浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（×5）浙杭执异终字第16号
上诉人（原审原告）：蔡慧倩。
委托代理人：朱保则，浙江汉博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱美英。
原审第三人：来建伟。
原审第三人：徐祝平。
上诉人蔡慧倩与被上诉人朱美英、原审第三人来建伟、徐祝平因案外人执行异议之诉一案，不服杭州市江干区人民法院（×5）杭江执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员钱晴担任审判长、审判员朱梅、审判员寿俊峰组成的合议庭对本案进行了审理，书记员俞戈担任法庭记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：蔡慧倩与来建伟原系夫妻关系。在夫妻关系存续期间，双方购买了位于杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元×室、5幢3单元×室两套房屋。2006年9月11日蔡慧倩与来建伟于婚姻登记机关协议离婚，《离婚协议书》中约定上述两套房屋所有权归女方所有，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责。但之后双方未办理产权过户手续，该两处房产现仍登记在来建伟名下。×1年8月3日来建伟向朱美英借款，徐祝平为该笔借款提拱担保。由于借款未能及时归还，朱美英于×2年1月31日提起诉讼，案号为（×2）杭江商初字第173号。根据朱美英的保全申请，该院于×2年2月7日查封了杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元×室、5幢3单元×室两套房屋。案经审理，该院于×2年8月16日判决来建伟应归还朱美英借款人民币740000元及利息90280元，徐祝平承担连带责任。之后朱美英申请法院执行，该院又于×4年1月29日对保全房产进行继续查封。
另查明，来建伟所涉债务发生在蔡慧倩与来建伟离婚之后。蔡慧倩在得知房产被该院查封后，于×3年3月25日向该院提起上述房产所有权确认之诉，该院于×3年6月7日作出裁定驳回起诉。因蔡慧倩不服，上诉至本院，本院经审理作出驳回其上诉，维持原裁定的裁定。
再查明，×1年来建伟曾委托朱美英出售案涉房屋并办理了公证，委托期限至×1年11月30日。×4年11月20日经蔡慧倩申请，浙江省杭州市国立公证处撤销了上述公证，该撤销决定书载明“﹒﹒﹒来建伟在申请办理上述两份公证时，向我处提供了登记在其名下的房屋权属证书、离婚证及离婚协议，离婚协议中约定杭州市闸弄口东村5幢3单元×室、×室两处房屋归来建伟所有，来建伟提供的该份离婚协议经我处向杭州市江干区民政局核查确系虚假证明材料﹒﹒﹒”。
该院在执行申请执行人朱美英与被执行人来建伟、徐祝平民间借贷纠纷一案中，蔡慧倩提出书面异议，该院于×5年1月22日作出裁定，驳回了蔡慧倩的异议申请。蔡慧倩遂于×5年2月9日向该院对本案提起诉讼，其诉讼请求是：1.请求判决解除对位于杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元×室、5幢3单元×室两套房屋的查封，并停止对上述房屋的拍卖、变卖等强制措施；2.案件受理费由朱美英承担。
原审法院经审理认为，我国物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记系不动产物权移转的生效要件，未办理登记的不生效，亦不能对抗第三人。在本案中，蔡慧倩与来建伟签订的《离婚协议书》虽合法有效，但离婚协议中关于杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元×室、5幢3单元×室两套房屋权属的约定仅能使蔡慧倩享有要求来建伟协助办理变更物权登记的请求权，蔡慧倩并不能因此直接取得案涉房屋的全部产权。蔡慧倩要取得上述房屋全部产权仍需办理物权变更的登记手续，否则房屋权属的约定不发生物权效力，也不能对抗其他第三人。然而蔡慧倩在离婚后既没有不办理过户手续的正当理由，又长期不主张权利，理应承担相应的法律后果。同时，案涉房屋产权虽登记于来建伟名下，因其产权系来建伟、蔡慧倩夫妻关系存续期间取得，属于来建伟、蔡慧倩共同所有的财产。虽然朱美英与来建伟的借贷关系发生于×1年，是来建伟的个人债务；但由于房屋系不可分物，该院依法查封并执行该两套房屋并无不当。综上所述，蔡慧倩的诉请没有事实及法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，于×5年6月16日作出判决：驳回原告蔡慧倩的诉讼请求。案件受理费人民币10800元，由原告蔡慧倩负担。
