上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终79号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：胡丽丽，女，1978年5月1日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：上海亚尚物业管理有限公司，住所地上海市松江区新桥镇莘松路1266号五楼554室。
法定代表人：陈亚繁，董事长。
委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务律师。
委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务律师。
上诉人胡丽丽与被上诉人上海亚尚物业管理有限公司（以下简称亚尚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭于2018年1月31日公开开庭审理了本案，上诉人胡丽丽、被上诉人亚尚公司之委托诉讼代理人赵亮律师、肖愈律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
胡丽丽上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、五、九项判决主文；2.依法改判支持上诉人原审反诉第1、4、5项诉讼请求。事实和理由：第一，上诉人拒付租金及物业费系行使同时履行抗辩权，被上诉人存在以下违约行为影响上诉人经营：1.上诉人支付租金后，被上诉人未按约开具发票；2.被上诉人遮挡上诉人承租的上海市松江区XX路XX号XX城XX楼XX、XX室房屋（以下简称涉案房屋）的窗户玻璃，影响涉案房屋的采光；3.商场未在承诺时间正常开业、涉案房屋对面亦非被上诉人承诺的书店。第二，被上诉人违约在先致上诉人延付租金，故上诉人不存在违约行为，租赁合同应当继续履行，被上诉人应当参照装修保证金数额向上诉人支付违约金。第三，2017年5月30日，因被上诉人将涉案房屋拉闸断电，上诉人搬离涉案房屋，故2017年6月1日起上诉人未使用涉案房屋期间的租金及物业管理费应当由被上诉人支付。
亚尚公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，被上诉人并无违约行为，即便确有遮挡涉案房屋玻璃窗户之行为，根据租赁合同第13.2条约定，上诉人有权要求被上诉人停止遮挡行为，但上诉人实际并未要求被上诉人拆除遮挡的广告牌。第二，合同约定自2016年8月1日起支付租金，采每月一付、先付后用的方式，但上诉人于2016年10月14日才首次支付租金。根据租赁合同第15.1.3条，被上诉人有权行使合同解除权。第三，涉案房屋的供电方式为向电卡内充费、先充后用，被上诉人确认上诉人于2017年5月30日搬离涉案房屋时其内没有电，但原因并非被上诉人拉闸，而是上诉人未充电费。要求驳回上诉，维持原判。
亚尚公司诉至一审法院，请求判令：1.确认亚尚公司与胡丽丽之间签订的房屋租赁合同于2017年4月1日解除（具体解除时间以起诉状副本送达胡丽丽之日为准）；2.胡丽丽立即搬离涉案房屋，并以毛坯状态返还亚尚公司；3.胡丽丽向亚尚公司支付拖欠的租金人民币（以下币种相同）73,866.64元（以月租金27,983.33元为标准，计算至2017年3月31日止）；4.胡丽丽以每月5,750元为标准，向亚尚公司支付自2017年8月1日至实际搬离涉案房屋之日止物业管理费（自2016年8月1日起暂计算至2017年3月31日为46,000元）；5.胡丽丽向亚尚公司支付自2017年4月1日至实际搬离涉案房屋之日止的使用费（2018年7月31日前的使用费标准为每月27,983.33元，2018年8月1日之后的使用费标准为每月29,382.50元）；6.胡丽丽向亚尚公司支付的租赁保证金101,200元不予返还，归亚尚公司所有。
胡丽丽遂提起反诉，请求判令：1.亚尚公司继续履行双方之间的房屋租赁合同，采取补救措施维护胡丽丽正常经营，对涉案房屋内水管、电力等基础设施进行修缮、提供车位、移除窗户遮挡、解除门店封锁等；2.亚尚公司向胡丽丽开具租金及物业费管理费发票，总计173,000元；3.亚尚公司向胡丽丽返还装修保证金10,200元；4.亚尚公司赔偿胡丽丽一倍承租保证金101,200元作为违约金；5.亚尚公司承担自2017年6月1日封锁涉案房屋至解除封锁之日止的租金及物业管理费84,333.33元（暂计算至2017年8月15日）。一审审理中，胡丽丽进一步明确上述第二项诉讼请求为要求亚尚公司开具以胡丽丽为抬头的发票，同时将第三项诉讼请求变更为亚尚公司向胡丽丽返还装修保证金9,200元。
