浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第903号
上诉人（原审被告）：苍南县新世纪整形美容医院。
负责人：陈强。
委托代理人：章俊斌。
上诉人（原审原告）：李甫党。
委托代理人：张挺号。
被上诉人（原审被告）：陈强。
被上诉人（原审被告）：颜厥斯。
上诉人苍南县新世纪整形美容医院（以下简称新世纪医院）和上诉人李甫党因房屋租赁合同纠纷一案，均不服苍南县人民法院（2009）温苍龙商初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告李甫党起诉称：2005年8月18日，原告李甫党与被告新世纪医院签订租赁合同，约定：李甫党将龙港礼品城1号楼6层7间，面积837平方米的房屋出租给新世纪医院使用，租期为五年，租金于每年8月1日前付清。合同第六条约定：违约方应向对方赔偿总租赁额50%的违约金。被告支付了前三年的租金，第四年租金至今未付，却仍占用租赁物并未将房屋钥匙交还原告。新世纪医院属合伙企业，合伙人为被告陈强、被告颜厥斯，所占股份为90%和10%。原判认定的事实与原告的诉称基本一致。原判另认定，本案诉讼过程中，新世纪医院另案诉讼李甫党要求解除租赁合同，该案经苍南县人民法院（2009）温苍龙商初字第144号民事判决，驳回其解除租赁合同的诉讼请求，新世纪医院不服一审判决，提出上诉，温州市中级人民法院作出（2010）浙温民终字第136号二审民事判决，判决新世纪医院与李甫党签订的租赁合同于2009年3月16日解除。另据三被告称，新世纪医院于2008年8月底搬出承租房。
原判认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。本案租赁合同履行过程中，因该合同被法院判决解除，合同解除之前已到期的租金，即2008年9月1日至2009年3月16日，租金额为82225元（151800元÷12×6.5=82225元），被告应予支持。合同履行期内，被告未按约履行租金给付义务，应承担相应的违约责任。本案租赁合同所约定违约金按合同总标的（五年租金）总额的50%计算，被告主张违约金约定过高，根据其请求适当进行调整。违约金应当以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等因素，体现公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，被告未按约履行租金给付义务，原告所受损失体现为租金款的利息损失，兼顾违约金的补偿性和惩罚性的双重性质，本案违约金的标准可参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍为限予以确定。新世纪医院属普通合伙企业，陈强、颜厥斯为无限责任的合伙人，若新世纪医院未能履行上述债务，则陈强、颜厥斯应承担无限连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条的规定，遂判决：一、新世纪医院于判决生效后十日内给付李甫党租金82225元及违约金（从2008年8月1日至判决确定履行之日，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计算）；二、若新世纪医院未能履行上述款项给付义务，则陈强、颜厥斯承担连带责任；三、驳回李甫党其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9113元，减半收取4556.5元，由新世纪医院负担900元，李甫党负担3656.5元。
宣判后，原审被告新世纪医院和原审原告李甫党均不服，分别向本院提起上诉。新世纪医院上诉称：一、原审法院判决新世纪医院支付租金82225元与事实和相关的法律规定不符，应当予以纠正。原审法院判决新世纪医院支付租金的时间为2008年9月1日至2009年3月16日，而此期间新世纪医院早已将租赁房屋归还给李甫党，并没有占有、使用、收益该租赁物。新世纪医院搬离租赁房屋的行为不存在任何过错，没有违反合同的约定，不应当支付租金。从消防部门发出整改通知到最后2009年3月16日的查封，合同双方一直处于违法使用租赁物的状态。新世纪医院因为一时无法找到这么大的房屋，只能暂时继续违法使用，在找到合适房屋后即于2008年7月30日搬离。新世纪医院的行为完全是为了结束一个违法的事实而作出的合理选择，原审法院认定为违约行为，显然错误。自新世纪医院搬离租赁房屋至2009年3月16日合同被法院判决解除，该段时间处于不定状态的判决等待期，原审法院要求新世纪医院支付该段时间的租金，实属荒谬。对于出租方来讲，从一个租户到下一个租户本来就存在时间上断裂的可能，即便这段时间没有租金收入，也属合理的正常经营范围，李甫党不能将该经营风险不合理地转嫁给新世纪医院。二、原审法院认定的违约金按租金82225元的中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计算，属于适用法律错误。请求二审法院撤销原判，发回重审，或依法改判驳回李甫党的诉讼请求。
