广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初1524号原告:柳州市安和物业服务有限公司，住所：柳州市柳南区银海路1号10栋9号。法定代表人：刘承欢，总经理。委托诉讼代理人：周兴海，广西同望（柳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖石荣，广西同望律师事务所柳州分所律师。被告：欧赛群，女，1956年3月20日生，汉族，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区。原告柳州市安和物业服务有限公司与被告欧赛群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告柳州市安和物业服务有限公司的委托诉讼代理人周兴海到庭参加诉讼，被告欧赛群经本院依法公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告柳州市安和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2015年10月28日期间的物业费4415.84元；2、判令被告向原告支付违约金5431.48元（违约金以4415.84元为基数，按每天5‰从2015年10月29日起计算至物业费全部付清时止。暂计至2016年7月1日，以后违约金另行计算）；上述第1、2项暂合计为9847.32元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月15日，原被告双方签订《海馨嘉园小区物业管理服务协议》，由原告为被告柳州市桂柳路16号柳州海馨嘉园小区13栋1单元3-1号，建筑面积为161.66平方米的房屋提供物业服务。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、代收代办服务、违约责任等内容进行了明确约定。该物业管理服务协议签订后，原告并按物业服务协议的约定为被告提供物业服务，直至2015年10月28日原告退出柳州海馨嘉园小区。被告从2014年1月1日至2015年10月28日期间拖欠原告物业费4415.84元。原告通过电话、邮寄催缴通知单等方式向被告催缴，但被告仍拒绝交纳物业服务费，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。原告柳州市安和物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2009年11月15日《海鑫嘉园物业管理服务协议》一份，证明：原、被告之间存在物业合同关系；2、柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表，证明：原告的物业服务收费标准是在柳州市物价局登记，原告的收费符合政策和法律规定；3、海鑫嘉园欠费名单一份，证明：被告从2014年1月1日至2015年10月28日所欠物业费为4425.84元；4、催费照片2张；5、物业服务费及代收费用催缴通知单；6、EMS快递单（单号：1087443891817）；7、中国邮政速递物流查询（邮件号码：1087443891817），证据4-7共同证明：被告欠费后，原告通过上门粘贴及邮寄催缴单的方式向被告对其所欠的物业费进行了催收；8、楼宇交接验收表一份，证明：被告是海鑫嘉园小区13栋个单元3-1号的业主；9、2015年3月28日《关于继续参照柳州市物业服务等级标准“四级三类”及原来备案收费方案对海馨嘉园小区进行物业管理服务的函》一份，证明：该函已交给当时的业主委员会主任卢国忠签收；10、2015年4月4日《通告》一份，证明：原告已告知该小区业主委员会征求原告是否继续为该小区服务，小区业委会没有进行任何答复；11、2015年4月10日《关于海鑫嘉园物业服务事宜的函》，证据9-11共同证明：海鑫嘉园小区前期物业服务合同在到期后，原告发函致该业主委员会征求原告是否继续为该小区服务，小区业委会没有进行任何答复，原告计划撤离该小区，但柳州市住房和城乡建设局以原告未提前两个月履行完告知义务及未办理退出交接手续为由不许原告撤离该小区。因此原告在该前提物业合同到期后继续为该小区提供物业服务至2015年10月28日；12、公告栏照片2张，证明：该业主委员会也知道原告即将撤离该小区，原告在公告栏上张贴告知此事；13、2015年10月21日《关于撤出海鑫嘉园物业服务的通告》，证明：2015年10月21日原告向小区全体业主告知原告即将撤离该小区；14、（2015）南民一初字第1178号民事判决书一份；15、（2015）南执字第1453号执行裁定书一份；证据14-15共同证明：原告为被告小区提供物业服务的截止时间是2015年10月28日，并办理了移交手续。16、柳州市房产查询结果一份，证明：被告是欧赛群是该房屋的户主，在2015年12月该房屋的房产发生了转移。被告欧赛群未作答辩，亦未向法庭提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告欧赛群经本院依法公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的与被告欧赛群相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告系具备物业服务资质的企业法人，对位于柳州市桂柳路16号的海馨嘉园小区提供物业服务，并于2015年10月28日退出该小区物业管理区域。被告系海馨嘉园小区13栋1单元3-1号房屋业主，房屋建筑面积161.66平方米。2009年11月15日，被告签订《楼宇交接验收表》，同意接收该物业。同日，原告与被告签订《海馨嘉园物业管理服务协议》，约定：原告对海馨嘉园小区提供物业服务，被告应当从2011年11月15日起按约定标准向原告交纳物业服务费等费用；物业服务费收费标准为带电梯高层住宅按建筑面积1.2元/月/平方米计收，被告不按约定标准和时间交费，应从逾期之日起承担违约责任，支付违约金，违约金按每日千分之五计收，等等。因被告拖欠物业服务费用，原告已通过书面方式向被告催收2014年1月1日至2015年10月28日期间的物业服务费，但被告仍未交纳。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，2011年9月1日，海馨嘉园小区物业服务等级标准和收费标准已通过柳州市住房和城乡建设委员会及物价局备案，其中高层住宅物业服务费基准价为1.2元/平方米·月。本院于2017年7月14日依法向被告发出公告，限被告自公告之日起60日内到本院应诉，公告期届满后，被告仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。原告因本案支出公告费700元。本院认为，原告与被告签订《海馨嘉园物业管理服务协议》，由原告为海馨嘉园小区提供物业服务，双方之间成立物业服务合同关系。原告应当按照协议约定提供相应的物业服务；被告应当按照协议约定支付物业服务费。原告提供证据证明其已履行向被告书面催交2014年1月1日至2015年10月28日期间物业服务费的义务，且本案中没有证据表明被告已向原告交纳上述期间的物业服务费，故本院认定被告未缴纳上述费用。现原告主张按照1.2元/月/平方米的标准收取被告的物业费，符合协议约定和物价部门核定的收费标准，本院予以支持。该物业实际建筑面积为161.66平方米，2014年1月1日至2015年10月28日期间，则被告应当交纳的物业服务费为4254.89元[161.66平方米×1.2元/平方米/月×（21个月+28天）]，原告主张超出部分，本院不予支持。因被告未按协议约定履行交费义务，原告主张被告支付违约金，符合协议约定，本院予以支持，但原告主张按每日千分之五计算标准过高，本院酌情调整为按每日万分之五计算。被告欧赛群经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本院可缺席判决。原告因此支出的公告费700元，应当由被告负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告欧赛群支付原告柳州市安和物业服务有限公司物业服务费人民币4254.89元；二、被告欧赛群支付原告柳州市安和物业服务有限公司违约金（按应付款项4254.89元为基数，按每日万分之五的标准，从2015年10月29日起计算至债务清偿完毕之日止）；三、驳回原告柳州市安和物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，公告费700元，合计750元（原告已预交750元），由被告欧赛群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审  判  长 周     钢人民陪审员人 民陪审员郑敏琳人民 陪 审员 杨     柳二〇一七年十一月九日书  记  员 杜  家  敏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。