广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民再111号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：颜艳萍，女，1970年8月6日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：吴荣，广东海云天律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：朱震洁，女，1971年1月1日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：单惠珍，女，1949年9月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。系朱震洁的母亲。
再审申请人颜艳萍因与被申请人朱震洁房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）穗中法民五终字第4871号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年10月28日作出（2015）粤高法民一申字第1919号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人颜艳萍及其委托诉讼代理人吴荣，被申请人朱震洁及其委托诉讼代理人单惠珍等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颜艳萍再审请求：1、朱震洁交还广州市黄埔区怡园街1号201房给颜艳萍使用；2、朱震洁支付自判决生效之日起至涉案房屋交还给颜艳萍日止，按照市场租金标准评定的房屋使用费给颜艳萍；3、本案诉讼费用全部由朱震洁负担。事实和理由：一、原审法院认定主要事实不清，证据不足。1、朱震洁向严凤婵和颜艳萍借款，借款后将涉案房屋的产权证及身份证等资料全部交给了严风婵，并签订了房屋买卖合同，办理了公证委托书，委托赵健康等办理涉案房屋的买卖手续，颜艳萍通过现金支付及银行贷款的方式支付对价款后，朱震洁将涉案房屋以买卖的交易方式转至颜艳萍名下，原审法院并没有准确审查朱震洁向颜艳萍和严凤婵借款事实，及以涉案房屋作为还债保证的事实。2、本案中涉及的买卖合同有两份，一份是《存量房买卖合同》，一份是《购房协议书》。《存量房买卖合同》是应房管部门要求签订的格式合同，而《购房协议书》是买卖双方的真实意思表示，《购房协议书》明确约定以房抵债，而且朱震洁也确认欠颜艳萍和严凤婵的款项。因此，应根据两份房屋买卖合同进行综合评判，不应将这两份合同割裂开来，否则就必定导致错误认定事实。原审认定颜艳萍未付购房款及以房抵债不成立是错误的，请再审法院予以纠正。3、本案二审结束后，朱震洁亦曾起诉颜艳萍，要求颜艳萍按照《存量房买卖合同》约定支付房款，可见，朱震洁是完全认可代理人赵健康的代理行为，亦认可《存量房买卖合同》有效性和对双方的约束力。原审法院认定颜艳萍未支付购房款，是完全颠倒黑白，再审应予以纠正、改判。4、赵健康出具的《借款收据》证实颜艳萍已付款。5、朱震洁出具的《具结书》明确了房屋钥匙及屋内物品交给购房人，卖出房屋的款项归债权人颜艳萍、严凤婵。6、朱震洁出具的《承诺书》确认欠颜艳萍、严凤婵的款项，如不能按时归还款项，房屋由债权人颜艳萍、严凤婵处理。二、原审法院没有严谨依法办案，严重违反诉讼程序。1、既然本案需要审查以物抵债行为，那么法院应该审查本案是否存在债权债务行为，而且朱震洁亦一再强调其所欠债务没有颜艳萍所称的数额，亦即双方存在争议，那么法院应该追加债权人严凤婵作为本案第三人参加诉讼，这可查明相关事实真相，亦可保护当事人合法权益。严凤婵既是朱震洁的债权人，又曾与朱震洁签订房屋买卖合同，且是涉案房屋的抵押权人，该房屋的处理结果与严凤婵有利害关系。2、本案中颜艳萍提出的诉讼请求与朱震洁“反诉请求”并非是同一法律事实，况且朱震洁并非在答辩期内提出反诉，原审法院将本诉和朱震洁的诉求放在同一诉讼中处理，显然是违反法律规定的，亦损害了颜艳萍及他人的诉讼权利。另外，朱震洁通过公证授权委托他人(赵健康)将涉案房屋出售，其委托人亦清楚涉案房屋买卖方式是以物抵债的事实来进行交易，并且按双方所签的房屋《买卖协议》履行、完成房屋买卖交易。为此，颜艳萍在房屋转名后，继续通过银行贷款的方式支付余下的款项并转给了严凤婵之子陈嘉亮，颜艳萍己完全支付了全部的购房款。综上所述，原审程序违法，认定事实错误。
