广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1886号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市新领地物业有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：陈国仕。
委托诉讼代理人：张哲彬，广东慕诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院），住所地广东省佛山市。
法定代表人：张松平。
委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所实习律师。
上诉人广州市新领地物业有限公司（以下简称新领地公司）因与被上诉人佛山市南海区人民医院（以下简称南海区医院）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初5328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年12月23日，南海区医院、新领地公司签订《南海区公有物业租赁合同》，约定南海区医院向新领地公司出租位于平××街、××、××、××共48间商铺（以下简称涉讼物业），出租的建筑和使用面积均为2725平方米；租期5年，自2015年4月1日至2020年3月30日；第一年租金每月124.77元/平方米，每月租金共340000元；新领地公司签约时向南海区医院一次性交纳三个月租金共1020000元作为保证金；新领地公司应于每月20日前支付租金，逾期交租南海区医院有权按日千分之三收取滞纳金；新领地公司须按租赁面积承担水电费用；未经南海区医院书面同意新领地公司不得将涉讼物业整体转租，但新领地公司对涉讼物业有分租权，每间铺位的合约由新领地公司与租户签订并报南海区医院备案；新领地公司与每间租户的合约时间不能超出南海区医院、新领地公司签订合同时间，否则视为新领地公司违约，南海区医院有权收回涉讼物业并终止合同；新领地公司拖欠租金或水电费一个月以上或者有其他严重违约行为的，南海区医院有权单方提前解除合同、收回涉讼物业，保证金不作退还，归南海区医院所有，同时新领地公司还须向南海区医院支付一个月租金作为补偿；涉讼物业有一部分没有到期，签订租赁合同后南海区医院把全部物业移交给新领地公司，未到期部分物业要按南海区医院现有合同执行，到期后再由新领地公司同租户签订新合约。
2015年3月31日，南海区医院、新领地公司签署《佛山市南海区人民医院铺位未到期合同移交表》和《佛山市南海区人民医院铺位未到期租户保证金移交表》，新领地公司收到南海区医院移送的未到期合同15份、未到期租户保证金236900元。同年9月21日，南海区医院委托律师向新领地公司邮寄《律师函》，主张新领地公司拖欠2015年4月份和8月份的租金，要求新领地公司尽快清偿上述拖欠的租金及滞纳金，并将铺位租赁合同向南海区医院作备案。该邮件于同月22日妥投。同年11月16日，南海区医院向新领地公司发出《缴费通知》，主张新领地公司11月份应交水费640.2元、电费32762.40元，铺位租金340000元。同年12月15日，南海区医院向新领地公司发出《催缴费通知》主张新领地公司拖欠11月份租金340000元，滞纳金13500元。同月17日，南海区医院向新领地公司发出《缴费通知》，主张新领地公司12月份应交水费564.6元、电费26833.7元，铺位租金340000元。2016年1月15日，南海区医院向新领地公司发出《缴费通知》，主张新领地公司1月份应交水费621元、电费30233.1元，铺位租金340000元。同年2月1日，南海区医院委托律师向新领地公司邮寄《解除租赁合同通知书》，主张因新领地公司拖欠租金及水电费长达三个月、未依约将分租合同向南海区医院备案构成违约，要求解除与新领地公司签订的《南海区公有物业租赁合同》。该邮件于同月2日妥投。
一审中，南海区医院的诉讼请求为：1.新领地公司向南海区医院支付拖欠的租金1020000元，并支付逾期付款违约金（以拖欠的租金按每日千分之三计算，暂计至起诉日为219300元）；2.新领地公司向南海区医院支付拖欠的水电费91655元（拖欠的水电费计至2016年1月31日）；3.新领地公司向南海区医院归还铺位未到期租户保证金236900元；4.新领地公司向南海区医院支付一个月补偿金340000元；5.新领地公司向南海区医院支付的合同保证金1020000元归南海区医院所有；6.诉讼费用由新领地公司承担。
新领地公司向一审法院提出反诉请求：1.确认南海区医院、新领地公司签订的《南海区公有物业租赁合同》无效；2.南海区医院退还新领地公司交付的保证金1020000元及支付利息68743.75元（按照同期人民银行贷款利率自2015年3月26日起至起诉之日）；3.南海区医院赔偿新领地公司损失693168元（每月115528元计算6个月，2015年5月至10月期间的租金与场地占用费差额）；4.诉讼费用由南海区医院承担。
原审法院认为：本案的争议焦点在于《南海区公有物业租赁合同》的效力，即南海区医院将涉讼48间商铺出租予新领地公司有无违反法律的强制性规定。经查：1、涉讼位于南××13间商铺已办理产权登记，南海区医院为所有权人；2、涉讼位于南海××××号的商铺，经查与现位于南海大道北××号××商铺××同一商铺，也已办理产权登记，南海区医院为所有权人；3、涉讼位于俊雅花园55号的商铺也已办理产权登记，南海区医院为所有权人；4、涉讼位于XX街的33间商铺，虽未办理产权证明，但南海区医院已举证证明该些商铺已办理规划报建手续并经竣工验收合格。虽因路网更新导致南海区医院报建时或者办理产权登记时部分物业的地址名称与现名称不一致，但这并不影响南海区医院将该建筑物出租的权利，故南海区医院依法有权将该些商铺对外出租。新领地公司主张上述2-4对应的商铺不能合法对外出租，但不能举证推翻南海区医院的相关证据及主张，故一审法院对新领地公司的该项抗辩不予采纳。综上，《南海区公有物业租赁合同》是南海区医院、新领地公司双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。新领地公司反诉请求确认《南海区公有物业租赁合同》无效、基于合同无效请求新领地公司支付2015年5-10月期间的租金和场地占用费的差额均没有事实和法律依据，一审法院均不予支持。
