江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终941号
上诉人（原审被告）（反诉原告）田园，女，汉族，1984年2月2日生，居民身份证号码3208301984********，个体户，住盱眙县东方大道东方都市******室。
委托代理人陈士贤，江苏衡胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）（反诉被告）江苏金瑞置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇都梁北路99号金鼎华府B2-1016-1018号。
法定代表人金月桥，董事长。
委托代理人李训付，该公司员工。
上诉人田园与被上诉人江苏金瑞置业有限公司（以下简称金瑞公司）买卖合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2016年2月16日作出（2015）盱民初字第2188号民事判决。上诉人田园不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）金瑞公司一审诉称：被告田园于2012年8月24日与原告签订购买金鼎华府小区A11幢24号车库协议。双方约定该车库总价为193000元整，首付39000元，余款154000元在2012年8月28日前到银行办理按揭。但被告到目前没有办理按揭，也没有将尾款154000元给付原告。请求法院判令被告给付原告154000及同期贷款利息。
原审被告（反诉原告）田园一审辩称及反诉称：原告金瑞公司要求被告支付余欠房款没有事实和法律依据，根据双方合同约定余欠款154000元由被告（反诉原告）到原告（反诉被告）指定的银行办理按揭，由于原告开发的车库不能取得房产、土地手续，无法办理按揭贷款，原告有欺诈行为，该合同属于履行不能。所以原告要求支付余款不符合当初的约定，要求驳回原告的诉讼请求。由于原告开发的车库没有房产、土地“二证”，导致不能办理按揭贷款，被告享有解除权。为维护被告合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，被告提起反诉，要求解除与原告间车库买卖合同，并要求原告返还首付款39000元及其同期银行贷款利息11700元。
原审反诉被告（本诉原告）金瑞公司一审辩称：反诉原告在2012年8月24日领取车库装修入住，双方在合同中约定车库可以办理按揭，实际履行是办理信用卡支付。后因为反诉原告个人还款能力不足银行审核没有通过，不是我们公司的原因造成的，我们不同意解除合同。双方签订合同是合法有效的，要求本诉被告给付所欠的购房款余款及利息。
原审查明：2012年8月24日，原告金瑞公司与被告田园签订一份金鼎华府车款买卖合同，约定被告购买原告开发的金鼎华府小区小区A11幢24号车库，价款为193000元整，被告于2012年8月24日付39000元，余款154000在2012年8月28日前到银行办理按揭。合同签订后，被告田园支付首付款39000元、领取该车库钥匙并进行装修。后因案涉小区车库没有房屋产权证，贷款银行盱眙建行明确表示买受人不能办理按揭贷款，但根据该行与原告的合作协议，购买人可以办理信用卡车库分期业务支付余款，小区内同期其他购买人在履行“办理按揭贷款支付余款”条款时均以此变更履行。2012年8月24日以被告田园名义在中国建设银行办理信用卡分期业务时，因田园还款能力不足审核未获通过。庭审中被告除以办理按揭外不愿意以其他方式支付余款，目前该小区车库价位远低于双方买卖时价位。
原审认为：原被告签订车库买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，对当事人双方均具有约束力。双方在合同中书面约定的“办理按揭贷款支付余款”付款方式事实上履行不能，而在实际履行过程中变更为办理信用卡车库分期业务支付余款又未获贷款银行同意后，未能就如何支付余款协商一致，因此，双方间的争议属于付款方式约定不明引起的争议。对此，应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定；……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”的规定来解决争议。基于上述规定，买卖合同的目的或其主要目的便是出卖人通过出让买卖标的物的所有权得到相应的价金，买受人以支付一定价金为对价取得标的物的所有权。因此，在合同双方未对价金支付方式作明确约定时也应按照有利于该合同目的的实现的方式来履行。本案案涉车库已于2012年由买受人受领并装潢使用，买受人的目的也已实现，应支付相应的对价。车库属于非住宅或营业房，不能办理按揭双方均应明知，因此，被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告），要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，解除与原告间车库买卖合同，并要求原告返还首付款、赔偿同期银行贷款利息的请求无事实依据，应不予支持。鉴于被告未给付车库款是因双方履行方式不明引起的，故原告要求被告给付同期银行贷款利息的请求应也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一百零九条之规定，判决：一、被告田园（反诉原告）于本判决生效后三十日内给付原告江苏金瑞置业有限公司（反诉被告）车库款154000元。二、驳回原告江苏金瑞置业有限公司（反诉被告）要求被告田园（反诉原告）给付以154000为基数的同期银行贷款利息的诉讼请求。三、驳回被告田园（反诉原告）要求解除与原告江苏金瑞置业有限公司（反诉被告）间车库买卖合同、返还首付款39000元及其同期银行贷款利息11700元的诉讼请求。本诉案件受理费3380元，原告江苏金瑞置业有限公司（反诉被告）、反被告田园（反诉原告）各半承担1690元；反诉案件受理费2080元，由被告田园负担。
上诉人田园不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的金鼎华府车库买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属于有效合同，故双方均应按合同约定履行义务。合同明确约定，车库余款支付方式为按揭贷款支付，原审法院认定余款付款方式为“约定不明”没有事实依据。但是因为车库不能办理土地证及房产证，因而不能办理银行按揭，故双方签订的合同构成履行不能。依据法律规定，上诉人依法享有合同解除权，被上诉人应当将收受的购房款本金及利息返还给买受人。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实后依法改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人金瑞公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
经查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方签订的车库购买合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被上诉人已按照该合同于2012年将涉案车库交付给上诉人使用，故上诉人依法应支付车库全款。合同约定以按揭方式支付车库余款，但车库因不属于住宅与商业用房而无法办理按揭，双方对此应该明知。被上诉人与盱眙建行之间就涉案小区车库买卖建立信用卡车库分期业务，虽然信用卡车库分期业务与按揭付款有所区别，但银行都需要审核个人还款能力，且相对按揭付款，信用卡车库分期业务并未增加贷款人的负担。后盱眙建行因上诉人的个人还款能力不足，未通过上诉人的信用卡车库分期业务审批。上诉人使用车库至今，现被上诉人要求上诉人支付车库剩余款项并无不当。上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3380元，由上诉人田园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 黄春丽
二〇一六年五月二十日
书 记 员 费婉燕