浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第484号
原告浙江大裕电力能源有限公司。
法定代表人沈雅芬。
委托代理人（特别授权代理）范慧慧、包巨峰。
被告谢茂林。
被告浙江天盛装饰工程有限公司。
法定代表人谢茂林。
以上两被告委托代理人（特别授权代理）沈沛敏。
原告浙江大裕电力能源有限公司（以下简称大裕公司）诉被告谢茂林、浙江天盛装饰工程有限公司（以下简称天盛公司）房屋腾退纠纷一案，本院于2007年1月26日立案受理，依法由审判员王志华独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大裕公司委托代理人范慧慧、被告谢茂林、天盛公司委托代理人沈沛敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大裕公司诉称：位于绍兴市城南鉴湖镇（现为鉴湖街道）横桥村塘路畈的仓库用房及场地（建筑面积为669平方米）系交通银行绍兴市分行下属的绍兴华通实业公司于1996年4月向鉴湖镇横桥村委租赁征用所得。1998年9月9日，绍兴华通实业公司被注销营业执照。1999年12月20日，交通银行绍兴市分行以其下属的另一企业绍兴市越通房地产公司的名义与绍兴市承天装饰装潢公司签订租赁合同一份，合同约定将诉争的房屋以及场地出租给绍兴市承天装饰装潢公司使用，租期为10年，至2010年12月31日止。在合同约定的租赁期间，承租方绍兴市承天装饰装潢公司于2001年7月29日被注销营业执照，出租方亦于2003年12月26日被注销营业执照，该租赁合同因承、出租双方的主体不存在而自行终止。2005年交通银行绍兴市分行委托浙江新中大拍卖有限公司对诉争的仓库用房及场地公开拍卖，原告于2005年12月3日因拍卖而取得了所有权，但原绍兴市承天装饰装潢公司的法定代表人即第一被告以享有优先购买权为由一直占有诉争的场地，并以第二被告浙江天盛装饰工程有限公司的名义开展业务，使用诉争的仓库和场地，而且分文不付使用费。原告认为两被告占有使用诉争的仓库用房及场地未有合同约定，亦未有法律规定，属非法侵占，现诉至法院，要求两被告立即腾退出座落于绍兴市城南鉴湖镇（现为鉴湖街道）横桥村塘路畈的仓库用房及场地（建筑面积为669平方米）；两被告支付给原告2005年12月4日起至实际腾退出屋之日止的使用费（具体按评估机构确定的价格为准）；本案诉讼费用由两被告承担。
被告谢茂林、天盛公司辩称：原告诉称租赁协议因主体不存在而自行终止不是事实，实际上绍兴市承天装饰装潢公司被注销后，经当时的绍兴市越通房地产公司法定代表人同意后，承租人变更为现在的第二被告（前身为绍兴承天装饰工程公司），且第二被告从2002年开始就按照原来的租赁合同向绍兴市越通房地产公司交纳每年的租金，2007年的租金因不知道原告帐号而交给了原告股东浙江大裕生态工程建设有限公司，2005年交通银行绍兴市分行委托拍卖时并对讼争房屋进行拍卖时，第二被告是以优先购买权者持优先号牌拍卖的，交通银行绍兴市分行和拍卖公司对被告享有优先购买权予以认可。第二被告认为仅管1999年签订的房屋租赁合同出租人和承租人都发生了变更，但根据法律规定，原告作为出租人，被告作为承租人，仍受该协议的约束，协议约定租赁期到2010年12月31日止，原告在合同有效期内提出要求被告腾房，支付所谓的使用费的二项诉讼请求均不能成立，同时第一被告无须对原告起诉的纠纷承担个人法律责任，他不是本案的适格主体，要求第一被告不承担本案的任何法律责任。综上，请求法院依法驳回对二被告的诉请。
原、被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、原告提供征地协议复印件一份，要求证明96年华通公司向横桥村委征用讼争土地的事实。各被告认为该证据系复印件，对真实性、客观性、合法性均持有异议。本院认证认为该证据虽系复印件，但结合其他证据特别是横桥村委的补充说明可确认其真实性，故对其内容予以确认。
2、原告提供房地产租赁协议一份，要求证明1999年12月20日绍兴市越通房地产公司与绍兴市承天装饰装潢公司签订租赁协议及协议相关内容。各被告对协议本身没有异议，认为从2001年7月份开始，协议上的承租方已经转变为绍兴县承天装饰工程有限公司即现在的第二被告。本院对协议本身及其内容予以确认。
