新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民初510号
原告：新疆夏梦投资发展有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。
法定代表人：陈孝祥，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王力博，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨婷婷，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被告：新疆丹璐时尚百货有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。
法定代表人：翁旷杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨智闳，女，1971年7月28日出生，汉族，新疆欧乐商城有限公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区
原告新疆夏梦投资发展有限公司（以下简称夏梦投资公司）与被告新疆丹璐时尚百货有限公司（以下简称丹璐百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。夏梦投资公司的委托诉讼代理人王力博、杨婷婷，丹璐百货公司的委托诉讼代理人杨智闳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告夏梦投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除与被告签订的《物业服务管理合同》；2、请求依法判令被告向原告支付截至2017年5月31日应付而未付的物业管理费13317013.8元；3、请求依法判令被告支付原告自2017年6月1日起至被告实际腾退房产期间的物业管理费（按约定的物业管理费支付标准计算，每月579000.6元），暂计至2017年9月30日为2316002.4元；4、请求依法判令被告向原告支付滞纳金（每日为逾期金额的0.3%），暂计至2017年5月31日为5721683.93元；（上述四项金额总计21354700.13元）5、请求法院判令本案诉讼费、送达费及保全费由被告承担。事实与理由：被告丹璐百货公司租赁我公司位于乌鲁木齐市的整栋楼房，双方分别于2015年7月1日、2015年11月3日签署《物业管理服务合同》和《租赁合同》予以续租，该楼房一直处于被告的经营使用状态。根据《物业管理服务合同》约定，我公司出租给被告涉案房产，建筑面积共计19300.02平方米，由原告向被告提供物业服务，合同期限为八年，自2015年7月1日至2023年6月30日止，《物业管理服务合同》第七条第二款约定：综合物业管理费的起算日期为2015年7月1日，按被告租赁的面积19300.02平方米计算，合计每月应缴纳579000.6元，缴纳时间、方式由被告向原告按当期租金交付时间一并缴纳，未按期缴纳，每逾期一日，按逾期金额的0.3%向原告支付滞纳金，直至补齐当期应付金额为止；根据《租赁合同》第三条约定的租金支付进度，被告相应的物业管理费支付进度如下：其中第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）和第二年（2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费为13896014.4元，应分别于2016年6月30日前、2016年12月30日前、2017年3月30日前、2017年6月30日前分四次由被告向原告支付。《物业管理服务合同》签订后，我公司一直按照该合同约定正常完全履行合同义务，提供物业服务，出租的楼房也一直由被告经营使用，并由被告从商场经营者中收取经营收益，但截至目前，被告一直未支付物业管理费。我公司多次去函催促被告付款，被告一直拒绝支付。据此，根据相关法律规定，我公司认为被告已经构成根本违约，其应当向我公司支付物业管理费并支付延期滞纳金等款项，同时，我公司有权要求解除《物业管理服务合同》，并要求被告支付自2017年5月31日起至被告实际腾退房屋期间的物业管理费。
被告丹璐百货公司辩称，我公司同意原告要求解除《物业管理服务合同》及要求我公司支付截至2017年5月31日的物业管理费13317013.8元的两项诉讼请求，但对原告要求我公司支付自2017年6月1日起至实际腾退房产期间的物业管理费和滞纳金的诉讼请求有异议。我公司与原告虽签订的合同名称为《物业管理服务合同》，但该合同实际上是租赁合同的一部分，合同中约定的滞纳金不符合法律规定，且存在重复要求赔偿的情形，我公司在合同履行期间，多次要求向原告返还所租赁房屋，但原告一直不予接收，导致损失扩大，因此我公司不同意支付腾退房屋期间的物业管理费以及滞纳金。
