福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初5220号原告（反诉被告）：陈建明，男，1969年3月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告（反诉被告）：陈月芬，女，1973年3月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈忠志，刘栋，福建明鼎律师事务所律师。被告：厦门金原融资担保有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人：张曙秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：林巧财、罗宏强，福建天衡联合律师事务律师。被告（反诉原告）：高阳春，男，汉族，1983年10月27日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：时磊，福建润金律师事务所律师。第三人：井云林，女，汉族，1971年7月15日出生，住福建省厦门市思明区。第三人：吴唐红，男，汉族，1969年3月3日出生，住福建省厦门市思明区。第三人：厦门市集恒纸业有限公司，住所地福建省厦门市集美北部工业区。法定代表人：井云林。原告陈建明、陈月芬与被告厦门金原融资担保有限公司（以下简称金原公司）、被告高阳春、第三人井云林、第三人吴唐红、第三人厦门市集恒纸业有限公司（以下简称集恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案，被告高阳春提出反诉，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建明及陈建明、陈月芬共同委托诉讼代理人陈忠志、刘栋，被告金原公司的委托诉讼代理人林巧财、罗宏强，被告高阳春的委托诉讼代理人时磊，第三人井云林本人并作为集恒公司的法定代表人，第三人吴唐红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建明、陈月芬向本院提出诉讼请求：1、确认金原公司与高阳春签订的合同编号为：00559958《存量房买卖合同》无效；2、高阳春协助陈建明、陈月芬将位于厦门市湖里区的房产变更登记至陈建明、陈月芬名下，并承担变更登记产生的所有费用；3、由金原公司、高阳春承担本案的诉讼费用。事实及理由：陈建明、陈月芬是位于厦门市湖里区产的所有权人。2015年6月4日，集恒公司向案外人厦门银行股份有限公司（以下称厦门银行）贷款3000000元，贷款期限一年，贷款期限应于2016年6月8日届满。金原公司为该笔贷款承担连带担保责任，陈建明、陈月芬与井云林、吴唐红又为金原公司提供个人无限责任反担保。2016年6月7日，陈建明、陈月芬接到金原公司的通知函，得知因集恒公司未能偿还贷款本息，金原公司已经向厦门银行承担保证责任。陈建明、陈月芬在得知这一情况后，立即催促井云林、集恒公司向金原公司支付代偿款项。2016年6月18日，陈建明、陈月芬接到高阳春的通知要求陈建明、陈月芬腾空房屋，将房屋交付给高阳春。此时，陈建明、陈月芬才得知自己所有的房屋，在2016年6月6日，已经被金原公司员工案外人冀建莉在以3000000元的价格卖给高阳春。金原公司在向厦门银行承担保证责任以后，明知集恒公司有财产可供偿还情况下，不向集恒公司追偿，却指示其员工冀建莉处置陈建明、陈月芬的财产。冀建莉伪造陈建明、陈月芬的签名与高阳春串通，在陈建明、陈月芬全不知情的情况下，以低于房产市场价值1000000元左右的价格将房屋转让给高阳春。金原公司、高阳春的行为存在明显的恶意，且严重侵害了陈建明、陈月芬的财产权益。综上，金原公司、高阳春恶意串通低价转让讼争房产的行为违反了《民法通则》第六十六条、《合同法》第五十二条的规定，金原公司与高阳春签订的编号为00559958《存量房买卖合同》应当认定为无效，高阳春应当将讼争房产变更登记至给陈建明、陈月芬名下。金原公司辩称，冀建莉系金原公司的代表，其与高阳春签订房屋买卖合同的行为是履行职务行为，法律效果依法由金原公司承担；金原公司根据原告所提供的担保，依法取得了涉讼房产的完整处分权，且根据市场价格处置涉讼房产，据此，涉讼的《存量房买卖合同》合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、陈建明、陈月芬主张授权不明确于法无据。