安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终7750号上诉人（原审原告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号，统一社会信用代码91340100781060654M（1-1）。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡成祥，男，1972年12月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：李宇，安徽元贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈群，安徽元贞律师事务所律师。上诉人明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）因与被上诉人胡成祥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明发房地产公司上诉请求：撤销原判，改判支持公司一审全部诉讼请求，由胡成祥承担一、二审诉讼费。事实及理由：公司虽于2016年1月6日公告解除租赁合同，但胡成祥未履行返还租赁物义务，租赁合同未履行完毕，诉讼时效未起算，公司在刊发公告后，多次以电话、上门等方式催讨租金。本案不应适用短期诉讼时效期间规定。胡成祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。明发房地产公司向一审法院起诉请求：确认其与胡成祥签订的租赁合同、补充协议于2016年1月6日解除；胡成祥支付其租金229399元及违约金（以欠付季度租金为基数，按日千分之五，自2013年1月1日分段计算至款清日止）、综合管理费40901元及违约金（按季度以欠付费用的日2%，自2013年1月1日计算至款清日止），承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月15日，明发房地产公司（出租方、甲方）、胡成祥（承租方、乙方）签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，合同载明：甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场B4区三层345号商铺出租给乙方使用，建筑面积约296.38㎡；胡成祥承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为厨具，品牌为泰诺酒店设备；物业交付使用日期暂定为2012年6月12日，进场日期为2012年6月25日；租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日；开业期为2012年10月1日，如乙方拖延开业，甲方有权撤销优惠政策或合同，且不予退还履约保证金，如乙方提前开业，甲方同意免除乙方自房屋交付日至开业日的租金及综合管理费；2012年10月1日至2013年9月30日平均租金为48.9元/㎡/月，2013年10月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2015年9月30日平均租金为57.1元/㎡/月，2015年10月1日至2016年9月30日、2016年10月1日至2017年9月30日平均租金为65.2元/㎡/月；甲方给予乙方第一、二年优惠后月平均租金为15元/㎡/月，第三年优惠后月平均租金为30元/㎡/月，第四年优惠后月平均租金为33元/㎡/月，第五年优惠后月平均租金为36.3元/㎡/月；租金按季度支付，先付后用，乙方于签订本合同时支付优惠后2012年10月1日至12月31日租金13337元，乙方应当于交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如迟延支付，则需向甲方按日千分之五支付违约金，乙方逾期达三十日，甲方有权单方终止合同，没收履约保证金，要求乙方赔偿损失；商铺综合管理费2012年10月1日至2015年9月30日每㎡4元/月，2015年10月1日至2017年9月30日每㎡6元/月，按季度支付，乙方于签订合同时向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司支付三个月综合管理费3557元，乙方应于租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金4446元，合同届满或终止，甲方验收未发现乙方拖欠任何费用和违约行为，且乙方出具注销营业执照凭证后十五个工作日内，履约保证金无息退还给乙方；乙方开业日期以甲方通知为准，若甲方逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋，不予退还保证金，由此给甲方造成损失的，乙方应按照当年未优惠租金计算的6个月租金数额向甲方支付违约金等。同日（2012年6月15日），双方签订《租赁合同书补充协议》一份，协议载明：甲方免除乙方开业后计租期内综合管理费6个月（从第一期起算）；乙方全力配合甲方酒店用品等招商，乙方必须保守商业秘密，不得向合同外第三方泄密；2012年10月1日前不满二十家商户，本合同自行解除，互不承担责任，甲方无息退还乙方签订合同时缴纳的费用；乙方泄露本协议内容及相关的商业秘密，甲方将免除给予乙方的本协议第一条的优惠条件，且乙方向甲方承担10万元违约金。2013年4月9日，双方签订《租赁合同书补充协议》一份，协议约定乙方经营范围扩大，增加经营业态为预包装食品、厨具、酒店用品。胡成祥向明发房地产公司支付了2012年10月1日至12月31日期间租金13337元、综合管理费3557元、履约保证金4446元。2015年12月1日，明发房地产公司向胡成祥邮寄催款通知，要求胡成祥支付2013年1月1日至2015年12月31日期间租金和综合管理费。2016年1月6日，明发房地产公司委托律师向胡成祥邮寄律师函，告知胡成祥租赁合同于2016年1月6日解除。2016年1月13日，明发房地产公司在安徽商报刊登公告，告知胡成祥租赁合同于2016年1月6日解除，通知胡成祥三日内未至其公司办理相关手续及缴纳合同约定费用，其将处置商铺内所有物品。一审法院认为，明发房地产公司、胡成祥签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及两份补充协议是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。明发房地产公司主张上述合同于2016年1月6日解除，但未能举证证明胡成祥收到解除通知，故确认上述合同于报纸公告日2016年1月13日解除。胡成祥抗辩租赁合同于2012年10月1日解除，与双方于2013年4月9日再次签订补充协议的事实矛盾，故不予采信。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。明发房地产公司主张其于2015年12月1日催缴租金，租赁合同于2016年1月13日解除，未提供证据证明其于此后一年内向胡成祥主张过租金，故明发房地产公司诉请租金超出1年诉讼时效，胜诉权消灭，不予支持其对租金及违约金的主张。租赁合同明确约定综合管理费收取权利人为明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司，故不予支持明发房地产公司对综合管理费及违约金的主张。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认明发集团（合肥）房地产开发有限公司和胡成祥签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及两份《租赁合同书补充协议》于2016年1月13日解除；二、驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2717元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，明发房地产公司提交合肥市庐阳区大杨镇人民政府《证明》一份，以证明其多次向胡成祥主张租金；胡成祥质证称不认可前述材料真实、关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，明发房地产公司与胡成祥就明发商业广场B4区三层345号商铺租赁事宜签订了书面租赁合同及补充协议，双方应全面、诚信履行各自合同义务，此后双方在合同履行中产生争议，明发房地产公司公告通知胡成祥租赁合同于2016年1月13日解除，一审确认双方租赁合同于2016年1月13日解除，本院予以确认。明发房地产公司于2017年3月起诉至一审法院，请求胡成祥支付合同租期内租金、其他费用及违约金，明显超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间，一审采纳胡成祥关于诉讼时效的抗辩，无不当，本院予以认同。综上，明发房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5434元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十七日书记员  徐文强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。