南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终10号
上诉人（一审被告）卢贤鸣。
被上诉人（一审原告）黄书莉。
上诉人卢贤鸣因与被上诉人黄书莉房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长、代理审判员黄雪、袁宇飞参加的合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案，书记员符贵芳担任记录。上诉人卢贤鸣，被上诉人黄书莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年7月1日，黄书莉（承租方，乙方）与卢贤鸣（出租方，甲方）签订《摊位出租协议书》，约定：甲方将石巷口福建云吞与茶叶店之间的楼梯间摊位出租给乙方，租期自2014年8月3日至2015年8月2日，租金为每月3500元，押金为5000元（上一年已交5000元押金仍作为本年度的押金使用），租金按季度支付；协议书第四条约定：若黄书莉中途退出则管理费分文不退，若遇市政需要石巷口不再设小吃摊，或其他不可抗拒的原因，造成黄书莉不能如约继续摆摊（连续停摊三天以上起算），则卢贤鸣按黄书莉实际经营时间计算租金，剩余的租金、押金等则退回黄书莉或相应延期给黄书莉经营。由于黄书莉出租的摊位位于南宁市西乡塘区旧城改造项目拆迁范围，2015年4月14日，有关部门将该地段围起来，造成黄书莉无法经营，黄书莉当天搬出承租的摊点。黄书莉按季度已交租金至2015年5月2日，尚有18天才到期，还剩2100元租金未使用，加上押金5000元，共7100元。卢贤鸣虽表示应该还钱，但多次找理由推托。后双方因租金和押金纠纷发生口角，到南宁市永新派出所进行调解，调解不成。黄书莉为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、卢贤鸣返还黄书莉摊位押金5000元；2、卢贤鸣返还黄书莉已预收的18天租金2100元；3、一审诉讼费由卢贤鸣承担。一审法院审理认为，黄书莉与卢贤鸣于2014年7月1日签订的《摊位出租协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照协议的约定全面履行自己的义务。黄书莉承租的房屋面临政府围挡拆除，黄书莉已无法继续正常经营，黄书莉按照指挥部下达的通知要求搬离了承租的铺面，该情况属于协议书第四条所约定的“若遇市政需要石巷口不再设小吃摊，或其他不可抗拒的原因，造成乙方不能如约继续摆摊，则甲方按乙方实际经营时间计算租用金，剩余租用金、押金等则退回乙方”的情形。故黄书莉搬离承租房屋的行为，不构成违约。黄书莉于2015年4月14日搬离涉案房屋，其租金已交至2015年5月2日，卢贤鸣应退还黄书莉剩余18天（2015年4月15日至2015年5月2日）的租金。协议书中约定的租金为每月3500元，按此标准计算，18天的租金约为2100元（3500元÷30天×18天）。因此，对黄书莉诉请卢贤鸣退回押金5000元和预收的18天租金2100元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：1、卢贤鸣退回黄书莉押金5000元；2、卢贤鸣退回黄书莉租金2100元。本案案件受理费50元，由卢贤鸣负担。
上诉人卢贤鸣不服一审判决，向本院上诉称，涉案商铺需要拆迁是事实，但西乡塘区水街旧改项目现场征收指挥部并未正式通知拆迁搬离的截止时间，搬离铺面的截止时间应当是由征收指挥部与房屋业主协商达成补偿协议之后才能确定。被上诉人在未取得上诉人的同意之下，擅自搬离，上诉人不清楚被上诉人具体搬离时间，对被上诉人提前搬离不予认可，上诉人只认可涉案铺面周围其他铺面经营者统一搬离的时间，即2015年6月10日。被上诉人擅自搬离的行为属于违约行为，上诉人不应退还被上诉人预交的2015年4月15日至2015年5月2日的租金2100元。一审法院认定事实错误，请求二审法院判令：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第246号民事判决第二项，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人分担。
