山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初275号
原告烟台市住房置业担保中心，住所地烟台市莱山区新城北街*号。
法定代表人于英俊，主任。
委托代理人宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。
委托代理人胡建斌，系原告烟台市住房置业担保中心风险管理科科长。
被告郭淑祯，无职业者。
委托代理人刘响莲，山东昊言律师事务所律师。
被告烟台培玲科教文卫发展中心，住所地烟台经济技术开发区嫩江路*号。
法定代表人包敦顺，经理。
委托代理人李旭日，系被告烟台培玲科教文卫发展中心业务经理。
原告烟台市住房置业担保中心与被告郭淑祯、烟台培玲科教文卫发展中心追偿权纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法由审判员张建山独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋秀华、胡建斌，被告郭淑祯及其委托代理人刘响莲，被告烟台培玲科教文卫发展中心委托代理人李旭日，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告烟台市住房置业担保中心诉称，原告根据被告郭淑祯的申请，为其向中信实业银行股份有限公司烟台分行贷款购买烟台开发区新东方商城A区一层9号房产提供担保，双方于2002年11月8日签订了（2002）烟房保字第A0315号《委托担保合同》。被告郭淑祯以其购买的上述房产作为抵押向原告提供反担保，双方于2002年11月8日签订了（2002）烟房押字第A0315号《房屋抵押合同》，并办理了房屋抵押权登记，登记号为烟开他备字第（1343）号。
2002年11月11日，被告郭淑祯与中信实业银行股份有限公司烟台分行签订（2002）信烟贷字第222031号《个人住房贷款借款合同》。借款合同履行过程中，因被告郭淑祯违约，中信实业银行股份有限公司烟台分行起诉到烟台市芝罘区人民法院，芝罘区法院于2005年4月13日作出（2005）芝民二初字第291号民事判决，判决解除被告郭淑祯与中信银行的借款合同，被告郭淑祯偿还银行借款本金及利息，原告烟台市住房置业担保中心承担连带清偿责任。判决生效后，中信银行申请执行，该案由烟台市中级人民法院指定栖霞市人民法院执行，栖霞市法院于2015年9月28日作出（2008）栖执字第1405-2号执行裁定书，从原告账户划拨939835.24元，之后又退回76602.40元，兑除后实际从原告处划拨863232.84元。
根据原告与被告郭淑祯签订的《房屋抵押合同》第三条、第八条、第九条约定，被告郭淑祯应偿付原告为其垫付的欠款，并偿付律师代理费。同时，原告对抵押房屋经变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。
原告于2002年7月9日与案涉房屋出售方被告烟台培玲科教文卫发展中心签订“新东方商城”预售贷款业务合作协议，被告烟台培玲科教文卫发展中心承诺对被告郭淑祯的银行欠款承担连带偿还责任，并协助办理案涉房产的抵押登记等实现优先受偿权的一切手续。
请求判令1、被告郭淑祯偿还原告代其垫付的银行欠款863232.84元、利息损失13000元（自2015年9月29日栖霞市法院划款之日计算至2016年1月5日。之后，按照银行同期贷款利率计算至还款之日），偿付律师代理费46211元。被告烟台培玲科教文卫发展中心对上述债务承担连带清偿责任。2、确认原告对烟台开发区新东方商城A区一层9号房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。被告烟台培玲科教文卫发展中心协助办理上述房产的抵押登记等实现优先受偿权的有关手续。3、诉讼费用由二被告承担。
被告郭淑祯辩称，1、被告确实从被告烟台培玲科教文卫发展中心处购买过房屋，也曾在中信银行做过贷款，被告后期拒绝向银行支付贷款利息是因为原告及被告烟台培玲科教文卫发展中心的过错所致。2、因为原告与被告烟台培玲科教文卫发展中心共同的过错，导致被告至今没有取得所购买的房屋，所以因原告及被告烟台培玲科教文卫发展中心的违约行为导致的相应后果，原告要求被告承担缺少事实及法律上的依据。3、被告与原告签订的所谓抵押合同，目前并没有生效，所以原告对于被告所购买的房产不具有优先受偿权。
