福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终2083号
上诉人（原审被告）：谢小龙，男，1983年4月6日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：蔡建生，福建联谊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙忠南，男，1975年12月16日出生，汉族，住福建省安溪县。
被上诉人（原审原告）：宋妮婷，女，1978年1月3日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：刘霓翩，福建铭群律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文质，福建铭群律师事务所律师。
原审第三人：陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
原审第三人：黄国钦，男，1979年1月1日出生，汉族，住福建省安溪县。
上诉人谢小龙因与被上诉人孙忠南、宋妮婷及原审第三人陈雅凤、黄国钦案外人执行异议之诉一案，不服福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢小龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙忠南、宋妮婷的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定孙忠南、宋妮婷在诉争房屋查封前已经签订《房屋买卖合同》并已合法占有使用诉争房屋和用现金付清购房款属于认定事实错误。一、本案一审审理过程中，谢小龙举出（2015）文鉴字第155号《司法鉴定意见书》证明孙忠南、宋妮婷与黄国钦、陈雅凤签订的《房屋买卖合同》、《收据》书写时间形成于同日期样本之后。由此可见，孙忠南、宋妮婷提供的上述证据存在造假行为。虽然经专家辅助人员出庭质证及评论，但是一审判决也不能明确排除上述证据存在的瑕疵。二、孙忠南、宋妮婷和黄国钦、陈雅凤交易的付款方式值得怀疑和否认。本案中，孙忠南、宋妮婷提供的银行取款凭证证明其取现金交付房款。但从孙忠南、宋妮婷提供的银行明细对账单可以看出孙忠南、宋妮婷熟练掌握网银转账技术并经常使用，孙忠南、宋妮婷完全可以在合同签订时直接通过网银转账给开财务公司的陈雅凤。可见，孙忠南、宋妮婷和黄国钦、陈雅凤为了达到造假目的四处拼凑，本案没有证据证明孙忠南、宋妮婷和黄国钦存在实际支付的行为。三、孙忠南、宋妮婷不存在对诉争房屋有实际占有的行为。按照商品房买卖程序，商品房一般先交房后办理产权变更登记。在办理产权变更登记前，任何人都无权以自己的名义取代原来的产权登记人。孙忠南、宋妮婷在交房时无权以业主的身份和物业公司签订《房屋验收交接表》、《房屋装饰装修管理协议》，故《房屋验收交接表》、《房屋装饰装修管理协议》这两份证据不能证明孙忠南、宋妮婷已实际占有诉争房产。2014年4月28日，安溪县人民法院依法对诉争房屋进行了诉讼保全，孙忠南、宋妮婷在此之后再去缴交物业管理费、水电费等行为也进一步证明孙忠南、宋妮婷在房屋查封之前不具有实际占有的行为。且一审法院调取孙忠南、宋妮婷在听证时的一份笔录，笔录中孙忠南、宋妮婷承认其所提供的《授权委托书》、《合同书》、《工程项目预算表》均是事后补签。孙忠南、宋妮婷将时间签到2014年4月20日明显有恶意造假行为，其签订的上述装修约定，无非是想通过造假进一步坐实实际占有的假象，达到规避诉争房屋被查封拍卖或非法占有诉争房屋的目的。一审判决错误地将孙忠南、宋妮婷在听证时所陈述的“事后补签”的证据内容认为是谢小龙质证，存在重大错误。
