河南省郑州市中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2017）豫01民终10538号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组，住所地郑州市金水区沈庄街236号—2号。
负责人：燕钱江，系该村民组组长。
委托诉讼代理人：师登科，河南中豫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳光，河南中豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州兆阳建国酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区未来路与沈庄路交叉口东北角。
法定代表人：牛永杰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：卜凯，河南知松律师事务所律师。
上诉人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组因与被上诉人郑州兆阳建国酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑�市金水区人民法院（2015）金民祭初字第1286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民祭初字第1286号民事判决，发回重审或依法改判终止或解除双方于2009年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院案件事实认定不清，被上诉人拖欠租金，严重违约，上诉人已依约终止或解除协议。该《房屋租赁协议》第五条第二款规定“乙方逾期不交纳租金，如超过10天应向甲方支付违约金10万元，如超过30天甲方有权终止合同”。在被上诉人多次转租及私搭乱建与上诉人村组的村民引发矛盾后，本可通过向原缴费账户转账的方式支�租金，或按照法律规定将租金提存。被上诉人在一审中称曾向上诉人发送律师函，而上诉人并未收到，被上诉人也没有相关的送达证明，对上诉人不发生法律约束力，且其采取发送律师函的方式并不能免除其交付租金的义务。故被上诉人未缴纳租金的行为已经严重违反合同约定，上诉人可以依法终止并解除合同。二、一审法院遗漏案件的重要事实，判决有失公允。一审中上诉人在反诉中已经提出由于被上诉人多次转租、违规扩建且未按时支付租金的行为已经构成严重违约，并且上诉人已通过张贴通知、短信、邮件、拆除脚手架等事实行为通知被上诉人解除合同，及时行使了自己的法定解除权。一审法院对此未予查明，损害了上诉人的诉讼权益，影响了案件判决结果。三、如果被上诉人对解除合同通知有异议，应向法院提起确认之诉，而非给付之诉。在被上诉人多�转租、私搭乱建与沈庄四组广大村民出现矛盾后，双方已经开始协商，并且上诉人自7月2日开始已经采取向被上诉人发送通知、短信、邮件等行为行使自己的合同解除权。被上诉人对上诉人的行为及解除合同通知有异议的应首先依法提起确认之诉来确认解除合同无效，然后才能申请继续履行，一审法院应驳回被上诉人的诉讼请求。四、一审法院程序违法，严重超越法定审理期限。本案从2015年9月11日被上诉人起诉或者2015年10月19日上诉人提起反诉之日至2017年5月23日作出判决之日，已经过近两年时间，远远超过了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定的审理期限。五、一审法院适用法律错误，原协议的签订未经村民或村民代表会议讨论，也未经“4+2”程序，损害了村民的合法权益，协议效力存在重大瑕疵。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上�请求。
郑州兆阳建国酒店管理有限公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，被上诉人没有拖欠上诉人租金，也没有任何违约行为，是上诉人恶意违约，拒绝继续履行合同，单方要求涨租金。二、一审法院并没有遗漏任何案件事实，一审判决公平公正。被上诉人转租给第三人同仁药业公司的行为符合《房屋租赁合同》第七条明确约定的转租权，同时也经过上诉人书面同意，上诉人所在的村委会也同意。第三人违规扩建门头也是上诉人及其所在的村委会书面承诺允许第三人扩建门头并对扩建面积不收取任何费用。被上诉人也多次要求按照合同约定支付租金，上诉人新换届的村民组长燕钱江却要求涨租金否则拒绝继续履行合同，上诉人违约在先，被上诉人并未违约。三、被上诉人根本就没有收到任何解除合同的通知，在上诉人单方违约要求涨租金的情况下被上诉人依法向法院提出继续履行合同之诉，符合法律规定。四、一审法院适用法律正确，原协议签订未经村民或村民代表会议讨论，未经“4+2”程序并不影响合同的效力。双方于2009年4月15日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同上由双方的负责人签字并加盖公章，该协议合法有效。上诉人所谓的村民或村民代表会议讨论和“4+2”程序只是内部管理规范，对外没有法律效力。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
郑州兆阳建国酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：1.郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组继续履行双方于2009年4月15日签订的《房屋租赁协议》；2.郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组赔偿郑州兆阳建国酒店管理有限公司的经济损失2万元；3.本案诉讼费用由郑州市金水区未来路�道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组承担。
郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组向一审法院反诉请求：1.解除双方于2009年4月15日签订的《房屋租赁协议》；2.由郑州兆阳建国酒店管理有限公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：郑州兆阳建国酒店管理有限公司与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组于2009年4月15日签订了房屋租赁协议，约定郑州兆阳建国酒店管理有限公司租赁郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组位于未来路与沈北路交叉口东北拐角出，建筑面积为1393.68平方米。房屋用途：商业酒店经营；租赁期限：15年，自2008年8月15日至2023年8月15日止；租金：1.2008年8月15日至2010年8月15日（二年），按192万元缴纳（已支付）。2.2010年8月15日起按照房产面积计交租金108万元/年。3.2013年8月15日至2016年8月15日（三年）共递增拾万元，以此类推。合同第七条约定，在合同期内，郑州兆阳建国酒店管理有限公司有权转租。
2009年4月15日双方签订《关于原租赁房屋合同协议修订意见》，约定：1.原合同继续执行二年，截止到2010年8月15日；2.满二年后按房产证面积计收房屋租金。3.重新签订房屋租赁合同之后，原合同终止。
2012年6月21日，郑州兆阳建国酒店管理有限公司与郑州市金水区旭日百货商店签订门面房租赁协议，约定郑州兆阳建国酒店管理有限公司将其承租的部分面积（未来路与沈北路交叉口东北拐角处，面积160平方米）转租给郑州市金水区旭日百货商店，合同另约定了其他内容。2014年1月18日，郑州兆阳建国酒店管理有限公司和同仁药业签订商业用房租赁合同，郑州兆阳建国酒店管理有限公司将租赁的部分房屋面积转租�北京中昊乐氏同仁药业科技有限公司，同日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组向郑州兆阳建国酒店管理有限公司出具证明一份，证明：一、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组同意郑州兆阳建国酒店管理有限公司将租赁的物业转租给北京中昊乐氏同仁药业科技有限公司使用，并认可双方签订的商业用房租赁合同的所有条款。二、鉴于新租赁方同仁药业对该门店投资较大，周期较长，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组同意承租方根据经营需要，对于门面自行改造，同时由于新增加的营业门头外扩的土地面积，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组承诺合同期间不再收取任何费用。后同仁药业公司以河南中汇酒店的名义向金水区市政局申请办理占道施工许可证，因同仁公司�按规定向郑州市城乡规划局报批施工手续，2015年4月1日，郑州市城乡规划局向同仁药业公司下发行政处罚告知书，认定同仁药业公司施工的门头扩建工程为违法建设，建筑面积为265平方米，该行政处罚告知书由同仁药业公司签收。因同仁药业公司未拆除，郑州市规划局向同仁药业公司下发责令改正通知书，责令该公司在城市规划建设需要时无偿拆除，后对该公司作出罚款处罚决定书。2015年4月23日，同仁公司交纳罚款21789元。后同仁药业公司继续施工，2015年7月2日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组发现该公司施工扩建，即对该公司进行了停水停电。同日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组以郑州兆阳建国酒店管理有限公司擅自转租及私搭乱建房屋，严重改变了原房屋及郑州兆阳建国酒店管理有限公司在转租后，次承租人又再次转租，该行为致使郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组不清楚是谁在承租村民组的房屋为由，要求即日起解除双方签订的租赁合同。
2015年9月2日，郑州市黄河公证处出具（2015）郑黄民字第9582号公证书，证明郑州兆阳建国酒店管理有限公司于2015年8月31日向郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组邮寄送达律师函。律师函内容为郑州兆阳建国酒店管理有限公司要求郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组收到律师函三日内提供新的银行账户或主动收取郑州兆阳建国酒店管理有限公司租金，逾期不提供，由郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组承担违约责任。
2015年9月12日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组组长燕钱江以短信方式通知�州兆阳建国酒店管理有限公司涨租金或解除合同，并要求如中秋节之前不涨租金的话，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组要直接解除与郑州兆阳建国酒店管理有限公司签订的租赁合同。
另查明：该房屋产权登记为群富商务咨询有限公司，群富商务咨询有限公司（法人宋长有）是沈庄村民四组所属的公司。
一审法院认为，郑州兆阳建国酒店管理有限公司与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组签订的《房屋租赁合同》及《关于原租赁房屋合同协议修订意见》是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行上述协议及修订意见所约定权利和义务。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组辩称该租赁房屋协议未经其村民及代表同意，�未经四加二程序，程序违法。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，须经村民会议讨论决定方可办理，村民委员会组织法并未明确规定未经村民会议讨论决定的租赁合同无效，该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组与郑州兆阳建国酒店管理有限公司签订租赁合同的行为并不为法律所禁止，且双方已履行该合同时间长达9年之久，期间从未有村民会议及代表对该合同提出异议，故本案所涉合同为有效合同，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组与郑州兆阳建国酒店管理有限公司双方均应按合同约定履行各自权利义务。