广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10815号
上诉人（原审被告）：叶治略，
委托诉讼代理人：马辉，广东德纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小雷，广东晟典（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴一先，
委托诉讼代理人：张红强，广东冠豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭锦跃，
委托诉讼代理人：熊更新，广东深腾律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，
法定代表人：吴军强。
上诉人叶治略与被上诉人戴一先、彭锦跃及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
叶治略上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；或驳回戴一先的诉讼请求；或直接予以改判。2、一、二审诉讼费用由戴一先承担。上诉事实和理由：一、该判决对叶治略的辩称，存在遗漏和曲解；该判决称“叶治略在庭审中自认因其未取得彭锦跃的授权从而导致至今未能配合戴一先办理首期款资金监管手续，叶治略的上述行为构成根本违约”。而叶治略的代理人在庭审中原话是:确实没有做资金监管，是因为彭锦跃没有授权叶治略办理资金监管手续，所以合同没有履行。至于彭锦跃为什么没有履行这个合同，代理人不清楚(见庭审笔录第8页第23、24、25行)，叶治略的代理人表达了很明确的意思，即1、彭锦跃没有授权叶治略办理资金监管手续，而非判决认定的叶治略未取得彭锦跃的授权实施转让房产代理行为，2、彭锦跃没有授权叶治略办理资金监管手续，叶治略即无权利也无义务代理彭锦跃配合办理资金监管手续，对没有办理资金监管手续不可能承担任何责任。3、叶治略并不知道彭锦跃为什么没有配合戴一先办理资金监管手续。事实上，经庭审己查明，戴一先知道叶治略未取得彭锦跃授权配合办理资金监管手续后从未提出异议，更未向彭锦跃在深圳市福田区xx路12号xx大厦三楼东的住址发函要求配合办理资金监管手续（见证据1)。故戴一先在诉状中称：叶治略拒不提供监管帐户（见判决书第2页第17行）根本不符事实。该判决断章取义，歪曲了叶治略代理人律师庭审中的原话内容。二、原判决认定事实错误；1、原判决认定：叶治略代理人在庭审中陈述涉案合同未能继续履行的原因在于彭锦跃未授权叶治略代为办理首期款资金监管手续（见判决书第3页第18、19行）。该认定与事实不符。事实是，办理资金监管是戴一先应在合同约定支付首期款(7月8日）之前将开户时间、地点通知房产转让方，房产转让方根据通知到银行配合，但戴一先只是在应付首期款的最后1天7月8日才发出开户紧急通知给没有代办权限的叶治略，叶治略最快只能在7月9日以后收到没有确定时间、地点的开户通知，戴一先却不给房产转让方彭锦跃发出通知。因此，戴一先的所谓“彭锦跃、叶治略拒不提供监管账户”纯属编造、歪曲，判决也歪曲叶治略代理律师在庭审中陈述涉案合同未能继续履行的原因。2、该判决认定叶治略没有彭锦跃房产转让的代理权并不属实。叶治略与彭锦跃还有叶少严、陈汉蓬都是广东陆河县的老乡，2014年10月27日，彭锦跃公证委托叶少严、陈汉蓬办理涉案房产转让事宜（见证据2)，2014年11月30日，叶少严转委托叶治略为复代理人，办理涉案房产转让的相关事项（彭锦跃的房产领证时，叶治略替彭锦跃支付过税金，见证据3、见证据4)。3、原判决没有查明或明确认定《房地产买卖合同》的效力，法官在庭审中无释明《房地产买卖合同》的效力，判决认定合同对彭锦跃不发生法律效力纯属含糊其辞，如果《房地产买卖合同》无效，支付违约金的判决就与法律相悖。一审法院均未查明上述事实并列入判决书，显而易见一审判决主要事实认定错误，部分事实认定不清。三、原判决叶治略没有获得代为办理首期款资金监管手续承担违约金与退定金的责任无事实与法律依据；1、有违约行为的是戴一先；(1)依据合同第三条2项B款限定戴一先在7月8日支付首期款前应将开办银行监管帐户时间、地点通知彭锦跃、叶治略，彭锦跃、叶治略配合，最迟在7月8日下班前开设银行监管帐户并把首期款打入，而戴一先在7月8日下午3点多得到首期款后发出通知给叶治略，叶治略最快在7月9日才收到开户通知，那么因戴一先的自身原因不可能事实上也没有在7月8日前将首期款如期支付进入银行监管帐户，其违反了《房地产买卖合同》第三条2项B款15天内支付首期款的约定；(2)戴一先违反了《房地产买卖合同》第三条2项B款约定没有向银行提交按揭贷款及相关材料；2、戴一先不清楚叶治略的没有获得配合开设银行监管帐户权限的责任由戴一先自行承担，戴一先、彭锦跃、叶治略签订《房地产买卖合同》时要戴一先与世华地产公司一起去福田家里看委托书，但戴一先以距离远为由拒绝看委托书(见庭审笔录第7页第18、19、20、21、22行)。3、叶治略没有任何违约与过错。