上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初25625号原告：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文，男。委托诉讼代理人：马开华，男。被告：赵建平，女，1978年3月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨帆(系赵建平丈夫)，男，1977年6月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称满懿公司)诉被告赵建平居间合同纠纷一案，�院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告满懿公司委托诉讼代理人马开华、被告赵建平及其委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满懿公司向本院提出诉讼请求：判令赵建平支付拖欠的佣金40,700元。事实与理由：2016年8月27日，经满懿公司居间介绍，赵建平与案外人严某某签署《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，购买位于上海市徐汇区裕德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)。依据满懿公司与赵建平事先达成的约定，房屋买卖合同成立，即表明满懿公司居间成功，赵建平应当支付佣金。截止到立案之日，赵建平尚未支付诉请数额佣金，故诉至法院。赵建平辩称，2016年赵建平欲购买裕德路附近房屋供子女上学使用，经满懿公司居间介绍推荐涉讼房屋，赵建平按居间协议支付购房意向金。从洽谈开始，赵建平就提出涉讼房屋无适龄儿童子女入学记录，且不得有任何租约存在。若有租约，需在签署网签合同前解除租约。该两条诉求均写入买卖合同中。满懿公司要求赵建平必须签订购房合同及佣金确认书后，才能与卖方协商解除长租且会督促卖方解除长租合同。赵建平为达成交易以及信任满懿公司，于2016年8月27日签订了购房合同以及佣金确认书，签订当日即向卖方严某某支付50,000元定金。赵建平与严某某约定于2016年9月13日签订正式的房地产买卖合同(网签合同)。2016年9月13日，严某某表示不能解除涉讼房屋的租赁合同，故赵建平与严某某未能达成交易，严某某亦当场退还赵建平50,000元定金。满懿公司的经纪人及店长全程在场，也均认可由于严某某的原因交易未达成的事实。赵建平认为满懿公司在房屋买卖合同及佣金确认书的签�过程中，存在欺诈和诱骗，以公司要求签署房屋买卖合同及佣金确认书之后才能与卖方协商取消长约为由，诱骗赵建平签署。房屋买卖合同最后一条补充条款约定，甲乙丙三方均认可赵建平提出的无租约、无学籍的要求，最终交易标的物并未符合赵建平要求，故该合同不成立。房屋买卖合同并非上海市房地产交易中心认可的最终交易合同，且在签署时赵建平也提出异议，满懿公司以公司要求为由欺诈赵建平签署，房屋买卖合同并不具备最终购房效力，并未签署正式购房合同。因此，赵建平无需支付满懿公司任何居间佣金。故要求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月27日，满懿公司(居间方、丙方)与赵建平(买受方、乙方)、案外人严某某(出卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定的相关内容为：赵建平向严某某购买涉讼房屋，总房价款407万元；赵建平为表示对涉讼房屋购买诚意，向满懿公司支付意向金5万元；《房屋买卖合同》成立，即表明满懿公司居间成功；赵建平应于满懿公司居间成功时按照协议约定总房价款的2%支付满懿公司佣金(如有变更则以《佣金确认书》为准)；赵建平同意满懿公司可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；在满懿公司居间成功后，若因任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则满懿公司仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金等。签订上述居间协议当日，赵建平(买受方、乙方)与严某某(出卖方、甲方)经满懿公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定相关内容为：由赵建平购买严某某所有的涉讼房屋，转让价款407万元；严某某承诺于2016年9月15日前解除现有租赁合约�解除租赁合同后，严某某与赵建平签网签合同；如因严某某无法解除租约，则严某某、赵建平双方互不违约，严某某归还赵建平已支付的房款；严某某承诺在其产权所有期间无适龄儿童就读于XXX小学。