南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第5509号
原告上海浩沙健身服务有限公司，住上海市闵行区申北路8号2幢6003室。
法定代表人施鸿雁，总经理。
原告上海浩沙健身服务有限公司南京分公司，住南京市秦淮区户部街29号力联大厦4-5楼。
负责人施纯营，经理。
以上两原告委托代理人刘佳，女，上海浩沙健身服务有限公司南京分公司会计。
以上两原告委托代理人陈刚，男，上海浩沙健身服务有限公司南京分公司财务经理。
被告薛学军，男，1981年5月12日生。
被告严正红，男，1972年3月19日生，汉族。
原告上海浩沙健身服务有限公司（以下简称浩沙公司）、上海浩沙健身服务有限公司南京分公司（以下简称浩沙公司南京分公司）与被告薛学军、严正红房屋租赁合同纠纷一案，原告浩沙公司、浩沙公司南京分公司于2014年11月13日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告浩沙公司、浩沙公司南京分公司共同委托代理人刘佳、陈刚到庭参加诉讼，被告薛学军、严正红经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告浩沙公司、浩沙公司南京分公司诉称，2008年7月23日，原告与南京金纽带贸易有限公司（以下简称金纽带公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于南京市户部街29号房屋（以下简称诉争房屋），租期8年。2011年3月，两被告于金纽带公司处购得诉争房屋，原被告按原合同继续履行，形成租赁合同关系。后诉争房屋的产权人变更，原被告双方终止租�合同关系，但两被告未退还诉争房屋租赁保证金150000元。且在双方租赁关系存续期间，原告向被告支付租金1734000元，被告未向原告出具发票，造成被告税金损失97104元，该损失的构成为1734000元租金×5%的营业税即86700元，再按照该营业税86700元×12%（城建税7%、教育附加税3%、地方教育附加税2%）即10404元，合计97104元。自2013年9月始，电梯经常发生故障，因原告维修电梯致使原告损失8182元。为维护合法权益，原告提起诉讼，故请求判令：1、两被告退还履约保证金150000元。2、两被告支付因未出具房屋租赁发票给原告造成的损失97104元。3、两被告支付因电梯故障给原告造成的损失8182元。4、两被告承担本案诉讼费用。
被告薛学军、严正红未答辩，未举证。
经审理查明，2010年10月18日，金纽带公司作为出租方（甲方）与原告浩沙公司作�承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租南京市户部街29号4层全层（面积为1924.37平方米）、5层部分（面积为1270.68平方米）用于经营健身场馆；租赁期限为8年，不含甲方提供100天的免费装修期；租金实行先付后租，按季度支付，每季度开始前10日支付下一季度租金，诉争房屋租金为，4层全层前3年租金为600000元／年，第4年开始递增，即第4年至第5年租金为640800元／年，第6年至第7年租金为683220元／年，第8年租金为727980元；5层部分前3年租金为400000元／年，第4年开始递增，即第4年至第5年租金为427200元／年，第6年至第7年租金为455480元／年，第8年租金为484920元；乙方于2008年8月7日前向甲方交纳履约保证金150000元，其中4层全层90000元，5层部分60000元，本合同履行完成后，甲方在5个工作日内无息退还；甲方承诺交房后三个月内完成观光电梯的安装并交付使用，在甲方未交付使用前，乙方不需要支付此期间的房租；甲方负责对租赁房屋的重大维护和修缮，以保障乙方的正常使用为限，乙方经营场地的日常维护和修缮由乙方负责。2008年9月3日，原告浩沙公司向金纽带公司支付履约保证金150000元。
2011年3月21日，被告薛学军取得诉争房屋第四层房屋产权。同年4月7日，被告严正红取得诉争房屋第五层房屋产权。同年8月5日，金纽带公司、南京摩闳商业管理有限公司、南京广厦物业服务有限公司向原告发出《公告》，载明诉争房屋产权方发生变更，原告浩沙公司所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《物业服务协议》继续按原合同执行，原告浩沙公司自2011年6月29日起的租金按《房屋租赁合同》的约定直接向新产权方或新产权方指定的公司缴纳。2011年12月12日，两被告与江苏瑞恒资产管理有限公司签订《授权委托书》，两被告委托江苏瑞恒资产管理有限公司向原告收取房屋租金、店招使用费和装修补偿款，并向原告浩沙公司出具上述款项的相应收款凭证；委托期限为2011年6月1日至2021年6月2日。后诉争房屋的产权人变更，原被告双方终止租赁合同关系
另查明，原告向江苏瑞恒资产管理有限公司支付了2011年6月29日至2012年6月27日的诉争房屋租金，共计1734000元，但未取得上述款项的税收发票。2015年5月5日，南京市秦淮地方税务局出具《关于纳税人所述情况说明》，载明基于原告叙述已支付房屋租金，单位取得发票。南京市秦淮地方税务局提出房屋的出租方必须开具发票给承租方，承租方索要发票是法律法规赋予的权利，开具发票是出租方的法律义务。承租方如自行申请开具房屋租赁发票，所涉税目及税率为服务业（房屋租赁）税率5%（即1734000元×5%=86700元）；负有缴纳营业税（86700元）的单位和个人还需按照营业税额缴纳城市建设维护税7%（即86700元×7%=6069元）、教育附加税3%（即86700元×3%=2601元）、地方教育附加税2%（即86700元×2%=1734元）。上述税费合计97104元。
原告为维修诉争房屋的观光商用电梯分别于2014年1月25日、2013年5月16日、2014年7月11日、2014年5月7日支付了外呼板600元、主机编码器2650元、光幕、应急照明、电话装置合计2580元、电梯配件维修费2352元，共计8182元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《公告》、《关于纳税人所述情况说明》、会计档案、银行扣款回单、发票、费用报销单、委托授权书、通知函、房屋产权证、协议及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。现两被告取得�争房屋房屋的所有权并继受《房屋租赁合同》的权利义务。《房屋租赁合同》中约定原告交纳履约保证金150000元，于合同履行完成后，应无息退还，原告浩沙公司支付了履约保证金150000元，两被告理应按约向原告浩沙公司返还履约保证金150000元。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，《房屋租赁合同》中亦约定了由两被告负责对租赁房屋的重大维护和修缮，以保障原告浩沙公司的正常使用，现诉争房屋所使用的观光商用电梯损害，原告为维修该电梯支付的8182元应由两被告负担。原告向两被告支付了2011年6月29日至2012年6月27日的诉争房屋租金1734000元，但两被告未开具上述款项的税收发票，致使原告损失97104元，故对于原告浩沙公司要求被告赔偿未开具税收发票造成损失97104元的诉讼请求，本院予以支持。原告浩沙公司作为承租人签订《房屋租赁合同》，形成租赁合同关系，原告浩沙公司系合同权利义务的承受人，浩沙公司南京分公司不承担此合同的权利义务，对于浩沙公司南京分公司要求两被告承担民事责任的诉请，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，拒不到庭，视为其放弃了反驳原告主张的权利，应承担对其不利的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告薛学军、严正红于本判决生效之日起十日内返还原告上海浩沙健身服务有限公司履约保证金150000元，并赔偿电梯维修费8182元、税收发票损失97104元，合计255286元。
二、驳回原告上海浩沙健身服务有限公司南京分公司的诉�请求。
案件受理费5512元，公告费600元，由被告薛学军、严正红负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 尹 春
人民陪审员 王 静
人民陪审员 朱永昇
二〇一五年五月十一日
见习书记员 王菊欣