广西壮族自治区高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）桂行再1号
再审申请人（一审第三人）陈诚，男，1969年2月12日出生，汉族，住柳州市柳南区。
委托代理人唐德仁，广西同望律师事务所柳州分所律师。
委托代理人黄坤华，广西同望律师事务所柳州分所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）郭其平，男，1985年12月12日出生，汉族，原住武宣县，现在中国人民武警部队西双版纳边防支队服役。
委托代理人杨建保，广西善仁律师事务所律师。
委托代理人张湘宇，广西友宁律师事务所律师。
一审被告（二审被上诉人）武宣县房产管理所。
法定代表人：张华松，所长。
委托代理人韦正平，广西思齐律师事务所律师。
一审第三人覃桂珍，女，1955年4月10日出生，壮族，住武宣县。
委托代理人唐树森，广西天华阳光律师事务所律师。
一审第三人郭柳锋，女，1974年10月15日出生，汉族，无业，住武宣县。
郭其平诉武宣县房产管理所、第三人陈诚、覃桂珍、郭柳锋房屋抵押登记纠纷一案，武宣县人民法院于2012年7月20日作出（2012）武行初字第6号行政判决，郭其平不服一审判决提起上诉，来宾市中级人民法院于2013年12月5日作出（2012）来行终字第29号行政判决，陈诚不服二审判决，向本院申请再审。本院于2015年9月16日作出（2014）桂行申字第128号行政裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。再审申请人陈诚及其委托代理人唐德仁、黄坤华，被申请人郭其平的委托代理人杨建保、张湘宇，一审被告武宣县房产管理所的委托代理人韦正平，一审第三人覃桂珍的委托代理人唐树森到庭参加诉讼。一审第三人郭柳锋经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案经报请最高人民法院批准延长了审理期限。本案现已审理终结。
武宣县人民法院一审查明：郭其平和覃桂珍、郭柳锋系亲属关系。2006年12月10日，郭其平以郭柳锋为委托人出具了《授权委托书》并经过公证机关的公证。该委托书事由部分载明：“我因去部队服役，没有时间办理房产过户、登记、抵押贷款等事宜，现授权委托人全权代为办理以上事宜。”委托事项一栏载明：“现委托郭柳锋为我的代理人，并以我的名义办理以下事项：办理房产过户、登记、抵押贷款等事宜；被委托人为我办理上述事项所签署的有关文件我均认可。”委托期限为“2006年12月10日至办理完上述事宜为止”。2010年6月2日，郭柳锋给覃桂珍出具了《委托书》，该委托书载明：“本人受郭其平委托办理房产过户、登记、抵押贷款等事宜，今本人委托覃桂珍用郭其平的《房屋所有权证》及《土地使用权证》向陈诚办理抵押贷款事宜，并向县房管所办理有关抵押登记事宜”。2010年6月11日，陈诚（债权人、甲方）、覃桂珍（借款人、乙方）及武宣县世行房地产开发公司（担保人、丙方）签订了借款协议，约定覃桂珍以座落于武××××号，房产证号为武房权证武宣镇（01）字第××××号的郭其平的房产作为抵押物，向陈诚借款450万元人民币。2010年6月13日，覃桂珍向武宣县房产管理所提交了郭其平签署给郭柳锋的《授权委托书》、武宣县公证处的《公证书》、郭柳锋签署给覃桂珍的《委托书》、郭其平的《居民身份证》、武房权证武宣镇（01）字第××××号《房屋所有权证》、借款合同以及覃桂珍、陈诚、唐树森、黄晟的《居民身份证》等材料申请房屋抵押登记。武宣县房产管理所就房屋他项登记事项对覃桂珍、陈诚进行了询问，审核了覃桂珍提交的申请材料，认为材料齐全，符合法定形式，批准办理该房屋的抵押登记，给抵押权人陈诚颁发了武房他证字第××号《房屋他项权证》。事后，郭柳锋到武宣县房产管理所对本次抵押登记签字确认。