广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终12917号
上诉人（原审被告）：深圳市绰姿服装有限公司。
法定代表人：程香平，总经理。
委托诉讼代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司。
法定代表人：徐建东，董事长。
委托诉讼代理人：王仁端，广东深天正律师事务所律师。
上诉人深圳市绰姿服装有限公司（以下简称绰姿公司）因与被上诉人家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利物业）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人绰姿公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回原审法院重审或改判绰姿公司无需向家利物业支付2015年6月至2016年2月17日期间的物业服务费51313.29元及违约金；2、本案一审案件受理费、二审上诉费均由家利物业承担。事实和理由：1、深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）隐瞒真实事实欺骗、诱导绰姿公司入场经营，严重丧失商业信誉，绰姿公司有权行使不安履行抗辩权中止履行向家利物业缴纳物业相关费用的合同义务。和记黄埔地产公司曾在招商时向包括绰姿公司在内的所有商户以商场已有众多知名品牌入驻为诱饵并提供虚假《落位图》（绰姿公司已向原审法院提供该证据）欺骗、诱导绰姿公司签约入驻，且曾向绰姿公司口头正式开业期间整体签约率若低于70%，则同意豁免支付基本租金直至整体签约率达到70%以上，仅需支付提成租金即可（绰姿公司已向原审法院提供案外人卡X股份有限公司签署的《XX广场商铺租赁合同补充协议》为证），但事实上至今仍未达到该标准，严重丧失商业信誉，而绰姿公司与家利物业之间的关系，是以绰姿公司与和记黄埔地产公司之间的租赁合同关系为基础的，绰姿公司有权行使不安抗辩权中止向家利物业缴纳物业相关费用的合同义务。2、绰姿公司及时采取了适当措施即寄发书面解除函并撤场，应属于为防止损失继续扩大的合法、合理行为，原审法院在和记黄埔地产公司严重违背诚实信用、平等自愿原则的情况下依然判定绰姿公司违约并承担撤场之后的损失于法不公。绰姿公司为了防止自身损失继续扩大，于2015年10月12日向和记黄埔地产公司寄发《解除租赁合同通知书》，并通知撤场手续将于2015年10月20日办理，要求和记黄埔地产公司配合，然而和记黄埔地产公司置之不理；2015年11月22日绰姿公司正式撤店。绰姿公司主动采取防止损失继续扩大的措施，向和记黄埔地产公司表达解除合同的意思表示并书面发函主张解除合同，但和记黄埔地产公司却始终不予理会，恶意拖延解除时间，于2016年1月13日才正式向绰姿公司下发《深圳XX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，通知2016年2月18日才解除合同，很显然和记黄埔地产公司无视绰姿公司的合法、合理诉求及权益，长时间放任损失继续且无限扩大，严重违背了诚实信用、平等自愿的合同法基本原则，然而原审法院却依然支持和记黄埔地产公司的主张，以2016年2月18日为合同解除时间，并以此计算相关物业服务费用，显然于法不公。3、和记黄埔地产公司应当在合理期限内行使合同解除权并收回涉案商铺，以此防止损失继续扩大，但和记黄埔地产公司在绰姿公司撤场后并未采取适当措施防止损失扩大，故家利物业与和记黄埔地产公司均不应就扩大的损失要求绰姿公司赔偿。合同应自绰姿公司撤场之日起正式解除，原审法院认定合同解除时间以和记黄埔地产公司解除时间为准于法无据。4、绰姿公司在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，故绰姿公司应当有权行使合同解除权，原审法院不应剥夺绰姿公司的合同解除权，否定合同解除函的法律效力。
被上诉人家利物业辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
家利物业向一审法院起诉请求：1、绰姿公司支付家利物业2015年4月1日至2016年2月17日物业服务费人民币71365.86元（以下货币均为人民币）、2015年12月电费3.6元及上述欠款逾期付款期间的违约金(违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2015年4月1日起至还清之日止，截止2016年2月17日的违约金6671.92元)；2、绰姿公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月9日，和记黄埔地产公司（委托方、甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（受托方、乙方，家利物业更名前的名称）签署《深圳XX广场前期物业服务合同（商场）》约定，甲方聘请乙方按合同约定对深圳市福田区XX广