浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖安民初字第216号
原告：安吉安康置业有限公司。
法定代表人：陈圣什。
委托代理人：谢峰。
被告：金焕明。
委托代理人：俞丽美。
委托代理人：张琴。
原告安吉安康置业有限公司与被告金焕明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员余文尧于2013年3月29日公开开庭进行了审理。后本案转普通程序，由审判员余文尧担任审判长，与审判员汤珊珊、人民陪审员王俊涛组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢峰，被告的委托代理人张琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月原告因资金极为紧缺向被告借款500万元，借款月利率为5%，并同意以房屋买卖方式提供借款保证。为此，2012年9月24日原被告签订20份商品房买卖合同，约定被告向原告购买竹雅园一期商品房第32幢的1-301、1-302、2-303、2-304、1-401、1-402、2-403、2-404、1-501、1-502、2-503、2-504号房，以及购买了第33幢的1-301、1-302、2-303、2-304、1-401、1-402、2-403、2-404号房，共计20套房，总建筑面积2005.84平方米，总价款14036018元。20份商品房买卖合同中第七条付款方式及期限均规定买受人按一次性付款方式按期付款并于2012年9月24日一次性付清房款。2012年9月25日，被告分两次一笔200万元、一笔300万元共计500万元通过其中国农业银行银行卡转账到孙美娟的账户。同日，孙美娟代表原告按被告要求通过POS机转回100万元给被告，作为支付利息。同日，原告出于被告胁迫与被告签订一份承诺书。承诺书约定：原被告商品房买卖一事，被告按照合同履行了付款义务，实际支付给原告500万元，原告应当依照原被告双方签订的合同完成商品房的相关备案手续。且约定原告应自2012年9月25日起一个月内，协助被告办理上述房屋备案手续。如果未完成备案登记手续，逾期违约金每月25万元作为违约金，并备注被告出资500万购买原告20套商品房，无需再支付任何款项。基于上述事实，根据合同法第54条规定，原告要求撤销上述原被告签订的《承诺书》，理由如下：1、本承诺书系原告在被告胁迫情况下签订的。商品房买卖合同第七条付款方式及期限，被告应于2012年9月24日合同签订当日一次性付清房款14036018元。然而，被告仅付款500万元，承诺书中即约定被告依合同履行了付款义务，显然与事实不符。更何况，被告支付的款项性质为借款，并非房款，因此，被告至今分文未支付购房款。承诺书中原告的承诺并非原告的真实意思表示，依法应予以撤销；2、上述20套商品房的约定价值高达14036018元，假设按承诺书履行，被告仅支付500万元即取得价值近三倍的商品房，对原告显失公平，依法应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第54条规定，本案被告以胁迫手段并乘人之危的情况下，原告与被告签订《承诺书》，且该承诺书的约定对原告显失公平，依法应予撤销。原告故诉请判令撤销2012年9月25日原、被告签订的承诺书及本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、原、被告签订的承诺书真实有效，该承诺书签订的时间是在2012年9月25日，而双方签订房屋买卖合同是2012年9月24日，所以承诺书是房屋买卖合同的变更合同，该承诺书是双方自愿达成，意思表示真实自由，是有效合同。且双方均为行为能力人，理应知道协议的真实内容。二、该承诺书不存在胁迫情况。我当事人虽然发了类似恐吓短信，但并未采取实质性的恐吓行为。