湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民再25号
再审申请人（一审被告、二审上诉人），王毅湘。
委托代理人王毅缘,系王毅湘之兄。
委托代理人鲁刚，湖南骏熙律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人），长沙房产（集团）有限公司。
法定代表人全臻，公司董事长。
委托代理人尹渝钧，该公司法务员。
委托代理人何崴，该公司法务员。
关于再审申请人王毅湘与被申请人长沙房产（集团）有限公司（以下简称为长房集团）房屋租赁合同纠纷一案，王毅湘不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2014年7月10日作出的（2014）芙民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月15日作出（2014）长中民三终字第04277号民事判决。王毅湘仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2015年12月16日作出（2015）湘高法民申字第262号民事裁定书，指令本院进行再审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成了合议庭审理了本案,本案现已审理终结。
长房集团起诉至长沙市芙蓉区人民法院称：长沙市芙蓉区都正街6、8号系长房集团所有，该房屋为砖木结构，因年代久远，严重老化破损、墙体开裂、屋面漏雨等多种原因，被长沙市芙蓉区安全生产委员会（以下简称芙蓉区安委）于2006年6月20日认定为危房，并下达《关于加快安全隐患整改工作的函》，函件要求长房集团在都正街办事处的督促下“迅速清理居住在此危房内的人员，确保安全隐患的及时整改”。长房集团作为该房屋的产权人依据法律和房管政策对原租户进行了迁出和安置。经长房集团做工作，截至2007年5月，仅王毅湘一家拒绝危房整改清理工作，拒不服从搬迁安排。由于王毅湘一家拒不搬迁，致使都正街6、8号房屋维修排危工作无法开展。2007年5月29日，芙蓉区安委再次下达《都正街6、8号居民住宅进行整改的通知》，责令长房集团限期安置住房，消除房屋安全隐患。为此，长房集团多次上门做工作，但王毅湘拒绝长房集团的任何合理安排，至今拒不搬出都正街6号房屋，并且非法占用已空置的其他危房。在此期间，长房集团多次接到芙蓉区安委对该危房的行政整改处罚指令，导致公司形象严重受损。同时，因王毅湘的阻挠，造成长沙市芙蓉区都正街6、8号房屋从2007年至今不能改造，整个房屋已闲置7年之久，严重损害长房集团经济利益。长房集团认为，从2006年开始排危安置工作至今，双方已解除租赁合同关系，王毅湘在这7年来未交纳过任何房屋使用费用，完全是一种私自侵占他人财产和利益的行为。请求判令：王毅湘立即搬出长房集团所有的位于长沙市芙蓉区都正街6号危房，并将非法占用的其他房屋退还长房集团；王毅湘承担本案诉讼费用。
王毅湘辩称，王毅湘经济困难，身患多种疾病，靠领取政府低保金勉强度日。都正街6号有两间房屋系1984年安置给王毅湘父母及兄妹全家居住的房屋，随着王毅湘结婚生子，家庭人员增加，经王毅湘申请，长沙市芙蓉区房管部门把都正街6号的两户住户安置出去后，就将房子安排给我王毅湘家人居住，并将月租金调高至25.71元。此后，王毅湘按时交纳租金，并一直居住在该处。到1998年都正街6号房屋已经破败不堪，王毅湘多次找长沙房地产管理局恳求解决，被告之“都正街6号的产权已卖给了开发商，长沙房地产管理局与都正街6号的房屋再无任何关系”，从此，长沙市房地产管理局未再派人来收租金。王毅湘无奈之下，自己花费近6万元将房子修好。长房集团恒兴资产经营公司（以下简称恒兴公司）从来没有对都正街6号房屋进行过修理，已经严重失职，应当承担王毅湘修理房屋支出的费用。恒兴公司还伪造产权证，将都正街6号房屋登记在恒兴公司名下，导致王毅湘未能享受房改房的优惠政策，并多次粗暴的威胁王毅湘搬离。王毅湘系合法居住人，长房集团恒兴公司对都正街6号房屋只有维修的职能，没有产权安置的权利。在长房集团多次提起对王毅湘的诉讼中，长房集团自知理亏而又撤诉。现针对长房集团的再次诉讼，王毅湘要求恒兴公司赔偿王毅湘精神及生活上的损失。
