宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2565号
上诉人(原审被告)：宁夏北起教育科技有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇北方国际建材物流城M6号楼四层。
法定代表人：哈丽娟，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵晓娟，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：银川仁和义齿有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远北方国际物流园建材城M组团M1坐东二层。
法定代表人：石红梅，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛新民，男，1962年12月18日出生，汉族，系该公司副经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：吴宝霖，宁夏迪通律师事务所律师。
上诉人宁夏北起教育科技有限公司因与被上诉人银川仁和义齿有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
宁夏北起教育科技有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人继续履行合同，上诉人不退付保证金20万元；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在与被上诉人履行协议过程中，上诉人不存在双方合同约定内容中的任何违约行为、过错行为，且双方签订合同期限尚未到期，一审法院判令解除双方签订的三份合同系认定事实不清，导致适用法律错误。第一、上诉人对M1组团享有转租权，故2014年8月1日双方签订的补充协议中转租给被上诉人的M1组团一层房屋的行为合法有效；第二，被上诉人未能按照上诉人与被上诉人签订的补充协议中履行义务，存在违约行为，其中M1组团二层房屋的计租面积为1125平方米。上诉人在一审中依法出具了计租面积1193.11平米的证据，该面积系上诉人与被上诉人向案外人宁夏博泰行物业服务有限公司交纳物业费、取暖费及其他费用的基本依据。根据双方签订的协议内容，被上诉人保证在2014年9月1日前将其租赁的M1组团一层商铺装修上货，并保证在2014年9月1日前开门营业或者确定招商项目，但是被上诉人至今未履行该项合同义务，上诉人有权随时收回M1组团一层商铺的使用权，被上诉人已经投入的所有装修无偿归上诉人所有；第三，在合同履行过程中，被上诉人存在严重的违约行为。在免租期内，上诉人给予被上诉人极大的优惠和照顾，但自计租期开始，被上诉人即找各种理由拒不支付房租，给上诉人造成了一定的经济损失，且被上诉人在使用房屋的过程中未能按照合同约定使用房屋，导致房屋墙体渗漏水管堵塞，被上诉人至今未能及时修复；第四、涉案房屋消防不符合管理规定，存在严重安全隐患的后果，应由被上诉人承担，与上诉人无关；第五，一审法院认定2016年9月25日租赁合同实际处于中止状态系认定事实错误，被上诉人使用M1组团一层房屋作为库房使用，系其正常生产使用的房屋，并未影响被上诉人的正常生产经营。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
银川仁和义齿有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
银川仁和义齿有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《运营补充协议》、《补充协议书》；2、被告退还给原告租赁保证金20万元；3、被告赔偿给原告经济损失85050元；4、被告支付原告对M1组团一层楼房的装修费99467元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告宁夏北起教育科技有限公司的前身为银川市时代起航学校、宁夏启航中等职业学校。2013年7月30日，被告（原银川市时代起航学校）租赁宁夏博泰行物业服务有限公司位于北方国际建材物流城N4-N6组团房屋1-4层用于教育广场、医药健康广场等相关产业链及附属产品经营。租赁期限10年，合同免交2013年6月16日-2016年6月15日三年租金。租赁合同约定未经甲方书面同意，被告（原银川市时代起航学校）不得擅自转租或以任何形式出租或转让承租房屋。2013年6月20日，原告（乙方）与被告（原银川市时代起航学校）（甲方）签订房屋租赁合同，被告将其租赁的房屋位于北方国际建材物流城N6组团第四层转租给原告，合同约定：租赁房屋建筑面积为1250平方米；原告用于义齿加工、经营；租赁期限为5年，自2013年6月20日至2017年12月31日止；合同免租期为3年，自2013年6月20日至2016年6月19日止；租金第四年第四层单价每平方米为10元，全年租金总额为15万元，第五年第四层单价每平方米为12元，全年租金总额为18万元；合同签订后，乙方向甲方交纳租赁保证金20万元。