江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9469号
上诉人（原审被告）：马来根，男，1967年2月16日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京江宁城镇建设开发有限责任公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道宏运大道4597号。
诉讼代表人：周会耀，该公司清算组负责人。
委托诉讼代理人：陈晓兰，该公司清算组成员。
委托诉讼代理人：贾坤，该公司清算组工作人员。
上诉人马来根因与被上诉人南京江宁城镇建设开发有限责任公司（以下简称城开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马来根上诉请求：1.撤销原审判决第五项，改判驳回被上诉人一审此项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未提供证据证明其一审提出的损失客观存在，根据合同法的规定，可得利益损失须由守约方与第三人签订的其他合同确定，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方当事人在签订租赁合同时，无法预见到这部分损失，且法律规定的租赁房屋闲置期间的租金损失实质上并不属于可得利益损失，应属于实际发生的损失，但被上诉人并未有任何实际损失发生。上诉人仍在占有使用房屋，且案涉地段非常繁华，不可能会出现闲置的情形，三个月的闲置损失并未真实存在，亦不是可以预见的损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
城开公司辩称，被上诉人主张的损失是因上诉人根本违约而造成的损失，其主张租金损失37.5万元的依据是《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条第二款的规定，因承租人的违约行为，导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过6个月。被上诉人所指的闲置期间的损失是对方返还房屋后，其再另行出租时可能产生的损失，该损失目前还没有发生，但是是必然会发生的。根据合同法的规定以及江苏省高级人民法院的相关指导意见，其要求上诉人支付三个月的租金损失并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
城开公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与马来根于2015年3月20日订立的《房屋租赁合同》；2.判令马来根将承租的房屋返还给城开公司；3.判令马来根支付合同解除之日前所欠的房租（自2016年1月1日起暂计算至2017年1月31日，为162.5万元）及利息、合同解除之日起至房屋返还之日止的占有使用费；4.判令马来根赔偿合同解除造成的可得利益损失37.5万元（参照合同约定的租金标准，暂以2017年度3个月房租计算，为37.5万元）；5.马来根承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，2015年3月20日，城开公司与马来根签订《房屋租赁合同》一份，约定城开公司将位于南京市江宁区宏运大道4599号景祥家园2#楼综合楼1-3层整体打包出租给马来根使用，租赁期8年，自2016年1月1日起至2023年12月30日止，第一年（2016年1月1日至2016年12月30日）租金150万元，第二年（2017年1月1日至2017年12月30日）租金150万元，第三年（2018年1月1日至2018年12月30日）租金155万元，第四年（2019年1月1日至2019年12月30日）租金155万元，第五年（2020年1月1日至2020年12月30日）租金160万元，第六年（2021年1月1日至2021年12月30日）租金160万元，第七年（2022年1月1日至2022年12月30日）165万元，第八年（2023年1月1日至2023年12月30日）租金165万元，按季度支付房租，先付后租，如逾期十天支付租金，按银行同期存款利率支付利息。
2015年3月20日，城开公司出具证明一份，载明：“我公司有位于宏××大道××家园××综合楼（××酒店及好又多超市）房产，面积约计4681平方米。现已整体出租给马来根，租期为2016年1月1日至2023年12月30日，可以合法转租；特此证明”。
2015年3月28日，马来根向蒋兆江出具委托书一份，载明：“本人马来根委托蒋兆江全权处理租赁城开公司位于宏××大道××家园××综合楼（××酒店及好又多超市）房屋事宜并代理签定承租该房屋的合同；同时委托蒋兆江处理出租该房屋事宜，代为签定与翠庭坊酒店及好又多超市的租赁合同；由蒋兆江承担上述租赁行为的一切风险与责任，与本人无关，特此委托”。
