广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终739号
上诉人（原审原告）：孙ＸＸ，男，汉族，1981年4月25日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，
委托诉讼代理人：曹慧珍，广东德城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白玉，男，汉族，1978年12月24日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司深圳市民中心支行，住所地：广东省深圳市福田区金田路4028号荣超经贸中心一楼A0101号，组织结构代码：67295435-X。
主要负责人：邓一帆。
原审第三人：中原地产公司代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：78525491-5。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托诉讼代理人：周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系该公司员工。
上诉人孙ＸＸ因与被上诉人白玉、原审第三人中国民生银行股份有限公司深圳市民中心支行（以下简称民生银行市民中心支行）、原审第三人中原地产公司代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙ＸＸ及其委托诉讼代理人曹慧珍，被上诉人白玉的委托诉讼代理人钟胜荣，原审第三人中原地产公司的委托诉讼代理人周青林到庭参加诉讼。原审第三人民生银行市民中心支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孙ＸＸ上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判白玉返还孙ＸＸ定金60万元；3、改判白玉支付孙ＸＸ违约金274万元；4、改判白玉承担本案全部诉讼保全费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、涉案房产学位处于“未锁定”状态不代表可以满足“可以用于申请学位”的合同目的。（一）孙ＸＸ已提交证据证明：经咨询南山区教育局等主管部门，其给孙ＸＸ的答复是按以往的管理规则，对于南山实验学校和外国语学校，因为学位紧张，多年来由学校自行实际控制管理学位，能否成功申请到学位，不能仅仅看区教育局官网信息有无锁定，因为南山区网站建设时间较晚，信息自2015年开始录入，之前的入学信息并未反映，还要看学校的管理规则和准确答复。因此，孙ＸＸ在合同履行的过程中有理由认为学位问题存在风险，须有确凿的保障才可放心过户。（二）孙ＸＸ认为，该房所带学位能有效使用是合同目的。众所周知，在该学区买房的购房者，都是奔着学位去的。不带可使用学位的房屋不仅没人问津，而且买了也无法出手。而保障学位可使用是白玉的义务，在双方及中介方中原地产公司的长期协商中，白玉一直无法提供有效的书面证明能消除购房人对学位使用风险的合理怀疑。然而在合同签订后，让孙ＸＸ越来越有理由产生重大疑问，白玉的小孩在该校2014年入学，其是明知的，孙ＸＸ知道后查阅了《南山区2014年秋季小学一年级学位申请指南》，该指南在教育局网站公布，其内容是以醒目提示的方式强调了要锁定，校方不保证锁定期的连续使用。白玉明知这一点，却在合同签订时口口声声向孙ＸＸ保证并写入合同。白玉对学位问题存在重大风险是在2014年其小孩入学时就清楚的，这让孙ＸＸ严重怀疑其有欺诈动机，孙ＸＸ无法忽视像《南山区2014年秋季小学一年级学位申请指南》这样的官方证据和说法。孙ＸＸ完全有理由合理怀疑，在过户前提出解决这个疑问和问题，被认为根本违约，完全有失法律的公平正义和诚实信用的基本原则。（三）孙ＸＸ提起诉讼，并积极申请法院去学校调查（因为教育局答复以学校回复为准），说明孙ＸＸ是要求积极查明案件事实的，以希望能通过司法调查手段给出一个确切的校方答复，因此一审判决认定孙ＸＸ起诉就是反映解约意图只是其单方的片面理解，忽视不谈解约的前提和权利。（四）遗憾的是，学校的调查回复只谈到官方网站信息记录情况，未提及校方对该房的学位使用信息记录状况和目前能否再次有效使用的问题，孙ＸＸ私下了解到白玉儿子于2014年使用该学位入学过，校方对此有何态度和区分政策，校方没有任何提及，可能是校方回避，也可能是一审法院发出的调查函过于简单未能反映孙ＸＸ调查申请的真实内容，总之孙ＸＸ又向一审法院提出的补充调查申请，但一审法院以不符合法规规定为由予以驳回，对此孙ＸＸ认为是有意偏袒或粗枝大叶审理的表现。为何第一份调查申请符合法规规定应予调查的情形，难道对被调查人未能准确全面答复的情况下就不能进一步补充调查以查清事实？