江西省遂川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0827民初128号
原告:罗某某，男，1979年11月20日生，汉族，居民，住遂川县。
原告：唐某某，女，1979年4月1日生，汉族，居民，住址同上。系原告罗某某之妻。
两原告委托诉讼代理人：丁某某，江西映山红律师事务所律师。
被告：郭某某，男，1967年6月29日生，汉族，居民，住遂川县。
委托诉讼代理人：梁某某，江西映山红律师事务所律师。
第三人：遂川县母米粥餐饮有限公司，住所地：遂川县慈云南路东侧3号。
法定代表人：宋某某，该公司经理。
第三人：遂川县城市建设投资开发有限公司，住所地：遂川县龙泉商贸城二区54号。
法定代理人：袁某，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖某某，江西映山红律师事务所律师。
原告罗某某、唐某某与被告郭某某、第三人遂川县母米粥餐饮有限公司（以下简称母米粥公司）、遂川县城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗某某及其两原告委托诉讼代理人丁某某、被告郭某某及其委托诉讼代理�梁某某、第三人城投公司委托诉讼代理人廖某某到庭参加诉讼。第三人母米粥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本提出诉讼请求：一、请求依法解除2012年7月31日被告郭某某与城投公司签订的《慈云南路3号楼二层租赁协议》，并由被告郭某某将遂川县慈云南路东侧3号综合楼二层交还给原告；二、判令被告郭某某向原告支付违约金20万元，并支付2016年1月1日起至被告实际将房屋交付原告之日起的租金，租金暂计10万元。事实和理由：2012年7月31日，被告郭某某与城投公司签订了《慈云南路3号楼二层租赁协议》，协议约定的房屋位于遂川县慈云南路东侧3号楼综合楼二层，面积1629平方米，租赁期间为2013年元月1日至2025年12月31日止。2016年7月18日，原告出资购买了慈云南路东侧3号综合楼二层，并于2016年11月3日依法取得该商铺的不动产所有权证。
被告郭某某租赁该房后，未经城投公司和原告同意擅自将房屋转租给他人经营餐馆，同时拖欠2016年1月1日始至2017年1月31日的房租至今。根据《慈云南路3号楼二层租赁协议》第二条规定，该租赁房屋在未征得房主书面同意的情况下不得擅自转租给他人，现房屋被告转租他人经营餐馆（母米粥公司）。同时租赁协议第四条约定，被告应当提前一个月交清租赁年度的租金，即在2015年12月前应当支付2016年度的全年租金。根据《慈云南路3号楼二层租赁协议》第八条解除本合同条件规定，乙方擅自转租房屋、甲方可以解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金。
被告郭某某辩称，一、原告所称转租不是事实，被告是与第三人母米粥公司系合伙经营。二、原告称经营“母米粥”未经城投公司与原告同意�是事实，母米粥公司在2016年5月8日开张，是经过城投公司同意的，这个情况在城投公司的买卖合同中有记录。三、原告称拖欠租金不是事实，被告按合同约定向城投公司给付租金时城投公司要求2016年9月1日以后的租金给付原告，因原告拒收，才导致被告于2017年1月9日将2016年全年租金全部给付城投公司。综上所述，请求法院驳回原告诉请。
第三人母米粥公司述称，一、本公司从经营“母米粥”之初就是与被告郭某某合伙经营，即郭某某荣以其具有租赁经营权的店面作为合伙出资份额，占40%股份，本公司占60%股份，而不是原告所称转租给第三人母米粥公司；二、第三人城投公司及原告均知道母米粥公司与被告郭某某合伙经营该租赁店面的情况；三、被告郭某某没有逾期给付租金，在城投公司要求将2016年9月1日后租金给付原告时，因原告要求提高租金拒绝接受，被告郭玉荣在城投公司协调无果的情况下只好将全部租金给付城投公司。综上，请求驳回原告诉讼请求。
第三人城投公司述称，一、两原告在购买该商铺时，第三人已告知该商铺租赁给他人，且承租人用于开茶店及与他人合伙经营餐馆“母米粥”。该事实城投公司与原告在签订买卖合同时予以注明，原租赁合同也作为附件交付给了两原告。二、两原告在2016年7月份购买的商铺，于2016年9月份全部付清购房款。城投公司承诺2016年9月1日后租金由原告收取。被告郭玉荣按约定向城投公司支付2016年12月31日前的租金时，城投公司明确了2016年9月1日后的租金应给付两原告，但承租人交房租时反馈两原告要求提高房屋租金而拒绝接受按原约定方法计算租金。因此，承租人将一年的租金全部交到了城投公司，本公司已通知两原告领取2016年9月1日后的租金，但�原告一直未来领取。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提供的2号证据《慈云南路3号楼二层租赁协议》，原告认为被告郭玉荣将该租赁店面已转租他人及未按约定的期限交纳房屋租金。被告质证认为其并未转租他人，也未逾期交纳房屋租金，被告理解该条款即2017年年度的租金应在2017年年终提前一个月交纳。本院认为该协议第四条约定：乙方（郭玉荣）应提前一个月交清该租赁年度的租金。原告购买该房屋后，被告应在2016年12月1日前交清2017年度的房屋租金，但被告在2017年1月9日才交清2016年度的房屋租金已明显违约，故对原告证明目的予以确认。原告认为被告已将该租赁房屋转租，因其所举证据与查明事实不符，不予采信。2、关于原告提供的6号证据，原告认为被告郭玉荣从2016年元月起至今未交租金。被告质证认为没有交纳租金的原因系原告拒收，本院认为，被告未提供证据原告拒收租金，故对其质证意见不予采信。3、关于原告提供的9、10、11、13号证据，原告认为被告郭玉荣将该租赁店面转租他人，被告质证认为其为与母米粥公司系合伙。本院认为，被告与母米粥公司签订了合作协议书，故对被告质证意见予以采信。关于被告提供的2号证据，被告认为城投公司在出售诉争租赁房屋前没有书面告知被告，在移交房屋时也没有正式告知被告，原告质证认为城投公司在2016年9月14已电话正式通知了被告该房屋已出售，并告知房屋租金由原告收取。本院认为，该证据能够证明城投公司已通知被告该房屋已出售，并要求被告将房屋租金交给原告，本院予以确认。
