河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛龙民初字第2902号
原告魏贺，男。
委托代理人赵志园，河南明耀律师事务所律师。
被告郁磊，男。
被告张怡，女，系郁磊之妻。
二被告共同委托代理人王大峰，河南松盛永进律师事务所律师。
被告李世栋，男。
被告李树朋，男，系李世栋之子。
二被告共同委托代理人王卫奇，河南航星律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告郁磊及被告郁磊、张怡的共同委托代理人、被告李世栋、李树朋的共同委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年9月17日与郁磊签订房屋租赁合同，郁磊将登记在自己名下的位于洛阳市新区长兴街与政和路交叉口东北角S2-2-111号房屋出租给原告用于经营饭店，租赁协议第二条约定租金每月5000元，第三条约定租期为2013年9月17日-2016年10月17日，第五条第6款约定甲方给乙方提供1个月装修期。原告承租后投入数十多万元将房屋装修并用于饭店经营，但2014年10月初郁磊以口头形式突然告知原告自己要将该套房屋出卖，要求原告迅速腾房，原告要求郁磊继续履行租赁合同，但其予以拒绝，后经原告核实，郁磊早已在2014年9月16日与李世栋、李树朋恶意串通，秘密将该房屋出卖给李世栋和李树朋，郁磊在与原告签订的租赁合同未到期的情况下强行将该房屋予以出卖致使原租赁合同名存实亡，已构成违约，并且郁磊未在将该房屋出卖之前的合理期限内通知原告，侵犯了原告的优先购买权，郁磊应对原告承担违约和侵权责任，赔偿原告的装修损失款156500元，及停业期间的损失192500元（暂算至2015年12月，之后的停业损失另计），且应退还所收取原告的押金5000元。李世栋、李树朋作为该房屋的受让人，应继承原出租人的权利和义务，受原租赁合同的约束，继续依照原租赁合同将该房屋租赁给原告，但其二人拒绝将该房屋继续租赁给原告，并于2014年10月24日强行将原告饭店的工作人员赶出，用铁锁将原告所租房屋锁闭，致使原告饭店内的冰箱、空调等设施无法使用，原告被迫停业至今，后原告曾数次通知李世栋要求其停止侵权行为和赔偿损失，并于2015年10月和11月初多次通过洛龙区法院依照法律规定责令禁止李世栋、李树朋做出将原告所承租的房屋的室内装修物进行破坏和将屋内的价值80313元的财物非法进行处分的行为，但李世栋、李树朋却执意于2015年11月15日将原告所承租的房屋的室内装修物进行破坏和将屋内的价值80313元的财物非法进行处分，所以其应承担违约和侵权赔偿责任，应赔偿原告的装修损失款156500元，及停业期间的损失192500元（暂算至2015年12月，之后的停业损失另计）和折价赔偿原告所承租房屋内的财物80313元，共计434313元。张怡系郁磊之妻，郁磊因违约和侵权行为给原告造成的损失，系与张怡夫妻关系存续期间，一方以个人侵权行为给原告造成的损失，应当由夫妻共同偿还，因此，张怡应对郁磊的违约和侵权行为承担连带赔偿责任。综上，请1、判决解除原告于2013年9月17日与郁磊签订的房屋租赁合同；2、判决郁磊、张怡、李世栋、李树朋赔偿原告装修损失款156500元、停业损失款192500元（暂算至2015年12月，之后的停业损失另计），暂共计349000元，并互负连带赔偿责任；3、判决郁磊退还原告押金5000元；4、判决李世栋、李树朋返折价赔偿原告所承租房屋内的财物80313元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。
被告郁磊、张怡共同辩称：一、同意解除合同，但不应承担原告的任何经济损失。二、同意退还原告的押金5000元，但应扣除被告替原告垫付的电费2417元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、诉讼费应有原告自己承担。事实与理由：一、被告已通知过原告卖房事宜，不应承担赔偿责任。被告转让出租房前曾询问原告是否购买，其明确答复不买。（见原告诉被告同一案件（2014）洛龙民初字第2005号，庭审笔录第三页第17行原告自认）。二、原告因自身原因停业，一直占用涉案房屋，被告从未有过阻止或影响原告正常营业的行为，不应承担赔偿责任。1、被告从未有过任何阻止或影响原告正常经营的行为。（见原告诉被告同一案件（2014）洛龙民初字第2005号，庭审笔录第三页倒数第4行原告自认）。2、原告关门停业是因其妻生孩子回家照顾所致。（见原告诉被告同一案件（2014）洛龙民初字第2005号，庭审笔录第四页第9行原告自认）。3、原告一直占有涉案出租房。（见原告诉被告同一案件（2014）洛龙民初字第2005号，庭审笔录第四页第13行原告自认）。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释［法释（2015）5号］第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。以及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第八条规定：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”之规定无论原告是否正在经营，是否存在经济损失均与被告无关。三、原告应承担本案诉讼费。原告曾因同一事由诉至洛龙区法院，2014年12月31日经（2014）洛龙民初字第2005号民事判决书驳回诉求，后其上诉至洛阳市中级法院，中院发回重审，原告撤诉。综上，原告视法律为儿戏、视法院为玩偶，滥用诉权企图通过恶意诉讼达到其不劳而获的目的，其诉求不应得到法律支持。望合议庭依法查明，驳回原告的无理诉求。
