上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初21002号
原告：李明。
委托诉讼代理人：孙瑞文，上海精文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴云岚，上海精文律师事务所律师。
被告：张杰。
委托诉讼代理人：姚荣武，上海创远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。
被告：陈黎斌。
委托诉讼代理人：蔡全才，上海胜澜律师事务所律师。
第三人：德佑房地产经纪有限公司。
法定代表人：邵某甲，总经理。
委托诉讼代理人：伏某甲，女。
第三人：施永伟。
委托诉讼代理人：蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。
原告李明与被告张杰、被告陈黎斌确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理，依法适用简易程序审理。后因被告张杰、被告陈黎斌下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书。期间，因案情需要，本院于2016年12月1日、2017年5月17日依法先后追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)、施永伟作为本案第三人参加诉讼。并于2016年12月再次向被告张杰、被告陈黎斌公告送达开庭传票，并依法组成合议庭于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告李明的委托诉讼代理人孙瑞文，被告张杰(公告届满前来应诉)，被告陈黎斌的委托诉讼代理人蔡全才(公告届满前来应诉)，第三人德佑公司的委托诉讼代理人伏晶晶，第三人施永伟的委托诉讼代理人蒋华杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告陈黎斌代原告李明与被告张杰签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：×××××××)无效；2.原告办理××村×××号×××室房地产过户登记手续所产生的契税、费用由两被告以连带责任共同承担。
诉讼中，原告放弃上述第2项诉讼请求。
事实和理由：2015年3月2日，原告与案外人黄某某签订《借某合同》，约定由原告向黄某某借某人民币(下同)95万元，期限一个月。双方在上海市××区公证处对《借某合同》进行了公证并赋予该合同强制执行的效力。原告同时以自己所有的闵行区××村×××号×××室房产向黄某某提供抵押。后在债权人的要求下，原告向被告陈黎斌出具《委托书》，委托其代为出售、出租、抵押案涉房产事宜，并对该《委托书》进行了公证，在此之前，原告与被告陈黎斌并不认识。2015年3月11日，经债权人催讨，原告向案外人梁某乙提前归还了黄某某的借某。2015年11月14日，被告陈黎斌在未告知原告且征得原告同意的情况下，代表原告与被告张杰签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号×××××××)，以135万元的价格将××村×××号×××室房产出售给被告张杰，所得房款被告陈黎斌并未交给原告。2015年12月24日，被告张杰向上海市闵行区房地产登记处申请房地产登记。2016年1月12日，上海市闵行区房地产登记处核准被告张杰的申请，被告张杰取得案涉房产的所有权。2016年3月3日，一伙不明身份的人将原告及原告的母亲挟持至泗泾，并趁机占有了案涉房屋，后来原告经过查阅房地产登记信息发现案涉房屋权利人已经变更为被告张杰。
原告认为，被告陈黎斌违背原告的委托意思，擅自做主将原告所有的房屋出售给被告张杰，侵犯了原告的合法权益，违反了受托人的义务。作为买方，被告陈黎斌在签订房屋买卖合同直至申请过户之前，从未实地看过房屋，并且交易价格远低于当时的市场价格，显然被告张杰与被告陈黎斌存在明显的恶意串通的故意，并且被告陈黎斌收取钱款后至今未交付给原告。可见其出售房屋的行为并非是为了原告的利益。被告陈黎斌代原告与被告张杰签订的《上海市房地产买卖合同》应属于无效合同，原告为维护其合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。
