四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1102民初3293号
原告：乐山市聚友物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。
法定代表人：曹勇军，执行董事。
委托诉讼代理人（特别代理）：曹杰，男，1970年9月27日出生，该公司员工，住四川省乐山市市中区。
被告：罗滨，女，1963年6月22日出生，汉族，农民，住四川省峨眉山市。
委托诉讼代理人（特别代理）：余勇，四川三江汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别代理）：杨建军，男，1963年3月19日出生�汉族，居民，住四川省乐山市市中区山龙路****号*幢*单元*楼*号。
原告乐山市聚友物业服务有限公司（以下简称乐山聚友物业公司）与被告罗滨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山聚友物业公司的委托诉讼代理人曹杰，被告罗滨的委托诉讼代理人余勇、杨建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐山聚友物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费3871.39元（2013年1月1日至2017年6月30日，共计54个月，0.55元/月.平方米×130.35平方米×54月＝3871.39元）；2、被告支付原告违约金1641元即（2013年1月1日至2017年6月30日，计4年6个月，被告所拖欠物业服务费总额的30﹪按合同约定违约金计算为：1元／天.户×（4年×365天／�＋181天）＝1641元；3、被告交纳拖欠生活垃圾清运处理费324元（2013年1月1日至2017年6月30日，共计54个月，54个月×6元／月.户＝324元），以上费用共计5356.80元。事实和理由：2010年9月18日，原告与乐山市市中区山龙路1226号海棠香国小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：“委托管理期限为三年，自2010年9月25日起至2013年9月24日止，物业服务费收费标准：住宅房屋按产权面积每月0.55元／㎡向业主或物业使用人收取，对个别业主和物业使用人，恶意拖欠物业服务费的必须向原告缴纳滞纳金，按每户每天一元收取。原告向业主和物业使用人代环卫部门收取生活垃圾处理费，即每月每户6元”。在该《合同》到期前，原告与海棠香国小区业主委员会相关人员于2013年9月19日进行了座谈，就海棠香国小区物业服务事宜达成了一致意见：“在新业主委员会未成立和未招聘新物业公司之前，由原告在原合同约定服务标准、要求和物管费收费标准不变的情况下，继续对海棠香国小区进行物业服务”。并签订了《海棠香国座谈会记录》。现海棠香国小区新业主委员会未成立，也未招聘新物业服务公司。原告按《合同》和《记录》的约定履行了物业服务的全部义务，而被告拖欠原告54个月物业服务费未向原告缴纳。原告曾多次派员向其行使催告权，但被告仍未缴纳。据此，原告特提起前述请求，请法院依法支持。
被告罗滨辩称：原告管理小区长期以来没有履行好应义务，小区大门长期洞开，人、车随意出入，门卫从不主动进行盘查、登记，门卫人员经常变动，存在极大的安全隐患。小区内乱搭建严重、车辆乱停放、楼道及公共区域卫生脏乱差。2014年后，�告将本是人车分流的小区大门的人行道封闭，变为人车混流，既不安全也不合乎管理规范，2016年3月11日小区内住户发生火灾时，消防车也时不了小区造成重大经济损失。之后消防部门下达整改通知，原告也未也行整改。2013年底及2014年被告房门被小偷破坏，情急之下购买新门换上，2016年3月再次又被外来人员破坏。另外原告侵犯了被告的知情权。对小区的广告收入、停车位收入等从未告知过业主。被告在收到原告送达催交款通知后，及地向原告发出函告，对小区合同有效性及小区管理存在的诸多问题提出了质疑，由于原告不能适当履行物业服务，根据《合同法》有关先履行抗辩权的规定，答辩人有权拒绝支付物业服务费。因此，请求法院根据客观事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年9月18日，原告与海棠香国小区�主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定“物业名称为海棠香国，合同履行期限：自2010年9月25日起至2013年9月24日止；管理事项：第四条、房屋建筑共同部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、承重结构、楼梯间、内外墙体、走廊通道、各单元门厅、小区大门、外墙饰面及楼梯扶手等。第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管、落水管、垃圾桶、楼内消防设施设备、化粪池、公共照明设施、排水沟、小区围墙等；第六条、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第七条、公共环境卫生。