浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初4900号
原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会，住所地绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村。
法定代表人张阿木，系村民委员会主任。
委托代理人（特别授权代理）杨欣超、韩刚亮，浙江大容律师事务所律师。
被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司），住所地绍兴市越城区孙端镇镇府路。
法定代表人史海堂，系公司董事长。
被告朱定刚，男，1965年1月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告马云珍，女，1964年11月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上述二被告委托代理人（特别授权代理）孔天熹、陈慧红，浙江杰扬律师事务所律师。
被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府，住所地绍兴市越城区鉴湖镇南池。
法定代表人金建兴，镇长。
委托代理人（特别授权代理）史红江，浙江近远律师事务所律师。
原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会（以下简称坡塘村委会）与被告浙江通夷进出口有限公司（以下简称通夷公司）、朱定刚、马云珍土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理，后于2015年8月27日作出（2015）绍越民初字第116号民事判决。因被告朱定刚、马云珍不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院于2016年5月19日作出（2016）浙06民终634号民事裁定，撤销（2015）绍越民初字第116号民事判决，发回本院重审。本院于2016年5月24日立案受理后，依法另行组成合议庭，并依法追加绍兴市越城区鉴湖镇人民政府作为本案共同被告，于2016年10月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告坡塘村委会委托代理人韩刚亮，被告朱定刚、马云珍及其委托代理人孔天熹，被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府委托代理人史红江到庭参加诉讼。被告通夷公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经审批延长审限二个月，现已审理终结。
原告诉称：被告通夷公司原名浙江宏大房地产开发有限公司，于2009年12月31日名称变更登记为浙江时利置业有限公司，又于2011年3月2日名称变更登记为现名称。2006年初，为调整农业产业结构、发展现代城市农业，实行高效性、示范性、文化性为主要特点的休闲农业园区建设，经原告与被告通夷公司双方协商，商定由原告将集体所有的位于鉴湖镇坡塘石羊水库北面、笔架尖山脚下的30亩土地出租给被告通夷公司。2006年5月22日，被告通夷公司由时任法定代表人的张红卫出面，与原告、绍兴市越城区鉴湖镇人民政府三方签订《土地租赁协议》一份，约定原告将前述土地租赁给被告通夷公司用于休闲农业开发等建设项目，租赁期限为50年，租赁款项人民币50万元，并对相关的投资、规划、回报等事项作出了约定。合同签订后，被告通夷公司开始进入前述土地，开始开发利用。但原告随后发现，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出租用于非农业建设，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的情形下合同无效，故前述《土地租赁协议》属于无效合同。原告认为如一直履行该协议将损害集体组织权益，并可能受到上级主管部门的行政处罚，故一直通过协调要求与被告通夷公司解除关于租赁土地的协议。但被告通夷公司一直以种种理由拒绝解约，且占用前述土地不予腾退。2012年6月15日，原告律师函告被告通夷公司，明确要求其腾退前述土地；而被告通夷公司非但未予回应，反而于2012年11月19日在原告既不知情更未许可的情况下又以“浙江宏大房地产开发有限公司”名义与被告朱定刚、马云珍订立《土地租赁转让协议》一份，将前述土地的租赁使用权非法转让于他人。原告获知此事后立即联系各被告，再次要求其停止违法行为并及时腾退前述土地，但被告通夷公司未予回应，而被告朱定刚、马云珍拒绝腾退并继续占用前述土地至今。现原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、依法确认原告与被告通夷公司、绍兴市越城区鉴湖镇人民政府之间于2006年5月22日签订的《土地租赁协议》无效；2、依法确认被告通夷公司与被告朱定刚、马云珍于2012年11月19日签订的《土地租赁转让协议》无效；3、判令被告朱定刚、马云珍立即腾退前述《土地租赁协议》及《土地租赁转让协议》所涉的位于绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村石羊水库北面、笔架山脚下的30亩集体土地；4、本案诉讼费用由各被告承担。
被告通夷公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
被告朱定刚、马云珍答辩称：协议项下地块被告没有用于非农业建设，被告通夷公司也没有将土地用于非农业建设，租赁协议签订之日起，土地用途并没改变，该协议不存在无效的情形。被告通夷公司将土地转租给被告朱定刚、马云珍，原告是清楚和认可的，原告也从来没有要求被告朱定刚、马云珍腾退该土地，故原告的诉讼请求没有法律和事实理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府辩称：根据租赁合同，土地用途和土地法的相关规定是不符的，故该协议是无效的；协议中被告虽然以合同相对方的名义出现，但实际其除了收取押金外，并没有其他义务，故协议中其只是作为见证方出现，10万元的押金被告确实收到过，被告同意依据法院的判决依法予以返还。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、土地租赁协议复印件1份（从越城区人民法院档案室调
