安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终2146号上诉人（原审被告）：张振宇，男，1987年6月2日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：刘明银，安徽和源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱传芬，安徽和源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲菲，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。上诉人张振宇因与被上诉人明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张振宇上诉请求：撤销原判，确认张振宇与明发房地产公司签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》（以下简称租赁合同）于2013年3月解除，改判驳回明发房地产公司对租金及违约金的全部诉讼请求，由明发房地产公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。张振宇在内的众经营户早于2013年初就明确告知明发房地产公司租赁合同目的不能实现，停付了租金，还多次信访反映问题。2013年3月底，合肥市庐阳区大杨镇政府分管领导多次召集协调会，协调结果为经营户暂不交付租金。此后，双方未就租金缴纳事宜达成一致意见，众经营户经明发房地产公司商户管理部门同意，逐渐撤场，租赁合同已于2013年3月实际解除，张振宇一审认可租赁合同于2016年4月22日处于解除状态，非认可2016年4月22日为租赁合同解除日，一审错误认定租赁合同解除时间。明发房地产公司应于2014年4月1日前主张权利，其于2017年3月30日起诉，违反了诉讼时效法律规定。租赁合同订立前，明发房地产公司招商部工作人员向众经营户口头及书面承诺明发商业广场商户开业率达70%时租金才开始计付，该承诺属于职务行为或表见代理，明发房地产公司未举证证明明发商业广场开业时间，未履行合同约定的开业通知义务，至二审时明发商业广场经营率未达到70%，租金收取条件自始未成就。明发房地产公司辩称，明发房地产公司以律师函方式书面通知解除租赁合同，符合法律规定；张振宇未举证证明明发房地产公司作出过三年免租承诺；租赁合同解除时间为2016年4月22日，明发房地产公司本次主张未超过法定诉讼时效期间，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。明发房地产公司向一审法院起诉请求：确认其与张振宇签订的租赁合同于2016年4月22日解除；张振宇支付其拖欠租金135405元及违约金（以欠付租金为基数，按四倍银行贷款利率，自起诉日计算至款清日止）、综合管理费17065元及违约金（以欠付综合管理费为基数，按四倍银行贷款利率，自起诉日计算至款清日止）；张振宇承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月25日，明发房地产公司（出租方、甲方）、张振宇（承租方、乙方）签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，合同载明：甲方将位于合肥市庐阳区合肥明发商业广场B2区一层116号商铺出租给乙方使用，建筑面积约43.71㎡；张振宇承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为女装，品牌为尚层衣舍；物业交付使用日期暂定为2012年4月23日；租赁期限自2012年4月16日至2017年4月15日；乙方须在商铺交付之日10个工作日内将装修方案报至甲方，甲方审批批准后即进入装修期（装修期30天），装修期完毕后经甲方验收合格后进入开业期，开业期为2012年6月1日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或撤销合同且不予退还履约保证金；2012年4月16日至2013年4月15日平均租金为109元/㎡/月，2013年4月16日至2014年4月15日、2014年4月16日至2015年4月15日平均租金为127.2元/㎡/月，2015年4月16日至2016年4月15日、2016年4月16日至2017年4月15日平均租金为145.3元/㎡/月；租赁期间甲方给予乙方第一年优惠后年度月平均租金水平为36元/㎡/月，第二年优惠后年度月平均租金水平为43元/㎡/月，第三年优惠后年度月平均租金水平为53元/㎡/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年6月1日至2012年8月31日租金4721元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；商铺综合管理费2012年6月1日至2015年4月15日每㎡8元/月，2015年4月16日至2017年4月15日每㎡12元/月，按季度/次支付，签订合同时，乙方须向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司支付三个月综合管理费，即1049元，乙方应于当个租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金4721元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金等。