北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0117民初5932号
原告（反诉被告）：常稳，男，1938年2月11日出生。
委托诉讼代理人：常春生（原告之子），北京市平谷区平谷镇居民。
委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。
被告（反诉被告）：康树新，男，1969年4月6日出生。
委托诉讼代理人：徐凤华，女。
被告（反诉原告）：李淑珊，女，1972年4月16日出生。
委托诉讼代理人：许传辉，北京市索邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）常稳与被告（反诉被告）康树新、被告（反诉原告）李淑珊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常稳的委托诉讼代理人常春生、马金升，被告（反诉原告）李淑珊及其委托诉讼代理人许传辉到庭参加了诉讼。被告（反诉被告）康树新经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）常稳向本院提出诉讼请求：1、李淑珊向康树新返还位于平谷区平谷镇×村×街×号房屋，康树新向我返还位于平谷区平谷镇×村×街×号房屋，我向康树新返还购房款2.6万元。事实和理由：1995年6月，我与康树新达成房屋买卖协议，将位于平谷区平谷镇×村×街×号的房屋出卖给康树新，售价2.6万元。康树新支付购房款后，我交付了房屋。2001年11月10日，康树新与李淑珊达成房屋买卖协议，将平谷区平谷镇×村×街×号房屋以2.2万元的价格卖给李淑珊，现该房由李淑珊占有使用。2016年3月31日，平谷区人民法院作出（2016）京0117民初1068号民事判决书，判决确定我与康树新之间买卖平谷区平谷镇×村×街×号房屋的合同无效；康树新与李淑珊之间买卖平谷区平谷镇×村×街×号房屋的合同无效。依据该判决，李淑珊失去了取得该房屋所有权的依据，因合同无效而取得的财产应当返还给我。
被告（反诉被告）康树新辩称：我买完涉案房屋后增建了锅炉房、棚子，还安装了暖气，且我买房的时候支付购房款2.6万元，卖房时收取购房款2.2万元，还赔了几千块钱。综上，我要求将这部分款项返还给我，其他问题与我无关。
被告（反诉原告）李淑珊辩称：第一，涉案房屋经过我的维修、翻建，且经过了这么长时间，已经升值了，如果原告要回房屋，应按照现在的市场价值补偿我，且我对涉案房屋进行翻修、翻建的费用，也应返还给我。第二，我是从康树新处购买的房屋，我针对的是康树新，不是原告。第三，涉案房屋我正在居住使用，原告要求我返还房屋，得解决我的居住和养老问题。第四，对于康树新要求返还差价款的问题，应该由原告承担，与我无关。
被告（反诉原告）李淑珊向本院提出诉讼请求：1、反诉被告常稳返还我购房款2.2万元、赔偿我原房及添附部分的价值折价补偿共计30万元，信赖利益损失的赔偿117.1万元（包括土地价值100万元、缔约损失17.1万元）、有线安装0.15万元，电话安装0.1万元，电表增容0.05万元，柿子树两棵0.1万元，修门口路款0.3万元，上述款项共计150万元，并由反诉被告康树新承担连带责任；2、反诉案件受理费由反诉被告常稳负担。事实和理由：2001年11月，康树新与我签订房屋买卖合同，将位于平谷区平谷镇×村×街×号房屋出卖给我。此前康树新从常稳处购买此房。由于法院判决确定我与康树新之间买卖平谷区平谷镇×村×街×号房屋的合同无效，及康树新与常稳之间买卖平谷区平谷镇×村×街×号房屋的合同无效，故此要求常稳返还房款并赔偿经济损失，鉴于争议的房屋已经升值，常稳严重违背诚信原则，应当赔偿我上述损失。
原告（反诉被告）常稳辩称：反诉原告李淑珊的主张过高，我同意按照评估价格对反诉原告李淑珊所述的装修、翻建部分进行补偿。
被告（反诉被告）康树新未答辩。
本院经审理认定事实如下：1984年，经原平谷县×人民公社审批，常稳获得本案涉案房屋宅基地使用权，后其在此建设北正房四间半、西厢房两间。1995年6月，康树新与其妻子徐风华与常稳达成房屋买卖协议，以2.6万元的价格从常稳手中购买涉案房屋。2001年11月10日，康树新作为立契人，与李淑珊达成买卖契约，以2.2万元的价格将涉案房屋卖与李淑珊，后李淑珊在此居住使用(现给付他人使用)。2016年1月19日，常稳诉至本院要求确认两份合同的效力。2016年3月31日，本院作出（2016）京0117民初1068号民事判决书，判决：常稳与康树新之间买卖平谷区平谷镇×村×街×号房屋的合同无效；康树新与李淑珊之间买卖平谷区平谷镇×村×街×号房屋的合同无效。现该判决已发生法律效力。
庭审中，常稳与李淑珊对于涉案房屋南院墙水管问题作价3000元。
