甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘05民终456号上诉人（原审原告）：马某，住天水市。被上诉人（原审被告）：甘谷县佳瑞房地产开发有限公司。法定代表人：李某，该公司经理。委托诉讼代理人：杨某，甘肃畅和律师事务所律师。上诉人马某因与被上诉人甘谷县佳瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马某、被上诉人甘谷县佳瑞房地产开发有限公司（以下简称甘谷佳瑞房产公司）的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马某上诉请求：撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初157号民事判决书，依法改判支持马某的全部诉讼请求；由甘谷佳瑞房产公司承担所有诉讼费用。事实和理由：一、甘谷佳瑞房产公司房屋交付不符合交付条件，构成违约：1.双方签订的《商品房预售合同》与《商品房买卖合同》冲突，预售合同是格式条款，应该以非格式的《商品房买卖合同》为准；2.双方签订的《商品房买卖合同》约定该商品房交付应当满足第九条所有条件而非只使用预售合同及补充协议，预售合同是格式条款违反合同法三十九条的规定而无效；3.佳瑞公司违反《建设工程质量条例》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《消防法》、《建设项目环境保护管理条例》等法律行政法规的规定且未提供《建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，其交付违约。二、甘谷佳瑞房产公司销售人员当时承诺有指纹门锁，该公司商业广告的相关内容的符合要约规定，视为要约，应当视为合同内容，应承担没有安装的违约责任。三、门禁系统佳瑞公司已列入房屋建设成本，再行收取系重复收费。四、佳瑞公司未对佳水豪庭项目进行环境评估就进行建设销售，存在严重欺诈行为。一审法院认定事实不清，上诉人恳请改判。被上诉人甘谷佳瑞房产公司答辩称：一、双方签订的《买卖合同》和《预售合同》都是格式合同，《商品房买卖合同》规定的交付条件规定为：”见预售合同及补充协议”，这一约定属于商品房买卖合同的约定，与预售合同及补充协议约定是一致的，并不存在二者矛盾问题，该项加了下划线，已采取了合理方式提请对方注意，并予以解释，且符合房地产交付条件的通行和习惯做法，不违反《合同法》第三十九条的规定。《建设工程质理管理条例》第十六条规定是管理性规定而非效力性规定，违反该规定产生违反行政管理的后果并不导致合同无效的后果，且本案争议的房屋已经进行了竣工验收，不违反法律强制性规定和双方约定，该交付合法有效。马某关于指纹锁的请求没有证据支持，不存在甘谷佳瑞房产公司广告要约的事实，更不存在违约的事实。天燃气安装、门禁系统均属于商品房的附加值，并非商品房强制性设计条件，已经明示不含在销售价款内。物业管理费的收取属于物业公司收费范围，与甘谷佳瑞房产公司不是同一主体。综上，马某的诉请均不能成立，且其在上诉前已经办理了入住手续，充分说明己经全部接受了交房条件，履行了合同义务，现提出上诉又认为不符合交房条件，显属自相矛盾。马某向一审法院起诉请求：1.判令甘谷佳瑞房产公司支付不符合交付约定违约金5604元；2.判令甘谷佳瑞房产公司开发的住宅小区与秦州区污水处理厂相邻不符合环评要求，承担损害赔偿2500元；3.判令甘谷佳瑞房产公司预售房屋时虚假承诺安装房门指纹锁系欺诈行为，承担损害赔偿1500元；4.判令甘谷佳瑞房产公司公开燃气安装费、门禁系统、物业费收费依据，并出示物价主管部门备案材料。一审法院认定事实：2015年9月29日，马某与甘谷佳瑞房产公司签订《商品房预售合同》1份，合同约定马某购买甘谷佳瑞房产公司开发建设的佳水豪庭住××区房屋1套。合同签订当日，马某以现金转账方式缴纳首付款178358元。同年11月16日，马某及其妻子王艳辉与甘谷佳瑞房产公司又签订了商品房买卖合同及补充协议各1份，合同约定马某购买位于秦州区羲皇大道北侧甘谷佳瑞房产公司开发建设的××区房屋1套，建筑面积123.8㎡，房屋总价款778358元；双方在合同第九条选择约定了房屋交付只需符合该条第3项内容即”见预售合同及补充协议”。第十二条约定”逾期交付责任见预售合同及补充协议”。同年12月11日，马某将剩余60万元房款一次性付清。2016年12月28日，马某收到甘谷佳瑞房产公司邮寄的入住通知书、入住收款明细单（楼宇对讲机1800元/户、燃气安装费2300元/户、物业费1.78元/㎡.月）、入住须知等书面材料。甘谷佳瑞房产公司在上述材料中要求马某在2017年1月5日之前收房，并按收款明细单缴纳相关费用。马某认为甘谷佳瑞房产公司交付的房屋不符合商品房买卖合同第九条的约定条件拒绝收房，双方发生分歧。一审法院认为，马某、甘谷佳瑞房产公司签订的商品房预售合同及商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。