浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初7024号原告：慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司，住所地：慈溪市浒山街道水南路55号、57号、59号、61号、63号，统一社会信用代码：91330282308955428E。法定代表人：杨燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿志敏、刘瑛，上海市联诚律师事务所律师。被告：宁波嘉丽置业有限公司，住所地：慈溪市浒山街道环城南路308号，统一社会信用代码：913302827645126128。法定代表人：胡云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎慈甬、韩晓梅，浙江上林律师事务所律师。原告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司（以下简称拉缇娜公司）与被告宁波嘉丽置业有限公司（以下简称嘉丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理，于2017年1月12日作出（2016）浙0282民初5776号民事判决书。原、被告双方均不服该判决，分别向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2017年5月22日作出（2017）浙02民终796号民事裁定书，撤销本院一审判决，发回本院重审。本院于2017年7月5日重新立案受理并依法组成合议庭审理，于同年7月28日召开庭前会议、9月12日公开开庭进行了审理。原告拉缇娜公司的委托诉讼代理人耿志敏到庭参加庭前会议及庭审，被告嘉丽公司的委托诉讼代理人郎慈甬到庭参加庭前会议，被告嘉丽公司的委托诉讼代理人韩晓梅到庭参加庭前会议及庭审。本案现已审理终结。原告拉缇娜公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的两份商铺租赁合同；2.判令被告返还原告履约保证金52220元；3.判令被告返还原告租金413300元；4.判令被告赔偿原告在商铺租赁期间为经营酒吧投入装修、设备等损失2603142元、物品损失318307.56元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告赔偿原告租金9000元、装修管理费及出入证制作费2613.28元。事实和理由：2014年7月18日，原、被告双方签订了商铺租赁合同二份（合同编号分别为HN-ZS-租赁-003、HN-ZS-租赁-004，合同记载承租方为原告拉缇娜公司的原法定代表人茅伟英），由原告承租被告位于慈溪市房屋，建筑面积320.41平方米。招商时，被告对嘉丽环球中心进行了推广活动，承诺将大量世界品牌引进该中心，在该中心建立“名品汇”、“餐饮街”、“酒吧街”，基于此，原告与被告签订了商铺租赁合同。合同约定：该租赁房屋只限于原告用作经营酒吧；租赁期限自2014年8月1日至2019年9月30日止；第一年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金为626600元。双方签约后，原告向被告交付了履约保证金52220元、房屋租金413300元。期间，原告为经营酒吧投入巨资对租赁房屋进行了两次装修，进行了用电扩容，招聘了员工并添置了大量经营酒吧所需的设施、设备。2014年2月，嘉丽环球中心开业以来，被告从未将世界品牌引进该中心，也未在该中心建立“名品汇”、“餐饮街”、“酒吧街”。现状只有寥寥几家商户，客流量稀少，大量商铺处于闲置状态。为此，2015年9月起，包括原告在内的多家商铺承租人多次联名写信给被告，要求改善嘉丽环球中心的设施、商业规划及物业管理，使之与被告当初承诺的商业街模式相匹配，但被告没有改变的迹象。2015年10月20日，慈溪市行政服务中心环保窗口回复原告，其申请经营酒吧环境影响评价事项“因选址不符合环保审批相关要求”未予通过。