广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10311号
上诉人（原审被告）：潘建荣，男，汉族，1971年6月24日出生，住所地：福建省南安市，
委托诉讼代理人：袁迪平，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆庆军，男，汉族，1974年8月10日出生，住所地：广西贵港市港南区，
委托诉讼代理人：郭天喜，广东和律创律师事务所律师。
原审第三人：深圳市恒德行房地产经纪有限公司横岗分公司（以下或简称恒德行公司），住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道深惠路1152号B栋一楼-2,注册号：440307105378682。
法定代表人：胡锦明。
委托诉讼代理人：孙涛，男，汉族，1976年11月3日出生，住所地：湖南省益阳市赫山区，系该司员工。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行（以下或简称工商银行），住所地：深圳市龙岗区横岗街道东城中心花园裙楼132、132A、
133,组织机构代码：693952134。
法定代表人：杨多平。
原审第三人：深圳农村商业银行坪地支行（以下或简称农商银行），住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗大道（坪地段）3017号，组织机构代码：785258174。
法定代表人：刘旭文。
上诉人潘建荣因与被上诉人陆庆军、原审第三人深圳市恒德行房地产经纪有限公司横岗分公司、中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行、深圳农村商业银行坪地支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘建荣上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回陆庆军全部诉讼请求。
事实与理由：
一、陆庆军严重违约,潘建荣有权依约定和法律规定解除合同。2015年3月14日双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定被上诉人须于2015年4月20日前支付首期款，并至银行作资金监管。但陆庆军直到2015年5月15日才支付首期款69.5万元，逾期超过25天；《房屋买卖合同》第十二条约定：如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金等。据此，潘建荣有权解除合同没收定金。
二、潘建荣并未违约。《房屋买卖合同》约定：由潘建荣自行赎楼，在合同签订5日内向按揭银行申请提前还贷。签订合同后潘建荣按约定向银行口头申请提前还贷；按照目前房屋买卖的惯例，一般由买方赎楼，并承担相关赎楼费用，当时为了给陆庆军省钱、省时、省心，双方口头约定由潘建荣利用陆庆军的首期款提前还贷，自行赎楼。但由于陆庆军的首期款迟迟不能到位导致无法提前还贷赎楼；没有提前还贷赎楼并未影响合同履行，也未给陆庆军造成任何损失，且未提前还贷赎楼是陆庆军造成的。
三、即使将未提前还贷赎楼的区区小事也算作潘建荣违约，陆庆军也无权要求继续履行合同。1、合同有约定，约定优先。《房屋买卖合同》第十二条约定：如果卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。并无继续履行合同的约定。对于违约责任当事人有约定的按约定办，没有约定的按法律规定办。既然双方对卖方承担违约责任的方式和内容作出了明确约定，且约定并未违反法律规定，人民法院应当遵从当事人的约定。所以，即使潘建荣违约了，陆庆军也只能按约定解除合同并要求双倍返还定金或要求支付房产转让价20%违约金，不能要求继续履行合同，这就是约定优先。
四、潘建荣在陆庆军严重违约后协助办理资金监管手续和公证委托担保赎楼的行为不影响行使合同解除权。陆庆军未按合同约定支付首期款，违约的事实已客观存在，潘建荣依合同约定和法律规定也享有了合同解除权，在双方未达成新的书面协议前，该权利并未消灭；潘建荣办理资金监管手续和公证委托担保赎楼手续并未表明潘建荣一定愿意继续履行与陆庆军签订的原合同，潘建荣也试图就陆庆军违约事宜达成新的协议，但最后新的书面协议未达成，潘建荣就行使合同解除权；在陆庆军严重违约后，原合同内容处于不确定状态，如果双方未就分歧达成新的书面协议，视为双方就合同变更未达成协议，原合同不能履行。原判将潘建荣诚实守信的行为反而作为限制潘建荣行使解除权的理据，违背司法公正和良知。
潘建荣是为了改善住房而出售涉案房屋的，当时房价波动大，急需要钱购买新房，由于陆庆军迟迟不能支付首期款、迟迟不能办理房屋买卖手续，导致潘建荣更丧失了购房机会，签订《房屋买卖合同》的目的无法实现。陆庆军提供的《录音》完全能证明这些事实：“我为什么那么急卖那个房子，那谁不急？那确实需要那个钱”、“你们实在拖得太久了，是你们自己拖”、“你们这个手续要是早点去办理，房子早就过户到你名下了。像我们这么好的，老是卖房的还在催你们，隔三差五去催你们，你们老是那么久才去银行办理手续”。
六、本来是陆庆军严重违约，导致潘建荣签订合同的目的无法实现，没有买到新房，房价飞涨，造成300多万元损失，原判要求潘建荣一人承担陆庆军违约风险和损失，于法于理于情均不通，有失司法良知，不公平、不公正。
