文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终20327号上诉人（原审被告、反诉原告）：邬明珊。委托诉讼代理人：钟志辉，广东深天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方晓琴。原审第三人：深圳市家家顺房地产交易有限公司。法定代表人：杜艳花，总经理。上诉人邬明珊与被上诉人方晓琴、原审第三人深圳市家家顺房地产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初7954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邬明珊上诉请求：方晓琴承担违约责任，向邬明珊支付违约金人民币13万元。事实和理由为，一、《深圳市二手房买卖及居间服务合同》在方晓琴提起诉讼前没有解除，邬明珊一直期待继续履行。方晓琴的诉讼请求第1项是“确认方晓琴和邬明珊之间的商品房买卖合同关系已解除”。这项请求是事实的错误，也是其故意违约的本意。一审判决竟然是“解除方晓琴与邬明珊之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》”，一审这样做明显违法。二、2016年3月29日，邬明珊配合方晓琴向工行深圳喜年支行《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》前后，邬明珊没有表示不继续履行合同，各方也没有达成解除合同的口头、书面协议，事实是经协商邬明珊同意配合方晓琴找另一家银行申请贷款继续履行合同，有各方提交内容一致的微信、短信内容为证。然而方晓琴骗得邬明珊配合其签字解除资金监管取回监管款后，单方面宣布不再履行合同，并于2016年4月5日即向法院起诉，并想当然地请求判决“确认”合同已解除。充分证明方晓琴是违约方，邬明珊是守约方。遗憾的是，一审判决竟然对铁的事实不顾，黑白颠倒地确认“在邬明珊解除工行深圳喜年支行的首期款监管后，邬明珊未配合方晓琴重新办理资金监管及按揭贷款，已构成违约”。三、在履行房地产买卖合同中，邬明珊是诚信的守约方，方晓琴是失信的违约方。邬明珊拟转让的房屋己持有十年，贷款已还清，房产证在手，一直由开发商返租至今，邬明珊是急着变卖用款另行购买住宅，所以是诚实地迫切地期待方晓琴也一样是诚信地履行合同。结果却是拖延了三个月时间仍得不到预期的结果，且两次收到来自方晓琴不讲道理的威胁性的“催告函”。邬明珊表现出不满情绪完全是常人应有的表现。邬明珊卖房行为不存在主观上“违约”的意图，客观上不存在“违约”的必要，善意期待方晓琴及家家顺公司尽早能获批贷款办妥手续。但方晓琴却是积极的纯粹的炒房者，看中邬明珊持有的这种不限购不限贷的公寓性质房产。或许就因这种炒房行为中首期款不足导致银行获得贷款额低于其预先的计划而交易不顺利，原因只有方晓琴及家家顺公司才知道。综合履行合同中所有的来往证据，根本找不出邬明珊“违约”的任何事实，事实恰恰表明方晓琴自身违约：一是首期款不足，拖延时间；二是当邬明珊同意各方协商结果配合其解除工行深圳喜年支行资金监管找下一家银行申请贷款时，方晓琴却野蛮地宣布不再履行合同并立即提起诉讼，追究“违约”责任。综上，请求二审人民法院依法撤销一审的错误判决，驳回方晓琴毫无道理的请求，支持邬明珊的反诉请求，维护法律的公正公平。方晓琴答辩称，一、邬明珊在买卖过程中收取我的定金，现在定金没有退还，部分首期款没有付。二、银行不批贷款是邬明珊造成的，邬明珊对房屋具体用途在签订合同时没有说明确，导致贷款过程中发现实际用途和房产用途不一致，直接造成我贷款批不下来，这个有银行客服经理的录音。三、起诉前一天，方晓琴是不愿意起诉的，方晓琴还跟邬明珊微信沟通退还订金和首付款，邬明珊没有回复，所以方晓琴才起诉。四、4月22日第一次开庭时，包括方晓琴收到邬明珊的反诉状，表示愿意卖涉案房屋，方晓琴跟邬明珊打电话，如果方晓琴愿意继续购买是否愿意卖，邬明珊说不愿意卖，包括现在又说再卖，方晓琴都不敢相信邬明珊的话，现在8万元都没有退给方晓琴。方晓琴请求法庭支持方晓琴的请求，赔偿方晓琴8万元的利息和律师咨询费。方晓琴向一审法院起诉请求：1、确认方晓琴和邬明珊之间的商品房买卖合同关系已解除；2、邬明珊退还定金人民币30000元和房款50000元；3、邬明珊支付方晓琴违约金人民币130000元；4、本案诉讼费由邬明珊负担。