大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0203民初3140号原告胡巧辉，女。原告吴仁妙，男。二原告共同委托代理人宋慧芳，辽宁海星律师事务所律师。被告大连长麒国际商贸发展有限公司。法定代表人杨桂娟，总经理。委托代理人田小宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告大连西岗建设投资有限公司。法定代表人阎崇飞，董事长。委托代理人刘甲明、杜珂萱，辽宁仕鹏律师事务所律师。原告胡巧辉、吴仁妙与被告大连长麒国际商贸发展有限公司（以下简称长麒国际）、大连西岗建设投资有限公司（以下简称西岗建投）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告胡巧辉、二原告委托代理人宋慧芳、被告长麒国际委托代理人田小宇、被告西岗建投委托代理人杜珂萱到庭参加了诉讼。庭审中原告申请对可得利益损失和装修损失进行鉴定，大连建工工程造价咨询有限公司、大连中宏资产评估有限公司接受大连市中级人民法院委托予以鉴定，并分别于2017年2月28日、4月6日予以退鉴定。原告对装修损失重新申请鉴定，大连永通资产评估有限责任公司接受大连市中级人民法院委托予以鉴定，于2017年5月4日予以退鉴定。原告对装修损失重新申请鉴定，大连信诚工程造价咨询事务所有限公司接受大连市中级人民法院委托予以鉴定，于2017年10月16日予以退鉴定。原告对装修损失重新申请鉴定，原、被告协商由大连信诚工程造价咨询事务所有限公司继续予以鉴定，大连信诚工程造价咨询事务所有限公司于2018年2月1日作出中诚信司鉴所（2018）价鉴字第002号司法鉴定意见书。本院于2018年3月13日第二次公开开庭进行了审理。原告胡巧辉、二原告委托代理人宋慧芳、被告长麒国际委托代理人田小宇、被告西岗建投委托代理人杜珂萱到庭参加了诉讼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月11日，原告与第一被告签订一份房屋租赁合同，约定原告租赁第一被告位于大连市西岗区凯旋广场C区的房屋—相邻阳台，用于经营餐饮业，租期5年，年租金50万元，并约定了相关权利义务条款。原告签订租赁合同之前，交付定金5万元，原告胡巧辉于2013年10月8日在平安银行大连分行贷款30万元，交付租金20万元，投入30万元进行房屋装修。2014年1月6日，第一被告与原告签订租赁合同补充协议约定，“现因（甲方）第一被告无法提供大厦物业配套设施及产权问题导致（乙方）原告无法如期开业，将原合同第二条第一款变更为甲方开业日期为2014年3月15日，变更原合同第二条租赁期限为2014年6月5日至2019年6月14日，如届时仍无法开业退还租金及装修成本，同时承担总合同款30%的违约金。双方租赁合同履行过程中，第一、第二被告不能提供房屋权属证书，不能办理消防行政许可，无水电配套设施，无法办理工商登记，无法正常经营，至今三年。2016年8月29日，第一被告向原告发出告知函，告知双方于2013年10月11日签订的租赁协议，租期5年，租金总计256.08万元，因第二被告一直未能履行合同协议，法院于2016年8月15日二审判决，请将各项损失3日内以书面形式上报我司，我司将与西岗建设投资有限公司谈赔偿事宜。大连中院与西岗区法院二审民事判决，解除了第一、第二被告间的合作协议即租赁合同，确认第一、第二被告间的合作协议即租赁合同，确认第一、第二被告间损失另行解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，第二被告在第一被告与原告签订租赁合同后六个月内未提出异议，视为其同意房屋转租，第二被告不能提供房屋产权证和消防许可，违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，应与第一被告共同承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与第一、二被告间的房屋租赁合同；2、第一被告返还原告房屋租金人民币20万元，定金5万元及利息（利息以25万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年3月16日计算至付清之日止）；3、第一被告赔偿原告总合同款256.08万元的30%违约金76.8万元；4、第一、二被告赔偿原告装修费用损失234490元；5、第一、第二被告赔偿原告装修设计费损失27000元；6、第一、二被告赔偿原告鉴定费3600元。被告长麒国际辩称，不同意解除双方的房屋租赁合同，要求原告对解除合同法律及事实依据予以明确。原告要求赔偿违约金76.8万元过高，截止目前，原告只支付了25万元的房屋租金，要求第一被告赔付76.8万元过高，请求法院予以调整。