浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义廿三里民初字第129号
原告：义乌市江东街道江干村民委员会，住所地：义乌市
江东街道江干村。
法定代表人：胡云凯，村委会主任。
委托代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师。
委托代理人：金尊阳，浙江星耀律师事务所律师。
被告：吴文碧，农民，
住义乌市江东街道青口村7组。
委托代理人：吴彩虹，浙江稠州律师事务所律师。
委托代理人：徐坚，浙江稠州律师事务所律师。
原告义乌市江东街道江干村民委员会诉被告吴文碧房屋买
卖合同纠纷一案，本院于2010年6月10日受理后，依法适用简
易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2010年7月6日公开开庭进
行了审理。原告义乌市江东街道江干村民委员会的委托代理人
金伦有、金尊阳、被告吴文碧的委托代理人吴彩虹、徐坚到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市江东街道江干村民委员会起诉称：因原告所在
村旧村改造的需要，今年年初，原告对原村和村民小组所有的
房屋进行了清理。在清理过程中，原告发现在2003年6月19日
，上届原告的领导班子与被告签订了一份《房屋出让协议》，
由原告作为卖方将归属于第一村民小组（原第一队）的壹层四
间房屋（仓库）出卖给了被告，房屋面积为104.49㎡，价格为
4300元／㎡，共计房款449307元。原告认为，原、被告所签《
房屋出让协议》违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》
和《合同法》的有关规定，该合同的设立是违法的；而且，原
告将原属第一村民小组的房屋进行出让，是一种无权处分行为
；并且被告并非原告所在村民组织成员，其无权享有原告的（
宅基地）土地使用权。现起诉要求：1、确认原、被告于2003
年6月19日签订的《房屋出让协议》无效；2、责令被告腾退义
乌市江东街道江干村坐东朝西（房屋四靠为：东靠吴金贤房屋
、南靠路、西靠晒场、北靠吴金贤房屋）的一层四间房屋。
被告吴文碧答辩称：原告起诉所述的2003年6月19日原、被
告双方签订房屋出让协议是事实，但这个房屋出让协议的前因
是原告方将自己村里所有的房屋采用公开投标的方式进行出让
，由被告中标购买了本案所争讼的房屋，从而双方签订了房屋
出让协议。原告在起诉状中所讲的房屋是第一村民小组所有或
是其他村民小组所有，被告并不清楚，被告认为属于村委会所
有。对于原告起诉认为双方签订的房屋出让协议无效，并且要求返还所购买的房屋，原告提出这两项诉讼请求，缺乏法律依
据。原告在起诉状中所讲的认为原告是一种无权处分行为，被
告并非原告所在村民组织成员，无法享有其土地使用权，这两
个理由不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。
原告义乌市江东街道江干村民委员会为证明自己的主张，
向本院提供以下证据：
证据一、2003年6月19日以江干村两委名义与被告签订的房
屋出让协议一份，证明：1、原、被告设立了房屋买卖法律关
系；2、协议第一条中载明出让的房屋属于第一生产队的仓库
；3、原、被告双方对买卖房屋的标的属于第一生产队所有是
没有异议的，并且已记载于协议第一条；4、协议明确载明出
让对象为本集体经济组织成员或是非集体经济组织成员，所以
被告无权受让协议中载明中的房屋。
证据二、被告吴文碧的户籍证明一份，证明被告系义乌市
江东街道青口村7组的村民，而非原告所在村江干村的村民。
被告质证认为：1、关于房屋出让协议，对其真实性没有异
议，对原告的第一项证明目的没有异议。但对协议当中第一条
“原1队仓库”，这个事实被告并不清楚，这是原告声称的，
原一队并不等同于第一村民小组，生产队是以前的称呼，现在
是村民小组，两个是不同的主体。对于原告的第四个证明目的
，协议中有这句话是很清楚的，但不能达到原告方的证明目的
。2、对户籍证明没有异议。结合被告的质证意见，本院认证如下：1、对房屋出让协议
的真实性予以确认；2、对户籍证明的证明效力予以确认。
被告吴文碧为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
证据一、当庭提供的安民告示一份，证明：1、原告方出售
房屋是经过公开的投标，向社会进行公示，被告是以公开投标
的方式所购买的；2、如果本案讼争的房屋在出让的时候是属
于一队的，一队也是知道这个情况的。
证据二、当庭提供的收款收据一份，证明房屋出让协议签
订后当天被告将房屋买卖的价款449307元支付给原告。
原告质证认为：1、关于安民告示，这份安民告示的出台，
没有经过村民会议决议，是不符合村民组织法第十七条、第十
九条规定的，安民告示的第二句话说明是仅经过村两委研究决
定，而未经过村民会议讨论决定，违反了法律的规定。已出让
的标的所有权并非属于江干村两委，安民告示当中明确记载出
让的房屋为一队仓库、二队仓库，出让的对象村两委是没有处
分权的。告示明确出让的对象仅限于出让给本集体经济组织成
员或非集体经济组织成员，不能对外出让。由于该告示的违法
性，因为前提违法，被告主张的证明目的也是不合法的。2、
关于吴文碧的收据，原告无法确认其真实性，需要到账上去核
查，如果收据是真实的，吴文碧也无资格取得该中标标的，村
委会也无权收取本集体经济组织以外的人所交纳的中标款，该
