瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第2921号
原告：卢文枫，男。
委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
被告：大连益凯房地产开发有限公司。
法定代表人：葛树凯，该公司总经理。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：大连市住房公积金管理中心。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展，该中心法规处科员。
原告卢文枫与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称大连公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢文枫及其委托代理人王伟，被告益凯房地产公司的委托代理人张明日，第三人大连公积金中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢文枫诉称，2011年10月15日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路XX号X单元XX层X号房屋，总房款为322128元，并对房屋交付时间和违约责任进行的明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和在第三人的贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告再无法继续空等下去。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，解除该合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同，并要求被告向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。综上，原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告诉讼请求。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款72128元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本息合计65603.34元；判令被告支付原告违约金16634.52元；判令解除原告与第三人之间的《借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。
第三人大连公积金中心陈述称，由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金220235.47元、利息572.01元（暂计算至2015年6月29日，共计220807.48元）以至清偿日止的利息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（合同编号：XXXXXXXX）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
2011年10月21日，原告与第三人签订合同编号为XXXXXXX号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区听涛路XX号X单元X层X号商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2011年11月7日，第三人依照原告的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将25万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院请求解除关于购买位于大连长兴岛临港工业区听涛路XX号X单元X层X号商品房的《商品房买卖合同》，同时要求解除合同编号为XXXXXXX号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。考虑到原告的行为极可能导致《商品房买卖合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，第三人同意解除与原告签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。2011年7月19日，第三人与被告签订《个人住房政策性贷款合同协议》（合同编号XXXXXXX），约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。综上所述，在原告或被告还清全部借款本息前，应确认第三人对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明，2011年10月15日，原、被告签订合同编号为WHTXXXXXXX号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路XX号X单元X层X号房屋，建筑面积58.89平方米，房屋总价款322128元。首付款72128元于合同签订当日支付，贷款25万元，买受人以公积金贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款72128元，被告至今未交付案涉房屋。
2011年10月21日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订合同编号为XXXXXXX号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区听涛路XX号X单元X层X号商品房，并以该商品房进行抵押担保。2011年11月7日，第三人将25万元公积金贷款通过原告账户支付给被告。截至2015年6月29日，原告已向第三人偿还贷款本金29764.53元，利息39013.49元，本息合计68778.02元，尚欠贷款本金220235.47元。
2012年12月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同执行》。
被告出具承诺书，承诺从2013年11月起每月20日给客户2000元／月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》和《补充协议为准》。已经签订在政府抵押房屋的客户，需将抵押房协议退还给益凯公司，原协议作废。
另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人大连公积金中心，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。
上述事实，有原告卢文枫提供的商品房买卖合同、收款收据、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、住房公积金贷款结算单、补充协议、承诺书，第三人提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书和大连住房公积金贷款划转凭证、提前全部还款试算（暂计算至2015年6月29日）、个人住房政策性贷款合作协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告卢文枫与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至12月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年1月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。原告认为原、被告在补充协议中约定的2012年10月1日至2012年12月31日期间的逾期交房违约金的按总房款的日万分之二的计算标准过低，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的诉讼请求，本院不予支持，应当按照双方的约定的标准（总房款的日万分之二）计算。2013年1月以后的逾期交房违约金约定的标准为总房款的日万分之三，现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（总房款的日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告卢文枫与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年10月15日签订合同编号为WHTXXXXXX号《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告卢文枫购房首付款72128元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卢文枫2012年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金，按购房款322128元的日万分之二计算；
四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢文枫损失，自2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按322128元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；
五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢文枫承担违约金，自2013年1月1日至本判决确定的给付之日止，按322128元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算；
六、解除原告卢文枫与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年10月21日签订的合同编号为XXXXXX号《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；
七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告卢文枫截至2015年6月29日已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息68778.02元；
八、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告卢文枫贷款本金220235.47元，并按照原告卢文枫与大连市住房公积金管理中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；
九、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
十、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告卢文枫、被告益凯房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；
十一、驳回原告卢文枫的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3387元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 姜 辉
人民陪审员 张彦梅
人民陪审员 韩卫斌
二〇一五年七月八日
书 记 员 化凌弘