黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再20号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁志荣，女，汉族，1978年2月5日出生，个体业主。
委托代理人：王岩，黑龙江龙岩律师事务所律师。
委托代理人：李景学，男，汉族，1954年3月14日出生，退休工人。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘向阳，男，汉族，1958年1月30日出生，无职业。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：马学海，男，汉族，1964年9月10日出生，医生。
委托代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：绥化市北林区财政局。住所地：绥化市北林区政府院内。
法定代表人：刘彦辉，该局局长。
委托代理人：张慧峰，该局副局长。
委托代理人：林柏树，黑龙江柏树律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：绥化市北林区畜牧兽医局。住所地：绥化市北林区中直北路福馨园东门北侧。
法定代表人：李学峰，该局局长。
委托代理人：王大志，该局副局长。
委托代理人：林柏树，黑龙江柏树律师事务所律师。
再审申请人梁志荣、刘向阳与被申请人马学海、绥化市北林区财政局（下称北林区财政局）、绥化市北林区畜牧兽医局（下称北林区畜牧局）买卖合同纠纷一案，不服绥化市中级人民法院（2014）绥中法民三民终字第24号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月11日作出（2015）黑高民申三字第91号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人梁志荣及其委托代理人王岩、李景学，被申请人马学海及其委托代理人刘凤卿，被申请人北林区财政局委托代理人张慧峰、林柏树，被申请人北林区畜牧局委托代理人王大志、林柏树到庭参加诉讼。再审申请人刘向阳经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
2013年3月26日，一审原告马学海起诉至绥化市北林区人民法院称，其与刘向阳、梁志荣作为乙方于2011年7月29日与甲方北林区财政局、北林区畜牧局签订协议约定，甲方以180万元价格购买乙方养猪场766.72平方米住房及猪舍，协议签订后支付乙方80万元，余款在乙方搬迁完毕后再行支付。但时过一年，乙方早已搬迁完毕，该房屋及项下土地已经建成绥化市接待中心并投入使用。但甲方一直未支付其购房款。现其向甲方请求支付购房款，并阐明第三人刘向阳已经在2005年就将养猪场内的所有房屋及院落卖给其，有买卖房契为证。甲方推说其与案外人刘向阳房契有争议，要求其与刘向阳到法院确认合同效力。如合同有效，甲方就将房款给付其。其与刘向阳的买卖房契已被绥化市中级人民法院终审判决确认有效。要求北林区财政局、北林区畜牧局给付其购房款180万元，案件受理费由北林区财政局、北林区畜牧局负担。2014年1月19日，一审原告梁志荣、刘向阳起诉至绥化市北林区人民法院称，其与北林区财政局、北林区畜牧局于2011年7月29日签订协议约定，将其所有的坐落在宝山畜牧场南侧的养猪场作价180万元卖给北林区财政局、北林区畜牧局。协议签订后，北林区财政局、北林区畜牧局虽已给付80万元，但尚有100万元未给付。经梁志荣、刘向阳多次索要未果，故提起诉讼。梁志荣请求北林区财政局、北林区畜牧局给付养猪场损失费30万元，房屋拆迁费345923.90元，猪场设备、围墙、维护院内等设备共计32620元，土地使用权76500元，搅拌机、推车等30050元，狗舍、鸡舍等1850元，合计786943.90元。并按月利率1.5计算自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息342320元。刘向阳请求北林区财政局、北林区畜牧局给付房屋拆迁费196607.65元，并按月利率1.5计算自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息85524元。案件受理费由北林区财政局、北林区畜牧局承担。北林区财政局辩称，一、马学海不享有单独向其主张全部养猪场价款的权利。协议约定出卖标的是766.72平方米养猪场。马学海不是养猪场的所有权人，无权对养猪场出卖的价款单独享有受偿权。