另同年10月21日起，被告多次擅自切断租赁房屋电力供应，同年10月24日起，被告擅自用铁链锁住了租用场地的所有进出门道，原告不能入内。原告认为，合同约定租赁房屋仅限于原告用作酒吧经营，且开设在被告规划中的酒吧街，被告应当知道租赁房屋的限制条件，并有义务告知原告，现政府部门已明确告知租赁房屋不能开设酒吧，另外，被告签约前进行了大量“招商引资”虚假宣传，引诱原告签约，但未能兑现，上述情形已构成违约。现原告支付了租金、进行巨额投资，却无法经营酒吧，不能实现合同目的，为此遭受了巨大损失。被告嘉丽公司辩称：1.被告从未向原告作出任何商业氛围的承诺，既未承诺过将世界品牌引进嘉丽环球中心，也未承诺过要在该中心建立“名品汇”、“餐饮街”、“酒吧街”，且被告前期宣传行为仅系要约邀请，并不存在欺诈等违法内容，也不构成商铺租赁合同的组成部分，双方之间的商铺租赁合同合法有效，双方的权利义务应以合同约定为准；2.根据合同约定，原告向被告支付租金，被告向原告提供适租房屋，但并不意味着被告应向原告提供一个便于酒吧经营的租赁房屋，这无疑加重了被告的义务，即被告除了向原告提供租赁房屋，还需保证原告能够完成所有酒吧审批手续，这与被告仅收取房屋租金的权利不对等；3.被告已在租赁合同中明确告知原告在租赁房屋进场施工前需自行报请相关部门审批、办妥相关证照，且必须是在进场装修前获得审批同意。现原告未经审批先行装修，进而还在未取得相关审批手续的情形下于2014年11月份开始营业，况且，原告最初告知被告其经营的是酒吧中的静吧，并实际以静吧的名义经营了一段时间，但之后在未告知被告的情况下进行了改造装修，将原先的静吧改造成动吧，故原告因此导致的各项损失应由其自行承担；4.被告是为了维护其合法权益而切断原告电力供应以及用铁链锁住原告租赁房屋的，被告多次催缴租金，原告迟迟不履行，且在租金催讨过程中，原告相关工作人员不再露面解决欠租事宜，被告发送给原告的信函都被退回，故被告依照租赁合同第八条的相关约定，中止对原告的后勤保障服务，并为了日后能顺利向原告拿到拖欠的租金，维护自身的合法权益，同时保障原告租赁房屋内的设备不被其他人盗取，在原告已经自行锁门、停止经营的基础上又加上了一道门锁。综上，被告并未致原告遭受任何经济损失，相反系原告违约在先，原告应当承担相应的违约责任。被告嘉丽公司在庭审中补充答辩意见如下：1.根据租赁合同当中的第二条第一点的约定，租赁房屋用作经营酒吧，原告方未能取得经营娱乐活动的环境影响评价批准文件并非因为该条款所约定的酒吧经营，而是因为原告方在经营酒吧的同时从事室内娱乐活动，被告认为合法的经营活动应当是由工商注册登记的经营范围来进行归置的，根据企业经营范围登记管理规定第三条，申请人应当参照国民经济行业分类选择一种或多种小类、中类或者大类自主提出经营范围登记申请，而在国民经济行业分类中6233酒吧服务这个类是属于餐饮业的，891室内娱乐活动是属于娱乐业，分类是不一样的，是属于不同的大类。原告未能取得经营活动的环境影响评价批准文件是因为它同时经营了娱乐服务，而这个娱乐服务不能通过环境影响评价，被慈溪市城市管理行政执法局作出行政处罚也是因为其从事娱乐服务建设项目未取得环境影响评价批准文件，而非是因为酒吧的经营，因此即使认定双方是约定酒吧的用途，被告也不存在违约的情形。2.对于原告经营酒吧的装修损失问题，被告首先还是坚持原来的观点，就原告所提的装修损失，被告不需要承担责任。其次，如果法院判决认定被告对于原告的未能实现合同目的而导致对装修损失需要承担责任的，也应当区分原告第一次顺利开设酒吧和第二次经装修后被有关部门行政处罚而未能继续经营的这个过程中装修所产生的损失，被告认为原告第一次装修后根据合同顺利开设酒吧，因此被告对这一部分的装修损失是无须承担责任的。关于第二次装修后被告改变经营范围，因为第二次装修未按约定经过被告的许可，原告即在未经审批的情形下自行进行的装修，上述损失是由原告的违约行为所导致的，被告对该项损失也不应承担责任，而且本案中原告也未就两次损失的具体数额举证予以证明，因此被告对原告主张的这些损失均不需要承担责任。