北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终199号
上诉人（原审原告、反诉被告）：矫志刚，男，1975年1月1日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：师光虎，北京市道可特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市道可特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京佳亿经典服装市场有限责任公司（曾用名北京佳艺经典服装市场有限责任公司），住所地北京市朝阳区顺源街3号。
法定代表人：陈斌，经理。
委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。
上诉人矫志刚因与被上诉人北京佳亿经典服装市场有限责任公司（以下简称佳亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初21803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人矫志刚之委托诉讼代理人师光虎、ＸＸ，被上诉人佳亿公司之委托诉讼代理人逯宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
矫志刚上诉请求：1．依法撤销一审判决第一、二、三项；2．改判佳亿公司返还经营保证金200000元、退还2016年3月1日至2016年4月1日的租金90856元及装修损失850000元；3．一、二审诉讼费由佳亿公司承担。事实及理由：一、一审法院认定矫志刚违约，并据此判决矫志刚承担违约责任，属于事实认定不清，责任判定错误。（一）一审法院仅因矫志刚采用口头催告的方式要求佳亿公司提供涉案商铺的产权证，就简单否定事实的发生，无视矫志刚提供的其他大量证据，继而认定矫志刚违约，属于认定事实不清。1．矫志刚采取口头催告的方式符合常理。矫志刚经营的餐馆与佳亿公司的办公地点为同一栋楼上下层，采取口头催告的方式合理。且矫志刚于2015年11月已办理完毕企业名称预先核准通知书，可以从侧面印证矫志刚曾向佳亿公司索要过产权证用以办理营业执照。2．佳亿公司提供的手续材料证明了佳亿市场的性质为生产经营用房，并非为商业用房。即使日后房屋取得产权证，佳亿市场也不能以商铺出租，这与矫志刚签订租赁合同欲开展正规合法的经营目的相违背；3．佳亿公司无法提供佳亿市场的产权证，导致矫志刚商铺的营业执照不能办理。矫志刚提供的证据明确载明了需要提供产权人签字或盖章的房产证复印件；4．佳亿公司提供的住所证明文件上显示佳亿市场的产权单位为佳亿公司，而非自来水公司，这与其庭审陈述自相矛盾，从侧面印证了佳亿公司自始至终对外宣称自己是产权单位、欺骗矫志刚的事实。更何况，佳亿公司从未给矫志刚提供过所谓的住所证明文件。5．佳亿公司提供的所有营业执照的日期都是在2016年6月之后，佳亿公司无法在矫志刚解除合同以及撤场之前为矫志刚提供办理营业执照的材料。（二）矫志刚提供的证据足以证明矫志刚因佳亿公司的违约行为遭受到损失以及损失范围。在签订租赁合同后，为实现正常经营目的，矫志刚与第三人签订了《设计合同》、《装饰工程施工合同》、《中央空调销售安装工程合同》、《天燃气管道安装合同》等，矫志刚提交的证据能证明这些合同已经履行完毕并付款。佳亿公司的违约行为致使矫志刚无奈解除合同，矫志刚为装修所投入的850000元属于损失。另外，矫志刚支付的经营保证金200000元以及2016年3月1日至2016年4月1日的租金90856元，佳亿公司也应一并退还。二、反诉方面，一审法院错误计算矫志刚租期的起止时间，错误判决矫志刚仍应缴纳合同解除以后的租金。（一）矫志刚的起租期限应从2015年4月1日开始。佳亿公司在一审庭审中承认其曾承诺涉案商铺所在大厦开通天然气前的租金予以免除，其虽称2015年2月1日已将天然气管道安装完毕，但并未提供任何证据证明。事实上，截止到2015年2月1日，矫志刚天然气管道并未安装完毕，涉案商铺也未达到起租条件。后双方协商达成一致，延迟开业日期，并以2015年4月1日为新的起租日。2016年1月4日，佳亿公司给矫志刚发的《通知》中，明确表明第二年度承租期为2016年4月1日至2017年3月31日。