江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执异16号
案外人：何霁，女，汉族，1986年1月8日生，住所地浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：王永建，浙江永大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市玄武区北京东路42号。
负责人：陈朴，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被执行人：如皋绿源置业有限公司，住所地江苏省如皋市如城镇（经济开发区工发大厦八楼809室）。
法定代表人：何渝章，该公司董事长。
被执行人：浙江暨阳房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道滨江北路15号1-3。
法定代表人：何渝章，该公司总经理。
被执行人：新余泰耐克置业有限公司，住所地江西省新余市北湖西路148号（新余高专老校区内）。
法定代表人：何渝章，该公司总经理。
被执行人：何渝章，男，汉族，1958年2月6日生，住所地浙江省诸暨市。
被执行人：周荷霞，女，汉族，1965年12月10日生，住所地浙江省诸暨市。
在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏分公司）与被执行人如皋绿源置业有限公司（以下简称绿源公司）、浙江暨阳房地产开发有限公司（以下简称暨阳公司）、新余泰耐克置业有限公司（以下简称泰耐克公司）、何渝章、周荷霞债务重组协议纠纷一案中，案外人何霁对本院执行绿源公司名下的，坐落于如城镇城北村11组、新生村1、8组水绘绿源楼盘的第1号楼1号、第2号楼1-15号、第3号楼1-14号、第10号楼2102、2201、2202、2301、2302号，以及第11号楼201、202、301、302、401号房屋主张其享有阻却执行的物权并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人何霁向本院提出执行异议称：何霁与绿源公司于2014年8月11日签订《商品房买卖合同》，约定何霁向绿源公司预购位于江苏省如皋市庆余路南侧、丰登路两侧、如泰运河北侧新北新村水绘绿源楼盘的商品房共计40套（30套商铺、10套住宅），合同对建筑面积、房屋价款、支付时间和方式、交付房屋时间、违约责任、交接、产权登记等问题进行了约定。同时，何霁与绿源公司还签订了《补充协议书》，约定绿源公司以其对何霁的担保债务抵销何霁应付的40套商品房的全部房款共计56297885元，即何霁已付清案涉房屋的房款。因备案登记和预告登记的需要，何霁与绿源公司又于2014年8月28日就每套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，对房款支付方式、房屋交付时间、产权登记、诉讼管辖及备案登记等问题进行了约定。后因绿源公司不履行办理《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记的义务，何霁向浙江省诸暨市人民法院（以下简称诸暨法院）起诉共计7个案件，请求确认《商品房买卖合同》有效，并请求判令绿源公司立即办理备案登记和预告登记，案号分别为诸暨法院（2014）绍诸民初字第3444号、（2015）绍诸民初字第68、69、70、71、72、73号。诸暨法院判决确认《商品房买卖合同》有效，而绿源公司与案外人汪杏萍、姚群杰、曲海英签订的《商品房买卖合同》系让与担保有效、买卖无效，上述民事判决书均已生效。江苏省高级人民法院在本案审理过程中，于2014年10月9日查封了绿源公司商品房（包含上述40套房产）。何霁与绿源公司签订的《商品房买卖合同》经生效判决确定合法有效，何霁对绿源公司享有债权，绿源公司应当履行合同义务，将商品房过户给何霁，且何霁已经支付全部房款。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，何霁作为购房者已经支付全部房款，应当享有优先取得争议房屋的权利，争议房屋不能作为华融江苏分公司执行案件的标的物。综上，何霁依法购买的江苏省如皋市水绘绿源楼盘40套商品房属于何霁所有，请求江苏省高级人民法院裁定解除华融江苏分公司对该40套房产的查封，终止对该40套房产的执行，依法将房屋交付给何霁。40套房产具体为：商铺号：1号楼的1号，2号楼的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15号，3号楼的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14号；住宅号：10号楼的2102、2201、2202、2301、2302号，以及11号楼的201、202、301、302、401号。