朱震洁辩称，不同意颜艳萍的再审请求及理由。1、朱震洁曾向严凤婵借款，但已还清。朱震洁没有向颜艳萍借款。2、颜艳萍称《存量房买卖合同》是应房管局的要求签订的，这与事实不符，该合同是真实的。颜艳萍称《购房协议书》是真实意思表示，也与事实不符。朱震洁没有欠颜艳萍的钱，借严凤婵的钱也已还清。3、《收款收据》没有在一审提交，是伪造的。对于颜艳萍的其他再审理由，朱震洁已在原审陈述，再审不再重复。
2013年5月15日，颜艳萍向一审法院提起本案诉讼称，广州市黄埔区黄埔街怡园街1号201房原是朱震洁名下的房产，因朱震洁欠债，于是颜艳萍于2012年4月向朱震洁购买了该房产，并于2012年5月15日取得该房屋的房地产权证。后朱震洁一家开始租用广州市黄埔××××路××街××号××栋××房居住，并将涉案房屋交给颜艳萍使用。但因朱震洁涉嫌诈骗罪被羁押，朱震洁家人随即搬到涉案房屋居住至今，颜艳萍曾多次要求朱震洁搬出房屋并支付房屋使用费，但朱震洁仍置之不理。据此，颜艳萍诉请法院判令：1、朱震洁向颜艳萍交还广州市黄埔区黄埔街怡园街1号201房；2、从2012年5月15日开始，朱震洁按照市场租金标准计付房屋使用费直至朱震洁从上述房屋中搬离之日止。
朱震洁一审反诉称，朱震洁与颜艳萍并不认识，也没有于2011年6月19日、2011年6月21日、2011年6月23日向其借款，借款合同、借款收据均是其伪造的，更没有于2012年5月10日将涉案房屋以170万元的价格卖给颜艳萍。故颜艳萍、朱震洁之间的购房合同因颜艳萍的欺诈行为而无效，据此，朱震洁反诉要求判令：确认颜艳萍与朱震洁之间签订的房屋买卖合同无效，颜艳萍所持的房地产权证无效。
一审法院认定事实：朱震洁是广州市黄埔区黄埔街怡园街1号201房的原产权人。2009年7月27日，朱震洁签订了一份《委托书》，委托严凤婵、陈子为为朱震洁的代理人向广州市房地产管理局申请办理涉案房屋的出售、产权登记、产权转移、抵押登记、领取房屋交易缴费通知书等有关手续。同日，朱震洁与严凤婵前往广州市黄埔区房地产交易所签订了一份《房地产抵押合同》，朱震洁以涉案房屋作抵押，双方设定抵押的房地产权利价值为30万元，抵押期限从2009年7月27日起至2009年10月26日止。2009年8月30日，朱震洁与严凤婵签订了一份《借据》，其上写明朱震洁向严凤婵借款30万元，借款期为三个月，如朱震洁需逾期还款，必须经严凤婵同意并重新订立借据，如朱震洁逾期不还清借款，按每天0.5%收取滞纳金；借款期间朱震洁将黄埔区怡园街1号201房，建筑面积88.06m2，房地产权证号为粤C29612**的房屋交由严凤婵使用。
从2009年7月至2011年6月30日之间，朱震洁陆续通过银行转账或现金方式收到严凤婵、陈子为等人支付的借款，朱震洁也陆续向严凤婵、陈子为还款。朱震洁向一审法院提交了中国工商银行股份有限公司广州文德路支行出具的户名为严凤婵、陈子为的银行账户中存入支出明细，证明朱震洁与严凤婵、陈子为之间存在资金往来关系。颜艳萍当庭陈述，在此期间自己将其所有的50万元直接交给严凤婵，由严凤婵负责将该款项借给其他人使用，其未直接与朱震洁之间发生借款关系。
2011年5月12日，朱震洁与赵健康、付英子在广州市广州公证处为三人签订的《委托合同》办理公证，以朱震洁为委托人，赵健康、付英子为受托人，约定由朱震洁委托受托人中的任一人作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：办理银行按揭、转按、赎契、提前还款申请、还款、签署银行有关文件及领取相关证件资料；办理涉案房产测绘、分割、变更有关手续；办理该房产产权查询、登记及领取房产证、共有证、土地使用证有关手续；办理（涂销）抵押登记、备案手续；办理房地产证并涂销抵押后，出售该房产的有关手续、办理该房产的退案手续和支付房产局交易所收取的有关费用以及涉及涉案房屋买卖、租赁、担保中所需手续的其他事项共13条；受托人在委托权限范围内依法办上述事项及签署的一切文件，朱震洁均予以承认，此委托书有效期从签署之日起至所有事项委托完成为止。
