广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1735号
原告（反诉被告）：郑灿权，男，汉族，住广东省汕头市潮南区，公民身份号码×××。
委托代理人：李小飞，系广州金鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈智军，男，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码×××。
委托代理人：陈庆彰，系广东经国律师事务所律师。
原告郑灿权诉被告陈智军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，被告提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李小飞、被告的委托代表人陈庆彰到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月18日，原、被告双方签订《广东省房地产买卖合同》，原告将其所有的位于佛山市南海区×××房出售给被告。根据合同约定，该房屋双方议定交易总金额为135万元，合同签订起30日内双方办理过户手续，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时被告应当付清全部购房款。上述合同签订后，原告即与被告向×××行政服务中心申请办理过户手续，并于合同签订当日将房屋交付被告使用。2015年11月23日经原告查询，被告已取得新核发的《房地产权证》。2015年11月4日被告已通过转账方式向原告支付购房款724078元于偿还该房屋银行按揭贷款本息涂销抵押，被告尚欠剩余购房款625922元未能支付，经原告多次催促，被告均拒绝支付。为此，请求判令：1.被告立即向原告支付剩余房款625922元。2.被告向原告支付以拖欠购房款625922元为本金自2015年11月23日（办妥房产证之日）起至实际支付剩余购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（暂计至2015年12月7日为1059元）。3.本案诉讼费用及财产保全费用全部由被告承担。
被告反诉及答辩称，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告向原告支付135万元购房款，其中700000元转入原告指定的第三人银行账号（含代垫原告欠第三方的欠款利息3万元），680000元支付给原告。被告按约将700000元支付给第三人。另因交易房屋原告已抵押予银行仍欠银行贷款，须还清贷款本息后方能涂销抵押办理过户手续，原告提出款项不足偿还银行贷款，要求被告先行垫付交易后归还，故被告实际支付了724078元给原告，按约定实际多支付垫代原告支付给银行的房屋抵押贷款还款44078元，连同代原告垫付给第三人欠款利息30000元，共多付原告购房款74078元，再后办理交易过户缴纳税费期间，被告再代原告支付了应当由原告承担的个人所得税112662.71元。交易完成后，被告再代原告支付了其所欠的诉争房屋物业管理费2015.12元。故实际被被告已依约向原告支付全额房款，且被告已多支付房款并先行垫付了过户税费。为此，请求判令：1.原告赔偿由被告垫付的房屋交易个人所得税112662.71元以及以112662.71元为本金自2015年11月19日起至实际清偿之日止按月百分之二的标准计算的利息（暂计至2016年1月为6700元）；2.原告偿还被告多付的购房款74078元以及以74078元为本金自2015年11月5日起至实际清偿之日止按月百分之二的标准计算的利息（暂计至2016年1月为4450元）；3.原告返还被告代原告支付的涉讼房屋的物业管理费2015.12元；4.本案全部诉讼费用由原告承担。庭审中，被告撤回第三项诉讼请求。
原告针对被告的反诉辩称，1.涉讼房屋的现市场价为每平米16000元左右，总价为170万元至180万元之间，涉讼合同为原告在×××行政中心过户时签订的，虽合同约定办理税费由双方按规定各自负责，但该条款为房管局的格式条款，双方未做更改，原告以远低于市场价的价格将涉讼房屋出卖给被告，实际上已包含被告替原告偿还银行贷款及支付相应的税费的对价在内，如被告不认可该部分费用，原告可选择以显失公平为由撤销涉讼合同；2.被告主张已代原告缴纳税费112662.71元未举证证明，即使为被告缴纳该费用，也是被告自愿缴纳，构成对涉讼合同约定内容的变更；3.被告尚欠部分购房款未支付，不存在多支付房款的情形；4.被告主张的利息标准百分之二没有法律依据。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告主体资格。
2.广东省广州市公安局常住人口资料原件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3.广东省房地产买卖合同复印件（加盖房产登记信息查询专用章）1份，用以证明原告出售涉讼房屋给被告，交易总金额为135万元及双方关于权利义务的约定。
4.佛山市（南海区）房产查询证明原件2份，用以证明原告已将涉讼房屋过户至被告名下，被告依约应向原告支付剩余购房款。
5.账户明细查询表打印件1份，用以证明被告于2015年11月4日已向原告支付购房款724078元用于偿还涉讼房屋的按揭贷款本息，剩余购房款625922尚未支付。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无异议，但无法证明被告欠付房款，反而证明双方交易已经完成。对证据5无法确认，但确认被告于2015年11月4日共转款724078元予原告。
