北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第12763号
原告（反诉被告）彭智，男，1983年6月12日出生。
原告（反诉被告）马平，女，1984年3月19日出生。
委托代理人王芬，女，1952年2月15日出生。
二原告委托代理人范玉强，北京市华泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）张馨，女，1984年3月1日出生。
委托代理人张兰芬，女，1950年12月3日出生，北京市昌平区东小口镇法律服务所法律工作者。
第三人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环北路19号楼19层1901-1904号。
法定代表人刘军，总经理。
委托�理人韩勃敬，男，1989年6月29日出生。
原告彭智、原告马平、被告张馨与第三人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元独任审理。本案审理过程中，被告张馨提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告马平的委托代理人王芬，原告彭智、马平的委托代理人范玉强，被告张馨的委托代理人张兰芬，第三人鑫尊房地产公司的委托代理人韩勃敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭智、马平诉称：原告彭智与马平为夫妻关系。2011年5月23日，二原告与被告通过中介北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊地产公司）签订了《北京市房屋买卖合同》，约定被告将位于昌平区×房屋（原地址昌平区×）出售给二原告，总价款为960000元，付�方式为先付630000元（含定金50000元），余款330000元通过贷款支付；房屋交付时间为2011年7月5日，办理房屋产权转移登记手续时间为签订合同之日至新房本下来60个工作日之内，同时约定了违约责任等相关事项。另外二原告与被告、鑫尊地产公司于同日签订了《房屋买卖居间服务合同》。合同签订后，二原告按约定交付了630000元，被告也将房屋交付给二原告居住。2011年9月2日，诉争房屋在昌平区建委办理了产权登记，按约定被告应于2011年11月25日之前与二原告共同办理房屋产权过户手续，但被告迟迟不予办理。在二原告和鑫尊地产公司员工崔静的多次督促下，被告于2013年4月9日同意鑫尊地产公司办理了网签手续。之后，被告以各种理由继续拖延不办理房屋过户手续，二原告与崔静多次通过各种方式催促被告，但至今未果。二原告与被告签订的《北京市房屋买卖合同》是双方自愿签订，合法有效，具有法律约束力。现被告的行为，已属严重违约，侵害了二原告的合法权益，应承担相应的法律责任。被告不仅应继续履行合同，而且根据《北京市房屋买卖合同》第七条（一）项和第九条（一）、（四）项约定，自2011年11月26日起至实际履行之日止，被告应按日支付原告总房款960000元万分之三的违约金，至2013年8月31日，违约天数为644天，违约金为185472元，同时被告应赔偿二原告律师费18000元。为维护二原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行二原告于2011年5月23日签订的《北京市房屋买卖合同》；2、被告协助二原告办理位于昌平区×室的房屋产权过户手续；3、被告支付二原告违约金185472元（自2011年11月26日起至2013年8月31日止，以960000元为基数，按日万分之三计算），律师费18000元并承担过户的税费8000元；4、被告支付二原告2013年9月1日起至实际办理房屋产权过户手续之日止的违约金（以960000元为基数，按日万分之三计算）；五、被告承担本案诉讼费用。
被告张馨辩称：原告与被告于2011年5月23日经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签订了《北京市房屋买卖合同》一份。被告将位于昌平区×房屋出卖给原告。成交价为96万元。关于付款方式，在合同中约定由原告先后五笔支付63万元，原告亦按约定予以支付。剩余33万元没有明确具体的付款时间。原告在支付63万元房款后，被告在约定的时间内将涉案房屋及与房屋相关的所有用品和材料交付原告，但原告却未给付剩余房款。2011年9月2日，被告出卖的房屋在昌平区建委办理了产权登记。由于双方在《房屋买卖合同》中约定了房本下来后60个工作日之内办理房屋产权转移登记，故被告多次找原告要求将33万元余款付清，以便完成过户。但原告一会说贷不下款来，一会说没钱，就是拖着不给。人们在总结经验时常说，棋走一着错。被告在原告未付清房款的情况下，就将房屋交给原告，现在为剩余款的给付却受制于人。鉴于此，在原告未付清房款的情况下，被告是不可能为其办理房屋过户的。时至今日，双方已经走上法庭，原告在起诉书中反复强调的是被告应如何协助其办理房屋产权过户手续，并追究被告的所谓违约责任，却闭口不谈剩余33万元房款什么时候给，这就是本案纠纷的缘由。什么叫违约？违反合同约定的作法是违约，难道房子已经住上了，两年多的时间里不交付剩余房款的作法不是违约吗？被告之所以不给原告办理过户，不是违约，是制约，是被告一道自我保护的防线。2013年4月，被告与原告就房屋买卖已经走到网上签约这一步，�告还是不付剩余款。尽管双方在合同中未约定余款33万元的具体交付时间，但是，到今天，两年多的时间了，也应该是一个合理有效期吧，原告对此该作何解释？现在，原告又提出要被告协助办理贷款，怎么协助？拿什么协助？贷款服务费是中介收取的，与被告有什么关系。