四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0703民初464号原告：陈粟源，男，1990年12月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：陈建勇，男，1962年5月7日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。与原告系父子关系。被告：绵阳锦辉物业服务有限责任公司，住所地：绵阳市涪城区剑南路西段18号富锦苑。法定代表人：张秀芳，公司执行董事。委托诉讼代理人：简坤才，四川联衡律师事务所律师。原告陈粟源与被告绵阳锦辉物业服务有限责任公司（以下简称“锦辉物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈建勇、被告的委托诉讼代理人简坤才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈粟源向本院提出诉讼请求：1、判决被告恢复擅自大面积硬化的“昊星·廊桥水岸”1栋负1楼（架空层）和2、3栋1楼架空层及周边绿化，拆除在1栋2单元负1楼擅自修建所为的“阅读室”，还小区绿地原貌；归还长期占用业主议事活动用房作为原告的员工倒班房等擅自改变配套建筑的用途；2、判决限期拆除被告纵容相关业主封闭的1栋1、2单元2个采光井和相关业主封闭占用的电梯前室消防通风窗口，还全体业主公共区域用益权、采光权、通风权，消除安全隐患；3、判决被告近几年因减少绿化养护，多收取全体业主的服务费用，接受违规改变小区原貌应有的行政处罚，公布过去五年多“廊桥水岸”小区内土地使用权固定资产公共收益，把该收入属于全体业主部分的收入用于小区公共事业；4、判决被告履行《“昊星·廊桥水岸”住宅质量保证书》第七条“有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司委托小区物业管理公司及时给予答复和妥善处理，……”，积极配合原告向开发商如实反应情况，对昊星·廊桥水岸房屋不符合设计规范要求的部位进行整改，达到竣工图的合格要求，让全体业主住上合格的、安全的房子；5、判决被告履行《“昊星·廊桥水岸”前期物业服务协议》第一条“适时成立业主委员会”；6、判决被告承担原告自已找技术工人维修厨卫太合金的工时和材料费用700元；7、判决被告承担原告近5年多为房屋质量问题投诉的资料和工时费5000.00元；8、判决被告承担原告5年多给原告全家4人因房屋质量问题造成的精神损害费10000.00元；9、判决被告承担原告为（2017）川0703民初4787号物业服务合同案应诉从贵州省铜仁市苗族自治县往返的车辆过路费924.00元、燃油费755.00元、误工费1000.00元，小计2679.00元；10、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年7月8日与绵阳市昊星房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》和《“昊星·廊桥水岸”商品房买卖合同补充协议》（以下简称协议1）。2012年2月24日原告与被告签订了《“昊星·廊桥水岸”前期物业服务协议》（以下简称协议2）。自签订协议后，截至2013年8月24日，原告均按时足额缴纳了物业管理费。被告未履行协议第七条“给予原告及时答复和妥善处理”的约定，导致原告的诉请至今未得到公正解决。被告违反协议第一条、第三条的约定，擅自大面积硬化“昊星·廊桥水岸”1栋负1楼（架空层）和2、3栋1楼加空层及周边绿化达数百平方米，减少本小区绿地率；在1栋2单元负1楼绿地处擅自修建所为的“阅读室”，长期占用业主议事活动用房作为原告的员工倒班房，擅自改变配套建筑的用途。被告违反协议2第一条的约定，纵容商业业主违规改造1号楼1、2单元2个采光井、1号楼1、2单元4层中间平台私建1层房屋出租、转换层平台和屋顶由部分业主私建房屋。被告违反协议第一条的约定，纵容原告所住楼层业主封闭6楼电梯前室消防窗口私用，造成被封闭楼层电梯前室无法自然通风，若发生为灾，存在救援和逃生的严重安全隐患。被告未履行协议2第一条“适时成立业主委员会”义务，还为了达到在本小区主导话语权而四处游说，以筹备小组部分成员在房产证上无名字、未缴清物业服务费等借口为由，暗地配合开发商从多方面阻挠小区业主委员会的成立。