广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初3322号
原告：粤海物业管理有限公司，地址：广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园。
法定代表人：李远超。
委托诉讼代理人：杨婕、杨鸿广，是广东伯方律师事务所律师及实习人员。
被告：龙滨，女，1971年7月21日出生，汉族，户籍地址：广州市番禺区，
原告粤海物业管理有限公司与被告龙滨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粤海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨婕、被告龙滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粤海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠缴的物业服务费（被告自2004年10月起欠缴物业服务费，暂计至2017年3月欠缴的物业服务费为11516.7元）；2.被告立即向原告支付欠缴的公摊费（被告自2007年1月起欠缴公摊费，暂计至2017年3月欠缴的公摊费为7270.8元）；3.被告立即向原告支付因欠缴物业服务费、公摊费而产生的滞纳金（滞纳金从2004年10月1日起算，以每月欠缴金额为基础按每日万分之五的标准分段计算至清偿之日，暂计至2017年4月21为20035.8元）；4.判令被告立即向原告支付欠缴的水费（自2016年4月起算，暂计至2017年3月期间欠缴的水费为74.3元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受广州番禺丽江花园业主委员会的委托，对丽江花园小区进行物业管理。原告与丽江业委会双方签订了《物业管理服务合同》，合同对物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准及物业管理服务收费模式、违约责任均进行了约定。其中，双方约定原告向该小区业主提供房屋管理、维护公共秩序、公共设施设备维修养护、保洁、绿化养护等物业管理服务；原告向业主和物业使用人收取物业服务费、公摊费等费用，并可接受自来水、有线电视等企业的委托代其向业主或物业使用人收取相关费用；物业管理费（即物业服务费和分摊费）采取按月计费、按季收取的方式，业主或物业使用人超过当季度交纳当季度物业管理费的则视为逾期交纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。原告接受丽江业委会的委托后，依约为该小区业主提供物业管理服务。被告购买了位于该小区的XX房，房屋建筑面积为64.20平方米，并取得了该房屋产权证，被告作为该小区业主，一直接受原告提供的各项物业管理服务，依约应支付相应的物业管理费用，但自2004年10月起，被告无故拖欠应支付给原告的各项费用，虽经原告多次催缴，但被告均不予以理会，并持续拖欠至今。原告认为，原告与丽江业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对被告具有约束力，被告应当依约支付物业管理费等各项费用。被告长期拖欠物业管理费等各项费用的行为，严重违反了《物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任。
被告龙滨辩称：1、我没有交纳物业管理费的原因是原告违约，违反与业委会签订物业管理协议第3点的约定，不得擅自改变房屋外貌，原告应制止并配合政府部门整改。原告于2004年11月违反该约定，擅自允许丽波楼C2-C4（2号商铺）施工，我的母亲到管理处反映，原告百般推诿。2004年12月2日，我的母亲当即被气晕在原告的办公室内，后送至医院抢救才免于殒命。当时我在深圳工作，怀孕两个月，为防意外不便返穗，我的家人强调不能将此事告知我，但原告的工作人员通知我，导致我不得不返回，致使我流产。因为此事，我丈夫（在空军服役）的部队领导也曾亲自到丽江花园和原告沟通。2014年12月14日，施工队非法闯进（砸门）我的家中，对我的家属投诉行为实行报复。原告的违约行为给被告家庭造成了巨大的伤害，在此情况下，原告不仅不承担任何违约责任，仍然要求我尽付款义务，引发管理费交纳纠纷。原告曾于2011年7月起诉我，又于2011年8月撤诉。为解决纠纷，我曾多次主动与原告沟通，希望通过协商解决，但双方不能达成一致意见。诉讼时效问题。综上，被告认为《物业管理服务合同》对原告同样具有约束力，原告擅自同意施工队改变房屋结构的行为，严重违反《物业管理服务合同补充协议》的约定，应承担违约责任，请求人民法院驳回原告要求从2004年10月起支付物业管理费的诉请，驳回原告要求支付滞纳金的诉请。
经审理查明：原告是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区大石镇南浦丽江花园XX房的权属人为被告，该房产建筑面积64.2平方米。
2003年1月13日，广州番禺丽江花园业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》及补充协议，约定由原告对丽江花园进行物业管理，期限自2003年1月1日至2004年12月31日，住宅按照2元/月/平方米至3.5元/月/平方米计付，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按年息18%、月息1.5%计收滞纳金。2004年12月10日，广州番禺丽江花园业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》及补充协议，约定由原告对丽江花园进行物业管理，期限自2005年1月1日至2006年12月31日，住宅按照2元/月/平方米至3.5元/月/平方米计付，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按年息18%、月息1.5%计收滞纳金。