2015年4月22日，蒋兆江代表马来根与章进友、南京市江宁区萃林酒店（以下简称萃林酒店）签订《房屋租赁合同》一份，约定马来根将位于东山街道宏运大道4599号景祥家园2#楼综合楼西两层及东第三层共约2502.94平方米的房屋出租给章进友、萃林酒店使用，租赁期限8年，自2016年1月1日起至2023年12月30日止，第一年（2016年1月1日至2016年12月30日）租金为63万元，第二、三年租金分别为85万元、100万元，按季度支付，第一季度付40%，第二季度支付20%，第三季度付20%，余款在第四季度结清，先付后租。
2015年4月25日，蒋兆江代表马来根与王礼彬签订《房屋租赁合同》一份，约定马来根将位于东山街道宏运大道4599号景祥家园2#楼综合楼东1-2层出租给王礼彬使用，租赁期限8年，自2016年1月1日起至2023年12月30日止，第一年（2016年1月1日至2016年12月30日）租金为100万元，第二、三年租金为100万元，按季度支付，第一季度付40%，第二季度支付20%，第三季度付20%，余款在第四季度结清，先付后租。
一审另查明，2008年8月14日，城开公司取得涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年8月21日，城开公司作出通知一份，载明：“鉴于公司法人代表徐茳玮同志因病住院，需较长时间治疗，不能主持日常工作，为使工作正常开展，经董事及支部书记商议决定，由公司工作小组成员蒋兆江、张志强、纪兵、翁海宁四位同志主持公司日常工作，负责处理公司各项事务”，该通知同时抄报江宁区住建局、党委、工会。蒋兆江于2015年为城开公司工作组（成员为：蒋兆江、张志强、纪兵、翁海宁）组长。
2016年1月8日，一审法院作出（2016）苏0115民算1号民事裁定，裁定受理申请人杨章爱、朱海涛、吴立江对城开公司的强制清算申请。2016年1月27日，一审法院作出（2016）苏0115民算1-1号决定，决定自2016年1月27日起成立城开公司清算组，负责人（组长）：周会耀，成员：陈晓兰、杨耀雷、尹欣、侯丹、徐茳玮、杨章爱。
一审再查明，2015年3月23日，一审法院出具（2015）江宁开执字第50号民事裁定书，裁定即日起冻结城开公司在刘绪亮处2015年5月28日至2016年5月28日的租金130000元；2015年12月30日，一审法院出具（2015）江宁执字第3652号民事裁定书及相应协助执行通知书，裁定即日起冻结城开公司在江宁××大道××坊酒店的房屋租金600000元，冻结期间，停止支付。2015年12月31日，一审法院出具（2015）江宁执字第3652号民事裁定书及协助执行通知书，裁定即日起冻结城开公司在江宁区宏运大道景祥家园好又多超市的房屋租金700000元，冻结期间，停止支付。
一审还查明，城开公司与潘齐新、景祥百货店房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2016年6月7日立案受理。审理中，城开公司申请追加马来根为第三人，一审法院依法通知马来根作为第三人到庭参加诉讼；城开公司向马来根发函一份，内容为：“8月30日，城开公司清算组第一次见到你本人提供的与城开公司的《房屋租赁合同》原件；如果你主张该租赁合同有效，请按照合同第三条约定，在收到本通知之日3日内，支付2016年全年房租（前三季度房租未付、第四季度先付后租）合计150万元”。一审法院于2017年1月5日作出（2016）苏0115民初6799号民事判决。城开公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院经审理后认为城开公司与马来根签订的合同并未违反法律、行政法规的规定，合法有效。南京市中级人民法院并于2017年4月21日作出（2017）苏01民终1634号民事判决。
城开公司与刘绪亮、萃林酒店、章进友、马来根房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2016年7月25日立案受理。一审法院经审查认为2015年5月28日至2015年12月31日期间的租金应为357377元，结合审理中萃林酒店、章进友所主张以及城开公司的自认，该期间的租金萃林酒店、章进友已经支付110000元。一审法院于2017年5月31日作出（2016）苏0115民初9050号民事判决，判决：一、萃林酒店、章进友于判决发生法律效力之日起10日内支付城开公司租金155921.2元；二、驳回城开公司的其他诉讼请求。
一审又查明，2015年12月2日，城开公司出具委托书一份，载明：“委托蒋兆江同志处理江宁区自来水总公司在中院上诉借款纠纷案，需支付法务、律师等费用。经研究费用控制在改判减少金额每减少1000000元内，费用报销30000元，减少2000000元内，报销费用1200000元，全减免利息报销费用180000元，结算时凭法院判决金额为准，提供正式票据在公司报销费用”。
