中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第09584号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙代洪，男，1950年8月27日生。
委托代理人潘从助，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）邱先梅（QIUXIANMEI），女，1972年6月1日生。
委托代理人陈兰洁，北京市博缘律师事务所律师。
委托代理人陶鑫，北京市博缘律师事务所实习律师。
上诉人孙代洪、邱先梅因房屋租赁合同纠纷一案，均不服中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第37501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月，孙代洪起诉至原审法院称：2009年6月19日，我与邱先梅签订租赁合同及补充协议，将北京市×××612号房屋（下称612号房屋）出租给邱先梅开办瑜伽馆使用，租期自2009年7月1日至2015年6月30日止。2012年6月底，邱先梅表示经营不善，欲解除合同。我遂要求其支付违约金、未交足的房租以及房屋占用费，邱先梅对我的要求不予理睬。在几次通知未果情况下，经中介公司及物业公司人员见证，我于2012年7月31日依据合同约定锯断门锁，收回了房屋。根据合同约定，至2012年6月30日，邱先梅应支付房屋租金和押金815653元，但其仅支付房屋租金及押金600170元，加之其垫付物业费和供暖费185369.23元，尚欠租金30113.77元。自2012年7月1日至7月31日，邱先梅应支付房屋占用费48558元。邱先梅应依约承担违约责任，据月租金200%支付违约金48558元。另，因邱先梅未办理宽带和电话的拆除手续，我代付费用595元。扣除邱先梅已付押金
30000元外，其尚欠97824.77元。故诉至法院，要求邱先梅给付房屋租赁费、房屋占用费、违约金、宽带费及电话费共计9****.77元。
邱先梅答辩并反诉称：我与孙代洪确于2009年6月19日签订租赁合同及补充协议，约定免租期为6个月，其中第一年2个月、第二年开始每年1个月。合同履行期间我依约享受免租期减免租金权利并交纳房屋租金。由于孙代洪住在山西老家，其将房屋出租后，一直由我代为管理北京的房屋，并约定我代缴物业费及供暖费折抵房租，我并不欠缴租金。2012年5、6月份，由于北京租房价格上涨，孙代洪因经济利益驱使，多次给我打电话希望提前解除合同另行出租。我不同意解除合同但因培训课程身在外地无法尽快回京商谈。而孙代洪不但强行进驻房屋，还不让我进屋取回自己物品，更不对我的装修损失予以赔偿，无理争讼。现同意按照合同约定租金标准支付2012年7月1日至7月31日的房屋使用费；若宽带及电话确为我使用，同意支付，不同意孙代洪的其他诉讼请求。另，我承租612号房屋开办瑜伽馆，进行精装修并购置经营所需的专业设备、设施，投入巨大精力、物力及财力。孙代洪擅自解除合同造成我巨大经济损失，故提出反诉：1、要求孙代洪承担违约责任，赔偿我装修损失570000元；2、要求孙代洪返还房屋押金30000元。
孙代洪针对邱先梅的反诉答辩称：我不同意赔偿邱先梅损失。邱先梅违约提出解除合同，我接到通知后多次要求其腾退房屋，邱先梅均不予配合。据双方补充协议约定，腾退房屋后，邱先梅没有权利要求我支付装修及设备设施的费用。事实上，邱先梅曾将瑜伽馆的物品全部搬走。我于2012年7月25日给物业公司发短信告知除了空调外，其他东西均可搬走，有出门条为证。我也不同意返还押金，邱先梅尚欠我房屋租金，应首先在押金范围内抵扣，我诉求中已就此予以考虑，扣除了30000元押金。
原审法院经审理认为：依法成立之合同具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。孙代洪与邱先梅于2009年6月19日签订之《北京市房屋租赁合同》及《＜北京市房屋租赁合同＞之补充协议》（下称补充协议）系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，应当遵守。合同就免租期明确约定期限并分担年限，且分配方式与租金标准变动相对应，邱先梅以合同约定为笔误抗辩依据不足，法院不予采信；就邱先梅垫付物业费及供暖费金额，结合在案证据及物业费交纳惯例，法院对于孙代洪所述予以采信。孙代洪要求邱先梅支付欠付租金于法有据，经核算，法院对于孙代洪主张金额30113.77元予以支持。