杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）上民一初字第1468号
原告杭州雅客多百货有限公司。
法定代表人于曰江。
委托代理人吴小波、何娟。
被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司。
法定代表人徐威。
委托代理人陆忠明。
委托代理人王坤。
原告杭州雅客多百货有限公司为与被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司租赁合同纠纷一案，于2007年11月5日向本院起诉，本院依法于当日受理后，由审判员董继红适用简易程序于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴小波、何娟，被告的委托代理人王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州雅客多百货有限公司诉称，2004年8月15日，原告与梁玉明签署《房屋租赁合同》，约定由梁玉明承租原告拥有使用权之房屋经营浴场。《房屋租赁合同》第八章第8.2条明确约定，管理费3000元／月。2004年12月10日起，梁玉明以梁玉明及被告名义实施民事行为。2005年4月8日，被告正式注册成立，并就租赁面积变更与原告签署《商铺租赁合同》补充协议。2005年8月15日，被告向原告出具《证明》，告知原告，梁玉明已丧失股东地位，由被告承接梁玉明的一切权利义务。被告自承租原告场地以来，一直存在拖欠原告合同费用的情况，截止2007年10月15日，被告共拖欠原告合同费用如下：1、仓库使用费和空调使用费合计30000元。其中，仓库使用费：2006年4月959.8元，2006年5月11500元，2006年6月11500元；空调使用费：2006年4月2013.4元，2006年5月2013.4元，2006年6月2013.4元。2、管理费63000元（自2006年2月至2007年10月）。虽经原告多次催讨，但被告至今未付。另根据《房屋租赁合同》第十四章第14.3条的约定，违约金自违约之日起按500元／日计收。故诉请判令：1、被告向原告支付拖欠的仓库使用费和空调使用费合计30000元，管理费63000元（自2006年2月起暂计至2007年10月）；2、被告向原告支付违约金93000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司答辩称，1、关于原告诉求中的仓库和空调使用费30000元，当初原告没有按合同约定将40个车位交被告使用，被告扣除了其中30000元的费用，实际上这是原告违约造成的；2、关于管理费，因为原、被告是租赁关系，而不是管理关系，当初被告交纳费用是为了使用原告提供的40个车位。3、即使被告存违约行为，双方约定的违约金也过高，请求法院依职权予以调整。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告杭州雅客多百货有限公司为证明自己的主张，提交了下列证据：
1、《房屋租赁合同》，以证明：①、原告与梁玉明签订房屋租赁合同的事实；②、租赁房屋所在地；
2、房屋租赁补充协议，以证明：①、原告与梁玉明就房屋配套设施空调系统进行补充约定的事实；②、被告尚未注册成立的事实；
3、《房屋租赁合同》补充协议，以证明：①、原告与梁玉明及被告就租赁面积调整进行补充约定的事实；②、被告与梁玉明共同行使房屋租赁合同权利的事实；
4、《商铺租赁合同》，以证明梁玉明租赁原告仓库的事实；
5、被告于2005年8月15日出具的证明，以证明被告告知原告梁玉明丧失股东地位，由被告承接梁玉明一切权利义务的事实；
6、停车场移交确认书及附图，以证明原告向被告移交停车场的事实；
7、（2006）上民一初字第1082号、（2007）杭民一终字第1117号民事判决书，以证明梁玉明与原告签订的房屋租赁合同对被告具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务；
8、被告于2005年7月25日出具的公函，以证明被告确认2005年7月25日起租，开始缴纳租金；
9、原告于2005年12月15日出具的公函，以证明被告支付空调使用费的依据；
10、催款通知单，以证明：①、原告催促被告缴纳租金、管理费、仓库使用费和空调使用费的事实；②、被告收到催款通知单的事实；
11、仓库使用费和空调使用费发票，以证明被告拖欠仓库使用费和空调使用费合计30000元的事实；
12、管理费发票，以证明被告拖欠自2006年2月起的管理费的事实；
13、原告分别于2006年4月6日、2006年8月3日、2007年10月19日出具给被告的公函及专递详情单和查询结果，以证明：①、原告催促被告缴纳租金和管理费的事实；②、原告告知被告拖欠租金和管理费的后果；③、被告收到该公函的事实。
被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司未提交证据。
本院对上述证据在庭审中组织了质证。被告对证据1-5无异议；对证据6的真实性和合法性无异议，但认为原告在被告开业后，没有移交停车位给被告；对证据7无异议；对证据8的三性无异议，认为与原告主张的诉请无关；对证据9无异议；对证据10真实性、合法性无异议，但认为原告仅向被告发了通知单，被告没有义务缴纳各项费用；对证据11真实性和合法性无异议，但认为不能证明被告拖欠原告仓库和空调使用费30000元；对证据12真实性和合法性无异议，但认为不能证明被告拖欠原告管理费；对证据13的真实性和合法性无异议，但认为体现的内容不真实，原告仅尽到了催款的责任。