被上诉人黄书莉答辩称，由于政府需要对石巷口的租赁铺面进行拆迁，被上诉人承租的铺面前被砖墙围挡，导致无法继续经营，因此才搬离租赁铺面。黄书莉在搬离铺面之前与上诉人进行过沟通，经双方协商后，上诉人同意退还被上诉人的剩余租金及押金，被上诉人才搬离的。被上诉人认为一审法院判决正确，请求二审法院维持一审法院的判决，驳回上诉人的诉讼请求。
二审期间，上诉人卢贤鸣对一审法院查明的事实有如下异议：1、对一审法院认定南宁市西乡塘区水街旧改项目现场征收指挥部于2015年4月8日发出通知有异议，上诉人没有收到该份通知。被上诉人提供的关于征收指挥部张贴该份通知的照片上显示，该份通知没有加盖公章，也无法证明拍摄地点就是本案的租赁铺面。2、对一审法院认定黄书莉依照该通知于2015年4月14日搬离租赁铺面有异议，上诉人不清楚被上诉人是何时搬离铺面的。
被上诉人黄书莉对一审法院查明的事实无异议。
上诉人卢贤鸣在二审期间向法院提交了如下证据：1、由潘兴易、张明阶、朱丽芳、黄庆柳四人分别出具的《证明》，证明潘兴易、张明阶、朱丽芳、黄庆柳为涉案铺面所在的石巷口其他铺面的经营者，其四人为配合拆迁，均于2015年6月10日停业腾空铺面。2、上诉人拍摄的石巷口铺面照片，证明2015年6月10日晚，石巷口其他铺面仍在经营。
被上诉人黄书莉对上诉人卢贤鸣在二审期间提交的新证据发表如下质证意见：对于潘兴易、张明阶、朱丽芳、黄庆柳四人分别出具的《证明》以及照片的真实性无异议，但不能证明被上诉人可以经营至2015年6月10日，当时被上诉人所租赁的铺面已被砖墙围挡。
被上诉人黄书莉在二审期间无新证据提交。
经质证，对于上诉人提供的潘兴易、张明阶、朱丽芳、黄庆柳四人分别出具的《证明》及照片，由于被上诉人对以上证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认，但上述证据只能证明潘兴易、张明阶、朱丽芳、黄庆柳四人于2015年6月10日腾空铺面。
针对上诉人对一审查明的事实提出的异议，本院认为，双方当事人均已确认石巷口沿街铺面需要拆迁的事实，被上诉人在一审中提供了照片及证人肖某、方某、蒙某的出庭证言，证明石巷口沿街铺面张贴了拆迁的《通知》，被上诉人的铺面前于2014年4月13日被围挡，被上诉人于2014年4月14日搬离店铺的事实。上诉人虽对《通知》及被上诉人搬离铺面的时间有异议，但未能提供相应证据予以反驳。因此，对于上诉人对一审认定事实提出的异议，本院不予支持。
综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应当退还被上诉人预交的2015年4月14日之后的房屋租金？
本院认为，双方当事人于2014年7月1日签订的《摊位出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应恪守。根据该《摊位出租协议书》第四条约定：“若乙方中途退出则管理费分文不退，若遇市政需要石巷口不再设小吃摊，或其它不可抗拒的原因，造成乙方不能如约继续摆摊，则甲方按乙方实际经营时间计算租金，剩余租金、押金等则退回乙方或相应延期给乙方经营。”由于涉案铺面需要拆迁的事实符合双方约定的“遇市政需要石巷口不再设小吃摊”的情形，有关拆迁的《通知》中要求承租户于2015年4月13日前将私人物品搬离并腾空房屋，被上诉人是按照拆迁通知规定的期限，加之被上诉人租赁的铺面也被围挡，无法正常经营，被上诉人因此于2015年4月14日搬离租赁铺面并无不当。故租金应按协议约定，计算至被上诉人实际使用铺面之日即2015年4月14日。由于被上诉人缴纳租金至2015年5月2日，则2015年4月15日至2015年5月2日（共18天）的预付租金2100元（3500元÷30天×18天）应按约退还被上诉人。一审判决并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人卢贤鸣的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人卢贤鸣已预交），由上诉人卢贤鸣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁 宇 飞
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 符贵芳书记员符贵芳