安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0208民初1322号原告：张名国，男，1987年7月12日出生，汉族，住安徽省繁昌县。委托诉讼代理人：翟厚仁，安徽安江律师事务所律师。被告：陈国胜，男，1936年1月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：王孝兰，女，1941年1月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。两被告共同委托诉讼代理人：舒广伟，安徽润深律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陶飞，安徽润深律师事务所实习律师。第三人：弋江区芳华华房屋中介所，住所地安徽省芜湖市弋江区森海都市花园**幢**号。经营者：钟华峰，男，1987年3月17日出生，汉族，住安徽省南陵县。原告张名国与被告陈国胜、王孝兰，第三人弋江区芳华华房屋中介所（以下简称芳华华中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张名国的委托诉讼代理人翟厚仁，被告陈国胜、王孝兰的共同委托诉讼代理人舒广伟，第三人芳华华中介的经营者钟华峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张名国向本院提出诉讼请求：1、判令解除张名国与陈国胜签订的《购房合同》；2、判令陈国胜、王孝兰双倍返还定金60000元，并赔偿房屋差价损失20545.23元、中介费用7000元，共计87545.23元；3、本案诉讼费用由陈国胜、王孝兰负担。事实与理由：2017年9月15日，张名国与陈国胜在芳华华中介签订《购房合同》，约定陈国胜将位于三山区碧桂园翠堤春晓466-2-904房产（面积123.02㎡，房产权证号20××88）转让给张名国，每平米6015.28元，合同价格740000元，定金30000元，并约定于合同签订后60日办理产权过户手续。同时约定如陈国胜违约，需双倍返还定金作为违约金，违约金不足以赔偿张名国的经济损失时，超出部分由陈国胜据实承担。合同签订后，张名国即依约支付了30000元定金。后王孝兰通知芳华华中介要求增加购房款60000元，计800000元整，否则拒绝履行合同，并拒绝按合同约定承担违约责任。张名国无奈，只好在同一小区另购一套房产（面积108.93㎡），每平米6426.15元，总价700000元。陈国胜的违约行为给张名国造成房屋差价损失50545.23元。经查，陈国胜与王孝兰系夫妻关系，为案涉房产的所有权人。张名国为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。陈国胜辩称，1、本案中违约方是张名国而非陈国胜，张名国、陈国胜于2017年9月15日签订购房合同，约定在合同签订即日起15个工作日提供办理银行贷款手续及房屋交易登记的相关材料，配合银行贷审。但张名国于同年9月21日，在没有与陈国胜沟通的情况下与案外人签订了另一份购房合同，并据此要求陈国胜双倍返还定金。陈国胜并没有明确向张名国表明拒绝履行合同，而张名国却以其行为表明拒绝履行合同。2、张名国要求赔偿损失没有事实和法律依据，张名国签订的第二份合同真实性存疑，其主张的差价损失不合理，仅仅相隔6天就产生了每平米400多元的差价。同意解除购房合同，其他诉请请求法院驳回。王孝兰辩称，1、张名国、芳华华中介以签订合同的方式侵害了王孝兰的合法权益，张名国与陈国胜所签订的合同之标的物系陈国胜与王孝兰共同共有，张名国与芳华华中介明知该事实，却仅仅与陈国胜一人签订合同，对涉案房屋进行处置侵犯了王孝兰的合法权益。2、王孝兰并非涉案合同的当事人，亦不存在过错，张名国对王孝兰的诉请没有事实和法律依据。芳华华中介述称，签订合同时王孝兰是知情的，有通话录音为证。王孝兰是事后觉得价格低了不想卖，想涨价。王孝兰打电话称确定不卖了，张名国才重新购买了房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对张名国提交的身份证复印件、户籍登记信息、企业查询信息、营业执照、《房屋买卖合同》（2017年9月16日）及其定金收据、《存量房买卖合同》部分打印件，以及陈国胜、王孝兰提交的身份证及户口簿复印件、《房屋买卖合同》（2017年9月16日）复印件、房产证复印件，经到庭当事人质证对真实性均不持异议，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。