广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5888号上诉人（原审原告）：吴培戈，男，1986年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐伟生，男，1972年3月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。上诉人吴培戈因与被上诉人徐伟生房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人吴培戈上诉请求:撤销一审判决，改判徐伟生向吴培戈返还定金20000元并支付利息。事实与理由如下：一、吴培戈并未违约，双方在第一次按揭未办成功后继续第二次办理按揭完全符合合同约定。虽然双方合同约定买方应在合同签订后十五个工作日内向银行申请按揭贷款，2016年7月31日前出具银行同贷书，出具银行同贷书后15个工作日内必须过户。后来由于徐伟生的原因导致在该时间段内根本无法完成过户，实际上双方已经以自己的行为对该时间段进行了变更。一审庭审中，徐伟生承认2016年7月28日才交齐向中国银行按揭的材料。一审判决认定徐伟生7月21日已将资料交齐给广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）是不准确的。刘俊杰出具的情况说明载明2016年7月28日才在保值公司门店签好按揭合同，提交齐所有资料，此时距离约定出同贷书的时间仅剩三天，根本不可能在7月31日前出具同贷书，所以导致未在约定时间里出具同贷书的责任在于徐伟生。后来银行贷款未办成，8月27日第二次交资料给按揭公司，办理邮政银行的按揭贷款。双方《房地产买卖合同》附件第二条按揭付款第四款括号内的内容约定，如因贷款银行原因无法办理按揭贷款或贷款金额不足而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为徐伟生知道无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内。在第一次向中国银行贷款按揭办理不成，双方开始准备办理第二次邮政银行的贷款手续，合同附件已经明确约定是可以重新办理按揭申请的，而徐伟生也再次提交了材料，配合吴培戈另外办理按揭手续。这个时候实际上双方已经以自己的行为将合同中约定的7月31日出具同贷书的约定时间变更了，不再局限于这个时间了。办理好邮政银行贷款手续后，由于徐伟生直接告知不卖了，吴培戈才把邮政银行的贷款手续撤回来。所以吴培戈不存在违约的问题。二、一审判决不能对已经生效的(2016)粤0183民初5661号、（2017）粤01民终10550号民事判决作出否认。生效判决虽然未认定徐伟生违约，但也未认定吴培戈违约，而是认定双方在诉讼过程中就解除合同一项达成一致意思表示。一审法院认定吴培戈承担不利后果，缺乏依据。三、定金只有在一方违约的情况下才能没收。生效判决并未认定吴培戈违约的情况下。徐伟生称需另案追究吴培戈的违约责任，一审法院基于尚未发生的假想事实不支持吴培戈的请求，缺乏事实和法律依据。综上所述，吴培戈上诉请求撤销一审判决，支持吴培戈的上诉请求。被上诉人徐伟生二审答辩称：涉案房屋买卖合同纠纷已经生效判决作出审查认定。前案判决已经查明如下事实：吴培戈利用徐伟生被动签署空白文件的机会向银行出具虚假的房屋买卖合同，将交易价为1210000元的房屋虚拟提升1980000元的交易价，并意图得到1380000元银行贷款，即其购买涉案房屋可以无需支付任何首付，反而可以从银行贷款中获得多余170000元的盈利，该行为被银行发现后拒绝贷款，属于吴培戈严重违约。在此情况下，本案中违约方是吴培戈，已被生效判决所确认。徐伟生在前案及本案中均已经提起反诉，但法院都要求另案起诉，但徐伟生从未放弃追究吴培戈的违约责任。吴培戈上诉请求依据不足，请求予以驳回。吴培戈于2017年7月26日诉至一审法院，请求判令：1、徐伟生向吴培戈返还20000元定金；2、徐伟生自起诉之日起至返还之日止按银行贷款利率支付利息。一审法院经审理查明：增城区新镇镇永和荔湖城半山院xxx于2014年7月17日登记在徐伟生名下，共有情况为单独共有，建筑面积为208.02平方米。2016年6月14日，吴培戈（买方）、徐伟生（卖方）以及保值公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（含附件），载明“……买卖双方就买卖位于增城市新塘镇永和荔湖城半山院xxx的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业[建筑面积]208.02平方米……2、卖方合法持有《房地产证》，号码为1220339045。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……二、买卖双方同意该物业总楼价款为人民币壹佰贰拾壹万零仟零佰零拾零元（1210000元）。此价格已包括卖方自买入该物业至本次出售前产生及已支付之一切费用。