安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖10民终133号
上诉人（原审被告）：黄山市涌金房地产有限公司，住所地安徽省祁门县文峰南路原二中体育馆，统一社会信用代码：91341024698987248M(1-1)。
法定代表人：郑建胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢春娥，女，1950年2月8日出生，汉族，小学文化，住安徽省祁门县。
被上诉人（原审原告）：汪日新，男，1970年1月12日出生，汉族，大学文化，住安徽省黄山市屯溪区，系谢春娥之子。
被上诉人（原审原告）：汪月红，女，1968年5月20日出生，汉族，大学文化，住安徽省祁门县，系谢春娥之女。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：方军贵�安徽一飞律师事务所律师。
上诉人黄山市涌金房地产有限公司（以下简称黄山市涌金公司）因与被上诉人谢春娥、汪日新、汪月红房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院2017年12月13日作出的(2017)皖1024民初446号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人黄山市涌金公司的委托诉讼代理人江学真，被上诉人汪日新以及被上诉人谢春娥、汪日新、汪月红的委托诉讼代理人方军贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄山市涌金公司上诉请求：撤销原判，改判驳回谢春娥、汪日新、汪月红的全部诉讼请求，并由谢春娥、汪日新、汪月红承担本案的一、二审案件受理费。事实与理由：案涉《补充协议》和《协议》是在被胁迫下签订的，不是黄山市涌金公司的真实意思表示，且约定的�屋价款超过了房屋市场价格的60%，显失公平，依法应予变更。《协议》约定的日万分之五的违约金过高，原审法院适用有关民间借贷利率标准的规定，对黄山市涌金公司主张调整违约金的请求不予支持错误。
谢春娥、汪日新、汪月红辩称：黄山市涌金公司未提出合法有效的证据证明其变更协议内容的主张。协议约定的房屋价款是按市场价格由双方当事人协商确定的。协议约定违约金亦不存在过高问题。
谢春娥、汪日新、汪月红向一审法院起诉请求：1、判令黄山市涌金公司按房屋收购《补充协议》和《协议》支付购房款178720元；2、判令黄山市涌金公司按《协议》第3条支付2015年8月至2017年5月的房租8800元，2017年6月1日之后的房租继续按每月400元计算至付清全部购房款之日止；3、判令黄山市涌金公司按《协议》第4条约定的日万分之五的标准支�2015年8月1日至2017年5月25日（起诉之日）的违约金69065元，2017年5月26日以后的违约金继续按日万分之五计算至全部付清购房款之日止；4、诉讼费由黄山市涌金公司承担。
原审法院经审理查明：谢春娥的丈夫，汪日新、汪月红的父亲汪润田（即汪运田，2017年6月13日病故）名下的房屋（祁门县××××室）与黄山市涌金公司开发建设的朝阳公馆相邻。2015年初，汪运田因黄山市涌金公司在建的朝阳公馆2#楼系高层楼房，影响其住房的日照，与黄山市涌金公司发生纠纷。2015年3月29日，汪运田与黄山市涌金公司经协商，签订了《补充协议》。黄山市涌金公司用二套已建商品房为兑现房款作抵押。因两套商品房只能用两户业主的名字，该幢楼5户业主经商议后，在2015年8月5日，由汪运田和叶小琴作为代表与黄山市涌金公司签订了两份《商品房买卖合同》。2016年3月8日，黄山市涌金公司又与汪运田在之前的《补充协议》基础上签订了一份包含违约条款的《协议》。该协议约定：黄山市涌金公司回购汪运田的房屋，房屋面积为53.93平方米（每平方米4000元），并向其补偿3000元装修费用，总房款为218720元；黄山市涌金公司于2016年5月付房款的50%，7月份余款全额付清；超期不付款，黄山市涌金公司从2015年8月起每月付房租400元，并从2015年8月1日起按每日万分之五的标准支付违约金等。《协议》签订后，黄山市涌金公司于2016年12月5日向汪运田支付了40000元房款，仍欠购房款本金178720元至今未付。
