重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终1377号
上诉人（原审被告）重庆城海实业发展有限公司，住所地重庆市江津区几江南干道16�地块鹏程花园1幢1层12号，统一社会信用代码91500116599213415D。
法定代表人：刘猛，董事长。
委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韦利君，女，汉族，1972年03月24日出生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐华露，重庆宇广律师事务所律师。
上诉人重庆城海实业发展有限公司（以下简称城海公司）与被上诉人韦利君商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2017)渝0116民初10436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
城海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韦利君一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金的计算标准，一审法院按照年利率6%主张没有依据；2、城海公司办理登记手续时因登记部门系统升级、工作流程变动导致办理时间延长，依照补充协议约定城海公司不应承担违约责任；3、办证是双方的共同义务，韦利君未准时向上诉人提交办证资料导致逾期办证。
韦利君辩称，一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求驳回城海公司的上诉。
韦利君一审诉称：1、判决城海公司支付韦利君迟延办理合同登记备案的违约金941.9元；2、判决城海公司支付韦利君逾期办理产权登记的违约金7286.3元。
一审查明：2013年12月28日，韦利君（乙方）与城海公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由韦利君购买城海公司开发的、位于重庆市江津区商品房一套，总成交金额为554065元。合同第七条约定城�公司应当于2015年8月31日前将房屋交付韦利君；第九条约定了城海公司逾期交房的违约责任；第十二条约定“2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后�……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之×（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”十三条约定“4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之×（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
同日，韦利君（乙方）与城海公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，第九条约定“7、……因乙方原因未收到甲方交房通知或者乙方怠于接房的，本合同约定的交付日期视为房屋交付使用时间。”第十条约定“关于‘合同’十二条预售商品房合同登记的时间，甲、乙同意修改为：一次性付款或分期付款的，自合同签订之日起30日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；……乙方应在办理房屋交付手续的当日，出示房款及代收税费已经交纳完毕的有关票据，同时交付办理产权证所需的资料，包括：1、业主身份资料：身份证、户口薄、结婚证等；2、业主本人签名的办理房屋产权转移登记的授权委托书、申请表及房屋交易部门所要求的其他资料及办证费用（办证费用以政府相关部门收取标准为准），否则，甲方有权相应推迟为其办理房屋交付手续并不承担延期办理产权证的违约责任。……双方一致同意产权证办理时间为交房之日起180日内取得产权登记受理单。……因政府职能部门原因（如楼盘地名周边道路命名迟延、房屋门牌号码编制滞后、土地房屋勘测报告出具延后等房屋初始登记审批手续）造成延期办理合同登记和产权转移登记的，甲方可以顺延办证且不承担违约责任。”
合同签订当日，韦利君按约向城海公司一次性支付了全部购房款554065元。2014年2月14日，城海公司取得了江津区国土资源和房屋管理局的预售合同备案业务受理通知书，该通知书上载明的提交要件名称包括“法人代表授权委托书、被委托人身份证明、申请人身份证明、委托书、交易合同登记申请表、不动产购房发票、《商品房买卖合同》、资金监管银行进账单”。2015年8月31日，韦利君向重庆城之海物业管理有限公司城海·滨江春城管理处预交了2015年9月至2016年2月共计6个月的物业服务费1392元。2016年5月9日，城海公司取得了江津区国土资源和房屋管理局的预售后房屋权�登记（转移登记）业务受理通知书，该通知书上载明的提交要件名称包括“申请人身份证明、土地房屋权属证书、已办理了预告登记的还应提交预告登记证明、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案证明”。2017年10月9日，韦利君起诉至一审法院提出其诉讼请求。
