广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终232号
上诉人（原审原告）：李斌，男，1988年4月14日出生，汉族，广东省五华县人，住罗定市。
被上诉人（原审被告）：罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市。
负责人：陈灿光，总经理。
委托代理人：陈波，男，42岁，住罗定市。
上诉人李斌因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（下称龙宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2015）云罗法民初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：龙宇公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市附城街道新城区迎宾路的罗定市XXXX商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2011）建字第96号《建设工程规划许可证》、罗建房预字2012004号《商品房预售许可证》后，龙宇公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2012年10月8日，李斌作为买受方与龙宇公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、李斌向龙宇公司购买座落于罗定市XX街道XX区XX路罗定市XXXX商住小区X号楼X号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：135.36㎡（套内建筑面积108.67㎡）；四、总价款：441520元（4062.94元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2012年10月8日前交付首期款132520元，并于签订合同7天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币309000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社罗城信社专用账户为80020000003XXXXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。九、争议处理方式：向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，李斌已按合同约定于2013年12月21日支付了全部购房款给龙宇公司。在罗定市建筑工程质量监督站的监督施工及工程竣工后，龙宇公司（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）于2013年8月23日对罗定市XXXX商住小区X号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。2013年10月25日，龙宇公司才向李斌发出《收楼通知书》，李斌于同年11月1日前往收楼且龙宇公司向李斌出示了《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，李斌却以涉案房屋不符合房屋交付条件为由至今拒绝办理房屋交接手续。李斌便于2015年8月28日诉至原审法院，请求判令：1、龙宇公司因逾期交房而向李斌支付违约金13640元（从2013年8月31日起计至2013年10月31日止，计违约62天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由龙宇公司承担。
原审法院另查明：龙宇公司于2014年9月22日取得罗定市城乡建设规划局出具的罗城规字[2013]12号《建设工程竣工规划验收合格证》，2015年1月21日取得广东省云浮市公安消防局出具的云公消验字[2015]第0005号《建设工程消防验收意见书》。
原审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。李斌与龙宇公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房交付条件是否成就；2、龙宇公司是否应当承担迟延交楼的违约责任；3、违约金按何标准计算。
关于第一个争议焦点涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。龙宇公司已于2013年10月25日书面通知李斌收楼，并于2013年11月1日-15日期间组织了李斌进行收楼，收楼时龙宇公司已向李斌出示了《建筑工程竣工验收报告》及提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故应视为龙宇公司已经依照约定向李斌履行了交付房屋的义务。李斌以龙宇公司组织收楼时消防设施等未验收及未取得《建筑工程规划验收合格证》和未能向其出示建设部门颁发竣工验收备案表等，则认为龙宇公司交付的涉案房屋未符合双方约定的交付条件，遂拒绝进行收楼。本案中龙宇公司交付涉案房屋的条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。可见建筑工程交付使用的条件并非一定要取得《工程竣工验收备案表》等。虽然国务院颁布的《房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日施行）第十七条亦对商品房竣工验收作了规定，但根据国务院于2004年5月19日发布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了该条例中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目。且《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”申请房屋竣工备案的规定是管理性规定，并不是效力性规定，除非双方特别约定只有取得竣工备案表才能交付，否则没有取得竣工备案表不视为未达到交房条件。龙宇公司对涉案房屋已于2013年8月23日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房交付条件已成就。故此，龙宇公司于2013年11月1日-15日期间组织李斌收楼时，涉案商品房已符合法定的交付条件及约定的交付条件，龙宇公司已按合同约定的交楼方式履行了交楼义务。至于消防设施问题，龙宇公司在相关单位验收时已落实，在李斌起诉前龙宇公司已办理了消防设施验收合格手续，且没有违反双方约定的交付条件。
