山西省长治市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0402民初2608号
原告贾沁霞，女，汉族，1972年3月6日出生。
委托代理人高占先，山西隆德晟律师事务所律师。
被告山西宏安致明建筑工程有限公司，住所地长治市城区云步街11号。
法定代表人赵秀珍，职务董事长。
委托代理人孙晓飞，山西静庭律师事务所律师。
被告彭永祥，男，汉族，1949年10月3日出生。
原告贾沁霞诉被告山西宏安致明建筑工程有限公司、彭永祥合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐河喜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾沁霞及其委托代理人高占先，被告山西宏安致明建筑工程有限公司的委托代理人孙晓飞、被告彭永祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贾沁霞诉称，2012年10月30日，原告与长治市宏安建筑有限公司（现更名为山西宏安致明建筑工程有限公司）第四分公司签订《售房协议合同》，约定原告购买长治市宏安建筑有限公司第四分公司承建的长治市煤化厂第二栋住宅楼9层东户一套，房屋建筑面积为132平米，每平米售价2600元，房款总计36万元。合同生效后，原告支付第四分公司房款36万元，并由第四分公司法定代表人彭永祥出具收款收据。双方约定，第四分公司违约则返还原告全部房款并按照国家利息的三倍支付给原告利息。第四分公司承诺房屋在交清房款后近期交付，但其一年推一年，至今仍不能兑现，致使双方签订的合同成为空文。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款之规定，第四分公司的违约行为致使合同目的无法实现，原告可依法解除合同，且第四分公司系被告依法设立的分公司，第二被告行为系职务行为，依据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，第四分公司不具有法人资格，应由被告承担相应的法律责任，本案符合法定解除合同的条件，因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求：1、依法解除原被告签订的售房协议合同；2、判令两被告返还原告购房款360000元并承担相应的违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。
被告山西宏安致明建筑工程有限公司辩称：1、原告与彭永祥所签订的售房协议合同无效。首先，协议中约定的房屋并非彭永祥或第四分公司所有，而是山西省长治市煤炭化工机械厂所有，彭永祥只是该住宅楼承建单位负责人。其次，该房屋的性质为棚户区改造经济适用房，原告没有资格购买。2、彭永祥签订合同的行为并非职务行为，彭永祥原为第四分公司的负责人，而第四分公司只是承建方并非开发方，因此，彭永祥的职务行为仅为承建并非出售或开发，原告对此明知应当自行承担不利后果。
被告彭永祥辩称，合同签订的房子是山西省长治市煤炭化工机械厂抵押给我的，房子还没有验收，该房屋现在可以交付。
原告为支持其诉请向本院提交了以下证据：
1、《售房协议合同》，拟证明原被告双方签订了合法有效的售房合同，该合同是双方真实意思表示；
2、购房款收据一支，拟证明原告已支付全部购房款；
3、工商登记档案，拟证明长治市宏安建筑有限公司第四分公司系被告设立的分支机构，其债权债务由被告承担，被告任命彭永祥为长治市宏安建筑有限公司第四分公司负责人；
4、证人证言，拟证明交款的相关事宜；
5、建设工程施工合同，是彭永祥在2012年10月30日给原告提供的，拟证明第四分公司确实有房可卖。
被告山西宏安致明建筑工程有限公司质证认为：对于证据1的真实性不予认可，该合同的文字内容与原告向法庭提交的复印件完全不一致，原件的签订时间存在倒签，复印件彭永祥签字处显示两处签字；对该合同的合法性不认可，合同第一条可以证明原告没有权利购买该房屋，彭永祥没有权利出售该房屋，合同属于无效合同；该合同的关联性不予认可，合同没有第四分公司的公章，合同涉及内容不属于彭永祥的职务范围，第一被告不应承担责任。证据2不予认可，该收据显示时间为2015年11月15日，此时第四分公司早已注销，而第一被告也未收取该款项。对于证据3的真实性认可，该证据可以证明第四分公司的经营范围是房屋建筑承包，彭永祥出售房屋的行为并非职务行为。证据4的内容不予认可，该证人描述的交款过程与原告提供的书证不一致。证据5真实性予以认可，证明内容不认可，该合同所说20套房屋系抵押，按照担保法的规定抵押权人并无权直接进行出售。
