浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终3253号
上诉人（原审原告）：姚众，女，1988年11月30日出生，汉族，住浙江省杭州市。
委托代理人：姚云昌，男，1961年12月22日出生，汉族，住浙江省湖州市德清县，系姚众父亲。
被上诉人（原审被告）：杭州新湖明珠置业有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区环城北路141号西楼2101室。统一社会信用代码：91330100679884243U。
法定代表人：林俊波，董事长。
委托代理人：杨斌，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人姚众因与被上诉人杭州新湖明珠置业有限公司（以下简称新湖明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，“武林国际”楼盘为新湖明珠公司建设开发。2014年1月26日姚众、新湖明珠公司签订《商品房预定合同》，约定姚众向新湖明珠公司预定杭州市下城区武林国际公寓2幢3单元902室建筑面积186.16平方米商品房一套，总金额686万元，定金50万元。2014年3月27日，姚众、新湖明珠公司经多次协商后签订了《商品房买卖合同》（附带有补充协议内容），双方约定：姚众向新湖明珠公司购买坐落于杭州市下城区武林国际公寓2幢3单元902室商品房一套，建筑面积186.16平方米，双方选择按照合同载明的第一种方式付款，即按照建筑面积计算，每平方米36850.02元，总价686万元，姚众于2014年3月27日付款206万元，2014年6月30日付清余款480万元。合同载明的第三种付款方式为按套计算。新湖明珠公司应在2014年12月31日前将经过竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明和应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用的，用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用基本条件的房屋交付姚众使用（合同第九条第一、二、三款）。新湖明珠公司承诺在2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付姚众，如逾期90日内的，按照已付房价款的0.2%承担违约责任，90日后的姚众可以选择退房，新湖明珠公司退还房款并自约定日期至实际退款日止按日支付已交付房款万分之一的违约金，如不退房，新湖明珠公司自约定时期到实际交付之日每天支付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，姚众交付房款206万元。2014年4月6日姚众、新湖明珠公司又签订《补充协议》二份，其中手写体的一份载明：本小区是天水小学、春蕾中学的学区房，如缺一，新湖明珠公司赔偿姚众18.6万元，如缺二，加倍赔偿。双方均不得违约，一方违约，支付对方总价款20%的违约金，对方有权解除合同。另一份打印体的载明：双方于2014年3月27日签订的商品房买卖合同及补充协议，现就部分条款另行协商，达成协议：合同第一条，新湖明珠公司保证绿化面积不少于7500平方米，如果违反，赔偿姚众损失50万元；合同第四条，双方约定新湖明珠公司出售给姚众地下室一层靠近三单元其中二个车位，价格每个12.5万元。合同第五条计价方式与价款，1变更为3，按套计价，价格为686万元，面积少不退款，多不补款，本协议与商品房买卖合同及其他协议有冲突的，以本协议为准。2014年底涉案房屋所在楼盘经过竣工验收、消防验收、供水验收，2014年12月23日姚众付清全部房款包括超面积0.34平方米在内的房款共计6872529元。2014年12月29日姚众在接受房屋时声明“超面积0.34平方米及车库问题、学区房问题协商解决，协商不成诉讼解决，以协商或诉讼结果定。”