这也从侧面证明了双方第一年实际的租赁期应为2015年4月1日至2016年3月31日。且《通知》中的“姥江一湖餐厅”实为笔误，应为“江一湖餐厅”，指的就是矫志刚在涉案商铺设立的餐饮企业，并非案外人。(二)租期应于2016年2月28日结束。矫志刚从未认可过于2016年3月20日自行搬离涉案商铺，而是在2016年2月28日前就已经完全搬离。矫志刚是因佳亿公司的违约行为导致不能实现合同目的而依法解除合同，矫志刚为此提交了《关于解除租赁合同及要求赔偿损失的函》及EMS快递底单复印件及邮件查询记录，该记录可证明解除合同通知书于2016年2月28日到达佳亿公司处，此时解除权依法成立，故一审法院认定租期到2016年3月20日显属错误。
佳亿公司辩称：同意一审判决，不同意矫志刚的上诉请求。一审法院查明的事实可以确定矫志刚在2015年2月1日到2016年3月20日期间是持续经营的，矫志刚现在起诉陈述的情况对其他商家是不公平的，且一审中很多次笔录都明确了开始营业的日期。涉案商铺产权是自来水厂的，佳亿公司只是原址重建（改造），且一直就能办理营业执照。办理营业执照是矫志刚自己的义务，佳亿公司只是提供一些文件，营业执照未能办理系矫志刚自身原因造成的。
矫志刚向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2016年2月28日解除；2．佳亿公司向矫志刚退还经营保证金200000元；3．佳亿市场向矫志刚退还自2016年3月1日起至2016年4月1日止的房屋租金90856元；4．佳亿公司赔偿矫志刚装修投入损失850000元。
佳亿公司向一审法院反诉请求：1．确认双方签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于矫志刚搬出之日即2016年3月19日解除；2．矫志刚支付佳亿公司自2015年9月19日至2016年3月18日的未付租金726846元；3．矫志刚向佳亿公司支付其未付租金产生的滞纳金218054元（按照合同约定按日千分之五的标准计算，本案中暂主张30天期间）。
一审法院认定事实：佳亿公司作为出租方、矫志刚作为承租方，双方签订了《佳艺市场商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定佳亿公司将位于北京佳艺经典服装市场三层3A05号的面积为497．84平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给矫志刚用于经营餐饮项目，商号名称为“江一湖重庆老火锅”，租期为六年，起租日为2014年9月19日，第一年度年租金为1090270元，保证金为200000元。《合同》还约定：从起租日起至次年对应日期的前一日为一个租赁年度；承租人必须在每个年度租赁期间开始前一个月将该年度的租金预先向出租人支付完毕，承租人应当在本合同签署时向出租人支付完毕第一年度租金，下一年度租金数额由双方在已付租金的租赁年度的第十一个租赁月届满前确定，并在确定租金之日起5日内由承租方向出租方支付完毕，如双方不能在约定期间内确认下一租赁年度租金金额的，本合同终止；若承租人持续严格遵守本租赁合同的所有规定，则承租人可享有列于商业条件表的装修期，但如因承租人违约导致本协议终止或解除，承租人仍须支付装修期租金，出租人有权向承租人追缴装修期租金。承租场所交付日至起租日期间为装修期，无论合同约定或实际履行多少个租赁年度，合同租期内装修期仅有一次；承租人应在开业前取得政府或其它有关部门规定有关承租人使用或占用承租场所所需的证照、许可或批准并在整个租期内维持其有效性；（餐饮业）若在承租场所内经营餐饮业，则承租人还须遵守如下条款：（1）（资格证明文件）承租人须在签署本租赁合同向出租人提供包括但不限于下列经营餐饮业的有效资格证明文件：营业执照正、副本复印件（须加盖工商部门备案章）；税务登记证书复印件……员工健康证明；如租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其它费用或其他任何部分没有按照本合同约定的方式及时间支付，则承租人应按到期未缴付费用总额的0．5%按日支付滞纳金；如因承租人原因导致本租赁合同提前终止或无法履行，则出租人有权扣除（即无须返还）承租人已付保证金及承租人所缴付的其它押金和预付款额，出租人有权就承租场所另行订立租赁协议，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失。
