内蒙古乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2015）乌勃民一初字第02499号
原告倪鼎，男，汉族，1985年11月9日生，公民身份证号码×××，神华乌海能源公司职工，住乌海市。
委托代理人杨海岚，内蒙古济海律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司。
法定代表人余美花，董事长。
委托代理人张云生，男，汉族，1965年6月28日生，公民身份证号码×××，该公司职工，住乌海市海勃湾区世景苑15号楼3单元201室。
原告倪鼎诉被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员张献国独任审判，公开开庭进行了审理。原告倪鼎委托代理人杨海岚，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司委托代理人张云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月30日，原告与被告签订了合同编号为2011-0015774的《商品房买卖合同》，购买了世景苑小区16-1-1003室的房屋。建筑面积100.10平米，房屋价款426426元。原告以按揭贷款的方式支付了全部房款。双方签订的买卖合同约定，被告于2013年9月30日前交付验收合格的房屋，逾期承担利息及违约金。合同约定，自初始登记完毕之日起90日办结房屋权属转移登记，逾期承担违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务。但被告多处违约，应当承担违约责任。经原告多次催促，被告于2014年2月22日才向原告交付房屋，逾期144天。房屋交付到停止供暖仅有54天，原告应当只承担54天的取暖费，但被告收取了原告全部取暖费，多收取的部分应当返还给原告。直到原告起诉，被告也没有办结房屋产权转移登记，是明显违约。被告向原告交付的房屋结构与合同约定的房屋结构图存在严重不符，被告擅自变更房屋设计，应当支付原告补偿金10000元。现原告依法提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金18422元，退还取暖费710元，逾期办理房屋产权证违约金42894元，房屋结构与合同不一致的补偿金10000元，共计72026元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。交付日期与事实不符，延期交房的原因是乌海市人民政府的文件，导致被告延期交房，属于不可抗力。乌海市人民政府的行为，属于不可抗力。房屋买卖合同中虽然约定了违约金，但是根据相关法律规定双方约定的违约金过高，应按照法律规定计算减少。原告诉称的取暖费与被告无关，因为该费用是热力公司收取。不存在逾期办理产权证的违约金，因为产权证是由政府相关部门办理；房屋结构反向补贴金没有法律规定，被告不予认可。原告是采取贷款的方式付清的房屋尾款，按照合同约定，原告应该在2011年1月8日将银行所需要的贷款资料提供给卖方，但原告在2012年4月20日才将银行贷款资料备齐递交，逾期102天，按照合同约定视为逾期付款，原告晚交资料102天，被告可以顺延交房时间102天，因此被告可以顺延交房。综上，请求人民法院依法驳回原告的部分诉讼请求。
经审理查明，原告倪鼎购买被告承建的乌海市神华东街南一街坊世景苑B区16号楼1单元1003室，面积100.1平方米房屋，单价4260元，合款426426元。原告于2012年6月12日向被告支付购买房屋款250000元，于2012年7月23日原告支付了剩余购房款176426元。2011年12月30日原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告首付款176426元，剩余房款办理银行贷款。签署合同之日起，乙方在7个工作日内办理完毕银行贷款所需手续提供给甲方，未办理完手续视为逾期交款，此贷款额度最终以银行批贷为准，不足部分于批贷之日起7个工作日一次性付清。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：合同继续履行。乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。
同时查明，2014年1月17日被告在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑B区16#、19#楼全体业主，于2014年1月21日至2014年1月28日集中办理交房手续。原告于2014年2月22日缴纳房屋的各项费用。
按照双方签订的《商品房买卖合同》补充合同第一条约定，”买受人承诺在签订的商品房买卖合同之日起7日内提供银行、公积金办理所需全部真实资料并按银行、公积金办公室指定日期签订按揭合同，逾期视为延期付款，买受人应按本合同的第六条承担逾期付款的违约责任”。第二条买受人收楼条件及出卖人交付的补充条款”买受人需按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）等全部费用后才具备收楼条件，如买受人未按约定支付前述款项，则出卖人有权顺延办理交房及产权登记手续，且视为由于买受人原因未能按期交付，因买受人原因造成的延期交楼及产权登记，出卖人无需另行书面告知买受人”。按照合同约定，原告应在签订合同之日起7个工作日内将银行贷款所需手续提供给被告，原告于2012年4月20日将相关银行贷款所需手续全部交给被告，逾期102天。