原告拉缇娜公司为证明自己的诉称成立，向本院提供以下证据：A1.《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》2份（合同编号为HN-ZS-租赁-003、HN-ZS-租赁-004），拟证明（1）2014年7月18日，原、被告双方签订了商铺租赁合同2份，由原告承租被告位于慈溪市房屋，建筑面积320.41平方米，租赁期限自2014年8月1日至2019年9月30日止；（2）根据合同约定，原告向被告承诺该租赁房屋只限于原告用作经营酒吧；A2.收款收据2份（NO.F060375、NO.F060376）、银行卡客户交易查询单1份（均为复印件），拟证明（1）2014年7月21日，原告向被告支付了商铺履约保证金52220元；（2）2014年7月21日、2015年7月30日，原告分别向被告支付了商铺租金313300元（2014年10月1日-2015年3月31日）、100000元（2015年4、5月），共计413300元；A3.中央大厦公用部位有偿使用协议、收款收据（NO.0003253，复印件盖具慈溪金北物业管理有限公司印章）各1份，拟证明2015年5月6日，原告为经营租赁房屋（酒吧）另租仓库存储物品，与案外人中央大厦物业服务中心签订协议，案外人将位于中央大厦地下二层有偿提供给原告使用，原告为此向案外人慈溪金北物业管理有限公司支付使用费9000元；A4.产品买卖合同（含合同附件一）、收据（NO.2395650，复印件）各1份，拟证明2014年10月16日，原告与案外人慈溪市浒山艾雪电脑商店签订合同，为经营租赁房屋（酒吧）购买POS软件系统1套，并于2014年11月27日付款18560元；A5.精洲娱乐软件系统合同书1份、杭州精洲软件（硬件）购销合同1份（复印件）、收款收据2份（NO.5000947、NO.5000948），拟证明2015年3月31日、5月26日，原告与案外人杭州精洲软件科技有限公司签订合同2份，为经营租赁房屋（酒吧）购买软件系统、硬件设备，为此，原告于2015年12月9日向案外人支付软件开发款45000元、硬件设备款11680元，共计56680元；A6.家具买卖合同1份（打印件），拟证明2015年6月1日，原告与案外人杭州俊邦家私有限公司签订合同，为经营租赁房屋（酒吧）购买家具，货款总价81879元；A7.产品订货合同、收款收据（N0.0504958）各1份，拟证明2014年10月17日，原告为经营租赁房屋（酒吧）向案外人慈溪市宗汉新大凯家私厂购买布沙发花费19800元，购买柜子花费2000元，总计21800元；A8.窗帘结算清单、收款收据（N0.0568313）各1份，拟证明2014年12月24日，原告为经营租赁房屋购买并安装窗帘，向案外人杭州大洋窗帘装饰有限公司慈溪店付款11500元；A9.购销合同（附销售单）、收款收据（NO.0034028）各1份，拟证明2015年6月6日，原告与案外人杭州至诚酒店设备用品有限公司签订合同，购买酒吧发光器皿，并于2015年12月10日向案外人付款50542元；A10.订货合同、收据（NO.5205755）各1份，拟证明2015年11月28日，原告为经营租赁房屋购买酒吧用品，与案外人上海新九泰酒店用品有限公司签订合同并支付货款33000元；A11.采购合同1份、送货单3份（NO.00026446、NO.00014496、NO.00014535），拟证明原告与案外人慈溪市古塘名楚酒店用品有限公司签订合同购买酒吧用品，并于2014年11月12日、11月15日、11月24日分三次向案外人付款781元、20906元、1200元，共计22887元；A12.送货单（0003874）1份，拟证明2014年10月19日，原告为购买餐具，向案外人上海金田餐具麒龙市场批发部付款1920元；A13.淘宝网订单信息打印件1份、收款收据3份（NO.0552803、NO.6700764、NO.0605720）、领（付）款凭证1份、收银条1份，拟证明（1）2015年5月30日，原告在淘宝网上定制灯牌、灯幅，付款400元；（2）2015年5月31日、6月1日，原告购买金属材料，向案外人慈溪市古塘思念金属材料商店付款180元、向案外人慈溪市金属钢板卷筒付款340元、向案外人慈溪市浒山凯丰金属建材商店付款546元，共计1066元；（3）2015年6月2日，原告购买小商品，向案外人义乌小商品直销超市付款34.50元。