广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终367号
上诉人（原审被告）：惠州市德正物业管理有限公司。住所地：惠州市惠城区旭日路*号中信水岸城花园（*期）第**栋*单元**层**号房。
法定代表人：房云峻,董事长。
委托代理人：胡治国，广东东舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州市泰基房地产开发有限公司（下称泰基房产公司）。住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路泰安居装饰家居广场*楼。
法定代表人：唐太记，董事长。
被上诉人（原审第三人）：惠州市泰基企业集团有限公司（下称泰基集团公司）。住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路三号小区泰安居装饰家居广场*楼。
法定代表人：唐太记，董事长。
两被上诉人共同委托代理人：曾晓峰，广东君路律师事务所律师。
上诉人惠州市德正物业管理有限公司因与惠州市泰基房地产开发有限公司、惠州市泰基企业集团有限公司租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告惠州市泰基房地产开发有限公司诉称:2015年1月26日，原告与被告签订了一份《场地租赁协议》，被告承租原告位于惠城区麦科特大道东鑫大厦泰雅居小区负一层、负二层作为其管理的小区停车场，承租期限自2014年9月4日至2015年8月3日止，停车位租金（含未规划场地租金）每月13160元，租金均扣除了管理费、水电等各项税费。同日，被告与惠州市泰基企业集团有限公司签订一份《场地租赁协议》，被告承租位于惠城区麦科特大道东鑫大厦泰雅居小区负一楼场地17个停车位作为其管理的小区停车场，承租期限自2014年9月4日至2015年8月3日止，停车位租金每月3060元，租金均扣除了管理费、水电等各项税费。2015年4月23日，原告与惠州市泰基企业集团有限公司签订《债权转让协议》，惠州市泰基企业集团有限公司将其基于其与被告签订的关于17个停车位的《场地租赁协议》所享有的承租期内租金债权33660元转让给原告，该债权转让已书面通知被告。根据与被告签订的二份《场地租赁协议》的约定，被告返还2014年9月至12月份停车位租金时，应减除原告原预收租金。自2015年1月开始当月租金的支付时间为次月5日前，被告如拖欠租金必须按每日5‰向原告支付违约金。被告按协议约定应于2015年2月5日前向原告支付2015年2月之前的租金，扣除原预收租金33211元后被告应付租金为47889元，但被告在2015年2月12日向原告支付租金7500元后，至今未向原告支付租金，现已拖欠租金合计89049元（暂计至2015年5月3日）。被告迟延支付租金，依据协议第五条第2款约定必须按每日5‰向原告支付违约金约35845.8元（暂从2015年2月6日起计至起诉之日）。为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金人民币138159元以及违约金约35845.80元（租金计至2015年8月3日，违约金按迟延支付租金总额每日5‰计算，现从2015年2月6日起计至实际支付租金之日止）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。
惠州市德正物业管理有限公司辩称，1、被告已经向原告支付了抵扣的租金之外，还支付了15000元租金，而不是原告陈述的7500元；2、第三人将租赁的权利转让给原告，并没有通知被告，被告不知道租赁权利已经转让了；3、原告的房产证取得违背了物权法的规定，现在案外人小区业主已经向人民法院提起诉讼要求撤销房产证，原告持有的地下车位的房产证很有可能被撤销，建议法庭要求对本案中止审理，待行政诉讼完毕后，本案再进行处理。
惠州市泰基企业集团有限公司述称，我方认为原告起诉的事实及理由属实，第三人将其与被告签订的租赁合同、租赁协议、收取租金的权利已经依法转让给原告，且债权转让也按照相关法律规定书面通知了被告，该债权转让是合法有效的。我方请求人民法院支持原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年1月26日，原告与被告签订《场地租赁协议》，约定：原告将其所有的位于东鑫大厦地下负一、负二楼的场地包括已规划的车位62个及未规划场约500平方租赁给被告；租赁期间自2014年9月4日至2015年8月3日；停车位租金为11160元，未规划场地租金为2000元，租金于次月5日前支付；被告拖欠租金则按每日期5‰支付违约金。同日，第三人与被告签订《场地租赁协议》，约定：第三人将其所有的位于泰雅居地下负一楼的场地已规划车位17个租赁给被告；租赁期间自2014年9月4日至2015年8月3日；每月租金3060元，租金于次月5日前支付；被告拖欠租金则按每日期5‰支付违约金。2015年4月23日，原告与第三人签订《债权转让协议》，约定第三人将其与被告的《场地租赁协议》享有的租金债权33660元全部转让给原告，转让价为30000元。第三人于次日向被告邮寄送达《债权转让通知书》，并对送达行为进行了公证。
上述两份《场地租赁协议》签订前，案外人惠州市泰基物业管理有限公司东鑫分公司已预收上述车位的停车费共计33211元，原告、第三人与被告约定该部分费用抵扣被告应付的租金。上述两份《场地租赁协议》签订后，被告除前述抵扣部分租金外，分别于2015年2月12日、4月13日各支付7500元，共计15000元，至租赁期限届满之日，被告共拖欠租金130659元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告与被告、第三人与被告签订的两份《场地租赁协议》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。原告受让第三人对被告享有的债权，第三人书面通知了被告，故原告与第三人之间的债权转让对被告发生法律效力，原告有权要求被告支付承租第三人的车位产生的租金。原告及第三人向被告提供了租赁物，被告未按约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告、第三人与被告约定的违约金过高，本院予以适当调整，按每日万分之五计算为宜。根据合同的约定，租金支付时间为次月5日前，故每月租金的违约应自下个月的6日起开始计算。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，涉案租赁物的产权现登记在原告及第三人名下，原告及第三人有权收取租金，且原告通过购买的方式取得涉案车位的所有权，第三人名下的车位所有权系新建取得，来源合法，被告辩解称涉案车位产权证可能被撤销为由，要求中止本案的审理，无法律依据，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：
