河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）冀01执异112号案外人：罗菊芳，女，汉族，1979年10月6日出生，住河北省灵寿县。申请人：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏北中路41号。法定代表人：蒋彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙慧博，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被申请人：河北仁安房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼。法定代表人：廖欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹毅宏，该公司工作人员。申请人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）于2016年8月24日向本院提出诉前财产保全申请。本院于2016年8月26日作出（2016）冀01财保54号民事裁定，查封或冻结被申请人河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）名下8000万元的银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了被申请人仁安公司开发的，位于河北省灵寿县时代花园项目下的第3#号楼全部房产；第4#号楼为4-1-101、4-1-102、4-1-103、4-1-201、4-1-202、4-1-203、4-1-301、4-1-302、4-1-303、4-1-401、4-1-402、4-1-403、4-1-501、4-1-502、4-1-503、4-1-601、4-1-602、4-1-603、4-1-701、4-1-702、4-1-703、4-1-801、4-1-802、4-1-803、4-1-902、4-1-903、4-1-1001、4-1-1002、4-1-1003、4-1-1101、4-1-1102、4-1-1103、4-1-1201、4-1-1202、4-1-1203、4-1-1301、4-1-1302、4-1-1303、4-1-1401、4-1-1402、4-1-1403、4-1-1501、4-1-1502、4-1-1503、4-1-1601、4-1-1602、4-1-1603、4-1-1701、4-1-1702、4-1-1703、4-1-1901A、4-1-1902A、4-1-1903A、4-1-1901B、4-1-1902B号的房产。该保全措施查封期限为三年（自2016年9月5日至2019年9月4日）。案外人罗菊芳于2017年7月17日对本院查封河北省灵寿县时代花园项目3号楼2单元****号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗菊芳称，2013年8月19日，案外人与仁安公司签订《时代花园住宅预定合同》，案外人购买了仁安公司开发的位于河北省灵寿县××时代花园××楼××单元××号商品房，合同约定总房款为356300元，案外人已于2012年4月7日支付住宅诚意金3000元（抵房款6000元）；2012年9月15日支付定金50000元；2012年9月23日支付60000元；2013年8月19日支付243300元；总计356300元，案外人已按照合同约定于签订合同之日交付总房款的100%。并且案外人名下无其他用于居住的房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，贵院应当解除对案外人所购买房产的查封。案外人向本院提交以下证据：证据一、《时代花园住宅预定合同》一份，拟证明案外人与仁安公司就本案争议房产已于2013年8月19日签订了合法、有效的房屋买卖合同；天宇公司对证据一的质证意见：1、真实性不予认可。该合同未经房管局备案，江苏天宇未参与合同签署的过程，无从查证合同的真实性；2、合法性不予认可。该合同第四条第7款明确约定“乙方已获知甲方土地、规划、开工建设、预售手续等正在办理之中”说明合同签署时开发商并未办取得工程合法证照，该合同不具有合法效力；3、关联性不予认可。该合同名称及内容均为“预订”，而非买卖合同，并不具有产生买卖合同关系的效力。该合同第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方。”亦可印证。证据二、《时代花园储藏室买卖协议》及《地下车位认购书》，拟证明案外人购买储藏室及地下车位；天宇公司对证据二的质证意见：系开发商与案外人之间做出，且查封财产并未涉及储藏室及地下车位，故真实性、关联性均不予认可。证据三、收款收据七份，拟证明案外人交纳了全部购房款。天宇公司对证据三的质证意见：1、真实性不予认可，该收据系开发商制作，无银行转账记录印证，不能证明案外人实际支付了购房款；2、合法性不认可，收据并非合法有效的结算凭证，该收据左侧亦注明“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。3、该组收据显示，申请人2012年4月7日及2012年9月23日支付房款63000元，但合同签订于2013年8月19日，距离之前付款时隔一年有余，于理不合。证据四、房屋权属登记信息查询证明，拟证明案外人在灵寿县房地产管理处无住房登记信息。天宇公司对证据四的质证意见：证据效力不予认可，该证明仅系灵寿县房地产管理处出具，不能证明案外人在灵寿县之外没有住房，且案外人作为灵寿县村民，本就享有宅基地，案外人生活至今主张名下无住房于理不合。天宇公司辩称，一、人民法院查封行为合法有效，天宇公司因与仁安公司建设工程纠纷一案依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，并提供了中国平安财产保险股份有限公司的保函作为担保。经法院审查后，准许保全申请，并查封了登记于河北仁安房地产开发有限公司名下的“河北省灵寿县时代广场”时代花园房产。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。本案中，人民法院查封的房产系登记于仁安公司名下，保全措施合法有效。二、案外人主张排除执行异议的依据不足，法律适用错误。（一）本案仅为财产保全措施，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的前提条件。