原审法院认为：双方当事人于2015年3月29日订立的《补充协议》以及2016年3月8日订立的《协议》合法有效，各方均应当按照约定履行自己的义务。黄山市涌金公司主张2015年3月29日的《补充协议》以及2016年3月8日的《协议》应予以变更的意见�无事实和法律依据，不予采信。根据《协议》约定，黄山市涌金公司应自2015年8月1日起按未付房款的日万分之五的标准支付违约金，鉴于违约金按照日万分之五的标准计算未超出相关法律规定，故黄山市涌金公司应按此标准向谢春娥、汪日新、汪月红支付违约金。自2015年8月1日至2016年12月4日，以218720元为基数计算，自2016年12月5日至2017年5月25日，以178720元为基数计算，所得的违约金合计为69065元。2017年5月26日之后的违约金应以178720为基数，按日万分之五计算至房款付清之日止。关于谢春娥、汪日新、汪月红诉请要求自2015年8月起支付每月400元房租的主张，因本案系房屋买卖合同纠纷，黄山市涌金公司在支付违约金后，可不再支付房屋租金，且谢春娥、汪日新、汪月红亦未提供存在房租损失的证据，故对谢春娥、汪日新、汪月红要求支付房租的请求，不予支持。黄山市涌金公司与汪运田、叶小琴签订的《商品房买卖合同》是对房屋买卖价款设定的抵押担保。该合同系双方自愿签订，应属有效合同。但黄山市涌金公司自认在2015年6月25日签订《商品房买卖合同》后，没有办理登记备案手续，故谢春娥、汪日新、汪月红对拟抵押的房屋不享有优先权受偿权。皖建信评（2017）字第2151号《房地产估价报告》系因黄山市涌金公司在诉讼过程中提出评估所作出，谢春娥、汪日新、汪月红不予认可，且双方签订《协议》的时间为2015年3月，当时祁门县房屋交易价格较高，黄山市涌金公司所收购的房屋又处在祁门县的中心地段，结合黄山市涌金公司所建楼房系高层建筑的因素，双方以每平方米4000元价格成交，符合当时房屋买卖行情，因此，对《房地产估价报告》的结论，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第�十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄山市涌金公司给付谢春娥、汪日新、汪月红购房款178720元；二、黄山市涌金公司支付谢春娥、汪日新、汪月红违约金69065元。2017年5月26日之后的违约金以178720元为基数，按日万分之五计算至房款付清之日；上述款项于判决生效后20日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回谢春娥、汪日新、汪月红的其他诉讼请求。案件受理费5115元，由谢春娥、汪日新、汪月红负担1000元，黄山市涌金公司负担4115元。鉴定费2000元，由黄山市涌金公司负担。
二审期间，黄山市涌金公司提交了一张照片打印件，证明其开发的工程由�周边住户阻扰导致多次停工、复工，施工时间长达三年多。谢春娥、汪日新、汪月红质证认为，该证据不是新证据，且与本案无关联性。本院认证认为，该证据不属于新证据，亦不能证明因汪运田户的原因导致其工期延误，不予认定。
本院经审理查明，2015年3月29日，汪运田等人与黄山市涌金公司签订的《补充协议》约定，黄山市涌金公司以4000元/平方米的价格收购汪运田位于祁门县××××室的房屋。皖建信评（2017）字第2151号《房地产估价报告》的估价时点为2017年8月2日，该估价报告确定，祁门县××××室在估价时点的市场价值为138061元，单价为2560元/平方米。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。
本院认为，黄山市涌金公司主张《补充协议》和《协议》是其在受到了胁迫的情况下所签订，但未能提出相应证据证明，该上诉理由缺乏事实依据，不能成立。皖建信评（2017）字第2151号《房地产估价报告》所确定的评估基准日为2017年8月2日，与案涉《补充协议》、《协议》的签订日均不一致，该估价报告的估价结果不能作为认定双方约定的购房价款过高的依据。黄山市涌金公司在其开发的朝阳公馆2#楼的建设中，因日照问题与汪运田发生纠纷，黄山市涌金公司为解决纠纷，从而最大化实现其商业利益，即使以高于一般市场价格收购案涉房屋，亦不构成显示公平。双方当事人在协议中约定的违约金的计算标准为日万分之五，该标准在合法的民间借贷利率范围内，原审法院予以支持并无不当。
综上所述，黄山市涌金公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维�原判。
二审案件受理费5017元，由黄山市涌金房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 胡泽萍
审判员 戴东辉
二〇一八年三月十二日
书记员 孙 思
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（�）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。