湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第94号
原告文昌露，男。
委托代理人谭树佳，湖南教正律师事务所律师。
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司。
法定代表人谢烨，该公司董事长。
委托代理人伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。
原告文昌露与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称耒阳兴业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理。依法由审判员谢碧波适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告文昌露及其委托代理人谭树佳、被告耒阳兴业公司委托代理人伍峥荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文昌露诉称：原、被告于2013年2月18日签订了一份商品房买卖合同，约定买受的商品房位于兴业家园X栋XX室，总额346066元，原告已支付了176066元，余款170000元，经银行按揭分期付款，交房期限为2013年12月30日前，逾期交房违约金为已交房价款的万分之五，房屋的价款已包括水电初装费用，被告重复收了水电初装费4200元。现原告已按月在付款，而被告至今未依约交房，经多次交涉无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起如下诉讼：1、判令被告按合同及时履行交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金78715元（算至2015年3月1日止），并承担从2015年3月2日起至被告实际交房时止的逾期交房违约金；3、判令被告退还原告水电初装费4200元。
为支持其诉请，原告提交了如下证据：
证据1、商品房买卖合同。用以证明该商品房应在2013年12月30日前交付给原告。该商品房应经综合验收合格、应取得商品住宅交付使用批准文件、应具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告逾期交房应按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。该商品房的总价款346066元，首付款176066元。
证据2、收据和银行借据、银行流水。用以证明原告已支付了346066元房款。
证据3、收据。用以证明被告已经收取了原告4200元水电初装费。
证据4、发票和收据。用以证明原告按合同已支付了评估费、测绘费和维修基金。
被告耒阳兴业公司对原告提交的证据，发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，约定的违约金过高，应当按照租房的损失计算违约金，超出部分请法院予以核减。证据2借据及银行流水与本案无关，收据已经反映了支付购房款346066元。对证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，退还水电初装费没有事实及法律依据。证据4与本案无关，该发票及收据是交易过程中产生的相关税费，与本案无关联性，该费用不是交给被告，是缴纳给政府相关职能部门。
被告耒阳兴业公司辩称：本案涉案的第三栋是承包给一个姓匡的老板单独运行，逾期交房是事实，答辩人也在做积极的处理，希望能够尽快交付。本案违约金过高，请法院根据实际情况依法核减违约金。水电初装费是合同约定的，是双方真实意思表示，对双方具有约束力，原告应当交纳该费用，请求依法驳回原告该请求。
被告耒阳兴业公司未提交证据。
经庭审质证，本院对各方当事人提交的证据作如下认定：各方当事人对证据1、2、3、4的真实性无异议，证据本身不违反法律规定，可以作为本案的定案依据。
经审理查明：被告耒阳兴业公司开发承建的兴业家园项目位于耒阳市五一中路128号，原告文昌露（买受人）为购买该项目第X栋XX房，于2013年2月18日与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房建筑面积129.71平方米（第三条）；该商品房单价为每平方米2668元，总金额346066元。本商品房已有的配套设施且已计入在房价之内的项目费用为电力一户一表及建设费用、供水一户一表及建设费用等（第四条）；买受人签购房合同时首付176066元，余款170000元经银行按揭分期付款（第六条）；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金（第九条）。以上合同签订后，原告依约向被告交纳了首付购房款176066元，并通过银行按揭向被告交纳了余款170000元，共计346066元。被告至今未依约向原告交付合同房屋。另，被告于2013年4月22日收取了原告水电初装费4200元。
本院认为，原告文昌露与被告耒阳兴业公司签订的《耒阳市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告请求被告履行交房义务，本院予以支持。被告未按合同约定履行交房义务，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但双方合同约定的违约金明显过高，被告关于减少违约金的请求，于法有据，应予采纳。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、同地段同类房屋租金标准以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告按已付房价款的每日万分之二支付迟延交付房屋的违约金。依合同约定，被告应当在2013年12月30日前将涉案房屋交付给原告使用，但至今未交付，原告请求暂计算至2015年3月1日止，不违反法规定，则自2013年12月31日至2015年3月1日止被告共迟延交房420天，被告应支付的违约金为29070元（346066元×0.02%／天×420天）。原告并要求被告承担从2015年3月2日至实际交房时止的逾期交房违约金，本院亦予以支持。关于原告要求被告退还水电初装费4200元的请求，因双方合同明确约定水电初装费已包含在房屋价款内，被告不应再收取原告4200元水电初装费，该款应由被告向原告返还，故对原告该项请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司及时履行向原告文昌露交房的合同义务；
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司支付原告文昌露逾期交房违约金29070元（算至2015年3月1日止），限在本判决生效之日起10日内付清。被告并应承担从2015年3月2日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；
被告耒阳兴业房地产开发有限公司向原告文昌露返还水电初装费4200元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1872元，由被告耒阳市兴业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 谢碧波
人民陪审员 贺雪平
人民陪审员 刘 霞
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 李 滢
校对责任人：谢碧波打印责任人：李滢
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。