黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0110民初2939号
原告：于啸，男，1982年10月18日出生，汉族，户籍地北京市西城区，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：周晨阳，黑龙江永拓律师事务所律师。
被告：韩杨，男，1987年10月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
第三人：哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司，住所地哈尔滨市香坊区成高子镇和平村。
法定代表人：阚秀芳，该公司经理。
委托诉讼代理人：关文影，黑龙江恒普律师事务所律师。
第三人：李占国，男，1970年12月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：孟辰，黑龙江杰瑞天昊律师事务所律师。
第三人：李国海，男，1973年2月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：孟辰，黑龙江杰瑞天昊律师事务所律师。
原告于啸与被告韩杨、第三人哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司、第三人李占国、李国海房�买卖合同纠纷一案本院于2016年4月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告于啸的委托代理人周晨阳、第三人哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司委托诉讼代理人关文影、第三人李占国、李国海委托诉讼代理人孟辰到庭参加诉讼，被告韩杨经依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告于啸向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行协议，协助原告办理更名过户等相关手续；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：本案第三人哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司（以下简称圣缘公司，时任法定表人系被告韩杨）与案外人和平村委会于2013年5月20日签订了土地出让协议书，协议约定原江龙建筑工程公司办公楼及周边共计20000平方米的土地有偿出让给圣缘公司，圣缘公司给付案外人和平村委会土地转让金共计2100000元，圣缘公司对该土地享有占有、使用、处分、收益的权利。本案的原、被告于2013年6月3日对以上陈述的土地签订了协议书，协议书中约定圣缘公司将建办公楼及周边占地面积20000平方米（包括地上附着物）的土地有偿出让给原告于啸，原告支付给被告土地及办公楼出让金共计2000000元。原告于啸享有该土地的占有、使用、处分、收益的权利。协议同时约定被告（协议中的甲方）于2015年6月3日前协助原告（协议中的乙方）办理该土地过户手续。协议签订后，原告如约履行付款义务，被告韩杨及圣缘公司将房产及土地交给原告使用，但没有办理更名过户手续。
被告韩杨未到庭，未提交书面答辩状，亦未提交反驳和抗辩证据材料。
第三人圣缘公司述称，原告于啸的诉讼请求于法无据，其理由如下：一、因原告与被告之间的法律关系并非实质的买卖关系，而是民间借贷的法律关系，基于借贷的关系原告无权要求被告办理房屋过户手续。二、原被告之间的买卖协议书没有公司的签章系韩杨的个人行为，韩杨个人无权处置公司财产，且该份协议因违反国家强制性规定而无效。因该块土地为集体所有根据土地管理法的规定，集体土地的使用权不得转让，因双方的合同是对集体使用权的转让规定，根据合同法五十二条的规定原被告的合同应为无效合同。三、原告可依据双方签订协议第三条的约定向被告韩杨主张还款义务并承担违约责任。
第三人圣缘公司同时认为李占国、李国海主张没有事实依据及法律依据。第三人李占国、李国海与韩某（已故）签订的协议书，第三人李占国、李国海与韩某之间属于民间借贷法律关系，根据最高院的司法解释，以签订买卖合同的名义，实为借贷的法律关系，应认定为借贷关系，不应认定买卖关系�故而第三人李占国、李国海主张买卖法律关系，于法无据且没有证据支持。
