云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终535号
上诉人（原审被告）洪惠琴，女，1944年4月17日出生，汉族。
上诉人（原审被告）孙鹏坤，男，1965年9月29日出生，汉族。
上诉人（原审被告）孙鹏雁，男，1969年8月3日出生，汉族。
上诉人（原审被告）孙月华，女，1972年1月29日出生，汉族。
四上诉人共同委托代理人韩子恒、刘娅，北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组。
负责人李军，组长。
委托代理人沈宗紧，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华因与被上诉人昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组（以下简称“七家村小组”）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认本案法律事实如下：一、被告孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华系被告洪惠琴与孙光红所生育子女。被告洪惠琴与孙光红原系夫妻关系，双方婚姻关系存续期间，孙光红于2010年10月5日死亡。孙光红生前于1993年3月7日与昆明市官渡区阿拉彝族乡石坝办事处七家村委会（现名昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组）签订《场地有偿使用协议书》，约定：“为了深化改革加速经济发展建设，引进技术人才，发展乡镇企业，甲乙双方并作如下协议：一、甲方（即本案原告）将位于西接五二厂合同地距两米，在安石公路退进3-4米，北接小石坝村地界，南与现道路退进两米，总计十五亩；二、使用期限：自一九九三年三月七日起至二○五三年三月六日止，共计六十年；三、使用费：（1）第一个十年每年每亩伍佰元；（2）第二个十年每年每亩壹仟元；（3）第三年十年每年每亩壹仟伍佰元；（4）第四个十年每年每亩贰仟元；（5）第五个十年每年每亩贰仟伍佰元；（6）第六个十年每年每亩叁仟元，六十年使用费共计壹佰伍拾柒万伍仟元；四、支付办法：在每年年底付清次年使用费，即每年的十二月二十五日前支付第二年的使用费，逾期每天罚应交总额的3/100的滞纳金，逾期三十日以违约论，甲方收回土地；五、现在地上附作物，经双方清点定价，计贰万伍仟元，由乙方（即孙光红）签订合同后，施工前一次性付清1.农户种植的桉树、桃树、麦子青苗计：22570.00元；2.村集体种的桉树定价为2430.00元；六、所有建厂投资，场地平整，水电安装及今后的各种税收，水电费安石路的开通和办理各种手续时的费用，由乙方负责，甲方必须要配合乙方，办理各种手续；七、使用期内，如遇国家占用，国家对土地的赔偿归甲方，国家对财产的赔偿的每年1/60的比例由乙方折给甲方；八、企业建成后开始生产，甲方同意解决乙方7人的迁移户口，落入甲方，甲方负责办理户口迁移手续，落入后享有甲方同等村民的权利，待遇（但不分责任田，不参加经济分配）；九、企业建成后，乙方按企业规模招聘甲方三分之一的工人上班，其工资待遇，劳动纪律，按厂纪、厂规执行，甲方（集体、个人）如果要投资入股，按其股份分成，甲方以外人员入股的，由乙方自己决定，乙方所办企业，由乙方自主经营，自负盈亏，债权、债亏自行承担，甲方不干涉；十、使用期内，乙方不得将土地出租、转让、抵押；十一、使用期满后，如甲方继续有偿出让土地使用权，同等条件下，乙方享有优先权；十二、使用期内，如遇不可抗力因素造成协议无法履行，协议自行终止，造成损失各自承担；十三、如遇国家征用土地，遇不可抗力因素或使用期满，这三种情况，乙方一家享有与本村村民的完全同等待遇，由甲方安排；十四、使用期满后，土地上的不动产部分无偿归甲方，动产部分归乙方；十五、此协议不因双方人事变动影响协议执行；十六、使用期内，双方不得无故违约，如果哪方违约，造成损失由违约方负责赔偿；十七、本协议未尽事宜，双方再行协商，达成的文字性材料与本协议具有同等法律效力；十八、本协议经双方签字、盖章，上级主管批准，公证机关公证生效；十九、本协议一式伍份，甲、乙双方各执一份，各方上级主管各执一份，公证机关一份。”上述协议落款处有“昆明市官渡区阿拉彝族乡人民政府石坝办事处”签章。1994年9月15日，云南省昆明市官渡区公证处对《场地有偿使用协议书》进行公证。二、孙光红与原告七家村小组签订涉案《场地有偿使用协议书》后对协议书项下土地进行了平整，并以原告七家村小组名义申请开办“昆明市石坝橡胶制品厂”（但该厂未实际设立）。昆明市官渡区土地管理局于1993年8月2日作出同意原告七家村小组建橡胶厂用地15亩的官土征字（93）第563号《昆明市官渡区社、队企业建设用地批准通知书》。