安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终376号上诉人（原审被告、反诉原告）：马鞍山市城发集团置业有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区江东大道中段699号。法定代表人：张建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：滕海涛，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丰宁，安徽净源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙存恒，女，1980年8月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。上诉人马鞍山市城发集团置业有限责任公司（以下简称马鞍山城发公司）因与被上诉人龙存恒房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院(2017)皖0504民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马鞍山城发公司上诉请求：请求撤销原审判决，并依法改判，全部诉讼费用由龙存恒负担。事实与理由：一是原审判决认定马鞍山城发公司未完成案涉商品房基础设施设备交付条件并按合同约定承担违约与客观事实不符。其一，案涉合同为现房购销合同，龙存恒在取得马鞍山城发公司交付的案涉房屋时对案涉房屋的现状是充分了解的，并且龙存恒在取得房屋后一直在正常使用，在合理期限内未提出过任何异议，应视为对房屋现状的认可。其二，龙存恒没有实际损失。其三，马鞍山城发公司已经按照合同约定完成水、电、电话通信、有限电视、宽带网络设备交付及敷设到户义务。其四，龙存恒主张的违约金过高，马鞍山城发公司在原审中已经提出不承担违约责任抗辩，而原审法院并未按照规定进行释明，请求二审法院予以纠正改判。二是原审判决驳回马鞍山城发公司的反诉请求错误。其一，龙存恒未按合同约定的时间支付首付款413632元。其二，根据合同附件第五条的约定，龙存恒应在合同签订后30个工作日申请并办理完所有的贷款审批手续，结合上下文意思，已经明确了龙存恒付清尾款时间为2016年5月23日。其三，龙存恒购买的是商铺，在性质上与普通商品住房不同，而双方当时签订合同使用的版本为商品住房合同，在龙存恒起诉后才得知合同使用版本有误，出现了不符合常理的相关约定，按照通常的交易习惯与行业惯例，门面房不需要开通燃气、电话通信、有限电视、宽带网络设备，该部分约定属于重大误解，依法应予撤销。龙存恒辩称，一是原审判决认定事实清楚，马鞍山城发公司称其交付的房屋供电设施符合合同约定，没有事实和法律根据；二是马鞍山城发公司交付房屋时并未按照合同约定将燃气、电话通信、宽带网络、有限电视等基础设施设备配备到位，接收房屋不代表对交付的房屋无异议；三是马鞍山城发公司以涉案房屋系商业用房，相关基础设施设备是否敷设到户并不影响实际使用功能，不会造成实际损失的主张没有事实和法律依据；四是马鞍山城发公司在上诉过程中要求参照适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》无事实和法律依据。龙存恒向一审法院起诉请求：1.马鞍山城发公司继续履行合同，限期完成商品房的基础设备（燃气、电话通信、有线电视、宽带网络），以达到商品房买卖合同的基础设施设备的交付条件；2.马鞍山城发公司承担违约责任，支付各项违约金合计205122.62元，并支付自2017年8月1日始至各基础设施符合交付条件之日止的违约金（按合同约定计算）；3.马鞍山城发公司承担全部诉讼费用。马鞍山城发公司向一审法院反诉请求：1.龙存恒向马鞍山城发公司支付逾期付款违约金19919元（其中应付款金额413632元为基数，按日万分之三自2016年3月27日计算至2016年4月27日，共计31天；应付金额410000元为基数，按日万分之四自2016年5月24日计算至2016年8月30日，共计98天；）；2.撤销《商品房买卖合同》中第十一条第3、4、5、6项内容；3.反诉费用由龙存恒负担。一审法院认定事实：2016年4月24日，龙存恒与马鞍山城发公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》（合同编号Ｗ201628380），约定龙存恒购买马鞍山城发公司开发的位于马鞍山市雨山区门面房一处，建筑面积118.79平方米，总房款832632元。合同第十一条商品房相关设施交付条件对基础设施设备约定如下：“2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4.电话通信、5.有线电视、6.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第2项由城发公司负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需要龙存恒自行开通办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式承担：第2、3项，城发公司按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；第4、5、6项，城发公司按日向龙存恒支付10元违约金。”合同第十二条交付时间和手续：“（二）……由此产生的逾期交付责任由城发公司承担，并按照第十三条处理。”