江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终210号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩琪（一案判决书笔误为韩淇），男，1978年4月26日生，汉族，住南通崇川区。
委托诉讼代理人：仇春焱，江苏瑞慈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董飞跃，男，1988年12月1日生，汉族，住南通市经济技术开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜吉雷，男，1985年9月3日生，汉族，住南通市崇川区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：龚向东，江苏健行律师事务所律师。
原审被告：南通市崇川区斯巴克酒吧，住所地南通市。
经营者：陈俊，总经理。
上诉人韩琪因与被上诉人董飞跃、杜吉雷、原审被告南通市崇川区斯巴克酒吧（以下简称斯巴克酒吧）买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2016)苏0602民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩琪上诉请求：改判驳回董飞跃、杜吉雷的诉讼请求、支持韩琪的反诉请求。事实和理由：原审法院认定事实有误，董飞跃不是酒吧转让协议的当事人，韩琪不同意与其签订协议，其后添加签名韩琪不予认可，其无权向韩琪主张权利。韩琪与杜吉雷签订协议后杜吉雷没有履行协议约定的主要义务，导致韩琪签订协议的目的不能实现，应当解除协议、返还款项。2015年的房租是否已经支付原审法院没有查明，2016年的房租支付期限尚未届满，不应当支付。
杜吉雷、董飞跃辩称，原审判决应当维持。酒吧转让协议标的是十六号酒吧整体转让，与十六号酒吧原为合伙经营、有几个合伙人无关，且杜吉雷、董飞跃是十六号酒吧的合伙人韩琪是清楚的；酒吧转让协议签订时韩琪及其合伙参与经营的斯巴克酒吧已经接手十六号酒吧，韩琪了解十六号酒吧的情况，杜吉雷、董飞跃已经全部履行协议义务，不存在协议解除的问题；十六号酒吧的原租房合同在签订酒吧转让协议时已交给韩琪，韩琪对其中的各项约定均明知，转让协议也约定房租由斯巴克酒吧支付，其应当承担房屋租金及违约金。
董飞跃、杜吉雷一审诉讼请求：判令韩琪、斯巴克酒吧向杜吉雷、董飞跃支付房屋租金229269元，违约金3万元，并承担诉讼费用。
韩琪一审反诉请求：判令杜吉雷返还25万元转让款及利息（自2014年8月2日起至其返还之日止，按银行同期贷款利率计算），并承担诉讼费用。
一审法院认定以下事实：2012年12月5日，出租方（甲方）久八公司与承租方（乙方）董飞跃签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于南通市崇川区桃源路8号南通“中南世纪城”29号楼109、110室房屋。房屋建筑总面积为271.92平方米（以房产局测绘的建筑面积为准）。租赁期限为4年零26天，自2012年12月5日至2016年12月31日。装修免租期从2012年12月5日起至2012年12月31日。免租期不因任何原因而延长，免租期内乙方不缴纳该房屋租金，但仍应承担物业管理费和该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等公用事业费及一切实际发生的费用。租金标准为第一年1元/平米/天，逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的10%。租金支付按照“先租后用”原则，租金每年一次提前支付给甲方，每次支付年度租金100%。