本案已经约定违约金，与利息不能同时适用。原告提供的设计费收据没有写明案涉房屋的设计产生，且该票据与施工单位也没有关系，不能证明是案涉房屋产生的设计费。原告提出的解除合同的理由是被告不能提供房屋权属证书，不能办理消防行政许可，无水电配套设施，导致无法办理工商登记，正常经营；上述几项义务应由第二被告来落实，所以不应由第一被告承担赔偿责任。被告西岗建投辩称，第二被告不是原告所诉案涉租赁合同当事人，第二被告与本案没有关联性，因此请求法院依法驳回原告对于第二被告的起诉。经审理查明，2013年10月11日，二原告作为乙方与被告长麒国际作为甲方签订租赁合同，约定乙方承租台湾国际商品城第四层，租赁面积272平方米。租赁期限5年，即2014年1月11日至2019年1月10日止。甲方承诺乙方在装修完毕经甲方验收后即可开始对外经营。乙方向甲方支付该商铺的租金为前三年每年年租金50万元，后两年租金分别比上一年递增4%，即第四年年租金52万元，第五年年租金54.08万元。租金按季度支付，首年第一季度租金12.5万元和保证金12.5万元在签订合同同时支付。剩余租金支付为上一季度结束日前支付下一季度租金。后，原告向被告长麒国际支付房屋租金20万元，定金5万元。2013年10月19日，原告胡巧辉与案外人邓朝兵签订《装修合同》，约定案外人邓朝兵为大连市西岗区凯旋广场C区4002进行装修，工程期限90天，自2013年10月20日至2014年1月19日，承包价款为50万元。2014年1月6日，二原告作为乙方与被告长麒国际作为甲方签订补充协议，鉴于，甲乙双方于2013年10月11日签订《租赁合同》，现因甲方无法提供大厦物业配套设施及产权问题导致乙方无法如期开业，经双方友好协商，将原合同第二条第一款变更如下：“甲方开业日期为2014年3月15日。”相应原合同第二条“租赁期限”变更如下：“租赁期限为2014年6月5日至2019年6月14日。”双方一致认可，甲方延期开业原因是大厦物业等相关配套设施存在重大问题，处于安全考虑，大厦开业延期至2014年3月15日，同期户外防腐木凉亭正式交付给乙方，乙方对此表示理解和认可，同意对合同进行变更，并愿意继续履行原合同。如届时仍无法开业，甲方将承担约定的违约责任，即退还租金及装修成本同时承担总合同款30%的违约金。甲方给予乙方免租期为3个月，自大厦物业等相关配套设施完全配备之日即商场整体正式开业之日起开始计算。2016年8月15日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3433号民事判决书，一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第一项、第二项（即解除大连长麒国际商贸发展有限公司与大连西岗建设投资有限公司于2011年4月18日签订的《合作协议书》；大连长麒国际商贸发展有限公司于判决生效之日三十日内腾退租赁大连西岗建设投资有限公司的大连市西岗凯旋广场C区商用房屋）；二、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第三项（即驳回大连长麒国际商贸发展有限公司的诉讼请求）；三、驳回大连长麒国际商贸发展有限公司的诉讼请求。2016年8月29日，被告长麒国际函告原告，房屋的实际所有人为被告西岗建投，现因被告西岗建投一直未能履行被告长麒国际与其签订的《合作协议》，被告长麒国际与被告西岗建投二审诉讼于2016年8月15日已判决，请将各种损失3日内以书面的形式上报，如3日内不上报视为放弃赔偿，被告长麒国际将与被告西岗建投谈赔偿事宜。庭审中被告申请对装修费的损失进行鉴定，大连信诚工程造价咨询事务所有限公司于2018年2月1日作出中诚信司鉴所（2018）价鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：位于大连市西岗区火车站北广场台湾商品城的房屋第四层272平方米及相邻阳台的装修费用损失鉴定造价为234490元，此鉴定造价不包含设计费。原告花费鉴定费3600元。原告申请对可得利益损失进行司法鉴定，2017年4月6日，大连中宏资产评估有限公司作出退鉴函，因原告未支付鉴定费用，本鉴定委托已超期，故退鉴。本院所确认的上述事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、装修合同、（2016）辽02民终3433号民事判决书、告知函、退鉴函、装修图纸、收据、中诚信司鉴所（2018）价鉴字第002号司法鉴定意见书、鉴定费票据等证据及当事人陈述笔录在案为凭，已经本院审查，可以采信。