安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖08民终1267号
上诉人（原审被告）:安庆市宏业房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县五里乡五里村通河大道1号。
法定代表人：赵道胜，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:杨湘，男，1983年5月2日出生，汉族，教师，住安徽省宿松县。
上诉人安庆市宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）因与被上诉人杨湘商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省�松县人民法院（2016）皖0826民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人宏业公司的委托诉讼代理人胡喆，被上诉人杨湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨湘一审诉讼请求。事实和理由：宏业公司逾期办证的原因系宿松县房管局违法不受理宏业公司产权登记申请所致，系因政府原因所致的延期办理，非宏业公司责任，宏业公司不应向杨湘承担违约责任，一审法院以举证不力为由不支持宏业公司该项抗辩是错误的。即使宏业公司应当支付逾期办证违约金，一审判令按照承诺书约定违约金标准支付违约金，亦过分高于杨湘的实际损失，逾期办证并未给杨湘造成直接经济损失，亦不影响杨湘居住使用，故即使支付逾期办证违约金亦只能按照合同约定标准支付。杨湘请求宏业公司支付逾期办证违约金，明显属于金钱给付诉求，属于债权范畴，系债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，一审法院认为杨湘主张逾期办证违约金系物权请求权，不适用诉讼时效规定，明显适用法律错误。
杨湘辩称，宏业公司违约，就应该按照承诺书来承担违约责任。请求二审法院维持原判。
杨湘向一审法院起诉请求：判令宏业公司依照合同约定向相关部门提供备案资料，协助杨湘办理房地产权证，并给付杨湘逾期办证违约金36360元。
一审法院认定事实：宏业公司系宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区开发商。2011年1月26日，杨湘与宏业公司签订《商品房买卖合同》，约定杨湘购买宏业公司位于宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区第10幢2单元302室房屋，房屋总价款为361800元，杨湘支付首付108800元，余下房款申请了银行按揭；宏业公司应当在2011年11月18日前，将经综合验收合格的房屋交付给杨湘；宏业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，因政府原因导致延期办理的，不归出卖人责任。合同签订后，杨湘按约支付了购房款。2012年7月17日，杨湘与宏业公司办理了房屋交接手续，宏业公司向杨湘交付了房屋。但因“通和金水湾”项目未能通过综合验收，宏业公司未能按合同约定�办理权属登记的综合验收报告等材料报产权登记机关备案。2013年2月7日，宏业公司向“通和金水湾”购房户出具《承诺书》，内容为“我公司承诺于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证。逾期我公司将每日按该房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主”。履行期限届满，宏业公司履行提交办证资料备案不能，故成本案诉讼。另查，2009年9月30日，宏业公司与宿松县国土资源局签订《土地使用权出让合同》[松国让补合字（2009）01号]，受让位于宿松县××××路南侧白洋河以东地块进行通和金水湾的开发建设，其中一期地块编号为29-03-222，土地使用权证号为松国用（2010）第1420号，土地面积69899.42平方米。2010年9月27日，宿松县人民政府下发“关于批准通和金水湾规划及建筑设计方案的批复”[松政秘（2010）110号文件]，文件第一条规划总用地面积117106平方米，其中用地面积82226平方米（以土地证面积为准），代征道路公共设施用地面积34880平方米，第四条在该规划用地范围内自孚玉东路至环城南路开辟建设一条红线宽度为20米的通和大道。2011年6月4日，宿松县国土资源局以宏业公司未经依法批准，擅自占用超出土地使用权出让合同约定面积16260.35平方米的土地进行通和金水湾的开发建设为由，作出行政处罚决定书，决定没收宏业公司非法占用的土地上新建的建筑物36000平方米，并处罚款487800元。后宏业公司向安庆市人民政府投诉，2015年9月29日，安庆市人民政府法制办公室作出宜府法督（2015）1号《行政执法督查书》，认为宿松县国土资源局作出的行政处罚存在程序违法，定性错误，涉嫌将有关部门违法批地行为进行处罚和将市政道路及公共设施�地使用权违规发放给企业等问题，决定责成宿松县人民政府对上述行政处罚案立案督查，依法予以核实处理。2016年2月4日，宿松县人民政府召开专题会议，形成“通和金水湾办理房屋产权证协调会议纪要”，内容为“为解决通和金水湾小区业主办理房屋产权证的诉求，保护业主的合法权益，本着尊重历史、面对现实的原则，原则同意对土地红线范围内的楼栋和香墅园部分房屋进行分区验收，验收合格后办理房屋产权证。各验收的部门要认真对分区内的各项建设指标、建设内容的完成情况和各专项工程竣工验收情况进行核查，并提出整改意见。宏业公司要对照整改意见逐一落实，必须达到各验收部门的分区验收条件。各验收部门出具验收合格意见后，县房产局予以办理房屋初始登记和转移登记手续”。
