苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第02792号
原告：中国光大银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区星海街188号，组织机构代码71324499-6。
主要负责人：李良，该行行长。
委托诉讼代理人：赵海燕，江苏新苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何媛媛，江苏新苏律师事务所律师。
被告：苏州御窑金砖有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道灵峰村，组织机构代码59563862-7。
法定代表人：金瑾。
被告：刘根金，男，汉族，住苏州市吴中区。
被告：金瑾，女，汉族，住苏州市吴中区。
被告：苏州明通精密机械有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道未来大道西侧、飞鸟路北侧，组织机构代码67637427-2。
法定代表人：唐如海。
第三人：胡金土，男，汉族，住苏州市相城区。
第三人：张钰根，男，汉族，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：徐琼，江苏简文律师事务所律师，代理上述两第三人。
原告中国光大银行股份有限公司苏州分行与被告苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法由审判员郭路担任审判长，与人民陪审员徐家骝、徐秀英组成合议庭，适用普通程序进行审理。依原告申请，本院于2015年9月21日作出（2015）园商初字第02792-1民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。2015年9月23日，被告苏州明通精密机械有限公司提出管辖异议申请。本院于2015年11月3日作出（2015）园商初字第02792-2号民事裁定书，裁定驳回被告苏州明通精密机械有限公司的管辖异议。后胡金土、张钰根以抵押物为其所有为由申请作为第三人参加本案诉讼，本院依法予以准予。后合议庭组成人员因故变更，由审判员郭路担任审判长，与人民陪审员戴惠安、蔡勇组成合议庭。本案于2016年2月16日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何媛媛，第三人胡金土、张钰根及其委托诉讼代理人徐琼到庭参加了诉讼。被告苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭�本院依法缺席审理。后合议庭组成人员因故变更，由审判员郭路担任审判长，与人民陪审员费珊、姚文英组成合议庭。本案于2016年10月28日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵海燕，第三人胡金土、张钰根及其委托诉讼代理人徐琼到庭参加了诉讼。被告苏州御窑金砖有公司、刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国光大银行股份有限公司苏州分行向本院提出诉讼请求：1、被告苏州御窑金砖有限公司归还原告借款本金1000万元，利息（含罚息、复利）56946.55元（截至2015年7月21日，之后按照合同约定计算利息、罚息、复利至本息还清之日止）；2、被告苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾支付原告为实现债权支付的律师费185998元；3、被告刘根金、�瑾对被告苏州御窑金砖有限公司的上述债务（含诉讼费和保全费）承担连带清偿责任；4、判令原告就上述债权（含诉讼费和保全费）对被告苏州明通精密机械有限公司所抵押的房产和土地享有优先受偿权；5、诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告明确抵押物为被告苏州明通精密机械有限公司所有的位于苏州市XXXXXXXXXXXX房产（证号是苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、苏州市相城区北桥街道芮埭村的房产（证号是苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、苏州市XXXXXXXXXXXX的土地使用权[相他项（2014）第XXXXXXXXXXXX号]。事实和理由：2014年4月9日，被告苏州御窑金砖有限公司与原告签订《综合授信协议》，合同约定原告向被告苏州御窑金砖有限公司提供额度为1000万元的授信，授信期间�2014年4月9日至2015年4月9日。同日，被告刘根金、金瑾与原告签订《最高额保证合同》，约定被告刘根金、金瑾为被告苏州御窑金砖有限公司在上述《综合授信协议》项下发生的债务提供连带责任保证担保。同日，被告苏州明通精密机械有限公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定其以名下所有的房产及土地使用权为被告苏州御窑金砖有限公司在上述《综合授信协议》项下发生的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2015年3月10日，被告苏州御窑金砖有限公司与原告签订《流动资金借款合同》，约定该被告向原告借款1000万元，借款期限自2015年3月10日至2015年9月10日。合同签订后原告按约放款。但被告未按约还款。故原告诉至法院。