2011年6月19日、6月21日、6月23日，朱震洁与严凤婵分别签订三份内容大致相同《借款合同》，均约定朱震洁因生意资金周转需要向严凤婵借款，严凤婵在朱震洁提供资产担保的条件下同意出借，借款总额分别为50万元、50万元及65万元，合同签订日朱震洁已收到该笔借款；三笔借款期限均为30天，分别是由2011年6月19日至2011年7月18日止、由6月21日至7月20日至、由6月23日至7月22日止；借款期满，朱震洁应当以现金方式全额归还给严凤婵；借款期间朱震洁自愿将涉案房屋交由严凤婵使用，借款逾期的，借款额可转为购房首期款或全部购房款或购房余额，或可转为租房押金或租金。在签订上述三份《借款合同》的当日，朱震洁又以借款人和收款人的身份再签订了《借据》及《借款收据》各一份，载明朱震洁分别向严凤婵借款50万元、50万元、65万元并已收到该笔借款，支付方式包括银行转账和部分现金收取。双方向一审法院出示的上述三份《借款合同》、三份《借据》以及三份《借款收据》复印件中，在“严凤婵”的名字的上方均书写有“颜艳萍”的名字。针对上述情况，颜艳萍当庭陈述：其签名是在朱震洁与严凤婵签完合同后，由严凤婵将合同出示给颜艳萍，然后由颜艳萍补签的；上述借款不是一次性支付给朱震洁的，在签订合同之前就已经发生了上述借款，后补签三份合同是对之前借款总额进行确认；因借款经手人为严凤婵，所以颜艳萍对于借款具体时间、支付方式等情况不清楚，也无法向一审法院提供相应的借款明细。朱震洁辩称上述合同均不是三方当面签订的，在朱震洁与严凤婵签订时并没有颜艳萍的签名，且朱震洁仅向严凤婵借款30万元，因为是高利贷利滚利才变成160多万。
2011年7月29日，朱震洁与严凤婵签订了一份《借款合同》，约定朱震洁因生意资金周转需要向严凤婵借款，严凤婵在朱震洁提供资产担保的条件下同意出借，借款总额为95万元，合同签订日朱震洁已收到借款95万元，借款期限为330天，从2011年7月29日至2012年6月25日，借款期限朱震洁自愿将涉案房屋交由严凤婵抵押使用。同日，朱震洁与严凤婵又签订了一份《房地产抵押合同》，朱震洁将涉案房屋抵押给严凤婵用作债权担保，双方设定抵押房地产权利价值为95万元，债权金额为95万元。2011年8月8日，严凤婵取得穗字第11××61号《房地产他项权证》，为涉案房屋抵押权人。
2012年4月25日，颜艳萍、严凤婵与朱震洁签订《购房协议书》，以颜艳萍和严凤婵为甲方即买方，以朱震洁为乙方即卖方，约定乙方自愿将涉案房屋出售给甲方，交易总额为170万元整，转户契税由乙方支付、转户评估费用由乙方支付；协议签订时甲方支付全部购房款170万元整给乙方，从乙方所借甲方款项中支付，即甲方借给乙方的款项作为购房款；乙方必须无条件配合甲方进行该房屋转户、转按，如该房屋在本协议签订30天内转户、转按未获办理，则甲方有权解除本协议书并收回已付乙方款项，如转户、转按获得批准，则甲乙双方应严格遵守付款方式；乙方须在2012年5月30日前将涉案房屋交付给甲方使用；乙方办理公证授权委托书，授权受托人赵健康代为行使业权人的权利，与甲方到房地产交易所办理过户手续以及履行本协议，售房所得余款5万元作为利息及过户税费给甲方。关于该份《购房协议书》，颜艳萍当庭陈述因严凤婵不想要涉案房屋，所以没有实际履行。
2012年5月10日，赵健康作为朱震洁的委托代理人与颜艳萍网签《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字12050021944号），约定将涉案房屋以170万元的价格出售，朱震洁在2012年7月31日前将户口迁出，涂销抵押与交易、抵押登记一并办理；签订本合同时颜艳萍向朱震洁支付1万元整作为购房定金，并按照按揭方式付款，首期款50万元于2012年6月10日前支付，剩余房款120万元整于2012年7月10日前支付，双方自行申请办理银行按揭手续，由卖方承担全部税费；双方同意该房屋交付使用的时间为朱震洁收齐楼款当天，双方应当在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。