文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初9316号原告韦安秀，男，壮族，1974年10月19日出生，住址广西都安瑶族自治县，原告邱高惠，女，汉族，1974年9月2日出生，住址江西省南康市，两原告共同委托代理人方昭，广东深义律师事务所律师。被告杨里兵，男，汉族，1984年3月26日出生，住址云南省曲靖市富源县，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，组织机构代码715279885。法定代表人吴军强，该公司执行董事。委托代理人张逸�，该公司员工。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告杨里兵提出管辖权异议，业经本院及深圳市中级人民法院裁定驳回，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人方昭，第三人委托代理人张逸茹到庭参加了诉讼。被告杨里兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月16日，原被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告购买原告所有的位于深圳市××房，上述房产原告以人民币3998000元的价格转让给被告，随后被告支付了第一部分房款定金10万元；第二部分房款3898000元，被告选择银行按揭贷款支付；另合同约定“1、买方应于签署合同之日起40日内(含当日)内付清首期房款；2、并于约定的应付首期房款之日起三日内(含当日)内向银行提交按揭贷款申请及相关资料：3、如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款”。截止到2016年5月份，原告多次通过电话催促被告按时支付首期购房款、办理按揭贷款、资金监管手续、支付购房款余额等，被告一直找各种理由拖延、恐吓；无奈原告于2016年3月30日、2016年4月6日、2016年4月16日通过邮政EMS书面致函催告被告，要求按合同约定履行上述义务，上述催告函已投递于被告。该催告函被告置之不理，鉴于被告上述严重违约行为，原告依据《房地产买房合同》第十五条之规定解除双方签订的《房地产买房合同》并要求支付违约金人民币799600元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告支付原告购房违约金799600元；3、被告承担本案诉讼费用。被告杨里兵未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。第三人述称，一、该案为房屋买卖合同纠纷，第三人与原、被告之间系居间合同关系，并非同一法律关系，因此，第三人并非本案的适格当事人；二、涉案房产的实际买家向丹青、苏秀勇另案起诉了本案原告，案号为（2016）粤0306民初7772号，该案已经一审判决合同继续履行，向丹青、苏秀勇一次性付款，两案诉求完全相反，请法官予以酌情考虑；三、2015年10月16日，原告韦安秀、邱高惠与被告即实际买方代理人杨里兵签订二手房买卖合同，在合同备注条款约定买方可以以其他人名义过户并办理相关房产手续，后杨里兵作为代理人向原告方支付10万元定金，事后经买卖双方协商，原告称因小孩学位问题无法继续出售该套房产，经第三人与原、被告双方协商，原告曾于2016年3月30日手写保证承诺一份，复印两份，三份均由韦安秀本人签字确认，内容主要为韦安秀承认自己违约，双方协议解除合同，并支付违约金、向中介支付服务佣金6万元。后原告并未按照承诺内容支付违约金给实际的买家，也未向第三人支付应付佣金，因此，买卖双方发生纠纷，分别起诉，案号分别为7772号及9316号，诉请也完全相反。涉案房产的交易流程已进行到首期款资金监管，但是没有完成。原告曾经于3月30日、4月16日、4月20日分别向被告杨里兵发送三份催告书及一份合同解除通知函；四、第三人现未托管任何资金；五、第三人作为居间方已经全面履行了居间服务的义务，有权利向相关方收取佣金。经审理查明，2015年10月16日，在第三人居间服务下，原告韦安秀、邱高惠作为卖方，与作为买方代理人的被告杨里兵签订一份《房地产买卖合同》，合同中并未注明买方的姓名及身份信息，第三人亦确认在原、被告双方签署合同时，“买方”并未确定。合同约定：卖方将其所有的位于深圳市宝安区沙井街道宝安大道东侧鸿荣源禧园2栋A座702房屋转让予买方，转让成交价3998000元；买�应于合同签订时支付定金100000元，定金交由居间方或银行监管；第二部分房款3898000元中的首期款由买卖双方指定银行监管，买方应于合同签订之日起40日内付清首期房款（以贷款承诺函为准），在银行出具贷款承诺函后3日内，买方须按银行承诺贷款的金额多退少补应付首期房款；买方应于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须予以配合；买卖双方须于银行出具贷款承诺函之日（如卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为保管；如买方无法