山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终8470号上诉人（原审�告）：北京健力源餐饮管理有限公司。法定代表人：荐世新。委托诉讼代理人：金玮，山东汉顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩祎，山东汉顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司。法定代表人：许华琳。委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍，山东康桥（青岛）律师事务所律师。上诉人北京健力源餐饮管理有限公司（以下简称健力源餐饮公司）因与被上诉人青岛李沧宝龙商业物业管�有限公司（以下简称宝龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人健力源餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费、保全费由宝龙物业公司承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。1、《物业管理服务协议》约定的21.5元/平米的综合管理费包含中央空调使用费、物业管理费、公共能源分摊费。本案中，健力源餐饮公司并未使用中央空调和公共能源，应当从中予以扣除。21.5元/平米的缴费基础是健力源餐饮公司使用了中央空调、接受了宝龙物业公司的物业管理服务、开业经营使用了公共能源。（2015）青民一终字第1435号民事判决书已经认定，“青岛宝龙房地产发展有限公司在合同履行过程中未向健力源餐饮公司提供排烟管道、离心式风机、以及中央空调系统，属于违约。”“涉案场所因双方纠纷并未实际开业。”在健力源餐饮公司未使用中央空调及公共能源的情况下，一审判决其仍按21.5元/平米的标准向宝龙物业公司支付综合管理费，显失公平，应当将健力源餐饮公司并未使用的中央空调使用费及公共能源分摊费从中予以扣除。2、《物业管理服务协议》第三条第3款约定，“综合管理费起始计收时间为乙方商铺租赁合同约定的‘最迟开业日’，且无论乙方是否空置商铺均应支付。”该条款为格式条款，加重了健力源餐饮公司的责任，应为无效。一审法院据此认定健力源餐饮公司仍应按照21.5元/平米的标准向宝龙物业公司支付综合管理费，系法律适用错误。根据相关法律规定，业主不能以物业场地空置为由主张未接受物业公司提供的物业服务，并拒交物业费；但法律并未规定在未使用中央空调和公共能源的情况下仍要支付中央空调使用费和公共能源分摊费。《物业管理服务协议》为宝龙物业公司向宝龙广场所有租户提供的格式合同文本，加重了健力源餐饮公司等业主的责任，应当认定无效。健力源餐饮公司与宝龙物业公司未在《物业管理服务协议》中约定物业管理费、中央空调、公共能源的比例负担，应当由宝龙物业公司举证证明其物业管理费、中央空调、公共能源的费用开支，并据此确定比例问题，或按照“1:1:1”的比例进行分配。一审法院以双方未约定物业管理费、中央空调、公共能源的比例负担，根据第三条第3款格式合同条款约定判决健力源餐饮公司按21.5元/平米的标准向宝龙物业公司支付综合管理费，与事实和法律规定不符。3、关于水电费，应当由宝龙物业公司举证证明健力源餐饮公司已经使用的水、电数量及相应的价款，否则应承担举证不能的后果。2013年12月27日，双方在对涉案房屋进行交接时并未进行水、电表的核对，宝龙物业公司应当举证证明健力源餐饮公司已经使用的水、电数量及相应的价款。案外人青岛宝龙房地产发展有限公司向健力源餐饮公司发送的《解约通知函》中虽然载明欠付水电费数额，根据合同相对性，青岛宝龙房地产发展有限公司无权向健力源餐饮公司发函主张水电费数额，且宝龙物业公司亦未对此予以认可，不能因此排除宝龙物业公司的举证责任。被上诉人宝龙物业公司辩称，1、《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《物业管理服务协�》中约定的综合管理费为综合性收费，系一次性包死价，不再另行单独收费。即使《物业管理服务协议》中约定的综合管理费不包括中央空调使用费、物业管理费、公共能源分摊费，因健力源餐饮公司已经实际承租商铺，客观上接受了宝龙物业公司提供的物业管理服务并使用了宝龙广场统一中央空调、公共设施等服务，也应该承担综合管理费。