山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商终字第648号
上诉人（原审原告）翟培玉，男，l990年4月26日出生，汉族，住山东省兖州市。
被上诉人（原审被告）李健，男，1988年1月30日出生，汉族，住济南市。
上诉人翟培玉因与被上诉人李健合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（20l5）长民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
翟培玉原审诉称，我与李健2015年4月24日签订店铺转让协议，我于2015年4月27日把转让款给李健结清，但李健系租赁物业公司店铺，物业公司与李健签订的租赁合同明确规定不允许私自转让，李健之前并未告知我，现物业公司不承认我与李健之间的转让协议，造成我无法使用转让的店铺，我多次给李健打电话不接，为维护我的合法权益，将其起诉至法院，请求判令李健偿还店铺转让款22000元，案件诉讼费由李健承担。
李健原审辩称，翟培玉与我2015年4月24日签订合同，约定租赁期限为2014年5月10日至2015年5月10日，翟培玉承租近一个月时间，且租赁期限到期，期间翟培玉未提出异议。翟培玉承租期间物业公司并未就此事提出异议，不影响其正常生产经营，物业公司要求的各项事宜我在签订合同前已经告知翟培玉，租赁到期时物业公司多次联系续租，翟培玉都不接电话。我曾以同样的方式获得此店经营权限并经营数月，我经营期间水电费等正常缴纳给物业公司，期间物业公司并未就此提出异议。法院可以电话咨询或实地调查。综上翟培玉的主张无事实和法律依据。
原审法院认定，2015年4月24日，翟培玉与李健签订了“转让协议”一份，内容为：“甲方（转让方）：李健，乙方（承租方）：翟培玉，经甲乙双方平等协商，特订立如下合同：一、房屋坐落与面积：1、甲方出租给乙方的房屋位于商业街2-2-206、2-2-207，2、出租房屋面积共87平方米（建筑面积），二：租赁期限自2014年5月10日起至2015年5月10日止。乙方如果要求续租，甲方有义务协助乙方完成续租。三、租赁金额及付款方式：乙方一次性付给甲方2.2万元，（包含货架、租金、柜台等），四、租赁期间双方的权利和义务……”协议由翟培玉、李健签字、按印。同日，李健将位于济南长清区大学城商业街2-2-206和2-2-207房屋连同房内货架、柜台、沙发、空调、饮水机、空调、监控设备等全部交付翟培玉使用。2015年4月27日，翟培玉将22000元人民币支付李健，李健向翟培玉出具了一份收到条。另查，2-2-206与2-2-207均由山东三泽置业有限公司管理，206为临街店铺，系李健自他人处租赁，租赁期限届满时间为2015年5月10日，207系李健自山东三泽置业有限公司承租，租赁届满时间为2016年3月14日，李健在使用期间将两房中间的隔墙打通。翟培玉承租时李健已经告知不具有房屋所有权，均系转租。翟培玉、李健关于房屋的实际租赁期限系口头约定，2-2-206的租赁期限为2015年4月24日至2015年5月10日，租金为1600元；2-2-207租赁期限为2015年4月24日至2016年3月14日，租金共计9200元。翟培玉支付李健的22000元中包含2000元的装修保证金，凭条在翟培玉处，可持凭条办理退款。翟培玉、李健均同意涉案店铺内的货架、柜台、沙发、空调、饮水机、空调、监控设备等设施折价9200元转让。
诉讼中，翟培玉称因李健私自转租行为导致其承租的房屋不能继续使用，但李健称物业公司对其转租并未提出异议，物业公司从未阻止不让使用，双方对各自陈述均未能提供证据。另，李健称翟培玉需要的话可以帮助办理续租，但翟培玉坚持不再承租房屋，并要求李健返还22000元转让费。