收据在形式上可能是真实的，但实质上是违法的。结合原告的质证意见，本院认证如下：1、被告对安民告示
本身的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；2、虽
然原告表示对收款收据的真实性一时无法确定，但经核实，该
收款收据的收款单位栏盖有原告公章，且原告未在本院指定的
期限内提供反驳证据，本院对该收款收据的证明效力予以确认
。
根据上述认证意见，结合原、被告的庭审陈述，本院认定
以下事实：
被告吴文碧系义乌市江东街道青口村村民。2003年6月5日
，原告义乌市江东街道江干村民委员会以村两委名义发布《安
民告示》一份，其中载明：“为筹集旧村改造启动资金，经村
两委研究决定，将村部分集体房屋准备出让给本集体经济组织
成员或非集体经济组织成员，现将有关事项告知如下：一、出
让房屋地址：1、2队仓库靠南2间69.42平方米为标。2、靠北2
间69.42平方米为2标。3、1队仓库4间104.49平方米为3标。二
、……”。2003年6月19日，原告以村两委名义（甲方）与被
告吴文碧（乙方）签订《房屋出让协议》一份，其中载明：“
为筹集旧村改造启动资金，经村两委决定，将村部分集体房屋
出让给本集体经济组织成员或非集体经济组织成员，为明确甲
方与乙方的权利与义务，经双方协商一致，签订本协议：一、
甲方现有座落在江干村内地段（原1队仓库），坐东朝西，东
靠吴金贤房屋，南靠路，西靠晒场，北靠吴金贤房屋的壹层房屋四间出让给乙方所有。二、乙方中标104.49平方米，每平方
价4300元。共计人民币449307元，于立协议之日一次性付清。
本标段房屋移交时间定为签约即日起二周年对应日，之后任凭
乙方管业。三、在办理有关过户手续过程中，甲方只负责出具
相关证明，协助乙方办理手续，但不承担一切费用（包括出让
金）。四、在报批过程中，上级有关部门由于某种原因所不予
批准的，甲方不负法律和经济责任，可在三年内退还本金，但
不计息。五、乙方应积极配合甲方旧村改造，并无条件服从甲
方对乙方拆迁安排及旧村改造的有关规定。六、乙方安置地块
面积时参照旧村改造实施细则及上级政府有关部门的文件规定
执行。七、本协议一式三份，甲、乙方双方各执一份。自签约
付款之日起生效，双方必须共同遵守，不得反悔。”同日，被
告吴文碧向原告支付购房款449307元。现本案所涉房屋由被告
吴文碧管理使用，但一直未办理集体土地使用证和房产权证。
本院认为：本案的争议焦点为：1、《房屋出让协议》中载
明的“原1队仓库”是否是指原属第一村民小组仓库。结合《
安民告示》第一条的内容，应认定“原1队仓库”是指出让房
屋地址，而不是指房屋所有权归属，原告认为本案所涉房屋在
原、被告签订《房屋出让协议》时属于第一村民小组所有而非
原告所有，依据不足，不予采信。2、《房屋出让协议》是否
有效。首先，并无法律明文规定本案所涉房屋出让事项应经过
村民会议讨论决定，原告也无证据证明当时张贴《安民告示》后有村民对其内容表示反对，应认定原告村民对《安民告示》
内容均无异议。其次，虽然被告并非原告村民，但原告出让的
是集体房屋，而非农村村民住宅，并无法律、法规禁止集体所
有的房屋转让给非本集体经济组织成员，且该出让行为未侵害
原告集体利益。原、被告签订的《房屋出让协议》系双方当事
人的真实意思表示，内容合法，应依法认定有效。另外，被告
已按约支付了购房款，且本案所涉房屋长期由被告管理使用，
原告现要求被告腾退房屋依据不足。综上，原告的诉讼请求本
院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十
四条、第五十二条的规定，判决如下：
驳回原告义乌市江东街道江干村民委员会的诉讼请求。
案件受理费8040元，减半收取4020元，由原告义乌市江东
街道江干村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费8040元，
具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限
届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号
：
19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或
直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃
上诉处理）。
审 判 员 楼宇栋
二〇一〇年九月七日
代书记员 颜虹英
【附注】
（2010）金义廿三里民初字第129号民事判决书
适用法律条文具体内容
1．《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的
合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2．《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成
立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的
，依照其规定。
3．《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列
情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利
益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。