浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1105号
上诉人（原审第三人）：陈小方，男，1953年2月16日出生，汉族，住温岭市太平街道南门街**号。
上诉人（原审第三人）：章美云，女，1956年2月7日出生，汉族，住温岭市城西街道上林村****号。
两上诉人共同委托代理人：董丽玲，浙江孚吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：狄永富，男，1951年9月9日出生，汉族，住温岭市太平街道通南路*号。
委托代理人：卓茂才，浙江明权律师事务所律师。
委托代理人：金西艇，浙江明权律师事务所律师。
原审被告：洪升增，男，1937年4月2日出生，汉族，住温岭市太平街道钟楼路***号。
原审被告：梁秀英，女，1940年3月16日出生，汉族，住温岭市太平街道钟楼路***号。
两原审被告共同委托代理人：黄正洲，浙江新台州律师事务所律师。
上诉人陈小方、章美云为与被上诉人狄永富及原审被告洪升增、梁秀英债权人撤销权纠纷一案，不服温岭市人民法院（2015）台温商初字第4331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：被告洪升增与被告梁秀英系夫妻关系，第三人章美云与第三人陈小方系夫妻关系，第三人章美云系被告梁秀英的外甥女。（2015）台温商初字第2316号民事判决书确定被告洪升增于2012年4月13日、2012年8月17日、2013年1月13日、2013年4月2日、2013年5月13日分五次共计向原告狄永富借款150万元，均约定借款利率为1.2%，被告又于2013年8月29日向原告借款10万元，未约定利息，两被告尚欠原告狄永富借款160万元及相应的利息（其中150万元自2014年6月1日起至实际履行之日止按月利率1.2%的标准计算利息；其中10万元自2014年1月21日起至实际履行之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准计算利息），且该案件已经进入执行程序。2014年9月12日，两被告将其所有的位于温岭市太平街道钟楼路284号的房屋转让给两第三人所有。第三人章美云分别于2014年9月16日、2014年9月19日汇款给被告梁秀英500000元、556990元。原告要求撤销该房屋买卖合同，为此原告为实现债权花费律师代理费23000元。
原告狄永富于2015年10月26日，以被告洪升增、梁秀英无偿将其所有房屋转让给第三人陈小方、章美云以逃避债务为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：一、撤销被告洪升增、梁秀英将温岭市太平街道钟楼路284号房屋转让给第三人陈小方、章美云的行为；二、本案律师费用23000元由被告及第三人承担；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告洪升增、梁秀英在原审中答辩称：两被告确系夫妻关系。但被告梁秀英不知道被告洪升增买古董的钱是向原告借的，原告说被告编造，实际上是原告与被告洪升增的约定。在另案的借条中有明确表述。用房屋担保也不成立。判决书的内容被告方认可。原告诉称被告是无偿转让并非事实。关于原告的诉请其中第一条是不能成立的，原告请求的依据是无偿，但是并非无偿应当予以驳回。第二条因为第一条应当予以驳回，原告主张律师费应由被告承担，缺乏事实依据，也应当予以驳回。
第三人陈小方、章美云在原审中陈述称：涉案房屋是第三人花了150万元向被告买的，并非是无偿转让的。
原审法院审理认为：根据合同法第七十四条明确规定了“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”原告对被告洪升增、梁秀英享有债权，已经该院生效判决确认，故原告可以对两被告损害其利益的行为行使撤销权。本案中，第三人陈小方及章美云通过签订房屋买卖合同有偿获取诉争房屋的所有权，事实清楚，故判断本案撤销权是否成立应当看是否同时满足以下几个条件：一是债务人以明显不合理的低价转让财产；二是对债权人造成损害；三是受让人知道该情形。