宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0106民初802号
原告穆哲文，男，1978年7月30日出生，汉族，宁夏平罗县人，大学文化，个体工商户，住宁夏回族自治区平罗县。
委托代理人蒋学峰、姜润梅，宁夏言成律师事务所律师。
被告拉普斯置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人杜寿鹏，该公司董事长。
委托代理人刘亚维，北京大成（银川）律师事务所律师。
原告穆哲文诉被告拉普斯置业有限公司（以下简称拉普斯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理。依法由审判员郭娟适用简易程序，于2016年3月22日、4月13日公开开庭进行了审理，原告穆哲文的委托代理人蒋学峰、姜润梅，被告拉普斯公司的委托代理人刘亚维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告穆哲文诉称，2011年12月7日，原告与被告签订一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于银川市北京中路公寓一套，房屋建筑面积57.12平米，每平米6271.45元，房款共计358225元；被告应当在2013年5月31日前将已取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》且经验合格的房屋交付原告使用，如逾期超过三十日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；被告此次销售价格已是底价，未来销售价下跌，买受人可无理由退房。合同签订后，原告如约向被告付清全部购房款，但被告直至2013年9月5日才取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，但至今未向原告交付房屋，且被告开发的涉案楼盘每平米的售价已降至4000元左右。综上所述，被告的违约行为已严重违反了合同约定并侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令解除原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》；判令被告返还原告购房款358225元，并支付利息88263.82元，并请求将利息判至被告实际给付之日止；判令被告支付原告违约金3582.25元，维修基金571.2元，以上共计450642.27元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，据以证明2011年12月7日，原告与被告就购买银川市金凤区公寓签订《银川市商品房买卖合同》的事实，《合同》中明确约定交付条件、逾期交付法律责任，同时《合同》附加条款第六条明确约定被告此次销售价格已是底价，未来销售价格下跌，原告可无理由退房。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，但原告的解除权已经丧失，该合同应当继续履行。
证据二、收据复印件三张、宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证复印件一张，据以证明原告按照合同约定已向被告付清涉案房屋总价款358225元和维修基金571.20元，其中原告于2011年12月7日向被告支付购房款188225元，于2012年11月1日向被告支付购房款50000元，于2012年11月10日向被告支付购房款120000元，于2012年11月2日支付物业维修基金571.20元。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，从《商品房买卖合同》看出该房屋是按揭贷款购买，原告缴纳的物业维修基金是向物业办公室缴纳的，没有缴纳到被告处。
证据三、《银川市新建住宅配套设施交付使用证》复印件一张，据以证明被告于2013年9月5日才为涉案房屋办理了《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。
经质证，被告对该证据无异议。
证据四、照片六张，据以证明被告在售楼部外墙及销售大厅内对涉案楼盘进行5折起降价销售，被告的销售广告和宣传资料对涉案楼盘的价格已形成要约，充分证明了被告不仅在滥用市场支配地位进行降价销售，亦严重的违反了原、被告签订合同的约定。
经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，原告提供照片的形成时间及地点无法确定，原告拍摄照片中显示的精装公寓与涉案楼盘公寓属于不同类型的房屋，价格无法对比，同时房屋的销售价格是根据市场经济决定，而不是被告能决定的，每一套商品房属于特定物，而不是种类物，一房一价，因此原告的证明目的不能成立。
被告拉普斯公司辩称，我公司对原告的诉讼请求不予认可，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。原告要求解除《商品房买卖合同》，原告以被告逾期交房的理由提出解除合同不能成立，原告已丧失解除权，被告不同意解除《商品房买卖合同》。根据原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》第九条及第十条之约定，房屋交付时间为2013年5月31日前，逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告要解除合同，应在解除权发生之日起一年内行使解除权，即原告以逾期交房之理由提出解除合同的，应当在2014年6月31日前行使解除权，原告未在法定期限内行使解除权，解除权已消灭，被告不同意解除合同。