湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1003民初1620号
原告:邓某某，男，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：张富友，郴州市天剑法律服务所法律工作者。
被告：邓某二，男，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：刘立标，湖南星河律师事务所律师。
第三人：马某某，男，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：黄某某，男，汉族，住湖南省郴州市北湖区，由郴州市苏仙区某某社区居民委员会推荐。
诉讼委托代理人：王当正，湖南民浩律师事务所律师。
第三人：郴州市某某房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人：李某某，该公司董事长。
第三人：湖南某某建筑有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。
法定代表人：童某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王当正，湖南民浩律师事务所律师。
原告邓某某与被告邓某二、第三人马某某、郴州市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房地产公司）、湖南某某建筑有限公司（以下简称某某建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓某某的委托诉讼代理人张富友、被告邓某二的委托诉讼代理人刘立标、第三人马某某及其委托诉讼代理人黄某某、王当正，第三人某某建筑公司的委托诉讼代理人王当正到庭参加诉讼，第三人某某房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某某向本院提出诉讼请求：1、确认邓某某与邓某二签订的房屋买卖协议合法有效，郴州市”某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房归邓某某所有；2、判决某某房地产开发有限公司协助邓某某办理房屋产权手续；3、诉讼费由邓某二承担。事实和理由：2011年6月30日，邓某某与邓某二经协商签订了《房屋买卖协议书》约定，邓某二将郴州市”某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房右边一套卖给邓某某，价款为162000元，付清款后即交房。某某房地产公司同时承诺协助办理房屋产权手续。协议签订之后，邓某某依协议付清了全部款项，邓某二也依协议向邓某某交付了房屋。但至今尚未能办理产权手续，且马某某骚扰邓某某。邓某某与邓某二签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。邓某二己将房屋交付邓某某，该房屋应归邓某某所有。某某房地产公司亦应履行承诺，协助办理产权手续。
被告邓某二辩称，邓某二已经把房屋交付给邓某某了，不应该承担诉讼费用。
第三人马某某述称，马某某系某某项目的实际建筑施工人，也是该项目的实际开发者并享有开发者权益。作为实际建筑施工人，马某某尚未将房屋交付给某某房地产公司，马某某作为项目的开发者，与邓某某无任何合同关系。根据合同相对性原理，邓某某只能向某某房地产公司要求交付房屋，但是不能强行进驻该房屋。
第三人某某房地产公司未陈述意见。
第三人某某建筑公司述称，本案所涉房屋已经由某某房地产公司交给马某某自负盈亏，邓某二既不是开发商又不是承建人，不能享受这个房子的所有权。该房屋是由某某房地产公司与郴州市某某总公司（以下简称某某总公司）联合开发的（某某房地产公司占30%，某某总公司占70%），并由某某建筑公司承建，马某某是实际出资承建人，但是某某房地产公司没有支付工程款。2007年起诉以后，郴州市中级法院判决马某某实际占有该房屋。根据法律规定，马某某可以留置房屋来抵工程款。综上所述，请法院驳回邓某某的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，邓某某提交了5份证据，马某某提交了2份证据，某某建筑公司提交了4份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：一、邓某某所举证据具有真实性，本院予以采信；二、马某某所举证据不能证明邓某二与邓某某的买卖合同无效；三、某某建筑公司所举证据亦不能证明邓某二与邓某某的买卖合同无效。