综合管理费中的中央空调使用费指的是宝龙城市广场的中央空调，与商户是否独立安装中央空调无关。《宝龙城市广场商铺租赁合同》关于综合管理费的约定对宝龙物业公司、健力源餐饮公司具有约束力。2、宝龙物业公司接受青岛宝龙房地产发展有限公司委托，根据健力源餐饮公司的客观使用情况向健力源餐饮公司收取综合管理费，符合客观市场行情，符合交易习惯，并未加重健力源餐饮公司责任负担。且纵观国内各物业单�，中央空调使用费和公共能源分摊费大都单独收取，而《物业管理服务协议》中约定的综合管理费的交纳标准为一次性包死价，不再单独记取，系对健力源餐饮公司的优惠措施。3、健力源餐饮公司已经使用了水电等能源，宝龙物业公司在健力源餐饮公司撤离商铺时对健力源餐饮公司使用的水电表进行了抄数，但是健力源餐饮公司不与宝龙物业公司进行水电表的核对。健力源餐饮公司撤离商铺以后宝龙物业公司一直将商铺维持在健力源餐饮公司撤离时的状态，直到法院组织双方对商铺进行交接。交接时，健力源餐饮公司仍未与宝龙物业公司进行水电表的核对。为了防止损失的扩大，宝龙物业公司不可能在健力源餐饮公司交还商铺之后还一直空置商铺等待健力源餐饮公司核对，因此应当按照宝龙物业公司的水电抄数进行计算。健力源餐饮公司于2011年10月11日签收的《�铺交接验收记录表》中载明健力源餐饮公司于2011年10月11日接受租赁商铺，应从该日计收水电费。健力源餐饮公司已进行装修，价值达100万元之多，不可能在没有使用水电的情况下进行。且在商铺交付之前商铺一直处于空置，在法院组织健力源餐饮公司交还商铺之前，商铺一直处于健力源餐饮公司的控制之下，因此从实际交付之日到法院组织交还商铺之前产生的水电费均应由健力源餐饮公司承担。《解除合同通知书》系宝龙物业公司与青岛宝龙房地产发展有限公司一起发出的，其中明确写明了宝龙物业公司与青岛宝龙房地产发展有限公司共同委托律师就健力源餐饮公司未按期支付租金、物业管理费、水电费等违约事宜出具该解除通知书，而非健力源餐饮公司所称的仅仅是青岛宝龙房地产发展有限公司向健力源餐饮公司进行的主张。健力源餐饮公司在签收此函件后并�向宝龙物业公司或青岛宝龙房地产发展有限公司提出任何异议，因此应当按照宝龙物业公司对水电表进行的抄数计算健力源餐饮公司使用的水电费。综上所述，健力源餐饮公司的上诉请求既不符合租赁合同、物业合同的约定，也不符合商业物业管理惯例，依法不应支持。请求驳回上诉，维持原判。宝龙物业公司向一审法院起诉请求：判令健力源餐饮公司向宝龙物业公司支付综合管理费627341元及逾期利息、水电费5578.45元及逾期利息；诉讼费由健力源餐饮公司承担。一审法院认定事实：2011年9月19日，案外人青岛宝龙房地产发展有限公司（甲方）与健力源餐饮公司（乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》及补充协议1份，约定案外人将位于×号的李沧宝龙城市广场×楼第×层编号为×02、×20、×21�商铺3间租赁给健力源餐饮公司经营使用，合同约定乙方所承租场所的套内建筑面积依图暂计为2244.52平方米，综合管理费为每月每平方米21.5元。同日，宝龙物业公司、健力源餐饮公司签订《物业管理服务协议》，约定由宝龙物业公司为健力源餐饮公司提供物业管理服务，健力源餐饮公司按照每月每平方米21.5元（含统一营业时间内的中央空调使用费、物业管理费、公共能源分摊费），租赁区域套内面积2244.52平方米的标准，向宝龙物业公司支付综合管理费，综合管理费起诉计收时间为商铺租赁合同约定的“最迟开业日”，且无论是否空置商铺均应支付，健力源餐饮公司应于协议签订之日起五日内，向宝龙物业公司预付一个完整月的综合管理费（人民币48257元），此后，健力源餐饮公司应于每个公历季度末月的25日或之前向宝龙物业公司支付下�公历季度的综合管理费；健力源餐饮公司应按照独立计量核算并自行承担租赁商铺发生的水、电、气等费用，并按照实际使用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损害费用。协议签署时的公用事业收费标准为：水费单价3.9元/立方米；电费单价1.2元/平方米，健力源餐饮公司应于每月5日向宝龙物业公司支付上月发生的水、电、超时空调等费用。