广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5594号原告：黄少雄，男，1968年6月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：胡建成，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱建蓉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：卢文锋，男，1996年1月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：廖景雄，男，1984年11月30日出生，汉族，住广西荔浦县。被告：王富强，男，1995年2月4日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告：广州市置家房地产代理有限公司，住所地广州市增城新塘镇亚太新城富丽园第二幢汇太中路首层196号。法定代表人：陈超颖。原告黄少雄诉被告卢文锋、廖景雄、王富强、广州市置家房地产代理有限公司（以下简称置家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法由审判员李旷怡独任审判，并公开开庭进行了审理。原告黄少雄的委托诉讼代理人邱建蓉、被告卢文锋、被告廖景雄、被告王富强的委托诉讼代理人卢玉婷到庭参加诉讼。被告置家房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少雄向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告卢文锋签订《房地产买卖合同》无效；2、确认原告与被告卢文锋、廖景雄签订的《补充协议》无效；3、确认原告与被告卢文锋、王富强签订的《补充协议书》无效；4、被告卢文锋支付的30000元定金归原告所有；5、四被告承担律师费损失25000元；6、诉讼费由四被告承担。事实及理由：2017年2月18日，在被告置家房地产公司经纪人王富强的居间下，原告与被告卢文锋签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告卢文锋以1292000元的价格购买原告名下位于增××××房。合同签订后，被告卢文锋要求原告将涉案房产过户给他亲戚，说亲戚在加急办理银行按揭。在2017年3月14日前，被告王富强对原告进行欺诈，说卢文锋不购买涉案房屋，然后王富强又对卢文锋进行欺诈，说卖方不卖涉案房屋给卢文锋。2017年3月18日早，被告卢文锋和亲戚廖景雄来到原告家要求将501房以137万元的价格过户给廖景雄，三方签订一份《补充协议》。2017年3月18日下午，被告卢文锋要求原告将涉案房产以137万的价格过户给王富强，三方签订了一份《补充协议》。被告卢文锋、廖景雄故意隐瞒房地产经纪人的身份，利用掌握增城新塘的房源价格与信息优势、熟悉房屋交易流程优势与原告签订房屋买卖合同，再加价转卖给被告王富强从中牟利59600元，不是真实购买原告的房屋。被告王富强作为原告委托的置家房地产公司提供居间服务的经纪人购买原告房屋，四被告违反了《合同法》《房地产经纪管理办法》等相关法律法规的规定。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请支持原告全部诉请。被告卢文锋辩称：答辩人与原告签订房屋买卖合同，购买涉案房屋，是受到廖景雄的委托。因当时廖景雄没空，答辩人代廖景雄签订了合同。廖景雄是答辩人的表哥，购房定金30000元实际上也廖景雄支付。签完上述合同后，王富强在2017年3月7日左右跟答辩人说业主不卖房了，然后答辩人就叫王富强约业主出来到中介那里谈，王富强又说业主不同意出来谈，答辩人不清楚王富强有没有说谎，答辩人也没业主的电话。根据合同约定违约的话，一种是双倍返还定金，另一种是按照房款的5%计算。后来王富强通知答辩人去拿违约金64600元(是按照房款总价的5%计算)和退回房屋中介费6500元。当时王富强是晚上叫答辩人过去档口谈的，当晚因为档口只有50000元现金，所以答辩人不同意。之后，王富强又打电话通知答辩人去拿违约金和中介费，答辩人拿到了违约金64600元和中介费6500元，共计71100元。其后，答辩人通过其他途径找到了原告的电话并联系，答辩人与业主达成了共识以137万元购买涉案房屋，并且由答辩人、原告、原告的妻子刘衍南、廖景雄签订了补充协议，约定房屋价款变更为137万元，当时原告清楚答辩人只是廖景雄的代理人，真正的购房人是廖景雄，所以当时廖景雄也在补充协议上签了名。我们签订了上述补充协议后，由于之前是王富强居间介绍的，所以我们又找到了王富强让其帮忙跟进之后的房屋转让手续，并重新签订房屋买卖合同。自此，王富强知道事情暴露。2017年3月18日，答辩人与王富强提出方案：退回64600元给王富强，由其继续提供居间服务，但从中扣押20000元，待王富强办理了居间手续答辩人与业主办理过户手续后再将20000元给王富强，但王富强不同意。王富强提出由其向答辩人和廖景雄支付59600元［实际支付金额为25000元，即[59600元-(71100元-30000元-6500元)］，并且要求答辩人和廖景雄退出该房屋买卖交易，由王富强重新按照137万元的价格再购买业主的房屋。