广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1586号
上诉人（原审被告）：广州益浩置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：胡尔华，该公司董事长。
委托代理人：湛俊波，该公司股东。
被上诉人（原审原告）：广州交通投资集团有限公司服务分公司，住所地广州市海珠区。
上诉人广州益浩置业有限公司（原广州市益浩置业顾问有限公司，以下简称益浩公司）因与被上诉人广州交通投资集团有限公司服务分公司（以下简称交投公司服务分公司）一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第号《广东省房地产权证》记载：广州市越秀区东风中路318号21层登记所有权人为广州交通投资集团有限公司，房屋建筑面积1158.39平方米，使用性质为写字楼。
交投公司服务分公司（出租方、甲方）与益浩公司（承租方、乙方，原称广州市益浩置业顾问有限公司）签订《租赁协议》［合同编号服字（2010）第57号］，约定：甲方同意将坐落在广州市东风中路318号嘉业大厦21楼2105办公单元，建筑面积为353.48平方米的物业，出租给乙方作办公用途使用；租赁期自2010年7月15日起至2016年6月30日止；其中2010年7月15日至2010年9月15日为甲方给予乙方装修免租期；2010年9月15日为起租日；租赁房产的月租赁费（不含管理费）按53元每平方米的标准计付，即每月租金为18734.44元，由乙方在每月第10个工作日前凭甲方提供的正式税务发票以支票或转账的形式支付给租金给甲方。该合同未注明签订日期。
2010年7月13日，交投公司服务分公司（出租人、甲方）与益浩公司（承租人、乙方）又签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东风中路318号21楼2105房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积353.48平方米；租赁期限自2010年7月15日起至2016年6月30日止，其中2010年7月15日至2010年9月15日为免租期，2010年7月15日至2016年6月30日期间每月租金为18734.44元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账或支票的付款方式缴付租金给甲方；乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；其他约定详细内容见合同编号服字（2010）第57号协议等。该合同于同年7月16日办理了租赁合同备案手续。
上述合同签订后，交投公司服务分公司将涉案房屋交付益浩公司使用。
2015年8月17日，广州交通投资集团有限公司出具《同意出租证明》，内容为：我广州交通投资集团有限公司系越秀区东风中路318号嘉业大厦21楼2101、2102、2103、2105房的产权人，交投公司服务分公司系我公司下属分公司；我公司同意交投公司服务分公司出租上述房屋。
2015年9月9日，交投公司服务分公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除交投公司服务分公司与益浩公司就广州市越秀区东风中路318号嘉业大厦21楼2105办公单元签订的《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》；2.益浩公司立即腾空并向交投公司服务分公司交还广州市越秀区东风中路318号嘉业大厦21楼2105办公单元；3.益浩公司向交投公司服务分公司清偿从2015年2月15日起至交还房屋之日止的租金（房屋的租金按照每月18734.44元的标准计付）及违约金（备案租赁合同第七条第一款约定违约金按每日欠付月租金额的2%支付，考虑到数字很大，故交投公司服务分公司自愿调整成每日按照欠付金额的0.5‰给付；合同约定是每月第10个工作日前要支付租金，但是考虑到每月第10个工作日都不同，难以统计，故交投公司服务分公司同意从次月1日开始计算违约金）。
本案审理过程中，交投公司服务分公司称：涉案《租赁协议》与《广州市房屋租赁合同》均在2010年7月13日签订，两份合同内容不同的地方以《租赁协议》内容为准；2015年2月15日起至今的租金益浩公司均未支付。
原审法院认为：交投公司服务分公司、益浩公司自愿签订的《租赁协议》、《广州市房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。交投公司服务分公司称益浩公司未向其支付2015年2月15日以后的租金，益浩公司对此未提交反驳证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条第二款的规定，原审法院对交投公司服务分公司该陈述予以采信。益浩公司未依约向交投公司服务分公司支付2015年2月15日以后的租金已构成违约。上述《广州市房屋租赁合同》约定“乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”，故交投公司服务分公司要求解除双方签订的租赁合同、益浩公司交还房屋并向交投公司服务分公司支付拖欠的租金及逾期付款违约金依据充分，原审法院予以支持。关于违约金，交投公司服务分公司自愿降低了违约金标准及推迟计算违约金的起始时间属其自主处分民事权利的行为，不违反法律规定且不损害益浩公司权利，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条第二款之规定，原审法院于2015年12月7日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，广州交通投资集团有限公司服务分公司与广州益浩置业有限公司签订的关于广州市越秀区东风中路318号21层自编2105房的《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》解除；二、广州益浩置业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区东风中路318号21层自编2105房，将该房屋腾空交还广州交通投资集团有限公司服务分公司；三、广州益浩置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州交通投资集团有限公司服务分公司支付上述房屋自2015年2月15日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月18734.44元计付）及逾期付款违约金（自2015年3月1日起至实际清付上述租金之日止，每日按同期应付未付租金额的0.5‰计付，违约金总额以不超过未付租金为限）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费由广州益浩置业有限公司按照上述租金标准逐月支付给广州交通投资集团有限公司服务分公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2514元，由广州益浩置业有限公司负担。