取），证明2006年5月22日原告与被告通夷公司、绍兴市越城区鉴湖镇人民政府签订的土地租赁协议及相关权利义务，该协议违反国家相关规定应属无效的事实。被告朱定刚、马云珍质证认为，对真实性没有异议，该协议系有效的协议。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，三性无异议。本院对该证据真实性予以确认。
2、被告通夷公司与被告朱定刚、马云珍之间土地租赁转让协议照片1份，证明被告通夷公司在未经原告同意的情况下，擅自将土地转租给被告朱定刚、马云珍的事实。被告朱定刚、马云珍质证认为，没有异议，但需要说明的是原告对该转让协议是认可和知情的。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，对该协议不清楚。该转租协议与被告朱定刚、马云珍提交的土地租赁转让协议原件一致，本院予以认定。
3、工商变更登记情况1份，证明被告通夷公司的名称变更情况及变更时间。被告朱定刚、马云珍质证认为，无异议。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，无异议。本院对该证据予以认定。
4、律师函复印件1份、快递单复印件1份，证明原告曾于2012年6月29日函告被告要求腾退土地的事实。被告朱定刚、马云珍质证认为，被告并没有收到过，被告也不清楚。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，不清楚。该证据系复印件，且无其他证据佐证，本院不予认定。
5、（2013）绍越民初字第3990号民事判决书1份，证明浙江宏大房地产开发有限公司并无其他的工商登记情况。被告朱定刚、马云珍质证认为，宏大开发有限公司有无其他的登记情况，以法院查明的为准。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，三性无异议。本院对该证据真实性予以认定。
被告朱定刚、马云珍为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、照片15份，证明租赁土地并没有用于非农业建设，租赁现状与原始租赁协议签订时的状况是一样的。原告质证认为，照片的真实性有异议，与实际情况没有必然的关联性，照片上没有时间、地点，不能反映出讼争土地的现状，应当实地查看。不能证明被告的证明目的，如果照片的确是目前诉争土地现状的话，与原告与被告通夷公司之间土地租赁协议中的约定不符，协议约定有发展休闲农区的协议内容，休闲农业是服务业，即使目前保持没有用于非农建设的现状，但协议中有涉及非农用途，按照法律规定协议应该是无效的。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，不清楚。结合到庭原、被告的庭审陈述，本院对讼争土地目前并未进行非农建设的该节事实予以认定。
2、承诺书1份，证明原告认可相关土地已经由被告朱定刚和马云珍租赁的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，但与本案的关联性有异议，水库大修是根据区委区政府的要求，该承诺书也表明该地块存在纠纷，如果确认协议有效被告朱定刚、马云珍有权租赁的话，那村委进行了相应的承诺，该承诺是附条件的行为，村委对自己的这一行为是否合法有效也不确定。并不能证明被告的证明目的，该承诺书并非表明原告同意宏大公司转租给被告朱定刚、马云珍，该承诺书上写的是“如果”、如果法院确定该行为是有效，那可以继续租赁，但二被告是用于休闲农业，该承诺是无法实现的。对承诺书的关联性有异议，不能证明被告的证明目的。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，不清楚。本院对该证据予以认定。
3、收条1份，证明被告通夷公司收到被告朱定刚、马云珍人民币68万元转让款的事实。原告质证认为，三性有异议，结合原告的变更情况，2011年3月2日以后浙江宏大房地产开发有限公司已经更名，其根本不能再使用浙江宏大房地产开发有限公司的公章，该收条不是正规形式的收据，不符合财务规则。68万余元人民币仅以一张收条的形式来证明被告朱定刚、马云珍已经支付相应的款项，原告认为被告朱定刚、马云珍应提供相应的支付凭证。且该收条与本案没有关联。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，不清楚。根据原告提供的工商登记情况，本院对被告通夷公司收到被告朱定刚、马云珍68万元土地租赁转让款的该节事实予以认定。
4、收据2份，证明原告已经收到被告通夷公司支付的租赁费、面花赔偿费共计40万元的事实。原告质证认为，确认收到土地租赁费25万元，但被告通夷公司存在违法使用公章的情形。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，不清楚。本院对该证据予以认定。
5、往来款票据2份，证明浙江宏大房地产开发有限公司将10万元押金交付给绍兴市鉴湖镇人民政府的事实。原告质证认为，这是被告通夷公司与绍兴市越城区鉴湖镇人民政府的往来款，原告没有参与，故对真实性不清楚，对关联性有异议，被告通夷公司违法使用公章的事实。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，无异议。本院对该证据予以认定。
6、土地租赁转让协议1份，证明被告朱定刚、马云珍与被告通夷公司存在转租事实。原告质证认为，对真实性无异议。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府质证认为，不清楚。本院对该证据的真实性予以确认。
被告通夷公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府未向本院提交证据。
综合上述确认的证据及到庭原、被告的庭审陈述，可以认定以下事实：2006年5月22日，被告通夷公司前身浙江宏大房地产开发有限公司与原告坡塘委会、被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府签订土地租赁协议，约定乙方（浙江宏大房地产开发有限公司）租用甲方（原告）位于坡塘石羊水库北面（笔架尖山脚下）的土地用于休闲农业开发、乙方员工培训等，租赁面积为30亩，租赁期限为2006年6月1日起至2056年5月31日，共50年，租赁款额共计人民币50万元，付款方式为分两期支付，在协议签订时付25万元，到2006年8月31日前全额付清。同时协议载明，租用土地上有四间二楼及附属房总面积约300平方米，水、电、通信设施以及种植的果树等，经三方协商，折价15万元由乙方在协议签订时一次性支付给甲方，乙方（浙江宏大房地产开发有限公司）向丙方（鉴湖镇人民政府）交纳押金10万元以履行协议约定的承诺。三方还约定，乙方租用土地用于休闲农业的开发，乙方员工培训基地等之用，在租用范围内甲、丙方同意乙方新增建筑面积约2000平方米的房屋，甲、丙方有义务做好有关方面的协调或审批工作，积极争取办理相关手续，常规费用由乙方负责支付。该租赁协议还就具体开发内容及违约责任等进行了约定。
