广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终803号
上诉人（原审原告）：朱文山，男，1961年9月29日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上诉人（原审原告）：蔡永森，男，1960年3月19日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴章平，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江市友源房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区潮州塘小区*号楼首层**号商铺。
法定代表人：陈上友，经理。
委托诉讼代理人：谢超文，该公司员工。
委托诉讼代理人：彭振平，该公司员工。
原审第三人：湛江纸箱厂。住所地：湛江市赤坎区南方路**号。
法定代表人：黄冠英，厂长。
原审第三人：许士太，男，1962年8月9日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上诉人朱文山、蔡永森因与被上诉人湛江市友源房地产开发有限公司（以下简称友源公司），原审第三人湛江纸箱厂、许士太案外人执行异议之诉一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院作出（2016)粤0802民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱文山及朱文山、蔡永森的共同委托诉讼代理人吴章平、被上诉人友源公司经理陈上友及其委托诉讼代理人谢超文、彭振平及原审第三人纸箱厂的法定代表人黄冠英到庭参加诉讼，第三人许士太经本院传票传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。
朱文山、蔡永森上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判立即停止对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库（下简称第四幢仓库）及其使用范围内的土地使用权的拍卖；2、被上诉人承担所有诉讼费用。
事实和理由：一审判决认为“因涉案仓库及其占用范围内土地使用权系两原告于2003年12月25日以拍卖形式竞得，且涉案仓库房屋产权证已于1992年2月14日取得，但两原告自2003年12月25日起至今均未将取得涉案仓库及其占有土地使用权登记至其名下，且未向本院出示任何申请办理涉案仓库及其占有土地使用权登记过户手续的凭证，目前涉案仓库及其土地使用权仍登记在湛江纸箱厂名下，故两原告对未办理涉案仓库及其占用范围内土地使用权的过户登记手续存在主观上的过错”（摘自一审判决书第15页），由此可见一审判决确认第四幢仓库及其占用范围内土地使用权系两上诉人以拍卖形式竞得的事实，即确认上诉人系被执行标的权利人，但又以两上诉人对未办理第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的过户登记手续存在主观上的过错为由，�据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定驳回上诉人的诉讼请求，显属适用法律错误，理由如下：
一、第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权至今仍登记在湛江纸箱厂名下并不影响两上诉人取得其物权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”按照此规定，拍卖物的权利自拍卖成交时就己经转移。即使没有办理过户或登记，土地和房屋使用权也自拍卖成交之日转移给了买受人。可见，法院委托拍卖的效力，己不再以是否登记作为物权转移的生效前提。
二、上诉人对第四幢仓库及�占用范围内的土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益。第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权作为（2014)湛赤法执字第207号案件的执行标的，两上诉人基于对该执行标享有的实体权利而具有案外人的法律地位，其享有的民事权益足以阻却一审法院对其强制执行。但一审判决错误地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该法条针对的是一般的民事法律行为，“买受人”是指签订书面买卖合同的买方，而上诉人是参与拍卖的竞买人，不是一般民事法律行为的买受人。执行程序中的拍卖属于强制措施，其导致的所有权转移与因民事行为引起的所有权转移有着本质的区别，故一审法院断章取义地适用该法条第四款的规定，显属适用法律错误。
上诉人因竞买取得了执行标的的所有权，且该竞买行为�生在(2014)湛赤法执字第207号案件对执行标的执行之前，故不因以未办理过户登记手续而影响上诉人对其享有的民事权益，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”；第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”
