广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终20250号
上诉人（原审被告）：彭史珍。
委托诉讼代理人：舒绪彬，广东如智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊，广东如智律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：楼文。
委托诉讼代理人：李龙，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘继军，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
原审第三人：范威流。
原审第三人：张茜茜。
上诉人彭史珍因与被上诉人楼文、原审第三人范威流、范威流申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭史珍上诉请求：一、依法撤销深圳市龙岗区人民法院作出的（2017)粤0307民初2105号民事判决书，并依法改判，驳回楼文全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由楼文承担。
事实和理由：彭史珍在涉案房产执行过程中提出的案外人执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，深圳市龙岗区人民法院依法作出执行裁定书裁定彭史珍异议理由成立、中止执行涉案房产的裁定证据充分且完全符合该条文规定。
一、原审判决认定涉案房产被查封前，彭史珍已与第三人张茜茜签订书面的买卖合同是正确的，对此彭史珍予以认可。
二、涉案房产被查封前，彭史珍按照与张茜茜代理人签订的《深圳市房地产认购书》补充协议条款的约定，委托姚某将涉案房产购房款支付至该条款指定的收款账户，付清了全部购房款。故，原审判决对彭史珍关于涉案房产购房款已全部支付的主张不予采信是错误的。
（一）张茜茜向其代理人公证的《委托书》第一条约定，其代理人代理权限包括“代为签署和领取《房地产买卖合同》等相关文件”，众所周知，购房款的金额、收付方式当然是房屋买卖合同的必要条款，如果缺乏约定购房款金额及收付方式的条款，购房者根本无法获知购房款如何支付，该买卖合同也就无法实际履行。而本案中，买卖双方于2015年10月20日签订的《深圳市房地产认购书》补充协议条款约定的是购房款的收款账户（即约定“购房款指定转入账户：XX银行南湾支行，6XXX2，黄某”)，明显属于对购房款收付方式的约定，属于该认购书的必要条款，故该认购书补充条款的约定内容包含在代理人“代为签署和领取《房地产买卖合同》等相关文件”的代理权限内，其代理人是有权代理。与此同时，该补充条款不是约定代理人代收购房款，张茜茜代理人不存在代收购房款的行为，原审判决以补充条款为代理人代收购房款的约定为由认定该条款不能对张茜茜产生约束力，明显系概念认识错误导致判决错误。所谓“代为接受购房款”指的是代理人直接或通过其名下账户向购房者收取购房款。但本案房地产认购书补充条款指定的收款账户为第三人张茜茜、范威流债权人黄某的账户而不是代理人名下账户，所以根本不存在代理人代为接受购房款的情形，其代理人是否有权代为接受购房款根本不是本案争议的问题。
（二）彭史珍与张茜茜代理人签订的《深圳市二手房买卖合同》是不动产登记中心用于办理产权变更登记用的格式范本，该合同范本第八条关于“付款方式”的约定是必须填写的条款，否则登记中心不会收件，该条款填写的“买方须将房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户”是为了满足递件过户需要，不是真实意思表示，不具有实际履行的约束力。原因非常简单，早在该买卖合同签订前，彭史珍已经委托姚某按照买卖双方《深圳市房地产认购书》的约定，连同本系列案件所涉27套房产购房款合计人民币412万元付至指定收款账户，其中2015年10月14日付款212.4万元，2015年10月20日付款200万元。故，早在签订该二手房买卖合同前购房款已付清，彭史珍不可能在签订该二手房买卖合同后还需要再支付一次。
