福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2015）鼎民初字第3894号原告郑月凤，女，1968年2月3日出生，汉族，住福鼎市桐山街道市，原告李在华，男，1972年2月7日出生，汉族，住址同上，二原告共同委托代理人廖云坚、夏晓斐（实习），福建惠尔律师事务所律师。被告陈常鸣，男，1988年2月1日出生，汉族，住福鼎市，委托代理人赵友冬、余晓萍，北京观韬（厦门）律师事务所律师。原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，于2015年7月17日作出（2015）鼎民初字第1405号民事判决书，判决确认原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣签订的《卖断契据》合同无效；本案受理费8500元，由被告陈常鸣负担。宣判后，被告不服，向宁德市中级人民法院提起上诉；宁德市中级人民法院于2015年10月29日作出（2015）宁民终字第1120号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）鼎民初字第1405号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2015年12月9日重审立案后，另行组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告郑月凤、李在华共同委托代理人廖云坚到庭参加诉讼，被告陈常鸣委托代理人赵友冬到庭参加诉讼。现已审理终结。原告郑月凤、李在华诉称，2013年10月22日，被告陈常鸣将坐落于福鼎市桐城街道岩前村林家山的两榴三层房屋卖予二原告，约定价格为480000元，钱契既日互收足讫。在卖断契中，被告承诺上述房屋确系其本人所有。2014年3月27日，福鼎市城市建设监察大队以该建筑物未经规划建设许可为由强制予以拆除。至此，二原告得知房屋未经规划审批系违章建筑。被告明知房屋系违章建筑而将其出卖给二原告，双方签订的合同违反了《中华人民共和国城乡规划法》等法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同，被告应依法将购房款返还给二原告。为此，二原告请求：1、确认二原告与被告签订的《卖断契据》无效；2、判令被告返还二原告购房款480000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告陈常鸣辩称，原告郑月凤、李在华已交付购房款，被告已实际交付房屋，买卖合同中并未约定后续的附随义务，双方买卖合同已经履行完毕。二原告系在明确知悉被告房屋没有产权证的情况下，以明显低于市场价格从被告处购得，现合同已履行完毕，二原告就使用房屋或处分房屋过程产生的法律后果应由二原告自行承担。在本案审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认：1、原告郑月凤、李在华系城镇人口，被告陈常鸣户籍为福鼎市管阳镇，双方都不属于福鼎市岩前村集体经济组织成员。2、2013年10月22日，被告陈常鸣与原告郑月凤、李在华签订《卖断契据》一份，约定被告将坐落于福鼎市岩前村林家山的两榴三层房屋卖予二原告，价格为480000元，钱契既日互收足讫。被告承诺该房屋确系其本人所有。3、原、被告同意用二原告对被告原先享有的900000元借款债权中的480000元予以折抵本案的全部购房款。4、2014年3月27日，福鼎市城市建设监察大队以上述房屋未经规划许可为由，予以强制拆除。上述事实有原告郑月凤、李在华提供的原、被告身份证、落款时间为2013年3月21日的借条复印件（复制于本院（2014）鼎民初字第1216号案卷）、落款时间为2013年4月27日的借条复印件、农业银行转账凭证、福鼎市城市建设监察大队出具的《证明》等证据印证。本案原、被告争议的焦点是本案《卖断契据》是否有效，如无效双方对卖断契据的无效是否有过错？对此本院予以查明、分析，并认定如下：原告郑月凤、李在华认为，1、2014年3月27日，福鼎市城市建设监察大队以本案所涉房屋未经规划建设许可，属于违章建筑为由，予以强制拆除。原、被告间签订的《卖断契据》违反了《中国人民共和国城乡规划法》的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，应属于无效合同。2、被告因结欠二原告借款900000元无力偿还，故要求将上述房屋折价480000元售予二原告，以抵偿部分债务，并承诺该房屋已在村里办妥相关手续。被告明知房屋未经审批，无法取得产权证，而将其出售给二原告，主观上存在明显过错。因被告表示仅有该两处房屋可以抵偿债务，且声称已在村里办好相关手续，故二原告在没有看到房屋所有权证和土地使用权证的情况下签订了《卖断契据》。被告陈常鸣认为，1、原、被告签订的《卖断契据》已经实际履行，该《卖断契据》并未约定后续的附随义务，在合同已经履行完毕双方没有异议的情况下再行确认合同是否有效没有实际的意义和法律效果。