1、养猪场的营业执照明确记载业主是梁志荣，不是马学海。2、从协议约定和绥化市中级人民法院（2012）绥民三终字第9号民事判决对三人在养猪场的财产来源、变更、重建状况的地位看，签订合同时养猪场内只存在一处31.5平方米房屋属马学海所有。虽然法院判决的148平方米房屋和相关院落的买卖合同成立，但只能确认马学海与刘向阳之间存在合同之债。根据《物权法》的规定，马学海在未依法取得房屋所有权证、土地使用证前，对该房地产不享有物权，不享有物权处分权、受益权。在判决中没有体现马学海和其他合同当事人存在合伙建猪场和合伙投资问题。但体现出后建的280平方米猪舍登记所有权人为梁志荣。判决中没有体现马学海对争议的标的物有投入，虽然后被确认有效，并不意味着产权就归马学海所有。因此，在产籍灭失的前提下，只能认定两处房屋是由梁志荣出资建设。3、据评估报告记载，出卖的养猪场中房地产评估价仅为700600元，余下近110万元属补偿给养猪场搬迁和猪等损失，与马学海无关。4、马学海与梁志荣、刘向阳之间不是法定的连带权利人，不具备《民法通则》规定的可以单方主张债权的条件。二、梁志荣、刘向阳请求的损失无合同约定和法律依据。其应当向马学海、梁志荣、刘向阳共同支付100万元。在合同履行过程中，因马学海、梁志荣、刘向阳之间产生了纠纷，一直在法院诉讼，致使其无法履行付款义务，其无过错。因此，梁志荣、刘向阳主张利息的请求，不应支持。同意在法院的主持下将余款100万元给付马学海、梁志荣、刘向阳三人，而不是其中的一方。北林区畜牧局辩称，2012年7月-8月间，梁志荣要求其支付余款100万元时，其已了解到梁志荣、刘向阳、马学海之间发生纠纷，所以没有给付梁志荣。待纠纷解决后，按法院判决执行。因其纠纷经三级法院审理再到马学海、梁志荣、刘向阳三方起诉本案，一直在诉讼中，导致其余款100万元未支付给梁志荣、刘向阳、马学海。
绥化市北林区人民法院一审查明，2005年7月5日，马学海与刘向阳签订房契，内容为“今有刘向阳砖瓦结构平房147㎡（所有权证登记面积为148㎡），院落东至刘向阳与吕河边界墙，西至西墙，南至南墙，北至畜牧场南大墙，经双方当事人协商，作价人民币125000元整卖给马学海，现金当面一次交齐。此契约从即日起生效。此契约一式两份，双方各执一份。”由于该房屋的产权证在农行抵押贷款，刘向阳于2005年7月12日将该院落中的44平方米和31.5平方米房屋过户至马学海名下，房屋一直未交付给马学海。在院落内有登记所有权人为刘向阳148平方米、85.5平方米、45平方米（此三处房屋刘向阳于2003年6月18日向绥化市农业银行北林办事处贷款抵押，在原绥化市房产事业管理局办理了抵押登记，于2011年8月9日还清借款本息后，抵押解除）、31.5平方米房屋，登记所有权人为马学海的44平方米房屋（后被梁志荣拆除翻建成88平方米房屋）、31.5平方房屋，登记所有权人为梁志荣的88平方米房屋（系拆除马学海名下的44平方米房屋翻建而成）、280平方米房屋（房屋所有权证及土地使用权证已被注销）。2011年马学海将刘向阳诉至绥化市北林区人民法院，要求确认马学海与刘向阳于2005年7月5日签订的房契有效，绥化市北林区人民法院于2012年4月13日作出（2011）绥北宝民初字第103号民事判决，以双方签订的买卖合同违反了《土地管理法》中，关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定为由，判决马学海与刘向阳签订的买卖合同无效。判后，马学海不服，上诉至绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院于2012年8月14日作出（2012）绥民三民终字第9号民事判决：一、撤销绥化市北林区人民法院（2011）绥北宝民初字第103号民事判决；二、刘向阳与马学海于2005年7月5日签订的房屋买卖合同有效。判后，刘向阳不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年6月8日作出民事申请再审案件受理通知书，进行立案审查。于2013年11月25日作出（2013）黑高民申一字第152号民事裁定，驳回刘向阳的再审申请。