被告张杰辩称，(1)被告陈黎斌是经过原告公证委托代原告与被告张杰签订的买卖合同，系签约当事人的真实意思表示，合法有效。(2)户口迁移问题也是由原告出具承诺书，买卖合同上也有体现。(3)被告张杰已经支付完所有房款以及交易手续费用。(4)系争房屋已经实际交付被告张杰控制并使用。(5)所有产权、水、电、煤气、物业均已经办理过户到被告张杰名下。综上，被告张杰不同意原告的诉讼请求。
被告陈黎斌辩称，被告陈黎斌是经过原告的公证委托授权去签订系争买卖合同，该代理行为合法有效，故被告陈黎斌代理原告与被告张杰签订的买卖合同也合法有效。因此，被告陈黎斌对于原告起诉的事实和理由均不予认可，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人德佑公司述称，德佑公司负责居间系争房屋，德佑公司认为被告陈黎斌代理原告签订买卖合同是得到原告合法授权的，故被告陈黎斌代理原告与被告张杰签订的买卖合同合法有效，不同意原告的诉讼请求。
第三人施永伟述称，对于本案系争房屋的买卖施永伟是不清楚的。原告向施永伟借某120万元，双方系借贷关系。2016年2月左右，被告陈黎斌代原告已将借某本息共计145万元陆续归还了，归还时被告陈黎斌向施永伟出具过公证委托书，因为公证书上有一条，如果原告无法按约归还，被告陈黎斌可以代为出售房屋代为归还，故施永伟认可被告陈黎斌的行为，并对被告陈黎斌代原告归还钱款其是表示同意的。综上，不同意原告的诉讼请求。
原告李明为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
1.《上海市房地产买卖合同》1份，以此证明被告陈黎斌代原告与被告张杰于2015年11月14日签订此房屋买卖合同，以远低于市场的价格将案涉房屋出售给被告张杰。
2.《上海市房地产登记申请书》1份，以此证明被告张杰于2015年12月24日申请对案涉房屋进行产权登记。
3.《上海市房地产登记簿》1份，以此证明2016年1月12日，案涉房屋权利人变更为被告张杰。
4.《借某合同》1份，以此证明2015年3月2日，原告向案外人借某。原告向被告陈黎斌出具委托书的本意是向案外人借某。
5.《委托书》1份，以此证明2015年3月2日，原告向案外人借某，向被告陈黎斌出具出售、出租、抵押房屋的《委托书》。
经庭审质证，被告张杰对原告提供1、2、3、5证据的真实性均表示无异议，但对原告提供的证据1的证明内容表示不予认可，认为仅凭合同认定房屋价格有点片面，涉案房屋的实际房价是163万元，不低于市场价格，因当时是按照150多万元房价来审税的，也提供了相应税单。证据2表明是在2015年12月24日进入交易中心的。证据4，原告对外有借某，被告张杰也是通过诉讼才知道的，之前是不知情的。证据5中的时间、范围、权限都符合交易要求。
经庭审质证，被告陈黎斌对原告提供证据的三性均表示无异议，但对于原告提供的证据1及证据5的证明目的均表示不予认可。
经庭审质证，第三人德佑公司对原告提供的借某合同内容表示不知晓，只知道被告陈黎斌委托其居间系争房屋。对于公证委托书，其看到过，故对其真实性没有异议。
经庭审质证，第三人施永伟认为是被告陈黎斌代原告出售房屋后其收到了相关钱款。对原告提供的1-4证据，其表示无法质证，对证据5其表示看到过。
被告张杰为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：
1.《上海市房地产买卖合同》，以此证明2014年11月14日被告张杰签署涉案房屋买卖合同。
2.《协议书》1份，以此证明2014年11月14日被告张杰签署涉案协议书，承诺按以上合同履行。
3.定金《收款收据》C银行转账凭证1组，以此证明2015年11月1日至2日，被告张杰支付了购房定金5万元。
4.首期房价款《收款收据》C银行转账凭证1份，以此证明2015年11月14日，被告张杰支付了首期房价款36万元。
5.《承诺书》1份，以此证明2015年11月14日，原告李明承诺在2016年4月1日前户口迁出涉案房屋(此为第三期房价款3万元的支付条件。
6.尾款《收款收据》C银行转账凭证1份，以此证明2016年3月4日，被告张杰支付了尾款5万元。扣除李明需承担的水、电、煤及物业管理费用525元，故张杰实际支付了49,475元。
7.《房屋交接书》1份，以此证明2016年3月4日，买卖双方签订了房屋交接书，约定水、电、煤及物业管理费用共525元由被告张杰承担，计入5万元尾款。
