西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第00514号
原告（反诉被告）西安宗江老川菜餐饮有限公司，住所地西安市碑林区友谊东路81号天伦盛世1幢1单元12204室。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人王奋斗，西安市碑林区东关南街法律服务所法律工作者。
委托代理人张玉来，西安市碑林区东关南街法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）西安盛世金芙蓉休闲会所，住所地西安市新城区金花北路21号家乐超市4层。
法定代表人魏峰，董事长。
委托代理人任平，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人曹明学，男，1958年4月20日出生，汉族，该公司副总经理。
被告西安明洲实业发展有限公司，住所地西安市金花北路21号。
法定代表人唐新，董事长。
委托代理人杨宝，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。
原告西安宗江老川菜餐饮有限公司（以下简称宗江公司）与被告西安盛世金芙蓉休闲会所（以下简称金芙蓉会所）、被告西安明洲实业发展有限公司（以下简称明洲公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宗江公司之委托代理人王奋斗、张玉来、被告金芙蓉会所之委托代理人任平、曹明学，被告明洲公司之委托代理人杨宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宗江公司诉称，2013年6月27日，被告金芙蓉会所（甲方）和原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，由被告金芙蓉会所将其从被告明洲公司承租的位于西安市金花北路21号四层面积约3040平方米商业经营用房，转租给原告做餐饮经营使用。双方合同约定：该房屋的租赁期为六年七个半月（自2013年9月16日至2020年3月30日），乙方装修及合同期的安全问题由乙方全权负责；租金为每整年120万元人民币，每次提前两个月交付，第一次交付六个月（60万元人民币），第二次交付六个月（60万元人民币），后期每整年交付（120万元人民币），每满三年按照房屋租赁总额10%进行递增；乙方若不能按时交付租金，除交付应有租金外每超过一天交付违约金一千元整，超过一个月甲方有权单方解除合同，损失由乙方自行承担；乙方装修及经营期间，甲方保证提供足够用量的电量（不低于500千瓦的设备设施及用电量）。合同对其他事项亦做了约定。被告明洲公司也在合同上签字盖章表示认可。合同签订后，原告对转承租的场地内外及房顶进行设计、装修，并购买设备、招聘培训员工，筹建“西安红味兵团”火锅城，2013年11月28日开始试营业。试营业初始，火锅城经常出现跳闸停电故障，导致无法正常经营。经检查，发现是由于配电柜输送的电量达不到合同约定的“500千瓦”，不能满足原告的用电需要。为此，原告多次要求被告金芙蓉会所按照《房屋租赁合同》的约定供电，但其以“所用电力属于借用华润商场电源，需要和华润商场协商解决”为由久拖不决。在签订《房屋租赁合同》时，二被告明知供给原告的用电属于借用案外人华润商场的电源，其向原告的供电量不可能达到500千瓦，却采取欺诈手段，在合同中承诺“保证提供足够用量的电量（不低于500千瓦的设备设施及用电量）”，且涉案房屋至今既无房产证亦无合法的建审手续，属于违法建筑。二被告的行为对原告造成了巨大经济损失。合同签订后，原告为筹建“西安宗江红味兵团火锅城”，花去装修费5394938.54元、经营及办公损失731785.8元，因延迟开业损失700000元，并向被告金芙蓉会所交纳房屋租金70万元人民币，合计7526724.34元。二被告对合同无法履行具有不可推卸的过错责任，理应承担过错赔偿责任。因赔偿问题双方协商未果，故诉至法院。1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令二被告返还原告房屋租金700000元人民币，并互负连带返还责任；3、判令二被告共同赔偿原告装修等损失6195452元人民币、经营损失631272.34元人民币，并互负连带赔偿责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。