案外人援引《执行异议规定》第二十九条规定，提出案外人执行异议程序，法律适用错误。该规定适用的前提是“金钱债权执行中”，即指基于生效文书进入金钱债权的强制执行程序时适用。而本案仅是在诉讼保全下采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论案外人是否为买受人，目前亦不能实现物权，故而，本案不符合《执行异议规定》第二十九条适用情形。（二）案外人主张的解除查封的事实与理由缺乏有效证据，不应认可。即使忽略适用《执行异议规定》的前提条件，仅从该规定的适用情形分析，案外人亦不符合《执行异议规定》第二十九条：1、案外人提交的《时代花园住宅预定合同》不应采信。（1）《预定合同》未在房管局备案登记，是案外人与开发商之间私下签署，是否具有真实房屋买卖的意思表示天宇公司无从查证，真实性不应采纳；（2）《预定合同》不具有产生买卖合同关系的效力。该《预定合同》仅为双方意向，不具有产生买卖关系的效力。根据《预订合同》名称及第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方。”可以看出，《预定合同》并非约束双方买卖合同关系权利义务的依据，双方在签署《商品房买卖合同》时方才成立买卖合同关系。（3）《预定合同》不具有合法效力。《预定合同》合同第四条第7款明确约定“乙方已获知甲方土地、规划、开工建设、预售手续等正在办理之中”说明合同签署时开发商并未办取得工程合法证照，《预定合同》所涉标的系违法工程，合同应属无效。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”可知，《预定合同》即使具备商品房买卖合同的成立要件，亦不符合法律规定，属无效合同。2、案外人唯一住房的主张证据不足，且于理不合，不应采纳。案外人提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》并不能证明案外人在灵寿县以外没有住房，且案外人作为灵寿县村民本就享有宅基地，案外人年逾38岁与丈夫及两个孩子生活至今名下却无住房于理不合。3、案外人主张支付购房款的依据不足，不应采纳。案外人提交的收据系开发商单方制作，不具有客观性，不具有结算凭证的效力，收据上明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”，案外人亦未能提供有效的银行转账凭证，其已支付购房款的主张不应采纳。而且，该组收据显示，申请人2012年4月7日及2012年9月23日支付房款63000元，但合同签订于2013年8月19日，距离之前付款时隔一年有余，于理不合，真实性存疑。4、《执行异议规定》第二十九条适用情形除以上三种外，还需符合“其权利能够排除执行的”。本案中，案外人并未提供有利证据证明其权利能够排除执行，故从适用情形上，亦不符合《执行异议规定》第二十九条。综上，参照《执行异议规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查三项内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。本案中，案外人并未提供有效证据证明其符合该三项内容，应当承担不利后果，请求法院予以驳回异议申请。天宇公司提交灵寿县人民法院行政裁定书、网络查询石家庄市住房和城乡建设局公布信息，拟证明仁安公司未办理建设工程规划许可证和预售许可证。仁安公司称，案外人所称事实属实，同意案外人的意见。本院查明，申请人天宇公司于2016年8月24日向本院提出诉前财产保全申请。本院于2016年8月26日作出（2016）冀01财保54号民事裁定，查封或冻结被申请人仁安公司名下8000万元的银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了被申请人仁安公司开发的，位于河北省灵寿县时代花园项目下的第3#号楼全部房产；第4#号楼为4-1-101、4-1-102、4-1-103、4-1-201、4-1-202、4-1-203、4-1-301、4-1-302、4-1-303、4-1-401、4-1-402、4-1-403、4-1-501、4-1-502、4-1-503、4-1-601、4-1-602、4-1-603、4-1-701、4-1-702、4-1-703、4-1-801、4-1-802、4-1-803、4-1-902、4-1-903、4-1-1001、4-1-1002、4-1-1003、4-1-1101、4-1-1102、4-1-1103、4-1-1201、4-1-1202、4-1-1203、4-1-1301、4-1-1302、4-1-1303、4-1-1401、4-1-1402、4-1-1403、4-1-1501、4-1-1502、4-1-1503、4-1-1601、4-1-1602、4-1-1603、4-1-1701、4-1-1702、4-1-1703、4-1-1901A、4-1-1902A、4-1-1903A、4-1-1901B、4-1-1902B号的房产。该保全措施查封期限为三年（自2016年9月5日至2019年9月4日）。案外人罗菊芳于2017年7月17日对本院查封河北省灵寿县时代花园项目3号楼2单元****号房屋提出书面异议。另查明，案外人与仁安公司于2013年8月19日签订了《时代花园住宅预定合同》，约定案外人购买仁安公司开发的位于灵寿县××时代花园××楼××单元××号房屋，该房屋用途为住宅，总价款为356300元，案外人已于2012年4月7日支付住宅诚意金3000元（抵房款6000元）；2012年9月15日支付定金50000元；2012年9月23日支付60000元；2013年8月19日支付243300元；总计356300元，案外人支付了全部价款。仁安公司为案外人出具了收款收据。案外人现名下无其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封之前签订了房屋买卖合同，所购房屋系用于居住，而且案外人现名下无其他用于居住的房屋，也支付了全部价款,案外人权利能够排除对该房屋执行。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对河北仁安房地产开发有限公司开发的位于灵寿县人民路时代花园3号楼2单元****号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一七年九月十四日书记员  王 硕