河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16516号
上诉人（原审被告、反诉原告）：河南豫发集团有限公司，住所地郑州市南乔家门路30号。
法定代表人：王建树，董事长。
委托诉讼代理人：张志峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：李英杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李东坡，男，1971年7月28日出生，汉族，住河南省太康县。
委托诉讼代理人：曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾华丽，女，1972年1月3日出生，汉族，住河南省太康县。
委托诉讼代理人：曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。
上诉人河南豫发集团有限公司（以下简称豫发集团公司）因与被上诉人李东坡、贾华丽商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2017）豫0192民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人豫发集团公司上诉请求：1、依法撤销(2017）豫0192民初1797号民事判决书；2、依法改判驳回李东坡、贾华丽的诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费用由李东坡、贾华丽承担。事实与理由：一、原审判决将认购书认定为商品房买卖合同违反了法律规定。最高院关于商品房买卖的司法解释第五条明确约定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由此可知认定书被认定为商品房买卖合同应当同时具备两个条件：1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容；2、出卖人已经按照约定收受购房款。具体到本案中，认购书并不符合上述两个条件。因此本案中的认购书仅具有认购意向的性质，并不能认定为商品房买卖合同，原审判决认定事实明显错误。
二、原审判决认定豫发集团公司放弃要求李东坡、贾华丽承担逾期付款违约责任与事实不符。在超过约定的付款期限后，豫发集团公司工作人员多次联系李东坡、贾华丽告知其违约的事实并明确表示认购书已经终止，其缴纳的认购金将不予退还，其认购的房源将由豫发集团公司另行出售，因此豫发集团公司已经没收定金的实际行为表明了追究李东坡、贾华丽逾期付款的违约责任，而认购书终止后房源另行出售与否与李东坡、贾华丽无任何关系，不能因为房屋尚未出售而认定豫发集团公司放弃了要求李东坡、贾华丽承担违约责任的权利。至于2016年9月23日所谓的李东坡、贾华丽到豫发集团公司处缴纳首付款差额，因豫发集团公司明确表示其已严重超过合同约定的付款期限，豫发集团公司拒绝接受款项，李东坡、贾华丽未经豫发集团公司同意自行通过网银转账的方式将336866元转至豫发集团公司账户，同时自行将现金80000元交至豫发集团公司工作人员处，随即工作人员要求李东坡、贾华丽提供银行账户将钱退回李东坡、贾华丽，但李东坡、贾华丽却拒不提供，由于现场僵持不下，豫发集团公司出于工作考虑只得根据李东坡、贾华丽的要求暂时出具收据，但同时也明确要求李东坡、贾华丽在一定期限内向豫发集团公司提供银行账户及收据原件，豫发集团公司将款项退回李东坡、贾华丽。但直至上诉之日李东坡、贾华丽仍未提供账户信息且未将收据原件交给豫发集团公司导致豫发集团公司无法按照财务要求返还款项。因此，原审法院否定豫发集团公司的反诉请求严重损害了豫发集团公司的合法权益。
三、原审判决未考虑李东坡、贾华丽违约造成的后果有失公允。本案中，李东坡、贾华丽签订认购书的时问是2015年11月2日，认购书约定的付款时间是2015年11月7日，李东坡、贾华丽的付款时间都是2016年9月23日，已经超过约定期限长达十个月，在李东坡、贾华丽严重违约、豫发集团公司无过错的情况下，再以2015年11月2日的价格出售房屋，对豫发集团公司明显不公平，实际是由豫发集团公司承担了李东坡、贾华丽违约造成的后果，违反了法律规定的公平原则。综上，原审判决认定事实错误，判处结果明显有失公允，豫发集团公司不存在违约，而李东坡、贾华丽违约，其应承担相应的违约责任。为此，豫发集团公司特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。
被上诉人李东坡、贾华丽辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。认购书已经具备了商品房销售管理办法第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且李东坡、贾华丽按认购书的约定交纳了房款，合同已经成立，一审法院认定事实正确。豫发集团公司要求李东坡、贾华丽违约责任没有事实法律依据，应当依法驳回。原审判决公平公正。
李东坡、贾华丽的一审诉讼请求：1、请求判令豫发集团公司继续履行合同，与李东坡、贾华丽签订“豫发大运城-
蓝山公馆15号楼2层01西户”商品房买卖网签合同，并办理商品房预售合同登记备案；2、案件受理费由豫发集团公司负担。
豫发集团公司的一审反诉请求：1、请求判决解除李东坡、贾华丽、豫发集团公司于2015年11月2日签订的《房屋认购书》，并由李东坡、贾华丽赔偿豫发集团公司经济损失200000元；2、反诉受理费由李东坡、贾华丽负担。