被告苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾未作答辩。
被告苏州明通精密机械有限公司辩称，对于原告所诉的�款事实、起诉的欠款本息以及抵押的事实没有异议。但对于第三人所称的事实有异议。涉案房屋非第三人所有，是我公司所有。涉案房屋是朱伟建、胡金土出资代建的，我公司将房屋的租赁使用权让与了朱伟建和胡金土。就抵押物的所有权问题现正在苏州市相城区人民法院审理中。
第三人胡金土、张钰根陈述称，抵押房屋的所有权并非被告苏州明通精密机械有限公司所有，而是第三人张钰根及胡金土所有的。四套房产的所有权完全归第三人所有，与被告苏州明通精密机械有限公司无关。被告苏州明通精密机械有限公司将其不享有所有权的财产在未经第三人追认的情况下抵押给原告，该抵押权无效。
原告围绕其诉讼请求依法提供了《综合授信协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、房屋他项权证、土地他项权证、《流动资金贷款合�》、贷款借据、利息清单、宣布贷款提前到期的律师函及邮寄凭证、律师聘用合同、送达地址的补充协议、租赁合同七份、三方租金监管协议、抵押物承租人申明书、收据存根、照片、评估报告、房屋登记信息。第三人围绕其主张依法提供了相国用（2008）第283号国有土地使用权证据、凭据、消防施工协议、工程施工合同、建筑工程费用计算表、付款凭证、收条、收据、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号房屋所有权证书、建筑工程承包协议书及补充协议、付款凭证，苏房权证相城字第××、××的所有权证书、厂房租赁合同、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号房屋所有权证书、协议书、苏州市公安局相城分局立案告知单（相公（北）立告字[2015]7158号）、公安询问笔录、相城法院的两份开庭传票、（2016）苏05民终4150号民事判决书。本院组�当事人进行了证据交换和质证。对于真实性无异议的原告提供的《综合授信协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、房屋他项权证、土地他项权证、《流动资金贷款合同》、贷款借据、利息清单、宣布贷款提前到期的律师函及邮寄凭证、律师聘用合同、送达地址的补充协议，第三人提供的（2016）苏05民终4150号民事判决书本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告苏州御窑金砖有限公司（甲方）签订编号苏光木授2014012《综合授信协议》，约定：本协议项下乙方向甲方提供的最高授信额度为1000万元，使用期限从2014年4月9日至2015年4月9日，具体业务的期限以具体业务合同的约定为准，但每笔具体业务项下的具体授信额度的开始使用日期不得超过上述最高授信额度有效使用期限的截止�；办理具体业务时，甲、乙双方应签订具体业务合同，如具体业务合同与本协议规定不一致时，应以具体业务合同为准；本协议项下的各项具体业务中所需确定的利率、汇率、费率，以及乙方应计收的各项费用，均由乙、甲双方在具体业务合同中另行约定，并以双方签署的每一笔具体业务合同为准；为保证本协议项下的债权得到清偿，保证人金瑾与乙方签订编号为苏光木保T2014012《最高额保证合同》，抵押人苏州明通精密机械有限公司与乙方签订编号为苏光木抵T2014009《最高额抵押合同》。
原告（授信人）与被告刘根金、金瑾（保证人）签订编号为苏光木保T2014012《最高额保证合同》，约定：为确保2014年4月9日苏州御窑金砖有限公司（受信人）与授信人签订的编号为苏光木授2014012《综合授信协议》的履行，保证人愿意向授信人提供最高额连带责任保证担保，以担保受信人按时足额清偿其在《综合授信协议》项下将产生的债务；保证人所担保的主债权为依据《综合授信协议》授信人与受信人签订的全部具体授信业务合同或协议项下发生的债权，所担保的主债权最高本金余额为1000万元；保证人在本合同项下提供的担保为连带责任保证；担保的范围包括受信人在主合同项下应向授信人偿还或支付的债务本金、利息（包括法定利息、约定利息及罚息）、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）和所有其他应付的费用；《综合授信协议》项下的每一笔具体授信业务的保证期间单独计算，为自具体授信业务合同或协议约定的受信人履行债务期限届满之日起两年。
