贵州省榕江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民初字第49号
原告赖启春，男，1968年10月20日生，汉族，初中文化，个体户。
委托代理人朱律，古州法律事务法律工作者。
被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司。
地址：榕江县古州西路。
法定代表人郭木土，该公司总经理。
委托代理人陈光霖，系该公司员工，管理内勤。
委托代理人梁慧敏，系该公司法务。
原告赖启春诉被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理后，依法由审判员杨再植适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖启春及其委托代理人朱律、被告榕江县海鑫房地产开发有限责任公司委托代理人陈光霖、梁慧敏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告赖启春诉称，2010年3月31日，我、被告在签订三份《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的“古榕名苑”第8幢1单元1、2号门面和101号住房卖给我，建筑面积分别为60.54、90.19、135.12平方米，房屋款分别为848850元、1264488元和247454元。房屋价款我已全部付清。双方在合同第八条约定2010年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给我，如果逾期交房，被告将承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，被告商品房实际验收合格时间是2011年12月15日，故推定交房时间为2011年12月15日，被告逾期交房345天，被告的行为已构成违约，应当承担已付房款日万分之一的违约金。因此起诉至法院，请求判令被告支付原告交房的违约金81447元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，导致延期交房原告有自身原因。为此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、商品房买卖合同复印件三份，证明原、被告签订合同内容及其违约的条款；
2、收据复印件三份，证明原告已付清房款
3、验收纪要复印件一份；证明2011年12月14日当时验收未通过；
4、关于逾期交房的说明，证明原告诉求未超过诉讼时效；
5、营业执照、法人变更书复印件各一份，证明被告主体适格。
被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、合同，证明双方合同的基本内容；
2、验收结论，证明房屋已经通过验收；
3、个人借款凭证，证明原告借款到帐的时间；
4、各种费用缴付情况清单、水电开户费收据，证明2011年9月2日交房钥匙给原告；
5、物业公司交钥匙给原告的单子，证明交钥匙的时间。
本院依原告申请指定贵州省测试司法鉴定中心、贵州警官职业学院司法鉴定中心对原告提供的《关于部分业主反映交房问题的一一回应》证据上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”一枚公章的真实性进行鉴定，两家鉴定机构均作出《司法鉴定意见书》，证明《关于部分业主反映交房问题的一一回应》证据上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”与《送检样本》上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”印文均是同一枚印章所盖印文。
经庭审质证，被告对原告提交的1、2、5号证据无异议，对于3号证据真实性有异议，认为法律并没有规定通过综合验收才能交付房屋；对于4号证据真实性有异议，不能证明原告主张过。原告对被告提交的1、3号证据无异议，对2号证据有异议，这份证据不能证明整栋商品房已验收合格，也无住建局的盖章；对4号证据有异议，不是这种情况，是物业公司交钥匙给我的；对5号证据有异议，与事实不符，因为没有原告出具收到被告多少把钥匙。原、被告对贵州省测试司法鉴定中心、贵州警官职业学院司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》均无异议。
本院对于原、被告都无异议的证据，予以认定；对于原告提交的3号证据，因无榕江县住房和城乡建设局的盖章和相关人员的签字确认，无法核实该份证据的真实性，本院不予采信；对于原告4号证据，因《司法鉴定意见书》认为该证据上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”与《送检样本》上所盖“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司”印文均是同一枚印章所盖印文，且原、被告对《司法鉴定意见书》鉴定意见无异议，本院应当采信；对于被告提交的2号证据，因有施工单位、监理单位、设计单位、建设单位及质量监督单位的盖章和相关人员的签字确认，该份证据能证明被告该工程已竣工验收合格，本院应当予以采信；对于4、5号证据，因原告承认是物业公司把房屋钥匙交给原告，本院对该事实应当予以确认。
