河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终4670号
上诉人（原审被告）：马金霞，女，1972年12月7日生，汉族，住河南省伊川县。
委托诉讼代理人：常伊华，河南绿洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘伟格，女，1985年8月23日生，汉族，住河南省伊川县。
委托诉讼代理人（特别授权）：张西贤，伊川县城关镇法律服务所法律工作者。
上诉人马金霞因与被上诉人刘伟格房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2016）豫0329民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马金霞及委托诉讼代理人常伊华、被上诉人刘伟格及委托诉讼代理人张西贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马金霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费由刘伟格承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足，故意偏袒刘伟格。一审审理中，马金霞明确提出其与刘伟格在签订合同时就已经告知租赁房屋的真实情况，刘伟格对于马金霞转租一事是在合同签订时就知情的，基于租赁期间所剩一年到期，因此双方才签订了租期一年的合同，刘伟格明知租赁期限即将届满反而隐瞒真相转租他人，本案起因是因为刘伟格被他人讨要租金，结果想再从马金霞处要回本已支付的租金，以减轻自己的损失。2.一审法院对刘伟格的合理辩解不予采信，对刘伟格的证据却均认可。马金霞与刘伟格明确约定除房租外还有马金霞的装修及其他费用，《租房协议》真实有效，双方履行了房屋交接手续，刘伟格已经合理使用一段时间，马金霞不存在欺诈行为，刘伟格作为完全民事行为能力人其对《租房协议》的内容完全知悉并签字予以确认。因此，应当依法驳回刘伟格的无理诉求，即便如刘伟格所说另外49000元系转让费，也不应当返还。收取转让费是出租人与承租人的私自约定，只要不违反相关法律、行政法规的规定收取一定的转让费就是合法的。一审判决明显偏袒刘伟格，恶意加重马金霞的经济负担。3.即便刘伟格将钥匙交予马金霞，马金霞也不应当返还剩余租金。《租房协议》是对双方的约束，刘伟格先行违约应当承担违约责任，要对自己的行为负责。不能因为想租房赚钱没有赚到钱或者转租别人，刘伟格的过错导致合同无法履行，应当依法驳回其无理诉求。
刘伟格辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案发生纠纷的根源在于马金霞在签订合同时隐瞒所租房屋的所有权系伊川县土产日杂公司，曹社勤承包之后又将房屋转租给马金霞期限自2009年1月1日至2016年12月30日这些事实。而导致在与马金霞履行合同过程中转租给郭真真，查明房屋以上复杂情况，导致刘伟格不能履行合同而承担败诉的不利后果。马金霞对此有不可推卸的法律责任。
刘伟格向一审法院起诉请求：1.判令马金霞返还租房转让费50000元；2.判令马金霞退还租金23583.33元；3.本案诉讼费由马金霞承担。
一审法院认定事实：2015年10月19日，刘伟格、马金霞签订《租房协议》一份，该协议第一条约定“甲方（马金霞，下同�将一间土产公司院内5号房租给乙方（刘伟格，下同）使用”；第二条约定“乙方租赁5号房，租金每年为贰万伍仟元整，从2015年10月19日到2016年10月19日到期，2015年10月19日之前一次性付清房租。如果乙方拖延房租不交，甲方有权收回房屋”；第三条约定“租期内乙方无权做房屋抵押”。刘伟格、马金霞双方对该协议补充一条为“本房屋让乙方转让”，刘伟格、马金霞双方在该协议上签名、捺印。2015年10月19日，刘伟格交付马金霞30000元，马金霞向刘伟格出具收条，并在收条上注明“下欠肆万肆仟元，44000元”。2015年10月23日，刘伟格交付马金霞房租25000元，并由马金霞向刘伟格出具收据一份。2016年2月18日，刘伟格将该房屋转租给案外人郭真真。郭真真经了解发现刘伟格非房屋所有人，故以刘伟格非房屋所有人，无权转让房屋为由将刘伟格起诉至法院。2016年9月8日，刘�格以马金霞非房屋所有人，无权转让为由将马金霞起诉至法院。另查明事实如下：涉案房屋系伊川县土产日杂公司（以下简称土产公司）所有。2001年12月3日，土产公司因深化资产改革，将涉案房屋承包给内部职工曹社勤（琴），并与曹社勤签订《内部承包协议书》。2001年12月3日，该《内部承包协议书》经伊川县公证处公证。2008年12月30日，曹社勤与马金霞签订《租房协议》，双方约定将涉案房屋租给马金霞使用，使用期限为2009年1月1日至2016年12月30日，每年租金13000元整。