南海区医院主张新领地公司未交纳2015年11月、12月、2016年1月的租金，新领地公司也未举证证明其已经交纳了该期间的租金，故南海区医院依约有权单方解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，南海区医院关于解除合同的通知于2016年2月2日送达予新领地公司，故双方签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除。《南海区公有物业租赁合同》因新领地公司违约而解除，南海区医院请求新领地公司支付340000元的补偿金、没收新领地公司交纳的保证金1020000元符合双方约定，一审法院予以支持。新领地公司反诉请求南海区医院返还保证金并计付占用该保证金期间的利息不符合双方约定，一审法院不予支持。
南海区医院自认于2016年2月1日收回涉讼物业，并请求新领地公司支付拖欠的2015年11月、12月和2016年1月份的租金，新领地公司未举证予以反驳，也未举证证明其已支付该期间的租金，故南海区医院的该项诉请理据充分，一审法院予以支持，新领地公司应支付该期间的租金1020000元（340000×3）予南海区医院。《南海区公有物业租赁合同》约定的新领地公司逾期交租需按欠付租金额日千分之三计付的滞纳金实为逾期交租的违约金，南海区医院主张新领地公司支付该项违约金与主张新领地公司支付解除合同的补偿金、没收保证金并不存在重复主张权利的情况，新领地公司也未举证证明南海区医院主张的上述约定的违约金过分高于因其违约给南海区医院造成的损失，故新领地公司的该项辩论理据不足，一审法院不予采纳。但因日千分之三的计付标准确实过高，一审法院根据新领地公司抗辩酌情调整为日万分之三。经核算，至2016年2月2日止，新领地公司应支付逾期交租的违约金13362元予南海区医院，并应以欠付的租金1020000元为本金，从2016年2月3日起至实际清偿之日止，按日万分之三计付逾期交租的违约金予南海区医院。南海区医院诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。
欠付租金金额
起算日
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截止日
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天数
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利率
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违约金金额
340000
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2015.11.21
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2015.12.20
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30
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0.0003
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3060
680000
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2015.12.21
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2016.1.20
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31
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0.0003
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6324
1020000
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2016.1.21
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2016.2.2
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13
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0.0003
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3978
违约金合计
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13362
南海区医院请求新领地公司支付2015年11月、12月和2016年1月期间的水电费91655元，并提供了该期间南海区医院自行制作的抄表记录及交纳水电费的发票予以证明。新领地公司虽不予确认，但未举证推翻，也未举证证明其在该期间有向南海区医院交纳水电费，同时由南海区医院对各租户水电表进行抄表也符合双方计付水电费的操作流程。另经核算，南海区医院主张的该水电费总额实际上为其发予新领地公司的三份《缴费通知》中主张的2015年11月、12月、2016年1月的水电费金额的总和，新领地公司也并未举证证明其在收到南海区医院送达的上述三份《缴费通知》之后有提出异议。同时，南海区医院主张该期间的水电费金额也与新领地公司在2015年6-10月期间各月交纳的水电费金额相当。综上，一审法院对南海区医院主张新领地公司欠付至2016年1月31日止的水电费91655元予以采信，新领地公司应支付该款予南海区医院。