原一审法院经审理查明：长沙市芙蓉区都正街6号房屋原系长沙市房屋产权管理局所有，性质为直管公房。王毅湘自1984年2月1起一直租住在此，经核准的租赁使用面积为20.05平米，王毅湘在居住期间对该栋房屋内由房管部门核准以外的空余面积部分予以了占有使用。2004年2月23日，长沙市房屋产权管理局在长沙晚报发布《关于移交直管公房的公告》，“原由我局所管的直管公房按照市政府的决定，授权长沙房产集团有限公司经营；我局已向该局移交房屋产权。所有直管公房事宜，将由长沙房产（集团）有限公司处理。其中属于芙蓉区、开福区范围内的房屋由长沙房产（集团）有限公司恒兴资产经营分公司经营管理”。都正街6号房屋属于该公告所涉及的直管公房范围。长房集团于2004年5月9日发布《关于原直管公房租赁合同换签启事》，定于2004年5月11日开始与每位租户免费换签租赁合同，通知各位租赁户持相关手续办理换签手续。王毅湘没有按启事公告与长房集团办理换签手续。2007年5月29日，芙蓉区安委对长房集团恒兴资产经营分公司（以下简称恒兴公司）下达《关于对都正街4、6、8号居民住宅进行整改的通知》，“都正街6号居民住宅建于上世纪四十年代，据检查，三处房屋结构严重老化破损…有随时坍塌的危险。且位于城市居民居住集中区域，房屋内住有多户居民，房屋的状况对我区安全构成严重威胁。该三处房屋为你公司所有并管理。为确保居民安全，我局责令你公司迅速对该三处房屋采取有效的措施，于2007年6月30日前消除安全隐患，妥善安置好住房，确保安全，并将整改情况报告我局…”。2012年7月20日，恒兴公司对王毅湘发送排危通知，告知都正街6号房屋为直管公房，已经鉴定为危房，通知立即腾空房屋以进行排危拆除；不得私自维修和改变房屋结构，由此产生的一切责任和损失自行承担；关于安置问题，与恒兴公司芙蓉经营处协商解决。2013年12月2日，芙蓉区房屋构筑物安全隐患排查治理工作领导小组办公室向长房集团发送《关于对都正街6、8号危房进行拆除排危的督办函》，要求对该公司所属的都正街6、8号房屋拆除。
另查明，长房集团为拆除都正街6号危房，与王毅湘多次协商未果。现长房集团再次起诉，要求王毅湘立即搬离，并提供位于伍家岭友谊村007号1-4栋20X号房屋给王毅湘居住。
原一审法院认为：王毅湘与长房集团存在民事法律中的租赁合同关系。本案诉争房屋都正街6号性质为直管公房，王毅湘系该房屋承租人，对依法核准的面积享有居住权利，但无房屋所有权。长沙市房屋产权管理局于2004年2月发布公告将诉争房屋所有权转交给长房集团，长房集团随后公告要求承租户办理换签手续，王毅湘没有办理房屋租赁合同换签手续，并继续居住原房屋，王毅湘与长房集团形成了事实上的不定期租赁合同关系。现都正街6号房屋老化破损严重，已被鉴定为危房，该房又位于居民集中区域，严重危胁社会公众以及承租人的人身及财产安全，芙蓉区安委多次发函要求对该处房屋予以拆除并妥善安置原住居民。鉴于租赁标的物已存在严重安全隐患，无法再继续居住使用，长房集团有权解除与王毅湘的不定期租赁合同。从自身的生命安全角度及社会整体公共利益出发，王毅湘作为享受了国家特殊政策照顾的房屋承租人，应当要配合房屋所有权人的要求，及时搬离。王毅湘认为长房集团提交的关于诉争房屋的产权证系伪造，长房集团无权要求王毅湘搬离的答辩意见，一审法院不予采信。产权证书的权证号虽存在登记瑕疵，但瑕疵部分经长沙市房屋产权监理处更正确认，长沙市房产档案馆对该产权证书的真实性予以确认，一审法院确认长房集团系诉争房屋的合法所有人，现该房屋已无法继续居住，长房集团有权利对该房屋予以处置，王毅湘应予配合。根据双方所提交的证据，一审法院确定王毅湘在都正街6号房屋经核准的使用面积为20.05平米，王毅湘在居住期间对该栋房屋的其他部分进行了占有使用，依法应予退还。
