杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第2211号
原告：鲁瑞庭。
委托代理人：陈引引。
被告：杭州市西湖乡灵隐村白乐桥村民小组。
代表人：邓剑平。
被告：杭州市西湖街道灵隐白乐桥股份经济合作社。
法定代表人：邓剑平。
两被告共同委托代理人：史源、宋如康。
原告鲁瑞庭（以下简称原告）为与被告杭州市西湖乡灵隐村白乐桥村民小组（以下简称白乐桥村民小组）、杭州市西湖街道灵隐白乐桥股份经济合作社（以下简称白乐桥经合社）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年8月19日向本院起诉。本院立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2009年9月28日第一次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2009年12月12日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈引引，被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社的共同委托代理人史源、宋如康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2007年2月27日，原告与白乐桥村民小组签订一份《房屋租赁合同》，约定白乐桥村民小组将坐落于杭州市西湖区白乐桥258号（现为白乐桥180－181号）的十间房屋出租给原告使用，租赁期限从2007年5月1日至2017年4月30日，自房屋交付起前两个月为承租人装修及办理各项审批手续时间，免交租金，以后租金第一个三年租金为105万元，第二个三年租金为110.25万元，第三个三年租金为115.76万元，第四个一年租金为40.51万元。自合同签订之日起10日内由承租人预交租金10万元，后30天内再支付租金95万元。合同签订后，原告于2007年2月27日、3月28日分两次向白乐桥村民小组支付租金100万元。但白乐桥村民小组因涉案房屋未进行消防验收，一直未将房屋交付给原告。原告于2007年11月将该房屋转租给杭州日初骨伤科门诊部，因白乐桥村民小组无法按期交付房屋导致原告违约，原告为此支付给杭州日初骨伤科门诊部违约金20万元。由于涉案房屋直至2008年7月30日才通过消防验收交付给原告，故被告白乐桥村民小组应返还原告不能使用期间的房租并赔偿原告经济损失。而白乐桥经合社系白乐桥村民小组投资设立，应对白乐桥村民小组的应付款项承担连带清偿责任。故起诉要求判令：1、白乐桥村民小组返还房屋租金446712元；2、白乐桥村民小组赔偿损失319275元（其中利息损失计算至2009年8月14日，8月15日起至生效判决确定的支付日止按中国人民银行规定的利率另行计算）；3、白乐桥村民小组承担本案诉讼费用；4、白乐桥经合社对白乐桥村民小组上述应付款项连带清偿责任。庭审中原告放弃上述第2项诉讼请求。
被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社共同答辩称：涉案房屋于2007年3月21日就已经竣工并交付给原告，原告接受房屋后也一直在使用。关于申请房屋消防验收的义务，根据双方合同约定应由原告来承担，同时依据最高人民法院在2004年3月4日《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的批复内容，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，由该企业的开办经营者向当地公安消防机构申报消防安全检查。至于原告转租产生的损失，应由其本人承担。而且原告现在主张权利也已过法定诉讼时效期间。
原告提供了以下证据材料：
1、《房屋租赁合同》，证明原告与白乐桥村民小组的房屋租赁关系。
2、租金支付凭证，证明房屋租赁合同签订后原告已向白乐桥村民小组支付租金100万元。
3、建筑工程消防验收意见书，证明涉案房屋于2008年7月30日通过消防验收。
4、《房屋转租合同》、收条，证明原告与杭州日初骨伤科门诊部的房屋转租关系；原告因白乐桥村民小组的违约行为已向杭州日初骨伤科门诊部支付违约金20万元。
5、工商登记基本情况，证明白乐桥经合社系由白乐桥村民小组投资设立。
6、《补充协议》，证明白乐桥村民小组同意原告转租的事实。
7、求实单（四份），证明白乐桥村民小组将涉案房屋于2007年3月交付给原告不是事实，房屋直至2007年5月27日才交付。
8、杭州日初骨伤科门诊部出具的说明，证明2007年5月份白乐桥村民小组向原告交房不符合规定，原告不能使用涉案房屋，不能实现合同的目的，白乐桥村民小组存在违约行为。
9、李辉出具的说明，证明涉案房屋的竣工图系后来补办。
被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社提供了以下证据材料：
1、《证明》；
2、杭州市西湖区人民政府西湖街道办事处出具的《情况说明》；
3、杭州日初脊椎正骨医院出具的《情况说明》；