合同约定由邱先梅负担宽带费及电话费缴费义务，孙代洪向邱先梅主张垫付费用有事实依据，法院据票据支持金额386.68元。孙代洪与邱先梅于租赁合同中约定租期截止至2015年6月30日，据在案证据可知孙代洪于2012年7月底收回房屋，双方租赁关系实际解除。孙代洪称系邱先梅先行解除合同并以电话方式告知，但补充协议明确约定发送通知应以书面方式进行并送至确定地址；邱先梅未支付当期租金亦或搬运物品并不当然具有确认其解约意思表示之法律效力。故邱先梅并未就解除合同作出有效意思表示，双方亦未就解除合同达成合意。孙代洪应就其单方行使合同解除权负担举证责任，此争议关键在于租金支付期限界定一节。补充协议约定于租金支付月的25日前支付下期租金，文意虽未明确具体日期，但租金支付月对应下期租金，结合首期租金交付日期及半年付款方式可以认定2012年下半年房租应于2012年6月25日前支付。邱先梅未支付房租超过5日，违反合同约定，孙代洪依约要求其支付违约金48558元于法有据，法院予以支持。另，孙代洪虽依约享有合同解除权，但其未能举证证明于2012年6月底通过约定方式行使权利致合同效力解除，故孙代洪以租金两倍标准要求邱先梅支付612号房屋2012年7月占用费依据不足，邱先梅应据合同约定租金标准支付2012年7月使用费24279元。考虑到合同就押金处理事宜已作明确约定，经法院确认邱先梅应付款项中扣抵押金30000元，邱先梅将剩余部分支付孙代洪。就邱先梅反诉请求，关于房屋装饰装修损失，孙代洪未依约合法有效送达解除合同函件，采取加锁方式封闭房屋造成合同实际解除。邱先梅无法进入房屋搬离相关物品，不适用补充协议关于房屋腾退的相关约定。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。考虑到612号房屋另行出租确实部分使用原装饰装修物及空调，且邱先梅部分可拆除装饰装修物因封闭房屋未能拆移等事实，结合邱先梅装修项目及金额，法院酌情判处孙代洪支付邱先梅装饰装修损失150000元。另，房屋押金已于邱先梅应付款中予以扣抵，不再另行返还。据此，原审法院于2013年2月判决：一、邱先梅（QIUXIANMEI）于判决生效之日起七日内支付孙代洪房屋租赁费、房屋占用费、违约金、宽带费及电话费共计七万三千三百三十七元四角五分；二、孙代洪于判决生效之日起七日内支付邱先梅（QIUXIANMEI）房屋装修损失十五万元；三、驳回孙代洪的其他诉讼请求；四、驳回邱先梅（QIUXIANMEI）的其他反诉请求。
判决后，孙代洪、邱先梅均不服，向本院提起上诉。
孙代洪的上诉请求为：撤销原判第二项，改判驳回邱先梅的反诉请求。主要上诉理由：我提交的证据可以证明邱先梅于2012年6月底主动提出解除合同，双方于2012年6月底协商一致解除合同；合同解除不限于书面形式，口头解除应视为对合同的补充，邱先梅提出解除合同，我委托中介公司人员白×办理了相关的解约、腾房手续，我也委托白×送达了书面通知；我短信通知物业公司允许邱先梅搬离所有办公物品，邱先梅分多次把所有办公物品搬离612号房屋，并明确表示残留物品都不要了，应视为邱先梅已交还房屋，实际撤离，邱先梅无权索要任何装修补偿，原审判决不适用补充协议关于腾房的约定，不合理；我不同意利用邱先梅的装修，新租户也不能利用，邱先梅存在违约行为，原审法院酌情判决我支付邱先梅150000元，对我不公平。
邱先梅的上诉请求为：撤销原判第一项中关于房屋租赁费、房屋占用费、违约金的判决，同意支付宽带费、电话费；撤销原判第二项，改判孙代洪支付我房屋装修损失570000元。主要上诉理由：补充协议关于免租期的约定存在笔误，我不存在逾期或者拖欠房租的情形，孙代洪强占我精心装修的房屋以及室内物品，还另租他人使用，本案系孙代洪违约，原审判决支持孙代洪主张的欠付租金及违约金是错误的，仅酌情判决孙代洪支付装修损失150000元，对我不公平。
经审理查明：孙代洪系612号房屋所有权人。2009年6月19日，孙代洪（出租人、甲方）、邱先梅（承租人、乙方）、北京京城房地产经纪有限公司（居间人、丙方，下称京城经纪公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方与乙方在丙方的居间撮合下，甲方将612号房屋出租给乙方办公使用；房屋租赁期自2009年7月1日至2015年6月30日止；租金标准每月23572元，押30000元付半年；押金30000元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费及上网费由乙方负担。合同第九条约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。合同第十条约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