双方签订的预售合同中明确约定，如商品房买卖合同与预售合同有冲突的，以预售合同为准。在商品房买卖合同中双方亦约定的交付条件为”见预售合同及补充协议”。而预售合同明确约定房屋在建设、施工、监理三方验收合格后即可交房，虽然马某认为该约定不符合《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，但该规定为管理性强制规定并非效力性强制规定，故该约定有效。且甘谷佳瑞房产公司提交了建设、施工、监理三方验收合格表，因此其交付符合约定。马某认为甘谷佳瑞房产公司交付的房屋不符合合同约定应承担违约金5604元的诉请不予支持。关于马某要求判令甘谷佳瑞房产公司开发的住宅小区与秦州区污水处理厂相邻不符合环评要求，并承担损害赔偿2500元的诉请及马某要求判令甘谷佳瑞房产公司预售房屋时承诺安装指纹门锁系欺诈行为，并承担损害赔偿1500元的诉请，一审法院认为是否符合环评要求应由相关行政部门予以认定，且马某未提交证据支持其主张，对该诉请不予支持。双方签订的合同中未明确约定甘谷佳瑞房产公司出售的房屋应当安装指纹门锁，马某又未提交证据支持其主张，对于上述诉请不予支持。马某要求甘谷佳瑞房产公司公开燃气安装费、门禁系统、物业费收费依据，并出示物价主管部门备案材料的诉请。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议中约定，上述费用系马某与甘谷佳瑞房产公司指定的物业服务公司之间协商约定的内容，与本案不属同一法律关系，一审法院不做处理。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回马某的诉讼请求。案件受理费50元，由马某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审庭审中，甘谷佳瑞房产公司提交了马某于2017年4月5日签收的《业主房屋验收单》、《钥匙委托书》、同意履行、遵守建设单位制定的业主临时管理规约的《承诺书》，马某与天水佳利物业管理服务有限责任公司签订的《协议》，欲证明马某已接收争议房屋并与天水佳利物业公司签订了物业管理服务协议，交接已履行完毕，权利义务终结，马某的上诉与其行为自相矛盾。经本院二审质证，马某对上述证据的真实性不持异议，认可其于2017年4月5日接收，但不认可符合交房条件。因马某对2017年4月5日接收买卖房屋并与天水佳利物业管理服务有限责任公司签订物业管理服务协议的事实没有异议，本院对上述事实予以确认。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：甘谷佳瑞房产公司是否存在违约行为，争议房屋是否符合交房条件；马某要求公开物业、天燃气、门禁收费的诉请能否得到支持。结合当事人的诉辩意见，进行以下分析：关于甘谷佳瑞房产公司是否存在违约行为，争议房屋是否符合交房条件。马某、甘谷佳瑞房产公司签订的商品房预售合同及商品房买卖合同均系双方真实意思的表示，互为补充和完善，不是非此即彼一个有效一个违反合同法的对立合同，《建设工程质理管理条例》第四十九条规定是管理性规定而非效力性规定，违反管理性强制产生行政责任，但合同有效，本案中马某也并不主张合同无效。预售合同中明确约定，如商品房买卖合同与预售合同有冲突的，以预售合同为准，在商品房买卖合同中双方亦约定交付条件”见预售合同及补充协议”，而预售合同明确约定房屋在建设、施工、监理三方验收合格后即可交房，且本案争议的房屋已经进行了竣工验收，交付不违反效力性强制和双方约定，马某在上诉期间已接收争议房屋，双方商品房预售合同已履行完毕，交付违反合同约定的请求本院不予支持。马某要求判令甘谷佳瑞房产公司未按承诺安装指纹门锁的欺诈行为承担损害赔偿，该项请求马某没有提交证据证明有该项约定，本院不予支持。其关于不符合环评要求的损害赔偿请求，是否符合环评要求应由相关行政部门予以认定，本院不予支持。马某要求甘谷佳瑞房产公司公开物业、天燃气、门禁收费标准及是否重复收取，合同附件中明确门禁系统、天燃气碰头费不包含在房价款之中，二审中甘谷佳瑞房产公司提交了马某与天水佳利物业管理服务有限责任公司签订物业管理服务协议，天水佳利物业管理服务有限责任公司与甘谷佳瑞房产公司不是同一法人，马某的以上诉请本院不予支持。综上所述，马某、甘谷佳瑞房产公司签订的商品房预售合同及商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务，马某请求甘谷佳瑞房产公司赔偿、公开收费标准的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判处并无不当，但适用法律有瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马某负担。本判决为终审判决。审判长 田 力审判员 丁建文审判员 石 岚二〇一七年八月二十一日书记员 周碧彤