云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终1773号
上诉人（原审被告）陈骏，男，汉族，1981年8月16日出生，云南省昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区南温泉社区二组
委托代理人马江涛，云南长鸣律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）铁金兰，女，回族，1956年9月20日出生，云南省昭阳区人，中专文化，昭通烟厂退休职工，住云南省昭通市昭阳区文渊街103号
原审被告马之华（又名马芝华），男，回族，1950年4月21日出生，云南省昭阳区人，居民，住云南省昭通市昭阳区，
上诉人陈骏因与被上诉人铁金兰、原审被告马之华确认合同无效纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院（2016）云0602民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审人民法院经审理确认的法律事实：2008年4月14日铁金兰与马之华离婚，离婚时约定：建设南路47号房子两间归女方所有（现房产证还没办下来，户名是马芝华的，等马芝华把房产证办下来房屋的所有权归女方所有）。铁金兰与马之华离婚后，该房一直由铁金兰管理，由铁金兰出租给虎良本使用，由铁金兰收取房屋租金至今。2014年3月24日马之华取得该房土地使用证，2014年11月21日马之华取得该房房权证。铁金兰与马之华因建设南路47号房发生纠纷，铁金兰诉马之华离婚后财产纠纷一案，一审法院已2015年5月11日受理，并于2016年11月9日中止审理。2015年、2016年陈骏到建设南路47号房时，虎良本告知陈骏房子是马之华的，房屋是铁金兰的，双方在打官司。2016年4月14日马之华与陈骏签订《房地产买卖契约》将昭阳区建设南路47号房屋出卖给陈骏。现铁金兰起诉来院要求确认马之华、陈骏于2016年4月14日签订的《房地产买卖契约》无效。
一审人民法院经审理认为：铁金兰与马之华离婚时约定：建设南路47号房子两间归女方所有，当时房产证还未办理，双方约定等马芝华把房产证办下来房屋的所有权归女方所有，合法有效。铁金兰与马之华离婚后，该房由铁金兰出租给他人使用，由铁金兰收取租金到今。马之华于2014年3月24日取得该房土地使用证、2014年11月21日取得该房房权证，本应按离婚时的约定将户名变更为铁金兰，马之华没按协议履行，双方为此发生纠纷后，铁金兰于2015年5月11日向一审法院起诉离婚后财产纠纷，此案在审理中，马之华明知建设南路47号房屋双方发生纠纷，且已诉至法院，于2016年4月14日将该房出卖给陈骏，陈骏到建设南路47号房时，承租人也告知其房屋的权属，其明知该房有纠纷仍与马之华签订《房地产买卖契约》，在房屋出卖给陈骏后，房租仍由铁金兰收取，陈骏至今未使用、管理该房，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的”，故马之华、陈骏之间的房屋买卖无效，铁金兰的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决：马之华与陈骏2016年4月14日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元,由马之华、陈骏负担。
一审判决后，陈骏不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，并予以改判，二审案件受理费由铁金兰承担。其上诉理由是：1.陈骏购买马之华房屋时并不知晓马之华、铁金兰离婚协议的内容，陈骏因与马之华的借款纠纷购买马之华房屋，在陈骏与马之华多次看房的过程中，没有人告知陈骏房屋是铁金兰所有；陈骏持房产证、土地使用证到房管局、国土资咨询时，均被告知争议房屋属马之华单独所有，在变更登记过程中，相关部门针对争议房屋进行测绘、公告时也没有任何人进行阻拦或提出异议；虎良本的证言属孤证，铁金慧证言系虎良本的传述内容，其二人与铁金兰存有利害关系，不应单独作为定案依据。2.陈骏已支付合理对价，《借条》、《抵押合同》证实马之华于2013年分两次向陈骏借款70万元，按3%月利计算至《房地产买卖契约》签订的2016年4月23日，合计本息变向支付房屋价款144.08万元。3.争议房屋在转让前权属没有争议，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，马之华、铁金兰签订的《离婚协议》未发生法律效力，该离婚协议已转变为债权，双方约定的房屋已拆除，现争议房屋系马之华后来单独修建。4.陈骏与马之华已经完成争议房屋的变更登记，双方签订的《房地产买卖契约》现已生效。
被上诉人铁金兰未作答辩。
本案在二审诉讼期间，陈骏除对2015年、2016年虎良本在其看房时告知其房子是马之华的，房屋是铁金兰的，双方在进行诉讼的事实提出异议外，对一审判决确认的其余事实无异议。双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。
