浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第2309号
原告绍兴市社会福利院。
法定代表人张英。
委托代理人（特别授权代理）倪伟明、孟伟杰。
被告陆水庆。
委托代理人（特别授权代理）娄奇铭。
原告绍兴市社会福利院与被告陆水庆房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年5月18日立案受理，绍兴市越城区人民检察院于2010年5月10日作出绍越检民诉（2010）3号支持起诉书支持原告起诉。本案依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2010年6月23日、7月20日、8月31日、10月22日公开开庭进行了审理。原告绍兴市社会福利院之委托代理人倪伟明、孟伟杰，被告陆水庆及其委托代理人娄奇铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市社会福利院诉称：原告系一所收养本市无法定赡（抚）养人、无劳动能力、无生活来源的孤寡老人、残疾人、孤残少年的福利机构。为适应社会发展需要，原告经计建委（92）10号文件批准，修建一幢收养人员康复中心大楼；因用地有限，故与被告联系磋商，于1994年1月15日双方签订协议书，约定乙方（被告）同意甲方（原告）征用其私房，面积共181平方米，甲方则给予适当的补偿。最后被告同意原告征用的私房一套座落于草籽田头19号，地号为中二1470-1、建筑面积为53.22平方米，另一套也座落于草籽田头19号，地号为中二1463、建筑面积为100.7平方米。协议书还约定甲方补偿给乙方一中一大两套房屋，建筑面积合计125.6平方米（中套55.6平方米，大套70平方米）。之后原告根据协议书约定履行。1996年原告向被告交付了两套安置房，并按照被告的要求将房屋所有人登记为被告及樊仁毛。原告多次要求被告交付私房，但被告却找各种理由拖延。现诉至法院，请求判令被告立即向原告交付座落于草籽田头19号，地号为中二1470-1、建筑面积为53.22平方米及地号为中二1463、建筑面积为100.7平方米的私有房屋；判令被告向原告赔偿因未及时交房造成的损失302017.9元；本案诉讼费用由被告承担。
被告陆水庆辩称：原告当时以政府及建设收养康复人员大楼的名义找到被告，要求征用被告的房屋，因被告不懂相关法律审批手续，为了支持社会公共事业与原告签订了协议。原告在签订协议后，从未办理过相应集体土地征用手续，也不是以拆迁办的名义与被告签订协议，故该行为是违法的。而根据原告的审批手续，收养康复人员的大楼建造在草籽田头13号，被告被征用的房屋在19号，故原告的征用超过了审批立项的范围。原告从未补偿给被告房屋，根据证据显示，原、被告签订过房改售房协议，虽然被告未支付过房款，但与原告拆迁补偿不是同一法律关系。被告面积较大的一处私房实际面积为127.78平方米，因为建设局已在被告原有100.7平方米的基础上批准再加盖一层，故总面积应为127.78平方米，这一处房屋已交付给原告拆除并在该土地上建造了新房。即使本案合同有效，但发生在1994年，原告也从未主张过权利，故已经超过了诉讼时效。
原、被告为证明自己的主张，提供了以下证据：
1、原告提供协议书2页，证明1995年原、被告达成互相置换房屋的协议。被告对协议书真实性、关联性无异议，但认为双方签订的协议明确约定于1995年5月1日前交付房产证，所以交付房产证是原告的责任，本合同应为拆迁补偿协议。本院对证据本身予以确认。
2、原告提供申请报告1份、房屋所有权证摘录2份，证明应置换给被告的房屋已经领取房屋所有权证，产权证注明系房改售房，因当时原告没有开发商品房的资质。被告对申请报告无异议，但认为原、被告已签订了房改售房的合同，故与本案拆迁补偿无关。本院对证据本身予以确认。
3、原告提供被告于2008年5月8日要求原告兑现承诺的报告及要求赔偿报告各1份、协调会签到单1份，证明在2008年5月8日，被告仍同意双方房屋的置换，2010年4月底双方仍就房屋置换进行协商，故原告起诉未超过诉讼时效。被告认为这只是其要求被告兑现相应的承诺，不能否定原告延迟履行的实际情况，且签到表是原告为了诉讼骗被告签字，实际当天未召开协调会。本院认为在被告未提供有效证据的情况下，对该组证据予以确认。
