河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫96民终845号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁玲，女，1961年5月14日出生，回族，住济源市。
委托诉讼代理人：常小亮，河南凌峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：翟超，男，1982年4月24日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：陶红旗，济源市济水法律服务所法律工作者。
原审第三人：王建国，男，1967年12月10日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：孙志刚，河南涛声律师事务所律师。
上诉人袁玲因与被上诉人翟超、原审第三人王建国租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2015）济民一初字第4766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁玲及其委托诉讼代理人常小亮、被上诉人翟超及其委托诉讼代理人陶红旗、原审第三人王建国的委托诉讼代理人孙志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回翟超的一审诉讼请求，支持袁玲的一审反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、袁玲没有拖欠翟超2014年度房屋租金5000元。根据袁玲与翟超签订的《房屋租赁契约》第二条约定“随行就市（随其他商户房屋调价而调价）”，能够说明双方就每年的房屋租金须进行协商，且须参照周围商户房屋租金价格，该房屋租金具有不确定性。2014年4月10日，经袁玲和翟超协商一致，2014年度的租金为40000元，袁玲于当日将租金交付给了翟超，翟超为袁玲出具了收款收据。如果袁玲尚欠翟超5000元，那么翟超未在收款收据中明确批注袁玲还欠租金5000元不符合常理。故袁玲未拖欠翟超2014年房屋租金5000元。2、袁玲和翟超未就2015年度房屋租金达成一致意见。如前所述，房屋租金具有不确定性，由于2015年3月15日翟超要求袁玲腾房，因此双方未就2015年度房屋租金达成一致意见，袁玲从未同意2015年度房屋租金按照45000元计算。二、一审法院认定“根据袁玲的实际经营情况，酌定损失8000元”过低。袁玲在一审庭审时向法庭提交了2014年6月至2016年3月的营业流水明细及同期营业损失明细、装修协议及收据，该证据能够证实翟超的锁门行为导致袁玲经营的美容院营业收入大幅度降低，刚投入的装修成本无法收回，给袁玲造成的经济损失远不止8000元。三、一审程序违法，案件的审理期限严重超过法律规定的期限。一审法院于2015年10月28日立案受理，审理程序系普通程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”虽然本案判决文书的发出时间是2016年4月18日，但袁玲收到判决的时间是2017年7月5日。审理期限严重超期，损害了双方当事人的利益。
翟超辩称，1、袁玲和翟超约定的2014年房屋的租金为45000元，由于当时袁玲交房租时说其资金紧张，仅交了40000元，欠付5000元，翟超向法庭提交的2015年5月12日、2015年5月30日的谈话录音及翟超的手机短信均可以证明双方约定的租金是45000元，翟超提供的录音录像显示翟超多次向袁玲讨要5000元，袁玲对此是认可的，仅是称其生意不好，不愿意再交，但是对于双方约定的房租价格并未否定，故翟超提供的录音录像资料可以证明翟超的主张。2、关于2015年的房屋租金，按当时双方约定，房租确系50000元，翟超提供的录音录像资料也可以证明。根据合同约定，该房屋应该在2015年3月1日缴纳，但是袁玲迟迟未交纳。如果袁玲对50000元房租有异议，其可以对无异议的40000元或者45000元先行缴纳。袁玲不缴纳租金的原因是翟超已经将房屋出售给王建国，翟超当时向袁玲讲明其受王建国委托收取房租，故从其提供的录音录像中可以证明双方约定2015年房租是50000元。3、关于一审法院酌定的袁玲的损失8000元，其认为损失不应支持。双方的租赁合同已于2015年5月24日解除，袁玲即使有损失也应当是其自己违约造成，和翟超无关，且袁玲提供的营业流水明细系其单方制作，没有进货发票，也没有销售账目，更没有向税务机关的纳税证明，故袁玲提供的单方记载的营业流水没有其他证据可以印证。袁玲的损失不应得到支持。翟超原本也提起上诉，但因出差没有及时缴纳上诉费，没有再上诉。关于本案的程序问题，审判人员根据案件的实际情况适当延长审限并不违反法律规定。综上，请求驳回袁玲的上诉，维持原判。
