广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初7572号原告：珠海市建筑工程有限公司，住所地：珠海市香洲凤凰南路1165号。法定代表人：刘立平，董事长。委托诉讼代理人：叶少梅，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘瑞，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：许锡兴，男，汉族，1960年8月16日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李佩芝，女，汉族，1963年2月17日出生，住广东省珠海市香洲区，系被告的配偶。原告珠海市建筑工程有限公司与被告许锡兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶少梅、潘瑞，被告许锡兴及其委托诉讼代理人李瑞芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间就珠海市××××之二及珠海市香洲翠香路120号5栋之三的房屋的租赁合同已于2017年7月19日解除；2.判令被告腾退珠海市××××之二及珠海市香洲翠香路120号5栋之三处的房屋；3.判令被告向原告偿还拖欠的房屋租金暂计35650元（自2014年8月起暂计至2017年8月15日，实际要求计至房屋实际腾退之日）；4.判令被告向原告支付房租迟延支付期间产生的利息暂计3044.25元（按年利率6%计算，从2014年9月起暂计至2017年8月，实际要求计至租金还清之日）；5.判令由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告原为原告员工，自2004年下半年开始租住原告所有的珠海市××××之二（旧地址：珠海市××）（以下简称“146号房”）及珠海市香洲翠香路120号5栋之三（旧地址：珠海市松林街151号）（以下简称“151号房”）处的房屋。起初，原、被告约定146号房月租350元，该租金较原告其他租户为特别优惠价；151号房月租500元，该租金与原告其他租户租金一致。而后，因原、被告解除劳动关系，146号房月租自2016年1月1日起上调至与原告其他租户一致，即600元；151号房月租仍为500元。被告入住涉案房屋后，自2014年8月开始拖欠房租，经原告多次催缴被告仍不支付。原告念在被告为员工，一直未解除租赁合同。即使在2015年9月被告因严重违反公司规章制度而与原告解除劳动合同关系，原告也只是上调了房租，但仍让被告租住在涉案房屋至今。期间，原告通过多种方式多次催缴房租，并告知被告如一再拖欠房租，原告将解除合同并收回房产，但被告仍不支付房租。2017年7月19日，原告发函给被告正式通知解除租赁合同并要求腾退房屋。截至起诉之日，被告仍未支付房租及腾退房屋，被告上述行为已违反了合同约定及法律规定。被告许锡兴辩称如下：1.被告于1981年4月入职珠海市二建公司，是具有35年工龄的老职工，现已退休。翠香路120号4栋之二（旧门牌××）由市二建公司自行建造，并无房产证。改制时，公司曾公布资产计入股份的信息表，其中146号房并未计入股份。原告并未出钱购买此房。2.后公司于2001年改制，被告并未买到房改房，故接受货币补贴政策。政策规定最多可补20年每月374元，而公司仅补给被告15年，每月补100元，共1.8万元。公司让被告签收时，写明是36000元，但入公积金账号仅18000元，被告截留18000元。3.经过市政府信访，公司工会主席黄高华在2004年承诺未来有房子分一套给被告，即现今居住的××房。146号房开始每月租金为95元，被告为小区保安，小区向公司物业管理搞承包，负责人为许成欢。每月由许成欢去公司领取承包款，然后发予被告。被告每月房租在工资里扣，从未亲自交过房租。被告的配偶李佩芝从不承认需向公司交房租，并多次追讨工资被扣款项。4.2010年，中央国务院下达文件，确定历史遗留问题的房子可在市国土资源局登记确权。被告与配偶李佩芝于2010年2月29日前去登记、确权。地籍科工作人员指出这些房子为未房改的福利房，拆迁时赔被告二三百万元。自2012年开始，原告每月收取350元。