浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第23号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司。
法定代表人：赵建坤。
委托代理人：王勤保。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：张瑛。
委托代理人：王赛赛。
一审被告、二审被上诉人：邯郸市三强房地产开发有限公司。
法定代表人：王玉海。
再审申请人杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）因与被申请人张瑛及一审被告、二审被上诉人邯郸市三强房地产开发有限公司（以下简称三强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）（2012）浙杭民终字第2151号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2014年2月12日作出（2013）浙民申字第1266号民事裁定，决定本案由本院提审。2014年4月8日再审立案后，本院依法组成合议庭，于同年4月24日公开开庭审理了本案。世纪公司委托代理人王勤保，张瑛委托代理人王赛赛到庭参加诉讼。三强公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杭州市淳安县人民法院（以下简称淳安法院）一审查明：2009年12月11日，三强公司的代表人杨宝林以世纪公司的代表人名义与张瑛签订了《预购房协议》一份，协议约定房屋的出售方为世纪公司，购买方为张瑛，约定世纪公司将位于千岛湖云蒙列岛东部千岛湖·尚公馆楼盘中面积为559.53平方米的第40（G）幢别墅出卖给张瑛，售价总金额为559万元，在签订协议时张瑛支付定金110万元，同时对付款时间等进行了约定，该协议第六条还约定“本合同自签订盖章之日起生效”。上述协议签订后，张瑛支付给杨宝林定金110万元。2010年1月21日，杨宝林仍以世纪公司的代表人名义与张瑛签订了《补充协议》一份，该《补充协议》明确因世纪公司未盖章等原因，故约定：1.甲方（世纪公司）代表杨宝林与乙方（张瑛）签署协议后，乙方将房款360万元支付给甲方（杨宝林代表）。但甲方代表杨宝林须以三强公司作为担保单位，为甲方履行本协议提供担保；2.甲方代表杨宝林承诺，保证在2010年9月30日前办理好该房产的合同（由世纪公司或者公司变更后的所属权公司）盖章以及办理好该房产到房产所在地房管部门的合同备案手续。如果甲方代表杨宝林在2010年9月30日前，未能办理好该房产的合同（由世纪公司或者公司变更后的所属权公司）盖章以及办理好该房产到房产所在地房管部门的合同备案手续，则该房产总房款剩余房款89万元甲方不再收取，作为补偿给乙方。同时原购房合同要约仍然有效，甲方代表杨宝林确认该房产属于乙方。张瑛于签订《补充协议》当天向杨宝林支付了360万元。三强公司于2010年1月20日出具了《担保书》�认可无法加盖公章及无法办理合同备案登记，故承诺对合同履行过程中张瑛造成的损失或合同被认定无效后张瑛造成的损失承担连带担保责任。上述《预购房协议》及《补充协议》，世纪公司均未盖章确认，事后亦未追认。另查明，世纪公司于2008年9月取得了案涉房屋的商品房预售证。三强公司与世纪公司就案涉房屋所占地块于2007年1月15日签订《合作开发协议》，约定：双方合作经营开发项目，具体的建设开发资金由三强公司投入，三强公司支付3300万元给世纪公司，销售等其他事宜由三强公司实施。因该项目本身在世纪公司名下实施，世纪公司对该项目实行全过程监控，三强公司签订涉及该项目的合同、协议均需要世纪公司盖章存档，否则世纪公司不承担责任，如造成损失也由三强公司自行负责。在履行协议过程中双方发生了建设用地使用权纠纷，三强公司以世�公司为被告起诉至一审法院，该院判决世纪公司将该地块的国有土地使用权过户至三强公司名下。世纪公司不服一审判决并提起上诉。经二审调解，双方协商解除了《合作开发协议》及相关补充协议；世纪公司返还三强公司已支付的3950万元和代付的工程款及其他款项2650万元；世纪公司与三强公司共同办理已售出的B、H、K三幢房屋（地名编号35、41、45）的房屋买卖合同解除手续；三强公司办理该项目的相关退场及移交手续等。2012年2月2日，张瑛向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认双方签订的《预购房协议》为合法有效的商品房买卖合同，判令被告履行商品房买卖合同义务，并及时办理合同登记备案手续。2.本案诉讼费用由被告承担。在一审庭审中，张瑛明确其第一项诉讼请求中的“履行商品房买卖合同义务”是指要求世纪公司与其签订正式的商品房买卖合同，�且办理预售登记手续，在房屋达到交付条件时交付房屋，协助办理三证。