上述共计付款1500.50元；A14.淘宝网订单信息打印件3份，拟证明2015年6月23日，原告为经营租赁房屋（酒吧）在淘宝网上购买电热水桶付款291元、购买电热开水器付款580.01元、购买小空调付款2370元、购买对讲器付款1200元，上述共计付款4441.01元；A15.淘宝网订单信息打印件7份，拟证明2015年6月30日，原告为经营租赁房屋（酒吧）在淘宝网上购买服务器付款3980元、购买小票据打印机1台付款377元、购买液晶电脑显示器付款615元、购买交换机付款560元；2015年7月3日，购买打碟机付款3800元；2015年7月6日，购买小排锯打印机3台付款1066.05元；2015年7月9日，购买桌椅付款3200元。上述共计付款13598.05元；A16.联名信1份，拟证明招商时，被告对嘉丽环球中心进行了大量的宣传活动并作出相关承诺，但均未兑现，现状冷清，客流量极少，为此，2015年9月起，包括原告在内的多家商铺承租户多次联名写信给被告，要求被告改善嘉丽环球中心的设施、商业规划及物业管理，使之与被告当初承诺的商业街模式相匹配；A17.退件通知单（申报号：2015102011290040）1份，拟证明2015年10月20日，原告向慈溪市行政服务中心环保窗口申请经营酒吧环境影响评价事项，但以“因选址不符合环保审批相关要求”被退回；A18.律师函、挂号信函收据、网上查询结果（均为复印件）各1份，拟证明2015年10月21日起，被告多次擅自切断租赁房屋（酒吧）电力供应，2015年10月23日起，被告擅自用铁链锁住了租用场地的所有进出门道。针对被告的上述行为，2015年10月30日，原告委托律师向被告发函，要求被告在2015年11月6日前恢复电力供应、去除铁链、恢复原状、向原告作出书面道歉、与原告协商损害赔偿事宜；A19.收款收据1份，拟证明被告准许原告进入装修，并收取商铺装修管理费、施工人员出入证费用，共计2613.28元；A20.余永资评（2016）第27号资产评估报告书1份，系依原告申请，本院依法委托余姚永信资产评估有限公司对原告在租赁房屋内投入的装修部分及固定设备（不可拆除）部分的市场价值进行评估，评估结论为：原告位于慈溪市浒山街道水南路55号、57号、59号、61号、63号房屋内投入的装修部分及固定设备（不可拆除）部分在评估基准日2015年1月15日的评估价值（重置价值）为人民币2603142元;A21.装饰工程设计合同、施工合同各1份，拟证明原告于2015年3月18日开始再次装修，但施工合同是事后补签的。被告嘉丽公司为证明自己的辩称成立，向本院提供以下证据：B1.租金催缴函1份、快递存根（复印件）2份、改退批条（复印件）1份、邮件全程跟踪查询结果1份，拟证明被告曾多次向原告催缴租金，并告知原告拖欠租金将中止其后勤保障服务的事实；B2.（2016）浙0282行初18号行政判决书1份，拟证明原告因被城管部门查处在2015年10月21日停止营业。结合当事人的质证意见，本院对当事人提供证据认证如下：被告对证据A1的真实性、合法性无异议，但对原告的证明对象有异议，本院审查认为，证据A1具有真实性、合法性，且具有关联性，本院对其证明力予以确认。被告对证据A2无异议，本院予以确认。被告对证据A3的真实性无异议，但对关联性有异议，本院经审查认为，证据A3并非由本案当事人之间形成，其所涉标的物系中央大厦地下车库，与本案出租房屋也无关联性，原告未提供进一步证据证明其关联性，本院对其证明力不予确认。被告对证据A4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，本院经审查认为，证据A4具有真实性，但不能证明其与本案争议事实的关联性，本院对其证明力不予确认。