北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16104号
上诉人（原审被告）北京市维尔普顿生物技术有限公司，住所地北京市怀柔区×号。
法定代表人赵凤芹，经理。
委托代理人刘雪峰，北京市现代律师事务所律师。
委托代理人王燕胜，男，1968年1月23日出生。
被上诉人（原审原告）北京洁净型煤有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村。
法定代表人卢长江，经理。
委托代理人孙新建，河南长风律师事务所律师。
上诉人北京市维尔普顿生物技术有限公司（以下简称维尔普顿公司）与被上诉人北京洁净型煤有限公司（以下简称洁净型煤公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第01079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
洁净型煤公司在原审法院诉称，2010年5月24日，洁净型煤公司、维尔普顿公司签订租赁合同，约定将洁净型煤公司所有的位于北京市怀柔区×号的厂房租给维尔普顿公司使用，租期从2010年8月1日至2020年7月31日，租金交付方式为上交款，租金数额为第一年租金20万元，以后每3年按照按前3年的租金20%递增。维尔普顿公司支付了2013年度的租金后就不再支付租金，并且租赁物在维尔普顿公司使用过程中造成了不同程度的腐蚀及损坏，因此洁净型煤公司、维尔普顿公司双方于2014年9月5日签订修复协议，约定维尔普顿公司将腐蚀及损坏部分修复，北京宏远工程建筑管理有限公司第一分公司作为监理单位出具验收合格证明，维尔普顿公司的修复完工日期为2014年10月10日。但维尔普顿公司在修复过程中不再履行修复协议，造成工程搁置，多次催促，维尔普顿公司仍不履行，给洁净型煤公司造成严重经济损失。现起诉至法院要求：1.解除双方签订的租赁合同。2.维尔普顿公司支付洁净型煤公司修复费用38.31万元。3.维尔普顿公司拆除私自搭建的西平房第二层并恢复原状。4.维尔普顿公司支付自2014年8月1日至合同解除之日止的租金，以法院判决为准。5.维尔普顿公司支付洁净型煤公司自2014年8月1日至合同解除之日的滞纳金7.2万元。6.维尔普顿公司将涉诉厂房及附属设施腾退给洁净型煤公司。7.维尔普顿公司承担案件受理费。
维尔普顿公司辩称，诉讼请求第1项同意解除合同，2项关于修复费不同意，3项可以拆除，4项租金不同意支付，第5项违约金不同意支付，第6项诉讼费由法院判决。我方认为维尔普顿公司已经严格履行修复协议的约定，按照修复协议维尔普顿公司需要修复的是使用过程中给厂房造成的不同程度的损坏，不包括自然的腐蚀和老化，维尔普顿公司已经按约定完成项目，比如对顶板外层的全部更换，对厂房内破损的彩钢瓦进行更换，消防烟杆排水也进行更换，防撞墙也进行粉刷修复，暖气防锈已经修完，天沟也做了防旧处理并添置了防水建材，由于产生争议已购置的女儿墙已经安装，供水系统没有问题，侧面窗户属于腐蚀老化安装不当造成的，我方可以对腐蚀部位进行防锈处理刷防锈漆，更新为新的窗框，洁净型煤公司、维尔普顿公司曾经约定过2014年10月10日前如维修完毕，洁净型煤公司不再追缴完工前的租金，现在维尔普顿公司没有完工是因为洁净型煤公司阻扰造成，所以不同意支付租金。