孙忠南、宋妮婷辩称，谢小龙主张本案中《房屋买卖合同》的签订、购房款的支付及孙忠南、宋妮婷对诉争房屋的实际占有存在弄虚作假缺乏事实与法律依据。一、谢小龙称《房屋买卖合同》、《收据》的书写时间形成于同日期样本之后违背客观事实。虽然经福建历思司法鉴定所泉州分所鉴定，《房屋买卖合同》、《收据》书写时间形成同日期样本之后，但该鉴定意见在一审庭审时，经广东南天司法鉴定所的专家辅助人员出庭进行质证并对鉴定人员进行提问，发现历思司法鉴定所的鉴定过程和结论存在诸多问题。同样向黄国钦购买房屋的林建文同日签订的《房屋买卖合同》，经法院委托西南政法大学司法鉴定中心鉴定，西南政法大学司法鉴定中心出具“怀疑日期与标注日期相距较近且不明确，不能达到委托要求”的意见。那么，在专业水平及设备准确性均较强的西南政法大学鉴定中心无法鉴定时，作为一个鉴定机构的分所且地处于泉州地区没有自己的鉴定规范、鉴定人没有亲自操作仪器的情况下却能作出鉴定结论，明显不符合逻辑。退一步讲，历思司法鉴定所的鉴定意见中也明确载明“倾向认为检材1、2的形成时间相对晚于样本，但具体时间间隔无法判断。”样本时间是2014年4月23日，本案中执行标的物首次被法院查封的时间是2014年4月28日，所以，也无法证实该合同是在法院查封之后才签订的。而且黄国钦、陈雅凤办理授权委托书公证的时间是2014年4月17日之后，如果《房屋买卖合同》是在2014年4月17日之后签订，那么合同中直接约定受托人是陈启雄即可，就不会再约定授权给孙忠南、宋妮婷。因此，孙忠南、宋妮婷与黄国钦、陈雅凤在法院查封前就签订《房屋买卖合同》是个不争的事实。二、谢小龙称本案没有证据证明孙忠南、宋妮婷与黄国钦、陈雅凤存在买卖支付的行为不能成立。在2014年4月18日支付购房款时，因转账支付需手续费，且黄国钦、陈雅凤提出其要将款项直接支付给他人，要求以现金形式支付，孙忠南、宋妮婷才从银行账户领取现金支付。谢小龙提出，孙忠南、宋妮婷完全可以直接转账给陈雅凤，但孙忠南的银行卡并没有开通网银，不懂得网银操作。同时，谢小龙提出孙忠南、宋妮婷为了达到造假目的四处拼凑银行交易。但是2014年4月18日农业银行提出46万元的交易记录时不能造假的，并且金额刚好是购房款的整数。三、孙忠南、宋妮婷在法院查封诉争房屋前已实际占有该诉争房屋。孙忠南、宋妮婷向黄国钦、陈雅凤购买的房屋是新开发的楼盘，自2014年3月1日才陆续交房。孙忠南、宋妮婷购买时，黄国钦、陈雅凤尚未办理交房手续。因此，在孙忠南、宋妮婷向黄国钦、陈雅凤购买之后，由孙忠南、宋妮婷持房屋买卖合同、购房发票原件及收据，直接到物业部门办理交房手续也未尝不可。谢小龙称在办理产权变更登记前，其他人无权以自己的名义取代原产权登记人，仅限于银行按揭和契税，而对于其他行为在实际生活中均是以实际产权人的名义办理的。且孙忠南、宋妮婷在交房时即已缴交物业管理费。虽然孙忠南、宋妮婷提交的物业管理费发票显示时间是2014年8月27日，但物业费发票原件上注明的字样即可证实，孙忠南、宋妮婷是在2014年4月缴纳物业费，当时物业公司开具收款收据，后于2014年7月收回收款收据，重新开具正式税务发票。谢小龙称《授权委托书》、《合同书》及《工程项目预算表》是事后补签属实。因为诉争房屋是承包给个人装修。在现实生活中，依照日常生活习惯，个人之间的装修绝大部分没有签订合同，即便是委托装修公司，也不一定签订书面合同。同样，个人之间委托邻里管理装修事宜更无需出具书面委托。因此，事后补签也符合客观规律，并不影响事实的存在。而且房屋也早在2014年间出租，不存在恶意造假的说法。
陈雅凤、黄国钦未作陈述。
孙忠南、宋妮婷向一审法院起诉请求：1.停止对址在安溪县房屋的执行，解除查封措施；2.确认址在安溪县房屋（购房价485903元）归孙忠南、宋妮婷所有。
一审法院认定事实：陈雅凤与黄国钦于2003年1月6日办理结婚登记（结婚证号：闽参结字第002号），2013年8月14日办理离婚登记（离婚证字号：L350524-2013-000709）。
2012年11月28日，陈雅凤作为买受人与出卖人安溪县小城镇建设投资有限公司签订合同编号为0438139的《商品房买卖合同》一份。合同约定：陈雅凤向安溪县小城镇建设投资有限公司购买址在安溪县房屋，用途为写字楼，建筑面积为94.82平方米，总价款为485,903元，付款方式为2012年10月30日前付清总房款的50%，余款以办理银行按揭贷款支付。合同签订后，安溪县小城镇建设投资有限公司到房地产管理部门办理了备案登记（备案号为：安房备登字JR12142）。
