上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2691号
上诉人（原审被告、反诉原告）解跃红。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张志娟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）董超。
被上诉人（原审原告、反诉被告）董XX。
法定代理人董超、张志娟，系董XX父母。
三被上诉人之共同委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
三被上诉人之共同委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上诉人解跃红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭于2015年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人解跃红及其委托代理人吴健，被上诉人张志娟、董超及其与董XX之共同委托代理人杨状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年12月16日，张志娟、董超、董XX与解跃红签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方（张志娟、董超、董XX）购买甲方（解跃红）上海市浦东新区丁香路＊＊＊弄＊＊＊号1001室房屋。上述房地产转让价款为人民币（以下币种相同）610万元。双方确认，在2015年2月20日之前，共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款日万分之三计算……逾期超过十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付的十日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。补充条款（一）约定，甲方房地产存在抵押借款，抵押债务分别为190万元（债权人秦四海）和300万元（债权人渣打银行）；双方签署本合同当日，乙方支付甲方首付款的一部分，此笔房款应于签订本合同当日用于偿还甲方个人抵押债务；2014年12月31日前，乙方支付首付款的剩余部分，甲方收到首付款剩余部分后，于2015年1月8日前汇入渣打银行以便还款，并在取得银行交付的办理抵押登记材料后七个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，签订本合同之日起五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。甲乙双方应于2015年2月20日共同前往交易中心办理产权过户手续（即送件）；如果乙方的申请未获银行通过或通过的额度不足申请额度，则乙方应在银行作出决定后十个工作日内将不足部分补足，而送件日期则相应顺延至乙方将贷款补足十日后的五个工作日。在甲方收到乙方全部房款（尾款除外）后的两日内，甲方向乙方办理房屋交接手续。合同附件三付款协议约定，1、双方签订本合同后，乙方向甲方支付首付款180万元，具体如下：签订合同当日，乙方向甲方支付150万元（含已付定金10万元），甲方应于收到此笔款项当日内偿还其个人抵押债务；2014年12月31日乙方向甲方支付剩余首付款30万元，甲方收到此款后应于2015年1月8日前汇入其贷款银行以偿还其个人抵押贷款。2、2015年1月30日，乙方支付甲方第二笔房款80万元，此笔款项由甲方书面签收后直接收取。3、2015年3月10日，乙方支付甲方第三笔房款145万元，此笔款项由甲方书面签收后直接收取。4、甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，贷款金额为200万元。5、交房当日，乙方将余款5万元支付给甲方。
同日，双方签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：乙方除支付房地产买卖合同的约定向甲方支付房地产转让价款外，应于2014年12月31日向甲方支付搬迁补贴费140万元；甲方收到乙方支付的全部款项后三日内，乙方将房屋反租给甲方；交易过程中应交的税、费均由乙方承担（含甲方税、费）。
上述合同及补充协议签订前，张志娟、董超、董XX支付解跃红定金10万元。2014年12月17日，张志娟、董超、董XX给付解跃红140万元。2014年12月31日，张志娟、董超、董XX给付解跃红170万元。2015年1月30日，张志娟、董超、董XX给付解跃红80万元。解跃红按约归还了借款并注销了系争房屋上的抵押登记。
2015年3月22日，双方因张志娟、董超、董XX逾期付款进行协商，但未果。2015年3月23日，解跃红通过中介公司向张志娟、董超、董XX发送了通知书，称因张志娟、董超、董XX原因双方至今未办理过户手续，张志娟、董超、董XX至今未支付3月10日应付的145万元，因此决定单方解除合同。
张志娟、董超、董XX诉至原审法院称，2014年12月16日，双方签订买卖合同，张志娟、董超、董XX依约支付了购房款项，但解跃红至今未依约配合办理产权过户手续。现要求：解跃红继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助张志娟、董超、董XX将上海市浦东新区丁香路＊＊＊弄＊＊＊号1001室房屋过户至张志娟、董超、董XX名下。
解跃红辩称，根据《上海市房地产买卖合同》约定，双方应于2015年2月20日前申请办理过户手续，且张志娟、董超、董XX应于2015年3月10日前向解跃红支付第三笔房款145万元，逾期10日解跃红有权解除合同。但是，在2015年2月20日前，因张志娟、董超、董XX名下另有房屋，张志娟、董超、董XX为避税等原因始终不与解跃红办理过户手续，至2015年3月20日张志娟、董超、董XX也没有支付第三笔房款。2015年3月23日，解跃红依据合同向张志娟、董超、董XX递交了解除合同的书面通知。为此，不同意张志娟、董超、董XX的诉讼请求，并提出反诉：1、解除张志娟、董超、董XX与解跃红签订的《上海市房地产买卖合同》，2、张志娟、董超、董XX承担违约金150万元。
张志娟、董超、董XX针对反诉辩称，签订合同前，其明确告知解跃红自己是置换房屋，后续145万元款项要等房屋买受人付款后才能支付。解跃红表示急需资金归还贷款，要求400万元房款必须一次性付清，第三笔房款145万元可以等到张志娟、董超、董XX将原有房屋出售得款后再支付。签订合同时，2015年2月20日过户、2015年3月10日支付145万元都是中介公司根据交易惯例预估的时间。因此，双方之间存在口头协议，即张志娟、董超、董XX在收到出售原有房屋房款后支付145万元。张志娟、董超、董XX不存在违约行为，不同意反诉请求，要求继续履行合同。如法院认定合同解除，则双方约定的违约金过高，请求调整。
