江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港商初字第0105号
原告胡静。
委托代理人蔡鹤飞，江苏山水律师事务所律师。
被告南通盛唐置业有限公司，住所地在南通市港闸区通宁大道99号。
诉讼代表人朱玉强，南通盛唐置业有限公司重整管理人负责人。
委托代理人顾展新、黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
原告胡静与被告南通盛唐置业有限公司（以下简称“盛唐公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法由审判员孙兴旺独任审判，后因案情需要组成合议庭，于2014年3月12日、3月14日、10月14日公开开庭进行了审理。原告胡静的委托代理人蔡鹤飞，被告盛唐公司的委托代理人顾展新、黄慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡静诉称，2012年1月18日，其与盛唐公司签订编号分别为ST006f301、ST006f302商品房买卖合同两份。合同签订后，其向盛唐公司交付了全部的购房款。同年4月16日，其与盛唐公司再次签订编号分别为ST0010f109、ST0010f305、ST009f304商品房买卖合同三份。合同签订后，其按约支付了前述三套房屋的首付款、办理了银行抵押贷款手续及预告登记手续，并按期偿还银行贷款至今。目前，盛唐公司因巨额债务不能偿还导致破产重整。现要求法院判决确认ST006f301、ST006f302、ST0010f109、ST0010f305、ST009f304五份房屋买卖合同合法有效，审理过程中，原告胡静放弃对编号分别为ST006f301、ST006f302商品房买卖合同法律效力确认的请求。
被告盛唐公司辩称，其与胡静之间并不存在商品房买卖合同关系，胡静诉称的购房款或首付款实为其向胡静丈夫陈碧松借款的组成部分。其与胡静就案涉五套房屋除了商品房买卖合同外还签订了回购协议，约定了其回购案涉房屋的价格、期限、条件及违约金等。案涉房屋买卖合同是基于回购协议而产生，约定的价格远远低于当时实际市场价值。案涉房屋买卖合同的签订实为其以房抵债的方式向陈碧松借款所作的担保，其并不具有向胡静出售房屋的真实意思表示。因双方之间没有真实的房屋买卖基础，故胡静诉称的ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三套房屋买卖合同应属无效。现要求驳回原告胡静要求法院判决确认案涉三套房屋买卖合同合法有效的诉讼请求。
经审理查明，胡静与陈碧松系夫妻关系。2012年1月18日，胡静与盛唐公司分别签订合同编号为ST006f107、ST006f301～ST006f304、ST006f110～ST006f111商品房买卖合同七份；陈碧松与盛唐公司分别签订合同编号为ST006f101～ST006f106商品房买卖合同六份。前述十三份商品房买卖合同约定，盛唐公司将通宁天地6幢101～107室、301～304室、110-111室出售给陈碧松和胡静夫妻二人。前述十三份商品房买卖合同签订当日，陈碧松和胡静夫妻二人又分别与盛唐公司就前述商品房买卖合同项下的房屋对应签订回购协议十三份，约定盛唐公司对前述十三份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权，应于2012年7月19日前按前述房屋买卖合同约定的价格进行回购；如逾期回购须提请陈碧松和胡静夫妻二人同意，并另行向陈碧松和胡静夫妻二人支付按回购款20%计算的违约金；陈碧松和胡静夫妻二人�收到回购款后，应无条件配合盛唐公司办理撤销网上销售登记的相关手续；房屋买卖合同登记、回购或者陈碧松和胡静夫妻二人处置房屋过程中所产生的一切费用由盛唐公司承担；如陈碧松和胡静夫妻二人未能按回购协议履行配合回购义务的，将视作合同违约，盛唐公司有权单方面公布该十三份房屋买卖合同无效；如盛唐公司在本协议约定的期限内未支付回购款的，延迟回购达10日的，陈碧松和胡静夫妻二人有权立即终止本回购协议，双方即按商品房预售合同的约定期限办理房屋交付手续；盛唐公司逾期交付房屋的，应承担商品房预售合同所约定的违约责任并额外支付按购房款20%计算的违约金；本协议作为该十三份房屋买卖合同的必要附件，与“合同”一并生效，并具有同等的法律效力等。合同签订后，陈碧松和胡静夫妻二人分别从其个人银行卡中取款，逐笔向盛唐公司交纳了每份商品房买卖合同项下的房款；盛唐公司亦出具了收据。
