广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1077号
原告：丘秀娥，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××2920。
委托代理人：向左林，系广东中信致诚律师事务所律师。
被告：佛山市宏景房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：邹海峰。
委托代理人：马颖仪，系广东泽康律师事务所律师。
委托代理人：陈志坤，系广东泽康律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年9月23日、同年10月29日二次公开开庭进行了审理。原告丘秀娥及其委托代理人向左林与被告委托代理人马颖仪均到庭参加两次庭审，被告委托代理人陈志坤到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。诉讼中，原、被告共同申请庭外和解二个月，和解期间依法不计入审理期限。
原告诉称：2014年11月3日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，向被告购买长信银湾花园×区×栋×房，建筑面积104.11㎡，合同总价款777805元，原告支付了首付款237805元并就剩余房款540000办理了银行按揭贷款。在商品房销售过程中，被告销售人员对原告极力推荐顶楼，称顶楼虽然是最贵的，但物有所值，其称已经交付使用的2区顶楼业主房屋大多已经在按照复式房屋来装修，并承诺所有经顶楼业主房屋直上天台的楼面区域属该业主专有，开发商会在顶楼业主房间内预留楼梯口直上天台楼面，天台四周会做好约5米围墙、房屋框架及相应的落地窗，收楼后可自行封盖建成复式房屋。经被告销售人员指引，原告去长信银湾2区查看其它顶楼业主已交付房屋的现状，发现被告确实在顶楼房间预留了直上天台楼面的楼梯口，已经将顶楼房屋直上天台的楼面区域四周用约5米围墙围闭由顶楼业主专用，房屋框架及相应的落地窗也已经做好，其它顶楼业主确实也已经在按照复式房屋来进行装修。正是考虑到可以加建，原告最终才决定以该栋同单元最贵的价钱购买了顶楼，原、被告双方在《〈商品房买卖合同〉补充协议书》第八条第2款也明确约定“小区中不能从公共通道进入的楼宇屋面、露台、首层庭院／花园的专有使用权由相应单位的买受人独立享有”。
2015年3月份，经和其它业主交流发现，被告于2015年春节前就已对其它涉嫌所谓“违建”的顶楼业主房屋进行停水、停电处理，城管罗村分局已对部分业主发出通知要求拆除所谓“违建部分”。2015年3月3日，被告指定的物业公司广东中奥物业管理有限公司佛山南海分公司在其它已收楼的顶楼业主房屋大门上张贴《重点提示》，要求“新报装修的顶楼业主，需有业主本人在物业前台签署﹤不违规加建﹥承诺书，由我司工作人员现场核实后，方可以办理装修审批。”因被告失口否认当初对所有顶楼业主的承诺并拒绝承担任何责任，自2015年3月份起，已知悉“违建”纠纷的顶楼业主自发采取了多种维权方式。
经原告了解，截至到起诉之日止，被告已经与部分顶楼“违建”业主签订了补偿协议书，对该部分已加建的顶楼业主进行了赔偿。根据房地产行业通常的定价惯例，在同等条件下，商品房顶楼因日晒雨淋等防水隔热不利因素，故其销售价格一般是最便宜的或与所在同栋同单元楼层一、二、三楼价格相当，基于被告允许顶楼业主可自行加建成复式房屋，所以顶楼销售价格相对于同栋其他单位反而是最高的。以原告所购买房屋为例，顶楼的备案销售价格是860304元，二楼的备案销售价格是702253元，两者相差158051元，被告利用当初的虚假承诺以及欺诈，从原告处多收取了158051元购房款。根据《合同法》、《消费者权益保护法》等相关法律规定，鉴于被告的违约行为以及欺诈、虚假承诺行为，应由被告承担全部责任并退还商品房价款差额部分（顶楼价格减去一楼价格），并赔偿由此产生的所有损失。故起诉请求法院判令：1.被告退还购房款差额158051元并支付以该款为本金从2014年11月3日起至实际退款之日止按年利率6%计算的利息（暂计至2015年7月6日为6480元）；2.被告对长信银湾花园1区36栋的全部天台楼面按国家标准作整体防水、隔热处理；3.诉讼费由被告负担。
