江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1316号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京周全汽车维修服务有限公司，住所地南京市秦淮区大明路105号-1。
法定代表人江克锐，该公司总经理。
委托代理人张玉保，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京谊朋汽车维修服务有限公司，住所地南京市秦淮区光华路156号地下室。
法定代表人张礼家，该公司总经理。
委托代理人沈明，江苏锦隆律师事务所律师。
委托代理人周艳，江苏锦隆律师事务所律师。
上诉人南京周全汽车维修服务有限公司（以下简称周全公司）因与被上诉人南京谊朋汽车维修服务有限公司（以下简称谊朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周全公司原审诉称，其与谊朋公司于2015年1月20日签订《房屋租赁合同》，约定谊朋公司将南京市ＸＸ路156号星展大厦半地下室西侧建筑面积2000平方米（以下简称诉争房屋）租赁给其从事汽车维修。第一个租赁年度为2015年2月20日至2016年2月19日，年租金为50万元，每六个月支付一次。签约后，其依约支付了半年租金25万元，履约保证金4万元，物业费15000元。2015年6月，南京进入梅雨季节，其发现诉争房屋排水系统有问题：一是房屋外围无法排水导致水流倒灌进诉争房屋，二是房屋外墙渗水。为此，其与谊朋公司沟通，谊朋公司称外围水泵损坏，暂时无法排水。其为继续履行合同，信任了谊朋公司的说辞。然而进入7月中旬，诉争房屋再次因大雨发生外墙渗水。在此情况下，其不得不四处寻找房屋拟将整个修理车间搬迁。在其寻找房屋期间，谊朋公司将部分诉争房屋出租给第三人。其认为，谊朋公司交付的诉争房屋排水系统存在安全隐患，不但容易被水淹，且其员工就居住在诉争房屋内，容易危害员工的人身安全。另外，谊朋公司已将部分诉争房屋对外出租的行为解除了和其之间的租赁合同，在此情况下，其于2015年8月1日将诉争房屋内物品搬迁并向谊朋公司交付了房屋。此后，其就本案诉讼请求多次与谊朋公司协商，均未果。其为维护合法权益，特诉至原审法院，请求判决：1、双方之间的《房屋租赁合同》于2015年8月1日已经解除；2、谊朋公司返还租金26389元及物业费11250元；3、谊朋公司返还保证金4万元；4、谊朋公司支付违约金50000元；5、本案诉讼费由谊朋公司承担。
谊朋公司原审辩称：一、周全公司称诉争房屋排水系统存在安全隐患，不但诉争房屋易被水淹，且容易危及周全公司员工的人身安全与事实不符。双方之间的《房屋租赁合同》约定周全公司承租诉争房屋用途为汽修，并不能作为员工宿舍进行居住。众所周知，2015年6、7月份，南京遭遇较大暴雨，很多道路来不及排水被淹，这本身属于偶发事件，并非诉争房屋排水系统存在安全隐患，而系雨量超过城市排水能力所致。虽然经历暴雨，但亦未发生水流倒灌进诉争房屋的情形，而仅是诉争房屋外道路有积水。其及诉争房屋产权人已采取积极措施，防止雨水倒灌，在房屋入口处用沙袋进行阻隔，并不影响周全公司对诉争房屋的正常使用。即便因排水系统存在一定问题，造成雨水倒灌，周全公司也应通知其进行维修或采取补救措施，而不是在事后未告知其的情况下突然搬离。二、周全公司称其在周全公司寻找房屋期间将部分诉争房屋出租给第三人，并将该行为定性为谊朋公司解除了双方间的租赁合同，并非事实。第三人南京华燊食品商贸有限公司（以下简称华燊公司）虽然与其签订了300平方米的租赁合同，但华燊公司系周全公司找来的，周全公司还促成租赁合同的签订。该行为系周全公司向其请求，帮助周全公司减少经营压力，并不影响双方之间剩余部分租赁合同的履行。