金原公司根据陈建明、陈月芬的公证授权，已依法取得了涉讼房产完整的处分权。2015年6月4日，就金原公司为集恒公司向厦门银行贷款事宜，陈建明、陈月芬向金原公司提供包括最高额抵押和非典型（物权）担保和连带责任保证等方式的债的担保（反担保）。非典型（物权）担保具体是指陈建明、陈月芬将其所持有的名下房产的全部权能经公证委托予金原公司所指定的工作人员冀建莉；也就是涉讼的《委托书》。陈建明、陈月芬的前述反担保措施体现在陈建明、陈月芬与金原公司签订的《最高额抵押（反担保）合同》和其单方出具的《反担保保证书》，以及陈建明、陈月芬根据《最高额抵押（反担保）合同》的约定依法经公证作出的《委托书》[（2015）厦鹭证内字第14333号]。前述合同、保证书和委托书均为陈建明、陈月芬的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，依法对陈建明、陈月芬具有法律拘束力。二、金原公司在陈建明、陈月芬的授权范围内，根据市场价格处置涉讼房产，其行为合法有效。首先，在本案当中，陈建明、陈月芬出具经公证的委托书委托金原公司指定的工作人员行使包括代为出售涉讼房产等权利，据此，金原公司所确定的受权工作人员即有权在授权范围内代为从事相关民事行为，陈建明、陈月芬即应承担在授权范围内与他人进行的民事行为的法律后果。故冀建莉作为金原担保公司的代表与被告高阳春在签订涉讼合同时系根据陈建明、陈月芬的委托，具有相关委托权限，其有权以陈建明、陈月芬的名义出售涉讼房屋。据此，在本案当中，陈建明、陈月芬所指称的金原公司伪造陈建明、陈月芬的签名之说法没有任何事实和法律依据。其次，涉讼房产的成交价格为3000000元，该价格高于涉讼房产所在区域的市场成交价。2016年4月15日，陈建明、陈月芬曾委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对涉讼房产的市场价格进行评估，并做出《房地产抵押估价报告》[中利评房字（2016）第V1205号]。根据该报告显示，涉讼房产抵押价值总价2987700元，单价为21694元/平方米，扣除变现费用及税金后评估净值为294.25元/平方米。从前述的数据很明显可以看出，涉讼房产的成交总价符合市场价格的波动范围。据此，陈建明、陈月芬认为金原公司以低于房地产市场价值1000000元左右的价格转让涉讼房产的主张没有事实和法律依据。综前，陈建明、陈月芬之诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。三、关于金原公司处置涉讼房产的合法性进一步分析。如前所述，陈建明、陈月芬向金原公司作出经公证的委托书，其是作为金原公司对集恒公司提供担保的反担保。该等担保方式为债的担保方式之一，其设立的目的在于为保障金原公司在承担担保责任后，能够迅速地实现债权，以保障其合法权益。该担保方式的约定并未违反相关法律法规，合法有效。在本案当中，集恒公司未能依约向案外人履行还本付息之义务，导致金原公司向案外人代偿了到期本息之义务，即享有对陈建明、陈月芬和第三人享有担保追偿权，且有权要求其各方承担相应的违约责任。然而，诚如陈建明、陈月芬在其起诉状当中所述，其接到金原公司的追偿和要求承担违约责任的通知后，却并未主动履行相应的还款义务，而是所谓催促第三人支付代偿款项，却并未与金原公司联系处理该等事宜，事实上，陈建明、陈月芬当时是拒绝与金原公司进行沟通协商处理该事宜的。换个角度说，陈建明、陈月芬作为完全民事行为能力人，其已充分知悉其对金原公司指定的工作人员出具《委托书》所依法具有的法律效果，但其在收到金原公司的催收函告后，却是消极地或是拒绝应对，足见其缺乏清偿债务的意愿，甚至存在客观恶意。据此，金原公司为了保障其债权的实现，可根据陈建明、陈月芬之授权，处置涉讼房产以实现债权。金原公司此举符合债的担保的目的，即扩大债务人的责任财产范围，或使债务人（含其他人）的责任财产特定以作为清偿债权标的，在债务人不履行债务时，债权人可将该财产换价，并从中优先受偿或是直接以该价款直接抵偿；而该等财产换价并优先受偿或抵偿的行为不一定均须采用司法救济，亦可为私力救济方式为之；即只须以债权人作出意思表示即可，即该等权利为形成权。