江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0691民初1606号
原告：高鸿雁，女，1975年9月15日生，汉族，住南通市开发区。
委托诉讼代理人：蒋维国，广东百科律师事务所律师。
被告：南通顺发置业有限公司，住所地南通市开发区中央路东、上海路北。
法定代表人：程捷，执行董事。
委托诉讼代理人：吕晓锋、林淑军，浙江君秦律师事务所律师。
原告高鸿雁诉被告南通顺发置业有限公司（以下简称顺发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高鸿雁及其委托诉讼代理人蒋维国、被告顺发公司的委托诉讼代理人吕晓锋、林淑军到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告高鸿雁向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同并赔偿损失；2、被告赔偿原告348万元（不含已付款174万元）；3、被告承担本案的诉讼费用及律师费。
事实和理由：2017年2月27日和2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：116-102），并签订《合同补充协议》一份，由原告购买被告开发的南通开发区顺发御园116幢102室。原告按约缴纳了174万元购房款，履约中原告被告知该房屋已经先于2017年2月7日卖给了南通上镁膜技术有限公司，因此被告不能及时按约为原告办理贷款手续，也不让原告交付尾款。民事法律行为应当遵从诚实信用原则，被告一房二卖构成对原告的欺诈，按照相关法律应当承担违约和赔偿责任，并应继续履行合同。基于上述事实，原告特向法院起诉，请求支持如前诉请。
被告顺发公司辩称：1、原告目前仅支付169万元购房款，也未能按合同及补充协议的约定按时办理按揭贷款手续，本案系原告的违约行为才导致合同无法履行，被告未违约，原告无权要求被告承担责任；2、被告不存在一房二卖的行为，原告要求被告支付348万元的赔偿金没有法律依据和合同依据；3、原告主张的律师费损失，原告未提供相应的付款凭证，且即便原告已经支付相应律师费，要求被告赔偿也没有相应的约定和法律依据。
原告高鸿雁围绕诉讼请求提交了原告身份证复印件、被告工商登记信息、商品房买卖合同及补充协议、收据2份、微信记录7页、被告与卢霞的《预约合同》及收据复印件、北京隆安（南通）律师事务所函、广东百科律师事务所函、（2017）苏0691民初1244号案件的诉状、2017年2月7日戴某转款5万元至被告账上的清单、录音3份及文字整理稿、装修合同三份、贷款利息差和贷款总额调整计算方式、原告单身证明、委托代理合同及律师收费标准、原告与李骁的微信记录等证据；被告提交了2017年2月28日POS签约单、协议、国内支付业务付款回单、收据记账联、南通御园销售变更事务处理单、广东百科律师事务所的律师函、关于催促及时完成首付款支付及办理贷款手续的函、EMS快递面单、快递签收记录、预约合同、收据一份。原、被告申请证人戴某、曹某、夏某出庭作证，形成证人笔录三份。本院组织当事人对上述证据进行了质证，对于以下事实，本院予以确认：
2017年2月7日，案外人李骁委托案外人戴某与被告顺发公司（预售甲方）签订预约合同一份，约定以案外人卢霞（预购乙方）名义购买被告顺发公司开发的南通开发区顺发御园116幢102室，房屋总价580万元，约定乙方应在2017年2月7日至2017年2月28日之间到御园售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及补充合同，如未在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，预约合同终止，乙方已付定金甲方不予退还。当日戴某代李骁向被告顺发公司缴纳购房定金5万元。
