安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民二初字第00168号
原告：安徽东至农村商业银行股份有限公司，住所地东至县尧渡镇建设路87号。
法定代表人：周红日，董事长。
委托代理人：郑结算，安徽安东律师事务所律师。
委托代理人：黄斌，安徽安东律师事务所律师。
被告：池州市黑马装饰工程有限公司，住所地东至县洋湖镇跌山路4号1幢。
法定代表人：刘大静，经理。
被告：东至县团结房地产开发有限责任公司，住所地东至县尧渡镇老街70号。
法定代表人：刘忠发，经理.
被告：刘大静，女，1989年6月13日出生，汉族，住安徽省枞阳县。
被告：查健军，男，1978年9月10日生，汉族，住安徽省东至县。
被告：方辉，男，1974年10月10日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
被告：苏亚琴，女，1972年6月16日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
被告：程美华，女，1983年12月1日生，汉族，住安徽省东至县。
原告安徽东至农村商业银行股份有限公司诉被告池州市黑马装饰工程有限公司（以下简称黑马装饰公司）、东至县团结房地产开发有限责任公司（以下简称团结开发公司）、刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成了合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄斌出庭参加诉讼，被告黑马装饰公司、团结开发公司、刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月26日，团结开发公司与安徽东至农村合作银行洋湖支行（以下简称洋湖支行，现改制为安徽东至农村商业银行股份有限公司洋湖支行，所有债权债务由原告承继）签订《最高额借款抵押合同》，团结开发公司以坐落于东至县洋湖镇迭山路04号1幢建筑面积为970.91㎡房产抵押，为黑马装饰公司2013年11月26日至2014年11月25日期间在洋湖支行最高额150万元贷款提供担保，并办理了房产抵押登记。同日，团结开发公司与洋湖支行签订《最高额借款抵押合同》，团结开发公司以名下坐落于东至县洋湖镇洋湖村面积为1121.32㎡国有土地使用权（国有土地使用证号：东国用（2013）0646号）抵押，为黑马装饰公司2013年11月26日至2014年11月25日期间在洋湖支行最高额100万元贷款提供担保，并办理了抵押登记。同时，被告刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华与洋湖支行签订《借款保证合同》，自愿为黑马装饰公司借款提供连带责任保证。同日，黑马装饰公司与洋湖支行签订了二份《流动资金借款合同》，分别借款150万元、100万元，均约定：借款期限为2013年11月27日至2014年5月26日，年利率为9.072%，按月结息，结息日为每月的第20日；贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的的一切费用（诉讼费、律师费等）均由借款人承担。
合同生效后，原告依约足额及时发放借款，但到期后被告仅归还了部分利息，为此，原告提起诉讼，请求判令：1、黑马装饰公司立即清偿借款本金250万元及利息（自2013年11月27日按年利率9.072%计算至2014年5月26日，自2014年5月27日起按年利率13.608%计算至清偿之日，扣减已付利息86528元）；2、黑马装饰公司承担原告实现债权的律师代理费损失93000元；3、黑马装饰公司不能及时清偿，可变卖或拍卖团结开发公司名下坐落于东至县洋湖镇迭山路04号1幢建筑面积为970.91㎡抵押房产（房地产权证号：房地权证东至县字第201311**号），所得价款优先清偿前述150万元借款本息及实现债权的律师费损失55800元；可变卖或拍卖团结开发公司名下坐落于东至县洋湖镇洋湖村面积为1121.32㎡国有土地使用权（国有土地使用证号：东国用（2013）0646号），所得价款优先清偿前述100万元借款本息及实现债权的律师费损失37200元；4、刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华对前述借款本息及实现债权的律师费损失承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由7被告承担。
原告为了支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据一：原告企业法人营业执照、机构代码证、金融许可证、皖银监复（2013）242号文件。证明原告诉讼主体资格；安徽东至农村合作银行改制为安徽东至农村商业银行股份有限公司，安徽东至农村合作银行所有债权债务由原告承继。
证据二：被告企业法人营业执照、机构代码证、身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
证据三：《最高额借款抵押合同》、《房地产抵押承诺书》、抵押物清单、房产证、房屋抵押合同、房地产他项权利证书、土地证、土地他项权利证明书、《借款保证合同》，证明团结公司以房产、土地为黑马公司贷款提供抵押担保，并办理了房产、土地抵押登记；被告刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华自愿为黑马装饰公司借款提供连带清偿责任。
证据四：《流动资金借款合同》二份，证明双方的金融借款合同关系及具体的权利义务。
证据五：借款借据二份，证明原告履行了贷款发放义务及被告付息情况。
证据六：安徽省律师收费标准、委托代理合同、代理费发票、转账凭证。证明原告因以诉讼方式实现债权而产生的律师费损失93000元。
各被告未到庭应诉答辩，也未向法院提交证据。
因各被告未到庭参加诉讼，放弃了对原告所提交证据进行质证的权利，本院经审核对原告提供的证据均予以采信。
