广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 行 政 判 决 书 （2015）青行初字第42号 原告广西农垦国有九曲湾农场，住所地：南宁市兴宁区三塘镇九曲湾农场场部2号。 法定代表人黄江山，该农场场长。 委托代理人黄有雄，广西金狮律师事务所律师。 委托代理人周柏任，广西金狮律师事务所律师。 被告南宁市住房保障和房产管理局，地址：南宁市园湖路37号房产大厦。 负责人黄敏丽，该局局长。 委托代理人唐燕，该局工作人员。 委托代理人唐楚安，广西谦行律师事务所律师。 第三人南宁市先峰工贸有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道188号。 法定代表人杨家宁，该公司董事长。 委托代理人岑日波，广西广合律师事务所律师。 委托代理人于新宇，广西广合律师事务所律师。 原告广西农垦国有九曲湾农场（以下简称九曲湾农场）诉被告南宁市住房保障和房产管理局（以下简称南宁市房管局）房屋行政登记一案，于2015年6月5日向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月1日立案后，于2015年7月3日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年12月27日公开开庭审理了本案。原告九曲湾农场的委托代理人黄有雄，被告南宁市房管局的委托代理人唐燕、唐楚安，第三人南宁市先峰工贸有限责任公司（以下简称先峰工贸公司）的委托代理人岑日波、于新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告南宁市房管局于2012年8月6日向第三人先峰工贸公司颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，该证载明：房屋所有权人“南宁市先峰工贸有限责任公司”，共有情况“单独所有”，房屋坐落“兴宁区××大道××号”，登记时间2012年8月6日，规划用途“综合”，房屋状况“总层数4，建筑面积4598.86㎡，所在层为1层至4层”，附记“业务编号：201207230448，房屋编号：999341，产权来源：自建”。 原告九曲湾农场诉称，2014年8月15日，原告收到第三人递交的报告，称需要在先峰综合楼后闲地块搭建车间、货仓，请原告给予其提供办证相关手续，以便其到相关部门报建需要。随后，第三人为证明其合法拥有先峰综合楼，向原告提交了邕房权证字第××号《房屋所有权证》复印件，证上登记的房屋即为第三人宣称的先峰综合楼。原告审查后，对该证的合法性提出质疑。先峰综合楼所在地块属于国有划拨土地，原告对该地块拥有合法权属。申请使用国有划拨土地必须经过国土部门的严格审查和批准，程序严格，任何单位和个人不得非法转让和侵占，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条“具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：……（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（四）土地使用者应当依法申请土地登记。”的规定，第三人要求原告向其提供办证相关手续是荒谬的，也印证了第三人根本没有合法的用地建设手续。被告向第三人颁发该地块的房屋所有权证，没有合法依据，且程序违法。依据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”的规定，第三人显然不符合要求，其没有合法的土地使用权属凭证及其他合法用地证明。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。……”的规定，被告的颁证行为明显违背了我国不动产登记所遵循的房地权利主体一致原则。因此，被告向第三人颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》缺乏依据，程序违法。综上，在原告毫不知情的情况下，被告向第三人颁发房屋权属凭证，不仅程序不合法，且侵犯了原告的合法权益。为此，请求法院判决撤销被告向第三人颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》，本案诉讼费用由被告承担。 原告九曲湾农场向本院提供了以下证据： 1、《报告》，证明第三人提出先峰综合楼的相关要求不合法，不符合事实； 2、《关于对提供办证相关手续报告的复函》，证明原告认定第三人的要求不合法，不符合事实； 3、电脑咨询单，证明第三人的工商登记情况； 4、邕房权证字第××号《房屋所有权证》，证明被告作出的具体行政行为； 5、《关于申办南宁九曲湾新力汽车修理厂的报告》； 6、南郊土管（1995）84号《关于广西国营九曲湾农场申请用地的批复》、南宁市郊区[1995]土管字第94号《建设用地批准书》及用地红线图； 7、南宁国用（2014）第640215号《国有土地使用证》及附图； 8、南宁国用（2014）第640919号《国有土地使用证》及附图； 证据5-8证明第三人所谓的先峰综合楼所在地块的权属归原告； 9、南宁市公安局三塘派出所2015年6月16日出具的《证明》； 10、南宁市国土资源局三塘国土资源管理所2015年6月16日出具的《证明》； 证据9、10证明所谓的先峰综合楼的用地在原告持有的南宁国用（2014）第640215号、第640919号《国有土地使用证》宗地图范围内； 11、提供组织机构代码数据登记表，证明被告的住所、法人代表、联系方式等信息。 被告南宁市房管局辩称，一、原告的起诉超过法定期间，法院应当驳回其起诉。1989年《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。