甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘民终523号上诉人（原审被告）：甘肃甲博房地产开发有限责任公司，住所地兰州市城关区兰林路34号。法定代表人：阿仁增，该公司总经理。委托诉讼代理人：田芸，女，该公司员工。委托诉讼代理人：银万帮，甘肃万帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州瑞源环境工程有限公司，住所地兰州市城关区甘南路39号。法定代表人：张树忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛怡琳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨耀东，甘肃正峰律师事务所律师。上诉人甘肃甲博房地产开发有限责任公司(以下简称甲博公司)因与被上诉人兰州瑞源环境工程有限公司(以下简称瑞源公司)商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2017）甘01民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人甲博公司委托诉讼代理人银万邦、被上诉人瑞源公司委托诉讼代理人薛怡琳、杨耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲博公司上诉请求：1、依法撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2017)甘0l民初96号民事判决第一项内容。2、依法改判驳回被上诉人关于交付房屋的诉讼请求，或该判决发回重审。事实与理由：2012年，上诉人因资金融通需要，向被上诉人提出借款申请，双方约定由上诉人向被上诉人借款共计21811935元(大写：贰仟壹佰捌拾壹万壹仟玖佰叁拾伍元)，为保证借款履行，双方还于同年lO月11日签订《商品房买卖合同》29份，将上诉人开发的位于武威市天祝县“华锐壹号”住宅小区内29套房抵顶给被上诉人，以确保债务履行。后被上诉人于2012年10月12日通过工商银行电汇给上诉人967万元，2012年11月30日，被上诉人共向上诉人实际支付了共计1107．1万元(合同约定借款21811935元，实际支付了1107．1万元)。后上诉人陆续向被上诉人指定的账户上偿还了1230万元(收款人为该公司财务员孟海霞及该公司执行董事张振玉)，已实际履行了偿还借款义务。现被上诉人否定上诉人向被上诉人公司财务员孟海霞及执行董事张振玉打款共计1230万元。上诉人认为，上诉人与被上诉人双方签订的名为房屋买卖合同，实为民间借贷行为，房屋只是在上诉人无法偿还借款时，被上诉人为实现自己的债权而采取的一种抵顶行为，前提是上诉人无法偿还债务时的一种期待权利，在本案中，上诉人已经偿还了被上诉人向上诉人支付的全部借款，并且拿出了相应的证据来予以证明，故债权已经不存在，而被上诉人否认上诉人给其指定的孟海霞和张振玉名下的款项，属于事实不清。综上所述，一审判决认定事实有误，为了维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。瑞源公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据确实充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回甲博公司的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1、答辩人瑞源公司与被答辩人甲博公司签订的29份《商品房买卖合同》是在平等自愿、公平诚信的基础上签订的，没有违反法律法规的强制性规定，是真实、合法、有效的合同。甲博公司却认为双方形成的是借贷法律关系，但又不能举证借贷合同、担保合同、还本付息的基本证据。相反，双方关于房屋买卖的交易中，既有房管部门备案的买卖合同、付款证明、又有甲博公司出具的收到房款的凭证以及瑞源公司要求其交房的催告函，该组证据已经构成一个完整的证据链。所以，该笔款项性质为购房款的事实确定无疑。2、被答辩人甲博公司声称该笔款项属借款性质，而且已经将借款全部偿还，没有事实及法律根据。首先，被答辩人甲博公司提供的付款凭证（为复印件，真实性存疑）均显示付款方为甘肃天域工程建设有限责任公司，收款方为孟海霞。付款方和收款方均为案外第三人，与本案没有任何关联性。其次，孟海霞不是瑞源公司的员工，瑞源公司也没有给甲博公司出具过相关的委托支付证明。3、被答辩人甲博公司称签订房屋买卖合同仅是为了履行借贷合同的一种担保形式。按照我国《担保法》及其相关规定，担保形式除法律规定的5种法定方式外，当事人不可随意创设担保方式，违反法定的担保方式的行为即是无效的担保方式。甲博公司声称的这种抵顶形式是没有法律依据的。