杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第2381号
原告：王春兰。
委托代理人：陈成劼。
委托代理人：黄征闽。
被告：张建香。
原告王春兰为与被告张建香房屋买卖合同纠纷一案，于2009年8月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员熊英英独任审理，于2009年9月22日、11月6日进行了公开开庭审理。原告王春兰的委托代理人陈成劼、黄征闽，被告张建香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王春兰诉称：1990年代，王春兰的两个儿子在转塘镇石龙山村长年投资办厂，规模和产值较大。为了家庭生活和工作的便利，王春兰于1996年经时任该村治保主任张某甲介绍，以2万元价格向张建香购买了位于现石龙山村200号房屋一幢，双方签有房屋买卖协议。张建香在收到房款后搬离，王春兰修缮房屋后入住。1998年，王春兰向石龙山村村民委员会、支部委员会提交书面报告一份，请求依当地有关招商引资优惠政策，赠送该房屋的土地产权，使王春兰在土地产权方面享有本村村民住宅同等待遇。石龙山村村民委员会、支部委员会在王春兰的报告上加盖公章予以认可，并注明：根据镇企办有关文件规定，对投资者的优惠政策，同意王春兰在房屋土地产权上作村民同等待遇。王春兰认为因客观困难未办理房屋过户手续并不影响房屋买卖的效力，故诉至本院要求确认王春兰与张建香的房屋买卖协议有效，位于杭州市转塘街道石龙山村龙山自然村200号房屋为王春兰所有，并判令张建香及时履行协助办理房屋产权过户义务。
被告张建香辩称：对王春兰的诉讼请求没有异议。本案所涉房屋原系张荣官所有。其因出嫁落户在转塘街道贤家庄村，后想回娘家石龙山村居住，故于1995年以1.5万元的价格向张荣官购买房屋（不清楚是否包括土地使用权），双方签有合同一份。居住一年之后，将房屋卖给王春兰，同时交付了自己与张荣官的房屋买卖凭证。
原告王春兰为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
1、1998年12月8日，王春兰向石龙山村村民委员会和支部委员会提交的报告一份，证明石龙山村村民委员会及支部委员会同意王春兰在房屋土地产权上享有本村村民同等待遇。
2、2009年7月6日对张建香的调查笔录，证明本案所涉房屋买卖情况。
3、2009年7月16日张某甲出具情况说明一份，证明本案所涉房屋买卖情况。
4、张某乙出具的情况说明一份，证明本案所涉房屋买卖情况。
被告张建香未向本院提交证据。
本院依据原告王春兰的申请，准许证人张某甲、张某乙出庭作证。证人张某甲在庭审中陈述：1996年左右，其在石龙山村任治保主任等，当时听说张建香欲将其向张荣官购买的房屋出售，而在石龙山村办厂的陈成劼、陈成渤为方便照顾父母想在石龙山村买房子，故介绍张建香把房子卖给陈成劼、陈成渤的母亲王春兰，价格为2万元，张建香与王春兰签订了书面协议，张建香亦将向张荣官买房的凭证交付王春兰。证人张某乙未出庭作证。
同时，原告王春兰以石龙山村原书记李忠泉不愿配合为由申请本院向李忠泉调查1998年12月8日的报告中石龙山村村民委员会和支部委员会盖章同意王春兰在本案所涉房屋土地产权上享有村民同等待遇的情况。王春兰认为石龙山村村民委员会和支部委员会根据镇政府相关文件规定同意王春兰可以享受村民同等待遇（落户和享有宅基地）。但经本院释明，原告王春兰不要求调取该文件。经本院向石龙山村村委会核实，王春兰提交的报告的形式真实性没有异议，故本院不再向李忠泉调查。
本院向拆迁部门之江新城建设指挥部征地动迁一部调取了杭州之江国家旅游度假区管理委员会就本案所涉房屋与张荣官签订的杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书（以下简称拆迁协议书），并向张荣官进行调查。张荣官向本院出示了土地权属证明以及因退休回原籍居住于2007年11月将户口迁回石龙山社区、落户石龙山村龙山200号的材料、户口簿等，并到庭陈述：其以1.5万元的价格将本案所涉房屋和屋内家具卖给张建香，后张建香将房屋卖给王春兰，但两次房屋买卖行为均无效。据其了解，当年镇里为鼓励招商引资，存在投资超过8000万可以享受宅基地待遇的政策，但王春兰儿子的投资办厂规模并未达到要求，所以现在李忠泉也不愿为王春兰作证认可报告上的内容。经本院释明，张荣官不愿作为第三人参加本案诉讼。
