北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4465号
上诉人（原审原告）：瑞丰天利（北京）投资有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼（京广中心）1号楼33层3309。
法定代表人：李保才，经理。
委托诉讼代理人：毕日东，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京京广中心有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼京广中心。
法定代表人：罗刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘姣燕，北京京广中心有限公司财务总监。
委托诉讼代理人：张亚丽，北京纵横（天津）律师事务所律师。
上诉人瑞丰天利（北京）投资有限公司（以下简称瑞丰天利公司）因与被上诉人北京京广中心有限公司（以下简称京广中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初61767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人瑞丰天利公司的委托诉讼代理人毕日东，被上诉人京广中心公司的委托诉讼代理人张亚丽、刘姣燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞丰天利公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持瑞丰天利公司的全部诉讼请求。事实和理由主要为：1.一审法院判决的依据是另案判决，其诉讼标的与本案无关；2.本案中京广中心公司的损失系由案外人违约行为导致，不应由瑞丰天利公司承担；3.瑞丰天利公司与京广中心公司的租赁关系已经终止；4.京广中心公司向瑞丰天利公司退还全部保证金的条件已经成就。
京广中心公司辩称，瑞丰天利公司诉请返还的保证金是京广中心公司依据房屋租赁协议对确保承租人适当遵守和履行协议的担保，应当按照该协议及两份《合同转让协议》执行；无论是按照房屋租赁协议以及《合同转让协议》，均不符合保证金退还的约定情形，故京广中心无权要求退还保证金。故同意一审判决，请求二审法院予以维持。
瑞丰天利公司向一审法院起诉请求：判令京广中心公司退还瑞丰天利公司房屋租赁保证金79460.04元并支付利息。
一审法院认定事实：2015年4月15日，瑞丰天利公司、京广中心公司签订了《关于租用京广中心办公／商务用房的租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定瑞丰天利公司承租京广中心公司位于北京市朝阳区呼家楼京广中心××室，租赁期限自2015年4月15日至2017年2月28日。保证金79460.04元。后瑞丰天利公司向京广中心公司交纳了保证金79460.04元。
2015年4月27日，瑞丰天利公司、京广中心公司及北京瑞丰天佑健康管理有限公司（以下简称瑞丰天佑公司）签订《合同转让协议》，约定瑞丰天利公司将上述租赁合同权利义务转让至瑞丰天佑公司。协议第3条约定：本协议签订当日，瑞丰天佑公司应按照原租赁合同的约定重新向京广中心公司交纳该租赁单元的保证金。京广中心公司收到瑞丰天佑公司缴纳的保证金后，将瑞丰天利公司缴纳的该租赁单元保证金退还给瑞丰天利公司。瑞丰天佑公司重新缴纳的保证金由京广中心公司持有，作为瑞丰天佑公司履行其在原租赁合同项下的责任和义务的保证金。待原租赁合同终止后，由京广中心公司按照原租赁合同的相关约定退还给瑞丰天佑公司。
2016年4月，京广中心公司、瑞丰天佑公司与亚欧益盟科技（北京）有限公司（以下简称亚欧益盟公司）签订《合同转让协议》，约定自2016年4月1日起，瑞丰天佑公司将其在租赁协议项下的全部权利义务转让给亚欧益盟公司。协议第3条约定：亚欧益盟公司应在签订本协议当日，向京广中心公司重新缴纳京广中心第33层11室的保证金，待京广中心公司收到亚欧益盟公司重新交纳的保证金后将原瑞丰天佑公司交纳的保证金退还给瑞丰天佑公司。亚欧益盟公司重新缴纳的保证金由京广中心公司持有，作为亚欧益盟公司履行其在原租赁合同项下的责任和义务的保证金。待原租赁合同终止后，由京广中心公司按照原租赁合同的相关约定退还给亚欧益盟公司。
经询，瑞丰天佑公司及亚欧益盟公司均未重新向京广中心公司交纳租赁合同保证金。
一审庭审中，京广中心公司提交了（2016）京0105民初63141号民事判决书，用以证明亚欧益盟公司未按约支付租金及管理费，京广中心公司认为依据原《租赁协议》、《合同转让协议书》的约定，无需退还瑞丰天利公司保证金。
一审法院认为，《租赁协议》合法有效，项下条款对双方均有约束力。两份《合同转让协议》亦合法有效，项下条款对各方均有约束力。瑞丰天利公司向京广中心公司交纳了涉案租赁房屋保证金，作为其履行租赁合同的押金，两份《合同转让协议》约定待京广中心公司与承租方就#3311室的租赁协议全部终止后，由京广中心公司按照前述租赁协议的相关约定退还。原租赁协议中约定，承租人有协议第九节所列情形之一的，业主有权终止本协议并扣除保证金作为违约金。一审法院就京广中心公司诉亚欧益盟公司房屋租赁合同纠纷一案作出的（2016）京0105民初63141号民事判决书认定亚欧益盟存在迟延交纳租金、管理费、电费的情形，故判决亚欧益盟公司须支付京广中心公司上述费用及利息。
瑞丰天利公司认为根据合同的相对性，涉案房屋的租赁合同法律关系自2016年4月1日起已变更为京广中心公司与亚欧益盟公司，瑞丰天利公司、瑞丰天佑公司与京广中心公司的租赁合同法律关系已经终止，故京广中心公司应将保证金退还瑞丰天利公司。法院认为，在瑞丰天佑公司、亚欧益盟公司先后与京广中心公司签订《合同转让协议》后，原租赁合同法律关系由亚欧益盟公司继续履行，退还保证金条件并未成就，且依据（2016）京0105民初63141号民事判决书认定事实及原租赁合同的约定，亚欧益盟公司存在违约情形，京广中心公司有权拒绝退还瑞丰天利公司交纳的保证金，故法院对瑞丰天利公司的诉讼请求不予支持。
据此，一审法院判决如下：驳回瑞丰天利公司的诉讼请求。
本院二审期间，京广中心公司提交了如下新证据：1.2017京01**民初78847号判决书，证明亚欧公司欠费不符合退保证金的事实；2.生效证明，证明（2016）京0105民初63141号民事判决书已生效。对于上述证据，瑞丰天利公司对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院经审核，认为上述证据可以证明相关事实，故予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，《租赁协议》及两份《合同转让协议》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。在本案中，首先，通过两份三方签订的《合同转让协议》，瑞丰天利公司作为承租人的权利义务先后转移至瑞丰天佑公司、亚欧益盟公司。在两份《合同转让协议》中均约定在京广中心公司收到新承租人重新交纳的保证金后，才能将原承租人交纳的保证金退还给原承租人，因瑞丰天佑公司、亚欧益盟公司未交纳保证金，故按照两份《合同转让协议》的约定，京广中心公司有权不将保证金退还给瑞丰天利公司。进一步而言，瑞丰天利公司实际上替新的承租人代交了保证金，其与新的承租人之间形成的债权债务关系并不改变《租赁协议》双方的权利义务，因此是否退还瑞丰天利公司保证金应依照《租赁协议》的约定。其次，根据《租赁协议》中的相关条款，保证金系对承租人适当遵守和履行上述协议的一种约束，故在《租赁协议》到期终止后，因有生效判决证明亚欧益盟公司作为新的承租人存在违反《租赁协议》的情形，故京广中心公司返还保证金的条件尚未成就。
综上所述，瑞丰天利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1786元，由瑞丰天利（北京）投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 曹 炜
二〇一八年三月二十七日
法官助理 田 晔
书 记 员 胡 潇