一审法院认定的事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。对于当事人有争议的证据和事实，该院认定如下：2015年11月2日，李东坡、贾华丽夫妇与豫发集团公司签订《【豫发·大运城】蓝山公馆房屋认购书》一份，豫发集团公司将其开发建设的位于郑州航空港区郑港××与郑港××交叉口的豫发·大运城蓝山公馆15号楼1单元2层西户出售给李东坡和贾华丽夫妇。该商品房建筑面积约148.36㎡，单价9752.4元/㎡，房款总价1446866元。双方约定李东坡和贾华丽应交纳的认购金为20000元，并应在签订《认购书》后5日内，即2015年11月7日前持认购书、认购金收据、身份证原件等有关证明前往豫发·大运城营销中心缴纳剩余房款并签署《房屋保留协议》。逾期未签署《房屋保留协议》，豫发集团公司不退还已付认购金，并有权将房屋另行出售。
认购书签订当日，李东坡和贾华丽向豫发集团公司足额支付认购金20000元，但此后并未在5日内将30%的首付款补交齐。
2016年9月23日，李东坡和贾华丽前往营销中心办理交款事宜，以网银转账方式付款336866，另支付现金80000元，豫发集团公司于当日向李东坡和贾华丽换发收款收据一份。后因商品房行情看涨，豫发集团公司要求李东坡和贾华丽按现时价格优惠后进行交易，李东坡和贾华丽要求豫发集团公司按原认购书约定价格交易，双方由此发生纠纷。
一审法院认为：李东坡、贾华丽夫妇和豫发集团公司于2015年11月2日签订的《【豫发·大运城】蓝山公馆房屋认购书》系双方对涉案房屋买卖所达成的合意。签订该认购协议书系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务，没有法定或者当事人约定的情况出现，任何一方无权单方终止合同。该认购书对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付比例及金额等均作了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且李东坡和贾华丽向豫发集团公司交纳的首付款436866元不少于约定的房屋价款1446866元的30%，已经完全履行了支付价款的义务，因此该认购书应当认定为商品房买卖合同。
合同当事人可以约定一方向对方给付定金作为担保,债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。李东坡、贾华丽和豫发集团公司在签订认购书时约定应交纳的认购金为20000元，买方应在5日内持认购书、认购金收据、身份证原件等有关证明签署《房屋保留协议》，逾期者视同违约，买方即丧失认购商品房的资格，认购金不予退还等内容。因此双方约定的该20000元认购金具有定金的性质。虽然李东坡、贾华丽于2016年9月23日才将首付款付清，已经远远超过了双方约定的在签订认购书后的5日内付款的约定，属逾期付款的违约行为，豫发集团公司有权按认购书的约定不再保留房源另行售给他人，且有权不退还李东坡和贾华丽交纳的认购金，但是在李东坡和贾华丽于2016年9月23日补交首付款前，该房源尚未被售出。李东坡和贾华丽在交纳首付款差额时豫发集团公司也并未提出异议拒绝接受仍收取款项，放弃了要求李东坡和贾华丽承担逾期付款违约责任的要求。因此对于豫发集团公司主张因李东坡和贾华丽迟延交付首付款而解除合同的反诉请求，该院不予支持。双方仍应继续履行，豫发集团公司应当按照商品房销售流程依次签订合同、备案、办理按揭贷款、交付房屋等，不能以商品房行情涨跌为由变更合同内容。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决如下：一、李东坡、贾华丽与河南豫发集团有限公司于2015年11月2日签订的《豫发·大运城蓝山公馆房屋认购书》为有效合同，河南豫发集团有限公司应于本判决生效后三十日内与李东坡、贾华丽签订《商品房买卖合同》、进行备案；二、驳回河南豫发集团有限公司的反诉请求。案件受理费17820元，减半收取计8910元，反诉案件受理费9810元，共计18720元，由河南豫发集团有限公司负担。
二审审理中，豫发集团公司向本院提交证据：与别人签订的备案商品房买卖合同一份，证明目前商品房单价为16728.24元每平米，现在的价格涨了。
本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为：按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案认购书对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付比例及金额等有明确约定，且豫发集团公司已经收受李东坡、贾华丽交纳的购房款，故一审认定该认购书为商品房买卖合同并无不当。关于违约问题，李东坡、贾华丽于2016年9月23日补交首付款时，涉案房屋未被售出，豫发集团公司对李东坡、贾华丽交纳的首付款接受并于当日换发收款收据一份，豫发集团公司的行为表明了其对李东坡、贾华丽逾期交纳首付款的认可，故豫发集团公司主张的经济损失，不应支持。综上，上诉人豫发集团公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17820元，由上诉人河南豫发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石红振
审 判 员 马常有
审 判 员 李文兵
二〇一七年十二月五日
法官助理 高 镭
书 记 员 朱 娆