辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽03民终3150号
上诉人（原审被告）：金文峰，男，汉族，1981年3月9日出生。住址：辽宁省鞍山市铁东区新光街**号-200。
委托诉讼代理人：金萍，女，汉族，1975年10月15日出生。住址：辽宁省海城市兴海大街****号-200。
被上诉人（原生原告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路***号**幢***室。
主要负责人：乔春宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。
上诉人金文峰因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2016）辽0302民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
金文峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回爱家物业公司对我方的无理诉求。2.爱家物业公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：我方与爱家物业公司之间没有签订《前期物业服务合同》。一审庭审中，爱家物业公司提供的《前期物业服务合同》不是金文峰的签字，是爱家物业公司伪造的。一审对法院对此予以采信错误。既然双方没有签订物业合同，爱家物业不能依据合同约定的1.8元/平主张物业费，和30元每户每月主张电梯费。其次，爱家没有在市物价局备案服务收费，没有取得收费许可证，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第26条及29条规定，无权向我方收费。再次，爱家物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第9条规定，具有三个等级收费标准，分别是一级1.3元/平/月，二级1元/平/月，三级0.7元/平/月。达不到三级的不超过0.4元/平/月。不具备专业化管理的住宅区，物业服务收费参考标准为0.2元/平/月。本案中，爱家物业公司的物业管理根本达不到专业化管理。小区外来人员随意出入，我方所在的17号楼更是因物业在一楼办公而24小时开放。17号楼购房时小区规划一条中央水系和景观带。但至今五年之久依然没有修建。仅用一条三米高的栅栏遮挡。栅栏外如同垃圾场，没有清理，严重影响业主生活质量。停车问题管理混乱。开发商竞买土地时，停车位部分政府没有收取土地出让金，停车位是配套的，现却将停车位出售，业主拒绝购买，导致小区外一片车海。鉴于爱家物业公司没有按照小区专业化管理，只能按照0.2元每平米的标准收取物业费。我方在收房后并未实际入住，根据规定，我方可以按照70%缴费，但爱家物业公司既不通知也不告知，更不与我方协商，侵犯我方合法权益。并且，爱家会馆对外售楼前已经对外开放，我方缴纳会费成为会员。因我方没有在此居住，故没有去会所消费，现会所已经关闭，没有通知我方，也没有返还会费，既然爱家物业公司接收小区，此费用应该由爱家物业退回给我方。
爱家物业公司辩称，服从一审判决。
爱家物业公司起诉请求：请求判令金文峰立即给付拖欠的物业管理费9046.17元（自违约之日起至起诉前一日按欠费总额的日3‰的标准计付），电梯费1080元，本案的诉讼费由金文峰承担。
一审法院认定事实：爱家物业公司与金文峰于2012年6月19日签订了一份《前期物业服务合同》，约定由爱家物业公司为该小区提供物业服务并按照房屋的建筑面积收取1.8元/㎡/月的物业管理费，电梯费每月每户30元。金文峰系鞍山爱家皇家花园17栋2041号房屋业主，该房屋的面积为143.59㎡。金文峰已办理入住手续。现金文峰拖欠2013年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理费9046.17元（143.59㎡×1.8元/㎡/月×35月=9046.17元）、拖欠2013年7月1日至2016年6月30日期间电梯费1080元（30元/月×36月=1080元），合计10126.17元
一审法院认为，爱家物业公司与金文峰所签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。双方均应按照合同的约定履行己方的合同义务并享受相应的合同权利。金文峰作为由爱家物业公司提供物业管理服务的鞍山爱家皇家花园17栋2041号房屋的业主，接受了爱家物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向爱家物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，爱家物业公司提出要求金文峰支付其所拖欠的物业管理费9046.17元，电梯费1080元，合计10126.17元的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，故对爱家物业公司的上述诉讼请求，该院予以采信支持。关于爱家物业公司要求金文峰支付滞纳金6319.59元（自违约之日起至起诉前一日按欠费总额的日3‰的标准计付）的诉讼请求。该院认为，爱家物业公司已按照合同的约定履行了基本的物业管理服务，但其所提供的物业管理服务仍存在一定的瑕疵，故对爱家物业公司的上述诉讼请求，该院依法不予支持。关于金文峰提出我与爱家物业公司未签订物业合同，不存在合同关系；爱家物业公司方违法收取物业费，履行合同存在重大瑕疵，小区没有达到封闭管理，楼下变成物业办公用房，我找物业谈，达到协议后，物业公司没有履行协议，导致一楼大厅一直处于脏的状态，人随便进；爱家物业公司说是英式管家服务，建立会馆后，我办了会员，缴纳了会费，现在会馆关闭了，我没有享受到服务，而且会馆关闭也没有告知我方；物业建设和物业协调业主和开发商之间的问题存在瑕疵，从家里的窗户往下看，楼下栅栏外的物业绿化范围内全是垃圾。