一审庭审中，城开公司变更诉讼请求，要求：1.依法确认其与马来根的《房屋租赁合同》于2017年6月21日解除；2.返还涉案房屋；3.支付租金至2017年6月21日，金额为2213013.7元及利息（按照银行同期存款利率，以2213013.7元为基数，自2016年1月1日起计算至实际支付之日止）；4.占有使用费参照年租金的标准，计算至实际返还之日止，并支付占有使用费的利息（基数为欠付金额，自2017年6月22日起计算至实际付款之日止，按照银行同期存款利率）。其他诉讼请求不变。为支持其请求，城开公司提交解除合同通知书（内容为：马来根，城开公司与您在2015年3月20日签订《房屋租赁合同》，鉴于您经过出租人催告超过六个月租金未支付、改变房屋主体结构、次承租人未经产权人同意再次转租房屋，城开公司依据法律法规通知：解除我公司与你方在2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》）、EMS邮寄单2份（一份邮件单号：1023425737725，收件人地址为：南京江宁汤山街道麒麟门社区500号，2017年6月22日由他人收，丰巢快递柜；一份邮寄单号：1023425738525，收件人地址为：徐州市泉山区恒茂大厦1212室，2017年6月21日由他人收，速递易）。马来根称需要回去核实，但未按期提供核实的书面材料。城开公司陈述如马来根不认可收到上述解除合同通知书，其上述诉请变更为：1.请求判令解除《房屋租赁合同》；2.支付租金和占有使用费，计算方式不变，租金支付至法院确定合同解除之日，占有使用费从合同解除之次日起计算至实际返还房屋之日止；3.租金的利息从2016年1月1日起，以拖欠的租金为计算基数，按照同期银行存款利率计算至实际支付之日止，占有使用费的利息从合同解除次日起，以拖欠的占有使用费为计算基数，按照同期银行存款利率计算至实际支付之日止。其他诉请不变。
马来根辩称已支付2016年租金17万元，提交以下证据：证据1、授权书（内容为：根据2015年12月2日公司委托书约定，为推进上述工作，授权蒋兆江同志可先借用马来根2016年房租120000元开展工作，借款安全由蒋兆江负责，并严格按委托书约定与公司结算。授权书加盖城开公司公章）、收条内容为：[今收到好又多（马来根2016年房租）壹拾贰万元整（120000），用于中院（自来水公司与总公司纠纷一案费用等），特此收据]，证明城开公司委托蒋兆江代收其2016年租金12万元；证据2.银行转账凭证（内容为：李业俊向南京江宁城镇建设开发有限公司清算组转账5万元，附加信息及用途：萃庭坊酒店支付2016房租），证明次承租人萃林酒店代其支付2016年租金5万元。城开公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不予认可，收条没有城开公司的公章及法人签字确认，城开公司没有收到马来根的任何租金，也没有出具过收条或财务收据，该份收条的原件至今在蒋兆江处，也证明马来根没有向城开公司支付租金；对证据2的真实性予以认可，但该笔款项系萃林酒店支付2015年的租金，且已在（2016）苏0115民初9050号案件中处理。关于李业俊转账的5万元，萃林酒店的实际经营者章进友陈述：法院生效的判决已认定5万元为其支付的2015年欠付城开公司的租金，其也认可，该5万元与马来根无关。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。城开公司与马来根于2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》经法院生效判决认定有效，双方均应按照合同的约定履行。城开公司邮寄的两份解除合同通知书均由第三方代收，不能认定马来根已收到解除合同通知书，故一审法院按照城开公司变更的要求判令解除房屋租赁合同等诉讼请求进行审理。马来根未按期支付租金，在城开公司催告后仍未支付，构成违约，城开公司诉请判令解除其与马来根之间的房屋租赁合同，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。马来根辩称其因法院的协助通知书而未交租金，但法院的协助书通知送达方为好又多超市或萃林酒店，与马来根无关，对其该抗辩意见，一审法院不予采纳。马来根辩称城开公司拒收租金，但未提供证据证明，一审法院不予采纳。合同依法解除后，马来根应向城开公司返还承租房屋，故城开公司要求马来根返还承租房屋，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。
