杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第593号
原告（反诉被告）杭州鸿鹄电子有限公司。
法定代表人潘洪源。
委托代理人孔建祥。
被告（反诉原告）杭州景园房地产开发有限公司。
法定代表人廖建国。
委托代理人雷正轰。
原告杭州鸿鹄电子有限公司（以下简称鸿鹄公司）为与被告杭州景园房地产开发有限公司（以下简称景园房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月17日向本院起诉。景园房产于2010年6月4日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月30日、2010年8月26日二次公开开庭进行了审理。鸿鹄公司委托代理人孔建祥、景园房产的委托代理人雷正轰二次均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
鸿鹄公司诉称：其于2005年12月20日与景园房产签订了四份房屋使用买卖合同及补充协议，以房屋使用权买卖形式分别购买了由景园房产开发的香槟之约园A102、A103、A1010、A1011室四套房屋，用于安排公司高管居住。房屋使用权买卖合同约定鸿鹄公司一次性购买房屋土地使用权期限内的使用权，享有占有、使用、收益（出租、使用权再转让等权利），该土地使用权期限为50年，性质为出让土地，以建筑面积为单位买卖，实质是以租代售。同时补充协议约定，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证。景园房产于2008年11月27办理、领取了该涉案房屋的产权证，但并没有通知作为买受人的原告，现据了解，景园房产因债务纠纷被多达三家法院诉讼保全查封了该小区的全部房产，隔壁其他房屋甚至有被外地法院进入执行程序的直接危险，鸿鹄公司的权利面临巨大风险，已经无法得到保障，景园房产的行为严重侵犯了鸿鹄公司的合法权益。故鸿鹄公司提起诉讼，请求判令：1、依法判决确认双方签订的协议有效；2、景园房产立即依法给予办理过户手续；3、由景园房产承担本案诉讼费用。
景园房产答辩并反诉称：对于鸿鹄公司的诉讼请求没有异议，但是合同中约定，办理过户手续需缴纳相应费用。根据双方于2005年12月20日签订的房屋使用权买卖合同及补充协议的约定，鸿鹄公司一次性购买景园房产在土地使用权期限内的房屋使用权；并约定景园房产在合同签订之日起5年内为鸿鹄公司办理产权，且同时约定鸿鹄公司应承担办理权属登记相关的一切费用（包括但不限于印花税、交易手续费、土地出让金、工本费、公证费、评估费等）。目前鸿鹄公司已经向法院提出要求景园房产办理产权过户登记，因此景园房产认为鸿鹄公司缴纳上述费用的条件已经成就，因此提出上述诉讼请求，请求依法判令：1、鸿鹄公司缴纳土地出让金等相关税费按每平米2940.63元计算，即178.64平方米×2940.63＝525314.14元；2、承担本案诉讼费。
鸿鹄公司答辩称：景园房产提出的反诉请求没有相应的事实与法律依据，而且景园房产的土地出让金的计算方法有误，应当参加分摊的房屋面积为21812平方米，而景园房产支付的滞纳金、从大证到小证的契税、测绘费用不应由买受人承担，且双方未签订过补充协议（二）。请求驳回景园房产的反诉请求。
为证明其主张，鸿鹄公司向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同、附件及补充协议，拟证明双方以租代售的买卖事实，约定了房间号、价款、单价、总价等；
2.商品房销售发票及维修基金发票，拟证明鸿鹄公司已付房款和维修基金，房屋已属于业主所有的事实；
3.房屋交付单，拟证明2006年10月31日涉案房屋已经交付给鸿鹄公司，双方已经交接房屋，鸿鹄公司一直使用涉案房屋的事实；
4.房屋所有权证的存根，拟证明景园房产已经办理开发商房产证的事实；
5.园区ABC三幢房屋在透明售房网上的信息，拟证明三幢房屋在透明售房网上可售396套房屋，还有357套限售房屋，景园房产所交纳的土地出让金中也包括限售房屋在内的事实；
6.杭州市人民政府公文处理简复单（府办简复第B20072171）、杭规简复（2008）101号、杭规函（2008）130号、杭政储出（2004）25号，拟证明项目通过相应的变更，从原来不能出售变成具备出售条件，并取得了预售证，进一步证明案涉的使用权买卖合同实质是商品房买卖合同；
7.网上打印资料一组，拟印证香槟之约在网上的可售面积19102.23平方米，套数396套，已售98套，限制面积是17041.78平方米，除了纳入网上销售的面积之外还有其他在售面积，所以土地出让金还应包括网上可售面积之外的房产；
