广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13575号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市福田区乐清春兴电子经营部（个体工商户），住所地：深圳市福田区华强北街道中航路2号都会100大厦都会电子城四褛4C090号，统一社会信用代码：92440300L403606012。
经营者：赵典兴，男，汉族，1973年2月23日出生，住所地：浙江省乐清市，
委托诉讼代理人：甘清洪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李烨，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：金建东，男，汉族，1948年9月11日生，住所地：深圳市福田区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：万平，女，汉族，1954年2月14日生，住所地：深圳市福田区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：孟彦武，广东宇思律师事务所律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码：914403007412471827。
法定代表人：杜欣，董事长。
委托诉讼代理人：李定花，女，汉族，1991年5月5日出生，住所地：广西贺州市八步区，系该公司员工。
上诉人深圳市福田区乐清春兴电子经营部（以下简称电子经营部）因与上诉人金建东、万平、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初24944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人电子经营部上诉请求：一、撤销(2016)粤0304民初24944号民事判决书；二、撤销电子经营部与金建东、万平签订的《房屋买卖合同》；三、撤销电子经营部与金建东、万平签订的《补充协议》及《买卖合同补充协议》；四、金建东、万平返还电子经营部已交付的购房定金22万元；五、金建东、万平承担电子经营部承担的利息损失2392.5元；六、金建东、万平承担电子经营部的律师费16604元；七、金建东、万平承担一、二审的案件受理费用。
事实和理由：一、原审判决的内容超出金建东、万平诉讼请求的范围。1、金建东、万平要求适用违约金条款。金建东、万平的诉讼请求为：电子经营部支付金建东、万平违约金共计83万元，扣除电子经营部已交定金22万元，实际还需支付61万元。其适用的是《购房合同》中关于违约责任的规定：“买受人迟延履行合同义务超过十个工作日的，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款的20%支付违约金。”可见，其实际主张的是违约条款而非定金条款。关于定金22万元，金建东、万平是同意返还给电子经营部的，但主张因电子经营部尚需向其支付83万元的违约金，故用22万元的定金抵消部分违约金。2、定金与违约金不能同时适用。根据法律的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。具体至本案，《购房合同》同时约定了定金及违约条款，金建东、万平适用的是违约金条款而非定金罚则。“扣除”定金是将预交的定金抵付部分的违约金，而不是没收定金。原审法院只能在金建东、万平是否能依照违约金条款要求电子经营部承担违约责任的范围内予以审查，若金建东、万平的主张不成立则应全部驳回其诉讼请求，而不是主动替金建东、万平选择违约责任的追讨方式。3、原审法院在金建东、万平要求适用违约金条款却实际上支持没收定金。原审判决记载：“被告主张扣除定金后，原告还应承担继续支付违约金的责任，但扣除定金的意思即为要求没收定金，定金的没收属于违约责任承担的方式，亦能弥补被告因签约导致的损失，在被告未能举证证明起存在何种损失及损失的程度的情况下，对于被告的反诉请求，本院予以驳回。”其中“没收定金”适用的是定金罚则，违约金的支付适用的是违约金条款。
二、无论适用重大误解制度还是适用违约制度，金建东、万平都应当返还定金。1、若适用重大误解制度，由有过错者承担缔约过失责任。购房者对自身的购房资质产生重大误解，其意思表示并不真实。该类合同自签订时便自始履行不能，不存在违约的问题。因重大误解而导致的自始履行不能合同，都应当是可撤销的，最终的责任方式为有过错者承担缔约过失责任。2、若适用违约制度，应加大守约方的举证责任。若适用违约制度，则不宜直接否认合同效力问题，否则将不利于保护守约方的合同可期待利益。因该合同实际上无法履行，故应解除合同，让有过错方承担违约责任。但应加大守约方的证明责任，即对其所产生的损失承担举证责任。具体至本案，若适用重大误解制度，则应撤销《购房合同》，金建东、万平因合同而所获取的定金应返还给电子经营部，并由有过错的链家经纪公司承担最终的缔约过失责任；若适用违约制度，金建东、万平应对其产生损失负证明义务，但至今没有任何证据证明其产生的各项损失。故原审判决应驳回其提出的违约金请求，退还电子经营部的定金。