被告彭永祥质证认为：对原告所提交的证据均认可，2015年11月15日的交款是我收取的。
被告山西宏安致明建筑工程有限公司提供的证据有：山西省长治市中级人民法院（2017）晋04民终2052号民事裁定书一份，拟证明与本案被告、案由相似的案件因彭永祥涉嫌刑事犯罪移送公安审查。
原告质证认为，该证据与本案没有关联性，本案并没有涉及盖章真假的问题。
被告彭永祥质证认为，该证据与本案没有关联性。
被告彭永祥未向本院出示新的证据。
通过原、被告各方的举证和质证，原告举证的证据1与证人证言及彭永祥的陈述部分吻合，本院对于证据1予以确认，对于证据4部分采信，证据3、5与本案存在关联性，具有真实性，二被告无异议本院予以确认。对于被告山西宏安致明建筑工程有限公司提供的证据由于与本案没有关联性，本院不予确认。
根据以上有效证据，本院认定如下事实：2001年3月13日长治市宏安建筑有限公司向长治市工商局申请设立了第四分公司，并领取了营业执照，2009年5月4日通过宏建发【2009】006号公司文件任命彭永祥为第四分公司的经理，且向长治市工商行政管理局申请变更负责人为彭永祥，后于2014年4月长治市宏安建筑有限公司第四分公司被注销，2014年12月长治市宏安建筑有限公司更名为山西宏安致明建筑工程有限公司。
2012年12月31日，原告与被告彭永祥签订了《售房协议合同》，约定将长治市宏安建筑第四分公司承建的长治市煤化厂第二栋职工经济适用房棚户区改造工程9层东户一套房屋销售给原告，房款总计36万元。原告与被告彭永祥签订合同后，于2012年12月31日支付彭永祥20万元，2015年11月15日又支付彭永祥16万元，两次付款总计36万元。交付后，彭永祥给原告开具了一张36万元的收据。彭永祥收取原告款项后，至今未向原告交付房屋。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告与彭永祥签订的《售房协议合同》是否有效；2、被告彭永祥的行为是职务行为还是其个人行为，是否构成表见代理。首先，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，职务行为应当是行为人在公司经营范围内所进行的经营活动，其应该具有在职权范围内实施的特征。本案中，虽然彭永祥为第四分公司的负责人，但销售房屋已不属于第四分公司的正常经营范围，彭永祥签订《售房协议合同》的行为没有公司相应授权其行为不属于职务行为。其次，原告从《建设工程施工合同》应当知道第四分公司仅为涉案房屋承建单位，而在此情况下原告没有审查彭永祥是否具有相应授权，与彭永祥签订了《售房协议合同》，并未在合同上加盖第四分公司的公章，且购房款交由彭永祥个人收取，收据也由彭永祥个人出具。被告彭永祥不具有代理权的客观表象，原告主观上未尽到合理注意的义务，存在重大过失，彭永祥的行为不属于职务行为，不构成表见代理，被告山西宏安致明建筑工程有限公司不应对彭永祥的个人行为负责。
被告山西宏安致明建筑工程有限公司认为，第四分公司及彭永祥对合同约定的房屋没有处分权，《售房协议合同》为无效合同，被告山西宏安致明建筑工程有限公司未出示《售房协议合同》无效的其他证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。据此，原告与被告彭永祥签订的《售房协议合同》为有效合同，对合同签订双方都有约束力。本案被告彭永祥未举证其取得本案所涉房屋的处分权，因此原告要求解除该《售房协议合同》的诉请本院予以支持，被告彭永祥应依法返还原告购房款360000元并赔偿原告因此造成的损失。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告贾沁霞与被告彭永祥于2012年12月31日签订的《售房协议合同》；
二、被告彭永祥于本判决生效后十五日内返还原告贾沁霞购房款360000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息（其中：20万元从2013年1月1日起计算利息至清偿之日止，16万元从2015年11月16日起计算利息至清偿之日止）；
三、驳回原告贾沁霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，由被告彭永祥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。
审判员 徐河喜
二〇一七年十二月二十五日
书记员 赵彩静