该合同落款处明发房地产公司签署日期为2012年8月28日。合同签订后，明发房地产公司向张振宇交付了房屋，张振宇支付了一季度租金4721元、综合管理费1049元、履约保证金4721元。2016年4月22日，明发房地产公司委托安徽华人律师事务所律师向张振宇邮寄律师函，告知租赁合同于2016年4月22日解除，要求张振宇搬离房屋并按约支付拖欠租金和综合管理费等。2016年4月28日，明发房地产公司在安徽商报上刊登公告，告知张振宇2016年4月22日已解除租赁合同，通知张振宇三日内未至明发房地产公司办理相关手续及缴纳合同约定费用，则明发房地产公司将对商铺内所有物品进行处置。一审法院认为，明发房地产公司和张振宇签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。明发房地产公司主张上述合同于2016年4月22日解除，张振宇予以认可，故予以确认。张振宇辩称明发房地产公司承诺开业率达70%才计收租金，未能提供证据予以证实，不予采信。张振宇辩称明发房地产公司的诉请超出诉讼时效，因租赁合同于2016年4月22日解除，明发房地产公司于2017年3月30日起诉，未超出诉讼时效，对该抗辩意见不予采信。明发房地产公司在律师函中认可租赁合同签订后交付房屋，商户收铺资料物品签收表等材料反映房屋交付日期为2012年8月2日，结合租赁合同约定的装修期，确定租金起算日期为2012年9月16日，张振宇已缴纳2012年9月16日至2012年12月15日期间租金，还应按约支付2012年12月16日至2016年4月22日期间租金，其中2012年12月16日至2013年9月15日期间租金为14162元（36元/㎡/月×43.71㎡×9个月）、2013年9月16日至2014年9月15日期间租金为22554元（43元/㎡/月×43.71㎡×12个月）、2014年9月16日至2015年9月15日期间租金为27800元（53元/㎡/月×43.71㎡×12个月）、2015年9月16日至2016年4月22日期间租金为45939元（145.3元/㎡/月×43.71㎡×7个月+145.3元/㎡/月×43.71㎡÷30天×7天），合计110455元。租赁合同约定承租方应当于当个交租期限届满前20日向出租方支付下季度租金，迟延支付则需向出租方按日千分之五支付违约金，该约定标准过高，故确定违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自起诉日2017年3月30日计算至款清日止，鉴于合同约定了不退还履约保证金的违约责任，履约保证金应从明发房地产公司主张的租金中扣除，即张振宇还应支付租金105734元。租赁合同明确约定综合管理费收取权利人为明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司，故对明发房地产公司主张的综合管理费及违约金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认明发集团（合肥）房地产开发有限公司和张振宇签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》于2016年4月22日解除；二、张振宇于判决生效之日起十日内支付明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金105734元，并自2017年3月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止；三、驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1715元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担526元，张振宇负担1189元。本院二审期间，张振宇围绕上诉请求提供2017年9月1日《证明》一份，以证明明发房地产公司于2013年3月初承诺暂时不收取租金；明发房地产公司质证称不认可前述材料的证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，明发房地产公司与张振宇就合肥市庐阳区合肥明发商业广场商铺租赁事宜签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。明发房地产公司向张振宇交付了具备正常使用功能和符合合同约定用途的房屋，张振宇作为房屋承租人应承担按约缴纳租金的合同义务。张振宇上诉称双方于2013年3月已协商解除租赁合同，明发房地产公司承诺不收取租金，未提供充分、必要证据予以证明，张振宇拖欠租金事实清楚，一审认定明发房地产公司发出书面合同解除通知的时间2016年4月22日为租赁合同解除日，有合同及法律依据，无不当，本院予以确认。合同解除后，明发房地产公司于2017年3月起诉至一审法院，向张振宇主张合同权利及违约责任，未超过法定诉讼时效期间，故张振宇提出诉讼时效抗辩，本院不予采纳。张振宇上诉以明发房地产公司未尽开业通知义务，明发商业广场经营率未达到70%为由拒付租金，无合同及法律依据，本院亦不予采纳。综上，张振宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2415元，由张振宇承担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一八年五月二十五日书记员  俞文静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。