吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2968号
上诉人（原审被告）：董昆鹏，男，1975年1月16日，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：张强，吉林融达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹兆春，男，1970年7月5日生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：巨珍妮，吉林中昱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：房雨霞，吉林中昱律师事务所律师。
上诉人董昆鹏因与被上诉人邹兆春房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2017年4月7日作出的（2017）吉0102民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年11月28日，邹兆春与董昆鹏签订《吉顺二手房房屋租赁合同》，约定邹兆春将位于长春市二道区长通路金地商街1221号和1222号商业门市房（房屋面积为960平方米）租赁给董昆鹏作为商业使用，租赁期限为10年，自2014年2月1日起至2024年2月1日止。并在合同备注条款中明确约定：此房屋租期先定为5年，第一年房屋租金为40万元，第二年房屋租金为60万元，第三年房屋租金为70万元，第四年房屋租金为80万元，第五年房屋租金为80万元。合同第九条解除本合同条件中的约定：乙方（董昆鹏）如逾期不支付租金累计超过2个月，则甲方（邹兆春）可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方应向另一方按日租金的3倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
另查明，上述房屋实际坐落地点为长春市南关区万晟·金地公馆小区，其中121号商业营业用房（建筑面积474.79㎡）为邹兆春于2014年4月25日从吉林万晟房地产开发有限公司购买、122号商业营业用房（建筑面积474.79㎡）为案外人刘鹏远于2013年11月22日从吉林万晟房地产开发有限公司购买。刘鹏远与邹兆春签订有《房屋租赁合同》，约定刘鹏远将自有的上述122号房屋出租给邹兆春使用，租期自2014年1月20日至2025年1月20日，租金为第一年15万元，以后每年递增3万元。同时约定了允许转租等事宜。
2016年11月28日，邹兆春向一审法院提起诉讼，要求判令：1.被告立即支付原告租金暂计算至2016年10月31日止合计685000元及违约金（具体租金及违约金数额以被告实际搬离该租赁房屋之日截止计算）；2.解除原告与被告签订的吉顺二手房房屋租赁合同；3.被告立即返还原告房屋并从原告房屋中搬离；4.被告承担本案律师费、案件受理费等全部诉讼费用。事实与理由为：原告与被告于2013年11月28日签订吉顺二手房房屋租赁合同，合同约定原告将位于长春市南关区长通路金地商街1221号和1222号商业门市房租赁给被告，房屋面积为960平方米，租赁期限为10年，起租日从2014年2月1日起至2024年2月1日止，并在合同中明确备注：此房屋租期先定为5年，5年租金分别为：第一年房屋租金为人民币40万元，第二年房屋租金为60万元，第三年房屋租金为70万元，第四年房屋租金为80万元，第五年房屋租金为80万元。根据双方合法有效的租赁合同中的明确约定：乙方（本案被告）如逾期不支付租金累计超过2个月，则甲方可书面通知乙方解除合同，并约定违反合同一方应向另一方按日租金的3倍支付违约金，如给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告自租赁之日起至今，仅向原告支付租金84万元，暂计算至2016年10月31日止，被告尚欠租金合计685000元，经原告多次合法催讨，被告无任何正当理由拒绝支付所欠租金，被告之行为属严重恶意违约。
董昆鹏辩称：双方合同约定显失公平，合同约定的租金过高，被告基于对原告的信任，对房屋的坐落及周边环境没有实际考察即签订该份租赁合同。合同中没有约定支付租金的时间，原告与被告一直在进行协商的过程，被告不存在拖欠租金的情形，原告也未向被告发出催缴租金通知，被告不应该承担违约责任。合同中未约定装修期限，被告租赁房屋960平装修期应在租赁期中扣除，因装修价格过高，如解除合同会造成原、被告的巨大损失。
一审庭审中，董昆鹏对已给付租金84万元的数额无异议。