三、涉案合同非双务合同，而是有中介机构参加的三方合同。由买卖双方签订的购房合同中，买受人与出卖人的权利义务彼此相对。当违约行为发生时，能够简单地判断违约方存在过错，并由违约方承担相应的违约责任。由中介机构参与签订的购房合同中，虽由买受人支付中介佣金，但出卖人从中享受中介服务。故该类合同实际上属于三方签订的购房合同，对各方均有相对应的权利义务，该合同均约束着该三方。故不能简单地依据买卖双方签署的购房合同过错的判决标准认定违约方存在过错，而应考虑中介机构从中的过失行为。中介机构作为第三方参与签订购房合同、收取佣金，其应对合同的可履行性、双方的资质进行基本的审核和告知，而不仅仅只是促成交易的达成。在该案中，链家经纪公司的过错是十分明显的：1、作为相关的专业机构，其不清楚个体工商户不能以个体工商字号的名义购买房屋。2、没有告知电子经营部限购政策；3、在合同签订长达2个多月时间内，没有履行审核义务，直至网签不成功，才知道电子经营部不具备购房资格。故在本案中，链家经纪公司存在过错。本案中一审法院将明显属于中介机构的过错简单推定为电子经营部的过错，并因此导致了法律适用上的错误，恳请中级人民法院依法予以纠正。
金建东、万平辩称，其答辩意见同上诉状一致。
上诉人金建东、万平上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判电子经营部支付金建东、万平违约金830000元，扣除电子经营部已交定金220000元，由电子经营部实际支付金建东、万平610000元；2、上诉费用由电子经营部承担。
事实与理由：一、一审判决适用法律错误，金建东、万平有权选择适用违约金，一审判决强行按定金条款予以认定超出金建东、万平反诉请求范围。《房产买卖合同》第12条约定了承担违约责任的方式为没收定金或按合同约定的总房价款20%支付违约金，依据《合同法》第一百一十六条，电子经营部违约后，金建东、万平有权选择适用违约金条款。金建东、万平在一审时的反诉请求是“判决被反诉人支付反诉人违约金830000元，扣除被反诉人已交定金220000元，由被反诉人实际支付反诉人610000元”，很显然，金建东、万平要求电子经营部支付的是违约金，而非没收定金，金建东、万平所述的“扣除被反诉人已交定金220000元”目的只是为了计算出电子经营部实际应支付的金额。一审判决认定“被告主张扣除定金后，原告还应承担继续支付违约金的责任，但扣除定金的意思即为要求没收定金”完全是对金建东、万平诉讼请求的故意曲解。退一万步讲，如果一审法院欲按定金认定，也应当向金建东、万平释明，并由金建东、万平明确诉讼请求，而非强行曲解金建东、万平的诉求，导致一审判决认定的定金实际上超出了金建东、万平要求的违约金诉求范围。关于违约金数额，意思自治原则是合同法的基本原则，既然双方在《房产买卖合同》中约定了违约金的标准为房价的20%，就应当尊重并支持该标准，按照最高人民法院的相关司法解释和指导案例裁判要旨，法院不应主动调整。关于损失，金建东、万平已经提交了基本证据，证明金建东、万平为了履行合同，专程多次往返深圳和澳大利亚，履约成本非常高。同时也提交了证据证明了涉案房价下跌了10%以上。然而一审判决却说金建东、万平未能举证证明存在损失及损失程度，退一万步讲，也应当由电子经营部举证违约金过分高于损失，一审法院就连基本的举证责任都不知怎么分配，作出错误判决也就可想而知了。同时，本案的审判员在庭审前就问金建东、万平能否调解，还说金建东、万平又没有什么损失。这样先入为主的审判思维更是错误判决的源泉。如果按照一审判决的逻辑，必须由金建东、万平举证证明有多少损失才能支持多少违约金，那合同法就没有必要规定违约金了，只有赔偿损失就够了。
二、一审判决认定事实错误。从本案的证据和庭审笔录就可以证实，金建东、万平是在电子经营部起诉后，才得知电子经营部不继续履行的合同理由是没有购房资格。电子经营部起诉状及证据证明目的也说明了电子经营部在一审庭审前一直提出的是因电子经营部不能提供社保和纳税证明而没有购房资格，从来没有提到是因为个体工商户不能购房的理由。而一审判决却作出“被告直至得知原告起诉后，才得知原告作为个体工商户，不能购房。”事实认定，显然是没有任何根据。同时，无论是庭审中还是金建东、万平代理人提交的书面代理词中，金建东、万平都表明了个体工商户可以购房的主张。我国相关法律、法规并不禁止个体工商户购买房屋，事实上个体工商户不仅可以购买不动产，而且还免收、减收登记费。依据《财政部国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》第五条规定个体工商户申请不动产登记的，免收、减收不动产登记费。而一审判决竟然得出个体工商户不能购房的结论，令人匪夷所思。