2017年2月28日，案外人戴某因害怕李骁不去顺发御园售楼处签订商品房买卖合同导致其缴纳的5万元购房定金无法退还，就介绍原告高鸿雁购买案涉房产。当日，原告高鸿雁与被告顺发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告高鸿雁向被告顺发公司购买被告开发的南通开发区顺发御园116幢102室（建筑面积331.34平方米）及116幢11602-1号地下车库（建筑面积224.23平方米），上述房屋总价580万元，其中合同签订日支付首付款60万元，2017年3月25日前支付首付余款114万元，余款406万元采用银行按揭、公积金及组合贷款等方式支付。采用银行贷款、公积金及组合贷款等方式的买受人应于本合同签订之日起5日内向出卖人指定银行或公积金管理中心提供全部办理贷款所需资料及证明文件，并办理完毕按揭贷款手续。还约定出卖人应在2017年4月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人，如逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第4条约定，买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则由此产生的一切后果由买受人负全部责任。第24条约定：出卖人承诺不对该商品房一房多卖，若有违约，出卖人愿双倍返还买受人已付的购房价款。当日，原告高鸿雁向被告顺发公司转账55万元，另外戴某为了操作方便，同意将其5万元定金直接转为高鸿雁的首付款，其5万元由高鸿雁直接转账退还给戴某，被告顺发公司即向原告高鸿雁开具金额为60万元的收据。
原、被告签订《商品房买卖合同》后，李骁在当日下午前往被告顺发公司的售楼处要求签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，与被告顺发公司发生纠纷并报警，接处警证明载明“2017年2月28日18时11分许，我所接110指挥中心指令，报称此处买房子的人与工作人员发生纠纷。民警至现场，经了解，戴某为李骁所在公司的法律顾问，李骁将顺发置业116幢102室的购买合同以及5万元定金委托给戴某办理，但是戴某私自将未到期的合同撕毁，私自将此合同涉及的房屋以及5万元全部转让给高鸿雁，故双方发生纠纷。”
2017年4月19日，原告高鸿雁向被告顺发公司缴纳了114万元购房款，被告顺发公司向原告开具了114万元的收据。当日，被告顺发公司向原告高鸿雁发放了客户签约须知，该份签约须知中载明了按揭付款客户的须知事项。
2017年5月4日，北京市隆安（南通）律师事务所向原告高鸿雁邮寄了律师函，载明“本所受南通上镁膜技术有限公司及卢霞委托，就2017年2月27日你与南通顺发置业有限公司所签订的位于南通经济技术开发区长青路6号116幢102室商品房买卖合同事宜致函与你，望你能谨慎对待。根据委托人陈述和提供的资料来看，你所签订116幢102室商品房买卖合同所涉房屋，顺发置业公司已于同年2月7日与委托人签订商品房预约合同，委托人就购买该房已支付定金，并对该房装修等事宜，进行了充分和必要的前置性实际准备工作。委托人在与顺发置业公司洽谈所涉房屋买卖合同时获悉，其已于2017年2月27日与你签订商品房买卖合同，同时被告知你在签订商品房买卖合同时，顺发置业公司已告知于你，该房已与委托人签有商品房预约合同和已支付定金。你与顺发公司所签116幢102室商品房买卖合同行为，顺发置业公司显属一房两售，就该房屋买卖合同纠纷，委托人正与顺发置业公司交涉中。为使纠纷所涉各当事方减少损失，据于诚信、公平原则及维护社会经济秩序稳定需要，特致函与你，诚望你谨慎对待，以免造成重大经济损失和严重法律后果。”
2017年6月15日，案外人卢霞向南通开发区法院起诉被告顺发公司，要求被告顺发公司继续履行和卢霞约定的合同义务，后该案因卢霞未缴诉讼费而自动撤诉。
2017年6月27日，卢霞（乙方）与被告顺发公司（甲方）达成协议，载明“一、《预约合同》系第三方戴某代签，乙方确认预约期届满前不与甲方签订正式《商品房买卖合同》，该《预约合同》于2017年2月28日前已经终止；二、乙方代理人戴某在2017年2月28日未经乙方同意将五万元定金转至高鸿雁合同项下首付款，乙方不同意该行为，不予追认，双方发生争议。三、乙方若欲购买甲方房产的，应以自己的名义与甲方另行签订《商品房买卖合同》。四、由戴某代付的人民币五万元整，因戴某未经乙方同意将款项转至高鸿雁合同项下首付款。现由甲方退还至卢霞账上，由卢霞与戴某自行处理，与甲方无关。高鸿雁合同首付款未收的五万元款项由甲方自行与高鸿雁索要，与乙方无关。”2017年7月13日，被告顺发公司向卢霞转账5万元，用途为退116-102定金。
