贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初868号原告：XXXXXXX公司，住所地贵州省贵阳市云岩区巫峰路A幢1单元3层2号。法定代表人：韩XX，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄X，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘X，贵州合兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈XX，男，1952年3月15日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区新场乡大坝村中坝组**号。原告XXXXXXX公司诉被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XXXXXXX公司的委托诉讼代理人黄X、刘X，被告陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XXXXXXX公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2010年7月14日双方签订的“养鸡场租用协议”；2、判令被告赔偿原告补建的框架（钢结构）厂房、修建的道路硬化费用，已交的2年租金，以及其它的经济方面的损失（其中：钢结构厂房34万元，道路硬化费用8万元，2年的租金8万元，经营方面的损失6万元），共计56万元（大写：伍拾陆万元整）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告经与被告协商一致租用被告已建的养鸡场、鸡舍、办公房和其他部分附属设施以及空地，从事原告公司经营范围的业务，双方于2010年7月14日签订了“养鸡场地租用协议”，该协议约定了双方的权利义务、租用范围、租金以及付款方式、租用时间等相关内容。该协议签订后，原告向被告先后支付了前六年的租金共计24万元，被告开具了收条。租用场地后，被告先后建起了蚯蚓生产基地和林下鸡生产基地，引进了生产复合肥的生产技术和设备，同时，在租用的空地和土地上种植了大量果树等经济林木，修建了道路和硬化（由原告出资，被告修建，属原告所有），更重要的是出资修建了钢结构大棚约2315平方米用于生产有机复合肥，共计投入了近百万元的投资。在履行协议过程中，被告需要在其租给原告的鸡舍上增建二层，经协商被告修建完毕后可免费提供给原告使用，但事后被告违约不提供其使用，还将原告租用的场地和房屋租给第三方用于养鸡和养鸭，以及占用一层的部分用地，占用原告的钢结构厂房用于堆放被告及第三方的杂物和木材，导致原告不能使用厂房，以及拔掉原告种植的果林自行种植其它树木，给原告造成重大经济损失。以上被告的种种行为属于根本性或严重的违约行为，使双方签订的合同难以履行，不能达到签约目的。原告从2014年6月开始就不能使用所租用的场地使用权，完全是被告所致，依法依约应赔偿原告的如上经济损失。故诉至你院，请求判如所请。被告陈XX辩称，一、不同意解除协议，因为合同没有到期；二、钢结构厂房是原告使用，其修建的费用我不承担；三、道路硬化原告没有出资，交给原告的时候道路硬化已经完成，2014年4月原告公司自行搬离，闲置期间以及之前的水电费都是我在交，现在厂房仍然闲置，我租出去的部分是我自己补建的；两年的租金不该退，因为是原告自行搬离。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的其与案外人签订的钢结构大棚工程承包合同及相应的工程款发票，具有客观真实性，本院予以认可；2、原告提交的租赁范围内的相关照片若干张，系客观事实的再现，本院予以认可。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月14日，原告XXXXXXX公司与被告陈XX签订《养鸡场租用协议》，约定由原告承租被告的鸡舍和场地，主要内容有：“一、租用范围：被告修建的养鸡场鸡舍9栋、办公房1栋、供水管线及380V输电线路、养鸡场附属空地肆亩、养鸡场边耕地柒亩；二、租金及付款方式：年租金肆万元，叁年支付一次，先付款后使用；三、租用时间：十年（2010年7月15日至2020年7月14日）；四、责任和权利：被告确保房屋产权明晰、土地界限清楚、供水供电设施及手续完善，在原告租用期间不受当地政府和周围农户干扰；在租用期间被告不干预原告的自主经营权。