广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终7340号上诉人（原审原告）：雷丰菊，女，汉族，1977年10月1日出生，住湖北省阳新县。委托代理人：赖辉华，广东名成律师事务所律师。委托代理人：曾艳玲，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩蓉，女，汉族，1974年5月31日出生，住广东省深圳市南山区。委托代理人：盛旺，广东华途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐昕泉，男，汉族，1971年10月14日出生，住广东省深圳市南山区。委托代理人：杨海霞，广东博商律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦*层**号***房A1。法定代表人：吴军强。上诉人雷丰菊因与被上诉人韩蓉、徐昕泉及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初6461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人雷丰菊的委托代理人赖辉华、被上诉人韩蓉及其委托代理人盛旺、被上诉人徐昕泉的委托代理人杨海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷丰菊的上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，改判韩蓉、徐昕泉共同向雷丰菊承担违约责任并支付违约金，违约金数额暂定为100000元，具体数额以房价评估报告的评估价格为准。二、本案一、二审诉讼费用由韩蓉、徐昕泉承担。事实与理由：1.案涉房屋买卖合同约定的违约金过分低于雷丰菊的实际损失，雷丰菊请求增加违约金合情合法合理，一审法院无视雷丰菊巨大的经济损失，拒绝启动房价评估程序，法律适用错误。受整个房地产行业景气的普遍影响，东莞市房地产价格激增，引起了众多卖家的恶意违约潮。案涉小区据部分房产中介的报价，房产价格曾高约1500万，故韩蓉、徐昕泉先是提出增加房屋转让款，未果后，想方设法故意阻碍交易继续进行，其主观违约心态是积极明显的。韩蓉、徐昕泉自始反诬雷丰菊违约，坚决拒绝履行合同并拒付违约金，足以表明韩蓉、徐昕泉的主观违约恶性严重。案涉合同约定的违约金过低，雷丰菊已经无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，而并非将来预期可能要发生的事实。房屋价值的上涨属于韩蓉、徐昕泉通过违约行为而获得的利益范畴，该利益是客观明确的。根据相关法律法规、司法解释以及司法实践，雷丰菊有权根据实际损失请求增加违约金。2.一审法院判决徐昕泉不需承担违约责任，适用法律错误。因该房产所产生的债务应属于夫妻共同债务，韩蓉、徐昕泉应共同承担清偿责任。韩蓉口头答辩称：1.导致案涉合同无法继续履行的根本原因是韩蓉与雷丰菊、世华公司签订合同时，世华公司明确告知韩蓉案涉房产不需要通知其丈夫徐昕泉，也无需徐昕泉签字，后来，案涉合同因徐昕泉知晓和拒绝而无法继续履行。因此，合同无法继续履行的违约责任应由雷丰菊和世华公司承担。因一审判决在第10页第二段明确因雷丰菊当庭表示本案不要求世华公司承担责任，若雷丰菊和韩蓉要求世华公司承担责任，可依据双方居间合同另案诉讼。所以，世华公司亦应对雷丰菊的损失承担部分责任。2.在广东省高级人民法院民一庭的意见中明确指出卖方违约存在多种情况，不应简单按照市场及合同价认定损失。在最高人民法院的指导意见中，也明确对可得利益的赔偿应扣除违约方不能预见的损失等。3.在2015年7月13日，韩蓉已经明确拒绝履行合同，雷丰菊的利益损失已经明确。在2015年9月10日，一审法院第一次庭审中，法官明确释明案涉合同无法继续履行，要求雷丰菊变更诉讼请求为请求赔偿违约损失，但其拒绝变更。因雷丰菊未及时变更诉讼请求而导致损失扩大的部分，应由雷丰菊自行承担。4.商品房价格波动难以预见，波动的范围亦难以衡量。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，损失如果超出签订合同时预计的范围则不应由违约方承担，同时，一方违约，各方应采取措施防止损失扩大，对于未采取措施而导致扩大的损失部分，违约方不应赔偿。徐昕泉称其答辩意见与一审答辩意见一致。2016年5月18日雷丰菊向一审法院起诉请求：1.