广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法坦民一初字第594号
原告：林红，女，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，澳门特别行政区永久性居民身份证号码×××4（）。
委托代理人：李连军、陈小姗，均系广东方源律师事务所律师。
被告：中山市坦洲镇佳信房地产经营有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：黄润庆，总经理。
被告：珠海市佳德信物业管理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区。
法定代表人：刘帅，总经理。
委托代理人：钟雄军，广东道慧律师事务所律师。
原告林红诉被告中山市坦洲镇佳信房地产经营有限公司（以下简称佳信公司）、珠海市佳德信物业管理有限公司（以下简称佳德信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告林红及其委托代理人陈小姗，被告佳信公司法定代表人黄润庆，被告佳德信公司委托代理人钟雄军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林红诉称：2011年5月3日，原告与被告佳信公司签订佳信商业城商铺认购书、佳信售楼部签约确认书，认购座落于中山市坦洲镇大兴路**号二层**铺位，房产证地址为中山市坦洲镇大兴路**号**层**卡，总房款561302元。被告佳信公司承诺买涉案商铺享有租期五年（即2011年7月1日至2016年6月30日），年租金标准为涉案商铺交易价格的6%的返租优惠，其中2011年7月1日至2013年6月30日期间的租金67356元直接抵扣购房款，折扣优惠后总房款为493946元。并明确告知其已委托被告佳德信公司对涉案商铺进行统一经营管理，原告须在签订正式的买卖合同时与被告佳德信公司签订佳信商业城商铺租赁合同。2011年5月12日，原告与被告佳信公司签订房地产买卖合同、中山市商品房买卖合同补充协议等，原告与被告佳德信公司签订了佳信商业城商铺租赁合同、物业管理各项收费标准，并于当天付清了全部房款。上述文书的签订均在广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所执业律师的见证下签订，但原告与被告佳德信签订的佳信商业城商铺租赁合同，被告一直没有给原告。虽经原告多次前往ＸＸ海天（珠海）律师事务所要求提供见证文书，但无果。关于租金的具体约定为2011年至2013年6月30日期间的租金67356元于签约当天一次性向原告支付；2013年7月1日至2016年6月30日期间的租金101034元按每季度第二周的第一个工作日前支付。如逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍支付滞纳金。被告佳信公司委托被告佳德信公司对涉案商铺进行统一经营管理，并且在被告佳信公司的要求下，原告与被告佳德信公司签订了租赁合同，两被告均对原告作出为期5年的返租承诺，因此，两被告应承担连带责任。故原告请求判令：1.两被告连带向原告支付2013年7月1日至2015年9月30日的租金75755.5元；2.两被告连带向原告支付滞纳金632787.66元（滞纳金自每季度租金应付之日起计算，按日租金的两倍计付，要求计至租金付清之日止）；4.两被告承担本案的诉讼费用。
原告林红就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的主要证据有：1.房地产权证；2.佳信商业城商铺认购书、佳信售楼部签约确认书、定金收据；3.广东省房地产买卖合同及附件补充协议、付款方式、物业管理各项收费标准、佳信商业城商铺交楼标准；4.佳信商业城商铺租赁合同。
被告佳信公司辩称：被告佳信公司不是租赁合同的主体，所以不予承担责任。
被告佳信公司就其辩解理由未向本院提交证据。
被告佳德信公司辩称：1.关于租赁合同，被告佳德信公司与业主签订租赁合同，约定的期限是二年和五年，每个租赁合同的内容均不一致，都是和业主协商确定的，具体到本案原告林红租赁合同签订的时间、违约责任的约定不能确定，需要原告举证。2.2013年7月前，涉案房屋的二楼大部分业主对外转让，被告佳德信公司无法按原经营方案执行，因此在2013年7月初通知了所有业主退出了管理，原来签订五年的租赁合同也全部解除；3.按原告起诉状的陈述，2013年7月1日至2016年9月30日期间的租金按每季度第二周的第一个工作日前支付，2013年7月1日到2014年9月的租金支付均过诉讼时效；4.退一万步说，按原告的诉状所言，拖欠租金违约金的规定也过高，请求法院酌情判令。
被告佳德信公司就其辩解理由向本院提交的主要证据有：证明。
经审理查明：2011年5月3日，佳信公司与林红签订佳信商业城商铺认购书一份，约定林红购买商铺位于中山市坦洲镇大兴路**号二层**铺位，总房款为572757元。2011年5月12日，黄润庆（甲方、出卖方）与林红（乙方、受让方）签订房地产买卖合同一份，佳信公司为黄润庆的委托代理人。约定甲方将位于中山市坦洲镇大兴路16号二层225铺的房地产转让给乙方，土地使用权为商业住宅，房屋建筑面积为26.89平方米；附件一补充协议中出卖人变更为佳信公司，并委托佳德信公司对该商品房进行统一经营管理，买受人同意签订买卖合同同时与佳德信公司签订佳信商业城商铺租赁合同，租期五年，年租金标准为该商品房交易价格的6%；双方还约定了其他权利义务。诉讼中，佳德信公司确认租金的计算方式。因佳信公司、佳德信公司逾期支付租金，林红于2015年7月23日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：林红与佳信公司签订的商品房买卖合同、林红与佳德信公司签订的佳信商业城商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林红主张与佳德信约定的租期为5年。佳德信公司辩称确认租金的计算方法及支付时间，但租赁合同已经遗失，无法确定租期是5年还是2年，且部分租金请求已经过了诉讼时效。经查，商品房买卖合同约定买受人同意在签订买卖合同时与佳德信公司签订佳信商业城商铺租赁合同，租期为5年，年租金标准为商品房交易价格的6%，且佳德信公司未提交相反证据，故本院确定租期为5年，2013年7月1日至2015年9月30日共计27个月，租金为75755.5元。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，林红于2015年7月23日向本院提起诉讼，虽然林红主张曾电话或者当面向黄润庆要求支付租金，但其未能提供相关证据证明，且黄润庆不予确认，故林红主张2014年7月23日之前的租金已经过了诉讼时效，佳德信公司辩解理由成立，本院予以采纳。诉讼请求过了诉讼时效，当事人因此丧失胜诉权。即2014年7月至9月的租金应在2014年7月8日前支付，已过诉讼时效，佳德信公司应支付2014年10月至2015年9月的租金，该租金为33669.12元（75755.5元÷27个月×12个月）。其中2014年10月至12月租金应于2014年10月7日前支付,2015年1月至3月租金应于2015年1月5日前支付，2015年4月至6月租金应于2015年4月7日前支付，2015年7月至9月租金应于2015年7月6日前支付。关于逾期支付租金的滞纳金的问题，其实质是违约金。林红称双方约定按照日租金的两倍计付，佳德信公司辩称该约定过高，应予调整。经查，佳德信公司逾期支付租金，造成林红有利息损失，双方约定按照日租金的两倍计算违约金过分高于林红的损失，故本院调整违约金按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。佳信公司并未与林红签订租赁合同，不存在支付租金的义务，故林红主张佳信公司承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告珠海市佳德信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告林红2014年10月至2015年9月商铺租金33669.12元并分别以8417.28为本金从2014年10月8日、2015年1月6日、2015年4月8日、2015年7月7日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付违约金；
二、驳回原告林红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10885元（原告已预交），由原告林红负担9656元，被告珠海市佳德信物业管理有限公司负担1229元（被告于判决发生法律效力之日七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，原告林红可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市坦洲镇佳信房地产经营有限公司、珠海市佳德信物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈 睿
代理审判员 张剑峰
人民陪审员 李嘉宝
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 王丽丽
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