2017年7月17日，广东百科律师事务所向被告顺发公司邮寄了律师函，载明“本所接受高鸿雁女士的委托，就你司与高女士之间的《商品房买卖合同》的履行相关事宜，致函你司，望你司全面正确履行双方协议，减少损害高女士的合法权益。据委托人介绍和提供的有关证据看，高女士认为其与贵司于2017.2.28（合同编号：116-102，打印时间为2017.2.27，合同补充协议是2017.2.28，实际双方签订时间是2017.2.28）签订协议后当即交付60万元首付款，在履约中发现你司先于2017.2.7已将116幢1单102室卖给南通上镁膜技术有限公司（卢霞），并签订了《预约合同》，收取5万元订金。高鸿雁女士认为其受到你司的欺诈，导致了重大经济损失。高鸿雁女士陈述，在与你司多次交涉中，反复按你司的指令就具体履约事宜进行磋商，但你司未能认真履约，除一房二卖外，你司还就房款交纳变更时间且设置障碍，严重违约。为减少损失，现委托人要求我所致函你司，认真全面正确履行合同，否则导致的重大损失将由你司承担。”
2017年7月13日、7月19日、7月30日，原告高鸿雁前往被告顺发公司售楼处与被告进行协商要求支付房款并收房，被告公司售楼处的黄总和张经理在协商过程中陈述原、被告之间就2017年2月28日戴某的5万元是否能转为高鸿雁的购房款有争议，故要求原告在处理完相关争议后再办理贷款来支付剩余房款。
2017年7月24日，被告顺发公司向原告高鸿雁邮寄了《关于办理及时完成首付款支付及办理贷款手续的函》，载明“你于2017年2月28日于我司签订了《商品房买卖合同》，购买御园一期116幢102室的商品房，房屋总价款为人民币5800000元，并累计支付了首付款1690000元，但截止目前（2017年7月24日）仍余50000元未支付到位。此外，根据合同第七条第（二）款及合同附件四约定，剩余房款采用银行按揭方式支付，你也早已超过了合同约定的前来我公司办理相关贷款资料的期限，且经我公司多次电话催告，均未响应。现我公司正式函告你，请您在于2017年8月5日前到我公司来办理完毕上述相关手续。我司仍保留《商品房买卖合同》及其附件项下对您的全部权利，包括但不限于收取违约金、要求赔偿损失、解除合同等。望您能视信用为生命，积极、严格并完全地履行《商品房买卖合同》，维护好您的个人信誉。特此函告。”
2017年7月26日，原告起诉至法院，提出如前诉请。
综合各方意见，本案主要争议焦点为：1、原告主张继续履行案涉《商品房买卖合同》能否得到支持；2、原告高鸿雁目前缴纳的总房款数额；3、被告顺发公司有无一房二卖的行为，原告是否有权主张一房二卖的赔偿；4、原告主张被告违约赔偿的相关损失是否于法有据。
关于争议焦点一，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年2月28日订立《商品房买卖合同》，原告现主张要求继续履行该《商品房买卖合同》，被告陈述由于原告未及时办理贷款，在承担相应违约责任后并承担无法办理贷款或贷款利率提高的后果后，同意继续履行合同。故本院认定原、被告只是在合同履行过程中双方是否违约、贷款等事宜上存在争议，而上述事宜并不妨碍《商品房买卖合同》的继续履行，故对原告主张继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于履行的具体方式，由于本案案涉商品房总价款为580万元，原告已经支付了首付款，剩余款项合同约定由贷款支付，原告应及时办理按揭贷款手续支付房款，故本院认定原告应于本判决发生法律效力之日起30日内办理案涉房屋的按揭贷款手续，被告南通顺发置业有限公司应予协助。关于被告的交房义务，根据合同约定，案涉房屋应于2017年4月30日前交付，但目前原告还有部分购房款未支付，故本院认定被告顺发公司应于收到原告高鸿雁全额购房款580万元后十日内向原告高鸿雁交付南通开发区顺发御园116幢102室及116幢11602-1号地下车库的房屋。