湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终2497号
上诉人（原审被告）：单绪凡，女，生于1962年2月6日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住广东省中山市火炬开发区（弘学教育）。
委托诉讼代理人：ＸＸ，恩施州联合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：周德广，男，生于1976年8月29日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住利川市。
委托诉讼代理人：彭清照，湖北利佳律师事务所律师。
原审被告：廖征宇，男，生于1958年2月21日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住利川市。系上诉人单绪凡之夫。
上诉人单绪凡因与被上诉人周德广、原审被告廖征宇房屋买卖合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2017）鄂2802民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
单绪凡上诉请求：撤销利川市人民法院（2017）鄂2802民初2478号民事判决，依法改判。事实及理由：一、被上诉人未依合同约定履行义务，上诉人有权拒绝其履行办理房屋过户手续的履行要求，原审判决违反了当事人的约定，应依法撤销。2015年1月2日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖契约》，约定：房屋成交价74800.00元，房屋转让手续由乙方负责。契约签订后被上诉人当日交付房款50000.00元，次日交付房款20000.00元，合计70000.00元，余下4800.00元迄今未交付。按上述约定，应当是上诉人先交付房款，然后办理房产转让手续。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依据该规定，被上诉人应当将房款全部交付完毕后，才能要求上诉人协助其办理房产过户手续。二、被上诉人提供的“税收缴款书”具有违法性。本案一审诉讼中，被上诉人向法庭提交了其代替原审被告廖征宇缴纳个人所得税“税收缴款书”。该“税收缴款书”中载明：2017年6月22日，被上诉人向利川市地税局税费服务局缴纳契税2207.12元，在备注一栏，该个人所得税的税计依据是：合同日期2017年6月22日。被上诉人如此做法，显然是想首先使其住房合法化，但却弄虚作假。准确的合同日期是2005年1月2日。综上所述，请求二审法院撤销原判�依法改判。
被上诉人周德广辩称，一、被上诉人已经按照合同约定付清全部合同约定价款，4800.00元已于2005年1月1日以现金的方式支付给上诉人，不存在未履行义务的行为，即使按照上诉人所说，该合同在履行过程中也不适用先履行抗辩的情形；二、依法纳税是上诉人应该履行的法定义务，被上诉人代上诉人缴纳上诉人应该缴纳的个人所得税不违反法律规定，该税款应该由上诉人承担。
原审被告廖征宇述称，我与单绪凡系夫妻关系。2003年春节，曾有人向单绪凡提出购买涉案房屋，当时我坚决不同意出卖。涉案房屋产权登记的权利人是我本人，涉案房屋买卖未办理过户手续，我对该房屋享有所有权，仍然属于我与妻子共同财产，我不知道单绪凡将涉案房屋卖给周德广的事实，单绪凡出卖该房屋应通知我到场并经我同意后才能出卖，单绪凡出卖该�屋的行为损害了我及其他家人的利益，涉案《房屋买卖契约》应属无效。
周德广向一审法院起诉请求：1、判令廖征宇、单绪凡继续履行《房屋买卖契约》义务，办理房屋过户手续。2、诉讼费用由廖征宇、单绪凡承担。
一审法院认定事实：单绪凡与廖征宇系夫妻关系，在利川市都××街道办事处××房屋××幢。2005年1月2日，单绪凡及其代廖征宇为甲方与周德广为乙方签订了一份《房屋买卖契约》，约定：“甲方现有私房一幢：两楼一底，占地面积100㎡，建筑面积175.42㎡。甲乙双方协议买卖此房，具体协议如下：1、买卖整幢房，成交价格柒万肆仟捌佰元（74800.00）整。2、室内水电、有线电视等设施甲方转送给乙方，甲方不能拆走。3、房屋转让手续办理及其所有费用由乙方完全负责，甲方只提供房产证、土地使用证等证件。4、此契约一式两份，甲乙双方各持一份。5、此契约从二00五年元月二日生效。”该契约签订前后，周德广向单绪凡支付了房价款，单绪凡于2005年1月2日给周德广出具了“现收到周德广买房费伍万元（50000.00）整”的收条一张。次日，单绪凡在该收条上加注“又收到周德广买房费贰万元（20000.00）共计柒万元整”。接着单绪凡将该房屋的利国用（登）字第03－01－0483号《国有土地使用证》和利房西字第981024号《房屋所有权证》交给周德广，其中《国有土地使用证》载明：土地使用者廖征宇，地址林家村十二组，地号03－01－0483，用途住宅，用地面积壹佰零捌点陆柒；《房屋所有权证》载明：所有权人廖征宇，所有权性质私产，房屋座落西城办事处林家村十二组，间数二，建筑结构混合，层数二，建筑面积（平方米）175.42。自2005年底（2006年初）至今，涉案房屋由周德广占有、使用。廖征宇自1994�11月外出到广东打工，至2017年5月返回利川市公路管理局养护中心上班。其间，在2004年廖征宇之母去世前，廖征宇每年返回利川过春节，廖征宇之母去世后，廖征宇未返回利川；2005年冬，廖征宇、单绪凡之子廖玺平读书放寒假返回利川得知涉案房屋被周德广占有、使用后，廖玺平电话告知廖征宇，其母亲单绪凡已将涉案房屋卖给他人。2008年7月，周德广拟办理涉案房屋的过户手续，因未与单绪凡、廖征宇取得联系无果。2017年周德广拟用涉案房屋作抵押贷款通过他人与单绪凡取得联系，2017年5月廖征宇返回利川上班后，周德广找到廖征宇，双方协商办理涉案房屋过户事宜，经协商未能达成一致意见。2017年6月22日，周德广以廖征宇名义向利川市地方税务局缴纳房屋转让所得的个人所得税2207.12元，自己缴纳契税3310.66元。2017年6月29日，周德广诉至法院并提出如前诉讼请求。