经审理查明：某某房地产公司与郴州市某某总公司联合开发郴州市某某总公司“某某花园”，2000年9月28日，某某房地产公司与封某某、全某某、贺某某签订《桩基础施工合同书》,后因欠封某某、全某某、贺某某桩基工程款、工程质量保证金等款项，封某某等人向本院提起诉讼，并申请财产保全。本院因此查封、冻结了郴州市某某总公司”某某花园”某某房两套房屋的交易手续。对此，本院于2007年12月14日作出（2007）苏民初字第某某号民事判决，认定某某房地产公司是“某某花园”1栋实际开发商，应支付封某某等人实际已竣工验收的工程款及工程质量保证金，同时认定2000年10月20日某某房地产公司与某某县建筑公司（后更名湖南某某建筑有限公司）签订了《建筑工程施工合同》，马某某系湖南某某建筑有限公司“某某花园”项目部项目经理。马某某个人与某某房地产公司法定代表人李某某于2005年3月7日签订的《关于某某花园的几点实际问题的处理协定》（内容如下：1、现由马某某直接代表公司开发该项目；2、凡在马某某建房购房户凭真实收据由马某某同志退还处理；3、公司李某某直接投入的经费，由马某某负责退还，以上协议有法律效应；4、基础的挖桩由马某某负责。）违反法律、行政法规的强制性规定无效，马某某对工程款不承担责任。故判决某某房地产公司给付封某某等人工程价款162916元，工程质量保证金30000元，共计192916元，并由郴州市某某总公司承担连带责任。马某某作为该案中的第三人就该判决未提起上诉。该判决生效后，封某某等人向本院申请强制执行。本院于2009年8月4日向郴州市房屋产权与交易管理中心下达了协助执行通知书，要求其协助本院查封、冻结某某房地产公司在“某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房、某二房的一切交易手续。后，“某某花园”施工方某某建筑公司向本院提出执行异议，本院于2009年6月22日作出（2008）苏执字第某号民事裁定，以某某房地产公司是“某某花园”的开发商即建设施工合同的发包人，某某建筑公司是承包人，某某房地产公司及某某总公司是“某某花园”的合法主体，享有占有、收入、处分的权利为由，裁定驳回某某建筑公司执行异议。某某建筑公司就该裁定未依其他法定程序进行救济。2010年1月，某某房地产公司向本院报告：由于建筑手续未完善，不能进行评估拍卖，导致不能及时清偿债务，请求法院同意由公司自行出售，售房款保证优先全额清偿封某某、全某某、贺某某的债务后，再由法院依法解除房屋查封手续。2010年4月15日，封某某、全某某、贺某某向本院申请解除上述房屋的查封。申请书称，“现因某某房地产公司拟将上述二套房屋分别卖给武某某和王某某，且预收的购房款已用于清偿了申请人的债务。”本院于2010年4月20日作出（2008）苏执字第某号执行裁定书，裁定解除对以上房屋的查封。后武某某、王某某又提出退房，某某房地产公司又以相同价格将上述房屋卖给雷某某，并经本院（2010）苏民初字第某某号民事调解书确认：郴州市某某房地产开发有限责任公司位于郴州市”某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房和某二房归雷某某所有，某某房地产公司协助雷某某办理房屋产权手续。2010年6月26日，雷某某又将郴州市”某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房以162000元卖给了邓某二，并经本院（2010）苏民初字第某某号民事调解书确认：雷某某位于郴州市”某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房归邓某二所有，某某房地产公司协助邓某二办理房屋产权手续。邓某二又于2011年6月30日将该房以同样价格卖给了邓某某。邓某某在2011年7月26日之前将上述房款全部支付给了邓某二。
另查明，2005年3月6日某某房地产公司曾出具授权委托书给某某花园1#栋项目负责人马某某，其内容为：马某某同志，现根据某某花园开发的实际情况委托你接任该开发小区总代理，现全权授权你该工程独立核算，自负盈亏，配合我公司把某某总公司开发项目搞上去。
2007年10月31日某某建筑公司出具了《授权债权转移证明书》，其内容如下：“兹授权我公司项目负责人马某某，负责施工的郴州市某某房地产开发有限责任公司与湖南省郴州某某总公司联合开发的某某花园l#栋楼建筑工程的有关债权归项目负责人马某某个人所有，请予以办理清算、付款手续为感!特此证明。授权人：湖南某某建筑有限公司，法人代表：杨某某。”
某某花园1#栋房产未取得预售许可。某某建筑公司某某花园1#栋项目负责人马某某于2005年至2007年先后出售16套住房给案外人，预收房款合计1572400元，某某总公司占用了其中一套房屋。其余住房马某某未交付给某某房地产公司。
