河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0402民初2512号
原告李亚霏，男，汉族，1990年5月8日生。
委托代理人耿新民，河南湛河律师事务所律师。
被告河南勤峰置业有限公司，住所地河南省平顶山市卫东区。
法定代表人沈明，经理。
委托代理人李贺永、李贺耀，河南澄析律师事务所律师。
被告沈明。
委托代理人李贺永、李贺耀，河南澄析律师事务所律师。
被告平顶山天安煤业股份有限公司十三矿，住所地襄城县。
法定代表人郭鹏飞，矿长。
委托代理人潘泽中，平顶山天安煤业股份有限公司十三矿行政科科长。
原告李亚霏诉被告河南勤峰置业有限公司（以下简称勤峰公司）、沈明、平顶山天安煤业股份有限公司十三矿（以下简称十三矿）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法由审判员石少华适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告李亚霏的委托代理人耿新民，被告勤峰公司、沈明的共同委托代理人李贺耀，被告十三矿的委托代理人潘泽中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚霏诉称，勤峰公司与十三矿达成团购房协议，十三矿动员职工、亲属团购勤峰公司开发的勤峰*功勋花园小区商品房。李亚霏参与了此次团购，向勤峰公司交纳购房款10万元。房款交纳后，团购房屋迟迟不能按计划施工。勤峰公司和购房户协商退款。前期勤峰公司退还了部分购房户的房款，但李亚霏的购房款迟迟不能退还。勤峰公司陆续出具退款承诺，但已不能让购房户信任。2016年2月26日，经十三矿领导班子及勤峰公司总经理沈明与购房户协商，勤峰公司再次承诺于2016年3月20日前退清购房款，十三矿承担连带保证责任。2016年4月十三矿分两次代勤峰公司退还李亚霏购房款6万元，但剩余房款至今未退，故李亚霏诉至法院，请求依法判令：1、勤峰公司退还李亚霏购房款4万元；2、沈明和十三矿对上述款项承担连带保证责任；3、诉讼费由勤峰公司、沈明、十三矿承担。
被告勤峰公司、沈明辩称，在项目推进的过程中，河南省及平顶山市有关部门以国家政策调整为由没有按照平顶山市委市政府的会议纪要为勤峰公司办理项目的土地及规划手续，导致勤峰公司无法进行施工。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案项目因国家政策的调整致使地产项目无法正常开工，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，勤峰公司不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。本案房地产开发项目因国家政策调整未办理商品房预售许可证，即使认定勤峰公司与原告之间存在房屋买卖合同关系，也是无效的。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案团购协议系无效合同，勤峰公司愿意退还购房款，沈明愿意承担连带责任，但不承担违约责任。对于十三矿垫付退还购房户的房款，不应在本案中一并处理，十三矿应另案起诉。
被告十三矿辩称，十三矿考虑勤峰*功勋小区紧邻平煤集团火车中心站，职工上下班方便，就向职工宣传，并以矿上名义与勤峰公司签订了团购协议，但是十三矿和勤峰公司不是联合开发，十三矿没有收取团购户的一分钱，也没有分取任何利益。项目延迟开工后，十三矿积极协调，并寻找解决办法。在勤峰公司不能按约定日期偿还房款，引起职工情绪波动，为了保障煤矿安全生产、稳定大局，并考虑职工的利益，十三矿对团购户做出承诺，愿意对勤峰公司提供担保，并在勤峰公司不能偿还房款时，先行垫付。截止目前，十三矿已退还李亚霏购房款6万元。十三矿只承担房款本金的担保，请求法院判令勤峰公司及沈明偿还十三矿垫付的购房款。
经审理查明，2014年10月10日，勤峰公司收到平煤神马机械装备集团有限公司的《中标通知书》，勤峰公司在“平煤神马机械装备集团有限公司防尘厂地块搬迁补偿”项目的招标中，以人民币16852万元的价格中标。2014年12月24日甲方勤峰公司与乙方十三矿签订《十三矿职工团购房协议》，合同约定第一条、项目概况，项目位于平安大道与培英路交汇处北150米，小区北接平煤乐福小区，南接平煤中南检测公司，西邻福兴路（市政规划道路），东侧与平煤火车站隔路相望，总用地面积：45300㎡。总建筑面积约120000㎡（以规划批准面积为准）。第二条、工程进度，根据平煤厂区搬迁的进度，预计工程将于2015年上半年开工，工期为1年10个月，项目共计一期建成。第三条、价款与付款方式，1、经双方协商达成团购协议，将本项目团购整体均价定位3500元／㎡内（此价格只针对第一排号选房职工，后续再定房职工不享受此优惠价格）。2、排号报名时，交款2万元并出收据，选房成功，交款8万元确定房源及单价和总价，并出收据和房源确认单。第九条、违约责任，甲方违反本协议约定，逾期未交房，需向购买人按月赔偿购房者已实际交纳购房款总额千分之十的违约金；购房者未按本协议约定的金额、时间交纳购房款，购房者向出卖人按所欠金额每月千分之十支付违约金。双方违约期限不足一月的，违约金按照上述标准算为按日计算。2014年12月李亚霏向勤峰公司交纳10万元购房款，勤峰公司开具收据。之后勤峰公司没有按照合同约定在2015年上半年开工，而且至今未开工，引起纠纷。
2016年4月7日，勤峰公司法定代表人沈明出具承诺书一份，愿意以个人资产为购房户的房款做担保。2016年4月16日，十三矿出具证明一份，十三矿在勤峰公司没有偿还购房户房款前，十三矿愿意承担连带保证责任。2016年4月8日，十三矿向李亚霏退还购房款3万元，2016年4月28日十三矿向李亚霏又退还购房款3万元，共计退还6万元。
上述事实，由原告提供的证据团购房协议、交款条、房源确认书、一份承诺书、一份证明，被告勤峰公司提供的证据《平安大道中段北部区开发改造项目框架协议书》、两份会议纪要、邀标函、招标书、中标通知书、延期开发的请示，被告十三矿提供的证据十三矿为购房户的打款证明等证据及庭审笔录在卷证实。
本院认为，2014年12月24日甲方勤峰公司与乙方十三矿签订《十三矿职工团购房协议》后，李亚霏向勤峰公司交纳10万元购房款事实存在。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。勤峰公司未取得商品房预售许可证明，因此该团购协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故勤峰公司应当退还李亚霏所交纳的购房款。十三矿已经向李亚霏退还了购房款6万元，因此勤峰公司还应向其退还购房款4万元。沈明于2016年4月7日出具承诺书表示愿意以个人资产为团购户的房款做担保；十三矿于2016年4月16日做出证明，十三矿在勤峰公司没有偿还购房户房款前愿意承担连带保证责任，因此沈明、十三矿对该笔款项承担连带清偿责任。沈明、十三矿承担保证责任后有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限河南勤峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还李亚霏购房款人民币4万元；
二、沈明、平顶山天安煤业股份有限公司十三矿对上述款项承担连带清偿责任。沈明、平顶山天安煤业股份有限公司十三矿承担保证责任后，有权向债务人追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半收取400元，由河南勤峰置业有限公司、沈明、平顶山天安煤业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 石少华
二〇一六年七月二十一日
书记员 张 雷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条、保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条、保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。