（三）张茜茜要求彭史珍将购房款付至黄某名下账户是为了向黄某、林某偿还夫妻共同借款、赎出被扣留的房产证原件，以便办理涉案房产过户事宜，是解决交易涉案房产障碍的唯一办法，符合房产交易、过户的现实需要，且姚某将购房款付至黄某账户，也在事实上为第三人夫妇结清了所欠借款，使其夫妇实际受益。本案中，彭史珍提交了黄某和林某向第三人夫妇出借借款的转账记录，其中74万元转入张茜茜账户，151.85万元转入范威流银行账户，且范威流在其分别于2015年10月20日和2017年3月10日出具的两份《情况说明》中，都确认该借款的存在，该借款发生在第三人夫妇婚姻关系存续期间且夫妻双方都分别收到借款，并在一审庭审中承认借款的存在，故该借款的存在是没有争议的。故，第三人夫妇要求彭史珍将购房款付至黄某账户完全符合其自身利益及正常的办事逻辑。
（四）范威流和张茜茜是夫妻关系，范威流分别于2015年10月20日和2017年3月10日出具的两份《情况说明》是本案有效证据，且第一份说明出具时张茜茜在场，故足以确认范威流和张茜茜共同拖欠林某、黄某夫妻共同借款412万元的事实及彭史珍已付清购房款的事实。一审中，范威流称这两份说明是受胁迫签署的，完全与事实不符。第一，这两份说明涉及巨大的经济利益，如受胁迫签署，范威流不但会背上412万的“虚假借款”，而且还会损失412万的购房款，两者高达824万，面对这样的情形，作为具有完全民事行为能力的成年人，第三人夫妇都完全没有反抗且事后也没有报警或起诉，简直匪夷所思。第二，范威流2015年10月20日出具的《情况说明》中有林某和黄某签名，即便范威流受到胁迫，林某和范威流也不可能配合胁迫者作假。
三、涉案房产被查封前，彭史珍已实际占有涉案房产并出租给深圳XX创新实业有限公司（下称“XX创新公司”）是事实，且完全符合正常的房产交易习惯及买卖双方合同约定。
（一）房产交易过程中，房产移交时间都是由买卖双方自由约定的，没有任何法律规定房产必须在完成过户后才能移交。2015年10月20日，彭史珍与张茜茜代理人签订房地产认购书并付清了购房款，履行了全部付款义务，张茜茜当日已收到出让该房产能够获得的全部对价后，将该房产移交给彭史珍占有、使用完全符合公平交易原则。而彭史珍移交占有涉案房产后，于2015年10月21日签订《深圳市房产租赁合同》将其出租给XX创新公司，正是彭史珍实际控制、占有该房产后进一步获取收益的表现，也完全符合常理。
（二）彭史珍签订的《深圳市二手房买卖合同》第十一条约定：卖方应当于收到全部房款3日内将该房地产交付买方。张茜茜于2015年10月20日收到全部房款，收款当日或次日将房产移交彭史珍占有完全符合该条款的约定。故，彭史珍于2015年10月21日将涉案房产出租给XX创新公司完全符合交易习惯和买卖双方关于房产移交的约定。
（三）范威流是涉案房产出让方张茜茜配偶，参与该房产转让事宜，同时还是XX创新公司的大股东兼监事，参与该公司经营，势必知悉该房产的交易进程和XX创新公司承租该房产的情况，如若彭史珍未付清房款、未实际占有房产，那么范威流完全没有必要让其出资持股的公司向彭史珍承租该房屋，相反，范威流完全可以让XX创新公司向张茜茜承租房屋即可。
四、涉案房产交易过程中，彭史珍及时按照买卖双方约定付款、赎出房产证，并备齐过户登记所需文件向不动产登记中心递文，房产未能顺利过户的原因是张茜茜涉诉导致房产被查封，故彭史珍对涉案房产未完成过户登记没有任何过错。
综上，彭史珍提出的执行异议证据充分、于法有据，依法应当得到支持，彭史珍现提起上诉，恳请贵院查明事实、正确适用法律，撤销原判，依法改判驳回楼文全部诉讼请求，支持彭史珍提出的执行异议。
