北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初2183号
原告：王淑梅，女，1937年10月20日出生。
原告：高骞兼原告王淑梅的委托诉讼代理人（系原告王淑梅之子），1964年10月19日出生。
原告：高燕兼原告王淑梅、高骞的委托诉讼代理人（系原告王淑梅之女），1967年3月26日出生。
被告：高平安，女，1961年4月12日出生。
被告：孙旭，男，1988年4月24日出生。
被告：孙美娥，女,1960年2月18日出生。
被告：孙金娥，女，1956年6月7日出生。
被告：孙金利兼被告孙美娥、被告孙金娥的委托诉讼代理人（系被告孙美娥之弟、被告孙金娥之弟），1963年9月15日出生。
原告王淑梅、高骞、高燕与被告高平安、孙旭、孙金利、孙金娥、孙美娥房屋买卖合同纠纷一案，由王淑梅、高骞、高燕提起诉讼，本院于2016年6月27日立案受理，于2016年8月18日、9月1日和10月10日，公开开庭进行了审理。一审判决后，2017年3月15日经北京市第一中级人民法院（2017）京01民终779号裁定书裁定：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初2400号民事判决；二、发回北京市门头沟区人民法院重审。本院依法依法另行组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告高骞兼原告王淑梅的委托诉讼代理人，原告高燕兼原告王淑梅的委托诉讼代理人，被告高平安，被告孙金利兼被告孙美娥、被告孙金娥的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告孙旭经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席进行了审理。现已审理终结。
原告王淑梅、高骞、高燕向本院提出诉讼请求：一、要求法院确认原告在xx村x街xx号院（以下简称xx号院）宅基地及房屋拆迁所得七套安置房上266.38平方米归原告享有；二、要求被告将上述安置房返还给原告。七套房屋原告主张每建筑平方米按照相同价格计算。事实和理由：依据北京市第一中级人民法院民事判决书（2012）一中民终字第10443号，判定高某1与孙某1于1992年5月2日订立的房产转户协议无效。法院认为：“合同无效后，因无效合同取得的相关财产应相互返还。本案中xx号院被拆迁后其价值形态转化成了拆迁利益，故王淑梅、高骞、高燕要求高平安、孙旭返还拆迁利益的诉讼请求，应当予以支持。”判决生效后，原告已返还高平安和孙旭购房款1万元，但因拆迁利益中的安置房尚未交付，法院无法直接判定，原告可另行主张。现xx号院宅基地及房屋拆迁所得利益中的安置房已全部交付被告。原告原房屋的面积，北房为56.16平方米，西房为37.21平方米，南房为57.34平方米，共计150.71平方米。根据拆迁政策，属于原告的应安置面积应为150.71×1.33+20=220.44平方米。被告方后来盖的房子的安置面积为115.13×1.33＝153.12平方米，其中百分之三十即45.936平方米归原告所有。
被告高平安称，不同意原告的诉讼请求。首先，xx号院原系高某某与马某某夫妇的财产，高某1系二人之子，他们不是xx村村民，在解放前xx号院应属私产；其次，1992年高某1将xx号院卖予孙某1，有双方往来的信件和高某1亲笔书写的收条；最后，被拆迁的房屋系高平安与孙某1所建，原来交易的房屋在拆迁前已经灭失。如果法院判决原告方享有一定面积的安置房，那么安置房面积款应由原告按比例负担。另，现在四套一居室安置房我均已出租。
被告孙金利、孙金娥、孙美娥辩称，原被告之间的纠纷，与我们无关。
被告孙旭经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼但其向本院陈述中表示坚持在原审时的答辩意见以及原审时对证据的质证意见。
本案重审审理期间，各方当事人未提交新的证据。均坚持原审时证据的举证质证、诉求、诉争、各自所依据的事实、答辩意见。在（2016）京0109民初2400号案件审理时，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案对原审审查的相关证据、认定的相关事实予以确认。此纠纷在（2016）京0109民初2400号案件审理中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方无争议的事实如下：王淑梅与高某1系夫妻，高骞、高燕系王淑梅与高某1所生子女；高某1于1994年11月10日死亡。高某2与高某1系姐弟关系。高某2与孙某某系夫妻，孙某1、孙金利、孙金娥、孙美娥系二人之子女，孙某某于1963年4月5日死亡，高某2于2014年12月27日死亡。孙某1与高平安系夫妻，孙旭系二人之子，孙某1于2003年9月死亡。
xx号院北房二间、西房二间、南房三间，系高某1继承其父母高某某、马某某的遗产。1992年5月2日，高某1与孙某1签订房产转户协议书，将xx号院上述7间房屋有偿转让给孙某1。同日，孙某1给付高某1购房款1万元。高某1和孙某1均系居民户口。
2011年3月，高平安与北京市门头沟区房屋征收补偿办公室、北京市门头沟区xx镇人民政府签订《北京市门头沟区国有土地上房屋征收补偿协议》，协议载明：门头沟区xxx街xx号有房屋十一间，建筑面积265.84平方米。被征收房屋补偿方式为房屋产权调换，应安置房面积373.57平方米。实际安置面积380平方米，分别为xxx地区四套一居室，一套两居室，两套三居室。实际安置面积大于应安置面积6.43平方米，暂按标准层每平方米4500元计算，被征收人应补交差额面积房款28935元。
2016年4月21日，高平安选定七套安置房，四套一居室分别位于北京市门头沟区xx花园x号院x-x-
xxxx号（简称xxxx号），北京市门头沟区xx花园x号院x-x-xxxx（xxxx号），北京市门头沟区xx花园x号院x-x-
xxxx号（简称xxxx号），北京市门头沟区xx花园x号院x-x-
