山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3974号
上诉人（原审被告）：鹿美帅，男，1987年2月1日出生，汉族，现住山东省沂源县。
委托诉讼代理人：鹿成义，沂源安邦法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：孔庆利，男，1963年3月30日出生，汉族，现住山东省沂源县。
委托诉讼代理人：刘峰，山东多博仕律师事务所律师。
原审被告：沂源县住房和城乡建设局。住所地：山东省沂源县北京路西首。
法定代表人：孙洪成，局长。
委托诉讼代理人：崔现安，山东多博仕律师事务所律师。
原审第三人：沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会。住所地：沂源县历山街道办事处东沙沟村。
法定代表人：徐统山，主任。
上诉人鹿美帅因与被上诉人孔庆利及原审被告沂源县住房和城乡建设局、原审第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2017）鲁0323民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹿美帅及其委托诉讼代理人鹿成义，被上诉人孔庆利的委托诉讼代理人刘峰，原审被告沂源县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人崔现安到庭参加了诉讼。原审第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹿美帅上诉请求：请求撤销一审判决�驳回被上诉人孔庆利的诉讼请求。事实理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人一审中提交的买卖合同证明书及三名证人的证言，能够证实上诉人之父与被上诉人买卖房屋的事实，一审判决认定涉案地上附着物归上诉人所有，但认定被上诉人享有涉案房屋的宅基地使用权完全错误。《中华人民共和国土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均确立了房地一体原则，房屋转让，其使用范围内的土地使用权一并转让。二、一审判决结果不明确、不具体，与被上诉人的诉讼请求不一致，也与《拆迁住宅房屋补偿协议》不一致。三、一审判决程序违法。一审判决以“其中一部分事实已经查清，可以就该部分事实先行判决”为由对宅基地权益先行判决，按照原判的逻辑应当对第二项诉讼请求判决宅基地权益部分�补偿款归被上诉人，但又以需要进一步计算、审核、确认为由未予处理，自行矛盾。
孔庆利辩称，一、上诉人没有证据证实被上诉人将涉案房屋出售给上诉人父亲，事实上被上诉人也从未将房屋出售给上诉人或其父，由于被上诉人与上诉人之父的特殊亲戚关系，被上诉人将闲置的房屋交由上诉人一家免费使用居住，双方从未就房屋出售问题作出任何书面或口头协议。涉案房屋在上诉人一家使用居住期间，房屋产权一直登记在被上诉人名下。一审中，被上诉人也提交了东沙沟居委会的证明，证实上诉人已享受本村大龄青年分房，享有大龄青年分房的前提条件是本人名下没有宅基地和房屋，这也证实了被上诉人没有将涉案房屋出售给上诉人的事实。二、被上诉人从未否认上诉人及其家人在使用房屋过程中对房屋进行修缮、添附的事实，房屋经修缮、添附后增加了房屋拆迁评估价值，一审判决将该部分利益归于上诉人并无不当。三、一审法院审判程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。谭群述称，认可上诉人的上诉请求第一项，对于第二项上诉请求不予认可。
沂源县住房和城乡建设局述称，1、根据沂源县拆迁安置工程指挥部的要求，我局与鹿美帅签订房屋拆迁安置补偿协议，协议就征收、房屋拆迁、安置补偿事宜达成协议。根据润生路北延工程指挥部安排，沂源县历山街道办事处东沙沟村居民委员会具体落实房屋拆迁安置补偿的具体事宜。2、我局虽然名为拆迁人，事实上根据工程指挥部的要求，具体拆迁安置补偿事宜均由沂源县历山街道办事处东沙沟村居民委员会负责。从拆迁补偿款、费用领取、差价款支付、选房、交钥匙等事�看，沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会是事实上的安置补偿人。
孔庆利向一审法院起诉请求：1、确认两被告之间签订的拆迁住宅房屋补偿协议无效。2、判决因房屋拆迁产生的一切拆迁补偿收益归原告（房屋产权登记号：“源集建（1991）字第3579号”。2、本案诉讼费用由各被告承担。