2014年修订的《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条规定，2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。根据上述规定，原告的起诉期限为自知道或者应当知道作出行政行为之日起三个月。原告于2004年6月8日出具证明证实“地面上所有的资产是属于先峰工贸有限责任公司。……望贵局按有关规定给予办理有关房产手续”，说明当时原告知道并认可第三人申请办理涉诉房屋初始登记，但原告直到2015年6月才向法院起诉，显然已经超过法定期限。二、原告应当先行解决与第三人之间的民事争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告曾出具证明证实提供涉诉房屋所在土地给第三人使用，并认可地面上所有的资产属于第三人。现原告主张第三人对涉诉房屋及土地没有合法权益，进而对房屋登记行为提起行政诉讼。被告认为原告与第三人应当先行解决民事争议，待民事争议处理完毕再处理本案。三、被告的房屋行政登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。2004年6月，南宁市兴宁区房屋管理所（以下简称兴宁区房管所）根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》，依法审核了第三人提交的初始登记申请材料，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，向第三人颁发南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》。2012年7月23日，第三人因涉诉房屋门牌变更申请房屋变更登记，被告按照《房屋登记办法》的规定审查了其申请及门牌变更证明材料后，依法向其颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》。可见，被告颁发房产证证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。四、南宁市房管局已非本案适格主体。根据南宁市机构编制委员会《关于南宁市不动产登记机构调整设置等有关问题的通知》（南编[2015]227号）、南宁市人民政府《关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》（南府字[2016]5号）、南宁市机构编制委员会《关于整合南宁市不动产登记相关职责涉及机构编制调整事宜的通知》（南编[2017]51号）等文件有关精神，不动产登记工作由南宁市不动产登记局负责组织实施，原南宁市房屋产权交易中心（南宁市房管局二层单位）房屋登记、房屋抵押、房屋测绘数据移交给南宁市不动产登记中心（南宁市国土资源局二层单位），即南宁市房管局自2016年7月4日起不再承担房屋登记相关职能，自2017年10月1日起不再承担房屋登记信息查询工作。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。鉴于南宁市不动产登记局、南宁市不动产登记中心为南宁市国土资源局的内设机构，故本案的被告应为南宁市国土资源局。综上所述，兴宁区房管所和被告作出的具体行政行为证据确凿，材料充分，适用法律、法规正确，程序合法，原告起诉理由缺乏依据，依法不能成立。因此，请求法院维持被告的具体行政行为，驳回原告的诉讼请求。 被告南宁市房管局向本院提供了以下证据： 1、南兴房桂房证字第0210305号房屋所有权证存根； 2、房产分户平面图； 3、南宁市兴宁区房屋权属申请登记调查审批表； 4、南宁市兴宁区房屋四至墙界申报表； 5、兴宁区房屋产权人申报《房屋所有权证》资料审核表； 6、九曲湾农场2004年6月8日出具给兴宁区建设局的《证明》； 7、先峰工贸公司2004年6月16日出具的《证明》； 8、韦绍先、黄三玲的身份证； 9、先峰工贸公司出具的《委托书》（2份）； 10、先峰工贸公司的企业法人营业执照（副本）； 11、收据、票据（3份）； 12、固定资产投资方向调节税缴款书； 13、工程验收合格证； 14、编号兴公建2003-0001号《建设工程规划许可证》； 15、编号450111200104280101《建筑工程施工许可证》及建筑红线图； 16、南宁市郊区[1995]土管字第94号《建设用地批准书》及用地红线图； 17、《房产面积测绘成果报告》及《私有房产测绘成果》； 18、南郊计经复[2000]74号《关于南宁市先峰工贸有限责任公司新力汽车修理厂项目申请列入年度基建计划的批复》； 19、南郊土管（1995）84号《关于广西国营九曲湾农场申请用地的批复》； 20、《申请书》（2份）； 21、固定资产投资项目投资许可证； 22、《关于三塘先峰工贸有限责任公司办理房屋产权登记存在问题的会审纪要》； 23、《关于请求继续执行前郊区人民政府减免我公司城镇建设配套费的政策的报告》及《关于申请减免龙皇葡萄酒厂厂房综合楼建设项目经费的报告》； 24、部门请示（报告）处理笺； 25、《关于申请补办建设许可证报告》； 证据1-25证明兴宁区房管所的登记行为事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法； 26、南宁市房屋登记申请书； 27、梁朝勇的身份证； 28、领证委托书、委托书； 29、南宁市公安局三塘派出所2012年7月23日出具的《证明》； 30、房屋（分层）分户平面图； 31、南宁市房屋产权交易中心受理通知单； 32、房地产权属登记缴费单； 33、房屋所有权变更登记审核意见； 34、邕房权证字第××号房屋所有权证存根； 35、南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》； 36、杨家宁的身份证； 37、先峰工贸公司的组织机构代码证及企业法人营业执照（副本）； 证据26-37证明被告颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。 