河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第1233号
上诉人（原审被告）河南省欣欣学子商务服务有限公司。
法定代表人王永娜，总经理。
委托代理人李全永、孙会敏，河南春屹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘迎春，男，汉族，1967年2月4
日生。
上诉人河南省欣欣学子商务服务有限公司因与被上诉人潘迎春租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南省欣欣学子商务服务有限公司（以下简称欣欣公司）的委托代理人李全永，被上诉人潘迎春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月16日，欣欣公司作为甲方，潘迎春作为乙方签订《捐助大学生创业实践店合作协议》和《大学生实践店管理服务协议》两份协议，合作协议约定：欣欣公司将其所拥有的位于开封市河南大学校区内创业中心一楼E区房间03、04号场地（包括实用面积和公用面积分摊）供潘迎春经营帮助学生实践餐饮类别美食广场品牌新百吉产品使用，以帮助大学生实践为主。潘迎春计租日期为：2012年9月1日。场地使用期为1年，从2012年9月1日起至2013年8月30日止。租金为420000元人民币。管理服务费：一年36000元，押金：50000元，商品财产保险费：一年300元。签订协议时，潘迎春需一次性缴纳共计506300元。合同期满或提前解约，潘迎春交还场所时，应保持使用场所装修的完整性，不得要求任何形式的补偿，对此潘迎春保证已有充分认知，并在装修设计时充分考虑这一因素，但是如果因欣欣公司原因提前解约的除外。欣欣公司应按约定为潘迎春提供场地及配套设施，保障潘迎春正常营业，除有明确约定外，不得干预潘迎春正常的经营活动。欣欣公司未按约定提供场地致使潘迎春不能正常经营的，应减收相应费用。潘迎春未按照约定支付本协议各项费用的，应每日向欣欣公司支付迟延费用部分的15%的滞纳金。在本协议有效期内，若潘迎春或欣欣公司违约单方终止本协议，违约方应向对方支付所在租赁年度一个月的租金作为违约金。若潘迎春违约，保证金不退还。管理服务协议约定：管理服务费每月3000元，一年管理服务费36000元。欣欣公司未按约定提供服务，致使潘迎春不能正常经营的应减收相应的物业管理服务费。两份协议签订后，潘迎春于2012年6月25日向欣欣公司交付E3、E4场地一年租金420000元，管理服务费36000元，押金50000元，一年保险费300元，合计506300元。潘迎春委托刘二超对承租场地进行了装修，向刘二超支付费用146716元。潘迎春还自行购买了相关建材及物品。2012年8月19日，欣欣公司向潘迎春发出关于征收燃气灶头费的通知，要求潘迎春支付87600元。2012年8月25日，欣欣公司向潘迎春发出通知，通知载明：创业中心商户（一）楼（E3）区（E4）号铺位，延期计租日期为2012年11月1日。2012年9月5日潘迎春妻子刘丽萍向欣欣公司方陈一敏转账73000元，欣欣公司确认该费用为燃气灶头费。潘迎春分别与张妮、刘永奎、张洁等商户签订了租赁服务合同，合同约定了进场费和质保金，进场费不退不还，质保金在协议期满后退还。潘迎春组织各商户经营至2013年暑假时，欣欣公司通知潘迎春创业中心闭馆，潘迎春自2013年7月6日至8月30日被迫停业。2013年9月1日开始正常经营。2013年9月10日，欣欣公司向潘迎春发出通知，要求潘迎春在2013年9月15日前交清下一年租金、管理费等费用。2013年9月18日，欣欣公司向潘迎春发出几份通知并在潘迎春经营的场地张贴了通知，其中合同终止通知载明：新百吉美食城潘迎春单方终止合同，截止到2013年9月30日止，凡与潘迎春有债务、押金及充值卡款项的请于本日即刻退清或向司法机关主张权益，如有问题与创业中心无关。紧急通知载明：新百吉美食城合同于本月底即将到期，请办理充值卡客户三日内办理退款，逾期未办理者创业中心不承担任何责任。