一审法院认定事实：2012年8月6日，根据沂源县城区改造规划，实施沂源县县城润生路北延工程。上述施工工程需对沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会中多名居民的宅基地征用、房屋拆迁。2012年9月12日，沂源县住房和城乡建设局和沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会联合发布《润生路北延暨历山街道东沙沟村片区改造房屋拆迁补偿安置方案》，该方案规定：“二、拆迁范围为润生路北延及片区改造所占房屋及附属设施。润生路北延工程建设范围内的拆迁，其拆迁安置协议由住建局与拆迁户签订，其它拆迁安置协议由东沙沟村与拆迁户签订。三、本次拆迁执行统一拆迁补偿安置方案，由住建局委托东沙沟村统一建设拆迁安置房，统一分房，统一回迁。六、被拆迁户选择房屋产权调换的，实行期房安置。按拆迁房屋的用途、结构、面积及宅基地使用证或村规划宅基地载明的面积为准。按宅基地使用证或村规划宅基地载明面积的70%安置楼房。十五、本次拆迁安置房屋的地点位于（村）原大龄青年楼及新城路安置楼以西。安置房屋的标准：安置房均为11层和17+1层住宅楼，户型面积分别为95平方米、98平方米、100平方米和131平方米四种。十六、安置楼房的面积为原宅基地面积的70%，并选择安置面积应接近原宅基地面积的70%。被拆迁户所选楼房的建筑面积与原宅基地面积的70%相等部分按1460.00元/平方米的标准计算房款；被拆迁户所选楼房的建筑面积超出原宅基地面积的70%，按1980元/平方米的标准计算房款。……”。2013年8月30日，经沂源县新源房地产评估有限公司鉴定并出具沂新房估字（2013）第152-010号《房屋及附属设施补偿分户估价报告》，该报告对被告鹿美帅居住的位于东沙沟村的平房一处进行了地上附着物价值评估，经评估地上附着物（房屋及附属设施）评估金额为528634.42元。2013年11月21日，被告沂源县住房和城乡建设局（甲方）与被告鹿美帅（乙方）签订《拆迁住宅房屋补偿协议》一份。协议约定：“补偿方式：拆迁住宅房屋以产权调换的方式进行补偿安置。甲方为乙方补偿的房屋为期房，补偿房屋的地点在东沙沟村，建筑面积分别为122.00平方米、98.00平方米，其中与被拆迁房屋宅基地证载面积的70%相等的部分186.**平方米，每平方米1460.00元，超出宅基地证面积**%的部分，每平方米1980.00元，……”。上述协议签订后，在具体拆迁安置过程中，就上述不动产的安置补偿问题，原告孔庆利与被告鹿美帅产生争议。原告孔庆利主张：1、确认两被告之间签订的（拆迁住宅房屋补偿协议）无效；2、判决因房屋拆迁产生的一切拆迁补偿收益归原告（房屋产权登记号：“源集建（1991）字第3579号”。为证明自己的主张，原告提交1991年11月2日沂源县人民政府为其颁发的源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》，该使用证载明：土地使用者孔庆利，土地类别宅基地，用地面积267平方米，其中建筑面积39平方�，用途为住宅。被告沂源县住房和城乡建设局主张：《拆迁住宅房屋补偿协议》属有效合同。根据2013年11月19日，润生路工程建设指挥部和沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会共同出具《说明》一份，该书证载明：“润生路建设所占用鹿美帅（宋会莲之子）房屋，属于宋会莲所盖并使用，该房屋拆迁补偿安置归鹿美帅所有，与其他人无关”。根据该份证明，第一被告与第二被告签订上述拆迁补偿协议，并无过错。被告鹿美帅主张：1、原告主张的房屋归其所有。1998年4月23日，该不动产已经以5400.00元的价格转让给被告的父亲（鹿子增）。受让后，被告方对房屋进行了翻建，并一直居住至拆迁安置，原告对拆迁安置费无权主张。2、两被告签订的《拆迁住宅房屋补偿协议》合法有效。3、原告的诉讼请求，已经超过诉讼时效。被告为证明自己�主张，提交1998年4月23日孔庆利转让其房产给鹿子增的《证明书》一份，并主张该证明书孔庆利虽未签字，但真实存在，有证人证言作证。第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会主张：拆迁安置补偿分两部分，一部分是地上附着物补偿，一部分是宅基地补偿，这是拆迁安置的实际情况，应予考量。另查明，原告孔庆利与被告鹿美帅系亲戚关系，被告鹿美帅的父亲鹿子增与原告孔庆利之妻鹿子叶系同胞兄妹关系。孔庆利与鹿子叶均系原沂源县缫丝厂职工，其二人在上班期间在该厂家属区居住。