江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02514号
上诉人（原审原告）：王某，女，2002年8月14日生，汉族，住无锡市滨湖区。
法定代理人：李某（系王某母亲），女，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：殷元政，江苏神阙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱丹燕，江苏神阙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡协信远诚房地产开发有限公司，住所地无锡市新区太科园净慧东道77号-8-3-14。
法定代表人：邹淑媛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。
上诉人王某因与被上诉人无锡协信远诚房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2014)新民初字第2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王某上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持王某的一审诉讼请求。事实和理由：1，一审法院对三方协议无法履行不导致商品房买卖合同目的受到影响认定错误。2，一审判决认定三方协议无法履行的原因在于教育行政管理部门政策的变动，2004年施行的《江苏省义务教育阶段学籍管理规定》中对借读形式是有相应规定确认的，与事实不符。3，一审判决认定发生在综合验收后部分规划设计变更合理，不会对分期综合验收产生影响认定错误，与事实不符。
协信公司辩称，1，双方签订合同的主要目的在于购买房屋，而不是解决小孩的读书，王某认为合同目的无法实现，要求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据。2，合同无法履行确实是因为江苏省教育厅相关文件的出台，导致中学的借读问题无法解决。3,2014年7月规划局公示的变更，并不影响房屋逾期交付的法律后果，房屋已经具备交付的条件，且已经实际交付给王某。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王某向一审法院起诉请求：2012年6月9日，其与协信公司签订了两份《商品房买卖合同》，向协信公司购买天骄铭邸的房屋，且协信公司承诺其子女可入学无锡市大桥实验中学（以下简称大桥中学），但协信公司于2014年7月11日出具公开信承认无法解决业主子女入学大桥中学的问题。同时，协信公司应于2014年4月30日前交付房屋，但其房屋至今未通过综合验收不具备交房条件。故其依据合同法第九十四条，于2014年9月16日向协信公司发函解除了购房合同，现要求协信公司：1、退还购房款1332277元、服务费16000元，共计1348277元；2、赔偿不能入读大桥的违约金（以1332277元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年6月9日起计算至法院判决确定的给付之日止）；3、赔偿逾期交房的违约金106582.16元（按购房款1332277元的8%计算）；4、承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2012年6月9日，王某与协信公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为201206090158），约定王某向协信公司购买无锡市天骄铭邸（二期）第13幢223单元13层1304号房屋（以下简称涉案房屋），房价款为665255元。同日，双方另签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为201206090161），约定王某向协信公司购买无锡市天骄铭邸（二期）第13幢223单元14层1404号房屋（以下简称涉案房屋），房价款为667022元。两份合同均约定了出卖人应于2014年4月30日前将经分期综合验收合格的涉案房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人除退还已付款外还需按买受人累计已付款的8%向买受人支付违约金。双方在两份合同的补充协议第六条均约定：若因出卖人原因，买受人无法履行《关于阿卡迪亚项目业主子女就读大桥学校的协议》，买受人退房的，出卖人在买受人办妥退房手续之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，出卖人按中国人民银行同期基准贷款利息向买受人支付违约金。同日，王某与协信公司、大桥中学就两份《商品房买卖合同》均签订了《关于阿卡迪亚项目业主子女就读大桥学校的协议》（以下简称三方协议），两份三方协议中第7条均约定：业主子女就读大桥学校小学段，可以获得正常学籍；业主子女就读大桥学校初中段、高中段除符合大桥学校招生要求者外仅为借读形式；第9条均约定：由于协信公司违约造成业主子女无法入读大桥中学造成的违约责任均由协信公司自行承担，大桥中学不承担任何违约责任，王某可按照与协信公司签订的购房合同追究协信公司责任。协议签订后王某按约支付了两套房屋的购房款共计1332277元。协信公司在合同约定的交房期限前通知了王某收房。