如前所述，鉴于第三人及陈建明、陈月芬均未依约向金原公司返还代偿款项并支付违约金和债权实现费用的前提下，金原公司根据陈建明、陈月芬所提供的担保，依约处分涉讼房产以尽快实现并无不当，据此，陈建明、陈月芬的诉讼请求依法应予以驳回。高阳春辩称，一、高阳春系善意、有偿取得讼争房产，不存在陈建明、陈月芬诉状所称与冀建莉串通购买讼争房产的事实。1、高阳春系通过朋友知道讼争房产欲转让，遂与冀建莉联系房屋买卖事宜，并且在查看讼争房产的产权登记情况以及陈建明、陈月芬全权委托冀建莉处理（含出售）讼争房产的公证书后，才与冀建莉到房管局办理网签、过户手续，整个过程高阳春尽到了一般社会人应有的谨慎的态度，且过户手续也已经房管局审核通过，产权证亦已办理，高阳春没有过错，也不存在与金原公司串通的事实。2、高阳春为购买讼争房产，分二次支付了3000000元，已经付出相应的对价，系有偿取得讼争房产。二、讼争房产在买卖当时的市场价格也就是在3000000元上下，不存在低价转让的情形。陈建明、陈月芬在提起本案诉讼时有提出评估申请，但根据陈建明、陈月芬申请的内容，该评估报告的结果不能作为认定讼争房产在交易时的市场价格的依据，因为等评估报告出来，应该是几个月以后的事，目前厦门的房地产价格处于上升通道、交易也比较活跃，二手房价格不能说是一天一变，但说一个月一变是恰当的，不能拿几个月以后的评估结果作为认定交易当时讼争房产市场价格的依据。综上，请求驳回陈建明、陈月芬的全部诉讼请求。井云林陈述，2014年陈建明向厦门银行贷款3500000元，均是由陈建明在使用。2015年6月10日陈建明、陈月芬将房产抵押给金原公司，并以集恒公司的名义，根据评估价格向厦门银行贷款3000000元用于偿还该3500000元贷款。另外的500000元，由集恒公司垫付。该3000000元也是由陈建明、陈月芬在使用。贷款到期后，应当由陈建明、陈月芬的财产来偿还，不应当由集恒公司来偿还。吴唐红陈述，与井云林的意见一致。集恒公司陈述，与井云林的意见一致。高阳春向本院提出反诉诉讼请求：1、陈建明、陈月芬立即腾空厦门市湖里区产并将该房产交付给高阳春；2、陈建明、陈月芬支付房屋占用期间使用费（暂按月租金4500元计算），自2016年7月12日起计至实际交付房产之日；3、陈建明、陈月芬承担本案反诉诉讼费用。事实与理由：2016年6月6日，高阳春与陈建明、陈月芬的全权委托代理人冀建莉签订一份《存量房买卖合同》，约定高阳春购买陈建明、陈月芬所有的址于厦门市湖里区产，购房款3000000元。高阳春依约支付了全部购房款3000000元，并到房管局办理了产权过户手续。然而，陈建明、陈月芬对高阳春要求交付房产的要求置之不理，至今仍未交付房屋。遂诉至法院。陈建明、陈月芬共同辩称，一、高阳春与冀建莉签订一份《存量房买卖合同》是无效协议，冀建莉无权处分陈建明、陈月芬的财产，所谓的授权委托书，实际上是变相的担保，是金原公司要求陈建明、陈月芬提供的担保，双方未就讼争房产办理抵押登记，只是作为反担保的合同书所加的授权书，只是约定了办理过户时应当协助办理手续。金原公司要将房产出售高阳春时，并未告知陈建明、陈月芬。冀建莉无权处分陈建明、陈月芬的财产将导致相应的买卖合同无效。二、买卖房屋的款项实际上应当支付给陈建明、陈月芬，但是却直接支付给了金原公司。同时案涉房屋买卖价格也是明显低于市场价，评估是4月份所作，而买卖时是6月份，不应当以评估价格作为参考。因此从协商价格、买卖、过户，高阳春均与冀建莉恶意串通，所签订的合同无效。综上，案涉的买卖合同无效，高阳春无权要求交付房屋、支付占用费，请求驳回高阳春的诉讼请求。金原公司陈述，公证授权委托书确实是一个担保，陈建明、陈月芬是完全民事行为能力人，应当清楚签字委托并进行公证，应当视为其已经授权金原公司处置房屋。陈建明、陈月芬主张的房地产价格一天一个价格，应当以事实为依据。井云林陈述，没有意见。吴唐红陈述，没有意见。集恒公司陈述，没有意见。本院经审理认定事实如下：陈建明、陈月芬原系厦门市湖里区产的权利人。2015年6月4日，集恒公司（委托人）与金原公司（担保人）签订《担保合同》，约定：鉴于集恒公司与厦门银行签订GSHT2015060061的《授信额度协议》（以下简称主合同），担保人愿意为实现主合同项下的债权提供保证。