广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9845号
上诉人（原审被告）：郭立惠，男，汉族，1975年1月29日出生，住所地：湖南省岳阳市君山区。
委托诉讼代理人：柯于义，广东爵桦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市兴颖盛实业有限公司，住所地：深圳市坪山区坑梓利民新村四巷四号二楼（办公所），组织机构代码：769153823。
法定代表人：陈胜标。
委托诉讼代理人：张权，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡凯燕，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。
上诉人郭立惠因与被上诉人深圳市兴颖盛实业有限公司（以下简称兴颖盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭立惠及其委托诉讼代理人柯于义、被上诉人兴颖盛公司的委托诉讼代理人张权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭立惠上诉请求，撤销一审判决，改判驳回兴颖盛公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由兴颖盛公司承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）认定《房屋租赁合同》无效是错误的。郭立惠在2014年11月10日与兴颖盛公司签订合同前，该物业就处于对外租赁状态，签订合同时查看了兴颖盛公司“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”、“建设工程消防设计备案表”、及深坪公消安检许字【2012】第0067号“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”、深坪公消安检许字【2015】第0025号“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”等相关资料，兴颖盛公司也告知郭立惠有“建设工程规划许可证”。并且，郭立惠在签订《房屋租赁合同》的第14天，也就是2014年11月24日即到龙岗区房屋租赁管理办公室办理了“登记（备案）号坪KC003726(备）”房屋租赁备案手续，郭立惠认为，有消防执法部门和政府备案机关的审核，完全不会出现问题。庭审时，郭立惠请求法庭责令兴颖盛公司出示或法庭依职权调取“建设工程规划许可证”，如果有的话可以证明租赁有效，如果没有则判定该物业属于违章建筑。然而，一审法院只是听取兴颖盛公司陈述没有就予以确定，完全违背客观事实规律，没有任何法律和客观事实。在此郭立惠请求二审法院调取和查明消防及房屋租赁备案机关等相关档案资料，坚决制止违法行为继续危害社会。（二）一审判决书第三页正数第四行“郭立惠陈述其承租后将涉案房屋二楼转租给了次承租人”是错误的，因为不仅是二楼，整个物业一至二楼均转租给十几家商户，且郭立惠提交了与次承租人的租赁合同，但是判决书没有任何交代。二、一审法院没有确定涉案物业属于违建建筑是错误的。原审判决根据兴颖盛公司自述未取得建设工程规划许可证认定合同无效，支持了兴颖盛公司的主张，然而却不予认定兴颖盛公司私自建设属于违法建筑的事实是错误的，因为本案争议焦点十分清楚，要么合法，《房屋租赁合同》有效；要么属于违法建筑，《房屋租赁合同》无效，而不是模棱两可的判决。再者，法院如果明确认定是违法建筑，那么兴颖盛公司在签订《房屋租赁合同》时就已明知违法，要承担全部过错责任，判决书不划分过错责任是错误的。如果明确兴颖盛公司承担全部过错责任，那么郭立惠无需支付其他费用。如果一审法院认定涉案物业是违建建筑，作为审判机关有义务将违建情况通报给政府相关部门。三、一审法院没有确定归责责任错误。原审判决认定兴颖盛公司未取得建设工程规划许可证认定合同无效，兴颖盛公司采用非法行为建造违建建筑，隐瞒事实，欺骗郭立惠签订《房屋租赁合同》，现在还依据未取得建设工程规划许可证的违法行为作为主张与郭立惠的房屋租赁合同无效的证据和理由，这是兴颖盛公司对国家法律的一种无视和藐视；一审判决片面地认定合同无效，忽视和损害了郭立惠的合法权益。兴颖盛公司应对违法建设违建建筑，并隐瞒事实租赁给郭立惠的行为承担全部责任。郭立惠被兴颖盛公司欺骗签订十五年租期的投入和预期收益损失应由兴颖盛公司负责。一审判决完全没有依照兴颖盛公司这种明显的全部过错责任判决兴颖盛公司赔偿任何损失，明显不公正。
