杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初148号
原告：浙江汇和商业有限公司，住所地杭州市下城区环城西路20号601室。
法定代表人:衷淑梅。
委托诉讼代理人：孙锦贤、叶陈敏，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告：杭州炜烨餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区文一路296号汇和城四楼401室。
法定代表人：郝红军。
被告：郝红军，男，1981年7月22日出生，汉族，住杭州市余杭区。
两被告共同委托诉讼代理人：金涛，浙ＸＸ浙律师事务所律师。
原告浙江汇和商业有限公司诉被告杭州炜烨餐饮管理有限公司（炜烨公司）、郝红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法由审判员徐滨独任审判，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年6月16日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙锦贤、两被告的共同委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告炜烨公司于2015年6月15日签订的合同编号为WYFY401的《汇和城租赁合同》，被告炜烨公司将租赁商铺腾空返还给原告；2、被告炜烨公司支付租金520034元、物业费43460元（暂计算至2016年12月14日，之后至被告炜烨公司实际腾退之日止的租金、物业费按合同约定另行计算）；3、被告炜烨公司支付免租期间的租金234015.3元；4、被告炜烨公司支付违约金806416.6元；5、被告炜烨公司支付迟延支付租金的滞纳金38274.5元（暂计算至2016年12月14日，之后至款项实际付清之日止的滞纳金以520034元为基数按日万分之五的标准另行计算）；6、被告郝红军对被告炜烨公司上述应付款项承担连带责任；7、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2015年6月15日，原告与被告炜烨公司签订一份合同编号为WYFY的《汇和城租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定，原告将位于杭州市西湖区文一路296号汇和城四楼401室的物业（以下简称案涉房屋）出租给被告炜烨公司，租赁期限自2015年6月15日至2021年6月14日。其中2015年6月15日至2016年9月14日为免租期。合同还约定，若被告炜烨公司拖欠租金达30日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告炜烨公司，但被告炜烨公司自2016年5月15日起未足额支付租金，物业费亦仅支付至2016年8月28日。被告郝红军系被告炜烨公司的股东和实际经营人，其与被告炜烨公司的财务严重混同，故被告郝红军应对被告炜烨公司的债务承担连带责任。
两被告共同辩称：被告炜烨公司承租案涉房屋后，因经营不善，自2016年7月起多次与原告协商退租事宜，双方曾达成口头协议，约定：原告同意被告炜烨公司退租，被告炜烨公司已支付的104006.8元履约保证金不予退还，房屋内的设备、装修归原告等。后，原告于2016年8月28日对案涉房屋断电，安排被告炜烨公司撤场，并于2016年9月对案涉房屋上锁。2016年10月10日，原告告知被告炜烨公司，有新的商家与原告在洽谈案涉房屋承租事宜，要求被告炜烨公司退场，支付至2016年9月14日前的租金、物业费等，并向被告炜烨公司发送终止协议一份。虽被告炜烨公司已于2017年8月28日退场，但本着解决问题的态度，对原告的上述要求亦认可，并在终止协议盖章后将协议交给原告。因此，双方的租赁关系已于2016年9月14日解除。按照终止协议的约定，被告炜烨公司应支付的租金205898元、物业费9430元，且根据《租赁合同》的约定，原告每年应向被告炜烨公司购买125000元的现金券用于商场营运工作，此券费用从租金中扣除，故被告炜烨公司实际应支付的租金还应扣除该现金券的费用。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《租赁合同》及补充协议、被告炜烨公司的营业执照及工商基本信息、被告炜烨公司出具的申请书、照片、杭州银行电子回单，本院均予以确认；原告提交的律师函、快递单、快递查询记录、公证书，本院对真实性予以确认。两被告提交的被告炜烨公司的工商基本信息、原告的工商登记信息、短信及微信聊天记录，本院均予以确认；对两被告提供的微信朋友圈截图的真实性予以确认。
根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对下列事实予以认定：
