重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0116民初10703号
原告：重庆燕山建设（集团）有限公司。住所地重庆市江津区几江街道滨江大道56号燕山东部新城商品交易市场*幢。统一社会信用代码91500116750089518F。
法定代理人：漆平，董事长。
委托代理人：吴波，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：邹井荣，重庆兴众律师事务所律师，一般代理。
被告：杜荣吉，男，汉族，1988年5月8日出生，住重庆市江津区。
被告：重庆市江津区津殿歌城（个人独资企业）。住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江大道56号燕山东部新城商品交易市场*幢。统一社会信用代码9150011635569745X9。
投资人：杜荣吉，即上述被告。
原告重庆燕山建设（集团）有限公司（下称燕山建司）与被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城（下称津殿歌城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序公开进行了审理。后因案情需要变更为普通程序，依法由审判员周思远担任审判长，与人民陪审员刘崇福、陈玉梅组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告燕山建司的委托代理人吴波、邹井荣到庭参加诉讼。被告津殿歌城、杜荣吉下落不明，经本院依法公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告燕山建司诉称：原告与被告杜荣吉于2014年11月25日签订《房屋租赁合同》约定：1、原告将自己所有的位于重庆市江津区几江街道滨江大道56号燕山东部新城商品交易市场负一层3895平方米、一层1713平方米的房屋出租给被告杜荣吉，该房屋产权证号为203房地证2011字第47590号。2、租期五年，从2014年11月26日至2019年11月25日止，交付房屋后的头两个月为装修期，免收租金。3、租金按建筑面积计算，一层30元/平方米/月，负一层25元/平方米/月，租金每年递增10%（租金不含税）。4、水电费、物管费等由被告杜荣吉自行承担，物管费按每平方米每月1元向原告缴纳，并每月支付原告消防设施费1000元。5、如被告杜荣吉逾期支付租金及水电等费用，每逾期一日按日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告杜荣吉装修、使用。2015年11月30日，原告与被告杜荣吉、津殿歌城重新签订《房屋租赁合同》约定：1、原告收回负一层3895平方米的出租房，原承租一层1713平方米的房屋由二被告经营使用，二被告另外增租原告负一层500平方米房屋作为办公区域。2、租金按建筑面积计算，新租500平方米的办公区按30元/平方米/月计算，租金每年递增10%（租金不含税）。3、水电费、物管费、消防设施使用费、二被告逾期付款违约责任的约定同上。4、双方特别约定：（1）经结算，乙方（被告）截止2015年11月26日共欠原告租金及相关费用1269004.51元，被告在2015年12月31日前支付原告租金20万元，于2016年5月底前完清上述所有欠费。（2）双方一致同意终止2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》中负一层租赁合同的履行。该合同签订后，除被告支付40万元租金外，未支付过其他任何费用，现累欠金额2067763.31元。请求人民法院判决：1、解除双方于分别2014年11月25日和2015年11月30日签订的两份《房屋租赁合同》；2、被告将所承租的房屋移腾空移交原告；3、被告支付原告2016年11月26日前的房屋租金、电费、物管费、消防设施费1836170.31元。2、判令被告支付原告违约金（滞纳金）231593元（以1269004.51元为基数，从2015年11月30日起至2016年11月29日止，按日万分之五计算）。
经审理查明：原告燕山建司在重庆市江津区几江街道滨江大道56号燕山东部新城商品交易市场1幢有负2层、负1层、1层、2层、3层，建筑面积共计12272.69平方米的房屋，房屋产权证号为203房地证2011字第47590号。2014年11月25日，原告燕山建司与被告杜荣吉签订《房屋租赁合同》约定：原告将上述房屋负一层中的3895平方米、一层中的1713平方米出租给被告杜荣吉使用；租期五年，从2014年11月26日至2019年11月25日止，其中2014年11月26日至2015年1月25日为装修期，装修期间原告免收租金；租金按建筑面积计算，负一层25元/平方米/月，一层30元/平方米/月，租金单价每年在上年的基础上均递增10%；在租赁期间，被告杜荣吉应在每月20日前向原告支付物管费，标准按每月每平方米1元缴纳，电费按被告杜荣吉单独使用的电表读数和实际损耗据实结算，电费应在每月30日前向原告缴纳；被告杜荣吉在租赁期间还应按1000元/每月向原告支付消防泵接口使用费；租金每季度缴纳一次，先缴后用；被告逾期支付租金及应缴水电等费用，每逾期1日按应付款的日万分之五计算违约金。除上述内容外，双方还对履约保证金的金额及支付、租赁房屋的用途、优先承租权等进行了约定。同时双方签订《房屋租赁补充协议》，对租赁合同中涉及的税金承担及支付时间进行了约定。合同签订后，原告于2014年11月27日将涉案房屋交付被告杜荣吉装修、使用。2015年9月14日，被告杜荣吉投资设立的个人独资企业津殿歌城成立，同月23日取得工商营业执照。2015年11月30日，原告（甲方）与被告杜荣吉、津殿歌城（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方收回原《房屋租赁合同》中约定的负一屋层3895平方米的房屋，原一层1713平方米的房屋由乙方使用，乙方另租甲方负一层500平方米房屋作为办公区域（注：该500平方米的房屋不在上述3895平方米的范围内），该500平方米房屋的租金按30元/平方米/月计算。该合同第十七条约定：甲乙双方一致同意终止履行双方于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》中负一层的租赁；截止2015年11月26日乙方共欠甲方租金及“相关费用”1269004.51元，乙方承诺2015年12月31日前支付所欠租金20万元，其余所欠租金每月支付租金20万元，于2016年5月底完清所有欠费；其他正常租金按本合同约定继续履行；若乙方未按上述约定时间支付所欠租金（含任何一次迟延），即视为根本违约，乙方同意甲方单方采取停水、停电等措施，并自愿放弃索赔权利，同时甲乙双方自愿解除于2014年11月25日和2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》。除上述内容外，该《房屋租赁合同》的其他约定与原《房屋租赁合同》相同。从2014年11月25日至今，被告总共支付原告租金共计40万元（分4次支付，每次10万元，支付时间分别为2016年1月9日是、1月11日、2月16日、5月12日）。
