江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01464号
上诉人（原审原告）徐建良。
委托代理人王凤玲，江苏赛杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张磊。
委托代理人吴军，江苏金鸡湖律师事务所律师。
委托代理人戈琪。
上诉人徐建良、张磊因财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年10月23日，原审原告徐建良与原审被告张磊就苏州市光福工业园宏艺红木制品有限公司厂区内4号厂房二层及生产厂房2层三间厂房的租赁事宜签订《房屋租赁协议》1份，约定：原审原告将坐落于苏州市光福工业园北区苏州宏艺红木制品有限公司厂房建筑面积为1000㎡出租给原审被告作为生产经营用房；租期2年，从2013年10月23日至2015年10月23日止；第一年租金为130000元，第二年租金为136500元，以上金额不含税；租金采用先付后用，分期支付的方法，每半年支付一次，第一期付款为双方签字生效时，余下则到期前的一个月支付下一期的租金，另外预付室内物品保管及守约保证金10000元整，租期满后无违约，保证金如数退还，如有违约扣除违约损失费后多余部分退还；附加费用为卫生费50元／月，门卫管理费100元／月，消防水100元／月（以上三项一年一收，与房租一同支付），电费1.285元／度，水费3元／吨（含损耗），如遇政府提价，则相应提升；原审被告承租原审原告厂房期间使用原审原告电梯时，升降机的电费及维修养护费要承担；原审被告在生产过程中的供电、给水等费用由原审被告自理，并按照规定自行支付给原审原告，逾期不交后果原审被告自负；本协议签字后立即生效，双方严格执行以上条款，如有违约，违约方应向守约方赔偿一年总租金25%的违约金；等等。庭审中，原审被告确认其未支付该合同约定的10000元保证金。
2014年1月14日，原审原、被告又就苏州市光福工业园宏艺红木制品有限公司厂区内门面厂房四层的租赁事宜签订《房屋租赁协议》1份，约定：原审原告将坐落于苏州市光福工业园北区苏州宏艺红木制品有限公司厂房建筑面积为560㎡出租给原审被告作为生产经营用房；租期2年，从2014年1月7日至2016年1月7日止）；第一年租金为67200元，第二年租金为70560元，以上金额不含税；租金采用先付后用，分期支付的方法，每半年支付一次，第一期付款为双方签字生效时，余下则到期前的一个月支付下一期的租金；附加费用为卫生费50元／月，门卫管理费50元／月，消防水100元／月（以上三项一年一收，与房租一同支付），电费1.285元／度，水费3元／吨（含损耗），如遇政府提价，则相应提升；等等。该份《房屋租赁协议》未约定保证金，其他内容与上一份《房屋租赁协议》基本一致。
另查明，原审原、被告之间曾分别于2014年3月6日、7日、12日因房租和厂房租赁事宜发生纠纷报警，苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局光福派出所至现场处警并制作了询问笔录。
又查明，上述涉讼厂房系苏州宏艺红木制品有限公司所有，苏州宏艺红木制品有限公司确认由原审原告对外签订房屋租赁合同并实际占有、使用及收益，行使权利期限为5年，即2011年11月1日至2016年10月31日。
庭审中，原审原、被告一致确认原审被告已支付原审原告房租等费用86500元。
2014年11月6日，原审法院组织原审原、被告至上述涉讼厂房对水、电表的读数进行确认，对涉讼房屋内的物品进行清点并明确处理方案，后原审原、被告一致确认上述厂房租赁期间的水、电费合计20000元，经清点，1000㎡厂房内有原审被告的裁剪机1台、空调6台，原审被告确认由原审原告对该些物品行使留置权，由原审原告进行保管，并确认560㎡厂房内无物品，同意当天将两处厂房交还给原审原告，原审原告对此表示同意。
以上事实，有原审原告提供的《房屋租赁协议》、现场照片、建设用地规划许可证复印件、国有土地使用权证复印件、批复复印件、申请书复印件，原审法院制作的谈话笔录和财产清单，原审法院调取的接处警工作登记表、询问笔录及庭审笔录等予以证实。
