吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终215号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周立然，女，1967年11月7日生，汉族，个体，住通化市二道江区。
委托代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：通化华夏集团有限责任公司。
法定代表人：华玉强，董事长。
委托代理人：艾德茂，男，1969年12月25日生，汉族，二道江区二道江法律服务所法律工作者，住通化市东昌区。
上诉人周立然因与被上诉人通化华夏集团有限责任公司（以下简称华夏集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院(2016)吉0502民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人周立然上诉请求：一、撤销东昌区人民法院(2016)吉0502民初1868号民事判决书第一项“解除合同，从租赁房屋中迁出”；二、判令被上诉人返还维修费用3万元。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1、无争议的租金上诉人是同意缴纳的，是被上诉人要求全额缴纳（含争议租金）才导致租金未交。2、租金的支付方式在合同实际履行过程中已经变更为不定期支付租金了。3、双方的二份租赁合同的用途是一致的，任何一份解除均无法实现合同目的，所以二份合同履行截止时间应该是一致的，即2016年12月24日。4、原审被上诉人没有提供房屋所有权及委托子公司办理租赁的相关证据。5、根据《合同法》第221条的规定，上诉人主张的维修费用都是原房屋设施老化进行必要的维修：如上下水、电线。材料款及人工费等共计7万余元，我们只主张3万元是合情合理的。6、上诉人支付租金100多万元及取暖费均无发票，并且收取取暖费的数额每年都不一致。综上，撤销原判，依法改判。
被上诉人华夏集团辩称：1、双方租赁合同中约定如拖欠费用甲方有权收回房屋，上诉人确实存在拖欠房租的行为，所以一审法院认定上诉人违约解除合同是正确的。现在租赁期早已过了，上诉人的上诉请求没有实际履行的意义。2、上诉人要求被上诉人返还房屋维修费用3万元没有法律依据。3、一审判决后被上诉人认为在一审当中上诉人已经承认拖欠取暖费36307元，但一审法院以被上诉人没有提供证据为由予以驳回，被上诉人认为这种认定是违反法律规定的。被上诉人方为了早点了结此事，所以放弃了上诉。我方请求双方在法庭的组织下进行对账，以确定双方租金交纳的实际情况。
华夏集团向一审法院起诉请求：要求终止华夏集团与周立然双方签订的就位于胜利路38号的华夏家园4号楼1号门市房的房屋租赁合同，并且立即迁出该房屋。要求周立然支付拖欠的两处房屋租赁费461，200.00元，取暖费36，307.10元，租赁费支付至搬迁出租赁房屋时止，并承担拖欠费用的同期银行贷款利息。事实与理由：2010年12月27日华夏集团以通化华夏商务会馆有限公司的名义与周立然就胜利路38号的华夏会馆3号楼301至320室签订了房屋租赁合同，租期从2011年3月1日至2016年3月1日。2011年10月26日华夏集团以刘玉河的名义，又与周立然就胜利路38号的华夏家园4号楼1号门市房签订了房屋租赁合同，租期自2011年12月26日至2016年12月25日。周立然租用两处房屋开设新起点双语幼儿园。现第一份合同已经到期，但是，周立然一直使用至今。第二份合同周立然违反了房屋租赁合同第3条第10款：乙方在使用合同约定期限内，如拖欠费用，甲方有权将房屋收回。华夏集团曾多次找周立然催缴拖欠的租赁及取暖费用，但周立然以种种借口推脱。为维护华夏集团的合法权益，诉至法院，要求周立然立即迁出位于胜利路38号的华夏会馆3号楼301至320室。
周立然向一审法院反诉请求：判令华夏集团赔偿周立然维修房屋的费用3万元。事实与理由：2010年12月27日，周立然与通化华夏商务会馆有限公司签订20个房间的租赁合同，在2011年10月26日周立然与通化华夏佳园物业服务有限公司法定代表人刘玉河签订4号楼1号门市房的租赁合同，合同签订后，周立然发现该房屋的部分设施年久老化不具备正常经营的条件，消防设施存在安全隐患等情况，多次找物业公司要求维修未果，周立然在2011年进行了简单维修，花费27，641.00元，在2013年8月进行了全面的维修，新上了消防设施、更换了上下水管、电线等共计人工费、材料费50，455.00元。实际的维修更换、消防罚款等费用在20-30万元，因管理不善无票据提供，现能够提供的证据只有7万元，因周立然在履行合同过程中也使用了房屋，所以只主张3万元的维修费用。