场提供前期物业服务，物业服务期限自合同签订之日起至物业管理区域的业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；商场业主缴纳的物业服务费为24元/月/平方米（按商场业主单元的建筑面积计算），中央空调费为12元/月/平方米；前述两项费用合计36元/月/平方米；商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分，共用设施设备（该范围不属于本合同的乙方管理区域）的管理费用分摊，由商场业主按照其物业区的建筑面积与共用该共用部分，共用设施设备的全部物业区的建筑面积的总和之比例分摊，商场业主应缴纳商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部位、共用设施设备的管理费用分摊、维护费用分摊，36元/月/平方米管理费已包含了上述共有部位的分摊。乙方可以根据物业服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则及本规约的规定，确定及调整物业服务费、中央空调费的收费标准。维修基金按政府规定的标准缴纳；业主逾期支付物业服务费、专项维修基金的，乙方有权按日收取缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。
2014年8月1日、12月19日，和记黄埔地产公司（出租方、甲方）与绰姿公司（承租方、乙方）分别签署《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》约定，甲方将位于深圳市福田区XX广场商场第x层X号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋的建筑面积为182.20平方米；月租金为72880元；租赁期限自2014年8月4日起至2017年8月3日；甲方应于2014年8月4日前将租赁房屋交付乙方使用；租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业服务费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、踏实履行补充协议各项条款的担保，乙方向受托人支付的经营保证金20224.20元，乙方不得将经营保证金抵扣其应支付的物业服务费或其他应付款项。如果乙方违反租赁合同的任何条款，且经甲方或受托管理人书面敦促后仍未在约定的期限或合理期限内履行租赁合同约定义务，则甲方或受托管理人有权扣除经营保证金来补偿损失。在甲方或受托管理人扣除经营保证金金额后，乙方须在接到甲方或受托管理人书面通知之日起15日内将经营保证金补足，否则视为乙方违约，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4款约定的救济措施；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方应当自租赁期开始日起向受托管理人支付物业服务费，物业服务费为每月每平方米37元，该房产物业服务费总计为每月6741.40元，其中包含正常供应时段的空调费；装修押金是乙方装修该房产的保证金，乙方应向受托管理人支付装修押金6966元，在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，受托管理人在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方；装修服务费是乙方向受托管理人支付的受托管理人（含聘请具有专业资质之第三方）审核乙方之装修图纸的费用及清运装修垃圾的费用，该费用为一次性费用，按建筑面积计算每平方米20元，合计金额为3644元。水电周转押金为乙方按期支付水电费用的保证金，为2733元，在租赁期届满后60日内受托人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方。乙方应于每个公历月第5日或之前向受托管理人支付当月物业服务费、中央隔油系统维护费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费。租赁期开始日期为2014年8月4日，免租期为60天，从租赁开始日起算，免租装修期内免交租金，但应向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用。
2014年8月1日，和记黄埔地产公司向绰姿公司出具《深圳XX商铺交铺通知书》，要求绰姿公司于2014年8月4日办理涉案商铺的交接手续，租赁期开始日期为2014年8月4日。
之后，和记黄埔地产公司向绰姿公司交付了涉案商铺，和记黄埔地产公司的员工代表及绰姿公司签署了商铺验收记录。
2014年11月5日、12月8日、2015年1月15日，和记黄埔地产公司分别向绰姿公司下发、寄发《催缴欠缴费用通知书》、《催缴欠缴费用最后通知书》、《律师函》，催告绰姿公司缴纳租金、物业服务费等费用及逾期付款违约金。