楼文答辨称：一、债权关系无法替代物权转移。彭史珍上诉提出的原审判决认定涉案房产是在被查封前彭史珍与原审第三人签订的合同，但原审判决同时认定合同的签订只是属于债权债务关系，双方之间并没有发生房屋所有权转移，并且这种债权债务关系不能对抗善意第三人，即本案原审第三人。
二、彭史珍未支付涉案商铺房款且非善意第三人，无法获取涉案27套商铺的所有权。具体理由如下：1、原审第三人张茜茜经公证的授权书并没有授权其代理人可以处分涉案商铺的售房款，因此其代理人也无法指令上诉人姚某、彭史珍等所谓的购房人将售房款转入案外人账户，所谓的认购书明确写明卖方为原审第三人张茜茜，彭史珍再将购房款转入他人账户不可能没有疑虑。2、认购书只是双方为签订房产买卖合同而预先签订的确认书，以确定双方的买卖关系，而双方的具体权利义务应当体现在房地产买卖合同中，房地产买卖合同明确约定购房款应由第三方监管，即使为了递件需要也不必作出如认购书所约定的指定案外人账户收款。3、彭史珍提交的认购书的签订时间均在2015年10月20日，而房产买卖合同签订的时间却在2015年10月27日至29日之间，这有违常理。彭史珍不可能在2015年10月14日就将其声称的涉案商铺部分购房款212万元以转账方式支付给案外人，而不是产权登记人，这更不符合常理，何况所有彭史珍均是按此模式操作的。4、即使原审第三人范威流、张茜茜与林某、黄某存在债权债务关系，但该债权债务是否已清偿以及是否用涉案房款清偿均应由作为债务人的原审第三人决定，在产权登记人张茜茜未授权的情况下本案上诉人姚某、彭史珍等人擅自将所谓的购房款转给案外人不符合常理。5、原审第三人范威流就2017年3月10日的情况说明作出了更正，并重新于2017年3月15日出具了新的情况说明，称前一情况说明是在受到人身威胁的情况下书写的，并非其真实意思表示，实际情况应以后一份情况说明为准，即原审第三人并没有收到过彭史珍关于涉案27套商铺的购房款。
三、彭史珍并未在查封前已实际占有使用涉案商铺。1、彭史珍提交的认购书是在2015年10月20日签署的，彭史珍声称涉案商铺是2015年10月21日出租的，但此时彭史珍尚未取得房屋所有权，也未经原审第三人张茜茜同意，怎么可能享有涉案商铺的对外出租权？而彭史珍提交的用以证实其已实际占有的物业管理等各项费用票据是从2015年8月开始的，与彭史珍为证实已实际占有使用的认购书相矛盾，无法证实其主张。2、原审第三人范威流否认彭史珍出租涉案商铺给XX创新公司。首先，作为XX公司的大股东的范威流，其至今也不认可上诉人姚某等人与XX创新公司的租赁关系；其次，假设作为大股东的范威流对姚某等人将涉案房产出租给XX公司是知情的，那我们有足够的理由怀疑原审第三人与彭史珍恶意串通，以达到损害楼文利益的目的。另外，楼文与两原审第三人就债权债务关系的调解案件的立案时间为2015年10月26日，而涉案二手房买卖合同的签订时间为2015年10月27日至29日，根据《物权法》关于善意取得的构成要件，上诉人姚某等人的购房行为并非善意，无法取得涉案房产的所有权。
四、彭史珍未将涉案商铺过户递件或虽递件但未缴纳全部税费。上诉人姚某在一审庭审时自认涉案27套商铺中有11套未递件成功，因此也就没有登记中心开具的受理通知书和受理文号，另有16套虽声称已向不动产登记中心递文，也有收文号，但根据不动产登记中心受理通知书的规定，彭史珍未在办理时限内提交缴税证据的，不动产登记中心将按照规定退文。上诉人姚某等人在一审时未能提交其已缴纳全部税费的相关单据，因此该16套有收文号的涉案房产即使递文，也因彭史珍未缴纳全部税费而做退文处理，即涉案27套商铺并未办理产权过户手续。
范威流答辩称：XX创新公司的幕后老板是姚某等人，租赁是否属实其不清楚，但也并非是恶意串通，其与张茜茜未收取分文房款。
张茜茜答辩称：其没有收取分文购房款，公证委托书中也没有要求代理人收取购房款，其的名下有59套商铺，短信中提到的1万元定金是32套商铺中4套商铺的辛苦费，与27套商铺没有关系。
楼文向一审法院起诉请求：一、在（2016）粤0307执1307号执行案件中准予对第三人张茜茜名下位于深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋商铺XX房产（房产证号60××21）的强制执行，二、本案诉讼费用由彭史珍承担。