上述诉争房产（宅基证号：源集建（1991）字第35**号）开始闲置，后由鹿子增一家居住使用，在使用过程中对该宅基地上的房屋进行了翻建和添附。鹿子增生前，双方并未就上述房产发生过争议和纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、能否认定原告孔庆利与被告�美帅之父鹿子增之间（1998年4月23日）曾存在涉案房产的房屋买卖合同关系；二、涉案不动产（房产）所有权权属问题；三、2013年11月21日被告沂源县住房和城乡建设局与被告鹿美帅签订《拆迁住宅房屋补偿协议》效力问题。一、关于能否认定原、被告之间存在涉案房产房屋买卖合同的问题。1、根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同签订和生效的事实承担举证责任”之规定，被告对该主张应负有举证责任。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，待证事实的存在不能达到高度盖然性。2、被告主张双方之间存在房屋买卖合同关系，只是当事人没有在买卖合同上签字；房款54000.00元已经实际交付，也没有房款收到条。对于该主张原告有异议，不予认可。3、在诉讼中，原告对被告提交的证人证言都有异议，均不予认可。综上，对被告以双方存在买卖合同关系的抗辩主张，证据不足，不予采信。二、涉案不动产（房产）所有权权属问题。涉案不动产（房产）权属可分为两部分，第一部分：源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》上地上附着物部分的所有权；第二部分：源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》所载明的宅基地使用权。关于第一部分权属问题，根据原告与被告的关系及双方当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，综合分析认定如下事实：被告鹿美帅的父亲（鹿子增）及家人入住涉案房屋，并占有、使用该房产，以及对房屋进行翻建和添附，均系经过原告同意和认可的。源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》上地上附着物部分的所有权应归鹿子增之妻宋会莲及被告鹿美帅继受和享有。第二部分，源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》所载明的宅基地使用权。宅基地使用权属不动产物权范畴，一方面，根据以上所述不能认定双方之间存在房屋买卖合同关系，另一方面，即便双方存在真实的房屋买卖合同关系，此仅系合同行为（不动产物权变动的原因），仅有合同行为（不动产物权变动的原因），并不能产生物权变动的效果，物权变更行为方能产生不动产物权变更的法律效果。参照建设部《〈城镇房屋所有权登记暂行办法〉的通知》（1987年4月21日城住字第242号文发布）第九条“房屋所有权因买卖、赠与……等原因转移变更时，应自转移变更之日起3个月内办理转移变更登记”的规定，又参照《淄博市城镇房地产产权产籍管理实施办法》第十一条（2）项“本实施办法适用范围内公、私房屋及使用的国有土地，每发生变化，所有者或使用者均须在一个月内到所在区（县）房地产管理机关办理登记。房屋买卖、赠与……等，应办理产权'转移登记'”的规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，不动产物权的变动采用了登记生效主义原则。本案双方均未到有关部分办理物权产权变更登记。不动产物权变更登记，此既是变更双方当事人不动产物权变更意思表示，也是不动产物权公示原则的具体体现。不动产物权登记证，具有证权效力，不具有设权功能，占有、使用并不能产生不动产物权，不动产物权以登记为准。涉案不动产权益（宅基地使用权）并未发生变更，原告对该房产所涉及的宅基地享有使用权。被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，理由不成立，不予支持。三、2013年11月21日，被告沂源县住房和城乡建设局与被告鹿美帅签订《拆迁住宅房屋补偿协议》效力问题。根据《润生路北延暨历山街道东沙沟村片区改造房屋拆迁补偿安置方案》及第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会陈述，可以认定涉诉拆迁安置补偿分�地上附着物补偿和宅基地权益补偿。原告孔庆利并未在《拆迁住宅房屋补偿协议》上签字，事后并未对该合同的效力予以追认，同时其也并未声明放弃本人的宅基地权益。