对张名国提交的《房屋买卖合同》（2017年9月21日）及其定金收据、录音光盘附通话文字记录，本院经审查对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈国胜与王孝兰系夫妻关系，两人共同共有三山区碧桂园翠堤春晓466#楼2-904房屋一套（产权证号20××88）。2017年9月16日，张名国与陈国胜在芳华华中介签订了《房屋买卖合同》一份，约定以下涉案内容：张名国（乙方）购买陈国胜（甲方）所有的座落于三山区××＃楼××房产（产权证号20××88），建筑面积123.02平方米；交易价格740000元，合同签订之日,乙方向甲方支付30000元作为购房定金；双方应于合同签订即日起15工作日内向芳华华中介提供办理银行贷款、房屋交易登记等手续的必要材料并积极配合办理银行贷款预审；中介费7000元。合同签订当日，张名国给付陈国胜购房定金30000元，陈国胜向其出具收据一张。该《房屋买卖合同》“特别告知”中载明“三、买卖共有房屋，出卖人须经其他共有人书面同意”。2017年9月18日，芳华华中介与王孝兰电话沟通，王孝兰表示不同意合同约定的房屋交易价格，要求调整为800000元，否则不同意出售。2017年9月21日，张名国与案外人殷霞荣、胡才林在芳华华中介签订《房屋买卖合同》，约定购买殷霞荣、胡才林所有的位于三山区碧桂园江心环玉606#楼1-1304房产，建筑面积108.93平方米，交易价格700000元。现张名国认为陈国胜、王孝兰已构成违约，遂起诉至法院。另查明，张名国、芳华华中介庭审中认可在合同签订之前已知晓王孝兰系三山区碧桂园466#楼2-904房产的共有人。本院认为，张名国与陈国胜所签订的购房合同，合同所涉三山区碧桂园466#楼2-904房产系陈国胜、王孝兰夫妻共同共有。处分共有房产属非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。张名国主张虽事前已明知王孝兰系房产共有人，但其有理由相信陈国胜有权利代表王孝兰，且王孝兰事前已知情，但张名国所提供的通话录音形成于2017年9月18日即合同签订后，通话内容反映了王孝兰不认可陈国胜与张名国的房屋交易价格，却未反映出王孝兰事先对陈国胜与张名国的行为已知情并同意。张名国及芳华华中介均认可合同签订前已明知房产为陈国胜和王孝兰共有，且购房合同中亦特别告知“买卖共有房屋，出卖人须经其他共有人书面同意”。王孝兰作为房产共有人之一，并未在购房合同上签字，也未出具书面同意或授权材料。张名国主张有理由相信陈国胜的行为系夫妻双方共同意思表示，缺乏证据证明，本院依法不予采信。陈国胜与张名国签订购房合同，出售其与王孝兰共有房产的行为，属于无权处分，王孝兰事后未予追认，故该合同对王孝兰不发生效力，王孝兰不应对张名国承担合同责任，故张名国对王孝兰的相关诉请，本院依法不予支持，对王孝兰的相关辩解予以采纳。现张名国要求解除《房屋买卖合同》，陈国胜表示同意，故本院确认双方合同关系解除。陈国胜因《房屋买卖合同》所取得的定金30000元，应当返还张名国。关于张名国诉请陈国胜双倍返还定金、赔偿房屋差价损失及中介费，因张名国并非善意第三人，其对合同解除自身存在过错，应自行承担相应责任，故对其相关诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认陈国胜、张名国于2017年9月16日签订的《房屋买卖合同》解除。二、陈国胜于本判决生效后十日内返还张名国购房定金30000元。三、驳回张名国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取994元，由张名国负担719元，陈国胜负担275元（张名国已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员 姚 娟二〇一七年十一月十日书记员 蒋能慧附：本案适用法律条款1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。