福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终664号上诉人（原审被告）：厦门饕品餐饮有限公司，住所地厦门市思明区环岛东路1701号JFC品尚中心A馆三楼A-L3-01号。法定代表人：洪景霖，该公司总经理。上诉人（原审被告）：洪景霖，男，1991年9月13日出生，汉族，住厦门市思明区。上诉人共同委托诉讼代理人：陶天猛、张英华，福建自立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门峰尚商业地产经营管理有限公司，住所地厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦37楼。法定代表人：赵呈闽，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建平、蒋明泉，上海段和段（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门饕品餐饮有限公司（简称“饕品公司”）、洪景霖因与被上诉人厦门峰尚商业地产经营管理有限公司（简称“峰尚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人饕品公司、洪景霖上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院计算未付租金时，未将上诉人已经支付的租赁保证金人民币173665元予以扣除。2、就被上诉人擅自将上诉人的财产变卖出售一事，原审法院认定遗留物品的价值为人民币4万元，未予评估计算，认定事实错误。3、被上诉人没有物业服务管理的资质，所收取的物业管理费属于违法凭空收取。在被上诉人没有提交任何证据证明其聘请专业物业公司提供服务并提供代支付物业费的证据的情况下，原审法院判令上诉人承担租金之外的高额物业费属于认定事实错误。4、洪景霖仅确认“对履约义务承担连带保证责任”，原审判决认定上诉人洪景霖对违约责任承担连带保证责任错误。峰尚公司答辩称，1、饕品公司自2015年7月25日开始拖欠租金，经峰尚公司多次发函催收后仍未支付。峰尚公司有权依据租赁合同约定，向饕品公司发出《解约通知函》并没收租赁保证金。2、一审法院认定饕品公司遗留物品价值为40000元，虽加重了被上诉人的负担，但该认定尚属合理，应予以维持。3、饕品公司与峰尚公司签订的《商业管理服务合同》及补充协议合法有效，峰尚公司向饕品公司收取物业管理费于法有据。4、根据上诉人与被上诉人签订的补充协议约定，洪景霖应对饕品公司履行租赁合同及管理合同项下的履约义务向峰尚公司承担连带保证责任，保证期间截止至租赁合同终止后两年届满。因此，一审判决认定洪景霖对饕品公司的债务承担连带清偿责任并无不当。请求驳回上诉，维持原判。峰尚公司向一审法院提出诉讼请求：1、饕品公司向峰尚公司支付租金、收银机使用费、推广费及物业管理费共计275106.49元，并支付违约金（以拖欠金额为基数，按月息2%，从欠款之日起计算至实际付款日止，暂计至2017年3月20日为88439.05元）；2、饕品公司承担峰尚公司为实现本案债权支付的律师费13000元；3、洪景霖对饕品公司的上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实如下：2014年10月29日，峰尚公司与洪景霖签订了《JFC品尚中心房屋租赁合同》及其附件《商业管理服务合同》，约定甲方（峰尚公司）将位于厦门市品尚中心A馆三楼A-L3-01号房屋（简称案涉房屋）出租给乙方（洪景霖）经营使用；租赁期间自2014年11月1日起至2020年12月31日止，计租日期则自2015年4月1日起至2020年12月31日止；租金包括保底租金及提成租金，2015年4月1日起至2015年12月31日，每月保底租金为38390元，提成租金为该期间内每自然月含税营业额的8%。2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月保底租金为41880元，提成租金为该期间内每自然月含税营业额的9%。如按每个自然月的月营业额计算所得的提成租金高于保底租金，则乙方须于甲方发出付款通知后五日内向甲方全额缴清上个日历月保底租金与提成租金之差额部分；合同签订后七个工作日内，乙方须缴纳装修期结束后2015年4月1日起至2015年4月30日期间的首期保底租金给甲方，并应于后续每月25日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），提前向甲方一次性足额支付下月保底租金。