故该《拆迁住宅房屋补偿协议》中处分原告宅基地权益部分，对原告不发生效力。原告就该部分权益的诉求，理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，对该部分诉讼请求部分，应先行裁决。至于原告的宅基地权益在拆迁安置中所占份额、比例问题，权利义务各方当事人依据《润生路北延暨历山街道东沙沟村片区改造房屋拆迁补偿安置方案》的补偿标准，应进一步计算、勘验、审核、确认。故对本案原告的第二项诉讼请求部分，不予合并审理，当事人可另�主张。综上所述，依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决：2013年11月21日，被告沂源县住房和城乡建设局与被告鹿美帅签订《拆迁住宅房屋补偿协议》中处分“源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》”宅基地权益部分无效。案件受理费200.00元，由原告孔庆利负担100.00元，由被告鹿美帅负担100.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人鹿美帅申请证人鹿子祥、鹿纪民出庭作证。鹿子祥证实，孔庆利转让涉案房屋时我是经办人，双方的转让协议�鹿纪民书写的，房屋转让款5400.00元给了，什么时间给的不清楚；当时孔庆利的两间房屋的坯墙全部塌了，檩条都在一旁放着，只剩下了一个屋盘子；转让房屋的第二年，我去给鹿子增翻建的房屋。鹿纪民证实，1998年4月23日孔庆利转让房屋的证明书是我书写的，孔庆利和鹿子增对于房屋的转让事宜都已经协商好了，我只是去代笔，写完以后我们在一起吃的饭；孔庆利的房屋是土坯房，已经倒塌了，后来鹿子增翻盖房屋的时候我还去干活了。上诉人对于鹿子祥、鹿纪民的证人证言均无异议。被上诉人对于证人证言有异议，两证人的证言不属于新证据，证人鹿子祥、鹿纪民与上诉人存在亲属关系，且两证人对于5400.00元款项是否支付回答不一致，不因此证人证言不应采信。经本院认证，证人鹿子祥、鹿纪民均参与了孔庆利、鹿子增的房屋买卖事宜，并参与了鹿子增房屋�翻建，其证言符合客观事实，本院予以采信。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人鹿美帅之父鹿子增与被上诉人孔庆利是否存在房屋买卖合同关系，上诉人是否享有涉案房屋的拆迁利益。
关于孔庆利与鹿子增之间系房屋转让还是房屋租赁问题。首先，证人鹿子祥、鹿纪民作为双方房屋转让事宜的经办人，均证实了孔庆利房屋转让时的状况，该事实与证人鹿纪民执笔书写的房屋转让证明书内容相符。上诉人鹿美帅一审中提交的证明书及二审证人证言能够证实，孔庆利将其闲置住宅转让给鹿子增，房屋转让时已经坍塌，双方对房屋坍塌后留存的砖、石头、檩条、梁架、窗架、大门等作价进行了处理。其次，证人鹿子祥、鹿纪民也证实，鹿子增买受孔庆利上述房屋后，次年对房屋进行了翻建，鹿子祥、鹿纪民也参与了房屋的翻建工作，该事实也证实双方之间系房屋买卖关系。第三，孔庆利虽然主张将其房屋租赁给鹿子增，但根据其房屋当时的现状，根本无法居住，且孔庆利对于鹿子增翻建房屋的事实并无异议，因此孔庆利的上述主张明显与事实不符。因此，本院认定孔庆利与鹿子增之间系房屋买卖关系，而非房屋租赁关系。
鹿子增买受房屋后在原宅基地基础上翻建了房屋，其对于自建的房屋享有所有权，根据房地一体主义，鹿子增同时享有房屋所占有宅基地的使用权。鹿子增去世后，涉案房屋一直由鹿美帅及其母宋会莲居住，直至房屋拆迁。鹿美帅、宋会莲作为涉案房屋的权利人与沂源县住房和城乡建设局签订的拆迁住宅房屋补偿协议系双方的真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，亦不存在损害第三人利益的�形，该补偿协议合法有效。孔庆利主张其享有拆迁房屋的所有权与事实不符，因此其要求确认鹿美帅与沂源县住房和城乡建设局签订的拆迁住宅房屋补偿协议无效、并主张房屋拆迁利益归其所有的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，鹿美帅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省沂源县人民法院（2017）鲁0323民初357号民事判决；
二、驳回孔庆利的诉讼请求。
一审案件受理费200.00元，二审案件受理费200.00元，均由被上诉人孔庆利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭东辉
审 判 员 胡晓梅
审 判 员 郭 鹏
二〇一八年一月十九日
代理书记员 董迎硕