河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终5383号
上诉人（原审原告、执行案外人）：高赟博，男，生于1984年5月24日，汉族，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：潘广群，北京市京国（南阳）律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：姜丰合，男，生于1953年10月20日，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：杨弼国，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。
原审第三人：魏明栓（被执行人），男，生于1960年6月15日，汉族，住河南省镇平县。
原审第三人：曾祥华（被执行人），女，生于1970年9月18日，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：秦瀚，女，系原审第三人女儿。
上诉人高赟博因与被上诉人姜丰合、第三人魏明栓、曾祥华为案外人执行异议之诉纠纷一案，不服镇平县人民法院（2017）豫1324民初1275号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高赟博及其委托诉讼代理人潘广群，被上诉人姜丰合及其委托诉讼代理人杨弼国，原审第三人魏明栓、曾祥华委托诉讼代理人秦瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高赟博的上诉请求：一、依法撤销镇平县人民法院（2017）豫1324民初1275号民事判决书，并依法改判终止对位于南阳市卧龙区八一路“名门华府”小区3号楼1单元203室房屋的执行，并依法解除对该房屋的相关执行措施。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：1、一审法院对房屋买卖协议和合法占有的真实性认定错误，双方买卖协议是真实有效，上诉人也已经合法占有该房屋。2、对于房屋没有办理过户手续上诉人没有过错，上诉人主张的权利和事实足以排除执行。
被姜丰合上诉人的答辩意见：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人魏明栓、曾祥华的答辩意见：同上诉人高赟博的意见。
高赟博向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法裁定排除对位于南阳市卧龙区八一路“名门华府”小区3号楼1单元203室房屋的执行，并依法解除对该房屋的相关执行措施。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月24日，第三人魏明栓、曾祥华与原告签订卖房协议，第三人将位于南阳市卧龙区八一路“名门华府”小区3号楼1单元203室房屋出卖给原告所有，并对办理房产证的相关委托手续依法进行了公证，同日原告通过银行汇款和现金交付的方式向第三人支付了全部房款65万元中的61万元，且原告对房屋进行了装修和占有，只是未及时办理房屋过户手续。上述房屋买卖行为发生在被告姜丰合起诉和人民法院查封之前，且经过公证真实存在，房款交付和房屋占有等已实际履行。2016年5月16日，原告作为案外人向法院提出执行异议，法院作出（2016）豫1324执异19号执行裁定书，驳回原告的异议。现为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，请求人民法院从维护的交易秩序和善意第三人合法权益的角度出发，依法排除对该房屋的执行。
一审法院认定事实：第三人魏明栓、曾祥华于2011年9月15日与南阳市名门房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于南阳市××区××楼××单元××房屋××套，房屋价款643190元。2012年2月9日魏明栓、曾祥华对该房屋进行了装修，并入住。从2012年1月7日开始，曾祥华、魏明栓陆续领取房屋的入户门钥匙、猫眼、门卡、可视电话，2016年3月6日曾祥华领取房屋的信报箱钥匙。2015年4月24日魏明栓、曾祥华与原告高赟博签订卖房协议将位于南阳市八一路3号楼1单元2层203房屋以65万元转让给原告，协议签订后，原告经银行打款46万元给曾祥华，另支付现金15万元，但未办理房屋产权过户登记手续。
2015年9月15日，姜丰合与魏明栓、曾祥华为民间借贷纠纷向本院提出诉讼，本院于2016年1月13日作出（2015）镇民初字第1776号民事判决书，判决内容为，一、限曾祥华、魏明栓于本判决生效后十五日内共同偿还姜丰合1451900元及利息（利息自2014年11月27日起按年利率24%计算至款付清之日止。含曾祥华、魏明栓已支付的105300元。）。二、驳回姜丰合的其他诉讼请求。2015年9月16日，经姜丰合申请，本院对魏明栓、曾祥华所有的位于南阳市工业路与八一路交叉口名门华府3号楼东单元203房一栋和镇平县中央华府9号楼402房一栋，以及魏明栓位于镇平县城土地证为97008362号的土地使用权、曾祥华位于镇平县城土地证为200501139号、200602461号的土地使用权予以查封。姜丰合支付保全费5000元。
