湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终9241号
上诉人（原审原告）：吕力，男，汉族，1985年3月11日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审被告）：湖南省中欣房地产开发集团有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼。
法定代表人：吴海涛，董事长。
委托诉讼代理人：蔡慧琳，女，汉族，1990年6月24日出生，住长沙市开福区，系湖南省中欣房地产开发集团有限公司员工。
委托诉讼代理人：周凯，男，汉族，1995年1月27日出生，住湖南省南县，系湖南省中欣房地产开发集团有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：姚文明，男，汉族，1979年8月10日出生，住长沙市望城区。
被上诉人（原审被告）：余思雨，男，汉族，1996年4月21日出生，住长沙市望城区。
上诉人吕力因与被上诉人湖南省中欣房地产开发集团有限公司（以下简称“中欣公司”）、姚文明、余思雨合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吕力上诉请求：1.依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初4355号民事判决书，并支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院未对证据进行仔细审查。上诉人的起诉证据材料中包含中欣公司与姚文明、余思雨于2016年4月27日签订的车位认购协议，协议中写明的是雄海雅苑第14栋的27个地下车库信息；另有产权局提供的负一楼、一楼的分层分户平面图中描述的地下车位信息。一审法院忽略了该重要法律证据。2.一审法院有证不认。中欣公司提供的质证材料《关于拟出售房产告知优先购买权的函》是2016年5月6日产生的，晚于车位认购协议的时间2016年4月27日。中欣公司先将车位售出再向客户告知有车位待售，荒唐至极。无论是普通业主还是承租过车位的业主，中欣公司都无法提供其履行了车位销售告知义务的证据。3.一审法院无证妄认，对事实认定不准。一审法院以上诉人在庭审中表示的公共停车位收费之前是可以满足需求为理由臆想上诉人没有购买车位的需求是不成立的。4.一审法院无视证据，仅凭被上诉人一面之词判案。一审法院在判决书中以“中欣公司在长达2年多的时间里，除了黄贝作为14栋业主于2014年11月3日购买了一个车位，其余27个车位仍然未售出，涉案车位销售不佳”为理由，认定涉案车位一直对外销售不佳，存在故意偏袒。
中欣公司辩称，1.我司购买的车位并非雄海雅苑第14栋的配套车位，该小区本身是一个烂尾小区，购买当时并没有完工，我司购买了小区的一部分楼盘，没有配套车位的说法。2.我司与姚文明、�思雨于2016年4月27日签订的协议是一个关于涉案车库的认购意向协议，虽然收取了定金，但没有达成车位过户的手续。我司于2016年5月6日发函给正在租赁车位的业主长建商务宾馆（4个车位）和张文明（3个车位）询问是否有购买意向，并在小区张贴了告示，现没有证据证明张贴过告示。我司未给上诉人发函，是因为上诉人未曾租赁过涉案车位，不享有对该车位的优先购买权。3.截止到2015年2月，我司通过司法拍卖取得的涉案房产和车位，除了一楼的门面和27个车位以外，房屋已经全部销售完毕，后来为了售楼部撤场，向全体业主对车位进行了电销。
吕力向一审法院起诉请求：1.判令中欣公司与姚文明、余思雨的车位认购及买卖合同无效；2.请求判令中欣公司与姚文明、余思雨承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实如下：坐落于长沙市岳麓区的雄海雅苑楼盘由湖南省宇洋房地产开发有限公司开发建设，于2006年7月出售给湖南三全元大酒店有限公司。2010年4月19日，中欣公司通过司法拍卖取得雄海雅苑14栋除6楼10套房屋以外的全部房产及12、13栋之间28个车位的所有权，并于2013年底开始对外销售。
2014年11月18日，吕力与中欣公司签订《买卖合同》，约定吕力购买中欣公司以司法拍卖方式取得的雄海雅苑14栋809号房，并在合同中约定由长沙市中欣物业管理有限公司对该房屋进行前期物业服务。
2015年2月，涉案的雄海雅苑14栋房屋除一楼门面和27个车位外，其他房屋已经销售完毕。
