广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1085号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：余景荣，男，1982年8月15日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：蔡建基，广东宪鼎律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人余景荣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院判决通大公司支付逾期交房违约金没有法律和事实依据。买受人已于2012年10月26日签署确认书确认由通大公司代买受人支付2012年10月1日至2016年3月30日的物业管理费8115元作为对买受人逾期交房的赔偿金，买受人就逾期交房一事不再追究通大公司的任何违约责任。该确认书为买受人的真实意思表示，合法有效。现通大公司已按确认书约定履行代缴物业费的义务，买受人另行提起诉讼主张通大公司承担逾期交房违约责任有违双方约定及诚信原则。一审判决通大公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。二、一审判决确定的逾期交房的起算时间有误。买受人签订的确认书已经确认双方将收楼时间推迟至2016年3月30日。故通大公司不存在逾期交房的问题，一审判决认定通大公司逾期交房的起算时间为2012年5月31日没有事实和法律依据。三、涉案商品房在2012年7月20日已达到交付标准。通大公司通知买受人于2012年7月30日办理收楼手续后，通大公司已完成交楼义务。买受人收楼后亦未对房屋质量或交付标准提出质疑，故通大公司不存在逾期交楼的问题。四、买受人主张的逾期交楼违约金已超过诉讼时效。本案中，买受人于2012年10月26日实际收楼，其直至2016年8月23日才主张通大公司支付逾期交楼违约金，其该诉讼主张已超过诉讼时效。五、一审法院对于逾期递件办证的事实认定不清。1.双方签订的买卖合同补充协议一第三条已明确约定，如客户选择银行按揭方式付款的，合同中所约定的已付房价款均指首期款。所以计算逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数，即逾期办证违约金每日应为31.05元（155240元×0.0002）。2.涉案买卖合同第十四条约定的“商品房交付使用之日”为附条件及可变动的时间，应理解为买受人实际办理收楼手续的当日。六、一审判决履行不能。通大公司办理递件登记手续需承建方提交相关文件资料，在接收相关资料前，通大公司无法办理递件备案手续。余景荣辩称，一、通大公司提交的证据已经过举证期限，法院不应采纳。二、买受人签订的确认书并非其真实意思表示，存在重大误解及显失公平的情形，应属无效。通大公司按照双方签订的中山市商品房买卖合同约定的标准计算的违约金为15000元左右，而通大公司代缴的物管费仅为8000元左右，二者相差巨大，对买受人显失公平。同时，通大公司在买受人签订确认书时未向买受人明确其应当支付的违约金的具体数额，致使买受人错误认为违约金数额与代缴物管费数额是一致的。此外，买受人填写确认书时，并未填写将收楼时间推迟至2016年3月30日的内容，该内容是通大公司事后补填。买受人在2012年10月26日收楼，而合同约定交楼时间为2012年5月30日前，买受人在确认书中将收楼时间延后至2016年3月30日不符合常理。三、一审判决认定买受人主张的逾期交房违约金未超过诉讼时效正确。双方约定通大公司交楼的时间是明确的，但对于逾期交房违约金的支付时间并未约定，通大公司偷换概念。四、双方签订的补充协议第三条仅仅适用于合同解除的情形。一审法院认定通大公司应支付的违约金应以买受人已支付的全部购房款为计算基数正确。五、双方约定的逾期办证违约金起算时间应以合同约定的交楼时间加上720个工作日确定，如果以实际交楼时间加上720个工作日起算，则通大公司逾期交楼时间越长，其应支付的逾期办证违约金却越少，有违公平原则。余景荣向一审法院起诉请求：1.通大公司为余景荣办理房地产权证；2.通大公司向余景荣支付逾期交房违约金（2012年5月31日起按每日万分之二的标准计算至2012年10月26日止）；3.通大公司向余景荣支付逾期办证违约金（从2015年3月1日起按每日万分之二的标准计算至交付房产证之日止）。一审法院认定事实：2011年7月3日，余景荣与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：余景荣购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭27幢1702房，房价款为515240元；现金付款155240元约定付款时间为2011年7月3日，商业贷款360000元约定付款时间为2011年8月3日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，余景荣向通大公司支付了房价款515240元，并由通大公司向余景荣出具购房发票。2012年10月26日，通大公司将上述商品房交付余景荣使用。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后余景荣以通大公司逾期交房及办证违约为由要求通大公司支付逾期交房及办证违约金，通大公司不予支付。为此，余景荣诉至一审法院，提出前述实体诉求。