山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第620号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张建印，市民、。
上诉人（原审被告，反诉原告）：山东菏建建筑集团房地产开发有限公司。
法定代表人：王放亮，该公司董事长。
委托代理人：牟尊岱，山东诚维律师事务所律师。
委托代理人：邱莹，该公司职工。
上诉人张建印因与上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司（以下简称菏建集团）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省定陶县人民法院（2015）定民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人张建印，上诉人菏建集团的委托代理人牟尊岱、邱莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张建印诉称，2011年2月26日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将滨河鑫城商品房一套及储藏室一间出售给原告，总价338475元，交房日期为2011年10月30日。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告将未经综合验收合格的房屋通知交付原告，构成违约，因房屋至今未能综合验收，被告属于逾期交房违反约定和法律规定，请求判令被告支付2011年11月1日起至2014年1月7日逾期交房违约金54020元，直至综合验收合格交房为止。判令被告提供办理房屋权属登记所需要的有关手续及配合协助原告办理房屋权属证书。重审时变更诉讼请求，1、违约金为83806元截止2015年3月23日。今后的违约金到涉案房屋综合验收合格后且符合国家相关规定交付涉案房屋之日止（按合同约定违约金标准计算）。2、继续履行合同，限期将涉案房屋按照合同约定和法律法规规定的内容交付原告使用。3、被告承担全部诉讼费用。
原审被告菏建集团答辩并反诉称，一、原告诉称与客观事实不符，原告购买的商品房所在楼盘房子当时已具备合同约定的交付条件，被告多次通知原告办理交付手续，原告一直未办理，以此应驳回原告的诉讼请求。2011年2月26日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第8条约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”被告在2012年7月5日取得了定陶县住房和城乡建设局颁发的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示且不违反相关的法律规定，属有效合同，双方在法律允许的范围内对房屋的交付条件有明确而具体的约定，交付条件是双方协商一致的表现。被告在具备了合同约定的交付条件后，多次通知原告办理交房手续，但原告迟迟未办理交付手续，延迟交付是原告自身的原因造成的，被告不应承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。二、被告对办理房屋登记所需材料，已向登记机关办理备案。三、被告通知原告办理交房手续，但原告一直没有办理交房手续，迟延履行主要义务并且经被告催告拒不履行。四、原告办理按揭贷款时，所提交的材料涉嫌不真实，提交的相关材料可能有虚假成分，违反了民法通则中诚实信用的原则，被告不再为原告的贷款提供担保。并提起反诉，要求解除双方的《商品房买卖合同》《补充协议》。被告不要求答辩期限。现提起反诉，要求解除合同，不同意继续履行合同。其理由如下：2011年2月26日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》约定：被反诉人购买反诉人开发的菏建滨河鑫城9号楼4单元501号房屋，建筑面积共133.24平方米的住宅商品房，每平方米2044元，共计272343元，购买9楼4单元412号储藏室，建筑面积共33.40平方米，每平方米1980元，共计66132元，房屋和储藏室总价款338475元，被反诉人首付不低于百分之三十的房款计108475元，余额230000元由被反诉人按揭贷款支付给反诉人，根据合同法第94条之规定：有下列情形之一的：当事人可以解除合同：（三）当事人一方履行主要债务，经催告，在合理期限内仍未履行，被反诉人购买的房屋具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件后，反诉人通知被反诉人前来办理交房手续，但被反诉人一直没有办理交付手续，由于被反诉人不办理交房手续，迟延履行主要义务并且经反诉人多次催促拒不履行。而且被反诉人在办理按揭手续时，提交的相关材料可能有虚假成分，违反《民法通则》中的“诚实信用”原则，反诉人不再为其提供担保，要求解除反诉人与被反诉人在2011年2月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HJBH-146）及补充协议。诉讼费用由被反诉人承担。