8.一般查档证明，拟证明鸿鹄公司购买房产的土地证已经办出以及每一套房屋的占地面积。
景园房产向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件等，拟证明鸿鹄公司向景园房产购买房屋，并约定由鸿鹄公司缴纳相应税费的事实；
2.关于景园办理销售合同应补交费用的计算清单1份、缴费票据21份，拟证明景园房产缴纳土地出让金等相关税费应按每平方米2940.63元计算；
3.房屋所有权证的存根，拟证明涉案房屋实际建筑面积；
4.商品房预售证，拟证明可销售面积为19102.23平方米；
5.杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议二，拟证明为了改变可租不售的情况，三幢房屋共缴纳土地出让金4602.2072万元，即缴纳土地出让金的合同依据；
6.测绘合同，拟证明景园房产交纳测绘费用的合同依据。
本院依法组织当事人对各自提交的证据进行了质证，现认证如下：
1.对于鸿鹄公司提交的证据1-4、6、8，景园房产对真实性无异议，但提出证据2仅证明使用权买卖价款已支付完毕，不能证明房款已支付完毕。对证据6本身没有异议，但该证据对鸿鹄公司所主张的事实不具有证明力，合同签订在前、政府批文在后，不能以事后发生变化的事实来证明之前的事实。对证据8本身没有异议，但该权证是办在景园房产名下，且没有包括公摊面积。本院对以上证据予以认定。
2.对证据5，被告对证据形式有异议，仅是网上下载内容，无法确定其真实性，事实上A、B、C三幢房屋总面积为21483.16平方米，总套数447套，其中政府廉租房50套，涉及面积2336.94平方米，还有物业用房一套为43.99平方米，其余可售面积为19102.23平方米，原告提到的限售房是指被法院查封或已经抵押给抵押权人的房屋，包括在可售面积里面。对证据7，被告认为也是网上下载且有涂改，无法确认其真实性，但可销售面积与预售证上的面积一致。本院认为，以上证据与本案处理不具有关联性，不予认定。
3.对于景园房产提交的证据，鸿鹄公司对证据1真实性无异议，提出补充协议仅约定其应交正常税费，不涉及土地出让金。证据2，真实性无法确认，对合法性、关联性也有异议，清单系景园房产单方制作，后面所附票据没有一一列举说明所对应的费用：土地出让金票据未明确补缴的地块和面积，故与本案无关，但对其真实性、合法性无异议；对滞纳金票据的异议同前，对其真实性、合法性无异议；对补缴契税票据，认为商品房买卖契税是指买受人过户需交纳的契税，之前房产商办理产权证所交契税与本案无关，同样也无法证明对应的地块和面积；测绘费、信息服务费、工本费等的真实性无法确认，且有多次测绘，复印的工本费由原告承担没有依据，故与本案无关；对印花税的关联性有异议，无法证明费用用于可预售面积；对他项权证的工本费有异议，提出该部分费用是为办理抵押而产生，与本案无关。对证据3无异议。对证据4真实性、合法性、关联性无异议，认为由此可知被告2008年11月3日申领预售证。对证据5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为应有补充协议（一），且对证明内容也有异议。对证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，提出交房时已进行测绘，实际面积也已补差，重复测绘费用不应由原告承担。本院仅对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
依据杭土合字（2004）70号《土地使用权出让合同》，景园房产取得“香槟之约”项目地块。根据规划，该合同项下B宗地（香槟之约园A、B、C幢）的规划条件为“地块性质为公共设施用地，可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出售，只能出租，并面向拱墅区工业功能区块职工服务”。景园房产将“香槟之约园”建成后，以“使用权买卖”的名义，向公众进行销售。
