广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复371号
复议申请人（利害关系人）：郭慧锋，男，1973年2月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁臻业，广东广瀚律师事务所律师助理。
申请执行人：程汉景，男，1946年6月4日出生，汉族，现住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：黄敬贤，广东卓正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左丹，广东卓正律师事务所律师。
申请执行人：杨玉初，男，澳门特别行政区居民，现住澳门氹仔大马路柯维纳马路358号南新花园第二座地下Y铺。
被执行人：中山宇游科幻城。住所地：中山市。
被执行人：中山市翠亨宾馆有限公司。住所地：中山市。
法定代表人：肖炎嫦。
委托诉讼代理人：公丕国，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宇文鸿雁，北京市京都律师事务所律师。
被执行人：中山市国浩有限公司。住所地：中山市中山一路***号。
法定代表人：徐远雄。
委托诉讼代理人：公丕国，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宇文鸿雁，北京市京都律师事务所律师。
郭慧锋不服中山市中级人民法院（下称中山中院）（2017）粤20执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
中山中院在执行申请执行人程汉景、杨玉初与被执行人中山宇游科幻城、中山市翠亨宾馆有限公司（下称翠亨宾馆公司）、中山市国浩有限公司（下称国浩公司）借款合同纠纷[执行案号：（2002）中中法执字第301号、（2012）中中法执恢字第23号]一案中，异议人郭慧锋对中山中院执行行为不服，向中山中院提出书面异议，请求终止执行（2012）中中法执恢字第23号案中要求郭慧锋迁出承租房地产的执行行为。郭慧锋与翠亨宾馆公司签订了于2012年1月1日生效的租赁合同，租赁翠亨宾馆公司名下位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的房地产，租赁合同成立生效时，租赁物处于翠亨宾馆公司名下，而且没有设定抵押权。法院于2016年11月29日将该不动产拍卖给中山市宁邦实业有限公司，因租赁设定在先，物权变动在后，物权变动不破租赁，故本案拍卖不能破除郭慧锋与翠亨宾馆公司的租赁合同。
中山中院异议审查查明：原申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处与被执行人中山宇游科幻城、翠亨宾馆公司、国浩公司借款合同纠纷一案，中山中院作出（2002）中中经初第78号民事判决，判令中山宇游科幻城在判决发生法律效力之日起三十日内向中国华融资产管理公司广州办事处偿还借款6636万元及该款利息,中山宇游科幻城不履行上述债务时，中国华融资产管理公司广州办事处在6654万元的范围内，就上述债务有权以中府国用（××）字第××号国有土地使用证的国有土地使用权和粤房字第27××32、27××46、27××47、27××48号房屋所有权证的房产所有权折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿,国浩公司对中山宇游科幻城拖欠中国华融资产管理公司广州办事处的借款6636万元及该款利息承担连带清偿责任。该案执行中，中山中院作出(2002)中中法执字第301－2号民事裁定，变更程汉景、杨玉初为本案的申请执行人，原申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处的权利义务由程汉景、杨玉初继受。
2010年9月16日，中山中院作出（2002）中中法执字第301号执行裁定，查封了翠亨宾馆公司名下证号为中府国用（××）字第××号国有土地使用权及粤房字第27××32、27××46、27××47、27××48号房屋所有权，查封期限自2010年9月17日至2012年9月16日。查封期满后，中山中院多次续行查封至执行标的拍卖处置。2016年11月29日，中山中院作出（2012）中中法执恢字第23-7号执行裁定，裁定：将被执行人国浩公司享有处分权的登记在翠亨宾馆公司名下的位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的证号为中府国用（××）字第××号国有土地中的182745.5平方米土地使用权（详见所附的中山市国土资源局《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》复印件）及其出让土地范围内的粤房字第27××32、27××46、27××47、27××48、27××30、27××49、27××45、27××34、27××14、27××13、27××18、27××50、27××26、27××27、27××28号房及21幢无证建筑、佛像、铜像和林木一批，按照8000万元（其中已办证房地产成交价款为76866733.24元）拍卖给中山宁邦实业有限公司，该拍卖财产的财产权自本裁定送达时转移给买受人中山宁邦实业有限公司。
中山中院异议审查认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，法院查封被执行人名下财产后，被执行人将查封财产出租的行为，不得对抗申请执行人。本案中，中山中院于2010年9月17日查封了争议不动产，而根据郭慧锋主张，其与翠亨宾馆公司签订的租赁合同系于2012年1月1日生效，该租赁关系即使成立亦不得对抗本案执行，郭慧锋的主张于法无据，中山中院依法不予支持。
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条的规定，中山中院作出（2017）粤20执异1号裁定，裁定驳回郭慧锋的异议请求。
郭慧锋不服中山中院作出的（2017）粤20执异1号执行裁定，向本院申请复议，请求依法撤销（2017）粤20执异1号执行裁定书，裁定终止执行（2012）中中法执恢字23号案中要求郭慧锋迁出承租房地产的执行行为。
郭慧锋申请复议的事由和理由如下：一、2010年9月17日，法院只是查封了翠亨宾馆公司名下证号为中府国用（××）字第××号国有土地使用权，并未查封涉案房产。申请人承租该房产系在法院查封之前已经签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用了该房产，申请人有权阻止向受让人移交占有该房产。（2012）中中法执恢字第23号案中要求申请人迁出承租房屋的行为没有事实和法律依据。二、本案审理程序严重违法，本案从执行异议申请至今均没进行公开审理。
本院经审查，对中山中院查明的事实予以确认。
另查明，翠亨宾馆公司与郭慧锋于2011年12月3日签订《承包经营合同》，合同约定翠亨宾馆公司将其位于中山市南朗镇翠亨村的中山市翠亨宾馆有限公司的宾馆及配套场地设施、别墅、空地和山地等资产承包给郭慧锋经营，该《承包经营合同》于2012年1月1日生效。
本院认为：本案争议焦点是，法院查封翠亨宾馆公司名下证号为中府国用（××）字第××号国有土地使用权的效力是否及于地上建筑物，翠亨宾馆公司与郭慧锋签订的《承包经营合同》能否对抗案件执行。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条关于“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，中山中院查封了翠亨宾馆公司名下证号为中府国用（××）字第××号国有土地使用权，该土地使用权与地上建筑物的所有权均属被执行人翠亨宾馆公司，故该查封的效力及于地上的建筑物。复议申请人郭慧锋主张法院只是查封上述国有土地使得权，并未查封涉案房产，没有法律依据。复议申请人以其与翠亨宾馆公司存在租赁关系为由主张对抗案件执行，但其所提供的《承包经营合同》于2012年1月1日生效，而中山中院于2010年9月17日查封了争议不动产，复议申请人的举证不能支持其主张，依法不予支持。
综上所述，复议申请人郭慧锋复议理由不能成立，依法应予驳回，中山中院异议裁定结果依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十二条的规定，裁定如下：
驳回郭慧锋的复议申请，维持中山市中级人民法院（2017）粤20执异1号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邱 丹
审 判 员 李昙静
审 判 员 周小劲
二〇一七年十二月十八日
法官助理 彭永红
书 记 员 杨玉敏