南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终56号
上诉人（原审被告）：方媚，女，1986年4月1日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：邓东樱，广西金卡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄正品，金卡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁若鹏，男，1978年6月26日出生，汉族，住广西南宁市。
委托诉讼代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄升，广西双贺律师事务所实习律师。
上诉人方媚因与被上诉人梁若鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭,于2017年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人方媚及其的委托诉讼代理人邓东樱、黄正品、被上诉人梁若鹏及其委托诉讼代理人陈世华、黄升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方媚上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初777号民事判决第一、二项，驳回梁若鹏的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由梁若鹏承担。
事实与理由：一审判决认定事实不清。一审法院在方媚占用仓库期间，实际侵权人撞坏仓库的程度、范围及维修义务的分担未明确的基础上作出判决，加重了方媚的义务，请求二审法院查清事实，对一审判决予以纠正。理由如下：1.一审法院遗漏重要当事人，且梁若鹏的诉请系侵权损害责任，不属于南宁铁路运输法院的管辖范围，侵害了方媚和被遗漏的当事人的诉讼权利以及合法权益。一审法院遗漏了黄付球及中国人民财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称保险公司）作为共同被告。方媚与梁若鹏之间的《仓库租赁合同》系无效合同。方媚占用梁若鹏仓库期间对被占用的仓库造成损害，梁若鹏要求方媚承担侵权损害赔偿责任系过错责任，而不是房屋租赁合同违约责任，该侵权事实的发生、赔偿责任大小与黄付球、中国人民财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司具有重大关联关系。一审中，法院直接认定的事实和判决结果如果生效，对实际侵权人黄付球、中国人民财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司同样具有法律约束力，剥夺了他人的抗辩权，且直接要求方媚承担了无过错的侵权责任，不符合民事诉讼法的相关规定。2.一审法院认定损害为仓库主体门头，事实不清，证据不足。一审法院认定，“2014年4月10日，在双双物流公司承运化工研究院提货过程中，涉案仓库主体门头被货车撞坏，相关人员当日报案并经中国人民财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司处理。”“关于原告要求赔偿仓库经济损失的问题。经保险公司核定，核定涉案仓库的损失为19120元，故原告要求被告赔偿其经济损失19120元的请求，有事实和法律依据”。事实上，4月10日当天，方媚在承运化工研究院货物当日，实际侵权人黄付球撞到的是涉案仓库的一根小柱子，完全没有撞到主体门头，一审法院对事实认定不清，直接认定方媚撞坏门头，并将维修门头的责任归责于方媚，是不合理的。3.一审法院认定事故造成的经济损失19120元，赔偿责任为方媚无事实以及法律依据。首先，19120元的损失数额中国人民财产保险股份有限公司广西分公司并不认可，且该单据为第三人保险公司单方出具，并未经保险人和被保险人签字认可，不应该对方媚具有法律约束力。方媚认为实际维修仓库不需要19120元费用，19120元的侵权损失不是合法的第三方鉴定机构认定的事故所造成的损失。