江苏省东台市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0981执异34号
案外人：于娟，女，1979年10月29日出生，住上海市松江区。
申请执行人：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省东台市望海西路166号。
法定代表人：江志刚，该公司董事长。
委托代理人：周冯华，女，该公司工作人员。
委托代理人：罗益彪，男，该公司工作人员。
被执行人：东台达强贸易有限公司，住所地在江苏省东台市五烈镇甘港村（江苏碧城商贸园有限公司5幢26号房）。
法定代表人：谢徐春，该公司董事长。
被执行人：谢徐春，男，1974年7月12日出生，住福建省屏南县。
被执行人：陈诗铃，男，1978年9月5日出生，住福建省周宁县。
被执行人：东台碧城鼎和信用担保有限公司，住所地江苏省东台市廉贻镇商贸区（江苏碧城农资城有限公司内23号房二楼）。
法定代表人：陈翔钦，该公司董事长。
被执行人：江苏碧城商贸园有限公司，住所地江苏省东台市廉贻镇进洋居委会。
法定代表人：陈润斌，该公司董事长。
被执行人：东台碧城九鼎置业发展有限公司，住所地江苏省东台市廉贻镇商贸区（碧城农资城西侧，新2**国道东侧）。
法定代表人：黄明清，该公司董事长。
被执行人：陈翔其，男，1963年7月9日出生，住福建省政和县。
被执行人：陈翔钦，男，1955年9月6日出生，住福建省政和县。
被执行人：陈圣寿，男，1962年11月17日出生，住乌鲁木齐市天山区。
在本院执行申请执行人江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）与被执行人东台达强贸易有限公司、谢徐春、陈诗铃、东台碧城鼎和信用担保有限公司、江苏碧城商贸园有限公司、东台碧城九鼎置业发展有限公司、陈翔其、陈翔钦、陈圣寿金融借款合同纠纷案件中，案外人于娟于2017年7月18日对执行中查封的位于上海市松江区泗泾镇泗宝路88号1509室房屋向本院提出异议，并向本院书面递交申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人于娟称，2013年7月1日，案外人与被执行人陈圣寿签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：被执行人陈圣寿将其名下坐落于上海市××泗泾镇××室房屋转让给案外人，房屋建筑面积46.59平方米，房屋转让款为68万元，双方另行签订了补充协议，约定房屋的实际成交价为80万元。2013年6月29日到2013年7月1日，案外人先后向被执行人陈圣寿支付房款共计50万元。双方已于2013年7月1日当日办理了房屋交接手续，并实际占有使用系争房屋至今。但因被执行人陈圣寿涉及与另案申请执行人陈长满民间借贷纠纷一案，系争房屋被上海市松江区人民法院查封，故用于支付剩余房款的30万元贷款未能办理成功，系争房屋也未能办理过户手续。案外人就此已向上海市松江区人民法院进行诉讼并获得生效判决，判决要求被执行人陈圣寿涤除设定于系争房屋上的抵押权。2016年11月，上海市宝山区人民法院向案外人送达书面通知，要求案外人将尚欠被执行人陈圣寿的剩余购房款30万元人民币及相关费用共计33.023398万元支付到该院账户，用于清偿被执行人所欠贷款本息、罚息及诉讼费用，以涤除系争房屋上的抵押。案外人已按通知于2017年1月5日将33.023398万元支付到该院账户，并于2017年1月13日至上海市松江区不动产登记事务中心办理了系争房屋的抵押注销手续。案外人还于2017年1月10日向上海市松江区人民法院提出书面执行异议，请求解除该院对系争房屋的查封措施。上海市松江区人民法院审查后于2017年2月3日作出（2017）沪0117执异13号执行裁定书，裁定“中止对上海市××泗泾镇××室房屋的执行”。案外人于2017年3月15日到上海市松江区不动产登记事务中心办理系争房屋过户手续，被告知东台市人民法院于2015年月12月3日已对该房屋作出轮候查封，查封的依据是（2014）东执字第1978号法律文书。现案外人认为其在与柯金华（陈圣寿代理人）签订该房屋买卖合同，以及支付购房款与办理该房屋交接手续时，均发生在人民法院查封之前。且该房屋买卖既未违反法律，也未侵害他人利益，故案外人在购房过程中没有过错，所签订的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的保护。案外人没有及时办理过户手续的原因系在办理过程中因被人民法院查封等客观原因导致，不是案外人的过错，故依据相关规定，请求东台市人民法院对位于上海市××泗泾镇××室房屋中止执行并予以解封。为此，案外人向本院提交了《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、上海市松江区人民法院执行裁定书（异议）等材料为证。
申请执行人东台农商行称，1、柯金华与陈圣寿就委托书上签名进行了公证，依公证规则，公证书自出具之日起生效，受委托人柯金华于2013年7月2日取得公证书，7月1日柯金华无权代表委托人签订房屋买卖合同，请求贵院裁定案外人提交的《上海市房地产买卖合同》无效；2、购房款未全部交付就转移房屋占有权有悖常理，房款未交割清楚提前过户亦不符合常理，银行贷款未结清就过户是根本不可能的事，且房屋买卖合同中将土地使用年限书写错误，可见签订合同之匆忙，同时买受人以明显低于市场价格购买，严重损害了债权人的利益，请求贵院裁定该买卖行为无效；3、案外人于娟多次签名不一致；4、办理抵押目的有待商榷，案外人于娟与陈圣寿委托代理人柯金华签订《上海市房地产买卖合同》，并交付首期购房款，7月2日又与陈圣寿本人去办理抵押登记，前后行为令人费解，无法确实究竟是房屋买卖，还是其他行为；五、案外人于娟所作陈述前后不一致。综上所述，请法庭驳回案外人申请，并依法追究案外人协助陈圣寿办理虚假房屋买卖手续，逃避银行债务、妨碍司法公正的行为。