申请执行人华融江苏分公司答辩称：一、何霁对绿源公司享有合同债权，对案涉房产不享有任何物权。何霁曾向诸暨法院提起多起诉讼，请求确认其与绿源公司签订的多份《商品房买卖合同》有效、由绿源公司办理备案登记及商品房预告登记手续并支付违约金。诸暨法院经过审理，确认了《商品房买卖合同》有效，但驳回了何霁其它诉讼请求，诸暨法院相关判决已经生效。故诸暨法院判决最终确认了绿源公司对何霁负有合同债权，何霁对案涉房屋不享有任何物权。《商品房买卖合同》仅为能否引起案涉房屋权属发生变化的债权合同，但并不实际发生物权变动的法律效力。本案中，绿源公司涉诉较多，案涉房屋已抵押给华融江苏分公司并被江苏省高级人民法院查封，已不可能进行商品房预售登记，何霁亦不可能取得40套房产的所有权，且诸暨法院在判决书中确认案涉房屋已经无法实际办理商品房预售备案登记和预告登记的事实。另外，何霁自始至终从未实际占有、使用过案涉房屋。何霁可以向绿源公司主张解除《商品房买卖合同》、返还购房款。二、何霁主张享有优先取得案涉房屋所有权的权利，没有法律依据。何霁不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定。该批复明确适用主体为消费者，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者指为生活消费需要购买，使用商品或者接受服务的主体。本案中，何霁个人购买房屋40套，其中有30套商铺，并非为了个人生活需要。且绿源公司将40套房产抵债给何霁亦与何霁的个人生活消费无关。故何霁并非上述批复规定的消费者，不能适用上述规定。综上，请求驳回何霁的执行异议请求。
本院查明：本院于2014年9月25日立案受理了原告华融江苏分公司与被告绿源公司、暨阳公司、泰耐克公司、何渝章、周荷霞债务重组协议纠纷一案，于2014年12月17日作出（2014）苏商初字第00026号民事判决：一、绿源公司于本判决生效之日起10日内向华融江苏分公司偿还重组债务本金26798万元并支付相应的重组收益及违约金（即支付2014年6月27日至9月15日期间的逾期重组收益5359600元；支付自2014年9月16日起至实际给付之日，以26798万元为基数，按照年利率25%计算的重组收益；支付自2014年6月27日起至实际给付之日，以第一期应付重组债务本金剩余部分6639.4万元为基数，按照每日万分之五计算的违约金）；二、如果绿源公司不履行上述还款义务，华融江苏分公司有权对绿源公司提供的抵押物{即皋他项（2013）第82500497号《土地他项权利证明书》和皋房建字第2013单11号《在建工程抵押登记证明》项下的土地使用权[土地使用权证号为皋国用（2009）第467号、539号、540号、541号、542号]以及在建工程[座落于如皋市如城镇城北村××、××村××、××组，其中住宅598套，面积88989.02㎡；商铺77套，面积17468.41㎡；车位700个，面积9429㎡]}折价或拍卖、变卖所得价款，在28798万元的范围内优先受偿；三、如果绿源公司不履行上述还款义务，华融江苏分公司有权对暨阳公司、何渝章出质的股权{南通市如皋工商行政管理局[2013]第06270001号和[2013]第06270002号《公司股权出质准予设立登记通知书》项下的股权}折价或拍卖、变卖所得价款，在28798万元的范围内优先受偿。暨阳公司、何渝章在承担质押担保责任后，有权向绿源公司追偿；四、暨阳公司、泰耐克公司、何渝章及周荷霞对绿源公司上述第一项债务承担连带清偿责任。暨阳公司、泰耐克公司、何渝章及周荷霞在承担保证责任后，有权向绿源公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1429953元，财产保全费5000元，合计1434953元，由被告绿源公司、暨阳公司、泰耐克公司、何渝章、周荷霞共同负担，于本判决生效之日起10日内向本院交纳。原告华融江苏分公司预交的案件受理费1429953元及财产保全费5000元由本院退回。
上述民事判决书发生法律效力后，因绿源公司、暨阳公司、泰耐克公司、何渝章、周荷霞未履行义务，华融江苏分公司向本院申请执行，本院于2015年2月10日依法立案执行。
2015年3月12日，本院作出（2015）苏执字第00005号执行裁定：华融江苏分公司与绿源公司、暨阳公司、泰耐克公司、何渝章、周荷霞债务重组协议纠纷一案指定江苏省南通市中级人民法院执行。
另查明：2013年6月27日，抵押权人华融江苏分公司与抵押人绿源公司签订编号为Y19130035-11号的《抵押协议》一份，约定：为确保华融江苏分公司与绿源公司签订的编号为[中国华融江苏Y19130035-4号]《债务重组协议》的履行，保障华融江苏分公司债权的实现，绿源公司愿意以其财产为其与华融江苏分公司依主协议所形成的债权提供抵押担保；抵押担保的主债权本金为28798万元；绿源公司提供给华融江苏分公司的抵押物为本协议附件“抵押物清单”所列明的财产；抵押物价值经华融江苏分公司、绿源公司确认，现值为776162700元，抵押率为46.90%等。Y19130035-11号《抵押协议》所附抵押物清单载明：抵押物为在建工程；所在地为如皋市如城镇城北村××、××村××、××组；产权所有人为绿源公司；建筑面积为128370㎡；性能用途为住宅、商铺、车位；占用土地性质为商居，面积83547.50㎡，占用空间范围为地下及地上等。何霁主张的40套房产在该抵押物清单范围之内。
华融江苏分公司与绿源公司签订《抵押协议》后，办理了抵押登记，华融江苏分公司分别领取了皋他项（2013）第82500497号《土地他项权利证明书》和皋房建字第2013单11号《在建工程抵押登记证明》。
皋他项（2013）第82500497号《土地他项权利证明书》载明：土地他项权利人华融江苏分公司，义务人绿源公司，座落如城镇城北村××、××村××、××组，权属性质国有土地使用权，使用权面积116880.83㎡，地类（用途）开发零售、城镇住宅，使用权类型出让。他项权利种类及范围：他项权利为国有土地使用权抵押权，抵押权人华融江苏分公司，抵押登记期限为2013年6月27日至2015年6月26日，抵押面积为116880.83㎡，皋国用（2009）第467、539、540、541、542号，用途为商居，抵押金额为28798万元，设定日期为2013年6月27日，权利顺序为第一顺序。
