江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨板民初字第571号
原告叶正彬（反诉被告）,男,1951年5月20日生，汉族。
委托代理人庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告林小龙（反诉原告）,男,1971年6月24日生，汉族。
委托代理人徐正达，江苏当代国安律师事务所律师。
本诉原告叶正彬诉本诉被告林小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，林小龙提起房屋租赁合同纠纷反诉。本院依法适用普通程序，由代理审判员薛鹏担任审判长，与人民陪审员蒋根霞、梁争上组成合议庭，分别于2015年12月3日、2016年2月1日公开开庭进行审理。本诉原告（反诉被告）叶正彬及其委托代理人庄千文，本诉被告（反诉原告）的委托代理人徐正达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告叶正彬诉称，2012年12月23日，原、被告签订租房合同一份，约定叶正彬将具有处分权的涉争厂房出租给林小龙使用，租赁期两年，租期内不得转租。林小龙需先付租金后使用厂房,租金每半年付一次，第一年300000元，第二年320000元。若林小龙拖欠租金，须按每天0.3%进行罚款。合同签订后，叶正彬交付了厂房供林小龙使用，但林小龙在两年租期内多次未按时支付租金，经叶正彬反复催要后才勉强付齐。同时，林小龙违反了不得将厂房转租给他人使用的约定。2014年12月8日，叶正彬向林小龙发出一份关于解除租房合同的函，告知林小龙转租和数次迟交租金的行为已经违约，要求解除双方的合同。林小龙收到告知函后仍一直继续使用涉案厂房，且自2015年至今都未支付任何租金。叶正彬多次向林小龙催要2015年的租金无果。另外，林小龙在使用租赁厂房期间产生了大量的生产和生活垃圾，在厂房主体结构上凿洞搭线，因此叶正彬要求林小龙搬离厂房前将垃圾清理干净，修复凿洞搭线等对厂房主体结构的破坏。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的租房合同，林小龙立即搬离出厂房；2、林小龙支付所欠租金247200元（329600元/12个月×9个月），违约金暂计73383元（违约金以247200元为基数，从拖欠租金之日起暂计至2015年12月，按年利息24%计算）；3、林小龙支付自2015年10月1日起至搬离出厂房之日止的空置费（按每个月329600元/12个月的标准计算）；4、林小龙支付叶正彬代其垫付的水电费6722元、预付大理石粉浆废料等垃圾清理费40000元；5、林小龙立即对破坏承租房的主体结构（20根立体立柱）进行修复；6、林小龙承担本案诉讼费用。
本诉被告林小龙辩称，第一，原、被告约定的解除合同的条件并未成就。原、被告签订的租赁合同约定，租赁两年到期后如未遇拆迁，叶正彬顺延续租三年，每年须递增3%的租金。而在两年租赁到期后，涉案厂房并未遇到拆迁。因此，按照合同租期应当继续顺延。第二，叶正彬主张林小龙违约转租无事实依据。另其主张欠付2015年租金并不是林小龙不愿支付或故意拖欠，而是叶正彬无故要求与林小龙解除合同在先，且扰乱林小龙的正常经营。因此，林小龙在与叶正彬协商续租不成的情况下，才没有向叶正彬支付租金。叶正彬现以此为由主张解除合同及违约金，理由并不成立。第三，林小龙不存在欠交水电费的事实，垃圾清理费尚未实际产生。因此，林小龙对叶正彬主张的这两项费用不予认可。第四，叶正彬无证据证明林小龙对涉案厂房存在破坏性使用的情况，叶正彬主张维修的必要性和相关费用，林小龙不予认可。第五，自2015年10月1日起，叶正彬收回并控制了厂房，林小龙已经失去对厂房的使用。因此，厂房空置的损失不应由林小龙承担。综上，请求法院依法裁判。
