上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初7206号
原告：上海哲悦建筑装饰工程有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：王荣宝，执行董事。
委托代理人：邵涵菁，上海市群成律师事务所律师。
被告上海顺儒投资开发有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：屠德龙，董事长。
委托代理人：何立忠，上海市嘉华律师事务所律师。
委托代理人：郑祎，上海市嘉华律师事务所律师。
原告上海哲悦建筑装饰工程有限公司诉被告上海顺儒投资开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。后因案情需要，本案转为普通程序。本院分别于2017年7月19日及2017年9月19日两次公开开庭审理。原告委托代理人邵涵菁及被告委托代理人何立忠到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系金山区朱泾镇“五福广场”项目的开发商。2014年5月18日，被告口头委托原告就金山区朱泾镇“五福广场”一期墙裙大理石安装、踏步大理石安装进行施工。承包范围：景观一期广场、1-6号安装大理石门坎、墙裙大理石安装。包工包料方式。墙裙合同面积786.75平方米，合同价款60,933元。踏步合同面积48.3平方米，合同价款4,347元。施工日期3个月。此后，原告按被告委托施工。2014年12月2日，双方就上述内容补签施工合同1份。
2015年4月，被告以签证单形式委托原告就金山区朱泾镇“五福商业广场”项目1号楼室内的砌墙、给排水、铲除踢脚线、增加钢结构零星工程进行施工，并对工程量予以确认。
2015年4月30日，原、被告又签订《建筑工程施工合同》1份，约定原告为被告的上述“五福商业广场”项目1号楼(1-3层)内装饰工程进行施工，包工包料(不包括电线、电缆)，工期92天，固定总价3,800,000元，增加项目及工作量以现场签证为准等，原告按约施工。
2015年9月2日，原、被告就“五福商业广场”1号楼(1-3层)网络、灯具、西立面正门玻璃门改造工程签订《金山五福商业广场1#楼室内装饰合同》，合同价为232,390元。
2015年1月20日至2015年12月期间，被告同时增加了配合绿化、道路、验收的清理、临时围墙等的拆除、楼梯、电梯间的保护、强电间的保护、强电间管道井及1-4层电缆的新装等零星工程量。2016年1月4日就此补签《建筑工程施工合同》，并确认最终签证的零星工程量总价款为580,000元。
2015年9月29日，原、被告就“五福商业广场”项目1号楼(4层)内装饰工程进行施工，包工包料(不包括电线、电缆)，工期61天，固定总价为708,000元，增加项目及工作量以现场签证为准等，原告按约施工。
原告的上述工程竣工后，被告未组织验收，也未按约支付原告工程款。2015年12月1日，经原告多次催讨，被告与原告就上述的装饰及零星工程进行了结算：共计应付工程款5,577,323元，被告已支付1,080,000元，合计尚欠工程款4,497,323元。被告拟以房抵债，但因其房屋被法院查封而作罢。
2015年12月5日，原告向被告出具《通知》1份，主张对被告欠付的工程款，在今后变卖、拍卖相关房屋所得款项中对相应部分优先受偿。被告于2015年12月10日收悉该通知，并同意。
2016年1月，被告将“五福商业广场”项目投入使用。2016年11月，被告取得“五福商业广场”项目大产证。
原告多次向被告催讨所欠工程款，但被告均以种种理由搪塞，原告无奈，故原告诉请判令：1、被告支付原告工程款4,497,323元。2、被告支付原告逾期付款的利息损失(以本金4,497,323元为基数，自2015年12月6日起至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算)。3、被告在原告因对“五福商业广场一期广场装饰工程、1号楼至6号楼安装大理石门坎，墙裙大理石安装”、“五福商业广场一号楼内(1-3层)装饰工程”、“五福商业广场一号楼网络安装工程、灯具安装工程、西立面玻璃门改造工程”、“五福商业广场及景观的装饰零星工程”、“五福商业广场一号楼(4层)装饰工程”、“金山区朱泾镇东风路不锈钢旗杆、混凝土基础工程”、“金山区朱泾镇东风路XXX号、XXX号、XXX号穿电缆工程”、“金山区朱泾镇东风路XXX号、四层二次装修工程、吊顶、铺复合地板、铺地砖、做涂料、灯具安装等工程”装饰装修而增加的相应价值在拍卖、变卖时优先受偿。