乙方于合同签订当日向甲方支付第一年第一笔租金99251元，第二笔租金应在2013年12月31日前付清。第三年起每年租金应分别在每年12月31日前付清。乙方逾期支付的，每逾期一日，应按合同约定租金总额的2‰支付滞纳金、逾期达一个月以上的，甲方有权限制乙方对物业设施设备的使用，直至乙方付清全部应付费用，同时甲方有权解除合同。设备使用费及承租期内乙方对该房屋的改造费用由乙方承担。水电费及其他乙方经营过程中发生的费用由乙方承担。物业费暂定为2.5元/平方米/月。物业费为半年一预付，每次支付每年物业费的50%。签订合同当日乙方向甲方物业公司支付第一期物业费即4078.8元。甲方或甲方物业公司有权按实际情况调整物业费。乙方应按甲方物业公司规定的标准向甲方物业公司缴纳装修垃圾费、公摊水电费等费用。此后杜吉雷、董飞跃租赁该房用于合伙经营十六号酒吧，但未领取营业执照。
2014年8月21日，甲方杜吉雷与乙方韩琪签署了一份《酒吧转让协议》，该协议抬头处甲方载明为杜吉雷，乙方载明为陈俊、韩琪。协议载明，十六号酒吧地处中南世纪城酒吧街区109/110号，因甲方其它产业的发展需要，经甲、乙双方协商，本着互惠互利的原则，甲方将十六号酒吧产权（整体三层，一楼清吧，二、三、KTV）整体转让给乙方，面积约273（平方）米，由乙方负责全面接管经营，甲方不再涉及酒吧一切经营业务，乙方自负盈亏，承担经营中所有责任。双方约定如下：一、经双方友好协商，转让十六号酒吧80%股份，计人民币25万元，经甲方同意，转让费分二次予以支付：第一批支付日期为2014年8月23日，支付金额为15万元；第二批支付日期为2014年9月30日，支付金额为10万元；另外20%股份为甲方持有股份；乙方购买酒吧后酒吧所属日常行政管理、经营盈亏、投资改造，均与甲方无关。二、甲方20%干股在酒吧正常经营中不予体现，只有在酒吧转让后或酒吧无法运营占20%的固定资产。三、甲方收到首付款之日起，即将酒吧筹备至今财务明细账目移交给乙方，甲方配合做好交接工作。四、酒吧转让后即进行库存盘点，盘点由双方共同进行签字确认。财产进行交接确保账物相符，账账相符。五、酒吧转让后所有员工编制维持现有，员工走留及新入职员工待遇情况均由乙方决定；乙方指定人员接收酒吧管理，甲方不再参与其中。六、酒吧转让后，甲乙双方按要求应及时变更法人及相关执照，因涉及街区承租方与原十六号法人租房合同中涉及履行办证协议，且变更程序繁琐，双方约定由双方法人另签字不变更协议，但转让之日起所有权归属乙方，一切经营情况及其它风险均由乙方自行承担。七、为延续酒吧良性运行，甲方积极配合乙方经营工作：乙方为体现诚意，乙方视甲方为股东一方，在斯巴克酒吧消费享受股东待遇。八、因转让涉及甲乙双方商业秘密，双方约定转让事宜及转让金额不予对外公开，确保维持十六号酒吧后期的良性运营。九、十六号酒吧房租及物业费由中南物业统一收取，自签约后，改由斯巴克酒吧支付，原协议租用十六号酒吧未兑付的余款予以支付。九（十）、未尽事宜，双方另行约定增补。该协议甲方落款处由杜吉雷签字，乙方落款处由韩琪签字。上述协议签订后，董飞跃在留存杜吉雷处的协议上甲方落款处补签字。协议签订后，陈俊分别于2014年8月26日向杜吉雷银行账户付款15万元，于2014年9月29日向杜吉雷银行账户付款5万元，于2015年1月8日向杜吉雷银行账户付款2万元，于2015年2月16日向杜吉雷银行账户付款5000元，以上合计支付22.5万元，另外杜吉雷还在斯巴克酒吧发生消费，折抵部分付款。
