重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0242民初5195号原告：严晓，女，1977年3月12日出生，苗族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。原告：石宏，男，1975年9月29日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。二原告共同委托诉讼代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。被告：酉阳县弘帛商业管理有限公司。住所地：重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道**号负*楼（碧津广场）。统一社会信用代码：91500242592270353W。法定代表人：明亮，该公司经理。委托诉讼代理人：田海涛，重庆渝鑫律师事务所律师。被告：重庆华弘实业集团有限公司。住所地：重庆市黔江区城东办事处新华东路（新华大道中段*号）。统一社会信用代码：915001146992726907。诉讼代表人：任雷波，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：李勇，重庆川东南律师事务所律师。原告严晓、石宏诉被告酉阳县弘帛商业管理有限公司（以下简称酉阳弘帛公司）、重庆华弘实业集团有限公司（以下简称重庆华弘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员冉玲珑于2017年9月19日公开开庭审理了本案；经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由本院审判员冉玲珑担任审判长，与人民陪审员冉俊平、黄朝文组成合议庭，于2017年11月23日再次公开开庭审理了本案。原告严晓及其与石宏共同的委托诉讼代理人陈双，被告酉阳弘帛公司的委托诉讼代理人田海涛（其法定代表人明亮第一次到庭），被告重庆华弘公司的委托诉讼代理人李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严晓、石宏向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认被告酉阳弘帛公司违约，解除《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》；2.判令被告酉阳弘帛公司向原告支付前三年的租金353402.82元及利息，同时向原告支付第四年第一季度租金41574元，且向原告赔偿因逾期支付租金的违约金1870.83元，并由被告重庆华弘公司对前述租金及违约金承担连带担保责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月19日，原告与被告酉阳弘帛公司签订了一份《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，合同的标的物是二原告所购置的位于碧津商贸广场南区1层119号房屋，其建筑面积为51.63平方米，二原告属已共同登记备案的业主；该合同约定委托期限从2014年3月31日到2034年3月30日止（共20年），其中合同第6条第3款第1项约定自第四年起被告酉阳弘帛公司按季度向原告方支付租金，在每季度第一个月的25日至30日，由被告酉阳弘帛公司将当季租金通过双方共同认定的银行以划拨方式向原告一次性付清，该款第2项又约定租金自2014年3月31日起开始计算；而被告酉阳弘帛公司却违反双方的上述约定，未将2017年夏季（90天）的租金支付给原告。同时，该合同第6条第1款约定一次性付款的客户前三年每年返成交房价的6%，签约时由被告酉阳弘帛公司一次性返前三年租金给原告方，但被告酉阳弘帛公司在签约时并没有返前三年租金给原告。另有，该合同第10条第3款也约定被告酉阳弘帛公司无正当理由逾期向原告方交付租金，其应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告方支付违约金，因此被告酉阳弘帛公司应当向原告支付违约金1870.83元。除此之外，该合同第10条第6款还约定被告重庆华弘公司用酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为被告酉阳弘帛公司履行本协议提供担保，对此被告重庆华弘公司作为担保人已在该合同上盖章认可。综上，二原告认为因被告酉阳弘帛公司的违约行为导致二原告无法收取租金，其与作为担保人的被告重庆华弘公司应依法承担连带责任，故诉至人民法院，请求判如所请。被告酉阳弘帛公司辩称，对于原告方提出解除合同的请求由人民法院依法判决，但案涉商铺是连同其它商铺整体出租给商家佳慧华盛堂的，无法解除和分割出来；并且，原告方所诉请的前三年房屋租金实际已经在购房款里面予以抵扣。被告重庆华弘公司辩称，一、被告重庆华弘公司因股东会决议决定解散，现已依法进入清算程序并办理了备案登记。二、被告重庆华弘公司用酉阳县碧津商贸广场项目负二楼车库为被告酉阳弘帛公司履行其与原告方签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》提供的是抵押担保，但抵押物至今也未依法办理抵押登记，则被告重庆华弘公司只应以提供的抵押物为限承担赔偿原告方损失的违约责任。三、因为被告重庆华弘公司对酉阳县碧津商贸广场的商铺采用的是“商铺售后返租”的方式对外进行销售，其操作模式是由被告重庆华弘公司将商铺销售给投资者，同时由被告酉阳弘帛公司与投资者签订租赁协议，并以前三年承租期间的租金冲抵部分售房款；所以案涉商铺前三年即2014年3月31日至2017年3月30日的租金已采取抵扣房款的方式返还给原告方。