8.《销售不动产统一发票》1份，以此证明2015年12月24日，闵行税务局就以上交易开具此发票。
9.《房地产买卖居间合同》1份，以此证明被告张杰于2015年11月1日委托第三人德佑公司提供房地产买卖居间媒介服务。
10.《佣金确认单》、佣金《收款收据》、C银行信用卡账单及统一发票1组，以此证明2015年11月1日，被告张杰与该房地产经纪公司签订居间服务佣金确认书，记载案涉房屋实际成交金额为163万元。被告张杰于2015年12月24日依照上述佣金确认书支付佣金。
11.房地产交易手续费及房屋登记费收据1组，以此证明被告张杰于2015年12月24日缴纳了房地产交易费141元与房屋登记费80元。
12.《补充协议》及C银行转账凭证1组，以此证明被告张杰于2015年11月1日承诺支付“装修补偿款”即买卖合同与佣金确认书记载房价之间的差价28万元。同时证明被告张杰于2015年12月24日支付了上述装修补偿款。
13.《个人房产抵押贷款合同》及《C银行(上海市)分行借某凭证》1组，以此证明被告张杰于2015年11月21日与C银行签署贷款合同，获得贷款26万元。
14.《住房公积金个人住房抵押借某合同》1份，以此证明被告张杰于2015年11月21日与上海市公积金管理中心签订借某合同，获得贷款60万元。
15．《上海市个人住房房产税认定通知书》1份，以此证明被告张杰于2015年12月24日被告知免征房产税。
16.《中华人民共和国税收缴款书》1份，以此证明被告张杰于2015年12月24日缴纳契税15,187元。
17.《上海市房地产权证》1份，以此证明被告张杰于2016年1月12日获得涉案房屋所有权。
18.电费账单1份，以此证明被告张杰于2016年4月支付了案涉房屋电费6.40元。
19.收据1份，以此证明被告张杰于2016年3月4日支付了案涉房屋2016年全年物业费296.40元。
20.城市供用水合同(民用)1份，以此证明被告张杰于2016年3月4日与上海城投水务(集团)有限公司签订本合同，确认其为案涉房屋的用水人。
21.水费账单1份，以此证明被告张杰于2017年2月支付了案涉房屋当月水费131.10元。
22.上海市居民管道燃气供用气合同及上海大众燃气有限公司表务核对确认书各1份，以此证明被告张杰于2016年3月4日与上海大众燃气有限公司签订本合同，确认其为案涉房屋的燃气用户。
23.燃气账单1份，以此证明被告张杰于2016年4月支付了案涉房屋当月燃气费10元。
经庭审质证，原告认为被告张杰提供的证据中除了证据5以外，其他证据之前均没有看到过。如果法院认为是真实的，由法院定。承诺书询问过原告本人，他说不清楚，没写过该承诺书。
经庭审质证，被告陈黎斌对被告张杰提供证据的三性均表示无异议，但认为付款期限应由被告陈黎斌入账时间为准。对于承诺书，是其要求原告到场给买方书写的。如果不书写，买方是不放心的。户口问题，被告陈黎斌不能承诺。承诺书也写的很清楚，是房屋违约责任，不是借某违约责任。
经庭审质证，第三人德佑公司对被告张杰提供的涉及其参与的部分没有异议，对其他证据认为由法院认定。
经庭审质证，第三人施永伟对被告张杰提供的证据认为其都没有参与过，由法院认定。
被告陈黎斌为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：
1.《委托书》及《公证书》各1份。
2.施永伟的借某公证书、借某、收条及转账凭证1组。
3.2015年7月13日、7月27日、9月15日、10月20日的还款承诺书1组。
4.2016年1月31日、2016年3月3日还款承诺书(载明金额为180万元)各1份。
5.2016年1月31日的承诺书1份，以此证明该承诺书已确认被告陈黎斌的售房及还款行为，明确房价不低于130万元即可。
6.转账凭证1组，以此证明归还施永伟的款项。
7.案外人王某丙借条3份，合计95,000元，以此证明被告陈黎斌已代原告向王某丙归还上述款项。
经庭审质证，原告对被告陈黎斌提供证据的真实性均表示没有异议，但认为公证书与黄某某的借某是同一天。证据3的原件都在被告手里，原告都没有。证据4仅仅证明曾经书写过。证据5同一天写了两张承诺书。证据6如果出示原件，真实性原告均认可。证据7王某丙的借条如何取得。
经庭审质证，被告张杰对被告陈黎斌提供证据1的三性没有异议。其他证据表示不清楚，由法院认定。
经庭审质证，第三人德佑公司对被告陈黎斌提供证据表示不清楚，由法院认定。