2014年4月16日，孙忠南、宋妮婷与陈雅凤、黄国钦签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：孙忠南、宋妮婷向陈雅凤、黄国钦购买址在安溪县房屋（建筑面积94.82平方米，合同编号为：0438139），即陈雅凤原向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的上述房屋，总价款为485,903元；在签订本合同三日内，孙忠南、宋妮婷应支付陈雅凤、黄国钦485,903元；房款交付时，陈雅凤、黄国钦应出具收条为证。双方约定于2014年4月17日办理该房屋的全权委托公证。办理完成该房屋“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）产权变更登记手续且孙忠南、宋妮婷收到产权证之日，双方买卖义务完成；陈雅凤、黄国钦在房地产开发公司通知可以办理权属证书时，应在30天内及时按房地产开发公司的要求提交办证所需材料并通知孙忠南、宋妮婷，孙忠南、宋妮婷应积极配合，如果陈雅凤、黄国钦超出30天的期限办理，则应向孙忠南、宋妮婷每天支付违约金300元；办理陈雅凤、黄国钦名下的产权证所需契税等费用由陈雅凤、黄国钦负担，办理孙忠南、宋妮婷名下的产权证所需契税等费用由孙忠南、宋妮婷负担；陈雅凤、黄国钦应在取得“两证”之日起30天内到土地、房产管理部门办理产权变更手续，所需税费由孙忠南、宋妮婷负担。双方还对其他事项进行了约定。
2014年4月17日，陈雅凤、黄国钦作为委托人，陈启雄（即本案的证人）作为受托人在安溪县公证处签订《委托书》一份，约定：陈雅凤、黄国钦夫妻全权委托陈启雄办理陈雅凤、黄国钦原向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的址在安溪县房屋（合同备案号：安房备登字JR12142、JR12143、JR12144、JR12145、JR12146）的产权证办理、领取、出租、出售等，具体权限有：代为办理交房的一切手续，包括与开发商处理该房屋面积差异问题；代为收取退款、补交房款并签订相关协议、文件等一切相关事宜；代为办理、领取上述房产的土地房屋产权证书；在符合法律、法规规定的转让条件时，代为办理出售上述房产的一切相关手续，包括代为选择买受人、代为收取全部售房款、代为到房地产管理部门办理产权过户登记手续，等等。
2014年4月18日，孙忠南从中国农业安溪银行领取现金486,000元。2014年4月19日，陈启雄将前天提取的现金，在安溪县凤城镇36米大街的福建省五洲建设集团有限公司二楼办公室支付给陈雅凤485,903元，陈雅凤当场出具一张《收据》给孙忠南、宋妮婷收执，载明收到孙忠南、宋妮婷购房款现金485,903元。在支付该购房款项时，有孙忠南、宋妮婷、陈雅凤、黄国钦、陈启雄、李建波等在场。陈雅凤并将讼争房屋的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等原件交付给孙忠南、宋妮婷。
2014年4月19日，孙忠南到厦门康乐物业发展有限公司安溪分公司办理讼争房屋的交房手续、缴纳物业管理费。2014年4月19日，孙忠南、宋妮婷与林建文签订《授权委托书》，委托林建文代为装修（包括预付、结算装修款）、出租及管理讼争房屋。2014年4月20日，林建文代表孙忠南、李建波与李停生签订《合同书》，约定将1101-1104室房屋交付给李停生装修。后林建文分别于2014年8月8日、2014年8月27日、2014年9月3日、2014年10月17日支付李停生装修款5万元、25万元、5万元、152,377元，计502,377元。2014年5月13日，孙忠南、宋妮婷委托龚晓玲以陈雅凤的名义缴纳本案讼争房屋的契税14,820.04元。2014年5月20日，孙忠南将讼争房屋的《商品房买卖合同》及契税发票原件提交给安溪县小城镇建设投资有限公司缴纳办证费用。2014年8月9日，林建文将装修完成的讼争房屋代为出租给深圳中陆影视文化传媒有限公司使用，租赁期限3年。2014年11月中旬，安溪县小城镇建设投资有限公司将安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心第4#B幢房产办理所有权登记所需的材料提交给安溪县房地产交易管理处，用于办理房屋权属初始登记。但本案讼争房屋至今未办理产权初始登记，更无法办理将其权属转移登记到孙忠南、宋妮婷名下。