原告入住后，要求被告履行以上二协议相关条款，原告曾多次以口头和书面的形式就房屋存在的质量问题和安全隐患向原告反映，均未得到被告正式回复，以上问题至今未获得解决。原告于2013年7月6日、10月26日、12月13日和2014年2月25日，曾4次以书面形式向被告递交诉求，被告不予回复。正是基于以上事实，原告于2013年8月24日起停止向被告支付物业管理费用。综上，根据相关规定，原告向人民法院起诉，请依法判决。被告辩称：一、被告硬化绿化面积取得了小区三分之二以上业主的同意，不存在侵权行为。关于修建阅览室，是为小区公共利益服务，且并未用于经营。关于倒班房，本属于开发商设计图纸规划的物业用房。二、原告的第二项诉请与本案无关，应予驳回。三、被告并未多收取物业服务费。至于原告主张被告因多收费应接受行政处罚，不是民事案件的审理范围。原告主张的固定资产收益，被告收取的小区广告收入，全部用于小区的公共维护；绿地改建停车场全部用于小区业主停车，未收取业主费用。前述费用，被告每年都定期向业主公示，今年也进行了张贴公示。四、关于原告的第四项诉请，原告与被告签订的前期物业服务合同并没有相关约定，该约定是原告与开发商之间的法律关系。五、根据物业管理条例，成立业主委员会的权利在业主，被告公司无权成立业主委员会。六、原告的第六、第七、第八、第九项诉请，与本案无关，应予驳回。原、被告围绕各自的诉讼请求进行了举证，对方当事人进行了质证。根据双方当事人的举证和质证，本院认定以下事实：原告陈粟源与绵阳市昊星房地产开发有限公司（以下简称“昊星房产公司”）于2010年7月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买昊星房产公司开发的廊桥水岸X幢X单元X楼X号住房一套。同日，双方还签订昊星·廊桥水岸《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议第三部分为《“昊星·廊桥水岸”住宅质量保证书》，其第七条约定：“有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司委托小区物业管理公司及时给予答复和妥善处理，小区物业管理公司不能直接处理的问题，我公司及时进行处理。”2012年2月24日，原告接收所购商品房并与被告签订昊星·廊桥水岸《前期物业服务协议》一份，对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。协议第一条双方的权利与义务中甲方（被告锦辉物业公司）的权利义务第10项约定为：根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定，在住户入住达到适当比例后适时成立业主委员会。协议第四条物业服务费用约定为：高层住宅按房屋建筑面积收取，收费标准为：1.3元/m2/月收取。当日，原告按1.30元/m2/月的标准缴纳一年的物业服务费、垃圾清运费共计1382.10元。2013年4月6日，原告又向被告按1.30元/m2/月的标准缴纳物业服务费至2013年9月23日共计726.90元。在案涉房屋施工过程中，原告的委托诉讼代理人即认为在建工程的保温层厚度不达标并提出意见。2012年接收房屋装修房屋过程中，原告委托诉讼代理人认为房屋质量存在诸多问题，遂多次向相关部门进行投诉。绵阳市建筑质量监督站多次召集相关方进行协调无果。原告方仍认为案涉房屋存在质量问题。原告购买房屋所在的昊星·廊桥水岸小区至今未选举产生业主委员会。2012年4月10日，被告以“为进一步丰富小区广大业主的文化、健身、休闲等业余生活，扩大娱乐活动场地，保障业主安全，应小区业主建议和要求”为由，以《关于廊桥水岸1栋夹层绿化地块整合意见征询书》的形式，向小区业主征求意见。后被告实施了相关将小区绿化地块硬化的措施。在本案庭审中，被告提出该征询书及业主签名表以证明其硬化相关小区绿地的行为取得了当时入住业主三分之二以上多数的同意。原告对该证据质证认为被告所提交的业主签名表中显示的“陈粟源”签名并非原告所为，同时提出2012年4月10日入住的业主都没有三分之二，签名同意者也不可能达到小区业主的三分之二。经审核，被告提供的签名表显示案涉小区共有3幢住宅共383户，其中签名同意的共226户，其余业主中：1幢有15户不同意、68户未签名（其中一户未出售）；2幢有2户不同意、40户未签名；3幢有1户不同意、31户未签名。