一审法院认定事实：
一、合同签订情况及前沿
案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）系包括涉案房屋在内的上海市松江区新桥镇XX路XX号（以下简称该物业）房屋登记权利人。
2015年7月29日，亚尚公司与XX公司签订房屋租赁合同，约定XX公司将该物业出租亚尚公司，租赁期限自2015年8月1日至2035年7月31日止。该合同另对其他事项进行了约定。
同日，案外人XX公司向亚尚公司出具转租证明，同意将该物业出租给亚尚公司用于对外招商，该物业所涉及经营管理的一切事项均由亚尚公司统一行使。
2015年12月21日，亚尚公司与胡丽丽签订房屋租赁合同，约定：1.亚尚公司将涉案房屋出租给胡丽丽，交付日期暂定为2016年3月1日，租赁期限自2016年3月1日至2024年7月31日止；2.租赁建筑面积为310.50㎡，使用面积为230㎡，在本租赁合同中，所有与场地面积有关的费用按使用面积计算；3.涉案房屋仅限作为胡丽丽幼儿早教、青少年、成人培训（不得经营少儿英语培训）使用；4.免租期为5个月，自起租日2016年3月1日起至2016年7月31日止。免租期届满后的次日为计租日开始计算租金；5.胡丽丽在免租期内应承担除租金外的装修物业管理费、二次装修费、公用事业费等其他全部费用；6.自2016年3月1日起至2017年7月31日止，涉案房屋租金单价为4元/㎡/天，月租金为27,983.33元，从第三年即2018年8月1日起，每两年租金在前一年度租金的基础上递增5%，即2018年8月1日至2020年7月31日，租金单价4.2元/㎡/天，月租金29,382.50元，2020年8月1日至2022年7月31日，租金单价为4.41元/㎡/天，月租金为30,851.63元，2022年8月1日至2024年7月31日，租金单价为4.63元/㎡/天，月租金32,390.71元；7.每一个自然月为一个租金支付期，胡丽丽应遵循先付后用原则，在本合同签署5日内向亚尚公司支付首期租金（即自2016年8月1日起至2016年8月31日止），以后每期开始前5日向亚尚公司支付下一个支付期租金；8.亚尚公司在收到胡丽丽支付的当期全额租金后三个工作日向胡丽丽开具等额发票；9.物业管理费（不包含空调能耗）为25元/㎡/月，即每月为5,750元，每一个自然月为一个支付期，胡丽丽应遵循先付后用原则，在本合同签署当日内向亚尚公司或亚尚公司授权委托的物业管理公司支付首期物业管理费（即自2016年5月1日起至2016年5月31日止），以后每期开始前5日向亚尚公司支付下一个支付期物业管理费，亚尚公司或亚尚公司授权委托的物业管理公司在收到胡丽丽支付的每期物业管理费后三个工作日内向胡丽丽开具等额发票；10.涉案房屋的承租保证金101,200元，在亚尚公司向胡丽丽交付涉案房屋前，如胡丽丽单方解除合同的，则胡丽丽所支付的承租保证金亚尚公司不予退还，如亚尚公司单方解除合同的，则亚尚公司应向胡丽丽双倍返还已收取的承租保证金；11.亚尚公司有权从上述承租保证金内扣减、抵消任何胡丽丽应付而未付的租金、物业管理费和其他费用；12.在不遮挡涉案房屋窗户的前提下，亚尚公司享有涉案房屋所在物业的所有外墙的展示权；13.在租赁期内，亚尚公司应尽力确保该物业的公共部位及公告设施处于清洁、良好的可使用状态；14.亚尚公司的外墙展示遮挡胡丽丽窗户的，胡丽丽有权要求亚尚公司停止遮挡行为；15.亚尚公司同意在租赁期内免费给予胡丽丽一个位置好的路面停车位，并免费给予胡丽丽在亚尚公司广告形象墙上免费做一个店招，具体位置尺寸由亚尚公司确定；16.胡丽丽逾期支付租金、物业管理费或其他任何费用超过15日的或逾期支付上述任何费用累计达3次（包括3次）的，亚尚公司有权任何时间提前终止合同并提前收回涉案房屋及附属设施、设备，胡丽丽应承担合同约定的违约责任；17.如因胡丽丽违约造成本合同提前终止，亚尚公司有权全额没收承租保证金作为胡丽丽的违约金；18.装修保证金200㎡以上为20元/㎡（可退）。上述合同另对其他事项进行约定。
二、实际履约情况
其一，关于涉案房屋交付状态，亚尚公司、胡丽丽均确认交付之初涉案房屋为毛坯状态。