一审法院认为：本案中的《预购房协议》及《补充协议》明确写明该合同的双方当事人为张瑛及世纪公司，张瑛为买受人，世纪公司为出卖人。并且事实上三强公司曾与世纪公司于2007年1月15日签订《合作开发协议》，合作开发案涉房屋所在的天清岛度假别墅项目，此后双方发生纠纷，三强公司经二审达成调解协议后退出该项目。而且案涉房产相关的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售证》上的主体均是世纪公司。故案涉项目的土地使用权自始至终都只属于世纪公司，故世纪公司应为本案《预购房协议》名义上的出卖人。根据世纪公司与三强公司之间的《合作开发协议》的约定，三强公司自行确定销售价格、负责商品房销售，故世纪公司已将商品房销售权委托给了三强公司，故本案中三强公司的代表人杨宝林应为世纪公司的委托代理人。同时，《合作开发协议》还约定，三强公司签订涉及该项目的合同、协议均需要世纪公司盖章存档，否则世纪公司不承担责任。故三强公司的代理权限仅为签订销售合同，三强公司签订涉及该项目的合同、协议，均需要世纪公司予以盖章确认，方为有效。本案中的《预购房协议》第六条也明确约定了“本合同自签订盖章之日起生效”，即应理解为该《预购房协议》自世纪公司盖章之日起生效，故该协议系附生效条件的合同。因世纪公司至今未在《预购房协议》上盖章，故本案的《预购房协议》及《补充协议》至今未生效。另外，根据《中华人民共和国合同法》关于代理的相关规定，行为人超越代理权以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认的，对被代理人不发生�力，由行为人承担责任。本案中世纪公司对作为委托代理人的杨宝林与张瑛所签订的二份协议也未予追认，故上述二份协议对世纪公司不发生效力，张瑛要求世纪公司履行合同义务的诉讼请求不成立。另一方面，《补充协议》虽约定了原购房要约仍然有效，世纪公司代表杨宝林确认该房产属于张瑛的内容，但根据合同法关于无处分权人订立合同的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，在三强公司与世纪公司达成二审调解协议后，案涉房屋所占的土地使用权明确归属于世纪公司，因三强公司未取得处分权，且世纪公司对作为委托代理人的杨宝林与张瑛所签订的二份协议并未追认，故上述二份协议对权利人世纪公司不发生法律效力，应当由三强公司承担责任。在此种情况下，三强公司的代表人杨宝林在与张瑛所签订的二份协议中的身份已经转变为无权处分人，其所签订的二份协议系无效合同。根据合同法规定，无效合同自始没有法律约束力。故张瑛要求三强公司履行合同义务的诉讼请求也不能成立。综上，张瑛要求确认双方签订的《预购房协议》为合法有效的商品房买卖合同，并判令世纪公司履行商品房买卖合同义务，及时办理合同登记备案、预售登记手续，并在房屋达到交付条件时交付房屋，协助其办理三证的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十八条第一款、第五十一条、第五十六条、第五十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2012年7月18日作出（2012）杭淳民初字第58号民事判决：驳回张瑛全部的诉讼请求。案件受理费51010元，由张瑛负担。
张瑛不服，向杭�中院提起上诉称：一、一审法院对本案关键性证据认定错误。1.一审法院对张瑛提供的证据三不予采信错误。世纪公司于2009年3月4日出具《承诺书》即本案证据三，追认三强公司对争议房屋为合法销售。《商品房预售证》、《合作开发协议》、《承诺书》以及张瑛在购房时被世纪公司告知销售权已经转给三强公司，以上证据足以证明三强公司有权销售该房产。因此证据三与本案其他证据形成完整的证据链，与本案有关联，应予采信。2.一审法院对张瑛提供的证据七不予采信错误。一审法院对三强公司出具的《担保书》真实性予以确认，但认为该担保书系张瑛与三强公司签订，与本案无关联，不予采信。世纪公司与三强公司签订《合作开发协议》，该协议第四条授权三强公司负责商品房销售，自行确定销售价格、营销策划方案等。张瑛与三强公司负责人杨宝林签订《�购房协议》及《补充协议》，三强公司出具《担保书》确认杨宝林的售房行为并为协议的履行提供担保，《担保书》因此与本案具有关联性，应予采信。3.一审法院对张瑛提供的证据六认定错误。《合作开发协议》第四条授权三强公司负责商品房销售，自行确定销售价格、营销策划方案等，张瑛与三强公司负责人杨宝林签订《预购房协议》及《补充协议》，并将购房款交与杨宝林，且三强公司出具《担保书》确认杨宝林的售房行为并为协议的履行提供担保，故张瑛向杨宝林交纳的470万元应认定为张瑛交纳了购房款。4.一审法院向杭州中院调取世纪公司与三强公司达成的笔录一份，调取程序存在严重瑕疵，且出示的证据不全面，不能以此认定本案事实。请求二审法院全面客观地出示（2010）浙杭民终字第2901号案的全部案卷。二、一审法院对《预购房协议》及《补充协议》效力的认定存在错误。1.一审法院认定《预购房协议》及《补充协议》因世纪公司未盖章从而未生效，是错误的认定。张瑛在购房时，被世纪公司告知：销售权已经转让给三强公司，应与三强公司签订购销合同。《合作开发协议》第四条约定：自本协议签订后，实施天清岛度假别墅项目所需资金全部由三强公司投资，并进行独立核算、自负盈亏，其中所发生的债权债务及税收全部由三强公司承担；三强公司负责商品房销售、自行确定销售价格、营销方案，天清岛度假别墅项目建设的别墅全部归三强公司所有，由三强公司销售和处置。