陕西省西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0102民初6744号
原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司，住西安市高新区科创路168号西安电子科技大学科技园D座15-17层
法定代表人ＸＸ，该公司总经理
委托代理人李建博，陕西永嘉信律师事务所律师
被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司，住西安市新城区案板街3号
法定代表人王东，该公司总经理
委托代理人朱锐，陕西东瑞律师事务所律师
原告西安市城市建设开发总公司与被告陕西八方通讯产品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安市城市建设开发总公司之委托代理人李建博、被告陕西八方通讯产品有限公司法定代表人王东、委托代理人朱锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西安市城市建设开发总公司诉称，原、被告于2009年4月2日签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于西安市新城区案板街14号1层房屋出租给被告。从2014年7月起至到2017年8月5日，被告累计拖欠租金达2633835.62元。原告多次向被告催要租金未果。原告于2017年8月3日向被告送达了解除租赁合同关系的通知，要求被告向原告腾交房屋并支付拖欠的租金及滞纳金，但截止到原告起诉之日，被告并未履行义务，现诉至法院，请求1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同。2、判令被告向原告支付从2014年7月1日至2017年8月5日间所拖欠的租金2633835.62元及违约金（滞纳金）1311266.67元（违约金暂计算至2017年8月5日）；3、判令被告按照房屋租赁合同约定标准立即向原告藤交西安市新城区案板街14号1层房屋。4、判令被告向原告支付自2017年8月6日起至实际向原告腾交房屋之日的占有使用费（按照日租金2328.76元计算）及逾期腾交违约金（违约金按照平均的双倍计算）。
被告陕西八方通讯产品有限公司辩称，原告所述2009年4月2日双方签订房屋租赁合同是属实的，原告所述从2014年7月起至到2017年8月5日，被告累计拖欠租金达2633835.62元不属实，双方在签订租赁合同后，还在2009年4月3日和8月25日签订了2份补充合同，约定1、合同的租金起算日从2009年12月25日开始计算，而非2009年7月1日、2、2010年我公司开始营业的时候，为配合世园会召开，政府部门对临街的建筑进行提升改造，根据西安市政府相关文件，提升改造费用应由业主即原告承担，因此，我方垫付费用为944816元，该费用应由原告承担。期间，我方多次要求将上述费用扣除后，再行支付租金，但原告一直至合同期满的2016年12月25日都没有答复。综上所述，在合同到期后，原告并未明确表示继续出租，我方要求原告将上述问题解决后，再行协商后续事宜。因合同实际到期，因此，原告要求解除合同，我方同意。对原告要求的租金请求，同意扣除上述费用后，双方再清算支付。因原告未能及时解决上述问题，所以不同意支付违约金，关于原告要求腾房的请求，同意根据法律处理。
被告陕西八方通讯产品有限公司反诉诉称，2009年4月2日原、被告签订房屋租赁合同后，公安消防机关就发现整个大楼的消防不合格，要求整改,但至今消防整改仍未达标。原因是整个大楼基础消防设施不合格，存在安全隐患。作为出租人的原告，有责任和义务负责整改，但其却不履行义务，被告多次催促原告进行整改和完善，原告也参加的相关整改会议，但整改工作均没有实施,致使被告日常经营一直处于不正常状态。被告累计支付原告租金392.5万元，租房保证金30万元，垫付提升改造费用944816元，现认为原告不进行消防整改致使消防验收不合格，双方合同应为无效。故反诉要求请求人民法院判令原告返还已支付房屋租金392.5万，房屋押金30万元。2、返还提升改造费用944816元。
原告西安市城市建设开发总公司辩称，原被告间签订《房屋租赁合同》属实，被告实际使用了原告的房屋，故被告无权要求城建公司返还租金；被告主张的提升改造费不属于反诉的范畴，不应在本案中处理，综上，被告的反诉没有事实和法律依据，应当驳回。
