福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第2401号
原告陈雪香，女，1979年12月14日出生，汉族。
委托代理人李建龙、徐慧昭，福建法正联盟律师事务所律师。
被告张晓红，女，1978年5月10日出生，汉族。
委托代理人杨建辉、卢耀东，福建明鼎律师事务所律师。
第三人郭丛，女，1978年1月22日出生，汉族。
委托代理人王振烈、王小兰，福建力衡律师事务所律师。
原告陈雪香与被告张晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加郭从为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈雪香的委托代理人李建龙、徐慧昭，被告张晓红的委托代理人杨建辉，第三人郭丛的委托代理人王小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪香诉称，2011年1月14日，原、被告在厦门市海沧区丹厦蓝滨房产中介服务部（以下简称丹厦蓝滨服务部）的居间介绍下，就座落于厦门市海沧区沧林东一里374号1802室的房产（以下简称讼争房屋）买卖事宜签订了一份《房产买卖协议书》（以下简称协议书）。协议书第五条表明原、被告均清楚讼争房屋处于按揭状态，并约定被告应于2011年12月31日前办理提前还贷和解除抵押登记手续；第六条约定，原告公证委托被告全权办理提前还贷和解除抵押登记手续，并应于办理委托公证当日将讼争房屋交付给被告使用；第十一条约定，原、被告在签订本协议后不得中途毁约，否则毁约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方房屋使用费等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费用；第十三条约定，2011年12月31日前，因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担协议第十一条约定的违约责任。协议书签订后，原告依约向被告交付了讼争房屋及室内设施，并办理了全权委托公证，委托权限包括代为偿还银行借款、办理解押手续、领取（包括借用）产权证原件、借款合同等。然而，被告仅向原告支付了购房定金及首期购房款，长期拖延偿还按揭贷款及解除抵押登记手续的办理，致使讼争房屋交易过户等程序无法正常进行，导致原告因名下持有房产而影响购房，严重损害了原告的合法权益。后原告通知被告解除合同，并要求被告归还讼争房屋及室内设备设施，但被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特请求判令：一、确认原、被告之间签订的《协议书》已于2013年6月27日解除；二、被告立即将讼争房屋连同原告向被告交付讼争房屋时的室内设施（包含：空调6台、电视2台、电视柜2个、餐桌1套、椅子6张、油烟机、煤气灶、消毒柜、冰箱、热水器各1台、床2张、彩电、太阳能1台、衣柜1个、花盆4盆、鞋柜1个、休闲椅、沙发、茶几各1套）一并归还原告；三、被告向原告偿付房屋使用费（按每月3000元的标准，从2011年1月21日交接讼争房屋时起至归还之日止）；4、被告向原告支付违约金366000元。
被告张晓红辩称，一、被告从未收到原告有关要求解除合同的任何通知，原告有关要求确认《协议书》已经解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立；二、被告是在征得原告同意的情况下，才未在约定的2011年12月31日前办理讼争房屋的提前还贷和解除抵押登记手续，被告的行为不构成根本违约，此外，2012年3月时，原告便已经知道被告未提前还贷、办理抵押登记手续，原告此后仍然许可被告继续偿还按揭款，其已经以实际行为改变了合同的约定；三、根据《协议书》第九条的约定，原告应当于2011年12月31日前将户籍迁出讼争房屋，但原告至今未履行该项义务，被告因此得以行使抗辩权，在原告未履行迁出户籍的义务前，原告无权要求被告办理提前还贷和解除抵押登记手续；四、《协议书》第十一条所涉及的是一方中途悔约情形下的违约责任，本案中，悔约的是原告而非被告，被告要求继续履行合同。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人郭丛述称，一、第三人与被告签订《房屋买卖协议》（以下简称协议）之时，被告对讼争房屋享有合法权益，被告以原告的名义与第三人签订的《协议》系合法有效。1、由原、被告签订的《协议书》可知，被告已经通过购买的方式获得了讼争房屋实质的使用权和所有权，只是因为讼争房屋的房产证原件由于按揭而存放在银行，故原告才以公证委托的形式将与讼争房屋有关的所有权利，包含所有权及处分权转移给被告，这也与现实房产交易中的一贯做法相符；2、被告自2011年1月21日起就已经实际占有使用本案讼争房屋，且第三人在看房之时，讼争房屋确实系由被告占有使用；3、被告在与第三人就讼争房屋进行交易之时，向第三人出示了经过公证的《委托书》原件及讼争房屋权属证书的有效复印件，且第三人在与被告签订合同之前，曾向有关部门、单位就被告提供的讼争房屋的权属证书的真实性、合法性进行核实，得知被告所提供的权属证书系合法属实；4、第三人购买本案讼争房屋的对价，与当时市场价格相当，不存在明显低于市场价格的情形，价格合理。