上述事实的认定有原告提供的以下证据予以佐证：
1、2011年12月30日原、被告签订的《商品房买卖合同》。
2、原告交纳房款凭证两张及贷款凭证一张。2012年6月12日原告向被告支付购房款250000元的个人借款凭证，2012年7月23原告向被告支付购房款176426元。
3、2014年2月22日业主入住缴纳明细表一份。
有被告提供的以下证据予以佐证：
1、2012年7月2日乌海市人民政府文件61号关于贯彻执行《内蒙古自治区人民政府关于和改进消防工作的实施意见》的通知一份。
2、2012年11月7日乌海市建设施工图审查中心审验通过的《设计变更通知单》一份。
3、2013年6月5日乌海市建设工程质量检测中心出具的《相变蓄热自控建设保温砂浆检验报告》一份。
4、16号楼、19号楼《建设工程竣工验收报告》各一份。
5、2011年7月26日乌海市住宅和城乡建设委员会出具的《建设工程施工许可证》一份。
6、2014年1月20日乌海日报交房公告一份。
7、2014年5月23日乌海国立评报字（2014）第29号《资产评估报告》一份。
8、2014年7月5日乌海市海勃湾区人民法院（2014）乌勃民一初字00434号民事判决书一份。
9、2012年6月4日他项权证书。
10、2012年4月20日原告提交的银行相关贷款资料。
本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，系有效合同，双方均应按照约定履行各自的权利和义务。按照合同约定，被告应在2013年9月30日前向原告交付房屋，逾期交付，应承担违约责任。双方在合同中未约定交付房屋的通知方式，被告在本地报纸上刊登公告是通知交房的合理方式之一，因此确定被告交付商品房的时间为2014年1月21日，逾期天数113天（2013年9月30日至2014年1月21日）。被告辩称逾期交房是政府行为导致，因2012年乌海政府文件第61号，要求工程外墙保温材料一律不得使用易燃、可燃材料，《设计变更通知单》要求外墙保温材料一律使用A级材料，并从50厚泡沫板增加到60厚LDK-
相变蓄热自控保温砂浆，因此属于不可抗力的免责情形，不应承担违约责任。但被告并没有及时告知原告交房存在延期的可能性，也没有及时调整工程进度使得房屋能够如期交付，导致原告利益受损，在逾期交房中存在过错。故不能构成不可抗力的免责情形，本院对被告的抗辩理由不予采信。同时被告请求按照2014年7月5日乌海市海勃湾区人民法院出具的（2014）乌勃民一初字第00434号民事判决书中依据房屋租赁费用确定原告的直接损失并以此计算违约金，个案因其合同约定、诉请及在诉讼中行使诉讼权利的不同而各有差异，在本案中，应以合同约定处分。
按照原、被告签订的《商品房买卖合同》逾期交付商品房承担违约责任的约定，即”买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”，该约定已明显超出被告所能预见的原告预期收益，有失公平，被告现主张约定的违约金过高，请求予以减少，符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算按照原告已交房款，按金融系统同期贷款年利率6%计算确定为原告的直接损失。同时因违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性，另确认原告直接损失的30%作为赔偿计入违约金。
按照双方签订的《商品房买卖合同》补充合同约定，原告未按合同约定期间交纳购房款，应视为违约，按照合同约定，被告有权顺延向原告交付房屋，被告的抗辩理由成立，本院予以支持。原告逾期时间102天，核减后，被告逾期交付时间为11天。
按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.0010%向买受人支付违约金。对原告要求被告承担逾期办理房屋产权证书违约金的请求，本院予以支持，考虑到当前的房地产市场的实际情况及双方关于逾期办结房屋产权证转移登记的约定，将在判决中与逾期交房的违约金一并做出处理。
由于违约金被视为当事人对于事后发生损失的预先估算，包含了原、被告不能如约履行合同时对合同双方造成的经济损失的弥补，本院支持原告请求的被告逾期交房的违约金，已经足以弥补原告的经济损失，现原告请求退还取暖费，本院不予支持。
原、被告签订的商品房买卖合同提供的图纸是开发公司提供的房产分层图初建整体构造，并不具体到个别户型不具体分东西户，在户型及面积相同的情况下，东西户都使用同一个户型图是合理的。在交房后出现房屋构建与合同签订时的整体图纸有所不同并不属于违约现象。故对于原告请求的房屋结构与合同不一致的补偿金，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。之规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司给付原告倪鼎逾期交房违约金1002元，被告于本判决生效后三日内付清。
二、驳回原告倪鼎的其它诉讼请求。
案件受理费800元（原告已预交），由被告承担。被告应于上述期限内一并给付原告。
如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员张献国
二Ο一六年十二月二十日
书记员李乐