日，重庆市丰都县第一建筑工程公司法定代表人付泽光出具书面情况说明证实：2013年7月2日根据江光枢的要求，其通知何东前往公司办公室与江光枢协商解决江光枢与何东的债权及新县城相关门面江光枢一房二卖的相关事宜。江光枢与何东协商达成协议：原何东与江光枢的债权债务（包括四环路的门面）算清变现为60万元，何东以此款购买江光枢修建的江洲大厦房屋一套并现场签订了购房合同。
2017年5月16日，丰都县公安局出具的情况说明载明：该局经侦大队于2013年5月17日立案侦办的付泽光、江光枢非法处置、查封、扣押、冻结的财产案件中，付泽光向公安机关交暂存款70万元（江光枢没有交任何款项），用于解决丰都县第一建筑公司与北门路居委会签订移民的建房还房等移民安置房的遗留问题，在解决这些遗留问题中，何东、何明没有到公安机关来解决、领取任何款项。
一审法院另查明，2010年3月25日，何东以何明（何明系何东之弟）的名义与丰都县名山镇北门路居民委员会（签订合同时该居委会实际已不存在，但为便于处理移民的相关遗留问题保留了印章；该合同居委会一方载明的经办人系江光枢）签订《购房合同》。该合同约定，何明以124212元的总价购买位于丰都县三合镇Pb-1小区1幢1、2、3号三个门面。同日，何东以何明的名义缴纳了门面价款5万元，经办人江光枢以丰都县名山镇北门路居民委员会的名义出具了收据。
2013年7月3日，何明与江光枢经丰都县名山镇人民调解委员会调解，达成如下协议：一、当事人何明购买的移民安置房的三个门面即位于丰都县三合街道平都中路二支路38幢1、2、3号门面（即位于丰都县三合镇Pb-1小区1幢1、2、3号的三个门面），建筑面积共103.51平方米，在办理房屋产权登记前向江光枢支付购房款55000元，大写伍万伍千元，由江光枢退还其购房款本金伍万伍千元（55000元）；二、江光枢另补偿何明资金利息等经济损失38600元……；三、何明自愿放弃对位于丰都县三合街道平都中路二支路38幢1、2、3号三个门面的产权，并申请注销相应的三个门面房屋的产权登记。
一审法院还查明，讼争住房江光枢已将其冲抵了工程款，抵给了修房人，其现已装修入住。经询问，何东在庭审中陈述其与江光枢清算后享有的60万元的债权作为涉案购房款的由来为：2008年交给江光枢的建房保证金10万元及利息；其以何明的名义购买四环路门面交给江光枢的款项共计55000元及利息（含后来交给江光枢的办证手续费5000元）以及赔偿门面的相关经济损失；其与江光枢女婿合伙修房何东个人垫支的20万元保证金借款（该20万元系向他人所借需支付他人利息）的利息。
一审法院认为，合法的民事权益应受法律保护。何东与江光枢签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
本案的争议焦点在于：何东是否履行了涉案《房屋买卖合同》约定的向江光枢交付60万元购房款的义务。一审法院综合本案案情认定，买房人即何东已经履行了向卖房人即江光枢交付购房款60万元的义务，具体理由如下：1、从涉案《房屋买卖合同》约定的整体内容上看，该合同第四条约定的系房屋价款，何东需向江光枢一次性付清购房款60万元；第九条第1项约定，本合同只供履行职责之用，不作收款收据，房款决算一律以甲方即江光枢出据的收款收据为准；第十二条第1项尾部备注“原以前何东与江光枢所有债权债务已算清，包含四环路门面问题”。签订合同的次日，江光枢即向何东出具了收到何东购房款60万元的购房款收条。该合同第十二条第1项尾部备注的内容经庭审询问，江光枢认可系自己书写，该备注记载的内容能够表明何东与江光枢在签订合同之前存在债权债务关系，该备注内容具有清算了结何东与江光枢原债权债务（含四环路门面问题）的明确意思表示，结合合同第四条约定的房屋价款为60万元，以及江光枢向何东出具的收条载明的购房款亦为60万元，综合合同第九条的约定“房款决算一律以甲方即江光枢出据的收款收据为准”，以上足以认定，何东已根据合同的约定履行了向江光枢交付60万元购房款的义务，其该60万元购房款的来源系由何东与江光枢在合同签订前双方原存在的债权债务（含四环路门面问题）经清算作价60万元而来，该事实亦得到了重庆市丰都县第一建筑工程公司法定代表人付泽光的书面证实以及丰都县公安局情况说明等相关证据及当事人陈述的证实。2、从涉案60万元购房款的组成来讲，经庭审询问，何东陈述双方清算后其享有的60万元的债权作为涉案购房款的由来即2008年交给江光枢的建房保证金10万元及利息；其以何明的名义购买四环路门面交给江光枢的款项共计55000元及利息（含后来交给江光枢的办证手续费5000元）以及赔偿门面的相关经济损失等部分构成。庭审中，江光枢认可其在2008年收了何东10万元的建房保证金，辩称其已退还，但未举示相应的证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果；对于何东提出的四环路门面房款的退还及损失等的赔偿问题，江光枢辩称其相应款项退还给了何明，遂举示（2013）丰名街人调字第49号人民调解协议书欲予以佐证，该调解协议只能证明协议达成内容的事实，不能达到证明其已退还及赔偿何明相关款项的证明目的，相反，丰都县公安局出具的情况说明证实何东、何明并未到公安机关领取过任何款项，何明亦出庭当庭接受质询证实未收到过江光枢任何款项，故江光枢的该辩解理由不能成立，一审法院不予采信；关于江光枢辩称，四环路的门面其购买方系何明并非何东，门面的出卖方系居委会，收款人也是居委会的问题，经庭审核实，该门面系何东以何明名义购买，门面款系何东支付，何东以何明的名义与丰都县名山镇北门路居民委员会签订合同时，该居委会实际已不存在，但为便于处理移民的相关遗留问题保留了印章，此事的经办人系江光枢，江光枢称其将门面款计入了居委会的账，但并未举示相应的证据予以证实，且综合本案案情，关于四环路门面问题结合涉案房屋买卖合同第十二条第1项尾部的备注“原以前何东与江光枢所有债权债务已算清，包含四环路门面问题”，足以表明其四环路门面相关债权债务的问题，遂一并纳入双方原债权债务解决并由何东与江光枢承继、清算。