一审法院认为，杨湘与宏业公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。杨湘依约履行了支付全部购房款、接收房屋的义务后，宏业公司应按《商品房买卖合同》的约定将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因宏业公司履行该义务不能，致使杨湘不能办理房屋产权证书，宏业公司显已构成违约，依法应承担继续履行并赔偿杨湘损失的违约责任。故杨湘要求宏业公司及时向产权登记部门提交备案材料的诉讼请求，予以支持。宏业公司主张其逾期办证是因为政府行为导致，其不应承担违约责任。但宏业公司就该项抗辩举证不力，不予采纳，宏业公司应依照合同承担逾期办证的违约责任。宏业公司于2013年2月7日作出的承诺书，应认定为对合同内容的变更，该承诺书的内容不违反法律规定，宏业公司未举证证明出具该承诺书有被胁迫的情形，故该承诺书有效。该承诺书的相对方应为2013年2月7日已交清购房款和办证费用的业主，即已办理交房手续的业主，杨湘已在此之前接交了房屋，宏业公司应按照该承诺书的约定向杨湘支付违约金。自宏业公司承诺办证的最后期限之次日2014年2月8日至杨湘起诉之日2016年11月10日为1006天，违约金数额应为36397.08元（361800元×1/10000/天×1006天），杨湘诉请36360元，不违反法律规定，予以支持。宏业公司称杨湘主张的违约金与其逾期办证造成的实际损失悬殊过大，但未举证证明杨湘逾期办证的实际损失，比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，杨湘主张的以总房款的日万分之一计付违约金并非过高，宏业公司的上述抗辩意见无事实依据，不予采纳。对于宏业公司提出的关于诉讼时效的抗辩，一审法院认为，宏业公司未按约履行合同义务，其违约行为一直持续存在，宏业公司也并未拒绝履行合同义务，且杨湘依据其与宏业公司签订的商品房买卖合同取得所购房屋的所有权，基于该物权主张逾期办证违约金属于物权请求权而非债权请求权，不适用诉讼时效规定。故对宏业公司关于诉讼时效的抗辩意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事�讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、安庆市宏业房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内就杨湘的房屋向房地产权属登记部门提交备案材料；二、安庆市宏业房地产开发有限责任公司于判决生效之日起五日内给付杨湘逾期办证违约金36360元。案件受理费709元，由安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于宏业公司是否应承担逾期办证的违约责任问题。宏业公司认为其逾期办证是因为政府行为导致，本院认为宏业公司提交的证据不足以证明其逾期办证是因为政府原因导致，即使因为政府原因导致，该原因不构成不可抗力，不能当然免除宏业公司的违约责任，�业公司应当对因第三方的行为导致其违约的后果向守约方承担相应的违约责任，宏业公司的该节上诉理由不能成立。
关于逾期办证违约金标准问题。宏业公司与杨湘签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金标准为已付房款的0.5%。但宏业公司2013年2月7日出具的承诺书中，作出了加重己方责任的承诺且并不损害合同相对方的利益，应视为对合同内容的变更，该承诺合法有效。杨湘在2013年2月7日前已交清相关费用，属于承诺书的适用对象。现宏业公司未能按照承诺书约定时间履行办理产权登记的义务，故应当按照承诺书约定的违约金标准支付逾期办证违约金。宏业公司要求核减违约金数额，按照《商品房买卖合同》约定标准支付违约金，依据不足，亦与承诺书约定不符，不予支持。
关于逾期�证违约金的诉讼时效问题。杨湘主张宏业公司支付逾期办证违约金，系债权请求权，并非物权请求权，故应当适用普通诉讼时效的规定。一审此项认定错误，本院予以纠正。自宏业公司逾期办证之日起，杨湘即应知道其权利受到侵害，因此逾期办证违约金诉讼时效应从逾期办证之日起算。因宏业公司逾期办证行为持续存在，逾期办证违约金亦每天产生，而普通诉讼时效为两年，故杨湘一审起诉之日两年前的违约金已过诉讼时效，法律不再予以保护，杨湘一审起诉之日两年内的违约金未超过诉讼时效，予以支持。宏业公司应支付给杨湘的逾期办证违约金核定为26411元（361800元×0.1‰×730天）。
综上所述，宏业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初2848号民事判决第一项，即“安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内就杨湘的房屋向房地产权属登记部门提交备案材料”；
二、变更安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初2848号民事判决第二项为：安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付杨湘逾期办证违约金26411元。
三、驳回杨湘其他诉讼请求�
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费709元，由杨湘负担249元，安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担460元。二审案件受理费709元，由杨湘负担249元，安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担460元。
本判决为终审判决。
审判长 张文军
审判员 刘梦灵
审判员 金 京
二〇一七年九月十五日
书记员 吴 杰
附�本案所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(�)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被�害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。