南海区医院请求新领地公司归还铺位未到期租户的保证金236900元。因南海区医院、新领地公司签订《南海区公有物业租赁合同》并将未到期租户的租赁合同、保证金移交给新领地公司，由新领地公司作为出租方进行管理，但涉及三方之间的合同权利义务关系约定尚不明确，故相应保证金的收退应在南海区医院、新领地公司及相应承租方之间进行结算，不宜在本案中进行处理，故一审法院对南海区医院的该项诉请在本案中不予支持。
新领地公司主张南海区医院未及时向其提供涉讼物业的产权证明，导致相应商铺无法办理营业执照，构成违约，但未举证证明其有向南海区医院索要相关物业的产权证明，也未举证证明因南海区医院未提供相关产权证明导致其租户无法办理营业执照。新领地公司的该项抗辩没有事实依据，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院作出判决：一、确认佛山市南海区人民医院与广州市新领地物业有限公司于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除。二、广州市新领地物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金1020000元、至2016年2月2日止逾期交租的违约金13362元予佛山市南海区人民医院，并应以欠付的租金1020000元为本金，从2016年2月3日起至实际清偿之日止，按日万分之三计付逾期交租的违约金予佛山市南海区人民医院。三、广州市新领地物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付补偿金340000元予佛山市南海区人民医院。四、广州市新领地物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付至2016年1月31日止的水电费91655元予佛山市南海区人民医院。五、广州市新领地物业有限公司交纳的保证金1020000元归佛山市南海区人民医院所有。六、驳回佛山市南海区人民医院的其他诉讼请求。七、驳回广州市新领地物业有限公司的全部反诉请求。本案一审适用普通程序结案，本诉案件受理费30222.84元（南海区医院已预交），由南海区医院负担3542.7元，由新领地公司广州市新领地物业有限公司负担26680.14元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予南海区医院，一审法院不另收退；反诉案件受理费20837.2元，减半收取计10418.6元，由新领地公司负担。
上诉人新领地公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、涉讼物业无产权证明、无建设工程规划许可证、消防验收合格证等材料，双方签订的《南海区公有物业租赁合同》违反法律的禁止性规定，依法无效。首先，南海区医院在庭审中提交的规划报建手续及竣工验收合格证与新领地公司实际承租物并非同一建筑物，从报建材料中主体建筑物地址来看，其工程地址为佛平路而非租赁合同约定的平桂街、南海××××号、海六路的商铺；从报建材料中主体建筑物层数来看，报建的分别是层数为6层、7层建筑物，与新领地公司在一审中阐述的实际承租层数为1层、3层的建筑物不符；其次，新领地公司已向一审法院提交佛山市南海区国土城建和水务局的回复，显示租赁合同约定的平桂街33间商铺、南海××××号1间商铺均查无产权及报建信息。新领地公司已穷尽手段履行举证义务，一审法院未准许新领地公司的调查取证申请，导致双方无法确认涉讼物业以及出租物是否具备合法手续，严重违反法定程序。最后，根据租赁合同第四条第七款的约定，提供产权证明是出租方南海区医院的义务，而非承租人的义务。一审法院认定新领地公司没有要求南海区医院出示产权证明系颠倒双方权利义务，事实错误。二、一审法院判决新领地公司缴纳保证金1020000元归南海区医院所有并无法律依据。本案双方并未约定保证金属于定金性质，不适用定金罚则，南海区医院无权没收，该保证金应当用于冲抵租金或退还给新领地公司。三、一审法院认定租赁合同有效，根据约定新领地公司在履约过程中一旦出现同一违约行为，即适用三种不同的违约赔偿条款，远超出南海区医院的实际损失。但除了租金及利息损失外，南海区医院并未举证其产生其他额外损失，一审法院在未综合考虑南海区医院自身过错、实际损失的情况下，判决新领地公司承担三重违约责任显失公平，且违约金数额过高。四、一审法院判决新领地公司承担至2016年1月31日止的水电费用并无事实依据。首先，南海区医院在庭审中仅提供医院的水电费发票，但发票金额与其主张的金额并不一致；其次，根据租赁合同第八条第20款第2项约定及双方在实际履行惯例，在当月20日前，由南海区医院提供具体每间商铺上一个月20日至当月20日前的水电抄表数给新领地公司核对，再由新领地公司收取具体每个商铺的水电费用。南海区医院并未提供具体抄表数额给新领地公司核对，该水电费损失系其自身违约行为导致的；最后，南海区医院在未提前通知新领地公司的情况下，在2016年1月31日单方收回场地，并要求各个商铺的租户将租金、水电费缴纳给南海区医院。若租户已向南海区医院缴纳租金及费用，则南海区医院无权要求新领地公司重复支付，但一审法院并未核实情况，该判项缺乏事实依据。至此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项，依法改判确认双方签订的《南海区公有物业租赁合同》无效，南海区医院赔偿新领地公司损失693168元（115528元×6个月，2015年5月至10月租金与场地占用费差额）；2.撤销原审判决第三项，依法改判新领地公司无需支付南海区医院补偿金340000元；3.撤销原审判决第四项，依法改判新领地公司无需支付南海区医院至2016年1月31日止的水电费；4.撤销原审判决第五项、第七项，依法改判南海区医院退还新领地公司保证金1020000元。
