河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1002民初4847号原告（反诉被告）：聂俊奇，女，汉族，1983年7月30日出生，住许昌市。被告（反诉原告）：张子丽，女，汉族，1977年4月25日出生，住许昌市。委托诉讼代理人：卢长青，河南天苑律师事务所律师。第三人：许昌亿家房地产经纪有限责任公司瑞贝卡大道分公司，住所：许昌市瑞贝卡大道中段（南苑新城9号）。负责人：刘盘铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨康，男，汉族，1997年7月20日生，住许昌市，系瑞贝卡大道分公司经理。原告（反诉被告）聂俊奇与被告（反诉原告）张子丽、第三人许昌亿家房地产经纪有限责任公司瑞贝卡大道分公司合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂俊奇向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的定金协议书；2、依法判令被告返还原告双倍定金4万元；3、本案一切费用由被告承担。事实和理由：2017年5月16日，原被告约定由被告将位于许昌市新兴路与仓库路交叉口水语花城2号楼2单元5楼东户的房屋出售给原告，原告依约向被告支付了2万元定金，为此双方签订了定金协议书，现已过双方签署《房屋买卖合同》的约定日期，原告多次催促办理，但被告以种种理由拒绝签订《房屋买卖合同》，现原告认为被告存在违约行为，按照双方签订的定金协议中的约定，被告应当双倍返还定金。望贵院查明事实，判如所请。被告张子丽辩称，被告不应返还定金，定金2万元应由第三人交付被告。被告张子丽向本院提出反诉请求：1、被反诉人交付第三人的定金2万元不应返还，第三人应当将该定金交付反诉人；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年5月16日，反诉人与被反诉人经第三人居间介绍，双方协商一致签订“定金协议书”。协议约定：被反诉人应向反诉人交付购房定金2万元，定金可充当房款；被反诉人应当在本协议书签订50个工作日内向反诉人支付房价款的30%作为首付款（详见“定金协议书”）。本协议书签订后，被反诉人向第三人支付定金2万元。被反诉人没有按照协议约定向反诉人支付定金和首付款，已经构成违约。根据合同法及相关规定，该定金2万元不应返还被反诉人，应当由第三人转交反诉人。据此，请求法院，依照法律，判如所请。反诉被告聂俊奇辩称，1、买房时合同约定被告将买房的所有手续提交给我，我再支付首付款，被告没有在50日内交给我手续，构成违约；2、被告一直找各种理由不办理房产证，造成违约拖延。第三人许昌亿家房地产经纪有限责任公司瑞贝卡大道分公司述称，房子交易时签订定金合同，哪方违约哪方赔偿，反诉原告未办理房产证构成违约，我方不应将定金交付反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告及第三人对原告提交的定金协议书、定金收据及录像资料的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以采信；2、原告及第三人对被告提交的定金协议书及托管条的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。经审理查明：2017年5月16日，被告张子丽作为甲方与原告聂俊奇作为乙方签订定金协议书一份，协议书的主要内容为：“第一条：房屋情况详述1、房屋坐落于：许昌市新兴路与仓库路交叉口水语花城2号楼2单元5楼东户。2、甲方保证所售出房屋产权完整、无债务纠纷，符合上市交易条件。第二条：定金收付约定1、乙方现场勘验甲方上述房产后，对甲方出售的该套房产权的权属情况、设备、装饰等情况进行了解，确认以人民币（大写）陆拾捌万元整（￥680000.00）的成交价格购买该房产。2、乙方购买上述房产应向甲方交付购房定金共计人民币（大写）贰万元整（￥20000.00），定金可充当房款。第三条：其他本协议签订后，乙方应在五十个工作日内向甲方支付（首付款）并签署《房屋买卖合同》。4、合同各方应当严格履行协议，甲方违约应双倍返还定金，并赔偿丙方服务费；乙方违约则甲方收取定金不退，并赔偿丙方服务费。第四条：协议的生效和终止1、本协议自签订之日起生效。本协议约定之内容为甲乙双方权利义务之标准。2、一方违约，致使协议目标不能实现的，守约方有权解除协议。”，合同尾处有原被告二人的签名按印。协议签订后，被告张子丽向原告聂俊奇出具定金收到条一份，内容为：“收到条今收到聂俊奇购房定金贰万元整（￥20000.00）房屋坐落于：许昌市新兴路仓库路交叉口水语花城2号楼2单元5楼东户。张子丽2017年5月16号”。同日，第三人许昌亿家房地产经纪有限责任公司瑞贝卡大道分公司的经理杨康向被告张子丽出具托管条一份，内容为：“托管条现聂俊奇购买张子丽许昌市新兴路与仓库路交叉口水语花城2号楼2单元5楼东户，房屋定金托管到亿家地产瑞贝卡分公司，待将该房屋的房产证原件拿来，定金贰万元整（￥20000.00）交给张子丽。杨康2017年5月16日”。原告交付定金后，被告未在约定期限50日内与原告签订《房屋买卖合同》，原告未向被告交付首付款。本院认为，一、双方的定金合同已成立并生效。根据《中华人民共和国担保法》第90条的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，双方当事人已就定金形成了合意，并且已经实际交付，有张子丽给聂俊奇出具收到条这一书面形式予以证实。因此，双方的定金合同应当成立并生效。双方的定金性质为立约定金。本案中的定金不属于违约定金，因违约定金实为履约定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱，因原被告之间并未签订房屋买卖合同，故无合同的实际履行一说，因此本案中的定金也就不能起到担保合同履行中对违约行为的惩罚作用，若将定金定性为违约定金，有悖于法律规定，本案中的定金应属立约定金性质。立约定金是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱，以一方拒绝订立主合同为适用条件。立约定金是独立于主合同且先于主合同成立，主要作用是用于担保主合同的订立。因房屋买卖首先应以签订书面买卖合同为前提要件，本案中双方当事人在未签订房屋买卖合同前即履行了定金合同，从定金合同成立、生效及履行的时间分析，双方的定金合同并非房屋买卖合同的从合同，而应为担保房屋买卖合同的签订而成立并履行的立约定金合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。当事人若违背诚实信用，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。本案中，原告在签订定金协议书当日交付定金，表示其愿意有促成交易成立的积极愿望，也反映出原告聂俊奇以行为方式表明愿遵守诚实信用原则。被告张子丽接受定金后，应当承担促成房屋买卖合同订立的义务。现被告未在定金协议约定期限内与原告签订房屋买卖合同，导致双方的房屋买卖合同未签订，应当依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，承担双倍返还定金的责任。三、原被告签订的定金协议书第四条第二项约定，一方违约，致使协议目标不能实现的，守约方有权解除协议。该协议的签订是双方的真实意思表示，其中的约定条款对原被告均有约束力。本案中因被告违约致使本次交易没有实现，原告作为守约方主张解除定金协议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零八条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）张子丽向原告聂俊奇（反诉被告）双倍返还定金40000元，其中由第三人许昌亿家房地产经纪有限责任公司瑞贝卡大道分公司向原告返还定金20000元，余下20000元由被告（反诉原告）张子丽向原告（反诉被告）聂俊奇支付；二、驳回被告（反诉原告）张子丽的诉讼请求。本诉案件受理费800元，反诉费150元，由被告（反诉原告）张子丽负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张荣胜人民陪审员  刘 华人民陪审员  李献甫二〇一七年十一月三日书 记 员  张培雯