广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初2474号原告：中山市友家房地产代理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇金域世嘉花园3幢01卡，统一社会信用代码914420003150790593。法定代表人：刘顺民，该公司经理。被告：何仕艳，女，1980年9月3日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：陈晓，男，1974年1月12日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告中山市友家房地产代理有限公司（以下简称友家公司）诉被告何仕艳、陈晓居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友家公司的法定代表人刘顺民，被告何仕艳的委托诉讼代理人黄彦斌，被告陈晓的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友家公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介服务费36900元；2.被告承担诉讼费及律师费。事实和理由：在经纪方友家公司的居间服务下，何仕艳同意出售其房产，买方当日支付诚意金5000元，友家公司将该款转入何仕艳的微信账户。2016年10月9日，何仕艳的丈夫陈晓代何仕艳与买方签订房地产买卖合同，买方当日向卖方支付100000元现金，陈晓签收了上述定金100000元。2016年12月1日，何仕艳通过微信向友家公司提出涨价、改合同时间、不想买了等无理要求，被告的行为违反了买卖合同。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中的中介服务费为违约金。被告何仕艳辩称：1.被告何仕艳没有取得房屋物权，该房屋不符合买卖的法定条件，被告何仕艳于2013年7月8日与中山市星宝房地产发展有限公司签订中山市商品房买卖合同，向开发商购买涉案房屋，该合同签订后由于开发商的原因一直未能为被告何仕艳办理过户手续，根据城市房地产管理法第38条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，根据物权法第9条规定不动产物权的变更、转让，经依法登记发生效力，不经登记不发生效力，被告何仕艳没有取得涉案房屋的所有权，不得出让房屋，因此本案房屋不符合买卖的条件，合同依法无效；2.被告何仕艳没有委托被告陈晓出售房屋，也没有委托居间方，本案的买卖合同未经追认依法无效，根据民法通则第66条规定被代理人才承担责任，被告何仕艳没有委托被告陈晓出售房屋，被告何仕艳不知情，事后被告陈晓才告知被告何仕艳，被告何仕艳得知后一直与中介方重新协商支付时间，被告何仕艳没有追认被告陈晓签订的买卖合同，所以该合同无效；3.原告的主张没有法律依据，居间方在中介过程中有过错应承担责任。被告何仕艳对其辩解未向本院提交证据。被告陈晓辩称：被告陈晓与原告签订买卖合同是没有经过被告何仕艳同意，虽然被告何仕艳与被告陈晓是夫妻关系，但被告何仕艳长期在广州经商，被告陈晓在东莞工作，长期不在一起且关系不好，所以房屋用被告何仕艳的名字购买，之后被告何仕艳也想将房屋出售，但没有出售成功，因房屋未取得产权证，后中介公司找到被告陈晓称可以帮忙把房屋出售，被告陈晓已经告知涉案房屋登记在被告何仕艳名下，中介反复的催被告陈晓可以出售，并称是业主的丈夫便可，并与原告签订合同，所以房屋的买卖价格等均未经被告何仕艳同意。签订合同后，被告陈晓告知被告何仕艳，被告何仕艳不同意出售。被告陈晓对其辩解未向本院提交证据。原告友家公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月9日，以何仕艳为卖方，以冯宁为买方，以友家公司为经纪方签订房地产买卖合同，约定买卖双方通过经纪方出售及购入中山市沙溪镇星宝路2号星宝明珠花园*期**幢****房，房产证号：合同条码为1301****44，土地证号：中府国用（2006）字第24***4号；该房地产已办理房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；该房地产转让成交价为1230000元；定金100000为第一部分房款，买方所交诚意金在本合同成立时自动转为定金；1130000元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款，上述第二部分房款中买方申请银行按揭贷款840000元，具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款批复为准，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额或不获批准贷款，则二者相差金额买方须于该房地产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，买方须于2016年12月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约，买卖双方最迟不得迟于2017年2月15日办理该房地产之过户手续并于2017年3月20日前领取新产权人之房地产证；买方需在买卖双方在国土局过户之日将首期款（除已支付之定金外）290000元直接交付给卖方；买方支付交易过程中产生的所有费用；卖方须在收齐房款之日，将该房地产交由买方使用；卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；买方向经纪方支付中介代理服务费36900元；签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介代理服务费的权利；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同；买卖双方应在约定时间内办理该房产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约一方即时支付经纪方36900元作为违约金；若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同的毁约者而须共同连带支付经纪方违约金18450元；买卖双方任何一方违约的，该房地产所发生的测量费、按揭费由违约方支付；备注处手写“1.