文书内容河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终3732号上诉人(原审原告、原审反诉被告）：屠永丽，女，汉族，1969年5月1日出生，住许昌市魏都区。上诉人(原审原告、原审反诉被告）：高红旗，男，汉族，1968年1月6日出生，住址同上，系屠永丽之夫。上诉人(原审原告、原审反诉被告）：高亮，男，汉族，1992年8月1日出生，住址同上，系屠永丽、高红旗之子。上述三上诉人委托代理人：刘文彬、刘帅，河南天时达律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组。负责人：袁中锋，男，汉族，1976年8月17日生，任该组组长。委托代理人：赵宇，男，汉族，1952年10月1日出生，许昌市魏都区，系由魏都区丁庄办事处北关社区居民委员会推荐的公民代理。上诉人屠永丽、高红旗、高亮因与上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组房屋买卖合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2016）豫1002民初第2975号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人屠永丽、高亮及二人的委托代理人刘文彬、刘帅，上诉人高红旗的委托代理人刘文彬、刘帅，上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的负责人袁中锋及该组的委托代理人赵宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人屠永丽、高红旗、高亮上诉请求：撤销一审判决的第一项，改判被上诉人向上诉人支付房屋升值利益损失的80%，计425066.4元。事实和理由：一审判决认定许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组承担70%（最终调整为60%）的责任明显不当。许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组明知土地为集体所有，仍然对外出售，其主观过错明显，且其严重违反诚信原则主张合同无效，其至少应承担升值利益损失的80%。一审支持许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组租金损失无事实和法律依据。答辩意见：许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组租金应当赔偿房屋升值的利益损失，其称应当按照80平方米计算升值利益损失的主张不能成立，双方在房地产买卖契约中约定了明确的付款方式，屠永丽、高红旗、高亮不存在违约行为。许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组主张租金损失无合同依据，已超诉讼时效，且已经（2013）魏民一园初字第365号及（2015魏民重字第002号判决书处理。上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组上诉请求：撤销一审判决的第一、二项，改判许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组减少赔偿数额149623.8元，改判支付丁庄办事处北关社区第九居民组租金损失323394.06元。事实和理由：许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组不应当赔偿屠永丽、高红旗、高亮，一审认定魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组承担主要过错责任错误。屠永丽、高红旗、高亮只交付了80平方米的房款，故升值利益损失应当按照80平方米计算。屠永丽、高红旗、高亮应当全额承担房租损失。答辩称：九组无过错，不应承担任何责任，三上诉人应承担全部责任。上诉人屠永丽、高红旗、高亮向一审法院起诉请求：1、判令许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组赔偿房屋增值利益损失1454978元的90%，即1309480.20元；2、许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组支付房地产评估费5000元；3、本案诉讼费用由许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组负担。上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组向一审法院反诉请求：屠永丽、高红旗、高亮赔偿房产租金损失336579.6元。一审法院经审理查明：2004年，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组建成位于许昌市××路与××交叉口东南角××路两栋商住楼，一层为门面房。上述房产于2006年4月8日在许昌市房管局办理产权证，所有权人为许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组，土地的性质为集体所有、产别为公产、集资房。上述房产建成后，经时任许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组组长常文跃（2012年已去世）等人开始对外出售房产。2005年12月14日，许昌市魏都区北关社区居民委员会第九村民小组作为甲方、高红旗作为乙方，共同签订《房地产买卖契约》（该合同甲方签字为常文跃、因当时小组没有印章便加盖“魏都区丁庄乡北关社区居民委员会”印章），约定许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组自愿将座落于魏都区八一路的房地产（房屋建筑面积壹佰零叁平方米；土地使用面积壹佰零叁平方米）出售给乙方高红旗，房地产的成交价为每平方3000元，高红旗于2005年12月14日前首付200000元，一次付清，购买定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为分两次付款，首付200000元，二次付40000元，余额待房、地产大证及相关手续交给高红旗之日付清余额。房地产大证及相关个人办证手续自本合同签订之日三个月内交给高红旗。契约经双方盖章并经丁庄乡北关社区居民委员会盖章生效。