翟超向一审法院起诉请求：1、解除其和袁玲的租赁合同，停止侵权，排除妨害；2、袁玲支付拖欠租金55000元。袁玲一审反诉请求：1、翟超继续履行合同，停止侵权并排除妨害；2、翟超赔偿其经济损失191000元。
一审法院认定事实：2007年3月20日，翟超与袁玲签订一份房地产租赁契约，翟超为出租人、袁玲为承租人，约定：翟超将座落在北海区沁园路建业森林半岛的房屋（建筑面积136.15平方米）出租给袁玲使用；年租金为25000元，随行就市（随其它商户房屋调价而调价）租期自2007年3月1日至2017年3月1日止，租金按年结算，袁玲在每年的前六十日内以现金方式交付翟超；在租赁期内，如需出卖或抵押租赁的房屋，翟超提前3个月通知袁玲；袁玲如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得翟超的书面同意，费用由袁玲自理；租期届满时袁玲将房屋交还翟超，如需继续租赁，提前3个月与翟超协商，双方另签订契约；违约责任，任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，袁玲逾期交付房屋的，每逾期一日，按月租金额的千分之五支付违约金。合同履行至2013年，双方亦无纠纷发生，2013年的租金为45000元。2014年翟超与袁玲双方协商租金45000元，袁玲于2014年4月10日向翟超交纳租金40000元，尚欠5000元，翟超多次催要，袁玲未付。2014年8月1日，翟超与王建国签订房地产买卖合同，翟超将出租的房屋出售给王建国，于同年10月28日办理了过户手续。在出售之前，翟超已向袁玲说明。2015年的租金数额翟超通知袁玲为50000元，袁玲同意按45000元支付，但未支付。2015年5月26日翟超将租赁的房屋门锁住。同年5月31日，翟超将署名“翟超、王建国”的《合同终止通知书》送给袁玲。2015年6月3日，袁玲给翟超回函,回函表示,“1、不欠2014年的房租5000元；2、2015年的房租翟超没有催要，也未按交易习惯主动收取房租，导致交付不能；3、通知书中要求“2015年5月31日前，全部物品撤出租赁房屋”根本无法办到；并声明如下：2007年3月20日签订的《房地产租赁契约》合法有效，且租赁期限尚未届满，单方终止合同是违法行为，不同意终止该租赁合同；尽快收取2015年房租；2015年5月26日将租用的房屋锁上是侵权行为，收到回函后两日内自行把锁打开。”之后，翟超未同意打开门锁。
一审法院认为，翟超与袁玲签订的《房地产租赁契约》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，双方均应依约履行。翟超依约将租赁物交付袁玲使用，袁玲应按约足额交纳租金。2014年度，袁玲尚欠翟超租金5000元未付；2015年度的租金翟超要求按50000元支付，袁玲表示应按45000元支付，但未支付。袁玲未支付2014年剩余租金5000元及2015年租金，构成违约。双方的契约约定，任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定。另一方有权提前解除本契约，系约定了一方解除合同的条件。2015年5月31日翟超将署名“翟超、王建国”的《合同终止通知书》通知袁玲，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，自此，翟超与袁玲之间的《房地产租赁契约》解除。袁玲如有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。