江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2543号
上诉人（原审被告）：大丰腾龙祥顺纺织品有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区西团镇中小企业园。
法定代表人：左军，总经理。
委托诉讼代理人：高树栋，江苏道远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市体育中心，住所地江苏省苏州市三香路****号。
法定代表人：曹熙，主任。
委托诉讼代理人：周巧珍，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘映婷，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市体育实业投资发展公司，住所地江苏省苏州市三香路1131号。
法定代表人：曹熙，总经理。
委托诉讼代理人：周巧珍，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘映婷，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州敬军健身服务有限公司，住所地江苏省苏州市三香路1151号体育中心体育场三区。
法定代表人：刘雷，总经理。
原审被告：季强，男，1977年11月4日出生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。
上诉人大丰腾龙祥顺纺织品有限公司（以下简称腾龙公
司）因与被上诉人苏州市体育中心（以下简称体育中心）、苏州市体育实业投资发展公司（以下简称体育实业公司）、苏州敬军健身服务有限公司（以下简称敬军公司）、原审被告季强房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初8399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
腾龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认定截止2017年10月31日的逾期支付租赁总费用的利息为190600元，系认定事实错误。未付租赁总费用435000元的逾期利息计算起点应当自2017年4月1日起，截止2017年10月31日的逾期付款利息应为19792.5（按年利率7.8%计算）。因此原审认定为190600元显然认定错误。二、一原审认定房屋占有使用费为1048355元每年的标准系认定事实错误，且支持该项主张系适用法律不当。《房屋租赁合同》第十二条第3项约定的“上一租赁年度”应按2016年5月18日起止2017年5月19日止计算。房屋占用使用费最多为832755元每年。赞助费不应计纳入计算房屋占有使用费标准。一审判决支持房屋占有使用费系适用法律不当。根据2017年1月11日签订的两份还款计划，该两份还款计划约定了租赁总费用、物业费、水电费、新的还款期限及违约责任，但没有房屋占有使用费的约定。三、上诉人应当在655133元的额度范围内免除担保责任，并且对合同终止后的房屋占有使用费、水电费、物业费的给付不承担连带保证责任，原审判决上诉人承担连带清偿责任系适用法律不当。
体育中心、体育实业公司共同辩称，关于预期付款应支付的利息，在房屋租赁合同和还款计划中都有明确约定，一审法院计算预期付款利息是依据腾龙公司实际付款的金额和时间节点，计算不仅没有错误，还调低了利率。双方租赁期满敬军公司应当支付相应的占有使用费。腾龙公司对于敬军公司履行租赁合同提供了担保，应当对全部款项承担连带赔偿责任。支付租金。物业费水电费等都是承租方的基本义务，敬军公司未履行合同义务，作为担保方的腾龙公司应当承担担保责任。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
季强述称，没有意见。
敬军公司未作述辩。
