湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终1015号
上诉人（原审被告）：赵世学，男，1972年12月23日出生，汉族，住湖北省大悟县。
上诉人（原审被告）：李秀红，女，1973年3月19日出生，汉族，住湖北省大悟县。系赵世学之妻。
以上两上诉人的委托诉讼代理人陈晖，湖北林熙律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：大悟县海源房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省大悟县城关镇二郎大道*号。
法定代表人：金申方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜双喜，男，1955年1月24日出生，汉族，湖北省大悟县人，项目经理，住湖北省大悟县。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、调解（和解）、签收法律文书、领取标的款等。
委托诉讼代理人：高声星，大悟县吕王法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原审第三人：湖北金瑞建筑工程有限公司。住所地：湖北省大悟县城关镇西岳大道***号。
法定代表人：金申方，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翁方烁，该公司员工。代理权限：一般代理。
上诉人赵世学、李秀红因与被上诉人大悟县海源房地产开发有限责任公司（以下简称“海源公司”）、原审第三人湖北金瑞建筑工程有限公司（以下简称“金瑞公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵世学、李秀红上诉请求：1.撤销湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00986号民事判决，驳回海源公司一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由海源公司承担。事实与理由：一、海源公司不能作为本案适格一审原告，一审认定事实错误，依法应驳回海源公司诉讼。本案案由为建设用地使用权转让合同纠纷，赵世学、李秀红于2010年从金瑞公司处购买的土地使用权，故赵世学、李秀红购买建设用地使用权的相对方为金瑞公司。海源公司不能作为建设用地使用权转让纠纷一案的适格一审原告。从交易过程来看，整个交易过程均系金瑞公司完成，并不存在金瑞公司系海源公司委托人的证据。从海源公司取得土地使用权时间来看，其不是本案一审的适格原告。海源公司2012年3月参加大悟县土地收购储备交易中心的招拍挂，通过拍卖方式取得土地使用权。赵世学、李秀红系2010年购买土地使用权，并于2011年年初建设，于2011年年底搬进现在居住房屋居住。赵世学、李秀红建设和开始居住时，海源公司并未取得建设用地使用权，何来与赵世学、李秀红之间存在建设用地使用权转让关系。一审中海源公司及金瑞公司2016年3月16日出具的《情况说明》不能认定海源公司具有适格一审原告资格。公司作为民事主体，具有独立的民事行为能力和民事权利能力，属于不同的法律主体。二、如果按照一审认定的事实，本案海源公司及金瑞公司涉嫌非法倒卖土地使用权罪及串通投标罪，依据“先刑后民”原则及本案需要以刑事案件结果为审理前提，依法应终止本案审理移送公安机关。一审法院认定：……海源公司没有建筑资质，涉案土地上的建设工程是由金瑞公司完成的……，2012年4月2日，海源公司通过招拍挂程序竞买到丰店镇民生路土地一块……。依据一审法院认定：海源公司及金瑞公司未取得土地使用权，其土地投入没有的情况下，违反土地管理法规，依据《刑法》及《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，其涉嫌非法倒卖土地使用权罪。