杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第2205号
原告杭州萧山蓝帽子汽车服务有限公司蜀山街道店。
负责人蔡宁，经理。
委托代理人韩美琴，浙江法君律师事务所律师。
被告杭州天新电子机械有限公司。
法定代表人戴裕鉴，执行董事。
委托代理人姚强、马毅明，浙江长川律师事务所律师。
被告杭州萧山城区建设有限公司。
法定代表人楼远，董事长。
委托代理人李艳红，浙江博方律师事务所律师。
原告杭州萧山蓝帽子汽车服务有限公司蜀山街道店（以下简称“蓝帽子公司”）与被告杭州天新电子机械有限公司（以下简称“天新公司”）、杭州萧山城区建设有限公司（以下简称“城建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，双方曾申请庭外协商及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案依法适用简易程序于同年8月27日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本案于同年10月14日转为普通程序，并依法组成合议庭于同年12月21日公开开庭进行了第二次审理。两次庭审中各方当事人的委托代理人到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经批准依法两次延长审限。本案现已审理终结。
原告蓝帽子公司诉称：从2006年开始，原告租赁被告天新公司的厂房进行生产经营（共有六家企业租赁该厂房），去年租赁期限届满前根据租赁合同的约定，原告通过案外人杭州xx数控设备有限公司（以下简称“xx公司”）向被告天新公司支付了自2013年1月19日至2014年1月18日的租赁费22万元，并继续租赁其厂房。2013年8月，原告在接到“所租厂房需拆迁”的通知后积极协助拆迁单位委托的杭州震元房地产评估有限公司（以下简称“震元公司”）对原告厂房内的设备价值进行了评估，经评估设备价值为594600元。此后两被告一直未达成赔偿协议。2013年11月，萧山湘湖三期的拆迁新政策即《湘湖三期企业征迁补偿安置实施细则》出台，被告城建公司参照该政策（该政策不再细分设备搬迁费、职工安置费及营业损失费）并按房屋重置价结合成新率的2.5倍对被告天新公司进行补偿，不再分项补偿，但事实上诸如搬迁费、停产停业补助费等项目应已包含在多出来的1.5倍补偿款之内。2015年年初，被告天新公司共获得拆迁补偿费68735571.24元（如按原分项政策仅能赔偿4900万元），原告要求支付赔偿款中应由其享受部分，但被告方称设备搬迁费等不在赔偿额度内，原告遂找到拆迁单位，可拆迁单位表示“新政策是一揽子赔偿，支付天新公司的赔偿款中包含了原告应得的赔偿款”，并要求原告与被告天新公司自行协商解决。之后，原告曾多次与两被告协商至今未果。原告认为，一、首先，关于诉讼主体资格问题，原告作为分公司有独立的营业执照，符合独立的诉讼主体资格。其次，关于房屋租赁问题，虽然按约定合同在2013年1月18日到期，但后来原告又向被告天新公司汇款20万元并支付现金2万元，说明之后双方为不定期租赁，被告方同意双方租赁合同至2014年1月18日到期。而拆迁是在2013年8月开始，评估以2013年9月为基准日进行，在双方租赁期间内。再次，关于合同约定的条款问题，其中“无条件退出”并不意味原告放弃按照法律规定及拆迁应得租赁补偿的权利，该条款仅意味原告同意无条件解除双方之间的租赁关系。同时，原告于2014年6月份左右搬离了所有的设备，但到目前为止其工商登记还在原厂区即被告天新公司所在地，登记地址没有发生变化，营业地已发生变化。此外，在评估报告中能体现出拆迁时原告仍有附属物及装修，拆迁后该部分属于被告城区公司，原告作为承租人，该部分已无法再由原告拆除和使用。二、原告在租赁期内遇政府拆迁，依法律及政策应获得拆迁赔偿，两被告的行为侵害了原告的合法权益。因拆迁原因致原告产生的损失，应按被告城建公司补偿天新公司的评估补偿款确定。此外，被告城建公司虽然是拆迁单位，与案涉租赁合同没有关系，但租赁合同的终止是因为其原因所致，故应由其承担责任；同时，将其作为被告也是为了查清案件的具体补偿数额。三、关于原告所主张各项费用的依据问题。首先，针对设备搬迁费59460元，依据为单独的评估结果汇总表、萧政发[2012]100号文件以及《萧山区非住宅房屋拆迁货币化安置实施意见》，搬迁费按蓝帽子公司搬迁设备评估报告价值的10%计算。其次，针对附属物补偿费35003.4元，依据为评估机构所出具《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》中附属物注明蓝帽子汽修部分。