针对本案具体而言，首先原告方所购买的酉阳县碧津商贸广场南区1层119号商铺的销售房价为2571174元，按照“商铺售后返租”的约定，被告重庆华弘公司应将该商铺前三年即2014年3月31日至2017年3月30日的租金返还给原告方，而返租金额和标准为一次性付款的客户前三年每年返成交房价的6%，租金标准按原总房款2571174元乘以98%的折扣再乘以对应年度的租金计算，因此被告重庆华弘公司应向原告方就酉阳县碧津商贸广场南区1层119号商铺返还的前三年租金为453555元（计算方法：2571174×98%×6%×3）。其次，关于原告方购买的酉阳县碧津商贸广场南区1层119号商铺的成交房价与合同房价的问题，由于当时成交房价是在销售房价2571174元的基础上优惠6个百分点后售予原告方的，即该商铺的实际成交房价为2416903.96元；而被告重庆华弘公司与原告方签订的合同编号为726的《重庆市商品房买卖合同》时，已在合同房价中将应返还给原告方前三年的租金453555元扣除，所以酉阳县碧津商贸广场南区1层119号商铺的合同房价才写为1963349元（计算方法：2571174×94%-453555）。最后，也正是因为酉阳县碧津商贸广场南区1层119号商铺前三年的租金即453555元已用于抵扣购房款，原告才于2014年1月19日给被告酉阳弘帛公司出具了收到酉阳县碧津商贸广场南区1层119号商铺前三年租金（即2014年3月31日起至2017年3月30日）453555元的收条，而被告重庆华弘公司则与原告方以其实际支付的房款1963349元签订了合同编号为726的《重庆市商品房买卖合同》。四、《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》中第4条第1款已经明确约定在2014年3月31日起至2034年3月30日的委托期间内该合同为不可撤销的合同。五、虽然《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》中约定被告酉阳弘帛公司无正当理由逾期向原告方支付租金，则应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告方支付违约金；但该约定明显高于原告方的损失即欠款在实际占用期间的利息，对此人民法院应当对超过法律规定的逾期付款违约金予以调整。六、《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》如果被人民法院判决解除，则被告重庆华弘公司仅对被告酉阳弘帛公司在该合同解除前没有向原告方支付的自2017年3月31日起至2017年6月30日止期间的租金及延期支付租金的违约责任承担担保责任。本院经审理认定事实如下：原告严晓与原告石宏系夫妻关系，2016年1月18日原告严晓、石宏与案外人田林玉以及被告酉阳弘帛公司、重庆华弘公司共同协商约定由田林玉将其于2014年3月31日与被告重庆华弘公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中自身的权利、义务一并转让给原告严晓、石宏并由二原告作为《重庆市商品房买卖合同》的买受方与被告重庆华弘公司继续履行买卖合同。转让协议达成后，被告重庆华弘公司即于2016年1月18日当天与原告严晓、石宏签订了业务编号为201601XXXXXXXX，合同编号为726的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定由原告严晓、石宏购买被告重庆华弘公司开发的位于本县桃花源镇桃花源大道中路81号碧津商贸广场裙楼X-X-X的商铺一间，建筑面积为51.63平方米，总成交金额为1963349元，付款方式及期限为买受人签订合同时首付人民币983349元，余款980000办理银行按揭，二原告对该商铺为共同共有。为规避税费，待原告严晓、石宏与被告重庆华弘公司签署完毕《重庆市商品房买卖合同》，被告重庆华弘公司即亦于2016年1月18日向原告严晓出具了收到购商铺首付款983349元的收据，而该首付款实际已由田林玉在2014年1月19日付清，对此则由原告严晓、石宏与田林玉自行进行结算。2016年1月25日，原告严晓、石宏按照合同约定向被告重庆华弘公司给付了包括契税、转移登记费、交费手续费、印花税、大修基金等费用共计138965元，并由被告重庆华弘公司向原告严晓出具了收据。2016年2月19日，原告严晓、石宏与被告重庆华弘公司签订购房合同补充协议，该协议约定原告方自愿将原按揭付款的方式转变为一次性付款，并于同日向被告重庆华宏公司支付了剩余房款980000元，被告重庆华弘公司则在同日向原告严晓出具了收据。然而，由于被告重庆华弘公司对其开发的位于本县碧津商贸广场的商铺采取用的是“商铺售后返租”的方式对外进行销售，即购房者在与其签署《重庆市商品房买卖合同》之时还需与被告酉阳弘帛公司、重庆华弘公司签署《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》；所以案涉商铺原购买人田林玉在当初购买该商铺时亦与被告酉阳弘帛公司、重庆华弘公司签署有《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，并且在其与原告严晓、石宏以及被告酉阳弘帛公司、重庆华弘公司共同协商该案涉商铺转让时约定将其与酉阳弘帛公司、重庆华弘公司签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》中自身的权利、义务也一并转让给原告严晓、石宏。故而，在本案中原告严晓与被告酉阳弘帛公司、重庆华弘公司又重新签署《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，但该合同因是原告方对田林玉权利、义务的沿袭，所以该合同并无签订时间；庭审过程中，被告重庆华弘公司及酉阳弘帛公司也自认该合同是原告方对田林玉原来所签委托投资经营合同中权利、义务的继承。