广西壮族自治区昭平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1121民初544号
原告：黄毅，男，1983年12月22日出生，汉族,住昭平县。
被告:贺州市国都房地产有限公司，住所地昭平县昭平镇锦绣榕园13栋08号。
负责人：吴榕添，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邱辉，广西众望律师事务所律师。
原告黄毅与被告贺州市国都房地产有限公司（以下简称“国都房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄毅、被告国都房地产公司的委托诉讼代理人邱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄毅向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期未达到交房条件而向原告支付违约金12054.25元；2.判令被告履行合同约定义务对内墙渗水部分进行修复整改；3.判令被告赔偿原告被收取的物业管理费346.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.原告于2014年9月1日与被告签订合同，购买被告所开发的位于昭平县，购房款为269670元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条约定，被告应于2014年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，但被告直至2016年3月23日方完成竣工备案，此时为达到交房的条件。根据合同第十二条约定，违约金从2014年12月31日至2016年3月23日止，计算为12054.25元（逾期447天）。2.原告于2016年4月入住后，发现房屋内墙有渗水现象，前期已反馈至被告工作人员和其选聘的物业公司，后期进行过外墙防水涂漆，但未达到防止渗水的效果，之后再反馈，但被告未进行整改，至今雨天渗水，请求判令被告马上修复、整改。3.被告违约交房，不直接与原告验房，而是将钥匙交给其选聘的物业公司，导致原告在2015年2月15日对商品房进行查验时，被告要求签订《住房交接清单》、《入伙费用清单》和《前期物业管理服务合同》以及交付2015年4月1日至2015年9月30日的物业费（346.2元）后才交付备用钥匙对房屋进行查验，且验房时发现存在重大质量问题。以上被告违反合同第十一条“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”违反了《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”经了解该房2015年2月15日未经验收通过。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的。买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”故请求法院判决原告与被告签订的《住房交接清单》、《入伙费用清单》和《前期物业管理服务合同》无效，判决被告返还原告已交付的物业管理费346.20元。
被告国都房地产公司辩称，1.原告因逾期交房提起违约责任之诉，已超过二年主张权利的法定时效，其权益不再受法律保护。2.原告于2015年2月15日接收了该房屋的钥匙，被告已完成交房责任，原告起诉逾期交房至2016年3月23日不符合事实和法律规定。3.原告诉请判令被告履行合同义务对内墙渗水部分进行修复整改，没有事实依据。4.原告诉请判令被告赔偿物业管理费346.2元，不符合法律规定。5.原告要求判决签订的《住房交接清单》、《入伙费用清单》、《前期物业管理服务合同》无效没有法律依据，其诉讼请求亦无明确上述主张。综上，被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的证据有：1.商品房买卖合同及附件复印件一份；2.内墙渗水照片一份；3.费用收据复印件一份；4．入伙费用清单复印件一份；5.住房交接清单复印件一份；6.交房验收单复印件一份；7.前期物业管理服务合同复印件一份；8.信访事项处理意见书复印件一份；9.工程不具备竣工验收条件的通知复印件一份；10.竣工验收存在问题整改通知书复印件一份；11.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份；12.证人证言一份。
被告提交的证据有：1.协议书一份；2.中雨以上天数表一份；3.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告对被告提交的证据1无异议，被告对原告提交的证据1-11无异议，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据2有异议，认为合同签订时被告应考虑天气问题，因此，不应作为可扣除因素；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为被告的商品房达到交房条件时间为2016年3月23日，备案表的第二、三页相关单位签发的时间只是整个建设的过程。被告对原告提交的证据12有异议，认为证人应出庭作证，且证人与原告均系业主，与本案有利害关系，有虚假作证的可能性。本院认为，原告提交的证据12证人证言，证人应出庭作证，对未因故不出庭作证的证人证言，本院不予确认；被告提交的证据2昭平县气象服务与防雷中心气象资料、证据3《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，本院认为，上述证据具备真实性、合法性，与本案事实有关联，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，原告与被告签订关于买卖锦绣榕园第1栋3单元502号房《商品房买卖合同》。合同第六条1.约定：该商品住房单价为每平方米2336.83元，总金额为269670元。合同第十一条约定：1.