被告辩称：鉴于原告要求封闭预留的楼梯口，被告可向政府相关部门申请获得批准后进行整体密封，如果天面存在瑕疵，被告同意对天面进行防水和隔热处理，该义务属于被告的保修义务。被告不同意原告主张退还购房款差价的诉讼请求，理由为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自由协商后真实意思表示，合同签订前，被告已将涉讼商品房的位置、户型、销售价格等信息悉数公示且明确告知原告，经协商原、被告确认了最终销售价格，该价格条款是原告真实意思表示。二、被告从没有承诺涉讼房屋的楼宇屋面可加建建筑物或构筑物，从原、被告签订的补充协议来看，被告不同意包括原告在内的全体业主改变楼宇屋面的外观、形状、结构和用途，也不允许业主在楼宇屋面搭建任何形式的建筑物或构筑物，原告虽说被告销售人员承诺可在楼宇屋面加建复式房屋，但未能提供任何证据予以证明，应承担举证不能法律后果。三、商品房销售价格受多重因素影响，企业会根据不同时期适时调整销售策略和方案，销售价格属于正常商业波动，不同区位、楼层的价格都不具有横向可比性，原告主张比正常价格多十几万元购买涉讼房屋没有任何依据，原告主张退还购房款差价并支付利息缺乏事实和法律依据，不应得到法院支持。四、涉讼房屋在交付给原告使用前已经过防水、隔热处理，通过了综合竣工验收，如果房屋存在部分渗水或漏水，经确认后被告会履行保修义务。综上，请求法院驳回原告不合理诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。
2.企业机读档案登记资料、组织机构代码证，证明被告诉讼主体资格。
3.广东省商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议书、收据3份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告按约定支付了首期购房款并在银行办理了按揭购房贷款，被告在《补充协议书》中第八条第2款就《商品房买卖合同》第十七条作出修改，赋予顶楼业主天台楼面的专有使用权，可见原告独立享有房屋直上天台楼面的专有使用权和加建成复式房屋的权利，原告为此支付了额外的价款。
4.照片彩色打印件13张，证明被告在其开发的长信银湾花园所有顶楼房屋内（入户花园、餐厅或房间）均预留了直上天台楼面的楼梯口，房屋天台的楼面区域四周用约5米围墙围闭由顶楼业主专用，天台上房屋框架及相应的落地窗已做好，为方便顶楼业主加建，除电梯所在区域外，天台楼面未按照国家标准作好防水、隔热处理。
5.价格表11页，证明被告在销售中心现场公布了长信银湾花园楼盘的价格，所有顶楼房屋因可以加建所以是最贵的，与顶楼正常价格相比相差约10万余元，该差价与原告统计出来的楼层价格（3、8、13、15、32、36栋）均可以相互印证，根据房地产行业顶楼房屋的一般定价规则，顶楼房屋因日晒雨淋等防水隔热不利因素故其销售价格一般是最便宜的或与所在同栋同单元楼层一、二、三楼价格相当。
6.微信截图打印件3页、光盘，证明“加建”风波发生后，2015年3月份，部分业主与被告销售人员交涉，被告销售人员承诺待办好房产证后可以按当时销售房屋的承诺加建。
7.重点提示打印件，证明被告物业公司将《重点提示》通过在原告房屋大门张贴等方式予以通报，要求已经“违建”的顶楼业主禁止装修、尚未装修的顶楼业主不得加建，被告已经违反了当初的承诺。
8.照片打印件4份、律师函、邮件袋，证明顶楼业主自发采取多种维权方式，“小强热线”亦进行了报道，业主也委托广东中信致诚律师事务所寄发律师函给被告，与被告也进行了多次协商，但被告均以各种理由拖延。
9.温馨提示打印件，证明被告已经与部分顶楼业主达成赔偿协议，对顶楼加建的损失以及差价损失进行赔偿，协议签署后，由被告对顶楼加建的建筑物进行拆除。
诉讼中，被告举证如下：
1.竣工验收备案表、屋面层平面图、轴立面图，证明涉讼楼房经验收合格，符合合同约定交楼条件，符合规划设计要求。