解除雷丰菊与韩蓉签订的《房地产买卖合同》；2.韩蓉、徐昕泉向雷丰菊返还定金人民币600000元；3.韩蓉、徐昕泉向雷丰菊支付违约金人民币1800000元；4.韩蓉、徐昕泉向雷丰菊增加支付违约金人民币100000元（具体数额以评估报告的评估价格进行调整为准）；上述金额暂合计为人民币2500000元；5.韩蓉、徐昕泉承担本案的一切诉讼费用（含诉讼费、保全费、评估费）。一审庭审中雷丰菊以已返还定金600000元为由，撤回第2项诉讼请求。一审法院认定以下事实：据（2015）东三法民一初字第1233号民事判决及（2016）粤19民终924号民事判决可知：位于东莞市塘厦镇平山村观澜湖翡翠湾六期2型202房产的产权人为韩蓉，登记时间为2008年11月5日。韩蓉与徐昕泉为夫妻关系，结婚时间2000年6月27日。2015年4月6日，雷丰菊为买方，与韩蓉为卖方，双方签订一份《房地产买卖合同》，双方约定雷丰菊向韩蓉购买位于东莞市塘厦镇平山村观澜湖翡翠湾六期2型202房产，转让价格9000000元。根据《房地产买卖合同》约定：如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。但韩蓉迟延补齐申请贷款的相关材料和结清贷款，且在结清贷款后并未通知雷丰菊或世华公司，直到出具同意贷款通知书之后多日，双方约定办理过户的2015年7月6日，韩蓉才告知世华公司已经办妥还清贷款及赎楼手续，综上，韩蓉的行为已经构成违约。且案涉房产为韩蓉、徐昕泉夫妻共同财产，徐昕泉在（2015）东三法民一初字第1233号案件中明确表示不同意转让涉案房产，致使《房地产买卖合同》客观上无法继续履行，应当予以解除。在一审诉讼期间，雷丰菊两次请求一审法院启动鉴定评估程序，对案涉房产进行评估，一审法院认为雷丰菊的申请不影响本案事实的认定，故予以驳回。徐昕泉在诉讼期间请求追加世华公司为被告，因雷丰菊在本案中不主张世华公司的责任，故世华公司应作为第三人参加诉讼。一审法院认定的上述事实依据有：本院（2016）粤19民终924号民事判决书、一审法院（2015）东三法民一初字第1233号民事判决书、《房地产买卖合同》、房地产权证、POS签购单、汇款业务回单、收款收据、交易明细、短信记录、张开芳的证明、同意贷款通知书、结婚证、律师函及EMS快递单等证据以及一审的庭审笔录等。一审法院认为，根据生效的（2016）粤19民终924号民事判决、（2015）东三法民一初字第1233号民事判决的认定，雷丰菊、韩蓉双方签订的《房地产买卖合同》经双方亲笔签名确认，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反强制性、禁止性法律法规，故该合同合法有效。韩蓉迟延补齐申请贷款的相关材料和结清贷款，且在结清贷款后并未通知雷丰菊或世华公司，直到出具同意贷款通知书之后多日，双方约定办理过户的2015年7月6日，韩蓉才告知世华公司已经办妥还清贷款及赎楼手续，综上，韩蓉的行为已经构成违约。雷丰菊作为守约方有权要求解除合同，故雷丰菊请求解除与韩蓉签订的《房地产买卖合同》，合法有据，一审法院予以支持。本案的争议焦点为：一、违约金的数额；二、徐昕泉及其提出的世华公司是否需要承担违约责任。针对第一项争议焦点。根据已生效的（2016）粤19民终924号民事判决及（2015）东三法民一初字第1233号民事判决可知，雷丰菊、韩蓉双方签订的《房地产买卖合同》为有效合同，韩蓉的行为构成违约，应当承担违约责任。根据《房地产买卖合同》约定：“如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”故雷丰菊请求按《房地产买卖合同》的约定解除合同并要求韩蓉承担购房价格20%的违约金是合法的，符合意思自治的原则，一审法院予以认可；对于韩蓉、徐昕泉所主张的购房价格20%的违约金过高的问题，由于韩蓉的违约行为违反了《房地产买卖合同》的约定，违背诚实信用原则，应当承担由此产生的违约责任，其主张依据不足，一审法院不予采信。徐昕泉主张通过同地段房屋的租金来加以证明违约金过高的问题，该规定是适用于合同双方未约定违约金的商品房买卖合同案件，不适用本案情况，对其主张一审法院不予采信。对于雷丰菊提出的增加违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”一审法院认为在原违约金基础上增加，一般需考虑到违约方的恶意、有无获利及守约方有无过失。本案中，韩蓉并无将房屋卖给第三人获得差价利益，故雷丰菊要求提高违约金的主张依据不足，一审法院不予支持。