云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云08民终255号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：吴明琴，女，1977年12月16日生，福建省厦门市海沧区人，现住普洱市思茅区。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）:于洪耀，男，1971年7月18日生，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）:王瑞华，女，1959年4月13日生，西双版纳州景洪市人，现住西双版纳州景洪市。二被上诉人共同委托诉讼代理人李廷文，云南思润律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。上诉人吴明琴因与被上诉人于洪耀、王瑞华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2016）云0802民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。吴明琴上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销思茅区人民法院（2016）云0802民初l560号民事判决；2、请求人民法院依法解除吴明琴与于洪耀、王瑞华签订的《商铺租用合同》；并判令于洪耀、王瑞华退还吴明琴未使用的房屋租金及合同押金合计人民币7800元（其中两个月租金4800元、合同押金3000元）；3、本案一、二审诉讼费用由于洪耀、王瑞华承担。事实和理由：一、原判决事实认定错误。于洪耀、王瑞华称2012年2月26日，吴明琴与于洪耀、王瑞华签订《商铺租用合同》，合同约定：l、于洪耀、王瑞华将位于普洱市思茅区八益商贸城的ll幢2号、3号两间商铺，共计40平米出租给吴明琴使用；2、约定租期为5年，自2012年3月1日—2017年3月1日止；3、租金为28000元/年，每年一付，吴明琴需在每一年度租期到期日前半个月提前向于洪耀、王瑞华支付下一年度的年租金；4、如任意一方违反合同的约定，须向另一方支付违约金20000元。合同签订后，吴明琴按期向于洪耀、王瑞华支付了前4年的租金共计ll2000元，2016年2月，于洪耀、王瑞华向吴明琴主张支付最后一年租金，也就是2016年3月1日—2017年3月1日止的租金时遭到吴明琴拒绝。而事实是：双方签订合同，吴明琴支付租金后开始使用租赁房屋，直至2015年12月中旬，吴明琴得知普洱市军分区的上级部门明令“部队军纪以下单位不得出租房屋及相关财产并于2016年6月30日以前将收回的租赁项目全部封存，不再出租。对于未满租赁期的项目务必于2017年6月30日以前一律停止”。因签订的合同中第七条，双方约定：“在合同期中，甲方无权自用或转给他人，如政府或部队有情况变化或不可抗力时间和灾害造成乙方无法经营情况下，双方共同协商，甲方退还当年不到期的租金和保证金”，为此吴明琴与2015年12月15日联系于洪耀，告知其目前出现了合同第七条约定的特殊情况，并要求解除合同。经双方友好协商，于洪耀明确表示同意解除合同吴明琴随即便腾空房屋并于2015年12月25日结清所有水电费后将房屋及钥匙交还给于洪耀。于洪耀接收后还在房屋卷帘门上张贴了该商铺的招租广告。因每年的租赁起止日期为本年的3月1日至下一年的3月1日，距离2016年3月l日的租赁期届满还有2个月时间，而吴明琴已足额支付了2015年—2016年的租金，于是吴明琴请求于洪耀、王瑞华退还尚未使用的两个月租金（4800．O0元）和合同押金，但于洪耀、王瑞华却拒不退还，也没有任何答复，因此才产生了一审的反诉。据此，吴明琴认为，双方签订的《房屋租用合同》因出现第七条约定解除合同的事由，也经友好协商已经解除并己实际履行，现于洪耀、王瑞华拒不退还不到期的租金和保证金已严重违反合同约定。一审法院却以吴明琴没有提供合法有效的证据为由认为吴明琴与于洪耀、王瑞华没有协议解除《商铺租用合同》，吴明琴认为，1、《商铺租用合同》中双方没有约定解除方式必须采用书面形式予以解除，本合同的解除双方就采用了口头形式协商解除。2、口头形式解除合同最有力的证据便是双方是否就解除合同履行了相关义务。2015年12月25日，经双方协商同意解除合同后，吴明琴随即便腾空商铺、结清所有水电费用并将钥匙交还给于洪耀、王瑞华。吴明琴的上述行为已经充分证明了《商铺租用合同》已经协商解决并已实际履行。3、合同解除后，于洪耀、王瑞华在商铺门面上张贴出该商铺招租广告的行为应当认定于洪耀、王瑞华也同意并已经解除该合同。一审法院因上诉人未提供相关证据为由认定《商铺租用合同》没有解除，实属对事实认定的错误。二、一审法院适用法律不当。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”判决吴明琴向于洪耀、王瑞华支付租金21479元。