2010年7月29日，梁志荣在此院落成立了绥化市经济开发区禾壮种猪场，并将东侧已过户给马学海的44平方米房屋拆除，扩建成88平方米房屋，又在后院建造了280平方米猪舍。2010年10月20日以购买刘向阳、曾凡香夫妇房屋的名义，在绥化市北林区乡镇建设管理处办理了产权人为梁志荣的上述两处房屋的所有权证。于2010年12月7日又办理了780平方米和920平方米的集体土地使用证。2011年5月6日，经绥化市北林区乡镇建设管理处到宝山开发区土地分局调查，原宝山镇畜牧场均为国有土地，而梁志荣所持的集体土地使用证在其范围内。为此，绥化市北林区乡镇建设管理处于2011年5月6日在《绥化日报》公告，以违反《房屋管理办法》第八十一条之规定，认定其为无效证书。绥化市国土资源局于2011年5月25日在《绥化日报》发布注销土地登记公告，以梁志荣持有的位于绥化市宝山镇宝山村四组的两本房屋所有权证（产籍号为0040304020、0040304021）于2011年5月12日在《绥化日报》上已经公告属无效文书，故注销梁志荣持有的绥集用2010第8831号、绥集用2010第8830号两本土地使用证的土地登记，土地证书作废。
2011年5月6日，大庆中大资产评估事务所受北林区财政局委托，作出大庆中大评报字（2011）第0009号关于确认绥化市经济开发区禾壮种猪场资产变现价值项目资产评估报告书，评估资产总值为700562.35元。包括：1、建筑物合计面积766.72平方米，净值561392.35元，其中：88平方米住宅净值98543.90元、280平方米猪舍净值247380元、148平方米住宅净值143711.25元、44平方米猪舍净值31099.20元、31.5平方米猪舍净值17010元、31.5平方米猪舍净值17030元、6.72平方米鸡舍净值940.80元、6.5平方米狗舍净值910元、130.50平方米砖基础净值4767.20元；2、构筑物32620元；3、设备30050元；4、土地使用权76500元。
2011年7月29日，北林区财政局、北林区畜牧局作为甲方与作为乙方的梁志荣、刘向阳、马学海签订协议书，内容为“经甲、乙双方共同协商将坐落在宝山畜牧场南侧由乙方拥有的养猪场766.72平方米（具体面积以评估报告为准）变卖给甲方。一、甲、乙双方协议将乙方拥有的养猪场作价180万元资金卖给甲方；二、甲、乙双方签订协议后，甲方支付给乙方80万元资金，其余资金待乙方搬迁完毕后再行支付；三、乙方养猪场变卖给甲方后，乙方涉及财产抵押银行贷款、个人借款等借贷事宜由乙方负责支付解除；四、甲、乙双方签订协议后，乙方将养猪场的房照交给甲方，乙方在银行抵押的房照在甲方支付第二笔资金前交给甲方；五、乙方地上建筑物、附属物由乙方自行拆除，残值归乙方所有，限定10天内拆除，全部搬出（包括饲养的畜禽等），原有土地归开发商使用；六、甲方支付给乙方购买资金后，甲、乙双方就养猪场购买问题就此了结，乙方不得反悔。今后如出现任何问题（包括乙方之间的财产等问题），甲方不予负责；七、如甲方需要对房屋办理过户等事宜，乙方应负责协助，费用由甲方负责；八、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字之日起生效。”协议签订后，北林区畜牧局于2011年8月3日给付梁志荣80万元，余款100万元由北林区财政局拔付至北林区畜牧局账户。因马学海、梁志荣、刘向阳发生纠纷，导致此款至今尚未支付。马学海诉至一审法院，请求北林区财政局、北林区畜牧局给付购房款180万元。梁志荣、刘向阳诉至一审法院，梁志荣请求北林区财政局、北林区畜牧局给付禾壮种猪场损失费30万元，支付房屋拆迁费345923.90元，猪场设备、围墙、维护院内等32620元，土地使用权76500元，搅拌机、推车等30050元，狗舍、鸡舍等1850元，合计786943.90元。并按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息342320元；刘向阳请求北林区财政局、北林区畜牧局给付房屋拆迁费196607.65元，按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息85524元。
绥化市北林区人民法院一审认为，本案的争议焦点是：一、马学海要求北林区财政局、北林区畜牧局给付180万元的请求是否有理；二、梁志荣要求北林区财政局、北林区畜牧局给付786943.90元，并按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息342320元的请求是否有理；三、刘向阳要求北林区财政局、北林区畜牧局给付196607.65元，并按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息85524元的请求是否有理。
