宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
p t ” > 民 事 裁 定 书
（2017）宁03民终447号
上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。
法定代表人：仲建安，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：青铜峡市世纪商厦有限责任公司，住所地宁夏回族自治区青铜峡市小坝东街。
法定代表人：吴勇，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：马巍，宁夏辅德律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称中国建银公司）因与被上诉人青铜峡市世纪商厦有限责任公司（以下简称世纪商厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2016）宁0381民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中国建银公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项判决内容，并依法改判被上诉人协助上诉人办理位于青铜峡市小坝东街广场商贸楼一层门面房一套的产权过户登记手续；2.撤销原审判决第二项判决内容，并依法改判被上诉人承担自逾期办理之日起至该房屋产权过户登记手续办理完毕之日止的逾期违约金，暂计算为13920元（以已付购房款72万元为基数按照中国人民同期贷款利率的四倍即17.4%从逾期之日起暂计算至2016年12月31日）；3.判决被上诉人承担本案的上诉费用。事实及理由：一、原审法院对于”涉案房屋所有权人为吴晓龙，且已登记公示的事实双方均无异议”的认定错误。上诉人不认可吴晓龙获得涉案房屋所有权的合法性，在庭审时，也当庭表示该意见。首先，案外人吴晓龙与被上诉人因买卖合同纠纷经吴忠中院达成的（2010）吴民初字第63号调解书，属于虚假诉讼。其次，吴忠中院（2010）吴法执字第51号执行裁定书违反法律规定，侵害上诉人合法权利。最后，吴忠中院应当发挥审判监督职能，恢复涉案房屋原始权利状态，以利本案所涉纠纷之解决。二、原审法院认为上诉人并未申请财产保全的认定错误，违背客观事实。上诉人在原审时提出了对涉案房屋进行财产保全的申请，但原审法院并未批准，该意见记录在庭审笔录中。三、原审法院未依法告知上诉人可以变更诉讼请求，未予释明，程序严重违法。原审法院在”本院认为”部分认定被上诉人并非涉案房屋所有权人无法协助上诉人办理产权过户登记手续，这属于当事人主张的民事行为效力与事实不一致的情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，”诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，本案承办法官应行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求，而只有在上诉人坚持不变更诉讼请求的情况下，一审方可作出判决。因此，原审判决程序违法，剥夺了上诉人的合法权利。四、原审法院判决理由前后矛盾，似是而非，有意规避（2015）宁民终131号民事判决书的裁判内容，明显属于法律适用错误。首先，根据已生效的（2015）宁民终字第131号判决可知，上诉人与被上诉人在之前房屋买卖合同纠纷中提出的解除房屋买卖合同的本诉与反诉请求均被驳回，并在判决书主文中明确表述”协议的解除会侵害国有资产，合同双方应全面实际履行合同义务”，故根据《购房协议》的约定及合同已经履行的情况，被上诉人应当办理涉案房屋的过户手续,上诉人在此之后支付购房尾款，完成此次交易。其次，原审法院明知《购房协议》不能解除，应当继续履行，但又认为继续履行存在客观障碍，无法克服。由此作出了一个既不解除购房协议也不支持继续履行的所谓的两全判决，而仅是由被上诉人承担不能继续履行过户义务的违约责任。但是，在该判决中，双方签订的还处于生效状态的《购房协议》下一步如何处理。宁夏高院判决不支持协议解除，原审法院判决不支持协议继续履行，上诉人无法维护权利。另外，按照原审法院的裁判逻辑，继续履行存在客观障碍，合同目的无法实现，被上诉人应当承担违约责任，而违约责任却仅是支付违约金，那么，在购房协议不能解除，继续履行又不可能的情况下，上诉人已经交纳的72万元购房款该如何处理。最后，原审法院认定违约金为36万元明显错误，最后判决仅为13920元且不再继续计算的认定也是明显错误的。《购房协议》中约定如果违约，违约方按照预付定金的50%赔付。