福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初1660号原告：宋文炎，男，1972年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告：苏晓聪，女，1976年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄光仪、郑跃滨，福建厦宇律师事务所律师。被告：厦门龙湖恒嘉置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇涌泉工业园（生活综合楼101）。法定代表人：胡若翔，总经理。委托诉讼代理人：罗宏强，林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。原告宋文炎、苏晓聪与被告厦门龙湖恒嘉置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宋文炎、苏晓聪的委托诉讼代理人黄光仪、郑跃滨，被告龙湖公司的委托诉讼代理人林巧财到庭参加诉讼。经协商，双方未能达成庭外和解。本案现已审理终结。宋文炎、苏晓聪向本院提出诉讼请求：1.龙湖公司立即向宋文炎、苏晓聪支付逾期交房违约金525824元（以购房款2603091元为计算基数，按日万分之四，自2015年10月26日计算至2017年3月15日）；2.龙湖公司赔偿商业物业管理费、公共维修金、公摊水电费等损失9463.66元；3.龙湖公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月30日，宋文炎、苏晓聪与龙湖公司签订《厦门市商品房买卖合同》【合同号（03221905）】，约定：1、宋文炎、苏晓聪向龙湖公司购买龙湖灌口项目1#地块9#楼1层122单元，建筑面积90.02平方米，该商品房价款每平方米28916.81元，总金额2603091元；2、龙湖公司应当在2015年10月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付宋文炎、苏晓聪使用：（1）该商品房经建设单位依法勘察、涉及、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述约定条件，双方同意宋文炎、苏晓聪有权拒绝交接，按逾期交房由龙湖公司承担违约责任；3、龙湖公司如未按本合同规定的期限将商品房交付宋文炎、苏晓聪使用，逾期超过90日后，宋文炎、苏晓聪要求继续合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙湖公司按日向宋文炎、苏晓聪支付已付款万分之四的违约金；4、商品房达到使用条件后，龙湖公司应当书面通知宋文炎、苏晓聪办理交付手续。双方进行验收交接时，龙湖公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，龙湖公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。龙湖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全或要求收取本合同约定范围以外的费用，宋文炎、苏晓聪有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由龙湖公司承担。合同签订当日，宋文炎、苏晓聪与龙湖公司在厦门市房地产交易产权籍登记中心做了备案登记。之后，宋文炎、苏晓聪依约支付了购房款，但龙湖公司迟迟未能在规定的时间内提供合同规定的具备交房条件所需要的证明文件，至今龙湖公司仍无法提供《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》。基于实际情况，宋文炎、苏晓聪无奈之下于2017年3月15日在龙湖公司不具备交房条件的情形下接收了讼争房产，但龙湖公司的行为已经构成严重违约，为维护宋文炎、苏晓聪之合法权益，宋文炎、苏晓聪特诉至贵院，恳请依法判令支持宋文炎、苏晓聪之诉讼请求。龙湖公司辩称，本案所涉房屋为现房销售，讼争房屋于2014年12月4就具备交付条件。宋文炎、苏晓聪以龙湖公司未提交《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》为由拒绝收房，但讼争商铺是属于不用提供前述两书的范畴，宋文炎、苏晓聪拒接收房没有依据；《厦门市商品房买卖合同》约定的第十一条其他文件系通过现场公示。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，宋文炎、苏晓聪（买受人）与龙湖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：03221905）约定：宋文炎、苏晓聪向龙湖公司购买龙湖灌口项目1#地块9#楼1层122单元，建筑面积90.02平方米，商品房用途为商业服务，单价28916.81元/平方米，总价2603091元。第八条（交付条件与期限）、出卖人应当在2015年10月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。……。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四（该比例应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。……。第十一条（交接）、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（详见附件六补充协议）。附件六第十条（房屋交付的补充约定）……。3、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款……等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。