免租期届满租赁保证金的50%可抵顶第四年房屋租金，剩余50%保证金继续保留。租期届满后，除已抵扣未交纳的租赁费外，在乙方无违约和欠各项应交费用，对有损坏的部分进行赔偿或修复后，剩余部分由甲方无息退还给乙方，否则从保证金中扣除；出租房屋因结构、水、电、暖管道及线路、门窗框架、电梯出现质量问题需要维修时，甲方应在接到乙方书面维修通知后10日内组织维修（乙方人为过错或使用不当、正常使用造成的管道堵塞等造成损坏的除外）；租赁期满未能续租或合同提前解除的，乙方应当于租赁期满或合同解除后3日内将承租的房屋及甲方提供的配套设施完好无损交换甲方。乙方逾期交还的，按日租赁费用两倍支付合同期满或解除之日至实际交还房屋之日的占有使用费；乙方在租期内确因特殊原因需中途退租的，应提前一个月向甲方提出书面申请，并经甲方书面同意后方可退租；双方协商一致或合同其他条款约定的解除条件出现，可以解除合同。2013年6月20日，双方就乙方租赁甲方商铺进场装修、运营及管理相关事宜还签订了运营补充协议，协议约定：乙方签约后15日内开始带头进场装修，同时做好入住开业前的各项准备工作；乙方租赁区域整体保持良好招商势头、先入住、先装修、先开门、先营业的良好商业氛围；2013年8月31前进场装修达到50%，2014年2月1日整体试营业两个月，项目开业时间初步计划为2014年5月份。房屋租赁合同、运营补充协议签订后，原告向被告交纳租赁保证金20万元，原告按照运营补充协议投入资金对所租楼房进行了装修，并于2013年8月底投入使用。2014年3月份，被告租赁宁夏博泰行物业服务有限公司位于北方国际建材物流城M1-M6组团房屋2-4层用于经营大学城、教育培训及学区附属商业等建材之外的相关配套产业链经营。合同租赁期5年，自2014年3月31日至2019年3月30日。合同免租期截止时间为2016年3月30日。租赁合同约定未经甲方书面同意，被告不得擅自转租或以任何形式出租或转让承租房屋。2014年4月2日，宁夏博泰行物业服务有限公司书面同意被告对M组团商铺进行二次招商。原告租赁被告N6组团房屋使用近一年，被告（甲方宁夏××校团整体租赁给新东方培训学校，被告同原告协商要求把原告整体调整搬迁到××组东面商铺，原告（乙方）考虑到被告有可观的经济效益，被告也考虑原告经济损失，双方经协商于2014年7月8日签订了公司搬迁相关协议，协议约定：甲方在××组整层房间划作为乙方公司的新址，以满足乙方的需求，甲方只负责1250平方米范围内的装修，其余范围归乙方负责装修并争取在九月份使用；甲方按乙方提供的图纸及标准装修，装修产生的材料费用由甲方支付。甲方负责将乙方在旧址新安装的五组暖气安装在新址的石膏间。装修后的新址应具备水、电、暖能正常使用的条件；因为搬迁对乙方利益会造成一定损失，甲方付给乙方搬迁损失费5万元整和二十四张技工桌。损失费在签订协议时先支付80%，剩余20%在乙方搬迁后三日内付给乙方。2014年8月1日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订了补充协议书，银川市时代起航学校与原告签订了一份房屋租赁合同（原合同），现出租方由银川市时代起航学校变更为宁夏北起教育科技有限公司，宁夏北起教育科技有限公司履行原合同中各项条款，同时在原合同基础上调整合同条款部分内容，协议内容调整补充为：1.坐落位置，北方国际建材物流城N6组团第二层西面整体房屋租赁给乙方。租赁区域由N6组团第二层商铺调整为M1组团一层东面与二层东面商铺，租赁总面积由1250平方米调整为2250平方米；租金及支付方式调整为，免租期仍按原合同执行，截止日期为2016年6月19日。第四年（2016年6月20日至2017年6月19日）一层（计租面积1125平方米）租金为每平方米每月14元，全年租金总额调整为189000元整。二层（计租面积1125平方米）租金每平方米每月为12元，全年租金总额调整为162000元；为了配合M组团的整体运营，乙方自愿同意将所租赁的M1组团第一层商铺进行装修上货，并保证在2014年9月1日前开门营业或已确定招商项目。如未按约定日期执行，则甲方有权收回M1组团第一层商铺的的使用权，且乙方已投入的所有装修无偿归甲方所有；本补充协议生效后，即成为原合同的不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。搬迁协议和补充协议签订后，被告对M1组团二层东面整层商铺进行了装修，并对一层商铺A30-A43号部分进行了装修。原告进驻后，对一层商铺A30-A43号进行了补充装修。原告对一层商铺除A30-A43号及A46号使用外其他商铺未使用。原告对一层商铺除A30-A43号作为库房使用，对A46作为废料室使用。