综上，应驳回原告及第三人李国海和李占国的诉讼请求。
第三人李占国、李国海述称，于啸的诉讼请求不合法，首先是主体问题，争议房屋是由黑龙江江龙集团转让给韩某的，韩某又将该财产转让给李国海、李占国，圣缘公司并非是所有权人，案涉办公楼占有范围内的土地是成高子镇和平村村民委员会转让给圣缘公司使用的（其实质是韩某以圣缘公司的名义与和平村村民委员会签订的使用权转让协议），该土地的使用权圣缘公司已经转让给李国海和李占国，其次原告与韩杨是民间借贷关系，借款的时间应是2014年而不是如协议上所说的2013年，在该协议签订时韩某已经去世所以没法签字，于啸帮韩杨看管了一段时间，这个协议应是这个期间形成的。如韩杨是圣缘公司的法人，实际控制圣缘公司不会用个人的名义签订土地转让协议书，应该加盖圣缘公司的公章。最后韩杨在将圣缘公司转让给第三人阚秀芳时韩杨已将该土地转让给李国海和李占国的协议已经签完并实际履行。综上根据以上事实和理由，案涉办公楼及其占用范围内的土地应归李国海、李占国所有。
各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告于啸向本院举示证据如下：证据一、第三人圣缘公司与和平村村委会签定的协议书壹份。证明问题：1、证明本案的第三人圣缘公司与和平村村委会于2013年5月20日签定了土地出让协议书，协议中约定：原江龙建筑工程公司办公楼及周边共计20000.00平方米的土地有偿出让给第三人圣缘公司，圣缘公司给付和平村委会土地出让金共计人民币大写：贰佰壹拾万元整（小写：2100000.00元）。2、�明圣缘公司对该协议约定的办公楼及周边20000平方米土地享有占有、使用、处份、收益的权利。3、证明被告韩杨及圣源公司将自己持有的此份证据唯一原件交由原告于啸保管，并将此协议全部权利转让给原告于啸。
证据二、原吿于啸与被告韩杨（第三人圣缘公司原法定代表人）签定协议书壹份。证明问题：1、证明原告与被吿于2013年6月3日签定了土地出让协议书，协议中约定韩杨及圣缘公司将从和平村村委会处购买的原江龙建筑工程办公楼及周边共计20000.00平方米的土地（包括地上附着物）有偿出让给原吿于啸，于啸支付给被吿及圣缘公司土地和办公楼出让金共计人民币大写：贰佰万元整（小写：2000000.00元）。2、证明被告韩杨系第三人圣缘公司法定代表人，依据法律规定，法定代表人在合同、协议中的签名与盖具公司公章具有同等法律效力，韩杨的行为�表公司意见，属于职务行为，应由圣缘公司承担法律后果。3、本协议签字双方系完全行为能力人，能对自己行为负责，该协议内容是签字双方真实意思表达，并已部分履行，协议内容真实、合法、有效。原告于啸对该争议土地及房产享有占有、使用、处分、收益的权利。
证据三、被告韩杨（即圣缘公司法定代表人）出据的收条壹份。证明问题：1、证明韩杨及圣缘公司已收到原告于啸给付的原江龙建筑公司办公楼及周围20000平方米土地出让金共计人民币贰佰万元整（小写：2000000.00元），原告履行了给付义务，但韩杨及圣缘公司并未按协议履行更名过户手续。2、证明原告购买的地块包括成高子镇和平村原江龙建筑公司办公楼及土地20000万平方米以及地上所有附着物。
第三人圣缘公司对原告于啸提交证据质证认为：对证据一真实性及证明的问题均有异议；
对证据二、三的真实性没有异议，对证明问题有异议，圣缘公司与和平村委会的土地租赁协议签订时间是2013年8月20日，该份协议是经过镇政府备案的有效转让协议也是圣缘公司与和平村委会唯一有效土地转让协议，原告提供的该份证据不具有真实性，集体土地转让需要经过村民代表大会并经过镇政府备案方能生效所以原告所举示的证据一是无效协议。证据二因为双方是借贷关系，依据合同法52条也是无效的。证据三只能证明韩杨收到款项但该款项为借款。
第三人李占国、李国海对原告于啸提交的证据质证认为：对证据一的真实性没有异议，对证明的问题有异议。当时是签订了4份协议，韩某在宝宇公司借款用其中一份协议做担保，另一份协议转让给李国海和李占国时交给了李国海和李占国，韩某在和平村委借出了一份协议没有还，借出协�的目的是安装变压器用，所以该协议不是一份唯一的协议。对真实性没有异议是因为公章和王秀杰的签字是真实的。
对证据二、三的真实性和证明问题均有异议，于啸和韩某的借款时间是在2014年本金是150万元，该证据的真实性有待证明。对证据二的协议书，该协议没有圣缘公司的盖章，而且韩杨无权处分房产，房产建设和转让的时间是在土地转让之前。