第三人先峰工贸公司述称，一、同意被告的答辩意见。二、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。（一）本案讼争的房产证实际是原房产证的换发，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”的规定，本案应驳回原告的起诉。（二）根据《房屋登记办法》规定，被告经审查后，为第三人颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》合法有效。1、该登记颁证行为不属房屋所有权初始登记，原告适用房屋初始登记的规定缺乏事实依据。2、根据《房屋登记办法》第三十六条、第三十七条的规定，第三人依法提交了登记申请书、身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明发生变更事实的材料等文件资料，事实清楚，材料完备充分，符合登记规定。3、被告审查了第三人的材料，依职权换发了第三人的房产证合法有效。（三）本案应当变更被告为南宁市不动产登记中心。第三人了解到南宁市房管局有关房屋产权产籍的职能已经转由南宁市不动产登记中心负责，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第二款的规定，应当由继续行使权属登记管理职能的南宁市不动产登记中心作为本案被告参加诉讼。（四）第三人已经向原告提起撤销南宁国用（2014）第640919号《国有土地使用证》的行政诉讼，鉴于此，本案应当中止审理，待南宁市中级人民法院（2017）桂01行初213号案件审结后再恢复审理。理由有：1、九曲湾农场作为本案原告起诉之依据是南宁国用（2014）第640919号《国有土地使用证》，如该证被撤销，则九曲湾农场不是本案的适格原告，无权提起本案撤销之诉。换言之，第三人的邕房权证字第××号《房屋所有权证》是否侵犯了原告的权利，要待（2017）桂01行初213号案件审结后才能明确。2、第三人先取得房产证，原告后取得土地使用证，根据“房地一体”的原则，原告所办理的土地使用证侵犯了第三人的合法权益。根据行政行为的时间前后及效力，应当先行对后一行政行为的合法性进行审理，即先对南宁国用（2014）第640919号《国有土地使用证》撤销一案进行审理。3、原告的起诉已经超过诉讼时效，有关事实将通过南宁市中级人民法院（2017）桂01行初213号案件的审理查明。第三人的房产证在前，原告的土地证在后，根据《土地登记办法》的规定，原告应当提供地上附属物权属证明，登记机关必须进行地籍调查、测绘，必然知晓第三人“先峰综合楼”的邕房权证字第××号《房屋所有权证》。由此可以证实，原告在颁发南宁国用（2014）第640919号《国有土地使用证》前已经知晓被告颁发给第三人的房产证。因此，原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼及诉讼请求。 第三人先峰工贸公司向本院提供了以下证据： 1、《关于申办南宁九曲湾新力汽车修理厂的报告》； 2、南郊土管（1995）84号《关于广西国营九曲湾农场申请用地的批复》； 3、南宁市郊区[1995]土管字第94号《建设用地批准书》及用地红线图； 证据1-3证明筹建的修理厂履行了相关土地申请手续和报批手续； 4、租赁土地合同； 5、《九曲湾新力汽车修理厂筹建手续转让说明书》； 6、《关于租赁土地合同的补充说明》； 7、《协议书》； 8、收条、收款收据、固定资产投资方向调节税缴款书、中国农业银行现金交款单、南宁市行政事业性收费专用收款收据、广西壮族自治区事业性收费统一票据等； 证据4-8证明涉诉土地使用权系从原告处协议承租，承租方足额缴纳了全部租金及相关报建税费； 9、投入资本明细表； 10、南地所验字（1999）125号《验资报告》； 11、变更前后注册资本、投入资本对照表； 12、变更前后资产、负债和所有者权益对照表； 13、（2000）桂明验字第755号《验资报告》； 14、2010年11月14日《确认书》； 15、2011年9月22日《确认书》； 16、先峰工贸公司的年检报告及对外投资情况、经营情况； 17、九曲湾农场2001年4月4日出具的《证明》； 18、九曲湾农场2003年3月14日出具给南宁市工商行政管理局的《证明》； 19、九曲湾农场2004年6月8日出具给兴宁区建设局的《证明》； 证据9-19证明涉诉土地使用权系从原告处协议承租，承租方足额缴纳了全部租金及相关报建税费，原告对第三人拥有涉诉土地使用权予以确认； 20、南郊计经复[2000]74号《关于南宁市先峰工贸有限责任公司新力汽车修理厂项目申请列入年度基建计划的批复》； 21、固定资产投资项目投资许可证； 22、2001年4月南宁市郊区建设与环境保护局的批复及建筑红线图； 23、编号450111200104280101《建筑工程施工许可证》； 24、编号兴公建2003-0001号《建设工程规划许可证》； 25、《关于申请减免龙皇葡萄酒厂厂房综合楼建设项目经费的报告》及部门请示（报告）处理笺、工程验收合格证； 证据20-25证明第三人建设涉诉房屋获得了相关行政主管部门的各项批复文件，被告颁发房屋所有权证有事实依据和前置文件； 26、南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》及房产分户平面图； 27、南宁市公安局三塘派出所2012年7月23日出具的《证明》； 28、邕房权证字第××号《房屋所有权证》； 证据26-28证明被告依职权颁发房产证，事实清楚； 29、南宁国用（2014）第640215号《国有土地使用证》，证明2014年9月4日原告才取得土地使用证。 