反诉原告林小龙诉称，2012年12月23日，原、被告签订租房合同一份，约定叶正彬将位于涉争厂房出租给林小龙使用，租期从2012年12月26日至2014年12月26日，租金第一年300000元，第二年320000元。如未遇拆迁，双方顺延租期三年，但每年递增租金3%直至期满。合同履行到2015年底，租赁厂房未遇拆迁，租赁合同应当顺延三年，但叶正彬以厂房需要出售为由，希望与林小龙解除合同。林小龙不同意解除合同，而要求继续履行合同并愿意支付租金，但叶正彬坚持要解除合同，并采用拉闸断电、锁门焊门、阻止送货车辆出入厂房等非正常手段干扰林小龙正常经营，双方矛盾不断升级。2015年9月15日左右，叶正彬携亲属多人至厂房闹事，林小龙迫于无奈暂时离开出租厂房，但厂房及办公室内所有物品均被扣留，无法取出。林小龙因叶正彬的行为无奈停产，但同时仍需支付工人工资，且生产车间有一批专门供给招商雍华府工地的货物被扣无法取出，订货人严格要求林小龙按时供货不得拖延，林小龙不得不另行补货。另外，林小龙长期合作的多家企业因了解到林小龙无法正常生产等情况，终止了与林小龙的合作。综上，叶正彬单方要求解除合同并采取非正常手段阻碍林小龙生产经营的行为严重违反了合同约定，造成林小龙生产瘫痪、流失大量订单等经济损失。故请求法院判令：1、叶正彬与林小龙继续履行房屋租赁合同；2、叶正彬赔偿林小龙停业损失600000元、因扣押库存货物导致林小龙对第三方的违约损失169300元、职工工资损失232900元；3、叶正彬承担本反诉全部诉讼费。
反诉被告叶正彬辩称，第一，林小龙在前两年租期内未能按时足额向叶正彬付清租金，在两年租期到期后也未预先支付下一阶段的房租，在2015年实际使用了9个月厂房的情况下，更是没有支付这9个月的房租，导致叶正彬租房收取租金的合同目的不能实现，其欠付租金的行为构成了根本违约。因此，叶正彬现在向林小龙提出的是法定解除合同的请求。第二，林小龙提供的工人工资证明的真实性无法核实，且这只是在岗工资证明，不能证明2015年9月15日后林小龙实际向工人发放了多少工资。第三，林小龙提供的停产损失证明及被扣机器设备、原材料等对第三方造成的违约损失证明的真实性也无法核实，林小龙还应当提供其他诸如订货和运输的合同、收货收据、付款凭证等辅以佐证。综上，请求法院依法裁判。
经审理查明，2012年12月23日，原、被告签订租房合同一份，约定叶正彬将位于涉争厂房出租给林小龙使用，租金第一年300000元，第二年320000元。厂房租赁期两年，从2012年12月26日至2014年12月26日，租期内不得转租。如未遇拆迁，叶正彬顺延租期三年，但每年递增租金3%。付款方式为先付租金后使用，租金每半年支付一次。租赁期内的水、电、气等费用由林小龙负责。合同签订后，林小龙自在两年租期内使用涉案厂房，分二十余次共向叶正彬支付租金620000元。
2014年12月8日，叶正彬向林小龙发出关于解除租房合同的函，称租赁合同将在2014年12月26日到期，因林小龙擅自转租和拖欠租金，叶正彬要求单方面解除租房合同。2014年12月26日后，林小龙不同意与原告解除合同，要求继续履行合同，并且实际上继续使用涉案厂房直至2015年9月，但期间未向叶正彬支付相应的房租。在此期间，双方就租赁关系是解除还是延续、林小龙使用厂房而又不付租金等问题多次发生争执，民警先后六次出警协调纠纷。其中林小龙首次报警是在2014年12月30日，民警在处警经过中记录“林小龙称想续租，叶正彬说林违反合同不想再租”；此后林小龙在2015年3月20日第二次报警，民警在处警经过中记录“叶正彬称林小龙既不肯搬走也不肯付房租”；林小龙在2015年6月5日第三次报警，民警在处警经过中记录“叶正彬与林小龙因租房产生纠纷，相互推搡”；林小龙在2015年9月15日、9月16日、9月17日连续报警，民警在处警经过中记录“叶正彬与林小龙的租房纠纷经多次调解无效，双方之间有肢体冲突等”。2015年10月起，叶正彬自行收回涉案厂房并予以控制，房屋内存放有林小龙的机器设备、部分原材料和库存，叶正彬认为林小龙拖欠2015年的房租，因此扣留部分实物，暂时不让林小龙取出，厂房也一直空置。
叶正彬在诉讼中提交南京市雨花台区西善桥街道自来水管理站于2015年10月出具的1115元水费收据，以及该自来水管理站出具的证明，称自来水管理站多次向林小龙催缴水费无果，后由房主叶正彬代缴。叶正彬另外还提供了向南京供电公司代缴5607元电费的通用机打发票，发票记载的电费日期是2015年9月和10月。
本院于2016年1月6日前往涉案厂房现场勘察，发现厂房内留有部分生产和生活垃圾，内墙柱上有搭设的电路、管线、扣件等，但未发现地基、承重墙等主体结构被明显破坏的痕迹。
