山东省青岛市中级人�法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终5886号
上诉人（原审被告）：徐思林，×。
委托诉讼代理人：刘金泽，山东青成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈可坤，×。
委托诉讼代理人：王荣，青岛李沧铭瑞法律服务所法律工作者。
上诉人徐思林因与被上诉人陈可坤房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人徐思林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈可坤的诉讼请求或发回重审；上诉费由陈可坤承担。事实和理由：1、徐思林与陈可坤所签买卖协议无效，一审认定双方买卖协议有效是错误的。徐思林与陈可坤于1998年12月26日签订的房屋买卖协议涉及宅基地买卖，为我国法律法规所禁止。根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律强制性规定的合同无效。双方买卖协议涉及的房屋系农村宅基地房屋，徐思林系×市农村村民，故该房屋买卖协议应为无效合同。2、涉案×产权属于徐思林，不属于有争议房屋。2005年4月28日，徐思林获得×房屋，产权来源是宅基地搬迁安置房屋，房屋搬迁安置协议的合同当事人是徐思林。一审法院�据双方签订的房屋买卖合同来确定争议房屋的归属是错误的。陈可坤在涉案房屋居住10余年，是徐思林出于善意同意其居住，并不代表徐思林放弃房屋产权。3、一审法院对案件举证责任的分配违反法律规定。陈可坤在庭审中提交的房屋搬迁安置协议中载明委托人系陈可坤，且系陈可坤代徐思林在协议上签字确认。故依据举证责任，陈可坤应对其委托代理关系的效力承担举证责任，一审法院将举证责任分配给徐思林，违反法律规定。4、一审法院未按照事实和法律规定对本案作出判决，二审法院应予纠正。一审在判决中对事实的认定均是依据“推定”，而非依据徐思林与陈可坤提交的证据。5、徐思林与陈可坤于1998年签订的房屋买卖协议无效，一审法院依据无效协议确认陈可坤在2005年拆迁安置后一直在涉案房屋居住长达10年应视为徐思林对双�买卖标的已转化为涉案房屋的认可，该认定错误。1998年12月26日房屋买卖协议和2005年4月28日房屋搬迁安置协议是两个不同的法律关系。无效合同不应得到履行，不能因为之后集体土地变为国有划拨土地，而将无效合同认定为有效，一审法院的认定没有法律依据。6、交纳供暖初装费不能证明产权的归属，徐思林同意陈可坤在该房居住，由陈可坤交纳合情合理。26656元的房屋建设费是徐思林缴纳的，写有徐思林名字的收据即证据。7、陈可坤的诉请已经超过2年诉讼时效。陈可坤要求确认与徐思林于1998年12月26日签订的房屋买卖协议有效早已超过2年诉讼时效，徐思林在原二审及重审中多次提到已过诉讼时效问题，且陈可坤在庭审中未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断以及延长事由，故法院应判决驳回其诉讼请求。8、根据《最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪�》第三十五条规定，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。1998年徐思林与陈可坤签订的房屋买卖协议因违反了宅基地房屋买卖的禁止性规定而自始无效，并且在2005年旧村改造拆迁时被拆除，合同标的物已经灭失，1998年房屋买卖合同因自始无效以及标的物灭失而彻底取消。陈可坤在所购的平房中已经居住了七八年，其所支付的购房款基本上和其对房屋的使用费是相当的，两相冲抵比较合理。2005年签订拆迁安置补偿协议时，土地性质已经改变为国有划拨土地，陈可坤受徐思林委托，以徐思林的名义与村委签订了拆迁安置补偿协议，并且置换的楼房也登记于徐思林名下，陈可坤用自己的行为表明其认可1998年合�无效及所置换的楼房属于徐思林所有的事实。政府有关部门对徐思林依法应当安置上述房屋予以确认，涉案房屋所有权属于徐思林。
