江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终3401号
上诉人（一审原告）：常州金太阳至尊家电有限公司，统一社会信用代码91320400781267233Q，住所地常州市和平北路6号。
法定代表人:黄秀虹,该单位执行董事。
委托诉讼代理人:秦笑笑，该单位法务部员工。
上诉人（一审被告）：江苏毗陵驿商业有限公司，统一社会信用代码913204055642572230，住所地常州市戚墅堰大街168号。
法定代表人:石成，该公司总经理。
委托诉讼代理人:张锋，江苏东能律师事务所律师。
上诉人常州金太阳至尊家电有限公司（以下简称金太阳公司）、上诉人江苏毗陵驿商业有限公司（以下简称商业公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初字第1586号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金太阳公司金太阳公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第四项，依法改判商业公司支付损失赔偿金886887.90元。2、请求判令商业公司支付2016年2月的水电费2848.50元。事实和理由：一、一审法院以合同约定的损失赔偿金明显超过金太阳公司实际损失为由，而减少双方约定的违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。1、从金太阳公司一审提交的证据来看，商业公司单方恶意违约后，金太阳公司本着减少双方损失的原则，对涉案房屋进行了对外招租。但由于金太阳公司的转租权期限仅剩一年多，短期内商户的承租价值难以实现，因此招租难度极大，金太阳公司不得不降低租金才得以招租成功。在此过程中，因此商业公司的恶意违约行为，造成了金太阳公司房屋空置损失、租金差异损失、免租期损失等实际损失共计683617.51元，而双方租赁合同约定因商业公司单方解除合同产生损失的百分之三十，不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定所述的“过分高于造成的损失”的情形，；因此商业公司要求予以减少违约金的请求没有事实及法律依据，一审法院判定减少并调整为六个月的房屋租赁费用适用法律错误。2、一审法院酌情调整违约金为六个月房屋租赁费用为423765元，而根据房屋租赁合同的约定，合同解除时，年租赁费用标准为886887.9元，一审法院计算违约金所适用的年租赁费用标准错误。二、一审法院将商业公司应支付的2016年2月水电费用列入损失一并计算有失偏颇，属于适用法律错误。1、金太阳公司在一审中主张的水电费是租赁合同解除之前，商业公司在占用使用房屋过程中实际产生的费用，一审法院将该部分实际产生的费用列入合同解除后的损失中一并计算，属于混淆事实。2、商业公司于2016年2月5日才将租赁房屋的钥匙邮寄给金太阳公司，甚至在2016年2月17日仍在实际占有着租赁房屋，商业公司占有租赁房屋的过程中必然产生水电费用，且结合现有证据，金太阳公司主张2016年2月期间实际产生的水电费于法有据，另外，纵观双方以往水电费结算惯例及金额来看，商业公司于2016年2月期间实际产生水电费的金额亦属合理。因此，金太阳公司根据商业公司的实际用水用电量的抄表数据以及水电费公摊费用计算2016年2月的水电费为2848.5元，此系实际产生的费用，应单独计算，一审法院将该费用列入金太阳公司损失中一并计算属适用法律错误
商业公司针对金太阳公司的上诉答辩称，一、金太阳将租金差异损失、免租期损失、物业管理费损失一并计算都要求由商业公司承担，于法无据，与理不服，如果按此算法，如果金太阳重新出租的租金比原租金高，高出来的租金也不可能补贴给商业公司的，实际上金太阳公司已于2016年5月底将房屋重新出租，其所受损失仅为2016年2月4日至其重新出租的闲置租金。二、金太阳公司认为至2016年2月17日商业公司仍实际占有房屋，因此要求商业公司支付2016年2月份的水电费与事实不符，商业公司于2016年2月4日已将房屋钥匙快递给金太阳公司，事实上商业公司不可能占有房屋，故2月份的水电费不应由商业公司承担。三、商业公司认为合同约定的违约金过高，请求法庭予以调整。
