山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0983民初1388号
原告：肥城市华丰粮油贸易有限公司。住所地肥城市。
法定代表人：孙胜军，经理。
委托诉讼代理人：赵西营，该公司副经理。
委托诉讼代理人：董印，山东信望律师事务所律师。
被告：肥城市城市热力有限公司。住所地肥城市。
法定代表人：荣启华，董事长。
委托诉讼代理人：张兴东，山东卓知律师事务所律师。
原告肥城市华丰粮油贸易有限公司与被告肥城市城市热力有限公司借用合同纠纷一案，本院于2016年7月7日作出了（2015）肥民初字第4203民事判决书，被告肥城市城市热力有限公司不服该判决，向山东省泰安市中级人民法院提起上诉。山东省泰安市中级人民法院于2017年2月26日作出（2016）鲁09民终2902号民事裁定，发回重审。本院于2017年3月22日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肥城市华丰粮油贸易有限公司的委托诉讼代理人董印和被告肥城市城市热力有限公司的委托诉讼代理人张兴东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告在原审中向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令被告支付房屋使用费104万元;2、排除妨碍；3、诉讼费用由被告负担。重审诉讼中本院要求原告明确法律关系及明确具体的诉讼请求时，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间的借用合同；2、判令被告依法支付使用费（自起诉之日按照每年140400元计算），并支付自起诉之日起至实际返还之日的租赁费；3、判令被告立即腾空所占用房屋和土地、返还房屋和土地并恢复原状；4、本案诉讼费及邮寄费由被告承担。事实与理由：被告使用的粮局换热站房屋于2003年归我单位所有，自此向被告主张权利，但被告却以各种理由推托，严重地侵犯了原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称，一、原告起诉要求排除妨碍、承担使用费从事实上来讲是不成立的；肥城市自1994年开始集中供热一直无偿使用涉案房屋至今，我们占用在前，原告取得所有权在后。涉案房屋原所有权人为肥城市粮食局，用途是工业生产，主张排除妨碍索要使用费没有事实依据。二、原告主张排除妨碍索要租赁费因违反法律规定而不能成立。无偿提供建设供热设施所需要的房屋是用热单位的法定义务，被告不构成侵权，无需搬出和支付使用费。山东省物业管理条例规定：建设单位应当承担设备用房等土建工程的配套建设。山东省供热条例规定：房地产开发企业应当承担设备用房等土建工程的配套建设。三、被告取得该房屋的所有权不符合法律规定，其所有权是无效的。依据国务院物业管理条例、山东省物业管理条例的规定，物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。肥城市粮食局将该集中供暖用房转让给原告因违反上述规定而转让无效。2003年10月之前该房屋的所有权人是肥城市粮食局，该房屋依法属于国有资产。根据行政事业单位国有资产管理办法的相关规定，肥城市粮食局将国有房产（诉争的锅炉房）转让给原告没有按照行政事业单位国有资产管理办法的规定办理审批手续，擅自转让给原告无效，原告对该房屋没有所有权。四、肥城市粮食局将自有的锅炉房，交付给被告无偿用于集中供暖，没有约定期限。即便转让有效，原告应继续履行肥城市粮食局与被告无偿使用的法律关系，原告无权要求被告搬出该锅炉房和索要使用费。原告权益受到损害是因肥城市粮食局不能交付转让的锅炉房造成的，原告应当向肥城市粮食局主张权利。五、原告主张排除妨碍索要使用费，损害该换热站范围内广大用热户的权益，依法不能支持。肥城市1994年集中供热，在原肥城市粮食局锅炉房建设换热站，该锅炉房属于国有资产，是无偿提供的。该换热站供暖范围涉及10个单位，几百个家庭。肥城市粮食局不顾用热户的利益，私自将属于国有资产的公共供热用房转让给原告，引发原告要求排除妨碍并提起诉讼是对该换热站供热范围内用热户权益的损害。综上，原告对于该换热站用房主张排除妨碍并索要使用费，在事实和法律上是不成立的，原告的自私行为损害了既有用热户的合法权益，甚至可能影响肥城市既有供热规划，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据：房产证、土地证、肥政征字（2003）第40号《关于肥城市华丰粮油贸易有限公司办理出让手续的批复》《中华人民共和国契税完税证》、法院工作人员的调查笔录及照片；被告提交的肥城市煤气热力公司财产财务交接表、[1999]第5号《肥城市人民政府会议纪要》、《交接说明》、《固定资产明细表》、肥城市工商行政管理局出具的私营企业登记信息查询信息、涉案房产档案，当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提交的肥城市集中供热换热站统计表，原告认为该证据与本案无关，原告不是用热单位。本院认为该证据能够反映客观事实、与本案有关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。本院依职权委托泰安阳光资产评估事务所出具的《房地产租金价值咨询意见书》，被告对该结论有异议，但未提供证据证实该结论在程序及实体上存在错误等不能作为证据的法定情形，对原告要求对涉案房屋的租赁价格进行鉴定的申请，本院不予采信；本院认为，《房地产租金价值咨询意见书》能够反映客观事实、与本案有关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原肥城县粮食局在其位于肥城市新城路095号的办公区内有锅炉房一座，占地面积108.03M2，设计用途为工业生产，为东西走向，其西墙临肥城市新城向阳街。1994年肥城市建设集中供暖设施时，利用该锅炉房建成换热站一处，并无偿使用至今，该换热站为附近单位的数百用热户供暖。2003年4月7日，原肥城市粮油贸易中心改制，成立肥城市华丰粮油贸易有限公司。同年6月，经肥城市人民政府批准，将包括该锅炉房在内的土地证号为肥城国用（89）字第0100**号的土地使用权出让给原告，批准文件号为肥政征字（2003）第40号。原告于2003年10月27日取得了房屋所有权证，证号：XX号。2015年开始，原告多次向被告主张权利，并曾采取封门的手段要求被告支付租金未果，于2015年12月28日诉至本院。