被告给原告的M1组团二层商铺建筑面积不足1250平方米。2015年10月1日，被告和案外人周晓刚签订了房屋租赁合同，将原告正在使用的租赁被告的M1组团一层东面A30-A46号商铺转租给周晓刚，租赁期1年，自2015年10月1日至2016年9月30日。2015年10月16日、17日，周晓刚以着急装修为由，未经原告方同意，将原告作为库房使用的一层A30-A43号商铺中3间房屋链锁剪短，并在原告方阻止未果的情况下将库房内生产设备及办公设备强行搬出。2015年11月19日，永宁县公安消防大队给原告下发责令限期改正通知书，该通知书载明，1.未依法进行消防设计备案；2.自动设施停用；3.室内消火栓无水；4.室内消火栓栓口设置不符合要求；5.灭火器配置不足。2016年6月1日，原告与被告协商未果后，向本院起诉，并于2016年9月25日自行搬出租赁房屋。
一审法院认为，被告转租给原告的N6组团房屋的租赁合同合法有效。被告转租给原告M1组团二层房屋合法有效，但转租给原告M1组团一层房屋，根据被告所举证据表明M1组团一层不在其租赁宁夏博泰行物业服务有限公司租赁合同范围内，被告亦未提供证据证实宁夏北起教育科技有限公司事后追认，因此，被告转租该M1组团一层房屋无合同依据。被告租赁给原告的房屋，M1组团二层被告履行装修义务，但该房屋面积未达到1250平方米，M1组团一层A30-A43号商铺被告进行了部分装修。被告未举出确凿证据证实二层和一层A30-A43号商铺面积加起来达到了1250平方米，因此被告存在违约行为。被告在原告租赁期未届满时在与原告协商未果的前提下又将M1组团一层A30-A43号及A46号商铺转租给案外人，致案外人持租赁合同强行将原告生产设备及办公设备搬出，严重违反合同约定，应当承担违约责任。被告租赁给原告的房屋不符合消防管理规定，存在严重安全隐患。原告在起诉后，于2016年9月25日将其生产设备及办公设备全部搬出，租赁合同实际处于终止状态。基于上述原因租赁合同目的无法实现。对于原告主张解除租赁合同的请求，本院予以支持。被告未举出充分证据证实原告在租赁过程中存在违约行为，故对于原告主张退还保证金的请求，本院予以支持。被告主张原告租赁使用M1组团一层除A30-A43号及A46号商铺外的其他商铺，但未提交交接租赁房屋的相关证据，对此本院不予认定。原告主张由于被告转租原告租赁的房屋致生产设备及办公设备被强行搬出导致损失要求被告赔偿，该主张系侵权行为所致，与本案不是同一法律关系，原告应当直接向侵权人主张权利，本案不予处理。原告主张被告支付M1组团一层装修费，原告仅提供了装修费用清单，并未举出其他证据证实该损失确实发生且数额确定，对此主张本院不予支持。综上所述，对原告主张解除《房屋租赁合同》、《运营补充协议》、《补充协议》，退还保证金，本院予以支持。对于主张赔偿损失、支付装修费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告银川仁和义齿有限公司与被告宁夏北起教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、《运营补充协议》、《补充协议》；二、被告宁夏北起教育科技有限公司于判决生效后五日内向原告银川仁和义齿有限公司退付保证金20万元；三、驳回原告银川仁和义齿有限公司其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中上诉人主张其在履约过程中不存在违约行为，被上诉人在履约过程中存在违约行为，但该违约行为尚不致解除合同。结合双方提交的证据及审理查明的事实，上诉人与案外人宁夏博泰行物业服务有限公司的租赁标的为北方国际建材物流城M1-M6组团第二至四层整体房屋，故一审认定上诉人对M1组团一层房屋无转租权，对该部分的转租无合同依据并无不当。另，上诉人转租给被上诉人的房屋不符合消防管理规定，存在严重安全隐患，且在合同租赁期间内，双方在协商未果的情况下上诉人将M1组团一层A30-A43及A46号商铺又转租给案外人，同时，被上诉人在一审中于2016年9月25日将其生产设备及办公设备全部搬出，结合以上房屋现状和上诉人的违约行为，一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》、《运营补充协议》、《补充协议》，并由上诉人向被上诉人退付保证金并无不妥。
故，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人宁夏北起教育科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李山山
审判员 任朝霞
审判员 杨 玫
二〇一七年十二月二十日
书记员 牟 荣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督
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