广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8244号
上诉人（原审原告）：李玉华，男，1977年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
上诉人（原审原告）：杨为，女，1978年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：李玉华，男，1977年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系杨为的丈夫。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区盛晖置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道文秀居委会锦龙路顺利德大厦3号铺之三，统一社会信用代码914406060945040222。
法定代表人：毛文斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘国祝，广东仲马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯小芸，广东仲马律师事务所律师。
上诉人李玉华、杨为因与被上诉人佛山市顺德区盛晖置业有限公司（以下简称盛晖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李玉华、杨为上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李玉华、杨为全部诉讼请求；2.上诉费用由盛晖公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“出卖人依法选聘的物业服务企业为重庆新龙湖物业服务有限公司佛山分公司”以及“2016年9月7日，盛晖公司通过顺丰快递向李玉华、杨为寄出《入住通知书》，单号为606875462985。盛晖公司为该运单向顺丰快递支付了相应的运费。当日，李玉华称要自取，后未自取。2016年9月11日，李玉华拒收该快件。2016年9月12日，快递工作人员再次送达，李玉华拒收，并要求退回该快件。诉讼中，李玉华称之所以拒收快件，是因为快递公司要求其查阅内容之前签名，因此拒收”错误。2.一审判决认定“2016年9月23日，盛晖公司通过短信通知李玉华，带齐文件集中收房”证据不足。3.一审判决认定书面送达《入住通知书》的时间为2017年1月6日，却判决李玉华、杨为要尽快付清物业管理费（2016年第四季度）后才与盛晖公司办理收楼手续。一审判决认定“并提醒预交三个月的物业管理费”错误，不是提醒而是必须，李玉华、杨为提交的多项证据已经形成证据链足以证明是必须要预交三个月的管理费。4.李玉华、杨为向一审法院提交了对单号为606875462985的快递查询记录，通过顺丰官网以及顺丰电话客服两种方式查询，查询结果均为顺丰公司无单号为606875462985的快递投递记录。该事实一审法院在判决时未作出认定。一审中盛晖公司没有提供关键性证据顺丰快递单号为606875462985的原始投递底单，该原始证据有投递邮戳和李玉华、杨为签名之后划掉的原始记录。（二）一审判决选择性引用《商品房买卖合同》《补充协议》条款，对合同条款的合法性未予审查。1.在本案中对李玉华、杨为有利的双方合同、补充协议约定的合法合同条款，一审法院却未予采纳，而是采用推论认定事实。2.格式合同《补充协议》中部分条款属于法定无效条款，一审法院在引用该条款时却未予审查。（三）一审判决程序错误。（四）适用法律错误，判决内容无法律依据。（五）应明确以下问题：1.李玉华、杨为从何时开始缴纳物业管理费；2.李玉华、杨为向谁缴纳物业管理费；3.盛晖公司与物业公司的关系；4.盛晖公司要求李玉华、杨为缴纳物业管理费的依据；5.盛晖公司是否有代李玉华、杨为缴纳物业管理费。
盛晖公司辩称，（一）盛晖公司已以力所能及的方式三番五次通知李玉华、杨为收楼，履行应尽义务。（二）涉案小区在2016年9月30日前已具备交楼条件。（三）涉案小区在成立业主委员会之前，由盛晖公司聘请具备物业服务资质的物业公司，合法有效。（四）李玉华、杨为认为《补充协议》大量条款属于格式条款而无效没有事实依据，其未提出无效的法定理由，况且其提到的条款均属于合法合理的约定。（五）盛晖公司逾期举证是因为举证及前期准备工作量大，有合理理由。（六）一审法院审理程序合法。
李玉华、杨为向一审法院起诉请求：1.盛晖公司限期履行房屋交付义务；2.盛晖公司按照合同约定支付逾期交付房屋违约金55570元（自2016年10月1日起计算至2017年2月23日止，共145天）及自2017年2月23日起至该商品房交付期间的违约金（逾期交付商品房每天违约金为合同总价款的6%，即每天违约金为383.24元）；3.本案诉讼费由盛晖公司负担。
一审法院认定事实：2015年11月21日，盛晖公司作为甲方与李玉华、杨为（乙方，系夫妻关系）签订了《商品房买卖合同》，将佛山市顺德区大良街道办事处南江社区居民委员会德胜西路8号龙湖春江名宸花园4座402单位出售给李玉华、杨为，总价款为638726元。双方约定，商品房交付时间为2016年9月30日前；在甲方未按合同约定的期限将商品房交付给乙方使用，在逾期不超过60天的情况下，甲方按每天万分之三的标准向乙方支付违约金，合同继续履行，如果逾期超过60天，则乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行合同的，甲方按每天万分之六向乙方支付违约金。
同日签订的《补充协议》第八条第4点约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费……物业管理费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任，且由此产生的责任、费用等均由买受人承担。”第十五条第1点约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为重庆新龙湖物业服务有限公司佛山分公司。买受人同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受该物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”
2016年9月7日，盛晖公司通过顺丰快递向李玉华、杨为寄出《入住通知书》，单号为606875462985。盛晖公司为该运单向顺丰快递支付了相应的运费。当日，李玉华称要自取，后未自取。2016年9月11日，李玉华拒收该快件。2016年9月12日，快递工作人员再次送达，李玉华拒收，并要求退回该快件。诉讼中，李玉华称之所以拒收快件，是因为快递公司要求其查阅内容之前签名，因此拒收。