合同第十三条逾期交付责任：“除不可抗力外，城发公司未按第十二条约定的时间将该商品房交付的，……逾期超过90日后，龙存恒有权解除合同。……龙存恒要求继续履行合同的，合同继续履行，马鞍山城发公司按日向龙存恒支付全部房价款万分之四的违约金。”2016年4月19日，马鞍山城发公司向龙存恒交付了合同标的商品房，但所交付的房屋供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施不符合合同约定的交付条件。后，马鞍山城发公司于2016年8月9日将供电设施配置到位，但其他设施仍未能配置到位。合同第八条关于付款方式及期限约定如下：（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款（商业贷款）。买受人应当于2016-3-26日前支付首期房价款413632元，余款41万元向贷款机构申请贷款支付。（三）…该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。附件五约定如下：乙方（指龙存恒）应在本合同签订后30个工作日内申请并办理完所有的贷款审批手续，否则按合同第九条约定承担逾期付款责任。甲方可协助乙方办理，但不因协助而承担相关责任及费用。乙方承诺签订合同前已向贷款银行或公积金中心确认贷款方式的可行性，并已具备贷款条件等。合同第九条关于逾期付款责任约定如下：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过90日出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金等。另查明：马鞍山城发公司开具的显示日期2016年4月28日的马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）记载预收龙存恒标的商品房购房款413632元。龙存恒和徽商银行马鞍山分行以标的商品房为抵押财产签订抵押借款合同，抵押借款合同签署日期2016年6月17日。马鞍山城发公司开具的显示日期2016年7月8日的安徽省增值税普通发票记载标的商品房价税合计823632元，发票备注“此票仅供办理他项权证”。徽商银行显示交易日期2016年8月31日的记账凭证记载由龙存恒户向城发公司户转账41万元，交易名称为贷款放款。一审法院认为，一、关于本诉。马鞍山城发公司应当按照合同约定向龙存恒交付房屋，但其实际交付房屋的供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均未按照合同约定配置到位，故对龙存恒要求继续履行合同的诉请予以支持。马鞍山城发公司于2016年4月19日交付房屋，但至2016年8月9日才实现由供电公司直接供电，至起诉时，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络仍未配置到位。故对龙存恒关于马鞍山城发公司承担违约责任的诉请，予以支持。其中，供电设施违约金为36898.71元（823632*0.04％*112天）；燃气设施违约金为154183.91元（823632*0.04％*468天）；电话通信违约金为4680元（10元/天*468天）；有线电视违约金为4680元（10元/天*468天）；宽带网络违约金为4680元（10元/天*468天）；以上违约金合计205122.62元。违约金的计算截止日期2017年7月31日，自2017年8月1日后至各基础设施符合交付条件之日止的违约金，马鞍山城发公司仍应承担。二、关于反诉。1、徽商银行记账凭证显示2016年8月31日由龙存恒户向马鞍山城发公司户转账41万元。一般而言，马鞍山城发公司至少在徽商银行2016年8月31日转款以后，才能实际收到标的房屋全部购房款。但马鞍山城发公司2016年7月8日已经开具安徽省增值税普通发票，记载收到标的商品房价税合计823632元，交易名称为贷款放款。根据上述当事人无异议的银行记账凭证和发票记载内容可知，发票载明的开具日期，并不必然等于实际付款（收款）日期。同理，马鞍山城发公司开具的显示日期2016年4月28日的马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）记载预收龙存恒标的商品房购房款413632元，也不必然证明发票开具日等于实际交款（付款）日。马鞍山城发公司仅凭发票开具日期向龙存恒主张购房款413632元部分的逾期付款违约金，现有证据不足，不予支持。2、由于涉案商品房买卖合同约定买卖双方就购房款中的40万元采用商业贷款的方式付款，而买受人龙存恒关于贷款的义务根据合同附件五为“龙存恒应在本合同签订后30个工作日内申请并办理完所有的贷款审批手续，否则按合同第九条约定承担逾期付款责任”，所以马鞍山城发公司以商业贷款实际到账日为限主张龙存恒购房款40万元部分的逾期付款违约责任，与合同约定不符，不予支持。3、关于燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设施问题，马鞍山城发公司主张商业用房依照马鞍山市惯例上述设施可以不予配置，但未能提供证据加以证明。马鞍山城发公司要求撤销相关约定的请求，也不予支持。相反，根据合同关于交付时上述设施线路敷设到户的约定，应当认定城发公司违约。龙存恒主张马鞍山城发公司完成约定设施的诉讼请求有事实和法律依据，应当得到支持。判决：一、马鞍山市城发集团置业有限责任公司在本判决生效后三十日内完成符合《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：W201628380）约定交付条件的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设施设备。