湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第1681号原告胡炯，女，汉族，湘潭市人。委托代理人方建新，湘潭市雨湖区金砂法律服务所法律工作者。被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，住所地湘潭市芙蓉路46号晶都公馆1栋A座32楼。法定代表人艾音志。被告湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区宝马路以北1号九华服务大楼9楼909室。法定代表人杨晓青。原告胡炯与被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司（以下简称晶都酒店物业公司）、湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后,原告于2015年9月11日向本院提出保全申请，要求冻结两被告银行存款8万元或查封（扣押）其同等价值的财产。原告以其名下位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路46号先达城市花园综合楼1号楼A栋1单元250107号房屋为其保全申请提供担保。本院于同日作出（2015）岳民初字第1681-1号民事裁定书，查封了被告原弘产房地产公司名下的房产。2016年1月4日，本院依法组成由审判员金飞担任审判长，审判员葛嘉、人民陪审员谢凤兰参加的合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员刘婷担任记录。原告胡炯及其委托代理人方建新到庭参加诉讼。被告晶都酒店物业公司、原弘产房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡炯诉称：2009年9月23日，原告与被告原弘产房地产公司（原名为湖南湘电原弘产房地产开发有限公司）和被告晶都酒店物业公司（原名为湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）签订了一份《委托租赁合同》。双方约定：原告将位于湘潭市岳塘区芙蓉路46号晶都公馆1A栋25层250107号房屋（面积41.49平方米）委托租赁给被告晶都酒店物业公司实行统一经营；合同有效期为12年，从2010年4月1日至2022年4月1日止；被告晶都酒店物业公司以该套房屋的购房款158606元为基数，按照每年10%的比例，于每年4月1日向原告支付全年租金15860.6元。2014年4月1日至今，被告晶都酒店物业公司仅支付了一个月租金。2015年6月25日，被告晶都酒店物业公司停业并出示告示，要求业主在一个月的时间内处理相关遗留问题。因被告晶都酒店物业公司无法履行合同义务，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令解除双方签订的《委托租赁合同》；判令被告晶都酒店物业公司立即支付所欠原告2014年、2015年度租金31721.2元及法定违约金47581.8元；判令被告原弘产房地产公司承担连带责任；由两被告承担本案诉讼费。在庭审过程中，原告变更诉讼请求中2014年、2015年度租金共计为30399.4元及法定违约金为42823.62元。被告晶都酒店物业公司、原弘产房地产公司未做答辩，亦未向法庭提交证据。原告胡炯为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告身份信息、两被告企业注册登记资料各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、《委托租赁合同》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、发票各1份，拟证明原告系租赁房屋的所有权人，原、被告之间存在合法有效的委托租赁合同关系；3、其他业主的《商品房买卖合同》2份、《委托租赁合同》1份，拟证明被告原弘产房地产公司出卖的房屋分为返租与不返租两种方式，原告所购买的返租房屋价格比不返租房屋价格每平方米高700余元，被告拖欠租金的行为给原告造成巨大损失。由于两被告未到庭参加诉讼，视其自愿放弃答辩、举证和质证的诉讼权利。本院对证据1-3的真实性、合法性、关联性均予以认定，可以作为本案认定事实的依据。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于湘潭市岳塘区芙蓉路46号晶都公馆1A栋25层250107号房屋（面积41.49平方米）属原告胡炯所有。2009年9月23日，原告与被告晶都酒店物业公司（原名为湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）、原弘产房地产公司（原名湖南湘电原弘产房地产开发有限公司）签订了一份《委托租赁合同》，双方主要约定内容如下：原告将其名下晶都公馆1A栋25层250107号房屋全权委托给被告晶都酒店物业公司实行统一租赁，统一经营（以晶都酒店物业公司名义出租招商）；被告晶都酒店物业公司以该套房屋的购房款158606元为基数，按照每年10%（含税）的比例，于每年4月份之内向原告支付年度租金，原告应根据国家法律规定缴纳所得租金的税金；若被告晶都酒店物业公司未按期支付租金，每逾期一日按应付租金的万分之二计算违约金；超过半年未付，原告有权终止协议并可向被告晶都酒店物业公司追究违约责任；被告原弘产房地产公司同意为被告晶都酒店物业公司提供担保，如被告晶都酒店物业公司需按合同承担违约责任，被告原弘产房地产公司承担连带担保责任。之后被告晶都酒店物业公司依约向原告支付了截至2013年度的租金。因被告晶都酒店物业公司经营状况不佳，至今仅支付了原告2014年一个月的房屋租金。原告多次催要未果，遂诉至法院，请求判如诉请。本院认为：原、被告之间签订的《委托租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告晶都酒店物业公司未按合同的约定向原告支付房屋租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。由于合同已明确约定超过半年未付租金，原告有权终止协议，因此对于原告要求解除双方签订的《委托租赁合同》并要求被告晶都酒店物业公司立即支付2014年、2015年租金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告晶都酒店物业公司应向原告支付2014年、2015年的租金共计为30399.4元[158606元×10%×2年-（158606元×10%÷12个月×1个月）]。原告认为被告原弘产房地产公司出卖的房屋分为返租与不返租两种方式，原告所购买的返租房屋价格比不返租房屋价格每平方米高700余元，被告晶都酒店物业公司拖欠租金的行为给原告造成巨大损失，原告主张违约金以每年租金15860.6元为基数，按9年返租时间计算30%的经济损失。本院认为购买返租房屋或不返租房屋是由原告自行选择决定，原告选择返租房屋作为投资，由此产生的投资风险应当由原告自行承担，且原告解除合同收回房屋后仍可对外出租获得利益，故原告要求被告晶都酒店物业公司支付法定违约金42823.62元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。违约金应当按照合同约定的每逾期一日按应付租金的万分之二支付，故被告晶都酒店物业公司应支付的违约金的计算方式如下：以所欠2014年度租金14538.8元为基数，从2014年5月1日起按日万分之二计算至租金付清之日止；以2015年度租金15860.6元为基数，从2015年5月1日起按日万分之二计算至租金付清之日止（违约金以42823.62元为限）。由于合同约定被告原弘产房地产公司为被告晶都酒店物业公司提供担保，如被告晶都酒店物业公司需按合同承担违约责任，被告原弘产房地产公司承担连带担保责任。因此两原告要求被告原弘产房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，合理合法，本院亦予以支持。被告原弘产房地产公司在承担连带清偿责任后，有权向被告晶都酒店物业公司追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡炯与被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司之间签订的《委托租赁合同》；二、被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告胡炯2014年、2015年房屋租金共计30399.4元及违约金[以所欠2014年度租金14538.8元为基数，从2014年5月1日起按日万分之二计算至租金付清之日止；以2015年度租金15860.6元为基数，从2015年5月1日起按日万分之二计算至租金付清之日止（总共以42823.62元为限）]。被告湖南原弘产房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在清偿上述款项后，有权向被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司追偿；四、驳回原告胡炯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1780元，保全费820元，公告费560元，合计3160元，由原告胡炯承担1700元，被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司承担1460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  金 飞审 判 员  葛 嘉人民陪审员  谢凤兰二〇一六年四月一日代理书记员  刘 婷附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人或者保证人作为共同被告提起诉讼。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。