广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终702号上诉人(原审被告)周文敬，身份证住址广州市天河区。委托代理人张志武，广东红棉律师事务所律师。委托代理人杨浩云，广东红棉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人邱爱梅，董事长。委托代理人金海涛，该司员工。上诉人周文敬因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年7月29日，周文敬（承租方，乙方）与广州银闽物业管理有限公司（下简称银闽公司，出租方，甲方）签订编号为A6099号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道6号A栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）A6099号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为26.7平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用），租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1600元/月；第二年1760元/月；第三年1936元/月；第四年2130元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1600元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，银闽公司与周文敬签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6099号《物业管理合同》，周文敬出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”在合同编号为A6099号《物业管理合同》中，周文敬（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管费和物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为214元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费214元，合计1214元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。上述合同签订后，银闽公司将涉案商铺依约交付周文敬使用，周文敬没有向银闽公司交纳2015年7月1日至2015年7月23日的租金、物业管理费，自2015年3月1日至2015年7月23日的铺内电费及公摊水电费。关于水电费的交易习惯，双方当事人均表示是由银闽公司先行向周文敬提供缴费数据，再由周文敬向银闽公司交纳。银闽公司于2015年8月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周文敬向我司支付自2015年7月1日至2015年7月23日拖欠的租金共计1187元、物业管理费159元，2、周文敬向我司支付2015年3月1日至2015年7月23日拖欠的铺内电费及公摊水电费1141元，3、周文敬承担本案商铺装修拆除费用8000元，4、周文敬承担本案诉讼费。周文敬原审辩称：不同意银闽公司的诉讼请求，理由如下：1、我认为两份合同（商铺租赁合同、物业管理合同）因违反法律强制性规定，均属于无效合同。根据消防法以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该租赁合同应属无效合同。此无效是由于银闽公司作为出租方没有取得建设规划工程许可证，属于违章建筑，导致合同无效的主要过错在于银闽公司，银闽公司自身的错误导致的损失不应由我承担。2、银闽公司自2015年5月21日就查封了我的商铺并且加锁，导致我自2015年5月21日起无法使用涉案商铺，我于2015年5月25日委托律师给银闽公司发函，告知银闽公司因合同涉嫌欺诈，想与银闽公司协商解决双方的纠纷，银闽公司收到律师函后不予理睬。我无奈于2015年6月3日向白云法院提起诉讼，而且银闽公司在2015年6月13日就在涉案商铺张贴了收回商铺通知书，说明银闽公司在2015年5月21日以实际行动收回了查封的商铺，导致我自该日起无法使用该商铺，银闽公司现在起诉要求我支付租金或使用费是缺乏事实依据的。3、银闽公司要求我支付电费、公摊水电费也是没有事实和法律依据的，银闽公司已在2015年5月收回涉案商铺，其无任何依据收取银闽公司的公摊费、水电费。从事实看，银闽公司只提供了几张照片，无法证明照片的电表是我使用的电表，以及银闽公司计算公摊费用是整个楼的公摊没有明确的计算公式，所以不应由我承担。4、银闽公司提供的闽商物业的单据我不认可，因为闽商物业与银闽公司是有利害关系的。5、银闽公司要求我承担商铺拆除费缺乏事实和法律依据。本案中，我装修商铺是经过银闽公司同意的，根据司法解释，已经形成附和的装修应当由租赁双方分担损失。前案中，法院已经判决双方各承担相应的损失。我也承担了我应付的损失。涉案商铺是违章建筑，违章建筑理应拆除，这个费用应当由开发商负担。而且，装修尚未拆除，银闽公司也没有实际支付费用，银闽公司要求我承担该笔费用并无事实和法律依据。综上，我认为银闽公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回银闽公司全部的诉讼请求。