南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8011号原告：南京金谷园美食有限责任公司，住所地在南京市玄武区中山路132号。法定代表人：施振法，该公司总经理。委托诉讼代理人：李大为，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。被告：南京金谷商贸发展有限公司，住所地在南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场3幢708室。法定代表人：张峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张方强，江苏苏源律师事务所律师。被告：南京金谷大厦，住所地在南京市玄武区中央路***号。法定代表人：郭建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张方强，江苏苏源律师事务所律师。原告南京金谷园美食有限责任公司（以下简称美食公司）诉被告南京金谷商贸发展有限公司（以下简称金谷商贸公司）、被告南京金谷大厦企业租赁经营合同纠纷，本院于2016年8月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员鹿海彬独任审判于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告美食公司的委托诉讼代理人李大为，被告金谷商贸公司、金谷大厦的共同委托诉讼代理人张方强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美食公司向本院提出诉讼请求，判令：被告金谷商贸公司、金谷大厦共同连带返还原告承包期间各项拆迁补偿款1959564.58元（具体为：拆除承包营业用房投资补偿款1001600元，搬运费用18437.68元，非营业用房补偿费用139526.9元，营业用房停业补偿费20万元，装修费用30万元，租赁户拆迁安置费30万元）。事实和理由：施振法原系被告单位职工，因金谷大厦餐饮经营一直处于亏损状态，经公司研究决定由施振法成立美食公司承包经营，并与金谷大厦签订了《租赁经营合同》，承包期限自2000年至2005年。2003年8月，金谷大厦拆迁，涉及美食公司赔偿问题由金谷大厦统一办理，但是拆迁补偿款被金谷大厦和金谷商贸公司领取并拒不返还原告，故诉至法院，请求判如所请。被告金谷商贸公司辩称，本案系原告与金谷大厦签订的合同，与被告无关，原告起诉被告主体错误，依法应予以驳回。被告金谷大厦辩称：1、因原告拖欠水电燃气费用，2003年4月，被告即已收回餐厅，原告实际上已不再经营；2、原告尚欠被告40余万元尚未支付；3、原告所列的赔偿清单并无证据证明，真实性无法核实。综上请求依法驳回原告诉讼请求。原告美食公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、租赁经营合同复印件，证明根据南京市拆迁管理办法，原告作为经营主体应享受拆迁经营补偿；2、南京市房屋拆迁补偿协议、补充协议（一、二），证明原告承包经营的范围和面积应当按比例测算拆迁补偿款；3、情况说明4份，证明金谷大厦的历任领导均认可原告承包期间的投入和补偿费用；4、关于解决承包遗留即拆迁问题的报告，证明两被告对原告承包期间的设备投入数额确认以及应得的补偿款；5、通知函、回复函及邮寄详情单，证明原告向被告主张未果；6、两被告的工商登记资料，证明被告之间的关系；7、南京市粮食局文件复印件，证明将金谷大厦交由金谷商贸公司管理。被告金谷商贸公司、金谷大厦经质证认为：对证据1、2真实性无异议，证据3所列4人确实是被告领导，情况说明即使是真实的，但无法证明原告具体投资情况；对证据4不予认可；对证据5、6、7真实性予以认可。经本院审核，对两被告无异议的证据1、2、3、5、6、7的真实性予以确认，证据4系原告法定代表人施振法向金谷商贸公司书面请求解决承包遗留问题的报告，但没有金谷商贸公司回复或签字，故对其证明效力本院不予确认。被告金谷商贸公司为反驳原告诉讼请求，向本院提交了民事裁定书，证明原告曾因诉讼主体原因撤诉；原告及被告金谷大厦对该证据真实性无异议，本院予以确认。被告金谷大厦为反驳原告诉讼请求，向本院提交了金谷大厦聘任决定、金谷大厦防火安全委员会名单、金谷大厦工资发放表三张、单位往来明细二张、收据、施振法身份置换费支出情况、储蓄存款凭条若干张、发放表、用款申请单、分流方案（均系复印件），原告及金谷商贸公司对上述证据真实性无异议，本院予以确认。本院查明事实如下：2000年4月18日，美食公司发起人施振法（施振法系美食公司股东之一）以美食公司名义（乙方）与金谷大厦（甲方）签订《租赁经营合同》，主要内容为：乙方租赁经营甲方的场所为三楼餐饮部和职工食堂，餐饮部现有的设施经登记后交付乙方使用（详见附件），租赁期限自2000年4月起至2005年4月止；双方对原甲方职工安排及社会统筹、医疗费、水电费等进行了约定；关于改建、装修、购置条款约定为，乙方应保持甲方投入的设备完好，租赁期满仍交归甲方，租赁期间，设施设备仍由甲方免费维修，但零配件费用由乙方负担；乙方在承租期间对经营场所的改建（打印稿，“改建”被划去，但旁边没有双方签字）、装修费用由乙方承担，租赁期满由甲方无偿接收，乙方如因改建需改变现有布局，应事先征得甲方同意；租赁期间，乙方购置的设备、物品，期满后归乙方所有，如甲方购置的设备，乙方应缴纳使用费；租赁后乙方独立核算，自负盈亏，并按月缴费用；因不可抗力的原因，使本合同不能履行的，甲乙双方经协商一致可修订本合同或提前终止合同。