另查明，斯巴克酒吧支付了中南世纪城29号楼109、110房屋2014年1月1日至2014年12月31日的租金，以及中南世纪城29号楼109、110房屋2015年度及2016年上半年的公用水电费、电费、物业管理费等。因中南世纪城29号楼109、110房屋2015年度的房屋租金无人缴纳，南通久八娱乐投资管理有限公司（以下简称久八公司）以董飞跃为被告诉至法院，要求其支付2015年度上述房屋的租金及因迟延缴付房租的违约金。2016年2月26日，该案经法院主持调解，双方达成调解协议，久八公司与董飞跃确认结欠久八公司2015年度房租109176元及违约金15000元，此款董飞跃于2016年4月23日前给付久八公司，如董飞跃不能按期给付，则应根据合同约定给付久八公司违约金79698元。
中南世纪城29幢109、110室房屋的所有权人为南通中南新世界中心开发有限公司，2012年7月13日，出租方南通中南新世界中心开发有限公司与承租方久八公司签订《房屋租赁合同》，由久八公司承租南通“中南世纪城”29号楼101－111、113－123、211室商铺等房屋。2012年7月30日，出租方（甲方）久八公司与承租方（乙方）韩琪亦签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于南通市崇川区桃源路8号南通“中南世纪城”29号楼111室房屋。房屋建筑总面积为235.46平方米（以房产局测绘的建筑面积为准）。租赁期限为4年零5个月，自2012年8月1日至2016年12月31日。装修免租期从2012年8月1日起至2013年6月30日。租金标准为第一年1.5平米/元/年，逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的25%……。
十六号酒吧尚未取得营业执照等证照，至本案诉讼前，斯巴克酒吧的店招已扩展至中南世纪城29号楼109、110房屋店面外墙，中南世纪城29号楼109、110房屋店面外墙已无十六号酒吧的标识。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉《酒吧转让协议》的双方主体如何确定。二、韩琪、斯巴克酒吧是否应向杜吉雷、董飞跃支付中南世纪城29幢109、110室房屋的租金、违约金及相应的数额。三、案涉《酒吧转让协议》是否可以解除。
关于协议主体，十六号酒吧为杜吉雷、董飞跃合伙经营，且未领取营业执照，合伙负责人和其他人员的经营活动，应由全体合伙人承担民事责任。案涉《酒吧转让协议》虽由杜吉雷出面与韩琪签订，但协议中明确载明转让的是十六号酒吧的财产，相应的民事权利义务应由杜吉雷、董飞跃共同享有和承担。即使韩琪在签订该协议时并不知晓杜吉雷、董飞跃系合伙经营十六号酒吧，鉴于《酒吧转让协议》并不涉及到十六号酒吧与韩琪合作经营，或合伙经营，韩琪也没有提出其他合理理由说明十六号酒吧如系董飞跃与杜吉雷合伙经营，则不会签订案涉《酒吧转让协议》，故依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，杜吉雷、董飞跃作为十六号酒吧的合伙人，可以作为本案原告行使该合同中甲方即转让方的权利。关于案涉《酒吧转让协议》的乙方即接受方，该转让协议中抬头处乙方虽然打印有陈俊的名字，但陈俊未在该酒吧协议中签字，杜吉雷、董飞跃也未能提供证据证明韩琪系斯巴克酒吧的合伙人或在斯巴克酒吧担任管理职务，韩琪虽然作为承租人签订了斯巴克酒吧所租用的南通中南世纪城29号楼111室房屋的《房屋租赁合同》，但尚不足以认为韩琪有权代表斯巴克酒吧签订案涉《酒吧转让协议》。故案涉《酒吧转让协议》的乙方即接受方应确认为韩琪。
