辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民三终字第1079号
上诉人（原审被告）：辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司。住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：茅一平，该公司董事长。
委托代理人：罗群，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾懿，男，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：谭巍，辽宁华禹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈淑波，女，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：谭巍，辽宁华禹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾晨阳，女，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：谭巍，辽宁华禹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳冠隆混凝土工程有限公司。住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：赵文阁，该公司总经理。
委托代理人：王莹。
原审被告：李兵，男，汉族，住址：沈阳市沈河区。
上诉人辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司（以下简称高校公司）因与被上诉人贾懿、陈淑波、贾晨阳、沈阳冠隆混凝土工程有限公司（以下简称冠隆公司），原审被告李兵买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第02029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员徐扬担任审判长，与审判员关长春、何阳（主审）组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，贾懿是冠隆公司的砂石材料供应商，冠隆公司从贾懿处购买砂石材料。双方签有《混砂、净砂、卵石采购合同》。2013年6月22日，贾懿与冠隆公司签订《协议书》一份，约定冠隆公司用位于和平区和平南大街雅宾利花园门市5套，门牌号为105—1号门，105—1甲，105—1甲1号，105—1甲2号，105—1甲3号，总面积702.46平方米，折抵冠隆公司欠贾懿的材料款1935万元。冠隆公司抵帐给贾懿的5套房屋是高校公司开发建设的。高校公司与江苏省建工集团有限公司李兵于2012年12月20日签订《购买协议》，将该5套房屋以买卖形式抵给工程的承建商江苏省建工集团有限公司李兵，与李兵签订了《商品房买卖合同》。李兵与冠隆公司签订《协议书》，将该5套房屋于2013年6月3日抵给冠隆公司，抵偿欠冠隆公司的混凝土货款。由于高校公司先期将这5套房屋作为售楼处使用，高校公司将房屋抵顶给李兵、李兵抵给冠隆公司，以及冠隆公司抵给贾懿时，均约定售楼处包括装修在内交付给抵帐方。贾懿与高校公司于2013年9月30日签订了《商品房买卖合同》，后办理了更名过户手续，但未实际交付抵债房屋。高校公司售楼处搬迁时，原装修的地砖、墙纸及所有装修都被高校公司拆毁。贾懿准备接收房屋时发现这5套房屋无法正常使用，土建工程、水暖工程、电气工程等方均有与设计不符之处，已不符合抵债时约定的标准。2014年10月24日，高校公司工程部为贾懿出具《关于沈阳雅宾利花园一期原售楼处商业网点恢复情况说明》一份，内容为：“沈阳雅宾利花园一期项目1#楼105—1号1门、105—1甲、105—1甲1号、105—1甲2号、105—1甲3号五套商业网点，在一期商品房销售过程中作临时售楼处，内部格局、顶棚、墙面、地面、水电点位根据售楼处基本实用功能进行装修；现此四（五）套商业网点已售出，根据业主要求将此五套网点内部进行恢复，具体恢复形象如下：土建工程：1、将105—1号1门内一道砌筑墙体拆除及卫生间门口移位；2、105—1甲2号砌筑墙体及楼梯踏步拆除；水暖工程：［生活给水］：给水点安装水龙头；［生活排水］：卫生间内排水点位按施工蓝图进行布置；［采暖设备］：供暖管路及散热器按施工蓝图进行铺设与布置；电气工程：［管路］：金属薄壁管敷设；［灯具］：普通应急照明等及安全出口指示灯；［插座］：5孔普通插座2P10A；［导线］：BV2.5及BV4。