其二，关于租金支付情况，亚尚公司称胡丽丽分别于2016年10月14日支付租金20,000元、2016年12月16日支付租金50,000元、2017年3月18日支付租金10,000元、2017年4月2日支付租金10,000元、2017年4月12日支付租金10,000元、2017年4月26日支付租金50,000元，合计150,000元。胡丽丽对于亚尚公司上述租金支付时间节点及每笔款项金额不予认可，认为其租金都是按照约定的时间支付，即使没有按时支付亦是亚尚公司管理混乱所致，但对总的租金支付金额150,000元予以认可。
此外，亚尚公司提供胡丽丽付款承诺函、催款函、律师函，证明其一再宽限胡丽丽拖延支付租金的行为，并屡次催告，但胡丽丽仍未支付。胡丽丽称其从未亲手收到上述函件，对承诺函真实性亦不予认可。
其三，关于物业费支付情况，胡丽丽提供4张物业费收据，证明其至少向亚尚公司交纳物业管理费23,000元。亚尚公司对于上述证据的真实性予以认可，认为上述收据只能证明胡丽丽支付了4个月的物业管理费，现亚尚公司自认胡丽丽实际支付了5个月的物业管理费，因此，亚尚公司诉讼请求中所主张的物业管理费自免租期结束开始计算。
其四，关于装修保证金支付情况，胡丽丽提供2张收据，证明其分别通过现金和刷卡方式共计向亚尚公司支付装修保证金9,200元。亚尚公司亦确认收到上述两笔款项，同意向胡丽丽返还装修保证金9,200元，但胡丽丽应同时将上述收据返还亚尚公司。
其五，关于租赁保证金支付情况，亚尚公司、胡丽丽均确认胡丽丽已向亚尚公司支付租赁保证金101,200元。
三、现场勘查情况
一审法院于2017年10月13日前往涉案房屋现场进行勘查，亚尚公司委托诉讼代理人肖愈、胡丽丽均到场。由于涉案房屋未通电，故法院及当事人均未至涉案房屋内查看。从外部可目测到涉案房屋内仍存在胡丽丽的教学器材、办公用品等，玻璃窗户亦存在广告牌遮挡状况。涉案房屋卷闸门系用电控制，若未通电则无法正常打开涉案房屋并经营使用。涉案房屋门口张贴了落款为2017年5月31日告示函一份：鉴于胡丽丽存在拖欠租金行为，已经构成违约，故亚尚公司于2017年5月31日开始对涉案房屋采取停电措施。双方亦确认自2017年5月31日之后，亚尚公司对涉案房屋采取停电措施。此外，现场胡丽丽称2016年、2017年涉案房屋曾多次发生漏水问题，亚尚公司认为漏水问题系楼上餐饮公司引起，其只是负责调解。关于提供车位问题，胡丽丽称亚尚公司未向其提供固定车位，亚尚公司解释目前涉案房屋所在商场，地下和地上停车位均免费，可随意停车。关于广告牌问题，胡丽丽认为亚尚公司设置的广告牌遮挡窗户，导致室内漆黑一片。亚尚公司认为其设置广告牌的行为在双方解除合同之后才采取的，与胡丽丽无关。
四、其他
一审审理中，胡丽丽提供照片三张，证明亚尚公司广告牌遮挡涉案房屋玻璃、其他店铺污水渗漏，均对其经营造成影响，违反租赁合同约定。亚尚公司对于目前外墙情况表示认可，但是广告牌发生在双方解除合同之后，胡丽丽一直拖欠支付租金及物业费。
此外，胡丽丽申请证人邬某出庭作证，以证明因广告牌遮挡、店铺漏水、商场装修导致其无法正常营业。亚尚公司认为证人的孩子一直在胡丽丽处学习，双方存在利害关系，证人对于时间也记不清楚，因此对于证人证言的真实性存在异议。
法院最迟于2017年6月10日将起诉状副本等诉讼材料送达胡丽丽。
一审法院认为：本案主要争议焦点在于：一、亚尚公司与胡丽丽之间的房屋租赁合同应否解除；二、若合同解除，后果如何处理；三、若继续履行，后果如何处理。
一、亚尚公司与胡丽丽之间的房屋租赁合同应否解除
亚尚公司与胡丽丽之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据上述已查明事实，除去免租期5个月，胡丽丽自2016年8月1日至今仅向亚尚公司支付租金150,000元，物业管理费亦仅仅支付了5个月，早已逾期支付上述费用超过15日，故亚尚公司有权依据合同约定解除双方之间的房屋租赁合同。至于合同的解除时间，在本案诉讼之前并未有证据证明亚尚公司曾向胡丽丽送达解约通知，且亚尚公司亦要求以起诉状副本送达之日作为合同解除之日，故法院确认双方之间的房屋租赁合同于2017年6月10日解除。
