沈阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈高开民初字第920号
原告：郭淑敏，女，现住址沈阳市浑南新区。
原告：朱峰，男，现住址沈阳市浑南新区。
被告：爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市浑南新区沈营路11-1号。
法定代表人：康周永，系该公司董事长。
委托代理人：原爱学，系辽宁普达律师事务所律师。
原告郭淑敏、朱峰与被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭淑敏、朱峰；被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司的委托代理人原爱学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭淑敏、朱峰诉称，原、被告于2010年3月30日签订商品房买卖合同，原告购买被告建设的位于沈阳市浑南新区房屋，价款451，480元，付款方式为商业贷款。合同中第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。由于工期推延，至2010年8月23日房屋才交付入住，至2012年末仍未办理房证，在2012年11月30日园区贴出通知要求业主前往登记分期办理房产证，当询问违约金时，被告拿出一份商品房买卖合同补充协议要求与原告签订，内容是将违约金折价成物业费且并非全额抵扣，双方未达成一致意见。故诉至法院，要求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办证违约金从2011年8月19日至2012年12月31日共11，364元；3、诉讼费由被告承担。
被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司辩称，1、关于第一项诉讼请求，原告作为买受人，是申请办理房屋产权证的法定义务人，答辩人只负有协助义务。答辩人一直愿意协助其办证，但却做不到原告所提出的“立即”办理，因为办证流程和受理登记等事项答辩人无法控制。原告所购买的商品房于2010年8月15日正式交付使用，2012年10月29日取得房屋初始登记证明，具备了办理房产证的法律要件。但受办证流程和房产局受理登记的能力等因素所限，三期总计1660余户买受人需要分批、分期的办理，这总要一个过程。尤其是对于以银行按揭贷款方式购房的买受人来说，办理房产证的多数资料（如已备案的商品房买卖合同）在银行保存，需要贷款银行审查核实贷款手续及还款情况后再转交给买受人事先委托的中介代办机构，方能向房产局申请登记。因此，答辩人只能协助，但不能承诺，更无法控制办妥房产证的期限。此外，原告提出关于赔付逾期办证违约金与办理房产证之间的顺序有相关关联，被告无法证实，没有证据能证明这一点。2、诉争商品房初始登记证明核发延误并不完全是答辩人的原因，答辩人早已向房地产主管机关申请了登记，但却遭遇了很多不能逾越的客观障碍，对非因答辩人造成的时间延误不应认定为违约。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理房屋权属登记需要由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。”答辩人的义务是申报资料登记备案，“交付使用后360日内”是约束答辩人提交申报资料的时间，并不能直接理解为取得初始登记证明的时间，至少还应当扣除审批机关受理、批复的工作时间即30个工作日。事实上，一个商品房项目从建成竣工到取得初始登记证明，开发商要经过多达二十余个部门的审批，有很多小区迟迟不能办房证往往都是受行政效率的拖累。此外，自2011年1月开始，沈阳市调整了部分房地产行政管理职能的设置，办理竣工备案和房屋初始登记的审批权限由原来的市级房地产管理部门，下放到区属部门。然而，浑南新区在审批权限的移交过渡期，根本就不受理材料申报，这又足足耽误了三个多月。显然，这三个多月的延误也是由政府的行政行为所造成。如果在审理这一类案件时脱离我国房地产市场的现状，一味地将办理房产证延期简单地归责于开发商，则不尽合理，也有失公允。最后，恳请人民法院能从衡平合同双方利益的立法本意出发，兼顾上述实际情况加以综合考虑，根据事实和法律对本案作出公平合理的判决。
经审理查明，原、被告双方于2010年3月30日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告位于沈阳市浑南新区房屋一处，建筑面积91.08平方米，房屋总价款为人民币451，480元。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告如约交付了房款，被告于2010年8月24日向原告交付房屋，为原告办理了入住手续，并于2012年10月29日办理了房屋产权初始登记批复。原告认为被告的违约行为损害其合法权益，故起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、发票、初始登记证明、入住通知书等证据材料在卷佐证。经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原告已经按合同约定支付了购房款，被告应按合同的约定履行相应的义务。被告于2010年8月24日为原告办理了房屋入住手续，应按合同约定在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2012年10月29日才办理了该房屋的初始登记，违反了合同的约定，致使买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书。且虽然出卖人已经办理了备案登记，但原告要取得权属证书，仍需要被告配合，因此，被告应积极履行义务，及时协助原告办理产权证书，并按合同约定承担逾期办证违约金。关于违约金数额的计算，庭审过程中，被告提出违约金的计算期间应为2011年9月11日起至2012年10月29日止共计415天，原告对该期间予以认可。依据双方合同约定，违约金的计算方式为已付款的日万分之零点五，为人民币451，480元＊万分之零点五＊415天=9，368元，故对于原告主张被告协助办理产权证书的请求及违约金请求合理的部分，本院予以支持。关于被告认为逾期办证是由于政府工作调整及应扣除相应的审批时间等辩称，本院认为，依据合同的相对性及原被告签订的商品房买卖合同中约定了360天的办理时间等情形，能够看出被告在签订合同时就已经对办理时间有了合理的预期，其中自然包括办理相应的手续所需时间，故本院对于被告的辩称不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内履行协助原告郭淑敏、朱峰办理其位于沈阳市浑南新区房屋所有权证书的义务；
二、被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告郭淑敏、朱峰逾期办证违约金人民币9，368元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币184元，由被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币184元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王玉坤
二〇一三年六月七日
书 记 员 李琳琳
本案所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。