以上恢复内容在2014年11月5日前施工完成，并交于业主。2014年10月24日、辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司工程部（章）。”在案件审理过程中，贾懿及高校公司及法院三方到抵帐房现场勘查、确认：高校公司在贾懿提出要求后，进行了维修，但仍存在抵帐的网点室内地面多处有坑、麻面、突起，无弱电。后来高校公司称：弱电装置原来在暖气片后，现已被移至明处。另查明，贾懿与陈淑波系夫妻关系，贾晨阳是他们的女儿，冠隆公司欠贾懿的材料款用房子抵顶欠款，抵顶的房屋分别登记在贾懿、陈淑波、贾晨阳名下。对此，高校公司是知晓的、同意的。同时，贾懿与高校公司签订了5份房屋买卖合同。用于办理房屋所有权证。2013年11月22日，已办下了房屋所有权证。其中，贾懿名下的为：105—1甲3号，陈淑波名下的为：105—1甲1号（105—1甲1号）、105—1甲2号（105—1甲2号），贾晨阳名下的为：105—1号（1门）、105—1甲（105—1甲）。本案在审理过程中，贾懿放弃要求被告继续维修的请求，并与高校公司达成一致，约定贾懿与高校公司交付房屋的时间为2015年6月10日。上述事实，有当事人陈述，贾懿提供的《混砂、净砂、卵石采购合同》、《雅宾利一层底商购买协议》、《关于沈阳雅宾利花园一期原售楼处商业网点恢复情况说明》、《商品房买卖合同》、《照片》、两份《协议书》等证据已经开庭审理，当事人质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，本案是买卖合同纠纷，是贾懿与冠隆公司在履行买卖合同中，因货款给付而发生的纠纷。买卖合同是主合同，先有买卖合同，后发生为履行买卖合同的给付货款义务而发生的以房抵债，即冠隆公司从贾懿处购买砂石，从而拖欠贾懿货款，为履行付款义务，继而发生的以房抵债，因抵债房在交付过程中不符合约定的标准，导致贾懿拒绝领受。以房抵偿债务，不违反法律禁止性规定，应认定为有效。在贾懿与冠隆公司以房抵债过程中，贾懿与冠隆公司签订了《协议书》，约定了以房抵债的房屋的位置、面积、折抵价款金额。在此过程中，高校公司加入进来，为给贾懿办理房产证，与贾懿签订了5份《商品房买卖合同》，为贾懿办理了《房屋所有权证》。在交接时，由于房屋的装修被其拆毁、损坏，不符合交付条件，其工程部为贾懿出具了《关于沈阳雅宾利花园一期原售楼处商业网点恢复情况说明》，承诺在2014年11月5日前对土建工程、水暖工程、电气工程等多项内容进行恢复，以符合交付标准。由此可见，贾懿与冠隆公司《协议书》中交付房屋的义务部分转让给了高校公司，对此，贾懿同意。这种行为在法律上称作“并存的债务承担”。即原债务人并没有脱离原有合同关系，而是由第三人加入合同关系，并与原债务人一起共同向同一债权人承担合同义务。贾懿与冠隆公司、高校公司在事实上存在一个协议，那就是冠隆公司与高校公司共同向贾懿交付房屋。在此情况下，高校公司与冠隆公司对合同的债权人贾懿的损失承担连带责任。以房抵债协议为债权协议，只有债权人取得了房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。本案中，抵债房屋由高校公司抵债给李兵，由李兵又抵债给了冠隆公司，冠隆公司抵债给贾懿，贾懿已取得了《房屋所有权证书》，享有对抵债房屋的物权。贾懿虽然已与高校公司签订《商品房买卖合同》，但双方之间不存在商品房买卖合同关系，贾懿不能依据其与高校公司签订的《商品房买卖合同》主张逾期交付的违约责任。关于高校公司交付的房屋是否符合交付条件，原审法院认为，通过当事人陈述及高校公司工程部为贾懿出具的《关于沈阳雅宾利花园一期原售楼处商业网点恢复情况说明》以及现场勘验情况可以看出，在原、被告协商以房抵债时，抵债的房屋是作为售楼处正在使用，当时售楼处是装修过的，原、被告及被告之间的口头协议：装修部分均作抵债。在这种情况下，原、被告及被告之间达成的以房抵债的《协议书》。而在交付时，高校公司，拆除了原售楼处的装修，露出了房屋的原貌。抵债房在土建、水暖、电气等多出工程需要恢复，抵债房屋不符合约定的交付条件。