浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2008）嘉法仲承字第8号
申请人（原仲裁案申请人）：施端，男，汉族，1973年4月23日出生，住浙江省瑞安市龙湖镇顺溪村。
被申请人（原仲裁案被申请人）：嘉善苏嘉房地产开发有限公司。住所地：嘉善县魏塘镇钱家汇**号*楼。
法定代表人：陈跃红。
委托代理人：钟立斌。
原仲裁案第三人：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司。住所地：嘉善县�塘镇钱家汇**号。
法定代表人：史东波。
委托代理人：颜伟新。
申请人施端与被申请人嘉善苏嘉房地产开发有限公司（以下简称苏嘉公司）、原仲裁案第三人嘉善亭桥女人房屋置换有限公司（以下简称亭桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，前由嘉兴仲裁委员会于2008年1月14日作出（2007）嘉仲字第040号仲裁裁决。裁决后，施端不服，于2008年7月18日向本院提出申请，要求撤销该裁决。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。2008年8月5日，本院就本案听取了双方当事人意见。现本案已审理终结。
仲裁庭经审理查明：2004年2月13日施端与苏嘉公司签订《商铺租赁合同》一份，约定苏嘉公司将其开发的嘉善县魏塘镇瓶山路254号至256号商铺出租给施端，建筑面积为161.27平方米，年租金为66000元。租赁期限自2006年6月25日至2007年6月24日，另有250号商铺二楼98.06平方米也包含在实际租用范围内。
2006年12月29日，苏嘉公司与宋永鑫签订房屋买卖协议，将其开发的亭桥阳光名邸总建筑面积为8770.05平方米的76套商铺整体出售给宋永鑫，中心价6600元／平方米，总成交价为57882330元。协议第八条第6款约定：“根据办证、过户、交契税等房地产主管部门的要求和实际的需要，双方将另行签订一对一的共总76份的示范文本《房屋买卖合同》，但本协议是双方真实意思的表示，具有最高法律约束力。无论双方是否签订《房屋买卖合同》、签足76份，以及《房屋买卖合同》中的内容是否与本协议相一致，均以本协议约定内容为准。”协议还就保护承租人的利益作了约定：受让方必须根据“买卖不破租赁”的原则继续与承租人履行租赁合同直到合同期届满，且受让方若在租赁合同期内单独转让房屋，必须确保承租人有优先购买权等等。协议第八条第11款约定，�让方付清全部房款后，出让方将根据受让方的要求汇报本公司各股东转让本公司股权给受让方（或受让方指定人），疏理本公司债权债务后各方将另行签订《股权转让协议》。2007年2月7日苏嘉公司、宋永鑫、亭桥公司三方签订《房屋买卖协议之补充协议》一份，约定苏嘉公司与宋永鑫于2006年12月29日签订的《房屋买卖协议》中的买方主体变更为亭桥公司，宋永鑫根据协议支付定金500万元、房价款500万元、亭桥公司支付房价款800万元，均是原协议项下的行为，以后由亭桥公司代替宋永鑫继续履行原协议。同时约定，考虑到政策变化原因，原协议中的第八条第11款股东转让条款不再履行。在亭桥公司陆续支付房价款的过程中，苏嘉公司通过房地产管理部门委托有关单位于4月10日对76套商铺的价格统一进行了评估。亭桥公司付清全部房价款后，苏嘉公司根据原协议约定于4�23日与亭桥公司就76间商铺以房屋评估价为合同价分别签订了《买卖房产协议书》，办理了房屋所有权过户登记。4月24日，苏嘉公司与亭桥公司就亭桥公司延期付款违约责任的处理达成《房屋买卖之补充协议2》，约定亭桥公司为延期付款违约向苏嘉公司支付违约金25万元。
4月24日，苏嘉公司向各租户发出《告知书》，告知有关76套商铺整体转让情况以及原《房屋租赁合同》的有关租赁期限、租金等权利义务不变，承租人自告知之日后的下一笔租金应按时交纳给亭桥公司。同月27日，亭桥公司向各承租人发出《告知书》，告知之前签订的《房屋租赁合同》继续履行至合同期届满，租赁期限、租金等权利义务不变。同时告知公司决定出售商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权，有购买意向的须在5月10日前联系签订购买协议，过期视为自愿放弃。施端得知苏嘉公司已�商铺整体转让给亭桥公司，认为损害了自己享有的房屋优先购买权，遂提起仲裁要求确认苏嘉公司与亭桥公司的房产买卖协议无效，并由其以每平方米6600元购买其所承租的商铺。