考虑到王富强是做中介的，其不愿意答辩人与业主成交，我们也担心王富强从中作梗，所以我们就没有坚持再购买涉案房屋，并且同意退出交易。当天王富强向答辩人和廖景雄支付了59600元，自此答辩人与廖景雄退出了交易。至于后来原告与王富强之间的交易情况，答辩人和廖景雄都不清楚，答辩人也将所有的资料都退回了给王富强。被告廖景雄辩称：同意被告卢文锋所述。另外补充如下：在2017年3月14日，王富强支付给我们违约金64600元和退回中介6500元时，王富强让答辩人在解除协议书上签名，协议内容大概是经卢文锋与原告友好协商，双方解除房屋买卖合同，由原告向卢文锋支付违约金64600元，当时是用A4纸手写的，只有一份，卢文锋在解除协议上签了名，原告当时并不在场，原告也没有在解除协议上签名，现解除协议应该由王富强持有。被告王富强辩称：一、原告的请求应全部予以驳回，因为没有事实和法律依据。不管原告与卢文锋签订的房地产买卖合同还是原告与卢文锋、答辩人签订的补充协议，都是合同当事方的真实意思表示，并未违反有关强制性规定，是合法有效的，当事方应切实履行。二、关于定金30000元，该款已经转为答辩人购买房屋的定金，原告未按买卖合同的约定配合办理相关手续，实属违约，应当退回定金并承担违约责任。三、两份合同的签订情况如下：原告与卢文锋签订房屋买卖合同时，卢文锋说可能要过户到亲戚名下，但并没有具体说出廖景雄的名字，原告是知道要过户到他人名下的，原告也表示同意。2017年3月中旬，原告对答辩人说房价涨了，不想卖了。答辩人当时想买来自己住，就跟原告说如果不想卖是要赔违约金的，并提出违约金由答辩人来支付，并另加20000元来购买原告房屋。后来答辩人与卢文锋协商，由答辩人向卢文锋支付64600元和退回中介费6500元。因为原告在广州市区，无法及时过来签解除协议，所以在2017年3月18日，卢文锋和原告一起找到答辩人说要加价，答辩人说钱已经给出去了，问原告要加多少钱，谈好以后就签订了补充协议书。因为答辩人很想买涉案房屋，所以答辩人给了卢文锋59600元，卢文锋就退出来了。双方一直都是按协议履行的，但后来原告觉得房价又涨了。在2017年4月下旬，原告提出要提前支付首付款，但合同约定是过户当天支付首期的，答辩人要求过户当天给，在2017年5月23日同贷书出来后，答辩人联系原告，要求原告马上去办理过户并支付首期款，所以答辩人在国土部门预约了2017年5月26日办理过户手续，但原告并没有到场并说不卖了。2017年6月初，答辩人又预约了一次办理过户手续，但当天原告仍没有到场办理。原告对于卢文锋亲戚的存在以及将涉案房屋转让给答辩人都是清楚知道的。答辩人从未对原告说过卢文锋不买这套房屋了，即使说过，也是在卢文锋收到了违约金后才说的。被告置家房地产公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，黄少雄作为卖方，卢文锋作为买方，置家房地产公司作为经纪方（经纪人为王富强，为黄少雄及卢文锋提供居间服务）签订了《房地产买卖合同》，约定：“买卖双方就买卖位于增××××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为114.47平方米（以《房地产证》为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况并无异议。该物业现状附带家私电器（详见清单或备注）。二、买卖双方同意该物业总楼价为壹佰贰拾玖万贰仟元正（￥1292000.00元）。有关付款方式详见附件或相关备注。……三、买方合法持有《房地产权证》号码为00030506.……四、产权登记转移时间：产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。五、买卖双方同意该物业交付使用时间为买方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《房屋交接确认书》即视为房屋转移占有的标志。七、因买方或买方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下的义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按预期每日总楼价1‰向守约方支付违约金。（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同后，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……十、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。备选条款……2、卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。……十一、合同三方任何一方追究违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十六、三方约定其他事项：订金暂时由中介方保管，查册完房屋确保安全交易后由中介方转账定金给回卖方（定金30000当天已给）。”《房地产买卖合同》附件约定：“自签本合同15工作日内，卖方必须到指定银行办理申请提前还款手续。