广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1669号
上诉人（一审被告）：徐军，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：沈自华，广东敬业律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘威，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省梅州市平远县，
委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。
上诉人徐军因与被上诉人刘威租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐军的上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初1219号民事判决，依法驳回刘威的诉讼请求。2、由刘威承担本案的诉讼费用。
事实和理由如下：一审判决认定徐军与刘威签订的《租赁合同》无效，显属错误。首先该合同是双方在平等自愿的基础上签订的，其内容是双方真实的意思表示，且不具有《合同法》第52条规定的合同无效的情形之一，应认定为合法有效，对此刘威也是认可的，刘威在一审的诉讼请求第一项是“判令解除双方签订的《租赁合同》”，既然是解除合同，是建立在承认合同有效的基础上才能提出；一审判决违反了《中华人民共和国合同法》第四条规定的“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”合同自由的原则。本案中约定租赁标的物为集装箱及地面，一审判决认定为是“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，这显然是一种武断。因为集装箱和地面与房屋是两个完全不同的概念。刘威称没有办理好营业执照，卫生许可等相关的证明，根据《租赁合同》的约定，徐军的义务是协助刘威办理营业执照，事实上徐军已经协助刘威办理营业执照，集装箱及地面上承租人完全可以办理营业执照，在相同情况的集装箱及地面上，珠海市金鼎诸葛烤鱼店就办理了营业执照，是刘威自己不办，却将责任推给徐军。一审判决确定徐军要退回保证金1000元，地面建设费5000元，装修临时租金1800元，要赔偿装修损失费15000元，显然是错误的。因刘威单方终止合同，且欠租及空置不用达十天以上，属于违约行为，根据《租赁合同》第七条第2款的约定，合同终止后，装修费（含地面建设费），徐军是“不予补偿“的。刘威违约，徐军可以单方终止合同，没收所有保证金。至于临时租金，因合同还在租期内，刘威已有数月未交租金，故徐军无需返还。综上所述，一审判决认定事实错误，违反法律原则，处理显属不当，徐军恳请二审法院依法予以撤销，支持徐军的上诉请求。
刘威答辩称：徐军提起上诉理由没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。一、徐军在二审提交证据不属于新证据，且徐军提交证明不是合法有效房屋产权证，无法证明有规划许可证，因此涉案租赁物是违法建筑，不可能达到合同目的，违反了法律强制性规定，一审法院宣告合同无效是一种职权行为，为了维护法律正确实施和社会公共利益；二、针对徐军当庭增加的上诉理由，回应如下：涉案租赁合同本身是违反法律强制性规定，是无效合同，根本不存在违约事实，合同无效的责任主要在于徐军，因为徐军无法取得有效相关证件。
刘威向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令徐军返还保证金10000元，地面建设费5000元，水电保证金1000元，装修临时租金1800元，赔偿装修损失费25000元，共计42800元；3.本案诉讼费由徐军承担。经一审法院释明后，刘威变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《租赁合同》无效；2.判令徐军返还保证金10000元，地面建设费5000元，水电保证金1000元，装修临时租金1800元，赔偿装修损失费25000元，共计42800元；3.本案诉讼费由徐军承担。
一审法院认定事实：2016年3月29日，以徐军为甲方（出租方）、刘威为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》，约定徐军将下村商业街3-4号集装箱及地面出租给刘威作为经营餐饮使用；租期为18个月，自2016年3月29日至2018年9月28日止，租金为每月1200元；刘威签订本协议时，交徐军10000元作为集装箱地面和水电保证金1000元；刘威须于每月1-5日之前以人民币现金支付的方式支付当月的租金，徐军收取租金后应发出收到当月租金的收据给刘威；公共的水费、电费按每间集装箱平均分摊，须于交付租金时一并交付徐军；刘威不得在该集装箱结构的梁、柱等位置打钉、钻孔，否则应该向徐军承担因此而造成的损失并恢复原状等等。双方还对合同终止等内容予以约定，并在打印文字下方手写注明“甲方协助乙方办理营业执照”。落款处，原、徐军签名确认。刘威称承租该物业时，徐军出具过土地证明和场地规划图，但未看到过产权证或建设规划许可证。
签约当天，刘威向徐军支付履约保证金10000元（分二笔）、地面建设费5000元、水电保证金1000元以及2016年3月29日至2016年7月29日期间装修临时租金1800元，徐军向刘威开具5份收取上述款项的收款收据。
刘威举证一份与珠海市香洲三叶招牌广告制作室（以下简称三叶制作室）于2016年5月2日签订的《装修合同》，该合同约定刘威委托三叶制作室对珠海市香洲区唐家湾镇下村商业广场3号咖克思的店铺装潢，开工日期为2016年5月10日，竣工日期为2016年6月10日，工程价款分别为材料款10000元、人工费10000元、设计费5000元，共25000元；合同一经签订，刘威即以现金付全款等等。刘威和三叶制作室在合同落款处分别签名和盖章。刘威于2016年5月3日向三叶制作室以支付宝方式转账支付定金1500元。刘威举证一份日期为2016年5月2日的《三叶广告销售凭证》，载明三叶制作室已收取广告装修制作费25000元。刘威举证12张照片显示刘威承租的集装箱已装修为张贴“咖克思”广告牌的商铺，并在集装箱外围有栅栏、摆放桌椅，该集装箱外摆放其他集装箱，但未装修，外部场地未经整理，均略显破败。
刘威称到2016年6月份仍办不了营业执照，与徐军多次交涉未果。包括刘威在内商业街的租户共六人一起于2016年12月12日向徐军发函，该函载明徐军将下村商业广场集装箱出租用于经营餐饮等行业，该场地卫生、消防均不达标，且徐军无法提供证明办理营业执照、卫生许可证、消防许可证，导致所有业主无法经营，造成重大损失；催促徐军于2016年12月15日前将押金、建设费、赔偿费等所有费用结清退还业主。徐军未予理会，刘威遂诉至本院。