周全公司在华燊公司与谊朋公司于2015年7月5日签订合同后仍然继续使用剩余的1700平方米房屋，且周全公司将300平方米仓库钥匙直接交给华燊公司，说明周全公司对华燊公司租赁300平方米房屋并无任何异议，亦可进一步证明周全公司明知并同意华燊公司直接与其签订合同。故其不存在违约行为，更不存在以事实行为解除合同的情形。三、如上所述，其并无违约行为，不应承担违约金。周全公司系2015年8月1日搬迁，但周全公司从未通知其解除合同，双方也未办理过任何交接手续。双方之间的《房屋租赁合同》并未解除。四、周全公司要求其返还保证金4万元无事实和法律依据。依据双方合同约定，履约保证金应当在租赁期满后，双方合同不再续签，且结清所有费用，周全公司将诉争房屋交还给其后7日内退还。目前双方间的《房屋租赁合同》仍在有效存续期间，保证金退还条件尚未成就。周全公司擅自搬离的行为已构成根本违约，周全公司未全面履行合同，无权要求返还保证金。综上，请求法院驳回周全公司的诉讼请求。
谊朋公司原审反诉称，2015年1月20日，双方签订《房屋租赁合同》，其将诉争房屋出租给周全公司作汽修之用，租期自2015年2月20日起至2024年8月19日止。合同签订后，其按约向周全公司交付诉争房屋，周全公司已验收合格并投入使用达半年之久。然而周全公司在未与其协商一致的情况下，擅自搬离诉争房屋，导致诉争房屋空置，并拖欠租金，对其造成不利影响。为维护其合法权益，特提起反诉，请求判令：1、周全公司支付2015年8月20日起欠缴的租金452058元（租金标准按每年50万元计算，暂计算至2015年9月22日）；2、周全公司支付违约金15万元。3、反诉案件受理费由周全公司承担。
周全公司原审反诉辩称，诉争房屋存在安全隐患，且谊朋公司在诉争房屋租赁期间将部分诉争房屋转租他人。双方在本案诉讼前的协商中，仅就谊朋公司应返还多少费用存在争议，在此情况下其才提起本案诉讼。故其认为双方已在事实上解除了《房屋租赁合同》，谊朋公司主张违约金没有事实依据，也与合同约定不符。请求法院驳回谊朋公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，南京市光华路156号地下室（建筑面积5758.21平方米）系南京星展置业投资有限公司（以下简称星展公司）所有。2014年9月23日，星展公司（甲方）与谊朋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市光华路156号星展大厦半地下室出租给乙方使用，该房屋建筑面积约4600平方米仅供乙方作汽修之用。在租赁期间，乙方可以部分转租，转租面积不得超过总建筑面积的50%，转租经营项目必须符合地下室经营状态和物业管理要求，不得给甲方造成损失。租赁期限为10年，自2014年11月26日起至2024年11月25日止。
2015年1月20日，谊朋公司（甲方）与周全公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其承租星展公司的本市光华路156号星展大厦半地下室中西边建筑面积约2000平方米房屋，即诉争房屋出租给乙方作汽修之用。合同约定房屋交付状态为现状。该房屋交付时，双方应派人共同到现场进行交验，可以通过拍照留存的方式确认。（属于乙方的责任时由乙方负责修复；其他因素导致，乙方应在10日内向甲方反映情况；属于自然老化则不归责于任何一方）。双方签署交接单后，则甲乙双方交付／接收义务即完成（乙方交还该房屋时，双方应派人共同到现场进行交验，双方签署交接单后，则甲乙双方交付／接收义务即完成）。租赁期限为9年半，自2015年2月20日起至2024年8月19日止。在租赁期限内，乙方可以部分转租，转租时应当告知甲方，转租面积不得超过租赁面积的50%，转租经营项目不得用于违法项目并不得给甲方造成损失。装修期为30天，自2015年1月20日起至2015年2月19日止（免租金）。