瑞源公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付“华锐壹号”29套房屋(具体房号见附件清单)，并于交房之日起90日内为原告办理上述房屋的不动产权证书；2、请求依法判令被告向原告支付自2015年4月16日起至2017年1月23日的逾期交房违约金70838元并支付至交房之日；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月11日，瑞源公司以变更前的公司名称兰州泰和环境工程有限公司与甲博公司签订《商品房买卖合同》29份，双方约定兰州泰和工程有限公司购买甲博公司开发并所有的位于武威市天祝县旧国道2356KM+100M处东侧编号为1-2-179的土地上开发的“华锐壹号”住宅小区内29套房屋。合同对房屋交付时间的约定是第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。违约责任：买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，合同第八条规定：房屋最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第八条交付期限一栏内容空白，审理中原、被告均陈述没有填写。上述29份合同均已登记备案。合同签订后，兰州泰和环境工程有限公司于2012年10月12日通过工商银行电汇给甲博公司964万元，2012年11月30日，兰州泰和工程有限公司依据甲博公司出具的支付委托书，向赵民权支付143.1万元(当时按照购买48套房屋计算，委托支付金额11811935元)，以上合计兰州泰和工程有限公司共计支付房款1107.1万元，甲博公司认可收到房款11034722.38元。2017年1月3日，兰州泰和环境工程有限公司经工商部门批准更名为兰州瑞源环境工程有限公司。甲博公司辩解本案《商品房买卖合同》实际是民间借贷合同的担保合同，但其没有向法庭提交原、被告之间民间借贷的借款合同或者有关担保情况的说明，甲博公司提交的付款凭证显示的付款方是甘肃天域工程建设有限责任公司，收款方是孟海霞，不能证明天域公司支付孟海霞的款项与双方签订的《商品房买卖合同》之间存在因果关系。甘肃天域工程建设有限责任公司、孟海霞与本案双方当事人不是同一个主体。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。瑞源公司按照合同约定全额付清购房款，甲博公司就应当按期交付房屋。涉案商品房买卖合同没有明确约定交付期限，但合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。2016年6月12日甲博公司已经将小区总产权证办理完毕，说明涉案房屋已经具备交付条件。因此甲博公司应当立即向瑞源公司交付房屋。合同中没有约定办理不动产产权登记证书的时间，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”，瑞源公司与甲博公司签订《商品房买卖合同》时标的物为尚未建成的房屋，符合该条司法解释规定，因此甲博公司应当在房屋交付后九十日为瑞源公司办理产权证。关于瑞源公司要求的逾期交房违约金，《商品房买卖合同》第九条第九条规定了出卖人逾期交付的违约责任：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。瑞源公司与甲博公司签订的《商品房买卖合同》第八条对交付时间没有约定，内容空白。因此，合同第九条的违约金无法计算，故对瑞源公司的该项诉讼请求本院不予支持。关于甲博公司辩称《商品房买卖合同》实际是民间借贷的抵押合同的辩解理由。一审法院认为，其一、甲博公司没有提交借贷合同以及担保合同的相关证据。其二、甲博公司提交的付款凭证是甘肃天域工程建设有限责任公司支付给孟海霞的凭证，付款主体和收款主体均不是本案的诉讼主体，没有证据证明提交的证据与本案具有关联性，故甲博公司的辩解理由不能成立，不予采信。综上所述，瑞源公司的部分诉讼请求成立，应予支持。现涉案房屋已经具备使用条件，甲博公司应当交付房屋并为瑞源公司办理产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，判决：一、被告甘肃甲博房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内向原告兰州瑞源环境工程有限公司交付位于武威市天祝县“华锐壹号”住宅小区内29套房屋，并于判决生效后100日内给原告兰州瑞源环境工程有限公司办理产权证；二、驳回原告兰州瑞源环境工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费88433元，由被告甘肃甲博房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，甲博公司于2017年11月14日向本院书面申请调查收集孟海霞系瑞源公司财务人员、天域公司向孟海霞付款系甲博公司向瑞源公司偿还借款的证据，经审查，本院认为，该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第九十四条规定，本院不予准许。