浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙09民终505号
上诉人（原审原告）：沈卓萍，女，1981年3月26日出生，土家族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人（特别授权）：林德华,浙江五奎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任宁，男，1973年8月15日出生，汉族，上海市宝登信息科技有限公司法定代表人，住舟山市定海区。
原审第三人：胡辉，男，1976年1月18日出生，汉族，住舟山市定海区。
上诉人沈卓萍因与被上诉人任宁、原审第三人胡辉案外人执行异议之诉一案，不服舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈卓萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认坐落于舟山市定海区房屋产权归沈卓萍所有；3.一、二审案件诉讼费由任宁负担。
事实与理由：1.沈卓萍与胡辉在法院查封涉案房产之前已经签订房屋买卖协议，该协议合法有效，根据协议约定，该房屋可上市交易时，房屋产权无条件归沈卓萍所有，胡辉应配合沈卓萍办理过户登记手续；2.在人民法院查封之前，沈卓萍已经合法占有、使用该房屋，并出资对该房屋进行了装修；3.沈卓萍已经全额支付房屋价款；4.因政策规定，经济适用房从初始登记产权不足五年的，不能办理过户登记手续，胡辉于2012年下半年取得房屋所有权证及土地使用权证，至2016年底尚不足五年，按规定不能办理产权过户登记，故非因沈卓萍原因未办理过户登记，沈卓萍对此不存在任何过错；5.涉案房屋系胡辉及其与沈卓萍的婚生子胡佳铭共同申请的，现胡佳铭由沈卓萍抚养，应优先保护胡佳铭的居住使用权。综上，根据相关法律规定，沈卓萍具有排除强制执行的权利。
任宁辩称，胡辉是涉案房产的所有权人，沈卓萍不享有所有权或物权期待权，不享有排除法院强制执行的实体权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人胡辉未答辩。
沈卓萍向一审法院起诉请求：中止（停止）对坐落于舟山市定海区房屋的执行、撤销执行公告并解除对该房屋的强制执行措施，确认上述房屋产权归沈卓萍所有。
一审法院认定事实：任宁因与胡辉追偿权纠纷一案，于2013年9月17日向定海区人民法院起诉，并提出财产保全申请，后该院依法查封了涉案房产。2014年2月24日，定海区人民法院作出（2013）舟定商初字第1043号民事判决，判决胡辉归还任宁担保追偿款人民币17万元及相应利息。2016年12月22日，该院作出（2014）舟定执民字第1089号公告，责令胡辉于2017年1月10日前迁出涉案房屋。后沈卓萍对涉案房产执行提出书面异议，定海区人民法院于2017年5月18日作出（2017）浙0902执异9号执行裁定，驳回沈卓萍的异议申请。2014年7月8日，该院作出（2014）舟定商初字第343号民事判决，判决胡辉归还任宁担保追偿款人民币368759.50元及相应利息。另查明，沈卓萍与胡辉原系夫妻关系，婚后生育一子，2006年7月因故协议离婚。2010年12月19日，沈卓萍与胡辉签订购房协议书，约定，因甲方（胡辉，下同）取得购买经济适用房资格，但无经济能力支付购房款，以甲方名义购买经济适用房的购房款全部由乙方（沈卓萍，下同）支付，房屋取得后实际产权归乙方所有，房屋首付款由沈卓萍支付，其余房款以甲方名义办理银行按揭，所有按揭贷款均由乙方负责归还，经济适用房实际交付后，归乙方占有、使用，当国家政策允许该经济适用房上市交易时，该房屋产权无条件归乙方所有，甲方应配合乙方办理房产过户手续。双方还约定了其他事项。2011年1月5日，胡辉与舟山市城市建设综合开发总公司签订经济适用住房买卖合同，购买涉案房屋。所需购房资金全部由沈卓萍汇付出卖人。房屋取得后，沈卓萍和儿子共同居住使用。2012年7月和8月，胡辉分别取得涉案房屋产权证书和土地使用权证。2013年5月13日，沈卓萍与胡辉复婚。同年12月17日，双方因故登记离婚。离婚协议书约定，因房款由女方出资，涉案房屋产权归女方所有，男方必须配合女方办理房产业主姓名变更一切事宜。双方还约定了其他事宜。又查明，2008年2月，舟山市人民政府发布的《舟山市经济适用住房管理办法》第二条规定，本市行政区域内经济适用住房的建设、交易和管理适用该办法。第二十四条规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房自取得所有权证之日起不满5年，不得直接上市交易。5年之内因特殊原因确需转让的，经建设行政主管部门批准，按照届时同地段普通商品住房价格与原购买价格差价的60%向政府交纳土地收益等价款后，允许上市交易。在限制上市交易期限内，因继承或离婚析产发生房屋所有权转移的，符合经济适用住房申购条件的受让方允许按规定办理转让手续，但在办理转让手续后，房产性质仍为经济适用住房，限制上市交易期限从原房屋所有权证取得之日算起。受让方不符合经济适用住房申购条件的，按本办法第二十五条规定取得完全产权后，方可办理转让手续。第二十五条规定，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，购房人应按照届时同地段普通商品住房价格与原购买价格差价的60%向政府缴纳土地收益等价款，取得完全产权后，方可办理转让手续。任宁除对购房协议和离婚协议关于涉案房屋产权归属的约定有异议外，其他事实和证据无异议。