经张志娟、董超、董XX申请，中介人员沈XX出庭作证：签订合同前，解跃红说因有债务要还，所以只要给解跃红还清400万元，其余款项好商量，张志娟、董超、董XX说要等卖掉原有房屋得款后才能付余款；签订合同时，张志娟、董超、董XX的房屋刚刚挂牌，合同上的日期（指约定的付款日期2015年3月20日）是双方协商、预估的时间，双方当时都觉得应该在合同上写个明确的（付款）时间，张志娟、董超、董XX找买家、办手续需要这么多时间，所以写了这个时间，这个时间双方都是同意的；双方口头上说这个时间是预估的，要等张志娟、董超、董XX拿到房款后才能付款；（2015年）春节前，张志娟、董超、董XX告诉证人原有房屋的买家过户延期了，钱也要推迟，证人告诉解跃红后，解跃红当时也同意了。证人承认，此笔交易已收取中介费用20，000元，如居间成功可再收55，000元。
解跃红对证人证言有异议，认为如居间成功，证人可再收中介费用，故证人系利害关系人；而且，证人在作证过程中前后陈述矛盾，既说双方口头协商按张志娟、董超、董XX的下家付款时间来确定，又说双方协商同意在合同上写了付款日期。
原审另查明，2015年1月30日，董超与案外人就张志娟、董超、董XX原有房屋签订上海市房地产买卖合同，约定：双方于2015年2月28日前办理过户手续；首付款由买方在签订合同之日支付；另由买方通过银行贷款支付房款170万元。2015年3月4日，双方至交易中心申请产权过户，2015年3月16日产权核准至案外人名下，2015年3月26日买方贷款转账至董超账户。
原审认为，张志娟、董超、董XX与解跃红之间的《上海市房地产买卖合同》合法有效。双方为避税而另行签订《房地产买卖合同之补充协议》中张志娟、董超、董XX另行支付搬迁补贴费140万元的约定应属无效，但该条款的无效不影响合同其它条款的效力，法院认定双方实际成交价格为750万元。
本案双方的争议焦点在于140万元（二审注：应更正为145万元，下同）房款的付款期限。双方合同明确约定张志娟、董超、董XX应于2015年3月10日支付第三笔房款140万元，张志娟、董超、董XX主张双方另有口头约定该笔款项应于其出售原有房屋得款后再支付，为此其提供的主要证据是中介人员的证人证言。原审认为，1、该证人证言系孤证，并无其它证据相印证；2、本次交易成功与否，对证人或其公司具有一定的利害关系，因此证人证言的证明效力较低；3、从证言内容看，证人既称“这个时间（合同约定的付款时间）双方都是同意的”，又称“张志娟、董超、董XX拿到房款后才能付款”，存在矛盾，不排除证言中包含证人的主观判断内容。鉴于上述情况，法院难以仅凭证人证言认定张志娟、董超、董XX主张的事实，140万元付款期限仍应按双方合同约定的日期认定。
张志娟、董超、董XX未在合同约定的期限内办理贷款手续、产权过户手续，也未按合同约定的期限支付140万元房款，已经构成违约。根据合同约定，逾期付款超过10日解跃红有权解除合同，现解跃红已在2015年3月23日向张志娟、董超、董XX送达了解除通知，故双方合同于该日解除。张志娟、董超、董XX要求解跃红继续履行合同，法院不予支持。解跃红要求张志娟、董超、董XX支付违约金150万元，符合合同约定，但鉴于双方约定的违约金确实过分高于所造成的损失，原审以解跃红的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为10万元。
鉴于合同解除，解跃红已经收取的房款应予返还。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，于二〇一五年六月十日作出判决：一、张志娟、董超、董XX与解跃红2014年12月16日就上海市浦东新区丁香路＊＊＊弄＊＊＊号1001室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年3月23日解除；二、张志娟、董超、董XX应于判决生效之日起十日内给付解跃红违约金10万元；三、解跃红应于判决生效之日起十日内返还张志娟、董超、董XX购房款400万元；四、驳回张志娟、董超、董XX全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54，500元，减半收取27，250元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费9，150元（已减半收取），合计41，400元，由张志娟、董超、董XX负担33，400元，解跃红负担8，000元。
判决后，解跃红不服，上诉于本院称，原审调整的违约金过低，仅相当于房屋买卖合同中约定的定金金额。被上诉人未在合同约定的期限内办理贷款手续、产权过户手续、也未按合同约定的期限付款，构成违约。而上诉人在合同履行期间，并无任何过错。由于被上诉人提起本案诉讼，故上诉人应诉所产生的费用在违约金中未能体现。请求二审撤销原判第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金20万元。
被上诉人张志娟、董超、董XX辩称，上诉人当时对外欠债急于出售房屋，要求被上诉人先支付400万元，因此双方口头约定由被上诉人先支付400万元，其余房款晚几天上诉人也可以接受，等被上诉人的下家付款后再向上诉人付款，所以被上诉人认为自己没有违约。原审认定被上诉人违约，但并没有造成上诉人损失，故不同意上诉人的上诉请求。被上诉人希望尽快解决，请求二审维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于原审调整的违约金是否合理。上诉人解跃红与被上诉人张志娟、董超、董XX签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在实际履行中，被上诉人未在合同约定的期限内办理贷款手续、产权过户手续、也未按合同约定的期限支付房款，已构成违约。上诉人据此行使合同解除权，并要求被上诉人承担违约责任并无不当。但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原审在被上诉人提出调整违约金申请，且上诉人未能提供实际损失相关证据的情况下，遵循上述原则，结合查明的事实，酌定被上诉人承担违约金10万元，尚属合理，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人解跃红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年十月十日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……