根据上述约定，三强公司对案涉房产有完全的处分权。张瑛与三强公司代表人杨宝林签订了《预购房协议》及《补充协议》，三强公司随后又对张瑛与三强公司代表人杨宝林签订的《预购房协议》及《补充协议》盖章予以确认，并对合�的履行承担担保责任。双方签订的《预购房协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，不存在任何违法行为。合同法第三十二条规定，当事人订立合同自双方签字或盖章时成立；第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。结合本案，只要张瑛与三强公司签字或盖章，合同即生效。是否加盖世纪公司公章并不影响合同效力，加盖世纪公司公章只是为了预售备案登记需要，不是《预购房协议》及《补充协议》的生效条件。2.一审法院认定《预购房协议》第六条约定本合同自签订盖章之日起生效“即应理解为该《预购房协议》应自世纪公司盖章之日起生效，故该协议系附生效条件的合同”。一审法院的上述理解系没有事实和法律依据的错误认定。《合作开发协议》约定世纪公司在提供出让土地使用权且收取3300万元的项目款后，并不承担天清岛别墅项目建设的费用和盈亏，房产销售以后所获取的利润也全部归三强公司所有，天清岛度假别墅项目建设的别墅全部归三强公司所有，由三强公司销售和处置。依据《合作开发协议》，三强公司完全有权对外签订销售合同，且《预购房协议》已经由三强公司出具盖章的《担保书》予以确认，《预购房协议》系合法有效的合同。3.按照《合作开发协议》第四条约定，实质上天清岛度假别墅项目建设的别墅全部归三强公司所有，由三强公司销售和处置。在项目没有变更到三强公司名下时，只能以世纪公司的名义销售。世纪公司除了向三强公司收取3300万元转让款，对别墅项目没有任何实质性权利。世纪公司只是《预购房协议》名义上的出卖人。世纪公司已经把天清岛度假别墅项目的销售权、处置权以及获取收益的权利授权给三强公司，而一审法院却以世纪公司未在《预购房协议》及《补充�议》上盖章，未对协议进行追认，作出上述二份协议对世纪公司不发生效力的认定，是有悖于事实的错误认定。三、应由世纪公司履行《预购房协议》及《补充协议》销售方义务。世纪公司与三强公司合作开发天清岛度假别墅项目，张瑛由世纪公司告知案涉房产销售权已经授权转让给三强公司。由于该项目主体没有变更，三强公司以世纪公司为销售方与张瑛签订《预购房协议》及《补充协议》，张瑛并依据合同约定交纳购房款后，世纪公司又与三强公司解除《合作开发协议》，即世纪公司撤销了对三强公司的授权，根据民法通则第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。故本案履行《预购房协议》及《补充协议》销售方义务的应为世纪公司。综上，一审法院对本案事实存在片面�凭空捏造、违反法律规定的认定，从而作出的错误判决应予以撤销。请求二审法院：1.撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《预购房协议》为合法有效的商品房买卖合同，判令被上诉人履行商品房买卖登记备案手续。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审中，张瑛明确：1.第一项上诉请求中，“被上诉人”是指世纪公司，因三强公司出具了担保函，故要求三强公司对合同履行承担连带担保责任。2.张瑛在二审中仍然坚持一审中提出的“在房屋达到交付条件时交付房屋，协助办理三证”的请求。
世纪公司答辩称：一、关于证据方面。1.一审法院对张瑛提供的证据三不予采信正确。张瑛买房发生在2009年12月11日，而《承诺书》出具时间为2009年3月4日，且《承诺书》是对2008年10月份的销售行为的追认，并非对张瑛买房行为的追认，张瑛牵强附会，把完全无关的事实进行所谓的联系，明显与事实不符。2.一审法院对张瑛提供的证据七不予采信正确。证据七《担保书》，是三强公司出具给张瑛，并非世纪公司出具，对世纪公司没有约束力，且与本案无关。3.一审法院对张瑛提供的证据六不予采信正确。张瑛明知其买房协议不能得到世纪公司的确认，仍执意将房款支付给杨宝林，明显与杨宝林串通，损害世纪公司的利益，其后果应由张瑛自行负担。如果张瑛恶意支付房款的行为能为法院确认，无疑是确认损害世纪公司合法利益的行为为合法，为此，一审法院对证据六不予采信正确。4.一审法院出示杭州中院（2010）浙杭民终字第2899、2901号民事调解书和调查笔录程序正确，不存在张瑛所述情况。二、一审法院对《预购房协议》及《补充协议》效力的认定正确。1.张瑛知道三强公司与世纪公司的《合作开发协议》，而《合作开发协�》第五条第1款约定“乙方签订涉及天清岛度假别墅项目合同、协议，均需甲方盖章存档，否则甲方不承担任何责任，如造成损失也由乙方自行负责”，所以张瑛对售房合同需要世纪公司盖章才对世纪公司生效是明知的，且《预购房协议》第六条约定“本合同自签订盖章之日起生效”，因此，一审法院对《预购房协议》及《补充协议》认定为未生效正确，一审法院对《预购房协议》第六条的理解正确。2.三强公司于2010年1月20日出具的《担保书》，是对杨宝林行为的确认，其内容也非常明确，如世纪公司不盖章或合同无法备案登记，其后果由三强公司承担。所以张瑛起诉世纪公司无事实和法律根据。三、世纪公司不应承担任何法律责任。如上所述，杨宝林销售房屋的行为，未得到世纪公司的认可，其后果应当由三强公司承担，且张瑛也明知世纪公司不可能追认，但与�宝林进行串通，进而支付房款，完全应由其自行承担责任，与世纪公司无关。总之，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