2006年12月10日，广州番禺丽江花园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》及补充协议，约定原告对丽江花园进行物业管理，期限自2007年1月1日至2009年12月31日，丽波楼物业管理费加公摊费（每月每平方米）按照1.73（0.98+0.75）元计收。物业管理费采取按月计费，按季收取的方式，业主或物业使用人超过当季度交纳当季度的物业管理费的则视为逾期交纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。2013年6月3日，原告发出《关于番禺丽江花园2012年度物业管理费公摊费收支情况和公摊费用基准值审计结果的公示及调整公摊费收费标准的公告》，该公告载明经广东粤信会计师事务所有限公司对番禺丽江花园2012年度的物业管理费、公摊费的收支情况进行审计，并按照物业合同中经业主大会表决通过的《丽江花园物业服务费“一费制”分拆方案》中公摊费用相关项目的计算方法对2012年的公摊费进行了审核并测算出2013年公摊费基准值。为维持小区正常运作，减轻物业服务成本日益增加的压力，原告决定按照服务合同的约定从2013年7月1日开始，按照新标准，丽波楼的物业服务费加公摊费的标准为2.2（0.98+1.22）元/月/平方米。
另查明：上述2013年1月13日及2004年12月10日签订的补充协议均为广州番禺丽江花园业主委员会作为甲方、原告作为乙方签订，其中内容如下：“为保证丽江花园物业管理工作的顺利进行，甲乙双方经友好协商，对业主装修以及有关装修注意事项、区内交通等达成一致协议：1、甲方监督全体物业业主、物业使用人遵守物业管理制度、《业主公约》。（1）业主如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，提交装修图纸，填写申请表，经乙方审查核准后，交纳装饰装修保证金人民币贰仟元（特殊装修，保证金双方约定），方可施工。完工时，乙方检查无违章和妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），则经观察期15日后返还保证金，如出现上述情况，经分摊公共部分补修费用后，剩余保证金予以返还，否则，视情况予以扣除并限期整改。……（2）在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑的结构及其设施设备的实物、外貌（含外窗、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；……，出现上述情况时，乙方可按管理制度、条例制止并配合政府行政部门执行处理，甲方给予配合和支持。……”
另查明：广州市番禺区东乡供水有限公司出具证明，证明原告已代诉涉小区缴清截止至2017年3月期间的水费。
再查明：原告于2011年7月向本院提起诉讼，要求被告交纳相关的物业管理费，后于2011年8月撤回该案的起诉。
双方确认诉涉房屋于2004年前的物业管理费的收费标准为140元/月，2005年至2006年度的物业管理费收费标准为140元/月，2007年后的物业管理费（含公摊）收费标准为111元/月。被告确认其欠缴2004年10月至2017年3月期间的物业管理费，欠缴2007年1月起至2017年3月期间的公摊费。被告确认其欠缴2016年4月至2017年3月期间水费合共71.3元。
双方确认物业管理费为按月计费、按季收取，在当季度内交纳当季度管理费，原告主张2007年前按照月息1.5%的标准计付滞纳金，2007年后按照每日万分之五的标准计付滞纳金。对此，被告不同意交纳滞纳金，且认为滞纳金计算标准过高。
被告抗辩原告违反补充协议中“擅自改变房屋结构的建筑外观”的约定，且擅自允许进行改建，帮助施工队阻挠业主，故拒绝交纳物业管理费。为此，被告提供了《丽江花园楼宇单元内部工程设计修改申请表》、装修施工证、入院病历、广州市公安局番禺区分局南浦派出所出具的复函、城管部门出具的《责令限期改正通知书》、信访复函、城管部门出具的《关于大石镇丽江花园丽波楼五座C2-C4号铺一案的回复》、行政执行裁定书。其中，《丽江花园楼宇单元内部工程设计修改申请表》载明梁玉林于2004年11月21日申请在丽波楼5座C2-C4（2）商铺进入丽波楼五座的走廊开一个门，其中处理意见为：“同意，施工前应在物业公司办理施工手续。”装修施工证载明丽波楼C2-C4（2）铺的装修/更改项目为铺地砖、装线路、插座开关、天花、砌砖墙。广州市公安局番禺区分局南浦派出所出具的复函、城管部门出具的《责令限期改正通知书》、信访复函、城管部门出具的《关于大石镇丽江花园丽波楼五座C2-C4号铺一案的回复》、行政执行裁定书，反映相关人员在丽波楼五座C2-C4号铺擅自施工，改变房屋结构，原告母亲制止未果后将砖墙拆下几块后离开，后相关人员上门理论，双方发生冲突。后相关行政部门依法责令广州市番禺粤海房地产有限公司及其他三自然人自行整改、恢复原状。被告称相关人员擅自开门是经过原告许可，原告则称其允许装修的项目并未涉及房屋结构改变，如相关人员擅自改变房屋结构，其会进行制止，并配合政府相关部门进行处理。
