天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初5225号原告：王述梁，男，1968年12月28日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：满志有，天津品诺律师事务所律师。被告：张津，女，1986年6月25日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王殿标，天津世杰律师事务所律师。被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号与和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，总经理。委托诉讼代理人：张玉旺，该公司职员。委托诉讼代理人：蔡广，该公司法务。原告王述梁与被告张津、被告天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序于2017年5月4日、2017年6月22日、2017年9月5日和2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告王述梁及委托诉讼代理人满志有，被告张津之委托诉讼代理人王殿标，被告中原物业之委托诉讼代理人张玉旺、蔡广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王述梁向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房产交易合同》向原告交付房屋并协助办理过户手续；2.诉讼费用由被告承担（诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房产交易合同》；2.被告返还定金50000元，支付违约金181000元，赔偿房屋升值损失800000元及中介服务费36200元；3.诉讼费用由被告承担）。事实及理由：2016年3月5日，原告与被告签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告张津名下位于天津市西青区房屋，成交价款为1810000元。当日，原告向被告张津支付了50000元定金，向被告中原物业支付了中介服务费12000元。但是被告张津未按照协议约定履行自己的义务，经原告多次催促，被告以种种理由推诿，故起诉至法院。被告张津辩称，同意解除合同，同意退还原告定金50000元，同意依照合同约定支付违约金，但不同意原告提出的赔付损失的诉讼请求。因客观原因诉争房屋至今没有办理房产证，且抵押贷款未清偿，不具备交易条件，在双方签订合同时，原告及被告中原物业也知晓此事实。另外，张津出售诉争房屋的目的是为另购房屋，但由于另购房屋的卖房人违约导致张津未能购买房屋，置换房屋失败，所以张津不能再出售诉争房屋。鉴于张津不能继续履行此合同，同意按照合同约定承担违约责任，即支付原告房屋成交价格10%的违约金。被告中原物业辩称，中原物业作为居间人已经促成交易双方合同的成立，完成了作为居间人的义务。在合同履行期间，虽经中原物业多次催促及磋商，张津一直没有配合履行合同，这是导致合同未能履行的根本原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月5日，原告王述梁（买受方、乙方）与被告张津（出售方、甲方）及被告中原物业（居间方、丙方）签订了一份《房产交易合同》，约定乙方购买甲方所有的位于天津市西青区房屋，成交价款为1810000元。房屋设立抵押，甲方确认于2016年5月25日前还清贷款并注销该抵押权。甲乙双方须于2016年6月15日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》。合同第6.5条约定，在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。同日，双方签订一份《补充协议》，约定乙方保证于2016年6月30日前办理完贷款手续，并将全部房款存入资金监管账户，甲方与乙方上述手续办理完毕后3个工作日内办理该房产过户手续及腾房并做物业交接。2016年3月5日，原告支付被告张津定金50000元，支付被告中原物业中介服务费12000元。2016年6月15日，因被告张津未办理注销抵押登记手续和未办理房产证，原告与被告张津未能签署《天津市房产买卖协议》。关于被告张津违约行为的确定时点。原告称2016年6月之后，双方一直在沟通后续交易事宜，张津承诺尽快办理房产证并让原告等待，直至2017年3月22日，张津代理人明确告知原告不再出售房屋，因此，张津违约行为确定之日为2017年3月22日。被告张津称合同约定2016年6月15日办理过户，但此时张津既未办理注销抵押手续也未办理房产证，双方后续未重新约定的新的过户时间，在此之后，双方的沟通均是针对赔偿或涨价事宜进行的，因此，张津违约行为确定之日为2016年6月15日。原告提交的原告与被告张津短信往来记录载明：2016年10月23日，原告询问张津房产证办理情况，张津回复下周回津然后办理房产证；2016年11月3日，原告再次询问，张津回复“回来了15天下本”、“不好意思让王老师还得再等几天”。