经质证，被告张建香对原告王春兰提交的证据和本院出示的拆迁协议书以及张荣官的户籍材料、土地权属证明均无异议。原告王春兰对拆迁协议书和张荣官户籍材料的真实性没有异议，但认为本案所涉房屋的所有权人为王春兰，拆迁部门未经调查即与张荣官签订拆迁协议书存在被拆迁主体错误的问题，且与本案系不同法律关系，不具有关联性；张荣官未经王春兰同意将户口回迁至石龙山村龙山200号并不合法，相关主管部门为其办理落户登记存在失职行为；对张荣官的地籍资料册等土地权属证明的真实性、合法性和关联性没有异议，但认为仅能证明张荣官在1991年建造本案所涉房屋时的审批情况，张荣官将房屋出卖他人本应履行办理土地产权过户等附随义务，因客观原因没有办理过户手续不影响本案争议问题的认定。
本院审查后认为：一、原告王春兰提交的1998年12月8日的报告，经本院向石龙山村村委会核实，确实曾在该报告上盖章，本院对其真实性予以确认，作为本案的有效证据。二、原告王春兰提交的对张建香的调查笔录和张某甲、张某乙的情况证明，内容基本一致，但张建香系本案被告，其陈述不作为证据，张某乙未到庭接受质询，其出具的情况证明不符合证据的形式要件，不作为本案的有效证据；至于张某甲的证人证言，可以证明张建香将从张荣官处买得的本案所涉房屋出卖给王春兰的情况，张建香、张荣官均无异议，本院予以确认。本院调取的拆迁协议书关系本案所涉房屋的现状，作为本案的有效证据；张荣官持有的土地权属证明材料可以证明本案所涉房屋的土地权属和登记情况，王春兰、张建香均无异议，本院予以确认；张荣官于2007年末、2008年初将户口回迁至石龙山村龙山200号与本案讼争房屋买卖合同的效力没有关联性，不作为本案的有效证据。
综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
1991年，经土地管理部门审核农村宅基地使用权情况，杭州市西湖区人民政府确认张荣官户对其在石龙山村建造的房屋享有110.28平方米（正房99.28平方米、附房11平方米）的集体土地建设用地使用权。后张荣官以1.5万元的价格将该房屋出卖给同村嫁到贤家庄村的张建香，张建香又于1996年将该房屋以2万元的价格卖给王春兰，并同时交付了其从张荣官处买受房屋的凭证。在庭审中，王春兰承认持有张建香与张荣官的房屋买卖协议以及其与张建香的房屋买卖协议，但因保管两份合同的儿子出国而无法向法院提交。
另查明，王春兰并非石龙山村村民，亦未在石龙山村落户。1998年12月8日，王春兰以其儿子陈成劼、陈成渤在石龙山村投资办厂为由向石龙山村村民委员会、支部委员会申请“作为石龙山村引进企业时的优惠政策，赠送该地产权作为石龙山村村民住宅的同等待遇”。该申请报告上盖有石龙山村村民委员会、支部委员会的印章并注有“经班子会议讨论，根据镇企办有关文件规定，对外资投资者的优惠政策，同意王春兰在房屋土地产权上做村民同等待遇”。但并未经土地主管部门和所在人民政府审批。
又查明，本案讼争房屋目前门牌号为转塘街道石龙山村龙山200号。因实施西湖区浮山单元A-1地块政府储备土地出让前期准备建设项目，杭州之江国家旅游度假区管理委员会与张荣官于2009年7月16日就该房屋签订了拆迁协议书。
本院认为：本案的主要问题在于石龙村村龙山200号房屋买卖的效力。宅基地使用权是利用集体所有土地建造住宅及其附属设施，并对土地享有的占有和使用的权利，系基于特定集体经济组织成员身份而取得，其转让受到严格的限制。石龙山村200号房屋系在农村宅基地上建造，基于我国严格的“房地一体”规则，转让该房屋所有权亦要受到宅基地使用权取得和转让的限制，仅以继承或在本集体经济组织成员之间流转为例外。王春兰不是石龙山村村民，虽曾得到石龙山村村民委员会、支部委员会的认可享受“村民待遇”，但村一级组织并无批准宅基地使用权的权力，王春兰未在石龙山村落户，亦未提供证据证明其符合申请宅基地条件，更未经所在人民政府批准享有土地使用权，故其与张建香就买卖石龙山村龙山200号房屋达成的协议违反国家法律、政策的限制性规定，应认定无效。王春兰要求确认与张建香之间的房屋买卖协议有效、石龙山村龙山200号房屋为王春兰所有并判令张建香协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。至于因房屋买卖行为无效而产生的民事责任问题以及张建香与张荣官之间的房屋买卖合同问题，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条之规定，判决如下：
驳回王春兰的诉讼请求。
案件受理费300元减半收取150元，由王春兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 熊英英
二〇〇九年十一月二十一日
书 记 员 刘 静