2013年9月29日，欣欣公司再次发出通知，通知载明：2013年9月29日，一楼E03／E04美食广场合同于9月30日截止，请于9月30日前撤出桌椅，否则我创业中心将自行处理。2013年10月1日，欣欣公司将潘迎春的桌椅搬出潘迎春承租的一楼E3、E4美食广场。潘迎春以欣欣公司违约并给其造成损失为由，诉至法院，请求判令：一、确认欣欣公司以向潘迎春发送通知及到处张贴通知的方式，单方解除原、欣欣公司双方所签订的《捐助大学生创业实践店合作协议》和《大学生实践店管理服务协议》的行为无效。二、欣欣公司提前收回房屋并出租给他人的行为构成违约，欣欣公司按下列各项向潘迎春退还租金、管理服务费、保证金、赔偿损失，支付违约金：1、欣欣公司向潘迎春退还：（1）2013年寒、暑假3个月的场地租金105000元、管理服务费9000元；（2）2013年9月18日至2013年9月30日场地租金13810元、管理服务费1200元；（3）2013年10月1日至2013年10月31日场地租金35000元，管理服务费3000元；（4）保证金50000元。2、欣欣公司向潘迎春赔偿下列损失：（1）2013年寒暑假期3个月的营业损失18000元；（2）2013年9月18日至2013年9月30日营业损失6000元；（3）2013年10月1日至2013年10月31日营业损失15000元。3、欣欣公司向潘迎春支付违约金42000元。4、欣欣公司补偿潘迎春装修装饰费用175116元、天然气设施安装费用87600元。以上合计560726元。三、判决欣欣公司承担本案受理费和其他一切诉讼费用。另查明：1、河南鑫盈资产评估事务所作出豫鑫评报字（2015）第001号资产评估报告，评估报告显示开封市河南大学校区内创业中心第一层（一楼）E区房间03、04场地的装修装饰的残值在评估基准日2013年10月1日的资产价值合计为147600元。2、河南中允司法鉴定中心作出豫中允司鉴中心（2014）文鉴字第170号鉴定意见显示，2012年8月25日通知上的“河南省欣欣学子商务服务有限公司”印章印文与大学生实践管理服务协议书、捐助大学生创业实践店合作协议上的“河南省欣欣学子商务服务有限公司”印章印文是同一枚印章所盖印。3、2011年12月30日，张菲菲作为甲方与作为乙方的河南大学签订一份合作协议约定由张菲菲投资捐建“河南大学大学生创业中心”，竣工后的产权属河南大学。河南大学同意张菲菲或其委托的机构或个人享有“河南大学大学生创业中心”一定期限的经营收益权。2012年河南大学出具证明一份，证明显示河南大学授权甲方张菲菲或其设立以甲方为法定代表人的法人机构拥有河南大学金明校区“河南大学大学生创业中心”项下商业项目经营期限为26年的经营管理权。4、河南省欣欣学子商务服务有限公司成立于2011年3月9日，为自然人张菲菲股东独资。
原审法院认为，潘迎春与欣欣公司签订的《捐助大学生创业实践店合作协议》和《大学生实践店管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。从双方协议的内容来看，双方之间形成租赁合同关系。潘迎春、欣欣公司双方应全面履行各自的义务。关于欣欣公司单方解除合同的有效性问题。双方协议约定的计租日2012年9月1日。场地使用期为1年，从2012年9月1日起至2013年8月30日止。2012年8月25日，欣欣公司向潘迎春发出通知，将延期计租日期确定为2012年11月1日，是对合同的变更，租期应为2012年11月1日至2013年10月31日。欣欣公司在2013年9月底以向潘迎春发通知及张贴通知的方式，解除与潘迎春的租赁协议的行为不符合合同约定及法律规定，属违约行为，故潘迎春要求确认欣欣公司以向潘迎春发送通知及到处张贴通知的方式，单方解除原、欣欣公司双方所签订的《捐助大学生创业实践店合作协议》和《大学生实践店管理服务协议》的行为无效的诉讼请求原审法院予以支持。关于潘迎春主张退还的各项费用问题。双方协议约定欣欣公司未按约定提供场地致使潘迎春不能正常经营的，应减收相应费用。