终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初2250号
原告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：孔小明，总经理。
委托代理人：熊晓军，男，1976年5月1日出生，汉族，是该司职员，联系地址。
委托代理人：朱曼嘉，女，1971年11月29日出生，汉族，是该司职员，联系地址。
被告：欧达强，男，1970年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。
被告：广州市威德国际货运代理有限公司（以下简称“威德公司”），住所地广州市越秀区。
法定代表人：高华濠，职务总经理。
委托代理人：欧科亮，男，1977年8月17日出生，汉族，是该司员工，联系地址。
被告：高华濠，男，1984年8月1日出生，汉族，住广东省中山市。
原告广州市穗华房产开发有限公司诉被告欧达强、广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告广州市穗华房产开发有限公司的委托代理人熊晓军、朱曼嘉、被告欧达强、被告广州市威德国际货运代理有限公司的法定代表人高华濠和委托代理人欧科亮、被告高华濠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市穗华房产开发有限公司诉称：原告在十几年前已将广州市XXX楼整体出租给被告欧达强及其控制的公司或其代理的公司或其代理的个人，双方合作关系一直良好。2015年5月20日，被告欧达强以个人名义向原告提出申请，由三被告分租上述二楼房屋。2015年6月2日，原告分别与欧达强、广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠签订租赁合同，租赁期限均为2015年3月16日至2018年4月30日（其中2015年3月16日至2015年4月30日为免租期）。2015年6月3日，欧达强将2015年5月份的租金总计11750元（包括被告广州市威德国际货运代理有限公司和被告高华濠应支付的租金）从欧达强个人银行账户中转账给原告，因此欧达强已与广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠形成了事实上的代理关系。但在此之后，欧达强、广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠再没有支付租金给原告，原告多次通知、督促欧达强及时缴纳租金，但考虑到此前十几年良好的合作关系，并没有采取清场等手段。2016年11月5日，原告正式向欧达强发出《律师函》，告知其已经严重违约，督促其缴交所欠的租金及违约金，决定从2016年11月1日解除与欧达强及其代理的广州市威德国际货运代理有限公司和高华濠的租赁合同关系。根据原告与欧达强、广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠签订的租赁合同：⑴欧达强应支付欠缴租金计￥167,200元（从2015年6月1日到2016年10月31日）和违约金￥103,455元，两项总计共￥270,655元；⑵货运公司应支付欠缴租金计￥26,400元（从2015年6月1日到2016年10月31日）和违约金￥16,335元，两项总计共￥42,735元；⑶高华濠应支付欠缴租金计￥13,200元（从2015年6月1日到2016年10月31日）和违约金￥8167元，两项总计共￥21,367元。上违约金以每月所欠的租金为计算本金，均从欠租当月的16日起计至2016年11月15日止。
高华濠是货运公司的法定代表人、股东及执行董事兼经理，且高华濠和广州市威德国际货运代理有限公司承租的房屋位于同一个地点，由此可以判断高华濠承租原告的房屋是为了广州市威德国际货运代理有限公司开展经营，因此高华濠和广州市威德国际货运代理有限公司应对对方各自欠缴的租金和支付的违约金承担连带责任。
欧达强代高华濠和广州市威德国际货运代理有限公司与原告进行谈判、商议房屋租赁事宜，代高华濠和广州市威德国际货运代理有限公司缴纳租金，欧达强已与广州市威德国际货运代理有限公司和高华濠之间形成了事实上的代理关系，并且欧达强是广州市威德国际货运代理有限公司在2014年4月成立时的发起人和监事，占广州市威德国际货运代理有限公司的股份达40%，在2015年8月受让广州市威德国际货运代理有限公司原股东施新华30%的股权后，成为货运公司的最大股东，因此欧达强应对广州市威德国际货运代理有限公司和高华濠欠缴的租金和支付的违约金承担连带责任。据此，请求判令：1、被告欧达强支付所欠租金及违约金总计共270,655元；2、被告广州市威德国际货运代理有限公司支付所欠租金及违约金总计42,735元；3、被告高华濠支付所欠租金及违约金总计21,367元；4、被告高华濠和被告广州市威德国际货运代理有限公司对对方所欠租金及违约金承担连带责任；5、被告欧达强对被告广州市威德国际货运代理有限公司和被告高华濠所欠租金及违约金承担连带责任；6、三被告承担所有诉讼费用。
被告欧达强辩称：我与原告签订合同是在2006年至2015年3月16日，在这期间，涉案房屋有很大的安全隐患，存在漏水、漏电跳闸，所以合同期满后重新签订新合同时，原告给被告免费装修期，但是在装修期内存在漏水、漏电问题还没有彻底解决，高华濠及其他的商户也都迁出了，我自己也重新租了其他的办公室，所以涉案房屋至今都是空置的。原告是涉案房屋的开发商及房东，房屋是住宅改为办公场所，我要求原告对排水管进行处理，但没有处理。原告从来没有给过我水电费的发票，所以我就没有支付。原来没有漏水、漏电，但是续租后由于水电设备陈旧，就开始漏水、漏电。由于我续租的房屋不能正常使用，所以不同意交租，不同意支付违约金，也不同意承担任何连带责任。