虽袁玲接到翟超的《合同终止通知书》后，向翟超回函表示异议，但并未提起诉讼或申请仲裁，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，故该租赁契约实际已经解除，予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2014年度，袁玲尚欠翟超租金5000元未付，翟超要求袁玲给付，予以支持。2015年度的租金由于翟超和袁玲各执一词，对袁玲认可的45000元予以确认。故2015年度自3月1日至5月26日间的租金计算为10479元。袁玲使用了租赁物，应当支付翟超租金。自2015年5月26日翟超将租赁物上锁，袁玲实际也未使用租赁物，故翟超要求袁玲支付租金，不予支持。2015年5月26日，在双方合同未解除前，翟超擅自将袁玲正当营业中的房屋上锁，侵犯了袁玲的使用权，袁玲有权要求翟超赔偿侵权期间的损失，根据袁玲的实际经营情况，酌定损失为8000元，袁玲的其他请求，无事实和法律依据，不予支持。2015年5月31日后，袁玲与翟超间的《房地产租赁契约》已经解除，袁玲再要求翟超赔偿营业利润、装修损失于法无据，不予支持。因袁玲与翟超间的《房地产租赁契约》已经解除，翟超再请求依法解除租赁合同，于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、袁玲于判决生效后十日内给付翟超房租15479元；二、袁玲应将租赁翟超位于北海区沁园路建业森林半岛的房屋腾空，在该判决生效后十五日内履行；三、翟超于判决生效后十日内赔偿袁玲损失8000元。四、驳回翟超、袁玲的其它诉讼请求。案件受理费1275元，翟超负担1075元，袁玲负担200元；反诉费2050元，翟超负担200元，袁玲负担1850元。
袁玲二审提供证据如下：1、2014年3月6日建业森林半岛21号商铺的房屋租赁合同及2017年2月14日建业森林半岛22号商铺的租赁合同各一份，证明袁玲承租翟超的建业森林半岛20号商铺的租金价格在同地段最高。
翟超质证称：袁玲提供的证据不属于法律规定的新证据。对该两份证据的真实性有异议，袁玲提供的2017年2月14日的房屋租赁合同中租赁期限的时间及最后一页的落款时间均系刮掉后又添加的。2014年的租赁合同载明的期限只有3年，2017年租赁合同载明的期限只有1年，该两份合同与翟超和袁玲签订的合同没有可比性。
王建国的质证意见同翟超的质证意见。
本院认证如下：王建国和翟超对袁玲提供的证据真实性提出异议，袁玲提供的两份证据是案外人之间签订的租赁合同，与本案租赁合同房屋的期限、面积也有差异，对该两份证据效力，本院不予确认。
本院经审理查明：2007年3月20日，翟超和袁玲签订了一份房地产租赁契约，翟超为出租人，袁玲为承租人，约定：“翟超将座落在北海区沁园路建业森林半岛的房屋（建筑面积136.15平方米）出租给袁玲使用；年租金为25000元，随行就市（随其它商户房屋调价而调价）租赁期限自2007年3月1日至2017年3月1日止。租金按年结算，由袁玲在每年的前六十日内交付给翟超。付款方式：现金。如需出卖或抵押上述房地产，翟超将提前3个月通知袁玲。袁玲如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得翟超的书面同意，费用由袁玲自理。袁玲在租期届满时将房产交给翟超，如需承租上述房地产，应提前3个月与翟超协商，双方另签订契约。任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。袁玲逾期交付房租，每逾期一日，由袁玲按月租金额的千分之五向袁玲加收违约金。”袁玲于2007至2012年每年向翟超支付租金25000元；2013年袁玲向翟超支付租金45000元，2014年4月10日，袁玲向翟超支付租金40000元，翟超称2014的租金双方协商为45000元，因袁玲称经济紧张，暂收40000元，尚欠的5000元袁玲一直未交，袁玲称双方约定的2014年租金价格为40000元。2014年8月1日，翟超与王建国签订房地产买卖合同，将本案房屋转让给王建国，并于同年10月28日办理了过户手续。翟超在出售前告知袁玲其将转让房屋。2015年3月15日，翟超给袁玲发出内容为“我是翟超，年前年后事情多，一直没通知你，上年你还欠5000元租金，截止3月1日，你的当年租期已到。