经本院审理认定事实�下：遂川县城市建设投资开发有限公司系事业单位，具有独立的法人资格。遂川城投房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）系遂川县城市建设投资开发有限公司下设机构。2012年7月31日，城投公司和房地产开发公司与被告郭玉荣签订了《慈云南路3号楼二层租赁协议》，协议约定主要内容为：一、甲方（城投公司）将遂川县慈云南路南侧3号综合楼二层（含第一层西侧45号商铺61.53平方米、第一层东侧58号商铺35.53平方米、第二层商铺1531.94平方米），面积为1629平方米出租给乙方（郭玉荣）；二、乙方向甲方承诺租赁房屋作为乙方经营餐馆茶楼使用，乙方保证在租赁期内，未征得甲方书面同意以用按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自转让给他人经营和改变上述约定使用用途；三、甲、乙双方约定租期为十三年。房屋交付期为合同订立之日，房屋租赁�限自2013年元月1日至2025年12月31日止；四、乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金10万元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收房屋合格、水电等费用付清后，甲方退回上述保证金给乙方。甲乙双方约定该房屋年租金前五年为10万元，第六年开始租金按每年递增5%。乙方应提前一个月交清该租赁年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付违约金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金则甲方有权单方面解除合同；甲乙双方同意违反合同一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金。2012年12月21日，被告向城投公司交纳了2013年元月1日至2013年12月31日租金。2014年9月15日交纳了2014年全年租金，2016年元月6日交纳了2015年全年租金，2017年元月9日交纳了2016年全年租金。另被告还向城投公司交纳了保证金1万元。被告郭玉荣租赁该房屋后一�在经营茶楼和餐馆。
2016年7月18日，原告罗思灵与城投房地产开发公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定主要内容为：一、甲方（城投房地产公司）将遂川县慈云南路东侧3号楼第二层商铺（含第一层西侧45号商铺61.53平方米、第一层东侧58号商铺35.53平方米、第二层商铺1531.94平方米），建筑面积1629平方米出售给乙方（罗思灵）；二、由于该商铺已租赁给郭玉荣，乙方已完全了解商铺租赁情况，乙方自愿接受该商铺的租赁协议，并愿意承担本租赁协议约定的一切义务和责任。2016年9月14日，原告罗思灵已付清全部购房款，同年，11月3日办理了不动产所有权登记证。
本院认为，第三人城投公司与被告郭玉荣签订的《慈云南路3号楼二层租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。2016年7月18日�告罗思灵与第三人城市公司签订《房屋买卖合同》，城投公司将该租赁房出售给了原告罗思灵，2016年9月14日该房屋所有权发生转变，即租赁协议中约定的权利与义务亦随之转移，根据原、被告签订的租赁协议第四条约定：乙方（郭玉荣）应提前一个月交清该租赁年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付违约金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金则甲方（罗思灵）有权单方解除合同。被告郭玉荣至本案开庭之日未交清2017年全年的房屋租金，己明显违约。根据合同约定，原告有权单方解除合同。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，或迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。故原告要求解除遂川县城市投资开发有限公司与被告郭玉荣签订的房屋租赁协议及要求被告归还房屋的诉讼请求，本院予以支持。
2016年9月14日至2016年12月31日期间的房屋租金被告于2017年元月9日已交到第三人城投公司处，原告可到城投公司领取该期间租金。经核算，截止2017年5月31日止，被告尚欠原告租金41670元（10万元／年÷12个月×5个月）。对于违约金的计算，本院认为被告延期支付2017年元月1日至2017年5月31日的租金为41670元，逾期利息应从2017年元月1日起至2017年5月31日按月息2%计算为4170元。原告诉请要求被告支付违约金20万元，已明显超过法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除遂川县城市建设投资开发有限公司与被告郭玉荣签订的《慈云南路3号楼二层租赁协议》，被告郭玉荣应在本判决书生效之日起十日内将位于遂川县慈云南路东侧3号综合楼二层（含第一层西侧45号商铺61.53平方米、第一层东侧58号商铺35.53平方米、第二层商铺1531.94平方米），面积为1629平方米（房屋所有权证号为：（2016）遂川县不动产权证第0001609号、0001607号、0001611号）归还给原告罗思灵、唐春霞。
二、被告郭玉荣应在本判决书生效之日起十日内向原告罗思灵、唐春霞支付2017年5月31日之前所欠房屋租金41670元及违约金4170元，两项共计45840元。并从2017年6月1日始按年租金10万元∕年，月利率2%支付违约金至被告搬离该租赁房屋止。
三、驳回原告罗思灵、唐春霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告负担4913元，被告负担887元。原告己预交，被告郭玉荣负担部分限其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 彭玉玲
审 判 员 傅宗红
人民陪审员 高细连
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 肖彦琛