庭审中，本案当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：甲博公司提交了甘肃天域工程建设有限责任公司（以下简称天域公司）的内资企业基本信息及公司章程，证明甲博公司与天域公司的法定代表人都是阿仁增，天域公司代替甲博公司还款。瑞源公司对该证据真实性无异议，但认为二公司是独立的法人，即便法定代表人相同也与本案无关。对甲博公司补充提供的一审中已提交的付款原件，瑞源公司认为该证据仅能证明天域公司向孟海霞打款，不能证明双方存在借贷关系。甲博公司提交的天域公司向瑞源公司原法定代表人张振玉打款400万的银行流水，瑞源公司认为付款主体为天域公司，收款主体为张振玉，均为独立的个体，与本案无关。瑞源公司提交了公司2012年10月、2012年12月、2013年4月的工资表，证明公司无孟海霞此人。甲博公司质证认为该证据只是部分工作人员的工资表不能全面反映事实，且工资表中有赵民权，与一审中对方否认赵民权是其公司的工作人员的说法相互矛盾。结合双方提交证据，本院认为，甲博公司的法定代表人与案外人天域公司的法定代表人虽属同一人，但二公司系两个完全独立的主体，甲博公司主张天域公司向孟海霞账户打款即为其向瑞源公司还款，甲博公司应就该事实与其和瑞源公司之间存在借贷关系具有关联性承担举证责任，依照《民事诉讼法司法解释》第九十一条第一款规定：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。甲博公司未能提交证据证实存在借贷基础法律关系的事实，应承担举证不能的责任。甲博公司提交的付款凭证中有两张是天域公司打给瑞源公司前法人张振玉的，支付主体不是甲博公司，仍为天域公司，甲博公司没有其他的证据印证其主张，本院不予确认。一审法院查明事实基本正确，本院予以确认。本院二审期间另查明：2017年3月，瑞源公司的法定代表人由张振玉变更为张树忠。甲博公司与瑞源公司签订的29套预售房屋的价款总额为11034722.38元，瑞源公司实际付款为1107.1万元。本院认为，本案争议焦点为：一、本案是商品房预售合同纠纷还是民间借贷纠纷；二、一审判决由甲博公司履行房屋交付手续是否适当。一、关于本案是商品房预售合同纠纷还是民间借贷纠纷的问题。甲博公司上诉主张双方系民间借贷法律关系，《商品房买卖合同》系担保债务的协议。瑞源公司主张双方为商品房预售合同关系。本院认为，首先，商品房预售合同是房地产开发企业与购房人签订的预先出售正在建设中的房屋，由承购人支付定金或房价款的合同。2012年10月11日，兰州泰和环境工程有限公司（现瑞源公司）与甲博公司签订了29份《商品房买卖合同》，并于当日在武威市天祝县房产管理局对上述合同予以登记备案，标的物为在建房屋。合同签订后，泰和公司于2012年10月12日通过工商银行电汇给甲博公司964万元，于11月30日依据甲博公司出具的支付委托书，向赵民权支付143.1万元，共计付款1107.1万。甲博公司认可已收到上述1107.1万元。以现有证据看，双方已就商品房预售达成合意并已开始实际履行，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定该合同合法有效，合同形式、内容符合商品房预售合同的构成要件。其次，甲博公司主张与瑞源公司之间存在民间借贷关系，而非商品房预售合同关系，应就双方存在借款这一基础事实进行举证，但在一、二审期间，甲博公司仅辩称双方系借贷关系，却没有证据证明主张的借款抵顶事实，根据《民事诉讼法司法解释》第九十一条第一款规定，其上诉请求无证据支持，本院不予认可。综上，甲博公司与瑞源公司签订《商品房买卖合同》的行为构成商品房预售合同法律关系，本案为商品房预售合同纠纷。二、关于一审判决由甲博公司履行房屋交付手续是否适当的问题。本案双方签订《商品房买卖合同》后，瑞源公司依照约定支付了全额房款。现涉案房屋所在的小区已于2016年6月12日办理总产权证，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。现合同所涉房屋全部建成，已满足双方约定的交付条件，一审判令甲博公司向瑞源公司交付29套房屋并办理产权证符合合同约定，判处适当，本院予以确认；甲博公司上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，甘肃甲博房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88008元由上诉人甘肃甲博房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾靖平审判员  芦 晨审判员  周红霞二〇一七年十二月二十日书记员  杨熙哲