江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03810号
上诉人（原审被告）陈伟忠。
上诉人（原审被告）朱玉芳。
委托代理人赵凤兵，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐春。
被上诉人（原审原告）祝红娣。
委托代理人昝耀平，江苏国瑞律师事务所律师（代理两被上诉人）。
上诉人陈伟忠、朱玉芳因与被上诉人徐春、祝红娣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张乐民初字第00219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：徐春和祝红娣是夫妻关系，陈伟忠与朱玉芳是夫妻关系。2007年3月6日陈伟忠、朱玉芳（甲方）与徐春、祝红娣（乙方）签订了一份房屋买卖协议书，主要约定：甲方将拆迁安置取得的位于本市乐余镇公园新村30幢501室的房屋出售给乙方，房屋面积94.61平房米，自行车库面积13.11平方米，总售价128888元，协议生效后乙方一次性付清，甲方收到乙方购房款后，出具收据给乙方，乙方收到住房、车库钥匙后，出具收据给甲方；乙方购房后，待甲方取得房产证后，甲方应协助乙方办理房产过户手续，所需过户手续费、房产交易税由乙方承担；乙方购房后，在房产未办理过户手续前，双方均不得反悔违约，如有一方违约，承担给付对方违约金50000元并赔偿对方造成的经济损失；协议经双方签名按印后，并经乐余法律服务所见证后生效。协议订立后，张家港市乐余法律服务所在协议上盖章见证，徐春、祝红娣支付了全部房款即128888元，陈伟忠、朱玉芳交付了房屋，徐春、祝红娣在该房屋内居住至今。2013年6月4日，陈伟忠、朱玉芳取得了坐落于本市乐余镇乐余公园新村30幢501室、01#车库的房屋所有权证，并办理了土地使用权证。后双方因房屋产权过户事宜发生争议，引起本案诉讼。
审理中，关于双方争议的内容，徐春、祝红娣陈述：我们是在今年听说陈伟忠、朱玉芳办理了房产证和土地证，我们想把房屋卖给第三人，就去找陈伟忠、朱玉芳协商过户事宜，但陈伟忠、朱玉芳要求涨价，说房屋不止原来的价钱了。陈伟忠、朱玉芳陈述：关于过户事宜，在房产证没有拿到之前就协商的，因为房屋价格上涨，按我们那边的习惯买家要补偿一点差价给卖家，但徐春、祝红娣一直不同意，所以我们之间产生了矛盾，我们就去把房屋的两证领了，过户的事情一直搁置，直到今年徐春、祝红娣要卖房屋给第三人，他们找我们协商。庭审中，陈伟忠、朱玉芳坚持要求补偿差价，徐春、祝红娣表示不同意调解，致调解未成。
以上事实，有徐春、祝红娣提交的房屋买卖协议书、收条、房屋权属登记信息查询结果证明以及原审法院庭审笔录等材料予以证实。
原审原告徐春、祝红娣的诉讼请求为：判令徐春、祝红娣与陈伟忠、朱玉芳于2007年3月6日签订的房屋买卖协议书合法有效；陈伟忠、朱玉芳将位于张家港市乐余镇公园新村30幢501室商品房（含自行车库）房屋产权和土地使用权协助徐春、祝红娣办理过户手续，将其过户到徐春、祝红娣名下；陈伟忠、朱玉芳承担违约金50000元；诉讼费由陈伟忠、朱玉芳承担。
原审法院认为，徐春、祝红娣与陈伟忠、朱玉芳之间的房屋买卖协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在协议中明确约定，待陈伟忠、朱玉芳取得房产证后，应协助徐春、祝红娣办理房产过户手续，并同时约定，在房产办理过户手续前，双方均不得反悔违约，如有违约，应给付对方违约金50000元。审理中，陈伟忠、朱玉芳虽然同意办理过户手续，但自行设置了前提条件，要求徐春、祝红娣按照惯例给予房屋差价的适当补偿，陈伟忠、朱玉芳的该意思表示实质上是要求徐春、祝红娣增加购房款，否则不予办理过户。由于房屋价格上涨属于商业风险，在徐春、祝红娣表示拒绝后，陈伟忠、朱玉芳仍然坚持要求适当补偿，拒不履行协助办理房屋过户手续的义务，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故徐春、祝红娣要求陈伟忠、朱玉芳继续履行协助办理房产过户的义务，原审法院予以支持。又，根据《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，故徐春、祝红娣要求陈伟忠、朱玉芳一并协助办理土地使用权的过户手续，原审法院亦予支持。关于徐春、祝红娣主张的违约金，根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中，双方已在合同中明确约定了违约金50000元，鉴于陈伟忠、朱玉芳在2013年领取房产证时，利用自己的优势地位，以社会上存在补偿差价的惯例为由，曾要求徐春、祝红娣增加购房款，不予协助办理过户手续，又在领取房产证后近两年内，怠于履行通知、协助义务，庭审中也仍然坚持要求增加购房款，严重违反了合同严守和诚实信用原则，影响了徐春、祝红娣的信赖利益和预期利益，过错明显。