上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4975号
上诉人（原审原告）李延东，XX年XX月XX日出生，回族。上诉人（原审原告）白艳春，XX年XX月XX日出生，回族。上诉人李延东、白艳春之共同委托代理人郑天生，上海永盾律师事务所律师。上诉人李延东、白艳春之共同委托代理人刘成，上海永盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈刚，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审被告）张瑾，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审被告）陈悦，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人陈刚、张瑾、陈悦之共同委托代理人梁伟，上海市外滩律师事务所律师。上诉人李延东、白艳春与上诉人陈刚、张瑾、陈悦因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，陈刚、张瑾、陈悦系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人，房屋建筑面积为87.57平方米。2015年6月11日晚，经上海XX有限公司居间介绍，李延东、白艳春（合同乙方）与陈刚、张瑾、陈悦（合同甲方）签订了一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2322967），约定，陈刚、张瑾、陈悦将涉案房屋转让给李延东、白艳春，转让价为人民币（下同）233万元；双方确认，在2015年11月30日前，双方共同至房地产交易中心申请办理产权过户手续。合同第四条关于房屋交接的限期，双方未作约定。合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当支付之日起至实际支付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款并支付违约金和赔偿金。合同的“补充条款（一）”约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后5个工作日内，将该房地产交付乙方；乙方于2015年10月30日前，备齐贷款资料办理银行贷款手续。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日，支付甲方房款2万元，于2015年6月20日支付甲方房款58万元，于9月20日前支付房款76万元，以贷款方式支付房款95万元，于办理房地产交接手续当日支付房款2万元。2015年6月6日，李延东、白艳春支付陈刚、张瑾、陈悦购房款2万元。6月14日，李延东、白艳春支付陈刚、张瑾、陈悦购房款58万元。此后，由于陈刚、张瑾、陈悦在他处购房过程中产生纠纷，影响到李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦之间的合同履行。2015年7月28日，李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦在陈刚、张瑾、陈悦住处就此进行沟通协商。当日，陈刚、张瑾、陈悦通过网上银行退还李延东、白艳春60万元已付房款，并另行支付了1.35万元违约金（自2015年6月14日计算至7月28日，以60万元已付款为本金按每日万分之五计算）。2015年9月15日，陈刚、张瑾、陈悦委托梁伟律师向李延东、白艳春发出《关于妥善处置房地产买卖合同解除善后事宜的函》，主要内容是：李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦于2015年7月28日达成一致意见，解除双方于2015年6月11日签订的《上海市房地产买卖合同》，陈刚、张瑾、陈悦退回了购房款并额外支付1.35万元作为补偿。陈刚、张瑾、陈悦对于李延东、白艳春在解约时表现出的理解和友善心存感激。希望李延东、白艳春配合陈刚、张瑾、陈悦办理注销房屋买卖合同网上备案登记等相关善后事宜。同月17日，李延东、白艳春委托上海永盾律师事务所郑天生律师向陈刚、张瑾、陈悦回函，主要内容是：1、李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦签订的买卖合同仍然合法有效。双方于2015年7月28日没有就解除合同达成一致意见。2、在双方电话及面议过程中，李延东、白艳春一直表达，双方签订的买卖合同可适当延后履行。鉴于无法确认陈刚、张瑾、陈悦与案外人之间的买卖合同纠纷何时能了结，为避免李延东、白艳春已付房款产生更大的利息损失，故由陈刚、张瑾、陈悦先行暂退李延东、白艳春购房款；3、由于双方的买卖合同仍然有效，如果陈刚、张瑾、陈悦想要和平、妥善解决“解约事宜”，请陈刚、张瑾、陈悦于9月30日前书面通知李延东、白艳春，就相关善后事宜签订书面《终止协议》。同月28日，陈刚、张瑾、陈悦委托梁伟律师向李延东、白艳春发出《关于解除房地产买卖合同事宜的回复》，表示，双方就解除涉案房屋买卖合同的相关事宜存在较大争议，已无法协商解决的可能，建议通过诉讼方式解决双方纠纷。原审审理中，李延东、白艳春起诉要求：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、陈刚、张瑾、陈悦支付解除合同的赔偿金46.6万元，违约金0.45万元；3、陈刚、张瑾、陈悦赔偿李延东、白艳春居间服务费损失1.33万元。庭审中，李延东、白艳春表示，目前的同地段的房屋价格已上涨了2,200元/平方米。原审认为，李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因陈刚、张瑾、陈悦的原因导致合同履行受阻，但并不影响双方合同的效力。合同可以依法定解除，也可以由双方协商解除。从双方陈述可以证实，2015年7月28日，由于陈刚、张瑾、陈悦在他处购买房屋时与出售方发生纠纷而可能影响李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦之间的合同正常按期履行，经李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦协商，由陈刚、张瑾、陈悦退还李延东、白艳春60万元购房款，并另行支付违约金1.35万元。