合同订立后，美食公司于2000年4月20日被工商登记部门批准设立，美食公司与金谷大厦对上述合同及履行情况均无异议。关于美食公司租赁使用份房屋面积，美食公司称整个三楼都是餐饮部，营业面积1200平方米，职工食堂位于花家巷××楼和××楼底层350平方米；金谷大厦经本院庭审释明后，向本院回复称餐饮部面积约800-900平方米，员工食堂约100平方米。美食公司称金谷大厦于2003年7-8月份收回了案涉房屋，金谷大厦则称是在2003年4月份收回的。另查明，2013年，南京宁武房地产开发总公司（以下简称宁武公司，甲方）与金谷大厦（乙方）签订《南京市房屋拆迁补偿协议》，主要内容为：甲方对乙方房屋事实拆迁并经协商达成补偿协议，其中与本案案涉房屋有关的是，房屋总计面积11015平方米，营业用房面积为10385.5平方米，甲方应当支付乙方拆迁营业用房的停业补偿费用1546194.96元。2013年11月2日，宁武公司与金谷大厦签订《补充协议》，约定经南京市粮食局同意划拨，宁武公司对花家巷7号楼9号楼底层建筑面积为664.9平方米的房屋营业用房停业补偿费用110626.06元支付给金谷大厦，并约定对金谷大厦内外装潢、消防设备、中央空调、地下室、停车场、自建房等各项附属装潢物，一次性补偿10542573.2元。当日，宁武公司与金谷大厦再次签订《补充协议（一）》，约定，为保障社会安定，妥善安置金谷大厦的职工和原租赁户，经玄武区政府与市粮食局协调后确定，宁武公司另综合性补偿金谷大厦230万元。还查明，原金谷大厦总经理、副总经理等人出具书面情况说明，称因原有设备设施陈旧，美食公司对餐厅进行了部分改造和设备设施及非固定资产投资。美食公司仅向本院提交物品清单，并称物品当时未取回。金谷商贸公司成立于2007年7月13日，原股东为金谷大厦、南京金冠物业管理有限公司，2014年8月4日变更股东为南京商贸旅游发展集团有限责任公司。本院认为，施振法作为美食公司的发起人代表美食公司与金谷大厦签订《租赁经营合同》，且美食公司设立后予以追认，金谷大厦亦无异议，故金谷大厦与美食公司均应按约履行。后因金谷大厦拆迁，金谷大厦收回了美食公司承包经营的餐厅和职工食堂，双方合同终止履行，但并未就此后问题达成一致。合同期限五年，但仅履行3年左右即因金谷大厦拆迁而终止，鉴于金谷大厦已获取拆迁补偿，且并非美食公司违约导致终止合同履行，故金谷大厦应就其获得补偿相关款项对美食公司予以补偿。首先，金谷大厦营业用房10385.5平方米获得的停业补偿费用为1546194.96元，此时美食公司尚正常营业，该费用应按照美食公司租赁营业面积给予补偿；美食公司称营业面积为1200平方米，金谷大厦称700-800平方米，双方均未提交证据证明，按照上述补偿标准，本院酌定为15万元。花家巷7号楼9号楼底层建筑面积为664.9平方米的房屋营业用房停业补偿费用为110626.06元，美食公司称其承包经营的职工食堂面积为350平方米，本院酌定金谷大厦应就此补偿美食公司5万元，两项合计20万元。关于美食公司主张的自建用房补偿款，因并未提供证据证明存在自建房，且即便存在自建房，既没有合同依据，在金谷大厦的拆迁补偿协议中也没有该补偿项目，故对该项诉请本院不予支持。其次，合同约定美食公司在承租期间对经营场所的改建、装修租赁期满由金谷大厦无偿接收。原金谷大厦公司领导对美食公司所作投入出具了书面说明，可以认定美食公司对租赁场所进行了投资；因双方合同仅履行了三年便提前终止，必然会造成美食公司投资回报损失，而该合同提前终止并非美食公司违约所致，同时金谷大厦需对美食公司进行补偿。美食公司提供的证据并不能明确证明具体投资损失数额，对此，本院酌定为5万元。美食公司另主张物品损失，因合同约定合同期满美食公司自行购置的物品归其自有，其自称物品在金谷大厦处，但并未提供证据证明，故对其主张金谷大厦予以赔偿的请求，本院不予支持，对其诉请的搬运费也不予支持。最后，关于美食公司主张的租赁户拆迁安置费，因宁武公司当时补偿安置的项目中有原租赁户一项，但具体应补偿多少未做明细，金谷大厦亦未提供230万元补偿职工和其他原租赁户的具体明细，故本院酌定为5万元。美食公司认为金谷大厦与金谷商贸公司之间存在资产混同，请求金谷商贸公司与金谷大厦共同承担赔偿责任。本院认为，案涉房屋拆除于2003年，金谷商贸公司成立于2007年，并且美食公司没有提供任何证据证明金谷大厦与金谷商贸公司之间存在资产混同，故对美食公司要求金谷商贸公司共同承担责任的请求本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京金谷大厦于本判决生效之日起十日内给付原告南京金谷园美食有限责任公司30万元；二、驳回原告南京金谷园美食有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费22436元，因适用简易程序减半收取11218元，由原告南京金谷园美食有限责任公司负担9498元，由被告南京金谷大厦负担1720元（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  鹿海彬二〇一七年三月二十二日书记员  王 颖本判决所依据法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失人。”《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”