湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终234号上诉人（原审被告）：戴传斌。被上诉人（原审原告）：中电建物业管理有限公司武汉分公司。负责人：牛海河，公司副总经理。委托诉讼代理人：熊俊芳，该公司员工。上诉人戴传斌因与被上诉人中电建物业管理有限公司武汉分公司（以下简称中电建物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初7884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴传斌上诉请求，撤销一审判决，上诉人不应交纳物业管理费。依法改判被上诉人向上诉人书面道歉，并采取行动，限期制止1802室业主对上诉人的侵害行为。其上诉理由为：上诉人的邻居1802室业主于2015年1月在其入户大门上安装防盗铁门，占用公共走廊20厘米，给上诉人入户带来极大不便，出现过多次夹人的事故。为此上诉人于2015年向被上诉人派驻本小区的物业管理人员反映，被上诉人没有任何反映。被上诉人作为上诉人居住小区的物业管理公司，对物业公共区域有管理的义务，这在双方签订的物业管理协议《武汉市前期物业管理服务协议》中有明确约定。事实上，被上诉人在2015年1月至2017年8月之前就一直没有对违法安装防盗门的1802室业主沟通和向政府职能部门（如城管、消防部门）反映或处理问题。物业管理费是业主对物业管理公司提供的合格产品——业主满意的服务的支付的对价，不提供满意产品就想让业主交付物业管理费用，有失公平。由于被上诉人的不作为，导致上诉人的被侵害行为一直未有终止，一审判决事实上没有解决问题的根本，以后上诉人仍然被侵害，物业管理费还将不交。本案的实质就是上诉人被侵害，一审法院判决侵害行为另案处理是不正确的，被上诉人有制止侵害行为的权利、义务和责任，而被上诉人却不履行其权利义务和责任。由于被上诉人的缺位和不作为，上诉人与邻居1802室业主发生冲突，使本来很和睦的邻里关系，造成伤害。上诉人一度产生放弃在此居住的想法，并于2015年6月始在外租房居住，后因孩子入学，不得已于2016年8月底回小区居住。对此，上诉人不应交纳物业管理费。中电建物业武汉分公司辩称，双方签订前期物业协议有效，戴传斌应严格履行交纳物业费用。至于戴传斌要求物业公司道歉的请求，因1802室业主不是本案的当事人，超出本案审理范围。一审认定事实清楚，维持原判。中电建物业武汉分公司向一审法院起诉请求，判令：1、戴传斌向中电建物业武汉分公司支付2015年7月1日至2017年6月30日的物业服务费7482.82元及滞纳金1365.61元；2、戴传斌负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，双方无争议的事项：一、双方分别作为物业服务提供者与业主的身份，中电建物业武汉分公司系位于武汉市江岸区兴业路海赋江城物业服务提供者。戴传斌系海赋江城4栋1单元1801室房屋（建筑面积：129.91平方米）的业主。二、物业服务合同中涉及本案争议焦点的相关条款有：2014年7月12日，北京中水电物业管理有限公司武汉分公司与戴传斌签订《武汉市前期物业管理服务协议》，合同约定由北京中水电物业管理有限公司武汉分公司对该部分物业提供前期物业管理服务，物业服务费为缴纳标准为2.4元/平方米/月，该合同并约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中电建物业武汉分公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金；第二条物业管理服务内容第一款房屋共用部位……户外墙面门厅、楼梯间、走廊通道、电梯前厅……；第三条第一款第二项中电建物业武汉分公司有对公共区域违章、乱搭建现象及时劝阻并报告相关部门的职责；第九条为了确保楼宇内部公共区域的整体美观，业主不得更换、修改入户大门（防盗门）房号标识。2015年5月8日，北京中水电物业管理有限公司武汉分公司更名为中电建物业管理有限公司武汉分公司，即原告。中电建物业武汉分公司对海赋江城小区进行物业服务至今。戴传斌从2015年7月1日至2017年6月30日期间没有向中电建物业武汉分公司缴纳物业服务费。双方有争议的事项：戴传斌是否应缴物业服务费及滞纳金。