北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初71768号
原告：代X，女，1974年5月14日出生，住北京市朝阳区。
被告：唐X，女，1982年3月14日出生，住江苏省南京市玄武区。
被告：余X，男，1981年5月22日出生，住江苏省南京市玄武区。
二被告共同委托诉讼代理人：望永鼎，北京市隆安律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：曲文丽，北京市隆安律师事务所实习律师。
第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。
法定代表人：焦石，总经理。
委托诉讼代理人：赵X，男，1991年10月2日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告代X（以下称姓名）与被告唐X、余X（以下均称姓名，一并提起时称二被告）、第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。代X，二被告共同委托诉讼代理人望永鼎、曲文丽，恒洋公司委托诉讼代理人赵X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
代X向本院提出诉讼请求：1、二被告继续履行与我签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助我办理房屋过户手续及物业交割手续；2、二被告支付根本违约的违约金317.5万元；3、二被告按照房屋总价款日万分之一的标准向我支付自2017年4月12日至实际过户之日止的逾期过户违约金；4、二被告支付我经济损失70万；5、二被告支付我为（2016）京0105民初65512号案件中支付的律师费16680元；6、二被告支付精神损害抚慰金10万元。事实和理由：2016年8月初，我和二被告通过恒洋公司介绍相识，二被告带我看了位于北京市朝阳区X号房屋（以下称涉案房屋）。后经过多次沟通协商，双方达成了购买意向，并约定于2016年8月8日签订相关买卖协议。签约当天唐X称工作原因无法前来，余X则在签约前向我出示了房产证、结婚证、户口本以及唐X签字确认的《配偶（共有权人）同意出售证明》，基于对二被告的信任我与余X签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定唐X将涉案房屋以总价635万元出卖给我，其中定金20万元。我支付完定金后二被告将房屋交付给我，并将屋内的冰箱、电视、洗衣机、衣柜等家具家电赠送给我，还同意我提前对涉案房屋重新装修。合同约定我于2017年1月15日前向唐X支付180万元并做资金监管，唐X于合同签订后170个工作日配合我办理过户手续，我于过户当日向唐X再支付200万元，剩余235万元以按揭贷款的形式支付。由于涉案房屋不能满足满五唯一的条件，双方还在恒洋公司中介赵X的见证下达成了由我先行出卖我名下的唯一房屋，然后再以首套房屋的资质购买涉案房屋的口头约定。合同签订当日及8月10日，我向唐X的招商银行账户分两次转入20万元，后我对涉案房屋进行了装修，并于2016年9月底搬入涉案房屋。2016年9月8日唐X给我发送短信要求终止合同，2016年10月7日又通过恒洋公司中介赵X向我提出要求加价170万元，并不同意办理资金监管，要直接收取首付款180万元，我对此予以拒绝。2016年10月7日、8日连续两天，唐X带着多名社会闲杂人员至涉案房屋闹事，恐吓我及家人，并对屋内设施进行破坏，直到民警到来才将他们劝回。二被告的上述行为已经构成违约，并且使我无法按计划出卖我名下房屋造成经济损失。故诉至法院，望判如所请。
唐X辩称：余X不是我的委托代理人，所以代X与余X所签订的合同和补充协议对我没有约束力。我没有义务配合代X继续履行合同。涉案房屋由我单独所有，是我的婚前财产。虽然在签约前我和代X进行过协商，但签约当天我没有到场，也没有给余X任何授权，当天的所有材料都是余X签署的，余X是无权代理。我没有违约行为，即使法院认定我违约，违约金数额也过高，不同意代X的全部诉讼请求。
余X辩称：我的答辩意见与唐X相同。另外，我认为代X在合同履行过程中存在迟延支付首付款的违约行为，因此是代X违约在先。我并不存在根本违约以及逾期办理过户手续的行为，因此不同意支付违约金。精神损害抚慰金与本案系不同法律关系，不应在本案中主张。代X所主张的经济损失及另案的律师费与本案无关。
恒洋公司述称：双方第一次协商的时候二被告都在现场，还带了关于二人身份和涉案房屋的所有材料。因为涉案房屋不是满五唯一税费比较高，代X说超过了购房预算，当天说要回去商量一下。唐X说自己工作比较忙，余X是律师，后续工作由余X办理。签约当天余X拿了配偶同意书等材料。签约当天代X支付了5万元定金，2、3天后又支付了剩余15万元定金。在首付款的付款期限到期之前余X和我说要加价170万元，并且不同意办理资金监管，我向代X转述后被其拒绝。之后唐X就带着7、8个人前往涉案房屋清人，双方因此发生冲突还报了警。约定办理资金监管当日我和代X都到了现场，但给二被告打电话均未能接通，因而未能办理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告为夫妻关系，涉案房屋登记在唐X名下。代X因欲购买涉案房屋曾在恒洋公司居间介绍下与二被告协商买卖事宜，因税费问题当日未能签约。
