广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2993号原告：徐佳，女，1985年12月18日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：廖再华，广东远大永恒律师事务所律师。被告：阮胜标，男，1980年12月30日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：梁含烟，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所律师助理。第三人：清远市清城区新城融一房地产中介服务部，住所地清远市清城区新城锦霞路6号万基金海湾A区十二座首层53号。经营者：赖远航。原告徐佳与被告阮胜标、第三人清远市清城区新城融一房地产中介服务部（以下简称融一中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐佳及其委托诉讼代理人廖再华、被告阮胜标的委托诉讼代理人梁含烟、刘鉴洪到庭参加诉讼，第三人融一中介服务部经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐佳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告及第三人于2017年3月4日签订的《房产买卖合同》；2、判决由被告向原告支付房屋增�部分利益损失300000元（依据58同城发布的相同房屋价格，最终可以评估为准）及向原告支付等额于总楼价20%即126000元的违约金及返还原告已支付的定金人民币20000元及赔偿原告因本次交易所支付的中介费10000元及其他费用；3、判决本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、评估费、查封费、保险费、公告费、律师费等）由被告承担。事实和理由：2017年3月4日，原告与被告通过第三人融一中介服务部签订了关于清远市清城区万豪水晶湾15栋1403号房物业的《房产买卖合同》，被告作为卖方在该合同中保证对案涉房屋物业享有完整处分权，有权出售该物业，且出售该物业没有侵犯第三人的权利，否则买方应赔偿卖方损失以及经纪方的佣金损失，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续的，卖方须赔偿买方全部损失（合同第二条）。且合同约定：（1）房屋交易价�为630000元；（2）买方在签订合同时支付定金20000元给卖方；（3）签订合同后100天内配合办理银行按揭手续；(4)取得贷款同意文件后100天内配合办理房屋交易过户手续；（5）首期楼款189000元在赎证当天支付；（6）楼价余款441000元通过银行按揭贷款直接划入卖方账户；（7）关于交易过程中的日期限定，买卖双方应积极配合交易，在正常交易过程经经纪方通知办理的10个工作日内应前往办理，如任意一方恶意拖延超过30个工作日，则视为违约。原告如约向被告支付了定金20000元后，经中介方通知被告配合原告办理银行按揭贷款手续，被告未予配合办理并明确表示想违约不卖，原告多次催促被告配合履行合同义务，也委托律师于2017年4月10日发律师函进行了催告，但被告至今不配合履行合同义务。鉴于被告的恶意违约等行为严重违反违反了诚信原则及《民法通则》、《合同�》等相关法律的规定，给原告造成了严重的损害，为了维护原告的合法权益，根据原告与被告签订的《房产买卖合同》及有关法律规定，特起诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告阮胜标辩称，一、答辩人与原告签订的《房产买卖合同》无效。本案中，涉案房屋是答辩人与何美金在婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产。《房产买卖合同》中卖方一栏只有答辩人的名字，签署栏中亦只有答辩人签名，房屋的共有人之一何美金并未在合同上签字确认出卖涉案房屋。况且，在不动产买卖中，未经共有人书面同意或授权代为签字，不能擅自出售，即不存在推定代理或表见代理。根据《婚姻法》第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，夫妻双方应取得一致意见。”、《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”、《城市房地产转让管理规定》第六条“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”规定，答辩人在未征得涉案房产共有人何美金同意的情况下，单方擅自处分房屋，结合《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”规定，现涉案房屋权利人何美金并无对答辩人的出售行为进行追认，故答辩人与原告签订的《房产买卖合同》应属无效合同。二、答辩人与原告签订《房产买卖合同》时，涉案的房屋不具备合法买卖条件。答辩人与原告于2017年3月4日签订《房产买卖合同》时，涉案房屋尚未办理取得房屋所有权证�处于申报房屋产权证书阶段，根据《城市房地产转让管理规定》第八条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”规定，此类房屋国家法律法规明文规定禁止买卖和过户，涉案房屋不具备合法的买卖条件。三、合同存在无效风险是《房产买卖合同》签订主体清楚知悉的事实。1、在签订合同时，答辩人如实披露涉案房屋的信息，原告明确知道涉案房屋产权登记为两人，明知合同只有答辩人一方签字，未经另一权利人签字确认。作为另一权利人有权不同意出售房屋，是双方共知的事实，并非答辩人可以隐瞒或存在不实陈述。2、对于涉案房屋在签订合同时处于申办房屋产权证书的事实原告亦是知情的，第三人作为专业的房地产中介公司对此亦是非常清楚。综上，涉案房屋交易无效是双方明知的事实，其亦是双方共同原因造成的。四、原告要求答辩人支付违约金126000元、房屋增值部分利益损失300000元、中介费10000元及返还定金20000元缺乏事实和法律依据。l、在合同无效情况下，且合同无约定“合同无效，违约责任条款仍然有效”，即无须支付违约金。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，确定合同无效后，除非合同中有“合同无效，违约责任条款仍然有效”的约定，否则违约条款是无效的。在本案中，涉案合同并无明确约定“合同无效，违约责任条款仍然有效”的条款，况且，在合同签订时原告对于涉案房产为阮胜标和何美金的夫妻共同财产是知悉的，原告作为买受人，未认真审核涉案房屋共有人何美金是否�意出售的情况，主观上亦存在一定过错，故原告要求答辩人按照总楼价20%即126000元支付违约金及返还定金20000元毫无事实与法律依据。2、原告主张要求答辩人支付的房屋增值部分并非实际损失只是推定损失。在本案中，涉案房屋根本不符合法定买卖条件，房地产的增值价值在法律性质上系预期利益，在合同无效的情况下合同当事人均不应取得。再者，原告仅支付定金，并无支付首期房款，答辩人亦无将房屋交付，原告并没有实际使用该涉案房屋。因此，涉案房屋的增长利益并不属于原告的可得利益，原告主张的房屋增值部分利益损失没有任何依据。