综上，雷丰菊要求韩蓉支付转让成交价20%的违约金1800000元的请求，合法有据，一审法院予以支持。关于第二项争议焦点。根据已生效判决可知，韩蓉的行为构成违约，应当承担违约责任。因雷丰菊当庭表明本案不要求世华公司承担违约责任，若雷丰菊、韩蓉要求世华公司承担违约责任，可依据双方居间合同另案提起诉讼。《房地产买卖合同》的当事人为雷丰菊和韩蓉，徐昕泉在（2015）东三法民一初字第1233号案件中明确表示不同意转让涉案房产，致使《房地产买卖合同》客观上无法继续履行，故即便案涉的债务发生在韩蓉和徐昕泉的婚姻关系存续期间，根据合同的相对性及债的相对性，应由韩蓉承担违约责任，徐昕泉不是案涉《房地产买卖合同》的当事人，故不需承担违约责任。故一审法院对雷丰菊要求徐昕泉向其支付违约金的请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年7月26日作出（2016）粤1973民初6461号民事判决：一、解除雷丰菊、韩蓉于2015年4月6日签订的《房地产买卖合同》；二、韩蓉应于判决发生法律效力之日起三日内向雷丰菊支付违约金1800000元；三、驳回雷丰菊对徐昕泉的诉讼请求；四、驳回雷丰菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13400元，由韩蓉负担13400元。雷丰菊已预交诉讼费。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，雷丰菊在一审提交了案涉房屋周边物业在2016年5、6月网上出售信息显示：观澜湖翡翠湾独栋别墅（330㎡）出售价格为19800000元（60000元/㎡），观澜湖御林山山顶望湖双拼别墅（220㎡））出售价格为1200000元（54546元/㎡），大屏嶂森林公园万科棠樾房屋（195㎡）出售价格为11000000元（56140/㎡）。再查明，案涉房产的建筑面积为190.62㎡，为双拼别墅。本案一、二审期间，雷丰菊均提交了《评估申请书》，申请对案涉房产的价值进行评估。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕雷丰菊上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、违约金约定是否低于雷丰菊实际所受到的损失；二、徐昕泉应否承担违约责任。关于争议焦点一。案涉《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行权利和义务。案涉《房地产买卖合同》明确约定违约方应支付案涉房产转让成交价20%的违约责任，雷丰菊诉请韩容按上述约定支付1800000元的违约金，已获得一审法院支持。现雷丰菊以案涉违约金低于其实际所受到的损失为由请求增加违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，雷丰菊应对其遭受的实际损失承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。为此雷丰菊申请对案涉房屋评估及提交案涉房屋周边物业在2016年5、6月网上出售信息为证。本院认为，根据雷丰菊提交案涉房屋周边物业在2016年5、6月网上出售信息显示的房产的均价（观澜湖翡翠湾独栋别墅60000元/㎡、观澜湖御林山双拼别墅54546元/㎡、大屏嶂森林公园万科棠樾房屋56140元/㎡），比对案涉房产的出卖价格及违约金后计算所得案涉房产（双拼别墅）均价（56657.2元/㎡），结合考虑两者位置、地段、户型的差异对房价的影响，可见两者均价上并无明显差异。因此，雷丰菊不存在约定违约金远低于实际损失的情形，案涉房产的价值评估亦无必要。故本院对雷丰菊提出的案涉房产的评估申请以及增加违约金的主张不予采纳。关于争议焦点二，案涉《房地产买卖合同》由雷丰菊、韩蓉签订，徐昕泉并非上述合同的相对方，且本案并无证据反映徐昕泉在上述合同的签订时对此事知晓且同意韩蓉出卖案涉房屋。因此，徐昕泉无需承担案涉合同的违约责任，一审对此处理正确，本院予以维持。综上所述，雷丰菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2300元，由雷丰菊负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴审 判 员  廖志明代理审判员  黎棣华二〇一七年四月二十日书 记 员  刘嘉星