青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终814号
上诉人（原审原告）：向海军，公民身份号码：×××，男，汉族，1970年10月10日出生，无固定职业，住西宁市。
委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××(1-1)），住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘燕，董事长。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
上诉人向海军与上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2836号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭于2017年7月19日公开开庭审理了本案，上诉人向海军的委托诉讼代理人马丽娟、上诉人泰阳公司的委托诉讼代理人郭宗军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
向海军上诉请求:1、撤销西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2836号民事判决书第三、四项;2、依法改判泰阳公司支付违约金3689元；3、依法改判泰阳公司支付已付房款的利息64943元；4、本案的一、二审诉讼费由泰阳公司负担。事实和理由：1、一审判决认定部分事实不清，证据不足。泰阳公司一审中提交（2016）青01民终565号民事判决书，证实判决书中将2011年7月19日西宁市规划局撤销涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的行为定性为不可抗力，一审法院据此认定该份证据的效力，免除泰阳公司支付自交付房款至2014年8月4日的利息错误，因双方合同约定，国家政策、规划等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。实际上泰阳公司并未就此情况于约定30日内告知。2、一审判决将违约金和赔偿损失混为一谈。向海军的诉求是基于合同约定的违约金和巨额资金被占用长达7年的利息损失，原审法院将两项诉求合并，判决支付违约金26264.49元，属适用法律错误。3、原审判决对违约金计算的起止时间未做陈述。
泰阳公司上诉请求：1、撤销西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2836号民事判决；2、一、二审诉讼费由向海军负担。事实和理由：1、《商品房预售合同》未达到解除条件，双方约定2011年8月30日前交房，但西宁市规划局于2011年7月19日给泰阳公司下发通知，撤销了建设用地许可证及建设工程规划许可证，2014年7月10日，泰阳公司书面通知向海军因政府规划变更而延期交房，逾期交房是因政府规划变更而致，符合合同约定的免责条件，本案不适用《商品房预售合同》第九条约定的情形，因此，商品房预售合同未达到解除条件。2、向海军的起诉超过了法律规定的一年除斥期间，根据法律规定，向海军根据《商品房预售合同》第九条约定行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使，即2012年9月30日前行使解除权。3、原审法院调整违约金没有依据，向海军并没有向一审法院提交损失的证据，一审法院将违约金调高没有任何依据。
一审法院认定事实：2011年6月，向海军与泰阳公司签订了一份《商品房认购确认书》，向海军购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸城三层1-2301号商铺一间，面积27.17平方米，单价6787.96元每平米，总价184429元。签订《商品房认购确认书》的当天，向海军即向泰阳公司支付购房定金50000元，泰阳公司出具收据一张。同年7月17日，双方签订了《商品房预售合同》，泰阳公司收回之前双方签订的《订购书》等相关材料，向海军一次性交清剩余房款共计134429元。双方签订的《合同》约定，泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付向海军，《合同》第九条约定，泰阳公司逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，泰阳公司逾期交房时承担向海军已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知，撤消了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给向海军。
一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，向海军履行了支付房款的义务，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而泰阳公司至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达近6年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定的解除条件，故向海军解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补向海军的损失，泰阳公司应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付向海军违约金，向海军对其主张的20000元的损失未提交证据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、向海军与泰阳公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、泰阳公司于本判决生效后十日内退还向海军购房款184429元；三、泰阳公司于本判决生效后十日内支付向海军违约金26264.49元；四、驳回向海军的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，且双方当事人均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本案争议焦点：1、双方签订的商品房预售合同应否解除？2、购房者主张的违约金及利息是否成立，应如何计算？
本院认为，关于双方签订的商品房预售合同应否解除的问题。向海军与泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。向海军依约履行了支付购房款的义务，泰阳公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。泰阳公司的违约行为能否导致合同被解除，根据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、(2)，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”泰阳公司未能交付房屋逾期超过30日，向海军此时享有解除合同权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，向海军应当在解除权发生之日起一年内主张解除合同。本案中向海军主张解除权不是以2012年9月30日之前泰阳公司不能履行交房义务行使解除权，而是在此之后因多次向泰阳公司主张交付房屋，泰阳公司仍不能交付房屋长达数年，且在与涉案房屋同一性质的其它案件中泰阳公司明确表明房屋至今不具备交付条件，应认定泰阳公司确实无法履行合同主要义务，向海军作为履行合同的守约方要求解除合同符合合同法规定，故对向海军主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳公司上诉主张向海军已丧失合同解除权的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同并无不当，理应维持。
依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的”商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此，竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因。因此，泰阳公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付房屋的期限届满的第二日起计算，即违约金应从2011年8月31日起算。上诉人向海军所持合同履行不存在不可抗力,不应扣减免责期限的上诉理由成立，应予支持。同理，泰阳公司主张存在合同约定的不可抗力和政府行为，逾期交房应完全免责的理由与事实不符，应予驳回。
向海军主张解除合同，同时诉求泰阳公司支付违约金3689元、己付房款的利息64943元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，向海军主张解除合同后有权要求赔偿损失,双方虽在合同中约定了违约金的计算标准，但泰阳公司长达六年未予交付房屋，双方约定按”逾期交房时承担已付房款2%的违约金”标准不足以弥补未能交付房屋导致合同被解除造成的损失，但向海军未能提交合同解除后其受到损失的相关证据，一审法院综合考虑泰阳公司根本性违约,向海军受到损失的事实和向海军在合同解除后既主张违约金又要求赔偿已付房款的利息的诉讼请求，参照银行同期贷款利率计算经济损失合理，应予维持。泰阳公司应付向海军违约损失为64071元（从2011年8月31日至2017年4月30日共计2070天）,原审判决对违约损失计算不当,应予纠正。综上，一审判决虽认定事清楚，但对违约损失处理失当，应予纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项，判决如下：
一、维持西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2836
号民事判决第一、二、四项，即向海军与青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还向海军购房款184429元；驳回向海军的其他诉讼请求;
二、变更西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2836
号民事判决第三项为：青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿向海军违约损失64071元。
如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5396元,青海泰阳房地产开发有限公司负担5000元，向海军负担396元；二审案件受理费5396元，青海泰阳房地产开发有限公司负担5000元,向海军负担396元。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员陈志秀
审判员刘红
二○一七年十二月二十六日
书记员保昕欣