福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终913号上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）:吴建海，男，1980年11月21日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：吴荔君，女，1981年9月2日出生，汉族，住福建省仙游县。上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人吴建海商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿豪公司的委托诉讼代理人王金财、被上诉人吴建海的委托诉讼代理人吴荔君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判：1.亿豪公司在吴建海申请办理位于仙游县××南镇城南××南街东侧××室房屋权属证书之日起30日内协助办理，并提供必要的证明文件；2.本案逾期办理讼争房屋所有权证的违约金调整为以购房款为基数按日0.0375‰计算，计算期限自规划验收之日2016年1月29日起计至房屋所有权初始登记之日2016年6月7日止；3.驳回吴建海的其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由吴建海负担。事实和理由：一、一审法院认定亿豪公司具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务是错误的。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务在于吴建海，并非亿豪公司；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务也在于吴建海，并非亿豪公司，只有在吴建海书面委托的前提下，亿豪公司才负有代办证的义务，本案不存在吴建海有书面委托亿豪公司代办证的情形，故亿豪公司不具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务。二、一审法院判决亿豪公司支付给吴建海逾期办理房屋权属证书的违约金按购房款的日万分之一计算明显存在过高，请求二审法院予以调整为以购房款为基数，按0.0375‰计算，且应自规划验收之日起计至房屋所有权初始登记之日止。本案造成亿豪公司逾期办理房屋所有权初始登记有以下原因：1.亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县人民政府未能及时、完整地提供上述土地给亿豪公司，致使亿豪公司无法及时准时施工，也无法及时完工，至今仍然存在部分土地无法完整提供，造成小区出入口无法施工。在亿豪公司多次反映及仙游县委、县政府的协调下，县规划局于2016年1月29日才给予办理规划验收手续，致使房屋所有权初始登记无法按时办理，由此造成的后果不应由亿豪公司负担。2.在亿豪公司历经多方努力后，终于完成验收手续，就及时申报资料，但仙游县房管部门又以人手不够为由，迟迟不办理。导致涉案的房屋所有权初始登记于2016年6月7日办理完毕，之后，又因新成立的不动产权局的人员、业务等因素，导致吴建海至今未办理房屋权属证书，这完全是政府部门的消极作为导致的。吴建海答辩称：一、本案双方事实上形成了代办证关系，亿豪公司已为部分业主办理了房屋所有权证，如果没有形成委托办证关系，亿豪公司单方是无法办理的。二、根据双方合同约定，业主在商品房交付使用90天内未取得房屋权属证书，亿豪公司应该承担违约责任，亿豪公司主张的违约金起算时间也与合同约定不符。三、亿豪公司主张逾期办证是因政府原因造成，该理由在部分业主起算逾期交房违约金案件中已经被法院否定，因亿豪公司开发过程中准备工作不充分导致逾期交房，不能作为逾期办证的理由。四、本案亿豪公司逾期办证在先，而政府职能改革在后，亿豪公司主张因为政府职能整合问题导致逾期办证也没有事实依据。五、本案双方合同约定的逾期办证违约金为日万分之一点五，该合同约定系亿豪公司单方拟定的合同，其应当对承担逾期办证违约责任有预期能力，且该标准低于最高人民法院相关司法解释规定的标准。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。吴建海向一审法院起诉请求：判令亿豪公司支付给吴建海逾期办证违约金，计算方法为：按照吴建海已付购房款665670元为基数，自2014年5月28日起，按日万分之一点五计至亿豪公司完全履行协助办证义务并通知吴建海之日止。一审法院认定事实：吴建海与亿豪公司于2011年8月29日签订商品房买卖合同，约定吴建海向亿豪公司购买位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢705号房，购房价665670元，吴建海已付清购房款；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。一审法院认为，吴建海与亿豪公司双方确认涉诉商品房已于2014年3月28日交付，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.015%向买受人支付违约金，按合同约定亿豪公司应自2014年6月27日起承担支付违约金的责任，但吴建海起诉日期为2016年6月27日，因此自2014年6月27日起逾期办证违约金未超过两年诉讼时效。亿豪公司未提供证据证明其已提供给吴建海办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属办理在吴建海名下，也未提供证据证明其有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。