文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初14623号原告：广州市高德美居置业有限公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号D305-5房，统一社会信用代码91440101661828622H。法定代表人：吴健梅。委托代理人：胡新范，系广东德法理（北京）律师事务所律师。被告：金星，男，1987年3月18日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。原告广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）诉被告金星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭进行审理。原告高德公司的委托代理人胡新范到庭参加诉讼。被告金星经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德公司诉称：2015年7月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》及其补充协议，约定：原告将广州市天河区花城大道84号高德汇西翼409铺位租赁给被告使用；租赁物建筑面积2692平方米；租赁期限是2015年7月10日至2020年7月9日，2015年7月10日至2015年12月12日为装修免租期，2015年12月13日至2016年7月9日的每月租金为323040元；租金按月结算，被告在每月的第五日前以现金或转账方式缴付给原告；同时缴纳租赁保证金969120元；租金以后每年递增5%；（补充协议第11.1条）若承租人逾期交纳租金则从迟交之日起每日按欠缴额的5‰计算延迟违约金，逾期达30日的，原告有权提前解除合同、收回物业并没收保证金；（补充协议第13.7条）由于被告欠费导致原告通过诉讼追索欠费的，有权要求被告承担律师费等所有费用；（补充协议第13.13条）如被告违反合同任何约定，原告有权取消合同中租金、免租期等一切优惠条款。上述合同和补充协议签订后，原告按时履行了交付房屋的义务，被告自2016年1月起未缴纳租金，原告多次向被告催收欠付的租金，被告均置之不理。原、被告在自愿平等的基础上所签订的上述合同及补充协议合法有效，双方均应全面遵守并履行至合同结束，被告欠缴租金的行为严重损害原告的合法权益。为维护自身权益，特提起本案诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠的2016年1月13日至2016年7月31日的租金合计2144741元（其中，2016年1月13日至2016年7月9日的租金按照323040元/月的标准计付，2016年7月10日至2016年7月31日的租金按照339192元/月的标准计付），2016年7月之后的租金按合同约定的标准计至实际交还场地之日止；2.被告缴纳的合同保证金969120元归原告所有；3.被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以当月拖欠的租金为本金，按每日5‰的标准，自当月6日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限）；4.被告向原告支付律师费70000元；5.由被告承担本案诉讼费用。被告金星未答辩。经审理查明：2015年7月3日，作为出租人/甲方的原告和作为承租人/乙方的被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：（第二条）甲方同意将坐落在天河区珠江新城花城大道街84号首层至四层自编409房号房地产（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积2692平方米；（第三条）甲乙双方协定的租赁期限为2016年1月1日至2020年7月9日；租金情况如下：2016年1月1日至2016年7月9日的月租金额为226128元，2016年7月10日至2017年7月9日的月租金额为237434.4元，2017年7月10日至2018年7月9日的月租金额为249306.12元，……租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳678384元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第七条乙方的权利和义务）1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；……（第八条其他约定）……本合同未规定事宜，及与《补充协议》约定不同之条款，以《补偿协议》约定为准等条款。同日，作为甲方的原告和作为乙方的被告还签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：如本协议与《租赁合同》有不同规定，则以本补充协议为准；乙方租赁的物业将仅用于经营保龄球馆品牌项目；……乙方租赁甲方物业，所租赁物业计租面积为2692平方米（该面积已经双方现场核准）；租赁期限为2015年7月10日起至2020年7月9日止；（第3.1.1条）租金标准为2015年7月10日至2015年12月12日的月租金为0元（装修期免租），2015年12月13日至2016年7月9日的月租金为323040元，2016年7月10日至2017年7月9日的月租金为339192元，2017年7月10日至2018年7月9日的月租金为356151.6元，……（第3.2条）乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；……（第3.3.1条）本协议生效后2015年7月15日前，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金969120元，……租赁保证金在……本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方；此外乙方于本协议生效后2015年7月15日前须预付首期租金323040元；（第7.3.1条）乙方应于装修期满前即2015年12月12日前（含当日）完成装修并正式营业，……（第7.6.1条）本协议期满或提前终止时，乙方应立即将该物业及设施保持合约终止时现状归还甲方，乙方投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方，乙方投