内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第34号
原告中国人民解放军66156部队（反诉被告），地址：内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇。
法定代表人娄建新，职务：团长。
委托代理人其木格，北京市德克律师事务所律师。
委托代理人石桂琴，内蒙古西蒙律师事务所律师。
被告马国栋（反诉原告），男，汉族，1940年2月22日出生，无职业，东乌旗人，现住东乌旗乌里雅斯太镇。
委托代理人张艳彬，内蒙古乐民律师事务所律师。
委托代理人姜宏成，内蒙古乐民律师事务所律师。
原告中国人民解放军66156部队诉被告马国栋确认合同无效纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军66156部队的委托代理人其木格、石桂琴，被告马国栋及委托代理人张艳彬、姜宏成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国人民解放军66156部队诉称，2003年5月6日，原、被告双方签署了《军用土地使用权转让合同》，将于1989年4月22日以划拨方式取得的位于东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇，宗地编号京蒙字0984号的土地使用权以26万元的价格（不计土地面积和平方米价格，以块论价）转让给了被告。2003年5月7日，原、被告又签订了一份《土地转让协议》，实际内容是一份移交协议，将上述争议的土地及地上建筑物移交给了被告。合同签订后，由于双方未履行土地转让的相关手续，且对地上建筑物未在合同中涉及，使原告利益受损，经与被告多次协商未果。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条；有偿转让军队房地产，由总后勤部审批。双方签订的《军用土地使用权转让合同》违反法律强制性规定，依照合同法的相关规定，该合同为无效合同，故诉至法院要求1.确认原、被告双方签署的《军用土地使用权转让合同》无效。2.因该合同取得的财产应予以返还。
被告马国栋辩称，2003年5月6日，原、被告双方签署了《军用土地使用权转让合同》，原告自愿将其所有并使用的位于东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇，宗地编号京蒙字0984号的土地使用权及地上附着物以26万元的价格转让给了被告。2003年5月7日，原、被告又签订了一份《补充协议》，将上述争议的土地及地上附着物全部移交给了被告。我按照合同依约支付原告方100000.00元定金，剩余160000.00元协商待原告交付土地证时一次性付清，经我多次催要，原告至今未将土地证交付于我。现土地升值，原告欲反悔抢占群众利益，要求确认合同无效并返还财产。原告称签订合同后没有对地上建筑物出让，但根据土地和房产交易的相关规定房随地走的原则，既然原告将土地转让给我方，则意味着土地上的建筑物及附着物已一并转让。原告称我方违反法律强制性规定，这种说法是错误的，按合同法五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但原、被双方合同是否有效，原告方援引了军产房条例中四十四条及四十六条规定，该规定既不是全国人大及其常委会规定，也非法律、行政法规，因此即使违反该条例也不当然构成合同无效。军产条例是相当于军事法规，该军事法规从位阶上是行政法规的下阶，它的效力低于行政法规效力，所以说军产条例既不是法律也不是行政法规，因此该合同有效。根据合同法解释二第十四条对法律和行政法规的强制性规定也做了解释，由此看出答辩人与被答辩人签订的合同既不违反法律也不违反行政法规，既不违反军队条例也不违反其他部门规章，所以双方签订的合同是有效合同。综上请求人民法院依法驳回原告的诉请，保护答辩人合法权益。
反诉原告马国栋诉称，该土地及其附着物反诉原告已拥有并经营使用10年，进行了投资维护改造。如原告中国人民解放军66156部队要求确认合同无效，我方是迫于无奈解除合同，我方一直认为该合同是合法有效的，双方转让土地是8549平米，北侧延伸15米也就是1200平米，地上附着物的建筑面积是1826平米，新建约200平米，按照东乌旗土地价格一平米810.00元，房产价格是1000.00元一平米，总计人民币9160000.00元，再加房屋维修费、改造费及一眼井，我方提出反诉，要求中国人民解放军66156部队赔偿反诉原告10000000.00元损失。
反诉被告中国人民解放军66156部队辩称，1.反诉被告认为反诉原告的第一项反诉请求要求确认双方签订的合同为有效合同，这种诉求违反法律规定，刚才反诉原告宣读的事实与理由部分谈到反诉被告自愿将其拥有并使用的京蒙字0984号土地及地上附着物以人民币260000.00元价格依法转让给原告，这说法是错误的，这个转让合同本身转让行为是违反法律规定，因此不涉及依法转让的问题。反诉原告谈到反诉被告适用的中国人民解放军房地产管理条例不是法律也不是行政法规，这种说法是错误的。反诉原告谈到该法规是军事法规，所以不能与行政法规放在一起。但是反诉被告认为反诉被告是特殊的主体，他适用的法律是特殊的法律，这也是国家法律适用规定的一项，特别法优于一般法。可以明确这片土地的性质是军用土地。既然这片土地具有军用土地的特征性，那么如果进行处置就应当严格依照国家对军用土地处置的相关规定。但是本案的转让行为恰恰违反了国家对军用房地产处置的相关强制性规定，因此该转让合同系无效合同。2.国务院发布的法规中以划拨形式取得的土地使用权如果转让、出租、抵押必须经市县政府及国土部门批准。但这合同签订十年，至今我们未见到政府及国土部门审批的任何资料。还有一点对数额，一千万的赔偿是土地平米数和地价，及房产价格，这里有重复计算的问题，这个合同从签订时就是无效合同，法律规定无效合同自始无效，根据规定土地转让自权属变更登记生效，但至今为止我们没有看到土地权属及房屋权属变更登记，据了解这片土地交付给反诉原告使用时上面有建筑物，反诉原告就建筑物进行出租有收益。这点当时去了现场看到了这情况。因此请求人民法院对反诉原告的关于赔偿损失的请求给予驳回。