2014年7月11日，协信公司发布《致持三方协议拟中学就读大桥学校业主的公开信》，告知业主：因省教育厅2014年颁布执行新的学籍管理办法，与三方协议存在严重冲突，借读存在巨大障碍，经与有关部门多次沟通无法解决；虽然其公司对于上述情形无过错，但本着负责任及体谅业主情绪等原则，对影响中学借读之业主子女作出一定的安排，其中对于自行考入大桥中学的，可给予8000元的奖励，对于未能进入大桥中学学习的，补偿15000元；等等。因王某根据该公开信的内容无法获得进入大桥中学借读的机会，遂于2014年9月16日委托江苏神阙律师事务所向协信公司发出律师函，告知：因协信公司原因无法履行三方协议，且涉案房屋在约定的交付期限前未符合交房条件，致使王某无法实现《商品房买卖合同》的目的，故依据合同约定及合同法第九十四条规定，自协信公司收到该律师函之日起解除双方之间的《商品房买卖合同》，协信公司应立即返还支付的房款并承担王某的全部损失。此后因协信公司未予回应，王某遂诉至法院。
一审另查明，2012年协信公司与大桥中学签订了《助学合作协议》及《补充协议》，约定大桥中学为协信公司业主子女提供免试入学的优惠待遇，其中就读初、高中段除符合大桥中学招生要求者外仅为借读形式，并对具体履行方式进行了约定。2014年2月，《江苏省义务教育学籍管理规定（2014版）》正式生效，规定学籍管理实行“一人一籍、籍随人走、终身不变”，取消了借读形式，导致双方合作协议中关于业主子女初、高中阶段借读的事项无法实现。2014年5月，协信公司起诉无锡市大桥实验学校，要求其继续履行双方签订的《助学合作协议》及《补充协议》等。2014年8月，协信公司与无锡市大桥实验学校达成调解协议：……鉴于双方订立的合作协议中有关初、高中学生借读的协议条款与江苏省教育厅出台的关于学籍管理规定有冲突，现该条款中止履行；……。”
经一审法院向无锡市教育局调查，该局社会教育处的工作人员反映，在本案所涉三方协议签订时，并未有规定禁止借读这种形式，2013年8月，教育部出台了新的学籍规定，各省市也陆续出台了相关规定，明确每人一个学籍，籍随人走，不能人籍分离，也就是说不允许存在学籍在学区所在学校，人在其他学校借读的情况；民办学校根据其所报的招生计划，经教育局审核通过后，按该招生计划对外招生，在参加民办学校组织的考试后，符合条件的，学籍转入民办学校，不符合条件的再根据学区入学就读。
一审又查明，2014年4月29日，天骄铭邸二期9#-11#、13#-14#楼及地下车库项目经分期竣工验收合格。2014年12月18日，天骄铭邸二期1#、3#、5#-8#、12#、15#-24#、26#-29#楼、人防车库及CK3、CK4车库项目经分期竣工验收合格。诉讼中，王某认为2014年7月天骄铭邸二期9号楼地下车库还存在设计方案变更公示的情况，故据此对天骄铭邸二期的分期竣工验收合格文件的合法性提出质疑，认为协信公司未能按期交付符合合同约定交付条件的房屋。为此王某提供了2014年7月1日无锡市规划局新区分局就协信公司天骄铭邸二期地下室方案变更在无锡规划网发布的一份批前公示予以证明。该份公示内容为：“原9#楼地下室（用于非机动车停车）面积由1139.56平方米减少为772.75平方米；在地下车库16#楼南侧，增加地下室CK4（用于非机动车停车）建筑面积为395平方米。即本次变更地下室建筑面积增加约28平方米，不涉及机动车停车位”。协信公司表示房屋按期完成了分期竣工验收，无锡市新区建设环保局的文件资料是合法有效的。
经一审法院向无锡市规划局新区分局调查，该局工作人员表示天骄铭邸二期9#楼在2014年4月29日是符合竣工验收合格的条件的，至于7月份在网页上的公示，因仅是针对小区非机动车停车库规划位置及面积的局部调整，总体上是增加了非机动车停车位的面积，也不影响原规划的机动车停车位，从整个小区布局来看较为合理，且增加的面积在规定的误差范围之内，这种调整是符合规范要求的，故其部门审核后予以了批准，这种情况是不需要就竣工验收备案重新进行审批的。
一审诉讼中，王某另提供了收据及协议各两份，证明其于2012年6月2日向深圳市房多多网络科技有限公司无锡分公司支付协信阿卡迪亚项目团购服务费16000元，并表示现因协信公司原因致使《商品房买卖合同》解除，该款项属其损失，要求协信公司赔偿。协信公司认为该款与其公司无关。
本案中，双方争议焦点在于：1、王某单方解除《商品房买卖合同》是否有效及相应的后果？2、三方协议无法继续履行的原因是否在于协信公司违约？协信公司是否需要承担违约责任？3、协信公司交付的房屋是否符合合同的约定？
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。依据合同法的规定，当事人一方可依据约定解除条件或者法定解除条件通知对方解除合同。但单方解除合同通知的效力，需看合同解除的要件是否具备，既要符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。本案中，关于王某单方解除《商品房买卖合同》的效果，王某以寄送律师函的形式通知了协信公司，形式要件已具备，但还需在满足实质性要件的前提下方可达到单方解除的效果。王某主张的解除理由有二：其一为三方协议无法履行致使其不能实现《商品房买卖合同》的合同目的；其二为开发商在约定的交付期限前未能交付符合约定交房条件的房屋，属逾期交房。（1）三方协议无法履行的情形是否符合单方解除的行使条件。首先，双方在补充协议中约定有“若因出卖人原因，买受人无法履行三方协议，买受人退房的，出卖人……”，由此可见，三方协议无法履行时买房人可退房的前提是出卖人原因导致。