被告金芙蓉会所辩称，其与原告签订租赁合同前，就已如实告知原告所租场地为转租且该房屋目前没有相关建设及产权手续。同时告知被告明洲公司为大房东，负责三、四楼的经营和物业管理，包括电力的供应、调配、管理和验收。原告知道其所需500KW用电供给必须得到明洲公司的承诺和保证，并经过电力改造后才能实现。且明洲公司做为电力供应和管理方，承诺原告500KW的电力需求并在本合同上盖章，表明明洲公司知道并应承担原告所需500KW供电保证义务，上述事实均证明自己并不存在任何欺诈行为和违约行为。双方于2013年11月4日签订《补充协议》约定“用电事宜待2013年11月6日明洲公司电力改造方案确定后答复”，此补充协议是原告宗江公司总经理ＸＸ亲笔书写，是原告真实意愿的真实体现，是对2013年6月27日签订的《房屋租赁合同》的补充。原告装修后期涉及到的电力改造问题，《房屋租赁合同》第5条第2款明确约定“甲方保证提供足够用量的用电”只是保证提供的是保证义务，而非改造安装到位。电力改造本身就是原告的事情，被告只是出于为了让原告尽快开业，才与原告签订补充协议，并为此额外承担了合同约定外的12万元供电改造费用。2013年6月27日原告与被告签订合同后，原告投资几百万进行三个多月的装修，要是500KW供电不够原告不可能不知道，更不敢投巨资进行装修。2013年11月28日火锅城开业并正常经营至2014年1月30日，原告发现生意不好，就不再营业。金芙蓉会所不存在任何欺诈和违约行为，并且依约完全适当的履行了合同义务。原告恶意诉讼，企图将投资和经营不利的损失转嫁给被告，已属严重违约。至今拖欠房租未交，给被告造成了巨大的损失。请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉请。
被告明洲公司辩称，被告明洲公司与原告之间没有租赁合同关系，原告要求确认其与金芙蓉之间的合同无效，与明洲公司无关。合同中的条款也没有任何关于明洲公司权利义务的约定。明洲公司作为涉案房屋的所有人仅是同意被告金芙蓉会所可以对其承租的房屋进行转租。原告要求电力赔偿与其主张的合同无效是互相矛盾的，合同无效只能产生无效过错的赔偿责任，本案中电量改造不是导致合同无效的原因，原告因电量不足要求赔偿也无依据。原告要求明洲公司返还房租没有事实依据。原告没有向明洲公司支付过租金，况且原告仍然占用房屋至今未腾交，拖欠了金芙蓉会所租金，致使明洲公司也无法从金芙蓉会所处收取租金。明洲公司不承担合同无效后的赔偿责任。根据过错的程度承担赔偿责任，赔偿责任是缔约过失责任，明洲公司与原告之间没有缔约。明洲公司对于合同无效的后果无责任。原告属于恶意诉讼，是企图将其经营不善的后果转嫁给被告。表示不同意原告的诉讼请求。
反诉原告金芙蓉会所诉称，反诉原告和反诉被告宗江公司于2013年6月27日签订《房屋租赁合同》，反诉人将位于金花北路21号四层面积约3040平方米的场地转租给被反诉人经营餐饮使用，租期自2013年9月16日至2020年4月30日共六年七个月，租金为每年120万元。合同签订前，反诉原告向反诉被告示明该出租房屋目前没有相关建设手续，并出示了与大房东明洲公司签订的租赁合同，其中明确约定出租房屋没有产权手续。反诉被告在知悉房屋没有产权手续后，只是要求原始出租方明洲公司必须先在租赁合同上盖章同意转租即可，在得到明洲公司同意转租的盖章后双方签订了本租赁合同。反诉被告向反诉原告支付了2013年9月16日至2014年3月15日半年的租金60万元后开始装修，将反诉原告之前经营休闲会所的包间及配套装修全部拆除，且再未支付租金。之后因经营需要，反诉被告又租赁了反诉原告100平方米的厨房用地，租金每年10万元，反诉被告支付了一年的租金10万元后同样再未继续支付租金。为互利共赢，反诉原告还向反诉被告支付了合同约定义务之外的12万元的供电改造款，同时垫付了反诉被告实际使用产生的水电费和电梯费共计109302.8元。