七、没有证据证明陆庆军至今仍具有购房资格。本案系2015年7月立案，2015年10月23日开庭，原审法院在开庭后拖了15个月后的2017年1月21日才宣判，期间房地产政策进行了几次调整，原判也只是说在2015年11月23日前具有购房资格，那么判决时陆庆军是否仍具有购房资格？事实不清。当然，也有可能原审用拖延判决的办法故意为陆庆军创造购房资格。
综上，原判认定事实不清，适用法律错误，处理不公，请求依法改判。
陆庆军辩称，一、潘建荣上诉请求及事实理由无理无据，潘建荣单方停止赎楼，不再卖房的违约行为，是合同无法继续履行，导致纠纷的根本原因。上诉状第2页第1—2行，潘建荣称由于陆庆军的首期款迟迟不能到位，导致无法提前还贷赎楼，该说法完全无视客观交易习惯及双方资金监管协议，根据双方于2015年5月15日签订《二手楼交易资金监管协议》第六条之约定，双方只有在涉案房产完成过户手续才能取得首期款，而只有潘建荣赎楼解除银行抵押权后，房产才具有过户的前提，因此潘建荣按合同约定提前赎楼是其必要合同义务，不能以首期款不能按时到位而抗辩不赎楼。同时，在一审法院查明的事实也证实了潘建荣以其实际履行行为变更原合同约定，希望继续履行合同。另外，潘建荣上诉称丧失了购买其他房屋的机会，签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，完全属于偷换概念。作为房产买卖的目的是卖方转让自己拥有的房产，获得购房款，而买方通过支付购房款而获得房产，这才是买卖合同的目的，而不是所谓的无法换房。潘建荣无非是混淆视听，回避其单方停止赎楼不再卖房的违约事实。二、原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法维持，驳回潘建荣的上诉请求。
原审第三人恒德行公司述称，没有答辩意见。
原审第三人工商银行和农商银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面材料。
陆庆军向一审法院起诉请求：1、潘建荣继续履行《房产买卖合同》，办妥有关深圳市龙岗区XX镇XX城X栋X房产（房产证号码：深房地字第××号）的赎楼手续；2、农商银行协助办理解除房产抵押登记的赎楼手续；3、潘建荣继续履行合同，在房产解除抵押登记后与陆庆军签署房产总价值为1580000元的《深圳市二手房买卖合同》并配合陆庆军到深圳市房地产权登记中心等相关部门办理房产过户手续；4、工商银行在本案房产过户到陆庆军名下后，按《二手楼交易资金监管协议》约定向潘建荣支付监管资金；5、工商银行在本案房产过户到陆庆军名下且协助办妥该房产的抵押登记手续后，按《二手楼按揭贷款确认书》承诺向潘建荣支付购房贷款；6、潘建荣承担本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：
一、合同签订的情况。2015年3月14日，陆庆军作为买方，潘建荣作为卖方，双方签订《房产买卖合同》，约定将潘建荣名下位于深圳市龙岗区XX城X栋2××号房产转让给买方，房产证号为深房地字第××；房屋转让价格为1580000元，买方在合同签订当日支付购房定金35000元；买方须于2015年4月30日前支付首期款，金额以银行贷款为准，并到买方贷款银行做资金托管，依据监管合同存入托管（监管）账户；卖方自行赎楼，在签订本合同五日内向原按揭银行提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起五日内应将房产证原件交给第三方，以办理过户；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需要委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托工作给第三方；在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起五个工作日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后五个工作日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行延期发放按揭款超过十日的，卖方有权要求买方以银行未付款总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后三日内，将房产按合同约定的条件交付给买方……，任何一方不履行合同约定导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求支付房产转让价百分之二十违约金，由此造成第三人损失的，由违约方承担赔偿责任；本合同签订后，如买方拒绝交付任何定金而违约，应向卖方支付房产转让价百分之五的违约金，如卖方拒绝收取任何定金而违约，应向买方支付房产转让价百分之五的违约金。合同备注条款约定，卖方承诺自己赎出该物业房地产证原件，如有产生相关费用，卖方自行支付，双方无异议；此物业没有租约，附带部分家私电器出售，详见家私电器清单；3、双方同意签订合同当天，将房产按约定交付给买方，双方无异议。
二、合同的履行。合同签订当日，陆庆军交付定金35000元，潘建荣出具了收据。潘建荣将涉案房屋交由陆庆军占有使用至今，但双方未办理物业管理及水电账户的过户。2015年4月30日，陆庆军、潘建荣协同恒德行公司前往邮政储蓄银行办理首期款监管，但因银行利率问题，双方协商同意变更监管银行为工商银行。2015年5月15日，陆庆军与潘建荣前往工商银行处签署了二手楼交易资金监管协议，监管首期款695000元。恒德行公司称，因陆庆军首期款资金于2015年5月10日前后才到位，因此，双方直到2015年5月15日才办理首期款资金监管。2015年6月2日，工商银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，确认将向陆庆军发放贷款850000元，有效期限为90天。2015年6月15日，潘建荣公证委托深圳市XX融资担保有限公司、陈某等四人办理涉案房屋转让的相关事宜。2015年7月中旬，潘建荣向陆庆军电话通知终止合同的履行。