买卖双方须配合经纪方办理整个程序；2.如因出让延时，则时间自动顺延；合同还约定了其他事项。买方处有冯宁的签名及捺印，卖方处有代理人陈晓代何仕艳签名且陈晓在卖方代理人处签名及捺印，经纪方处有友家公司盖章确认。同日，陈晓出具收据一份，内容为：今收到冯宁交来的承购中山市沙溪镇星宝路2号星宝明珠花园*期**幢****房的定金100000元（现金74000元、转账26000元）。收款单位处有陈晓的签名及捺印。后何仕艳微信称不想出卖该房产，友家公司认为何仕艳已违反合同约定，遂具状至本院，主张前述实体权利。庭审中，友家公司确认已收取买方冯宁的中介服务费18450元。另查，中山市房地产交易登记管理所出具中山市商品房销售登记备案表，载明涉案商品房的买受人为何仕艳，就上述商品房签订的中山市商品房买卖合同已办理登记备案。友家公司提交的微信聊天记录显示，2016年12月1日，何仕艳称房价一直在涨，希望提高价格，并催促友家公司尽快办理手续且希望资金尽快到账，后表示房子暂时不卖并明确要违约。本院认为：本案为居间合同纠纷。何仕艳辩称根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，其未取得涉案房产的房屋产权证，涉案房屋买卖合同依法无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定:“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是管理性规范，而非效力性规范，不能作为认定合同无效的理由。未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。该规定的目的在于规范房屋的交易管理，并不因此而影响合同的效力。没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。出卖人与买受人所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益的，应当认定房屋买卖合同有效。出卖人或买受人以房屋未取得产权证而主张房屋买卖合同无效违背了诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。故本院对何仕艳的抗辩不予采纳。何仕艳辩称其没有委托陈晓出售房屋且本案的买卖合同未经追认依法无效，但友家公司提交的微信聊天记录显示，何仕艳称房价一直上涨，希望提高价格并催促尽快办理手续收取资金，即何仕艳已对陈晓代其签署的买卖合同予以追认，本院对何仕艳的抗辩不予采纳。综上所述，陈晓代何仕艳与友家公司、冯宁签订的房地产买卖合同是各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行各自的义务。该合同包含买卖合同关系和居间合同关系两种合同关系，虽然涉案房地产买卖合同约定“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约一方即时支付经纪方36900元作为违约金”，但从合同性质看，友家公司只是提供居间服务，其应收取的是居间服务费，何仕艳未依约出售涉案房产，是针对买方冯宁违约，且合同约定合同取消、解除或未被实际履行均不影响经纪方收取中介服务费，因友家公司已收取买方冯宁184**元中介服务费，故友家公司主张何仕艳支付的违约金（实为中介服务费）应为18450元。另陈晓于庭审中确认其与何仕艳是夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，陈晓应对上述债务承担共同清偿责任。友家公司请求何仕艳、陈晓向其支付违约金（实为中介服务费）36900元的诉讼请求中的18450元，符合双方约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。关于律师费的问题。房地产买卖合同并未对律师费作出约定，且友家公司并未提交相关证据证明其支付了律师费，友家公司请求仕艳、陈晓向其支付律师费的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何仕艳、陈晓于本判决生效之日起七日内向原告中山市友家房地产代理有限公司支付违约金（实为中介服务费）18450元；二、驳回原告中山市友家房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费722元,减半收取361元（原告已预交），由原告中山市友家房地产代理有限公司负担230元，被告何仕艳、陈晓负担131元并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市友家房地产代理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审判员 刘 忠二〇一七年四月二十四日书记员 谭银娣附件：证据目录清单证据目录清单原告中山市友家房地产代理有限公司为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件；2.房地产买卖合同；3.中山市商品房销售登记备案表；4.定金收据；5.