2015年2月20日至2018年2月19日期间，年租金为50万元；2018年2月20日至2021年2月19日期间，年租金为54万元；2021年2月20日至2024年8月19日期间，年租金为583200元。经双方协商，此房出租不含税金，如需开票，税金由承租方承担。租金每6个月支付一次，并提前1个月支付。首次租金25万元，乙方须在签订本合同时支付给甲方。乙方于本合同签订时向甲方交纳4万元作为履约保证金，租赁期满后，如双方合同不再续签，甲方将其履约保证金在双方结清所有费用和乙方将房屋交还甲方后7日内一次性退还给乙方。履约保证金不计利息。水费每度3.7元，电费每度1.05元，甲方每月底抄表，在乙方收到甲方收费收据后5日内按实与甲方结清。乙方须按时足额缴纳房屋租金、管理费、水、电费及水、电分摊费等，甲方须协调乙方与物业管理公司签订物业管理合同，支持乙方享受同等的物业优惠方案。甲方不承担房屋原建筑及原有附属设施维修责任，致使乙方无法继续使用的，系甲方违约。如乙方拖欠房屋租赁费和水电费及水电分摊费等，经催要仍然不履行的，系乙方违约，乙方除交清应付费用外，应承担欠费每日万分之五的滞纳金，逾期达30日时，甲方有权单方面解除合同，并停止水电供应。属甲方违约的，甲方除向乙方支付按当年度房屋租赁费用的30%违约金外，还应退还乙方已交而未使用的租金。属乙方违约的，乙方除向甲方支付按当年度房屋租赁费用的30%违约金外，乙方还应与甲方结清房屋租赁费和水电费及水电分摊费等，乙方的固定装潢，双方可以协商折价处理。
合同签订后，周全公司向谊朋公司交纳了保证金4万元、租金25万元（2015年2月20日至2015年8月19日），并将部分诉争房屋隔成员工宿舍使用。2015年4月29日，周全公司又向谊朋公司交纳了一年的物业费15000元。
2015年5月，周全公司法定代表人江克锐就诉争房屋（面积2000平方米）在“58同城网”上发布仓库招租信息。经江克锐联系，谊朋公司与华燊公司于2015年7月5日直接签订《房屋租赁合同》，约定由华燊公司租用诉争房屋中300平方米房屋作仓库之用，租期为三年，2015年7月5日至2016年7月4日年度租金为115000元。华燊公司入驻该房屋后，江克锐将仓库卷帘门钥匙一把交给华燊公司。
2015年6月2日，因本市突降暴雨，诉争房屋排污泵损坏，造成诉争房屋外道路积水严重。6月5日，星展公司更换了该损坏的排污泵。7月29日，诉争房屋顶部发生漏水，当天天气为晴天。周全公司另陈述7月中旬还发生过一次淹水，但未提供证据证实。
2015年7月31日，周全公司向谊朋公司交纳了2015年7月份的水、电费3338元。次日，周全公司即搬离诉争房屋。同年8月19日，江苏锦隆律师事务所接受谊朋公司的委托向周全公司发出《律师函》一份，主要内容为：周全公司未与谊朋公司协商一致擅自搬离诉争房屋，系单方违约行为。周全公司仍应按照合同约定履行相应的义务，如周全公司不能或不愿履行合同义务，则应承担违约责任。因周全公司擅自搬离诉争房屋导致房屋空置，已造成一系列不必要的损失，为避免损失扩大，请周全公司慎重处理。之后，周全公司与谊朋公司并未就本案纠纷协商一致，遂引发本案诉讼。
庭审中，谊朋公司申请华燊公司签订《房屋租赁合同》的经办人吴立新出庭作证。吴立新陈述，2015年6月，吴立新在“58同城网”上看到诉争房屋的招租广告，遂与江克锐联系租房事宜，看房是江克锐接待的，但签合同是与谊朋公司张礼家签的。2015年6月27日看房那天下大雨，吴立新发现要承租的仓库内有滴水现象，现在已经修好。诉争房屋其他部分没有发生淹水。周全公司是晚上6点到8点间搬走的，搬走前一两天，江克锐与吴立新聊天时提到，诉争房屋所在地段不太方便，他另外找了个空旷一点的地方。