3、本案中介费10000元是原告直接向第三人支付的，原告及第三人对合同无效亦存在过错，第三人对于房屋权属及出售时状态是清楚的，第三人明知本合同存在无效风险还促成交易存在过错，中介费应由第三人向原告返�，并非由答辩人支付。综上，原告要求答辩人支付违约金126000元、房屋增值部分利益损失300000元、中介费10000元及返还定金20000无毫无事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人融一中介服务部未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月4日，原告徐佳与被告阮胜标及第三人融一中介服务部签订一份《房产买卖合同》，约定卖方（被告阮胜标）将位于清远市清城区万豪水晶湾15栋1403号房屋出售给买方（原告徐佳），该房屋建筑面积为117平方米，约定价款为630000元；付款方式为商业按揭付款，签订合同时支付定金20000元，买卖双方在签订合同后100天内申请办理银行按揭贷款手续，在取得同意贷款的相关文件后100天内共同到房管部门办理交易过户手续，贷款金额以银行审批为准，银行实际贷款与原贷款额之间差额由买方取得房地产�易中心收缴证件时与首期一同以现金支付，首期楼款189000元（含定金）在取得赎证当天支付，剩余房款441000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行直接划入卖方银行账户；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为收齐楼款当天，卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)。合同第六条约定：“关于交易过程中的日期限定，买卖双方应积极配合交易，在正常交易过程经纪方通知办理的10个工作日内应前往办理，如任意一方恶意拖延超过30个工作日，则视为违约。”合同第十一条约定：“买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同,买卖双方同意，……买方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费（详见佣金承诺书）。……如买卖双方在未征得经纪方同意下�消本合约，则买卖双方将同时及分别成为本合约之违约方，并仍须各自负责付予经纪方应得之上述中介代理费及咨询费。”合同第十三条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方向卖方支付该物业成交价的20%作违约金。”合同第二十条约定：“赎证日期为卖方物业出房产证的150天内，买卖双方知悉此物业未出具房产证，同意在此情况下进行交易。”当天，原告与第三人融一中介服务部签订签订一份《房屋买卖咨询及中介服务费承诺书》，约定承诺人徐佳支付房屋买卖咨询及中介服务费10000元，于交楼日时全额支付。签订合同当天，原告向第三人融一中介服务部支付了定金20000元，截止法庭辩论结束时止，尚未支付房屋买卖咨询及中介服务费10000元。涉案房屋已办理商品房预售备案预告登记，登记权利人为阮胜标和何美金，尚未办理房产证，并已办理预告抵押登记，抵押权人为东莞银行股份有限公司清远分行，抵押期限自2014年8月5日至2036年8月5日，阮胜标与何美金是夫妻关系。庭审中，原被告均确认由于被告妻子何美金不同意出售涉案房屋，导致合同没有继�履行。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、定金收据、不动产登记资料查询结果证明、佣金承诺书、微信沟通记录、律师函、EMS邮单及回执，被告提供的商品房买卖合同、结婚证书，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案争议焦点主要有：1、合同是否有效；2、被告是否有违约行为，是否承担相应赔偿责任。关于合同的效力问题，被告抗辩认为涉案房屋属于其夫妻共同共有，其无权单方擅自处分该房屋，其妻子既未同意出售房屋，亦没有在《房产买卖合同》上签名，故该《房产买卖合同》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告以无权单方擅自处分涉案房屋为由主张合同无效，依据不足，对被告认为合同无效的抗辩意见，本院不予采信。原告与被告及第三人融一中介服务部三方签订的《房产买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，原被告均应恪守履行。关于被告是否有违约行为，是否承担相应赔偿责任的问题，原告已按合同约定支付了定金20000元，已履行了合同义务；被告在收取定金后以其妻子不同意出售房屋为由，明确表明不再履行合同，故对原告要求解除原被告及第三人三方签订的《房产买卖合同》的请求，本院予以支持。由于被告未按合同约定履行义务，已构成违约，根据《房产买卖合同》第十三条“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”的约定，原告支付给被告的定金20000元，被告应予返还，故对原告要求被告支付违约金126000元，及退还定金20000元的请求，本院予以支持。至于原告主张要求被告支付房屋增值部分利益损失300000元，原告未提供相应证据予以证实，被告对此亦不予认可，故对原告该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于原告主张要求被告支付中介费10000元，首先，合同并未约定在卖方违约的情形下应承担买方应支付的中介费；其次，该中介费原告尚未支付，即未实际发生，即使已实际发生，被告按物业成交价的20%支付违约金，已足以弥补原告该损失。故此，对原告主张要求被告支付中介费10000元的请求，本院不予支持。综上�述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告徐佳与被告阮胜标、第三人清远市清城区新城融一房地产中介服务部于2017年3月4日签订的《房产买卖合同》；二、被告阮胜标于本判决生效之日起10日内向原告徐佳退还定金20000元；三、被告阮胜标于本判决生效之日起10日内向原告徐佳支付违约金126000元；四、驳回原告徐佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8140元，由原告徐佳负担5534元，被告阮胜标负担2606元，财产保全费2800元，由被告阮胜标负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  潘素华人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十二月一日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚�信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约�对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。