不满一个完整日历月的保底租金按照该日历月实际经营天数计算；租赁期间，乙方若出现租金、其他费用在到期日后10天内仍未向甲方支付的情况，甲方可暂停履行合同相关义务并向乙方发出通知，要求乙方在指定日期内纠正上述行为，乙方拒不纠正的，甲方可解除合同，没收租赁保证金并追究乙方的违约责任；乙方逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金千分之五的标准向甲方支付违约金直至所有应付租金实际全部付清。若乙方一年内三次无故逾期支付租金的，甲方有权解除合同；合同提前解除或终止（不论是单方解除还是双方协商解除）的，乙方应于5日内撤出商铺，并依约与甲方共同办理商铺的验收交接。乙方拒不会同甲方验收交接的，甲方可聘请租赁主管部门见证或公证机关现场公证以进行单方验收，乙方无条件接受该验收结论，因此产生的见证费、公证费、商铺损害赔偿费用、租金损失均由乙方承担。乙方遗留在商铺内的任何物品甲方均有权自行处理，因此导致的乙方财产损失由乙方承担；因乙方违约导致甲方解除合同的，自甲方书面通知送达乙方之日起合同解除；根据合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，甲乙双方按照本合同列明的地址发送书面通知书或其他文件。本合同列明的甲乙双方地址即为双方的通讯地址，乙方承租甲方之商铺地址亦为乙方的通讯地址，如任何一方有变更的应及时书面通知对方。否则，另一方发给该方原地址的通知，仍按本合同约定视为送达。任何文件、通知或其他通讯往来，若邮寄，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮局出具的挂号投送收据作为已送达的有效证明；乙方应在合同签署后七个工作日内向甲方支付租赁保证金173655元（按3个月基本租金、物业管理费、商场推广费、收银系统费总和的标准计算）。该保证金不能作为乙方违约的免责条款，甲方有权就该保证金用于冲抵乙方的租金或其他费用。乙方未按时履行合同义务的，而且在甲方书面指定的期限内其仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金总额给甲方。乙方未补足的，每延误一日，应向甲方支付该保证金总额的千分之五的违约金；甲方因向乙方催讨租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括律师费），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。《租赁合同》同时约定，案涉房屋由甲方进行商业管理服务，乙方应于《租赁合同》签订同时签署附件《商业管理服务合同》，《商业管理服务合同》是《租赁合同》不可分割的一部分，具有与主合同正文相同的法律效力。《商业管理服务合同》约定：商业管理服务期限与租赁期限相同。乙方同意不论何种原因导致租赁合同提前终止的，则本合同自动终止。租赁期间，乙方应按《商业管理服务合同》的约定，每月向甲方直接支付物业管理费、收银机使用费、推广费、空调费、水电费等其他费用。收银机使用费为300元/月，推广服务费为1745元/月，物业管理费为17450元/月；除首期费用外，上述费用均按月支付，被告应在每月的25日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付。若乙方延迟缴付物业管理费或收银机使用费、推广服务费的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用全部支付。2014年12月，峰尚公司、洪景霖及其担任法定代表人的饕品公司三方签署补充协议，约定洪景霖在案涉租赁合同及管理合同中的全部权利、义务和责任一并转让给饕品公司；饕品公司同意自转让之日起按租赁合同及管理合同约定，履行相应的支付租金、物业服务费等义务；洪景霖同意其依据租赁合同及管理合同约定已向峰尚公司支付的履约保证金、租金、物业管理费、收银机使用费等一切费项，自协议签订之日起自动转为饕品公司作为承租人在租赁合同项下应付履约保证金、租金、物业管理费、收银机使用费等相应款项；洪景霖对饕品公司履行租赁合同及管理合同项下的履约义务向峰尚公司承担连带保证责任，保证期间截至租赁合同终止后两年届满。