浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终1103号
上诉人（原审被告）：长兴昆仑置业有限公司，住所地浙江省长兴县龙山新区齐山西路南侧昆仑龙山公馆9幢3号，组织机构代码57056487-9。
法定代表人：李菲，该公司董事长。
委托代理人：王悠悠，该公司法务。
委托代理人：杨俊威，该公司法务
被上诉人（原审原告）：陈春宁，男，1966年5月20日出生，汉族，住浙江省长兴县。
被上诉人（原审原告）：郑满琴，女，1977年8月10日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托代理人：陈春宁，系被上诉人郑满琴丈夫。
上诉人长兴昆仑置业有限公司（以下简称昆仑公司）因与被上诉人陈春宁、郑满琴商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人昆仑公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支付逾期交房违约金数额为10402元；2、本案一审、二审诉讼费用由陈春宁、郑满琴承担。
事实与理由：一审法院认定事实不清，对违约金认定数额有误。昆仑公司承认逾期交房的事实，只是对逾期交房的天数持有异议。根据本案现有证据，昆仑公司与陈春宁、郑满琴之间的交房手续已经完成，其余的手续由物业公司进行，物业公司有权在向陈春宁、郑满琴交房时收取物业费，物业公司与陈春宁、郑满琴因为物业费发生纠纷并导致物业公司不交钥匙，这与昆仑公司无关。故昆仑公司在2015年12月24日，已完成涉案房屋的交付，违约天数为2015年10月1日至2015年12月24日，共81天，按总房价万分之二计算，违约金为10402元。
陈春宁、郑满琴辩称：根据一审已查明事实，昆仑公司称陈春宁、郑满琴与物业公司存在矛盾与事实不符，实际是昆仑公司拒不履行合同义务。昆仑公司与陈春宁、郑满琴之间有明确的《商品房买卖合同》约定，该合同与物业服务《临时管理规约》属于不同的法律关系，昆仑公司应根据《商品房买卖合同》履行交付义务，陈春宁、郑满琴取得涉案房屋后，再交纳物业管理费。昆仑公司是《商品房买卖合同》的履行主体，因房屋逾期交付的违约责任也应由其承担。故请求驳回上诉，维持原判。
陈春宁、郑满琴向一审法院起诉请求：1、判令昆仑公司履行合同约定的交房义务；2、判令昆仑公司给付陈春宁、郑满琴违约金21575.06元（逾期交房从2015年10月1日至2016年1月20日止，按总房价的万分之三计算，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3、诉讼费用由昆仑公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月3日，昆仑公司与陈春宁、郑满琴签订合同编号为20130400554的《商品房买卖合同》，以6987.11元/平方米的价格向陈春宁、郑满琴出售建筑面积为91.9平方米的长兴县雉城街道昆仑龙山公馆16幢1-1002室商品房。双方合同第7条约定，买受人选择银行按揭贷款（包含公积金和商业贷款、组合贷款）方式支付房款的，应于本《商品房买卖合同》签署之日即2013年5月3日付清首期房款人民币242115元，剩余购房款人民币400000元，应在签订本合同后2日内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指买受人在办理贷款过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行）。双方合同第9条约定，出卖人（昆仑公司）应当在2015年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人（陈春宁、郑满琴）使用，并约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、县级或县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章、政策的规定采取的某项行政措施或遇重大技术问题（非出卖人过错）而导致开发建设期延长的，出卖人在发生之日起30天内告知买受人，但最长不超过3个月；3、交房期限届满，若因买受人原因，出卖人在本合同交付之日未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项，出卖人有权决定解除本合同或继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付时间顺延至买受方付清全部房款后，顺延期间不视为逾期。待该房屋全款付清后（包括一次性、分期和银行按揭）7日内由出卖人向买受人寄发交付通知；交付时间以交房通知书上的日期为准。