谢小龙与陈雅凤民间借贷纠纷一案，谢小龙于2014年4月28日向法院提起民事诉讼，并申请财产保全。2014年4月28日，福建省安溪县人民法院作出（2014）安民初字第2978-1号民事裁定书，裁定查封本案讼争房屋等。2014年8月14日，福建省安溪县人民法院作出（2014）安民初字第2978号民事判决书，判决陈雅凤偿还谢小龙借款113万元及利息。该判决生效后，谢小龙于2015年3月24日向法院申请强制执行，原诉讼保全裁定自动转为执行中的查封措施。后孙忠南、宋妮婷对讼争房屋书面提出执行异议，福建省安溪县人民法院经审查后，于2016年2月4日作出（2015）安执异字第4号执行裁定书，裁定驳回孙忠南、宋妮婷等的执行异议请求。孙忠南、宋妮婷对该裁定不服，在法定期间内向福建省安溪县人民法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，陈雅凤与安溪县小城镇建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，以及孙忠南、宋妮婷与陈雅凤、黄国钦签订的《房屋买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同均合法有效。根据《房屋买卖合同》的约定，陈雅凤、黄国钦在房地产开发公司通知可以办理权属证书时，应及时提交办证材料并通知孙忠南、宋妮婷，孙忠南、宋妮婷应予积极配合，逾期未办理的，则应向孙忠南、宋妮婷支付违约金。据此，孙忠南、宋妮婷只负有配合陈雅凤、黄国钦提交办证材料的义务。但因安溪县小城镇建设投资有限公司于2014年11月中旬才将安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心第4#B幢房产办理所有权登记所需的材料提交给安溪县房地产交易管理处办理初始权属登记，即系因安溪县小城镇建设投资有限公司逾期提供协助办证资料，致使陈雅凤未能办理讼争房屋的权属初始登记，客观上更不具备将讼争房屋的产权转移登记到孙忠南、宋妮婷名下的条件，因此，址在安溪县房屋在法院查封前未能办理产权转移登记在孙忠南、宋妮婷名下，孙忠南、宋妮婷对此没有过错。又根据查明的事实，孙忠南、宋妮婷与陈雅凤、黄国钦签订的《房屋买卖合同》系在法院查封前签订的，孙忠南、宋妮婷在查封前已合法占有使用该讼争房屋，并已用现金付清全部购房款，未能办理该房屋的转移登记非孙忠南、宋妮婷自身的原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在谢小龙名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，孙忠南、宋妮婷就本案诉争的房屋享有足以排除强制执行的实体权益，法院原裁定查封讼争房屋及驳回孙忠南、宋妮婷的执行异议不当，应不得再执行该房屋，（2015）安执异字第4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。孙忠南、宋妮婷请求一并确认讼争房屋的权属，于法有据，予以支持。谢小龙辩称孙忠南、宋妮婷与陈雅凤、黄国钦在法院查封之前没有就讼争房屋签订真实的买卖合同并付清全部购房款，而是恶意串通，虚构房产交易事实，伪造合同文书等，均与查明的事实不符，本院不予采信。陈雅凤及黄国钦经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席审理和判决，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，孙忠南、宋妮婷的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款规定，判决：一、确认址在安溪县房屋归孙忠南、宋妮婷所有；二、不得执行址在安溪县房屋。案件受理费8,589元，由谢小龙负担。
