安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3379号
上诉人（原审原告）：张美华，女，1937年5月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：郭玮（系张美华之子），男，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：林辉，合肥市诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：周良俊，男，1989年10月30日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
被上诉人（原审被告）：商颍，女，1990年2月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：尹若亮，安徽德韬律师事务所律师。
上诉人张美华因与被上诉人周良俊、商颖房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初9104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张美华上诉请求：1、依法改判周良俊、商颖支付购房款620000元的违约金45570元（违约金暂计算至2016年12月26日，之后违约金计算到款清止）；2、周良俊、商颖赔偿购房款定金50000元及承担本案所有保全费5000元。事实与理由：1、张美华在2016年6月6日已经将房屋过户给周良俊、商颖，周良俊、商颖在2016年6月28日将户口迁到案涉房屋，且2016年9月14日，周良俊、商颖已经签订拆迁协议，周良俊、商颖的孩子已于2016年9月1日在大通路小学学习等实际情况明显证明系周良俊、商颖不愿支付房款。2016年12月12日明确表示不去托管中心领款明显违约也是对前面不履行付款义务的追认，周良俊、商颖应按照存量房买卖合同的约定承担违约责任。2、周美华已经申请财产保全，查封购房款，对于未支付房款的支付方式，周美华应具有选择权，一审判决去托管中心领取房款增加了周美华的负担。3、周美华系为了改善居住环境另行购房所以出售案涉房屋，周美华年龄大了，必须全款买房，50000元的购房定金的损失与周良俊、商颖有直接关系。4、一审补正裁定张美华承担保全费1000元错误。
周良俊、商颖辩称，周良俊、商颖已经按照合同约定履行了付款义务，购房款已经转入托管账户，周良俊、商颖没有理由也没有必要拖延周美华领取购房款。至诉讼中，周良俊、商颖一直表示随时可以配合领取房款，周美华为了索取合同之外的不合理利益，刻意延迟领取托管资金。一审综合考虑多方面的因素判决了自2016年12月12日至2017年2月23日期间的利息作为违约金，已经是对周美华利益的最大维护。周美华未能证明5万元定金损失的实际发生，且该损失发生在周美华与案外第三人之间，与本案合同的履行没有任何因果关系。请求驳回上诉，维持原判。
周美华向一审法院起诉请求：1、周良俊、商颖偿还周美华购房款620000元及违约金（自2016年6月16日按日万分之三标准计算至款清之日止）；2、周良俊、商颖赔偿周美华购房款50000元；3、周良俊、商颖承担本案所有诉讼费用。
一审查明：2016年4月15日，甲方张美华与乙方周良俊在合肥你我他房地产代理销售有限公司签订《存量房买卖合同》（合同编号08160326）一份，约定周良俊购买张美华所有位于合肥市××室（××）房屋，建筑面积69.37平方米，房价款为655000元（甲方承诺，乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款），乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。合同附件四约定：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：2016年4月28日前将人民币贰拾陆万贰仟（含定金）存入托管帐户，甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为叁拾玖万叁仟元。乙方同意授权银行和住房公积金中心将其全部贷款存入以下托管帐户。办理完房屋过户手续后（买方取得产权证），在领取托管资金手续过程中，出卖人约定由原房产证上记载产权人签字后，卖方领取托管资金。合同落款处由张美华及其代理人郭玮、周良俊及其代理人周士全共同签字。
同日，张美华与周良俊达成《08160326合同补充协议》一份，约定甲方保证该房屋产权无争议，若发生与该房有关权属争议问题，概由甲方负责并处理。甲乙双方一致同意乙方以下方式支付甲方房款：商业贷款。本协议签订后乙方向甲方支付定金人民币叁万元整，定金冲抵房款。甲方应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续。若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还。甲、乙双方任一方违约，按所签署的各类合同规定，违约方承担违约金中的中介服务费、诉讼费、律师费等。甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定的帐户为准）后的叁日内办理房屋交接手续；甲乙双方如一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。其它约定：此房交易定金由甲乙双方自行交接；此房为房改房，若超标由甲方自行承担，甲方提供空户及物业证明；双方代理人承担本合同的一切经济和法律责任。