一审法院认为，我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国合同法规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，基于单绪凡、廖征宇夫妻之间这种特殊财产关系和身份关系，应该依据“表见代理”制度的原则综合判断本案《房屋买卖契约》的效力。这种表见代理的表象为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条表述的“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，即夫妻一方的行为来源于另一方的明示授权或默认。涉案房屋系单绪凡、廖征宇的夫妻共同财产，单绪凡将涉案房屋出卖给周德广，周德广�单绪凡支付房价款后，单绪凡出具了收条并向周德广交付了该房屋及产权证，周德广至今占有、使用该房屋十余年，廖征宇在2005年知道单绪凡出卖涉案房屋后，怠于行使其权利未提出要求撤销合同或者确认合同无效的意思表示，因此，廖征宇不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人即周德广。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。廖征宇以单绪凡在本案《房屋买卖契约》签订时对涉案房屋没有处分权为由主张本案《房屋买卖契约》无效，没有法律根据。综上，廖征宇以其不知道单绪凡出卖涉案房屋和单绪凡无权处分为由主张本案《房屋买卖契约》无效的理由不成立，同时本案《房屋买卖契约》的内容不违反法律、行�法规的强制性规定，故应认定本案《房屋买卖契约》合法有效。当事人应当按照该契约约定全面履行自己的义务。周德广按照《房屋买卖契约》约定，已履行了支付房价款的义务且对该房屋占有、使用至今，作为出卖人的单绪凡、廖征宇负有协助周德广到房屋管理部门办理房屋过户登记手续的义务。现周德广主张要求单绪凡、廖征宇继续履行《房屋买卖契约》义务，办理房屋过户手续的请求，符合法律规定，依法予以支持。依据本案《房屋买卖契约》第三条约定，办理涉案房屋过户手续所有费用应由周德广承担。廖征宇辩称本案《房屋买卖契约》无效的理据不足，其不予协助周德广到房屋管理部门办理房屋登记过户手续的行为属于违约，也违反了诚实信用的原则，依法不予采信和支持。单绪凡经合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其举证、抗辩等民事权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：原告周德广与被告单绪凡、廖征宇继续履行本案《房屋买卖契约》，被告单绪凡、廖征宇于本判决生效后三十日内协助原告周德广办理位于利川市都××街道办事处××组利国用（登）字第03－01－0483号《国有土地使用证》和利房西字第981024号《房屋所有权证》确定的房屋的有关过户手续，在办理该房屋登记过户手续中所需费用由原告周德广承担。被告单绪凡、廖征宇逾期履行前述协助义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定办理。案件受理费80.00元，由被告单绪凡、廖征宇共同负担。
各方当事人二审中未提交新证据。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，本案争议的焦点为单绪凡对涉案的房屋买卖合同是否享有先履行抗辩权。对此本院具体评析如下：
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，涉案合同已被一审法院认定有效，上诉人对合同效力并未提出异议，双方买卖关系成立。尽管双方的买卖协议并未约定上诉人负有协助被上诉人办理房屋产权过户手续的义务，但办理产权过户是房屋买卖合同得以履行的重要条件之一，协助办理产权过户作为房屋买卖合同的附随义务，在周德广已经按照《房屋买卖契约》约定履行了支付房价款的义务且对该房屋实际占有使用的情况下，作为出卖人的单绪凡、廖征宇应当协助周德广到房屋管理部门办理房屋过户登记手续。
关于上诉人主张被上诉人周德广尚欠其4800.00元房款未付清，其享有合同先履行抗辩权的请求，本院认为，从双方签订的房屋买卖契约来看，双方并未对房款支付和�户登记的先后履行顺序进行约定，故上诉人及被上诉人均享有同时履行抗辩权，即在单绪凡未履行过户登记义务前，周德广有拒绝先付款的权利，在周德广未履行付款义务前，单绪凡也有拒绝过户登记的权利。鉴于周德广已支付绝大部分房款，单绪凡亦将涉案房屋的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》交付给周德广，且周德广已实际占有使用涉案房屋十余年之久，从保护交易的原则出发，单绪凡应继续履行房屋买卖合同，协助周德广办理房屋产权过户手续。且一审过程中，周德广主张4800.00元已通过现金方式支付，单绪凡经合法传唤未参加一审诉讼，怠于行使其举证、抗辩等民事权利，现在二审中再主张先履行抗辩权，又未能提供证据证实周德广尚欠房款未付清，也未提供证据证明其在本案诉讼之前对周德广主张过该项权利，故上诉人的该项请求没有事实和法�依据，本院不予支持。
关于上诉人称被上诉人提供的《税收缴款书》具有违法性的问题，本院认为，依法纳税是每个公民应该履行的法定义务，被上诉人周德广代上诉人单绪凡缴纳上诉人应该缴纳的个人所得税，不违反法律规定，该税收缴款书系国家税收部门所出具，至于其是否存在违法情形，不影响本案涉及的买卖合同效力，与本案没有关联，本院对此不予审查。
综上所述，上诉人单绪凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80.00元，由上诉人单绪凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐东海
审判员 蔡 斌
审判员 曾俊铭
二〇一七年十二月二十二日
书记员 谢俊英