该短信是在2012年12月28日所发，而承诺书签订是在2012年9月25日，该承诺书的签订早于当事人发的短信，且从该短信内容可以看出我方当事人多次与对方联系，而对方一次次推了两、三个月，赶三四百公里路去安吉也有六七次，在这样的情况下，我当事人有情绪也属于正常，从整个短信内容看不能定义为是恐吓。所以该承诺书不应仅此就认定是在胁迫的情况下签订的，不存在撤销的理由。三、根据城市商品房预售管理办法第10条、以及湖州市商品房买卖流程，商品房买卖需要进行备案登记，即商品房转让备案不以承诺书签订为前提条件，且在转让合同的最后一条即第27条，原告应向安吉县房地产管理科登记备案，备案手续是法律法规规定的必经程序。四、该承诺书约定的逾期不履行备案手续，逾期条件系双方真实意思表示，该承诺书是合同的备注，合同是真实有效的。该承诺书的签订并没有体现出被告利用优势所签订，原告系有实力的房地产公司，故不存在显失公平。
原告举下列证据：一、商品房买卖合同二十份，证明原、被告签订了二十份商品房买卖合同，约定了付款方式及付款期限即2012年9月24日一次性付清房款，根据该20份合同，总房款的价值是14036018元。被告对此无异议。二、付款凭证两份，证明被告于2012年9月25日通过中国农业银行转帐至孙美娟个人帐号（该帐号并非原告收取购房款专款专用帐号）500万元（200万元及300万元各一笔），又，孙美娟当即通过中国农业银行用POS机转给被告100万元。其转款原因即原告向被告出借款人民币500万元，被告于同日支付原告口头约定的借款利息100万元。被告质证表示，对证据真实性无异议，孙美娟系原告公司法定代表人陈圣什之妻，被告是根据原告指示将500万元打到了孙美娟的帐号，由此被告履行了支付500万元房款的义务。三、承诺书一份，证明原、被告于2012年9月25日签订该承诺书，该承诺书的签订是在被告打款前，被告要求原告出具该承诺书，否则被告不将500万元借贷给原告。虽然承诺书记载原告办理备案手续的内容，但根据相关法律规定，如进行商品房网签备案应将款项打入房地产公司的专款专用帐户，否则无法完成网签备案登记手续。从承诺书内容看，原、被告既已签订合同约定被告购买原告总价1400万余元的房屋，却又约定被告仅需支付500万元无须再支付任何款项，明显不合常理；原告每逾期一个月要支付给被告的违约金25万元也明显高于银行同期贷款利率的四倍。被告质证表示，对证据真实性无异议，至于是先打款还是先签订承诺书本代理人不清楚，但不管先后都是双方真实意思表示，不存在被告胁迫原告的情况，且原告在安吉是一家有相当资产的房地产公司，被告作为一个老百姓不可能有能力去胁迫一家大型房地产公司。被告并未发现关于网签备案手续的相关法律规定，即使有这样的规定，那么到底是由买受人将款项打入房产公司的专款专用帐户，还是由买受人将款项支付给房产公司后由房产公司存入其专款专用帐户都没有关系。四、恐吓短信，证明2012年12月28日，被告发送恐吓短信到原告公司法定代表人陈圣什及其儿子的手机上，短信中有明显的恐吓内容，并要求原告将款项打给被告，且被告在短信末尾明显描述了将要采取实际恐吓行为，更加证明原、被告之间的打款行为基于借贷。被告质证表示，一、该短信是2012年12月28日发生，双方签订承诺书是在2012年9月25日，时隔三个月，由于该短信更加能证明原告未办理备案登记手续，而被告多次要求原告办理未果由此发送短信。
本院审核认定，原告所举各证，符合有效证据的形式要件，具有证明力。据此，本院对事实作下述认定，2012年9月24日原、被告签订20份商品房买卖合同，约定被告向原告购买竹雅园一期商品房第32幢的1-301、1-302、2-303、2-304、1-401、1-402、2-403、2-404、1-501、1-502、2-503、2-504号房，以及购买了第33幢的1-301、1-302、2-303、2-304、1-401、1-402、2-403、2-404号房，共计20套房，总建筑面积2005.84平方米，总价款14036018元。各份合同就付款方式及期限均约定“买受人按一次性付款方式按期付款：2012年9月24日一次性付清房款……”。