江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4317号
上诉人（原审被告）南京六六顺农业生态园有限公司，住所地南京市江宁区江宁镇陆郎。
法定代表人季蒙，该公司总经理。
委托代理人吕德胜，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人张六顺。
被上诉人（原审原告）李杏宝。
委托代理人宗一多、杨继军，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京兴丰农业生态有限公司，组织机构代码58509654-5，住所地南京市江宁区江宁街道陆郎社区。
法定代表人任杰峰，该公司总经理。
委托代理人张晶宁、雍太祥，江苏天之权律师事务所律师。
上诉人南京六六顺农业生态园有限公司（以下简称六六顺公司）与被上诉人李杏宝、被上诉人南京兴丰农业生态有限公司（以下简称兴丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人六六顺公司的委托代理人吕德生、张六顺，被上诉人李杏宝的委托代理人宗一多、杨继军，被上诉人兴丰公司的委托代理人雍太祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李杏宝原审诉称，2011年5月17日，其委托案外人高晖与六六顺公司签订《房屋租赁合同》、《工程施工协议书》及《补充协议》，约定，承租位于六六顺公司内的水上独立式高档老年公寓。合同签订后，其依约支付了租金214万元。后六六顺公司无法履行《房屋租赁合同》，同意补偿其损失63万元。2013年1月，六六顺公司与兴丰公司达成协议，由兴丰公司以4600万的价格受让六六顺公司的全部资产，在该协议中约定，由六六顺公司确认与其的建房款后，由兴丰公司代为支付。现要求判令1、解除其与六六顺公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《工程施工协议书》及《补充协议》；2、六六顺公司、兴丰公司连带返还租金及工程款214万元、补偿款63万元，合计为277万元。
六六顺公司原审辩称，1、其仅与案外人高晖签订房屋租赁合同，没有与李杏宝签订任何合同，李杏宝不具有本案的主体资格；2、其没有收到李杏宝任何款项，其仅收到高晖的115万元；3、其法定表人季蒙与李杏宝签订的还款协议，同意返还李杏宝63万元，该协议尚未生效，且不是其真实意思表示。综上，要求驳回李杏宝的诉讼请求。
兴丰公司原审辩称，其与李杏宝无任何合同关系，更无付款义务，其仅收购了六六顺公司的资产，而不是公司本身，其与六六顺公司达成的收购协议没有牵扯到李杏宝的债权，其没有权利付款给李杏宝，故要求驳回李杏宝要求其承担给付义务的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年5月17日，高晖（乙方）与六六顺公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于南京市江宁区陆郎社区“南京六六顺农业生态园有限公司”内水上独立式高档老年公寓四栋，共计1120平方米（280×4）出租给乙方；租期为20年，另送30年使用权，自2011年10月1日起至2061年9月30日止；租金金额为640万；如违约，违约方向守约方支付合同租金50%的价款作为违约金等等。当日，双方就《房屋租赁合同》签订补充协议一份，约定：乙方（高晖）承担四套老年公寓的建设，建设方由乙方确定；乙方用于建设四套老年公寓的建设资金为老年公寓租金的组成部分；乙方除去四套老年公寓的建设资金外，应支付给甲方（六六顺公司）资金为100万元人民币；乙方指派建设方承建四套老年公寓，甲方应当提供图纸和具体要求，并全力支持、配合施工，确保工程按期完成，本协议与《房屋租赁合同》同具法律效力。同年5月27日，双方又签订补充协议一份，约定：在原有的四套老年公寓的基础上增加一套，即为五套；乙方用于建设五套老年公寓的建设资金为老年公寓租金的组成部分；乙方除去五套老年公寓建设资金为，应支付给甲方的资金为115万元人民币（6月3日前付40万元；其他不变）等。同年5月21日，六六顺公司（甲方）、高晖（乙方）、南京双城建设工程有限公司（以下简称双城公司、丙方）签订《工程施工协议书》一份，约定：甲、乙双方指定丙方为老年公寓项目的施工方；工程项目为独立式老年公寓（共四套）、与四套老年公寓连接的长廊及通道；施工时间为2011年5月27日至2011年9月26日；工程造价为240万（由乙方出资）；付款方式为开工前一日，乙方支付80万元，封顶后，乙方支付70万，完工验收后，乙方支付80万元，余款在3个月内一次性付清；乙方委托甲方为该项目工程实际监管人；在施工中，因甲方原因导致工程延期或停工由甲方负全部责任，乙方与丙方追究甲方的经济损失和赔偿。同年5月27日，三方又签订补充协议一份，约定：原丙方承建的四套老年公寓，在原来的基础上增加一套；建设资金在原来的基础上增加60万元；首付款由80万元增加至100万元，第二次付款由70万元增加至90万元，验收合格后增加至90万元，余款三个月内一次性付清；本协议与《工程施工协议书》同具法律效力。方承兵作为丙方的代表在上述两份协议上签字确认。