根据合同法第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务，或履行和义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约而造成的损失，包括合同履行后，可以获得的利益。由于高校公司交付房屋不符合约定，贾懿有权拒绝领受，高校公司逾期交房，使得贾懿不能在预先设定的时间使用房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，影响了贾懿的收益，贾懿失去的是应当收取同期间地段房屋租金利益，即可得利益。高校公司逾期交付抵债房导致贾懿损失，与商品房买卖合同中的逾期交付房屋给买房人造成的损失在本质上是相同的，都是逾期交房造成的损失。因此，原审法院参照《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》关于逾期交房违约金计算，即按主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定。沈阳市物价局及房产局关于沈阳市非住房屋租赁指导租金显示，抵债房屋所在的沈阳市和平区和平南大街的租金指导价格为每月每平方米60元，原审法院依据该标准计算，贾懿的损失737583元［即702.46平方米×60元×17.5月（2013年12月24日至2015年6月10日）］。贾懿提出的关于要求被告给付物业费18545元的请求，因贾懿的该费用是交给了物业公司，而并非本案被告，属物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，原审法院在本案中不予支持。贾懿可另行处理。高校公司在原审法院受理案件后，于2014年12月26日向原审法院提出管辖异议，原审法院向其送达起诉状的时间为2014年11月27日，根据《民事诉讼法》的规定，管辖权异议应当在答辩期间提出，高校公司超过了答辩期提出管辖权异议，原审法院不予审查、采纳。冠隆公司提出的关于其不承担损失的反驳意见，因贾懿与冠隆公司签订的抵债《协议书》，冠隆公司应与高校公司共同承担责任，冠隆公司的该反驳意见原审法院不予采信。高校公司提出的关于贾懿的损失不是直接损失，而是可得利益的损失，不属于赔偿范围的反驳意见，原审法院认为，直接损失是与间接损失相对应的，与可得利益损失不是同一概念，可得利益损失与积极损失相对应，计算可得利益损失是在违约方已经违反合同约定的情况下，计算交付房屋正常履行情况下，守约方所能获得利益的状态，也就是通常所讲的守约方在相同条件下获得利益。出租同类房屋所收取的租金，便是可得利益损失。高校公司提出的关于高校公司并非本案适格被告的反驳意见，根据法律规定，被告只有是否“明确”的问题，而不存在是否“适格”的问题。另外，如前所述，由于高校公司加入到贾懿与冠隆公司的合同关系中，原审法院认为，高校公司在本案中具有与冠隆公司相同的向贾懿交付房屋的义务。因此，被告的该反驳意见原审法院不予采信。高校公司提出的关于贾懿应分开诉讼的反驳意见。原审法院认为，根据《民事诉讼法》的规定，当事人一方或双方为二人以上，其诉讼标的为共同的，或者诉讼标的为同一种类，人民法院认为可以合并审理的为共同诉讼。冠隆公司用5套房屋抵顶的是同一笔货款，顶帐的是同一类房屋，贾懿将该5套房屋分别登记在自己家人的名下。贾懿、陈淑波、贾晨阳起诉被告，可视为必要的共同诉讼，也节省了诉讼资源，被告的该反驳意见，原审法院不予采信。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第60条、第84条、第113条1款、《中华人民共和国民事诉讼法》第52条、第127条1款之规定，判决如下：一、被告冠隆公司与被告高校后勤公司于本判决发生法律效力十日内共同赔偿原告损失737583元。二、被告冠隆公司与被告高校后勤公司相互承担连带责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11919.7元，由被告高校后勤公司、冠隆公司共同承担。
