浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1532号
上诉人（原审被告）：楼恒兴，经商。
委托代理人：潘宁，浙江鹏威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：义乌雪峰大酒店有限公司，住所地：义乌市稠州北路1688号。
法定代表人：何兰升，董事长。
委托代理人：陈冠群，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：史娜，系公司员工。
上诉人楼恒兴为与被上诉人义乌雪峰大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第1153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人楼恒兴的委托代理人潘宁，被上诉人义乌雪峰大酒店有限公司的委托代理人陈冠群、史娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告义乌雪峰大酒店有限公司起诉称：2011年12月1日，被告就租赁原告位于义乌市稠州北路1688号义乌雪峰大酒店有限公司的房屋与原告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告租用原告的房屋用于经营酒店、宾馆、KTV娱乐等国家法律准许的经营项目。租期为12年，自2012年2月1日起至2024年3月31日止。前五年的租金固定不变，为每年1180万元。从第六年开始每年租金在前一年度的基础上递增3%，后面依次类推。第一年的租金于本合同签订之日支付给原告700万元，余款480万元于2012年2月1日前付清。以后每年度租金于每年的3月1日前付清。合同同时约定，被告如果拖欠租金，每逾期一日，向原告支付未付金额0.3%的违约金。若拖欠房租、相关费用累计2个月以上的，则原告有权解除合同，收回出租房屋。租赁期间因被告违约或因被告原因解除合同的，承租房屋内所有的装潢设施等无偿归原告所有并且被告应向原告支付当年租金的30%作为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁标的物。但被告未能按照合同的约定向原告支付租金。第四年度（2015年2月1日—2016年2月1日）的租金，被告至今未付。后经原告多次口头或书面催讨，被告却置之不理。另据房屋租赁合同第五条约定，房屋租赁期间产生的一切税费（房租税、电费、水费等）均由被告承担，由被告直接向相关部门缴纳。但经税务部门多次催缴，被告仍未缴纳，无奈，原告在2015年4月28日为被告代缴税款150800元。原告已多次给予被告合理履行期间，但被告至今未能在宽限期内履行支付租金的合同义务。请求判令：一、解除原、被告于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告立即向原告退还其租用的位于义乌市稠州北路1688号义乌雪峰大酒店有限公司的房屋。三、被告支付房屋租金295万元（暂算至2015年5月1日止）及之后算至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。四、被告支付拖欠房屋租金的违约金2124000元（暂算至2015年5月1日止）及之后算至实际退还房屋之日止的拖欠租金违约金。五、房屋内的装潢设施等无偿归原告所有。六、被告支付因违约而解除合同的违约金354万元。七、被告支付原告垫付的税务费用150800元。
原审被告楼恒兴答辩称：原、被告签订房屋租赁合同属实，但被告的行为后果应由之后成立的义乌市摩根国际大酒店有限公司承担，被告的主体不适格。涉案合同签订时摩根大酒店要筹备，2013年才开业的。其他股东均认可被告的行为。摩根大酒店由被告组建。2013年、2014年的租金均由酒店通过个人的本票支付，可以看出被告代表公司签订合同。本案酒店拖延支付租金的原因在于目前酒店经营困难。被告要求继续履行房屋租赁合同，给予几个月的租金宽限期。涉案场地现经营餐饮和住宿，还有KTV。KTV内部承包出去。之前的房屋租赁税由被告交纳，营业税由原告交纳。第三项诉请的金额正确，算至2015年5月1日是拖欠了3个月租金。诉请第四、六项的违约金约定过高，第四项系基于合同继续履行，被告拖延支付租金所产生的违约后果，第六项基于解除合同产生的违约后果。请求权基础不一，不能同时适用。第五项诉请所涉条款并非被告真实意思表示，当时约定合同到期后装潢设施按照正常营业的状态交给原告，合同解除相应的装潢设施应当归被告所有。第七项诉请的税费，认可原告交纳了150800元，但应由原告自行承担。100万元押金用于水电费，本案被告要求继续履行合同。押金按约定要求退还，不进行抵扣。原告最后一份催款函仅给了5天履行期限，时间应相对延长。原告要求解除合同没有事实和法律依据。