其次，梁若鹏提供的《西津村四队仓库维修施工合同》以及《施工结算清单》，该两份证据发生的费用并没有合法的发票，且既不能证明维修的范围为方媚占用仓库期间撞到柱子所造成的损害进行的维修，也不能证明该维修柱子所使用的材料如清单所列的费用20866元，一审法院直接据此认定该费用系维修2015年4月10日所造成损害发生的费用也是错误的。最后，从梁若鹏提供的《物业合同》来看，合同期限为2014年5月1日至2015年4月30日，该合同第二章第三条，“物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）。……”方媚已经向梁若鹏交纳占用涉案仓库期间即2014年5月12日至2015年5月11日的所有的占用费用和物业费用，合计224502元，其也应该享受相应的物业服务内容。结合梁若鹏的2014年《物业合同》的证据证明可见，方媚占用仓库期间发生因正常使用仓库所发生的“梁柱”的损害应由广西南宁市金水源物业服务有限公司承担维修。因此，方媚不应该承担维修义务。因此，一审法院直接认定损失为19120元并由方媚承担赔偿责任没有事实以及法律依据。4.一审法院直接酌情认定维修期为3个月，该期间租金损失7242元以及物业管理费损失48883.5元适用法律错误。首先，《西津村四队仓库维修施工合同》的维修范围约定工期为2016年4月20日之2016年6月10日，共51天，一审法院完全忽略证据直接酌情认定维修期间为3个月无事实依据。方媚早就告知梁若鹏实际侵权人以及报案单号，甚至告知了梁若鹏向保险公司索赔的依据是实际侵权人黄付球的机动车桂Ａ×××××撞坏的柱子造成的损害所实际发生的维修费用，维修视频等，梁若鹏无视中国人民财产保险股份有限公司广西分公司的告知，过了一年便拿个不符合保险公司索赔依据的维修合同和清单要求方媚承担责任是不合理的。其次，事故发生在上诉人占用仓库期内，离仓库到期尚有一个月。事故发生日2015年4月10日至合同期满之日即2015年5月11日还有一个月的时间。事故发生后，方媚积极履行通知和协助的义务，甚至也要求保险公司也找过人员维修，但是梁若鹏和物业公司以维修人员均予以阻止，方媚已经履行了自己保管的义务即通知以及协助义务。在方媚在通知梁若鹏之后，梁若鹏阻止方媚维修的，梁若鹏应在合理期限内组织有资质的人员进行相应的维修。因为根据合同法第第二百一十八条之规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第二百二十条之规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”梁若鹏在合同期内不仅仅阻止方媚维修仓库，且未尽到及时修复仓库的义务，在事故发生之后还阻扰方媚继续使用仓库，造成了上诉人2015年4月10日至2015年5月11日的租金损失、物业费用损失和其他违约损失。方媚认为梁若鹏不组织维修仓库导致方媚的损失和梁若鹏自己的损失具有过错。一审法院直接酌情认定维修期为3个月，并要求方媚承担赔偿责任即租金损失7242元以及物业管理费损失48883.5元，适用法律错误。
梁若鹏辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序正确，请二审予以维持。1.本案不是侵权纠纷，没有遗漏当事人。案外人的车辆造成梁若鹏的损失，是履行合同过程中给梁若鹏造成经济损失，该损失发生在方媚使用涉案仓库经营物流公司期间，且是由于物流公司的客户在提货过程中造成仓库损害，该损失应属于方媚对使用涉案仓库未尽妥善保管义务。
2.关于案外人撞坏仓库的损失是清楚的该损失由保险公司定损单及保报案记录证实。3.关于经济损失1910元，赔偿责任的问题，该损失的过程责任在于方媚，梁若鹏没有任何过错，应当由方媚承担。4.关于一审认定维修期三个月的经济损失，方媚应当赔偿给梁若鹏，由于方媚在经营过程中造成梁若鹏仓库的损坏，致使梁若鹏人有近一年的时间涉案仓库没能经营，损失有20多万，一审法院综合了维修期及其他证据，酌情判令上诉人赔偿被上诉人3个月的租金损失、物业费损失是正确的。
梁若鹏向一审法院起诉请求：1.方媚赔偿梁若鹏租金损失26554元和物业管理费损失179239.5元（从2015年5月12日至2016年4月11日止）；2.方媚赔偿梁若鹏仓库经济损失19120元；3.本案诉讼费由方媚承担。
