北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03613号
上诉人（原审被告）北京秀水街市场有限公司，住所地北京市朝阳区秀水东街8号。
法定代表人张东红，执行董事。
委托代理人董青，女，1986年5月15日出生，北京秀水街市场有限公司总经理助理。
被上诉人（原审原告）童冬兴，男，1964年11月1日出生。
上诉人北京秀水街市场有限公司（以下简称秀水街公司）因与被上诉人童冬兴房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秀水街公司之委托代理人董青、被上诉人童冬兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
童冬兴在原审法院诉称：2012年6月28日，胡×1和秀水街公司签订租赁合同，约定胡×1租赁秀水街公司位于北京秀水街市场的××号摊位，租赁期限为2012年7月1日至2013年12月31日，月租金20000元。胡×1于2012年6月28日向秀水街公司支付了租房保证金100000元、摊位租金108000元，但胡×1因家中有事一直没有实际经营。2012年9月，我因想在秀水街市场租赁摊位找到秀水街公司市场部，其市场部就和胡×1协商，将胡×1租赁的摊位转让给我，我与秀水街公司达成一致，我向秀水街公司交纳40000元过户费，胡×1将租赁合同中的权利义务均转让给我。2012年9月19日，我将40000元交付秀水街公司，经秀水街公司同意，××号摊位过户到我名下。但办理好过户手续后，秀水街公司无正当理由至今未将××号摊位交付我使用，且我发现该摊位已租赁给他人经营。故我诉至法院要求依法解除双方于2012年9月19日签订的租赁合同，秀水街公司支付我保证金、房屋租金共计100000元。
秀水街公司在原审法院辩称：我公司与童冬兴间不存在租赁关系，双方既没有签订书面的租赁合同，也不存在事实上的租赁关系，而且童冬兴未向我公司交纳过任何费用，所以其起诉租赁合同纠纷，主体不适格。本案中的××号摊位是我公司租给胡×1的，童冬兴仅凭过户申请表不能证明其与我公司间存在租赁关系。请求法院驳回童冬兴的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年7月10日，胡×1（乙方）和秀水街公司（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方市场第四层××号摊位作为经营场地；租赁期限为2012年6月19日至2014年6月30日，其中2012年6月19日至2012年6月28日为免租期；该摊位2012年6月19日至2012年12月18日的租金为10.8万元，于本合同签订之日一次性付清，租金支付方式为半年付，合同签订之日前（含该日）支付半年租金，第二个半年租金应当于相应租期开始前三个月，即于2012年9月18日前一次性付清，其余租期的租金支付日期及数额由双方另行商定并签订补充协议；签订本合同时，乙方应按每个摊位人民币10万元向甲方支付经营保证金。乙方单方面解除本合同或乙方有本合同第九条规定之情形的，经营保证金不予退还。合同第九条约定，擅自将摊位转租、转让、转借第三方的，甲方有权单方解除本合同，收回摊位。本合同自甲方将解除通知送达乙方时解除，乙方已交纳的经营保证金和摊位剩余租金概不退还。合同第十一条中约定，甲方原则上不同意乙方转租摊位。如乙方私自转租摊位，应向甲方备案。乙方如不向甲方备案，乙方和乙方的承租人，均不享受甲方针对商户的包括退还租金在内的任何优惠政策。
胡×1于2012年6月28日向秀水街公司支付了经营保证金10万元和摊位租金108000元，于2012年7月16日向秀水街公司支付了2012年7月1日至2013年6月30日的代收费720元和2012年6月19日至2013年6月30日的物业费5851元。庭审中，童冬兴主张2012年9月19日其将4万元交付秀水街公司市场部经理黄×，且与秀水街公司签订了过户申请表，该申请表上写明”照主胡×1，受过户人童冬兴，过户总价格壹拾陆万元（其中拾万保证金）”，且有胡×1、童冬兴的签字和秀水街公司市场部经理黄×、总经理胡×2签字同意，并加盖秀水街公司的公章。另外在交款人为胡×1的保证金收据上有胡×2签署的”同意更名为童冬兴”的字迹。过户申请表签订后，童冬兴没有在涉案摊位经营过。
