温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温龙开民初字第295号
原告：ＸＸ权。
被告：王伦丰。
被告：张肖秋。
原告ＸＸ权与被告王伦丰、张肖秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，在适用简易程序审理过程中，因案件审理需要，于2015年8月18日裁定本案转为普通程序，由审判员金丛担任审判长，与人民陪审员吴渊颖、林乐建组成合议庭，于2015年11月23日、12月24日两次公开开庭进行了审理，原告ＸＸ权、被告张肖秋到庭参加诉讼，被告王伦丰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告ＸＸ权起诉称：2015年5月6日，被告王伦丰与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定将温州市龙湾区天河街道永强大道826号房屋（以下简称：涉案房屋）出租给原告使用至2017年5月6日止。原告交付租金20000元整，被告出具收条一份。2015年5月6日，原告向被告提出入住，但被告未将涉案房屋交原告使用，后原告联系不上被告，至今未能入住。原告为此诉请判令：1.被告王伦丰、张肖秋履行与原告签订的《房屋租赁合同》，将涉案房屋交付给原告使用；2.本案的诉讼费由被告承担。
第一次庭审中，原告ＸＸ权补充称：一、涉案房屋为一间四层落地房，具体面积不清楚；原告与被告王伦丰是朋友关系，双方之前已基本谈妥租房事项，原告当天直接带了钱过去，在涉案房屋内与被告王伦丰签订《房屋租赁合同》，当时被告张肖秋不在场，被告王伦丰说她去上班了；因租房之前原告去过被告王伦丰家，故知道涉案房屋是被告王伦丰的，签订合同时，被告王伦丰也给原告看过土地证，是王伦丰名字，并告知原告那一带房屋都没有产权证，至于涉案房屋有无规划许可证原告不清楚。二、签订合同当场，原告将20000元现金给付被告王伦丰，被告王伦丰在合同下面的收条上签字确认，并将房屋钥匙交给原告。三、因被告王伦丰说需要时间搬东西，双方又口头约定一个月后交付；原告于2015年6月份准备入住时，碰到被告张肖秋，说合同不是她签的，不让原告入住，并让原告找到被告王伦丰再说。如果不履行，应退还20000元给原告。四、关于2015年4月7日被告王伦丰另外出具给原告的《收条》，是当时被告王伦丰另向原告借款20000元，半个月后已归还，与本案租赁无关。五、两被告离婚的情况原告之前没有听说，签订合同当天，被告王伦丰还将结婚证交给原告；原告起诉前去民政局查询，双方还没有离婚，即使离婚属实，也是合同签订之后的事情。
第二次庭审中，原告ＸＸ权补充称：一、《房屋租赁合同》是2015年4月7日签订，双方口头约定一个月后即5月6日要么将房屋租给原告，要么退钱给原告。现被告没有退钱的诚意，坚持要求交付房屋的诉请。二、原告于2015年4月8日向被告王伦丰转账16000元属实，另外4000元是现金给付；被告王伦丰确实已退还原告三笔合计3400元，因为当时被告王伦丰说房屋暂时不能给原告住，但并没有说是什么款项，被告王伦丰在谈话笔录称原告已同意退租不属实。三、房屋虽是两被告夫妻共同财产，但签订合同时两被告尚未离婚，故由被告王伦丰一人签字足够，两被告事后离婚与原告无关，要求被告履行合同，将涉案房屋交付原告使用，租期从交付起计算2年。
被告王伦丰未到庭发表答辩意见，其在2015年12月17日到庭表示：一、《房屋租赁合同》实际是2015年4月7日签订，约定租金20000元，当天已将涉案房屋钥匙交给原告。但原告2015年4月8日只打给我16000元，等于原告不租了，我也同意退款，并于2015年5月8日、18日、29日分别现金存入原告账户1500元、900元、1000元，另有几笔找不到，合计已退租金4000-6000元，具体记不清了。二、因我已陆续退还租金，原告也已同意，故涉案房屋不用再租给原告，只用再退还原告租金10000元即可。因目前没有能力退还，要求分期退还。三、《房屋租赁合同》被告张肖秋不知情，我与张肖秋于2015年6月30日协议离婚，协议约定涉案房屋归儿子所有。
被告张肖秋第一次庭审中没有到庭，其在第二次庭审中到庭答辩称：一、涉案房屋是三层落地房，没有产权证，但有土地证，在被告王伦丰名下；该房屋是被告王伦丰父亲早年建造，婚后给了两被告，属于两被告夫妻共同财产；因被告王伦丰经常在外赌博，双方于2015年6月30日协议离婚，按离婚协议约定，该房屋现归儿子王一翔所有。二、《房屋租赁合同》我没有签字，也不知情。2015年6月，原告曾到我家中称涉案房屋租给他了，我说我不知情，原告就没有入住。离婚时，被告王伦丰也没有提到房屋租掉了，并约定房屋归儿子。涉案房屋现由我和儿子居住。综上，不同意房子出租给原告。