经审理查明，1989年4月22日，原告中国人民解放军66156部队以划拨方式取得了位于东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇，宗地编号京蒙字0984号8549平方米的土地作为轮训基地。2003年5月6日，原告中国人民解放军66156部队在未经人民政府批准的情况下与被告马国栋签署了《军用土地使用权转让合同》，该土地以26万元的价格（不计土地面积和平方米价格，以块论价）转让给被告马国栋，并协商被告支付100000.00元定金（已付），剩余160000.00元待原告交付土地证时一次性付清。2003年5月7日，原、被告双方又签订了一份《土地转让协议》，原告方将原中国人民解放军66156部队教导队土地转让给马国栋，而且向北延伸15米。
另查明，原、被告双方转让该土地时，附着物有营房70余间，被告马国栋接手该土地使用权后，将部分营房出租，后期在该土地上新建部分房屋并打了井，经营木材加工。原告中国人民解放军66156部队至今未能按照协议给被告办理相关土地转让手续。经原告中国人民解放军66156部队申请委托相关部门鉴定，被告马国栋接手该土地使用权后投入建房、压水井总价值为362464.00元。反诉原告马国栋在本案审理阶段提出对该土地及地上附着物进行现值评估鉴定申请，经委托相关部门鉴定，宗地编号京蒙字0984号8549平方米商业用地国有土地使用权土地总价为4077873.00元，房产评估价格为2874132.00元。双方当事人就司法鉴定所产生的鉴定费均未向法庭提交相关证据予以证实具体数额。
还查明，2011年12月原告中国人民解放军66156部队要求终止转让协议，收回军用土地使用权，但双方未能达成共识。
上述事实，有双方当事人的陈述及“国有土地使用证”、《军用土地使用权转让合同》、《土地转让协议》、收条、内蒙古锦通房地产评估有限公司的“土地估价报告”、“房产估价报告”及内蒙古众联房地产评估咨询有限公司的“房地产估价报告”等证据足以证实。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题一、双方当事人签订的土地转让合同是否合法有效。二、反诉原告主张要求反诉被告赔偿损失10000000.00元的请求是否成立。三、合同签订后被告新建或维护财产范围。针对第一个争议焦点，原告中国人民解放军66156部队将以划拨方式取得的军用土地，在未经人民政府批准的情况下与被告马国栋签署《军用土地使用权转让合同》的行为，违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。故因该合同取得的财产应当予以返还，被告马国栋应将合同中涉及的土地和房产返还原告，原告应返还被告马国栋所给付的定金100000.00元。针对第二个争议焦点，反诉原告向法庭提交“土地估价报告”、“房产估价报告”予以证实，鉴于反诉原告马国栋提出要求按照土地和房产的现价赔偿损失的主张是基于合同有效的基础上，该损失本质上属于合同履行利益，属期待利益损失而并非直接损失，是一项因违约而造成的损失，由于双方签署的合同不具有法律效力，造成的损失不同于违约和侵权的损害赔偿责任，故此主张本院不予支持。针对第三个争议焦点，反诉原告马国栋接手该土地使用权后，在该土地上新建部分房屋并打了井，因合同自始无效，反诉被告应按照实际投入折价赔偿损失即362464.00元。反诉原告马国栋主张对原有房屋进行了维护、改造并要求赔偿，因其未向法庭提交相关证据，且接手该土地使用权后将部分营房出租，有一定的收入，故此主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，并经报请本院审判委员会讨论，判决如下：
一、原告中国人民解放军66156部队与被告马国栋签署的《军用土地使用权转让合同》、《土地转让协议》无效。
二、此判决书生效后原告中国人民解放军66156部队立即返还被告马国栋100000.00元定金。
三、此判决书生效后原告中国人民解放军66156部队立即赔偿被告马国栋投入自建的房屋及压水井款362464.00元。
四、此判决书生效后被告马国栋立即腾退、返还给原告中国人民解放军66156部队以划拨方式取得的位于东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇宗地编号京蒙字0984号土地及地上附着物（院落、房屋、压水井）。
五、驳回反诉原告马国栋的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5200.00元由被告马国栋承担。反诉案件受理费40900.00元由原告中国人民解放军66156部队承担8300.00元，被告马国栋承担32600.00元。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 韩曙光
审 判 员 李 军
人民陪审员 达日玛
二〇一四年七月十八日
书 记 员 呼斯楞