浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3724号
上诉人（原审被告）：马献三，男，汉族，1937年6月29日出生，住武义县。
上诉人（原审被告）：马朝利，男，汉族，1979年6月23日出生，住武义县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴美爱，（系马献三儿媳妇）女，汉族，1986年3月7日出生，住永康市象珠镇清渭街村天鹅路***号。
两上诉人共同委托诉讼代理人：沈玉梅，永康市东方法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：谢志明，男，汉族，1957年10月28日出生，住武义县。
委托诉讼代理人：郑建宏，浙江今日律师事务所律师。
上诉人马献三、马朝利因与被上诉人谢志明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2017）浙0723民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马献三、马朝利的上诉请求：1、请求依法改判2016年10月17日的《房屋转让书》无效；2、驳回谢志明对马朝利提出的诉讼请求。3、由谢志明承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。一、马献三在“转让书”等签名真实意思并非房屋买卖而是抵押。马献三在2016年10月17日出具“转让书”等，是因马朝利欠银行贷款到期，急需还贷而向谢志明借款而起。马献三签名是为了让谢志明放心，以该房屋作抵押。待马朝利归还谢志明，再收回转让书，故真实意思是抵押并非是房屋买卖。2016年10月17日的“转让书”仅是马献三在落款处签名，该凭证的签名形式，也根本不符合转让合同的形式要件，这与马献三的抵押陈述是一致的。二、一审对案件主体审查不清。1、一审法院仅局限于双方系同村村民，而并未对谢志明是否具备本案所涉农房的购买条件，也根本未要求谢志明提供相关的证据，证明其是否具备购买该房的条件。即对谢志明家现有人口？现所占的建设用地面积情况？是否符合审批条件等问题均未进行审查。双方即便系同一村民，谢志明也未必可以购买该房屋。2、一审法院对被告主体资格也未进行审查。本案所涉房屋是2002年9月由马献三和陈月回夫妇共同出资向村里购买所得。陈月回于2015年4月份过世。之后对该房没有做过任何处置。因而该房产属陈月回的部分应由其丈夫马献三、及儿子马广成、马朝利三人法定继承。故本案所涉房屋的权利人应该是马献三、马广成、马朝利三人，而并非马献三一人可以自作支配。2016年10月17的“转让书”是马献三一人所为。作为权利人的马广成至今对该房屋买卖（或抵押）毫无知情。更何况2016年10月17日马献三是为解马朝利归还他人债务的燃眉之急而出此下策。三、一审法院对房屋的交接及款项支付事实审查不清。1、从钱款交付情况看，2016年10月17日“转让书”中写的13万的款项，谢志明在一审诉状称是已全额付清，并提供13万的“转让书”、13万收条、5300元的收条，而谢志明当庭自认仅给付过马朝利115000元。而且马献三、马朝利在一审也反复陈述，马朝利为安慰马献三在当时在银行拿到谢志明的115000元后，就从其中点出了5000元，交给谢志明，由谢志明回去给老父签字时顺便交给父亲。但事后变成“原告代村里返还购房押金及电表款共计5300元”，马献三和马朝利并不知情。即便谢志明的房屋买卖交易说法成立，谢志明仅支付过115000元是事实，很显然，钱款未付清。2、另外，从标的物的交付看，本案所涉的房屋至今也没有交付过，谢志明更谈不上使用了。对以上事实，一审法院均未作必要的审查。四、本案的所谓房屋买卖当时也没有经过村委会的同意。双方的共同村委会，直到谢志明起诉也没有参与到该“转让房屋”的过程中，这显然不符合农村房屋宅基地转让的必须程序。
谢志明答辩称：1、马献三、马朝利与谢志明系同村住民。2、谢志明的住房条件符合审批条件。3、本案房屋买卖，村委会是知情的，2016年1月15日村委会是批复同意的。4、本案房屋买卖行为，马献三、马朝利的家庭成员是否知情不影响买卖行为的合法性。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
谢志明向一审法院起诉请求：确认谢志明、马献三、马朝利于2016年10月17日签订的《房屋转让书》合法有效。
一审法院认定事实：2016年10月17日，马献三向谢志明出具《房屋转让书》一份，载明：马献三户有房屋一座土坐王村总面积123.3平方，经协商同意转让给本村村民谢志明户。四至为：东自墙外壁为界、相邻吴月品户屋；南自墙外壁为界、路；西与王春岳柱中为界；北自墙外壁为界、路。四至分明。价款定人民币13万元整，总款一次性付清。自签订转让书之日起永归谢志明管业，任何人不得干涉。当日，马献三向谢志明出具收条一份，载明收到谢志明房屋转让款人民币130000元整。另查明，本案所涉房产系马献三通过公开招投标向武义县大田乡五登村村民委员会购得，双方于2001年9月20日签订《房屋转让书》一份，载明：价款32500元一次性付清，马献三另付武义县大田乡五登村村委会押金5000元，并约定在拆建后原拆原建，下层不超平方后不计息退回。房屋四至为：东墙外壁为界、相邻吴月品户屋；南墙外壁为界、路；西柱中为界；北墙外壁为界、路；四至分明。谢志明已将上述押金5000元及电表费用300元合计5300元交付给马献三。一审庭审中，谢志明自认以代马朝利归还贷款形式支付购房款115000元，余款15000元未付。
一审法院认为：从庭审查明的事实来看，双方系同一集体经济组织成员，而现行法律并未禁止同一集体经济组织成员间农村宅基地及房屋流转，谢志明购买本案所涉房屋未违反相关宅基地使用规定，故认定谢志明、马献三、马朝利于2016年10月17日达成的《房屋转让书》合法有效。关于马献三提出的当时出具《房屋转让书》系用于抵押的辩解，因其并未提交证据予以佐证，谢志明亦不予认可，且结合马献三已收到购房款及建房押金、电表费等事实，对该辩解不予采信。综上，谢志明的诉讼请求合法，予以支持。马朝利经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，判决：确认谢志明与马献三于2016年10月17日达成的《房屋转让书》合法有效。案件受理费40元（已减半），由马献三负担，限判决生效后7日内交纳。
二审中，马献三、马朝利向本院提交证据如下：2017年7月4日由武义县大田乡五登村原村村委会的证明一份、武义县档案馆出具的《结婚申请书》一份，证明马献三与陈月回于1965年10月17日结婚，后生育两个儿子，即马广成与马朝利，案涉房子的权利人为马献三及马广成、马朝利，仅有马献三一个人签字是无效的。谢志明对该证据的真实性没有意见，但认为与本案无关。
本院对该证据的真实性予以确认，但对关联性不予认定。本院认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，2016年10月17日的《房屋转让书》由马献三签字确认，该转让书系双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，故谢志明要求确认该转让书合法有效的请求应予支持。本案买卖双方系同村村民,马献三、马朝利关于双方主体资格提出的异议，并不影响本案合同效力。转让书签订后，谢志明也以替马献三的儿子马朝利归还贷款的形式支付了房款115000元。故马献三、马朝利要求确认《房屋转让书》无效的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人马献三、马朝利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 高 耘
审 判 员 张淑英
二〇一七年十月九日
代书记员 谭李欣