北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初4987号
原告：肖冰，男，1986年11月12日出生。
委托诉讼代理人：徐良久，某某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马琳琳，某某律师事务所实习律师。
被告：张立峰，男，1963年1月17日出生。
委托诉讼代理人：芦瑾，北京市康达律师事务所律师。
原告肖冰（以下简称原告）与被告张立峰（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人徐良久、被告委托诉讼代理人芦瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、判令被告退还定金10万元；3、判令被告支付居间费用85800元、保障服务费19500元、代收评估费600元，合计105900元，系原告的损失；4、判令被告支付违约金78万元。事实和理由：2016年11月21日，原、被告在某某公司（以下简称某某地产）的居间下，签订房屋买卖合同约定被告将北京市朝阳区芳园里43号楼某某号房屋（以下简称涉诉房屋）以390万元的价格出售给原告，原告支付定金10万元。合同约定被告拒绝出售房屋的，应当支付相当于房屋总价款20%的违约金。此后，被告不再配合继续履行合同，2016年12月6日被告单方书面通知撤销合同，已经构成根本违约。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方在诉讼前后都与某某地产表示过愿意继续履行，只是就律师费问题没有达成一致，至今被告仍然愿意按照原合同履行；2、即使合同解除，也是由于原告违背了其单方出具的购房承诺书，隐瞒了无法提供户口的情况，由于无法提供户口，才导致房屋无法进行网签及之后的流程，因此被告不构成违约。被告不符合补充协议约定的违约情况，原告无权按照补充协议的约定让被告承担违约责任。补充协议的当事人是三方，某某地产没有在补充协议上盖章，补充协议尚未生效，原告无权据此主张权利。即使补充协议约束原、被告，被告仍然愿意继续履行原合同，因此被告不符合补充协议约定的违约情形，不应承担违约责任；3、被告之所以出售房屋是为了被告儿子结婚，以房换房，由于原告签订合同时，向被告隐瞒了原告不能及时提供用于网签的手续，导致被告无法及时收到房款，无法进行交易，被告也承受了巨大的房屋差价损失，因此被告仍然同意履行或解除合同退还定金；4、本案是房屋买卖合同纠纷，原告主张的居间代理费和保障服务费是居间合同项下的约定，且收款人是某某地产，与本案并非同一法律关系，不属于本案的审理范围。即使属于本案的审理范围，某某地产在交易中故意隐瞒真实情况，没有尽职核对原告的购房资质，应当承担相应的违约责任，原告应另案向某某地产主张。
本院经审理认定事实如下：2016年11月21日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告以390万元的价格将涉诉房屋出售给原告，原告于当日支付定金10万元，于过户前5个工作日支付第一笔首付款150万元，双方于网签后的10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。被告拒绝将涉诉房屋出售给原告或者擅自提高交易价格的，构成根本违约，被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金，某某地产收取原告的所有费用不予退还，由被告直接赔付原告。
同日，原、被告与某某地产签订《居间服务合同》，约定原、被告签订房屋买卖合同时，居间行为完成，原告应向某某地产支付居间代理费85800元。同日，原、被告与某某公司（以下简称某某公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定原告承担保障服务费19500元，代收评估费600元。2016年12月9日，某某公司及某某公司出具收款收据。
2016年12月21日，原告与某某律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告一次性支付第一笔律师费2.2万元，第二笔律师费按照法院判决的违约金的百分之十收取。2017年4月6日，某某律师事务所开具收取原告2.2万元的发票。原告提交其配偶邵某某于2017年3月22日向案外人李某转账11400元的记录，并提交与李某的微信聊天记录，证明租金标准3800元/月及收款账号。