原告提交的原告与被告张津丈夫张帅于2016年12月14日的谈话录音载明：原告称“12月30日前把网签签了”、“你不能让我老听着”；张帅称“我媳妇出国了”，“我卖这套房，为了买那套，那边不跟我履行合同，我也没招，这个房子我签了，那边买不了，我没办法”、“这事你再容我几天，我最好的结果是他履行，我也继续履行，他如果不履行，咱再谈”。原告提交的原告与被告张津丈夫张帅于2016年12月27日的谈话录音载明：原告称“你尽快了断，大概齐定个时间”、“定过户时间”，“我不能无限期等待”、“元旦之后，我再过来，你抓紧时间”；张帅称“您要是等我那边的事解决完了也行，你要是等不了，咱们和中介一起，咱再谈”、“这个房子我还是想卖，但我那边的事没解决，我卖房为嘛，我拿钱去买那套房子”。被告中原地产提交的中原地产工作人员与被告张津丈夫张帅的短信往来记录载明：2016年7月至11月，中介人员一直在向张帅确认房产证办理情况以便预约后续签约事宜。案件审理过程中，原告提出对房屋在2017年3月22日市场价值进行评估的申请。被告张津提出对房屋在2016年6月15日市场价值进行评估的申请。本院司法鉴定办公室选取由天津正德房地产土地咨询评估有限公司进行评估。天津正德房地产土地咨询评估有限公司于2017年10月24日出具的正德【2017】评字第548号和第549号《房地产估价报告》载明：华亭佳园XXX房产在2017年3月22日的市场价值为3060000元；华亭佳园XXX房产在2016年6月15日的市场价值为1990000元。原告支付评估费10150元；被告张津支付评估费7500元。天津市不动产登记簿（2017年5月5日打印）查询证明载明：华亭佳园XXX号房屋权利人为“张津”，登记日期为2012年12月24日；抵押权人为中国银行天津河北支行，债权确定期限为2010年11月11日至2040年11月11日。另查，2016年12月，张津之夫张帅将案外人耿轶君诉至本院，要求耿轶君继续履行关于天津市西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园XXX号房屋的买卖协议。诉讼过程中，因耿轶君坚决不同意履行合同，张帅变更诉讼请求，提出解除房屋买卖协议、耿轶君返还定金、支付违约金并赔偿损失等诉讼请求。本院认为，原、被告签订《房产交易合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。被告张津未按约清偿抵押贷款且现不同意出售房屋，其行为构成违约。原告诉请解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告张津应当返还原告已交纳的定金50000元。关于被告张津违约行为确定之日的认定问题。因被告张津原因，双方未于2016年6月15日签署《天津市房产买卖协议》，但被告张津未明确告知原告不再出售房屋或者作出解除合同的意思表示，后双方持续就张津办理房产证以及预约网签合同相关事宜进行沟通协商，直至2017年3月22日，被告张津明确告知原告不再出售房屋。被告张津主张违约行为确定之日为2016年6月15日，但未提交证据证明张津在此时点作出了解除合同的意思表示。因此，被告张津违约行为确定之日应为2017年3月22日。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案被告张津违约且发生房屋价格涨跌情形（2017年3月22日市场价值为3060000元，合同约定成交价格为1810000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑被告张津违约原因及过错程度、房屋涨价客观情况等因素，本院酌情认定被告张津赔偿原告房屋涨跌差价损失625000元（房屋差价1250000元的50%）。原告为此支出的评估费10150元，亦应由被告张津承担。被告张津申请评估的评估费7500元，由被告张津自行承担。就原告提出的赔偿房屋涨跌差价的诉讼主张，本院已予以支持，视为原告已获得合同履行后的利益。因此，原告就房屋买卖所支出的中介费12000元，应由原告自行承担；对原告提出的违约金主张，本院依法不再支持。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王述梁、被告张津与被告天津中原物业顾问有限公司于2016年3月5日订立的《房产交易合同》。二、被告张津于本判决生效之日起三日内向原告王述梁返还定金50000元并赔偿房屋涨跌差价损失625000元及评估费10150元。三、驳回原告王述梁的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7202元，由原告王述梁负担1702元，由被告张津负担5500元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 桂 炉二〇一七年十二月二十日书 记 员 岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……2.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。