上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初40969号原告：仲菲淀，女，1965年10月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告：贾秀良，男，1964年4月11日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。原告：贾骏毅，男，1991年2月20日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：贾秀良(系原告贾骏毅之父)。被告：刘斌，男，1980年8月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张凤卿，上海树璞律师事务所律师。原告仲菲淀、贾秀良、贾骏毅诉被告刘斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。2017年7月6日被告刘斌向本院提起反诉,2017年7月11日本院公开开庭进行了本诉、反诉合并审理。原告仲菲淀、贾秀良(亦系原告贾骏毅之委托诉讼代理人)，被告刘斌及其委托诉讼代理人张凤卿到庭参加诉讼。2017年7月13日被告向本院请求撤回反诉,本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告仲菲淀、贾秀良、贾骏毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交易补偿金人民币(以下币种同)100,000元；2、判令被告向原告支付逾期付款赔偿金(自2017年3月22日起计算至2017年5月11日止，以总房价日万分之五计算)计211,650元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月16日，原、被告通过链家地产(德佑房地产经纪有限公司)就原告名下坐落于上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积135.85平方米，以下称涉案房屋)签订了《房地产买卖居间协议》。根据该协议，双方确认买卖合同的签订时间、房款支付时间、支付标准。另确认，最迟在2017年1月15日前办理上述房屋的交易、过户手续。2016年10月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，约定若被告逾期付款，应按《上海市房地产买卖合同》确定房款总额的日万分之五为标准向原告支付违约金。于签订该合同时，被告再三要求变更《房地产买卖居间协议》中交易过户时间的约定，请求房产交易时间延后至2017年3月22日。经双方沟通，被告承诺支付延后交易过户的补偿金10万元，该部分钱款在2017年3月22日房产交易时支付原告。此后，被告莫名拒绝支付原承诺的10万元补偿款。原告及中介方人员多次与被告交涉均遭被告拒绝。现原告认为被告违背了合同及协议书的相应约定，为维护自身合法权益，提出诉请如前。被告刘斌辩称，首先，原告仲菲淀、贾秀良在签订居间协议时欺骗被告过户时间可以延长2个月，并承诺会在正式的房屋买卖合同中予以相应体现，被告即签订了居间协议并支付了定金。但在签订正式买卖合同时，原告否认上述事实，并以此威胁被告如果不按居间协议约定的过户时间签订相应的房屋买卖合同就属被告违约，如果想继续签约就要支付原告10万元延期过户补偿款，否则原告就不再签约并没收定金。被告无奈之下被迫签订了《协议书》，但该协议书非被告的真实意思表示。其次，协议书中虽约定了逾期过户补偿金10万元，但未明确约定各方的违约责任，而房屋买卖合同中就违约责任的适用范围明确是在该合同及各项附件的范围内，被告并未违反合同及各项附件的约定。且原告诉请的赔偿金已超过补偿金的两倍，明显过高，故不应支付逾期付款赔偿金。再次，被告未在2017年3月22日按照协议书的约定支付原告10万元是因为原告未能配合被告验房。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人原登记在三原告名下，建筑面积135.85平方米。2016年9月16日，原告仲菲淀、贾秀良、贾骏毅(出售方、甲方)、被告刘斌(买受方、乙方)及案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方)共同签署《房地产买卖居间协议(201604版)》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价格为830万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金50万元，作为与甲方洽谈之用，如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金；甲乙双方应当在本协议签订后2016年10月15日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后(最晚不得晚于2017年1月15日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；交房时间定于2017年7月30日前；双方协商同意此协议中的钱款支付时间，若遇特殊情况，时间缓冲期为15天，无违约责任等。