一审法院认定事实：周立然租赁华夏集团所有的位于胜利路38号华夏会馆3号楼（301室至320室共20个房间）和4号楼（1号门市房，面积200平方米），分别于2010年12月27日和2011年10月26日签订两份房屋租赁合同，租赁期限分别为2011年3月1日至2016年3月1日和2011年12月26日至2016年12月25日，合同约定，周立然如拖欠费用，华夏集团有权将房屋收回，房屋内一切物品归华夏集团所有。周立然已支付给华夏集团房屋租金1，882，000.00元（2011年至2013年12月底共34个月，月租金30，000.00元*34个月=102万元，2014年1月后华夏集团收到房屋租金862，000.00元，合计1，882，000.00元）。截止到华夏集团主张的2016年6月，周立然应给付华夏集团房屋租金2，208，000.00元（1，890，000.00元+318，000.00元=2，208，000.00元），周立然尚欠华夏集团房屋租金326，000.00元。从2016年6月起周立然应给付华夏集团房屋租金每月36，000.00元（每月30，000.00元和每月6，000.00元）。本案租赁房屋的所有权为华夏集团，其授权子公司华夏商务会馆有限公司以及刘玉河与周立然签订的房屋租赁合同。
一审法院认为，华夏集团作为本案争议房屋的所有权人，委托下属公司及其工作人员签订租赁合同，具备本案的诉讼主体资格。周立然租赁的位于胜利路38号华夏会馆3号楼（301室至320室共20个房间）已经到期，现华夏集团主张收回，符合法律规定，予以支持。周立然租赁的位于胜利路38号华夏家园4号楼1号门市房到2016年12月25日到期，但周立然现拖欠华夏集团房屋租金，双方合同约定：周立然如拖欠费用，华夏集团有权将房屋收回，房屋内一切物品归华夏集团所有；《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故华夏集团主张解除胜利路38号华夏家园4号楼1号门市房的租赁合同，周立然立即迁出该房屋，符合法律规定，予以支持。审理查明周立然尚欠华夏集团房屋租金326，000.00元（计算至2016年6月1日），《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故周立然应立即给付拖欠华夏集团房屋租金326，000.00元，并从2016年6月1日起按月36，000.00元给付华夏集团租金，直至迁出该两处房屋，并承担拖欠租金的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率执行。华夏集团主张取暖费36，307.10元，但华夏集团没有提交相关证据予以证明其主张成立，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，故对华夏集团该主张不予支持。周立然主张华夏集团赔偿维修房屋费用30，000.00元，但其没有提交足够证据证明该维修费应由华夏集团承担，也未能证明其维修费的合理性，对周立然该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百二十七条以及相关解释之规定，判决：一、解除华夏集团与周立然之间的房屋租赁合同，周立然于判决生效后立即从华夏集团所有的位于胜利路38号华夏会馆3号楼（301室至320室共20个房间）和4号楼（1号门市房，面积200平方米）迁出。二、周立然于判决生效后立即给付华夏集团拖欠房屋租金326，000.00元，并按月给付华夏集团租金36，000.00元，从2016年6月1日起至迁出该房屋时止，承担拖欠租金的利息，从2016年6月16日（原告起诉时）开始至付清拖欠租金时止，按中国人民银行同期同类贷款利率执行。三、驳回华夏集团、周立然其他诉讼请求。本诉案件受理费8，762.00元，由华夏集团负担2，569.00元，周立然负担6，193.00元；反诉案件受理费275.00元，由周立然负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周立然与华夏集团的合同约定：周立然如拖欠费用，华夏集团有权将房屋收回，房屋内一切物品归华夏集团所有。周立然在上诉状中也承认“无争议的租金上诉人是同意缴纳的”，由此可见，截止目前周立然仍欠华夏集团租金未给付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原审判决解除双方之间的租赁合同并无不当。根据《合同法》第221条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，周立然一审提交的证据不足以证明其花费的维修费用是用于原房屋设施老化进行的必要维修，如地砖、理石款等收据并非是维修房屋的必要费用。因此，周立然主张返还3万元维修费用证据不足。综上，上诉人上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人周立然负担。
本判决为终审判决。
审判长 申洪钟
审判员 黄吉国
审判员 张 娜
二〇一七年三月二十二日
书记员 单铄然