关于房屋租金的承担，基于案涉《酒吧转让协议》的约定，应由斯巴克酒吧交纳原十六号酒吧的房租及物业费，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第六十五条的规定，在斯巴克酒吧未履行相应债务时，应由债务人韩琪向杜吉雷、董飞跃承担相应的违约责任。因十六号酒吧2015年度的房租经久八公司与董飞跃达成调解协议，确认为109176元，未超过《房屋租赁合同》约定的范围，故韩琪应向杜吉雷、董飞跃缴付该部分房租，对于该部分房租的违约金，应视为杜吉雷、董飞跃因韩琪违约而产生的损失，经法院调解，久八公司与董飞跃确定该部分违约金为15000元，亦未超过《房屋租赁合同》的约定及合理的范围，故该部分相应的损失亦应由韩琪承担。对于十六号酒吧2016年度房租的缴付期限及金额问题，《房屋租赁合同》中明确载明，租金支付按照“先租后用”原则，其后条款中载明“租金每年一次提前支付给甲方，每次支付年度租金100%。乙方于合同签订当日向甲方支付第一年第一笔租金99251元，第二笔租金应在2013年12月31日前付清。第三年起每年租金应分别在每年12月31日前付清……”，故该条款中“第三年起每笔租金应分别在每年12月31日前付清”仅为行文方便，避免赘述，其真实涵义应为每年递次支付，而不能理解为“第三年起每笔租金应分别在当年12月31日前付清”，故2016年度房屋租金类推应为2015年12月31日前付清，因该部分房租已届支付期，故在韩琪或斯巴克酒吧未按约支付时，应由韩琪向杜吉雷、董飞跃支付。至于2016年度房屋租金的数额，《房屋租赁合同》约定逐年递增，每年递增幅度不得超过上一年租金的10%，故不应低于2015年度的租金数额109176元，不应高于120093.6元，因该部分租金杜吉雷、董飞跃未能提供证据证明已与久八公司协商确定具体金额，故本案按109176元先行判决，对于杜吉雷、董飞跃与久八公司协商后超过该数额的部分，杜吉雷、董飞跃可另行主张权利。对于2016年度房屋租金未缴纳而产生的违约金，该部分为杜吉雷、董飞跃的损失，因本案中杜吉雷、董飞跃未能提供证据证明该部分损失已实际发生，故本案不予支持。杜吉雷、董飞跃在相关损失发生后可另行主张权利。
关于能否解除转让协议，案涉《酒吧转让协议》是否可得解除，应考察是否因转让方的违约行为致接受方的合同目的不能实现。考察案涉《酒吧转让协议》，特别是第七条、第九条的约定，可以推定该合同的目的是十六号酒吧不再在原址经营，整体转让给斯巴克酒吧经营。虽然韩琪、斯巴克酒吧抗辩杜吉雷、董飞跃未能完成交接手续及提供执照，但经查询，十六号酒吧并未领取营业执照，况且按照《酒吧转让协议》第六条的约定，酒吧转让后，甲乙双方本应按要求及时变更法人及相关执照，韩琪、斯巴克酒吧亦未能提供证据证明斯巴克酒吧的经营受此影响。此外，根据韩琪、斯巴克酒吧自认，斯巴克酒吧在案涉《酒吧转让协议》签订前就已借用十六号酒吧的两个包厢；经查，至本案诉讼前斯巴克酒吧的店招已扩展至中南世纪城29号楼109、110房屋店面外墙，中南世纪城29号楼109、110房屋店面外墙已无十六号酒吧的标识；陈俊自2014年8月26日至2015年2月16日陆续向杜吉雷银行账户付款22.5万元；斯巴克酒吧支付了中南世纪城29号楼109、110房屋2014年度的房屋租金、2015年度及2016年上半年的公用水电费、电费、物业管理费等，且未能提供其所称的杜吉雷、董飞跃的委托支付手续和双方的结算凭证。在如此种种情形下，韩琪、斯巴克酒吧仍坚称斯巴克酒吧仅接手十六号酒吧的两个包厢，而未全面接管，而斯巴克酒吧或韩琪在此期间却未提异议，难以令人信服。至于其余关于暴雨影响问题，韩琪、斯巴克酒吧未能提供证据证明暴雨发生于案涉《酒吧转让协议》签订后，亦未提供证据证明在合理的期间内向杜吉雷、董飞跃提出过异议，而杜吉雷、董飞跃不予处理，故对于韩琪、斯巴克酒吧的相关抗辩理由法院亦不予采纳。对于韩琪要求解除案涉《酒吧转让协议》，返还25万元转让款及相应利息的反诉请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、第六十五条、第一百零七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决：一、韩琪于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付董飞跃、杜吉雷2015、2016年度房屋租金各109176元，合计218352元。