三强公司答辩称：一、三强公司不应成为本案被告。因为三强公司在该项目的开发过程中以及把房屋销售给张瑛的过程中，始终处于代理人的地位，代理人在代理权限范围内实施的行为应由被代理人承担责任，所以三强公司仅是一个无独立请求权的第三人，并非本案适格被告。二、在合作开发过程中，根据《合作开发协议》的约定，三强公司对外实施的销售行为，是基于世纪公司的授权，世纪公司向张瑛销售案涉房屋是在合法开发期间实施的，三强公司在该过程中是有权代理。后来双方合作产生分歧，诉至法院，才形成杭州中院（2010）浙杭民终字第2899、2901号民事调解书。在该两案调解时，双方的调�方案已经明确说明，已经销售的七套房屋，三套是可以退房的，四套是不能退房的。世纪公司在几次出具的方案中都是以此作为基础进行计算、分配双方利润的。2011年6月7日达成调解协议时，世纪公司和三强公司都已经明确，不能退的四套房屋的已收房款归三强公司，未收房款归世纪公司。之后世纪公司按照调解协议的约定支付了部分款项，三强公司已经把本项目的所有资料全部交付给世纪公司，包括本案张瑛购买的房屋等四套房屋的购房合同。世纪公司对该四套房屋中的其中一套已经作出了处理，这说明四套不能退的房屋的后续事宜已由世纪公司进行了处理。
二审中，张瑛申请调取杭州中院（2010）浙杭民终字第2899、2901号两个案件的案卷，拟证明案涉房屋所属项目是可以转让的，并且世纪公司、三强公司在2901号案件调解时已经考虑到张瑛所购买的房屋不可退�对于该证据，世纪公司认为，对其中的法院调查笔录真实性无异议，但2010年11月29日、2011年1月26日、2011年3月8日的调查笔录与本案无关，2011年6月1日的调查笔录能证明除B、H、K三幢房屋由世纪公司代三强公司支付应偿还贷款款项外，整个项目的别墅全归世纪公司所有，本案所涉别墅与世纪公司无关；对三强公司2011年2月24日情况说明的真实性无异议，对关联性有异议，已被世纪公司的答复意见、最新调解意见和利益分析说明所否定；对世纪公司2011年3月2日的答复意见、2011年4月8日的最新调解意见、2011年4月25日的利益分析说明的真实性无异议，能证明世纪公司不同意三强公司的调解方案、天清岛度假村项目的土地及全部地上建筑物归世纪公司以及世纪公司在三强公司归还全部项目时支付6600万元，并不存在世纪公司放弃四套别墅的说法。三强公司对该两个案卷中的调解往来函件的真实性均无异议，认为双方调解时都是围绕现状展开的，三强公司移交的也是现状，即三套房屋退，四套房屋不可退，世纪公司几次复函也明确对剩余的房屋即9670平方米作如何处理。二审法院认为，该证据系该院存档案卷，故对真实性予以确认。
三强公司在二审中提交世纪公司与童来香签订的关于解除浙江省商品房买卖合同的协议书复印件一份，拟证明世纪公司在与三强公司达成调解协议后，对剩余四套房屋已经着手处理。对于该证据，张瑛表示对真实性、合法性、关联性均无异议；世纪公司对真实性有异议，并认为与本案无关。二审法院认为，三强公司未能提交证据原件供核对，也无其他证据证明存在与该复印件一致的原件，故对该证据不予采纳。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，世纪公司和三强公司《合作开发协议》�双方的权利义务条款约定：自本协议签订后，实施天清岛度假别墅项目所需资金全部由三强公司投资，并进行独立开发、独立核算、自负盈亏，其中所发生的债权债务及税收全部由三强公司承担；三强公司可自行确定销售价格、营销策划方案，但必须符合国家的政策法令，如有违反世纪公司有权监督；三强公司负责商品房销售，但商品房销售合同要送世纪公司存档，在销售过程中有欺诈行为世纪公司有权阻止。合同和财务管理条款约定：天清岛度假别墅项目是在世纪公司名下实施的，世纪公司对该项目实行全过程监控，三强公司独立核算，承担该项目建设的全部费用和盈亏，三强公司签订涉及天清岛度假别墅项目合同、协议，均需世纪公司盖章存档，否则世纪公司不承担任何责任，如造成损失也由三强公司自行负责。
二审法院认为：根据各方当事人的诉辩主张，�案二审的争议焦点有：一、张瑛与杨宝林签订的《预购房协议》及《补充协议》对世纪公司是否具有约束力；二、《预购房协议》及《补充协议》的性质是预约还是本约；三、张瑛关于履行《预购房协议》及《补充协议》的诉讼请求能否得到支持。
