山东省冠县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冠民初字第950号
原告中国农业银行股份有限公司冠县支行。
住所地：冠县建设路**号。
负责人：牛玉栋，该行行长。
委托代理人：赵卫东，男，汉族，中国农业银行股份有限公司冠县支行职工。
被告李俊维，男，汉族，农民。
被告于凤环，女，汉族，农民。
被告山东金世纪房地产开发有限公司。
住所地：冠县红旗北路。
法定代表人：郭勇，该公司经理。
委托代理人高副吉，男，汉族，居民。
委托代理人杨泽法，男，汉族，居民。
原告中国农业银行股份有限公司冠县支行（以下简称农业银行）诉被告李俊维、于凤环、山东金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告农业银行的委托代理人赵卫东与被告金世纪公司的委托代理人高副吉、杨泽法到庭参加了诉讼，被告李俊维、于凤环经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：2013年5月4日，原、被告双方签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告李俊维、于凤环发放住房贷款250000元，贷款期限为240个月，贷款用途为购房，年利率为6.55%，按月结息。被告李俊维、于凤环以坐落于冠县北环路南侧阳光花园小区2栋1单元1703室住宅楼为该贷款本息及相关费用提供担保，开发商金世纪公司为贷款本息及相关费用提供连带责任保证。《个人购房借款担保合同》签订后，原告于2013年6月28日如约将贷款250000元付至指定的金世纪公司在我行结算账户，但被告李俊维、于凤环自2013年8月份开始即未按合同约定履行还款义务，截止2015年5月21日，被告李俊维、于凤环已连续21个付款期未偿还贷款本息，其中本金249576.69元，逾期利息及逾期罚款35381.02元。原告要求被告李俊维、于凤环偿还本金249576.69元，并支付逾期利息及罚息，要求被告李俊维、于凤环以抵押房产承担抵押担保责任，被告金世纪公司承担连带清偿责任，本案诉讼费用由三被告承担。
被告金世纪公司辩称：原告所述均属是，被告没有异议。被告李俊维、于凤环所借原告借款有二被告的房屋抵押担保，应先将该抵押物变卖后偿还原告借款，不足清偿的部分，被告同意承担还款责任。
被告李俊维、于凤环在法律规定的期限内未提交答辩状。
经审理查明：被告李俊维、于凤环系夫妻关系。2013年5月4日，被告李俊维、于凤环因购买被告金世纪公司的商品房需向原告借款，并与原告以及被告金世纪公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告李俊维、于凤环发放贷款250000元，贷款期限为240个月，贷款用途为购房，年利率为6.55%，按等额本息还款方式还款。被告李俊维、于凤环以坐落于冠县北环路南侧阳光花园小区2栋1单元1703室住宅楼房（产证号为：冠房权证冠县字第××号）为该贷款本息及相关费用提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。开发商金世纪公司为该贷款本息及实现债权的费用提供连带责任保证，保证期间为：借款到期日两年。该合同第10.1.4条第八项约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部和部分债权。第12.1条约定：借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本月清偿为止。第12.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚款）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款利率计算复利，自借款之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第12.4条第二项约定：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。合同签订后，原告于2013年6月28日按照合同约定将贷款250000元付至指定的金世纪公司账户，用于支付被告李俊维、于凤环的购房款。被告李俊维、于凤环自2013年8月份开始即未按合同约定履行还款义务，现仍欠原告借款本金249576.69元。原告于2015年5月28日诉至法院。
本院所确认的上述事实，有原、被告签订的个人购房担保借款合同一份、个人借款凭证一份、房屋他项权利证一份及当事人陈述在卷为凭，已经庭审质证、认证，可以采信。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。借款人应当按照约定的期限支付利息。并按约定的期限返还借款。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定支付逾期利息。本案中，原、被告双方于2013年5月4日签订的个人购房担保借款合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效。原、被告双方签订的个人购房担保借款合同以及中国农业银行个人借款凭证可证明原告已按照合同约定向借款人实际履行了支付贷款的义务。原告与借款人签订的借款合同第12.4条第四项约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。被告李俊维、于凤环自2013年8月份开始即未按合同约定履行还款义务，原告有权按照合同约定提前收回该笔借款。被告李俊维、于凤环应当按照合同约定偿还原告借款本金及按约定支付利息。
债务人不履行债务时，债权人有权以折价、或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。本案中，原、被告双方签订的个人购房担保借款合同中约定：被告李俊维、于凤环以其购买的坐落于冠县北环路南侧阳光花园小区2栋1单元1703室住宅楼为该贷款本息及相关费用提供抵押担保，双方在冠县房地产交易登记中心办理了房屋抵押登记，原告要求对抵押房屋享有优先受偿权的请求，本院予以支持。
担保借款合同中，借款人未能还款的，保证人应对该借款承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行责任，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围有约定的按照约定。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，原、被告双方签订的借款合同中约定：被告金世纪公司为被告李俊维、于凤环在原告处的借款提供连带保证，保证期间为借款到期日两年。并约定被告贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部和部分债权。原告于2015年5月28日诉至法院要求被告金世纪公司承担保证责任未超保证期间。因此原告要求被告金世纪公司为被告李俊维、于凤环在原告处的借款本金249576.69元及利息承担连带偿还责任的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定判决如下：
一、被告李俊维、于凤环于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司冠县支行借款本金249576.69元及利息（利息以249576.69元为基数，按照原被告双方约定的计息方法及利率计算至付清之日止）；
二、原告中国农业银行股份有限公司冠县支行对被告李俊维、于凤环所有的房屋（房产证号为：冠房权证冠县字第××号）享有优先受偿权。
三、被告山东金世纪房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任，清偿后有向被告俊维、于凤环追偿的权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5044元，由三被告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 杨 东
人民陪审员 丁 娜
人民陪审员 朱书考
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 张慧青