湖南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘执复10号
申请复议人（被执行人）衡阳道伟实业有限公司，住所地湖南省衡阳市先锋路34号。
法定代表人肖少峰，该公司董事长。
委托代理人曾力，北京市地平线律师事务所律师。
申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司，住所地湖南省常宁市松柏镇。
法定代表人吴世忠，该公司总经理。
委托代理人王丹平，湖南德巍律师事务所律师。
利害关系人衡阳新泰阳电器有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路43号。
法定代表人梁瑞清，该公司董事长。
委托代理人龙双华，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人朱贵发，湖南湘华律师事务所律师。
衡阳市中级人民法院（以下简称衡阳中院）在执行申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司（以下简称水口山集团）与被执行人衡阳道伟实业有限公司（以下简称道伟公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案中，于2016年7月21日作出（2016）湘04执异字第148号执行裁定，道伟公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
道伟公司申请复议称：衡阳中院对该公司的执行异议审查超期，程序违法。（2016）衡中法执字第53-6号执行裁定认定的事实错误。五层裙楼不属于拍卖标的范围，衡阳中院此前作出的所有法律文书包括查封、拍卖裁定、评估委托书、选择拍卖机构的通知书、成交确认书均明确拍卖标的不包括五层裙楼，更不包括五层裙楼占用的国有土地使用权。五层裙楼全部位于被执行土地红线范围之外，具备可以分割并单独使用的功能与商业价值。衡阳中院将红线以外942.36平方米的土地使用权过户给买受人是错误的，且该土地使用权已抵押给衡阳市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会），衡阳中院的执行行为也损害了该抵押权人的合法权益。请求撤销衡阳中院（2012）衡中法执字第53-6号、（2016）湘04执异字第148号执行裁定。
本院查明：关于原告水口山集团与被告道伟公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，衡阳中院于2012年5月18日作出（2011）衡中法民三初字第12号民事判决，判令：一、解除水口山集团与道伟公司于2006年6月30日签订的《房地产合作开发协议》。二、道伟公司在本判决生效之日起十日内给付水口山集团补偿款17762310元。三、驳回水口山集团的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。道伟公司承担诉讼费225935元。
判决生效后，衡阳中院于2012年7月10日立案执行,于2012年8月9日作出（2012）衡中法执字第53号执行裁定，冻结、划拨被执行人道伟公司与执行标的相应数额的银行存款或查封、拍卖其价值相当的财产。2013年2月27日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-1号执行裁定，查封、拍卖被执行人道伟公司名下的位于衡阳市高新区23号街区03-04号的国有土地使用权中未开发建设部分的国有土地使用权。2013年3月29日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-2号执行裁定，查封、拍卖被执行人道伟公司实际占用的登记在水口山集团名下的座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程。2013年8月12日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司、湖南思远四达土地评估咨询有限公司（以下简称思远四达评估公司）对位于衡阳市高新区23号街区03-04号国有土地使用权（土地面积为3067.4平方米）及该土地上的在建工程（建筑面积为10681平方米）的市场价值出具了编号为湘思远四达（房估）字（2013）第F149号房地产估价报告。10681平方米的建筑物估价结果为1065.9638万元；3067.4平方米的土地使用权估价结果为138.0532万元；两项合计为1204.0170万元。道伟公司收到该评估报告后，于2013年9月12日对评估结果提出异议，称土地评估价格与市场价格相差太远，在建工程的面积少了4779平方米，遗漏了土方和挖孔桩工程的评估，申请重新评估。2013年9月23日，思远四达评估公司致函衡阳中院，对4779平方米的在建工程面积差异部分评估结果为476.9442万元；加上原评估结果的价值总计为16809612元。2013年9月27日，衡阳中院通过衡阳市联合产权交易中心有限公司的网络平台公开竞价，将上述土地使用权及在建工程进行拍卖（拍卖保留价为1800万元，预交拍卖保证金200万元），衡阳新泰阳电器有限公司（以下简称新泰阳公司）最终以2930万元的价格竞买成功。2013年10月8日，新泰阳公司向衡阳中院指定专用银行账户交付拍卖款1200万元。2015年4月21日，新泰阳公司再向衡阳中院付款1100万元。截止2015年9月2日，买受人新泰阳公司按衡阳中院要求共付款2934.5697万元（包括拍卖保证金、拍卖款、鉴定费、勘查费、检测费等）。2015年9月14日，买受人新泰阳公司办理了上述涉案土地（即衡阳市高新区23号街区03-04号，面积3067.4平方米）的土地使用权证，证书编号为衡国用（2015A）第08-08750号。2014年2月至2016年1月，衡阳中院分五次向申请执行人水口山集团拨付执行款，共计1750万元。