本院对于啸举示的证据确认如下：本院通过对证据一与第三人圣缘公司提交的证据二相互印证，案涉3000平方米办公楼所依附的20000平方米土地，经案外人和平村委会村民代表大会民主合议一致通过同意将本村20000平方米建设用地以210万元的总租金出租给圣缘公司使用40年，原圣缘公司对该土地具有使用权的事实，该证据应作为定案依据。证据二、因该证据系原告与被告韩杨（原圣缘公司法定代表人，公司性质一人公司）签订的办公楼及办公楼所附属的20000平方米土地的买卖协议，本院认定该证据系双方真实意思表示，能够证明双方自愿达成买卖协议，可作为定案依据。证据三、有被告韩杨签字收到原告于啸购房购地款200万元，该收条注明该款系于啸购买办公楼3000平方米、土地20000平方米及该地上所有附着物的价款。本院认定该收条客观真实，可作为定案依据。
第三人圣缘公司为证明其主张的事实成立向本院举示了如下证据：证据一、营业执照、转让协议二份、收条一份，证明圣缘公司现股东为阚秀芳；
证据二、韩某与江龙公司转让协议一份、圣缘公司与和平村土地租赁协议书一份、和平村会议纪要总计十页，证明圣缘公司系案涉标的物的所有权与使用权人；
证据三、于啸与韩杨协议书一份及录音资料一份（原件在（2015）香成�初字第21号卷宗里）证明该协议的签订时间在于圣缘公司与和平村土地协议时间不具有真实性，录音中表明原被告系借贷关系。
原告于啸对第三人圣缘公司提交证据质证认为：对证据一中的营业执照的真实性没有问题，对收据的真实性及证明问题均有异议，此收据的签字人是韩某，韩某既不是公司的法人也不是股东，所以韩某的收据并不能证明是圣缘公司资产的转让。这组证据只能代表圣缘公司法定代表人变更只是在工商部门做过登记，但圣缘公司自身的权利义务不发生改变。
对证据二的真实性及证明问题均有异议，1、江龙集团及韩某的出售协议此份证据双方当事人都不能参加今天的庭审，无法确认真实性及是否实际履行，2、据原告了解黑龙江江龙集团并没有将协议中的房屋出让韩某，而是由和平村村委会收回，与办公楼所在的周边20000平方�土地一并出让给圣缘公司与韩某个人没有关系。对村委会的会议纪要的真实性有异议，此份证据竞标公示当中和平村村委会的公章与我方提供证据一的公章不一致，故村委会会议纪要的真实性有待考证，在村委会竞标公示中已明确说明本案争议土地是工业用地，与第三人圣缘公司在答辩中所说是集体土地说法不一致。3、此份证据中竞标公示约定时间为2013年7月5日至同年7月18日，但提交的会议记录中两次会议记录分别是2013年7月13日及同年的7月15日。这期间公示的时间还没有结束，所以会议纪要违反法定程序。圣缘公司与和平村村委签订的土地租赁协议书明显是在圣缘公司取得本案争议房产及土地使用权并实际占有后补签的，其补签的租赁协议违法，此份证据不予采纳。
对证据三录音的真实性及证明问题均有异议，此份证据的录音是被告韩杨与案外人的对�，与本案无关，并且无法核实录音人的真实身份，更无法查明录音的真实性。
第三人李占国、李国海对第三人圣缘公司提交证据质证认为：对证据一中的营业执照没有异议，但并不能证明财产实际转让，只能证明法人发生变更，而且营业执照恰恰证明圣缘公司与韩某土地使用权及房产所有权转让时阚秀芳还不是圣缘公司的法定代表人。对证据一中圣缘公司与隋志杰的转让协议和收据的证明问题及真实性均有异议，因该证据是复印件，收据中1200万元的付款不明，对隋志杰与阚秀芳的转让协议真实性及证明问题有异议，首先该证据是复印件，隋志杰和阚秀芳的签字好像一个人的笔体，另外该证据与李国海和李占国无关，因该协议在签订时李国海与李占国已经是案涉房屋的所有权人，案涉房屋占用土地的使用权人。
对证据二房屋出售协议书的真实性及证明问题均有异议，该证据有两份，但两份是不一致的，且该证据是复印件，该证据的真实性有待核实。该证据是韩某与江龙集团签订的与圣缘公司无关，该证据恰恰表明圣缘公司无权将房产进行转让。土地租赁协议和竞标公示，首先该证据是复印件，而且第三人阚秀芳并没有提供隋志杰在进行工商变更登记时将圣缘公司与和平村村委会签订的土地转让协议交给隋志杰，这充分表明，韩杨在工商变更登记时只是公司法人的变更，并不包括资产转移。对村委会议纪要的质证意见与于啸质证意见一致。
对证据三真实性及证明问题均有异议，该证据只能证明韩杨和韩某对外欠款，并不能证明资产的转移。