同日，赵健康与严凤婵向广州市黄埔区房地产登记交易所申请涂销抵押登记，申请中写明：因借款人已还清上述借款，现申请涂销该房产抵押登记。同日，该房屋又再次以严凤婵为抵押权人办理抵押登记，为办理登记需要，颜艳萍与严凤婵签订了一份《借据》，写明颜艳萍向严凤婵借款170万元，现以涉案房屋作抵押，房屋价值为170万元。同年5月11日，颜艳萍交纳了因涉案房屋交易所产生的契税、交易手续费、房屋登记费等相关费用。5月15日，颜艳萍取得穗房地证字第××号《房地产权证》，颜艳萍成为涉案房屋的所有权人。严凤婵取得证号为115××00《房地产他项权证》，权利价值为170万元，债权数额为170万元。
一审中，根据一审法院依法调取的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋是房改售房，第一手产权人为朱新华，于1992年9月向广东省电力工业局第一工程局购买。2004年8月17日，朱震洁以交易登记价格15万元购买涉案房屋，并取得房地产证。2009年7月27日，严凤婵申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、总登记（换证）、更正，并于同年8月18日核准抵押登记。2011年8月1日，严凤婵再次申请持房产证抵押（含涂销再抵押），同年8月8日核准抵押登记。2012年5月10日，颜艳萍与朱震洁的委托代理人赵健康进行涉案房屋交易登记，严凤婵申请持房产证抵押（含涂销再抵押），同年5月16日核准登记。2013年11月21日，严凤婵申请持房产证和购房合同涂销抵押。2014年1月10日，颜艳萍将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，抵押权利价值1400200元，债权数额为84万元。同时，朱震洁向一审法院提供了广州市公安局黄埔区分局黄埔派出所、广州市黄埔区黄埔街怡园社区居民委员会出具的《证明》及《居住证明》各一张，证实涉案房屋自1990年至今一直由朱震洁的母亲及家人居住。经一审法院询问，涉案房屋第一手产权人朱新华为朱震洁的父亲，现已去世。
为进一步查明本案事实，一审法院依法调取了（2012）穗黄法刑初字第706号的部分案卷材料及（2012）穗黄法刑初字第706号刑事判决书。该案件查明，从2009年7月开始，朱震洁因生意资金周转困难将涉案房屋作为抵押借取高利贷，后开始使用“阳光商旅”信用卡及“VISA阳关商旅”信用卡进行透支并套取大额现金偿还高利贷。其作为信用卡持卡人，以非法占有为目的，超过规定期限透支，经发卡银行多次催收后超过三个月仍不归还，恶意透支数额巨大，经一审法院判决，朱震洁犯信用卡诈骗罪，判处有期徒刑三年。在该案的侦办过程中，朱震洁供述涉案房屋于2009年7月抵押给放高利贷的，后双方签订了公证书，约定如果到时其还不上高利贷，房子就由他们处理，也就是可以随意过户，2012年5月房产证的产权人名字改了一个姓颜的，然后姓颜的把房产证抵押给了放高利贷的陈子为、严凤婵夫妇，还有一个付英子，他们三个人是一起放高利贷的。2012年6月24日，朱震洁曾报案称被债主陈子为派去的追债人付英子尾随至其位于黄埔××××路××栋××房，后双方发生斗殴，公安机关受理后以行政案件处理；在公安机关侦办朱震洁涉嫌信用卡诈骗案过程中，朱震洁的母亲单惠珍即本案的委托代理人曾举报称朱震洁怀疑被他人诈骗，公安机关根据初步调查情况未对该案件立案侦查。
另，在本案一审审理过程中，朱震洁向一审法院提出财产保全的申请，要求对颜艳萍名下的广州市黄埔区××号××房采取财产保全措施。担保人熊晖以其位于广州市黄埔区××号××××号××房为朱震洁的上述财产保全申请提供担保。一审法院依法查封了广州市黄埔区××号××房及广州市黄埔区××号××号××房。朱震洁向一审法院预交了诉讼保全费5万元。
一审法院认为：本案焦点为：第一、颜艳萍主张以房抵债的构成要件是否成立？第二、朱震洁在出售房屋时是否受到胁迫？
