文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初14591号原告：广州市李氏广告有限公司，住所地广东省广州市越秀区广州大道中111-113号306自编之二房。法定代表人：李楚益，总经理。委托代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。被告：广州市天河区员村马骏意笔字画馆，住所地广东省广州市天河区科新路龙船头棠下第一工业区*号*******房。经营者：马瑞先。被告：马瑞先，男，1947年6月7日出生，壮族，住广东省清远市清城区。两被告共同委托代理人：熊祥楚，系广州市天河区员村马骏意笔字画馆员工。原告广州市李氏广告有限公司（下简称李氏广告公司）诉被告广州市天河区员村马骏意笔字画馆（下简称马骏意笔字画馆）、马瑞先租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李氏广告公司的委托代理人丁浚，被告马骏意笔字画馆、马瑞先的共同委托代理人熊祥楚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李氏广告公司诉称：2012年5月26日，原告与被告马骏意笔字画馆签订《房屋租赁合同》，约定原告将有权租赁的位于广州市天河区棠下科新路龙船头一社工业区2号101-103单元，面积200平方米，按照现状出租给被告办公，每月租金20000元，租金每十二个月递增8%；按金为40000元，被告须于每月第5个工作日前缴当月租金；逾期每日支付0.5%的滞纳金；拖欠达一个月的，原告有权单方解除合同并收回该物业，保证金不予退回。之后，被告即在租赁物处经营字画工作室，但其一直未能完全按合同约定的时间按时支付租金，从2015年6月开始再也没有支付租金。因被告不支付租金，导致原告也没有资金向前一手出租人广州大春贸易有限公司（下简称大春公司）支付租金，后被大春公司提起仲裁要求解除合同，并支付从2015年7月起的租金及违约金。在广州仲裁委员会的调解下，原告与大春公司达成调解协议，双方同意原告与大春公司的租赁合同在2015年12月31日解除，原告在2016年1月10日将租赁物交回给大春公司，原告支付拖欠大春公司的租金并支付水电费6547.69元。其后，被告仍然在租赁物经营字画工作室，据原告了解是被告直接与大春公司签订了租赁合同。原告认为，被告无故长期拖欠租金构成严重违约，并间接导致原告与大春公司之间的纠纷，使原告与大春公司的租赁合同于2016年1月10日实际解除，原告因此失去了承租权。根据原、被告双方签订的租赁合同规定，原告有权不退回押金并追回欠租。为维护合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》在2016年1月10日已经实际解除；二、被告支付拖欠的2015年6月至2016年1月10日的租金183916元以及迟延支付租金的违约金（以每月所欠租金为本金，按每日0.5%的标准，从每月6日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限）；三、被告支付拖欠水电费3273.85元；四、本案诉讼费由被告承担。被告马骏意笔字画馆、马瑞先共同辩称：2012年5月份之前，原告租赁了权利人大春公司管理的广州市天河区棠下科新路龙船头一社工业区2号F栋部分楼层。原告在未取得物业权利人大春公司书面同意的情况下，在2012年5月26日将其租赁的101-103单元写字楼擅自转租给被告马骏意笔字画馆，并签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，被告缴纳了40000元的保证金，并缴纳了自2012年6月10日至2015年5月9日的房租共755808元。2015年5月份，被告发现原告对其租赁使用的写字楼既没有所有权，也没有管理出租权，是原告在未取得权利人大春公司书面同意的情况下擅自转租给被告的，并且大春公司出租给原告的租金为约50元/平方米，而原告转租给被告的租金却超过100元/平方米。原告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》第三十二条“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”的相关规定，同时也违反了与大春公司签订的《物业租赁合同》第7.7条“未经出租人大春公司书面同意，原告不得将本物业的全部或者部分，以转租、分租等方式提供给第三方使用”的约定。因此，被告与原告在2012年5月26日签订的《房屋租赁合同》是转租、违法、违约合同，属于无效合同。因此，自2015年6月份后，被告不再向原告支付没有法律效力的房屋租金。此外，原告在起诉中请求被告赔偿违约金，理由是《房屋租赁合同》第十四条约定的“对于被告拖欠租金，逾期每天按拖欠金额0.5%收滞纳金”，该约定违反《中华人民共和国合同法》中关于“违约金的约定不得超过标的额20%”的规定。因此，该条款无效，法院应不予支持该请求。综上所述，原告未经大春公司同意擅自转租房屋，既违反法律规定，也违反合同约定，属无效合同。无效合同，自签订时起就没有法律效力。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：马骏意笔字画馆是马瑞先设立的个体工商户，注册日期为2009年8月23日。