广东省深圳市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）深中法行终字第332号
上诉人（原审原告）奚渝正，男。
委托代理人桑波，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人胡青林，广东瑞霆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会，住所地深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦。
法定代表人王幼鹏，主任。
委托代理人曹洋，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人李晓，深圳市房地产权登记中心职员。
原审第三人朱堃。
原审第三人张成。
原审第三人黄健。
原审第三人杨福泉。
原审第三人陈敬章。
原审第三人许国占。
原审第三人王建宇。
原审第三人李德祥。
原审第三人周常武。
原审第三人徐铭。
原审第三人刘其峰。
原审第三人刘斌。
原审第三人刘险峰。
原审第三人陈联振。
上诉人奚渝正因诉被上诉人深圳市规划和国土资源委员会房屋登记纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法行初字第105号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审法院认为：被告于2008年11月3日对原告奚渝正及第三人朱堃等十三人作出深房地字第50003600**号房地产证并于2008年12月17日在深圳特区报上依法公告。原告奚渝正不服于2013年5月25日向人民法院提起行政诉讼。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条的规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，在办理涉案房地产证过程中，原告于2006年8月14日之前与第三人等各方产权人根据购房合同和深圳市房屋建筑面积测绘报告，签订分层协议，确认了房屋产权和各占份额。其中，原告奚渝正拥有涉案房产的第401室，建筑面积67.52平方米，占涉案房产份额的5.36%。另根据法院依法对第三人周常武、陈敬章、许国占的调查笔录，证实原告奚渝正在2008年是知道涉案房地产证的办理情况的。综上，本案原告的起诉已经超过法定起诉期限，其起诉依法应当予以驳回。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款之规定，裁定驳回原告奚渝正起诉。
上诉人不服该裁定，向本院上诉。上诉请求：1.撤销原审裁定，并将本案发回法院重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认为上诉人在2008年的时候，对被上诉人作出深房地字第50003600**号房地产证的行政行为是知道或者应当知道的，与事实和法律不符。1.被上诉人于2008年12月17日刊登在《深圳特区报》的公告，上诉人并未见到。而法律亦未规定，只要行政机关刊登了公告，就视为行政相对人知道或者应当知道具体行政行为。显然，原审法院以此认定上诉人知道或者应当知道具体行政行为的时间，是错误的。2.原审法院认定“在办理案涉房地产证过程中，原告于2006年8月14日之前与第三人等各方产权人根据购房合同和深圳市房屋建筑面积测绘报告，签订分层协议，确认了房屋产权和各占份额”，与事实不符。（1）由于当时杨福泉（已经死亡）病危，而上诉人等购买位于宝安区西乡街道径贝社区华侨新村五巷10号之私宅，都是与杨福泉签订的《购房合同书》，为了防止杨福泉去世后产生纠纷，案涉房地产的其他购买人通知上诉人签署《分层协议》，以明确相关购房关系。在此情形下，上诉人为了保障第三人陈联振的权益，才签署了《分层协议》。显然，上诉人不知道《分层协议》的真实用途是用于办理案涉房地产证。（2）被上诉人在本案中提供了《深圳市房屋建筑面积测绘报告》。而在此之前，上诉人根本没有见过该报告。（3）需要特别指出的是，上诉人对办理案涉房地产证的过程完全不知情，也从未参与过。3.原审法院对三名第三人进行调查，并以此证明上诉人在2008年是知道案涉房地产证的办理情况的。但是，原审法院并未传唤相关第三人到庭与上诉人进行对质。同时，上述几位第三人本身就与本案有利害关系，因此在没有相关证据证明其所称述内容真实的前提下，其称述不应作为定案的依据。显然，原审法院采纳三名第三人的陈述，于法无据。二、由于上诉人不知道被上诉人所作出的具体行政行为的内容，因此，按照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条之规定，上诉人是在2013年3月收到深圳市住房和建设局做出的收回上诉人购买的经济适用房的决定后，经查询才得知被上诉人的具体行政行为的。因此，上诉人在2013年5月25日向原审法院提起行政诉讼，并未超过法定起诉期限。
本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”被上诉人于2008年11月3日作出被诉的房地产初始登记行为，诉讼中未提交证据证明向上诉人告知了房地产初始登记行为内容、诉权和起诉期限。原审法院以上诉人在2006年签署了分层协议来推定知道被上诉人于2008年核发上诉人为共有人之一的房地产初始登记行政行为内容，缺乏事实和法律依据。三名原审第三人周常武、陈敬章、许国占在原审法院调查询问时陈述2008年办好初始登记房地产证后通知了上诉人，但原审第三人并非具有通知权限的人，没有客观证据证明进行通知，上诉人亦不认可原审第三人通知了房产登记行为内容，故不能证明上诉人知道房地产登记行为内容。原审法院以被上诉人办理房地产初始登记进行了公告推定上诉人应当知道行政行为内容，但推定的事实有相反证据否定的，则推定的事实不成立。原审第三人刘斌在原审和二审均当庭陈述为了解决原单位同事住房问题而办理房地产初始登记、分户登记，上诉人都未参与办理房地产证，涉及上诉人的签名都是其代签的，上诉人亦只认可2006年为保障原审第三人陈联振的权益签署过分层协议。上诉人、原审第三人陈联振认可从2002年10月上诉人将房屋交付原审第三人陈联振占有、使用以抵偿借款，上诉人此后没有主张过所涉房屋权利。因此，上诉人未参与或委托他人办理房地产登记、未主张房屋权利的两方面事实，可以否定依据房屋登记公告推定其应当知道房屋登记行为内容。被上诉人作出房屋登记行为将上诉人登记为共有人，但未告知上诉人该行为内容、起诉期限和权利，亦无证据证明或推定上诉人在主张的时间之前已经知道或者应当知道行政行为内容、诉权和起诉期限。被上诉人作出的房屋登记行为自作出之日起至起诉时未超过20年，上诉人自2013年知道房屋登记行为内容之日起至起诉之日未超过2年，因此不能认定上诉人的起诉超过法定期限，人民法院应当受理并对被上诉人在房屋登记行为中将上诉人登记为共有人的行为是否合法进行审查。原审裁定认定起诉事实有误，本院予以纠正。为此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十八条之规定，裁定如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法行初字第105号行政裁定；
二、本案指令广东省深圳市宝安区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张小妮
审 判 员 王成明
代理审判员 王强力
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 刘晓晨