叶治略依委托权限办理涉案房产转让事项，在收到戴一先延期发出的开户通知后己告知其无银行开户授权，戴一先便错误认定彭锦跃、叶治略拒绝开户而单方面不履行合同义务。四、该判决适用法律错误。《合同法》第四百条规定:受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托，《民法通则》第68条也确认了转委托(复代理)效力，原判决在认定事实不清的情况下错误适用《合同法》第四十八条第一款，第一百一十四条的规定判决本案从而导致判决结果的错误。综上所述，本案原审判决存在认定事实不清，适用法律错误的严重问题。为此，望贵院充分考虑彭锦跃、叶治略的上诉理由，依法维护彭锦跃、叶治略的合法权益，支持彭锦跃、叶治略的上诉请求。彭锦跃在庭审中补充上诉请求：事实部分有四点补充。1、关于委托。2014年10月27日彭锦跃已确认将涉案房产出卖，对卖房手续以及可能发生诉讼等情形做了安排，并委托了相关代理人，因此本案房产出卖是毫无疑义的。2、关于产权的问题。彭锦跃是涉案房产的合法权利人，其曾将房产证以及钥匙交由相关代理人，包括叶治略。因为两代理人与叶治略均是朋友，叶治略曾帮助彭锦跃缴纳房产证的办证费用，彭锦跃经济困难需要卖房是大家都明知的。彭锦跃与戴一先签订的买卖合同第四条约定双方对产权状态以及相关处分、委托权利是明知的。3、关于资金监管的问题。一审法院对资金监管的判决错误。根据合同的约定，资金监管有两种形式，一种是居间方，一种是银行，这两种都视为监管。买方在合同约定的最后一天出于违约目的向彭锦跃发出函件，而不是实际履行并交付资金监管，应当视为买方根本违约。4、关于法律适用的问题。一审对违约责任的认定有失公平。根据合同的约定，即便一方有过错，也应当按照定金或违约金认定违约方的责任。按照合同法的基本原则，应当以实际损失为参照，如果一方认为违约责任约定过高，应当予以减少，与实际损失相符。综合本案，叶治略没有在一审时提交书面委托书有两个原因：一是买方明知授权的存在；二是叶治略代理人称没有做资金监管的授权，但并不代表买方不能履行合同义务。因为资金监管不是必经程序，可以公证提存，也可以交由居间方监管，这只是买方根本违约的借口。综上所述，买方根本违约，应当承担违约责任。恳请二审法院依法改判或发回重审。
戴一先答辨称：一、彭锦跃代理人叶少严在交易以及诉讼过程中从未出现过，今天叶少严又委托代理人参加本案诉讼，我方认为可能与事实不符。为何交易过程以及诉讼过程并不存在代理人，但二审中却增加了代理人？我方认为这是彭锦跃在事后为了减轻叶治略的责任而委托的代理人。二、彭锦跃、叶治略上述陈述的事实与一审查明的事实以及一审诉讼过程中反映的事实不相符。在一审起诉过程中，叶治略曾明确陈述签订合同及地址确认书等相关资料时并未获得彭锦跃的授权，在开庭时其陈述签订合同时有授权，只是没有权利办理资金监管，但其上诉状中又称是通过转委托获得了房屋的相关权利，这一陈述前后矛盾，明显是在逃避责任。彭锦跃代理人在补充意见中陈述资金监管有两种方式，一种是居间方，一种是银行。在双方签订的买卖合同中明确约定了款项交由银行监管，在银行没有办理资金监管的情况下不可能办理其他的相关手续。综合以上两点，我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回彭锦跃、叶治略的上诉请求。
被上诉人彭锦跃、原审第三人世华地产公司未发表答辩意见。
戴一先向一审法院起诉请求：1、解除彭锦跃、叶治略与戴一先签订的《房地产买卖合同》；2、彭锦跃、叶治略支付违约金950000元；3、彭锦跃、叶治略返还购房定金100000元；4、本案诉讼费用由彭锦跃、叶治略承担。
一审法院认定事实：2015年6月24日，叶治略以彭锦跃代理人的名义与戴一先签订《房地产买卖合同》，约定戴一先以4750000元的价格购买彭锦跃所有的位于深圳市龙岗区xxxx花园XX栋X座XXX房产。上述合同第三条第1款约定，买方在签订合同时向卖方支付定金100000元，前述定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；第2款约定，买方应在签订合同之日起15日内付清首期房款（以银行承诺贷款金额为准），卖方应无条件配合办理相关手续。合同第十六条约定，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同签订同日，戴一先以银行转账方式向世华地产公司账户转入定金100000元。2015年7月24日，戴一先以彭锦跃、叶治略拒绝配合办理资金监管手续为由诉至一审法院。
另查明，戴一先在原审庭审中陈述涉案合同签订过程中，叶治略持有房屋钥匙和产权证，并带领戴一先和中介上门看房。叶治略在原审庭审中陈述涉案合同未能继续履行的原因在于彭锦跃未授权叶治略代为办理资金监管手续。
