青海省果洛藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青26民终10号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马者么录，男，回族，1979年11月11日，现住青海省循化县。
委托诉讼代理人：鲍呈江，青海普兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赛措，女，藏族，39岁，1976年9月15日，现住青海省果洛州玛多县。
委托诉讼代理人：詹洛，青海金戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王国福，男，藏族，41岁，1975年1月1日，现住青海省果洛州玛多县。
上诉人马者么录与被上诉人赛措、王国福因房屋租赁合同纠纷一案，不服玛多县人民法院（2016）青2626民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人马者么录的委托代理人鲍呈江、被上诉人赛措及其委托代理人詹洛、被上诉人王国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马者么录上诉请求：请求二审法院撤销一审判决、依法改判，支持其在一审的反诉请求。1、判令赛措、王国福支付上诉人三年租金360000元并承担违约金150000元；2、赛措、王国福承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定部分事实错误。1、一审认定赛措、王国福修复暖气设备等费用237000元，这一认定与事实不服。赛措请求只是45000元，在开庭之前已经撤回了该项诉讼请求，赛措的请求中没有此项请求。原判如此认定明显不当；2、原判认定“2013年青海省黄河沿公路段向赛措、王国福口头通知涉案房屋要求拆除，协商合同解除及赔偿事宜，未达成一致意见。”马者么录是该房屋的出租人，赛措、王国福是该房屋的承租人。青海省黄河沿公路段与赛措、王国福没有合同关系。青海省黄河沿公路段与赛措、王国福商谈合同解除、赔偿事宜纯属无水之源。3、原判认为“赛措、王国福以青海省黄河沿公路段通知其房屋要拆除及房屋多次出现了漏水影响正常经营，解除合同及不承担租金的诉求，于法无据，不予支持。”这一认定与事实相符。但原判同时又认为“赛措修复暖气设备等费用237000元由马者么录承担。”此认为属于典型的自相矛盾。4、原判认为“承租人应按照约定的期限支付租金，赛措、王国福请求马者么录支付租金360000元，于法有据，予以支持。”同时又认为“赛措、王国福开设宾馆正常营业受到严重影响，应当减少租金123000元”此事实不容置疑宾馆经营者是才排而非赛措。租金减少123000元缺乏必要的依据。5、原判认为“马者么录要求赛措、王国福承担违约金150000元。于法有悖，不予支持”原判一方面肯定了合同的合法性，而对合同的主要条款认为“悖法”显然原判是在自欺欺人。综上马者么录与赛措、王国福之间签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，权利义务明确，法律关系清楚，双方应全面履行合同约定的义务。赛措、王国福连续三年不付租金实属违约，应承担违约责任，由于赛措、王国福的特殊身份使原审作出了判非所诉、裁非所请的《判决书》。属典型地方保护色彩的判决，马者么录不能服判。
赛措辩称：这个房子是我弟弟租赁的，由于他不认识字，所以前前后后的事宜是我来处理；合同约定甲方负责修复暖气设备、锅炉及下水通道直至乙方满意为止，如果不能及时修复或影响乙方生意时由乙方先行代理修复，费用由甲方承担，费用可从次年租金中扣除。由于修复暖气确实是我们自己垫付的，我们刚开始租这个房子的时候，房子已经开始漏水了，墙皮直接漏水，这个有证人作证，第二年的时候也进行了维修，花了16000元，第三年又进行了维修，后来我们联系不上马者么录，我们自己垫付了维修金，后2013年由于养路段给我们口头通知我们所租赁的房屋要拆除，我们不敢再维修，现在这个房子由于长期潮湿都长了蘑菇，根本无法经营。