同日，三方签署补充协议，约定：免租期为6个月，第一年2个月，从第三开始每年分别一个月，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用；租金标准：自2009年7月1日起至2011年6月30日止，租金为23572元／月；自2011年7月1日至2012年6月30日止，租金为24279元／月；自2012年7月1日至2013年6月30日止，租金为24986元／月；租期内，乙方自行申请电话和网络，相关费用由乙方按电信部门的收费标准自行缴付；乙方应在租金支付月的25号之前向甲方支付下期租金；首期租金141432元于2009年6月28日前支付；乙方应按甲方指定的账户资料支付本租约项下所有的到期款项；房屋租赁押金应于2009年6月19日之前支付。补充协议第五条”合同终止”约定：（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本租约：1、乙方存在主合同第九条第（四）项1、6、7约定违约情形的；2、乙方存在主合同第九条第（四）项2、3、4、5约定违约情形，经甲方书面通知后5个工作日内未纠正的；3、乙方未按租约约定的时间进场装修、开业经营或正常开放营业，在甲方通知5个工作日后未改正的；4、乙方逾期未支付房屋租赁押金超过5日的。第六条”违约责任”约定：（一）主合同第十条第一款约定的违约金仅指合同解除时的违约金；若乙方逾期支付租金，则应按月租金的每日千分之一的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除；（三）如甲方依据补充协议第五条第二款约定解除租约，而约定违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应的经济损失（在违约金和经济损失数额范围内，押金及剩余租金均作相应扣抵，不予退还）；（五）如乙方在租约终止后逾期交还该房屋，则还应按租约约定的交还当月（无当月则为前一月）之月租金除以三十计算所得日租金标准的两倍乘以逾期天数向甲方支付房屋占用费。补充协议第七条”房屋腾退”约定：（一）本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除），甲方有权全部收回该房屋，交接房屋不恢复原状，保持房屋的良好使用状态，不存在重大或明显的损害（乙方可要求拆除或移走乙方自行添加的完全独立的设施设备）。（二）本租约租赁期满或提前终止（包括违约解除），乙方须在终止后3日内完成房屋的腾退并完好交付该房屋。逾期腾退的，甲方有权立即收回全部出租房屋及钥匙，包括采取换锁、封闭该房屋、禁止继续经营及将屋内物品清出至第三方（物业公司、开发商库房等）位置存放或公证处提存等方式。乙方须自行承担由此产生的全部后果和责任。（三）乙方在租赁期届满或提前终止（包括违约解除）迁出或实际撤离租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰、装备或其他任何物品在迁出或实际撤离租赁房屋后的7日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。（四）乙方向甲方交还租赁房屋时及以后，乙方无权要求甲方支付有关装修、增添设备等发生的开支、费用、迁址、赔偿金等一切费用，也无权要求甲方予以补偿或购买乙方安装的各项设备与设施。补充协议附则关于通知一节约定：任何一方根据本租约发出的通知或其他联系应以中文书写并可通过人工送递或航空挂号邮寄、公认的快递服务或以传真发送至另一方的下述地址，通讯地址：甲方或甲方指定联系人孙代洪，地址朝阳区×××1-7-1401，乙方或乙方指定联系人邱先梅，地址北京市朝阳区西坝河北里28号楼B座4单元202。
同日，孙代洪将612号房屋交付邱先梅，双方签署物业出租交接单。邱先梅接收房屋后进行装修，开办梳理（北京）瑜伽健身有限公司（下称梳理瑜伽公司）。