原审法院查明：2011年12月1日，被告楼恒兴就租赁原告义乌雪峰大酒店有限公司位于义乌市稠州北路1688号义乌雪峰大酒店有限公司的房屋与原告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：被告租用原告的房屋用于经营酒店、宾馆、KTV娱乐等国家法律准许的经营项目。租期为12年，自2012年2月1日起至2024年3月31日止。前五年的租金固定不变，为每年1180万元。从第六年开始每年租金在前一年度的基础上递增3%，后面依次类推。第一年的租金于合同签订之日支付给原告定金700万元，余款480万元于2012年2月1日前付清，以后每年度租金于每年的3月1日前付清。合同第五条约定房屋租赁期间产生的一切税费（房租税、电费、水费等）均由被告承担，由被告直接向相关部门缴纳。合同第六条第5项约定租赁期限届满或合同解除，房内可移动物品由被告自行处理，被告依附于房屋的固定装修和更换后的设施、设备，依据当时的市场价格折价给原告所有，如原告不要这些物品，则由被告负责恢复原状，被告应将正常状态下的酒店交还给原告。合同第八条第3项约定如被告拖欠房租、相关费用累计2个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同同时约定，被告如果拖欠租金，每逾期一日，向原告支付未付金额0.3%的违约金。租赁期间因被告违约或因被告原因解除合同的，承租房屋内所有的装潢设施等无偿归原告所有，并且被告应向原告支付当年租金的30%作为违约金。被告于合同签订后30日内向原告支付押金100万元，作为合同附件载明的设施、设备、水、电费等押金，租赁期满，被告将上述设施、设备归还给原告后3日内，押金由原告不计息全部退还给被告，如有损坏，原告可从押金中先予以赔偿，剩余部分退还给被告。被告拟用租赁物成立公司经营，被告在此合同中的权利义务由被告和成立后的公司共同承担。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也依约支付了前3年度的租金，交纳了押金100万元。2013年5月22日，被告用涉案房屋注册成立了义乌市摩根国际大酒店有限公司，被告为公司法定代表人，公司注册资本200万元。2015年2月1日起的租金被告至今未交纳。2015年4月24日，原告交纳了涉案房屋的营业税、城市维护建设税、印花税等税费共计150800元。次日，原告向被告发落款日期为2015年4月24日的催款函一份，内容主要为被告未于2015年3月1日前支付2015年度的租金，虽经原告发函催讨，被告却置之不理，现已拖欠近两个月，要求被告接到催款函后5日内向原告付清租金，否则，原告将依法行使合同解除权，解除双方签订的《房屋租赁合同》，依约收回租赁标的物。该函由被告于2015年4月26日签收。案件诉讼材料被告于2015年5月16日签收。案件审理过程中，经该院释明，义乌市摩根国际大酒店有限公司逾期未对原、被告签订的《房屋租赁合同》进行确认，也未明确愿意承担该合同的权利义务。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然原、被告约定被告的合同权利义务由被告与义乌市摩根国际大酒店有限公司共同承担，但义乌市摩根国际大酒店有限公司逾期未对该合同进行确认，也未明确愿意承担合同权利义务，原告也明确要求由被告承担合同责任，故本案被告主体适格。按双方约定被告应于2015年3月1日前付清2015年度租金1180万元，现被告逾期未支付，被告对此亦无异议，原告也曾发函催讨，但未果。因此，约定的解除条件已成就，原告有权依约解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告腾退涉案房屋，支付实际占用期间的房屋租金及使用费，并承担违约责任。原告要求相关的租金及占用使用费按照约定的租金标准1180万元／年，从2015年2月1日起按日计付至被告实际退还房屋之日止，于法有据，予以支持。本案双方对涉案房屋的装潢设施、设备等归属作了两种约定，一是租赁期届满或合同解除的情况，另一种是因被告违约导致合同解除的情况，对同一部分物品分不同情况作出不同的处理约定，应当视为双方对不同情况作了区分，双方的意思表示明确，本案系因被告违约导致合同解除，符合后一种处理的前提条件，原告有权要求承租房屋内所有的装潢设施等无偿归其所有。对被告提出的合同解除后相应的装潢设施应当归被告所有的抗辩，不予采信。