浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初3036号原告：王泽民，男，1966年6月26日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：杨国勤，浙江慈益律师事务所律师。被告：陈金良，男，1974年2月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：杨红耀、林红虹，上海融孚律师事务所律师。被告：陈永兴，男，1970年3月6日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：何伟青，绍兴市求实法律服务所法律工作者。原告王泽民诉被告陈金良、陈永兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，本案依法适用简易程序，由审判员任莹独任审判，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告王泽民及其委托诉讼代理人杨国勤，被告陈金良的委托诉讼代理人杨红耀，被告陈永兴的委托诉讼代理人何伟青到庭参加诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。原告王泽民向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈金良返还原告履约保证金39000元，被告陈永兴返还原告履约保证金20000元，定金10000元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：农历2014年12月23日，被告陈金良将中国轻纺城东升路市场B区二楼138号营业房以年租金40000元的价格租赁给被告陈永兴，双方签订《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，后被告陈永兴又将上述营业房转租给原告，原告按照被告陈永兴的指示，向案外人葛青云通过银行转账99000元（含第一年租金40000元及履约保证金59000元），并将10000元定金支付给被告陈永兴。根据（2016）浙0603民初4145号民事判决书，被告陈永兴向被告陈金良支付的租金及履约保证金为79000元，因租金为40000元一年，因此，被告陈金良收到被告陈永兴的履约保证金为39000元。结合原告向被告陈永兴支付的履约保证金为59000元，尚有20000元的履约保证金在被告陈永兴处。现原告于2016年7月30日前腾空案涉营业房，但二被告均未退还原告的履约保证金及定金。综上，为维护原告合法权益，原告起诉法院，望判如所请。被告陈金良辩称，原告起诉被告陈金良主体不适格，要求被告陈金良返还相关费用缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。被告陈永兴辩称，被告陈永兴系中国轻纺城个体经商户，当时是应广大经营户的要求，为了形成整个东升路市场并使其繁荣昌盛。被告陈永兴与东升路市场房屋的房东即被告陈金良就案涉营业房签订租赁协议，约定租金40000元/年，共四年160000元。后被告陈永兴与案外人王柯宇签订营业房租赁协一份，并注明实际承租人为原告，租金为50000元/年。原告将一年的租金及履约保证金99000元转给了指定账户（葛青云），因此，原告所支付的99000元中，其中50000元系第一年租金，49000元系履约保证金，其中第一年的10000元属于房租，第二年的10000元并非被告陈永兴收取，根据合同相对性原则，原告无权向被告陈永兴返还履行保证金。对于原告另主张的定金10000元是收到的，但只要归还4800元，其中5000元是原告应付的中介费，200元是原告补贴给被告陈永兴的电话费，至于剩余的4800元被告陈永兴一直都同意返还。综上，请求法院依法判决。本院经审查明事实如下：2015年11月15日，原告以案外人“茅月红”名义取得东升路市场B区2楼2138号营业房1间，租赁期自2015年1月1日至2020年12月31日。2014年12月9日，被告陈金良与被告陈永兴签订《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，约定：被告陈金良自愿将上述营业房租给被告陈永兴使用，租期为四年，自农历2014年12月23日（即公历2015年2月11日）起至农历2018年12月23日（即公历2019年1月28日）止；四年租金160000元，每年平均租金40000元；租金分三期支付，首期付款80000元，系本营业房2015年租金40000元及本合同履约保证金40000元，需在2014年12月20日内付清；在2015年12月31日前支付2016年租金40000元；在2016年12月31日前支付2017年租金40000元；在2014年12月20日内支付的本合同履约保证金40000元，直接转为2018年租金，被告陈永兴无需再行支付；如被告陈永兴违约所交的合同履约保证金不退，且被告陈金良有权另行出租，如因被告陈金良原因导致本合同无法履行合同履约保证金双倍退还被告陈永兴等。