广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1249号
原告（反诉被告）：徐振华，住广州市花都区。
委托代理人：杨晓月，广东维强（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：石彩彬，住广州市花都区。
委托代理人：刘惠萍，广东同益律师事务所律师。
第三人：广州市花都区第四经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人：徐绍棉，系该社社长。
第三人：张敏华，住广州市花都区。
委托代理人：谢世荣，广东同益律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：罗永烨，住广州市花都区。
委托代理人：谢世荣，广东同益律师事务所律师。
原告徐振华诉被告石彩彬，第三人广州市花都区新华街五华村第四经济合作社、张敏华、罗永烨租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，被告于2014年8月29日向本院提起对原告及罗永烨的反诉，经审查，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年8月29日公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法组成合议庭适用普通程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告，以下统称原告）徐振华的委托代理人杨晓月，被告（反诉原告，以下统称被告）石彩彬的委托代理人刘惠萍，第三人广州市花都区新华街五华村第四经济合作社（以下简称“五华村第四经济社”）的负责人徐绍棉，第三人张敏华的委�代理人谢世荣，第三人（反诉被告）罗永烨的委托代理人谢世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：罗永烨在2013年10月2日接受张敏华的委托与被告于2013年10月10日签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所属商铺，商铺位于金花街12号之6档，租期为2年，每月租金为3330元，每月5号前交齐当月所有租金、管理费、水电费及相关费用。同时合同还约定如承租方不按时交付租金或相关费用，除须补交所欠费外，每逾期一天，应向出租方支付应缴金额5%的违约金。被告与原告签署协议后，承租商铺过程中，欠付2014年4-7月份租金，经多次催收，被告均以各种理由拒付直至今天，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付拖欠的租金（暂计至2014年7月份）13320元；2、被告支付违约金（暂计至2014年7月份）49950元；3、本�诉讼费由被告承担。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告的租赁关系。2、被告按每月3330元的标准支付从2014年4月起至被告实际返还涉案商铺之日止的租金。3、被告支付拖欠租金的违约金，违约金分段计算，分别从当月6日起按月租金3330元的日5%的标准计至被告实际返还涉案商铺之日止）。4、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：被告因承租位于广州市花都区新华街金花街12号之6档商铺，一直按时交租，从未拖欠过租金。原告起诉的请求缺乏事实及法律依据，具体理由如下：1、涉案商铺是广州市花都区新华街五华村集体所有的物业。2、被告多年承租涉案商铺作经营使用，并按时支付租金。3、原告不是涉案商铺的所有人或者合法使用人，无权出租涉案商铺及收租。综上所述，原告起诉的请�缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，
第三人五华村第四经济社述称：原告的诉讼请求与我方无关，我方出租商铺的历史习惯是若我方同意租户转租或者转让商铺须由我方在我方与租户签订的房屋租赁合同上盖章注明“经济社同意本合同转租或转让的”字样，而本案骆一燕与我方签订的合同并未注明转租，因此该转租并未得到我方同意，而且我方签订的租赁合同租期一般都是3年的，当时签订租赁合同的社长违反了村民的约定，擅自签订的租期超过了3年，因此我方不同意原告的诉讼请求。