2006年上半年，高红旗向许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组交纳购房款240000元。2012年12月30日，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组为清算账目，为高红旗重新出具了收款收据（加盖“魏都区丁庄街道办事处北关社区居民委员会”印章），并将收款收据上的名称更改为高红旗之子高亮。许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组一直未将房地产及相关手续交与高红旗。现该门面房由屠永丽（性质为个体工商户）家庭经营许昌魏都永生锅炉配件门市部。2013年11月15日，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组以房屋买卖合同纠纷为由将屠永丽、高红旗、高亮诉至本院，请求判令：屠永丽返还占用许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的两间门面房103平方米，自起诉之日每月向许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组交付占用费3000元至房屋返还之日，同时确认买卖合同无效。经审理，该院于2014年8月12日作出（2013）魏民一园初字第365号民事判决。屠永丽、高红旗、高亮不服该判决，提起上诉，许昌市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）许民终字第1525号民事裁定：撤销（2013）魏民一园初字第365号民事判决，发回重审。该案重审期间，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组变更诉讼请求为：要求确认购房契约无效，并判令屠永丽、高红旗、高亮返还占用原告门面房两间（约103㎡）；屠永丽、高红旗、高亮支付拖欠集资款69000元的利息损失（按银行同期贷款利率计算至屠永丽、高红旗、高亮退还房产之日）。同时，屠永丽、高红旗、高亮提出反诉请求：要求许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组返还屠永丽、高红旗、高亮购房款240000元，并支付利息损失（按中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2005年12月14日起至实际返还之日止）；许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组赔偿屠永丽、高红旗、高亮其他信赖利益损失（目前房屋升值可获利益；屠永丽、高红旗、高亮丧失的其他购买机会的损失；房屋添附物价值等）。该院作出（2015）魏民重字第002号民事判决书确认双方房屋买卖合同无效，并判决屠永丽、高红旗、高亮将位于许昌市××路与××交叉口东南角的北关九组商住楼1号楼自西向东顺序的第8、9间门面房（面积约103平方米）返还给许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组；许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组返还屠永丽、高红旗、高亮购房款240000元并支付利息损失（标准按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2005年12月14日计算至实际返还之日）。关于屠永丽、高红旗、高亮的争议房屋升值的利益损失问题的诉讼请求，（2015）魏民重字第002号民事判决认为，因屠永丽、高红旗、高亮在该案中的该项诉讼请求不具体，未作处理，双方可另行解决。屠永丽、高红旗、高亮不服该判决，提出上诉，许昌市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。（2015）魏民重字第002号民事判决生效后，双方均未实际履行，2016年12月1日，经协商，双方签订房屋租赁合同一份，约定许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组将涉案房屋租与屠永丽、高红旗、高亮继续使用，租金为6万元/年。另，诉讼中，经许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组申请、该院委托河南远大房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值及租金损失价值进行评估，河南远大房地产估价有限公司对此作出豫远房估字（2017）06404F号房地产估价报告，根据该报告，最后确定涉案房屋在2016年6月15日时的房地产市场价值为840333元，合建筑面积单价为8162.61元/平方米；租金损失在2016年6月15日时的市场价值为516442元。一审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，已发生法律效力的（2015）魏民重字第002号民事判决已确认许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组与屠永丽、高红旗、高亮之间存在房屋买卖合同法律关系，且确认双方房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。故许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组关于其与屠永丽、高红旗、高亮之间未签订买卖合同的答辩主张，缺乏事实依据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该损失应当包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组与屠永丽、高红旗、高亮之间的房屋买卖行为已历经十余载，现因双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定而被生效判决认定无效，屠永丽、高红旗、高亮因而承担返还涉案房屋的义务，失去了该房屋的使用权，虽屠永丽、高红旗、高亮有权取回已付购房款240000元，但因物价上涨等因素，双方订立房屋买卖合同时的房屋成交价309000元已不足以购买同地段同类房屋。屠永丽、高红旗、高亮因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。