二、从本案事实看，被告在履行与原告之间的《协议书》时，并没有违约，《协议书》不能解除。1、原、被告以行为对《协议书》中关于“2011年12月31日前办理提前还贷和解押手续”之条款进行了变更，约定解除条款不复存在。2、讼争房屋的按揭款一直由被告进行支付，包括在2011年12月31日之后。原告的合同目的已然实现，被告即使未按约定提前还贷，也不构成根本违约。三、原告根据《协议书》第十一条主张违约金366000元，亦无事实和法律依据。四、从保护交易安全的角度看，原、被告之间的纠纷与第三人无关，且第三人与被告签订《协议》及支付首期款的时间，早于原告解除其给被告的公证委托的时间，也早于原告发出所谓解除合同通知的时间，由此可知，被告与第三人的《协议》依法成立生效在先，原、被告应共同维护善意第三人的权益。原告的起诉有悖诚信。五、不论原、被告之间是否存在买卖合同或者该合同是否解除，被告代理原告与第三人签订《协议》的行为均为有效，其行为后果直接及于委托人即原告。根据原、被告之间的委托书，原告已经将讼争房屋的出售等相关权利委托给被告。该公证委托书是不可撤销的。因此，不论原、被告之间合同效力如何，仅从代理的角度，被告代理原告与第三人签订的《协议》是为有效。第三人根据该《协议》所享有的权利应当予以保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告因购买讼争房屋于2009年7月向案外人中国银行股份有限公司厦门海沧支行贷款790000元用于支付购房款，贷款期限从2009年7月20日至2029年7月20日，原告并以讼争房屋为该借款提供抵押担保等。2010年11月讼争房屋办理权属登记手续，土地房屋权证登记为厦国土房证第00806594号。2011年1月14日，原告（出售方、甲方）与被告（购买方、乙方）在案外人丹厦蓝滨服务部的居间介绍下，签订一份《协议书》（编号：0017244），约定被告向原告购买讼争房屋，房产总价为1830000元。协议书约定购房款的付款方式为：1、在协议签订当日，被告向原告支付50000元作为定金；2、被告应于2011年1月25日前支付房产总价款（扣除银行剩余贷款余额、定金、尾款）；3、被告应于原告迁出户口、产权交易当日支付50000元；4、双方就讼争房屋办理全权委托公证之后，讼争房款的剩余贷款余额由被告每月准时缴交。第五条约定，被告应于2011年12月31日前办理提前还贷和解除抵押登记手续。第六条约定，原告应于办理全权委托当日，将房产交付给被告使用。第十一条约定双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方向守约方承担总房价百分之二十的违约金，还应赔偿守约方含中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用。第十三条约定双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后7日内2011年12月31日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方支付总购房款总额每日0.05%的违约金。第十五条约定经双方协商，原告将如下室内设施一同出售给被告，设施如下：空调6台、电视2台、电视柜2个、餐桌1套、椅子6张、油烟机、煤气灶、消毒柜、冰箱、热水器各1台、床2张、彩电、太阳能1台、衣柜1个、花盆4盆、鞋柜1个、休闲椅、沙发、茶几各1套。协议书签订当日，被告向原告支付购房定金50000元。
2011年1月21日，原告到厦门市公证处办理公证《委托书》，受托人为被告。委托书的委托权限为办理讼争房屋的出售、出租、诉讼的相关事项：1、代为偿还银行借款、办理解押手续、领取（包括）借用产权证书原件，借款合同（包括抵押合同、按揭合同）原件及相关资料；2、受托人有权办理房产出售手续，包括与房屋买受人商定房产交易价格，房款支付方式、房屋交付等合同内容并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件、领取售房款（包括定金、银行放款等所有款项）。受托人有权根据《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》办理房产相关过户手续。3、代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴纳相应税费。……；8、受托人代为出售上述房产时，须持有并出示该房产的相关权利凭证原件，本委托书方为有效；9、本委托书未能且为受托人办理委托事项所必需之代理权限，应视为已得到委托人之充分授权。委托书还授权受托人有转委托权，本委托书为不可撤销委托，委托期限自即日起到办完上述委托事项时止。同日，被告向原告支付购房款现金977000元，原告出具一份《收条》给被告收执，注明：“兹收到张晓红购买海沧区沧林东一里374号1802室的房产人民币壹佰捌拾叁万元整。其中定金人民币伍万元整（￥50000）。预留人民币伍万元整（￥50000）。现金人民币玖拾柒万柒仟元整（￥977000）。贷款余额人民币柒拾伍万叁仟元整（￥753000）。此据。收款人：陈雪香”。原告遂将讼争房屋连同屋内设施交付被告居住使用，此后讼争房屋的按揭贷款由被告按期向银行偿还。2011年11月28日，被告向原告支付购房款30000元。
