江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0423民初2194号
原告王忠贵，男，1963年10月1日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
委托代理人陈剑，江西一博律师事务所律师。
被告江西三联投资发展有限公司，住所地：南昌县莲塘中大道415号。
法定代表人吴小平，系该公司董事长。
被告邱志刚，男，1960年7月29日出生，汉族，江西省武宁县，经商，住武宁县。
被告林青，男，1966年8月26日出生。汉族，江西省武宁县人，经商，住武宁县。
被告许瑾，男，1965年7月16日出生，汉族，江西省武宁县人，经商，住武宁县。
原告王忠贵与被告江西三联投资发展有限公司（以下简称三联公司）、邱志刚、林青、许瑾商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王忠贵委托代理人到庭参加了诉讼，被告江西三联投资发展有限公司经本院公告送达诉状及开庭传票后，未到庭应诉，被告邱志刚、林青、许瑾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，1、四被告立即为原告办理月山西侧步行街花园27幢2单元101室不动产权证；2、要求四被告支付违约金52300元（按每日20元从2008年7月1日计算至2016年8月31日止）。事实和理由是，被告邱志刚、林青、许瑾合伙挂靠被告公司承建了月山西侧步行街花园商品房。2007年7月25日，原告与被告公司签订了《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将月山西侧步行街花园27幢2单元101室以151800元的价格出售给原告，付款方式为分期付款，交房时间为2008年6月30日前。合同签订后，原告按约支付了168800元（包含地下室22000元），余款5000元待办理房产证时付清。被告未按约交房，但原告已于2013年装修入住。后原告多次向被告催要办理房屋不动产权证，但被告至今未办理，故原告诉诸本院。
四被告未到庭，未答辩。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
第一组证据：《商品房买卖合同》复印件1份（与原件核对无异）、收款收据复印件4张（与原件核对无异），用以证明原告与四被告形成了商品房买卖合同法律关系，被告已支付了购房款168800元（包含地下室22000元），且合同约定了交房时间、办证时间及逾期办证的违约金的事实。
第二组证据：武宁县人民法院开庭笔录复印件一份、承诺书一份，用以证明四被告向原告承诺于2016年6月30日前为原告办理不动产权证，逾期未办则按每日20元支付逾期办证违约金的事实。
四被告未到庭，未质证。
经审查，本院认为，该两组证据来源真实合法，商品房买卖合同、承诺书分别有被告公司、许瑾盖章签字，与本案具有关联性，本院对该两组证据的真实性均予以认定。
四被告未到庭，均未提交证据。
经审理查明，2007年7月25日，原告与被告公司签订了《武宁县商品房买卖合同》。合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以【出让】、【转让】、方式取得座落于月山西侧地块的国有土地使用权……出买人经批准，在上述地块上建设的商品房【暂定名】为：步行街花园27号……第三条基本情况该商品房为第一条规定项目中的第27【幢】二【单元】101号……该商品房预测建筑面积共132平方米……第五条计价方式与价款2、按照套内建筑面积加公摊建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1150元人民币，总金额壹拾伍万壹仟捌佰零拾零元人民币整（大写）……第六条付款方式及期限买受人采取下列第2种方式付款。2、分期付款：签订合同付壹拾万元。除5000元在交房时付清外，其余全额在房屋封顶时付清……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2008年6月30日前向买受人交付商品房……”。合同签订后，原告向被告许瑾及其妻子卢芳支付了168800元（包含地下室22000元），余款5000元待办理房产证时付清。原告已于2013年装修入住。因被告许瑾一直经手办理商品房销售及房屋不动产权证事宜，原告多次要求被告许瑾办理房屋不动产权证，但办证无果。后原告将四被告诉至法院要求其办理房屋不动产权证，经双方协商，原告撤诉，被告许瑾向原告出具了一份承诺书。承诺书约定：“现承诺人许瑾经与江西三联投资发展有限公司、邱志刚、林青协商，特向瞿世信、王忠贵、曹华三人作出以下承诺：一、在2016年6月30日前分别为瞿世信、王忠贵、曹华三人及其他购房者就其所购买的房屋办理房产证和土地使用权证。如界时未能办理，分别向瞿世信、王忠贵、曹华三人及其他购房者自2008年7月1日起按每日支付违约金20元至房产证和土地使用权证办理完毕之日止……”。办证期限届满后，但四被告至今未办理，故原告诉诸本院。
另查明，被告公司以370多万元的价格将涉案开发的土地出让给三被告，并与三被告签订土地出让协议。被告邱志刚、林青、许瑾挂靠被告公司并以被告公司名义合伙承建了涉案商品房，被告邱志刚占股50%，被告林青、许瑾各占25%。涉案房屋因幼儿园装修等种种原因验收未完成，至今未能办理房屋不动产权证。现该商品房正在办理不动产权证中。
本院认为，原告与被告公司在协商一致的基础上自愿签订的“商品房买卖合同”符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。根据商品房买卖合同法律规定，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是出卖人的首要义务，房屋所有权的转移是买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。房屋所有权的办理取得，应当是由原告（买受人）按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续，被告（出卖人）应当在原告（买受人）申请办理房屋所有权登记手续前，根据《房屋登记办法》的相关规定，在房屋竣工后的三个月内应向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设工程符合规划的证明，房屋竣工验收资料、测绘资料及其他必要材料等有关证明文件。被告只有将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为被告在约定的期限内完成了房屋初始登记的义务。然而，被告公司因涉案房屋幼儿园等种种原因造成小区商品房的竣工验收手续至今未完成。本案中，原、被告在合同中约定交房时间为2008年6月30日前，原告应在2008年6月30日起90日内即应当在2008年9月28日前取得房产证，现原告按约交付了购房款并要求四被告及时为其办理房屋不动产权证，本院认为，原告是和被告公司签订的合同，且涉案房屋是以被告公司名义承建的，被告公司应承担办证主体义务，被告邱志刚、林青、许瑾作为挂靠人，其无建筑施工资质，更无商品房销售资质，其应承担办证协助义务而非主要义务，故本案应由被告公司办理涉案房屋不动产权证。对于逾期办证违约金，原告主张依据被告许瑾出具承诺按每日20元标准从2008年7月1日计算至2016年8月31日止，该计算标准未超过法律规定，本院予以支持。但该承诺书系被告许瑾个人自愿出具的，被告邱志刚、林青作为合伙人事后亦予以认可，但该承诺书被告公司未签字认可，故该承诺书对被告公司不发生法律效力。因此，被告公司对本案逾期办证违约金不承担支付义务。四被告经本院传票合法传唤后未到庭应诉，因此产生对其不利的法律后果，由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十三条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江西三联投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内为原告王忠贵办理月山路西侧步行街花园27幢2单元101室的房屋不动产权证。
二、被告邱志刚、林青、许瑾于本判决生效之日起七日内支付原告逾期办证违约金52300元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3336元，由四被告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 刘梦三
代审判员 明瑞香
代审判员 李如意
二０一七年六月二日
代书记员 王泰兰