一审法院认为，韦利君与城海公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格按约履行自己的义务，否则应依法承担违约责任。
关于韦利君请求城海公司支付迟延办理合同登记备案的违约金941.9元问题。根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十条的约定，城海公司应于2014年1月27日前取得土地房屋登记机构的合同备案登记受理单，但却于同年2月14日才取得，已逾期18天；根据《重庆市商品房买卖合同》第十二条第三款第（1）项的约定，城海公司应向韦利君支付合同逾期备案登记的违约金为997.3元（554065元×1%×1%元/天×18天），并于2014年3月16日内支付。但是，韦利君的该项请求于《中华人民共和国民法总则》施行日即2017年10月1日前，已超过当时的法定2年诉讼时效期间，即使该部分请求的诉讼时效期间为韦利君主张的3年，于其起诉时也已届满，更何况韦利君的该主张于法无据，而且，韦利君又未举证证明存在导致诉讼时效中止、中断或延长的法定事由，故其该项请求不予支持；城海公司对此的抗辩理由成立，予以采纳。
关于韦利君请求城海公司支付逾期办理产权登记的违约金7286.3元问题。韦利君于2015年8月31日向重庆城之海物业管理有限公司城海•滨江春城管理处预交了2015年9月至2016年2月共计6个月的物业服务费1392元，根据日常生活经验判断，应认定韦利君之前或该日已受领了案涉房屋的交付，而韦利君认可城海公司于该日交房。根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十条约定的“双方一致同意产权证办理时间为交房之日起180日内取得产权登记受理单”，城海公司应于2016年2月27日前取得办理房屋产权登记的受理单，却于同年5月9日才取得，已逾期71天。虽然《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第（2）项对本案情形没有约定城海公司应向韦利君支付逾期办理产权登记的违约金计算标准，但并不意味着城海公司对该违约行为不承担相应的违约责任，鉴于城海公司的违约事实及韦利君因此遭受的损失难以确定的实际情况，以韦利君已付购房款为基数，按年利率6%计算逾期办证违约金较为合理，故城海公司应向韦利君支付逾期办理产权�记的违约金为6466.6元（554065元×6%元/年÷365天/年×71天）。据此，对韦利君请求违约金7286.3元中的6466.6元，予以支持，超过部分不予支持；城海公司相应的抗辩理由不能成立，不予采纳。
关于城海公司抗辩办证的起算时间应以实际交房时间为准问题。首先，城海公司未举示实际交房时间的相应证据；其次，《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十条约定“双方一致同意产权证办理时间为交房之日起”，并未明确约定此处的交房为实际交房还是其他形式的交房，而《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条约定“7、……因乙方原因未收到甲方交房通知或者乙方怠于接房的，本合同约定的交付日期视为房屋交付使用时间。”说明韦利君与城海公司约定了视为房屋交付使用的情形即其他形式的交房，其目的是为了避免有的买受人不讲诚信，故意不按约接房以�追究城海公司逾期交房违约责任，该约定体现了公平和诚实信用原则，不影响城海公司履行办证义务；最后，从《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议整体来看，对城海公司逾期交房、逾期办证分别约定了相应的违约责任，且办证起算时间以交房时间为准。现实交易中，往往视为房屋交付时间在前，实际交房时间在后，二者相差数月甚至更长，如果判断城海公司是否承担逾期交房违约责任的截止点以视为房屋交付时间为准，而判断城海公司是否承担逾期办证的起算点又以实际交房时间为准，就会导致城海公司在二者之间的时间段内既不承担逾期交房违约责任，也不承担逾期办证违约责任的结果，显然有悖公平和诚实信用原则。综合以上分析，城海公司的该抗辩理由不能成立，不予采纳。
关于城海公司抗辩补充协议第十条约定办理备案、产权登记系双方共同权利义务，而韦利君未举证证明其及时提交相应资料，导致逾期备案、办证其不应承担责任问题。由于一方面，《重庆市商品房买卖合同》第十二条第二款约定了“由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。”结合本地商品房买卖领域的交易习惯，在签订商品房买卖合同时，作为出卖人的开发商为了以后办理有关手续方便，均会安排专门工作人员审核并收取买受人办理有关手续的相应资料，否则也会事后通知买受人及时提供相应资料。而本案中城海公司未举证证明其通知过韦利君提供相应资料，据此，应认定韦利君在签订《商品房买卖合同》时或3日内已向城海公司提供了办理合同登记备案资料的事实，城海公司已办理了合同登记备案的结果也进一步证明了该事实，城海公司逾期办理合同�记备案应依法承担违约责任；另一方面，虽然补充协议第十条约定了韦利君应在办理房屋交付手续的当日交付办理产权证所需的资料，否则城海公司不承担延期办理产权证的违约责任，但从江津区国土资源和房屋管理局预售后房屋权属登记（转移登记）业务受理通知书载明的提交要件名称可知，办理产权转移登记所需资料中韦利君仅需提供身份证明，其余资料城海公司均能自行提供，而城海公司在先期办理合同登记备案的资料中即有韦利君的身份证明，并不需要韦利君另行提供资料，城海公司逾期办证应依法承担违约责任。因此，城海公司的该抗辩理由不能成立，不予采纳。