况且，《房屋买卖合同》中个对贷款的约定”因买受人自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，应继续申请其他银行贷款，买受人至产权转移之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹齐剩余房款，以现金方式支付给出卖人”。综上所述，被告认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同的条款对双方均有约束力，现在原告实际占有涉案房屋两年之久，却未将剩余房款交付被告，由此可见是原告违约在先，故其在诉讼请求中关于追究违约责任一节，没有事实和法律依据。同时对于原告拖欠房款的违约行为，被告在适当的时候将提出反诉。在这里被告也明确表示合同可以继续履行，但是是双向的，在原告不予支付剩余房款的情况下，被告不能为其办理房屋过户的手续，并由原告承担违约责任。请求人民法院查明事实驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。
第三人鑫尊房地产公司辩称：鉴于我们居间下双方签订的居间合同应该真实有效，希望双方能够切实的继续履行这份合同以达成交易目的。
反诉原告张馨诉称：反诉人与被反诉人于2011年5月23日经北京鑫尊房地产经纪有限公司介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。反诉人将位于北京市昌平区×室房屋出卖给被反诉人。总价款96万元，被反诉人先后共支付63万元，因资金不足，剩余款33万元未付。因双方买卖房屋时，涉案房屋的产权证书尚未办理，故约定待房产证下来后60个工作日之内办理产权转移登记。合同签订后，反诉人将涉案房屋交付给被反诉人，居住至今。此后在长达两年的时间里被反诉人始终未将剩余房款给付反诉人，反诉人多次与居间人和被反诉人沟通要求给付剩余房款，而被反诉人以各种理由拖着，只提房屋过户，不提给付剩余房款。综上所述，反诉人与被反诉人之间的房屋买卖是双方自愿，理应诚实守信，在被反诉人占据涉案房屋两年之久的情况下仍不付剩余房款，违反了双反关于房屋买卖合同的约定，故要求被反诉人为此支付违约金共计546000元，请求法院判令：1、被反诉人给付房款33万元；2、被反诉人支付反诉人违约金216000元（自2011年11月26日起至2013年11月5日，以96万元为基数按日万分之三计算）；3、被反诉人支付自2013年11月6日至给付剩余房款之日的违约金（以96万元为基数，按日万分之三计算）；4、被反诉人承担本案诉讼费、反诉费。
反诉被告彭智、马平一并辩称：一、不同意反诉人张馨的诉讼请求，请求法庭予以驳回。二、反诉人所述被反诉人要求给付剩余房款，被反诉人各种理由拖着不付，完全是编造歪曲事实。被反诉人与张馨于2011年5月23日通过中介北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊地产公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》后，积极履行合同义务，没有任何违约行为。被反诉人按约定期限于2011年7月5日交付张馨房款63万元。余款330000元根据合同约定是通过银行贷款方式支付。在2011年9月2日房产证办完后，张馨没有及时告知被反诉人，后来在被反诉人和鑫尊地产公司的追问和催促下，张馨才于2013年4月9日办理了网签手续。网签后张馨也是拖延不办理过户手续，也不协助被反诉人办理贷款审批手续，编造各种理由欺骗被反诉人和鑫尊地产公�业务人员，从彭智与张馨（2012年12月10日至2013年8月1日）、崔静的短信记录（2012年11月28日至2013年8月26日）以及王芬与张馨的录音（2013年8月2日），彭智与张馨、崔静的录音（2013年3月3日在鑫尊地产公司），彭智、王芬与张馨的录音（2013年8月1日在昌平建委大厅）可以证明张馨一直谎称银行原因不能办理过户，实际上，张馨已经将房屋于2011年12月20日抵押给兴业银行贷款26万元，2012年12月11日解压，随即第二天抵押给陈利英个人借款70万元，直到2013年7月31日办理解压手续，立即在第二天即8月1日办理了向北京国旭小额贷款有限公司借款的抵押申请，并欺骗被反诉人撤销网签后即可办理过户手续，实际是为了继续办理借款抵押申请。张馨在已经将房屋出售给被反诉人并于2011年7月5日收到63万元房款（超过原房价总款523128元）的情况下，仍向银行办理抵押贷款，已属于故意拖延。再向个人和小额贷款公司借款抵押而不办理过户手续，是恶意违约行为。张馨在被反诉人和中介方催促的过程中，只是以各种理由拖延，从来没有提到要求支付余款，只是在被反诉人提起诉讼后，直到2013年9月末才通过中介提出现款支付。另外，根据合同约定，余款通过银行贷款方式支付，基本程序是买卖双方共同到银行办理面签手续，银行批贷后办理过户手续，然后银行放款给卖方。这种方式是在房屋过户后由银行直接向卖方支付房款。因为张馨一直不配合办理银行面签手续，造成被反诉人至今也未能办理银行贷款。综上，被反诉人没有违约行为，剩余房款按合同约定是在过户后才可由银行支付，因此反诉人要求支付房款和违约金没有事实和法律依据，希望法庭驳回其诉讼请求。
第三人鑫尊房地产公司辩称：对反诉没有意见。
