沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第01137号
原告沈阳唯尔思物业服务有限公司。
法定代表人：隋吉平，系该公司董事长。
委托代理人：邵凤，辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：金铃，辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。
被告：沈雅菊。
被告：刘善忠。
二被告委托代理人：刘森，无业。
原告沈阳唯尔思物业服务有限公司（以下简称唯尔思物业公司）与被告沈雅菊、刘善忠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员王萍担任审判长并主审、人民陪审员戢伟、董秀坤参加评议的合议庭，于2014年8月14日、9月15日二次公开开庭进行了审理。原告唯尔思物业公司委托代理人邵凤、被告沈雅菊、刘善忠委托代理人刘森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唯尔思物业公司诉称，原告系九洲湾景汇园物业管理公司，被告系该园区业主，被告于2010年7月30日签订《前期物业管理服务协议》，同意接受原告为其提供物业管理服务，并同意依据签署协议按期支付物业费。协议签订后，原告严格履行物业管理服务应尽之职责及物业服务协议约定义务，无任何违约行为，但被告却拒绝向原告交付2011年9月7日至2013年9月6日的物业费共计人民币3388.99元，被告拖欠物业费的行为严重影响了原告的正常经营，损害了原告的合法权益，故原告至法院。诉讼请求：一、判决被告向原告支付2011年9月7日-2013年9月6日拖欠的物业费及电梯费3100.99元（其中，住宅物业费2812.99元，计算方式为90.16平方米×1.3元×24个月，电梯费288元，计算方式为12元×24个月）二、诉讼费由被告承担。
被告沈雅菊、刘善忠辩称，1、物业公司拿一个没有任何依据的﹤﹤前期物业管理协议﹥﹥强制业主签字，不签字就不给钥匙，是极不合理的，所签之名不是本人真实意思的表示，不符合平等自愿的合同原则。2、九洲湾景汇规划建设业主会所是摊入到购房成本，是业主花钱买的，到现在被开发商和物业对外使用，我们业主使用也得交费，不是本小区业主只要交费就可进入，这叫什么业主会所呀？属开发商和物业严重违约，影响了我在小区的生活和活动质量.这是我要求减少物业服务收费的依据。3、小区按规划有地下停车位，每年车位停车费，公共配套用房出租、业主会所及广告等各项收费的收益，除去适当的费用，其余部分应当归全体业主所有.从应当属于全体业主的小区停车位收费及广告费收入，唯尔思物业公司应归还属于我的那部份钱或抵减我应当交纳的物业费。4、从入住至今门窗质量问题物业公一直没给解决，找过民心网和小区办投诉物业公司也没给解决（有民心网上截图为证）。窗户透风，到冬天透风处就结冰（有照片为证），进户门缝特别大还瓢还透风，锁门时必须得顶一下门钥匙才能拧动，不顶门就锁不上门，还有去露台的门是瓢的。以上问题找过物业多次，开始还来给修过两次，可那根本不叫维修应该叫破坏，修窗户把我家窗户玻璃弄裂了两块，修门用锤子硬砸导致把我家墙皮震裂，透风处就给沾点胶条（有照片为证）。门窗问题严重影响了我的正常生活给我带来了诸多不便，根据合同法应该给我一定的补偿或减免物业费。5、我的车玻璃被砸（有照片为证）还有派出所开出的证明，物业公司的安保防范意识不到位、摄像头布控也不到位，物业公司有严重违约行为及违约在先，物业公司负有一定责任应该赔偿我的修车费用。6、在我没交物业费期间物业公司把我门禁卡给停了导致我有家不能回（有邻居可以作证，有派出所出示的证明为证），根据有规定物业公司因业主未缴物业费而停门禁的做法是违法的，侵犯了业主的合法权利。在我门禁卡失效的这段时间里物业费应该减免。7、在办理入住时物业公司代收的水费电费物业公司一直没给交，物业公司有严重违约行为及违约在先，应该将代收的水费电费充顶物业费。8、电梯未能按时年检及维保工作不到位，未能按时年检（有照片为证），导致我有一次电梯滑梯从7楼一下就掉到5楼电梯里按键全部失灵，在我被困1分钟后电梯又恢复正常。还有电梯里挂的全是商业广告（有照片为证）电梯是摊入到购房成本的物业公司无权挣取广告费，广告费收入唯尔物业公司归还属于我的那部份钱或抵减我应当交纳的物业费。