自此，原告公司运用温水煮青蛙的方法进行无耻的操作，许成欢受人指使连续数月不领工资，被告工资连续数月未发。2014年7月，公司物业部陈良玉逼迫被告就××房与李佩芝的151号房与公司签订租赁合同。被告不同意，原告公司便连续7个月21天不发工资。因家中生活拮据，孩子需交学费，被告被迫在外打散工。期间原告公司办公室、人力资源并不知情，继续为被告购买社保。5.被告入职市二建公司的工种为瓦工，满55周岁即可提前退休。被告委托李佩芝至公司处理退休事宜，拿回劳动档案。王湘穗以被告需先签署解除劳动合同才能拿回劳动档案为由，不提供劳动档案。李佩芝指出公司拖欠房屋补贴与7个多月工资，行为违反劳动法，被告被迫在外打工，是公司违法在先，错不在被告。李佩芝与王湘穗协商公司所欠被告的钱可一笔勾销，前提是××房需归被告所有。王湘穗当时承诺若被告不追究，则他们也不追究。双方约定时间一方交予劳动档案，一方签名解除劳动关系。解除劳动通知中具有大量不实的内容，但为了拿回档案办理退休，被告迫于无奈，签名解除劳动关系，但实非被告意愿。6.原告巧取豪夺，吞并被告工资、房补、工龄补贴等许多财产。7.由于公司截留房屋补偿款，补偿不到位，而××房属性为福利房，是二建公司遗留下来的房子。被告恳请法院判××房归被告所有，如不能判房屋归被告所有，被告要求公司归还所欠所有款项。其中所欠房屋补贴应按2001年与现今平均房价间涨幅计算。当时每平方约2000元，现今为约30000元/平。故应为49320×15=739800元，与其它项合计844891元。8.被告虽与原告解除劳动合同，但一直居住在××房，住房纠纷、债务问题并未了结。被告请求判决原告归还844891元或146号房的使用权。本院经审理认定事实如下：珠海市建筑安装工程公司二公司于1995年经审批变更名称为珠海市第二建筑工程公司，又于同年经审批变更名称为珠海市建筑工程总公司，后于2002年2月1日经核准变更公司名称为珠海市建筑工程有限公司，企业类型由原集体企业法人变更为非国有独资有限责任公司。被告于20世纪80年代入职珠海市建筑安装工程公司二公司，于1995年12月与珠海市建筑工程总公司签订了无固定期限劳动合同。原告公司在改制过程中，被告未享受实物分房，并开始领取住房货币补贴。2015年10月，原告珠海市建筑工程有限公司向被告发出《解除劳动合同通知》，通知载明“你从2015年2月21日起至今无故一直未回公司上班……已严重违反公司的规章制度。现经你提出，你我双方协商，于二0一五年九月解除劳动关系，工资、加班费、社保、住房公积金已结清，双方之间不存在任何劳动争议”。同月，被告在该通知上签名并签署“同意已签收”。次月，被告开始享受养老保险待遇。根据国有土地使用证显示，位于珠海市香洲区翠香路松林街208号的土地使用者为珠海市建筑安装工程公司二公司，即本案原告的前身。涉案的翠香路120号4栋之二、香洲翠香路120号5栋之三房屋由被告的前身珠海市建筑安装工程公司二公司在上述208号土地上自行建造，至今未办理权属登记手续。2015年12月18日，珠海市香洲区翠香街翠香社区居委会出具《证明》，载明“珠海市建筑工程有限公司，位于珠海市香洲区翠香路120号2栋138号至141号门牌上下二层住宅建筑面积212平方米，珠海市香洲区翠香路120号3栋142号至144号门牌××.03平方米，珠海市香洲区翠香路120号4栋145号至148号门牌××.2平方米，珠海市香洲区翠香路120号（松林街）149号至156号门牌瓦平房建筑面积243.04平方米，珠海市香洲翠香路120号8栋右侧瓦平房（加彩瓦顶）建筑面积80.38平方米，珠海市香洲区镜新街50号商铺建筑面积143平方米及本商铺后面瓦平房建筑面积298平方米，房产权属珠海市建筑工程有限公司所有。”2017年4月20日，珠海市公安局翠香派出所出具《证明》，称旧地址珠海市香洲区翠香路松林街208号的新地址为珠海市香洲区翠香路120号。该证明的附件《新旧地址变更对照表》上显示，新地址香洲翠香路120号4栋之二的旧址松为林街头146号，权属人为珠海市建筑工程有限公司；新地址香洲翠香路120号5栋之三的旧址为松林街头151号，权属人为珠海市建筑工程有限公司。2000年之后，被告陆续开始入住香洲翠香路120号4栋之二、香洲翠香路120号5栋之三房屋至今。