2010年7月29日，郭其平到武宣县房产管理所查询，武宣县房产管理所给其出具了证明材料，书面告知其武房权证武宣镇（01）字第××××号《房屋所有权证》项下的房产于2010年6月12日在该所办理了借款抵押登记、抵押权人陈诚、借款人覃桂珍、抵押金额450万元人民币、借款期限12个月等抵押事实。郭其平认为武宣县房产管理所的抵押登记行为已经侵害其房产权利，于2012年5月3日向武宣县人民法院提起行政诉讼，请求撤销武宣县房产管理所于2010年6月13日对其房产证号为武房权证武宣镇（01）字第××××号房屋所作的借款抵押登记。
一审法院还查明：武房权证武宣镇（01）字第××××号《房屋所有权证》项下的房屋曾多次作为覃桂珍、郭仁寿等人的借款抵押物在武宣县房产管理所设置抵押登记。
一审法院认为：根据中华人民共和国建设部颁发的《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内房地产抵押管理工作”的规定，被告武宣县房产管理所具有本案被诉具体行政行为的法定职权；根据法律规定，代理人应当亲自办理代理事务，代理人需要转委托他人办理的，应事先取得被代理人的同意。本案中，郭柳锋取得郭其平的委托代理权后，没有亲自办理受委托的事务，而委托覃桂珍办理，郭柳锋与覃桂珍之间的委托代理行为实质上是转委托关系。由于郭其平对郭柳锋的委托经过国家公证机关的公证，郭柳锋委托覃桂珍办理房屋抵押登记在其代理权限范围内，武××××号房产曾多次作为覃桂珍、郭仁寿等人借款抵押物在武宣县房产管理所设置抵押登记，以及郭其平、覃桂珍、郭柳锋之间特殊的亲属关系，郭其平在部队服役无法回来办理抵押登记手续的等等事实，足以让债权人陈诚及武宣县房产管理所相信覃桂珍代理权的有效存在，陈诚及武宣县房产管理所善意没有过失，覃桂珍的代理行为形成了有效代理的完整的权利外观，具有表见代理的法律特征，构成了表见代理，代理行为有效。覃桂珍向武宣县房产管理所申请房屋抵押登记，应视为郭其平申请，郭其平主张其没有申请房屋抵押登记，与本案事实不符，不予采纳。虽然覃桂珍申请时没有提出书面申请书，但武宣县房产管理所在覃桂珍申请时已就申请事项及相关问题作了询问记录，对其申请事项及相关问题进行了确认。在确认覃桂珍代理行为有效、房屋抵押登记未违背郭其平意愿的前提下，抵押登记存在的些许瑕疵，不足以否定本次抵押登记的合法性，况且，从本案实际看，合法的交易安全显得更为重要，更应得到有效保护。因此，郭其平主张没有书面申请，抵押登记不合法，不予采纳。武宣县房产管理所按规定审核了覃桂珍提交的申请材料，认为材料齐全，符合法定形式，准予办理抵押登记手续，并向陈诚颁发武房他证字第××号《房屋他项权证》，有事实和法律根据，符合法定程序。郭其平请求撤销的理由不成立，不予支持。判决驳回原告郭其平要求撤销被告武宣县房产管理所于2010年6月13日对其房产证号为武房权证武宣镇（01）字第××××号房屋所作的借款抵押登记的诉讼请求。
来宾市中级人民法院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
来宾市中级人民法院认为：本案被诉的武房他证字第××号《房屋他项权证》的核发是在2010年6月13日，根据2001年建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”第三十三条规定，登记机关应对申请人的申请进行审核。由此，房屋他项权登记时，申请人应向登记机关提交上述规定的材料，登记机关对申请人所提交的上述材料有审慎审查的义务。2008年建设部《房屋登记办法》第十五条规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。