江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）溧民初字第1268号
原告周亮。
委托代理人高勋伟、蒋彩娣，江苏平凌律师事务所律师。
被告胡荣强。
被告潘夕妹。
被告胡建平。
被告朱永辉。
第三人溧阳市新城房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕园路20号。
负责人不详。
原告周亮诉被告胡荣强、潘夕妹、胡建平、朱永辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法适用普通程序于2014年1月9日公开开庭进行了审理，并于2014年8月13日依原告申请追加了第三人溧阳市新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）作为本案第三人。2014年10月15日本案第二次公开开庭进行了审理。原告周亮及其委托代理人高勋伟、被告胡荣强、潘夕妹到庭参加了两次庭审。被告胡建平、朱永辉、第三人新城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周亮诉称，2013年1月17日，原、被告就被告拆迁安置所得的溧阳市望湖景苑2幢1号门1002室及18幢二单元1102室房屋买卖达成协议，被告将房屋让给原告，由原告转卖或直接买受，原告依约支付了房款90万元。现涉案房屋已经能交付，原告欲买该房，找被告办理相关手续未果。故原告诉至本院，要求被告立即交付溧阳市望湖景苑2幢1号门1002室及18幢二单元1102室房屋，并承担本案诉讼费用。
被告胡荣强、潘夕妹答辩称，不同意交付房屋，其与原告并不存在房屋买卖关系，事实情况是其子胡建平借了钱，用房子做了抵押。
被告胡建平、朱永辉、第三人新城公司未作答辩。
经审理查明：2009年10月31日，被告胡建平与溧阳市恒安房屋拆迁有限公司签订燕山新区房屋拆迁安置房屋选定单一份，被拆迁人为胡荣强、胡建平，选定房屋为罗庄小区2幢一单元1002室（97.07㎡）、18幢二单元1102室（136.45㎡）。胡建平作为被拆迁人与溧阳市溧城镇人民政府、溧阳市恒安房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定被拆迁房屋地址为溧阳市溧城镇黄墟村委塘西村25-2号；可享受人口为2＋1（被告胡建平、朱永辉），可安置建筑面积为150㎡；安置房地址为罗庄小区18幢二单元1102室（136.45㎡）。胡荣强作为被拆迁人与溧阳市溧城镇人民政府、溧阳市恒安房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定被拆迁房屋地址为溧阳市溧城镇黄墟村委塘西村25-1号；可享受人口为2（被告胡荣强、潘夕妹），可安置建筑面积为100㎡；安置房地址为罗庄小区2幢一单元1002室（97.07㎡）。
2009年11月6日，案外人王曙洪与被告胡建平、胡荣强、朱永辉签订房屋买卖协议一份，双方约定：王曙洪购买被告胡建平全家户口三人150㎡的被征面积；被告愿意将全家拆迁安置在罗庄小区的安置房150㎡卖给原告王曙洪，双方作价380000元整；协议签订时王曙洪现金支付被告350000元，剩余30000元在王曙洪住进新房两年后可以办理房产证过户时一次性支付；新房过户费和其他新房征收的一切费用由王曙洪支付；安置协议、腾空单、选房单由王曙洪保管；签协地点：溧城镇黄墟村委塘西村王曙洪鱼塘家中；并由孙权芳、潘扣才等四人作为证明人在协议上签字，溧阳市溧城镇黄墟村村民委员会加盖公章，注明“情况属实”。2009年11月7日，被告胡建平向王曙洪出具收条一份，该收条载明：“今有胡建平收到王曙洪买房房款叁拾伍万元整（350000）。收款人：胡建平2009.11.7”。
