广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1021民初1390号原告：广西馨万佳悦物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市江南区白沙大道35号南国花园商城E5栋E5-14号一层商铺。统一社会信用代码：914501000811841896。法定代表人：李秀芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉，男，1981年8月7日出生，汉族，广西博白县人，广西馨万佳悦物业服务有限公司项目总经理，住广西壮族自治区博白县。被告：黄红梅，女，1986年3月12日出生，壮族，广西田阳县人，现住广西壮族自治区田阳县。委托诉讼代理人：何湾，广西通阳律师事务所律师。原告广西馨万佳悦物业服务有限公司与被告黄红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告广西馨万佳悦物业服务有限公司的委托诉讼代理人李辉，被告黄红梅及其委托诉讼代理人何湾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西馨万佳悦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行物业服务合同，交纳拖欠原告的物业管理费1653.01元及滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实和理由：原告与被告系物业管理部门与业主的关系。原告于2016年1月份参加田阳县“江与城·御景湾小区”前期物业管理服务项目的投标，且为中标人，并于2016年1月25日和开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订了《百色田阳县江与城小区物业合同》，于2016年1月26日获得田阳县房产管理局同意前期物业服务合同备案。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定赋予建设单位在前期物业管理阶段代表全体业主与物业服务公司签订物业服务合同的法定权利，单个业主不能以不是合同当事人而拒绝履行义务。被告自2016年1月1日起至今未缴纳过物业服务的相关费用，截止2017年6月30日，被告所欠各项费用累计1653.01元。原告与开发商签订的《百色田阳县江与城小区物业合同》为前期物业服务合同，合同中第六章第二十五条约定：“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的标准向乙方（原告）支付违约金（双方另有约定除外），逾期超过3个月以上的，乙方有权对逾期未交费的业主或物业使用人停止相关服务，因此造成的损失，由其自行承担。”原告多次电话追缴，被告均不接听电话。被告故意拖欠原告电费、水费、物业管理费、卫生费等费用，原告遂向法院起诉，请求依法判决支持其诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照正副本各1份，证明原告的主体资格；2、物业服务企业资质证书正副本各1份，证明原告具有相应的物业管理资质；3、《田阳县“江与城·御景湾小区”小区前期物业管理服务招标文件》、《中标通知书》各1份，证明原告通过招投标中标；4、原告代理人身份证复印件1份，证明代理人的基本信息；5、委托书1份，证明委托代理信息；6、被告身份证复印件1份，证明被告的基本信息；7、《百色田阳县江与城小区物业合同》1份，证明原告中标后于2016年1月25日和建设单位签订物业合同；8、《前期物业服务合同备案证明》1份，证明原告于2016年1月26日在田阳县房产管理局备案；9、《关于田阳县住宅小区物业服务收费管理的通知》1份，证明原告收费价格合理；10、《欠费明细》2份，证明被告的欠费信息；11、《物业管理费缴费通知单》1份，证明原告已通知到被告；12、《商品房买卖合同》、《江与城·御景湾入伙流程证明》、被告与前期物业签订的翰新物业服务合同各1份及收款收据2份，证明被告是江与城小区1栋1单元的业主，原告已向被告催缴费用。被告黄红梅辩称，请依法驳回原告的诉讼请求。一、原告没有资格管理江与城小区，主体资格不符合。二、原告与开发商签订前期物业管理合同是无效的。被告和开发商签订的购房合同已经约定清楚，如果引进前期物业服务管理应该与被告签订物业服务合同。被告和开发商指定的另外一个物业公司签订物业服务合同，没有与原告签订前期物业服务合同，原告没有管理资格。三、小区业主也试图接收管理小区，自行聘请物业公司，但是开发商一直不愿意配合，导致至今不能正式聘请物业公司。开发商以楼盘在建设期一直不同意小区业主接手物业服务管理，原告和开发商签订的无效合同损害了小区业主的利益，有很多项不符合法律规定，因此被告也不同意原告管理小区。