江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终6830号上诉人（原审被告）：张文清，男，1961年8月8日生，汉族，徐州市水务运营有限公司职工，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：黄忠建，男，1960年11月12日生，汉族，沛县县委农工部退休干部，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：王占新，沛县竞合法律服务所法律工作者。上诉人张文清因与被上诉人黄忠建房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张文清，被上诉人黄忠建及委托诉讼代理人王占新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文清上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费及保全费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人在签订买卖合同时，口头约定被上诉人在支付房款时支付给上诉人房屋转让费28000元及市委市政府给予2000年之前转业的军转干部总房价9.5%的优惠款43588元。被上诉人未支付优惠款43588元，违约在先，不应给其办理过户手续。2、上诉人的妻子李立暖作为共有权人，未在房屋买卖合同上签字，也不同意出售该房屋。3、上诉人与被上诉人签订的合同违反了徐政办发[2008]44号文件《关于销售军队转业干部定销房的意见》中“定销房5年内方可上市出售”的规定，是违法的。被上诉人黄忠建答辩称：上诉人的上诉理由在一审中已经主张，没得到支持。原审法院是在查明本案事实的基础上进行判决的，上诉人称一审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，故意偏袒被上诉人，均是不存在的。另外涉案的28000元，是被上诉人给付上诉人的优惠补助，当时是双方协商的。上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉。黄忠建向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令张文清将位于徐州市郭庄西路君悦园小区2号楼1-1002室和此楼地下20号储藏室以及地下停车场中34号（后改为69号）停车位过户到黄忠建名下；2、诉讼等费用由张文清承担。一审法院认定事实：黄忠建与张文清于2008年9月18日签订《房屋买卖合同》一份，双方约定张文清、李立群夫妻自愿将位于云龙区郭庄路南、东三环路东的君悦园小区2号楼1-1002室和此楼地下20号储藏室以及地下停车场中34号停车位以486829元的价格卖给黄忠建，并且约定张文清在收到黄忠建的总价款后，应按规定及时办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等相关手续，此两证暂以张文清的名义办理，但双方一致认可其实质房产权归属于黄忠建。该合同有黄忠建、张文清以及其前妻李立群及担保人、见证人的签字及捺印。黄忠建于2008年9月18日将购房款486829元交付给张文清后，张文清向其出具了收条。涉案房屋于2009年12月30日已办理房证，且黄忠建已在该房屋居住。但张文清始终未给黄忠建办理过户手续，故黄忠建诉至法院。一审法院认为：第一，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，黄忠建与张文清于2008年9月18日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定出售涉案房屋的法律行为未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效，故双方应按照合同约定履行相应义务。在黄忠建支付给张文清购房款且涉案房屋办理过户条件已经具备后，张文清应按照约定为黄忠建办理过户。第二，关于张文清主张其与黄忠建签订的《房屋买卖合同》因不符合徐政办发[2008]44号文件中关于军转干部定销房的规定而无效的问题。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法确定了不动产物权变动的原因和结果进行区分的模式，签订房屋转让合同是转让房屋的原因，该合同即原因行为是否生效，不取决于转让的房屋是否达到了徐政办发[2008]44号文件中关于“五年后方可上市出售”的转让条件，仅仅取决于双方签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此，用于转让的房屋没有达到“五年后方可上市出售”的可以转让条件，并不影响房屋转让合同这一原因行为本身的效力。