安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0302民初1366号
原告：戴明柱（执行案外人），男，1962年11月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区，
委托代理人：范永潭，安徽国梦律师事务所律师律师。
委托代理人：安城，安徽国梦律师事务所律师实习律师。
被告：陈泉秋（申请执行人），女，1949年4月25日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区，
被告：陈成（申请执行人），男，1981年6月14日出生，汉族，住址同上，
第三人：蚌埠市纺织机械配件厂，住所地安徽省蚌埠市解放四路485号，组织机构代码：14986873-X。
法定代表人：张明，该厂厂长。
委托代理人：贾相麟，安徽东石律师事务所律师。
原告戴明柱与被告陈泉秋、陈成、第三人蚌埠市纺织机械配件厂（以下简称“纺织配件厂”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴明柱及其委托代理人范永潭，被告陈泉秋、第三人纺织配件厂的委托代理人贾相麟到庭参加诉讼，被告陈成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
戴明柱向本院提出诉讼请求：1.判令解除对坐落于本市淮河东路67号房屋的执行查封；2.判令戴明柱享有上述房屋所有权。事实和理由：涉诉房屋是戴明柱合法取得的房屋，产权归其所有。2008年蚌埠蚌锐房地产开发经营有限公司（以下简称蚌锐公司）开发的淮秀园小区主体工程基本完工，但辅助配套设施尚未完工。因众多债权人在本市蚌山区法院申请对蚌锐公司强制执行，该院协调让戴明柱垫资将小区的辅助工程施工完毕，以通过验收便于案件执行，当时执行法官承诺出售房款优先支付戴明柱工程款。为此，戴明柱在本市蚌山区法院执行法官的协调下与蚌锐公司于2008年12月25日签署协议书，约定由戴明柱垫资将1#、2#楼的辅助工程按蚌锐公司提供的图纸施工完毕，图纸内工程造价以70万元一次性包死，如有变更，按实际发生的工程量另行计算；蚌锐公司将2#楼的第四、第五间门面房作为抵押交于戴明柱。协议签署后，戴明柱依约履行义务，该辅助工程经蚌锐公司委托审计造价为967453.81元。2009年，蚌锐公司将涉案房屋交于戴明柱。2010年1月15日，蚌锐公司向本市蚌山法院承诺用2#楼门面房低付戴明柱的辅助工程工程款。2010年1月30日，工程决算为967453.81元。2010年3月2日，蚌山法院要求将2#楼第五间门面房以9980/㎡抵给戴明柱（未实现）。2012年1月10日，戴明柱与蚌锐公司就工程款支付签署房屋抵账协议，约定蚌锐公司将涉案房屋抵给戴明柱，双方就辅助工程工程款一次性结清。后因蚌山法院在监控蚌锐公司资产处置时失控，致使涉诉房屋无法过户（该房被蚌山法院查封）。2014年10月蚌山法院将涉诉房屋解封并告知戴明柱自行与蚌锐公司办理抵房过户手续，但因蚌锐公司法定代表人去世，该公司无人办理业务且公司应承担的过户税费无法缴纳，致使无法办理过户。2012年1月10日，蚌锐公司将84㎡房屋作价967453.81元抵付给戴明柱，视为戴明柱2012年1月10日已付清房款967453.81元，蚌锐公司交付房屋。2015年3月30日，蚌埠市龙子湖法院查封了房屋，原因是陈泉秋、陈成要求蚌锐公司为其办理房屋过户手续并支付逾期办证违约金，蚌锐公司与陈泉秋、陈成之间的商品房买卖合同与戴明柱无关。
戴明柱取得的房屋，虽未办理过户手续，但取得法律赋予的权利，属于不得查封的范畴。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，戴明柱在2015年3月30日查封前签订有效的房屋抵账协议，支付全部房屋对价款并占有房屋，未办理过户手续并非戴明柱过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条明确了房屋买受人的一项实体权利，即不动产特别优先权，是足以排除强制执行的实体权利。