上述证据1-3，证明涉案房屋早在2007年3月已交付给原告，并由其占有、使用的事实。
4、招标文件及竣工图，证明涉案房屋竣工时间为2007年3月21日。
本院依被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社的申请，向杭州西湖风景名胜区公安分局消防大队（以下简称景区消防大队）调查了涉案房屋的消防验收情况，该大队于2008年7月30日出具该涉案房屋建筑工程部份验收合格的《建筑工程消防验收意见书》，于2008年3月31日对杭州日初骨伤科门诊部擅自装修涉案房屋作出《公安行政处罚决定书》，并于2008年8月26出具该涉案房屋装修部份验收合格的《建筑工程消防验收意见书》，证明涉案房屋现已经消防验收合格。
为查明案件事实，本院依职权向杭州市工商行政管理局西湖风景名胜区分局（以下简称景区工商分局）调查了关于杭州日初骨伤科门诊部办理变更登记时是否需要提供经营用房的消防验收合格手续的问题，该局的意见是无需前置办理消防验收合格手续。
上述由原告提供的证据，经被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社质证，对证据1无异议，该合同约定相应的审批手续由原告申请。对证据2、5无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，白乐桥村民小组出租给原告的房屋是翻建房，不需要消防验收，即便需要，也应由原告申请办理。对证据4中转租合同的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为与本案无关；收条的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为不能证明系原告逾期交房而支付的违约金。对证据6的真实性、关联性均有异议，白乐桥村民小组未出具该份补充协议，该证据也不能证明原告在2007年10月转租的时候已取得出租方的同意。对证据7的真实性有异议，认为上述签名的人都是原告的亲属，不具有证明力。证据8与本案无关。证据9有异议，仅是李辉出具的个人说明，李辉并不是本案的当事人，并不了解相关的情况。
上述由被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社提供的证据，经原告质证后认为，证据1系证人证言，对真实性、证明力有异议，被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社称2007年3月份房屋已交付不属实。对证据2的真实性、关联性有异议，该证据中并未明确走访的人员、时间及房屋使用的具体情况，不能证明房屋已交付原告使用的事实。证据3仅说明房屋已交付，但不能证明房屋是否具备交付条件。对证据4的真实性、关联性有异议，房屋竣工根据法律规定需要具备相应的条件，但涉案房屋在2007年3月份不具备竣工条件，故该证据不具备证明力。
本院向景区消防大队调取的证据以及向景区工商分局调查的情况，经原告质证后无异议，并认为建筑物的消防验收分为土建部分验收及装修部分验收，本案涉案房屋因未经过土建消防验收，导致杭州日初骨伤科门诊部的装修因无法通过消防验收而被处罚。经被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社质证均后认为，对景区消防大队出具的《建筑工程消防验收意见书》及《公安行政处罚决定书》无异议，但认为涉案房屋未经消防验收并不影响原告对房屋的经营、使用。
本院对上述证据认证如下：
对原告提供的证据1、2、3、5予以认定；对证据4中的转租合同予以认定，其中的收条因无相应的支付凭证佐证，不能证明原告已实际支付违约金20万元的事实；证据6，虽被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社有异议，但其未提供证据予以反驳，且该协议盖有白乐桥村民小组的公章，故对该证据予以认定；证据7、8、9均系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，且原告也未提供其他证据印证，不予认定。
被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社提供的证据1因无其他证据佐证，不予认定；证据2仅载明涉案房屋2007年年底时原告在使用，证据3结合原告提供的证据4，仅证明涉案房屋已于2007年11月1日交付给杭州市日初骨伤科门诊部的事实，以上证据1、2、3均不能证明涉案房屋于2007年3月交付的事实；证据4中的竣工图无其他证据相印证，不能证明涉案房屋的具体竣工时间。因被告白乐桥村民小组、白乐桥经合社提供的上述证据均不能证明被告系于2007年3月将涉案房屋交付给原告的事实，而原告在庭审中自认房屋的交付时间是2007年5月27日，故本院认定涉案系于2007年5月27日交付。
对本院向景区消防大队调取的两份《建筑工程消防验收意见书》和《公安行政处罚决定书》一份以及向景区工商分局调查的相关情况均予以认定。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