原审审理中，周文敬向原审法院提交照片，证明涉案商铺于2015年5月21日被银闽公司以封条封门并加装U型锁。银闽公司确认照片的真实性，但抗辩称，银闽公司张贴封条并不足以认定银闽公司已强行收回房屋。银闽公司解释封住商铺的原因是由于周文敬欠缴租金及费用，且长期不在涉案商铺，为避免商铺内物品丢失，故以封条封住商铺门，银闽公司否认对涉案商铺加装U型锁。周文敬自述于2015年6月3日将涉案商铺的物品清走。2015年6月13日，银闽公司向周文敬发出《商铺收回通知书》，主要内容为由于周文敬仍未缴清欠费，根据合同约定，银闽公司决定单方解除合同并收回商铺等等。2015年7月22日下午，原审法院组织银闽公司、周文敬到涉案商铺现场进行勘察，经查：涉案商铺玻璃门锁闭并加装U型锁，双方当事人均否认加装U型锁，商铺内有窗帘、货架、饮水机、周文敬表示当天可将物品搬离，并要求将钥匙交还银闽公司，银闽公司以钥匙数量有误为由，拒绝收取，原审法院已向银闽公司释明涉案商铺于当天交还银闽公司处置，不接收钥匙的法律后果等。次日，银闽公司接收了周文敬交还的钥匙。原审审理中，银闽公司向原审法院提交预交收据、收费通知单、发票、电表读数照片、水电原始数据等证据，拟证明已代周文敬交纳讼争期间铺内电费及公摊水电费的事实。周文敬对银闽公司提交的证据均不予确认。原审法院另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道6号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。再查：周文敬曾在原审法院起诉银闽公司，诉讼请求之一为要求银闽公司赔偿装修损失29000元。该案案号为（2015）穗云法民四初字第839号。原审法院经审理作出民事判决，认定：银闽公司需赔偿周文敬装修损失7600元，其余损失由周文敬自担。判后，银闽公司不服提起上诉。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故银闽公司、周文敬所签订的《商铺租赁合同》应为无效。关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，银闽公司、周文敬虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了周文敬必须与银闽公司委派的物业管理公司，也就是银闽公司签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了银闽公司作为出租人及物业管理人、周文敬作为承租人等应付的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》履行以银闽公司、周文敬之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但周文敬实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费，银闽公司以租金起诉表述有误，原审法院予以纠正。关于周文敬占用商铺的期间问题，根据现有证据及当事人陈述，银闽公司于2015年5月21日以封条封住商铺，但该行为并不导致周文敬无法进入或使用商铺，周文敬于2015年6月3日还清走了个人物品，说明周文敬仍然可以自由进出商铺。在原审法院到现场查看之日止，涉案商铺玻璃门仍被周文敬锁住，周文敬亦承认在次日才将涉案商铺的钥匙返还银闽公司，银闽公司、周文敬于2015年7月22日实际交接了商铺，故周文敬占用涉案商铺的时间计至2015年7月22日止，银闽公司要求周文敬支付自2015年7月1日至2015年7月22日的房屋使用费1135元、物业管理费152元的诉求均合理合法，原审法院予以支持。关于银闽公司主张于2015年7月23日才收回商铺的意见，由于原审法院已引导银闽公司在2015年7月22日收回商铺，涉案商铺玻璃门没有锁闭，银闽公司已可在当天收回商铺。但银闽公司要求周文敬提交数量无误的钥匙，才肯收回商铺，属于处分已方权利，由此产生的法律后果，也应当由银闽公司承担。对于银闽公司主张在2015年7月23日收回商铺的意见，原审法院不予采纳。周文敬于2015年7月22日前实际占用涉案商铺，应向银闽公司支付垫付的铺内电费及公摊水电费。银闽公司已提交充分证据证明代周文敬交纳上述费用的事实，对于银闽公司要求周文敬返还代垫水电费的诉求，原审法院予以支持。鉴于银闽公司已将代垫费用计至2015年7月23日，现有证据亦无法区分23日一日实际产生的费用金额，故原审法院根据该期间按日产生的平均费用，酌情扣减8元。周文敬应返还银闽公司代垫铺内电费、公摊水电费共计1133元。关于银闽公司主张的商铺装修拆除费用，首先，合同无效，对于商铺形成附和的装修，在银闽公司不同意利用的情况下，应由银闽公司、周文敬按照导致合同无效的过错分担损失。原审法院已在另案中对双方应当各自分担的损失予以处理，银闽公司再行要求周文敬承担拆除费理据不足。其次，拆除费用8000元为银闽公司估算，并未实际发生，银闽公司在费用尚未产生的情况下，要求周文敬对此承责亦无事实依据。综上，对于银闽公司要求周文敬承担装修拆除费8000元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,原审法院判决如下:一、本判决生效之日起十日内，周文敬支付广州银闽物业管理有限公司自2015年7月1日至2015年7月22日的房屋使用费1135元、物业管理费152元；二、本判决生效之日起十日内，周文敬返还广州银闽物业管理有限公司代垫铺内电费及公摊水电费共计1131元。