吴建海未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按吴建海与亿豪公司双方约定以购房款的日万分之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给吴建海造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案违约金应予调低，但亿豪公司未按约定期限履行办证应尽义务也必然会给吴建海造成一定的损失。亿豪公司已办理亿豪名城部分商品房房屋所有权证，说明其已正在积极办理办证所需的前期手续，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于无偿代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，结合涉诉商品房已实际交付给买受人使用情况，依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。吴建海未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，损失难以确定，因此违约金应不超过购房款的30%。综上所述，吴建海与亿豪公司因吴建海向亿豪公司购买亿豪名城第1幢705号商品房而自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，亿豪公司应按合同约定继续履行办证义务，并承担支付相应逾期办证违约金，吴建海与亿豪公司约定逾期办证违约金过高，依法予以调整。吴建海不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给吴建海逾期办理商品房权属证书的违约金，违约金计算方法为：自2014年6月27日起计至仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢705号商品房权属登记在吴建海名下之日止，按购房款665670元的日万分之一计算;上述逾期办理商品房权属证书的违约金以购房款665670元的30%为限；二、驳回吴建海的其他诉讼请求。案件受理费1698元，由吴建海负担793元，由莆田亿豪房地产有限公司负担905元。本院二审期间，亿豪公司提供如下证据：《宗地图》、《总平面图》、《建设工程规划条件核实意见书》、《福建省城市规划管理技术规定》、莆田市12345政务服务平台《关于道路未开通问题的投诉》、《关于请求协调解决亿豪名城项目征迁历史遗留问题的报告》，用于证实：1.根据规划部门批复的项目总平面图，该项目北侧为池头北路，且地下停车场出入口也是由池头北路进入。2.根据仙游县鲤南开发区管委会现场核实确认：“池头北路因拆迁未到位剩余路段暂时无法施工，亿豪名城红线内约120㎡无法交付使用”，该地块目前仍未交付使用，地下停车场出入口未投入使用，业主也陆续向政府部门投诉要求解决。3.根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给亿豪公司建设，造成整个项目无法按规划部门批准的总平面图事实建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。4.为解决办证问题，经亿豪公司反映及县政府协调，仙游县城乡规划局于2016年1月29日同意给予先予办理该工程的规划条件核实。因此由于政府拆迁及供地原因造成亿豪公司逾期办理规划核实及逾期办证的后果，并非亿豪公司原因造成，不应由亿豪公司承担逾期办证的违约责任。吴建海质证认为：1.亿豪公司提供的证据不属于新的证据，不具有合法性；2.从《建设工程规划条件核实意见书》可见，没有通过规划验收是因为亿豪公司违反规划许可范围，违反相关规定而导致不能及时验收，并非因为政府原因导致无法及时验收；3.莆田市12345政务服务平台的投诉的内容的真实性无法确认，不能作为证据使用；4.之前部分业主起诉亿豪公司承担逾期交房违约金时亿豪公司也提供过同样证据，已经被法院否定，政府原因不能作为其抗辩理由。本院经审查认为，亿豪公司提供的《建设工程规划条件核实意见书》明确因亿豪公司项目增加的面积已经按2016年第四次局务会议纪要处罚完毕，规划局才通过规划条件核实的，可见是因亿豪公司自身原因导致规划条件核实迟延的，并非因政府供地问题导致的，故对亿豪公司提供上述证据，不予采信。经审理查明，亿豪公司与吴建海对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，亿豪公司与吴建海签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方形成事实上的委托办证关系,根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，亿豪公司负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始登记的义务，如因亿豪公司的原因，导致吴建海无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应承担相应的违约责任。亿豪公司于2016年6月7日才办理讼争房屋的所有权初始登记，在一审审理过程中还未为吴建海办结讼争房屋的房屋权属证书，构成违约。故吴建海请求亿豪公司承担逾期办证违约责任于法有据，应予支持。亿豪公司主张因政府原因及政策因素等不可归结于亿豪公司的原因导致不能办证，但其提供的证据不能证实该主张，应承担举证不能的不利后果。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院已经综合考虑办证的各种因素，将亿豪公司应承担的逾期办证违约金计算标准调低为每日按已付购房款的万分之一计算，亿豪公司主张应再调低违约金计算标准没有依据，不予支持。综上所述，亿豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费905元，由莆田亿豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年八月十四日书 记 员  黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。