广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初17911号
原告：麦健强，男，1971年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：孙杨俊，广东荆紫律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码：914406067962742176。
法定代表人：张广炽，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，男，该公司工作人员。
原告麦健强与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的合同编号XG2012B2319的《物业预租合同》其中租赁期限自2033年12月26日起至2048年8月30日止的部分无效；2.判令被告向原告退回租金81018.08元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为承租方，被告作为出租方，双方共签订了《物业预租合同》，被告将公寓出租给原告。因租赁期限超过二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，超过二十年期限的部分无效，被告应当将该部分租金退回，该笔租金为81018.08元。据此，原告提起诉讼。
被告辩称，被告与原告签订的《物业预租合同》约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效，原告的诉讼请求应予驳回。具体理由如下：一、原告偷换概念，歪曲解释案涉合同的租赁期限，合同期限并未超过二十年，应为合法有效。合同第二条约定：房屋租赁期限为二十年，自被告交付房屋给原告之日开始计算。在前款的租赁期限届满后合同自动延续，被告按照该合同条款继续租用房屋给原告使用期至2048年8月30日止。被告认为，上述约定应理解为首次租赁期为二十年（即2014年1月29日至2034年1月28日），租赁期间届满后续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过二十年。原告是故意曲解合同意思，偷换概念。况且，案涉合同是经双方协商签订，该条款是以租期二十年并续期为支付对价的依据，合同中的租金价格亦因此而作相应调整，也就是说，租金对价与租期互为因果，而原告现在的诉求却刻意将两者割裂开来，显然不符合双方订立合同的原意。二、原告选择分三期付款形式支付款项，被告收齐款项后一次性开具发票给原告是为了减少工作手续，但这不改变房屋租赁期限为二十年的事实。案涉房屋的交付时间是2014年1月29日，根据合同约定原告应在房屋交付前付清款项，因此被告在操作上不可能按月、按季或按年开具发票，否则便与原告的付款事实不符，这也是税务部门所不允许的。租赁发票的租赁时间段为2013年12月25日至2048年8月30日，但房屋实际交付时间为2014年1月29日，即租赁时间应是从2014年1月29日开始，在此之前原告无需支付租金。因此，发票记载的内容不能作为租赁期限认定的依据，应以《物业预租合同》、发票及房屋交接文件等综合认定，发票只是证明被告收取了款项并依法纳税，实际租赁年限是以《物业预租合同》第二条约定为准。三、退一步而言，即便法院认为案涉合同约定的租赁期限至2048年8月30日，已超过二十年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条第三款规定：集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过二十年的部分，只要政府或土地主管部门允许同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。根据佛山市国土资源局发放给被告的《集体土地使用证》可知，该证上登记的土地使用终止日期为至2048年9月30日，即佛山市国土资源局同意被告使用该土地至2048年9月30日。即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，也没有超过佛山市国土资源局同意的期限，故亦应有效。综上所述，案涉合同约定的租赁期限应为合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2012年7月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份编号为XG2012B2319的《物业预租合同》，约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座2319号的房屋给原告使用；建筑面积为36.41平方米，套内面积为26.09平方米；租金总价款为191497元；被告应在2013年12月25日前将房屋交付给原告使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后原告已向被告全部支付了租金，被告于2016年5月12日出具一份租金发票给原告，注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共191497元。案涉房屋是于2014年1月29日交付。现双方发生纠纷，原告于2016年10月19日向本院提起本案诉讼。
另查明，案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是租赁合同的租赁期限是多少；二是本案租赁期限超过二十年部分是否无效。
一、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金191497元。因此，应从整体而不能割裂来看，本院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，本院不予采纳。
二、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是强制性的法律规定，故本院认定案涉合同超过二十年部分无效。被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年1月29日计算二十年，从2034年1月29日起的部分无效，该无效部分的租金为80764.35元（全部租金191497元÷全部租赁期限12633天×无效部分5328天），被告应予退回。
综上所述，原告请求被告退回租赁合同无效部分的租金，予以支持，但所主张的租赁期限开始时间有误，故部分请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告麦健强与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订编号为XG2012B2319的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年1月29日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦健强退回租金80764.35元；
三、驳回原告麦健强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1825.46元，减半收取计912.73元（原告麦健强已预交），由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一六年十二月二日
书记员 劳雪清