二、韩琪于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付董飞跃、杜吉雷违约金损失15000元。三、驳回董飞跃、杜吉雷其他诉讼请求。四、驳回韩琪的反诉请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5189元，反诉案件受理费2712.5元，合计7901.5元，由董飞跃、杜吉雷负担519元，由韩琪负担7382.5元。
二审中当事人没有提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。另查明，支付转让款的陈俊是斯巴克酒吧登记的经营者。
本院认为，2014年8月21日韩琪签订的酒吧转让协议内容明确，是受让十六号酒吧产权整体，十六号酒吧是自然人经营，原经营者不再涉及酒吧一切经营业务，故原经营者是杜吉雷一人还是杜吉雷与董飞跃合伙经营，对韩琪签订该酒吧转让协议并无实质影响；且韩琪认可之前认识董飞跃、酒吧转让协议附件中有董飞跃签订的十六号酒吧租房协议，韩琪称没有看到租房协议、不清楚董飞跃与十六号酒吧的关系、不同意与董飞跃签约“合作经营”，与酒吧转让协议书面内容矛盾，不能成立。董飞跃在酒吧转让协议上签名表明其同意对十六号酒吧的转让、确认该协议的内容，其基于与杜吉雷的合伙关系享有该协议的权利，且不损害韩琪的利益。原审法院对协议出让方主体的认定并无不当。
韩琪称杜吉雷没有履行协议主要义务，包括没有清点交付、没有提供证照等，但其认可已经按协议分期支付了转让款项，且至杜吉雷、董飞跃提起本案诉讼前其从未主张因对方未履行主要义务应解除合同，诉讼中也没有提供证据证明其就履行协议主要义务向杜吉雷进行过催告、而杜吉雷拒绝履行，且酒吧转让协议签订后原十六号酒吧经营场所已不再以十六号酒吧名义经营，而是以斯巴克酒吧名义对外，韩琪也没有提供证据证明该经营场所仍由杜吉雷或董飞跃实际控制、经营，故应当推定其在酒吧转让协议签订后其已实际取得原十六号酒吧的经营场所整体经营权，韩琪主张杜吉雷等未履行转让协议、应当解除协议不能成立。虽十六号酒吧之前并未取得相关证照，但转让后不再以十六号酒吧名义经营，协议也约定双方按要求及时变更法人及相关执照，故十六号酒吧之前无证照不影响酒吧转让协议的效力。
根据酒吧转让协议，斯巴克酒吧应当承担原十六号酒吧的房租，原房屋租赁合同也作为协议附件，韩琪称没有看到过房屋租赁合同不符合常理。且斯巴克酒吧已经支付了该租赁合同下2014年1月1日至2014年12月31日的租金，以及2015年度及2016年上半年的公用水电费、电费、物业管理费等，证明斯巴克酒吧根据韩琪与杜吉雷签订的酒吧转让协议履行了部分交费义务，在斯巴克酒吧未履行2015年及2016年房租交纳义务的情况下杜吉雷等要求韩琪支付不违反双方协议约定。杜吉雷等一审要求斯巴克酒吧承担责任的诉讼请求被驳回，杜吉雷等并未上诉，韩琪称与斯巴克酒吧无关与酒吧转让协议内容及实际履行情况矛盾，韩琪与斯巴克酒吧之间的关系双方可另行处理。杜吉雷、董飞跃是否已经向房屋出租方交纳房租与韩琪根据酒吧转让协议承担房租并不矛盾，韩琪承担房租不以董飞跃向房屋出租方实际交纳房租为前提，况且2015年房租交纳义务已经生效调解书确认，韩琪称2016年房租尚未至交付期限与房屋租赁合同的约定不符，其应当根据房屋租赁合同的约定“租金每年一次提前支付”。综上，原审法院查明基本事实清楚，处理并无不当，韩琪的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7901.5元，由韩琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一七年三月十六日
书记员 王 婧