第三人张敏华某称：我方于2013年10月委托罗永烨对我方与第四经济社签订的租赁合同中的金某12号5-6商铺进行管理、收租。罗永烨于2013年10月10日与被告签订了租赁合同，并向被告告知该商铺是我方向第四经济社承租过来的，且得到第四经济社及村委的同意转让，而将其转租给石彩彬经营的。合同签订后，被告也向某烨支付了租金，但从2014年4月起，被告以第四经济社主张张敏华无权处分该涉案商铺为由拒绝交付租金，其行为已构成了违约，依据双方签订的租赁合同中第七条第三款的约定应承担违约责任。对被告所陈述的事实与依据不予以认可，我方同意原告的诉讼请求及事实理由。
第三人罗永烨述称：我方的意见与张敏华的意见一致。
被告反诉称：被告长期从四社承租涉案商铺。2013年9月30日，当期的租约期满。由于四社的原因，被告在误认为罗永烨对涉案商铺有处分权的情况下，于2013年10月10日与罗永烨签订了一份《商铺租赁合同》，继续承租涉案商铺；租期从2013年10�1日起至2015年9月30日止。合同签订后，被告按约定向某烨支付了租赁押金，并按约定将2013年10月1日至2014年3月31日的租金付清。2014年4月16日，四社向被告送达一份《通知》，否认当时涉案商铺的租赁合同的合法性，并要求被告与四社重新签订租赁合同。被告认为罗永烨是无权代理人的，该合同是效力待定，被告要求撤销合同，合同撤销后，罗永烨应将已收取的租赁押金及租金返还给被告。另外，原告提起诉讼称：罗永烨与被告签订商铺租赁合同，出租涉案商铺给被告及收租等，均是受其委托的行为。因此，罗永烨因代理出租涉案商铺而产生的法律后果，应归属委托方即原告，原告应承担返还押金及租金的责任。请求法院判令：1、撤销被告与罗永烨于2013年10月10日签订的《商铺租赁合同》。2、原告及罗永烨向被告返还租赁押金3330元。3、原告及罗永烨向被告返还租金19980元（从2013年10月至2014年3月共6个月，每月标准3330元计算）。4、本案诉讼费用由原告承担。
原告针对反诉辩称：我方不同意被告的反诉请求。关于合同，罗永烨已经得到张敏华的合法授权，而张敏华与四社签订了租赁合同，而四社也同意张敏华转租，所以原告享有对涉案商铺的转租权。被告与罗永烨签订的租赁合同合法有效，且被告在实际使用商铺，原告已履行了主要的合同义务，被告无权要求返还押金以及返还租金。
反诉被告罗永烨针对反诉辩称：我方不同意被告的诉讼请求，请求法院依法驳回。被告认为罗永烨与被告签订的租赁合同的位置与张敏华与第四经济社签订的合同涉案商铺的地址实际是一致的，只是合同签订时标识的错误，但实际履行交付的却是同一商铺同一地点。被告在反诉状中称其�第四经济社承租商铺合同期满后，没有继续与第四经济社续签而与罗永烨签订涉案商铺的租赁合同，这正印证了张敏华已取得涉案商铺转租的处分权利，罗永烨得到了张敏华的授权，以及事后经过徐振华的追认，是不符合撤销合同的规定的。
第三人五华村第四经济社针对反诉述称：我方同意被告的反诉请求及事实理由。
第三人张敏华针对反诉述称：我方的意见与罗永烨的意见一致。
经审理查明：2013年10月1日，五华村第四经济社（甲方）与张敏华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于金某12号5-6面积为51.8平方米的商铺按每月每平方米65元的价格出租给乙方，租金每月3370元。租赁期限从2013年10月1日至2021年9月30日共96个月。合同中关于具体缴交租金办法、时间、金额处空白，下方载明：乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。在租赁期内，乙方不得私自拆改或扩建、转租、转让，要以书面形式向甲方申请，并得到甲方的同意方能转租、转让，否则作违反合同处理，并不予退回定金。非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。其他条款约定从2015年10月1日至2018年9月30日按每平方70元计算即每月租金3626元，2018年10月1日至2021年9月30日止按每平方75元计算即每月租金3885元。违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年8月1日，五华村第四经济社出具同意函，载明：就甲方与乙方张敏华（）与我社签订的三份房屋租赁合同，（广州花都区凤华路22号之15-16、金花园12号5-6铺、金花园5号之1-3号）我社同意张敏华就该租赁合同有限期内可以进行转租、分租、转让给第三方使用，所获收益或引发的法律责任由其自行承担。特此证明。2013年10月1日，广州市花都区新华街五华村村民委员会出具同意函，内容与被告出具的上述同意函内容一致。