因此，一审法院作出的另案法律文书《（2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定书》系在被执行标的查封拍卖之前作出的，系上诉人受让执行标的的拍卖成交裁定，据此足以判断上诉人是执行标的是权利人，一审判决对此亦予以确认。所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利，它是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，包括占有、使用、收益、处置等四项权利，故上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，一审判决逻辑混乱，适用法律错误，极大损害了上诉人的合法权益和法律的尊严，恳请贵院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015)5号）第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”，依法撤销一审判决，改判立即停止对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库（下简称第四幢仓库）及其使甩范围内的土地使用权的拍卖。
被上诉人友源公司答辩称，原审法院对大部分事实的认定和适用法律以及判决结果正确，被答辩人朱文山、蔡永森上诉理由不能成立，因此向二审法院请求：一、驳回上诉，维持原判；二、纠正一审法院关于被答辩人朱文山、蔡永森两人“以拍卖形式竞买得土地使用权”的事实认定。
答辩理由：一、上诉人朱文山、蔡永森不但没有享有第4幢仓库的土地使用权，而且尚未取得该房屋的所有权，他们无权主张权利。(一)没有任何法律文书涉及和确认位于第4幢仓库的土地使用权归朱文山、蔡永森。1、查封裁定没有涉及第4幢�库的土地使用权。2、拍卖裁定没有涉及拍卖第4幢仓库的土地使用权。3、委托评估没有要求评估第4幢仓库的土地使用权。4、《拍卖成交确认书》没有确认第4幢仓库的土地使用权归朱文山、蔡永森、许士太。5、拍卖后的确权裁定没有将第4幢仓库的土地使用权确权给朱文山、蔡永森、许士太。该裁定很明确规定，买受人是“到房管部门办理权证转移手续”，并不需到国土部门办理，因为没有涉及到土地使用权，所以法院没有裁定到国土部门办理手续。这也是证明买受人没有买受土地使用权有力证据。(二）买受人朱文山、蔡永森、许士太尚未取得第4幢仓库的房屋所有权。赤坎法院作出的己经发生法律效力的(2003)湛赤法执字第225号之四《民事裁定书》主文第二项明确：第4幢仓库在有关部门给予办理权证转移手续后归竞买人朱文山、蔡永森所有和使用”，也就是说，按该裁定的规定，朱文山、蔡永森、许士太取得第四幢仓库的所有权和使用权必须以“办理权证转移手续后”作为前提条件，朱文山、蔡永森、许士太至今未办理权证转移手续，就应当按照该裁定确认他们三人尚未取得第四幢仓库的所有权，即依法不能享有第4幢仓库的所有权和使用权。从上述两点完全可以认定，上诉人朱文山、蔡永森不但没有享有第四幢仓库的土地使用权，而且尚未取得第4幢仓库的房屋所有权，因此，他们无权主张权利。
二、上诉人朱文山、蔡永森提出的排除强制拍卖的理由有悖于法律和法理，不应支持。(一）上诉人（买受人）未办理第4幢仓库的过户是买受人自身的原因造成的，应责任自负。上诉人竞买第4幢仓库后，在湛江纸箱厂当时愿意配合过户的情况下，不按照原审法院（2003)湛赤法执字第225号之四《民事裁定书》的规定到房产管�部门办理过户手续，一直拖了十几年，致使第四栋仓库十多年来一直登记在湛江纸箱厂名下而被另案所查封，有重大过错，这完全是上诉人单方的过错，应责任自负。根据《中华人民共和国物权法》第十六条:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”和该法第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，物权归属的根据是以不动产登记簿的登记为依据的，同时，不动产权属证书是不动产权利人享有该物权的证明，而买受人朱文山、蔡永森至今无法向法院提供。(二）上诉人朱文山、蔡永森不但没有享有第四幢仓库的土地使用权，而且尚未取得该房屋的所有权，他们无权主张权利，非权属人提出的排除强制拍卖无法律依据，显属无理。(三）原审法院的拍卖有法可依。第4幢仓库的土地使用权一直在湛江纸箱厂的名下，赤坎法院一直未裁�拍卖和裁定确权给任何人，依法依理都应属于湛江纸箱厂的财产，退一万步来说，即使第4幢仓库房屋是朱文山、蔡永森所拍卖来的，这也仅仅是房屋，该房屋建基面积只有200多平方，而赤坎法院查封和拍卖的是与该房屋所占土地连成一片的、同一土地证的10亩土地。在这种情况下，只有整体拍卖才合法，才能最大地实现该房地产的价值。根据《广东高院关于执行案件法律适用疑难问题的解答意见》问题八明确规定：“针对土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体情形，我国法律规定‘房地一体’原则,房和地必须一并处分。因此，土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。法院处置后，两项权利最终归属同一主体。……‘房地一体’原则体�在我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等多部法律法规中，明确要求土地使用权和房屋所有权必须一并处分。最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》明确产权证件不完善的房产区分上述三种情形进行处理”。朱文山、蔡永森阻止法院整体拍卖的行为，不但不合法,而且将直接损害了湛江纸箱厂的利益，造成国有资产流失。
三、原审法院关于朱文山、蔡永森两人“以拍卖形式竞买得土地使用权”的事实认定有误，应予以纠正。在上述事实和理由中可清晰明了地看出，赤坎法院未曾裁定拍卖土地使用权、未曾委托拍卖土地使用权、拍卖机构也不确认拍卖了�地使用权、赤坎法院至今也未裁定确权第4幢仓库土地使用权给朱文山、蔡永森，原审凭空认为朱文山、蔡永森两人“以拍卖形式竞买得土地使用权”，毫无根据，故应当依法予以纠正。
四、第4幢仓库是在双方当事人履行和解协议期间被强行拍卖的，明显不当，应属无效。2003年12月9日，湛江市国有资产经营公司以[湛国资司（2003)203号]文向湛江市人民政府请示财政划款，在申请拨款期间，赤坎法院将涉案房产拍卖成交，致该协议书无法履行。该拍卖明显不当，应属无效。