郑州兆阳建国酒店管理有限公司诉郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组主体适格，庭审时郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组自认本案所涉房屋是其与吉祥花园合资开发，房子实际是郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组自己的房子，当时房屋产权办到了群富公司名下，群富公司又是郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组自己办的公司，法人为宋长有，故郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组辩称郑州兆阳建国酒店管理有限公司起诉郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组主体有误理由不成立。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组辩称郑州兆阳建国酒店管理有限公司擅自转租，因合同约定郑州兆阳建国酒店管理有限公司有权转租，故郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组此辩称理由�成立。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组以郑州兆阳建国酒店管理有限公司对其租赁的房屋存在私搭乱建，要求解除合同，因本案郑州兆阳建国酒店管理有限公司将其承租的房屋部分转租给同仁药业公司后，在同仁药业征得郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组同意其扩建门头并承诺对其扩建的部分不加收租赁费后，同仁药业进行扩建门头，其扩建行为虽被规划局认定为违法建筑，并给予罚款的处罚决定，但同时规划局认可其在交纳罚款后可以合理投入使用，仅在以后如有拆迁，该扩建的部分不作为合法建筑面积予以补偿，故郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组辩称解除双方签订的租赁合同的理由不成立。综上，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组反诉请求解除合同的理由�成立，应驳回郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组的反诉请求，因该合同还在有效期内，双方应继续履行合同。故郑州兆阳建国酒店管理有限公司请求继续履行合同的诉讼请求，该院予以支持。对郑州兆阳建国酒店管理有限公司请求郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组赔偿损失2万元于法无据，故对此项诉讼请求该院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组继续履行郑州兆阳建国酒店管理有限公司与其于2009年4月15日签订的房屋租赁协议。二、驳回郑州兆阳建国酒店管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会�庄第四村民组的反诉请求。案件受理费300元，反诉案件受理费50元，由郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组负担。
本院二审期间，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组上诉称，郑州兆阳建国酒店管理有限公司多次转租、违规扩建、拖欠租金，严重违约，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组已依约中止或解除协议。针对该上诉理由，本院认为，由双方签订的《房屋租赁协议》第七条可知，郑州兆阳建国酒店管理有限公司依约享有转租权；由郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组于2014年1月18日出具的证明可知，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组同意郑州兆阳建国酒店管理有限公司将租赁的物业转租给同仁药业公司使用，并同意同仁药业公司根据经营需要对门面自行改造；由郑州兆阳建国酒店管理有限公司在一审中提交的向郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组交纳租金的收据、银行存款凭证及郑州市黄河公证处的公证书可知，郑州兆阳建国酒店管理有限公司并未拖欠租金；综上，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组的该项上诉理由不成立，本院不予支持。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组还上诉称，若郑州兆阳建国酒店管理有限公司对解除合同通知有异议，应向法院提起确认之诉，而非给付之诉；郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组另上诉称，涉案的《房屋租赁协议》签订时未经村民或村民代表会议讨论，未经“4+2”程序，故该协议的效力存在重大瑕疵，一审判决适用法律错误；针对该上诉理由，本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》及《关于原租赁房屋合同协议修订意见》内容合法有效，该协议均加盖了郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组的公章，且双方已经按该协议的约定履行9年之久，现郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组以该协议未经村民或村民代表会议讨论、未经“4+2”程序为由主张合同无效，证据不足，理由不当，本院不予支持。综�，上诉人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 扈孝勇
审 判 员 付大文
代理审判员 刘 敏
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 张园园