吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终2009号
上诉人（原审原告）:苏文增，个体工商户，住吉林省安图县。
委托诉讼代理人：徐中兴，吉林林岗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：迟春雁，个体工商户，住吉林省安图县。
原审被告：杨丽娜，个体工商户，住吉林省延吉市。
上诉人苏文增因与被上诉人迟春雁、原审被告杨丽娜租赁合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院(2017)吉2426民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏文增及其委托诉讼代理人徐中兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苏文增上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持36节摊床租金。事实与理由：一审认定的事实基本清楚，但适用法律错误。上诉人认为自己有权对外租赁并行使相关权利，上诉人认可各份协议的真实性，虽然安图农商行与长白山旅游开发公司的协议在司法程序内已经解决，但其确定的只是一个优先权，况且这个优先权还没有变现，只是一个程序性的权利。上诉人与长白山旅游开发公司的协议是2003年4月23日签订，既然同为债权，但该协议在先，即便农商行与开发公司的协议有司法约束，但还是没有执行变现。在此基础上，上诉人购买是完全可以优先行使相关物权，包括对外租赁并不影响农商行的抵押权。上诉人可以在执行局执行中和执行之前随时还钱或者随时在农商行行使抵押权时腾出摊位或者直接购买，这些都可以在程序中一步一步解决，并不影响各方权利。上诉人与长白山房地产开发公司的协议也是合法有效的，理应对自己的财产有权处分，只要不触碰抵押权即可。况且从整个租期来看，即2012年至2017年，没有任何部门和个人提出异议，被上诉人的一审观点显然是逃避债务的观点。
苏文增向一审法院起诉请求：判令迟春雁、杨丽娜支付2012年6月10日至2016年7月10日期间拖欠租金522733元（2200/节/年X76节X4年零1个月-160000元）。2016年7月10日至2017年6月期间的租金另案主张。事实与理由：2012年8月4日经双方协商，将白河市场一楼摊床租赁给杨丽娜、迟春雁经营使用。约定租赁合同至2017年6月，每年6月1日前交付全年租金，否则苏文增可收回。现迟春雁至今未交付租金。
一审法院认定事实：2012年8月4日苏文增与杨丽娜签订《摊床租赁合同》，双方约定苏文增将白河市场一楼76节摊床出租给杨丽娜经营使用，租金2200元/节/年，租期5年即2012年6月10日至2017年6月10日，租金总计836000元。迟春雁、杨丽娜已交付苏文增16万元租金，二人租赁包括涉案摊床在内的多个摊床，利用租用摊床所占有的面积经营聚福园超市，2012年11月12日迟春雁与杨丽娜签订《聚福园超市退股协议书》，杨丽娜退出与迟春雁的超市合伙经营。现双方均认可在签订《摊床租赁合同》时，摊床已经不存在。2015年4月15日聚福园超市的营业执照被注销。
2002年8月29日吉林安图农村商业银行股份有限公司（以下简称“安图农商行”）为安图长白山旅游经济开发区房地产综合开发有限公司（以下简称“长白山房地产开发公司”）提供200万元贷款后，长白山房地产开发公司以白河市场部分摊床产权作抵押并办理他项权抵押手续。因长白山房地产开发公司逾期未支付欠款，2003年9月23日延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2003）延州民二初字第122号民事调解书，该调解协议第二项为“上述履行期届满（指至2003年9月30日止）债务未清偿的，原告延边安图城市信用社有权以尚存在的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，并对已拆除的抵押物有权就该抵押物的赔偿金或补偿金优先受偿，或对已拆除的抵押物的替代物在已拆除的抵押物的原评估价值内行使抵押权”。该调解协议生效后，长白山房地产开发公司仍未支付欠款，后该案进入执行程序。因执行未果，2017年2月4日安图农商行与长白山保护开发区博泓房地产开发有限公司（以下简称“博泓公司”）签订《借款及债权转让协议》将上述债权以160万元转让于博泓公司。2003年4月23日长白山房地产开发公司与苏文增签订《协议书》，约定：“一、甲方（长白山房地产开发公司）所欠乙方（苏文增）3#楼工程余款895500元，用市场内抵押贷款的柜台顶给乙方。二、市场内现有抵押柜台的贷款每节5000元及利息，自协议签订之日起由乙方负责偿还。三、自协议签订之日起甲方顶给乙方的柜台的租金（不包括管理费）由乙方负责收取。……”。上述协议签订后苏文增并未按照约定向安图农商行代为偿还相关债务及利息。苏文增主张依据该协议其享有租赁权的摊床如下：2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、15号、23号、25号、26号、27号、28号、30号、31号、32号、33号、34号、35号、36号、37号、41号、49号、56号、57号、58号、71号、72号、81号、84号、86号、95号、96号、97号、98号（注：以上均为白河市场一楼摊床号），共计36节摊床。另，现涉案部分摊床的产籍登记在苏文增儿子苏笠桀名下的有：24号、40号、44号、45号、46号、47号、48号、51号、52号、53号、54号、55号、60号、61号、62号、63号、64号、65号、66号、67号、68号、69号、70号、75号、76号、77号、78号、85号、94号、99号（注：以上均为白河市场一楼摊床号），共计30节摊床。2012年6月9日苏笠桀与苏方增签订《摊床租赁合同》，合同第四项约定“租赁期可以转租和外兑，租金不变”。2012年9月13日苏文增与陈邦来签订白河市场《房屋买卖合同》，约定苏文增以48万元总价购买包括一楼涉案摊床73号、74号、82号在内的部分摊床，该部分摊床购买后产籍未予变更。
