贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终3596号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋德斌，男，xx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁时林，男，xx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人蒋德斌与被上诉人翁时林房屋租赁合同纠纷一案，贵阳铁路运输法院于2017年4月13日作出（2017）黔8601民初91号民事判决。上诉人蒋德斌不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蒋德斌上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、维持一审判决第三项；3、改判支持上诉人的一审反诉请求；4、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实及适用法律均存在错误。2014年10月15日，贵阳市云岩区人民政府发布《房屋征收决定公告》，本案争议房屋即处于征收红线范围内。一审庭审中，被上诉人也认可其已与云岩区政府签订了《房屋征收补偿协议》。根据我国物权法的相关规定，上述协议经签订生效后，本案所涉房屋的所有权及国有土地使用权即归国家所有。被上诉人此时已经丧失了该房屋的所有权，由此本案合同因不可抗力自动解除，且双方不存在其他违约行为，故被上诉人无权要求上诉人缴纳房租及违约金，上诉人多交的房租及保证金也应退还；二、一审法院程序违法。1、一审开庭前，上诉人申请法院依职权调取被上诉人与云岩区政府签订的《房屋征收补偿协议》，但一审法院未予调取；2、被上诉人要求返还房屋的诉请是在一审开庭结束后才提出，已经超过法定期限，一审法院对此进行审理并判决应属程序违法。
被上诉人翁时林答辩称：答辩人虽然与云岩区政府签订了《房屋征收补偿协议》，但是该协议并未履行完毕。本案争议房屋的所有权仍然属于答辩人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告翁时林向一审法院起诉请求:1、解除原告与被告签订的《房屋租赁契约》；2、判令被告归还房屋;3、判令被告向原告付2015年6月至2017年2月房屋租金57000元；4、判令被告支付原告违约金100000元；5、本案诉讼费由被告承担。
蒋德斌向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告房屋租金27000元、押金3000元，并按同期银行贷款利率计算利息至实际返还之日止；2、案件受理费由反诉被告承担。
一审法院查明，2007年6月25日，原告（反诉被告）翁时林（甲方）与被告（反诉原告）蒋德斌（乙方）签订《房屋租赁契约》，约定：甲方将位于贵阳市云岩区黔灵西路华兴新村x单元x楼x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租期为十年（2007年6月25日至2017年6月25日止）；房屋租金按年支付，收取租金时间为每年6月1日，前两年每年的年租金为22000元，之后年租金逐年递增1000元，其中2014年6月25日后租金为28000元，2015年6月25日后租金为29000元，2016年6月25日后年租金为30000元；乙方如不履行本契约规定，甲方有权提前解除本契约、收回房屋，所付的房租不退。合同期间任何一方不得以任何无理的借口终止合同，甲方违约赔偿违约金100000元，乙方违约赔偿违约金100000元并所付房款不退；乙方付房屋押金3000元，合同期满交清所有费用并对室内设施无人为损坏，甲方验收房屋后退还押金，如合同未执行完押金不退；合同约定其他事项。合同签订后，翁时林将涉案房屋交予蒋德斌使用，蒋德斌按约定支付押金3000元及房屋租金。2014年6月30日，蒋德斌向翁时林支付2014年6月25日至2015年6月24日房屋租金27000元后，从2015年6月25日起未再向翁时林支付房屋租金。至本案开庭时，蒋德斌仍占用涉案房屋。另查明，2017年1月13日，翁时林通过贵阳市云岩区北京路法律服务所在蒋德斌所租赁的涉案房屋处张贴《告知函》，要求蒋德斌支付房屋租金及违约金，并告知《房屋租赁契约》解除。翁时林系涉案房屋的所有人；2014年10月15日，贵阳市云岩区人民政府发布《云岩区人民政府房屋征收决定公告》，涉案房屋属于被征收范围。
一审法院认为，本案当事人签订的《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，合法有效。本案的焦点问题是：1、原告（反诉被告）翁时林是否对涉案房屋享有收取租金的权利；2、被告（反诉原告）蒋德斌在房屋征收公告发布前及之后所支付的房屋租金是否应当退还。焦点一：被告蒋德斌将涉案房屋占有、使用并出租取得收益，翁时林收取房屋租金，系基于当事人双方签订的房屋租赁合同而产生的权利义务。虽然在房屋租赁期间，涉案房屋所在区域属于征收范围，即使翁时林与政府征收部门签订相关补偿协议，但因未交付房屋，房屋征收工作并未完成，且庭审中原告出示房屋所有权证书原件，涉案房屋的所有权并未转移，翁时林作为房屋所有人仍可依合同约定要求蒋德斌支付房屋租金。因蒋德斌自2015年6月起未再向翁时林支付房屋租金，翁时林于2017年1月13日张贴并告知解除《房屋租赁契约》，符合合同约定，法院予以确认。故翁时林关于解除双方《房屋租赁契约》的诉请，法院不再支持。翁时林关于蒋德斌返还房屋的诉请，符合法律规定，法院予以支持。原告翁时林关于被告蒋德斌支付2015年6月至2017年2月房屋租金57000元的诉请。本案中，蒋德斌占用房屋且未支付房屋租金，属于违约行为。