北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初42900号原告北京通运达物业管理有限公司，住所地北京市通州区车站路9号。法定代表人李岩，总经理。委托代理人季宗旗，北京市天正律师事务所律师。被告朱广田，男，1964年9月6日出生，住北京市通州区。委托代理人纪淑军（被告朱广田之妻），1967年7月31日出生，无职业。委托代理人风志，北京市仁杰律师事务所律师。原告北京通运达物业管理有限公司（以下简称通运达公司）与被告朱广田排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告通运达公司的法定代表人李岩、委托代理人季宗旗，被告朱广田及其委托代理人纪淑军、风志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通运达公司诉称：2001年12月20日，北京冷冻机厂依法破产清算后，北京金通资产经营管理公司（以下简称金通公司）通过政府部门审批和移交，于2004年10月取得北京冷冻机厂国有非经营性资产（含被告承租的简易住宅楼）所有权，金通公司成为产权人并授权委托原告实施经营管理。被告朱广田为原北京冷冻机厂职工，一直租住至今。2014年，经北京中电投工程研究评定中心检测评定，确定简易住宅楼为C级危楼，建议拆除重建。2016年8月，金通公司根据京建法【2012】18号和通住建委函【2016】131号文件规定，实施《北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案》，解除危楼安全隐患。2017年8月，经北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司鉴定，涉案简易楼属于危房D级，必须采取整体加固或拆除重建。虽经金通公司多次协调、宣传、政策解答，被告拒不腾退承租房屋。为使《安置方案》顺利进行，解除重大安全隐患，保障人民群众生命财产安全，现我公司起诉至法院，要求判令被告朱广田立即将北京市通州区梨园镇半壁店100号5号楼XXX号房屋腾退并交还给原告，并要求被告朱广田负担本案诉讼费用。被告朱广田辩称：一、原告并非本案适格的原告。1、我方与原告之间不存在租赁关系。我系原北京冷冻机厂职工，涉案半壁店大街100号2号楼XXX号房屋的取得是我在工作期间，经冷冻机厂房管部门结合我的具体情况按单位福利政策分配我的住房，也就是众所周知的在计划经济体制下的福利分房。福利分房与现在社会上一般意义上的租赁房屋有着本质的区别。涉案房屋是冷冻机厂的自管公房，分配给我居住使用后，尽管冷冻机厂收取我一定金额的费用，但该费用的标准极低，且该费用的收取更大意义上是房屋管理费，而并非租金。另外，取得福利分房的职工可以在房屋内长期居住使用，这些都是福利分房的福利性的体现。冷冻机厂于2000年破产后，其非经营性资产划归通州区政府所属的北京通盛达投资管理公司（现名称为北京通盛达交通运输经营管理公司），而非原告所述的“金通公司通过政府部门审批和移交，于2004年10月取得原北京冷冻机厂国有非经营性资产所有权”。由此可见，金通公司不是涉诉房屋的产权人。既然金通公司不是涉诉房屋的产权人，原告所谓的“金通公司成为产权人并授权委托原告实施经营管理”这一说法根本无法成立。我是基于冷冻机厂的额职工享受的福利待遇而取得的涉案房屋，尽管冷冻机厂已经破产，但涉案房屋是我取得的福利分房这一性质是不能改变的。我从未与原告签订过与涉案房屋相关的租赁合同，原告现在以出租人的身份对我提起诉讼，完全没有事实和法律依据。2、从原告在工商注册登记的经营范围来看，其经营范围包括“物业管理；经济贸易咨询……”等，根本不包括房屋出租。可见，原告依法不具有出租房屋的权利，但现在其却以涉案房屋出租人的身份对我提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，显然没有事实和法律依据。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告并非本案的适格原告，其诉讼应当依法予以驳回。二、从本案事实情况来看，要求我方腾房没有事实和法律依据。1、原告主张金通公司系涉案房屋改造项目的实施主体，应当向法庭提交充分证据加以证明。从京建发【2012】18号文件《关于印发的通知》的相关规定来看，涉案房屋改造项目的实施主体应当“由属地区人民政府与产权单位协商确定有相应开发资质的市、区属国有企业作为实施主体”。时至今日，我方也未见到金通公司向我方出示其作为实施主体的相关证明文件。既然，金通公司作为实施主体没有合法的证明文件，那么相应的，其根本就无权制定有关涉案房屋的安置方案。2、根据《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》第六条关于“改造工程的实施主体办理立项核准文件时，应当提供市老旧小区综合整治办出具的确认意见、产权单位上级主管部门的确认意见、有效的规划、国土、环保等部门的批准文件等”的规定来看，涉案房屋的立项应当提供老旧办等部门的书面意见。时至今日，我方等居民从未见到过上述文件。3、《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》第十一条明确规定“本市简易住宅楼改造前，应当做好居民安置工作”，就目前情况来看，我方等人在内的九十余户居民显然没有被做好安置工作。金通公司单方制定的《安置方案》没有征询我方等九十余户基于冷冻机厂福利分房取得上述房屋的居民的意见，完全是独断专行。该《安置方案》完全没有体现出我方等居民对上述房屋的福利性。