上诉人蔡慧倩提起上诉称：1．根据《离婚协议书》其已依法取得位于杭州市江干区闸弄口东村5幢三单元×室、×室房屋的所有权。其与来建伟签订的《离婚协议书》合法有效，案涉两套房屋在其离婚后一直由其占有、使用和管理，其依据《离婚协议书》享有的合法权益应予以保护。未办理房屋过户登记手续，不影响其对案涉两套房屋享有的所有权。2.被上诉人朱美英对案涉房屋不享有法定优先权，其并非善意第三人。被上诉人朱美英对原审第三人来建伟享有的仅仅系普通债权，并不是基于善意取得的物权。根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。本案中，案涉房屋尽管未办理房屋过户登记手续，但上诉人蔡慧倩对案涉两套房屋享有的所有权足以对抗被上诉人朱美英对来建伟享有的普通债权。综上所述，一审法院适用法律错误，其为维护自己的合法权益，特提起上诉，恳请二审法院查明事实，依法支持其上诉请求。
被上诉人朱美英答辩称：请求法院驳回上诉人蔡慧倩的上诉请求，尽快对案涉房产进行拍卖，以清偿债权。根据法律规定，不动产的登记或变动以登记要权主义，否则无法对抗第三人。根据房产条例、登记条例需要到房产所在地房管部门进行登记，本案中案涉房产未进行过户登记，故案涉房产并未转移到上诉人蔡慧倩名下，案涉房产还是来建伟名下的房产，因此上诉人蔡慧倩要求原审法院解除对案涉房产的查封，并停止对案涉房产的拍卖、变卖等强制措施的请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人来建伟未予答辩。
原审第三人徐祝平答辩称：上诉人蔡慧倩的上诉理由不能成立，案涉房产是原审第三人来建伟奶奶的，原审法院对案涉房产的查封、拍卖是正确的，来建伟欠钱是要还的，不能按期归还应被原审法院强制执行，因此原审判决是正确的，应予以维持。
在本院二审审理中，各方当事人均无新证据提交。
本院对原审查明的事实予以确认。
根据上诉人蔡慧倩的上诉请求和被上诉人朱美英的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：蔡慧倩对仍登记在被执行人来建伟名下的案涉两套房屋是否享有足以排除法院因执行来建伟个人债务而进行的查封、拍卖等强制措施的权利。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房产的物权变动必须以登记为必要条件。本案中，虽蔡慧倩与来建伟于2006年9月11日签订的《离婚协议书》中约定，将其中属于夫妻共同所有的上述两套案涉房屋归蔡慧倩一人所有，但至今蔡慧倩并未对上述两套案涉房屋向有关部门办理变更到其名下的过户登记手续，房屋现仍登记在被执行人来建伟名下。因案涉两套房屋产权系来建伟、蔡慧倩夫妻关系存续期间取得，故属于来建伟、蔡慧倩共同所有的财产，来建伟、蔡慧倩离婚协议中对房屋权属的约定并未产生物权效力，亦不能对抗第三人。虽然来建伟拖欠朱美英的借款系来建伟离婚后的个人债务，但鉴于房屋系不可分物，据此原审法院依法查封并执行案涉两套房屋并无不当。上诉人蔡慧倩认为“案涉两套房屋未办理房屋过户登记手续，不影响其对案涉两套房屋享有的所有权”的主张，显然与上述法律的规定相悖，本院不予支持；同时上诉人蔡慧倩称“其对案涉两套房屋所享有的所有权足以对抗被上诉人朱美英对来建伟的普通债权”，而根据本案查明的事实，现蔡慧倩至今未对案涉两套房屋办理权属变更登记手续，故其主张其已经取得案涉两套房屋的所有权于法无据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，蔡慧倩的上诉理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各10800元均由蔡慧倩负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 寿俊峰
二〇一五年十月十二日
书记员 俞 戈