上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3224号
上诉人（原审原告）：顾敏，女，1976年3月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海中融国际商城有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1068号。
法定代表人：龚建欣，董事长。
委托诉讼代理人：孙彬彬，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温晗，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
上诉人顾敏与被上诉人上海中融国际商城有限公司（以下简称中融公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭于2018年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人顾敏之委托代理人肖恩田、被上诉人中融公司之委托代理人孙彬彬、温晗到庭参加了诉讼，现已审理终结。
上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人返还商铺或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审认定事实错误。不论是《经营管理手册》还是被上诉人自己在以往诉讼中的辩称，都明确了十年的期限，而这十年期限早已于2016年3月31日到期。一审认定系争大厦的签约率依据不充分，很多份《续租协议》是无法核对真伪的复印件、传真件以及代签件。系争商铺每间均独立出售，不应认定无拆分的现实可能。上诉人被动收取租金且多年没有变化，损失巨大；二、一审适用法律错误。本案系房屋租赁合同纠纷，应当适用房屋租赁的相关法律规定，不应适用《民法通则》的原则性规定；三、一审判决程序错误。既然要照顾全体业主的长远利益，就应当按照共同诉讼追加全体业主作为共同诉讼参与人。
被上诉人中融公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。上诉人自始就明知并且同意系争房屋的整体经营方式。上诉人行使其商铺所有权，不能损及全体业主的共同利益。目前大部分业主均同意续租且统一对外出租，客观上系争大厦内商铺联通、统一经营，没有拆分的可能。上诉人所说的十年经营期限并不成立，十年指的是被上诉人对外招商与承租人之间约定的十年期限，而非整体经营期限。
上诉人向一审法院起诉请求判令：判令中融公司恢复顾敏上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺原状，并返还商铺。
一审法院认定事实：2004年11月23日，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定顾敏向中融公司出租上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋；租赁期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止；除顾敏同意中融公司续租外，中融公司应在本合同的租赁期届满后的当日内返还该房屋，未经顾敏同意、逾期返还房屋的，每逾期一日，中融公司应按每平方米10.54元向顾敏支付该房屋占用期间的使用费，超过五天强制清场。2006年4月12日，顾敏与中融公司签订一份《补充协议》，确定中融公司实际应向顾敏每月支付租金2,694.96元。2006年8月10日，顾敏取得系争房屋产权证。
2006年3月，上海XX集团有限公司发函给中融恒瑞国际大厦各商铺业主称，上海中融恒瑞国际大厦现已竣工交付，并告知中融公司与商铺业主签订的租赁合同中的权利义务一并转由上海A有限公司承担。2006年4月1日，中融公司（甲方）与上海A有限公司（乙方）签订《租赁补充协议》，约定：乙方是恒瑞国际大厦成立法人独立的新公司，为中融公司的关联公司，专门负责恒瑞国际大厦的商业运作；中融公司将2004年11月份与300多家小业主签定的租赁合同的权利义务一并转让予乙方，由乙方继续履行合同，由乙方按合同约定支付租金。
2009年5月，中融公司作为出租人，上海B有限公司（以下简称B公司）作为承租人，双方签订了一份租赁合同，约定中融公司将上海市浦东新区XX路XX号1－4楼共计建筑面积17741.53平方米出租给B公司，租赁期限至2016年3月31日止。
