江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00015号
上诉人（原审原告）唐远思。
委托代理人唐祥芳。
委托代理人唐祥梅。
被上诉人（原审被告）高传岭。
委托代理人姚高修，泗阳县桃源法律服务所法律工作者。
原审第三人唐大明。
上诉人唐远思因与被上诉人高传岭、原审第三人唐大明返还原物纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2014）泗民初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐远思原审诉称：泗阳县人民法院审理的（2013）泗民初字第1432号民事判决已经生效，该判决确认高传岭和唐大明之间签订的“购房协议”无效。请求判令高传岭向唐远思归还泗阳县棉花原种场五堆大队五组79号房屋。
高传岭原审辩称：唐远思本案提交的唯一证据系泗阳县人民法院（2013）泗民初字第01432号民事判决书，该份判决书虽已生效，但该判决所认定的事实和适用法律方面均有不当，体现在该民事判决书认定唐远思之子唐大明卖房行为不构成表见代理，明显有误。同时，高传岭户籍已入当地，涉案房屋已经经过修缮、装璜和新建三间房屋，不同意唐远思的诉讼请求。
唐大明原审辩称：答辩意见同唐远思的诉讼请求。
原审法院经审理查明：唐远思与唐大明系父子关系。2006年12月3日唐大明以唐远思的名义将位于泗阳县泗阳棉花原种场五堆大队五组79号房产一套出卖给高传岭，当即签订购房协议一份，协议内载明“……房屋三间，厨房2间，砖瓦结构、外加院墙及宅基地的树木，总面积189平方……，总价格叁万肆仟元整……”，双方在协议签订后均在协议中签字，且介绍人蒋春林（玲）、证明人李昌政也在购房协议中签字确认。协议签订后，高传岭向唐大明支付了价款34500元，唐大明亦将上述房产及其村镇建房许可证、建设用地清查证一并交付高传岭，高传岭实际入住至今。高传岭为非农业户口，2007年5月31日高传岭由泗阳县众兴镇众兴路75号迁入了泗阳县泗阳棉花原种场五堆大队五组79号。2012年左右，唐远思、唐大明欲要回上述房产，因与高传岭协商未果，遂诉至法院。泗阳县人民法院于2013年12月21日作出（2013）泗民初字第1432号判决，判决确认唐大明与高传岭之间于2006年12月3日签订的“购房协议书”无效。
原审法院另查明：本案所诉争的房屋所属的土地性质为集体土地。
高传岭为主张其已向唐大明支付购房款，且其户籍已迁入当地居委会，向法庭提供了下列证据：1、户口本，该户口本载明高传岭户已于2007年7月11日迁入泗阳县泗阳棉花原种场五堆大队五队。2、唐远思的泗阳县村镇建房许可证。3、唐远思的泗阳县建设用地清查证。4、五堆居委会出具的证明，该证明的内容为：高传岭系五堆社区五组居民，在购买唐远思住房与宅基之前，在本村无有宅基地。5、宿迁市宿城区中扬镇熊楼村村民委员会的证明，该证明的内容为：我熊楼村高圩组高传岭-
原老高圩村-1990年12月份迁出，老家无住房无地，与原地无任何关系。6、泗阳县房地产管理处查询证明，该证明证实高传岭及其妻子在该处无住房登记记录。唐远思对上述证据的真实性没有表示异议，但认为与本案无关联性。原审法院认为，上述证据可确认高传岭购房不久就将其与家人的户籍迁到该房屋所在地，并且在其老家没有住房。从泗阳县房地产管理处查询证明看，高传岭在该处也无住房登记记录，唐远思也没有提供证据证实高传岭还有其他住房，故可认定高传岭除了本案的讼争房屋外无其他住房。高传岭主张其入住后又修建了三间西屋，唐远思主张原来就有两间边屋，因高传岭与唐大明签订的协议中关于房屋的表述没有边屋，应认定西边屋为高传岭后建。