2013年9月29日，被执行人道伟公司因不服思远四达评估公司(2013）第F149号估价报告及函，向衡阳中院提出异议，请求撤销上述报告及函件，并确认2013年9月27日的拍卖行为无效，同时要求对本案的标的物另行委托评估公司评估。2013年11月7日，衡阳中院作出（2013）衡中法执异字第50号执行裁定，驳回道伟公司的执行异议。道伟公司不服，向本院申请复议。2014年1月22日，本院作出（2014）湘高法执复字第3号执行裁定，驳回道伟公司的复议申请，维持衡阳中院（2013）衡中法执异字第50号执行裁定。
2015年1月12日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定，将拍卖成交的土地及该土地上的在建工程过户给新泰阳公司。2015年5月22日，衡阳中院组织道伟公司和新泰阳公司选择土地评估机构，通过现场抽签的方式选定了深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司衡阳分公司（简称鹏信评估公司），道伟公司法定代表人肖少峰以未确定明确的评估事项及范围即选择评估机构，而拒绝在中介机构选择笔录上签名。2015年5月25日，衡阳中院委托鹏信评估公司对衡阳市高新区23号街区03－04号地段[使用权证号为衡国用（2006）第100号]的地下室南、北外墙延长线与该宗土地的东、西至红线延长线交汇点的土地使用权进行评估（具体以所附图纸所示的红线内土地为准）。2015年10月28日，鹏信评估公司作出衡鹏信评字[2015]第012号《衡阳道伟公司所属涉案土地使用权资产评估报告》，评估结论为：该土地使用权面积为942.36平方米，市场评估值为263.01万元。
2015年2月9日，甲方道伟公司与乙方高新区管委会签订《国有土地使用权抵押合同》，约定：因甲方欠税费约1400万元，愿以位于衡阳市××号宗地（土地面积8793.7平方米）的土地使用权作抵押，土地评估价为2157.80万元，土地使用证为衡国用（2015A）第08-00388号。2015年2月12日，甲乙双方办理了上述土地使用权他项权利抵押登记，抵押面积为7371.27平方米，抵押期限自2015年2月12日至2017年2月10日。2015年8月14日，高新区管委会致函衡阳中院，提出以下请求：1、按照税费优先的原则将拍卖款结算部分全额划拨至该委。2、被拍卖的建筑物之下约有900平方米土地已抵押给该委，请按照抵押权优先的原则，将经衡阳中院调解的这部分土地和土地下的建筑、建筑物补偿款全额划转至该委。
2015年5月26日，衡阳中院又作出一份（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定，将拍卖土地及该土地上的在建工程（以道伟公司向评估机构提交的该在建工程的建筑设计图为准）过户给新泰阳公司。并于同日作出（2012）衡中法执字第53-1号执行通知，通知道伟公司清场。道伟公司不服，向衡阳中院提出执行异议，要求撤销该院两份53-4号执行裁定书及53-1号执行通知，并请求重新拍卖。2015年8月2日，衡阳中院作出（2015）衡中法执异字第21号执行裁定，驳回道伟公司的执行异议。道伟公司不服，向本院申请复议，以衡阳中院先后作出了两份案号相同、内容不同的过户裁定，导致超标的执行，而买受人新泰阳公司依据后一份53-4号裁定对执行标的以外的在建工程主张权利，损害了其合法权益，衡阳中院在异议审查中遗漏重要异议事项、程序违法为由，请求撤销衡阳中院（2015）衡中法执异字第21号、（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定与第53-1号执行通知，并重新进行评估、拍卖。2015年11月24日，本院作出（2015）湘高法执复字第65号执行裁定，认为：第一份53-4号裁定书的内容与53-2号执行裁定书确定的查封、拍卖执行标的内容是一致的，但与第二份53-4号执行裁定书载明的“以被执行人道伟公司向评估机构提交的该在建工程的建筑设计图为准”不一致，由此导致新泰阳公司对3067.4平方米国有土地上的在建工程部分主张权利而产生争议。拍卖效力问题，因已经衡阳中院50号异议裁定和本院3号复议裁定审查处理，不宜重复处理。遂裁定如下：一、撤销衡阳中院（2015）衡中法执异字第21号执行裁定和（2012）衡中法执字第53-4号两份执行裁定及（2012）衡中法执字第53-1号执行通知；二、本案发回衡阳中院重新审查。
