山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0683民初2204号原告：杨广文，男，1952年11月4日出生，汉族，农民，住莱州市。委托诉讼代理人：韩鹏飞，山东文景律师事务所律师。被告：孙成君，男，1961年4月10日出生，汉族，农民，住莱州市。委托代理人：焦向东，山东莱兴律师事务所律师。原告杨广文与被告孙成君确认合同效力纠纷一案，本院于2016年11月4日作出（2014）莱州柞民初字第182号民事判决，被告不服该判决，提起上诉，烟台市中级人民法院以（2017）鲁06民终387号民事裁定书以原审判决认定基本事实不清、适用法律错误为由裁定撤销本院（2014）莱州柞民初字第182号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人韩鹏飞、被告孙成君及委托诉讼代理人焦向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年4月14日原告诉至本院称，2011年7月，我与被告签订房屋及土地转让合同，约定被告于合同签订时给付10万元，2012年12月30日前付清23万元及利息，自2011年下半年向邢家庄村委交纳租赁费。2013年12月30日，被告仅给付14万元（包含1万元利息），我多次催要租赁费和剩余10万元，被告拒付并殴打我（有报警记录），并称合同无效，起诉也没用。我经咨询得知转让合同无效、被告又拒绝履行，故起诉诉请法院1、确认原、被告签订的转让合同无效，合同标的为23万元；2、原告退还被告14万元；3.被告返还房屋及占用土地。被告辩称，1.双方签订的转让合同合法有效，应继续履行合同，原告转让的是自建的地上建筑物，原告称具有合法手续；2.原告未垫付租金，我购买原告的地上物后，按照协议约定，由我向村委交纳租赁费用；3.原告的义务是给付地上物的相关手续，并协助我将土地合同经莱州市夏邱镇邢家庄村村民委员会认可或变更。若转让合同无效，原告应承担全部过错责任，我保留向原告主张损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交1997年3月23日签订的土地租赁协议书和1999年2月5日夏邱镇村镇建设办公室发给的建房许可证，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交2011年7月份签订的转让合同，拟证明该土地是莱州市夏邱镇邢家庄村村民委员会审批其盖建住宅的，住宅之外的土地是承包农田，根据法律规定，住宅用地和承包农田用地不能买卖、对外租赁，该合同违反国家法律规定，属无效合同。经质证，被告对证据的真实性无异议，但称合同是2011年5月29日签订的，要求继续履行合同。2、原告提交评估费发票，证明支付评估费2000元。被告不同意承担。3、被告提交2011年11月20日尼娜出具的钢结构工程款共计48万元的证明，证明处理基础和搭建大棚共花费48万元，承包方姜增涛出差不在家，由其妻子出具证明。经质证，原告称不认识尼娜，尼娜不是承包人，对该证明的真实性不认可。经本院审查，该证据系被告与案外人之间的且真伪不明，与本案无关，本院对此不予采信。本院根据原告申请，依法委托烟台宏正资产评估事务所有限公司对被告建造的位于莱州市夏邱镇的建筑物价值进行评估，2015年2月5日，该公司出具评估报告确定被告地上建筑物评估价值为110340元。经质证，原告无异议，被告认为建筑物是2011年7、8月份奠基，11月份盖建，2012年1月份建成，非原告主张的2006年建筑的，建筑实际花费48万元。本院原审认定事实如下：1997年3月23日原告与莱州市夏邱镇邢家庄村村民委员会签订土地租赁协议书，租赁该村位于兰三路南张同宝西八米道的土地0.58亩，约定原告可在该土地上建筑、出租房屋，但不得出租、转让出卖土地，租期至2047年4月1日；1998年1月3日，原告与村委协商，将租赁转为承包；2002年将承包土地面积增加为0.74亩。1999年2月5日，莱州市夏邱镇村镇办公室向原告颁发了建房许可证，2003年原告在该土地上盖建房屋4间，未办理房屋所有权手续。2006年9月，原告将房屋和土地租赁给被告，租金为1万元，后增至1.2万元。2011年原告与被告签订转让合同，约定原告将位于莱州市夏邱镇邢家庄村南的房屋4间及院落转让给被告，转让费为23万元，约定原告协助被告将土地合同经村委认可或变更，原告收到转让费后，房屋及所占土地所有权归被告。被告给付原告转让费14万元，在该土地上建筑厂房一处、板房一处，并进行了地面硬化。本院原审认为，原告未经批准，擅自在基本农田上建筑，违反法律规定；又在未取得房屋及院落的土地使用权情况下，将涉案房屋和院落转让给被告，亦违反法律强制性规定，原、被告签订的转让合同无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，但本案中，被告不要求原告赔偿损失，故对原告关于退还被告14万元转让款的诉讼请求，本院不予审理。综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决一、原告杨广文与被告孙成君2011年签订的《转让合同》无效；二、被告孙成君将位于莱州市夏邱镇邢家庄村村南的房屋及院落腾出并返还给原告杨广文，限判决生效后二十日内理清；三、评估费2000元，由原告负担；四、驳回原告的其他诉讼请求。重审中，原告主张原审中增加了诉讼请求要求被告赔偿其经济损失共计135000元，因原告未交纳案件受理费，重审中本院告知原告可以另行起诉。被告补充答辩意见称，被告一直主张合同有效，要求原告继续履行合同。假如法院认定合同无效，被告要求原告返还已经收取的转让款14万元及利息4万元，另赔偿被告投的建筑款共计48万元，赔偿原告的预期收益50万元、停电堵门造成的损失80万元。