广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第1454号
原告陈浩志(反诉被告，以下简称原告)，男，1981年10月11日出生，汉族，身份证住址：广东省兴宁市，
委托代理人樊强，广东智成律师事务所律师。
委托代理人冯晓波，广东智成律师事务所实习律师。
被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂（反诉原告，以下简称被告），住所地:东莞市凤岗镇X村*组。
经营者林少龙。
委托代理人余韦，广东坤益律师事务所律师。
委托代理人余红，女，1981年10月5日出生，汉族，身份证住址：湖南省临澧县太平开发区，广东坤益律师事务所辅助人员。
原告陈浩志诉被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂提出反诉，本院受理后决定合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈浩志的委托代理人樊强，被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂的委托代理人余韦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈浩志诉称，2012年5月28日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，按照双方合同约定：原告租赁被告二楼厂房使用，租赁期限自2012年5月28日至2015年5月31日止；租金是宿舍饭厅每月2000元，二楼厂房租金共计人民币13000元；双方签订合同时，原告向被告支付二个月保证金人民币26000元，合同期满后被告应将保证金全额退还原告。在签订合同当日，双方办理了授权委托书，原告委托被告代收每月租金、管理费及水电费，双方还对其他方面作了约定。原告在租赁期间正常生产经营，2015年4月，被告在合同期未满的情况下，强行将原告的机械设备、物品搬出厂房，并收取原告搬迁费12000元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告立即返还保证金26000元及利息（从起诉之日起至还清款日止以实际欠款本金按银行同期同类贷款利率计算）；2、被告立即返还强行搬迁的搬运费12000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂答辩称，原告诉讼请求没有法律依据，被告无需返还搬迁费给原告。一，根据双方的租赁合同第五条的约定，原告应当每月5日前交付水电费给被告，但原告违反约定，自2015年2月开始就拖欠水电费、管理费和租金，一直持续到4月，在此期间，被告多次向原告追讨费用，包括贴追讨通知到原告厂房门口，根据约定，被告有权解除合同，并要求原告支付滞纳金，现原告拖欠的滞纳金达70000多元；二、双方约定的保证金在原告违约的情况下是无需返还给原告的；三、搬迁费12000元，被告并未收取，而是由帮原告搬迁的公司收取的，原告无权要求被告支付。所以请求法院驳回原告请求。
被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂反诉称，2012年5月28日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，根据合同约定，被告将位于东莞市凤岗镇X村X厂所属的二楼租赁给原告，原告租用上述房屋C栋二楼，期限为三年，C栋二楼厂房租金为11000元，宿舍饭厅租金每月为2000元，原告应于每月5日前向被告交当月租金和上月水电费，逾期未交租金及水电费的，每天加收百分之三的滞纳金给被告，逾期10天未交的，被告有权解除合同。合同签订后，被告将上述租赁物交给原告使用，初时，原告尚能支付租金及水电费，但从2015年2月开始，原告开始拖欠2015年1月份水电费及2月份租金，一直拖欠到2015年4月。经被告多次追讨，2015年5月2日，原告才缴清了水电费及租金。根据合同约定：原告应于每月5日前缴清本月租金和上月水电费，逾期未交租金及水电费的，每天加收百分之三的滞纳金给被告，逾期10天未交的，被告有权解除合同。现原告拖欠水电费、租金数月，被告有权要求原告支付滞纳金，为此，被告曾多次与原告协商此事，原告一直未有履行义务。故为维护被告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关法律规定，特提出反诉，请求法院判令：1、原告支付欠被告的滞纳金人民币71454.66元（从2015年2月6日分段起计至2015年5月2日，按每日百分之三计）；2、判令原告承担诉讼费用。
原告陈浩志对被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂的反诉答辩称，一、对于双方约定的滞纳金计算方法，明显高于被告损失，因此请求法院对于滞纳金的约定予以调整，二、在合同期满前，由于本案被告已将案涉场地另行出租第三方，迫使原告提前搬出，而且是在原告方将租金全部缴纳，滞纳金不予计算的前提下，才将被告的机器设备返还。三、即使本案原告在被告处合同签订时交付押金26000元，被告也不同意抵扣租金。请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，被告系案涉位于东莞市凤岗镇X村X组经济合作社的房屋的所有权人。2012年5月28日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告将上述房屋的部分出租给原告使用。双方在合同中主要约定：1、被告将案涉房屋的二楼出租给原告；2、租期为3年，即从2012年5月28日至2015年5月31日。前33天为装修期，装修期内免收租金，正式起租时间为2012年7月1日；3、宿舍饭厅租金为每月2000元，二楼厂房租金共计13000元；4、双方签订合同时，原告向被告支付2个月保证金26000元和第一个月租金13000元，合约期满原告付清租金、水电费及一切费用后，被告将保证金全额退还原告；5、原告应于每月5日前向被告交付本月租金和上月水电费，逾期未付租金、水电费，每天加收百分之三滞纳金给被告，逾期10天未付租金和水电费，被告有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由原告自行负责。