电子经营部对上诉状补充并答辩如下：一、一审法院确认了两个事实，1、是电子经营部已经按约支付了定金以及佣金的事实，2、上诉人之所以会产生重大误解是基于链家经纪公司在不清楚电子经营部是否具备购房资格的情况下，告知电子经营部可以购房。二、是关于法律适用的问题，目前针对因一方资格问题而导致合同无法履行的，目前实践过程当中有两种处理方式，一种是确认无资质构成违约，另一方可以要求无资质方承担违约责任，但是因就其产生的损失承担举证责任，而在本案之中，金建东并没有举证证明其所产生的具体损失，也无法证明其具体损失达到的金额，而第二种处理方式是将这种情况作为重大误解，基于重大误解产生的合同撤销后果，本案之中电子经营部明显对其是否能购房的资质问题产生了重大误解，而购房资质是这个买卖合同的核心条款，如果电子经营部知道不具备购买资质其执意购买房屋缴纳相应的定金和佣金，这是不可能的，这是不合产常理的，无论是基于重大误解，并基于违约损失的证明问题，金建东、万平均应当返还定金以及相应的利息。三、金建东、万平在一审起诉时明确要求法院适用违约金条款，已经在违约金和定金当中作出了选择，但是一审判决却判决没收定金，因此金建东、万平和电子经营部都提出了上诉。四、该此房屋买卖是一个无法履行的合同，是由于电子经营部的资质问题，即使电子经营部支付了相关款项，金建东、万平也无法交付房屋，这是一个无法履行的合同。六、金建东、万平主张为了履行合同产生的额外的损失，比如坐飞机回来等费用，中介机构是否已经告知了金建东、万平这个合同无法履行，金建东、万平为了催收房屋而产生的费用。
原审第三人链家经纪公司述称：链家经纪公司处托管了金建东、万平缴纳的交房保证金人民币15000元，链家经纪公司将依据法院生效判决予以处理。
电子经营部向一审法院起诉请求：1、撤销电子经营部与金建东、万平签订的《房屋买卖合同》；2、金建东、万平返还电子经营部已支付的购房定金22万元；3、金建东、万平承担电子经营部的利息损失2392.5元；4、金建东、万平承担电子经营部律师费16604元；5、金建东、万平承担本案的案件受理费。
金建东、万平向一审法院反诉请求：1确认金建东、万平和电子经营部签订的合同编号为100000XXXXXX的房产买卖合同已解除；2、电子经营部支付金建东、万平违约金830000元，扣除电子经营部已交定金220000元，由电子经营部实际支付金建东、万平610000元；3、案件诉讼费用由电子经营部承担。
一审法院认定的事实如下：2016年7月29日，电子经营部（买受人、乙方）、金建东（出卖人、甲方、共有权人万平）、链家经纪公司（居间人、丙方）签订《房产买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋座落于深圳市××1506；房屋规划设计用途为住宅；该房地产没有设定抵押；该房屋成交价格为415万元；购房定金共计22万元，买受人在签订合同当日支付16万元，签订合同后3日内，补交定金6万元；出卖人同意从定金中预留15000元作为交房保证金，托管于第三方，待出卖人结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还给出卖人；买受人须于2016年7月28日前将剩余房款393万元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买受人原因无法购买的，责任由买受人自行承担；任何一方不按照合同约定履行义务超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，若守约方为出卖人，出卖人有权没收定金或要求买受人按照合同约定的总房价款的20%支付违约金。
同日，电子经营部（乙方、卖方）与金建东、万平（甲方、卖方）签订《补充协议》，协议约定：链家经纪公司已向乙方说明签订原合同所适用的国家及地方限购政策，乙方确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资格，如由于乙方不具备购房资质导致合同无法履行的，视为乙方违约，乙方应按原合同约定承担相应的违约责任。补充协议并对房屋的现状、税费减免等问题进行了补充约定。
签订上述合同及补充协议当日，电子经营部向链家经纪公司支付佣金45000元。
金建东、万平并确认电子经营部之后向金建东、万平支付定金22万元，其中15000元作为交房保证金托管于链家经纪公司处。
2016年8月1日，双方再次签订补充协议，将剩余房款监管日期改为2016年10月28日。
另查，链家经纪公司称在签订合同之前，电子经营部向链家经纪公司提供了营业执照，但链家经纪公司的工作人员在签订合同之时也不清楚个体工商户不能以个体工商户字号进行购房并办理产权登记手续。在2016年10月4日打印网签合同时，才得知个体工商户不能购房。链家经纪公司随即告诉了电子经营部和金建东、万平。电子经营部则称在签订合同之前有询问过链家经纪公司，链家经纪公司称可以购房，鉴于链家经纪公司是中介机构，且电子经营部已向链家经纪公司支付中介费用，因此电子经营部未通过其他渠道了解电子经营部是否能够购买房产并办理产权登记手续。金建东、万平则称链家经纪公司没有告知金建东、万平电子经营部是否能买房。金建东、万平直至得知电子经营部起诉后，才知道电子经营部作为个体工商户，不能购房。
再查，2016年10月30日，金建东、万平向电子经营部及电子经营部经营者发出《履约通知书》，要求电子经营部尽快支付剩余房款。2016年11月9日。金建东、万平以邮寄的方式向电子经营部及电子经营部经营者发出《解除合同通知书》，通知电子经营部解除房屋买卖合同及其他房屋买卖业务签约文件。该邮件于2016年11月14日被签收。电子经营部对于收到该解除合同通知书无异议。链家经纪公司于2017年4月10日签收寄送的诉讼文书。