童冬兴主张，除了过户申请表外，其与秀水街公司间也签订过租赁合同，但当时秀水街公司说15天办理完证照后再将合同交付给他，后来秀水街公司市场部经理黄×被拘留，童冬兴就没有拿到租赁合同原件。另童冬兴称给秀水街公司4万元的过户费没有收据是因为当时秀水街公司给了其胡×1交付租金的发票和保证金、物业费、代收费收据，其以为这些票据拿到手就证明摊位转让行为已经完成，其与秀水街公司间的租赁关系成立。之后因为秀水街公司一直不让童冬兴经营涉案摊位，并且将该摊位租赁给其他人经营，所以双方间的租赁合同根本没有履行。童冬兴认为现在租赁合同也已经不能履行，所以要求依法解除，同时秀水街公司应返还原承租人胡×1交纳的保证金10万元和未履行租赁合同租期的剩余租金6万元，但从童冬兴实际损失情况出发，只主张10万元。对此秀水街公司予以否认，并辩称秀水街公司从未和童冬兴签订过租赁合同，也未收到童冬兴交纳的任何费用。过户申请表只能证明童冬兴与胡×1之间有过户的意愿，过户的手续并没有完成。而且童冬兴是把4万元过户费交给了黄×，是黄×的个人行为，所以仅凭过户申请表不能证明童冬兴与秀水街公司之间存在租赁关系。此外根据胡×1与秀水街公司签订的租赁合同中约定，连续歇业超过两天的和未按时交纳租金和费用的不予退回保证金。
原审法院认为：本案的争议焦点是童冬兴与秀水街公司之间的租赁关系是否成立。童冬兴提供的《过户申请表》中有童冬兴、胡×1和秀水街公司总经理的签字，且有秀水街公司的公章，其真实性应予认可。童冬兴虽然未提供其与秀水街公司间的租赁合同，但从过户申请表的内容来看，上面清楚的写明了胡×1将涉案摊位转让给童冬兴，且过户摊位月租金、过户总价格和经营范围都很明确，秀水街公司总经理也明确表示同意更名为童冬兴，所以童冬兴与秀水街公司间存在事实上的租赁关系。黄×作为秀水街公司的市场部经理，以市场的名义与童冬兴协商租赁事宜，童冬兴有理由相信黄×有代理权，其行为即代表秀水街公司的行为，故秀水街公司以黄×的行为是个人行为作为抗辩，理由不能成立。
童冬兴与秀水街公司间的租赁关系是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但在2012年9月19日过户申请表签订之后，童冬兴一直没有在涉案摊位实际经营过，原因是秀水街公司不承认与童冬兴间存在租赁关系，一直不让童冬兴入场经营。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。秀水街公司不履行将涉案摊位交付童冬兴的义务，已构成违约，应当承担赔偿责任。本案中，童冬兴主张实际损失10万元，但除了童冬兴交付秀水街公司的4万元以外，童冬兴未就其他损失提供证据证明，故法院仅对童冬兴4万元的损失予以采信。此外，童冬兴与秀水街公司间的租赁关系已实际无法履行，故应依法解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，原审法院判决如下：一、解除童冬兴与秀水街公司间的租赁关系。二、秀水街公司于判决生效后七日内赔偿童冬兴经济损失四万元。三、驳回童冬兴之其他诉讼请求。
原审法院判决后，秀水街公司不服，向本院提起上诉称：《过户申请表》为复印件，对其真实性、合法性、关联性不予认可；原审判决以《过户申请表》为依据认定我公司与童冬兴之间存在事实上的租赁关系错误；胡×1未向我公司交纳租金、保证金等费用，北京市朝阳区检察院正就黄×收受童冬兴4万元涉嫌诈骗罪进入审查起诉阶段，就黄×是否收受童冬兴4万元仍需退回公安机关进行补充侦查。原审在刑事案件未处理完毕的情况下作出判决违反法定程序。原审判决我公司赔偿童冬兴经济损失4万元系认定事实不清、适用法律错误、违反法定程序。故提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判驳回童冬兴的诉讼请求；一、二审诉讼费用由童冬兴负担。童冬兴同意原审法院判决。