兴颖盛公司辩称，一、涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，是客观存在的事实，若郭立惠主张该租赁物有该证，应承担相应的举证责任。而且在一审程序中法院已经再三保障郭立惠调查取证的合法权利，所以郭立惠该理由是没有事实和法律依据的。二、涉案租赁物存在次承租人，与本案纠纷没有关联，若存在纠纷应当另案处理。三、法院没有确定涉案租赁物属于违建的职权。四、一审法院已经保障郭立惠对涉案租赁物的装修进行评估的权利，但郭立惠已经明确放弃，而且无法举证，所以本案纠纷所产生的损失已经无需划分责任进行分担。请求二审法院驳回郭立惠的上诉，维持原判。
兴颖盛公司向一审法院起诉请求，1、确认兴颖盛公司、郭立惠双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、郭立惠支付拖欠的房屋使用费及滞纳金共计50000元；3、郭立惠赔偿扶手电梯费100000元；4、郭立惠于《房屋租赁合同》确认无效之日起十日内将房屋恢复原状并返还给兴颖盛公司；5、诉讼费由郭立惠承担。兴颖盛公司于庭审中变更第2项诉讼请求为：郭立惠立即支付自2016年1月份开始至将租赁房屋返还之日止的房屋使用费；变更第4项诉讼请求为：郭立惠立即将租赁房屋返还给兴颖盛公司。
一审法院经审理查明，2014年11月10日，兴颖盛公司作为甲方与作为乙方的郭立惠签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳市坪山区坑梓街道宝西路XX号综合楼其中一至二层共约4000平方米房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方作为商业用途使用，配套设施含变压器、扶手电梯等设备在内。2、租期为15年，即从2015年6月1日至2030年5月30日止。3、乙方应每月5日向甲方交付租金，拖欠一日按每月租金1%交滞纳金，租金的税后计算方式为：租期2015.6.1-2020.5.20，税后租金：12元/㎡×4000=48000元（人民币，下同）、租期2020.6.1-2025.5.30，税后租金：15元/㎡×4000=60000元、租期2025.6.1-2030.5.30，税后租金：20元/㎡×4000=80000元。4、乙方在签订合同时，甲方预收乙方三个月租金作为保证金即144000.00元，同时支付第三个月的租金。此外，兴颖盛公司、郭立惠签订了《补充协议》约定：郭立惠可将原扶手电梯予以更换为直立电梯，所需费用及验收手续由郭立惠负责，兴颖盛公司将原扶手电梯所有权作为交换，郭立惠在租赁期间对直立电梯拥有使用权，租赁期满，直立电梯所有权归兴颖盛公司所有。
诉讼过程中，第一次庭审时，兴颖盛公司陈述确认已收取了郭立惠交纳的押金144000元。郭立惠则陈述由于兴颖盛公司未将涉案房屋北侧空地上的铁皮房拆除，为此扣取了兴颖盛公司2016年1月至4月租金共计32000元、8月至10月租金共计9000元。另外，郭立惠承认拆除后的原扶手电梯已由其变卖，所得款项16000元。又，庭审中，兴颖盛公司、郭立惠对涉案房屋未办理有房产证无异议，但对于涉案房屋是否办理有建设工程规划许可证存在争议，兴颖盛公司自述涉案房屋未办理有建设工程规划许可证并提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》证实其主张，郭立惠则主张涉案房屋办理了建设工程规划许可证并提交了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》并称能办理工程竣工消防验收的前提是涉案房屋必须取得了建设工程规划许可证，为此，一审法院于2017年1月16日至深圳市公安局坪山分局消防监督管理大队调取涉案房屋主体工程验收消防备案材料，但因故无法调取。对于郭立惠承租涉案房屋后有无进行过装修,郭立惠陈述其承租后将涉案房屋二楼转租给了次承租人，由次承租人自行装修；其只在一楼转租前进行整改，包括下水道、地板砖、电房、消防门、卷闸门、拉电线以及拆除天花吊顶等。兴颖盛公司则陈述其将涉案房屋出租给郭立惠后，郭立惠是按原状直接转租的，不存在装修问题。
第二次庭审时，一审法院依法告知由于无法调取到涉案房屋主体工程验收消防备案材料且无证据证实涉案房屋主体工程验收消防备案与办理建设工程规划许可之间存在必要联系，因此，向郭立惠释明本案所涉租赁合同属无效合同，依法应当按照无效合同的处理原则进行处理并组织兴颖盛公司、郭立惠选定装修评估机构。双方一致同意由法院随机选定。2017年3月10日，郭立惠的委托代理人向一审法院明确表示放弃对涉案房屋装修进行评估，法律后果由其自行承担。第三次庭审时，一审法院再次向郭立惠本人释明是否确认撤回装修评估申请，其明确表示确认撤回。此外，兴颖盛公司、郭立惠当庭确认郭立惠已将扣取的2016年8月至10月租金9000元支付给了兴颖盛公司。另外，兴颖盛公司庭后书面同意扶手电梯的损失额按16000元计。庭审中，兴颖盛公司确认2016年1月至2017年3月期间的租金，郭立惠只部分拖欠了2016年1月至4月的租金32000元，其余月份的租金，郭立惠均已足额交纳。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案，兴颖盛公司承认涉案房屋无房产证且未取得建设工程规划许可证，则其于2014年11月10日与郭立惠签订的《房屋租赁合同》无效。