协议签订后，被告按约支付了定金50万元。2016年10月15日，三原告为甲方卖售人、被告为乙方买受人共同签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。其中约定：涉案房屋转让价款为830万元及具体的付款方式、付款期限；双方确认在2017年3月22日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准等。双方在合同补充条款(一)第7条“违约责任”中约定乙方违约责任为：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行等。同日，以三原告为甲方、被告为乙方，双方又签订《协议书》一份，该《协议书》约定：甲乙双方协商一致同意乙方应于办理交易过户手续之前直接支付甲方人民币100，000元作为将最晚过户时间延长至2017年3月22日的补偿金等。2016年9月29日被告通过银行转账支付原告房款80万元，同年10月1日被告通过银行转账支付原告20万元，同年12月15日被告通过银行转账支付原告52万元，其余通过银行直接发放贷款方式于2017年6月1日支付原告，目前尚余尾款3万元需待2017年7月30日双方交房验收时支付。现因被告未能在办理交易过户手续之前支付原告逾期交易补偿金10万元，以致引发本案诉讼。另查明，涉案房屋于2017年3月22日完成产权变更登记手续，权利人目前登记在被告名下。庭审中，被告申请证人石某某出庭作证，石某某当庭陈述如下：其代表公司为原、被告买卖涉案房屋提供居间服务。2016年10月15日，原、被告于中介在场的情况下，共同签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议书》。《协议书》是经双方长时间协商后所订，虽在协商过程中双方有摩擦，期间原告贾秀良情绪波动较大有离开的意思，但中介方为促成交易一直予以居间撮合，整体过程仍属正常，并最终由中介方交易员将协商成果打印成文后，双方予以签名确认。证人同时表示，签订《协议书》当日，原告贾秀良曾说过“今天不同意，就把50万元定金拗掉”之类言语，但是否属于威胁性质，证人无法判断。被告表示其虽未支付补偿金10万元，却并未造成原告经济损失，而原告现主张的赔偿金金额过高，不同意支付。因双方分歧较大，致调解未果。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议(201604版)》、《上海市房地产买卖合同(合同编号(XXXXXXX)》、《协议书》、被告提供的《中国工商银行交易凭证》、《中国银行个人结算业务受理单》、《收款收据》、《贷款申请书》、《银联商务签购单》、《承诺书》、《确认书》、微信聊天记录截屏、原、被告协商过程录音、涉案房屋照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，双方已经在《协议书》中明确约定了被告应于办理交易过户手续之前直接支付原告10万元逾期过户的补偿金，现被告提出该协议书系在原告欺骗、胁迫下所订，虽提供证人到庭陈述,但根据该证人的陈述内容无法证明被告的主张,且被告未能提供其他证据足以证明原告存在欺骗、威胁被告之情形，故对此抗辩本院不予采纳，双方签订的《协议书》依法有效。根据双方签订的《上海市房屋买卖合同》的约定，此《协议书》应属合同的组成部分，被告未按《协议书》约定支付原告补偿金的行为显属违约，被告理应承担相应的责任，原告要求被告支付逾期交易补偿金10万元的诉讼请求，符合双方的约定，应予支持。原告要求被告支付赔偿金211,650元的诉讼请求，被告提出逾期支付原告补偿金10万元未造成原告经济损失,现原告请求的赔偿金金额已超补偿金的本金金额，已属过高，且原告未能就被告逾期支付补偿金造成的实际损失提供相应证据，而原告依据合同约定每逾期一天，以总房价的日万分之五计付赔偿金，属于合同约定的违约金计算方法，因此其性质属违约金。现被告提出赔偿金过高，属合理合法，本院予以采纳，故由本院予以调整为以补偿金10万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿金。综上所述，原告要求被告支付逾期交易补偿金10万元之诉讼请求，符合合同的相应约定，本院应予支持。逾期付款赔偿金则由本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘斌应于本判决生效之日起十日内支付原告仲菲淀、贾秀良、贾骏毅逾期交易补偿金人民币100,000元；二、被告刘斌应于本判决生效之日起十日内支付原告仲菲淀、贾秀良、贾骏毅以本金人民币100,000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年3月23日起至本判决确定的付款日止的逾期付款赔偿金;三、驳回原告仲菲淀、贾秀良、贾骏毅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,974元，减半收取计人民币2,987元，由原告仲菲淀、贾秀良、贾骏毅、被告刘斌各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 云二〇一七年七月二十五日书记员 褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。