北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1293号
上诉人（原审被告）北京缘桥房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区泉河园二区甲2号。
法定代表人杜河，总经理。
委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
委托代理人王超，女，1985年3月3日出生。
被上诉人（原审原告）郝×，男，1951年4月1日出生。
委托代理人杨长山，男，1950年10月15日出生。
原审第三人赵×，男，1968年12月23日出生。
上诉人北京缘桥房地产开发有限公司（以下简称缘桥公司）因与被上诉人郝×、原审第三人赵×互易纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第02552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官郑慧媛、法官杜丽霞参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郝×在一审中起诉称：1993年缘桥公司在郝×院落前建设六层商用住宅楼房，因缘桥公司所建楼房遮挡郝×房屋采光，故郝×、缘桥公司于1993年3月2日签订了互换房屋协议书（互易合同），协议第3条明确约定缘桥公司为郝×安排的住宅楼交付后，缘桥公司应将房屋产权证无偿交给郝×。郝×近日从缘桥公司处得知该楼房是小产权房，属于违法建设，无法办理房屋产权证。房屋无法办理房产证对房屋的价值有非常大的影响，郝×起诉请求缘桥公司按照市场价格赔偿经济损失60万元，诉讼费由缘桥公司负担。
北京缘桥房地产开发有限公司在一审中答辩称：不同意郝×的诉讼请求，同意按照郝×、缘桥公司双方签订的协议书中约定的违约金40000元赔偿郝×损失。缘桥公司与郝×签订互换房屋协议书时，缘桥公司并不是楼房的所有权人，该楼房也不是缘桥公司开发建设，该楼房不能办理房屋产权证的责任不应由缘桥公司承担，缘桥公司不应当赔偿郝×因楼房无法办理房屋产权证所造成的损失。
赵×在一审中答辩称：郝×、缘桥公司签订的协议书中的平房，即怀柔区潘家园×号院，赵×于1994年从缘桥公司处购买了该院内的房屋，且北京市怀柔区人民法院2011年出具了调解书确认潘家园×号院内平房及院落的使用权归赵×，赵×认为郝×、缘桥公司间的纠纷不应当影响赵×对平房及院落的使用。
一审法院审理查明：缘桥公司原名为北京市怀柔县建筑开发公司怀柔镇公司，1998年2月22日变更为北京市缘桥建筑开发公司，2002年9月4日变更为现名称。1993年，缘桥公司在北京市怀柔区（当时的怀柔县）滨湖公园北侧建职工住宅楼，因该楼房与北侧的郝×住房相距较近，影响了郝×房屋的正常采光。经郝×、缘桥公司协商，郝×作为乙方、缘桥公司作为甲方于1993年3月5日签订了《协议书》，约定甲方为乙方无偿安排住宅楼一套（即现怀柔区潘家园×室房屋），房屋产权归乙方所有，甲方另外再付给乙方4000元补偿费；约定甲方为乙方安排的楼房交付后乙方将原有房屋正房三间、厢房二间和院落（即现怀柔区潘家园×号院内的房屋及院落）全部无偿交给甲方，乙方用该房的产权证和甲方互换。其中，《协议书》第（3）项载明：“甲方为乙方安排的住宅楼交付后，甲方应将房屋产权证无偿交给乙方……”，第（8）项载明：“本协议自签订之日起开始生效。双方应严格遵守，如一方违约其中一项者，违约方按罚款四万元处理。”该协议中房管局代表一栏有“杜荣昌”的签字，司法局公证处代表一栏有“刘×”的签字。该协议签订后，郝×按协议约定将自己的宅院交付给了缘桥公司，缘桥公司将怀柔区潘家园×室房屋安排给了郝×，但缘桥公司至今一直未能将楼房的房屋产权证交与郝×。1994年12月31日，缘桥公司将怀柔区潘家园×号院内房屋卖与了赵×。2015年4月郝×诉至该院，缘桥公司与赵×持辩称理由进行了答辩。
在一审法院审理过程中，郝×主张楼房的面积与平房的面积一致，均为82.2平方米，同意按照80平方米计算损失，缘桥公司认可房屋面积大概为82.2平方米左右，但不认可房屋面积为82.2平方米，不申请对房屋面积进行测绘，认为房屋面积与本案无关，不同意赔偿郝×主张的损失。郝×要求的经济损失是在考虑交易发生的情形下产生的，涉案楼房的交易只能进行一次，要求补充经济损失即差额的主张也只能进行一次，此次处理后，郝×不应就赔偿问题再次向缘桥公司主张权利，该院将前述情况向郝×释明后，郝×表示知晓一审法院向其释明的内容，表示只要求解决这一次。
一审法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对怀柔区潘家园×室房屋有房屋产权证房地产价格与无房屋产权证房地产价格之差进行评估，被该公司告知因无相关权属证明及建筑面积材料，对该项目无法评估。该院又分别前往了潘家园×号楼附近的房屋中介对潘家园×号楼附近有无房产证的房屋市场价格差别进行了询问，得知每平米差额在三、四千元左右，具体价格还要根据房屋条件及买卖双方心态确定；郝×表示同意按照前述调查笔录，由一审法院酌情认定其因无法办理房屋产权证所遭受的损失。
法院另查，一审法院分别前往怀柔区规划局、住建委、档案馆调查，均未取得怀柔区潘家园×室房屋建房相关审批手续。
