杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第593号
原告（反诉被告）杭州××电子有限公司，住所地杭州
市××区××楼。
法定代表人潘某某。
委托代理人孔某某。
被告（反诉原告）杭州××开发有限公司，住所地杭州
市××区××号。
法定代表人廖某某。
委托代理人雷某某。
原告杭州××电子有限公司（以下简称鸿鹄××）为与
被告杭州××开发有限公司（以下简称景××房产）房屋买卖
合同纠纷一案，于2010年5月17日向本院起诉。景××房产于2
010年6月4日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭
，于2010年6月30日、2010年8月26日二次公开开庭进行了审理
。鸿鹄××委托代理人孔某某、景××房产的委托代理人雷某
某二次均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，
现已审理终结。
鸿鹄××诉称：其于2005年12月20日与景××房产签订
了四份房屋使用买卖合同及补充协议，以房屋使用权买卖形式
分别购买了由景××房产开发的香槟之约园a102、a103、a101
0、a1011室四套房屋，用于安排公司高管居住。房屋使用权买卖合同约定鸿鹄××一次性购买房屋土地使用权期限内的使用
权，享有占有、使用、收益（出租、使用权再转让等权利），
该土地使用权期限为50年，性质为出让土地，以建筑面积为单
位买卖，实质是以租代售。同时补充协议约定，出卖人承诺并
保证在国家法律、政策允许的适当时候，为买受人办理本使用
权买卖所指房屋的独立产权证。景××房产于2008年11月27办
理、领取了该涉案房屋的产权证，但并没有通知作为买受人的
原告，现据了解，景××房产因债务纠纷被多达三家法院诉讼
保全查封了该小区的全部房产，隔壁其他房屋甚至有被外地法
院进入执行程序的直接危险，鸿鹄××的权利面临巨大风险，
已经无法得到保障，景××房产的行为严重侵犯了鸿鹄××的
合法权益。故鸿鹄××提起诉讼，请求判令：1、依法判决确
认双方签订的协议有效；2、景××房产立即依法给予办理过
户手续；3、由景××房产承担本案诉讼费用。
景××房产答辩并反诉称：对于鸿鹄××的诉讼请求没
有异议，但是合同中约定，办理过户手续需缴纳相应费用。根
据双方于2005年12月20日签订的房屋使用权买卖合同及补充协
议的约定，鸿鹄××一次性购买景××房产在土地使用权期限
内的房屋使用权；并约定景××房产在合同签订之日起5年内
为鸿鹄××办理产权，且同时约定鸿鹄××应承担办理权属登
记相关的一切费用（包括但不限于印花税、交易手续费、土地
出让金、工本费、公某某、评估费等）。目前鸿鹄××已经向
法院提出要求景××房产办理产权过户登记，因此景××房产
认为鸿鹄××缴纳上述费用的条件已经成就，因此提出上述诉讼请求，请求依法判令：1、鸿鹄××缴纳土地出让金等相关
税费按每平米2940.63元计算，即178.64平方米×2940.63＝52
5314.14元；2、承担本案诉讼费。
鸿鹄××答辩称：景××房产提出的反诉请求没有相应
的事实与法律依据，而且景××房产的土地出让金的计算方法
有误，应当参加分摊的房屋面积为21812平方米，而景××房
产支付的滞纳金、从大证到小证的契税、测绘费用不应由买受
人承担，且双方未签订过补充协议（二）。请求驳回景××房
产的反诉请求。
为证明其主张，鸿鹄××向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同、附件及补充协议，拟证明双方
以租代售的买卖事实，约定了房间号、价款、单价、总价等；
2.商品房销售发票及维修基金发票，拟证明鸿鹄××已
付房款和维修基金，房屋已属于业主所有的事实；
3.房屋交付单，拟证明2006年10月31日涉案房屋已经交
付给鸿鹄××，双方已经交接房屋，鸿鹄××一直使用涉案房
屋的事实；
4.房屋所有权证的存根，拟证明景××房产已经办理开
发商房产证的事实；
5.园区abc三幢房屋在透明售房网上的信息，拟证明三幢
房屋在透明售房网上可售396套房屋，还有357套限售房屋，景
××房产所交纳的土地出让金中也包括限售房屋在内的事实；
6.杭州市人民政府公文处理简某单（府办简某第b200721
71）、杭某简某（2008）101号、杭某函（2008）130号、杭政储出（2004）25号，拟证明项目通过相应的变更，从原来不能
出售变成具备出售条件，并取得了预售证，进一步某某案涉的
使用权买卖合同实质是商品房买卖合同；
7.网上打印资料一组，拟印证香槟之约在网上的可售面
积19102.23平方米，套数396套，已售98套，限制面积是17041
.78平方米，除了纳入网上销售的面积之外还有其他在售面积
，所以土地出让金还应包括网上可售面积之外的房产；
8.一般查档证明，拟证明鸿鹄××购买房产的土地证已
经办出以及每一套房屋的占地面积。
