江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0903民初660号
原告：夏芸，女，1982年11月13日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：车云程，江苏永屹律师事务所律师。
被告：周乃亚，男，1968年4月24日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：郁莉，江苏一正律师事务所律师。
被告：盐城市六六房产经纪有限公司，住所地在盐城市中天阳光雅居综合楼3-109室。
法定代表人：黄晓萍，该公司执行董事兼总经理。
原告夏芸与被告周乃亚、被告盐城市六六房产经纪有限公司（以下简称六六经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法由审判员杨峰适用简易程序于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告夏芸及其委托诉讼代理人车云程、被告周乃亚及其委托诉讼代理人郁莉、被告六六经纪公司法定代表人黄晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏芸向本院提出诉讼请求：判令两被告共同向原告赔偿损失50万元（不含已交定金和履约保证金）。事实理由：原、被告三方签订了《房地产经纪合同（转让）》，约定由被告周乃亚转让金大洋花园16幢1707室给原告，原告向两被告分别缴纳了定金4万元和履约保证金1万元。该合同合法有效，现发现两被告无法按约履行义务并互相推诿，故要求两被告共同赔偿合同签订时房屋时价与第一次起诉时房屋的差价50万元。
被告周乃亚辩称：1、原、被告三方签订的《房地产经纪合同（转让）》是一份无效合同。当时，夏芸、六六经纪公司明知案涉房屋不在周乃亚名下且处于查封状态，该合同实际无法履行不是周乃亚自身违约引起的；2、因夏芸、六六经纪公司对不能履行合同的后果都是明知的，因此均有重大过错；3、原告夏芸共交纳定金、履约保证金计5万元，应当依照交付款的利息确定损失。
被告六六经纪公司辩称：1、在签订合同前的22日晚，经周乃亚介绍，夏芸已知房屋是金大洋置业公司用于充抵工程款的，房子已被周乃亚拿100万解封了；2、当时周乃亚只讲房子已解封，没有讲还在查封状态；3、合同中周乃亚保证房屋能过户、更名，我公司还没有收取佣金，最后房屋不能过户的责任不在我公司。
本院经审理认定事实如下：
2016年7月份左右，被告周乃亚在互联网上发布关于转让市区金大洋花园16幢1707室房产的信息，被告六六经纪公司捕捉此信息后又在58同城发布，原告夏芸发现此信息后即与被告六六经纪公司联系。2016年9月22日，原、被告三方对案涉房屋进行了解、商谈时，周乃亚称：房屋是金大洋置业公司用于充抵我工程款的，房子原被法院因另案查封，现已被我拿100万元协商解封了。
2016年9月23日，被告周乃亚（合同卖方，简称甲方）与原告夏芸（合同买方，简称乙方）、被告六六经纪公司（合同经纪方，简称丙方）三方签订了《房地产经纪合同（转让）》1份。合同在标的、内容、价款、委托事项、各方的义务栏约定：甲方将其所有的市区金大洋花园16幢1707室转让给乙方，房屋面积约150平方米，售价948000元，由乙方承担办证费用；甲方委托丙方出售该房产，并代办产权转移、房屋交付；乙方委托丙方购买该房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付；甲方保证出售的房屋权属合法真实，协助乙方办理该房地产的交易过户手续，按期支付佣金；乙方按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限支付定金和房款，按时支付佣金；丙方认真履行甲、乙双方委托的事项，派具备经纪人资质的从业人员负责该房产的居间活动，收取经纪费用时应出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。合同在房款的支付方式（第五条）约定：甲、乙双方签订合同时，乙方交购房定金给甲方，甲、乙双方约定2016年10月10日前到金大洋售楼处，由甲方办理此房的更名手续。合同在房屋过户及交付、佣金支付标准及方式栏约定：周乃亚应在领取房款时腾空房屋，三方共同参加房屋的交付手续；丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，向丙方支付佣金（空白），丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和结算代交税费共计人民币2000元，甲、乙方应于签订合同时支付给丙方；甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约方仍应按本合同约定全额支付丙方的佣金。合同在违约责任栏约定：一、丙方有其他重大过失影响甲、乙方交易的应承担违约责任，二、甲、乙方有无正当理由不履行合同的和其他造成丙方无法完成委托事项的行为应承担违约责任，三、约定违约金为10万元，由违约行为方分别支付给各守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按法律、法规的有关规定追偿。合同还约定了其他事项。
