福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终923号
上诉人（原审被告）：黄阿香，女，1973年12月7日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
委托诉讼代理人：黄淑惠，福建泉明律师事务所事务所律师。
委托诉讼代理人：杜小龙，福建泉明律师事务所事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭国雄，男，1970年11月28日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
委托诉讼代理人：江怀，福建泉南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑春晞，福建泉南律师事务所律师。
上诉人黄阿香因与被上诉人彭国雄房屋租赁合同�纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院(2016)闽0503民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。黄阿香的委托诉讼代理人杜小龙、彭国雄的委托诉讼代理人江怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄阿香上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回彭国雄一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由彭国雄承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。黄阿香在收到法院的应诉材料后方知房东朱某1已将诉争房屋转让给彭国雄及彭国雄与朱某1恶意串通私自转让诉争房屋的行为。然而，一审法院却偏袒彭国雄，仅依彭国雄的陈述即认定朱某2已将朱某1转让诉争房屋的行为告知黄阿香严重违背事实。如黄阿香知晓上述情况，黄阿香也不会将租金汇给原房东。退一步�，即使黄阿香知道诉争房屋已转让，彭国雄、朱某2、朱某1也未提供证据证明其已将诉争房屋的转让情况、转让价格等告知黄阿香。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”彭国雄、朱某2、朱某1的行为严重侵犯了黄阿香作为承租人的优先购买权，请求二审法院予以纠正。二、关于彭国雄是否可以依据逾期支付租金的约定解除本案租赁合同的问题。1.根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定，承租人迟延支付租金，并不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。黄阿香仅于2015年5月和2015年11月因资金困难而逾期支付租金，且在逾期支付之前均有征得朱某2的同意。为此，仅有两期的逾期并不构成彭国雄解除房屋租赁合同的法定事由。2.虽然《房屋租赁合同》约定：“乙方应按时交付租金，如乙方未按时交付租金，甲方有权终止本合同并拒绝退还押金”，但是根据有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本性违约的情况下，对方当事人才有权解除合同。黄阿香延期支付两期租金，但在黄阿香支付租金后，朱某2并未对此提出任何异议且未就合同解除告知黄阿香。在黄阿香的行为并未构成根本性违约的情况下，根据合同法买卖不破租赁的规定，彭国雄不能据此解除本案租赁合同。三、黄阿香是否存在擅自改变房屋结构的问题。根据一审法院的现场勘验情况可以得知“租赁房屋与邮电局相邻的隔墙上开设一道门”存在的时间已很久了，而本案房屋租�合同系黄阿香与朱某2在2015年5月1日签订的，且根据彭国雄提供的证据，并未能证实该道门是黄阿香在租赁期间开设的，而一审法院直接认定该房屋结构变更系黄阿香所为与事实不符。因此，一审法院认定黄阿香擅自改变房屋结构，彭国雄作为房屋所有权人有权解除租赁合同并要求黄阿香恢复房屋原状没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在黄阿香不存在擅自改变房屋结构的情况下，应认定黄阿香不存在根本性违约行为，彭国雄无权解除租赁合同。综上，请求二审法院支持黄阿香的上诉请求。
彭国雄辩称，朱某1将诉争房屋转让给彭国雄时有告知黄阿香。黄阿香逾期支付房屋租金彭国雄有权解除租赁合同。黄阿香确实存在擅自改变诉争房屋结构的违约行为。一审判决正确，请求二审法院驳回黄阿香的上诉，维持原判。
彭国雄向一审法院起诉请求：判令解除黄阿香与朱某2签订的圣湖小区5-D1号房屋的租赁合同，并将租赁物恢复原状。