再次，针对房屋装修损失补偿费251501.8元，依据也是前述分户报告中装修评估中注明的蓝帽子汽修部分。最后，针对停产停业补助费67371.5元，因原告租赁的是分户报告中的房1其中部分即底层（面积为590.46㎡），房1总的评估价为2138051.44元，总面积为1873.84平方米（产权证面积为1800.37平方米），按590.46㎡÷1873.84㎡×2138051.44元×10%计算，其中10%的依据为杭州市国土局于2013年发布的《关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知》第1条关于“该项损失可根据非住宅房屋的具体用途按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定，工业用房、营业用房及综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的10%、6%及4%”的规定，因案涉房屋的性质为工业用房，故应按评估价的10%进行补偿。综上，为维护其合法权益，故起诉并请求判令：一、两被告支付原告房屋拆迁补偿款413336.7元（其中包括设备搬迁费59460元、附属物补偿费35003.4元、房屋装修损失补偿费251501.8元及停产停业补助费67371.5元）；二、本案诉讼费由两被告承担。
被告天新公司在法定期间内未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、关于本案事实问题。首先，双方书面约定的租赁期限届满即2013年1月18日之后，原告支付了20万元而并非22万元。其次，原告使用房屋的时间直至2014年8月，因原告不肯搬离，故政府断水断电，其最终搬离的时间为2014年10月底。再次，被告天新公司的分户表系其自身的分户表，这可以结合被告城建公司的房屋估价报告对照来看，该分户表中体现的价值及份额不包含任何承租户。二、原告不具有诉讼主体资格。其成立于2013年7月2日，企业性质为有限责任公司的分公司，注册资金为零且无独立财产，故不具有当事人的诉讼主体资格。三、即使原告具有诉讼主体资格，其亦无权提起民事诉讼，故请求依法驳回原告的起诉。从原告起诉的内容及诉请来看，本案其主张的法律关系实质为房屋拆迁补偿纠纷，而非房屋租赁合同民事纠纷。本案拆迁人即被告城建公司、被拆迁人即天新公司与原告并未达成拆迁安置补偿协议，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释[2005]9号）的规定，原告就所谓的房屋拆迁补偿款提起诉讼不符合民诉法第一百一十九条规定的起诉条件，故本案不属于人民法院受理民事案件的范围。四、假定本案系房屋租赁合同纠纷，原告主张的房屋拆迁补偿款没有合同依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，被补偿安置的对象仅为被拆迁人即被征收房屋所有权人，本案原告只是承租人而非被拆迁人。同时，在拆迁人、被拆迁人与承租人之间未达成拆迁补偿安置协议的情况下，承租人能否得到拆迁补偿及补偿金额，应根据出租人与承租人之间的房屋租赁合同的约定来认定，而本案被告天新公司与原告之间的《厂房租赁协议书》未约定遇到拆迁时天新公司应给予原告拆迁补偿，反而第五条明确约定“承租期间如果碰到拆迁等特殊情况，乙方必须无条件退出”，该约定明确表明若遇到拆迁等情况，原告应无条件放弃补偿并腾退房屋。况且，租赁期限已正常履行届满，租赁期限已得到满足，双方于2012年1月19日所签订《厂房租赁协议书》约定的租赁期限自2012年1月19日至2013年1月18日，之后双方未签订书面租赁协议，原告仍继续使用房屋，双方之间存在不定期租赁关系。后原告仅于2013年3月18日通过xx公司代付租金20万元，按前述协议第九条关于租金递增的约定，该租金折算成月份后应为自2013年1月19日至同年11月10日（9.9个月）的租金，之后其一直未付租金。为此，被告天新公司于2014年5月20日书面通知原告应于同年5月31日前腾退房屋，即解除了双方之间的不定期租赁关系。但原告收到该通知后仍一直继续占有、使用房屋，之后经被告天新公司多次书面催告，原告才于2014年10月底腾退房屋。故原告主张所谓的房屋拆迁补偿款无任何合同依据，其诉请应予驳回。五、原告诉称与事实不符，其诉请无事实及法律依据。首先，政府对本次房屋拆迁补偿统一按湘湖三期企业拆迁政策即《湘湖三期企业征迁补偿安置实施细则》实施，不存在所谓原政策、新政策的说法，且该细则系对被拆迁人即房屋产权人进行补偿，被告天新公司作为被拆迁人系出让土地企业，根据该细则第三条第一款的规定，按天新公司的土地、房屋价值对其进行补偿，而非按设备价值进行补偿，即无论有否及多少个承租人、承租人有多少职工或多少机器设备，均不影响天新公司按该细则取得拆迁补偿款65995146.11元，故不存在原告诉称的该拆迁补偿款中包含了其所谓的拆迁补偿款。