江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初1025号原告：路广安，男，1955年12月7日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市泉山区奎山中街奎果1号楼。法定代表人：王广备，该公司董事长。被告：梁微，女，1966年8月16日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。原告路广安与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同创公司）、梁微房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路广安的共同委托诉讼代理人夏鹏、被告梁微及其委托诉讼代理人叶文到庭参加诉讼，被告同创公司经本院合传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路广安向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告同创公司签订的《拆迁产权交换安置协议书》中确定的补偿安置房屋橙黄时代彩园X-X--X室享有优先取得权；2.诉讼费用由两被告负担。事实和理由：被告同创公司在开发奎西村旧村改造项目中拆除原告原有房屋。原告与该公司签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定被告同创公司因国家建设需要及文件批准在奎西村新建住宅，需要拆除原告房屋，并以橙黄时代彩园X#-X—X室房屋作为定居安置。上述协议订立后，原告把房屋交给被告同创公司拆除。安置房屋建设现在处于扫尾阶段，原告近期发现被告同创公司将上述安置房屋又出售给被告梁微，并将商品房买卖合同进行网上备案。被告的行为严重违约、违法，并给原告造成了重大损失。根据商品房买卖合同司法解释第七条的规定，原告对上述补偿安置房屋享有优先取得权。请求法院支持原告的诉讼请求。被告同创公司未作答辩。被告梁微辩称，两被告于2014年6月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。两被告约定，被告梁微以单价5915.06元、总价500000元购买奎山路奎西村橙黄时代彩园X#-X—X室房屋，建筑面积84.53平方米。合同签订当日，被告梁微依约一次性全额支付购房款，并领取商品房预（销售）合同网上登记备案证明。原告提交的《拆迁产权交换协议书》中有关补偿安置房屋的约定不符合房屋“位置、用途特定”的要求。协议书第一条约定的是“甲方以山水丽庭、翡翠星座小区X、X号楼X、X单元X、X室……”等内容，同时，该协议中缝却又载明“X#楼X室（84平米）调整为彩园X#楼X—X（85平米）”。暂且不论中缝内容何时签订，但诉争房屋是由翡翠星座小区X#楼X室调整而来的事实是确定的。这表明，协议书签订时，补偿安置房屋的约定“位置”并非诉争房屋，此约定不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条第一款的要求，至于是什么原因、什么时间调整，尚有待庭审查明。原告关于被告梁微承担诉讼费用、保全费用等的主张没有事实和法律依据。原告将被告梁微列为财产保全的被申请人，并申请法院做出“查封被申请人名下价值50万元的财产”裁定，就此，被告梁微申请复议，并保留由此给被告梁微造成损失的追偿权。被告梁微在本案中不存在给原告造成损失的事实，且被告梁微也存在受到难以挽回损失的危险，自身合法权益将受到侵害，因此，何来被告梁微承担诉讼费用、保全费用之说，对被告梁微的财产进行保全有何法律意义。原告是否具备被拆迁人的合法主体资格，同力创展公司的拆迁行为是否具备合法性还有待庭审查明。综上，被告梁微遵奉法律，且并未侵犯原告合法权利。敬请人民法院在查明事实的基础上，依法裁判，以维护法律的公正和当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告双方的举证、质证，本院认定如下事实：2016月2月1日，徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会出具《证明》，内容为“兹证明路广安为我社区居民，于2014年1月5日与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定安置补偿房屋坐落：彩园X#-X—X室，至今仍未上房。特此证明。”2016年2月15日，原告路广安以诉称理由诉至本院，被告梁微应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。