广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终2121号
上诉人（一审原告）黄明宇，男，1970年7月20日出生，壮族，广西百色市右江区人，百色市房产局干部，现住广西百色市右江区。
被上诉人（一审被告）黄锦超�男，1986年3月3日出生，汉族，广西桂平市人，个体户，现住广西桂平市。
上诉人黄明宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年6月26日原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的毛坯房租给被告使用20年，由被告出资负责房屋内部的装修，20年租期满后房屋收归原告所有。被告承租房屋后进行内部装修，但因拖延交纳房租，屡次与原告签订补充协议或写下欠条，承诺限期交纳租金。因被告的原因内部装修进度缓慢，被告也未按合同约定交纳房租，于2014年5月15日承认尚欠原告128984元租金及滞纳金后便失去联络。
一审另查明，被告出资的内部装修一�由原告继续沿用。
一审法院审理认为，被告租赁原告的房屋，被告应当支付占用房屋期间的租金，根据原、被告签订的租赁合同，原告自被告未交纳房租时有权解除合同，因被告于2014年5月15日签字确认尚欠128984元租金及滞纳金后便失去联络，视为其明确表示不履行合同，合同应于当时解除，原告无权要求被告支付往后未实际占用房屋期间的租金及滞纳金。被告应支付双方签字确认的128984元租金及滞纳金给原告。对于原告起诉请求被告支付的恢复房屋原状所需的120000元费用，因并未发生需要赔付款项的条件，故该院对该诉讼请求不予支持。对于原告起诉请求将被告出资的内部装修确认归原告所有，因内部装修部分归属不在本案的审理范围，本案不予审理。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决一、被告黄锦超向原告黄明宇支付尚欠房屋租金128984元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5626元，由原告黄明宇承担3094元，由被告黄锦超承担2532元。
上诉人黄明宇不服一审判决，以一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误为由，上诉请求撤销一审判决，依法改判。主要理由是：上诉人交付的房屋现状是内外墙批灰粉白、铝合金窗、楼梯步级瓷砖、卫生间安装给排水主管。其余由被上诉人自行负责装饰装修。被上诉人是在现有房屋基础上进行装修改造，并非一审认定的毛坯房装修。2012年6月签约交房至2014年5月这两年时间里，被上诉人租用房屋并陆陆续续交房租。2014年5月至2014年12月1日这段时间，被上诉人虽不见出现在租赁房屋现场，但他的装修人员和大型机器还在占用房屋，没有撤出也没有交回�屋，该时段不可能由上诉人使用。2014年12月1日合同终止以后，被上诉人的内部装修还没有最终完成，一副千疮百孔的烂摊子又何来一直由上诉人使用。随着合同终止，按合同约定，上诉人有权收回房屋、包括依附于房屋的装饰装修，并非是不当得利。况且签约时上诉人已完成了内外墙装修，合同终止收回房屋时被上诉人的装修部分要么没完工、要么不适合使用，不得不更换了所有的房门和门锁，修补半途而废的卫生间和拆改的房间，另外还要投入大量资金添置了好多东西，房屋才能正常使用，完全不是一审认定的被上诉人出资装修给上诉人使用。被上诉人违约导致合同终止，被上诉人的投资损失是他自己的责任，与上诉人无关，不能成为被上诉人逃避承担侵权赔偿责任的理由。双方在合同中约定，如果有欠租金达3个月以上等违约行为的，上诉人有权终止合同。被上诉人签字确认欠款后并未交还房屋，其装修人员及大型机器还在占用房屋，最后就连他留守的装修人员也找不到被上诉人，为避免更大损失，上诉人才不得已于2014年12月1日声明终止租赁合同。合同终止时间应该是声明终止合同当天，所产生的房租和相关费用应该截止到合同终止日。被上诉人未经上诉人同意，擅自拆改房屋建筑结构，将房间、卫生间穿墙打洞拆改扩建，严重影响了房间的使用功能。在2013年4月16日的欠条中，被上诉人承诺过愿按每层两万元赔付给房东自行修复，上诉人有权选择由被上诉人恢复原状或向被上诉人收取恢复原状所需的费用。一审对合同约定视而不见，认定未发生需要赔付款项的条件没有依据。
被上诉人黄锦超未作出答辩意见。