资的可移动的设备设施由乙方处理，甲方投资的设备设施完整地归还甲方；……（第7.6.2条）本协议期满或提前终止时，乙方逾期15日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用；……（第7.8.6条）乙方应在本合同签名盖章处提供准确有效的通讯地址作为双方文件送达的有效途径，因乙方不提供或提供通讯地址不完整不准确、或通讯地址未及时更新并书面告知甲方而造成的责任由乙方自行承担；（第11.1.1条）如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金；从迟交日起，按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金；（第11.1.2条）乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外：乙方如逾期5日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；……如乙方逾期缴付达30日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止《租赁合同》及本协议并没收乙方的租赁保证金，……（第13.7条争议的解决）由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于……律师代理费……同样因甲方违约造成乙方发生类似费用时由甲方对等承担；（第13.13条其它约定）……（7）如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起5日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）交纳及补足免租期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.1.1条约定违约金标准按日向乙方计收违约金；（a）租金标准：2015年7月10日至2015年12月12日的月租金为0元（装修期免租），2015年12月13日至2016年7月9日的月租金为226128元，2016年7月10日至2017年7月9日的月租金为237434.4元，……（b）租赁保证金678384元等条款。原告确认被告已依约足额向其支付案涉商铺的租赁保证金969120元。2015年7月10日，被告接收案涉商铺。2016年7月，作为甲方的原告和作为乙方的广东德法理律师事务所签订《委托合同》,约定：乙方接受甲方及甲方物业公司委托，指派胡新范律师为甲方及甲方物业公司的代理人，为甲方及甲方物业公司办理起诉和应诉等法律事务（一审）；律师代理费70000元，甲方在乙方提供有效代理费发票后15日内支付等条款。广东德法理律师事务所于2016年8月25日开具的律师费发票显示：“购买方”为原告，“货物或应税劳务、服务名称”为律师费，“价税合计”为70000元等）。2016年9月20日，原告以跨行转账汇款方式向广东德法理律师事务所支付70000元。原告称其因为本案诉讼及案外人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司与本案被告之间的物业服务合同纠纷诉讼共同向广东德法理律师事务所支付律师费70000元，但高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司在其与本案被告之间的物业服务合同纠纷中没有主张律师费，因此，原告在本案中一并主张两案的律师费。原告自认其于2016年8月1日收回案涉商铺。原告为证明其诉讼请求，还提交了以下证据：1．广东金领律师事务所律师周芳于2016年3月31日作出的《律师函》（复印件；其中包括告知：广东金领律师事务所受原告及高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司的委托向被告催讨案涉商铺2016年1月至2016年3月的管理费、租金、水电费等费用合计1164451.86元以及违约金等内容）、顺丰速运详情单（复印件；显示：收件人为被告，收件地址为案涉商铺所在地址，托寄物详细资料为“优托邦西翼409铺的律师函”等内容）及致被告的《最后一次催缴费用函》（复印件；其中包括通知被告于2016年4月15日17:00前缴付截至2016年4月13日所欠的租金保证金、……租金、……及违约金等费用共计1636401.22元等内容；该函件下方的《签收回执》的签章处显示“张霞2016.4.13”的手写内容），该组证据证明原告向被告催交租金。原告称该组证据中的函件原件均已送达给被告，邮寄函件的详情单已找不到原件，“张霞”是被告在案涉商铺开办的保龄球馆的员工。2.原告及高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司于2016年4月28日共同作出的致被告的《解除合同通知》［复印件；其中包括：被告至2016年4月20日拖欠案涉商铺各项费用合计达1608401.22元（租金：1164160元，物业管理费水电费共413745.08元，滞纳金30496.14元）；被告的行为已构成根本性违约，现原告与高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司依合同相关约定于2016年4月30日解除与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《物业管理服务合同》，原告将于2016年4日30日收回案涉商铺等内容］、顺丰速运详情单（复印件；显示：收件人为被告，收件地址为被告在《租赁合同》和《补充协议》预留的联系地址，托寄物详细资料为“解除合同通知书”等内容）及邮件投递情况查询（打印件；显示上述邮件于2016年6月8日签收等内容），该组证据证明原告向被告发出解除合同的通知。原告称该组证据中的通知书原件均已送达给被告，邮寄通知书的详情单已找不到原件。3.编号为穗规验证［2011］1260号的《建设工程规划验收合格证》、《申请（变更）门牌批准通知书》和原告与案外人广州市天河区猎德经济发展公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》及广州市天河区猎德经济发展公司出具的《转租证明》（均为复印件），该组证据证明案涉商铺所在项目已通过规划验收，产权人授权原告出租、管理等。原告还陈述如下：1.案涉商铺的租金支付期限和周期为每月5日前支付当月10日至次月9日的租金。2.