取得贷款承诺函或银行承诺贷款金额不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起15日�自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起15日内自行筹资补足应交款；涉案房产未设定抵押，卖方保证于合同签订之日起7日内将房地产证原件交予居间方；因房产转让买卖双方需付税费由买方负担；涉案房产未附有租约；卖方应于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起2日内将涉案房产交付买方，交房标准为附带家私电器交付，卖方在交房时将电话、煤气、有线或无线电视、宽频网络等无偿过户予买方；合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对合同约定（含首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响的，买卖双方应严格按照新规定履行相应义务，不得以此为由解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让�交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金或双倍返还已支付的定金；同时合同备注条款约定“买方可以用亲戚或朋友名义购买此房并办理银行贷款及房产递件过户等相关手续，业主配合一切”。合同签订后，杨里兵向韦安秀、邱高惠支付了购房定金100000元。2015年10月19日，韦安秀、邱高惠作为卖方，杨里兵作为买方代理人签订《补充协议》，约定因卖方需在2016年3月20日为小孩申请学位，双方协商将资金监管时间延长至2016年3月30日，买方须于2015年12月30日前向第三人支付三分之一佣金，如买卖双方任何一方未按补充协议约定履行或有其他违约行为，视为违约，违约方需赔付购房款20%的违约金并支付第三人全部佣金。2016年3月30日，韦安秀出具一份《保证承诺》，约定因其家庭原因造成单方违约，愿意按照2015年10月19日签署的二手房买卖合同附属的补充协议赔偿购房款20%的违约金即人民币80万元给买方代理人杨里兵，并支付第三人服务佣金60000元，并承诺于2016年4月2日前向买方指定账户（户名为苏秀勇）支付200000元、于2016年4月8日前支付余款600000元，违约金全部到账时双方解除二手房买卖合同，同时承认苏秀勇、向丹青为合同买方。上述《保证承诺》签订后，韦安秀、邱高惠未按约定支付违约金。韦安秀、邱高惠于2016年3月30日、4月6日向杨里兵户籍地址寄送《催告书》，催促杨里兵于收函后5日内向其支付首期购房款、办理按揭贷款、资金监管手续及支付购房款余额，上述邮件均于2016年4月15日送达；后韦安秀、邱高惠又于2016年4月16日向杨里兵寄送《催告书》，内容同上，邮件于2016年4月22日送达；2016年4月24日，韦安秀、邱高惠向杨里兵寄送《关于解除并支付违约金的通知》，称因杨里兵已严重违约，其主张解除合同，并要求杨里兵支付违约金人民币799600元，该邮件于2016年5月5日送达。本案原告及第三人于庭审中均确认涉案的《房地产买卖合同》履行到资金监管阶段，但未办理成功。关于未成功办理资金监管的原因，原告主张系因被告杨里兵要求其与案外人苏秀勇、向丹青办理资金监管，而原告认可的买方为杨里兵，并非该两位案外人；第三人称系因原告不予配合，第三人曾经协调原、被告双方变更买方主体为苏秀勇、向丹青，但原、被告双方都不同意，没有达成一致意见。以上事实，有经过庭审举证质证的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《保证承诺》、催告函、《关于解除并支付违约金的通知》、EMS快递单及快递详情单等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告韦安秀、邱高惠与被告杨里兵签署的《房地产买卖合同》及《补充协议》显示杨里兵为买方代理人，且合同备注条款明确约定买方可以用亲戚或朋友的名义购买涉案房屋。从查明的事实可知，原告已出具《保证承诺》承认合同买方为案外人向丹青、苏秀勇，原告提出有关《保证承诺》系在受胁迫的情况下出具的，但未能提供证据予以佐证，相应举证不能的不利后果应由原告承担，本院对其主张不予采纳。因此，本院认定�二原告就涉案房产成立房屋买卖合同关系的相对方系案外人向丹青、苏秀勇而非被告杨里兵，被告杨里兵系买方代理人，代理人代理行为的法律后果由被代理人负担。故原告主张被告杨里兵是涉案房产的买方，据此诉请解除原、被告签署的《房地产买卖合同》，并诉请被告支付违约金，与本院查明的事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告韦安秀、邱高惠的诉讼请求。案件受理费5898元，由原告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一七年二月二十八日书记员  席俊奇书记员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。