原告购买的涉案楼盘被告没有实行降价销售，原告以涉案楼盘降价销售的理由解除合同无事实及法律依据。原告购买的案涉房屋公寓，即被告开发的毛坯公寓房，对于整个公寓及涉案楼盘被告在后期销售时并未有任何降价销售的行为，原告诉称被告开发的涉案楼盘每平米已将至4000元左右的情形根本不存在。况且，对于商品房价格来说，销售价格实行一房一价，价格无法形成对比。因此，原告认为涉案楼盘降价销售的理由不能成立，要求解除合同无任何事实及法律依据，应依法予以驳回。对于原告要求被告返还购房款、支付利息、违约金、维修基金的诉请不能成立。原告该项主张的前提是双方签订的《银川市商品房买卖合同》应依法解除，从本案的客观事实来看，原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》无任何解除的事由及法律依据，且被告亦不同意解除该合同，该合同应当继续履行。故原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。
为证明其主张，被告拉普斯公司向法庭提交如下证据：
证据一、《银川市商品房买卖合同》复印件三份、收据复印件四份、银行转账凭证复印件四份，据以证明涉案楼盘被告在后期销售中价格并没有下跌，三份商品房买卖合同中购房人已交付房款，由此可以看出该合同已经切实履行。
经质证，原告对该组证据的真实性与证明目的均不认可。该三份合同没有在房管局办理备案手续。其中一份合同是在原告起诉之后所签订的。原告到售楼部进行调查了解时，售楼部答复22层以下是期房，开盘前已经被抢购一空，而其中一份合同是购买7楼的公寓。该三位购房人也没有出庭作证，是否与被告存在利害关系，无法证明。该三份合同也不能全面反映原告与被告签订购房合同以后，被告所销售的全部公寓的价格。交款收据金额与银行支付凭证上金额不符，收据为278049元，银行支付凭证273049元，且持卡人签名为马某。王某的交款收据金额为112218元，合同签订的时间为2015年12月31日，但是交首付款的时间为2016年3月16日，不符合先交首付再签订合同的惯例，该收据没有其他证据予以佐证，不能认可双方已经完成交易。三份合同的签订时间虽为2015年，但不能全面反映被告在此期间销售的价格均在6271元以上，原告购买房屋时，期房的价格是6271元，现被告销售的现房价格即使有个别房屋达到6000元，也可以认为被告对房屋有降价销售。
证据二、新消息报复印件六份，据以证明被告拉普斯公司按照与原告签订的《银川市商品房买卖合同》中约定的以新消息报公告形式的方式多次通知被告办理房屋交付手续及办理房屋产权证的事实。
经质证，原告对该证据的真实性及证明目的不认可。2013年5月19日的新消息报上公告涉案房屋时并没有达到交房使用的条件，也不具备交付使用证。被告没有提供登报的当日发票，该报纸存在后期补充印制的可能。即使合同约定由被告在新消息报登报交房，至少在原告未接到该通知时，应当向原告通过电话、短信、邮寄等方式告知，现被告均未能提供以上证据，不能证明被告已经尽到交房通知的义务。
证据三、银川市商品房买卖合同复印件十一份、收据复印件一组、银行交款凭证复印件一组、银川市房屋产权交易管理中心出具的银川市北京中路寓销售明细原件一份、某号楼已售签约房屋统计表原件一份，据以证明银川市金凤区公寓楼自被告开始销售至今，房屋价格没有发生降价的情形，且从某号公寓楼整个房屋销售价格来看，房屋面积、位置、楼层不同，房屋价格也不同。基于某号公寓楼每层的029室房屋的面积、位置、朝向、采光、房屋内部结构相对其他房屋具有优势，从销售价格明显可以看出，在原告购买涉案房屋的前后，某号公寓楼每层的029室房屋的价格在同层中的其他房屋价格中最高，销售价格均在6000元／平米以上。原告购买的房屋价格比其他房屋价格高也是合理的、应当的。
经质证，原告对银川市商品房买卖合同、收据、银行交款凭证的真实性及证明目的均不认可，该证据均未在房管局备案，也没有房管局备案章，其中李某的合同没有双方的签字和盖章，而且这十一份合同签订的时间均是在2011年、2012年，此时被告销售的房屋价格均在6000元以上，被告真正降价销售房屋的时间为2015年6月后，该组证据并不能全面反映房屋未降价销售、涉案房屋没有贬值，商品房买受人也未出庭作证，是否与被告存在买卖关系，不能认定。被告提供的证据均为复印件且盖有公司公章，该证据均是2011年、2012年所售房屋的收据，并不能证明被告未降价销售公寓楼。对银川市房屋产权交易管理中心出具的银川市北京中路公寓销售明细的真实性予以认可，但对证明目的不认可，该组证据中2015年6月以后的销售明细中已明确显示某号楼公寓有4800元、5000元每平米的销售价格，恰能证明被告在2015年6月以后对涉案楼盘进行过降价销售。对已售签约房屋统计表的真实性及证明目的不认可，该统计表系被告单方形成的证据，不能真实、全面的反映被告销售涉案楼盘的整体情况，该组证据中2015年以后签约的房屋销售单价有4750元／平米、4676元／平米等，足以证明被告销售的涉案楼盘已全面降价销售。
经原告申请，本院从银川市房管局调取部分公寓的备案合同，经质证，原告认为在原告与被告签订购房合同以后，被告另行所销售的公寓价格明显低于原告的购买价格，属于降价销售，原告购买价格并不是双方所约定的底价，其中司某、陈某、闫某三人与被告签订的合同均是在原告购买公寓之后，三人的价格均低于原告购买的价格，其中司丽购买的公寓与原告购买的公寓是同一楼层，且相隔不远，但司某购买的价格是5218元／平米，原告购买的价格是6271元／平米，价格低1000元／平米，陈某的价格低800元／平米，闫某的价格低了700元／平米，以上足以证实被告在与原告签订购房合同后，存在降价销售的行为。被告对以上证据的真实性予以认可，对证明目的不认可，调取的几份合同只是部分房屋的买卖合同，对于商品房来说，是特定物，是一房一价，价格无法对比参照，调取司某的买卖合同中无法看出是购买的是哪一套房屋，从原告单方称述司某购买房屋的位置来看，不排除原告与其他业主有恶意串通的行为，或者原告有恶意购买涉案房屋的行为，对《商品房买卖合同》中约定的附加条款的第六条约定，被告认为该条款是无效约定，商品房是实行一房一价，该条款不能约束被告与其他第三人销售的行为。同时对被告后期销售房屋的价格也不能有任何制约的因素或其他的影响。