判后，上诉人益浩公司不服原审判决，向本院提起上诉称：益浩公司与其他关联企业于2010年7月13日共同向交投公司服务分公司承租物业办公。2014年7月份起，益浩公司由于经营状况发生改变，一度出现支付租金困难的局面，交投公司服务分公司也曾多次要求物业管理公司对物业停止供水供电、限制物资进出等方式，催促益浩公司缴纳租金。2015年4月，益浩公司去函交投公司服务分公司，提出解决租金问题，继续履行合同的方案，均未得到出租人正式的回应。因业务需要，益浩公司分别于2013年5月16日和2013年04月07日将承租物业部分转租予广州市益浩化工实业有限公司、广州市悦心文化传播有限公司、办公用途。上述转租行为在益浩公司与交投公司服务分公司签订的租赁合同中已有约定，并在签订转租合同前书面报送告知交投公司服务分公司，并征得其同意。而上述两家次承租人公司皆愿意继续代益浩公司履行租约。由于交投公司服务分公司在起诉文书中并未反映上述事实，原审法院也未对此清楚了解。益浩公司上诉请求撤销一审判决，查清事实，重新审理该案。
被上诉人交投公司服务分公司二审答辩称：不同意益浩公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回益浩公司的上诉请求。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，上诉人益浩公司二审向本院提交以下证据：1、广州嘉业大厦管理有限公司于2015年12月31日、2016年1月13日向我方发出的函件和通知，表明业主不允许益浩公司将物品搬离大厦，并暂停供电和停车位使用等；2、益浩公司寄给交投公司服务分公司的邮件和申请书，内容是关于恢复物业使用及撤离部分物资的申请书，但对方拒收；上述证据可以证实包括本案承租人在内的四家公司在正常营业，广东益诚拍卖行有限公司有拍品存放、该公司通知业主协商，但是没有得到清晰回应；益浩公司发函给对方遭到拒收；3、《广州市房屋租赁合同》、财产租赁合同印花税完税凭证、变更房屋租赁合同申请表各一份，出租人益浩公司，承租人张刚，张刚承租该物业之后成立了广州市益浩化工实业有限公司，现在益浩公司和交投公司服务分公司解除租赁合同，会影响次承租人的利益。益浩公司认为其拖欠的租金应当缴纳，但因经营状况问题没有支付，业主通过管理处限制供水供电影响到实际使用，因此2015年12月31日之后的租金不应由益浩公司交纳。综上，益浩公司二审明确上诉请求为：1、同意维持原审判决第一、二判项；2变更原审判决第三项计算租金至2015年12月31日止，益浩公司不需支付违约金给交投公司服务分公司。交投公司服务分公司对此质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；管理处发函的收件人是浩德集团，与本案无关；关于物品放行回函，真实性无法确认，益浩公司不仅一直没有交付租金也没有向管理处交纳管理费、水电费；交投公司服务分公司不知道有该两份邮件，邮件显示查无此人，邮单写明是我方地址，不会出现查无此人的情况；申请书与交投公司服务分公司无关，不予确认；对租赁合同的三性不予确认，按照益浩公司与交投公司服务分公司的合同约定，益浩公司转租必须书面通知我方，事实上我方从来不知道益浩公司的转租情况也从未同意过益浩公司的转租行为，益浩公司在没有经过我方同意擅自转租，我方有权终止益浩公司与交投公司服务分公司之间的租赁合同。
本院认为：原审法院对交投公司服务分公司、益浩公司之间的《租赁协议》、《广州市房屋租赁合同》效力及双方相关权利义务的认定，证据充分、论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。
益浩公司二审明确同意原审判决中关于双方《租赁协议》、《广州市房屋租赁合同》解除以及益浩公司迁出涉案房屋腾空交还给交投公司服务分公司的判项，本案二审争议焦点是益浩公司上诉主张涉案租金应计至2015年12月31日以及不应计付违约金的问题。对此，本院认定如下：
益浩公司本案并没有证据证明其主动向交投公司服务分公司交还房屋而对方拒绝收取，也没有证据证明因为交投公司服务分公司的原因导致其在2015年12月31日之后无法使用涉讼房屋，因此，其主张2015年12月31日之后的租金不应计付，缺乏事实依据。至于违约金的问题，因为双方《租赁合同》已明确约定“乙方（益浩公司）拖欠租金1个月以上的，甲方可以解除，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%向甲方支付违约金”，原审依照交投公司服务分公司自愿降低违约金标准及推迟计算违约金的起始时间，作出判决，并无不妥。益浩公司亦无证据证明其欠付租金应归责于交投公司服务分公司，因此其上诉主张不应向交投公司服务分公司支付逾期支付租金的违约金，缺乏事实依据。
另外，至于益浩公司提出其已将涉案房屋转租给案外人请求交投公司服务分公司协助予以配合解决相关租赁纠纷的问题，因益浩公司欠租构成违约，导致其与交投公司服务分公司之间的租赁合同解除，相应后果应由其自行承担，该项主张，本案不作调处。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人益浩公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2514元，由上诉人广州益浩置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 璩方慧