上述合同签订后，峰尚公司依约将案涉房屋交付给饕品公司使用，并履行了合同相关义务，但饕品公司自2015年7月25日开始拖欠租金。经峰尚公司多次催讨，饕品公司致函峰尚公司，确认尚欠2015年租金168296元。该函件落款日期为2016年1月22日。此外，原、被告双方均确认，饕品公司还支付了2016年1月份的全部租金及物业管理费、推广费、收银机使用费等费用，并支付了2016年2月份租金10000元。但截至2016年2月25日，饕品公司仍拖欠租金242056元（242056元=168296元+31880元+41880元）及物业管理费34900元（34900元=17450元+17450元）、收银机使用费600元（600元=300元+300元）、推广费3490元（3490元=1745元+1745元），合计281046元。2016年3月15日，峰尚公司发出《通知函》，要求饕品公司于2016年3月18日前付清所拖欠的款项，若饕品公司未能按时缴清欠款，则其有权没收保证金，并于期限届满次日正式解除案涉租赁合同。2016年3月28日，峰尚公司向饕品公司发出《解约通知函》，通知饕品公司案涉租赁合同即行解除，饕品公司应于5日内搬出商铺并办理验收交接手续，并立即付清欠付的租金及违约金，同时饕品公司已缴纳的保证金不予退还，峰尚公司有权对商铺另行对外招租逾期，峰尚公司将行使包括但不限于清空房屋、拍卖物品等自力救济的权利，同时保留通过法律途径追究饕品公司违约责任的权利。2016年3月，饕品公司撤出案涉房屋。2016年5月10日，峰尚公司自行处置了饕品公司遗留在案涉房屋内的相关物品，处置所得款项为25000元。2017年5月5日，峰尚公司诉至原审法院，并为本案支付律师费13000元。一审法院认为，峰尚公司与洪景霖签订的讼争合同真实合法有效，合同当事人均应依约全面履行。根据峰尚公司与洪景霖、饕品公司签订的补充协议，洪景霖在讼争合同中的权利义务一并转让给饕品公司，饕品公司应向峰尚公司履行讼争合同项下的义务。按照合同约定，饕品公司应于每月25日前支付下月的租金、收银机使用费、推广服务费、物业管理费。饕品公司、洪景霖抗辩峰尚公司无权收取物业管理费，无事实与法律依据，不予采纳。饕品公司逾期支付租金及相关费用已超过十日，且经峰尚公司催收后，仍未支付，峰尚公司依约有权解除合同。2016年3月28日，峰尚公司向饕品公司邮寄《解约通知函》。根据合同约定，《解约通知函》寄出后第3个工作日即视为已送达，故案涉合同已于2016年3月31日解除。合同解除前，饕品公司拖欠峰尚公司2015年8月1日至2016年3月31日期间的租金及相关费用合计281046元，峰尚公司自愿主张截至2016年3月28日，于法不悖，本院予以支持。因饕品公司违约导致《租赁合同》及其附件解除，故峰尚公司有权依约没收饕品公司已经支付的租赁保证金173655元。二被告抗辩，租赁保证金应折抵饕品公司未付的租金及相关费用，缺乏理据，不予支持。原、被告双方均同意，峰尚公司处置饕品公司遗留物品的所得款项优先抵扣其欠付的2016年2月租金及物业管理费，予以照准。饕品公司还主张，其遗留在案涉房屋内的物品价值远远超过25000元，但并未能提供证据证明。一审法院分析认为，案涉合同解除后，饕品公司拒不会同峰尚公司办理商铺的验收交接。峰尚公司亦在未有第三方见证或公证机关公证的情况下，对案涉房屋进行单方验收，并自行处置了饕品公司遗留在案涉房屋内的物品，双方均未遵守合同约定。根据峰尚公司提交的《废旧物资买卖合同书》，结合双方履约情况、过错程度等综合因素，依照公平原则和诚实信用原则，酌定饕品公司遗留物品价值为40000元，并优先予以抵扣饕品公司欠付的2016年2月租金31880元及物业管理费8120元。据此，饕品公司还应向峰尚公司支付租金206123.10元及2016年2月1日至2016年3月28日期间的收银机使用费570.97元、推广服务费3321.13元、物业管理费25091.29元，并支付相应违约金。峰尚公司自愿将违约金标准由合同约定的每日千分之五调整为每月2%，符合法律规定，予以支持。故饕品公司应按上述标准向峰尚公司支付截至2017年3月20日的逾期支付租金违约金68788.37元、逾期支付收银机使用费违约金152.55元、逾期支付推广服务费违约金887.32元、逾期支付物业管理费违约金6626.70元，合计76454.94元。