湖北省武穴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1182民初2717号
原告：张新发，男，1986年7月4日出生，汉族，住武穴市，
被告：潘智恩，男，1985年8月25日出生，汉族，住武穴市。
第三人：袁志勇，男，1970年8月15日出生，汉族，住武穴市。
原告张新发与被告潘智恩、第三人袁志勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告张新发与被告潘智恩、第三人袁志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张新发向本院提出诉讼请求：1、要求确认张新发与潘智恩于2017年9月6日签订的《转让协议》无效；2、要求潘智恩返还转让费用45000元，承担违约金5000元；3、诉讼费由被告潘智恩承担。
事实与理由：潘智恩与张新发于2017年9月6日签订《转让协议》，约定潘智恩将位于武穴万居乐建材城西边第二排背面“领尚新时代布艺”店铺转让给张新发经营。张新发应在2017年9月6日前一次性支付潘智恩转让费45000元，剩下5000元自10月22日与房东签订房屋租赁合同后付清。潘智恩应协助张新发办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关过户手续，相关费用由张新发负责。并约定如果由于潘智恩原因导致转让中止应承担违约责任，支付转让费的10%违约金。合同签订后，潘智恩未按合同约定办理证件过户手续。房东袁志勇不同意该转租行为，并收回店铺。张新发因此与潘智恩产生纠纷，提起诉讼。
被告潘智恩辩称：潘智恩是转让店铺经营权、店内财产和供货商的资料，店面的租赁应由张新发于房东签订租赁合同，现要求张新发支付下欠的转让费5000元。
第三人袁志勇陈述：潘智恩转租店面给张新发未经袁志勇同意，现袁志勇不同意该转租行为，潘智恩的租赁合同于2017年10月20日到期，袁志勇已收回该店面，另行租赁给他人。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月20日，袁志勇为出租方即合同甲方与潘智恩为承租方即合同乙方，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定主要内容为：第一条、甲方将位于万居乐建材城Ｇ栋117号商铺租赁给乙方经营；第二条、租赁期限自2015年10月20日起至2017年10月20日止；第六条、租赁期间，乙方不得将该门面转租给第三方使用。合同期满后乙方不得破坏该门面的装修部分，其装修部分不以任何方式转让给任何人。其装修部分归甲方所有。合同签订后潘智恩在该门面开办领尚新时代布艺店铺。2017年9月6日，潘智恩与张新发签订《转让协议》一份，潘智恩为转让方系合同甲方，张新发为承接方合同乙方，房东为丙方。合同中丙方未签字。合同约定主要内容为：第一条、丙方同意甲方将自己位于武穴市万居乐建材城西边第二排背面领尚新时代布艺店铺转让给乙方使用；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利及义务。第三条、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。第四条、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，甲方可以带走协商好的电脑、风扇、冰箱、日用品跟一代客户货。第五条、乙方在2017年9月6日前一次性向甲方支付转让费共计人民币45000元，剩下5000元到10月22日跟房东签完房屋租赁合同后付清。上诉费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。第六条、甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责。第七条、。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同意承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。第九条、合同一式三份，三方各执一份，自签字之日生效。张新发当即支付转让费45000元给潘智恩，潘智恩出具收条。潘智恩与袁志勇租赁合同于2017年10月20日到期，袁志勇发现潘智恩将店面转租给张新发，袁志勇即表示该门面已到期且不得转租，从张新发处收回门面，门面内物品袁志勇另行存放保管，该门面袁志勇另行租赁给他人。张新发因该门面被收回，不能继续经营，要求潘智恩退还转让费，潘智恩不同意，张新发提起本案诉讼。
本院认为：一、被告潘智恩与袁志勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。被告潘智恩应依照合同约定全面履行合同义务。《转让协议》涉及转让方被告潘智恩（甲方）、承接方原告张新发（乙方）及房东第三人袁志勇（丙方），约定第三人袁志勇负有提供门面租赁给原告张新发的合同义务，而第三人袁志勇未参与《转让协议》的签订，该《转让协议》对第三人袁志勇无约束力。《房屋租赁合同》中已明确约定不得转租，而被告潘智恩仍在合同即将到期时将该门面及店铺经营权转让给原告张新发，且未取得第三人袁志勇的同意，被告潘智恩对该门面不享有转租权，被告潘智恩转租行为属无权处分，被告潘智恩的转让行为无效，故原告张新发要求确认《转让协议》无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持；二、被告潘智恩未取得第三人袁志勇的同意，无权处分转让门面是导致《转让协议》无效的主要原因，应承担主要过错责任。原告张新发明知被告潘智恩经营的门面承租于第三人袁志勇，《转让协议》第三人袁志勇未签字的情况，仍与被告潘智恩不依法签订合同，原告张新发自身存在过错，应承担相应的责任。原告张新发已向被告潘智恩交纳的转让费45000元，被告潘智恩依据其过错程度返还原告张新发38000元，故对原告张新发要求被告潘智恩返还转让费的诉讼请求，予以部分支持。原告张新发应返还门面内由第三人袁志勇代为保管的属被告潘智恩的财物：空调一台、收银台一张、缝纫机一台、窗帘样品20幅；三、原告张新发与被告潘智恩签订合同过程中存在过错，适用法律规定的缔约过失责任，原告张新发要求被告潘智恩承担违约责任，支付违约金的诉讼请求没有法律依据，不予支持；四、被告潘智恩辩称《转让协议》只针对店面经营权、店内装修装饰及所有设备的转让，不包括门面的转租。根据已查明的事实分析，原告张新发签订合同的目的是在店面内从事经营活动，合同内容应当包含有门面的租赁及经营权的转让两方面的内容，从双方签订的《转让协议》第一条、第二条、第三条的内容均可以看到，原告张新发是期望通过与被告潘智恩签订《转让协议》支付转让费的方式获得门面租赁经营权的。另被告潘智恩与第三人袁志勇签订的《房屋租赁合同》第六条已约定合同期满后店内装修装饰归出租方所有，被告潘智恩亦无权将门面装修装饰转让给原告张新发。故被告潘智恩该辩解意见不符合交易习惯，没有事实依据，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”之规定，判决如下：
一、原告张新发与被告潘智恩2017年9月6日签订的《转让协议》无效；
二、被告潘智恩自本判决生效之日起五日内返还原告张新发转让费38000元；
三、原告张新发自本判决生效之日起五日内将存放于门面仓库内的物品：空调一台、收银台一张、缝纫机一台、窗帘样品20幅返还给被告潘智恩，第三人袁志勇予以协助返还；
四、驳回原告张新发的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，原告张新发负担80元，被告潘智恩负担445元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。
审判员 郭 鹏
二〇一七年十二月二十八日
书记员 吕旭鹏