同时从上述行为时间来看，海源公司2009年至2011年已经筹备处分该地块使用权，2012年3月参加招拍挂取得土地，明显海源公司与金瑞公司和其他权利部门串通确保取得土地使用权，否则不可能在未取得土地使用权的前提下处分土地使用权。三、本案核心争议为转让价格的确定，一审对转让土地使用权的价格认定两种方式违反法律规定，依据《合同法》规定应按照市场价认定交易价格，市场价交易价格的举证责任应由海源公司及金瑞公司承担，否则应承担举证不能的法律后果。一审关于转让土地使用权的价格认定，其基本思路有二：一按照资产评估价格认定，另一个方式将2012年7月份公告认定为承诺，确定交易价格。赵世学、李秀红认为两种方式均不能认定转让价格的理由如下：1.《合同法》第六十二条明确规定对约定不明的处理方式，该条款第二项明确规定本案价格确定的方式为市场价格。本案转让土地使用权涉及人数众多（将近200家，包括一审中赵世学、李秀红提交的方艳艳、罗武昌等人），故完全能够确定市场价格，不需要按照成本价评估或者海源公司单方定价。2.一审评估机构评估报告不符合法律规定，其按照成本评估的价格不适用本案。一审评估报告设定的价格基准日为2010年6月30日，其价格评估应以基准日之前的资料确定价格，而不应以基准点之后资料确定成本。从委托目的看，鉴定的为土地开发投资补偿价值，不是交易价格。从评估对容积率等对价格有重大影响数据来看。明显超过招拍挂文件。故该评估报告不能在本案中适用。3.一审法院将海源公司2012年单方发布的公告认定为承诺，从而以此为确定交易价格依据，明显系对法律的曲解。邀约和承诺系合同法基本元素，《合同法》第二十一条明确规定：承诺是受要约人同意要约的意思表示。一审法院抛开法律规定，将海源公司单方发出的公告认定为承诺，明显违反合同法关于承诺的规定。本案金瑞公司早在2010年8月30日已经收取定金，双方邀约、承诺已经达成一致，何来两年后没有邀约的情况下出来一个一审法院认定的“承诺”？。4.一审海源公司诉称：“因当时为筹备该宗土地的各项办证手续，相关土地转让费、税费都未缴纳，所有配套工程费用也未核算，无法对分块转让的实际转让费用进行定价，故对所有预售用户均未签订书面转让合同”的理由不成立。在一审过程中，赵世学、李秀红已经提交了方艳艳、罗武昌的购买土地使用权的收据，该收据明确约定了实际转让费，不存在不能确定费用的情况。5.海源公司或者金瑞公司与众多人员交易土地使用权，其收款也出具收据，故其保存确定转让价款市场价的证据，该证据由其保存，更应提供全部交易收据确定市场价格。一审中，海源公司及金瑞公司没有履行证明市场价的举证义务，也未向一审法院提供其保存的对本案审理具有重大影响的证据材料，依法应承担举证不能的责任。综上，一审法院适用法律错误，恳请二审法院依法支持赵世学、李秀红的上诉请求。
被上诉人海源公司二审辩称，一、海源公司所涉行为均合法，是本案适格的一审原告。1.海源公司与金瑞公司两公司为同一班人马，法定代表人同为“金申方”的行为本身并不违反《公司法》和我国其他的法律法规。因此，两公司之间的委托行为和对外的行为是一致的、双方认可的，只要不违反法律法规，其均合法有效，应受法律保护。2.海源公司在通过大悟县国土资源局于2012年2月28日国有土地使用权挂牌出让在孝感日报公告、报名申请，缴纳竞买保证金和挂牌准备金，取得挂牌竞买资格、土地挂牌竞买成功成交等程序实际取得本案所涉宗地（包括本案赵世学、李秀红占用建房土地）的使用开发权，并取得了相应的国有土地使用权。其取得该宗国有土地使用权的行为完全合法有效，毋庸置疑。3.海源公司和金瑞公司在取得该宗国有土地使用权前收取赵世学、李秀红等的定金行为是一种国有土地使用权预让行为（没有签订土地使用权合同，只收取定金，并没有叫赵世学、李秀红占用建房，不是处分土地行为），是可撤销的行为；如海源公司取得土地使用权，这一行为双方认可可不撤销；如海源公司没有取得土地使用权，这一行为当属无效。因此，海源公司和金瑞公司的土地使用权预让，收取定金行为本身并没有损害国家、集体和他人利益，也不违反国家的法律法规，更不存在有违反《刑法》、《土地管理法》等非法倒卖土地使用权及其职能部门串通的违法行为。