首先，被告洪升增、梁秀英虽与第三人陈小方、章美云签订了房屋买卖合同，将其拥有的坐落于温岭市太平街道钟楼路284号的房屋（产权证号为：城区2781**）转让第三人陈小方、章美云所有，虽两被告及两第三人抗辩该房屋的实际交易价格为1350000元，其中1056990元通过汇款的方式支付，另外的290010元系借款，但是对于双方之间借款的存在两被告及两第三人方均未提供有效证据予以证明，故不应当认为双方之间存在以借贷款项抵扣房屋款的事实，对于剩余的1056990元的价格，因该房屋的评估价格为1779000元，被告与第三人之间的房屋交易价格只有评估价格的59.4%，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条之的规定应当属于明显不合理低价。其次，原告享有对的被告的债权现不能得到清偿，已经侵害了原告的权利。最后，因两被告与两第三人属于近亲属关系，且根据被告洪升增对于卖房款去向的说明及该院生效判决书，当时被告洪升增已经处于债务累累的情况，可以推断两第三人应当知晓两被告的经济状况。综上被告洪升增、梁秀英的行为直接导致其责任财产减少，且其现有财产明显无法清偿所负债务，该转让行为已直接危害到原告的债权实现，故原告要求撤销被告洪升增、梁秀英将其所有的坐落于温岭市太平街道钟楼路284号的房屋（产权证号为：城区2781**）转让给第三人陈小方、章美云的行为的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。现原告行驶撤销权所支付的律师代理费23000元，属于必要费用，应由债务人即被告洪升增、梁秀英负担，故原告要求被告洪升增、梁秀英支付律师代理费23000元的诉讼请求合法有据，该院予以支持。该院遂依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条之的规定应支持原告的诉讼请求，于2016年5月12日作出判决：一、撤销被告洪升增、梁秀英将其所有的坐落于温岭市太平街道钟楼路284号的房屋（产权证号为：城区2781**）转让给第三人陈小方、章美云的行为。二、被告洪升增、梁秀英于判决生效之日起十日内支付给原告狄永富所花费的律师代理费23000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，评估费5400元，由被告洪升增、梁秀英负担。
上诉人陈小方、章美云不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定涉案房屋的实际交易对价仅为1056990元与事实不符。原审庭审中，上诉人已提供了两份银行汇款单据，总计1056990元，因各方均认可，故应当认为涉案房屋买卖的价款。两上诉人实际上为购买涉案房屋支付的对价并不止这些，但原审判决未予认定。1、两上诉人在原审中还提供了银行取款凭据及为避免争议而共同申请（包括两原审被告的所有子女在内）的公证书一份，据以证明除两笔银行汇款外，还有借款本金293000元抵销购房款的事实，即两上诉人实际支付涉案房屋购房款135万元。2、涉案房屋买卖附有延期交付条件，该条件原审判决未予理会。实际上该所附条件严重影响房屋售价和制约购房对象。若非要评估价比较，至少两原审被告居住至去世的一般理论值年限的涉案房屋租金，应当作为两上诉人一般情况下房屋交易的对价，在本案中予以考虑。关于涉案房屋买卖所附两原审被告居住至过世后交房，已在被上诉人原审诉状中陈述、公证书、各方当事人陈述等证据证实。3、涉案房屋的交易税费约定全部由上诉人方承担。按照纳税时房屋计税价格1383835.61元的1.1%应由房屋出卖人承担的个人所得税及地方水利建设基金共计15222.2元，实际上已由两上诉人承担。本案房屋估价报告中明确记载该两项税费已包含在评估价中，而原审判决未予关注并按法定比例扣减。4、原审判决以“双方之间借款的存在两被告及两第三人方均未提供有效证据予以证明”而未予认定，两上诉人认为原审判决未依证据规则认定涉案事实。原审中，两上诉人已向法院提供了多本本人名下的住房、厂房房产证，用于证明两上诉人的经济实力以及可以满足原审被告提出的延迟至过世后交房的售房条件。上诉人向法庭提供的建设银行对帐单显示，上诉人在汇给原审被告第二笔556990元借款后，帐户余额尚有20多万元。正是因为上诉人与原审被告在房屋交易前有借款可以抵扣房款，故上诉人才没有必要继续支付。