原审法院认为，本案翟培玉、李健双方2015年4月24日签订的“转让合同”系当事人的真实意思表示，虽然李健与山东三泽置业有限公司签订的2-2-207房屋租赁合同中确实约定李健未经允许不得私自转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，山东三泽置业有限公司对转租有异议的，可以解除与李健之间的租赁合同，但该公司并未主张解除合同，在该合同解除前，李健当然拥有房屋的承租权，李健将涉案房屋转租给翟培玉的“转让协议”也应为有效合同，对合同双方当然具有约束力。合同约定翟培玉承租大学城商业街2-2-206和2-2-207两间店铺，同时李健将店铺内原有的货架、柜台、沙发、空调、饮水机、空调、监控设备转让给翟培玉，该合同具有租赁合同和买卖合同的双重性质，翟培玉支付的22000元中包含房屋租金l0800元、货款9200元、押金2000元。
首先对于房屋租赁部分的合同，翟培玉称因李健私自转租行为导致其承租的房屋不能继续使用，但未提供证据证实，且合同签订时翟培玉明知承租的房子为李健自他人处承租而来，仍然自愿与李健签订合同，翟培玉无权要求李健返还全部租赁费。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案翟培玉、李健之间虽签订有书面合同，但真实的租赁期间由双方口头约定，其中2-2-206的租赁期限为2015年4月24日至2015年5月10日，翟培玉起诉时租赁期届满，无权要求李健返还租金；但对于2-2-207房屋的租赁期限双方口头约定为2015年4月24日至2016年3月14日，超过了6个月，应当视为不定期租赁，合同双方均可随时提出解除租赁合同关系，现翟培玉要求不再继续承租，即解除租赁合同，应当支持。2-2-207的租金共计9200元，折算平均每天为28.4元（9200元／324天），李健应当按照28.4元／天的标准返还翟培玉自搬出并交还房屋之日起至2016年3月14日的租金。
其次，对于翟培玉、李健“转让协议”中涉及的买卖合同部分，原审法院认为，李健对货架、柜台、沙发、空调、饮水机、空调、监控设备拥有处分权，自2015年4月24日交付翟培玉起，上述物品的所有权发生转移，归翟培玉所有，而2015年4月27日翟培玉将价款9200元（含在22000元内）交给李健后，买卖合同中双方的交付标的物及付款义务均履行完毕，交易已经完成，在双方没有做特别约定及存在法定理由的情形下，翟培玉以买卖标的物与承租的房屋系一体，不再租赁房屋李健就应当退货为由，要求李健返还价款的请求，不符合法律规定，不予支持。对于2000元的“装修保证金”，该款项具有押金性质，依附于房屋租赁合同存在，租赁届满时该款能够持凭条退款，故翟培玉退租房屋时应将凭条一并交还李健，李健应当返还该款，但翟培玉应当在交还房屋时将押金凭条一并交还李健。
案经调解未果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限李健于翟培玉交还房屋之日起十日内按照28.4元／天的标准返还翟培玉自搬离并交还（位于济南市长清区大学城商业街2-2-207）房屋之日起至2016年3月14日期间的租金；二、限李健于翟培玉交还房屋及押金凭条之日起十日内返还翟培玉押金2000元；三、驳回翟培玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由李健承担。
上诉人翟培玉不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、我与被上诉人李健之间签订的“转让协议”的实际日期为2015年4月24日，但“转让协议”上写的租赁期限为2014年5月10日至2015年5月10日止，时间与事实不符，该“转让协议”由被上诉人李健拟定，且被上诉人李健与山东三泽置业有限公司签订的合同明确规定不允许私自转让。该“转让协议”应视为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后因该合同取得的财产应予以返还。被上诉人李健自始至终都没向我出示两间房子的租赁合同，也没告知其与物业公司的合同规定不允许私自转让。原审法院庭审时也认为该合同为无效合同，在判决时却又把它视为有效合同，但判决书中又说“本案原、被告之间虽签有书面合同，但真实的租赁期间由双方口头约定”自相矛盾，且不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的法律精神。