云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第50号原告（反诉被告）：洪某武，女，1956年6月4日生，白族，云南省大理市人，农民，住大理市。原告（反诉被告）：李某松，男，1979年7月8日生，白族，云南省大理市人，农民，住址同上。原告（反诉被告）：李某艳，女，1981年2月20日生，白族，云南省大理市人，农民，住址同上。三原告委托代理人：张崇斌、杨永红，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：解某林，女，1972年11月5日生，汉族，云南省昆明市人，个体户，身份证住址：昆明市官渡区。现住大理市。委托代理人：章光柱、杨伊，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。原告洪某武、李某松、李某艳诉被告解某林租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，被告解某林提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪某武、李某松、李某艳的委托代理人张崇斌、杨永红，被告解某林的委托代理人章光柱、杨伊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：2012年11月15日，被告向原告承租大理市银桥镇北磻村257号土地房屋，双方签订了《土地房屋租赁合同》，租期二十年，自2013年1月1日至2033年12月31日，总租金1160000元，分三期支付，第一期于2012年11月30日前支付400000元。第二期于2013年2月28日前支付250000元，第三期于2013年12月30日前支付510000元，如不能按期支付，应承担年租金0.5%的滞纳金。合同签订后，原告向被告交付了土地房屋，被告也向原告交纳了前两期租金，2013年8月7日双方到大理市法律服务所对合同进行了见证，但在支付第三期租金时，被告却以种种借口推托，拒不交纳。为维护原告合法权益，特提起诉讼：请求判令被告向原告支付土地房屋租金510000元，以及每天280元的滞纳金至付清之日止，诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称：2012年11月15日，原告与被告签订《土地房屋租赁合同》，原告将银桥镇北磻村257号的围墙内的土地、房屋全部租赁给被告投资经营，2013年为免租建设期，租赁期限自2014年1月1日至2033年12月31日即二十年，租金总计1160000元，分三期于2013年12月31日前支付。合同签订后，原告向被告交付了房屋及土地，被告对租赁范围内的房屋和地下设施进行改扩建及装修装饰，至2013年底已经投资3000000元，预计于2014年初开始经营。2013年11月19日，大理市洱海保护管理局以洪某武未经批准，在洱海1966米管理区内占滩建房、回填土石，违反管理条例规定为由，作出拆除占滩建筑清除回填土石、恢复洱海滩地原貌的处罚决定，并于同年12月31日，强制拆除了被告所租土地房屋内占滩部分19.88米×3.3米。上述反诉被告占滩的强制拆除，导致被告租赁土地面积减少65.60平方米，该区域内投资为56149.80元的配套基础被拆除，被告为重新修建防水坎支出29628.90元，更为严重的是，被告设计的洱海观景平台不复存在，影响到整个海景客栈的景观效果，对经营明显不利。被告认为原告出租的土地面积约为616.08平方米，其中192平方米为原告实际使用但未经登记的面积，与土地证423.75平方米一并作为合同标的出租给被告并计入合同价款。由于洱管局的上述处罚决定，导致合同债务在法律上以及事实上不能履行，原告应当相应减少租金，双方多次协商未果。故被告拒绝全额支付第三期租金510000元。为维护被告合法权益，被告提起反诉：1、请求法院判令减少《土地房屋租赁合同》应支付的租金200000元；2、判令原告赔偿被告装修改造损失56149.80元；3、请求判令原告支付被告维修费用29628.90元。本案在审理过程中，双方当事人对以下案件事实无异议：原告洪某武属李某松之母，李某艳属李某松之妻。2012年11月15日，三原告与被告签订了《土地房屋租赁合同》，将其位于大理市院内的土地、房屋，含土地证标注范围内，防水墙内等现在使用的所有土地，出租给被告，土地证号：大国用（2001）字第56**。合同约定：该场地租赁期限二十年，2013年1月1日至2013年12月31日为免租优惠期，2014年1月1日至2033年12月31日为租赁期；在现有房屋中1楼4间仍留给原告使用，其中堂屋和卫生间借与被告使用，现有临环海西路的大门及门道双方合用，被告可以在该场地上自行建盖和增加设施及建筑。建设及排污应符合当地政策要求，费用由被告自行承担；增加的建筑及设施，在合同期内为被告所有，租赁期满后，如原告收回该场地及场上的所有建筑，包括被告新建部分，被告应按期无条件交还原告。