浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书(2010)甬慈民初字第647号原告：宁波海纳电器有限公司，住所地：慈溪市崇寿镇六塘。法定代表人：屠世拯，该公司总经理。委托代理人：陈燕，浙江海音律师事务所律师。被告：慈溪市双爱实业有限公司，住所地：慈溪市崇寿镇工业区。法定代表人：王振权，该公司总经理。委托代理人：章伟，浙江相联律师事务所律师。原告宁波海纳电器有限公司（以下简称海纳公司）与被告慈溪市双爱实业有限公司（以下简称双爱公司）建设用地使用权、不当得利纠纷一案，本院于2010年6月23日立案受理后，依法由审判员王旭明适用简易程序于2010年7月15日公开开庭进行了审理。原告海纳公司的法定代表人屠世拯及其委托代理人陈燕与被告双爱公司的委托代理人章伟到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告海纳公司起诉称：原、被告于2007年11月17日签订了一份《土地使用权转让协议》，该协议约定被告双爱公司将座落于崇寿工业区地块1334平方米（合2亩）的工业土地，以每亩30万元的价格（合计60万元），转让给原告海纳公司。当时双方还口头约定，土地面积按实际使用后测量计算，原告海纳公司多付58万元作为保证。为此，原告海纳公司于2007年11月16日一次性将118万元款项给案外人应利军，由应利军转交被告双爱公司的法定代表人王振权。2008年3月，原告海纳公司开始在受让的土地上建造厂房，在建造期间被告双爱公司法定代表人王振权数次到现场确认界址，并查看原告海纳公司使用土地的情况，双方一直未进行结算。此后，原告海纳公司厂房全部竣工，被告双爱公司也在其所属的土地上建造厂房，并在双方相邻的地方构筑围墙地基（该围墙地基为1796.44平方米土地的分界线）。原告海纳公司依被告双爱公司构筑的围墙地基打造围墙，以分隔双方的厂区。至此，双方无任何争议。随后，被告双爱公司在紧邻原告海纳公司办公楼边上建造变电所，可能危及安全，为此，双方发生争执，经多次协商未果。被告双爱公司随即以原告海纳公司侵权为由诉至慈溪市人民法院（经测量原告海纳公司实际使用土地的面积为1796.44平方米），从而否定了原先双方的口头约定与既定围墙界址。被告双爱公司诉请要求原告海纳公司拆除建造在被告双爱公司拥有使用权的国有土地（协议外使用的463.11平方米）上的房屋及围墙，并恢复原状。该案经二级法院（慈溪市人民法院、宁波市中级人民法院）审理，判决现已生效。法院认定原、被告双方订立的《土地使用权转让协议》合法有效，双方商定的以每亩30万元的价格转让2亩土地的事实得到法院的确认。现该案原告（本案被告）双爱公司已依法向法院申请执行，但被告双爱公司一直未能主动履行协助义务，帮助原告海纳公司办妥转让土地的土地使用权证手续，同时对于多收的58万元款项未能及时退还原告海纳公司。为此，原告海纳公司请求法院判令被告双爱公司履行协助义务，办妥土地证；判令被告双爱公司退还原告海纳公司多付款项人民币58万元。原告海纳公司为证明上述事实，提供了以下证据材料：A1.（2009）甬慈民初字第1085号《民事判决书》复印件及（2010）浙甬民二终字第182号《民事判决书》复印件各1份，以证明原、被告于2007年11月17日签订的《土地使用权转让协议》合法有效及该协议约定原、被告转让的土地使用权价格为每亩30万元和原告海纳公司实际使用土地面积为1796.44平方米及被告双爱公司实际收取原告海纳公司的款项为118万元的事实。被告双爱公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：首先，被告双爱公司一直愿意配合原告海纳公司办理讼争土地的过户手续，虽然被告双爱公司在讼争的土地上设定了抵押，但致使原告海纳公司无法办妥讼争土地过户手续，是由于原告海纳公司的企业未按规定参加年检而被工商行政管理部门吊销营业执照（未注销）造成的。其次，被告双爱公司无须退还原告海纳公司所谓多付的58万元款项。