诉讼中，根据案件审理需要，本院发函佛山市南海区国土城建和水务局，询问：1、涉讼房屋天台楼面预留开口在规划设计上的用途？是否符合相关规范要求？2、涉讼房屋天台楼面是否有防水、隔热竣工验收？3、原告请求对涉讼房屋天台楼面在封闭预留口后做整体防水、隔热处理，是否符合相关规范要求？需履行何种手续？佛山市南海区国土城建和水务局复函：1、涉讼房屋天台楼面预留开口在设计上的用途是采光天窗，经审图公司复核，认为涉讼房屋天台楼面预留开口未违反相关规范要求；2.对于涉讼房屋天台楼面防水、隔热竣工验收问题，区建筑工程质量监督站在长信银湾项目的分户验收监督抽查中，发现部分设计图纸留置的天面预留开口部分存在防水处理不当等问题，据此发出了《质量整改通知书》，后各责任主体已在限期内整改完成并书面回复整改情况。该部分有相关的施工、验收记录，项目的各责任单位均同意验收；3、经征询，涉讼房屋天台楼面在封闭预留开口后做整体防水、隔热处理符合相关规范要求，原告该请求无须办理行政审批手续，建议按规定报原设计单位修改图纸，并经原审图公司审核通过后由具有相应资质的企业进行施工。
诉讼中，经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据3真实性无异议，证明内容有异议，认为双方签订合同时确认涉讼房屋价格，该价格对应合同所载面积，不存在额外费用，补充协议明确被告不同意包括原告在内的任何业主改建楼宇外观、形状、结构、用途，也不允许业主在楼宇屋面搭建任何建筑物、构筑物，另明确约定售楼人员口头承诺对出卖人不构成约束，双方均同意权利义务以合同及附件为准。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据4不予确认，认为无法反映拍摄时间，也并非对应原告房屋，与本案无关，不能证明原告主张，被告已按规划完成防水、隔热处理，且经政府部门竣工验收。经审查，该照片为涉讼楼盘照片，在被告未提供反驳证据的情况下，本院确认此组照片的真实性。被告对原告出示的证据5有异议，认为该表并非被告制作，且楼盘不同楼层、朝向、户型等均影响价格，属于正常商业现象，符合销售规律。经审查，被告对销售时公示的价格有举证责任，在被告未提供反驳证据的情况下，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据6有异议，认为依照补充协议约定，双方权利义务应以合同及附件为准，且无法确认微信显示人员是被告工作人员，销售人员无权在双方合同、补充协议约定外向任何业主承诺任何行为，销售人员任何不符合同约定的承诺均不作为对被告的约束，且该承诺违反相关法律规定，为无效。经审查，补充协议第10条第1款明确标注销售人员口头承诺对被告无约束力，本院对此组证据的证明力不予确认。被告对原告出示的证据7无异议，认为该材料可证明被告及物管从未承诺业主可加建、改建楼宇屋面。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据8无异议，但认为该材料不能反映被告承诺原告可在涉讼楼宇、屋面加建或改建。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据9无异议，认为该材料不能证明被告曾同意或承诺任何业主可加建、改建楼宇，相反可证明物管公司明确认为顶楼不能进行违法建设，已建设部分须拆除。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告提供的证据1真实性无异议，证明内容有异议，认为综合验收备案表是走过场的形式验收，根本没有经过真正的验收程序，被告没有出示防水和隔热方面的单项验收报告。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对调查函真实性无异议，但对复函内容真实性、合法性有异议，认为预留开口明显不是采光天窗，被告从未提出该预留开口为采光用途，行政部门如何得出该结论？预留开口的位置和大小明确是预留楼梯口，正常情况下，没有任何顶楼天花板开口作为采光天窗，留有开口也根本无法做到防水隔热处理。被告对调查函无异议，认为根据复函可见被告交付的房屋符合规划设计要求，且楼面已做防水、隔热处理。经审查，本院确认函件的真实性。