关于焦点一，颜艳萍主张以房抵债，就是颜艳萍主张行使抵销权，以颜艳萍、朱震洁之间债权债务关系抵销颜艳萍支付购房款的义务。根据《合同法》第九十九条的规定，法定抵销权的适用需满足以下要件事实：1.当事人双方互负债务，互享债权。2.债权已经到期。3.互负债务标的物的种类相同。4.抵销权行使的主体尽通知的义务。首先，根据颜艳萍、朱震洁双方陈述及一审法院依法调取的涉案房屋档案资料显示，自2009年7月开始，朱震洁因向严凤婵借款，遂将涉案房屋抵押给严凤婵，以此作为双方之间债务履行的担保。而颜艳萍、朱震洁之间并未直接产生借贷法律关系。其次，颜艳萍主张其以严凤婵为经手人，将50万元出借给严凤婵，由严凤婵转手将资金出借给朱震洁，但颜艳萍不能向一审法院提供其借款给严凤婵以及严凤婵将借款支付给朱震洁的资金流转证据，无法证实颜艳萍出借的资金金额以及该款项是否确已支付给朱震洁。虽颜艳萍向一审法院提供了2011年6月19日至6月23日签订的三份《借款合同》、《借据》及《借款收据》，但上述证据都是复印件，颜艳萍未向一审法院提供原件，无法查实原件与复印件是否一致。经一审法院询问，颜艳萍、朱震洁均当庭陈述上述证据非三方当面签订，颜艳萍的签名都是在朱震洁与严凤婵签完后补上的，这一事后补签行为未得到朱震洁认可，且颜艳萍也不能提供相应的借款支付凭证。故综合现有证据，无法证明颜艳萍、朱震洁之间存在借贷法律关系。再次，颜艳萍取得涉案房屋产权的合同依据是2012年5月10日网签的编号为穗存量房合字12050021944号《广州市存量房买卖合同》，该份合同中约定了朱震洁将涉案房屋出售给颜艳萍，颜艳萍应依约支付房款，但未约定以房抵债的内容。因此，颜艳萍、朱震洁之间不具备以房抵债的构成要件，颜艳萍主张上述买卖合同是以房抵债，没有事实依据，不予支持。至于颜艳萍、严凤婵与朱震洁三方之间的借贷关系，属于另一法律关系，三方可另寻法律途径解决。
关于焦点二，朱震洁向一审法院出示了其委托广州市广播电视台《法案真相》栏目组录制的三段视频资料，以证实朱震洁长期受到高利贷人员的威胁跟踪才将涉案房屋出售给颜艳萍。经当庭播放质证，该三段视频是朱震洁曾工作地点的员工及居住地邻居的口述，属于传来证据和言辞证据，没有其他证据予以印证，不能形成完整的证据链。朱震洁的母亲也曾就朱震洁被他人诈骗的事情进行报警处理，但公安机关根据初步调查情况未对该案件立案侦查。因此，朱震洁不能向一审法院提供充足的证据证明朱震洁受到胁迫的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由朱震洁自行承担举证不能的法律责任。朱震洁以此来主张颜艳萍、朱震洁之间签订的《广州市存量房买卖合同》无效，没有事实和法律依据，不予支持。
综合焦点一、二，可以认定，颜艳萍、朱震洁于2012年5月10日自愿签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同已约定交楼时间为朱震洁收齐楼款当天，由此可见，颜艳萍支付楼款与朱震洁交房有先后履行顺序，现颜艳萍未依约支付楼款，根据《合同法》第六十七的规定，朱震洁以此抗辩并拒绝从涉案房屋中搬出，合情合理，一审法院予以支持。颜艳萍的全部诉请没有事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十七条、第九十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年10月13日作出如下判决：一、驳回本诉原告颜艳萍的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告朱震洁的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费550元，由本诉原告颜艳萍负担；反诉受理费50元，财产保全费5000元，由反诉原告朱震洁负担。
判后，颜艳萍、朱震洁均不服一审判决，向本院提起上诉。
