重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第03072号
原告重庆市新城开发建设股份有限公司，住所地重庆市江北区东升门路63号19楼，组织机构代码20282460-6。
法定代表人高晓东，总经理。
委托代理人张薇，重庆索通律师事务所律师。
被告重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。
法定代表人陈刚，总经理。
委托代理人孟怡，重庆财信律师事务所律师。
委托代理人刘丽娟（被告公司员工），女，1975年6月15日出生，汉族。
原告重庆市新城开发建设股份有限公司（以下简称新城公司）与被告重庆零距离物业服务有限公司（以下简称零距离公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，于2015年2月13日、3月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳，人民陪审员陈位华组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2015年4月23日再次公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托代理人张薇，被告零距离公司的委托代理人孟怡、刘丽娟到庭参加了三次诉讼。本案现已审理完毕。
原告新城公司诉称：2010年6月23日，原被告签订《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》，协议约定被告接受原告委托，接手位于重庆市渝北区松石支路470号的地下停车库的日常管理，维护和运行。并由原告向被告支付4000元每月的管理费以及1500元每月的补贴，停车库收益由被告按实际收益向原告支付。自2012年10月，被告未按协议约定向原告足额缴纳停车库收益，截止2013年5月，被告累计拖欠原告停车费102550元。
2013年8月6日，原告与被告签订《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》，约定由被告承包管理位于重庆市渝北区松石支路470号的地下停车库，被告按月向原告实际缴纳停车净收益共17050元，其他停车收益归被告所有。若被告逾期缴存停车净收益，则甲方有权收取滞纳金，并有权随时收回该停车库的承包经营权，并追究乙方全部违约责任。本协议期限2013年6月1日起至2015年5月31日止，《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》于2015年5月31日自行终止。被告从2013年6月，被告未向原告支付净收益至2014年6月，累计拖欠221650元。从2014年7月起，被告未再实际履行车库管理责任和义务，应当退还预收的2014年7-12月停车库收益25150元。原告要求：1、判令解除原被告所签订的《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》；二、判令被告立即向原告支付2012年10月-2014年6月的停车费，共计240650元（已扣除原告未向被告支付的自2012年10月-2013年5月的管理费及2013年6月1日起已开具发票停车库收益39550元），其中2010年6月23日合同金额为19000元；2013年8月6日合同金额为221650元；三、判令被告立即向原告支付滞纳金712860.5元；四、判令被告立即向原告支付被告在履行《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》期间预收的2014年7月1日至2015年5月31日止停车库收益38850元。
被告零距离公司辩称：1、合同已实际解除；2、2012年10月至2013年5月的费用与原告所欠被告的物业管理费相抵扣；3、民事责任中没有缴纳滞纳金的责任，即使法院认定滞纳金为违约金，违约金的约定也过高，零距离公司随意选择1000元作为违约金的调整标准；4、对于诉求四，被告并未收取任何预期收益。
经审理查明：2010年6月23日，原告新城公司作为甲方，被告零距离公司作为乙方签订《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》，约定甲方选聘乙方对洋河.龙山B组团停车库物业管理服务事宜，订立本协议。物业名称：洋河.龙山B组团停车库，物业类型：地下停车库，座落位置：重庆市渝北区松石支路470号，总建筑面积：2920.81平方米，共76个停车位。甲方将车库使用过程中的管理服务和经营委托乙方实施，乙方为小区车辆提供全天24小时停车服务。结算方式：遵循收支两条线的财务管理原则，乙方应及时、足额地将本停车场全部收益缴存入甲方指定的银行账户；乙方根据智能收费系统所记录的实际出租的车次数，按收费标准向使用人收取停车费。出现收费误差由乙方负责查实，如无智能收费系统自身出现失误或故障，则由乙方负责承担相关损失。甲方向乙方支付车库管理服务费4000元／月，并补贴乙方车库管理成本费用1500元／月，合计5500元／月，（含人员工资劳保、水电费、消防维保／智能收费系统日常维护）。室内车库停车收费标准如下：1、月租车收费标准：按350元／月收取，（其中包括物管费），按年缴纳的业主可优惠一个月租金。2、临时停车：3元／每小时。超过两小时以后按2元／每小时计收，连续停车超过12小时至24小时，收费不超过20元。本协议期限为一年，自2010年6月1日起至2011年5月30日止，协议期限满前一个月，甲、乙双方应就有关管事宜进行协商，如果期满后双方没有就是否续签以书面通知对方，则本协议继续有效。
