广东省梅州市梅江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅江法民三初字第53号
原告（反诉被告）罗松，女，成年，住址：梅江区江南。
被告（反诉原告）张柳香，女，成年，地址：梅江区三角镇。
委托代理人熊澄庚，男，成年，住梅江区三角镇。
第三人汤唐云，女，成年，住梅江区五洲城。
第三人熊小梅，女，成年，香港户口，住东莞市东城区。
第三人熊乐员，男，成年，住梅江区三角镇。
第三人熊松员，男，成年，住深圳市罗湖区。
上述第三人委托代理人熊澄庚，男，成年，住梅江区三角镇。
原告（反诉被告）罗松诉被告（反诉原告）张柳香，第三人汤唐云、熊小梅、熊乐员、熊松员租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗松，被告及第三人的委托代理人熊澄庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年1月11日向被告承租位于梅江区三角镇泮坑村的“竹林小院”食府，原双方议定的租期为三年。后在2013年3月31日，原告与被告双方共同商议，提前终止了原租约并签订了提前终止原租约的协议。协议约定被告暂扣原告押金贰万元，双方约定在原告缴清其承租“竹林小院”食府期间产生的各项费用后，被告须在2013年4月30日前将押金归还原告，如有违约须支付对方违约金贰万元整。原告按照协议，在约定时间之前已经将“竹林小院”食府在原告承租期间所产生的所有费用全部缴清，但在向被告要求归还押金时，被告拒不退还，后原告多次向被告要求退还押金，被告仍未退还。原告为维护合法权益，向法院起诉请求判令：1、被告张柳香归还原告押金贰万元整及逾期归还押金所产生的利息；2、被告张柳香支付原告违约金贰万元整；3、由被告承担本案一切诉讼费用。
原告提交的证据有：原告身份证、押金收据、纳税凭证、电费发票、电话费发票、解约协议、出租合同（以上除原告身份证外均为原件）等以证明其诉请。
被告张柳香答辩称，原告起诉无事实和法律依据，答辩人没有任何违约的地方，相反，不论在履行解约协议，还是在履行出租合同中，原告都存在违约行为：1、原告存在拒绝配合答辩人，到银行办理取消原对公账户的违约行为；2、原告未按约缴清2013年3月31日前其应缴纳土地使用税合计1125元的违约行为。纵使原告履行了上面两点约定，押金也应扣除答辩人设施维修费用，原告要求全部退回是错误的，且因原告违约行为，给答辩人造成了重大的经济损失合计29418.5元。原告违约在先，答辩人非但不用支付违约金，更不用退还押金，两者相抵，原告还应支付答辩人损失9418.5元，并对答辩人承担2万元的违约金。因此请求法庭驳回原告诉请，以维护出租人的合法权益。
第三人辩称，与被告的答辩意见一致。
被告（反诉原告）张柳香反诉称，2013年3月31日，经协商，反诉原告与反诉被告提前解除了《出租合同》，并为此签订了《解约协议》，约定反诉被告在缴清承租期间所有应缴的税费、设施维修费用等后，反诉原告将押金2万元退回，如有违约须赔付对方2万元违约金。但解约协议签订后，一、反诉被告不配合反诉原告到银行办理取消原对公账户，导致反诉原告只能强行挂失反诉被告原对公账户中的私人印鉴，用去20元费用，且因其不配合，导致反诉原告不能在解约协议约定的2013年4月30日前取消原对公账户，不得不应新承租人的要求减半收取2013年4、5月的租金，损失了11000元；二、反诉被告未按解约协议缴清其承租期间应缴的所有费用，拒绝缴交2013年1-3月的土地使用税合计1125元。根据解约协议，反诉被告应全面完成协议约定内容，反诉原告才将押金退回，且当中还应扣除设备维修费用（解约协议预计7-9千元）。反诉被告上述两点行为，违反了解约协议的约定，其无权要求反诉原告退回押金，还应承担由此给反诉原告造成的经济损失及承担违约责任。因反诉被告未按原出租合同的约定将食府打扫干净，对损坏设备未按价赔偿或负责修复，对近600平方米的绿化未维护修剪等，造成反诉原告多支付了本应由反诉被告承担的费用11973.5元，包括打扫、清洗食府5873.5元，修复损坏设施4300元，修剪、补种植物1800元。因反诉被告违约，依法应承担由此给反诉原告造成的损失，并承担2万元的违约责任。反诉原告为维护合法权益，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告经济损失29418.5元（包括挂失印鉴费20元、租金损失费11000元、土地使用税费1125元、固定设施维修费用5300元、打扫清洗费用5873.5元、修复损坏丢失等设施费用4300元、绿化费用1800元）；二、反诉被告支付违约金2万元；二、由反诉被告承担反诉费用。