被告在对案涉小区实施物业管理服务过程中，收取了相关广告费用，其当庭陈述所得收益均用于小区公益事务，并于每年定期向小区业主公示。原告对被告提出的公示收支情况的照片提出质证意见，认为2013年、2014年、2016年公示栏照片中绿色植物的背景完全一样，明显是同一时间拍摄的，不能证明被告主张每年向小区业主公示的证明目的。经审核，原告的质证意见成立，本院对被告提出的证据不予采信，对其主张的相关事实不予认定。被告为证明其修建“爱心书屋”系为响应上级要求的公益行为，提供了绵阳市涪城区西河路社区居民委员会的证明一份，该证明载明：“西河路社区廊桥水岸小区‘爱心书屋’成立于2016年7月，位于，约30平方米。锦辉物业联合春天社会组织、西科大志愿服务队、绵阳职业技术学院的青年志愿者服务团队等公益组织在小区开展‘关爱未成年教育’,对社区小朋友开放‘爱心书屋’，节假日开设‘五点钟课堂’等活动，系公益无盈利收费，通过开展丰富多彩的社区公益活动，丰富辖区青少年的精神文化生活，提高其生活质量，增加其对社区的认同感及归属感，并提高社区青少年思想文化素质。特别是五点钟学校活动，多次在四川日报、绵阳晚报、涪城手机报等媒体刊登。服务小区居民群众，获得西河路社区辖区居民一致好评！”另查明：被告于2012年1月13日向绵阳市发展和改革委员会进行经营服务性收费备案，物业服务费收费标准系按绵价费[2004]56号文件执行：高层住宅（电梯）为1.30元/月.平方米；高层（电梯）商业用房为2.00元/月.平方米。绵价费[2004]56号文件规定的：“我市普通住宅物业服务费基准价如下（按每月每平方米建筑面积计）：（一）基准价。2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）：一级：1.80元-2.00元；二级：1.30元-1.70元；三级：1.00元-1.20元。”本院认为：原告购买廊桥水岸小区的房屋成为该小区的业主，依照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定享有业主的相关权利、承担业主应尽的义务。原告认为被告擅自硬化小区1栋负1楼（架空层）和2、3栋1楼架空层及周边绿化，要求恢复小区绿地原貌、拆除在1栋2单元负1楼擅自修建的“阅读室”。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条之规定，建筑规划内的绿地属业主共有，对该共有财产的管理权应由小区业主共同决定。被告公司在2012年4月通过征询书的形式征求当时入住小区业主的意见后，实施了相关硬化绿地的措施，至今已有六年。通过庭审对被告提出的征询书及业主签名的举证和质证，尽管被告提出的证据中存在原告签名的真实性、应按何种标准计算三分之二以上业主人数等方面的缺陷，但因该事项涉及小区全体业主共同利益，属应由业主共同决定的事项。原告对应由小区业主共同决定的事项不享有请求权，对其主张，本院不予支持。被告在共有区域内修建的“爱心书屋”，经社区证实，属公益性无盈利，有益于小区青少年的健康成长；同时，该事项亦属于应由业主共同决定的事项，原告不享有请求权，其拆除“爱心书屋”的主张，本院不予支持。原告认为被告长期将业主议事的活动用房占用为员工“倒班房”，擅自改变配套建筑的用途，要求被告予以归还。根据《物业管理条例》第三十条、第三十七条、第六十二条的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权属于业主；建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以10万元以上50万元以下的罚款。可见，被告作为物业服务企业，享有使用建设单位配置的物业管理用房的权利，原告主张被告占用业主议事活动用房、擅自改变配套建筑的用途，无事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告纵容相关业主封闭了1栋1、2单元两个采光井、封闭占用了电梯前室消防通风窗口，要求予以拆除。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。同时，根据《物业管理条例》第四十九条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。因此，相关改变建筑设计用途的行为是违反我国法律和行政法规的行为。