经庭审质证，第三人施永伟对被告陈黎斌提供证据1的真实性表示没有异议，认为是第三人施永伟与原告去办理的。对证据2的真实性表示没有异议，三性也没有异议。对证据3-4原告多次写过承诺书给第三人施永伟，约定若无法归还，愿意出售系争房屋归还欠款。有一份写明用于归还180万元，实际第三人施永伟仅收到过145万元，第三人施永伟也认可。对于王某丙的借某第三人施永伟不清楚，由法院认定。
第三人德佑公司及第三人施永伟均未向本院提供证据。
根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区××村×××号×××室房屋原产权人为原告李明。
2015年3月2日，原告李明(作为借某人，签约乙方)与案外人黄某某(作为贷款人，签约甲方)签订《借某合同》1份，约定乙方向甲方贷款95万元整，贷款期限为一个月(自2015年3月2日至2015年4月1日)。贷款利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息。如乙方不按期还款，乙方应同时向甲方支付违约金，从违约之日起，按日息千分之三计付，计算至借某清偿之日为止。同日，上述《借某合同》经上海市黄浦公证处公证，并由该公证处出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《借某合同》强制执行效力。
2015年3月2日，原告李明(作为委托人)向被告陈黎斌(作为受托人)出具《委托书》1份，约定委托人因故无法亲自办理抵押、出售、出租位于上海市××村×××号×××室房屋的相关事宜，特委托受托人陈黎斌为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自本委托书签署之日起至2016年3月1日止。附录(抵押贷款)：壹-陆(略)、附录(出售出租)：柒：代为签订定金协议/房地产买卖合同及撤销买卖合同；捌：代为办理买卖合同公证、领取公证书；玖：代为办理房地产转移登记；壹拾：代为办理产证挂失补办和产证密码挂失重置手续，代为领取密码函和房产证；壹拾壹：代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证，领取他证及其他注销资料、领取保费)；壹拾贰：代为办理变更或注销房地产抵押登记;壹拾叁：代为收取房价款、出具收据(包括代为开具银行卡用于收取房价款，代为配合买方办理购房按揭贷款，签署相关文件)；壹拾肆：代为交房(包括但不限于看管、搬迁、户口迁移等事宜)；壹拾伍：代为办理纳税申报手续、核税手续和支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，代为协助买方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)；壹拾陆：代为至有关部门调取上述房地产的相关登记资料和内档(包括但不限于原购房、买卖合同、动迁协议书、缴税证明等文件)；壹拾柒：代为办理水、电、煤、物业、有线电视、网络、电话等的过户销户手续；壹拾捌：代为管理并出租房屋(包括但不限于签署租赁合同、办理租赁备案登记，注销租赁备案登记，屋内物品的添置、搬迁、拆除等事宜)；壹拾玖：代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜。
2015年3月11日，经债权人催讨，原告向案外人梁小华借某110万元提前归还了黄某某的借某。
2015年5月21日，原告李明(作为借某人，签约乙方)与第三人施永伟(作为贷款人，签约甲方)在上海市黄浦公证处签订《借某合同》1份，约定乙方向甲方借某120万元整，借某期限自2015年5月21日至2015年6月20日。借某用途为资金周转。借某利率按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。如乙方不按期还款，或有其它违约行为，甲方有权从乙方在任何银行开立的帐户内扣收，并从逾期之日起，对逾期欠款部分按借某利息加收5%的利息。如乙方不按期还款，乙方应同时向甲方支付违约金，从违约之日起，按日息千分之三计付，计算至还清之日止。借某人承诺：借某人如不履行或是不适当履行合同约定而造成贷款人损失的，贷款人可持公证处出具的执行证书向有管辖权法院申请强制执行。同日，原告李明向第三人施永伟出具《借据》1份，称：今有借某人李明向出借人施永伟借120万元整，于2015年6月20日之前归还，利息按银行同期贷款利息的四倍计算。