原审被告洪升增有现金交易的习惯，上诉人借款给原审被告也是以现金形式支付。按照一般交易习惯，借款已经抵销，房屋买卖已经办理了转户登记，且已经过原审被告所有子女的同意，上诉人还有必要保留相关借款凭证吗？既然上诉人已按一般生活经验和常理提供了证据，原审已对房屋交易过程进行了详细审查，且上诉人方的陈述也符合常理及实际，则原审判决仍然认定该节事实缺乏“有效证据”反而不符合日常生活经验法则。二、原审判决关于本案撤销权是否成立需要同时满足三个条件的析理，没有准确适用法律和运用证据规则，也没有考虑当事人所在地房屋交易的实际情况，是错误的。1、从温岭法院相关执行房屋（已成交）网上查询资料来看，涉案房屋交易临近的时间段里，房屋实际交易价格一般在评估价的80%左右。本案房屋的评估价为1779000元，扣除本案评估价中已包含的应当由出卖人承担、占房价1.1%的个人所得税及地方水利建设基金，实际评估价应为1759431元。按照一般实际交易价与评估价的比例计算，本案涉案房屋当时实际交易价应在140万左右。这一价格与两上诉人与两原审被告交易时的参考价即交易时的计税价格1383835.61元大体相当。按照合同法司法解释二第十九条之规定，判断是否属于“明显不合理低价”，参考的对象是“当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价”，而非简单以评估价作为参考依据。两上诉人认为，由于房屋交易没有物价部门指导价，故房屋交易时的计税价格可视为指导价。2、原审判决应当考虑评估报告适用时的限制性条件，如本次估价假设估价对象无租约；估价结果未考虑估价对象及其房屋所有权人已承担的债务等，并结合本案房屋交易的实际情况具体处理本案。3、被上诉人行使撤销权中“对债权人造成损害”的条件尚未成就。涉案房屋建成于1995年前后，与被上诉人债权形成在时间上没有任何联系。两原审被告均已在十多年前退休，且两人退休后月收入也在万元之上，足以满足两人的日常生活。因为原审被告洪升增退休后热衷于收藏古董，（2015）台温商初字第2316号民事判决也显示被上诉人借款给原审被告洪升增是用于购买古董。在该判决生效后，被上诉人已在执行过程中申请法院查封了原审被告收藏的全部古董，被上诉人起诉本案时，只是法院尚未实际执行这些古董而已。上诉人认为，被上诉人一方面申请法院查封的原审被告收藏的古董，另一方面又起诉本案，在法院未实际执行原审被告古董且处理价款是否足够偿还被上诉人款项前，对债权人是否造成损害尚不确定，被上诉人起诉本案的条件还未成就。4、原审判决推断上诉人“应当知晓两被告的经济状况”没有事实依据。原审被告洪升增退休十多年来收藏了大量的古董，其价值在实际处理之前无法估量，其实际财产净值情况是否“负债累累”上诉人并不知情，也无法知晓，更不好判断。综上，原审判决认定事实不清，判决不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人狄永富答辩称：1、上诉人称被上诉人认可其提供的两份银行汇款单据，总计1056990元房屋转让款，此说与事实不符。被上诉人在一审中一直坚持原审被告与第三人之间系虚假转让，而非低价转让，在一审过程中也提出要求调取上诉人汇入原审被告梁秀英账户后，款项去向的明细情况，但一审法院未予调取。2、上诉人称其购买房屋的对价包括汇款1056990元、借款293000元、给原审被告的居住权等部分组成，此说缺乏证据证实。上诉人以一份声明公证书来证明借款293000元及给予原审被告居住权的事实，但是公证书已经明确载明不证明内容的真实性。该声明只是原审被告与上诉人制作的单方证言，不具有任何证明效力。上诉人应当提供借条、款项来源、款项交付情况等证据来证明借款的事实，却没有提供，且在双方的房屋买卖合同中也并未用借款折抵部分转让款的约定，据此一审法院未予认定合理合法。上诉人称的居住权应以房产部门登记为准，否则口头声明的居住权不影响房屋评估的价格。一审过程中，上诉人也曾多次表示转让合同是真实的，房屋实际价格以发票为准，该价格明显低于鉴定价格，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。3、依据合同法规定，债权人撤销权案件中债权人为实现债权所花费的律师费用由债务人及第三人承担，二审律师费23000元应由上诉人及原审被告承担。