被告抗辩原告主张的2015年7月16日前的物业管理费已经超过诉讼时效。原告主张其于2005年11月、2007年、2008年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年均有向被告催收物业管理费，为此，原告提供了：1、国内挂号函件收据（第0973号），邮戳时间为2005年11月26日、寄达局为番禺、收件人为被告；2、交寄整付零寄挂号邮件清单，邮戳时间为2007年1月3日、收寄号码2397的收件人为被告；3、2008年10月24日的挂号信退件，收件地址为诉涉房屋、收件人为被告；4、2010年7月30日向被告寄送的交款通知单、公证书、国内特快专递邮件详情单；5、2011年8月4日上门催收记录、交款通知单及现场照片；6、2012年7月27日向被告寄送的催收邮件国内特快专递邮件详情单、交寄邮件收据、邮政部门出具的投邮证明，载明被告于2012年7月29日签收上述邮件；7、2013年8月8日向被告寄送的催收邮件国内特快专递邮件详情单；8、2013年8月22日上门催收记录、交款通知单及现场照片；9、2014年8月23日上门催收记录、交款通知单及现场照片；10、2015年7月16日向被告寄送的催收邮件国内特快专递邮件详情单（多次投递不成功、退件）；11、2016年8月7日向被告寄送的催收邮件国内特快专递邮件详情单（多次投递不成功、退件）；12、2016年8月19日上门催收的交款通知单及现场照片；13、2017年8月6日上门催收的交款通知单及现场照片。对此，被告对2005年、2007年、2011年、2013年、2014年的催收行为均不认可，且对2016年8月19日上门催收的行为不予认可，对2008年、2012年、2015年、2016年的催收行为予以确认。
本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告根据其与广州番禺丽江花园业主委员会签订相关的《物业管理委托合同》，于2003年1月1日至2009年12月31日期间为诉涉小区提供物业管理服务，有权按照上述合同约定收取物业管理费。自2010年1月1日起，虽原告与广州番禺丽江花园业主委员会未重新签订物业管理合同，但原告继续为诉涉小区的业主提供物业管理服务，而诉涉小区的业主也接受了原告提供的物业服务，故原告与该小区的业主形成了事实上的物业服务关系，在原告提供服务后，被告理应向原告交纳费用。关于丽波楼五座C2-C4号铺在未取得《建设工程规划许可证》的前提下擅自开门的行为，行政部门已责令诉涉商铺的权属人及相关人员限期整改，其中诉涉商铺的权属人为广州市番禺粤海地产有限公司，并非原告（原告于2012年12月17日由粤海物业管理有限公司变更为现名称），且原告当时出具的装修施工证并未包括违法项目，现有证据无法证明原告擅自允许进行改建，帮助施工队阻挠业主，故对被告拒绝交纳物业管理费的抗辩意见，本院不予采纳。
关于时效问题。原告提供的挂号函件收据、交寄整付零寄挂号邮件清单、挂号信退件、国内特快专递邮件详情单、交寄邮件收据、投邮证明、上门催收记录、交款通知单及现场照片基本证明了原告向被告进行追讨，且亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，对此，本院对原告的上述主张予以采信，因此，应认定原告于2005年11月26日、2007年1月3日、2008年10月24日、2010年7月30日、2011年8月4日、2012年7月27日、2013年8月8日、2013年8月22日、2014年8月23日、2015年7月16日、2016年8月7日、2016年8月19日均向被告催收过物业管理费，因此，原告主张被告支付2004年10月起至2017年3月止的物业管理费的诉请并未超过诉讼时效。
因双方确认2003年度至2006年度的物业管理费收费标准为140元/月，故2004年10月至2006年12月期间的物业管理费合共元3780元（140元/月×27月）。虽诉涉物业于2013年7月1日起的物业管理费及公摊费按照2.2元/平方米/月的标准计收，但原告主张2007年后的物业管理费及公摊费的收费标准为111元/月（1.73元/平方米/月×64.2平方米），属自行处分自身权利，本院予以确认，因此，2007年1月至2017年3月期间的物业管理费及公摊费合共13653元（111元/月×123月），因此，2004年10月至2017年3月期间的物业管理费及公摊费合共17433元。
被告享受物业服务后，未按合同约定交纳物业管理费，已构成违约，除应支付相应的物业管理费外，还需按约定支付相应迟延支付物业管理费的滞纳金。由于涉诉合同中约定的月息1.5%及每日万分之五的滞纳金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，同时考虑案件实际情况，故本院将滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付。由于原告确认诉涉物业管理费及公摊费按月计费，按季收取，因此，被告应自第二季度起的第一日支付上一季度滞纳金。
因原告已代被告垫付2016年4月至2017年3月期间的水费74.3元，且被告亦无异议，故被告应向原告支付该时间段的水费合共74.3元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告龙滨应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告粤海物业管理有限公司支付2004年10月起至2017年3月期间拖欠的物业管理费及公摊费合共17433元及滞纳金（2004年10月至2006年12月期间每季度的物业管理费以420元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从第一个季度后的第一天起计付至本判决确定的支付之日止；2007年1月至2017年3月期间每季度的物业管理费及公摊费以333元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从第一个季度后的第一天起计付至本判决确定的支付之日止，每季度物业管理服务费及公摊费的滞纳金分期计算,以本金为限）；
二、被告龙滨应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告粤海物业管理有限公司支付2016年4月至2017年3月期间的水费合共74.3元；
三、驳回原告粤海物业管理有限公司的其余诉讼请求。
本案诉讼费772元，由原告粤海物业管理有限公司负担172元，由被告龙滨负担600元。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎碧云
人民陪审员 区伟健
人民陪审员 林晓玲
二〇一八年四月九日
书 记 员 陈 瀚