原告ＸＸ权为证明其主张，提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2.被告王伦丰身份证复印件、被告张肖秋协助调查函回执、婚姻登记申请书，证明被告诉讼主体资格及两被告为夫妻关系。3.《房屋租赁合同》、《收条》，证明原、被告于2015年5月6日签订租赁合同，原告已交付20000元的事实。4.钥匙一把，证明被告王伦丰于2015年5月6日向原告交付涉案房屋的钥匙。5.结婚证一本，证明两被告婚姻事实。
被告王伦丰为证明其主张，提供了如下证据：6.中国农业银行自助设备客户通知书三份、借记卡查账易系统一份，证明原告只转账给被告王伦丰16000元，被告王伦丰已退还原告部分租金的事实。7.《离婚协议书》一份，证明两被告已经离婚的事实。
被告张肖秋提供了如下证据：8.被告张肖秋身份证、离婚证，证明被告的主体资格及两被告已经离婚的事实。
上述证据经庭审出示质证，证据1、2质证方无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据3被告张肖秋表示不知情；被告王伦丰对签字、指印的真实性无异议，但表示实际签订时间为2015年4月7日，没有收到20000元，原告只在2015年4月8日转账支付16000元；本院审查认为，该《房屋租赁合同》中签字的真实性应予确认，虽其上落款时间为2015年5月6日，但原告在第二次庭审中也承认实际签订时间为被告王伦丰所说的2015年4月7日，本院予以确认；至于《房屋租赁合同》底部“收条”部分载明的内容，本院结合全案再行分析；至于另一张落款时间为2015年4月7日的《收条》，原告自称系另一笔借款，且已经归还，与本案租赁无关，有关此节对本案的影响，本院也将在下文再行阐述。证据4质证方无异议，本院予以确认。证据5质证方对真实性无异议，本院予以确认，但有关婚姻关系的存续情况，尚需结合其他证据确定。证据6原告对真实性无异议，但认为除该笔借记卡查账易系统显示的转账支付16000元外，另现金支付4000元，确实退了三笔合计3400元，但当时没有说是什么钱；本院审查认为，该组证据的真实性应予确认，可证实原告于2015年4月8日转账支付被告王伦丰16000元及被告王伦丰以现金存入方式支付原告的三笔款项合计3400元，但被告王伦丰所称除该三笔外另有退款，因其未提供证据，本院不予确认。证据7、8原告表示不知情；本院审查认为，证据7、8的真实性应予确认，可证实两被告于2015年6月30日签署《离婚协议书》办理离婚登记的事实，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：原告ＸＸ权持有原件的一份《房屋租赁合同》上载明“出租方王伦丰（甲方），承租方一栏空白（乙方）；甲方将自有的坐落在永强大道826号的房屋出租给乙方作居住使用；租赁期共有24个月，甲方从2015年5月6日起将出租房屋交付乙方使用至2017年5月6日止；双方议定年租金10000元，按2年由乙方一次性交纳给甲方”等。该《房屋租赁合同》底部为“收条”，载明“今收到ＸＸ权交纳的2015年5月6日至2017年5月6日房租租金20000元，收款人王伦丰，2015年5月6日”。审理中，原告ＸＸ权、被告王伦丰一致陈述该《房屋租赁合同》实际系2015年4月7日签订；被告王伦丰于2015年4月7日将上述房屋钥匙一把交给原告ＸＸ权。
2015年4月8日，原告ＸＸ权通过其名下尾号4379的银行账户向被告王伦丰名下尾号3570的银行账户转账支付16000元。
2015年5月8日、5月18日、29日，被告王伦丰以现金存入方式分别支付原告ＸＸ权1500元、900元、1000元，合计3400元。
2015年6月，原告ＸＸ权至涉案房屋要求入住，被告张肖秋以不知情为由拒绝，原告ＸＸ权未能入住。
另查明，原告ＸＸ权还持有一份《收条》原件，载明“今收到ＸＸ权人民币20000元，收款人王伦丰，2015年4月7日”。