本案中，覃桂珍向武宣县房产管理所申请办理抵押登记时提交了郭其平签署给郭柳锋的《授权委托书》、武宣县公证处的《公证书》、郭柳锋签署给覃桂珍的《委托书》、郭其平的《居民身份证》、武房权证武宣镇（01）字第××××号《房屋所有权证》、借款合同以及覃桂珍、陈诚、唐树森、黄晟的《居民身份证》等材料。从上述提交的材料看，该房屋所有权证上所记载的所有权人是郭其平而非覃桂珍，而覃桂珍是以郭其平的房屋作为抵押物给自己向陈诚借款4500000元人民币，虽然覃桂珍提交了郭其平签署给郭柳锋的《授权委托书》、武宣县公证处的《公证书》、郭柳锋签署给覃桂珍的《委托书》，但是从委托书内容看，一是郭其平没有直接委托覃桂珍办理抵押登记，二是郭其平在委托书中没有授权郭柳锋可以转委托，郭柳锋无权转委托。武宣县房产管理所在本案抵押存在抵押人与抵押物权利人不一致、权利人郭其平没有委托覃桂珍办理抵押的委托书、郭柳锋无权转委托、覃桂珍办理抵押登记未取得权利人郭其平同意、覃桂珍不是适格的申请人的情况下，给陈诚颁发了武房他证字第××号《房屋他项权证》，没有尽到其应尽的审慎审查的义务。武宣县房产管理所的抵押登记行为违反了2008年建设部《房屋登记办法》第二十二条第二项“申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，登记机构应当不予登记”的规定，该抵押登记行为违法。原判认定抵押登记行为合法错误，应予纠正。
关于陈诚提出郭其平给郭柳锋的委托书内容应包括了转委托的权限，郭柳锋转委托行为有效的问题。从郭其平给郭柳锋《授权委托书》没有写明郭柳锋可以转委托，且事后郭柳锋转委托行为亦未得到郭其平的追认。对陈诚提出郭其平给郭柳锋的委托书内容应包括了转委托的权限，郭柳锋转委托行为有效的主张，二审法院不予支持。关于陈诚提出覃桂珍的行为已构成表见代理，代理行为有效的问题。虽然存在郭其平、覃桂珍、郭柳锋之间有特殊的亲属关系，郭其平在部队服役无法回来办理抵押登记手续等事实，但由于郭其平没有直接委托覃桂珍，郭其平的委托书又没有明确郭柳锋有权转委托，覃桂珍不是房屋权利人，却在办理抵押登记时为自己的借款用郭其平的房屋作抵押物，上述情况的存在尚不足以让武宣县房产管理所相信覃桂珍代理权的有效存在，原审判决认定覃桂珍的行为已构成表见代理不妥。对陈诚提出覃桂珍的行为已构成表见代理，代理行为有效的主张，本院不予支持。关于陈诚提出用以办理抵押登记的房屋实际上是覃桂珍与其已故丈夫郭仁寿共同共有，只是挂在的郭其平名下，覃桂珍有权用该房办理借款抵押的问题。由于武房权证武宣镇（01）字第××××号《房屋所有权证》上记载的房屋所有权人系郭其平，对于陈诚的这一主张，该院亦不予支持。判决：一、撤销武宣县人民法院（2012）武行初字第6号行政判决；二、撤销武宣县房产管理所于2010年6月13日给陈诚颁发的武房他证字第××号《房屋他项权证》。
再审申请人陈诚申请再审称：一、原二审判决对本案中法律事实的认定违反司法统一原则。柳州市中级人民法院于2012年11月23日作出的（2012）柳市民一终字第292号民事判决认为，覃桂珍与郭其平、郭柳锋存在特殊的亲属关系，因郭其平无法亲自办理房屋抵押手续，委托郭柳锋办理相应手续并进行了公证，之后，郭柳锋又向覃桂珍出具委托书，委托覃桂珍办理房屋抵押手续，在房产管理部门办理抵押登记过程中，郭柳锋还到现场进行了确认等事实，覃桂珍的代理行为构成表见代理，覃桂珍的代理行为有效。该民事判决属于终审判决。而来宾市中级人民法院在上述民事判决作出后，于2013年2月5日作出本案判决，却认为覃桂珍的代理行为不构成表见代理。来宾市中级人民法院对于本案法律事实的认定，与柳州市中级人民法院在民事判决中对同一事实的认定相反，违背了司法统一原则。二、武宣县房产管理所向申请人颁发的武房他证字第××号《房屋他项权证》，应合法有效。因覃桂珍与郭其平、郭柳锋系亲属关系，上述委托足以让申请人及武宣县房产管理所相信覃桂珍有代理权，以及覃桂珍的代理行为系郭其平、郭柳锋的真实意愿，覃桂珍的代理行为构成表见代理。