经审理查明：2013年11月26日，团结开发公司与安徽东至县农村合作银行洋湖支行（以下简称洋湖支行）签订了两份《最高额借款抵押合同》，分别约定团结开发公司以其坐落于东至县洋湖镇迭山路04号1幢的房产（权证号为：房地权证东至县字第201311**号）和坐落于东至县洋湖镇洋湖村的面积为1121.32㎡的土地使用权（权证号为：东国用（2013）0646号），分别为黑马装饰公司自2013年11月26日至2014年11月25日期间在洋湖支行最高额150万元和100万元的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。两份合同均约定，抵押人担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复息、违约金、诉讼费、律师费等抵押权人实现债权的一切费用。同日，黑马装饰公司与洋湖支行签订了二份《流动资金借款合同》（编号分别为：东至农合行洋湖支行（部）流借字2013年第0108号、第0109号），分别借款150万元、100万元，合同均约定，借款期限为2013年11月27日至2014年5月26日，利率为基准利率上浮62%，即月利率8.1‰，按月结息，结息日为每月的第20日，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款人为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由借款人负担。当日，刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华分别与洋湖支行签订了两份《借款保证合同》，约定各保证人对黑马装饰公司与洋湖支行签订的上述两份《流动资金借款合同》提供连带责任保证，保证范围包括但不限于主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年。2013年11月27日，洋湖支行按约发放了两笔贷款，借款借据上载明合同利率为年利率9.072%。合同到期后，黑马装饰公司仅归还了86528元，未能按约偿还借款本息，以致成讼。
另查明，2013年11月29日，安徽东至农村合作银行经中国银监会安徽监管局批准改制为安徽东至农村商业银行股份有限公司，安徽东至农村合作银行的债权债务转为安徽东至农村商业银行股份有限公司的债权债务。另原告为实现债权，支付了律师代理费93000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉的《最高额借款抵押合同》、《流动资金借款合同》、《借款保证合同》均系各方当事人真实意思表示，已依法成立并生效。安徽东至农村合作银行洋湖支行作为安徽东至农村合作银行的分支机构，其对外发生的民事法律关系应由安徽东至农村合作银行承担。现安徽东至农村合作银行经批准改制为安徽东至农村商业银行股份有限公司，安徽东至农村合作银行的债权债务转为安徽东至农村商业银行股份有限公司的债权债务，故安徽东至农村商业银行股份有限公司有权主张本案所涉债权，原告主体资格适格。黑马装饰公司未按合同约定履行还款付息义务，应承担相应的违约责任。原告要求黑马装饰公司偿还所欠本金及合同约定的利息、逾期罚息的请求符合合同约定，本院应予支持。原告要求黑马装饰公司承担其因实现债权所支出的律师代理费，符合合同约定，且有委托代理合同、代理费发票及现金入账单证明原告已实际支付了代理费，本院应予支持。刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华分别与洋湖支行签订了两份《借款保证合同》，应当按照合同约定承担连带保证责任。团结开发公司与洋湖支行签订了两份《最高额借款抵押合同》，均已成立并生效，且已办理了抵押登记，原告请求对上述《最高额抵押合同》项下的抵押物在其担保的范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十七条、第五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告池州市黑马装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告安徽东至农村商业银行股份有限公司借款本金250万元及利息（自2013年11月27日按年利率9.072%计算至2014年5月26日，自2014年5月27日起按年利率13.608%计算至本判决确定的给付之日止。）：
二、被告池州市黑马装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽东至农村商业银行股份有限公司因实现债权所支付的律师代理费93000元；
三、被告刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华对池州市黑马装饰工程有限公司的上述判决第一项、第二项给付义务及本案诉讼费用承担连带清偿责任；
四、若被告池州市黑马装饰工程有限公司未按上述第一项、第二项判决确定的期限和金额履行给付义务，原告安徽东至农村商业银行股份有限公司有权以被告东至县团结房地产开发有限责任公司提供抵押的房产（权证号为：房地权证东至县字第201311**号）折价，或变卖、拍卖该抵押财产所得价款在被告池州市黑马装饰工程有限公司应给付借款本金150万元及其利息和本案案件受理费、财产保全费、原告实现债权的律师费55800元的总和范围内优先受偿；
五、若被告池州市黑马装饰工程有限公司未按上述第一项、第二项判决确定的期限和金额履行给付义务，原告安徽东至农村商业银行股份有限公司有权以被告东至县团结房地产开发有限责任公司提供抵押的土地使用权（权证号为：东国用（2013）0646号）折价，或变卖、拍卖该抵押财产所得价款在被告池州市黑马装饰工程有限公司应给付借款本金100万元及其利息和本案案件受理费、财产保全费、原告实现债权的律师费37200元的总和范围内优先受偿；
六、被告刘大静、查健军、方辉、苏亚琴、程美华承担了上述连带责任后，有权向被告池州市黑马装饰工程有限公司追偿；
七、原告安徽东至农村商业银行股份有限公司实现抵押权后，被告东至县团结房地产开发有限责任公司有权向被告池州市黑马装饰工程有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27544元，财产保全费5000元，公告费900元，合计33444元，由被告池州市黑马装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 常柏松
审 判 员 刘玉管
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十月二十日
书 记 员 包亚平