二审经审理查明，被上诉人向上诉人租赁房屋经营宾馆，双方在房屋租赁合同中约定，2013年-2015年的房屋租金为11250元/月，承租方逾期交付租金三个月以上的，出租方有权终止合同收回房屋。双方还在补充协议中约定，逾期交付租金的，从逾期之日起月租金增加750元，由11250元/月调整为12000元/月，每逾期一天还要按日租金标准向出租方支付滞纳金。因为被上诉人没有按时支付房租，被上诉人向上诉人出具了多份欠条。被上诉人在装修期间，将二至七层多个房间、卫生间墙体拆除进行改造，改变了房屋结构。被上诉人在2013年4月16日出具的欠条中，承诺于2013年7月1日前将拆除的卫生间、墙体改造、修复完毕，逾期未能完成的愿按每层两万元赔付给上诉人自行修复。此后被上诉人未如期完成装修，也未按期交付租金，在其于2014年5月15日签字确认欠付128984元租金及滞纳金后，上诉人再也联系不到被上诉人，上诉人遂于2014年12月1日向其发出解除合同通知函，解除双方之间的租赁合同。
二审另查明，上诉人于2012年7月1日将房屋交付被上诉人，房屋共七层，一层为商铺，二至六层共有二十五间单间，七层为套房。房屋交付时的现状为内外墙批灰粉白、铝合金窗、楼梯步级瓷砖、卫生间安装给排水主管。
此外一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案当事人争议的主要焦点是，一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同何时解除；二、被上诉人向上诉人支付租金至何时截止；三、被上诉人应否向上诉人赔偿损失。
本院认为，上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定，承租方逾期交付租金三个月以上的，出租方有权终止合同收回房屋。双方所指的“终止”，应理解为解除，此为双方约定的解除合同的条件。上诉人与被上诉人签订房屋后，于2012年7月1日交付房屋给被上诉人，被上诉人屡�不按期交付房租，其于2014年5月15日签字确认欠付128984元租金后，上诉人无法再联系到被上诉人，此时合同解除的条件成就。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同在履行中，上诉人是守约方，是该法律条款所指的“解除权人”，其可以在合同解除的条件成就时提出解除合同，合同自通知到达对方时解除，故至2014年12月1日上诉人向被上诉人发出解除合同通知函，明确表示解除涉案租赁合同时，合同才予解除。被上诉人是违约方，其无权提出解除合同，一审认定被上诉人最后一次确认欠付房租之日即为合同解除之日既无合同依据也无法理依据，本院予以纠正。鉴于涉案合同于2014年12月1日解除，被上诉人应交付的房租应计至2014年12月1日。除了被上诉人于2014年5月15日确认欠付的128984元租金应向上诉人支付以外，从2014年5月16日至2014年11月30日的租金76320元亦应给付。被上诉人在装修中，除了一层外，对二至七层的房间结构进行改造，多处墙体被拆除，其承诺于2013年7月1日前将拆除的墙体改造、修复完毕，逾期未能完成的每层赔偿两万元给上诉人。由于被上诉人未如期完成装修，也未对拆除的墙体进行修复，故其应依承诺赔偿上诉人12万元。上诉人与被上诉人还约定，承租方逾期交付租金的，每逾期一天按日租金标准向出租方支付滞纳金，照此推算，被上诉人每逾期交付租金一天要向上诉人支付“滞纳金”375元-400元。上诉人与被上诉人约定的“滞纳金”实为违约金，该违约金约定过分高于法律规定，本院调整为按中国人民银行发布的同期逾期贷款利率分段计付。综上所述，一审认定事实不清，适用法律和实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第2239号民事判决第二项；
二、变更百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第2239号民事判决第一项为：被上诉人黄锦超向上诉人黄明宇支付房屋租金205304元及利息（利息计算：从2014年5月16日起以128984元为基数，从2014年12月1日起以76320元为基数，至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
三、被上诉人黄锦超赔偿上诉人黄明宇经济损失120000元。
一审案件受理费5626元、二审案件受理费5626元，均由被上诉人黄锦超负担。
上述应履行的义务，�务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付本金迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 玉 江
审判员 凌 除
二〇一七年三月十七日
书记员 劳伟平