上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2410号
上诉人(原审原告)：卢红，女，1970年12月18日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：林铭，男，1982年7月15日出生，汉族，户籍所在地福建省福州市。
委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海建涛石材制品有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王洪建，总经理。
委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
原审第三人：青浦区华新镇白马塘村民委员会，住所地上海市青浦区。
上诉人卢红因与被上诉人林铭、上海建涛石材制品有限公司(以下简称“建涛公司”)及原审第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会(以下简称“白马塘村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持卢红一审诉讼请求。事实和理由：一、卢红直至2016年3月实际搬离上海市青浦区部分厂房(以下简称“系争房屋”)，未收到林铭、建涛公司及白马塘村委会的任何书面或口头通知。实因从2016年1月起不间断地遭到停电，继而出现厂区进出通道被破坏、车辆出入受阻，无法正常生产所致。一审时林铭也陈述无人通知其2016年4月拆房。对于土地减量化林铭或建涛公司没有任何通知，且林铭和建涛公司承认其也没有看到过任何的通知和公告。厂区门口贴有通知，但通知的对象不是厂区内的四家租户，且通知上写停水停电，所以卢红认为是厂区内的某一家单位违反环境保护的规定所致。二、建涛公司转租给林铭，林铭再转租给卢红等四家租户，建涛公司所租的厂房没有产证，也没有审批手续。三、土地减量化的行为是政府行为，白马塘村委会和建涛公司签订的《土地减量化搬迁协议书》约定综合搬迁费人民币(以下币种均为人民币)5,110,000元，所以证明政府给予了搬迁费。四、综合搬迁费是给实际租户的，所以应该由卢红等实际产生搬迁费用和损失的四家租户所得，而不应该是建涛公司所得。上述协议第7条也未约定5,110,000元都由建涛公司所有，建涛公司只不过是代表租户签订协议，所以卢红要求建涛公司支付搬迁费用有事实依据。请求支持卢红的上诉请求。
林铭辩称，不同意卢红的上诉请求。根据合同相对性原则，卢红针对林铭提出的诉请，不存在收租金的问题，故也就不存在退还租金。因为系争房屋没有产证，一审也认定了租赁合同是无效的，所以违约金无从谈起。不管合同是什么原因导致终止的，因为当时林铭没有提出反诉，所以对于保证金部分林铭同意一审判决。对于卢红要求林铭和建涛公司共同支付其综合搬迁费，如果法院觉得在综合搬迁费中有卢红的一份，可以直接判令支付给卢红。林铭作为次承租人，没有拿到过一分钱的搬迁费，且建涛公司亦没有拿到搬迁费，但建涛公司和白马塘村委会签订了《土地减量化搬迁协议书》，其可以拿到搬迁费。林铭无法向卢红支付搬迁费，请求驳回上诉，维持原判。
建涛公司辩称，不同意卢红的上诉请求。2016年全年华新镇就列入了拆迁范围，且相关办公室多次进行了告知。综合搬迁费包括房屋补偿和设施补偿，其中房屋补偿价格为厂房评估价格的6折，设施补偿为房屋补偿价格的4折，所以综合搬迁费中不包括停工停产、员工遣散的费用。卢红所说的费用是属于动拆迁范围的补偿，而土地减量化是没有补偿的。一审认为系争房屋是违章建筑，因而租赁合同无效。建涛公司和林铭签订的《厂房租赁合同》中明确约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁、政府强拆、政府减量化拆除，造成合同无法履行，林铭应无条件配合，双方互不承担责任，建涛公司无需赔偿林铭任何损失；合同另约定了林铭在租赁期间，不得将厂房转让或转租给第三方，若将部分厂房转租给合作企业，由此产生的一切问题，林铭承担全部责任，建涛公司概不负责。所以一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
白马塘村委会未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。
卢红向一审法院起诉请求：1、判令林铭退回租金59,300元；2、判令林铭承担违约金89,000元；3、判令林铭退还保证金59,300元；4、判令林铭、建涛公司承担停产停业损失补偿420,000元。一审审理中，卢红变更第4项诉讼请求为判令林铭、建涛公司共同承担与白马塘村委会签订土地减量化总额的百分之三十即766,500元归卢红所有。
一审法院认定事实：2015年11月4日，卢红(乙方)与林铭(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋[建筑面积(含公摊面积)厂房1,400平方米]出租给乙方作为生产使用。租赁期限从2015年11月12日至2020年11月12日，2015年11月12日为租金起算日，租金支付方式为付三押二，租金每月29,666元，租金以三个月支付一次，实支付89,000元，每次支付租金须提前20天。租赁合同签订时，乙方向甲方支付59,300元用为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方如违约提前解约，押金不予退还。乙方每月支付生产、生活用水费每吨5元、电费每度1.35元，环卫费每月1,500元。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，林铭向卢红交付系争房屋，卢红支付租赁保证金59,300元。2016年10月，白马塘村委会发出《限期搬迁告知书》“：根据市、区两级政府对198区域减量化工作的推进要求，结合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，你单位已列入华新镇2017年度198区域减量化工作任务中，故特此告知，请于2017年3月30日前做好搬迁工作，我单位与2017年4月开始对你单位就进行土地减量化工作，届时对你单位厂房拆除并实施土地复垦，如果在此日期前未完成搬迁工作，我单位将实行断电断水等强制措施，由此给你单位造成的一切损失由你单位自行承担。”2016年12月、2017年2月，白马塘村委会发出同样内容的《限期搬迁告知书》。