买卖合同签订后，赵建平于当日通过银行转账支付严某某5万元。签订上述居间协议及买卖合同当日，满懿公司与赵建平签订《佣金确认书》，约定相关内容为：赵建平经满懿公司居间介绍，与交易相对方进行涉讼房屋的买卖交易；现赵建平确认，于签订买卖合同当日向满懿公司支付佣金40,700元。2016年9月13日，因严某某表示无法解除租约，双方同意终止交易。严某某于当日通过银行转账退还赵建平5万元。审理中，赵建平就其经满懿公司居间介绍购买涉讼房屋的具体过程陈述如下：2016年8月，赵建平从网上找到满懿公司；满懿公司推荐涉讼�屋，并于8月上旬带看涉讼房屋；带看时并未告知赵建平涉讼房屋系出租给他人；之后，满懿公司才告知赵建平涉讼房屋出租给他人，且系10年长租，赵建平表示不能接受房屋有租约；满懿公司则表示可以与卖方严某某协商解除涉讼房屋的租约，但需要赵建平加一点钱作为解约补偿；2016年8月27日，赵建平与严某某见面，严某某要求加2万元作为解除租约的费用，并给其2周时间解约，赵建平接受，但赵建平表示必须解除租约才同意签订网签合同；2016年9月13日为双方约定签署网签合同日期，严某某当日表示不能解除涉讼房屋租约，赵建平则表示不接受，故按照约定双方互不违约，终止交易，严某某将定金退还赵建平；在此期间，满懿公司未要求赵建平支付中介费；后满懿公司又向赵建平推荐其他房屋，但赵建平均未接受；后经其他中介公司居间，赵建平另购其他房屋。�于赵建平陈述的上述过程，满懿公司表示无异议。满懿公司同时表示，根据被告陈述的上述情况，被告也应支付部分的佣金。审理中，满懿公司与赵建平对居间协议及佣金确认书中所载的“买卖合同”具体所指意见不一。满懿公司认为买卖合同即指赵建平与严某某于2016年8月27日签订的房屋买卖合同；赵建平则认为买卖合同并非2016年8月27日签订的房屋买卖合同，因为可执行的合同才是正式合同，故买卖合同应该是指正式的网签合同。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、转账凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，居间合同是当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，满懿公司作为居间方为赵建平购买涉讼房屋提供居间服务并促成赵建平与案外人签订房屋买卖合同。而该房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效。故应确认满懿公司已经尽到了相应的居间义务，有权收取相应的居间费用。但是，房地产居间服务具有其特殊性，居间方在居间过程中，应当依据诚实信用原则，按照法律规定和行业�范全面履行居间义务。居间方的义务不仅包括促成买卖双方订立合同，还应包括协助双方办理付款、过户、交接房屋等后续服务。在居间方未能尽到全部服务义务的情况下，不应收取全额的居间费用。本案中，根据审理查明的事实，被告虽经原告居间介绍与案外人就涉讼房屋签订了买卖合同，但因租约无法解除事宜，导致被告与案外人并未实际完成涉讼房屋的交易。虽无证据证明原告对此结果存在过错，但原告对于涉讼房屋存在租约以及被告明确要求解除租约等事实应属明知。在此情况下原告仍要求被告支付全额佣金的主张，有失诚信及公平。故本院将综合考量审理查明的相关情况，对双方争议的居间服务费用酌情予以判处。赵建平辩称在居间协议、佣金确认书中所载的买卖合同应指网签合同而非其已与案外人实际签署的买卖合同，但赵建平对其主张未�提供确实而充分的证据予以证明，本院对此难以采信。赵建平另称在买卖合同中的补充约定已明确载明有关应当解除涉讼房屋租约、否则双方互不违约的事宜，但该约定内容系被告与案外人之间的约定，原告并非买卖合同当事人，该约定内容对原告并无相应约束力。赵建平还称满懿公司在居间过程中存在欺诈及诱骗行为，但赵建平对其主张同样未能提供确实而充分的证据予以证明，本院对此难以采信。故赵建平认为其无需向满懿公司支付任何费用的主张，缺乏事实及法律依据，本院无法采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定�判决如下：赵建平于本判决生效之日起十日内支付满懿(上海)房地产咨询有限公司居间报酬8,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计409元，由满懿公司负担204.50元，由赵建平负担204.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇一八年一月二日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，�者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。