原审法院认为，高传岭与唐大明签订的“购房协议书”虽被法院确认无效，但本案讼争的房屋已不适合返还，理由如下：一、高传岭在购买房屋以后不久即将自己及家人的户籍迁往讼争房屋所在地，至唐远思起诉确认房屋买卖合同无效时时间较长，形成了稳定的居住环境。唐远思虽然主张其一直不知其房屋已被其子唐大明卖掉，但考虑到唐远思与唐大明的关系、房屋出卖的价格并不低廉等因素，唐远思不可能对房屋出售的事实毫不知情，唐远思对此情形的形成有一定的责任。二、现今房屋的价格比2006年唐大明向高传岭卖房时已大幅度上涨，高传岭因无其他住房，而再以34000余元的价格重置房屋面临巨大困难。三、高传岭购买房屋后在原址上进行了添置，且添置的幅度较大。四、考虑到唐远思年纪较大，曾长期居住在其女儿家，唐大明在当地也有住房，房屋不返还也并不影响到其居住问题。综上，对于唐远思的诉讼请求不予支持，唐远思的损失可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院作出判决：驳回唐远思的诉讼请求。案件受理费1300元（唐远思已交纳650元），由唐远思负担。
唐远思不服原审判决，向本院上诉称：一、诉争房屋所属的土地性质为集体土地，高传岭作为城镇居民不得购买农村房屋，因此其与唐大明签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，属无效协议。且该份买卖协议已经法院生效判决确认无效，高传岭应当向唐远思返还诉争房屋。二、唐远思对唐大明出售诉争房屋并不知情，高传岭在明知唐大明无权处分的情形下，未向唐远思行使催告权，因此导致诉争房屋买卖协议无效的过错方系高传岭，唐远思对此并无过错。三、高传岭在原审中陈述诉争房屋系中介挂牌销售，但对此并未提供证据证明。四、原审证人系本案利害关系人，其证人证言不应采信。五、原审判决以高传岭无其他住房为由认定诉争房屋不予返还无事实和法律依据。六、唐远思未收到本案由简易程序转为普通程序的裁定书，原审审理程序违法。综上，请求二审法院撤销原审判决改判高传岭向唐远思返还诉争房屋。
被上诉人高传岭答辩称：一、诉争房屋的买卖行为发生后，唐远思并非一直居住在外地，唐远思主张其本人对售房行为不知情系与唐大明恶意串通以达反悔的目的。二、房屋买卖介绍人蒋春林、李昌政能够证明唐远思同意唐大明将诉争房屋出售给高传岭。三、高传岭已被批准在当地入户籍，依法享有诉争房屋的宅基地使用权，且对原有房屋进行修缮、改造和添置，实际居住达八年。四、诉争房屋已被征收拆迁，已不存在返还情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人唐大明答辩称：唐大明将诉争房屋出售给高传岭并未经过唐远思的同意。高传岭原本是非农户口，不可以买卖农村的宅基地。其他意见同唐远思的上诉理由。
二审中，上诉人唐远思向本院提交唐远思住房查询证明一份和泗阳县众兴镇五堆居委会出具的证明一份，旨在证明唐远思除诉争房屋之外，无其他房产。
被上诉人高传岭质证认为：对唐远思提交的证据真实性、合法性均无异议，但与本案无关联性。诉争房屋出售前，唐远思并未居住在诉争房屋内。
原审第三人唐大明质证认为：对唐远思提交的证据均无异议。
被上诉人高传岭向本院提交唐远思在泗阳县城镇职工医疗保险处出具的2011年至2013年的住院报销费用，旨在证明唐远思本人在泗阳，其对诉争房屋买卖事实是知情的。
上诉人唐远思质证认为：对高传岭提交的证据的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明唐远思知晓诉争房屋出售的事实。且唐远思本人未在泗阳县住院治疗。
原审第三人唐大明质证认为：对高传岭提交的证据的真实性不予认可，2011年之后，唐远思本人一直居住在上海，2012年7、8、9月份在淮安住院。