原告夏梦投资公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、《物业管理服务合同》一份。证明双方就涉案房产签订了合同，合同中约定了建筑面积、合同履行期限、物业管理费的计算和缴纳方式、违约责任以及合同解除条款，同时证明原告的诉讼请求符合合同约定，具有事实依据；2、2016年6月15日至2016年6月27日，原、被告双方就租赁事宜相互发出的往来函件共三份、2017年5月18日至2017年5月25日期间原告向被告发出的律师函、EMS邮政快递单及被告的回函各一份。证明至原告起诉之日，虽经原告多次催要，但被告未支付任何物业费，原告除主张被告支付欠付物业费外有权按照合同约定解除合同，并要求被告支付滞纳金。本院组织当事人进行了质证，被告丹璐百货公司的质证意见为：对《物业管理服务合同》的真实性没有异议，我们之间签订的合同名称虽为《物业管理服务合同》，但该合同约定的物业管理费实际是租金，该份合同仍然是租赁合同的一部分，双方之间不存在真实的物业管理服务关系，仅是租赁关系，我公司同意解除该《物业服务管理合同》。对往来函件和律师函的真实性认可，我公司也多次与原告协商，请求减少租金，并要求向原告返还涉案房产。本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。
被告丹璐百货公司围绕争议焦点依法提交了《关于丹璐广场招商进度及租金收取的汇报》、《回函》及函件各一份，证明其在租赁涉案房产过程中，多次向原告致函要求返还涉案房产，但原告一直未予回复。本院组织当事人进行了质证，原告夏梦投资公司的质证意见为：对《关于丹璐广场招商进度及租金收取的汇报》的真实性不认可，我公司未见过该三份函件。函件内容也无法反映出有明确的返还房屋的意思表示。我公司对《回函》的真实性认可，该《回函》的内容是解决双方争议的方案，但没有明确返还房屋的意思表示。对函件的真实性认可，对关联性不认可，该函件仅表示了被告经营困难，但未明确表示要返还房屋。本院对上述三份函件的真实性、合法性及关联性予以确认，但从该三份函件中无法反映出被告有明确的向原告返还涉案房产的意思表示，故本院对改组证据的证明力不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告（甲方）与被告（乙方）于2015年7月1日签订《物业管理服务合同》一份，合同内容为：一、物业坐落位置：乌鲁木齐市。二、物业服务的建筑面积共计19300.02平方米。……四、本合同服务期限为八年。自2015年7月1日至2023年6月30日止。……七、物业管理费的计算及缴纳方式：1、乙方应向甲方缴纳综合物业管理费1元/日/平方米（每月以30天计）。2、综合物业管理费的起算日为2015年7月1日，按乙方承租的面积19300.02平方米计算，合计每月应缴纳579000.6元；缴纳时间、方式由乙方向甲方按当期租金交付时间一并缴纳。未按时缴纳，每逾期一日，按逾期金额的0.3%向甲方支付滞纳金，直至补齐当期应付金额为止。……
原告系上述《物业管理服务合同》中所约定的乌鲁木齐市1栋1-4层、4栋1至4层、4栋-1层、1栋1至4层1，107号1栋1至4层房屋的所有权人（即原告与被告所签租赁合同所涉及的楼栋）。房屋所有权证号为乌房权证天山区字第××、20××82、20××83、20××80、20××78、20××85、20××15、20××85号，房屋面积为17018.6平方米。
2016年6月15日原告向被告发出《通知书》要求被告支付2015年12月31日前应支付的租金5706403.6元及滞纳金9057777.12元，同年6月16日被告向原告回函提出．．．从2016年开始，在未来三年内，日租金降至1.2-1.5元之间．．．，同年6月27日原告向被告复函，对其提出降租的要求不同意，并要求按合同约定履行义务。2017年5月18日原告向被告送达律师函，载明截止2017年5月20日被告拖欠租金1504.42万元（物业服务合同已超过1125元），同年5月25日被告向原告回函，提出方案，一是将物业收回，欠付的租金制订还款计划，分三年还清，按银行利息承担，二是继续租赁，从2016年开始租金降至每平方米每天1元，按月交付。原告未同意被告提出的上述方案。
本案审理过程中，原、被告双方均认可签订涉案《物业管理服务合同》的真实意思并非是基于原告为被告提供物业服务，该《物业管理服务合同》中约定的物业管理费仍是对租金数额的约定，即双方之间仅存在租赁关系，并不存在真实的物业管理服务关系，该《物业管理服务合同》实际上系一份《租赁合同》。涉案合同中涉及的建筑面积为19300.02平方米，其中17018.6平方米房屋有房屋权属证书，剩余2281.42平方米为B楼扩建面积，被告提出该部分面积无任何审批手续系违法建筑，该部分面积没有租赁权，属无效约定，原告对此事实原告予以认可，B楼扩建面积2281.42平方米至今未办理相关审批手续。在本案审理中，双方确认B楼扩建面积部分无合法审批手续，也无合法权属证书，该部分面积由被告租赁对外经营使用。
本院认为，原、被告双方在庭审中均认可双方之间不存在真实的物业管理服务关系，所签订的合同仅名称为《物业管理服务合同》，但相应物业管理费的约定均为租金数额的约定，且原告也并未向被告提供物业管理服务，双方之间的真实关系应为租赁关系，故本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的，人民法院应当认定有效。原告与被告签订的合同中明确约定建筑总面积为19300.02平方米，庭审中查明事实反映，该19300.02平方米中包含至今未办理相关审批手续的B楼扩建面积2281.42平方米，被告取得承租房屋后整体用于商业经营，涉及B楼扩建面积的租赁房屋未取得建设工程规划许可证等相关审批手续，其作为房屋租赁的标的物违反法律规定。因此，原告对其拥有合法产权的部分享有出租获益的权利，涉案合同中涉及该部分的约定属于当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，但涉及B楼扩建面积2281.42平方米的租赁约定，因该部分楼面建设未取得建设工程规划许可证，未取得合法审批手续，故该部分面积出租不受法律保护，有关此的约定无效。