沈阳市大东区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）辽0104行初125号
原告刘继红，女，1975年11月25日出生，汉族，现住址沈阳市沈河区文化东路****号1-6-1。身份证号：2101121975********。
被告沈阳市规划和国土资源局，住所地沈阳市和平区南四经街149号。
法定代表人严文复，职务局长。
委托代理人李声远，系辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人刘佳，系被告单位工作人员。
第三人宋军，男，1975年4月18日出生，汉族，住址沈阳市浑南区桃仙镇合作村***号。身份证号：2101121975********。
第三人李一明，男，1974年8月19日出生，汉族，户籍地址辽宁省辽中县陵园巷****号，现住址沈阳市东陵区营城子大街***号521。身份证号：2323311974********。
第三人林芝萍，女，1974年2月17日出生，汉族，户籍地址辽宁省辽中县陵园巷****号，现住址沈阳市东陵区营城子大街***号521。身份证号：2101221974********。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市北站路72号。
法定代表人宋刚，职务行长。
委托代理人王爽，系该单位工作人员。
原告刘继红不服被告沈阳市规划和国土资源局房屋登记一案，于2017年6月20日向本院提起行政诉讼。本院于2017年6月29日受理后，于2017年7月17日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年10月13日公开开庭审理了本案。原告刘继红，被告委托代理人李声远、刘佳，第三人宋军、李一明、林芝萍、中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人王爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈阳市房产局于2016年7月25日为第三人李一明、林芝萍颁发了沈房权证中心字第NO60895621-1、NO60895621-2号房屋所有权证。
原告刘继红诉称，原告与宋军于1998年登记结婚，共同购买位于浑南区营城子大街209号5-2-1房产，该产权系原告与宋军共同财产，2006年9月原告与宋军离婚时未作分割。2017年5月末原告得知宋军已把该房产出卖，原告到被告处查询，被告告知确已交易。因宋军伪造手续，被告在办理时未尽到合理审查义务，导致原告合法权益受损，为维护权益诉至法院，请求依法撤销被告给李一明颁发的房屋所有权证，恢复到宋军名下的原始状态。
原告向法庭提供如下证据：离婚协议书，证明该协议中对房产没有处理，我对涉案房产有所有权。
被告沈阳市规划和国土资源局辩称，一、原告主张不能成立，原告不具有本案主体资格。二、被告具有房屋登记的法定职权。三、被告办理涉诉房屋转移登记要件齐全，程序合法。四、本案争议原告应先通过民事救济途径解决。五、原告起诉已超过起诉期限。
被告向法庭提供如下证据：1、房屋所有权转移登记申请书。2、宋军身份证。3、宋军与刘继红结婚登记申请书及审查处理结果。4、宋军与刘继红离婚登记审查处理表及离婚协议书。5、宋军结婚证。6、李一明与林芝萍身份证。7、李一明与林芝萍结婚证。8、宋军房屋所有权单独所有声明。9、房屋所有权证。10、存量房买卖合同。11、完税证明。1-11证明我方办理房证程序合法，要件齐全。
第三人宋军述称，我与原告刘继红原系夫妻关系，夫妻关系存续期间共有两处房产，离婚时，两套房产均归刘继红所有。刘继红将其中的一套房产卖掉，余一套现在本案的涉案房产，刘继红要将涉案房产变卖，我得知后，我就出钱将涉案房产买下了，所以我有处分权。
第三人宋军未向法庭提供证据。
第三人李一明、林芝萍述称，我们是夫妻关系，通过合法渠道向宋军购买房产，并交纳了全部购房款项。
第三人李一明、林芝萍向法庭提供如下证据：1、购房合同，证明李一明与宋军签订购房协议。2、收条一份，证明先期支付宋军7万元，用于宋军偿还涉案房产的房贷，后11.8万元以转帐的形式支付给宋军，以上共计18.8万元，都是在市房产局的房产帐户中资金监管转帐的，其余20万元房款由邮政银行发放抵押贷款后直接进入宋军帐户，共计向宋军支付38.8万元。3、房屋所有权证两份，证明涉案房产办理更名过户手续。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行述称，我行已合法取得涉案房产的抵押权，我行的操作流程是合法的，如撤销我行抵押权，将损害我行合法权益。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行向法庭提供如下证据：1、借款合同，证明李一明与我行于2016年7月28日签订借款合同，合同真实合法有效。2、它项权利证，证明李一明将房屋抵押给我行，我行享有抵押权。3、邮储银行借据，证明我行已将20万元抵押贷款放款到李一明帐户，并以受托支付的方式给付宋军。这些程序均是在给李一明办理完房证后进行的。
经庭审质证，原告对被告提供的证据4有异议，第三人宋军自认该份证据是假的，被告单位办理转移登记时没有尽到审慎的审查义务，导致老百姓的合法财产没有得到保护，应承担责任。其它证据无异议。第三人宋军、李一明、林芝萍、中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行对被告提供的证据均无异议。被告对原告提供的证据有异议，认为与其单位存档的证据不一致，应通过民事渠道进行确认。第三人宋军对原告提供的证据真实性无异议。第三人李一明、林芝萍对原告提供的证据，认为不清楚，与我们无关。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行对原告提供的证据，认为我们信任房产局办理的房证，房产局能给李一明办房证，我们就更不能怀疑。原告、被告、第三人宋军、中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行对第三人李一明、林芝萍提供的证据无异议。原告、第三人宋军、李一明、林芝萍对第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行提供的证据无异议。被告认为证据1、3是民事行为，不发表意见。证据2无异议。