反而是赵世学、李秀红在没有取得土地使用权时，非法占有土地并自主建房入住的行为严重违反了我国的《土地管理法》和《刑法》，构成“非法占用土地罪”。4.国有土地使用权在出让期间，并不能在市场上流转转让，他人更无权占用，海源公司于2012年4月10日取得该宗土地使用权后才享有合法的用益物权，当然对之前委托金瑞公司的预让土地使用权，收取定金的行为也是认可的。因此，海源公司对本案所涉土地享有合法的用益物权（建设、开发、市场转让、出租收益等），当然是本案适格“原告”。二、一审虽没依据法院委托的“资产评估价”判决，但按较低的“公示地价”判决也无可厚非。其理由如下：1.鉴定评估公平合理合法有效。本案的重要证据—《资产评估咨询报告》是双方同意（这一点原一审庭审记录已载明）下，法院依职权依法委托有相应鉴定评估资质的鉴定机构和鉴定人做出的报告，其程序合法、其评估价（赵世学、李秀红二间门面地基价257700元）虽略高于诉前海源公司同意的公示价（每间门面地基均价98000元），与其他开发地的市场价（大部分没有合法手续）相当，显然其评估价合法、公正、合理。并且该评估报告的“评估基准日”是2010年6月30日，评估中所依据的准则依据均为2010年前相关文件和参考资料。因此该评估报告无缺陷和瑕疵，公平合理合法有效。2.“公示地价”指当即现金交易平均优惠价，是海源公司的项目负责人在取得土地使用权时的初始预售行为，依法是可撤销行为。赵世学、李秀红在当时只支付了转让定金，之后也没有继续履行支付，属合同主内容未履行的违约行为，依法可撤销，并应承担违约损失；另外，赵世学、李秀红至今已占用建房土地长达6年之久，也没有支付土地租金，更没有为海源公司开发该宗土地垫付各项费用的高额贷款利息买单。3.“公示地价”已被大部分受让方所接受并实际履行，这充分证明这一“地价”的“市场价格”的“法律地位”。4.该地基出让是市场商业行为，地基均价由“转让方”定价从情理上也符合市场交易规则（受让方没有定价的惯例，只有讲价的惯例和权利），否则“受让方”可自主放弃接受“转让”（返还原状土地），撤销受让行为。因此，一审法院虽未按公平合理合法的“资产评估价”判决，但毕竟“公示地价”是海源公司自己的“公告”行为，海源公司也能接受该判决结果。综上，特请求二审法院驳回赵世学、李秀红的上诉请求，维持原判。
原审第三人金瑞公司的陈述意见同海源公司答辩意见一致。
海源公司向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令由赵世学、李秀红支付土地转让费126000元并赔偿海源公司经济损失。在一审法庭辩论终结前，海源公司要求赵世学、李秀红按评估价支付剩余土地转让费。
一审查明：2008年期间，大悟县丰店镇人民政府为了完善城镇建设、增强镇区配套功能、促进城乡发展，经大悟县人民政府批准，征用了丰店村五组、六组部分土地开发建设丰乐街延伸线与悟宣线连接的商贸区，后通过大悟县国土资源局以挂牌出让方式对所征用的土地面向社会公开拍卖、开发。2012年4月2日，海源公司通过招拍挂程序竞买到丰店镇民生路土地一块，地号为469，土地面积7068.12平方米，并办理了国有土地使用权证。在2009年至2011年的前期筹划准备阶段，海源公司交由其项目部经理颜双喜（也是金瑞公司丰店分公司负责人）对丰乐街进行道路硬化、下水道建设、水电、土石方、河堤石岸等等一系列附属工程的施工、建设，同时海源公司委托颜双喜与附近村民协商对丰乐街地基进行分块预售。因当时为筹备该宗土地的各项办证手续，相关土地转让费、税费都未缴纳，所有配套工程费用也未核算，无法对分块转让的实际转让费进行定价，故对所有预售用户均未签订书面转让合同。2010年期间，赵世学、李秀红与颜双喜协商购买地基建房，海源公司即将上述469号土地中的临河27号两间宅基地交付给赵世学、李秀红建房，李秀红分别于2010年8月30日交付购房地基定金20000元、2010年12月28日交付购地基定金20000元、2011年3月17日交付购房地基定金30000元。2012年7月，海源公司通过核算成本后以金瑞公司丰店分公司名义在丰乐街张贴公告，确定了不同地段的地基价格并通知预售用户与其签订地基转让合同，其中赵世学、李秀红房屋所处地段每间地基价格为98000元。