合同依法解除后，马来根应按照原合同约定租金标准支付房屋占有使用期间的费用。关于马来根辩称的已支付2016年租金17万元。对于第一笔12万元，根据城开公司出具的委托书、授权书及蒋兆江代为出具的收条，结合蒋兆江作为城开公司工作组组长的身份，蒋兆江有权代表城开公司收取租金，可以认定马来根已支付2016年租金12万元。对于第二笔5万元，该笔款项已在一审法院（2016）苏0115民初9050号一案中认定，萃林酒店的实际经营者也认可该笔款项系支付其所欠城开公司2015年的租金，马来根辩称该笔款项系萃林酒店代其支付2016年租金，与事实不符，一审法院不予采纳。马来根逾期支付租金，应当按照合同约定支付逾期支付租金的利息。城开公司要求马来根支付占有使用费的利息，无法律依据，一审法院不予支持。故城开公司要求马来根支付租金及占有使用费、逾期支付利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持。因马来根违约导致涉案房屋租赁合同解除，城开公司可以要求马来根赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，故城开公司主张3个月的租金损失37.5万元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、南京江宁城镇建设开发有限责任公司与被告马来根签订的《房屋租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、马来根于判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区宏运大道4599号景祥家园2号综合楼返还给南京江宁城镇建设开发有限责任公司；三、马来根欠南京江宁城镇建设开发有限责任公司租金（自2016年1月1日起，按合同约定的租金计算至本判决发生法律效力之日止，扣除已支付的2016年度租金120000元）及逾期支付租金的利息（其中255000元租金的利息自2016年1月11日起、375000元租金的利息自2016年4月11日起、375000年租金的利息自2016年7月11日、375000元租金的利息自2016年9月11日起、375000元租金的利息自2017年1月11日起、375000元租金的利息自2017年4月11日起、2017年7月1日之后的其余应付租金的利息按合同约定自逾期第11日起，均按照中国人民银行同期存款利率计算至实际给付之日止），于判决发生法律效力之日起10日内付清；四、马来根支付南京江宁城镇建设开发有限责任公司占有使用费（自判决发生法律效力之次日起，按合同约定的租金标准计算至实际返还租赁房屋之日止），于判决发生法律效力之日起30日内付清；五、马来根赔偿南京江宁城镇建设开发有限责任公司损失375000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；六、驳回南京江宁城镇建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31010元，由城开公司负担1257元，由马来根负担29753元。
二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以认定。
本院认为，上诉人马来根与被上诉人城开公司签订的《房屋租赁合同》,因上诉人的违约行为而解除，被上诉人可以要求上诉人赔偿损失，但损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人尚占有使用案涉房屋，一审法院已经判决上诉人迁让，并承担实际占有期间的使用费用，被上诉人主张的三个月的房屋空置损失并未实际发生，亦非必然会发生的损失。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，在承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。此处的租赁房屋闲置期间的租金损失应指房屋实际因闲置所产生的租金损失，并非当事人预估将要产生的损失，一审法院对被上诉人主张的此项损失认定不当，本院予以纠正。
综上，马来根的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初1946号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初1946号民事判决第五、六项；
三、驳回南京江宁城镇建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费31010元，由南京江宁城镇建设开发有限责任公司负担8182元，马来根负担22828元；二审案件受理费6925元，由南京江宁城镇建设开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一七年十二月二十五日
书记员 汪海燕