xxxx（简称xxxx号），四套一居室实测面积均为41.81平方米。一套两居室位于北京市门头沟区xx花园x号院x-x-
xxx，实测面积为73.46平方米。两套三居室位于北京市门头沟区xx花园x号院x-x-xxxx，北京市门头沟区xx花园x号院x-x-
xxx，两套三居室实测面积均为85.81平方米。房屋交付时高平安补交面积差额房款84874元。
2012年6月20日，本院作出（2012）门民初字第352号民事判决书，判决认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同的效力依赖于宅基地使用权的有效转让。孙某1不是xx村农民，其与高某1订立房产转户协议书转让xx号房屋和院落的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止转让的规定，当属无效。高某1死亡后，王淑梅、高骞、高燕作为其继承人有权提出确认合同无效的诉讼。合同无效后，相关财产应互相返还。xx号院被拆除后其价值形态转化成了拆迁利益，故王淑梅、高骞、高燕要求高平安、孙旭返还拆迁利益的诉讼请求，应予以支持。具体数额由根据合同无效后双方各自可能取得的实际利益、涉案房屋添附现状、双方过错责任大小及相关拆迁项目等因素酌情判定。其中，按照拆迁政策应当补偿给实际居住人的项目应当从拆迁利益中扣除。原告王淑梅、高骞、高燕因拆迁利益中的安置房尚未交付而要求另行主张，且同意返还高平安和孙旭购房款1万元，本院不持异议。故判定：一、高某1与孙某1于一九九二年五月二日订立的房产转户协议书无效。二、高平安、孙旭于本判决生效之日起七日内给付王淑梅、高骞、高燕补偿款四万零一百四十三元。三、王淑梅、高骞、高燕于本判决生效之日起七日内返还高平安、孙旭购房款一万元。四、驳回王淑梅、高骞、高燕的其他诉讼请求。判决作出后，被告高平安、孙旭提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）一中民终字第10443号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
涉案房屋自1992年5月2日，至拆迁前由高平安和孙旭出租使用，王淑梅、高骞、高燕未在涉案房屋居住。
对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
双方争议事实如下：
高某1和孙某1交易的房屋面积，以及在拆迁前该部分房屋是否灭失。
原告主张，交易的7间房没有灭失，征收补偿协议中评估示意图上的1号房为北房2间，6号房是西房2间，4号房是南房3间。其中，北房56.16平方米，西房37.21平方米，南房57.34平方米，共计150.71平方米。西房为砖混结构，其余房屋为石板房。原告对上述主张，未提交相关证据予以证明。
被告称，拆迁前xx号院的房屋，全部是由高平安夫妇所建，交易的房屋，已经全部坍塌或被拆除重建。南房和北房系5间石板房，每间面积不超过15平方米，后变更陈述为不超过12平方米。西房系土房，每间面积12到13平方米，后变更陈述为8平米。为证实自己主张，被告申请法院调取了1988年度民审字第64号民事案件卷宗，笔录中记载，1988年时西房不能住人，1935-1936年对北房翻建，1948年建成南房，1987年时，南房是石板房。经质证，原告对该证据的证明目的不予认可。
本案在审理过程中，原告方的诉讼请求及诉称事实理由与原审均无变化。各方被告的抗辩及答辩意见与原审均无变化。原被告当事人均未提交新的证据。该案经庭审审查后对本院（2016）京0109民初2400号案件所认定的事实及相关证据予以确认。
本院认为，1988年度民审字第64号民事案件卷宗系高某1继承案件时，法院对案件事实所做的记录，该记录反映出交易房屋在1988年继承之前的坐落、材质和历史沿革，但不能证明高某1和孙某1交易时院内房屋的坐落、材质及面积，也无法证明xx号院房屋在交易后直至被征收前的翻、扩建情况，故对该份证据的证明目的本院不予确认。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。高某1与孙某1于1992年5月2日订立的房产转户协议书已被生效判决确认为无效。因交易双方共同的过错行为导致该交易合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据拆迁政策，此次拆迁是对被拆迁房屋所有权人的补偿。虽然被拆迁房屋经过翻建，但不可否认的事实是xx号院的产权人为王淑梅之夫，高骞、高燕之父高某1。王淑梅、高骞、高燕理应获得相关的拆迁利益。但不可否认的是，多年来该院落及院落房屋建设和维护过程中，高平安、孙旭尽了全部责任责任，理应在对拆迁利益分割时多分得相关份额。xx号院被征收后，其价值形态转化为征收利益，对王淑梅、高骞、高燕合理诉求，本院予以支持。高于合理部分本院不予支持。原告方应享有的安置房份额由本院根据合同无效后双方各自可能取得的实际利益、交易房屋面积、房产交易时间、双方过错责任大小及拆迁政策等因素本着一次性解决纠纷的原则综合酌情判定。安置房的面积差额款应由原告方负担，该部分款项应由原告方给付高平安。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、位于北京市门头沟区xx花园x号院x-x-
xxx号房屋归王淑梅、高骞、高燕所有。高平安、孙旭于本判决生效之日起三十日内将该房屋交付王淑梅、高骞、高燕。房屋交付时，不得损坏房屋相关设施。
二、王淑梅、高骞、高燕于本判决生效之日十日内给付高平安、孙旭安置房面积差额款二万五千八百二十元；
三、驳回王淑梅、高骞、高燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万九千七百八十六元，由王淑梅、高骞、高燕负担一万九千八百九十三元，已交纳；由高平安、孙旭负担一万九千八百九十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王大保
人民陪审员 陈有芳
人民陪审员 曹立鹰
二〇一七年六月三十日
书 记 员 蒋 蕊