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告洪升增、梁秀英答辩称：1、原审被告与两上诉人确实是亲戚关系，两原审被告是两上诉人的长辈。正由于双方存在亲戚关系，而上诉人房屋较多，有经济实力，故上诉人买了房屋后还让原出卖人继续居住。原审判决对此事实认定有误，有违常理。2、原审被告洪升增退休后喜欢收藏古董，原审被告和被上诉人均知道，为收藏古董洪升增花完了200万元积蓄，并向两上诉人借款。因被上诉人申请，原审被告收藏的古董被原审法院查封。3、被上诉人认为原审被告是将房子无偿赠与给两上诉人，后又提出价格异议，原审庭审中，被上诉人只认可银行的转账，不认可抵销款29万余元。两上诉人在上诉状中陈述了房屋交易的事实，且有充分的证据证实，购房款可以借款抵扣而不需要支付，被上诉人一直有异议，被上诉人主张的低价不能成立。如果以现金支付房款，原审法院是不是就判决原审被告无偿交付房屋呢？综上，同意上诉人的上诉意见。
二审期间，上诉人陈小方、章美云向本院提供了以下证据：1、报告书一份，旨在证明涉诉房屋的月租金为3500元。2、温岭法院在淘宝网中拍卖成交的房屋情况表打印件一份，旨在证明房屋实际交易价与评估价的比例约为76%，且证明本案不存在债权人可以请求撤销房屋买卖合同的事实。
被上诉人狄永富质证认为：证据1是上诉人房屋租金的报告，是上诉人单方申请作出的，没有经过利害相对人的同意，且涉案房屋的租金与本案争议焦点无关联。对证据2的真实性有异议，系上诉人单方打印，无法证明其待证事实，涉案房屋与本案的房屋是不是同一个区域有待证实，就算是同一区域，也与本案无关。
原审被告洪升增、梁秀英质证认为：同意上诉人的意见。
本院认证认为：上诉人提供的两组证据与本案争议焦点无直接关联性，故对其证明效力本院不予确认。
被上诉人狄永富与原审被告洪升增、梁秀英未向本院提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：被上诉人狄永富对原审被告洪升增、梁秀英享有债权，已经原审法院生效判决确认，本案争议焦点为被上诉人狄永富作为原审被告洪升增、梁秀英的债权人是否能够撤销原审被告与上诉人之间的房屋买卖行为。合同法第七十四条明确规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，上诉人陈小方及章美云通过签订房屋买卖合同有偿获取诉争房屋的所有权，事实清楚，故判断本案撤销权是否成立应当看是否同时满足以下几个条件：一是债务人以明显不合理的低价转让财产；二是对债权人造成损害；三是受让人知道该情形。首先，原审被告洪升增、梁秀英虽与上诉人陈小方、章美云签订了房屋买卖合同，将其房屋转让给上诉人陈小方、章美云，两原审被告及两上诉人均称该房屋的实际交易价格为1350000元，其中1056990元通过汇款的方式支付，另外的290010元系借款，但是两原审被告及两上诉人均未提供有效证据证明双方之间存在借款，故不应当认为双方之间存在以借贷款项抵扣房屋款的事实。对于剩余的1056990元的价格，因该房屋的评估价格为1779000元，上诉人与原审被告之间的房屋交易价格只有评估价格的59.4%，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条之的规定应当属于明显不合理低价。其次，经原审法院强制执行程序，被上诉人享有对原审被告的债权仍未能实现，故该转让行为事实上已实际侵害了被上诉人的合法权益。最后，因两上诉人与两原审被告属于近亲属关系，且根据原审被告洪升增对于卖房款去向的说明及该院生效判决书，当时原审被告洪升增已经处于债务累累状况，故可推断两上诉人应当知晓两原审被告的经济状况。因此，原审被告洪升增、梁秀英的转让房屋行为已直接危害到被上诉人的债权实现，故原审判决撤销两原审被告将房屋低价转让给两上诉人的行为并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人陈小方、章美云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 梅矫健
代理审判员 李 霞
二〇一六年八月二十三日
代书 记员 何金飞