上诉人商业公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，查明事实后改判。事实和理由：一、一审判决商业公司支付相当于6个月的房屋租赁费用巅峰损失423765元，明显超出了金太阳公司的实际损失。商业公司已于2016年2月3日交还了租赁房屋，金太阳公司已于2016年5月13日又将房屋出租给他人，因此金太阳公司所售损失应为2016年2月3日-5月13日的房屋租金损失。二、一审判决未对商业公司支付的20万元保证金作出判决，商业公司在签订房屋租赁合同时支付了20万元保证金，合同中约定保证金不退还显然不合理，所有20万元保证金应当退还或抵扣赔偿金。另商业公司于2016年4月14日支付给金太阳公司人民币一万元，请求在二审计算违约金时一并考虑。
金太阳公司针对商业公司的上诉辩称，一、双方的租赁合同约定了商业公司单方解约金是一年的费用，我们认为此约定并没有超过商业公司对金太阳公司所造成损失的30%，具体损失已经列了损失的清单，一审已经提交法院，这种情形下不属于最高人民关于适用中华人民共和国合同法中解释二第二十九条第二款的过分高于造成损失的情形。因此，商业公司要求减少违约金没有事实和法律依据。二、一审法院在计算房屋租赁费用标准有错误，根据合同约定，合同解除时，标准为886887.9元，而一审法院计算违约金时适用的租赁费用为双方合同起始时的费用，是错误的，因为后面租金有递增。三、保证金不应处理，因为一审时，保证金的争议并没有作为诉讼请求之一，商业公司没有提起反诉，所以一审没有对保证金作出处理，我方认为没有错误商业公司与我公司还有其他合作关系，其在二审中提出支付1万元租金的汇款单并不能证明此为房屋租金费用。
金太阳公司向一审法院起诉请求：请求法院判令商业公司：1、确认金太阳公司与商业公司2013年8月29日签署的《房屋租赁合同》及2015年5月22日签订的《补充协议书》于2016年2月3日解除。2、变更第二项请求为判令商业公司将房屋处于完好状态交还金太阳公司。3、请求判令商业公司支付2016年1月10日至2016年2月3日的房屋租金59791.5元及物业管理费954.25元，并以日千分之一为标准计算上述租赁费用自2015年10月3日至实际支付之日的迟延支付违约金（暂计至2016年3月25日为10630.51元）。4、请求判令商业公司支付自2016年2月4日至2016年3月25日的房屋占有使用费（每日按约定日租赁费用标准的三倍支付占有使用费，2429.83元/日*50天*3=371763.99元）。5、请求判令商业公司支付提前终止合同的损失赔偿金886887.9元（相当于一年的租赁费用）；6、请求判令商业公司支付迟延支付租赁费用（2015年10月10日至2016年1月9日期间）的违约金8499.34元。7、判令商业公司支付2016年2月的水电费2848.5元。8、判令案件受理费由商业公司承担。庭审中，金太阳公司撤回第二项要求商业公司交还房屋的诉讼请求。事实和理由：2013年8月29日，金太阳公司商业公司就商业公司承租金太阳公司具有合法出租权的常州市南大街101号1楼北侧的房屋签订了《房屋租赁合同》，合同期限自2013年9月10日至2017年12月31日，租赁面积为427平方米。2015年5月22日，双方签订补充协议书，约定租赁面积变更为387平方米，租金和物业费按年支付。同时约定如提前终止合同，需提前6个月提出书面申请，经金太阳公司书面同意提前终止合同的，商业公司需向金太阳公司支付一年租赁费用标准的赔偿金。2016年1月15日，商业公司单方提出解除合同，金太阳公司回函告知商业公司解除合同应符合双方约定，并承担相应的违约责任。但商业公司单方撤离租赁房屋，未按约定将房屋归还金太阳公司，
商业公司答辩称，1、对于第一项诉讼请求无异议。2、对于第三项诉讼请求中的支付2016年1月10日至2016年2月3日的房屋租金及物业管理费无异议；但以每日千分之一为标准计算迟延支付违约金过高，请求减少。3、对于第四项诉讼请求，金太阳公司主张2016年2月4日至2016年3月25日的房屋占有使用费与事实不符，商业公司不予认可；商业公司已于2016年2月3日前将房屋交还金太阳公司，不存在该笔费用。4、对于第五项诉讼请求，商业公司认为赔偿金额明显超过金太阳公司所受实际损失，对商业公司不公，请求法庭予以减少。