一审法院又查明，通大公司提交的竣工验收备案表显示，出具时间为2012年7月20日，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意涉案商品房验收；提交的特种设备使用登记证显示，出具时间为2013年1月25日，由广东省中山市质量技术监督局盖章确认涉案商品房的电梯检验合格；提交的生活饮用水给水工程卫生学评价报告显示，出具时间为2013年8月7日，由中山市疾病预防控制中心盖章确认涉案商品房生活饮用水给水工程经评估基本符合国家相关卫生要求；提交的客户工程竣工查验报告单显示，出具时间为2009年11月24日，由广东电网有限责任公司中山三角供电分局盖章确认旭日御华庭专用电房变配电安装工程检验合格；提交的建设工程消防验收意见书显示，出具时间为2014年4月18日，由中山市公安消防支队三角大队盖章确认旭日御华庭住宅小区27栋经综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为：余景荣与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于余景荣请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行合同义务，其行为已构成违约。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对余景荣应当承担的合同义务，通大公司的辩解理由不成立。通大公司应将涉案商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定涉案商品房的交房标准为自检合格，应当理解为涉案商品房除由建设、施工、监理、勘察、设计单位共同出具工程竣工验收报告确认同意竣工验收外，同时必须满足电梯、水电、煤气、消防的正常使用。通大公司提交的证据已证明涉案商品房于2012年7月20日已取得工程竣工验收报告，即该日已达到合同约定的交付条件。而涉案商品房的电梯、水电、煤气、消防中最后一项完成验收合格的是消防，完成验收合格的时间为2014年4月18日。为此，涉案商品房于2014年4月18日才达到合同约定的交房标准，并满足基本的安全条件和居住要求。商品房买卖合同第八条约定通大公司应于2012年5月30日前向余景荣交房，故一审法院认定通大公司未按约定时间向余景荣交付符合交付条件的商品房。双方确认实际交房之日为2012年10月26日，通大公司逾期交付超过120日，根据商品房买卖合同第九条的约定，逾期超过120日后，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之二至实际交付之日止的违约金。2012年10月26日为双方实际交房之日，故通大公司应支付余景荣从2012年5月31日起至2012年10月26日期间的逾期交房违约金为15354.15元（515240元×149天×2/10000）。关于通大公司主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，若出卖人逾期交房，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案逾期交房违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。关于逾期办证违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不同意退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定交房之日为2012年5月30日，故通大公司应于交付后720个工作日内即2015年4月16日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向余景荣承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，而非交证之日。由于余景荣已实际使用涉案商品房，实现了商品房的基本价值，且未能提供证据证明其损失，加上通大公司递件之日亦无法确定，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向余景荣支付逾期递件办证违约金52000元。关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按余景荣已付房价款的每日万分之二计算违约金给余景荣。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。综上所述，余景荣诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内将办理位于中山市旭日御华庭27幢1702房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向余景荣支付逾期交房违约金15354.15元、逾期递件办证违约金52000元；三、驳回余景荣的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由通大公司负担。二审期间，余景荣未向本院提交新的证据。通大公司围绕其上诉请求提交了证据：1.确认书；2.收据；3.商品房交易审核股收件回执。经庭审质证，余景荣对上述证据1、2中余景荣签名的真实性、合法性均确认，但对其余部分内容的真实性不予确认；对证据3的真实性、合法性及关联性均确认。本院另查明：余景荣与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。本院又查明：通大公司提交的由余景荣于2012年10月26日出具的确认书载明：余景荣购买了涉案商品房，经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2016年3月30日；余景荣确认的处理方式为，通大公司代余景荣向中山市大通物业服务有限公司支付涉案商品房自2012年10月1日至2016年3月30日的物业管理费作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司的任何违约责任。