另查明，该换热站内的设备是原肥城市热电公司于1994年建设的。1996年肥城市热电公司与肥城市煤气公司合并，成立肥城市煤气热力公司，该换热站内的设备转交给肥城市煤气热力公司。1999年5月，肥城市煤气热力公司分立，把热力部分的资产剥离出来，移交给肥城市热电厂。2005年8月，肥城市热电厂变更为肥城市华美热电有限公司，该换热站内的设备归肥城市华美热电有限公司所有。2010年8月，由肥城市城市建设投资有限公司与中国农发重点建设基金有限公司出资成立肥城市城市热力有限公司，该公司于2012年对肥城市的供热管网进行了改造，涉案换热站内的设备经改造后归肥城市城市热力有限公司所有。
还查明，该换热站北为大门，大门北为商业楼，商业楼一楼均为商铺。2017年7月25日，本院依职权委托泰安阳光资产评估事务所对涉案房屋同地段或类似地段的工业用地房屋租金或使用费进行咨询。2017年8月1日，泰安阳光资产评估事务所作出了《房地产租金价值咨询意见书》，其意见为涉案房屋的年租金费用为23700元（本次评估的有效期为2017年7月31日至2018年7月30日止。）
本院认为，换热站所占用的房屋原属肥城市粮食局所有，为国有资产。换热站在1994年建设时供热辐射的房屋产权均是公房性质（山东住房制度改革始于1997年），肥城市粮食局作为行政机关，为供热提供物业用房，在改建当时承担的是所辐射区域内住户的市政职能。原告取得涉案房屋所有权后，该房屋一直被用作换热站至今，说明该房屋所承担的市政职能没有因产权的变化而变化。涉案房屋仍作为供热配套设施使用，其本质就是所有权与使用管理权的分离。《山东省供热条例》第八条规定：城市、县城新区建设和旧城区改建，应当按照城市、县城总体规划和供热专项规划要求，配套建设供热设施，或者预留供热设施配套建设用地。预留的供热设施配套建设用地，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。因此换热站改建需要符合政府规划，原告未提交任何证据证明我市已在他处另行规划了换热设施建设。因此原告虽具有物权，但是其使用方式已经市政设施规划用作换热站至今，承担了社会公共职能，原告对此不仅是明知的，而且也没有在划拨土地私有化的过程中（含行政征收程序），向肥城市政府主张物权全部权能，因此其物权的使用只能用于换热站，无权主张收回。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”。本案换热站是被告合法占有在先，基于该设施用途的公共性，原告物权的行使不得妨碍公共利益。原告要求被告立即腾空所占用房屋和土地、返还房屋和土地并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案中，原告提交了房屋所有权证，能够认定原告对涉案的换热站所占用的房屋享有所有权。被告的合法占有因房屋所有权的改变，其与所有权人的法律关系发生变化。原告享有房屋所有权，但并不是该换热站的用热方，双方就该房屋的使用形成借用合同关系。原告虽无权收回房屋，但并不影响其对所有物的收益权。原告主张原告有权自起诉之日自被告处获取占用费用，本院予以支持。涉案房屋为东西走向，虽然房屋面积为108.03㎡，但真正临街的部分较小，且该房屋原为锅炉房，土地属于工业用地，参照《房地产租金价值咨询意见书》的结论，综合考虑该房屋的位置、结构、用途、租金变化等多种因素，本院酌定由被告按26000元/年的标准给付房屋占用费。国有资产通过行政征收转让于原告时，政府负有完整交付的义务，包括实物无权利瑕疵的交付与行政登记交付，另行规划安置该区域内供热设施，政府没有完成实物交付的义务，导致被告需要自行承担房改房供热设施用房的成本，被告是否自愿承担配套设施费用，是否向政府主张配套费政策由其自主决定。
对于被告提出的原告取得该房屋的所有权不合法，所有权证无效的答辩意见，本院认为，现原告持有房屋所有权证，该所有权证为有权机构颁发，真实、有效，应认定原告对涉案房屋有所有权。至于原告受让方式是否合法及有关机构颁发房屋所有权证的具体行政行为是否合法，不属于本案审查的范围。对于被告提出的无偿提供建设供热设施所需要的房屋是用热单位的法定义务，其无需支付租赁费的答辩意见，本院认为，原告不是用热单位，不负有无偿提供供热用房的法定义务，被告的该答辩意见本院不予支持。
综上，原告要求被告支付占用费的部分诉讼请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《山东省供热条例》第八条、第十四条，《山东省物业管理条例》第十六条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告肥城市城市热力有限公司于2017年12月28日前给付原告肥城市华丰粮油贸易有限公司位于肥城市新城路095号锅炉房期间的房屋占用费52000元（自2015年12月28日至2017年12月28日期间）；
二、自2018年开始，被告肥城市城市热力有限公司在占用原告位于肥城市新城路095号锅炉房期间，每年支付原告肥城市华丰粮油贸易有限公司房屋占用费26000元，并于每年12月28日前支付；
三、驳回原告肥城市华丰粮油贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3200元，由原告肥城市华丰粮油贸易有限公司负担1600元，由被告肥城市城市热力有限公司负担1600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 李 明
人民陪审员 安学明
人民陪审员 张树胜
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 聂磊磊