2000年3月15日，被告出具一份手写后盖章的《证明》给翠香派出所，载明“兹有我公司职工许锡兴原住夏美60之五，现已搬入松林街151号房”。同年，被告将其本人及其家属的户口迁入松林街151号房。2004年11月8日，原告公司出具一份打印后盖章的《证明》给供水所，载明“位于翠香路我公司松林街小区146号二层平房是我公司物业，今有公司职工许锡兴居住，请办理有关用水手续为盼。”目前，被告持有给供水所的《证明》原件，《证明》原件的正文第二行中的“物业，今有公司”的等六个字已经被用笔涂掉，并在下面手写添加“分给”两字，但原件还能清晰辨认出原来打印的内容。同时，原告还出具一份同样的证明给香洲供电所，协助被告办理用电手续。2014年7月之前，原告按香洲翠香路120号4栋之二每月租金350元、香洲翠香路120号5栋之三每月租金500元的标准从被告的工资中扣除上述房屋租金。被告的出具收款收据载明，租金146号房350元每月，151号房每月500元。被告在领取2014年5、6和7月领取工资时，在当月的《松林街小区承包费》中签名领取工资时确认“应扣房租850元”。2014年8月起，被告不再向原告交纳房租。2015年12月31日，原告向被告邮寄发出《通知》，载明“你租住我公司位于珠海市香洲翠香路120号4栋146号、翠香路120号松林街151号两处房产物业，在2014年8月至2015年12月共欠租金14450元尚未结清。从2016年1月1日起，我司将你所租住的位于珠海市香洲翠香路120号4栋146号住宅（上、下两层住宅54.8平方米）月租金调整为人民币600元，另一套位于珠海市翠香路120号松林街151号（瓦平房30.38平方米），按原来月租500元不变。请接本通知后于2016年1月15日前到本公司交清所拖欠房租14450元，并办理续签房屋租赁合同的相关手续。否则，我司将采取实行停水、停电等措施，如再不交清拖欠租金，公司将会收回所住物业另作安排，由此引起的一切后果将由你自行承担。”被告于次日签收上述邮件。2017年3月31日，原告向被告发出《催收通知》，通知被告“于2017年4月7日之前到公司交清所欠的房租并办理房屋租金合同的相关事项，否则，公司将收回该处物业…….”2017年7月19日，原告通过EMS快递向被告发出《催收及通知函》，载明“贵方承租我司位于珠海市××××之二（旧地址：珠海市××）及珠海市香洲翠香路120号5栋之三（旧地址：珠海市松林街151号）处的房屋（该两处房屋以下简称租赁物业），因贵方长期拖欠我司租金，我司多次向贵方催收拖欠的租金，贵方仍未支付，现我司向贵方发出通知如下：1、请贵方在收到本函之日起两天内向我司付清拖欠的租金人民币35100元（拖欠租金从2014年8月至2017年7月）转账至户名：珠海市建筑工程有限公司，账号：20×××92，开户行：珠海工商银行凤凰支行）；2、贵方与我司的租赁合同于贵方收到本函之日解除；3、贵方应在收到本函之日起六天内搬离租赁物业，清除租赁物业内所有属于贵方的物品，并向我司移交租赁物业。如果贵方未能按期付清上述所欠款项并按期移交租赁物业，我司将采取法律途径维护自身合法权益，届时贵方不仅要承担上述款项支付责任，还要依法承担相应的诉讼费用、违约金等相应成本，望贵方慎重考虑。”同日，被告签收了上述邮件。本院认为，原告公司经多次经核准变更公司名称，甚至还存在改制的情况，根据公司法的相关规定，原告公司前身的债权债务均由原告公司承继。尽管涉案的珠海市××××之二（旧址××）、翠香路120号5栋之三（旧址松林街151号）两处房产没有产权登记，但因涉案的房屋所在的土地属于原告所有，并由原告的前身建造，且涉案房屋所在地的居委会也出具证明确认涉案房屋属于原告所有，据此，本院予以认定涉案房屋最初权属为原告所有。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告辩称涉案房屋属于其福利房，对此，本院分析如下：一来，被告没有提供任何直接证据支持其辩称。二来，被告的辩称与原告在2014年7月之前一直从被告的工资中扣除房屋租金，而被告签字确认相互矛盾。三来，原告出具给供电所、供水所的《证明》，仅是协助作为公司职工的被告办理涉案房屋供水供电，并不能证明系分给被告居住。四来，根据相关的住房政策规定，住房货币补贴仅是向没有享受实物分房的职工予以发放，而被告已经实际领取了住房货币补贴，进一步予以印证被告涉案房屋不可能是被告的福利分房。