经审理查明，原告刘继红与第三人宋军于1998年登记结婚。2004年贷款购买坐落于沈阳市东陵区营城子大街209号5-2-1号房屋，并于2004年12月27日办理了抵押登记，约定期限至2024年12月27日。双方于2006年9月25日离婚，并签订离婚协议书一份，其中房产处理一栏记载：“无房产”。2008年8月29日宋军取得了上述涉案房屋的房屋所有权证，但在该房证的附记一栏记载：“按原程序办理”。实践中，2009年以前办理的房屋所有权证中均未标明“单独所有”或“共同共有”的字样，不能单纯以房证中记载的房屋所有权人的情况确定房屋的真实权利人，故被告在办理上述房屋产权转移登记时必须要求出卖人出具婚姻状况证明及房产产权证明。
2016年4月18日宋军与李一明签订房屋买卖协议，协议约定：“宋军将上述涉案房屋卖给李一明，总房款388000元”。协议签订后，李一明通过资金监管的方式向宋军交付了部分购房款188000元。2016年7月18日宋军向沈阳市房产局递交房屋所有权转移登记申请书，房产局要求其递交办理更名过户手续所需的相关文件材料，其中包括宋军的婚姻状况证明及房产产权证明。宋军向沈阳市房产局提供了其与李继红的离婚协议书，该份协议书中房产处理一栏记载为：“东陵区营城子大街209号521房产归男方（宋军）”。被告收到上述材料后于2016年7月25日给李一明、林芝萍颁发了房屋所有权证。李一明、林芝萍系夫妻关系。2016年7月28日李一明、林芝萍以涉案房屋做担保与中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行签订个人消费贷款及担保合同，贷款金额为20万元，该笔款项李一明授权划入宋军的个人账户，用于偿还尚欠宋军的剩余购房款。至此，李一明向宋军交付了全部的购房款388000元。
庭审中，宋军承认其向沈阳市房产局递交的离婚协议书内容不实，其篡改了房产处理一栏的内容，真实的内容应为“无房产”，与原告陈述的内容一致。
2016年10月12日沈阳市机构编制委员会下发沈编办发（2016）56号“市编委办关于调整市不动产登记相关职责和机构设置的通知”，一、将市、区房产主管部门的房屋交易、测绘和档案管理职责划归给市规划局。二、将沈阳市房屋交易中心并入沈阳市不动产登记中心，不再保留沈阳市房屋交易中心名义。调整后，沈阳市不动产登记中心为市规划国土局所属事业单位。2016年12月20日沈阳市人民政府下发“关于实施不动产统一登记的通告”，一、本市不动产登记工作由市国土资源主管部门负责组织实施。市不动产登记中心负责办理市、区不动产登记和市、区房屋交易工作。二、不动产统一登记办理范围包括土地登记、房屋登记、林地登记等。三、自2016年12月26日起，办理不动产登记的，统一发放《不动产权证书》、《不动产登记证明》，并启用“沈阳市规划和国土资源局不动产登记专用章”。2016年12月26日前受理且未办完的各类登记业务，继续沿用原系统、原规范、原程序，颁发原产权登记证书，加盖原登记专用章。
本院认为，《不动产登记暂行条例》第三条，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第六条，国务院国土资源部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。沈阳市人民政府确定沈阳市规划和国土资源局为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，其具有办理不动产转移登记的法定职权。原沈阳市房产局房屋登记的职权划归被告沈阳市规划和国土资源局。本案中，第三人宋军以虚假的离婚协议在被告单位办理了房屋所有权转移登记，被告颁发本案诉争房屋所有权证的行为缺少法定证件，系主要证据不足，应予撤销。但在审理房屋登记类行政案件中，人民法院具有对是否构成善意取得进行审查的法律依据。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释【2010】15号）第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。据此，本院应对第三人李一明、林芝萍取得涉案房屋是否属于善意取得进行审查。《物权法》第一百零六条规定了善意取得的三个构成要件：“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”一、审查受让人受让该不动产或者动产时是否是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。本案中，原告未向法庭提供能够证明第三人李一明、林芝萍为恶意取得房产的证据，故本院不能认定第三人李一明、林芝萍在受让涉案房产时是恶意的。二、审查受让人受让该不动产或者动产时是否以合理的价格有偿转让。善意取得适用应以有偿取得为前提，在有偿取得的前提下，合理的价格也是衡量财产取得是否是善意的标准。本案中，第三人李一明、林芝萍2016年购买涉案房产的成交价格为388000元并支付了购房全款，且价格在合理区间内，故本院不能认定第三人李一明、林芝萍在受让涉案房产时是恶意的。三、审查受让人受让该不动产或者动产时是否依照法律规定进行了房屋登记，第三人李一明、林芝萍已于2016年7月25日取得了涉案房产沈房权证中心字第NO60895621-1、NO60895621-2号房屋所有权证。，并实际居住。故第三人李一明、林芝萍受让涉案房产应属于善意取得。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：
一、确认被告沈阳市规划和国土资源局于2016年7月25日为第三人李一明、林芝萍颁发的沈房权证中心字第NO60895621-1、NO60895621-2号房屋所有权证的行为违法。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张笑晨
人民陪审员 孙丽姝
人民陪审员 张 旭
二〇一七年十月十六日
书 记 员 王 兰