2、本案所涉房屋确实没有房屋产权证和土地使用权证，按照房屋买卖交易习惯，买受人在买房后理应要求出卖人移交房屋权属证明并予以办理相关手续，但二原告作为经商多年的生意人，其从被告处购得房屋后，却始终未要求被告提供相关产权证件，亦并未要求被告履行其他相关义务，可以推断二原告在购房时是知悉房屋没有相应产权证明的；且合同签订后二原告也接收房屋并通过中介机构予以对外出售，因此，二原告对于事后房屋因无“两证”被行政机关拆除的情形，属于二原告签订卖断契据时可以预见或判断房屋日后处分会产生的法律阻碍之一，因此二原告对于房屋被拆除是有明显的主观过错，相应的法律责任和后果应当由原告自行承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规范是指法律、行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。使用农民集体所有的土地的情形仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅经依法批准的，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准的。该法第六十三条进一步明确，农民集体所有的土地使用权不得用于非农业建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，使用农民集体所有的土地建设的，应当向乡、镇人民政府提出申请，乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，不得占用农用地。被告陈常鸣在农村集体所有的土地上未经规划许可搭建房屋，事后亦未补充办理相关手续，违反了上述法律的强制性规定，故其与原告郑月凤、李在华签订的《卖断契据》应认定无效。被告明知房屋未经规划许可，未取得房屋权属证明及土地使用权证，而将房屋售予二原告，其在因房屋属违章建筑被拆除而导致合同无效过程中有明显过错；二原告作为买受人，未看到房屋产权证及土地使用权证即签订《卖断契据》，事后亦未要求被告移交相关权属证明，未尽买受人的注意义务，其在合同无效过程中亦存在过错。经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定：原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣均不属于福鼎市岩前村集体经济组织成员。2013年10月22日，原、被告签订《卖断契据》一份，约定被告将其自建的坐落于福鼎市岩前村林家山的两榴三层房屋作价480000元出售给二原告，并记载“钱契既日互收足讫”；同日，双方还约定用被告向二原告所借的2013年3月21日的700000元借款中的280000元债权和2013年4月27日的200000元借款债权折抵上述购房款，并办理了抵偿手续。嗣后，该两处房屋经查实系未经规划许可的违章建筑，2014年3月27日被福鼎市城市建设监察大队予以强制拆除。二原告遂于2015年4月23日诉至本院。综上所述，本院认为，原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣于2013年10月22日签订的《卖断契据》违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，合同无效，二原告请求确认上述《卖断契据》无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还；本案中，双方协商同意用480000元借款债权折抵购房款，且原有债权凭证被收回、原先480000元债权因折抵而消失，应视为被告已实际收取了480000元的购房款；因此二原告关于被告返还480000元购房款的请求予以支持。双方对本案合同的无效均有过错，但二原告未在本案中对损失进行主张，本案中对双方各自的过错程度不予以认定。双方虽对房屋是否交付有争议，由于涉案房屋本身是违章建筑，无论当时是谁控制该房屋，并不能改变其最终灭失的后果，因此本案房屋是否已完成交付并不能对合同无效引起的法律后果造成影响，该争议问题与本案处理结果并无关联，不予分析认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项）、第五十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告郑月凤、李在华与被告陈常鸣于2013年10月22日签订的《卖断契据》无效。二、被告陈常鸣应于本判决生效之日起十日内返还原告郑月凤、李在华购房款480000元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8500元，由被告陈常鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  谢维芳代理审判员  韩 林人民审判员  蔡若琴二〇一六年五月三十日书 记 员  蔡庆雪附注：《中华人共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。《中华人共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。