至于违约金，共有二部分组成，一是拖欠租金的违约金，按约定每逾期一日，被告应向原告支付未付金额0.3%的违约金；二是被告拖欠房租、相关费用累计2个月以上的，原告有权解除合同，承租房屋内所有的装潢设施等无偿归原告所有，且被告应向原告支付当年租金的30%作为违约金。现被告抗辩违约金过高，本案原告的诉请中也包括了占有使用期间的房屋租金及使用费，且相应的装潢设施、设备依约归原告所有，考虑到原告腾退、接收涉案房屋的合理期限，该院酌定由被告支付原告违约金为2015年租金总额的30%，计1180万元×30%=354万元。原告为被告垫付的税费150800元，依据约定房屋租赁期间产生的一切税费（房租税、电费、水费等）均由被告承担，由被告直接向相关部门缴纳，故相关款项应由被告返还原告。被告辩称原告所垫付的税费不应由被告缴纳，与合同约定不符，也未提供依据，不予采信。综上，对原告诉请合理的部分，予以支持。关于被告交纳的100万元保证金，因被告未提出反诉，也主张不予抵扣，本案诉请也未涉及，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决：一、确认原、被告于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月16日解除。二、被告楼恒兴于判决生效后三十日内向原告义乌雪峰大酒店有限公司腾退义乌市稠州北路1688号的房屋。三、被告楼恒兴于判决生效后三十日内向原告义乌雪峰大酒店有限公司支付占用使用房屋的租金（租金自2015年2月1日起按每日11800000／365元的标准计付至被告实际腾退之日止）。四、被告楼恒兴于判决生效后三十日内支付原告义乌雪峰大酒店有限公司违约金354万元。五、确认义乌市稠州北路1688号房屋内的装潢设施等归原告所有。六、被告楼恒兴于判决生效后三十日内返还原告义乌雪峰大酒店有限公司税费150800元。七、驳回原告义乌雪峰大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73154元，由原告义乌雪峰大酒店有限公司负担14868元，由被告楼恒兴负担58286元。
宣判后，楼恒兴不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实与适用法律错误，理由如下：一、一审法院判决解除双方当事人之间的合同于法无据。在一审庭审过程中，上诉人表示愿意继续履行合同，因摩根公司目前经营困难，无法按时支付租金，要求适当给予宽限期，这表明上诉人及摩根公司并非拒不履行合同义务。被上诉人提供的催款函只给予了上诉人五天的期限，对于本案每年为1180万元的巨额租金，显然非合理期限。另外，上诉人在起诉前及庭审中均表示要求给予几个月的宽限期。二、一审判决上诉人支付被上诉人违约金354万元，明显超过被上诉人的实际损失。上诉人逾期支付租金，给被上诉人产生的实际损失为被上诉人逾期取得租金的资金使用利益的损失，这一损失应当参照银行同期贷款利率的损失计算。三、一审法院判决确认涉案房屋内的装潢设施等归被上诉人所有，显然与合同约定不符，也无法律依据。应依据合同第六条第5款的约定履行。四、一审法院判决返还被上诉人税费150800元无事实与法律依据。被上诉人提供的证据表明其缴纳的税种为营业税，并非在合同约定范围之内。五、一审诉讼主体不适格，本案的租赁合同是上诉人作为摩根公司设立之前的发起人的身份，与被上诉人签订的，摩根公司成立后，由摩根公司履行双方的租赁合同中的权利义务。作为被上诉人是认可的，本案实际上存在合同转让的事实。六、一审程序违法，遗漏了摩根公司作为当事人的诉讼主体，损害了摩根公司的诉讼权利，根据民诉法的相关规定应当撤销原判、发回重审。七、本案诉争的租赁合同中存在部分条款无效的规定，争议最核心的焦点在于合同第十条第4项，该条款存在上诉人无权处理摩根公司财产的行为，构成无权处分，由于摩根公司没有追认相关的合同权利义务，故相关条款无效。八、合同第十条第4项中既约定了违约金责任，又约定了装潢设施归被上诉人所有，该条款属于赔偿损失的计算方式，即该条款约定了赔偿损失的计算方式，又约定了违约金条款，由于被上诉人在一审中已主张适用违约金条款，则赔偿损失的条款不应该同时适用。综上，一审诉讼程序不合法，主体不适格，实体处理侵犯了他人的合法权益，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