一审法院认定事实：楼文起诉范威流、张茜茜民间借贷一案，双方达成调解协议，本院做出（2015）深龙法民一初字第2164号民事调解书确认双方协议如下：双方一致同意彭史珍、范威流、张茜茜于2016年1月31日前付清本息，共计2230000元。在案件审理过程中，楼文申请诉讼财产保全，本院于2015年10月30日查封了涉案的深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋商铺XX房产（房产证号60××21）。2016年2月1日楼文向本院申请强制执行（2015）深龙法民一初字第2164号民事调解书，本院予以受理，案号为（2106）粤0307执1307号。本案彭史珍向本院提出执行异议，案号为（2016）粤0307执异64号。本院审理后做出（2016）粤0307执异64号民事裁定书裁定：一、案外人彭史珍的异议理由成立，2、中止位于深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋商铺XX房产（房产证号60××21）的执行。
楼文提交范威流2017年3月15日出具的《说明》，内容为：本人范威流关于2017年3月10日所写的情况说明是姚某、姚某承诺XX时代广场商铺卖出后归还我投资的本金和利益分红，不是我真实意思表达，根本没有收到所谓的412万元，是姚某、姚某强迫我签的字，目的是不让楼文拍卖所查封的商铺，2017年3月10日在他们胁迫下签署的两份情况说明，不是我真实意思的表达，根本没有收到27套商铺的款项，225万元转账是张茜茜名下的其他商铺卖出的款项。
楼文提交手机短信打印件，显示来电为林耿雄，信息包含以下内容“27间商铺被楼文以及律师冻结，而27间商铺本应过到公司，被冻结是因为阿范欠楼文钱，而不是公司欠别人款。你一定认为做了公证就不关事了，事实上是对你自己利息造成损失，本来商场五月已经开业，商铺销售进度良好，27间商铺如果能解封出来而且能卖完，你的二成股份至少也有分成。如果解封不了，到时卖完，公司就按比例减掉小姚总和你的收益。这是关乎你自己利益。至于二哥没有回你信息，我想那时公司给阿范和小姚总填补了好多钱，加上被冻结27间商铺，公司举步维艰，这点你自己可以想象。第二，做人都要讲良心，我绝对担保二哥在处理完这个项目后会保证你的收益，但如果你认为你不要这些，那我也无话可说”，“这个过程中，你最受伤害，但谁致使您这样，相信您内心有数。我也相信27间商铺弄出来，全部卖掉，到您那估计也30多万的分成，全部商铺卖完，我估计您有一百多万的分成，但如果这27间商铺最后冻结拍卖了，那您就什么分成都没有了”。楼文主张手机短信证明姚某等人早就知悉涉案27套商铺被查封，双方合谋通过签订所谓的买卖合同以逃避本案追讨债权，同时也证明张茜茜在短信中所称的钱已收到中的钱是指姚某为让张茜茜在另4套商铺房产买卖合同上签字而答应给张茜茜1万元费用，而非涉案27套商铺购房款。张茜茜对手机短信的真实性认可。彭史珍对短信真实性予以确认，但称与本案没有关联性，该证据中的短信主要内容是彭史珍与第三人就涉案房产被查封的处理及彭史珍与第三人原本参股经营商场盈利分配的短信，并不能支持楼文提出的证明目的。
彭史珍提交手机短信打印件，该打印件显示2015年10月27日的短信内容为“二哥你好，钱已收到，谢谢，感恩”。彭史珍称上述证据证明本案姚某按约定将全部购房款支付到张茜茜债权人黄某名下，黄某将张茜茜有关借款凭证返还给张茜茜，所以张茜茜收到后发短信给姚某予以确认。张茜茜对手机短信的真实性予以认可，但称手机短信中信息是32套中有4套有过户，客户交了定金，与本案27套没有关系。