皋房建字第（2013）单11号《在建工程抵押登记证明》载明：抵押权人华融江苏分公司，抵押人绿源公司，在建工程座落如城镇城北村××、××村××、××组，债权数额28798万元，登记时间2013年6月27日，填发单位如皋市房地产监理所在该证明上加盖公章，出具日期为2013年6月27日。
还查明：诸暨法院于2014年11月27日立案受理了原告何霁与被告绿源公司、暨阳公司、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，追加姚君杰作为第三人参加诉讼。何霁的诉讼请求为：1.确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的由绿源公司开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘第2号楼5、6、7、8、9、11、12、13号商铺，第3号楼8、9号商铺的《商品房买卖合同》有效；2.绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续；3.绿源公司向何霁支付违约金暂计65985.30元，暨阳公司、何渝章承担连带责任；4.本案诉讼费用由绿源公司、暨阳公司、何渝章承担。诸暨法院于2016年1月30日作出（2014）绍诸民初字第3444号民事判决：一、确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的、由何霁向绿源公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘第2号楼5号商铺、第2号楼6号商铺、第2号楼7号商铺、第2号楼8号商铺、第2号楼9号商铺、第2号楼11号商铺、第2号楼12号商铺、第2号楼13号商铺，第3号楼8号商铺、第3号楼9号商铺共十份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回何霁要求绿源公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。
诸暨法院于2014年12月24日立案受理了原告何霁与被告绿源公司、暨阳公司、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，追加姚君杰作为第三人参加诉讼。何霁的诉讼请求为：1.确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的由绿源公司开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘第3号楼5、6、7、10号商铺的《商品房买卖合同》有效；2.绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续；3.绿源公司向何霁支付违约金暂计22593.30元，暨阳公司、何渝章承担连带责任；4.本案诉讼费用由绿源公司、暨阳公司、何渝章承担。诸暨法院于2016年1月30日作出（2015）绍诸民初字第68号民事判决：一、确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的、由何霁向绿源公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘中的第3号楼5号商铺、第3号楼6号商铺、第3号楼7号商铺、第2号楼10号商铺共四份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回何霁要求绿源公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。
诸暨法院于2014年12月24日立案受理了原告何霁与被告绿源公司、暨阳公司、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，追加汪杏萍作为第三人参加诉讼。何霁的诉讼请求为：1.确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的由绿源公司开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘第2号楼1、2、3、4号商铺的《商品房买卖合同》有效；2.绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续；3.绿源公司向何霁支付违约金暂计24418.20元，暨阳公司、何渝章承担连带责任；4.本案诉讼费用由绿源公司、暨阳公司、何渝章承担。诸暨法院于2016年1月30日作出（2015）绍诸民初字第69号民事判决：一、确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的、由何霁向绿源公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘第2号楼1号商铺、第2号楼2号商铺、第2号楼3号商铺、第2号楼4号商铺共四份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回何霁要求绿源公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。