双方对2012年10月至2013年5月期间的发票核对后意见如下：
1、2012年10月10日零距离物业机打发票记录中，新城公司提出零距离公司签收发发票金额为8050元，未付款为8050元，对载明作废的07680503号发票，金额为350元，重新开具了07680529号发票，但未要求零距离公司对新开发票进行签收；零距离公司提出07680503号发票在签收单中注明作废，此发票的金额350元应当予以扣除，重新开具的07680529号发票其并未签收；
2、2012年11月5日零距离物业机打发票记录中，新城公司提出零距离签收发发票金额为12250元，未付款为12250元，零距离公司提出07680541号发票在签收单中注明作废，此发票的金额350元应当予以扣除；新城公司未举示07680541号发票；
3、2012年12月3日零距离物业机打发票记录中，新城公司提出零距离签收发发票金额为11900元，未付款为11900元，零距离公司对款项没有异议；
4、2013年1月4日，2013年1月15日零距离物业机打发票记录中，新城公司提出零距离签收发发票金额为45850元，未付款为45850元。零距离公司提出09043558、09043554号发票由于车位未出租，发票原件现在零距离公司手中，并进行举示，两张发票各3850元的款项不应支付；
5、2013年2月零距离物业机打发票记录中，显示号码为09043570、09043571、09043584、09043585、09043589的发票已退回。新城公司提出零距离签收发发票金额为22750元，已付款3850元，未付款为18900元，零距离公司提出09043589号发票中的金额已交纳现金3850元，在签收单中该发票注明已退回，此发票的金额3850元应当由新城公司退还；新城公司提出该发票已用00758282号发票冲抵，但该发票零距离公司未进行签收，但此笔款项应该在2013年6月对零距离公司进行分配；
6、2013年4月零距离物业机打发票记录中，新城公司提出零距离签收发发票金额为7350元，已付款2100元，未付款为5250元；2013年5月零距离物业机打发票记录中，新城公司提出零距离签收发发票金额为7350元，已付款7000元，未付款为350元；零距离公司提出2013年4、5月签收单中签收发票的梅邦馀虽是零距离公司的车管员，但其没有收费、领取发票的权利，故上述款项共计5600元不应支付。
2012年10月至2013年5月期间新城公司未向零距离公司支付每月的管理费5500元。
2013年8月6日，双方又针对该地下停车库签订《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》，内容为：乙方负责制定完善并贯彻执行包括该车库管理职责、停车位和临时出入车辆的管理方案、发生紧急情况时的处置预案等管理制度，负责停放车辆的安全管理，若停放在该车库内的车辆发生损坏、被盗、火灾等安全事故，由乙方负责承担相应管理责任或协调责任方赔偿，与甲方无关。停车收费标准：月租车位租金标准：按现行收费标准执行（350元／月.位，含物管费），如需调整，应在符合市物价局相关文件规定的前提下，经甲乙双方协商一致后执行。2、临时停车收费标准：由乙方在符合市物价局相关文件规定的前提下自行制定并执行。停车收益分配：1、月租车位：月租车位所缴纳租金中，甲方按250元／月.位的标准收取停车收益，其余100元／月.位归乙方所有（除目前由甲方保留使用的7个尚未出租车位以外，其余69个车位，甲方应向乙方每月收取停车净收益￥17250.00元／月，甲方保留使用的7个车位按照50元／个.月的标准向乙方支付物管费，其中4个车位的物管费即￥200.00元／月由甲方承担，在甲方向乙方收取的每月停车净收益中抵扣，其余3个车位的物管费由乙方自行向该车位实际使用人收取，在扣除甲方承担的4个车位物管费以后，乙方每月应向甲方实际缴纳停车净收益￥17050.00元／月，大写：人民币壹万柒仟零伍拾元整），乙方应在次月初前5个工作日内，及时足额地将上月甲方应获得的停车净收益缴存入甲方指定的银行账户，若逾期缴存，则甲方按照逾期缴存金额每天加收乙方1%的滞纳金；逾期超过30天后，甲方除按照逾期缴存金额每天加收乙方2%的滞纳金外，可视同乙方违约，甲方有权随时收回该停车库的承包经营权，并追究乙方全部违约责任。若目前由甲方保留使用的7个尚未出租车位数量发生变化，则甲方收取的停车收益按上述标准作相应调整。若现行月租车位的租金标准发生调整，则甲乙双方收取停车收益的标准按本协议第六条第1款同比例予调整，除此之外，甲乙双方收取的停车收益在本协议有效期内均不作任何调整。