一审法院认定事实：2014年5月7日，梁若鹏（甲方）与方媚（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于南宁市仓库（包括仓库及附属场地）共计1207平方米；合同租赁期为2014年5月12日至2015年5月11日；第一年租金为28968元；租金及物业费按半年支付，按先支付后使用的原则，2014年5月支付112251元，2014年10月12日前支付下半年租金及物业管理费；甲方在正常收取租金外，乙方还需另外每月交纳物业管理费16294.5元；乙方须于签订合同时向甲方一次性支付保证金60000元等内容。合同签订当日，方媚即向梁若鹏支付了上半年租金及物业管理费112251元。2014年10月17日，方媚向梁若鹏支付了下半年的租金及物业管理费112251元。
方媚系南宁市双双物流有限公司（以下简称双双物流公司）的法定代表人，其将涉案仓库租下后，用于双双物流公司的周转仓库。双双物流公司与案外人广西壮族自治区化工研究院（以下简称化工研究院）签订有货物运输合同，由双双物流公司为化工研究院提供货运服务。2015年4月10日，在双双物流公司承运化工研究院提货过程中，涉案仓库主体门头被货车撞坏，相关人员当日报案并经中国人民财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称保险公司）处理。保险公司作出《机动车保险财产损失确认书》，核定涉案仓库的损失为19120元，方媚、梁若鹏均未向保险公司索赔。此后，保险公司派人对涉案仓库进行维修，但梁若鹏认为施工人员没有资质，故不同意由保险公司所派人员进行维修。
2015年5月11日，方媚、梁若鹏签订的《仓库租赁合同》到期，梁若鹏未同意将存放在涉案仓库的货品拉走。2015年5月13日，经化工研究院与梁若鹏协商一致，化工研究院将其存放在涉案仓库的货物拉空，腾空仓库。
2015年5月12日，对涉案仓库进行物业管理的广西南宁市金水河物业服务有限公司对被告发出《通知》，内容为：“租户方媚：安吉仓库3号仓租赁合同于2015年5月11日到期，因你方操作不当，造成3号仓主体变形损坏，你方必须于2015年5月15日前维修完毕，恢复3号主体原样。如你方逾期不维修，我方将自行维修及恢复，由此产生的一切费用及仓库空置的损失和一切法律责任由你方全部承担。”
梁若鹏向广西南宁市金水河物业服务有限公司支付了
2015年5月至2016年5月的物业管理费179239.5元。2016年4月19日，梁若鹏与南宁市金祺建筑装饰工程有限公司签订了《西津村四队仓库维修施工合同》，合同价款为23000元，施工结算金额为20866元。
另查明，根据南宁铁路运输中级法院作出的（2016）桂71民终60号民事判决，方媚、梁若鹏于2014年5月7日签订的《仓库租赁合同》属无效合同。
再查明，对涉案仓库进行物业管理的广西南宁市金水河物业服务有限公司持有涉案仓库的钥匙，方媚将仓库腾空后，梁若鹏还将涉案仓库提供给案外人存放过物品。
一审法院认为，梁若鹏、方媚于2014年5月7日签订了《仓库租赁合同》，梁若鹏将位于南宁市仓库（包括仓库及附属场地）出租给方媚。虽然上述合同属无效合同，但方媚使用涉案仓库至合同约定的期限，并按合同约定支付了全部的租金及物业管理。
关于梁若鹏主张从2015年5月12日至2016年4月11日期间租金、物业管理费损失的问题。梁若鹏称方媚在合同期限满后未将涉案仓库返还，但方媚于2015年5月13日已将涉案仓库腾空，且从梁若鹏能将仓库提供给他人存放物品的行为看，梁若鹏已实际控制了仓库，故梁若鹏主张方媚未返还涉案仓库一审法院不予采信。仓库在2015年4月10日被损坏后，保险公司已派人对涉案仓库进行维修，但梁若鹏认为施工人员没有资质，故不同意维修。直至2016年4月，梁若鹏才自行进行维修，梁若鹏在实际控制了涉案仓库长达1年时间里，在拒绝他人进行维修，且与方媚未达成赔偿协议的情况下，如果真的存在涉案仓库因未维修无法对外出租的情形，梁若鹏亦应当采取相应措施防止损失的扩大，但梁若鹏并没有采取适当措施，因此，对于涉案仓库的租金与物业管理费的扩大损失，梁若鹏应自行承担责任。综合考虑涉案仓库的受损情况，一审法院酌情认定维修期为3个月，因维修期间造成的租金损失和物业管理费损失，梁若鹏有权主张，超出部分，一审法院不予支持。方媚抗辩称涉案仓库的损失是案外人造成，但该损害发生在方媚使用涉案仓库经营双双物流公司期间，且是由于双双物流公司的客户在提货过程中造成涉案仓库损坏，应属于方媚对使用的涉案仓库未尽妥善保管义务，梁若鹏因该损害造成的损失，应由方媚承担赔偿责任。方媚应当参照《仓库租赁合同》约定，向梁若鹏支付3个月的租金损失7242元、物业管理费损失48883.5元。