归纳诉辩双方主张，本案的争议焦点是：1.一审采信虎良本、铁金慧的证言是否恰当；2.一审判决确认马之华、陈骏于2016年4月14日签订的《房地产买卖契约》无效是否恰当。
针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于一审采信虎良本、铁金慧的证言是否恰当的问题。
证人虎良本在一审证实其长期向铁金兰租用争议房屋，2015年陈骏带着人来照相，陈骏说是房产公司的，虎良本告知陈骏房屋是铁金兰的，马之华、铁金兰在为争议房屋打官司，2016年5月、7月土地管理局的工作人员来问房屋是不是陈骏的，虎良本告知房屋是铁金兰的，他们在打着官司，陈骏来到现场后，土地管理局的工作人员又问虎良本陈骏是不是房主人，虎良本明确说不是，但陈骏仍以马之华让其办手续为由带人量房，虎良本知道争议房屋房产证上名字是马之华，但其问过马之华，马之华告知其房屋是铁金兰的，租房与马之华无关。证人铁金慧在一审证实争议房屋归铁金兰所有，并由铁金兰实际管理，陈骏自2015年10月后频繁去看争议房屋，虎良本告知其争议房屋是铁金兰的，2016年4、5月份陈骏带着土地管理局的人去量房，虎良本也明确告知其房屋是铁金兰所有。本院经审理认为，铁金慧的部分证言虽系虎良本的传述内容，但其证言能与虎良本的作证内容相互印证，结合铁金兰提交的其与虎良本的《租房合同》，以及陈骏在一审法院的调查中所作的关于其多次去看争议房屋，争议房屋里有人在卖罐子，卖罐子的人和其说话，但不记得说过什么的陈述和争议房屋房产分户图于2016年绘制的实际，可以认定虎良本、铁金慧的证言真实合法有效，二位证人的证言能和上述证据相互印证，形成证据锁链，共同证实虎良本长期向铁金兰租用争议房屋，陈骏自2015年起多次实地查看争议房屋，承租人虎良本多次告知陈骏争议房屋归铁金兰所有一事，在2016年陈骏带领土地管理局工作人员现场量房时，虎良本亦明确告知陈骏及土地管理局工作人员争议房屋归铁金兰所有一事。因此，一审采信虎良本、铁金慧的证言恰当，本院依法予以维持。
二、关于一审判决确认马之华、陈骏于2016年4月14日签订的《房地产买卖契约》无效是否恰当的问题。
关于陈骏认为其购房前不知晓房屋存有权属纠纷、量房未受阻拦的主张是否成立的问题。本院经审理认为，上述内容已经证实陈骏自2015年起多次到现场查看争议房屋及2016年带领土地管理局工作人员量房时，承租人虎良本多次告知其争议房屋归铁金兰所有，铁金兰、马之华二人为争议房屋的权属正在进行诉讼的事实，陈骏关于其购房前不知晓房屋存有权属纠纷、量房未受阻拦的主张与实际不符，本院不予支持。
关于陈骏购买房屋是否确实支付合理对价的问题。本院经审理认为，本案争议房屋未进行价值评估、鉴定，具体价值不清，陈骏虽主张其已变向支付马之华144.08万元购房款，但因本案争议房屋具体价值不清，不能依据陈骏的主张认定其已支付合理对价。
关于陈骏认为马之华、铁金兰的《离婚协议》未发生法律效力，争议房屋转让前权属无争议的主张是否成立的问题。本院经审理认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”的规定可知，离婚协议一旦达成，对离婚双方均有法律约束力，双方应当予以遵守，结合本案实际，马之华与铁金兰在《离婚协议》中约定争议房屋归铁金兰所有，现双方的离婚行为已经完成，在主行为已经发生法律效力的情况下，《离婚协议》及其内容亦具有相应的法律效力，故陈骏关于马之华、铁金兰《离婚协议》未生效的主张不能成立，本院不予支持。铁金兰、马之华已就争议房屋的权属问题，于2015年起诉至一审法院，该案现尚未审结，陈骏认为其2016年变更房屋登记时，争议房屋权属无争议的主张不能成立。争议房屋虽确实拆除重建，但其应属铁金兰或马之华所有的问题不属于本案讨论的核心，应由铁金兰、马之华离婚后财产纠纷一案进行审理。
关于陈骏认为争议房屋已完成产权变更登记，应确认《房地产买卖契约》有效的主张是否成立的问题。本院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（五）项“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的”的规定，本案争议房屋存有权属争议，且相应纠纷已进入法院诉讼程序，陈骏、马之华在明知上述事实的情况下，仍申请变更产权登记的行为违反了法律的禁止性规定，现争议房屋虽已完成产权变更登记，但不能据此确认陈骏、马之华签订的《房地产买卖契约》有效，陈骏关于争议房屋已完成产权变更登记，应确认《房地产买卖契约》有效的主张于法无据，本院不予支持。综上，陈骏明知本案争议房屋存有权属争议，且相应纠纷已进入法院诉讼程序，但其仍与马之华协商购买争议房屋，结合争议房屋价值不清，不能认定陈骏是否支付合理对价的事实，陈骏购买本案争议房屋的行为不构成善意取得，一审认定其与马之华签订的《房地产买卖契约》无效恰当，本院依法予以维持。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈骏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘世荣
审判员 杨稳香
审判员 王正云
二〇一七年九月七日
书记员 霍晨宇