被告应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条的证明文件，并签署房屋交接单（此时开始收取物业管理费）；合同第九条约定：该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告;如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.其他非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；3.供水、供电相关部门停水停电每日达4小时以上，气象部门记录日降雨量达到中雨的；合同第十二条第1.（1）项约定：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第1.（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第二十一条（三）约定：前期物业服务期间，物业服务收费价格为每平方米0.5元/月。由物业服务企业按照半年收取。签订合同后原告以向银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款269670元。2015年2月15日，原告与广西贺州市中天物业管理有限公司签订了《住房交接清单》、《国都.锦绣榕园业主入伙费用清单》，并缴纳了2015年4月1日至9月30日的物业管理费346.20元。2015年6月3日，被告建造的房屋通过施工、勘查、设计、监理、建设单位五方验收，综合验收结论为工程质量评定合格，同意验收。竣工备案时间为2016年3月23日。2017年5月27日，原告向法院起诉，提出前述诉讼请求。
另查明，昭平县气象局统计数据表明，2014年9月1日至2015年6月3日（通过五方验收之日）期间，昭平县降雨量在中雨以上连续两天或两天以上可扣除天数35天。被告逾期交房时间为2015年1月1日至2015年6月3日，共154天。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；
二、被告是否存在逾期交房的事实及逾期天数如何计算；三、原告请求被告赔偿物业管理费346.2元是否有依据；四、原告房屋内墙是否存在渗水事实，责任由谁承担。
一、关于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，本案中，虽然被告交付原告商品房的时间为2015年2月15日，但实际通过竣工验收的时间为2015年6月3日，原告知道权利被侵害的诉讼时效期间应从此时开始计算，诉讼时效截止日为2017年6月3日，因此，对被告主张本案已经超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。
二、关于被告是否存在逾期交房事实，及逾期天数如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上形成的，内容合法，形式完备，具有法律效力，双方应遵照执行。原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告也应当按时向原告交付符合法定条件及合同约定条件的房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，同时合同第九条约定，被告可据实延期交房因素有停水、停电影响施工的，中雨以上连续两天或两天以上的。扣除延期天数应当在工期内。但至双方约定的交房日工程工期尚未结束，还存在可扣除因素，因此，扣除延期天数截止点应为工程达到五方验收即2015年6月3日止。综上，根据本院查明的事实，可扣除延期天数35天，被告实际逾期交房天数为154天-35天﹦119天。被告未按照约定时间向原告交付商品房已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。根据合同约定的计算方法，被告应向原告支付逾期交房违约金为269670元×0.0001×119天﹦3209.07元。原告请求被告支付逾期交房违约金12054.25元，与本院查明的逾期天数不符，故对原告超出逾期天数的请求，本院不予支持。
三、关于原告请求被告赔偿物业管理费346.2元是否有依据的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”的规定，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到约定的交房条件签署房屋接收单后开始计算物业费，被告的商品房达到交房条件的时间是2015年6月3日，但原告与被告于2015年2月15日签收房屋接收单，并从2015年4月1日起开始缴纳物业费，因此，原告2015年4月1日至2015年6月3日缴纳的物业管理费115.40元（57.70元/月×2个月）应由被告负责缴纳。原告超出该部分的请求数额没有法律依据，本院不予支持。
四、关于原告房屋内墙是否存在渗水事实，责任由谁承担问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，《竣工验收存在问题整改通知书》所记载昭平县锦绣榕园1、2号楼存在应整改的项目中未提及房屋内墙渗水问题，现原告未能提供充分证据证实其房屋内墙渗水是被告房屋质量问题造成，因此，对原告要求被告对内墙渗水部分进行修复整改的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告贺州市国都房地产有限公司向原告黄毅支付逾期交房违约金3209.07元；
二、被告贺州市国都房地产有限公司退还原告黄毅物业管理费115.40元。
上述一、二项被告贺州市国都房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费110元（原告已预交），减半收取55元，由原告黄毅负担40元，被告贺州市国都房地产有限公司负担15元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审判员 吕远真
二〇一七年八月一日
书记员 胡国盛