再查明，截至2015年7月8日，戴一先在中国工商银行个人账户中存款为2157356.45元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，戴一先陈述叶治略在签订涉案合同时持有彭锦跃的房屋产权证和钥匙，并带领戴一先和中介方上门看房，但上述行为并不足以证明叶治略签订涉案合同的行为取得了房屋产权人即彭锦跃的授权，且叶治略也未能举证证明其签订涉案合同的行为事先取得了彭锦跃的授权或事后得到了彭锦跃的追认，故叶治略的代理行为属于无权代理。涉案《房地产买卖合同》对彭锦跃不发生法律效力，合同所产生的法律后果由叶治略自行承担。叶治略在原审庭审中自认因其未取得彭锦跃的授权从而导致至今未能配合戴一先办理首期款资金监管手续，叶治略的上述行为构成根本违约，戴一先据此依据涉案合同第十六条的约定诉请解除合同，并要求返还定金、赔偿违约金，理据充分，一审法院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，一审判决：一、解除戴一先与叶治略于2015年6月24日签订的《房地产买卖合同》；二、叶治略于判决生效之日起十日内向戴一先退还定金100000元；三、叶治略于判决生效之日起十日内向戴一先支付违约金950000元；四、驳回戴一先的其他诉讼请求。案件受理费14250元、保全费5000元，合计19250元（戴一先已预交），由叶治略负担。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，叶治略于2016年2月19日向原审法院出具了《追加被告申请书》，在该申请书称：叶治略与世华地产公司签订《出售物业委托书》、《地址确认书》及《居间服务及佣金承诺书》时没有获得房屋所有人彭锦跃的授权，其与戴一先签订《房地产买卖合同》时也没有获得房屋所有人彭锦跃的授权，后来彭锦跃拒绝追认。该申请书有叶治略本人签名。本案上诉状列明叶治略和彭锦跃为上诉人，但彭锦跃本人没有签名，而由案外人叶少严代签，同时叶少严以彭锦跃名义签署了一份授权委托书，授权吴劲松律师代理本案诉讼，彭锦跃本人没有签名。代理人提交了一份公证委托书，根据该委托书载明情况，彭锦跃授权叶少严代为提起诉讼等事项，并载明叶少严有转委托权。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。本案诉讼参与人未提供证据证明案外人叶少严符合上述规定的可以作为诉讼代理人的情形，叶少严无权代理民事诉讼行为，其代彭锦跃签署上诉状、授权委托书的行为不发生法律效力，彭锦跃在本案二审的诉讼身份应列为被上诉人。经本院通知，代理人吴劲松律师亦未通知彭锦跃本人到本院接受调查核实，吴劲松律师在本案所作的陈述亦不能作为彭锦跃的陈述意见。
关于叶治略是否有代理权的问题，叶治略本人原审中在其出具的《追加被告申请书》中明确表示其没有取得彭锦跃的授权，该意思表示具体明确，且其于原审中亦未提交任何证据证明其有取得授权的手续，原审法院认定其代理彭锦跃签署涉案合同的行为属于无权代理依据充分，本院予以确认。在原审法院认定合同解除及叶治略承担无权代理行为的责任后，其又上诉主张其有代理权有违诉讼诚信原则，本院对该主张不予采纳。关于责任的认定，叶治略没有取得授权而签订合同，事后也未取得追认，是合同无法顺利履行的主要原因，叶治略代理行为对彭锦跃不发生效力，根据合同法第四十八条规定，叶治略作为行为人对相对人戴一先应承担相应责任。但本案中，戴一先作为买方未审查叶治略的授权手续而与叶治略签订合同未尽审慎注意义务，对合同不能顺利履行也有一定过错，原审法院参照合同约定的违约金责任认定叶治略承担成交价20%的责任未考虑戴一先的过错情节，有失公平合理，本院对此予以纠正。结合本案案情及双方过错程度，本院酌定叶治略应向戴一先承担成交价10%的责任。
综上所述，叶治略的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1275号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1275号民事判决第四项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1275号民事判决第三项为：叶治略于本判决生效之日起十日内向戴一先支付475000元；
四、驳回戴一先的其他诉讼请求。
一审案件受理费14250元，由戴一先负担4250元，叶治略负担10000元；保全费5000元，由叶治略负担；二审案件受理费14250元，由戴一先负担4250元，叶治略负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
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二〇一七年十二月五日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第五十八条当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。
下列人员可以被委托为诉讼代理人：
（一）律师、基层法律服务工作者；
（二）当事人的近亲属或者工作人员；
（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。