福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2649号上诉人（原审被告）：福建省华隆置业发展有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇城门村。法定代表人：许连捷，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭坚，福建合立律师事务所律师（于2017年9月13日委托）。委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师（于2017年9月13日委托）。被上诉人（原审原告）：林杰，男，1988年11月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：肖伟，福建合伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建峰，福建韦达律师事务所律师。上诉人福建省华隆置业发展有限公司（以下简称华隆置业公司）因与被上诉人林杰商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华隆置业公司的委托诉讼代理人赖忠惠律师、杨灿煌律师（于2017年9月13日解除委托）参加第一次庭审，委托诉讼代理人郭坚律师参加第二次庭审，被上诉人林杰的委托诉讼代理人肖伟律师参加第一次庭审，委托诉讼代理人高建峰律师参加第二次庭审。本案现已审理终结。华隆置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林杰一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.依法判令林杰承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、房屋权属证书依法不包括土地使用权证，一审判决适用法律和事实认定错误。二、一审判决依据《商品房买卖合同》第十四条办理“房屋权属证书”的合同约定，判定华隆置业公司承担逾期办理土地使用权证的违约责任，明显是错误适用合同条款的错误认定。三、一审法院判定华隆置业公司承担因政府部门原因影响土地使用权证办理的违约责任，显然是违法、不公平的错误认定，应予撤销纠正。四、一审法院认定华隆置业公司与林杰签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条系无效的格式条款，是违反法律规定和诉讼程序的错误认定，应予撤销纠正。林杰辩称，一、根据交易习惯及相关法律规定，房屋权属证书包含着房屋所有权证与土地使用权证。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”规定，结合本案，本案中讼争双方对签订《商品房买卖合同》第十四条办理“房屋权属证书”是否包含土地使用权证的理解与解释产生分歧，条款理解与解释产生分歧应以不利于提供条款的一方当事人解释为准，即权属证书包含着房屋所有权证与土地使用权证。二、华隆置业公司导致林杰无法办理土地使用权证，系属违约，故应当向林杰承担违约责任，并支付合理的违约金。综上所述，请求驳回华隆置业公司上诉，维持原判。林杰向一审法院起诉请求：1.华隆置业公司协助林杰办理座落于福州市仓山区单元的《不动产权证》；2.华隆置业公司支付林杰违约金至《不动产权证》办理完毕之日止（从2015年4月30日起，按照林杰已付款金额每日万分之一计至2016年12月7日）；3.本案诉讼费用由华隆置业公司承担。诉讼过程中，林杰放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年1月31日，林杰、华隆置业公司签订《商品房买卖合同》，约定林杰向华隆置业公司购买位于福州市仓山区单元房，总价款798884元。出卖人应于2013年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第六条约定，因出卖人原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。合同签订之后，林杰依约支付了全部购房款798884元，并于2015年4月14日支付了面积补差款9051元。华隆置业公司于2013年10月31日将该房屋交付林杰使用。福州市国土资源局分别于2015年1月27日、2015年9月1日向华隆置业公司出具《福州市建设项目（分期）竣工验收土地检查核验合格意见书》（榕土核验[2015]013号、榕土核验[2015]060号），告知华隆置业公司申报的“海峡西岸国际物流商贸城（二期）4-12#楼及连接体地下室”及“海峡西岸国际物流商贸城（二期）13#、14#、16#、17#”项目已通过规划条件核实，同意通过该部分土地核验。2015年4月7日，福州市房屋登记中心向华隆置业公司出具《初始登记通知书》（榕房初FZ字第号），告知华隆置业公司申请的海峡西岸国际物流商贸城（二期）4-12#楼及4#-6#、8#-12#楼地下室房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积108187.95平方米。2015年7月15日，华隆置业公司向福州市城乡规划局出具《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地红线确认函的报告》，称华隆置业公司向市国土局申报“竣工土地面积变更申请”时被告知先前未收到规划局2008年调整总平后的用地红线确认函，请求规划局向市国土局补发确认函及用地红线图。