一审法院判决认定：郝×、缘桥公司双方签订的协议书，系双方基于当时的背景、状况、条件，目的在于解决赔偿郝×原有房屋采光问题的前提下，所达成的协议，是双方的真实意思表示，该协议对双方应当具有约束力。协议书中约定缘桥公司应当将房屋产权证无偿交给乙方，但潘家园×号楼的房屋至今未能取得房屋产权证，该情况事实上给郝×造成了损失。参考多家房屋中介机构的咨询意见，该院酌情认定每平米损失计算3000元。缘桥公司认可房屋面积为80平米左右，并表示不要求对房屋面积进行测绘，故对于郝×要求房屋面积按照80平米计算的主张，该院予以支持。缘桥公司虽主张对其未能交付房产证的违约行为应以违约金4万元为限进行赔偿，但该违约金系1993年所约定，在长达22年的时间里，缘桥公司一直未能按照合同约定履行义务，现仍以该4万元作为赔偿标准对郝×显失公平。且，根据我国合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，故对于缘桥公司的上述辩称意见，该院不予采纳。需要指出的是，郝×所要求的赔偿是以目前市场上房屋有无房屋产权证所造成的价格差异进行计算的，该损失系在郝×将怀柔区潘家园×室房屋进行市场交易的情形下考虑的，因市场交易差额仅存在一次，故郝×对缘桥公司未能办证所致损失的请求亦仅为一次，以后不可重复计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：缘桥公司于判决生效后10日内赔偿郝×经济损失24万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
缘桥公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审被告诉讼主体不适格。截至目前，涉案房屋的产权人并非缘桥公司，缘桥公司仅是建设单位。二、一审法院认定事实不清。首先，缘桥公司与郝×双方签订的协议书是在1993年3月，当时仅仅因为影响采光而用一套民宅换取一套住宅楼外加4000元，按照当时一般人的理解，采光权的损失即使按照现在的标准每年也就几千元钱，且1993年一般人均无法预测多年后宅基地的价格会如此之高，因此郝×完全可以预测到住宅楼可能会没有产权。据查，现在涉诉民宅并没有进行拆迁，如果当时没有发生互易，郝×依然住在民宅里，与现在郝×一直住在住宅楼里相比，其不仅没有损失还因此获利。截至目前，郝×一直没有将其原有的集体土地使用权证交付缘桥公司，导致缘桥公司未能在当时过户，郝×的违约行为反而给缘桥公司造成了损失。第二，《协议书》中约定，1993年缘桥公司为郝×安排的住宅楼交付后，缘桥公司应将房屋产权证无偿交给郝×。自签订协议书之日起至今已22年有余，早已过了诉讼时效。第三，目前为止，没有任何部门认定互换的楼房属于没有产权的小产权证房。据了解，涉案房屋的产权证正在办理中，一审法院却在没有相关部门出具证明的前提下认定涉案房屋不能办理产权证，没有依据，属于认定事实不清。第四，即使目前涉案房屋的产权证未办理完成，按照双方签订的协议书的相关约定，违约金应为4万元，虽然郝×对款项进行追加，但未举证证明损失已经实际发生。一审法院却判决缘桥公司支付郝×24万元，显示公平。第五，该楼房不影响正常使用，郝×即使存在损失，损失也尚未发生。第六，2006年案外人郝会清曾以相同案由起诉缘桥公司，该判决结果是按照协议书之规定，给付郝会清违约金4万元，且本案一审法院在计算损失的时候是按照一家房屋中介的答复来计算郝×的损失，无法律上的依据。因此，一审法院判决的经济损失计算错误。综上所述，一审法院认定事实不清，判决结果错误，缘桥公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决缘桥公司支付郝×4万元的经济损失；2.本案一审、二审诉讼费由郝×承担。
郝×同意一审法院判决，其针对缘桥公司的上诉请求答辩称：缘桥公司的主张没有事实和法律根据，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回缘桥公司的上诉请求。郝×一直再持续主张权利，不存在超过诉讼时效的问题；相同地段有房产证和没房产证的房屋差距约50万元；改制后的企业应当承担改制前的全部债权债务，故缘桥公司主体适格；土地使用证的取得由土地管理部门审批，房产证是规划部门审批，房产证在何处存放不影响产权的归属。
赵×针对缘桥公司的上诉请求陈述称：这是缘桥公司与郝×的事情，赵×没有意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述、协议书等证据在案佐证。
本院认为：缘桥公司与郝×签订协议书系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。该协议约定郝×将其原有具有产权证的房屋与潘家园×号楼互换，同时缘桥公司应当将上述房屋的房屋产权证无偿交给乙方，但缘桥公司至今未能交付郝×房屋产权证，其行为已构成违约。根据交易习惯，在其他条件相同的情况下，不具有产权证的房屋其价值低于具有产权证的房屋，故该情况事实上给郝×造成了损失，对于该损失，缘桥公司应予以赔偿。关于缘桥公司应承担违约责任的范围，虽然协议书约定的违约金为4万元，但该违约金系1993年所约定，在缘桥公司违约事实存续20余年的情况下，考虑到此期间市场的变化，仍以该4万元作为赔偿标准对郝×显失公平。《中华人民共和国合同法》第一百一四十条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故一审法院根据市场咨询意见，酌情认定每平米损失计算3000元，并根据缘桥公司、郝×认可的房屋面积计算郝×的实际损失，并无不当。另，一审法院认定郝×对缘桥公司未能办证所致损失的请求仅为一次，今后不可重复计算，亦无不当，本院予以确认。
综上，缘桥公司关于仅支付郝×4万元违约金的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9800元，由郝×负担4900元（已交纳2150元，剩余2750元于本判决生效后7日内交纳）；由北京缘桥房地产开发有限公司负担4900元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费9800元，由北京缘桥房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 郑慧媛
代理审判员 杜丽霞
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 刘 旭