嗣后，被告陈永兴将上述营业房转租给案外人王柯宇，并签订《中国轻纺城营业房租赁协议书》，约定租金为每年50000元，履约保证金为50000元。协议书尾部落款处备注：实际承租人王泽民，实付99000元。2014年12月19日，原告向案外人葛青云通过银行转账99000元（含第一年租金50000元及履约保证金）。另查明，被告陈永兴向原告收取定金10000元。被告陈金良自合同签订后，收到租金及履约保证金79000元。后因被告陈金良未收到第二年租金，经催讨未果，被告陈金良曾向法院起诉，经本院（2016）浙0603民初4145号民事判决书判决，确定了被告陈金良、被告陈永兴、原告王泽民三者间系出租人、承租人、次承租人的关系，并判决被告陈永兴向被告陈金良支付了2016年2月2日后的占有使用费。后，原告将案涉营业房于2016年7月30日腾退，并已经向被告陈永兴支付了案涉营业房的占有使用费。现原告认为，原、被告间就案涉营业房的租赁合同已经解除，原告也已经支付了相应的租金和履约保证金，故对于二被告收取的履约保证金应当予以退还，对被告陈永兴收取的定金应当予以返还。以上事实，由原告提供的银行回单、收款收据、（2016）浙0603民初4145号民事判决书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据（2016）浙0603民初4145号生效民事判决，可以认定被告陈金良、被告陈永兴、原告王泽民之间存在租赁、转租合同关系。原告王泽民向被告陈永兴支付租金50000元及履约保证金49000元、被告陈永兴向被告陈金良支付租金40000元及履约保证金39000元、原告王泽民向被告陈永兴交纳定金10000元的事实清楚，可以确认。针对原告的各项诉讼请求，本院作如下评判：针对原告要求被告陈金良返还履约保证金39000元、被告陈永兴返还履约保证金20000元的诉求。本院认为，根据查明的事实，被告陈永兴在被告陈金良处尚有39000元履约保证金未领取，而原告王泽民在被告陈永兴处尚有49000元保证金尚未领取，然而，在前述（2016）浙0603民初4145号案件中，因被告陈永兴对被告陈金良、原告王泽民对被告陈永兴存在违约行为，故导致案涉营业房所涉租赁合同解除，根据当事人之间租赁合同的约定，若违约其履约保证金不再予以退还，现被告陈金良至今未退还履约保证金，分析其实质是向违约方主张违约金。因此，原告要求二被告退还履约保证金，不符合合同约定，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院认为，被告陈永兴在案涉营业房租赁合同解除后，已支付了相应的占有使用费，原告作为实际占有人，也向被告陈永兴支付了占有使用费，因此，在一定程度上已经填补了出租人的损失。对出租人而言，39000元的履约保证金接近一年的租金，若全部作为违约金由被告陈永兴支付给出租人陈金良确实偏高，应当予以调整。同理，49000元的履约保证金若全部作为违约金由原告王泽民支付给被告陈永兴，也存在违约金过高的问题，应当予以调整。鉴于被告陈永兴在庭审中的陈述，为节约司法资源，本院认为，故被告陈金良应当酌情退还被告陈永兴履约保证金19000元，被告陈永兴应当退还给原告履约保证金19000元，为便于当事人诉讼，由被告陈金良直接退还给原告19000元履约保证金。针对原告要求被告陈永兴返还定金10000元的诉求。本院认为，根据庭审中原告自认同意支付1200元的事实，且被告陈永兴并不能充分举证证明其只需根据双方口头约定返还给原告王泽民4800元，因此，被告陈永兴应返还给原告8800元。综上，本院对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈金良应于本判决生效后十日内返还原告王泽民19000元；二、被告陈永兴应于本判决生效后十日内返还原告王泽民8800元；三、驳回原告王泽民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，减半收取763元，由原告王泽民负担457元，被告陈金良负担209元，由被告陈永兴负担97元，被告陈金良、陈永兴应负担的诉讼费，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 任 莹二〇一七年八月四日书记员 金燕敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。