经庭审质证，本院对上述证据认证如下：一、原告提供的证据1、2与本案具有关联性，能够证明原告与第三人就涉案土地上建房问题进行函件往来的情况，本院依法予以确认；证据3真实、合法，能够证明第三人的工商登记情况，本院依法予以确认；证据4系本案被诉房屋所有权证，与本案具有关联性，本院依法予以确认；证据5、6与本案具有关联性，能够证明原告申请建设用地的情况，本院依法予以确认；证据7、8来源合法，且与本案具有关联性，能够证明涉案房屋所占用土地的使用权登记在原告名下，本院依法予以确认；证据9、10与本案具有关联性，能够证明涉案房屋所在地块的情况，本院依法予以确认；证据11真实、合法，能够证明被告的组织机构情况，本院依法予以确认。二、被告提供的证据1-37系兴宁区房管所颁发南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》及被告颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》的档案材料，来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。三、第三人提供的证据1-29与本案具有关联性，能够证明涉案房屋建设、用地、颁证等相关情况，本院依法予以确认。 经审理查明，第三人先峰工贸公司成立于1999年12月10日，经营范围包括建筑材料、日用百货、五金交电、农副土特产品等。2000年12月5日，第三人在南宁市南梧二级公路八公里处开工建设一栋综合楼，2001年12月2日竣工验收合格。2004年6月24日，第三人取得兴宁区房管所颁发的南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》，登记房屋坐落于南宁市兴宁区三塘镇南梧二级公路，钢混结构，4层，建筑面积4598.86平方米。2012年7月23日，第三人因上述房屋门牌变更，向被告南宁市房管局申请办理房屋变更登记。被告经审核后同意办理，于2012年8月6日向第三人颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，变更登记房屋坐落于兴宁区××大道××号，同时注销了南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》。因上述房屋占用的土地位于原告九曲湾农场登记为土地使用权人的南宁国用（2014）第640215号、第640919号《国有土地使用证》宗地范围内，原告认为被告的颁证行为侵犯了其合法权益，遂向本院提起行政诉讼，并提出前述的诉讼请求。在本案审理过程中，原告又于2015年11月30日向本院另案提起行政诉讼，请求法院判决确认兴宁区房管所颁发南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》的行政行为违法。2016年3月22日，本院作出（2015）青行初字第62号行政判决，确认兴宁区房管所2004年6月24日向第三人先峰工贸公司颁发南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》的行政行为违法。第三人不服，上诉至南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院于2017年7月10日作出（2016）桂01行终85号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”本案中，被告南宁市房管局于2012年8月6日向第三人先峰工贸公司颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》，并无证据证明原告九曲湾农场当时已经知晓该证的颁发及具体内容，被告及第三人亦无其他证据证明原告知晓该证内容的具体时间，现原告在庭审中主张其在2014年11月18日才知晓第三人持有该证，本院予以认可。故，原告于2015年6月5日向本院提起行政诉讼，未超过上述规定的2年起诉期限。本案被诉的邕房权证字第××号《房屋所有权证》系因登记的房屋门牌变更而由南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》变更登记而来，现兴宁区房管所颁发南兴房桂房证字第0210305号《房屋所有权证》的行政行为业经生效判决确认违法，被告在此基础上办理本案变更登记行为亦失去了合法基础，故其为此向第三人颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》依法应予撤销。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告南宁市住房保障和房产管理局于2012年8月6日向第三人南宁市先峰工贸有限责任公司颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》。 案件受理费50元（原告广西农垦国有九曲湾农场已预交），由被告南宁市住房保障和房产管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  滕 莹 人民陪审员  赖泳燕 人民陪审员  陈凤兰 二〇一八年一月十九日 书 记 员  罗 婕 附：本判决适用的相关法律依据 《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 第四十一条第一款行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；