上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初89878号原告：上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈鸿，总经理。委托诉讼代理人：马子荀，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晖，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：秦建强，男，1970年2月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：桓守国，上海佳铎律师事务所律师。原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告秦建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告上海中星集团怡城实业有限公司的委托诉讼代理人韩晖，被告秦建强的委托诉讼代理人桓守国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中星集团怡城实业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告将上海市浦东新区苗圃路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)返还原告。2、判令被告支付原告2017年7月的房屋租金人民币(以下币种同)13,473元。3、判令被告以2017年1月的租金15,639元为基础，向原告支付从2016年11月2日至2017年8月1日的滞纳金；以2017年2月4日的租金46,917元为基础，支付原告从2016年2月2日至2017年8月1日的滞纳金；以2017年5月至7月的租金33,444元为基础，支付原告从2016年5月2日至2017年8月1日的滞纳金；以2017年7月的租金13,473元为基础，支付原告从2017年5月2日至实际付清日止的滞纳金；上述滞纳金均按照每日1%计算。4、判令被告支付原告2017年1月1日至2017年7月31日的物业管理费1,997.10元和按照每月285.30元的标准，自2017年8月1日起至实际返还房屋之日的物业管理费。5、判令被告以物业管理费285.30元为基数，向原告支付从2016年11月2日起至实际付款之日的滞纳金，以物业管理费856元为基数，支付原告从2017年2月2日至实际付款之日的滞纳金；以物业管理费856元为基数，支付原告从2017年5月2日至实际付款之日的滞纳金；上述滞纳金均按每日1%计算。6、判令原告没收被告支付的房屋租赁保证金46,917元和社会治安综合治理保证金1,000元。7、判令被告支付原告违约金95,834元。8、判令被告支付律师费损失19,756元。9、判令被告按照每日781.95元的标准向原告支付从2017年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。10、判令被告结清因使用房屋而产生的水、电费用。11、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，约定被告向原告承租系争房屋，建筑面积为114.10平方米，房屋租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止；租金支付及递增事宜在附件四中第4.1条约定；承租人逾期支付租金的，出租人有权要求承租人自该款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项的百分之一支付滞纳金；逾期不支付租金累计超过一个月的，出租人有权解除合同，并要求承租人按照保证金的二倍支付赔偿金，以及赔偿出租人所发生的直接和间接损失(包括但不限于：滞纳金、赔偿金、诉讼费、律师费等)，出租人解除本合同前承租人已支付的所有款项(包括保证金)均不予退还；合同终止后，承租人应当于租赁期满之日起的17时之前向出租人交还租赁房屋，逾期交还房屋的，每逾期一日，承租人应当以约定租金之百分之一百五十为计算标准，向出租人支付租赁房屋占用期间的使用费、物业管理费和一切其他费用。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了交付租赁房屋等合同义务。但被告却违反合同约定，严重拖欠房租和物业管理费。截止2017年7月31日租赁期限届满，2017年1月1日至2017年7月31日的房屋租金109,473元，被告于2017年8月1日支付96,000元，目前尚余13,473元未支付，2017年1月1日至2017年7月31日的物业管理费1,997.10元至今未支付。《合同》已于2017年7月31日到期终止，被告应在2017年7月31前返还租赁房屋并结清拖欠费用。另，原告支付律师费19,756元。原告为维护合同财产权利，诉至法院要求判如所请。被告秦建强辩称：不同意原告的诉请。诉请1不同意，房屋实际使用人不是被告，是申立汽车修理公司，被告无法将房屋返还。本案中原告是恶意起诉，原、被告确实签订了租赁合同，但是被告租赁房屋是设立公司，而原告未提供租赁房屋的手续，双方对租金支付产生了分歧。被告已经将租金支付完毕，后期拖欠的租金和使用费都是后面的事情，如果不是没谈成租金，被告是不会拖欠的。违约金、滞纳金、律师费、租赁保证金不同意支付。本案中，原告起诉的主体不适格。原告在本案中没有提供房产证。