海南省第一中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）琼96行终56号
上诉人（原审第三人）海南海控小额贷款有限公司。住所地：海口市国贸大道45号交通银行海南省分行*楼。
法定代表人李晓刚，董事长。
委托代理人曾凡光，海南海新律师事务所律师。
上诉人（原审被告）万宁市住房保障与房产管理局。住所地：万宁市万城镇人民中路**号。
法定代表人陈儒平，局长。
委托代理人陈潜，万宁市住房保障与房产管理局科员。
委托代理人薛彩云，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邹某，男，2008年12月22日出生，汉族，住云南省曲靖市。
法定代理人高某，女，1979年9月8日出生，汉族，贵州省盘县人，住云南省曲靖市。系被上诉人邹某之母。
委托代理人陈忠良，浙江恩波律师事务所律师。
原审第三人海南鑫东源旅业有限公司。住所地：海口市海甸岛海达路58号今典别墅小区*号别墅。
法定代表人王小玲，董事长。
委托代理人曾志英，海南鑫东源旅业有限公司会计。
上诉人海南海控小额贷款有限公司（以下简称海控公司）、万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁市房管局）因被上诉人邹某诉万宁市房管局为原审第三人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）和海控公司办理在建工程抵押登记，不服万宁市人民法院（2016）琼9006行初72号行政判决，分别于2017年2月3日、2月15日通过一审法院向本院提出上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明，2013年3月10日，原告邹某与第三人鑫东源公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买鑫东源公司开发建设的位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店项目”二期”中的A幢304房，房产总价款61.0248万元，双方同时约定由鑫东源公司于合同签订暨网上备案之日起30日内持本合同及相关材料向房屋所在地的市县房产行政主管部门办理书面备案确认手续。当日，原告与鑫东源公司签订《产权房委托装修装饰合同》，约定原告所购买的房产由鑫东源公司委托有资质的装修公司进行统一装修装饰。同时，原告与鑫东源公司和万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司签订《委托经营合同》，约定由鑫东源公司提供担保，原告将所购房产委托万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司统一经营管理。上述《商品房预售合同》签订后，原告依合同约定向鑫东源公司全额交纳了购房款。但鑫东源公司未按照约定持合同及相关材料到被告万宁市房管局处办理书面备案确认手续，导致涉案房屋至今未办理所有权登记。2014年4月23日，鑫东源公司与海控公司签订《借款合同》和《抵押合同》，约定海控公司向鑫东源公司提供贷款500万元，鑫东源公司将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店项目”二期”面积为1207.45M2的19套房产（其中包含原告购买的忆云山水产权式温泉假日酒店A幢304号房产）作为抵押贷款的担保，双方确认抵押财产价值为822万元。同年4月24日，鑫东源公司和海控公司向被告提出在建工程抵押登记申请，并向被告提交了抵押当事人的法人资格证明、《抵押合同》（附抵押清单）、《借款合同》、万国用（2011）第500004号《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》、鑫东源公司股东会决定、声明书等材料。被告对上述材料进行审核后，于同年4月28日作出万宁市房建万城字第9549号在建工程抵押登记行为。原告于2016年5月得知其购买的房屋已被办理抵押登记后，遂于2016年10月27日以被告就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理的抵押登记行为侵犯其合法权益为由提起行政诉讼，请求撤销被告于2014年4月28日作出的万宁市房建万城字第9549号在建工程抵押登记行为。
一审法院认为，本案的争议焦点是邹某是否具有诉讼主体资格、被告于2014年4月28日作出的万宁市房建万城字第9549号在建工程抵押登记行为是否合法以及邹某的起诉是否已超过法定起诉期限。关于邹某是否具有诉讼主体资格的问题。根据本案已查明的事实，邹某于2013年3月30日与鑫东源公司签订《商品房预售合同》，向鑫东源公司购买忆云山水产权式温泉假日酒店A幢304号房，并已足额付清了所有购房款，但鑫东源公司和海控公司在向被告申请办理在建工程抵押登记时，却将已出售给邹某的房屋当作未出售的房屋。被告据此为海控公司和鑫东源公司办理的抵押登记行为，对邹某的合法权益产生了实际影响，邹某与该抵押登记行为具有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，邹某是本案适格的诉讼主体，有权提起本案诉讼。被告主张邹某不具备本案原告主体资格，其理由不能成立，不予支持。