担保人同意为委托人提供授信额度担保，担保的最高债权额为3000000元，额度有效期限自2015年6月4日至2018年6月4日。为保证委托人全面履行其在主合同中约定的义务，委托人必须向担保人提供反担保：在担保人提供担保前，须由经担保人认可的井云林、吴唐红、陈建明、陈月芬在委托人要求下正式向担保人签发以担保人为受益人的不可撤销、连带责任反担保保证书；在担保人提供担保前，以委托人或第三人财产抵押给担保人，以作为偿付债务的担保，双方另签订《抵押（反担保）合同》，其中抵押的有关内容为湖里区（评估/协商价3000000元、所有权人陈建明和陈月芬）。2015年6月4日，金原公司（保证人）与厦门银行（债权人）签订《最高额保证合同》，约定：保证人愿意为本合同第十三条所述主合同项下债权人债权的实现提供最高额保证担保，债权人同意保证人的保证担保。主合同是指债权人与债务人集恒公司于主债权确定期间（2015年6月4日至2018年6月4日）内签订的一系列合同（包括但不限于编号为GSHT2015060061的《授信额度协议》）以及该一系列合同项下各单项授信文件。2015年6月4日，陈建明、陈月芬（抵押人）与金原公司（抵押权人）签订《最高额抵押（反担保）合同》，约定：鉴于金源公司与集恒公司于2015年6月4日签署的《担保合同》，为保障该合同项下在2015年6月4日至2018年6月4日内连续发生的担保债权，抵押人愿意以其有权处分的财产设定抵押。抵押人提供的抵押财产是湖里区；抵押担保的最高债权额为3000000元；担保范围为主合同项下债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现周期全的费用、主合同或对主合同进行修改、补充的其他文件中约定的义务；抵押物总值3000000元；本合同项下的抵押物，抵押人同意办理全权委托公证，未经抵押权人同意，抵押人不得单方终止委托，否则，抵押权人有权向抵押人追究违约责任，并要求赔偿损失。同日，陈建明、陈月芬为集恒公司与金原公司签订《担保合同》向金原公司出具《反担保保证书》。2015年6月8日，陈建明、陈月芬（委托人）与案外人戴满喜、冀建莉（受托人）在厦门市鹭江公证处办理委托公证手续，委托事项及权限为：委托人二人系夫妻，坐落于厦门市湖里区产系以陈建明、陈月芬的名义共同登记产权，委托人就上述房产委托受托人（共同或单独）在委托人权限范围内办理相关事宜，具体权限及范围为：代为清偿该房产抵押贷款……。代为办理抵押借（贷）款手续……。有权出租上述房产……。有权出售上述房产，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为办理网签备案手续；代为收取房款……；代为到厦门市国土资源与房产管理局办理房地产权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件，代为办理相关送件、取件、退件手续，代为缴交相应税费；……委托期限自本委托书签署之日起6年内有效。2015年6月10日，集恒公司分别向陈建明转账1000000元、500000元、500000元、500000元、500000元，共计3000000元。2016年6月6日，金原公司向井云林、吴唐红、陈建明、陈月芬、集恒公司发出《催告函》，要求：1、井云林、吴唐红、陈建明、陈月芬、集恒公司立即向金原公司支付代偿款项3008011.25元及相应违约金（按代偿款项的日千分之一计至实际还款之日止）至金原公司指定收款账户；2、请依约及时全面履行义务，否则依法采取一切救济措施追究法律责任，具体包括但不限于申请法院强制执行、处置抵押房产、申请法院查封、冻结直至变卖财产等。2016年4月15日，案外人厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司作出中利评房字（2016）第V1205号《房地产抵押估价报告》，内容为：估价对象为厦门市湖里区住宅；估价委托人为陈建明、陈月芬；价值时点为2016年4月14日；估价结果为房地产抵押价值总价2987700元，单价21694元/㎡，估价对象若涉及处置变现，房地产变现费用及税金为45200元，扣除变现费用及税金后评估净值为2942500元。