第三，关于张文清主张其在签订合同时已与妻子李立群离婚，因而李立群的签字无效的问题。首先，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该合同在签订时，张文清未向黄忠建表明其已与李立群离婚并与李立暖结婚的事实，致使黄忠建有理由相信涉案房屋转让是张文清夫妻共同意思表示。其次，涉案房屋于2009年上房，并办理了房屋所有权登记，黄忠建自涉案房屋上房后就在此居住，涉案房屋交易行为已经发生近九年的时间，房屋已交付黄忠建使用近八年时间，除了房屋过户手续未办理之外，其余交易环节均已完成，张文清的妻子李立暖不同意涉案房屋交易的，也应该依法采取在法律规定的时间内提起撤销权之诉等途径解决，而非本案中以不知情为由进行否定。第四，关于口头约定房屋价款9.5%的优惠款问题。张文清主张黄忠建违反口头约定未给付其9.5%的优惠款，故其违约在先，不应当为其办理过户。因张文清上述主张在诉讼过程中缺乏相应证据予以佐证，故不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：判决生效后十日内，张文清协助黄忠建将位于云龙区郭庄路南、东三环路东的君悦园小区2号楼1-1002室和此楼地下1-20号地下室以及1-69号地下车库过户至黄忠建名下。二审中，上诉人提交涉案房屋的产权证书，苏（2017）徐州市不动产权第0083589号不动产权证书，证明上诉人是房屋产权人，是和现任妻子李立暖共同共有。被上诉人进行质证：对证据的真实性无异议，但是该证据是上诉人在本案诉讼过程中办理的，该涉案房屋的原产权证书及住宅质量保证书和住宅使用说明书都在被上诉人处。法庭询问交易中间人赵阶峰，赵阶峰陈述张文清把房屋出售给黄忠建时他是中间人。当时谈好的价格是报纸上公示的房屋价格加上28000元，赵阶峰不清楚房屋优惠9.5%的事情，合同上约定的房款已经付清。上诉人对赵阶峰的谈话笔录质证意见为：不认可这个笔录，赵阶峰说的是假话。被上诉人对该笔录的真实性无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同效力如何认定；2、上诉人拒绝协助被上诉人办理过户手续的理由能否成立。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同效力如何认定的问题。上诉人张文清与被上诉人黄忠建在2008年9月18日签订《房屋买卖合同》时均是完全民事行为能力人，签订合同的行为是双方的真实意思表示，合同约定的买卖房屋内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。张文清主张其与黄忠建签订的《房屋买卖合同》违反了徐政办发[2008]44号文件的规定，构成违法。本院认为，徐政办发[2008]44号文系徐州市人民政府下发的文件，不属于法律或行政法规。上诉人张文清与被上诉人黄忠建买卖军转干部定销房的行为虽然违反了徐政办发[2008]44号文关于“5年后方可上市出售”的规定，但不属于《中华人民共和国合同法》约定的合同无效的法定情形，合同内容对双方具有法律拘束力。张文清主张其妻子李立暖作为共有权人未在房屋买卖合同上签字，也不同意出售该房屋。本院认为，根据当事人陈述，李立群系张文清的前任妻子，黄忠建对于张文清的婚姻变化并不知情。张文清在出售房屋时让前任妻子李立群签字而未让现任妻子李立暖签字，相应的责任不应由黄忠建承担。涉案房屋买卖合同是2008年9月签订，同日交付购房款，2009年上房后黄忠建即在涉案房屋中实际居住。张文清的妻子李立暖称不同意涉案房屋交易，但未在一年的时效期间内内提起撤销权之诉，其撤销权已经消灭，故对该上诉理由不予支持。关于上诉人拒绝协助被上诉人办理过户手续的理由能否成立的问题。张文清拒绝协助办理过户的主要理由是黄忠建未给付其作为2000年之前转业的军转干部享有的9.5%的购房优惠款。但在双方的房屋买卖合同中明确交易总价款是486829元，未约定另需给付9.5%的购房优惠款，张文清的主张缺乏合同依据。通过询问双方签订合同时的中间人赵阶峰，赵阶峰陈述不清楚房屋优惠9.5%的事情，并明确合同上约定的房款已经付清。张文清也于签订合同当日向黄忠建出具了收到购房款486829元的收条。故现有证据不能证明黄忠建拖欠张文清9.5%的购房优惠款。张文清拒绝协助办证的理由不能成立，不予支持。综上，张文清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张文清负担。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  史善军审判员  张 伟二〇一八年五月二十二日书记员  侯梦池