2015年10月12日，绰姿公司向和记黄埔地产公司下发《解除租赁合同通知书》，通知和记黄埔地产公司解除涉案租赁合同，绰姿公司将于2015年10月20日从商场撤离。
2016年1月13日，和记黄埔地产公司向绰姿公司下发《深圳XX商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》称，绰姿公司于2015年11月22日起停止营业，现通知绰姿公司于2016年2月18日解除双方的租赁合同。
另查，家利物业向绰姿公司开具的《正式收据》记载，绰姿公司于2014年3月4日、7月10日向家利物业支付了经营保证金共计20224.20元（10377.39+9846.81）、装修押金6966元（6000+966）、于2014年3月5日支付了一个月的物业服务费3459.13元及装修服务费1869.80元、水电周转金1402.35元。上述费用由绰姿公司的法人股东深圳市美迪服装有限公司代为支付。
又查，涉案商铺的权利人为和记黄埔地产公司，涉案商铺所在的物业没有成立业委会。因绰姿公司拖欠出租方和记黄埔地产公司的租金，和记黄埔地产公司以房屋租赁合同纠纷为由将本案绰姿公司诉至原审法院，请求解除双方签署的租赁合同、绰姿公司支付拖欠的租金等费用及违约金，原审法院经审理作出（2016）粤0304民初10623号(下称10623号案件)民事判决书，判决确认涉案租赁合同于2016年2月18日解除，绰姿公司应向出租方支付租金及其他费用至2016年2月17日。目前该一审判决书未发生法律效力。
一审法院认为，家利物业与作为业主及开发商的和记黄浦公司签订的《深圳XX广场前期物业服务合同（商场）》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。绰姿公司作为涉案商铺的承租人并实际占有使用涉案商铺，在接受家利物业提供的物业服务后，应当向家利物业交纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，和记黄埔地产公司与绰姿公司签署的《房屋租赁合同》约定的物业服务费为37元/月/平方米，虽然家利物业与和记黄埔地产公司签署的前期物业服务合同约定的物业服务费为36元/月/平方米，但物业服务合同约定家利物业可根据物业服务的内容、质量和深度，确定及调整物业服务费的收费标准。家利物业按37元/月/平方米的标准收取物业服务费未超出租赁合同约定标准，原审法院予以支持。绰姿公司实际自租赁起始日接收了涉案商铺，租赁合同约定免租期内亦需支付物业服务费，绰姿公司应自该租期开始日向家利物业支付物业服务费，10623号案件已确认涉案租赁合同于2016年2月18日解除，绰姿公司需向出租方支付截止至2016年2月17日的租金及其他费用。因此，本案无需中止审理。绰姿公司亦应向家利物业支付截止2016年2月17日期间的物业服务费。租赁合同约定装修服务费是家利物业或其他第三人在绰姿公司装修涉案商铺时提供服务的一次性消费费用，绰姿公司主张将装修服务费抵扣物业服务费无合同依据，原审法院不予采信。绰姿公司未举证证明其实际向家利物业支付物业服务费的情况，原审法院采信家利物业主张的绰姿公司拖欠物业服务费的金额，家利物业制作的欠费明细表未载明绰姿公司有欠电费，亦未提交相应的电费抄表记录，对家利物业主张的2015年12月份的电费3.60元，原审法院不予采信。合同约定绰姿公司应于每月5日前支付物业服务费等费用，逾期支付则按日万分之五支付违约金。绰姿公司与和记黄埔地产公司签署的补充协议第15条第15.5条约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，绰姿公司实际向家利物业支付经营保证金的金额为20224.20元，家利物业自绰姿公司逾期支付物业服务费之日的第30日起有权在经营保证金中扣除绰姿公司欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2015年4月的物业服务费，应于2015年4月5日缴纳，家利物业可于2015年5月6日从经营保证金中扣除2015年4月物业服务费6741.40元及逾期付款违约金101.12元（6741.40×0.0005×30），扣除后经营保证剩余13381.68元（20224.20-6741.40-101.12）；2015年5月份的物业服务费，应于2015年5月5日缴纳，家利物业可于2015年6月6日从经营保证金中扣除2015年5月份的物业服务费及逾期付款违约金101.12元，扣除后经营保证金剩余6539.16元(13381.68-6741.40-101.12)；2015年6月物业服务费，应于2015年6月5日缴纳，家利物业可于2015年7月6日扣除绰姿公司拖欠的2015年6月的物业服务费及逾期付款违约金101.12元，用剩余的经营保证金全部抵扣该月违约金及部分物业服务费后，绰姿公司尚欠家利物业2015年6月份的物业服务费303.36元（6741.40+101.12-6539.16）。