买卖双方就楼价的支付方式及交易程序一致达成协议，签订本合同时，买方向卖方支付人民币叁万元正（￥30000元）作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照下列第种方式办理付款给卖方：……4、产权在抵押，买方按揭付款：（1）部分楼款（含定金）人民币肆拾壹万贰仟元整（￥412000元）。卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续。（2）首期楼款（含定金和上述部分楼款）为人民币肆拾壹万贰仟元整（￥412000元）。买方应在买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天向卖方支付。（3）剩余房款人民币捌拾捌万元整（￥880000元）。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付房款余额的差额由买方于递件过户前付清。买方应在2017年3月5日前向贷款银行申请按揭贷款手续，卖方应在2017年3月5日前协助买方向贷款银行提供相关资料和签署文件。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。2017年3月1日，原告黄少雄收到了被告卢少锋支付的涉案房屋定金30000元。同日，原告委托被告王富强办理涉案房产提前还款和注销抵押备案登记手续并取回相关文件等，原告在《楼宇按揭贷款变更贷条件申请审批表》上签名，双方就此签署了《委托书》，并就《委托书》在广东省广州市增城公证处办理了公证。其后，被告王富强为原告办理了涉案房产的提前还款手续，原告亦将房款存入了指定账户，现原告黄少雄及被告王富强均确认涉案房产已办理了提前还款。其后，王富强向卢文锋告知，黄少雄不同意出售涉案房，并同意向其支付违约金和退回中介费。之后，王富强向卢文锋支付了违约金64600元和退回的房屋中介费6500元，共计71100元。该款实际由王富强支付，原告黄少雄并未支付，黄少雄收取的30000元定金亦未退回。其后，被告卢文锋又找到原告重新协商。2017年3月18日，原告黄少雄与被告卢文锋签署了一份《补充协议》（下称“补充协议一”），廖景雄和刘衍南作为见证人在《补充协议一》上签名捺印。庭审中，原告及被告卢文锋确认刘衍南系原告黄少雄的配偶，因为涉案房产系原告与刘衍南共同所有，故由刘衍南在该协议上签名。被告卢文锋和廖景雄陈述，廖景雄是涉案房屋的实际购买人，卢文锋只是廖景雄的代理人，因此廖景雄亦在该协议上签名确认，而原告清楚廖景雄是实际购房人。《补充协议一》上载明：“本人卢文锋身份证号：440183199601114812于购买增城区新塘镇汇太东路233号3栋501房，与业主黄少雄身份证号：，经双方友好协议，买家愿意以总价137万重新购买此房，其他事项按原合同办。买卖双方不得再反悔，卖家如有再反悔，需赔付违约金10万元给买家，如因中介方造成过户不到买家手，业主不需要赔付10万给买家。”同日，黄少雄和卢文锋找到王富强，提出让王富强继续为其提供中介服务，卢文锋仍向其支付中介费用。但王富强提出自己也想购买涉案房屋。后经三方协商确定由被告王富强向卢文锋、廖景峰支付59600元后，卢文锋与廖景峰退出交易，涉案房屋由王富强以137万元的价格向原告黄少雄购买。鉴于卢文锋已支付了涉案房屋定金30000元，并交纳了中介费6500元；其后王富强又向卢文锋支付了违约金和退回了房屋中介费共计71100元，即被告卢文锋实际已获得违约金34600元（71100元-30000元-6500元），扣除实际获得的违约金后，被告王富强仍需向卢文锋、廖景峰支付违约金25000元（59600元-34600元）。协商确定后，原告黄少雄作为甲方、卢文锋作为乙方、王富强作为丙方又签订了《补充协议书》（下称“补充协议二”），三方在该协议上签名捺印。《补充协议二》上载明：“经三方友好协商，该房屋地址为：增城市新塘汇太东路233号3幢501房，因甲乙双方达成买卖协议，合同编号为2017426。现甲乙双方同意该房屋转为丙方以额外支付人民币：伍万玖仟陆佰元整（￥59600.00）给乙方之后，乙方同意由丙方向甲方购买该房产，成交价为人民币：壹佰叁拾柒万整（人民币：￥1370000.00元）。今后所有交易手续由丙方和甲方进行，甲乙配合丙方办理买卖交易的一切手续直到甲方收齐全款。如甲方违约，需要在三个工作天内赔偿总楼价的20%给丙方，如丙方违约，甲方和乙方没收所有定金。”上述协议签订后，被告王富强再向被告卢文锋、廖景雄支付了违约金25000元。自此，被告卢文锋、廖景雄退出了涉案房屋的交易。原告黄少雄与被告王富强亦未重新签订房屋买卖合同。庭审中，原告黄少雄、被告卢文锋、廖景峰以及被告王富强均确认《补充协议二》约定的意思表示为卢文锋退出涉案房屋的买卖交易，除协议变更的房屋总价款和违约金的计算方式外，由王富强承接卢文锋与黄少雄签订的《房地产买卖合同》中的权利义务。另，虽然三方协议变更了涉案房屋的总价款，但并未变更首期款的金额。2017年5月22日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行就涉案房屋向王富强出具了《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，经审批同意给予王富强贷款100万元，在办理完毕购房合同备案、交易资金监管、过户等相关手续，且贷款人办理完毕房屋抵押登记手续后，贷款将发放至黄少雄账上。