其次，为避免不必要的纠纷，政府对天新公司及各承租人可得的拆迁补偿款系分户单独评估并分户计算，其中的装修及附属物全部为天新公司所有，不属于原告或其他人所有。最后，原告并无装修及添加附属物，且无有效证据证明其进行了装修及添加附属物，而天新公司出租给原告的房屋并非毛坯房，天新公司在建成房屋的同时完成了房屋包括但不限于地面、墙面、顶面、门窗及卫生间等的装饰及添加附属物工作，且在原告承租前天新公司曾出租房屋给另一家汽车修理公司作相同的用途，故原告无需进行装修及添加附属物。故政府最终的拆迁补偿款分户表及结论性评估报告中均无原告的份额，其主张拆迁补偿款缺乏依据。六、即使本案系房屋租赁合同纠纷，原告主张不符合合同项下损失赔偿的构成要件。合同项下主张损失赔偿，应同时具备以下要件，即对方存在违约行为、存在损失事实及损失事实与违约行为存在因果关系。本案被告天新公司不存在违约行为，合同约定遇到拆迁原告必须无条件退出，且租赁期限正常履行届满，故腾房系原告应当履行的合同及法定义务。同时，原告无证据证明其存在损失的事实，其提供的材料不能证明其存在实际损失，更不存在二者之间的因果关系。综上，原告提起的所谓房屋拆迁补偿款诉讼不属于人民法院受理民事案件的范围，且其诉请无事实及合同依据，亦无法律依据，依法应予驳回。
被告城建公司辩称：一、案涉房屋租赁合同系被告天新公司与原告签订，被告城建公司并非租赁合同当事人，无需承担合同责任，故不应作为本案被告。二、天新公司厂区拆迁，城建公司已参照同期实施的“湘湖三期企业拆迁安置政策”予以安置补偿完毕。2014年1月22日，城建公司与天新公司签订《蜀山街道朝阳社区G25、G27区块企业拆迁安置补偿协议书（一）》、与其法定代表人戴裕鉴签订《蜀山街道朝阳社区G25、G27区块企业拆迁安置补偿协议书（二）》，约定补偿金额共计68735571.24元。该拆迁补偿款已全额出资并委托蜀山街道支付给天新公司。三、天新公司的拆迁补偿款是按照《湘湖三期企业征迁补偿安置实施细则》规定的标准计算，该细则第七.1条规定“对出让土地、划拨土地企业，征迁人对被征迁人按房屋倍率标准进行补偿后，征迁人不再另行补偿除签约奖、腾房奖以外的设备款、停业损失费、商务合约损失费、过渡费、迁建费、职工安置以及其他各类费用”，因此，该政策按倍率计算的补偿款实际已全面涵盖天新公司厂区拆迁补偿的各项费用。四、前述实施细则第七.3条明确规定“对征迁企业内的租赁企业，征迁人只与产权人签订协议补偿，由被征迁的产权人自行分清权属，在总补偿款中自行处理”，现补偿款已全部补偿到位，对于租赁企业补偿事宜应由天新公司与租赁企业自行处理，与城建公司无关。综上，请求依法驳回原告对城建公司的诉请。
原告蓝帽子公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、机器设备清查评估明细表1份，欲证明原告在被告天新公司厂区内租赁房屋遇到拆迁时的机器设备评估价值为594600元的事实。2、房屋拆迁补偿价格估价分户报告1份，欲证明原告租赁厂房的装修评估价值251501.8元、附属物评估价值35003.4元，均登记在天新公司名下（原告租用）的事实。3、民事起诉状1份，欲证明原告与被告天新公司之间存在拆迁房屋的租赁关系的事实。4、《补偿协议书（一）》、《补偿协议书（二）》各1份，欲证明被告天新公司按照湘湖三期的新政策获得了全部的拆迁赔偿款，协议（一）中的赔偿款中包括原告应得的装修、附属物的赔偿，协议（二）中的房屋补偿款系按照倍率计算，超过房屋评估真正市场价值的款项为26603009.39元，其中包含设备搬迁费、停业损失费、过渡费、职工安置费等其他的费用，原告的设备搬迁费、停产补助费都在其中的事实。5、《湘湖三期企业征迁补偿安置实施细则》（萧湘指[2013]9号文件）1份，欲证明被告天新公司依据该文件获得拆迁赔偿金额，该文件使用新的政策，即按照倍率计算，包括原告应得的相关赔偿款的事实。
经庭审质证，被告天新公司认为，对证据1，首先，对其真实性有异议，明细表中的机器设备系原告单方申报，并未经天新公司确认，故不具有真实性，若要证明明细表中的机器设备及价值系真实，原告应提供原始的购货合同、购货发票及付款凭证等予以印证。其次，该明细表来源不合法，从该证据形式上看，该证据于2015年3月2日从杭州震元房地产土地评估有限公司取得，但该时间并不存在“杭州震元房地产土地评估有限公司”这一名称的公司。最后，该明细表与本案没有关联性，本案案由为房屋租赁合同纠纷，并非拆迁补偿纠纷；本次拆迁系以被拆迁人的土地、房屋价值对天新公司进行补偿，而不是以机器设备的价值进行补偿，故该明细表与天新公司及本案无任何关联性。