2016年4月15日，周良俊向张美华支付定金30000元，张美华的代理人郭玮出具收条一张。2016年4月25日，甲方周良俊、商颍与乙方张美华签订《存量房资金托管协议》一份，约定案涉购房款由丙方合肥市存量房资金托管瑶海分中心托管，合同金额600000元，其中托管金额600000元（现金240000元，第一次于2016年4月25日存入240000元；金融贷款360000元）。同日，周良俊、商颍向合肥市存量房资金托管瑶海分中心托管现金240000元。2016年8月24日，周良俊向徽商银行申请的住房抵押贷款360000元转入合肥市存量房资金托管瑶海分中心。
2016年6月6日，案涉房屋过户登记至周良俊和商颍名下。同日，周良俊支付张美华35000元，张美华的代理人郭玮出具收条一张，载明“收到周良俊购房差额款人民币叁万伍仟元整”。
2016年8月18日，合肥你我他房地产代理销售有限公司出具书面材料一份，载明“合同号08160326，房屋地址大通路44号30#301室，买方周良俊、商颍，卖方张美华于八月十一日做抵押，2016年9月5日之前拿到房款，如果贷款下不来，我公司承担相应责任”。郭玮和周士全在该材料上见证人处签字。
2016年10月9日，郭玮与周良俊通过电话就购房款支付相关事宜进行沟通，周良俊表示自愿补偿张美华20000元，并去签字，郭玮则表示“按照过户前说的，总共3万元，先给的1万块钱把你户转过去变成事实”，“给老娘的两万，到现在在呢拖这么长时间，老人家不开心”“老娘已经不干了她说两万块钱太少了”，并坚持要求周良俊给付5万元。2016年12月12日，双方再次通话中，因其与街道拆迁款的问题未解决，周良俊表示暂时不急，双方就领取购房款问题未能达成一致意见。张美华亦未直接向周良俊、商颍交付案涉房屋。
一审审理过程中，2017年2月23日，经一审法院询问，张美华表示因年老生病不同意办理托管资金领取手续，周良俊、商颍均同意随时可以去办理托管资金领取手续。
另查明：因大通区44号生活区改造项目需要，案涉房屋于2016年10月被征收，周良俊、商颍被列为被拆迁人，拆迁人对周良俊、商颍进行货币化补偿。庭审中，张美华表示已于2016年10月初将案涉房屋钥匙直接交予拆迁人。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。周美华与周良俊、商颖于2016年4月15日签订的《存量房买卖合同》（合同编号08160326）以及《08160326合同补充协议》、《存量房资金托管协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为合法有效，该院予以确认。
对于张美华要求周良俊、商颖支付购买款620000元的诉讼请求，周美华与周良俊、商颖于2016年4月15日签订的《存量房买卖合同》中约定购房款为655000元，同日，周良俊、商颖周良俊支付定金30000元。对于2016年6月6日，周良俊支付的35000元款项的性质，双方存在争议。周良俊主张其中25000元系支付差额房款，另外10000元是其自愿支付给张美华的补偿款。张美华则认为该35000元中30000元是周良俊自愿给付的补偿款，另外5000元是购房款。该院认为，双方签订的《存量房资金托管协议》中载明的合同金额为600000元，与双方于2016年4月15日签订的《存量房买卖合同》载明的购房款655000元存在差额55000元，扣除周良俊已支付的定金30000元，尚有差额25000元，与周良俊陈述的2016年6月6日支付35000元的构成相吻合，且张美华的代理人郭玮出具的收条中也明确载明是“购房差额款”；张美华主张该35000元中30000元系周良俊自愿给付的补偿款，但周良俊予以否认，张美华未能就该30000元系补偿款提供相应证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故对周良俊主张2016年6月6日给付的35000元中25000元系支付购房款的事实予以认定。综上，周良俊合计已直接支付购房款55000元，根据《存量房买卖合同》约定，周良俊还需支付购房款600000元。对于该600000元购房款的支付方式，根据《存量房买卖合同》及附件四及《存量房资金托管协议》约定，双方均同意将购房款委托合肥市存量房资金托管瑶海分中心托管，应视为双方对购房款支付方式的约定，故双方应按照合同约定的支付方式领取托管的购房款。在2016年10月9日通话记录中，周良俊明确表示愿意再给付20000元，与郭玮在通话中陈述双方过户前曾约定共给30000元，先给10000元办理过户的约定相一致，根据诚实守信原则，应认定双方就超过《存量房买卖合同》购房款以外另行增加30000元款项达成口头协议，该协议对双方具有约束力，因周良俊在2016年6月6日已支付10000元，还应再给付20000元。综上，周良俊、商颍合计还应支付张美华620000元。
对于张美华要求周良俊、商颖支付自2016年6月16日起按日万分之三标准计算至款清之日止的违约金的诉讼请求。双方代理人在2016年8月18日合肥你我他房地产代理销售有限公司出具的书面材料中以见证人的身份签字，足以证明双方均了解周良俊、商颖申请的房屋抵押贷款当时还未放款的事实，现张美华主张2016年6月6日案涉房屋过户即视为周良俊、商颖应支付购房款的期限缺乏事实依据。