收益价值的计算中体现月租金为41元/㎡。2016年6月2日，厦门银行向金原公司发出《履行保证责任通知书》，内容为：鉴于借款人集恒公司向厦门银行申请的流动资金贷款3000000元，该贷款由金原公司在3000000元整限额内提供连带责任保证，贷款余额为3000000元。根据合同约定，债务人已向厦门银行声明停止支付本息，存在影响金原公司的履约能力的情况，已构成违约，故厦门银行宣布该笔贷款于2016年6月2日提前到期，请金原公司于2016年6月3日前按保证合同约定立即向厦门银行偿付该笔授信本金3000000元及相应利息。2016年6月3日，金原公司向厦门银行转账支付3008011.25元。2016年6月6日，冀建莉作为陈建明、陈月芬（卖方）的代理人与高阳春（买方）签订编号为00559958的《存量房买卖合同》，约定：卖方房产坐落于湖里区，成交价为3000000元，买方于2016年6月6日前支付购房款2750000元，于2016年6月30日前支付购房款150000元；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将上述房产证实交付给买方。合同中未约定交房保证金。2016年6月6日，高阳春向金原公司转账支付2850000元。2016年6月17日，高阳春向金原公司转账支付150000元。2016年6月12日，高阳春取得湖里区的土地房屋权证。2016年7月3日，高阳春向陈建明发短信，要求陈建明于2016年7月11日前搬离讼争房产。另查明，2014年5月20日，集恒公司（借款人）与厦门银行（贷款人）签订《借款合同》，借款3500000元。2014年5月28日，陈建明、陈月芬出具《借条》，确认将其名下房产抵押给案外人福建省鼎丰创业投资有限公司（以下简称鼎丰公司），由鼎丰公司担保、以集恒公司名义向厦门银行贷款3500000元，该款项由陈建明个人借用。2015年5月27日，陈建明向集恒公司转账3000000元偿还贷款。井云林、吴唐红、集恒公司提交有陈建明签名的《2015年7月1日—2015年8月30日帐外现金盘点明细》用于证明陈建明拖欠2015年7月和8月的利息未付；提交2014年5月26日签订的《股权转让补充协议书》用于证明井云林和陈建明协商陈建明购买原井云林50%的股权、集恒公司贷款与井云林没有关系后，井云林才同意签署反担保协议，是为了配合陈建明贷款；提交2014年9月1日的《股权转让补充协议书》用于证明2014年5月28日至9月1日陈建明已经无法经营，再次协商将80%股权转让井云林。陈建明、陈月芬对《2015年7月1日—2015年8月30日帐外现金盘点明细》真实性不予确认，认为是集恒公司账单，与本案无关；对两份《股权转让补充协议书》真实性确认，但认为与本案无关。两份《股权转让补充协议书》可以体现，2014年5月26日前，集恒公司的股东为陈建明、井云林，二人各执50%股权；2014年5月26日，双方约定，2014年5月26日起，井云林将其持有的50%股权转让给陈建明；2014年9月1日，双方约定，陈建明将其持有的100%股权中的80%转让给井云林。庭审中，金原公司确认冀建莉是公司员工，其签署案涉《存量房买卖合同》是履行职务行为，法律后果由金原公司承担；金原公司2016年5月底通过工作人员微信发布售房信息，冀建莉是承担此笔贷款的业务员，一旦公司出现代偿款项情况，负责的工作人员应尽快将款项收回，否则会影响公司在银行的担保额度。陈建明陈述其原是集恒公司大股东，为了贷款需要，所以应金原公司要求作公证委托，委托给冀建莉等二人。目前讼争房产仍由陈建明在使用。本院认为，案涉《担保合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押（反担保）合同》、公证书、反担保保证书均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。