诸暨法院于2014年12月24日立案受理了原告何霁与被告绿源公司、暨阳公司、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，追加姚君杰作为第三人参加诉讼。何霁的诉讼请求为：1.确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的由绿源公司开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘第3号楼1、12、13、14号商铺，第1号楼1号商铺的《商品房买卖合同》有效；2.绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续；3.绿源公司向何霁支付违约金暂计35090.40元，暨阳公司、何渝章承担连带责任；4.本案诉讼费用由绿源公司、暨阳公司、何渝章承担。诸暨法院于2016年1月30日作出（2015）绍诸民初字第70号民事判决：一、确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的、由何霁向绿源公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘中的第3号楼1号商铺、第3号楼12号商铺、第3号楼13号商铺、第3号楼14号商铺、第1号楼1号商铺共五份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回何霁要求绿源公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。
诸暨法院于2014年12月24日立案受理了原告何霁与被告绿源公司、暨阳公司、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，追加曲海英作为第三人参加诉讼。何霁的诉讼请求为：1.确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的由绿源公司开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘第10号楼21层2102号住宅，第10号楼22层2201、2202号住宅，第10号楼23层2301、2302号住宅，第11号楼2层201、202号住宅，第11号楼3层301、302号住宅，第11号楼4层401号住宅的《商品房买卖合同》有效；2.绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续；3.绿源公司向何霁支付违约金暂计34787.24元，暨阳公司、何渝章承担连带责任；4.本案诉讼费用由绿源公司、暨阳公司、何渝章承担。诸暨法院于2016年1月30日作出（2015）绍诸民初字第71号民事判决：一、确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的、由何霁向绿源公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘中的第10号楼21层2102号住宅，第10号楼22层2201号住宅、第10号楼22层2202号住宅，第10号楼23层2301号住宅、第10号楼23层2302号住宅，第11号楼2层201号住宅、第11号楼2层202号住宅，第11号楼3层301号住宅、第11号楼3层302号住宅，第11号楼4层401号住宅共十份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回何霁要求绿源公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。
诸暨法院于2014年12月24日立案受理了原告何霁与被告绿源公司、暨阳公司、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，追加姚君杰作为第三人参加诉讼。何霁的诉讼请求为：1.确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的由绿源公司开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘第3号楼2、3、4、11号商铺的《商品房买卖合同》有效；2.绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续；3.绿源公司向何霁支付违约金暂计29561.40元，暨阳公司、何渝章承担连带责任；4.本案诉讼费用由绿源公司、暨阳公司、何渝章承担。诸暨法院于2016年1月30日作出（2015）绍诸民初字第72号民事判决：一、确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的、由何霁向绿源公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘第3号楼2号商铺、第3号楼3号商铺、第3号楼4号商铺、第3号楼11号商铺共四份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回何霁要求绿源公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。