经审理查明，2011年12月7日，原告穆哲文与被告拉普斯公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的银川市金凤区北京中路房屋一套，建筑面积57.12平米，每平米单价6271.45元，总价款358225元。合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当于2013年5月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。住宅交付条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。第十条出卖人逾期交房违约责任约定：出卖人逾期不超过30日，自合同第九条规定的最后交付期限的次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以新消息报公告形式通知买受人办理交付手续。出卖人自报纸公告通知期间届满15日后，视为买受人已接收该商品房。该商品房的物业费、采暖费等相关费用由买受人承担，该房屋出现的风险责任由买受人自负。双方在合同附加条款第六条约定：郑重承诺，出卖人此次销售价格已是底价，未来销售价下跌，买受人可无理由退房。原告于2011年12月7日交付首付款188225元，于2012年11月1日、11月10日交付购房款共计17万元。于2012年11月2日交纳物业维修基金571.20元。于2011年12月22日办理涉案房屋备案登记。2013年9月5日，涉案房屋取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。原告至今未办理涉案房屋的交接手续，原告认为被告开发的房屋存在降价销售，与被告协商解除商品房买卖合同等事宜未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，原告于2013年5月29日、5月30日在新消息报发布公告，载明于2013年5月31日具备交房条件。于2013年9月24日、9月25日在新消息报发布公告，载明于2013年9月23日具备交房条件，自报纸公告期间届满15日后，视为买受人接收该房屋。于2013年11月1日在新消息报发布公告，载明4-3号楼可以办理房产证。于2013年12月23日在新消息报发布公告，载明尚未办理交房手续的业主于2013年12月24日交房，自报纸公告通知届满15日后，视为买受人已接收商品房。
还查明，涉案楼外观呈扇形，自第二层起每层29套房屋，原告购买的房屋位于楼层内弧南侧，房屋形状方正，楼层靠中间内弧、外弧的房屋形状接近扇形，形状方正的房屋销售价格高于扇形形状房屋。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证、《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、照片，被告提交的《银川市商品房买卖合同》、收据、银行转账凭证、新消息报、银行交款凭证、银川市北京中路公寓销售明细，本院调取的部分公寓的备案合同以及原、被告当庭陈述为凭，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定的交付期限届满后，被告未按约定向原告交付房屋，因涉案房屋于2013年9月5日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，自该日期起具备交付条件。双方在商品房买卖合同中约定的交接方式为以新消息报公告形式，被告在具备交付条件后分别于2013年9月24日、9月25、12月23日在新消息报发布交房公告，故视为被告已履行合同的约定通知原告交房。原告辩解被告未通知其交房的意见，本院不予采纳。对于双方在合同附加条款约定的“未来销售价格下跌，买受人可无理由退房”，本院认为，因商品房位置、结构不相同，其销售价格亦不同，因涉案公寓楼形状的特殊性，形状较方正的房屋单价高于存在弧度的房屋单价，在原告购买房屋的同时期被告的销售价格也如此，不能因此认为系被告降价销售的行为。原告主张的被告降价销售，应为涉案楼盘存在趋势性降价销售或者与原告购买的涉案房屋结构、位置相似的房屋大幅度降价销售。根据被告提交的在房管部门备案的房屋信息，在原告购买房屋并备案后，被告销售的与涉案房屋相邻、结构相似的房屋每平米价格基本在六千元至七千元之间，虽然有部分房屋销售价格低于原告购买的价格，但仍有部分房屋销售价格高于原告购买的房屋价格，涉案楼盘未出现销售价格趋势性下跌，且在原告主张的2015年6月以后房价普遍下跌情况下，部分房屋的销售单价达到每平米七千元以上。原告主张被告对涉案房屋推出广告进行五折销售，但从原告提供的照片显示进行降价销售的为精装公寓，与涉案楼盘并非同一楼盘，故原告的该主张，本院不予采纳。综上，原告未提供有效证据证明其购买的楼盘存在降价销售，其主张被告至今未向其交付房屋及房屋存在降价销售，故其有权解除房屋买卖合同的意见，本院不予支持，对原告的其他诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告穆哲文的诉讼请求。
案件受理费8060元，减半收取4030元，由原告穆哲文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 郭 娟
二〇一六年五月五日
书记员 张若楠
相关法律法规解释条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。