原审法院经审理查明：2010年5月24日，甲方北京洁净型煤有限公司与乙方北京市维尔普顿生物技术有限公司签订《租赁合同》，约定甲方将其公司所有的位于北京市怀柔区×号内京怀国用（2002出）字第×号土地、京房权证怀其更字第×号房产和现有水电配套设施出租给乙方使用。租赁期限自2010年8月1日至2020年7月31日。其中，合同第6条乙方的权利和义务第（4）、（5）、（7）项约定乙方如造成甲方房屋及设施严重损毁，乙方负责经济赔偿。租赁期间，日常的修缮维护由乙方自行负责。如维尔普顿公司未按约定支付租金，每延期一日按当年租金总额的千分之五加收滞纳金。如逾期30日还未支付，甲方有权解除合同，并对维尔普顿公司所有投入不予补偿。维尔普顿公司已支付洁净型煤公司自2010年8月1日至2014年7月31日租金，之后租金未再交纳给洁净型煤公司。2013年7月10日，维尔普顿公司出具证明1份，载明洁净型煤公司出租给维尔普顿公司的房屋及南房5间，土地为水泥地面，水（自备井、水泵、压力罐等）电（变压器、配电箱等）消防设施及院墙、所有配套设施均是相关部门验收合格后未经改造和使用，全新无损的情况下交付给乙方的。同年7月20日，维尔普顿公司出具承诺书1份，载明维尔普顿公司在租赁使用过程中将洁净型煤公司所租赁给维尔普顿公司的下列标的物：1.门口电动大门损坏。2.厂房私装排风扇造成4扇玻璃窗损坏。3.东边北大门损坏。4.房屋北墙、西墙、东墙损坏。5.厂房屋顶开4孔损坏。6.地面挖坑、厂房内私建3个隔断。7.消防栓损坏。8.暖气片损坏3租。9.暖气片16组被私拆。10.中门私改、损坏。11.北院墙倒塌。12.北墙打油管孔1个。13.东墙打油管孔1个。14.东墙打电缆线孔1个。15.厂房东外墙角损坏。16.西平房私建2层。17.院内地面破损。18.厂房内部墙体、屋顶、地面污损。19.私建生产锅炉1台。造成不同程度的污浊、损坏及私改。维尔普顿公司承诺今后杜绝此类现象发生，定期进行租赁标的物的维护、保养。再有此类事件发生，洁净型煤公司可要求维尔普顿公司停产进行全面修复，如不修复，洁净型煤公司可自行终止合同并要求对洁净型煤公司造成的经济损失给予赔偿。2014年9月5日，甲方洁净型煤公司、乙方维尔普顿公司及丙方北京宏远工程建设管理有限责任公司第一分公司签订《北京洁净型煤有限公司厂库房（京房权证怀其更字第×号）修复协议》（以下简称修复协议），约定由于维尔普顿公司在租赁洁净型煤公司厂库房使用过程中给洁净型煤公司厂库房造成不同程度的腐蚀及损坏，双方达成如下修复协议：1.檩条腐蚀严重的换掉，轻微的除锈做防腐。2.彩钢板人为损坏的换掉，腐蚀掉漆的换掉。3.线路腐蚀的换掉，重新安装后达到原有设计标准。4.消防、烟感、排水设施保证达标，消防涂料补齐。5.防撞墙破损修复，内刷涂料。6.暖气除锈，做防腐，供暖系统安装修复后达到原有设计标准。7.天沟腐蚀严重的换掉，轻微腐蚀的除锈做防腐。8.供水系统达到正常使用标准，门窗拆装后不得损害。9.所更换材料依据烟感提供的原始设计图纸达到原有设计标准，进厂材料需通知洁净型煤公司，洁净型煤公司参与验质，提供材质单。10.修完之后保证不漏雨。11.安装、修复工艺及更换材料达到原有设计标准。12.维尔普顿公司需用具有专业资质的维修公司进行修复，维修期间出现任何安全事故与甲方无关，因安全事故发生的费用由维尔普顿公司承担。13.维修费用由维尔普顿公司承担，丙方费用由洁净型煤公司承担。14.维修完毕后，由丙方出具验收合同证明。甲、乙、丙3方验收认可，此次修复工程完毕。15.修复完工日期为2014年10月10日，在约定维修工期之内修复完毕，双方原签署的房屋租赁协议方可解除，洁净型煤公司不再追缴修复完工之日前所欠租金。庭审中，洁净型煤公司要求对：1.修复协议中储煤大棚内第1至3条内容全部更换的价值进行市场价值评估。2.储煤大棚第1幢第1层房顶的修复费、第2层拆除费进行市场价值评估。维尔普顿公司要求对储煤大棚折旧率以及2010年5月起至今自然腐蚀损耗的价值进行评估。2015年4月8日，维尔普顿公司向法院提交请求尽快办理厂房交接申请书，同意解除合同并腾退房屋。经法院电话核实，双方表示因鉴定需要，暂未办理交接手续。鉴定机构于2015年6月25日对鉴定现场完成勘验。双方2015年4月20日，北京首佳联合资产评估有限公司电话告知法院，其公司无资质对洁净型煤公司要求的储煤大棚第1幢第1层房顶的修复费、第2层拆除费进行市场价值评估。