山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋10民终2113号
上诉人（原审原告、执行案外人）：潘萍。
委托诉讼代理人：孙蓉蓉，山西夏正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾俊，山西夏正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：张琴英。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：卫兴龙。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：马盾，山西光普律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：侯马市昊星房地产开发有限公司。住所地：侯马市程王西路。
法定代表人：冯志强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柴春毅，该公司工作人员。
上诉人潘萍与被上诉人张琴英、卫兴龙、原审第三人侯马市昊星房地产开发有限公司（以下简称昊星公司）案外人执行异议之诉一案，不服侯马市人民法院（2016）晋1081民初903号民事判决，向本院提起上诉。本依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘萍的委托诉讼代理人孙蓉蓉、贾俊，被上诉人张琴英、卫兴龙的共同委托诉讼代理人马盾，原审第三人昊星公司的委托诉讼代理人柴春毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潘萍的上诉请求：请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、原审驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人在一审时的诉讼请求有两项：1、依法确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于昊星公司科技创业园小区的701号房产归原告所有；2、依法排除对位于昊星公司科技创业园小区701号房产的强制执行。
原审法院认为合同合法有效，但未在判项中确认，而是直接驳回了上诉人的全部诉讼请求，判决结果明显不当。二、上诉人对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。上诉人作为购房人，与第三人签订买卖合同，向第三人支付合理对价后，双方到房地产部门办理备案登记，后只有待开发商具备交房条件后，再行办理房产登记。上诉人与第三人签订合同的时间是2015年3月16日，侯马市人民法院查封时间为2015年5月22日。上诉人与第三人共同到房产登记部门办理了预售登记，该行为属于办理房产登记的前提，也是对外公示的一种行为。三、合同签订之日，上诉人按市场价即每平米4500元的价格向第三人支付了合理价款，上诉人的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应排除对涉案房产的执行。第四、依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部分协助若干问题的通知》第十五条规定，办理商品房预售合同登记备案手续（即网签备案）的房屋视为购买人的财产可以查封。显然，司法实践中，对于预售合同备案房产是作为购房人的财产对待的。因此，上诉人的涉案房屋享有足以排除执行的权利。
被上诉人张琴英、卫兴龙辩称：原审判决正确，请求维持原判。
原告潘萍向一审法院院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于昊星公司科技创业园小区的701号房产归原告所有；2、依法排除对位于昊星公司科技创业园小区701号房产的强制执行。
一审法院认定事实：潘萍与昊星公司原系借贷关系，后昊星公司自愿将其位于侯马市昊星房地产开发公司科技创业园区的701号房地产抵偿其债务，抵偿金额为2183310元，双方于2015年3月16日签订了《商品房买卖合同》，昊星公司向潘萍出具了收据，潘萍将债权凭证交付昊星公司，双方原债权债务关系消灭，形成了新的买卖合同关系，之后双方按照规定向房地产管理部门办理了备案登记。2015年5月22日侯马市人民法院以（2015）侯民初字第534号民事裁定书查封了上述房产，并以（2016）晋1081执字68号公告限期腾房。为此，潘萍向侯马市人民法院提出异议，该院以（2016）晋1081执异42号执行裁定书驳回了潘萍的执行异议，潘萍不服提出执行异议之诉。
一审法院认为，第三人昊星公司为偿还潘萍借款，双方签订商品房买卖合同、以房抵债，是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法有效。潘萍虽以借款抵顶房款的形式履行了付款义务，但因涉案房屋尚未竣工，第三人未向潘萍履行房屋交付义务，该房屋的所有权尚未发生转移，仍属第三人所有，潘萍并未取得房屋所有权。故该院在审理、执行卫兴龙、张琴英（申请执行人）与被告昊星公司（被执行人）民间借贷纠纷一案中查封、执行涉案房屋，符合法律规定，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中被执行人昊星公司虽将涉案房屋出售给潘萍，潘萍已支付全部价款，但其并未实际占有该房产，该房产并不属于上述规定中所列的人民法院不得查封的范围。综上所述，涉案房屋产权仍属第三人所有，潘萍亦未实际占有该房产，潘萍作为执行案外人就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告潘萍的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审判决认定事实予以确认。
本院认为，双方当事人对昊星公司为偿还潘萍借款，与潘萍签订商品房买卖合同、以房抵债，并在房地产管理部门对该合同进行备案登记不持异议，对该事实本院予以认定。双方当事人争议的焦点是：上诉人潘萍作为执行案外人就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？对此焦点，上诉人潘萍上诉称其具有足以排除本案所涉房屋强制执行的民事权益。本院认为，依照法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外的在被执行的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应停止对该财产的执行。本案中所涉昊星房地产开发公司科技创业园区的701号房虽为被执行人昊星公司房产，但已与上诉人潘萍签订了《商品房买卖合同》并在房产管理部门对该合同进行备案登记，预售合同备案登记的目的就是为了防止一房二卖损害购房人的合法权益，其本身具有一定的公示力，昊星公司对该房屋已经出卖。依据《最高人法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部分协助若干问题的通知》第十五条第（一）款之规定，人民法院对此不能查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”应当理解为该财产原登记在被执行人名下，本案所涉房产系商品房预售，非该条文中所涉房产。故原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决驳回上诉人潘萍的诉讼请求不当予以纠正。关于上诉人潘萍要求确认其与第三人昊星公司的《商品房买卖合同》有效，位于昊星公司科技创业园小区701号房屋归其所有的诉讼请求，因其只是对该房产进行了预售备案登记，该诉讼请求本院不予支持。
综上所述：潘萍的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销山西省侯马市人民法院（2016）晋1081民初903号民事判决；
二、不得执行侯马市昊星房地产开发公司科技创业园区的701号房产。
二审案件受理费100元由被上诉人张琴英、卫兴龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 蓉
审判员 郭芝荣
审判员 吴东红
二〇一六年十二月二十七日
书记员 张文涛