2016年8月8日，余X代理唐X与代X签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定唐X将涉案房屋出售给代X，房屋成交价格为635万元，该成交价款包括房款、现有公共维修基金、室内不可移动的装修装饰、附属设施。关于房款的支付方式为：2016年8月11日前支付定金20万元，2017年1月15日交付首付款180万元，过户当天支付200万元，剩余235万元以贷款方式支付。唐X应当在定金交付后将涉案房屋交付给买受人。合同第八条约定：唐X若出现下列情形之一，构成根本违约，且代X有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）唐X提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致代X无法取得房屋所有权的；（2）涉案房屋被查封或限制转让，导致代X无法取得房屋所有权的；（3）拒绝将涉案房屋出售给代X或者擅自提高房屋交易价格的；（4）将涉案房屋出售给第三方的。唐X出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的50%向代X支付违约金。关于权属移转登记，双方约定应在合同签订之日起170个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如果代X未能在170个工作日内取得房屋所有权证书的，如因是唐X的责任，代X有权退房；代X不退房，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，唐X按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并与代X实际取得房屋所有权证书之日起30日内向代X支付。
上述合同签订当日，双方还签署《补充协议》，约定唐X于交定金及签订买卖合同当日将涉案房屋交予代X使用，并同意买受人对该房屋进行重新装修，唐X不能据此作为不履行房屋买卖合同的理由；交付日以前的物业、采暖等费用由唐X承担，交付日之后的费用由代X负担。双方约定2017年1月15日前交付的部分购房款180万元支付后做资金监管，并在交纳有关购房税费当天解冻资金。
同日，代X通过银行转账向唐X名下招商银行×××账户支付定金5万元，转账摘要为“购买涉案房屋定金”。2016年8月10日，代X再次通过银行转账向该账户支付定金15万元，转账摘要为“购买涉案房屋定金”。另，涉案房屋自2016年8月8日交付代X，代X装修后实际占有使用至今。
2016年9月8日，唐X与代X短信沟通，称自己因与代X签约赔本了，不管是价格和支付周期均对自己不合适，不想贱卖涉案房屋，要求终止交易。2016年10月7、8日，唐X带人至涉案房屋中与代X交涉，要求终止合同并收回涉案房屋，双方发生冲突，代X报警，警察出警后唐X离开。庭审中，代X与恒洋公司均称二被告在2016年10月提出涉案房屋加价170万元且要求不通过资金监管直接收取180万元首付款才同意配合办理过户，
2016年10月，唐X以涉案房屋为其婚前财产，余X无权代理为由将代X、余X及恒洋公司诉至本院，要求：1、确认余X代唐X与代X签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无效；2、确认余X代唐X与代X、第三人签订的《房屋买卖居间合同》、《定金收付书》无效；3、代X将位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋）腾空交还给唐X；4、代X以每月5000元的标准支付涉案房屋占有使用费（自2016年8月9日起至实际交还之日止）。本院在该案中查明：2007年10月22日，唐X与北京天鸿房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定唐X作为买受人购买涉案房屋。2012年3月1日，涉案房屋取得产权登记，登记在唐X名下。2012年10月8日，唐X与余X登记结婚。本院审理后认为涉案房屋虽系唐X婚前财产，但二被告系夫妻关系，且在订立合同当日，余X持有唐X身份证件、银行卡、涉案房屋产权证等材料，故余X虽不具有代理权，但其已充分形成代理之客观表象形式，足以使代X相信余X具有代理权，故余X之代理行为构成表见代理，其代理行为有效，就涉案房屋签订的买卖合同亦有效，唐X对余X之代理行为承担法律后果。且该案现有证明足以证明签约前唐X参与协商，签约后唐X收取定金并向代X实际交付涉案房屋，代X自2016年8月8日起占有使用涉案房屋至今。唐X已通过履行交房的合同义务对买卖合同进行了确认，双方合同合法有效。故于2017年6月5日作出（2016）京0105民初65512号判决书，判决驳回唐X全部诉讼请求。该判决已于2017年8月24日生效。本案中，代X及恒洋公司均称二被告之前即为夫妻关系，因购买房屋办理离婚手续，2012年10月8日为二人复婚时间，但就此未提交证据证明，二被告对此亦不予认可。