4、原告提供建造康复楼、宿舍楼的审批规划手续1组（绍兴市区房屋拆迁证明、房屋拆迁许可证、市计建（1994）20号文件、市计建（1994）145号文件、市计建（1995）55号文件、国家建设用地呈报表、绍兴市建设用地呈报表、95浙06-41号建设工程规划许可证、建管证字第004723号建筑许可证、95浙06-57号建设工程规划许可证、建管证字第004739号建筑许可证、绍市施证字第0257号、0397号建设工程施工许可证），证明原告建造的康复中心大楼、职工宿舍楼、老年公寓均经合法审批，补偿给原告的房屋在宿舍楼内。被告认为原告在协议书中写明的目的是建造康复中心大楼，而该大楼与被告被拆迁的房屋距离较远，在草籽田头13号，且文件中审批同意使用的是国有宅基地400平方米，被告的房屋是在集体土地上。本院对该组证据予以确认。
5、原告提供国有土地使用权证2份，证明原告置换给被告的房屋已经领取了相应的土地使用权证。被告对证据本身无异议，但认为原、被告已签订了房改售房的合同，故与本案拆迁补偿无关。本院对证据本身予以确认。
6、原告提供收据2份，证明原告已支付给被告补偿款6万元。被告认为该6万元是对被拆迁房屋天井围墙等设施的补偿，而不是对房屋补偿。本院对证据本身予以确认，以收据记载的内容为准。
7、原告申请证人包柏泉、包瑞法出庭所作的证言2份，证明被告的房屋大部分在规划范围之外，原、被告之间是房屋置换关系，不是拆迁安置补偿，且原告一直在向被告主张权利，未超过诉讼时效。被告认为原告应证明每年均向被告主张的事实，原告也没有任何会议记录，包瑞法的证言前后不一致，可信度较低，包柏泉的证言可以证明原告征用被告的房屋违反了双方签订协议时写明的目的，故可印证该协议无效。本院认为结合两证人的身份，其证言可以证明被告被拆迁的房屋建造了宿舍楼，内居住人员除陆水花、陆庆林、被告三家以外，其余均是蓄电池厂的职工，而原告交付给被告的系房改房，但一直未将房屋权证交付给被告，而被告曾向原告要求落实协议内容。
8、被告提供协议书1份，证明协议书存在违法内容。原告对协议书本身无异议，但认为协议书并不违法。本院对协议书本身予以确认。
9、被告提供证人王某书面证言1份、身份证复印件1份、房屋所有权证复印件1份，证明原告征用被告的房屋建造的是宿舍楼，而非康复大楼。原告认为证人应当出庭作证。本院认为，结合原告自认及证人包柏泉、包瑞法的证言，可以证明被告主张的内容。
10、被告提供证人陆某甲、陆某乙书面证言各1份，并表示建设局1993年颁发给被告的建设许可证（加盖一层27.08平方米）在原告处，证明被告被拆迁的房屋实际面积为127.78平方米，包括经批准加盖的一层房屋。经本院向原告询问，原告表示需要庭后核实，但一直未予以回复，故对被告的这一主张予以确认。
11、被告提供市区公有住房出售合同2份，证明原告所称补偿的房屋系被告在房改中取得，并非双方协议书写明的补偿，故原告并未履行协议内容。本院对该组证据予以确认，但只能认定双方曾签订了房改合同。
12、本院向绍兴市越城区塔山街道旧城改造办公室调查所得的笔录1份。原告认为该部门未有回复被告房屋土地性质的权力，应该由国土部门出具证明，且被告的房屋已经领取了房屋所有权证，房屋所在的土地应当为国有土地。被告无异议。本院认为，经向国土部门及房管处询问后，结合绍兴市越城区塔山街道旧城改造办公室的这一回复、塔山街道辖区内各村的情况，可以认定被告在协议书中交付原告拆迁的房屋，所在的土地为农村集体土地。
经审理查明，被告系塔山村村民。1994年1月15日，原、被告签订一份协议书，载明为适应社会发展需要，经计建委（92）10号文件批准，原告（甲方）拟修建一幢收养人员康复中心大楼，因用地有限，故与被告（乙方）联系后，经甲乙双方相互磋商，达成磋商，签订以下协议：1、乙方同意甲方征用其私房，面积共181平方米，甲方则给予适当的补偿；2、甲方补偿给乙方一中一大两套，建筑面积为125.6平方米（其中中套55.6平方米，大套70平方米），不得小于此面积，施工用料为九五砖砌墙，位置定于东侧四楼两套（共建六层楼，层高2.8米），并建造停车棚三个，每间建筑面积不小于3.5-4平方米，另外，甲方给予66000元正一次性经济补偿，付款时间为签订协议后一周付款60000元，其余6000元于房屋交付时全部付清；3、房产权归属问题，甲方给乙方的房屋，产权归属乙方，房产证于1995年5月1日前交于乙方，乙方原旧房屋产权归属甲方，其房产证须于1994年底交于甲方办理各种手续；4、乙方私房拆迁下来的建筑材料全部归甲方所有，今年拆除两间平房两间楼，其余五十多平方的一间又四分之一房屋等第二次付款后，同时交甲方管理，新房于1994年12月交付给乙方。