（2016）皖0302执异11之一号裁定驳回戴明柱执行异议错误。没有法律规定被执行人无权处置被查封的财产，仅规定被执行人处置被查封的财产的行为不得对抗申请执行人，蚌锐公司与戴明柱签署的房屋抵账协议仅系不能对抗在蚌山法院的申请执行人，与作为申请执行人的陈泉秋、陈成无关。【第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。】戴明柱与蚌锐公司签署的系列协议都是在蚌山法院组织、协调下签署的，并非蚌锐公司擅自处分被查封财产。（2016）皖0302执异11之一号裁定认定房屋抵账协议未生效错误。协议生效与否只存在两种情况，一是协议生效的条件未成就，另外一种是法定生效条件未成就。本案的协议未约定生效条件，法律也没有规定生效条件，不知道裁定认定协议未生效的依据何在？另外，裁定认为房屋抵账协议是债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议错误，戴明柱与蚌锐公司之间是建设工程施工合同及房屋买卖合同关系。（2016）皖0302执异11之一号裁定认为2014年生效判决已确认涉案房屋的权属，戴明柱的异议申请不能阻却执行，戴明柱不知何意。戴明柱与蚌锐公司是在2012年1月10日签署的房屋抵账协议，当时蚌锐公司持有的房产及土地证显示蚌锐公司是唯一权利人，况且戴明柱一直不知道附属工程中另有按比例出资人（纺织配件厂）。2014年出现房屋共有人主张权利，纺织配件厂对戴明柱的工程款967453.81元是否应承担46%？即使纺织配件厂享有46%权益，其也仅对内有效，对外无约束力。
综上，戴明柱认为陈泉秋、陈成申请执行的案件不得查封涉案房屋，戴明柱对该房享有所有权，望依法支持。
陈泉秋述称：本案件与戴明柱无关，我买的是蚌锐公司的房子。
陈成未在答辩期内提供答辩状。
纺织配件厂辩称：戴明柱的请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回；戴明柱与蚌锐公司签订的以房抵款协议不具有法律效力，因为本案的房屋是纺织配件厂与蚌锐公司联合开发的房屋，双方对房屋产权有明确的约定，纺织配件厂享有46%的产权，蚌锐公司在没有经过纺织配件厂同意的情况下，以该配件厂享有的部分产权冲抵自己的债务，显然不具有法律效力，侵害了纺织配件厂的权益，所以以房抵款协议不具备法律效力；蚌锐公司的协议是在法院对该房屋查封期间与戴明柱私下恶意串通签订的，违反了相关的法律规定，不具备法律效力；法院可以对蚌锐公司享有的54%产权依法查封，但是不能侵害纺织配件厂46%的产权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.关于协议书的真实性问题。戴明柱预提交的证据为复印件，其庭后向本院提交了原件，经核实与复印件一致，结合（2016）皖0302执异11之一号执行裁定书听证笔录，本院对该证据的真实性予以确认。2.关于承诺书、房屋抵账协议的真实性问题。戴明柱预提交的证据为复印件，蚌埠仲裁委员会出具证明，证明上述证据原件在该委保存，结合（2016）皖0302执异11之一号执行裁定书听证笔录，本院对该证据的真实性予以确认。
本院认为，人民法院依法查封的房屋，在查封期间，任何人无权擅自处分。在本案中，蚌锐公司仅享有涉诉房屋54%的产权，且该公司与戴明柱在蚌埠市蚌山区人民法院查封该房屋期间签订《房屋抵账协议》，违反法律规定。同时，蚌锐公司与戴明柱基础法律关系为建设工程施工合同纠纷，双方签订的抵账协议实质上是以物抵债协议而非房屋买卖合同，且该协议亦未实际履行。综上，双方签订的《房屋抵账协议》既违反法律规定也没有实际履行，戴明柱对该房屋不享有财产性权益，戴明柱要求解除对涉诉房屋的执行查封并且判决该房归其所有没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告戴明柱的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告戴明柱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 魏 莲
代理审判员 刘正举
人民陪审员 高庆丽
二〇一七年九月五日
书 记 员 刘思源
中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。