广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初20022号
原告：钟宝兰，女，汉族，1987年7月4日出生，住址：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：池俊斌，广东中全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴锐华（系原告丈夫），
被告：李伟智，男，汉族，1984年8月4日出生，住址：湖南省新化县，
被告：苏蓝，女，汉族，1988年11月1日出生，住址：湖南省新化县，
两被告共同委托诉讼代理人：王彤彤，广东诚于信律师事务所律师。
第三人：深圳市链家房地产经纪有限公司，地址：广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣。
原告钟宝兰与被告李伟智、苏蓝，第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟宝兰及其委托诉讼代理人吴锐华、池俊斌，被告李伟智及其与被告苏蓝共同委托的诉讼代理人王彤彤均到庭参加诉讼。第三人深圳链家房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告钟宝兰诉称，2017年5月10日，原告与两被告在第三人处签订了《房屋买卖合同》，合同约定：两被告将位于深圳市海语西湾花园l栋G4单元1203转让给原告，不动产权证号为：粤(2016)深圳市不动产权第0000176号，转让价格为人民币390万元，原告应支付30万元定金，两被告应于合同签订之日起10日内（5月20日前）办理赎楼委托公证手续；8月10日前办理资金监管。合同签订后原告分别于5月10日、5月15日向两被告支付了两笔定金各人民币15万元，其中l万元托管于第三人处。6月24日原告告知第三人，资金监管的资金已经到位，可以办理资金监管，此时原告才知道被告不仅未在5月20日前办理赎楼委托公证，而且因为被告的债务问题，没有担保公司愿意为其办理赎楼手续。被告要求将赎楼及资金监管手续推迟至9月10日。6月27日，原、被告在第三人处协调处理《房屋买卖合同》后续履行事宜，被告向原告坦白如下信息：1、其在签订合同时就已经欠了小贷公司10万元；2、其在拿到原告30万元定金后，不仅将款项用于“投资”，而且还向多家小贷公司借了款，小贷总额达到40万元；3、其不能告知“投资款”去向，但认为其可在9月份偿还所有小贷公司的贷款，达到符合赎楼条件；4、其要求将公证赎楼及资金监管的期限推迟到9月10日。原告当时要求：1、最迟需在8月10日前完成赎楼，然后办理资金监管；2、如果被告不能在8月10日前完成赎楼，原告倾向于解除合同，被告应双倍返还定金。被告同意想办法解决债务问题，尽量在8月10日前完成赎楼。6月29日，被告同时向多家小贷公司借钱以及其准备卖房的事情被其中一家小贷公司知悉，被告被要求立即还款，否则将被起诉，并查封涉案房屋。被告通知第三人及原告其无法偿还小贷公司的欠款，只能通过其中一家小贷公司协助办理涉案房屋的转按揭贷款，用于偿还所有债务，因此需要跟原告解除《房屋买卖合同》。彼时，被告除与原告的纠纷之外，尚有房贷234万、小额贷款40万、银行普通贷款30万的债务。在此情况下第三人也建议双方解除合同，并劝导原告接受较低标准的违约金。原告最终同意如被告能够在7月10日前偿还30万元定金及15万元违约金，则解除合同。7月5日，被告告知已经有银行接受其转按揭贷款，有小贷公司愿意先替被告偿还所有债务（包括原告的定金及违约金共计45万）。7月9日，被告又变卦，告知有担保公司同意替他赎楼，可以继续履行合同，最终结果是担保公司发现被告除了其此前已经告知的小额贷款以外，还存在工资贷款。担保公司不再相信被告，无法为其办理赎楼手续。截至目前，被告屡次在继续履行合同或解除合同之间摇摆不定，但由于其自身的债务问题，实际上其既无法办理赎楼手续，也没有足够的资金偿还原告的定金及违约金。原告认为被告已不具备履约能力。被告在收取原告的定金后不但未办理公证赎楼手续，反而作出与合同目的背道而驰的行为（又向小贷公司借贷，最终导致无法赎楼），并一再隐瞒其自身的债务问题，违反了诚实信用原则，继续履行合同将极大的增加原告的风险，而且事实证明被告也已不具备履约能力。且被告的违约行为已经给原告的家庭生活带来严重的影响，第一，导致原告家中小孩就近入读涉案房屋附近的公立幼儿园的想法落空；第二，自5月份以来，多家银行收紧房贷利率折扣，导致原告重新签署购房合同办理30年期的房屋按揭贷款需多支付数十万元的利息；笫三，被告长期占用原告巨额资金，导致原告无法重新选择合适房屋。另，截至庭审之日，涉案房产按揭贷款被告已经逾期27天，被告已经对中国农业银行构成了违约，且被告有另外一起民间借贷案件被起诉。被告的行为应当被认定为严重恶意违约，故原告诉求解除双方之间的《房屋买卖合同》，被告应当返还其已经收取的定金30万元，其中托管于第三人处的l万元应由第三人直接返还给原告，并支付总房价款20%的违约金。