2015年9月28日，华隆置业公司向福州市人民政府出具《关于申请调整区间规划道路面积的请示》，称华隆置业公司将其竞得的2004挂-29号地块与2006挂-04号地块整合统一总平规划设计，征用地面积不变，规划道路面积经调整后增加8.2亩，计42.67亩，华隆置业公司实际征用地面积减少8.2亩，故华隆置业公司向市政府提报调整“海峡西岸国际物流商贸城”项目地块内规划道路面积至42.67亩。2015年12月23日，福州市城乡规划局向市国土局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函[2015]1313号），称市规划局于2008年5月函告市国土局“海峡西岸国际物流商贸城”项目规划指标调整情况，用地面积249221平方米（合373.83亩），建筑用地面积220772.8平方米（合331.15亩）。经测算，该项目道路用地及绿化面积28448.2平方米（约42.67亩）。2016年4月6日，华隆置业公司向福州市城乡规划局出具《关于修正“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路面积的报告》，称市规划局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函[2015]1313号）中28448.2平方米应为规划道路的实际面积，“绿化”一词应为笔误，故请市规划局对榕规函[2015]1313号文函进行修正。2016年8月1日，福州市城乡规划局向市国土局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路面积的函》（榕规函[2016]733号），将榕规函[2015]1313号函件中的“经测算，该项目道路用地及绿化面积28448.2平方米（约42.67亩）”修改为“经测算，该项目内规划道路用地面积28448.2平方米（约42.67亩）”。2016年8月19日，华隆置业公司向福州市城乡规划局出具《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路红线图的报告》，请规划局将“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内道路用地红线图发函至市国土局。因华隆置业公司与市国土局原就仓山区福峡路西侧地块249221平方米（合373.83亩）国有建设用地使用权签订的《福州市国有建设用地使用权出让合同》约定地块内的区间规划道路用地约22994平方米（合34.49亩）作为净地出让，但不计入指标计算，今后可根据规划方案的需要报市城乡规划局批准后进行调整。现由华隆置业公司申请，并经市城乡规划局同意对原合同约定地块内的区间规划道路用地面积进行调整，故华隆置业公司与福州市国土资源局于2016年10月10日签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》，福州市国土资源局同意按照福州市城乡规划局《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路面积的函》（榕规函[2016]733号），对地块内的区间规划道路用地面积进行调整：同意原合同约定的地块内的区间规划道路用地22994平方米（合34.49亩）调整为28448.2平方米（合42.67亩），不计入指标计算。2016年11月11日，福州市国土资源局出具《不动产权籍调查成果确认单》，告知坐落于仓山区福峡路西侧的不动产权籍调查工作已完成，华隆置业公司可申请办理不动产登记手续。同日，华隆置业公司向福州市不动产登记和交易中心申请办理坐落于仓山区的国有建设用地使用权变更登记。2016年12月7日，福州市不动产登记和交易中心出具《土地分割登记通知书》，告知华隆置业公司可通知小区业主持相关权属材料办理不动产分割变更登记。庭审中，林杰确认自2016年12月7日起可以办理土地使用权登记。一审法院认为，本案争议焦点主要有两点，一是华隆置业公司是否存在违约行为；二是若存在违约，违约金的计算标准问题。关于第一个争议，一审法院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记是房地产开发企业的法定义务，故应当认定林杰、华隆置业公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记约定”中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。华隆置业公司于2013年10月31日将房屋交付林杰使用，但华隆置业公司迟至2015年1月27日才通过“海峡西岸国际物流商贸城”项目的部分土地验收，又因华隆置业公司将“海峡西岸国际物流商贸城”项目的两个地块整合统一总平规划设计，将原《福州市国有建设用地使用权出让合同》约定地块内的区间规划道路用地面积进行调整，规划道路面积经调整后增加8.2亩，导致华隆置业公司未能办理国有土地建设使用权竣工变更登记，造成林杰迟延至2016年12月7日才能办理土地分割登记，故华隆置业公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论无法办理土地权属证书是否可以归责于华隆置业公司，华隆置业公司均应向林杰承担违约责任。