广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3751号上诉人（原审原告）：中山市讯驰投资管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余志明，该公司经理。委托诉讼代理人：江永能，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何敏婷，广东南国德赛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山金濠汉堡食品有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何翠萍,该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭莉，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梦婷，广东华安联合律师事务所律师。上诉人中山市讯驰投资管理有限公司（以下简称讯驰公司）因与被上诉人中山金濠汉堡食品有限公司（以下简称金濠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人讯驰公司上诉请求：撤销原审判决，支持讯驰公司在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一、双方当事人签订的《租赁合同》第12.4条约定的内容存在约定不明和格式条款等情形。1.该条款仅约定了金濠公司行使单方解除权的方式，并未约定行使单方解除权的条件，属于约定不明；2.该条款约定内容是金濠公司设置的格式条款，目的是免除金濠公司应承担的合同责任，加重讯驰公司的合同责任，排除讯驰公司应享有的合同权利，故该条款属于无效条款；3.该条款约定的“补偿费”，名为补偿费，实为违约金性质，而金濠公司支付的该笔18万元补偿费远远不足以弥补讯驰公司为履行合同所遭受的损失，故该约定的金额明显过低，属于显示公平的情形，应当予以变更。二、即使金濠公司系依约解除合同，合同解除后，根据履行情况和合同性质，讯驰公司仍有权要求金濠公司赔偿损失。三、因金濠公司过错违背合同诚信原则，提前解约导致合同回归至不成立、不发生效力的状态，由此导致讯驰公司因赖以相信合同可以履行而投入的实际损失，包括其支付的30万元意向金和约54万元装修款项等经济损失，应由金濠公司承担缔约过失赔偿责任。四、金濠公司虽然于2015年1月20日发出解约通知，但18万元补偿金于2016年1月才汇入讯驰公司账户，故涉案租赁合同解除的时间应当为金濠公司实际支付补偿金之日。上诉人讯驰公司为支持其上诉请求，向本院提供了中山市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）一二期弧形平面图，证明讯驰公司在租赁合同签订半年前已作了相应准备。被上诉人金濠公司答辩称：一、涉案《租赁合同》第12.4条明确约定，金濠公司享有约定单方解除权，属于依约解除合同，无须承担赔偿责任。金濠公司于2015年1月20日书面通知迅驰公司，涉案《租赁合同》应于2015年2月21日正式终止。二、本案中，金濠公司是依约解除合同，并不存在缔约过失责任或是违约责任的情形，且该两种合同责任在一份合同中不可能并存。三、讯驰公司提出超出18万元补偿金之外的损失赔偿，不符合合同约定，不应得到支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人金濠公司没有就其抗辩主张向本院提供新证据。讯驰公司向一审法院提出诉讼请求：1.金濠公司支付提前解除合同的违约金18万元；2.金濠公司向讯驰公司赔偿提前解除合同导致的保证金损失30万元和装修款损失54.08万元；3.金濠公司向讯驰公司赔偿提前解除合同造成的预期收益损失432万元（参照按保底租金6万×30%×12个月×20年计算）；4.金濠公司向讯驰公司赔偿律师费3万元。一审法院认定事实：中山麦当劳食品有限公司（以下简称麦当劳公司）成立于1996年3月28日，注册资本300万元。2014年10月30日，该公司法定代表人由曾启山变更为何翠萍，企业类型由有限公司（外国法人独资）变更为有限公司（台港澳法人独资）。2015年1月30日，该公司名称变更为金濠公司。