另查，彭史珍提交张茜茜出具的经过公证的委托书一份，内容为：委托人张茜茜，受托人陈某，郑某，江某，我（委托人）张茜茜拥有位于深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋商铺XX房产一套，现委托以上受托人为我的代理人，所有受托人均可以独立以我（们）的名义在代理期限（2015年10月19日至2017年10月18日）内，办理以下所有事项，一、全权办理转让上述房产的过户、转移登记、变更等手续，代为签署和领取《房地产买卖合同》等相关文件，到国土部门、深圳市不动产登记中心办理上述房产的注销登记手续及领取《房地产证》等上述房产相关的一切手续。二、全权办理上述房产的水、电、煤气、电话、有线电视、数字电视等过户手续及物业交接手续，三、到税务部门申请减免相关税费，并代为签署相关文件或资料。
彭史珍提交和陈某2015年10月20日签订的涉案房产的深圳市房地产认购书一份，该认购书补充协议部分注明：卖方委托陈某办理相关手续，购房款指定转入账户：XX银行（龙岗南湾支行）6XXX2，黄某。张茜茜称对认购书不清楚，不认识黄某，没有指定黄某收款。彭史珍提交《深圳二手房买卖合同》复印件一份，合同包含以下内容：卖方张茜茜，买方彭史珍，第一条转让标的，卖方所转让房产坐落于深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋商铺XX房产，房产证号60××21），第八条付款方式，买方按下列第1种方式给付除定金、交房保证金之外的房款，1、一次性付款，买方须于2015年10月22日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户，彭史珍在买方处签字，陈某在卖方代理人处签字，合同签订日期注明为2015年10月29日，但合同下方注明的打印日期为2016年3月5日。楼文称彭史珍提供的买卖合同显示的递件时间与打印时间不一致，打印时间要晚于递件过户时间，有违常理。彭史珍称由于只签订了一份转让合同，所以转让合同由不动产登记中心保留，本案中彭史珍提交的房产的转让合同复印件内容和不动产登记中心留档的转让合同是同一天录入的，录入的时间就是合同底端录入的时间，复印件是2016年3月5日彭史珍在中介留档的版本中打印并且签名的，中介电脑里面有存档。合同的后面签名的实际日期就是合同打印的时间（2016年3月5日），该补打合同的原件在异议阶段已经提交法院。经本院核实，在执行异议阶段的案件卷宗中并未出现彭史珍在本案中提交的上述买卖合同原件。
彭史珍提交深圳市不动产登记中心2015年10月29日出具的《不动产业务受理通知书》，内容为：彭史珍，我中心收到你（单位）申请二手商品房转移登记事项的申请材料，现予受理，办理时限为30个自然日。经楼文申请，本院调取了彭史珍递交至深圳市不动产登记中心的材料，其中包括了涉案房产的二手房买卖合同，该合同显示的打印日期为2015年10月22日，和合同签订日期不一致，合同上彭史珍和陈某的签名和捺手印和彭史珍向法院提交的涉案房产二手房买卖合同上该二人的签名和捺印不一致。
彭史珍称其对涉案房产的购房款都是委托姚某代为支付的，27套房产合计412万元。彭史珍提交的中国农业银行的转账记录显示2015年10月14日姚某向黄某的账户转账2124000元，2015年10月20日姚某向黄某的账户转账2000000元，彭史珍称其通过银行转账向黄某转账支付了应给第三人的全部房款，其中4000元是给黄某的喝茶费，第三人张茜茜称其没有指定黄某收款，我不认识黄某，第三人范威流称转账是收购物业一部分，收购32套物业款项，与涉案27套款项没有关系，张茜茜名下总共有59套商铺。