另，双方均陈述《合同》签署时间为2014年7月15日，矫志刚已于合同签订当天向佳亿公司交纳200000元保证金及第一年租金1090270元。就租金标准问题，《合同》中仅列明了第一年度的租金标准为1090270元。经询，矫志刚及佳亿公司均认可双方约定的前三年租金标准为每年1090270元,即按照6元每天每平方米的标准计算。
庭审中，矫志刚提交了《关于解除租赁合同及要求赔偿损失的函》及EMS邮件底单复印件及该邮件查询记录打印页证据一组，并称该邮件于2016年2月28日签收，故《合同》于该日解除。佳亿公司对此不予认可并称其并未收到该函件。
关于其主张的装饰装修损失，矫志刚提交了其与案外人签署的《设计合同书》、《装饰工程施工合同》、《天然气管道安装合同》、《中央空调销售安装工程合同》、收据、收条、支出凭单、发票、邮件及借记卡历史交易明细清单等证据复印件一组，欲证明其就涉案商铺的装饰装修花费支出共计850000元。佳亿公司对该组证据证明目的不予认可。
另，矫志刚还提交了落款日期为2015年11月6日的企业名称预先核准通知书1份及涉案房屋所在的顺源街3号的建设工程规划许可证附件1份，并称因顺源街3号为生产管理用房，故佳亿公司不可能获批商铺产权证，而佳亿公司未向矫志刚出具产权证的行为，导致其无法办理工商登记手续。佳亿公司就前述证据证明目的不予认可。
佳亿公司提交了涉案商铺所在的顺源街3号的建设工程规划核验（验收）意见、建设工程规划许可证及附件、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程消防设计备案表、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市门楼牌编号证明信及建筑工程施工许可证（副本）等证据一组，欲证明涉案商铺的产权人为北京市自来水集团有限责任公司（以下简称自来水公司），涉案商铺为合法规划的合法建筑。
佳亿公司还提交了加盖有北京市自来水集团京水裕达物业管理有限责任公司公章的就顺源街3号签署的《房屋租赁合同》1份、《证明》1份及《北京市自来水集团有限责任公司（第八水厂）与北京佳艺经典服装市场有限责任公司新建项目合作框架协议》1份等一组证据，欲证明其有权出租涉案商铺。经询，佳亿公司称其在顺源街3号经营十余年，自来水公司明知并认可其将商铺转租的经营模式。
就涉案商铺能否办理工商登记情况，佳亿公司提交了北京乐座餐饮有限公司、上海好牛实业有限公司、北京新源路店等公司的营业执照复印件1组，称该组证据中显示多家公司登记住所地为北京市朝阳区顺源街3号院北京佳艺经典服装市场内，以证明涉案商铺可以办理工商登记手续。
关于合同起租日，佳亿公司称为《合同》约定的2014年9月19日，矫志刚不予认可，并称2014年9月19日涉案商铺并未具备起租条件，故佳亿公司与其口头约定自2015年4月1日起租，又称2014年9月19日至2015年4月1日期间因佳亿公司设备不齐全，佳亿公司给其方豁免了此期间的租金。就前述主张，矫志刚提交了佳亿公司于2016年1月4日向案外人姥江一湖餐厅出具的《通知》1份，其中载明“伴随着新年的到来……经佳亿市场决定对各餐厅实行第二年度（2016年4月1日-2017年3月31日）租金优惠活动……该活动截止日期为2016年1月15日”。佳亿公司对此证据真实性予以认可，但不认可证明目的，称该《通知》只是针对续租的商户，对于不续租的商户应按合同约定的时间交纳租金。经询，佳亿公司又称其向矫志刚口头承诺过自商铺开始装修直至涉案商铺所在大厦通天然气期间的租金予以免除，涉案大厦于2014年12月开通天然气，其后各商铺再自行连接各店天然气管道，而矫志刚所经营的火锅店在2015年2月1日前已接通天然气。
关于装修期间，矫志刚陈述其2014年7月进场，2014年9月完成进场装修。佳亿公司陈述矫志刚于2014年7月中旬进场装修，2014年10月份完成装修。
经询，矫志刚称涉案商铺自2015年春节开始营业直至2016年春节。关于矫志刚搬离涉案商铺的时间，双方均认可为2016年3月20日左右。关于涉案商铺现状，佳亿公司称已转租给案外人，双方均称商铺为敞开式，无需进行交接。