对证据2形式上的真实性无异议，但对报告中手写的文字和数字有异议，手写的内容系原告单方添加，不具有真实性；同时，该分户报告与原告无关联性，不能证明其证明对象，该分户报告系天新公司自身的分户报告，与原告及其他人完全无关，报告中的附属物、装修等全部系天新公司所有，不属于原告或其他人。对证据3形式上的真实性无异议，恰恰证明了租赁期限已正常履行届满及原告拖欠租金、迟迟不腾退房屋的事实，且原告之后支付的租金为20万元而并非其主张的22万元。对证据4的真实性无异议，但认为与本案及原告无关联性，不能证明原告的证明对象。该协议系两被告之间的拆迁补偿协议，根据合同相对性原则，与原告无关；同时，该协议系拆迁补偿协议，而本案案由为租赁合同纠纷，故与本案没有关联；此外，政府的房地产估价报告及分户表中记载的拆迁补偿款均无原告的份额，故不存在该协议中的拆迁补偿款包括了所谓原告的拆迁补偿款的事宜。对证据5的真实性无异议，但其中手写的内容系原告单方添加，不具有真实性；对关联性有异议，不能证明原告的证明对象。该实施细则系对被拆迁人即房屋产权人的补偿政策，而原告只是承租人，不是房屋产权人，故与原告无关。同时，天新公司作为被拆迁人系出让土地企业，该细则针对出让土地企业，是按土地、房屋的价值对天新公司进行补偿，而非以设备价值进行补偿，原告并非该土地、房屋的产权人，故与原告无关。此外，尽管细则中规定对承租人由被拆迁的产权人自行分清权属并在总补偿款中自行处理，但原告与天新公司的租赁合同中并未约定遇到拆迁要给予原告补偿，而是约定“遇到拆迁必须无条件退出”，且租赁期限正常履行届满；同时，政府的房地产估价报告及分户表中记载的拆迁补偿款均无原告的份额。被告城建公司认为，对证据1的真实性暂时无法确认，因为整份2013年第250号评估报告中无法体现原告的单独该项主张。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议，该分户报告是否包含原告的装修等，报告内容中无法体现。对证据3，具体情况不知情。对证据4的真实性无异议，该证据可证明拆迁是参照湘湖三期企业拆迁安置政策实施的事实。对证据5的真实性无异议，根据湘湖三期政策第七条规定，按房屋倍率标准补偿已包含所有补偿项目，且存在租赁的应由产权人自行在总补偿款中处理，被告城建公司已按该政策全部补偿到位，租户应由天新公司在总补偿款中自行处理。
上述证据经审查，本院认为：对证据1，经与被告城建公司提供的设备价值评估报告（天平评[2013]253号，即其证据4）核对一致，城建公司认可评估机构委托浙江天平资产评估有限公司（以下简称“天平公司”）出具的该份报告，故可确认其真实性。同时，虽然《补偿协议书（一）》中的不可搬迁及可搬迁设备评估额之和就是设备价值评估报告（天平评[2013]250号，即城建公司证据2-2）中各经营主体的设备价值总和，该报告中的经营主体不包括原告，原告认为“可能是漏掉原告或者把原告的份额评估在天新公司的价值中”，具有合理性，但从形式上看，原告主张的可搬迁设备价值及搬迁费并未在二份补偿协议书中天新公司的各项补偿费用中体现。对证据2，两被告对真实性无异议，故确认其真实性；针对其证明对象，结合城建公司提供的房地产估价报告（即其证据2-1）来看，该证据与该报告价格汇总表中天新公司各项评估价格及分项明细表内容一致，但该报告已将天新公司与其他租赁经营主体的装修价值、附属物等相互区分，其中并未包括原告，故据此无法充分认定原告的该项主张。对证据3，被告天新公司对真实性并无异议，故确认其真实性及原告证明对象。对证据4、5，两被告对真实性均无异议，故确认其真实性，但仅凭该证据不足以认定原告关于“天新公司获得拆迁补偿款中包含了其应得的各项赔偿款”的主张成立。
被告天新公司提供了以下证据：1、分公司登记基本情况1份，欲证明原告系成立于2013年7月2日且注册资金为零的分公司，不具有当事人的诉讼主体资格的事实。2、《厂房租赁协议书》1份，欲证明原告自2012年1月19日起租赁协议项下的房屋，租赁期限至2013年1月18日已届满，以及未约定遇到拆迁要给原告拆迁补偿，而是约定“遇到拆迁必须无条件退出”，原告主张所谓的拆迁补偿无合同依据的事实。3、付款回单1份[系原告在（2015）杭萧民初字第461号案件中提供]，欲证明书面租赁协议约定的租赁期限于2013年1月18日届满，后原告仅于同年3月18日通过xx公司代付租金20万元，折算成月份仅自2013年1月19日至同年11月10日（9.9个月）的租金的事实。4、被告天新公司与案外人杭州xx汽车修理有限公司签订的《厂房租赁协议书》1份，欲证明原告承租前，案涉房屋由杭州xx汽车修理有限公司承租，原告承租期间未对房屋进行装修或添加的事实。5、《湘湖三期企业征迁补偿安置实施细则》1份，欲证明本次房屋拆迁是统一按该细则对被拆迁人予以补偿，被告天新公司作为被拆迁人系出让土地企业，根据细则第三条第一项规定，是对出让土地企业按土地、房屋价值予以拆迁补偿，而非按设备价值补偿的事实。