二、一审判决认定孙ＸＸ构成根本违约的认定错误。（一）未能办理递件手续的责任在白玉。因为白玉首先有合同义务证明买卖标的符合交付要求和条件。一审判决未查明交付要求和条件，认为孙ＸＸ不过户就构成根本违约过于草率。（二）如果白玉能有效解决孙ＸＸ的合理质疑，本案诉讼就不会发生。如今案件处于审理过程中，孙ＸＸ相信司法权可以查明这个问题，如果白玉和法院都不能给孙ＸＸ合理质疑一个交待，合同履行就无法涉及到标的过户的问题。（三）假设教育管理部门，尤其是校方的政策变化导致该房于教育局或校方所定的锁定期内无法再使用学位，那么孙ＸＸ认为已无法实现合同买卖的目的，孙ＸＸ是有理由提出本案诉请的。（四）实质上，根据我国合同法等法律规定，孙ＸＸ有合同履行的抗辩权，如果不给学位问题一个清楚的交待，是不应该质问孙ＸＸ是否同意过户的。因为不满足孙ＸＸ的合同目的，孙ＸＸ具有法律上自我救济的权利。（五）一审判决根据中介方系孙ＸＸ不配合过户的说法，即推定孙ＸＸ违约是错误的，因为中介方对过户与否存在利益关系，经法院准许为本案的第三人，而非证人。孙ＸＸ最初找到中介寻找房源时，即提出了学位房的目的要求，中介方如果未能满足这一点，其实是有失职的。中介方为尽早收取佣金，其立场是积极推进过户的，如果不给孙ＸＸ一个清楚交代是有违于职业道德的。一审判决对过户问题简单相信具有全方位利益关系的中介方说法，是混淆了第三人和证人的角色立场。
白玉辩称：一、合同第五条第一款第一项约定双方办理递件过户的前提条件仅包括三项即“买方支付完首期款，取得银行贷款承诺函，卖方取得红本房产证原件”，并没有包含“我方必须提交学位能使用的《证明》”。在2016年5月17日孙ＸＸ取得银行贷款承诺函时，该三项条件已经全部满足，故孙ＸＸ没有理由再拒绝办理过户，否则即构成根本违约。二、进一步而言，根据一审法院调取的两份回函可见，南山区教育局和学校均明确复函称涉案房产所附学位处于“未锁定”状态，可以用于申请学位，过户后的新产权人可以参与排序录取。这就充分证明孙ＸＸ在其《上诉状》中所称的理由是根本不能成立的。三、孙ＸＸ不仅拒绝依约办理过户，还在没有确凿证据证明我方违约的情况下就于2016年6月2日向我方发函解除合同，并于同月向一审法院起诉要求解除合同，其行为违反了《合同法》第八条第一款关于“当事人应当按照约定履行自己的义务、不得擅自变更或者解除合同”的规定以及第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，确已构成根本违约，应承担根本违约责任。
民生银行市民中心支行未到庭，未作答辩。
中原地产公司辩称：其作为居间方，已充分履行协助、居间等义务，不存在任何过错。
孙ＸＸ向一审法院起诉请求：1、白玉返还孙ＸＸ支付的定金60万元；2、白玉向孙ＸＸ支付违约金274万元；3、解除孙ＸＸ名下于民生银行市民中心支行处开立的监管账户（账户号码为50×××59）的资金监管；4、白玉承担本案全部诉讼及保全费用。
一审法院经审理查明：2016年3月8日，孙ＸＸ（买方）与白玉（卖方）签订了《二手房买卖合同》（NO234480），约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市××路熙湾俊庭南栋X层XX房（以下简称涉案房产）；转让成交价为1370万元；买方在同意本合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元，在本合同生效后5日内再向卖方支付定金55万元；买方必须于2016年4月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内双方办理递件过户手续，签署《深圳市二手房买卖合同》；买方须于2015年4月25日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价位基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金；备注条款：此房卖方确保是学位房、带学位等；以及其他条款。同日，孙ＸＸ向白玉支付了2万元定金，白玉向孙ＸＸ开具了收据。2016年3月12日，孙ＸＸ向白玉支付了58万元定金，白玉向孙ＸＸ开具了收据。
2016年5月5日，孙ＸＸ（乙方，买方）、白玉（甲方，卖方）与民生银行市民中心支行（丙方）签订了《房地产交易资金委托监管协议》，协议约定乙方将该房产交易的相关款项，共计351万元存入乙方账户（即资金监管账户），户名孙ＸＸ，账号50×××59，以及其他条款。2016年5月17日，民生银行向买卖双方出具《二手楼宇按揭贷款申请审查承诺函》，同意向孙ＸＸ提供959万元的按揭贷款。
2016年5月10日，涉案房产注销抵押。