2005年12月20日，鸿鹄公司与景园房产签订《房屋使用权买卖合同》四份，合同内容为：第二条，房屋使用权买卖总原则。买受人一次性向出卖人购买第三条所指房屋的土地使用权期限内的使用权。买受人依法享有该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利。第三条，本使用权买卖所指的房屋为香槟之约园A幢1单元102、103室，建筑面积分别暂定为47.83、51.08平方米，以及A幢10单元1010、1011室，建筑面积分别暂定为38.58平方米、40.73平方米。第八条，出卖人应当在2006年10月31日前，将房屋交付给买受人使用。合同还约定了其他内容。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：第一条，双方已经签订香槟之约园楼盘房屋使用权买卖合同，买受人一次性向出卖人购买合同约定的该房屋的土地使用权期限内（终止日期：2054年8月17日）的使用权。出卖人保证买受人依法享有该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利。第三条，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证，办理时买受人必须予以协助并承担过户的一切税费。
对于以上合同，由景园房产委托律师进行见证，由律师与买受人制作了《律师见证谈话笔录》。
合同签订后，鸿鹄公司依约支付了购房款，景园房产也按约定向鸿鹄公司交付了房屋。
2008年4月30日，景园房产（乙方）与杭州市国土资源局（甲方）签订杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议（二），约定：第一条，根据市政府B20072171号简复单、市规划局杭规简复（2008）101号简复单以及杭规函（2008）30号复函意见，甲方同意《出让合同》项下B宗地（香槟之约园A、B、C幢）切出50套作为廉租房，其余性质明确为公共设施用地，原规划条件“可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出售，只能出租”调整为“取消集体宿舍，设置单身公寓。取消只租不售，可分割出售”。第二条，乙方同意因上述调整向甲方补缴土地出让金，计人民币4602.2072万元。第三条，上述款项乙方同意在本协议签订之日起60天内全部付清。第四条，乙方不能按时支付的，每日按应缴纳费用的千分之一向甲方缴纳滞纳金。合同还约定了其他内容。
景园房产于2008年8月27日支付了该土地出让金46022072元，并支付滞纳金2669280元。景园房产还因此缴纳契税1380662.16元，支付有关测绘及办证费用306969元。
2008年11月3日，景园房产取得杭售许字（2008）第147号《商品房销售许可证》，获许销售“香槟之约园A、B、C幢”房屋。可销售的面积为19102.23平方米。
诉讼过程中，双方当事人均陈述，景园房产取得房屋所有权证后，以部分房屋作为抵押物向银行或个人借款，且因其他债务，南浔法院等司法机关对该地块房屋进行了查封。本案所涉房屋既属于查封范围，也属于被抵押的范围。
鉴于当事人要求办理房屋产权过户手续在目前情况下存在法律和事实上障碍，诉讼中本院向当事人进行了释明，并进行了风险告知，鸿鹄公司表示坚持该诉讼请求。
本院认为：景园房产在向公众销售案涉房屋时，明知房屋不能销售，且未取得《销售许可证》，故应认定其与买受人签订的买卖合同无效，然而2008年景园房产补办了相关手续并获得了销售许可证，合同效力由此得到补正。但是，由于该地块房屋被景园房产设定了抵押，又被法院查封，事实上已无法过户到买受人的名下，且这种情况在可预见的一段时期内都不会发生变化，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。房屋、土地被采取司法强制措施，法律上不能履行过户手续，事实上在解除抵押和司法强制措施前也无法履行，故本院对鸿鹄公司要求景园房产协助办理房屋产权过户登记手续的请求不予支持。鉴于目前合同无法继续履行的状况系由景园房产的过错造成，故对于景园房产的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州鸿鹄电子有限公司与杭州景园房地产开发有限公司于2005年12月20日签订的合同及其补充协议有效；
二、驳回杭州鸿鹄电子有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回杭州景园房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费19200元，减半收取9600元，由杭州鸿鹄电子有限公司和杭州景园房地产开发有限公司各负担4800元。反诉案件受理费4526.5元，由杭州景园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 周 蓓
审判员 陈颖浚
审判员 洪 影
二〇一〇年十月十四日
书记员 夏叶芸