林小龙在反诉中提交了三组证据，一是许超等工人的书面证明，证明自2015年9月15日被迫停产后，林小龙仍然向工人发放工资，存在相应支付工资的经营损失。二是南京市秦淮区挺其建材销售中心（以下简称挺其建材）和南京市雨花台区秀乐宏建材销售中心（以下简称秀乐宏建材）出具的书面证明，证明林小龙专门为挺其建材定制的一批货被叶正彬扣留，无法向挺其建材正常供货，林小龙不得不委托秀乐宏建材代加工并支付33000元加工费，才满足挺其建材的订货需要，并且该货物是专门定制的，不具有另行出售的价值。三是南京市雨花台区盈德利石材经营部等出具的书面证明，证明林小龙与其系业务合作单位，因叶正彬干扰林小龙生产经营等行为，合作单位不敢再向林小龙订立合同，造成林小龙相应数额的营业损失。
上述事实，有原被告陈述、租房合同、函、水电费收据和发票、现场照片和勘察笔录、接处警记录、书面证明等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、叶正彬与林小龙的房屋租赁合同是否解除的问题。二、房屋租赁合同解除后林小龙是否需要向叶正彬支付租金、违约金、空置费、水电费、垃圾清运费等费用，以及是否需要修复厂房主体结构的问题。三、房屋租赁合同解除后叶正彬是否需要赔偿林小龙停业及扣押其财产造成损失的问题。
关于叶正彬与林小龙的房屋租赁合同是否解除的问题。叶正彬以林小龙在前两年租期内有拖欠租金、转租等违约行为，两年租期后又没有预付下一阶段的租金，且2015年实际使用厂房9个月的情况下仍然拖欠租金等理由主张解除合同；林小龙主张合同约定的解除条件尚未成就，租金不是故意拖欠，而是与叶正彬在续租问题上有分歧所以暂时未付。首先，原、被告在合同中约定租期两年，如未遇拆迁顺延三年租期。此为附条件解除合同的约定，在该条件尚未成就时，租赁合同理应顺延。因此，2014年12月26日并非双方约定的合同最终的到期日，叶正彬无证据证明林小龙在两年租期内转租、且林小龙只是对两年期内的租金付款不及时而没有欠租金的情况下，叶正彬发函要求与林小龙解除合同，而林小龙此时并不同意，故双方的合同未到期且没有达成解除合同的一致意见，因此合同应当继续履行。其次，在双方约定的两年租期到期日的过渡阶段，除叶正彬发函要求解除合同外，林小龙还曾在2014年12月30日第一次报警称与叶正彬存在租赁纠纷，也即双方纠纷的起因主要在于叶正彬单方解除合同的要求。但是两年租期到期后，林小龙仍然不间断的继续使用租赁房屋直至2015年9月，此时通过叶正彬默认林小龙继续使用厂房的行为能够推定叶正彬已经默示履行了合同。并且在民警第二次出警调解双方纠纷时，叶正彬称林小龙既不肯搬走也不肯付房租。该陈述与当时林小龙实际使用了厂房，但是没有支付使用期间的租金，也没有预付后期租金的情况一致。此时，林小龙应有权选择解除或履行合同。而先付租金后使用厂房是原、被告约定的合同履行方式，林小龙自此及在之后长达9个月的时间内仍未向叶正彬支付租金，其迟延履行支付租金这一租赁合同主要债务的行为，使得叶正彬租房收取租金的合同目的不能实现。因此，虽然双方约定的合同解除条件没有成就，但是叶正彬在本案中以林小龙长期欠付租金要求解除合同，符合当事人单方行使租赁合同法定解除权的情形。同时，合同的履行需要以双方的信任与合意为前提，原、被告针对合同的履行已经发生数次争执，合同履行也因纠纷处于暂停状态数月之久。因此，双方继续履行合同的合意基础已经丧失，合同不宜再继续履行下去。故叶正彬主张解除与林小龙的租赁合同，本院依法予以支持。
关于叶正彬向林小龙主张的租金、违约金、空置费、水电费、垃圾清运费等费用，以及修复厂房主体结构的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于租金及违约金，林小龙实际使用租赁厂房直至2015年期间9月，但租金只支付到2014年12月，故叶正彬以320000元递增3%为计算标准，向林小龙主张2015年9个月的租金247200元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。双方虽在合同中约定了违约金，但本案的起因主要与叶正彬发函要求解除合同有关。因此，除租金外，叶正彬还主张林小龙支付拖欠租金违约金的诉请，本院不予支持。对于空置费，涉案厂房现已处于叶正彬实际控制和管理范围，林小龙已经丧失了对厂房的占有和使用。