上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2042号
上诉人（原审原告）范瑞戊，男，1984年10月12日出生，汉族，户籍地福建省。
委托代理人郑郁安，上海汉成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海申洁资产管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人饶水根，总经理。
上诉人（原审被告）饶水根，男，1963年11月21日出生，汉族，住浙江省。
上列两上诉人共同委托代理人田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。
上诉人范瑞戊、上诉人上海申洁资产管理有限公司（以下简称“申洁公司”）、上诉人饶水根因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人范瑞戊及其委托代理人郑郁安，上诉人饶水根（暨上诉人申洁公司的法定代表人）及委托代理人田玉秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月，范瑞戊与申洁公司就租赁房屋事宜进行协商，经口头协商一致，申洁公司同意将厂房租赁给范瑞戊使用，并将厂房交付范瑞戊进行装修改造。2013年10月，范瑞戊开始对厂房进行装修改造。2013年11月8日，范瑞戊（乙方）与申洁公司（甲方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方将位于封浜星华公路XXX号内厂房，第二层面积1408.75平方米，第三层楼面积476平方米（以下简称“系争房屋”）提供给范瑞戊乙方经营使用；租赁期为12年，自2014年1月1日至2025年12月31日止；二层楼租金为不含税价人民币（以下币种均为人民币）0.62元／平方米，年租金为334，226元，三层楼租金为不含税0.55元／平方米，年租金为95，557元，年合计429，783元；乙方必须在协议签订后先付后用，支付押金一个月、租金三个月，以后每三个月支付一次，如有拖欠，属乙方违约；甲方为乙方提供50KVA日用电量及3吨日用量自来水，乙方应每月主动按实用数计算交纳水电费用，逾期交费引起的后果由乙方自负；甲方按目前厂房现状租赁给乙方经营使用，乙方如对租赁房进行装修改造，在不影响整体厂房结构的前提下，经与甲方商量同意后方可进行装修和改造，费用由乙方负责，协议期满后恢复原样归还甲方；租赁期间乙方不得私自将厂房转租他人，否则甲方有权收回厂房；乙方在经营期间所产生的债权债务及一切消防、用电、生产等安全责任均由乙方承担，甲方不承担任何经济与法律责任。协议签订后，范瑞戊于2013年12月28日支付2014年1月1日至2014年3月30日的租金107，445元及押金35，815元，并支付2014年1月1日至2014年3月30日仓库二层加层的租金20，850元（该部分未在协议上列明是改造时加层的，按0.25元／平方米，913平方米计算）。嗣后，范瑞戊将改造成一间间小房间的厂房按照公寓房对外出租给他人居住使用。范瑞戊于2014年9月30日支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金128，295元（其中二楼加层部分20，850元）。2014年11月24日，嘉定区公安消防支队、嘉定公安局封浜派出所、江桥镇安全生产办公室、江桥镇规划土地管理所、江桥镇整治违法搭建工作办公室在系争房屋张贴《告知书》，告知各承租户，系争出租房经查实属违章搭建，存在重大火灾隐患，一旦发生火灾极易造成群死群伤事故，要求承租户于2014年12月20日前搬离，届时相关执法部门将依据法律法规对出租房实施停水停电，并对违法违章建筑实施强制拆除。范瑞戊获悉后，认为申洁公司未告知其出租房屋系违法建筑，造成其重大损失为由，向原审法院提起诉讼，要求判令：1、确认双方签订的厂房租赁协议书无效；2、判令申洁公司依法赔偿经济损失2，928，533.5元，其中装修改造费用2，847，141元、退赔违约金81，792.5元；3、申洁公司返还押金35，815元；4、申洁公司返还2014年12月21日至12月31日的房屋使用费15，680.5元；5、饶水根对申洁公司的上述义务承担连带责任。