但是，在该协议中并未约定预付定金的支付时间和数额，上诉人支付的72万元也不是预付定金，而是90%的购房款，在转账票据和收款收据以及历次的判决书中都记明为购房款。另一方面，根据《合同法》的规定，定金不得超过合同总额的20%，即80万元的20%，定金就是16万元。按照协议约定，违约金应为8万元，而不是一审认定的36万元。还有，《购房协议》中并未具体约定履行过户义务的时间，上诉人在被上诉人根本违约却无法解除合同的情况下，依法向被上诉人发出继续履约的律师函，以催告其在合理时间内履行，并告知逾期履行的违约责任，符合《合同法》第六十二条的规定”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，但一审对上述法律问题都是适用错误的。综上，请求二审能够依法查明案件事实，正确适用法律，维护上诉人的合法权利，保护国有资产，并能定纷止争，妥善解决当事人之间的纠纷。
被上诉人世纪商厦公司辩称，一、一审法院对于”涉案房屋所有权人为吴晓龙，且已登记公示的事实双方均无异议”的认定正确。因为涉案房屋的房产证已于2010年办理在吴晓龙名下，上诉人称办理上述房产证是基于虚假诉讼，违法裁定，法院执行阶段不履行审查义务等原因取得，但均无相关证据支持。除非上诉人通过合法程序撤销吴晓龙已经取得的房产证，否则无法否认涉案房产所有权人是吴晓龙的事实。二、本案是否保全不属于案件事实，故上诉人认为一审法院对财产保全认定错误的理由不成立。且一审法院判决中叙述上诉人未申请财产保全是为了确定保全费用是否实际发生，上诉人一审未交纳保全费是事实，与实际情况并不矛盾。三、上诉人称一审法院没有履行释明权的上诉理由不成立。上诉人一审是基于房屋买卖法律关系主张权利，一审法院亦是依据房屋买卖法律关系做出判决，上诉人的主张没有成立并不是因为主张法律关系的性质或民事行为的效力错误，而是无法履行。故不属于上诉人引用的证据规则第三十五条规定法院应当释明的情形。四、一审法院只是从案件事实做出判决，并不存在法律适用错误的情形。本案区高院作出的生效判决要求继续履行，但客观情况是被买卖的房产已经登记在案外人名下，如果不通过法律程序撤销登记，根本无法继续履行；基于高院的生效判决，一审法院又不能作出解除房屋买卖合同的判决。由于上诉人在诉讼之前未通过合法途径解决上述矛盾，一审法院又无权否定案外人的房产证，只能在此前提下作出判决。五、一审法院驳回上诉人继续要求计算违约金的请求正确。违约金是基于双方的约定，而上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中并没有约定办理房产证的时间及逾期办理房产证每日的违约责任，故上诉人要求继续计算违约金没有依据。而且上诉人明知房产已过户给案外人，被上诉人根本无法协助办理过户，上诉人还要求过户显然不合理。六、被上诉人在2013年已经被青铜峡市工商行政管理局吊销营业执照。综上，一审判决正确，应驳回上诉。
中国建银公司向一审法院起诉请求：1.依法判令世纪商厦公司协助中国建银公司办理位于青铜峡市小坝东街广场商贸楼一层门面房一套（约200平方米）的产权过户登记手续，变更该房屋所有权人为中国建银公司；2.判令世纪商厦公司承担自逾期办理之日起直至该房屋产权过户登记手续办理完毕之日止的逾期违约金，暂计算为13920元（以已付购房款72万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍即17.4%从逾期之日起暂计算至2016年12月31日）。
一审法院认为，涉案房屋所有权人为吴晓龙，且已登记公示的事实双方均无异议，物权是绝对权（对世权），权利主体只有一个，一物一权，即一物不存二主，因此世纪商厦公司并非涉案房屋所有权人无法协助中国建银公司办理产权过户登记手续。世纪商厦公司未按约定履行合同义务，应承担违约责任。双方签订的《购房协议书》中关于违约金的约定为”本协议签订后，双方不得违约，如违约，违约方按预付定金的50%赔付违约金。”违约金并非按时间进行计算。双方应当按照约定全面履行自己的义务，因此按照协议约定，违约金的计算应为72万元×50%＝36万元，因世纪商厦公司无法协助中国建银公司办理产权过户登记手续，故中国建银公司请求的后续违约金并不能产生，中国建银公司现请求世纪商厦公司支付违约金13920元，符合法律规定。综上所述，世纪商厦公司并非涉案房屋所有权人，协助中国建银公司办理产权过户登记手续的诉讼请求不予支持。双方应当按照合同的约定履行各自的义务，故世纪商厦公司应依约承担违约责任，中国建银公司的诉讼请求符合法律规定的部分予以支持。本案中国建银公司并未申请财产保全以及鉴定，故未产生财产保全申请费、鉴定费等。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条规定，判决：一、驳回原告中国建银投资有限责任公司要求被告青铜峡市世纪商厦有限责任公司协助办理位于青铜峡市小坝东街广场商贸楼一层门面房一套的产权过户登记手续的诉讼请求；二、被告青铜峡市世纪商厦有限责任公司支付原告中国建银投资有限责任公司违约金13920元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费148元，由被告青铜峡市世纪商厦有限责任公司负担。