二、马鞍山市城发集团置业有限责任公司自本判决生效后十日内向龙存恒支付未按约定交付燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设备设施各项违约金共计205122.62元（违约金计至2017年7月31日），并承担自2017年8月1日起至实际交付设备设施日按合同约定标准计算的违约金。三、驳回马鞍山市城发集团置业有限责任公司的反诉诉讼请求。案件本诉受理费2188.5元，反诉受理费149元，合计2337.5元（已减半收取），由马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：龙存恒对马鞍山城发公司提交的两份证明的真实性、合法性不持异议，但认为达不到证明敷设到户的证明目的，在不影响原审判决的前提条件下，认可马鞍山城发公司现已将有线电视、电话通信、宽带网络敷设到户，故本院对马鞍山城发公司提交的两份证据予以认定，并认定马鞍山城发公司于2017年10月已将有线电视、电话通信、宽带网络敷设到户。本院确认一审对证据认定意见及查明的其他基本事实。本院认为，本案是一起因出卖人未能全面履行自己的义务而引起的房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点有三：一是马鞍山城发公司是否应当承担违约责任；二是合同约定的违约金是否过分高于造成的损失；三是一审判决驳回马鞍山城发公司反诉请求是否正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马鞍山城发公司与龙存恒签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。马鞍山城发公司应当按照合同约定向龙存恒交付符合约定条件的房屋，但马鞍山城发公司实际向龙存恒交付的房屋的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均未按照合同约定配置到位，对合同约定的电话通信、有线电视、宽带网络，马鞍山城发公司直至2017年10月才按照合同约定，将线路敷设到户，而燃气尚未敷设到户，故马鞍山城发公司对案涉房屋的交付不符合合同约定，构成违约，一审法院据此判决马鞍山城发公司继续履行完成燃气基础设施设备并承担违约金并无不当。龙存恒虽认为电话通信、有线电视、宽带网络仅敷设到小区，并没有实际敷设到户，但自认已经敷设到户，故马鞍山城发公司对该部分不再承担继续履行的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，龙存恒未能提供初步证据证明因马鞍山城发公司违约而实际遭受损失的数额，鉴于龙存恒通过大润发供电系统间接实现了购置房屋的电力供应，龙存恒也应使用液化气替代燃气以避免损失进一步扩大，综合考虑马鞍山城发公司违约程度、龙存恒的实际损失等因素，合同约定的违约金过高，应予以适当减少，参照同类案件调整标准，酌定违约金按照不超过房屋总价款的20%，即166526.4元（832632元*20%）。马鞍山城发公司在一审中以不构成违约为由进行了免责抗辩，一审法院未按规定进行释明，现在二审中认为违约金过高并请求予以适当减少，予以支持。关于马鞍山城发公司要求龙存恒支付逾期付款违约金19919元的诉请，一审判决已作详尽阐述，二审不再赘述。马鞍山城发公司认为双方对案涉的合同条款存在重大误解的情况，应予撤销，对此，本院认为，作为房地产开发企业，城发集团应当知道案涉房屋的状况及合同条款约定的意思表示，故其应当承担相应的法律后果，且马鞍山城发公司在诉讼中要求撤销合同条款时，也已超过法律规定的期限，故对马鞍山城发公司的该项上诉理由，不予采纳。综上所述，马鞍山城发公司的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2017）皖0504民初3043号民事判决第三项即“驳回马鞍山市城发集团置业有限责任公司的反诉诉讼请求”；二、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2017）皖0504民初3043号民事判决第一项为“马鞍山市城发集团置业有限责任公司于本判决生效后三十日内完成符合《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：W201628380）约定交付条件的燃气设施设备”；三、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2017）皖0504民初3043号民事判决第二项为“马鞍山市城发集团置业有限责任公司于本判决生效后十日内向龙存恒支付未按约定交付燃气、电话通信、有限电视、宽带网络设施设备各项违约金合计166526.4元”；四、驳回龙存恒的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费2188.5元，反诉案件受理费149元，合计2337.5元，由马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担1500元，由龙存恒负担837.5元；二审案件受理费4675元，由马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田晓鸣审 判 员  徐 婕代理审判员  费长城二〇一八年四月十八日书 记 员  纪 震附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。