关于第一个争议焦点，即张瑛与杨宝林签订的《预购房协议》及《补充协议》对世纪公司是否具有约束力的问题。张瑛与杨宝林于2009年12月11日签订的《预购房协议》，抬头列明出售方为世纪公司，落款处世纪公司方的代表人为杨宝林签名。杨宝林作为三强公司员工，张瑛虽无直接证据证明杨宝林代表世纪公司与张瑛签约的行为得到了世纪公司的委托授权，但张瑛提交的《合作开发协议》、民事判决书等证据，能够相互印证，证明杨宝林与张瑛签约系履行其作为三强公司员工的职务行为，世纪公司授权三强公司以世纪公司名义对外销售案涉房屋。从而，应当认定，杨宝林代表世纪公司与张瑛签约，是有权代理，《预购房协议》对世纪公司具有法律约束力。同理，2010年1月21日杨宝林代表世纪公司与张瑛签订的《补充协议》，对世纪公司亦具有法律约束力。关于《预购房协议》是否已经生效的问题。世纪公司认为，该协议第六条约定“本合同自签订盖章之日起生效”，现该协议未经世纪公司确认盖章，故该协议尚未生效。对此，二审认为，即便按照世纪公司的理解，该协议约定的是自世纪公司盖章之日起生效，而盖章确认是作为卖方的世纪公司的内部操作程序，应当在合理期限内完成。现世纪公司未能在合理期限内在该协议上盖章，又无证据证明其未盖章存在正当理由，根据合同法第四十五条的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。结合杨宝林代表世纪公司与张瑛于2010年1月21日签订的《补充协议》首部明确的“因甲方不能盖公章等原因”，可以认定，世纪公司不盖公章的行为属于上述法律规定的为了其自己利益而不正当阻止条件成就的情形，进而应当视为条件已经成就。故可认定，至迟在2010年1月21日《预购房协议》已经生效。至于世纪公司提出的根据《合作开发协议》合同和财务管理条款约定的三强公司签订涉及天清岛度假别墅项目合同、协议“均需世纪公司盖章存档”，否则世纪公司不承担任何责任的内容，此系世纪公司与三强公司关于合作开发期间对外所签合同的内部管理流程约定，对张瑛不具有约束力。世纪公司据此主张《预购房协议》未生效的抗辩理由不能成立。
关于第二个争议焦点，即《预购房协议》及《补充协议》的性质是预约还是本约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，世纪公司与张瑛先后签订的《预购房协议》与《补充协议》，对双方买卖的标的物、价款、付款方式及付款期限作了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，张瑛也已按约支付了购房款，且从《补充协议》内容来看，双方显然已经不是仅停留在关于继续协商签订商品房买卖合同本约内容的阶段，故该《预购房协议》与《补充协议》，应当认定为是世纪公司与张瑛签订的商品房买卖合同。张瑛就此提出的上诉请求，二审依法予以支持。
关于第三个争议焦点，即张瑛关于履行《预购房协议》及《补充协议》的诉讼请求�否得到支持的问题。根据前述分析，《预购房协议》及《补充协议》为世纪公司与张瑛之间的商品房买卖合同，则张瑛关于要求世纪公司及时办理合同备案、预售登记手续的请求，符合法律规定，二审予以支持。因张瑛并无证据证明案涉房屋已经具备交付和办证条件，且双方当事人对交房和办证时间并未作出明确约定，故对于张瑛提出的要求世纪公司交付房屋、协助办理房屋产权三证的诉讼请求，二审依法不予支持。关于张瑛二审中提出的要求三强公司对合同的履行承担连带的担保责任的诉讼请求，因张瑛在一审中并未提出该项请求，故不属于本案二审审理范围。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销淳安县人民法院（2012）杭淳民初字第58号民事判决；二、确认张瑛与杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司于2009年12月11日签订的《预购房协议》为商品房买卖合同；三、杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助张瑛向房产管理部门申请办理千岛湖·尚公馆第40（G）幢别墅商品房买卖合同备案及预售登记手续；四、驳回张瑛的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各51010元，分别由杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司负担50000元，由张瑛负担1010元。
世纪公司不服二审判决，向我院申请再审称：一、世纪公司不应承担法律责任。二审判决认定世纪公司承担法律责任，适用法律错误。二审法院认为：第一，杨宝林是有权代理；第二，世纪公司不盖章是为自己的利益不正当地阻止条件成就；第三，世纪公司盖章与否，对张瑛不具有约束力。世纪公司认为上述认定存在错误：1.按2007年1月15日世纪公司与三强公司签订的《合作开发协议》，三强公司有权代表世纪公司对外销售商品房，但从该协议第五条第1款约定“乙方（三强公司）签订涉及天清岛度假别墅项目合同、协议，均需甲方（世纪公司）盖章有效，否则甲方不承担任何责任，如造成损失也由乙方自行负责”可以看出：三强公司的代理权限有限制，即必须得到世纪公司的盖章认可才行。世纪公司授权的代理人为三强公司，而非杨宝林，世纪公司从未授权杨宝林与张瑛签订任何协议，且杨宝林代表世纪公司与张瑛签订协议后，并未告知世纪公司，所以按合同法第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，杨宝林代表世纪公司与张瑛签订的《预购房协议》和《补充协议》�对世纪公司不发生效力。