山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一初字第49号
原告金成来，男，1961年4月24日出生，朝鲜族。
委托代理人冯苏杰，女，1966年1月14日生，汉族，系原告金成来之表妹。
被告山东宝安房地产开发有限公司。
法定代表人徐剑锋，总经理。
委托代理人邓树新，山东阔海大地律师事务所律师。
第三人中信银行股份有限公司威海分行。
法定代表人于珂，行长。
原告金成来诉被告山东宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）商品房预售合同一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金成来及其委托代理人冯苏杰，被告宝安公司之委托代理人邓树新到庭参加诉讼，第三人中信银行股份有限公司威海分行（以下简称中信银行威海分行）经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。经本案现已审理终结。
原告金成来诉称，2012年6月11日，原告与被告签订编号为20120611D957B4192556的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的文登市小观镇安江南城居民小区D区1-2商品房，被告应在2012年12月31日前交付使用，逾期超过90天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知之日起30天内退回全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2012年6月27日，原告与第三人签订《中信银行个人购房借款合同》，办理了商品房按揭贷款，并将所购商品房作为贷款抵押，抵押权人为第三人，期限为60个月。合同签订后，被告一直拖延交房，至2014年5月13日才向原告发出了《宝安江南城入住催告函》，被告延期交付的违约行为已构成严重违约，给原告造成较大的损失。故请求解除原、被告签订的上述《商品房买卖合同》；由被告返还原告购房款770000元及自2012年6月27日起至起诉日即2014年7月7日止原告已偿还第三人的贷款本息合计565494元（以每月等额还款本息22619.76元×25个月）及自2014年7月7日起至本判决生效之日止由原告偿还第三人的贷款本息，自本判决生效之日起欠付第三人的贷款本息791691.60元（以每月等额还款本息22619.76元×暂定35个月）由被告向第三人偿还；被告按照合同约定支付原告已付款购房款总额1%的逾期交房违约金19200元；被告承担因原告提前偿还贷款所产生的违约金23750.75元；由被告赔偿原告因购房及诉讼发生的费用及损失合计10570元并承担本案的诉讼费用。
被告宝安公司辩称，原告应自2013年12月31日交房期限届满后90日即2013年4月1日起的一年内行使解除权，至2014年7月起诉时已超过法定解除权的行使期间，其合同解除权已经消灭；根据上述《商品房买卖合同》及合同附件约定，被告应于2012年12月31日前将分项验收合格的商品房交付给原告，如商品房交付日未发生变化，被告不再另行书面通知原告办理交房手续。后该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等验收合格并于2012年10月16日在文登市建筑工程质量监督站验收合格备案，此时该商品房已达到合同约定的交付条件，原告未按时到原告处办理交房手续，不能认定被告存在逾期交房的违约行为；原告将其与第三人签订并继续履行的《个人购房借款合同》中的债务转让给被告承担，于法无据，不应支持。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人中信银行威海分行未予述辩。
经审理查明，2012年6月11日，原、被告签订一份编号为20120611D957B4192556的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的文登市小观镇安江南城居民小区D区1-2商品房，被告应在2012年12月31日前将分项验收合格的房屋交付原告使用，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知之日起30天内退回原告全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金等。合同签订时，被告已取得商品房预售许可证等五证，上述商品房主体已基本完工。该《商品房买卖合同》附件中并约定，如商品房交付日未发生变化，被告不再另行书面通知原告办理交房手续。2012年6月27日，原告与第三人签订《中信银行个人购房借款合同》，约定原告将所购上述商品房作为贷款抵押在第三人处办理了商品房按揭贷款，贷款期限为60个月，原告每月偿还第三人借款本息为22619.76元。2012年10月16日，该商品房经单体竣工验收合格，并于当日在文登市建筑工程质量监督站进行了验收备案。至2012年12月31日原告未能接收上述房屋，被告遂于2014年5月13日与深圳市恒基物业管理有限公司文登分公司同时向原告发出《宝安江南城入住催告函》及《收房须知》，明确表明上述商品房已按约定日期达到交房条件，因原告未办理房屋交接手续，再次督促原告于2014年5月24日至25日间办理交房入住手续，并缴纳物业费、燃气初装费及维修基金等费用，逾期视为已按照合同约定交房日期交付房屋并由原告承担由此产生的相关责任和风险。后原告仍未接收房屋。现原、被告因房屋交付问题发生纠纷成诉。诉讼中，原告明确表示不解除与第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》。关于解除合同的原因，原告主张其要求解除合同的原因系其已为近亲属在它地另购房屋居住，该房屋已失去购买目的，被告则辩称原告系因房地产价格波动而恶意毁约。原告另主张其于2014年5月26日曾书面通知被告解除上述商品房买卖合同，为此提供了函件及特快专递回执单各一份，但该函件系空白纸中打印形成，无原告的签印，回执单中有多处涂改，亦未记载投递的文件内容，被告对此均不予认可并否认收到过解除合同函件。原告为证实其购房及诉讼发生的费用及损失，提供了为购房而支出的预告登记、抵押等费用单据及自大庆往来威海的交通费和住宿费票据各一宗，经质证，被告以该费用系原告为购房及办理抵押而支出的必要费用、票据用途不明无法证明系为购房支出等为由不予认可。