综合原、被告举证、质证的情况，本院对上述证据认定如下：证据1-5、7、9，被告无异议，且对本案事实有证明力，予以认定；证据6，被告的异议无证据证实，不能成立，该证据应予认定；证据8，与本案有关联，予以认定；证据10、11、12、13，相互间已形成证据链，应予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定，2004年8月15日，原告与梁玉明签署《房屋租赁合同》，约定由梁玉明承租原告拥有使用权的位于杭州市近江路1号好又多超市主楼北侧房屋经营浴场。租赁期限为2005年4月19日至2012年3月31日。其中《房屋租赁合同》第八章第8.2条约定，承租人应支付管理费3000元／月（在每月28日之前支付）。第十章约定在租赁房屋交付时且本合同执行期限内，原告保证承租人免费使用停车位30-50个车位。第十四章第14.1条约定：除本合同另有规定外，原告有下列情形之下的，构成违约：①、未按本合同规定的时间提供本合同规定的租赁物业；②、违反本合同其他条款的。第十四章第14.2条约定：除本合同另有规定外，承租人有下列情形之下的，构成违约：①、损坏各类配套设施造成原告经济损失的；②、迟付全部或部分租金的；③、违反本合同其他条款的。第十四章第14.3条约定：违约金应向另一方支付违约金，违约金按日计算。方法如下：①、日违约金为500元人民币；②、违约天数＝自违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；③、违约金金额＝日违约金×违约天数。合同还对其他相关事项作了约定。
2004年12月20日，梁玉明与原告就租赁面积变更与原告签署《商铺租赁合同》，租赁杭州市近江路1号原告经营场所内第四层4002号商铺作为仓库使用，约定仓库使用费为11500元／月，在每月28日前支付，使用期限自2005年5月1日至2006年4月30日。
2005年4月8日，被告正式注册成立。2005年8月15日，被告向原告出具《证明》，告知原告，梁玉明已丧失股东地位，由被告承接梁玉明的一切权利义务。
2005年7月25日，被告发函给原告，确认上述房屋的起租日为2005年7月25日。
2005年12月8日，双方签署了《房屋租赁合同》停车场移交确认书，移交给被告40个车位。并在确认书上注明：1、自移交之日起，停车场及停车位的管理费用及责任由被告自行负责；2、交接后，即视为原告已按《房屋租赁合同》约定履行了提供停车位的义务；3、今后倘因不可归责于原告的原因导致停车场被取消或被缩减，由被告负责处理，原告协调。但在合同履行过程中，上述停车位的使用权被所有权人收回。
被告自承租原告场地以来，截止2007年10月15日，被告共拖欠原告如下费用：1、仓库使用费：2006年4月959.8元，2006年5月11500元，2006年6月11500元；2、空调使用费：2006年4月2013.4元，2006年5月2013.4元，2006年6月2013.4元。3、管理费63000元（自2006年2月至2007年10月）。虽经原告多次催讨，但被告以原告未提供停车位为由拒绝支付。
本院认为，本案所涉及的租赁合同及补充协议未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告系合同权利义务的实际承受人，双方均无异议，本院亦予以认定。双方争执的焦点是由于停车位被收回被告可否拒绝原告相关的履行要求。依据约定，停车位作为租赁物业的配套设施，作为出租人的原告不仅仅负有交付义务，亦须保证被告有免费使用的权利，但由于所有权人对停车位的收回，原告作为转租人对此应当预见到而没有预见到，故原告的行为不能视为不履行，只能视为瑕疵履行，再者，被告缴纳仓库使用费、空调使用费、管理费并非仅仅与原告提供免费使用的停车位之间存在唯一的对价关系，被告不能据此主张不履行相关合同费用的支付义务。被告理应按约支付相关费用并承担违约金。原告主张的违约金额虽已低于合同约定的标准，但仍然明显高于其实际所遭受的损失，根据违约金系补偿为主，惩罚为辅的性质，本院酌定被告承担其迟延履行费用金额的30%即27900元。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司应支付原告杭州雅客多百货有限公司2006年4月至6月计3个月的仓库使用费23959.8元、空调使用费6040.2元，2006年2月至2007年10月计21个月的管理费63000元；
二、被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司应支付原告杭州雅客多百货有限公司自2006年1月29日至2007年10月29日止的违约金27900元；
以上一、二项合计120900元，限被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起10日内付清。
三、驳回原告杭州雅客多百货有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4020元，由原告杭州雅客多百货有限公司负担810元，被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司负担1200元；退回原告杭州雅客多百货有限公司2010元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用4020元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。
审判员 董继红
二〇〇八年三月二十八日
书记员 韩文涛