安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌山民一初字第01173号
原告：韩家龙，男，1955年1月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托代理人：朱五星，安徽治邦律师事务所律师。
委托代理人：石修峰，安徽治邦律师事务所实习律师。
被告：蚌埠市商务和外事局，住所地蚌埠市。
法定代表人：汪若怀，该局局长。
委托代理人：张从江，安徽径桥律师事务所律师。
委托代理人：苏元章，安徽径桥律师事务所实习律师。
被告：蚌埠市体育局，住所地蚌埠市。
法定代表人：张亚，该局局长。
委托代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。
原告韩家龙诉被告蚌埠市商务和外事局（简称市商务局）、蚌埠市体育局（简称市体育局）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩家龙的委托代理人朱五星，被告蚌埠市商务和外事局的委托代理人张从江，被告蚌埠市体育局的委托代理人张吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：蚌埠市体育中学教学综合楼是蚌埠市体育运动委员会和蚌埠市对外经济贸易委员会于1999年联合开发建设的工程项目。2000年2月23日，原告与蚌埠市对外经济贸易委员会签订了《房屋转让协议书》，蚌埠市对外经济贸易委员会向原告出售位于本市蚌山区体育路20号五楼西户（即体育路20号5-2#）房屋一套，该房购买单价为每平方米1830.11元，约定产权证、土地证等有关手续由被告代办。原告交纳了所有购房款项及购房税费后，蚌埠市对外经济贸易委员会向原告交付了该房屋，蚌埠市体育局代为办理了房产证。2014年，听同栋住户陈述，原告才得�其房屋被告代办的是房改房性质的产权，2014年8月19日原告到本市产权市场管理处查询该房的产权登记材料得到确认：被告蚌埠市对外经济贸易委员会伙同被告蚌埠市体育局采用伪造工龄补贴、伪造原告工作单位，该房屋成本价为每平房米780元等房屋登记材料，向本市房屋主管部门申报该房为房改房产权，房屋主管部门据此核发了房改房产权证。原告认为，按2000年蚌埠市的市场商品房价，原告以每平方米1830.11元的市场价格（总价26.5元）购买的应是商品房，但被告却伪造办理房产证的材料，申请房改房虚假登记，依据我国的相关规定，房改房变更登记为商品房须交纳土地出让金等费用，且房改房的维修基金的提取比例和商品房也不一样，此损失，均是由被告的违约行为造成的，应当由被告承担赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，1、请求确认原告系按市场价购买位于蚌埠市蚌山区体育路20号五楼西户（即体育路20号5-2#）商品房，其与蚌埠市对外经济贸易委员会于2000年2月21日签订的《房屋转让协议书》系商品房买卖合同。2、请求判令被告向原告支付起诉时将位于蚌山区体育路20号五楼西户（即体育路20号5-2#）房屋由房改房变更登记为商品房须补交的土地出让金等费用暂定为50000元（待评估后变更诉讼请求）。3、被告赔偿原告多支付的房屋维修基金3131元。4、被告负担本案的诉讼费用和评估费。
被告市商务局辩称：原蚌埠市对外经济贸易委员会（下称原外经贸委）与韩家龙签订的《房屋转让协议书》（下称《转让协议》），不应被确认为商品房买卖合同。1.从《转让协议》的名称、标的以及协议的其他内容看，原外经贸委与韩家龙签订的协议书不是商品房买卖合同。原外经贸委与韩家龙签订的合同名称�《房屋转让协议书》，且在该《转让协议》中已经写明所转让标的为外经贸委“与体委联建住房”。从该协议的名称、转让标的以及协议的其他内容来看，双方签订《房屋转让协议书》原本就不是商品房买卖合同，而是“与体委联建住房”转让合同；原外经贸委当初转让的房屋是“与体委联建住房”，而不是开发建设商品房买卖。2.因为原外经贸委以及现在的商务局都不具备签订商品房买卖合同的主体资格，而不应确认《转让协议》为商品房买卖合同。按照《城市房地产管理法》与《城市房地产经营管理条例》的规定，只有房地产开发企业才能进行房地产开发经营，才能签订商品房买卖合同。原外经贸委以及现在的商务局都是行政机关，都不是房地产开发企业，都不具备签订商品房买卖合同的主体资格。因此，不能确认原外经贸委与韩家龙签订的《转让协议》为商品房买卖合同。3.因为原外经贸委与体委联建的项目不是商品房开发建设项目，而不应确认《转让协议》为商品房买卖合同。按照《城市房地产管理法》与《城市房地产经营管理条例》的规定，商品房开发建设项目必须经过有关行政机关批准才能开发建设，且必须经过有关行政机关批准才能按商品房对外销售。由于原市体委报批的项目为“体育中学综合楼”，不是商品房开发建设项目，因而不应确认《转让协议》为商品房买卖合同。4.《转让协议》约定的价格不能作为确认《转让协议》为商品房买卖合同的理由与依据。韩家龙以其受让房屋的价格接近当时商品房的价格，作为请求确认《转让协议》为商品房买卖合同的重要理由与依据。从非商品房买卖的价格来看，�商品房买卖的价格可能低于商品房买卖价格，可能接近商品房买卖价格，也可能高于商品房买卖价格。因此，我们认为，《转让协议》约定的价格不能作为确认该协议为商品房买卖合同的理由与依据。二、韩家龙请求支付“由房改房变更登记为商品房须补交的土地出让金等费用暂定为50000元“，不应给予支持。1.所提第二项诉讼请求，不明确、不具体。2.韩家龙请求支付的所谓土地出让金等费用尚未发生，其主张的请求权尚未形成，目前还不能提出此主张。3.韩家龙主张的土地出让金等费用，即使发生了，也应该由其自己承担。原外经贸委是按照当时土地使用权状况、房屋性质、当时房屋价格转让联建房屋的。