2013年12月初，反诉被告办完了西安红味兵团餐饮管理有限公司的经营所需的全部手续，于11月28日开业，并一直经营至2014年1月30日，后因经营不善未再营业，但租赁场地一直被反诉被告占有使用。反诉被告在事先明知租赁房屋没有合法手续的情况下仍签订合同，投资装修，办理全部经营手续后正常营业两个多月，因自身经营不善关门歇业，且恶意拖欠反诉原告的房租、水电费及电梯费至今，给反诉原告造成极大的经济损失。相反，反诉被告恶意诉讼，在涉案房屋的手续问题没有对其正常经营产生任何不利影响的情况下，违反民事活动中的诚实信用原则，企图将投资经营不利的全部损失转嫁给反诉原告和明洲公司，损害了反诉原告的合法权益。请求依法判令：1、被反诉人参照合同约定的每年120万元人民币的租金标准支付反诉人从2014年3月15日起至房屋返还日止的房屋占有使用费；2、被反诉人参照合同约定的10万元人民币每年的标准支付反诉人从2014年11月1日起至房屋返还日止的厨房部分的房屋占有使用费；3、被反诉人向反诉人返还基于租赁合同取得的12万元人民币电力改造款；4、被反诉人支付反诉人代为垫付的水电费、电梯费共计109302.8元人民币；5、被反诉人恢复反诉人出租前经营会所的装修原状并返还占有房屋。
反诉被告宗江公司辩称，反诉原告金芙蓉会所隐瞒事实真相，采取欺诈手段，对没有出租权的违章建筑，恶意向反诉被告出租，反诉原告是产生无效租赁关系的过错方，自己没有过错责任。反诉原告在合同条款中的保证供电约定，是不可靠的完全欺诈行为，应承担因欺诈造成无效合同的法律后果。反诉被告并未开业经营，仅是试营业，因供电问题导致不能正式营业。反诉原告请求反诉被告承担房屋占用费没有法律依据，违背事实依据，自己是在不知情的情况下被恶意隐瞒事实导致的法律后果，反诉原告应承担其房屋占用费的全部损失。要求返还12万元的电力改造费，该款项是反诉原告对电路的改造费用，也实际用于涉案房屋的电力改造，反诉被告也无故垫资了部分电力改造费，该费用不存在返还，应是反诉原告返还反诉被告垫资改造供电的费用。反诉原告的第四项诉请违背事实依据，没有法律规定，反诉被告在装修好房屋后因无电力供应，未正式经营就关门了，没有使用电梯，也没有实际用电，反诉原告将自己承租房屋产生的电费及电梯使用费，让反诉被告给付的请求不能成立。反诉原告要求反诉被告恢复房屋原状的请求没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求，反诉费用由反诉原告承担。
经审理查明，2013年6月27日，被告金芙蓉会所（甲方）与原告宗江公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将西安市金花北路21号四层西安盛世金芙蓉休闲会所北侧面积约3040平方米场地租赁给乙方进行餐饮经营使用。租赁期为六年七个半月，自2013年9月16日至2020年4月30日止。租金为每整年人民币120万元整，房费每次提前两个月支付。第一次交付六个月（人民币60万元整），第二次交付六个月（人民币60万元整），后期每整年交付（人民币120万元整）。房屋租赁每满三年按照房屋租赁总额10%进行递增。乙方若不能按时交付租金，除交付应有租金外每超过一天交违约金人民币壹仟元整，超过一月甲方有权单方解除合同，损失由乙方自行承担。合同第五条第一项：甲方提供给乙方使用水电以水电表为限，表前的日常维修归甲方负责，表后包括表由乙方负责；第二项：……如果不能提供乙方装修及经营期间所需水、电的用量，由此引起乙方在装修经营中产生的相关费用损失由甲方承担。第六条，甲方保证自身具备本房屋的转租权【正式签订房屋租赁合同前甲方必须提供盖有公章的现甲方与原始出租方（西安明洲实业发展有限公司）同意转租证明的相关法律资料】，因甲方（西安盛世金芙蓉休闲会所）原因造成的损失由甲方负责承担，因乙方（西安宗江老川菜餐饮管理有限公司）原因造成的损失由乙方负责承担。第八条，甲方必须保证乙方下水管道的使用。同时甲方向乙方提供观光电梯两部供乙方共同使用，乙方承担相应比例面积的费用（维修费、电费由使用电梯的用户分摊），计算时间为房屋起租日。