被告广州市威德国际货运代理有限公司辩称：请驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。1、原告与本被告不存在真正的租赁关系，租赁合同只是形式，因此原告不是适格的原告主体，本被告也不是适格的被告主体。真正的租赁关系是原告作为出租人向欧达强出租房屋、收取租金，欧达强作为二房东再向本被告出租房屋、收取租金，赚取租金价差。2、本被告已经向欧达强结清所有租金及金钱款项并于2016年8月29日迁出租赁地址。自2016年8月30日起已经不存在本被告使用原告场地的事实，本被告无需再向欧达强或原告支付租金。3、本被告迁出广州市XXX房后，于2016年8月30日进行办理了法人股东变更手续，本被告的股东由原来是陈明、欧达强变更为高华濠、霍小莹，变更后高华濠，霍小莹持有本被告100%股份，变更前的债权债务与高华濠、霍小莹无关。4、法律无禁止股东或法定代表人向公司出租场地、收取租金，租赁关系的债权债务不能因为欧达强是本被告股东或法定代表人就把相关债权债务混同。本案事实上是次出租人与承租人的租赁关系，无合同上约定的连带责任，各自不承担对方的连带责任。5、原告要求的违约金过高，不符合法律规定。综上所述，原告与本被告不构成租赁关系，本被告已经向实际承租人欧达强结清了所有租金款项，不应再向原告支付租金，也不应承担任何连带责任。
被告高华濠辩称：请驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。1、本被告与原告不存在真正的租赁关系，租赁合同只是形式，因此原告不是适格的原告主体，本被告也不是适格的被告主体。真正的租赁关系是原告作为出租人向欧达强出租房屋、收取租金，欧达强作为二房东再向本被告出租房屋、收取租金，赚取租金价差。2、本被告于2015年9月1日已经向欧达强结清所有租金及金钱款项并于同一天迁出租赁地址。自2015年9月1日起，事实上已经不存在本被告使用原告场地的事实，本被告无需再向欧达强或原告支付租金。3、本案的事实是次出租人与承租人的租赁关系，无合同上约定的连带责任，各自不承担对方的连带责任。综上所述，本被告与原告不构成租赁关系，本被告已经向实际承租人欧达强结清了所有租金款项，不应再向原告支付租金，也不应承担任何连带责任。
经审理查明：2015年6月2日，出租人（甲方）广州市穗华房产开发有限公司与承租人（乙方）欧达强签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区XXX房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积15平方米；租赁期限从2015年3月16日起至2018年4月30日止，其中2015年3月16日至2015年4月30日为装修免租期，2015年5月1日至2016年4月30日月租金额人民币750元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金额人民币825元，2017年5月1日至2018年4月30日月租金额人民币900元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或银行划账付款方式缴付租金给甲方；甲方应负的修缮责任为承担除乙方应负的房屋修缮责任以外的维修保养费用；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期满，应将原承租房屋交回甲方等等。
同日，出租人（甲方）广州市穗华房产开发有限公司与承租人（乙方）欧达强签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区XXX房自编之四房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积175平方米；租赁期限从2015年3月16日起至2018年4月30日止，其中2015年3月16日至2015年4月30日为装修免租期，2015年5月1日至2016年4月30日月租金额人民币8750元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金额人民币9625元，2017年5月1日至2018年4月30日月租金额人民币10500元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或银行划账付款方式缴付租金给甲方；甲方应负的修缮责任为承担除乙方应负的房屋修缮责任以外的维修保养费用；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期满，应将原承租房屋交回甲方等等。