可移动附属设施被告可带走；被告至少经营5年以上，方可转租；租赁期总租金为1160000元人民币（壹佰壹拾陆万元整）。租金支付：第一次，2012年11月31日前支付400000元，第二次，2013年2月28日前支付250000元，第三次，2013年12月30日前支付510000元，如不能按期支付，被告应支付年租金0.5%的滞纳金；合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁的场地及房屋，被告向原告支付前两次的租金650000元。被告拆除了原告北厢房以及南边厨房，另行建盖了二层砖混结构（第三层加盖为钢结构）的房屋；拆除原防水墙，另行建盖了观景平台以及防水设施。2013年11月，大理市洱海保护管理局以洪某武在洱海1966米管理区域内，未经批准，占滩建房，回填土石为由，下达了违法限期整改通知书、行政处罚决定书，责令洪某武户拆除占滩建筑，清除回填土石，恢复洱海滩地原貌。2013年12月被告所建的占滩建筑已被强制拆除，占滩面积为65.60平方米（19.88米×3.3米）。原、被告因此发生争议，被告应付的第三期租金510000元至今未付。以上案件事实有原、被告一致陈述以及原告提交见证书（含租赁合同、土地使用证、房屋照片）、云南省村镇建设许可证副本复印件，被告提交的房屋土地租赁合同，照片、大理洱海保护管理局违法行为限期改正通知书，行政处罚告知书、行政处罚决定书，以上证据来源合法、内容真实，而且能够相互印证与本案具有关联性，本院予以确认。本案双方争议的焦点是被告请求减少租金200000元以及赔偿其配套基础建设费用85778.70元反诉主张是否成立。原告认为，双方合同约定2013年12月31日前支付租金510000元，该款被告应当支付。被告认为，原告自行围建未在土地证上的面积为192平方米，被强制拆除占滩建筑，面积减少65.60平方米，原告应当减少租金200000元；被告在被拆除区域内投资了56149.80元的配套基础设施，被拆除后重新修缮防水坎又支出29628.90元，以上费用原告应当赔偿，扣减以上费用后，其余的租金被告同意支付。被告为证明自己反诉主张，向本院提交以下证据：1、工程结算清单、收条，证明被告在被拆部分的投资情况以及另行修建防水墙的事实；2、客栈外观效果图、景观平台施工图，证明被告对承租土地的整体规划设计利用情况；3、总平面图，租赁土地中占滩部分被拆后，被告重新调整设计方案以及实际使用的土地面积；4、申请证人谢某到庭作证，以证明证人为被告修建防水坎，被拆除后又另修建防水保坎以及工时费的情况；经质证，原告对被告提交的三组证据不认可；对于证人证言认为不客观，对其陈述不认可。本院认为，被告提交的证据属于其单方个人行为，其并没有提交对客栈建设、改造行政规划报批的相关手续，对该组证据的关联性、合法性本院不予确认。综上，本院对被告主张由于原告违法占滩，致使被告损失85778.70元的的事实不予确认；被告认为租赁面积减少65.60平方米，应当减少200000元租金的主张，其事实及理由成立，本院酌定评判。本院认为：原告与被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，原告出租给被告的房屋、土地中，有部分属于其自行围建，未能取得合法的使用权，原告将该部分土地的租赁给被告属于无权处分，该部分内容无效。其余合同内容真实、合法，有效。经审理查明，被行政机关强制拆除，致使被告不能正常使用的土地面积为65.60平方米，根据公平原则，租金应当相应适当减少，本院根据双方合同的履行情况，酌定减少租金85000元为宜。原告诉请被告支付租金510000元，再扣减以上款项后，其余的租金425000元被告应当支付；原告请求被告支付租金滞纳金的请求，没有法律依据，本院不予支持；合同签订后，被告在租赁土地上建盖房屋以及配套设施，应当取得规划许可，由于被告在租赁土地上由于未经审批，自行建盖设施、建筑，被行政管理部门强制拆除，造成的损失以及责任，被告应当自行承担。对于被告反诉请求原告赔偿其装修、改造支付的费用85778.70元，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）解某林于本判决书生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）洪某武、李某松、李某艳租金425000元；二、驳回原告（反诉被告）洪某武、李某松、李某艳其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）解某林的其他诉讼请求。案件受理费8900元，由原告（反诉被告）洪某武、李某松、李某艳承担；反诉费4744元，减半收取2372元由被告（反诉原告）解某林承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审 判 长  龚 文审 判 员  董 琼人民陪审员  杨金丽二〇一四年七月十日书 记 员  徐 祥