被上诉人南海区医院答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。并认为一审法院对返还租户保证金问题未作处理属于遗漏。
二审中，上诉人新领地公司未向本院提交新证据。
被上诉人南海区医院在二审期间向本院提交如下新证据：南海区医院支出证明单3张、收据1张、广东省行政事业单位往来结算票据2张，拟证明南海区医院已向部分租户退还保证金。
上诉人新领地公司对上述证据经质证认为：首先，上述票据均产生于2016年7月25日、2016年11月22日，南海区医院在一审举证期间未依法向一审法院提交，已超出民事诉讼法关于举证期限的规定。其次，上述票据均为复印件，无法确认其真实性，且票据系南海区医院与案外人之间的资金往来凭证，无新领地公司的任何签字或签章确认，其资金往来与本案并无关联。
鉴于该部分证据与本案事实无关联，本院不予采信。
2017年10月20日上午，本院组织双方当事人到现场核查，新领地公司确认：涉案租赁物48间中，除涉讼位于平桂街临工宿舍楼两翼的12间商铺南海区医院没有提交规划报建手续外，其他36间涉讼商铺均为已办理产权登记或已办理规划报建手续并经竣工验收合格。
本院限期南海区医院提交平桂街临工宿舍楼两翼12间商铺的规划报建手续，但南海区医院并未提交。
除上述事实外，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人新领地公司和被上诉人南海区医院的诉辩意见，本案的争议焦点是：涉讼租赁合同的效力；新领地公司的上诉请求是否有事实和法律依据。
涉讼租赁合同的效力。新领地公司上诉称，涉讼商铺无产权证明、无建设工程规划许可证、消防验收合格证等材料，双方签订的《南海区公有物业租赁合同》违反法律的禁止性规定，依法无效。本院经实地核查，涉讼商铺48间中有12间商铺（位于平桂街临工宿舍的两翼）没有产权证明和建设工程规划许可证，故此根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉讼没有取得建设工程规划许可证的12间涉讼商铺的租赁合同因违背国家法律法规等强制性规定无效，另涉讼符合国家法律法规取得建设工程规划许可证的36间涉讼商铺的租赁合同合法有效。故原审法院对合同效力的认定部分正确，部分有误，本院予以纠正。
新领地公司的诉请是否有事实和法律依据。关于1020000元保证金应否返还的问题。新领地公司上诉认为由于合同无效故约定的1020000元保证金应予以返还。本院认为，鉴于商铺取得建设工程规划许可证与否而导致涉讼合同部分有效，部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。综合涉讼合同的效力以及履约情况，均衡双方当事人利益，本院酌定南海医院没收760000元保证金，剩余260000元保证金应予返还。关于违约金。新领地公司上诉认为，原审法院适用三种不同的违约条款判令新领地公司承担违约责任，远远超过南海医院的实际损失，请求予以调整。本院经核查认为，根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原审法院依照双方签订的《南海区公有物业租赁合同》中约定的三种违约条款判令新领地公司承担违约责任的认定，未充分考量涉讼合同部分无效南海区医院亦有缔约过失责任，有失公允，应予纠正。本院基于公平原则的考虑，除了前文所述南海医院没收部分保证金外，新领地公司应承担以欠付租金1020000元为本金，从2016年2月3日起至实际清偿之日止按日万分之三计逾期交租的违约金；不应再承担合同约定的补偿金340000元。另关于水电费，鉴于原审法院已有充分论述，新领地公司的上诉意见并无提交充分证据证实，本院不予支持。
综上所述，新领地公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误，适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初5328号民事判决第二、四项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初5328号第三、六、七项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初5328号第一项为：确认佛山市南海区人民医院与广州市新领地物业有限公司于2014年12月23日签订《南海区公有物业租赁合同》（仅限涉讼36间商铺部分的合同但不包括平X街临工宿舍的两翼12间商铺部分的合同）于2016年2月2日解除；
四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初5328号第五项为：佛山市南海区人民医院返还保证金260000元予广东新领地物业有限公司；
五、驳回佛山市南海区人民医院的其他诉讼请求；
六、驳回广州新领地物业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费30222.84元，由上诉人广州市新领地物业有限公司负担8020元，被上诉人佛山市南海区人民医院负担22202.84元；反诉受理费20837.2元，减半收取计10418.6元，由上诉人广州市新领地物业有限公司负担3018元，被上诉人佛山市南海区人民医院负担7400.6元。二审案件受理费23958.58元，由上诉人广州市新领地物业有限公司负担14912.32元，被上诉人佛山市南海区人民医院负担9046.26元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 钟勉力