同日，出租人（甲方）广州市穗华房产开发有限公司与承租人（乙方）广州市威德国际货运代理有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区XXX房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积30平方米；租赁期限从2015年3月16日起至2018年4月30日止，其中2015年3月16日至2015年4月30日为装修免租期，2015年5月1日至2016年4月30日月租金额人民币150元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金额人民币1650元，2017年5月1日至2018年4月30日月租金额人民币1800元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或银行划账付款方式缴付租金给甲方；甲方应负的修缮责任为承担除乙方应负的房屋修缮责任以外的维修保养费用；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期满，应将原承租房屋交回甲方等等。
同日，出租人（甲方）广州市穗华房产开发有限公司与承租人（乙方）高华濠签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区XXX房自编01房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积15平方米；租赁期限从2015年3月16日起至2018年4月30日止，其中2015年3月16日至2015年4月30日为装修免租期，2015年5月1日至2016年4月30日月租金额人民币750元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金额人民币825元，2017年5月1日至2018年4月30日月租金额人民币900元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或银行划账付款方式缴付租金给甲方；甲方应负的修缮责任为承担除乙方应负的房屋修缮责任以外的维修保养费用；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期满，应将原承租房屋交回甲方等等。
上述四份合同后，被告欧达强于2015年6月3日向原告缴交了三个被告应向原告交纳的2015年5月份的租金，但此后三个被告再没有向原告缴交过租金。后三个被告也陆续迁出所承租的案涉场地，2016年11月1日，原告自行收回案涉场地。2017年3月17日，原告向本院起诉，提起本案诉讼。
在诉讼中，被告广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠均主张其已将租金交被告欧达强转交原告，被告欧达强实际是二房东，即由被告欧达强向原告承租全部房屋后，再将部分房屋转租给广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠，广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠与原告签订租赁合同，只是为了办理工商营业执照，且广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠已经于2015年9月1日间迁出案涉房屋，故广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠不应再向原告支付任何费用。而欧达强则承认其是二房东，并认可广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠的上述主张，并称其没有向原告交纳三被告的租金是因为原告出租给被告方的房屋出现漏水漏电的情况，但欧达强未能提供证据证实三被告所承租的案涉房屋出现漏水漏电的现象。
本院认为：出租人（甲方）广州市穗华房产开发有限公司于2015年6月2日分别与承租人（乙方）欧达强、广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠签订的《广州市房屋租赁合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应切实履行。
上述合同签订后，三被告均只是向原告缴交了起租后的第一个月的租金即2015年5月份的租金，以后再没有向原告缴交过租金，三被告确违反了合同的约定，原告根据被告的违约情况于2016年11月1日自行收回了全部的案涉房屋，故本院认定原告与三被告的租赁合同关系均于2016年11月1日解除。
被告欧达强向原告承租了荔湾区XXX房自编03房号的房地产、荔湾区XXX房自编之四房号的房地产，其中2015年5月1日至2016年4月30日月租金额分别人民币750元、8750元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金额分别人民币825元、9625元，故原告诉请被告欧达强支付所欠缴租金（从2015年6月1日起至2016年4月30日止，按月租金额750元+8750元=9500元计算；从2016年5月1日起至10月31日止，按月租金额825元+9625元=10450元计算）和违约金的诉讼请求，本院予以支持。
被告广州市威德国际货运代理有限公司向原告承租了荔湾区中山七路231号201房号的房地产，其中2015年5月1日至2016年4月30日月租金额人民币1500元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金额人民币1650元，故原告诉请被告广州市威德国际货运代理有限公司支付所欠缴租金（从2015年6月1日起至2016年4月30日止按月租金额1500元计算，从2016年5月1日起至10月31日止，按月租金额1650元计算）和违约金的诉讼请求，本院予以支持。