借某人逾期还款，除向出借人归还本金外，还应支付：1.逾期利息：按月计算，不足一个月的按一个月计算，利息按银行同期贷款利息的四倍计算。2.违约金：按天计算，每天按借某金额的千分之七计算。3.出借人在催讨本金期间实际发生的劳务费及差旅费，律师费，评估费，公证费，拍卖等相关费用。借某用于商业资金周转。同时原告李明又向第三人施永伟出具《收条》1份。2015年6月3日，上述《借某合同》经上海市黄浦公证处公证，并由该公证处出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《借某合同》强制执行效力。
2015年7月13日，李明向第三人施永伟出具《承诺书》1份，称：“本人李明定于2015年7月19日归还施永伟人民币20万元整，如到时无法归还，本人愿出售名下××村×××号×××室房产以偿还欠款，特此承诺”。
2015年7月27日，李明向第三人施永伟出具《承诺书》1份，称：“本人李明承诺于2015年7月31日之前先归还施永伟20万元整，余款将于2015年8月31日前还清，如未能达成承诺，本人愿出售名下闵行区××村×××号×××室房产以偿还欠款，特此承诺”。
2015年9月15日，李明向第三人施永伟出具《承诺书》1份，称：“本人李明承诺于2015年9月18日归还施永伟30万元整，如逾期无法归还，本人愿意出售名下闵行区××村×××号×××室房产以偿还借某，同时迁出该房屋的所有户口，特此承诺”。
2015年10月20日，李明向第三人施永伟出具《承诺书》1份，称：“本人李明承诺于2015年10月30日前归还施永伟人民币30万元整，借某余额将于2015年11月15日之前全部还清。如到时本人无法归还以上款项，本人愿意出售名下××村×××/×××的房产以偿还欠款，特此承诺”。
2015年11月1日，原告李明(由被告陈黎斌代签，作为出售方，签约甲方)与被告张杰(作为买受方，签约乙方)及第三人德佑公司(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区××村×××号×××室房屋出售给乙方，总房价款为135万元。
同日，被告张杰在案外人谢某某的见证下出具《补充协议》1份，约定买受方张杰就买卖闵行区××村×××号×××室的房屋，现买受方同意就该房地产的装修补偿作出如下约定：买受方应在支付该房屋的合同总价款外，再另外支付给该房屋委托人陈某甲装修补偿款共计28万元整，买受方需于该房屋过户当日内支付给委托人陈某甲。
签约当日，被告张杰与第三人德佑公司签订《佣金确认书》1份，约定：成交房地产地址：上海市闵行区××村×××号×××室。成交金额：163万元。佣金金额3万元。
2015年11月14日，原告李明(由被告陈黎斌代签，作为卖售人，签约甲方)与被告张杰(作为买售人，签约乙方)在第三人德佑公司下属第××分公司的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区××村×××号×××室房屋转让给乙方，转让价款为135万元。该合同附件三付款协议约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计41万元整。1.乙方已在甲、乙双方签订本合同前已直接支付甲方定金5万元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2.乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付甲方部分首期房价款计36万元整。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借某余额(若有不足，甲方自行补足)。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计86万元整。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)3日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款3万元整。待甲方将户口迁出后于2016年4月1日前，乙方直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借某抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后(不得晚于本合同第六条约定的时间赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计5万元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。甲、乙双方确认，在2016年1月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述合同对双方的其他权利义务亦作了相关约定。