另，双方均认可《合同》中并未约定佳亿公司负有向矫志刚出具办理工商登记手续所需产权材料的义务，矫志刚称因其涉案商铺用途为经营餐饮，出具合法产权证为佳亿公司的法定义务。庭审中，法庭询问矫志刚有无向佳亿公司催告要求其提供产权材料，矫志刚称其曾通过口头方式进行了催告要求，但就此未提交任何证据予以证明。佳亿公司就此表示不予认可。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。该案中，双方就涉诉商铺签订的《合同》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。
该案中，双方均主张《合同》已解除，但所主张的解除事由不一致。矫志刚主张佳亿公司未向其出具产权证，其无法办理营业执照导致经营目的无法实现，故其有权解除《合同》，并要求确认双方合同于2016年2月28日解除。而佳亿公司反诉主张矫志刚未于2015年8月19日前缴纳第二年度租金并自行搬出涉案商铺的行为构成违约，要求确认双方《合同》于2016年3月19日解除。该院认为：首先，《合同》中虽未约定佳亿公司负有向矫志刚提供产权材料或协助其办理营业执照的义务，但已载明涉案商铺用途为经营餐饮业，故佳亿公司负有协助矫志刚办理营业执照的合同附随义务，然该义务应经催告并在一定合理期限内履行。现矫志刚虽主张其租赁期间向佳亿公司进行过催告，但就此其并未提交任何证据予以证明，佳亿公司亦不认可矫志刚该陈述，故矫志刚应承担举证不能的不利后果，因此矫志刚据此主张自己享有合同解除权并要求确认《合同》于2016年2月28日解除的诉请无合同及法律依据，该院不予支持。其次，关于佳亿公司所述的矫志刚未于2015年8月19日交纳下一年度租金构成违约的反诉主张。该案中矫志刚陈述因涉案商铺所在大厦设备不齐，佳亿公司向其口头承诺自2014年9月19日至2015年4月1日期间的租金予以豁免，故可视为矫志刚已缴纳的第一年租金对应期限顺延至2015年3月31日，因此其并未逾期交纳租金。佳亿公司就此不予认可，但称其确曾承诺涉案商铺所在大厦开通天然气前的租金予以免除，并称矫志刚已于2015年2月1日已将天然气管道安装完毕，故其口头承诺的是此部分租金予以免除；但佳亿公司又抗辩按合同约定如矫志刚违约则佳亿公司仍有权向其主张装修免租期间的租金，故即便其口头承诺过免租期，矫志刚亦应支付相应期间的租金。现双方均陈述涉案商铺所在商场于2015年春节前即2015年2月开始试营业，因此在案证据结合当事人陈述可查明涉案商铺所在的场地在2015年2月1日前确未具备起租条件，而佳亿公司因场地不适租向矫志刚所承诺的免租期，与合同约定的装修期性质并不一致；且佳亿公司亦自述矫志刚于2014年7月进场装修，至2015年10月前已装修完毕，与双方争议的免租期间不属同一时间，因此就佳亿公司所主张的抗辩事由该院不予采纳。据前述证据，该院认定双方确曾就免除2014年9月19日至2015年2月1日期间的租金达成过口头一致意见，该期间亦不属于合同约定的装修期，故佳亿公司主张的矫志刚未于2014年8月19日前交纳租金而构成违约的反诉主张无事实依据，该院不予支持。另，矫志刚提交的佳亿公司于2016年1月4日向案外人姥江一湖餐厅出具的《通知》并无法证明其与佳亿公司之间就免除2014年9月19日至2015年4月1日的租金达成过一致意见，因此矫志刚仍应支付2015年2月2日至其搬出之日止的房屋租金。现双方均认可租期前三年的年租金标准为1090270元，即每平方米每日6元，该院依法核算矫志刚尚余137404元租金应予以支付。而矫志刚要求佳亿公司退回2016年3月1日至2016年4月1日期间90856元租金的诉请，于法无据，该院不予支持。最后，关于《合同》的解除，矫志刚于2016年2月26日发函要求解除《合同》并自述于2016年3月20日自行搬离涉案商铺，其以自己的行为明确表示不再继续履行合同义务并已经构成违约，该院依法确认该案合同于2016年3月20日解除。
另，就矫志刚主张的佳亿公司退还其经营保证金200000元的诉请，依据双方合同约定，因矫志刚违约行为导致合同解除则保证金不应予以退还，故此诉请该院不予支持。
就矫志刚主张的佳亿公司赔偿其装修损失850000元的诉请，现因其违约行为导致《合同》解除，且佳亿公司不同意就装饰装修加以利用，故矫志刚该主张无合同及法律依据，该院不予支持。