关于第二个争议焦点龙宇公司是否应当承担迟延交楼的违约责任的问题。根据合同约定，龙宇置业公司本应于2013年8月30日前将涉案商品房交付李斌使用。但实际上龙宇公司于2013年10月25日才向李斌发出书面的收楼通知，通知李斌于2013年11月1日-15日期间到龙宇置业公司进行房屋交接。故龙宇公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。
关于第三个争议焦点违约金按何标准计算的问题。龙宇公司通知李斌于2013年11月1日-15日期间进行房屋交接，故龙宇公司应支付从2013年8月31日起计至2013年10月31日止共62天的违约金。虽然龙宇公司逾期交楼的时间超过60天，但李斌同意继续履行合同，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，龙宇公司本应按日向李斌支付房价款万分之五的违约金,而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，约定的违约金过高，应予调整。违约金应按上述规定以李斌的损失确定。而李斌的损失则应按评估公司对涉案房屋所在地段同类房屋租金评估意见的每月9.47元/㎡予以确定。龙宇公司逾期交付使用房屋62天(从2013年8月31日起计至2013年10月31日止)，李斌的损失应为2649.18元(135.36㎡×9.47元/㎡×62天)，违约金应值3443.93元（2649.18元×130%）。
综上所述，李斌的请求及龙宇公司的抗辩意见，合理合法部分，应予以支持、采纳，龙宇公司应支付违约金3443.93元给李斌。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，原审法院作出如下判决：限罗定市龙宇置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付违约金3443.93元给李斌。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，由李斌负担53元，罗定市龙宇置业发展有限公司负担18元。
一审宣判后，上诉人李斌不服，上诉请求判令：1、依法撤销广东省罗定市人民法院作出的（2015)云罗法民初字第1158号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金人民币13640元。2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、原审判决认定事实错误。
被上诉人通知上诉人于2013年11月1日-15日前往公司售楼部办理所购买的涉案商品房收楼手续，但该涉案商品房的消防验收日期却是2015年1月21日，即交付使用在前，消防验收在后，明显违反《中华人民共和国消防法》，所以并不具备交付使用的条件。
1、《中华人民共和国消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”另依据广东省实施《中华人民共和国消防法》办法（2010年修订）第二十二条：“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，并在建设工程竣工后向公安机关消防机构申请消防验收。公安机关消防机构应当在法定期限内组织消防设计审核和消防验收。未经依法审核或者审核不合格的，建设单位、施工单位不得施工；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”
2、最高人民法院于2009年9月作出的（2009）民监他字第7号函就商品房的验收明确指出“房屋验收的范围，应当依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。……出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍……。”
3、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）：“6、房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。……”
在现行法律以及最高人民法院、广东省高级人民法院对此类案件审理的指引中都明确了通过消防验收合格是开发商交房的必备条件，是法律规定的开发商的法定义务。无论合同中是否约定以通过消防验收及竣工验收合格为交房必要条件，根据法律的强制性规定，此处都不能遵从合同的意思自治原则。原审法院在判决中却认定“被告于2013年11月1日-15日期间组织原告收楼时，涉案商品房已符合法定的交付条件及约定的交付条件，被告已按合同约定的交楼方式履行了交楼义务。至于消防设施问题，被告在相关单位验收时已落实，在原告起诉前被告已办理了消防设施验收合格手续，且没有违反双方约定的交付条件。”上诉人认为原审法院这是对《消防法》等国家法律的藐视，是对上诉人合法权益的不负责任，是非常明显的有法不依，这样的判决实在难以服众。上诉人在此请求上级法院正视《消防法》中商品房需经消防验收合格方可交付使用的规定，为民主持公道，不再置处于弱势的购房者的法律赋予的权益不顾而袒护开发商。对被上诉人于2013年11月1日把未经消防验收合格的涉案商品房交付上诉人的违法并违约的行为给予认定，同时判令被上诉人承担相关违约的责任。
二、原审判决适用法律错误。
原审判决中以《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定为由，认为被上诉人违约金额过高，以涉案房屋所在地段同类房屋租金标准确定被上诉人支付违约金3443.93元适用法律错误。
1、上诉人与被上诉人双方签订的合同是由被上诉人提供的格式合同，约定按已交房价款的万分之五支付违约金也是被上诉人自己制定的，而上诉人处于被动接受的情况，并无修改一字一句的权利，即使被上诉人认为违约金额过高，也是被上诉人自己承担风险的表现，且对上诉人也有相同的约束力，因此合同是公平的，不符合显失公平的情况。如果被上诉人自己出具的合同，又自己推翻，那么法律的严肃性何在？