2001年11月20日，涉案土地取得建设用地使用权登记[官集用（2001）字第1143176号集体土地使用证]，登记土地使用者为“官渡区阿拉彝族乡石坝村民委员会七家村”（即本案原告七家村小组），用途为商业，使用权类型为划拨。三、本案庭审中，原、被告共同确认“昆明市石坝橡胶制品厂”未实际开办后，孙光红变更经营项目并在土地上建盖建（构）筑物，用于经营餐饮、停车和加油站。2001年9月17日，原告七家村小组、孙光红与中国石油化工股份有限公司云南昆明石油分公司签订《土地租赁协议》，约定由七家村小组、孙光红将“位于324国道线上K2643+680米处15亩的联营用地的其中加油站用地3.8亩，面积为2550平方米（以三方认定地界图为准）”自2001年元月1日起租赁给中国石油化工股份有限公司云南昆明石油分公司“建设经营加油站使用”，使用期限为2001年至2053年。同时约定七家村小组、孙光红双方“在一九九三年三月七日签订的联营（合同书）中的权利、义务不变”；“在租赁土地使用期内，如遇国家征用土地，地面资产赔偿归丙方（即中国石油化工股份有限公司云南昆明石油分公司）所有，土地赔偿部分由甲乙双方（即七家村小组、孙光红）按原双方协议执行”；“土地年租金每年9.6万元（无递增），自2004年元月1日起，由丙方提前一个月支付给乙方，甲方应享受部分由乙方负责按期支付给甲方，（在本协议签定之前，2001年至2003年的土地租金由朱叶来负责付清，同时终止2000年十二月一日签定的联营、租赁合同）”。四、孙光红死亡后，被告洪惠琴以自己名义分别于2010年12月20日、2011年12月19日、2012年12月27日向原告七家村小组交付《场地有偿使用协议书》项下“2011年用地费”15,500元、“2012年度合同用地费”15,500元、“2013年度用地费”22,500元。现原告起诉，请求：一、依法判决确认《场地有偿使用协议书》中租期超过20年的部分无效，同时返还该土地及地上建筑物；二、判令被告参照《场地有偿使用协议书》向原告支付自2014年3月7日至实际返还土地之日的土地占用费，计算至2015年3月7日共计人民币22,500.00元；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理认为，本案争议焦点如下：一、被告诉讼主体资格问题？二、涉案《场地有偿使用协议书》的性质及效力？三、涉案《场地有偿使用协议书》约定使用期限（租赁期限）超过二十年部分是否有效？四、原告要求被告返还土地及地上建筑物，以及要求被告支付土地占用费的诉请是否有依据？
关于争议焦点一：本案中，原告七家村小组与孙光红于1993年3月7日签订《场地有偿使用协议书》。合同履行期间，作为合同当事人一方的孙光红于2010年10月5日死亡，发生合同项下权利义务的继承。经审查，被告洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华为孙光红法定第一顺位继承人，四人共同确认对涉案合同项下权利义务未进行过继承分割。故本案争议《场地有偿使用协议书》项下孙光红的合同权利义务应由四被告承继，即由四被告享有合同权利并承担合同义务，四被告为本案适格当事人。关于争议焦点二：本案争议《场地有偿使用协议书》约定由原告七家村小组提供15亩土地给孙光红用于开办企业，孙光红按约定交付七家村小组土地使用费。根据合同签订时企业政策及被告提交的《企业法人申请开业登记注册书》记载事项，当时拟设立企业为集体性质之乡镇企业。鉴于相应企业未实际成立，就《场地有偿使用协议书》的履行而言，双方之间仅余土地使用事项。进而言之，涉案《场地有偿使用协议书》所约定土地使用事项符合租赁合同特征，孙光红与原告七家村小组之间成立租赁合同法律关系。就土地租赁使用事项而言，涉案土地已取得建设用地使用权，已对农业用地用于建设使用之效力瑕疵进行补正。基于此，孙光红与原告七家村小组所订立《场地有偿使用协议书》为双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点三：原告主张涉案《场地有偿使用协议书》约定使用期限（也即租赁租期）为六十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，超过二十年部分应为无效；被告则抗辩主张涉案合同订立于《中华人民共和国合同法》实施之前，不应适用该法关于租赁期限最高年限的限制性规定。对此争议，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该条规定的目的在于防止出现租期过长阻碍租赁物改良以及情势变化所致利益失衡之状况，系对租赁合同存续期限的强制性限制规定。