2014年3月7日，讯驰公司与中海公司签订《某花园商铺意向购买协议书》，约定讯驰公司意向购买物业为中海公司开发的某花园某期、地址为中山市某商铺……讯驰公司已经与麦当劳公司就本物业租赁事宜达成租赁意向，讯驰公司购买此物业用途为出租给第三方开设“麦当劳得来速餐厅”。同日，讯驰公司向中海公司支付了合同约定的30万元意向金。2014年5月29日,讯驰公司与中海公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定讯驰公司向中海公司购买座落于某花园某卡商品房（即涉案商铺）,交付期限为2015年6月30日前。现讯驰公司系该物业的权利人，持有中山市国土资源局于2015年12月2日颁发的《不动产权证书》。2014年8月，讯驰公司（甲方）与麦当劳公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于中山市某花园某卡的房屋，按照乙方用于经营麦当劳“得来速”餐厅之要求进行改造，并出租给乙方用于开设带有汽车免下车购餐服务功能的麦当劳“得来速”餐厅，租期二十年；合同2.8条约定：“本合同约定的租赁形式和租金方式不应视为甲、乙之间双方存在任何共同投资、代理、雇佣、承包、联营或合作经营等关系；租赁期间，乙方使用租赁场地对外作餐厅的经营行为，由其自负盈亏并自行解决由此可能引致的债权、债务，与甲方无关。……”合同3.2条约定：“在完成本合同附件六及附件七约定的应在场地交付前完成的事项后，甲方最迟应于2015年10月30日向乙方发出进场的书面通知，并将符合进场条件的场地交付乙方使用。乙方应于接到甲方书面通知后5个工作日内对场地进行验收，但乙方进行该验收需要的时间并不限于接到甲方书面通知后的5个工作日。经验收如符合附件六及附件七所述各项条件，双方签订书面场地交接文件，乙方即可进驻场地进行施工改造。如甲方未能按期交付场地，甲方应按每天1000元向乙方交付逾期交场违约金；如超过约定日期三个月，乙方可选择终止合同，甲方除应按照逾期交场天数支付逾期交场违约金外，还应立即退还乙方已支付但未实际发生的费用和其他款项，并向乙方另行支付违约金300万元（甲方确认不以任何理由要求对该等违约金作任何调整）。如乙方未按期对场地进行验收，则视为场地已经在乙方接到甲方的书面通知后的第30天完成了交付。”合同第12条约定了提前终止的情形，其中第12.4条约定：“乙方提前终止合同的权利：本合同生效后，乙方有权经提前三个月书面通知甲方而终止本合同，如乙方根据本条规定提前终止本合同的，乙方应向甲方支付相当于三个月租金（按终止日前十二个月的月平均租金计算）的补偿费；如乙方根据本条规定提前终止本合同时，餐厅尚未开业，则乙方经提前一个月书面通知甲方而终止本合同，并向甲方支付相当于第二年三个月保底租金的补偿费；保证金可抵扣补偿费；除该补偿费外，乙方无义务支付任何其他额外费用，甲方保证在接受该补偿费后，不再就本合同提出任何权利主张。”合同附件九《配套车位、车道使用确认书》上，中海公司（出卖人）、讯驰公司（甲方）与麦当劳公司（乙方）就相关条款达成协议：“……出卖人对甲乙双方签署租赁合同的行为予以认可并不向乙方收取费用,在上述区域内乙方自行根据餐厅经营需要合理规划、设置点餐车道、顾客临时停车位等相应区域，以上乙方配套使用的车道、停车位等属于某花园公用面积的部分……本合同书由各方正式委派的代表在中山市签订，签订日期2014年8月15日。”确认书落款处有讯驰公司、麦当劳公司和中海公司的盖章及其代表签名。2014年11月28日，讯驰公司与广州市和艺装饰设计工程有限公司（以下简称和艺公司）签订《装修合同》一份，约定由和艺公司对案涉商铺进行装修，承包方式为包工包料，合同约定了工期、价款、违约责任等。同日，讯驰公司向和艺公司支付了合同约定的定金270400元。2014年12月15日，讯驰公司向和艺公司支付了合同约定的材料款270400元。2015年1月20日，麦当劳公司向讯驰公司发出《提前终止通知函》，载明“现由于我司中山区域战略规划调整之原因，经我司反复深入研究后，决定提前终止上述《租赁合同》。……故此自本通知函发出之日一个月，即2015年2月21日正式终止《租赁合同》，并将按相关约定向贵司支付补偿费。”迅驰公司于次日向麦当劳公司回函表示其不同意解除合同，否则将依法追偿实际损失和预期损失合计约1000万元。