被告张柳香答辩和反诉提交的证据有：收费凭证、公司印鉴卡、税收转账专用完税证、设施维修费用清单、收款收据、送货单、损坏设备清单、证人证言、送货单、出仓单、清洗材料清单、修剪花草工人工资单、出租合同、补充协议、相片等予以证实其答辩意见和反诉请求。
原告（反诉被告）辩称，原告有配合被告去银行办理对公账户的取消，由于银行原因未在约定的时间内取消对公账户，且对公账户的取消或变更只有被告才可以办理，解约协议也没有约定具体由谁去取消。土地使用税在承租期间是由原告自愿缴交，但按有关规定应由土地所有权人缴交，且每年年底才缴交一次，在3月份解约时，原告无法缴纳，双方也无约定由谁缴纳该项费用。对被告反诉请损失，双方在解约时约定的固定设施维修费在7000元-9000元之间，被告称固定设施维修费用去5300元，原告可以承担，其余损失与原告无关，解约时双方已经交接清楚。
经审理查明：2011年1月1日，甲方熊兰彬、张柳香（被告）与乙方（原告）罗松签订一份《出租合同》，约定：甲方现有一处竹林小院食府出租，乙方经充分了解，承租该竹林小院食府用于经营饮食生意，食府地点位于梅州市梅江区泮坑大道中段；双方议定租期为三年，即从2011年1月11日至2014年1月10日止；出租价格：饭店以第三年逐年递增的方式计算，第一、二年每月租金人民币为玖仟捌佰元（￥9800元／月），第三年每月租金按市价递增百分之陆至百分之拾，每月租金于当月5号以前汇至甲方指定的银行账户或现金付款；乙方在经营过程中必须守法经营，自觉缴交一切面向该竹林小院收取的各项税收费用、工商费、水费、电费等相关费用；签订合同时乙方付人民币捌万捌仟元（￥88000元）作为食府店租及设施押金，其中贰万元（￥20000元）作为租食府押金，陆万捌仟元（￥68000元）作为食府设施押金。乙方租约期满交回食府时必须缴清水费、电费、各项税收费、工商费等相关费用，打扫干净后无损坏物品时退还给甲方；如有损坏设备，乙方按价赔偿给甲方或负责修复等内容。
2013年3月31日，甲乙双方经协商提前解除《出租合同》，并签订一份《解约协议》，达成协议如下：1、原乙方向甲方承租的竹林小院食府于2013年4月1日起终止原租约（原对公账户须在2013年4月30日前取消）；2、甲方退回乙方原交付的承租押金贰万元整及设备押金陆万捌仟元整（共计捌万捌仟元整），甲方于2013年4月1日先退还乙方押金陆万捌仟元整；3、甲方补偿给乙方在承租期间对间对竹林小院食府后期投资叁万柒仟叁佰元整，于2013年4月1日付清给乙方；4、乙方剩余贰万元食府押金暂不退还，待乙方缴清竹林小院食府2013年3月31日前产生的水电费及电话费及工商税务费等所有费用，以及甲方对竹林小院食府固定设施作维修（维修费用定在柒仟元至玖仟元以内）后再行退还乙方（期限为一个月，即须在2013年4月30前退还给乙方）；5、乙方对竹林小院食府的经营期限至2013年3月31日终止，在2013年3月31日前竹林小院所发生的债权债务均由乙方负责，2013年3月31日后竹林小院所发生的各项事宜均与乙方无关；6、此协议一经签订立即生效，双方均须按照此协议执行，如有违约须赔付对方违约金贰万元整；7、此协议在2013年4月30日前双方履约完与原承租协议一并终止。甲乙双方在上述《出租合同》及《解约协议》上签名。
解约协议签订后，原告于2013年4月2日缴纳了有关营业税、个人所得税等费用，于2013年4月4日缴纳了电话费，于2013年4月16日缴纳电费。经查，2013年1-3月份的土地使用税1125元已由被告缴纳。后原告向被告主张退回押金，双方发生纠纷，原告遂于2014年1月23日向法院提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见并提出上述反诉请求。
另查明，熊兰彬在《出租合同》签订后于2011年3月去世。本院依法追加了熊兰彬的法定继承人：汤唐云（熊兰彬之妻）、熊小梅（熊兰彬之女）、熊乐员、熊松员（熊兰彬之子）作为第三人参与本案诉讼。被告及第三人的委托代理人熊澄庚，与熊兰彬为爷孙关系。
庭审中，被告称《出租合同》及《解约协议》上“熊兰彬”签名均为熊澄庚代签，在《出租合同》及《解约协议》上有熊兰彬的名字，是因为承租场所土地使用证上登记名字是熊兰彬，土地使用证虽登记为熊兰彬的名字，但该土地实由被告夫妻购买并一直管理使用，承租期间租金由被告收取，对本案纠纷的一切权利义务由被告承担。第三人对被告的意见无异议，认为该竹林小院食府拥有人及实际管理使用人均为被告，租金也由被告收取，原、被告之间产生的租赁纠纷与第三人无关。