2016年12月6日，被告出具书面撤销合同通知，写明：被告撤销与原告签订的房屋买卖业务合同，原告在明确知道自己文件不全的情况下，利用被告在签订合同及房屋交易的认识无知，骗取被告信任签订此合同。利用被告认识上的无知，签订了非常不公平的条款。鉴于原告的不诚实以及合同中的重大不公，被告撤销合同，特此告知原告及某某地产。经询，被告称其所提及的“文件不全”是指原告没有提供北京市的居民户口薄。
被告提交原告签字的《购房承诺书》，写明原告承诺遵守国家和北京市住房限购相关政策规定，承诺所提交的材料完整、真实、合法、有效，如隐瞒真实情况、提供虚假材料及违法限购政策等情况，自愿承担相应法律责任。
2017年2月9日，原告与案外人赵某某签订房屋买卖合同，约定原告以363万元的价格购买赵某某名下朝阳区高家园四区8号楼8层某房屋。
原告提交购房资格核验结果，显示：原告非本市户籍家庭（连续5年以上在本市缴纳社会保险），未婚，家庭名下拥有住房0套，有效期限为2016年9月-2018年6月，核验结果为初步核验通过。
原告提交某某地产网站的房屋成交情况打印页，显示涉诉房屋同小区、类似户型的房屋于2017年2月12日签约的成交单价为66611元/平方米。
经释明，双方当事人在本案中均不申请鉴定。
经询，双方当事人均同意本案继续适用简易程序审理。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。
本案中，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。现原告举证足以证明双方签订合同时原告具有北京市购房资质，双方亦未明确约定原告必须基于北京市居民户口簿而取得购房资质，故被告以原告没有北京市居民户口簿、认识无知及受骗等为由发出撤销合同通知缺乏事实及合同依据，本院不予认可。被告以书面形式明确表示拒绝继续履行合同的行为构成根本违约，原告现已另行购房，双方合同目的无法实现，故原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。对于定金，鉴于双方买卖合同已经解除，被告所收取的定金10万元已经没有依据，依法应予返还。
对于违约金，房屋买卖合同中已经明确约定拒绝出售涉诉房屋的违约金金额为总价款的20%即78万元，原告主张其实际损失为居间费用、服务保障费（含评估费）、房屋差价损失、另行租房费用、律师费，被告不予认可并申请法院酌减。经双方举证及查明事实情况，原告因履行涉诉房屋买卖合同而实际支出的居间费、服务保障费及因被告违约发生另行租房损失均属合理、可预见的损失，本院在违约金项下酌情支持，不再另行判处。律师费并非诉讼的必要性支出，鉴于原告确有支出，本院在判处违约金时酌情考虑。
对于房屋差价损失，经释明后双方均未申请鉴定，根据原告提交的涉诉房屋同小区房屋签约成交价、原告另行购房成交价及北京市房屋交易市场行情可知，涉诉房屋市场价值现已提升，原告因被告违约行为未能享有涉诉房屋升值利益且增加了另行购房的交易成本。但是，原告仅支付定金10万元，双方合同履行程度较低，原告尚需支出大额的交易成本才能取得涉诉房屋及相应升值利益，且该10万元对原告另行购买房屋的资金支付能力影响较小。被告于2016年12月6日通知撤销合同的时间距离双方签约时间仅15天左右，原告完全可以按照合同约定单方行使解除权通知解除合同后另行购房，或采取其他适当措施防止损失扩大。被告单方撤销合同并未发生撤销的效力，原告亦未及时行使解除权书面通知被告解除合同，而在合同尚有约束力的情况下自行于2017年2月9日另行购房，故原告对合同无法继续履行所致的损失亦负有一定过错，本院对原告合理的房屋差价损失酌情确定。综上，本院以原告合理的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益，基于公平原则及诚实信用原则，酌情支持原告违约金55万元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告肖冰与被告张立峰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、被告张立峰于本判决生效后七日内返还原告肖冰定金十万元；
三、被告张立峰于本判决生效后七日内支付原告肖冰违约金五十五万元；
四、驳回原告肖冰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19000元，由原告肖冰负担6398元（已交纳），被告张立峰负担12602元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 魏慧彪
二〇一七年五月十七日
书 记 员 卢伟明