一审法院认为，徐军经本院合法传唤未到庭应诉，一审法院以刘威的举证和陈述作为定案的依据。
虽然刘威、徐军签订的《租赁合同》约定租赁标的物为集装箱及地面，但是根据双方合同约定内容以及刘威举证的照片显示刘威向徐军租赁标的物是有四至、可用于经营餐饮的房屋。徐军既未能提供出租物业的建设工程规划许可证，又无法提供证据证明将集装箱改建为房屋经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，刘威、徐军于2016年3月29日签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还”的规定，徐军依据合同收取刘威的保证金10000元、地面建设费5000元、水电保证金1000元以及装修临时租金1800元应当返还刘威。
关于装修损失费，刘威举证的租赁合同、装修合同、《三叶广告销售凭证》和现场照片足以证明刘威经徐军同意对租赁物业进行装修并支出装修费用25000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原、徐军之间租赁合同无效，徐军未出庭处理本案纠纷，没有明确表示同意利用租赁物业上的装饰装修物。考虑刘威、徐军双方导致合同无效的过错，本院酌定徐军向刘威赔偿装修损失15000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认刘威和徐军于2016年3月29日签订的《租赁合同》无效；二、徐军于判决发生法律效力之日起十日内向刘威返还保证金人民币10000元、地面建设费人民币5000元、水电保证金人民币1000元、装修临时租金人民币1800元；三、徐军于判决发生法律效力之日起十日内向刘威赔偿装修损失费人民币15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币675元，刘威负担人民币50元，徐军负担人民币625元。
二审期间，徐军提交以下证据：珠海市唐家镇下栅居民委员会出具《证明》、红线图、营业执照、企业信息资料证明，证明下栅居委会同意徐军使用涉案地块及地面上的集装箱，地面上集装箱作为经营活动场所可以办理营业执照。刘威对上述证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院经审查认为，徐军提交上述证据对本案事实认定并无关联性，本院不予采信。
本院经审理查明，刘威确认涉案集装箱自2016年5月3日开始装修近一个月，对集装箱进行水电安装、铺地板砖、刷墙、涂鸦等装修事宜。徐军确认水电接至集装箱门口，经营者根据自己需要安装水电。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为《租赁合同》效力问题以及徐军是否返还部分费用及赔偿损失的问题。
一、关于《租赁合同》效力的问题
根据徐军与刘威签订《租赁合同》约定内容以及刘威提交现场场地照片显示刘威租赁地面与集装箱目的是为了经营餐饮业，集装箱拥有四至，空间封闭，属于临时建筑，因此《租赁合同》的标的物应为地面临时建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，徐军并未提交上述临时建筑物履行报建手续，亦未提交主管部门批准建设文件，因此徐军与刘威签订《租赁合同》应为无效。徐军上诉认为其他业主依据租赁合同已经办理营业执照，因此《租赁合同》应当有效，对此本院认为，是否发放营业执照属于行政管理范畴，不能以此为据确定《租赁合同》效力，双方租赁临时建筑物行为违反法律强制性规定，即为无效，徐军该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。基于《租赁合同》无效，因此合同约定“甲方协助乙方办理营业执照”约定对双方并无约束力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，因此刘威根据一审法院对《租赁合同》效力释明变更诉讼请求，符合法律规定。
二、关于徐军是否返还保证金10000元、地面建设费5000元、水电保证金1000元、装修临时租金1800元的问题
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被认定无效后，因为该合同所取得的财产，应当予以返还，因此徐军收取保证金10000元、地面建设费5000元、水电保证金应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，刘威接受涉案租赁物并且对租赁物进行装饰装修，因此其应当支付装修期间占用费，故徐军无需返还刘威缴纳装修临时租金1800元，一审法院认定错误，本院予以纠正。
三、关于徐军是否赔偿刘威装修损失15000元的问题
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据刘威提交租赁合同、装修合同以及《三叶广告销售凭证》，结合现场照片显示刘威确有对租赁物进行装修并支出相应费用，徐军虽然对此提出异议，但是其并未提交相应证据予以证实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》九条规定，刘威对租赁物进行装修应属于已形成附合装饰装修物，因此刘威主张装修支出25000元应认定为损失费用范畴。徐军未经批准将涉案临时建筑出租给刘威，应对合同无效的后果及损失承担主要责任，刘威清楚知悉租赁对象的现状并与徐军签订《租赁合同》，未尽到相应的审查义务，对于合同无效的后果及损失亦应承担部分责任。一审法院结合本案的具体案情以及双方过错主次程度，酌定徐军赔偿刘威装修损失15000元，符合客观事实，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人徐军针对装修临时租金是否返还的上诉，理据充足，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初1219号民事判决第一、三项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初1219号民事判决第二项为：徐军于本判决发生法律效力之日起十日内向刘威返还保证金人民币10000元、地面建设费人民币5000元、水电保证金人民币1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币675元，由刘威负担人民币125元，由徐军负担人民币550元。二审案件受理费人民币1100元，由刘威负担人民币200元，由徐军负担人民币900元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年六月二十八日
书记员 李立荣