经本院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司评估，位于平谷区平谷镇×村×街×号宅基地区位补偿价112665元、房屋重置成新价109134元、附属设施、装修价41870元、评估总价263669元。
评估报告出具后，李淑珊不认可评估结果，其认为鉴定依据中的区位补偿价仅设计用于拆迁安置，不适用于本案，并认为房屋重置成新价、附属设施、装修价过低，坚持要求按照重新按照市场价值进行评估。
为此，本院电话联系包括北京中建华房地产土地评估有限责任公司、北京市国盛房地产评估有限责任公司等在内的25家北京法院司法鉴定拍卖委托管理平台中的入围机构，上述机构均以涉案房屋不能上市交易，没有市场价等为由表示无法按照市场价值进行评估。
本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。根据已生效的法律文书，常稳与康树新之间的房屋买卖合同、康树新与李淑珊之间的房屋买卖合同均被确认无效，且两份协议自始无效，各方应互为返还依据两份协议取得的财产，李淑珊应向康树新返还涉案房屋，康树新应向常稳返还涉案房屋，常稳应向康树新返还购房款，并根据过错程度承担相应的赔偿责任。故对于常稳要求返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。鉴于康树新早已将涉案房屋转让给李淑珊，并不再实际占有涉案房屋，故本院确定李淑珊直接将涉案房屋返还给常稳、常稳直接将赔偿款给付李淑珊。
因李淑珊反诉赔偿损失，故本院对其购买涉案房屋给其造成的损失一并处理。涉案房屋目前未涉及拆迁，没有相应的补偿标准，且经本院与25家北京法院司法鉴定拍卖委托管理平台中的入围机构联系，上述机构均表示无法按照市场价值进行评估，故本院以北京宝孚房地产评估事务所有限公司的评估结果作为最终评估结果。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，常稳应参照评估结果给付李淑珊房屋重置成新价、附属设施、装修价并赔偿信赖利益损失费。关于过错责任的划分，因常稳对外转让涉案房屋违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在李淑珊居住多年且对房屋进行增建、修缮后,又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，本院确定常稳承担70%的责任；李淑珊未经主管部门批准而购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，故确定李淑珊承担30%的责任。李淑珊反诉请求常稳给付购房款及添附部分价值，因原购房款已给付多年，无再返还之必要，故本院结合评估结果中的房屋重置成新价确定返还数额,添附部分价值应予支持，但李淑珊主张过高，本院依评估结果以及双方作价结果予以确定；李淑珊反诉请求常稳给付的信赖利益损失，本院应予支持，但李淑珊主张过高，本院根据导致合同无效的过错责任程度，并结合评估报告中的区位补偿价予以确定；李淑珊反诉请求常稳给付有线安装款、电话安装款、电表增容款、柿子树两棵补偿款、修门口路款、南院墙水管等损失合理，本院予以支持。至于康树新主张的购房损失以及添附损失，鉴于其基于自愿原则出售房屋及附属物，现其再行主张损失没有道理，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李淑珊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）常稳返还并腾退位于北京市平谷区平谷镇×村×街×号的现有房屋；
二、原告（反诉被告）常稳于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）李淑珊房屋重置成新价和附属设施、装修价补偿款、信赖利益损失等款共计239869.50元；
三、驳回原告（反诉被告）常稳、被告（反诉被告）康树新、被告（反诉原告）李淑珊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费5000元，由原告（反诉被告）常稳负担（已交纳）。
本诉案件受理费225元及其他诉讼费260元，由被告（反诉原告）李淑珊负担（已交纳）；反诉案件受理费18300元，由被告（反诉原告）李淑珊负担12000元（已交纳），由原告（反诉被告）常稳负担6300元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张志满
人民陪审员 刘亚芬
人民陪审员 刘 宝
二〇一七年八月三十日
书 记 员 张 静