合同还约定了双方的其他权利、义务条款。被告明洲公司在该合同上签字盖章表示认可被告金芙蓉会所的转租行为。2013年11月6日，原告宗江公司（乙方）与被告金芙蓉会所（甲方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将本所西南角100平方米面积的厨房租给乙方使用；租期从2013年11月1日至2020年4月30日止；租金：年租金拾万元整，租金每三年递增10%；水电费计算方式为抄表，双方确定水电表基数。水费17元／吨，电费1035元／度，乙方也可自行连接水电使用。每月20日抄表，25日缴纳水电费用，逾期按照3%收取滞纳金。
另，2011年4月30日，被告明洲公司（甲方）与被告金芙蓉会所（乙方）签订“合同书”，约定：甲方将坐落于西安市金花北路21号的四层整体约4200平方米建筑面积的房屋，部分设备，设施租赁给乙方，供乙方使用，同时提供相应的管理和服务。第三条第二项，乙方在经营期间，因经营等合理需要，欲对所租赁房屋及其设施进行改造，装修，其方案须保证不影响建筑结构，并在实施前得到甲方的书面认可。否则造成的一切损失由乙方负责赔偿。第三项，甲方向乙方提供的租赁房屋以及设施、设备及水、电资源，甲方享有所有权。乙方使用的设备、设施、水、电等相关费用由乙方自行承担。本案诉争房屋系被告明洲公司所建，截止法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设手续。
原告宗江公司与被告金芙蓉会所签订合同后，原告宗江公司对承租房屋进行了装修改造，设立西安红味兵团餐饮管理有限公司在此经营。原告宗江公司向被告金芙蓉会所交纳了从2013年9月16日至2014年3月15日租金60万元，2013年11月1日至2014年10月31日厨房租金10万元。原告宗江公司以被告金芙蓉会所向其提供的电量少于合同约定，从2013年9月30日起至11月12日，其先后五次向被告金芙蓉会所发函，要求尽快解决用电问题。2013年11月27日，原告宗江公司和被告金芙蓉会所共同向被告明洲公司送达工作函，内容为：“……关于宗江火锅开业，选用什么样的热源方式经营，我方认为只要其使用安全、合法的都是经营者的权力和自由，作为大房东的明洲公司理应支持才是。对宗江公司来说，这也是没有办法的办法，我们表示理解。当初金芙蓉会所将房子租给宗江公司开办火锅城，明洲公司是同意并在合同上盖有贵公司公章的，并对宗江公司张宗江先生提出的需要500KW的用电设备和电量的要求满口答应，并说要多少有多少是没有额外条件的，才形成了金芙蓉与宗江公司的合同签订。应该说贵公司的承诺对合同的签订是功不可没的，不会这么快就把自己当初的承诺给忘了吧！有事坐下来好商量，如若故意制造事端，对造成的所有损失及由此引发的一切后果，由贵公司全部承担。”原告宗江公司开办的火锅城于2013年11月28日试营业。关于供电问题，原告宗江公司与被告金芙蓉会所协商后，按照宗江公司提供的天正机电成套设备有限公司的产品报价单预算20万元，由原告承担8万元，被告金芙蓉会所承担12万元，由原告开办的西安红味兵团餐饮管理有限公司于2014年1月3日收取。原告认为被告金芙蓉会所不能按照协议约定向其提供供电需求，导致其无法正常营业，遂于2014年1月28日将二被告诉至本院，并于2014年1月30日停业。
本案在审理过程中，原告申请对涉案的供电有关问题进行鉴定。经西安市中级人民法院委托西安市科技咨询服务公司鉴定后，鉴定意见为：1、华润万家提供给西安明洲实业发展有限公司配电室的总电力约定为616kVA；2、关于总用电剩余功率能否满足500kVA，理论上是可以的，只要其他用户用电不超过116kVA，就可满足，但实际情况可能达不到，这不是一个定值，受很多因素影响，如果没有前提条件限制，这个问题没有意义；3、供给西安宗江老川菜餐饮有限公司配电设施不能承担500kW用电能力。原告支付鉴定费16000元。