2007年2月27日，白乐桥村民小组（出租人）与原告（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定由白乐桥村民小组将坐落在白乐桥258号（现白乐桥180－181号）的十间房屋租给原告，租期从2007年5月1日至2017年4月30日，房屋自竣工后交付原告起前两个月为装修及办理各项审批手续时间，免交租金，第一个三年的租金为105万元（从2007年5月1日起计算至2010年4月30日止），第二个三年的租金为110.25万元，第三个三年的租金为115.76万元，最后一年的租金为40.51万元。自合同签订之日起10日内由原告预交租金10万元，之后30天内再支付租金95万元，以后租金按年提前30天支付。房屋用途为国家法律规定许可的一切合法经营项目。原告办理营业执照，出租人白乐桥村民小组提供现有的相关资料。合同期内原告不得转让本合同及全部房屋。合同签订后，原告于2007年2月27日、3月28日分两次共向白乐桥村民小组支付了租金100万元。白乐桥村民小组于2008年5月27日将涉案房屋交付给原告。原告接收房屋后与杭州市日初骨伤科门诊部签订一份《房屋转租合同》，约定将涉案房屋全部转租给杭州市日初骨伤科门诊部，转租期从2007年12月15日至2017年4月30日。转租合同签订后，原告于2007年11月1日将房屋交付给杭州市日初骨伤科门诊部使用。2008年1月7日，原告与白乐桥村民小组签订《补充协议》，约定修改《房屋租赁合同》中的条款，允许原告在租赁期间对房屋进行分割、联营、转租等形式经营国家合法的一切项目。2008年3月31日，景区消防大队出具《公安行政处罚决定书》，决定对位于白乐桥180号的叶日初（杭州日初脊椎正骨医院）因装修未经消防审核，擅自装修予以责令停止施工并罚款1000元。2008年7月30日，景区消防大队作出关于白乐桥活动中心、幼儿园配套房工程消防验收合格的意见书。2008年8月26日，景区消防大队作出关于杭州日初骨伤科门诊部内装修工程消防验收合格的意见书。
另查明，白乐桥经合社系白乐桥村民小组通过撤村建居股份制改革后设立的。杭州日初骨伤科门诊部于2008年12月10日变更为杭州日初脊椎正骨医院。杭州日初脊椎正骨医院进行工商登记时，无需前置办理经营用房的消防验收合格手续。
本院认为，本案双方争议的焦点在于涉案房屋未经消防验收前，原告是否应支付房屋租金。本案中，原告与白乐桥村民小组签订《房屋租赁合同》后，白乐桥村民小组于2007年5月27日将涉案房屋交付给原告使用时，虽然尚未办理消防验收手续，但之后在2008年7月30日经消防验收合格，且在此之前，该房屋并未因不符合消防验收条件而进行相应的整改，故该《房屋租赁合同》应认定有效。根据合同约定，自房屋交付之日起前两个月为承租人装修及办理各项审批手续时间并免交租金，在此期间，如原告认为该房屋交付时尚未通过消防验收影响其正常使用的，完全可以在该两个月内提出异议并要求白乐桥村民小组办理消防验收手续，但原告却未提供证据证明其曾提出过相应的要求。相反原告在接收涉案房屋后又于2007年11月1日将房屋转租给杭州日初骨伤科门诊部使用并从中收益。而叶日初作为杭州日初骨伤科门诊部的开办者，在2008年3月31日受到景区消防大队行政处罚是由于其装修未经消防审核，擅自装修所致，并非涉案房屋未经消防验收合格的原因。由此可以证明，涉案房屋尚未通过消防验收前并不影响原告对房屋的使用。故原告理应自接收房屋之日起支付租金。涉案房屋第一个三年的租金为105万元，扣除合同约定的两个月免租期，2007年7月27日至2010年4月30日的租金为967534元。现原告已支付租金100万元，多支付的32466元应由白乐桥村民小组退还给原告。由于白乐桥经合社系白乐桥村民小组投资设立，根据《浙江省农村经济合作社组织条例》的有关规定，集体经济合作社作为集体经济组织，依法代表全体社员行使集体财产所有权，对该级集体所有的资产进行经营管理，故白乐桥经合社对白乐桥村民小组应返还的租金负有共同支付责任。至于诉讼时效问题，因原告主张退还租金尚在第一个三年的租期内，且房屋租赁合同中并未对逾期交房后由出租方何时退还租金作出明确约定，故其起诉要求退还租金的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效期间。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州市西湖乡灵隐村白乐桥村民小组、杭州市西湖街道灵隐白乐桥股份经济合作社共同退还给鲁瑞庭房屋租金32466元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回鲁瑞庭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11460元，由鲁瑞庭负担10974元，由杭州市西湖乡灵隐村白乐桥村民小组、杭州市西湖街道灵隐白乐桥股份经济合作社负担486元。杭州市西湖乡灵隐村白乐桥村民小组、杭州市西湖街道灵隐白乐桥股份经济合作社负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇一〇年三月二十二日
书 记 员 张莲莲