本院对第三人圣缘公司举示的证据确认如下：证据一、该组证据能证明韩杨等人与隋志杰和隋志杰与阚秀芳转让圣缘公司整体资产，阚秀芳为圣缘公司的法定代表人的事实。本院认为该组证据可作为阚秀芳为买受人的定案依据。证据二、该组证据内容真实，与和平村出租给被告韩杨20000平方米土地有关联性，本院认定其对出租土地的事实具有完全证明力，可作为定案依据。证据三、该证据系案外人与韩杨对话录音，与本案无关联性且无法证明该录音合法取得，内容可信度低，本院认定其不具有证明力，不作为定案依据。
第三人李占国、李国海为证明其主张的事实成立向本院举示了如下证据：证据一、《土地流转房屋出售协议》，证明问题：2014年2月16日韩某、杨秀芝、“哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司”及法人韩扬（称转让方），与李占国、李国海（受让方）签订《土地流转房屋出售协议》，转让方将案涉办公楼及办公楼占用范围的20000平方米土地转让及流转给受让方，价格711万元，双方约定2014年12月31日前将案涉办公楼及土地交付给受让方，证明人为案涉办公楼原建设单位为黑龙江江龙集团的法人张某。证明韩某将案涉办公楼所有权转让给李国海和李占国，哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司将案涉办公楼占用范围的20000平方米土地使用权转让给李国海和李占国。
证据二、《协议书》、《房屋出售协议书》、工商执照、组织机构代码证、韩扬身份证复印件、韩某、杨秀芝身份证复印件。证明黑龙江江龙集团与韩某签订《房屋出售协议书》，将香坊区成高子镇和平村江南中环路62公里3000平方米左右的自建房屋（称案涉办公楼）转让给韩某。哈尔滨市香坊区成高子镇和平村村民委员会与哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司签订的土地使用权转让《协议书》，将香坊区成高子镇和平村江南中环路62公里处案涉办公楼占用的20000平方米土地有偿转让给哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司。证明韩某将案涉办公楼所有权、哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司将案涉办公楼占用范围内的20000平方米土地使用权转让给李占国和李国海合法。同时证明双方在签订《土地流转房屋出售协议》时，转让方将土地、房产权利证明的原件交给受让方，转让方身份证明复印件交给受让方，双方的转让手续履行完毕。
证据三、欠条复印件7份。证明问题：2014年2月16日签订协议时转让方以欠李占国155万，李国海29万，共计184万抵偿房款，受让方付现金200万元，该款韩某用于偿还：张某：137万、孔凡友12万、王振江51万。证明在签订《土地流转房屋出售协议》时受让方支付房屋转让款计384万元给转让方。
证据四、欠条6份。2014年5月转让方将房屋交付给受让方，受让方支付款项220万元，韩某用于偿还：李国军185万、赵玉阳17万、陈其东12万。证明2014年5月交付房屋时，受让方支付款项220万元。
证据五、遗嘱复印件，2014年9月左右付清余款107万，韩某还邓传军37万元，还于啸及其他债权人70万元。证明受让方将余款107万提前支付给韩某用于还债。
原告于啸对第三人李占国、李国海提交的证据质证认为：对证据一的真实性、关联性及证明问题均有异议，此份证据系韩某、杨秀芝、李国海和李占国签订的，圣缘公司因是手写明显是后加上去的，其证据形式存在诸多瑕疵，其真实性有待查证。韩某杨秀芝与本协议中约定的房产及土地没有任何关系，没有权利转让房产及土地，故此协议应为无效。此协议是韩某、杨秀芝与第三人李国海李占国恶意串通损害原告合法权益违法处置本案争议财产，应不予采信。
对证据二的真实性、关联性及证明问题均有异议，据原告了解江龙集团并没有将此房产出售给韩某而是由和平村村委会收回，与此房产所在周围20000平方米土地一并出售给圣缘公司。此份证据双方当事人都未参加庭审，无法确定真实性及是否实质履行，故此份证据不予采纳。圣缘公司与和平村村委会土地转让协议书，对此份证据真实性、关联性及证明问题均有异议，此份证据圣缘公司唯一的原件已经交由原告于啸保管，第三人提交的此份证据原件有明显涂改，存在伪造变造的可能，法庭应不予采纳。
对证据三、四的真实性、关联性及证明问题均有异议，两组证据无法向法庭出示原件，故真实性无法查实。二两组证据均系案外人韩某与债权人之间的债权债务关系，与本案无关，不应在本次庭审中出示。证据三、四共十三份欠条更说明韩某与韩杨着急用钱，在第三人李国海与李占国处借钱偿还上述债务，其本意并不想出让本案房产与土地。