经质证，被告对原告提交的由银行工作人员签名的情况说明有异议，认为即使银行没办法注销对公账户，也是因为原告没有提交私人印章，所以没办法办理注销变更手续，对其他证据的三性无异议。原告对被告提交的证据，认为在解约时双方对设施维修费用已有约定，其余与原告无关。
本院认为，原、被告之间签订的《出租合同》及《解约协议》，是双方自愿真实的行为，未违反有关法律禁止性规定，应予确认。
因在《出租合同》及《解约协议》中，出租方均有“熊兰彬”的名字，本院依法追加熊兰彬的法定继承人为第三人参加诉讼后，经查“熊兰彬”签名均为代签，且在履行合同过程中，实际管理租赁物及收取租金等的权利义务，一直由被告张柳香承担，第三人在本案租赁合同纠纷中并未实际享有权利，故第三人在本案中也不予承担相应的义务。
现本案争议焦点是双方在履行《解约协议》中的是否构成违约，及对原告请求、被告反诉请求能否得到支持的问题。
关于违约问题，双方在《解约协议》中约定，原告应在约定时间内缴清有关的水电费、电话费及工商税费等，解约协议签订后，原告缴清了承租期间的水电费、电话费、营业税、个人所得税、城建税等费用，基本能按约履行协议。关于双方争议对公账户的取消，原告是否违约的问题，协议中对公账户如何取消，由谁去办理取消，双方并没有明确的约定，不能就此认定原告的违约行为。关于土地使用税如何缴纳，双方也无具体约定，但鉴于承租期间一直是由原告进行缴交，对2013年1-3月份的该项费用，在解约后原告理应缴纳清楚，但原告未再进行缴交，存在有一定的过错行为。《解约协议》约定的履行期限到期后，原告认为被告未退回押金的行为是违约行为，因在约定的期限内，双方对约定的有关固定设施维修费用等未能协商解决好，导致纠纷的发生，双方都有一定的过错。以上鉴于双方在履约过程中都存在有一定的过错行为，对各自的过错，应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付违约金2万元、被告反诉要求原告支付违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。
对原告要求被告退回押金2万元及被告反诉要求原告支付损失29418.5元的请求能否支持的问题。原、被告经协商自愿签订《解约协议》，协议对双方具有约束力，双方均应按约履行。协议中约定待原告缴清竹林小院食府2013年3月31日前产生的水电费、电话费及工商税务费等，及被告对竹林小院食府固定设施作维修（维修费用定在柒仟元至玖仟元以内）后再行退还被告，现原告缴清了承租期间的有关水电、电话及工商税务等费用，但对在解约协议中约定的固定设施维修费用，双方未能协商解决好，现被告反诉要求原告支付固定设施维修费用5300元、修复损坏设施费用4300元，从被告提交的维修清单及收款收据显示，设施损失维修费用超过双方约定的范围，但该证据并不足以证实实际的维修费用，考虑到设施经使用后会存在一定的损耗，且对该损失双方也有约定，按当今市场经济，原告应在约定范围内并在合理价格上予以补偿设施维修费用8000元给被告，对被告的反诉请求设施维修费用在8000元内予以支持。对被告反诉的其他损失，因原告在解约即2013年3月31日前退出租赁场所时，双方对租赁物及有关的设施物品进行清点后，原告将钥匙交还给被告，并对有关的设施维修费用进行了约定，现被告反诉原告支付其他损失，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
综上，扣除原告应缴纳的2013年1-3月份土地使用税合计1125元，固定设施维修费用8000元，被告应退回押金款10875元给原告。对原告要求被告支付逾期归还押金的利息请求，因双方对此无约定，本院不予支持。对原、被告各自的辩称意见，合理部份予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张柳香应在本判决生效之日起10日内退回押金款10875元给原告（反诉被告）罗松。
二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，反诉费518元，合计1318元，由原告承担659元，由被告承担659元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判长 刘育平
审判员 曾士芳
审判员 赖志明
二〇一四年五月十九日
书记员 陈 悦