宣判后，高校公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、一审判决事实认定错误。高校公司将涉案房屋抵顶给李兵是均为清水房，并不包含装修在内；被高校公司准备接受房屋的时间是2014年10月24日，一审从2013年12月24日开始计算损失错误；2015年2月12日，经一审法院及各方当事人在房屋现场核对，房屋已无质量问题，房屋状态已经符合交付条件。2、一审判决法律适用错误。高校公司与李兵之间、李兵与冠隆公司之间、冠隆公司与贾懿之间均为以房抵债的法律关系，均非商品房买卖合同关系，高校公司在整个债务抵顶过程中仅仅是负责办理房产证，签订《商品房买卖合同》的实质和用途仅仅是用于房产证办理；一审法院适用商品房买卖合同相关法律规定存在错误；即便本案属商品房买卖合同关系，也应当是五个独立的商品房买卖合同关系形成的五个独立诉讼案件。3、本案属于不动产纠纷，一审存在管辖错误，将五个独立的商品房买卖合同纠纷一并审理亦存在程序错误。4、高校公司向贾懿、陈淑波、贾晨阳出具了承诺书性质的情况说明，并在一审法院现场查验之前早已维修完毕；各方当事人之间均无交房时间的约定，高校公司没有迟延交房的恶意，一审按照租金标准判罚有失公允、数额过高。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人贾懿、陈淑波、贾晨阳答辩称：1、涉案房屋工程竣工验收的时间为2011年11月28日，高校公司与李兵签订抵债协议的时间是2012年12月20日，抵给我们的5套房屋的当时状态是已装修的、正在使用中的售楼处。高校公司虽不承认抵顶给我们时包括售楼处的原装修，认为是清水房，但是在一审庭审时，当冠隆公司和李兵陈述该5套房屋时带原装修时，高校公司并没有反驳、否认。且高校公司2014年10月24日给我方出具的情况说明，能够证明是高校公司损坏了房屋的原装修，使5套房屋甚至达不到最基本的商品房验收合格的标准。我方拒收房屋是有正当理由的。2、2013年12月24日我方交纳了物业费准备收房时发现5套房屋无法使用，与高校公司协商未果，我方投诉到沈阳市质量监督站，高校公司表示同意维修但未动工，直至2014年10月24日出具情况说明之后，还是没有修复完毕。我方在一审第二次开庭时表示同意在2015年6月10日，前提是我方让步，不代表房屋已经符合我们的要求。3、交房时间应以我方与高校公司在商品房买卖合同约定的2013年12月24日为准。
被上诉人冠隆公司答辩称：1、我公司将李兵从高校公司抵顶来的涉案房屋抵顶给贾懿，因各方存在债权债务关系，高校公司应视为已经收取了实际的房款，并据此签订商品房买卖合同、开具售楼发票、办理房产证书，至此我公司已全部履行了与贾懿之间的协议。2、高校公司出具了恢复情况说明、对涉案房屋进行了维修，均说明高校公司才是本案的赔偿责任主体。贾懿、陈淑波、贾晨阳未能使用房屋是由于高校公司将房屋结构拆改，并将房屋上的装修拆除而引发的房屋在土建、水暖、电气工程存在的问题而导致，我公司从未实际接收、控制房屋，对此不存在任何过错和责任，不应承担任何赔偿责任。3、若判我公司承担赔偿责任，我公司再向其他责任主体追偿，是对司法资源的浪费。
李兵未出庭作出答辩。
本院查明的事实与原审法院认定的事实基本一致，但是对于一审认定的高校公司将房屋抵顶给李兵时约定售楼处包括装修在内交付给顶账方一事，经本院审查，高校公司对此事未予认可，且现有证据不能够证明此约定，故对于该部分事实，本院不予认定。
本院认为：贾懿与冠隆公司之间存在买卖合同关系，冠隆公司向贾懿的货款给付方式为以房抵债，即用冠隆公司从李兵处抵顶而来、李兵从高校公司抵顶而来的案涉5套房屋作为支付给贾懿的商品混凝土对价。高校公司因一系列债务抵顶与贾懿、陈淑波、贾晨阳签订了商品房买卖合同、并为贾懿、陈淑波、贾晨阳办理了涉案5套房屋的所有权证书。虽然贾懿、陈淑波、贾晨阳所有的5套房屋为系列抵顶而来，但是高校公司之前并未将房屋实际交付给李兵、冠隆公司，且与贾懿、陈淑波、贾晨阳签订了《商品房买卖合同》，在实际履行过程中由高校公司负责向贾懿一方实际交付房屋，故在房屋不符合交付标准或者质量存在瑕疵时，高校公司应当依照约定或者法律规定承担相应的赔偿责任、维修义务。双方签订的书面商品房买卖合同的条款应当做为认定房屋交付标准、双方权利义务的依据。
