吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0211民初245号
原告：董学辉，男，1957年6月10日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：周光伟，吉林佰助律师事务所律师。
被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：张贵清，执行董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，法律顾问。
原告董学辉与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董学辉的委托诉讼代理人周光伟、被告怡恒伟业公司的委托诉讼代理人ＸＸ刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董学辉诉讼请求：1.判令怡恒伟业公司按照双方签订的购房合同赔偿董学辉15642.09元违约金；2.要求怡恒伟业公司继续履行合同义务，在10日内为董学辉办理房产证和土地证，并在30日内交到董学辉手中。事实及理由：2008年7月4日，董学辉与怡恒伟业公司签订《商品房买卖合同》，约定董学辉购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区商品房一套，总房款521403元。双方在合同第十五条中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款的百分之三向买受人支付违约金。合同签订后，董学辉依约支付了房款。董学辉办理入住后，多次要求怡恒伟业公司办理土地证均未获答复。怡恒伟业公司迟迟不向董学辉交付土地证，给董学辉行使权利造成了极大的障碍。怡恒伟业公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。
怡恒伟业公司辩称：第一，董学辉的诉讼请求已超过诉讼时效。董学辉请求违约金为确定金额，属一时性债权。故其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒伟业公司违约，无论从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，还是从法律规定角度即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日，现售商品房自商品房买卖合同签订之日起第91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害。董学辉要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。本案已超过两年诉讼时效，故应据此驳回董学辉的诉讼请求。第二，董学辉应承担证明因怡恒伟业公司责任而未取得产权证的举证责任。董学辉现有证据并不足以证明其事实主张，产权登记迟延办理是怡恒伟业公司责任等方面事实均未足以证明的证据，董学辉对此负有举证责任，依法应承担不利后果。第三，房屋买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，董学辉要求怡恒伟业公司办理土地证并无合同约定基础和法律基础。土地证并非房屋权属凭证，且现行规定房地产统一登记，二证合一，董学辉的诉讼请求已无法律基础，更无实际意义。双方签订的商品房买卖合同也未约定应由怡恒伟业公司办理土地证。第五，董学辉个人缴纳契税时间较晚，对产权登记造成影响，应承担相应责任。第六、涉案房屋已买卖，本案权利已灭失，董学辉不应再主张该权利。综上，董学辉的诉讼请求依法不应得到支持，请法院给予驳回。
经审理查明：2008年7月4日，董学辉与怡恒伟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定董学辉购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区商品房一套，总房款521403元。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金。”合同签订后，董学辉依约支付了房款，于2009年办理了入住手续,2014年3月5日办理了房屋所有权证。2017年2月13日，该房屋的所有权人变更为董婷，并办理了不动产权证书。
认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、房地产权登记信息、销售不动产发票、完税证、吉林省住宅专项维修资金专用票据。
根据董学辉的诉讼请求、怡恒伟业公司的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1.本案是否适用诉讼时效的法律规定，如适用，本案是否已超过诉讼时效；2.董学辉主体是否适格；3.未办理土地使用权证的原因是买卖双方哪方责任，怡恒伟业公司在办理土地使用权证的过程中是否存在违约行为，违约金数额如何计算；4.董学辉要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证的诉讼请求是否属于人民法院的受案范围，应否予以支持。
本院认为，第一，怡恒伟业公司未能在合同约定期限内将在相关行政机关为董学辉办理权属证书的相关义务履行完毕，致使董学辉不能办理涉案房屋相关的权属证书，怡恒伟业公司已构成违约。首先，董学辉与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，故双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。其次，合同签订后董学辉已按约履行了付款义务，但怡恒伟业公司却未按约定时间完成权属证书的初始登记手续，且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使董学辉至今未能取得土地使用权证，故怡恒伟业公司之行为已构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中董学辉虽未能举证证实怡恒伟业公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间，是否超过合同约定期限，但本院审理的本案同类案件的多份已生效判决中均已认定怡恒伟业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实，本院予以确认。董学辉与怡恒伟业公司系合同的当事人，根据合同相对性原则，董学辉基于合同约定向怡恒伟业公司主张权利并无不当。
第二，关于怡恒伟业公司抗辩董学辉要求其给付违约金的诉讼请求已超诉讼时效，本院认为，怡恒伟业公司至今未能协助、配合董学辉办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故董学辉的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩本院不予采信。
第三，本院认为，涉案《房屋买卖合同》中第十五条所称的“房地产权属证书”即应包括房屋所有权证和土地使用权证，怡恒伟业公司之房地产权属证书不包括土地使用证的抗辩，本院不予支持。综上，怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付董学辉违约金15642.09元（521403×3%）的责任。
第四，关于董学辉诉请要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证的诉讼请求，董学辉已经取得房屋产权证书，而该房屋现已进行了不动产权登记，权利内容已包含国有建设用地使用权，故董学辉的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付董学辉违约金15642.09元；
二、驳回董学辉的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96元（已减半收取），由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 武 洋
二〇一八年三月十六日
书记员 徐士博