诉讼中，被告举证如下：
1.补充协议原件1份，用以证明双方关于付款有特别约定，约定将其中700000元转账至案外人李×××账户，其余680000元直接支付予原告。
2.付款协议原件1份，用以证明双方约定办过户前，被告应先行支付40万元予李×××，余款十五天内付清。
3.2015年11月4日收款收据原件1份，用以证明被告于2015年11月4日共转款724078元予原告，原告出具收据确认收到被告支付的135万元，因剩余购房款双方另有约定。
4.2015年11月27日收款收据原件1份、电子银行回单原件4份、兴业银行网上转账受理单原件1份，用以证明过户前被告再将40万元转至原告指定的收款人李×××的账户后，交易完成后被告再次将余款30万元转至李×××账户，原告出具收据确认收到该两笔款项。
5.个人贷款结清证明原件1份，用以证明被告向原告支付724078元，用于原告提前偿还贷款，实际原告欠付银行贷款低于该数额，也证明了因该房屋交易需买受人全额垫付贷款，涉讼房屋交易价属于正常市场价。
6.持卡人存根原件1份；
7.税收缴款书原件1份。
证据6、7，用以证明按法律规定，房屋交易过户的个人所得税应由原告承担，但该费用由被告垫付，原告应予返还。
经质证，原告对被告出示的证据1真实性无异议，原、被告在2015年4月28日及2015年4月30日确实有签署过《买卖合同》及其补充协议。根据上述协议约定，涉讼房屋价款138万，原告委托被告在2015年6月28日前向李×××转账700000元，剩余房款680000元在原告补领房产证后支付给原告。上述协议签订后，被告才了解到涉案房屋尚欠银行贷款70余万元，办理过户登记的前提为还清银行贷款且原告无力偿还，上述协议约定不能履行，遂双方已对该两份合同进行毁约（撕毁），双方并未按照上述两份文件履行义务。由于涉案房屋，原告出售价格确实大大低于市场价，被告于2015年8月16日再次找到原告称，愿意帮原告偿还银行贷款赎契，剩余款项在房屋过户完成后支付给原告，与李×××的债权债务与房屋买卖无关，原告表示同意，被告提出要求，被告提前帮原告赎契，为保证资金的安全，原告必须签订一份房管局格式的房屋买卖合同交给被告保存。故形成本案原告证据一的“房屋买卖合同”，实际签署日为215年8月16日。2015年11月18日，被告提供资金且赎契完成，案涉房屋达到过户条件，原告与被告相约在×××行政服务中心办理房屋过户手续。当日，双方共同对上述2015年8月16日签署的“房地产买卖合同”签署日期进行了涂改，涂改为“2015年11月18日”。实际上，该份文件是约束双方权利义务的唯一有效的买卖合同。过户手续完成后，被告拒绝按照承诺向原告支付剩余购房款，故而形成本案诉讼，原告与李×××之间的债权债务关系与本案诉讼无关。原告于2015年4月30日签署的“补充协议”早已与主合同买卖合约一道失去效力；且原告即便授权被告代为支付，该授权的期间为2015年6月28日前支付款项，根据《民法通则》规定授权期间届满被告代理权消灭，被告早已无权代理原告向李×××支付款项。被告与李×××早已相识且关系密切，被告取得房屋产权无后顾之忧，逐双方以串通方式意图不再向原告支付剩余款项。被告与李×××之间的其他往来款项虽凑足700000元，但实际上与本案无任何关联。对证据2真实性不予确认，且原告有理由判断该协议为被告与李×××串通来应对本案诉讼，关于补充协议的变更应由原告与被告进行约定。对证据3，该收据无法证明被告已向原告付清购房款，被告亦未提供相关转账凭证予以佐证，收款收据仅为被告要求原告签订的格式文件，用于办理过户手续。对证据4有异议，说明被告与李×××串通拼凑出该转账记录以应对本案诉讼。对证据5真实性无异议。对证据6、7真实性无异议，但认为并非被告代原告垫付该税费，而是被告自愿承担该税费。
经本院审查，原告出示的证据1-4及被告出示的证据1、5-7，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据5为银行账户信息，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据2-4均为原件，原告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2015年4月30日，原、被告签订一份《补充协议》，约定，根据买卖双方于2015年4月28日签订的《买卖合约》，鉴于原告遗失房产证，处于补领阶段，经双方协商，同意被告将涉讼房屋首期款项700000元支付至李×××银行账户内，首期款项应于2015年6月28日前转账。剩余款项680000元，在原告补领房产证原件后，由被告直接划至原告郑灿权银行账号内。
同年5月16日，被告与案外人李×××签订一份《付款协议》，约定，根据原、被告双方签订的房屋买卖《补充约定》，原告指定其中购房款70万元由被告直接转入李×××的银行账号，鉴于原告补办证件等各种原因暂未办理过户手续，故双方的付款时间按以下方式执行：一、同意被告迟延付款，但买卖双方在房管局办理正式过户手续前，被告必须将400000元支付给李×××。二、被告须在买卖双方到房管局办理正式交易手续之后15日内付清余款。三、李×××收齐款项后，即视为被告已经向原告支付了应付房款。自此，房屋买卖双方之间的权利义务关系，以及李×××与原告之间的权利义务关系，均与被告无关。四、双方的收款和付款均以银行转账凭证为准，收款人收齐款项后向付款人开具收据。
同年11月3日，案外人霍×××向李×××转款40万元。
次日，被告向原告共转款724078元。原告出具一份《收款收据》，确认收到被告交来涉讼房屋购房款135万元，并注明买方已付清所有购房款。