同日，原告李明(由被告陈黎斌代签，作为出售方，签约甲方)与被告张杰(作为买受方，签约乙方)签订《协议书》1份，约定：1.甲、乙双方已签定(订)的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号：×××××××)中，约定的房价款为135万元整，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2.甲方承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相应费用均由乙方承担。本协议所述价格35万元整为甲方出售该房地产净到手价格。若因甲方承诺不实，导致多缴纳交易税费由甲方自行承担。3.若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价135万元整未能通过该房地产所在地税务局机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由乙方承担。4.甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。5.其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。6.本协议书一式贰份，自甲乙双方签章之日起生效。
2015年11月1日及同年11月2日，被告张杰先后两次分别向被告陈黎斌支付定金25,000元，共计5万元。又于2015年11月14日向被告陈黎斌支付房款36万元，于2015年12月24日向案外人陈某甲支付装修补偿款共计28万元，于2016年3月4日向被告陈黎斌支付房屋尾款5万元(其中扣除李明需承担的水、电、煤及物业管理费合计525元，被告张杰实际支付金额为49,475元)。
2015年12月21日，被告张杰(作为借某人，签约甲方)与C银行股份有限公司上海××支行(作为贷款人，签约乙方)签订《个人房产抵押贷款合同》1份，约定甲方向乙方贷款金额为26万元整，贷款期限240个月(自2015年12月23日至2035年12月23日)。贷款一次性发放，收款人：陈黎斌，账号：×××××××××××××××××××，开户行：中国D银行股份有限公司上海市××路支行。
同日，被告张杰(作为借某人，签约甲方)与上海市公积金管理中心(作为贷款人，签约乙方)签订《住房公积金个人住房抵押借某合同》1份，约定甲方向乙方借某金额为60万元整，借某期限15年(即从2015年12月23日至2030年12月23日)。收款人：陈黎斌，账号：×××××××××××××××××××，开户行：中国D银行股份有限公司上海市××路支行。
之后，被告陈黎斌代原告收取了上述86万元的银行贷款。
2015年11月14日，原告李明向被告张杰出具《承诺书》1份，载明：本人李明，身份证号：××××××××××××××××××，系上海市闵行区××村×××号×××室房屋的产权人，现承诺上述房屋中户口将于2016年4月1日前迁出，如所述于事实不符，自愿承担一切房屋违约责任。
2016年1月12日，涉案房屋产权办理变更登记至被告张杰名下。
2016年1月31日，原告李明向第三人施永伟出具《承诺书》1份，称：“本人李明自2015年5月至2016年1月31日合计向施永伟借某人民币180万元整，本人承诺于2016年2月24日还清所有借某，若逾期不能还款，本人李明及张某戊搬出闵行区××村×××号×××室，同时迁出户口所产生的法律后果由本人李明承担，若违约，本人愿承担违约金20万元整”。
2016年1月31日，原告李明出具《承诺书》1份，称：“本人李明同意陈黎斌出售××村×××号×××室房产，所得房款用于归还本人李明向施永伟的借某，本人同意陈黎斌代收所有房款，但房价不得低于人民币130万元整，同时本人同意自行搬出××村×××号×××室并迁出户口，搬出最后期限为2016年2月24日，否则所产生的法律后果由李明承担”。
