江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4318号
上诉人（原审原告）张齐（其）侠。
委托代理人周辉，江苏景来律师事�所律师。
被上诉人（原审被告）周海花。
委托代理人高勇刚，邳州市水上法律服务所法律工作者。
委托代理人胡中华。
上诉人张齐侠因与被上诉人周海花房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张齐侠的委托代理人周辉，被上诉人周海花的委托代理人高勇刚、胡中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月24日，张齐侠（乙方）与周海花（甲方）签订店铺转租合同一份，约定：第一条，甲方将位于邳州市通城商场2楼店铺北侧三间房屋，面积计为200㎡转让给乙方使用；第二条，双方签订协议后，乙方一次性向甲方支付转让费共计人民币大写：柒万元整（￥70000.0元），甲方转给乙方货底：布艺沙发12套、皮床加垫4套、木床加垫1套，店铺现有装修、装饰灯全部无偿归乙方所有，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，甲方须确保店铺转让的合法性；第三条，店铺租金以月结方式结算，转让面积200㎡，每平方租金22元，每月租金4400元，乙方于每月15日之前将月租交予甲方；第四条，乙方逾期或未足额交付转让费，甲方交铺日期可相应顺延，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方需按转让费的15%向甲方支付违约金；第五条，合同签订之后，因商场或者其他原因，导致乙方难以经营，由甲方承担责任，负责解决一切问题，如解决不了，乙方有权解除合同，甲方退还转让费，赔偿装修及损失，并支付转让费15%的违约金；第六条，如甲方剩余店铺转让，乙方可享有优先转让权。本协议有效期为2012年9月1日至2013年9月1日。第七�，本合同一式二份，自双方签字之日起生效。签订合同当日张齐侠支付周海花7万元。2013年4月9日，邳州市运河镇人民政府向通城家具城各产权单位（业主）、各经营户发布《关于重大火灾隐患单位通城家具城关停整改告知书》，内容为：通城家具城自投入使用后，由于管理不力，擅自扩建、改建、装修，造成了较多火灾隐患，已不具备经营的消防安全条件。2012年11月7日，市政府组织有关部门对通城家具城采取了临时查封措施，但近期部分经营户在火灾隐患尚未整改的情况下，擅自进入被查封场所营业，一旦发生火灾，极易造成重大财产损失和人员伤亡。为确保通城家具城各产权单位（业主）、经营户的人身和财产安全，希望通城家具城各产权单位（业主）、经营户，切实提高消防安全意识，立即停止经营，并务必于2013年4月15日前将货物清理完毕，积极配合有关�位做好火灾隐患整改工作，届时再次实施关闭。如到期货物未清理完毕且仍在该查封场所继续经营的，公安机关将依法予以实施行政处罚。租赁期间张齐侠已支付第一个月的租金4400元；周海花转让的布艺沙发12套、皮床加垫4套、木床加垫1套，因商场关门无法经营全部被张齐侠处理，大约1.2万元。为此张齐侠诉请判令被告退还转让费7万元及违约金1万元，并由周海花承担诉讼费、律师费等一切费用。
原审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订店铺转租合同，周海花将位于邳州市通城商场2楼店铺北侧三间房屋转租给张齐侠使用，形成租赁合同关系。双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，租赁合同有效。合同履行过程中，因经营场所存在火灾隐患被政府部门采取查封措施并限期清�货物停止营业，导致转租合同无法继续履行。根据转租合同第五条，双方约定因商场或者其他原因，导致张齐侠难以经营，张齐侠有权解除合同，故张齐侠诉至一审法院，系主张解除合同，合同得以解除。关于张齐侠主张退还转让费7万元的问题。根据转租合同第二条，张齐侠支付转让费7万元与周海花转让货底（即布艺沙发12套、皮床加垫4套、木床加垫1套）的行为同时履行。周海花为证明货底中布艺沙发的价值而提供的10张收据，张齐侠不予认可，该10张收据并非发票，周海花未能提供其他证据佐证该10张收据所记载的货物内容及价值与货底一致，故不予采纳。虽然张齐侠自认转租合同中转让的货底处理价为1.2万元，但双方均未能举证证实上述货底的确切价值。因此，结合双方同时履行的行为分析，通过文义解释，一审法院认定转让费7万元系上述货底的费用。《中�人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张齐侠依据转租合同第五条要求周海花退还转让费7万元，作为双务合同的相对方，张齐侠应当同时返还货底，因货底已被张齐侠处理，返还原物已不可能，周海花有权拒绝退还转让费，故张齐侠诉请判令退还转让费7万元，一审法院不予支持。关于张齐侠主张的违约金1万元。转租合同第五条约定，合同解除，周海花支付转让费15%的违约金，即70000元×15%=10500元。结合周海花的陈述，张齐侠为履行合同已支付租金，履约情况良好，同时转租合同无法履行确已损害了张齐侠的利益，故张齐侠主张违约金1万元，一审法院予以支持。关于张齐侠主张的律师费，因其未举证证实该部分损失，且双方亦未就该部分损失进行约定，故该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、周海花支付张齐侠违约金1万元，于判决生效之日起十日内给付。二、驳回张齐侠的其他诉讼请求。案件受理费1812元，由周海花负担。
上诉人张齐侠不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认为双方签订的合同通过文义解释认定为转让费7万元系被上诉人无偿转让给上诉人货底的费用是错误的。转让费，是一种转让门面（商铺）使用权而在转让时一次性收取的费用，并非一审法院认定的货底费用。结合上诉人与被上诉人签订的店铺转租合同第五条“合同签订后，因商场或者其他原因，导致乙方（上诉人）难以经营的，由甲方（被上诉人）承担�任，负责解决一切问题，如解决不了，乙方有权利解除合同，甲方退还转让费，赔偿装修及损失，并支付转让费15%的违约金”的约定，被上诉人依约应当返还转让费7万元，赔偿损失2万元，支付违约金1万元。退一步讲，即使一审法院认定转让费为被上诉人转让给上诉人的货底费用，因无法经营上诉人已经将货底处理销售约1.2万元，因此根据公平公正原则，被上诉人也应当返还转让费5.8万元。一审法院在无任何证据能够证明货底价值7万元的情况下，直接认定被上诉人转让的货底价值7万元显失公平。综上所述，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人周海花答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，上诉人上诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回上诉维持原判。
二审中双方均未提交新证据。
本院审理查明的事实与�审法院一致。
二审中双方当事人的争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付转让费7万元，违约金1万元。
本院认为，上诉人张齐侠与被上诉人周海花签订的《店铺转租合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，张齐侠一次性支付周海花7万元，周海花将货底转让给张齐侠，并允许其无偿使用店铺装修装饰，张齐侠按月支付租金。但是在合同履行过程中，张齐侠因经营场所存在消防隐患无法继续经营，其可以按照合同第五条约定解除合同，并要求对方退还转让费、赔偿损失、支付违约金。但张齐侠在行使该权利的同时，应当将周海花转让的货底一并退还。本案中，张齐侠向周海花主张退还转让费并支付违约金，但由于其私自将货底一次性出售，无法退还原物，故其亦不能要求周�花向其退还转让费7万元。关于违约金，根据合同约定，因商场或者其他原因导致张齐侠难以经营，周海花应向张齐侠支付转让费15%的违约金。故张齐侠主张的1万元违约金不违反双方合同约定，一审判决并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人张齐侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一五年十二月四日
书 记 员 陆滢冰