原告为维护合法权益特提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的房屋买卖合同；2、两被告返还原告购房定金人民币29万元；3、第三人将托管的人民币1万元定金返还原告；4、两被告支付违约金人民币78万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告李伟智、苏蓝答辩称，原告诉讼请求没有事实依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：原、被告于2017年5月10日签订房屋买卖合同，合同约定被告应于签订合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，合同签订后被告与原告进行协商，双方于2017年6月26日一致同意变更合同，将被告的委托公证赎楼期限变更为2017年8月10日，即被告需要在2017年8月10日前与担保公司办理委托公证赎楼手续，此后，虽然被告因个人债务与原告多次协商其他方案，但是双方并未达成共识，原、被告签订的房屋买卖合同以及2017年6月26日进行的变更条款依然对双方有效。2017年7月9日双方又一次见面进行协商，双方一致同意继续由被告寻找担保公司，清偿被告债务，而双方签订的买卖合同继续有效，被告于2017年7月12日找到一家担保公司，愿意为其进行办理赎楼手续，被告于同日办理的委托公证，该担保公司提出只要原告能够按照房屋买卖合同的约定在2017年8月10日前进行首期款的资金监管，该担保公司即可办理赎楼手续，但是被告与原告进行沟通，原告以办理资金监管有风险为由拒绝进行办理资金监管，并在此之前就向人民法院提起了诉讼。被告认为被告在履行合同期间并无违约行为，而是与原告积极进行协商，配合原告进行房屋交易，原告仅以被告对外有欠款为由，单方面终止履行合同，根本原因是由原告违约，而不是被告违约，因此请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司于庭后提交书面答辩意见如下：一、通过第三人对公司员工徐花改、岑家信询问查明，被告李伟智和原告钟宝兰最终未能履行房产买卖合同的根本原因是被告因隐瞒巨额个人欠款，在赎楼环节中无法正常赎楼解除抵押，导致合同义务无法履行。二、截止到7月20日，被告李伟智经第三人公司员工多次催告，办理赎楼公证委托书。三、关于微信记录中7月12日及7月13日具体情况了解如下，2017年7月12日业主表示担保公司只有在看到买方进行资金监管的相关材料后才同意为业主还款，沟通买方先进行资金监管，但基于业主前期的行为，买方已经产生了极大的不信任。后来在2017年7月13日，业主表示有担保公司同意先还款，但必须确定买方首期款监管的时间，同样，基于对业主的不信任以及后续相关事宜均未能谈妥，最终该方案被搁置。四、录音证明的几次当面协商，业主明确表示出向买方及居间方承担一定的赔偿责任，解除合同，但因赔偿金额问题未能达成一致，最终也没能签署三方解约协议。五、经查账，第三人处仍托管交房保证金人民币一万元整，第三人将依据法院的判决将其支付给相应收款方。
经审理查明，2017年5月10日，被告李伟智、苏蓝共同作为出卖人，与作为买受人的原告钟宝兰，在第三人深圳链家房地产经纪有限公司的居间下，签署《房产买卖合同》，约定如下：一、被告将坐落于深圳市海语西湾花园1栋G4单元1203房产出售予原告，登记建筑面积为68.21平方米，房屋成交价格为人民币3,900,000元。二、该房地产处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，出卖人虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。三、购房定金共计人民币300,000元，买受人在签订合同当日内支付人民币150,000元，签订合同7日内，买受人补交定金人民币150,000元。出卖人同意从定金中预留人民币10,000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待出卖人结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三人无息退还给出卖人。四、买卖双方同意以贷款方式支付除购房定金以外的房款。买受人须于2017年8月10日之前支付首期购房款（不包括定金）人民币870,000元到买受人贷款银行做资金监管或第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人应在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签订资金监管协议等相关法律文件。买受人应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准。如银行或住房公积金管理中心承诺的贷款（组合贷款则以银行与住房公积金管理中心承诺的贷款金额之和计算）少于应交房款余额的，买受人应于银行出具贷款承诺函之日或住房公积金管理中心通知之日起（如属组合贷款，则以较后发生的时间计算）三日内向第三方或监管银行补足首期款，如多于应交房款余额的，买受人可向监管银行要求将多出部分退回，出卖人应无条件配合买受人办理监管银行要求的手续。出卖人应一同办理首期款监管手续并配合买受人办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或第三方要求签署的相关文件。五、买卖双方同意，自买受人按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且出卖人已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。六、出卖人收到全部购房款（不含物业交房保证金）后5个工作日内交付给买受人。七、任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不累加）：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
