辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6367号
上诉人（一审被告）：张森森，男，汉族，1981年7月31日生，现住址沈阳市于洪区。
被上诉人（一审原告）：沈阳鼎新盛物业有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡红旗村。
法定代表人：王晶，该公司经理。
委托代理人：杨光，男，回族，1980年7月12日生，该公司工作人员。
上诉人张森森因与被上诉人沈阳鼎新盛物业有限公司（以下简称“鼎新盛物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初2009号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
鼎新盛物业公司一审起诉称：被告于2009年10月10日办理入住手续开始接受由原告提供的物业服务，按约定被告应于每年的10月10日前足额交纳物业服务费，但被告自2013年10月9日至2016年1月10日未向原告交纳物业费，经原告多次上门催收未果，故诉至法院。请求判令：1、被告给付拖欠的2013年10月9日至2016年1月10日物业费1,362元及违约金1,491元；2、被告承担本案诉讼费用。
张森森一审答辩称：欠费属实，不交纳物业费有原因，2009年入住，交齐物业费，但是设施不齐全，没有门铃，楼道清扫不及时，垃圾都堆在我家门家，房屋天花板长毛，入住开始就与物业沟通，至今没人维修，单元门一直是坏的，随意出入，走廊扶手都是坏的，墙壁有缺损，有脚印，有乱画的，由于我不交物业费，物业不给我办门卡，造成我出行不便，物业保洁人员撕我家福字，还让我报警，无法接受物业，不能交物业费。
一审法院查明：原告鼎新盛物业是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。
2012年6月28日，原告（乙方）与沈阳市于洪区喜地宏城业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方将沈阳市于洪街道喜地宏城小区委托乙方实行物业管理。委托期限为3年，自2012年7月1日零时起至2015年6月30日止。物业管理服务费：住宅房屋由乙方参按建筑面积每平方米每月0.5元向业主或物业使用人收取。
2015年6月15日，原告（乙方）与沈阳市于洪区喜地宏城业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方将沈阳市于洪街道喜地宏城小区委托乙方实行物业管理。委托期限为3年，自2015年7月1日零时起至2018年6月30日止。物业管理服务费：住宅房屋由乙方参按建筑面积每平方米每月0.5元向业主或物业使用人收取。
被告张森森居住的小区系由原告负责物业服务。被告拖欠2013年10月9日至2016年1月10日期间的物业费1362元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与沈阳市于洪区喜地宏城业主委员会签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。
关于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。
关于被告提出的天花板长毛的问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。
一审法院判决：一、被告张森森自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳鼎新盛物业有限公司支付自2013年10月9日至2016年1月10日期间的物业费1,362元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张森森承担。
宣判后，上诉人张森森不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：一、上诉人并未与被上诉人签订任何形式的合同文件，被上诉人与业主委员会私自勾结，并未经过上诉人同意，上诉人不知情，所以被上诉人提交的合同无效。二、被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。自2009年上诉人入住以来，交齐物业费，但是设施不齐全，没有门铃，楼道清扫不及时，垃圾都堆在上诉人家门口，房屋天花板长毛，被上诉人承诺维修，但迟迟未予维修，单元门一直是坏的，随意出入，走廊扶手都是坏的，墙壁有缺损，有脚印，有乱画的。由于上诉人不交物业费，被上诉人不给办门卡，造成上诉人出行不便，没有享受到物业服务，被上诉人保洁人员撕上诉人家福字，被上诉人经理看到后视而不见，还让上诉人报警，上诉人无法接受被上诉人所作所为，因此无法缴纳物业费。
被上诉人鼎新盛物业公司二审答辩称：一审判决认定事实准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
上诉人张森森二审提交如下证据：照片，主张证明其上诉主张的事实存在。被上诉人对照片的真实性、关联性均提出异议，主张照片未能显示拍摄时间和地点，无法证明相应问题。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，物业服务合同等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人张森森是否应当向被上诉人鼎新盛物业公司支付2013年10月9日至2016年1月10日的物业费1,362元。
对于上诉人提出被上诉人与业主委员会签订合同无效的上诉主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人依据其与业主委员会签订的物业服务合同，实际为园区持续提供物业服务，上诉人提出其未与被上诉人签订合同，对被上诉人和业主委员会签订合同不知情以及未经其同意等项主张，不能成为上诉人不支付物业费的理由，上诉人作为园区业主负有支付物业费的义务。
对于上诉人提出被上诉人未尽到物业服务义务，故不应支付物业费的问题。首先，涉案园区物业收费标准为0.50元每月每平方米，现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，上诉人提出的此项上诉主张，不能成为其不支付物业费的理由。
对于上诉人提出有关其房屋维修的问题。因房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，开发商和物业公司在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，被上诉人作为物业服务企业，对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。上诉人自述其房屋于2007年从开发商处购买，2009年实际入住。如果房屋存在质量问题，购房人应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利，上诉人自述未曾提起过诉讼主张相关权利。故此，上诉人提出的此项上诉主张，并不能成为其不支付物业费的理由。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人张森森预交），由上诉人张森森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年六月十二日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；