2.张瑛二审代理人在二审法庭调查时承认，是看到世纪公司与三强公司的《合作开发协议》后，才与杨宝林签订协议的，这充分说明，张瑛知道世纪公司授权的是三强公司，而非杨宝林，也清楚三强公司的代理权限以及世纪公司盖章的程序及不盖章的后果。正是由于张瑛知道该情况，所以《预购房协议》第六条约定“本合同自签订盖章之日起生效”，而至今世纪公司未盖章。如世纪公司不盖章，张瑛应催告世纪公司，而张瑛从未催告过世纪公司，所以该协议至今未生效。综上，二审法院适用合同法第四十五条规定错误。二、如《预购房协议》有效，世纪公司在法律上已无法办理商品房买卖合同备案及预售登记手续。1.2012年10月23日淳安法院（2012）杭淳执民字第770号执行裁定书已裁定查封登记在被执行人世纪公司名下的面积为38293.36平方米的土地使用权。2013年4月25日萧山区人民法院（2013）杭萧商初字第1536-1号民事裁定书已裁定查封世纪公司名下的土地和商品房。由于法院查封了世纪公司名下的土地和商品房，且世纪公司已资不抵债，所以，如《预购房协议》有效，世纪公司也无法办理商品房买卖合同备案及预售登记手续。2.杭州中院（2010）浙杭民终字第2899、2901号民事调解书调解协议第六条载明：上述世纪公司应支付三强公司款项未足额付清的，世纪公司不得销售天清岛度假别墅项目房屋，如需销售，必须取得三强公司的同意。而至今世纪公司由于种种原因未付清款项，世纪公司不得销售任何商品房。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。
张瑛答辩称：一、杭州中院二审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的合同合法有效：1.结合《合作开发协议》，一、二审中世纪公司以及三强公司的自认，三强公司销售案涉房屋是得到世纪公司的授权的，系有权代理行为，而杨宝林作为当时三强公司的代表人及案涉别墅项目部经理，其签字及收款行为系履行职务行为，且经三强公司认可。而关于代理权限的问题，根据《合作开发协议》第四条第1-5款内容，三强公司获得的授权是全面的，不仅仅是销售权利。而第五条仅仅是表明在内部流程上，三强公司对外签订合同以后，需要世纪公司盖章存档，该盖章程序仅仅起到内部存档备案的作用，而不对外影响三强公司的行为效力，不影响其所签合同之效力。退一步说，即便按照世纪公司提出的应在其盖章之日生效，作为其内部操作流程，应当在合理期限内完成，而其行为根据合同法第四十五条之规定，属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就。故二审判决认定合法合理。2.根据世纪公司与三强公司�理内部纠纷进行调解的往来文件，可以证明双方已经确认包括案涉房屋在内的四幢别墅，即第33（A）、36（C）、37（D）、40（G）幢，已出售并收取了房款。世纪公司最终的调解方案，也是按照“总建筑面积11500方，已销售1830方（即前述四幢别墅面积），尚余9670方，已经收入销售额1325万元（即前述四幢别墅销售额）”为计算基础的。因此，世纪公司对于案涉房屋已经销售给张瑛的情况是知情、认可的，不存在不知情、无授权、不追认等抗辩事由。3.对于与本案相同情况的第37（D）幢别墅，世纪公司承认了购房事实，于2012年与购房人达成解除协议，退还了购房款。与本案相同情况的第36（C）幢别墅，签订《商品房买卖合同》后就办理了备案及预售登记手续。与本案相同情况的第33（A）幢别墅，已由生效的仲裁裁决认定《商品房买卖合同》为有效，认定世纪公司应办理�案及预售登记手续，而且该购房人据此申请执行并于2014年2月办理了备案及预售登记手续。4.世纪公司的实际控制人赵建坤多次与张瑛协商处理此事，承认售房事实。二、法律上案涉房屋仍能办理商品房买卖合同备案及预售登记手续。1.与本案相同情况的第33（A）幢别墅纠纷，已由杭州仲裁委员会作出（2013）杭仲裁字第105号裁决，裁定世纪公司应承担办理商品房买卖合同备案及预售登记手续的合同义务，认为案涉房屋被法院查封不能成为其免责理由。此后，该案申请人已凭该裁决书申请法院执行，并于2014年2月办理了商品房买卖合同备案及预售登记手续，表明查封后仍能办理。2.世纪公司没有提供任何依据表明法律法规规定查封以后不得办理合同备案及预售登记。3.关于世纪公司提出的杭州中院（2010）浙杭民终字第2899、2901号民事调解书，世纪公司恶意混淆了时间节�，调解书是指世纪公司调解后如没有付清款项，则不得进行后续销售。而本案房屋是调解前即已销售，且该销售事实在世纪公司与三强公司达成调解的往来文件中予以了确认。三、淳安法院恶意阻碍了执行，省高院在再审申请审查中存在程序问题。本案二审判决生效时间为2013年3月29日，2013年5月初，张瑛就向淳安法院提交了强制执行申请材料，但该院未按照正常程序进行立案，推脱至今未予立案，侵害了张瑛的正当权益。省高院立案二庭受理世纪公司的再审申请后，没有根据有效的联系方式、联系地址进行联系送达，程序存在问题。综上，请求维持二审判决。
三强公司未到庭，也未提交答辩意见。
再审中，再审申请人世纪公司向本院提交了以下七组证据材料：