体育中心、体育实业公司向一审法院起诉请求：1、判令敬军公司立即将苏州市三香路1151号体育中心体育场三区东北面（43轴-51轴）房产及附属设施设备归还体育中心、体育实业公司。2、判令敬军公司立即向体育中心、体育实业公司支付租赁总费用435000元及逾期付款利息418266元（暂计算至2017年10月31日，自2017年11月1日起至付清上述租赁总费用之日止，以未付租赁总费用为基数，按每日万分之五继续计算至实际给付之日）。3、判令敬军公司立即向体育中心、体育实业公司支付水电费336377.61元和物业费49114元（暂计算至2017年10月31日）、房屋使用费436896元（自2017年5月20日起暂计至2017年10月31日，2017年11月1日起以每日2664元的2倍计算房屋使用费至房产归还为止）。4、判令腾龙公司对敬军公司的上述支付租赁总费用及逾期付款利息、水电费、物业费、房屋使用费的义务承担连带责任。5、判令季强对敬军公司的上述支付租赁总费用及逾期付款利息、水电费、物业费、房屋使用费的义务承担连带责任。6、判令敬军公司、腾龙公司、季强承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：苏州市三香路183号（现编号1111号）、184号（现编号1151号）的产权人为苏州市体育局。该局授权体育中心、体育实业公司使用、管理、租赁。2013年6月18日，体育中心、体育实业公司（甲方、出租方）与敬军公司（乙方、承租方）、腾龙公司（丙方、担保方）签订《房屋租赁合同》一份。三方约定，由敬军公司向体育中心、体育实业公司承租位于苏州市三香路1151号体育中心体育场三区东北面（43轴-51轴）的房屋（租赁面积2100平方米），用于经营“金仕堡”健身房、休闲项目，租赁期间自2013年6月20日起至2016年9月19日止，为三个租赁年度又三个月（其中三个月为装修免租期，物业费正常收取、水电费按实结算）。敬军公司在租赁期内应向甲方支付总费用2872500元（含赛事赞助费60万元），租赁总费用中不包含租赁保证金、停车位使用费和水电空调等能源费，除赞助费外，其中50%以房租形式结算，50%以租厂费形式结算。双方还对租赁总费用具体付款期限和金额作出约定。物业费收费标准为1元/平方米/月，按2100平方米，计2100元/月。敬军公司应按约足额支付上述各项费用，如敬军公司不按时支付，甲方有权进行催告（催告期为5个工作日），经甲方催告后仍不支付，甲方有权停供水、电、空调等能源和相关服务。因此造成的一切损失由敬军公司承担，且敬军公司应按所欠费用的每天0.5‰向甲方支付逾期付款利息。合同期满或因其他原因导致合同解除，乙方添附在房屋上的装修和设施无偿归甲方所有，不得拆除，不得向甲方要求赔偿。如敬军公司未能在本合同终止之日起十日内将房产及附属设备设施完好无损的归还甲方，则从合同终止的第一天起到敬军公司将房产全部归还甲方之日止，由敬军公司支付相当于每日租赁总费用五倍的房屋使用费（按上一租赁年度租赁总费用为标准）。腾龙公司对敬军公司在本合同中的全部债务承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期满之日起两年。上述合同签订后，体育中心、体育实业公司向敬军公司交付了房屋（含附属设施：电信间1间、电表2只、水表1只）。
因租赁房屋于2013年下半年发生漏水，导致敬军公司局部地暖、吊顶、跑步机等物品、装修损坏；2014年敬军公司反映因房屋漏水导致局部地板、吊顶、电脑、音响等物品、装修损坏，体育中心、体育实业公司经现场查看基本属实。敬军公司与体育中心、体育实业公司协商后，采用顺延租赁期限的形式予以赔偿，合计顺延租赁期限8个月，即自2016年9月20日起顺延至2017年5月19日止。
一审另查明：体育中心、体育实业公司向敬军公司交付房屋后，敬军公司也按约向体育中心、体育实业公司支付了截至2014年12月19日的租赁总费用、物业管理费。对于2014年12月20日至2016年9月19日的租赁总费用1535000元、物业管理费44100元，敬军公司仅于2016年9月27日支付20万元、9月30日支付10万元、10月31日支付30万元。经双方对账后，敬军公司于2017年1月11日向体育中心、体育实业公司出具《还款计划》一份，称结欠租赁总费用935000元、物业费44100元，合计结欠979100元及逾期付款利息，承租方因资金周转困难分期还款：1、2017年1月12日前支付20万；2、2017年3月底前剩余部分（租金）。季强在《还款计划》书中作为担保人签字，对敬军公司的上述债务承担连带保证责任，直至上述全部债务还清。
上述计划出具后，敬军公司于2017年1月12日支付20万元、3月31日支付30万元，体育中心、体育实业公司将前述款项作为租赁总费用扣除后，敬军公司结欠租赁总费用435000元未支付、物业管理费44100元未支付。同日，敬军公司向体育中心、体育实业公司出具《还款计划》一份，称结欠水电费325317.81元及逾期付款利息，承租方因资金困难，将于2017年9月底前付清。季强在《还款计划》书中作为担保人签字，对敬军公司的上述债务承担连带保证责任，直至上述全部债务还清。《还款计划》出具后，敬军公司未支付水电费。审理过程中，体育中心、体育实业公司、敬军公司确认，结欠的水电费325317.81为2015-2016年度用水电，腾龙公司认为为2016年度用水电。
