江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1323民初5148号
原告：杜二飞，男，1978年5月9日出生，汉族，住所地江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：张媛媛，泗阳县振兴法律服务所法律工作者。
被告：泗阳广安中月房地产有限公司，住所地江苏省泗阳县。
法定代表人：金陵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王忠益，该公司员工。
委托诉讼代理人：聂蕊，该公司员工。
原告杜二飞与被告泗阳广安中月房地产有限公司（以下简称广安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告杜二飞的委托诉讼代理人张媛媛，被告广安公司的委托诉讼代理人王忠益、聂蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜二飞向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金15312元（408325元×0.00005元/天×750天）、逾期办理产权证违约金408元（408325元×0.1%）；2.被告立即为原告办理产权证；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告购买被告开发的银河时代广场第1幢121＃-03号房屋，房屋总价款计408325元。原告已按约支付了全部购房款，但被告未按约定交房及办理房屋产权登记，已构成违约，应承担赔偿责任。
被告广安公司辩称：1.原、被告之间存在涉案房屋交易属实，被告依合同第八条第二款规定向原告交房，且于2015年9月29日已电话通知原告交房，被告并未违约；2.被告正在履行办理产权证手续，依合同第十五条第三款规定，被告并未违约。且未办理产权证，直接原因系因部分业主尚欠905.7万元购房款尾款未付；3.原告也存在违约行为；4.原告的合同权利已得到享有，被告并非故意违约。请求驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：
2014年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：1.原告购买被告开发的银河时代广场第1幢121＃-03号房屋，房屋总价款计408325元，其中首付款128325元已于2013年12月15日支付，余款280000元以按揭贷款形式支付，该款应于合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续。2.被告应于2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告。逾期超过90日的，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。3.商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋经验收合格的证明文件，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告负担。
同时，该《商品房买卖合同》第八条第二款规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.该商品房由建设单位组织验收合格，但因其他因素未按期综合验收。第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证明的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.商品房交付使用后买受人同意待出卖人完成该项目商品房单体验收合格后办理权属证。
2014年3月17日，原告从中国农业银行股份有限公司泗阳县支行办理银行按揭贷款280000元，该款已由该行转账存入被告账户。
2016年3月14日，原告在《银河时代广场交房流转单》签名，该流转单载明了交房的五个步骤，即客户签字及身份确认、验房、缴费、签字确认、领钥匙。同日，原告在《房屋交接确认单》上签名，确认其经实地验房，房屋已经符合交房条件。同时，原告声明已收到所购买的房屋。
原告所购买的房屋现尚未经验收，也未进行初始登记。
审理中，本院向原告释明，因其购买的房屋尚未进行初始登记，其要求被告对其购买的房屋办理所有权登记，现尚不符合条件，其可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，但其拒不变更。
本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被告应否支付原告逾期交付违约金的问题。原被告签订的《商品房买卖合同》，对各自的权利义务进行了约定，各方均当严格履行合同义务。原告依照合同约定支付了购房款，履行了合同约定的付款义务。但被告未能在合同约定的期限即2015年6月30日前交付房屋，因此，被告存在逾期交房的违约情形，其应承担违约责任。被告称其系按合同第八条第二款规定向原告交房，该款规定延期交房应符合二种情形，即：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.该商品房由建设单位组织验收合格，但因其他因素未按期综合验收。首先，被告并未举证证实其逾期交房系因不可抗力，故其延期交房不符合第一种情形的规定。其次，对于第二种规定的情形，一是被告未能证实该房屋已经组织验收合格；二是对于“因其他因素未按期综合验收”条款中的“其他因素”的含义并不清晰，并不能准确界定双方之间的权利义务关系，且被告作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，而被告并不能对此免除责任的条款向原告作出详尽的说明，故该条款并不具有法律效力。因此，被告不能援引该条款免除其逾期交房的违约责任。关于如何计算逾期交房违约金的问题。首先，依双方约定，即被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，则该违约金应从逾期第二天即2015年7月1日起计算至实际交付之日。对于实际交付之日，双方存在争议，原告主张应计算至2017年7月1日，但被告认为其于2015年9月29日即通知原告交房。至目前，因原告所购买的商品房尚未经验收，故被告即使于2015年9月29日通知原告收房，依约定即被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，则原告有权拒绝交接，至该日也不能视为被告有效交付房屋。2016年3月14日，原告实际接收其所购买的房屋，其明知道被告未提供房屋经验收合格的证明文件，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其依然在验房后接收该房屋，应当视为其对房屋交付条件的认可。因此，该逾期交房的违约金应计算至该日。其次，原告已支付全部的购房款408325元，则计算该逾期交房违约金时，应以该款为基数予以计算，即为5246.98元。关于被告应否支付逾期办理产权证违约金的问题。2016年3月14日，被告交付房屋后，至今未在合同约定的期限即90日内为该房屋办理产权证，现原告也不选择退房即解除合同，则被告应按约定即已付房价款的0.1%支付违约金。原告已付购房款408325元，则被告应支付原告该违约金408.33元。原告自愿主张408元，属对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。被告认为应依据第十五条第三款，实际应为第三项规定免除其逾期办理产权证的责任，因双方并未选择将该项作为处理双方之间争议的依据，即该项对双方并无法律约束力，故被告该主张并无法律依据，本院不予支持。关于能否支持原告要求被告对其所购买的房屋办理产权证的问题。因原告所购买的房屋未进行初始登记，现并不具备办理房屋所有权转移登记的条件，且原告经本院释明，也不变更诉讼请求，即解除合同、赔偿损失，故对其该诉讼请求不予支持。原告可待该房屋符合办理产权证条件时，另行主张。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告泗阳广安中月房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告杜二飞逾期交房违约金5246.98元、逾期办理房屋产权证违约金408元；
二、驳回原告杜二飞的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费274元，减半收取计137元，由原告杜二飞负担65元，被告泗阳广安中月房地产有限公司负担72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
审判员 房宇燕
二〇一七年十二月十四日
书记员 戴 彤
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。