被告李世栋、李树朋辩称：一、答辩人购置涉案房屋系被答辩人魏贺介绍，被答辩人诉称答辩人与郁磊恶意串通，秘密将房屋出卖导致原租赁合同名存实亡，缺乏事实及法律依据。根据洛阳市洛龙区人民法院（2014）洛龙民初字第2005号民事判决书，被答辩人在房屋转让之前已经知道涉案房屋要进行转卖，出卖人郁磊已经尽到通知义务，并没有侵害被答辩人的优先购买权，原告也从未主张过优先购买权。相反，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即设立在该租赁物上的租赁合同仍然存在，承租人和受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系。被答辩人所称原租赁合同名存实亡，缺乏法律依据。况且，原告也一直在使用该房屋，不存在不让原告使用的情况。二、根据“买卖不破租赁”原则，答辩人与被答辩人之间存在租赁合同关系，但被答辩人一直没有支付房租已经构成违约。被答辩人的租金支付至2014年10月17日，之后一直拒付房租，且水电费已经拖欠2014年8月份、9月份，致使原房主郁磊不得不为其代缴。根据原租赁合同第六条、第七条约定：被答辩人应当按照合同规定按时交纳租房押金及租金，自合同签订之日起，由被答辩人承担物业费、水电费，被答辩人违反任何一项义务，答辩人有权解除合同。基于以上事实，答辩人于2014年10月17日向被答辩人发出通知：在被答辩人拒交房租情况下要求被答辩人于2014年10月24日前腾出房屋，否则将依法收回房屋，并要求其承担法律责任。因此，答辩人属于依法行使合同解除权，并不存在损害被答辩人权利的行为。但被答辩人并未按照答辩人要求交还房屋，一直到2015年10月份答辩人才收回房屋。三、被答辩人已经要求和被告郁磊解除租赁合同。被答辩人在起诉郁磊一案中已经要求解除租赁合同，郁磊也同意解除租赁合同，对此洛龙法院已经予以认可，在此基础上，答辩人已经和被答辩人没有租赁合同关系，被答辩人仍然占有房屋不予归还已经严重损害了答辩人的所有权和使用权，应当赔偿答辩人的损失。四、被答辩人的损失系自行造成，与被答辩人无关。被答辩人于2014年7月份自行停业，房屋也一直在其控制范围内，是否经营由其自行决定，为营业与答辩人无关。答辩人收回房屋时，房屋已经空置一年多时间，里面没有任何物品，所以不存在所谓的装修损失。五、被答辩人的押金已经抵房租，不存在返还的问题。被答辩人给郁磊交的押金5000元因为一直没有支付租金，已经抵押金。况且答辩人也没有收被答辩人的押金，没有返还的义务。综上，被答辩人要求答辩人赔偿其装修损失费、停业损失费、承租房屋内的全部财物，缺乏事实及法律依据，答辩人希望受诉法院在依法查明案件事实情况下，驳回其诉讼请求。
经审理查明：被告郁磊、张怡系夫妻关系，被告李世栋、李树朋系父子关系。2013年9月17日，原告（乙方）与被告郁磊（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告郁磊所有的位于洛阳市新区长兴街与政和路交叉口东北角S2-2-111号房屋，房屋建筑面积167.55平方米，月租金5000元，租赁期限（本合同有效期）2013年9月17日至2016年10月17日，为期3年1个月。乙方应向甲方缴纳租房押金5000元，对于由于乙方原因造成的甲方损失，甲方有权以租房押金抵扣。租金每6个月交纳一次，甲方应自乙方按合同交纳租房押金和租金之日起，按合同向乙方提供室内设施完好的房屋；合同期内，在乙方正常履行义务的前提下，甲方不得提前终止本合同。自合同签订之日起，乙方承担物业费、水电费。合同签订后原告向被告郁磊缴纳了一年的房租和押金5000元，被告郁磊将所涉房屋交给原告，原告对所租赁的房屋进行装修后经营饭店。2014年8月，原告因其妻子生孩子将饭店停业。2014年8月29日被告郁磊替原告缴纳电费2417元。2014年9月16日，郁磊与李世栋、李树朋签订房产买卖合同，郁磊将原告租赁的房屋转让给李世栋、李树朋，并办理了房产过户手续。2014年10月17日被告李世栋、李树朋向原告发出通知，要求原告于2014年10月24日前腾出房屋，否则将依法收回房屋，并要求其承担法律责任。后原、被告产生纠纷，致原告诉至本院，要求判如所诉。
本院认为：原告与被告郁磊2013年9月17日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，应合法、有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告郁磊签订的房屋租赁合同中未对郁磊的所有权（对原告租赁房屋）处分予以限制，郁磊在合同有效期内将房屋转让给李世栋、李树朋并不违反合同的约定。现原告要求解除与被告郁磊签订的房屋租赁合同，郁磊同意，原告的该诉求应予支持。对原告要求被告郁磊退还缴纳的押金5000元的诉求，根据合同的约定对原告乙方原因造成的被告甲方损失，甲方有权以房租押金抵扣，且原告在庭审中对被告郁磊垫付的电费2417元予以认可，因此被告郁磊应返还原告押金2583元。原告要求四被告赔偿装修损失、停业损失、及折价赔偿原告承租房屋内财物损失的诉求，因其证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、解除原告魏贺与被告郁磊于2013年9月17日签订的房屋租赁合同；
二、被告郁磊于本判决生效后三日内返还原告押金2583元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7815元，由被告郁磊承担50元，原告自担7765元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 ：张唯颖
审 判 员 ：高妙婕
代审判员 ：曹艳敏
二〇一六年四月一日
书 记 员 ： 陈 明