黑龙江省林区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑林民终字第21号
上诉人（原审被告、反诉原告）臧进青，男，1970年6月15日出生，汉族。
委托代理人张礼军，黑龙江学府律师事务所牡丹江分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）祝文根，男，1978年8月3日出生，汉族。
委托代理人李松霖，男，1977年9月9日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉被告）臧克明，男，1938年2月28日出生，汉族。
委托代理人王玉平，男，1955年8月23日出生，汉族。
上诉人臧进青因与被上诉人祝文根、臧克明买卖合同纠纷一案，不服大海林林区基层法院（2014）大民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人臧进青委托代理人张礼军，被上诉人祝文根及其委托代理人李松霖，被上诉人臧克明委托代理人王玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，臧克明与臧进青是父子关系。1992年9月22日臧克明自张立根处购得现争议房屋，没有办理过户手续。臧进青于1996年8月23日将房�过户在自己名下，并在结婚时居住。臧进青于2002年9月离开二浪河林场，去外地打工，让父亲臧克明看管房屋及财产，一并将房屋的相关证照交给臧克明。2003年，臧克明与林场职工李善交的妻子朱喜芹说要卖房子，让她帮忙找买主。第二天朱喜芹就领着祝文根的母亲在争议房屋的院门口，双方以1500元的价格成交。臧克明收取了买房款1500元并交付了该房屋的原购买合同、产权证及产权证办理业务交费票据两张。该房产权证号为林房字第00**号、产权人为臧进青。因当地以房照、房屋及买房款的实际交付且无第三人提出异议即可交易的习惯，祝文根十几年来始终居住使用该房没有人提出异议便没有办理房屋过户手续。臧进青于2009年因办理下岗安置回过二浪河林场，在其岳父处得知该争议房屋已被父亲臧克明卖掉的事实。该房屋十多年间祝文根多次进行过修缮，房脊、�窗、用电、仓房、杖墙均已更换，原房屋实际已经发生重大改变。
原审判决认为，双方当事人争议的焦点是双方的房屋买卖合同是否有效，反诉被告祝文根是否应该返还争议房屋。本案争议房屋的产权证上的产权人为臧进青，其没有委托臧克明卖房，故臧克明代理臧进青卖房行为是其在无代理权的情况下而从事的代理行为。但祝文根有合理的理由相信无权代理人臧克明具有代理权：一是臧克明与臧进青具有父子关系。二是臧克明持有争议房屋的相关证件，祝文根是通过证人朱喜芹介绍而购买房屋。三是在日常生活中，父亲代理外出的儿子办理售房事宜，合乎情理。即藏克明在与祝文根的交易过程中交付了该房屋的原购买合同、产权证及产权证办理业务交费票据。这些权属证书和缴费凭证，通常由房屋所有权人保管，而藏克明能拿出如此齐全资料，再基于当地传统�屋交易习惯，足以使祝文根有理由相信父亲臧克明具有出售房屋的代理权，所以双方进行了房屋的实际交易；祝文根主观上是善意的、无过错的。当地当时以1500元的价格购买该房屋，价格适当，且双方交易符合当地的交易习惯；臧克明无权代理行为的发生与臧进青本人有关。臧进青称是让父亲臧克明看房，但是看房没有必要将房屋所有相关证件及票据都交予看房人，如果没有房屋的相关证件即不能发生代理的行为。由此可见，善意相对人祝文根足以相信臧克明有代理权，臧克明与祝文根进行的房屋买卖行为构成了表见代理。所以本案中臧克明与祝文根进行的房屋买卖的法律后果应由臧进青承担，即关于争议房屋的买卖合同有效，应受法律保护。臧克明在庭审时也明确说明臧进青在房子涨价前就知道他已经把房子出卖的事实，其在诉状中称一直不知道，违反诚实信�原则。本诉祝文根在诉前要求臧进青协助房屋过户时臧进青也认可房屋买卖这个事实，只是因向祝文根索要高额过户费而没有形成一致意见。故对反诉原告祝文根要求确认买卖合同无效、返还房屋的反诉请求不予支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决如下：一、被告臧克明代理被告臧进青与祝文根之间的房屋买卖合同有效，被告臧进青于本判决生效后三十日内协助祝文根办理房屋过户手续；二、驳回反诉原告臧进青的诉讼请求。案件受理费50元，反诉费50元，共计100元由被告臧克明负担。
宣判后，上诉人臧进青不服，向本院上诉称：请求依法撤销大海林林区基层法院（2014）大民初字第38号民事判决，驳回被上诉人祝文根的诉讼请求，依法判决两被上诉人买卖房屋行为无效，返还上诉人所有的房屋。上诉理由：一、认定事实不清。根据祝文根所述的事实，祝文根是购买的臧克明的房子，没有臧克明是代臧进青卖房的情形和说法；臧克明卖臧进青的房屋是自己的意愿，没有代儿子卖房的意思表示。本案没有代理的情形，没有代理何谈表见代理的问题。二、适用法律错误。根据《城市房地产管理法》第40条规定，房屋买卖合同应当采用书面形式，这是法律强制性规定。此案争议的所谓合同，只是口头协议，不能认为臧克明是代理臧进青卖房。另外，判决应该正确适用法律。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，必须得到所有权人的追人，才能有效。没有证据证明此转让行为得到了所有权人臧进青的追认。原审反诉请求的法律依据是《中华人民共和国物权法》第六条和第三十四条。综上，上诉人臧进青认为房屋转让行为无效且�诉请求有明确的法律依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