五、拍卖房屋后的确权裁定擅自变更买受人，程序违法,应属无效。2015年12月25日，第三人朱文山、蔡永森、许士太与湛江市霞山拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，该确认书上明确写明买受人为“朱文山、蔡永森、许士太”。然而，赤坎法院作出的拍卖成交确认裁定即（2003)湛�法执字第225号之四民事裁定书裁定的买受人却是“朱文山、蔡永森”。显然，赤坎法院擅自变更了《拍卖成交确认书》中的买受人，明显违反《中华人民共和国拍卖法》第三十九条关于买受人未履行支付价款义务的，由拍卖人征得委托人同意，将标的再行拍卖才可变更买受人的规定。原审法院作为司法机关，违反程序，替代行政机关行使职权，迳行作出裁定予以转让、变更，显属错误、违法。
六、友源公司与湛江纸箱厂金融借款合同纠纷一案，赤坎法院根据友源公司的申请，于2014年3月10日裁定查封了登记在被申请人湛江纸箱厂名下位于湛江市赤坎区南方路63号之一的全部房产（含第4幢仓库）及房产座落范围内的土地使用权。在执行过程中，赤坎法院己依法委托湛江市中正资产评估土地房地产估价有限公司对上述已查封财产进行了评估，朱文山、蔡永森为了阻却赤坎法院的拍卖所提出的执行异议和执行异议之诉均己被依法驳回。综上所述，恳请贵院依法支持答辩人的答辩请求。
第三人湛江纸箱厂答辩称，由法院依法判决。
第三人许士太未提交答辩意见。
朱文山、蔡永森向原审法院起诉请求：1、立即停止对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的拍卖；2、友源公司承担所有诉讼费用。
原审法院经审理查明：申请执行人广西博白县绿田福利造纸厂与被执行人湛江纸箱厂买卖合同纠纷一案。原审法院于2003年3月6日作出(2003)湛赤法经初字第107号民事调解书生效后，因湛江纸箱厂未能付款义务，广西博自县绿田福利造纸厂据此于2003年3月21日向原审法院申请执行。在执行过程中，原审法院于2003年4月8日作出了(2003)湛赤法执字第225号之一民事裁定书，裁定查封被执行人湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢（证号：13××70号，建筑面积：276.58平方米）。2003年5月22日，原审法院作出了(2003)湛赤法执字第225号之二民事裁定书，裁定：拍卖被执行人湛江纸箱厂所有的上述房屋，以所得价款清偿其欠申请人的债务。2003年8月15日，原审法院发出了(2003)湛赤法执字第225号《委托评估书》，委托湛江市卓信房地产评估事务所有限公司对湛江纸箱厂所有的位予湛江市赤坎区跃进路73号内之一房地产及位于湛江市赤坎区南一方路63号之一仓库第4幢的价值进行评估。同年8月25日，湛江市卓信房地产评估事务所有限公司向原审法院出具了湛卓房评字(2003)第030822号《评估报告》，确定位于湛江市赤坎区跃进路73号内之一房地产及位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢公开拍卖底价为30.73万元。申请执行人与被执行人于2003年12月2日达成执行和解协议，约定：湛江纸箱厂在2003年12月31日前一次性支付给福利造纸厂12万元后双方债权债务两清。原审法院在被执行人筹款的过程中和在上述和解协议的履行期间。于2003年12月25日委托湛江市霞山拍卖公司对上述查封的房屋进行公开拍卖。同日，异议人朱文山、蔡永森和第三人许士太在湛江市霞山拍卖公司拍卖会上通过竞价以202000元竞得第4幢仓库，双方签订了《拍卖成交确认书》予认确认。上述的《拍卖成交确认书》和《财产拍卖暨所有权转移证明书》均只写明：拍卖品为位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢（建基面积：276.58平方米，建筑面积：276.58平方米），买受人是朱文山、蔡永森、许士太。涉案房产拍卖成交后，原审法院于2004年3月11日作出(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定书，裁定：1、解除对湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63�之一第4幢仓库及位于湛江市赤坎区跃进路73号内之一房屋的查封；2、买受入朱文山、蔡永森须在接到本裁定书之日起三十天内到房管部门办理权证转移手续，上述座落于湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库在有关部门给予办理权证转移手续后归竞买人朱文山、蔡永森所有和使用。但至今朱文山、蔡永森没有办理湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库过户手续，该第4幢仓库及其占用范围内土地使用权的产权仍登记在湛江纸箱厂名下。