彭史珍提交范威流2017年3月10日出具的《情况说明》，内容为：林某，黄某从2015年4月起借给范威流、张茜茜人民币412万元，其中225万元转账给他们，其他部分是给现金，然后张茜茜、范威流把龙岗XX城XX广场商铺房产抵押给林某，黄某。2015年10月14日范威流、张茜茜带姚老板来，把XX广场商铺卖给姚老板，范威流、张茜茜指定姚老板把412万元转到黄某或林某账户。结清之前所欠的债务。姚老板分二次转账付清412万元，然后林某、黄某将房产证资料交给姚老板，范威流、张茜茜将过户资料交给姚老板，让姚老板去办理过户手续。当时在场人张茜茜，范威流、姚老板、林某、黄某。林某、黄某在该情况说明上签字捺印，注明日期为2015年10月20日，范威流在情况说明下面注明“情况属实”并签名捺印，注明日期为2017年3月10日。彭史珍提交范威流2017年3月10日出具的另一份《情况说明》，内容为：本人范威流于2015年10月14日和老婆张茜茜将龙岗XX城XX广场27套商铺以总价412万卖给姚某，因为当时我夫妻欠林某、黄某的借款，上述27套商铺房产证压在他们那里，所以我就指定姚某将房款412万元支付给林某，黄某，替我们还清拖欠的欠款，姚某分两笔向黄某付清了全部房款412万元，不拖欠我们任何购房款。范威流称上述情况说明是受胁迫签的，其没有收到购房款。张茜茜称其没有借款412万元，在签上述情况说明时其没有在现场。
彭史珍提交银行转账记录显示2015年4月至9月期间黄某、林某向范威流、张茜茜的账户共转账225.85万元，彭史珍称上述证据证明第三人和林某、黄某之间存在借款，第三人称是向林某、黄某借过款，但金额是225万元，不是400多万元。
另查，彭史珍提交深圳XX创新实业有限公司和彭史珍2015年10月21日签订的《深圳市房产租赁合同》，约定彭史珍将涉案房产租赁给深圳XX创新实业有限公司公司。彭史珍提交2015年8月至2016年11月期间深圳市XX花园物业管理有限公司出具给深圳XX创新实业有限公司水电费和管理费收据。彭史珍主张上述租赁合同及收费单据证明涉案房产被查封之前彭史珍已实际占有使用涉案房产，并将该房产出租给深圳XX创新实业公司，该公司实际使用并支付水电费、物业管理费等费用。楼文称是XX公司原系第三人范威流创建，XX公司在涉案商铺转让过户前一直以公司的名义代缴涉案商铺的管理费及水电，而非彭史珍所称由彭史珍转出租给XX公司缴交。范威流称深圳XX创新实业有限公司是其本人的公司。深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息显示深圳XX创新实业有限公司股东为黄庭森、范威流，范威流出资比例为51%。
又查，第三人范威流、张茜茜称双方2009年10月结婚，2016年1月离婚。楼文提交的第三人结婚证复印件显示两第三人2009年10月30日登记结婚。第三人张茜茜提交不动产信息查询单显示张茜茜名下的龙岗区XX城XX广场XX栋商铺共有59套。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在符合一定条件下且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。根据该规定，本院对涉案房产的情况进行分析认定。本案中的涉案房产深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋XX商铺（房产证号60××21）登记在第三人张茜茜的名下，张茜茜出具了公证的委托书委托陈某代其办理房产买卖的相关过户手续，陈某代第三人张茜茜同彭史珍签订了书面的二手房买卖合同，根据彭史珍提交的二手房买卖合同及深圳市不动产登记中心提供的材料，涉案房产在查封前已签订了书面的买卖合同。彭史珍主张房款是姚某代付的，彭史珍提供范威流出具的情况说明及姚某向黄某转账4124000元的转账记录，证明因范威流欠黄某的钱而要求彭史珍将款转入黄某的账户，范威流主张情况说明是在受胁迫的情况下写的，因本案涉案房产是登记在张茜茜的名下，二手房买卖合同也是陈某代张茜茜和彭史珍签署的，在没有张茜茜确认的情况下范威流出具的情况说明不能证明彭史珍已将涉案房款支付给房产的登记所有人张茜茜，虽然彭史珍提交的陈某和彭史珍签订的深圳市房地产认购书指定黄某收款，但张茜茜向陈某出具的委托书中没有指定陈某代为接受购房款，故购房认定书的约定不能对张茜茜产生约束力，而且彭史珍主张的房款支付方式和双方在二手房买卖合同中的约定买方须于2015年10月22日之前将房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户的约定明显不符，故本院对彭史珍主张的涉案房产已全部支付的主张不予采信。