清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民四初字第624号
原告（反诉被告）：黄结弟，女，1975年3月8日出生，汉族，住清远市清城区，
被告（反诉原告）：余月洪，女，1944年8月8日出生，住清远市清城区，
委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
原告黄结弟诉被告余月洪租赁合同纠纷一案，原告于2014年12月5日向本院提起诉讼，本案立案受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序进行审理，2014年12月22日本诉被告余月洪向于向本院提起反诉。2015年1月12日，因本案案情复杂变更为普通程序并组成合议庭于2015年1月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄结弟及被告（反诉原告）余月洪的委托代理人周琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄结弟诉称：原、被告于2014年8月1日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定被告将归属其所有的位于清远市金碧湾花园15-18楼首层05卡商铺租给原告，合同期自2014年8月1日起至2019年8月1日止共五年，租金每月2500元，以后每年递增l0％。合同签订后，双方开始履行合同，原告对商铺(原为毛批房)进行了全新的装修。装修期间原告一直要求被告提供房屋产权归属的证件用于办理营业执照，但被告一直不提供。经查，商铺的所有权人非被告。因被告的欺诈行为导致原告蒙受了装修损失，原被告双方就此损失多次协商未果。
2014年10月初，被告联合06号商铺业主强行锁住商铺，扬言要收回商铺，并拒绝赔偿。被告以隐瞒事实真相骗取租金的行为已严重损害了原告的合法权益，故原告依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告赔偿原告的经济损失78986元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告黄结弟提供的证据如下：1、原告身份证、被告的人口信息，拟证明原被告的主体资格；2、商铺的物管所欠费用表，拟证明原告去交纳水电费，当时物管方要求两卡商铺一起交，所以我方没有缴纳水电费；3、商铺认购合同，拟证明原告方缴纳了钱；4、商铺租赁合同，拟证明开铺的用途；5、收款收据，拟证明交纳05号商铺租金2000元给陈静华；6、收楼须知，拟证明与被告定下的协议；7、金碧湾装修的收款收据，拟证明涉案商铺装修所花的费用；8、装修材料费用，拟证明当时给了钱给杜潮水，叫其找装修工人进行装修，但尚未支付完毕。9、金碧湾花园住户手册，拟证明原告于8月7日开始装修，装修后才能退回装修押金；10、收据，拟证明原告方交付垃圾费300元；11、依韵汽车服务有限公司的营业证照，拟证明被告没有给证件给原告办证，导致要找其他商铺进行办证。
被告余月洪答辩称：一、《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，不存在法律上无效的情形，合同未约定被告有协助办理营业执照的义务且原告已实际使用商铺，故原告主张合同无效的理由不能成立。二、原告自签约以来不交付租金并自行退回商品已严重违约，其无权要求被告赔偿损失。三、原告主张的经济损失无证据予以证实，法院应予以驳回。
被告余月洪就本诉无向法院提交证据。
被告余月洪反诉称：原、被告就清远市金碧湾花园15-18楼首层05卡商铺签订《商铺租赁合同》，主要约定商铺租赁期自2014年8月1日起至2019年8月1日止共5年，2014年8月1日至2015年8月1日的租金为2500元/月，之后逐年递增。签订合同当天反诉被告交付了押金3000元及首月租金2500元，此后无再交租。2014年11月8日反诉原告向东城派出所报警，要求公安部门协助处理追讨租金6300元（实为6833元），否则收回商铺。反诉原告因追讨租金未果于2014年11月22日再次报警，并在民警的见证下开锁。原告开锁后发现商铺内无贵重物品。因反诉被告拖欠租金且经多次催收未果，其行为已构成违约，故反诉原告依据《合同法》第94条的规定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》，并限反诉被告拆除装修物以恢复原状；2、反诉被告清偿租金6833元及利息（利息自2014年11月23日起按银行同期贷款利率计付）、2014年8月1月至2014年11月30日的物业管理579元及水电费301.89元及利息（利息自起诉起按银行同期贷款利率计付），并赔偿租金167元。3、反诉诉讼费由反诉被告承担。
被告余月洪就反诉提交证据如下：1、反诉原告身份证复印件，拟证明反诉原告主体资格；2、《金碧湾花园商铺认购书》、《收款收据》、《结算业务书》，拟证明反诉原告于2011年10月1日与泛华公司签约，并交付636900元价款；3、《楼宇交接书》、《楼宇交接表》、《收楼手续书》，拟证明涉案商铺于2013年2月20日交接，反诉原告有权利处分使用即出租获利；4、《证明》，拟证明涉案商铺的所有权人为反诉原告，涉案《商铺租赁合同》有效；5、《金碧湾花园前期物业服务协议》、清远市金碧湾花园物业管理有限公司的两份《证明》（物管报备《证明》和催缴物管费水电费《证明》），拟证明涉案商铺的物管费为2.5元/平方米，每月为144.75元。反诉被告欠缴物管费579元，水电费301.89元；6、《处警经过》，拟证明反诉原告就反诉被告欠缴涉案商铺租金，履行了催告缴纳义务，反诉被告迄今未清偿租金，故有权解除涉案合同，并请求反诉被告自行拆除装修回复原状。
针对被告的反诉，原告答辩认为被告的反诉无理，被告主张的损失是因被告侵犯原告的权益故意造成的，因由被告自行承担。
原告就反诉无向法院提交证据。