被告对证据A5、A7、A9、A10、A11、A12、A13、A14、A15的证据三性均有异议，本院经审查认为，证据A5、A7、A9、A10、A11、A12、A13、A14、A15部分系原告与案外人之间订立的合同，部分不能显示购货方，被告对其真实性持有异议，本院亦无法核实，也不能直接证明原告受有损失，故本院不予确认。被告对证据A6的证据三性均有异议，本院审查认为，证据A6系打印件，被告对其三性均持有异议，本院不予确认。被告对证据A8的三性均有异议，证据A8系案外人之间形成，原告未提供证据进一步证明其关联性，本院不予确认。被告对证据A16的证明对象有异议，本院审查认为，证据A16仅能证明各商户向被告反应问题，而不能证明原告的待证事实，故对证据的证明力不予确认。被告对证据A17的证明对象有异议，本院审查认为，证据A17是行政机关向原告出具的环境审批相关文件，对其真实性予以确认，可以证明原告的申请因选址不符要求被退回的事实。被告对证据A18的三性均有异议，本院审查认为，原告仅提供证据复印件，且被告对证据三性又持有异议，故对该证据不予确认。被告对证据A19的证明对象有异议，本院审查认为，被告未对证据A19的真实性提出异议，且原告提供了证据原件，本院对其真实性予以确认，但能否证明原告的待证事实，本院综合分析；证据A20系原审中根据原告申请，本院委托鉴定机构对原告装修损失进行鉴定，但原告原审中的申请对两次装修损失未作区分，该份报告不能作为确认原告两次装修损失的依据，本院对该份报告的证明力不予确认。被告对证据A21的三性均有异议，本院经审查认为，证据A21系与案外人签订的合同，且原告未能提供相应的设计成果、设计费、工程款支付凭证等予以印证，故本院对其真实性无法确认，对该组证据不予确认。原告认为证据B1收件人并非原告，且被告未提供进一步证据证明其关联性，本院不予确认。原告对证据B2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院审查认为，证据B2具有真实性、合法性，且与本案部分争议事实具有关联性，本院予以确认。本院经审理认定本案无争议事实如下：1.被告开发建设“慈溪环球中心”即原告所称的“嘉丽环球中心”，并对外进行店铺招租。2014年7月18日，原告的原法定代表人茅伟英与被告嘉丽公司签订《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》二份（合同编号分别为HN-ZS-租赁-003、HN-ZS-租赁-004），由茅伟英承租被告位于慈溪市房屋（纯一层），房屋用途为商业服务，建筑面积共计320.41平方米。上述合同约定：茅伟英向被告承诺该租赁房屋只限于用作经营酒吧；租赁期限62个月，自2014年8月1日至2019年9月30日止；免租期为2014年8月1日至2014年9月30日止；两份合同约定第一年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金分别为263500元、363100元，共计626600元；2014年10月1日起的年租金，采用“先付后用”方式可分两期支付，租金起算日支付半年租金，后每半年需提前1个月支付下一个半年的租金；茅伟英应于合同签署当日支付被告相等于1个月租金作为履约保证金共计52220元，合同期满，茅伟英应在与被告清算一切费用后，将所租赁的房屋完整无损全部归还被告，被告在15天内把该履行保证金（不计息）全额退还给茅伟英；租赁期间，水、电及物业管理费、门前三包费等费用均由茅伟英承担，水电费按月清算，当月水电费于次月5日前由茅伟英支付被告；茅伟英自行向城管、工商、环保、卫生、消防等相关部门办理报批手续，被告予以配合并提供相关资料；茅伟英须持有该经营品牌的有效授权证书和行业经营的合法执照，并根据需要按有关规定办妥工商、税务、消防、公安、环保、卫生等证照；茅伟英不得随意改变租赁房屋的经营用途；茅伟英进场装修前需在被告处办理有关进场手续，将装修相关图纸（施工平面图、水电/空调施工图、立面图、消防、安防、环保等）、效果图等交被告认可后，自行报请相关部门审批同意后，方可进场施工；茅伟英拖欠租金、水费、电费等相关费用的，被告在通知茅伟英整改后五日内，茅伟英仍未纠正的，被告有权终止对茅伟英的后勤保障服务（如水、电、气供应等）；合同另对其它事宜作出约定。