彭史珍提交2015年8月至2016年11月期间深圳市XX花园物业管理有限公司出具给深圳XX创新实业有限公司水电费和管理费收据，证明彭史珍已实际占有涉案房产并出租给深圳XX创新实业有限公司，本案中第三人和彭史珍2015年10月才签订二手房买卖合同，房产也未正式过户，彭史珍2015年8月就将涉案房屋出租给深圳XX创新实业有限公司，并由其交纳水电费明显不符合交易习惯，且深圳XX创新实业有限公司的大股东为第三人范威流，范威流和涉案房产的登记所有人张茜茜原是夫妻关系，深圳XX创新实业有限公司对涉案房产的使用不能证明是彭史珍已实际合法占有涉案房产。虽然根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定和合同另有规定外，自成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力，该条文只是规定当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立时即生效，当事人之间产生的是一种债权债务关系，且根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力，该规定表明不动产物权的变动需要登记后才能发生效力，本案中涉案房产的买卖并没有在房产交易部门进行物权变更登记，尽管双方签订了二手房买卖合同，但在彭史珍和房屋所有人张茜茜之间并没有发生房屋所有权的转移，双方之间属于合同债权、债务关系，这种债权关系不能对抗善意的第三人，即本案楼文。综上所述，本案不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，彭史珍对本案深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋XX商铺（房产证号60××21）提出的执行异议不成立，本院应继续对（2016）粤0307执1307号执行案件中第三人张茜茜名下位于深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋商铺XX房产（房产证号60××21）的强制执行。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、彭史珍的执行异议理由不成立。二、准予（2016）粤0307执1307号执行案件中对第三人张茜茜名下位于深圳市龙岗区XX城XX广场XX栋商铺XX房产（房产证号60××21）的执行。本案受理费100元（楼文已预交100元），由彭史珍承担。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就彭史珍的执行异议能否排除涉案房产的强制执行，本院就以上四项条件逐一论之：
（一）关于合同签订。本院认为，张茜茜经公证委托向案外人陈某授权其代为签署《房地产买卖合同》，而陈某代理张茜茜与彭史珍于2015年10月20日签订的《深圳市房地产认购书》系双方真实意思表示，对标的物、价格均作出明确约定，其最末一项“补充协议”约定：“卖方委托陈某办理相关手续，购房款指定转入帐户：XX银行（龙岗南湾支行），6XXX2，黄某”，系对履行方式作出的约定，亦系房屋买卖合同的必要条款，符合《中华人民共和国合同法》第十二条之规定。签订该条款的权限已包含在张茜茜对陈某的公证委托授权中，无需另行授权。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。而陈某与彭史珍于2015年10月29日签订的《深圳二手房买卖合同》业已由原审法院从深圳市不动产登记中心调取，系陈某与彭史珍为办理过户登记所签订，显示合同打印时间为2015年10月22日。以上协议的签订时间均早于涉案房产的查封时间2015年10月30日。故本院确认彭史珍与张茜茜在涉案房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