一审法院认定事实：朱某1是丰泽区圣湖小区5#-D1号房屋的原业主。朱某1之子朱某2于2015年5月1日与黄阿香签订上述房屋的租赁合同。双方约定租赁期间自2015年5月1日起至2018年4月30日止；自2015年5月1日至2016年4月30日每月租金1600元，自2016年5月1日至2017年4月30日每月租金1700元，黄阿香应于每月10日前付清租金，若未按时交付租金，朱某2有权终止合同并拒绝退还押金；未经朱某2同意，擅自改变店面结构或损坏店面，朱某2有权从黄阿香交纳的押金扣除并有权要求赔偿损�。朱某1得知房屋出租的情况并予以默认。2015年9月24日，彭国雄向朱某1购买上述房屋。朱某2已将上述情况告知黄阿香。黄阿香在租赁期间于2015年5月及同年11月逾期支付租金，但此后均按时缴纳租金。另外，黄阿香未经朱某1、朱某2同意，擅自改变房屋结构，在该房屋与邮电局相邻的隔墙上开设一道门。
一审法院认为，黄阿香与朱某2之间的租赁合同关系，事实清楚，证据确实充分，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。黄阿香违反合同约定，擅自改变租赁房屋结构，其行为已构成违约。彭国雄作为该房屋的所有权人，有权要求解除租赁合同，并要求黄阿香恢复该房屋的原状。黄阿香辩称其不存在擅自改变房屋结构的行为，但根据现场勘验情况，租赁房屋结构确已改变，且黄阿香的辩解与证人朱某1、朱某2的证言所述矛盾�不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除黄阿香与朱某2签订的泉州市丰泽区圣湖小区5#-D1号房屋租赁合同；二、黄阿香应于判决生效之日起一个月内恢复泉州市丰泽区圣湖小区5#-D1号房屋的原状。本案受理费1330元，减半收取665元由黄阿香负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。另经查阅本案一审卷宗，本院补充查明如下事实：朱某2与黄阿香在租赁合同约定第三年的租金自2017年5月1日起至2018年4月30日止每月租金为1800元。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：彭国雄主张黄阿香存在擅自改变房屋结构的违约行为并在一审期间提供朱某1、朱某2的证人证言以支持其主张，但经一、二审法�到现场勘验，诉争房屋虽有一小门通往邮政局的一间小房子，系黄阿香经营的快餐店的附属厨房，黄阿香称该小门在其租赁之前就已存在。彭国雄主张黄阿香存在擅自改变房屋结构的违约行为，但其在一审中仅提供朱某2、朱某1的证人证言，而朱某1、朱某2作为诉争房屋的原业主及管理人与本案存在利害关系，本案中，彭国雄仅提供朱某2、朱某1的证人证言，未提供其他证据佐证诉争房屋与邮电局相邻的隔墙上的一道门是黄阿香在租赁期间开设的，故一审单独以朱某2、朱某1的证人证言认定黄阿香存在擅自改变房屋结构的违约行为依据不足。
本院认为，黄阿香上诉称朱某2、朱某1、彭国雄未将诉争房屋的转让情况、转让价格、支付方式向其告知，侵犯其作为承租人的优先购买权，但黄阿香在一审中未对此提起反诉，对此本院不予审�。彭国雄主张黄阿香存在擅自改变房屋结构的违约行为依据不足。黄阿香在租赁诉争房屋期间虽然于2015年5月、11月存在两次逾期支付租金的行为，但此后均按时缴纳租金。朱某2、朱某1对此亦未提出异议并已接受黄阿香交纳的租金，故黄阿香虽在合同履行中存在瑕疵，但其该行为并不构成对合同的根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故彭国雄主张黄阿香存在违约行为，请求解除黄阿香与朱某2签订的诉争房屋的租赁合同并恢复诉争房屋原状没有事实和法律依据，对彭国雄的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，黄阿香关于请求驳回彭国雄诉讼请求的上诉请求成立，本院予以采纳；一审认定黄阿香存在擅自改变租赁房屋结构的行为已构成违�，从而判决解除黄阿香与朱某2签订的房屋租赁合同并要求黄阿香恢复诉争房屋原状没有事实和法律依据，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院(2016)闽0503民初1249号民事判决；
二、驳回彭国雄一审的诉讼请求。
一审案件受理费1330元，减半收取665元由彭国雄负担；二审案件受理费1330元，由彭国雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅嘉钦
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一七年九月二十八日
书记员 朱尽忠
速录员 杜华珍
一、判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基�事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。