江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第2481号
原告宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司，住所地宜兴市宜城街道仓浜新村8幢。
法定代表人陈真荣，该公司总经理。
委托代理人毛建中（受该公司的特别授权委托），江苏太滆律师事务所律师。
被告宗绿芳。
委托代理人陈程、卢立洪（受宗绿芳的特别授权委托），江苏衡立律师事务所律师。
原告宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）与被告宗绿芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法由审判员戴华春独任审判，于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告拆迁公司的委托代理人毛建中，被告宗绿芳的委托代理人陈程、卢立洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告拆迁公司诉称，其与宗绿芳签订房屋拆迁补偿安置协议书，按协议约定其本应在2011年10月向被告交付自选的安置房。在实施及安置过程中，在政府和有关部门的要求下，用于安置的沿街商业楼某山庄某号、某某号楼从原计划建造的三层改为四层。上述房屋建成竣工后，在消防验收时提出小型商业楼不能超过三层，四楼应改造为独立楼层并有二个单独使用的楼梯。据此，后承建商进行了变更，上述房屋的一至三层为商业楼，四层为办公，并于2012年10月16日最终通过了消防验收。2012年11月26日，原告书面通知被告：房屋已整改到位，可以交付，请被告接到通知后于2012年11月29日、30日两天内进行结算交付。但被告以原告违约未能按约定交付一至四层为由拒绝结算交付。之后，原告多次与被告联系，被告至今仍未结帐拿房。2014年7月16日，原告向被告发出书面确认通知书，要求被告在接到通知书之日起七日内书面回复，关于被告对自选的安置房约定条款一至四层房屋现已变更为一至三层房屋是继续履行还是终止解除？被告在收到确认通知书后于7月24日作出了书面回复，但其回复没有针对原告的确认通知书做正面回应。为此，原告视其为终止解除安置条款。综上，现起诉要求法院判令依法解除原被告双方于2010年4月27日签订的宜兴市房屋拆迁补偿安置协议书中有关安置房屋的条款约定。审理中，原告变更诉讼请求：如法院认定4楼不能向被告单独交付，则同意按合同约定继续履行一至三层的房屋拆迁补偿安置协议书，被告支付合同约定的一至三层的房款（应扣除安置补偿款），其交付房屋。
被告宗绿芳辩称：房屋不能安置是因为拆迁公司的违约和过错。房屋的拆迁补偿与房屋的安置是不可分割的。其不认可因某号楼的用途变更为一至三层为商业、四层为办公而导致四层不能作为单独店铺交付，不管现在四层的用途是商业、办公或它用，其都有权根据协议取得该房屋，而且根据56号楼通道的实际情况，其安置的16-18号的四层也是完全可以交付的。拆迁公司无权单方解除合同，其应按照协议的约定全面履行自己的义务。拆迁公司延期交付给被告造成了巨额损失，其将另行起诉主张损失。即使法院认定4楼不能向被告单独交付，其也要求继续履行一至三层的房屋拆迁补偿安置协议书。
经审理查明，2010年4月27日，拆迁公司与宗绿芳签订房屋拆迁货币补偿协议书、房屋拆迁补偿安置协议书各一份，约定拆迁公司拆除宗绿芳在宜城溪隐新村1号101室63.55平方米的商住楼，拆迁公司共应补偿宗绿芳64.6611万元，其中含以每月63.55平方米×25元计算6个月的临时过渡费9533元。宗绿芳自选拆迁公司提供的安置房三套即某山庄某幢16-18号计788.4平方米（一至四层），每层面积三套合计均为197.1平方米，一层每平方米1万元，二至四层每平方米0.55万元。协议约定安置房应在2011年10月前交付，逾期交付逾期月份过渡费由拆迁公司按双倍补偿给宗绿芳。安置房屋建成后，因根据《商业建筑设计防火规范》的规定，小型商业用房中的商业并联店层数不得超过三层。为符合消防要求并能通过消防验收，2012年8月7日安置房的承建单位宜兴市陶都商品房开发有限公司（以下简称开发公司）向宜兴市规划局书面报告：目前沿街商业楼已竣工，但消防验收时提出根据国家《商业建筑设计防火规范》的要求，小型商业楼不能超过三层，现有的四层商业楼各户的楼梯只能通至三层，四层楼应改造为独立楼层，并有二个单独使用的楼梯。根据以上情况，57号楼南北山墙处需各增加一部钢梯作为四层的出入口，并在56号楼屋顶增加消防水箱及泵房，并根据消防设计变更将某号、57号、58号商业楼的用途一至三层为商业、四层（58号楼三层局部）为办公。为满足消防要求，请批准。宜兴市规划局于2012年9月11日在该报告上盖章签署“同意按消防部门要求设置”。后开发公司按照报告所载进行了调整，56号楼调整后的现状为：该楼是沿街朝西南北分布的并联建筑，共四层，一至三层为商业、四层为办公性质。一至三层每套内设内楼梯，安置给宗绿芳的16-18号是56号楼最北面的相连三套，与16-18号相邻的一套设置了从底楼直通四楼的楼梯，四楼共有两个楼梯，另一个楼梯在56号楼的最南面，整个四层是相通的。2012年10月16日，该建筑竣工验收消防备案抽查合格，同月24日，宜兴市规划局组织规划核实，确认该工程符合规划许可的内容。