庭审中，关于房号变更的问题，原告路广安向本院提交落款处加盖有被告同创公司鲜章及该公司法定代表人王广备原笔签字的《拆迁产权交换协议书》复印件一份。该份证据显示缔约双方分别为原告路广安与被告同创公司，落款日期为2014年1月5日。双方约定被告同创公司根据文件批准，在徐州市泉山区奎西村新建住宅，需拆除原告路广安使用的座落于该村“建筑面积176.78平方米、使用面积125.07平方米”的私有房屋。该证据还显示，安置房屋原书写为“翡翠星座X-X--X室”，后被手写改为“翡翠星座X-X-X室”并加盖被告同创公司鲜章，在该证据中缝又添有手写内容“X#楼X室（84平方米）调整为彩园X#楼X—X（85平方米）”并加盖被告同创公司鲜章。关于上述证据，被告梁微不予认可，向本院申请对修改部分的形成时间进行鉴定并调取该《协议书》原件。关于购买房屋的情况，被告梁微向本院提交《商品房买卖合同》、《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》、《销售不动产统一发票（自开）》及《中国工商银行个人业务凭证（填单）》，欲证明其与被告同创公司于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定被告梁微以单价5915.06元、总价500000元向被告同创公司购买橙黄时代彩园X#-X—X室。被告梁微于当日向被告同创公司会计赵翠名下银行账户转款2000000元用于支付购房款。另查明，本院于2016年9月1日受理王秀云诉本案两被告确认合同无效纠纷一案，并于2017年6月1日作出（2016）苏0311民初5208号民事判决。该判决查明，2014年6月11日，本案两被告除签订相应《商品房买卖合同》外，还签订《借款合同》及《回购协议》。该《借款合同》及《回购协议》的主要内容为，被告同创公司向被告梁微借款2000000元，年利率24%，借款期限自2014年6月11日至2015年6月11日止。被告同创公司提供“橙黄时代彩园X-X--X、X-X--X、X-X--X、X-X—X”等四套房屋作为抵押。被告同创公司于2014年9月11日、12月11日、2015年3月11日前分别退还被告梁微120000元、于2015年6月11日前退还被告梁微2120000元，合计2480000元。如被告同创公司未按前述约定履行，即视为该公司放弃回购，“原乙方（即被告梁微）购房合同继续生效，至2015年6月11日如产生购房相关税费的滞纳金等费用，由甲方（即被告同创公司）承担。”当日，被告梁微通过其中国工商银行账户向被告同创公司会计赵翠转款2000000元，被告同创公司则分别就“橙黄时代彩园X-X--X号、X-X--X号、X-X--X号、X-X--X号”四套房屋向被告梁微出具销售不动产统一发票四张，每张发票金额均为500000元。本院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中，被告梁微主张两被告系商品房买卖合同关系。但其提交的《商品房买卖合同》的签订时间、转款时间及数额以及（2016）苏0311民初5208号民事判决查明的事实能够证明，本案两被告就案涉房屋并不存在商品房买卖合同关系。故被告梁微无权依据《商品房买卖合同》对案涉房屋主张权利。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，原告路广安提交的《拆迁产权交换协议书》虽为复印件且存在修改，但修改部分及落款处均加盖被告同创公司鲜章，落款处载有该公司法定代表人王广备签字，且能与徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会出具的《证明》相互印证。故该《协议书》能够证明原告路广安的被拆迁人身份及安置房屋座落，原告路广安有权申请对案涉房屋采取保全措施并请求确认优先取得权。对于被告梁微针对财产保全提出的异议及对《拆迁产权交换协议书》进行鉴定及调取原件的申请，本院不予支持。原告路广安在庭审中就被告梁微在签订《商品房买卖合同》等协议时知晓诉争房屋系拆迁安置房屋的事实未予举证，故对于原告路广安要求被告梁微承担本案诉讼费用主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：原告路广安对其与被告徐州同力创展房地产有限公司于2014年1月5日签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的徐州市橙黄时代彩园X-X--X室拆迁安置房屋享有优先取得权。案件受理费80元、财产保全费3020元，合计3100元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  杨 瑞人民陪审员  苏正军人民陪审员  牛太平二〇一七年六月十九日书 记 员  赵 静