2017年1月15日，代X及第三人至光大银行办理首付款资金监管手续，二被告未到场。2017年1月16日，代X向二被告发出催告函，要求按约办理资金监管，以免延误过户周期。二被告称从未收到过催告函。
经询，代X同意一次性向唐X支付剩余全部购房款，并主张二被告的违约行为导致其无法向银行办理贷款，只能出售其名下唯一房屋变现，该房屋出售后价格上涨70万元，故要求二被告赔偿该部分损失。
关于物业交割问题，代X表示虽然涉案房屋及所有手续都已交付，但二被告将涉案房屋门口管道间上锁作为储物间并保管钥匙，故要求对该管道间予以交接。
另，本院于庭前依代X申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限2016年12月30日至2019年12月29日，代X交纳保全费5000元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。代X与余X代理唐X签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经生效判决认定合法有效，余X构成表见代理，双方均应当按照合同履行各自的义务。二被告以余X没有代理权、合同对唐X不发生法律效力为由进行抗辩于法无据，本院不予采信。根据生效判决认定的事实及二被告的陈述，涉案房屋为唐X婚前财产，余X仅为代理人，故唐X为合同相对方，相关权利义务应当由唐X承担。
依照双方合同约定，代X支付房款的时间节点分别为签约当日5万元、2016年8月11日15万元、2017年1月15日180万元、过户当日200万元。根据庭审查明的事实及现有证据，双方签约后代X依照合同约定按时支付了两笔定金，在第三笔购房款支付期限届至前的2016年9月8日，唐X即通过短信形式告知代X要求解除合同，并于此后两次至涉案房屋中收房，明确表示不再出售涉案房屋，已经构成合同约定的根本违约。同时，唐X又未按照合同约定的时间前往办理资金监管手续，虽然合同并未约定唐X有配合办理资金监管的合同义务，但在唐X先行违约的情况下，代X有权行使不安抗辩权，故唐X以代X未按约定时间支付首付款构成违约抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。现涉案房屋已经交付代X使用一年有余，代X又同意一次性支付剩余购房款，合同具备继续履行的条件，应当继续履行，本院对代X要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。涉案房屋及相关物品均已交付代X，管道间并非合同标的物，应属公共区域范围，代X要求办理交割手续没有合同依据，本院无法支持。
唐X拒绝出售涉案房屋构成根本违约，应当承担违约责任，但合同约定的违约金标准明显过高，本院依法予以调整。因唐X已经就其拒绝出售房屋的行为承担根本违约责任，该违约行为是造成逾期过户的根本原因，故本院对代X在此基础上要求唐X再行承担逾期过户违约金的请求不再支持。经济损失部分，代X提交的证据不足以证明该损失的实际发生且金额远远超过唐X应支付的违约金数额，故本院不予支持。律师费系代X为其他诉讼支出的诉讼成本，并非其必然损失，本院不予支持。
就精神损害抚慰金一节，本案系合同纠纷，代X主张因唐X的打砸抢行为给其造成相应损害与本案并非同一法律关系，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告代X与被告唐X继续履行二〇一六年八月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，原告代X于本判决生效后十日内一次性向被告唐X支付剩余购房款六百一十五万元，被告唐X在收到全部购房款当日配合原告代X办理北京市朝阳区X号房屋的产权过户手续，将产权过户至原告代X名下；
二、被告唐X于本判决生效后十日内向原告代X支付违约金一百二十七万元；
三、驳回原告代X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56250元，由原告代X负担40020元（已交纳28125元，余款于本判决生效后十日内交纳），由被告唐X负担16230元（于本判决生效后十日内交纳）。保全费5000元，由被告唐X负担（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 张 玮
人民陪审员 张培华
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 张 一