福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0922民初368号原告：古田县恒生房地产开发有限公司，住所地：福建省古田县城西街道罗华停车场24、25号店。法定代表人：陆世锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。被告：谢义福，男，1969年2月24日出生，汉族，住福建省古田县，现羁押于武夷山监狱。被告：谢义华，男，1971年3月13日出生，汉族，住福建省古田县。被告：谢诗瑶，女，1994年9月1日出生，汉族，住福建省古田县。原告古田县恒生房地产开发有限公司（以下简称“恒生公司”）与被告谢义福、谢义华、谢诗瑶商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒生公司的委托诉讼代理人林铃斌，被告谢义福到庭参加诉讼。被告谢义华、谢诗瑶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒生公司向本院提出诉讼请求：判令谢义福、谢义华、谢诗瑶（以下简称“三被告”）支付恒生公司购房款279400元，并支付逾期利息（逾期利息按月利率2%计算，从2014年2月22日计算至款项付清之日止，暂计至2017年1月21日为195580元）。诉讼过程中，恒生公司变更诉讼请求：逾期利息的计算时间变更为“从2014年5月10日起计算至款项付清止”。事实和理由：因购买恒生公司开发的古田县“恒福华府”小区第8幢1单元601房需要，2014年4月22日三被告向恒生公司出具《借条》，约定向恒生公司借款279400元，该款应于2014年5月10日前还清，逾期未还，应自2014年5月10日起按照欠款总额以月利率3%计息，算至实际还款之日止。但至今三被告均未按照《借条》的约定向恒生公司支付购房款。谢义福辩称，1.《商品房买卖合同》约定的购房首付款为250000元，其已自付30000元，剩余220000元系其向恒生公司借款。其在装修房子的过程中以现金的方式先后分四次共向恒生公司偿还了约66000—76000元。其每次还钱均由恒生公司的出纳经手，并出具加盖有恒生公司公章的收据一式二联，各执一份。另其曾与恒生公司股东私下达成口头协议，恒生公司同意其仅需支付220000元，无需再支付利息。本案恒生公司诉请的购房款279400元系未扣减其已偿还的款项及加上前期利息进行结算所得，其对此持有异议。而且根据先前双方的口头约定，恒生公司不应再主张逾期利息。2.古田县“恒福华府”小区第8幢1单元601房系以其女儿谢诗瑶名义购置，其弟谢义华受谢诗瑶委托全权处理购房事宜。但欠恒生公司的款项系其个人之事，与谢诗瑶、谢义华无关。谢义华、谢诗瑶未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据认定如下：恒生公司提交的证据1.2014年4月22日《借条》，谢义福认可真实性，但抗辩借条中的279400元款项,系未还的220000元加上按照原先借款合同约定的2012年11月1日至2014年4月30期间的利息得出的,而恒生公司已认可系220000元首付款未还,且谢义福抗辩的利息数额能与借款合同的约定相符,故该抗辩意见予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下：1.2012年10月22日谢诗瑶委托其叔叔谢义华代理关于古田县城西街道恒福华府第8幢601房的购房及贷款相关手续,并将委托书在宁夏回族自治区银川市国信公证处进行公证。2012年11月1日谢义华受托以谢诗瑶的名义与恒生公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），向恒生公司购买古田县城西街道恒福华府第8幢1单元601房,并向其出具委托书及公证书。《合同》对购房价款、付款方式及期限、建筑面积、违约责任等事项作出了约定。《合同》第六条约定“…首付购房款250000元，余款570000元向银行申请按揭贷款…”；第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理—（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；2.2012年11月1日，谢义华与恒生公司签订《借款合同》，约定向恒生公司借款220000元用于购买古田县“恒福华府”第8幢601房，借款期限2012年11月1日至2013年4月30日，利息为月利率1.5%计算，若逾期未全额还款，应支付利息，利息按欠款总额以月利率3%从交房之日起计算至实际还款之日止。