本院认为：因高传岭、唐大明对唐远思提交的证据的真实性、合法性均无异议，对该份证据的真实性本院予以认可，但该份证据与本案不具备关联性，与诉争房屋应否返还之间不存在因果关系，故对该份证据不予采信。对高传岭提交的证据，唐远思对其真实性不持异议，且其加盖泗阳县城镇职工医疗保险处财务专用章，故对该份证据的真实性、合法性本院予以认可，该份证据能够反映出2011年7月至2013年12月期间，唐远思在泗阳县住院消费。
二审中，因诉争房屋宅基部分已被征收，唐远思要求高传岭向其返还涉案宅基及房房屋拆迁款。
本院经审理查明事实与原审认定的事实一致，予以确认。
本院另查明：2015年3月16日，高传岭与泗阳县国有土地上房屋征收办公室就诉争房屋签订泗阳县房屋征收补偿安置协议，约定涉案房屋拆迁补偿费用共计261238元，诉争房屋于2015年4月份已被拆迁。
本案的争议焦点为：唐远思要求高传岭向其返还诉争房屋（拆迁款）的请求能否得到支持。
本院认为：合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，2006年12月3日，唐大明以“唐远思”的名义与高传岭签订了诉争房屋的购房协议书，约定将诉争房屋出售给高传岭，并由介绍人蒋春玲（林）、证明人李昌政签字。唐远思称蒋春玲（林）、李昌政系本案利害关系人，其证言不应予以采信，本院认为蒋春玲（林）、李昌政作为诉争房屋买卖行为时期的见证人，较唐远思而言，更能客观反映房屋买卖的事实。诉争房屋的买卖协议虽经泗阳县人民法院（2013）泗民初字第1432号民事生效判决确认为无效合同，但该份合同签订后，唐大明向高传岭交付诉争房屋及相关权属证明原件，高传岭亦向唐大明支付购买房屋的合理对价并实际占有使用达七年，且高传岭户籍已迁入泗阳县众兴镇五堆居委会，因此该份买卖合同已经实际履行完毕，客观上诉争房屋已不适合返还。唐远思在出售房屋时明知高传岭并非本集体经济组织成员，现又以高传岭非本集体经济组织成员主张房屋买卖行为违法，唐远思应对合同无效承担主要责任。
因经济发展，现有农村土地确实存在大幅度升值或面临拆迁可以获取较大利益的事实，故不排除唐远思在将房屋出售给高传岭之后存在反悔的意思表示。唐远思在本案中未提供证据证明高传岭在购买诉争房屋中存在欺诈或与唐大明恶意串通的行为，且蒋春玲（林）、李昌政作为房屋买卖的见证人亦陈述唐远思对唐大明出售诉争房屋的行为是知晓的。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，唐远思主张其在泗阳县仅有诉争房屋一处住房，且在房屋出售之后回过几次泗阳县，在诉争房屋已出售给高传岭长达七年期间，唐远思作为五堆居委会成员不可能不知晓其唯一的房屋已被他人占有使用，并进行改造、添附。综上，虽诉争房屋的买卖合同被确认无效，但鉴于该合同已实际履行，且诉争房屋于2015年4月份已被征收拆迁，诉争房屋客观上已不能返还，但唐远思由此产生的损失可以另案主张。同理，唐远思主张高传岭应向其返还房屋拆迁款亦无法得到支持。
关于原审法院审理程序是否违法问题。原审法院将案件转为普通程序审理时，在开庭前已经向双方当事人送达了开庭传票并告知了合议庭成员，且开庭时亦当庭告知双方当事人适用普通程序审理该案，唐远思对此并未提出异议，故原审法院审理程序并无不当，唐远思的该项上诉理由不能成立。
综上，唐远思的上诉主张，证据不足，本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，保全费1920元，合计3220元，由上诉人唐远思负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年十月三十日
书 记 员 赵迎娣
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