一审再查明：体育中心、体育实业公司、敬军公司一致确认，案涉租赁物由敬军公司独占使用。双方约定的租赁期（2017年5月19日）满后，敬军公司继续使用案涉租赁物至今，未向体育中心、体育实业公司归还租赁物亦未支付房屋占有使用费、物业管理费。
上述事实，由国有土地使用证、房产证、房屋租赁合同、还款计划两份、房屋漏水赔偿协议、催告函、情况说明两份及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。一方不履行合同义务的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立并生效。因双方约定的履行期间已经届满，敬军公司继续占用租赁物无法律依据，理应向体育中心、体育实业公司返还租赁物及附属设施。
对于敬军公司结欠的租赁总费用，体育中心、体育实业公司根据敬军公司出具的《还款计划》,将敬军公司归还款项作为租赁总费用扣减，并相应减少了敬军公司因逾期付款而产生的逾期付款利息。基于前述，该种扣减方式不损害敬军公司的利益，扣减后，敬军公司结欠租赁总费用为435000元。对于敬军公司提及的因双方未对账，故对结欠的具体金额不予确认的抗辩意见，因敬军公司未举出其付款情况以反证体育中心、体育实业公司的主张有误，故对敬军公司的该项抗辩意见不予采信。对于敬军公司、腾龙公司提出的不应计算赞助费的抗辩意见，一审法院经审查后认为，双方约定的赞助费与案涉租赁物的租赁相关联，赞助费一项已在双方的租赁合同中明确约定，双方对此应明确知晓，且该项亦已由敬军公司确认为结欠款项，故理应由敬军公司支付。
对于敬军公司因结欠租赁总费用而产生的逾期付款利息，因《房屋租赁合同》对于逾期支付租赁总费用的后果作出明确约定，逾期付款利息亦在《还款计划》中予以明确，现体育中心、体育实业公司有权主张逾期付款利息,但体育中心、体育实业公司主张的标准显属过高,一审法院依法调整为按照年利率7.8%计算。根据敬军公司逾期付款的时间（祥见体育中心、体育实业公司提交的逾期利息计算表），截至2017年10月31日止的逾期付款利息为190600元（取整到百分位）。此后的逾期付款利息损失根据前述标准继续计算。
因敬军公司未于租赁期满后向体育中心、体育实业公司归还房屋，体育中心、体育实业公司依据合同约定，按照最后一年度租赁总费用的两倍为标准计算房屋占有使用费显属过高，一审法院调整为按照1048355元/年计算（最后一年度租赁总费用＋年总费用按年利率7.8%计算的利息）。
对于敬军公司结欠的物业管理费，体育中心、体育实业公司依据《房屋租赁合同》、《还款计划》主张2014年12月20日至2016年9月19日结欠的44100元及2017年5月20日开始，计算至2017年10月31日的物业费5040元并无不当，予以支持。对于此后的物业费，虽然体育中心、体育实业公司与敬军公司的租赁期间已经届满，但敬军公司依然占用案涉房屋并在事实上享受了相关的物业服务，故体育中心、体育实业公司主张参照合同约定的2100元/月为标准计算至租赁物实际归还之日止的物业费并无不当，一审法院亦予以支持。对于敬军公司结欠的水电费，因体育中心、体育实业公司未举证证明结欠的具体金额为336377.61元，一审法院依据敬军公司出具的《还款计划》，对该项确定为325317.81元。
因腾龙公司自愿对敬军公司在租赁合同中的全部债务承担连带担保责任，故体育中心、体育实业公司要求腾龙公司对敬军公司结欠的租赁总费用、逾期付款利息、房屋占有使用费、物业费、水电费承担连带保证责任并无不当，但其中应剔除超过腾龙公司保证期间的部分，即2015年12月20日（立案日期2017年12月19日前推两年）之前的部分以及剔除延长租赁期间而产生的相关费用。剔除后，属于腾龙公司保证期间内的主债务具体为：1、租赁总费用386250元（最后两期）。2、逾期付款利息（即386250元自应付之日始，按年利率7.8%计算至实际付款之日止）。3、全部占有使用费。4、物业费17640元及2017年11月1日之后的部分。5、水电费121994.1元（将2015、2016年度欠费总额325317.81平均分摊后，扣除2015年12月20日之前的水电费、2016年9月20日至2016年12月31日的水电费）。