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案原告未与被告西岗建投签订相关的租赁合同，亦未在原告与被告长麒国际签订的租赁合同上约定其相关权利义务和签字盖章，原告与被告长麒国际签订的租赁合同和被告长麒国际与被告西岗建投签订的合作协议是两份不同的合同，合同当事人可以依据各自的合同分别主张权利，故原告主张被告西岗建投赔偿装修费及设计费损失，于法无据，本院不予支持。原告与被告西岗建投之间并未直接签订合同，原告主张解除与被告西岗建投之间的合同，无事实和法律依据，本院不予支持。本案原告与被告长麒国际签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。关于原告主张解除与被告长麒国际的租赁合同一节，在履行期限届满之前，当事人以自己的行为表明不履行合同主要义务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。（2016）辽02民终3433号民事判决书已经解除了被告长麒国际与被告西岗建投的合作协议书，案涉房屋的所有权人为被告西岗建投，被告长麒国际与原告之间的租赁合同已无法继续履行，无法实现合同目的，故原告主张解除与被告长麒国际的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告长麒国际返还租金20万元、定金5万元及利息一节，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告长麒国际收到了原告交纳的租金20万元、定金5万元，原告承租商铺所在的台湾城国际商品贸易中心至今未能开业，被告长麒国际并未按照合同约定将商铺交付给原告正常经营使用，原告主张返还租金20万元、定金5万元符合法律规定，本院予以支持。原告与被告长麒国际签订的补充协议约定大厦开业延期至2014年3月15日，但被告长麒国际未能实现大厦如期开业，原告主张以25万为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年3月16日起至付清之日止，的利息损失符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告长麒国际赔偿装修费损失和设计费损失一节，被告长麒国际至今未将商铺交付原告经营使用，给原告造成的实际损失，依法应当赔偿，依据鉴定意见，原告主张被告长麒国际赔偿装修费损失234490元的诉请，本院予以支持。关于原告主张设计费27000元，原告提供了收据，被告长麒国际对其真实性不予认可，原告未提供正规发票，亦未提供其他证据予以佐证，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告长麒国际赔偿总合同款256.08万元的30%违约金76.8万元一节，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法予以适当减少。被告长麒国际认为原告主张76.8万元的违约金过高，请求法院依法予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将被告长麒国际赔偿原告的违约金调整为20万元，超出部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第十五条第一款第六项、第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告胡巧辉、吴仁妙与被告大连长麒国际商贸发展有限公司于2013年10月11日签订的《租赁合同》。二、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡巧辉、吴仁妙租金20万元、定金5万元及利息（利息以25万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年3月16日计算至付清之日止）。三、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡巧辉、吴仁妙装修费损失234490元。四、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告胡巧辉、吴仁妙违约金20万元。五、驳回原告胡巧辉、吴仁妙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19462元，鉴定费3600元，合计23062元（原告已预交），由被告大连长麒国际商贸发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  陈 佩人民陪审员  陈文英人民陪审员  广 莉二〇一八年三月二十日书 记 员  张 颖