江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0102民初214号
原告（执行案外人）：江苏省软件产业股份有限公司，住所地江苏省南京市玄武区珠江路702号。
法定代表人：张向荣，江苏省软件产业股份有限公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ、黄炳蓉，上海锦天城（南京）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李军，男，1978年2月27日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
第三人（被执行人）：周婕，女，1968年3月8日生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区，现在南京女子监狱服刑。
第三人（被执行人）：王德勇，男，1962年12月4日生，回族，住江苏省南京市江宁区。
第三人（被执行人）：吴玲，女，1983年4月27日生，汉族，住江苏省高淳县。
委托诉讼代理人：史蓓，北京市中银（南京）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：南京林城环通技术有限责任公司，住所地江苏省南京市玄武区玄武大道699-22号24幢。
法定代表人：林宝柱，南京林城环通技术有限责任公司董事长。
原告江苏省软件产业股份有限公司（以下简称软件公司）与被告李军、第三人周婕、王德勇、吴玲、南京林城环通技术有限责任公司（以下简称林城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告软件公司的委托诉讼代理人ＸＸ、黄炳蓉，被告李军、第三人周婕、第三人吴玲的委托诉讼代理人史蓓到庭参加诉讼。第三人王德勇、林城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告软件公司提出诉讼请求：1、确认位于南京市玄武区××大道××幢房屋归原告所有并停止对该房屋的强制执行；2、解除对原告名下南京市玄武区××大道××幢房屋采取的查封等保全措施。
事实和理由：被告李军与第三人周婕、王德勇、吴玲、林城公司保证合同纠纷一案［案号为（2013）玄商初字第102号］在玄武法院审理过程中，李军向法院申请诉讼保全，法院作出相应的保全裁定，对原告名下南京市玄武区××大道××幢房屋（房产证号：玄初字第××号，以下简称涉案房屋）采取了保全措施，剥夺了原告作为案外人对保全裁定的异议权。在（2013）玄商初字第102号生效判决执行过程中，原告向法院提出执行异议申请，法院于2016年12月26日向原告送达（2016）苏0102执异84号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，执行裁定书错误，原告的异议应当成立，足以排除法院对涉案房屋的执行，理由如下：一、法院在作出保全裁定和采取相应保全措施时并未告知原告，但执行裁定书遗漏了该事实，反而推定原告存在主观故意，显属错误。民事保全裁定书依法应当向财产所有人或利害关系人送达，并由受送达人在送达回证上签名或盖章。2016年9月，原告因贷款需要，才发现涉案房屋上存在（2013）玄商初字第102号案件裁定查封的情形，经查询得知该案已进入执行程序。原告遂提出执行异议申请。同年11月6日，该案原审判庭才向原告补送达了保全裁定书。执行裁定书推定原告明知查封事实，加重了原告的审查义务。原告无从得知涉案房屋已被法院查封，法院也未通知原告不得与林城公司解除转让合同或冻结涉案房屋的房款，故原告的行为不违反法律规定。二、涉案房屋自始登记在原告名下，未发生过变更，原告是涉案房屋的合法所有权人。三、原告与林城公司解除《江苏软件园徐庄基地研发楼转让合同书》（以下简称转让合同）的行为合法有效，不存在主观故意或恶意串通损害其他债权人利益的行为。1、2010年6月，原告与林城公司签订转让合同，约定：原告将涉案房屋转让给林城公司，林城公司应在2011年12月31日前付清全部价款，如逾期经原告催告60日内仍未付款，原告有权解除合同；林城公司付清全部款项之日起60日内，原告协助其完成过户手续。合同订立后，林城公司支付了部分款项，但仍有240万元尾款直至2013年6月尚未给付原告，故涉案房屋无法过户的原因不在原告。在原告不知晓涉案房屋已被采取保全措施的情况下，林城公司与原告协商一致解除转让合同，原告将林城公司已支付的价款在扣除相应租金后返还林城公司，该解除行为不违反法律强制性规定，应属合法有效。2、根据已生效的（2015）玄锁民初字第237号生效判决认定的事实，原告与林城公司于2013年5月15日达成解除协议，林城公司应于2013年5月25日前将涉案房屋返还原告，林城公司自进驻涉案房屋以来视为租赁。