被上诉人陈可坤辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。本案争议的房屋土地性质已转化为国有划拨土地，不受土地买卖的限制。《最高人民法院第八次全国法院审判工作会议纪要》中关于农村房屋买卖规定，在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地因转让而产生的纠纷。涉案房屋属于该性质，因此房屋买卖协议有效，请求法院依法判决支持陈可坤的诉讼请求。
陈可坤向一审法院起诉请求：1、判令陈可坤、徐思林于1998年12月26日签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令徐思林协助陈可坤办理×房屋的过户�续；3、诉讼费由徐思林承担。
一审法院认定事实：1、原×号房屋（后变更为×号，以下简称“×号房屋”）于1990年办理房屋所有权证（房屋建筑面积为80.75平方米），1992年办理集体土地建设用地使用证，均登记在徐思林名下。
2、陈可坤、徐思林于1998年12月26日就×号房屋签订房屋买卖协议，主要内容为：“……今有×号徐思林正房叁间、南平房叁间，与陈可坤在九八年十二月二十六日达成买卖协议，房价总计壹万捌仟捌佰元整，定于九九年四月十八日将房款全部交给徐思林后，徐思林将房屋以及房产证交给陈可坤……”。协议签订后，陈可坤于1999年3月23日一次性支付给徐思林购房款人民币18800元。陈可坤交付房款后，徐思林即将×号房屋及房屋所有权证、集体建设用地使用证等相关证件交付给陈可坤。
3、2005年4月28日，陈可坤与×号房屋签订房屋搬迁安置协议，拆迁人处载明为徐思林，陈可坤在委托人处签名。后由陈可坤抓阄确定安置了坐落于×房屋（以下简称“涉案房屋”，建筑面积约79.82平方米）一处，安置房屋的面积以原房屋的房屋所有权证上载明的建筑面积为依据，每平方米另需交纳366元房屋建设费。该安置房屋交纳房屋建设费26656元（发票上载明的交款人为徐思林）、搬迁管理费30000元（收据上载明的交款人为陈可坤），陈可坤入住后交纳供暖初装费10377.9元。现该房屋尚未办理房产证，其土地性质为国有划拨土地。陈可坤自徐思林交付×号房屋及此后拆迁安置房屋，一直在内居住至�。
陈可坤主张，1、陈可坤、徐思林就×号房屋签订了房屋买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示。从履行情况看，陈可坤已付清房款，徐思林也将×号房屋及房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交付给陈可坤。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。若房屋所有权人与他人签订房屋买卖协议并交付他人之后又以产权未过户要求确认合同无效，将会极大的损害买受人利益，违背民法公平正义、诚实信用的原则，严重损害社会公序良俗。因此，虽然涉案房屋没有过户，但不影响买卖合同的效力。2、2005年4月28日，陈可坤与拆迁部门就×号房屋签订房屋拆迁安置协议，安置房屋亦由陈可坤抓阄确定，房屋建设费26656元（拆迁部门要求发票只能按原产权人名字出具）、搬迁管理费30000元（不是×村本村人员需交纳该款项）、供暖初装费10377.9元均由陈可坤交纳，且安置房屋的土地性质为国有划拨土地，小区内的邻居已办理房地产权证。现陈可坤一家已在涉案房屋内居住10余年，该房屋系陈可坤一家的唯一住所。因此，请求法院依法支持陈可坤的诉讼请求。陈可坤提交其邻居的房地产权证1份，证明涉案房屋现已能够办理产权证书。
徐思林提出异议称，1、2005年4月徐思林取得的涉案房屋产权是宅基地拆迁安置房屋，登记的产权人也是徐思林。宅基地是国家通过立法给予农村村民的福利，国家对农村土地征收、进行安置是对村民宅基地的补偿。因此，徐思林获得宅基地拆迁安置的涉案房屋的产权无任何争议。因原宅基地房屋早已拆迁不复存在，故法院现在不能以1998年12月房屋买卖合同是否有效审理本案。2、陈可坤的户口在×市，其应当在家乡享受宅基地的福利。双方达成的房屋买卖协议只是地上建筑物的买卖，并不涉及宅基地，故宅基地的使用权还是徐思林的。此外，因陈可坤、徐思林不是同村村民，双方于1998年12月26日所签有关宅基地上的房屋买卖协议是无效的。3、2005年4月28日签订房屋搬迁安置协议时，是徐思林委托陈可坤去签订的，拆迁安置协议的合同当事人是徐思林，房屋建设费26656元是徐思林交给陈可坤由其代为交纳的，收据上的交款人为徐思林，因当时徐思林同意陈可坤继续住在该房屋，所以未向陈可坤索要收据。关于陈可坤交纳的搬迁管理费30000元，陈可坤为何交纳徐思林不清楚，徐思林也未同意陈可坤交纳。因涉案房屋由陈可坤居住，故供暖初装费�由陈可坤交纳。对陈可坤提交的房地产权证的真实性没有异议，但认为不能证明农村宅基地可以流转。