我方等居民针对该《安置方案》已经于2016年8月向北京市通州区住建委提出了信访，通州区住建委作出通住建信答【2016】154号《信访事项答复意见书》后，我方等居民不服，向北京市住建委提出了复查申请，经北京市住建委复查，北京市住建委作出了京建信复【2016】509号《复查答复意见书》，要求通州区住建委针对我方等人的信访请求重新作出补充答复意见。2016年11月9日，通州区住建委作出通住建信答【2016】215号《信访答复意见书》，我方等人对该答复完全不能同意，已经于2016年11月29日再次向北京市住建委提出了复查申请。我方认为，原告依据京建发【2012】18号文件向我方提起诉讼，自身首先应当符合上述文件的规定。目前安置方案无论是从制定过程还是从方案内容，均不符合上述文件的规定。在此情况下，原告依据没有发生效力的安置方案要求我方腾房，完全没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明：朱广田原系北京冷冻机厂的职工，朱广田经北京冷冻机厂安排居住在北京市通州区半壁店大街100号5号楼XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）。北京冷冻机厂于2000年11月申请破产，于2000年12月经北京市高级人民法院裁定宣告破产，2001年12月，北京冷冻机厂破产程序终结。2002年5月，《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》载明北京冷冻机厂破产清算组将北京冷冻机厂的非经营性资产移交给通州区政府指定的机构，其中移交的非经营性资产中包括通州区半壁店100号院的两栋单身宿舍楼，分别用于单身宿舍、职工周转房及办公用房，其中职工周转房94间，共用厨房21间，《处置方案》的附件中列明了非住宅用房的移交清单、非经营性资产职工花名册（包括本案被告朱广田，房屋使用情况为周转租赁）。2002年6月12日，北京冷冻机厂破产清算组（资产移交方，甲方）与北京通盛达投资管理公司（资产接收方，乙方）签订《北京冷冻机厂非经营性资产移交接管协议》，甲方将非经营性资产清单所列出的未出售房屋的所有权和管理责任、非经营性资产清单所列建筑物相应的土地使用权移交给乙方，交接工作期限为30天，自2002年6月12日起至2002年7月11日。自协议签订之日，乙方全面接管破产企业自管的公有住房享有的权利和义务，资产交接期限过后，开始履行对接管资产的管理职责。2002年6月12日，北京通盛达投资管理公司下发《关于市属破产企业非经营性资产交由北京通运达物业管理有限公司接管的决定》（通盛达（2002）6号），载明：根据市政办发[2002]20号文件，经北京通盛达投资管理公司经理办公会研究决定：将市属破产企业的非经营性资产（其中即包括北京冷冻机厂的非经营性资产）的管理权交由北京通运达物业管理有限公司接管。2004年10月，北京市通州区人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定》（通国资发[2004]28号），决定将原北京通盛达投资管理公司管理的17家企业（其中包括北京通运达物业管理有限公司）划归北京金通资产经营管理公司管理。金通公司委托通运达公司对半壁店100号进行物业管理，朱广田向通运达公司支付房费及水费等费用。2012年6月，为促进本市现存的882栋简易住宅楼改造工作，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合下发了关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知（京建法[2012]18号）。2014年，金通公司委托中电投工程研究检测评定中心对涉案两栋简易楼进行了检测评定，鉴定结论为房屋部分结构构件承载力不能满足正常使用要求，局部结构出现险情，安全性评级为C级，处理建议为：本工程所测京洲园4号楼、5号楼使用时间均已超过40年，房屋安全性等级为C级（局部危险房屋），大量承重墙的抗震承载力不满足现行规范设计要求，部分结构构件存在不同程度的损伤及缺陷，加固改造费用较高且难度较大，建议拆除重建。2016年1月，为保障半壁店100号简易住宅楼改造项目的顺利进行，金通公司根据京建法[2012]18号《关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知》文件规定，并按照区政府2015年民生工程的工作安排，制定了《北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案》。2016年5月，北京市通州区住建委针对金通公司的安置方案出具回复（通住建委函[2016]131号），原则同意金通公司的方案意见，具体安排如下：一、同意你单位（金通公司）作为北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼改造项目实施主体，具体负责住户宣传、施工手续办理、施工管理以及组织验收、结算评审工作；二、认真落实《关于加强房屋建筑抗震节能综合改造工程招投标管理工作的意见》，严格合格承包人名册制度，保证施工监理招标工作公开、透明；三、做好辖区内业主的思想动员和政策讲解工作，告知业主权利和义务，按时完成搬迁工作；四、认真执行简易住宅楼周转安置方案，统一补偿标准，明确安置程序，确保回迁选房公平、公正、公开；五、根据工作进展，适时调整工作方法，主动排查矛盾纠纷，维护社会稳定，保证周转安置工作顺利实施。六、以《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》记载职工名册为依据，发放周转安置费。