2015年2月3日，金濠公司委托律师向迅驰公司发出《律师函》表示无法同意迅驰公司的回函要求。2016年1月26日，金濠公司向迅驰公司支付了18万元“提前终止租赁合同补偿费”。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。讯驰公司与金濠公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方应均具有法律约束力。涉案合同的相关条款，并无显失公平的地方，讯驰公司要求调整违约金数额的意见，于法无据，不予采纳。《租赁合同》第12.4条约定了金濠公司提前终止合同的权利，餐厅尚未开业时金濠公司经提前一个月书面通知讯驰公司可终止合同，并向讯驰公司支付相当于第二年三个月保底租金的补偿费，故金濠公司提前一个月发函通知讯驰公司，并补偿了三个月的租金给讯驰公司，属依约解除合同，讯驰公司再要求金濠公司另行支付违约金缺乏理据，不予支持。讯驰公司与中海公司签订的合同约定交房时间为2015年6月30日前，而金濠公司提出的解约时间为2015年2月21日，即金濠公司提出的解约时间在讯驰公司收楼之前，讯驰公司收楼后可以调整装修方案以避免损失，且金濠公司可能提前解约是讯驰公司在签订合同时就可以预见到的商业风险，故讯驰公司要求赔偿保证金损失、装修损失、预期租金损失、律师费等诉求均不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回讯驰公司的诉讼请求。案件受理费49396元，减半收取为24698元，由讯驰公司负担。本院二审期间，讯驰公司围绕上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于讯驰公司提交的上述证据，金濠公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据与本案租赁合同纠纷无关。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院另查：讯驰公司于2014年1月2日成立，注册资本为10万元，经营范围为一般经营项目：服务：项目投资咨询（不含证券、期货）、市场信息咨询、市场营销策划、企业管理咨询、房地产中介。本院又查：涉案《租赁合同》第2.2.1约定保底租金为：第一年保底租金0，从第二年至第五年，保底租金6万元/月，从第六年至第十年，保底租金6.5万元/月，第十一年至第二十年，保底租金为7万元/月。本院又查：讯驰公司与和艺公司于2014年11月28日签订的《装修合同》约定，合同总价款包括建筑项目所需的材料和人工费用共为为135.2万元。为证明讯驰公司实际遭受的装修损失540800元，其在一审中提交《收据》两张，该收据载明讯驰公司2014年11月28日、2014年12月15日分别向和艺公司支付了合同约定的定金270400元及约定的材料款270400元。本院再查：为证明其支出的保证金30万元，讯驰公司在一审中提交了其与中海地产于2014年3月7日签订的《某花园商铺一项购买协议书》，约定讯驰公司与协议签订当日支付30万元意向金，该意向金不能抵作房款。当日，中海公司向讯驰公司出具收据，显示收取讯驰公司支付的“某花园某卡商铺意向金30万元。”为证明其为本案支出的律师费3万元，讯驰公司在一审中提交了《非诉讼委托合同》及《发票》各两份。证据显示，2014年3月20日，讯驰公司与广东南国德赛律师事务所签订《非诉讼委托合同》，约定讯驰公司委托广东南国德赛律师事务所，就协助讯驰公司与麦当劳公司的租赁合作协议等事项担任非诉讼事务代理人，律师代理费为2万元。2015年9月8日，双方又签订一份《非诉讼委托合同》，就讯驰公司与金濠公司租赁合同纠纷一事担任代理人，基础律师费为1万元。为证明其存在期待收益损失达432万元，讯驰公司提交了涉案商铺另行租赁给案外人的《租赁合同》2份，证明目前涉案商铺的租金收益仅为每月2万余元，与金濠公司在本案中约定的保底租金6万元/月相差甚远。本院认为：本案二审的争议焦点一是金濠公司提前解约的行为是否符合涉案租赁合同的约定，二是讯驰公司在收取了金濠公司支付的18万元补偿金后，其要求金濠公司再予赔偿18万元违约金、30万元保证金损失、540800元装修款损失、432万元预期收益损失以及3万元律师费是否合法有据。