广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1413号
原告（反诉被告）李子龙，男，汉族，1983年1月30日出生，住址四川省剑阁县。
委托代理人王宜娟，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人柯健，广东国晖律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）邹辉平，男，汉族，1981年8月20日出生，住址江西省樟树市。
委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
委托代理人罗娟娟，女，汉族，1989年10月17日出生，系公司员工。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，地址深圳市福田区。
负责人王业。
委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
原告李子龙与被告邹辉平、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，邹辉平在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王宜娟、柯健，被告及其委托代理人廖飞军，第三人世华地产委托代理人罗娟娟，第三人建设银行委托代理人赵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人世华地产居间介绍，原告与被告于2015年4月13日签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡街道广深路西侧兴达华府1栋728房产（房产证号为500××××5370）转让给原告，房屋总价款为人民币1,350,000元，卖方于签订合同之日起45日内办理赎楼、过户等手续。合同签订后，原告按合同约定如期支付购房定金人民币50,000元，资金监管人民币390,000元，并取得了人民币1,010,000元的贷款承诺。但是，被告却以各种理由不办理相关赎楼、过户手续，甚至恶意要求加价，被告的行为已经构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行2015年4月13日签订的《房地产买卖合同》；2、被告继续办理赎楼手续并配合原告办理位于深圳市宝安区西乡街道广深路西侧兴达华府1栋728房产的过户手续；3、被告以房屋总价款按每日万分之四向原告支付延迟履约违约金（自2015年5月28日起算至被告履行《房地产买卖合同》完毕及向原告交付上述房屋之日止，暂计至起诉之日2015年7月3日为人民币19,440元整）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩并反诉称，2015年4月13日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定房产交易总价为人民币1,350,000元；定金人民币50,000元，签约之日（含当日）起45天内即5月27日前再付首期款人民币300,000元，并于当日在贷款银行做资金监管协议；如买方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收定金。履约期间，原告出现了如下违约行为：未足额支付首期款，仅付首期款人民币290,000元；逾期办理资金监管，直至5月28日才办理资金监管手续；用虚假材料申请贷款，无理强加被告垫资义务，导致资金监管协议没有实际履行，因原告购房资格和贷款条件有问题，银行不同意放贷。随后，原告以虚假材料申请贷款，将首期款增加人民币100,000元。6月11日，被告以德报怨的心态配合其签订了新的资金监管协议。不料，原告无理要求被告返还其增加的首期款人民币100,000元，并委托律师发函索要该款项。原告增加首期款至人民币390,000元是其履行合同义务，满足银行贷款要求之目的，这与被告没有任何关联，且该款处在银行的监管中，被告并没有占有和控制，也无义务为其垫资，原告索要人民币100,000元的行为必然导致6月11日的资金监管款回到前期的人民币290,000元，又不符合银行贷款条件，该资金监管协议无法继续履行。被告为此坚决拒绝，并将原告无理霸道的事实告知银行，银行终止了贷款申请。被告是本次纠纷的受害者，经济损失巨大，出售涉讼房产是想再改善性置换房产，因原告购房条件和资格等，使本案交易不能如期顺利进行，而市面房价日新月异地上涨，被告小房置换大房的愿望已无法实现，被告并无违约行为，原告根本性违约在先。为维护被告的合法权益，被告依法提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、原告按成交价的20%向被告支付违约金人民币270,000元；3、本案诉讼费用由原告承担。
第三人世华地产答辩称，现还有交房保证金人民币5,000元托管在第三人世华地产处，第三人世华地产愿意根据法院判决予以处理。
第三人建设银行答辩称，在贷款本息一次性清偿的情况下，第三人建设银行愿意凭生效法律文书及法院发的协助通知书配合办理注销抵押登记。
经审理查明：2015年4月13日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为8199430的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道广深路西侧兴达华府1栋728房（房地产证号码500××××5370）转让给原告，转让成交价为人民币1,350,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币20,000元，买方在签署本合同之日起3日（含当日）内再向卖方支付定金人民币30,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款人民币1,300,000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起45内（含当日）内付清首期款约人民币300,000元（以银行贷款承诺书为准，不含已付定金，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。如买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起45日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；8、如一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。