4、在出卖人具备了本合同约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中的规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。5、双方明确，依照本合同约定，出卖人向买受人出示有关证明文件是指在入住通知书约定的交付期限内，出卖人在交付地点现场张贴需公示的文件；出卖人向买受人提供有关文件，是指按照入住通知书规定的流程在买受人签署交接单。……。8、买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，……。9、买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。2014年12月4日，讼争房屋所在地块项目通过备案。2015年10月19日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具《项目土地房屋权属登记通知书》（编号20152010161560），核准讼争地块房屋登记，并可办理相关部分的分户登记及转移登记手续。2015年10月25日，宋文炎、苏晓聪自述曾找过龙湖公司要求交房，但龙湖公司拒绝交房。2015年11月21日，宋文炎、苏晓聪付清讼争购房款2603091元。2015年11月27日，龙湖公司向宋文炎、苏晓聪邮寄EMS送达《龙湖嘉屿城办理通知书》，要求宋文炎、苏晓聪前往龙湖公司办理土地房屋权证手续，办理时间为2015年11月26日至2015年11月30日。2015年11月22日，龙湖公司向宋文炎、苏晓聪邮寄EMS送达《关于办理权属登记证书的敦促函》。2016年4月21日，龙湖公司向宋文炎、苏晓聪邮寄EMS送达《再次接房通知书》。宋文炎、苏晓聪就讼争商铺已支付案外人重庆新龙湖物业服务有限公司自2015年12月1日至2017年3月31日的商业物管费、公共维修金、公摊水电费等9463.66元。2016年10月21日，宋文炎在《龙湖.嘉屿城小区交付流转单》上签字，但未接收房屋。2017年3月15日，宋文炎正式接收房屋并办理房屋交接手续。上述事实有相应证据在卷卷宗，依法予以确认。本院认为，宋文炎、苏晓聪与龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方应依法依约全面履行合同义务。1、关于2015年10月26日至2015年11月21日期间的违约问题。2015年10月19日，厦门市房地产交易权籍登记中心已核准登记，即在此时间之前讼争房屋已具备交房条件。双方合同约定交房时间为2015年10月25日，宋文炎、苏晓聪购房款付清时间为2015年11月21日，根据附件六补充协议第十条第3项之约定，2015年11月21日前龙湖公司可依约拒绝交房并无须承担违约责任。故宋文炎、苏晓聪主张2015年10月26日至2015年11月21日期间的违约金，缺乏合同依据，依法予以驳回。2、关于2015年11月21日之后的违约问题。宋文炎、苏晓聪主张其拒绝接收房屋的理由为龙湖公司未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《商品房买卖合同》第十一条之约定，龙湖公司出示前述“两书”的签订为“所购商品房为住宅”，讼争房屋为“商业用途”的商铺而非住宅，故宋文炎、苏晓聪拒绝接收房屋的理由缺乏合同依据，依法不予采纳。龙湖公司主张于2015年10月24日或2015年10月25日间有邮寄送达《交房通知书》，未有证据证明，依法不予采纳。2015年11月21日之后，龙湖公司应对其未书面通知宋文炎、苏晓聪办理交房手续的期间承担违约责任。至于违约期间，2015年11月27日，龙湖公司已向宋文炎、苏晓聪邮寄送达了《龙湖嘉屿城办理通知书》，该通知书虽不是交房通知书，但办理土地房屋权证通知之于龙湖公司的要求更为严格，宋文炎、苏晓聪接到该通知时，可推定宋文炎、苏晓聪知晓讼争房屋达到了交房条件且可办理房屋交接手续，并以办证的结束时间2015年11月30日做为违约计算截止点，即龙湖公司预期交房应承担违约金的时间为2015年11月22日至2015年11月30日。至于违约责任，依据附件补充协议第十条第9项之约定，在交房期限届满后，宋文炎、苏晓聪如未收到交房通知书，有义务前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，但宋文炎、苏晓聪未前往办理交接手续，且其之后拒绝交接的理由缺乏依据，故就对于交房违约，当事人双方均有过错，法院酌情龙湖公司承担违约责任的60%，宋文炎、苏晓聪承担40%，龙湖公司应支付宋文炎、苏晓聪违约金为：2603091元×0.0004×9天×60%=624.74元。3、关于宋文炎、苏晓聪所要求龙湖公司赔偿商业物业管费、公共维修金、公摊水电费等9463.66元的问题，前述费用发生时间为2015年12月1日之后，根据前述认定，2015年12月1日之后应视为已交房，龙湖公司无需再承担违约责任，故宋文炎、苏晓聪要求龙湖公司承担该项费用损失，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门龙湖恒嘉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付宋文炎、苏晓聪逾期交房违约金624.74元；二、驳回宋文炎、苏晓聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9153元，减半收取4577元，由宋文炎、苏晓聪负担4552元，由厦门龙湖恒嘉置业有限公司负担25元，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员  钟乾华二〇一七年八月三日书记员  黄智达附：相关法律法规第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”