另查明，友源公司与湛江纸箱厂金融借款合同纠纷一案，原审法院于2014年3月10日查封湛江纸箱厂名下位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第1幢（证号：1385863，建筑面积：1361.88平方米）、第2幢（证号：1385872，建筑面积：276.58平方米）、第3幢（证号：1385871，建筑面积：269.56平方米）、第4幢（证号：1385870，建筑面积：556.85�方米）、第5幢（证号：1385869，建筑面积：l1.58平方米）、第6幢（证号：1385868，建筑面积：52.46平方米）、第7幢（证号：1385867，建筑面积：20.45平方米）、第8幢（证号：1385864，建筑面积：11.70平方米）及其所占土地使用权。2014年5月26日，原审法院作出(2014)湛赤法民三初字第141号民事判决，判决：一、限湛江纸箱厂于该判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金4058476.34元及利息5793613.96元给友源公司；二、驳回友源公司其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，湛江纸箱厂未履行判决确定的义务，原审法院根据友源公司的申请立案执行，案号为：(2014)湛赤法执字第207号。在执行过程中，原审法院于2015年12月2日预查封湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一的土地使用权（面积：6018平方米，用途：工业用地）。2016年3月24日，原审法院作出(2014)湛赤法执字第207�恢字1号之三执行裁定，裁定拍卖上述查封物。朱文山、蔡永森不服，以湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢（证号：13××70号，建筑面积：276.58平方米）属其所有为由向原审法院提出异议，请求停止对上述房地产的拍卖。2016年5月23日，原审法院作出(2016)粤0802执异28号执行裁定，驳回朱文山、蔡永森的异议请求。朱文山、蔡永森不服，向湛江市中级人民法院申请复议。同年9月5日，湛江市中级人民法院作出(2016)粤08执复73号执行裁定书，裁定：撤销原审法院(2016)粤0802执异28号执行裁定；发回原审法院重新作出裁定。原审法院另行组成合议庭并于2016年10月20日作出（2016）粤0802执异28号执行裁定书，裁定驳回异议人朱文山、蔡永森的异议请求。
又查明，2016年1月15日，友源公司以原审法院（2013）湛赤法执字第225号执行案的拍卖执行损害到其债权�的合法权益为由，提出如下异议请求：一、撤销原审法院（2013）湛赤法执字第225号案对湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库的拍卖。二、撤销原审法院于2004年3月11日作出的（2003）湛赤法执字第225号之四民事裁定。三、以（2014）湛赤法执字第207号执行案件整体一并拍卖湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一的土地使用权及地上建筑物。原审法院于2016年1月30日作出（2016）粤0802执异2号执行裁定书，裁定：一、撤销原审法院（2003）湛赤法执字第225号案对湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库的拍卖；二、撤销原审法院于2004年3月11日作出（2003）湛赤法执字第225号之四民事裁定；三、驳回异议人的其他执行异议请求。朱文山、蔡永森不服此裁定，向湛江市中级人民法院申请复议，请求撤销（2016）粤08执复75号执行裁定。2016年9�5日，湛江市中级人民法院作出（2016）粤08执复75号执行裁定，裁定：一、撤销原审法院（2016）粤0802执异2号执行裁定；二、发回原审法院重新审查。2016年10月26日，原审法院作出（2016）粤0802执异2号之一执行裁定书，裁定驳回友源公司的执行异议。
再查明，经原审法院委托，湛江市广诚拍卖有限公司于2016年4月30日公告对上述房地产进行整体拍卖，异议人朱文山、蔡永森提出异议，原审法院已暂缓拍卖。涉案仓库已于1992年2月14日取得房屋产权证。在庭审中，朱文山、蔡永森表示因涉案仓库的土地使用权没有办证，故无法将涉案仓库所有权及其土地使用权登记到其名下。
原审法院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉，其审理的焦点应是当事人对法院的执行标的是否享有足以排除强制执�的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，朱文山、蔡永森作为异议人，如果要排除人民法院对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的执行，必须同时满足以下四个条件：一、在人民法院查封之前朱文山、蔡永森已合法取得63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权；二、在�民法院查封之前朱文山、蔡永森已合法占有63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权；三、朱文山、蔡永森已支付63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因朱文山、蔡永森自身的原因未办理63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的过户登记手续。本案中，至于未能办理第4幢仓库及其占用范围内土地使用权的过户登记手续，是否系朱文山、蔡永森自身造成的问题。因涉案仓库及其占用范围内土地使用权系朱文山、蔡永森于2003年12月25日以拍卖形式竞得，且涉案仓库房屋产权证已于1992年2月14日取得，但朱文山、蔡永森自2003年12月25日起至今均未将涉案仓库及其占有土地使用权登记至其名下，且未向原审法院出示任何申请办理涉案仓库及其占有土地使用权登记过户手续的凭证，目前涉案仓库及其土地使用权仍登记在湛江纸箱厂名下，故朱文山、蔡永森对未办理涉案仓库及其占用范围内土地使用权的过户登记手续存在主观上的过错。朱文山、蔡永森主张未办理过户手续系因涉案仓库占有的土地使用权未办理权证，故无法办理涉案仓库及其占有土地使用权登记手续，但因其对拍卖取得涉案仓库及其占有土地使用权之日起长达13年未办理过户手续的事实并未举证证明系因客观障碍所致，故对其主张不予采纳。因此，朱文山、蔡永森请求立即停止对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的拍卖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审法院不予支持。第三人湛江纸箱厂、许士太经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回朱文山、蔡永森的全部诉讼请求。案件受理费100元，由朱文山、蔡永森负担。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。