原审反诉被告张建印辩称，反诉人反诉理由与事实不符，事实是被反诉人购房后两次收到了反诉人的通知，被反诉人单独或会同其他购房人前去办理接房不下十几次，而每次均因反诉人不能按照合同约定及国家规定提供相关资料而拒接，被反诉人拒绝接房既符合合同第11条的约定，也符合《菏泽市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十四条的规定，反诉人第一次向被反诉人发出的书面通知是2011年12月14日，而反诉人提供的《建设工程竣工验收备案证书》是2012年8月14日，反诉人是在商品房建设项目中，最基本的建设工程都没有经过竣工验收的情况下就开始向被反诉人发出交房通知。反诉人于2013年8月9日再次向被反诉人发出书面接房通知，而被反诉人取得涉案商品房所在的滨河鑫城《竣工综合验收备案证书》的时间是2013年10月8日，由此可见，反诉人交房中，屡屡违约违法，欺骗、引诱、和恐吓被反诉人接房，以达到逃避承担违约责任的目的，反诉人发出的两次书面交房通知既违约也违法，因此是无效的。请求驳回反诉人的反诉请求。
原审法院经审理查明，2011年2月26日，原告张建印与被告菏建集团签订商品房买卖合同一份，合同约定，张建印购买菏建集团开发的菏建滨河鑫城9号楼4单元501号房屋，建筑面积共133.24平方米的住宅商品房，每平方米2044元，共计272343元，购买9楼4单元412号储藏室，建筑面积共33.40平方米，每平方米1980元，计66132元，房屋和储藏室总价款338475元，张建印首付不低于百分之三十的房款108475元，余额230000元，由买受人按揭贷款支付出卖人。交付期限，出卖人应当在2011年10月30日前依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。1、该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。双方约定的是第一种条件。合同第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任。“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，双方于中国工商银行定陶县支行签订了个人购房借款担保合同，借款人张建印，抵押人张建印，保证人菏建集团。张建印贷款25万元，贷款期限240个月。并将该房产作为抵押物进行了抵押。合同签订后，原告张建印于2010年1月21日向被告交款108475元，2011年4月1日，原告通过银行按揭贷款向被告交付房款23万元。2011年12月6日，被告取得了住宅工程质量分户验收表，建设单位、施工单位、监理单位和物业单位四家盖章。2011年12月14日，被告向原告邮寄交房通知书，原告认为该房产不具备交房条件，于2011年12月19日向被告提出了书面意见，被告接受函件。2012年7月6日该商品房经过定陶县工程监理公司，定陶县设计院验收合格，并下发了《建设工程竣工验收报告》，菏泽市建设工程勘察院、定陶县建筑设计院、定陶县工程建设监理公司均同意该房产通过竣工验收，验收日期均为2012年8月14日，定陶县建设工程项目竣工验收备案管理办公室同意该房产办理备案手续，并下发了《建设工程竣工验收备案证书》。2013年8月9日，被告再次向原告下发了交房通知，原告于2013年8月11日签收。2013年8月13日，原告向被告再次回信，说明该房产未通过竣工综合验收且未办理备案手续拒绝收房。2013年10月8日，被告取得了该项目的竣工综合验收备案证书。原告认为该房产未经过综合验收不予收房，被告应承担违约责任。被告认为合同约定的是验收合格就可以交房，原告经通知仍不接受房产，是严重违约，要求解除合同。双方发生纠纷。
原审法院同时查明，菏建集团是具有二级资质的建筑开发企业。
原审法院认为，原告张建印与被告菏建集团签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故双方均应依约履行。原告认为《商品房买卖合同》中第八条第一款的约定违反《房地产开发经营管理条例》第十八条的强制性规定，及被告提供的是格式合同，加重了原告的责任，免除了被告的责任，上述条款应为无效条款。原审法院认为合同第八条第一款的约定，未违反法律法规的强制性规定，为有效条款，原告与被告约定的交付条件并不违反法律规定，应属合法有效。《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用，建设工程质量监督管理，有建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。《房屋建筑和市政基础设施施工竣工验收备案管理办法》规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。建设单位办理工程竣工备案应当提交下列文件：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、法律、法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；4、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；5、施工单位签署的工程质量保修书；6、法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。因此，出卖人已经取得《建设工程竣工验收备案证书》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定最低标准。诉争的商品房竣工验收日期为2012年7月6日，《竣工验收备案证书》下发的日期是2012年8月14日。因此证明诉争商品房合同约定的交付日期为2012年8月14日。被告未按合同约定及时向原告交付房屋，已属违约，应按约定支付违约金。