2015年6月15日，原告（甲方、出租人）与被告炜烨公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限6年，自2015年6月15日起至2021年6月14日止；甲方同意免租装修期自交付日起三个月，该期间内，乙方无需向甲方支付租金，但若非甲方原因导致合同提前终止，乙方应当根据已租赁使用时间与本合同租赁期限的比例，按照本合同约定的第一年标准向甲方补足免租装修期的租金；第一、二个租约年每月租金为104006.8元，第三、四个租约年每月租金为111807.3元，第三、四个租约年每月租金为120192.8元；租金按先付后用的原则支付，甲方每年向乙方购买125000元的现金券用于商场营运工作，此券费用从租金中扣除；第一期租金应自交付日起三个工作日内支付，第二期开始，租金按每三个月一付，每次提前三十日内支付；因大楼的管理、保洁、保安等服务由甲方统一管理，乙方按建筑面积每月每平方米20元向甲方支付管理费，计12300元/月，管理费每三个月一付，每次提前三十日支付；乙方拖欠租金达三十日，甲方有权单方解除本合同；违约方出现本合同约定的违约行为，致使守约方解除本合同的，违约方应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金（该违约金具有惩罚性质，不以实际损失为限），并承担另一方的实际损失；乙方未按约向甲方支付租金、水电费、空调费、管理费及其他款项的，前十五天内每逾期一日按应付款项的1‰的滞纳金，第16天至29天内，每逾期一日按应付款项的1%的滞纳金等。后，原告与被告炜烨公司签订一份《补充协议》，约定：原合同租金支付方式变更为：第二期开始，租金按每一个月一付，每次提前三十日支付；一个月一付的周期为六个月，六个月后按原合同执行。
案涉房屋交付后，被告炜烨公司向原告支付了履行保证金104006.8元、服务质量保证金10000元、水电费押金10000元、POS机押金5000元，2016年5月14日前的租金、2016年8月28日前的物业费亦已支付完毕。之后的租金仅支付了104006.8元，物业费再未支付。
2016年7月13日，被告郝红军与原告的员工胡怡发送微信“我估计一个月内会撤出，你赶紧找下家”，胡怡回复“好的。协议大致内容为乙方向甲方提出提前终止合同，甲方提前十五天通知乙方撤场，并将场地恢复至毛坯状态，在经营期间，租金一个月一付，并提前十五天支付，甲、乙双方约定，甲方同意乙方提前终止合同，没收保证金，在钱款结清的前提下，放弃追诉乙方其他违约责任”。2016年9月8日至2016年9月20日，被告郝红军多次给胡怡发微信，要求其计算好被告炜烨公司要支付的钱。
2016年8月16日，被告炜烨公司向原告出具申请书一份，载明：因我司经营困难，加之于6月底达成的（找到承租方后，我司撤场，并承担至此经营期间的房租）共识，虽一直亏损，但每月坚持营业，并继续缴纳房租。但G20峰会即将开始，作为娱乐餐饮，面临停业，给我司带来的诸多不便，特申请于8月16日至9月7日公司停业期间，针对我司经营场地的房租予以减免。9月8日起，我司继续经营，至贵公司找到新的合作伙伴。期间的房租将由我司继续支付。如贵司不同意该方案，我方迫于无奈，申请终止合同，不再继续经营，双方进入结算程序。同日，原告的员工俞志军给被告郝红军发短信“郝总，昨天是周一，有打租金吗”，被告郝红军回复“这个月26号开始，我把这一个月房租支付给你们，申请报告给你们了，具体是让我们前天开始结束还是8号以后继续经营，也麻烦你们给我一个回应”。2016年9月8日，被告郝红军给俞志军发短信“你让你们财务算一下我们应补交的费用，列个单子给我们，我们实在做不下去了，只能倒闭停业，但该补的你列好单子，我会商量好把钱补缴给你们”。2016年10月10日，俞志军给被告郝红军发短信“根据昨天胡总、郭玉楠和新商家的洽谈协商结果，你方需把财务结算至9月14日才可完成退铺提前终止合同的事宜，具体财务数字如下：租金187180元、物业费6970元，共计194150元”
2016年10月，原告的员工俞志军将一份《终止协议》通过微信发送给被告炜烨公司，载明：甲方为原告，乙方为被告炜烨公司，经甲、乙双方协商核算，案涉《租赁合同》在乙方履行本协议后自动终止，双方就《租赁合同》再无其他争议。该协议约定：乙方承诺向甲方限期补足租金（2016年7月15日至2016年9月20日）205898元、物业费（2016年8月29日至2016年9月20日）9430元，于2016年10月31日前支付100000元，于2016年11月30日前支付115328元；租赁场地内乙方遗留的所有设施、设备及其他添附物归甲方所有；本协议由双方签字盖章并在乙方结清款项后生效。
另查明，原告于2017年4月5日申请浙江省杭州市西湖公证处对案涉房屋的现状办理了证据公证。庭审中，原告陈述其于2017年4月下旬将案涉房屋出租给他人使用，用于经营鬼屋。
再查明，被告炜烨公司原为一人有限责任公司，其股东为郭玉楠。2016年5月30日，被告炜烨公司的股东变更为郭玉楠、种娟及被告郝红军。