2015年6月25日，北京联首资产评估事务所有限公司按照洁净型煤公司诉求对涉案库房内墙檩、屋檩腐蚀严重更换、轻微做防腐除锈处理；库房复合彩钢墙板、复合彩钢屋面板全部更换；库房内沿支架明设架空线路保护层更换的市场价值进行最后一次现场勘查及询证。评估过程中，维尔普顿公司对评估内容持有异议。同时，中建精诚工程咨询有限公司员工赵珂电话告知法院其公司对维尔普顿公司申请鉴定事项无资质进行鉴定。经法院向双方释明，洁净型煤公司和维尔普顿公司均未在举证期限内要求对鉴定机构无法鉴定事项进行评估鉴定。同年6月30日，该鉴定机构出具资产评估报告，结论为38.31万元。洁净型煤公司对该报告认可。维尔普顿公司对该报告部分内容不认可，理由如下：第一，报告评估范围和修复协议的前3项不一致，修复协议第2项彩钢板人为损坏、换掉，鉴定报告第2项彩钢墙板、复合彩钢屋面板全部更换，不应该是全部更换，双方约定的是人为损坏的换掉。修复协议第3项线路腐蚀的换掉，鉴定报告是线路保护层更换。评估报告的评估范围说是按照修复协议1至3项，但却未按照修复协议条款进行评估，而是按照洁净型煤公司要求将修复协议1至3项全部更换的标准进行评估的。第二，是否需要更换、维修维护，造成腐蚀损坏的原因，评估单位没有按照修复协议来评估，只是简单做了全部更换的评估，维尔普顿公司有异议。该评估报告未对损坏原因即自然腐蚀还是维尔普顿公司使用损坏进行评估。第三，评估报告中关于彩钢墙、屋面板修复费用测算表编号3的屋面防水面板上层，维尔普顿公司在监理公司在场时已更换，共花费20多万元。编号9、10的垃圾清运、综合脚手架搭拆维尔普顿公司也做了一部分。编号2小项人工费应该部分扣除。因双方各持己见，故未能调解。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，维尔普顿公司同意解除双方于2010年5月24日签订的租赁合同，腾退自洁净型煤公司处承租的位于北京市怀柔区×号内京怀国用（2002出）字第×号土地、京房权证怀其更字第×号房产和现有水电配套设施，拆除329号院内西平房第二层并恢复原状，法院不持异议。双方在合同解除前签订修复协议，约定对修复项目进行维修、更换。安装、修复工艺及更换材料达到原有设计标准。该协议为双方真实意思表示，合法有效。修复协议签订后，维尔普顿公司履行了部分维修更换义务，双方因维修标准无法达成一致而未能完成修复验收。经释明，洁净型煤公司、维尔普顿公司对各自申请的未能鉴定的项目未能在指定举证期限内要求重新鉴定。洁净型煤公司要求对修复协议中部分维修项目更换价值进行评估并形成资产评估报告。维尔普顿公司对该报告评估范围、评估内容以及评估项目的折抵存在异议，认为评估报告未严格按照修复协议条款1至3项评估，亦未区分人为损坏和自然损耗导致的损害，同时应当扣减维尔普顿公司履行修复义务的支出。法院参照修复协议约定、维尔普顿公司实际履行情况、现场勘验情况、资产评估报告以及工业厂房日常使用产生的合理消耗，对洁净型煤公司主张的修复费用进行酌定。2014年9月5日，双方签订的修复协议约定修复完工日期为2014年10月10日，在约定维修工期之内修复完毕，双方原签署的房屋租赁协议方可解除，洁净型煤公司不再追缴修复完工之日前所欠租金。双方因为对维尔普顿公司修复标准产生争议导致未能验收合格，致使合同解除条件未实现，维尔普顿公司之后一直管理、占有租赁物直至鉴定机构完成现场勘验，故法院酌定租金支付日期应当截止至勘验结束之次日，按照洁净型煤公司的诉讼请求要求的起始日期，维尔普顿公司应当给付洁净型煤公司自2014年8月1日至2015年6月26日止的租金，共计219333.33元。根据双方签订的租赁合同约定，维尔普顿公司未按约定支付租金的，每延期一日按当年租金总额的千分之五加收滞纳金。逾期30日未支付的，洁净型煤公司有权解除合同。因违约金明显过高，故法院酌定维尔普顿公司应当给付洁净型煤公司滞纳金6000元。原审法院据此判决如下：一、解除北京洁净型煤有限公司与北京市维尔普顿生物技术有限公司于二○一○年五月二十四日签订的《租赁合同》。