原审原告徐建良诉称，其与原审被告张磊于2013年10月23日签订《房屋租赁协议》1份，约定其将自建的、坐落于苏州市吴中区光福工业园北区的厂房1000平米出租给原审被告开办企业，租期2年；第一年租金130000元，第二年租金136500元；租金每半年一付，除首期租金外，其余租金于半年租期开始前一个月支付；原审被告需每年支付租赁附加费用3000元。2014年1月7日，原审被告又向其扩租560平米厂房用于包装、仓储，租期2年，第一年租金67200元，第二年租金70560元，租赁附加费用每年2400元。如有违约，均按一年租金的25%承担违约责任。其已向原审被告交付约定厂房，原审被告也利用租赁厂房开设了相关企业。目前，原审被告共计付款86500元，结欠款项经其催讨原审被告拒不支付。综上，请求判令：1、原审被告支付结欠的房租及附加费用82500元、水电费23160元，合计105660元；2、承担违约金32500元及16800元，合计49300元。
原审法院认为，原审被告未对原审原告提交的建设用地规划许可证、关于苏州宏艺红木制品有限公司建生产厂房项目的批复、申请书复印件的真实性提出异议，原审法院予以采信，原审被告虽认为国有土地使用权证系复印件，但该复印件与其他证据能够相印证，原审法院亦予以采信。根据上述证据，原审原告已经就涉讼房屋取得了建设用地规划许可证和国有土地使用权证，而其他规划手续已经在补办中，相关主管部门对此也予以确认，故原审被告以原审原告未能提供建设工程规划许可证为由，提出双方之间租赁合同无效的意见，原审法院不予支持。至于原审原告没有提供房屋的所有权证及作为工业用房的消防安全合格证，不影响租赁合同的效力。综上，原审原、被告签订的两份《房屋租赁协议》合法有效。
原审原、被告签订的两份《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。关于1000㎡厂房，原审被告确认其未向原审原告发出书面的解除合同通知，根据公安机关在处理纠纷时所作的询问笔录，原审原、被告双方对原审被告是否提出不租赁该厂房各执一词，证人张某陈述原审被告于2014年3月12日对原审原告老婆说不租厂房，但其没有听到原审原告老婆如何回答，而且张某在公安机关的询问笔录中并未提到原审被告说不租厂房，故该证人证言不能证明原审被告向原审原告提出不租赁该厂房，原审被告称原审原告已将该租赁厂房实际控制或收回也无证据证明。原审被告提出原审原告已于2014年4、5月份左右将涉讼厂房另行租赁他人，但未提供证据证明，原审法院不予采信。综上，根据现有证据，无法认定原审被告曾就该1000㎡厂房向原审原告提出解除《房屋租赁协议》，故1000㎡厂房的《房屋租赁协议》并未于2014年3月12日解除。审理中，原审原、被告于2014年11月6日确认涉讼厂房交还给原审原告，应认定双方于该日解除了1000㎡厂房的《房屋租赁协议》，故1000㎡厂房的租金应自2013年10月23日计算至2014年11月6日，根据1000㎡厂房的《房屋租赁协议》约定，第一年租金为130000元，第二年租金为136500元，卫生费、门卫管理费、消防水等附加费用为每月250元，经计算，原审被告应支付1000㎡厂房的租金为135609.59元，附加费用为3125元，合计138734.59元。关于560㎡厂房，原审原告的妻子邵文英在公安机关于2014年3月12日对其所作的询问笔录中陈述：“2014年3月初，张磊希望今后减少租的面积，只租我们二楼的1000平米的房子，而把四楼的房子退还给我们，我和我老公当时向他表示可以的。”据此，可以认定原审被告于2014年3月初与原审原告协商解除560㎡厂房的《房屋租赁协议》，现原审被告主张自2014年3月份该厂房已交由原审原告控制，并认可支付至2014年3月12日的房屋使用费，而且在审理中双方也确认了560㎡厂房内已无物品，故原审法院据此认定560㎡厂房的租金应自2014年1月7日计算至2014年3月12日，根据《房屋租赁协议》约定，第一年租金为67200元，卫生费、门卫管理费、消防水等附加费用为每月200元，经计算，该厂房原审被告应支付原审原告租金11967.12元，附加费用440元，合计12407.12元。另，原审原、被告一致确认上述厂房租赁期间的水电费合计20000元。综上，两处厂房租金、附加费用及水电费合计人民币171141.71元，扣除原审被告已支付的86500元，原审被告还应支付原审原告84641.71元。双方在《房屋租赁协议》中约定了租金支付及违约责任，在履行过程中，原审原告依约将厂房交付原审被告使用，履行了出租人的义务，而原审被告未能按约支付租金，且提出要求解除租赁关系，应承担违约责任，原审原告依约定要求原审被告支付两处厂房一年总租金197200元25%的违约金49300元，符合法律规定，原审法院予以支持。