协议签订后，原告于同月分两次共支付给被告拆迁补偿费60000元，并于1996年交付给被告座落于绍兴市越城区草籽田头13号401室（59.06平方米）、402室（71.12平方米），被告另已使用三间车棚。1998年3、4月，原告已根据被告的要求办理了上述房屋的所有权证、国有土地使用权证，房屋权证记载的房屋性质为房改房，但一直未将上述权证交付给被告。被告已将座落于绍兴市越城区草籽田头19号，地号为中二1463的私房（建筑面积为127.78平方米，包括已经审批未领取权属证书的加盖一层房屋27.08平方米）交付原告拆除，原告在该拆除房屋所在的地块建造了宿舍楼，并于1997年办理了绍兴市建设用地呈报表，绍兴市越城区塔山村民委员会对被告的房屋交付原告建房书面表示同意。2008年5月，被告书面要求原告对协议书约定拆迁的房屋进行补偿并提出要求。2010年4月，原告就拆迁补偿纠纷再次联系被告。
本院认为，本案第一个争议焦点是本案为何种法律关系。从双方签订的协议书内容可见，原告为建造房屋，土地不够，故与被告签订协议，而原告系征用被告私房，并需要拆除被告的私房，同时给予被告补偿的房屋及钱款，故本案的案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案第二个争议焦点是原、被告的协议书是否有效。原、被告签订协议在1994年，而被告房屋所在的土地系农村集体土地，虽然签订协议时原告并未办理相应的审批手续，也未征得被告所在村的意见，但其在1997年补办了土管部门、人民政府的征用手续，被告房屋所在土地所属的村委也出具了同意的书面意见，规划建设部门的审批手续也已齐备，其审判的行为应属对原、被告协议的行政追认，故双方的协议书在这一方面不存在无效的情形。对被告抗辩双方协议写明是为建设康复中心大楼才征房，而原告将被告大部分私房拆除后建造的却是蓄电池厂的宿舍，故双方合同无效，本院认为，根据合同法的规定，被告私房拆除后是否建造康复中心大楼并不影响协议书的效力，其也不足以影响双方协议书的签订与履行，故被告的这一抗辩不能成立。原告已将需要安置给被告的房屋交付被告，被告也已实际使用三个车棚多年，相应的房屋权证也已经办理，虽然安置的房屋因系房改房，原、被告又签订了公有住房出售合同，但原告将两处房改房给付被告的原因系双方于1994年签订的协议书，并非如被告所抗辩的双方存在另外的房改合同关系，而原告也已经拆除了被告的大部分私房，支付了大部分补偿款，故双方之间的协议早已履行大半，现原告请求被告交付剩余私房，符合法律规定，本院予以支持，但已交付并拆除的被告私房，原告再要求被告交付，显然不能支持。至于被告抗辩本案已超过诉讼时间，但根据双方陈述，对拆迁安置时有交涉，尤其是2008年、2010年均有交涉的相应书证，故被告这一抗辩不能成立。根据协议约定，原告应在1995年5月1日前将安置房屋的产权证交付被告，但原告一直未予交付，加之双方对补偿的问题一直有争议，故原告请求被告赔偿延期交付的损失，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告陆水庆于本判决生效之日起三十日内将座落于绍兴市越城区草籽田头19号（地号为中二1470-1，建筑面积为53.22平方米）房屋交付给原告绍兴市社会福利院；
二、驳回原告绍兴市社会福利院的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取2915元，由原告绍兴市社会福利负担2875元，被告陆水庆负担40元，此款于本判决生效之日起三十日交纳于本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 盛 跃
二〇一〇年十一月一日
书记员 陆迎龙