北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终501号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈织，女，1974年5月5日出生，北京大学国际医院医生，住北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵静，女，1955年12月20日出生，住北京市西城区。上诉人陈织因与被上诉人邵静房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈织上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我的全部诉讼请求和补充诉讼请求；2、邵静向我支付合同违约金178.9213万元；3、邵静支付我自2016年12月20日至2017年8月28日止占用房屋租金91674元；4、邵静承担壁挂炉安装购置费及房屋租金损失1万元；5、邵静承担拖欠的物业费300.74元；6、邵静承担房屋租金评估费3000元。事实和理由：我积极配合中介公司和邵静进行房屋交易；邵静在迁移户口、产权转移、房屋交付等环节均违反合同约定。一审判决违约金及赔偿金数额过低，未弥补我的实际损失。邵静辩称，同意一审判决，没腾房是因为没有收到全款，系陈织原因我没搬，我不应承担违约金。对方主张的租金损失期间不认可。壁挂炉是附属的，坏了跟我没关系，而且没有坏。房屋附属物品清单都没有画勾，没有给陈织。物业费我已交到5月31日。我认为评估费过高。陈织向一审法院起诉请求：1、邵静将位于本市东城区1303号房屋（以下简称涉诉房屋）立即交付陈织，并按签署的合同约定完成包括公共维修基金、物业、水、电、燃气表卡、空调等房屋附随物品等交付，如不能交付，邵静赔偿陈织10万元；2、邵静向陈织支付违约金178.9213万元；3、邵静向陈织支付自2016年12月20日至2017年8月28日止房屋租金共91674元；4、邵静向陈织支付由于屋内空置状态影响租金评估标准的损失共计1万元；5、邵静向陈织支付评估费3000元。一审法院认定事实：2016年8月21日，陈织（乙方）与邵静（甲方）经我爱我家居间签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《履约服务合同》。买卖合同主要约定，邵静所售房屋坐落于北京市东城区1303号，建筑面积91.08平方米。经陈织与邵静双方协商一致，该房屋成交总价为人民币817万元。陈织应于本合同签订当日向邵静支付定金10万元。陈织选择贷款的，拟贷款金额为人民币326万元。甲乙双方一致同意，陈织分2次向邵静支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后3日内，陈织向邵静支付人民币281万元。第二次，于缴税后过户前，陈织向邵静支付人民币200万元。邵静应当在邵静收到全部房款后3日内（填写条件或时间）将该房屋交付给陈织。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。因邵静原因致使陈织未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，陈织有权单方解除合同。如陈织选择继续履行合同的，邵静应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际转移登记之日止，邵静按陈织全部已付款的日万分之五向陈织支付逾期违约金，并实际产权转移登记之日向陈织支付。因陈织原因致使邵静在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且陈织取得房屋产权证书，邵静有权单方解除合同。邵静选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，陈织应自本合同约定的期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的日万分之五支付邵静逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向邵静支付。甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，邵静逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价日万分之五向陈织支付逾期违约金，且应于实际交付之日向陈织支付。邵静逾期超过10日，邵静应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价5%向陈织支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，邵静逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价日万分之五向陈织支付逾期违约金，且应于实际交付之日向陈织支付，合同继续履行。邵静逾期超过10日，陈织有权单方解除合同。陈织选择继续履行合同的，邵静应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价款日万分之五向陈织支付逾期违约金。除不可抗力外，陈织未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任。