证据一，杭州中院（2010）浙杭民终字第2899、2901号民事调解书，拟证明世纪公司未付清调解协议款项�不得销售房屋。
证据二，淳安法院执行裁定书和萧山区人民法院民事裁定书，拟证明世纪公司的相关土地和商品房已被法院查封，世纪公司无法进行相关登记和备案。
证据三，淳安法院（2012）杭淳执民字第770号执行裁定书一份，拟证明淳安法院裁定拍卖世纪公司名下的别墅。
证据四，《银行账户共管承诺》一份，拟证明三强公司代为销售房屋时，房款必须打进三强公司与世纪公司共同监管的共同账户，杨宝林不得私自收取款项。
证据五，承诺书、说明书各一份，拟证明杨宝林私刻世纪公司公章、财务专用章、法人章各一枚。
证据六，2009年1月28日补充协议一份，拟证明三强公司销售房屋必须经世纪公司授权，未经授权不得擅自销售。
证据七，《民事起诉状》一份，拟证明：三强公司于2010年1月26日起诉世纪公司，双方在合作中已发生矛盾；在该案起诉时三强公司没有披露其销售房屋给张瑛的信息，直到三强公司和世纪公司在该案二审调解时，三强公司才披露销售过四套房子，世纪公司认为是三强公司和杨宝林擅自销售，不承认其效力。本案二审法院调取了该案案卷。二审法院认为世纪公司属于不正当地阻止条件成就，该认定错误。
对上述证据，张瑛质证认为：对证据一、二、三的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的均有异议。其中，证据一，其时间节点在本案销售事实之后，且在该案调解中三强公司与世纪公司的往来文件恰恰确认了包括案涉房屋在内的四幢别墅已经销售的事实，该证据不能证明案涉房屋不得销售；证据二、三，均不能证明案涉房屋已经不能办理登记和备案手续。对于证据四、五，形式真实性没有异议，但由于张瑛不是当事人，且由于该证据所涉案件最后系调解结案，法院也未对该证�作出判断和认定，因此无法确认其真实性。此外，该证据与本案无关，也不能证明案涉销售行为不合法、无效的事实。对于证据六，其内容真实性无法判断，与本案也没有关联性，不能证明三强公司不得销售案涉房屋。且需要说明的是，该补充协议签订时间为2009年1月28日，远远早于本案销售时间2009年12月，且根据一审中张瑛提交的世纪公司与三强公司的《承诺书》，世纪公司认可包括案涉房屋在内的销售行为。对证据七的真实性、合法性、关联性均无异议，但该案起诉时间是在本案销售事实之后，对于世纪公司与三强公司的内部矛盾，张瑛不知情，也不受其约束，相反，该案世纪公司与三强公司的往来文件已经确认了包括案涉房屋在内的四幢别墅的销售事实，且在最终调解中，也是以此作为调解的基础和依据。
对世纪公司提交的上述证据材料，本院认证如下：对证据一、二、三相关法院的法律文书的真实性予以确认，关联性及证明力将结合争议焦点在下文作出分析。证据四、证据六系世纪公司与三强公司之间有关约定，且在签订案涉《预购房协议》时未对张瑛进行披露，与本案争议无关，本院不予采信。证据五，因杨宝林是否存在私刻公章的事实与本案争议无关，因此本院对该证据不予采信。对证据七真实性予以确认，可以确认三强公司起诉世纪公司的时间在案涉合同签订之后。
被申请人张瑛向本院提交了以下六组证据材料：
证据一，《委托书》一份。拟证明：2009年11月10日，世纪公司向杨宝林的儿子姜凯出具委托书，由其办理案涉别墅项目的相关合同备案登记手续，当地建设局领导当时曾特别对此进行批示。在签订合同时，张瑛正是因为包括该《委托书》在内的相关材料，才信赖杨宝林有权代表世纪公司进行销售。
证据二，《关于解除＜浙江省商品房买卖合同＞的协议书》一份，拟证明与本案情况相同的第37（D）幢别墅，世纪公司与购房人解除了合同，退还了购房款，世纪公司确认此前杨宝林签订合同的有效性。
证据三，杭州仲裁委员会（2013）杭仲裁字第105号仲裁裁决书一份，拟证明与本案情况相同的第33（A）幢别墅，生效的仲裁裁决认定相关《商品房买卖合同》有效，世纪公司应办理备案及预售登记手续。
证据四，杭州仲裁委员会（2013）杭仲裁字第263号仲裁裁决书一份，拟证明与本案情况相同的第36（C）幢别墅，签订《商品房买卖合同》后就办理了备案及预售登记手续。
证据五，商品房预售合同备案材料一份，拟证明：与本案情况相同的第33（A）幢别墅，依据杭州仲裁委员会（2013）杭仲裁字第105号仲裁裁决书，于2014年2月11日由淳安法院执行办理了商品房买卖合同�案及预售登记手续，表明查封后仍能办理相关手续。
证据六，全国企业信用信息公示系统（浙江）工商公示信息，拟证明：世纪公司的法定代表人是赵建坤，投资人是浙江信谊控股有限公司，而赵建坤又是浙江信谊控股有限公司的法定代表人及投资人，从而赵建坤是世纪公司的实际控制人。赵建坤多次与张瑛联系，确认售房事实。