绰姿公司还应向家利物业支付2015年7月至2016年2月17日期间的物业服务费及违约金，其中2016年2月份的物业服务费应为3820.13元（6741.40×17/30），以上物业服务费合计51313.29元（6741.40×7+303.36+3820.13），物业服务费的违约金应自当月6日起（其中2015年6月份拖欠物业服务费的违约金应自2015年7月6日起计算），按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，对家利物业主张物业服务费超出的部分及违约金起算时间有误的部分，原审法院不予支持。绰姿公司在承租涉案商铺时向家利物业支付了装修押金6966元，无证据显示涉案商铺的装修不合格，家利物业应向绰姿公司退还该押金，为避免诉累，可在绰姿公司欠付的物业服务费及违约金中予以扣减6966元。绰姿公司支付的水电周转金1402.35元亦应抵扣其拖欠的上述费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、深圳市绰姿服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向家利物业管理（深圳）有限公司支付2015年6月至2016年2月17日期间的物业服务费51313.29元及违约金（违约金按日万分之五的标准以当月应付费用为计算基数计算至实际清偿之日止，其中2015年6月份费用的违约金以303.36元为计算基数，自2015年7月6日起计算，2015年7月至2016年1月期间物业服务费的滞纳金均以6741.40元为计算基数，均自当月6日起计算，2016年2月物业服务费的违约金以3820.13元为计算基数，自2016年2月6日起计算），深圳市绰姿服装有限公司已实际支付的装修押金6966元、水电周转金1402.35元可抵扣其拖欠的上述费用；二、驳回家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费1751元（已由家利物业预交），由家利物业负担651元，绰姿公司负担1100元。
本院二审另查明，本院（2016）粤03民终22686号案件改判（2016）粤0304民初10623号一审判决，认定和记黄埔地产公司与绰姿公司之间的租赁合同关系于2016年1月13日解除。
经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，和记黄埔公司与多多服装签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。绰姿公司主张和记黄埔地产公司在签约时承诺其商场开业率达到70%以上，但并未提交有效证据加以证明，应当承担举证不能之责任，根据民事证据规则，本院对于该主张不予采信。关于解除合同的时间，（2016）粤03民终22686号案件已经确认和记黄埔地产公司与绰姿公司之间的租赁合同关系于2016年1月13日解除，据此，绰姿公司需向出租方支付截止至2016年1月13日的租金及其他费用，其中2016年1月份的物业服务费应为2609.57元（6741.40×12/31），加上绰姿公司尚欠家利物业2015年6月份的物业服务费303.36元（6741.40+101.12-6539.16）、2015年7月至2015年12月期间的物业服务费合计43361.33元（6741.40×6+303.36+2609.57），对家利物业诉请的超出部分，本院不予支持。
综上所述，上诉人绰姿公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10498号民事判决第二项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10498号民事判决第一项为：深圳市绰姿服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向家利物业管理（深圳）有限公司支付2015年6月至2016年1月13日期间的物业服务费43361.33元及违约金（违约金按日万分之五的标准以当月应付费用为计算基数计算至实际清偿之日止，其中2015年6月份费用的违约金以303.36元为计算基数，自2015年7月6日起计算，2015年7月至2015年12月期间物业服务费的滞纳金均以6741.40元为计算基数，均自当月6日起计算，2016年1月物业服务费的违约金以2609.57元为计算基数，自2016年1月6日起计算），深圳市绰姿服装有限公司已实际支付的装修押金6966元、水电周转金1402.35元可抵扣其拖欠的上述费用；
三、驳回家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1751元（已由家利物业预交），由家利物业负担751元，由绰姿公司负担1000元；二审案件受理费1100元，由家利物业负担100元，由绰姿公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十五日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。