安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终1182号
上诉人（原审原告）：张光明，男，1964年2月7日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。
上诉人（原审原告）：宋小红，女，1963年5月30日出生，汉族，淮北市口子集团退休职工，住安徽省濉溪县。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨国民，安徽嘉闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。
法定代表人：王继法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田地，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。
上诉人张光明、宋小红因与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张光明及其与宋小红共同的委托诉讼代理人杨国民，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张光明、宋小红上诉请求：依法改判鼎盛公司按原合同约定支付房屋租金26740元（自2016年10月1日至2017年7月31日的租金）；一、二审诉讼费用均由鼎盛公司负担。事实和理由：1.一审法院以鼎盛公司在2017年8月15日之前已与大部分业主签订新的租赁合同为由，按新合同约定的2%的标准判决支付租金，系认定事实错误；2.一审法院未依据《合同法》第236条规定，判决鼎盛公司按照原合同支付房屋租金，而是根据公平原则予以判决，系适用法律错误。
鼎盛公司辩称，一审判决正确，依法应驳回张光明、宋小红的上诉。理由：1.本案商铺与传统房屋不同，不能单独使用，在租金标准及是否重新签订合同问题上，张光明、宋小红应与其他业主保持一致；2.《合同法》第236条只适用于传统房屋，不适用涉案商铺，一审适用法律正确。
张光明、宋小红向一审法院起诉请求：1.判令鼎盛公司按原合同约定支付房屋租金26740元（自2016年10月1日至2017年7月31日的租金）；2.诉讼费用由鼎盛公司负担。
一审法院认定事实：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由安徽天象（集团）有限责任公司（以下简称天象集团）开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。鼎盛国际共309户商铺，建筑面积共16429.82平方米。天象集团持有149户商铺，建筑面积8437.69平方米。其余160户商铺的建筑面积计7843.13平方米，业主不到160人，购房款共计167586584元。张光明、宋小红系118号商铺的业主，购房合同中商铺售价为641822元。
2008年4月10日，张光明与鼎盛公司签订租赁合同，约定张光明将涉案商铺出租给鼎盛公司，租赁期限自2008年10月1日至2013年9月30日，鼎盛公司每半年支付一次租金24788元等内容。
2011年4月21日，张光明、宋小红与鼎盛公司签订补充协议，约定因租赁合同中载明的商铺建筑面积与房管部门实际测量的面积存在误差，自2011年4月1日起租金调整为每半年25673元等内容。
2014年2月20日，张光明与鼎盛公司续签租赁合同，主要内容如下：租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年9月30日；租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低按照购房合同中售价的5%支付租金32091元，若鼎盛国际年终税后纯利润（以鼎盛公司的财务会计资料为准，或者以鼎盛公司委托的第三方的审计结论为依据，审计费用由鼎盛公司承担）超过500万元，租金在保底租金的基础上增加1%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过670万元，租金在保底租金的基础上增加2%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过800万元，租金在保底租金的基础上增加3%；每半年的第一个月的月底之前支付该半年的租金；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，张光明无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。
2016年4月，张光明、宋小红诉至一审法院，请求判令鼎盛公司给付自2015年8月1日至2016年9月30日的租金37436元及逾期付款利息、违约金。一审法院审理后，于2016年7月6日作出（2016）皖0603民初1716号民事判决，判令鼎盛公司支付张光明、宋小红房屋租赁费29436元、违约金5.88元、逾期付款利息570.34元，自2016年5月1日起以29436元为本金按照银行同期贷款利率及逾期天数支付利息至房屋租赁费清偿之日。该判决生效后，鼎盛公司履行了判决确定的付款义务。
租赁合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用至今，亦未支付租金。截至2017年8月15日，鼎盛公司与包括天象集团在内的114位业主签订了租赁合同，建筑面积共11446.8平方米。合同分别约定租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日，鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金，如后签订的合同租金比例高于之前签订的合同，鼎盛公司就高支付租金。
2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。