关于办理产权证，《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，《补充协议》第四条约定“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则由此产生的一切后果由买受人负全部责任”，故本院认定被告顺发公司应于案涉房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告高鸿雁应在交房时向被告顺发公司交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，由被告顺发公司代原告办理产权证。
关于争议焦点二，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。一方面，本案中2017年2月28日原告高鸿雁支付房款时，原告高鸿雁、案外人戴某、被告顺发公司三方均确认戴某缴纳的5万元定金直接转为高鸿雁的购房款，故被告顺发公司才会向原告开具金额为60万元收据，而后原告也向戴某的账户内转账了5万元，三方关于高鸿雁支付案涉房屋5万元房款的方式已经达成了一致；另一方面，本案中戴某向被告顺发公司支付的5万元定金实际上是代预约合同中的预购方卢霞所交，被告顺发公司主张当时戴某并未取得卢霞的授权即将5万元定金转为高鸿雁的购房款。本院认为，本案中高鸿雁与卢霞之间并未直接联系，其是在戴某的介绍下购买了案涉房屋，也是在被告顺发公司及戴某同意的前提下才以该方式支付了购房款，且原告也已向戴某转账了5万元，故对被告顺发公司的主张本院难以支持。综上，本院认定2017年2月28日戴某缴纳的5万元定金已经转为原告高鸿雁的购房款，原告高鸿雁已缴纳房款的总额为174万元。
关于争议焦点三，本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。首先，本案中案外人戴某代案外人卢霞（实际购房人李骁）与被告顺发公司在2017年2月7日签订了预约合同并缴纳了5万元定金，2月28日戴某前往顺发公司售楼处时明确表示该预约合同解除，并将5万元定金直接转为高鸿雁的购房款，顺发公司也表示了同意。在此过程中，订立预约合同、缴纳定金均是戴某代实际购房人李骁进行办理，故在2月28日被告顺发公司有理由相信戴某也有解除预约合同的代理权，该代理行为应对被告顺发公司有效，案涉预约合同在高鸿雁购买案涉房屋时已经解除；其次，被告顺发公司与案外人卢霞在本案起诉前已就预约合同产生的纠纷处理结束，双方形成的协议书也明确预约合同已在2017年2月28日前终止；再次，被告顺发公司与案外人卢霞的预约合同中约定的订立正式合同的期限内，被告顺发公司并未与卢霞签订正式的商品房买卖合同，也未将房屋的所有权转移给卢霞，故被告顺发公司并没有一房二卖的意思表示；最后，原、被告在签订《商品房买卖合同》后，该合同就已经在不动产登记机关进行了备案，即便被告顺发公司存在一房二卖的情况，原告也属于可以取得房屋所有权的买受方，并不存在因一房二卖而无法取得房屋的情况。综上，本院认定被告顺发公司并无一房二卖的情形，原告主张要求被告顺发公司承担一房二卖赔偿金的请求，本院实难以支持。
关于争议焦点四，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原告已支付房款174万元，目前尚有406万元房款需要通过银行贷款来支付，双方约定案涉房屋交付期限为2017年4月30日。在案涉《商品房买卖合同》履行过程中，原告多次要求缴纳房款，但案涉房屋销售的工作人员多次告知原告暂缓缴纳房款，且在此过程中原告收到的案外人卢霞委托律师发出的律师函表明其与被告顺发公司就案涉房屋有争议，导致原告无法办理贷款手续、缴纳房款，最终使原告无法按照合同的约定按期拿到案涉房屋，故本院认定被告在案涉《商品房买卖合同》履行过程中存在违约行为，应当承担赔偿损失的违约责任。
关于原告主张的具体损失，本院审核如下：
1、关于原告主张的延期贷款导致的利息差以及贷款数额减少产生的损失，由于本案中目前原告并未办理按揭贷款手续，目前本院无法确认原告在2017年4、5月份时可贷款金额以及贷款的利率与原告实际办理按揭贷款时可贷款金额以及贷款的利率相比有无差异，故该损失尚不具备计算的条件，原告可在该损失实际发生后另案主张；