陈建明、陈月芬主张金原公司员工冀建莉伪造陈建明、陈月芬签名与高阳春串通，在陈建明、陈月芬不知情的情况下将讼争房产低于市场价格转让给高阳春，《存量房买卖合同》应认定无效，本院认为，第一，根据已查明的事实，集恒公司向厦门银行借款3000000元，金原公司为担保人，陈建明、陈月芬以其名下湖里区房产作为抵押物为金原公司提供反担保，抵押担保的最高债权额为3000000元，因集恒公司向厦门银行声明停止支付本息，厦门银行宣布贷款提前到期并发出通知要求金原公司于2016年6月3日前按保证合同约定偿付授信本金3000000元及利息，金原公司遂于2016年6月3日代集恒公司向厦门银行偿还借款本息3008011.25元，因此金原公司享有对陈建明、陈月芬和集恒公司的追偿权，其有权要求陈建明、陈月芬和集恒公司承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，金原公司在催告井云林、吴唐红、陈建明、陈月芬、集恒公司支付代偿款项未果后有权以抵押物即讼争房产出售价款优先受偿实现抵押权。第二，基于《最高额抵押（反担保）》的约定，陈建明、陈月芬将讼争房产向讼争房产包括出售在内的相关处分权利全权委托给金原公司指定的戴满喜、冀建莉并办理公证手续，该公证委托系作为金原公司对集恒公司承担保证责任的反担保，即作为金原公司债权之担保，戴满喜、冀建莉有权共同或单独在授权范围内处分讼争房产，相应法律后果应由陈建明、陈月芬承担。冀建莉代陈建明、陈月芬签署《存量房买卖合同》系在授权范围内的行为，不存在伪造签名的事实。尽管金原公司向陈建明、陈月芬等发出《催告函》的时间与《存量房买卖合同》签署的时间均为2016年6月6日，但因陈建明、陈月芬已将讼争房产相关处分权委托给戴满喜、冀建莉，是否提前通知并不影响后者依据授权处分讼争房产的法律效力。第三，《房地产抵押估价报告》体现价值时点2016年4月15日讼争房产价值总价2987700元，2016年6月6日签订的《存量房买卖合同》成交价3000000元，陈建明、陈月芬主张房价持续上涨，讼争房产售价过低，但两个时点间隔仅一个多月，即便房价继续上涨，一个多月时间上涨的价格使讼争房产售价3000000元严重低于市场价的可能性也极小，并且上述《房地产抵押估价报告》的估价委托人为陈建明、陈月芬，本案各方当事人对该报告真实性并无异议，因此，对于陈建明、陈月芬于2016年6月29日提出的要求对讼争房产价值重新进行评估并无必要，本院不予准许。本案现有证据不足以证明讼争房产售价严重低于市场价格的事实。第四，冀建莉是金原公司员工，金原公司庭审中确认冀建莉出售讼争房产系职务行为，相应法律后果由金原公司承担。高阳春为购买讼争房产向金原公司支付了全部购房款3000000元。陈建明、陈月芬主张双方恶意串通，但未提交充分证据予以证明。综上，本院认为，《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，陈建明、陈月芬请求确认案涉《存量房买卖合同》无效并要求变更登记至陈建明、陈月芬名下的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。高阳春已于2016年6月17日支付完毕全部购房款3000000元，陈建明、陈月芬应依约于该日将讼争房产交付高阳春，但至今未交付，高阳春主张陈建明、陈月芬立即腾空交付讼争房产有事实和法律依据，本院予以支持。关于占有使用费，案涉《房地产抵押估价报告》显示讼争房产在2016年4月14日月租金为41元/㎡,参照该标准计算讼争房产的月租金为137.72㎡×41元/㎡=5646.52元，高阳春主张陈建明、陈月芬按照每月4500元的标准支付从短信催告最后时限的次日即2016年7月12日至实际交付房产之日止的占有使用费，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈建明、陈月芬应于本判决生效之日起十日内将址于厦门市湖里区产腾空交付高阳春。二、陈建明、陈月芬应于本判决生效之日起十日内向高阳春支付房屋占有使用费（按照每月4500元的标准，从2016年7月12日起计至实际交付讼争房产之日止）。三、驳回陈建明、陈月芬的诉讼请求。若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15400元，反诉案件受理费75元，均由陈建明、陈月芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 邱 烨二〇一六年十二月二十二日书记员 陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。