2015年4月13日，第三人世华地产向原告出具《收据》，表明收到原告交付的涉案房产的保证金人民币5,000元。被告分别于2015年4月13日、4月14日向原告出具两份《收据》，表明分别收到原告交付的涉案房产的定金人民币15,000元、30,000元。原告、被告以及第三人世华地产主张现有定金人民币5,000元作为交房保证金在第三人世华地产处，有定金人民币45,000元在被告处，第三人世华地产表示愿意根据法院判决发放上述交房保证金人民币5,000元。
2015年5月28日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），双方签订了《资金托管业务通知/协议书》，约定甲乙双方同意将购房款人民币290,000元托管在第三人建设银行的资金托管账户，托管期间为6个月。当日，原告将款项人民币290,000元存入双方约定的资金托管账户。
2015年6月11日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），双方签订了《房屋交易资金托管业务变更通知书》，约定甲乙双方同意将监管的购房款变更为人民币390,000元。当日，原告将款项人民币100,000元存入双方约定的资金托管账户。被告在庭审中主张监管资金增加了人民币100,000元的原因是原告称资金紧张，要办理高贷。
2015年6月，第三人建设银行向深圳市万通融资担保有限公司出具《住房转按贷款担保介绍函》，表明第三人建设银行已经受理贷款申请人即原告人民币1,010,000元的贷款申请，并正在审批上报之中。
2015年6月25日，原告委托律师以特快专递的方式向被告发出《律师函》，向被告告知：原告已经支付定金人民币50,000元，并监管首期款人民币390,000元，银行批准的贷款金额为人民币1,010,000元，超出约定的转让价款人民币100,000元，被告应当无条件向原告退回超出房屋价款的款项，且被告至今未办理赎楼、过户等手续，致使涉案合同无法继续履行。被告应当在收到本律师函之日起三日内退还人民币100,000元至原告的账户，并及时办理赎楼手续，继续履行合同，完成过户等其他手续，否则被告将构成根本性违约，原告将追究被告的违约责任。快递查询回执显示，上述《律师函》于2015年6月26日投递并签收。
原告主张被告拒绝配合办理赎楼以及递件过户手续，被告的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币1,350,000元为基数，按每日万分之四，从2015年5月28日计算至实际过户之日）。被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高。被告提起反诉，主张解除涉案合同，并要求原告按房屋转让价款的20%向其支付违约金人民币270,000元。被告主张原告存在如下违约行为：1、未依约足额支付首期款；2、逾期办理首期款资金监管手续；3、提供虚假的贷款资料，并要求被告垫资。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年7月7日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年7月7日，申请人即李子龙家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、原告承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项，且在被告无能力清偿涉案房产所涉抵押贷款本息的情况下，原告愿意代为清偿。
3、2009年2月19日，被告办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给抵押权人第三人建设银行，抵押编号为2009B0135（8）。
4、2015年10月9日，第三人建设银行出具《情况说明》，该说明载明内容如下：“一、关于增加100,000元资金监管。根据李子龙向我行申请贷款时提供的《房地产买卖合同》，李子龙于2015年4月13日与邹辉平签订《房地产买卖合同》，约定邹辉平将其名下位于深圳市兴达华府1栋728号房产转让给李子龙，转让价为1,450,000元，其中定金50,000元，首期房款390,000元。随后，我行与李子龙、邹辉平于2015年5月28日签署《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定首期款资金监管为290,000元。因客户资金监管未达到银行资金监管的要求，我行为了控制风险，也为了核实成交真实性，故要求客户与2015年6月11日增加100,000元首期款，监管资金因此变更为390,000元。二、2015年5月29日，李子龙向我行申请借款人民币1,010,000元，用于购买涉案房产，贷款尚未成立，不存在高贷情况。三、未出具承诺函原因。因卖方邹辉平在我行尚有短期赎楼贷款未发放，贷款未成立。鉴此，李子龙申请借款后我行暂未向其出具贷款承诺函”。被告主张原告申请办理的为高贷手续，被告从未签署转让价款为人民币1,450,000元的《房地产买卖合同》，原告向银行提供的合同为虚假的；原告主张其并不存在申请办理高贷的情况。另，被告主张于2015年6月15日以口头的方式要求原告重新办理按揭贷款手续，但原告坚持要求被告返还购房款人民币100,000元，原告对被告该主张不予认可，且原告称其仅要求被告配合解除增加的监管资金人民币100,000元。
5、原告主张被告于2015年6月24日明确表示不再转让涉案房产了；被告主张其于2015年6月28日才表示因原告违约，故不同意出售涉案房产；第三人主张被告于2015年6月表示不再出售涉案房产，但记不清具体时间了。