……三、物业交付1、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭，注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限……备注：1、买卖双方一致同意在2016年7月31日前出具银行同意贷款书。在出具银行贷款书后十五个工作日内必须过户。2、买方承诺在2016年6月30日前补齐剩余定金壹万元整人民币。附件：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币贰万元整（20000元）作为定金，卖方须协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等。……3、剩余楼价款人民币约壹佰贰拾零万零仟零佰零拾零元整（1200000元）为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款、公积金贷款方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；银行同贷金额超过剩余楼款的，卖方应在银行发放贷款后3日内将超过楼款部分退回给买方。银行同贷金额与实际放款额存在差额的，双方同意在银行房款后3日内办理多退少补。4、双方应签订本合同十五日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为徐伟生知无法办理按揭之日起10个工作日内）。买方因个人信用问题致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。因银行按揭产生的相关费用由买方支付。银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方。5、如该物业需办理注销抵押登记的。卖方应在本合同签订后向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致买方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。6、买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后……7、若因金融政策性调整或不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获批准或贷款额度不足，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，买卖双方可解除合同并各自返回楼款。”2016年6月14日，吴培戈向徐伟生支付涉案房屋的定金10000元。2016年7月5日，吴培戈向徐伟生支付涉案房屋的定金10000元。2016年12月1日，中国工商银行股份有限公司广州环城支行出具一份《房屋贷款结清证明》，该证明记载“兹有抵押人徐伟生……借款人：黄杰贤……已于2016年6月20日已归还位于增城市新塘镇永和荔湖城半山院xxx的房屋消费贷款，贷款金额为人民币950000元……并已出具涂销抵押手续证明。特此证明。”吴培戈曾就涉案交易纠纷向一审法院提起诉讼【案号为：（2016）粤0183民初5661号】，吴培戈在该案中的诉请为：一、解除吴培戈与徐伟生签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、徐伟生向吴培戈赔偿违约金121000元；三、本案的诉讼费由徐伟生负担。（2016）粤0183民初5661号民事判决书查明事实如下：庭审过程中，一、吴培戈、徐伟生及保值公司均确认，涉案房屋的总购房款是1210000元，定金20000元，余款1190000元由吴培戈申请商业贷款方式支付，合同上约定的余款1200000元有误。二、徐伟生陈述：（一）涉案房屋在出售前办理抵押按揭，徐伟生在2016年6月18日还清涉案房屋的剩余贷款以及申请涂销抵押，并在2016年7月8日完成涂销抵押；（二）2016年6月16日左右，徐伟生提交了除涂销抵押以外的全部按揭贷款的资料给保值公司，2016年7月18日保值公司通过微信发送空白的按揭材料给徐伟生，徐伟生签名后于2016年7月21日将相关按揭材料寄回给保值公司；（三）徐伟生于2016年8月10日得知银行没有通过吴培戈的按揭贷款，据了解，吴培戈以交易价1980000元的七成即1380000元申请贷款，后银行得知真实交易价为1210000元，故未予通过贷款申请。后吴培戈再次要求徐伟生提供按揭贷款资料，于是徐伟生在8月17日将按揭所需的材料送至诚联按揭中心。（四）徐伟生并未表示过不出售涉案房屋；徐伟生对解除涉案合同房屋买卖关系不持异议。三、吴培戈表示：（一）不清楚徐伟生何时办理涂销抵押，根据合同约定，徐伟生在2016年7月1日前就应该提供所有按揭资料，但是其在2016年7月28日才将办理按揭的房产证复印件、夫妻关系证明等相关文件提供给诚联按揭中心，至于其他的按揭材料是在2016年7月21日提供给保值公司，导致吴培戈未能在2016年7月31日前出具同贷书。（二）其是申请了二次按揭贷款，第一次未通过的原因其不清楚，但其确认是以交易价1980000元的七成即1380000元申请贷款；第二次申请贷款后，在未出贷款审批意见之前，徐伟生就表示不出售涉案房屋，故吴培戈就联系诚联按揭中心，停止了贷款申请。