一、被告惠州市德正物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市泰基房地产开发有限公司支付租金130659元及违约金（违约金的计算方法：以33339元为基数，自2015年2月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止；以16220元为基数，分别自2015年3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起，按每日万之分五的标准计算至付清之日止）。
二、驳回原告惠州市泰基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2798元（原告已预交1399元），由被告惠州市泰基房地产开发有限公司负担。被告惠州市泰基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审的意见
惠州市德正物业管理有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销惠原审判决;2、中止本案的审理，待案外人撤销被上诉人惠州市泰基房地产开发有限公司房产证（本案所涉房产）的行政诉讼有了生效判决后再行处理本案。
上诉事实和理由：一、案外人撤销被上诉人惠州市泰基房地产开发有限公司房产证（本案所涉房产）的诉讼目前已经经过贵院立案，马上就要开庭审理，即一审法院据以认定被上诉人享有物权（含租赁权）的房产证很有可能被撤销。案外人是以被上诉人与他人的房屋买卖合同违反法律强制性规定而致合同无效，房屋过户登记侵害案外人权利为由要求撤销房产证。法院判决撤销房产登记是非常可能的。如该房产证被撤销，则该房产证自始无效。那么被上诉人惠州市泰基房地产开发有限公司就物权将涉案房产出租和收取租金。如本案上诉人不上诉一审判决生效，而相关撤销房产证的行政诉讼法院也判决撤销房产证，本案租金执行后，肯定涉及到执行回转问题。一审中上诉人要求中止本案的审理，待案外人要求撤销房产证的诉讼有了生效判决后，再行处理本案，是符合民事诉讼法第150条规定的。但一审法律以不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，涉案房屋登记在被上诉人名下，被上诉人就有权租赁及收取租金为由，驳回了上诉人要求中止本案审理的申请。上诉人认为一审驳回上诉人的中止审理申请，不适当，理由不合法。
二、债权转让通知，应当在通知到达债务人后从生效。一审认定债权转让对上诉人有法律效力，认定错误。被上诉人在一审中仅仅提供了公证邮寄（公证邮寄的过程）的证据，但并没有提交任何证据证明债权转让通知的邮件已经到达上诉人。故被上诉人间的债权转让，对上诉人不发生法律效力。
综上，一审判决不符合法律规定，认定债权转让效力错误。请二审依法支持上诉人的上诉请求。
两被上诉人的共同委托代理人答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，惠州市惠城区人民法院于2016年1月6日作出（2015）惠城法行初字第116号行政判决，确认惠州市房产管理局于2013年7月9日颁发给惠州市泰基房地产开发有限公司的惠州市河南岸斑樟湖东鑫大厦地下室2层车库【粤房地权证惠州字第××号】、1层车库【粤房地权证惠州字第××】《房地产权证》因申请办证主体不合法而致使该行政行为违法，但不宜撤销该《房地产权证》。该案原告不服原审判决向本院提起上诉，现该案正在审理中。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据三方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：一、本案是否应当中止审理；二、两被上诉人签订的《债权转让协议》是否已送达至上诉人处。具体判析如下：
关于本案是否应当中止审理的问题。上诉人认为本案所涉的租赁物之一惠州市泰基房地产开发有限公司名下的位于惠州市河南岸斑樟湖东鑫大厦地下室1层、2层车库的《房地产权证》可能因案外人提起的行政诉讼而被撤销，因此应当中止本案的审理，待该行政诉讼有了生效判决后，再行处理本案。对此本院认为，首先，因涉案租赁物的产权现登记在被上诉人泰基房产公司及泰基集团公司名下，故泰基房产公司及泰基集团公司有权向上诉人收取租金；其次，案外人对该涉案车库的行政诉讼并未影响到上诉人在租赁期间对涉案车库的管理、使用，换言之，上诉人基于租赁合同应当享有的权利并未受到任何影响，故上诉人应当按照租赁合同的约定支付相应的租金。上诉人中止审理的主张，本院不予支持。
关于两被上诉人签订的《债权转让协议》是否已送达至上诉人处的问题。泰基集团公司通过邮寄的方式向上诉人送达《债权转让通知书》并对该邮寄过程进行了公证，邮单上显示送达地址为上诉人的注册地址。据此，可以确定上诉人已收到《债权转让协议》。上诉人认为没有证据证明其已收到《债权转让协议》，理由不成立，本院不予采信。再者，上诉人已实际享有了租赁合同约定的权利，理应支付合同约定的租金，且上诉人将租金交付给泰基房产公司并不影响合同约定的上诉人的权益。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用2798元，由上诉人惠州市德正物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 彭科梅
陈暹华（兼）
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。