包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生（污水检查井清淘、各单元楼道等），公共区域的垃圾收集、清运等；第八条、交通与车辆停放秩序的维持与管理；第九条、维护公共秩序，包括安全监控、门卫、巡视、24小时值勤；物业管理服务质量与要求：第十七条房屋外观整洁美观；第十八条、设施、设备运行良好；第十九条、房屋及设施、设备的维修、养护做到及时；第十九条、房屋及设施、设备的维修、养护做到及时；第二十条、公共环境卫生整洁卫生；第二十一条、绿化带的花草、树木长势良好，保持四季常青；第二十二条、交通秩序良好，车辆停放有序，道路畅通；第二十三条、保安24小时值勤，并建立来人、来客盘查和登记制度…”等，合同第二十八条还约定：“物业服务费用具体标准如下：……住宅房屋由原告按产权面积每月0.55元/㎡向业主或物业使用人收取，对个别业主和物业使用人，恶意拖欠物业服务费的必须向原告缴纳滞纳金，按每户每日一元收取；第三十一条、根据乐山市价费（2003）232号�，向业主和物业使用人代环卫部门收取生活垃圾处理费，即每户每月6元。…”等。2013年9月19日，原告与乐山市海棠香国业主委员会达成一致意见：在新业主委员会未成立和未招聘新物业公司之前，由乐山市聚友物业服务有限公司之前，由原告在原合同约定服务标准、要求和物管费收费标准不变的情况下，继续对海棠香国小区进行物业服务。海棠香国小区至今未成立业主委员会，2013年1月1日至2017年6月30日，原告向海棠香国小区提供物业服务。
被告系乐山市市中区房屋业主，其房屋面积为130.35平方米。被告未向原告交纳2013年1月1日至2017年6月30日的物业服务费。原告经书面催收未果，遂于2017年7月4日向本院提起诉讼，主张上述请求。
审理中，被告提供照片以证明小区内�车未分流、乱搭建严重、车辆乱停放、楼道及公共区域卫生脏乱差等情况。
上述事实，有原、被告的陈述，营业执照、物业管理服务合同、房屋登记信息、催费通知单、座谈会议记录、照片等证据予以证明。
本院认为：2010年9月18日，原告与海棠香国小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》是其真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效，受法律保护。该合同对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。之后原告与海棠香国小区业主委员达成一致意见，由原告按同约定继续对小区进行管理。被告抗辩原告侵犯了被告的知情权。对小区的广告收入、停车位收入等从未告知及原告不能适当履行物业服务，根据《合同法》有关先履�抗辩权的规定，原告拒绝支付物业服务费。原、被告双方在合同中对小区广告、停车位等所获收益在合同中并未进行约定，而依据《合同法》规定先履行义务，系双方互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中原告按合同约定向被告提供物业服务，而被告按约支付物业服务费。不属于互负债务的情形，所以对于原告抗辩理由本院不予采信。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告向被告书面催收物业费后，被告仍未交纳，故原告主张被告支付其物业服务费的主张本院予以支持。关于被告认为原告乱搭建严重、车辆乱停放、楼道及公共区域卫生脏乱未尽到物业服务义务的问题，属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“不完全履行物业服务合同约定义务”，结合本案，根据物业服务合同的约定，原告应该对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，公共环境卫生整洁卫生，管理好小区内车辆停放，设施、设备需要维修的及时维修。从被告提供的照片反映出原告在物业服务中存在一定的不足，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。本院酌情调整原告主张2013年1月1日至2017年6月30日止的物业费及垃圾清运费为2097.6元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二�，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告罗滨于本判决生效后十日内支付原告乐山市聚友物业服务有限公司从2013年1月1日至2017年6月30日止的物业服务费及垃圾清运费2097.6元；
二、驳回原告乐山市聚友物业服务有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为25，由原告乐山市聚友物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 谢雨杉
二〇一七年九月十五日书记员张雨薇