天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初6261号
原告：天�市复印设备公司。
法定代表人：焦延和，总经理。
委托诉讼代理人：张龙，天津旗帜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余晓璇，天津旗帜律师事务所律师。
被告：天津聚力梅江文化传播有限公司。
法定代表人：李金山，总经理。
委托诉讼代理人：孟金光，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱虹，上海建纬（天津）律师事务所律师。
原告天津市复印设备公司与被告天津聚力梅江文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市复印设备公司的委托诉讼代理人张龙、俞晓璇、被告天津聚力梅江文化传播有限公司的委托诉讼代理人朱虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市复印设备公司向本院提出诉讼请求：1.被告将承租并实际占用的全部土地及地上物腾空交还原告；2.被告向原告支付2016年1月至3月的房屋租金共计900000元；3.被告向原告支付迟延交付房屋租金的违约金747000元；4.被告向原告支付至实际搬离之日的因合同到期后不予搬离房屋所造成的房屋租金（截至起诉之日共计1816450元）；5.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
事实和理由：原、被告之间于2013年签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于天津市河西区解放南路西江道1号房屋出租给被告，该出租房屋面积12168.23平方米，绿地10000平方米。租赁期限为2013年4月1日至2016年3月31日止。合同到期后，原告多次催告被告该房屋不再续租，被告均以各种理由迟迟不予解除。另，被告拖欠原告2016年第一季度房租，应当履行租金的给付义务并承担相应的违约责任，被告在合同解除后，不予�离房屋，根据合同约定，应支付双倍房屋租金。被告的行为已严重影响了原告公司的正常经营。
原告就其主张提供如下证据:1.房屋租赁合同及产权证复印件一份，证明原、被告双方间房屋租赁合同关系及双方的权利义务;2.租赁合同终止通知（2016年3月31日、2016年5月26日），证明原告已多次书面通知被告合同到期不再续租，要求被告在合理期限内搬出租赁房屋；3.给天津市复印设备公司的回复（2016年3月31日），证明被告已收到租赁合同终止通知，被告已知道原告在合同到期后不再续租；4.律师函（2016）旗律函字第6-23号、邮政送达回证，证明原告委托律师向被告寄送律师函，通知被告合同已到期终止，要求被告在合理期限内搬离租赁房屋并支付拖欠的房屋租金及违约金，被告已收到该律师函并知悉相关内容。
被告天津聚力梅江文化传播有限公司辩�，不同意原告的诉讼请求，被告只认可第二项诉讼请求。原、被告之间的租赁合同关系为十年，签订书面的协议为三年，但实际租赁关系并没有到期。合同约定逾期交付房屋租赁违约金也过高，应当以同期银行贷款利率为参考。该900000元房租未付，因原告提出解除租赁合同，被告与原告一直洽谈无果，故而没有缴纳。合同没有到期，不存在被告搬离的情况，原告的计算基数不正确，根据原告2016年5月26日向被告下发的函件通知被告搬离的时间为2016年6月10日。约定租金的200%标准过高。原告未缴纳土地出让金，对土地的权利并不完整。原告当时签订合同时许诺被告是10年的租期，后由于政策原因只能签订三年的合同，原、被告的租赁关系并不能随便解除。应当给被告一定的补偿，合同约定的违约金在合同约定和客观上明显超过了实际损失，违约金数额不认可，即使认定被告违约的情况下也应当减少。租期的计算问题，起始时间有误，有多计算的情况。被告有欠缴的情况，但是原告违约行为也给被告造成了损失。
被告就其主张提供如下证据材料：1.原告与天津曙光百货综合市场有限公司在2013年4月1日签订的合同及说明复印件一份，证明原告和被告前三年房屋租赁关系及权利义务约定，同时证明该份合同中没有附件；2.照片10张，证明被告对房屋添附及出租情况；3.原告向被告出具的授权委托书复印件一份，证明原告授权被告就租赁的标的物可以对外转租，同时证明原、被告实际租赁期限不是三年；4.被告与部分商户的租赁合同复印件一份，证明房屋转租情况。
被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，产权证的土地时间已到期，现在原告对租赁的标的物是否具有相应的权利存疑；对证据2租赁合同终止通知的事实予以认可，但是被告不同意其内容。在通知中，原告给被告最后搬离时间是2016年6月10日；对证据3的真实性无异议，但是被告不同意其内容；对证据4无异议。
原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对《说明》没有异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的不认可，这些房屋都是被告私自搭建、拆改的违章建筑，并不属于添附；对证据3的真实性无异议，不认可证明目的，同意转租的范围仅限于租赁的房屋，并不包括私自搭建、拆改的违章建筑；对证据4不予认可，超过原、被告约定的租赁期限出租，部分出租房屋属于被告私自搭建、拆改的违章建筑，应当属于无效合同。
本院经审查原、被告提供的证据，认证意见为：原告提供的证据1、2、3、4及被告提供证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，�院予以采信。被告提供的证据4与本案无关，不予采信。