对于佳亿公司反诉诉请的逾期付款滞纳金，依据现可查明的佳亿公司承诺2015年9月19日至2016年2月1日为免租期的事实，并结合佳亿公司自述的其于2016年2月才发送催缴通知的情况，该院认定矫志刚应于前述免租期过后的合理期间内支付下一期租金，而直至其2016年3月20日搬离涉案房屋前矫志刚仍未按时支付下一期租金，其行为一定程度上会造成佳亿公司的损失，但鉴于2016年2月26日矫志刚已向佳亿公司发送解约函，双方已于此时发生争议，而《合同》约定滞纳金标准明显过高，且经营保证金不予退还一定程度上已可弥补佳亿公司的实际损失，矫志刚亦申请予以酌减，故该院就佳亿公司该部分反诉诉请酌情予以支持5000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、矫志刚于判决生效后七日内向佳亿公司支付2016年2月2日至2016年3月18日期间的租金137404元；二、矫志刚于判决生效后七日内向佳亿公司支付滞纳金5000元；三、驳回矫志刚的全部诉讼请求；四、驳回佳亿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方陈述及案件查明的事实，本案二审期间的争议焦点有：第一，矫志刚是否享有合同解除权；第二，矫志刚与佳亿公司之间的租赁合同第一年租期从何时起算；第三，佳亿公司应否赔偿矫志刚的装修损失。
关于争议焦点一，矫志刚以佳亿公司未提供产权证致使其无法办理营业执照为由主张其享有合同解除权，对此本院认为，双方在租赁合同中未对佳亿公司协助矫志刚办理营业执照的义务进行明确约定，故佳亿公司的协助义务为房屋租赁合同的附随义务，即佳亿公司有义务在矫志刚要求时予以协助，对此矫志刚应当进行催告。现矫志刚未能充分举证证明其曾就提供房产证等协助事项催告过佳亿公司履行义务，亦未能举证证明系因佳亿公司拒绝履行协助义务导致其无法办理营业执照，故矫志刚于2016年2月28日向佳亿公司发函要求解除合同时并无合同解除权，在此情况下矫志刚自行搬离涉案商铺，属于以实际行动表明不再履行合同，一审法院据此认定矫志刚违约导致合同解除并无不当。
关于争议焦点二，对于租赁合同第一年租期的起始时间，矫志刚主张系2015年4月1日，根据一审法院查明的事实，矫志刚于2015年春节期间即开始试营业，该时间早于2015年4月1日，矫志刚对于佳亿公司与其协商在天然气开通后继续增加免租期的主张未能提交证据予以证明，现佳亿公司不予认可，矫志刚就双方另行约定以2015年4月1日作为起租期仅提交了《通知》予以证明，但《通知》未能明确指向矫志刚所经营的餐厅且未能明确租期有前后承继关系，据此，对于矫志刚主张的起租时间，本院难以采信。一审法院在佳亿公司自认增加免租期至天然气开通的情况下，结合矫志刚经营餐厅的试营业时间，认定起租日期为2015年2月1日并无不当。对于租赁合同的终止时间，矫志刚主张系2016年2月28日，如前所述，矫志刚在不享有合同解除权的情况下向佳亿公司发送解除合同通知，不产生解除合同的效力，故租赁合同终止时间应当以矫志刚实际搬离涉案商铺时间为准。矫志刚在一审庭审中认可其于2016年3月20日左右搬离涉案商铺，其在二审期间推翻一审陈述，但对此未能做出合理解释，亦未能提交证据予以证明，本院对其二审期间的主张不予采信。一审法院确认矫志刚搬离涉案商铺的2016年3月20日为合同解除时间有事实依据，鉴于佳亿公司在一审中主张合同于2016年3月19日解除，故一审法院认定矫志刚应当支付租金至2016年3月18日亦无不当。
关于争议焦点三，矫志刚主张佳亿公司赔偿装修损失的前提在于佳亿公司存在违约行为，而根据本案查明的事实，合同无法继续履行的原因在于矫志刚主张解除合同并自行搬离涉案商铺，因矫志刚不享有合同解除权，故合同无法履行系因矫志刚违约造成，其无权主张佳亿公司赔偿装修损失。加之佳亿公司不同意对装饰装修加以利用，佳亿公司亦无须支付相应的补偿。故对于矫志刚要求佳亿公司赔偿其装修损失的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，矫志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15068元，由矫志刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 周熙娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年四月一日
法官助理 黄晓宇
法官助理 何 平
书 记 员 司 旭