2.上述租赁合同签订后，被告于2014年7月21日出具收款收据2份，载明收到杨燕（原告的现任法定代表人）向被告支付的履约保证金52220元及自2014年10月1日至2015年3月31日租金313300元，后经催讨，原告仅于2015年7月30日向被告支付租金100000元。被告于2014年8月1日向茅伟英交付租赁房屋，原告的发起人于同年8月开始对租赁房屋进行首次装修、用电扩容、招聘员工，并添置经营所需的设施、设备、用品等，同年12月8日登记成立了慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司即现原告，法定代表人为茅伟英，登记住所及经营地址为慈溪市浒山街道水南路55号、57号、59号、61号、63号，经营范围为水果、预包装食品、散装食品的销售，并对外开始营业。之后，原告对租赁房屋予以重新整体设计并暂停营业、进行再次装修，又于2015年7月1日变更法定代表人为杨燕，同时将经营范围变更登记为：冷热饮品供应；水果、预包装食品、散装食品的销售；提供演出场所服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。装修之后于该7月再次开业并按酒吧模式对外营业。2015年9月25日，慈溪市城市管理行政执法局作出（2015）慈行六决字第21号行政处罚决定，认为原告在未取得环境影响评价批准文件的情况下擅自从事娱乐服务行为，违反《宁波市环境污染防治规定》第十条第一款之规定，作出停止使用租赁房屋内的娱乐服务建设项目及罚款30000元的行政处罚决定。同年10月20日，慈溪市环境保护局出具了退件通知单1份，载明原告于该日申请的酒吧审批事项，因选址不符合环保审批相关要求等原因，予以退件。2016年2月19日，原告向本院对慈溪市城市管理行政执法局提起行政诉讼，本院于2016年6月1日作出（2016）浙0282行初18号行政判决书，该判决书认定原告于2014年12月始对外营业，并认定原告于2015年10月21日在慈溪市城市管理行政执法局进行复查时停止营业的事实。同时，该判决书认为，慈溪市城市管理行政执法局认定原告在未取得环境影响评价批准文件的情况下，擅自投入使用娱乐场所建设项目，事实清楚。3.被告于2015年10月21日始采取中断租赁房屋电力供应的行为，当月24日，被告在原告已对营业场所锁门的情况下又上了一道门锁。4．原告在本案中请求解除两份商铺租赁合同，而被告在（2016）浙0282民初6122号案件中对原告亦提出了解除上述合同的诉请。本院于2017年1月12日作出（2016）浙0282民初6122号民事判决书，判决原告拉缇娜公司与被告嘉丽公司于2014年7月18日签订的合同编号分别为HN-ZS-租赁-003、HN-ZS-租赁-004的两份《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》于2016年8月2日解除该判决已生效。5．根据已经生效的（2016）浙0282民初6122号民事判决书认定的事实，原告之前系按音乐茶座模式进行首次装修及营业，之后系按酒吧模式进行再次装修及营业，且再次装修开始于2015年4月中旬。被告在招商时未作出过原告所主张的“引入世界品牌”、“设立特色商业街”等宣传内容，原、被告双方的租赁合同约定的所租赁房屋因环保要求不能按约实现“经营酒吧”的合同目的，合同不能正常履行，原、被告对因此造成的损失各半承担。本案的争议焦点系原告主张返还租金及履约保证金的请求及各项损失是否成立。本院分析如下：1.关于租金返还问题，（2016）浙0282民初6122号民事判决书中已确认原告拉缇娜公司除已支付的413300元租金外，尚需支付被告嘉丽公司房屋租金89074.86元，故对于原告主张返还租金的请求，本院不予支持；2.关于履约保证金返还问题，双方合同约定应在合同期满后双方清算完毕并完整无损返还房屋后的15天内退还履约保证金，但现合同尚未期满，因合同约定目的无法实现，且合同已经解除，租赁房屋也已不受原告的实际控制，履约保证金理应予以返还，故对原告该诉请，本院予以支持；3.