仲裁庭认为，苏嘉公司出卖其开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺给亭桥公司事实清楚，证据确实、充分。虽实际履行过程中对76套商铺又另行分别签订合同并办理产权过户登记，但应当理解为是办理过户手续的需要，因这76套商铺均有独立产权，即便整体转让亦需分别过户。事实上，苏嘉公司与亭桥公司签订76套商铺买卖协议后即委托有关部门对这76套商铺的价格进行了统一评估，并根据评估价格分别签订房屋买卖合同示范文本、办理过户登记，可见，实际履行过程中这76套商铺是统一办理过户手续的。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。苏嘉公司出卖的是其开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺，而施端承租的仅为其中250-252号及254-256号商铺，两者并非同一标的物，同时也无同等条件之可能。因为从苏嘉公司角度，整体出卖76套商铺与单独出卖250-252号及254-256号商铺无论在价值预期、利益衡量以及交易对象、条件的选择与确定等方面均不可能相同。若无视其间的区别考虑施端的优先购买权，势必损害苏嘉公司作为房屋所有权人的利益。而从施端的角度，其租赁商铺的目的是为在租赁期内有效地占有和使用该商铺，对于能否取得该商铺的所有权，并无明确预期。在苏嘉公司整体出卖商铺后施端基于买卖不破租赁得以继续享有对商铺的占有、使用和收益权，其利益并未受到影响。综上，施端对其承租的250-252号及254-256号商铺主张优先购买权，缺乏事实和法律依据，不予支持。经调解不成，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条、第五十七条之规定，裁决：一、驳回施端的仲裁请求；二、仲裁费18570元、处理费1850元，合计20420元由施端承担。
施端申请撤销裁决的理由为：1.仲裁裁决违背独立公正原则，裁决结果严重背离实体法的规定，扼杀了法律规定的承租人优先购买权。2.仲裁庭开庭时三方当事人均表示愿意调解，但仲裁庭没有履行调解的程序，仲裁裁决违反《嘉兴仲裁委员会仲裁暂行规则》第六十三条第一款以及《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款规定的“应当调解”程序。3.亭桥公司隐瞒了其在2007年7月31日仲裁开庭前已经对外单独出售涉案的嘉善县魏塘镇亭桥南路254－256号房屋的事实，属于具有《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一�第（五）项规定的情形。综上，请求撤销嘉兴仲裁委员会（2007）嘉仲字第040号裁决。
苏嘉公司认为：1.施端的第一点理由不属于法定理由。2.苏嘉公司的代理人没有当庭表示愿意接受调解，仲裁裁决没有违反法定程序。3.亭桥公司是否隐瞒出售房屋的事实，苏嘉公司不清楚，但是否隐瞒销售与仲裁案件的审理没有关联。综上，请求驳回施端的申请。
亭桥公司认为：1.施端的第一点理由没有依据。2.亭桥公司没有当庭表示愿意接受调解，仲裁裁决没有违反法定程序3.亭桥公司是否隐瞒单独销售房屋的事实是有争议的，即使亭桥公司隐瞒销售的事实，亦与仲裁案件没有关联。综上，请求驳回施端的申请。
本院经审查认为：1.施端认为仲裁裁决结果违反实体法的规定不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的可以申请撤销仲裁裁决的法定理由。2.《中华人民共和�仲裁法》第五十一条规定，当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解。调解不成的，应当及时作出裁决。当事人是否愿意调解以及能否达成调解协议均须征得当事人的同意，因调解不成的，仲裁庭应当及时作出裁决。据仲裁庭庭审笔录记载，苏嘉公司以及亭桥公司的代理人在庭审中没有明确答复愿意调解，只是表示须征求法定代表人的意见。因此，施端称仲裁三方当事人均同意调解，但仲裁庭未予以调解，故仲裁裁决违反法定程序的说法不能成立。3.《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（五）项规定对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的，可以申请撤销裁决。施端以此项规定为由申请撤销裁决，须提供证据证明对方当事人持有证据而拒不提供，而且对方拒不提供的证据足以影响公正裁决。现施端笼统的以亭桥公司隐瞒了其在2007年7月31日前对外单独出�涉案的嘉善县魏塘镇亭桥南路254－256号房屋的事实为由，申请撤销仲裁，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（五）项规定的可以申请撤销仲裁的情形。综上，施端认为仲裁裁决应予以撤销的理由不能成立。根据《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：
驳回施端关于撤销嘉兴仲裁委员会（2007）嘉仲字第040号仲裁裁决的申请。
本案案件审理费400元，由申请人施端负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨迪虎
审 判 员 黄 嵩
代理审判员 谭 灿
二〇〇八年八月八日
书 记 员 杨佳瑜