该判决认定原告与林城公司之间订立的房屋租赁合同合法有效，林城公司应向原告足额支付租赁费用并将涉案房屋返还原告。3、2010年至2013年期间，涉案房屋所在的徐庄软件园区的房屋价格并未出现大幅增长，且系林城公司违约在先，故原告与林城公司协商解除转让合同，原告按原价返还其购房款，符合合同约定，也不存在严重低于市场价的情形，原告并未通过解除合同获得任何额外利益。4、执行裁定书以原告曾经签收南京市鼓楼区人民法院发出的司法文书，来推定原告明知林城公司对外欠有大量债务，应在解除转让合同时审查涉案房屋的查封情况，是错误的。原告作为善意的案外人，在没有收到保全裁定的情况下，没有义务对一直登记在自己名下的涉案房屋进行审查，且各法院的案件是相互独立的，不能以其他案件来推定作为案外人的原告在与林城公司解除合同时即知晓林城公司存在大量债务。综上，原告对涉案房屋自始享有所有权，与林城公司无任何关系；原告作为案外人所享有的财产不能作为被告申请执行的标的；执行裁定书驳回原告的异议申请缺乏事实和法律依据。
被告李军辩称：1、经被告查询，在原告与林城公司解除合同之前涉案房屋就存在司法查封，2012年11月14日江苏省宜兴市人民法院作出的（2012）宜民初字第3415号查封裁定，2013年1月22日玄武法院作出的（2013）玄商初字第102号查封裁定，以及2013年11月20日鼓楼法院作出的（2013）鼓执行字第1956号查封裁定，根据以上各法院采取保全措施的先后顺序，鼓楼法院采取的是轮候查封，且已经通知原告，并由原告签收了相关司法文书，因此，根据鼓楼法院的轮候查封行为，原告称其不知晓玄武法院采取的保全措施，没有事实依据。2、原告与林城公司明知涉案房屋已被司法查封，但为了各自利益解除了转让合同，对于林城公司而言是逃避债务履行的行为，对于原告而言涉案房屋的价值从签订转让合同到解除合同已有巨大升值，因此，原告与林城公司解除转让合同系恶意串通，损害了其他债权人合法权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周婕表示不了解原、被告所述情况。
第三人吴玲表示对原、被告所述情形不知情。
第三人王德勇、林城公司未应诉亦未发表陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据原、被告提交的证据，以及相关案件卷宗材料，本院认定事实如下：
2010年6月1日，原告软件公司与第三人林城公司订立《江苏软件园徐庄基地研发楼转让合同书》（以下简称转让合同），约定：由林城公司购买软件公司建设的涉案房屋，建筑面积为3000平方米（按办理产权证时实测为准），优惠单价为每平方米5000元，按建筑面积计价（以房产证面积为准，多退少补），房款合计1500万元；软件公司应于2010年9月30日前将涉案房屋交付林城公司；林城公司应分期支付价款，于合同订立后7个工作日内支付定金100万元，2011年12月31日前付清尾款190万元；价款付清之日起60日内，软件公司协助林城公司办理完成权属转让过户手续；林城公司如未按约支付到期价款，应按每天万分之五计算，向软件公司支付应付而未付部分价款逾期期间的违约金，经催告后仍未履行的，软件公司有权解除合同，并于合同解除后10个工作日内将已收价款退还，定金不予返还，同时林城公司应向软件公司支付相当于应付而未付价款20%的违约金。合同订立后，林城公司共计支付软件公司价款1260万元，余款240万元逾期未支付。2011年2月28日，软件公司登记取得涉案房屋所有权，涉案房屋建筑面积为2909.6平方米。
2012年11月14日，江苏省宜兴市人民法院以（2012）宜民初字第3415号民事裁定书裁定查封涉案房屋，2013年2月25日，该院解除查封。
2013年1月21日，本院立案受理原告李军诉被告周婕、王德勇、吴玲、林城公司保证合同纠纷一案。起诉时，李军向本院提出诉讼保全申请，申请对“林城公司名下位于本市××大道××幢房屋”采取保全措施，并提供了担保。立案当日，本院作出（2013）玄商初字第102号（以下简称102号案件）民事裁定书，裁定：查封林城公司购买的位于本市××大道××幢之房产。次日，本院在南京市房地产管理局查询了林城公司名下房产情况，查询显示林城公司无房产登记记录；随后本院向该局送达了民事裁定书和协助执行通知书，查封了软件公司名下的涉案房屋，协助执行通知书上注明为轮候查封。1月24日，本院分别向李军和林城公司委托代理人送达民事裁定书。2015年4月15日，102号案件作出判决：1、被告周婕、王德勇于判决生效后十日内向原告李军归还借款本金291万元，并自2012年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息至实际给付之日止。2、被告吴玲、林城公司对被告周婕的上述债务承担连带担保责任。