2014年12月30日，姚众认为新湖明珠公司存在违约行为向该院提起诉讼，诉请判令新湖明珠公司因拒绝履行补充协议约定的向姚众以25万元的价格提供地下室一层靠近3单元的2个车位，不能提供关于天水小学、春蕾中学学区房的有关教育主管部门的批文或者学区划分的文件，支付违约金137.2万元；承担代理费8.232万元；承担诉讼费用。该院审理后认为：1.根据补充协议约定，姚众、新湖明珠公司双方改变了原合同中按照实际面积计价的付款方式，改为按套计价，后在房屋交付时，因新湖明珠公司拒绝承认补充协议内容，姚众在声明就此保留权利的情况下缴纳了增加面积0.34平方米的房价12529元，姚众认为此为新湖明珠公司违约事由之一。对此该院认为，对于房屋超面积部分的计价方式，在补充协议中进行了变更，虽然在接收房屋时姚众缴纳了该部分增加面积的房款，但因姚众对此已经声明保留权利，故不能认为双方对此又重新变更约定为按照实际面积计价。但姚众以此为由追究新湖明珠公司整个房价20%的违约金显然不当，结合姚众实际损失，新湖明珠公司的过错，该院酌定1.5万元。2.补充协议中约定新湖明珠公司出售姚众二个车位，价格每个12.5万元，现新湖明珠公司以该价格明显偏离正常售价为由拒绝履约，姚众认为此为新湖明珠公司违约事由之二。对此该院认为，补充协议中关于车位销售的约定，性质属于对于车位使用权转让的预约，姚众、新湖明珠公司在商品房转让合同中对此一并进行约定亦无不当，对新湖明珠公司认为车位转让与房屋转让属于不同法律关系，姚众应该另案起诉的意见该院不予采信，现新湖明珠公司拒绝继续履行车位转让预约协议，姚众可以在商品房转让合同中一并对此提出违约责任的主张，但姚众根据商品房总价格主张车位预约合同违约责任的请求不当，该院结合商品房转让合同中关于总房价20%的约定，依照车位价格，酌情支持5万元。3.补充协议约定案涉房屋如果不是天水小区、春蕾中学学区房的，缺一赔18.6万元。姚众认为目前百度网页中未将案涉楼盘归入上述学区内，故新湖明珠公司违约，此为新湖明珠公司违约事由之三。对此该院认为，案涉房屋属于新建小区，姚众仅凭百度网页中未将该小区列入而认为新湖明珠公司违约理由欠妥，且新湖明珠公司也提交了当地居民区关于小区在两校就学情况的证明，故对姚众以此为由主张新湖明珠公司违约责任的主张，该院认为证据不足，不予支持。4.姚众提交了涉案房屋现场照片，认为新湖明珠公司交付的房屋不符合交付条件、存在质量问题。对此该院认为，新湖明珠公司提交了案涉房屋通过各项验收的相关文件，姚众认为所交付的房屋存在问题的主张缺乏充分的事实依据，该院不予支持。综上，该院以（2015）杭下民初字第00064号民事判决书判决：1.新湖明珠公司于该判决生效之日起10日内赔偿姚众姚众65000元；2、驳回姚众的其他诉讼请求。一审后，姚众、新湖明珠公司均向杭州市中级人民法院提出上诉，杭州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2016年2月2日姚众向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.新湖明珠公司履行合同第十六条，立即交给姚众土地及房屋权属证书，并支付至2016年2月2日的违约金20.58万元，并继续支付至实际交二证之日止每日按已交房价款686万元的万分之一的违约金；2.新湖明珠公司履行补充协议返还12529元购房款，履行以12.5万元出售给姚众地下一层靠近2号楼三单元二个车位；3.新湖明珠公司按国家标准安装阳台的排水设施；4.本案诉讼费用由新湖明珠公司承担。
原审法院认为，姚众、新湖明珠公司在《商品房买卖合同》中约定：出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。根据新湖明珠公司提交的《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，案涉房屋项目已于2015年3月11日通过土地使用情况复核验收（杭土验字［2015］第034号）；同月26日，新湖明珠公司取得房屋权属证书（杭房权证下字第××号）。新湖明珠公司取得《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，表明新湖明珠公司已在合同约定的时间前取得合法土地使用权的文件，结合新湖明珠公司2015年3月31日前取得房屋权属证书，根据交易习惯，新湖明珠公司已完成了合同约定事项，姚众可以办理商品房转移证书，姚众不会因无法办理商品房转移证书而遭受损失。故姚众要求新湖明珠公司承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。
关于姚众要求新湖明珠公司履行补偿协议返还12529元购房款的诉讼请求，经审查，该院（2015）杭下民初字第00064号民事判决书中已经判令新湖明珠公司就要求姚众支付增加面积0.34平方米的房价12529元承担违约责任，支付姚众1.5万元。关于姚众要求新湖明珠公司履行12.5万元出售二个车位的诉讼请求，经审查，该院（2015）杭下民初字第00064号民事判决书中已经判令新湖明珠公司就拒绝履约承担违约责任，支付姚众5万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新湖明珠公司已就同一合同关系承担了赔偿损失的违约责任，姚众要求其继续履行，没有事实和法律依据，对上述诉讼请求，该院不予支持。
