文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终17833号上诉人（原审被告）：深圳市优冠通科技发展有限公司。法定代表人：彭艳芸。委托诉讼代理人：许旻远，系该公司行政主管。委托诉讼代理人：邱丽平，四川华敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚群峰。委托诉讼代理人：朱东泽，广东金圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：许墨，广东金圳律师事务所实习律师。上诉人深圳市优冠通科技发展有限公司（以下简称：优冠通公司）因与被上诉人姚群峰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初9876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优冠通公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判优冠通公司无须向姚群峰支付租金、物业管理费、专项维修基金；2、本案一、二审诉讼费用全部由姚群峰承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。优冠通公司与姚群峰于2016年11月17日签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《补充合同》，尔后因为优冠通公司内部事宜一直未进驻涉案房产，但优冠通公司一直积极的与姚群峰及其代理人洽谈沟通解决事宜，但姚群峰及其代理人需要优冠通公司支付的金额高达几十万，而优冠通公司一天未入驻涉案房产。可见优冠通公司一直在寻求解决之道，而姚群峰一直在不断的设置沟通障碍，导致损失的不断扩大。一审法院对该事实未予查清及认可，而该事实又是判断合同双方哪一方存在恶意行为之举。二、一审适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有釆取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，自优冠通公司与姚群峰沟通协商无法再继续承租涉案房产之日起，姚群峰应采取积极措施防止损失的无限扩大，而不是任由涉案房产一直处于空置状态直至3个月之后才告知优冠通公司要解除租赁合同。一审法院判令优冠通公司承担自2016年11月17日起至2017年2月20日的租金、物业管理费及专项维修基金的费用，即是没有考虑到姚群峰也有义务釆取适当措施防止损失的扩大，而这又是一审法院适用法律错误所导致的结果。三、一审法院要求优冠通公司承担物业管理费12027.81元及专项维修基金939.67元，属于无据可依。优冠通公司从未入驻涉案房产，并没有在涉案办公场所办公，因此该部分费用不应由优冠通公司承担。根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十条的约定：“租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、二费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、通讯费等因使用租赁房屋所产生的其他费用”的规定，只有优冠通公司因使用了租赁房屋才需要优冠通公司承担所产生的费用，而优冠通公司从未入驻也未实际使用过涉案房产，因此一审法院判决要求优冠通公司承担物业管理费及专项维修基金属于错误判决。四、一审法院并未查明涉案房产是否已经出租以及何时出租的事实。姚群峰主张己于2017年2月20日即己解除与优冠通公司之间的租赁合同关系，一审法庭应调查涉案房产是否己经出租以及何时出租的事实。因为这涉及到姚群峰是否早已将涉案房产出租，而故意要求优冠通公司支付费用等损害优冠通公司合法权益。综上，为维护优冠通公司的合法权益，特向二审法院提起上诉，请求二审法院支持优冠通公司的上诉请求。姚群峰辩称：一、一审判决认定事实清楚，双方签订合同后，姚群峰按照合同约定履行了相应义务。即使优冠通公司违约后，姚群峰仍积极通过电话、短信、律师函的方式履行催告义务，而优冠通公司却以各种理由拖延，既不入住涉案房产，也不明确回复是否继续租赁，造成了姚群峰巨大损失。二、一审判决适用法律正确。因姚群峰催告，姚群峰与优冠通公司于2017年2月16日就合同履行事宜进行商谈，优冠通公司仍不能明确回复是否要继续租赁涉案房产，仅回复需要等待领导的意见。鉴于优冠通公司一直拖延的情况，姚群峰为避免损失扩大，遂于2017年2月20日向优冠通公司发送关于解除房屋租赁合同的函。三、租赁合同已约定物业管理费及相应费用由优冠通公司承担，且优冠通公司因自身原因未入住涉案房屋，应当由其承担姚群峰垫付的物业管理费及专项维修基金。四、一审法院已于庭审时查明涉案房产于2017年2月20日之后才出租，优冠通公司也明知涉案房产自2016年11月17日之后三个月一直处于空置状态。姚群峰向一审法院提出诉讼请求：1、解除姚群峰、优冠通公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充合同》；2、优冠通公司支付拖欠租金467670.86元及利息4212.95元（暂计至2017年3月20日,实际按银行同期贷款利率计至还清款之日）；3、优冠通公司支付物业管理费、维修费12549.18元；4、优冠通公司支付租赁保证金290995.20元。