2015年3月11日，本院立案受理原告软件公司诉被告林城公司租赁合同纠纷一案，软件公司的诉讼请求为要求林城公司返还涉案房屋、支付租金、水电费等合计1411968.7元。同年8月20日，本院作出（2015）玄锁民初字第237号（以下简称237号案件）民事判决。该判决查明：2010年6月1日，原、被告签订《转让合同》，约定被告购买原告所有的涉案房屋，房屋总价款为1500万元。后被告支付1260万元，尚余240万元未付。为此，原、被告于2013年5月15日达成《解除合同协议书》，约定原、被告一致同意解除2010年6月1日签订的《转让合同》，被告于2013年5月25日前将房屋退还原告，被告入驻房屋以来视为租赁房屋；原告收取租金220万元，该款从已付购房款中扣除，多余款项在双方结清账目后退还，不再计算原告资金使用利息；双方解除合同、结清账目后，另行签订租赁合同，租赁期限自2013年5月26日开始。2013年5月，原、被告签订了《江苏软件园（徐庄孵化研发中心）房屋租赁合同书》，约定被告承租原告所有的涉案房屋一至三层，建筑面积为2909.6平方米，租赁期限自2013年5月25日至2014年5月24日，租赁费用包括房屋租金、物业管理费和水电费，其中房屋租金每月每平方米30元，即每天每平方米1元，租赁期不足一年的按实际租赁月或日计算，年租金按月或日平均，且每年12月，每月30日计算；物业管理费为每月每平方米4元；电费为每度1.1元，水费为每度3.6元，并随着政府电价、水价调整而调整，水电费每月缴纳一次，被告应于当月15日前向原告交纳清上月实际发生的金额；被告在签订合同之日起三日内，向原告交纳197852元的履约保证金，若被告有违约行为或应向原告承担赔偿责任时，原告有权直接从履约保证金中扣除相应费用；合同终止后，被告应于七日内向原告办理书面交接手续，将房屋交付原告，否则视为被告侵占原告物业，原告有权按合同约定租赁费用的2倍收取被告的物业侵占费或惩罚性违约金。该判决认定软件公司与林城公司订立的租赁合同合法有效，并判决林城公司向软件公司返还涉案房屋、支付租金、水电费等。2015年9月28日，软件公司申请执行237号案件的民事判决。10月30日，本院作出（2015）玄执字第2148号执行裁定书。因双方当事人自愿达成执行和解协议，申请人同意终结本次执行程序，故裁定终结237号民事判决的本次执行程序。
2016年1月19日，李军申请执行102号案件民事判决。同年6月27日，本院作出（2016）苏0102执260号执行裁定书。因未查找到被执行人可供执行的财产，申请执行人也未提供被执行人可供执行的财产线索，申请执行人同意终结本次执行程序，故本院裁定终结102号民事判决的本次执行程序。
在该案执行期间，软件公司提出执行异议，请求本院解除对涉案房屋的查封。2016年11月7日，本院向软件公司送达了（2013）玄商初字第102号民事裁定书。同年12月22日，本院作出（2016）苏0102执异84号执行裁定书。该裁定书认定：2010年6月1日，林城公司与软件公司签订涉案房屋转让合同，林城公司支付了1260万元购房款，并实际占有涉案房屋，尚欠小部分尾款未支付。本院于2013年1月22日经申请执行人李军的申请，裁定查封林城公司购买的涉案房屋并在房产部门办理了登记手续，于法有据。2013年5月15日，林城公司与软件公司协商解除房屋转让合同时，理应审查涉案房屋上的查封等情况，且在此之前，软件公司已签收相关南京市鼓楼区人民法院的查封协助等司法文件，应知林城公司对外欠有大量债务，而在此之后与软件公司协商解除买卖合同、签订房屋租赁合同、收回房屋、以租金折抵购房款、退还购房款等行为，均损害了其他债权人的合法权益。综上，异议人主张解除对涉案房屋查封的异议请求不能成立，故裁定驳回软件公司的异议请求。软件公司不服（2016）苏0102执异84号执行裁定书，遂提起本案诉讼。
另查明：2012年12月19日，南京市鼓楼区人民法院向原告送达一份《函》，主要内容为：本院受理原告欧某与被告林宝柱、艾萍、林城公司借款合同纠纷一案，因贵公司与林城公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给林城公司，目前未办理产权证，为防止被告逃避债务，如被告要求解除房屋买卖合同，请贵公司暂缓办理，并及时通知本院。2013年5月15日，软件公司与林城公司解除转让合同后，软件公司在扣除租金220万元后，将剩余购房款退还林城公司。同年12月23日，鼓楼法院作出（2012）鼓民初字第4387号处罚决定，以软件公司未及时通知法院，致使债权人权益受到损害为由，对软件公司处以罚款20万元。软件公司不服处罚决定，提出复议。南京市中级人民法院作出（2014）宁执复字第16号复议决定书，驳回软件公司的复议。2014年4月3日，鼓楼法院向软件公司发出《责令责任人追回财产通知书》，责令软件公司追回款项2901520元，逾期不追回，将裁定软件公司承担相应赔偿责任。之后，软件公司追回50万元。同年4月30日，鼓楼法院作出（2013）鼓执字第1956号民事裁定书，裁定协助执行人软件公司在2258648.43元及迟延履行金范围内，对申请执行人承担赔偿责任。软件公司提出执行异议，请求撤销上述民事裁定。鼓楼法院作出（2014）鼓执异字第36号执行裁定书，驳回其异议请求。软件公司提出复议，南京市中院作出（2014）执复字第72号执行裁定书，驳回其异议请求，维持原裁定。