一审法院认为：人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系任宁申请执行胡辉债务一案中，案外人沈卓萍对人民法院公告迁出登记在被执行人胡辉名下的房屋主张实体权利所引起的纠纷。本案争议的焦点问题在于沈卓萍对法院公告迁出的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。关于沈卓萍是否享有排除执行的所有权问题。沈卓萍与胡辉原系夫妻关系，离婚后胡辉以自己的名义向政府申请购买涉案房屋，当时家庭成员儿子胡佳铭在册。在胡辉取得购买资格后与政府有关机构签订房屋买卖合同之前，沈卓萍与胡辉之间关于胡辉可购买的涉案房屋购房款由沈卓萍全部支付，房屋取得后实际产权归沈卓萍所有，待国家政策允许经济适用住房上市交易时，购买的房屋产权无条件归沈卓萍所有，胡辉应无条件配合沈卓萍办理房产过户手续的约定，并不违反法律、行政法规规定，应为有效。但因交易标的系政府经济适用住房，产权的取得和转让应当遵守本市人民政府关于经济适用住房管理的相关规定和法律、行政法规的规定。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案沈卓萍虽已出资，约定产权实际归其买受人所有，但涉案房屋从查封至今仍登记在胡辉名下，至本院发布公告之日，沈卓萍尚未就涉案房屋取得物权变更登记，尚不是涉案房屋合法的所有权人。关于沈卓萍是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：1、和被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；2、已经履行买卖合同全部价款的支付义务；3、对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；4、物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案买卖双方当事人之间虽订有购房协议，支付了价款并占有使用房屋，沈卓萍明知交易标的物系政府经济适用住房，存在5年限制交易期间的规定，其违反该管理性规定进行交易，导致在此期间不能取得物权变更登记后果，存在明显过错。况且，其不符合限制上市交易期间内，因离婚析产发生房屋产权变更登记的无过错例外情形。其并非涉案房屋共有人，也非申购时在册家庭成员，其与胡辉2013年离婚协议关于房屋出资和产权的约定，系对双方之间之前买卖协议的确认，不属于经济适用住房因产权人离婚需要对共有房产进行析产，因限制上市交易而不能变更登记的例外情形。沈卓萍应当考虑在政府限制取得产权期间内，其购买后至取得产权登记前存在的法律风险。沈卓萍对涉案房屋的权利不符合法律规定的物权期待权的保护要件。任宁就此提出的意见予以采纳。综上所述，沈卓萍对涉案房屋既不享有所有权，也不享有物权期待权，不存在排除法院对涉案房屋执行的问题。故沈卓萍提出的停止对涉案房屋执行、撤销迁出公告并解除查封的请求，不予支持。沈卓萍与胡辉之间的房屋买卖合同纠纷可以另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审判决驳回沈卓萍的诉讼请求。案件受理费5501元，由沈卓萍负担。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，沈卓萍与胡辉虽签订了《房屋买卖合同》，但双方并未完成涉案房屋的产权过户手续，涉案房屋所有权仍为胡辉所有，原审法院根据任宁的诉讼保全申请查封涉案房屋并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，沈卓萍能否请求法院停止对涉案房屋的执行，关键在于对未办理涉案房屋的过户登记手续，其是否有过错。本案中，涉案房屋属于经济适用房，购房人自取得所有权证之日起不满五年，不得直接上市交易，五年内确需转让的，经建设主管部门批准，交纳部分差价后，允许上市交易，在此情形下，沈卓萍应预料到合同签订后至产权过户前的风险，其仍与胡辉签订房屋买卖合同，在胡辉取得涉案房屋产权证书和土地使用权证后长达一年的时间里，也未向建设主管部门申请，交纳差价后办理过户，故对未办理涉案房屋的产权过户，沈卓萍存在明显过错，不具有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的能够阻却法院对涉案标的采取民事执行措施的民事权利。至于沈卓萍认为涉案房屋系胡辉及其与胡辉的婚生子胡佳铭共同申请，胡佳铭有优先居住权问题，不属于本案审理范围。
综上所述，沈卓萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5501元，由上诉人沈卓萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何劲松
审 判 员 周敏虎
审 判 员 张 娜
二〇一七年十月二十日
法官助理 陆朦璐
代书记员 房晓娇