基于直管公房的分配具有社会福利、政府照顾特征，长房集团应当对王毅湘予以妥善安置。具体的安置办法可由双方协商，或者由长房集团按照相关政策予以安置或补偿。王毅湘在答辩意见中提出要求长房集团应就维修费等相关费用对王毅湘予以赔偿，因其未依法提出反诉，故本案不予处理，王毅湘可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：王毅湘在本判决生效之日起十五日内搬离长沙市芙蓉区都正街6号房屋，并将占用的其他房屋予以退还。本案受理费4000元，由王毅湘负担。
王毅湘不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，证据不足，程序违法，适用法律错误，明显故意偏袒长房集团一方。王毅湘19**年向长沙市房地产管理局领导申请了一份解决房屋住房的报告，并及时得到了解决住房问题。居住面积由原来1间房加走道20.05㎡，安排到了正房3间、厨房一间，为现在使用面积74.17㎡，租金为原来1间房20.05㎡每月租金2.81元，调整到了3间房、1间厨房合计74.17㎡每月租金25.71元。王毅湘已住长沙市都正街6号30多年。以最后一次交纳租金发票为证据，以长沙市房地产局直管公房住户租赁凭证上面积为证据，一审法院根本就没有采信王毅湘的证据与票据，对事实认定不准。二、一审判决适用法律错误。一审法院判决曲解法律，在适用法律上存在错误，一审法院在判决书中写到，长房集团有权解除与王毅湘的不定期租赁合同，2003年10月长房集团才刚成立，至今十一年王毅湘从来没有与长房集团发生签订过一天房屋租赁合同关系，明显是曲解法律。王毅湘从1984年—1998年底，一直是长沙市房地产管理局直管公房发生租赁合同关系。王毅湘后来又到长沙市房地产管理局去问芙蓉区都正街6号能不能享受国家福利房改房的政策购买，回答的是该房屋属历史遗留问题房不能买。2004年5月12日王毅湘拿了长沙市房地产管理局直管公房租赁凭证去长房集团恒兴资产经营分公司，换签租赁合同，工作人员要王毅湘把租房凭证放在他们那里等候通知，至今还没有回信。房屋凭证及证件都留在长房集团恒兴资产经营分公司，事实上根本就没有与长房集团发生过任何租赁合同关系，一审法院曲解合同法内容，认定长房集团有权解除与王毅湘的不定期租赁合同，没有法律依据，王毅湘不服认定。三、一审法院审判程序违法，事实不清，证据不足。一审法院在庭审中没有按照法律规定的程序审理案件。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法、适用法律不当，请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，驳回长房集团的一审诉讼请求，依法改判或者发回重审。
长沙房产（集团）有限公司答辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
本院二审审理中：王毅湘提交证据如下：1、长沙市芙蓉区都正街6号房屋维修协议两张，拟证明一审庭审中，法院调解，双方达成了协议；2、1998年都正街6号房屋交纳租金发票一张；3、母亲牟某某、儿子王某某居住登记卡；4、王毅湘居住都正街6号房屋登记卡一张；5、生活照片两张；6、都正街6号房屋照片两张；拟证明长房集团成立十年来没有对房屋进行维修；7、长沙市产权登记房屋平面图一张，拟证明房屋居住有多户人家；8、芙蓉区法院2008年、2010年民事裁定书两份，原始原因证据一张；9、长房集团2010年1月在法院进行双方调解并达成协议对房屋进行改建，就地安置王毅湘居住房屋一套，提供建房图纸三张；10、长房集团2007年5月31日发《关于都正街4、6、8号房屋进行整改通知》一份。
长房集团质证认为，对证据1的真实性、合法性有异议。协议没有签字盖章；对证据2认为管理内卡是20.05个平方，现在认定的承租面积是20.05个平方；对证据3认为系2006年登记；对证据4真实性无异议；对证据6三性无异议，对证明目的有异议；对证据7认为到目前没有达成协议；对证据8认为两次都是撤诉，由于双方达成协议；对证据9不予质证；对证据10认为2007年做了大量工作，没有达成协议。
