浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）越民一初字第1788号
原告（反诉被告）虞红英。
委托代理人（特别授权代理）金国海。
被告（反诉原告）绍兴亿家乐餐饮管理有限公司。
法定代表人董学文。
委托代理人（特别授权代理）蔡乐平。
原告虞红英与被告绍兴亿家乐餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年3月28日立案受理。被告于2008年4月2日对原告提起反诉。本院依法适用普通程序组成合议庭，于2008年6月5日公开开庭进行了审理。原告虞红英及其委托代理人金海文、被�绍兴亿家乐餐饮管理有限公司之委托代理人蔡乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞红英诉称：2006年3月18日，原、被告签订房屋租赁协议，约定租赁期为五年，自2006年3月20日起至2011年3月20日止；第一年租金为28万元，以后每年增加8％；合同期内，任何一方要求解除合同，二个月内须征得对方同意，否则违约方支付违约金10万元，同时不退还当年房租费；如遇国家建设需要拆迁或其他不可抗因素，双方无条件服从。协议还对其他事项做了约定。2008年1月12日，被告致函原告，以不能用于经营餐饮业务为由要求于2008年1月13日解除合同，原告于2008年1月29日函告被告不同意解除合同。被告这一行为违反法律和合同规定。故诉至法院，请求判令被告继续履行2006年3月18日签订的房屋租赁协议；支付拖欠的租金32.6592万元；判令被告支付约定违约金10万元；本案诉讼费由被告承担。
被告绍兴亿家乐餐饮管理有限公司辩称：双方在2006年3月1日还签订过另一份协议书，根据该份协议书规定由本案原告办理相关的环保手续，如环保手续不通过，则被告可不租用原告的营业房，而这份协议与3月18日签订的协议是不可分割的整体。本案合同无法履行系原告未办理好相关的环保手续、且在人民医院搬迁后无法排污造成的，责任不在被告。被告早已腾空了房屋，并通知原告接收房屋，但原告一直拒绝，扩大了损失，故其对损失的房租也应承担责任，且双方违约金约定过高，应予调整。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。并反诉请求判令终止双方的营业房租赁合同；反诉被告返还反诉原告水电押金1万元（可扣减尚未结算的水电费用）；反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告虞红英辩称：反诉原告的请求不能成立，应予以驳回。
原、被告为证明各自的主张，提供了以下证据：
1、原告提供房屋租赁协议1份，要求证明原、被告有房屋租赁关系的事实，并对权利义务作了明确约定。被告无异议，本院依法予以确认。
2、原告提供函、回函各1份，要求证明原告不同意解除租赁合同。被告对证据真实性无异议，本院依法予以确认。
3、原告提供证明1份，要求证明绍兴市人民医院同意被告租用房屋的排污纳入其医院管网。被告无异议，本院依法予以确认。
4、原告提供申请报告1份，要求证明原告已向环保局申请办理环保手续，环保局认为根据被告的申请内容无需办理。被告认为真实性待庭后确定。本院认为被告至今未回复证据的真实性，且证据上有被告单位及绍兴市环境保护局的盖章，故予以确认。
5、被告提供协议书1份，要求证明原、被告之间共有两份协议，第一份协议约定了关于环保的问题。原告对证�真实性无异议，但认为其已履行了协议的内容。本院对证据本身予以确认。
6、被告提供财务计账凭证2份，要求证明被告分别支付二万定金和八万元的房租。原告没有异议，但说明二万元定金已抵充第一年的租金了。本院对证据予以确认。
7、被告提供绍兴市人民医院证明1份，要求证明人民医院同意在其运营期间，将被告承租房的排污接入医院维护环境。原告对证据无异议，本院予以确认。
8、被告提供房屋租赁协议1份，要求证明双方的租赁期限及约定的租金数额。原告无异议，本院依法予以确认。
9、被告提供收条3份，发票1张，要求证明被告交纳的租金与水电费。原告无异议，本院依法予以确认。
10、被告提供责令整改通知书1份，要求证明无法办理相关环保手续。原告认为证据不符合形式要求，没有单位盖章，即使有这一事实，对证明内容也有异议。本院�证据本身予以确认。
11、被告提供函、回函各1份，要求证明被告要求与原告解除合同，但原告不同意。原告无异议，本院予以确认。