上述事实，由拆迁公司提供的宜兴市城市房屋拆迁货币补偿协议书及宜兴市房屋拆迁补偿安置协议书复印件各1份、开发公司出具给宜兴市规划局的报告、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书复印件及建设工程规划竣工核实通知书复印件各1份，本院制作的现场勘验图，本院调取的建设工程规划许可证、宜兴市规划局2012年9月11日的说明，庭后质证笔录，开庭笔录等证据在卷证实。
审理中，拆迁公司提供拆迁安置情况明细1份，明细载明某号楼16-18号一至三层的实际面积分别为：198.93、200.64、200.64平方米，安置房总房价计4196340元，扣除预付房款646611元、过渡费19065元、逾期过渡费54017.5元、四改三适当补偿款6万元，认为宗绿芳就一至三层安置房应支付拆迁公司3416646.5元。拆迁公司针对其主张的其于2012年11月26日书面通知被告房屋整改到位可以交付，被告以原告违约未能按约定交付一至四层为由拒绝结算交付，原告多次与被告联系未果后于2014年7月16日向被告发出书面确认通知书要求被告明确对仅交付一至三层房屋是继续履行还是终止解除，被告虽书面回复但未正面回应，故起诉要求解除相关条款，还提供了下列证据：1、2012年11月26日内容为发给各拆迁户通知进行结算交付的通知书复印件1份；2、2014年6月5日由拆迁公司出具的拆迁、安置情况说明1份，该说明对拆迁情况、安置房的整改验收情况、通知交付及就交付问题与拆迁户多次协商的情况、明确截止交房日期为2013年4月30日前等情况进行了说明；3、2014年7月16日的确认通知书及特快专递回单、快递查询单各1份；4、2014年7月23日被告的回复；5、尤志伟、俞雅萍出具的证人证言。
对此，被告宗绿芳认为其没有看到过拆迁安置情况明细；对证据1、2、3不予认可，其没有收到；对证据4、5没有异议。宗绿芳认可在2013年4月30日这个时段拆迁公司能交付1-3层。
关于某幢16-18号的四层能否单独安置给宗绿芳，宗绿芳认为开发商是有条件交付四层的，只要在某号楼北面的外墙做一个钢梯，就符合需要两个楼梯的消防条件了。拆迁公司则认为为了符合消防的要求，现在已经形成了两个通道，在此基础上通过了消防验收，不可能再在外面做钢梯，再做钢梯需要新的规划。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，由于小型商业用房中的商业并联店层数不得超过三层，现有的四层按照消防的要求除性质为办公用房外，商业楼各户的楼梯只能通至三层，四层必须有二个单独使用的楼梯。根据房屋的现状，某幢16-18号的四层若单独安置给宗绿芳而不是所有的四层整体使用，则不符合必须有二个单独使用的楼梯的消防要求，在没有规划的情况下，在某号楼北面的外墙做一个钢梯是违法建设。因此，在法律上或者事实上拆迁公司不能向宗绿芳履行四层房屋的安置协议。在此情况下，双方均同意履行一至三层的房屋拆迁补偿安置协议书，应予准许。该三层房屋按实际面积一至三层分别198.93、200.64、200.64平方米按约定单价计算，安置房总房价计4196340元，扣除约定的补偿款646611元，扣除拆迁公司自认的过渡费19065元、逾期过渡费54017.5元、四改三适当补偿款6万元，宗绿芳就一至三层安置房应支付拆迁公司3416646.5元。宗绿芳支付价款的同时拆迁公司应履行一至三层的拆迁协议，并向宗绿芳交付一至三层的房屋。至于拆迁公司延期交付房屋及未能履行第四层房屋的安置应承担什么民事法律责任、拆迁公司自认的应承担的费用是否足以弥补宗绿芳的损失，因宗绿芳明确其将另行起诉主张损失，故应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：
一、宗绿芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付拆迁公司房款3416646.5元。
二、拆迁公司在宗绿芳支付房款后立即将某山庄某幢16-18号房屋一至三层交付给宗绿芳。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取24181元，由宗绿芳负担，该款已由拆迁公司垫付，宗绿芳于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给拆迁公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时应向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 戴华春
二〇一五年一月二十二日
书记员 许文珏