合同同时对违约责任作了如下约定，如健力源餐饮公司逾期支付或逾期补足综合管理费、公用事业费用等，健力源餐饮公司除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之五向宝龙物业公司支付违约金。2011年10月11日，健力源餐饮公司对涉案商铺进行了接收，入场装修，但未在合同约定的商场开业日之前（2011年12月3日）装修完毕并按期开业,也未向案外人青岛宝龙房地产发展有限公司缴纳租金、物业管理�、水电费、履约保证金等各项费用。2013年1月5日，案外人青岛宝龙房地产发展有限公司及宝龙物业公司委托律师向健力源餐饮公司发出解除合同通知书，该通知书中载明截止2012年12月31日，健力源餐饮公司拖欠物业管理费627341元、水电费5578.45元。2012年12月17日，健力源餐饮公司向一审法院起诉，要求解除双方租赁合同并要求青岛宝龙房地产发展有限公司承担其各项损失。该案经青岛市中级人民法院二审终审判决，认定青岛宝龙房地产发展有限公司在向健力源餐饮公司交付涉案租赁场地时，未提供符合约定的排烟管道、离心式风机（含油烟净化器）、中央空调系统，在合同履行过程中亦未按约定对交付时存在的瑕疵予以完善的事实，就双方合同的解除，青岛宝龙房地产发展有限公司应承担80%的违约责任，健力源餐饮公司应承担20%的违约责任，双方的租赁合同于2012年12月17日予以解除。2013年12月27日，青岛宝龙房地产发展有限公司与健力源餐饮公司进行了涉案商铺内物品的交接，当时涉案场地仍保持健力源餐饮公司撤离时的原样，没有被其他商铺使用。2014年1月，青岛宝龙房地产发展有限公司收回了涉案商铺，并将涉案商铺对外出租。宝龙物业公司称，涉案商铺实际交付日期为2011年10月11日，租赁起始日为2011年12月1日，2011年10月11日至2011年11月30日期间为装修免租期，免收物业费，从2011年12月1日开始计收物业费，计算到2013年1月6日解除合同，为方便计算，宝龙物业公司的物业费仅主张到2012年12月31日，13个月共计627341元；宝龙物业公司按照电费1.2元/度、水费3.9元/立方米的标准，截止到2013年1月10日，健力源餐饮公司停止装修之日，根据水电表的实际用数，得出的水费共计5381.5元，电费共计196.95元。并主张2013年1月1日之前分段计算，自2013年1月1日起按照日千分之五的标准收取上述物业费及水电费产生的违约金。宝龙物业公司提交自行制作的计算明细表1份以证明上述主张。健力源餐饮公司对此不予认可，称物业费的交纳时间段应为2011年12月3日（涉案租赁商场实际开业日期）至2012年12月17日（涉案商场租赁合同解除日期），且健力源餐饮公司没有使用中央空调及公共能源，该两项费用应从物业费中扣除，但是应扣除的具体数额不清楚。健力源餐饮公司对宝龙物业公司主张的水电费数额亦不认可，称健力源餐饮公司确实用过水、电，但是数额不清楚，宝龙物业公司应提供证据，健力源餐饮公司在搬离涉案房屋时，宝龙物业公司、健力源餐饮公司未进行水、电表的核对。健力源餐饮公司称宝龙物业公司主张的逾期利息数额过高，且健力源餐饮公司不存在违约�不同意支付。健力源餐饮公司提交（2015）青民一终字第1435号民事判决书以证明，宝龙物业公司在交付涉案场地直至健力源餐饮公司提起诉讼时，中央空调未安装，故不可能产生中央空调使用费，宝龙物业公司已向健力源餐饮公司主张了水、电费，故该费用应在公共能源分摊费中予以扣除，租赁合同的起始日期为2011年12月3日，解除日期为2012年12月17日。宝龙物业公司称综合管理费包含物业费、人员分摊费及中央空调费，属于一次性打包费用，该三项费用不分别计取，不代表每一项费用都必须包含在其中，人员分摊费是指电、水、煤气等各种费用的分摊，健力源餐饮公司已经使用了水、电，故应分摊相应费用，不存在健力源餐饮公司未实际开业就不产生物业费的问题。健力源餐饮公司称，健力源餐饮公司在对涉案租赁场地进行装修时，出现了长时间的断水现象，宝龙物业公司没有解决，即使宝龙物业公司提供了物业服务，该服务也存在重大瑕疵，应对物业费进行调整，健力源餐饮公司提交电子邮件打印件2份以证实其主张。健力源餐饮公司对该证据的真实性有异议，称该邮件载明的收件人地址并非宝龙物业公司工作人员的邮箱，在其他案件中，该邮件载明的收件人已向法庭陈述过，其不再使用该邮箱，忘记了密码，即使健力源餐饮公司发送过该邮件，宝龙物业公司也收不到。