至于胡丽丽拒付租金的辩称意见，法院不予采纳，理由如下：首先，胡丽丽称因亚尚公司污水管泄露导致涉案房屋存在漏水问题，但亚尚公司不予认可，故应由胡丽丽承担相应的举证责任。然至庭审结束，胡丽丽并未提供相应证据予以佐证，故应由其承担举证不能的法律后果。退一步讲，即便由于亚尚公司方问题造成漏水，然胡丽丽亦无相应证据证明因该漏水问题导致其完全无法正常使用涉案房屋，从而有权拒付租金。其次，关于车位问题，租赁合同中仅约定亚尚公司应向胡丽丽提供“位置好的路面停车位”，并非如胡丽丽所称的固定车位，且在本次诉讼之前，未有证据证明胡丽丽就车位问题曾向亚尚公司提出异议，胡丽丽以此拒付租金，于法无据，法院不予支持；再次，广告牌遮挡窗户问题，亚尚公司与胡丽丽对于广告牌的安装时间存在争议，广告牌系由亚尚公司安装，故应由其提出相关的证据予以证明，截至一审庭审结束，亚尚公司并未提供相应证据予以佐证，故应由其承担举证不能的法律后果，因此亚尚公司称在合同解除之后才安装广告牌的说法，法院不予采纳。然，即使亚尚公司在租赁合同履行期间存在遮挡涉案房屋窗户的行为，是否能够成为胡丽丽拒付租金的正当理由？法院认为不可，一方面，合同中约定当出现该情况时，胡丽丽有权要求亚尚公司停止遮挡行为，并非通过拒付租金的方式维护相关的权益，但胡丽丽未有证据足以证明其曾在本次诉讼前向亚尚公司提出停止违约的主张；另一方面，胡丽丽可通过多种方式解决上述问题，因此在亚尚公司方提供的租赁物出现部分瑕疵的情形，胡丽丽即拒付全部租金，既不合理也于法无据。综上，法院对于胡丽丽的第一项反诉请求予以驳回。
二、租赁合同解除的后果处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现亚尚公司与胡丽丽之间的房屋租赁合同已经解除，双方亦确认涉案房屋交付之初为毛坯状态，故亚尚公司要求胡丽丽立即搬离并以毛坯状态返还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于亚尚公司主张的租金及使用费部分，亚尚公司于2017年5月31日之后即对涉案房屋采取停电措施，故亚尚公司要求胡丽丽按照每月27,983.33元为标准，支付自2016年8月1日至2017年5月31日期间的租金，合计279,833.30元，法院予以支持。现胡丽丽已支付租金150,000元，亚尚公司亦同意从上述欠付租金中予以抵扣，故胡丽丽应向亚尚公司支付自2016年8月1日至2017年5月31日租金129,833.30元。至于2017年5月31日之后的租金及使用费问题，根据现场勘查的实际情况，胡丽丽确因亚尚公司停电行为导致涉案房屋无法打开并正常经营使用，胡丽丽租赁涉案房屋系作为培训使用，亚尚公司的停电行为致使胡丽丽签订租赁合同的根本目的无法实现，故亚尚公司要求胡丽丽支付自2017年6月1日之后的租金及使用费的诉讼请求，法院予以驳回。
关于亚尚公司物业费部分的诉讼请求，根据上述已查明事实，胡丽丽物业费截止交至2016年7月31日，故亚尚公司有权依据合同约定，以每月5,750元为标准，向胡丽丽主张自2016年8月1日至2017年5月31日止的物业管理费，合计57,500元。至于亚尚公司2017年6月1日之后的物业管理费的诉讼请求，法院不予支持，理由同上，不再赘述。此外，关于亚尚公司没收胡丽丽租赁保证金101,200元的主张，由于本案合同解除的责任方系胡丽丽，故亚尚公司有权依据合同约定没收上述保证金，法院对于亚尚公司该项诉讼请求，予以支持。
关于反诉请求部分，胡丽丽要求亚尚公司向其开具以其个人为抬头的租金发票150,000元、物业管理费发票23,000元，总计金额为173,000元等额发票，符合合同约定，法院予以支持。此外，胡丽丽要求亚尚公司赔偿一倍承租保证金101,200元，其所依据的合同条款系针对涉案房屋交付之前亚尚公司单方解除合同的情形，与本案无关，且本案违约方在于胡丽丽，故对于胡丽丽的该项反诉诉讼请求法院不予支持。另，关于胡丽丽要求返还装修保证金9,200元的反诉请求，并无不当，法院亦予以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及第一百一十九条第一款之规定，于2017年11月20日作出判决，判决如下：一、上海亚尚物业管理有限公司与胡丽丽于2015年12月21日签订的房屋租赁合同于2017年6月10日解除；二、胡丽丽于判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区XX路XX号XX城XX楼XX、XX室房屋并以毛坯状态返还上海亚尚物业管理有限公司；三、胡丽丽于判决生效之日起十日内向上海亚尚物业管理有限公司支付自2016年8月1日至2017年5月31日期间的租金129,833.30元；四、胡丽丽于判决生效之日起十日内，以每月5,750元为标准，向上海亚尚物业管理有限公司支付自2016年8月1日至2017年5月31日止的物业管理费57,500元;五、确认上海亚尚物业管理有限公司对于胡丽丽已付租赁