原告（抵押权人）与被告苏州明通精密机械有限公司（抵押人）签订编号为苏光木抵T2014009《最高额抵押�同》，约定：为确保2014年4月9日苏州御窑金砖有限公司（受信人）与抵押权人签订的编号为苏光木授2014012的《综合授信协议》的履行，抵押人愿意以其有权处分的厂房、土地作为抵押物抵押给抵押权人，为受信人在《综合授信协议》项下所产生的全部债务向抵押权人提供最高额抵押担保；抵押人所担保的主债权为依据《综合授信协议》抵押权人与受信人签订的全部具体授信业务合同或协议项下发生的全部债权，所担保的主债权最高本金余额为《综合授信协议》约定的最高授信额度即1000万元；抵押担保范围包括受信人在主合同项下应向抵押权人偿还或支付的债务本金、利息（包括法定利息、约定利息及罚息）、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）和所有其他应付费用等。该合同后所附抵押物清单载明，抵押物为�落于xxxxxxxxxxxxxxx（产权证号分别为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、位于相城区XXXXXXXXXXXX（产权证号分别为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、位于XXXXXXXXXXXX[土地使用权证号相国用（2008）第XXXXX号]。另，2014年2月28日，原告对抵押物的权属情况进行查询，显示抵押房产所有权人为被告苏州明通精密机械有限公司。另，为办理此次抵押，原告工作人曾前往抵押物所在地并拍摄了相应照片。2014年3月5日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司对被告提供的抵押物进行了评估，评估报告中包括了争议财产部分，并附有相关照片。2014年4月11日，原、被告就上述抵押物办理了抵押登记手续，登记的债权数额分别为134万元、135万元、134万元、140万元、140万元、143万元、174万元，均为第二顺位抵�。
2015年3月10日，原告（贷款行）与被告苏州御窑金砖有限公司（借款人）签订编号为苏光木贷2015007《流动资金贷款合同》，约定：贷款金额为1000万元，期限自2015年3月10日至2015年9月10日；贷款年利率采取固定利率，为年利率6.955%；本合同项下的贷款按月结息，结息日为20日；如借款人未按照本合同的约定偿还贷款的，贷款行有权自该笔贷款逾期之日起按照逾期罚息利率计收利息，直至借款人清偿全部贷款本息为止；逾期罚息利率为本合同执行贷款利率水平上加收50%；对于借款人不能按时支付的利息，贷款行有权按罚息利率计收复利；借款人应向贷款行补偿贷款行为行使其在本合同项下的任何权利所产生的所有费用和开支，包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费及实现债权的其它费用。2015年3月10日，原告按约向被告苏州御窑金砖有限公司发放贷款1000万元。上述贷款发放后被告苏州御窑金砖有限公司按约支付了2015年3月至2015年6月的应付利息，并于2015年7月21日支付利息1011.78元，之后无还款，故原告诉至法院。
原告与江苏新苏律师事务所签订聘请律师合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为185998元。
另，各被告（乙方）均与原告（甲方）签订《送达地址的补充协议》。被告苏州御窑金砖有限公司确认的送达地址为苏州市XXXXXXXXXXXX；被告刘根金、金瑾确认的送达地址为苏州市XXXXXXXXXXXX；被告苏州明通精密机械有限公司确认的送达地址为苏州市XXXXXXXXXXXX。补充协议注明，上述地址适用于合同成立时起至债务履行完毕之日止，包括产生纠纷后的法院审理、执行阶段；因乙方自己提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知，导致文书未被被告实际接收�，文书退回之日视为送达之日。
另查明，被告苏州明通精密机械有限公司取得座落于苏州市相城区××××面积为37025.4平方米土地使用权，于2008年12月31日办理了国有土地使用权证（证号为相国用2008第00283号），地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2056年12月30日。该土地上所建造的建筑物的登记所有权人亦为被告苏州明通精密机械有限公司。
第三人胡金土因对上述土地上建造的房产证号为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号项下2处房屋的所有权发生争议，故诉至苏州市相城区人民法院。第三人张钰根因对上述土地上建造的房产证号为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号项下2处房屋的所有权发生争议，亦诉至苏州市相城区人民法院。现就胡金土一案，苏州市相城区人民法院作出（2015）相民初字第01205�民事判决书，判决确认位于苏州市XXXXXXXXXXXX号，登记于苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号房屋所有权归胡金土所有。经上诉，苏州市中级人民法院作出（2016）苏05民终4150号民事判决书，维持原判。张钰根一案现仍在审理过程中。
本院认为，原告中国光大银行股份有限公司苏州分行与各被告间签订的各合同均系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。