对于腾龙公司提及的应当在638333元额度之内免除担保责任的抗辩意见，一审法院认为，首先，体育中心、体育实业公司与敬军公司通过延长租期，延长租期内免租的方式进行赔偿并不损害被告敬军公司的利益，亦未加重腾龙公司的担保责任；其次，即便体育中心、体育实业公司直接以现金方式进行赔付，敬军公司也并非一定将赔付金额用于支付租赁总费用等，故对于腾空公司的该项抗辩意见不予采纳。因季强自愿对敬军公司结欠的租赁总费用及逾期付款利息损失、物业费44100元、水电费325317.81元承担连带担保责任，故体育中心、体育实业公司要求季强对被告敬军公司的上述债务承担连带责任并无不当，予以支持。季强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条、第三十六条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、苏州敬军健身服务有限公司于判决生效之日起十日内将苏州市三香路1151号体育中心体育场三区东北面（43轴-51轴）房产及附属设施（电信间1间、电表2只、水表1只）腾空并返还原告苏州市体育中心、苏州市体育实业投资发展公司。二、苏州敬军健身服务有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市体育中心、苏州市体育实业投资发展公司支付租赁总费用435000元、逾期付款利息190600元（计算至2017年10月31日，之后以435000元为基数，按照年利率7.8%计算至实际履行完毕之日止）、房屋占有使用费（以为1048355元/年为基数，自2017年5月20日起，计算至上述房产及附属设施实际返还完毕之日止）、物业费49140元（计算至2017年10月31日，之后以2100元/月为标准，计算至上述房产及附属设施实际返还完毕之日止）、水电费325317.81元。三、大丰腾龙祥顺纺织品有限公司对苏州敬军健身服务有限公司结欠的上述租赁总费用中的386250元、逾期付款利息（分两笔计算；两笔均以193125元为基数，分别自2016年3月11日、2016年6月11日开始，按年利率7.8%计算至实际支付完毕之日止）、房屋占有使用费、物业费中的17640元及2017年11月1日之后的部分、水电费中的121994.1元承担连带清偿责任。四、季强对苏州敬军健身服务有限公司结欠的上述租赁总费用、逾期付款利息、物业费中的44100元、水电费承担连带清偿责任。案件受理费20073元，减半收取10037元，由苏州市体育中心、苏州市体育实业投资发展公司承担2225元，苏州敬军健身服务有限公司、大丰腾龙祥顺纺织品有限公司、季强承担7812元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，体育中心、体育实业公司与敬军公司签订的《房屋租赁合同》，以及敬军公司出具的《还款计划》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。敬军公司在《还款计划》中确认的结欠总额为935000元，扣除《还款计划》出具后敬军公司支付的50万元，敬军公司结欠的费用总额为435000元。体育中心、体育实业公司与敬军公司签订的《房屋租赁合同》，以及敬军公司出具的《还款计划》对逾期付款利息均作出了明确规定，一审法院在依法调低体育中心、体育实业公司主张的年利率之后，依据敬军公司实际付款节点计算的逾期付款利息总额无误，本院予以确认。涉案租赁合同到期后，敬军公司应及时腾退房屋，其继续占有使用涉案房屋已无法律依据，理应支付占有使用费，一审法院依据敬军公司实际支付费用确定的占有使用费并无不当，本院亦予以确认。腾龙公司以体育中心、体育实业公司与敬军公司对于占有使用费没有约定为由，认为一审法院支持房屋占有使用费适用法律错误的观点不能成立，本院不予支持。腾龙公司明确对敬军公司在涉案租赁合同中的全部债务承担连带担保责任，一审法院在剔除超过腾龙公司保证期间的费用后，认定腾龙公司对敬军公司结欠的房屋占有使用费、物业费、水电费等承担连带保证责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，大丰腾龙祥顺纺织品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20073元，由大丰腾龙祥顺纺织品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 郭 锐
审判员 黄学辉
二〇一八年五月三十一日
书记员 闻 艺