关于梁若鹏要求方媚赔偿仓库经济损失的问题。经保险公司核定，核定涉案仓库的损失为19120元，故梁若鹏要求方媚赔偿其经济损失19120元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方媚向梁若鹏赔偿租金损失7242元、物业管理费损失48883.5元；二、方媚向梁若鹏赔偿仓库经济损失19120元；三、驳回梁若鹏的其他诉讼请求。案件受理费4674元，减半收取计2337元（梁若鹏已预交），由梁若鹏负担1555.15元，由方媚负担781.85元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审期间，梁若鹏对一审判决认定的事实无异议，方媚对一审判决认定的事实提出异议：对一审判决书认定保险公司作出《机动车保险财产损失确认书》，核定涉案仓库的损失为19120元有异议，保险公司没有确认该损失金额。一审判决认定涉案仓库主体门头被撞坏，与事实不符，没有证据证明仓库门头被货车撞坏。一审认定物业公司收取梁若鹏物业费认定错误，梁若鹏没有向物业公司支付物业费，且也不应当支付。
针对方媚提出的异议，本院认为，一审认定保险公司于2015年12月31日出具的《机动车保险财产损失确认书》，核定涉案仓库的损失为19120元，有中国人民财产保险公司广西分公司出具的《机动车保险财产损失确认书》为证，该确认书中记载的保险公司核定损失金额为19120元，本院予以确认。涉案仓库的损坏，在保险公司的损失确认书中记载有损坏财产范围，方媚虽有异议，但未能提出相关反驳证据。一审法院认定梁若鹏向物业公司支付物业费，有物业公司出具的收费单据为证。综上，对方媚提出的异议，本院不予支持。经审查，对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:一、本案是否属于侵权纠纷？一审是否遗漏当事人？二、一审判决方媚向梁若鹏赔偿租金损失7242元，物业管理费损失48883.5元是否正确？三、一审判决方媚向梁若鹏赔偿仓库经济损失19120元是否有事实和法律依据？
关于第一个争议焦点，梁若鹏与方媚签订房屋租赁合同，由方媚租用涉案仓库，虽然双方签订的租赁合同无效，但合同无效后，对于在履行合同过程中发生的损害，因当由签订合同的当事人承担责任。本案中，损害发生在方媚使用涉案仓库经营双双物流公司期间，且是由于双双物流公司的客户在提货过程中造成涉案仓库损坏，方媚对使用的涉案仓库未尽妥善保管义务，梁若鹏因该损害造成的损失，应由方媚承担赔偿责任。因此，本案不属于侵权纠纷，一审法院也未遗漏当事人。
关于第二个争议焦点，由于方媚对使用的涉案仓库未尽妥善保管义务，因该损害造成梁若鹏损失，涉案房屋从被撞到实际维修，期间有一年之久，产生仓库的空置损失，包括维修期间的空置损失，一审法院根据合同履行情况及双方过错程度，酌定由方媚负担相当于三个月的维修空置损失，并无不当。因此，一审法院判决方媚向梁若鹏支付3个月的租金损失7242元、物业管理费损失48883.5元，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，根据中国人民财产保险公司广西分公司出具的《机动车保险财产损失确认书》证据，保险公司核定损失金额为19120元，方媚虽不予认可，但未能提出相反的证据予以反驳，故一审法院判令由方媚赔偿梁若鹏损失金额19120元，本院予以维持。
综上所述，上诉人方媚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1681元(上诉人方媚已预交)，由上诉人方媚负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年六月五日
书记员 谢 瑜