被告烟台培玲科教文卫发展中心辩称，烟台培玲科教文卫发展中心作为被告不应该承担责任，理由是：1、2005年10月13日芝罘区法院已经作出了判决，时搁十年之后要求被告承担连带责任，没有法律依据，并且芝罘区法院判决也没有涉及到被告郭淑祯的还款由被告烟台培玲科教文卫发展中心承担连带责任。2、被告在原告处存有100万元左右的保证金，保证金存有十年多了，原告也没有给付利息，也没有退还保证金，对于保证金的处置原告应给一个明确说法。3、原告以新东方商城预售贷款业务合作协议为理由追加被告的连带责任，这个协议是2002年7月9日签的，我们认为原告行使连带责任追偿权已过诉讼时效。并且在这个合作协议中原告首先有违约行为，后来迫使被告跟烟台开发区工商银行签订了新的合作协议，并且原告提供的房屋抵押合同、委托担保合同都没有涉及到被告的连带责任。再明确一点，贷款业务合作协议保证期限是自贷款发放之日起至原告取得抵押房屋的所有权证书并办理抵押登记生效之日。烟台开发区房产交易管理处当时为原告办理了抵押贷款备案许可证，许可证明确约定发放一年内必须到房产处办理所有权证及他项权证，逾期不办备案自动失效，这是开发区房产交易所2002年11月30日出具的证明，根据抵押登记失效的证明，被告就不具备承担保证责任的义务，因为一年之后原告放弃了到房产处办理有关权证的权利和义务。
经审理查明，2002年7月9日，原告（乙方）与被告烟台培玲科教文卫发展中心（甲方）签订《“新东方商城”预售贷款业务合作协议》，约定对购买被告烟台培玲科教文卫发展中心开发建设的烟台经济技术开发区新东方商城A区、C区及B区二层房屋需办理银行按揭贷款的买受人，原告同意为该买受人向原告指定的银行申请个人住房贷款提供连带保证责任保证。同时第六条约定：“甲方保证在《借款合同》签订后，协助乙方办理楼宇预抵押登记手续（费用由甲方或购房人支付），并保证在本工程验收竣工后，协助乙方办理权属登记、抵押登记手续（费用由甲方或购房人支付），同时，将抵押人的《房屋所有权证》交予乙方代为保管，以保证乙方的权益。甲方同意为借款人向乙方对借款人进行贷款担保行为提供连带保证责任，保证期限自贷款发放之日起至乙方取得抵押房屋的所有权证书并办理抵押登记生效之日。如有违约，违约方承担一切法律责任，赔偿由此给对方造成的一切损失”。
2002年11月8日，原告（乙方）与被告郭淑祯（甲方）签订《委托担保合同》，合同编号为（2002）烟房保字第A0315号，约定因被告郭淑祯购买被告烟台培玲科教文卫发展中心新东方商城A区一层9号（建筑面积253平方米）需向中信实业银行烟台分行贷款，原告为被告郭淑祯提供担保。双方约定贷款金额为672980元整，贷款期限为2002年11月至2012年11月，担保范围为主债权、利息及实现担保的费用等，担保期限与贷款期限相同。合同第三条约定：“反担保，甲方同意提供其拥有所有权的房屋作为本次担保的反担保，并应与乙方另行签订《房屋抵押合同》。如果用第三人的房产作为反担保，甲方必须与第三人签订协议，办理公证”。第四条约定：“委托权限，代为办理抵押登记、房屋产权登记、银行借款划转等手续”。
2002年11月8日，原告（乙方）与被告郭淑祯（甲方）签订《房屋抵押合同》，合同编号为（2002）烟房押字第A0315号，约定原告为被告郭淑祯向中信实业银行烟台分行贷款提供担保，被告郭淑祯以新东方商城A区一层9号（建筑面积253平方米）房屋向原告提供反担保，予以抵押。抵押担保的范围为原告根据《委托担保合同》的约定而代被告郭淑祯偿还银行的全部债务（含借款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金等）及因处分抵押物产生的一切费用（含诉讼费、律师费、执行费、违约金以及原告收取的手续费等），抵押期限自2002年11月至2012年11月。合同第七条第三款约定：“抵押房屋未竣工的，甲方应提供乙方所需相关资料，由乙方代甲方办理预抵押登记手续，待房屋竣工后，甲方提供乙方所需的相关资料，由乙方代甲方办理房屋所有权证书和抵押登记手续”。
2002年11月30日，烟台经济技术开发区房产交易监理所出具烟开他备字第（1343）号《烟台经济技术开发区个人住房抵押贷款备案许可证》，载明：“兹有烟台市住房置业担保中心（单位）申请为郭淑祯（同志）办理个人住房抵押贷款备案手续，并提交了相关资料，经审查烟台培玲科教文卫发展中心（单位）所有的新东方商城A区一层9号网点产权产籍清楚，具备办理抵押备案登记条件。根据烟台市住房置业担保中心（单位）与郭淑祯（个人）签订的抵押贷款合同，准予为其办理个人住房抵押贷款备案手续，特发此证。申请人在备案许可证发放后一年内必须到我处办理房屋所有权证及他项权证，逾期不办，备案自动失效”。
上述合同签订后，原告为被告郭淑祯在中信实业银行烟台分行的贷款提供担保。被告郭淑祯未按约偿还借款本息，中信实业银行烟台分行起诉至烟台市芝罘区人民法院，被告郭淑祯及原告为该案共同被告，芝罘区人民法院于2005年4月13日作出（2005）芝民二初字第291号民事判决书，判决解除被告郭淑祯与中信实业银行烟台分行签订的《个人住房贷款借款合同》，限被告郭淑祯于该判决生效之日起十日内偿还中信实业银行烟台分行借款本息608384.24元（2005年4月14日以后的利息继续计算至给付之日），原告烟台市住房置业担保中心对上述债务承担连带责任。