一审法院认为，1、《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方当事人于1998年12月26日就×号房屋签订的房屋买卖协议，是双方在自愿平等的基础上达成，是双方的真实意思表示，且陈可坤、徐思林已按合同约定对自己应承担和享有的权利、义务全部履行完毕。2、2005年4月28日，陈可坤与拆迁部门就×号房屋签订房屋搬迁安置协议。虽徐思林主张搬迁安置协议是其委托陈可坤所签，但其未提供证据予以证实，结合安置的涉案房屋由陈可坤抓阄定位、交纳各项费用的单据原件均由陈可坤持有、涉案房屋由陈可坤实际居住使用等情况，可以推定，房屋建设费26656元系陈可坤交纳，�号房屋的实际被拆迁人为陈可坤。3、虽陈可坤、徐思林签订房屋买卖协议时，×号房屋的土地性质为集体所有土地，但该房屋拆迁后安置的涉案房屋的土地性质已转化为国有划拨土地，不受宅基地房屋买卖的限制，且陈可坤在涉案房屋居住至今已达10余年，在此期间徐思林也未提出异议，应视为徐思林对双方买卖标的已转化为涉案房屋的认可。综上，对陈可坤要求确认双方于1998年12月26日签订的房屋买卖协议合法有效及徐思林协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈可坤、徐思林于1998年12月26日签订的房屋买卖协议书合法有效。二、徐思林于判决生效之日起10日内协助�可坤办理×户房屋的登记及过户手续，过户所需费用由陈可坤负担。案件受理费7885元，由陈可坤负担。
本案二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：一、陈可坤与徐思林于1998年12月26日签订的房屋买卖协议是否有效；二、陈可坤是否有权要求徐思林协助其办理涉案房屋的过户手续；三、陈可坤的起诉是否超过诉讼时效期间。
关于第一个焦点问题。陈可坤与徐思林于1998年12月26日签订房屋买卖协议时，合同项下的房屋系农村宅基地房屋。虽然按照当时的政策，陈可坤不属于该房屋所在集体经济组织成员，无权购买该房屋，但本案陈�坤起诉时，被安置房屋位于国有划拨土地之上，因此不再受有关宅基地房屋买卖政策的限制。基于效力补正原则，虽然双方签订合同时，存在违反相关规定的情形，导致合同效力上存在缺陷，但在本案一审起诉前，由于客观情况发生变化，合同无效的法定事由已经消灭，因此可以认定双方的房屋买卖协议为有效合同。
关于第二个焦点问题。双方签订的房屋买卖协议有效，在原标的物因拆迁行为灭失的情况下，陈可坤的合同权利及于因拆迁而取得的安置房屋，即涉案房屋。但是陈可坤要求徐思林协助其办理涉案房屋过户，前提是涉案房屋已经登记在徐思林名下。目前，涉案房屋尚未登记在徐思林名下，因此徐思林没有协助陈可坤办理涉案房屋过户的义务。陈可坤可在徐思林取得涉案房屋登记后，另行主张权利。
关于第三个焦点问题。诉讼时效制度仅适用于债权请求权，而本案的确认合同效力属于确认之诉，协助办理房屋过户属于物权行为的附随义务，因此本案不适用诉讼时效制度。徐思林主张陈可坤之诉已经超过诉讼时效期间，本院不予支持。
综上，徐思林的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决徐思林协助陈可坤办理房屋过户登记欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初629号民事判决第一项；
二、撤销青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初629号民事判决第二项；
三、�回被上诉人陈可坤的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计15770元，由上诉人徐思林负担7885元，被上诉人陈可坤负担7885元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 郭丹丹