经审理查明：彭智与马平系�妻关系。2011年5月23日，张馨（出卖人）与彭智、马平（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人将其名下位于北京市昌平区×室房屋出售给买受人。鑫尊房地产公司为本次交易的居间人。房屋成交总价为96万元。合同第三条约定”买受人采取自行交割方式付款，具体的付款方式及其付款期限：1、签合同当日买受人支付给出卖人定金10000元（壹万元整）；2、在2011年5月24日买受人支付给出卖人定金40000元（肆万元整）；3、在2011年5月25日买受人支付给出卖人首付款150000元（壹拾伍万元整）；4、在2011年6月17日买受人支付给出卖人首付款150000元（壹拾伍万元整）；5、在2011年7月5日买受人支付给出卖人首付款280000元（贰拾捌万元整）。关于贷款的约定，买受人向商业银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人负担。但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”。第五条约定”出卖人应当在2011年7月5日将该房屋交付给买受人”。第七条约定”当事人双方同意，自本合同签订之日起至新房本下来60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。
签订合同后，彭智、马平依约支付张馨购房款共计630000元，包括定金5万元。2011年7月5日，张馨将涉案房屋交付给彭智、马平。2011年9月2日，张馨取得涉案房屋的房屋所有权证，登记的房屋坐落为北京市昌平区×室。2011年10月20日，张馨与兴业银行股份有限公司北京中关村支行签订《房屋抵押贷款合同》，以涉案房屋作抵押向兴业银行贷款。贷款种类为个人商用房按揭贷款，贷款用途为购房，贷款金额为26万元。2012年12月11日，双方解除涉案房屋的抵押权。2012年12月13日，张馨与陈利英签订抵押合同，以涉案房屋作为抵押向陈利英借款70万元，期限自2012年12于13日至2013年4月12日。2013年7月31日，双方同意解除抵押。2013年3月3日，张馨出具证明，内容为”出卖人张馨与买受人彭智在2011年5月签署房屋买卖合同，因国家政策的原因，税费高于原签署合同中规定的税费，双方协商，高出的8000元（捌仟元整）由出卖人张馨承担”。2013年4月9日，双方办理涉案房屋的网签手续。
庭审中，张馨称向兴业银行贷款是张馨买涉案房屋时的贷款，并提交银行交易明细，证明26万元的贷款于2011年3月2日发放，抵押贷款合同是补签的合同；向陈利英借款是因为彭智、马平未支付剩余购房款，资金周转出现问题需要借款，告知过彭智、马平，并称房产证下发后告知了彭智、马平。彭智、马平称张馨未告知房产证下发以及向陈利英抵押借款的事实，并称因张馨未能协助其办理贷款手续，故尚未申请贷款，无法支付剩余购房款。双方认可就过户与支付购房款事宜进行过沟通。第三人称2013年3月30日张馨给中介发了房产证的复印件，并称彭智、马平并未向第三人提出要求张馨配合办理贷款手续。彭智、马平表示现在能够一次性给付剩余房款33万元。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、房屋所有权证、业主收定证明、证明、网签信息、《房屋抵押贷款合同》、抵押合同、解除抵押协议及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，彭智、马平与张馨签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意继续履行房屋买卖合同，对此本院不持异议，故彭智、马平要求继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》的诉求，本院予以支持。彭智、马平应在过户当日支付张馨剩余购房款33万元，张馨应协助彭智、马平办理房屋权属转移登记手续，故彭智、马平要求张馨办理过户手续的诉求及张馨要求彭智、马平给付房款33万元的反诉请求，本院予以支持。房屋买卖合同中约定买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行批准的，应自行筹齐剩余房价款并以现金形式支付给出卖人。彭智、马平主张张馨未配合办理贷款手续导致无法申请贷款，但房屋买卖合同中未约定张馨负有协助彭智、马平办理贷款手续的义务，彭智、马平主张曾告知张馨要求张馨予以协助，但未提供有效证据予以证明，故对上述主张本院不予采信。在彭智、马平未将剩余购房款支付给张馨的情况下，张馨对配合办理过户手续享有相应的抗辩权，故彭智、马平主张张馨构成违约并要求张馨支付违约金、律师费的诉求，本院不予支持。合同履行过程中，张馨表示同意承担高出合同规定税费的部分为8000元，对此本院不持异议，故彭智、马平要求张馨承担过户税费8000元的诉求，本院予以支持。双方就过户及给付剩余购房款的事宜经协商未达成一致，因此彭智、马平未支付购房款，故张馨主张彭智、马平构成违约，依据不足。张馨要求彭智、马平支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中�人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、彭智、马平与张馨继续履行双方于二○一一年五月二十三日签订的《北京市房屋买卖合同》，于本判决生效后十日内，彭智、马平给付张馨剩余购房款三十三万元，张馨于收款当日协助彭智、马平办理位于北京市昌平区×号房屋的权属转移登记手续，过户产生的税费中的八千元由张馨承担；
二、驳回原告彭智、马平的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告张馨的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千四百二十四元，由原告彭智、马平负担二千二百七十四元（已交纳），由被告张馨负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千七百零九元，由反诉原告张馨负担一千九百四十三元（已交纳），由反诉被告彭智、马平负担二千七百六十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 曹元元
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 姚 倩