祝文根答辩称：一、本案符合表见代理客观要件，房屋买卖合同合法有效。首先，一审诉状中是笔误，原审庭审中已更正被上诉人祝文根是购买的臧进青的房子。臧克明与臧进青是父子关系，该关系让祝文根有理由相信臧克明卖房得到臧进青的授权。其次，祝文根在与臧克明买卖房屋过程中臧克明出示并提供房屋的原购房合同、房屋的产权证及产权证办理业务交费票据两张，并带领祝文根实地验看并交付房屋，该行为足以使祝文根相信臧克明具有出售房屋的代理权。再次，本案房屋买卖符合合同发生地点以购房款及房屋产权证互相交付的传统房屋交易习惯。臧克明的行为构成表见代理，所以该房屋买卖合同有效。该房屋2003年交易至今臧克明和臧进青均未提出任何异议。10多年间祝文根对涉案房屋进�了多次修缮。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平、正义、合理。本案合同订立在物权法实施之前，不应适用物权法的相关规定。由原审中祝文根递交的与臧进青的电话录音可以证明臧进青认可买卖合同只是索要不合理费用。综上，二审法院应维持一审判决，驳回上诉人臧进青的上诉请求。
臧克明答辩称：对原审判决有异议。臧克明没有告诉臧进青及其妻子王雪梅卖了臧进青房子一事，臧进青欠臧克明钱且不与其联系，臧克明就把臧进青房子卖了并把钱自己留下了。
二审中，双方当事人均无新的证据向法庭提交。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，祝文根与臧进青在电话中谈到，祝文根请求臧进青协助办理涉案房屋过户手续，臧进青要求祝文根给付10万元钱（相当于涉案房屋现价值的一半）才协助祝文�办理涉案房屋过户手续。
本院归纳双方争议的焦点是：臧克明的售房行为能否构成表见代理及原审判决适用法律是否正确。
本院认为，根据《合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权，但是相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，祝文根作为善意且无过错的合同相对方，基于臧克明与臧进青为父子关系，臧进青外出打工由其父亲臧克明看管房屋及财产并持有争议房屋的原购房合同、产权证及产权证办理业务交费票据以及当地以房照、房屋及买房款的实际交付且无第三人提出异议即可交易的交易习惯等事实，足以有理由相信臧克明在臧进青的房屋出售一事上具有代理权，臧克明的售房行为构成表见代理。因代理行为有效，涉案房屋买卖协议应由臧进青承受。由于不动产权利变动以登记为公示原则，房屋买卖关系中卖房人协助买房人�理交易房屋的产权变更是法定义务。在臧进青的父亲臧克明已将涉案房屋权属证书交给祝文根，并由祝文根居住十多年的情况下，臧进青应协助祝文根办理涉案房屋的产权变更。在涉案房屋交易过程中，并未签订书面合同，臧克明表述是以自己的意愿擅自出卖了儿子臧进青的房屋，祝文根则表述交易涉案房屋时臧克明表明是帮助儿子出卖涉案房屋，并且告知了臧进青卖房一事。原审证人孟宪东出庭证言证实2003年臧克明出卖涉案房屋时告知了儿媳王雪梅，王雪梅与臧进青为夫妻关系，可推知臧进青是知道臧克明出卖涉案房屋一事的。祝文根在本案审理过程中明确表示是买臧进青的房子，且房产证上登记的是臧进青的名字，房屋所有权人应以房产证登记为准。故该案的实质法律关系应认定为臧克明代理其儿子臧进青出售争议房屋给祝文根。《城市房地产管理法》第四�一条虽然规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”但该规定的条文性质只是行政管理规范，而非效力性强制性规范，违反该规定并不必然导致合同无效或不成立。《合同法》第五十一条是对无权处分的规定，臧克明对臧进青的房屋虽无处分权，但因表见代理行为的成立，臧克明所代理实施的房屋买卖行为则合法有效。另，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，本案不能适用该法。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，故对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人臧进青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 芦 颖
审 判 员 张 蕾
代理审判员 邓 尧
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 周天廷