因违约金兼具惩罚性，且陈伟忠、朱玉芳属于故意违约，徐春、祝红娣为此主张违约金50000元，有事实和法律依据，违约金金额也是违约方在订立合同时能够预见到的，正当合理，原审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，判决：一、原告徐春、祝红娣与被告陈伟忠、朱玉芳于2007年3月6日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。二、被告陈伟忠、朱玉芳协助原告徐春、祝红娣办理坐落于张家港市乐余镇乐余公园新村30幢501室、01#车库的房屋过户手续，将房屋过户到原告徐春、祝红娣名下。限于判决生效后10日内履行。三、被告陈伟忠、朱玉芳支付原告徐春、祝红娣违约金50000元。限于判决生效后10日内履行。案件受理费减半收取1963元、财产保全费1164元，合计3127元，由被告陈伟忠、朱玉芳负担。
上诉人陈伟忠、朱玉芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认为被上诉人主张违约金5万元有事实和法律依据、正当合理是错误的。从合同条款的整体文义看，第四条违约金条款仅是针对合同一方在履行合同过程中出现根本性违约导致合同解除的情况。从签约时的背景看，被上诉人担心支付全部房款后上诉人不肯卖房，上诉人担心被上诉人不要房屋导致出售房屋目的落空，因此双方才在合同中对根本性违约设定了违约金条款。从协议形成时间看，被上诉人从2007年协议签订后一直使用房屋至今，双方均充分履行合同，没有任何违约情形。根据协议第三条，上诉人取得房产证后只是配合被上诉人办理过户手续，不存在根本违约的情形。合同中对房屋过户没有设定违约金条款，原审法院擅自扩大使用范围是错误的。从双方的诉讼地位看，上诉人文化程度不高，也没有聘请律师作为代理人，原审法院应对违约金是否过高进行释明，并主动提示上诉人是否请求法院对此进行调整，但原审法院没有这样做。而且在被上诉人没有提供任何损失依据的情况下直接封顶判决5万元违约金，明显数额过高。从本案实际情况看，被上诉人为了出售房屋要求上诉人直接将房屋过户给新的买受人，上诉人从未表示不配合过户或解除合同。直接过户可以使被上诉人省去一大笔过户费用，上诉人按惯例要求被上诉人对此作出适当经济补偿也是合情合理的。请求二审法院依法改判。
被上诉人徐春、祝红娣答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：本案二审争议焦点在于上诉人陈伟忠、朱玉芳应否支付违约金50000元。《房屋买卖协议书》约定在房产未办理过户手续前，双方均不得反悔违约；如有一方违约，承担给付对方违约金50000元并赔偿对方造成的经济损失。从文义看，协议书对于适用违约金的情形未作限制，更未明确违约金仅限于合同解除的情形，上诉人认为该违约金应适用于合同目的不能实现的根本性违约的主张无事实依据。而且对于房屋买卖合同而言，买方只有被登记为房屋所有权人才能充分享有对房屋占有、使用、收益、处分等全部权能。配合买方过户系卖方的主要合同义务之一，违反该义务当然应受上述违约金条款约束，上诉人称合同中对房屋过户没有设定违约金条款的观点也不能成立。
对于违约金金额问题，《房屋买卖协议书》约定陈伟忠、朱玉芳取得房产证后应协助徐春、祝红娣办理房产过户手续。陈伟忠、朱玉芳早在2013年就领取了房屋产权证，其在领取产权证前即以社会上存在补偿差价的惯例为由要求被上诉人增加购房款，在领取房产证后又一直怠于履行通知、协助义务；被上诉人提起诉讼后，陈伟忠、朱玉芳在庭审中虽然表示同意过户，但仍然要求增加购房款。陈伟忠、朱玉芳为谋求超出合同约定的利益拒不履行主要合同义务，其违约状态的长期存在影响了徐春、祝红娣全面支配、适时处分该房屋的权利，损害了被上诉人的预期利益，主观过错明显，也严重违反了公平原则和诚实信用原则。徐春、祝红娣主张违约金50000元，有事实和法律依据。上诉人主张违约金过高，未提交相应初步证据证明，也不符合双方约定以及违约金调整的法律规定，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人陈伟忠、朱玉芳的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3926元，由上诉人陈伟忠、朱玉芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈维佳
二〇一五年九月六日
书 记 员 吴茂程