故屠永丽、高红旗、高亮要求许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组赔偿涉案房屋升值利益损失的，应当予以支持。此外，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组与屠永丽、高红旗、高亮之间的转让行为虽最终无效，但屠永丽、高红旗、高亮自双方签订房屋买卖合同之日（即2005年12月14日）起实际占用、使用涉案房屋并由此收益，故许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组要求屠永丽、高红旗、高亮支付涉案房屋的租金损失的，亦应当予以支持。本案中，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组作为出卖房屋一方，属于在合同履行过程中占据优势的一方当事人，其明知房屋产权性质不能对外出售而依然出售房屋，对合同无效应当承担主要责任；屠永丽、高红旗、高亮在订立房屋买卖合同时明知房屋性质而依然购买，未尽到必要的注意和审慎义务，虽过错程度较轻，但亦应对合同无效所导致的损失承担一定的责任。根据双方的过错程度，该院认定许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组对合同无效承担70%的责任，屠永丽、高红旗、高亮承担30%的责任。但鉴于（2015）魏民重字第002号生效民事判决已判令许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组承担屠永丽、高红旗、高亮已付购房款的利息损失的情况，该院酌情将许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组对合同无效承担的责任比例调整为60%，屠永丽、高红旗、高亮承担责任比例调整为40%。关于许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组应当赔偿屠永丽、高红旗、高亮涉案房屋升值利益损失的具体数额，该院认为，根据该院予以采信的豫远房估字（2017）06404F号房地产估价报告的内容，涉案房屋目前的市场价值为840333元，扣除双方签订房屋买卖合同时房屋成交价309000元（103㎡×3000元/㎡=309000元），涉案房屋实际的升值部分为531333元（840333元-309000元=531333元）。结合双方的过错程度及（2015）魏民重字第002号生效民事判决已判令许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组承担屠永丽、高红旗、高亮已付购房款的利息损失的情况，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组应赔偿屠永丽、高红旗、高亮的升值利益损失为318799.8元（531333元×60%=318799.8元），超过部分的升值利益损失请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组关于因屠永丽、高红旗、高亮欠付购房款69000元（合23㎡未实际支付购房款）、故升值利益损失部分应当按照80㎡（103㎡-23㎡=80㎡）来计算的抗辩主张，因双方在《房地产买卖契约》中明确约定付款方式为：首付贰拾万元，二次付肆万，余额待房、地产大证及相关手续交给乙方之日付清余款。许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组未提供证据证明其已将房、地产大证及相关手续交与屠永丽、高红旗、高亮，屠永丽、高红旗、高亮不存在违约行为，升值利益损失不应仅按80㎡计算，故对许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的该抗辩主张，该院不予支持。关于屠永丽、高红旗、高亮应当向许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组支付涉案房屋租金损失的具体数额，该院认为，根据该院予以采信的豫远房估字（2017）06404F号房地产估价报告的内容，涉案房屋截至2016年6月15日时租金损失为516442元。另，因（2015）魏民重字第002号民事判决生效后，双方均未实际履行，屠永丽、高红旗、高亮仍继续占用涉案房屋，直至2016年12月1日，双方签订房屋租赁合同，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组将涉案房屋租与屠永丽、高红旗、高亮继续承租使用。故许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组自2016年6月16日至2016年11月30日期间的租金损失本院酌定为22543.10元（516442元÷126个月×5.5个月=22543.10元）。结合双方的过错程度及（2015）魏民重字第002号生效民事判决已判令许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组承担屠永丽、高红旗、高亮已付购房款的利息损失的情况，屠永丽、高红旗、高亮应向许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组支付租金损失为215594.04元[（516442元+22543.10元）×40%=215594.04元]，其余部分损失应由该居民组自行承担。屠永丽、高红旗、高亮关于许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的租金损失请求已过诉讼时效的抗辩意见，因双方之间所签订的《房地产买卖契约》系于2016年6月15日经生效判决确认无效，故许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组于2016年9月6日提出要求屠永丽、高红旗、高亮支付租金损失的反诉请求，未超过诉讼时效，对于屠永丽、高红旗、高亮的该抗辩主张，该院不予支持。屠永丽、高红旗、高亮关于许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的租金损失请求已经生效判决驳回的抗辩意见，经审理，该院认为，（2013）魏民一园初字第365号民事判决虽判决驳回许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的房屋占用费的请求，但该判决并未发生法律效力，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组在重审期间变更诉讼请求，并未再请求屠永丽、高红旗、高亮支付房屋占用费，故生效的（2015）魏民重字第002号民事判决对此并未作出裁判。