原告严晓与酉阳弘帛公司、重庆华弘公司所签署的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》中约定由原告方将位于本县碧津商贸广场内所购置的南区1层119号即裙楼X-X-X的商业用房的全部投资经营管理权委托给被告酉阳弘帛公司，委托期限从2014年3月31日起至2034年3月30日止，该期间内由被告酉阳弘帛公司在法律规定的范围内进行合法经营，并保证碧津商贸广场产业在委托前的市场价值基础上，全面开展专业有效的经营，提升被委托的商业项目的市场价值；且该合同还约定一次性付款的客户前三年每年返成交房价的6%，按揭付款的客户返成交房价的6%，签约时由被告酉阳弘帛公司一次性返还前三年租金给原告严晓，其后每三年递增10%，即第四至六年每年返6.6%，第七至九年每年返7.26%，第十至十二年每年返7.986%，第十三至十五年按8.7846%，第十六至十八年按9.66306%，第十九年至二十年按10.629366%，而以上租金为税后净租金，从2014年3月31日起开始计算，计算方法为原总房款2571174元×折扣98%×对应年度租金标准，支付日期为自第四年起由被告酉阳弘帛公司按季度向原告严晓支付租金，在每季度第一个月之25日至30日将当季租金向双方共同认定的银行以划拨方式一次性付清。此外，该《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》亦对各方的权利、义务及违约责任进行了明确的约定，其中合同第四条第2项载明在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；合同第七条载明被告酉阳弘帛公司在保证原告严晓本合同租金支付相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、投资经营管理成本等经营开支后，自负盈亏；合同第八条第1项载明委托期内无论被告酉阳弘帛公司的经营是否盈亏，原告严晓均有权按照约定的时间和标准向被告酉阳弘帛公司收取租金；合同第九条第9项载明被告酉阳弘帛公司须按期足额向原告严晓交付租金；合同第十条第3项载明被告酉阳弘帛公司无正当理由逾期向原告严晓交付租金，被告酉阳弘帛公司应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告严晓支付违约金。同时，该《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》第十条第6项中还约定由被告重庆华弘公司用酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为被告酉阳弘帛公司履行本协议担保。虽被告重庆华弘公司在合同落款担保人处盖章确认，但该担保物权至今未办理抵押登记。待原、被告分别签署完毕上述合同后，原告严晓、石宏即共同向被告酉阳弘帛公司出具收条一份，其载明：“今收到酉阳县弘帛商业管理有限公司支付2014年3月31日至2017年3月30日共计三年的租金共计人民币￥453555.00元整。（人民币大写：肆拾伍万叁仟伍佰伍拾伍元整）。”但收条出具的落款时间为2014年1月19日。2017年7月24日，原告严晓、石宏以被告酉阳弘帛公司未按照《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》的约定支付前三年租金及第四年的季度租金为由，诉至本院，请求判如诉请。而在庭审的过程中，被告重庆华弘公司陈述原告方与其和被告酉阳弘帛公司所签《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》中约定的一次性返前三年即2014年3月31日至2017年3月30日的租金系根据案涉商铺原总房款2571174元乘以98%的折扣再乘以对应年度的租金计算，因此应向原告方返还的前三年租金为453555（2571174×98%×6%×3）元；由于案涉商铺实际成交房价是在原总房款2571174元的基础上优惠6个百分点后销售的，即该商铺的实际成交房价为2416903.96（2571174×94%）元；又因被告重庆华弘公司与原告方签订《重庆市商品房买卖合同》时，已在合同房价中将应返还给原告方前三年的租金453555元扣除，所以合同房价最终写为1963349元（计算方法：2571174×94%-453555）；并且原告严晓、石宏才向被告酉阳弘帛公司出具了于2014年1月19日收到453555元的收条。同时，被告酉阳县弘帛公司在庭审中亦陈述应返前三年租金已在原告购房款中扣除且自认现在收益的租金未达到要给原告所支付的，尚有差额。对此，原告方在庭审中承认了案涉商铺确有售后返租的事实并放弃部分诉讼请求，变更为仅请求解除《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》并由二被告按合同约定连带支付2017年3月31日至6月30日租金及违约金。本案在审理过程中，因当事人各持己见，经本院调解未果。以上事实，有原、被告的当庭陈述，《重庆市商品房买卖合同》、购房合同补充协议、收据、重庆市物业专项维修资金专用收据、重庆增值税普通发票、中华人民共和国税收完税证明、《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》、收条、租金情况说明等证据在卷，经庭审举证、质证，事实清楚，足以认定。本院认为，原告严晓、石宏与被告重庆华弘公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、购房合同补充协议及与被告酉阳弘帛公司、重庆华弘公司签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》系对案外人田林玉原有权利、义务的沿袭，虽违反了相关部门规章的规定且有规避税费之嫌，但对此可由相关行政机关予以行政处罚和制裁；而上述合同均系各方当事人的真实意思表，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均已依法成立并生效，合同各方均应当按照合同的约定履行自己的义务。