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告第一次向原告发出交房通知书时，该商品房尚不符合约定的交付条件，该通知行为并不产生预期效力。该商品房具备交付条件后，被告于2013年8月9日再次向原告下发交房通知，原告在收到被告发放的交房催告函时仍未办理交房手续，此时该商品房已符合约定的交付条件，原告未予按时办理交房的行为亦欠妥。故被告需支付的逾期交房违约金应从2011年11月1日计算到原告收到被告发出的交房通知2013年8月9日止，违约金具体数额为43595.58元（338475元×0.0002／天×644天）。原告与被告在签订合同时，选择的是商品房经验收合格作为交房条件。根据房地产管理法及相关行政法规的规定，结合《商品房买卖合同》的通常解释，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格，根据当事人意思自治的原则，本案双方当事人约定，只要符合此条件，被告就能交付商品房。故原告要求被告必须进行综合验收后方可交付的理由不能成立。被告（反诉原告）诉请解除合同及补充协议，没有提供充分证据证明，不予支持。原告要求被告提供办理房屋权属登记所需要的手续及配合协助原告办理房屋权属证书有理，应予支持。经原审法院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）继续履行合同；二、被告（反诉原告）山东菏建建筑集团房地产开发有限公司向原告（反诉被告）张建印支付逾期交房违约金43595.58元；三、被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司提供办理房屋权属登记所需要的手续及配合协助原告办理房屋权属证书；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的反诉请求。案件受理费人民币1895元，由原告张建印负担1005元，被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司负担890元。反诉费人民币6377元，由被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司负担。上述第一、二项判决生效后10内履行完毕。如逾期不履行判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人张建印不服原审法院判决上诉称，一、原审判决认定“《商品房买卖合同》约定的交房条件条款合法有效”错误。该交房条件违反《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》法律法规的强制性规定和山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要的规定，根据《合同法》第四十条、第五十二条的规定，该条款应为无效条款。二、原审判决认定被告取得《建设工程竣工验收备案证书》即具备了商品房交付使用的法定最低标准错误。《建设工程竣工验收备案证书》是施工方向建设方交工的法定条件，而非被告向原告交房的法定条件，被告向原告交房的法定条件是开发项目验收合格（或者说综合验收合格）。请求二审法院依法撤销一审判决，改判菏建集团继续履行合同，向上诉人暂先支付违约金92742元（暂计算至2015年8月1日），直至菏建集团按法律法规规定内容向上诉人交付涉案房屋之日止，十日内按照法律规定向上诉人交付房屋并协助办理房屋权属证书，涉案诉讼费用全部由菏建集团承担。
上诉人菏建集团针对上诉人张建印的上诉答辩称，上诉人张建印诉称与客观事实不符。张建印购买商品房所在楼盘当时已具备合同约定的交付条件，由于张建印拒绝收房造成的损失应由其自行承担。双方签订合同时，选择的是商品房经验收合格作为交房条件，该条款的约定不违反法律法规的强制性规定，1、根据最高人民法院合同法司法解释一第四条之规定，山东省房地产开发经营条例、山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法都不适用于确认该条款是否有效。2、2007年修订的城市房地产管理法并没有关于房地产竣工必须经综合验收的规定。3、1998年7月20日国务院城市房地产开发经营管理条例虽然规定了住宅小区等群体房地产开发项目竣工须经开发企业向所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门进行综合验收的规定，但是2004年5月19日国务院关于第三批取消和调整项目的决定的文件中，已经取消了对住宅小区等群体性房地产开发验收的规定。4、根据合同法司法解释二第十四条的规定，合同法第五十二条第二项的强制性规定是指效力性强制性规定，而城市房地产开发经营管理条例是属于管理性的法规，因此，即使该条款违反该法规的规定，也不必然导致该条款的无效。菏建集团在2011年12月6日已取得了住宅工程质量分户验收表，已达到交付的条件。
上诉人菏建集团不服原审判决上诉称，一、原审判决认定“诉争商品房实现合同约定的交付条件的日期为2012年8月14日”错误。菏建集团和张建印签订合同时，选择的是商品房经验收合格作为交房条件，原判决也认定该条款为有效条款。上诉人菏建集团在2011年12月6日已经取得了住宅工程质量分户验收表，证实涉案房屋已经达到交付使用的条件。原审法院以《竣工验收备案证书》下发的日期为2012年8月14日作为诉争商品房约定的实际交付日期是错误的。二、2011年12月14日菏建集团在取得住宅工程质量分户验收表的基础上及时向张建印邮寄交房通知书，张建印拒绝收房，由此所产生的违约责任应由张建印自行承担。三、张建印提供虚假收入证明，骗取菏建集团为其个人购房贷款担保合同提供担保，违反民法诚实信用原则，应当依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。请求依法撤销原判，改判驳回张建印的诉讼请求。
