浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第2019号
原告：裘钢明。
被告：富景房地产开发（富阳）有限公司。
法定代表人：吴梓源。
委托代理人：叶永祥。
委托代理人：王军。
原告裘钢明为与被告富景房地产开发（富阳）有限公司商品房预售合同纠纷一案，以商品房预约合同纠纷为案由，于2014年10月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员傅红盛适用简易程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告裘钢明，被告富景房地产开发（富阳）有限公司的委托代理人叶永祥、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年11月2日，被告在富阳市体育馆作展会促销，销售人员将原告带至九龙仓世纪华府房展平台前，向原告宣传九龙仓世纪华府房屋的质量及周边环境，告知原告只有在当天订房才能享受99折优惠，明确告知楼盘为富阳八小学区，并发给原告一堆宣传资料，按宣传资料的效果图重点向原告介绍与富阳新车站的距离等城市核心地段的内容，随后在被告工作人员的引导下，原告乘坐被告的车辆至迎宾路售楼处，车上因工作人员极力宣传推销，原告在未确定方位后即被带到了售楼处。在售楼处，被告工作人员继续介绍其楼盘，并再次重点展示宣传资料记载的内容即效果图，积极鼓励原告购买房屋，反复承诺并强调只有当天订房可享受99折优惠。在被告工作人员的一再催促下，原告订购了6号楼803室房屋，总价1200000元左右，并立即支付定金20000元，承诺在40天内筹集资金缴纳首付款。2013年12月12日，原告依被告工作人员电话通知，立即赶到售楼处，被告工作人员拿来一大堆合同，在快下班并在被告工作人员的催促下，原告一口气签下十几页的商品房买卖合同及十几页的补充协议，支付了首付款360000元。之后一个多月，原告经仔细实地察看，发现该楼盘实际地理位置与当时被告工作人员介绍及宣传资料严重不符，特别是作为重点出行需要的新车站相距甚远，虽打电话与被告工作人员交涉及抱怨，但没有任何结果，原告一直处于担忧之中。2014年5月，原告发现许多人到九龙仓世纪华府维权，小区的学区由宣传的八小变成了四小。此时，原告欲与当时的销售人员联系，被告知已遭停职。原告多方努力并与被告交涉，均无法找到被告负责人，让原告大失所望。综上，被告采用欺诈手段，以只有当天订房、当日付款才享受99折优惠与事实不符、宣传资料及广告也明显违反规定，虚假夸大宣传、利用其优势地位提供各式合同和条款，严重侵害了消费者利益。故起诉：1、解除原、被告双方之间的房屋买卖合同；2、判令被告向原告退还已付房款369397元，并支付同期银行贷款利息15515元（按年利率5.6%暂计算到2014年9月12日）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料（均系复印件）：
1、购房合同1份，证明双方之间的买卖合同关系及权利义务。
2、购房发票1份，证明原告已支付369397元的事实。
3、宣传资料1份（系从网上下载打印而成的复印件），证明被告存在虚假宣传的事实。
被告答辩称：被告从未承诺过世纪华府项目的所属学区为富阳八小。学区的确定悉由富阳市教育局等相关行政部门根据当地的教育资源配置等情况加以确定，属于行政部门的行政职能范畴，并非被告的职责所在且亦无权加以确定。富阳八小或四小等学校是在世纪华府项目的用地红线规划区域之外的建筑，被告仅须对规划以内的建筑负责。原告并未就此陈述提供任何证据材料加以印证其说辞。根据被告公司制度及规定，仅对及时签约以及付款的部分客户给予一定的优惠，是被告反馈业主的一种让利手段，且须经销售人员申请，由公司最终决定该客户是否符合公司规定并加以盖章确认。原告于2013年11月3日和被告签订定购协议，根据约定，原告须在签订之日起10日内和被告签订购房合同，且仅在按时签约的情况下才享受99折优惠，但原告并未在2013年11月12日之前和被告签订购房合同，根据协议约定，原告本不能享受优惠措施，但在原告的请求之下，销售人员向被告进行了申请，原则上同意将签约期限延长至2013年12月12日，故2013年12月12日本质上确为原告可能享受99折优惠的最后一天。被告最终同意给原告破例并给予其优惠，原告在享受了99折优惠的情况下和被告签订了购房合同，原告最终享受的优惠高达9.6折。现原告却以此将被告诉至法院，根本是将事实颠倒黑白，被告并不存在欺诈的情况。原告诉称被告之工作人员已辞职且“不管”与事实不符，其在5月份并未辞职，并与原告多次联系，但原告以此事须公司领导出面解决拒和该名置业顾问进行沟通协商。原告提供的宣传资料并非由被告出具。退一步说，原告提供的宣传资料即使由被告出具，但根据内容亦无法证明被告存在虚假宣传的情况，同时该图片仅为方便买受人了解华府项目周边环境的缩略图，仅作参考依据，并非根据国家相关规定按比例进行制作的地图，不可能完全和实际情况一致。原告提供的证据3仅能证明图片中的世纪华府项目和真实的地理位置存在一定的误差，但鉴于原告实地前往销售中心及项目现场，同时原告系富阳当地群众，其知道或应当知道世纪华府项目的真实地理位置和周边情况，图片中的误差等微小问题并不能构成法律上的欺诈。在双方签订的《补充协议》第十六条中约定“乙方确认，本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及本合同的以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响。本楼盘有关广告、楼书、模型，样板房及其他宣传资料仅为乙方在选择楼盘时的参考因素，非本合同的组成部分，如与本合同有冲突，以本合同约定为准”。原告作为具有完全民事行为能力人，其和被告签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，双方均应尊重契约精神严格履行自身义务，同时受到补充协议相关条款的约束，根据上述第十六条的约定，若该证据3所显示的系和该房屋有重大影响的内容或者存在冲突的，该类宣传资料仅为参考因素，具体仍应当以合同约定为准，据此，原告要求解除合同的理由亦无法成立。