故华隆置业公司以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据，主张其无需承担违约责任，一审法院不予采纳。关于第二个争议，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十四条第二款约定如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。华隆置业公司抗辩合同补充协议第六条约定，因出卖人原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。一审法院认为，合同补充协议第六条系华隆置业公司为重复使用而预先拟定的格式条款，无法证明在订立合同时与林杰协商过，且该条款变更了《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，免除了华隆置业公司责任、加重林杰责任、排除林杰主要权利，该格式条款无效，但现林杰自愿按《商品房买卖合同》第十四条条款规定时间再延续6个月开始计算违约金，系当事人对自身权利的处分，一审法院予以准许，故华隆置业公司应自2015年4月30日起至2016年12月7日，按照《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定承担逾期办证违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条规定，判决：福建省华隆置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按林杰已付购房款807935元的每日0.01%标准向林杰支付自2015年4月30日起至2016年12月7日止的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，由福建省华隆置业发展有限公司负担。福建省华隆置业发展有限公司应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，华隆置业公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的因政府原因导致迟延办证这一事实，认定如下：（一）关于征拆问题。华隆置业公司与福州市国土资源局于2017年6月7日签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》第一条载明“甲方（福州市国土资源局）同意福州市土地发展中心、福州市东部新城征地拆迁安置指挥部螺洲镇分部出具的169亩地块于2013年8月30日完成征迁工作的证明，同意予以顺延该项目的竣工期限到2016年8月30日；同意福州市土地发展中心、福州市东部新城征地拆迁安置指挥部城门镇分部出具的100.25亩地块于2013年11月27日完成征迁工作的证明，同意予以顺延该项目的竣工期限到2016年11月27日。”（二）关于道路征用问题。华隆置业公司与福州市国土资源局于2004年12月13日签订《福州市国有土地使用权出让合同》（榕地合[2004]147号）第三条约定“用地范围内涉及现状螺排路，在规划路未形成前，应保持现状路的通行。”华隆置业公司与福州市国土资源局于2017年6月7日签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》第二条载明“鉴于目前原螺洲路尚未封闭，104.58亩地块的开竣工问题待原螺洲路封闭后另行约定。”另经本院于2017年11月7日组织现场勘验，螺洲路尚未封闭。（三）关于区间道路规划变更。华隆置业公司与福州市国土资源局于2004年12月13日签订《福州市国有土地使用权出让合同》第三条约定“地块内的区间规划路用地约22994平方米（合34.49亩）作为净地出让，但不计入指标计算，今后可根据规划方案的需要报市城乡规划局批准后进行调整。”2008年起，经福州市政府同意，华隆置业公司将其所取得的两幅地块统一进行规划设计后开发。华隆置业公司与福州市国土资源局于2008年11月18日签订《福州市国有建设用地使用权出让合同》（榕地合[2006]51号补01号-2008榕地合[2004]147号补04号-2008）就项目用地性质及规划建设技术经济指标等做出变更约定，但并未涉及区间道路面积变更。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）补充协议第六条关于买受人同意对《商品房买卖合同》第十四条规定时间再延续6个月的约定是否有效;（二）华隆置业公司是否应承担逾期办理土地使用权证书的违约责任；（三）延期办理土地变更登记是否系因政府原因导致并且因此可以免除华隆置业公司的违约责任；（四）若华隆置业公司构成违约，本案是否应当调整违约金。关于争议焦点一，补充协议第六条关于买受人同意对《商品房买卖合同》第十四条规定办证时间再延续6个月的约定是否有效。本院认为，在选择房产以及开发商的过程中，林杰是具有选择权的。林杰具有完全民事行为能力，应当对自己签订合同的行为负责。补充协议最后一条载明“合同双方当事人在签字前仔细核对、确认本合同及本补充协议各条款，均充分理解并无异议和差错”，表明华隆置业公司已经履行了提示义务。从本案的实际情况来看，华隆置业公司对于无法在《商品房买卖合同》约定的期限内办理房屋权属证书做出了预见并在补充协议中做出新的约定，符合其在建设讼争房产及办理相关手续过程中遇到困难的实际情况，且补充协议第六条系在原约定办证期限基础上再延展六个月，延展期限明确，并非无期限地免除华隆置业公司的逾期办证责任。