被告辩称：对于原告的诉讼请求1，欠款事实予以认可，但欠款金额应扣除已支付给原告法定代表人的现金120,000元。对于原告的诉讼请求2，原告计算有误。原、被告双方虽于2015年12月1日签订结算清单明细单，但结算清单明细单没有约定具体付款时间。根据原告提供的合同，保修金的支付时间是不同的，有的在2017年8月31日，有的在工程结束后的一年。对于原告诉讼请求3，原告在工程结束后的6个月内未通过诉讼主张，已经丧失优先受偿权。因2016年10月10日，双方己经达成以房抵债协议，双方就工程款事项已经解决，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系上海市金山区朱泾镇“五福商业广场”项目的开发商。2014年5月18日，被告口头委托原告就金山区朱泾镇“五福商业广场”一期墙裙大理石安装、踏步大理石安装进行施工。承包范围：景观一期广场、1号-6号安装大理石门坎、墙裙大理石安装。承包方式：包工包料。墙裙合同面积786.75平方米，合同价款60,933元。踏步合同面积48.3平方米，合同价款4,347元。施工日期为3个月。工程总造价为65,280元。此后，原告按被告委托施工。2014年12月2日，双方就上述内容补签施工合同1份。约定剩余工程保证金为2%，工程完工后一年期限付清。该工程双方确认最终合同价款为60,933元，于2015年9月16日实际竣工。
2015年4月30日，原、被告签订《建筑工程施工合同》1份，约定原告为被告的“五福商业广场”项目1号楼(1-3层)内装饰工程进行施工，包工包料(不包括电线、电缆)，工期92天，固定总价3,800,000元，增加项目及工作量以现场签证为准，工程保修款5%计190,000元于2017年8月31日支付。原告按约施工，该工程于2015年8月31日实际竣工。被告支付原告工程款920,000元，被告实欠原告工程款2,880,000元。
2015年9月2日，原、被告就“五福商业广场”1号楼(1-3层)网络安装工程、灯具安装工程、西立面正门玻璃门改造工程签订《金山五福广场1#楼室内装饰合同》，合同价款为232,390元，总额的5%计11,620元作为保证金，一年后全部付清。该工程于2015年7月18日实际竣工。
2015年1月20日至2015年12月28日期间，为了配合绿化、道路验收，被告同时增加了相关维修、拆除、改造、保护、新装等零星工程项目。2016年1月4日就此补签《建筑工程施工合同》，并确认最终签证的零星工程量总价款为580,000元。该工程于2015年8月5日实际竣工。
2015年9月29日，原、被告就“五福商业广场”项目1号楼(4层)内装饰工程签订《建筑工程施工合同》，施工面积388平方米，包工包料(不包括电线、电缆)，工期61天，固定总价为708,000元，增加项目及工作量以现场签证为准，工程保修款5%计35,400元于2017年8月31日支付。原告按约施工，该工程于2015年11月5日实际竣工。
另外，原告又为“五福商业广场”旗杆工程、1号楼奶茶店穿电缆工程、1号楼装饰增加工程进行了施工，共计价款196,000元。原告按约完工后，被告支付工程款160,000元。
原告的上述工程竣工后，被告未组织验收，也未按约支付原告工程款。2015年12月1日，经原告多次催讨后，被告与原告就上述装饰及零星工程进行了结算：被告共计应付原告工程款5,577,323元，被告已支付1,080,000元，尚欠工程款4,497,323元。
2015年12月5日，原告向被告出具《通知》1份，主张对被告欠付的工程款，在今后变卖、拍卖相关房屋所得款项中对相应部分优先受偿。被告于2015年12月10日收悉该通知，并同意。
2016年10月10日，原、被告双方签订《以房抵债协议书》，约定被告以出售金山区朱泾镇仓桥街XXX号XXX室、XXX室商铺抵销被告欠付原告的工程款，房价与装修工程款之间的差价，双方按多退少补的原则结算。2017年8月10日，被告向原告出具情况说明1份，因《以房抵债协议书》确认的抵债商铺即金山区朱泾镇仓桥街XXX号XXX室及203室已作为在建工程在此前抵押给上海浦东发展银行金山支行，拟转让该两处商铺也未得到该银行的同意，双方确认于2016年10月10日签订的《以房抵债协议书》无效，互不履行，工程款仍按结算清单确定的4,497,323元。
2017年2月13日、2月15日、3月3日，被告三次向原告法定代表人王荣宝支付工程款50,000元、40,000元及30,000元，共计120,000元。
以上事实，由金山五福广场景观一期墙裙、踏步、大理石安装合同、建筑工程施工合同、金山五福广场1#楼室内装饰合同、原、被告结算清单明细单、通知、以房抵债协议书、五福商业广场竣工日期确认表、五福广场装修工程量、情况说明、收条、当事人的当庭陈述等证据所证实。