2014年4月22日，谢义福向恒生公司出具《借条》，载明其向恒生公司借到279400元，该款于2014年5月10日前还清，逾期按月利率3%计算。另查明借条所载的279400元款项，其中220000元系未支付的购房首付款，余款59400元系220000元首付款按照借款合同约定的月利率1.5%计算的利息[220000元×月利率1.5%×18个月（2012年11月1日至2014年4月30日）]。3.古田县城西街道恒福华府第8幢1单元601房购房首付款250000元已经汇入恒生公司开设在中国农业银行股份有限公司古田县支行的监管帐户。其中220000元由恒生公司代垫，30000元由谢义福自付。另该房屋的银行按揭贷款也已经汇至恒生公司的账户；4.谢义福与谢义华系兄弟关系，谢义福与谢诗瑶系父女关系。关于双方争议的本案还款责任应由谁承担的问题。本院认为，谢义华系受谢诗瑶的委托，在谢诗瑶的授权范围内与恒生公司签订《合同》、《借款合同》，恒生公司也知道谢义华与谢诗瑶的代理关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，谢义华与恒生公司签订的《合同》、《借款合同》直接约束谢诗瑶，谢诗瑶应对谢义华的代理行为，承担民事责任，故以上合同约定的义务，应由谢诗瑶承担。双方签订的《合同》、《借款合同》系双方真实意思表示，《借款合同》表面上体现为借款，但实质上是对欠付购房款的另行约定，谢诗瑶应按《借款合同》约定如期支付恒生公司代垫的购房款及利息。谢义华非《借款合同》权利义务主体，仅是受托的代理人，不应承担还款责任。2014年4月22日谢义福针对谢诗瑶未付的购房首付款220000元及其利息59400元共计279400元，又向恒生公司出具《借条》，自愿承担还款义务，并约定逾期利息按月利率3%计算，故恒生公司主张谢义福与谢诗瑶共同支付购房款及利息，合法有据，予以支持，但主张谢义华与他们共同承担还款责任，于法无据，不予支持。关于双方争议的购房款及利息数额的问题。本院认为，根据以上查明的事实，谢义福、谢诗瑶尚欠恒生公司购房首付款220000元及该款截至2014年4月30日的利息59400元共计279400元，由于《借款合同》、《借条》表面上体现为借款，其实质上是对欠付购房款的另行约定，故利息59400元不应作为借款本金基数再重复计算逾期利息。另恒生公司主张应按月利率2%支付自2014年5月10日起至实际还款之日的利息，未违反法律规定，亦未超出双方的约定范围，予以支持，但应以实际未付的220000元购房款为基数计息。谢义福抗辩其已先后分四次共向恒生公司偿还了约66000—76000元的款项，且双方口头约定不计算利息，但未提供相应证据佐证，恒生公司亦不予认可，故该抗辩意见不予采纳。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。谢诗瑶委托谢义华与恒生公司签订的《合同》、《借款合同》及谢义福向恒生公司出具的《借条》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方必须按照约定全面履行自己的义务。故谢义福、谢诗瑶应按约定支付恒生公司代垫的购房款220000元及该款截止至2014年4月30日的利息损失59400元，并按月利率2%支付220000元购房款从2014年5月10日至款项付清之日止的利息损失。恒生公司将利息59400元作为欠付的购房款，请求再按月利率2%计算逾期还款利息，依据不足，应驳回该请求。另谢义华仅系谢诗瑶委托的代办本案购房事宜的代理人，恒生公司请求其与谢义福、谢诗瑶共同支付购房款及逾期利息，依据不足，应驳回其该项请求。谢义福抗辩本案款项与谢诗瑶无关，且其已偿还了部分款项，并与恒生公司口头约定不计算利息，未提供相应证据佐证，依据不足，以上抗辩意见，不予采纳。谢义华、谢诗瑶经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、谢诗瑶、谢义福应于本判决生效之日起十日内支付古田县恒生房地产开发有限公司剩余购房款220000元及利息损失（损失按月利率2%计算，从2014年5月10日起支付至款项付清之日止，另加前期利息59400元）；二、驳回古田县恒生房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费人民币8424元，由谢诗瑶、谢义福负担7481元，由古田县恒生房地产开发有限公司负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  叶少青审 判 员  张宁国人民陪审员  程苏宁二〇一七年九月六日书 记 员  余 枫附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。