6、分户表2份、《补偿协议书（一）》及《补偿协议书（二）》各1份，欲证明政府对被告天新公司及各承租人的拆迁补偿款系分户单独评估计算，其中天新公司的拆迁补偿款为65995146.11元（包含奖励费3142626.005元），各承租人的拆迁补偿款共计2740425.14元（包含奖励费130496.44元），各承租人的拆迁补偿款已经由天新公司支付，不包括在65995146.11元内；被告城建公司只是名义上的拆迁人，具体操作都由乡镇政府、街道处理，故最终的分户表由杭州市萧山区人民政府蜀山街道办事处盖章。7、房地产估价报告1份[系被告城建公司在（2015）杭萧民初字第461号案件中提供]，欲证明政府对被告天新公司及各承租人系分户单独评估，最终评估结论中并无原告的份额，其与证据6中的分户表相结合可证明原告在承租期间未进行装修和添加的事实。8、腾房通知书及特快专递详情单5份，欲证明书面租赁协议约定的租赁期限到期后的不定期租赁关系中，被告天新公司书面要求原告腾退房屋，但原告仍擅自继续占用房屋的事实。9、公司基本情况2份，欲证明2015年3月2日不存在“杭州震元房地产土地评估有限公司”这一名称的企业，故原告证据1不具有真实性，来源不合法且与本案无关。
经庭审质证，原告认为，对证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议，原告在2013年7月2日之前没有进行工商登记，之后登记为分公司，按民诉法的规定，领取营业执照的分公司具有诉讼主体资格。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明2013年1月18日以后双方租赁仍按该份合同约定进行。对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，租金标准还是每年22万元。对证据4的真实性及证明对象均有异议，关联性无法确认，且不能证明原告对租赁房屋没有装修或添加附属物的事实。对证据5的证据三性无异议，但对证明对象有异议，虽然被拆迁人系房屋所有权人，但在细则中也明确表明了承租人的应有权利以及该权利应由承租人和被拆迁人协商解决；即使根据该细则第三条第一项的规定，也并非根据土地及房屋的评估价值进行补偿，而是根据土地及房屋的评估价格的倍率进行补偿，该倍率包含了细则第七条规定的其他在拆迁中应当赔偿的内容。对证据6的证据三性无异议，但对证明对象有异议，被告天新公司与承租人的拆迁补偿款均由天新公司所得，且承租人的拆迁补偿款至今未付给各承租人；该拆迁补偿款的分配是由天新公司和评估单位协商确认，比如xx公司的装修费用和附属物费用为116300元，但分户表中涉及xx公司的装修费和附属物费用的价格应为60多万元（xx公司的附属物为房1的2层及房8的3层、装修为房1的2层及房11中的二分之一部分）。对证据7的真实性无异议，确实由拆迁单位出具，但各承租人的装修款是由被告天新公司确认的，承租人没有确认过，故该数额和实际存在差异，原告是根据分户表来计算的。对证据8的真实性无异议，原告已收到该腾房通知书，大约于2014年6月搬走。对证据9的真实性无异议，之所以原告证据1中评估公司还是用以前的公章，可能是需要与评估报告中原来的公司名称相对应。被告城建公司认为，对证据1的真实性无异议。对证据2、3、4，具体情况其不清楚。对证据5的真实性无异议，根据湘湖三期政策第七条规定，按房屋倍率标准补偿已包含所有补偿项目，同时存在租赁的由产权人自行在总补偿款中处理，被告城建公司已按该政策全部补偿到位，租户应由天新公司在总补偿款中自行处理。对证据6的真实性无异议，可以看出补偿协议书所约定的补偿金额的具体计算方式系根据湘湖三期政策规定的计算方式得出，即按房屋评估值的倍率补偿；倍率仅为一种计算方式，不代表仅是对房屋的补偿，结合湘湖三期政策，由此计算的补偿款已包含全部的补偿项目及各承租人的各项补偿费用。对证据7的真实性无异议，评估报告中所有的款项包括各租赁企业名下的补偿款均已付给天新公司；为何原告的份额未在评估报告中体现，该情况其不清楚，评估系针对天新公司厂区的范围进行，至于租赁企业与天新公司的关系，应由两方自行协商，其仅对厂区内的所有东西进行估价。对证据8，具体情况不清楚，但当时天新公司确实存在迟延搬迁的情况。对证据9的真实性无异议，具体情况不清楚。