景××房产向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件等，拟证明鸿鹄××向景
××房产购买房屋，并约定由鸿鹄××缴纳相应税费的事实；
2.关某某园办理销售合同应补交费用的计算清单1份、缴
费票据21份，拟证明景××房产缴纳土地出让金等相关税费应
按每平方米2940.63元计算；
3.房屋所有权证的存根，拟证明涉案房屋实际建筑面积
；
4.商品房预售证，拟证明可销售面积为19102.23平方米
；
5.杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议二，拟
证明为了改变可租不售的情况，三幢房屋共缴纳土地出让金46
02.2072万元，即缴纳土地出让金的合同依据；
6.测绘合同，拟证明景××房产交纳测绘费用的合同依
据。本院依法组织当事人对各自提交的证据进行了质证，现
认证如下：
1.对于鸿鹄××提交的证据1-
4、6、8，景××房产对真实性无异议，但提出证据2仅证明使
用权买卖价款已支付完毕，不能证明房款已支付完毕。对证据
6本身没有异议，但该证据对鸿鹄××所主张的事实不具有证
明力，合同签订在前、政府批文在后，不能以事后发生变化的
事实来证明之前的事实。对证据8本身没有异议，但该权证是
办在景××房产名下，且没有包括公摊面积。本院对以上证据
予以认定。
2.对证据5，被告对证据形式有异议，仅是网上下载内容
，无法确定其真实性，事实上a、b、c三幢房屋总面积为21483
.16平方米，总套数447套，其中政府廉租房50套，涉及面积23
36.94平方米，还有物业用房一套为43.99平方米，其余可售面
积为19102.23平方米，原告提到的限售房是指被法院查封或已
经抵押给抵押权人的房屋，包括在可售面积里面。对证据7，
被告认为也是网上下载且有涂改，无法确认其真实性，但可销
售面积与预售证上的面积一致。本院认为，以上证据与本案处
理不具有关联性，不予认定。
3.对于景××房产提交的证据，鸿鹄××对证据1真实性
无异议，提出补充协议仅约定其应交正常税费，不涉及土地出
让金。证据2，真实性无法确认，对合法性、关联性也有异议
，清单系景××房产单方制作，后面所附票据没有一一列举说
明所对应的费用：土地出让金票据未明确补缴的地块和面积，故与本案无关，但对其真实性、合法性无异议；对滞纳金票据
的异议同前，对其真实性、合法性无异议；对补缴契税票据，
认为商品房买卖契税是指买受人过户需交纳的契税，之前房产
商办理产权证所交契税与本案无关，同样也无法证明对应的地
块和面积；测绘费、信息服务费、工本费等的真实性无法确认
，且有多次测绘，复印的工本费由原告承担没有依据，故与本
案无关；对印花税的关联性有异议，无法证明费用用于可预售
面积；对他项权证的工本费有异议，提出该部分费用是为办理
抵押而产生，与本案无关。对证据3无异议。对证据4真实性、
合法性、关联性无异议，认为由此可知被告2008年11月3日申
某预售证。对证据5真实性、合法性无异议，但对关联性有异
议，认为应有补充协议（一），且对证明内容也有异议。对证
据6的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，提出交房
时已进行测绘，实际面积也已补差，重复测绘费用不应由原告
承担。本院仅对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如
下：
依据杭土合字（2004）70号《土地使用权出让合同》，
景××房产取得“香槟之约”项目地块。根据规划，该合同项
下b宗某（香槟之约园a、b、c幢）的规划条件为“地块性质为
公共设施用地，可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出
售，只能出租，并面向拱墅区工业功能区块职工服务”。景×
×房产将“香槟之约园”建成后，以“使用权买卖”的名义，
向公众进行销售。2005年12月20日，鸿鹄××与景××房产签订《房屋使
用权买卖合同》四份，合同内容为：第二条，房屋使用权买卖
总原则。买受人一次性向出卖人购买第三条所指房屋的土地使
用权期限内的使用权。买受人依法享有该房屋的占有、使用、
收益（出租、使用权再转让等）的权利。第三条，本使用权买
卖所指的房屋为香槟之约园a幢1单元102、103室，建筑面积分
别暂定为47.83、51.08平方米，以及a幢10单元1010、1011室
，建筑面积分别暂定为38.58平方米、40.73平方米。第八条，
出卖人应当在2006年10月31日前，将房屋交付给买受人使用。
合同还约定了其他内容。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：第一条，双方
已经签订香槟之约园楼盘房屋使用权买卖合同，买受人一次性
向出卖人购买合同约定的该房屋的土地使用权期限内（终止日
期：2054年8月17日）的使用权。出卖人保证买受人依法享有