2016年3月4日，原告李明(由被告陈黎斌代签，作为出售人，签约甲方)与被告张杰(作为买受方，签约乙方)签订《房屋交接书》1份，约定甲乙双方于2016年3月3日就××村×××号×××室房屋的交接验收事宜达成以下确认：1.根据双方于2015年11月14日所签订《上海市房地产买卖合同》的规定，甲方已将该房地产及该合同附件二所列之附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。2.双方确认自本交接日起，有关水、电、煤及物业管理费由乙方承担。3.双方确认于2016年3月3日前往物业管理处就有关维修基金、电话、煤气等进行过户更名。4.钥匙交接：大门钥匙一把，门内钥匙5把。5.费用结清：尾款共计5万元整。
审理中，被告张杰于2017年6月22日已将本应于涉案房屋迁出户口后需支付的3万元房款交至法院。
本院认为，本案的争议焦点：被告张杰与被告陈黎斌是否存在恶意串通？被告陈黎斌代原告与被告张杰签订的《上海市房地产买卖合同》是否合法有效？
关于上述争议焦点：原告认为，被告陈黎斌以远低于当时的市场价格将涉案房屋转让给被告张杰，被告张杰与被告陈黎斌存在明显的恶意串通故意，侵犯了原告的合法权益，故被告陈黎斌代原告与被告张杰签订的《上海市房地产买卖合同》应属于无效合同。被告张杰认为，被告陈黎斌是经过原告公证委托代原告与其签订的买卖合同，系签约当事人的真实意思表示，且在买卖房屋过程中涉及户口迁移问题原告也出具了承诺书，其已支付完所有房款及交易费用，系争房屋已实际交付其使用，所有产权、水、电、煤气、物业均已办理过户至其名下，故上述买卖合同合法有效。被告陈黎斌认为，其是经过原告的公证委托代原告与被告张杰签订系争买卖合同，该代理行为合法有效，故双方签订的买卖合同也合法有效。
为确定上述买卖合同是否有效必须明确两个问题：一、涉案房屋转让价格是否合理。经审理查明涉案房屋的最后实际成交价格为163万元，相对于当时的市场价格尚属合理范围，不存在不合理的低价。二、被告张杰与被告陈黎斌是否存在恶意及相互串通。本案中，虽然被告陈黎斌持有的公证委托书对涉案房屋设定的抵押是针对黄某某的借某而作出的，而黄某某的借某亦已通过原告向案外人借某已予归还，但在整个房屋买卖过程中，原告向被告张杰及第三人施永伟出具的多份承诺书，其中原告于2016年1月31日出具的《承诺书》称：“本人李明同意陈黎斌出售××村×××号×××室房产，所得房款用于归还本人李明向施永伟的借某，本人同意陈黎斌代收所有房款，但房价不得低于130万元整，同时本人同意自行搬出××村×××号×××室并迁出户口，搬出最后期限为2016年2月24日，否则所产生的法律后果由李明承担”。上述内容可以认定原告对被告陈黎斌以不得低于130万元的房价代其出售涉案房屋并收取所有房款用于归还施永伟借某代理权的追认，原告并同时承诺于2016年2月24日自行搬出涉案房屋并迁出户口，故原告现以被告陈黎斌在未告知原告且征得原告同意的情况下，代表原告与被告张杰签订《上海市房地产买卖合同》之观点，于事实不符，本院不予采信。其次，被告张杰与被告陈黎斌之间并无特殊的关系，现有的证据也无法证明被告张杰在买受该房屋中存在恶意，故被告陈黎斌按照原告出具的承诺书所载明的代理权限与被告张杰所签订的《房地产买卖合同》应属有效，对于买卖双方均有拘束力。最后，被告张杰通过第三人德佑公司居间购得涉案房屋的过程均属正常合理，原告也并未提供证据证明被告张杰与被告陈黎斌存在恶意串通。故此，本案的证据尚不能证明被告张杰与被告陈黎斌恶意串通，损害了原告利益。综上，原告主张合同无效的理由难以成立，本院不予支持。此外，关于原告是否已收到涉案房屋的全部购房款之问题，原告可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条、第五十二条第二款的规定，判决如下：
驳回原告李明的诉讼请求。
案件受理费16,900元，由原告李明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 史嘉安
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 周 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。