而本案中，协信公司为保障协议的履行依约向大桥中学支付了一定的助学金额，在三方协议签订后，协信公司并未有违反该三方协议约定的情形存在，且在出现政策变化后为继续履行协议也曾通过诉讼形式向大桥中学主张过相关权利，并为解决业主子女小学阶段的就读问题增加了助学金额，纵观三方协议的签订、履行经过，在此过程中协信公司并未存在违约情形。三方协议现无法继续履行的原因在于教育行政管理部门政策的变动，2004年施行的《江苏省义务教育阶段学籍管理规定》中对于借读这种形式是有相应规定予以确认的，而2014年实施的新的学籍管理规定中取消了借读这种形式，据此所有初高中均不能再接收借读学生，因此业主子女无法依据协议约定的借读形式进入大桥中学进行初高中阶段的学习，故三方协议无法继续履行系教育政策变更导致，而非可归责于合同当事人的原因。因协信公司不存在过错，故而不符合合同约定的三方协议无法履行时业主享有的解除条件，据此，王某以三方协议无法履行行使单方解除权缺乏合同依据。其次，在商品房买卖合同关系中，合同目的应在于买卖房屋，即买受人通过支付对价获得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，相对应的出卖人的主要合同义务即为交付房屋。本案中，虽然双方在补充协议中约定了买房人子女享有进入大桥中学借读的机会，但该约定并非出卖方应履行的合同主要义务，而仅是开发商为促进房屋销售而给予买房人区别于其他楼盘的一种优惠条件，虽然现因政策变动导致此部分优惠无法享受，对买房人在购房之初期待享有的部分利益有所影响，但并不影响买房人实际获得房屋的所有权，并不足以导致商品房买卖合同目的无法实现，故据此行使法定解除权缺乏依据。综上，三方协议无法履行的情形不符合单方解除权的行使条件。（2）开发商在约定的期限前是否交付了符合约定交付条件的房屋。双方在合同中约定的房屋交付标准为分期综合验收合格，协信公司提供了相关行政部门出具的《交付使用通知书》证明涉案房屋在约定的交付期限前满足了该交付条件，已尽其举证责任。现王某对分期综合验收合格文件的合法性提出异议应当提供相应依据。王某认为有部分设计规划变更公示发生在分期综合验收之后，对于原分期综合验收的有效性产生影响，但根据法院向无锡市规划局新区分局的咨询结果来看，该规划设计变更系合理合规的，并不会对分期综合验收结果产生影响，且所涉及的仅是9号楼地下车库中的非机动车停车位面积，属对整体小区配套设施的局部调整，对本案所涉房屋并无影响。因王某未能提供证据推翻相关行政部门出具的《交付使用通知》的合法性，故对其主张意见不予采信。协信公司既已依据约定的期限、约定的条件通知交付了房屋，故不存在逾期交房的情形，王某以交付房屋未依约达到分期综合验收合格为由主张解除房屋缺乏合同依据。综上，王某送达合同解除通知因不符合单方解除权的实质性要件，故不具有相应的解除效果。相应的，王某依据合同解除后果要求返还已付房款及相关费用的主张于法无据。王某主张的利息损失及违约金依据的合同条款均系在合同解除基础上适用，故对于此两项亦不予支持。综上，对于王某的诉讼请求，法院不予支持。判决：驳回王某的诉讼请求。案件受理费19592元，由王某负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议焦点为：一、三方协议无法履行的根本原因；二、王某能否单方面解除《商品房买卖合同》；三、商品房是否符合交房的条件。
关于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，2004年施行的《江苏省义务教育阶段学籍管理规定》中对于借读这种形式是有相应规定予以确认的，而2014年实施的新的学籍管理规定中取消了借读这种形式，据此所有初高中均不能再接收借读学生，因此业主子女无法依据协议约定的借读形式进入大桥中学进行初高中阶段的学习，故三方协议无法继续履行系教育政策变更导致，而非可归责于合同当事人的原因。王某上诉认为三方协议无法履行的原因不在于教育行政管理部门政策的变动，责任在于协信公司，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。
关于争议焦点二，本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，商品房买卖合同目的应在于买卖房屋，即买受人通过支付对价获得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，相对应的出卖人的主要合同义务即为交付房屋。虽然双方在补充协议中约定了买房人子女享有进入大桥中学借读的机会，但该约定并非出卖方应履行的合同主要义务，而仅是开发商为促进房屋销售而给予买房人区别于其他楼盘的一种优惠条件，虽然现因政策变动导致此部分优惠无法享受，对买房人在购房之初期待享有的部分利益有所影响，但并不影响买房人实际获得房屋的所有权，并不足以导致商品房买卖合同目的无法实现。王某要求单方面解除《商品房买卖合同》，无法律依据。
关于争议焦点三，本院认为，双方在合同中约定的房屋交付标准为分期综合验收合格，协信公司提供了相关行政部门出具的《交付使用通知书》，证明涉案房屋在约定的交付期限前满足了该交付条件，已尽其举证责任。现王某对分期综合验收合格文件的合法性提出异议，应当提供相应依据证明。因王某未能提供证据推翻相关行政部门出具的《交付使用通知》的合法性，故对其主张意见不予采信。
综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19592元，由王某负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一六年十二月二十三日
书记员 唐广征