本院经二审审理查明，原中国建设银行青铜峡市支行因业务需要，经与世纪商厦公司协商，于2000年8月27日签订了一份购房协议书，约定：原中国建设银行青铜峡市支行购买世纪商厦公司在青铜峡市小坝东街广场的商贸楼一层门面房，面积约200平方米，房屋价格为每平米4000元，房屋总价80万元，最终价以实际面积为准进行计算；协议签订后20天付款90%，剩余10%房款在世纪商厦公司办妥房产证后支付；房屋交易过程的相关税费，由双方按国家规定分别承担；如违约，违约方按预付定金50%赔付。协议签订后，原中国建设银行青铜峡市支行按照约定于2000年9月15日向世纪商厦公司支付了90%的购房款即72万元，但之后世纪商厦公司一直未办理涉案房屋的产权过户手续。
2010年，世纪商厦公司因拖欠案外人吴晓龙货款247万余元，被吴晓龙诉至本院，经本院调解于2010年10月18日达成调解协议，并制作（2010）吴民初字第63号民事调解书，调解协议内容为”世纪商厦公司于调解书生效后五日内向吴晓龙支付货款2476256元及利息”。2010年12月8日，本院作出（2010）吴法执字第51号执行裁定书，将包括原中国建设银行青铜峡市支行购买的涉案门面房在内的房屋以物抵债给吴晓龙，并于2010年12月22日将房屋产权登记在吴晓龙名下。
2013年7月25日，原中国建设银行青铜峡市支行的资产承继者即中国建银投资公司诉至本院，要求解除购房协议，返还购房款及利息，并赔偿损失。此案经本院一审、高院二审发回重审后，本院重新审理认为世纪商厦公司明知涉案房屋已经出售给原中国建设银行青铜峡市支行，且未经原中国建设银行青铜峡市支行同意，仍通过诉讼程序将涉案房屋以物抵债给案外人吴晓龙并办理房屋产权证。世纪商厦公司的行为违反诚实信用原则，构成违约，导致原中国建设银行青铜峡市支行与世纪商厦公司签订的《购房协议书》履行不能，中国建银公司的合同目的不能实现，庭审中双方当事人也均同意解除合同。随后本院作出（2014）吴民初字第32号民事判决书，判决解除双方签订的合同、返还已付购房款及支付相应利息、返还房屋,并驳回中国建银公司的其他本诉请求及世纪商厦公司要求中国建银公司支付房屋使用费的反诉请求。
中国建银公司与世纪商厦公司均不服，向宁夏高院提起上诉。中国建银公司上诉认为不应返还房屋，并要求世纪商厦公司赔偿房屋增值损失80万元。世纪商厦公司上诉要求中国建银公司支付房屋使用费136万元。自治区高院经审理认为，因中国建银公司是国有独资企业，协议解除将造成国有资产流失、损害国家利益，双方当事人应当按照《购房协议书》全面、实际履行合同义务。于2016年9月22日作出终审判决：撤销本院作出的（2014）吴民初字第32号民事判决，将双方各自的诉讼请求均予驳回。
另查明，涉案房屋现一直由中国建设银行青铜峡市支行占有使用。世纪商厦公司于2013年3月25日被工商行政管理部门吊销营业执照。
本院认为，在原中国建设银行青铜峡市支行与青铜峡市世纪商厦有限责任公司于2000年8月27日签订《购房协议》后，中国建设银行青铜峡市支行已向青铜峡市世纪商厦有限责任公司支付90%的购房款，青铜峡市世纪商厦有限责任公司亦将房屋交付给中国建设银行青铜峡市支行使用。（2015）宁民终第131号民事判决书也认定双方应全面、实际履行合同义务。因此，中国建银公司要求世纪商厦公司办理涉案房屋过户手续的诉讼请求符合（2015）宁民终字第131号民事判决书的认定。但因涉案房屋已经通过法院执行程序登记在案外人吴晓龙名下，一套房屋并不能同时登记在两个不同的主体名下，中国建银公司要求世纪商厦公司办理涉案房屋的产权过户手续存在障碍，中国建银公司可待该客观障碍排除后再行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2016）宁0381民初2593号民事判决；
二、驳回中国建银投资有限责任公司的起诉。
一审案件受理费148元，退还一审原告中国建银投资有限责任公司；上诉人中国建银投资有限责任公司预交的二审案件受理费148元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长陈秀霞
审判员张军
审判员刘磊
二〇一七年十二月四日
书记员魏玮
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