福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第945号
原告余昌盛，男，1965年9月26日出生，汉族，职工，住福建省顺昌县。
委托代理人邓斗进（特别代理），男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者，住福建省顺昌县。
被告福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道和勤中山西路100号。
法定代表人黄德波，董事长。
委托代理人谢杰亮（特别代理），福建武夷律师事务所律师。
原告余昌盛与被告福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由审判员何园适用简易程序进行审理。2015年6月24日，本院依原告申请，依法查封被告开发的坐落于顺昌县双溪街道南北批发二街富邦小区X号楼X层XX号房产。本案于2015年7月30日、2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告余昌盛及其委托代理人邓斗进、被告富邦公司的委托代理人谢杰亮二次庭审均到庭参加诉讼；被告富邦公司的法定代表人黄德波第一次庭审到庭。本案现已审理终结。
原告余昌盛诉称，原、被告于2000年4月12日签订一份《售房合同》，被告将其开发的顺昌县南北二街商住楼X号楼X层XX号商品房一套（面积111.52平方米、单价750元）出售给原告。合同约定被告须于2001年3月31日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同规定的装饰和设备标准的商品房交付原告使用，合同还对付款方式、违约责任、延期履行情形、合同的有效期等作了约定。合同签订后，原告依约于当日交付购房款10100元。签订合同时，房子尚未建设。为此，原告一直等待被告房子建成竣工后交付给原告。现在，被告房子已经建成竣工，原告要求被告依约交付房屋并接受购房余款，可被告不予履行。为此，原告诉请法院判令：1、确认原、被告于2000年4月12日签订的《售房合同》有效；2、被告履行双方签订的《售房合同》，立即向原告交付X幢X层XX号商品房一套（面积111.52平方米、单价750元）；3、被告支付原告违约金101元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告富邦公司辩称，1、出卖人在签订合同时未取得商品房预售许可证，原、被告签订的《售房合同》属于无效合同；2、原告未向被告支付购房款10100元，合同约定购房款应打入被告账户，被告至今未查到该笔款项；3、合同约定于2001年3月交付房屋，原告的主张超过诉讼时效，不应受到法律保护。
经审理查明，2000年4月12日，原告余昌盛与被告富邦公司签订《售房合同》一份。合同约定，原告向被告购买“第X幢X层XX号”商品房，建筑面积111.52平方米（面积为被告现行预估数，结算时按竣工验收后的实际销售面积计算），每平方米750元，总价款83640元；采用分期付款，第一期于本合同签订之日，乙方应支付购房总价款，计10000元整；被告须于2001年3月31日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用，如遇人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等特殊原因，除原、被告双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予延期；除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在8个月内按3‰利率计算，自第8个月起，月利息则按5‰利率计算，逾期超过12个月，则视为被告不履行本合同，原告有权按下列第1种约定追究被告的违约责任：被告按已付款的1%向原告支付违约金，合同继续履行。原告于2000年3月31日预付购房款100元，于2000年4月12日预付购房款10000元。被告出具两份《收款单据》。
审理中，原、被告确定合同标的商品房为顺昌县双溪街道南北二街商住楼X号楼X层XX号。被告于2014年9月28日取得顺昌县双溪街道南北二街商住楼7号楼工程建设工程施工许可证。2015年6月1日，顺昌县规划建设和旅游局完成项目规划验收。2015年7月13日，建设单位组织各方责任主体进行竣工验收，但消防未进行专项验收。至2015年8月31日，该项目尚未进行竣工备案。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《售房合同》、《收款单据》，被告提供的《证明》以及本院向顺昌县规划建设与旅游局发出询问函及复函等证据证实，故本院对上述事实予以确认。
本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，被告富邦公司于2014年9月28日取得建筑工程施工许可证开始建设顺昌县双溪街道南北二街商住楼7号楼，而在2000年3月31日原、被告订立《售房合同》时，讼争商品房尚未进行建设。根据顺昌县规划建设和旅游局的复函，至2015年8月31日，顺昌县双溪街道南北二街商住楼7号楼尚未进行竣工备案。故本院认定原、被告于2000年3月31日签订的《售房合同》，系被告将当时尚未建设、且至本案起诉时仍未竣工验收合格的商品房出售，该合同属于商品房预售合同。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。在《售房合同》订立时，至本案起诉前，被告始终未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，该《售房合同》应当认定无效。原告认为该《售房合同》不属于商品房预售合同，与事实相悖，其要求确认合同有效，并要求被告交付房屋、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，原告可就无效合同的相关法律后果，另行向被告主张权利。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告余昌盛的全部诉讼请求。
本案受理费1891元，适用简易程序审理减半收取946元，财产保全费856元，由原告福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 何园
二〇一五年九月十七日
书记员 林超
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。