该《租房协议》与《内部承包协议书》均未约定转租权。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，刘伟格、马金霞双方签订《租房协议》系双方真实意思表示，刘伟格交付马金霞房租等款项，马金霞交付刘伟格房屋，该协议成立且生效。马金霞认可收到刘伟格74000元，且马金霞向刘伟格出具收据表明房租为25000元，故本案房租款为25000元。刘伟格诉称该剩余49000元系转让费，马金霞辩称该款项系货底和装修款，因马金霞无证据证明，刘伟格亦不认可马金霞该辩解，且刘伟格、马金霞双方签订的《租房协议》亦明确表明“本房屋让乙方转让”，故认定该49000元系转让费。刘伟格租赁期间为2015年10月19日到2016年10月19日，房租25000元，则每月房租款为2083.33元。刘伟格自2015年10月19日承租，于2016年2月18日转租给案外人郭真真，则自2015年10月19日至2016年2月18日房租由刘伟格自担，计款8333.32元。自2016年2月19日至今，刘伟格未使用涉案房屋，并已将该房屋钥匙交还马金霞，一审法院综合考虑由刘伟格、马金霞双方各担此期间房租的一半费用，计款8333.34元，则马金霞应返还刘伟格房租费为8333.34元。刘伟格租用该房�时未尽到谨慎、合理注意义务，刘伟格自身亦有一定过错，且刘伟格起诉时已使用诉争房屋4个月，一审法院综合考虑，由马金霞返还刘伟格2016年2月19日至租赁期满的转让费，计款32666.67元。以上，马金霞共计返还刘伟格41000.01元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条规定，判决：一、马金霞于本判决生效后十五日内退还刘伟格房屋转让费32666.67元，房租费8333.34元，共计41000.01元。二、驳回刘伟格的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1640元，马金霞负担940元，刘伟格负担700元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘伟格提交以下两组证据：1.一审法院（2016）豫0329民初1036号民事判决书一份，拟证明马金霞隐瞒房屋所有权的事实导致刘伟格败诉。2.录音资料一份，拟证明一审法院（2016）豫0329民初1036号案件在审理过程中，刘伟格找马金霞及其丈夫，马金霞仍然坚持诉争房屋所有权是自己的。马金霞质证认为，对以上两组证据的真实性无异议，但对证明方向有异议。刘伟格之所以败诉是因为其转租房屋的期限超过了承租的期限，导致转租合同无法实际履行。在录音中，虽然马金霞提到房屋是自己的，根据推断其是指马金霞具有房屋使用权，租赁房屋是合法的。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审所查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院认为，马金霞与刘伟格签订的《租房协议》实为房屋租赁合同，租赁期限为2015年10�19日到2016年10月19日。该《租房协议》系双方真实意思表示，刘伟格交付马金霞房租等款项，马金霞交付刘伟格房屋，租赁合同成立且生效。2016年2月18日，刘伟格将诉争房屋转租给郭真真，当日郭真真得知该房屋的租赁期限、所有权等情况可能使其不能实现合同目的，要求解除口头租赁协议，之后也未实际使用租赁房屋。因双方未能达成协议，郭真真将刘伟格诉至法院，该案在本案一审过程中已审结且执行完毕。在此期间，刘伟格并未使用或转租诉争房屋，并将房屋钥匙交回马金霞。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。据此，刘伟格单方搬离诉争房屋，并不产生单方解除租赁合同的效力，但考虑刘伟格不愿继续履行租赁合同，致使租赁合同的目的无法实现。对诉争房屋闲置期间给马金霞造成损失，刘伟格应承担违�责任；马金霞隐瞒房屋的所有权权属，使租赁关系处于不稳定状态，有一定过错，亦负有减少损失扩大的义务，一审法院综合考虑本案实际案情及双方当事人的过错程度等因素，认定剩余租期的租金由马金霞与刘伟格各承担一半，并由马金霞退回相应转让费，较为妥当，本院予以维持。
综上所述，马金霞的上诉请求缺乏事实依据和法律依据不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费825元，由马金霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 郏 文 慧
审判员 刘 龙 杰
审判员 姬 秋 萍
二〇一七年十二月十三日
书记员 �振浩