因原、被告商定的土地转让价格为每亩60万元，这一事实（2009）甬慈民初字第1085号案庭审笔录中证人王某、应利军的证人证言能证实。最后，原告海纳公司诉称的双方曾口头约定原告海纳公司使用的土地面积按实际使用后测量计算，并且原告海纳公司多付58万元作为保证的事实根本不存在。为此，被告双爱公司请求法院驳回原告海纳公司的诉讼请求。被告双爱公司为证明上述事实，提供了以下证据材料：B1.（2009）甬慈民初字第1085号案《庭审笔录》复印件1份，以证明讼争土地的转让价格为每亩60万元的事实。B2.《收条》复印件、《土地登记材料》复印件及《房屋买卖协议书》复印件各1份，以证明原告海纳公司于2008年4月转卖给案外人位于慈溪市崇寿镇六塘村的1.95亩土地计价款100万元，即每亩约51万元的事实。经庭审质证，原、被告对对方提供的证据A1、B1的真实性、合法性均无异议，因上述证据与本案具有关联性，故本院予以确认，当然对证据A1、B1的确认，并非对原、被告主张事实的确认。对被告双爱公司提供的证据B2，原告海纳公司对其真实性无异议，但认为该转让的土地不是讼争土地，并且离讼争土地约1公里，地上还有建筑物，两者不具有可比性，法院不应采信。本院认为，因证据B2记载的转让土地不是讼争土地（离讼争土地约1公里，地上还有房屋），且转让时间为2008年4月，而讼争土地转让时间为2007年11月17日，故两者不具有关联性，本院对证据B2不予认定。根据上述有效证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2007年6月4日，慈溪市崇寿振发工具厂（业主为王振权）依法取得了慈国有（2007）第201022号《国有土地使用证》项下的位于慈溪市崇寿镇六塘村、土地使用权面积为11234平方米的国有土地使用权。2008年8月1日，被告双爱公司依法取得了上述慈国用（2007）第201022号《国有土地使用证》项下的国有土地使用权，土地使用权证号变更为慈国用（2008）第200021号。2007年11日17日，原、被告签订《土地使用权转让协议》1份，该协议约定被告双爱公司将座落于慈溪市崇寿工业区内地块1334平方米（合2亩），东邻海歌电器有限公司，北邻被告双爱公司，西邻工业区规划道路，南邻原告海纳公司，土地性质为工业用地，自愿转让给原告海纳公司，价格为每亩30万元，合计60万元，原告海纳公司于2007年11月17日付清上述款项后协议即行生效，转让手续由原告海纳公司办理，费用由原告海纳公司承担，办理手续过程中，被告双爱公司有义务提供办理土地证的必要手续，并协助原告海纳公司顺利办好转让手续，在协议签订后至土地证办理期间双方均不得以任何理由违约，违约方将承担对方全部损失。2007年11月16日下午，原告海纳公司将118万元款项汇给案外人应利军，应利军于同月17日上午将118万元款项转给被告双爱公司。2008年3月，原告海纳公司在受让的国有土地上建造厂房、构筑围墙，实际使用的国有土地使用权面积为1796.44平方米。2009年4月23日，双爱公司以海纳公司侵犯其建设用地使用权为由向本院起诉，要求海纳公司停止侵害，拆除建造在被告双爱公司拥有使用权的国有土地（海纳公司多占的463.11平方米）上的房屋及围墙，并恢复原状，本院于2010年2月9日判决支持了双爱公司的诉讼请求。海纳公司不服本院上述判决，上诉于宁波市中级人民法院，2010年4月28日，宁波市中级人民法院以原审法院（本院）认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决妥当为由，驳回海纳公司的上诉，维持原判。另查明，被告双爱公司在讼争的国有土地上设定了抵押。本案争议焦点：讼争土地的转让价格是每亩30万元，还是每亩60万元？对此，原告海纳公司认为，因原、被告签订的《土地使用权转让协议》明确载明讼争土地的转让价格为每亩30万元，故讼争土地的转让价格为每亩30万元。