原审法院另查明，范瑞戊提供的装修设计平面图上均有申洁公司法定代表人即饶水根的签名。范瑞戊于2014年12月20日前对承租户进行了清退，并于12月22日拆除搬离了部分电器设备，与申洁公司结清了水电费。2014年12月22日，饶水根向范瑞戊出具收条，写明“自2014年12月22日前所有水费、电费全部结清，以后产生的水、电费与范无关。”范瑞戊称其于当日向申洁公司交付了房屋；申洁公司对此予以否认，称范瑞戊并未将房屋钥匙交付申洁公司。目前相关部门尚未对系争房屋进行拆除。
原审法院再查明，星华公路XXX号的土地使用权系申洁公司向上海江桥资产经营有限公司承租，租赁期限自2014年1月1日至2026年9月30日。系争房屋未办理产权登记或规划许可。申洁公司系以饶水根为股东的一人有限责任公司，范瑞戊向申洁公司支付的租金及押金均汇入饶水根的个人银行账户。
原审审理中，法院根据范瑞戊的申请，委托上海第一测量师事务所有限公司对系争的星华公路XXX号厂房3、4号楼二层、三层装修及改造的现值进行了审价，上海第一测量师事务所有限公司于2014年12月22日组织现场查勘后，于2015年2月3日出具鉴定意见书，确定工程造价为2，847，141元，其中包括热水器119，700元，空调39，600元，投币洗衣机3，900元。当事人对鉴定意见书的真实性、合法性无异议，但申洁公司、饶水根对评估报告的客观性有异议，认为热水器、空调、投币洗衣机等电器不应该计入损失，实际上范瑞戊并没有花费这么多费用，认为审价报告的总价过高，且范瑞戊的损失与申洁公司、饶水根无关，不应当由申洁公司、饶水根承担。
原审法院经审理后认为，范瑞戊和申洁公司签订的关于嘉定区江桥镇星华公路XXX号厂房的租赁协议，因该房屋没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，上述租赁协议应当确认无效。按照法律规定，租赁合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于范瑞戊承租涉案房屋后在申洁公司的同意下进行了装修改造等施工，对于其中已形成附合、不能返还的财产，应当根据双方各自的过错分担损失。申洁公司作为出租人应当对外出租具有合法审批手续的房屋，范瑞戊作为承租人应当对出租房屋是否具有合法证照进行审核，且应当按照合同约定的用途经营使用，现申洁公司将不具有合法审批手续的房屋出租给范瑞戊使用，而范瑞戊在未对房屋是否具有合法证照进行审核的情况下，将厂房改造成公寓房并对外出租，改变房屋用途造成严重消防安全隐患，故范瑞戊和申洁公司对合同无效均具有过错；范瑞戊要求申洁公司承担全部损失缺乏依据，法院不予支持。综合考虑范瑞戊、申洁公司对于合同无效和上述损失形成的过错，酌情确定由申洁公司分担范瑞戊此类损失的50%。空调、热水器、投币洗衣机等电器不属于添附物，申洁公司关于该部分不应计入损失的抗辩意见合法有据，予以采信。损失的金额应按照司法鉴定报告所确定的装修改造现值即2，847，141元扣除上述电器的价值163，200元计算，即申洁公司应分担范瑞戊装修改造损失2，683，941元的50%即1，341，970.50元。关于范瑞戊要求返还房屋使用费及押金的诉讼请求，法院认为根据申洁公司于2014年12月22日向范瑞戊出具的收条，双方于当日对水电费进行了结算，且根据收条的表述，申洁公司对于范瑞戊在此之后不再使用房屋是认可的，故对于范瑞戊陈述的其于当日将房屋返还申洁公司的陈述予以采信。因范瑞戊已支付房屋使用费至2014年12月31日，故要求返还2014年12月23日至2014年12月31日的房屋使用费合法有据，予以支持。范瑞戊要求申洁公司返还押金合法有据，予以支持。申洁公司系一人有限责任公司，饶水根作为该公司的股东，在不能证明公司财产独立于股东自己的财产时，应当对公司债务承担连带责任。本案中，范瑞戊与申洁公司的租赁协议履行过程中，范瑞戊支付的租金均汇入饶水根的个人银行账户，而申洁公司、饶水根并未提交证据证明申洁公司的财产独立于饶水根自己的财产，故范瑞戊要求饶水根对申洁公司的债务承担连带责任合法有据，予以支持。