浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）越民一初字第102号
原告沈建国。
委托代理人（特别授权代理）蒋子华、陶冬生。
被告罗国华。
委托代理人（特别授权代理）郑云容。
原告沈建国与被告罗国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年12月10日立案受理。依法组成合议庭，于2008年1月24日、7月16日公开开庭进行了审理。因原、被告讼争的房屋另案进入执行拍卖阶段，其结果影响本案的审理，故本院于2008年5月15日作出（2008）越民一初字第102号民事裁定书，中止本案的审理。后讼争房屋不再拍卖，本案于2008年7月15日恢复审理。原告沈建国之委托代理人蒋子华、被告罗国华之委托代理人郑云容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建国诉称：2007年4月20日，原告与被告在中介所就房屋买卖事宜进行协商，双方达成买卖合意后，签订了房地产买卖契约1份，载明被告向原告出售其所有的座落于森海豪庭橡树园10幢018室房屋一套，建筑面积为190.53平方米，包括车库、阁楼（58.47平方米）以及房屋内附属设施，价款为199万元。合同签订后，原告预付被告定金10万元。双方同时约定：2007年5月15日前办理房屋买卖公证手续，待公证机关受理后，原告付清全部房款，被告交付房屋钥匙及权属“三证”，若原告延期履行，被告无须返还定金，若被告延迟履行，应支付相当于定金数额的违约金。合同还对房屋权利瑕疵担保责任、办理权属登记所需费用负担等作了约定，双方在合同文本签字确认。原告于当日支付给被告定金10万元，被告出具了收条。后原告与被告联系落实办理房屋买卖手续，但被告均以忙为由推托。现诉至法院，请求依法确认原、被告于2007年4月20日签订的房地产买卖契约有效；判令被告立即将座落于绍兴市区城东森海豪庭橡树园10幢018室房产、车库及阁楼交付给原告，并协助原告办理过户手续；判令被告承担延迟履行违约金10万元；本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告表示愿意按照合同约定负担过户时的费用。
被告罗国华辩称：原、被告签订的合同无效，因为讼争房屋在出卖前的2007年4月5日已被法院裁定查封，根据法律规定，这类房屋不得转让。但对于合同无效，被告并没有过错，其在合同签订时并不知道房屋被查封。被告一直积极按照协议履行，由于原告无法及时筹备好购房款，所以没有履行合同，实际原告是在2007年11月26日才凑足购房款。且由于花园的价格没有协商好，故最终导致合同无法履行。原告支付的10万元在被告出具收条时已变更为预付款。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原、被告为证明诉称事实，向本院提供以下证据：1、原告提供房地产买卖契约1份，要求证明原、被告签订房地产买卖契约的事实。被告对证据真实性无异议，但认为10万元定金后变更为房屋预付款。2、原告提供收条1份，要求证明原告已将10万元定金交给被告。被告对证据真实性无异议，但认为10万元系房屋预付款。3、被告提供（2007）越民二初字第807号民事裁定书及协助执行书各1份，要求证明讼争房屋于2007年4月5日被法院查封的事实。原告对证据真实性无异议，但认为与本案无关。4、被告提供（2007）越民二初字第807号案件民事诉状、公告、被告身份证复印件、答辩状各1份，要求证明另案借贷纠纷发生时，法院送达地址并不是被告常住地址，在双方签订买卖合同时，被告并不知道讼争房屋已被查封。原告对证据真实性无异议，对关联性提出异议，认为被告提供的证据不能证明其没有住在讼争房屋内，即使其不住在那里，因为已经做了担保人，应该知道纠纷会发生。5、因案情需要，本院要求被告提供房屋所有权证、土地使用权证、契证及购房发票各1份，证明被告所有的房屋情况。原告对证据本身无异议，但认为花园的价款已包括在房屋买卖的总价中。6、因案件需要，本院出示（2008）越执字第1246－1号民事裁定书1份，证明讼争房屋已解除财保的事实。原告无异议。被告认为该裁定书其没有收到过，被告也没有向法院交纳另案需支付的款项，故对证据的合法性有异议。
对于上述证据认证如下：双方当事人对第1、2、3、4、5组证据的真实性均无异议，本院对证据本身予以认定；第6组证据系本院出具的法律文书，载明送达生效，并非需送达被告才生效，况且系案外人对被告的房屋申请查封后解除查封措施，故被告提出的异议不能成立，本院对该证据予以认定。
