北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第01945号
原告刘建华，女，1967年2月5日出生。
委托代理人赵艳平，河北信正律师事务所律师。
被告刘彦，女，1961年7月13日出生，北京市房山区燕山迎风北庄南里*号楼***号。
委托代理人王瑞雪（系刘彦之女），女，1985年12月4日出生。
原告刘建华诉被告刘彦宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯永良独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托代理人赵艳平、被告刘彦及其委托代理人王瑞雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建华诉称，原告与谭X原系夫妻关系，婚后申请取得北京市房山区X街道X街X条X号（原为北京市房山区房山街道X村）宅基地的使用权。2002年2月29日，原告与谭X经法院调解离婚，离婚时约定X街X条X号宅基地使用权归原告。后原告将该宅基地转让给被告使用，被告给付原告10000元。被告系城镇居民，该转让行为违反法律法规应为无效。故诉至法院，要求判令原、被告关于北京市房山区X街道X街X条X号宅基地转让行为无效，诉讼费由被告承担。诉讼中因X街X条X号宅院被拆迁，原告变更增加诉讼请求，要求：1、被告给付原告X街X条X号宅基地区位补偿款300000元；2、北京市房山区X街道X街X条X号拆迁取得的回迁安置楼房新石化小区15号楼4单元1002号房屋归原告所有，剩余68.58回迁安置面积由原告享有；3、诉讼费用由被告承担。
被告刘彦辩称，不同意原告的诉讼请求。1999年原告主动找到被告自愿将宅基地转让给被告。2000年3月6日，双方签订协议书，被告给付原告10000元。后被告在宅基地建造房屋。被告是房山区城关街道X村村民，1991年因北京燕化集团占地转为城镇居民。现房屋拆迁是因为“7.21”特大暴雨，政府给永久避险安置房，政府拆迁细则第三条明确指出，1991年燕化占地转居的，视同为农民。协议是双方真实意思表示，原告应诚实守信。原告现在也是农转非，宅基地是国家集体所有，不是集体经济组织成员，不再享有宅基地的使用权。被告是被拆迁人，也是拆迁安置对象，拆迁房屋是被告建造，被告有权取得拆迁利益，原告无权向被告主张权利，故我不同意原告的所有诉讼请求。
经审理查明：原告刘建华与被告刘彦系姐妹关系。原告系北京市房山区城关街道X村村民。原告与谭X原系夫妻关系，1996年12月经申请取得北京市房山区X街道X街X条X号（原为北京市房山区房山街道X村）宅基地的使用权，土地使用权人登记为谭X。2000年2月29日，原告与谭X经本院（2000）房民初字第524号民事调解书调解离婚，离婚时约定X街X条X号宅基地一块归原告使用。2000年3月6日，原、被告签订协议书，约定“经双方同意，刘建华将房山东街房基地转卖给刘彦，归刘彦所有，刘彦给房基地款壹万元整”。协议签订后，原告交付宅基地，被告给付钱款。后被告在该宅基地建房14间，并在X街X条X号居住，但未向土地管理部门办理宅基地使用权变更登记。2013年11月北京市房山区城关街道X村因X村永久避险安置房项目进入拆迁。2013年12月15日，刘彦与X村村民委员会签订X村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议，X村村民委员会应支付刘彦拆迁补偿款711699元，其中宅基地区位补偿价300000元，房屋重置成新价222085元、装修及附属物补偿价88637元、周转费60000元、搬家补助费4142元及其他费用。应安置建筑面积160平方米。同日，刘彦与X村村委会签订X村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议补充协议书，X村村委会支付刘彦提前搬家奖、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计87142元。2013年12月17日，刘彦与北京燕房新城投资有限公司签订X村永久避险安置房项目安置房认购协议书，回迁安置（建筑）面积160平方米。刘彦认购新石化小区15号楼4单元1002室房屋，该房屋为二居室，建筑面积91.42平方米，楼层单价2000元每平方米，房款182840元。刘彦已认购安置房总建筑面积之外尚有剩余回迁安置面积68.58平方米，可在下一轮回迁安置房选房时依据第一轮已经明确的拆迁序号按顺序进行选房。现X村X街X条X号宅院已被拆迁。2013年12月，刘建华诉至本院，要求判令原、被告关于北京市房山区X街道X街X条X号宅基地转让行为无效。诉讼中，因宅院已拆迁，原告增加诉讼请求，要求：1、被告给付原告X街X条X号宅基地区位补偿款30万元；2、北京市房山区X街道X街X条X号拆迁取得的回迁安置楼房新石化小区15号楼4单元1002号房屋归原告所有，剩余68.58回迁安置面积由原告享有；3、诉讼费用由被告承担。