公告张贴后，有部分建房户分别以公告价格与颜双喜签订了地基转让合同并支付了地基价款，海源公司为已全额支付地基价款的建房户办理了国有土地使用权证，因赵世学、李秀红及其他部分建房户对地基定价有争议，赵世学、李秀红坚持认为双方口头约定的每间地基价格应为38000元，拒绝签订地基转让合同和按照公告价格支付剩余地基转让价款，海源公司遂诉至一审法院。在诉讼过程中，一审法院依据海源公司的申请，依法委托湖北永业行资产评估咨询有限公司对涉案土地2010年市场价格进行评估。湖北永业行资产评估咨询有限公司出具了鄂永资评咨字[2016]第0083号资产评估咨询报告。该报告确定涉案土地在评估基准日2010年6月30日的评估价值为人民币25.77万元，即每间门面地基的价格为128850元。另查明，海源公司与金瑞公司实际上是同一个公司，两个公司没有利益冲突。涉案土地是海源公司通过公开竞拍取得的，使用权人是海源公司，但海源公司没有建筑资质，涉案土地上的建设工程是由金瑞公司完成的。
一审法院认为：海源公司对其享有合法建设用地使用权的土地转让给赵世学、李秀红建房，赵世学、李秀红在支付部分款项后，已在涉案土地上建成房屋，并居住至今，双方已形成建设用地转让合同关系，该合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。由于双方没有签订书面转让合同，导致双方在合同履行过程中对转让土地的价格无法形成一致意见，涉案土地的价格也因此成为本案的焦点问题。
首先，从海源公司、赵世学、李秀红诉辩意见来看，赵世学、李秀红主张已与海源公司项目经理颜双喜达成“口头协议”，约定每间门面地基的价格为38000元，同时提供部分付款凭证及证人赵某证言进行佐证，从赵世学、李秀红提供的付款收据看，收条载明“购房地基定金”，即海源公司收取的款项是“定金”而非全部转让费。至于证人赵某证言，庭审中赵某陈述“从李秀红购买的两间地基中受让了一间地基”，因此，如证人赵某陈述属实，其与本案的处理结果就有一定的利害关系，况且其证言无其他证据佐证，一审法院认为对赵某证言难以采信；而海源公司主张赵世学、李秀红门面地基所处位置的转让价格为每间98000元，并向一审法院提交了关于涉案土地转让价格的“公告”及其与其他受让人签订的转让合同等予以佐证，如单纯从海源公司提交的证据来看，公告是一个单方行为，且该“公告”发出的时间在2012年7月，而海源公司、赵世学、李秀红实际交易的时间为2010年，显然该“公告”发生在双方实际交易时间之后，因此仅凭该“公告”对赵世学、李秀红不具有约束力。而海源公司提交的其与其他受让人签订的转让合同等证据，与本案没有关联性，不能证明其主张。因此，在海源公司、赵世学、李秀红均不能证实其主张的前提下，有必要委托第三方对涉案土地交易时市场价格进行评估，更何况就涉案土地转让价格评估问题双方在原一审庭审中已达成共识。
其次，海源公司要求赵世学、李秀红按评估价支付土地转让费的诉求是否支持。鄂永资评咨字[2016]第0083号资产评估咨询报告，鉴定程序合法，鉴定机构及人员具备相应资质，评估报告理应成为处理本案的重要参考依据，但并不是唯一依据。从评估结论看，每间128850元均高于海源公司、赵世学、李秀红主张的每间38000元和98000元；从本案事实看，海源公司在2012年以“公告”的形式告之赵世学、李秀红涉案土地转让价格为每间98000元，该“公告”应视为海源公司对赵世学、李秀红在涉案土地转让价格上的承诺，按照诚实信用原则，该“公告”显然对海源公司具有约束力。因此，涉案土地转让价格应为每间98000元，赵世学、李秀红应向海源公司支付门面地基转让费196000元，赵世学、李秀红已支付的转让款即定金共70000元，应予以扣减。赵世学、李秀红还应向海源公司支付剩余门面地基转让费126000元。海源公司要求赵世学、李秀红赔偿经济损失，因未提供证据证明，一审法院未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条、第六十条之规定，遂判决：1.赵世学、李秀红向海源公司支付建设用地使用权转让费126000元，于判决生效后七日内付清；2.驳回海源公司其他诉讼请求。如逾期不履行判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如逾期不履行判决确定的其他履行义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费2820元，由海源公司负担1320元，赵世学、李秀红负担1500元。