关于被告为海控公司和鑫东源公司办理在建工程抵押登记行为是否合法的问题。首先，《房屋登记办法》第十一条规定：”申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。本案中，鑫东源公司隐瞒真实情况，提供的抵押物清单、股东会决议等均将包含邹某购买的房产在内的抵押财产表述为未出售房产，与真实情况不相符，以上证据材料不能作为证明被诉行政行为合法的依据。鑫东源公司隐瞒真实情况，提供虚假材料，致使被诉行政行为主要证据不足，应予撤销。其次，《房屋登记办法》第十九条规定，在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看。本案中，被告提供了多张没有任何文字内容的照片，用以证明其作出被诉行政行为前进行了实地查看。但经审查，照片既没有拍摄时间也没有相关工作人员签名确认，无法证明被告对涉案房屋进行了实地查看，被诉行政行为存在程序上的瑕疵。故根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款”被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销”的规定，万宁市房建万城字第9549号在建工程抵押登记中涉及对原告购买的房产（忆云山水产权式温泉假日酒店A幢304号）实施的抵押登记行为依法应予撤销。关于邹某的起诉是否超过法定起诉期限的问题。被告于2014年4月28日为海控公司和鑫东源公司办理了在建工程抵押登记，但邹某并非该被诉的在建工程抵押登记行为的行政相对人，且被告亦未告知邹某诉权。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款”行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，原告于2016年5月得知其购买的A幢304号房已经办理抵押登记时，并不知道起诉期限，邹某于2016年10月27日提起行政诉讼，并未超过2年的起诉期限。被告主张邹某的起诉已超过起诉期限，其理由亦不成立。综上所述，被告作出万宁市房建万城字第9549号在建工程抵押登记中涉及对邹某购买房产实施的抵押登记行为认定事实不清，且违反法定程序，依法应予撤销。据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决撤销被告于2014年4月28日作出万宁市房建万城字第9549号在建工程抵押登记行为中涉及对邹某购买的忆云山水产权式温泉假日酒店A幢304号房实施的抵押登记行为。
上诉人海控公司上诉称：一、一审判决以”万宁市房管局提交的照片既没有拍摄时间也没有相关工作人员签名确认”为由，认定万宁市房管局对涉案房屋实施的抵押登记行为违反法定程序，其认定事实错误，证据不足。首先，万宁市房管局提交的照片是现场拍摄的，各方均无异议，其真实性不能因无相关工作人员签名确认而被否定。其次，实地查看后，如何反映该程序已经完成，法律没有明确规定，万宁市房管局以拍摄现场照片的方式反映该程序已经完成没有违反法律规定。再次，邹某以”其已委托装修，现场有工人作业，若万宁市房管局实地查看现场就会发现涉案房屋已经出售”为由，否定万宁市房管局曾派人实地查看。我公司认为，由于涉案房屋属于产权式酒店，由开发商在出售前进行装修也完全可能，因此不能要求万宁市房管局以有人装修来确认涉案房屋已经出售。二、我公司与鑫东源公司的贷款法律关系已经得到生效法律文书的确认，我公司之所以给该公司提供贷款500万元，完全是基于该公司能够提供在建工程抵押。在办理抵押手续的过程中，我公司对该工程和该公司的具体情况进行了审慎调查，并未发现抵押房产存在出售的情况。因此，我公司在办理涉案在建工程抵押登记手续的过程中没有过错，我公司的优先受偿权应得到保护。相反，邹某怠于要求鑫东源公司办理合同备案确认手续，导致万宁市房管局无法对鑫东源公司的售房情况进行监督，从而就涉案房屋办理了抵押登记。邹某对这一结果的发生存在明显过错，其应自行承担相应的责任。鑫东源公司与邹某签订《商品房预售合同》后，未依据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定办理商品房预售合同登记备案手续，邹某作为购房人，本应及时过问和催促合同备案情况，但其直至2015年12月29日才到万宁市房管局查询，并得知涉案房屋于2014年4月办理了抵押登记。如果邹某及时过问并催促鑫东源公司办理合同备案确认手续，就不会发生我公司向鑫东源公司提供贷款和万宁市房管局办理抵押登记的结果。对于涉案房屋没有及时办理合同备案从而导致被办理抵押登记的结果，邹某存在重大过错，其应为此承担相应责任。综上所述，一审法院判决撤销万宁市房管局就涉案房屋办理的抵押登记行为，其认定事实错误，证据不足。我公司作为善意第三人的合法权益应得到保护，故恳请二审法院撤销一审判决，驳回邹某的诉讼请求。