业主群里，怨声载道，对物业不作为不满；物业收取物业费只是往房门上贴单，没有电话通知，物业没送达书面催收单；爱家物业公司起诉已经超过了诉讼时效；法律规定若房屋装修，我方可以按照70%交纳物业费，我去物业主张权利，物业不予理会等抗辩理由。该院认为，因金文峰未提供证据证明其抗辩成立，且以上抗辩理由也不能成为金文峰拒交物业费的正当、法定理由，故对金文峰的上述抗辩理由，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：（一）金文峰于该判决生效之日起十日内向爱家物业公司支付物业管理费9046.17元，电梯费1080元，合计10126.17元；（二）爱家物业公司对金文峰的其他诉讼请求。如果金文峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由金文峰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金文峰出示了2015新物业法收费标准，用以证明案涉小区物业不封闭、门禁形同虚设、物业服务有瑕疵，根据该收费标准，爱家物业公司无权收取1.8元每月每平的物业费。爱家物业公司称该收费标准与本案没有关联性。前期物业服务合同中对物业费有约定，物价局也有备案。本院认为，该收费标准没有发文单位及文号，并非法律、法规或地方性规章类文件，其真实性、合法性存疑，故本院不予采信。并且本案物业费的收费标准已在前期物业服务合同中有约定，故该标准亦与本案没有关联性。(详见本院认为部分)。上诉人金文峰提交了图片一张，用以证明原规划景观带位置变成垃圾场。爱家物业公司认为该图片系开发商没有建立景观带，与物业公司无关。本院认为，因金文峰认可该区域现已经盖楼，则该地块属于开发商规划范畴，故没有建立景观带非物业公司责任。且图片反映一时的情况，不能证明爱家物业公司对园区保洁不到位。故该证据本院不与采信。上诉人金文峰提交了聊天记录，证明服务质量不合格，普遍业主反映强烈。爱家物业公司认为该聊天记录真实性、合法性均有异议。本院认为，聊天记录是要求下调物业费的内容，因要商谈下调物业费而不签满意调查。虽然提到物业服务不合格，但不能确定具体不不符合约定的服务内容。故该证据本案不与采信。被上诉人爱家物业服务公司提出供了其与开发商签订的前期物业服务合同，用以证明对金文峰具有约束力。金文峰称爱家小区没有业主委员会，业主联合说物业不合格，起诉物业公司。爱家物业公司出示的前期物业服务合同与我方无关。本院认为，该合同真实，有效，对真实性本院予以采信。就关联性问题见本院认为部分。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是金文峰与爱家物业服务公司之间是否存在物业服务合同关系，爱家物业公司是否全面履行物业服务义务。
金文峰提出其与爱家物业公司没有签订物业服务合同。爱家物业公司提交了开发商鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订的前期物业服务合同。合同对物业费及电梯费的收费标准均有明确约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该前期物业服务合同对金文峰具有约束力。金文峰与爱家物业公司之间具有合法有效的物业服务合同关系。关于物业费的收取标准，《鞍山市物业服务收费管理实施办法》写明是政府指导价格，制定三个等级收费参考标准，并非强制性标准。且辽宁省物价局在辽价发[2015]31号文件中写明开放非保障性住房物业的政府定价。故物业费服务标准以双方约定为准，现鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订的前期物业服务合同写明物业费收费标准1.8元每平每月，电梯费30元每月每户，故金文峰应当按照该标准缴纳尚欠的物业费，一审判决并无不当。
关于金文峰提出爱家物业公司的物业管理根本达不到专业化管理。小区外来人员随意出入。17号楼购房时小区规划一条中央水系和景观带。但至今五年之久依然没有修建。仅用一条三米高的栅栏遮挡。栅栏外如同垃圾场。停车问题管理混乱。停车位部分政府没有收取土地出让金，停车位是配套的，现却将停车位出售，业主拒绝购买，导致小区外一片车海一节。本院认为，金文峰没有提出有效证据证明小区人员随意出入。景观带未予以建成，系开发商规划问题，且金文峰称该区域现已经盖楼，故该区域的建筑问题物业公司无关，金文峰不能以此拒缴物业费。停车位的出售方及所有权人均非爱家物业公司，业主是否购买停车位与爱家物业服务公司无关，且与本案物业费纠纷无关。故该组上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
关于金文峰提出在收房后并未实际入住，根据规定，可以按照70%缴费，但爱家物业公司既不通知也不告知一节。因爱家物业服务公司提交了催缴的通知单，故爱家物业履行了告知义务。关于实际入住问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，金文峰已经接收了房屋，无论其是否实际入住，不影响物业费的缴纳，70%的缴纳标准没有法律依据。该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于金文峰提出爱家会馆对外售楼前已经对外开放，我方缴纳会费成为会员。因我方没有在此居住，故没有去会所消费，现会所已经关闭，没有通知我方一节。没有证据证明会费系爱家物业服务公司收取，也没有证据证明爱家会馆由爱家物业服务公司经营，故金文峰的会费返还问题与爱家物业无关。该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，金文峰的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53元，由上诉人金文峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一七年十二月十一日
书记员 赵婷婷