经审理查明：2012年9月21日，黄×被公安机关刑事拘留，同年10月26日，经北京市朝阳区人民检察院批准逮捕，12月14日被取保候审。童冬兴在公安机关询问时陈述：2012年9月19日我将4万元转让费交给黄×，黄×当时带着一份过户申请表，市场的各级领导也签了意见，而且盖了市场的公章，黄×说转让费是给胡×1的，其称胡×1生病了来不了，就让将4万元过户费由其代收。我看到胡×2签字了，押金条也拿过来了，才放心将4万元交予黄×。因黄×是秀水市场部经理，我事先也从其他商户那打听到秀水市场都是这么过户的，才将钱给了黄×。黄×在公安机关讯问时陈述：2012年9月19日，童冬兴将钱给了我，然后我去办了过户手续，胡×1和胡×3将手续和押金条给了我，我在办手续前去找了童冬兴，童冬兴将钱给了我，我将钱给了胡×1和胡×3，他们把手续给了我，我才去办了手续，办完手续就完事了。童美福在公安机关陈述：我与童冬兴于2012年9月19日将4万元过户费交给了黄×。胡×2在公安机关询问时陈述：2012年9月19日下午，黄×拿过一张市场的过户申请表，让我签字，我看了一下过户申请表没什么问题，我就签字同意了。我在过户申请表上签署同意，是同意童冬兴可以办理过户流程，过户申请表是一张复印件，我们正常使用的是两面的过户申请表，正面是表格，背面是摊位过户须知，而且我作为总经理签字的地方及表上其他地方从来都是不盖公章的。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有《过户申请表》、租金发票、收据、《租赁合同》、法院调取询问笔录、讯问笔录及双方当事人陈述及等相关证据材料在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。根据查明的事实，《过户申请表》中有童冬兴、胡×1和秀水街公司总经理的签字，并加盖有秀水街公司的公章，具备客观真实性。童冬兴虽然未提供其与秀水街公司间的租赁合同，但根据过户申请表的内容，载明胡×1将涉案摊位转让给童冬兴，并记载了过户摊位月租金、过户总价格和经营范围，秀水街公司总经理也明确表示同意更名为童冬兴，故童冬兴与秀水街公司间存在事实上的租赁关系。黄×作为秀水街公司的市场部经理，以市场的名义与童冬兴协商租赁事宜，童冬兴有理由相信黄×有代理权，其行为即代表秀水街公司的行为，故秀水街公司以黄×的行为是个人行为作为抗辩，理由不能成立。
根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。虽然本案中黄×涉嫌犯罪，并已由公安机关立案侦查，但其是否构成犯罪，以及是否承担刑事责任，应由国家通过公法予以认定，但民商事纠纷属私法范畴，不能因当事者存在违法犯罪行为而消灭民事法律关系，更不能因为对其制裁而替代或免除法人应承担的民事责任。因此，秀水街公司主张原审违反法定程序的主张不能成立。员工存在犯罪行为并不影响用人单位作为合同一方当事人承担民事责任，即便黄×的行为最终通过刑事审判被认定构成犯罪且为个人行为，此系秀水街公司内部管理事务，与本案的合同关系是不同性质的法律关系，不能因内部人员犯罪而免除其民事责任，故秀水街公司仍应承担民事责任。本案中，黄×作为秀水街公司的部门负责人以该公司名义与童冬兴就租赁柜台一事进行洽商，并履行相关手续，且公司总经理在过户申请表和保证金收据中对过户事项签字确认，秀水街公司作为合同一方当事人应依诚实信用原则履行合同义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。童冬兴与秀水街公司间的租赁关系应系有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。童冬兴持有胡×1交纳的保证金收据、摊位租金发票等相关材料，结合童冬兴、童美福和黄×在公安机关的陈述，能够认定其将4万元交予黄×。在2012年9月19日过户申请表签订后，秀水街公司不承认与童冬兴间存在租赁关系，致其未在涉案摊位实际经营，秀水街公司不履行将涉案摊位交付童冬兴的义务，已构成违约，依法应当承担相应责任。综上，秀水街公司的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2300元，由童冬兴负担1380元（已交纳），由北京秀水街市场有限公司负担920元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费800元，由北京秀水街市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 鲁 南
代理审判员 胡林强
二〇一四年五月二十日
书 记 员 禹海波