福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初172号原告（反诉被告）许巧燕，女，1975年10月14日出生，汉族，住三明市。委托代理人郑东钊，男，1975年3月21日出�，汉族，中国大地财产保险股份有限公司福州中心支公司，住闽清县。被告（反诉原告）管其闽,女，1973年03月03日出生，汉族，个体户，住三明市。委托代理人王雁，福建邱宁江律师事务所律师。原告（反诉被告）许巧燕与被告（反诉原告）管其闽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许巧燕、被告（反诉原告）管其闽的委托代理人王雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许巧燕诉称，2013年10月25日，原告与被告管其闽签订一份《门面租赁协议》，约定原告将位于三明市列东街53号三明商厦佳客来列东店一层店面出给被告使用，租期为2013年11月1日至2020年10月20日，租金每月不低于9000元，于每月1日�付，水电费、卫生费、设施维修费按实际发生由被告承担。2015年11月至今，被告一直未支付租金及水电费，原告多次要求被告予以支付，但被告均以各种理由拒绝。据此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告2015年11月至2016年1月的3个月租金27000元；二、被告支付原告2015年11月至2016年1月份的3个月的水、电费4970元；三、被告支付原告违约金100000元，并解除双方签订的租赁合同；四、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求判令：一、被告支付原告2015年11月至2016年3月的3个月租金45000元；二、被告支付原告2015年11月至2016年3月份的3个月的水、电费5569元；三、被告支付原告违约金100000元，并解除双方签订的租赁合同；四、被告承担本案诉讼费用。被告管其闽辩称，1、原告于2016年1月7日向法院提起诉讼，要求解除双�签订的租赁合同，被告在收到法院提交的诉讼材料后于2016年1月31日即表示同意解除合同，并于同日清空店面交还了钥匙，合同已解除。2、原告在双方租赁合同关系存续期间，擅自停水、停电，造成被告一段期间无法正常经营，构成违约，支付违约金的人应该是原告，而非被告。据此，被告只同意支付2015年11月1日至2016年1月31日期间的租金及实际发生的水电费用。反诉原告管其闽反诉称，2013年10月25日，反诉原告与反诉被告签订一份《门面租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告租赁位于三明市列东街53号三明商厦佳客来列东店一层店面使用，租期7年，月租金不低于9000元，于每月1日支付；需中途解除合同须支付对方10万元违约赔偿金，若提前两个月告知，须支付违约金8万元。租赁合同生效后，反诉原告将该店面作为“台湾明潭烘焙蛋糕房”�营。2015年11月30日至2015年12月6日期间，反诉被告突然擅自对该店面停止供水供电，导致反诉原告长达七天都无法正常营业，购入的原材料、制作的半成品等均报废，损失重大。据此，请求判令：一、反诉被告返还反诉原告租金2100元；二、反诉被告赔偿反诉原告经济损失38296.17元。反诉被告许巧燕辩称，反诉原告称反诉被告实施停水、停电行为没有依据，反诉被告从未实施停水、停电行为，反诉原告要求经济赔偿不应支持。经审理查明，位于三明市梅列区列东街53号三明商厦佳客来列东店一层店面所有人为原三明市供销商厦管理有限公司（现已更名为三明市千合商贸有限责任公司）所有，由三明万福隆超级市场有限公司承租使用。2009年8月1日，经原三明市供销商厦管理有限公司同意，由三明万福隆超级市场有限公司�行联营，将该店面租赁给原告（反诉被告）许巧燕使用。2013年10月25日，原告（反诉被告）许巧燕在征得三明万福隆超级市场有限公司的同意后，与被告（反诉原告）管其闽签订《门面租赁合同》，约定由被告（反诉原告）管其闽租赁该店面，租期自2013年11月1日至2020年10月20日，租金按每月营业净收入的10%支付（每月不低于9000元，每月1日支付），水、电、气、卫生、设施维护等费用均由被告（反诉原告）管其闽负担，双方任一方无法履行合同，需中途解除合同的，须支付给对方10万元违约金，若提前2个月告知对方，则须支付对方违约金8万元。合同签订后，被告（反诉原告）管其闽起初均能按期支付租金水、电费，但自2015年11月份起，被告（反诉原告）管其闽便未再支付租金及水电费。2016年1月7日，原告（反诉被告）许巧燕向本院提起诉讼，要求解除合同并支�拖欠租金、水电费以及违约金，被告（反诉原告）管其闽收到诉讼材料后，于2016年1月31日向原告发送短信，表示同意解除合同并腾出店面向原告（反诉被告）许巧燕交还了钥匙。上述事实，有原告（反诉被告）许巧燕提供的《申请报告》、《转租证明》、《门面租赁合同》，被告（反诉原告）管其闽提供短信照片及双方的庭审陈述等证据佐证。综上，本院认为，原告许巧燕与被告管其闽签订《门面租赁合同》经过出租人的同意，且系二人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，被告管其闽自2015年11月份起未履行缴纳租金义务，违反合同约定，理应承担支付拖欠的租金的民事法律责任，鉴于原告许巧燕向本院起诉时提出解除合同，被告管其闽在收到本院送达的相关应诉材料后，于2016年1月31日发送短信给原告许巧燕表示同意解除合同，并在当日腾空房屋、交还了钥匙，故双方签订的《门面租赁合同》在2016年1月31日即已经双方协商一致并实际发生解除，现原告许巧燕请求判令被告管其闽支付2015年11月份至2016年3月份的租金，本院予以部分支持，即对2015年11月份至2016年1月31日止的租金27000元予以支持，对2016年2月1日至2016年3月份的租金18000元，本院不予支持。关于水、电费，因原告许巧燕没有提供电业部门、自来水公司出具的水、电费凭据，也没有提供2015年10月份止经双方确认的电表、水表参数，对2015年11月份起被告管其闽所在店面实际发生的水、电用量不能确定，原告许巧燕要求被告管其闽支付水电费5569元，依据不足，本院不予支持。关于违约金，被告管其闽拖欠租金的行为属违约行为，但因双方只是对一方无法履行合同，需中途解除合同的行为作出�约金的约定，并没有对拖欠租金等其他违约行为约定违约金条款，故原告许巧燕请求判令被告管其闽支付违约金100000元，无法律依据，本院不予支持，对于拖欠租金所造成的资金占用损失，原告许巧燕可另案进行主张。关于解除合同的诉请，合同解除权属于私力救济权，法律上为形成权，以单方受领意思表示的方式行使，或者经双方协商一致解除，除情势变更特殊情况外当事人可以请求法院确认合同解除，但无需通过法院公权力进行判决解除，且因本案双方已协商一致并实际解除，故原告许巧燕提出由本院判决解除合同的诉请，本院不予支持。关于反诉部分，因反诉原告管其闽提供的证据不足以证明反诉被告许巧燕在租赁合同存续期间实施了停水、停电的违约行为，是否存在损失亦未经过评估或经反诉被告许巧燕确认，其请求判令反诉被告许巧燕返还租金2100元及�偿损失38296.17元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告管其闽于本判决生效后三日内支付原告许巧燕租金27000元。二、驳回原告许巧燕的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告管其闽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3311元，由原告许巧燕负担1894元，被告管其闽负担1417元；反诉案件受理1470元，由反诉原告管其闽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 长  胡江平代理审判员  连晨牧代理审判员  曾志翔二〇一六年四月十九日书 记 员  林思梅附：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的�件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。