关于姚众要求新湖明珠公司按国家标准安装阳台排水设施的诉讼请求。经审查，本院（2015）杭下民初字第00064号一案中，已就该事实进行了审理，对姚众认为新湖明珠公司交付的房屋不符合交付条件、存在质量问题，该院认为，新湖明珠公司提交了案涉房屋通过各项验收的相关文件，姚众认为所交付的房屋存在问题的主张缺乏充分的事实依据，该院不予支持。姚众上诉后在二审期间，又就该事实补充提交证据，用以证明案涉楼盘存在阳台没有排水设施等问题，交付时房屋未达到合同约定交房条件的事实。杭州市中级人民法院经审理，确认审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，驳回上诉，维持原判。故本案中姚众的该项诉讼请求系违反一事不再理原则，构成重复起诉，对该项诉讼请求，该院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第二百四十七条之规定，原审法院于2016年4月26日作出判决：驳回姚众全部诉讼请求。案件受理费8325元，因适用简易程序减半收取4162.5元，由姚众负担。
宣判后，姚众不服，向本院提起上诉称：一审判决认定新湖明珠公司取得《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》就是土地权属证书是错误的，二者不能等同，根据原审判决认定的证据8《建设工程规划许可证》武林国际公寓，所有的房屋共400套全部抵押给平安银行股份有限公司杭州分行，债务履行期期满日全部为2016年5月23日，所以新湖明珠公司办不出土地权属证书，也不能够权属转移。况且新湖明珠公司已取得的房屋权属证书没有交付给姚众，是违约的。一审根据交易习惯认定姚众不会因无法办理商品房转移证书而遭受损失，而不支持姚众的诉请，是错误的。到目前为止，新湖明珠公司没有通知姚众做证，已经超过了13.5个月，这难道不是损失？一审法院对这个损失视而不见。一审判决以（2015）杭下民初字第00064号民事判决书，已判令新湖明珠公司就拒绝履约二个车位承担了5万元违约金，而不支持姚众继续履行12.5万元出售二个车位是错误的，因为有证据证明不履行车位的约定姚众损失要达到51万元，反而新湖明珠公司违约行为，根据一审判决获得了46万元的利益，违约反而获利是明显错误的，是没有法律依据的。关于阳台排水设施，姚众原审是违约之诉，原一审未认定违约，未认定没有安装该设施，但原二审认定了阳台无排水设施，原一审、二审均未判赔违约金，这次一审姚众提起的是侵权之诉，没有违反一事不再理原则。所以一审不支持是错误的。故提起上诉，请求：撤销一审判决，支持一审姚众的四项诉讼请求。
被上诉人新湖明珠公司答辩称：一、关于姚众认为新湖明珠公司没有取得土地证书，一审判定错误。对此，被上诉人在一审中提交了建设工程项目土地使用情况复核验收通知书，购买案涉楼盘的业主可以据此和房产证到房产交易中心办证，新湖明珠公司在合同约定的办证时间之前，办出了土地使用权证和房产证，并未影响姚众的办证。姚众对该通知书的疑议，新湖明珠公司对此在一审作出了解释，因为案涉楼盘土地不存在抵押，故不存在土地证书。办理房产证是业主的主动行为，开发商只要相关法律规定的证书备案，不影响业主的办证，而不是姚众说的，要把证交到姚众的手里。因此新湖明珠公司认为未影响到姚众相关办理证件，未对其造成损失，业主不肯办证新湖明珠公司也没有办法。第二，关于车位的问题，对此，姚众在另案中已经向上城区人民法院提起诉讼，当时姚众的诉请是要求支付违约金，并且案件审理后，提起了上诉，这个案件中，姚众已经就车位问题提起诉讼，并主张了损失。现在又在本案中提起要求交付车位。第三，关于质量损失赔偿。这些也在另案中提出过，并经过法院审理判决。故姚众的上诉理由不成立，原审法院的判决正确，请求驳回上诉。
二审中，在本院指定的举证期限内姚众提交如下证据：建设工程规划许可证，系另案新湖明珠公司提供给原审法院，上面写明有四百多套房屋（包括案涉房屋）抵押给平安银行杭州支行，证明无法办出分套的房产证，无法将土地使用权转移到业主的名下。被上诉人新湖明珠公司未提交新的证据材料。