合同签订后，被告周乃亚收取了原告夏芸定金40000元，被告六六经纪公司收取了原告夏芸履约保证金10000元。周乃亚又当即将收取的定金40000元交六六经纪公司作为履约保证金。依《房地产经纪合同（转让）》第五条约定，2016年10月10日夏芸、周乃亚到金大洋置业公司办理案涉房屋的“更名”手续。金大洋置业公司称再等两天，要求夏芸当时将房款刷卡交至售楼处。夏芸说等合同签了再给钱。2016年11月份，夏芸、周乃亚找金大洋置业公司工程负责人金建恩询问，金建恩回答正尽力办理。2017年4月6日夏芸打电话询问周乃亚，周乃亚回答等通知。2017年5月3日夏芸打电话询问周乃亚，周乃亚回答由于金大洋置业公司将房屋抵给他人，解封后又被法院查封，正在协商解决。2017年5月份，夏芸、六六经纪公司黄晓萍间通电，夏芸称现在这手续不好办了，怎么办？黄晓萍未能回答。2017年8月份，夏芸已知案涉房屋过户不了，原、被告三方在六六经纪公司协调未果。由于案涉房屋交易无进展，故原告夏芸于2017年11月6日第一次诉至本院，当时诉讼请求为要求判令被告周乃亚返还定金4万元、履约保证金1万元，赔偿违约金10万元，第三人六六经纪公司负连带责任。2017年12月28日原告夏芸以需进一步补充证据为由撤诉。
另查明，案外人江苏金大洋投资置业有限公司（简称金大洋置业公司）将金大洋花园生活广场土方工程发包给案外人江苏万兴建设工程有限公司（简称万兴建设公司），万兴建设公司又将工程转包给案外人盐城市兴生建设工程有限公司（简称兴生建设公司），被告周乃亚又向兴生建设公司分包土方运输。因金大洋置业公司欠付工程款，上述四方均同意“以房抵债”，且以金大洋置业公司与周乃亚联系的买受人直接签订《商品房买卖合同》、房款抵充周乃亚工程款的办法，已成功交易多套。
金大洋花园16栋1704室、1707室房屋，因南通华新建设集团有限公司（以下简称南通华新集团）与金大洋置业公司建设工程施工合同纠纷案件［（2012）盐民初字第223号］，盐城市中级人民法院于2012年12月10日查封，于2014年11月24日、2015年11月2日续封；因江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司（以下简称黄海农商行）与金大洋置业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件［（2014）盐民初字第186号］，盐城市中级人民法院又于2014年12月18日查封；因徐云青与金大洋置业公司民间借贷纠纷案件［（2016）苏0903执第1135号］，盐城市盐都区人民法院又于2016年7月11日查封（并含跃层）。2016年4月20日，被告周乃亚向万兴建设公司总经理兼金大洋置业公司工程负责人金建恩交付了100万元，准备由其与南通华新集团协商解封上述二套房屋。2016年11月7日，兴生建设公司出具收款收据给周乃亚，由周乃亚转万兴建设公司，再由万兴建设公司转金大洋置业公司，层层级级对上述二套房屋房款结账，即扣除周乃亚交付给金建恩的上述100万元后，两套房子剩余的购买款抵充工程款。但最终南通华新集团并未能够同意解封上述二套房屋。盐城市中级人民法院并于2016年10月8日作出（2016）苏09执73-1号民事裁定书，裁定包括上述二套房屋在内的多套房屋归南通华新集团抵债。盐城市中级人民法院于2017年7月19日向盐城市不动产登记中心发出协助执行通知书：关于南通华新集团与金大洋置业公司建设工程施工合同纠纷，我院作出的（2016）苏09执73-1号民事裁定书已发生法律效力，请协助：解除本院（2012）盐民初字第223号民事裁定书对被执行人金大洋置业公司名下“金大洋花园”16＃1704（含跃层）、1707（含跃层）等房产的查封并协助办理权属登记手续。目前，上述二套房屋产权已登记在他人（吴江、仇涛）名下。2017年春节前、后，金建恩共退还给周乃亚上述准备协商解封的交付款100万元。
又查明，2017年7月18日，本院作出（2017）苏0903破申1号民事裁定书：受理申请人徐向荣等对被申请人金大洋置业公司破产重整申请，目前破产重整程序正在进行之中。