2006年5月17日，浙江宏大房地产开发有限公司依约向原告坡塘委会支付土地租赁款25万元及面花赔偿费15万元。2006年5月22日，浙江宏大房地产开发有限公司依约向越城区鉴湖镇人民政府交纳押金10万元。
同时查明，2012年11月19日，甲方（浙江宏大房地产开发有限公司）与乙方（被告朱定刚、马云珍）签订土地租赁转让协议一份，约定甲方转让给乙方坡塘石羊水库北面30亩50年租赁权（具体时间按原合同为准）及地上所有资产，包括租赁土地上的四间二楼及附属房约300平方米，地面上现有的水、电、通信设施及种植的果树等，乙方一次性付给甲方现金68万元，同时双方约定乙方负责支付坡塘委会后25年租赁费25万元。双方还就其他事项进行了约定。同日，被告朱定刚、马云珍向浙江宏大房地产开发有限公司支付土地租赁转让款68万元。
2013年9月28日，原告因石羊水库进行大修，需要修建一条溢洪道，出具一份承诺书，承诺“如果以后的租赁还是朱定刚、马云珍，按该溢洪道的实际多用面积计算，但按照原协议租赁款的基础数赔偿给租赁者。”另查明，浙江宏大房地产开发有限公司于2011年3月2日变更名称为浙江通夷进出口有限公司。
本院认为，本案争议焦点为《土地租赁协议》及《土地租赁转让协议》的效力问题。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告与被告通夷公司前身浙江宏大房地产开发有限公司、绍兴市越城区鉴湖镇人民政府签订土地租赁协议，根据协议约定原告将土地出租给浙江宏大房地产开发有限公司用作休闲农业开发、员工培训，合同目的系进行非农业建设，合同条款的规定已然构成违反强制性法规的情形，故原告起诉要求确认《土地租赁协议》无效，于法有据，理由正当，本院予以支持。因《土地租赁协议》无效，故浙江宏大房地产开发有限公司与被告朱定刚、马云珍签订的《土地租赁转让协议》自然无效。关于被告朱定刚、马云珍认为涉案土地一直保持现状，并未进行任何非农业建设，故协议应认定为有效的辩称意见。本院认为，协议是否有效应审查协议本身是否具备协议有效的法律要件，并不应从协议是否已经实际履行来确认协议的效力，故对被告朱定刚、马云珍的上述辩称意见，本院不予采纳。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张要求被告朱定刚、马云珍腾退涉案土地的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告因原土地租赁协议获得的被告通夷公司支付的土地租赁款、面花赔偿费，绍兴市越城区鉴湖镇人民政府获得的押金应当予以返还，被告通夷公司与被告朱定刚、马云珍之间交付的土地租赁转让款也应当予以返还。因本案中被告通夷公司从2006年5月22日至2012年11月19日实际占用涉案土地，被告朱定刚、马云珍从2012年11月19日至今实际占用涉案土地，应当适当扣除相应的土地占有使用费，且双方合同目的未能实现，原告及被告通夷公司具有审慎义务，应当承担相应的过错责任，根据原租赁协议的约定，每年的土地租赁费为1万元，本院酌情确定被告通夷公司应支付给原告8万元的土地占有使用费，被告朱定刚、马云珍应支付给被告通夷公司3万元的土地占有使用费。原告提供工商登记证明证实被告通夷公司系原签订土地租赁协议的浙江宏大房地产开发有限公司名称变更而来，其权利义务直接由被告通夷公司继受。被告通夷公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会与被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）、被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府于2006年5月22日签订的《土地租赁协议》无效，原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会应于本判决生效之日起三十日内返还被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）土地租赁款17万元、面花赔偿费15万元，被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府应于本判决生效之日起三十日内返还被告浙江通夷进出口有限公司押金10万元；
二、被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）与被告朱定刚、马云珍于2012年11月19日签订的《土地租赁转让协议》无效，被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）应于本判决生效之日起三十日内返还被告朱定刚、马云珍土地租赁转让款人民币65万元；
三、被告朱定刚、马云珍应于本判决生效之日起三十日内将其占有的位于绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村石羊水库北面（笔架尖山脚下）的30亩集体土地腾退并返还给原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取240元，由原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会、被告浙江通夷进出口有限公司、被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府与被告朱定刚、马云珍各负担60元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。公告费560元，由被告浙江通夷进出口有限公司负担，于本判决生效之日三十日内起向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 朱黄莹
附页：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国物权法》
第三十八条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；不能返还原物或者返还原物后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。