2014年1月9日，原告申请诉讼保全，并提供担保。2014年1月28日，本院作出（2014）房民初字第01945号民事裁定书，对刘彦在北京银行燕山支行（卡号×××）账户存款300000元予以冻结。
另查明，被告刘彦原系北京市房山区城关街道X村村民，1991年5月24日农转非，被告刘彦与原告刘建华签订协议时为非农业户口，其户籍所在地为北京市房山区向阳岗山北街47号。现户籍所在地为北京市房山区燕山迎风北庄南里5号楼902号。
以上事实，有原、被告当事人及其委托代理人当庭陈述的开庭笔录；原告提交的X村宅基地三通费收据、（2000）房民初字第524号民事调解书、X村村委会证明、户口簿、轨道交通燕房线城关段拆迁工作宣传手册、城关派出所证明信；被告提交的协议书、X村永久避险安置房项目安置房认购协议书、X村村委会证明；本院应原告申请调取的X村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议、X村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议补充协议书、安置房认购协议书、本院作出的（2014）房民初字第01945号民事裁定书在案证实，以上证据经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争的宅基地乃是有关部门审批给谭X、刘建华夫妇用于在农民集体所有土地上建房的宅基地，刘建华与谭X离婚时约定该宅基地由刘建华作为使用权人占有、使用。刘建华应为X街X条X号宅基地的使用权人。宅基地使用权不能直接买卖，也不能抵押。2000年3月刘建华、刘彦签订的协议书，将该宅基地转卖给刘彦，且在签订购买协议时，买受人刘彦并非农业户籍，不享有X村集体组织宅基地使用资格，且未经县级人民政府土地行政主管部门变更登记，该转卖宅基地协议违反了有关法律规定，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。刘建华、刘彦签订的转卖协议书无效，故刘彦应将诉争宅基地返还给刘建华；刘建华则应当给付刘彦相应的补偿款。现因诉争宅院已拆迁，刘彦与拆迁方签订拆迁补偿协议，取得拆迁补偿款，刘建华对上述拆迁利益有权主张权利。刘建华变更诉讼请求，要求刘彦给付拆迁利益，理由正当，本院予以支持。刘彦购买X街X条X号宅基地后建造房屋，并一直在该宅院居住。X村永久避险安置房项目进行拆迁时，刘彦作为争议宅院使用人与拆迁方签订拆迁补偿协议有权取得争议宅院拆迁补偿款中的房屋重置成新价、装修及附属物补偿价、周转费、搬家补助费、提前搬家奖、房屋安全拆除奖等拆迁利益，上述款项应归刘彦享有。刘建华作为宅基地使用权人有权主张拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款。刘建华将宅基地卖与刘彦，对买卖协议无效应承担主要责。关于宅基地区位补偿款的数额，为了平衡买卖双方的利益，结合买卖双方的过错程度，本院予以酌定。刘建华要求过高部分，本院不予支持。应安置建筑面积160平方米是基于X街X条X号宅院宅基地面积确定，针对的安置对象是特定的，应为宅基地使用权人。刘建华与刘彦之间宅基地转让协议无效，刘建华应为X街X条X号宅基地使用权人。但回迁安置面积不属于农村房屋买卖合同处理范畴，与本案不属同一法律关系，可另行解决。故刘建华主张享有X街X条X号因拆迁而应享有的安置建筑面积的诉讼请求，本院不予支持。同理，刘彦关于宅基地转让协议有效、刘建华无权分配拆迁补偿款及回迁安置面积的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告刘建华与被告刘彦于二○○○年三月六日签订的协议书无效。
二、被告刘彦于本判决生效后七日内给付原告刘建华因位于房山区城关街道X村X街X条X号宅院拆迁获得的宅基地区位补偿价九万元。
三、驳回原告刘建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费二千零二十元，由原告刘建华负担一千一百元（已交纳），由被告刘彦负担九百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费二千九百元，由原告刘建华负担一千八百七十五元（已交纳），由被告刘彦负担一千零二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯永良
二〇一四年六月十七日
书记员 韩 琳