一审法院认为，双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未签订租赁合同，但张光明、宋小红未在2016年6月30日之前书面通知鼎盛公司不再出租商铺，按照合同约定应视为其同意继续出租，鼎盛公司亦一直在使用商铺，故认定双方存在租赁合同关系，但对租金标准未达成一致意见。
涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是实践中众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。截至2017年8月15日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半，年租金均按各商铺购房款的2%计算。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润，与309户商铺的售价相比均不到2%。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司按购房款的2%支付张光明、宋小红房屋租金为宜，但不超过2019年9月30日，之后的租金双方可另行协商。经计算，自2016年10月1日至2017年7月31日的租金为10697.03元（641822元×2%÷12月×10月）。张光明、宋小红请求判令鼎盛公司支付租金26740元，超过部分无事实及法律依据，不予支持。判决：一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于判决生效后十日内支付张光明、宋小红位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦1#118号商铺自2016年10月1日至2017年7月31日的租金10697.03元；二、驳回张光明、宋小红的其他诉讼请求。案件受理费469元，因适用简易程序审理，减半收取234.5元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。
本院二审期间，张光明、宋小红向本院提交安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初2930号民事判决书，拟证明一审法院在另一案情相同的案件中，判决鼎盛公司按购房款的5%支付业主房屋租金。鼎盛公司质证认为，鼎盛公司已就该案提起上诉，该判决并未生效，该证据不能达到其证明目的。鼎盛公司向本院提交证据1.鼎盛国际商铺业主已签约清单，拟证明新的租赁合同约定鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金，且已签约的建筑面积占鼎盛国际建筑面积的73.04%；证据2.安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初3002号、3004号民事判决书，安徽省淮北市中级人民法院（2017）皖06民终885号民事裁定书，拟证明案情相同的案件应当判决结果相同。张光明、宋小红质证认为，证据1的真实性无法核实，签约的业主未过半数，且天象集团占有一半的建筑面积，不能代表大多数业主；证据2不能达到其证明目的。
本院认证意见为：张光明、宋小红提交的（2017）皖0603民初2930号民事判决尚未生效，不予采信。鼎盛公司提交的证据1能够证明截至2017年12月4日鼎盛公司与多位业主签订租赁合同并依约支付租金的事实，予以采信；证据2中的（2017）皖0603民初3002号、3004号民事判决尚未生效，不予采信；（2017）皖06民终885号民事裁定及相应的（2017）皖0603民初1740号一审民事判决业已生效，予以采信。
本院二审另查明：截至2017年12月4日，鼎盛公司已与多位业主签订了租赁合同，建筑面积共12001.95平方米。鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是，一审判决鼎盛公司按购房款的2%的标准支付张光明、宋小红房屋租金是否适当。
张光明、宋小红购买的商铺符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。本案中，张光明、宋小红及其他鼎盛国际商铺业主在将商铺出租给鼎盛公司时，即为接受由鼎盛公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。
张光明、宋小红与鼎盛公司签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后虽未再签订租赁合同，但结合本案查明的事实及合同约定，双方仍存在租赁合同关系。关于合同期限届满，即2016年10月1日至2017年7月31日的房屋租金的支付标准问题，张光明、宋小红上诉认为，鼎盛公司应当按照购房款的5%的标准支付租金。但根据本案查明的事实，截至2017年12月4日，鼎盛公司已与多位业主签订了租赁合同，并约定鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金。虽然签约业主人数未过半数，但建筑面积比例超过三分之二。故可以认定占多数面积的业主就涉案商铺的租赁与鼎盛公司达成了新的协议，维护并履行该协议有利于保护包括张光明、宋小红在内的全体业主的权益。同时，鼎盛公司2014-2016年的营业利润与商铺的售价相比均不到2%，如果鼎盛公司继续按照购房款的5%支付租金，势必造成其经营困难，继而影响全体业主的利益。故一审判决鼎盛公司按购房款的2%支付张光明、宋小红房屋租金并无不当。
综上所述，张光明、宋小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费469元，由张光明、宋小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵永生
审 判 员 朱炳武
审 判 员 柏 莉
二〇一七年十二月十五日
法官助理 朱明清
书 记 员 朱天一
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；