北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初11454号原告：李某，男，1979年11月7日出生，汉族，上海浦东发展银行有限公司北京东长安街支行职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘万勇，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，北京市中通策成律师事务所律师。被告：由某，女，1965年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁婕，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恩龙，北京市中闻律师事务所律师。被告：彭某，男，1964年5月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东聚轩律师事务所律师。第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行，营业场所北京市海淀区西直门北大街60号。负责人王晓松，行长。委托诉讼代理人：吕悦，北京市京都律师事务所律师。原告李某（以下简称姓名）与被告由某、被告彭某（以下分称姓名，合称二被告）、第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李某的委托诉讼代理人刘万勇，由某的委托诉讼代理人袁婕、王恩龙，彭某及其委托诉讼代理人ＸＸ，华夏银行的委托诉讼代理人吕悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.确认二被告提出的《解除房屋买卖合同及相关合同通知书》无效；2.判令李某代二被告向华夏银行偿还位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x号房屋的银行贷款，华夏银行协助李某办理上述房屋解押手续；3.判令继续履行李某与二被告签订的《房屋买卖合同》及附件，协助李某办理房屋过户登记手续；4.判令二被告立即腾退北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x号房屋，并将上述房屋交付与李某；5.判令二被告立即向李某支付逾期违约金，违约金以1578万元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2016年2月20日起计算至上述房屋转移登记至李某并实际将房屋交付与李某之日止，暂计至2016年4月19日为473400元。事实和理由：李某与二被告于2016年1月9日签订了关于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x室的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，二被告将上述房屋以1578万元的价格出售与李某。合同签订后，李某按合同约定支付了10万元定金以及400万元购房款。但2016年2月19日李某收到中介公司转来的二被告发出的《解除房屋买卖及相关合同通知书》，二被告以未经共有权人同意为由提出解除合同，李某当即提出异议。由于房价在2016年初大幅上涨，二被告提出解除合同完全为利益驱使，违背了诚信原则。而且签订《房屋买卖合同》时，房屋共有权人已经公证授权委托由某出售房屋，不存在未经共有权人同意的情形。由某辩称，不同意李某的全部诉讼请求。理由如下：一、签订《房屋买卖合同》时，李某是否具备购房资格尚不确定，经在北京市住房和城乡建设委员会网站查询，李某购房资格查询结果为“初步核验通过”，截至2016年5月16日，李某购房资格仍未最终核验通过。二、即使李某具备购房资格，《房屋买卖合同》事实上也已不能履行。2015年4月3日，基于夫妻关系，彭某委托由某办理出售上述房屋的相关手续，《委托书》第3条约定：“代收售房款，并有权代为确定上述房产的售房价格，但售房价格应不低于上述房产所在地房产市场均价”。2015年4月9日，二被告协议离婚，但双方对上述房屋分割尚有争议，因此一直未办理该房屋的过户手续。在签订《房屋买卖合同》前，由某已将上述情况告知了李某及北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）。2016年1月9日晚，麦田公司工作人员要求由某在修改过的《房屋买卖合同》上签字，基于对麦田公司的信任，由某在《房屋买卖合同》上签字。2016年1月15日，由某按照麦田公司要求通知彭某亲自签署相关合同及文件后，彭某当即表示双方已离婚，对房屋分割尚有争议，且售房价格过低，不同意签订合同。为避免李某产生不必要的损失，由某立即将该情况告知李某及麦田公司，并于2016年1月29日向李某及麦田公司发出《解除房屋买卖及相关合同通知书》，并同意退还购房定金。此外，如认定由某违约，其主张违约金约定过高，请求酌减。彭某辩称，不同意李某的全部诉讼请求。理由如下：一、彭某从未与李某签订过《房屋买卖合同》，不同意将房屋出售与李某。2015年4月9日，二被告协议离婚，《离婚协议书》财产分割中明确约定“男方所有的10%产权份额以200万元的价格转让给女方”。从《离婚协议书》中可以看出，彭某对该处房产的市场价格认定应当是2000万元。虽然由某持有彭某签署的《委托书》，但该《委托书》第3条明确记载“售房价格应不低于上述房产所在地房产市场均价”，所以只有由某出售房屋价格在2000万元以上，才产生法律效力。本案中的《房屋买卖合同》，彭某并不知情，且交易价格远低于彭某的逾期价格，不应发生效力。二、即使由某自愿以低于市场价格出让其所享有的不动产份额，但彭某系该房屋的共有权人，在同等条件下，彭某享有优先购买权。如由某出让不动产份额，彭某要求优先购买房屋。此外，彭某认为违约金应由李某承担，如认定彭某违约金，其主张违约金约定过高，请求酌减。