2013年2月26日，被告以原告名义与第三人签订了一份《协议》（编号：8000247），约定讼争房屋以2300000元的价格出售给第三人。协议约定第三人应当于协议签订当日向被告支付100000元作为购房定金，于2013年5月10日前支付750000元（包含定金100000元），于2013年6月10日前支付1550000元。被告在收到第三人的全部购房款当日将房屋交付给第三人使用。协议另约定双方于2013年6月10日前到房管局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》。双方还对其他权利、义务进行了约定。同日第三人向被告支付购房定金100000元，2013年5月12日，第三人向被告支付购房款650000元。
2013年6月21日，原告通过邮寄的方式向被告的户籍所在地及被告居住的讼争房屋所在地址同时寄出《解除合同通知书》，该份《解除合同通知书》载明：“……合同清楚载明该房产处于按揭抵押状态，并约定你应于2011年12月31日前筹资并办理提前还贷和解除抵押登记手续，为此你我双方办理了全权委托公证，但你至今未筹资还贷办理解除抵押登记手续，致使交易登记手续无法正常进行，已构成严重违约……特此向你通知如下：自本通知送达之日起双方于2011年1月14日签订的《房屋买卖协议书》给予解除……”。被告同日签收该通知书。2013年7月，原告诉至本院。
另查，2013年7月第三人以陈雪香、张晓红为被告诉至本院，请求判令陈雪香、张晓红继续履行《协议》（编号：8000247），将讼争房屋交付第三人等。2013年9月5日本院作出（2013）海民初字第2449号民事判决书，判决陈雪香、张晓红应继续履行《协议》，并将讼争房产交付给第三人等。陈雪香不服判决，上诉至福建省厦门市中级人民法院。2014年4月10日，福建省厦门市中级人民法院作出（2014）厦民终字第370号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）海民初字第2449号民事判决，发回重审。该案现中止诉讼。
上述事实，有原告提交的《协议书》、《厦门市土地房屋权证》、《委托书》及《公证书》、《解除合同通知书》及《公证书》、《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》，被告提交的《收条》，第三人提交的《协议》、《收条》、《转账凭证》及各方在法庭审理过程中的陈述为证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。关于原告是否可以解除《协议书》问题。一、在《协议书》履行过程中，原告依约向被告交付讼争房屋及屋内设施，收取除按揭款之外的购房款，被告依约向原告支付购房款、向银行交纳按揭款项，并实际居住使用讼争房屋，《协议书》约定的义务双方大部分履行，原、被告签订《协议书》进行房产交易的主要目的已经实现。被告未按照约定办理办理提前还贷和解除抵押登记手续，但并不存在根本违约，不足以构成原告解除《协议书》的充分理由。二、原告在履行《协议书》过程中，通过公证的方式向被告出具《委托书》，委托权限明确载明含有代为办理讼争房屋出售手续（包括与房屋买受人商定房产交易价格、领取售房款等），被告依该份《委托书》以原告的名义将讼争房屋出售于第三人，第三人亦依照签订的《协议》支付被告购房款，第三人在讼争房屋的交易过程中不存在过错。原告虽曾通过邮寄的方式向被告寄送《解除合同通知书》，但该行为的时间明显迟于第三人与被告签订《协议》及支付购房首付款的时间，亦即被告在出售讼争房屋之时，原告尚未作出任何有关要求解除合同的意思表示。同时，原告作为委托人亦应受其出具的《委托书》约束。综上，原告主张其与被告所签订的《协议书》已经于2013年6月27日解除，依据不足，且不利于维护交易安全稳定，损害善意第三人合法权益，本院不予支持。原告基于《协议书》解除而要求被告将讼争房屋及屋内设施归还原告，并依照3000元／月的标准支付占用费，缺乏依据，本院不予支持。关于被告是否应支付违约金问题。被告未依照约定于2011年12月31日前办理讼争房屋的提前还贷和解除抵押登记手续，其行为已经构成违约，应向原告支付违约金，即依照《协议书》第十一条、第十三条的约定，向原告支付违约金366000元（1830000元×20%）。被告虽主张其系在征得原告同意的前提下才未依照约定办理提前还贷和解除抵押登记手续，但未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，被告该主张不予采信。被告主张原告未依约将户籍迁出讼争房屋，被告可以行使相应抗辩权，法律依据不足，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张晓红于本判决生效之日起十日内向原告陈雪香支付违约金366000元；
二、驳回原告陈雪香的其余诉讼请求。
本案案件受理费8095元，由原告陈雪香负担1619元，被告张晓红负担6476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 颜思远
人民陪审员 江永顺
人民陪审员 熊雨平
二〇一四年十一月十日
代书 记员 陈丹雯
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。