本院二审认证认为，长房集团对证据3、4、5、6、8无异议，本院二审予以确认；证据1没有双方签名盖章，不予认定，证据2可证明王毅湘交纳租金情况，予以认定，证据7不能达到证明目的，不予认定，证据9不能证明双方达成协议情况，不予认定，证据10可证明长房集团2007年发文整改房屋，但没有履行，予以认定。长房集团提交证据《长沙市1997年度住房制度改革有关规定的通知》拟证明按规定调整租金，王毅湘对真实性无异议，本院予以认可。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院二审认为，本案诉争房屋都正街6号房屋为直管公房，王毅湘系该房屋承租人，对依法核准的面积享有居住权利，但无房屋所有权。长沙市房屋产权管理局于2004年2月发布公告将诉争房屋所有权转交给长房集团，长房集团随后公告要求承租户办理换签手续，王毅湘没有办理房屋租赁合同换签手续，双方也没有签订书面房屋租赁合同，王毅湘与长房集团形成了事实上的不定期租赁合同关系。涉案房屋已被鉴定为危房，存在严重安全隐患，无法再继续居住使用，房屋所有权人长房集团有权解除与王毅湘的不定期租赁合同。合同解除后，王毅湘在都正街6号房屋经核准的使用面积20.05平米以及在居住期间对该栋房屋的其他部分进行的占有使用面积，均依法应予腾空退还。基于直管公房的分配具有社会福利、政府照顾特征，王毅湘虽在涉案房屋居住多年，在腾退房屋后，长房集团应当对王毅湘予以妥善安置。具体的安置办法可由双方协商，或者由长房集团按照相关政策予以安置或补偿。王毅湘主张长房集团赔偿房屋维修费等相关费用，因其未依法提出反诉，故本案中不予处理，王毅湘可另行主张权利。王毅湘主张双方已经达成房屋修复后租赁的协议，但没有双方签订的协议予以证实，没有事实依据，本院二审不予支持。综上，王毅湘的上诉理由均不能成立，本院二审不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4000元，由王毅湘负担。本判决为终审判决。
王毅湘不服申请再审称：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第673号民事判决和长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第04277号民事判决书，重新审理。2、驳回被申请人原诉讼请求。3、请求法院责令被申请人扣押都正街6号房屋居住直管公房的租赁凭证归还给申请人，并恢复申请人的房屋居住权，继续签订租赁协议。4、依法判决一、二审的诉讼费用由被申请人承担。
长房集团答辩称：第一，答辩人与王毅湘之间是租赁合同关系，结合王毅湘在再审申请书中“申请人王毅湘从1984年至2014年一直是长沙市房地产管理局直管公房发生租赁关系”的相关表述，王毅湘事实上已承认其与都正街6号房屋为租赁关系。事实上，都正街6号房屋原系长沙市房屋产权管理局所有，其性质为直管公房。2003年长房集团成立，依照长沙市人民政府的相关文件，长沙市房屋产权管理局将都正街6号房屋《产权证》、《长沙市人民政府关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》以及刊登在长沙晚报上《长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告》足以证明都正街6号拥有完整的产权。第二，答辩人解除租赁合同以及另行安置王毅湘的行为符合法律规定，王毅湘不服从安排于法无据。2006年都正街6号被鉴定为危房，为了保护直管公房承租人的合法权益，避免重大事故的发生。依照《合同法》九十四条以及《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》第八条第二、三款的相关法律法规规定，答辩人有权解除都正街6号的房屋租赁合同并依照法律规定对王毅湘异地安置。考虑到王毅湘直管公房承租人的身份以及其生活困难的事实，答辩人在与王毅湘协商解除租赁合同之初特提供了一套位于长沙市开福区伍家岭友谊村建筑面积56.35平方米房屋，用来安置王毅湘。第三，原审法院的判决符合法律规定。综上所述，本案法律关系明确，原审法院判决符合法律规定。王毅湘主张不仅没有事实和法律上的依据，而且其提交的民事再审申请书也毫无逻辑可言。在申请书中王毅湘还偷换概念，将原审法院定性的“房屋租赁纠纷”篡改为“房屋维修纠纷”，混淆视听。故恳法院驳回王毅湘的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