以上事实，有下列证据在卷佐证：《房地产经纪合同（转让）》、周乃亚收取夏芸定金4万元收条、六六经纪公司黄晓萍收取夏芸履约保证金1万元收条、2017年4月6日及2017年5月3日夏芸与周乃亚的通话录音记录、2016年11月7日兴生建设公司出具的由周乃亚收转“结算房款”的收款收据、2016年4月20日周乃亚向金建恩交付“协商解封款”100万元的收条、本院查证的盐城市不动产登记中心的查封证明、盐城市中级人民法院（2016）苏09执73-1号民事裁定书及协助执行通知书、本院与金大洋置业公司李亚洁、金建恩的谈话笔录等。
本院认为：
1、《房地产经纪合同（转让）》的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，本条规定出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但出卖物是否能够因买卖合同而发生所有权转移的物权变动效果，则要依出卖人此后能否取得标的物的所有权和处分权等予以确定。故本案中的《房地产经纪合同（转让）》系有效合同，对被告周乃亚关于合同无效的辩称，本院不予采纳。
2、导致案涉房屋不能因《房地产经纪合同（转让）》而发生所有权转移的物权变动效果的责任问题。综观案情，被告周乃亚并非故意违约，他也在努力促成交易，但只是客观上不可能。本案原、被告在签订《房地产经纪合同（转让）》之前，案涉房屋已被人民法院因多个案件查封，最终各人民法院未能解封，盐城市中级人民法院并裁定包括上述二套房屋以内的多套房屋归南通华新集团抵债。但是，在签订《房地产经纪合同（转让）》时，原、被告三方均清楚案涉房屋是金大洋置业公司用于充抵周乃亚工程款的，房子曾被法院因另案查封，但夏芸、六六经纪公司既未看到房产证明，又未看到解封证明，所谓解封只是听周乃亚陈述；从合同第五条也可以看出：夏芸、六六经纪公司对案涉房屋需到金大洋置业公司售楼处办理“更名”是明知的；在2016年10月10日，夏芸、周乃亚依《房地产经纪合同（转让）》约定到金大洋置业公司办理案涉房屋的“更名”手续时，夏芸说“等合同签了再给钱（售楼部）”，说明夏芸完全知道案涉房屋在金大洋置业公司名下，买卖此房还要与金大洋置业公司签订《商品房买卖合同》，原《房地产经纪合同（转让）》仅系预约性质；在以后的交涉、拖延过程中，原、被告三方事实上都心存疑虑。故夏芸、周乃亚对交易未成均有过错。六六经纪公司系居间人，且在《房地产经纪合同（转让）》中含有大量的相应受托内容，故对案涉房屋应有审查的义务。据此，对案涉房屋不能发生所有权转移的物权变动，该公司亦有一定的责任。
3、关于原告夏芸损失额的确定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，但在本案中原告并未主张定金、保证金，也未明确主张违约金，只是主张损害赔偿。究其损失，综观案情，夏芸毕竟只交纳了“定金”、“履约保证金”计5万元；在签订《房地产经纪合同（转让）》的第17天到金大洋置业公司办理案涉房屋的“更名”手续时，夏芸便说“等合同签了再给钱（售楼部）”，尚未交纳其余的购房款；夏芸明知签订《商品房买卖合同》屡次被拖延，应当预见其风险性，及时避免其损失。原告要求按房产涨价增值来确定的损失，系预期损失、间接损失，将明显导致各方利益失衡。依据各方过错及实际情况，周乃亚赔偿原告损失以其收取的4万元为基数参照年利率24％计算为宜，六六经纪公司赔偿原告损失以其收取的1万元为基数参照同期银行贷款利率计算为宜。
据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周乃亚赔偿原告夏芸人民币40000元为基数从2016年9月23日起至实际履行之日止按年利率24％计算的损失，于本判决生效后10日内付清；
二、被告盐城市六六房产经纪有限公司赔偿原告夏芸人民币10000元为基数从2016年9月23日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失，于本判决生效后10日内付清；
三、驳回原告夏芸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，减半收取为4400元，由原告夏芸负担2200元，由被告周乃亚负担1500元，由被告盐城市六六房产经纪有限公司负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8800元，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 杨峰
二〇一八年三月二十七日
书记员 陈晓
附录法律条文
1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国合同法》
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。