2010年3月31日，上海C有限公司、上海中融国际商城有限公司向中融恒瑞业主发送《通知函》，主要内容为：为了尽早对中融恒瑞的后续发展进行规划、布局，同时履行我公司根据贵我双方租赁合同所作之约定，我公司现正式向贵方发出自2011年4月1日继续承租贵方商铺之意向，具体续租条件望贵方充分考虑我公司长期承担的巨额亏损和商业租赁实际等综合情况与我公司酌情商定。我司将另行安排面洽时间并通知贵方。
2011年，顾敏以合同租期届满为由，诉至法院请求判令中融公司和B公司返还租赁的房屋并恢复房屋原状，并要求中融公司支付房屋使用费。涉上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺，案号为（2011）浦民一(民)初字第16547号。2011年11月，法院因认为根据涉案经营管理手册内容以及合同实际履行情况，业主对商铺的经营方式为整体经营是明知和同意的，故业主虽对其商铺享有物权，但权利人行使权利时必须合理适当，并应当顾及全体业主的整体长远利益，否则将对其他业主利益造成损害。现仅有小部分业主起诉要求收回房屋，大多数业主的意见尚不明确，故顾敏尚不具备起诉条件，据此裁定驳回了顾敏的起诉。顾敏不服，提起上诉，二审维持了原裁定。
另查，中融公司及上海D有限公司均为上海XX集团有限公司（以下简称XX集团公司）的关联公司。各业主签字确认的中融恒瑞国际经营管理手册，载明：为了保证大型、优质商户在上海中融恒瑞国际长期、稳定经营，贯彻大厦经营各期限的连续性、整体经营性，针对该类客户需求，签订不超过十年期的长期商铺租赁/合作合同。
系争房屋所在的恒瑞国际大厦房屋总数424间，总建筑面积31791.23平方米，其中XX集团公司拥有110间房屋，其他业主们拥有共计314间房屋。已经与中融公司签订《续租协议》的为261间房屋，签约面积23193.45平方米，按房屋间数签约率为61.55%，按面积计算的签约率为72.96%。《续租协议》的主要内容为：自2012年4月1日起，在双方签署的原租赁合同确定的净到手7.5%年投资回报率的基础上增加5%,即净到手投资回报率增加至7.875%,每满2年上浮1.5%；如在续租期间因任何原因中融公司提高续租租金标准且该标准高于本协议规定的，则自该更高的租金标准正式施行之日起，中融公司将按照该更高的租金标准向小业主支付租金；如在续租期间过半数商铺的业主商议决定将中融恒瑞国际大厦交由其他更具经营实力和租金支付能力的经营主体整体经营，则本续租协议书自该决定作出之日自行终止，中融公司配合完成中融恒瑞国际大厦的移交工作；续租期间的其他租赁约定与原租赁合同一致，如续租协议与原租赁合同有不一致之处，以本协议为准。
审理中，顾敏确认中融公司每月5日支付顾敏租金至庭审之日。
一审法院认为：《中融·恒瑞国际经营管理手册》系本案标的房屋在内各出租业主签署确认，其内容反映出业主明知并同意商铺整体经营，尽管手册中有租赁期限之描述，但顾敏在内的各业主在行使其独立商铺所有权时不能损及全体业主之共同权利及相关（经营）利益。本案中，中融公司已提供《续租协议》等证明大多数业主同意续租并整体对外出租商铺，该等整体经营业已自2006年运营至今，并无拆分的现实可能。顾敏或少数业主要求返还系争房屋，将损害整体业主利益，法院难予支持。法院注意到，顾敏至今正常收取租金，顾敏的利益并未受到损害。故顾敏的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二〇一八年一月十七日作出判决：驳回顾敏的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由顾敏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人顾敏在标的房屋购买时即签署了《中融·恒瑞国际经营管理手册》，该手册中明确了系争大厦连续性、整体性的经营方式，上诉人在行使权利时，亦应受到该经营方式的限制。根据现有查明事实，过半面积以及房屋间数的业主已经与被上诉人签订了《续租协议》。上诉人虽就《续租协议》的真实性提出异议，但在一、二审中均未能就此提供有效证据予以否认，上诉人的该项异议，本院不予采信。本院注意到，被上诉人已经将上诉人的租金标准调整至与《续租协议》一致，亦考虑了上诉人的利益。现大部分业主同意与被上诉人续租并继续整体经营的方式，考虑到大厦业主的整体利益以及房屋目前的客观现状，特别是管理手册中载明内容及上诉人所作之确认，上诉人要求被上诉人返还房屋的上诉请求，并非合理、有据，本院难予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人顾敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年四月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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