上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初15817号
原告(反诉被告)：杨萍，女，1986年5月20日生，苗族。
委托诉讼代理人：宋震宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵科家，北京盈科(上海)律师事务所律师。
原告(反诉被告)：周添峰，男，1987年11月4日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：刘天琪，上海市东方正义律师事务所律师。
原告(反诉被告)杨萍与被告(反诉原告)周添峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨萍及其委托诉讼代理人宋震宇和赵科家，被告(反诉原告)周添峰的委托诉讼代理人刘天琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)杨萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因房屋“天井”被拆除而造成的原告损失人民币337,725元(以下币种均为人民币)；2、判令被告按照买卖合同约定向原告支付逾期交房赔偿金(按照每日940元为标准，自2017年4月7日起至被告实际交房之日止)；3、判令被告按照买卖合同约定向原告支付逾期迁出户口违约金16,920元(按照每日940元为标准，自2017年2月17日起计算至2017年3月6日止)；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年1月16日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告名下位于上海市宝山区通河八村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。签订合同时，被告承诺交易房产包括天井，但部分天井(约六平米)在房产过户后被城管部门认定为违章建筑而被拆除，后原告了解到被告将原有天井违规向外拓展并进行了违章搭建，原告认为被告在缔约过程中明知该情况而故意隐瞒。同时被告还未按约交房及迁出户口等其他违约行为。经催讨无果，特向法院起诉，请求判如所请。
被告(反诉原告)周添峰答辩并提出反诉称：买卖合同签订和户口迁出情况如原告所述，原告所称的被拆除“天井”及搭建仅是装修时的临时添附物，被告平时用于堆放杂物，买卖合同中未对该部分作特别约定，房屋总价款并没有因为该临时添附物而增加。被拆除“天井”的面积只占原天井面积一半，现仍有一半可利用。关于交房一事，被告曾联系中介公司，得知要等原告消息，因此是原告故意拖延交房时间，且原告还有2万元房款尚未支付；如法院支持原告逾期交房赔偿金的诉请，要求法院予以调整。关于户口迁出问题，同意按照原告诉请支付违约金。被告另向本院提出反诉请求为：1、判令原告支付尾款2万元及违约金(按照日940元为标准，自2017年9月26日起计算至实际清偿之日止)；2、本案反诉诉讼费由原告承担。
原告(反诉被告)杨萍对反诉答辩称，按照合同约定2万元尾款应在交房时支付，由于被告未先交付合格的房屋，故原告也未按时支付尾款；且交房系在法院主持下进行，双方的权利义务仍在诉讼中尚未确定，尾款2万元应由法院一并处理，其暂保留支付不构成违约。
本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，原告杨萍(乙方)和被告周添峰(甲方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，主要约定乙方购买甲方名下系争房屋，房屋建筑面积33.4平方米，转让价款188万元，双方确认于2017年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第七条约定，房地产风险责任自房地产转移占有之日起转移给乙方。买卖合同附件三付款协议主要约定，乙方应在签订买卖合同前支付定金6万元并于签约当日支付首期房价款70万元；乙方应在申请产权过户之前支付第二期房价款100万元(贷款)；乙方应在房地产登记事务中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日，支付第三期房价款10万元；不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，户口(若有)确认已迁出，并由乙方直接支付甲方尾款2万元。买卖合同补充条款(一)第2条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同后30日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。第7条约定，甲方或乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。买卖合同签订后，原告按约支付了房价款186万元，剩余2万元尾款未支付。双方于2017年3月7日共同至房地产交易中心申请办理过户手续。2017年3月21日，原告杨萍经核准登记为系争房屋的权利人。2017年9月25日，原、被告双方办理了房屋交接手续。
另查明，2015年7月5日，被告户籍自他处迁入系争房屋住址，于2017年3月6日迁出。
又查明，2017年2月，宝山区张庙街道办事处在系争房屋所在小区张贴拆违公告，同年4月12日系争房屋的违章“天井”及搭建由城管工作人员拆除。