经审理查明，座落于绍兴市越城区森海豪庭橡树园10幢018室房屋（包括阁楼、花园）系被告之房产。2007年4月4日，本院作出（2007）越民二初字第807号民事裁定书，并于次日查封了被告的上述房产。同月20日，原、被告签订一份房地产买卖契约，约定被告将森海豪庭橡树园10幢018室，建筑面积190.53平方米，附带车库，顶58.47平方米（阁楼）及房屋内附属设施出售给原告；签订协议时，原告向被告预付定金10万元；双方约定于2007年5月15日前办理公证，公证受理，原告同时付清被告房款189万元，定金冲房款，同时被告交付原告钥匙及房产三证；上述房地产办理过户手续所需的税、费，由原告承担；如原告需要过户时，因政策变动需被告配合时，被告应配合原告办理过户手续。同日，原告向被告支付了10万元定金，被告在出具的收条上将10万元改写为房款预付款。2008年5月12日，因（2007）越民二初字第807号案件进入执行阶段，本院对上述房屋进行委托评估，准备拍卖抵债。后本院于2008年7月9日作出（2008）越执字第1246－1号民事裁定书，解除了对上述房屋的查封措施。
本院认为，本案第一个争议焦点是原、被告的房屋买卖合同是否因为买卖的房屋被法院查封而导致合同无效。本院认为关键是区分债权行为与物权行为这两个不同的概念。物权行为直接涉及到物权的变动，而债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及到物权的变动。原、被告之间订立的房屋买卖合同，只要签订合同的双方具有相应的行为能力、意思表示真实、标的物确定、可能、不违反法律规定，即可发生法律效力。两被告房屋买卖合同的标的物已是确定且实际存在的，其权属也是没有争议的，只是房屋在其他案件中被法院采取财产保全措施而查封。《城市房地产管理法》第三十七条第二项规定被查封的房屋不能转让，根本目的是保证查封物履行债务，即以房屋清偿债务，而非得到房屋本身，是对物权行为效力的限制，而不是对债权行为效力的限制，即只有未被有关机关查封等限制房地产权利的房屋，才能进行有效的物权转移。所以原、被告之间的房屋买卖合同应认定为有效。现在讼争的房屋已被本院解除另案的财产保全措施，那么讼争的房屋的权利不再受到限制，故可以交付转让。被告称并未收到解除财产保全的裁定书，对其房屋解除查封应为无效。本院认为是他人对被告的房产申请法院进行保全，法律也未有规定这类裁定书需送达双方当事人才能生效，故该裁定书合法有效，被告这一抗辩不能成立。本案第二个争议焦点是因原、被告之间的房屋买卖合同关系，原告是否可以要求被告将房屋（包括阁楼、花园）一并交付并过户给原告。双方合同已经约定了办理公证、交付房款及房屋过户等内容。被告称系原告延迟筹措资金导致合同未继续履行，但未提供相应的证据。相反，从被告的庭审陈述中可见双方是由于对花园是否包括在合同内产生争议，对花园的价款无法达成一致意见，所以合同未能继续履行。在此僵局之下，原告起诉请求被告继续履行合同应当得到支持。虽然双方对合同标的物是否包括花园有异议，但花园与房屋在同一房屋权属证书内登记，无法分割转让，房屋与花园系主、从物，在法律或者合同没有相反约定时，从物的所有权（或使用权）随主物所有权一并转移。双方合同约定的办理公证是为了能让原告过户取得房屋的所有权，在被告不同意转让的情况下，本院判令被告办理公证将使得本案难以执行，故可直接由被告协助原告办理过户手续。综上，原告请求确认双方房地产买卖契约有效及判令被告立即将座落于绍兴市区城东森海豪庭橡树园10幢018室房屋、阁楼、花园交付给原告，并协助原告办理过户手续符合法律规定，本院予以支持。本案第三个争议焦点是被告是否需要支付延期履行违约金。造成被告延期履行的两个主要原因一是订立合同前，因另外的案件，讼争房屋被法院财产保全；二是双方在买卖合同中未明确写明花园，导致双方对此有分歧。应该说第一个原因不是被告故意造成，其对房屋被查封本身就有异议，而第二个原因则是对合同条款的理解有争议，实际上房屋到现在才能过户转移，同时鉴于本院已支持了原告请求被告交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求，故从衡平各方利益的角度出发，对原告这部分诉讼请求不再支持。原告表示愿意按照合同约定承担过户时的税、费，未违反法律规定，本院予以准许。因被告未反诉请求原告支付房款，故本院不宜在本案中一并处理，权利人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告沈建国与被告罗国华于2007年4月20日签订的房地产买卖契约有效；
二、被告罗国华于本判决生效之日起二个月内将座落于绍兴市区城东森海豪庭橡树园10幢018室住宅（建筑面积190.53平方米）、阁楼（建筑面积58.47平方米）、花园（148.28平方米）交付给原告沈建国，并协助原告沈建国办理上述房产的过户手续，过户中的相关税、费由原告沈建国负担；
三、驳回原告沈建国其他的诉讼请求。
案件受理费22710元，财产保全费5000元，合计27710元，由原告沈建国负担900元，由被告罗国华负担26810元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判长 盛 跃
审判员 陈新辉
审判员 黄 平
二〇〇八年七月二十日
书记员 朱 菡