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”涉案《场地有偿使用协议书》订立于1993年3月7日，当时的法律、行政法规对租赁合同的租赁期限无限制性规定，依相应司法解释之规定，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，且适用相应规定利于平衡合同当事人之间利益而不违背维护交易稳定之原则。但对于租赁期限的限制性规定系在1999年10月1日《中华人民共和国合同法》施行后才明确作为确认租赁期限最长期限的依据，此时租赁合同当事人方明知相应的强制性规定，故对于合同法施行前成立的租赁合同约定租赁期限超过二十年，超过部分为无效的认定，应自1999年10月1日计算，即自该日起超过二十年的部分无效。据此，涉案《场地有偿使用协议书》约定使用期限（租赁期限）自1999年10月1日起超过二十年部分无效，即自2019年9月30日以后的约定租赁期限无效。对原告要求确认涉案《场地有偿使用协议书》自1993年3月7日起超过二十年的部分无效的诉请，不予支持；对被告认为《场地有偿使用协议书》约定租赁期限六十年为有效的主张，亦不予采纳。关于争议焦点四：根据上述涉案《场地有偿使用协议书》约定租赁期限超过二十年的部分无效的认定，现合同仍在有效期内，原、被告双方均应依约履行合同。被告作为孙光红的合同权利义务承继人占有、使用合同项下租赁土地有相应的合同约定依据，原告要求被告返还租赁土地及地上建筑物的诉请于法无据，不予支持。另，根据涉案《场地有偿使用协议书》的约定，被告应于每年12月25日前支付下一年度的租金。根据庭审查明，被告于2012年12月27日交付2013年度租金，尚未交付2014年度及之后租金。基于原告诉请要求支付的占有使用费与租金同质，在本案中一并处理，确认由被告支付原告相应应付而未付租金，即2014年度、2015年度租金共计45,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：一、原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组与孙光红于1993年3月7日所签订《场地有偿使用协议书》约定使用期限（租赁期限）超过2019年9月30日部分无效；二、由被告洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组2014年度、2015年度租金共计45,000元;三、原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组的其他诉讼请求不予支持。案件受理费363元，减半收取181.5元，由被告洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华负担，余额181.5元退还原告。
一审宣判后，洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华不服向本院提出上诉，请求：一、二审法院依法撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2110号民事判决书；二、二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院适用法律错误。上诉人洪惠琴的丈夫孙光红于1993年3月7日与被上诉人签订《场地有偿使用协议书》，而《中华人民共和国合同法》系1999年10月1日起开始实施的，《场地有偿使用协议书》签订并成立于合同法实施之前，根据法不溯及既往的原则，审理本案应适用《中华人民共和国经济合同法》的相关规定。原审法院适用《中华人民共和国合同法》审理本案，并以此判决《场地有偿使用协议书》超过20年的部分无效，违背了法不溯及既往的原则，不符合《合同法》关于鼓励交易、维护交易安全和市场稳定的立法目的，原审法院显然是适用法律错误。二、依据《经济合同法》的规定《场地有偿使用协议书》合法、有效，原审法院的判决无事实和法律依据。被上诉人与上诉人的丈夫孙光红1993年3月7日签订的《场地有偿使用协议书》系双方真实的意思表示，并不违反合同成立时的法律、行政法规的禁止性规定。并且，双方签订的《场地有偿使用协议书》系经昆明市官渡区公证处公证的，依据当时的法律规定，该合同是双方在平等，自愿的基础上签订的，并不违反当时的法律规定。根据“法无禁止即自由”的私法自治原则，《经济合同法》并未对租赁期限作出限制性规定，双方1993年3月7日签订租期60年的租赁合同应为合法有效的合同。原审法院以当事人行为发生后才颁布实施的法律否定正在履行的合同显失公平。三、原审法院未对本案租赁土地地上建筑物的归属以及上诉人的经济损失进行审查认定，属认定事实不清。上诉人的丈夫孙光红租赁本案所涉15亩荒山、荒沟的目的是开发建设投资开办企业，与被上诉人签订《场地有偿使用协议》，并约定了60年的租赁期限，是基于企业的长远发展。