原审法院据此判决：一、范瑞戊与上海申洁资产管理有限公司于2013年11月8日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、上海申洁资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿范瑞戊装修改造的损失人民币1，341，970.50元；三、上海申洁资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还范瑞戊2014年12月23日至2014年12月31日的房屋使用费人民币12，550.60元；四、上海申洁资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还范瑞戊押金人民币35，815元；五、饶水根对上海申洁资产管理有限公司的上述付款义务承担连带责任。
原审判决后，上诉人范瑞戊不服，向本院提起上诉称：双方之间的租赁合同因未取得相应的建设规划许可而无效，申洁公司应承担主要责任，原审法院判决双方各半分担损失不公。系争房屋内的空调、热水器、投币洗衣机是为了履行租赁合同而购买，在合同无效后，虽可转卖，但二手价格与实际价值相距甚远，应当计入损失，此外范瑞戊支付了租客退赔违约金，该部分款项也应当计入损失，由申洁公司和饶水根赔偿。故请求撤销原审判决第二项，改判申洁公司赔偿范瑞戊装修改造等经济损失的80%，即2，342，826.8元。本院审理中，范瑞戊书面表示，自愿放弃关于退赔违约金的诉讼请求，变更上诉请求金额为2，277，392.8元。
申洁公司、饶水根不服，向本院提起上诉称：系争房屋为集体所有制性质的土地，上诉人有合法的土地权利证，双方租赁合同应为有效，原审法院认定合同无效有误。范瑞戊变更租赁合同的用途，将厂房变为群租房，从而导致租赁合同提前终止，由此产生的损失应由范瑞戊自行承担。原审评估的装修款过高，应当重新评估。原审法院判决饶水根承担连带责任不当。故请求撤销原审法院判决，改判驳回范瑞戊原审诉请或将案件发回重审。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋未取得建设规划许可证，原审法院认定双方之租赁合同无效，符合法律规定。申洁公司和饶水根关于租赁合同应为有效的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。作为租赁合同的双方当事人，出租方应当保证租赁标的物具有合法性，而承租方则负有审慎的注意义务。申洁公司作为出租方，应当确保出租的房屋具有合法的审批手续，而范瑞戊作为承租人，在订立合同时候应当对出租房是否具有合法证照进行审核。原审法院综合考量双方对合同无效的过错责任，酌情确定双方对合同无效的后果各承担50%的责任，并无不当。范瑞戊上诉要求申洁公司承担经济损失80%的意见，本院不予采纳。申洁公司和饶水根要求全部损失由范瑞戊自行承担的上诉主张，本院亦不予采纳。
申洁公司和饶水根上诉认为，审价公司对系争房屋评估的装修款过高，无相应的事实依据，本院不予支持。至于空调、热水器、投币洗衣机等电器，因未形成添附，可以由承租方范瑞戊取回自行处置，故原审判决未将该部分列入损失计算，符合法律规定。范瑞戊上诉要求将上述电器的价款计入损失由双方按比例负担，无事实依据，本院不予支持。范瑞戊与申洁公司租赁合同履行过程中，范瑞戊支付的租金均汇入了饶水根个人银行账户，而申洁公司为饶水根一人有限公司，在诉讼中，饶水根与申洁公司始终未能提交证据证明申洁公司的财产独立于饶水根自己的财产，故原审判决饶水根承担连带责任并无不当，本院予以维持。范瑞戊自愿放弃退赔违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24，800元，由上诉人范瑞戊负担11，988.8元、上海申洁资产管理有限公司、饶水根共同负担12，811.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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