合同签订后，原告于2012年5月28日向被告交付了26000元保证金。2015年2月份起，原告开始迟延交付2月租金及1月水电费，后原、被告由此产生矛盾。2015年4月28日，东信吊装搬运有限公司将原告的机器设备由案涉厂房的二楼搬到一楼，并出具了12000元的搬运费的发票，原告主张是被告叫人强行将原告的机器搬出，且12000元的费用过高，被告则主张是原告委托被告找搬运公司搬机器的，代收的12000元搬运费已经转交给搬运司，双方均确认12000元的费用是被告代为收取的，不是原告直接交给搬运公司。2015年3月13日，原告向被告支付了逾期支付的2月份租金管理费、1月水电费8000元。2015年5月2日，原告向被告支付2月份租金管理费、1月份水电费12898元，支付了3月份租金管理费2月份水电费16515元，支付了4月份租金管理费、3月份水电费15529元，支付了4月份水电费231元，后原告经被告同意将机器从案涉厂房的一楼搬走，原告主张原、被告双方当时协商好原告支付上述费用后被告免除原告的违约金，且原告2015年4月29日已经将二楼的钥匙归还给被告，被告则主张2015年5月2日协商的时候并未承诺免除原告的违约金，且原告未归还钥匙，原告真正归还租赁物的时间是2015年5月5日。
以上事实，有原告提供的厂房租赁合同、收据、被告提供的房产证、查档证明及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，2012年5月28日，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据当事人的诉辩情况，本案的争议焦点应为：一、案涉《厂房租赁合同》何时解除；二、被告是否应返还原告案涉合同保证金26000元；三、被告是否应退还原告搬运费12000元；四、原告是否应支付被告逾期交租违约金。
关于合同解除问题。虽然原、被告双方对《厂房租赁合同》的解除方式及解除时间有争议，但考虑到：第一，被告未主张亦未提交证据证明其在合同期满前行使单方解除权通知原告方解除合同；第二、原、被告双方均确认案涉厂房的机器设备在合同期满前的2015年4月29日已搬出租赁场所（案涉租赁物的二楼），且被告确认其最迟于2015年5月5日重新掌控案涉租赁场所；第三，2015年5月2日，原告在缴纳了欠缴的租金、管理费、水电费后经被告同意将机器设备从案涉租赁物的一楼搬走；本院认为虽然双方对机器从租赁物的二楼搬到一楼有争议，但原、被告双方在2015年5月2日协议原告补交费用后可以搬走存放在被告处（案涉租赁物一楼）的机器实质上有解除合同的合意，本院确认双方于2012年5月28日签订的《厂房租赁合同》在2015年5月2日协议解除。
关于保证金问题。本院认为保证金的意义在于确保承租方单方提前解除合同造成出租方损失而向出租方交付的。本案中，虽然双方在《厂房租赁合同》中约定合约期满原告付清租金、水电费及一切费用之后，被告将保证金全额退还原告，但在合同期满前，双方在2015年5月2日达成了解除合同的合意，并非原告方单方提前解除合同，故被告应将保证金26000元返还给原告。
关于搬运费问题。东信吊装搬运有限公司已向原告出具收款收据确认收取了搬运费12000元，原告持有上述收据的原件，虽然原、被告双方对费用的交付时间有争议，但均确认上述费用由被告垫付后原告返还给被告，本院认为原告在向被告返还上述费用的时候是对上述费用的追认，原告现主张是被告强行请搬运公司搬走机器并收取了过高的搬运费证据不足，对其要求被告返还搬运费12000元的诉讼请求本院不予支持。
关于违约金问题。原、被告双方在《厂房租赁合同》中明确约定，原告应予每月5日前向被告交付本月租金和上月水电费，逾期未付租金、水电费，每天加收百分之三滞纳金给被告。原、被告均主张滞纳金即违约金，原告则主张违约金过高，应按银行同期同类贷款利率予以调整。本院认为，原、被告双方在合同中已明确约定租金及水电费交付时间，并约定逾期交付的违约责任，原告逾期支付2015年2-4月的租金管理费及1-4月的水电费，被告可要求原告支付一定的违约金。至于违约金的计付标准，被告主张因原告违约造成的损失包括利息损失、追收过程中产生的交通费、电话费等费用、精神损失费等，但未提交证据证明。按双方在合同中约定日百分之三的标准计算，违约金从费用逾期支付之日起计算至2015年5月2日总额已远超过逾期支付费用的总额，故本院依法予以调整。酌情考虑到被告在催收过程中的费用、被告可能得到的利息收益等实际损失，结合双方在签订《厂房租赁合同》的约定，原告已于2015年5月2日付清上述费用的情节等因素，本院酌定违约金以逾期支付本金的三成为限制支付，即支付总额为（8000+12898+16515+15529）×30%=15882.6元。对被告超出部分诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市凤岗鸿龙手袋向原告陈浩志返还保证金26000元；
二、原告陈浩志向被告东莞市凤岗鸿龙手袋厂支付违约金15882.6元；
三、驳回原告陈浩志的其他诉讼请求；
四、驳回被告东莞市凤岗鸿龙手袋的其他诉讼请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费750元，反诉受理费793元，由原告陈浩志负担413元（本诉负担237元，反诉负担176元），被告东莞市凤岗鸿龙手袋负担1130元（本诉负担513元，反诉负担617元）。
服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 梁雪云
人民陪审员 林海文
人民陪审员 刘丽璋
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 周建华
刘梦楠
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。