以上事实，有房地产买卖合同、收据、资金托管业务通知/协议书、房屋交易资金托管业务变更通知书、住房转按贷款担保介绍函、律师函、快递查询回执、购房资格证明、情况说明、产权资料电脑结果表、房地产权抵押登记查询表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定，买方应于签署本合同之日起45内（含当日）内付清首期款约人民币300,000元（以银行贷款承诺书为准，不含已付定金，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。本案中，虽然原告于2015年5月28日办理资金监管手续，且监管首期款为人民币290,000元，但原告逾期1日支付首期款的行为并未超过合同约定的宽限期10日，即原告并未构成根本性违约，被告不能以此为由拒绝履行合同。另，合同中约定的首期款为约数，被告在《资金托管业务通知/协议书》中签字确认的行为，视为经双方协商一致监管的首期款数额为人民币290,000元，原告并不存在未足额支付首期款的违约行为。其次，根据第三人建设银行出具的《情况说明》以及本院查明的事实可知，原、被告约定的转让成交价为人民币1,350,000元，而原告向贷款银行申请贷款时提交的《房地产买卖合同》中载明的转让成交价为人民币1,450,000元，原告申请贷款金额高于约定的转让成交价即原告按高贷数额办理了贷款手续，且贷款银行并未出具贷款承诺函。根据被告在庭审中的自认可知，双方签订《房屋交易资金托管业务变更通知书》原因是原告要办理高贷，而被告在明知原告要办理高贷的情况下仍在《房屋交易资金托管业务变更通知书》中签订确认，由此可见被告对原告申请办理高贷的行为予以认可和同意。本院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，被告作为卖方有权拒绝配合原告办理高贷手续，但基于原告办理高贷的行为经过了被告的确认，故被告有权向原告提出要求原告重新办理按揭贷款手续，在原告未予以拒绝的情况下，被告无权以此为由直接拒绝履行合同。被告主张其曾要求原告重新办理贷款手续，但被告未提供证据证明其该主张，原告对被告该主张亦不予认可，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张无法予以支持。最后，原、被告仅就首期款人民币390,000元办理了资金监管手续，被告并未实际收到原告的上述款项，且贷款银行并未出具贷款承诺函，原告要求被告在三日内退还款项人民币100,000元缺乏事实和法律依据，被告有权予以拒绝，但在无证据证明原告因此拒绝依约履行合同的情况下，原告该行为并未构成根本性违约。综上，根据本院查明的事实，被告拒绝履行合同的行为构成违约，原告有权主张继续履行合同。被告主张解除合同并要求原告向其支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于合同继续履行。虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理赎楼，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。原告现自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，且该付款方式有利于合同的继续履行，故本院对原告的该主张直接予以支持。另，在第三人世华地产处托管的交房保证金人民币5,000元，因该款项属于购房款项的一部分，而第三人世华地产亦同意根据法院的判决予以发放，故本院判令第三人世华地产直接将上述交房保证金人民币5,000元交付给被告。本院认为，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币1,300,000元（1,350,000元-50,000元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定应当由原告承担。
关于原告主张的违约金。首先，原告作为贷款申请方应当在提交按揭贷款手续的过程中负有对贷款资料进行审查的审慎的注意义务，且亦应当知晓提交虚假申请资料的相应风险；其次，在贷款尚未成立，贷款银行尚未出具贷款承诺函的情况下，原告要求被告在三日内退还款项人民币100,000元缺乏事实和法律依据。综上，原告对涉案合同未能按照约定的履行日期履行负有一定的过错，综合考虑本案的案情和原告的过错程度，原告主张被告应当向其支付延迟履行违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李子龙和被告邹辉平继续履行编号为8199430号的《房地产买卖合同》；
二、被告邹辉平应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，被告邹辉平应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续[抵押编号：2009B0135（8）]，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告李子龙应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告邹辉平支付购房款人民币1,300,000元（原告李子龙代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款）；
四、被告邹辉平应当在原告李子龙支付完毕上述购房款项且注销抵押登记之日起两日内将位于深圳市宝安区西乡街道广深路西侧兴达华府1栋728房（房产证号为50××70）过户登记至原告李子龙名下，并将上述房产实际交付给原告李子龙，过户过程中产生的税费由原告李子龙承担。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应当于被告邹辉平完成上述房产交付义务后五日内向被告邹辉平支付交房保证金人民币5,000元；
五、驳回原告李子龙其他诉讼请求；
六、驳回被告邹辉平的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币17,125元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币11,062.5元，由被告负担人民币11,062.5元。本案反诉受理费人民币2,675元，由被告负担。本案本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 张晋雄
人民陪审员 张能汉
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 张雪娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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