广西壮族自治区平乐县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0330民初1025号原告桂林博恒物业服务有限责任公司，住所地：广西桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰小区34栋3—5—1号房。法定代表人赵思文，该公司总经理。委托代理人陈果，该公司员工。被告刘桂发，男，1970年3月29日生，汉族，住广西平乐县。被告黄格益，女，1973年9月14日生，汉族，住址同上。委托代理人：刘桂发，系被告黄格益的丈夫。原告桂林博恒物业服务有限责任公司（以下简称博恒物业公司）诉被告刘桂发、黄格益物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法由审判员钟金梅适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告博恒物业公司的委托代理人陈果、被告刘桂发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的物业管理费283.5元；2、请求判令被告支付违约金178.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月18日被告购买座落于平乐镇枫木塘经济适用房4号楼1—2—1号房屋一套，建筑面积86.14平方米。根据原告与开发商签订的《枫木塘小区物业委托合同》由原告提供服务，被告每月向原告缴纳34.5元的物业管理费。但被告自2016年11月起拖欠物业管理费至今共计283.5元，原告多次催收物业管理费未果。物业管理合同中明确约定拖欠物业管理费的违约金为每日千分之三。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告刘桂发、黄格益答辩称：一、原告进驻枫木塘小区未经全体业主同意，原告进驻小区至今没有召开业主大会，也没有公开挂牌进行办公。二、原告进驻小区至今，并没有按照合同约定提供服务。小区四面都可随意出入，对业主的报修、投诉都推拖不理。被告居住的4栋1—2－1房屋与隔壁1—2—2房有一条长168公分、宽102公分的过道，1—2—2房违章多装一扇门，现两房相隔仅有60公分，被告开门经常会发生碰撞。对1—2—2房违章搭建之事，被告从原告进驻后多次向原告反映，原告没有给予答复及处理方案。原告未履行服务、管理职责或者履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年10月30日，以原告博恒物业公司为乙方与平乐枫木塘经济适用房全体业主的代表平乐县枫木塘小区业主委员会为甲方签订了一份《枫木塘小区物业服务委托合同》。该合同约定，由原告为枫木塘小区提供前期物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等费用，住宅按每月每平方米0.4元向原告交纳，业主与物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金。第四章物业服务质量第十九条约定：在枫木塘小区整体交付使用后，乙方按下列约定，实现量化管理：（二）、公共事务管理之公共事务第1点：邻里纠纷处理及时。合同附件一物业管理服务内容及质量标准化明细列之楼宇综合管理：小区巡视2、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告委托方和有关主管部门。第九章违约责任第三十七条，如乙方违反本合同的约定，未能完成约定的管理目标即本合同第四章约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。被告刘桂发、黄格益于2012年5月22日在平乐县枫木塘小区购买经济适用房4号楼1—2—1号房屋一套，房屋建筑面积86.14平方米。被告居住的4栋1—2－1房屋与隔壁1—2—2房有一条过道，1—2—2房的业主在过道装上门，现两房的房门相隔很近。被告与1—2—2房的业主因在过道搭建之事发生矛盾，多次向原告反映，原告没有给予协调。被告因此从2016年11月起至2017年5月止未交物业费（含公摊水电费）283.5元。另查，小区物业使用人对原告博恒物业公司管理枫木塘小区期间提供的服务普遍不满意而使多人不愿交纳物业费。以上事实，有营业执照、组织机构代码证、《平乐枫木塘限价房购房合同》、《【枫木塘小区】物业服务委托合同》、照片等证据材料及庭审笔录证实。本院认为：原告博恒物业公司与平乐县枫木塘经济适用房全体业主的代表业主委员会签订的《【枫木塘小区】物业服务委托合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，合法有效，应受法律的保护。该合同对业主具有约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的理由，本院不予采信。被告提出隔壁业主违章搭盖的问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。况且，原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，对被告的辩称，本院不予采信。被告应当依照合同约定交纳从2016年11月起至2017年5月止的物业费（含公摊水电费）283.5元(0.4元×86.14平方米×7个月+42元)。原告在为被告提供物业服务的过程中，对被告与隔壁房屋的邻里纠纷不积极帮助协调，存在服务不到位、管理瑕疵等问题，其要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告也应当虚心听取枫木塘小区业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告刘桂发、黄格益在本判决生效后五日内支付2016年11月至2017年5月止的物业服务费（含公摊水电费）人民币283.5元给原告桂林博恒物业服务有限责任公司；二、驳回原告桂林博恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告桂林博恒物业服务有限责任公司负担10元，由被告刘桂发、黄格益15元。上述款项，义务人应按本案生效判决确定的履行期限履行完毕，逾期则应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费人民币50元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 钟金梅二〇一七年十月十二日代书记员 黄 希附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违法合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。