青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第197号
原告马玉福男，回族，1935年5月12日出生。
被告西宁永腾房地产开发有限公司，地址西宁市东关大街8号。
原告马玉福与被告西宁永腾房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员兰措独任审判，公开开庭进行了审理。原告马玉福、被告西宁永腾房地产开发有限公司委托代理人张诚祥、张占林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马玉福诉称，原告位于东稍门180号（现150号）停车场1单元1楼101室的铺面房与被告开发的永腾小区7号楼连片，2011年12月下旬被告要在永腾小区7号楼南侧居民楼东段开挖支护井桩，需要在我的铺面房内施工，双方于2011年12月26日签订书面协议一份，约定被告在三个月之内完工，并支付我每月房租1500元，共计三个月为4500元，三个月期满后对原告的铺面房恢复原状，但被告在期满后未按约定维修房屋，一直推脱，无奈我于2013年3月，诉至城东法院要求被告修复房屋履行合同义务，2013年7月经法院调解结案，但被告并没有给我修好房屋，原本靠收取租金过日子的铺面房严重裂缝走弓已成危房，至今无法使用，故我没有退还原告押金50000元。从2012年4月到2015年2月的房屋租金也分文未支付于我，我因年老多病，完全丧失了劳动能力，生活保障全靠出租铺面房维持生活，正常生活陷入严重困境。故诉至法院要求被告从2012年4月至今按照每月2500元的标准支付我租金及违约金共计120000元。
原告马玉福为证明其主张成立向法庭提供证据为租房协议一份，用以证明按照协议被告应当给付原告租金的事实。
被告西宁永腾房地产开发有限公司辩称，我公司的一切工作都是在与原告签订协议的基础上进行的，虽然我公司存在迟延交房的情况，但是我公司是一直按照协议的约定支付给原告租金的，我公司的财务账上有相关的记录。2013年3月原告将我公司诉至法院，经法院调解已经解决，我公司已经修复原告房屋并已交付原告，我公司在修复过程中因原告不满意我公司安装的大门，要求自己修建，大门钥匙一直也由原告掌握，房屋一直在原告的控制之下并已交付原告使用，原告已实际使用该房屋，我公司并没有拖欠原告租金，原告诉求无事实法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告西宁永腾房地产开发有限公司为证明其主张成立向法庭提供证据如下：
1．租赁协议一份用以证明是原告与被告签订租房协议的事实。
2．2011年12月18日收条一张，期限为2011年12月28日至2012年3月28日收条一张用以证明给付原告三个月租金4500元的事实；2012年12月4日中国农业银行进账单一份及收条一张用以证明给付原告8个月租金12000元的事实；2013年3月13日收条及领条一张用以证明给付原告6000元租金的事实。2013年7月30日现金支出凭单及收条一张用以证明给付原告6000元租金的事实。
3.调解书一份，用以证明被告公司按照调解书的内容已交付原告房屋并已支付房屋租金的事实。
4.证人韩某某的证词一份用以证明其承接被告公司二层物业房工程修建原告房屋并于2013年9月竣工交付的事实。
经审理查明，原、被告经协商于2011年12月28日签订协议书一份，协议主要内容：被告在永腾小区7号楼南侧居民楼东段开挖支护井桩，需在原告现有房屋内制作两个井桩并做冠梁，暂时拆除局部屋顶及在后墙开一洞口，用于吊装井桩钢笼和浇筑冠梁，待次年3月天气便于施工时再进行原样维修，被告永腾公司支付原告押金50000元整，待房屋全部修好后退还原告全部押金，约定拆除之日至维修房屋完成之前被告给付原告房屋租金1500元，并已支付三个月租金4500元，若被告不予维修，超过半年，原告用押金自行维修。2013年3月原告将被告诉至法院要求被告履行协议约定修复房屋，经我院调解双方自愿达成协议并出具了（2013）东民一初字第240号民事调解书。内容：一、被告西宁永腾房地产开发公司按如下要求修复马玉福位于东稍门150号停车场1单元101室：房屋按原地址原方位修建，建筑面积26.775平方米（北墙5.1米、东墙5.5米、西墙5米、南墙靠居民楼，靠近南墙东西走向筑横梁一根、高度2.8米），门（宽3.4米、高2.3米），屋内修建一个2平方米左右的洗手间，并有一个蹲便池，外墙临街墙面用瓷砖贴面，其他墙面用涂料粉刷（内外粉刷），屋面用水泥砂浆现浇，屋内安装下水管道按楼房标准修建，房屋工程质量按国家标准执行。二、房屋于2013年10月30日前被告交付原告使用，交付时由原告验收，验收后原告一次性返还被告押金50000元。三、被告给付原告租金1500元，履行至交付钥匙为止。
另查明，本院（2013）东民一初字第240号民事调解书生效后被告按调解内容修复了原告房屋，但原告未按调解内容退还被告50000元押金，为此被告申请我院强制执行，因无财产可执行，依法中止了该案的执行。
庭审中，原告对被告出示的2011年12月18日收条一张、2012年12月4日中国农业银行进账单一份及收条一张、2013年3月13日收条及领条一张均未有异议。对被告出示的2013年7月30日的6000元一张的收条提出异议认为不是其本人签名，不予认可，本院认为原告虽对此份证据不予认可但有被告单位出具现金支出凭单及其他证据可以相互印证，故本院应予以认定。对被告方的证人韩某某的证词不予认可，本院认为证人韩某某的证词真实有效，故本院应予以认定。
经庭审质证、认证，本院确认下列证据为有效证据。
1.租赁协议一份证明了原、被告签订租房协议明确了双方享有的权利义务关系的事实。
2.2011年12月18日收条一张、2012年12月4日中国农业银行进账单一份及收条一张、2013年3月13日收条及领条一张、2013年7月30日现金支出凭单及收条一张、证明被告已付清原告租金的事实。
3.（2013）东民一初字第240号民事调解书一份证明了被告按照调解书的内容已修复原告房屋并已交付原告房屋、支付1500租金的事实。
4.证人韩某某的证词一份证明了其承接被告公司二层物业房工程修建原告房屋并于2013年9月竣工交付的事实
本案争议的焦点：被告是否拖欠原告租金及被告违约的事实，原告要求被告按月支付2500元的租金是否合理。
本院认为，原、被告签订的协议是双方真实的意思表示，且不违背国家法律禁止性规定，该协议合法有效，故原、被告应按协议约定全面履行各自的义务，由于本院（2013）东民一初字第240号民事调解书双方已于2013年7月12日签字签收并已经发生法律效力，被告也已按调解书内容履行了自己的义务，房屋已实际交付原告使用，被告并未有违约的事实，房屋修复期间的2013年8月至10月三个月的房屋租金被告未给付原告，对此被告在庭审中也予以认可，故被告应给付原告三个月租金4500元。原告要求被告给付从2012年4月至今的房屋租金每月2500元的请求无事实及法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定判决如下：
一、被告西宁永腾房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告马玉福房屋租金4500元。
二、驳回原告马玉福其他的诉讼请求。
案件受理费1260元原、被告各承担630元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院
审判员 兰 措
二〇一五年六月四日
书记员 苏金秀
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。