2、关于原告主张的律师费损失，由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未就双方因合同纠纷产生争议导致的律师费的分担进行过约定，因此原告主张要求被告承担律师费无合同依据，本院难以支持；
3、关于原告主张的逾期交房的违约金，由于案涉房屋延期付款的原因在于被告顺发公司多次告知原告暂缓缴纳房款及被告顺发公司与案外人李骁、卢霞之间存在争议，而非原告高鸿雁所致，在此情形下被告顺发公司应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算方式，原告主张以已交房款174万元为基数，按每日万分之二符合本案《商品房买卖合同》第九条的约定，本院予以确认。关于计算期限，本院认定应从逾期交房之日2017年5月1日开始计算至本判决生效之日止。本判决生效之日之后的逾期交房违约金，由于本院已经对原、被告就案涉《商品房买卖合同》的履行以及原、被告各自的权利义务作出认定，双方完全可以按照合同及本判决书继续履行各自的义务，故本院对本判决生效之日之后的逾期交房违约金难以支持。关于原告主张该项违约金乘以1.3的系数，本院认为该违约金应按照合同约定来计算，故对乘以1.3系数的请求本院难以支持；
4、关于原告主张为房屋装修造成的损失，原告在庭审中提供了三份销售安装合同，三份合同明确单方毁约要赔偿相应的违约金，原告庭审后提供了三份违约金收据。本院认为，被告目前只存在延期交房的违约行为，该延期交房并不必然导致原告与三份销售安装合同的相对方南通鸿邦电器设备有限公司之间的合同终止，故对于该项损失本院难以支持；
5、关于原告主张的经济补偿，原告仅提供了其离婚的民事调解书，不能直接证明原告因被告延期交房造成其人身最重大的事项无法实现的事实，故对于该项损失本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、原告高鸿雁与被告南通顺发置业有限公司于2017年2月28日签订的编号为116-102的《商品房买卖合同》继续履行；
二、原告高鸿雁应于本判决发生法律效力之日起30日内办理案涉房屋的按揭贷款手续，被告南通顺发置业有限公司应予协助；
三、被告南通顺发置业有限公司应于收到原告高鸿雁案涉房屋购房款580万元后十日内向原告高鸿雁交付南通开发区顺发御园116幢102室及116幢11602-1号地下车库的房屋；
四、被告南通顺发置业有限公司应于上述第三项房屋交付后90日内将办理权属登记需由被告南通顺发置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，原告高鸿雁应在上述第三项房屋交付时向被告南通顺发置业有限公司交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对案涉房屋所有款项进行结算，由被告南通顺发置业有限公司代原告高鸿雁办理产权证；
五、被告南通顺发置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告高鸿雁因逾期交房产生的违约金（以已交房款174万元为基数，按每日万分之二从2017年5月1日计算至本判决书发生法律效力之日止）；
六、驳回原告高鸿雁的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费76760元，保全费5000元，以上合计81760元，由原告高鸿雁负担22000元，被告南通顺发置业有限公司负担59760元（被告承担部分,原告已垫付，待被告履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费76760元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 张 瑜
代理审判员 陈 新
人民陪审员 周袁芳
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 成 慧