被告同时提出反诉称，2011年5月29日，原告与被告签订了一份转让合同，原告将位于莱州市夏邱镇邢家庄村村南的四间房屋及院落转让给被告，转让费为23万元，双方约定合同签订同时交纳转让费10万元，其余部分出具欠条，必须在2012年12月30日前付清。合同签订后，被告于2011年5月29日支付了转让费5万元，于2011年5月31日支付了转让费5万元，又于2011年12月7日支付了转让费3万元，最后于2011年12月底支付了转让费1万元。被告受让房屋和院落后，建设了钢结构车间、办公室，硬化了地面等，投资巨大，经烟台宏正资产评估事务所有限公司评估，建筑物价值为110340元。现反诉请求法院依法判决原告支付被告56000元的利息，赔偿经济损失110340元。后被告变更反诉请求，利息主张1、10万元从2011年6月1日起计算，年利率按照6%计算，计算到实际支付欠款之日止；2、4万元从2012年6月4日起计算利息，年利率按照6%计算，计算到实际支付欠款之日止。针对被告的反诉，原告答辩称，被告反诉要求支付利息56000元及赔偿110340元没有法律依据，被告所建房屋系违法建筑，应当予以拆除，不应当赔偿其损失。同时，被告应当向原告支付占用涉案房屋期间的占用使用费。被告主张的6%利率过高，即便是应当支付利息，也应当按照存款利率。重审中，为证实自己的主张，原告提供了如下证据：1、山东省村镇农民建房许可证存根一份，证实原告所有房屋系邢家庄村宅基地，由原告自建；2、莱州市夏邱镇邢家庄村委会的证明一份，证实涉案房屋系原告于1999年2月5日被批准建设房屋，该房屋系邢家庄村宅基地；经质证，被告对证据1、2的真实性均无异议。原告起诉转让协议无效，被告同意原告的诉讼请求，认为该房屋没有房产证、土地证，标的物非法，双方自愿签订的转让协议无效，同意原告请求返还给被告14万元，我方要求原告赔偿利息及我方的经济损失。本院重审查明的其它案件事实与原审查明的案件事实相同。另外查明，1998年12月10日原告杨广文系莱州市夏邱镇邢家庄村村民委员会申请宅基地，村委同意原告在承包的0.74亩农业用地上划拨187.5平方米作为其宅基地建房使用，夏邱镇村镇建设办公室于1999年2月5日向原告发放《山东省村镇农（居）民建房许可证》批准杨广文在上述土地建房。2003年原告在该土地上盖建房屋4间。2011年原告与被告签订转让合同后，被告在转让土地上建设了房屋，在原审中原告同意作价补偿部分固定资产投资，并申请本院对双方认可的地上建筑物进行了司法鉴定，经鉴定评估价值110340元。本院重审认为，本案涉案土地是原告承包莱州市夏邱镇邢家庄村村民委员会的，后经批准原告在上建房屋4间187.5平方米，系宅基地，其余土地性质是农业用地。2011年原告与被告签订转让合同将宅基地及其他土地全部转让给被告。《中华人民共和国土地法》第八条第二款规定，宅基地属于农民集体所有；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；本案中，原告转让宅基地的行为未经本村集体经济组织的同意，转让行为无效；转让农业土地用于非农业建设，违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，亦属无效；故原告与被告2011年签订的转让合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告要求确认原、被告签订的转让合同无效、被告返还房屋及占用土地，依法应予支持；原告主张原告退还被告14万元，被告亦予认可，本院依法予以准允。被告反诉要求原告赔偿经济损失110340元，系原审中原告申请鉴定的地上建筑物评估价值，在原审中原告同意向被告赔偿，重审中原告不同意赔偿，根据禁止反言的原则，对双方在原审中就双方同意的地上建筑物价值进行赔偿的意见依法予以确认，因原告对造成合同无效的责任较大，被告亦有一定的过错，原、被告之间的过错比例确定为7:3为宜，故原告应当赔偿被告110340元×70%=77238元；对于被告主张的利息其中10万元从2011年6月1日起计算、4万元从2012年6月4日起计算到实际支付欠款之日止的意见，符合法律规定本院依法予以确认，但被告主张年利率按照6%计算，原告不认可，本院认为应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率给付。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨广文与被告孙成君2011年签订的《转让合同》无效；二、被告孙成君返还给原告依据双方的《转让合同》取得的房屋院落、经过本院委托司法鉴定确定价值为110340元的地上建筑物及其它土地，限判决生效后十日内履行；三、原告退还被告转让费140000元，并赔偿被告经济损失77238元，合计217238元，限判决生效后十日内履行；四、原告同时向被告支付转让费140000元的利息，其中10万元从2011年6月1日起计算、4万元从2012年6月4日起均计算至实际支付欠款之日止（按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；五、驳回被告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，反诉费1813.40元，由原告杨广文负担1763.40元，被告孙成君负担4800元，限本判决生效后七日内交纳本院；鉴定费2000元，由原、被告均担，此款原告已交纳，限被告十日内直接将款1000元付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李松波人民陪审员  毛开梅人民陪审员  孙松庆二〇一八年五月二十五日书 记 员  黄晓娟