延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终1490号
上诉人（原审原告）：于学江，个体工商户，住吉林省图们市。
被上诉人（原审被告）：全东泽，住吉林省图们市。
被上诉人（原审被告）：姜京顺。
被上诉人（原审被告）：全顺音。
上诉人于学江因与被上诉人全东泽、姜景顺、全顺音之间房屋买合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2016）吉2402民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
于学江上诉请求：撤销原判,依法改判。事实与理由：全东泽的妹妹全顺音持全东泽的合法房照、护照、委托书、信件主动找到于学江，将其全东泽名下位于图们市锦水北街2-2号房屋买卖事宜委托其妹妹办理。因全东泽非法居住国外与其妹妹联系不上，因此被上诉人与其妹妹在两位见证人的监督下完成了壹拾伍万元房屋买卖，并签订了详细的合同。2016年8月份，全东泽回到国内，在知道上诉人与全顺音房屋交易事宜的情况下，没有提出异议，但向上诉人索要壹拾万元补偿。在一审中经合法鉴定部门鉴定涉案的委托书不是全东泽所写，但上诉人得知全东泽汉文会写两种以上的笔体，这是其在法院工作30余年养成的习惯，身为法律工作者利用法律的空档使上诉人承受了巨大的损失，其行为在本案有刑事责任。
于学江向一审法院起诉请求：请求法院判令被告履行协议，协助原告办理房屋过户手续，并由被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：被告全东泽于2014年4月8日将图们市锦水北街2-2号房屋的买卖事宜委托其妹妹全顺音办理，后被告全顺音于2014年9月21日将图们市锦水北街2-2号房屋卖给了原告于学江，双方约定房屋售价15万元，由被告协助原告办理过户，但至今房屋仍未过户，且全东泽否认委托了其妹妹全顺音出售房屋。原告认为，根据被告全顺音向原告提供的全东泽写给全顺音的书信（书信内容为全东泽欠全顺音62万余元人民币）、图们市锦水北街2-2号房屋的房屋产权证原件及土地证原件、房屋产权人全东泽的身份证及护照、全东泽委托全顺音处理房屋买卖事宜的委托书，以及被告全东泽与被告全顺音之间的兄妹关系，原告有理由相信被告全顺音是有权代理，符合表见代理的构成要件，因此原告与被告全东泽之间的房屋买卖是合法有效的。按照合同约定，房屋产权人全东泽应给予协助办理产权过户。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
一审法院认定事实：（一）坐落于锦水北街2-2号的房屋（幢号：6，房号：1，结构：混合结构，建筑面积：106.82㎡）登记的所有权人为全东泽。
（二）2014年9月，于学江（乙方）与全顺音（甲方）签订了购房协议书，协议书的主要内容为1、甲方受哥哥全东泽、嫂嫂姜京顺委托自愿将坐落在图们市锦水北街2-2号房屋转卖给于学江，房屋面积：106.82㎡，房屋售价为15万元人民币。2、甲方出售的房屋不是本人的房屋，其产权人是甲方的哥哥全东泽、嫂嫂姜京顺，为了避免将来出现纠纷，在乙方付款时甲方必须将房屋证照、土地使用证等相关手续一次性交给乙方，并在乙方将房屋款全部交给甲方的同时，甲方必须出具与此房屋价值相等担保人证明，以备乙方在将来发生纠纷时不受损失。此协议签订时必须有担保人在场签字，并要求有第三者做见证人。3、房屋过户由甲方负责找到自己的哥哥与嫂嫂、乙方一起到房产部门将房屋过户给乙方，期限为三年。4、甲方提供乙方的房照等相关手续证件必须真实有效，否则一切后果由甲方承担。5、如果将来房屋产权人出现与乙方发生纠纷时，甲方必须无条件到场解决，否则给乙方造成的一起损失由甲方或担保人承担。合同落款处有甲方全顺音和ＸＸ、乙方于学江、见证人金太和与边贞顺的签字及手印，落款处的担保人处无人签字。合同签订后，于学江以现金的形式向全顺音交付了购房款150000元。另查，全顺音与于学江商谈买卖房屋事宜时，向于学江出示了坐落于锦水北街2-2号房屋的房屋所有权证及土地使用证原件、全东泽的身份证复印件及护照照片、内容为“全东泽”全部委托给全顺音的委托书、全东泽于2000年1月10日写给全顺音的书信（内容为全东泽曾向全顺音借款，但一直未还），于学江在查阅上述材料后，未与全东泽取得联系确认委托买房的事实。
（三）庭审中，全东泽对于学江提供的委托书提出异议，认为委托书中的签字并非其本人所写。鉴于此，原告于学江申请对2014年4月8日委托书中委托人处签名字迹“全东泽”是否为全东泽书写进行鉴定。2016年12月19日，吉林公正司法鉴定中心作出吉公正【2016】文鉴字第309号文书鉴定意见书，鉴定意见：2014年4月8日委托书中委托人处签名字迹“全东泽”不是全东泽书写。
（四）2016年8月，全东泽在回国得知涉案房屋被卖后，联系了于学江，并向其表示否认之前于学江与全顺音买卖涉案房屋的行为。
一审法院认为：本案争议的焦点是被告全顺音与原告于学江订的购房协议是否对被告全东泽发生效力。这里涉及到全顺音的代理行为是否有效的问题，如全顺音的代理行为无效，则于学江的诉请依法不能成立；如全顺音的代理行为有效，作为被代理人的全东泽依法对其后果承担责任，则于学江的诉请依法成立。代理行为有效有两种表现形式，一种是有权代理的有效，即代理人履行的是受委托行为；另一种是无权代理的有效，即表见代理行为。本案中，全东泽已经明确表示未委托全顺音买卖涉案房屋，并否认于学江与全顺音之间买卖涉案房屋的行为，所以本案的关键是全顺音的行为能否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条对表见代理的构成要件及其法律后果作了明确规定，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”可见表见代理本质上是无权代理，表见代理的成立应具备以下条件：1、行为人实际上没有代理权；2、有令相对人相信行为人有代理权的表面客观事由存在；3、相对人在主观上没有过错；4、被代理人主观上有无过错不影响表见代理的成立。就本案而言，第一、综合本案所涉书面证据委托书、购房协议等，均无全东泽的签字，房屋买卖行为中自始至终没有全东泽的的任何有效意思表示。第二、房屋买卖涉及金额较大，于学江作为正常理智之人，应当严格审核全顺音是否具有代理权，在全顺音未向其出具经公证的委托书或经确认系全东泽本人签字的委托书的情况下，于学江应征询而未征询登记所有权人全东泽的意见，因此主观上存在过错。综上，由于原告于学江在主观上存在过错，因此，全顺因的行为不构成表见代理，即全顺音的代理行为无效，被告全顺音与原告于学江订的购房协议对被告全东泽不发生效力，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告于学江的诉讼请求。案件受理费3300元，保全费1270元，共计4570元，由原告于学江负担。
二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。全音顺在与于学江签订房屋买卖合同时出具了全东泽的委托书，但委托事项并不明确，且根据鉴定结论委托书上的签字并非系全东泽本人所签，因其与于学江签订房屋买卖合同没有经过全东泽的授权，且事后无权代理合同也未得到全东泽的追认，故涉案的房屋买卖合同对全东泽不发生效力，应由行为人全音顺承担责任。于学江虽然主张表见代理，但涉案合同并不满足表见代理的构成条件，故不予支持。
综上，于学江的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人于学江负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴美兰
审判员 全智光
审判员 池东波
二〇一七年十月十七日
书记员 朴晟慧