2012年4月16日，胡静与盛唐公司分别签订合同编号为ST0010f109、ST0010f305、ST009f304、ST002f1510～ST002f1516商品房买卖合同十份，约定盛唐公司将通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室、2幢1510～1516室分别出售给胡静等。同年4月19日，胡静与盛唐公司就前述十份商品房买卖合同项下的房屋签订协议书一份，约定胡静同意盛唐公司于2013年4月20日之前以人民币3632800元价格回购前述十份商品房买卖合同项下房屋；盛唐公司未在规定时间内回购前述房屋构成违约，要向胡静支付违约金1089840元，且胡静有权拒绝盛唐公司的回购请求等。合同签订后，胡静于2012年4月19日分四笔向盛唐公司给付5449200元，以通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室三套房屋向广发银行抵押按揭贷款2316000元；盛唐公司除了向胡静开具前述�套房屋的购房发票，还为胡静的前述抵押按揭贷款办理了保证担保等手续。
2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过上海越逸贸易有限公司两次向胡静的广发银行账户转账付款，每笔均为27800.55元。2012年9月11日、10月11日、11月9日、12月14日，盛唐公司以开具银行支票或银行转账的方式向胡静分别付款2500000元、118200元、118200元、23171.4元。
另查，2013年9月6日，本院裁定盛唐公司破产重整，并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年10月31日，胡静以通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室、2幢1510～1516室业主名义向盛唐公司重整管理人申报前述房屋买卖合同项下的债权。盛唐公司重整管理人以胡静申报的前述房屋买卖合同项下债权不实未予确认。
以上事实，有原告胡静提供的商品房买卖合同、江苏银行现金缴款单、发票各五组，公证书一份，广发银行对账�两份；被告盛唐公司提供2013年11月14日法院听证笔录、2014年1月15日法院听证笔录、股东会决议、房产明细表、2012年4月19日协议书及购房明细表、EMS邮递详情单及银行回单各一份，回购协议、现金缴款单、收据及取款单各十三份，重整债权申报表十份，记账凭证两张，现金缴款单及支付凭证各四份；本案庭审笔录在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告胡静与其丈夫陈碧松先后与被告盛唐公司签订了二十三份房屋买卖合同，且前述房屋买卖合同都对应存在“回购协议”。显然无论系以胡静还是以陈碧松名义与盛唐公司签订的房屋买卖合同都不是独立存在，房屋买卖合同表面所呈现的意思表示受制于“回购协议”中所表达的意思表示。虽然原告胡静在本案审理过程中，将原先要求确认五份房屋买卖合同的效力请求变更为仅要求确认ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三�房屋买卖合同的法律效力，但是仅就前述三份房屋买卖合同效力的审查亦要通盘考量与本案相关的全部事实。
本案争议的焦点在于，原告胡静在其与被告盛唐公司之间同时存在案涉房屋回购合同关系的情况下，双方之间所签订的案涉ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同的性质和效力如何认定？
首先，上述三份房屋买卖合同能否独立于双方于2012年4月19日所签协议而存在是认定其合同效力的关键。
2012年1月18日，原告胡静及其丈夫陈碧松分别与盛唐公司分别就通宁天地6幢101～107室、301～304室、110-111室共计十三套房屋同时签订房屋买卖合同及回购协议。原告胡静确认，对于前述十三套房屋的买卖及回购属于其丈夫陈碧松和被告盛唐公司之间的借贷关系。
2012年4月16日，原告胡静再次与被告盛唐公司就通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室、2幢1510～1516室共计十套房屋分别签订包括ST0010f109、ST0010f305、ST009f304合同在内共十份房屋买卖合同；且双方就前述十套房屋于同年4月19日另行签订了载有回购意思表示的协议书一份。原告胡静认为，ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同在协议之后双方确认系真实的房屋买卖，其余七分房屋买卖合同不再履行，并提供银行取款回单、售房发票、预告登记证书、实际贷款及还款等方面的证据欲以证明。