2012年5月26日，李氏广告公司（甲方/出租人）与马骏意笔字画馆（乙方/承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将有权租赁的坐落于广州天河区棠下科新路龙船头一社工业区2号101-103单元，建筑面积约为200平方米（下简称案涉房屋），按现状出租给乙方作办公使用；甲乙双方议定该租赁物租赁期限自2012年6月10日起至2018年8月9日止；租金为约100元/米，合计月租金为20000元，从签订合同之日开始，月租金每十二个月递增8%；乙方在签订本合同的同时，必须向甲方缴付40000元作为租赁保证金以及首月租金20000元；费用按公历月结算，由乙方在每月的第五个工作日前支付给甲方；乙方拖欠甲方租赁物租金、综合服务费、水电费等其中一项或者多项，均视为违约，逾期每天按拖欠金额0.5%收滞纳金；拖欠达一个月或者拖欠的金额达5000元以上的，属严重违约行为，甲方有权解除合同并收回租赁物，乙方所付保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额以及违约金，并无条件将租赁物连同附属物按原状交回甲方等。2012年6月3日，李氏广告公司将案涉房屋交付给马骏意笔字画馆使用。2015年12月22日，在（2015）穗仲案字第6460号仲裁案件中，李氏广告公司与大春公司达成调解协议，并由广州仲裁委员会出调解书，确认李氏广告公司与大春公司解除包括案涉房屋在内房产的房屋租赁合同，李氏广告公司于2016年1月10日之前将包括案涉房屋在内房产按现状返还给大春公司等。现李氏广告公司以马骏意笔字画馆、马瑞先未按《房屋租赁合同》的约定支付租金为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，李氏广告公司主张其与大春公司、马骏意笔字画馆已在2016年1月10日办理了案涉房屋的交接手续，案涉房屋已交还大春公司，因此李氏广告公司与马骏意笔字画馆之间的《房屋租赁合同》已于当天解除。马骏意笔字画馆、马瑞先确认在该日期之前其已交还案涉房屋，但认为李氏广告公司没有转租权，《房屋租赁合同》为无效合同，不存在合同解除问题。马骏意笔字画馆、马瑞先确认拖欠2015年6月至2016年1月10日的租金183916元，但认为《房屋租赁合同》无效，其无需向李氏广告公司支付没有法律效力的房屋租金及违约金，并认为李氏广告公司主张的违约金标准过高。张马骏意笔字画馆、马瑞先确认拖欠水电费3273.85元。本院认为：李氏广告公司与马骏意笔字画馆签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。李氏广告公司作为出租人已将案涉房屋交付给马骏意笔字画馆使用，马骏意笔字画馆作为承租人应按照合同约定向李氏广告公司支付租金、水电费。根据已查明的事实，马骏意笔字画馆已交还案涉房屋，但李氏广告公司、马骏意笔字画馆对案涉房屋的交还日期的陈述不一致，马骏意笔字画馆作为承租人负有举证证明交还案涉房屋的日期的义务，但其未提供证据予以证明，故本院对李氏广告公司的主张予以采信，确定《房屋租赁合同》于2016年1月10日实际解除。对于李氏广告公司主张的拖欠2015年6月至2016年1月10日的租金183916元、拖欠水电费3273.85元的事实，马骏意笔字画馆均予以确认，故本院对此事实予以确认。根据《房屋租赁合同》约定，马骏意笔字画馆应于每月5日前支付租金等费用，其拖欠上述租金、水电费的行为已构成违约，因此，李氏广告公司要求马骏意笔字画馆、马瑞先支付拖欠的2015年6月至2016年1月10日的租金183916元、水电费3273.85元，该二项诉讼请求均有事实及法律依据，本院予以支持。另，李氏广告公司要求马骏意笔字画馆支付迟延支付租金的违约金，该项诉讼请求合法有理，符合合同约定，本院予以支持，但每日0.5%的违约金标准过高，本院综合本案案情及公平原则，酌情将该标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据上规定，本案的转租合同即《房屋租赁合同》是否有效，应由大春公司进行主张，并非马骏意笔字画馆行使的抗辩权。而且，李氏广告公司与马骏意笔字画馆在2012年5月26日签订《房屋租赁合同》后案涉房屋一直由马骏意笔字画馆经营使用，现有证据并未显示大春公司对此提出异议。综上，马骏意笔字画馆、马瑞先主张《房屋租赁合同》无效的抗辩缺乏依据，本院不予支持。马骏意笔字画馆是马瑞先设立的个体工商户，按照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定，“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”据上规定，李氏广告公司要求马瑞先对马骏意笔字画馆的上述债务共同承担责任的主张合法有理，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告广州市李氏广告有限公司和被告广州市天河区员村马骏意笔字画馆签订的《房屋租赁合同》于2016年1月10日实际解除；二、被告广州市天河区员村马骏意笔字画馆、马瑞先自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市李氏广告有限公司支付拖欠的2015年6月至2016年1月10日的租金183916元以及迟延支付租金的违约金（以每月所欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，从每月6日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限）；三、被告广州市天河区员村马骏意笔字画馆、马瑞先自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市李氏广告有限公司支付拖欠的水电费3273.85元；四、驳回原告广州市李氏广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10810元，由原告广州市李氏广告有限公司负担1630元，被告广州市天河区员村马骏意笔字画馆、马瑞先负担9180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘绮华人民陪审员  许蔚琳二〇一七年十一月二十日书 记 员  许丽凤罗小玲本判决书于2017年月日送达