对证据五的真实性、关联性及证明问题均有异议，此份证据系案外人韩某的遗嘱，韩某本人生死状态并不知情，遗嘱是否生效无法查明。并且遗嘱是否是其本人书写，内容是否真实都无法核实，且本遗嘱与本案无关，应不予采纳。
第三人圣缘公司对第三人李占国、李国海提交的证据质证认为：对证据一中房屋土地流转协议真实性及证明问题均有异议，从证据书面形式看杨秀芝签字处按手印是黑色体、是复印体，所以该协议不具有真实性。圣缘公司是后添加的协议主体，所以该份证据并非是圣缘公司与李国海、李占国签订。
对证据二中江龙集团与韩某的房屋出售协议书的真实性有异议，该份协议与圣缘公司所持有的房屋出售协议不一致，且该份证据在签章处有涂改，所以该份证据不具有真实性。案涉房屋案涉办公楼经土地所有权人和平村委�已明确该房屋所有权人为圣缘公司所有。圣缘公司与和平村的协议书该份协议书与备案协议书不符，所以该份协议书并非是真实的转让协议书，圣缘公司提供的协议书才是真实有效的协议书，故第三人提供的证据一、二不能证明圣缘公司已将该地块及房产真实转让给李占国和李国海。
对证据三、四的真实性及证明问题均有异议，欠据为复印件不具有真实性及该欠据与本案没有关联性，不能证明第三人预证的待证事实存在。
对证据五认为该证据与本案没有关联性，且无法证明是否是证人本人书写。
庭审中，第三人李占国、李国海申请三位证人张某、陆某、白某出庭作证。
证人张某的证言：张某与韩某、李占国、李国海都是朋友，且江龙集团的办公楼卖给韩某是由证人促成的买卖关系，韩某后来卖给李占国、李国海证人也是中间人。李占国和李国海与韩某达成房屋买卖协议是在韩某欠李占国和李国海借款，其中韩某欠李占国155万元，欠李国海29万元的情况下达成的协议，协议中约定的转让款为711万元。李占国和李国海前期支付韩某200万元，后这200万还给张某和王振江、孔凡友；第二笔220万元还了李国军、赵玉良、陈其东；第三笔110万左右还给邓传军、于啸。涉案房屋没有建委规划局的审批手续，涉案房屋是上世纪90年代建的，江龙集团以190万的价格卖给韩某。案涉办公楼是第二次付款220万时交付的，没有交付清单。2014年2月16日韩某与李占国和李国海签订房屋买卖协议韩杨与杨秀芝不在场，后来找他们补签的名字和补盖的公章。公章是否是韩杨盖的证人不清楚。
原告于啸对证人张某证言质证认为：对该证言的真实性及证明问题均有异议，按照法律规定证人应该在举证时间内向法庭提出出庭申请，而此证人张某并未在举证期限内提出。证人张某在李国海、李占国及圣缘公司在本庭提供的证据中有多次签名，是本案的利害关系人，其证言的证明力有待查证。证人在庭审中非常肯定的说明李国海和李占国将款项交给韩某本人，李国海和李占国明知韩某不是圣缘公司的法定代表人也不是圣缘公司股东，韩某个人没有权利处分本案争议的房产及土地，所以李国海和李占国与韩某签订的转让协议无效。李国海、李占国与韩某系债权债务关系。
第三人圣缘公司对证人张某证言质证认为：其质证意见与于啸代理人质证意见一致，补充一点即使李占国和李国海替韩某偿还了部分债务，该部分债务也为韩某的个人债务与圣缘公司无关，圣缘公司并未收到所谓的转让款。
第三人李占国、李国海对证人张某证言无异议。
证人陆某的证言：2014年5月李国海找陆某帮忙管理香坊区成高子镇和平村江南中环路62公里处案涉办公楼及其占用的约10000平方米土地，直到2014年11月末左右，这期间成高子镇派出所一位姓洪的民警到案涉办公楼进行消防检查，是李占国接待的，陆某陪同。证明受让方与2014年5月接收房屋。
原告于啸对证人陆某证言质证认为：对陆某证言的真实性有异议，第三人李国海、李占国未在法定期限内提出证人出庭申请，但该证言可以证明李占国和李国海并没有实际占有争议的房产和土地，证人仅在此工作半年左右，对具体情况并不完全了解，本案争议土地及房产至今都是原告于啸实际占有。证人在庭上并不清楚自己要证明什么问题，其在庭审中回答的问题前后不一致，其证言明显是在其他人教说的情况下所述，所以此份证人证言应不予采纳。
第三人圣缘公司对证人�某证言质证认为：其质证意见与于啸代理人质证意见一致，证人在庭审中说明其是在李国海的指挥下进入圣缘公司的办公楼看管，其并非是圣缘公司将办公楼向李国海进行交付，在其看管期间并非是合法占有。
