安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初5875号
原告:何军，男，1979年5月6日出生，汉族，职员，住合肥市庐阳区。
原告：胡慧君，女，1988年7月4日出生，维吾尔族，公务员，住合肥市庐阳区。
上述两原告共同委托诉讼代理人：刘场生,安徽华皖律师事务所律师。
上述两原告共同委托诉讼代理人：严海洋,安徽华皖律师事务所实习律师。
被告：安徽荣远置业有限责任公司，住所地合肥市庐阳区大杨镇照山社居委B区移民安置区39栋28号。
法定代表人：舒世发，董事长。
委托诉讼代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原告何军、胡慧君与被告安徽荣远置业有限责任公司（以下简称荣远置业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年8月16日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何军及胡慧君的共同委托诉讼代理人刘场生、严海洋,被告荣远置业公司委托诉讼代理人耿召军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何军、胡慧君向本院提出诉讼请求：1、责令被告荣远置业公司立即向原告何军、胡慧君交付墨荷名邸室商品房、协助原告何军、胡慧君办理按揭付款手续；2、本案诉讼费由被告荣远置业公司承担。事实与理由：2011年12月10日何军、胡慧君与合肥墨荷园园林发展有限责任公司签订了墨荷名邸订购协议，协议规定：订购房号为1#402，建筑面积为86.29平米，单价为每平米4696元，总售价为404795元，一次性付款95折，首付60%96折，首付30%98折，定金2万元，协议签订时支付，房屋预定期为5天，2011年12月15日前双方签订商品房买卖合同。协议签订当日，何军、胡慧君支付了2万元定金和104555元首付款后,何军、胡慧君在协议约定的期限内找合肥墨荷园园林发展有限责任公司签订商品房买卖合同未果。2012年5月7日，房屋出卖方由合肥墨荷园园林发展有限责任公司变更为荣远置业公司，经荣远置业公司研究，同意何军、胡慧君购房款享受95折优惠，同年9月18日，荣远置业公司向何军、胡慧君出具了104555元的收款收据，10月18日，何军、胡慧君再次找到荣远置业公司要求签订商品房买卖合同，荣远置业公司总经理胡林向何军、胡慧君出具书面情况说明，承认未签商品房买卖合同的原因在荣远置业公司一方，并表示愿意与何军、胡慧君签订商品房买卖合同。但至今荣远置业公司未与何军、胡慧君签订商品房买卖合同，也未向何军、胡慧君交付商品房。何军、胡慧君认为：由于荣远置业公司未与何军、胡慧君签订商品房买卖合同，致何军、胡慧君不能按揭支付余款，责任在荣远置业公司。且订购协议的内容具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且荣远置业公司也收取了何军和胡慧君的购房款，何军、胡慧君与荣远置业公司之间已形成商品房买卖合同关系，荣远置业公司应向何军、胡慧君交付墨荷名邸1#402室商品房、协助何军、胡慧君办理按揭付款手续。故诉至法院，望判如所请。
荣远置业公司辩称，一、案涉房屋现备案在合肥大杨集团企业总公司，客观上荣远置业公司无法向何军及胡慧君进行交付，合同履行客观不能；2、该合同签订时是变更前的投资主体合肥墨荷园园林发展有限责任公司，中间是否签订合同以及办理按揭不是很清楚；3、何军、胡慧君实际上仅支付款项124555元，仅支付这些款项无权请求交付房屋，因此请求驳回何军、胡慧君诉请。
何军、胡慧君围绕诉讼请求提交了证据：订购协议、建筑工程施工许可证、收据、银行转账回单、合肥市发展和改革委员会发改备〔2012〕91号文、情况说明。
荣远置业公司围绕答辩提供证据：案涉房屋的备案单。
本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：
关于情况说明，荣远置业公司对该证据真实性持有异议，本院对该证据的真实性予以确认。
关于案涉房屋的备案单，本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2011年12月10日，合肥墨荷园园林发展有限责任公司作为出卖人与作为买受人的何军签订了【墨荷名邸】定购协议。协议约定，何军（胡慧君）购买【墨荷名邸】1#402室，房屋建筑面积86.2平方米，单价4696元/平方米，总价404795元，付款方式按揭30%。协议约定，何军同意签订本协议时，支付定金20000元，签订商品房买卖合同后，何军支付的该定金转为房价款；何军于2011年12月15日前与合肥墨荷园园林发展有限责任公司签订墨荷名邸商品房买卖合同；何军对定购房屋的房型、朝向、结构形式、尺寸、层高、内外装修、设备及设施内外环境等设计及相关情况做了充分了解且予以认可。
协议签订当日，何军向合肥墨荷园园林发展有限责任公司支付定金20000元，并支付首付款104555元，合肥墨荷园园林发展有限责任公司向何军出具20000元定金收据，荣远置业公司收款后于2012年9月18日向何军出具104555元收据。何军、胡慧君与合肥墨荷园园林发展有限责任公司未签订案涉房屋《商品房买卖合同》。
另查明：2012年下半年合肥墨荷园园林发展有限责任公司将墨荷名邸小区项目整体转让给荣远置业公司，何军、胡慧君与荣远置业公司亦未签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。何军与胡慧君系夫妻关系。
由于荣远置业公司债务问题的处理，为了保护国有资产，2014年4月24日，何军购买的墨荷名邸小区1#402室房屋备案登记在合肥大杨企业集团总公司名下。
本院认为，何军与墨荷园公司签订定购协议已包含了房屋位置、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容,并且荣远置业公司已经按照约定收受了何军支付的首付房款,依据最高人民法院关于商品房买卖司法解释的规定，涉案定购协议应当认定为商品房买卖合同。
荣远置业公司承接墨荷名邸小区项目后,应按定购协议约定履行出卖人义务。现因荣远置业公司自身债务问题,何军购买的房屋被登记在案外人名下,荣远置业公司已无法向何军交付案涉1#402室房屋，致合同目的不能实现，在本院向何军、胡慧君释明案涉房屋买卖合同目的不能实现其可变更诉讼请求的情况下，何军、胡慧君明确表示不变更诉讼请求。故本案中，何军、胡慧君要求荣远置业公司立即向其交付墨荷名邸1#402室商品房、协助何军、胡慧君办理按揭付款手续的诉请属于履行不能，本院依法驳回该项诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：
驳回何军、胡慧君的诉讼请求。
案件受理费减半收取为3686元，由何军、胡慧君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴艳
二〇一七年十二月十五日
书记员 周倩
附本案适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。