另查明，原告于2015年12月至2016年7月，为二被告垫支电费58361元。
上述事实，有原告提供的房屋权属证书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、移交清单、原告交电费发票、原告收取租金的《收据》、津殿歌城电费统计表、原告交纳2015年12月至2016年7月电费的发票8份、营业执照、电表照片，庭审调查中当事人的陈述等证据相佐证。
本院认为，原告燕山建司与被告杜荣吉、津殿歌城签订的《房屋租赁合同》，以及之前原告与被告杜荣吉签订的《房屋租赁合同》和补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告将房屋交付二被告使用，但二被告至今未按合同约定支付过原告租金和合同约定的物管费、消防泵接口使用费。按合同约定，若被告未按约定时间支付所欠租金（含任何一次迟延），即视为根本违约，双方自愿解除于2014年11月25日和2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》。虽然合同中有被告迟延付款双方自愿解除2014年11月25日所签租赁合同的约定，原告也请求解除此合同，但二被告在与原告签订2015年11月30日《房屋租赁合同》时，双方事实已解除了2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》，因此原告诉请解除此合同的请求应予驳回。对原告请求解除的其与二被告于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》，因二被告迟延交付租金及其他费，根据上述合同约定，原告请求解除此合同于法有据，本院应予支持。
庭审中，原告明确，请求被告支付租金及相关费用的期间为2015年11月27日至2016年11月26日。虽然2014年11月25日所签《房屋租赁合同》的承租方仅是被告杜荣吉，但二被告在2015年11月30日与原告重新签订《房屋租赁合同》时自愿承担之前所签合同的欠款，且被告津殿歌城是被告杜荣吉设立的个人独资企业，因此两份租赁合同的所欠款项应由二被告承担。其所欠款项的种类和金额分另是：
一、2014年11月27日至2015年11月26日共欠租金及“相关费用”1269004.51元。庭审中，原告明确：该“相关费用”是指物管费和消防泵接口使用费；此欠款金额未扣除原告已付款。
二、2015年11月27日至2016年11月26日租金。按合同，租金是按年递增10%，因此一层房屋此期间的租金标准为33元/平方米/月，其金额为678348元（1713×33元/平方米/月×12个月）。负一层500平方米房屋的租金为180000元（500×30元/平方米/月×12个月）。两项共计858348（678348元+180000元）
三、物管费，金额为26556元[（1713平方米+500平方米）×1元/平方米×12个月]。
四、消防泵接口使用费12000元（1000元/月×12个月）
上述四项共计2165908.51元，减去二被告的已付款40万元，二被告尚欠原告租金及物管费、消防泵接口使用费共计1765908.51元。
对原告请求二被告支付的代为垫付的电费，根据原告提交的津殿歌城电费统计表和原告交纳2015年12月至2016年7月电费的发票8份，可以认定原告为二被告垫付电费58361元。
对原告请求二被告支付的违约金。两份租赁合同均约定，承租方逾期支付租金及应缴水、电等费用，每逾期一日，被告须按应付款的日万分之五支付滞纳金。按此约定，原告按约定标准主张违约金的计算时间从2015年11月30日起至2016年12月29日止，计算金额为1269004.51元，未超出上述合同约定的标准，符合法律规定，本院予以支持。其金额为231593元（1269004.51元×5/10000天×365天）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆燕山建设（集团）有限公司与被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城在本判决生效后三十日内，将其承租的位于重庆市江津区几江街道滨江大道56号燕山东部新城商品交易市场1幢负一层500平方米、一层1713平方米的房屋腾退原告重庆燕山建设（集团）有限公司。
三、被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城在本判决生效之日起十日内支付所欠原告重庆燕山建设（集团）有限公司2015年11月26日（含本日）前的租金、物业管理费、消防泵接口使用费1765908.51元。
四、被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城在本判决生效之日起十日内支付原告重庆燕山建设（集团）有限公司垫付的电费58361元。
五、被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城在本判决生效之日起十日内支付原告重庆燕山建设（集团）有限公司违约金231593元。
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件审理费23234元，由被告杜荣吉、重庆市江津区津殿歌城负担，此款限二被告在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生内容效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周思远
人民陪审员 陈玉梅
人民陪审员 刘崇福
二〇一七年五月二日
书 记 员 周 寒