本院经审理查明，余月洪是清远市清城区东城金碧路二号金碧湾花园小区十五、十六、十七、十八号楼首层商铺05号的所有权人，商铺面积为57.9㎡。2014年8月1日原、被告双方签订《商铺租赁合同》由原告承租被告上述商铺。合同主要约定：黄结弟（乙方）承租余月洪（甲方）上述商铺，期限自2014年8月1日起至2019年8月1日止，2014年8月1日至2015年8月1日的租金为2000元/月，此后租金每年递增，租金于每月5日前交清，如到每月10日前仍未交租则作违约处理。签订合同时，乙方需先交付3000元作为保证金，如中途违约，则押金不退回。合同履行期间，水、电费、税费及社会公共收费等均由乙方支付。《商铺租赁合同》对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。《商铺租赁合同》签订后，原告交纳了3000元押金及一个月租金2500元。被告于当天将商铺交付给原告，商铺交付时为毛坯房，交付后原告经被告同意对商铺进行了装修。此后原告无再交付租金，并于2014年10月30日自行搬走商铺内未形成附合的装饰装修物。被告因催收租金未果于2014年11月8日14时报警，要求公安部门协调处理原告拖欠4个月租金合计6300元的问题。2014年11月22日19时，被告再次因催收租金未果报警，在公安机关的见证下打开涉案商铺门锁，开锁后发现商铺内无贵重物品。2014年11月30日余月洪收回商铺，但无退回押金。截止至余月洪主张的租金计付终止日2014年11月8日，黄结弟共拖欠租金5667元（2500元/月×2个月＋2500元/月÷30天×8天）。
另查明，余月洪于2013年2月20日与清远市金碧湾花园物业管理有限公司签订《金碧湾花园前期物业服务协议》，委托原告行使金碧湾花园的物业管理权，由业主按商铺2.50元/㎡交付物业管理费，合同期限为2012年6月30日至2016年5月31日。黄结弟承租商铺后无交付物业管理费，自2013年8月1日至2014年11月30日余月洪收回商铺之日止，黄结弟共拖欠物业管理费579元、电费279元及水费22.89元，合计880.89元。
庭审中，原、被告双方确认现涉案商铺内装饰装修为已形成附合的装饰装修物，被告明确表示不同意利用上述装饰装修物。原告确认其主张的经济损失实为已形成附合的装饰装修物损失。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订《商铺租赁合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中无效的法定情形，因此，《商铺租赁合同》合法有效，原告黄结弟以被告余月洪耽误其办理营业执照为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。
对于被告要求解除与原告签订的《商铺租赁合同》的反诉请求。原告在签订《商铺租赁合同》后使用租赁商铺但无故拖延交纳租金，在被告催告后仍拒不支付，原告拖欠租金的行为已违反《商铺租赁合同》中“租金于每月1-5号前交纳，先交租后使用商铺，若乙方拖延交付租金超过15天，甲方有权终止合同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同，故被告请求解除与原告签订的《商铺租赁合同》依据充分，本院予以支持。
对于原告要求被告赔偿装饰装修损失的请求，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补充”的规定，原告因其违约行为导致合同解除，其应自行承担在剩余租赁期限内无法享受装修利益的后果，被告无须向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修物的残值，故原告要求被告赔偿装饰装修费用的请求依据不足，本院不予支持。
原告自2014年9月起无交付租金，截止至被告主张的租金计付终止日2014年11月8日止共拖欠租金5667元。被告在收回商铺后无退回押金3000元，此部分押金可充抵部分租金，故原告应向被告支付拖欠的租金2667元（5667元－3000元），利息可自2014年11月23日起以2667元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止。对于被告要求原告赔偿租金167元及恢复原貌的反诉请求，被告此请求依据不足，本院不予支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，水、电费及物业管理费由原告支付，现被告请求原告支付拖欠水、电费及物业管理费合法、合理，本院予以支持，故原告应向被告支付上述费用合计880.89元，利息可自被告提起反诉之日即2014年12月22日起以880.89为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、解除原告黄结弟与被告余月洪签订的《商铺租赁合同》；
二、原告黄结弟应于本判决生效之日起七日内向被告余月洪支付拖欠的租金2667元及利息（利息可自2014年11月23日起以2667元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止）；
三、原告黄结弟应于本判决生效之日起七日内向被告余月洪支付拖欠的水、电费及物业管理费合计880.89元及利息（利息可自2014年12月22日起以880.89为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止）；
四、驳回原告黄结弟的诉讼请求；
五、驳回被告余月洪其他反诉请求。
本案本诉受理费937元，反诉受理费50元，合共987元，由原告负担900元，由被告负担87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 朱文婷
人民陪审员 张法均
人民陪审员 李海丹
二〇一五年二月四日
书 记 员 黄春燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。