该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利
。第三条，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时
候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证，办理
时买受人必须予以协助并承担过户的一切税费。
对于以上合同，由景××房产委托律师进行见证，由律
师与买受人制作了《律师见证谈话笔录》。
合同签订后，鸿鹄××依约支付了购房款，景××房产
也按约定向鸿鹄××交付了房屋。
2008年4月30日，景××房产（乙方）与杭州市国土资源
局（甲方）签订杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议（二），约定：第一条，根据市政府b20072171号简某单、市
规划局杭某简某（2008）101号简某单以及杭某函（2008）30
号复函意见，甲方同意《出让合同》项下b宗某（香槟之约园a
、b、c幢）切出50套作为廉租房，其余性质明确为公共设施用
地，原规划条件“可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得
出售，只能出租”调整为“取消集体宿舍，设置单身公寓。取
消只租不售，可分割出售”。第二条，乙方同意因上述调整向
甲方补缴土地出让金，计人民币4602.2072万元。第三条，上
述款项乙方同意在本协议签订之日起60天内全部付清。第四条
，乙方不能按时支付的，每日按应缴纳费用的千分之一向甲方
缴纳滞纳金。合同还约定了其他内容。
景××房产于2008年8月27日支付了该土地出让金460220
72元，并支付滞纳金2669280元。景××房产还因此缴纳契税1
380662.16元，支付有关测绘及办证费用306969元。
2008年11月3日，景××房产取得杭售许字（2008）第14
7号《商品房销售许可证》，获许销售“香槟之约园a、b、c幢
”房屋。可销售的面积为19102.23平方米。
诉讼过程中，双方当事人均陈述，景××房产取得房屋
所有权证后，以部分房屋作为抵押物向银行或个人借款，且因
其他债务，南浔法院等司法机关对该地块房屋进行了查封。本
案所涉房屋既属于查封范围，也属于被抵押的范围。
鉴于当事人要求办理房屋产权过户手续在目前情况下存
在法律和事实上障碍，诉讼中本院向当事人进行了释明，并进
行了风险告知，鸿鹄××表示坚持该诉讼请求。本院认为：景××房产在向公众销售案涉房屋时，明知
房屋不能销售，且未取得《销售许可证》，故应认定其与买受
人签订的买卖合同无效，然而2008年景××房产补办了相关手
续并获得了销售许可证，合同效力由此得到补正。但是，由于
该地块房屋被景××房产设定了抵押，又被法院查封，事实上
已无法过户到买受人的名下，且这种情况在可预见的一段时期
内都不会发生变化，根据《中华人民共和国合同法》第一百一
十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履
行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或
者事实上不能履行的除外。房屋、土地被采取司法强制措施，
法律上不能履行过户手续，事实上在解除抵押和司法强制措施
前也无法履行，故本院对鸿鹄××要求景××房产协助办理房
屋产权过户登记手续的请求不予支持。鉴于目前合同无法继续
履行的状况系由景××房产的过错造成，故对于景××房产的
反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》
第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第
六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州××电子有限公司与杭州××开发有限公
司于2005年12月20日签订的合同及其补充协议有效；
二、驳回杭州××电子有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回杭州××开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费19200元，减半收取9600元，由杭州××
电子有限公司和杭州××开发有限公司各负担4800元。反诉案
件受理费4526.5元，由杭州××开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12
02024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的
上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回
上诉处理。
审判长 周 蓓
审判员 陈颖浚
审判员 洪 影
二〇一〇年十月十四日
书记员 夏叶芸