卖房时提前给你说过，房产证已于去年10月底过户”的短信，袁玲对该短信未予回应。2015年5月12日，翟超到袁玲经营的美容院催要租金，2015年5月26日翟超将袁玲正在营业中的房屋上锁，2015年5月30日翟超到袁玲的美容院送达《合同终止通知书》，该通知书载明：2014年的房租袁玲美容院还欠5000元一直未缴纳，2015年的房租，本应在2015年3月10日之前缴纳，到今天已经五月下旬，经多次口头催告，也迟迟未缴纳。双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应该严格按照合同约定全面履行自己的义务，现根据《中华人民共和国合同法》通知如下：一、自通知到达之日起，终止双方签订的商品房租赁合同；二、就袁玲迟延缴纳房屋租金的行为，追究责任，自5月21日起10日内，交清2014年房租欠款5000元和2015年3月1日至5月31日房租，并根据合同约定支付违约金。三、2015年5月31日前，全部物品搬出租赁房屋。该通知书上有翟超和王建国的签名。2015年6月3日，袁玲给翟超回函，回函表示,“1、不欠2014年的房租5000元；2、2015年的房租翟超没有催要，也未按交易习惯主动收取房租，导致交付不能；3、通知书中要求“2015年5月31日前，全部物品撤出租赁房屋”根本无法办到；并声明如下：2007年3月20日签订的《房地产租赁契约》合法有效，且租赁期限尚未届满，单方终止合同是违法行为，不同意终止该租赁合同；尽快收取2015年房租；2015年5月26日将租用的房屋锁上是侵权行为，收到回函后两日内自行把锁打开。”之后，翟超未同意打开门锁。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，翟超于2014年10月28日将袁玲租赁的房屋转让给王建国，租赁合同的出租方由翟超变更为王建国，王建国与袁玲形成租赁合同关系。房屋转让后，翟超对本案房屋已不享有相关权利，故翟超要求袁玲停止侵权、排除妨害及袁玲支付其2015年租金的请求，应由王建国与袁玲另行协商、处理，本院不予处理。关于翟超要求袁玲支付拖欠2014年租金5000元的问题，翟超称双方约定2014年租金为45000元，袁玲仅交纳40000元，剩余5000元未交，翟超提供了其向袁玲催要租金的短信及其与袁玲的谈话录音，但袁玲对于翟超催要租金的短信未予回复，录音资料中翟超虽多次提出2014年租金45000元，袁玲尚欠5000元未支付，袁玲对翟超的该陈述虽未直接否认，但亦未明确认可，且从录音的整个内容来看，袁玲在录音中对其2014年交纳40000元租金的原因作出解释，因此，翟超提供的证据不足以证明双方约定2014年租金为45000元，故对翟超要求袁玲支付2014年尚欠租金5000元的请求，不予支持。
关于袁玲要求翟超支付损失的反诉请求。按照双方的合同约定，租金按年结算，袁玲应当于每年的前六十日内交付租金，本案中，袁玲未按合同约定时间缴纳2015年的租金，经催告后仍未交纳，翟超于2015年5月31日向袁玲送达了“翟超、王建国”署名的《合同终止通知书》，袁玲对王建国、翟超的解除行为虽有异议，但并未按照法律规定提起诉讼或申请仲裁，合同通知自到达对方时解除，即本案租赁合同于2015年5月31日解除，袁玲要求赔偿其2015年5月31日之后的损失，本院不予支持。但翟超在合同解除前将租赁物上锁，造成袁玲不能正常经营，故翟超应赔偿袁玲2015年5月26日至2015年5月31日期间的经营损失，原审根据袁玲的实际经营情况，酌定该部分损失为8000元，并无不当。综上，原审认定事实部分不清，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销济源市人民法院（2015）济民一初字第4766号民事判决；
二、驳回翟超的诉讼请求；
三、翟超于本判决生效后十日内赔偿袁玲8000元；
四、驳回袁玲的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一案案件受理费1275元，由翟超负担；一审反诉费2050元，由翟超负担200元，袁玲负担1850元；二审受理费2050元，由翟超负担1000元，袁玲负担1050元。
本判决为终审判决。
审判长 董 慧
审判员 林慧慧
审判员 李 芳
二〇一八年一月三十日
书记员 张二鑫