所以，补充协议第六条不属于“免除了华隆置业公司责任、加重林杰责任、排除林杰主要权利”的无效格式条款，该约定有效，一审对此认定有误，本院予以纠正，应认定华隆置业公司的办证期限在第十四条条款规定时间基础上再延续6个月。林杰以《商品房买卖合同》第十四条的约定时间再延长6个月为起点计算违约金，符合合同约定，但是起算时间略有错误，林杰于2013年10月31日接收房屋，其逾期办证违约金应从2015年5月1日起计算。关于争议焦点二，华隆置业公司是否承担逾期办理土地使用权证书的违约责任。在实施“房地分开”的登记模式下，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记和土地使用权变更手续，并提供必要的办证材料。华隆置业公司对协助林杰按期办理土地使用权证书负有义务，如果逾期则应承担相应的违约责任。华隆置业公司关于《商品房买卖合同》中约定的“房屋权属证书”不包括土地使用权证故其无需承担逾期办证违约责任的上诉理由缺乏事实和法律依据。关于争议焦点三，延期办理土地变更登记是否系因政府原因导致并且因此可以免除华隆置业公司的违约责任。关于拆迁，因拆迁交地延迟一直处于持续状态，华隆置业公司在明知交地迟延的情况下与林杰签订讼争合同并对办证时间做出约定，不属于不可预见的不可抗力而得以免责；即使存在村民干扰拆迁或者行政机关迟延交地情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”规定，华隆置业公司不能将第三人的原因作为其免责抗辩。关于政府征地，首先，华隆置业公司提交的证据无法证实系因政府征用道路的原因造成土地核验迟延；其次，华隆置业公司与福州市国土资源局于2004年12月13日签订《福州市国有土地使用权出让合同》第三条“用地范围内涉及现状螺排路，在规划路未形成前，应保持现状路的通行。”约定，华隆置业公司对于螺排路附条件封闭是自始明知的，因此不能作为不可抗力免责事由；再次，即使按照华隆置业公司所述政府征用螺洲路作为市政道路至今仍在使用、土地无法围合是土地核验手续的障碍，则土地登记应当无法完成，土地变更登记事项应当继续延后，但是螺洲路至今仍未能闭合，讼争房产已于2015年1月27日完成土地核验，2016年12月完成土地变更登记手续，故可知华隆置业公司的主张缺乏事实依据；最后，即使华隆置业公司通过与政府部门沟通等方式使土地核验问题得以解决并完成土地变更登记手续，应系华隆置业公司积极采取补救措施，并非政府部门原因造成逾期办证，故华隆置业公司主张免责，依据并不充分。关于区间道路规划变更。根据华隆置业公司与福州市国土资源局签订的合同可知，华隆置业公司早在2004年12月13日即明知地块内的区间规划路用地可根据规划方案的需要报市城乡规划局批准后进行调整。2008年起，经福州市政府同意，华隆置业公司将其所取得的地块重新进行规划设计后开发，因而华隆置业公司对涉案宗地内区间规划路用地使用情况与2004年签订的《福州市国有土地使用权出让合同》约定条件不一致。华隆置业公司未及时申请完成区间规划道路用地面积变更等手续，导致涉诉楼盘在2015年办理国有土地使用权分割手续时不符合条件，需先行调整所涉地块内区间规划道路用地面积,延长了办证时间，故华隆置业公司主张区间道路规划变更系政府原因要求免责与事实不符，本院不予采信。关于争议焦点四，本案是否应当调整违约金。华隆置业公司未能在合同约定期限内办理土地使用权证书，其主张在现行不动产登记政策下林杰没有损失并进行举证，林杰并未举证其损失。因买受人订立《商品房买卖合同》的主要目的是居住使用，林杰接收房屋并且按期办理房屋所有权证书，其主要合同目的已得到实现，且未办理土地使用权证书并不影响交易过户和抵押贷款，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，双方所约定的违约金应结合本案实际适度把握。华隆置业公司按约履行讼争房产的房屋产权初始登记，不存在恶意拖延办证情形，且在出现逾期办证后积极推进办证进程，土地使用权证已于2016年12月7日办理，考虑到华隆置业公司的违约确有不可归责的原因和实际履行情况，从平衡双方利益及公平角度出发，经本院审判委员会讨论决定，应适当下调合同约定的违约金数额，酌定华隆置业公司应向林杰支付以购房款总额807935元计算，按照每日0.0025%标准自2015年5月1日起计至2016年12月6日止的逾期办证违约金11836元（807935元×0.0025%/日×586日)。综上所述，华隆置业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条、第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初5893号民事判决；二、福建省华隆置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向林杰支付逾期办证违约金11836元；三、驳回林杰的其他诉讼请求；四、驳回福建省华隆置业发展有限公司的其他上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费976元，由林杰负担880元，由福建省华隆置业发展有限公司负担96元；二审案件受理费976元，由林杰负担880元，由福建省华隆置业发展有限公司负担96元。本判决为终审判决。审判长  张行亮审判员  汪 霞审判员  缪 羽二〇一七年十二月二十七日书记员  王亚珊