黑龙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑执复4号
复议申请人（被执行人）：牡丹江沃德环保建材有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇民航机场对过。统一社会信用代码9123100075868635XX。
法定代表人：范景新，该公司总经理。
申请执行人：牡丹江市城郊农村信用合作联社桦林信用社，组织机构代码83047102-0，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区桦林镇桦林大街58号。
负责人：刘彦臣，该信用社主任。
复议申请人牡丹江沃德环保建材有限公司不服牡丹江市中级人民法院（2017）黑10执异41号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
牡丹江市中级人民法院查明，原告牡丹江市城郊农村信用合作联社桦�信用社（下称桦林信用社）与被告牡丹江沃德环保建材有限公司（下称沃德公司）、范景新借款合同纠纷一案，该院于2016年4月7日作出（2016）黑10民初57号民事调解书，确认：沃德公司于2016年7月10日前偿还原告桦林信用社借款本金1000万元，截止2016年5月12日利息1427319.85元。该调解书生效后，因被告沃德公司未自动履行生效法律文书确定的义务，原告桦林信用社向该院申请执行。
牡丹江市中级人民法院于2016年8月15日立案执行，同年9月7日，该院作出（2016）黑10执81号执行裁定书，查封了被执行人的已设定抵押的十六处房产。2016年9月9日，根据申请执行人桦林信用社的申请，经采取随机的方式确定牡丹江市宝昌房地产估价有限公司为本案的评估机构。同年12月8日，该院作出（2016）黑10执81号之二执行裁定书，查封了与上述十六处房产相配套的附属设施、设备、无照房产等财产并进行了评估。2017年3月3日，评估机构作出牡宝昌房估（2017）他字02号房地产估价报告，评估报告送达后，被执行人沃德公司对评估报告提出异议认为，评估程序违法，评估价格严重低于市场价值。该院责令评估机构牡丹江市宝昌房地产估价有限公司予以答复，牡丹江市宝昌房地产估价有限公司审核后，分别于2017年4月12日、5月22日作出书面答复，认为其评估程序合法，评估结论客观公正。被执行人沃德公司收到评估机构的书面答复后，仍不服，再次向该院提出异议称，虽然评估机构作出了答复，对比黑龙江省金恒房地产估价有限公司出具的案涉房产评估报告，该评估报告仍存在估价对象成新率、修正系数确定等评估方法、评估结论依据明显不足的问题，评估结果不客观、不公正，评估价值严重低于市场价值，侵害了异议人的合法权益。请求重新评估或责令评估机构改正存在的问题后重新出具评估报告；请求对异议人的非抵押财产不予以评估、拍卖。
另查明，牡丹江市宝昌房地产估价有限公司系二级房地产估价机构资质，参与本案评估的三名估价师均具备与所从事司法鉴定业务相关的中国注册房地产估价师专业执业资格。
牡丹江市中级人民法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定：只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合重新评估的条件。本案中，该院委托的评估机构牡丹江市宝昌房地产估价有限公司及参与评估的三名工作人员，均具备相应的评估资质和执业资格，针对异议人对评估报告提出的异议，评估机构先后二次作出书面答复，认定其评估程序合法，估价结论客观、公允，反映了估价对象在估价时的公开市场价值。虽然异议人主张评估机构存在评估程序严重违法，请求重新评估，但并未举示充分有效的证据证明其主张。另外，执行程序中，拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。沃德公司如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。关于对异议人名下的非抵押财产执行的问题，履行生效法律文书确定的义务，是被执行人依法应当承担的法定义务。是否执行沃德公司的非抵押财产，由执行实施部门根据本案实际情况依法决定。综上，沃德公司的异议理由没有事实和法律根据，该院不予支持，2017年8月14日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10执异41号执行裁定书，驳回沃德公司异议请求。
沃德公司不服，向本院申请复议，主要理由是，一、评估程序严重违法，1、评估机构对附属物的评估未经测量。2、评估报告对于申请人的房屋构筑物及其它辅助设施的评估没有估价测算过程，未结合图纸进行测量，其所作出的估价结论与客观合理价格不符。3、评估机构评估测量时仅有两名人员且其中一名没有评估资质的人员在场。二、评估机构的评估结果不合理，致使评估价值严重低于评估财产的实际价值，执行法院驳回重新评估申请确有错误。三、评估机构虽然两次对复议申请人的异议进行了说明，但未能合理解释，复议申请人提出的评估程序严重违法，估价不合理等问题，执行法院未能查明事实，驳回复议申请人的重新评估请求裁定确有错误。四、评估价格是认定拍卖财产价值的重要依据，执行法院以评估价值不重要，可以通过其他方式保护权利为由驳回申请复议的人请求，严重侵害申请人的合法权益。请求撤销牡丹江市中级人民法院（2017）黑10执异41号执行裁定书，对抵押财产重新评估，对非抵押财产不予评估、拍卖。
本院查明，2012年11月29日，黑龙江省金恒房地产估价有限公司受沃德公司委托出具案涉房产评估报告，该评估报告载明，根据委托对象的特点，估价目的及房地产市场状况，由于在本地区可比交易实例太少，故拟对估价对象采取成本法确定其评估价格。评估报告为设定抵押权时的价值参考，未考虑未来市场变化风险及短期强制处分等因素对其价值的影响，有效期为一年，价值为20,001,785.00元。
另查明，案涉房屋土地使用权为工业用地，使用权类型为租赁，终止日期2018年9月27日，桦林信用社为该宗土地抵押权人。评估报告分析描述了估价对象、市场背景、论述了估价原则、估价依据、估价测算过程等。评估报告载明：经现场查勘观察估价对象与《房屋所有权证书》记载建筑面积大体相当，十六处房产无给排水及取暖，配套设施不齐全，维护保养较差，实物状况总体较差或一般（附内外景图片），因与估价对象类似的房地产市场不够活跃，交易较少，不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，不具有采用比较法估价条件，故采用成本法进行估价，确定市场价值为14,999,800.00元。
本院认为，关于牡丹江市宝昌房地产估价有限公司作出的评估报告是否存在程序严重违法，评估结果严重失实的问题。资产评估是由评估机构为了特定的目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定的资产进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中�卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，沃德公司对评估报告提出异议，认为案涉房产的评估程序严重违法、评估价格远低于市场价格。评估机构作出的评估报告及对沃德公司提出异议的答复，对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题做出了详细的说明。而黑龙江省金恒房地产估价有限公司作出的评估报告�本案评估机构作出的评估报告为不同目的下的评估，且估价时点不同，该评估报告为设定抵押权时的价值参考，未考虑未来市场变化风险及短期强制处分等因素对其价值的影响，因此，该评估报告不具有可比性。沃德公司亦未提供其他证据证明牡丹江市宝昌房地产估价有限公司作出的《评估报告》存在程序严重违法，评估结果严重失实。
关于能否评估、拍卖本案非抵押财产问题。该财产为被执行人的责任财产，当抵押财产不能清偿债务时，应当用于清偿债务，而且其非抵押财产主要为构筑物、定着物与查封的抵押房产不可分离或虽然能够分离，但分离后会破坏整体功能或完整性并减损其价值，故执行法院对其评估、拍卖并无不当。
综上，沃德公司复议理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最�人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下：
驳回牡丹江沃德环保建材有限公司复议请求。
审判长 王金海
审判员 刘 洋
审判员 王欣厚
二〇一八年一月八日
书记员 毕鹏坤