2013年10月2日，张敏华（授权方某向某烨（被授权方某出示授权委托书一份，委托罗永烨对张敏华承租的金某12号5-6号的商铺进行出租和管理，权限包括：有权与承租人签订租赁、转租、转让等合同；收缴、缴纳相关的物业管理费用及租金等。
2013年10月10日，罗永�（甲方）与被告（乙方）就金花街12号之6档签订《商铺租赁合同》，租期从2013年10月1日至2015年9月30日，租赁面积37平方米，每月租金90元/平方米，即3330元/月，租金按月收取，乙方须于每月的5号之前交齐当月所有租金、管理费、水电费及相关费用。乙方须于签约当天向甲方交付3330元作为保证金，此款在合同终止时十个工作日内无息退回给乙方。违约责任约定如因乙方原因需与甲方单方面要求解除合同的，甲方对乙方所缴纳的保证金不予退还，并应赔偿甲方相应的损失。乙方不按时支付租金或相关费用的，除须补交所欠费用外，每逾期一天，应向甲方支付应缴金额5%的违约金；逾期超过一个月的，甲方有权解除合同，并没收保证金。合同还就其他权利义务进行了约定。该合同签订后，被告向某烨支付押金3330元，并支付了2013年10月至2014年3月的租金共19980元。
五华村第四经济社提交2011年8月1日经济社与他人签订的合同版本拟证明若允许转租需在合同处载明：“经济社同意本合同转租或转让”的字样并盖章确认，而本案张敏华与五华村第四经济社签订的合同版本并无签字盖章同意转租，因此认为张敏华无权将商铺转租，并提交2014年4月12日新华街五华村第四经济社村民代表会议记录，拟证明通过村民代表会议决定解除五华村第四经济社与张敏华签订的租赁合同。
2014年4月16日，五华村第四经济社向涉案商铺发出通知，告知原租赁合同违反合同规定，经五华村第四经济社村民代表会议决定，要求涉案商铺的实际承租人于2014年4月17日前到本社社长处签署新合同才正式生效。
2014年4月21日，五华村第四经济社与被告就金花园5号之12铺签订《房屋租赁合同》，月租金2960元，该合同签订后，被告占有使用涉案商铺并向五华村第四经济社支付了2014年4月至2014年12月的租金。
罗永烨于2014年5月29日委托律师向被告发出律师函，要求被告向其支付拖欠的租金、水电费及违约金等。
2014年6月5日，原告（乙方）与张敏华（甲方）签订《商铺租赁合同转让协议》，约定甲方将与五华村第四经济社于2013年10月1日签订关于金花园12号5-6的租赁合同的权利与义务转让给乙方，由乙方进行经营与管理。甲方保证该转让是其真实性的表达、同时其相关权益人均已知悉并同意该转让行为。2014年6月24日，原告与案外人张敏华就该转让协议办理了公证手续。
诉讼中，原告提交原告向某烨出具的授权委托书一份，内容�授权罗永烨对原告受让的租赁合同所涉的商铺代为出租及管理等，落款日期为2013年1月1日，原告及罗永烨称该落款日期为笔误，授权时间实质是在2014年6月5日之后。
关于租金的支付情况，张敏华已向五华村第四经济社支付2013年10至2014年3月的租金，原告认为涉案商铺2014年4月的租金已由案外人张某代张敏华向广州市花都区新华街五华经济联合社支付，五华村第四经济社认为张敏华未支付2014年4月的租金，认为张某不是承租人，且该租金亦未交至五华村第四经济社账户。原告提交2014年7月录制的录音材料一份，拟证明五华村第四经济社拒收租金导致合同无法继续履行，五华村第四经济社认为张敏华从2014年4月起未支付租金违反合同约定且转租行为未得到经济社同意，五华村第四经济社已于2014年4月按合同约定解除合同。五华村第四经济社提交其于2014年9月1日出具的证明一份，载明张敏华租用金花园12号5-6铺从2014年4月至2014年8月的租金从2014年4月1日起至今未到五华村财务室缴交，该证明落款有被告盖章及“广州市花都区新华街五华经济联合社财务专用章”。原告对该证明不予确认。
另查，涉案商铺的权属人为五华村第四经济社，涉案商铺房地产权证登记地址为广州市花都区金花街12号之一首、二层，原告及五华村第四经济社确认张敏华与五华村第四经济社签订的租赁合同约定的金花园12号5-6、罗永烨与被告签订租赁合同约定的花都区金花街12号之6档以及房地产权证登记的地址实质为同一地址，其中五华村第四经济社认为当时张敏华是将金花园12号5-6商铺分成几个小商铺转租给次承租人的，被告认为金花园12号5-6与金花街12号6档不是同一地址。
