广东省佛山市禅城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0604执异230号
异议人（案外人）广州嘉耕智能科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心15号楼510房之二，统一社会信用代码91440101050600549Q。
法定代表人刘家成。
委托代理人吴文兴，广东康格律师事务所律师。
委托代理人庞狄堃，广东康格律师事务所实习律师。
申请执行人招商银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路12号（1-4层、7-9层），统一社会信用代码91440600778334079C。
负责人杨法德。
被执行人广州伟瑾新材料科技股份有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心15号楼509房之二，组织机构代码59619169-5。
法定代表人何瑾。
被执行人广东天扛雨路节能科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号番禺节能科技园内天安总部中心15号楼510房之一，组织机构代码56979646-1。
法定代表人刘五洲。
被执行人刘露，男，汉族，1973年4月28日出生，住惠州市惠城区。
被执行人何瑾，女，汉族，1983年12月11日出生，住惠州市惠城区。
本院在执行招商银行股份有限公司佛山分行与广州伟瑾新材料科技股份有限公司（以下简称伟瑾公司）、广东天扛雨路节能科技有限公司（以下简称天扛雨路公司）、刘露、何瑾金融借款合同纠纷案过程中，案外人广州嘉耕智能科技有限公司（以下简称嘉耕公司）向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
异议人称：法院在执行（2016）粤0604执3897号案件过程中，拟对何瑾所有位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心15号楼510房（以下简称510房）进行拍卖。异议人与何瑾签订的《物业租赁合同》确实真实存在，且合法有效，并已在工商局备案登记，无法定解除事由，合同应继续履行至租期届满。异议人长期租赁涉案房产作为办公场所，工商登记信息也证明此前已租赁涉案房产作为经营办公场所。法院在没有切实查明异议人存在租赁关系的情况下，草率否定该租赁关系，进而不采纳异议人带租拍卖的申请。异议人此前已投入大量资金进行装修并使用多年，如法院不慎重审查异议人的请求，将影响异议人的正常经营，损害异议人的合法权利。为此，请求法院对涉案房产带租拍卖。
异议人嘉耕公司对其主张，向法院提交了刘露与何瑾2012年7月11日签订的《物业租赁合同》，根据该合同约定，刘露租赁何瑾名下的510房（面积275.82㎡），期限至2030年9月17日止，每月租金6896元（从2012年9月18日起算，每三年一期支付，每期按比例递增）。合同还约定办理登记备案的合同与该合同不一致的，以该合同的约定为准。同年9月18日广州嘉耕电子科技有限公司（法定代表人刘露）与何瑾签订了《广州市番禺区房屋租赁合同》，按照该合同约定，异议人租赁510房之二，面积138.1㎡。2013年1月1日起计算租金，月租3453元，租赁期限至2018年12月31日止，租金按月支付。该合同于2012年9月27日办理了备案登记，登记备案号为：穗（番）租登2012D1300302226号。
申请执行人辩称：异议人嘉耕公司提供的《物业租赁合同》是被执行人何瑾与被执行人刘露签订，嘉耕公司不是租赁合同的一方当事人，其无权提出带租拍卖请求。
根据市场情况，番禺天安总部写字楼的真实租赁价格在40元/平方米至65元/平方米之间，但异议人提交的租赁合同明显低价，为25元/平方米，且租期长达18年，明显不符合真实市场交易情况，严重损害抵押人利益。同时，异议人与广州珂纳偲生物技术公司、广州美如虹照明科技有限公司提交的租赁合同，在合同租期和租金上完全相同，三个独立主体资格的公司如此高度契合的行为明显违反交易习惯。何瑾的行为严重违反了双方在《最高额抵押合同》第9.2条“未经甲方书面同意，乙方不得转移、出租、再抵押或以其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物”的约定。
综上所述，何瑾、刘露均为本案被执行人，嘉耕公司、美如虹公司、珂纳偲公司均为两人的实际控制人公司，其故意伪造前述《物业租赁合同》，属于恶意串通阻挠法院执行。为此，请求法院驳回异议人的请求。
经审查查明：本院于2015年7月9日受理原告招商银行股份有限公司佛山分行与伟瑾公司、天扛雨路公司、刘露、何瑾金融借款合同纠纷一案。审理查明，2013年9月25日原告与被告伟瑾公司签订《授信协议》。同日，原告还分别与被告刘露、何瑾签订了两份《最高额抵押合同》，约定两被告分别提供其名下的房地产（包括涉案房产）作为伟瑾公司在2013年9月25日至2018年9月24日期间与原告债务的抵押担保。根据授信协议，2013年9月30日原告与伟瑾公司签订了《借款合同》，由原告向被告伟瑾公司提供贷款2300万元，借款期限36个月。借款合同签订后，原告依约向伟瑾公司发放了贷款2300万元。2015年11月14日，本院对上述案件作出（2015）佛城法民三初字第2218号民事判决，判令被告伟瑾公司在判决生效之日起十日内向原告偿还借款本金2200万元及利息，并负担原告律师费用25万元；被告天扛雨路公司对上述债务承担连带清偿责任；原告就上述债权对被告何瑾、刘露提供抵押的房地产分别在最高额本金1778万元和775万元及利息、罚息、复息、律师费范围内享有优先受偿权。被告伟瑾公司对判决不服，提起上诉。佛山市中级人民法院审理后作出（2016）粤06民终1394号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决于2016年3月30日生效。
因被告未能履行生效判决确定的义务，原告遂向本院申请执行，本院以（2016）粤0604执3897号立案执行。执行过程中，本院发出公告，拟对涉案房产进行评估、拍卖，责令房产的所有人及其他使用人在期限内迁出。2016年9月5日，本院作出（2016）粤0604执3897号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人何瑾名下的涉案房产。
另查明，509房与510房均登记在被执行人何瑾名下，为厂房用途，建筑面积分别为230.93㎡和275.82㎡。现场勘查，两房打通使用。被执行人天扛雨路公司工商登记的经营场所登记为510房之一，510房之二是异议人目前登记的经营场所。
再查明，2017年9月18日广州嘉耕电子科技有限公司（法定代表人刘露）与何瑾签订了《广州市番禺区房屋租赁合同》，按照该合同约定，异议人租赁510房之二，面积138.1㎡。2013年1月1日起计算租金，月租3453元，租赁期限至2018年12月31日止，租金按月支付。该合同于2012年9月27日办理了备案登记，登记备案号为：穗（番）租登2012D1300302226号。
本院认为，虽然异议人的原法定代表人刘露与被执行人何瑾签订的《物业租赁合同》约定异议人租赁的是510房，面积230.93㎡，且合同也约定如与登记备案的租赁合同不一致的，以物业租赁合同为准。但根据其后双方签订的且登记备案的《广州市番禺区房屋租赁合同》约定，异议人实际租赁的是510房之二，面积为230.93㎡，其营业执照登记的经营场所也载明为510房之二。据此，本院认定510房并非全部由异议人租赁使用，异议人实际租赁使用的面积仅为230.93㎡（即510房之二），其余部分为被执行人天扛雨路公司使用（即510房之一）。由于510房之二部分在抵押给申请执行人前已经租赁给异议人使用，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，本院在拍卖、变卖该部分房产时，应采取带租约拍卖或变卖。异议人的异议理由部分成立，本院予以支持，其他异议请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
对被执行人何瑾名下位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心15号楼510房之二带租拍卖。
驳回异议人广州嘉耕智能科技有限公司的其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人异议之诉。
审判长 苏毅清
审判员 吴小明
审判员 丁保国
二〇一七年九月十五日
书记员 廖 旋