三、双方的争议。陆庆军主张，虽陆庆军办理首期款资金监管有迟延的情况，但潘建荣亲自签署首期款资金监管协议，又在此后公证委托担保公司进行赎楼，双方实际对合同的履行方式进行了变更；而潘建荣办理了公证委托书后又拒绝赎楼，导致双方合同无法继续履行。因此，陆庆军主张继续履行，并主张潘建荣承担相应的违约责任。潘建荣认为，合同约定陆庆军应于2015年4月30日前交付首期款，而潘建荣原意是用陆庆军交付的首期款进行赎楼，陆庆军未按期交付，已构成违约，导致潘建荣未按期获得房款，也因此丧失了另行购买房产的机会，虽潘建荣配合办理了资金监管，但不影响其依据合同的约定追究陆庆军的违约责任，解除合同。
四、其他问题。涉案房屋位于原深圳市龙岗区XX镇XX城19栋2XX，潘建荣享有100%的产权，房产证编号为深房地字第××号。2014年5月29日，登记抵押予农商银行。陆庆军截至2015年11月15日，具备购房资格。原审庭审中，陆庆军同意一次性支付剩余房款。
一审法院认为，陆庆军、潘建荣签订的《房产买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，买卖双方应当遵照合同约定履行合同义务。
首先，双方在合同中约定：合同签订后，陆庆军于2015年4月30日办理首期款资金监管；潘建荣于合同签订后五日内自行赎楼。然而，陆庆军未按合同约定期限办理首期款资金监管，存在违约行为。而潘建荣亦未按约定自行赎楼，亦存在过错。而依据双方于2015年5月15日亲自前往工商银行处办理首期款资金监管的事实可见，潘建荣在陆庆军迟延支付首期款后，未及时行使合同约定的解除权，而是仍然同意继续履行合同，并协助陆庆军办理相关手续，同时潘建荣又在2015年6月15日办理了用于担保赎楼公证委托手续，可以认定，陆庆军、潘建荣双方的真实意思仍然是继续履行涉案房产买卖合同，双方亦依据此合意继续履行了合同义务。故潘建荣无权以此为由单方终止合同的履行，且陆庆军具备购房资格。因此，陆庆军主张继续履行合同，原审法院予以支持。本案中，陆庆军已经交付定金35000元。监管在工商银行处的首期款695000元以及工商银行承诺发放的贷款850000元均已超过了有效期限，而陆庆军同意一次性支付剩余款项，则陆庆军应向潘建荣支付剩余购房款1545000元（购房总价1580000元-定金35000元），潘建荣应还清农商银行的贷款，注销房产抵押登记，协助陆庆军签署《深圳市二手房买卖合同》，并配合陆庆军办理房产过户手续。
综上，原审法院《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陆庆军与潘建荣继续履行于2015年3月14日签订的《房产买卖合同》；二、潘建荣于本判决生效之日起十日内自行筹资还清向第三人深圳农村商业银行坪地支行有关抵押位于原深圳市龙岗区XX镇XX城X栋2××号房产【房产证编号为深房地字第××号】的剩余贷款，并办妥注销抵押登记；三、如潘建荣逾期履行上述第二项判决义务，陆庆军于潘建荣逾期之日起十日内代为清偿第三人深圳农村商业银行坪地支行有关抵押位于原深圳市龙岗区X镇XX城19栋2××号房产【房产证编号为深房地字第××号】的剩余贷款，并办妥注销抵押登记；因此产生的赎楼费用由潘建荣负担；四、陆庆军于本判决生效之日起十日内向潘建荣支付剩余购房款（剩余房款=1545000元-陆庆军代为赎楼款）；五、潘建荣在收到陆庆军上述第四项购房款之日起十日内与陆庆军签署《深圳市二手房买卖合同》，并将位于原深圳市龙岗区XX镇XX城X栋2××号房产【房产证编号为深房地字第××号】过户至陆庆军名下，因办理过户登记所产生的税费由陆庆军负担；六、上述判项未尽事宜按照陆庆军、潘建荣于2015年3月14日签订的《房产买卖合同》之约定诚信履行；七、驳回陆庆军的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本案受理费9510元，保全费5000元，由潘建荣负担。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，陆庆军与潘建荣签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
陆庆军虽晚于合同约定的时间办理首期款资金监管，但潘建荣配合陆庆军办理了首期款资金监管的手续，涉案合同不存在履行的障碍。根据原审查明的事实，陆庆军具备购房资格，且已取得贷款承诺函，潘建荣电话通知终止合同的行为已构成违约。潘建荣称其终止履行涉案合同是因为陆庆军迟延支付首期款，本院认为，依据涉案合同的约定，一方未履行合同约定的义务导致交易无法完成的，另一方才有权解除合同。本案中，即便陆庆军存在迟延支付首期款的行为，但潘建荣已配合办理首期款资金监管手续，涉案交易并非不能完成。潘建荣相关上诉理由不成立，本院不予支持。陆庆军承诺一次性支付剩余房款，其有权请求潘建荣继续履行涉案合同，原审相关处理正确，本院予以维持。
综上，潘建荣的上诉理由均不成立，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19020元，由潘建荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年九月十八日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。