关于装饰装修、固定设备费用以及购置物品费用、装修管理费及出入证制作费等损失赔偿问题。双方在签订合同时，合同中约定的租赁房屋用以经营酒吧，双方对涉案房屋是否符合经营酒吧的要求，均应有一定认识，经过有关行政部门的认定和处罚，涉案房屋不能用以经营酒吧，对此造成损失双方应适当分担。因本案中原告对涉案房屋进行了二次装修，应作区别对待。原告承租房屋后，在被告知情的前提下对涉案租赁房屋进行了首次装修并开业经营了一段时间，之后原告未按照合同约定在被告处办理相关手续、也未获得被告的装修许可，且在未经有关部门审批的情形下，擅自对涉案房屋进行了第二次装修并对外营业，导致被有关部门处罚而停业，原告因首次装修所造成的损失应当由原、被告双方适当分担，但经本院释明后，原告拒绝就二次装修的损失作相应的区分鉴定，导致无法查明原告第一次装修所受损失，此举证不能的不利后果应由原告承担。原告的第二次装修系原告因违约擅自实施装修行为所导致，由此导致的损失应当由原告自行承担。而装修管理费及出入证制作费系原告在首次装修期间时支出，系首次装修而实际产生的费用中的一部分，由于系原告缴纳给案外人物业管理公司，其金额是否合理，应当与其他装修损失鉴定中一并认定，故对该部分的损失同样不予认定。原告主张的其他费用损失，缺乏相应证据支持。4.关于仓储场地的租金费用问题。原告主张场地租用系经营酒吧所需，对此提供证据A3即中央大厦公用部位有偿使用协议及收款收据，被告对该证据的关联性提出异议。本院审查认为，上述证据显示承租人及付款方均为案外人，且租赁合同所涉标的物系中央大厦，也与本案缺乏关联性，故尚不能认定原告主张该部分租金与本案存在关联性，故对原告主张的该损失，本院不予认定。本院认为：首先，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，但在本案原审过程中双方已经合意解除，被告应当及时返还原告的履约保证金，故原告要求返还履约保证金的诉请合法有据，本院予以支持。对于原告诉请本院判令解除涉案合同的请求，因另案生效判决确认原、被告签订的两份涉案合同已经于2016年8月2日解除，因此对原告的此项诉请，本院不予支持。其次，根据已生效的（2016）浙0282民初6122号民事判决书、（2017）浙02民终795号民事判决书认定的事实，涉案合同涉及的租赁房屋因环保原因不能用以开设酒吧导致合同目的不能实现，对此双方均有一定的责任，现原告主张其因涉案合同不能用以合同约定的酒吧经营而受有损失，应由被告承担赔偿责任，对此，由于原告承租涉案房屋后先后进行了两次装修，其中第一次装修，原告在被告同意入场的情况下进行，对该部分损失系被告可以预见，应由双方根据各自过错予以承担，而第二次装修系原告经营一段时间后，在未告知被告的情况下擅自进行，该部分损失系因原告自身原因导致的扩大损失，第二次装修造成的损失应由原告自负。原告在两次装修中所受损失的举证责任在原告方，但原告在本院释明其是否申请对两次装修损失作鉴定区分后，原告坚持不申请相应的鉴定，故应由原告承担举证不能的不利后果。原告主张的其余损失也缺乏足够证据予以支持。综上，原告诉请被告赔偿损失的请求，缺乏事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁波嘉丽置业有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司履约保证金52220元；二、驳回原告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33989元，由原告负担32789元、由被告负担1200元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院；原审案件鉴定费13000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  唐志伟代理审判员  陈幸科人民陪审员  周惠祥二〇一七年十一月二十日代书 记员  马美娟??