白玉为证明涉案房产的学位未被锁定，即仍可使用，白玉提交了涉案房产学位未被锁定的网上查询结果及其公证书。
白玉为证明其积极履行合同，在涉案房产过户及收到孙ＸＸ购房款之前，即已经提前将该房产所附的白玉全家户口迁出，提交了白玉全家的户口本及国土部门的《深圳市二手房买卖合同》示范文本。
白玉为证明其在2016年5月22日、5月25日、6月2日，多次催促孙ＸＸ办理递件过户手续，但孙ＸＸ均未配合，且孙ＸＸ承认于2016年6月1日收到了中原地产公司向其发出的催告函，白玉提交了显示孙ＸＸ为手机通讯录联系人的信息单以及孙ＸＸ与白玉的短信往来予以证明。信息单与短信中所显示的电话号码与孙ＸＸ签订《房地产交易资金委托监管协议》时所留的电话号码一致。
2016年5月31日，中原地产公司向孙ＸＸ发出《履行催告函》，要求其履行过户的合同义务。孙ＸＸ确认收到该函件。
2016年6月2日，孙ＸＸ向白玉发出《催告函》，告知白玉其所承诺的学位问题至今未能解决，逾期履行早已超过5日，根据合同的约定，孙ＸＸ已有权解除合同，未能过户的责任由白玉承担，并按合同约定承担违约责任。
一审法院就涉案房产的学位使用问题依法向深圳市南山区教育局和深圳市南山外国语学校（集团）发函调查。其中深圳市南山区教育局复函表示高新南环路46号熙湾俊庭C栋501（房屋编码为XXX）目前属于南山外国语学校（集团）科苑小学、高新中学学区范围内，处于“未锁定”状态，过户后的新产权人如有入学需求，可按当年公布的相关规定、时间正常申请该住房所在区域学校学位，并按“积分入学办法”参与排序录取。深圳市南山外国语学校（集团）回函表示学校对深圳市南山区高新南路熙湾俊庭花园南栋XX房的学位使用情况进行了调查，自2015年9月1日开始，深圳市南山教育局实行学位锁定政策，经查询，该房屋学位未被锁定，可以用于申请学位。
另查，白玉已另行起诉要求孙ＸＸ支付违约金。
庭审中，中原地产公司表示本次交易未成功的原因是孙ＸＸ不配合办理过户。
一审法院认为，孙ＸＸ、白玉双方于2016年3月8日签订的《二手房买卖合同》（NO234XX0）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。
本案争议的焦点为涉案房产是否为学位房以及学位的使用情况。对此，一审法院依法向深圳市南山区教育局和深圳市南山外国语学校（集团）调查，根据上述两单位的复函可知涉案房产的学位处于“未锁定”状态，可以用于申请学位。而本案根据庭审查明的事实，双方办理了资金监管，孙ＸＸ已获得银行的贷款承诺函，白玉已将涉案房产从银行赎出且已注销抵押，孙ＸＸ、白玉双方已可办理递件过户手续，然孙ＸＸ不予配合，已构成根本违约。综上，对于孙ＸＸ要求白玉退还定金60万元及支付274万元的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于孙ＸＸ要求解除银行监管资金的诉讼请求，一审法院认为，首先，孙ＸＸ、白玉双方均起诉要求对方支付违约金，可视为双方均要求解除合同，在此情形下继续监管首期款资金已无必要；其次，虽然孙ＸＸ、白玉与民生银行签订的《房地产交易资金委托监管协议》没有约定解除合同情况下的监管资金如何处理的事项，但在合同无法继续履行而一方又不同意解除监管资金的情况下，如果继续进行首期款监管势必会造成不必要的损失。故一审法院对于孙ＸＸ要求解除双方在第三人民生银行处开立的（账户号码为50×××59）监管账户的资金监管的诉讼请求，一审法院予以支持，白玉应予以配合。
民生银行市民中心支行经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、白玉应在判决生效之日起十日内协助孙ＸＸ解除双方在民生银行市民中心支行监管账户（账户号码为50×××59）监管的首期款351万元的资金监管；二、驳回孙ＸＸ的其他诉讼请求。本案案件受理费16760元，保全费5000元，共计21760元，由孙ＸＸ负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据孙ＸＸ的上诉内容，本案二审的争议焦点为：孙ＸＸ购买涉案房产时涉案房产的学位能否使用。本院认为，从深圳市南山区教育局和深圳市南山外国语学校（集团）的复函内容可知，涉案房产学位处于“未锁定”状态，可以用于申请学位，因此，孙ＸＸ购买涉案房产时涉案房产的学位可以使用。被上诉人的孩子是否在涉案房产对应学位的学校上学均不影响上诉人使用涉案房产的学位。综上，上诉人孙ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费33520元，由上诉人孙ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月二十九日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。