江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2585号
上诉人（原审被告）：常州满堂红商业管理有限公司，住所地常州市钟楼区清潭商业中心1幢402号。
法定代表人：王兆平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邹毅，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：张波，男，1975年9月3日生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：巢靓，江苏常武律师事务所律师。
上诉人常州满堂红商业管理有限公司（以下简称满堂红公司）因与被上诉人张波房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第1594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
满堂红公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回张波要求满堂红公司返还保证金的诉讼请求；二、诉讼费用由张波承担。事实和理由：一、清潭商业中心（清潭院街）在销售时为购买商铺的业主定制了销售政策，一种为返租加保证金的销售模式，一种为业主自营的销售模式。购买有“返租、保证金”商铺的销售合同备案价格明显偏低，原因是将商铺实际房款分解为合同备案价、保证金两部分，因此《商品房买卖合同》与《租赁合同》、《保证金合同》在同一时期签署，一审中张波要求满堂红公司返还委托经营保证金的要求明显不合情理。如果按照一审判决，满堂红公司返还张波所购买商铺的剩余保证金，那么张波实际购买商铺单价明显低于同期市场正常销售价格。二、按照租赁市场惯例，出租人向承租人支付保证金且保证金数额较大，明显不合常理。
张波辩称，一、常州中海置业有限公司与满堂红公司并非关联公司，如果保证金是房款，该部分费用应该由常州中海置业有限公司而非满堂红公司收取。二、满堂红公司陈述如不发生违约情况下，保证金将逐年返还，但如果是房款不可能逐年返还，且从实际情况来看，满堂红公司已经返还了一部分保证金，所以本案保证金绝非房款。三、商品房买卖合同签订并在房管部门备案及税务部门缴纳税费后，房价应该是固定的，不可能存在将22万房款以保证金名义支付的情况，这样一来违反法律，也涉嫌逃避税务。综上，我方认为保证金并非房款，也正是满堂红公司没有按时返还保证金的违约行为，经我方催告后仍未履行，才引发了本案纠纷。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
张波向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《保证金合同》于2015年6月30日解除。二、判令满堂红公司立即向张波支付租金8708.7元（从2015年4月1日计算至2015年6月30日），支付占有使用费11771.1元（从2015年6月30日计算至2015年9月30日），支付占有使用费34643.3元（从2015年10月1日至2016年3月30日），以上共计55123.2元；判令满堂红公司向张波支付违约金从2016年3月30日起至实际付清之日止按照年利率4.5%标准计算。三、判令满堂红公司返还张波保证金213400元并支付违约金34292元。四、本案诉讼费由满堂红公司承担。
一审法院认定事实：2012年6月11日，张波与常州中海置业有限公司（以下简称“中海公司”）签订了《商品房买卖合同》一份，约定由中海公司将清潭商业中心2幢112号房屋（以下简称“该商铺”）出售给张波。2012年7月12日，张波与满堂红公司签订了《租赁合同》一份，约定：1、张波将该商铺租赁给满堂红公司对外租赁或自营，期限12年，从2012年10月1日起至2024年9月30日止。2、租赁经营期限内满堂红公司按下列标准向张波支付房租：第一年至第三年，满堂红公司每年支付张波房租34929元；第四年至第六年，满堂红公司每年支付张波69858元；第七年至第九年，满堂红公司每年支付张波116430元；第十年至第十二年，满堂红公司每年支付张波174644元。3、满堂红公司自2012年10月起，采用先付后用、按半年结算的原则，满堂红公司在每年10月30日前向张波付清上半年房租，4月30日前付清下半年房租。若满堂红公司未按合同规定时间支付张波房租，则自本合同约定的最后支付日的次日起至实际支付日止，满堂红公司按逾期付款总额每日万分之二向张波支付逾期付款违约金。2012年6月11日，张波、满堂红公司签订《保证金合同》一份，约定：1、该商铺张波委托满堂红公司对外进行租赁或自营，期限为12年，从2012年至2024年9月30日止。2、签约时，张波应向满堂红公司交纳委托经营保证金22万元。3、委托经营期限内，满堂红公司应按下列标准向张波返还保证金：第一年至第三年，满堂红公司每年返还给张波6600元；第四年至第六年每年返还给张波13200元；第七年至第九年，每年返还给张波22000元；第十年至第十二年，每年返还给张波33000元；自2012年10月起，采取按年返还的原则，满堂红公司在每年的10月1日前向张波返还当年的保证金。4、在委托经营期限内，若张波未能履行《委托经营管理合同》，则保证金余额将作为张波违约金，满堂红公司不予退还。5、任何一方擅自解除合同的，即为违约；违约应向对方支付违约金，违约金为经营方当年的租金标准。6、本合同作为主合同《委托经营管理合同》的附加合同，和主合同《委托经营管理合同》具有同等法律效力。