上诉人张建印针对上诉人菏建集团的上诉答辩称，一、关于合同约定交房条件的合法性：1、中华人民共合国城市房地产管理法所规定的交房条件为房地产开发项目竣工验收合格，而非建设工程质量验收合格或者分户验收合格，所以分户验收合格和建设工程质量验收合格都不符合城市房地产管理法强制规定的交房条件，因此被上诉人所说的上述交房条件与法律规定的强制性交房条件相违背，根据合同法的相关规定，合同约定的交房条件应为无效条款。2.国务院关于第三批取消行政审批项目中，具有取消综合验收的内容，因国务院的该文件与法律相违背，因此该文件不能作为合同约定的交房条件具有合法性的依据。二、关于反诉部分。被上诉人要求解除原被告之间的合同，合同无约定，于法无据，应当予以驳回；双方签订商品房买卖合同时所出具的虚假个人收入证明是在菏建集团工作人员的教唆下所进行的，否则也没有这么多的购房户出现出具虚假证明的情况。张建印所出具的个人收入证明只是向贷款人
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中国工商银行定陶县支行证明具有贷款偿还能力，自借款人与贷款人签订贷款合同后，借款人均按照贷款合同的约定及时足额向贷款人还本付息，从未违约，并且该合同约定，借款人出具虚假个人收入证明，由贷款人责令借款人限期改正，并没有约定担保人解除担保和原告、被告之间解除商品房买卖合同，因此，被告所请求的解除无合同约定，于法无据，理应驳回。
本院二审审理查明的事实和原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：1、涉案商品房交付条件和交付日期的认定；2、涉案商品房买卖合同是否应予解除。
针对焦点一，首先，国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性要求开发商提供商品房买卖合同示范文本，该文本由建设部、国家工商行政管理总局于2000年制定。涉案商品房买卖合同即是采用的该合同范本。合同第八条对合同当事人约定的交付条件规定了五个标准。这五个标准中有四个是通过列举的方式作出了明确的内容规定，第五个标准则是允许合同当事人进行不低于第一个标准的自由约定。本案中，争议双方选择的是第一种标准，即该商品房经验收合格。上诉人张建印主张该交房条件违反《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》法律法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条之规定，应为无效条款。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》不能作为认定合同无效的依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七均规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。并未规定须经综合验收后才能交付使用。因此，双方选择适用的第一种标准即该商品房经验收合格，并未违反法律法规的强制性规定，原审判决认定该约定条款有效并无不当。上诉人张建印主张，应当采用综合验收合格的标准，但争议双方并未约定采用该标准，该主张本院不予支持。
其次，争议双方约定了第一种标准，即该商品房经验收合格。该条件应当以开发商是否取得当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准，因为该备案证书的取得，意味着涉案房屋经过验收得到了当地建设管理机构的认可，获得了法律上的效力。因此，原审判决认定将涉案房屋取得《竣工验收备案证书》的日期为符合交付房屋的条件的日期符合法律规定，本院予以认可。上诉人菏建集团主张，应当采用其取得《住宅工程质量分户验收表》的日期为符合交房条件的日期。但《住宅工程质量分户验收表》的取得并不代表工程验收仅仅是经过了建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的验收，并未经过行政管理部门的认可，该种验收并没有获得法律上的效力。因此，该主张没有法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人菏建集团主张，上诉人张建印贷款时提供的材料不真实，违反了诚实信用原则，应当解除合同。但上诉人张建印贷款时向银行提供的材料是否真实，与上诉人菏建集团和上诉人张建印之间签订的涉案合同无关，上诉人菏建集团请求解除合同不符合法律规定的解除合同的条件，亦不符合双方合同约定的解除条件，上诉人菏建集团的该主张本院不予支持。上诉人菏建集团应当交付涉案房屋。
综上，上诉人张建印、上诉人菏建集团的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8272元，由上诉人张建印负担909元，上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司负担7363元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一五年十一月六日
书 记 员 韩 蕊