另，原审庭审中，周全公司陈述，其要求解除《房屋租赁合同》的理由是诉争房屋存在危及人身安全的情况，且谊朋公司将部分诉争房屋转租他人。经原审法院释明后，周全公司未就房屋安全申请鉴定。另周全公司陈述，其发现诉争房屋有漏水现象后，曾通知谊朋公司维修。在其搬出诉争房屋前，其曾通知谊朋公司解除合同，搬出诉争房屋后，周全公司将房屋钥匙交还谊朋公司。对此，谊朋公司均不予认可，周全公司亦均未提供证据证实。
经原审法院询问，谊朋公司在2015年10月22日庭审中陈述，为减少损失，谊朋公司同意解除合同，但希望另行给予一个月的合理期限，由谊朋公司将房屋出租出去。关于违约责任的承担及相关费用的结算，由法院判决确认。关于周全公司、谊朋公司各自向对方主张违约金的请求，周全公司、谊朋公司均表求，如认定己方违约，要求对对方主张的违约金数额予以调低。周全公司陈述，因谊朋公司违约行为，造成其搬家损失1万余元及6月份发生淹水期间及搬家期间的停业损失约3至5万元，基于此，合同虽约定违约金为15万元，但周全公司自行将违约金调整为5万元。谊朋公司则陈述，因周全公司的违约行为，造成诉争房屋空置损失，包括双方签订合同时约定的免租期一个月，再加上谊朋公司将诉争房屋恢复原状需发生一定的费用，且周全公司系恶意违约，故合同约定的15万元违约金是合理的，无需调整。另周全公司、谊朋公司一致确认，双方结算租金时，应将谊朋公司将诉争房屋中300平方米出租给华燊公司的租金从诉争《房屋租赁合同》所约定的租金中扣除。
上述事实，有双方当事人陈述以及双方间的《房屋租赁合同》、收据、照片、视频光盘、《律师函》、谊朋公司与华燊公司签订的《房屋租赁合同》、通话详单、“58同城网”招租信息、谊朋公司与星展公司签订的《房屋租赁合同》、华燊公司出具的情况说明、证人证言、房屋所有权证、土地使用权证、星展公司出具的说明等在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。周全公司与谊朋公司就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。另外，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，周全公司以诉争房屋存在危及人身安全的情形及谊朋公司将部分诉争房屋转租他人为由，认为诉争《房屋租赁合同》应于其搬出之日，即2015年8月1日解除。原审法院认为，周全公司并未举证证明诉争房屋存在危及人身安全的情形。其陈述2015年6月2日诉争房屋发生淹水情形，但从其所提交的证据看，仅能证明诉争房屋周边道路发生淹水，诉争房屋内并无大面积淹水情形，且该情形系6月2日当天暴雨天气下的偶发事件，当天损坏的排污泵亦于三日后修好，不影响周全公司合同目的的实现。周全公司所述诉争房屋存在漏水现象，完全可以通过维修予以解决，周全公司并无证据证明其通知谊朋公司维修后，谊朋公司拒绝维修，故该情形亦并不足以导致影响其合同目的实现。另外，谊朋公司虽将部分诉争房屋出租给华燊公司，但从周全公司在网上发布招租信息以及华燊公司联系看房由周全公司江克锐接待、华燊公司承租仓库的钥匙由周全公司给付的事实来看，谊朋公司将部分诉争房屋出租给华燊公司是周全公司认可的行为。谊朋公司的该出租行为对周全公司并不构成违约。如上所述，本案中周全公司不享有依据合同约定或法定情形解除合同的权利，不应认定诉争《房屋租赁合同》于2015年8月1日解除。
因谊朋公司在2015年10月22日庭审中陈述，为避免损失扩大，同意解除合同。故原审法院确认，诉争《房屋租赁合同》于2015年10月22日解除。庭审中，谊朋公司确认，周全公司搬出之前不欠水、电费，故合同解除，谊朋公司应将履约保证金4万元返还。
