广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终326号
上诉人（一审被告）广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。
法定代表人黄志刚,该公司总经理。
委托代理人彭广明，男，1969年1月8日出生，汉族，住广西南宁市青秀区，系该公司员工。
被上诉人（一审原告）王玉书，女，1972年1月6日出生，汉族,住内蒙古赤峰市红山区。
委托代理人卢振武,广西维冠律师事务所律师。
一审被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。
法定代表人李逢锦。
上诉人广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）因与被上诉人王玉书、一审被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015)港民初字第1986号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭审理了本案。上诉人军通公司的委托代理人彭广明、被上诉人王玉书的委托代理人卢振武到庭参加诉讼。一审被告富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年8月10日，王玉书为乙方与军通公司为甲方签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），约定王玉书购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD北部湾财经中心1栋7层06号房，开发商为富乐华公司，建筑面积73.32平方米，每平方米单价为5889.80元，总金额为431840元；交房日期为2016年6月30日。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计79552元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计86368元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《合作建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。军通公司于2013年8月10日向王玉书出具《收据》（编号为8111128），表示收到王玉书交来防城港CBD项目1号地块1号楼706号房30%合作建房款共计129552元。军通公司与王玉书签订《合作建房合同书》时及在本案起诉前就涉案商品房未取得《商品房预售许可证》。
一审法院经审理认为，关于王玉书与军通公司签订的《合作建房合同书》是否具有法律效力的问题。王玉书与军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与王玉书签订《合作建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《合作建房合同书》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，军通公司应返还其收取王玉书的相关款项。现王玉书提供的《收据》证明军通公司向王玉书收取合作建房款129552元，故对王玉书要求返还款项，予以支持。富乐华公司并非《合作建房合同书》的当事人，根据合同相对性原则，对王玉书要求富乐华公司对上述款项承担连带责任的诉讼请求，不予支持。关于王玉书要求赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成经济损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，王玉书要求赔偿利息损失的请求并无不当，一审判决支持利息按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2013年8月10日计算至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王玉书与军通公司于2013年8月10日签订的《合作建房合同书》无效；二、军通公司返还王玉书支付的购房款129552元并赔偿利息损失（利息以129552元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年8月10日计算至债务清偿之日止）；三、驳回王玉书的其他诉讼请求。案件受理费3091元，由军通公司负担。
上诉人军通公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定军通公司与被上诉人签订的《合作建房合同书》无效错误。《合作建房合同书》只是预约合同，并非商品房预售合同，因此，不应以出卖人取得商品房销售许可证为生效要件，富乐华公司虽未取得预售许可证明，但不影响涉案合同效力。《商品房销售管理办法》第二十二条是对房地产开发企业销售行为的行政管理规定，并非认定合同效力的强制性规定。出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下，就对外签订商品房认购书，是否违反行政管理规定，不属于民事案件审理范围。二、被上诉人明知军通公司并非涉案的房地产开发企业，也未取得预售许可证。《合作建房合同书》中除本案房屋价格可明确外，房屋交付时间未最终明确，第九条之下的所有条款，均以富乐华公司最终出具的《商品房买卖合同》确认为准。被上诉人在完全知悉相关风险的情况下和军通公司签订合同。三、即使涉案合同书视作预售合同，由于被上诉人明知军通公司未取得房屋预售证的情况而签订合同，对造成合同无效的过错双方都有，不应由军通公司全部承担，被上诉人请求的利息不应得到支持。四、富乐华公司已于2010年7月8日全额缴纳了涉案地块的土地出让金，因政府部门未付清本案地块范围的地上附着物补偿款等原因引起当地村民阻挠，未能按照土地出让合同约定向富乐华公司正常交付涉案土地，涉案合同不能如期履行的过错不在军通公司。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王玉书辩称，从涉案协议书条款内容来看，涉案《合作建房合同书》系商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《合作建房合同书》无效，军通公司在明知富乐华公司没有预售许可证的情况下销售涉案房屋，故军通公司和富乐华公司应承担连带责任。王玉书作为无过错方，其对利息部分的请求应得到支持。请求驳回上诉人上诉请求，改判富乐华公司和军通公司连带返还王玉书购房款及利息。
一审被告富乐华公司既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃质证、辩论等诉讼权利。
上诉人军通公司和一审被告富乐华公司在二审期间无新证据向本院提交。
被上诉人王玉书在二审期间提供如下证据：1、《关于王海云退房要求的回复》和2、（2016）桂0602民初298号民事判决书一份，均证明富乐华公司与军通公司是委托代理销售关系。经质证，上诉人军通公司认为该两份证据与本案无关。本院认为因王玉书在法定期限内未提起上诉，本院对该两份证据均不予采纳。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《合作建房合同书》的性质和效力问题；二、一审法院判决军通公司向王玉书返还购房款及支付利息有无事实和法律依据。
本院认为，一、关于涉案《合作建房合同书》的性质和效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，《合作建房合同书》约定王玉书只分配固定数量房屋，不承担经营风险，因此《合作建房合同书》虽名为合作建房，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人军通公司已经按照约定收受了购房款，故军通公司上诉认为《合作建房合同书》是预约合同的上诉理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司在起诉前仍未取得涉案房屋预售许可证，故涉案《合作建房合同书》因违反上述规定而无效。一审法院认定《合作建房合同书》无效正确，本院予以维持。
二、关于一审法院判决军通公司向王玉书返还购房款及支付利息有无事实和法律依据的问题。如前所述，涉案《合作建房合同书》被认定无效，原因在于军通公司与王玉书订立《合作建房合同书》时，尚未取得商品房预售许可证明，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故军通公司对《合作建房合同书》被认定无效存在过错。王玉书在明知军通公司未取得商品房预售许可证的情况下仍与其签订《合作建房合同书》，对《合作建房合同书》被认定无效也存在过错，但其已自行承担案外为履行合同所产生的其他费用，故军通公司主张王玉书应对本案购房款及利息承担部分责任的上诉理由不充分，本院不予支持。关于因无效《合作建房合同书》取得财产的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，军通公司应当将其收取的购房款129552元退还给买受人王玉书，并按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息。因涉案合同书无效，军通公司主张造成合同无法履行的过错不在于其的上诉理由亦不成立，本院不予支持。一审判决军通公司向王玉书返还129552元购房款及利息并无不当，本院予以维持。
至于被上诉人王玉书在二审期间提出要求富乐华公司与军通公司承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，由于王玉书在法定期限内未提起上诉，故对该请求本院不予审理。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3091（上诉人广西军通投资有限公司已预交），由上诉人广西军通投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
代理审判员 刘帅武
代理审判员 李丽抒
二〇一六年八月九日
书 记 员 温婷婷
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。