贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2301民初1425号原告马常瑞，男，贵州省兴义市人。委托代理人易忠梅，女，贵州省安龙县人，系原告马常瑞之母，一般授权代理。原告易忠梅，基本身份情况同上，系原告马常瑞之母。委托代理人刘湘平，黔西南州中心法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告易忠琴，女，贵州省安龙县人，系原告马常瑞之姨妈、易忠梅之姐。委托代理人黄青文，兴义市中心法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告马常瑞、易忠梅诉被告易忠琴物权确认纠纷一案，本院2016年3月24日立案受理后，依法由审判员周祥红于2016年4月21日公开开庭进行了独任审理。原告马常瑞的一般授权委托代理人易忠梅，原告易忠梅及其一般授权委托代理人刘湘平，被告易忠琴及其特别授权委托代理人黄青文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马常瑞、易忠梅共同诉称，2004年原告马常瑞按揭贷款购买了兴义市某某某路某某小区X栋X-X号商品房，与母亲易忠梅一起居住。2010年，被告易忠琴将腿摔伤，无人照管，原告母子商量，遂接被告到家一并居住照顾其养伤。2011年，因原告马常瑞之妻郑某某（已离婚）用该房抵押贷款200000元到安龙开会所亏损，为急于还贷，被告与原告易忠梅商量，俩姐妹各出资100000元帮助还贷，被告提出“为了防止马常瑞再用该房产去贷款，叫把房子更名成她的名字，以后住起房子放心，百年归天后，把房子送给马某某（马常瑞之子）”。二原告考虑，被告是亲姨妈，她出10万元帮助还贷，又在一起共同生活，因此就同意办理了房产证的更名手续。之后被告于2015年搬走另行居住。2015年8月12日，被告未征得原告一家的同意，私自将该房产转让给一个叫王某某的人（未办理过户手续）。以后，王兴元多次来恐吓原告，要原告搬走让他，并砸烂该房屋的门窗玻璃，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告认为，房屋产权证更名在被告的名下，一不是赠与，二不是买卖，房屋产权并没有实际转让，不能说明被告就拥有所有权和处分权，房子首付款是马常瑞付的，按揭贷款是易忠梅付的，被告私自将房屋转卖他人，违背了当初房产更名时双方的初衷和约定，侵害了原告的合法权益。原告现将房产纠纷诉诸法律，请求人民法院判决:1、确认兴义市某某某路某某小区X栋X-X号房屋（价值约20万元）的所有权归原告马常瑞和母亲易忠梅，制止被告非法转卖；2、诉讼费由被告承担。被告易忠琴辩称，一、原告诉请物权确认理由不实，本案讼争的位于兴义市某某花园X栋X-X号房已于2012年10月依法转让给被告易忠琴，被告又于2015年8月将该房转让给王某某，并已办理相关过户登记手续，其权属已得到房屋主管部门的依法确认，不存在物权确认问题。2012年因原告一家累计共欠被告各种款项人民币约50万元，经原、被告双方协商，原告一家同意将本案讼争的位于兴义市某某花园X栋X-X号房折抵转让给被告，并办理了相关过户登记手续。2015年8月被告因资金周转困难，又将该房以240800元转让王某某，并已依法办理相关过户手续，该房物权因办理相关过户登记手续已得到房屋主管部门的确认，故该房不存在物权确认问题。若原告认为该房未实际转让，那么房屋主管部门在办理房屋产权过户登记的过程中存在审查不严等行为，这涉及房屋主管部门的行政行为，这不属于民事法律调整的范畴，原告可依法向人民法院提起行政诉讼。二、原告诉称争议之房并未实际转让不是事实，事实上该房已依法转让给被告易忠琴，并已办理相关过户登记手续。被告易忠琴与原告易忠梅系同胞姊妹关系，原告马常瑞系原告易忠梅之子，被告易忠琴是马常瑞亲姨妈，被告一直把马常瑞视为自己的亲生儿子般看待。自2006年以来，因原告易忠梅一家涉及官司负债累累，加之原告马常瑞外债台高筑，原告一家总计欠债数十万元，被告为帮助原告一家摆脱困境，从2008年开始，就将自己的工资册借给原告易忠梅使用，还将自己购买的位于兴义市某某西路XX号的一间门面提供给原告一家租赁使用（后来还直接送给原告易忠梅的另一个儿子马某某），每年出租的租金由原告一家收取使用，期间原告一家因资金周转困难，还多次向被告借款，数年来原告一家总计尚欠被告各种款项约500000元，2012年10月，经原、被告双方协商，被告同意原告一家所欠被告的上述债务不再偿还，再由被告另行出资100000元帮原告马常瑞偿还银行贷款，原告马常瑞、易忠梅自愿将本案讼争的位于兴义市某某花园X栋X-X号房屋归被告所有，双方于2012年10月到兴义市房地产管理局办理相关过户登记手续。原、被告双方到兴义市房地产管理局办理过户登记手续时，双方在买卖协议上明确该房转让价为人民币188600元，但实际上是原告方所欠被告几十万元债务相折抵的，当时二原告还和被告签订了一份合同到房管局办理过户手续。当时，兴义市房地产管理局并未以原被告双方合同约定的188600元收取税费，而是按房地产管理局评估的实际价值250375.03元收取税费，被告为此还交纳了不动产交易税3755.63元，这就是整个房屋转让给被告的实际过程，即该房已实际转让给被告，而非原告所诉的名义转让。