情况说明的真实性不认可，是房屋实际所有人委托原告对外出租经营管理商铺。本院经审理，双方对《合同》、上海市房地产登记簿、情况说明、物业费催缴通知单等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争房屋由上海中星(集团)有限公司所有，2017年5月18日，上海中星(集团)有限公司出具情况说明，表示系争房屋委托原告对外出租经营管理，由原告负责与承租人磋商房屋租赁的相关事宜、签订房屋租赁合同、收取租金、保证金、维修管理租赁房屋等；因系争房屋产生的一切争议由原告通过诉讼等途径解决。2015年6月16日，原告作为出租人(甲方)和被告作为承租人(乙方)签订《合同》，约定：由被告承租系争房屋，房屋建筑面积为114.10平方米，房屋用途为商业，承租人向出租人承诺，租赁房屋作为办公使用；租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止；原告于2015年8月1日交付系争房屋；租赁房屋租期内的租金总计为375,336元，租金两年内不变，有关具体的租金支付及递增事宜，由双方在附件四中约定；租赁期内每月的物业管理费为285.25元；房屋租赁保证金为46,917元，社会治安综合治理保证金为1,000元，如承租人违反合同约定，则出租人有权以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同约定全部扣收保证金而无须归还予承租人；租赁关系终止时，在双方签署房屋交还凭证(包括附件七等)、承租人办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且承租人所交还的租赁房屋及其装修、设备和设施已按照合同第9.2条之约定处于完好且为可租赁状态的前提下，方可视为承租人向出租人履行完毕其交还租赁房屋的义务；租赁期内，有关租赁房屋的水费、电费、通讯费等公用事业费用和本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用以及其他各项有关费用均应由承租人承担；除出租人书面同意承租人续租外，承租人应当最迟于租赁期满之日或本合同提前终止之日的17时之前向出租人交还租赁房屋；承租人如未经出租人书面同意或未与出租人达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还租赁房屋，出租人有权扣收全部保证金，同时，每逾期一日，承租人应当以4.1条及附件四约定的租金(如有递增，则应当适用递增后离租赁期满之日或本合同提前终止之日最近的租金)之百分之一百五十为计算标准，向出租人支付租赁房屋占用期间的使用费，还应当承担租赁房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所约定的一切其他费用；如因承租人逾期不迁出租赁房屋而造成出租人其他损失的，承租人还应当承担赔偿责任；如承租人在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向出租人交还租赁房屋，则出租人除有权扣收全部保证金并向承租人收取占用使用费、物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启租赁房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物等搬出租赁房屋，并将租赁房屋腾空收回；发生下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，除应当按照本合同的其他约定支付相应费用外，还应当向另一方按照保证金的二倍支付赔偿金，给对方造成损失的，签署赔偿金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与前述赔偿金的差额部分：……承租人逾期不支付租金、保证金、物业管理费及其他任何应付费用累计超过一个月的；如承租人怠于履行本合同项下任何约定义务，尤指下述第16条约定的任何承租人义务，即构成严重违约，出租人有权解除合同，承租人应当赔偿出租人所发生的直接和间接损失(包括但不限于：滞纳金、赔偿金、诉讼费、律师费等)，同时，出租人解除本合同前承租人已支付的所有款项(包括保证金)均不予退还，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分出租人的租金损失(即剩余租赁期内的全部租金)，亦由承租人全部支付予出租人；在租赁期内，承租人逾期支付租金、物业管理费及水费、电费、通讯费等公用事业费用或本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用或赔偿金、逾期补交保证金等任何形式的应付费用，出租人同意给予承租人七日宽限期，承租人在宽限期内向出租人支付该等款项的，无需支付滞纳金，承租人逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过七日的，出租人有权采取一切措施禁止有关使用或暂停有关供应(但承租人不得因此要求中止或减免支付有关费用)，因此造成的一切后果由承租人自行承担，并且出租人有权要求承租人自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项的百分之一支付滞纳金。《合同》签订后，原告交付了房屋，被告支付了首期租金、房屋租赁保证金为46,917元及社会治安综合治理保证金为1,000元。