关于原审被告提出原审原告未能提供相应房屋的房产权证和消防验收证明，造成其无法继续经营达到合同目的之意见，原审被告在签订合同时理应要求原审原告提供相应房屋的房产权证和消防验收证明，其对原审原告没有上述材料应属明知，现其在签订协议并履行一段时间后，认为其无法继续经营达到合同目的，要求确认合同无效，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告张磊于判决生效之日起十日内支付原审原告徐建良房租、附加费用、水电费合计人民币84641.71元。二、原审被告张磊于判决生效之日起十日内支付原审原告徐建良违约金人民币49300元。案件受理费人民币3275元，由原审被告张磊负担。
上诉人徐建良不服原审判决，向本院提起上诉称：
原审判决一方面确认张磊于2014年11月6日正式交还承租的两处厂房，一面又以邵文英于2014年3月12日在光福公安派出所所谓的询问笔录认定560平方米厂房已于改日交回，即相互矛盾，又不合事实。两处厂房理应自2014年11月6日起交回，故应当判令张磊支付560平方米厂房租金56000元、附加费2000元，合计58000元。另外，本人在一审中对张磊已付款项86500元的陈述提出变更，称张磊实际付款只有约50000元并要求其提供付款凭证，原审法院未予查明。
综上，原审法院认定事实不清，判决有误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。追加实际承租使用人苏州鑫硕纺织品有限公司为被告。
上诉人张磊不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院认定事实不清。
1、证人张某出庭作证，明确陈述本人向徐建良老婆提出不租厂房的事实，证人在公安机关的询问笔录中没有就此作出相反的陈述。而且本人在公安机关的询问笔录中也提到已经在2014年3月12日向徐建良提出不再租赁的要求，因此原审法院仅以在公安机关的询问笔录中未提到为由直接否定证人证言没有法律和事实依某
2、既然双方已经就560平方米厂房协商解除了房屋租赁协议，而本人已经支付了该房屋的相应租金，就该份房屋租赁协议的法律关系已经终止，本人不存在违约的行为，原审法院判决本人支付560平方米的房屋租赁协议的违约金违背事实和法律依据。
二、原审法院适用法律错误。
涉诉厂房未经消防验收或者验收不合格，应禁止投入使用，涉案房屋租赁协议明显违反消防法第十三条的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，应属无效。故本人只需支付实际使用期间的使用费。并且基于法律规定导致的合同无效，本人不存在过错及违约，无需承担任何违约责任。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案双方当事人并未约定以涉案房屋经消防验收合格作为合同生效的条件，涉案租赁合同系当事人自愿签订，原审法院认定合法有效正确。徐建良的妻子邵文英在公安机关于2014年3月12日对其所作的询问笔录中陈述：“2014年3月初，张磊希望今后减少租的面积，只租我们二楼的1000平米的房子，而把四楼的房子退还给我们，我和我老公当时向他表示可以的。”张磊主张自2014年3月份该厂房已交由徐建良控制，在原审审理中双方确认了560㎡厂房内已无物品，原审法院据此认定560㎡厂房的租金自2014年1月7日计算至2014年3月12日合理。除身份关系外，对于当事人自认的事实，免除对方的举证责任。对于徐建良认可的已付租金后又变更陈述，没有事实依据，原审法院对于徐建良变更的收到租金数额未予采信符合证据规则。苏州鑫硕纺织品有限公司并不是必须参加本案诉讼的当事人。
针对1000平方米的房屋租赁合同部分，证人证言证实口头解除合同的证明力不足，原审法院未予采信合理。对于涉案两份租赁合同，张磊未能按照合同约定及时足额交付租金，亦未能证实徐建良同意免除其违约责任，原审法院认定张磊承担的违约金从数额上衡量尚属合理。
综上所述，上诉人徐建良、张磊的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人徐建良负担3275元，由上诉人张磊负担3275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年六月二日
书 记 员 毛莉莉