屠永丽、高红旗、高亮的该抗辩主张，没有事实依据，该院不予支持。关于屠永丽、高红旗、高亮要求许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组承担房地产评估费5000元的诉讼请求，因该费用系屠永丽、高红旗、高亮单方委托评估机构对房屋升值损失进行评估花费的费用，且该鉴定结论未被该院采信，由此引起的费用应由其自行承担。故关于屠永丽、高红旗、高亮要求许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组支付房地产评估费5000元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）屠永丽、高红旗、高亮赔偿房屋升值利益损失318799.8元；二、原告（反诉被告）屠永丽、高红旗、高亮于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组支付租金损失215594.04元；三、驳回原告（反诉被告）屠永丽、高红旗、高亮的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的其他反诉请求。案件受理16631元，由原告（反诉被告）屠永丽、高红旗、高亮负担10579元，由被告（反诉原告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组负担6052元；财产保全费5000元，由被告（反诉原告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组负担；反诉费用3175元，由原告（反诉被告）屠永丽、高红旗、高亮负担2267元，由被告（反诉原告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组负担908元。二审中上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组提交以下证据：1、2005年1月7日会议记录，一审因是复印件不予确认，二审提交原件加盖村委会印章。2.实际交款时间，一审认定是2006年，实际是2008年5月。3.房产证，大证复印件，证明办理时间是2006年4月8日，证明：北关九组无过错，买卖合同不成立原因是三上诉人不是九组户口，没有办证责任在三上诉人方。上诉人屠永丽、高红旗、高亮质证意见：1.不能作为证据使用，本身系复印件，已经生效的判决对买卖关系已确认，2.最初交款是高红旗交的，2008年换了一次收据，换到高亮名下，交款确实在2005年12月。3.不是新证据。不能证明九组的证明目的。经庭审质证及本院审查后认为：证据1、2不能推翻已经生效判决确定的事实，故本院不予采信。证据3不能证明其证明目的，不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组作为出卖房屋一方，其明知房屋产权性质不能对外出售而依然出售房屋，对合同无效应当承担主要责任；屠永丽、高红旗、高亮在订立房屋买卖合同时明知房屋性质而依然购买，未尽到必要的注意和审慎义务，一审判决依据双方的过错程度，并结合本案的实际情况，划分本案双方当事人承担房屋升值利益损失的相应比例并无不当。双方当事人所签订的《房地产买卖契约》中明确约定付款方式为“首付贰拾万元，二次付肆万，余额待房、地产大证及相关手续交给乙方之日付清余款”。许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组未提供证据证明屠永丽、高红旗、高亮存在违约行为，且合同无效涉及到全部房屋，故房屋升值利益损失不应按80㎡计算。由于双方当事人对诉争房屋买卖合同无效均有过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应各自承担相应责任，故一审判决依据双方当事人的过错程度及本案实际情况划分双方当事人承担房屋租金损失的比例并无不妥。综上，上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组、屠永丽、高红旗、高亮的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组承担6369元，上诉人屠永丽、高红旗、高亮承担2426元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  信宏敏二〇一八年一月二十九日书记员  娄潇爽执行催告义务人：根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确定的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：1.限制设立融资性担保公司、保险公司。2.限制公开发行公司债券。3.限制合格投资者额度审批。4.中止股权激励计划及对象。5.限制股票发行或挂牌转让。6.限制设立社会组织。7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。8.限制获取政府补贴。9.限制获得政策支持。10.限制担任国企高管。11.限制担任事业单位法定代表人。12.限制担任金融机构高管。13.限制担任社会组织负责人。14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。15.在入党或党员设立特别限制。16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。17.限制入伍服役。18.限制海关认证。19.限制从事药品、食品等行业。20.限制房地产、建筑企业资质。21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。22.限制律师、律师事务所获得荣誉。23.限制授信。24.限制从事不动产交易、国有资产交易。25.限制使用国有林地。26.限制使用草原。27.限制利用其他国有自然资源。28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。29.限制住宿宾馆饭店等高消费。30.限制高消费旅游。31.限制子女就读高收费学校。32.限制购买具有现金价值保险。33.限制新建、扩建、高档装修房屋。34、限制和控制出境35、加大刑事拒执惩戒力度36、鼓励各级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口