5、对第六项诉讼请求中金太阳公司的计算公式没有异议，但商业公司于2015年10月30日已经支付了2015年10月3日至2016年1月9日的房屋租金，这是经双方协商得到金太阳公司认可的，金太阳公司接收租金后也未有提出异议，不应当支付。6、对于第七项诉讼请求，不予认可，商业公司已于2016年2月3日前交还房屋，并于2月4日将房屋钥匙快递寄给了金太阳公司，故2月水电费不应商业公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，法院予以确认并在卷佐证。根据庭审查明的情况综合认定如下事实：2013年8月29日，金太阳公司商业公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：金太阳公司将座落常州市南大街101号1楼北侧房屋租赁给商业公司，租赁房屋建筑面积427平方米，期限自2013年9月10日至2017年12月31日，租赁用途仅限于餐饮；租金为人民币7元/天/平米，90915.4元/月，1090985元/年，租金从第二年开始每年递增3%；物业管理费由商业公司直接向物业管理公司缴纳，缴费标准以商业公司与物业管理公司约定为准。合同第十五条约定，承租方承担租赁房屋内自用的水、电费等费用，水费为3.5元/吨，电费为0.89元/度；第四十五条规定，金太阳公司方有权提前解除合同，但应提前一个月通知商业公司，且无需承担提前解除合同而向商业公司承担任何责任；第五十一条规定，合同期满或提前终止，商业公司需将租赁房屋恢复原状交还金太阳公司，同时返还全部钥匙，并保证房屋处于完好和可出租状态；第五十八条规定，如商业公司拖欠合同应支付金太阳公司的任何款项，每逾期一日，金太阳公司有权向商业公司收取迟付金额千分之一的违约金；第六十四条规定，如未经金太阳公司事先书面许可，商业公司提前终止合同，金太阳公司无须返还商业公司已付的保证金。同时商业公司需向金太阳公司方支付以六个月的租赁费用金额为标准的损失赔偿金；第六十五条规定，合同期满或提前终止，如商业公司未按合同约定的时间及方式向金太阳公司归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的三倍支付使用费，并赔偿金太阳公司的合理损失。商业公司承租上述房屋后，用于开设7+7餐饮，并向金太阳公司交纳了20万元保证金。2015年5月22日，双方签订《补充协议书》一份，约定：主合同中约定的租赁面积变更为387平方米，租金减少为6元/天/平方米，年租金为847530元，支付方式为一年一付；物业费按减租后的面积核算，计13932元/年；商业公司应于每期期满前一周支付下一期租赁费用。协议约定退出条款变更，如商业公司提前终止合同，需提前6个月向金太阳公司提出书面申请，经金太阳公司同意提前终止主合同的，商业公司需向金太阳公司支付一年租赁费用金额为准的损失赔偿金等。2015年10月30日，商业公司向金太阳公司支付最后一期房租，所支付房租的租赁期为2015年10月3日至2016年1月9日。2016年1月15日，商业公司向金太阳公司发出公函，称商业公司所开设的7+7餐饮严重亏损，拟于2016年2月3日前解除房屋租赁合同并于同日交付房屋，将房屋内设施设备搬走，希望金太阳公司退还房屋押金。2016年1月18日，金太阳公司向商业公司回函称，要求商业公司按照双方签订的补充协议书提前6个月提出书面申请，并承担违约责任。2016年2月3日，商业公司开设的7+7餐饮停业，2月4日，商业公司搬离上述房屋并将房屋钥匙寄还给金太阳公司。2016年3月28日，金太阳公司诉至法院，要求判如所请。
庭审中，金太阳公司确认于2016年2月5日收到商业公司寄还的钥匙，但认为房屋一直由商业公司占用，商业公司方单方邮寄钥匙的行为并不意味着返还租赁房屋，房屋仍在商业公司控制之下，在5月13日，金太阳公司才将房屋租给他人。商业公司则提交了三份公函，2016年1月30日的公函内容为商业公司通知金太阳公司，要求于2016年2月3日解除合同，并通知金太阳公司于2月3日下午5时前接收房屋；2016年2月4日的公函内容为因金太阳公司未在2月3日接收房屋，故将钥匙寄给金太阳公司；2016年2月5日的公函内容为再次说明钥匙已寄给金太阳公司。对此，金太阳公司确认只收到1月30日和2月5日的公函，2月4日的公函未收到。对于水电费用，金太阳公司方出具了2016年2月南大街店水电费汇总分割表抄表照片，汇总分割表显示，2016年2月，7+7店当月用电量为2600度，单价为0.89元；用水量为58吨，单价为4.25元，合计2848.5元。