二审庭审中，颜艳萍提交三份证据作为新证据：1、《收款收据》拟证明其已于2012年5月10日付清涉案房款；2、确认函，拟证明至2011年6月23日止，朱震洁欠其165万元款项；3、已作废的原始借据，拟证明数额较大的借款是由小数额借款累加的。朱震洁质证后认为：证据2、3在一审颜艳萍已经提交过，颜艳萍代理人承认颜艳萍是后面加的借条，判决书也有认定，证明朱震洁没有借颜艳萍的钱，一审法院要求颜艳萍提交证据原件，一年多了颜艳萍都没有提交原件。证据1在2012年5月时是没有的，颜艳萍一审没有提交过，《收款收据》不是卖房的时候写的，是最近补写的，如果法院采纳这个证据，朱震洁要求进行笔迹鉴定以及鉴定收据形成的时间，朱震洁愿意预交鉴定费。朱震洁表示没有新证据提交。
经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院二审认为，审查颜艳萍、朱震洁双方当事人的上诉意见，本案双方争议的焦点仍为一审法院归纳的两点：第一、颜艳萍提出其与朱震洁的房屋买卖为以房抵债主张是否成立？第二、朱震洁提出其将出售房屋给颜艳萍时受到胁迫，故双方的房屋买卖合同应为无效的主张是否成立？
关于颜艳萍提出其与朱震洁的房屋买卖为以房抵债的主张是否成立的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据，认定颜艳萍与朱震洁签订于2012年5月10日的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字12050021944号）并不具备以房抵债的构成要件，认定事实正确，阐述理由充分，二审对此不再赘述，本院予以确认。颜艳萍在二审中没有提交新的证据，而坚持认为根据朱震洁借款时曾多次提供了涉案房屋因借款事实办理了涉案房屋抵押登记手续，以及在公证机关办理了《委托书》以便办理涉案房屋交易登记过户手续，朱震洁在对公安机关的供述中亦确认以物抵债的事实。一审认定了颜艳萍与朱震洁双方之间不存在借贷关系，而双方上述《广州市存量房买卖合同》约定了朱震洁将涉案房屋出售给颜艳萍，颜艳萍应依约向朱震洁支付购房款，但没有约定以房抵债的内容。因此，颜艳萍在二审中其与朱震洁的房屋买卖为以房抵债的主张，理据不成立，本院不予采纳。
关于朱震洁提出其将出售房屋给颜艳萍时受到胁迫，故双方的房屋买卖合同应为无效的主张是否成立的问题。朱震洁在一审中提交其委托广州市广播电视台《法案真相》栏目组录制的三段视频资料，以证实朱震洁长期受到高利贷人员的威胁跟踪才将涉案房屋出售给颜艳萍。一审认定该证据属于传来证据和言辞证据，没有其他证据予以印证，不能形成完整的证据链，无法证明朱震洁主张的上述事实。朱震洁的母亲也曾就朱震洁被他人诈骗的事情进行报警处理，但公安机关根据初步调查情况未对该案件立案侦查。因此，朱震洁未能提供充足的证据证明朱震洁受到胁迫的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，朱震洁应承担举证不能的法律责任。朱震洁以此来主张颜艳萍、朱震洁之间签订的《广州市存量房买卖合同》无效，没有事实和法律依据，一审据此不予支持，并无不当，本院予以维持。朱震洁二审提出其将出售房屋给颜艳萍时受到胁迫，故双方的房屋买卖合同应为无效的主张，理据不成立，本院不予支持。至于朱震洁在二审中主张即使《广州市存量房买卖合同》被认定是有效的合同，但是颜艳萍的行为己经构成根本违约，其享有解除权的问题，因朱震洁在本案一审中是反诉请求确认合同无效，没有提出请求解除合同，故在本案二审不能直接进行审查，故朱震洁该主张，本案不予调处。
综上所述，颜艳萍与朱震洁签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故为合法有效，对双方均有约束力。
关于颜艳萍二审主张其作为涉案房屋的所有权人，有权要求朱震洁搬离涉案房屋以及支付房屋使用费的问题，对此，本院认为，颜艳萍是向朱震洁购买涉案房屋而取得产权的，《广州市存量房买卖合同》约定了交楼时间为朱震洁收齐楼款当天，由此可见，颜艳萍支付购房与朱震洁交付房屋有先后履行顺序，一审法院根据一审中颜艳萍未依约支付购房款的证据，依照《中华人民共和国合同法》第六十七的规定，朱震洁以此抗辩并拒绝从涉案房屋中搬出，合情合理，驳回颜艳萍的全部诉请，处理正确。至于颜艳萍在二审中提交《收款收据》作为新证据拟证明其在2012年5月10日已付清涉案房款，对此，本院认为，颜艳萍在二审中提交的《收款收据》并非形成于一审判决之后，颜艳萍作为购房人明知支付购房款是其主要的合同义务，《收款收据》作为重要证据在一审中应提交以证明其已支付了购房款，但颜艳萍却没有提交，到二审才提交《收款收据》，故颜艳萍在二审中提交的《收款收据》不属于二审新证据，本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予审查。而且，颜艳萍除了《收款收据》外，也无法说明清楚其是以何方式支付购房款、以及具体如何支付购房款等重要环节，因此，颜艳萍称已支付全部购房款的主张，本院不予采纳。一审认定颜艳萍未支付购房款，本院予以确认。