一审法院审理后认为：原、被告于2013年11月28日签订的《吉顺二手房房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，且已实际履行，属合法有效。该合同对双方均具有约束力，双方应按约定履行各自义务。按约定被告负有给付租金义务，因合同未明确租金给付时间，原、被告亦未举证证明双方以往交易习惯，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”被告董昆鹏应在租期每届满一年时支付上一年度租金。按照上述规定，被告董昆鹏应于2016年2月1日支付原告邹兆春上一年度租金60万元，但被告董昆鹏自承租开始共支付租金84万元，故被告董昆鹏于2016年2月1日欠付原告邹兆春租金上一年度16万元，该期限已远超于合同约定的2个月，故原告邹兆春要求解除合同并支付租金，符合双方约定及法律规定，依法应予支持。因被告董昆鹏在法定期限内并未主张对合同提出变更或撤销，租金的数额应参照合同约定计算，即2017年2月1日应支付上一年度租金70万；实际迁出之日应按年租金80万元标准支付原告自2017年2月1日至实际迁出之日的房屋租金及占有使用费。关于原告主张的年租金30%的违约金属明显过高，应以原告实际损失为限，本案中原告的实际损失仅是未收到租金的利息损失。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本案原告主张的违约金可调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付利息。关于原告主张的律师费，因未提供证据予以证明，依法不予支持。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邹兆春与被告董昆鹏于2013年11月28日签订的《吉顺二手房房屋租赁合同》；二、被告董昆鹏于本判决生效后十日内立即从承租的位于长春市二道区长通路金地商街1221号和1222号商业门市房中迁出；三、被告董昆鹏于本判决生效后立即给付原告邹兆春欠付的2015年至2016年房屋租金人民币16万元及利息（自2016年2月1日起之实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、2016年至2017年房屋租金70万元及利息（自2017年2月1日起之实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、自2017年2月1日至实际迁出之日止的房屋租金及占有使用费（按年租金人民币80万元标准计算）;四、驳回原告邹兆春的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10650元，由被告董昆鹏负担（原告已垫付）。
宣判后，董昆鹏不服，向本院上诉称：一审认定事实不清，判决不当。1.合同约定显失公平，房屋坐落和周边环境不适合经营，租金过高。上诉人与被上诉人双方原来是好朋友，基于对被上诉人的信任，双方签订了租赁合同，约定的租金明显高于相同地段租金的50%以上，并且房屋对面是回族屠宰场，腥味很大，环境不好，不适合作为门面经营。被上诉人属于欺诈，没有如实告知，违背诚实信用原则。2.房屋装修期不应计算在租期内。双方签订合同时未对装修期予以约定，在装修期内上诉人未实际使用和经营，按照交易习惯，装修期间应予扣除。3.合同未约定租金支付时间，也未有解除合同书面通知，因此上诉人没有违约，合同也不应解除。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
邹兆春答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：董昆鹏与邹兆春签订的案涉房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。董昆鹏主张合同约定的租金标准过高，但未提供任何证据证明，况且“显失公平”属于可撤销合同事由，而董昆鹏并未在法律规定的除斥期间内提起过撤销权之诉，故董昆鹏此主张依法不应予以支持。董昆鹏承租房屋用于经营使用，装修确实需要一定时间，但对于装修期间是否免租双方没有约定，而装修期间免租亦不属于法定要件，况且邹兆春于2013年11月28日交付房屋，合同约定于2014年2月1日起租，本身亦包含了两个月的装修免租期间，董昆鹏主张装修免租期需要一年没有任何依据，故董昆鹏以此主张一审租金计算错误本院不予支持。董昆鹏与邹兆春之间签订的合同虽未约定租金支付具体期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条和第二百二十六条规定，租金至少应于租期每届满一年时支付，董昆鹏承租邹兆春的案涉房屋已达3年之久，按合同约定董昆鹏应当支付租金170万元，但其仅支付了84万元，明显存在拖欠租金的违约行为，邹兆春有权按照法律规定主张解除双方之间的房屋租赁合同，故董昆鹏主张其不存在违约、合同不应解除，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，董昆鹏的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理14340.00元，由上诉人董昆鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年六月十二日
书 记 员 林星辰