现原告已按约向被告苏州御窑金砖有限公司发放贷款1000万元，被告亦应按约还款。被告未按约还款已构成违约，故原告要求被告归还全部贷款本金1000万的请求符合双方间合同约定，本院依法予以准予。另，原告主张的利息、罚息的计算标准有合同依据，故本院予以支持。但复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息，且逾期产生的“罚�”已带有违约惩罚性质，再以此为基数计收“复利”对借款人明显不公平，故本院对于原告主张的关于罚息计收复利的诉请不予支持。结合被告方的还款情况，截至2015年9月10日，被告苏州御窑金砖有限公司尚欠原告贷款本金1000万元，至2015年9月10日的利息155475.72元、复利1188.75元。自2015年9月11日起至被告实际还款之日止以未还本金为基数按年利率10.4325%计算罚息，以未还利息为基数按年利率10.4325%计算复利。对于原告主张的律师费请求，因有合同依据且其计算标准符合相关规定，故本院予以支持。
被告刘根金、金瑾作为保证人，应对被告苏州御窑金砖有限公司的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后有权向债务人苏州御窑金砖有限公司追偿。
对于原告主张的抵押权，其争议焦点在于原告是否系善意取得。本院认为，物权法规定的善意取得中的“善意”应是指尽到合理审慎的注意义务后仍未能获知物权的真实归属，当事人有理由认为合同的签订人就是物权的所有人或有权处分人。在办理本案所涉抵押时，抵押物所有权系登记在被告苏州明通精密机械有限公司名下，且四处抵押房产上尚设有他行的抵押权。原告已通过查询登记信息来确定抵押物权属并现场查看，且被告苏州明通精密机械有限公司在办理抵押过程中始终作为抵押物的所有权人向原告提交相应材料。综上，原告取得抵押权的行为符合善意取得的构成要件，原告有权就上述债务对上述抵押物折价，或者以拍卖、变卖该房产、土地使用权所得价款在登记数额范围内优先受偿。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百七十条、第一百七十三条、第二百零三条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告苏州御窑金砖有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告中国光大银行股份有限公司苏州分行贷款本金1000万元，及至2015年9月10日的利息155475.72元、复利1188.75元，以及自2015年9月11日起至被告实际还款之日止以未还本金为基数按年利率10.4325%计算的罚息和以未还利息为基数按年利率10.4325%计算的复利。
二、被告苏州御窑金砖有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告中国光大银行股份有限公司苏州分行律师费185998元。
三、被告刘根金、金瑾对被告苏州御窑金砖有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。被告刘根金、金瑾在承担保证责任后有权向债务人苏州御窑金砖有限公司追偿。
四、如被告苏州御窑金砖有限公司未按期还款，则原告中国光大银行股份有限公司苏州分行有权以登记在被告苏州明通精密机械有限公司名下的坐落于苏州市相城区XXXXXXXXXXXX（产权证号分别为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、苏州市相城区XXXXXXXXXXXX（产权证号分别为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、苏州市XXXXXXXXXXXX土地使用权[土地使用权证号相国用（2008）第XXXXXXXXXXXX号]折价，或者以拍卖、变卖上述房产、土地使用权所得价款在扣减第一顺位抵押权人抵押权利范围后的余额分别在134万元、135万元、134万元、140万元、140万元、143万元、174万元范围内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费83258元，保全费5000元，合计88258元，由被告苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 郭 路
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 姚文英
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 黄诗迪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二�一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产�，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
……
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。