一审另查明，常州市南大街101号一层的房屋所有权人登记为常州市轻工集体工业联社，面积1154平方米，设计用途为营业用房；2003年12月24日，常州市轻工集体工业联社、常州世丰房地产开发有限公司为出租方，将常州市南大街101号1－6层房屋出租给上海永乐家用电器有限公司，租赁期限自2004年1月1日至2011年12月31日止，并约定，承租方根据经营需要或为扩大经营范围，在不影响房屋结构的情况下，可以将部分房屋分租或转租。2005年11月9日，上海永乐家用电器有限公司企业名称变更为永乐（中国）电器销售有限公司。2006年11月28日，常州市轻工集体工业联社、常州世丰房地产开发有限公司（甲方）、永乐（中国）电器销售有限公司（乙方）、常州金太阳至尊家电有限公司（丙方）三方签订租赁使用权转让和租赁主体变更协议，约定：甲、乙双方于2003年12月24日就甲方拥有所有权（或租赁权）的位于常州市南大街101号租赁物，签订了一份《房屋租赁合同》及相关协议，现乙方根据原合同约定向甲方提出转让原合同的权利和义务的要求，经三方协商并同意，自2006年12月1日起，乙方将原合同的权利和义务全部转让给丙方，由丙方享有和履行原合同中乙方的所有权利和义务；2011年8月2日，常州市轻工集体工业联社、常州世丰房地产开发有限公司（甲方）与常州金太阳至尊家电有限公司（乙方）签订协议书一份，就双方原签订的《房屋租赁合同》的续租达成一致，双方同意继续履行租赁合同，期限从2012年1月1日起至2017年12月31日止。2013年5月6日，常州市轻工集体工业联社、常州世丰房地产开发有限公司（甲方）与常州工贸国有资产经营有限公司（乙方）、常州金太阳至尊家电有限公司（丙方）签订租赁主体变更协议，协议明确因常州市轻工集体工业联社机构撤并等原因，由其资产主管部门常州工贸国有资产经营有限公司承接权利义务。2014年1月25日，根据常州市人民政府常政复[2013]54号“常州市人民政府关于组建常州产业投资集团有限公司的批复”，常州工贸国有资产经营有限公司企业名称变更为常州产业投资集团有限公司。2016年5月20日，常州产业投资集团有限公司出具证明，明确知晓并同意金太阳公司将座落本市南大街101号1楼北侧房屋转租给商业公司。
上述事实，有金太阳公司、商业公司双方在庭审中的陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议书、水电费汇总分割表、抄表照片、水电费回单、往来的公函、租赁主体变更协议、证明、企业名称变更通知书、营业执照等证据予以证实。
一审法院经审理认为，金太阳公司、商业公司订立的租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。本案中，商业公司违反租赁合同的约定，提前解除租赁合同并单方寄还房屋钥匙，商业公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。金太阳公司商业公司双方对于金太阳公司提出的第一项诉讼请求及第三项诉讼请求中的欠付租金及物业管理费数额无异议，法院予以确认；但约定的按每日千分之一计算迟延支付违约金标准过高，酌情调整为按同期银行贷款利率的1.3倍支付迟延支付违约金。关于金太阳公司提出的第六项诉讼请求，因商业公司未按照合同约定的期限支付2015年10月10日至2016年1月9日期间的租金，应当支付迟延支付租赁费用的违约金，但合同约定按每日千分之一计算违约金过高，酌情调整为按同期银行贷款利率的1.3倍支付迟延支付违约金计1816.29元。关于金太阳公司提出的第四项、第五项和第七项诉讼请求，金太阳公司商业公司双方均认可租赁合同于2016年2月3日解除，商业公司也于次日将租赁房屋的钥匙寄还给金太阳公司，可以确认商业公司自2016年2月4日起未使用租赁房屋，之后房屋空置至2016年5月13日金太阳公司将房屋另行租赁给他人为止；金太阳公司主张的2016年2月所发生的水电费用，因商业公司于2016年2月4日起即未使用涉案房屋，该笔费用可以计入金太阳公司的实际损失当中一并处理。