被告双爱公司认为，讼争土地的转让价格为每亩60万元，为此，在（2009）甬慈民初字第1085号案中，双爱公司申请证人王某、应利军出庭作证。证人王某陈述：海纳公司法定代表人屠总因建造厂房打算向双爱公司购买2亩土地，转让价格在每亩45万元至50万元之间，价款支付方式为现金或以轿车折抵，屠总鉴于证人与双爱公司法定代表人王总关系不错，希望证人能某此事与王总沟通，后证人将屠总的意思与王总进行了沟通，但证人未参与后期双方的土地实际转让过程，讼争土地的实际转让价格证人亦不知晓。证人应利军陈述：2007年9月底、10月初，海纳公司因其土地与设计所需土地尚差10米，海纳公司的法定代表人屠总希望证人做双爱公司法定代表人王总工作，让双爱公司转让10米土地给海纳公司，土地转让价格在50万元至60万元之间；后经证人与双方联系，双方最终确定讼争土地转让价格为每亩60万元，屠总将土地转让协议草稿交与证人，证人将协议内容告知王总，王总对协议予以认可；2007年11月16日，屠总将118万元（土地转让价款本为120万元，双爱公司因海纳公司支付老百姓的土地青苗补偿费和砌筑围墙费用而补贴海纳公司2万元）汇入证人的银行账户，次日上午证人将118万元汇入王总的个人帐户，同日下午，双方签订了土地使用权转让协议，考虑到面子关系，双方在协议书面签订时约定讼争土地使用权的转让价格为每亩30万元。本院认为，证人王某的证言虽反映证人王某参与原、被告之间转让讼争土地使用权缔约磋商过程，但其未参与讼争土地使用权实际转让过程，对讼争土地使用权的实际转让价格证人王某亦不知晓，故证人王某的证言不能证明讼争土地使用权实际转让价格为每亩60万元。证人应利军的证言虽然反映讼争土地使用权的转让价格为每亩60万元，但该价格与《土地使用权转让协议》的约定相矛盾，对讼争土地使用权的转让价格如何确定，本院将根据原、被告提供的证据的证明力大小进行认定。一般情况下，人的证明方法的证据，在没有其他证据佐证时，其证明力小于物的证明方法的证明力，证人应利军的证言与《土地使用权转让协议》均反映了讼争土地使用权的转让价格，但证人应利军的证言在性质上系证人证言，属于人的证明方法，《土地使用权转让协议》在性质上系书证，属于物的证明方法，在被告双爱公司未提供其他证据对证人应利军证言的证明力予以补强的情况下，作为物的证明方法的书证，其真实性、可靠性相对高于属于人的证明方法的证人证言，故本院认定原告海纳公司提供的《土地使用权转让协议》的证明力大于证人应利军证言的证明力，并根据最佳证据规则，认定讼争土地使用权的转让价格为每亩30万元。综上，本院认为：原、被告签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现原告海纳公司要求被告双爱公司协助办理讼争土地的过户手续，符合法律规定，本院应予支持。讼争国有土地使用权的四址依照（2009）甬慈民初字第1085号《民事判决书》内容确定。同时，因原、被告转让的讼争土地为2亩，且转让价格为每亩30万元，故被告双爱公司可得土地转让款为60万元，现原告海纳公司要求被告双爱公司退还原告海纳公司多付的58万元，本院亦应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、被告慈溪市双爱实业有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告宁波海纳电器有限公司办理原、被告于2007年11月17日签订的《土地使用权转让协议》项下的2亩国有土地使用权的过户手续；二、被告慈溪市双爱实业有限公司于本判决生效之日起十五天内退还原告宁波海纳电器有限公司多付的土地转让款58万元；三、驳回原告宁波海纳电器有限公司的其余诉讼请求。如不按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15420元，减半收取计7710元，由被告慈溪市双爱实业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 王旭明二〇一〇年七月二十日代书记员 戚海燕