上述判决生效后，由栖霞市人民法院执行。栖霞市人民法院于2015年9月28日作出（2008）栖执字第1405-2号执行裁定书，裁定划拨原告存款939835.24元。2015年9月29日，栖霞市人民法院从原告账户共扣划存款939835.24元至该法院账户。2015年12月4日，栖霞市人民法院又退回原告76602.40元。原告为被告郭淑祯向中信实业银行烟台分行承担保证责任共支付863232.84元。
另查，经被告烟台培玲科教文卫发展中心申请，烟台经济技术开发区房产管理处于2011年5月30日出具《初始登记证明》，初始登记的房屋为烟台经济技术开发区长江路188号A区1至4层及B区2层。烟台经济技术开发区长江路188号即新东方商城。案涉房屋至今未办理权属证书。
上述事实，有新东方商城预售贷款业务合作协议、委托担保合同、房屋抵押合同、个人住房抵押贷款备案许可证、芝罘区人民法院（2005）芝民二初字第291号民事判决书、栖霞市人民法院（2008）栖执字第1405-2号执行裁定书、初始登记证明及双方当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，原告为被告郭淑祯借款提供连带责任保证并被生效判决确定承担连带责任后，通过人民法院强制执行履行了保证责任，原告在已履行保证责任863232.84元范围内向债务人即被告郭淑祯追偿，于法有据，应予支持。原告请求被告郭淑祯自其履行保证责任之日即2015年9月29日起至向原告付清863232.84元之日止按同期银行贷款利率承担利息，亦应予支持。自2015年9月29日至2016年1月5日，按一年期贷款基准利率4.85%计算，863232.84元的利息为11355.65元。被告郭淑祯辩称因原告及被告烟台培玲科教文卫发展中心的过错而拒绝偿还银行贷款不需向原告承担责任，没有法律依据，本院不予支持。被告烟台培玲科教文卫发展中心与原告签订合作协议，约定对购买其开发建设的房屋需向银行贷款、由原告向银行提供保证的，其为购房人向原告提供连带责任保证，原告在履行保证责任后请求被告烟台培玲科教文卫发展中心对被告郭淑祯的上述债务承担连带责任保证责任，有事实和法律依据，应予支持。被告烟台培玲科教文卫发展中心辩称原告请求其承担保证责任已超过诉讼时效，而双方协议约定保证期限“自贷款发放之日起至乙方取得抵押房屋的所有权证书并办理抵押登记生效之日”，案涉房屋至今未取得所有权证并办理抵押登记，且原告履行保证责任的时间是2015年9月29日，原告请求被告烟台培玲科教文卫发展中心承担保证责任在保证期间内，应予支持。原告与被告郭淑祯虽然签订了《房屋抵押合同》，但未办理房屋抵押登记，所谓抵押备案登记并不具有设立抵押权的法律效力，对案涉房屋未设立抵押权，原告请求对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。原告与被告郭淑祯的《委托担保合同》及与被告烟台培玲科教文卫发展中心的合作协议中均未对律师代理费作出约定，原告与被告郭淑祯的《房屋抵押合同》中仅约定实现抵押权时产生的费用包括律师代理费在抵押担保范围内，故原告请求被告承担律师代理费没有合同依据，本院不予支持。原告请求被告烟台培玲科教文卫发展中心协助办理案涉房屋的抵押登记等实现优先受偿权的有关手续没有事实和法律依据，本院不予支持。本案审理的系原告履行保证责任后的追偿权纠纷，与本案不是同一法律关系的事实和纠纷，本案不予审理。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，判决如下：
一、被告郭淑祯于本判决生效后十日内偿还原告烟台市住房置业担保中心863232.84元及利息11355.65元（自2015年9月29日计算至2016年1月5日。自2016年1月6日起按同期银行贷款基准利率继续计算至付清之日）。
二、被告烟台培玲科教文卫发展中心对上述债务承担连带责任保证责任。被告烟台培玲科教文卫发展中心承担保证责任后，有权向被告郭淑祯追偿。
三、驳回原告烟台市住房置业担保中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13024元减半收取6512元，由被告郭淑祯、烟台培玲科教文卫发展中心负担6273元，由原告烟台市住房置业担保中心负担239元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 张建山
二〇一六年三月十四日
书记员 李诗琪