同年11月9日，中国工商银行广州×××支行出具一份《个人贷款结清证明》，证实借款人原告申请个人二手住房购置贷款，金额1060000元，本息已于2015年11月4日全部结清。
同年11月16日，被告向案外人李×××转账160000元。
原告（甲方）与被告（乙方）双方签订一份《房地产买卖合同》（落款时间为2015年11月18日），约定甲方将位于佛山市南海区×××房（以下简称“涉讼房屋”）转让给乙方。该房于2015年7月20日向佛山市住房和城乡建设管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为0200573914，交易总金额为135万元，该款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到黄岐行政服务中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方同意于2015年11月18日将涉讼房屋交付乙方使用。办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负责。
2015年11月18日，被告向佛山市南海区地方税务局大沥税务分局缴纳房屋转让个人所得税112682.71元，税务机关开具的税收缴款书列明上述税费的纳税人为原告。
同年11月19日，行政部门将涉讼房屋的权属人登记于被告名下，权利证号为0200604478。
同年11月25日，被告共向案外人李×××转款80000元。次日，被告向案外人李×××转款60000元。
同年11月27日，案外人李×××出具一份《收款收据》，确认收齐被告支付的购房款70万元。
同年12月9日，原告向本院提起诉讼；2016年1月10日，被告向本院提起反诉。
本院认为，关于《补充协议》与《房地产买卖合同》的效力问题。两份协议均是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，但《房地产买卖合同》签订在后，《补充协议》与其不一致的，应以《房地产买卖合同》之准，故本案涉讼房屋的交易金额应为135万元。《房地产买卖合同》约定“购房款135万元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清”，仅对付款时间及房款总额进行了约定，并未对具体的支付方式及收款人进行限制，故《补充协议》中指定部分购房款由案外人李×××收取的约定与《房地产买卖合同》并不冲突，被告按《补充协议》约定将购房款分别支付予原告及案外人李×××亦不违反合同约定。案外人李×××作为委托收款人收取购房款的行为应直接约束原告，相应权利义务由原告享有承担。根据双方提供的银行转款凭证，结合原告及案外人李×××出具的确认收到购房款的收据，本院认定被告已向原告支付购房款724078元，已向案外人李×××支付购房款700000元，合共支付购房款1424078元，已超出合同约定的成交价，原告诉请被告支付购房余款没有事实依据，本院不予支持。如前所述，被告已超额支付购房款，亦无证据显示双方对购房总额达成变更，原告多收取的购房款74078元（724078元＋700000元-1350000元）应退还予被告，被告该项诉请合法有据，本院予以支持。双方因房款支付发生纠纷，未经诉讼未能确定最终结退金额，原告无拖欠房款的恶意，被告请求计付退还房款利息的主张本院不予支持。
关于税费返还问题。在房屋过户变更登记过程中产生的税费应按双方约定确定税费实际分摊。《房地产买卖合同》明确约定“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自负责”，即在涉讼房屋交易过程产生的税费应由行政主管部门依据相关法律法规确定负担的主体。行政主管部门已明确被告代原告垫付的房屋转让个人所得税112682.71元的纳税主体为原告，原告应予退还。被告自愿请求原告返还代垫税费112662.71元是其权利处分，本院予以照准。原告未按约定支付上述税费，故本院酌定原告应以112662.71元为本金从原告代为被告垫付之日之次日起即2015年11月19日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予被告，被告该项诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑灿权应于本判决发生法律效力之日十日内退还购房款74078元予被告（反诉原告）陈智军。
二、原告（反诉被告）郑灿权应于本判决发生法律效力之日十日内返还税款112662.71元予被告（反诉原告）陈智军。
三、原告（反诉被告）郑灿权应于本判决发生法律效力之日十日内支付以112662.71元为本金从2015年11月19日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予被告（反诉原告）陈智军。
四、驳回原告（反诉被告）郑灿权的诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）陈智军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取5034.91元、财产保全费3649.61元，合共8684.52元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费2149.06元（被告已预交），由原告负担2017.41元，由被告负担131.65元，原告负担的受理费份额应于本判决发生法律效力后十日内迳付予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一六年五月六日
书记员 彭标文