并且，协议签订后上诉人耗费了半年多的时间，出资300多万元对凹凸不平的土地进行平整。之后孙光红投入了100多万元办理相关用地手续，150万元进行厂房建设并购进相应机器设备。但因市场变化，橡胶厂未能顺利开办，考察论证后，经被上诉人同意，孙光红将租用的15亩土地中的8亩用于建盖加油站，7亩用于建设饮食、停车、住宿综合服务场所。2001年9月17日，被上诉人、孙光红与中国石油化工股份有限公司云南昆明石油分公司签订《土地租赁协议》，约定将孙光红承租的15亩土地中加油站用地3.8亩租赁给中国石油化工股份有限公司云南昆明石油分公司建设经营加油站使用。为开发利用土地，孙光红在剩余的租赁土地上建盖了房屋等地上建筑物50余间。上诉人一方为履行合同，先后投入了数千万元的人力、物力、财力，对承租的土地进行改造，开发建设。经上诉人一家人二十几年的不懈努力，将原本凹凸不平的土地变成一块平整之地，并建盖了房屋、加油站等，建盖的房屋多数是商铺，并且已出租给第三人管理使用。原审法院忽略了上诉人所做的上述工作以及投入的资金，并且也未对上诉人所建的地上建筑物进行审查认定，仅仅片面的判定合同超过20年的部分无效，这对上诉人而言，显然是显失公平的，上诉人的巨大经济损失无法得到弥补，违反了《经济合同法》第十六条的规定。上诉人认为，当事人签订租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，法院在审理《合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。从保护交易安全和合同当事人契约自由的角度出发，应充分尊重当事人签订合同时真实的意思表示。原审法院认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人七家村小组答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，经询问对一审判决认定事实的意见，本案当事双方均无异议，对经一审审理确认当事人无异议的本案事实，本院予以认定。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
归纳双方的诉辨主张，本案的争议焦点是：一审法院对涉案《场地有偿使用协议书》租赁期限的裁判是否存在适用法律错误？
本院认为：本案中，上诉人洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华上诉认为其与被上诉人订立的《场地有偿使用协议书》时间是1993年，故审理本案应适用《中华人民共和国经济合同法》的相关规定，而按当时经济合同法的规定，本案双方约定的60年租期并不违法，依法应为有效受保护。而一审判决适用1999年的《中华人民共和国合同法》的规定审理本案租赁期的争议，因而认定本案双方约定的租赁期限部分有效，适用法律错误，判决明显不公。对此本院认为，本案当事人之间签订的《场地有偿使用协议书》成立在《中华人民共和国合同法》生效前，按规定应适用当时的法律即“经济合同法”处理本案的争议，但就处理双方《场地有偿使用协议书》租赁期限效力的问题，双方合同成立时的“经济合同法”并无规定。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”即对“合同法”成立前当事人的纠纷，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。故一审法院以《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，审理评判本案当事人之间《场地有偿使用协议书》约定的租赁期限的效力，于法有据，处理结果也并无不当，本院予以维持。至于上诉人上诉主张的原审法院未对本案租赁土地地上建筑物的归属以及上诉人的经济损失进行审查认定，认定事实不清的上诉意见。本院认为，按一审判决，涉案诉争的《土地租赁协议》尚在履行过程中，协议还未解除，本案租赁土地地上建筑物的归属以及上诉人投入的经济损失如何处理的条件尚不成就，因此一审法院对此不予审查处理并无不当。另本案中，被上诉人诉请主张的金钱给付部分为“赔偿金”，一审法院根据查明的欠付租金的事实判决上诉人支付被上诉人租金，处理不当，但鉴于二审中上诉人表示愿意支付一审判决确认的租金，本院就不再作另行调整。综上所述，上诉人洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华的上诉请求没有法律依据不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费合计人民币363元，由上诉人洪惠琴、孙鹏坤、孙鹏雁、孙月华承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年四月二十八日
书记员 马 娜