2015年元月，原告宗江公司申请对涉案房屋的损失等进行评估鉴定。经西安市中级人民法院委托陕西天任资产评估有限责任公司鉴定后，结论为：本项目评估人员对委托评估的评估对象实施了实地勘察、市场调查等必要的评估程序，采用重置成本法评估得出西安宗江老川菜餐饮有限公司与西安盛世金芙蓉休闲会所、西安明洲实业发展有限公司一案涉案房屋装修重置成本为：6，195，452.00元（大写金额：陆佰壹拾玖万伍仟肆佰伍拾贰元整）。针对原告对涉案经营损失、办公损失、占用资金利息进行审计的申请，经西安市中级人民法院摇号确定由西安康胜会计师事务所有限责任公司进行审计。因原告宗江公司提供的资料有限及计息周期无法确认，使审计工作无法开展，西安市中级人民法院于2015年10月22日将本院委托退回。
上述事实，有房屋租赁合同、工作函件、司法鉴定书、收款收据、转账凭证等及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告签订房屋租赁合同不应违反法律和行政法规的强制性规定。由于涉案房屋未进行任何报建手续并取得建设规划许可证，且在一审辩论终结前，被告明州公司也未办理相关报建、规划手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，原告与被告金芙蓉会所签订的合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，宗江公司在签订租赁合同前未尽审慎合理的审查义务，而金芙蓉会所也未明确告知涉案房屋是违章建筑的事实，因此，双方均存在过错。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。原告对承租房屋的装修装饰系因其经营需要，故要求被告赔偿其装修装饰等损失6195452元的请求，本院依法不予支持。被告金芙蓉会所反诉要求原告宗江公司恢复其出租前经营会所的装修原状，本院亦不予支持。
关于原告所称被告金芙蓉会所提供的配电设施不能承担500kW用电能力一节，在双方协商后，被告金芙蓉会所已按原告要求支付了改造费用。原告宗江公司在试营业两个月后停业，结合西安市科技咨询服务公司鉴定结论可以得出被告金芙蓉会所提供的电力能够保证原告基本的经营需求。原告要求被告赔偿经营损失证据不足，本院依法不予支持。因被告金芙蓉会所对合同的无效存在过错，其反诉要求法院告宗江公司返还改造费用并承担垫付的水电费、电梯费的请求，本院依法不予支持。原告宗江公司作为承租方已实际使用房屋，其要求被告返还租金，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，被告金芙蓉会所反诉请求原告宗江公司腾房并参照合同约定的租金支付房屋占有使用费，本院依法应予支持。基于合同的相对性原则，原告要求被告明州公司承担合同责任于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告西安宗江老川菜餐饮有限公司与被告西安盛世金芙蓉休闲会所于2013年6月27日、11月3日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、反诉被告西安宗江老川菜餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于西安市金花北路21号四层场地腾交与反诉原告西安盛世金芙蓉休闲会所。
三、反诉被告西安宗江老川菜餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告西安盛世金芙蓉休闲会所从2014年3月15日起至房屋返还日止的房屋占有使用费（按年租金120万元计付）；支付从2014年11月1日起至房屋返还日止的厨房部分占有使用费（按年10万元计付）。
四、驳回原告西安宗江老川菜餐饮有限公司其余的诉讼请求。
五、驳回反诉原告西安盛世金芙蓉休闲会所其余的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费70487元、鉴定费16000元、反诉费11400元，由原告西安宗江老川菜餐饮有限公司承担75000元，被告西安盛世金芙蓉休闲会所承担22887元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王新权
代理审判员 王 洋
人民陪审员 温 萍
二〇一六年一月十二日
书 记 员 铁丽颖