马学海、梁志荣、刘向阳与北林区财政局、北林区畜牧局签订的协议书，系双方在平等、自愿的基础上，就协议的内容达成一致意见而签订的。符合《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定。且不具有合同无效的法定情形，该买卖合同关系成立，合法有效。北林区财政局、北林区畜牧局未支付剩余100万元，系因马学海、梁志荣、刘向阳财产权属问题产生分歧所致。北林区财政局、北林区畜牧局并无过错。因此，梁志荣、刘向阳要求给付利息的请求，不予支持。
马学海与刘向阳签订的房契系双方自愿签订的，其真实性、合法性已被绥化市中级人民法院作出的判决所确认。刘向阳向黑龙江省高级人民法院提出的再审申请亦被裁定驳回。故刘向阳与马学海之间房屋买卖合同的效力问题已被省、市两级法院的生效法律文书所确认，该房契合法有效。刘向阳已将其中的31.50平方米和44平方米房屋过户至马学海名下，因其他房屋在农行贷款办理了抵押登记，而未办理过户手续。因此，马学海对上述财产依法享有所有权。故本案诉争的标的与刘向阳无关联性，刘向阳要求给付房屋拆迁费的请求，不予支持。
梁志荣于2010年7月29日在诉争的院落里成立了绥化市经济开发区禾壮种猪场。将东侧已过户给马学海的44平方米房屋拆掉，扩建成88平方米房屋，又在后院建造了280平方米猪舍，并办理了房屋所有权证及集体土地使用证。虽被绥化市北林区乡镇建设管理处、绥化市国土资源局公告注销。但其面积包含在双方买卖协议签订前，北林区财政局委托大庆中大资产评估事务所作出的资产评估报告确定的建筑物合计766.72平方米中，其资产价值也包含在评估资产总值700562.35元中。因此，在签订的协议约定不明的情况下，依据评估报告的固定资产评估价值，计算出180万元的分配原则。即属于梁志荣的财产价值为88平方米中的44平方米净值49271.95元、280平方米猪舍净值247380元、土地使用权76500元、设备款30050元、构筑物32620元，合计435821.95元归梁志荣所有(已给付)，余款1364178.05元归马学海所有。故马学海诉讼请求中的合理部分，应予支持。因梁志荣已领取80万元，故其诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、北林区财政局、北林区畜牧局给付马学海1364178.05元；二、驳回梁志荣、刘向阳的诉讼请求。案件受理费2.1万元，由马学海负担3922元，北林区财政局、北林区畜牧局负担17078元；案件受理费17503元由梁志荣、刘向阳负担。
梁志荣、刘向阳、马学海不服该判决，分别向绥化市中级人民法院提起上诉。梁志荣、刘向阳上诉称，一、一审判决对北林区财政局、北林区畜牧局应付的补偿款180万元中含有其110万元的经营损失款未予支持属认定事实错误；二、马学海只享有31.5平方米房屋的物权，一审判决其补偿款应得136万元违背事实；三、北林区财政局、北林区畜牧局应支付迟延给付补偿款的损失；四、梁志荣请求判令北林区财政局、北林区畜牧局支付梁志荣拆迁补偿款786943.90元并赔偿利息损失（自2011年8月至给付之日止按月息1.5分计算）；五、刘向阳请求判令北林区财政局、北林区畜牧局支付刘向阳拆迁补偿款196607.65元并赔偿利息损失（自2011年8月至给付之日止按月息1.5计算）。
马学海上诉称，一审判决认定事实不清、适用法律错误。请求判令北林区财政局、北林区畜牧局还应给付其房屋款项435821.95元。本案一、二审诉讼费由北林区财政局、北林区畜牧局承担。
绥化市中级人民法院二审确认一审判决查明的事实。
绥化市中级人民法院二审认为，梁志荣、刘向阳、马学海与北林区财政局、北林区畜牧局之间的买卖协议是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。在双方达成买卖协议之前，大庆中大评报字（2011）第0009号评估报告书已经确认绥化市经济开发区禾壮种猪场资产变现价值为700562.35元，其中建筑物价值为561392.35元，构筑物价值为32620元，设备价值为30050元，土地使用权价值为76500元。该评估报告中的资产变现价值中并未有经营损失一项。另甲乙双方签订的是买卖协议，而梁志荣和刘向阳上诉提出的拆迁补偿款与此是不同的法律关系。马学海与刘向阳之间的房屋买卖合同已被生效的法律文书确认为有效。马学海、梁志荣、刘向阳与北林区财政局、北林区畜牧局之间买卖协议中的766.72平方米房屋，除梁志荣名下的房屋外，其他财产权益应归马学海所有。故梁志荣、刘向阳的上诉请求，不予支持。但梁志荣应根据其名下的产权证明按照评估报告确定的资产价值享有435821.95元的权利（已给付）。马学海上诉称其是88平方米和280平方米房屋的所有人，因梁志荣持有此两处房产权证，故马学海的上诉理由不成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7837元，由马学海负担2406.74元，由上诉人梁志荣、刘向阳负担5430.26元。