被告王伦丰与被告张肖秋于2015年6月30日至龙湾区民政局办理离婚登记，双方签署并在民政部门存档的《离婚协议书》载明“男女双方于1998年12月23日登记结婚，2000年2月11日生育一子，取名王一翔，现夫妻感情破裂，达成如下协议：一、双方自愿离婚；二、儿子由双方共同抚养，抚养费共同承担；三、双方共同财产，一间落地房坐落于天河镇建丰村永强大道826号归儿子所有；四、双方无共同债权，各自债务各自承担”等。
涉案房屋未办理房屋所有权登记，其所在土地为集体土地，使用权类型为批准拨用，土地用途为住宅用地，使用权面积45.85平方米，登记土地使用权人王伦丰。
本院认为：本案中，虽原告ＸＸ权持有原件的《房屋租赁合同》载明了有关涉案房屋租赁事宜的内容，但该《房屋租赁合同》存有如下疑点：根据原告ＸＸ权与被告王伦丰一致陈述，该《房屋租赁合同》实际签订时间并非落款时间，而是2015年4月7日，该时间与原告ＸＸ权另持有的《收条》（非《房屋租赁合同》底部的“收条”）时间一致，原告称该《收条》为另一笔借款且已归还、与本案无关，但假设原告陈述属实，双方在2015年4月7日建立标的额为20000元民间借贷关系的同时又建立租金金额为20000元的房屋租赁合同关系，难合常理，不排除双方事先约定借款不能偿还时以2年房屋使用权（房屋出租2年）抵债的可能或其他可能。但因双方当事人均未提及上述可能性，尤其是被告王伦丰亦未提出相关主张，本院根据现有证据亦无法探究当事人真意，只能按《房屋租赁合同》表面记载的内容分析原告诉请能否成立。
原告ＸＸ权主张其已与被告王伦丰签订《房屋租赁合同》，并已按约支付租金，故诉请交付租赁物。本院认为，首先，涉案房屋未办理房屋所有权登记，仅所在土地办理了使用权登记，双方当事人也未提供涉案房屋建设工程规划许可证或涉案房屋系按许可证的规定建设的证据，该合同存在无效的可能性，原告诉请交付租赁物可能因合同无效而无法成立。
其次，退一步分析，即使涉案房屋如当事人所称系早年建造，不属于违法建筑，合同不因此而无效，也应看到，在《房屋租赁合同》签订时，涉案房屋系被告夫妻共同财产且系被告家庭实际居住、生活的房屋，被告王伦丰将家庭实际居住、生活的房屋进行整体出租，属于对夫妻共同财产做出重要处理，应与被告张肖秋协商一致；但被告张肖秋既未在《房屋租赁合同》上签字，亦无证据显示其对此知情、同意，而原告又称其与被告王伦丰系朋友关系并曾在租赁前到过被告王伦丰家，故其对上述被告家庭情况应有所了解，因此也不能认定原告符合“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”的情形，故该《房屋租赁合同》并不能约束被告张肖秋；被告张肖秋现以其不知情、不同意为由对抗原告合法有据。《房屋租赁合同》因此在事实上已无法继续履行，在此情况下，原告本可变更诉请要求被告王伦丰个人退还租金，但经本院释明，原告坚持诉请继续履行即交付涉案房屋，其诉请本院不予支持。
第三，从另一角度分析，虽《房屋租赁合同》底部“收条”部分载明收到租金20000元，但原告第一次庭审中陈述租金20000元系现金支付（银行取款10000元加身边现金10000元），第二次庭审中又陈述租金20000元系转账支付16000元加现金支付4000元，其陈述自相矛盾，结合被告王伦丰提供的证据，原告主张已支付租金20000元缺乏依据，本院确认原告已支付被告王伦丰租金为16000元；在原告未支付合同约定的全额租金的情况下，被告王伦丰又于2015年5月8日、5月18日、29日以现金存入方式分别支付原告ＸＸ权1500元、900元、1000元，合计3400元，虽原告认为该款并不代表其同意退租（即解除租赁合同），但原告亦表示该款系被告王伦丰未能按时交付租赁房屋的退款，表明双方已就租赁房屋未能按时交付事宜进行过沟通，原告在第一次庭审中也曾表示“如果不履行，应退还20000元给原告”，表明被告也已同意解除《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》已经解除，被告王伦丰个人负有继续向原告退还剩余租金等义务。在此情况下，原告坚持交付涉案房屋的诉请缺乏依据，本院不予支持。
综上，原告诉请交付涉案房屋不能成立，本院不予支持。至于原告ＸＸ权与被告王伦丰之间有关退还租金事宜，可由当事人另行解决。
据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告ＸＸ权的诉讼请求。
本案受理费300元，由原告ＸＸ权负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
人民陪审员 吴渊颖
人民陪审员 林乐建
二〇一六年三月二十五日
代书 记员 章 特