邱先梅于2009年6月19日支付押金30000元，于2009年6月26日支付房租141432元，于2010年3月9日支付房租94288元，于2010年7月6日支付房租117860元，于2011年1月10日支付房租17000元，于2011年1月14日支付房租39850元，于2011年6月25日支付房租74570元，于2011年12月23日支付房租40000元，于2011年12月30日支付房租40000元，于2012年1月18日支付房租5170元。邱先梅向孙代洪直接支付租金及押金共计600170元。除此之外，经双方认可，邱先梅通过代孙代洪交纳物业费及供暖费方式折抵租金。邱先梅于2011年1月代缴物业费78041.88元，于2011年6月代缴物业费
46825.13元，于2011年12月代缴物业费46825.13元，另行代缴供暖费共计13676.97元。
原审庭审中，邱先梅提交2011年1月24日代缴物业费发票46825.13元，表示公司有此发票入账，但记不清楚实际付款情况。孙代洪表述上述物业费用系其于2009年6月19日向当时物业单位港铁（北京）房地产管理有限公司朝外分公司（下称港铁公司）交纳，港铁公司开具收据。后因邱先梅索要发票折抵税款，便将此收据交至现任物业单位北京锦融物业管理有限公司呼家楼分公司（下称锦融公司）换取发票。孙代洪就此提交账户历史交易明细、客户账单明细、锦融公司证明、公证书及公告为证。
另查一，孙代洪于2012年7月31日以邱先梅为申请人办理了612号房屋宽带撤机手续，并支付7月1日至7月31日宽带使用费120元。
另查二，孙代洪于2012年8月1日就612号房屋内三部电话缴纳部分费用。其中，业务号码为58695207的电信业务发票显示2012年5月1日至2012年6月30日期间发生月租费、通话费等共计102.09元；业务号码为58696050的电信业务发票显示2012年6月1日至2012年6月30日期间发生月租费、功能费共计25.9元；业务号码为58695865的电信业务发票显示2012年6月1日至2012年6月30日期间发生月租费、通话费等费用共计138.69元。
就合同履行情况，孙代洪表述邱先梅依约应于2012年6月25日支付下半年房租，其通过京城经纪公司白×多次催缴。邱先梅在电话中表示不再承租房屋，并认同白×可另行安排租户看房。后孙代洪书面委托白×办理腾房事宜，邱先梅亦委托姐姐邱先军几次搬走612号房屋内物品。白×于2012年7月25日在612号房屋张贴解除通知，限邱先梅于2012年7月27日腾退，其拒不配合。孙代洪于2012年7月31日经京城经纪公司及锦融公司见证，单方收回房屋。孙代洪认为《北京市房屋租赁合同》与补充协议于邱先梅通知解除合同即2012年6月30日解除，就此提交张贴通知及电话通讯记录为证，并向原审法院申请自锦融公司调取货物放行条及业主同意出货短信。据孙代洪持原审法院调查令调取货物放行条显示：2012年7月19日梳理瑜伽公司任凤琴申请搬走日用品、书、毛巾／毯子、办公用品等10箱物品；邱先军申请搬走袋装杂物、暖气、装饰板、装饰画、桌椅等物品；2012年7月25日，任凤琴申请搬走书、毛巾及旧衣物。锦融公司征询业主孙代洪意见，孙代洪短信回复双方已协商好，可以搬出除空调外其他所有物品。孙代洪另申请证人白×出庭作证，就其所述过程予以认可。
邱先梅表述2012年5月孙代洪曾表示要将612号房屋另租他人，可以支付补偿。邱先梅不同意。2012年6月，孙代洪打电话要求解除合同，邱先梅在外地上课表示回京后协商，没有同意解除合同。2012年7月，因瑜伽课程在外宣讲，邱先梅曾搬运过一些瑜珈垫、几把椅子及宣传用环保袋，任凤琴所搬物品系其个人用品。邱先梅回京后发现612号房屋被锁，无法进入，其从未见过白×的授权委托书，亦从未看到过解除合同通知。
本院审理中，双方当事人均认可，2012年7月30日孙代洪在612号房屋门上加了一把锁，2012年7月31日邱先梅亦在房门上加了一把锁，当日孙代洪将锁撬开，收回612号房屋。
关于欠付租金一节，邱先梅表示签署补充协议时约定免租期为6个月，第一年为2个月，之后每年1个月，最后一年没有免租期，协议中”第三”为笔误。邱先梅按照第二年11个月支付租金，孙代洪于诉讼前均未提出任何异议。孙代洪则认为补充协议就免租期约定明确，第二年没有免租期，加之代缴物业费差额6540元，邱先梅欠付租金共计30113.77元。
关于租金支付时间一节，邱先梅表示双方从未口头或书面约定支付租金日期。补充协议约定租金支付月的25日前支付租金，租金支付月可以是上期租金的最后一个月，也可以是当期租金的第一个月，也可以推断为当期租金的最后一个月。邱先梅认为当期第一个月或第二个月支付租金均是合理的，押金30000元可以折抵租金。结合三年交易习惯，均可证明未明确限定于2012年6月25日前支付房租，邱先梅并未违约。孙代洪则认为租赁合同及补充协议就付款日期进行了明确约定即每年的12月25日及6月25日之前。实际履行除邱先梅明显迟延付款外均是此日期前后，双方对于条款约定没有误解，邱先梅主张不符合常理。