2、临时停车：停车收益归乙方所有。3、月租车位和临时停车所需定额发票由乙方自行购买，乙方应按相关法规及时足额缴纳相关税费。管理费用承担：乙方承包管理该车库期间，该车库日常所发生的水电费、人员工资福利、清洁费、设施设备日常维护费等相关管理费用全部由乙方负责承担。特别约定事项：该车库在原委托管理模式下，2012年10月1日至2013年5月31日期间，甲乙双方的车位租金和管理费等相关问题，在本协议签定后1个月内，经甲乙双方相关人员将有关账目核对清楚后按照原委托管理协议的相关约定进行处理。本协议期限为2年，自2013年6月1日起至2015年5月31日止，本协议期满前1个月，甲乙双方应就相关事宜进行协商，如乙方继续承包管理该车库，甲乙双方应重新签订相关协议。本协议签订后，甲乙双方于2010年6月23日所签订的《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》于2013年5月31日自行终止。
合同签订后，零距离公司未按合同约定支付从2013年6月至2014年6月共计13个月的收益221650元。
对于按年交纳租金，但租赁期限在2012年11月至2014年1月期间的年票车辆，双方对以下发票的开具及2013年5月31日前的费用应当由新城公司收取，之后的费用由零距离公司收取无异议，为：1、发票号码09043472，开票日期2012年11月19日，金额4200元；2、发票号码09043492，开票日期2012年12月3日，金额4200元；3、发票号码09043547，开票日期2013年1月4日，金额3850元；4、发票号码09043550，开票日期2013年1月4日，金额3850元；5、发票号码09043549，开票日期2013年1月4日，金额3850元；6、发票号码09043553，开票日期2013年1月15日，金额3850元；7、发票号码09043556，开票日期2013年1月15日，金额3850元；8、发票号码09043557，开票日期2013年1月15日，金额3850元；9、发票号码09043559，开票日期2013年1月15日，金额3850元；10、发票号码09043560，开票日期2013年1月15日，金额3850元；11、发票号码09043586，开票日期2013年2月5日，金额3850元；12、发票号码09043587，开票日期2013年2月5日，金额3850元；13、发票号码09043588，开票日期2013年2月5日，金额3850元；双方的争议点为：1、发票上未载明收费期间，新城公司认为应当从发票的开具当月起作为收费的起点，且号码为09043554、09043558、09043584的发票也应当按以上方式进行分配；零距离公司认为应当从开具发票的次月起作为收费的起点。2、年票金额为3850元的票据，是对业主优惠了一个月的租金，对优惠的一个月双方均认为应当由对方承担。
2014年6月30日，新城公司与零距离公司解除了于2013年8月6日签订的《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》。对于被告零距离公司收取的业主提前预交的2014年7月1日后的租金，双方均认可应当由零距离公司退还新城公司36750元。有争议的费用为：2014年5月13日，车主范晓燕与重庆零距离物业龙山小区B区客房服务中心的车损协议，该协议内容为：5栋1-1-3业主范晓燕租赁新城车库76号车位（奔驰商务车渝A5××××），使用期间于2014年5月12日晨车主发现车辆左后门被撞凹陷。管理处及时报警出现场并告知公司陈福寿也同时出现场，预计维修费用1万多。经过与车主多次沟通协商达成共识，免收76号车位2014年6-12月和临停（渝A0××××）2014年管理费作为一次性赔偿，由被损车主自行负责修复。原告认为按该协议，零距离公司应当将该车2014年7月至12月的租金按350元／月支付给新城公司。但零距离公司认为该协议征得了新城公司的同意，损失不应当由其承担。
2014年3月，重庆索通律师事务所向零距离公司发出《关于要求支付停车费的函》。内容表述为：至2013年12月，贵公司应向新城公司支付但未支付停车费共计221900元，按合同约定扣除2012年10月-2013年5月期间新城公司应付的车库管理服务费44000元、2013年4-5月应收的停车费5600元（暂不处理）和2013年年票收入中6-12月贵公司应享有的收益45150元后，贵公司应实际支付给重庆市新城开发建设股份有限公司停车费127150元。
2014年3月29日，重庆财信律师事务所受被告委托向原告发出《关于重庆市新城开发建设股份公司要求支付停车费函的回复函》，对应付停车费的金额表述为：1、2012年10月至2013年12月应支付停车费在未扣除相关费用的情况下总额为214200元，而非221900元；2、零距离公司本着实事求是计算出，2013年年票收入中6-12月零距离公司应享有的收益39550元；3、按照合同约定以及贵公司认可的扣除费用：2012年10月-2013年5月贵公司应向零距离物业公司支付的车库管理费44000元、2013年4-5月应收的停车费5600元（暂不处理），2013年年票收入中6-12月零距离公司享有的收益39550元，零距离物业公司实际应支付给贵公司的停车费为125050元。