经审理查明，2009年4月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将其位于西安市新城区案板街14号（后为16号）1层房屋以现状出租给被告用于商业用途。租期从2009年7月1日至2016年6月30日，年租金85万元，缴租方式为合同生效后10日内，被告向原告付清第一年租金。以后被告应于下一年度开始前10日向原告缴清下一年租金，以此类推。合同第二条约定，合同签订时，被告向原告缴纳保证金30万元作为履约保证金。合同期满，被告无违约，保证金退还被告。否则，不予退还。合同第八条约定，装修期为2009年4月15日至2009年6月30日，装修期间免收租金。合同第七条约定，被告拖欠租金一个月以上的，原告有权随时终止合同。合同第十条约定，被告不按时缴纳租金和费用，每超一日，按所欠金额的3%向原告支付滞纳金。拖欠一个月，原告有权终止合同，收回房屋，被告必须在七日内搬出房屋并交纳租金并承担违约责任即三个月的租金。逾期搬出或期满逾期腾房，被告须按本年度或最后一年度日平均租金的双倍向原告支付违约金。2009年4月3日和2009年8月25日，原被告先后签订补充合同两份。其中，2009年8月25日的补充合同中约定，原告同意将被告的装修期由原来的2.5个月顺延2个月。正式的起租日自2009年12月25日起。其他租赁期限依次顺延。合同签订后，原告依约交付了房屋。被告依约将原告招租投标时所缴纳的保证金50万元中的30万元转为履约保证金。庭审中，被告称上述保证金下余的20万元已转为房租。对此，原告称已退回被告，并且，因被告未按时支付租金，存在违约，故该保证金不应予以退还。
庭审中，关于被告支付租金一节，被告提供从2009年9月至2013年6月的转账明细，证明房屋押金30万元、支付房租392.5万元。对此，原告提供进账单等证明，被告支付的租金中，原告对2009年11月20日的10万元发票、2009年12月10日10万元发票的真实性无异议，2009年6月2日的11万元发票的真实性不认可，表示自己并未查询到该张发票，对以上三个票据，原告认为并非自己出具给被告的收款收据或被告在银行的转账凭据，因此，对该31万元不认可。同时，原告对被告提供的2011年2月28日50万元转账支票，表示自己并未收到该笔款项的记录。庭审中，原告称被告从2014年7月起未支付租金。被告则认为，根据2009年8月25日的补充协议，原告同意将被告的装修期由原来的2.5个月顺延2个月。正式的起租日自2009年12月25日起，因此，所欠租金应扣除上述两个月后从2014年9月起算。
庭审中，被告提供涉案房屋所在大楼3-8层业主佛山市兴华商场有限公司在2013年7月19日给原告《关于西安市案板街16号综合大楼整改意见》一份，其中的第五部分陈述有“大楼消防未有消防验收手续，需要重新施工并获消防验收”。被告据此认为该大楼没有经过消防验收。被告还提供从2009年9月4日至2016年3月，西安市公安局新城分局西一路派出所出具的责令整改通知书若干及罚款通知书，证明因涉诉房屋未经消防验收，现有的消防设施、喷淋设施等存在均无法正常使用等情况。为此，被告向原告多次进行函告，但原告并未积极解决消防方面的问题，故被告认为原被告间的租赁合同应无效名原告应依法返还所付租金。对此，原告表示涉诉房屋已进行消防验收，并表示被告已实际使用房屋，故所缴纳的租金不应返还。本院要求原告在限定期限内提交该大楼进行消防验收合格的相关证据，但原告未在限定期限内提供。
2009年，涉诉房屋所在地区根据政府文件进行城市建设管理提升年活动。2011年1月26日，西一路地区城市规划建设领导小组办公室出具《关于八方通讯广场提升改造工程有关问题的证明》，内容为该城市建设管理提升工作是按照市政府的要求而进行，案板街街面建筑立面改造和景观装饰工程由西一路办事处提升办统一规划设计。工程涉及西安市城市开发总公司租给陕西八方通讯产品有限公司部分工程造价绝算款为944816元。根据市政府【151】号文件精神，应由产权单位西安市城市开发总公司承担。陕西八方通讯产品有限公司已垫付的工程款944816元可由应付给西安市城市建设开发公司的租金中协商逐步扣除。被告认为，该款项系自己替原告垫付，故反诉要求原告返还上述款项。对此，原告认为与本案并非同一法律关系，不应在本案中一并处理。
以上事实，有《房屋租赁合同》《补充合同》，银行流水、《责令整改通知书》、《罚款收据》《关于西安市案板街16号综合大楼整改意见》、《关于八方通讯广场提升改造工程有关问题的证明》及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，法人合法的财产权利依法受到保护。本案中，原被告于2009年4月2日所签订的《房屋租赁合同》以及2009年4月3日和2009年8月25日，原被告先后签订《补充合同》两份，系原被告真实的意思表示，本院依法确认有效。庭审中，被告提出涉案房屋所在的大楼没有进行消防验收合格，因而上述合同无效的意见，本院认为，建筑工程的消防验收系管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，依照法律性规定，违反法律管理性的强制性规定，并不必然导致民事合同无效，故被告的上述意见，本院依法不予采纳。故被告反诉因合同无效返还已付房屋租金392.5万的请求，本院依法不予支持。