上述证据经审查，本院认为：对证据1、2，原告及被告城建公司对真实性无异议，故确认其真实性；至于原告是否具有当事人的诉讼主体资格以及其主张的拆迁补偿是否无合同依据，本院将另行阐述。对证据3，原告对真实性无异议，故确认其真实性及原告于合同期限届满后支付租金20万元的事实。对证据4，其与本案缺乏关联性，故不予认定。对证据5、6，原告对其证据三性并无异议，城建公司亦未提出其他异议，故对该证据以及该政策明确“对征迁企业内的租赁企业，由被征迁的产权人自行分清权属并在总补偿款中自行处理”等事实予以确认。对证据7，原告及被告城建公司对真实性无异议，故确认其真实性以及该报告中不涉及原告份额的事实。对证据8、9，原告及被告城建公司对真实性无异议，故确认其真实性及天新公司曾多次通知原告腾房的事实以及拆迁评估单位企业名称变更登记的情况。
被告城建公司提供了以下证据：1、《补偿协议书（一）》、《补偿协议书（二）》各1份，欲证明城建公司对天新公司实施了拆迁安置补偿，协议书第四.2条约定“本次拆迁安置政策参考湘湖三期企业拆迁安置政策实施”，两份协议约定拆迁补偿款共计68735571.24元，该款城建公司已全额支付给天新公司的事实。2、房产估价报告、设备价值评估报告各1份，欲证明城建公司在拆迁过程中对天新公司厂区范围的土地、房产及机器设备等进行了估价，该估价是拆迁补偿的依据，包括机器设备等评估价值在双方签订的补偿协议书中均有体现。3、《湘湖三期企业征迁补偿安置实施细则》1份，欲证明城建公司依据该政策对天新公司进行了拆迁安置补偿，按该政策计算的补偿款已包含天新公司厂区拆迁范围内的全部款项，且租户应由天新公司在补偿款中自行处理的事实。4、杭州天新电子机械有限公司土地征收项目涉及承租户杭州萧山蓝帽子汽车服务有限公司蜀山街道店设备价值评估报告（天平评[2013]253号）1份（这是当时杭州汇鑫房地产土地评估有限公司即原震元公司委托天平公司出具的评估报告，主要针对机械设备进行评估，而土地、房地产均由震元公司评估），欲证明确认评估当时包括了原告的机械设备的事实。
经庭审质证，原告认为，对证据1的证据三性及证明对象均无异议，可进一步证明天新公司关于“按照土地和房屋的评估价值进行赔偿”的观点错误，因为其中包含了其承认的承租人赔偿款。对证据2中的房产估价报告的证据三性均无异议，但对证明对象有异议，该报告价格汇总表中xx公司的名称错误，该报告中讲到的“杭州xx精密机械有限公司”就是杭州xx数控设备有限公司。对其中设备价值评估报告的证据三性均无异议，原告设备不包含在内的原因不清，但报告中却包含了原告的营业执照，却没有原告设备的评估结果，相反没有xx公司的营业执照但却有其设备的评估结果，这可能是漏掉了原告或者把原告的份额评估在天新公司的价值中。说明一下，附属物和装修费均已计算在天新公司的补偿款中。对证据3、4均无异议。被告天新公司认为，对证据1的真实性无异议，但与本案及原告没有关联性。该协议系两被告之间的拆迁补偿协议，根据合同相对性原则，与原告没有关联；该协议系拆迁补偿协议，而本案案由为租赁合同纠纷，故该协议与本案没有关联；政府的房地产估价报告及分户表中记载的拆迁补偿款均无原告的份额，故该协议与原告无关。对证据2，对其中的房地产估价报告的真实性无异议，该报告恰恰证明了最终的评估结论中无原告的份额。对其中的机器设备评估报告，难以认定其真实性，即使真实，该报告也与本案无关联性，因为本次拆迁是按土地、房屋价值进行补偿，而不是以设备价值进行补偿，两被告之间的补偿协议书中的补偿款不包括设备价值，故该报告与本案没有关联。对证据3的真实性无异议，但与本案及原告没有关联性。该细则是对被拆迁人的补偿政策，而原告只是承租人，不是房屋产权人；天新公司作为被拆迁人系出让土地企业，该细则针对出让土地企业是按土地、房屋的价值对其进行补偿，不是按设备价值进行补偿，且原告不是该土地、房屋的产权人；尽管该细则规定“承租人由被拆迁的产权人自行分清权属，在总补偿款中自行处理”，但租赁合同并未约定遇到拆迁要给原告补偿，而是约定遇到拆迁原告必须无条件退出，且租赁期限正常履行届满；同时政府的房地产估价报告及分户表中记载的拆迁补偿款均无原告的份额。对证据4，实际上就是原告提供的证据1，对其真实性有异议，明细表中的机器设备系原告单方申报，未经天新公司确认，故不具有真实性，若要证明该明细表中的机器设备及价值系真实，原告应提供原始的购货合同、购货发票及付款凭证等予以印证。同时，该明细表来源不合法，从证据形式上看，系于2015年3月2日向杭州震元房地产土地评估有限公司取得，但当时并不存在“杭州震元房地产土地评估有限公司”这一名称的公司。此外，该明细表与本案没有关联性，本案案由为房屋租赁合同纠纷而并非拆迁补偿纠纷，故该明细表与本案没有关联性；本次拆迁是以被拆迁人的土地、房屋价值进行补偿，而不是以机器设备的价值进行补偿，故该明细表与天新公司及本案无任何关联性。
上述证据经审查，本院认为：对前述证据，原告对证据三性均无异议，被告天新公司对证据1-3的真实性无异议，另结合前述本院对原告证据1的认定，可确认证据的真实性；至于天新公司提出的关联性异议，本院将另行阐述。