但因政府行政征收，涉案房屋及周边处于被拆迁状态，从客观上影响被告对房屋的正常使用，法院酌情按合同约定的当年房屋租金的50%计算房屋租金，即2015年6月25日至2016年6月24日止，房屋租金为14500元（29000元×50%＝14500元）,2016年6月25日至2017年4月13日的房屋租金为（30000元×50%÷12个月×9个月＋30000元×50%÷12个月÷30天×19天≈12041元），合计26541元。翁时林关于蒋德斌支付违约金100000元的诉请，考虑到本案中涉案房屋所处拆迁范围实际情况，法院酌情支持违约金4000元。此外，合同解除后，蒋德斌支付翁时林的押金3000元应予返还。考虑蒋德斌仍拖欠房屋租金，押金3000元可予以抵扣相应房屋租金。综上，蒋德斌应向翁时林支付房屋租金23541元，违约金4000元。焦点二：2014年6月30日，反诉原告蒋德斌支付反诉被告翁时林年度房屋租金27000元后，涉案房屋被纳入政府征收范围，但双方当事人均对合同履行未提出异议并继续履行，是对自身民事权益的自行处分。蒋德斌关于翁时林返还房屋租金27000元的反诉诉请，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告蒋德斌于本判决生效之日起十日内将贵阳市云岩区黔灵西路华兴新村15单元2楼2号房屋返还原告翁时林；二、被告蒋德斌于本判决生效之日起十日内支付原告翁时林房屋租金23541元、违约金4000元；三、驳回原告翁时林的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告蒋德斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3440元，减半收取计1720元，由原告翁时林负担1480元，被告蒋德斌负担240元；反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由反诉原告蒋德斌负担250元，反诉被告翁时林负担25元（本诉、反诉案件受理费由案件当事人预交，双方在履行本判决时径行支付对方）。
二审经审理查明的事实除与原判认定事实一致外，二审中，上诉人蒋德斌向本院提交被上诉人翁时林与云岩区国有土地上房屋征收管理局于2014年10月22日签订的《房屋征收货币补偿协议》复印件一份，用以证明被上诉人与云岩区国有土地上房屋征收管理局签订的征收补偿协议已经生效并履行。被上诉人翁时林对该份证据材料的真实性无异议，但认为协议并未生效，也未履行完毕。另外，被上诉人翁时林向本院提交如下证据材料：1、本案争议房屋2014年10月的水费、11月的电费发票各一张（复印件）；2、本案争议房屋2016年12月、2017年1月的现场照片四张。用以证明上诉人2014年下半年和2017年1月都仍然在使用本案争议房屋。上诉人对上述证据材料的真实性均无异议，但不认可其证明目的，认为水电费可能基于公摊产生，且只能证明2014年的情况。现场照片可以看出上诉人经营的旅店处于停业状态。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁契约》、《房屋征收货币补偿协议》等证据在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为，对于上诉人蒋德斌提出的本案所涉《房屋征收货币补偿协议》签订后争议房屋权属已经发生变动的问题。虽然贵阳市云岩区人民政府于2014年10月15日就本案争议房屋所属片区发布《云岩区人民政府房屋征收决定公告》，被上诉人翁时林也于2014年10月22日与云岩区国有土地上房屋征收管理局签订了《房屋征收货币补偿协议》，但是，从上述征收公告及征收补偿协议的内容来看，本案所涉房屋的征收系采取由云岩区房屋征收管理部门与房屋所有权人翁时林通过协商签订具有双务及行政合同性质的征收补偿协议的方式进行，而非由相关政府部门作出具有强制性和物权变动效力的征收行政决定。因此，就本案所涉房屋而言，上述征收公告及征收补偿协议并不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的可以直接导致物权变动的征收决定的范畴。由此，上述征收补偿协议的签订及生效时间并非本案争议房屋的物权变动时间。从本案现有证据来看，截至本案一审开庭时，争议房屋的所有权仍属于被上诉人翁时林，因此，上诉人蒋德斌理应基于租赁合同约定和对房屋持续占有的事实缴纳租金，并赔偿逾期支付租金给被上诉人造成的损失。上诉人蒋德斌提出的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。
对于上诉人提出的一审程序违法问题，首先，虽然上诉人一审时申请法院依职权调取被上诉人与云岩区政府相关部门签订的《房屋征收补偿协议》，但是，因该份协议与本案审理的房屋租赁合同法律关系之间的关联性不足，且对于上诉人主张的证明目的无意义，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”的规定，一审法院未予调取并无不当。其次，虽然被上诉人翁时林要求返还争议房屋的诉请系其在一审第一次开庭结束后提出，一审法院将其在原告诉请中单独列明应属不当，但是，因返还房屋系房屋租赁合同解除后当然应当处理的后续事宜，属于解除合同诉请的合理审理范围，一审法院对此进行审理并作出判决并未超越当事人的诉讼请求，
综上所述，原判决虽略有瑕疵，但裁判结果正确，应依法予以维持，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1164元，由上诉人蒋德斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年七月十二日
书记员 万炫兵