（二）关于款项支付。本院认为，范威流于2017年3月10日出具的《情况说明》上除范威流本人签字捺印外，还有林某、黄某二人的签字和手印，故该份《情况说明》并非范威流的单方陈述，而系范威流与林某、黄某之间的协议。该《情况说明》与范威流于同日出具的另一份《情况说明》均确认的事实为：林某、黄某从2015年4月起借给范威流与张茜茜412万元，其中225万元转帐，其它部分是现金。其后范威流与张茜茜将包括涉案房产在内的龙岗区XX城XX广场的27套商铺的房产证交付林某、黄某作为抵押。2015年10月14日，范威流与张茜茜将上述27套商铺以总价412万元卖给姚某，故范威流夫妇指定姚某将房款412万元直接支付给林某、黄某替其还清借款。姚某分两笔向黄某付清了全部房款412万元，不拖欠范威流夫妇任何购房款。以上事实，与黄某、林某于2015年4月-9月期间向范威流、张茜茜的银行帐户转帐225.85万元的事实相对应，亦与姚某分别于2015年10月14日和10月20日向黄某的账户转帐2124000元和2000000元的事实相对应，亦与陈某代理张茜茜与彭史珍于2015年10月20日签订的《深圳市房地产认购书》中约定由黄某收款的事实相对应，故本院确认范威流于2017年3月10日出具的两份《情况说明》的真实性。范威流虽于2017年3月15日出具的《说明》中指称其3月10日所写的《情况说明》不是其真实意思表示，系受胁迫而签字，但该《说明》系范威流单方陈述，其亦未就所谓的胁迫事项向公安机关报警，在没有充分证据予以证实的情况下，范威流的该份单方陈述不得推翻其与林某、黄某之间的双方协议即林某、黄某亦签字捺印的《情况说明》。故本院对范威流于2017年3月15日出具的《说明》不予采信。张茜茜在一审中述称其不认识黄某，与2015年4月-9月期间黄某、林某向范威流、张茜茜帐户转帐225.85万元的事实明显矛盾，本院对其陈述不予采信。本院认为，以上事实足以形成证据链，证明彭史珍已付清涉案房产全部房款。
（三）关于合法占有。彭史珍已提交其与深圳XX创新实业有限公司于2015年10月21日签订的《深圳市房产租赁合同》，将涉案房产出租予深圳XX创新实业有限公司，说明彭史珍已于2015年10月21日取得涉案房产的实际控制权。虽然深圳XX创新实业有限公司在与彭史珍签约之前即已实际占用涉案房产，但不影响自2015年10月21日起其系作为彭史珍的承租人占用涉案房产的事实。而该租赁合同签订日期恰好在陈某代理张茜茜与彭史珍签订《深圳市房地产认购书》及姚某向黄某的账户转帐支付最后一笔购房款的后一天，亦可相互印证。故本院认定彭史珍已于涉案房产被查封前合法占有该房产。
（四）关于未办理过户登记。如上所述，陈某代理张茜茜与彭史珍于2015年10月20日签订《深圳市房地产认购书》，彭史珍委托姚某于当日向黄某转帐付清房款，其后彭史珍即与陈某于2015年10月29日向深圳市不动产登记中心申请过户登记并获受理。但涉案房产于2015年10月30日即被楼文申请诉讼财产保全而查封，故涉案房产未办理过户登记非因彭史珍自身原因。
综上，彭史珍在（2016）粤0307执异64号案件中对涉案房产提出的执行异议符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。彭史珍的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2105号民事判决；
二、驳回楼文在一审的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费合计200元，由楼文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月二十日
书记员 廖冉冉(兼)