兴颖盛公司诉请确认《房屋租赁合同》无效，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，郭立惠应当向兴颖盛公司返还涉案房屋，结合实际，考虑可行性，给予郭立惠三十天合理时间搬离并交还涉案房屋。故兴颖盛公司诉请郭立惠腾退涉案房屋合理合法，予以支持。又，上述司法解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。兴颖盛公司、郭立惠均确认郭立惠未支付2016年1月至4月的部分占用费32000元，则郭立惠应当向兴颖盛公司支付该款项，兴颖盛公司诉请郭立惠支付房屋使用费50000元，合理部分，予以支持；超出部分，予以驳回。此外，庭审中，兴颖盛公司确认郭立惠只部分拖欠了2016年1月至4月的租金32000元，2016年4月至2017年3月期间的租金，郭立惠均已足额交纳，因此，郭立惠只需按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付兴颖盛公司2017年4月起至其实际搬离并交付涉案房屋之日止的占用费。至于滞纳金，因涉案房屋租赁合同无效，本项诉请无法律依据，不予支持。关于扶手电梯损失，兴颖盛公司庭后确认郭立惠扶手电梯变卖所得为16000元且同意按该所得主张扶手电梯损失，则郭立惠应当将扶手电梯变卖所得款16000元返还兴颖盛公司。最后，按照无效合同的全面处理原则，本应对涉案房屋装修部分委托专业机构进行评估，但由于郭立惠放弃对涉案房屋的装修进行评估且自愿承担不利后果，故由郭立惠自行承担该法律后果。此外，对于郭立惠已交纳给兴颖盛公司的房屋押金144000元，该款项属履约保证金，因涉案租赁房屋合同无效，兴颖盛公司继续占有该款无事实及法律依据，应当返还郭立惠。基于上述事实及认定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳市兴颖盛实业有限公司与郭立惠于2014年11月10日签订的《房屋租赁合同》无效。二、郭立惠于判决生效之日起三十日内搬离并交还涉案租赁房屋给深圳市兴颖盛实业有限公司。三、郭立惠于判决生效之日起五日内向深圳市兴颖盛实业有限公司支付2016年1月至4月的占用费32000元。四、郭立惠于判决生效之日起五日内按48000元/月的标准向深圳市兴颖盛实业有限公司支付自2017年4月起至其实际搬离并交还涉案房屋之日止的占用费。五、郭立惠于判决生效之日起五日内向深圳市兴颖盛实业有限公司支付扶手电梯款16000元。六、深圳市兴颖盛实业有限公司于判决生效之日起五日内退还郭立惠房屋押金款144000元。七、驳回深圳市兴颖盛实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1650元，兴颖盛公司已预交，由兴颖盛公司承担500元，由郭立惠承担1150元。
二审经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，兴颖盛公司确认，如果涉案合同被确认无效，其自行解决郭立惠出租涉案房产出现的次承租人的问题。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据郭立惠的上诉理由，本案的争议焦点为：1、涉案合同是否无效；2、郭立惠的有关损失如何赔偿。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，各方均未提交涉案房产取得报建报批的有关手续，因此，原审认定涉案合同无效正确，本院对此予以维持。是否取得“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”不是确定涉案合同是否有效的依据。郭立惠如果认为涉案房产未取得报建报批手续属于违章建筑，可向有关部门举报。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，涉案合同无效，是由于兴颖盛公司出租的涉案房产没有取得合法报建手续造成的，因此，兴颖盛公司对于合同无效负有主要责任。同时，郭立惠在承租涉案房产时亦应审查涉案房产是否有合法报建手续，郭立惠没有审查，对合同无效负有次要责任。由于郭立惠在一审放弃对涉案房屋的装修进行评估且自愿承担不利后果，故原审判决由郭立惠自行承担该法律后果并无不当，本院对此予以维持。郭立惠如果认为其还有原审判决未处理的损失，由于其在一审没有提出反诉，可另寻法律途径解决。
综上,郭立惠的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由郭立惠负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十月二十七日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。