根据以上所确认的有效证据及各方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年1月19日，天新公司（甲方）与杭州蓝帽子汽车服务有限公司（乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，该协议由原告负责人蔡宁签名并加盖xx公司合同专用章，约定甲方同意乙方租用天新公司厂房（汽车修理厂、门面11间加西边钢结构1间，共12间），租赁期为1年，自2012年1月19日至2013年1月18日，租金为22万元/年，在签订正式协议后二天内一次性付清，下期付款提前三个月付清。房租费每年递增一次，每次递增10%。甲方同意乙方在租赁厂房内进行必要装修，费用乙方自理。租赁期满，乙方如要求终止协议，应提前三个月通知甲方；承租期间甲方如果碰到国家拆迁等特殊情况无法出租厂房，应提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退出。租赁期满，乙方应将原租赁厂房恢复原样交还甲方，若有短缺由乙方负责赔偿等内容。其间双方按约履行，之后杭州蓝帽子汽车服务有限公司在案涉租赁物所在地注册成立其分公司即原告。该协议期限届满后，原告方继续租赁该厂房，并通过xx公司于2013年3月18日以银行方式向天新公司支付租金20万元。2014年1月22日，城建公司（甲方）与天新公司（乙方）签订《蜀山街道朝阳社区G25、G27区块企业拆迁安置补偿协议书（一）》，约定乙方就其位于朝阳社区房屋等交由甲方拆除，经震元公司评估为土地评估额11046625元、房屋评估额18690220.96元、装修评估额7276562元、附属物评估额1722412.15元、设备评估额159739558元（包括可搬迁157326833元、不可搬迁2412625元），补偿金额为土地补偿款11046625元、房屋补偿款18690220.96元、装修补偿款7276562元、附属物补偿款1722412.15元及其他补偿款123529.30元，总计38859349.41元；乙方应在2014年4月30日前搬迁完毕，否则责任及后果由乙方承担。乙方房屋、附属物、装修及不可搬迁的设备必须保持原状，不得拆除、变卖或损坏。双方就本次拆迁中的其他有关补偿和奖励等另行签订拆迁安置补偿协议书之二，该协议与本协议具有同等效力，本次拆迁安置政策参考湘湖三期企业拆迁安置政策实施等内容。当日，城建公司与天新公司法定代表人戴裕鉴另行签订《蜀山街道朝阳社区G25、G27区块企业拆迁安置补偿协议书（二）》，约定补偿金额为房屋补偿款26603099.39元及其他补偿款3273122.44元，总计29876221.83元等内容。前述拆迁补偿款已全部支付给天新公司。从2014年5月开始，天新公司曾多次书面通知原告腾房。因租金争议，天新公司曾起诉来院要求蓝帽子公司支付租金及房屋占有使用费等，案经调解结案。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。
另查明，前述湘湖三期企业拆迁安置政策具体为《湘湖三期企业征迁补偿安置实施细则》，该细则实施货币安置原则、政策统一原则及区别对待原则（土地、房屋补偿根据权证齐全与否及成新率程度予以区别对待），针对出让土地企业补偿安置，明确“土地补偿为征迁人按评估确定的金额予以补偿”、“房屋补偿由征迁人按房屋重置价结合成新率并按权证齐全情况分类予以补偿，其他附属设施和装潢等按评估重置价结合成新率予以补偿，其中房屋产权证或建设工程规划许可证（建设工程规划核实确认书）、土地证齐全的，房屋补偿由征迁人按房屋重置价结合成新率的2.5倍进行补偿”，以及“对出让土地、划拨土地企业，征迁人对被征迁人按房屋倍率标准进行补偿后，征迁人不再另行补偿除签约奖、腾房奖以外的设备款、停业损失费、商务合约损失费、过渡费、迁建费、职工安置以及其他各类费用”、“对征迁企业内的租赁企业，征迁人只与产权人签订协议补偿，由被征迁的产权人自行分清权属，在总补偿款中自行处理”等内容。
再查明，前述评估机构“杭州震元房地产评估有限公司”的名称于2014年3月25日经工商变更登记为“杭州震元房地产土地评估有限公司”，于2015年1月20日变更为“杭州汇鑫房地产土地评估有限公司”。震元公司出具的《房地产估价报告》[杭震元（2013）（估）字第BH45号]中的价格汇总表显示装修价值、室外附属物均未涉及原告方；震元公司委托天平公司出具的《杭州天新电子机械有限公司土地征收项目涉及设备价值评估报告》（天平评[2013]250号）确定评估总值为159739558元，未涉及原告方；震元公司委托天平公司出具的《杭州天新电子机械有限公司土地征收项目涉及承租户杭州蓝帽子汽车服务有限公司蜀山街道店设备价值评估报告》（天平评[2013]253号）确定原告可搬迁设备价值为594600元。
