昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第7812号
原告:廖正春，男，汉族，1950年2月12日生，身份证住址：昆明市五华区。
委托代理人：金海燕，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所：云南省昆明市新闻路348号。
法定代表人：戴艳梅。
委托代理人：张正武、邹花园，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：云南富壹城物业服务有限公司，住所：昆明市新闻路348号4楼。
法定代表人：张静曦。
委托代理人：张正武、邹花园，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
原告廖正春诉被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：中天公司）商品房预售合同一案，本院于2015年12月10日立案。本院依据原告申请通知云南富壹城物业服务有限公司（以下简称：富壹城公司）作为本案第三人参加诉讼。被告在答辩期内提出管辖异议，申请将本案移送昆明市五华区人民法院审理。本院于2016年1月21日作出（2015）西法民初字第7812号民事裁定，驳回被告的管辖异议。被告不服裁定提起上诉。云南省昆明市中级人民法院于2016年7月26日作出（2016）云01民辖终294号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金海燕，被告和第三人共同的委托代理人张正武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖正春向本院提出下列诉讼请求：1、由被告支付2015年1月1日至实际交房之日止的违约金（2015年1月1日至11月13日的违约金为82299.92元）；2、本案受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、由被告赔偿未能按期交房给原告造成的损失143855.75元，从2015年1月1日至2016年9月30日；2、受理费由被告承担。事实和理由：2014年8月13日，原、被告订立《商品房购销合同》和补充协议（合同登记号为：NKM0036050091）。约定原告向被告购买文化空间广场Ⅰ项目负一楼H区41号商业用房，原告应于2014年8月13日一次性支付购房款1028749元，被告于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告。原告按约支付了购房款，被告至今没有交付房屋。而后，原告和第三人订立《物业委托租赁管理协议》，约定原告将上述房屋委托给第三人代为出租、管理。委托期限自2015年2月1日至2035年1月31日，前三年，第三人每年以年均收益率8%向原告支付租金回报，每年为82299.92元。但第三人并未向原告支付租金回报。被告未按约交付房屋给原告造成损失，故提起诉讼。
被告中天公司辩称，被告没有逾期交房行为，即使存在逾期交房，也只应承担总房款万分之一的违约金。
第三人富壹城公司述称，本案和第三人无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的商品房认购书、收款收据、《商品房购销合同》及补充协议的真实性无异议，第三人对原告提交的《物业委托租赁管理协议》真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：
原告提交了4份网站登载的文化空间广场的宣传报道打印件，证明文化空间广场项目以投资商铺可以返租经营委托，有极高投资收益作为宣传内容，被告和原告订立合同时可以预见原告所购商铺的高收益。被告对上述媒体报道不予认可，第三人不发表质证意见。以上媒体报道的真实性无法确定，本案中不予确认。被告陈述，其出售的房屋尚未进行竣工验收，至今没有交付原告，本院予以确认。第三人认可没有向原告支付租金收益，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月18日，原、被告订立《商品房认购书》，约定原告认购被告开发的文化空间广场，H区S-041号房屋，建筑面积37.65平方米，总价款为1028749元。原告当天向被告支付了购房款1028749元。2014年8月13日，原、被告订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的文化空间广场，地下室H区负一层S-041号房商业用房，房屋套内面积18.2平方米，总价款为1028749元。被告应当在2014年12月31日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行。《商品房购销合同》所附的《合同补充协议》对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以甲方发放《接房通知书》载明的交付时间为准。甲方取得竣工验收备案为被告交付房屋的唯一条件。甲方自身原因未能在合同约定期限内向乙方交付房屋的，乙方给予甲方60天的宽展期，合同继续履行，甲方无需承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未交付房屋，甲方应按乙方已付房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。合被告至今没有向原告交付房屋。本案中被告陈述，其出售的房屋尚未进行竣工验收。
2014年7月18日，原告和第三人订立《物业委托租赁管理协议》，约定原告将其购买的文化空间广场H区-1层41号商铺委托第三人富壹城公司对外租赁，委托期限为20年，自2015年2月1日至2035年1月31日止。第三人确认该协议项下的物业租金计算基数为1028749元，年均收益率为8%，前三年的每年租金回报为82299.92元。原告委托第三人代收协议项下物业租金，具体交付时间为每季度的第一周内，第一次支付时间为2015年2月1日起。协议订立后，第三人没有向原告支付约定的收益。
诉讼中，本院根据原告申请于2016年10月17日委托云南鼎丰司法鉴定对涉案房屋同地段、同类型房屋租金进行鉴定。云南鼎丰司法鉴定于2016年11月25日回复本院，因该房屋尚未交付，同地段并无此类型房屋，无法进行鉴定。
本院认为：被告和原告订立的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告认为被告逾期交房，要求被告赔偿原告相应损失。被告认为补充协议已经变更了《商品房购销合同》约定的交房时间，被告没有逾期交房的事实。《商品房购销合同》约定的房屋交付时间为2014年12月31日前，房屋交接手续和逾期交房的违约责任按补充协议的相关约定执行。2014年12月31日是原、被告约定的交付房屋的最后期限，补充协议中房屋具体交付时间以甲方发放《接房通知》的交房时间为准的约定，文字含义只是以《接房通知》确定具体的交付时间，没有变更履行期限的意思。无论补充协议的性质是原告主张的格式条款，还是被告主张的合同特别约定，都不能得出《商品房购销合同》约定的交房时间变更为以被告单方通知为准的结论。被告建设的房屋至今没有竣工验收，没有按约在2014年12月31日前交付房屋系其自身原因所致。按照《补充协议》的约定，被告享有60天的宽展期，如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。因此被告自2015年3月2日起构成逾期交房，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金或赔偿损失，合同当事人可以择一主张，也可以主张并处。补充协议约定的已付房款万分之一的违约金，无论是指违约金总额还是每天的违约金，都不影响原告选择主张赔偿损失的权利。被告认为只能按照补充协议约定承担违约责任的主张没有法律依据，不能成立。原告根据和第三人订立的《物业委托租赁管理协议》，以该协议约定的年租金回报收益，折算为日租金回报收益后乘以逾期天数，主张赔偿损失143855.75元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告购买的房屋系商业用房，被告不能按约交付房屋，原告不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于被告可以预见的范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由于涉案房屋尚未交付，同地段也无同类型房屋，鉴定机构无法确定相应租金标准。在此情况下，原告和第三人《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋唯一确定的原告预期利益。而第三人陈述，没有支付约定收益的原因是原告没有交付房屋。被告逾期交房的违约行为和原告未获取第三人支付的约定收益之间存在因果关系。因此本院参照《物业委托租赁管理协议》确定被告逾期交房给原告造成的损失。
《物业委托租赁管理协议》约定的履行期为2015年2月1日至2035年1月31日止。物业租金计算基数为1028749元，年均收益率为8%，前三年的每年租金回报为82299.92元。每日收益则为225.48元。被告2015年3月2日逾期交房至2016年9月30日共计1年零213天，原告的预期利益损失为130327.16元，被告应当赔偿。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，判决如下：
由被告云南中天文化产业发展股份有限公司于判决生效后十日内赔偿原告廖正春文化空间广场，H区S-041号房屋，2015年3月2日至2016年9月30日期间的逾期交房损失130327.16元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3177元（原告已预交），减半收取，退还原告1588.5元，剩余1588.5元，由原告承担元128.5元，被告承担1460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。
审判员 武云
二〇一六年十二月八日
书记员 高楠