故江光枢的该辩解理由亦不能成立，一审法院亦不予采纳。3、从涉案《房屋买卖合同》履行的实际情况来看，涉案房屋买卖合同签订后次日即2013年7月3日，江光枢即向何东出具了60万元的购房款收条，江光枢辩称该收条系江光枢事先出具，事后何东并未实际支付，其不认可收到了60万元的购房款，通常来讲，一般系先由债务人支付相关款项后再由债权人出具收条凭证，此符合一般交易习惯，就本案而言，争议金额高达60万元，数额较大，双方并非特别可信赖的关系，相反双方存在矛盾争议，江光枢辩称的该种说法本身就有违常理。且庭审中江光枢亦并未举示任何证据证明其出具的购房款收条存在法定的可撤销情形，且事后江光枢亦未在法定的合理期限内行使相应的撤销权权利，若存在其辩称的事实，从江光枢本身事后的行为来看亦有违常理。综上，一审法院综合认定何东已经履行了向江光枢交付60万元购房款的义务。
关于何东请求解除其与江光枢签订的涉案《房屋买卖合同》的问题。庭审中江光枢明确表明同意解除涉案《房屋买卖合同》，即合同当事人双方就涉案房屋买卖合同的解除意思表示一致，即均同意解除合同。该合同的解除不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以准许。且讼争住房，江光枢已将其冲抵了工程款，抵给了修房人，其现已装修入住。根据房屋买卖合同的约定，江光枢在约定的交房期限到期后未将房屋交付给何东的行为已构成违约，其将该房屋抵给他人，他人且已装修入住，致使何东不能实现买房目的，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，即何东亦享有法定的合同解除权，其可以解除合同。故无论从合同的约定解除还是法定解除来讲，何东请求解除其与江光枢于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求均能成立，一审法院予以支持。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，根据本案合同的实际履行情况，卖房人江光枢应当退还买房人即何东相应的购房款本金60万元并承担相应的资金占用利息损失。故，何东请求退还购房款本金60万元并承担相应的资金占用利息损失的诉讼请求亦成立，一审法院亦予以支持。
关于何东请求江光枢承担资金占用利息的具体问题。何东主张自2013年7月3日起至购房款退清时止，按月息3%计算利息。根据涉案房屋买卖合同的约定，其交房时间为2016年8月8日，但双方约定的交房时间到期后，江光枢仍未交付何东涉案讼争房屋的行为已构成违约，并结合何东的诉讼请求，江光枢理应从逾期交房之日起，承担支付何东相应资金占用利息损失的民事责任，故一审法院支持何东自2016年8月9日起至购房款退清时止，按中国人民银行贷款基准利率计算资金占用利息损失。
综上所述，何东的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除何东与江光枢于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》；二、江光枢在判决发生法律效力后10日内退还何东购房款本金60万元并承担资金占用利息（以60万元为基数，自2016年8月9日起至购房款退清时止，按中国人民银行贷款基准利率计算资金占用利息损失）；三、驳回何东的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由江光枢负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，江光枢与何东于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。按照合同约定，何东应在签订合同时向江光枢一次性付清购房款60万元。何东虽未直接支付购房款60万元，江光枢亦未直接收到购房款60万元，但江光枢于合同第十二条尾部书写“原以前何东与江光枢所有债权债务已清算，包含四环路门面问题”，同时合同第九条约定“本合同只供履行职责之用，不作收款收据，房款决算一律以甲方（江光枢）出据的收款收据为准”。结合江光枢出具的60万元的购房款收条的主要内容，根据文义解释方法，该收条应理解为合同签订之前的何东与江光枢之间的包含四环路门面问题的所有债权债务清算后转为本合同的购房款60万元。江光枢辩称其书写内容应理解为合同签订之前的何东与江光枢之间的包含四环路门面问题的所有债权债务已经清算完毕，意图强调本合同应单独履行支付购房款义务，但该解释方法不符合合同文义及目的，且若按照江光枢的解释方法，该手写内容无添加的必要性。综上，何东已经实际履行了向江光枢交付购房款60万元的义务。江光枢认为其未收到何东60万元购房款而不予退还购房款的理由不能成立，本院不予支持。购房款60万元系何东与江光枢协商一致将合同签订之前的债权债务清算作价而成，属双方当事人对自身债权债务的处分，由此形成新的房屋买卖合同关系。再结合查明的事实，江光枢认为其与何东之间的债权债务没有达到60万元且部分债权债务认定错误的理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由江光枢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 张 艳
代理审判员 郑 煜
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 洪 燕