本院认为：针对本案争议点，其一，诉争法律关系是房屋租赁合同纠纷抑或房屋拆迁安置补偿纠纷以及本案是否属于民事诉讼受案范围的认定。案涉《厂房租赁协议书》系租赁双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效，对双方均具约束力。协议约定履行期届满后，原告方支付租金20万元并继续使用，应视为双方继续履行原租赁协议的不定期租赁，前述协议继续有效，当事人可随时解除合同。本案天新公司已于2014年多次书面通知原告方腾退房屋等，案涉租赁协议依法已解除，双方应按协议约定进行清算。现原告依双方之间的房屋租赁关系来主张权利，具有事实及法律依据，天新公司亦认可双方之间的补偿问题应按协议约定来认定，故原告诉权并无不当。关于本案是否属于民事诉讼受案范围问题，天新公司主张根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，认为“原告就房屋拆迁补偿款提起诉讼不符合民诉法第一百一十九条规定的起诉条件，故本案不属于人民法院受理民事案件的范围”，本院认为，天新公司的法律依据针对拆迁当事人未达成拆迁补偿安置协议的情形，而根据拆迁细则关于“对征迁企业内的租赁企业，征迁人只与产权人签订协议补偿，由被征迁的产权人自行分清权属，在总补偿款中自行处理”的规定，本案拆迁中房屋承租人并未列入拆迁当事人，且拆迁双方已达成协议，况且原告系依据双方之间的租赁关系主张权利，应为法院受理民事案件的范围，故对天新公司的该项辩称不予采信。其二、关于本案原告诉讼主体是否适格的问题。天新公司认为“原告企业性质为有限责任公司的分公司，注册资金为零且无独立财产，故不具有当事人的诉讼主体资格”，根据民诉法解释的规定，原告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，符合法律规定的诉讼主体资格。天新公司的该项辩称于法无据，故不予采信。其三、原告方作为承租人遇拆迁可否享受相应的拆迁补偿待遇及相应认定标准。本案双方之间为房屋租赁合同关系，案涉纠纷应根据前述租赁协议的约定处理，该协议明确“甲方同意乙方在租赁厂房内进行必要装修，费用乙方自理”、“承租期间甲方如果碰到国家拆迁等特殊情况无法出租厂房，应提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退出。租赁期满，乙方应将原租赁厂房恢复原样交还甲方，若有短缺由乙方负责赔偿”等，现该协议已依法终止，且原告方的租赁期限利益已得到满足，该条款也明确双方租赁关系终止后，原告应无条件退出并将租赁物恢复原样交还天新公司，据此无法得出天新公司在租赁关系终止后尚需就装修、附属物等补偿原告方的结论。同时，针对原告主张的装修损失及附属物补偿费，首先，在拆迁分户表及房地产估价报告中均未涉及原告方；其次，原告方经天新公司同意装饰装修，原租赁期限届满，之后其不定期租赁关系中的期限利益已得到满足，即使其主张的费用存在，其再请求天新公司补偿相应费用于法无据，故不予支持。针对原告主张的设备搬迁费，首先，其就可搬迁设备的搬迁费用的计算标准为评估价值的10%，但该标准在湘湖三期拆迁政策中系针对租用国有农用地、集体土地企业补偿安置的情形，本案并不适用；其次，其主张的可搬迁设备价值及搬迁费在拆迁双方的补偿协议书中天新公司的各项补偿费用中均未体现，且本案亦无法体现天新公司就其主张的设备搬迁已获取不当利益；同时，双方租赁关系终止后，原告应依法及协议约定履行腾退义务，其再行主张相应费用，无事实及法律依据，故不予支持。针对原告主张的停业损失费，结合前述分析，其计算方式并无合同及法律依据，且本案无法体现天新公司就其主张的停业问题已获取不当利益，同时，其租赁期限利益已获满足，本案其主张构成停业损失并无有效依据，故对其该项主张不予支持。综上，原告的主张依据不足，故不予支持，天新公司的相应合理辩称于法有据，故予以采信。其四、关于原告主张城建公司的责任承担问题，其主张的理由为租赁合同的终止系城建公司的原因所致，且将其作为被告也是为了查清案件的具体补偿数额，故应由其承担责任。本院认为，城建公司并非案涉租赁关系的合同当事人，且租赁关系的终止亦非其原因所致，即其与原告主张的损失不存在关联性，故原告主张由其承担责任，无事实及法律依据，故不予支持，城建公司的相应辩称于法有据，故予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杭州萧山蓝帽子汽车服务有限公司蜀山街道店的诉讼请求。
案件受理费7500元，由杭州萧山蓝帽子汽车服务有限公司蜀山街道店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 郑卜训
人民陪审员 何小明
人民陪审员 沈志祥
二〇一六年八月十二日
书 记 员 富美芳