通大公司提交的收据加盖有中山市大通物业服务有限公司的公章，载明该公司已收取涉案商品房2012年10月1日至2016年3月30日的物业管理费。通大公司提交的商品房交易审核股收件回执显示，通大公司为涉案商品房递件办证的时间为2017年1月24日。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有三：一是买受人向通大公司主张逾期交楼违约金理据是否充分；二是双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；三是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误。关于争议焦点一，即买受人向通大公司主张逾期交楼违约金理据是否充分的问题。通大公司提交的确认书显示，通大公司与买受人已就逾期交楼事宜达成协议，即买受人同意通大公司代其支付涉案商品房2012年10月1日至2016年3月30日的物管费了结双方关于逾期交楼的纠纷；买受人同意其在通大公司代其向中山市大通物业服务有限公司支付相关物管费后不再就逾期交楼一事向通大公司主张任何违约责任。虽然买受人主张确认书除其本人签名外，其余内容并非由其本人所填写。但买受人作为一完全民事行为能力主体，其应知晓其在空白确认书中签名所存在的法律风险。同时，买受人也没有证据证明其签署涉案的确认书时，确认书的其他内容为空白。故本院对买受人的该抗辩主张不予采信。本院认定，买受人在确认书中确认的上述内容是其真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，买受人及通大公司应严格按照确认书的内容履行各自义务。根据通大公司提交的收据显示，中山市大通物业服务有限公司确认通大公司已向其支付涉案商品房2012年10月1日至2016年3月30日的物管费。由此可见，通大公司已按双方在确认书中的约定履行代付物管费的义务。买受人在签署涉案确认书且通大公司也已按确认书约定履行代付物管费的义务后，又在本案中向通大公司主张逾期交楼违约金，违反了诚实信用及禁止反言原则，本院不予支持。一审判决支持买受人主张的逾期交楼违约金不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得的赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。本案中，买受人已按约定支付了购房款515240元。故一审法院以买受人已实际支付的购房款作为计算逾期办证违约金的基数，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件办证义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2012年5月30日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2012年5月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2015年4月16日前办理递件手续。故一审法院确定通大公司办理递件义务的时间，并无不当，本院予以确认。此外，虽然买受人曾在2012年10月26日向通大公司出具确认书，就买受人收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照该确认书的内容履行了代买受人向物业公司交纳物管费的义务。但买受人实际收楼的时间并非确认书中载明的收楼时间。买受人在已经实际收楼的情况下，在收楼当天向通大公司出具确认书推迟收楼时间，与常理不符。而确认书之所以载明买受人将收楼时间推迟至2016年3月30日，系因双方约定通大公司代付的物管费支付至2016年3月30日。因此，从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对于通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以买受人已签订确认书为由，主张因双方已就通大公司交楼时间作出调整，故通大公司不存在逾期办证的违约行为的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。此外，通大公司提交的商品房交易审核股收件回执显示，通大公司已于2017年1月24日向国土房管部门提交涉案商品房办理权属登记的资料，通大公司已履行到产权登记机关办理登记备案手续的义务，一审判决中关于判令通大公司履行涉案房产的递件义务的判项已无必要，本院予以纠正。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。综上，通大公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。原审认定的基本事实清楚，但因通大公司在二审期间提交了新的证据，本院根据新查证的事实对一审判决进行调整。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7183号民事判决；二、中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向余景荣支付逾期递件办证违约金52000元；三、驳回余景荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取为525元，由中山市通大房地产有限公司负担400元，由余景荣负担125元；二审案件受理费1050元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐立坚审 判 员  张煌辉代理审判员  马燕清二〇一七年七月六日书 记 员  张欣琪