福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初2323号原告程灵英，女，1984年4月29日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人薛一通、邱星，公司职员。原告程灵英与被告福州泰禾房地产开发有限公司（下称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月20日作出（20××）仓民初字第××××号民事判决。被告泰禾公司不服,提起上诉，福州市中级人民法院以(20××)榕民终字第××××号民事裁定，发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告程灵英委托代理人龚雅铃，被告泰禾公司委托代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程灵英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因其违约向原告交付商品房的行为无效，被告应向原告支付逾期交付商品房的违约金人民币暂约69160元（计算方法以人民币759559元为基数，按日万分之二从2013年12月21日起暂计至2015年3月20日约为69160元，具体数额至被告违约行为结束之日止）；2.判令被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》约定办理房屋所有权初始登记的违约金为648元（违约金的计算方法以人民币759559元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%从2014年12月21日起暂计至2015年3月21日约为648元，具体数额至被告违约行为结束之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告应当向原告承担欺诈交房的违约责任（欺诈交房违约责任参照逾期交房违约责任的标准，计算方法以人民币759559元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二，从2013年12月21日起，计至被告违约行为结束之日止）；2.判令被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，并向原告承担逾期办证的违约金（违约金的计算方法以人民币759559元为基数，按中国人民银行同期活期贷款利率标准，从2014年12月21日起，计至被告违约行为结束之日止）；3.判令被告对其违反法律强制性规定将未经验收合格的房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和原告公开道歉；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年7月2日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》中约定，原告向被告购买位于福州市仓山区×××××××××（××××××××××）第××#楼××单元××××房，该商品房的总价款为人民币759559元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2.……；3.……。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。原、被告双方签订《合同》后，原告依约向被告支付了购房款759559元，但被告在向原告交房时对原告隐瞒了原告所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实，违反了双方签订的《合同》第八条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故被告欺瞒其建设的商品房未通过验收的事实而向原告交付房屋的行为，不仅违反了双方签订的《合同》第八条的约定，且违反了国家关于交付城市商品房的强制性法律规定，则被告向原告交付房屋的行为应当视为无效的商品房交付行为，即应当视为被告未按照《合同》的约定向原告交付商品房，故被告应按照合同约定向原告支付迟延交房的违约金暂约为人民币69160元（计算方法以人民币759559元为基数，按日万分之二从2013年12月21日起暂计至2015年3月20日约为69160元，具体数额至被告违约行为结束之日止）。被告在向原告交房后，因被告原因，原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告的行为违反了合同约定，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金暂约为648元（违约金的计算方法以人民币759559元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年12月21日起暂计至2015年3月21日约为648元，具体数额至被告违约行为结束之日止）。另外，由于《合同》中关于出卖人逾期未能办理商品房产权登记证的违约金赔付的最高数额不超过总房价的5%的条款系被告提供的格式合同的格式条款，明显显失公平，应认定违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款无效。被告泰禾公司辩称，原告已于2013年12月18日签收房屋交接单，领取房屋钥匙。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，被告已于2013年12月18日完成交付房屋。被告同意依据商品房买卖合同第8条约定，承担未达到交付条件交付的违约金2000元。被告同意支付逾期办证违约金，但逾期办证的违约金的起算点应为房屋交付后一年，即2014年12月17日。因被告已于2017年7月29日通知原告办理产权证，并移交相关材料，被告同意支付逾期办证违约金至2017年7月29日。本案不涉及人格权、身份权侵权，仅是合同纠纷，被告愿依法承担赔偿责任，无需公开道歉。本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：A1、商品房买卖合同，证明被告违反合同第八、九、十四等约定违法交房及逾期办理产权登记；A2、福建省新建商品住宅质量保证书，证明质量保证书第三条中，被告声称向原告交付的商品房已经通过验收合格，但事实上该商品房没有通过验收，被告行为为虚构商品房已经通过验收对原告进行欺诈交房的行为；A3、贷款合同，证明银行已经向被告支付原告的剩余购房款，原告支付给被告的已付款即为全部购房款；A4、福州市中级人民法院判决书，证明福州市中级人民法院依申请向福州市建设工程质量监督站调查，×××××××××××××××#楼的竣工验收时间是2016年8月26日，即讼争房屋于2016年8月26日才通过竣工验收，但被告却在2013年12月向原告出具了《福建省新建商品住宅质量保证书》，该质量保证书第三条载明：“本住宅于2013年12月15日通过竣工验收核验，质量等级为合格”，证明被告对原告进行欺诈交房，违反诚实信用原则，被告应当向原告承担欺诈交房的违约责任。