该判决生效后，由于曾祥华、魏明栓未履行判决书确定的义务，姜丰合向本院申请强制执行，本院在对位于南阳市卧龙区八一路“名门华府”小区3号楼1单元203室房屋执行过程中，原告于2016年5月16日向本院提出对执行标的的书面异议，要求解除对该房屋的查封，并终止对该房屋的执行。本院作出（2016）豫1324执异19号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。
一审法院认为，本案系案外人对执行标的权属提出执行异议，本院裁定驳回案外人异议引起的案外人执行异议之诉案件。案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。本案争议焦点为：1、高赟博与曾祥华、魏明栓之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；2、高赟博有无排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第一，原告高赟博与曾祥华、魏明栓之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。涉及本案房产系未进行产权登记的房屋，原告需举证证明其对诉争房产享有所有权或者足以阻止对该房产转让、交付实体权利的举证责任。原告高赟博举证主张2015年4月24日曾祥华、魏明栓与其签订卖房协议，约定将位于南阳市卧龙区八一路“名门华府”小区3号楼1单元203室房屋以65万元的价格出卖给原告，同日，原告通过银行给曾祥华、魏明栓汇款46万元，曾祥华还给原告出具收到15万元现金的凭条，剩余购房款待房屋办理过户后交付。曾祥华、魏明栓对高赟博的上述主张予以认可，但2016年9月7日，第三人曾祥华向法庭陈述，2012年其借原告高赟博50万元，使用三四年后，没有归还高赟博本息，经双方协商将本案所涉房产按65万卖给原告高赟博。结合原告和第三人曾祥华的陈述，原告主张以65万元的价格购买本案所涉房产，且已支付61万元，与第三人曾祥华所述的因没有偿还原告50万元借款，将其所有的位于南阳市卧龙区八一路“名门华府”小区3号楼1单元203室房屋卖给原告，即以物抵债的民事行为相矛盾。因此，原告高赟博主张其与曾祥华、魏明栓通过买卖取得房屋所有权的的理由不足。
第二，原告对涉案房产未办理过户是否有过错。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。本案争议的房产未办理房屋产权初始登记，原告无证据证明其已尽到合理注意义务，其对未办理过户登记手续具有过错。
第三，原告主张合法实际占有争议房产的主张是否成立。首先，2015年9月18日本院作出裁定依法查封本案所涉房产，并依法向第三人送达裁定书。原告主张其实际占有本案争议的房产，并对房屋进行了装修。在原一审开庭时，原告的母亲赵清彬作为诉讼代理人陈述对本案所涉房产的客厅、卧室进行装修，并铺设木地板、粉刷、贴壁纸、装电视墙，卫生间、厨房由曾祥华、魏明栓装修；2016年9月7日，曾祥华向法庭陈述其购买房屋后对房屋进行了装修，厨房、卫生间由高赟博装修。原告的当庭陈述与第三人曾祥华对房屋装修的陈述相互矛盾。其次，原告提交了向南阳市名门物业服务有限公司交纳物业费的相关票据，但2016年3月6日第三人曾祥华还领取涉案房产的信报箱，并在领取单上签名确认，该行为与2015年4月24日原告与第三人曾祥华、魏明栓签订协议，曾祥华、魏明栓将房产转卖给原告，原告已对房产装修的情况相矛盾。因此，原告主张其实际占有本案争议的房产不符合常理，其主张不能成立。原告称由于房产未过户仍以购房人即第三人名义交纳相关费用、领取相应物品，与其重审时提交的交纳物业管理费使用原告名字相矛盾，即房产未过户前并非不能以他人名义办理相关事项。
综上所述，原告高赟博对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，应判决驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告高赟博的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告高赟博负担。
二审中当事人均无新证据向本院提交。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。上诉人高赟博主张与原审第三人魏明栓、曾祥华之间系房屋买卖合同关系，并提交了房屋买卖协议和相关的支付凭证，但在一审时，上诉人高赟博的母亲和原审第三人曾祥华均陈述双方之间存在民间借贷关系，有以物抵债的意思表示，上诉人虽持有房屋钥匙，但未实际居住，且上诉人在签订买卖协议后，没有到房管部门办理过户手续，也未在该房产公司的物业部门办理更名手续，对此上诉人高赟博存在明显过错，所以上诉人高赟博主张买卖协议真实有效，已经合法占有，对没有过户不存在过错的上诉理由证据不足，上诉人高赟博的主张不足以排除执行。综上，上诉人高赟博的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人高赟博负担。
本判决为终审判决。
审判长 屈云华
审判员 张继强
审判员 尹双珊
二〇一七年十二月六日
书记员 徐继鹏