双方协议并未约定暑假创业中心闭馆，故欣欣公司应退还其在闭馆期间即2013年7月6日至8月31日收取潘迎春的场地租金65589元，管理费5622元（按57天计算）。2013年9月18日至9月30日，虽然欣欣公司所发通知给潘迎春的经营造成影响，但合同仍在履行，潘迎春仍在使用承租场地，故此期间的场地租金及管理费不应退还。2013年10月1日，欣欣公司将潘迎春的桌椅搬出潘迎春使用的一楼E3、E4美食广场，单方终止协议的履行。欣欣公司应退还自2013年10月1日至10月31日收取潘迎春的场地租金35671元，管理费3058元（按31天计算）。保证金50000元，因潘迎春并无违约行为，应予退还。关于潘迎春主张的经营损失及42000元违约金问题。因欣欣公司违约终止合同的履行，应按合同约定向潘迎春支付一个月的租金，故潘迎春要求欣欣公司支付违约金42000元的诉讼请求原审法院予以支持。潘迎春要求欣欣公司赔偿损失系经营损失，未提交有效证据证明，且根据我国合同法相关规定，违约金的性质为补偿性，潘迎春即使存在经营损失，但欣欣公司应承担的违约金已足以弥补其损失，因此对潘迎春要求欣欣公司赔偿营业损失的诉讼请求，原审法院不予支持。关于潘迎春主张的装修装饰费用175116元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”2013年10月1日，因欣欣公司违约导致合同解除，欣欣公司应赔偿潘迎春租赁期内装饰装修残值，具体数额以豫鑫评报字（2015）第001号资产评估报确定的147600元为准。关于潘迎春主张的天然气设施安装费用87600元。潘迎春提交的证据仅能证明实际交付的数额为73000元。双方合同对此费用的承担没有明确约定，但欣欣公司2012年8月19日向潘迎春发出的征收燃气灶头费的通知应视为要约，潘迎春实际付款的行为应视为承诺，因此潘迎春全部退还的主张，原审法院不予支持。但欣欣公司应按实际天数退还其在闭馆期间即2013年7月6日至8月31日和潘迎春剩余租赁期间即2013年10月1日至10月31日共计88天的相应安装费用17600元（73000／365×88）。关于欣欣公司的辩称意见。本案争议系因欣欣公司违约行为所致，欣欣公司辩称理由没有事实及法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南省欣欣学子商务服务有限公司以向潘迎春发送通知及到处张贴通知的方式，单方解除潘迎春、河南省欣欣学子商务服务有限公司双方所签订的《捐助大学生创业实践店合作协议》和《大学生实践店管理服务协议》的行为无效。二、河南省欣欣学子商务服务有限公司提前收回房屋的行为构成违约，应于判决生效之日起十日内退还潘迎春场地租金101260元、管理服务费8680元、保证金50000元、天然气设施安装费用17600元。三、河南省欣欣学子商务服务有限公司于判决生效之日起十日内向潘迎春支付违约金42000元，并补偿潘迎春装修装饰费用147600元。四、驳回潘迎春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9407元，鉴定费4000元，潘迎春承担3247元，河南省欣欣学子商务服务有限公司承担10160元（其中1000元鉴定费已由欣欣公司垫付）。
上诉人欣欣公司不服原审判决上诉称：一、一审判决认定欣欣公司构成违约系事实认定错误和法律适用错误。（一）一审法院采信河南中允司法鉴定中心对印章的鉴定结果、不同意重新鉴定没有事实根据和法律依据。《河南中允司法鉴定中心司法鉴定意见书》内容完全没有显示该鉴定所采用的的技术方法及所依据的技术标准和技术规范，同时《司法鉴定程序通知》该鉴定中心未在法定期限内完成鉴定工作，违反法定程序，依法应当不予采信。（二）一审判决仅根据鉴定意见，而不考虑其他相关性证据，径行认定：“欣欣公司将计租日起延期至2012年11月1日，是对合同的变更，租期应为2012年11月1日至2013年10月31日。”显然系事实认识错误。二、一审判决欣欣公司应当退还潘迎春在暑假期间闭馆的租金、管理费、天然气设施安装费系事实认定错误、法律适用错误。