目前厂房内存放的部分机器设备和原材料是叶正彬因林小龙拖欠房租而采取扣押财产的私力救济，该财产不属于叶正彬合法占有的林小龙财产，因而不属于叶正彬行使留置权的范畴。因此，叶正彬因扣押林小龙的财产而无法另行出租房屋收益的空置费损失，不应由林小龙承担。对于水电费，双方已在合同中约定租赁期的水电费等由林小龙承担。叶正彬举证的水费收据和电费发票，在时间上与林小龙最后使用厂房的时间能够形成印证，且有收据出具单位证明是叶正彬代林小龙交纳的；而林小龙无相应时间内支付水电费的相关证据，故本院依法认定叶正彬代林小龙垫付了6722元水电费，该费用林小龙应当返还给叶正彬。对于垃圾清理费，叶正彬主张的垃圾清理费尚未实际发生，本院依法不予支持。但是经本院现场勘察，林小龙确有部分生产及生活垃圾遗留在厂房内，林小龙在搬离出厂房时应当对现场垃圾进行清理。如有遗留垃圾给叶正彬造成清理负担的，待相关费用实际发生后，叶正彬可另行主张。对于修复租赁厂房的主体结构，房屋的主体结构是指房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如地基、承重墙等。林小龙在厂房租赁期间，为了生产经营的需要，可以添置必要的电路、管线、扣件等。叶正彬未能提供证据证明涉案厂房的主体结构在林小龙租赁前后有明显不同，不能证明林小龙对厂房除正常使用外还具有其他破坏性行为。且根据本院的现场勘察，未发现厂房的地基、承重墙等有被明显破坏的痕迹。因此，叶正彬要求林小龙修复破坏厂房主体结构的诉请，本院依法不予支持。但是，林小龙在搬离厂房时，应对其生产经营所搭设的电路、管线、扣件等予以拆除，在空间上恢复厂房的原状。如有遗留的电路、管线、扣件等给叶正彬造成恢复原状负担的，待相关费用实际发生后，叶正彬可另行主张。
关于叶正彬是否需要赔偿林小龙因停业产生的工人工资、订单损失以及被扣押财产造成的损失等问题。首先，纵观本案，导致双方合同解除和林小龙停业的起因主要与叶正彬发函要求解除合同有关，但是最终的原因还是林小龙实际使用了厂房但又未付租金，且林小龙所称欠发职工的工资目前暂未支付到位，即该费用并未实际发生，合作单位的证明也不足以证明林小龙停产造成的可得利益损失的具体数额。因此，林小龙主张停业期间的职工工资和订单损失，本院依法不予支持。其次，挺其建材和秀乐宏建材的证明，在没有相应合同、付款凭证等予以佐证的情况下，尚不足以证明林小龙货物被扣押后另行补货的实际损失，故林小龙的该项诉求本院依法不予支持。最后，考虑到叶正彬在无合同约定和法律规定的情况下，扣押了林小龙的机器设备及部分材料、货物等，确实给林小龙的后续生产造成影响，本院酌情以合同约定的三个月的房租金额82400元作为叶正彬对林小龙生产经营影响的赔偿，并且叶正彬应将其扣押占有林小龙的财产及时予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、本诉原告叶正彬与本诉被告林小龙的房屋租赁合同依法解除，林小龙于本判决发生法律效力之日起二十日内搬离出其租赁的南京市雨花台区涉争厂房；
二、本诉被告林小龙于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告叶正彬给付租金247200元及垫付水电费6722元；
三、反诉被告叶正彬于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告林小龙赔偿生产经营损失82400元；
四、驳回本诉原告叶正彬的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告林小龙的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6711元，反诉案件受理费6400元，合计13111元，由本诉被告（反诉原告）林小龙负担7866，本诉原告（反诉被告）叶正彬负担5245元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费13111元。户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 长 薛 鹏
人民陪审员 蒋根霞
人民陪审员 梁争上
二〇一六年三月十一日
见习书记员 马亚楠