一审另查明，2015年6月19日，张波委托律师发律师函给满堂红公司，载明希望满堂红公司于收到本律师函之日起三日内与张波联系，履行付款义务，届时未能付清，张波即与其解除租赁合同（本律师函即代表解除合同通知，不再另行送达解除合同通知）。庭审中双方确认满堂红公司于2015年6月27日收到该律师函。
一审再查明，满堂红公司已支付租金及占有使用费至2015年3月30日，2014年11月10日，满堂红公司返还6600元保证金给张波，其余房屋占有使用费及保证金未支付。
一审法院认为，张波、满堂红公司签订的《租赁合同》及《保证金合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。本案中，双方确认：《保证金合同》第6.6条“本合同作为主合同《委托经营管理合同》的附加合同…”，中的《委托经营管理合同》就是本案中双方于2012年7月12日签订的《租赁合同》。故可以认定《保证金合同》是《租赁合同》的从合同，因本案《租赁合同》已解除，故《保证金合同》亦应解除。关于《保证金合同》解除的时间，因满堂红公司延迟履行主要债务，经张波催告后在合理期限内仍未履行，张波主张解除《租赁合同》及《保证金合同》，且已经通知满堂红公司，自该通知到达满堂红公司且张波给予满堂红公司的付款期限届满之日上述合同均已解除。满堂红公司确认于2015年6月27日收到张波邮寄的《律师函》，且未在上述期限内履行付款义务，故《保证金合同》的解除时间为2015年6月30日。关于《租赁合同》的逾期付款违约金，张波主张符合合同约定及法律规定，且满堂红公司予以认可，一审法院依法予以支持。关于张波主张的《保证金合同》的违约金，张波据以主张违约金的依据系双方关于擅自解除合同的违约金约定，故张波主张的《保证金合同》的违约金34292元，一审法院不予支持。判决：一、确认张波、常州满堂红商业管理有限公司签订的《保证金合同》于2015年6月30日解除。二、常州满堂红商业管理有限公司立即向张波支付租金8708.7元（从2015年4月1计算至2015年6月30日）、占有使用费46414.4元及逾期付款违约金（从2016年3月30日起至实际付清之日止按照年利率4.5%标准以拖欠租金总金额为基数计算至租金实际付清之日止）。三、常州满堂红商业管理有限公司立即返还张波委托经营保证金213400元。四、驳回张波其他诉讼请求。五、本案案件受理费5380元（张波已预交），由张波承担380元，常州满堂红商业管理有限公司承担5000元，由常州满堂红商业管理有限公司承担的诉讼费由常州满堂红商业管理有限公司于判决生效之日起十日内直接给付张波。
本院二审期间，满堂红公司提交了案涉商铺周边商铺的买卖合同，用以证明张波购买商铺的价格明显低于周边商铺售价，因其采取了返租加保证金模式的销售政策，保证金是房价的一部分。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因各商铺面积不尽相同，价格有差异亦属正常，根据一房一价的市场惯例，周边商铺的售价不具有参考性。此外，返租加保证金的销售模式即便存在，也仅限于商品房买卖双方，因此不能证明案涉商铺存在返租加保证金销售模式，亦不能证明该保证金系房价的一部分。对于满堂红公司提交的证据，本院不予采信。
本院查明的事实与原审相同。
本院认为，张波与满堂红公司签订的《保证金合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定严格履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”现因满堂红公司未按合同规定时间返还保证金，经张波催告后在合理期限内仍未履行，因此该《保证金合同》已解除，满堂红公司应将剩余保证金返还给张波。
综上，满堂红公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5380元，由常州满堂红商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 洋
代理审判员 赵 艳
代理审判员 姚 远
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 严晨晖