经审理查明，2013年4月1日，原告（甲方）与案外人天津曙光百货综合市场有限公司（乙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于河西区解放南路西江道1号房屋出租给乙方，房屋面积12168.23平方米，租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前6个月与甲方协商续租事宜，重新签订租赁合同，甲方不再出租，乙方应到期搬出，如乙方不能按期搬出，延误一天按日租金200%给付甲方；第一年（2013年）3700000元（其中房屋租金1900000元），第二年（2014年）3800000元（其中房屋租金2000000元）,第三年（2015年）3900000元（其中房屋租金2100000元），乙方按季支付租金,付款时间为每季度第一个月的10日内以银行�账方式支付，如到期未支付租金，乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按日拖欠租金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方预付甲方维修保证金300000元（含附属设施）。同年9月23日，原、被告确认由被告履行上述租赁合同内容，预付的维修保证金退转至被告名下。后原、被告签订了《天津市房屋租赁合同》，约定租赁房屋面积12168平方米、绿地10000平方米，其他内容和原告与案外人天津曙光百货综合市场有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》内容相同。被告承租房屋后，在租赁区域内加盖了建筑物。2014年1月原告书面同意被告在租赁期间内对租赁房屋进行转租。被告未支付原告2016年1月至3月的部分租金900000元。2016年3月31日，原告书面通知被告租赁合同到期后不再出租，并要求被告10日内腾空、搬出房屋，归还原告。2016�5月26日，原告再次书面通知被告租赁合同期满不再续租，要求被告于2016年6月10日前腾空、搬出房屋，如逾期仍不搬出，则被告延误一天按日租金200%给付原告。
庭审中，原告主张以被告交纳的300000元维修保证金抵销相同数额的未支付房租。被告认为违约金及逾期腾房的租金标准约定过高，主张减少。
本院认为，原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应全面履行合同义务。被告无正当理由,欠付原告2016年1月至3月的租金900000元，已构成违约，应当承担违约责任。对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。合同期限届满后，原告不再续租，双方租赁合同关系终止。被告主张双方口头约定租赁期限10年，未提供证据证明，该抗辩理由不能成立。�同终止后，被告应将其占用的租赁房屋、土地全部返还原告。关于原告主张被告支付逾期支付租金的违约金及逾期腾房产生的租金损失问题，双方在租赁合同中约定，如被告逾期支付租金，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按日拖欠租金额的千分之五支付违约金，如原告不再出租，被告不能按期搬出，延误一天按日租金200%给付原告。被告作为涉诉房屋的承租人，欠付部分租金，且在合同期满后经原告催告至今未将租赁房屋返还原告，应当承担迟延履行的违约责任。综合考虑本案案情及被告违约给原告造成的实际损失，本院认为双方当事人约定的违约金及逾期腾房产生的租金损失标准过高，本院依照原告的实际损失予以调整，计算方式为：以被告迟延支付租金的数额900000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款罚息利率上浮30%即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准，以原告主张的自2016年4月1日至2016年7月6日为计算期间计算违约金；以约定租金3900000元/年上浮30%即5070000元/年为标准，以2016年4月11日至被告实际返还租赁房屋及土地之日为计算期间计算逾期腾房的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，从其承租并实际占用的坐落于天津市河西区解放南路西江道1号全部土地及地上物腾出，并返还原告；
二、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，支付原告天津市复印设备公司2016年1月至2016年3月的剩余租金900000元（其中300000元与被告�交付原告的维修保证金相抵销）；
三、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，支付原告天津市复印设备公司自2016年4月1日至2016年7月6日期间逾期支付租金的违约金20570.06元；
四、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，以5070000元/年为标准，支付原告天津市复印设备公司自2016年4月11日至实际返还租赁房屋及土地之日止的逾期腾房租金损失。
如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理34508元，保全费5000元，由天津聚力梅江文化传播有限公司承担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后7日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 陈妍红
人民陪审员 宁 艳
人民陪审员 于志民
二〇一六年十二月五日
书 记 员 苏程然
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤�华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。