虽然原告诉状提到存在格式条款，并未明确具体哪个条款涉及格式条款的法律适用问题，且原告提供的《浙江省商品房买卖合同》是浙江省的模板合同并在富阳市工商局备案并公示，并不存在法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”等情况。综上，原告诉称被告以欺诈的手段，促使原告签订了购房合同，但其并未提供充分的证据加以证明；被告并未以虚构的相关事实欺骗原告，同时原告亦有购房之意向，原告和被告签订购房合同系其真实的意思表示，并不存在被告欺诈等情况，无法构成法律上的欺诈；原告和被告就宣传资料等已达成了一致的意见，原告应当根据合同约定受到约束并承担相应的法律责任。要求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了《<；商品房买卖合同>；补充协议》1份，证明双方已在补充协议第十六条对楼书、广告等宣传资料进行了约定。
对原告提交的证据材料，被告质证认为：证据1、2，无异议；证据3，即使是网上资料截图，也并非由被告提供，该份材料的出处无法证明，原告也无法提供原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。
对被告提交的证据材料，原告质证认为：真实性无异议，但这仍然属于格式合同，其中第16条更是排除了原告的权利，在没有尽到告知义务的前提下，这份补充协议的合法性有问题。
对前述证据材料，本院认证如下：
1、原告提交的证据1、2，予以确认。
2、原告提交的证据3，系复印件，且按原告陈述系网上资料，图中标示的为富春四小，而非八小，现并无其他相应的证据佐证，故不予确认。
3、被告提交的证据材料，予以确认。
经审理，本院认定如下事实：
1、2013年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于富阳市富春街道丰收中路28号世纪华府6号803室商品房一套，建筑面积共103.56平方米，其中套内建筑面积80.44平方米，应分摊的共有建筑面积23.12平方米，单价为11678.22元／平方米，总计房款1209397元；第七条付款方式及期限：于合同签署的同时支付首付款369397元，剩余购房款840000元通过商业银行贷款或公积金贷款或商业与公积金组合贷款方式予以支付，并应在合同签署之日向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；第八条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未能按合同规定的时间付款，逾期不超过9０日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人依据本条约定解除合同的，应在书面形式通知买受人之日起的3０日内，且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后3０日内，将买受人已付款扣除前述违约金后的余款退还给买受人；合同解除及相关登记手续撤销后，出卖人有权将该商品房另行出售；出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金；等等。
当天，双方还签订《<；商品房买卖合同>；补充协议》一份，约定：……六、本合同第十五条作如下补充：公共配套建筑的交付指竣工并达到交付条件；投入使用（如学校开学、商品开业）的具体时间，由相关业主或经营者确定；非由出卖人负责实施的项目用地外的市政大配套未建成或者未投入运营，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约，并由买受人自行向有关责任单位主张权利……十六、乙方确认，本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及本合同的以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款明确约定的内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；本楼盘有关广告、楼书、模型、样板房及其他宣传资料仅为乙方在选择楼板时的参考因素，非本合同的组成部分，如与本合同有冲突，以本合同约定为准；十七、乙方购买力、财产等自身客观情况发生变化；出卖方财产、经营状况等自身客观情况发生变化；房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同；拒不履行合同义务的，应依法或依约承担违约责任；乙方承诺不受当前国家限购政策影响；
2、签约后，原告已支付首付款369397元，就房屋余款至今未办理按揭贷款手续，双方也未另行协商其他付款方式。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告已签订正式商品房买卖合同，约定的内容为被告将其正在建设中的商品房预先出售给原告，因此本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，而非商品房预约合同纠纷。原告诉请解除合同的理由为被告存在欺诈，现并无证据证明签约前被告将涉案房屋所在学区确定在八小范围之内，也未就新车站等与涉案房屋之间的距离作出明确的允诺；即使存在此类允诺，八小及新车站也在被告规划小区之外，双方在补充协议中也明确约定，楼书、广告等仅为原告选择楼盘的参考因素，如与合同有冲突，则以合同约定为准。此外，原告诉称的折扣优惠，纯系自愿行为。综上，原告主张被告存在欺诈，缺乏相应的证据和理由，对其据此提出解除合同及相关联的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告裘钢明的诉讼请求。
本案受理费7074元，减半收取3537元，由原告裘钢明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 傅红盛
二〇一五年一月六日
书记员 徐 琪