华夏银行述称，华夏银行与彭某就涉案房屋签订抵押合同在先，并办理了抵押登记，约定未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。即使抵押权人同意转让，抵押人应首先将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务。在抵押人清偿全部债务前或买受人代为清偿全部债务前，李某要求继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋解押手续，不应得到支持。华夏银行尊重法院对房屋买卖合同纠纷处理的结果，如继续履行，李某代彭某向华夏银行清偿完全部债务后，华夏银行可以协助办理解押手续。截至2016年10月13日，产生的到期本金为4142523.5元，到期利息为9078.94元，本息合计4151602.44元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）于2010年11月登记在二被告名下，二被告按份共有，由某份额为90%，彭某份额为10%，房屋建筑面积244.3平方米。2011年5月6日，二被告（抵押人）与华夏银行（抵押权人）就涉案房屋办理了抵押权设立登记，被担保主债务数额为5540000元，债务履行期限为2009年11月30日至2029年11月30日。截至2016年10月13日，上述抵押贷款产生的到期本金为4142523.5元，到期利息为9078.94元，本息合计4151602.44元。李某对上述贷款偿还情况予以认可，并同意代二被告先行向华夏银行履行还款义务，具体偿还的金额以华夏银行出示确认的金额为准。二被告曾系夫妻，于2015年4月9日在北京市朝阳区民政局协议离婚，就涉案房屋双方协议“离婚后归女方所有，男方所有的10%的产权份额以200万元的价格转让与女方（产权证的变更手续，自离婚后若女方销售房屋时男方必须协助女方办理房屋产权过户手续）女方一次性将剩余100万元支付给男方（注：女方已经付给男方100万元整并有银行转账凭证为证据）”。2015年4月3日，彭某因办理涉案房屋的出售事宜，向由某出具《委托书》，并经北京市方正公证处公证，委托事项包括代为办理发布、核验房源信息，代为签订涉案房屋的买卖合同，代为办理资金监管及解冻手续，代为办理涉案房屋的产权过户变更手续、物业交接等手续，代开物业结清证明，代开放弃优先购买权证明等。2016年1月9日，李某（买受人）与由某（出卖人）、彭某（共有权人）就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定成交价格为15780000元，双方自行交接定金100000元，定金作为购房款的一部分，于《房屋买卖合同》签订当日支付20000元，剩余80000元于2016年1月11日前支付；解押款4000000元由出卖人于2016年1月25日前自行清偿；出卖人同意将购房款100000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；买卖双方应于2016年2月20日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为10000000元；买受人于2016年2月20日前支付出卖人购房款4000000元，通过福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管账户支付；买受人于迁户前支付出卖人购房款1580000元，通过银行资金监管支付；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；出卖人承诺其配偶及其共有权人均知晓并认可本次交易；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方应按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。当日，李某（买受人）、二被告（出卖人）及麦田公司（居间方）签订《房屋买卖经纪服务书面通知》，明确“委托房屋的市场参考价为人民币64592.7元/平方米”。《房屋买卖合同》签订后，李某支付二被告定金100000元。2016年1月29日，由某发出《解除房屋买卖及相关合同通知书》（以下简称《解除通知书》），内容为：“致：李某及北京麦田房产经纪有限公司2016年1月9日，我与买房人李某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，因房屋有共有权人不同意出售该房屋（存在共有权人买房人是知情的）及该合同相关条款存在争议，导致合同无法履行，因此特向买房人李某及经纪公司发出解除房屋买卖及相关合同的通知，正式解除房屋买卖及相关合同，我同意退还保证金。特此通知。出卖人：由某2016年1月28日”。由某通过EMS将上述《解除通知书》邮寄至麦田公司丰怀新并转与李某，李某主张于2016年2月19日收到。2016年4月18日，李某通过北京市中通策成律师事务所向二被告发出《律师通知函》，要求二被告继续履行《房屋买卖合同》，并于2016年4月21日协助其办理网签、贷款、过户等手续，《律师通知函》因“客户拒收”被退回。二被告主张其解除《房屋买卖合同》，原因是彭某对由某出售涉案房屋、与李某签订《房屋买卖合同》的情况并不知情，直至合同签订后的第三日彭某才知情，但彭某认为交易价格远低于逾期售价，随即不同意转让，并要求行使优先购买权。李某对此不予认可，主张彭某已通过公证授权，委托由某代理出售房屋，即由某作出出售涉案房屋的意思表示的同时，就代表了彭某出售涉案房屋的意思表示，也说明彭某已经放弃了优先购买权。就涉案房屋的市场价格，二被告主张根据双方的《离婚协议书》，涉案房屋“男方所有的10%产权份额以200万元的价格转让与女方”，可以表明二被告认为涉案房屋的市场价格应为2000万元；李某主张《房屋买卖合同》约定的交易价格即符合市场价格。