被告对原告提交的证据质证意见：对证据A1-A4真实性均无异议，对证据A2、A4证明对象有异议。被告并不存在欺诈交房，被告也愿意承担未达到交房条件的违约金2000元。被告向法庭提交如下证据：B1、福建省房屋建筑工程竣工验收报告（2013年）（无原件、系复印件），证明讼争房屋所在建筑工程于2013年12月10日竣工验收合格；B2、商品房交付通知书、邮寄单，B3、房屋交接单，共同证明被告书面通知原告收房，原告已实际收房；B4、福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明讼争商品房已于2016年8月31日通过消防验收；B5、福建省房屋建筑工程竣工验收报告（2016年），证明讼争房屋所在建筑工程于2013年12月10日竣工验收合格。原告对被告提交的证据质证意见：对证据B1真实性、证明对象均有异议。从被告重审提供的讼争房屋于2016年8月26日竣工验收报告和福州中院调取的本案诉争房屋事实的竣工验收日期也是2016年8月26日，可以证明被告该份证据是违法的，系其自行伪造的，从而可以反证被告于2013年12月18日对原告进行欺诈交房；证据B2-B3真实性及证明对象均无异议；证据B4-B5真实性无异议，证明对象有异议。可以反证被告于2013年12月18日对原告进行欺诈交房。本院对上述证据分析、认证如下：证据A1、A2、A3、A4，双方当事人对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。原告对B1的真实性和合法性均有异议，本院认为该份验收报告形式要件缺失不合法，对其真实性和合法性不予确认。原告对B2、B3、B4、B5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：原、被告于2012年7月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告程灵英购买由被告泰禾公司开发建设的坐落福州市仓山区×××××××××（××××××××·××）第××#楼××单元××××房，房产总价款为759559元。《合同》第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理，即买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。《合同》附件六（合同补充协议）第十五条约定：“买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项759559元。2013年12月15日，被告向原告发出《商品房交付通知书》。2013年12月18日，原告在《房屋交接单》上签字。由于讼争房屋至今未办理权属登记，庭审中，原、被告确认被告已于2017年7月29日通知原告办理产权登记，并提交相应材料。另查，讼争房屋于2016年8月26日通过竣工验收，并于同年8月31日消防验收合格。本院认为，原、被告于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。讼争合同明确约定交付条件为“必须通过竣工验收和消防验收”，属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）。同时，讼争合同还约定不符合交付条件的解决方式，即“如果在规定日期内未达到上述条件的情况下，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。本案中，合同约定讼争房屋应在2013年12月20日前交付买受人使用。虽然被告在合同约定时间内通知交房，但由于此时讼争房产并未通过竣工验收和消防验收，且原告未实际接收房屋，故不能视为被告已经履行了交付义务。直至原告于2013年12月18日接收房屋后，才视为被告履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，而不论是否符合交付条件。故原告主张不符合法定交付条件的交付行为属于欺诈交付的意见，不能成立，本案不应计算逾期交房违约金。但由于讼争房屋在交付时确实不符合合同约定的交付条件，所以被告仍应当根据合同约定承担瑕疵交付的违约责任。考虑到本案中，被告在交付房屋时向原告提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》上登记的竣工验收时间有误，违反诚实信用原则，故本院将本案合同约定的瑕疵交付违约责任2000元酌情提高至五倍，即10000元，以此警示。合同关于产权登记的约定：经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按《合同》第十四条[2]处理：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金”。《合同》附件六（合同补充协议）第十五条亦约定：“买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%”。本案中，原告于2013年12月18日收房，按照合同约定，被告应于原告收房后365日（即2014年12月18日）内为原告办理产权登记，但被告于2017年7月29日才通知原告办理产权登记，并提交相应材料。故从2014年12月18日起至2017年7月28日止，被告构成逾期办理产权登记，应当按照《合同》第十四条及附件六（合同补充协议）第十五条的约定承担逾期登记违约责任，即以已付房款759559元为基数，每日按中国人民银行同期活期存款基准利率标准，从2014年12月18日起计至2017年7月28日止，向原告支付违约金，但违约金赔付最高数额不超过37977.95元（759559元×5%）。同时，泰禾公司仍应积极履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，充分保障业主权利，将业主损失降至最低。原告关于“判令被告对其违反法律强制性规定将未经验收合格的房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和原告公开道歉”的诉讼请求，不属于法院的受理范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告程灵英支付逾期办理产权登记违约金（以已付房款人民币759559元为基数，自2014年12月18日起至2017年7月28日止每日按中国人民银行同期活期存款基准利率标准计算，以人民币37977.95元为上限）；二、被告福州泰禾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告程灵英支付瑕疵交房违约金10000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1545元，由原告负担1236元，被告负担309元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  刘 萍人民陪审员  杨爱钦人民陪审员  林美芳二〇一七年十月二十五日书 记 员  唐斌心附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。