2、原审判决中所说的违约金额过高并没有列出法定认可的计算标准，单单凭被上诉人一面之词即采用的做法难以服人，于法不合。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，最高不得超过银行同类贷款的利率的四倍”，按日支付万分之五计算违约金并未超出规定，所以不应该认定为“过高”。
3、采用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而双方的购房合同中有由被上诉人提出的、明确的违约金额的计算方式，所以被上诉人要求以同地段同类房屋租金标准确定赔偿违约金是不适用的。
综上所述，上诉人认为原审法院的判决认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销，并依法改判。上诉人恳请上级人民法院能切实做好维护公民合法权益工作，依法公正审理本上诉案，作出公正、公平判决。
上诉人李斌在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人龙宇公司答辩称：1、上诉人所购商品房属于我公司开发的XXXX商住小区一期工程，2013年8月23日我公司组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了法定的交付条件，我公司在向上诉人交付涉案房屋时，双方约定的交付条件已经成就。
2、合同中所约定的逾期交楼的违约金过高，应按《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条的相关规定予以调整。经有资质的评估机构评估，案涉房屋所在地段同类房屋租金是9.47元／平方米／月，交楼延期62天，以上诉人所购房屋面积计算，上诉人实际所损失为2649.18元，我公司应以其实际损失的130％即3443.93元支付违约金。
3、一审判决查明事实清楚、适用法律准确、程序合法、处理恰当，应予维持。
被上诉人龙宇公司在二审期间没有提交新的证据。
原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明：罗定市XXXX商住小区X号楼被云浮市公安消防局认定为一类高层住宅建筑。2015年1月23日，龙宇公司在获得规划、公安消防、环保、监督站出具的准许使用文件、燃气工程验收文件后，其开发的罗定市XXXX商住小区X号楼取得罗定市城乡建设局发出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
上诉人在二审诉讼中确认其已于2013年12月30日收楼。
本院认为，上诉人李斌与被上诉人龙宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。本案争议的焦点问题是：1、龙宇公司通知收楼时是否符合法律规定的交付条件；2、龙宇公司应当如何承担逾期交楼的违约责任。
关于龙宇公司通知收楼时是否符合法律规定的交付条件问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。龙宇公司在2013年10月25日书面通知李斌进行收楼，并于2013年11月1日-15日期间组织了李斌等业主收楼，并向业主出示了《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。龙宇公司对涉案房屋已于2013年8月23日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了合同约定的交付条件。李斌认为龙宇公司组织收楼时并未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，因此认为龙宇公司的交付未符合法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。原审法院认定龙宇公司于2013年10月25日通知李斌收楼时已经符合交楼条件正确，本院予以维持。龙宇公司已书面通知李斌于2013年11月1日-15日收楼，且当时已经符合交楼条件，即龙宇公司已履行了交楼义务，且李斌亦在二审诉讼中确认其于2013年12月30日收楼，本院予以确认。
关于龙宇公司应当如何承担逾期交楼的违约责任问题。根据合同约定，龙宇公司应于2013年8月30日前将涉案商品房交付李斌使用。但实际上，龙宇公司于2013年10月25日才向李斌发出书面的收楼通知，通知其于2013月11月1日-15日期间到龙宇公司进行房屋交接。龙宇公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方的合同第九条已经约定了逾期交楼违约金的计算方法，依照上述司法解释的规定，龙宇公司应依合同第九条约定按日向李斌支付已交付房价款万分之五的违约金。李斌已支付购房款441520元给龙宇公司，故龙宇公司应支付从2013年8月31日起计至2013年10月31日止共62天的违约金13687.12元（441520元×5／10000×62天）给李斌。现李斌主张龙宇公司支付违约金13640元，是李斌对其权利的自由处分，本院予以准许。龙宇公司提供了租金评估报告证实相同地段同类房屋的租金为每月9.47元/平方米，认为双方约定的违约金过高需要调整。本院认为，在双方履行合同的过程中，龙宇公司逾期交楼存在明显过错，李斌作为购房者对逾期交楼不存在过错，而合同第九条约定的违约金既有对非违约方的补偿性，也有对违约方的惩罚性，双方应按合同约定执行。原审判决调整违约金的计算方法，于法无据，应予纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误以致实体处理有误，本院予以纠正。上诉人李斌的上诉意见，理由成立部分，本院予以支持；理由不成立部分，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第1158号民事判决；
二、被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人李斌支付从2013年8月31日起计至2013年10月31日止的逾期交楼违约金13640元；
三、驳回上诉人李斌的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费71元，二审案件受理费141元，均由罗定市龙宇置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 冯梓叶