就涉案房屋的占有使用情况，二被告主张由彭某占有使用，李某表示不清楚。2016年2月26日，李某购房资格核验结果为“初步核验通过”。李某表示，扣除已支付的100000元定金、代为清偿的银行贷款以及二被告应承担的违约金外，剩余购房款同意支付给二被告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二被告主张由某与李某签订《房屋买卖合同》时，其并不知情，且交易价格低于市场价格，其不同意出售涉案房屋，导致《房屋买卖合同》事实上履行不能，二被告据此通知李某解除合同，对此，本院认为，彭某通过公证授权方式，授权委托由某出售涉案房屋，权限包括签订涉案房屋的买卖合同、代为办理涉案房屋的产权过户变更手续、物业交接等手续、代开放弃优先购买权证明等，由某代彭某签署《房屋买卖合同》行为应属有效，应认定为系彭某的真实意思表示，且各方签署的《房屋买卖经纪服务书面通知》已明确“委托房屋的市场参考价为人民币64592.7元/平方米”，与《房屋买卖合同》约定的交易价格相当，故对二被告上述抗辩意见，本院不予采信。就彭某主张优先购买权一节，本院认为，彭某已公证授权由某“代开放弃优先购买权证明”，可以表明彭某就涉案房屋放弃优先购买权，且其未举证证明实际主张过优先购买，故对优先购买的意见，本院不予采信。综上，二被告与李某签订的《房屋买卖合同》应属各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应认真履行各自的合同义务。就由某于2016年1月29日发出的《解除通知书》是否有效，李某于2016年2月19日收到《解除通知书》后，于2016年3月9日诉至本院，请求确认《解除通知书》无效，属于在法定限期内提出异议；且二被告发出《解除通知书》，要求解除《房屋买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的解除合同的情形，应属无效。二被告未按《房屋买卖合同》约定履行，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现李某要求继续履行《房屋买卖合同》及附件，办理房屋所有权转移变更登记，于法有据，本院均予支持。关于腾退并交付涉案房屋的主张，二被告虽主张涉案房屋由彭某占有使用，但根据二被告《离婚协议书》，双方协商离婚后涉案房屋归由某所有，故李某要求二被告腾退并交付涉案房屋的请求，本院予以支持。李某要求二被告支付违约金的请求，有事实依据及法律依据，本院将结合本案具体情况，考虑二被告就违约金约定过高，请求酌减的意见，酌情予以支持。另，李某同意代二被告清偿对华夏银行贷款本息，并同意具体偿还本息的金额以华夏银行确认的金额为准，华夏银行亦表示当事人能足额清偿剩余贷款本息，其同意配合办理抵押权解除手续，本院对此不持异议。李某表示扣除已支付的100000元定金、代为清偿的银行贷款以及二被告应承担的违约金外，剩余购房款同意支付给二被告，本院亦不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告由某于二〇一六年一月二十九日向原告李某发出的《解除房屋买卖及相关合同通知书》无效；二、继续履行原告李某与被告由某、被告彭某于二〇一六年一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件；三、原告李某于本判决生效后十五日内，向第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行清偿被告由某、被告彭某因位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x号房屋所欠该支行的贷款及利息（金额以第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行核算为准）；四、上述第三项履行完毕后十五日内，第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行协助原告李某办理位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x号房屋的抵押权解除手续；五、上述第四项履行完毕后十五日内，原告李某支付被告由某、被告彭某剩余购房款（以一千五百六十八万元减去上述第三项中第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行核算金额）；六、上述第五项履行完毕后十五日内，被告由某、被告彭某协助原告李某办理位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x号房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至原告李某名下，并于所有权变更登记至原告李某名下当日将上述房屋腾退并交付给原告李某；七、被告由某、被告彭某于本判决生效后十五日内支付原告李某违约金，以一千五百七十八万元为基数，按照日万分之四的标准，自二〇一六年二月二十日起计算至位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层x单元x号房屋所有权变更登记至原告李某名下且被告由某、被告彭某将上述房屋腾退并交付给原告李某之日止；八、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由被告彭某负担（原告李某已预交，被告彭某于本判决生效后七日内直接支付给原告李某）。保全费5000元，由被告由某、被告彭某负担（原告李某已预交，被告由某、被告彭某于本判决生效后七日内直接支付给原告李某）。案件受理费116480元，由被告由某、被告彭某负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬代理审判员  李文丹人民陪审员  徐 强二〇一六年十一月二十一日书 记 员  刘 月