这是我拒交电梯费的理由。9、园区安保和防范问题有严重漏洞，外来人员在我们的进户门上贴广告插名片（有照片为证）物业公司有严重违约行为及违约在先。10、约定物业费为1.3元／月／建筑平方米收费物业公司不给开发票。11、我的是一期音乐喷泉不喷水。二期喷，单元走廊灯不亮。综上所述，因原告不能履行物业服务义务，开发商和物业有诸多的严重违约及违约在先，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务以前，答辩人有权拒绝支付物业公司物业费用。故我认为原告所诉求的违约金和诉讼费于法于理均不成立，对于物业费，我有充分理由少交或经双方协商后依照新的合理的收费标准交纳物业费。因此，请法院依法明断驳回原告诉讼请求。
经审理查明：被告沈雅菊、刘善忠系沈阳市和平区胜利南街888-16号2-8-1室的业主，建筑面积为90.16平方米。沈阳九洲福尔房地产开发有限公司（甲方，以下简称九洲房地产公司）代表“九洲·湾景汇”全体业主与原告（乙方）签订《九洲·湾景汇前期物业服务协议》，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮与管理，以及对物业管理事项、物业服务费用、双方权利义务和违约责任等内容作出具体约定。其中，住宅物业管理服务费为1.5元／月／平方米、电梯费为12元／月／人。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但二被告未缴纳自2011年9月7日至2013年9月6日的物业管理费和电梯费，故原告诉来院。
依据二被告庭审陈述，诉争房由二被告之子一人居住。
另查明，辽宁省物价局为原告下发的SYJ-S12-087号收费许可证载明：住宅物业收费标准1.80元／月／平方米、电梯运行服务费12元／月／人。原告在协议履行过程中，住宅物业收费按1.30元／月／平方米收取。
上述事实，有原告向法庭提供的九洲·湾景汇前期物业服务协议、收费许可证、缴费记录以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，九洲房地产公司与原告签订《九洲·湾景汇前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告之间已经形成了物业管理服务关系，权利、义务应对等。原告依约提供了物业服务，二被告亦应按期交纳物业费，现二被告拒交物业费的行为不妥。
关于二被告提出的原告及开发建设单位对外使用业主会所问题与本案非同一法律关系，本院不予处理。关于二被告提出的原告私扣全体业主收益的抗辩，可由业主委员会向原告主张权利。关于二被告提出的车辆被砸、门禁卡被停、电梯不按期年检、园区安保和防范不严、水池不喷水、走廊灯不亮、物业公司代为收取水、电费并未上交的抗辩，证据不足，本院不予支持。关于二被告提出的所购房屋质量存在问题的抗辩，应向开发建设单位主张权利，不能以此为由拒交物业费。但换言之，原告有积极协助二被告与开发建设单位沟通维修事宜的义务。鉴于原告已在收费许可证审批的住宅物业收费标准1.80元／月／平方米基础上，自行降低物业收费标准至1.30元／月／平方米，故对于原告要求被告支付2011年9月7日至2013年9月6日物业管理费及电梯费的诉讼请求，本院予以支持。同时应该指出的是，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈雅菊、刘善忠于本判决生效后十日内，给付原告沈阳唯尔思物业服务有限公司2011年9月7日至2013年9月6日的住宅物业管理服务费2812.99元；
二、被告沈雅菊、刘善忠于本判决生效后十日内，给付原告沈阳唯尔思物业服务有限公司2011年9月7日至2013年9月6日的电梯费288元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告沈雅菊、刘善忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
人民陪审员 戢 伟
人民陪审员 董秀坤
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 胡志强
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。