协议签订后，六六顺公司收取了高晖115万租金元并出具了收据；高晖、李杏宝又陆续给付方承兵99万元建设工程款，方承兵出具了收条。后涉案公寓开始施工，2011年8月，季蒙、案外人刘晓东出具情况说明，载明“为将军红集团收购南京六六顺农业生态园，2011年7月下旬，将军红的律师李树玖跟六六顺公司及部分相关人员张六顺、刘晓东、高晖、李杏宝等在办公室及施工现场说，现在李杏宝等的在建房，先停下来，等我们确定后再动。在此情况下李杏宝等在建的老年公寓，便未再动工开建。特此说明”。
2012年1月14日，六六顺公司股东康愉、季蒙（甲方）、高晖（乙方）、六六顺公司（丙方）、兴丰公司（丁方）、双城公司（戊方）、刘晓东（庚方）签订协议书一份，约定：2011年5月17日乙方、丙方签订的编号为20110517-01号《房屋租赁合同》、5月17日及5月27日双方签订的两份《补充协议》；丙方应当清偿乙方向其支付的115万元人民币及乙方已向戊方及庚方支付的100万元人民币。该协议除兴丰公司未签字盖章外，其余五方均签字盖章予以确认。
此后，李杏宝（甲方）、季蒙、康愉（乙方）、兴丰公司（丙方）签订还款协议书一份，约定，经协商乙方归还甲方人民币63万元，本补充协议自三方签字之日起生效。该协议李杏宝、季蒙及康愉委托代理人张六顺签字确认，兴丰公司未签字确认。
2013年1月6日，六六顺公司（甲方）、兴丰公司（乙方）签订《公司资产收购协议》一份，约定：甲方全部资产的转让价格为4600万元，乙方将资产转让款分批按时支付；双方同意“312集资款、扬州工程款、方承兵工程款、李杏宝购房款”由甲方确定具体数额，乙方代为直接支付的方式进行操作，给付款项冲抵资产转让总价款、并符合双方转让价款给付批次的约定。
2013年1月，高晖出具情况说明一份：其与六六顺公司、双城公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》《工程施工协议》系受李杏宝委托而签订的，合同中的别墅均系李杏宝承担，有关五套别墅所产生的法律后果也均由李杏宝承担，其交付给六六顺公司、方承兵的钱款亦是受李杏宝指示交付的。
原审另查明，兴丰公司已分两次支付给六六顺公司转让款计3163万元，余款未支付。
原审再查明，季蒙、康愉系六六顺公司的股东，审理中李杏宝变更诉讼请求，因其与六六顺公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系无效合同，原要求六六顺公司、兴丰公司支付其违约金107万元变更为要求六六顺公司、兴丰公司返还其补偿款63万元。因各方意见不一，致调解不成。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》《工程施工协议》、收条、收据、《协议书》、《公司资产收购协议》、情况说明、证人证言及双方当事人陈述等证据证实，经审查均具有法律效力。
原审示院认为，依法成立的合同应予保护。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。高晖与六六顺公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，名为租赁实为非法建房，违反法律行政法规的强制性规定，故合同无效。
关于李杏宝是否具有本案适格主体资格问题，法律规定，受托人以自己的名义，在委托的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，季蒙出具的情况说明以及其与李杏宝签订的还款协议书，六六顺公司与兴丰公司签订的《公司资产收购协议》中第五条款的约定，均印证了高晖与六六顺公司签订协议时，六六顺公司知道高晖与李杏宝的代理关系，故李杏宝具有本案的主体资格，是适格的原告。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2013年1月6日，六六顺公司与兴丰公司的签订《公司资产收购协议》中约定，李杏宝购房款”由六六顺公司确定具体数额，兴丰公司代为直接支付的方式进行操作。该行为系六六顺公司对李杏宝的债务的转让，按照法律规定，以李杏宝的同意为生效的要件，现李杏宝向法院提起诉讼，要求兴丰公司直接偿还债务，可以认定，李杏宝以行为同意六六顺公司与兴丰公司的债务转移，该债务转移发生法律效力。结合2012年1月14日，六六顺公司与高晖等签订的协议书，该协议书约定，六六顺公司同意清偿高晖向其支付的115万以及支付给双城公司的100万元，该协议可以认定六六顺公司对李杏宝的债务确认，且兴丰公司尚欠六六顺公司未支付的转让款足以支付该笔还款，支付的条件已经成就，故对李杏宝要求兴丰公司返还214万租金及工程款的诉讼请求，原审法院予以支持。