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务企业应当予以制止并及时向有关行政管理部门报告；有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。根据该规定，被告公司应承担制止违法行为及向相关行政管理部门报告的义务。原告请求其承担拆除的义务，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告因将绿地硬化，减少了绿地养护的费用支出，故多收了业主的物业服务费用。经审查被告收取物业服务费的法律依据，被告按绵价费[2004]56号文件所规定的基准价与原告约定按每月每平方米1.30元的标准收取物业服务费，该收费标准并无“绿地养护”的约定内容或法定内容，因此，原告主张被告多收物业服务费的主张，无事实依据，本院不予支持。原告主张被告因违规改变小区原貌而应接受相关行政处罚，因不属民事案件的审理范围，本案不予审理。原告主张被告自管理小区以来，收取广告和停车等费用，未向业主公布使用情况。庭审中，被告认可收取了相关广告费用，但用于了小区的公益事项，并且每年均向业主进行了公示。但根据被告所举证据，本院对其主张已向业主公示收入支出的事实不予认定。《物业管理条例》第六条第二款第八项规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，原告作为小区业主，对被告利用共用部位、共用设施设备和相关场地收取广告等费用的情况享有知情权和监督权，其要求被告公示相关收入和支出的情况，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告履行双方签订的昊星·廊桥水岸《前期物业服务协议》中有关“适时成立业主委员会”的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条及《物业管理条例》第十条的规定，业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会；地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。显然，设立业主大会和选举业主委员会是业主的权利，提供指导和协助的是地方人民政府有关部门，被告作为物业服务企业，对业主大会的设立和业主委员会的选举无权利义务关系，原、被告的相关约定与法律规定不符，不产生法律效力。原告要求被告履行“适时成立业主委员会”的义务，本院不予支持。原告所提出的第四项、第六项、第七项、第八项诉讼请求，均产生于房屋质量争议，本案被告作为物业服务企业，与原告无房屋买卖合同关系，依法不承担因房屋质量产生的民事责任。尽管原告与昊星房产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第三部分《“昊星·廊桥水岸”住宅质量保证书》第七条约定“有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司委托小区物业管理公司及时给予答复和妥善处理”，但该约定也同时明确，“小区物业管理公司不能直接处理的问题，我公司及时进行处理。”为此，对原告的该四项请求，本院均不予支持。原告主张被告承担其为参加（2017）川0703民初4787号物业服务合同纠纷一案所产生的过路、燃油、误工等费用共计2679.00元。该案系被告因原告未付物业服务费而向本院提起的诉讼。本院经审理，作出一审判决，判决原告向被告给付欠缴的物业服务费；原告不服，向绵阳市中级人民法院提起上诉。原告在本案中无证据证明被告滥用诉讼权利侵害其合法权益的事实，其主张被告承担其参加诉讼所发生的费用，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第六条第一款、第二款第八项、第十条、第三十条、第三十七条、第四十五条、第四十九条之规定，判决如下：一、被告绵阳锦辉物业服务有限责任公司于本判决生效后三日内在廊桥水岸小区公示自2012年度起至今各年度利用廊桥水岸小区物业共用部位、共用设施设备和相关场地的收费及支出情况。二、驳回原告陈粟源的其它诉讼请求。案件受理费130元，由原告负担80元，被告绵阳锦辉物业服务有限责任公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  包建锐二〇一八年四月十一日书记员  李春枝