此后，被告王富强将《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》拍照后微信发送给原告黄少雄，并要求原告配合其办理过户手续。而原告主张按照《房地产买卖合同》附件第4条第（1）点约定，首付款的支付时间应是买方在“该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内”向卖方支付，鉴于其已办理了提前还贷手续，故其要求被告王富强在过户前支付首付款。被告王富强则认为根据《房地产买卖合同》附件第4条第（2）点约定，首付款应在“买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天向卖方支付”，故不同意在过户前支付首付款。双方由此产生争议，原告因此未配合被告王富强前去办理过户手续。另查，涉案房屋上设立了抵押。庭审中，王富强陈述其既是涉案房屋的买方又是办理涉案房屋抵押涂销手续的受托方，而涂销手续和过户是一站式办理，因双方就首付款的支付时间产生争议，原告未配合其去办理过户手续，因此抵押涂销手续亦未办理。庭审中，原告主张《房地产买卖合同》无效是因该合同中第10条第2款约定无效，合同中卢文锋作为买家，购房目的不是自住，而是为了转售他人获利，且卢文锋也未在2017年3月5日前向银行申请按揭贷款手续，在2017年3月15日也确定其不是真实买方而是为其亲戚买房，因此该款规定有违公平交易，扰乱正常的房地产市场交易秩序，给作为买家的中介人员以倒卖房屋谋取利益的机会。买家是以合法形式掩盖非法目的，根据合同法第52条规定是无效的，因该款无效继而导致整个合同无效。原告主张2份补充协议亦无效，是因为根据《房地产买卖合同》第15条的规定，三方是指买方、卖方、中介方，而2份补充协议并没有三方的签名，即没有中介方的签名盖章，故不符合合同约定；卢文锋作为买家，隐瞒中介人员的身份，违反了《房地产经纪管理办法》第25条的规定，故2份补充协议均是无效的。另查，王富强已就本次房屋买卖交易以黄少雄为被告另案提起诉讼，本院立案为（2017）粤0183民初4478号。该案中，王富强诉请：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还原告支付的3万元定金；3.被告赔偿原告房价上涨损失46万元（最终以法院委托的评估公司出具的评估报告为准）；4.被告赔偿原告合同转让费损失59600元；5.被告赔偿原告中介费损失2万元、按揭费损失12000元、诉讼保全担保费损失3500元、律师费15000元；6.诉讼费及保全费由被告承担。现该案仍在审理中。本院认为，原告黄少雄与被告卢文峰于2017年2月18日签订的《房地产买卖合同》（含附件）以及原告黄少雄与被告卢文峰签订的《补充协议一》、原告黄少雄与被告卢文峰、王富强三方签订的《补充协议二》均是各方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约履行。《房地产买卖合同》第十条第2项关于：“卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下”的约定并未违反法律法规的禁止性规定，原告主张该条款以合法形式掩盖非法目的，系无效条款，缺乏法律依据。原告据此主张《房地产买卖合同》（含附件）无效，本院不予支持。关于原告以两份补充协议上均无经纪方签名盖章且被告卢文峰、王富强作为房地产经纪人违反了《房地产经纪管理办法》第25条的规定为由提出《补充协议一》《补充协议二》无效的主张。本院认为，两份补充协议中并未约定经纪方，仅就合同当事人的权利义务作出了约定，因此上述协议是否有经纪方签名并不影响合同的成立及生效；而《房地产经纪管理办法》系部委规章，第25条的规定亦不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，原告主张《补充协议一》《补充协议二》无效，于法无据，本院亦不予支持。基于以上分析，原告以《房地产买卖合同》《补充协议一》《补充协议二》无效要求被告卢文峰支付的3万元定金归原告所有以及要求四被告承担律师费损失25000元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，原告的全部诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。被告置家房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄少雄的全部诉讼请求。案件受理费8461.50元（原告已预交8461.50元），由原告黄少雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之日起七日内，按不服本案判决的部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李旷怡二〇一七年十一月九日审判员助理  徐小卓书 记 员  关韵仪本判决所引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。