贾懿、陈淑波、贾晨阳虽主张约定的5套房屋包括装修在内，但是没有证据证明高校公司与李兵如此约定，而且在贾懿、陈淑波、贾晨阳与高校公司签订书面商品房买卖合同时，也没有对此作出约定。故应当按照合同中约定的交付标准履行，即合同第八条约定“该商品房经验收合格”的标准。高校公司提交的5套房屋的验收合格手续显示沈阳市和平区和平南大街105-1号楼房于2011年11月整体通过验收合格。本案中，5套房屋在验收合格后被高校公司整体作为售楼处使用，按照售楼处的标准进行装修，对于房屋的土建工程、水暖工程、电气工程等方面均进行改动，又在交付贾懿、陈淑波、贾晨阳之前进行了拆除。故高校公司应当保证房屋在2013年11月24日实际向贾懿一方交付时仍然符合验收合格标准。在贾懿一方拒收房屋之后，高校公司于2014年10月24日出具恢复情况说明，承诺对5套房屋的土建工程、水暖工程、电气工程进行恢复，至2015年2月12日双方现场查看时，高校公司已经进行了恢复，但贾懿一方仍提出存在地面多处有坑、麻面、地面明设采暖管及通讯管道、过门处没有地沟过管等问题。因房屋经过一定程度的改动，已经无法对于房屋在2013年11月24日是否符合国家相关房屋验收标准进行判断，因贾懿一方拒收房屋后，高校公司作为有义务证明其交付房屋符合交付标准的一方没有进行证据保全或者对于房屋状况进行鉴定，故应当向贾懿、陈淑波、贾晨阳承担相应的赔偿责任。
关于赔偿的标准问题，贾懿、陈淑波、贾晨阳主张参照商品房买卖合同纠纷案件司法解释关于逾期交房违约金计算，即按照主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三项规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，该规定通常适用于卖方客观上无法向买方转移房屋的直接占有的情形，而本案中高校公司已经完成了房屋法律意义上的交付，为贾懿、陈淑波、贾晨阳办理了房屋产权证，且客观上贾懿、陈淑波、贾晨阳可以实际占有房屋，故不能直接适用此规定计算高校公司应赔偿的损失，但可以参照主管部门公布的同地段同类房屋租金标准。基于本案中高校公司与贾懿一方在签订商品房买卖合同时未作明确约定、房屋现在实际状况、贾懿一方未接收使用房屋的时间等因素，本院酌情认定损失的计算标准为沈阳市和平区和平南大街的租金指导价格每月每平方米60元的50%，即每月每平方米30元。
关于损失期限的确定问题。贾懿、陈淑波、贾晨阳一审提交的5张交纳物业费收据显示，三人已于2013年12月24日交纳了涉案房屋的物业费用，按照商品房交房的一般流程，交纳物业费通常为办理入住的时间，且该时间与双方在商品房买卖合同中约定的2013年12月30日仅相差6天，基本符合双方的约定，故一审以此时间作为计算损失赔偿的起算点并无不当。在高校公司没有证据证明案涉5套房屋已经符合交付标准或者房屋现已完全符合2014年10月24日出具的情况说明标准的情况下，一审法院以双方在一审第二次庭审中认可的交房时间2015年6月10日作为计算损失赔偿的结点并无不当。故高校公司应当向贾懿、陈淑波、贾晨阳赔偿的数额应当为368，791元。
关于高校公司上诉提出的一审存在管辖错误的问题，因本案以买卖混凝土作为基础法律关系，沈阳市于洪区人民法院作为冠隆公司所在地法院对本案具有管辖权。关于高校公司提出一审将五个独立的商品房买卖合同纠纷一并审理亦存在程序错误的问题，因一审判决对此已经进行了详细的阐述，论理充分、正确，本院不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第02029号民事判决第二项；
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第02029号民事判决第一项为：沈阳冠隆混凝土工程有限公司与辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力十日内共同赔偿贾懿、陈淑波、贾晨阳损失368，791元；
如果负有给付义务的一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回贾懿、陈淑波、贾晨阳其他诉讼请求。
二审案件受理费11，919.7元，由上诉人辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司承担5，959.85元，由被上诉人贾懿、陈淑波、贾晨阳承担5959.85元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 扬
审判员 关长春
审判员 何 阳
二〇一五年十二月三日
书记员 卢智慧
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；