二、北京市维尔普顿生物技术有限公司于判决生效后七内支付北京洁净型煤有限公司修复费二十七万元。三、北京市维尔普顿生物技术有限公司于判决生效后三十日内将租赁的位于北京市怀柔区×号院内所搭建的西平房第二层七间房屋拆除并恢复原状，拆除产生的垃圾由北京市维尔普顿生物技术有限公司负责清理。四、北京市维尔普顿生物技术有限公司于判决生效后三十日内将租赁的位于北京市怀柔区×号所占土地、房产和水电配套设施返还给北京洁净型煤有限公司。五、北京市维尔普顿生物技术有限公司于判决生效后七日内给付北京洁净型煤有限公司自二○一四年八月一日至二○一五年六月二十六日止的租金二十一万九千三百三十三元三角三分。六、北京市维尔普顿生物技术有限公司于判决生效后七日内赔偿北京洁净型煤有限公司滞纳金六千元。七、驳回北京洁净型煤有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维尔普顿公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项、第五项。其上诉理由是：1.一审判决没有查明厂房的损害哪些是使用过程中的腐蚀、损坏，哪些是自然的腐蚀、老化。维尔普顿公司已经按照修复协议的约定对使用过程中的腐蚀、损坏进行了维修更换。侧面板的自然腐蚀和老化不是使用造成的，窗子上沿檩条部分腐蚀是原安装时切割不当造成的切口氧化生锈，但维尔普顿公司也已经同意先除锈再刷防锈漆处理。对比内外两层板，可以看出外层板由于阳光和空气接触造成氧化生锈，而内层板接触室内反而没有腐蚀生锈。所以侧面板无需更换。所有的顶部檩条和侧面檩条生锈都不是维尔普顿公司造成的。双方在起租进场时没有交接，2013年7月写的证明不合常理。此外双方约定在2014年10月10日前维修完毕不再追缴完工前所欠租金，没有完工是洁净型煤公司造成的，因此维尔普顿公司不应承担2014年10月10日之后的租金。2.一审法院采纳评估报告属于程序违法。评估报告存在重大瑕疵，结论不合法，应当重新评估。
洁净型煤公司同意原审法院判决，不同意维尔普顿公司的上诉请求。
本院另查明：2015年3月30日，原审法院委托北京联首资产评估事务所有限公司对怀柔区×号院内维尔普顿公司、洁净型煤公司签订的库房修复协议中约定的第3幢储煤第一至第八项的修复费；第一幢第一层房顶的修复费、第二层拆除费进行评估。评估过程中，北京联首资产评估事务所有限公司依据洁净型煤公司的申请，对库房修复协议第1-3条内容全部更换，工程量以原设计图纸为准进行评估。北京联首资产评估事务所有限公司出具的资产评估报告载明其评估范围是1、库房内墙檩、屋檩腐蚀严重更换、轻微做防腐除锈处理；2、库房复合彩钢墙板、复合彩钢屋面板全部更换；3、库房内沿支架明设架空线路保护层更换。以上评估范围为洁净型煤公司诉求，维尔普顿公司对此有异议。二审中，鉴定人吴铁城、李华军出庭接受双方询问。对于评估范围，吴铁城解释称“仅依据修复协议和说明，无法确定维修量，只能对更换费用进行评估，是否采用由法院决定。”资产评估报告在特别事项说明中特别声明，维尔普顿公司诉称其已对协议中相关条款履行修复义务，本评估结论没有考虑其对评估结论的影响，对于维尔普顿公司提出诉称要求由法庭酌处。资产评估报告的评估结论包括明设架空线路修费费用测算表与彩钢墙、屋面板修复费用测算表两部分，评估价格分别是7752.72元和375389.02元。维尔普顿公司认可明设架空线路修复费用，不认可彩钢墙、屋面板修复费用，并称屋面板修复已完成，彩钢墙不属于修复范围。
为证明其维修支出，维尔普顿公司在原审中提交了大墙板及配件订货单各一张，金额分别是57192.9元、9200元，但未提交付款凭证。维尔普顿公司称评估报告中关于彩钢墙、屋面板修复费用测算表编号3的屋面防水面板上层，维尔普顿公司在监理公司在场时已更换，共花费20多万元。编号9、10的垃圾清运、综合脚手架搭拆维尔普顿公司也做了一部分。二审中，法庭要求维尔普顿公司提供维修费用的相关结算凭证，但维尔普顿公司未提交。