合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。李杏宝与季蒙、康愉签订的还款协议书应当视为《房屋租赁合同》无法履行时，六六顺公司对李杏宝损失的补偿，虽然没有兴丰公司签字确认，但对六六顺公司与李杏宝之间发生法律效力。故对李杏宝要求兴丰公司支付补偿款63万元，原审法院亦予以支持。兴丰公司承担上述还款责任后，依照约定，可直接在与六六顺公司转让款中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条，原审法判决：一、李杏宝与南京六六顺农业生态园有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效。二、南京兴丰农业生态园有限公司支付李杏宝277万元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。（南京兴丰农业生态有限公司给付上述款项后，可在与南京六六顺农业生态园有限公司未支付的转让款中将该款项予以扣除）三、驳回李杏宝的其他诉讼请求。一审案件受理费28960元，诉讼保全费5000元，合计为33960元，由六六顺公司负担。
六六顺公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对案件诉讼主体认定错误。本案李杏宝不具有提起房屋租赁合同纠纷诉讼的主体资格，原审法院不应受理。二、原审法院对案件事实认定不清。将租赁房屋与非法建房不同的法律关系相混淆，将并未合法生效的协议当成生效的法律文书认定，将不存在的购房款债务认定为债务转移；将解除合同的违约方补偿条款认定为合同无效时解决争议的方法。三、原审法院对无效合同法律后果承担认定和判决不当。将无效合同的过失责任等同于解除合同的违约责任处理，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人虽然收取了租金，但没有获得利益。李杏宝明知上诉人未取得工程规划许可证而与其签约租房协议应承担部分缔约过失责任，兴丰公司是受益者，返还财产的责任应由其承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判由上诉人和被上诉人共同承担缔约过失责任，一、二审诉讼费用由双方分担。
被上诉人李杏宝答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人兴丰公司答辩称，兴丰公司与房屋租赁合同纠纷没有任何关系。兴丰公司只是收购六六顺公司的资产，并不牵涉其债权债务，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是李杏宝主体是否适格；二是合同认定无效，双方责任与损失如何分担。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中上诉人六六顺公司的法定代表人季蒙出具的情况说明及其与李杏宝签订的还款协议，均能证明上诉人知道高晖与被上诉人李杏宝的委托代理关系，故李杏宝是与本案有直接利害关系的当事人，其原审原告主体适格。
关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人六六顺公司与被上诉人李杏宝的受托人高晖双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》因违反法律、行政法规等强制性规定，应属无效。本案中上诉人明知涉案的土地未经有批准权的人民政府批准仍以出租方式与被上诉人李杏宝联合建房，故应承担合同无效的过错责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现涉案房屋因上诉人原因未建成，上诉人应返还被上诉人李杏宝为承租该房屋所支付的全部租金。本案因涉及上诉人要将其公司资产转让给兴丰公司，故上诉人明确表示不再履行租赁合同，之后又与李杏宝达成补偿协议，其自愿补偿李杏宝63万元，并同意在资产转让总价款由兴丰公司代为直接支付方式扣除，故原审以此为据，判令兴丰公司直接给付被上诉人李杏宝租金与补偿款合计277万元（可在未支付的转让款中予以扣除），并无不当。对于上诉人认为其将公司资产转让给了兴丰公司，应由兴丰公司承担全部法律责任的主张，因兴丰公司并非租赁合同的相对方，转让协议与本案并非同一法律关系，故对上诉人该项请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费28960元，由上诉人南京六六顺农业生态园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 涂 甫
代理审判员 吴 勇
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 崔 鸣