王国福辩称：涉案房屋租赁后，第一、二年的租金都给了，第三年的时候，由于房子漏水以及房子要拆迁，所以没有支付租金，关于拆迁的问题，我们几方在西宁洽谈了好几次。后来我们找不到马者么路，他每次联系我们的时候都是向我们要租金，但是对租赁房屋的事情他根本不管。
赛措、王国福向一审法院起诉请求：1、请求解除2011年7月1日赛措、王国福与马者么录签订的《房屋租赁合同》；2、赛措、王国福不再承担2014年至2015年的房屋租赁费；3、判决马者么录支付赛措、王国福装锅炉、暖气等费用及房屋维修费用45000元；4、本案诉讼费由马者么录承担。
马者么录向一审法院反诉请求：1、请求赛措、王国福继续履行《房屋租赁合同》；2、请求赛措、王国福支付马者么录房屋租赁费360000元；3、请求赛措、王国福承担违约金150000元；4、驳回赛措、王国福的诉讼请求；5、由赛措、王国福承担本诉及反诉的费用。
一审法院经审理查明，2009年原玛多县征稽站被撤销，2010年8月20日青海省交通厅路政执法总队人员安置、资产（含房产）划拨适用问题召开专题会议，确定原玛多征稽站办公楼由玛多公路段（黄河沿公路段）统一管理使用。2010年8月28日，马者么录与青海省黄河沿公路段签订《房屋租录合同》，租期十年，自2010年8月28日至2020年8月27日，合同约定马者么录有权转租。马者么录于2011年6月25日与赛措、王国福签订《房屋租赁合同》。因合同中涉及到一间铺面出租给他人，2011年7月1日，赛措、王国福与马者么录又签订一份房屋租赁合同，进行完善。租期5年，自2011年7月1日至2016年7月1日，每年租金120000元。赛措、王国福租赁房屋后开设宾馆、才排为宾馆经营者。赛措、王国福修复暖气设备等费用237000元，未从租金中扣除。并对房屋进行装修，房屋出现漏水情况，进行了维修。赛措、王国福支付马者么录2011年7月至2013年7月两年的租金240000元。2013年青海省黄河沿公路段向赛措、王国福口头通知涉案房屋要拆除，协商合同解除及赔偿事宜，未达成一致意见。
一审法院认为，赛措、王国福与马者么录签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有与约束力，双方应按合同约定享受权利并履行义务。赛措、王国福以青海省黄河沿公路段通知其涉案房屋要拆除及房屋出现了多次漏水影响正常经营，解除合同及不承担租金的诉求。于法无据，一审法院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，马者么录请求赛措、王国福支付租金360000元，于法有据，一审法院予以支持。赛措、王国福通知马者么录房屋漏水，要求马者么录维修，其未履行维修义务，致使赛措、王国福开设宾馆正常营业受到严重影响，应当减少租金123000元。合同中约定，合同签订前保证房屋的暖气修复、设备齐全，锅炉及地下水通道完好，是马者么录的合同义务，若不能及时修复，由赛措、王国福代为修复，费用由马者么录承担，从租金中扣除。赛措、王国福修复暖气设备237000元，由马者么录承担。租赁期间已届满，承租人应当返还租赁物。马者么录要求赛措、王国福腾退其成组的房屋诉求，于法有据，一审法院予以支持。马者么录未在合同签订日前修复暖气设备齐全，锅炉及地下水通道完好，构成违约。赛措、王国福为修复暖气设备等支出237000元，基本够冲抵两年的租金，赛措、王国福不存在违约的情形。马者么录要求赛措、王国福承担违约金150000元。于法有悖，一审法院不予支持。从便利角度考虑，租金与修复暖气设备折抵。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、赛措、王国福于判决生效后三十日内腾退位于玛多县三岔路口的原玛多县征稽站办公楼；二、驳回赛措、王国福的其他诉讼请求；三、驳回马者么录的其他诉讼请求。本诉案件受理费5530元，减半收取2765元，由赛措、王国福负担，反诉案件受理费8900元，减半收取4450元，由马者么录负担。
二审查明，赛措、王国福与马者么录签订《房屋租赁合同》后，马者么录从未对房屋进行维修管理。2013年7月因房屋漏水,赛措、王国福维修产生的费用共计16000元。2014年4月涉案房屋的所有权人玛多公路段（黄河沿公路段）原法定代表人武文生口头通知租赁房屋要拆迁，事实涉案房屋至今未能拆迁。