被告为其辩解在举证期限内没有提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为原告在2016年4月19日才取得物业管理资质；对证据3有异议，认为原告在2016年1月6日中标，其在还没有管理资质时就中标，说明原告的中标通知书都是违法的；对证据4、5、6、12没有异议；对证据7有异议，认为合同是无效的；对证据8的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为备案是不合法的；对证据9，认为不应适用该通知；对证据10有异议，认为是原告自行编制的；对证据11有异议，认为不能证实原告向被告催缴费用。本院结合双方当事人的举证和质证，认证如下：原告提供的证据1-8、10-12均与本案待证案件事实具有关联性，本院予以认定；原告提供的证据9，本院作为定案参考依据。本院经审理认定案件法律事实如下：原告系依法取得三级资质等级的物业服务企业。被告系田阳县田州镇江与城·御景湾小区1号楼1单元301号房的业主，《商品房买卖合同》约定被告的房屋建筑面积为131.96平方米。原告参加田阳县江与城·御景湾小区前期物业管理服务项目的投标，于2016年1月6日中标。2016年1月25日，原告与江与城·御景湾小区的开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订一份《百色田阳县江与城小区物业合同》，主要约定：由原告对江与城商住小区提供物业服务；本合同为前期物业服务合同，约定服务期限至小区业主委员会成立之日止；物业管理区域物业服务费用按以下标准由业主按其房屋建筑面积向原告交纳：商业1.2元/平方米·月，住宅0.6元/平方米·月，地下车位保洁25元/个·月，房屋设备运行费0.2元/平方米·月，维护养护费0.15元/平方米·月；生活垃圾清运费按8元/户·月收取，按年支付，在每年首次交物业费时与物业费一起交纳；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的标准向原告支付违约金（双方另有约定除外），逾期超过3个月以上的，原告有权对逾期未交费的业主或物业使用人停止相关服务，因此造成的损失，由其自行承担。原告依照约定对小区进行物业管理服务，并于2016年1月26日到田阳县房产管理局进行备案。2016年5月25日至2017年6月30日，被告未向原告交纳物业管理费共计1648.50元，其中物业费1041.16元（131.96平方米×0.6元/平方米·月×13.15个月），房屋设备运行费347.05元（131.96平方米×0.2元/平方米·月×13.15个月），维修养护费260.29元（131.96平方米×0.15元/平方米·月×13.15个月）。原告向被告催缴费用未果，遂向本院提起诉讼。另查明，国家发展改革委于2014年12月17日发布的发改价格［2014］2755号《关于放开部分服务价格意见的通知》对具备竞争条件的包括非保障性住房物业服务在内的7项服务价格放开价格，不再实行政府指导价。2015年10月27日，广西壮族自治区物价局发布桂价综［2015］96号《广西壮族自治区物价局关于印发的通知》，《广西壮族自治区定价目录》中的定价项目“房地产”中涉及物业管理服务收费标准的定价内容明确：辖区内公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的前期物业管理服务收费标准，授权市、县人民政府定价。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案中，原告系依法取得三级资质等级的物业服务企业，其与江与城·御景湾小区的开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订的《百色田阳县江与城小区物业合同》为前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告已经依约提供物业服务，业主应当按照物业服务合同的约定向原告交纳相应的物业管理费。涉案《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为131.96平方米，现原告主张被告的房屋建筑面积为132.32平方米，但未举证证明，本院不予采纳。2016年5月25日至2017年6月30日，被告尚欠原告物业管理费共计1648.50元，本院予以确认。故对于原告要求被告支付物业管理费1648.50元的部分，本院予以支持；对于原告请求的超出部分的物业管理费，本院不予支持。被告辩称原告主体资格不符合，原告与开发商签订的前期物业服务合同无效，有很多项内容不符合法律规定，原告没有管理资格，但未提供证据证明其辩解主张，故对于其上述辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄红梅于本案判决生效之日起十日内向原告广西馨万佳悦物业服务有限公司支付物业费1041.16元、房屋设备运行费347.05元、维修养护费260.29元，共计1648.50元；二、驳回原告广西馨万佳悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交），由被告黄红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘少勇二〇一七年十一月二十七日书记员  周楚楚