3、原告提供工商登记材料若干，证明绍兴华通实业公司于1998年9月9日被注销，绍兴市越通房地产公司于2003年12月26日被注销，绍兴市承天装饰装璜公司于2001年7月29日被注销，同时绍兴市承天装饰装璜公司的主管部门是绍兴县建设局，绍兴华通实业公司及绍兴市越通房地产公司的主管部门是交通银行绍兴市分行。各被告无异议。本院对该证据以及待证事实予以确认。
4、原告提供拍卖成交确认书一份，要求证明原告于2005年12月3日通过拍卖取得本案讼争仓库的事实。各被告无异议。本院对该证据以及待证事实予以确认。
5、原告提供交通银行绍兴市分行给第二被告的电报二份，要求证明出租方的主管部门交通银行绍兴市分行通过电报的形式告知被告，因为主体不存在，而租赁合同终止，故要求被告出屋的事实。各被告认为证据系复印件，无法对其真实性进行判断，同时被告并未收到过这2份电报。本院认为该证据系复印件，且原告未能提供二被告已经签收的证据，故对该证据不予确认。
6、原告提供绍兴县建设局出具的情况说明一份，证明租赁协议自动终止的事实。各被告认为绍兴市承天装饰装璜公司是绍兴县房地产开发经营公司即浙江承天集团的下属企业，而不是绍兴县建设局的下属企业，因此他无权对原绍兴市承天装饰装璜公司的债权债务情况出具所谓的证明，故缺乏客观性、真实性，同时原绍兴市承天装饰装璜公司于2001年注销后，第一被告谢茂林租赁房屋是以自己成立的第二被告承天公司的名义租赁，从来没有利用所谓的注销企业名义租赁房屋，故建设局的情况说明与客观事实相违背，又超越了他的职权范围，是无效证据。本院对该证据本身真实性予以确认，因建设局对租赁合同是否继续等问题并无职权说明，故该情况说明不宜作为定案证据使用。
7、原告提供横桥村委出具的承诺一份，要求证明被征用土地方的城南村委已经确认诉争房屋含场地已由原告合法取得的事实。各被告认为其中三亩的建设用地属于集体用地，不属于原告。本院对该证据真实性予以确认，对其内容将结合其他证据分析。
8、被告提供浙江省承天集团有限公司在2001年8月8日为相关改制需要出具的承诺一份，浙江承天集团有限公司出具的情况说明一份，主要证明原告讼争的租赁协议中承租人在01年7月以后已经变更为现在第二被告浙江天盛装饰建筑有限公司。原告对承诺书有异议，认为浙江承天集团有限公司与被告所讲的绍兴市承天装饰公司是什么关系被告至今无证据予以证明，故承诺书与本案无关，且也系单方行为，不具有法律效力，对情况说明也有异议，浙江承天集团有限公司与本案是没有任何关系的，情况说明与本案无关，该情况说明也是浙江承天集团有限公司的单方说明，不具有证明效力，该情况说明所述的内容被告没有相关证据予以证明。本院对该两份证据本身真实性予以确认，但对是否系原协议新的承租方应结合其他证据予以确认。
9、被告提供记载绍兴市越通房地产公司前法定代表人骆某证言的公证书一份，要求证明原告讼争的租赁协议中承租人在01年7月以后已经变更为现在第二被告浙江天盛装饰建筑有限公司并经骆某同意的事实。原告对公证书有异议，认为证人必须出庭作证，否则不能作为证据予以认定，且该证词也是虚构的，1999年签订的协议从来没有变更过，同时假如骆某是以前法定代表人，那他现在所作的陈述不能代表公司，不是职务行为。本院认为证人应当出庭作证，被告已经申请证人出庭，故应以当庭证人证言为准。
10、被告申请证人骆某出庭所作证人证言一份，要求证明其在绍兴市承天装饰装璜公司注销后，曾口头答应过第一被告将租赁协议方变更为第二被告的事实。原告认为该证人明确表示当时出租方越通公司未与第二被告签订书面协议，且目前越通公司已注销，骆也不再是法定代表人，故该证人证言无法达到其待证目的、本院认证认为该证人证言与证据8相吻合，结合租赁合同、租金缴纳等证据可确认骆某原系越通公司法定代表人，在绍兴市承天装饰装璜公司注销后，在第一被告的要求下，口头应允将诉争房屋继续租给第一被告所开公司的事实。