现原告诉至本院，要求判如所请。
上述事实，有双方当事人的陈述，《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》，《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》，机打发票记录及发票，年租车位收费分配情况表，龙山B区新城车库2014年收费表及发票，车损协议，律师函，庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：原被告双方所签订的《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》及《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。
对于双方签订的《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》，由于双方均认可在2014年6月30日已协商解除，原告现再次起诉解除于法无据，本院不予支持。
对于《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》履行期间的费用，本院针对双方的争议点评述如下：1、2012年10月10日零距离物业机打发票记录中，由于双方均认可号码为07680503发票新城公司已收回，对于重新开具号码为07680529发票的事实新城公司未举证，故对此发票载明的金额350元新城公司无权收取，故2012年10月10日零距离物业机打发票记录中零距离公司的应付款为7700元；同理，对于2012年11月5日零距离物业机打发票记录中也应扣除07680541号发票载明的金额350元，故2012年11月5日零距离物业机打发票记录中零距离公司的应付款为11900元；2、2013年1月4日，2013年1月15日零距离物业机打发票记录中，由于号码09043558、09043554号发票原件现在零距离公司手中，表明零距离公司未收到此款，故对应的7700元新城公司不应收取，零距离公司应付款为38150元；3、2013年2月零距离物业机打发票记录中，新城公司对票号为09043589发票已用00758282冲抵未举证，故此发票的金额也不应当收取，故2013年2月零距离物业机打发票记录中零距离的应付款为18900元-已付款3850元=15050元；4、对于2013年4月零距离物业机打发票记录中及2013年5月零距离物业机打发票记录中，由于零距离公司认可梅邦馀为其员工，梅邦馀收取发票的行为应当视为受零距离公司的委托，故对此两月的未付款5600元也应当由零距离支付。故零距离公司总的应付款为7700元＋11900元＋11900元＋38150元＋15050元＋5600元=90300元。
对于按年交纳租金，但租赁期限在2012年11月至2014年1月期间的年票车辆的费用，由于号码为09043554、09043558、09043584发票的费用新城公司未收取，故不应在2013年6月1日后分配给零距离公司。对余下的13份发票，双方均未举证证明收费的时间段，但由于零距离公司作为租金的实际收取人，应当对此承担举证责任，故本院认可新城公司的意见，应当从票据开具的当月作为收费的起点，2013年5月31日前的由新城公司收取，6月1日后的由零距离公司收取。对于无争议票据中所优惠的一个月停车费的承担，本院认为对优惠应当分配到全年较为公平，即将每月的停车费调整为3850元／12月=321.8元（保留小数点后一位）。故新城公司应退还零距离公司的费用为：1、发票号码09043472，开票日期2012年11月19日，金额4200元，新城公司应当付零距离公司350元／月×5月=1750元；2、发票号码09043492，开票日期2012年12月3日，金额4200元，新城公司应当付零距离公司350元／月×6月=2100元；3、发票号码09043547，开票日期2013年1月4日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；4、发票号码09043550，开票日期2013年1月4日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；5、发票号码09043549，开票日期2013年1月4日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；6、发票号码09043553，开票日期2013年1月15日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；7、发票号码09043556，开票日期2013年1月15日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；8、发票号码09043557，开票日期2013年1月15日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