山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民初字第137号
原告：侯红英。
委托代理人（特别授权）：王湘萍、王飞耀，山东源诚律师事务所律师。
被告：山东省梁山县华梁面粉厂
被告：梁山县金穗粮油工贸有限公司法定代表人：唐加会，经理。
被告：梁山环宇挂车制造有限公司
法定代表人：郭本福，经理。
被告：鲁新军。
四被告共同委托代理人（特别授权）：贾庆民、陈颖，山东宏易律师事务所律师。
第三人：弘盛地产有限公司。
法定代表人：王安年，董事长。
原告侯红英与被告山东省梁山县华梁面粉厂、梁山县金穗粮油工贸有限公司、梁山环宇挂车制造有限公司、鲁新军，及第三人弘盛地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告的委托代理人王湘萍、王飞耀，被告山东省梁山县华梁面粉厂的法定代表人赵某、梁山县金穗粮油工贸有限公司的法定代表人唐某、梁山环宇挂车制造有限公司的法定代表人郭本福、鲁新军及其委托代理人贾庆民、陈颖到庭参加了诉讼，第三人弘盛地产有限公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案已缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2013年5月27日，原告与弘盛地产有限公司梁山分公司签定商品房买卖合同，购买该公司开发的梁山县宋城名郡（宋城义街）第141号商铺，同年5月30日支付了全部购房款，之后双方办理了该房屋交付手续，由原告进行占有使用至今。2014年4月，因第三人弘盛地产有限公司与被告债务纠纷，济宁市中级人民法院作出（2014）济民初字第69号民事裁定书及协助执行通知书，查封了原告购买的上述商铺。原告对该裁定不服，于2015年1月16日提出执行异议，2015年2月28日贵院作出（2014）济执异字第339-4号民事裁定书，依法驳回了原告的执行异议。关于涉案房屋，原告已在贵院查封前一年的时间就支付了全部购房款之后办理了该房屋交付手续，由原告进行占有使用至今，期间由于非原告自身原因未能办理房产登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定，法院对实际占有使用的房屋的执行措施不符合上述规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、三百零五条、三百零七条的规定，请求法院依法解除依据（2014）济民初字第69号民事裁定书对宋城名郡（宋城义街）第141号商铺查封措施，排除被告对该房屋的执行。为维护原告的合法权益，请求，1、请求依法解除贵院依据（2014）济民初字第69号民事裁定书对梁山县宋城名郡（宋城义街）第141号商铺（房产部门备案号为113-211-308）的查封，依法排除对该房屋的执行；依法确认该房屋系原告所有。2、本案的诉讼费用及相关费用均由被告承担。
被告山东省梁山县华梁面粉厂、梁山县金穗粮油工贸有限公司、梁山环宇挂车制造有限公司、鲁新军答辩称。一、法院执行被执行人财产具有合法的执行依据。答辩人与被执行人间的债权债务关系真实、合法，并已经济宁市中级人民法院（2014）济民初字第69号生效判决书予以确认，由于被执行人在规定期限内不履行生效判决书判定的还款义务，应答辩人之申请，济宁市中级人民法院依法对被执行人财产采取强制执行措施，法院查封并强制执行被执行人财产的行为符合法律规定。、被答辩人未依法取得涉案房产的所有权，该房产仍为弘盛地产有限公司所有。被答辩人与弘盛地产有限公司间仅签订了一份商品房买卖合同，并未就涉案房产到主管部门办理房屋所有权登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被答辩人与弘盛地产有限公司签订的商品房买卖合同如果真实存在，在双方并未就该房产办理完毕备案登记手续的情形下，仅仅产生债权的效力，而不发生涉案房产所有权转移的效力，该房产仍为被执行人弘盛地产有限公司所有，人民法院的查封行为并无过错。、被答辩人不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的已经实际占有涉案房产以及无过错的情形，该条规定并不适用于本案。上述条款的适用需同时满足如下几个要件：第三人虽未办理过户登记手续，但已经支付全部价款；该房产已经向第三人交付，即该房产已经为第三人实际占有；第三人无过错。首先，在本案中，被答辩人并未提出有效证据证明其已经实际占有该房产。其次，被答辩人并非无过错第三人，被答辩人与弘盛地产有限公司于2013年5月27日签订《商品房买卖合同》，而人民法院查封涉案房产的时间为2014年4月26日，这中间的间隔时间近一年。根据《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被答辩人在涉案房产能够办理商品房预售合同登记备案手续的情形下，未要求被执行人为其办理登记备案手续，被答辩人存在明显过错。而对于该“过错”的理解，并非被答辩人所说的“购买行为无过错”，而应指第三人对于未办理过户登记手续的状态无过错，即涉案房屋未转移登记至原告名下并非原告的原因，而本案被答辩人显然不符合该情形。另一方面，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是出于对已全额交付房款并实际占有使用房屋但由于客观原因尚未办理产权变更登记的无过错第三人利益的保护。该条文因在一定的角度上突破了物权法关于不动产物权转移要件的法律规定，从维护物权法的稳定性以及权威性的角度来讲，对其适用应严格的进行要件对比，即除第三人已经全额交付房款并实际占有使用房屋外，还必须满足未办理产权变更登记是因客观上不以第三人意志为转移的原因导致的无法办理，应为“客观上不能办”而非“能办而未办”，而本案中即是“能办而未办”的情形。实践中，由很多的房屋买受人在完成了房屋买卖的合同行为并实际使用房屋后，因回避缴纳税费而怠于行使要求出卖人配合办理产权变更登记的权利，如将这部分情形全部适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定无疑会对物权法关于不动产物权转移的规定的权威性造成损害。综合上述两点理由，本案不适用前述司法解释。综上，人民法院查封涉案房产的行为完全符合相关法律、法规及司法解释的规定，被答辩人的诉求于法无据，请求人民法院查明事实，依法驳回其诉求。