本案依法查明：2013年7月1日，案外人与被执行人陈圣寿的受托人柯金华签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被执行人自愿将其名下位于上海市××泗泾镇××室房屋转让给案外人，转让价格为68万元。双方在2013年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，款清交房，中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行于2013年6月9日在系争房屋上设立债权数额为33万元的抵押。案外人与被执行人的受托人柯金华于2013年7月1日另行签订一份补充协议，约定系争房屋的实际成交价格为80万元。协议签订后案外人陆续支付50万元，剩余30万元未支付的房款根据双方的约定通过贷款的形式支付，但因被执行人陈圣寿涉及与另案上海松江法院申请执行人陈长满民间借贷纠纷一案，系争房屋被上海市松江区人民法院查封，故用于支付剩余房款30万元贷款未能办理成功，系争房屋也未能办理过户手续，案外人于2015年2月9日诉至上海市松江区人民法院，该院于2015年10月16日作出（2015）松民三（民）初字第537号民事判决已经发生法律效力。该判决确定：“一、被告陈圣寿于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市××泗泾镇××室房屋上的抵押权；二、被告陈圣寿于本判决生效之日起十日内支付原告于娟自2013年8月1日起至判决生效之日止的违约金（按照每日250元的标准计算）；三、驳回原告于娟的其余诉讼请求。
2014年1月2日，案外人于娟向上海市松江区人民法院提出执行异议，要求解除对系争房屋的查封，因案外人于娟与被执行人陈寿圣的房屋买卖行为不能同时满足支付全部价款、实际占有、未办理过户登记手续第三人没有过错三个条件，松江区人民法院于2014年1月15日裁定驳回案外人于娟的异议。
又查明：因上海市宝山区人民法院向案外人于娟发出书面通知，要求案外人将63.407139万元支付至该院账户，用于清偿被执行人陈圣寿所欠贷款本息、罚息及诉讼费用，以涤除上海市松江区泗泾镇泗宝路88号1509、1510室房屋的抵押，案外人于2017年1月5日将33.023392万元汇至上海市宝山区人民法院账户，用于代被执行人陈圣寿向中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行偿还贷款，2017年1月13日，办理了系争房屋抵押的注销手续。
再查明：盐城市中级人民法院于2014年2月20日作出的（2013）盐商初字第0252号民事判决已经发生法律效力。该判决确定“被告陈圣寿对被告东台达强贸易有限公司的贷款本金240万元及相应利息承担连带清偿责任”，该案原告即为本案申请执行人东台农商行。2014年9月19日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐执字第0311号执行裁定书，将上述判决指定本院执行。本院于2014年11月7日以（2014）东执字第1978号案件立案执行，同日作出（2014）东执字第1978号执行裁定书，于2015年12月3日对被执行人陈圣寿位于上海市××泗泾镇××室房屋进行了查封（轮候）。
2017年1月10日，案外人对上海市松江区人民法院在执行中查封的位于上海市××泗泾镇××室房屋向该院提出书面执行异议，该院经过审查，裁定中止对上海市××泗泾镇××室房屋的执行。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，本案中案外人与被执行人签订房屋买卖合同时，已知该房屋已设定抵押权，抵押给中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，案外人应当预见被执行人除设定抵押的债务外对外还负有其他债务，其未尽到审查义务，案外人亦未及时涤除抵押权，未在约定的时间内办理过户登记，且本院查封系争房屋又在涤除抵押权之前，故案外人对未办理系争房屋过户登记有过错。同时本院是2015年12月3日对系争房屋进行查封，而根据案外人诉称：“2016年11月，上海市宝山区人民法院向案外人送达要求案外人将尚欠被执行人陈圣寿的剩余购房款30万元人民币及相关费用共计33.023398万元支付到该院账户”的书面通知，可以认定在2016年11月案外人没有付清购房款。而合同约定是款清交房，故案外人在人民法院查封（即2015年12月3日）之前已合法占有系争房屋的证据不足。综上，案外人的异议请求依法不能成立，本院不予支持。”依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人于娟的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 崔 伟
审 判 员 夏伯远
人民陪审员 周亚萍
二〇一八年二月二十五日
书 记 员 许 轩