第三人李占国、李国海对证人陆某证言质证认为：对陆某的证言无异议，该证言能够证明2014年5月李国海找陆某帮忙管理香坊区成高子镇和平村江南中环路62公里处案涉房屋及其占用的约20000平方米土地，直到2014年11月末左右，这期间成高子镇派出所一位姓洪的民警到案涉房屋进行消防检查，是李占国接待的，陆某陪同。证明受让方于2014年5月接收房屋接受房屋后才找陆某看管案涉房屋及场地的。在这期间李占国也多次与圣缘公司的白厂长商量圣缘公司的佛像合作经营问题。
证人白某的证言：韩某与白某是同学，两人之间是合作关系，圣缘�司实际控制人是韩某。证人是圣缘公司的生产经理，韩某派韩杨经营管理，韩某把钱给韩杨，韩杨再把钱给白某。李占国于2014年5月派一位叫陆某的来案涉办公楼，此时因佛像厂有加工订单没有完成，这期间白某与李占国多次商谈合作经营佛像厂事宜，后来因为证人与韩某的事情没了结就没谈成。2015年元旦证人离开案涉办公楼。
原告于啸对证人白某证言质证认为：对白某证言的真实性及证明问题有异议，第三人李国海、李占国未在法定期限内提出证人出庭申请，并且未向法庭提供身份信息，无法核实证人的真实身份，证人所述与李国海李占国合作只是初步洽谈，并没有实际履行，并且证人在2014年就已经离开圣缘公司，对争议土地及房产的归属并不知情。
第三人圣缘公司对证人白某证言质证认为：其质证意见与原告质证意见一致。证人所述内容�缘公司的实际经营人为韩某只是其个人看法，并没有实质的证据证明其与李国海、李占国合作经营只是一个意向性的谈话，并没有任何实际行动，其不能证明第三人李国海和李占国待证事实。
第三人李占国、李国海对证人白某证言质证认为：对该证言无异议，该证言能够证明李占国于2014年5月接收案涉房屋及占用范围的10000平方米土地使用权，接收房产后有一位叫陆某的在这管理，这期间白某与李占国多次商谈合作经营佛像厂事宜，2015年1月白某将房产倒出。证明受让方于2014年5月接收房屋，圣缘公司的实际控制人是韩某。
本院对第三人李占国、李国海举示的证据和证人证言确认如下：证据一、该证据系被告韩杨与第三人李占国、李国海于2014年2月16日签订的办公楼及办公楼附属土地的买卖协议，本院认定该证据系双方真实意思表示，能够证明双�自愿达成买卖协议，可作为定案依据。
证据二、该组证据中的2010年3月23日的房屋出售协议书能够证明案涉办公楼的来源，该协议书内容真实，与本案有关联性，本院认定该协议书具有证明力，可作为定案依据。该组证据中的协议书所证明的内容亦与本案有关联性，本院认定该证据可作为定案依据。该组证据中的工商执照、组织机构代码证、韩杨身份证具有真实性，证据内容真实可靠，与本案有关联性，本院认定对其所证明的事实具有证明力，可作为定案依据。
证据三、四、五因三组证据均系复印件，原告和第三人圣缘公司对三组证据的真实性、关联性均有异议，本院认定三组证据不具有证明力，不作为定案依据。
证人张某、陆某、白某证言，因原告和第三人圣缘公司对三位证人证言持有异议，且三位证人证言所证实的问题不能与其�证据相互印证，本院认定三位证人证言所证实的问题没有证明力，不作为定案依据。
根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2010年3月23日，被告韩杨的父亲韩某（于2015年3月死亡）与黑龙江江龙集团（以下简称江龙集团）签订房屋买卖协议，江龙集团将其自建的位于哈尔滨市香坊区江南中环路62公里处南侧集体土地上的（哈尔滨市香坊区成高子镇和平村集体土地）建筑面积3000余平方米办公楼，围墙、收发室以190万元出卖给韩某。2012年11月27日，被告韩杨在争议房屋及土地上成立哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司，任法定代表人，公司类型有限责任公司（自然人独资），注册资本为壹拾万元。2013年5月20日，圣缘公司与和平村委会签订土地转让协议书，协议书载明，和平村将圣缘公司办公楼所占用的村委会20000平方米集体建设用地出让�圣缘公司，土地出让金210万元，并协助圣缘公司办理该土地过户手续。2013年7月4日，村委会采取竞标公示，召开村民代表大会进行村民代表评议等方式，决定将案涉20000平方米的集体建设用地出租给圣缘公司。2013年8月20日，和平村委会与圣缘公司签订土地租赁协议书，将2013年5月20日双方签订的土地转让协议变更为土地租赁协议，土地出让金转为租金数额不变，租赁期限：自2013年8月20日至2053年8月19日，40年租期，每年租金52500元，总租金210万元。圣缘公司已支付50万元，并用丰田吉普车一台折抵租金33.17万元，约定剩余租金126.83万元于2013年11月30日付清，但至今未付给和平村委会。
