内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）后民初字第2494号
原告张树玉，男，1969年11月18日出生，汉族，个体。
委托代理人吴咏頔，北京市众朋律师事务所律师。
委托代理人王丽娇，女，1993年4月2日出生，汉族，无业，系原告的女儿。
委托代理人白闷，男，1988年4月8日出生，蒙古族，无业，系原告的女婿。
被告满良，男，1969年2月1日出生，蒙古族，无业。
第三人通辽市玉秀房地产开发有限责任公司（以下简称：玉秀开发公司）。
法定代表人张建勋，经理。
委托代理人李月明，金宝屯镇法律服务所法律工作者。
原告张树玉诉被告满良、第三人玉秀开发公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年9月17日第一次公开开庭进行了审理，审理后经合议庭合议，认为本案的处理结果可能与玉秀开发公司存在利害关系，遂追加玉秀开发公司为第三人，通知其参加本案诉讼。追加第三人后，本案于2015年9月17日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告张树玉，委托代理人王丽娇；被告满良到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告张树玉，委托代理人吴永頔、白闷；第三人的委托代理人李月明到庭参加了诉讼，被告满良虽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月1日，被告满良以房屋所有权人身份，将坐落于金宝屯镇金色阳光小区185平方米一顶二门市楼出售给原告，该楼房位于金色阳光小区商品楼东数第6户，双方约定价格为925000.00元。购楼款分四次付清，每年给付200000.00元，最后一年付清全部尾欠款。同时，被告保证出售楼房没有产权争议，并且产权登记费用由被告负担。双方于当日签订《楼房买卖合同》后，被告交付房屋，原告交付首付款200000.00元，并花去150000.00元进行装修开饭店。2014年玉秀开发公司向原告索要房款，被告起初答应负责后来告知原告不管了。2015年4月18日，玉秀开发公司向原告送达通知书，要求原告停止侵害，限期腾空房屋。由于被告对出售房屋没有产权，不能办理产权过户手续，存在民事欺诈行为。今诉至法院要求确认原被告签订的《楼房买卖合同》无效。关于装修费、购楼款等一切损失，原告保留权利，另案提起诉讼。
被告辩称，2013年11月1日，我们双方签订了《楼房买卖合同》，约定楼房价款为925000.00元，分四年付清，前三年每年付200000.00元，第四年结清全部购楼款，该楼房坐落于金宝屯镇金色阳光小区门面楼1、2层，从东往西第6个门面。合同签订后将房屋交给了原告，原告也交清了2013年应付的200000.00元。原告装修后一直开饭店，名称为“好运来川菜馆”。对原告提交的《楼房买卖合同》真实性没有异议。涉案房屋至今未办理房屋所有权证、土地使用证。该小区是金宝屯个体户于龙在2012年开发建设的，由于该小区开发过程中占用了我的土地使用权8亩多，因此与于龙协商以一个门市楼（1、2层）抵顶了补偿款，同时我又以每平方米4000.00元的价格购买了另一个门市楼，和涉案房屋相邻。以上两个房屋分别从东数为第6和7个。但是我们之间没有办理任何手续，两个房屋中哪个是抵顶补偿款的，哪个是购买的我和于龙没有明确，他们都是185平方米。关于原告的诉讼请求我方认为应该继续履行合同，要求原告交清2014、2015两年的购楼款。
第三人述称，原被告争议的房屋买卖合同和第三人没有任何关系，本案争议的涉案房屋产权人是玉秀开发公司的。争议房屋是第三人玉秀开发公司在2012年开发建设，与原被告不存在任何买卖关系。玉秀开发公司在金宝屯开发时，具体负责人是于龙，由于于龙和满良之间存在债权债务关系，虽然没有书面欠据但是于龙根据满良的请求，同意其使用涉案房屋抵顶部分债务。被告所称的第三人占其土地，另外又将第7号底商（1-2层）销售给被告更是无稽之谈。第三人于2015年4月18日向原告送达了腾房《通知》，就是因为该房屋所有权仍为第三人所有。原被告双方和第三人都未签订《商品房买卖合同》，第三人销售商品房都有格式化的《商品房买卖合同》，而且在网上公布，如果商品房已售出，其序列号在网络上撤销但有备案。本案被告在庭审中的陈述与事实不符，出售房屋的行为损害了第三人的利益，请求人民法院确认原被告买卖合同无效。
