苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初8647号
原告：苏州市天翔物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路188号。
法定代表人：王雨寒，总经理。
委托诉讼代理人：王爱芳、顾宏岗，公司员工。
被告顾翔，男，1994年10月8日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：高林元，系被告父亲。
委托诉讼代理人：顾桂花，系被告母亲。
原告苏州市天翔物业管理有限公司（下称天翔公司）与被告顾翔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法由代理审判员詹立平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天翔公司的委托诉讼代理人王爱芳，被告顾翔及其委托诉讼代理人高林元、顾桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天翔公司诉称，被告系澄湖水岸业主。2013年10月21日，被告与其签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，协议第一条约定前期物业管理费为：住宅2.95元/㎡/月，地下室按半价收取（含能耗费），每半年缴交一次，具体缴交时间为上半年4月30日前、下半年10月30日前。协议第八条（三）约定，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，其有权要求被告补交，并从逾期之日每天加收千分之三的滞纳金。协议签订后，其按约提供了物业管理服务，被告拖欠2014年1月1日至2017年12月31日的物业管理费共计40092元，其多次催交，但被告一直未缴付。故请求判令被告支付物业费40092元、违约金10985元；被告承担本案全部诉讼费用。
被告顾翔辩称，前期物业管理服务协议由高林元与原告签订，对该协议无异议。空置房屋物业费应打七折，其房屋一直是空置的。原告曾于2015年3月26日承诺将其隔壁邻居建造的违章建筑恢复原样，现上述违章建筑已造成二层的高楼，影响其采光，原告物业管理不到位，不同意支付物业费。
经审理查明，2013年10月21日，原告与高林元签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定原告负责购房人所购金澄明珠别墅房屋的前期物业管理工作；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，物业管理收取标准为：住宅2.95元/㎡/月，地下室按半价收取，前期物业管理费自江苏吴中地产集团有限公司通知被告入伙之日起计算，如购房人未入伙或未入住期间的物业费由其全额承担。入伙时预收半年物业管理费，以后按每半年缴交一次，具体日期为上半年4月30日前，下半年10月30日前。协议还约定，购房人不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求购房人补交，并自逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议签订后，原告为被告顾翔的房屋所在物业区域提供了物业服务。被告已缴纳2008年9月1日至2013年12月31日期间的物业费、代收设备运行费共计44769元，自2014年1月1日起未缴纳物业管理费。2016年10月10日，原告曾向被告发出律师函，要求被告补交物业管理服务费。
另查明，苏州市吴中区甪直镇金澄明珠别墅198号房屋已于2013年10月21日办理了房屋权属登记，所有权人为顾翔，房屋建筑面积为344.09平方米。
审理中，原告主张被告房屋的建筑面积344.09平方米，其中包含地下室面积121.93平方米，按照合同约定，地上面积222.16平方米按照2.95元/㎡/月的标准计算，地下室面积121.93平方米按照1.475元/㎡/月的标准计算。原告陈述逾期付款违约金的计算方式为：以2014年应缴物业费10023元为基数，自2015年1月1日起至2017年12月31日止按每日万分之五计算，共计逾期1096日，产生违约金5493元；以2015年应缴物业费10023元为基数，自2016年1月1日起至2017年12月31日止按每日万分之五计算，共计逾期731日，产生违约金3663元；以2016年应缴物业费10023元为基数，自2017年1月1日起至2017年12月31日止按每日万分之五计算，共计逾期365日，产生违约金1829元，合计10985元。
对于上述计算方式，被告称正常应该是这样的，其2013年通过二手房买卖购买了上述房屋，物业费自房屋交付之日起即由其缴纳，之前的房屋所有人告知其不住人可以打七折，原告也承诺其打七折，整个小区空置房屋都是这样缴费的，双方对此没有书面约定。对于物业费的缴纳时间，其没有注意到协议的约定，小区大部分业主都是每年3、4月份一次性缴清的。原告对于被告房屋空置无异议，不同意物业费打七折，称双方前期物业管理服务协议约定物业费全额支付，被告房屋属于别墅，不属于普通住宅，也不能依据相关规定享受七折优惠。2013年12月31日前的物业费被告确实未全额缴纳，当时可能有优惠政策，现在没有了；根据其公司2017年物业费的优惠政策，提前缴纳全年物业费的空置房业主可享受八五折优惠，已入住及装修的业主可享受九五折优惠，而被告未按时缴纳物业费。