经审理查明，原、被告于2010年3月31日签订三份《商品房买卖合同》，被告将其开发的“古榕名苑”第8座1层1、2号门面和第8座1单元101号住房出让给原告，建筑面积分别为60.54㎡、91.19㎡和135.12㎡，按套（单元）计价，房屋总价款分别为848850元、1264488元和247454元，原告在签订合同后于2010年4月27日分别支付首付款336551元、564620元和72257元，“古榕名苑”第8座1层1、2号门面余款于2011年3月11日在银行签订贷款合同并按揭贷款付清，第8座1单元101号住房余款于2011年1月7日在银行签订贷款合同并按揭贷款付清。原、被告签订的三份《商品房买卖合同》均在第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：逾期交房超过120日后合同继续履行的，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
同时查明，被告通过物业公司于2011年7月9日将“古榕名苑”第8座1单元101号住房交付给原告使用，于2011年9月2日将“古榕名苑”第8座1层1、2号门面交付给原告使用。被告开发的“古榕名苑”商品房验收合格时间是2011年1月15日。被告于2012年11月22日就“古榕名苑”项目验收时间、违约责任等问题向“古榕名苑”各位业主发布了《关于部分业主反映交房问题的一一回应》。
另查明，从原告于2011年3月11日付清“古榕名苑”第8座1层1、2号门面全部房款之日起至被告通过物业公司于2011年9月2日将“古榕名苑”第8座1单元101号住房给原告使用之日止，该期间共计171天；于2011年1月7日付清“古榕名苑”第8座1单元101号住房全部房款之日起至被告通过物业公司于2011年7月9日将“古榕名苑”第8座1层1、2号门面交付给原告使用之日止，该期间共计182天。现双方合同已履行完毕，原告以被告逾期交房345天，其行为已构成违约为由，向本院提起诉讼，请求判令被告支付原告交房的违约金81447元，本案的诉讼费用由被告承担。案经调解未果。
本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，没有法定无效合同的情形，因此双方签订的合同合法有效，应当受法律保护。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告应当按照合同约定于2010年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，由于双方在合同对付清全部房款约定不明确且没有补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，因此，原告应当于被告把验收合格的商品房交付给原告使用之前付清全部房屋价款，在原告未付清全部房屋价款之前被告有权拒绝交房。因此，被告逾期交房起算时间应当从原告付清全部房屋价款之日起开始计算。原告于2011年3月11日付清“古榕名苑”第8座1层1、2号门面全部房款，被告对“古榕名苑”第8座1层1、2号门面逾期交房171天（从2011年3月11日起至2011年9月2日止）；于2011年1月7日付清“古榕名苑”第8座1单元101号住房全部房款，被告对“古榕名苑”第8座1单元101号住房逾期交房182天（从2011年1月7日起至2011年7月9日止）。因此原告的诉讼请求是不准确的。对于被告提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，因被告于2012年11月22日就“古榕名苑”项目验收时间、违约责任等问题向“古榕名苑”各位业主发布了《关于部分业主反映交房问题的一一回应》，该行为产生了诉讼时效中断的法律后果，从2012年11月22日起开始重新计算诉讼时效至2014年11月22日止（因2014年11月21日为星期日，因此诉讼时效顺延至星期一），因此该辩解意见本院不予采信。经计算，对于“古榕名苑”第8座1层1、2号门面被告应当支付原告违约金36138元［（848850元＋1264488元）×171天×1／10000=36138元］；对于“古榕名苑”第8座1单元101号住房被告应当支付原告违约金4503元（247454元×182天×1／10000=4503元），合计为40641元（36138元＋4503元=40641元）。对于原告提出的请求判令被告支付原告交房的违约金81447元的诉讼请求，通过上述计算，本院予以支持40641元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下：
由被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告赖启春逾期交房违约金40641元。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1836元，减半收取918元，由原告赖启春负担460元，被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司负担458元。
如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 杨再植
二〇一五年一月二十一日
书记员 吴曦晨