吴明琴认为，虽然双方签订《商铺租用合同》租赁期限为5年，但因出现特殊情况，导致合同不能实际履行，经双方协商已于2015年12月25日予以解除，合同实际才履行了4年，在履行期间吴明琴均按期足额支付租金，这一事实，于洪耀、王瑞华在其自己提交的诉状中也予以认可。因此一审法院根据上述法律条款要求吴明琴支付租金实属适用法律不当，相反，于洪耀、王瑞华没有根据合同约定退还不到期的租金和保证金已构成明显违约，其应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条承担违约责任。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条的规定要求吴明琴提供解除《商铺租用合同》的相关证据。吴明琴认为，双方没有书面签订解除协议而是以口头形式对该合同予以解除且解除后吴明琴与于洪耀、王瑞华的种种行为（吴明琴腾空房屋、交还钥匙、于洪耀、王瑞华张贴招租广告等）己能够充分证明双方解除合同的事实。因此，吴明琴认为，一审法院作出一审判决所依据的法律条款实属适用不当。于洪耀、王瑞华均未提交书面答辩。于洪耀、王瑞华向一审法院起诉请求:1、请求判令吴明琴向于洪耀、王瑞华支付自2016年3月1日至2017年3月1日止的租金28000元；2、请求判令吴明琴向于洪耀、王瑞华支付违约金20000元；3、请求判令吴明琴承担于洪耀、王瑞华聘请律师的律师费5000元，以上三项诉讼请求合计为53000元；4、本案诉讼费用由吴明琴承担。吴明琴向一审法院反诉请求：请求人民法院依法解除吴明琴与于洪耀、王瑞华签署的《商铺租用合同》，并判令于洪耀、王瑞华退还吴明琴未使用的房屋租金及合同押金合计7800元【其中：租金4800元（2个月）、合同押金3000元】；2、本案诉讼费用由于洪耀、王瑞华承担。一审法院认定事实：2012年2月26日，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华与被告（反诉原告）吴明琴签订《商铺租用合同》，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华为甲方（出租方），被告（反诉原告）吴明琴为乙方（承租方），合同约定如下：第一条：甲方将八益商贸城11幢2号及11幢3号两间商铺共40㎡出租给乙方使用；第二条：租期为5年，即从2012年3月1日至2017年3月1日，每间每月1200元，两间2400元，年租金28000元，租金为一年一付，乙方必须提前半个月付租金，到期乙方有优先租房权。第三条：乙方交3000元押金，作为人为损坏房屋等设施赔偿费，若租期结束无损坏，甲方如数退还乙方。第七条：合同期内，甲方无权自用或转给他人，如政府或部队有情况变化，或不可抗力事件和灾害造成乙方无法经营情况下，甲乙双方共同协商，甲方退还当年不到期的租金和保证金。2012年3月1日，被告（反诉原告）吴明琴向原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华交付了商铺押金3000元，2015年3月26日向原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华交付了2015年3月1日至2016年3月1日的租金28000元。2016年8月2日云南省普洱军分区在普洱日报刊登了《普洱军分区关于全面停止有偿服务活动的通告》，该通告内容如下：一、严禁军分区机关及所属单位新上或续签、改签任何租赁项目；二、2016年6月30日以前收回租赁项目全部封存，不再出租；三、普洱军分区各级未满租赁期的项目务必于2017年6月30日以前一律停止。在此期间，各租赁户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任和法律后果自负。请承租方尽快配合做好交回部队的相关准备工作。四、为防止因政策性停租造成损失，请各承租户主动配合军分区协商处理相关事宜。如拒绝配合，应承担由此产生的经济和法律责任。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华向被告（反诉原告）吴明琴出租的房屋属于普洱军分区停止有偿服务的范围。一审法院认为,房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。在本案中，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华与被告（反诉原告）吴明琴签订了《商铺租用合同》，且原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华已将房屋交付被告（反诉原告）吴明琴使用，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华也收取了商铺租金，故双方签订的《商铺租用合同》成立并生效，双方应按照合同的约定履行义务及享受权利。