原告认为罗永烨是受张敏华的委托与被告签订的租赁合同，因此罗永烨与被告签订的合同相对方为张敏华与被告，在张敏华将金某12号5-6的租赁合同的权利义务转让给原告后，原告认为其与被告建立了租赁关系，因被告逾期交租超过30天违反合同约定，因此要求解除原、被告签订的合同并支付拖欠的租金及违约金。被告认为当时是五华村第四经济社的社长口头指定罗永烨与被告签订租赁合同的，但后来该合同并未得到五华村第四经济社的追认，因此被告反诉要求撤销罗永烨与被告签订的租赁合同并返还已支付的押金及租金。
再查，因五华村第四经济社将涉案商铺收回并重新出租导致原告从2014年4月起无法收取涉案商铺的租金及造成的其他损失，原告已另案向本院提起对五华村第四经济社的诉讼主张权利，本院�已依法作出判决。
本院认为：张敏华与五华村第四经济社签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，后五华村第四经济社出具同意函同意张敏华对涉案商铺进行转租，张敏华就涉案商铺的转租事宜授权委托罗永烨，罗永烨虽以自己的名义与被告签订租赁合同，但合同相对方应为张敏华与被告，张敏华与被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行各自的义务，因此对于被告反诉称其与罗永烨签订的租赁合同并未得到五华村第四经济社的追认而要求撤销罗永烨与被告签订的租赁合同的请求，依据不足，本院不予支持。
关于涉案商铺的地址，因涉案商铺的产权人五华村第四经济社确认金花园12号5-6是自编号，实质与被告承租的商铺为同一地址，且张敏华、罗永烨及原告均确认二者为同一地址，对于被告认为金花园12号5-6与金花街12号之6档不是同一地址，但被告未能提交证据证明，被告应承担举证不能的后果，因此被告该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。
原告认为其与张敏华在2014年6月5日签订转让协议后受让了张敏华与五华村第四经济社签订的租赁合同的权利义务，本院认为，根据五华村第四经济社出具同意转租、转让的同意函，对于该转让行为，本院予以确认。关于原告要求解除原、被告之间的租赁关系，本院认为，罗永烨认为是受张敏华的委托与被告签订的租赁合同，张敏华对该授权行为予以确认，在张敏华将其与五华村第四经济社签订的租赁合同的权利义务转让给原告后，张敏华及罗永烨对该转让行为亦予以确认，原告则受让了包括罗永烨与被告签订的租赁合同的权利义务，因此原告要求解除原、被告的租赁关系实质是要求解除罗永烨与被告于2013年10月10日签订的租赁合同，因五华村第四经济社作为涉案商铺的产权人，已于2014年4月收回涉案商铺并与被告重新签订了租赁合同并已实际履行至今，因此罗永烨与被告签订的租赁合同从2014年4月起已无法继续履行，因此原告要求解除原、被告之间的租赁关系，合理有据，本院予以支持。因涉案商铺的产权人五华村第四经济社在2014年4月要求被告与其重新签订租赁合同，而被告亦从2014年4月起按新合同的标准向五华村第四经济社支付租金至今，因此原告要求被告重复支付2014年4月起的租金以及逾期交租的违约金，依据不足，本院不予支持。原告因五华村第四经济社收回商铺并重新出租导致其无法收取涉案�铺的租金及造成的其他损失，原告可另循其他途径向五华村第四经济社主张权利。被告在2013年10月1日至2014年3月期间实际占有使用涉案商铺，因此被告反诉要求原告及罗永烨返还该期间的租金，依据不足，本院不予支持。关于被告已支付的3330元保证金，被告与张敏华之间的租赁合同合法有效，在该合同未依法解除的情况下，被告因五华村第四经济社的单方通知则不履行被告与张敏华之间的租赁合同，被告单方不履行合同的行为违反了合同的约定，根据合同约定，被告支付的保证金应不予退还，因此被告要求原告及罗永烨退还保证金3330元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告徐振华与被告石彩彬之间关于广州市花都区金花街12号之6档的租赁关系。
二、驳回原告徐振华的其他诉讼请求。
三、驳回被告石彩彬要求撤销被告石彩彬与反诉被告罗永烨于2013年10月10日日签订的《商铺租赁合同》的反诉请求。
四、驳回被告石彩彬要求原告徐振华及反诉被告罗永烨返还保证金3330元的反诉请求。
五、驳回被告石彩彬要求原告徐振华及反诉被告罗永烨返还租金19980元的反诉请求。
本诉案件受理费1382元，由原告徐振华负担；反诉案件受理费191.38元，由被告石彩彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 汤雪霞
人民陪审员 袁伟峰
二〇一四年十二月××日
书 记 员 陈家欣