一审法院认为，宝龙物业公司、健力源餐饮公司就位于×号的李沧宝龙城市广场×号楼第×层编号为×02、×20、×21的商铺3间签订的《物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。根据青岛市中级人民法院（2015）青民一�字第1435号民事判决书，青岛宝龙房地产发展有限公司与健力源餐饮公司租赁合同约定的实际开业时间（起租时间）为2011年12月3日，而双方合同的解除时间为2012年12月17日，故本案宝龙物业公司主张的自开业日至合同解除日的综合管理费的起止时间也应自2011年12月3日至2012年12月17日，按照合同约定，该部分综合管理费为603212.5元（12.5月×48257元）。虽健力源餐饮公司主张其没有开业，故没有使用中央空调及公共能源，该两项费用应从物业费中扣除，但双方合同中并未对此进行约定，且根据宝龙物业公司与健力源餐饮公司签订的《物业管理服务协议》第三条第3项的明确约定，综合管理费起始计收时间为乙方（健力源餐饮公司）商铺租赁合同约定的“最迟开业日”，且无论乙方是否空置商铺均应支付，健力源餐饮公司提交的其他证据不足以证实�龙物业公司有违约行为，故宝龙物业公司有权要求健力源餐饮公司按约支付上述费用。关于宝龙物业公司主张健力源餐饮公司应支付的水电费5578.45元，虽健力源餐饮公司对此不予认可，但其自认确实使用了水、电；而双方2013年12月27日进行涉案房屋交接时，未进行水、电表的核对，但认可涉案场地保持健力源餐饮公司撤离时的原样，未有其他商铺进驻；青岛宝龙房地产发展有限公司在向健力源餐饮公司发出解约通知函时，其中明确载明了健力源餐饮公司所欠水电费的数额，健力源餐饮公司未对此提出异议。故对于宝龙物业公司主张健力源餐饮公司应给付水电费5578.45元，一审法院予以确认。因健力源餐饮公司与案外人的租赁合同因故解除并因此产生纠纷，且健力源餐饮公司并未实际入驻涉案商铺，双方就物业费等费用的负担问题一直存有争议，健力源餐饮公司非属�意拖欠费用的情形，故就宝龙物业公司主张健力源餐饮公司应按照合同约定向其支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、健力源餐饮公司于判决生效之日起10日内向宝龙物业公司支付物业管理费603212.5元。二、健力源餐饮公司于判决生效之日起10日内向宝龙物业公司支付水电费5578.45元。三、驳回宝龙物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10129元、案件保全费3770元，共计13899元，由宝龙物业公司负担652元，健力源餐饮公司负担13247元，健力源餐饮公司于判决生效之日起10日�直接给付宝龙物业公司。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，健力源餐饮公司与宝龙物业公司于2011年9月19日签订的《物业管理服务协议》合法有效，双方均应按约履行。宝龙物业公司按约履行了自己的合同义务，即有权要求健力源餐饮公司支付相应的物业服务费。健力源餐饮公司以自己并未使用中央空调和公共能源为由，要求从物业费中扣除相应的费用，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。健力源餐饮公司未实际经营并非宝龙物业公司原因所致，而且《物业管理服务协议》第三条第（一）款第3项明确约定，综合管理费“无论乙方是否空置商铺均应支付”，该约定符合物业管理行业惯例，属于有效的合同条款，健力源餐饮公司应当受该合同条款的约束。关于水电费，因健力源餐饮公司进行装修发生水电费的事实客观存在，其在宝龙物业公司向其主张水电费时亦未提出异议，因此一审判决健力源餐饮公司承担水电费并无不当。综上，健力源餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9888元，由上诉人北京健力源餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 蕾代理审判员  迟金铜代理审判员  高仁青二〇一七年十二月十二日书 记 员  吴苗苗