在庭审中，被告（反诉原告）吴明琴虽主张普洱军分区通知收回所有租赁房屋，原、被告已于2015年12月25日协议解除《商铺租用合同》，被告（反诉原告）吴明琴已将租赁房屋交回原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华，但被告（反诉原告）吴明琴经两次庭审均未提供合法有效的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故被告（反诉原告）吴明琴应承担举证不能的责任。且根据被告（反诉原告）吴明琴向一审法院提供的普洱日报刊登的《普洱军分区关于全面停止有偿服务活动的通告》记载：普洱军分区各级未满租赁期的项目务必于2017年6月30日以前一律停止，结合原、被告签订的《商铺租用合同》约定租期自2012年3月1日至2017年3月1日，即在2017年3月1日前无被告（反诉原告）吴明琴不能使用租赁房屋的客观情况，故被告（反诉原告）吴明琴反诉解除未到期的《商铺租用合同》，于理于法无据，一审法院不予支持。租金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。根据双方签订的《商铺租用合同》约定租金1年1付，被告（反诉原告）吴明琴必须提前半个月付租金，但被告（反诉原告）吴明琴至今未支付租金，显属违约，应承担支付租金的义务。又因原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张的系2016年3月1日至2017年3月1日期间的租金，至今期限未到，故一审法院仅支持第二次庭审之日即2016年12月7日的租金21479元（28000元÷365天×280天）。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张被告（反诉原告）吴明琴支付违约金20000元。虽双方约定了违约金20000元，且被告（反诉原告）吴明琴也未按约定支付租金，但原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华未提供被告（反诉原告）吴明琴逾期交纳房租产生损失的证据，结合军队有关全面停止军队有偿服务政策，对原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张违约金20000元，一审法院不予支持。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张由被告（反诉原告）吴明琴承担违约金律师费5000元，因未提供合法有效的证据，故一审法院不予支持。被告（反诉原告）吴明琴反诉主张原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华退还未使用房屋的租金4800元及合同押金3000元，因被告（反诉原告）吴明琴未向本院提供原、被告已解除《商铺租用合同》并将房屋交回原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华的证据，且《商铺租用合同》约定押金3000元系租期结束无损坏才退回，因现租期未届满，故一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）吴明琴于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华支付租金21479元；二、驳回原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴明琴的反诉诉讼请求；本诉案件受理费1125元，减半收取562.5元，由被告（反诉原告）吴明琴承担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）吴明琴承担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的焦点是于洪耀、王瑞华与吴明琴双方于2012年2月26日签订的《商铺租用合同》是否已于2015年12月25日予以解除。一、二审中，吴明琴均主张其与于洪耀、王瑞华双方于2012年2月26日签订的《商铺租用合同》已经于2015年12月25日协商后予以解除。但吴明琴不能提交证据予以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。对此吴明琴依法应当承担举证不能的责任。故上诉人吴明琴的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。综上所述，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元，由上诉人吴明琴负担。本判决为终审判决。审判长  张劲松审判员  赵 键审判员  胡 荣二〇一七年六月七日书记员  唐茹忆