关于室内装饰装修情况，邱先梅提交怡嘉兴业建筑装饰（北京）有限公司（下称怡嘉兴业公司）关于瑜伽馆装修工程报价单、怡嘉兴业公司装修款收据、网站打印件及照片，证明其对612号房屋装修投入540000元，因开具发票须另交税金，交款通过收据确认；加之另行安装空调3台，其损失主张570000元。邱先梅认为即使其存在违约行为，孙代洪利用此装修再次出租受益也应赔偿损失，且实际系孙代洪提前解除合同所致，装修损失应予赔付。孙代洪对于装修价值不予认可，认为邱先梅违约达到合同解除条件，其腾退房屋依约无须负担装修损失。诉讼阶段，原审法院前往612号房屋现场勘验，612号房屋已另行出租于案外人办公使用。经询，现承租人表示于2012年8月初接收房屋时室内比较空旷，没什么东西，灯都没动，孙代洪表示可以按需求装修，其便拆除屋内隔断墙，在原地板上加铺木地板，将原玻璃房加了隔断、装了灯，淋浴间交付给装修公司后就没有管。
本院审理中，邱先梅向本院申请撤回上诉。经法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、补充协议、物业出租交接单、房屋交割清单、电信业务专用发票、通讯业务申请及安装单、电话通讯记录、货物放行条、银行交易流水单、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：孙代洪与邱先梅签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《北京市房屋租赁合同》约定的租期截至2015年6月30日，根据查明的事实，孙代洪于2012年7月31日收回了612号房屋，后孙代洪又另租他人，故孙代洪与邱先梅之间的租赁关系实际解除。
孙代洪上诉主张邱先梅于2012年6月底主动提出解除合同，双方协商一致解除合同，邱先梅对此不予认可，孙代洪提交的证据亦无法充分证明其上述主张，故本院对其该项主张不予采信，根据现有证据本院无法认定双方就提前解除合同达成一致意见。孙代洪另主张白×于2012年7月25日在612号房屋张贴解除合同通知、送达了书面通知。双方补充协议明确约定了通知的方式以及通讯地址，现孙代洪主张送达解除通知的地址并非双方补充协议所约定的地址，且邱先梅对孙代洪的上述主张不予认可，孙代洪提供的证据亦无法充分证明解除通知送达邱先梅，故本院对孙代洪的上述主张不予采信。
邱先梅在本院审理中申请撤回上诉不违反有关法律规定，本院准予，本院仅就孙代洪的上诉请求进行审理。
根据双方合同的约定情况以及邱先梅支付租金的具体情况，本院认为，原审法院认定邱先梅未支付租金超过5日、违反合同约定并无不当。虽然邱先梅存在迟延给付租金的违约行为，但是孙代洪未能提供充分证据证明双方的租赁关系在其实际收回612号房屋之前已经解除，亦不能证明邱先梅已实际撤离或者交还612号房屋，在此情况下，孙代洪擅自采取加锁方式封闭612号房屋、撬锁方式强行收回612号房屋确属不妥，由此给邱先梅造成的财产损失，孙代洪应予赔偿。
孙代洪上诉主张邱先梅曾明确表示612号房屋内的残留物品都不要了，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。孙代洪加锁封闭612号房屋，造成邱先梅无法搬离房屋的相关物品，因此本案不适用双方补充协议中关于房屋腾退的约定。孙代洪上诉表示其不同意利用邱先梅的装修、新租户也不能利用，但是根据原审法院现场勘验的情况，612号房屋另行出租后确实部分使用原装饰装修物及空调，且邱先梅部分可拆除装饰装修物因孙代洪封闭房屋未能拆除或移走，原审法院根据以上事实并结合邱先梅装修项目及金额，酌情判令孙代洪支付邱先梅装饰装修损失150000元，并无不妥。
综上，孙代洪的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1041元，由邱先梅负担（孙代洪已预交，邱先梅于本判决生效后15日内给付孙代洪）；反诉案件受理费4750元，由孙代洪负担1650元（邱先梅已预交，孙代洪于本判决生效后15日内给付邱先梅），由邱先梅负担3100元（已交纳）；二审案件受理费7647元，由孙代洪负担3300元（已交纳），由邱先梅负担4347元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 祝 石