2013年6月3日被告韩杨代表圣缘公司与原告于啸签订办公楼及办公楼所占有土地20000平方米转让协议书，协议约定：“圣缘公司将3000平方米办公楼及该办公楼所附属的20000平方米土地有偿出让给于啸，总价款200万元，于啸对土地享有占有、使用、处分、收益的权利，圣缘公司于2015年6月3日前协助于啸办理土地过户手续。”2013年6月3日韩杨收到于啸购房购地款200万元并为于啸出具收条，收条载明：韩杨于2013年6月3日收到于啸购房购地款共计人民币200万元。该收条备注：成高子镇和平村原江龙办公楼及土地20000平方米以及地上所有附着物。收款人韩杨。
2014年2月16日，被告韩杨及其父韩某、其母杨秀芝与第三人李占国、李国海签订土地流转房屋出售协议书，协议约定：将案涉办公楼及20000平方米土地以711万元价格出卖流转给第三人李占国、李国海，2014年12月31日以后此房产及土地归李占国、李国海所有。
2014年9月29日，韩杨及其父母韩某、杨秀芝与案外人隋志杰签订转让协议，协议约定将圣缘公司整体资产即案涉房屋及土地全部转让给隋志杰，转让价款1200万元，该款以从韩杨、韩某、杨秀芝欠隋志杰债务中抵顶1200万元。韩某为隋志杰出具了抵顶1200万元的收据。2014年10月24日圣缘公司更换法定代表人为隋志杰。2015年4月5日隋志杰与阚秀芳签订转让协议，协议约定隋志杰将圣缘公司全部股权及圣缘公司整体资产包括案涉房产及土地转让给阚秀芳，转让价款为1000万元，付款方式：隋志杰以欠阚秀芳200万元债务抵顶转让款，余款于2015年12月末前付清，以隋志杰出具收款凭证为准。隋志杰没有出具收款凭证，2015年4月16日圣缘公司更换法定代表人为阚秀芳。但仅变更了工商登记，因于啸派人占领了厂区，未实际进入场地。以上转让协议内容指向均为土地所有权及房屋所有权。
经查，黑龙江江龙集团成立于2002年12月份，其前身为哈尔滨市香坊区和平人民公社建筑工程队（1980年2月成立），1986�8月该工程队更名为哈尔滨市香坊区成高子建筑工程公司，投资人为法定代表人王培纯，1998年3月该建筑公司更名为哈尔滨市江龙建筑有限公司，法定代表人为王东莹（系王培纯女儿）并在江南中环路62公里处和平村集体土地上建造案涉办公楼，该办公楼无建设用地规划许可证、建设用地批准书，该楼所占用范围内的20000平方米土地为和平村集体农用土地，所有权人为哈尔滨市香坊区成高子镇和平村村民委员会，现该办公楼及土地被原告占有。
本院认为，本案争议的焦点问题有：（一）关于案涉土地的性质和用途是否允许出让问题。《中华人民共和国土地登记办法》第二条第二款规定：“集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权”，第十七条规定：“集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使�证上载明”，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权于登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用证书。”经征询土地管理部门案涉办公楼在建造时占用范围内的土地属集体农用地用地范畴，涉案土地的集体性质没有发生变化，和平村委会亦一直未到土地管理机构办理该宗地集体建设用地审批登记手续，取得建设用地使用权权属证书，而农村集体土地包括集体农用地、集体建设用地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料，除此之外，其他任何单位和个人未经法定程序不得随意占用或“以租代征”，侵害或变相侵害农村集体经济组织和农民利益。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第四十三条规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，“兴办乡镇企业和村民建设住宅…或者乡（镇）村公共设施、公益事业建设经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地”。