然，无证据证明李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦对于合同的解除达成合意。单从陈刚、张瑾、陈悦先行退款并偿付1.35万元违约金的行为，并不能推断出李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦达成了解除合同的合意。因此，陈刚、张瑾、陈悦表示双方的合同已于2015年7月28日解除的抗辩意见，法院难以采信。陈刚、张瑾、陈悦在2015年9月15日、9月28日律师函中均表达合同已解除的内容，现李延东、白艳春表示同意合同于9月28日解除，即双方就合同解除达成合意，对此法院予以准许，确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年9月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈刚、张瑾、陈悦在2015年7月28日已退还了李延东、白艳春购房款60万元，并经双方协商后由陈刚、张瑾、陈悦偿付李延东、白艳春1.35万元违约金，上述行为不违反法律规定。但是，由于陈刚、张瑾、陈悦的原因导致合同履行受阻，并提出解除合同，对此，陈刚、张瑾、陈悦应当承担违约责任，需要向李延东、白艳春偿付解除合同违约金。合同对于解除合同违约金的计算方式作了约定，即房价款的20%。违约金具有惩罚性和补偿性的双重功能，在对于违约者进行经济惩罚的同时起到补偿守约者经济损失的作用。陈刚、张瑾、陈悦承担的解除合同违约金金额，应当结合陈刚、张瑾、陈悦的违约原因、违约情节、给李延东、白艳春造成的损失，以及李延东、白艳春付款情况等因素综合考量。李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦2015年6月11日签订合同，陈刚、张瑾、陈悦在2015年7月28日即已退还李延东、白艳春全部已付购房款，李延东、白艳春不能以现在的房价去计算自己的损失，故法院酌情确定陈刚、张瑾、陈悦应当向李延东、白艳春支付解除合同违约金15万元。关于李延东、白艳春主张的迟延履行违约金4,500元，鉴于陈刚、张瑾、陈悦在其应当履行产权过户和房屋交付的期限之前即提出了合同解除的请求，而非迟延履行合同，故现李延东、白艳春主张迟延履行违约金4,500元，法院不予支持。综上，原审法院于二○一六年二月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，作出判决：一、李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦于2015年6月11日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2322967）于2015年9月28日解除；二、陈刚、张瑾、陈悦于判决生效之日起十日内偿付李延东、白艳春解除合同违约金人民币15万元；三、驳回李延东、白艳春其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,818元，减半收取计4,409元，由李延东、白艳春负担3,086.30元，陈刚、张瑾、陈悦负担1,322.70元。原审判决后，李延东、白艳春与陈刚、张瑾、陈悦均不服，分别向本院提起上诉。李延东、白艳春上诉称，在履行2015年6月11日的房地产买卖合同过程中，其无任何违约行为，该合同之所以无法如期履行，完全是陈刚、张瑾、陈悦的违约行为所致，对此，陈刚、张瑾、陈悦应承担违约责任。双方在签订合同时对违约金的比例有明确约定，其主张的赔偿金金额符合双方约定和法律规定，理应得到支持，陈刚、张瑾、陈悦的违约行为也应得到相应的处罚。综上，原审认定事实不清，判决的违约金金额不足以弥补其实际损失，故请求撤销原判第二项，改判支持其原审全部诉请。陈刚、张瑾、陈悦上诉称，双方于2015年7月28日经协商，李延东、白艳春拒绝继续履行的建议，要求解除合同，其对此表示同意，并于当天将购房款60万元及违约金1.35万元支付给李延东、白艳春，故双方均以实际行动解除了本案房屋买卖合同，因此，应当以2015年7月28日作为双方解约的日期。双方于该日解约时，对违约责任已达成一致，即返还购房款并支付违约金1.35万元，已实际履行完毕，法院不应再判决其另行支付违约金。其违约系案外人原因所造成，其主观没有违约故意，不应承担过重的违约责任。综上，请求维持原判第三项，撤销原判第二项，变更原判第一项为双方于2015年6月11日签订的房地产买卖合同于2015年7月28日解除。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方于2015年6月11日签订房地产买卖合同后，因陈刚、张瑾、陈悦在他处购房产生纠纷，影响到双方之间涉案房屋买卖合同的履行，经双方于2015年7月28日协商，陈刚、张瑾、陈悦虽于当日退还李延东、白艳春已付房款60万元并另行支付了1.35万元违约金，但并无充分证据证明双方于该日就涉案房屋买卖合同的解除、违约责任的承担等后续事宜已达成一致，故陈刚、张瑾、陈悦上诉主张双方合同已于2015年7月28日解除，其不应再承担违约责任，缺乏充分的证据，本院难以采信。关于违约金的金额，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于陈刚、张瑾、陈悦一方应承担的违约金金额，原审综合考虑陈刚、张瑾、陈悦一方的违约原因、违约情节、给李延东、白艳春一方所造成的损失以及李延东、白艳春一方的付款情况和陈刚、张瑾、陈悦一方的退款情况等因素，酌情确定由陈刚、张瑾、陈悦支付李延东、白艳春解除合同违约金15万元，应属合理。李延东、白艳春上诉坚持要求陈刚、张瑾、陈悦支付46万余元的赔偿金及违约金，本院难以支持。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人李延东、白艳春和上诉人陈刚、张瑾、陈悦的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,607元，由上诉人李延东、白艳春负担人民币6,307元，上诉人陈刚、张瑾、陈悦负担人民币3,300元。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年七月十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……