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。本案争议焦点：1、被告易忠琴将涉案房屋转让给案外人王某某的行为是否合法有效，是否有权处分；2、原告马常瑞、易忠梅是否涉案房屋的实际所有权人。经审理查明，原告易忠梅与马常瑞系母子关系，被告易忠琴系原告易忠梅之姐、马常瑞之姨妈。2004年，原告马常瑞以按揭方式购买了兴义市某某路花园X幢X-X号房，后马常瑞将按揭贷款全部还清。2012年4月1日，马常瑞以该房作抵押向兴义农村商业银行办理一年期贷款200000元做生意，同年10月25日，原告易忠梅与被告各出资100000元为马常瑞一次性偿还完毕该笔贷款，将房屋产权证从银行取出。2012年10月23日，原告马常瑞与被告签订《房屋买卖合同》，约定马常瑞将该房以188600元的价格转让给被告，房款一次性付清。同年10月25日，被告按照房地产管理部门规定交纳房屋契税3755.63元，同年10月30日，房屋所有权人即变更为被告，无其他共有权人。2015年8月12日，被告与案外人王某某签订《房屋买卖协议》，将该房以240800元的价格转让给王某某，2016年1月8日，房屋所有权人变更为王某某。另查明，1、2009年至2013年期间，原、被告双方共同生活期间，被告即将其工资册交予原告易忠梅作为共同生活之用；2、被告与王某某签订房屋买卖协议之前，与二原告及原告马常瑞之子在涉案房屋中共同居住，后被告即搬离涉案房屋另行居住，二原告至今仍居住在涉案房屋内。上述法律事实，有原告马常瑞、易忠梅共同提交的《还贷明细表》、《贷款收回凭证》、《支付业务来帐补充凭证》、《房屋买卖协议》，被告易忠琴提交的加盖兴义市房地产管理中心印章的房屋过户登记卷宗材料23页及原告马常瑞亲笔书写的便条，以及原、被告双方在法庭的陈述等在卷为证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为公示，经登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，房屋所有权的归属应以产权部门登记为准。本案讼争房屋原系原告马常瑞所有，2012年10月变更为被告易忠琴所有，后被告转让给案外人王某某并变更所有权人为王某某系双方当事人均予以认可的客观事实。关于原告马常瑞、易忠梅诉称其系涉案房屋实际所有权人的主张，首先，二原告提交的业主委员会证明、马常瑞还贷明细表、贷款收回凭证、续租合同及证词等，仅能证明原告马常瑞系涉案房屋的原所有权人，二原告现在居住使用涉案房屋以及原告易忠梅为马常瑞偿还贷款100000元等事实，并不能当然证明其系涉案房屋的实际所有权人；其次，二原告提交的社区居委会出具的《调解书》虽然载明原告易忠梅与被告各出资100000元偿还借款、处理涉案房屋系应经出资人共同商议、房屋出售的价款应按比例分配等，但该调解书并无双方当事人签字认可，仅能证明本案纠纷曾经居委会调解，且社区居委会并非房地产管理的有权部门，不能据以确认二原告与被告共同共有涉案房屋；再次，二原告提出因被告提议“为了防止马常瑞再用该房产去贷款，叫把房子更名成她的名字，以后住起房子放心，百年归天后，把房子送给马某某（马常瑞之子）”，其考虑被告系亲姨妈，同意了被告的提议并无偿将房屋所有权人变更为被告的主张，未提供证据予以证明，对被告为马常瑞偿还100000元银行贷款后，马常瑞是否已将此款偿还被告，亦未举证证明。而本案被告易忠琴提交的马常瑞书写的便条及原、被告双方的当庭陈述相互佐证，证明了被告关于其出资100000元为原告马常瑞偿还贷款及将其工资册交予被告易忠梅使用等事实，故对被告关于因原告一家欠其债务将讼争房屋折抵给被告的辩解，本院予以采信；同时，二原告对被告提交的房屋过户卷宗资料的真实性、合法性给予认可，仅提出马常瑞与易忠琴签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，未收到被告购房款等，但其在合同签订后协助被告办理了房屋产权过户手续，且在房屋过户给被告后长达三年多时间未提出异议，该合同签订时，原告马常瑞系房屋所有权人，双方均系完全民事行为能力人，其应明知房屋买卖合同签订及房屋过户后可能产生的法律后果，故该合同系双方真实意思表示，已成立、生效并实际履行。因此，被告在将讼争房屋转让给案外人王某某时系该房屋的唯一所有权人，系有权处分。二原告关于其系房屋实际所有权人的主张，未提交充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，虽然被告在将房屋转让案外人时未告知仍然居住在讼争房屋中的二原告，存在一定的不当行为，但并不因此导致房屋转让行为无效。据此，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告马常瑞、易忠梅的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告马常瑞、易忠梅共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  周祥红二〇一六年五月二十五日书记员  吴召锋