广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第903号
原告：冯路香，住广州市花都区。
委托代理人：冯景强，广东泽正律师事务所律师。
被告：黄秋金，住广州市花都区。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王继康。
委托代理人：王铭浩，住河南省郸城县。该公司职员。
原告冯路香诉被告黄秋金第三人广州农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理，诉讼中，依照原告的申请，本院依法追加广州农村商业银行股份有限公司作为第三人参加本案诉讼，依法组成合议庭适用普通程序于2015年10月12日公开开庭进行审理，原告冯路香的委托代理人冯景强、第三人广州农村商业银行股份有限公司的委托代理人王铭浩到庭参加诉讼，被告黄秋金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告在2015年4月5日与原告签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15040017186号），被告将位于广州市花都区新华镇金华路4号之一501房房屋出卖给原告。《存量房买卖合同》合同约定该房产将整套出售并计价，价款总金额为500000元，双方选择自行交割的方式交割房款。另约定，签订合同时，原告向被告支付人民币50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），其余按照按揭方式按期付款，原告在银行出具同意贷款书后30个工作日内向被告支付首期款150000元。剩余房款350000元，在买卖双方办理房屋产权过户后将按揭贷款支付给卖方。双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。合同第十九条规定：被告（卖方）应在2015年5月31日前还清银行贷款，还清银行贷款后协助原告（买方）签署银行按揭文件，待原告（买方）取得银行同意贷款书后，买卖双方到房管局办理关于该房屋的交易过户手续。合同签订后，原告于2015年4月6日依约向被告支付了50000元购房定金和支付了150000元首期款，其中175000元通过银行转账支付，25000元以现金支付。被告分别写了收款收据。涉案房屋存在抵押贷款情况，被告需还清银行借款才能涂销抵押和办理产权过户手续。被告以资金困难，无法还清银行贷款为由，请求原告向被告再先支付150000元房款，原告为了能够顺利进行交易，在5月30日以现金方式又再向被告支付150000元房款。当天被告收到该房款后写下了收款收据。在2015年8月20日原告已经向被告支付房款150000元，被告开具了收款收据，至今，原告已经支付全部房款。同时将该房屋交付给了原告，双方签订了《收楼确认书》以确认交付。根据合同约定，被告应协助原告办理银行同意贷款书和银行贷款按揭手续，以及到房管局办理房屋的交易过户手续。但被告收到房款后，至今仍未协助原告办理银行同意贷款书、房屋贷款按揭手续和房屋交易过户手续。原告多次向被告催告，被告皆以各种理由拖延不办，现被告电话已停机，无法联系，多次到其住所亦不见被告在家。被告以自己的行为表明其不履行己方义务，根据合同法第107、108条被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故此，原告为了维护己方的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15040017186号）有效；2、被告办理房屋产权过户手续，将房地产权证号为03××47的位于广州市花都区新华镇金华路4号之一501房的房屋产权转移给原告；3、由被告承担诉讼费。
被告未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
第三人述称：被告依然欠我方贷款本息13万多元，涉案房屋抵押给我方，被告必须归还我方贷款本息的情况下，我方才配合办理涉案房屋的涂销抵押手续。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华镇金华路4号之一501房，权属人是被告。2015年4月5日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）及案外人广州市诚实房地产咨询有限公司（房地产中介服务机构）签订关于买卖涉案房屋的网签合同《存量房买卖合同》，约定原、被告买卖房屋的地址位于广州市花都区新华街金华路4号之一501房，建筑面积109.94平方米，总金额500000元，甲乙双方选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照按揭付款方式付款，首期款乙方应在买卖双方出具银行同意贷款后30个工作天内向甲方支付房款150000元，除前述房款外，剩余房款350000元，由乙方买卖双方过户后银行房款给卖方，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。合同并对交接手续、产权转移登记、税费缴交等其他权利义务进行了约定。
诉讼中，原告陈述涉案合同的签订及履行情况为：我方欲购入一房产，故到广州市诚实房地产咨询有限公司了解，后广州市诚实房地产咨询有限公司介绍我购买被告的房产，在2015年3、4月份中介带我去查看被告的房产，在2015年4月5日原、被告通过广州市诚实房地产咨询有限公司介绍签订《存量房买卖合同》，这份合同就是网签合同，另外，我在中介另外签订了一份房屋买卖合同，此买卖合同的权利与义务和《存量房买卖合同》大致相同，包括房款总额、付款方式、办理过户手续的约定等权利义务是一致的，原、被告双方实际履行的是《存量房买卖合同》。冯某是我弟弟，在广州市诚实房地产咨询有限公司任经理一职，广州市诚实房地产咨询有限公司的法定代表人是冯某与我的父亲。签订合同后2015年4月6日我方支付被告定金50000元及房款150000元，其中通过银行转账以我弟弟冯某的账户向被告支付房款175000元，之所以通过冯某支付给被告房款是因为之前冯某欠我方的钱。在2015年5月30日我方以现金方式在广州市诚实房地产咨询有限公司支付给被告150000元，在场见证支付的人是冯某，并且冯某也出具了收据，150000元现金是我在2015年2月左右借款给我名叫曾某的朋友，后来曾某在2015年5月30日把150000元现金还给我方，我方立刻把150000元现金支付给被告。在2015年8月中旬，被告主动联系我方，称无力偿还房款，要求原告支付150000元协助还贷，原告也将本案诉讼的情况告知被告，被告要求我方撤诉并承诺在偿还房贷后会协助原告办理过户手续，经协商，我在2015年8月20日以现金形式在广州市诚实房地产咨询有限公司支付被告最后一笔房款150000元，该笔款项是我向曾某借的，在场见证支付的人是冯某，并且冯某也出具了收据。两笔150000元的房款均是以现金形式支付给被告，是被告要求，其欠债，故要求我方支付现金用以还债。
2015年7月8日，涉案房屋被本院查封，截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋处于被查封状态，本院询问原告涉案房屋目前被查封，原告是否变更诉讼请求，原告表示其不变更诉讼请求。
另查明，截止到2015年10月10日，涉案房屋尚欠房屋贷款本金128658.29元，利息2092.82元。
本院认为：原、被告及案外人广州市诚实房地产咨询有限公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合同成立有效。因此，原告请求确认合同有效，本院予以支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。涉案房屋目前尚处于被查封状态，涉案合同存在履行障碍，原告请求被告办理涉案房屋的过户手续将产权转移给原告，依据不足，本院不予支持。
被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告冯路香与被告黄秋金签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15040017186号）有效；
二、驳回原告冯路香的其他诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告冯路香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 白一帆
代理审判员 何 丹
人民陪审员 罗燕君
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