2015年12月7日，姚文明作为买受人、余思雨作为共有人与中欣公司签订《买卖合同》，约定姚文明、余思雨购买雄海雅苑14栋101、102、103号三个门面。
2015年底，中欣公司对雄海雅苑14栋的尾盘进行清盘，尚�余27个车位未销售。2016年4月27日，中欣公司与姚文明、余思雨签订认购协议书，拟以160万元打包出售剩余27个车位(均价约为59000元/个)。由于吕力起诉，现姚文明、余思雨暂停了尾款支付，双方未签订正式的车位买卖合同。
另查明：1、雄海雅苑14栋户数共242户。2、2014年1月20日，案外人黄贝从中欣公司处购买雄海雅苑14栋716号房，并于2014年11月3日与中欣公司签订车位买卖合同，购买了14栋-110号车位一个，价格为70500元。3、车位租赁方面，中欣公司仅对外签订了两份租赁协议，出租5个车位。中欣公司与姚文明、余思雨签订认购协议书后，曾向车位承租人分别发出《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，告知承租人拟出售其承租的车位，承租者具有优先购买权，未申请办理购买手续，视为放弃优先购买权。4、雄海雅苑设有地面公共停车位，并实行免费停车�2016年6月27日，长沙逸宸物业管理有限公司成立。姚文明系该公司法定代表人。目前由该公司替换长沙市中欣物业管理有限公司对雄海雅苑14栋进行物业服务。自2016年9月1日起，该公司对小区地面公共停车位收费。吕力在庭审中表示在公共停车位实行收费前，可以满足业主需求。
一审法院认为，本案的争议焦点为：吕力要求确认中欣公司与姚文明、余思雨之间签订的车位认购协议无效是否有事实与法律依据。首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”。上述法律对建设单位出售车位、车库应当满足业主的需要作出了明确的规定。但从查明的本案事实来看，中欣公司并非雄海雅苑14栋的最初建设单位，其名下的14栋除6楼之外的房屋及12、13栋之间28个产权车位系通过司法拍卖所取得。其次，从常理来看，中欣公司通过司法拍卖取得12、13栋之间28个产权车位后，将其尽快出售以取得回款是其首要任务。但在长达两年多的时间里，除了案外人黄贝作为14栋716号房业主于2014年11月3日购买了一个车位外，剩余27个车位仍未售出。综合雄海雅苑14栋一楼门面于2015年12月才全部售完实际情况，中欣公司提出的涉案车位一直进行对外销售但销售情况不佳的说法具有较高的盖然性。因此，对吕力所说中欣公司未对车位进行公开销售的诉称，一审法院不予认可。再次，从车位出售的时间来看，为了尽快回�资金，中欣公司在车位销售不佳的情况下将剩余车位整体打包出售，才于2016年4月27日与姚文明、余思雨签订车位认购协议。在该协议签订时，长沙逸宸物业管理有限公司尚未成立。且吕力在笔录中明确表明在长沙逸宸物业管理有限公司入驻前，雄海雅苑地面公共停车位实行免费停车且可以满足业主需要。由此可见，吕力当时没有购买产权车位的意愿。现因长沙逸宸物业管理有限公司替换长沙市中欣物业管理有限公司对雄海雅苑14栋进行物业服务并对公共停车位进行收费，遂导致纠纷。最后，根据现有的证据来看，吕力没有提供证据予以证实12、13栋之间的28个产权车位就是雄海雅苑14栋242户业主的配套车位，也没有证据证实该部分车位必须按照配置比例出售给雄海雅苑14栋的业主。综上，对吕力要求确认中欣公司与姚文明、余思雨车位认购及买卖合同无效的诉请，一审法院不予支持。同时，吕力所述姚文明为法定代表人的长沙逸宸物业管理有限公司未经合法程序接管雄海雅苑物业，对公共停车位实行收费、物业服务不到位等问题，与本案无关，吕力可另循途径主张自己的权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回吕力的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由吕力负担。
