湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0503民初740号
原告刘奇。
被告邵阳市恒泰房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区雪峰南路与敏州西路交叉西南角恒泰瓏湖X栋门面X号。
法定代表人戴建新，该公司经理。
委托代理人胡响亮，湖南振威律师事务所律师，代理权限：特别授权。
本院于2016年6月28日立案受理了原告刘奇诉被告邵阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，依法由审判员谢蔚担任审判长，与人民陪审员刘丽明、袁艺玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘奇，被告恒泰公司的法定代表人戴建新及委托代理人胡响亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘奇诉称，2012年9月15日原告向被告恒泰公司购买了位于邵阳市大祥区雪峰南路与敏州西路交汇处的恒泰瓏湖小区第X栋X单元X层X号商品房，该商品房建筑面积共211.02平方米，单价为每平方米3890.89元，总金额821055元。双方签订了《商品房买卖合同》并办理了网上备案，原告依约支付首付251055元，剩余房款570000元采用按揭方式支付。按照合同约定被告应当在2014年6月30日前将上述商品房交付原告使用，但被告至今未将原告所购房屋交付给原告使用，被告已构成根本违约，因此被告依法应承担与其交房责任。故原告诉请法院：1、判令被告立即将原告所购房屋交付给原告使用；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金179811元（自2014年7月1日起以原告已付购房款821055元的万分之三为标准，按日计算至2016年6月30日，顺延照计至被告交付房屋给原告时止）。
被告恒泰公司辩称，1、被告没有违约，公司按合同约定向原告交房，是原告自身的原因不接收，被告不承担违约责任；2、被告在施工过程中，因燃气管道、电力工程施工由于雨季原因致施工计划延期导致延期交房，构成不可抗力因素，被告可以免责。竣工验收耽误较长时间是由于政府职能部门的因素造成的，该耽误的时间应不能计算，被告可以据实延期。
经审理查明，2012年9月15日，原告刘奇（买受人）与被告恒泰公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定：1、原告向被告恒泰公司购买位于邵阳市大祥区雪峰南路与敏州西路交汇处的恒泰瓏湖小区X栋X单元X层X号商品房，建筑面积为211.02平方米，单价为每�方米3890.89元，总金额821055元。2、出卖人定于2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（见补充协议相关条款）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3、出卖人逾期交付的违约责任：出卖人未在合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过30日的…；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金�4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人还应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因未能交付的双方同意按补充协议相关条款处理。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定付款方式及期限：买受人根据自身情况愿按银行按揭方式付款，商品房总价款821055元，首付款251055元，于签合同当日付清，余款570000元采用按揭方式支付。买受人自愿申请办理银行按揭，买受人应按银行要求在合同签订当日将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给贷款银行。该补充协议第五条对房屋交付期限及条件进行约定，出卖人应在2014年6月30日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付条件为：1、该商品房单位工程经施工、建设、建立、设计单位进行竣工验收合格，并有单位工程质量竣工验收记录。2、交付时，水、电、电梯达到使用条件；3、交付时，通往该楼梯的主要道路基本通畅。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因市政工程建设和政府因素造成重大困难，确实影响到交房手续的办理，但须取得政府有关部门的证明且在发生之日起30日内告知买受人。第六条关于商品房的交接：1、由于买受人的原因未能按期交付的，逾期超过30日，则视同出卖人已将符合本合同约定条件的房屋交付给买受人。2、交接时除商品房的结构及厕所、厨房、屋面、墙面漏水外，其他�题均不影响交接。…合同签订后，原告于2012年9月15日一次性向被告支付购房首付款251055元、按揭费办证费63748元。原告按要求办理了房屋按揭贷款手续。2014年6月，被告开发建设的恒泰瓏湖小区7#栋及其他几栋房屋主体工程建设基本竣工，被告通知了7#栋的大部分业主于2014年6月30日前来收房。2014年6月30日被告举办了大型的交房庆祝活动，7#栋的大部分业主当天签收了入伙通知书，并办理房屋交接手续。