原审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、承诺书、修复协议、资产评估报告和其他书证等证据在案佐证。
本院认为：《北京洁净型煤有限公司厂库房（京房权证怀其更字第×号）修复协议》（以下简称《修复协议》）系维尔普顿公司与洁净型煤公司双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。现对于《修复协议》是否已履行，维尔普顿公司与洁净型煤公司的主要争议是，《修复协议》第1项、第2项，即檩条腐蚀严重的换掉，轻微的除锈做防腐和彩钢板人为损坏的换掉，腐蚀掉漆的换掉等内容，维尔普顿公司是否已履行完毕。维尔普顿公司称《修复协议》除第3项外的所有内容均已由维尔普顿公司履行完毕，其中资产评估报告中彩钢墙、屋面板修复费用测算表编号3的屋面防水面板上层，维尔普顿公司在监理公司在场时已更换，共花费20多万元。但是，现场照片及评估报告未能反应出修复已完成的情况，维尔普顿公司亦未能就其支出修复费用的情况提交证据，故本院对维尔普顿公司关于修复已完成的意见不予以采信。鉴于《修复协议》约定维修费用由维尔普顿公司承担，现维尔普顿公司未能完成《修复协议》，应当向洁净型煤公司支付剩余修复工程的替代履行费用。
由于《修复协议》仅约定了修复方式，未约定工程量及替代履行费用，亦未对人为损坏与自然损坏的具体部位作出区分，维尔普顿公司实际完成的工程量无票据可证，且相关问题未能通过鉴定得出结论，在此情况下，只能由法庭综合案件情况对《修复协议》未履行部分的修复费予以酌定。资产评估报告载明的评估范围虽与《修复协议》约定不一致，但该报告给出的更换费用可以作为确定《修复协议》替代履行费用的参考依据。维尔普顿公司称其更换屋面防水面板上层并花费20多万元，但未提交证据，本院难以认定其实际完成更换，但维尔普顿公司关于花费20多万元的陈述应视为其对于修复费用的自认，可作为确定本案修复费用的参考依据。此外，还应参考房屋、建筑物固定资产率等。综合以上情况，原审法院酌定《修复协议》未履行部分的修复费为270000元并无不当，应予维持。
此外，《修复协议》约定修复完工日期为2014年10月10日，在约定维修工期之内修复完毕，双方原签署的房屋租赁协议方可解除，洁净型煤公司不再追缴修复完工之日前所欠租金。该条款应视为维尔普顿公司与洁净型煤公司约定的租赁合同解除条件。但维尔普顿公司未能提交证据证明其已按照《修复协议》的约定履行，《修复协议》约定的合同解除条件不成就，且维尔普顿公司在《修复协议》约定的修复完工日期后继续占有、管理租赁物，应当支付相应租金，原审法院结合租赁物占有、管理情况，酌定的租金支付期间合理，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。但由于《修复协议》仅约定了修复方式，未约定工程量及替代履行的修复费，故鉴定费应由维尔普顿公司与洁净型煤公司共同负担，本院对一审判决的鉴定费负担予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费20000元，由北京洁净型煤有限公司负担10000元（已交纳）；由北京市维尔普顿生物技术有限公司负担10000元（于判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费5012元，由北京洁净型煤有限公司负担647元（已交纳），由北京市维尔普顿生物技术有限公司负担4365元（于判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费8640元，由北京市维尔普顿生物技术有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 金园园
代理审判员 宋少源
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘怡然