云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0502民初711号原告(反诉被告)：尹兴章，男，1987年6月6日生，汉族，云南省腾冲市人，居民，住腾冲市。原告(反诉被告)：彭剑英，女，1987年4月3日生，汉族，云南省腾冲市人，居民，住腾冲市。二原告共同委托诉讼代理人：李建富、谢飞，云南春裕律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称保山坤泰公司）。住所地：隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区9-D101。法定代表人：王笑一，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温建祥、杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）尹兴章、彭剑英与被告（反诉原告）保山坤泰公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，被告（反诉原告）保山坤泰公司于2017年4月13日提起反诉，经审查，被告（反诉原告）的反诉请求符合法律规定，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告尹兴章、彭剑英的委托诉讼代理人李建富、谢飞，被告保山坤泰公司的委托诉讼代理人温建祥、杨晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹兴章、彭剑英提出诉讼请求：1、判令保山坤泰公司支付自2016年1月1日起至2016年1月31日期间逾期交房违约金6821元以及自2016年2月1日起至该房屋经建设单位组织验收合格之日期间的逾期交房违约金；2、判令保山坤泰公司于判决生效后10日内将经验收合格的房屋实际交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月26日签订了《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买由其开发的‘坤泰.驿路名门’第13幢第1单元703号商品房，被告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；如逾期交房，逾期30天内，被告每天按购房款总额的万分之五向原告支付违约金，逾期30天后，按原告已付款的0.03﹪乘以逾期天数支付违约金。该合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款454734元，但被告未按约交房，被告的行为已经构成违约，应按合同约定承担违约责任，故诉至法院。被告保山坤泰公司辩称：首先本案所涉商品房具备交房条件，不存在原告自认为的不具备交付条件的情况。根据双方合同约定，只要被告的房屋经建设单位组织验收合格就具备交付条件，被告没有将《验收备案表》等资料提供给原告的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，只要房屋主体结构质量合格就具备交付条件。事实上，被告方的房屋主体结构质量竣工验收合格，具备交付条件。其二，被告已经刊登要求原告接房的媒体公告，没有构成违约。其三，因市政工程建设，影响了被告的施工进度，本案不存在逾期交房；原告购买的楼盘处于保山中心城区永昌路和惠通路交叉路口，永昌路于2013年开工建设，至2016年3月14日才竣工验收；惠通路于2015年4月开工，将被告在永昌路和惠通路的进出口堵塞，被告的施工车辆进出工地受到了严重影响，按合同约定，因市政工程重大变更，造成被告交房迟延的，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任。综上，被告不存在逾期交房的情形，请依法驳回原告的诉讼请求。被告保山坤泰公司提出反诉请求：1、判令原告支付逾期支付房款的违约金45473.40元；2、反诉费用由原告承担。事实及理由：根据双方合同约定，原告应于2015年7月26日支付总房款的20%即94734元，于2015年8月2日办理银行按揭的手续，但原告自2015年7月11日起，分几次向被告支付房屋首付款，至2015年12月29日才支付清房屋首付款，银行放贷时间是2015年8月20日，原告已经构成违约，应当承担违约责任。原告尹兴章、彭剑英辨称：首先，原告不存在违约，首付款分期付款是得到了被告的同意，这本身就是被告的促销手段；其二、首付分期收据中的摘要内容明确记载首付分期，应视为得到被告的同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告保山坤泰公司是否存在逾期交房的问题，该案中的涉案房屋为被告保山坤泰公司开发的坤泰.驿路名门项目，该项目涉及房屋较多，其余房屋的业主与本案被告保山坤泰公司对于逾期交房的纠纷已经向法院提起过诉讼，对于该项目竣工并验收合格的时间，保山市中级人民法院的终审判决已经进行过确定，且被告亦未提交新的证据推翻法院生效判决认定的事实，故本院确认被告开发的坤泰.驿路名门项目的竣工并验收合格的时间为2016年9月22日。2、对于原告是否存在逾期付款的情形，根据被告提交的首付款收款收据，该收据摘要栏中分别载明“首付款分期全部付清”，根据该摘要栏载明的内容，应当推定原告首付款采用分期付款的方式是得到了被告的认可，故对于被告主张原告存在逾期付款的情形，本院不予采信。根据庭审和举证、质证、认证及法庭调查，本院确认如下法律事实：2015年8月5日原告与被告签订了‘坤泰.驿路名门’的《商品房购销合同及补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及相关的违约责任进行了约定。被告保山坤泰公司对案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格。合同签订后，原告尹兴章、彭剑英分两次付清了房屋首付款，最后付款时间为2015年12月29日，银行放贷时间为2015年8月20日。原告支付的购房款总额为454734元。另查明，原被告双方于2016年9月10日办理了商品房交接手续。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于原告要求被告支付自2016年1月1日起至2016年1月31日期间逾期交房违约金6821元及自2016年2月1日起至该房屋经建设单位验收合格之日期间的违约金的诉讼请求，根据双方的合同约定，被告应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但该案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，至此，案涉房屋方符合交付条件。被告于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的约定条件，原告有权拒绝接房，由此导致的逾期交房后果应由被告承担。因此，被告保山坤泰公司逾期交房的事实属实。虽然被告保山坤泰公司至2016年9月22日方才竣工验收，但由于原告于2016年9月10日办理接房手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，买受人尹兴章、彭剑英接受房屋的行为，视为出卖人保山坤泰公司履行了“房屋交付义务”，至此，被告保山市坤泰公司交房的违约行为持续至2016年9月10日方结束，故违约截止时间应计算至接房日，原告主张计算至竣工验收合格之日与本案实际情况不符，对该部分请求本院不予支持。对于违约金的计算，根据双方在《商品房购销合同》中第九条的约定，违约金应当按照房价款的一定比例分段累计计算，即逾期30天内，保山坤泰公司按每天房款总额的万分之五支付原告违约金；逾期30天后，保山坤泰公司按照已付房款的0.03%支付违约金。根据双方当事人的约定，结合本案事实，被告保山坤泰公司逾期交房254天，则应当支付给原告的违约金为：454734元×0.0005×30天+454734元×0.0003×224天=37379元。对于原告要求被告继续履行《商品房购销合同》约定的交房义务的诉讼请求，因双方已经办理了交接手续，本院不再处理。对于被告提出因永昌路和惠通路市政工程施工，影响其施工进度，交房时间应相应顺延的抗辩主张，本院认为，永昌路和惠通路市政工程施工虽然是客观事实，但该市政工程施工是分别不同的时间段进行的，并非同时进行，且该市政工程于2013年1月5日就开工建设，被告与原告签订合同在后，应当可以预见市政工程施工给其有可能带来的影响，但其并未预见而放任不能按期交房的结果发生，造成的不利后果，只能由其自行承担。故该抗辩主张，本院不予采纳。对于被告要求原告承担逾期付款的违约责任的请求，根据双方提交的证据，原告不存在逾期付款的情形，故本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告尹兴章、彭剑英逾期交房违约金37379元；二、驳回原告尹兴章、彭剑英的其他诉讼请求；三、驳回被告保山市坤泰房地产开发有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费250元，反诉案件受理费1189元，全部由被告保山市坤泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  段晓凡人民陪审员  陈 丽人民陪审员  严守燕二〇一七年八月三十日书 记 员  李婷婷