云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民终1153号上诉人（原审原告）：何文才，男，1970年8月12日生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。被上诉人（原审被告）：郑尚艳，女，1969年11月29日生，汉族，云南省西畴县人，住云南省文山州西畴县。原审第三人：林红，女，1973年4月4日生，瑶族，住云南省文山市。原审第三人：权朝芳，男，1962年5月30日生，壮族，住云南省文山市。上诉人何文才与被上诉人郑尚艳、原审第三人林红、权朝芳租赁合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2017）云2601民初1552号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案受理后，适用普通程序进行审理，现已审理终结。何文才上诉请求：1.恳请二审法院依法撤销文山市人民法院(2017)云2601民初1552号民事判决书。2.恳请二审法院依法改判，郑尚艳继续履行何文才与权朝芳、林红签订的《房屋租赁合同》。3.一、二审诉讼费用由郑尚艳承担。事实及理由：一、原审法院认定何文才在承租房屋后未实际使用系错误的。在原审过程中，原审法院已经查实何文才与林红、权朝芳确实签订过《房屋租赁合同》，且在判决书中对何文才所提供的该份合同予以采信，但在事实查明却认定何文才在承租房屋后未实际使用房屋是完全错误的。何文才与林红、权朝芳签订《房屋租赁合同》后，就已经入住所租赁的房屋，因林红、权朝芳对外涉及多笔债务纠纷的情况，身为一个外地人的何文才并不知道这些情况，何文才在入住的过程中屡次遭受到各种骚扰，且多次发生房屋钥匙孔被堵，房屋门口被泼红油漆，百般无奈的情况下何文才才从其房屋内搬出，欲将该房屋进行出租挽回自己的损失，但一直未能出租。何文才在原审庭审中多次强调该问题，但原审不予认可，原判决错误地认定未连续性的使用房屋就属于未占有使用属明显错误的，何文才并不是取得物权而怠于行使使用权、占有权，而是已经行使对房屋的使用权、占有权后，如在继续使用可能会危害到自身安全的情况下才迫使暂停行使。暂时性的未使用房屋并不能证明何文才未实际使用房屋，原审法院未考虑实际情况就错误的认定案件事实是对何文才不公平、不公正的。二、原审法院基于认定事实错误而适用法律错误。原审法院在判决书中认定何文才与林红、权朝芳签订的《房屋租赁合同》具有真实性，而因为事实的认定错误适用《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定认定其所签订的合同不具有合法性是完全错误的，在合同相对人签订合同后，林红、权朝芳确实将房屋交付何文才使用，而何文才在对所承租的房屋使用、收益后，为了保全自身安全而暂用房屋的行为并不符合《合同法》第二百一十二条的规定，故原审判决适用该条法律错误。三、郑尚艳应当继续履行何文才与林红、权朝芳签订的《房屋租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。何文才承租房屋时，所租赁的房屋并不存在抵押权，且何文才在承租房屋后，其所承租的房屋才被法院查封拍卖，因何文才是外地人未能在法院拍卖前及时了解情况主张权利，仅此行为并不影响何文才对已拍卖后的房屋主张买卖不破租赁的权利，故郑尚艳应当继续履行何文才与林红、权朝芳签订的《房屋租赁合同》。综上所述，为彰显法律公正，维护何文才合法权益，何文才恳请二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持何文才的上诉请求为盼。郑尚艳辩称，请法院驳回其诉讼请求。林红、权朝芳辩称，与一审陈述一致。何文才向一审法院提出诉讼请求：1．判决郑尚艳继续履行何文才与林红、权朝芳于2015年4月14日签订的《房屋租赁合同》；2．判令郑尚艳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月14日，何文才与林红、权朝芳签订《房产租赁合同》，约定：林红、权朝芳将其所有的坐落于文山市军供路桂名园小区F幢52号的房屋出租给何文才使用，租期为十年，自2015年6月13日起至2025年6月13日止，租金共计60000元，何文才在承租房屋后未实际使用房屋。林红、权朝芳因涉及其他债务纠纷，所出租房屋于2015年10月12日被法院查封，查封期限自2015年10月12日起至2017年10月11日止。2017年4月28日，郑尚艳通过司法拍卖竞价方式取得该房屋所有权2017年5月1日，何文才知晓承租房屋已由法院委托拍卖，郑尚艳通过竞价方式取得该房屋所有权。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。何文才在取得承租权后，并未实际占有和使用租赁物。现因林红、权朝芳原因导致租赁房屋被法院查封拍卖，何文才在法院查封拍卖租赁物期间，并未主张承租权。郑尚艳通过司法拍卖竞价方式取得房屋所有权，并非向林红、权朝芳购买取得，何文才要求郑尚艳继续履行租赁合同，于法无据，本院不予支持。何文才因此遭受的损失，可依据租赁合同约定向林红、权朝芳主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回何文才的诉讼请求。案件受理费2300元，由何文才负担。经过二审审理，本院认为，对何文才与郑尚艳、林红、权朝芳均无异议的一审法院确认的本案法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案双方当事人的诉辩理由及主张，本案二审争议焦点为：郑尚艳是否应履行何文才与林红、权朝芳签订的房产租赁合同。针对焦点问题，本院综合评判如下：本院认为，首先，何文才与林红、权朝芳于2015年4月14日签订的《房产租赁合同》，是双方真实意思表示，该合同合法有法。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。合同履行过程中，郑尚艳通过司法拍卖竞价方式取得该房屋所有权，房屋所有权发生了变动，何文才主张房屋受让人郑尚艳继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。另外，房屋租赁合同属诺成性合同，房屋是否实际使用，不影响案涉租赁合同效力，也不影响本案认定。何文才是否主张承租权以及郑尚艳是否通过法院拍卖取得房屋所有权，均不构成买卖不破租赁的例外情形。一审法院以何文才未实际使用，未主张承租权，郑尚艳并非向林红、权朝芳购买取得为由驳回何文才诉讼请求于法无据，本院予以纠正。综上所述，何文才的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省文山市人民法院（2017）云2601民初1552号民事判决；二、郑尚艳继续履行何文才与林红、权朝芳于2015年4月14日签订的《房产租赁合同》；一审案件受理费100.00元由被上诉人郑尚艳负担；二审案件受理费2300.00元，由被上诉人郑尚艳负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一七年十月三日书记员  王 杨