中电建物业武汉分公司诉称：其已履行了物业服务义务，戴传斌拒绝缴纳物业服务费的行为构成违约，故诉请：1、戴传斌支付2015年7月1日至2017年6月30日的物业服务费7482.82元及滞纳金1365.61元；2、戴传斌负担本案全部诉讼费用。戴传斌辩称：第一、中电建物业武汉分公司未履行前期物业管理服务合同约定的服务内容，所以拒绝缴纳物业服务费；第二、我方2014年8月份开始装修，到2014年12月底装修完毕。隔壁1802的业主在2015年1月份安装防盗门，该防盗门有十几公分宽，走道只有一米一宽，导致通行不便。在防盗门打开时，经常夹到人。我方从2015年开始一直向中电建物业武汉分公司反映，但是中电建物业武汉分公司一直没有解决；第三、中电建物业武汉分公司未能妥善处理防盗门事情，导致我方和1802业主产生矛盾；第四、2015年装修完房屋之后，因上述问题无法入住，我方在外面又租房住了一年。2016年6月因为小孩要上学，所以不得已入住小区，因此，未入住的一年物业费应打七折。一审法院认为，北京中水电物业管理有限公司武汉分公司与戴传斌签订的《武汉市前期物业管理服务协议》不违反我国相关法律法规的规定，应属有效，中电建物业武汉分公司、戴传斌双方均应严格履行。《武汉市前期物业管理服务协议》第三条第一款第二项和第九条对公共区域和入户门作了相应规定，但中电建物业武汉分公司提交住宅小区违法违规行为巡查、劝阻和报告处置记录表以及违法违规行为报告书，证明其履行对1802业主安装防盗门进行劝阻和报告的职责的时间是2017年8月1日和2017年8月2日。而1802业主在2015年3月份安装完毕防盗门。中电建物业武汉分公司未提交涉及本案的2015年7月1日至2017年6月30日期间内管理职责的证据，应认定此期间未及时、完全尽到管理职责，应承担该段期间内物业服务费7482.82元（129.91平方米×2.4元×24月）的10%管理责任。同时戴传斌认为案外人侵权，亦有合法途径维护自身权利，但却怠于行使，而以此抗辩，未交物业费于法无据，1802业主安装防盗门对戴传斌的影响并不能否定中电建物业武汉分公司对其他物业服务项目所履行的职责，故戴传斌应按物业服务费7482.82元的90%缴纳，即6734.54元。另戴传斌要求对装修好的未入住一年物业费打七折，因戴传斌收房后进行了装修，具备了入住条件而未入住，要求未入住一年的物业费打七折，一审法院不予支持。至于戴传斌认为上述案外人的行为导致其未入住，应另案处理。关于滞纳金一节，中电建物业武汉分公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，戴传斌并非恶意欠缴，故对中电建物业武汉分公司要求戴传斌支付滞纳金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百八十一条之规定，判决：一、戴传斌于判决书生效之日起三日内给付中电建物业管理有限公司武汉分公司物业服务费6734.54元；二、驳回中电建物业管理有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后收取的一审案件受理费25元，由戴传斌负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点：戴传斌是否存在免交物业费的情形。本院认为，关于是否存在免交物业费的情形。戴传斌称中电建物业武汉分公司未全面履行维护小区安全协防的义务，导致案外人侵权行为一直未有终止的问题，本案中，根据《武汉市前期物业管理服务协议》第三条第一款第二项和第九条对公共区域和入户门作了相应规定，但本案基于中电建物业武汉分公司提供了基本的物业服务，而1802业主安装防盗门对戴传斌的影响并不能否定中电建物业武汉分公司对其他物业服务项目所履行的职责，戴传斌作为业主，应承担交纳相应物业服务费的义务。其以此提出免交物业费的主张，无事实依据，本院不予支持。至于戴传斌认为案外人侵权，其亦有合法途径维护自身权利，且1802业主安装防盗门产生的纠纷，与物业服务合同是不同的诉讼请求，可另行主张权利。戴传斌上诉要求中电建物业武汉分公司书面道歉等问题，因戴传斌属于新的诉讼请求，不属于本案审理范围，故本案不作处理。综上所述，戴传斌上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由戴传斌负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  李 行审判员  叶 欣二〇一八年三月十二日书记员  张 缤