江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初1319号原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：赣州经济技术开发区赣南大道阳光?金色春城小区。法定代表人：肖继来，系该公司董事长。委托代理人：朱圣权，系该�司员工。委托代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师。被告:黄生荣，男，汉族，1969年1月9日生，住赣州市章贡区。委托代理人何祥昀，江西兴略律师事务所律师。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司与被告黄生荣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的委托代理人朱圣权、刘海华，被告黄生荣及其委托代理人何祥昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉称：赣州市公房管理处与被告于2015年6月2日签订《房屋租赁合同》，所租房坐落于黄金家园A区30栋9#店�。双方约定：1、被告租赁原告赣州市公房管理处房屋三年，从2015年9月1日至2018年8月31日，每月租金2050元；2、被告应于每月的15日前将本月租金总额交至赣州市公房管理处指定账户，如有拖欠，从约定交付之日起，按每日千分之五收取被告违约金；3、被告拖欠租金累计达一个月，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，被告并没有按约定及时交付租金，截至本月，已累计拖欠10个月租金，原告多次要求被告腾退商铺，但被告始终不予配合。现为维护原告合法权益以及赣州市中心城区公共租赁住房的秩序和稳定，特诉至贵院，请求判令解除被告与赣州市公房管理处签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立即腾退位于黄金家园A区30栋9#店铺的房屋给原告；判令被告立即向原告支付拖欠租金20500元及违约金6150元（拖欠租金按2050元/月计算，违约金按拖欠租金总�的30%计算，拖欠租金及违约金从2015年9月暂计算至2016年7月，此后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；本案诉讼费由被告承担。被告黄生荣辩称：原告没有书面通知我腾店面，而且我六月份就已经交钱了，九月份才拿到钥匙，这几个月的损失要求赔偿。本案原告主体资格不适格，合同变更没有经过被告同意，且6月2号没有交房，他是十月份交的房，原告却要求收取九月的房租，房租要顺延的，且原告交房的环境脏乱差，影响被告正常使用，该部分不应该收取租金，且原告违约在先，不应该追究被告的违约责任，不同意解除合同。经审理查明：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了30栋9号店面的三年承租权。2015年6月2日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积53.11平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为2050元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金6150元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其�权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年10月26日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，且周边配套服务不到位，除扣除了被告预交的一个月租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、协议书、被告身份证复印件、商铺租赁权报名表、拍租成交确认书、拍租资料（含竞拍须知、商铺租赁权拍租规则）、《房屋租赁合同》、黄金家园A区非住宅验收单、情况说明、律师函等证据，被告提交的被告用于装修的支出的票据、收条复印件、租金缴款证明、租赁合同、测绘公司测的店铺的实际面积、外围照片、店铺内部照片等证据证实，上述证据经双方质证，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为：被告黄生荣以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此�出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金20500元(按每月2050元计算，暂从2015年9月计算至2016年7月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)的诉讼请求，本院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年10月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就原告所主张的2015年9月至2016年7月的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被�缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2016年元月26日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了一个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年2月26日至2016年7月25日共计五个月的租金10250元。对原告要求被告向原告支付违约金3075元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告以招租承诺中周边配套设施未到位严重违约要求扣减租金的问题，本院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄生荣应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金10250元。二、被告黄生荣应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金3075元（按拖欠租金总额的30%计算）。三、上述判决，限本判决生效之日起十日�履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担200元，被告黄生荣承担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  叶廷庆人民陪审员  钟平平人民陪审员  廖肇忠二〇一七年七月二十五日代理书记员  刘宝珠