2、原审判决凭主观想法把“转让协议”拆分为租赁合同和买卖合同两部分，没有法律依据。店内货架、柜台、空调、监控等设备大多为不可拆卸，与店铺一体，我当初租房子时要这些东西属于被迫性接受，且“转让协议”内也未单独列出，我认为不应拆分来看。原审判决现把这些东西判给我，只是简单的用22000元减掉房租，作价9200元，估价方式明显不合理，而且当初这22000元里被上诉人李健还加入了装修费转让费等费用。我认为原审判决系偏袒被上诉人李健。二、原审判决适用法律不当，有遗漏的重要事实，判决不公。1、原审判决认为根据“《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，山东三泽置业有限公司对转租有异议的可以解除与被告之间的租赁合同，但该公司并未主张解除合同，在该合同解除前，被告当然拥有房屋承租权”、“原告称因被告私自转租行为导致其承租的房屋不能继续使用，但未提供证据证实”是罔顾事实，山东三泽置业有限公司在庭审之前就已经把房屋查封了，而且我也提供了山东三泽置业有限公司与被上诉人李健之间签订的不允许私自转让的租赁合同。我曾多次到山东三泽置业有限公司询问，山东三泽置业有限公司明确答复房屋不能使用，并且山东三泽置业有限公司表示联系不到被上诉人李健，鼓励我去法院立案。我庭审时已多次强调，原审判决却对以上事实不予理睬，偏听被上诉人李健，做出错误判断。2、原审判决“限被告李健于原告交还房屋之日起十日内按照28.4元／天的标准返还原告翟培玉自搬离并交还（位于济南市长清区大学城商业街2-2-207）房屋之日起至2016年3月14日期间的租金”，山东三泽置业有限公司在庭审之前已经查封了房屋，我无法交还于被上诉人李健，并且被上诉人李健自始并未使用到房屋。该判决对我并未体现出公正，严重损害了我的合法权益。综上，请求撤销原审判决；依法判令被上诉人李健偿还店铺转让款22000元；三、判令被上诉人李健支付我从收据条上日期起至还清转让款22000元之日止，按同期银行利率标准结算的利息；判令被上诉人李健支付我因本案从济宁至长清数次往返的交通食宿费用2000元；一、二审诉讼费用全部由被上诉人李健承担。
被上诉人李健辩称，上诉人翟培玉的上诉没有理由，原审判决正确，要求维持。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，翟培玉原审中的诉讼请求仅为要求李健偿还店铺转让款22000元，对其上诉请求中要求的利息、交通食宿费用，超出了原审的诉讼请求，本院不予审理。
对翟培玉主张的22000元，除押金2000元外，剩余的2万元，包括2-2-206房屋租金1600元，2-2-207房屋租金9200元，货款9200元。对货款9200元，双方约定的是转让货架、柜台、沙发、空调、饮水机、空调、监控设备的价款，且该转让是双方自愿的行为，故翟培玉要求李健返还该部分货款，没有法律依据，本院不予支持。对2-2-206房屋租金1600元，由于该房屋的租赁期限已经届满，翟培玉再要求退还该部分款项，本院也不予支持。对翟培玉主张的2-2-207房屋租金9200元，虽然其认为李健系从山东三泽置业有限公司租赁而来，且李健与山东三泽置业有限公司约定房屋不能转租，但翟培玉未有证据证明山东三泽置业有限公司不让其承租，且李健也明确表示，如翟培玉需要的话可以帮助办理续租，但翟培玉坚持不再承租房屋，故李健与山东三泽置业有限公司约定房屋不能转租的事由并非翟培玉与李健之间租赁合同不能履行的障碍。翟培玉坚持请求解除租赁关系，原审判决租赁关系解除并自翟培玉返还房屋起，李健退还部分房租，亦符合法律规定。翟培玉上诉请求，证据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人翟培玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 孙延东
代理审判员 吴 魁
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王 雯