上诉人万宁市房管局上诉称：一、一审判决认定被上诉人邹某对在建工程抵押登记行为提起诉讼具有原告主体资格错误。自为鑫东源公司和海控公司办理在建工程抵押登记始至邹某提起本诉讼前，我局并不知道邹某购买了涉案房屋，我局不存在侵犯邹某合法权益的事实。邹某的陈述和鑫东源公司提供所有证据材料的行为都是民事行为，与行政行为无关，其民事法律关系和证据效力应当通过民事诉讼审查认定。一审判决认定邹某与鑫东源公司签订的商品房买卖合同的效力和履约事实包括全部付清购房款的事实，均超出了行政诉讼司法审查的范围，且该认定与事实也不相符。即使邹某所述内容经审查认定为合法有效的事实，但邹某自认在签订产权式酒店买卖合同之后已全权授权鑫东源公司处理与房产有关的一切事宜，包括酒店房产的收取、交付、装修、利润分配、合同备案等。因受托人违反合同约定发生损害委托人（邹某）的利益，双方应基于合同或侵权事实来追责，除非邹某能证明合同以外的第三人知道或应当知道其购买了涉案房产，但仍就其购买的涉案房产申请办理抵押登记或作出抵押登记行为，否则本案合同以外的第三人为善意第三人不承担侵权责任。由上述事实可见，邹某并不具备对我局就涉案房产办理的抵押登记行为提起诉讼的原告主体资格，一审判决依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定认定邹某具备本案原告主体资格错误。二、邹某的起诉已超过法定起诉期限。自我局于2014年4月28日办理在建工程抵押登记行为至邹某提起诉讼前，因我局不知道鑫东源公司已将涉案房产出售给邹某，因此我局不可能将抵押登记的事实直接告知邹某。在一审中，我局向一审法院提交了2011年、2012年、2013年的《预售许可证》，邹某与鑫东源公司签订的《商品房预售合同》也记载了预售情况，《预售许可证》上记载有房产抵押面积、套数、有效期等信息，这些抵押登记的信息都是公开公示的，对于任何不特定的公民都有法律效力，由《预售许可证》邹某知道或应当知道其权益受到侵害。由此可见，自邹某于2013年3月30日与鑫东源公司签订《商品房预售合同》时起，邹某就有义务合理、合法、及时了解自己所购房产的合法权利，并依法办理合同备案确认手续，才不至于造成万宁市房管局无法审查的境地。由于邹某明知或应当知道预售许可（延）证的内容，从法律上说，其签订的房屋买卖合同效力待定，其应当自房屋买卖合同签订之日起主张自己的合法权利。同理，我局于2014年4月28日为海控公司和鑫东源公司办理的在建工程抵押登记行为也是公开公示的，邹某于该日也是知道或应当知道的。但由于邹某自身的原因，其于2016年5月才到我局查询房产抵押情况，该查询时间不能作为认定邹某知道自己权益被侵害的起算时间。一审法院以2016年5月作为邹某知道自己权益被侵害的起算时间，认定事实严重错误。邹某到2016年10月27日才提起行政诉讼，明显超过了《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的6个月起诉期限。一审法院依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定的2年起诉期限，认为邹某的起诉没有超过法定起诉期限，是错误的。三、一审判决认定我局就涉案房产办理的在建工程抵押登记行为违反法定程序，缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》第十二条第二款规定：”申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”，《不动产登记暂行条例》第十九条规定：”在建建筑物抵押权登记，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看”，《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定：”在建建筑物抵押权登记，不动产登记机构进行实地查看，重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况”，《房屋登记办法》第十九条规定：”办理在建工程抵押权登记，房屋登记机构应当实地查看”。依据上述法律、法规、规章的规定，对在建建筑物实地查看，一是对已建成的部分查看是否真实存在，二是核实项目的名称、坐落、建造的事实，并没有明令要求实地查看时必须提供照片证据。根据一审法院庭审调查核实，我局对该项目自报建、预售、抵押已作长期查看和审批，当事人不能否定本案在建建筑物抵押登记时工程真实存在，更何况该项目工程不但早已建造完成、装修完毕，一直由鑫东源公司在经营管理使用，根本不可能存在抵押物灭失的事实。并且，我国法律规定房屋登记机构可以进行实地查看，并非规章规定必须实地查看。而对于规章，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条的规定，也只是参照。由上述事实和法律可见，我局就涉案房产作出的在建工程抵押登记行为合法，实践中房屋登记机构可以根据实际情况，采用不同的方式进行实地查看。在办理本案在建建筑物抵押登记前，我局已对该建筑物进行长期查看和审批，申请人鑫东源公司和海控公司也多次实地查勘，并且还有第三方实地查勘的评估报告、核定抵押物价值等，难道这些都不能作为证明建筑物存在的事实，非要在照片中签字或留下日期才能证明建筑物存在？一审法院对该事实认定毫无事实逻辑和法律依据，况且实地查看不是法定的必经程序，一审法院认定我局就涉案房产作出的抵押登记行为违反法定程序，其适用法律错误。综上所述，我局就涉案房产作出的抵押登记行为合法，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回邹某的诉讼请求。
被上诉人邹某未作书面答辩。
原审第三人鑫东源公司未作书面或口头陈述。