2016年7月，金通公司在涉案半壁店100号张贴《通知》，内容为根据《北京市通州区住建委关于北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案的回复》（通住建委函[2016]131号）文件规定，金通公司作为北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼改造项目实施主体，通知如下：一、于2016年8月1日起实施通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼改造工作。二、搬迁范围（略）。三、与改造项目相关的文件、政策和周转安置方案将于2016年8月1日按户发放。上述搬迁范围内的房屋及其附属物需要拆除重建，全部需要搬迁的承租人请主动配合，做好房屋的腾退工作。2017年8月，金通公司委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司对涉案京洲园4号楼、5号楼房屋结构综合安全性进行了鉴定，鉴定结论为京洲园4号楼、5号楼房屋结构综合安全性等级评定为D级，房屋结构安全性不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的安全性要求，影响整体安全；建筑抗震能力严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009和《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能及整体抗震性能。处理建议为：根据综合安全性鉴定结果，必须采取整体加固或拆除重建等措施。通运达公司表示根据上述房屋结构安全性鉴定结论及通州区住建委批复的安置方案，朱广田现居住房屋所在的京洲园5号楼系D级危房，应当立即整体加固或拆除，通运达公司作为接受金通公司委托的物业管理单位，有权要求朱广田从其居住的涉案房屋腾退并将房屋交付给通运达公司，以便进行京洲园5号简易住宅楼的整体拆除工作。上述事实有北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法、北京冷冻机厂非经营性资产移交接管协议、关于市属破产企业非经营资产交由北京通运达物业管理有限公司接管的决定、关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定、关于北京通盛达投资管理公司名称变更的批复、关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知、通州区住建委《关于北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案》的批复、北京市重大项目建设指挥部办公室《关于通州区简易楼和抗震节能综合改造规划设计方案的请示》的回复、公告、收据房屋建筑安全鉴定报告、信访事项答复意见书、复查答复意见书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，京洲园4号楼、5号楼两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经专业机构鉴定，2017年8月鉴定机构出具的鉴定结论为，两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经鉴定为D级，处置建议为必须进行整体加固或拆除。再结合建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）的规定，D级危房是整栋楼的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房，需立即停止使用、整体拆除的房屋。本案中两栋简易住宅楼的产权人原系北京冷冻机厂，2000年北京冷冻机厂破产后，包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给北京通盛达投资管理公司接管，后北京通盛达投资管理公司将接管的市属非经营性资产（包括两栋简易住宅楼）交由通运达公司接管。2004年10月，通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理，朱广田亦向简易楼的管理单位通运达公司交纳房费及水费等费用，因此通运达公司作为涉案两栋简易住宅楼的实际接管和管理单位，在两栋简易住宅楼经鉴定为D级危房，需要整体拆除重建的情况下，有权以自己的名义提起诉讼，要求朱广田将居住的涉案XXX号房屋腾退和交付，朱广田所称通运达公司并非本案适格原告的辩解意见，依据不足，本院不予采信。朱广田作为涉案XXX号房屋的居住人，在房屋所在楼栋被确定为D级危房，继续居住将存在重大人身、财产安全隐患的情况下，应立即将其居住房屋腾退并交付给管理单位予以拆除重建。综上，对通运达公司要求朱广田将其居住的涉案XXX号房屋腾退并交付的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条之规定，判决如下：被告朱广田立即将北京市通州区梨园镇半壁店100号5号楼XXX号房屋腾退并交付给原告北京通运达物业管理有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清。案件受理费70元，由原告北京通运达物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新东人民陪审员  张万良人民陪审员  崔爱民二〇一七年十一月三日法官 助理  邹金宏书 记 员  马 翔