上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初85444号
原告：何香香，女，1952年2月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
原告：王和，男，1978年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：何香香(系原告王和的母亲)，住上海市浦东新区。
被告：潘三弟，男，1953年3月24日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：潘华盛(系被告潘三弟的儿子，住上海市浦东新区。
被告：顾凤珍，女，1952年3月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：潘华盛(系被告顾凤珍的儿子)，住上海市浦东新区。
被告：潘华盛，男，1978年3月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
被告：徐燕芬，女，1977年7月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：潘华盛(系被告徐燕芬的丈夫)，住上海市浦东新区。
第三人：上海金桥房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区张杨路XXX号。
法定代表人：杨蔷芳，董事长。
委托诉讼代理人：杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯超，上海市申辰律师事务所律师。
第三人：上海浦东城厢房屋拆迁有限公司，住所地上海市浦东新区栖山路XXX号三楼。
法定代表人：马永红，董事长。
委托诉讼代理人：李琼，女。
原告何香香、王和与被告潘三弟、顾凤珍、潘华盛、徐燕芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用简易程序，追加上海金桥房地产发展有限公司(以下简称金桥公司)、上海浦东城厢房屋拆迁有限公司(以下简称城厢公司)作为第三人参加诉讼，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告何香香并作为原告王和的委托诉讼代理人，被告潘华盛并作为被告潘三弟、顾凤珍、徐燕芬的委托诉讼代理人，金桥公司的委托诉讼代理人杨越峰，城厢公司的委托诉讼代理人李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何香香、王和向本院提出诉讼请求：被告继续履行卖房约定，将上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权过户到原告的名下。
事实和理由：原告于2009年11月8日与被告订立《房屋买卖协议》，向被告购买涉案房屋，约定房价款为人民币(币种下同)135万元，至2016年3月12日已支付全部房款，被告在收款后当即把房屋的钥匙给了原告，原告入住至今。被告取得房款后，表示等到该房屋取得房产证后无条件配合过户并根据有关转让房屋的税收规定，双方支付各自的税收费用。2014年11月3日，被告违背协议，要原告再支付25万元才办理产权过户，原告不同意。
被告潘三弟、顾凤珍、潘华盛、徐燕芬辩称：潘华盛和徐燕芬是夫妻，两人只是在协议书上签字，与房屋无关。潘三弟、顾凤珍同意卖房，因为安置协议书上有案外人潘某某的名字，潘某某不同意卖房。因为潘某某借高利贷，家里无钱支付动迁差价款，产证尚未办理。
第三人金桥公司述称：原告的诉讼请求与金桥公司无关。涉案房屋并非潘三弟一人所有，动迁安置协议是潘三弟夫妻和潘某某共有。
第三人城厢公司述称：本公司与原告无关。潘三弟一方有房屋差价款165,750.10元未付，只要付了这笔款项，就可以给潘三弟一方五联单去办理过产证。只有在去房地产交易中心办理产证时其他人表示放弃，产权证才能登记在潘三弟一人名下。
经审理查明，2009年4月22日，金桥公司作为拆迁人(甲方)，城厢公司作为甲方的房屋拆迁实施单位，潘三弟作为被拆迁人(乙方)，共同签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，被拆迁人明确包括潘三弟、顾凤珍夫妻及两人的女儿潘某某，约定甲方安置乙方涉案房屋和与涉案房屋同号的1103室，2套房屋的面积均为88.68平方米，各项补偿款相抵后，乙方尚需支付房屋差价款165,750.10元。2009年8月26日，潘三弟和顾凤珍在安置的2套房屋的配套商品供应单上签字确认2套房屋的购买人，其中涉案房屋的购买人确定为潘三弟一人，另1套房屋确定为潘三弟、顾凤珍和潘某某。