2016年9月10日，建涛公司(乙方)与白马塘村委会(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积7.5亩，建筑面积4,832.89平方米，甲乙双方签订本协议的同时原2013年5月21日双方所签订的租赁土地协议自然终止。乙方自签订本协议之日起至2017年4月30日之前搬离、清场、交地结束。乙方2016年12月31日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。乙方2017年3月31日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物。乙方2017年4月30日之前清场交付土地。甲方给予乙方土地减量化资金总费5,110,000元。甲乙双方签订协议后，甲方向镇减量化领导小组递交申请，并经镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付给乙方综合搬迁费511,000元。乙方按照协议约定，在规定期限内开始对场地内所有设施、设备、原材料、产品等实施搬离时，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费1,022,000元；乙方在规定时间内，拆除所有地面建筑物及构筑物后(如乙方无拆除能力的，可出具委托书委托甲方代为拆除)，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费1,022,000元；乙方在规定时间内全部清场并办理交地手续后，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所付清全额余款。双方另约定了其他权利义务。2017年5月3日，系争房屋拆除。2017年8月21日，白马塘村委会出具《情况说明》：兹由上海建涛石材制品有限公司法人王洪建(以下企业名称简称王洪建)是我村的一家减量化企业，根据市、区两级政府对“五违四必”工作的推进要求，结合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，我村与王洪建签署综合补偿款为5,110,000元，其中厂房评估价格为4,602,200元，按补偿规定：房屋补偿价格为评估价格的6折，即2,761,300元，设施补偿为房屋补偿价格的4折，即1,104,500元，土地375,000元，外加附属设施：污水纳管125,000元，配电房278,500元，电动移门30,000元，围墙36,000元，地坪400,000元。王洪建在2016年9月10日签署了土地减量化搬迁协议，按照协议规定王洪建企业必须在2016年12月31日停止经营并全部搬空；在2017年3月31日之前我单位需拆除地面建筑物及构建物；在2017年4月30日之前必须清场交付土地。因为王洪建未按规定时间搬迁，导致我单位未能按规定时间及时拆除厂房，故我单位在2017年4月20日实施停电停水等强制措施，王洪建实际搬迁时间为2017年5月3日。
一审另查明，2015年1月14日，林铭(以林岳彤名义，乙方)与建涛公司(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于华新镇，租赁建筑面积约4,000平方米，厂房类型为钢混结构。租赁期6年，自2015年3月15日至2021年3月14日，年租金1,000,000元，前三年租金不变，第四年起每三年递增6%，乙方向甲方支付50,000元用为定金保证金，乙方应提前5日向甲方支付租金，付六押一，甲方交付厂房钥匙前乙方必须做到房租7个月付清(付六押一)。乙方在租赁期间，不得将此厂房转让或转租给第三方，若乙方将部分厂房转租给合作企业，由此产生的一切问题，乙方承担全部责任，甲方概不负责。合同另行约定了双方的权利义务。
一审庭审中，卢红、林铭一致确认租金支付至2017年2月11日。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案卢红、林铭签订的《租房协议》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。故对于已经合同无效的相关保证金，卢红主张返还，法院予以支持。卢红、林铭双方均确认系争厂房于2017年5月3日拆除，卢红搬离时又未与林铭进行交接，卢红也未提供证明其搬离时间的证据，故卢红要求返还租金的请求，法院不予支持。因双方租赁协议无效，卢红要求林铭支付违约金无事实和法律依据，法院不予支持。租赁届满，卢红理应会自行搬离，也会产生搬迁费用，故不因现在卢红提前搬离租赁场所而由林铭来承担搬迁费用；建涛公司与白马塘村委会搬迁协议中的综合补偿款中，白马塘村委会明确了相应补偿款的构成，估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，且在系争房屋的减量化清拆补偿中，卢红未提供相应证据证明其损失的补偿，且建涛公司非租赁合同相对方，故法院对卢红该诉讼请求不予支持。白马塘村委会经法院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。判决：一、林铭应于判决生效之日起十日内返还卢红租赁保证金人民币59,300元；二、驳回卢红的其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定卢红与林铭签订的《租房协议》无效，并无不当。卢红搬离时未与林铭进行交接，也未提供证据证明其搬离时间，故一审法院对卢红要求返还租金的请求不予支持，并无不当。因卢红与林铭签订的《租房协议》无效，卢红要求林铭支付违约金无事实和法律依据，一审法院对此不予支持，亦无不当。一审中，卢红不再主张停产停业损失，而是变更诉请为要求确认林铭、建涛公司共同承担土地减量化总额的百分之三十归卢红所有，系不同的民事法律关系，林铭与建涛公司亦表示未实际取得减量化搬迁补偿，故一审法院对卢红该项诉请不予支持，并无不当。综上，卢红的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,282.50元，由上诉人卢红负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年五月十七日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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