被告认为单位没有按政策规定足额发放住房补贴，属于不同的法律关系，被告应另循合法途径解决。据此，本院对被告辩称“涉案房屋系其福利房”的抗辩理由不予采纳。由此可见，涉案房屋最初权属为原告所有，又没有证据证明该房屋属于任何职工的福利分房，被告作为住户也需要原告出具证明协助才能办理供水供电，而居住在涉案房屋中的被告一直通过抵扣工资的形式向原告交纳租金。据此，本院予以认定被告最初作为原告公司的职工居住在属于原告的涉案房屋，被告每月向原告缴纳租金，双方形成了事实的房屋租赁关系。从收款收据和抵扣租金的情况来看，双方约定香洲翠香路120号4栋之二每月租金350元、翠香路120号5栋之三每月租金500元。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。原告在2015年12月31日向被告邮寄发出《通知》称提高租金，属于单方变更合同，双方并未协商一致变更合同，故原告单方变更合同提高租金对被告并无法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，原、被告双方并未签订书面租赁合同，故双方形成的是不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告在被告拖欠租金后已经多次通知被告交纳拖欠的租金，也已经提前告知被告如不及时交清房租则收回物业，原告在2017年7月19日向被告发出《催收及通知函》，除向被告催收租金外，还通知被告解除租赁合同，此时，原告依法有权解除租金合同，而被告于同日签收了上述通知函的快递，据此，双方的不定期房屋租赁合同于2017年7月19日解除通知抵达当天已经解除。在租赁合同解除后，原告诉请被告予以腾退涉案房屋，理据充分，本院予以支持。因原告单方提高房屋租金对被告无法律约束力，故房屋租金仍应按原来的标准予以计算。在房屋租赁合同解除后，被告依法应向原告腾退返还涉案房屋，但在被告未及时腾退的情况下，被告仍应按原来的租金标准向原告支付涉案房屋的占有使用费。因此，被告应向原告支付2014年8月起涉案房屋的租金至实际腾退之日止，香洲翠香路120号4栋之二房按每月350元的标准支付，香洲翠香路120号5栋之三房按每月500元的标准支付。因双方并未签订书面的租赁合同约定租金的支付时间，因此，原告诉请被告自2014年9月起支付房租迟延支付期间的利息，理据不足，本院不予支持。但被告自2014年8月起开始拖欠租金，原告在2017年8月16日提起本案诉讼，被告在原告向其主张租金后仍未支付，已经构成迟延履行，必然给原告造成利息损失，据此，被告应自起诉之日即2017年8月16日起以拖欠的租金为基数，并按银行同期贷款利率向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告珠海市建筑工程有限公司与被告许锡兴之间关于珠海市香洲翠香路120号4栋之二房（旧地址：珠海市松林街146号）及珠海市香洲翠香路120号5栋之三房（旧地址：珠海市松林街151号）的房屋租赁合同于2017年7月19日解除；二、被告许锡兴于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市建筑工程有限公司腾退珠海市香洲翠香路120号4栋之二房及珠海市香洲翠香路120号5栋之三房；三、被告许锡兴于本判决生效之日起七日内按每月350元的标准向原告珠海市建筑工程有限公司支付珠海市香洲翠香路120号4栋之二房的2014年8月起至实际腾退之日止的房屋租金及其利息（自2017年8月16日起以实际拖欠的租金为基数，按同期银行贷款利率计算）；四、被告许锡兴于本判决生效之日起七日内按每月500元的标准向原告珠海市建筑工程有限公司支付珠海市香洲翠香路120号5栋之三房的2014年8月起至实际腾退之日止的房屋租金及其利息（自2017年8月16日起以实际拖欠的租金为基数，按同期银行贷款利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4397元，由被告许锡兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  赖伟莲二〇一七年十一月十四日书记员  黄晓丹