李甫党上诉称：一、原审法院判决新世纪医院支付的租金仅82225元是错误的。《房屋租赁合同》是依法成立的合同，对双方都具有约束力，各当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。至今被上诉人依然掌控租赁房屋的钥匙，行使占有、使用租赁房屋的权利。因此，被上诉人依然要承担支付租金的义务。被上诉人新世纪医院营业场所有无搬离租赁房屋，并不影响李甫党要求新世纪医院支付租金的权利。温州市中级人民法院二审作出（2010）浙温民终字第136号民事判决与本案租金的计算没有必然的联系，不是计算租金的依据。二、原审法院判决以中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计算违约金是错误的。本案双方已经在房屋租赁合同第六条中约定违约金的计算方法，双方均应按租赁合同的约定全面履行。法院判决也应当充分体现当事人意思自治原则。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，原审法院仅以中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计算违约金，显然过低，使双方对违约金的约定变得一纸空文，难以维护交易的安全。且本案的过错责任完全在于对方，原审法院的判决没有考虑对方的过错，于法不符。此外，原审法院确定李甫党承担3656.5元诉讼费亦是错误的。请求二审法院撤销原判，支持李甫党的诉讼请求。
二审审理期间，上诉人新世纪医院提供苍南县龙港礼品城经营管理有限公司出具的书面证明一份，以证明新世纪医院于2008年7月30日搬离租赁房屋后将钥匙交给李甫党但李甫党不要，故出于无奈才于当年10月份将钥匙交给该公司保管。上诉人李甫党认为该公司出具的书面证明没有经办人员或负责人签名，证据形式不合法，且其内容亦不真实，该公司关于新世纪医院搬离租赁房屋的时间与其2009年1月15日出具的证明不一致；新世纪医院将钥匙给该公司只是为了检查消防设施，而不是代表交付租赁房屋，租赁房屋仍在对方掌控之下。本院认为，新世纪医院在本案二审程序中提供的书面证明关于新世纪医院搬离礼品城的时间与其一审中提供的该公司出具的书面证明相关证明内容不一致，且没有证明单位负责人或经办人员签名，其证据形式存在瑕疵，且不足以证明本案待证事实，故本院不予采纳。
二审经审理查明：2005年8月18日，上诉人李甫党与上诉人新世纪医院签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：李甫党将坐落于龙港礼品城1号楼6层7间（面积为837平方米）的房屋出租给新世纪医院使用，租赁期限为2005年9月1日至2010年8月30日，年租金为税后151800元，于每年8月1日前付清。合同第六条约定：违约方赔偿对方全部（租金五年）的50%。合同签订后，新世纪医院将承租房屋用于开办整形美容医院的营业场所，并按约支付了前3年租金。2008年12月23日李甫党提起诉讼，要求新世纪医院给付第4年租金及承担相应的违约责任。本案诉讼过程中，新世纪医院另案起诉李甫党要求解除本案租赁房屋的租赁合同，该案经苍南县人民法院（2009）温苍龙商初字第144号民事判决，驳回其解除租赁合同的诉讼请求。新世纪医院不服一审判决提起上诉，温州市中级人民法院作出（2010）浙温民终字第136号民事判决，判令新世纪医院与李甫党签订的租赁合同于2009年3月16日解除。另查明，新世纪医院属普通合伙企业，合伙人为被上诉人陈强、颜厥斯，俩人所占投资比例分别为90%和10%。另据陈强、颜厥斯和新世纪医院称，新世纪医院系于2008年7月底搬离承租房屋。以上有双方当事人陈述及原判决已确认的证据等予以证实。
本院认为，本案《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务，但其中违约责任的约定同时由合同法的有关规定调整。
第一，关于新世纪医院的承租时间。由于本案审理过程中新世纪医院另案提起诉讼要求与李甫党解除《房屋租赁合同》，本院二审经审理后作出（2010）浙温民终字第136号民事判决，判令该《房屋租赁合同》于2009年3月16日解除。故应认定双方此前仍然存在合法有效的租赁关系，原判决根据租赁合同的约定对新世纪医院此前已到期的租金予以认定，并无不当。新世纪医院以自己已于2008年7月底搬离租赁房屋等为由拒付2008年9月1日之后的全部租金，李甫党以新世纪医院仍掌控租赁房屋钥匙等为由要求新世纪医院支付自己所主张的租金，均依据不足，本院不予采纳。
第二，关于新世纪医院的违约责任。由于2009年3月16日之前租赁合同仍然合法有效，新世纪医院未及时按双方的租赁合同约定支付租金，已构成违约，原审法院判决新世纪医院向李甫党支付违约金，合法有据。至于违约金的具体金额，应根据本案实际情况综合考虑相关因素予以认定。新世纪医院违约造成李甫党的损失直接体现为租金款的利息损失，远低于双方约定的违约金379500元（即五年租金的50%），且新世纪医院已经支付租赁合同解除之前的大部分租金，根据上述等相关事实，李甫党要求新世纪医院按约支付违约金379500元，依据不足，本院不予采纳。至于新世纪医院对违约金问题提出的异议，原判决根据本案实际情况对双方约定的违约金过高已予以调低，新世纪医院主张违约金不应超过李甫党租金款的利息损失的百分之三十，不符合合同法及其司法解释相关规定中规定的“适当减少”要求，故本院对新世纪医院就违约金问题提出的异议亦不予采纳。
关于李甫党对原判决确定案件受理费分担提出的异议。根据《人民法院诉讼收费办法》第十九条第一款的规定，案件受理费由败诉的当事人负担；双方都有责任的由双方分担。经审查，原判决确定案件受理费的负担符合上述规定，本院不予调整。
综上，上诉人新世纪医院和上诉人李甫党的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9113元，由上诉人李甫党负担7313元，苍南县新世纪整形美容医院负担1800元。
本判决为终审判决。
审判长 戴 真
审判员 郑明岳
审判员 胡爱玲
二〇一〇年八月二十日
书记员 胡天彬