一审法院认定事实：2016年11月17日，姚群峰、优冠通公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：优冠通公司承租涉案房产，每月租金145497.6元，应于2016年11月17日前交付首期租金218246.4元；姚群峰交付涉案房产时可收取2个月租金数额的租赁保证金290995.2元，若优冠通公司租期未满退租或欠租10天以上，则不予退还，姚群峰并有权解除合同；租赁期限自2016年12月17日至2021年12月16日。同时姚群峰、优冠通公司还签订《补充合同》，约定免租期1个月，自2016年11月17日至2016年12月16日，享有条件为合同租赁期满，免租期间优冠通公司需支付管理费、水电费等物业相关费用；如优冠通公司拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费达2个月，姚群峰书面通知3天内仍未缴纳的，姚群峰有权终止合同，优冠通公司应补付1个月免租期的租金。合同签订后，优冠通公司未按约定缴纳首期租金及保证金、未收房。2016年12月26日，姚群峰向优冠通公司发送《律师函》，要求优冠通公司在收到律师函之日起3个工作日内按合同约定履行付款义务；优冠通公司收到律师函后与姚群峰沟通要求协商；2017年2月16日，双方就合同履行事宜进行商谈，但未达成一致意见。2017年2月20日，姚群峰向优冠通公司发送《关于解除的函》：自2017年2月20日起解除双方之间的租赁合同关系。优冠通公司予以确认。以上事实有《深圳市房屋租赁合同书》、《补充合同》，《律师函》，《关于解除的函》及当事人陈述予以证实。一审法院认为，姚群峰、优冠通公司均认可2017年2月20日解除了双方之间的租赁合同关系，一审法院予以确认，姚群峰再请求判令解除已无必要。优冠通公司与姚群峰签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充合同》后，既未按合同约定缴纳任何相关费用、未收房，也未要求不再承租，直至2017年2月20日双方解除合同。优冠通公司构成违约，应对姚群峰自签订合同至解除合同期间的租金损失承担全部责任。经核算，合同自2016年11月17日签订至2017年2月20日解除，共3个月零3天，应付租金451042.56元（145497.60×3月+145497.60÷30×3天）、物业管理费12027.81元（3879.94×3月+3879.94÷30×3天）、专项维修基金939.67元（303.12×3月+303.12÷30×3天）。姚群峰请求优冠通公司支付租金、物业管理费、专项维修基金有合同依据、法律依据，一审法院予以支持，但对姚群峰请求数额超出一审法院认定部分予以驳回。关于姚群峰请求优冠通公司支付拖欠租金的利息。因合同中未约定，一审法院不予支持。关于姚群峰请求优冠通公司缴纳租赁保证金。涉案租赁合同约定，租赁保证金于交付租赁房屋时收取，现涉案租赁合同已解除，姚群峰该项请求没有依据，一审法院予以驳回。据此，一审法院判决：一、优冠通公司应于判决生效之日起十日内向姚群峰支付租金451042.56元、物业管理费12027.81元、专项维修基金939.67元。二、驳回姚群峰的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11554元（姚群峰已预交），姚群峰负担4640.18元，优冠通公司负担6913.82元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人优冠通公司与被上诉人姚群峰签订的涉案《深圳市房屋租赁合同书》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自身的义务。涉案合同签订后，优冠通公司由于自身原因要求不再承租涉案房产，并因此未实际接收房产，亦未交纳任何租赁费用，其行为已构成违约，应按约向姚群峰支付自2016年11月17日至2017年2月20日涉案合同解除之日期间的租金、物业管理费及专项维修基金。优冠通公司关于姚群峰未按约履行交房义务导致优冠通未实际使用涉案房产的上诉主张，并无充分事实依据，本院对此不予采信。姚群峰在优冠通公司违约后已发出律师函催告优冠通公司履行合同义务，双方于2017年2月16日仍就合同履行问题进行协商，姚群峰对自身合同权利的行使并未超出合理范围，故优冠通公司关于姚群峰未采取积极措施防止损失扩大的上诉理由不成立，本院不予支持。优冠通公司因自身原因未能实际使用涉案房产，一审法院判令优冠通公司承担物业管理费12027.81元及专项维修基金939.67元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人优冠通公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8260.15元由上诉人优冠通公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月十一日书记员 廖冉冉(兼)