被告高华濠向原告承租了荔湾区XXX房自编01房号的房地产，其中2015年5月1日至2016年4月30日月租金额人民币750元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金额人民币825元，故原告诉请被告高华濠支付所欠缴租金(从2015年6月1日起至2016年4月30日止，按月租金额750元计算；从2016年5月1日起至10月31日止，按月租金额825元计算)和违约金的诉讼请求，本院予以支持。
原告与三被告约定的违约金过高，本院均予调整为违约金以所欠的当月租金为计算本金，从当月的16日起计至原告诉请的截止日期2016年11月15日止，逾期每天按万分之五计算。
关于被告广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠均主张其已将租金交被告欧达强转交原告，被告欧达强实际是二房东，广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠与原告签订租赁合同，只是为了办理工商营业执照的问题。首先，欧达强承认其是二房东，但不等于欧达强就是二房东，广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠与欧达强的互认，并不能否定广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠分别与原告签订的《广州市房屋租赁合同》。其次，广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠强调他两与原告签订租赁合同，只是为了办理工商营业执照，但如果他两是次承租人，他两与欧达强签订次承租的租赁合同，也可办理工商营业执照，无需与原告签订承租合同，因此该两被告该主张的理由不成立。以上所述，广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠的上述主张，本院不予采纳。至于广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠交给欧达强，而欧达强没有转交给原告的租金，广州市威德国际货运代理有限公司、高华濠可向欧达强追回。
关于被告欧达强主张原告出租给被告的案涉房屋出现漏水漏电的问题。因欧达强未能提供证据证实原告出租给三被告的案涉房屋出现漏水或漏电的现象，故欧达强该主张，本院不予采信。
关于原告诉请被告高华濠和被告广州市威德国际货运代理有限公司对对方所欠租金及违约金承担连带责任、被告欧达强对被告广州市威德国际货运代理有限公司和被告高华濠所欠租金及违约金承担连带责任的问题。因原告该两项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告欧达强向原告广州市穗华房产开发有限公司支付拖欠的2015年6月1日起至2016年10月31日止的租金（2015年6月1日起至2016年2016年4月30日止，按月租金额9500计算；从2016年5月1日起至10月31日止，按月租金额10450元计算）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告欧达强向原告广州市穗华房产开发有限公司支付第一项判决的租金的违约金（违约金以所欠的当月租金为计算本金，从当月的16日起计至2016年11月15日止，每天按万分之五计算）。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市威德国际货运代理有限公司向原告广州市穗华房产开发有限公司支付拖欠的2015年6月1日起至2016年10月31日止的租金（2015年6月1日起至2016年4月30日止，按月租金额1500元计算；从2016年5月1日起至10月31日止，按月租金额1650元计算）。
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市威德国际货运代理有限公司向原告广州市穗华房产开发有限公司支付第三项判决的租金的违约金（违约金以所欠的当月租金为计算本金，从当月的16日起计至2016年11月15日止，每天按万分之五计算）。
五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高华濠向原告广州市穗华房产开发有限公司支付拖欠的2015年6月1日起至2016年10月31日止的租金（2015年6月1日起至2016年4月30日止，按月租金额750元计算；从2016年5月1日起至10月31日止，按月租金额825元计算）。
六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告高华濠向原告广州市穗华房产开发有限公司支付第五项判决的租金的违约金（违约金以所欠的当月租金为计算本金，从当月的16日起计至原告2016年11月15日止，每天按万分之五计算）。
七、驳回原告广州市穗华房产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3161元，由原告广州市穗华房产开发有限公司负担944元，被告欧达强负担1872元，被告广州市威德国际货运代理有限公司负担255元，被告高华濠负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一七年六月七日
书记员 吴 帆
姚晓丹