本院二审期间，上诉人吕力围绕上诉请求依法提交了两份证据。证据一：雄海雅苑地下车库的产权证，共26个地下车位，1个地上车位，拟证明此车位与房产的配比关系。中欣公司质证：我司是为了将雄海雅苑车库的产权证顺利办下来才匹配的房产，实际上涉案的车位并不是雄海雅苑14栋房产的匹配车位。证据二：一张内容为停车费的增值税普通发票，拟证明直到2016年6月30日，长健宾馆仍在向中欣公司支付车位租赁费。中欣公司质证：我司于2016年5月6日向长健宾馆发出《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，长健宾馆没有购买车库的意向。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.涉案车位与雄海雅苑第14栋匹配。中欣公司与姚文明、余思雨于2016年4月27日签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》（以下简称“认购协议书”）中关于“认购物业”的约定：【雄海雅苑】第14[栋]109、-101等共27个车库（该物业），该物业建筑面积1744.53平方米。根据认购协议书，可以认定涉案车库是雄海雅苑14栋业主的配套车位。上诉人吕力提供的雄海雅苑地下车库的产权证，也可以证明该事实。一审法院认定吕力没有提供证据证实�案的28个产权车位就是雄海雅苑14栋242户业主的配套车位，认定有误。2.雄海雅苑的业主长沙市岳麓区长健商务宾馆（以下简称“长健宾馆”）对中欣公司售卖车库的事实知情。中欣公司于2016年5月6日向张春林（长健宾馆的法定代表人）发出《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，该函通知张春林可在收到该函件15日以内到中欣公司办理产权受让申请手续，如未在规定时间内办理产权受让申请手续，视为无条件放弃优先购买权。张春林于2016年5月7日对该函件予以签收，由此认定雄海雅苑14栋的业主长健宾馆对中欣公司出售车库的事实是知晓的。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，1.《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”。上述法律对建设单位出售车位、车库应当满足业主的需要作出了明确的规定。但从本案查明的案件事实来看，中欣公司并非雄海雅苑14栋的建设单位。中欣公司是于2010年4月通过长沙市岳麓区人民法院的拍卖程序获得雄海雅苑的部分房产及车库，那么尽快出售该房产及车库才是中欣公司的目的。尽管涉案车位属于雄海雅苑第14栋的配套车位，由于中欣公司并非雄海雅苑小区的建设单位，为了尽快回笼资金，中欣公司将剩余车库打包出卖给业主姚文明、余思雨并无不当。2.2016年4月27日，中欣公司与姚文明、余思雨签订了认购协议书，以160万元的�格打包出售案涉27个车位。中欣公司仅收取姚文明、余思雨购买该27个车位的定金，而并未将该27个车位的产权过户给姚文明、余思雨，中欣公司仍然是该27个车位的所有权人。中欣公司于2016年5月6日通过顺丰快递向张春林、张文明邮寄了《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，告知车位承租人有优先购买其承租车位的权利，未申请办理购买手续的，视为放弃优先权。张春林于2016年5月7日收到该函件之后，并未在该函件规定的时间内到中欣公司办理申请购买车位的手续，可视为其放弃了对该车位的优先购买权。吕力上诉主张中欣公司向承租人发出函件之前已经将涉案车库出售，与客观事实不符合。3.2013年年底中欣公司开始售房以来，雄海雅苑14栋的物业由长沙市中欣物业管理有限公司负责物业管理服务并对公共停车位实行免费停车。2016年6月，长沙逸宸物业管理有�公司成立并接管雄海雅苑14栋的物业管理，2016年9月1日，长沙逸宸物业管理有限公司开始向雄海雅苑14栋业主实行公共停车位停车收费。吕力在原物业公司实行免费停车时没有承租案涉的车位。4.中欣公司于2013年年底开始对外公开销售通过司法拍卖所得的涉案房产及车位，2015年年底，中欣公司才将涉案所有房产清盘。中欣公司于2014年11月3日向雄海雅苑14栋业主黄贝出售了一个涉案车位。中欣公司辩称在雄海雅苑小区内张贴过出售涉案车库的告示，但因年代久远无法举证，根据中欣公司向黄贝出售房产及涉案车位以及向案涉车位的承租人张春林、张文明发出《关于拟出售房产告知优先购买权的函》这些基本事实，原审法院认定中欣公司一直在对外公开销售涉案车位但销售情况不佳的说法并无不妥。
吕力要求法院判令中欣公司与姚文明、余思雨的车位认购及�卖合同无效，没有事实与法律依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人吕力负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年五月十四日
书记员 刘峙宏