上述事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、《中信银行个人购房借款合同》、竣工验收合格材料等证据在案为证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《中信银行个人购买借款合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同生效后，各方当事人均应严格信守和履行合同中的相关权利和义务。涉案《商品房买卖合同》约定，被告应于2012年12月31日前将经分项验收合格的涉案房屋交付给原告，现查明，涉案房屋已于2012年10月16日业经单体竣工验收合格，并于当日在文登市建筑工程质量监督站进行了验收备案，表明此时涉案房屋已具备合同约定的交付条件，可以如期交付房屋。从本案事实看，该合同签订时涉案房屋已基本完工，属于已近完工工程，原告对此应当知晓，结合被告提供的商品房预售许可证等五证的办理情况，原告应当预见涉案房屋在无特别变化时可以如期交付，为此，作为一并交付原告并在《商品房买卖合同》约定与合同具有同等效力的附件中亦作出约定，即“…关于如商品房交付日未发生变化，被告不再另行书面通知原告办理交房手续”，该约定系双方当事人的真实意思表示，原告应在合同约定的交付日期届满前到被告处接收房屋。从本案证据看，原告于诉讼中提供的2014年5月13日被告与深圳市恒基物业管理有限公司文登分公司同时向其发出《宝安江南城入住催告函》及《收房须知》中明确记载上述商品房已按合同约定日期达到交房条件，因原告未办理房屋交接手续，故再次催促原告于2014年5月24日至25日间办理交房入住手续，并缴纳物业费、燃气初装费及维修基金等费用，逾期视为已按照合同约定交房日期交付房屋并由原告承担由此产生的相关责任和风险。进一步表明该函件系对原告迟延收房的催告函，同时可证明原告未按照合同约定的交房期限到被告处办理涉案房屋的交接手续，且原告经催告后仍未接收房屋，应视为已放弃权利，由此导致的房屋逾期交付的责任和风险应由原告自行承担。综上，不能认定被告存在逾期交付的违约行为。原告以被告逾期交房构成严重违约为由诉请解除涉案《商品房买卖合同》，与合同约定不符，理由不当，本院不予采纳。此外，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，法定解除应具有法定事由，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述《商品房买卖合同》约定，原告行使解除权行使期限应自房屋交付期限届满后的90日后即2013年4月1日起发生，至2014年3月31日届满。诉讼中，原告提供的2014年5月26的解除合同函件系打印形成，无原告的签名捺印，亦无法认定原告系将该通知送达给被告，而且即使通知真实且已送达被告，也已超过法定解除权的行使期限，不能发生解除合同的法律后果，诉讼中，原告明确表示解除合同的原因系其已另购房屋，涉案房屋已不需要，显然不属于法定解除合同的事由，故原告于2014年7月诉请解除涉案《商品房买卖合同》，超过了法定的解除权行使期限，理由不当，本院不予采纳。综上，原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》并承担逾期交房违约金19200元，有违合同约定和法律规定，本院不予支持。
诉讼中，原告明确表示不要求解除与第三人签订的《中信银行个人购买借款合同》，表明该合同对原告及第三人仍有约束力，原告作为合同主体，在不解除该合同且未征得第三人同意的情况下，将其对第三人的合同债务转让给被告承担即由被告偿还自本判决生效之日起应由原告偿还的第三人的贷款本息791691.60元（以每月等额还款本息22619.76元×暂定35个月）及可能发生的提前偿还贷款违约金23750.75元，于法无据，本院不予支持。此外，根据严格合同原则，涉案《商品房买卖合同》尚不具备法定和约定解除的条件，原、被告均应继续信守和履行合同权利和义务，故原告基于解除涉案《商品房买卖合同》而诉请被告返还购房款770000元及在本判决生效前其已偿还及可确定偿还第三人的贷款本息，与法相悖。同时，原告主张的因购房及诉讼而支出的费用及损失，系为自己的利益而支出的必要费用，其中的交通及住宿费用无法证实系为购买涉案房屋而支出，也无法认定该部分费用是否发生及其具体数额，故原告诉请被告赔偿该部分费用及损失合计10570元亦缺乏依据。综上，原告诉请被告返还购房款及在本判决生效前其已偿还第三人的贷款本息、并赔偿其因购房及诉讼而产生的费用和损失，理由不当，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原告之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律锐干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告金成来的诉讼请求。
案件受理费24247元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 方丽娟
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 王红云