2009年11月8日，潘三弟、顾凤珍、潘华盛、徐燕芬(潘盛华、徐燕芬为潘三弟、顾凤珍子、媳)作为卖方(甲方)，何香香、王和作为买方(乙方)，双方就乙方向甲方购买涉案房屋签订了《房屋买卖协议书》(以下简称涉案协议)，约定的转让价为135万元(包括维修基金和甲方进户时已支付的各项费用)，并约定2009年10月22日首付5万元，11月15日支付30万元，2010年3月10日支付100万元，甲方应在2010年3月10日前腾出、交付钥匙，首付款到账后甲方应将房屋有关材料、动迁协议、合同已付的一切收据发票交给乙方保管，包括将要做好的该房地产权证，直至甲方双方登记过户。变更产权时甲方应无条件配合乙方申请登记过户，支付各自税收费用。双方口头约定等产权可以过户的时候去办理过户。
涉案协议签订后，原告按约支付了前2笔款项，因被告提出另1套房屋要装修，要延迟交房，故第三笔100万元分别于2010年2月13日和5月22日各支付50万元。原告付清房款后，被告将涉案房屋的钥匙交予原告，原告装修入住。被告还将涉案房屋的产证代办费收据、维修基金和垃圾外运费收据交给了原告。
因涉案的被拆迁人未支付动迁房屋差价款，2套安置房屋的产权证一直未转移登记至被拆迁人名下。潘华盛于2014年11月3日通过短信发给原告，内容为：“关于10楼的房子我刚从动迁人那回来，你们家到底愿不愿意补25万？行的话马上可以拿五联单办产证和过户了，不行的话我也没办法，叫我父亲个人再付50万是不可能的，那就只能违约了……”
审理中，原告为了让涉案协议得到履行，代潘三弟一方向城厢公司垫付了动迁房屋差价款165,750.10元。被告确认另1套房屋由潘三弟、顾凤珍、潘某某共同居住。
上述事实，有原告提供的关于原、被告之间的买卖协议书，配套商品房供应单2份、房产证代办费收据、135万元的收款收据4张和转账凭证3张、涉案房屋的上海市房地产登记簿信息、潘三弟发给原告的短信，第三人城厢公司提供的动迁补偿协议、现金结款单，当事人的陈述等证据证明。
本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告潘华盛、徐燕芬虽然在协议上作为甲方成员签名，但该2人不是房屋的权利人，不应享有合同权利，也不应承担合同义务，不是真正的合同当事人。本案争议的焦点在于，潘某某未在涉案协议上签名，是否影响该协议的效力及履行。本院认为，原、被告的协议有效且应继续履行。理由如下：
一、原告与潘三弟、顾凤珍所签订的协议是双方的真实意思表示，没有法律规定的无效情形，该协议有效，对原告与潘三弟、顾凤珍具有约束力。
二、原告与潘三弟、顾凤珍的协议应继续履行。
在动迁协议和本案买卖协议签订时，潘某某尚未成年，其权利义务的行使应当由其法定代理人即其父母潘三弟、顾凤珍代理，2套安置房屋的购买人也应由潘三弟、顾凤珍确定。潘三弟、顾凤珍、潘某某3人共分得2套面积相同的房屋，潘某某为未成年人，对被拆房屋没有贡献，其所得动迁利益不应超过潘三弟、顾凤珍应得的利益。潘三弟、顾凤珍将1套房屋的购买人确定为潘三弟1人，另1套房屋的购买人确定为潘三弟、顾凤珍和潘某某3人，在此情况下，潘三弟、顾凤珍应当在另1套房屋中让潘某某的应得利益优先得到满足，另1套房屋中的份额在满足潘某某的应得利益后，剩余部分才能归潘三弟、顾凤珍所有。综上分析，原告与潘三弟、顾凤珍的协议可以继续履行，并无障碍，故应继续履行。
涉案房屋尚登记在金桥公司的名下，如要履行涉案协议，须先由潘三弟一方向城厢公司支付动迁房屋差价款，再由金桥公司和城厢公司将涉案房屋的产权变更登记至潘三弟名下。现潘三弟、顾凤珍表示无力支付差价款，原告为使协议继续履行，防止因潘三弟一方违约导致不能办理产证而扩大损失，愿意先行垫付，所垫付的费用属于原告为防止扩大损失的合理支出，潘三弟、顾凤珍应当将原告垫付的款项支付给原告。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第二款的规定，判决如下：
一、原告何香香、王和给付第三人上海浦东城厢房屋拆迁有限公司165,750.10元，该款已交至本院代管，由第三人上海浦东城厢房屋拆迁有限公司在本判决生效后至本院领取；
二、第三人上海金桥房地产发展有限公司、上海浦东城厢房屋拆迁有限公司与被告潘三弟于本判决生效之日起十五日内互相配合，将上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记至被告潘三弟名下；
三、被告潘三弟于上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记至被告潘三弟名下后十五日内，配合原告何香香、王和将该房屋的产权变更登记至原告何香香、王和名下；
四、被告潘三弟、顾凤珍于本判决生效之日起十五日内给付原告何香香、王和165,750.10元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,950元，减半收取计8,475元，由被告潘三弟、顾凤珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李桔英
二〇一七年七月四日
书记员 余晨曦
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。