退一步说，即使覃桂珍的代理行为不构成表见代理，郭柳锋到抵押登记现场确认，实际上是郭柳锋亲自办理抵押登记，符合抵押登记申请人的主体资格。武宣县房产管理所在办理抵押登记时已经尽到了审慎审查的义务。三、申请人陈诚在取得《房屋他项权证》过程中，主观上为善意且无任何过失，并不存在隐瞒、欺诈、串通等情形，申请人善意取得了房屋抵押权，即使抵押登记行为应当认定违法，参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，应判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。四、覃桂珍、郭其平、郭柳锋存在恶意串通，在取得申请人的借款后，主张撤销房屋抵押登记的行为，涉嫌诈骗。五、遵循公平合理、保护合法的交易安全、惩处不诚信行为应成为本案的处理原则。六、郭其平授权委托书未过期。因为公证过的授权委托书没有确定的有效时间段，作出授权委托后，多次办理抵押登记，郭其平均无异议，且郭其平也未出具过授权委托已过期的函。请求再审法院判决撤销（2012）来行终字第29号行政判决；驳回郭其平的诉讼请求。
被申请人郭其平辩称：一、武宣县房产管理所办理武房他证字第××号《房屋他项权证》违法，原二审判决事实清楚，适用法律正确。（一）武宣县房产管理所办理武房他证字第××号《房屋他项权证》缺少或不适合法定办理抵押登记的如下情形：1、房屋所有权人郭其平没有向武宣县房产管理所提出抵押申请。2、覃桂珍向武宣县房产管理所申请抵押登记时提交郭其平一代身份证，该身份证已经失效，而所提交的其他人都是二代身份证。3、作为抵押登记依据的《房屋所有权证》，在武宣县房产管理所提交的证据显示，该证在未办理抵押登记前，已经有陈诚为抵押权人的记载，反映武宣县房产管理所未尽审慎审查业务。4、申请抵押登记时未提交《抵押登记合同》，属于要件缺失。5、申请抵押登记提交的《借款合同》，与郭其平无任何关联，在无抵押登记合同情况下，覃桂珍以自己名义将郭其平房产办理抵押登记无法律效力。6、郭其平出具给郭柳锋的《授权委托书》办理的事项已完成，代理期限已过期的情况下，伪造事实办理抵押登记，侵害郭其平的合法权益。（二）覃桂珍的代理申请抵押登记行为不构成表见代理。1、武宣县房产管理所的行政行为不受民法的调整，武宣县房产管理所不符合善意第三人的条件。2、郭其平与覃桂珍、郭柳锋的亲属关系不是法定代理人关系，也不是直系亲属关系。房产所有权人系郭其平，而覃桂珍以自己申请抵押登记，陈诚明知覃桂珍不是房屋所有权人，未经郭其平同意，办理房产抵押登记会侵害郭其平合法权益情况下，又没有抵押合同，陈诚的行为不符合善意第三人的条件，撤销违法办理的《房屋他项权证》无关交易安全。二、不存在对本案事实的认定违法司法统一原则的情形。柳州市中级人民法院（2012）柳市民一终字第292号民事判决认定抵押有效的依据是陈诚持有《房屋他项权证》。依据法律规定，抵押权登记仅具有推定效力，无绝对效力。事实证明，陈诚持有的《房屋他项权证》因违法被撤销，自然不能作为认定事实的依据，所以民事判决错误。根据《最高人民法院关于审理房屋登记登记若干问题的规定》第三条“公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。”的规定，来宾市中级人民法院对本案事实的认定有法律依据，并不违反司法统一原则。违反司法统一原则的是柳州市柳南区人民法院和柳州市中级人民法院。根据《最高人民法院关于加强和改进行政审判工作的意见》（法发〔2007〕19号）第19条“正确处理行政诉讼案件和民事诉讼案件交叉的问题……如争议的民事法律关系是行政行为合法的基础性前提事实和主要构成要件的，应当先行中止行政诉讼，等候民事诉讼的判决结果。反之则可以行政诉讼先行。不同的审判庭或者法院之间应当主动加强沟通协调，不得各行其是。”