梁志荣、刘向阳不服该判决，向本院申请再审称，一、请求撤销绥化市中级人民法院（2014）绥中法民三终字第24号及绥化市北林区人民法院（2013）绥北商初字第40号民事判决；二、请求确认北林区财政局、北林区畜牧局征用禾壮种猪厂补偿合同中180万元包括110万元为经营损失补偿金，70万元为建筑物和其他养猪附属设施的补偿金；三、请求判令北林区财政局、北林区畜牧局自2011年8月至给付之日止，按月息1.5分计算拖欠梁志荣786943.90元，刘向阳196607.65元补偿款部分利息损失。马学海辩称，本案争议系买卖合同法律关系，而非补偿合同法律关系。买卖协议的标的物是相应的猪舍建筑物，而不是猪场。再审申请人将标的物解释为猪场，是对法庭的一种误导。买卖协议中约定的180万元均系买卖标的范围内建筑物的价值。而该范围通过马学海与刘向阳的相关诉讼，已经明确属马学海的买受范围。马学海已经取得该范围的物权。综上，请求驳回申请人的再审请求，维持原判。北林区财政局、北林区畜牧局辩称，其已按协议约定向申请人支付首付款80万元。余款未付系因申请人与马学海对出卖物的归属和费用的分配问题发生纠纷所致，其并无过错。现余款100万元已经划入执行法院帐户，其合同义务已履行完毕。在不增加其义务的前提下，遵从法院裁决。
本院再审查明事实与二审查明事实一致。
本院再审认为，关于马学海、梁志荣、刘向阳与北林区财政局、北林区畜牧局之间的民事法律关系性质及效力问题。经审查，梁志荣、刘向阳、马学海作为乙方与甲方北林区财政局、北林区畜牧局所签协议书约定，“甲乙双方协议将乙方拥有的养猪场作价180万元资金卖给甲方。”故双方系买卖合同关系。该协议当事人意思表示真实，且不违反法律、法规强制性规定，二审判决确认该协议有效正确。
关于案涉协议应如何履行问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标地物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，梁志荣、刘向阳、马学海作为买卖协议标的物的出卖人，已经履行向买受人北林区财政局、北林区畜牧局交付标的物义务。北林区财政局、北林畜牧局已向梁志荣支付价款80万元。虽余款100万元尚未给付，系因马学海、梁志荣、刘向阳对该款项中各自所享有的份额发生争议，致使北林区财政局、北林区畜牧局未按协议履行付款义务。对此，北林区财政局、北林区畜牧局并无过错，故不承担逾期付款的违约责任。但北林区财政局、北林区畜牧局亦应按协议约定履行向梁志荣、刘向阳、马学海交付余款100万元的合同义务。梁志荣已经收取的80万元款项亦归马学海、梁志荣、刘向阳所有。马学海、梁志荣、刘向阳对180万元的权属争议，不属本案审理范围，其应协商解决或另行诉讼。
综上，马学海主张北林区财政局、北林区畜牧局应给付其180万元无合同及法律依据，本院不予支持。梁志荣、刘向阳分别向北林区财政局、北林区畜牧局主张应给付其786943.90元、196607.65元及利息亦无合同及法律依据，本院不予支持。二审判决对诉讼费计算有误，本院予以更正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销绥化市中级人民（2014）绥中法民三民终字第24号和绥化市北林区人民法院（2013）绥北商初字第40号民事判决；
二、绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局于本判决生效后10日内给付马学海、梁志荣、刘向阳人民币100万元；
三、绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局已经给付梁志荣人民币80万元归马学海、梁志荣、刘向阳所有。
四、驳回马学海、梁志荣、刘向阳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费马学海缴纳2.1万元，由马学海负担，梁志荣、刘向阳缴纳17503元，由梁志荣、马学海负担。二审案件受理费马学海缴纳7837元，由马学海负担，梁志荣缴纳14963元，由梁志荣负担，刘向阳缴纳5531元，由刘向阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗林成
代理审判员 李雪松
代理审判员 王革滨
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 余 博