2014年8月21日吉林省长白山保护开发区住房和城乡建设局委托专家组七人对聚福源超市进行现场勘察并召开《评审池北区聚福源超市房屋结构检测鉴定结果专题会议》，会议对国家建筑工程质量监督检验中心（以下简称“质监中心”）检测的池北区聚福源超市房屋结构检测鉴定结果进行评审。因质监中心采用2010《混凝土结构设计规程》与超市原建筑设计时采用的1998年《混凝土结构设计规程》有一定差异，专家组未采信质监中心出具的评审报告，并于2014年8月22日对聚福源各业主作出《关于对池北区聚福源超市房屋安全有关事项的意见》要求对超市外墙面进行整改，外墙改造由池北区负责。
一审法院认为：关于苏文增对涉案摊床是否享有合法租赁权问题。根据2012年9月13日陈邦来与苏文增签订的《房屋买卖合同》内容，陈邦来将涉案白河市场一楼：73号、74号、82号柜台卖于苏文增，相关摊床产籍虽未更名过户，但苏文增提交涉案摊床产权证原件及相关购买凭证，且摊床在租赁期间已交付迟春雁使用。根据以上事实，应确认苏文增对陈邦来名下73号、74号、82号摊床享有合法租赁权。现迟春雁在使用摊床后对苏文增与陈邦来签订的《房屋买卖合同》真实性提出异议，但未提出相反证据予以反驳，其辩驳理由因缺少事实及法律依据不能成立。因产籍在苏笠桀名下的摊床，苏笠桀已明示苏文增享有转租权，应确认苏文增对苏笠桀名下的30节摊床享有租赁权。苏文增主张依据其与长白山房地产开发公司签订的《协议书》内容，其对安图农商行享有抵押权的36节摊床有收取租金的权利。因苏文增并未依据《协议书》内容向安图农商行代为清偿债务，且安图农商行并未授权其行使涉案摊位的租赁权，2017年2月4日安图农商行与博泓公司签订《借款及债权转让协议》将上述债权转让于博泓公司并约定相关涉案摊床抵押权由博泓公司实现并承担相应风险。上述事实可确认苏文增对36节摊床无合法租赁权，相应摊床租赁费的请求于法无据，不予支持。因苏文增未提交充分证据证明对其他摊床享有租赁权，对其主张的剩余7节摊床租赁权不予支持。关于租赁期间涉案摊床是否符合约定用途问题。因质监中心采用2010《混凝土结构设计规程》与超市原建筑设计时采用的1998年《混凝土结构设计规程》有一定差异，吉林省长白山保护开发区住房和城乡建设局委托的专家组对聚福源超市进行现场勘察后，其未采信质监中心出具的评审报告，即质监中心D级危楼的鉴定结论并未被采纳，2014年8月22日其对聚福源各业主作出《关于对池北区聚福源超市房屋安全有关事项的意见》内容系属对超市外墙面进行整改，其建议整改项目均未提及涉案摊床在内的一楼内部。结合本院依职权对住建局参与评审工作人员赵利刚的调查内容：“当时组织了七个人到场，现场正在整改，没有经营，统一的外部整改是不影响内部经营的……”，应确认房屋外部整改行为未影响到内部经营。2015年4月15日聚福园超市的营业执照注销的原因存在包括经营不利等多种因素的可能，注销行为与房屋外部改造是否影响内部经营没能必然联系。鉴于上述评判，本院对苏文增享有租赁权的摊床（1.苏笠桀名下的30节摊床；2.从陈邦来处购买的3节摊床）租金部分予以支持。2012年11月12日杨丽娜与迟春雁签订合伙协议后，于2012年11月12日与迟春雁签订《聚福园超市退伙协议书》，因杨丽娜、迟春雁已交付16万元租金，杨丽娜与迟春雁合伙经营聚福源超市期间并未产生租金债务，故杨丽娜对退伙后由迟春雁个人经营原因而产生的租金债务部分不应承担偿还义务。迟春雁应支付苏文增2012年6月10至2016年7月期间租金136450元【2200/节/年X33节X4年零1个月-160000元（已支付）】。综上所述，对苏文增的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第六十四条、第六十五条第一款、第七十三条之规定，判决：一、迟春雁于本判决生效之日立即支付苏文增租金（2012年6月10至2016年7月）136450元；二、驳回苏文增的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9027元，由迟春雁负担2347元，由苏文增负担6680元。
二审中，双方均未提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。另查明，长白山房地产开发公司向安图农商行贷款200万元时，将产权登记在其名下的位于安图县二道白河镇白山大街市场楼面积为1980平方米的房屋、产权登记在市场服务中心的位于安图县二道白河镇白山大街市场楼内60个摊位的面积为468平方米的房屋、产权登记在市场服务中心的位于安图县二道白河镇白山大街市场服务中心的面积为658.4平方米的5栋房屋进行抵押，并办理了上述房屋的他项权利证。
本院认为：2002年8月29日，案外人长白山房地产开发公司为了向安图农商行借款200万元，将包括涉案36个摊位在内的60个摊位所在房屋抵押给安图农商行。2003年4月23日，长白山房地产开发公司未经抵押权人安图农商行同意，与苏文增签订用抵押房屋内设置的摊位使用权抵顶工程款的协议。嗣后，苏文增又未代为清偿长白山房地产开发公司的债务消灭安图农商行的抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，苏文增提出的其收取涉案36个摊位租金合法的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，苏文增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6636元，由上诉人苏文增负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池东波
审 判 员 刘晓娟
代理审判员 黄 伟
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 陈显文