本院审理查明，在本院二审审理期间，朱文山、蔡永森确认第四幢仓库在拍卖时有房产证，但无土地使用权证，其没有办理房屋过户手续是因原审法院没有按工作规范协助其办理，该第四幢仓库朱文山、蔡永森已将原来的砖木结构一层改建成混合结构一层半楼房，因没有办理过户手续，不能报建，原第四幢仓库现仍�记在第三人湛江纸箱厂的名下。本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案是案外人异议之诉。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：是否应停止对第四幢仓库及其使用范围内的土地使用权的拍卖。
本案中，朱文山、蔡永森和许士太在湛江市霞山拍卖公司拍卖会上通过竞价以202000元竞得第4幢仓库（证号：13××70号，建筑面积：276.58平方米），涉案房产拍卖成交后，原审法院于2004年3月11日作出(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定，该裁定已发生了法律效力。该裁定的内容为：“1、解除对湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库及位于湛江市赤坎区跃进路73号内之一房屋的查封；2、买受入朱文山、蔡永森须在接到本裁定书之日起三十天内到房管部门办理权证转移手续，上述座落于湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库在有关部门给予办理权证转移手续后归竞买人朱文山、蔡永森所有和使用。”但至今朱文山、蔡永森没有办理涉案的第4幢仓库的权证转移手续，没有办理财产移交手续，该第4幢仓库的产权仍登记在湛江纸箱厂名下；该第四幢仓库在拍卖时有房产证，无土地使用权证，第四幢仓库由原来的砖木结构一层改建成混合结构一层半楼房，但没有依法办理房屋报建审批手续。涉案的第4幢仓库所登记的房产证证号13××70号对应的砖木结构建筑物已不存在，根据《房屋登记办法》第三十八条第（一）项关于“经依法登记的房屋发生下列情形之一的，登记簿记载的所有权人当自该事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的。”的规定，该第4幢仓库应办理注销登记；根据《中华人民共和国物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，房屋是登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不存在，房屋所有权也失去了依存的基础，房屋灭失后房屋上所设立的各种物权也随之消灭，因案涉的第4幢仓库已不存在，无法再办理该第4幢仓库的权证转移手续，故依据原审法院(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定关于“座落于湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库在有关部门给予办理权证转移手续后归竞买人朱文山、蔡永森所有和使用。”的内容，涉案的第4幢仓库因无法办理权证转移手续，朱文山、蔡永森尚未享有所有权。朱文山、蔡永森上诉主张依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款关于“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交�者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定处理本案，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》于2005年1月1日起施行，而原审法院(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定于2004年3月11日作出，故本案不适用该规定，上诉人朱文山、蔡永森该观点于法无据，本院不予采纳。
朱文山、蔡永森以其对第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权享有排除执行的民事权益，上诉主张立即停止对第四幢仓库及其使用范围内的土地使用权的拍卖，因涉案的第4幢仓库所登记的13××70号房产证对应的砖木结构建筑物已不存在，其该上诉主张没有事实依据，本院不予采纳。但原审法院裁定拍卖已不存在的第四幢仓库亦属明显不当。综上，原审判决认定事实不清，适用法律及论理欠妥，但实体处理正确，本院纠正后予以维持。朱文山、蔡永森的上�主张，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱文山、蔡永森负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎振华
审判员 梁 旗
审判员 唐文飞
二〇一七年七月五日
书记员 陈小斯
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改�、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。