2013年1月17日，被告胡荣强作为甲方、潘夕妹作为共有人、胡建平、朱永辉作为担保人与乙方原告周亮签订委托卖房协议书一份，该协议书约定甲方自愿将其黄墟塘西村25号安置所得的两套房屋全权委托乙方转卖，乙方同意接受甲方委托；出卖房屋为：罗庄小区2幢一单元1002室（97.07㎡）、18幢二单元1102室（136.45㎡），合计建筑面积233.5㎡，面积以最后规划验收面积多退少补结算；甲方委托转卖价格为4500元／㎡（含代征费、层次费、该价款含甲方及共有人该套房屋被拆迁安置补偿权益），房价总额暂按甲方提供的凭证载明面积计233.5㎡×4500元／㎡=1050750元；协议生效时，乙方先支付给甲方房款900000元；房屋交付时受让方付至总房款的约98%即1000000元，余20000元代甲方无偿配合受让方产权过户签字确认当日付清；甲方同意并确认乙方有权以乙方的名义或以甲方的名义与受买方签订买卖协议；在转卖过程中如有超过委卖价的价款部分作为乙方的信息费和佣金及其他开支归乙方支配和拥有，甲方无权享有；甲方违约时，如乙方仍没有与受买方发生买卖关系，甲方必须无条件退还乙方已付房款，并支付不低于人民币100000元的中介开支费，另付乙方垫付房款3%的月息给乙方；如乙方已与买受方发生买卖关系，甲方同意在支付给乙方前款后，再按本协议生效时的房屋即时价格与交付之时的市场价格之间的差额支付违约金赔给受买方；乙方接受甲方委卖后，如到房屋可交付时仍无人受买，由乙方按上述价款买受；甲方该套房屋拆迁安置补偿协议书（签订审计通过后甲方交乙方保管）、户口本、结婚证复印件、甲方身份证复印件并按手印。同日，被告胡荣强出具收条一张给原告周亮，该收条载明：“今收到周亮购我罗庄小区2-1-1002／90.07㎡、18-2-1102／136.45㎡两套房屋房款玖拾万元整。收款人：胡荣强2013.1.17”。
2013年9月5日，依原告申请，本院对该两套房屋予以查封。2013年9月23日，王曙洪将被告胡荣强、胡建平、朱永辉诉至本院，要求三被告向其交付溧阳市望湖景苑18幢二单元1102室房屋，并承担诉讼费用。2013年9月25日，依王曙洪申请，本院作出（2013）溧民初字第1319号民事裁定书，对溧阳市望湖景苑18幢二单元1102室房屋予以查封。
另查明，本案讼争房屋所在土地性质为国有出让。溧阳市罗庄小区2幢1单元1002室房屋、18幢二单元1102室房屋均系施工编号，实际公安编号为溧阳市望湖景苑2幢1单元1002室房屋、18幢二单元1102室房屋；2幢1单元1002室房屋实际建筑面积为94.97㎡；18幢二单元1102室房屋实际建筑面积为134.05㎡。该两套房屋已于2013年9月16日开始交付。
原告周亮称，2013年1月17日傍晚，在证明人陈建中的办公室里，其与被告胡荣强、胡建平、朱永辉及潘夕妹签订了委托卖房协议书，并先行由被告胡荣强出具了收条。协议签订当天在胡建平的车上，其将900000元现金支付胡建平，支付时没有其他人在场。案外人王曙洪与被告之间虽然有形式上的房屋买卖协议，但并未明确买卖标的物。原告与被告签订的委托卖房协议书实际上是房屋买卖协议，该协议对买受物、价款、支付方式等都做了明确的约定，系原告与被告的真实意思表示，双方均应按照协议履行义务。虽然被告没有按照协议约定将安置协议等材料交付给原告，但是在原告无法找到合适买家的情况下，被告应当按照协议约定将房屋卖给原告，故被告应当向原告交付房屋。
在王曙洪诉胡荣强、胡建平、朱永辉房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，本案原告周亮申请作为该案第三人参加了该案诉讼，并向本院提交了鉴定申请，要求对王曙洪与被告胡荣强、胡建平、朱永辉签订的房屋买卖协议及其与四被告签订的委托卖房协议书的形成时间先后进行鉴定。2014年8月8日，南京金陵司法鉴定所就周亮的鉴定申请出具说明函一份，该函载明：“因该两份字迹不是同种类的笔书写，两者之间的物质成分不一致，无法对二者的形成时间先后进行鉴定”。