二审法院查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院依法予以确认。
本院认为，一审法院认定，赛措、王国福与马者么录签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有与约束力，双方应按合同约定享受权利并履行义务一节。合同有效正确。
赛措、王国福与马者么录订立的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。赛措、王国福作为承租人履行租赁合同的主要义务是向马者么录交纳房屋租金，马者么录作为出租人履行租赁合同的主要义务是向赛措、王国福提供适合经营宾馆的场所。
一审法院认定，赛措、王国福以青海省黄河沿公路段通知其涉案房屋要拆除及房屋出现了多次漏水影响正常经营，解除合同及不承担租金的诉求。于法无据，一审法院不予支持一节，实属不当，应予以纠正。
马者么录签订合同后并未按照要求修复暖气设备、锅炉及下水通道。赛措、王国福在经营过程中，对所承租房屋暖气设备、锅炉及下水通道进行维修，合同履行期间，由于所承租的房屋又出现漏水问题，赛措、王国福通知马者么录要求其维修，马者么录未履行其义务。赛措、王国福无法继续经营致使合同目的无法实现。按照法律规定，合同解除有约定解除和法定解除两种。租赁物不符合合同要求的，承租人可以随时要求解除合同，这属法定解除条件。2015年10月8日赛措、王国福因为马者么录不履行合同义务向人民法院起诉要求解除合同的主张予以采纳。
一审法院认定，承租人应当按照约定的期限支付租金，马者么录请求赛措、王国福支付租金360000元，于法有据，一审法院予以支持一节，实属不当，应予以纠正。
2015年10月8日赛措、王国福因为马者么录不履行合同义务向人民法院起诉要求解除合同，马者么录应当采取适当措施防止损失的扩大，由于马者么录未采取适当措施，故不得就扩大损失要求赔偿。所以马者么录要求支付2013年7月至2015年7月的租金240000元应予以支持，就其在2016年12月6日一审庭审中追加的诉讼请求120000元不予支持。
一审法院认为，赛措、王国福修复暖气设备237000元，由马者么录承担。租赁期间已届满，承租人应当返还租赁物。马者么录要求赛措、王国福腾退其承租的房屋诉求，于法有据，一审法院予以支持，马者么录未在合同签订日前修复暖气设备齐全，锅炉及地下水通道完好，构成违约。赛措、王国福为修复暖气设备等支出237000元，基本够冲抵两年的租金，赛措、王国福不存在违约的情形。马者么录要求赛措、王国福承担违约金150000元。于法有悖，一审法院不予支持，一节部分错误，应予以纠正。
马者么录作为出租人履行租赁合同的主要义务是向赛措、王国福提供适合经营宾馆的场所。租赁物存在瑕疵的应当承担修复义务。马者么录未在合同签订日前修复暖气设备，锅炉及地下水通道，合同履行期间租赁房屋漏水又未进行修复，属未尽到合同义务，违约在先。赛措、王国福修复暖气设备237000元及房屋漏水修复的费用16000元，共计253000元应由马者么录承担。2013年7月至2015年7月赛措、王国福未按合同履行给付租金义务，属违约。双方都具有违约行为，所以互不承担违约赔偿责任。由于赛措、王国福二审诉讼主张双方互不给付，本院予以采纳。
综上所述，上诉人马者么录的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院部分事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销玛多县人民法院（2016）青2626民初19号民事判决;
二、解除赛措、王国福与马者么录签订的《房屋租赁合同》;
三、驳回马者么录的诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决收取，二审案件受理费7215元由马者么录承担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋晓兴
审判员 何艳丽
审判员 拉毛措
二〇一七年四月二十六日
书记员 秦 措