本院认为，原告与被告炜烨公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，原告要求解除案涉的《租赁合同》。两被告辩称，根据《终止协议》的约定，双方的《租赁合同》已于2016年9月14日解除。对此，本院认为，《终止协议》载明本协议由双方签章并在被告炜烨公司结清款项后生效，现两被告并未提供证据证明原告已在该协议盖章，故该协议尚未发生效力，两被告的前述抗辩意见，依据不足，本院不予采信。《租赁合同》中约定，被告炜烨公司拖欠租金达三十日，原告有权单方解除合同。根据该合同及补充协议中双方对租金支付方式、日期的约定，被告炜烨公司应于2016年5月16日支付下一期，即2016年6月15日至2016年9月14日期间的租金312020.4元，但被告炜烨公司仅支付了104006.8元，余款尚未支付，故原告有权解除《租赁合同》。但在本案第一次庭审之后，原告自行于2017年4月5日申请浙江省杭州市西湖公证处对案涉房屋的现状办理了证据公证，并将案涉房屋出租给他人使用，故至2017年4月5日，原告已实际占有、使用案涉房屋，且两被告对解除《租赁合同》亦无异议，故本院认定案涉《租赁合同》于2017年4月5日已实际解除。因此，被告炜烨公司应将2017年4月4日前的租金按约支付给原告。根据《租赁合同》约定的租金计算标准，自2016年6月15日至2017年4月4日期间的租金，共计1006517.4元，扣除被告炜烨公司已支付的104006.8元，被告炜烨公司尚应支付902510.6元。因原告在庭审中同意将被告炜烨公司交付的履约保证金104006.8元抵扣案涉租金，且原告同意在合同解除后退还被告炜烨公司交付的服务质量保证金10000元、水电费押金10000元、POS机押金5000元，且被告炜烨公司亦同意上述款项抵扣租金，本院对此予以尊重。因此，被告炜烨公司尚应支付原告租金773503.8元。两被告辩称，《租赁合同》中约定，原告每年应向被告炜烨公司购买125000元的现金券用于商场营运工作，此券费用从租金中扣除，故被告炜烨公司实际应支付的租金应扣除该现金券的费用，但其并无提供已向原告交付现金券的证据，故本院对该意见不予采信。关于逾期支付租金的违约金。根据前述，被告炜烨公司自2016年5月16日起未足额支付租金，故被告炜烨公司应自2016年5月17日起支付逾期付款违约金。《租赁合同》中就逾期支付租金的滞纳金的计算标准进行了约定，该滞纳金实为付款违约金，现原告将计算标准降低至按日万分之五计算，不违反法律规定，本院予以准许。根据合同约定的租金付款金额、期限，至2016年12月14日按前述标准计算的逾期付款违约金为40770.6元，现原告主张38274.5元本院予以支持，对2016年12月15日之后的租金亦按原告主张的以520034元为基数进行计算。关于原告主张的免租期间的租金。根据《租赁合同》的约定，原告给予被告炜烨公司三个月免租装修期，但若非原告原因导致合同提前终止，被告炜烨公司应当根据已租赁使用时间与本合同租赁期限的比例，按照本合同约定的第一年标准向甲方补足免租装修期的租金。现因被告炜烨公司迟延支付租金，导致合同提前解除，故原告要求被告炜烨公司支付免租期间的租金，理由正当，根据前述约定的标准，该部分租金为218078.8元。对于物业费。本案中，被告炜烨公司的物业管理费已支付至2016年8月28日。根据前述确定的案涉《租赁合同》解除的日期，被告炜烨尚应支付2016年8月29日至2017年4月4日的物业管理费，根据《租赁合同》约定的每月12300元的物业管理费标准计算，该费用共计88877.4元。关于违约金。虽《租赁合同》约定，违约方应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金，但考虑到原告于2017年4月即占有、使用案涉房屋，且结合该合同的履行情况、双方的过程、逾期利益等因素，本院酌定违约金为104006.8元。关于被告郝红军的责任。原告主张两被告财产混同，但未提供相应的证据予以证明，故对其要求被告郝红军承担付款责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州炜烨餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江汇和商业有限公司房屋租金773503.8元、逾期付款违约金为38274.5元（暂算至2016年12月14日），2016年12月15日至租金付清之日止的逾期付款违约金以520034元为基数按日万分之五另行计算。
二、杭州炜烨餐饮管理有限于本判决生效之日起十日内支付浙江汇和商业有限公司房屋免租期间的租金218078.8元。
三、杭州炜烨餐饮管理有限于本判决生效之日起十日内支付浙江汇和商业有限公司物业管理费88877.4元。
四、杭州炜烨餐饮管理有限于本判决生效之日起十日内支付浙江汇和商业有限公司违约金104006.8元。
五、驳回杭州炜烨餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19580元，财产保全申请费5000元，合计24580元，由杭州炜烨餐饮管理有限公司负担18042元、浙江汇和商业有限公司负担6538元。
杭州炜烨餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江汇和商业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 徐 滨
人民陪审员 朱湘江
人民陪审员 尉 华
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 吴彩虹
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