关于城海公司辩称办理登记手续时因登记部门系统升级、流程变动导致办理时间延长，依照补充协议约定城海公司不应承担违约责任问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》补充协议第�条第五款约定“因政府职能部门原因（如楼盘地名周边道路命名迟延、房屋门牌号码编制滞后、土地房屋勘测报告出具延后等房屋初始登记审批手续）造成延期办理合同登记和产权转移登记的，甲方可以顺延办证且不承担违约责任。”但是，本案中并不存在该约定中城海公司可以顺延办理合同登记备案和产权转移登记且不承担违约责任的情形；同时，根据城海公司要求调取房屋登记机构2016年6-7月办理房屋权属登记和预售合同备案登记系统升级和流程变动情况的申请，本院依法向重庆市江津区不动产登记中心调查，该中心出具了《关于滨江春城项目商品房登记业务办理时限的情况说明》，载明“经核实，我中心根据重庆市国土房管局统一安排，于2016年6月20日正式上线运行不动产登记系统，由于系统上线初期，处于试运行阶段，根据《不动产登记暂行条》第二十条之规定，我中心不动产登记系统上线当日发布公告将不动产登记业务办理时限由原承诺办理时限调整为法定时限办理。在此期间，我中心加班加点完成各项业务办理工作，并未暂停或延误登记业务办理工作。……经查，2016年6月-7月，滨江春城项目共申报44手商品房登记业务，我中心均在法定时限办结……。”证明登记部门相关业务系统升级、流程变动，并未影响城海公司办理合同备案和产权登记事宜，城海公司以此为由不承担相应违约责任没有事实依据。由此可见，城海公司的该抗辩理由亦不能成立，不予采纳。
综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关�审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、重庆城海实业发展有限公司在本判决生效后五日内支付韦利君逾期办理产权登记的违约金6466.6元。二、驳回韦利君的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由重庆城海实业发展有限公司负担，（限本判决生效后七日内向一审法院交纳）。
本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：关于上诉人城海公司提出双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金的计算标准，一审法院按照年利率6%主张没有依据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人未能按合同约定的办证期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽然双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四项第（2）对本案情形没有约定城海公司应向韦利君支付逾期办证违约金计算标准，但并不意味着城海公司不承担该违约行为相应的违约责任，一审法院依据法律规定，以韦利君已付购房款为基数，按年利率6%计算城海公司逾期办理产权登记的违约金并无不当，上诉人城海公司的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人城海公司提出的逾期办证的原因系登记部门工作流程变动导致办理时间延长以及韦利君未准时向上诉人提交办证资料的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审中，因城海公司申请，一审法院向重庆市江津区不动产登记中心调查，该中心出具的《关于滨江春城项目商品房登记业务办理时限的情况说明》，证明登记部门相关业务系统升级、流程变动，并未影响上诉人城海公司办理合同备案和产权登记事宜，城海公司以此为由不承担相应违约责任没有事实依据。《重庆市商品房买卖合同》第十二条第二款约定了“由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。”结合本地商品房买卖领域的交易习惯，在签订商品房买卖合同时，作为出卖人的开发商为了以后办理有关手续方便，均会安排专门工作人员审核并收取买受人办理有关手续所需的相应资料，否则也会事后通知买受人及时提供相应资料。而本案中城海公司未举证证明其通知过韦利君提供资料，结合城海公司现已取得产权登记业务受理单的结果，可以认定韦利君在签订《商品房买卖合同》时或3日内已向城海公司提供了办证资料的事实，城海公司以韦利君未准时向上诉人提交办证资料为由不承担相应违约责任亦没有事实依据。故上诉人城海公司的上诉理由均不能成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由重庆城海实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 姝
审 判 员 吴 杰
审 判 员 于 利
二〇一八年五月七日
法官助理 黎明宇