同日，原告向被告支付了定金人民币150,000元，后又于2017年5月15日支付了定金人民币150,000元。上述定金中有人民币10,000元作为交房保证金现托管于第三人处。
2017年7月12日，被告李伟智向案外人邹庆周、胡莎、郑丽虹、徐琳、唐志刚出具了《委托书》，委托上述各受托人就涉案房产办理赎楼等手续。
原、被告均提交了双方以及第三人工作人员的微信聊天记录，主要内容如下：1、2017年6月24日，第三人告知原告，被告李伟智称因为借了40万元的贷款，须先偿还该笔款项才能做赎楼，希望延迟资金监管的时间至2017年9月10日，被告才能还清上述款项；2、2017年6月29日，被告李伟智向第三人提出希望与原告解除合同，赔偿10万元违约金并退还30万元定金。第三人告知其将与原告沟通。被告同时将其与案外人小额贷款公司的聊天记录发送给第三人工作人员，聊天记录中显示其在两家公司均有贷款；3、2017年7月5日，被告李伟智告知第三人有银行接受其转按揭贷款申请，有小额贷款公司愿意先替被告偿还所有债，但该公司于2017年7月11日表示不愿意帮被告平债，因为被告在四家公司有贷款，担保公司怕涉案房产被其中一家查封；4、2017年7月12日，原告通过第三人告知被告两个解决方案，其中一个方案是由被告先平债，待看到出示转账凭条后，双方再做资金监管；另一方案是如果通过转按的途径解决，则须于7月20日前向原告支付30万元定金及15万元违约金，否则将起诉被告。被告回复称“那就起诉吧”，并表示其无法说服担保公司先平债，但对原告来说通过诉讼途径解决并非最好的选择，如果真有一方债权人起诉查封了，其无法控制，而如果民间借贷的债权人也起诉，把借款数字翻番，加起来所有的债务将超过涉案房产的价值；5、2017年7月12日，被告提出找到担保公司愿意为其赎楼，但须在2017年7月13日办理首期款资金监管，这是履行的最后期限，但原告明确表示不同意先办理资金监管。被告于次日告知中介称，担保公司同意先平债再作资金监管，但希望先与买家见个面，确认是正常交易。
2017年7月14日，原告提起本案诉讼。
以上事实，有房产证、房屋买卖合同、定金收款收据、转款凭证、微信截图、录音文字搞、录音光盘、通话录音、公证书、被告与第三人的微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告钟宝兰与被告李伟智、苏蓝签署的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同的履行情况。合同签订后，原告已依约支付了购房定金人民币300,000元。根据合同约定，原告应于2017年8月20日前办理首期款资金监管，被告应于合同签署后10日内与担保公司签订服务合同、办理赎楼手续，如被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。由此可知，原、被告双方仅约定了订服务合同及办理赎楼手续、办理首期款资金监管的时间，但对于何时完成赎楼、还清贷款及办妥注销抵押登记手续的期限未作明确约定。根据目前的二手房交易惯例，通过委托担保公司的方式赎楼的交易，通常系在买方办理了首期款资金监管且取得银行出具的贷款承诺函后，银行才会发放用于赎楼的短期贷款，以清偿交易房产的剩余贷款并最终注销抵押登记，因此可以认为原告办理首期款资金监管的义务应先于被告赎楼义务的履行。但从双方沟通交流的过程可知，被告委托担保公司赎楼存在较大风险，且房产可能因为被告与其债权人之间的纠纷而被查封，说明被告存在丧失或者可能丧失继续履行房产交易的情形，原告作为负有先履行债务的一方当事人，有权中止涉案合同的履行。然而被告虽尝试联系不同机构进行赎楼，但均未确定最终的解决方案，亦无其他证据表明被告已恢复履行能力，故原告诉请解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将已收取的定金人民币300,000元返还原告，其中托管于第三人处的款项人民币10,000元，由第三人负责返还原告，剩余人民币290,000元，由被告返还原告。
关于违约责任。根据合同约定，在一方违约的情况下，守约一方有权主张房产交易价格20%的违约金。本案中，由于双方并未明确约定赎楼的期限，且从被告于2017年7月13日发出的信息来看，其仍存在委托担保公司赎楼的可能性，截至原告于2017年7月14日提起诉讼之时，涉案交易尚未发生实际导致合同不能履行的情形，故原告主张被告违约导致合同不能继续履行，并要求被告赔偿违金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李伟智、苏蓝于本判决发生法律效力之日起十日向原告钟宝兰返还定金人民币290,000元；
二、第三人深圳链家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告钟宝兰返还定金人民币10,000元；
三、驳回原告钟宝兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7,260元，保全费人民币5,000元，合计人民币12,260元，由原告钟宝兰负担人民币8,854元，被告李伟智负担人民币3,406元。案件受理费及保全费原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年十一月七日
书记员 席俊奇
书记员 刘 婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。