的规定，结合担保法对抵押合同生效的规定，本案被诉的抵押登记行为是否合法是当事人之间民事抵押权是否设立并生效的基础，应当是行政诉讼先行。在行政诉讼已经已作出生效判决的情况下，郭其平已依法向柳州市中级人民法院申请对民事案件再审，请自治区高院中止本行政案件的审查，待提审民事案件时一并处理。答辩人郭其平在民事诉讼过程中，于2012年5月16日申请柳州市中级人民法院中止民事案件的审理，待行政案件生效后再审理民事案件，但柳州市中级人民法院未答复郭其平，也未与来宾市中级人民法院沟通，抢先作出民事判决。三、根据覃桂珍2010年2月12日写给郭其平的书信，可知覃桂珍明知涉案房屋所有权人系郭其平，也明知授权委托已过期的情况下，伪造事实，侵占郭其平财产，所申请的抵押登记因而无效。四、郭柳锋于2010年6月13日到武宣县房产管理所签字确认不是事实，其实是事后补办的。请求再审法院驳回再审申请人的再审请求，维持（2012）来行终字第29号行政判决。
一审被告武宣县房产管理所述称：一、登记在郭其平名下的涉案房产多次为覃桂珍、郭仁寿办理借款抵押登记。涉诉抵押登记的材料齐全、符合法定形式，且经郭柳锋确认，合法有效。二、来宾市中级人民法院作出（2012）来行终字第29号行政判决，无视如下事实：本案民事判决认定覃桂珍代理行为符合表见代理的认定，郭其平与覃桂珍、郭柳锋亲属关系的事实，涉案房屋多次为覃桂珍、郭仁寿办理借款抵押登记的事实，郭柳锋确认的事实，因此该判决事实不清，适用法律错误。三、《借款合同》第一条写有抵押的约定，郭其平称没有抵押合同不是事实。四、郭其平的一代身份证同样具有效力。五、一审提交的《房屋所有权证》之所以有抵押登记的记载，是办理抵押登记后记载的，抵押登记前并没有该记载。请求撤销（2012）来行终字第29号行政判决。
一审第三人覃桂珍述称：涉案房产是其与丈夫郭仁寿购买的，并出资加建，虽登记在郭其平名下，但实际产权人是其本人。此前涉案房屋已经多次办理抵押登记，郭其平都无异议。本次抵押登记合法有效。请求撤销（2012）来行终字第29号行政判决。
本院确认原二审法院采纳的证据合法有效。据此，本院对原二审法院认定的事实予以确认。
本院另查明：陈诚诉覃桂珍、武宣县世行房地产开发有限公司、郭其平、郭柳锋民间借贷纠纷一案，柳州市柳南区人民法院于2011年11月7日作出（2011）南民初（一）字第842号民事判决。该民事判决认定覃桂珍接受郭柳锋的转委托无效，但郭柳锋转委托办理的抵押借款事项在其代理权限范围内，郭柳锋及覃桂珍持有郭其平的相关房产证及土地证并经过房产管理部门的审核，办理了抵押登记，陈诚也出借了相应的数额款项，而且郭柳锋、覃桂珍、郭其平三人是亲属关系，郭其平在部队一时无法联系，故郭柳锋的转委托及覃桂珍的代理行为足以让陈诚相信代理权的有效存在，陈诚善意无过失，代理行为形成了有效代理权的完整权利外观，构成表见代理，代理行为有效，陈诚对抵押的郭其平名下武××××号房屋在抵押范围内享有优先受偿权。判决郭其平在武××××号房屋价值范围内对覃桂珍的上述债务承担连带责任。郭其平不服该判决提出上诉。柳州市中级人民法院于2012年11月23日作出（2012）柳市民一终字第292号民事判决，对于覃桂珍代理行为的认定与柳南区人民法院一审判决一致，判决驳回上诉，维持原判。
又查明：郭柳锋是郭仁寿的女儿，覃桂珍是郭仁寿的妻子，郭其平是郭仁寿的侄子。郭其平的父亲郭仁庚在接受武宣县人民法院询问时，陈述称涉案房屋是其与郭仁寿兄弟等人共同出资购买、加建，登记在郭其平名下。
本院认为：本案被诉抵押登记行为的合法性，应根据其构成要件进行审查。根据2001年建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十二条“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件”的规定，结合各方当事人的诉辩意见，本院对如下问题进行分析认定：
