江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初1385号原告：王丽丽，女，1987年6月18日生，汉族，户籍地江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：徐涛，江苏法瞻律师事务所律师。被告：黄加移，男，1981年11月19日生，汉族，户籍地浙江省平阳县，现住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘震宇，江苏神阙律师事务所律师。原告王丽丽与被告黄加移委托合同纠纷一案，于2017年3月15日诉至本院。本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丽丽及其委托诉讼代理人徐涛、被告黄加移的委托诉讼代理人刘震宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令黄加移向其支付房款1014694.53元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：王丽丽委托黄加移出售无锡市盛岸花园23号601室房屋。2017年1月11日，黄加移在王丽丽不知情的情况下将无锡市盛岸花园23号601室以1443600元价格卖出。现房屋已经完成过户登记，黄加移代王丽丽偿还了银行贷款428905.47元，但剩余房款1014694.53元黄加移尚未返还王丽丽，故王丽丽诉至法院，请求判如所请。被告黄加移辩称：房屋交易的实际价款应为1100000元，扣除其代王丽丽清偿的银行贷款428905.47元，仅应返还王丽丽房款671094.53元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，双方举证质证意见如下：1.原告提供无锡市房屋登记簿证明一份，证明盛岸花园23号601室房产交易价为1443600元。黄加移质证：对该证据真实性无异议，但载明的1443600元仅为银行贷款时评定的价格，与实际出售房屋无关；2.被告提供2016年12月10日黄加移与章晓岗签订的房产转让协议一份，证明黄加移接受委托出售盛岸花园23号601室房产，房屋总价为1100000元。王丽丽质证：对该证据真实性不予认可，与备案合同不一致；3.被告提供中介费35000元收据一份，证明黄加移为出售房屋向中介公司交纳中介费35000元。王丽丽质证：对该证据真实性不予认可，即使证据属实，该中介费的收费标准也超过了物价部门的核定标准，中介费不应由原告负担；4.被告提供契税发票一份，证明黄加移按照房屋转让协议约定缴纳了相应的契税。王丽丽质证：对该证据真实性无异议，但房屋买受人才是契税的纳税义务人，该笔费用不应由王丽丽承担；5.被告提供惠山区房管局80元收费凭证及无锡市国土资源局惠山分局1030元收费凭证（复印件）各一份，证明黄加移按照房屋转让协议的约定缴纳了相应的办理费用。王丽丽质证：80元款项属于不动产变更登记费用，应由房屋买受人负担。1030元款项收费凭证因未提供原件，故对该证据真实性不予认可；6.被告提供2016年12月15日由黄加移代表王丽丽与章晓岗、张红萍（房屋买受人）签订的承诺书一份，双方承诺盛岸花园23号601室实际买卖价格为1100000元，该承诺书由北塘区万聚房屋中介服务部进行见证。王丽丽质证：对该证据不予认可，涉案房屋交易的房管局备案合同签字日期在2016年12月15日之后，备案合同明确约定了双方的交易没有委托中介机构，不排除该份证据系被告与案外人串通产生。即使该证据属实，2017年1月11日签订的备案合同可以证明双方将之前的协议内容进行了变更；7.被告提供无锡市梁溪区人民法院在淘宝网司法拍卖同地段、面积相似房产的网页信息一份，该房屋起拍价为700000元，证明黄加移以1100000元出售盛岸花园23号601室未低于市场价格。王丽丽质证：该证据无法核实，且与本案无关。此外，该拍卖房屋的评估总价为1277300元；8.被告提供2016年11月28日黄加移向房屋买受人章晓岗出具的收条（复印件）一份，载明“今收到章晓岗购买盛岸花园23-601房屋首付现金人民币50000（伍万元整）”，证明双方按照2016年12月10日签订的房产转让协议履行合同。王丽丽质证：对该证据真实性不予认可，因为收条是复印件。本院为查明案情，调取证据如下：1.向无锡市房地产档案馆调取了涉案房屋备案的买卖合同及相应备案凭证。经查：黄加移与章晓岗、张红萍于2017年1月11日签订无锡市存量房买卖合同并在房屋产权登记部门备案，合同备案号：201701110152。双方在该合同约定：盛岸花园23号601室房屋成交总价为1443600元。王丽丽质证：对该证据真实性无异议。黄加移质证：对真实性没有异议，但双方实际按照2016年12月10日签订的房产转让协议履行合同，不以备案合同为准；2.