综上，经审查，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。颜艳萍、朱震洁双方当事人的上诉，理据均不充分，其上诉请求，均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费650元，由颜艳萍负担550元，由朱震洁负担100元。
再审认定事实：再审对原审认定的事实予以确认。
另查，一审法院在庭审中出示了向广州市房地产档案馆调取的涉案房屋档案资料。颜艳萍质证称，对证据材料没有异议。办理涂销抵押时，必须写明申请的理由，申请只是为了办理涂销抵押，因为严凤婵不要房屋，房屋就过户给颜艳萍，颜艳萍代朱震洁将应还的借款还给严凤婵，之后以颜艳萍的名义再抵押给严凤婵，借款金额还是170万元。实际上办理过户依据的是房管局网签的合同。颜艳萍、朱震洁、严凤婵还有一份买卖合同，当时该合同是以颜艳萍、严凤婵为买方，朱震洁为卖方，但这份合同没有履行，因颜艳萍不想要该房屋。二审中，颜艳萍陈述一审庭审所称购房协议书没有实际履行是指房产证上没有写两个人的名字，而不是购房协议书没有履行。购房协议书是买卖双方的真实意思表示，明确以房抵债。
2012年4月25日，颜艳萍、严凤婵与朱震洁签订的《购房协议书》，约定协议书一式两份，甲乙双方各执一份。
（2012）穗黄法刑初字第706号刑事判决查明，2009年7月，朱震洁因生意资金周转困难将其房产作为抵押借取高利贷，后使用“阳光商旅”信用卡进行透支套取大额现金偿还高利贷。朱震洁供述，因其生意还没周转过来，就没把30万元本金高利贷还上，继续贷款，利息是8%，因为高利贷的利息太高，有时利息没还又变成本金，所欠高利贷越来越多，至2012年4月已欠高利贷110多万元。2011年7月或9月双方签订了一份公证书，如果到时其还不上高利贷，房子由他们处理，也就是可以随意过户。2012年5月11日房产证的产权人名字改为一个姓颜的，后来姓颜的把房产证抵押给放高利贷的陈子为、严凤婵、付英子。
颜艳萍原审提供的朱震洁与严凤婵、陈子为夫妇之间的多份借款合同、借据、收据等记载双方约定借款共164.9万元。
严凤婵再审作为证人出庭，确认其对朱震洁存在借款形成的债权，朱震洁因欠其债务将房屋抵债，又因严凤婵欠颜艳萍债务，故将房屋登记在颜艳萍名下。
二审诉讼中，颜艳萍提交了一份《收款借据》，内容：本人赵健康收到颜艳萍170万元（现金收取），以上所收款项是出售广州市黄埔区怡园街1号201房楼款，收款人赵健康，2012年5月10日。
再审诉讼中，颜艳萍提交了以下证据材料：
1、《证明》，内容：因朱震洁欠颜艳萍及严凤婵借款165万元，现由朱震洁委托本人代售黄埔区××号××房，已按购房协议第三条付款方式：协议签订时，支付全部购房款170万元给乙方，从乙方所借甲方款项中支付，即甲方借给乙方的款项作为购房款（其中五万元为交易税费）。赵健康，2015年10月11日。
2、《具结书》，内容：本人朱震洁是广州市黄埔区××号××房产权人，现收到购房人交来购房款人民币／元，并将该屋锁匙以及该屋内一切物品交给购房人使用、变卖，变卖所得款项归债权人所有。该屋内所有水电费及一切费用由本人交清，并无欠费，如引起该屋出租纠纷由本人赔偿一切经济损失给受害人。当日该屋交吉完毕，今后与我无关。具结人：朱震洁2011年6月19日。