此次纠纷的产生，是被告自合同签订起就未按双方约定支付租金而引起，原告作为出租人，其合同目的是收取租金，被告未按合同约定支付租金的行为导致原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定。本案涉及的合同有效部分应予以解除，且本案在审理过程中，原、被告均同意解除，并一致确认解除的时间为2017年5月31日。因此，本院依法确认《物业管理服务合同》中的有效部分于2017年5月31日予以解除，无效部分根据无效合同的处理原则，作为承租人的被告应返还依无效合同取得的财产。原告要求确认双方签订的《物业管理服务合同》于2017年5月31日解除的请求，本院予以支持。鉴于被告自2015年7月1日签订合同起从未按《物业管理服务合同》约定的租金数额缴纳租金，该合同在2017年5月31日已被确认解除，被告对其承租的面积并无异议，涉案《租赁合同》中该部分约定虽无效，但被告也未能提供证据证明其在实际使用该部分面积过程中因合同无效导致其受到损失或影响其正常使用，故本着公平原则，在原告要求给付租金的前提下，被告对该部分面积负有参照租金标准给付占有使用费的义务。根据合同约定的每月应缴纳579000.6元的缴纳标准，被告应当向原告支付租金13317013.8元（579000.6元×23个月），原告该项诉讼请求成立，本院予以支持。
关于原告主张的占有使用费问题。被告认为其一直通过函件方式向原告提出返还房屋的要求，但原告不予接收，存在扩大损失情形，其不应当承担腾退房屋期间的占有使用费，对此本院认为，从被告提交的函件内容看，被告一直就租金减免问题与原告进行协商，解除合同返还房屋仅作为其提出的一个协商方案，同时也仍有继续使用涉案房产，但要求减免租金的方案，故被告提交的证据不足以证实其在合同履行过程中提出了返还房屋的明确意见，被告以此认为原告存在扩大损失的故意情形的抗辩意见，本院不予采信，根据查明的事实，原、被告一致同意涉案《物业管理服务合同》解除的时间为2017年5月31日，但此后至今被告仍继续占有使用涉案房产，因此，自2017年6月1日至原告起诉主张的时间2017年9月30日期间，被告应按涉案合同约定的租金标准向原告支付占有使用费用。故原告该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，被告应当支付的占有使用费数额为2316002.4元（579000.6元×4个月）。
关于原告主张的滞纳金问题。双方在涉案《物业管理服务合同》中约定了若未按时缴纳，每逾期一日按逾期金额的0.3%支付滞纳金，直至补齐当期应付金额为止，该滞纳金的约定应理解为原告与被告针对承租方出现逾期支付租金的违约情形时应当承担的违约责任，现被告自签订涉案合同起从未向原告按涉案合同约定支付租金，原告按合同约定向其主张滞纳金具有事实依据，关于滞纳金，合同约定逾期未支付租金，每逾期一日，按逾期金额0.3％计算，此项违约金的计算标准过高，显失公平，本院酌情以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益、市场经营风险、惩罚性和补偿性相结合等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断，由于原告的实际损失无法确定，故本院以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率基准即年4.75%的四倍的标准对该项违约金的标准予以调整。对被告提出的滞纳金标准约定过高意见的合理部分，本院予以采纳。欠付租金应只包括合法出租的面积部分所产生的逾期租金，数额确定为11742834元（欠付租金13317013.8元÷计租总面积19300.02平方米×合法出租面积17018.6平方米）。根据合同约定，被告自2015年7月1日起应向原告支付租金，但从未支付，直至原告起诉主张的时间即2017年5月31日仍在占有使用涉案房产，故违约期限应确定为自2015年7月1日至2017年5月31日，被告应支付原告滞纳金为4276348.72元（11742834元×4.75%÷12个月×23个月×4倍）。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、原告新疆夏梦投资发展有限公司与被告新疆丹璐时尚百货有限公司签订的《物业管理服务合同》于2017年5月31日解除；
二、被告新疆丹璐时尚百货有限公司向原告新疆夏梦投资发展有限公司支付租金13317013.8元；
三、被告新疆丹璐时尚百货有限公司向原告新疆夏梦投资发展有限公司支付占有使用费2316002.4元。
四、被告新疆丹璐时尚百货有限公司向原告新疆夏梦投资发展有限公司支付滞纳金4276348.72元。
上述被告新疆丹璐时尚百货有限公司应给付原告新疆夏梦投资发展有限公司19909364.92元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的23154700.13元，核定给付金额为19909364.92元，占请求标的的86%，应收案件受理费148573.5元（夏梦投资公司已预交），由新疆夏梦投资发展有限公司承担14%即20800.29元，由新疆丹璐时尚百货有限公司承担86%即127773.21元，保全费5000元（夏梦投资公司已预交），由新疆丹璐时尚百货有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 董 慧
审 判 员 卫 杨
人民陪审员 李汉年
二〇一八年三月十四日
书 记 员 杨 扬