金太阳公司、商业公司在《房屋租赁合同》中约定，商业公司提前终止合同，金太阳公司无须返还商业公司交纳的保证金，商业公司还应承担六个月租赁费用为标准的损失赔偿金；商业公司未按合同约定的时间及方式向金太阳公司归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的三倍支付使用费，并赔偿金太阳公司的合理损失等；在《补充协议书》中双方约定退出条款变更为如商业公司提前终止合同，需提前6个月向金太阳公司提出书面申请，经金太阳公司同意提前终止主合同的，商业公司需向金太阳公司支付一年租赁费用金额为准的损失赔偿金。鉴于涉案房屋于2016年5月13日已出租给他人，上述约定已明显超出金太阳公司方因提前解除房屋租赁合同而导致的房屋闲置期间的租金、水电费等实际损失，故当事人可以要求人民法院适当减少。综上，金太阳公司提出的第四项、第五项、第七项诉讼请求，法院酌情调整为六个月的房屋租赁费计423765元，其余部分，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，做出了如下判决：一、江苏毗陵驿商业有限公司与常州金太阳至尊家电有限公司关于常州市南大街101号1楼北侧的房屋签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》于2016年2月3日解除。二、江苏毗陵驿商业有限公司于判决生效之日起十日内给付常州金太阳至尊家电有限公司（2016年1月10日至2016年2月3日期间）房屋租金59791.5元及物业管理费954.25元，并自2015年10月3日起至实际支付之日时止，按同期银行贷款利率的1.3倍为标准支付迟延支付违约金。三、江苏毗陵驿商业有限公司于判决生效之日起十日内给付常州金太阳至尊家电有限公司（2015年10月10日至2016年1月9日期间）迟延支付违约金1816.29元。四、江苏毗陵驿商业有限公司于判决生效之日起十日内给付常州金太阳至尊家电有限公司损失赔偿金423765元。五、驳回常州金太阳至尊家电有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16777元（常州金太阳至尊家电有限公司已预交），由常州金太阳至尊家电有限公司负担8500元，江苏毗陵驿商业有限公司负担8277元。江苏毗陵驿商业有限公司负担的案件受理费于判决生效之日起十日内直接支付给常州金太阳至尊家电有限公司。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审审理中，除上诉人金太阳公司、商业公司在上诉状中提出的异议外，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，双方当事人在房屋租赁合同及补充协议约定，商业公司提前终止合同，需提前6个月向金太阳公司提出书面申请，经金太阳公司同意提前终止主合同的，商业公司需向金太阳公司支付一年租赁费用金额为准的损失赔偿金。上述约定并未明确约定“一年租赁费用金额为准”系当年度的租赁费用，故一审法院按照第一年度的租赁费用标准计算金太阳公司的损失并无不当。本案中，双方当事人均认可双方之间的合同关系于2016年2月3日解除，2016年5月13日金太阳公司又将本案所涉房屋重新出租，房屋实际空置时间为3个多月，且根据双方约定，商业公司提前终止合同，金太阳公司无须返还商业公司交纳的保证金，商业公司还应承担损失赔偿金。一审判决根据上述约定在本院说理部分已经就保证金部分进行了处理，以商业公司已交纳的保证金另行弥补了金太阳公司的部分损失，故一审根据商业公司的请求，结合本案实际情况，确定商业公司赔偿金太阳公司六个月的房屋租金损失并无不当。双方之间的房屋租赁关系于2016年2月3日解除，嗣后并无证据表明商业公司实际使用了涉案房屋，金太阳公司主张商业公司直至2016年2月17日仍占有涉案房屋并无证据予以佐证，根据以往的水电费用缴费记录，也无法得出金太阳公司主张的2848.50元系3天内合理发生的水电费用的结论。故一审法院将此项费用计入损失部分并无不当。综上，上诉人金太阳公司、商业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16777元，由上诉人常州金太阳至尊家电有限公司、上诉人江苏毗陵驿商业有限公司各负担8388.50元。
本判决为终审判决。
审判长 段若鹏
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一六年十二月三十日
书记员 夏 煜