首先，协议约定的租赁房屋在大学校园内部，潘迎春对大学寒暑假事宜是绝对知晓的，其对与欣欣公司签订的协议约定期间包含放假期间应是明知的。其次，《捐助大学生创业实践店合作协议》第十四条第一款明确约定：“甲方未按约定提供场地致使乙方不能正常经营的，应减收相应费用。”本案中，欣欣公司自始至终没有对创业中心实施闭馆措施，潘迎春也没有提供任何证据证明欣欣公司对创业中心实施了闭馆行为导致其不能正常经营。最后，天然气费用是由天然气公司收取，欣欣公司并未实际收取费用。三、一审判决依据资产评估报告认定的数额，判决“潘迎春赔偿欣欣公司所有装修残值”没有事实和法律依据。综上，一审判决依据资产评估报告认定的数额，判决潘迎春赔偿欣欣公司所有装修残值没有事实和法律依据。综上，欣欣公司认为，欣欣公司在履行协议过程中没有任何违约行为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人潘迎春答辩称：对鉴定结果是双方确定的鉴定公司，对鉴定结果没有异议，一审欣欣公司提出异议时，给欣欣公司作出解答说明，对于闭馆说明问题，2013年7月之前与欣欣公司沟通，可以营运，但是把门锁死导致无法经营，鉴定残值问题，双方协议约定，由于欣欣公司违约导致的，装修的费用应予以赔偿，欣欣公司提出上诉与事实不符，应维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：潘迎春与欣欣公司签订的《捐助大学生创业实践店合作协议》和《大学生实践店管理服务协议》合法有效。2012年8月25日，欣欣公司向潘迎春发出通知，将延期计租日期确定为2012年11月1日，是对合同的变更，租期应为2012年11月1日至2013年10月31日。欣欣公司在2013年9月底以向潘迎春发通知及张贴通知的方式，解除与潘迎春的租赁协议的行为不符合合同约定及法律规定，属违约行为。潘迎春并无违约行为，保证金50000元应予退还。E3区E4号铺位，与合同的E03、E04是同一区域。通知中一楼的E3区E4号铺位，就是合同中的E03、E04区域。潘迎春对大学寒暑假是明知的，实际使用时间为9个月，对潘迎春要求放假期间的租金，本院不予支持。欣欣公司应退还自2013年10月1日至10月31日收取潘迎春的场地租金420000／9＊1＝46667元，2013年10月1日至10月31日的管理费36000／9＊1＝4000元及支付42000元违约金元和保证金50000元。对于装修损失由于合同租用期为一年，装修损失应当按照1个月计算为147600／9＊1=16400元，天然气初装费也应按1个月计算为73000／9＊1＝6200元。原审判决认定事实部分不清楚，实体处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、将原审判决第二项和第三项变更为：河南省欣欣学子商务服务有限公司提前收回房屋的行为构成违约，应于本判决生效之日起十日内退还潘迎春场地租金46667元、管理服务费4000元、保证金50000元、天然气设施安装费用6200元。河南省欣欣学子商务服务有限公司于判决生效之日起十日内向潘迎春支付违约金42000元，并补偿潘迎春装修装饰费用16400元。
二、维持原判判决第一项、第四项“河南省欣欣学子商务服务有限公司以向潘迎春发送通知及到处张贴通知的方式，单方解除潘迎春、河南省欣欣学子商务服务有限公司双方所签订的《捐助大学生创业实践店合作协议》和《大学生实践店管理服务协议》的行为无效。驳回潘迎春的其他诉讼请求。”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9407元，鉴定费4000元，潘迎春承担6635元，河南省欣欣学子商务服务有限公司承担6772元（其中1000元鉴定费已由欣欣公司垫付）。
二审案件受理费6160元，潘迎春承担4050元，河南省欣欣学子商务服务有限公司承担2110元。
本判决为终审判决。
审判长 崔航微
审判员 陈启辉
审判员 闫天文
二〇一五年九月六日
书记员 马 静