在审理过程中，为证明己方主张，被告向本院提交了邻居证明及与中介的聊天记录，证明被告于2017年4月中旬搬离系争房屋，并主动与中介联系交房事宜，并非自身故意拖延交房时间。原告发表质证意见称，搬家和交房是两回事；按照合同约定，交房系被告义务，其有义务通知原告办理交房手续。
关于违章“天井”及搭建被拆除一节事实，原告表示，周边邻居都将原天井向外拓展并有搭建，现被城管统一拆除已成为一条走廊；原告在购买时并不知晓该部分系违章建筑，被告在得知城管要拆除的消息后也没有将该情况及时告知原告，且拆违也损害了房屋本身的结构，原告需要重新布局以及装修；拆除时房屋尚未交付，按照约定，相关风险应由被告承担；被拆除部分具有实际使用价值，体现包含在房屋总价款内，应根据系争房屋每平米均价56,287.5元乘以6平米被拆除面积计算相关损失。被告表示，2017年4月初被告才从居委会处得知拆除“天井”及搭建一事，之前也不清楚该部分系违章建筑，被告在得知后立即将该情况告知中介；拆违系政府行为，相关风险不应由被告承担；拆除的“天井”及其搭建所占有的面积，并未标注在不动产权证中，没有原告诉请中所称的那么高的价值，但考虑到具体情况，被告酌情补偿原告3万元。
本院认为，被告作为出售方，应对所售房屋承担瑕疵担保责任，保证所售房屋状况符合相关法律法规规定，并应基于诚信原则不得故意隐瞒与交易房屋有关的重要事实。作为系争房屋原权利人的被告，应当知晓其部分“天井”及搭建系违章建筑，应当在订立合同时如实告知原告，以便原告对所购房屋的真实情况有充分了解。被告辩称其于2017年4月才知晓系争房屋有违章搭建，无事实依据，本院不予采信。另根据已查明的事实，相关主管部门早于2017年2月就在系争房屋所属小区张贴拆违公告，被告此时仍未搬离系争房屋，其应当知晓该公告内容并及时将拆违情况告知原告，但根据现有的证据表明，被告至隔月产权过户之前仍未履行该项通知义务，其行为亦违背诚实信用原则。被拆除的“天井”及搭建虽未标注于不动产权证中或在买卖合同中有过特别约定，但根据生活常识，房屋的任何可利用附属设施都必然对房价款产生一定积极影响，被告作为卖方也必然因该积极影响而在房价款上受益。虽然违章建筑因其本身违法并不享有合法价值，但被告基于上述不法建筑产生的房价款受益部分应对原告予以返还。另根据本院实地调查，系争房屋所在周边业主均将自家天井向外拓展，俨然已为一体，无法轻易辨别天井拓展部分系违章建筑，若要求原告对此负有预见风险之责，显然已属严苛。本院也注意到，拆违实际发生于双方交房之前，如由原告承担交房之前的风险后果，显然亦不符合公平原则。被告在庭审中同意对原告进行补偿，本院予以认同。根据本案的实际情况，根据公平原则，酌定被告向原告支付5万元。原告以系争房屋单价为标准计算损失的主张，于法无据，本院不予支持。
关于逾期交房违约金部分，交付房屋是被告的主合同义务。本案中，按照合同约定，其应于收到尾款外的其他款项后五日内即2017年4月6日之前履行交房义务，然双方实际于2017年9月25日才办理交房手续。被告未举证证明其在上述期间已积极履行了交房通知、手续办理等行为，亦未提供充足证据证明双方未按时办理交房手续系因原告怠于行使自己的权利所致，故被告应承担逾期交房的违约责任，原告要求被告支付逾期交房赔偿金的请求，本院予以准许。合同中的赔偿金实为约定违约金且标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告向原告支付逾期交房赔偿金20,000元。被告另同意支付原告诉请中关于逾期迁出户口违约金16,920元的请求，本院对此不持异议，相关诉请本院予以支持。
关于被告反诉要求原告支付尾款20,000元及违约金部分，按照买卖合同约定，原告应于办理交房的同时支付上述款项，现双方交房手续已履行完毕，被告的相关诉请，本院予以支持。关于违约金一节，因交房系在本案审理过程中进行，且在法院确定双方权利义务之前，原告的给付义务尚处于不确定状态，故不存在逾期付款的情形，被告的相关请求，本院不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)周添峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)杨萍支付50,000元；
二、被告(反诉原告)周添峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)杨萍支付逾期交房赔偿金20,000元；
三、被告(反诉原告)周添峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)杨萍支付逾期迁出户口违约金16,920元；
四、原告(反诉被告)杨萍于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)周添峰支付尾款20,000元；
五、原告(反诉被告)杨萍的其余诉讼请求，不予支持；
六、被告(反诉原告)周添峰的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取3,312元，反诉案件受理费减半收取150元，由原告(反诉被告)杨萍负担2,610元，由被告(反诉原告)周添峰负担852元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄文颋
二〇一七年十一月二十一日
书记员 王竹珺
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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