陈织逾期在10日内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，陈织应按逾期应付款日万分之五向邵静承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向邵静支付违约金。《补充协议》主要约定，邵静同意将位于东城区1303号的住房出售给陈织。如在2016年9月30日内甲乙双方还未完成网签，陈织需先行支付购房首付款281万元。甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。另，双方签署的《履约服务合同》约定，甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交价的20%的违约金等。合同签订后，陈织依约定支付邵静定金10万元，并于2016年9月20日支付首付款281万元。2016年11月15日，双方进行了购房网签。2016年11月18日，双方完成了购房缴税。2016年11月25日，陈织支付邵静购房款72万元，2016年12月15日支付邵静购房款151万元。2016年12月19日，陈织、邵静至房屋交易场所办理房屋过户手续，但双方因故未办理完成。其后，双方在2016年12月20日办理了涉诉房屋的过户手续。2017年2月3日，实发贷款303万元支付给邵静。邵静称，2017年3月，其户籍已迁出涉诉房屋。2017年6月6日，邵静将房屋钥匙交给居间服务单位，并搬离涉诉房屋。现涉诉房屋已由陈织出租。一审诉讼中，经陈织申请，一审法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限责任公司对涉诉房屋进行房屋租金评估。评估结论为2017年2月20日至6月27日期间的房屋租金价格4.70万元，月平均价格每平方米11112元。涉诉房屋的房地产单价为34311元/平方米，房地产总价为723万元。对上述鉴定结论，陈织无异议。邵静虽有异议，但未举反证。评估费3000元，由陈织垫付。另于诉讼中，邵静将燃气卡、智能电卡、水卡交付陈织。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，在合同履行过程中，陈织支付了合同约定的价款，履行了合同义务。但邵静依据合同约定应在涉诉房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，但邵静迟至2017年3月才将户口迁出，违反了合同约定，对此应承担违约责任，具体支付违约金的数额，法院将依据合同及实际情况酌处。邵静在2017年2月3日已收到全部房款，依据合同约定应当在3日内将涉诉房屋交付给陈织，但邵静迟至2017年6月6日才将房屋腾空后将涉诉房屋钥匙交给居间服务单位人员，故邵静应承担迟延交房的违约责任。现陈织要求按照房屋租金的标准予以赔偿，法院照准。具体数额，法院将依据评估报告确定的租金数额及考虑邵静实际占用涉诉房屋的时间依法判处。邵静称陈织曾承诺其使用涉诉房屋至2017年6月底，但未提供有效证据，陈织又予以否认，对此法院不予采信。关于陈织主张的返还或赔偿物品损失10万元及房屋内空置状态影响租金评估标准损失1万元，依据不足，法院不予支持。关于邵静反诉要求陈织承担合同的违约责任，证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、邵静于判决生效后十五日内支付陈织违约金一万五千元；二、邵静于判决生效后十五日内赔偿陈织占用房屋损失四万四千四百四十八元；三、驳回陈织的其他诉讼请求；四、驳回邵静的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解；调解不成的，当事人应另行起诉。陈织在二审期间提出的邵静承担物业费300.74元的请求，非其一审诉讼请求范围，该请求属于二审期间新增加的诉讼请求。经本院询问，当事人双方在二审期间未就调解问题达成一致，本院对陈织的前述诉讼请求不予处理。关于陈织主张的各类违约金。1.逾期办理所有权转移登记违约金部分，按照合同约定，双方应最迟于合同签订之日即2016年8月21日起120日内完成转移登记，双方于2016年12月19日前往办理转移登记，因故未办理完毕，实际于2016年12月20日完成，为合同签订后的第121日。本院综合已查明事实和12月19日前往办理转移登记的情况，认定未能在120日之内办理转移登记并非邵静单方原因造成，故对陈织主张的逾期办证的主张不予采纳。2.逾期迁出户口违约金部分，一审判决关于邵静违约并应承担违约责任的认定正确，一审判决结合合同及实际情况酌定数额，邵静亦未提出上诉，本院不持异议。3.逾期交房违约金部分。一审判决关于邵静违约和应当承担违约责任的认定正确，一审判决根据评估报告确定的租金价格和邵静实际占用房屋的时间确定的房屋占用损失，并无不当，本院予以维持。关于陈织主张的房屋租金91674元，在前述违约金部分已经做出处理，本院不予支持。关于陈织主张的屋内空置状态影响租金评估标准的损失1万元，无事实和法律依据，一审判决未予支持系正确的。关于一审诉讼中房屋租金评估费用的负担问题，属人民法院对诉讼费用负担分配问题，一审判决已经做出处理，亦无不当，本院不再处理。综上所述，陈织的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用二审案件受理费21012.98元，由陈织负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  陈雨菡二〇一八年二月二十八日书记员  张邵青书记员  宋雨晴