三、驳回广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费35元，由广州银闽物业管理有限公司负担10元，由周文敬负担25元。判后，周文敬不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审法院判决周文敬向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费缺乏事实和法律依据。涉案商铺没有取得建设规划许可证，属于违章建筑。银闽公司诉求所依据的合同属于无效合同，合同无效的原因是因为银闽公司作为出租方没有取得建设规划许可证书，也就是说导致合同无效的过错方是银闽公司本身，银闽公司自身原因导致合同无效的责任不应当由周文敬承担。商铺占有使用费以及物业管理费支付的前提，是周文敬占有并能够自行支配、使用该商铺。而银闽公司于2015年5月21日在涉案商铺上贴封条并加锁，导致周文敬在2015年5月21日起就无法使用商铺。同时，银闽公司在2015年6月13日通过出具解除合同的声明来收回商铺。银闽公司在2015年5月21日通过贴封条、加锁的方式实际收回了商铺使用权，一审法院判决周文敬向银闽公司支付的涉案商铺使用费和物业管理费，显然缺乏事实依据和法律依据。二、一审法院判决周文敬向银闽公司返还垫付的铺内电费和公摊水电费，缺乏合事实和法律依据。银闽公司在2015年5月21日就以自己的实际行为(贴封条、加锁)将商铺使用权收了回去，其没有任何依据收周文敬的铺内电费和公摊水电费。银闽公司提供的证据也不足以认定本案的电费和公摊水电费的具体金额，银闽公司提供的图片没有任何证据显示上面的读表就是周文敬之前所使用商铺的电表；银闽公司提供地收费通知单，不仅没有提供原件，而且所出示的单据上面没有周文敬签字，这种单据银闽公司方可以随意制作，不具有可信度；闽商物业公司开具的收费通知单，闽商公司与银闽公司是战略合作关系，两者间存在利害关系，不足以采信。综上，周文敬并无实际占有使用商铺的事实依据，一审法院判决周文敬向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费、返还商铺内电费及公摊水电费没有事实及法律依据。周文敬上诉请求：撤销变更一审法院判决，我方无需向银闽公司支付使用费和物业管理费，仅需要支付2015年3月-5月铺内电费和公摊水电费合计514.8元。银闽公司二审书面答辩：一、原审判决适用法律正确，结果公正；二、对于周文敬提出银闽公司于5月21日对涉案商铺进行锁门，使其无法使用的指控是没有依据的，涉案商铺的门把手由周文敬故意毁坏，根本无法加锁，而且周文敬5月21日仍有进出涉案商铺，并有物品存放在涉案商铺内，周文敬主张银闽公司阻碍其使用商铺应当提供有效证据证明；三、在一审法院主持交回涉案商铺之前，周文敬并没有书面或口头提出交回商铺，而且涉案商铺内仍有其收银台、展柜、椅子等物品，周文敬占有、使用涉案商铺的事实没有改变，故银闽公司不同意周文敬的主张。上诉人周文敬与被上诉人银闽公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，关于周文敬原审中主张涉案商铺于2015年5月21日被银闽公司以封条封门并加装U型锁的问题，周文敬表示银闽公司于2015年5月21日封了封条，但还没有加U形锁，其才于2015年6月3日清走了涉案商铺部分物品，直到2015年6月13日银闽公司才加装了U形锁，之后其就无法进入涉案商铺了。本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周文敬的上诉请求和银闽公司的答辩意见，分析如下：在无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，原审法院认定周文敬与银闽公司所签订的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》虽属无效，但周文敬实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。由于双方签订《物业管理合同》的履行是以周文敬与银闽公司之间存在租赁合同关系为前提的，《物业管理合同》有赖于《商铺租赁合同》的履行，故周文敬实际占有涉案商铺应向银闽公司支付物业管理费。在周文敬实际占有使用商铺期间，由此产生的电费及公摊水电费等理应由其承担，原审法院对于该笔款项的论述有理有据，本院予以采纳，周文敬并无证据予以反驳，故本院对周文敬的该项上诉理由不予采纳。关于周文敬主张银闽公司对涉案商铺进行加锁及张贴封条，导致其在2015年5月21日起就无法使用涉案商铺的问题。银闽公司对周文敬主张其对涉案商铺加锁的行为予以否认，而周文敬并没有提供证据证明是银闽公司对涉案商铺另加锁，且关于加锁的问题周文敬在原审与二审所陈述并不一致，故本院不予采信。另，银闽公司虽承认在涉案商铺门上粘贴封条，但该封条并非执法机关所贴，银闽公司张贴的封条没有法律强制性效力。况且周文敬在银闽公司张贴封条后仍可进入涉案商铺。因此，在周文敬持有涉案商铺钥匙的情况下，其称无法正常使用涉案商铺缺乏依据，对于周文敬上诉主张，本院不予采纳。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周文敬的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周文敬负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年四月八日书 记 员  郝 烨