义乌雪峰大酒店有限公司在二审中答辩称：上诉人的上诉理由，一审判决均已作了详细说明，我方不再重复。本案双方签订的虽是房屋租赁合同，但实际交付的租赁物为原由我方经营的义乌雪峰大酒店有限公司，我方对酒店已作了豪华装修用于正常经营，所以在租赁合同中才会约定合同解除的情况下，应向我方移交正常营业状态下的酒店。本案是由楼恒兴承租并用于酒店经营，合同主体是楼恒兴，义乌市摩根国际大酒店有限公司并不是本案适格被告。本案讼争的租赁合同并没有违反法律强制性规定，不存在部分无效的情况。装潢设施的约定是双方对合同解除后附属物的处理，违约金条款与该内容并不重复，可以同时适用。
二审中，楼恒兴向本院提交了以下证据：1、义乌市摩根国际大酒店有限公司的注册信息情况，证明公司通过租赁被上诉人的房产开办设立，义乌市摩根国际大酒店有限公司具有独立法人，承担独立的责任。2、由被上诉人向义乌市摩根国际大酒店有限公司出具的租金收据一份，证明被上诉人认可义乌市摩根国际大酒店有限公司属于其讼争合同标的的承租人，并收取义乌市摩根国际大酒店有限公司租金的事实。3、义乌市摩根国际大酒店有限公司的章程，证明本案楼恒兴在公司的出资份额是20%，属于小股东。4、装饰装修合同、购销合同等共43份，证明楼恒兴对承租房屋进行装修、设备采购，用了一年时间，总共金额为91605648元。
义乌雪峰大酒店有限公司质证意见：对证据1、2、3的真实性均无异议，对其关联性及证明目的均有异议，证据1与一审中提交的营业执照证明内容是重复的；证据2的交款户名是楼恒兴，明确合同相对方是楼恒兴；证据3与本案审理的争议事实无关；对证据4，真实性无法核对，双方签订租赁合同后，承租人对租赁物进行了部分装潢，我方并不否认，但其是在我方酒店原有装潢的基础上进行的重新装修，是替换性装修，其提交的合同有无实际履行，是否按合同约定履行无法确定，且合同均可以进行补签，上述合同楼恒兴一直持有，一审中并未提交，不属于新证据。
本院认证意见：根据证据内容及质证意见，对证据1，本院予以采信；对证据2，因该收据的交款户名为楼恒兴，故对该证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采纳；对证据3，该证据与本案缺乏关联性，对该证据本院不作认定；对证据4，本院对楼恒兴对承租房屋进行装饰装修的事实予以认定，对其主张的装饰装修价款金额不予认定。
义乌雪峰大酒店有限公司在二审中未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同是否应解除问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》第八条第3款约定，拖欠房租、相关费用累计2个月以上的，义乌雪峰大酒店有限公司有权解除合同。自义乌雪峰大酒店有限公司起诉时，楼恒兴已拖欠房租2个月以上，故原审依据合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》合法有据。二、关于违约责任承担问题。双方在《房屋租赁合同》中约定，因承租方违约或承租方原因而解除合同的，承租房屋内的所有装潢设施无偿归出租方所有，并且承租方应向出租方支付当年租金的30%作为违约金，故原审判决涉案房屋内的装潢设施归义乌雪峰大酒店有限公司所有并无不当，但楼恒兴租赁涉案酒店后，对酒店进行装修，雪峰大酒店也认可该事实，考虑到承租房屋内的装潢设施的价值，原审既判决楼恒兴支付2015年租金总额30%的违约金，又判决涉案酒店内的装潢设施等归雪峰大酒店所有，承租方承担的违约责任明显过重，且楼恒兴在一、二审中均提出予以调整，本院酌情将违约金调整为2015年租金总额的15%。三、关于税费150800元是否应由楼恒兴承担。《房屋租赁合同》第五条约定，房屋租赁期间产生的一切税费（房租税、电费、水费等）均由楼恒兴承担，故原审判决税费150800元由楼恒兴承担亦无不当。四、关于原审诉讼主体是否适格、是否遗漏主体及合同条款效力问题。依据合同相对性原则及原审中义乌市摩根国际大酒店有限公司未对合同进行确认，原审判决由楼恒兴履行合同义务符合法律规定。综上，楼恒兴的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第1153号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第1153号民事判决第四、七项及受理费负担部分；
三、楼恒兴于本判决生效后三十日内支付义乌雪峰大酒店有限公司违约金177万元；
四、驳回义乌雪峰大酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费73154元，由义乌雪峰大酒店有限公司负担32501元，楼恒兴负担40653元，二审案件受理费36326元，由义乌雪峰大酒店有限公司负担17421元，楼恒兴负担18905元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周 莉