关于抵押登记申请的问题。虽然覃桂珍、陈诚申请抵押登记时没有提交抵押登记申请书，但他们接受了武宣县房产管理所的询问并签名认可，表达了申请抵押登记的意思，事后得到郭柳锋的确认，应视为郭其平提出了抵押登记申请。郭其平主张未提出抵押登记的理由不成立，本院不予采纳。
关于抵押合同问题。武宣县房产管理所提供的《借款合同》第一条约定：“乙方（覃桂珍）因生意需要资金周转向甲方（陈诚）借款，同意将坐落于武××××号（房产证号：武房权证武宣镇（01）第第××××号）属于郭其平的房产为乙方作抵押给甲方，房产面积7044.16平方米。”这一条款表达了双方关于设立抵押关系的约定，实质是借款合同中的从合同即抵押合同。据此，郭其平主张没有抵押合同的意见与事实不符。
关于提供产权证明材料问题。覃桂珍、陈诚申请抵押登记时提交了涉案的房产证。郭其平主张申请抵押登记时提交的房产证已记载了抵押登记事项，以此否定申请登记时并未提交房产证。郭其平所看到的是办理抵押登记后的房产证，以此否认申请登记时未提交房产证，理由不成立，本院不予采纳。
关于提交抵押人有权设定抵押的文件或证明材料问题。抵押人申请抵押时提供了郭其平出具给郭柳锋的授权委托书。对于该授权委托，郭其平主张已经过期，提供了覃桂珍2010年2月12日写给郭其平的一封信以证明，该封信表示希望郭其平出具委托书，以郭其平名下房产抵押贷款。然而，仅凭郭其平出具给郭柳锋的授权委托书表述的委托期限为“2006年12月10日至办理完上述事宜为止”的内容看，未能确定该授权委托是一次性有效还是多次性有效，而从授权委托后至本次抵押登记之前，该房屋已办理多次抵押，郭其平未提出异议。办理本次抵押登记之前，郭其平未收回该委托书，也未作出取消该委托书的声明。因此，郭其平主张授权委托已过期的理由不成立，本院不予采纳。
在郭其平给郭柳锋的授权委托未超期的情况下，郭柳锋本人到武宣县房产管理所对该次抵押登记的确认，实质上表达了她根据郭其平的委托同意抵押登记的意思表示，应当视为她亲自行使代理权，从而修正了她此前未亲自签订借款抵押合同，以及未亲自办理抵押登记手续的缺陷，使原来效力待定的行为具有了法律效力。
根据以上分析，可以认定覃桂珍、陈诚申请房屋抵押登记时提交的材料以及办理的手续符合法定条件，武宣县房产管理所审查后准予房屋抵押登记、向陈诚颁发武房他证字第××号《房屋他项权证》的行政行为合法有效。
至于涉及本案的民事诉讼与本案行政诉讼的关系问题。本案行政诉讼原告请求撤销抵押登记不是以抵押合同无效为由，二审判决撤销抵押登记行为也没有以基础民事法律关系即抵押合同无效为由，因此，本案不存在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”规定的适用前提，所以没有违反“先民后行”的规定。
综上所述，武宣县房产管理所作出的被诉房屋抵押登记行为事实清楚，适用法律正确，程序合法，武宣县人民法院（2012）武行初字第6号行政判决驳回郭其平要求撤销武宣县房产管理所于2010年6月13日对其房产证号为武房权证武宣镇（01）字第××××号房屋所作的借款抵押登记的诉讼请求，是正确的。来宾市中级人民法院（2012）来行终字第29号行政判决适用法律错误，撤销一审判决不当。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项和第（二）项的规定，判决如下：
1撤销来宾市中级人民法院（2012）来行终字第29号行政判决；
2维持武宣县人民法院（2012）武行初字第6号行政判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 周善能
代理审判员 王小成
代理审判员 宋丹丹
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈珊珊