2016年9月23日，盛晖公司通过短信通知李玉华，带齐文件集中收房。
2016年11月3日，盛晖公司通过EMS向李玉华、杨为寄出《关于尽快办理接房手续的敦促函》，于2016年11月5日送达。李玉华于2016年11月14日作出复函，称李玉华、杨为并未收到入住通知书。
2017年1月6日，李玉华、杨为再次致函盛晖公司，称：未收到盛晖公司的书面回复，更没有收到书面收楼通知书；在这种情况下，李玉华、杨为于2016年12月31日去龙湖春江名城办理收楼手续，被要求先缴纳2016年第四季度物业管理费之后才可以办理收楼手续，否则不给办理收楼；李玉华、杨为拒绝缴纳该费用，盛晖公司拒绝为李玉华、杨为办理收楼手续；盛晖公司在收到本函件三日内，书面通知李玉华、杨为收楼。
当日，盛晖公司工作人员将《入住通知书》送达了一份给李玉华、杨为。通知书通知的集中办理入住手续的时间为2016年9月20日至9月25日，并提醒预缴三个月的物业管理费。
2017年1月18日、2月9日，李玉华、杨为向盛晖公司发出催告书，称盛晖公司在李玉华、杨为未缴纳2016年第四季度物业管理费的情况下不予办理交楼手续。
另查明，涉案小区于2014年11月21日取得商品房预售许可证。于2016年6月24日取得竣工验收备案表。
一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。李玉华、杨为与盛晖公司之间存在商品房销售合同关系，本案的争议焦点是：盛晖公司是否存在逾期交房的违约行为？
从本案查明的事实来看，盛晖公司已经于2016年9月初通过顺丰快递向包括李玉华、杨为在内的众多买受人发出了《入住通知书》，告知其收楼。虽然李玉华、杨为拒未签收该文件，但李玉华、杨为已经接收到了盛晖公司拟向其交付商品房的信息，李玉华、杨为可以基于该信息到销售场所去了解进一步的信息并办理收楼手续。随后，盛晖公司于2016年9月23日通过短信方式通知李玉华、杨为收楼。以上两点可以证明，盛晖公司已经向李玉华、杨为发出了收楼的通知，盛晖公司已经完成了商品房交付的通知义务。
关于盛晖公司要求李玉华、杨为先缴纳2016年第四季度的物业管理费的问题，盛晖公司予以否认。一审法院认为，即使存在该事实，基于双方约定的《补充协议》第八条第4点约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费……物业管理费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任，且由此产生的责任、费用等均由买受人承担”，盛晖公司在李玉华、杨为未支付已经产生的物业管理费用的情况，是可以依据约定拒不向李玉华、杨为交付商品房的。
综合以上两点分析，盛晖公司并不存在逾期交付商品房的违约行为，李玉华、杨为提出的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。为减少自身损失，李玉华、杨为可以尽快付清物业管理费后，与盛晖公司办理收楼手续。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李玉华、杨为的全部诉讼请求。本案受理费594.63元，由李玉华、杨为负担。
二审中，当事人没有新证据提交。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定：“甲方应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。……”第十二条约定：“商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续……。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.详见补充协议。”涉案《补充协议》约定：“出卖人与买受人协商一致，就双方签订的《商品房买卖合同》订立如下补充协议。补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。……在出卖人具备了本合同第九条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房，由此产生的相关责任、费用（包括但不限于：从交付或视为交付之日起的物业管理费及滞纳金）等均由买受人承担。买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。”再查明：二审期间，李玉华、杨为与盛晖公司办理了涉案房屋的交接手续。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。由于李玉华、杨为已在本案二审期间与盛晖公司办理了涉案房屋的交接手续，故本院对李玉华、杨为关于盛晖公司限期向其交付涉案房屋的上诉请求不予支持。根据李玉华、杨为的上诉意见和盛晖公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：盛晖公司应否向李玉华、杨为支付逾期交楼违约金。
本案中，涉案小区已于2016年6月24日取得竣工验收备案表，具备了交楼的必要条件。2016年9月7日，盛晖公司通过快递公司向李玉华、杨为寄出《入住通知书》，李玉华分别于2016年9月11日、12日拒收该快件，并要求快递人员退回该快件。李玉华陈述其拒收该快件的理由是快递公司要求其在《入住通知书》回执上签名后再拆开快递查阅里面的内容，因此李玉华拒绝快递公司的要求并在已签收的快递单上划掉自己的名字。由此可见，李玉华已清楚知道盛晖公司通过快递的方式通知其收楼，盛晖公司已履行其通知义务。李玉华因个人原因拒收邮件导致其未实际接收邮件中的《入住通知书》，应承担不利后果。李玉华曾见过盛晖公司通过快递公司转交给其的《入住通知书》回执，李玉华、杨为在知悉涉案房屋可交付的情况下，也理应知道可在约定的交房期限到涉案房屋所在地办理涉案房屋交楼手续。李玉华、杨为未按合同约定的时间办理涉案房屋交楼手续，根据涉案合同约定，视为盛晖公司已向李玉华、杨为交付涉案房屋。李玉华、杨为上诉主张盛晖公司支付逾期交楼违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于李玉华、杨为上诉主张一审法院程序错误，经审查，一审法院程序未有明显不当，并未损害李玉华、杨为的实体权利，且本案的实体处理结果正确，本院对李玉华、杨为的该上诉主张不予支持。
综上所述，李玉华、杨为的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1189.26元，由上诉人李玉华、杨为负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 许佩珊