向中信银行无锡分行调取了购房人章晓岗办理购房贷款时提交的资料，包括：中信银行个人购房借款合同、中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同、房产转让协议（2016年11月29日由黄加移与章晓岗、张红萍签订，双方约定房屋总价1443600元）。王丽丽质证：对该证据真实性无异议，存放于银行的房产转让协议印证了房屋成交价为1443600元。黄加移质证：对该证据真实性无异议，但黄加移与章晓岗、张红萍签订价款为1443600元的房屋买卖合同是与银行沟通确定可以贷款980000元，章晓岗为了贷到980000元款项并完成房屋产权变更登记才向银行及房屋产权登记部门提供了两份价款为1443600元的房屋买卖合同。经审理查明：王丽丽原系盛岸花园23号601室房屋所有权人。2014年11月13日，王丽丽向黄加移出具委托书一份，约定由王丽丽委托黄加移出售盛岸花园23号601室房屋，授权事宜如下：1.代为归还贷款，领取及注销他项权证；2.查询、复印房产档案；3.签订房屋买卖合同，合同的备案、变更及撤销；4.代收售房款，若买受人办理贷款，代为签署相关文件并领取贷款；5.缴纳税费和其他有关费用，物业交接；6.办理房屋过户、登记手续，变更国有土地使用证；7.办理与出售上述房屋有关的其他事宜。代理人为此而签署的有关文件本人均予承认，代理期限至上述手续办理完毕时止。同日，江苏省无锡市梁溪公证处对上述委托进行了公证并出具公证书。2016年11月29日，黄加移与章晓岗、张红萍签订房产转让协议，约定将盛岸花园23号601室房屋销售给章晓岗、张红萍，房屋总价1443600元。2016年12月10日，黄加移与章晓岗签订房产转让协议，约定由章晓岗购买盛岸花园23号601室房屋，房屋总价1100000元。2017年1月11日，黄加移与章晓岗、张红萍签订无锡市存量房买卖合同，该合同备案于无锡市房地产档案馆，合同备案号：201701110152，双方约定盛岸花园23号601室房屋成交总价为1443600元。2017年1月13日，盛岸花园23号601室房屋所有权变更至章晓岗、张红萍名下。另查明，2017年1月11日，黄加移代王丽丽清偿了其结欠建设银行的房屋贷款本息428905.47元，双方一致同意该款在黄加移应返还王丽丽的房款中进行扣除。审理中，黄加移同意向王丽丽支付本案判决最终确定的房屋销售价款。本院认为，王丽丽与黄加移的委托合同符合法律规定，本院予以确认。受托人黄加移处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人王丽丽。案件的争议焦点为：如何确定盛岸花园23号601室的交易价款。经查明，本次房屋交易共签订了三份合同：1.2016年11月29日签订的房产转让协议，房屋交易价款为1443600元，该合同于章晓岗办理购房贷款时签订；2.2016年12月10日签订的房产转让协议，房屋交易价款为1100000元，该合同系诉讼过程中黄加移提供；3.2017年1月11日签订的无锡市存量房买卖合同，房屋交易价款为1443600元，该合同备案于无锡市房地产档案馆。王丽丽认为：房屋成交价为1443600元，由存放于银行及房管部门的两份合同予以佐证。黄加移认为：签订交易价款1443600元的合同存放于银行系为了多贷款，签订交易价款1443600元的合同并备案是为了缴税及产权过户，双方真实的房屋买卖合同系按照2016年12月10日签订的房产转让协议履行。本院认为：涉案房屋的交易价款应认定为1443600元。理由如下：首先，从合同签订时间看，2017年1月11日签订的无锡市存量房买卖合同系双方最后签订的合同，该合同载明的价款为1443600元可以视为买卖双方就合同价款进行了最后确定。同时，从合同属性看，2017年1月11日签订的无锡市存量房买卖合同经过了房屋产权登记部门的登记备案，具备一定的公示公信属性，故其更能证明房产交易的真实情况。最后，从合同的履行过程看，黄加移认为真实的合同履行按照2016年12月10日签订的房产转让协议进行。该协议约定：协议签订之日（2016年12月10日）由章晓岗支付定金50000元。但其又提供章晓岗于2016年11月28日支付首付款50000元的收条。该两份证据自相矛盾，且黄加移未能提供首付款的实际交易记录，故本院对2016年12月10日的房产转让协议有无真实履行产生合理怀疑，该证据不宜作为确定房屋实际价款的依据。综上，本院依法认定盛岸花园23号601室的交易价款为1443600元。该款在扣除黄加移代为清偿的银行贷款本息428905.47元后，剩余的价款1014694.53元应由黄加移向王丽丽支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：黄加移应于本判决书生效后十日内支付王丽丽房款1014694.53元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13932元、保全费5000元，共计18932元，由黄加移负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周志成人民陪审员  俞振伟人民陪审员  张丽华二〇一七年十一月十七日书 记 员  郁祯雄