在该合同解除前，周全公司租金付至2015年8月19日。因谊朋公司将诉争房屋中的300平方米于2015年7月5日起出租给华燊公司，那么2015年7月5日至2015年8月19日（46天）华燊公司应付的租金，即115000元÷365天×46天=14493.15元，谊朋公司应从周全公司已付租金中返还。2015年8月20日至2015年10月22日合同解除前（64天）的租金，即（50万元－115000元）÷365天×64天=67506.85元，周全公司仍应支付。扣除谊朋公司应当返还的租金14493.15元，周全公司还应支付租金53013.7元。
2015年4月29日，周全公司向谊朋公司交纳了一年的物业费15000元，依据合同，该费用对应的期间应为2015年2月20日至2016年2月19日。诉争《房屋租赁合同》于2015年10月22日解除，与租金结算同理，合同解除后2015年10月23日至2016年2月19日期间（120天）的费用，即15000÷365天×120天=4931.51元，及2015年7月5日至2015年10月22日期间（110天）应由华燊公司承担的300平方米房屋的费用，即15000元×300平方米／2000平方米÷365天×110天=678.08元，谊朋公司应予退还。谊朋公司合计应退还物业费5609.59元。
如上所述，诉争《房屋租赁合同》履行过程中，谊朋公司并无违约行为，且周全公司亦无证据证明其实际停业损失的发生，其要求谊朋公司支付违约金的请求，原审法院不予支持。周全公司在诉争《房屋租赁合同》履行过程中，未经与谊朋公司协商一致，擅自撤出诉争房屋，构成根本违约，应当承担违约责任。依据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑因周全公司违约所造成的诉争房屋空置损失、谊朋公司将诉争房屋恢复原状所需的费用以及周全公司擅自终止合同履行存在明显过错等因素，原审法院认为谊朋公司主张违约金15万元明显过高，原审法院酌情调整为10万元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、周全公司与谊朋公司于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月22日解除；二、谊朋公司于判决生效之日起十日内返还周全公司履约保证金4万元；三、谊朋公司于判决生效之日起十日内返还周全公司物业费5609.59元；四、周全公司于判决生效之日起支付谊朋公司租金53013.7元；五、周全公司于判决生效之日起支付谊朋公司违约金10万元。合并执行以上第二、三、四、五条，周全公司于判决生效之日起支付谊朋公司107404.11元；六、驳回周全公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费2853元，减半收取1426.5元，反诉案件受理费2100元，减半收取1050元，合计2476.5元，由周全公司负担。
周全公司不服原审判决，向本院上诉称：一、诉争房屋漏水不但严重影响其正常经营，还将导致其对维修车辆的所有人承担赔偿责任；二、谊朋公司未经其同意，擅自将部分租赁物租赁给第三人。且其搬迁时，谊朋公司的法定代表人也在现场，之后还多次联系其商量保证金及租金返还事宜；三、租赁合同的解除时间是2015年8月1日，谊朋公司是明知的。其于2015年7月31日将水、电费全部结清，谊朋公司在收取下半年租金的时间发律师函，这也说明合同解除时间是2018年8月1日。即使谊朋公司不承认知道合同解除日期是2015年8月1日，谊朋公司收到本案起诉状是也必然知道租赁合同解除。2015年10月22日是谊朋公司提出租赁物是否可以对外出租的时间。综上，原审法院认定事实错误，请求本院依法撤销原审判决，改判支持周全公司的全部诉讼请求，驳回谊朋公司的全部反诉请求，并判令谊朋公司承担本案一、二审诉讼费用。