本院二审期间，当事人为提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：福建历思司法鉴定所泉州分所（2015）文鉴字第155号《司法鉴定意见书》倾向认为，送检的《房屋买卖合同》（签订时间为2014年4月16日）形成于所提供的样本（形成时间为2014年4月23日）之后，但具体时间间隔无法判断。该鉴定结论仅是倾向性意见，结合西南政法大学司法鉴定中心的《退案说明》以及广东南天司法鉴定所文书鉴定人关某的评论意见，鉴定结论明显依据不足，且从鉴定结论本身来看，由于具体时间间隔无法判断，故也无法得出《房屋买卖合同》的形成时间在诉争房屋查封即2014年4月28日之后。因此，谢小龙主张《房屋买卖合同》的签订时间晚于诉争房屋的查封时间，没有充分证据证明，不予采纳。孙忠南、宋妮婷主张其已于2014年4月19日支付诉争房屋的购房款项485903元，并于一审提交农业银行金穗借记卡明细对账单和《收据》，上述证据与陈启雄的证言能够相互印证，形成完整证据链，故应认定孙忠南、宋妮婷已于2014年4月19日向陈雅凤支付诉争房屋的全部购房款485903元。孙忠南、宋妮婷于2014年4月19日签署《交房验收交接表》和《房屋装饰装修管理协议》，可以认定其于2014年4月19日已接收诉争房屋。谢小龙主张孙忠南、宋妮婷在交房时无权以业主的身份和物业公司签订《房屋验收交接表》、《房屋装饰装修管理协议》，故《房屋验收交接表》、《房屋装饰装修管理协议》不能证明孙忠南、宋妮婷已实际占有本案诉争房产，缺乏事实与法律依据，不予采纳。一审查明认定的其余事实正确，本院予以确认。
本院认为，陈雅凤与安溪县小城镇建设投资有限公司签订的编号为0438139的《商品房买卖合同》，以及孙忠南、宋妮婷与陈雅凤、黄国钦签订的《房屋买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。《房屋买卖合同》签订后，孙忠南、宋妮婷于2014年4月19日付清全部购房款485903元。同日，孙忠南、宋妮婷接收房屋，可认定其已合法占有诉争房屋。根据孙忠南、宋妮婷于一审提供的办证相关资料交接表、收款收据及证明，诉争房屋的买卖合同及销售不动产发票已于2014年5月20日提交安溪县小城镇建设投资有限公司，但由于因安溪县小城镇建设投资有限公司于2014年11月中旬才将安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心第4#B幢房产办理所有权登记所需的材料提交给安溪县房地产交易管理处办理初始权属登记，致使陈雅凤未能办理讼争房屋的权属初始登记，客观上更不具备将讼争房屋的产权转移登记到孙忠南、宋妮婷名下的条件，因此，诉争房屋未能转移登记至孙忠南、宋妮婷名下并非孙忠南、宋妮婷自身原因所致。因诉争房屋1101号尚未办理权属登记，孙忠南、宋妮婷尚未取得诉争房屋物权，故孙忠南、宋妮婷请求确认其享有诉争1101室房屋的所有权，缺乏依据，不予支持。孙忠南、宋妮婷请求不得执行诉争1101号房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，予以支持。
综上所述，谢小龙的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律不正确，应予部分改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初976号民事判决第二项；
二、撤销福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初976号民事判决第一项；
三、驳回孙忠南、宋妮婷的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由谢小龙负担50元，孙忠南、宋妮婷负担50元；二审案件受理费100元，由谢小龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 陈志杰
代理审判员 吴悦明
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 王莉莉
速 录 员 陈淑艺
注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。