保证金101,200元不予返还，归上海亚尚物业管理有限公司所有；六、上海亚尚物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向胡丽丽开具以胡丽丽个人为抬头的150,000元租金等额发票、23,000元物业管理费等额发票；七、上海亚尚物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还胡丽丽装修保证金9,200元；八、驳回上海亚尚物业管理有限公司的其余诉讼请求；九、驳回胡丽丽的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,318元，减半收取4,159元，反诉案件受理费2,830.50元，合计诉讼费6,989.50元，由上海亚尚物业管理有限公司负担3,806元（已付），由胡丽丽负担3,183.50元（已付2,147元，余款1,036.50元于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中，被上诉人明确表示放弃2016年3月1日至2016年4月30日的物业管理费，即物业管理费自2016年5月1日起算，因上诉人已支付了5个月的物业管理费，故被上诉人现主张的物业管理费自2016年10月1日起至2017年5月31日止，共计46,000元。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人是否有权行使合同解除权。根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，上诉人应于合同签署5日内向被上诉人支付自2016年8月1日起按月租金27,983.33元标准计算之租金，并于签约当日向被上诉人支付自2016年5月1日起的物业管理费，先付后用，上诉人逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过15日的或逾期支付上述任何费用累计达3次（包括3次）的，被上诉人有权提前终止合同并收回涉案房屋及附属设施设备。虽然一审中双方对于租金支付的时间节点存在争议，但上诉人确认其已付租金总额为150,000元，物业管理费也仅支付了5个月。据此，上诉人因拖欠租金及物业管理费已构成违约，被上诉人于2017年6月提起本案诉讼行使合同解除权，符合双方约定的解除条件，一审法院确认起诉状副本送达之日为合同解除日，并无不妥，本院予以认同。上诉人主张被上诉人未按约开具发票、遮挡涉案房屋的窗户玻璃，影响其采光、商场未在承诺时间正常开业、涉案房屋对面亦非被上诉人承诺的书店等等违约行为，然一则上诉人并未就此提供充分证据予以佐证，二则即便被上诉人存在上述违约行为，上诉人以此拒付租金亦无合同依据，且于法无据。因此，上诉人以被上诉人违约在先，以拒付租金的方式行使抗辩权，其理由不成立，本院不予采信。上诉人据此上诉要求继续履行租赁合同，本院不予支持。关于租赁合同解除后果的处理，一审判决认定并无不当，本院予以认同。鉴于一审法院已详尽阐述其判决理由，本院不再赘述。综上，一审法院判决正确，本院予以维持。鉴于被上诉人在二审中自愿放弃部分物业管理费，仅向上诉人主张自2016年10月1日起至2017年5月31日止的物业管理费46,000元，此系被上诉人自行处分其权利，并无不当，本院予以准许，并就一审判决主文中的相关部分予以相应调整。上诉人胡丽丽的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9047号民事判决第一、二、三、五、六、七、八、九项；
二、变更上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9047号民事判决第四项为“胡丽丽于本判决生效之日起十日内，以每月人民币5,750元为标准，向上海亚尚物业管理有限公司支付自2016年10月1日至2017年5月31日止的物业管理费人民币46,000元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8,318元，减半收取4,159元，反诉案件受理费2,830.50元，合计诉讼费6,989.50元，由上海亚尚物业管理有限公司负担3,806元，由胡丽丽负担3,183.50元；二审案件受理费6,128.5元，由上诉人胡丽丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……