本案二审期间，上诉人张世学、李秀红，被上诉人海源公司，原审第三人金瑞公司均未向本院提交证据。
经审理查明，一审“海源公司与金瑞公司实际上是同一个公司，两个公司没有利益冲突”的表述有误，海源公司与金瑞公司均有独立的法人资格，是两个独立的民事主体。一审查明的其他事实属实。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、海源公司作为一审原告的主体是否适格；二、海源公司与金瑞公司是否涉嫌非法倒卖土地使用权罪及串通投标罪；三、案涉转让土地使用权的价格如何确定。
关于焦点问题一，上诉人赵世学、李秀红认为是在金瑞公司处购买的土地使用权，整个交易过程是与金瑞公司完成的，海源公司不能作为建设用地使用权转让的相对方。本院认为，海源公司项目部经理颜双喜（也是金瑞公司丰店分公司负责人）对丰乐街进行道路硬化、下水道建设、水电、土石方、河堤石岸等等一系列附属工程的施工、建设，同时海源公司委托颜双喜与附近村民协商对丰乐街地基进行分块预售，因当时为筹备该宗土地的各项办证手续，相关土地转让费、税费都未缴纳，所有配套工程费用也未核算，无法对分块转让的实际转让费进行定价，故与所有预售用户均未签订书面转让合同。现海源公司于2012年4月10日取得国有建设用地使用权，是案涉土地的登记产权人，故海源公司有权主张案涉土地上的权利。海源公司向赵世学、李秀红主张权利时金瑞公司不仅没有反对、而是予以认可，且金瑞公司认为其与赵世学、李秀红的之间的权利义务应由海源公司承继。故上诉人赵世学、李秀红的该项上诉理由不能成立，海源公司是本案适格的原告。
关于焦点问题二，上诉人赵世学、李秀红认为海源公司与金瑞公司涉嫌非法倒卖土地使用权罪及串通投标罪。本院认为，海源公司通过大悟县人民政府的土地流转程序取得相应国有土地使用权，依法对取得的国有建设用地在出让期限内享有占有、使用、收益的权利。赵世学、李秀红认为其涉嫌非法倒卖土地使用权罪及串通投标罪，应自行向刑事侦查机关报案。本院对案涉建设用地使用权转让相关的民事权利义务进行审查。
关于焦点问题三，案涉土地使用权转让价格的确定。上诉人赵世学、李秀红认为应按照市场价认定交易价格，市场价的举证责任应由海源公司、金瑞公司承担。本院认为，一审法院委托鉴定机构对案涉土地价格进行评估，评估的程序合法，鉴定机构及人员具备相应资质，且该评估报告的“评估基准日”是2010年6月30日，评估依据均为2010年前相关文件和参考资料，该评估报告合法有效。一审以该评估价格作为参考，并无不当。且一审的评估价格每间128850元高于海源公司主张的价格98000元，一审法院按照海源公司主张的价格98000元来确定案涉土地的转让价格，并无不当。故上诉人赵世学、李秀红的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于赵世学、李秀红在上诉过程中称其已经将土地的转让价款交付完毕，原交付的凭证上注明的交付购房地基“定金”二字系笔误的主张，无其他证据证明，也不符合日常交易习惯。对其主张本院不予支持。
综上所述，上诉人赵世学、李秀红的上诉请求不能成立，依法应予驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2820元，由上诉人赵世学、李秀红负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一六年十二月二十二日
书记员 余艳君
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。