本案发回衡阳中院重新审查过程中，道伟公司基于衡阳中院的上述法律文书已被本院撤销，而自愿申请撤回对上述法律文书的异议。
2016年1月18日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-5号执行裁定，认为该院在委托中介机构进行评估、拍卖本案标的物时均要求按现状进行，当时现状是被执行人道伟公司在该土地上的在建工程只有一处，且其中五楼裙楼有部分超出了该土地的规划红线范围。中介机构评估、拍卖该在建工程的建筑面积是15460平方米（包括裙楼中超出红线部分）。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定：一、座落于衡阳市高新区23号街区03—04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权和该土地上的在建工程（以该院委托评估、拍卖中介机构评估、拍卖的标的物为依据，包括在建工程五层裙楼中超出该土地规划红线范围部分）以及该土地和在建工程范围内的所有附属设施（包括安装在地下室的七块水表、400吨的消防水池等）的所有权及相应的其他权利归买受人新泰阳公司所有。二、买受人新泰阳公司可持本裁定到相关部门办理土地、在建工程项目的权属转移、变更、登记及相关报批手续。同日，该院还作出（2012）衡中法执字第53-2号协助执行通知书，责令被执行人道伟公司于2016年1月31日前将该公司的财物搬迁出已被拍卖的土地及在建工程。如未及时迁出，法院将强制执行，费用由该公司承担。
2016年2月16日，衡阳中院作出（2012）衡中法执字第53-6号执行裁定，该裁定查明：因本案被拍卖的土地和在建工程中有部分五层裙楼和地下室超出了土地红线，占用了被执行人道伟公司所有的相邻土地[土地使用权证号为衡国用（2015A）第08—00388号），其中裙楼部分占用了211.61平方米，地下室占用了521.46平方米。此外，尚有边、角等面积209.29平方米，总面积为942.36平方米，经该院委托中介机构评估，该部分土地使用权按照城镇住宅用地、商服用地评估价值为263.01万元。为了使本案被拍卖的标的物价值最大化，且有利于以后相邻关系的和睦相处，买受人新泰阳公司在支付对等价格263.01万元后，该土地面积942.36平方米的使用权可归新泰阳公司所有。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、座落于衡阳市高新区23号街区03—04号土地的东、南、西至规划红线延长线与该土地地下室南外墙延长线交汇点内面积为942.36平方米的城镇住宅用地、商服用地土地使用权及相应的其他权利归买受人衡阳新泰阳公司所有；二、买受人新泰阳电器有限公司可持本裁定到相关部门办理土地权属转移、变更、登记及相关报批手续。道伟公司对此裁定不服，提出执行异议。
另查明，涉案在建工程地下室共有八块水表，其中四块的用途为经营用水，二块为生活用水，一块为消防用水，一块为物业用水。该八块水表及消防水池的使用范围不仅限于涉案拍卖的在建工程，还包括整个小区一期、二期工程的其他住宅楼及门面。
衡阳中院认为：被执行人道伟公司称五层裙楼不属于执行标的与客观事实不符，本案中只有小部分裙楼（面积约211平方米）位于已拍卖的100号土地红线之外，该部分不具有独立使用功能，与其他大部分裙楼系一个整体，强行分割必然降低其使用功能及商业价值。五层裙楼作为执行标的（涉案在建工程）的一部分，该院在查封、评估、拍卖过程中均作为一个整体处置。道伟公司主张裙楼不是执行标的的理由不予支持。上一级法院撤销该院此前的错误执行裁定，并不影响该院依法作出新的执行裁定继续执行。该院选择委托鹏信评估公司对涉案土地进行评估，道伟公司知情且参加了摇号，未侵害其知情权、异议权，程序合法。涉案土地使用权虽抵押给了案外人，但不影响案外人对该部分抵押权优先受偿，未影响其合法权益及社会公共利益。涉案942.36平方米土地经该院委托中介机构评估价值为263.01万元，根据“地随房走”的原则，该院裁定买受人新泰阳公司向道伟公司支付该款项，将该地块过户给买受人，并无不当。道伟公司的异议理由均不成立，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，裁定驳回道伟公司的执行异议。
本院认为：衡阳中院对本案执行标的的评估、拍卖并无不当，对于道伟公司提出的异议事项，衡阳中院异议审查作出的处理合法合理，并无不妥。虽然涉案土地使用权抵押给了案外人，但本案的执行不影响案外人的优先受偿权。道伟公司提出的部分五层裙楼和地下室超出土地红线的部分，衡阳中院从实际出发，进行评估处置，由买受人新泰阳公司补交款项，兼顾了各方利益，也没有损害道伟公司的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：
驳回衡阳道伟实业有限公司的复议申请，维持衡阳市中级人民法院（2016）湘04执异字第148号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 周康康
代理审判员 方湘平
代理审判员 邓茹一
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 刘宇丹