原告在租用期间用水用电费用自付，现有的设施改造补建费用由原告承担，原告租用期间如发生自然灾害使被告现有设施受到损坏，原告不承担赔偿责任；原告不得对租用的土地和设施进行转让和转卖。合同期满后，原告将甲方提供的一切设施完好交给被告，原告补建的设施归乙方所有；五、违约责任：一方违约给对方造成经济损失，违约方应赔偿对方的全部损失。”原告于协议签订次日支付了前三年的租金共计12万元。该协议签订后，原告使用合同中的9栋鸡舍厂房用于饲养蚯蚓，又准备利用蚯蚓粪便生产有机肥，为此于2012年6月14日与案外人江西力宏钢结构实业有限公司签订《工程承包合同》，由案外人在租用范围内承建用于生产有机肥料的钢结构大棚，为此原告支付案外人工程款34.725万元并引进生产线，后该生产线因故未正式投产；同年原告聘请被告陈XX对钢结构大棚内的地面进行硬化，支付被告陈XX共计8万元。同时，原告在租用范围的地上栽种了数百株树苗。2013年7月12日，原告又向被告支付2013年7月15日至2016年7月15日三年的租金共计12万元。2014年，被告在原告租用的9栋蚯蚓厂房上加建二层，第二层修建好后，被告将修好的第二层出租给案外人用于养鸡，原告认为被告侵犯其权利，因此将其饲养的蚯蚓搬至其他场所饲养，生产设备等仍然放在租用范围内，只留下一人看守设备机器。后被告在原告修建的钢结构大棚内和租用范围内其他空地上堆放了杂物材料，又栽种了约250株树苗。现原告向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，原告XXXXXXX公司与被告陈XX经平等协商自愿订立《养鸡场租用协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效。但在该合同约定期限届满以前，被告在未征得原告同意的前提下，将原告租用范围内9栋蚯蚓饲养房加建第二层并将第二层出租给他人使用，违反了《养鸡场租用协议》第四条的约定，构成了违约。现原告为此将主要生产场地转移至他处，被告亦在原告租用的场地上堆放了大量物品，原、被告均以实际行为作出了不继续履行合同的意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之情形，原告请求解除该租赁合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，被告的违约行为，原告有权要求被告赔偿损失。根据原、被告签订的《养鸡场租用协议》第五条“违约责任”：“如一方违约给对方造成经济损失，违约方应赔偿对方的全部损失”，被告应当赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失。2014年起原告因被告的违约行为将其饲养蚯蚓场地转移他处，但同时原告并未将其机器设备搬走，也还有留守人员，期间被告占用了原告的钢结构大棚及其他空地堆放杂物，相当于原、被告共同使用了案涉场地2年，故根据公平原则可支持被告退还这两年的一半租金4万元；关于原告诉请被告赔偿其经营方面的损失6万元，因原告并未向本院提交证据证明其经营损失的来源和数额，对该项诉请本院不予支持；关于原告诉请被告赔偿其补建的钢结构大棚34万元和道路硬化费用8万元，该两项均属租赁合同期间原告补建的设施，根据《养鸡场租用协议》第四条，原告补建的设施归乙方（即原告）所有，考虑到租赁合同解除后，原告已经无法再使用这两项设施，作为违约方和受益方的被告，应当支付合理对价，按2012年补建上述设施至合同约定终止日期2020年，共计有8年的预期使用期间计算，截至2016年，上述设施还剩下4年的使用期间，故被告应支付原告上述设施造价的50%作为被告应支付款项，即(34万+8万)*50%=21万。综上所述，原告诉请解除与被告于2010年7月14日签订的《养鸡场租用协议》，本院予以支持；被告应当赔偿原告的租金损失4万元、其他损失21万元，以上两项合计25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告XXXXXXX公司与被告陈XX于2010年7月14日签订的《养鸡场租用协议》；二、被告陈XX于本判决生效后三十日内赔偿原告贵州天环农业发展有限公司各项损失费合计25万元；三、驳回原告XXXXXXX公司的其余诉讼请求。案件受理费9400元，原告XXXXXXX公司承担1000元，被告陈XX承担8400元。（此款已于立案时由原告预交，于履行时由被告一并给付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决生效后两年内，向本院申请强制执行。审 判 长  铁 兵审 判 员  肖丹丹人民陪审员  赵泽菊二〇一六年十一月八日书 记 员  刘 珊