3、《承诺书》，内容：本人朱震洁承诺：我房屋广州市黄埔区××号××房（以下简称该屋）如因本人不按时供银行贷款或到期不办理抵押续期手续，本人同意将上述房屋交由债权人处理，处理结果本人均予以承认。如果产权变动（包括赎契、租赁及其它抵押），必须征得严凤婵同意，否则房屋所出现一切不良后果，全部由本人承担。如该屋出售，售房款归债权人颜艳萍、严凤婵所有。并由该屋抵押借款人朱震洁归还债权人颜艳萍、严凤婵。承诺人：朱震洁，2011年6月19日。
本院再审认为，《广州市存量房买卖合同》是买卖双方朱震洁、颜艳萍的真实意思表示，合法有效，再审维持原审判决对该合同效力的认定。
本案争议的焦点是颜艳萍是否已向朱震洁支付房款。虽《广州市存量房买卖合同》约定了具体的房款支付方式，但若当事人另行协商通过其他方式支付购房款，且该支付方式合法，法院应尊重当事人的意思表示，故本案应当审查颜艳萍主张的以朱震洁欠严凤婵债务抵作购房款是否成立。该焦点主要涉及以下两方面问题：一是债务抵房款是否各方当事人意思表示及其效力；二是严凤婵对朱震洁的债权是否足以抵偿房款。
关于以债务抵房款是否各方当事人真实意思表示并有效的问题。首先，朱震洁在刑事案件中供述“朱震洁借高利贷，且当朱震洁不能偿还债务时，房屋由出借人处理，可以随时过户”、“2012年5月房屋过户给一个姓颜的”，该供述的时间是《广州市存量房买卖合同》签订后，从该供述看，朱震洁在网签合同之后确认其以房屋抵偿债务，且房屋登记在颜艳萍名下。其次，2012年4月25日，颜艳萍、严凤婵、朱震洁三方签署的《购房协议书》，约定房款从朱震洁所借严凤婵、颜艳萍甲方款项中支付，将严凤婵、颜艳萍借给朱震洁的借款作为购房款，虽无证据证实颜艳萍对朱震洁享有债权，但严凤婵对朱震洁享有债权有相应的证据证实，且严凤婵再审确认其同意将房屋登记在颜艳萍名下。结合朱震洁的刑事案件供述、三方《购房协议书》、房屋已过户到颜艳萍名下等事实，房屋买卖双方朱震洁、颜艳萍及案外人严凤婵三方协商将严凤婵对朱震洁的债权抵作颜艳萍应付的房款、房屋登记在颜艳萍名下的意思表示清楚。该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于严凤婵对朱震洁的债权是否足以抵偿房款的问题。本院认为，颜艳萍提交的多份借据、借款合同等证实朱震洁与严凤婵夫妻之间有借款关系，严凤婵、朱震洁于2011年6月签订的的三份借款合同、收据再次确认了严凤婵与朱震洁之间的债权债务关系。朱震洁称是在空白借款合同、借据上签字，对其内容不清楚，但朱震洁作为成年人，应对其自身行为负责任，且朱震洁无证据证实相关的借款合同、借据等是在受胁迫、违背其真实意思表示的情况下签署的，故上述证据材料具有证明力，结合赵健康出具的《收款收据》等证据，可证实严凤婵、朱震洁之间存在的债权债务关系，且足以抵偿房款。
综上所述，颜艳萍与朱震洁约定买卖涉案房屋，买卖双方与案外人严凤婵约定以严凤婵对朱震洁的债权抵偿颜艳萍应付朱震洁的房款，且债权数额足以抵偿房款，故应当认定房款已支付完毕。依约朱震洁应将房屋交付给颜艳萍使用，并支付房屋占用期间的使用费，颜艳萍再审变更诉讼请求为从判决生效之日开始计付房屋使用费是其对自身诉讼权利的放弃，不违反法律规定，本院予以准许。原审认定事实不清，处理不当，应予以改判。颜艳萍再审请求成立，本院予以支持。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、撤销本院（2014）穗中法民五终字第4871号民事判决及广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第109号民事判决；
二、朱震洁应于本判决发生法律效力之日起三个月内，迁出广州市黄埔区××号××房屋，将上述房屋腾空交还给颜艳萍使用；
三、朱震洁支付从本判决发生法律效力之日起至朱震洁从上述房屋中实际搬离之日止，按照评定的市场租金标准计付的房屋使用费给颜艳萍。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费550元、反诉案件受理费50元、财产保全费5000元，均由朱震洁负担。二审案件受理费650元由朱震洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 张一扬
审判员 兰永军
审判员 叶惠莲
二〇一七年十一月二十七日
书记员 颜练琪
余立颖