邬明珊向一审法院提起反诉请求：1、方晓琴向邬明珊支付违约金13万元；2、本案诉讼费用由方晓琴负担。一审法院认定：一、2016年1月13日，方晓琴（买方）、邬明珊（卖方）及家家顺公司（居间方）签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定：邬明珊将位于深圳市罗湖区沿河路好运来大厦单栋XX房转让予方晓琴，房地产证号XXXX，房地产用途为办公，建筑面积27.37平方米。房产转让总价款为65万元。交易定金3万元。买卖双方约定由以按揭付款方式支付定金之外的楼款，买方须于2016年1月22日前支付除定金之外的首期款37万元至买卖双方约定的银行监管账户并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留3000元作为交房保证金托管于家家顺公司。合同第十二条约定，买卖双方迟延履行义务应承担的继续履行违约金以转让成交价为基数按日万分之五计付；在违约方因逾期履行超过十五个工作日，导致合同解除的情况下，守约方可竞合选择要求违约方依据定金罚则或支付转让成交价20%违约金的方式承担违约责任。合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，方晓琴依约向邬明珊支付了定金3万元，其中3000元作为交楼保证金托管于家家顺公司账户。二、2016年1月22日，方晓琴、邬明珊及工行深圳喜年支行签署《二手楼交易资金监管协议》（编号20160455），对首期购房款295000元进行资金监管。2016年2月21日，方晓琴通过招商银行账户向邬明珊支付购房款5万元。2016年3月29日，方晓琴、邬明珊向工行深圳喜年支行提交《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》，申请提前终止监管协议，并委托工行深圳喜年支行划转监管资金295000元，终止原因为买卖双方协商同意。三、2016年3月10日、2016年3月17日，方晓琴分别向邬明珊邮寄《催告函》，限期要求邬明珊配合方晓琴办理首期款资金监管。在庭审中，邬明珊确认已经收到方晓琴的《催告函》。四、在庭审中，方晓琴认为邬明珊反诉请求违约金过高，应予调整；邬明珊则认为其对方晓琴的违约金请求无须调整。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。方晓琴、邬明珊及家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议焦点在于涉案合同无法继续履行的过错责任应当如何认定？对此，一审法院认为，2016年1月22日，方晓琴与邬明珊赴工行深圳喜年支行办理了首期款资金监管并提交了按揭贷款申请，根据银行贷款审批情况，方晓琴于2016年2月21日向邬明珊实际支付购房款5万元，至此，方晓琴与邬明珊均无过错。根据方晓琴提供的短信、微信记录及家家顺公司陈述，工行深圳喜年支行未审批通过贷款申请的原因在于涉案房产用途被评估为酒店式公寓，对此，方晓琴亦无过错。涉案合同并未明确在按揭贷款未获审批时买卖双方应当如何继续履行，买卖双方对此亦未重新达成协议，故，在工行深圳喜年支行未通过方晓琴贷款申请时，方晓琴要求邬明珊配合更换资金监管银行并重新申请按揭贷款符合法律规定，邬明珊应予配合。在方晓琴与邬明珊解除工行深圳喜年支行的首期款监管后，邬明珊未配合方晓琴重新办理资金监管及按揭贷款，已构成违约。故，在涉案合同履行过程中，方晓琴为守约方，邬明珊为违约方，方晓琴诉请解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并要求邬明珊退还定金3万元及已支付的房款5万元理由充分，一审法院予以支持。相应的，邬明珊反诉要求方晓琴向其支付违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。涉案合同关于违约责任不但明确约定了定金条款和违约金条款，而且明确约定了定金条款和违约金条款的竞合与适用，方晓琴依照合同的约定选择适用违约金条款，是其作为守约方的权利，既符合合同约定，也符合我国《合同法》的明确规定，故，方晓琴选择违约金条款要求邬明珊支付违约金13万元于法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除方晓琴与邬明珊之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。