原告为支持其主张提交证据如下：证据一：济宁市中级人民法院（2014）济执异字第339－4号执行裁定书一份，证明原告侯红英的执行异议申请已经被济宁市中级人民法院裁定驳回。证据二：2013年5月27日，弘盛地产有限公司梁山分公司与侯红英签订的商品房买卖合同及补充协议各一份，合同中约定该商品房位于宋城义街【号】楼141【户】，建筑面积245平方米，总金额1715000元。证明2013年5月27日原告与弘盛地产有限公司梁山分公司签订商品房买卖合同，原告购买宋城义街【号】楼141【户】房产。证据三：2013年5月30日弘盛地产有限公司梁山分公司出具的购房款发票一份。金额为：1715000元。证明原告于2013年5月30日向弘盛地产有限公司梁山分公司支付了宋城义街【号】楼141【户】全部价款1715000元。证据四：2013年5月30日，宋城明郡物业服务中心与原告办理的《物业领房验收表》一份，证明2013年5月30日宋城明郡物业服务中心向原告交付宋城义街【号】楼141【户】房屋钥匙、电卡，自此原告已经实际占有宋城义街【号】楼141【户】房产。证据五：2013年8月5日原告与梁山县捷安消防科技有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告于2013年8月5日将其所有的宋城义街【号】楼141【户】房产出租给梁山县捷安消防科技有限公司使用。证据六：2013年8月29日梁山县房地产测绘中心出具的编号为梁房测字（2013）第0855号《房地产测绘成果报告》及分户平面图各一份，证明原告委托梁山县房地产测绘中心对对宋城义街【号】楼141【户】房产进行测绘，原告是上述房产的实际占有人。证据七：2015年4月22日弘盛地产有限公司梁山分公司和梁山县房地产测绘中心分别出具的有关原告购买房屋编号、房号证明各一份，证明原告是宋城义街【号】楼141【户】房产的产权人，更是实际占有人。证据八：水某单据一宗，证明原告将其所有的涉案房产出租给梁山县捷安消防科技有限公司后，该公司进行了营业，与证据五、证据六、证据七共同证明原告为涉案房产的所有权人，同时也是涉案房产的实际占有人。
四被告没有证据提交。
经审理查明，2013年5月27日，原告与弘盛地产有限公司梁山分公司签定商品房买卖合同，合同约定，原告购买该公司开发的梁山县宋城名郡（宋城义街）第141号商业用房。出卖人以出让方式取得位于梁山县城人民北路路南编号为梁国字（2009）第09－766号的地块的土地使月权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。定名为宋城名郡，位置（宋城义街）原告侯红英购买第141号商业房（房产部门备案号为113-211-308）。建筑面积245平方米，单价为7000元平方米。总价款1715000元。首付房款1035000元。2013年5月27日前付清，剩余房款680000元。办理10年银行按揭贷款手续。第三人弘盛地产有限公司于2013年5月30日给原告出具了购房款发票。金额为1715000元。
2013年5月30日，宋城名郡物业服务中心与原告办理的《物业领房验收表》，宋城名郡物业服务中心向原告交付了宋城义街【号】楼141【户】房屋钥匙、电卡。2013年8月29日梁山县房地产测绘中心受侯红英委托出具了房地产测绘成果报告。2013年8月5日原告与梁山县捷安消防科技有限公司签订的《房屋租赁合同》租期3年。原告出具梁山县捷安消防科技有限公司水某、物业费单据一宗，证明梁山县捷安消防科技有限公司在租用原告所有的涉案房产后进行了营业。
另查明，2014年4月，因第三人弘盛地产有限公司与被告债务纠纷，本院作出（2014）济民初字第69号民事裁定书，查封了涉案房屋。原告对该裁定不服，于2015年1月16日提出执行异议，2015年2月28日本院作出（2014）济执异字第339-4号民事裁定书，依法驳回了原告的执行异议。
本院认为，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的第17条之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告已经全部支付房款，并实际占有房屋。虽然没有办理过户登记手续，但是亦没有证据证明原告存在过错，本案符合该司法解释规定的人民法院不得查封、扣押、冻结情形。因此，原告要求解除查封涉案房屋，符合法律规定，本院应予支持。根据最高人民法院《关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、三百零五条、三百零七条之规定，判决如下：
不得对梁山县宋城名郡（宋城义街）第141号（房产部门备案号为113-211-308）房屋予以执行。
案件受理费100元由被告山东省梁山县华梁面粉厂、梁山县金穗粮油工贸有限公司、梁山环宇挂车制造有限公司、鲁新军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 姜爱民
审判员 程天华
审判员 杨 艳
二〇一五年十月二十八日
书记员 黄利平