一审法院认为，电子经营部、金建东、万平、链家经纪公司签订的《房产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。电子经营部在签订上述买卖合同及补充协议时，均承诺知晓限购政策并明确具备购房资格。但三方确认最终系因为电子经营部的购房资格问题导致合同事实上无法履行，对于电子经营部应承担合同无法履行的违约责任。金建东、万平据此有权解除合同并有权要求电子经营部承担违约责任。金建东、万平主张扣除定金后，电子经营部还应承担继续支付违约金的责任，但扣除定金的意思即为要求没收定金，定金的没收属于违约责任承担的方式，亦能弥补金建东、万平因签约导致的损失，在金建东、万平未能举证证明其存在何种损失及损失的程度的情况下，对于金建东、万平的反诉请求，予以驳回。
电子经营部主张其在签订合同时，对于合同是否能够履行存在重大误解。电子经营部有权撤销涉案房屋买卖合同。但限购政策属于公权力机关对外发布的政策，任何公民均可以通过一定的渠道进行了解。电子经营部作为买方，在签订合同之前应自行了解相关限购政策的规定，并确定其自身是否具备购房资格。电子经营部因自己的过失未能确定是否具备购房资格而与金建东、万平签订买卖合同，导致最终合同无法继续履行后，主张其对于限购政策存在重大误解而要求撤销合同，要求金建东、万平返还定金、支付利息损失及律师费，明显有违诚实信用原则，也违反双方合同的约定。对于电子经营部的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认电子经营部与金建东、万平、链家经纪公司于2016年7月29日签订的《房屋买卖合同》中所涉的电子经营部与金建东、万平之间的房屋买卖合同关系已告解除；二、驳回电子经营部的诉讼请求；三、驳回金建东、万平的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4885元（已由电子经营部预交），由电子经营部负担。反诉案件受理费4950元（已由金建东、万平预交），由金建东、万平负担。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案合同及《补充协议》均系电子经营部、金建东、万平真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。
电子经营部、金建东、万平和链家经纪公司均确认涉案合同事实上无法履行系电子经营部无购房资格导致，金建东、万平有权解除合同并要求电子经营部承担违约责任。金建东、万平上诉称其向电子经营部主张的是违约金83万元，而非同时主张定金和违约金。因金建东、万平在一审明确向电子经营部主张涉案合同标的20%即83万元的违约金，本院对金建东、万平主张违约金83万予以确认。一审将金建东、万平的主张认定为扣除定金即为没收违约金并以此作为对方承担了违约责任的论述不妥，应予纠正。金建东、万平在本案诉讼中主张的是违约金赔付，而非没收定金。但本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的主观过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，金建东、万平未有证据证明因合同不能履行而实际遭受的损失，其请求按照转让成交价20%支付违约金，理由不成立，本院不予支持。鉴于电子经营部已将定金22万元付至金建东、万平一方，一审将此认定为对金建东、万平的违约金赔付并无不妥，应予维持。该22万元款项足以弥补金建东、万平所遭受损失，故对金建东、万平超出部分的违约金请求不再予以支持。
电子经营部上诉称，对于合同是否能够履行存在重大误解，电子经营部有权撤销涉案房屋买卖合同。本院认为，购房政策是公开的，电子经营部即使是个体工商户，在购置房产时也应当对自己的购房资格尽到必要审查核实义务，且电子经营部在涉案合同及补充协议中均承诺其了解限购政策并明确具备购房资格。故本院对电子经营部对于合同的履行存在重大误解的主张不予采信。电子经营部应当对其无购房资格导致合同无法履行承担违约责任。
电子经营部上诉主张链家经纪公司称电子经营部有购房资格可以买房，但最后在网签时发现电子经营部不具备购房资格导致电子经营部违约造成损失。本院认为该损失系属电子经营部与链家经纪公司之间的居间合同关系产生的纠纷，电子经营部可另寻法律途径解决。
另外，交房保证金15000元是违约金22万元的一部分，该保证金现托管在链家经纪公司处，为减少诉累，本判决生效后，由链家经纪公司迳向金建东、万平支付。
综上，电子经营部和金建东、万平的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实虽有不妥，但处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9835元（金建东、万平已预交4950元，电子经营部已预交4885元），由金建东、万平负担4950元，电子经营部负担4885元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 尚宇楠（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。