诸暨法院于2014年12月24日立案受理了原告何霁与被告绿源公司、暨阳公司、何渝章商品房买卖合同纠纷一案，追加曲海英作为第三人参加诉讼。何霁的诉讼请求为：1.确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的由绿源公司开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘第2号楼10、14、15号商铺的《商品房买卖合同》有效；2.绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续；3.绿源公司向何霁支付违约金暂计12755.70元，暨阳公司、何渝章承担连带责任；4.本案诉讼费用由绿源公司、暨阳公司、何渝章承担。诸暨法院于2016年1月30日作出（2015）绍诸民初字第73号民事判决：一、确认何霁与绿源公司于2014年8月28日签订的、由何霁向绿源公司购买位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘中第2号楼14号商铺、第2号楼15号商铺、第2号楼10号商铺共三份《商品房买卖合同》均为有效；二、驳回何霁要求绿源公司办理商品房备案登记、预告登记以及支付违约金等其余诉讼请求。曲海英不服，向浙江省绍兴市中级人民法院提起上诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2016年4月20日作出（2016）浙06民终837号民事裁定：驳回上诉人曲海英的上诉。
又查明：本案执行依据审理过程中，本院于2014年10月8日作出（2014）苏商初字第00026号民事裁定：冻结绿源公司、暨阳公司、泰耐克公司、何渝章、周荷霞银行账户存款2.6798亿元或查封相等价值的财产。
2014年10月9日，本院至如皋市房产交易中心、如皋市住房和城乡建设局、如皋市国土资源局查封了绿源公司水绘绿源楼盘的房屋、土地使用权。
本案审查过程中，本院组织各方进行质证，何霁特别授权委托诉讼代理人桑哲渊律师确认：1.何霁主张对40套房产享有优先权的法律依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定；2.何霁没有实际占有案涉40套房产，也没有将房产进行出租；3.绿源公司没有将40套房屋钥匙交给何霁；4.就案涉40套房产，何霁并未实际向绿源公司支付购房款项，而是用绿源公司作为担保人欠付何霁的款项来冲抵购房款；5.不清楚何霁名下有无其他用于居住的房屋，何霁购买40套商品房及商铺目的是为了投资。
本案的争议焦点是：何霁主张其对案涉40套房屋享有物权，本院应解封、终止对该40套房产的执行，是否有事实和法律依据。
本院认为：何霁主张其对案涉40套房屋享有物权，本院应解封、终止对该40套房产的执行，没有事实和法律依据。
一、何霁依据案涉40套房屋被查封后另案作出的生效判决提出排除执行异议，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，本院于2014年10月9日查封了案涉40套房产，何霁于2014年年底向诸暨法院起诉，诸暨法院则于2016年1月30日分别作出相应一审判决。何霁在本院依法查封案涉房产之后才另案提起确权之诉，而诸暨法院生效法律文书却仅是确认何霁与绿源公司之间的《商品房买卖合同》有效，驳回了何霁关于“绿源公司依双方合同约定及法律规定向当地房地产行政管理部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记手续”的诉讼请求，故生效法律文书并未确定何霁对40套房产享有物权，何霁依据本院查封后诸暨法院作出的另案民事判决书提出排除执行的异议，没有事实和法律依据。
二、何霁购买案涉40套商铺、住宅并非用于居住，其案外人异议不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，何霁与绿源公司虽于2014年8月28日签订案涉40套房屋的《商品房买卖合同》，早于本院查封时间，但本院审查过程中何霁特别授权委托诉讼代理人确认，何霁购买40套房产系为了投资，且何霁与绿源公司系以上述房产抵偿债务，何霁并未实际支付购房款，故何霁的排除执行异议不符合上述法律规定，本院不予支持。
三、何霁并未合法占有案涉40套房产，其排除执行的异议不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，何霁并未合法占有案涉40套房产，亦未实际支付房款。另外，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，华融江苏分公司于2013年6月27日即与绿源公司签订《抵押协议》，并于当日办理了抵押登记。而何霁与绿源公司于2014年8月28日才签订40套房产的《商品房买卖合同》，何霁在抵押期间未经抵押权人同意即购买案涉40套房产，在抵押权未获清偿的情况下，何霁对于无法办理过户登记存在过错，故何霁的异议主张亦不符合上述法律规定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回何霁的异议请求。
何霁如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判
审 判 长 沈 燕
审 判 员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一七年十月一日
书 记 员 沈晓雯