对上诉人姚众提交的证据，被上诉人新湖明珠公司认为：真实性无异议，但是不符合二审新证据，在一审的时候已经存在，二审时提出不符合新证据的规定。对该证据本院认证如下：该证据可以证明新湖明珠公司将案涉项目在建工程抵押给平安银行股份有限公司杭州分行，对该证据予以采纳。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。另查明，编号为杭土验字[2015]第34号的《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》备注栏中写明“1.凭本通知书及有关材料申请办理土地使用权变更登记或房产总登记、商品房预售许可及销售备案手续”。案涉《浙江省商品房买卖合同》“附件八：补充协议内容”第10.2条约定：“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人可在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。”另，二审调查中姚众陈述，在合同约定的取得土地、房屋权属证书期限届满后，其自行至新湖明珠公司处要求办证，新湖明珠公司工作人员告知其去银行办理。
本院认为，第一，新湖明珠公司是否应承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，新湖明珠公司应当在2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给姚众，姚众委托新湖明珠公司办理该商品房转移登记。对此，新湖明珠公司认为，因姚众系委托其办理权属转移登记，故新湖明珠公司无需向姚众交付土地、房屋权属证书。本院认为，根据《浙江省商品房买卖合同》“附件八：补充协议内容”第10.2条约定，即便新湖明珠公司无需向姚众交付土地、房屋权属证书，也应该书面通知姚众办理商品房权属转移登记，并告知其已经取得土地、房屋权属证书。现新湖明珠公司并无证据证明其就此书面通知姚众，且姚众亦不认可收到过该通知，故新湖明珠公司应当承担相应的违约责任。根据姚众的陈述，其在合同约定的办证期限届满后至新湖明珠公司处要求办理商品房权属转移登记，新湖明珠公司工作人员让其找贷款银行办理；对此，新湖明珠公司表示认可。因此本院酌定，新湖明珠公司逾期尚在90日内，根据合同约定，新湖明珠公司应当按照已付房款的0.2%承担违约责任，即应当支付姚众违约金13720元。
第二，新湖明珠公司是否应当返还姚众12529元购房款。本院认为，在（2015）杭下民初字第64号案中，姚众已经就此要求新湖明珠公司承担违约责任，原审法院根据姚众的实际损失、新湖明珠公司的过错，酌定新湖明珠公司支付1.5万元。因《补充协议》并未约定违约责任，因此该1.5万元包括返还的购房款及实际损失，故姚众的该项诉讼请求已经在生效判决中予以处理，属于重复起诉。
第三，新湖明珠公司是否应当以12.5万元出售姚众两个车位。姚众认为新湖明珠公司应当以12.5万元向其出售两个车位，但就此，其在（2015）杭下民初字第64号案中已经主张，新湖明珠公司拒绝继续履行，下城区人民法已经判决新湖明珠公司就此承担5万元违约金。原审法院认为姚众就同一法律关系再次提出继续履行的诉讼请求，没有事实和法律依据并无不当，其上诉理由不能成立。
第四，案涉房屋阳台排水设施是否存在质量问题。姚众认为案涉房屋阳台防水设施不符合国家标准，对此，姚众在（2015）杭下民初字第64号案件中已经提出。原审法院认为姚众提供的证据不具有充分证明能力，未认定案涉房屋存在质量问题。后姚众向本院提出上诉，并提交公证书及光盘以证明案涉房屋阳台没有排水设施。本院经审查后，认为该证据需结合原审判决认定的有效证据及双方当事人的陈述，综合予以认定，并作出（2015）浙杭民终字第3335号民事判决：驳回上诉，维持原判。现姚众再次提出案涉房屋阳台存在质量问题，不符合国家标准，亦属于重复起诉，原审法院未予处理并无不当。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但实体处理存有不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初826号民事判决。
二、杭州新湖明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付姚众违约金13720元。
三、驳回姚众其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费4162.5元，由姚众负担4040.5元，由杭州新湖明珠置业有限公司负担122元；二审案件受理费8325元，由姚众负担8081元，由杭州新湖明珠置业有限公司负担244元。杭州新湖明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的二审案件受理费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）；姚众于本判决生效之日起十五日来本院退还预交的二审案件受理费。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年十月十一日
书记员 赵 勤