被告于2016年4月初停止经营，原告遂于2016年4月28日作出前述《解除合同通知》并邮寄给被告，但其不清楚被告是否实际收到上述邮件，且被告在2016年4月至2016年7月期间也没有前来办理案涉商铺的交接手续和费用清结手续，后来其于2016年8月自行清理案涉商铺中的可移动物品并将其丢弃，并将案涉商铺另行出租给案外人。3.被告迟延支付租金超过30日，依据《补充协议》第11.1.2条的约定，原告有权没收被告支付的租赁保证金。4.如被告按时支付案涉商铺的租金，则当月的租金按《补充协议》第3.1.1条约定的标准的70%计付，即是第13.13条第（7）款第（a）项约定的月租金标准。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，原、被告均应依约履行。原告未能出示其上述证据1、2的原件，本院不采纳上述证据作为认定本案事实的依据。鉴于原告自认其于2016年8月1日收回案涉商铺并将案涉商铺另行出租给案外人，应认定原、被告就案涉商铺的租赁合同关系已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为案涉商铺出租人的原告已于2015年7月10日将租赁物交付给被告使用，作为承租人的被告理应依约履行向原告支付租金的主要合同义务。依约被告应于每月5日前向原告支付案涉商铺当月的租金，但原告称被告未向其支付案涉商铺2016年1月13日起的租金，被告未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证的权利，本院采信原告上述陈述。依据《补充协议》第11.1.2条关于“……如乙方逾期缴付达30日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止《租赁合同》及本协议并没收乙方的租赁保证金，……”的约定，原告有权解除《租赁合同》和《补充协议》并没收被告支付的租赁保证金。综上，导致原、被告的租赁合同关系提前解除的责任在于被告，原告主张被告支付的租赁保证金969120元归其所有，有事实和法律依据，本院予以支持。原告称被告没有支付案涉商铺2016年1月13日起的租金，并于2016年4月初停止在案涉商铺营业，但原告在此情况下没有及时采取适当措施防止损失扩大，因此，原告不得就扩大的损失要求赔偿。根据本案查明的事实，并考虑到原告腾空、收回案涉商铺需要花费一定时间，本院酌情认定被告应向原告支付案涉商铺截止至2016年4月30日的租金，至于上述日期之后的租金损失则应由原告自行承担。依据《补充协议》第13.13条关于“……（7）如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，……”的约定，由于被告迟延支付上述期间的租金，原告主张被告按《补充协议》第3.1.1条约定的租金标准支付拖欠的租金并无不妥。结合原告关于案涉商铺的租金支付周期为当月10日至次月9日的陈述，依约被告应向原告支付拖欠的2016年1月13日至2016年4月30日的租金1163986.06元（即323040元÷31天×28天+323040元/月×2个月+323040元÷30天×21天=291778.06元+646080元+226128元）。对于原告主张的超过上述金额部分，本院均不予支持。被告迟延支付上述期间的租金构成违约，原告主张被告支付迟延付款违约金有事实和法律依据。依约上述违约金应以欠缴金额的每日5‰的标准，从迟交之日起计至实际支付之日止，即迟延支付2016年1月13日至2016年4月12日的每月租金的违约金均应以323040元为本金、迟延支付2016年4月13日至2016年4月30日的租金的违约金应以193824元为本金，均按照每日5‰的标准，从当月6日起计至实际支付之日止，上述每月的违约金总额以不超过当月欠缴的租金金额为限。关于原告主张的律师费70000元的问题。依据《补充协议》第13.7条的约定，由于被告欠费导致原告通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由被告承担原告委托律师等产生的律师代理费等合理费用。原告支付的律师费70000元是其提起本案诉讼及高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司与本案被告的物业服务合同纠纷诉讼委托律师参加诉讼而产生的律师费，但高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司与本案被告的物业服务合同纠纷诉讼的律师费不属于本案的调处范围，且现有证据没有显示两个诉讼分别产生的律师费金额，故本院酌情判令被告应赔偿原告提起本案诉讼而产生的律师费损失35000元。对于超出上述金额部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金星于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德美居置业有限公司支付2016年1月13日至2016年4月30日的租金1163986.06元。二、被告金星于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德美居置业有限公司支付逾期支付上述期间租金的违约金（均按照每日5‰的标准，自当月6日起计至实际支付之日止；其中，迟延支付2016年1月13日至2016年2月9日的租金的违约金以291778.06元为本金计付，迟延支付2016年2月10日至2016年4月9日的每月租金的违约金均以323040元为本金计付，迟延支付2016年4月10日至2016年4月30日的租金的违约金以226128元为本金计付；上述每月的违约金总额以不超过当月欠缴的租金本金为限）。三、被告金星向原告广州市高德美居置业有限公司支付的租赁保证金969120元归原告广州市高德美居置业有限公司所有。四、被告金星于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德美居置业有限公司赔偿律师费损失35000元。五、驳回原告广州市高德美居置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39570元，由原告广州市高德美居置业有限公司负担8950元，被告金星负担30620元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  吴旭英人民陪审员  叶小玲二〇一七年七月二十一日法官 助理  喻 珺书 记 员  李佳琦许丽凤本判决书于2017年月日送达（33）