江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11871号原告：丁国兴，男，1968年1月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：刘月芳，女，1970年8月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：丁凡，男，1997年4月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。三原告共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告丁国兴、刘月芳、刘凡与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁国兴、刘月芳、刘凡的共同委托诉讼代理人张桂宝，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁国兴、刘月芳、刘凡向本院提出诉讼请求：被告立即向三原告支付2017年1月30日至2017年10月29日期间的租赁回报50048.85元及逾期违约金（每日按每期租赁回报额16682.95元的万分之三，分别自2017年3月15日至12月3日、自2017年6月15日起、9月15日起、12月15日起计算，至被告实际付清之日止）。事实和理由：三原告于2009年11月从被告处购得本市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1156商铺（以下简称涉案商铺）。2009年12月31日原、被告双方签订了一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《合同书》），约定原告将其所有的涉案商铺委托被告经营管理；合同期限五年，自2010年4月30日至2015年4月29日止；被告将该商铺每年租赁回报分四次支付原告，每三个月支付一次等等。合同到期后，双方于2015年4月26日续签了一份《合同书》，期限为2015年4月30日至2020年10月29日，三原告每季度收取的税后租赁回报为16682.95元。被告自2017年1月30日起至今未按约定支付租赁回报，共拖欠三个季度租金及四笔违约金。三原告多次要求被告支付欠付租金及违约金，被告却拒绝支付。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求支持三原告的诉讼请求。被告图腾公司承认原告在本案中主张的有关事实，但认为：1.本案是委托经营合同，应当适用情势变更原则，签订时的情况与现在的情况发生了根本变化，该地段由原下关区的中心区域变为现鼓楼区的一般区域，周边大规模拆迁及南京火车西站的迁移，导致流动人口锐减，商铺难以生存，商户锐减，网购平台对实体租铺冲击较大，租户锐减，因此被告不应支付租金回报。2.涉案房屋是空置状态，不应支付租赁回报，被告无法收取房租导致没有能力支付租金，并不是被告故意不支付，因此不应当支付违约金。3.即使被告支付违约金，三原告主张的违约金数额也过高，应当按照实际损失计算。综上，请求驳回三原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市建宁路300号1156室房屋（建筑面积为59.36平方米，以下简称涉案房屋）系三原告于2009年11月自被告处购买，购房款1756121元已付清，但尚未办理房屋所有权过户登记。2009年12月31日原、被告双方签订了一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的涉案商铺委托被告经营管理；合同期限五年，自2010年4月30日至2015年4月29日止等等。合同到期前，原、被告双方于2015年4月26日续签了一份《合同书》，期限为2015年4月30日至2020年10月29日，2015年10月29日前为免租期；甲方（即原告）在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方（即被告）收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，具体数额为17561元（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；每年4月30日至7月29日期间的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付；每年7月30日至10月29日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付；每年10月30日至次年1月29日期间的租赁回报于次年1月30日至2月15日期间支付；次年1月30日至4月29日期间的租赁回报于次年4月30日至5月15日期间支付；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述《合同书》订立后，三原告将涉案房屋交付被告，被告依约支付了2016年10月29日之前的租赁回报，每期扣除税款后实际支付金额为16682.95元。自2016年10月30日起，因被告经营困难，未能按照约定及时向三原告支付合同约定的租赁回报，至今共拖欠三期租金及四笔逾期付款违约金。三原告向被告催款未果，遂诉至本院，要求判如所请。2017年12月4日，被告向三原告支付了2016年10月30日至2017年1月29日期间的租赁回报16682.95元。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，违约金标准并不过高，遂判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。三原告曾于2016年另案诉至本院，要求被告支付四期租赁回报共计66731.8元以及相应的逾期付款违约金。2017年1月本院对该案作出（2016）苏0106民初11278号民事判决，判决被告给付原告刘月芳、丁国兴、丁凡自2015年10月30日起至2016年10月29日止的四期租赁回报66731.8元及相应的逾期付款违约金。被告不服上诉。南京市中级人民法院于2017年5月作出（2017）苏01民终4466号终审判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，被告已履行义务。上述生效裁判文书认定的有关事实，被告不持异议，但表示仍然坚持其观点。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述、购房款发票、《合同书》、交易明细、有关生效裁判文书以及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《合同书》是三原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，而非三原告委托被告经营涉案房屋，并由三原告确定具体承租人及租金标准，因此《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定向三原告支付2016年10月30日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。三原告要求被告支付拖欠的2017年1月30日至10月29日期间共三期租金合计50048.85元（=16682.95元×3，已扣除税款），符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。对于三原告主张的2016年10月30日至2017年10月29日期间共四期租金，被告本应分别在2017年1月30日至2月15日期间、4月30日至5月15日期间、7月30日至8月15日期间、10月30日至11月15日期间及时支付，至迟应于此后的15个工作日内支付，但被告未能及时履行上述合同义务，故被告应分别自三原告主张的2017年3月15日至12月3日、自2017年6月15日起、9月15日起、12月15日起，按每日万分之三的标准支付上述款项的违约金，均计算至本判决确定的给付之日止。被告虽主张其实际收益较低、迟延履行并非恶意违约以及该违约金标准过高并申请调低的抗辩，但对此未提供充分的证据证明，结合生效裁判文书的认定，本院对此不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告丁国兴、刘月芳、刘凡租金共计50048.85元，并支付相应的违约金（均以16682.95元为基数，分别自2017年3月15日至12月3日、6月15日起、9月15日起、12月15日起，按照每日万分之三的标准，计算至本判决确定的给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，减半收取763元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（三原告已预交，故被告于本判决生效之日起十日内将该763元一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一七年十二月十三日见习书记员  胡娟娟