；9、发票号码09043559，开票日期2013年1月15日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；10、发票号码09043560，开票日期2013年1月15日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×7月=2252.6元；11、发票号码09043586，开票日期2013年2月5日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×8月=2574.4元；12、发票号码09043587，开票日期2013年2月5日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×8月=2574.4元；13发票号码09043588，开票日期2013年2月5日，金额3850元，新城公司应当付零距离公司321.8元／月×8月=2574.4元；合计新城公司应当支付零距离公司1750元＋2100元＋2252.6元＋2252.6元＋2252.6元＋2252.6元＋2252.6元＋2252.6元＋2252.6元＋2252.6元＋2574.4元＋2574.4元＋2574.4元=29594元。
新城公司应付给零距离公司的2012年10月至2013年5月期间的管理费5500元×8月=44000元应当从零距离公司的应付款中扣除。
据此，针对双方2010年6月23日《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》，新城公司的应收款为：90300元-44000元-29594元=16706元。
对于《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》合同签订后，零距离公司未按合同约定支付新城公司2013年6月至2014年6月共计13个月的收益221650元双方无争议，零距离公司应当支付。
对于2014年7月1日后零距离公司应当收取的业主预交的租金，由于双方的合同关系解除，零距离公司应当支付给新城公司36750元。对于范晓燕的停车费问题，现零距离公司未对新城公司参与调解并同意免交费用进行举证，故应当由零距离公司承担免交的费用2100元。即零距离公司应当支付给新城公司的预交款为36750元＋2100元=38850元。
对于新城公司要求的滞纳金，本院认为应当是属于违约金性质，但双方约定的违约金标准过高，本院认为将标准调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍为宜。零距离公司应当对逾期支付2013年6月至2014年6月的净收益向新城公司支付违约金，以当月的净收益17050元为本金，从次月的6日开始计付至实际付款之日止。
对于零距离公司提出的新城公司欠付的物业管理费的问题，因与本案不是同一法律关系，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆零距离物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市新城开发建设股份有限公司履行《洋河.龙山B组团停车库物业服务协议》期间（2012年10月至2013年5月）的费用16706元；
二、被告重庆零距离物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市新城开发建设股份有限公司履行《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》期间（2013年6月至2014年6月）的停车收益221650元；
三、被告重庆零距离物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市新城开发建设股份有限公司履行《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》期间（2013年6月至2014年6月）的停车收益的违约金，计算方式为：以当月的停车收益17050元为本金，从次月的6日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，计算至停车收益付清之日止；
四、被告重庆零距离物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市新城开发建设股份有限公司履行《天一.新城小区B组团停车库物业承包管理协议》期间预收的2014年7月1日至2015年5月31日止停车库收益38850元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费14360元，由原告重庆市新城开发建设股份有限公司负担8360元，被告重庆零距离物业服务有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 胡可萍
代理审判员 张红艳
人民陪审员 陈位华
二〇一五年五月八日
书 记 员 吴朋爱