依据《合同》附件四的约定，2016年11月1日前，被告应支付自2016年11月1日至2017年1月31日的租金46,917元，2017年2月1日前，被告应支付自2017年2月1日至2017年4月30日的租金46,917元，2017年5月1日前，被告应支付自2017年5月1日至2017年7月31日的租金46,917元，但2017年1月1日至2017年6月31日的租金被告未按期支付，在原告的催讨下，被告于2017年8月1日支付了原告96,000元，庭审中，被告认可96,000元支付的是2017年6月31日前的租金，但多支付的2,166元被告认为是作为2017年6月31日前的物业管理费，原告对此予以否认，被告亦无进一步举证证明其观点，故本院对被告的陈述不予采信。依据《合同》附件四的约定，2017年7月1日至2017年7月31日的租金为15,639元，扣除已经支付的2,166元，被告还需支付原告2017年7月1日至2017年7月31日的租金13,473元。庭后，原告向本院出具情况说明表示原告于2018年1月25日代被告支付了2017年1月1日至2018年1月31日的物业管理费3,708.90元，被告已于2018年2月26日将该笔费用支付给了原告，至于水电费，原告表明现已无法核实水电费的具体数额也无法提供相应的缴费单据。目前，房屋仍在被告占有使用中。综上，原告诉至本院要求判如所请，为此，支付律师费19,756元。本院认为：《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，产权人在被告和原告签订《合同》后出具情况说明同意由原告负责系争房屋的出租事宜，故原告和被告签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。现《合同》已经于2017年7月31日到期，被告需按约向原告返还系争房屋并支付拖欠的2017年7月1日至2017年7月31日的房屋租金13,473元。《合同》约定，承租人最迟于租赁期满之日向出租人交还租赁房屋，如未经出租人书面同意或未与出租人达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还租赁房屋，出租人有权扣收全部保证金，同时，每逾期一日，应当以第4.1条及附件四约定的租金(如有递增，则应当适用递增后离租赁期满之日或本合同提前终止之日最近的租金)之百分之一百五十为计算标准向原告支付房屋占用期间的使用费，并承担租赁房屋在占用期间内的物业管理费，本案被告未按期交还房屋，原告有权扣收全部保证金，且被告应参照2017年7月的日租金521.30元的150%(即每日781.95元)的标准向原告支付自2017年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费及按照每月285.25元的物业管理费的标准支付占用期间的物业管理费，庭后，双方确认2017年1月1日至2018年1月31日的物业管理费3,708.90元被告已经向原告缴清。自2018年2月1日至实际返还房屋之日止的物业管理费，目前，原告未举证证明已代被告付清，该笔款项不予处理。《合同》还约定，违反合同的一方，除应当按照本合同的其他约定支付相应费用外，还应当向另一方按照保证金的二倍支付赔偿金，故原告要求被告支付赔偿金于法有据，但考虑到按照日租金150%的标准支付的房屋占用使用费和扣收的全部保证金已经足以弥补被告占用房屋给原告造成的损失，双方约定的赔偿金标准过高，故本院结合本案实际情况酌定由被告支付原告赔偿金50,000元。关于逾期支付租金和物业管理费的滞纳金，考虑到上述赔偿金等费用已足以弥补原告因被告的违约行为造成的损失，故该诉请本院不予支持。对于水电费，被告无法核实相关费用的数额，故本院难以支持。至于律师费，双方合同约定如承租人怠于履行本合同项下任何约定义务，即构成严重违约，出租人有权解除合同，承租人应当赔偿出租人所发生的直接和间接损失(包括但不限于：滞纳金、赔偿金、诉讼费、律师费等)，本案中原告聘请律师支付了律师费19,756元,有权向被告主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秦建强于本判决生效之日起十日内向原告上海中星集团怡城实业有限公司交还位于上海市浦东新区苗圃路XXX号的底层房屋；二、被告秦建强于本判决生效之日起十日内向原告上海中星集团怡城实业有限公司支付自2017年7月1日起至2017年7月31日止的房屋租金13,473元；三、被告秦建强于本判决生效之日起十日内以每日781.95元的标准向原告上海中星集团怡城实业有限公司支付自2017年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、被告秦建强于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司赔偿金50,000元；五、被告秦建强于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司律师费19,756元；六、驳回原告上海中星集团怡城实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,991元，减半收取计3,495.50元，由原告上海中星集团怡城实业有限公司负担815.50元，由被告秦建强负担2,680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一八年三月十三日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。