11、被告提供从2001年开始的租金交纳的票据凭证，要求证明第二被告与原绍兴市越通房地产公司之间存在房屋租赁关系，分别为2001年12月26日向越通房地产公司交纳的房屋租赁票据、2002年12月27日向越通房地产公司交纳的2003年的租金；2003年12月22日向越通房地产公司交纳2004年的租金，2004年12月6日向越通房地产公司交纳2005年、2006年的租金，2006年12月14日通过绍兴市信用合作社交纳给原告的控股公司浙江大裕生态工程建设有限公司2007年的租金的事实。原告认为发票联并没有记载该房屋租金是交纳本案讼争房屋的租金，故该份证据与本案无关，本案是要求被告腾退房屋；对2002年12月27日的发票有异议，该份发票承租方并不是本案的被告，且房屋座落地点也是不明确的，所以该份房屋发票与本案无关；对2003年12月22日的现金结款单有异议，该份发票并没有记载该款项的来源，且缴款部门与本案被告无关，所以证据与本案无关；对2004年12月的现金缴款单有异议，因为收款人当时已经注销，该款项的来源也没有明确记载是收取本案讼争房屋的租金，与本案无关；对2006年12月14日的现金缴款单的收款单位与本案的原告是两个不同的主体，缴款人亦不明确，故与本案无关，原告也没有收到过最后一笔租金。本院对该组证据真实性予以确认，同时对票据所载单位缴纳相应款项的事实亦予以认可，至于与本案是否具有关联性将结合其他证据予以确认。
12、被告提供中大拍卖有限公司拍卖协议以及情况说明一份，证明到拍卖时为止，作为浙江新中大拍卖公司及交通银行绍兴市分行一直认为讼争房屋存在租赁关系，拍卖过程中，也确认了第二被告系实际的承租人（即举红底黑字牌的人）具有优先购买权。原告认为从被告提供的证据看，看不出被告享有优先购买权，且拍卖公司无权对拍卖物的性质做出认定，所以该证据不能证明待证事实。本院对证据真实性予以确认，并认定拍卖时第二被告行使优先购买权的事实。
在审理过程中，经原告申请，本院依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司就诉争房屋2005年12月3日至今的使用费进行了评估，评估结果为不带场地使用费为每平方米每月4.5元，每月3010元，带场地为每平方米每月5.5元，每月3678元。原、被告均无异议。本院对该评估结论依法予以确认。
依据以上证据以及原、被告在庭审中陈述，本院对本案事实作如下认定：1996年4月，交通银行绍兴市分行下属企业绍兴华通实业公司与绍兴县鉴湖横桥村委（现越城区鉴湖街道村委）签订征地协议一份，约定向村委征地坐落于横桥村塘路畈的土地三亩，后绍兴华通实业公司在该地上建造了仓库。1998年9月9日，绍兴华通实业公司因注销营业执照而终止。1999年12月20日，交通银行绍兴市分行下属的另一企业绍兴市越通房地产公司与绍兴市承天装饰装潢公司签订租赁合同一份，合同约定将该仓库用房以及场地出租给绍兴市承天装饰装潢公司使用，租期为10年，即从2000年1月1日起至2010年12月31日止，租金前五年每年定为9500元整，后五年定为每年12000元整。在合同约定的租赁期间，承租方即绍兴市承天装饰装潢公司于2001年7月29日被注销营业执照，出租方即绍兴市越通房地产公司亦于2003年12月26日被注销营业执照。绍兴市承天装饰装潢公司被注销后，该公司法定代表人即本案第一被告谢茂林新设立了浙江天盛装饰工程有限公司即本案第二被告天盛公司。谢茂林在设立公司后与绍兴市越通房地产公司法定代表人骆某口头约定由被告天盛公司继续租赁诉争房屋，但未签订书面协议，也未做出其他特别约定。绍兴市越通房地产公司被注销后，2005年12月，交通银行绍兴市分行将该仓库用房委托浙江新中大拍卖有限公司进行拍卖，原告与第二被告均参与了拍卖。拍卖时鉴于该拍卖标的原承租法定代表人与第二被告的法定代表人系同一人，拍卖公司允许第二被告行使优先购买权，后该标的物因第二被告对原告的竞价不再跟价，故最终由原告大裕公司拍得拍卖标的物。越城区城南街道横桥村村委于2007年4月做出承诺表示原与该地有关的手续均有效。
另查明，自2001年12月开始，第二被告即开始缴纳相应租金，其中2002年-2006年租金一直交入绍兴市越通房地产公司帐号，2007年租金交入浙江大裕生态建设有限公司帐户，但2007年租金缴款收据上无缴款人名称。在诉讼过程中，原告经工商部门核准变更为浙江大裕电力能源有限公司。