四、保值公司表示：（一）2016年6月16日，徐伟生提交身份证、结婚证、户口本等按揭所需资料给保值公司；（二）2016年7月18日，吴培戈委托保值公司的业务员刘俊杰将空白的《首期款证明》、《承诺书》、《具结书》、《买方划付款授权书》、《二手楼购房意向书》等寄给徐伟生，刘俊杰于7月21日收到徐伟生邮寄的已签名的上述资料；（三）2016年7月8日，刘俊杰与徐伟生共同前往房管部门办理了涂销抵押手续并领取了房产证原件。（2016）粤0183民初5661号案件民事判决书，判决如下：一、解除原告吴培戈与被告徐伟生签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、驳回原告吴培戈的其他诉讼请求。判决理由如下：吴培戈主张因徐伟生提供办理按揭资料迟延，导致未能在合同约定的2016年7月31日前取得银行同贷书。然从涉案查明的事实来看，徐伟生系在2016年7月18日才收到须其签名的办理按揭贷款的相关资料，并在同月21日已将前述资料签名后交付给保值公司，故徐伟生并不存在恶意迟延协助办理按揭贷款的情况。且在徐伟生将申请银行按揭贷款的资料提供给银行后，吴培戈未能合理陈述银行未通过其按揭贷款的原因。另，吴培戈主张在第二次申请银行贷款期间，徐伟生不同意出售涉案房屋，但并未能提供充分证据证明徐伟生拒售房屋。故吴培戈主张徐伟生违约依据不足，一审法院不予支持。关于吴培戈主张要求解除《房地产买卖合同》的房屋买卖关系，因徐伟生对此不持异议，且不违反相关法律法规规定，故一审法院对该诉讼请求予以支持。至于吴培戈要求徐伟生赔付违约金121000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。吴培戈不服（2016）粤0183民初5661号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出(2017)粤01民终10550号民事判决书维持原判。一审庭审中，徐伟生明确表示需另案追究吴培戈的违约责任，认为定金应该在违约金中扣减，不同意退回定金。一审法院认为：吴培戈、徐伟生以及保值公司于2016年6月14日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，各方当事人均应恪守履行。关于涉案《房地产买卖合同》产生的纠纷，吴培戈曾于本案之前起诉徐伟生主张徐伟生违约，但均被（2016）粤0183民初5661号和(2017)粤01民终10550号民事判决书以证据不足为由驳回诉请，现吴培戈亦未能举证证实徐伟生在涉案交易中存在违约行为。相反，根据双方提交的证据、以及双方的庭审陈述，涉案交易不能进行的原因应为吴培戈未能取得银行通过按揭贷款，不能按《房地产买卖合同》约定支付房款，而对于未能通过按揭贷款的原因，吴培戈却不能作出合理的解释，应承担由此导致交易不能的相应后果。虽然，徐伟生在诉讼过程中对解除合同不持异议，但徐伟生庭审中明确表示需另案追究吴培戈的违约责任，认为定金应该在违约金中扣减，不同意退回定金，故吴培戈诉请徐伟生退还定金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年12月8日作出判决如下：驳回原告吴培戈的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，由原告吴培戈负担。双方当事人对于一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，一审法院认定涉案《房地产买卖合同》合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对吴培戈的上诉请求，认定如下：本案焦点在于吴培戈主张徐伟生返还定金并支付利息的诉请能否成立。前案中，吴培戈以徐伟生违约提起诉讼，请求解除合同并由徐伟生承担违约责任。经法院审查作出生效判决认定吴培戈主张徐伟生违约的证据不足，但徐伟生基于吴培戈诉请解除合同的意思表示在诉讼中亦同意解除合同，法院据此判决解除涉案房地产买卖合同。综合前案双方的诉辩意见及生效判决查明的事实，吴培戈所举证据不足以证明徐伟生存在单方提前解除合同的违约行为，涉案房屋买卖合同未能履行则是因为吴培戈单方撤回按揭申请并向法院起诉解除合同而导致的。吴培戈该诉讼行为表明吴培戈存在不再购买涉案房屋的意思表示，属根本违约。徐伟生在前案中作出同意解除合同的意思表示并不意味着其放弃向吴培戈追究单方解除合同不再购买涉案房屋的违约责任。并且，徐伟生一审庭审中明确表示需另案追究吴培戈的违约责任，主张以定金在违约金中扣减，不同意退回定金。因此，吴培戈以其在涉案房屋交易中不存在违约为由诉请退回定金，缺乏充分依据，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人吴培戈的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人吴培戈负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年五月二十五日书记员  莫善友