被告胡荣强称，其与案外人王曙洪的房屋买卖关系真实。原告陈述的时间地点人物正确，但是其与其妻潘夕妹均不识字，只会写名字。当时陈建中称只是拿房子给胡建平抵押一下，并没有提到卖房子的事情，房款也没有交给胡荣强和潘夕妹。溧阳市望湖景苑2幢1单元1002室房屋曾抵给案外人张明，后来又赎回来了。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及相关书证附卷佐证。
本院认为，合法有效的合同对合同双方均具有约束力，双方均应全面履行。债务人不履行债务的，债权人可以要求其继续履行。本案中，在没有证据证明存在无效事由的情况下，对2009年11月6日王曙洪与被告胡建平、胡荣强、朱永辉签订房屋买卖协议及2013年1月17日被告胡荣强作为委托人、潘夕妹作为共有人、胡建平、朱永辉作为担保人与受托人原告周亮签订的委托卖房协议书的真实性均予以认可；该两份协议均应属合法有效，对双方均具有法律约束力。
两被告虽表示对委托卖房协议书及收条的内容并不清楚，但并未提交证据予以证明，故对该项辩解理由本院不予采纳。现原告提供的证据能够证明其已依约履行自己的义务，在房屋具备交付条件时仍无人买受的情况下，由原告买受涉案房屋的条件业已成就，而被告却迟迟不到有关单位办理交付结算手续，不将涉案房屋交付给原告，其行为已构成违约。故对于原告要求被告交付溧阳市望湖景苑2幢1号门1002室房屋的请求，本院予以支持。
但对于原告要求被告交付溧阳市望湖景苑18幢二单元1102室房屋的请求，本院不予支持，理由如下：第一、溧阳市望湖景苑18幢二单元1102室房屋系被告胡建平作为被拆迁人安置所得的唯一房产，其与案外人王曙洪签订的房屋买卖协议所指向的标的物具有唯一性、特定性；第二、被告胡建平、朱永辉、胡荣强与案外人王曙洪签订的房屋买卖协议书时间早于三被告及潘夕妹与第三人签订的委托买房协议书的时间，原告周亮亦无法提供证据证明该协议存在其他不真实的情况；第三、案外人王曙洪已依约定履行合同义务，在此情况下，溧阳市望湖景苑18幢二单元1102室房屋应交付给案外人王曙洪。对于原告多支付的溧阳市望湖景苑18幢二单元1102室房屋的房款，原告可另案主张被告返还。
被告胡建平、朱永辉、第三人新城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对其相关诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡荣强、潘夕妹于本判决生效之日起15日内办理完毕位于溧阳市望湖景苑2幢1号门1002室房屋的交付结算手续，第三人溧阳市新城房地产开发有限公司应予协助。
二、被告胡荣强、潘夕妹于接收位于溧阳市望湖景苑2幢1号门1002室房屋后2日内将该房屋交付给原告周亮。
三、驳回原告周亮的其他诉讼请求。
案件受理费12800元，诉讼保全费5000元，公告费400元，合计人民币18200元，由被告胡荣强、潘夕妹、胡建平、朱永辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。上诉须于递交上诉状副本后7日内向该院预交上诉案件受理费12800元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。常州市中级人民法院的上诉费帐户名为江苏省常州市中级人民法院，帐号为80×××63，开户行为江苏银行常州分行营业部；溧阳市人民法院的履行款帐户名为溧阳市财政局；帐号：51×××77；开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 王 驰
人民陪审员 蒋荫平
人民陪审员 周伙林
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 唐 峰