谊朋公司辩称：一、诉争房屋的偶然性漏水不足以影响到周全公司的正常经营，完全可以通过维修解决，但周全公司未证明曾通知谊朋公司维修而谊朋公司拒绝维修。周全公司所谓的对车辆所有人承担赔偿责任完全是主观的臆想，并无任何证据证明。二、诉争房屋部分出租给第三人系周全公司明知并认可。周全公司在网上发布招租信息，且周全公司法定代表人江克锐带领第三人看房，谊朋公司是应周全公司请求，为了帮助周全公司缓解经营压力才同意直接与第三人签订租赁合同。况且周全公司直接将仓库钥匙交付给了第三人，周全公司明知并认可第三人与谊朋公司签订租赁合同。三、原审法院认定合同解除时间为2015年10月22日正确。周全公司于2015年8月1日晚上6点至8点偷偷搬离诉争房屋，并未通知或告知过谊朋公司，周全公司称搬迁时谊朋公司在现场与事实不符。谊朋公司所发《律师函》从未表明过双方所签的《房屋租赁合同》于2015年8月1日解除，相反还一直强调周全公司擅自搬离租赁房屋是单方面违约行为，要求周全公司继续履行合同。周全公司称谊朋公司在收到起诉状时必然知道合同解除，没有法律依据。至原审开庭时，涉案合同仍然处于有效期内，原审法院为避免损失进一步扩大，当庭征求了双方的意见，双方在庭审中同意解除合同，故原审法院认定合同于庭审当天解除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人谊朋公司对原审查明的事实没有异议。上诉人周全公司对原审判决中“华燊公司入驻该房屋后，江克锐将仓库卷帘门钥匙一把交给华燊公司”、“周全公司是晚上6点到8点间搬走的”的事实认定有异议，认为钥匙不是周全公司交给华燊公司的，而周全公司搬家搬了十天，只有一两天是晚上6点到8点搬的。对于周全公司的异议，本院认为，华燊公司员工吴立新在原审庭审中提供的证言可以证明，钥匙系周全公司法定代表人江克锐交予吴立新，在周全公司搬走前一、两天，江克锐提到诉争房屋不太方便，另外找了地方，之后周全公司在晚上6至8点间搬走。周全公司对原审判决中的上述内容提出异议但并无证据予以证明，亦无反证推翻吴立新的证言，因此，本院对周全公司的异议不予采信。原审法院查明的事实本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定诚实信用地履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，谊朋公司依据《房屋租赁合同》将诉争房屋提供给周全公司使用，周全公司应依约支付相应租金及水、电、物业费用。周全公司在双方未达成一致意见的情况下于租赁期内自行搬离诉争房屋，违反了合同的约定。原审庭审中，双方形成解除《房屋租赁合同》的合意，原审法院确认《房屋租赁合同》于2015年10月22日解除，并据此判令周全公司支付2015年10月22日之前的欠付租金并承担合同解除前的物业费，有事实和法律依据，并无不当。
周全公司上诉称其搬走时谊朋公司法定代表人在场并在其搬走后多次协商解除合同后的保证金及租金返还事宜，但未能提供相应证据证明，周全公司亦未能提供证据证明双方达成于2015年8月1日解除《房屋租赁合同》的一致意见，故对于周全公司认为合同解除时间系2015年8月1日的上诉意见，本院不予采信。
周全公司上诉称诉争房屋漏水严重影响其经营还将导致其对外承担赔偿责任，但未能充分举证证明其该项主张，本院对此不予采信。
周全公司上诉称谊朋公司在其不知情的情况下擅自将部分租赁物另租第三人，但根据谊朋公司提交的“58同城网”招租信息，周全公司在2015年1月与谊朋公司签订合同后，同年5月即就诉争房屋发布招租信息，结合华燊公司员工吴立新关于其系看到上述招租信息后与周全公司联系看房，房屋钥匙亦是周全公司给其的证言，周全公司的该项上诉主张亦不能成立，本院亦不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2853元，由上诉人南京周全汽车维修服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 朱亚芳