根据双方在《08160326合同补充协议》第8条“乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定的帐户为准）”的约定，在2016年8月24日周良俊、商颖申请的贷款汇入托管账户时，周良俊、商颖方就已付清全部的房款。
但根据双方在《存量房资金托管协议》第三条的约定，双方均有配合对方办理托管资金领取手续的义务，故在周良俊、商颖申请的银行贷款转入双方委托的托管帐户后，双方均应积极配合对方办理托管资金领取手续。张美华主张其于2016年9月5日按照双方的约定去了房地产管理部门准备领取托管购房款，但其提供的通话记录里也仅为其单方陈述，其未能提供其它证据证明双方曾约定于2016年9月5日共同办理托管购房款领取手续以及其于约定时间前往房地产管理部门的事实，故对张美华的该主张不予采纳。根据张美华提供的通话记录，2016年10月9日，周良俊明确表示愿去签字，张美华的代理人郭玮未明确表示同意。2016年12月12日，张美华的代理人郭玮提出双方将购房款签字领了，周良俊不同意。因此，周良俊应对2016年12月12日以后张美华因其不配合领取托管购房款所受到的损失承担违约责任，鉴于双方未对不配合对方领取托管购房款的违约责任进行约定，张美华亦未对其所到损失的大小提供相应证据证明，该院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算违约金。一审审理过程中，经一审法院询问，张美华于2017年2月23日表示因年老生病不同意办理托管资金领取手续，故2017年2月23日之后的损失应由其本人承担。综上，周良俊、商颖应支付自2016年12月12日起，以600000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的违约金至2017年2月23日止。
对于张美华主张要求周良俊、商颖赔偿其购房定金损失50000元的诉讼请求，该院认为，其主张的该损失非周良俊、商颖双方订立《存量房买卖合同》时可预见的的损失和周良俊、商颖违约导致的直接损失，故张美华的该项诉讼请求，缺乏法律依据，该院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、周良俊、商颍支付张美华620000元（其中600000元的支付方式为周美华与周良俊、商颖于判决生效之日起十日内共同去合肥市存量房资金托管瑶海分中心办理托管资金领取手续；剩余20000元的支付方式为周良俊、商颍于判决生效之日起十日内现金支付）；二、周良俊、商颍于判决生效之日起十日内支付张美华违约金（以600000元为基数，自2016年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至2017年2月23日止）；三、驳回张美华的其他诉讼请求。案件受理费10960元，减半收取5480元，由周良俊、商颍共同负担4000元，由张美华负担1480元。保全费5000元，由周良俊、商颖共同负担4000元，张美华负担1000元。
二审期间，本院组织双方当事人进行举证和质证。张美华提供：1、证明一份，证明周良俊已经于2016年6月28日将户口迁入案涉房屋，应当给付房款。2、房屋拆迁协议，证明周良俊、商颖已经与街道达成协议，周良俊、商颖故意违约。周良俊、商颖质证意见：1、对证据1真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，不能证明合同履行情况及违约行为；对证据2，没有原件，三性均有异议。对一审查明事实本院予以确认。
本院认为，周美华与周良俊、商颖于2016年4月15日签订的《存量房买卖合同》（合同编号08160326）以及《08160326合同补充协议》、《存量房资金托管协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为合法有效。
周良俊、商颖依据双方的约定将购房款存入托管账户以及支付差额款项，周俊良、商颖在此过程中不存在违约行为，2016年6月6日为案涉房产过户时间，并非双方约定支付房款时间，张美华上诉主张自该日起计算违约金没有依据，本院不予支持。对于托管购房款的领取，双方均应积极配合对方办理托管资金领取手续，一审依据张美华提供的通话记录中反映的周良俊、商颖拒绝配合办理托管资金领取手续的时间作为周良俊、商颖承担违约金的起算时间，以周美华在诉讼中表示拒绝领款的时间作为周良俊、商颖承担违约责任的截至时间并无不当。周美华未提供其他证据证明周良俊、商颖在该期限之外存在拒不付款的违约行为，故对周美华关于违约金计算期限的上诉主张本院不予支持。
关于50000定金损失，周美华提供的与案外人签订的合同系在其与周良俊、商颖签订案涉合同之后，该损失非周良俊、商颖订立时可预见的损失，且该合同约定的付款时间也非在本案认定的周良俊、商颖违约付款期限之内，故该定金损失的发生也难言与周良俊、商颖的违约行为存在因果关系，故一审对张美华的该项诉讼请求不予支持，并无不当。
综上，张美华的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2312元，由张美华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年八月二十日
书记员 金婉莹
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审