本院认为：诉争房屋及场地的占有使用方为第二被告，第一被告仅为第二被告法定代表人，其本人并未实施占有之行为，故原告起诉第一被告要求其腾退以及支付使用费之诉请不当，本院不予支持。本案的争议焦点在于第二被告及天盛公司是否应腾退诉争房屋及场地和是否应支付使用费等两个问题。首先，对被告是否应腾退之问题，关键在于目前诉争房屋占有方即第二被告占有房屋是否有合理依据。依据业已查明的事实，租赁合同原主体即绍兴市越通房地产公司在绍兴市承天装饰装潢公司被注销后，其法定代表人同意由第二被告继续租赁该房屋，同时绍兴市越通房地产公司在收取其缴纳的租金后并无异议，在2005年12月的拍卖中第二被告亦行使了优先购买权，且当时原告并无异议，故可确认第二被告承天公司与原告之间应存在有效的租赁法律关系，对原告认为租赁合同因主体不存在而自行终止的主张本院不予采纳。因第二被告在继续租赁诉争房屋后未与原出租方签订书面租赁合同，根据合同法相关规定，租赁合同六个月以上的应当采用书面形式，否则应视为不定期租赁，在原告取得诉争房屋所有权后第二被告在明知权利方已经变更的前提下仍未与本案原告签订书面租赁合同，故第二被告与原告之间形成的是不定期租赁合同关系。对不定期租赁合同，当事人依法可随时解除合同，故原告现起诉要求第二被告腾退的诉请，应视为要求解除租赁合同，同时原告向本院提起诉讼应视为在合理期限内履行了通知第二被告的义务，第二被告同时负有到期返还租赁物的义务，故本院对原告要求第二被告腾退的诉请依法予以支持。其次，对第二被告应当支付的使用费之问题，本院认为因该房屋建造在被征用的土地上，经现场勘查确认与被征用土地（场地）密切相连，土地出让方即横桥村委对土地使用权问题亦无异议，故房屋所有权转移应附带土地使用权之转移，原告自2005年12月3日起有权获得因该房屋及场地的收益。因原告与第二被告之间的租赁关系继续有效，且双方未就变更租金达成过协议，故在起诉前应当按照原租赁合同计算租金。原告向本院起诉要求被告腾退房屋及场地，应视为要求解除合同，故被告收到起诉书副本应视为原告履行了合理期限之前的通知义务，对该合理期限本院综合考虑腾退房屋工作量等因素酌情确定为45天，故从被告收到起诉书副本之日（即2007年2月6日）起45天内应履行腾退义务，因目前第二被告并未腾退，应按评估结论支付相应的使用费。因2005年与2006年租金第二被告已缴纳给原出租方，且原出租方并无异议，应认定为有效，第二被告可不再向本案原告支付相应的租金，2007年租金第二被告自称已交给原告的控股公司，但因该公司与原告系两个独立法人，第二被告在有能力直接向原告履行义务的前提下不予履行，且双方并未约定由第三人代为接受履行，第二被告应另行向原告按原合同约定支付2007年1月1日至合理期限日届满的租金。综上，原告诉请的合理部分，本院依法予以支持。为保护法人合法民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十二条第四款、第一百零九条、第一百一十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告浙江天盛装饰工程有限公司应在本判决生效后三十日内腾退座落于绍兴市城南街道横桥村塘路畈的仓库用房及场地（建筑面积为669平方米）给原告浙江大裕电力能源有限公司；
二、被告浙江天盛装饰工程有限公司应在本判决生效后三十日内支付原告浙江大裕电力能源有限公司2007年1月1日至2007年3月22日房屋租赁费2657元，并按每平方米每月5.5元的标准支付自2007年3月23日起至实际腾退日止的使用费；
三、驳回原告浙江大裕电力能源有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40元，其他诉讼费160元，财产保全费620元，司法鉴定费2000元，合计2820元，由原告浙江大裕电力能源有限公司负担1000元，由被告浙江天盛装饰工程有限公司负担1820元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 蒋震锋
审 判 员 王志华
代理审判员 盛 跃
二〇〇七年八月二日
书 记 员 毛晓伟