对上述证据，世纪公司质证认为：证据一，没有原件，真实性无法判断，其加盖的世纪公司公章与世纪公司现在使用的公章不一致，是杨宝林和姜凯伪造的公章。世纪公司从来没有委托姜凯去办理备案手续。《委托书》即使真实，委托的是姜凯，而不是杨宝林。因此对证据三性均有异议。证据二，协议书，在本案二审已提交过，二审法院认为没有原件不予确认。对其真实性、合法性、关联性都无法判断。协议书中相关内容，作为世纪公�没有发生过，不存在解除的事实。对证据三、四仲裁裁决书，形式真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。在上述案件中，世纪公司曾申请就有关虚假公章进行鉴定。杭州仲裁委员会根据本案世纪公司和张瑛的范例作出裁决，其考虑到本案二审判决认定杨宝林为有权代理，因此认为没有鉴定必要。上述仲裁裁决认定事实、适用法律错误，涉及证据循环使用，不能作为本案证据使用。世纪公司正在申请撤销仲裁裁决。证据五，没有原件，无法判断真实性，对证据三性均有异议。据世纪公司了解，该别墅未办理商品房预售登记。淳安法院曾答复，因查封的是别墅项目的整个地块，无法进行分割。证据六，没有原件，无法判断真实性。现在世纪公司的法定代表人是赵建坤，对浙江信谊控股有限公司的情况世纪公司不清楚。
对张瑛提交的上述证据材料，本院认证如�：证据一，因本案争议的是杨宝林以世纪公司名义与张瑛签订的《预购房协议》对世纪公司是否具有约束力的问题，《委托书》系关于办理世纪公司别墅项目的相关合同备案登记手续的授权事项，即使真实，也与上述争议没有关联。证据二、三、四、五涉及案外其他房屋，与本案无关，不予采信。证据六，对赵建坤作为世纪公司法定代表人的身份予以确认。但张瑛提出赵建坤多次与其联系确认售房事实，因并无证据支持，不予确认。
再审中，张瑛申请我院向有关单位、个人核实其再审提交的证据一至五的真实性，经审核，本院依法未予准许，且已书面告知张瑛。
经审核各方当事人在原审提出并经庭审质证的证据，及其所作陈述内容，本院对一、二审查明事实予以确认。另，再审中世纪公司与张瑛确认，《合作开发协议》中“千岛湖天清岛度假别墅项目”、《预�房协议》中“千岛湖·尚公馆”及2009年3月4日世纪公司出具的《承诺书》中“千岛湖天清岛二期别墅项目”指的是同一项目。
本院认为：根据各方当事人诉辩主张，本案争议关键在于杨宝林以世纪公司名义与张瑛签订的《预购房协议》对世纪公司是否具有约束力。从世纪公司与三强公司《合作开发协议》第四条约定的三强公司的权利义务内容看，自本协议签订后，实施天清岛度假别墅项目所需资金全部由三强公司投资，并进行独立开发、独立核算、自负盈亏，其中所发生的债权债务及税收全部由三强公司承担；三强公司可自行确定销售价格、营销策划方案，但必须符合国家的政策法令，如有违反世纪公司有权监督；三强公司负责商品房销售，但商品房销售合同必须送世纪公司存档，在销售过程中有欺诈行为世纪公司有权阻止。因此，三强公司对案涉别墅具有销售�利。《合作开发协议》第五条虽有三强公司签订涉及天清岛度假别墅项目合同、协议，均需世纪公司盖章存档，否则世纪公司不承担任何责任的约定，但从该条款名称“合同和财务管理”及结合上述第四条约定内容看，世纪公司盖章程序仅仅是世纪公司与三强公司之间内部存档手续，不影响三强公司对外签订合同的效力。且三强公司在本案诉讼中认可杨宝林相关签约行为是职务行为，因此杨宝林以世纪公司名义与张瑛签订的《预购房协议》的效力及于世纪公司。至于《预购房协议》第六条约定“本合同自签订盖章之日起生效”，是否指必须同时符合签字和盖章的条件，从文义上无法判断。即使有盖章要求，因盖章仅系世纪公司与三强公司之间履行的内部手续，且世纪公司没有证据证明其未盖章存在正当理由，故该情形属于合同法第四十五条规定的为了自己的利益�却条件成就，依法应视为条件成就。二审法院对案涉《预购房协议》效力认定正确，世纪公司第一项再审理由不能成立。
世纪公司第二项再审理由为即使《预购房协议》有效，世纪公司在法律上已无法办理商品房买卖合同备案及预售登记手续。世纪公司提出，杭州中院（2010）浙杭民终字第2899、2901号民事调解书调解协议第六条载明“上述世纪公司应支付三强公司款项未足额付清的，世纪公司不得销售天清岛度假别墅项目房屋，如需销售，必须取得三强公司的同意”，而至今世纪公司由于种种原因未付清款项，因此世纪公司不得销售任何商品房。本院认为，且不论上述条款具体含义如何，但作为上述调解协议唯一相对方的三强公司，在本案二审诉讼中对案涉《预购房协议》效力已明确表示认可。因此，世纪公司上述理由不能成立。至于世纪公司提出其名下的土地和�品房已被法院查封的相关理由，经审查，本案二审期间，因三强公司申请强制执行上述（2010）浙杭民终字第2899、2901号民事调解书，淳安法院于2012年10月23日作出（2012）杭淳执民字第770号执行裁定书，裁定：查封登记在被执行人世纪公司名下的面积为38293.36平方米的土地使用权。本院认为，因该案申请人三强公司在本案二审诉讼中认可案涉《预购房协议》效力，且并未提出相关异议，因此二审判决确认《预购房协议》为商品房买卖合同的同时，判决世纪公司协助办理合同备案及预售登记手续，并无不当。
至于被申请人张瑛提出的本案再审复查阶段程序问题，经审查，并不存在其所主张之违法情形，本院已当庭向张瑛作出说明。
综上，世纪公司提出的再审请求和理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持杭州市中级人民法院（2012）浙杭民终字第2151号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 虹
审 判 员 王红根
代理审判员 张玉环
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王 妍