本院二审经审理，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为,本案的争议焦点是：邹某是否具备对万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格、邹某的起诉是否已超过法定起诉期限、万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理的在建工程抵押登记行为是否应予撤销。
关于邹某是否具备对万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格问题。经审查，邹某于2013年3月30日与鑫东源公司签订《商品房预售合同》，向鑫东源公司购买忆云山水产权式温泉假日酒店项目”二期”中的A幢304号房，并足额付清了所有购房款，但鑫东源公司于2014年4月24日申请万宁市房管局办理在建工程抵押登记时，却隐瞒304号房已出售给邹某的事实，导致万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理了在建工程抵押登记。该抵押登记行为对304号房能否顺利登记过户至邹某名下产生了实际影响，邹某与该抵押登记行为具有法律上的利害关系。故邹某有权依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，对该抵押登记行为提起行政诉讼，邹某具备对该抵押登记行为提起行政诉讼的原告主体资格。万宁市房管局主张邹某不具备对万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理抵押登记提起行政诉讼原告主体资格的理由不能成立，本院不予支持。
关于邹某的起诉是否超过法定起诉期限的问题。虽然万宁市房管局于2014年4月28日就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理了在建工程抵押登记，但邹某并非该抵押登记行为的行政相对人，该抵押登记的时间不能作为认定邹某知道或者应当知道该抵押登记行为的时间。一审法院根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款”行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，认定邹某于2016年5月知悉其购买的304号房被办理抵押登记后，于2016年10月27日对该抵押登记行为提起行政诉讼未超过法定起诉期限，并无不当。万宁市房管局主张邹某的起诉已超过法定起诉期限，其理由不能成立，本院不予支持。
关于万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理的在建工程抵押登记行为是否应予撤销的问题。根据查明的事实，鑫东源公司与邹某签订《商品房预售合同》后，未依合同约定在30日内持该合同到万宁市房管局处办理书面备案确认手续，其在申请办理在建工程抵押登记时，又隐瞒涉案房产已出售给邹某的事实。虽然《房屋登记办法》第十九条规定房屋登记机构办理在建工程抵押登记前应当实地查看，但实地查看的重点是查看申请办理抵押登记的在建工程是否客观存在，是否与《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》记载的项目情况一致，在建工程列入抵押物范围的已完工部分是否与抵押合同所附抵押物清单内容一致等。故即便万宁市房管局受理鑫东源公司的在建工程抵押登记申请后对该在建工程进行了实地查看，亦不可能知晓鑫东源公司已将涉案房产出售给邹某的事实。虽然万宁市房管局在办理在建工程抵押登记的过程中，已对在建工程尽到了合理审慎审查义务，但由于鑫东源公司提供的虚假材料并不具备办理房屋抵押登记的要求，故万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理的抵押登记行为应予撤销。因鑫东源公司隐瞒真实情况、提供虚假材料而导致万宁市房管局就涉案房产作出错误抵押登记行为可能产生的法律后果，应由鑫东源公司承担。此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条”人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，邹某作为房屋买受人的权益优于抵押权人海控公司的优先受偿权，万宁市房管局就涉案房产办理的抵押登记行为，给邹某申请办理房产过户手续造成了障碍。为优先保护邹某作为房屋买受人的合法权益，万宁市房管局就涉案房产为海控公司和鑫东源公司办理的抵押登记行为亦应予撤销。一审法院依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定，判决撤销万宁市房管局就涉案房产办理的抵押登记行为，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应予维持。海控公司和万宁市房管局的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人海南海控小额贷款有限公司和万宁市住房保障与房产管理局各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锋
审 判 员 蔡莹
审 判 员 昌盛
二〇一七年六月十六日
法官助理 杨智
书 记 员 符钰
附：本判决适用的法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。