被告主张原告物业管理不到位，称原告未按照承诺拆除其隔壁xx幢业主的违章建筑。2015年3月中旬，其就向原告反映了xx幢业主的违章建设情况，当时违章建筑还只有地基；同月26日，原告向xx幢业主凌xx发出整改通知书，要求凌xx恢复原样；同年4月3日，原告与其在内的各方达成调解协议，承诺帮其拆除xx幢的违章建筑；同年5月份，上述建筑已建成了两层。被告据此提交整改通知书复印件、调解协议复印件及违章建筑照片等证据予以证实。其中整改通知书反映原告向xx幢业主凌xx提出其装修违反了相关规定，要求及时恢复原样，凌xx在通知书上签字。调解协议载明，关于澄湖水岸别墅小区xx号凌xx装饰建房与邻居198号高林元纠纷一事，经镇村建所、信访办、小区物业公司及2户业主共同协商，达成如下协议：一、xx号业主凌xx目前在建的二层建筑考虑到邻居采光问题，上层建筑自行拆除，做平台；包括今后在平台也不可以搭建任何建筑物，如果要做栏杆，不可以用砖砌墙栏杆；二、198号高林元西边经商议，今后也应参照xx号只能建一层。该协议下方有凌xx、高林元、陈xx签字，同时有王xx签字并备注“请在4月13日之前拆除”的内容，协议日期为2015年4月3日。
原告主张其就xx幢业主搭建违章建筑一事，已尽到了管理义务。对整改通知书及调解协议的真实性均无异议，整改通知书表明其已尽到义务告知违章搭建业主整改的义务，从调解协议书的内容来看，该协议是被告与xx幢业主双方协商约定的，协议上的陈xx是其工作人员，王xx是住建部门负责人，其与住建部门只是负责协调，尽到了调解义务，其并未承诺可以拆除xx幢的违章搭建建筑。具体情况是其2015年3月份发现违章搭建，3月26日发出整改通知，经其通知，城管部门于4月2日第一次强拆，4月3日又到现场强拆，同时通过住建部门、其与原、被告四方协调达成调解协议，住建部门要求4月13日前拆除。后xx幢业主未按协议拆除二层建筑，4月14日，城管部门第三次强拆，5月7日进行了第四次强拆。上述期间内，其不定期向城管部门报告。2015年5月7日的强拆没有效果后，其就没有再报告了，但此后与相关部门还有沟通。其认为，其并没有执法权，发现违章搭建后，发出整改通知并向城管部门报告了相关情况，已尽到了义务。被告对此不认可，称签订调解协议时原告是在场的，高林元在协议上签字是因为原告让其签的，原告签字代表承诺拆除违章建筑；关于强拆情况，其听别人说城管是来过的，不清楚具体是否强拆及强拆次数，但实际最后没有拆掉。
以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、发票、律师函及邮寄凭证、房屋权属登记信息查询结果证明，被告提供的整改通知书复印件、调解协议复印件、照片及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原告与高林元签订的《苏州市前期物业管理服务协议》应属合法有效，被告顾翔该协议无异议，该协议对被告具有约束力。被告作为业主在接受物业管理企业提供的物业服务后，应当承担缴纳物业管理费的义务。上述协议约定未入住期间应全额支付物业费，被告主张其房屋空置应按七折计收物业费，对此未能提供证据，原告亦不认可，本院对被告的意见不予采纳。经核算，被告应向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业管理费总计40092元。被告抗辩原告未按承诺拆除xx幢业主的违章建筑，物业服务不到位，故其不同意支付物业费，原告对此不认可。被告根据调解协议主张原告承诺拆除违章建筑，从调解协议内容上无法推断出原告做过此意思表示；拆除违章建筑属于相关主管部门的职权范围，不属于原告的物业服务范围，被告要求原告拆除违章建筑缺乏依据；根据被告提交的整改通知书、调解协议内容，原告对xx幢业主的违章建筑已采取了通知整改、通报相关主管部门等措施，并参与协调被告与违章搭建业主之间的纠纷，在该过程中，并无不当之处，对被告主张原告物业服务不到位的意见，本院不予支持。被告逾期支付物业管理费，应承担相应的违约责任，现原告自愿将双方原约定的违约金计算标准每日千分之三变更为每日万分之五，不违反法律规定，本院尊其自愿，经核算，本院对原告主张的违约金总额10985元予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告顾翔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市天翔物业管理有限公司物业服务费40092元、逾期付款违约金10985元，合计人民币51077元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币539元，由被告顾翔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76
代理审判员 詹立平
二〇一八年二月十四日
书 记 员 王 宇