次日即25日，双方签订承诺书一份，约定“金焕明和安吉安康置业有限公司商品房买卖一事，金焕明依照合约履行了付款义务，实际支付给安吉安康置业有限公司人民币500万元，对方安吉安康置业有限公司也应依照双方所签订的合约完成商品房的相关备案手续。现双方自愿达成以下协议：安吉安康置业有限公司应自2012年9月25日起的一个月内，协助对方完成位于浙江省安吉竹雅园一期共20套商品房的备案手续，若对方安吉安康置业有限公司违背承诺，逾期不履行义务，没有完成备案登记手续。每逾期一个月，要支付给金焕明25万的违约金，此外还要赔偿对方因此而造成的实际损失。备注：金焕明出资500万元购买安吉安康置业有限公司20套商品房，无需再支付任何款项。”同日，被告转账支付至孙美娟（原告法定代表人陈圣什之妻）个人帐号500万元（200万元及300万元各一笔）。孙美娟也于该日转帐支付被告100万元。此后，原告未至房屋预售登记机关申请办理前述商品房预售预告登记备案手续。2012年12月28日，被告向原告法定代表人陈圣什发送短信，提出“……你就最（再）这么难也的（得）有多少先给我打多少钱过来给我了，我也不想多说了，希望你这次得做点人的情意出来最（再）不要做的太过分了，否则对你的企业不会有好处的……你不要不接电话就不用还钱了，你们要是不想活了，你这个公司不要半吨炸药就全部完蛋，我好话说尽，你们要还不领情，那你们自己看着办。”2013年1月25日，本院受理（2013）湖安民初字第133号金焕明诉安吉安康置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，金焕明在该案中诉请判令安吉安康置业有限公司履行20套商品房的网签备案手续，支付逾期办理前述手续的违约金（自2012年10月24日起算，25万元／月），承担该案诉讼费及金焕明的律师代理费。原告则提起本案诉讼。本案审理中，原、被告就承诺书所指已付500万元即被告转帐支付原告法定代表人陈圣什之妻孙美娟的500万元，以及孙美娟当日转帐支付被告100万元的事实无争议（原告陈述该100万元系孙美娟经手为原告向被告支付所借款500万元的约定利息，被告则主张该款系原、被告约定由原告向案外人支付的好处费由被告收取后转交案外人）。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，原、被告于2012年9月24日约定被告向原告购买20套商品房及价款约定总计14036018元于2012年9月24日一次性付清，又于次日以签订承诺书方式变更约定前述20套商品房总价款按500万元计算（两者差额达9036018元）。按常理推断，原、被告之房价调整行为显然属于被告利用其享有相应资金的优势及被告急需资金的情况所致，其承诺书中“备注：金焕明出资500万元购买安吉安康置业有限公司20套商品房，无需再支付任何款项”的相应内容可以认定为显失公平，现原告诉请撤销该项承诺书内容，本院予以支持。至于承诺书其余内容，不属于显失公平的可撤销范围，不予撤销。据此，依照前述法条，判决如下：
一、撤销原告安吉安康置业有限公司与被告金焕明于2012年9月25日签订的承诺书中“备注：金焕明出资500万元购买安吉安康置业有限公司20套商品房，无需再支付任何款项”的相应内容。
二、驳回原告安吉安康置业有限公司要求撤销原告安吉安康置业有限公司与被告金焕明于2012年9月25日签订的承诺书中“安吉安康置业有限公司应自2012年9月25日起的一个月内，协助对方完成位于浙江省安吉竹雅园一期共20套商品房的备案手续，若对方安吉安康置业有限公司违背承诺，逾期不履行义务，没有完成备案登记手续。每逾期一个月，要支付给金焕明25万的违约金，此外还要赔偿对方因此而造成的实际损失”的诉请。
案件受理费80元，由原、被告各负担40元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 余文尧
审 判 员 汤珊珊
人民陪审员 王俊涛
二〇一三年六月十三日
书 记 员 杨 晔