本院认为，最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第一百六十八条规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的保全措施。原告所有的涉案房屋在本院审理的（2013）玄商初字第102号案件中被采取保全措施，在该案进入执行程序后自动转为执行中的保全措施，原告软件公司对保全措施有权提出异议。本院（2013）玄商初字第102号民事裁定书的主文为：查封林城公司购买的位于本市××大道××幢之房产。该裁定确定林城公司对涉案房屋享有权利，即涉案房屋可以作为执行标的。故原告在本案中提出确权的诉讼请求，系对执行标的提出的异议，符合《民事诉讼法》第二百二十七条规定的情形。
《民事诉讼法》第一百零三条第一款规定，财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法；人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。本院在102号案件审理期间，该案原告李军向本院申请对“林城公司名下”的涉案房屋采取保全措施，但林城公司名下并无房产登记记录，李军申请保全的涉案房屋所有权登记在软件公司名下。因此，本院依据李军申请采取保全措施的涉案房屋系102号案件的案外人软件公司名下财产。采取保全措施后，本院立即向李军和林城公司送达了裁定书，依法也应当立即通知被保全财产的软件公司，但本院实际在2016年11月才向软件公司送达上述裁定书，不符合《民事诉讼法》的相关规定。
根据本院（2015）玄锁民初字第237号生效判决查明的事实，2010年6月1日，软件公司与林城公司签订涉案房屋转让合同，李军申请保全涉案房屋时，该转让合同履行期间已届满，但双方尚未完成价款支付和标的物交付，故林城公司仅享有转让合同项下的合同权利，涉案房屋仍系软件公司名下财产。因此，本院102号民事裁定书裁定保全的应为林城公司依据转让合同享有的要求软件公司交付涉案房屋的合同权利。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，人民法院可以对作为被执行人的房地产开发企业已办理商品房预售许可证且尚未出售的房屋、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封；查封效力自房屋权属登记在被执行人名下始。涉案房屋不属于上述规定的情形，故对涉案房屋采取的保全措施亦不属于预查封。因此，本院依据（2013）玄商初字第102号民事裁定书，直接对涉案房屋采取保全措施，缺乏法律依据。
本院对涉案房屋采取保全措施后立即通知了林城公司，作为涉案房屋的买方，林城公司虽然尚未取得涉案房屋所有权，但在转让合同履行期间，享有继续履行并要求交付、在合同解除时要求返还价款等合同权利。林城公司在明知对他人负有担保债务且涉案房屋被本院查封的情况下，与软件公司协商解除了涉案房屋转让合同、取得了软件公司返还的价款，存在逃避债务的恶意。本院（2015）玄锁民初字第237号生效判决确认了软件公司与林城公司在协商解除转让合同后订立的房屋租赁合同合法有效，实际上也间接确认双方协商解除转让合同的效力。软件公司与林城公司协商解除转让合同是否存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，不属于执行异议案件审查的范围。
综上，涉案房屋系案外人软件公司所有的财产，故软件公司要求解除对涉案房屋的查封、不得对涉案房屋强制执行的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、三百一十条、三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
一、位于南京市玄武区玄武大道699号-22号24幢房屋归原告江苏省软件产业股份有限公司所有；
二、解除对南京市玄武区玄武大道699号-22号24幢房屋的查封，不得执行该房屋。
费201828元、公告费（以实际发生额为准），由第三人南京林城环通技术有限责任公司负担。如不服
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王翔飞
人民陪审员 李 迅
人民陪审员 唐晓妹
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 周 灿