湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初1429号原告：李晓玲，女，1974年12月20日出生，汉族，居民身份证住址湖北省应城市，委托诉讼代理人：周益林，湖北道博律师事务所律师。被告：武汉千禧家业房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路中南国际商务公寓第1幢一单元22层2207房。法定代表人：陈德志，经理。原告李晓玲与被告武汉千禧家业房地产经纪有限公司（以下简称武汉千禧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法由审判员滕玉军独任审理，于2017年4月12日，依法对本案开庭进行了公开审理，原告李晓玲及其委托诉讼代理人周益林到庭参加诉讼，被告武汉千禧公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告李晓玲向�院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订《房屋出租委托合同》；二、判令被告返还租用房屋；三、判令被告支付拖欠房屋租金15950元（实际要求至被告返还房屋之日）；四、判令被告支付合同违约金20490元；五、判令被告退还预先收取的2017年度、2018年度两年中介费2900元；六、案件诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月25日，被告因业务需要与原告签订《房屋出租委托合同》，约定原告将其位于武汉市武昌区鸿华花园B座1单元301室房屋由被告代为出租。该房屋的出租期限为2016年6月1日至2019年6月1日。其中，2016年6月1日至2016年7月15日为免租期。该房屋月租金为2900元，月租金支付方式为2016年6月1日付款5800元；2016年9月1日付款7250元；2016年12月1日付款8700元；2017年3月1日付款8700元。于当日又签订补充协议，约定自2017年6月1日至2019年6月1日，每一季度付款9000�。委托期内，被告提前退租的，应赔偿原告合同总金额20%的违约金。此外，租赁期间，使用房屋期间的取暖费、物业费管理费由被告承担。合同签订后，被告自2016年9月1日起就拒付租金，已构成根本违约，严重损害原告合法权益。经催讨后，被告仍未支付费用。为此，诉至法院要求判如所请。庭审中，原告李晓玲明确诉讼请求即一、判令解除2016年5月25日双方签订《房屋租赁合同》；二、判令被告返还坐落于武汉市武昌区鸿华花园B座1单元301室房屋；三、判令被告支付自2016年9月1日起至实际返还房屋之日止房屋租金；四、按租赁合同第六条约定以总租金为基数按20%计算违约金；五退还预先收取中介费2900元（按每年1450元计算二年）。被告武汉千禧公司未向本院提交答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明：2016年5月25日，李晓玲（甲方�委托人）与武汉千禧公司（乙方即经纪公司）签订《房屋出租委托合同》约定：甲方将坐落于武汉市武昌区鸿华花园B座1单元301室房屋，委托乙方对外出租。委托期限共计36个月，即2016年6月1日起至2019年6月1日止；合同签订后，甲方同意预留出45天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2016年7月15日开始计算租金，即自委托之日起乙方给甲方34个月零15天的房租。房屋每月租金2900元。房租按季度缴付，具体付款日期：第一次2016年6月1日5800元；第二次2016年9月1日7250元；第三次2016年12月1日8700元；第四次2017年3月1日8700元，合同期内，乙方不得低于此价格付款。该房代理出租期间的取暖费、物业费管理费由乙方缴纳。补充条款：合同期内甲方同意乙方在客厅做隔断出租，此月租金为隔断后价位，合同终止后由乙方拆除。第五次2017年6月1日9000元，并约定顺延�2019年3月1日止，以每季度租金9000元计。合同并对甲乙双方委托事项、委托出租期限、双方权利义务、违约责任等作出相关约定。2016年5月25日，李晓玲与武汉千禧公司签订《房屋委托代理书，约定甲方李晓玲现将地址为武汉市武昌区鸿华花园B座1单元301室房屋全权委托武汉千禧公司对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代为收取租金等一切房租租赁事宜。委托期限为2016年6月1日至2019年6月1日。2016年5月25日，李晓玲与武汉千禧公司签订租赁房屋《物品交接单》明确租赁房屋内物品并注明此房验收应在钥匙交接当天进行，本单元填写内容作为正式合同的附件部分。上述合同签订后，李晓玲依据合同约定交付租赁房屋于武汉千禧公司。2016年6月7日，武汉千禧公司向李晓玲支付租金5800元。2016年9月1日起武汉千禧公司未缴纳租金至今。为此，李晓玲诉至法院，要求判如所请。另查明：武汉千禧公司经营范围为房地产经纪服务；房地产咨询服务。李晓玲提交房产证（武房权证昌字第××号）载明：房屋所有权人：李晓玲、房屋坐落武昌区郎家巷××单元××室。2017年4月18日，武汉市鸿华花园小区第二届业主委员会、武汉市武昌区粮道街戈甲营社区居民委员会出具《证明》：兹证明房产证上所表示的地址武昌区郎家巷××单元××室与房屋出租委托合同上所表示的地址武汉市武昌区鸿华花园B座1单元301室房屋是同一套房屋。以上事实，李晓玲提交《房屋出租委托合同》及补充协议、《房产证》及证明，李晓玲的当庭陈述等证据加以证明。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一�零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为：李晓玲与武汉千禧公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。李晓玲依据合同约定将房屋委托武汉千禧公司对外出租，武汉千禧公司应按合同约定自2016年6月1日起至2019年3月1日止向李晓玲支付租金。武汉千禧公司仅依据合同约定向李晓玲支付5800元，武汉千禧公司自2016年9月1日起未按合同约定未支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规范，武汉千禧公司应向李晓玲支付房屋租金（以合同约定租金即第二次2016年9月1日7250元；第三次2016年12月1日8700元；第四次2017年3月1日8700元；第五次2017年6月1日9000元；2017年9月1日9000元；2017年12月1日9000元；2018年3月1日9000元；2018年6月1日9000元；2018年9月1日9000元；2018年12月1日9000元；2019年3月1日9000元为标准计算）。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条规定，武汉千禧公司违反合同约定长期未支付房屋租金，李晓玲主张解除《房屋出租委托合同》及返还租赁房屋诉请，本院予以支持。李晓玲主张武汉千禧公司违反合同约定应担违约责任，即支付违约金20490元的意见。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，被告武汉千禧公司未按合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任。本院综合实际拖欠款项的情况，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约�弥补损失及惩罚的双重性质，武汉千禧公司应向李晓玲支付违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十自2016年9月1日起计算至判决确定给付之日止），对原告李晓玲的诉请，本院部分予以支持。李晓玲主张退还预先收取的2017年、2018年中介费2900元的意见，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告李晓玲未提交证据证明，对此原告应承担举证不能法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第二百二十七条规定、第一百零七条、第一百一十四条�《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除2016年5月25日原告李晓玲与被告武汉千禧家业房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托合同》、《房屋委托代理书》。二、被告武汉千禧家业房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起二日内向原告李晓玲返还座落于武汉市武昌区鸿华花园B座1单元301室房屋。三、被告武汉千禧家业房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起二日内一次性向原告李晓玲支付房屋租金（以合同约定租金即2016年9月1日7250元；2016年12月1日8700元；2017年3月1日8700元；2017年6月1日9000元；2017年9月1日9000元；2017�12月1日9000元；2018年3月1日9000元；2018年6月1日9000元；2018年9月1日9000元；2018年12月1日9000元；2019年3月1日9000元为标准计算至租赁房屋实际返还之日止）。四、被告武汉千禧家业房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起二日内一次性向原告李晓玲支付违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十自2016年9月1日起计算至判决确定给付之日止）；五、驳回原告李晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2526元，减半收取1263元，由被告武汉千禧家业房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的�数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。）。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  滕玉军二〇一七年五月二十七日书记员  樊 高