本院认为：原、被告间存在有效的建设工程施工合同关系，双方应当严格按照约定，全面履行各自义务。原告按约完成工作量后，被告应按约支付工程款，但被告未按约支付。经原告催讨后，被告对工程款进行了确认，但被告仍未按确认的工程款及时支付原告款项，理应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付工程款及逾期付款利息损失的诉讼请求，应予支持，但工程款的金额及利息损失的计算有误，应予纠正。关于工程款的金额部分，2015年12月1日，被告对应付工程款确认后，被告在2016年2月至3月期间分三次支付原告法定代表人王荣宝120,000元，原告虽认为该款项系王荣宝以个人名义向被告承接工程后，被告应付的工程款，但未提供相应的证据予以佐证，本院不予采信，故该120,000元，应从被告应付原告的工程款4,497,323中予以扣除，被告实际欠原告工程款4,377,323元。关于利息损失部分，原告主张自被告确认其工程款之次日起开始起算，应于支持，但对其中的工程保证金的利息起算应按双方合同约定的付款日期之次日起开始起算。根据双方2014年12月12日的合同约定，剩余工程保证金为2%，工程完工后一年期限付清。因该工程双方确认最终合同价款为60,933元，于2015年9月16日实际竣工，故该2%剩余工程保证金1218.7元应于2016年9月15日支付，利息起算时间应为2016年9月16日。根据双方2015年4月30日的合同约定，工程保修款5%计190,000元于2017年8月31日支付，利息起算时间应为2017年9月1日。根据双方2015年9月2日的合同约定，总额的5%计11,620元作为保证金，一年后全部付清。该工程于2015年7月18日实际竣工，故5%保证金应于2016年7月17日付清，利息起算时间应为2016年7月18日。根据双方2015年9月29日的合同约定，工程保修款5%计35,400元于2017年8月31日支付，利息起算时间应为2017年9月1日。
发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中，原、被告签订的合同均为装饰工程施工合同，被告是涉案工程的所有权人，原告在2015年12月5日就工程款向被告发出优先受偿权的通知，根据本院查明的事实，均在建设工程实际竣工后的六个月内，未过优先权的行使期限，故原告可以享有优先权，但该优先权只能在涉案工程因装修而增加价值的范围内优先受偿。虽然原、被告双方曾经达成以房抵债协议，但该协议经双方确认互不履行，故该协议的存在不影响原告应享有的优先受偿权。由于原告承包的工程中，许多均为零星工程，不宜折价或者拍卖，故原告对“五福商业广场一期广场装饰工程、1号楼至6号楼安装大理石门坎，墙裙大理石安装工程”、“五福商业广场及景观的装饰零星工程”、“金山区朱泾镇东风路不锈钢旗杆、混凝土基础工程”、“金山区朱泾镇东风路XXX号、XXX号、XXX号穿电缆工程”、“金山区朱泾镇东风路XXX号、四层二次装修工程、吊顶、铺复合地板、铺地砖、做涂料、灯具安装等工程”等装饰工程不享有优先受偿权，但对“五福商业广场一号楼内(1-3层)装饰工程”、“五福商业广场一号楼网络安装工程、灯具安装工程、西立面玻璃门改造工程”、“五福商业广场一号楼(4层)装饰工程”等装饰工程享有优先受偿权。而这三个装饰工程所对应的合同为2015年4月30日的《建筑工程施工合同》，其应付工程款2,880,000元、2015年9月2日的《金山五福广场1#楼室内装饰合同》，其应付工程款232,390元及2015年9月29日的《建筑工程施工合同》，其应付工程款708,000元。故原告对被告欠付的3,820,390元在金山区朱泾镇五福商业广场一号楼(1-4层)的装饰工程范围内享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海顺儒投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海哲悦建筑装饰工程有限公司工程款4,377,323元;
二、被告上海顺儒投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海哲悦建筑装饰工程有限公司逾期付款利息损失(以4,139,084.3元为基数，自2015年12月6日起至判决生效日止;以1,218.7元为基数，自2016年9月16日起至判决生效日止;以190,000元为基数，自2017年9月1日起至判决生效日止;以11,620元为基数，自2016年7月18日起至判决生效日止;以35,400元为基数，自2017年9月1日起至判决生效日止;均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算);
三、原告上海哲悦建筑装饰工程有限公司在被告上海顺儒投资开发有限公司欠付的款项3,820,390元范围内对位于上海市金山区朱泾镇的五福商业广场一号楼(1-4层)装饰工程因装饰装修而增加价值的范围内享有优先受偿权;
四、驳回原告上海哲悦建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费45,342元，由原告负担1,210元，被告负担44,132元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 周娟红
审 判 员 李文华
人民陪审员 陈 瑜
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 周广旺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。