自2017年3月21日起，饕品公司则应以欠缴的租金及物业管理费、推广费、收银机使用费的总额235106.49元为基数，按照每月2%的标准，向峰尚公司支付逾期付款违约金直至付清款项为止。由于饕品公司违约，峰尚公司提起本案诉讼并为此支付律师费13000元，峰尚公司要求饕品公司支付上述费用，符合双方约定，且于法不悖，予以支持。此外，依据三方补充协议约定，洪景霖应就饕品公司履行租赁合同及管理合同项下的履约义务向峰尚公司承担连带保证责任，峰尚公司有关洪景霖应承担连带清偿责任的诉讼请求于法有据，予以支持。综上所述，峰尚公司的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决：一、厦门饕品餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向厦门峰尚商业地产经营管理有限公司支付拖欠的租金206123.10元及物业管理费、推广服务费、收银机使用费28983.39元，并支付相应的逾期付款违约金（截至2017年3月20日为76454.94元，此后以未付款项235106.49元基数，按每月2%计算至款项付清之日止）；二、厦门饕品餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向厦门峰尚商业地产经营管理有限公司支付律师费13000元；三、洪景霖对厦门饕品餐饮有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回厦门峰尚商业地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6948元，减半收取计3474元，由厦门峰尚商业地产经营管理有限公司负担474元，由厦门饕品餐饮有限公司、洪景霖共同负担3000元二审中，双方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人支付的租赁保证金能否冲抵租金或其他费用。根据双方签订的《房屋租赁合同》第16条，在饕品公司拖欠租金且经峰尚公司催收未支付的情况下，峰尚公司有权解除合同，没收租赁保证金并追究饕品公司违约责任。没收租赁保证金与追究违约责任是并列的救济手段。故而，一审法院在认定峰尚公司可没收租赁保证金的同时，支持其要求饕品公司支付违约金的诉求具有相应的合同依据，并无不当。上诉人亦无证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。故而，其关于已经就逾期支付租金承担了违约责任，租赁保证金应冲抵租金或其他费用的上诉无理，不予支持。二、关于遗留物品的价值认定。双方对于遗留物品未能按合同约定方式进行验收交接均有责任，至一审庭审时客观上也难以再进行评估认定。一审法院结合结合双方履约情况、过错程度等综合因素，依照公平原则和诚实信用原则，酌定饕品公司遗留物品价值为40000元，属于法院自由裁量范围，并无不当。三、关于峰尚公司能否收取物业管理费用。双方签订的《商业服务管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。该合同对物业管理费的收费标准、支付方式及管理服务内容进行了明确约定。上诉人并无证据证明峰尚公司未提供物业管理服务或服务不符合合同约定，故而其仅以峰尚公司没有物业管理服务资质为由主张不支付物业管理费用依据不足，不予支持。四、关于洪景霖应否承担连带责任。依据《关于租赁主体变更的补充协议》，洪景霖对饕品公司履行租赁合同及管理合同项下的履约义务向峰尚公司承担连带保证责任。在饕品公司未能按合同履约、应当承担违约责任的情况下，一审法院支持峰尚公司要求洪景霖承担连带清偿责任的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人饕品公司、洪景霖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6948元，由饕品公司、洪景霖公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一八年四月二十日法官助理  许荣锟代书记员  叶雯君附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。