经审理查明，2013年11月1日，原被告签订了《楼房买卖合同》，被告满良以房屋所有权人身份，将坐落于金宝屯镇金色阳光小区，东数第6户185平方米一顶二门市楼以价格为925000.00元出售给原告，双方约定购楼款分四次付清，每年给付200000.00元，最后一年付清全部尾欠款。同时，被告保证出售楼房没有产权争议，并且产权登记费用由被告负担。合同签订后，被告交付房屋，原告交付首付款200000.00元。之后原告对购买房屋进行了装修，经营“好运来川菜馆”。2015年4月18日，本案第三人玉秀房地产开分公司向原告送达《通知》，要求原告停止侵害，三日内退出房屋。涉案房屋至今原被告未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及过户手续。
另查明，涉案房屋于2012年由本案第三人玉秀开发公司开发建设，开发宗地于2013年8月7日经过了科左后旗国土资源局审核，2014年9月9日科左后旗国土资源局向玉秀开发公司颁发《国有土地使用证》。玉秀开发公司已在科左后旗房产管理局办理了《商品房预销售许可证》。
为证明自己的主张，原告提供了以下证据：1、原被告于2013年11月2日签订的《楼房买卖合同》，证明原被告楼房事实、价款等事宜；2、购楼款《收据》一枚，证明原告已经交付购楼款200000.00元；3、2015年4月18日玉秀开发公司向原告送达的《通知》一份，证明房屋所有权为玉秀开发公司所有，被告满良对该房屋没有处分权。
被告未提供证据。
第三人提供了以下证据：1、后国用（2014）第0564号《国有土地使用证》，证明第三人于2013年8月7日取得包括涉案房屋在内的金色阳光小区全部土地使用权；2、（2014）房预销售证第041号《商品房预销售许可证》，证明涉案房屋由第三人开发、所有，第三人取得商品房预售许可。
上述证据通过当庭质证，原告对第三人提供的证据，被告、第三人对原告提供的证据的真实性均不持异议。但被告认为，由于原告一直拖欠被告购楼款不付，于是被告经玉秀开发公司同意，以其名义向原告送达的《通知》，目的为向原告催款。由于被告在第二次开庭时未到庭参加诉讼，对第三人提供的证据未发表质证意见。本院认为，当事人提供的上述证据来源合法、真实客观与本案具有关联性，本院予以采信。
本院认为，当事人争议的主要焦点是被告满良对涉案房屋是否有处分权，无权处分是否必然导致原被告签订的《楼房买卖合同》无效。从当事人提供的证据和本院能够认定的事实来看，涉案楼房由第三人玉秀开发公司开发建设，是楼房的原始所有权人，对此当事人均无异议。第三人与被告没有签订涉案房屋的买卖合同或者同意由被告处分楼房，抵顶双方之间债权债务，楼房所有权更没有登记在被告满良名下，第三人对被告主张的房屋抵债或者买卖行为予以否认，被告对自己的主张不能举证加以证明，属举证不能。所以，被告满良对涉案楼房既无原始取得，亦无继受取得，没有处分权。
关于无权处分是否必然导致原被告签订的《楼房买卖合同》无效？根据2012年7月1日起实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，虽然被告满良的处分行为没有得到第三人的追认，属无权处分。但原被告签订合同时仍以平等协商，完全自愿，意思表示真实为基础达成的买卖协议，依据该《解释》属有效合同。因此，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。由于出卖人满良未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移至张树玉名下，原告可依据此规定提起要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿之诉讼。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告张树玉的诉讼请求。
案件受理费4300.00元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 高 耀
助理审判员 朝鲁门
人民陪审员 白凤兰
二〇一五年十月十日
书 记 员 张 瑜
附相关法条：
1、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
2、《民事诉讼法》第一百四十四条：被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。