当时的对价是双方自愿确定的。在此之后，双方都不应反悔。在事隔十几年之后，韩家龙为了扩大与增加自己的土地使用权等权利，自行要求由房改房变更登记为商品房，其所享有的土地使用权权利得以扩大与增加，其房屋价值得以提高，因此必须缴纳的土地出让金等费用理所当然也应该由其自己承担。三、韩家龙请求“赔偿多支付的房屋维修基金3131元”，不应给予支持。韩家龙提供的证据不足。另房屋维修基金是由蚌埠市住宅共用部位维修基金管理中心收取，即便被答辩人韩家龙多交了3131元维修基金，也应该向维修基金管理中心主张返还。商务局不应当承担返还和赔偿责任。四、在双方签订的《转让协议》履行完毕之后，双方基于该合同产生的权利和义务已经消灭，被答辩人不能再以原《转让协议》为依据向商务局主张任何权利。五、退一步说，即便其有赔偿损失或者多交的土地出让金等请求权，因其主张权利时已经超过诉讼时效，其所提出的请求也因此而不应给予�持。根据上述事实与理由，市商务局认为韩家龙对商务局所提的各项诉讼请求，均不应给予支持。
被告市体育局辩称：答辩意见同第一被告，原告与体育局无房屋买卖合同关系，体育局不应当承担责任。
原告为证实自己的主张，向本院提交下列证据：
1、原告身份证。证明原告的主体资格。
2、蚌埠计划委员会（1999）296号文件、蚌埠市体育运动委员会（1998）54号文件、蚌埠市体育运会委员会（1999）84号文件、基本建设前期工作通知书、建设工程规划许可证、评估意见、工程初验证书、竣工验收证书。证明体育中学教学综合楼项目系蚌埠市体育运动会（现蚌埠市体育局）和蚌埠市对外经济贸易委员会（现蚌埠市商务和外事局）联合开发建设项目；本案诉争房屋是体育中学教学楼项目中的1至6栋住宅楼当中的一套。
3、2000年2月23日《房屋转让协议书》。证明原告按当年商品房市场价格向被告购买的是商品房及相关价格等条款的约定。
4、查档证明、蚌埠市公有住房价格审批表、收款收据、契税完税证。证明2014年8月19日原告通过查询房屋登记材料得知两被告通过伪造办理房产证的相关资料，申请将本案所涉的房屋登记为房改房的事实。
5、维修基金专用收据。证明原告交纳房屋的维修基金为11081元。
6、邵莉与蚌埠市新大房地产开发公司于2002年2月15日签订的《商品房购销合同》。证明被告对外宣称蚌埠市体育中学教学综合楼是商品房并利用其新设的新大房地产开发公司与邵莉就该教学综合楼1至6栋中的一套签订商品房销售合同。
被告市商务局、市体育局未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原告提交的证据做如下认证：两被告对原告提供的证据1、5、6无异议；证据2的真实性无异议，但认为达不到其证明目的，两被告不是联合开发诉争房屋，是联合建设；证据3的真实性无异议，但认为原、被告合同约定的价格不是商品房市场价格，是房屋转让价格；证据4的真实性无异议，但这组证据证实诉争房屋应该仍是房改房。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，经审理查
明：1999年10月20日蚌埠市体育运动委员会（现蚌埠市体育局）取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，与蚌埠市对外经济贸易委员会（现蚌埠市商务和外事局）联合开发建设蚌埠市体育中学教学综合楼的工程项目，该项目含六层住宅楼1200平方米。2000年2月23日，原告与蚌埠市对外经济贸易委员会签订了《房屋转让协议书》，主要内容为：甲方蚌埠市对外经济贸易委员会向乙方韩家龙转让在体育场内东南角与体委联建住房，甲方转让五楼西户住房壹套，面积144.8平方米（最终以质监站验收面积为准），每平方米暂定价1830.11元人民币，合计265000元。协议签订后乙方付给甲方房款20万元，余款65000元，在房屋交付使用时给付。产权证、土地证等有关手续由甲方代办，按国家规定乙方应付购房税费计12139.8元，亦应在房屋交付使用时给付。协议签订后，双方均按此协议予以履行。原告交纳了所有购房款项及购房税费，蚌埠市对外经济贸易委员会向原告交付了该房屋，蚌埠市体育局按房改房性质为原告办理该房屋产权证，该证于2002年9月8日办理下来，该产权证及《房产契税存根》等文书上写明房地产权人：韩家龙，产权来源：自管房，产权性质：全部产权成本价。
另查明，被告蚌埠市对外经济贸易委员会与被告蚌埠市体育局在为原告办理产权证时，填写了《蚌埠市公有住房出售价格审批表》，该房屋成本价为每平方米780元，向本市房屋主管部门申报该房为房改房产权，房屋主管部门据此核发了房改房产权证。办理房产证的材料、申请房改房登记材料上签字均不是原告本人所签。
再查明：原告韩家龙不是蚌埠市对外贸易经济合作局工作人员。2002年9月2日《中华人民共和国契税完税证》显示，纳税人是“韩家龙”，税目为“房改”。
本院认为：本案诉争房屋性质为单位联建住房，该房屋不是商品房性质的房屋，原蚌埠市对外经济贸易委员会与原告韩家龙签订的系《房屋转让协议书》而非《商品房买卖合同》，且双方签订的《房屋转让协议书》中明确记载转让的系联建房屋，而未商品房性质，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院�于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告韩家龙的诉讼请求。
案件受理费80元（原告已交纳），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 张 玫
审 判 员 章一鸣
人民陪审员 徐社会
二〇一五年九月六日
书 记 员 王 慧
附：相关法律条文
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。