本院再审期间，王毅湘提交了三份新证据材料：
证据一:2015年11月15日化龙池社区委员会出具的《证明》，拟证明没有国家搬迁的政策和通知。
证据二：2015年12月15日湖南安基公司出具的《情况说明》，拟证明都正街6号土地使用权归湖南安基房地产开发有限公司所有，并未转让给他人。
证据三：《长国用（2013）字第058261号国土证》，拟证明都正街6号所占地于1996年开始，归为湖南安基房地产开发有限公司所有，终止日期为2047年12月9日。
长房集团对上述证据发表了如下质证意见：对于证据一的真实性有异议，落款是社区未收到拆迁通知。如果是社区未收到，应该有社区签字，所以对于证据的真实性有质疑。对于证据二：安基公司确实是从1997年起将房屋划入红线，而现在只是对部分的住户进行了安置，地是安基公司出了钱，但是房屋产权是长房集团的，土地是归国家所有，只是安基公司有土地的一块红线。对于证据三的真实性有异议，对申请人提交的国土证的真实性有质疑，申请人若拿不到原件，可以去国土局拿到复印件加盖公章，证明该复印件与原件一致。
本院认证认为：对于证据一，化龙池社区委员会《证明》，该《证明》没有经办人签字确认，不符合证据形式，对于该证据的真实性、合法性和关联性本院不予认可。对于证据二、证据三，对于该两份证据的真实性本院予以认可，但是该国有土地使用权的归属于本案无关，不能达到再审申请人的证明目的。
本院再审查明：双方争议的都正街6号房屋，在2010年12月经长沙市城科工程质量检测有限公司鉴定，认定为D级危房，建议拆除。该事实有城科公司的鉴定报告原件为证，本院予以认可。但是在二审判决生效后，都正街6号房屋已被政府统一进行了修缮和加固。现有证据不能推翻原鉴定结论。再审查明的其他事实与原一、二审一致。
本案的争议焦点为：一，长房集团与王毅湘是否存在房屋租赁关系。二，王毅湘是否应当搬离都正街6号房屋。
对于争议焦点一，都正街6号房屋为直管公房，原属于长沙市房屋产权管理局所有。2004年2月长沙市房屋产权管理局发布公告，将都正街6号所有权转交给长房集团。长房集团随后发布公告，要求承租户办理换签手续。王毅湘没有办理房屋租赁合同换签手续，双方也没有签订书面房屋租赁合同，因此王毅湘与长房集团事实上形成了不定期租赁合同关系。王毅湘再审中提交的证明都正街6号土地使用权归湖南安基房地产开发公司所有的证据，并不影响长沙市房屋产权管理局将房屋所有权转移给长房集团，也不影响长房集团与王毅湘房屋租赁关系的认定。
对于争议焦点二，王毅湘作为该房屋承租人，对依法核准面积内的房屋只享有居住权利，并无房屋所有权。长房集团与王毅湘也未签订书面房屋租赁合同，因此对于二者之间形成的事实上的不定期租赁合同，房屋所有权人长房集团有权解除，但是应在合理期限内提前通知承租人搬离。因此，王毅湘应服从长房集团的安置计划，搬离都正街6号。
另外，基于直管公房的社会福利性、政府照顾性，在王毅湘搬离都正街6号的同时，长房集团应当对其予以妥善安置。
综上，原一、二判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。据此，本院经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定。判决如下：
维持本院（2014）长中民三终字第04277号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄仲奇
审 判 员 王 波
代理审判员 严新龙
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 张 硕
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。