长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0191民初01762号原告：长春嘉润物业经营服务有限公司，住所长春市绿园区。法定代表人：赵丹妹，该公司总经理。委托代理人：刘颖，该公司职员。委托代理人：张亚凤，吉林良誉律师事务所律师。被告：孙洪刚，男，汉族，1964年2月15日生，住长春市二道区。委托代理人：韩江，吉林率真律师事务所律师。原告长春嘉润物业经营服务有限公司（以下简称嘉润公司）诉被告孙洪刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉润公司的委托代理人刘颖、张亚凤，被告孙洪刚的委托代理人韩江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月2日，长春吉顺房地产有限公司与原告签订物业管理委托合同。2010年12月30日，原告与7栋203室的业主签订物业服务合同。依据上述合同，原告一直为彩虹风景吉顺园小区的业主服务。被告居住在彩虹风景吉顺园小区，自2013年3月1日起，被告未按合同向原告缴纳物业费、生活垃圾处理费，截止到2017年3月31日，被告已拖欠物业费6142.44元、生活垃圾处理费357元，合计6526.34元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告向原告给付物业费、生活垃圾处理费共计6526.34元。诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原、被告之间不存在物业服务合同关系；2、原告主张物业费已超过法律规定的诉讼时效期间；3、原告未尽到物业服务义务。本院经审理查明：被告系彩虹风景·吉顺园小区的业主，房屋面积为106.64平方米。2009年7月，原告与该小区的开发商长春吉顺房地产有限公司（以下简称吉顺公司）签订物业委托管理合同，主要约定：吉顺公司委托原告对彩虹风景·吉顺园小区实行专业化、一体化的物业管理，合同期限自2010年9月1日至2014年8月31日止；管理服务费按多层1元/月/平方米、高层1.5元/月/平方米、商铺1.5元/月/平方米收取；等等。被告自2013年3月1日起，未向原告缴纳物业费等，截止到2017年3月31日，被告共计有6142.44元物业服务费、357元生活垃圾处理费未向原告缴纳，其中：2013年3月1日至2014年8月31日欠缴物业费2175.46元、垃圾处理费119元;2014年9月1日至2016年12月31日欠缴物业费2303元、垃圾处理费126元；2017年1月1日至3月31日欠缴物业费384元、垃圾处理费21元。2017年4月，原告诉至本院，要求被告给付物业费等。庭审中，原告提交一份物业服务合同，该合同书的甲方处有“彩虹风景吉顺园业主大会”印章，乙方处有原告公司印章，该合同主要约定：原告为彩虹风景·吉顺园小区提供物业管理服务；原告按住宅多层1元/月/平方米、住宅高层1.5元/月/平方米、商业用房1.5元/月/平方米收取；生活垃圾处理费84元/年，公共照明费36元/年；合同期限自2014年12月1日起至2016年12月31日止；等等。被告提交了2016年拍摄的若干份照片，照片显示：小区的草坪上堆放生活垃圾，车辆停放不规范，道路失修，业主门上张贴小广告，墙面损坏，等等。本院认为,被告系彩虹风景·吉顺园小区的业主，案外人吉顺公司系该小区的开发商，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案外人吉顺公司与原告签订的物业委托管理合同对被告具有法律约束力。原告为被告居住的小区提供物业服务，被告应按合同约定向原告缴纳物业服务费。本案中，被告未按物业委托管理合同的约定按时向原告交纳物业费，属违约行为，应承担违约责任。物业委托管理合同约定，原告提供物业服务的期限自2010年9月1日起至2014年8月31日止时，被告自2013年3月1日起至2014年8月31日止，欠缴物业服务费2175.46元、生活垃圾处理费119元，原告可以向被告收取。但是，原告应在法律规定的诉讼时效期间内向被告主张权利，民法通则规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。物业服务合同属于继续性合同，在合同履行中定期发生交纳物业费的债务，属于分期履行之债，诉讼时效期间依法应从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业委托管理合同的约定，原告提供物业服务的期限自2010年9月1日起至2014年8月31日止时，原告应当自物业服务合同期限届满后2年内向被告主张欠缴的物业费，原告于2017年4月诉至本院，要求被告给付此期间的2175.46元物业服务费和119元生活垃圾处理费，已超过法律规定的诉讼时效期间，故本院对原告要求被告给付此期间的物业服务费2175.46元和生活垃圾处理费119元的诉讼请求，不予支持。对于2014年9月1日至2016年12月31日的物业服务费及生活垃圾处理费，本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，彩虹风景吉顺园业主大会与原告签订的物业服务合同，对该小区全体业主具有法律约束力，原告应按国家相关法律规定和物业服务合同的约定为小区业主提供质价相符的物业服务。本案中，被告未按物业服务合同的约定按时向原告交纳物业费，属违约行为，应承担违约责任。但是，原告提供的物业服务存在质量问题，与物业费价格不相符，被告有权要求减收物业费，本院根据原告的物业服务质量情况，酌定原告按物业费的半价向被告收取物业费。物业委托管理合同约定，原告提供物业服务的期限自2014年12月1日起至2016年12月31日止，被告自2014年9月1日起至2016年12月31日止，应向原告缴纳物业费1151.5元、垃圾处理费126元。原告提供物业服务的期限自2014年12月1日起至2016年12月31日止，原告主张物业费的诉讼时效期间应当自物业服务合同期限届满起计算，原告于2017年4月诉至本院，要求被告给付此期间的物业服务费、生活垃圾处理费，并未超过法律规定的诉讼时效期间。故，被告以原告主张物业费已超过法律规定的诉讼时效期间为由，拒付此期间的物业费和生活垃圾处理费，理由不能成立，本院不予支持。对于2017年1月1日至2017年3月31日的物业服务费及生活垃圾处理费，本院认为，物业服务合同于2016年12月31日终止后，原告未与彩虹风景吉顺园业主大会或业主委员会签订任何物业服务合同，原告应退出彩虹风景·吉顺园小区，停止向该小区业主提供物业服务，原告在2016年12月31日之后实施的物业服务行为，无合同依据和法律依据，违背了民事活动遵循的自愿原则，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告无权要求业主支付物业费，也无权要求业主支付生活垃圾处理费。故，本院对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年3月31日的物业服务费及生活垃圾处理费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告孙洪刚于本判决生效后十日内向原告长春嘉润物业经营服务有限公司给付物业费1151.5元、垃圾处理费126元，合计1277.5元；二、驳回原告长春嘉润物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告孙洪刚负担5元，原告长春嘉润物业经营服务有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员  史永举二〇一七年九月四日书 记 员  张 微