被告开发建设的恒泰瓏湖一期7#栋工程于2015年1月30日提交竣工验收，经工程验收单位包括勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位签署“合格”的意见后，2015年11月10日邵阳市住房和城乡建设局最后签署同意备案的意见，并加盖竣工验收备案专用章，房屋验收工作结束。2016年2月27日，被告向原�下发了入住通知书，并通过邮政特快专递将入住通知寄送给原告。原告称其没有接到电话亦没有收到该邮件，故没有办理接受房屋事宜。现原告以被告对所开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的期限内将原告所购买的房屋交付给原告为由，要求被告尽快交付房屋并支付逾期交房违约金。双方多次就违约损失赔偿事宜协商未果，故成此诉讼。
另，被告恒泰公司在开发建设涉案房屋过程中，房屋的给水管道安装工程及燃气安装工程的室外接入项目由于雨季原因致施工计划延期，到2014年12月才全部完工。
上述事实，有双方当事人陈述、原告提供的原告身份证、被告信息复印件、银行转账凭证、商品房买卖合同、备案登记复印件、收据复印件，被告提供的交房通知及交房情况、交房照片、网�资料、入伙手续表、前期物业管理服务合同及备案录、入住通知书及特快专递单复印件等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案是一起商品房买卖合同纠纷。原告刘奇与被告恒泰公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依照该《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2014年6月30日前交付房屋，被告未能在该期限内交付房屋，构成延期交房的事实。本案争议的焦点是被告就其延期交房的行为是否应当承担违约责任。被告辩称给水管道安装工、燃气安装室外接入项目由于雨季原因致施工计划延期导致延期交房，构成不可抗力因素，被告可以免责。因竣工验收耽误较长时间是由于政府职能部门的因素造成的，该耽�的时间应不能计算，被告可以据实延期。雨季导致施工计划延迟属于不可抗力因素，该辩解理由成立，本院予以支持。被告的交房日期应顺延至2014年12月30日。本案自被告提交竣工验收至最后完成验收达285天的时间，超出正常预期的时间值。竣工验收受政府职能部门制约，系政府原因所致，不可归责于被告，且原被告在签订合同时不可预计，客观上亦导致被告不能交房，该抗辩理由成立，本院予以支持，被告可据实延期。本院酌情考虑正常验收时间按30天计算，超出的时间255天，被告可以相应顺延，不予计算违约金。
被告主张其于2016年2月27日通过邮政特快专递将入住通知寄送给原告，通知原告接受房屋，原告未来接受房屋，应视为房屋已经交付。该事实有被告提供的邮政特快专递单予以证明，本院予以采信。根据《商品房买卖合�补充协议》第六条的约定，由于买受人的原因未能按期交付的，逾期超过30日，则视同出卖人已将符合本合同约定条件的房屋交付给买受人。因此被告在2016年2月27日按照原告提供的地址寄送特快专递通知原告接受房屋（且此时房屋已经验收具备了房屋交付条件），原告未能接受房屋，逾期超过30日，则应视为被告已将符合本合同约定条件的房屋交付给原告，故原告要求被告支付2016年2月27日后的违约金没有事实依据，本院不予支持。本案中被告没有在约定的交付期限内将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，故被告应承担违约责任。双方约定的违约金相对较高，本院综合考虑本案的实际情况予以酌减,被告的延期交房行为给原告造成的损失，应按照同地段房屋租金1600元/月计算为宜。被告逾期交房的天数为423天（自2015年1月1日起计算至2016年2月27日止），扣除255天�被告应向原告支付的违约金为8960元（1600元／月÷30天×168天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告邵阳市恒泰房地产开发有限公司在本判决生效后10日内将恒泰瓏湖小区X栋X单元X层X号商品房交付给原告刘奇；
二、被告邵阳市恒泰房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告刘奇支付逾期交付房屋的违约金8960元。
三、驳回原告刘奇的其他诉讼请求。
如未按期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费人民币3896元，由原告刘奇负担1948元，被告邵阳市恒泰房地产开发有限公司负担1948元（此款限被告于本判决生效后5日内交来本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
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审 判 长 谢 蔚
人民陪审员 袁艺玲
人民陪审员 刘丽明
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 翁婉娟