关于争议焦点一，即是金濠公司提前解约的行为是否符合涉案租赁合同的约定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”本案中，涉案《租赁合同》12.4条明确约定：“……如乙方根据本条规定提前终止本合同时，餐厅尚未开业，则乙方经提前一个月书面通知甲方而终止本合同，并向甲方支付相当于第二年三个月保底租金的补偿费……”故该条明确约定了金濠公司在餐厅尚未开业前，可以随时解除合同，但应当提前一个月前书面通知讯驰公司，即金濠公司享有单方任意解除权。而2015年1月20日，餐厅尚未开业，金濠公司向讯驰公司发出《提前终止通知函》，通知于2015年2月21日终止《租赁合同》，并将按相关约定向讯驰公司支付补偿费，故金濠公司已经按照合同约定行使了单方任意解除权，涉案《租赁合同》已于2015年2月21日解除。因此，金濠公司提前解约的行为符合合同约定及法律规定。关于争议焦点二，即是讯驰公司在收取了金濠公司支付的18万元补偿金后，其要求金濠公司再予赔偿18万元违约金、30万元保证金损失、540800元装修款损失、432万元预期收益损失以及3万元律师费是否合法有据的问题。涉案《租赁合同》12.4条明确约定：“如乙方根据本条规定提前终止本合同时，……并向甲方支付相当于第二年三个月保底租金的补偿费……除该补偿费外，乙方无义务支付任何其他额外费用，甲方保证在接受该补偿费后，不再就本合同提出任何权利主张。”本案中，涉案合同已就金濠公司行使该单方任意解除权后，应当支付的对价明确约定为第二年三个月保底租金的补偿费即18万元，也明确讯驰公司在接受该补偿费后，不再就本合同提出任何权利主张。故讯驰公司在依约收取了18万元补偿金后，双方当事人就合同的权利义务已通过该条款结算完毕，讯驰公司再行要求金濠公司支付18万元违约金、30万元保证金损失、540800元装修款损失、432万元预期收益损失以及3万元律师费，不符合合同约定，本院对此不予支持。至于讯驰公司提出涉案合同第12.4条属于条款内容约定不明、存在格式条款及显失公平情形的上诉意见。本院认为，首先，该条款明确约定了金濠公司享有的约定单方任意解除权的行使条件和行使方式，并不存在约定不明的情况。其次，结合讯驰公司提出的为了促成涉案《租赁合同》的订立，早在2014年1月初，其已分别和金濠公司及中海公司进行接触，并经过对铺位状况、地理位置和配套设施等进行多次调研、分析和落实，最终于2014年8月与金濠公司签订涉案《租赁合同》并进行盖章确认，故涉案《租赁合同》是经过双方当事人的充分协商而签订的，金濠公司一方也是经过律师的审慎审阅后而签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不存在金濠公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与讯驰公司协商的情形，故讯驰公司主张涉案条款为格式条款的意见，本院不予支持。最后，讯驰公司并未提交证据证明在签订涉案《租赁合同》中，其被金濠公司利用其没有经验或是金濠公司利用其优势所签订而导致显失公平的情形，相反，早在2014年3月份即在本案租赁合同签订之前，讯驰公司已聘请律师就协助其与金濠公司的租赁合作协议等事项担任代理人，涉案租赁合同的签订是在有专业律师的参与下订立的，不存在金濠公司利用优势、或者金濠公司利用讯驰公司没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，故讯驰公司主张涉案条款显失公平的意见，本院亦不予采纳。至于讯驰公司还上诉提出金濠公司承担缔约过失责任的上诉意见，由于缔约过失责任是指如因一方当事人的过失，致使合同不能成立、无效或被撤销，使相信该合同能有效成立的相对人由此受损，有过失的一方当事人必须赔偿向对方的损失，本案是合同依约解除的情况，明显不能适用缔约过失的合同责任，故对其该项上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，上诉人讯驰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49396元，由上诉人中山市讯驰投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一七年十月十六日书记员  廖建锋