根据采信证据结合当事人陈述，本院确认如下事实：
被告为房地产开发经营有限公司。2014年11月3日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告将位于佛山市南海区罗村街道罗村大道西侧、罗务路北侧“东方玻璃厂”地段长信银湾花园×区×栋×房以777805元价格出售给原告；该房屋建筑面积104.11平方米，每平方米单价9110.9元；被告应于2015年10月15日前将办理竣工验收备案的房产交付给原告。同日，原、被告签订《补充协议书》，约定：小区中不能从公共通道进入的楼宇屋面、露台、首层庭院花园的专有使用权由相应单位的买受人独立享有；未经同意，不得擅自改变楼宇屋面、露台、首层庭院花园的外观、形状、结构和用途，不得搭建任何形式的建筑物或构筑物；售楼人员的口头承诺对出卖人不构成约束。2015年8月24日，长信银湾花园35-37栋办理竣工验收备案。
2015年3月3日，长信银湾物业管理中心发出提示，要求顶楼住户在装修时不得违规加建，否则停止水电供应。2015年5月8日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，认为开发商不允许顶楼业主在天台楼面加建，违反销售时承诺，原告在购房时已支付了天台楼面能加建使用的款项，故要求开发商退还购房款差价并赔偿损失。
另查明，被告公布的销售价格载明：长信银湾花园36栋1801房售价为860304元、1701房为751492元、1601房为732000元、1501房为859890元、901房为837287元、301房为738604元、401房719591元、501房为743560元。
2015年7月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，南海区国土城建和水务局向本院复函称：涉讼房屋天台楼面预留开口未违反相关规范要求，预留开口设计上用途为采光天窗，涉讼房屋楼面有相关的施工、验收记录，原告请求对涉讼房屋天台楼面封闭预留口后做整体防水、隔热处理符合相关规范要求，无须办理行政审批手续。
本院认为：原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告请求被告对涉讼房屋的天台楼面预留口封闭后做整体防水、隔热处理，被告同意，行政部门也认为原告请求符合相关规范，无须办理行政审批手续，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。原、被告在商品房买卖合同中约定的总房价是按房屋内建筑面积单价计价，并不包括天台楼面使用费，在补充协议明确约定销售人员口头承诺对被告没有约束力情况下，原告仍以被告销售人员口头承诺可在天台楼面加建为由，主张被告作了虚假承诺的意见不能成立，本院对原告主张购房款中包含天台楼面使用费的意见不予采信。原告在签订商品房买卖合同时，明知房屋天台楼面有预留开口，经向行政部门发函询问，该预留开口在规划设计上为采光天窗，在涉讼房屋已办理竣工验收手续的情况下，被告并不存在违约行为，涉讼房屋的销售价格是经原、被告协商后确定，为双方当事人真实意思表示，原告现以售价过高为由主张被告退还购房款158051元并支付该款项的利息没有任何事实与法律依据，本院依法不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告佛山市宏景房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内对原告丘秀娥购买的位于佛山市南海区罗村街道长信银湾花园×区×栋×房天台楼面的预留开口做封闭及整体防水、隔热处理；
二、驳回原告丘秀娥其他诉讼请求。
本案以简易程序结案，案件受理费减半收取1795.31元（原告已预交），由原告负担1745.31元，被告负担50元。被告负担部分于本判决生效后十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一五年十一月二十七日
书记员 谭国敏