从上述规定可以看出，在集体土地上建设房屋，限于以下三种用途：开办乡镇企业，用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设，农村村民建设住宅。《中华人民共和国乡镇企业法》第二条规定：“乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业”。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农�住宅。除此之外，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家法律法规及相关政策均严格控制农民集体所有建设用地使用权的流转范围。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形时，致使农民集体所有建设用地使用权依法发生转移的除外”。即超出上述三类土地用途使用农村集体土地（含农村集体建设用地）的，必须依法办理农用地转用及征用审批手续，改变土地的所有权属性。否则，用地及建设等均不受法律保护。基于上述法律和行政法规及国家政策的规定我国法律对农村集体土地采取特殊的用途管制制度和本案现有证据表明，原江龙公司并非系和平村委�投资开办的乡镇企业，其所承建在和平村集体土地上的案涉办公楼也非用于和平村的公益事业。据此，案涉土地不得用于出租，和平村委会将案涉房屋占用范围内的土地出租给原圣缘公司不合法。农村土地为集体所有，不允许交易，任何以租代征、以租代买合同目的针对所有权的，均是无效行为。综上，本案争议土地为集体土地所有权，土地用途为农用土地，属耕地性质，当事人之间目的指向土地所有权改变及土地性质改变的协议，因违反国家效力性强制性规定，均属无效。
（二）关于案涉3000平方米办公楼能否买卖问题。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉办公�在被告及第三人购买之时虽已建成多年，无建设用地规划许可证、建设用地批准书，所占用的土地为集体农用土地，被告韩杨及其父亲韩某均系非农村集体组织成员无资格向土地管理部门和城市规划部门补办相关手续而改变违章建筑即案涉办公楼转化为合法建筑，该涉案办公楼属违法建筑，故涉案办公楼不得买卖。
（三）韩杨是否有权与于啸签订案涉办公楼买卖协议的问题。
韩杨和第三人圣缘公司现任法定代表人阚秀芳确认，韩杨父亲韩某生前欠于啸借款，韩杨在其父亲韩某的授权情况下代韩某与于啸签订案涉办公楼的买卖协议，并以韩某所欠于啸借款200万元折顶办公楼及附属土地的价款，双方签订买卖协议的当日韩杨为于啸出具收到办公楼及附属土地的价款2000000元的收条，而于啸则主张该款系借款，综上所述，双方交易及付款应属事实。在协商中，韩杨与于啸签订的办公楼及附属土地的行为因双方系父子关系，视为韩某的意思表示，故韩杨有权与于啸签订办公楼及附属土地买卖协议。
（四）关于于啸诉请被告韩杨履行买卖协议，协助其办理过户更名手续是否成立问题。
2013年6月3日，韩杨系时任圣缘公司法定代表人与于啸签订案涉办公楼和该办公楼占用范围的20000平方米土地买卖合同，当日韩杨以韩某欠于啸200万元借款折顶办公楼及土地价款的形式为于啸出具了200万元收条，系双方真实意思表示，双方签订合同成立，于啸已对案涉办公楼进行了占有，但由于案涉办公楼属违章建筑，土地为集体土地所有权，土地用途为农用土地，属耕地性质，系国家法律法规禁止买卖的标的物，双方所签订的买卖合同违反国家法律法规的效力性强制性规定，属无效合同，故于啸的诉求于法相悖，不能成立，本院不予支持。
（五）关于李占国、李国海请求案涉办公楼和土地归其所有和使用是否成立问题。
因第三人李占国、李国海未交诉讼费，故本院对其诉讼请求不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十三条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告于啸的诉讼请求。
案件受理费100元及保全费5000元（原告于啸已预交），由原告于啸负担。
本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审
审 判 长 王 健
人民陪审员 �郭玉刚
人民陪审员 沈 凤 香
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 毕 思 佳