经审理查明，原、被告分别于2006年3月1日、3月18日签订房屋租赁协议，约定原告将座落于绍兴市区新建北路323－325号营业房出租给被告，被告支付给原告定金2万元，委托原告办理好相关“环保手续”，若“环保”通不过，被告不租赁上述营业房，所付2万元定金原告应在被告要求的期限内归还；租赁期为5年，原告从2006年3月20日起将房屋交给被告使用，至2011年3月20日止收回；第一年租金计人民币28万元整，今后续租在上年的基础上，每年增加8％，租期满在同等条件下优先租给被告；在合同期内，任何一方要求解除合同，二个月内须征得对方同意，否则违约方应支付对方违约金10万元，同时不退还当年租房租费，被告不得转租，如遇到国家建设需要拆迁，或其他不可抗拒因素，双方无条件服从；水电费及其他费用由被告负责，被告应支付给原告水电押金1万元整，到期付清归还。2006年3月13日，绍兴市人民医院出具证明表示同意将被告租赁的上述营业房的排污接入该院的排污管网。2006年3月20日被告书写一份报告，表示在上述租赁的营业房内只进行成品出售，不单独设立厨房，绍兴市环境保护局回复因无餐饮加工内容，建议被告直接向工商申请办理经营手续，如经营内容发生变化，涉及环境污染项目，必须依法另行办理环保审批手续。2006年6月16日，绍兴市环境保护局以被告擅自增设厨房进行餐饮加工，噪声、油烟污染环境为由，向被告下发了责令整改通知书。2008年1月12日，被告发函给原告，以承租的营业房不能用于经营餐饮业务为由，告知于次日开始不再租用营业房。原告于2008年1月29日回函给被�，认为被告请求解除合同的理由不能成立，不同意解除合同。另查明，被告已付租金至2008年3月20日止。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效。原告根据被告的要求，将出租房屋的排污接入绍兴市人民医院的排污网，又根据被告经营范围协助被告向绍兴市环境保护局作出申请，并得到相应的答复，原告已履行了双方2006年3月1日协议中关于委托原告办理好相关“环保”手续的义务。被告称绍兴市环境保护局责令其整改，本院查明系因被告后增设厨房所致，并不是原告不履行合同的约定，故被告以此为由解除合同，依据不足。被告反诉请求解除合同的另一个理由是排污网管的问题。绍兴市人民医院现确已迁址，但排污网管是铺设存在的，现无证据证明原绍兴市人民医院所在的排污网管已被关闭，故被告以此为由解除合同，�样缺乏依据。但被告在诉讼中补充认为根据合同第5条约定，可以单方解除合同。本院审查该条文约定“在合同期内，任何一方要求解除合同，二个月内须征得对方同意，否则违约方应支付对方违约金10万元，同时不退还当年租房租费，承租方不得转租，如遇到国家建设需要拆迁，或其他不可抗拒因素，双方无条件服从。”双方对此理解有分歧，本院认为该条文可理解为，一方要求解除合同若未得到对方同意的情况下，合同可以解除，但违约解除方需向对方支付10万元的违约金。故被告在诉讼中反诉称即使其提出解除合同违约也可以解除合同，符合合同约定，双方合同也就由此终止，对反诉原告要求确认合同终止的诉讼请求，本院予以支持。因考虑到被告原要求解除合同的理由系原告违约而不同意支付违约金，在诉讼中才表示其根据合同约定也可以违约解除合同，故2008年3月21日至2008年8月11日的房租损失由被告赔偿给原告，计算标准参照合同约定2008年3月21日至2009年3月20日的租金数额。在2008年8月11日，本院向原告释明根据合同约定双方的合同可能已满足解除的条件，而被告已腾空房屋，为了减少损失，由原告先行接收租房，否则扩大的损失可能要其自负，但原告仍坚持不解除合同，不同意接收租房，故其后的房租损失由其承担。双方合同约定一方违约的情况下，不退还当年租房租费，是考虑到被告在每年度初支付房租，在一方违约要求解除合同的情况下，不再将原告已收取剩余租期的租金退还，原告请求被告支付2008年3月21日至2009年3月20日的全年租金，与该合同约定不符，本院不予支持。原、被告房屋租赁合同的解除是被告的违约行为造成，而合同对此已约定了违约金，被告认为过高，请求减少符合法律规定，本院酌情确定被�支付原告违约金54432元。因房屋现尚未腾退，而根据合同约定水电费及其他费用由被告负责，被告应支付给原告水电押金1万元整，到期付清归还，故腾房之日止的水电费尚不能确定，被告反诉请求原告返还，本院现不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告虞红英与被告绍兴亿家乐餐饮管理有限公司于2006年3月1日、3月18日签订的房屋租赁协议终止；
二、被告绍兴亿家乐餐饮管理有限公司支付给原告虞红英房屋使用费127915.2元、违约金54432元，合计182347.2元，此款于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
三、驳回原告虞红英其他的诉讼请求；
四、驳回反诉原告绍兴亿家乐餐饮管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7698元，由原告虞红英负担2698元，被告绍兴亿家乐餐饮管理有限公司负担5000元。反诉案件受理费7216元，由反诉被告虞红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 盛 跃
代理审判员 张旭东
人民陪审员 盛托亚
二〇〇八年八月十五日
书 记 员 周 萍