2004年6月8日某某总公司因经营管理不善，严重亏损，不能清偿债务呈连续状态，被郴州市北湖区人民法院裁定宣告破产还债，北湖区法院指定了清算组接管某某总公司。2009年5月19日某某总公司清算组发出(2004)郴北破清字第某某号公告，要求预购某某花园一期烂尾楼住房的人员五天内申报债权。2005年5月20日某某总公司清算组给某某房地产公司送达了《郴州市某某总公司破产清算组终止合同通知书》，立即终止双方签订的联合开发房地产合同书和补充合同等某某花园的所有合同，同时要求某某房地产公司在七日内移交某某花园第一、二期工程的所有手续，并对该工程进行清算。但双方并未就某某项目进行清算。2006年6月20日，某某总公司破产清算组发出(2004)郴北破清字第某二号公告：…因原共同开发的某某住宅区第1栋的所属(产权)关系尚未清算完结，故某某住宅区第1栋的房屋及一层的铺面(仓库)均不准单方面出售、买卖，否则造成不良后果由当事人承担。
本院认为，本案争议的焦点一、邓某某与邓某二签订的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。“依法成立”是指当事人在订立合同过程中应当遵守法律规定的成立要件。因此，房屋买卖合同和其他合同一样，建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，也即生效；合同是否生效，从订立合同之日就已经确定，不能通过合同是否履行等反过来决定合同的效力。本案中，邓某某与邓某二签订的房屋买卖合同是双方当事人意思表示达成一致，并不违背有关法律、法规，合法有效。
本案争议焦点二、邓某某与邓某二签订的房屋买卖合同中所涉房产即位于郴州市”某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房是否归邓某某所有。依据房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，不具有排他的效力，而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。本案中所涉房产，1、因开发商即某某房地产公司与建筑商即某某建筑公司有工程款纠纷，某某建筑公司并未将所涉房产交付某某房地产公司；2、“某某花园”的房产是某某总公司与某某房地产公司联合开发的，2004年某某总公司被宣告破产，2005年5月20日，某某总公司清算组终止联合开发房地产合同书和补充合同等某某花园的所有合同，2006年6月20日某某总公司破产清算组发出公告：…某某住宅区第1栋的所属(产权)关系尚未清算完结，某某住宅区第l栋的房屋及一层的铺面(仓库)均不准单方面出售、买卖，故“某某花园”的房产涉及破产债权债务的处置，现在处分物权，有可能损害公共利益和他人合法权益；3、“某某花园”的房产无预售许可等手续；4、本院查封、冻结等措施并不是对房产确权。因此，本案所涉房产的产权现在不能确定。故对邓某某主张位于郴州市”某某花园”靠北面一栋七层楼房东头单元某某房归其所有及由第三人某某房地产公司协助邓某某办理房屋产权手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十五条、第三十三条的规定，判决如下：
一、原告邓某某与被告邓某二签订的房屋买卖合同合法有效。
二、驳回原告邓某某的其他诉讼请求。
本案受理费80元，由原告邓某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曾郴卉
人民陪审员 杨建宜
人民陪审员 张莲英
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 雷露萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
《中华人民共和国物权法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第七条行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。 第九条教唆、帮助他人实施侵权行为的，应当与行为人承担连带责任。
教唆、帮助无民事行为能力人、限制民事行为能力人实施侵权行为的，应当承担侵权责任；该无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人未尽到监护责任的，应当承担相应的责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第三十三条完全民事行为能力人对自己的行为暂时没有意识或者失去控制造成他人损害有过错的，应当承担侵权责任；没有过错的，根据行为人的经济状况对受害人适当补偿。
完全民事行为能力人因醉酒、滥用麻醉药品或者精神药品对自己的行为暂时没有意识或者失去控制造成他人损害的，应当承担侵权责任。