合同第10条约定，除本合同第9条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第9条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第9条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，陈春宁、郑满琴已全额支付房款642115元及住宅专项维修资金3217元。2015年12月17日，昆仑公司向陈春宁、郑满琴发出《交付通知书》，表示其将在2015年12月18日至2015年12月20日期间为陈春宁、郑满琴办理本案所涉房屋的交付手续。陈春宁、郑满琴于2015年12月20日下午16时收到该通知书，未能前往办理交接手续。2015年12月20日，昆仑公司再次向陈春宁、郑满琴发出《再次交付通知书》。2015年12月24日，陈春宁到昆仑公司办理商品房交接，并在商品房交接书上签字确认。同时双方就延期交房的违约责任产生争议，昆仑公司未能将案涉房屋的钥匙交付陈春宁、郑满琴。2015年12月27日，陈春宁、郑满琴向昆仑公司送达停止侵权告知书，要求昆仑公司交付案涉房屋的钥匙，并承担逾期交房的违约责任。2015年12月30日12时49分，陈春宁至昆仑公司处取钥匙，与昆仑公司工作人员发生冲突，后报警处理。同天14时34分，昆仑公司工作人员对案涉房屋更换门锁，双方再次引发冲突，再次报警处理。后经城东派出所调解，昆仑公司同意由陈春宁、郑满琴自行更换门锁。2016年1月20日，陈春宁、郑满琴向一审法院起诉，双方纠纷成讼。
一审法院认为，本案的争议焦点是关于案涉房屋是否逾期交付及违约责任问题。在本案中，陈春宁、郑满琴与昆仑公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当依约履行。该合同明确约定，昆仑公司应在2015年9月30日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给陈春宁、郑满琴使用。现昆仑公司在排除可延期交房的情形下，在约定的房屋交付期限后发出《交付通知书》，导致其实际未在合同约定交房期限前交付房屋，已存在违约行为，应承担相应的违约责任。昆仑公司提出因陈春宁、郑满琴未能按约交清物业费，属不应交房的辩解，于法无据，该院不予采信。关于昆仑公司提出陈春宁已于2015年12月24日在《商品房交接书》上署名，该日期即应视为昆仑公司已实际履行交房义务之辩解，该院亦不予采信。该院认为，从双方合同约定看，昆仑公司将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要确保其在约定期限内所交付的房屋经竣工验收合格；二是要在约定期限内将房屋交付给陈春宁、郑满琴使用。2015年12月24日，陈春宁在《商品房交接书》中签名，仅能证实昆仑公司按合同约定，将案涉房屋竣工验收合格的证明文件交付陈春宁、郑满琴之事实。因案涉房屋的钥匙昆仑公司未能交付陈春宁、郑满琴，导致陈春宁、郑满琴并未实际占用使用案涉房屋，直至2015年12月30日，陈春宁、郑满琴取得钥匙并实际占有使用该房屋，据此可以确定昆仑公司存在逾期交付房屋的违约行为延续至2015年12月30日止。对于陈春宁、郑满琴主张逾期交房违约金，按合同约定，经该院审核从2015年10月1日至2015年12月30日止共计91天的违约金总计17530元。陈春宁、郑满琴的其他诉讼请求，无事实与法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、长兴昆仑置业有限公司给付陈春宁、郑满琴逾期交房违约金17530元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回陈春宁、郑满琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费339元，减半收取169.5元，由长兴昆仑置业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”可见，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，除非双方当事人对交付要件作出其他明确约定。本案中，双方当事人对房屋交付要件并未作出其他约定，陈春宁实际占有涉案房屋才能视为昆仑公司已完成交付义务。关于昆仑公司上诉认为因陈春宁未交物业费故物业公司拒绝交付钥匙与陈春宁，与自己无关的上诉理由，昆仑公司作为涉案房屋出卖人，有义务将涉案房屋钥匙交付陈春宁，昆仑公司不得以缴纳物业费作为交付涉案房屋的条件，昆仑公司的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。一审法院以陈春宁实际取得钥匙的时间，即2015年12月30日作为昆仑公司完成涉案房屋交付义务的时间，并以此计算昆仑公司的违约期间，并无不当，本院予以维持。
综上所述，昆仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费339元，由上诉人长兴昆仑置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理审判员 张美琴
二〇一六年十月十四日
书 记 员 沈文婷