如单独就原告胡静诉称的该三套房屋买卖过程进行分析，原告胡静与被告盛唐公司之间具有买卖案涉三套房屋的表象特征。然而，被告盛唐公司提供的“2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过上海越逸贸易有限公司两次向胡静的广发银行账户转账付款，每笔均为27800.55元。2012年9月11日、10月11日、11月9日、12月14日，盛唐公司以开具银行支票或银行转账的方式向胡静分别付款2500000�、118200元、118200元、23171.4元”且双方没有异议的事实，又说明双方于2012年4月19日所签协议仍在履行当中，即原告胡静诉称的三套房屋买卖合同项下的权利义务履行仍属于双方于2012年4月19日所签订协议的组成部分。故在原告胡静未能举证证明双方确实对其诉称的三套房屋另行约定为真实的买卖，且与前述三套房屋具有直接关联的2012年4月19日协议履行尚未结算的情况下，本院无法单独认定原告胡静诉称的三套房屋买卖合同的法律效力。
其次，2012年4月19日协议的约定直接决定原告胡静诉称的三套房屋买卖合同的性质仍然是“以房抵债”。
根据2012年4月19日协议的约定，被告盛唐公司应于2013年4月20日之前以363.28万元价格回购包括原告胡静诉称的通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室在内共计10套房屋；如被告盛唐公司逾期回购应向原告胡静支付违约金108.984万元，同时�告胡静有权拒绝被告盛唐公司的回购请求；如遇特殊情况，被告盛唐公司需要延长回购期限必须提前一个月征得原告胡静同意并重新签订协议方可延长。结合2012年4月19日协议附件购买盛唐置业房产明细表中载明的数据分析，前述10套房屋的总价款为908.2万元，由购房首付款544.92万元和向银行贷款363.28万元两部分组成。显然被告盛唐公司向原告胡静回购该十套房屋的价款就是双方约定的拟应由原告胡静向银行贷款的金额。因此，双方在订立前述十套房屋买卖合同时的真实意思表示就是为了履行之后所签订带有回购意思表示的2012年4月19日协议，并无真实的房屋买卖合意。
即使按2012年4月19日协议约定履行，原告胡静因被告盛唐公司逾期不能归还约定的363.28万元“回购款”，原告胡静按约取得了协议项下十套房屋的所有权，亦是双方“以房抵债”的合意，而并非双方房�买卖的合意。目前，在原告胡静不能证明双方就其诉称的三套房屋另行约定为单独的买卖的情况下，原告胡静只能主张要求确认2012年4月19日协议的法律效力，而不能单独就该协议项下所涉三套房屋买卖合同的效力要求法院确认。况且，在2012年4月19日协议约定框架下，只能认定双方存在“以房抵债”的合意而未有房屋买卖的合意。
再者，“以房抵债”协议形成于盛唐公司债务履行届满前，因违反法律规定而无效。
原告胡静与被告盛唐公司在2012年4月19日协议中所作的“如盛唐公司逾期回购应向胡静支付违约金108.984万元，同时胡静有权拒绝盛唐公司的回购请求”约定，说明双方就盛唐公司所负363.28万元给付债务在2013年4月20日清偿期届满之前就达成了以房抵债的合意。该约定具有担保原告胡静已付钱款最终得以返还的目的。如该约定得以继续履行，则违反了我国物权法关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的强制性规定。且根据我国合同法关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该约定依法应认定为无效。原告胡静诉称的ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同作为该约定项下的从合同，根据我国担保法“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”的规定亦应认定为无效。
综上所述，对原告主张ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同合法有效的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》�五条之规定，判决如下：
驳回原告胡静的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告胡静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审 判 长 孙兴旺
审 判 员 朱启平
人民陪审员 杜伟伟
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 许 训
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第�十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。（反用）
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。（反用）
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。