庭审中，原被告均认可被告从2014年起未付租金，但在被告所欠租金的起算点上发生争议。根据上述合同，被告承租房屋的租赁期自2009年12月25日至2016年12月25日。该期间，被告应按照合同约定计算租金给原告。因2009年8月25日的补充合同中约定，原告同意将被告的装修期由原来的2.5个月顺延2个月，正式的起租日自2009年12月25日起，因此，原告根据2009年4月2日《房屋租赁合同》，要求从2014年7月1日起计算被告所欠的租金，应从2014年9月1日起算。经核算，原告诉请中要求被告支付的从2014年9月1日至2016年12月25日间所拖欠的租金1971527.67元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告现要求解除上述合同，本院认为，至2016年12月25日上述合同履行时间到期，之后原被告双方并未签订新的租赁合同，但被告继续使用所租赁的房屋至今，故双方形成不定期的租赁关系，原告享有随时解除合同并要求被告腾交房屋的权利，故原告现要求解除合同，并要求被告腾交涉案房屋的请求，本院依法予以支持，双方的租赁关系于原告提出诉讼的2017年8月5日予以解除，该期间的租金495833.31元，被告亦应支付原告。考虑到被告需处理与现有商户之间解除合同等事宜，本院酌定给于被告三个月的腾房期限。被告应依法支付合同解除后实际使用房屋的房屋占用费至实际腾房之日，房屋占用费参照租金标准每年85万元计算。
关于原告要求的违约金一节，根据双方庭审陈述，本院认为，被告在垫付提升改造费用944816元后，因原被告对该笔费用是否折抵被告应付租金未能达成一致意见，被告进而未付租金，本院认为，此为被告行使同时履行抗辩权的法律行为，并非违约，故原告的该项请求，本院依法不予支持。根据合同第二条的约定，被告反诉要求原告返还履约保证金30万元的请求，本院依法予以支持。
关于被告反诉要求原告返还所垫付的提升改造费用944816元，对此，原告认为，不属于反诉的范畴，不应在本案中处理，本院认为，该项费用系被告垫付属实，根据西安市人民政府市政办发【2008】151号文件第二条第五款的规定，应由产权单位即原告西安市城市开发总公司承担，并且，该笔费用发生在上述租赁合同履行期间，系被告为原告垫付，故原告应返还上述款项。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司与被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司于2009年4月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效，于2017年8月5月予以解除。
二、本判决生效后三个月内，被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司腾交西安市新城区案板街14号（后为16号）1层房屋给原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司。
三、本判决生效后三个月内，被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司支付原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司从2014年9月至2017年8月5日租金2490972.09元；从2017年8月6日起，按照每年85万元的标准支付计算至实际腾房日的房屋占用费给原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司。
四、本判决生效后三个月内，原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司返还被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司履约保证金30万元，提升改造费用944816元。
五、驳回原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司其余诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司其余反诉请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38361元，由原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司承担18361元，被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司承担20000元；反诉费24164元，由被告（反诉原告）陕西八方通讯产品有限公司承担14164元，原告（反诉被告）西安市城市建设开发总公司承担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西
省西安市中级人民法院。
审 判 长 上江涛
代理审判员 殷 薇
人民陪审员 白 洁
二０一八年二月五日
书 记 员 贠坤钰