关于原告严晓与酉阳弘帛公司、重庆华弘公司所签《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，虽该合同名为委托投资经营合同，但从合同全文内容来看，双方约定的是由被告酉阳弘帛公司对原告严晓、石宏共同共有的商铺进行使用、收益，并向原告方定期支付租金及在此租金之外自负盈亏，故该合同双方当事人实际应系租赁关系；同时，虽出租人仅有原告严晓的签名，但经本院查明的事实来看，案涉商铺的共有人即原告石宏均对出租事实知晓并同意，且二原告还共同向被告酉阳弘帛公司出具了收到前三年租金的收条，故该合同的实际的出租人应为原告严晓、石宏，承租人为被告酉阳弘帛公司，而重庆华弘公司则系担保人。现针对原告变更后的诉讼请求，本院评述如下：一、原告方与被告酉阳弘帛公司、重庆华弘公司签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》是否应予以解除。庭审中，被告华弘公司辩称该合同第四条第2项载明在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；但该合同已依法成立并生效，原告石宏对案涉商铺出租的事实知晓并参与，而原告方现主张的是法定解除而非撤销合同，故对被告华弘公司的该辩称，本院不予采信。同时，被告华弘公司亦提出原告方并未履行解除合同的法定通知义务且即便履行了通知义务也未过法定三个月的异议期，对此原告严晓、石宏虽未提供充分证据证明其已于诉前将解除合同之通知送达被告酉阳弘帛公司，但被告在本案第一次庭审即2017年9月19日自认现在其收益的租金不足向原告支付，属明确表示不能按双方《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》第八条第1项及第九条第9项的约定履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示明确不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”酉阳弘帛公司拒不按约履行合同主要债务的行为，已符合法定解除合同的条件，故本院对原告严晓、石宏主张解除合同的请求，予以支持。二、原告方主张由被告酉阳弘帛公司支付的租金是否应予以支持。根据案涉《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》的约定，被告酉阳弘帛公司应当从2017年3月31日起在每季度第一个月之25日至30日将当季租金向双方共同认定的银行以划拨方式一次性对原告方支付，故被告酉阳弘帛公司就应于2017年4月25日至30日期间向原告支付2017年3月31日至6月30日的租金，租金按照合同约定的标准则应为41575.88（2571174×98%×6.6%×1/4）元；现被告酉阳弘帛公司至今拖欠该季度租金，应予及时支付，但原告严晓、石宏仅主张41574元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。同时，由于被告酉阳弘帛公司迟延支付租金的行为，已经构成违约，应按照合同的约定承担违约责任，但原告自愿放弃，本院予以认可。三、原告方主张由被告重庆华弘公司承担的担保责任应如何认定。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”而被告重庆华弘公司在案涉《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》中虽作为担保人落款盖章，并自愿用其开发所有的酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库为被告酉阳弘帛公司履行本合同提供担保，却至今未办理抵押登记，故该抵押权并未设立，原告严晓、石宏对酉阳碧津商贸广场项目负二楼车库无优先受偿权。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，抵押未登记仅致抵押权未设立，其并不影响抵押合同的效力，被告重庆华弘公司在提供抵押担保时对自身的责任程度当有所预见，应在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。故本院支持由被告重庆华弘公司在酉阳县碧津商贸广场项目负二楼车库的价值范围内对被告酉阳弘帛公司应向原告严晓、石宏支付的2017年3月31日至6月30日的租金41574元承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告严晓、被告酉阳县弘帛商业管理有限公司、被告重庆华弘实业集团有限公司共同签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》；二、被告酉阳县弘帛商业管理有限公司限于本判决生效之日起10日内向原告严晓、石宏支付2017年3月31日至6月30日的租金41574元；三、被告重庆华弘实业集团有限公司对上述第二项中款项的支付在酉阳县碧津商贸广场项目负二楼车库之价值范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告严晓、石宏本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7332元，由原告严晓、石宏负担6451元，由被告酉阳县弘帛商业管理有限公司、重庆华弘实业集团有限公司负担881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  冉玲珑人民陪审员  冉俊平人民陪审员  黄朝文二〇一七年十一月二十三日书 记 员  杨小红