二、邬明珊应于判决生效之日起十日内向方晓琴返还购房定金3万元。三、邬明珊应于判决生效之日起十日内向方晓琴返还购房款5万元。四、邬明珊应于判决生效之日起十日内向方晓琴支付违约金13万元。五、驳回邬明珊的反诉请求。如果邬明珊未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4450元，反诉受理费人民币1450元，均由邬明珊负担。本院确认一审查明的事实。另查明，2016年3月17日方晓琴向邬明珊发出催告函，内容为，自本函签发十个工作日内邬明珊履行配合方晓琴办理首期款资金监管的义务。否则，一旦诉诸法律，邬明珊有可能承担定金罚或赔偿违约金，并承担其他经济损失。再查明，方晓琴于2017年3月31日回复邬明珊短信，其内容为：确定吃我们三万定金吗？涨价五万我们不接受。请回复，谢谢！4月1日再次短信：我们的意思是涨价就不买了。当日，邬明珊短信回复：可以不涨价，再配合你去下一间银行。若不成功，则三万定金不退。4月4日方晓琴回复：邬先生，您已构成违约，我们希望解除合同，退还三万定金和五万房款。如果不愿意退8万，那只好按合同约定的违约条款进行。本院认为：一审认定方晓琴、邬明珊与家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》合法有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点为未能办理资金监管的责任是何方造成。方晓琴与邬明珊签订合同后，双方于2016年1月22日到工行深圳喜年支行办理了首期款资金监管并提交了按揭贷款申请，根据银行贷款审批情况，方晓琴于2016年2月21日向邬明珊实际支付购房款5万元，至此，方晓琴与邬明珊均无过错。因涉案房产用途被评估为酒店式公寓，工行深圳喜年支行未审批通过贷款申请。在涉案合同未明确按揭贷款未获审批时买卖双方应当如何继续履行的情形下，方晓琴要求邬明珊配合更换资金监管银行并重新申请按揭贷款符合法律规定，邬明珊应予配合。从方晓琴发给邬明珊的催告函看，方晓琴要求邬明珊于2016年3月27日之前配合其办理首期款资金监管，但方晓琴办理《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》是在3月29日，故在其与工行深圳喜年支行贷款申请尚未终止的情况下，方晓琴要求邬明珊配合办理资金监管，邬明珊未配合办理并不违约。之后从方晓琴与邬明珊双方的短信记录看，邬明珊曾提出对涉案房屋加价5万元，但方晓琴没有同意加价。在方晓琴不同意加价的情况下，邬明珊于4月1日明确回复可以不涨价，再配合方晓琴去另一银行办理首期款资金监管。邬明珊此时履行了配合办理监管资金的义务。方晓琴并未回应邬明珊办理资金监管的信息，而是于2016年4月5日向法院起诉，请求解除双方签订的房屋买卖合同。在邬明珊并未违约的情况下，方晓琴起诉请求解除双方之间的房屋买卖合同，其行为构成违约。涉案合同关于违约责任不但明确约定了定金条款和违约金条款，而且明确约定了定金条款和违约金条款的竞合与适用，邬明珊依照合同的约定选择适用违约金条款，是其作为守约方的权利，既符合合同约定，也符合我国《合同法》的明确规定，邬明珊请求按照合同约定，请求方晓琴支付违约金130000元，有事实与法律依据，本院予以支持。综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初7954号民事判决第一、二、三项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初7954号民事判决第四、五项；三、方晓琴应于本判决生效之日起十日内向邬明珊支付违约金13万元；四、驳回方晓琴其他诉讼请求。本案一审案件本诉受理费4450元，由方晓琴负担2755元，邬明珊负担1695元。反诉案件受理费1450元，由方晓琴负担；二审案件受理费4450元，由方晓琴负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月十五日书记员 李开宇（兼）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。