山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2339号
上诉人（原审被告）青岛昊通房地产开发有限公司。
法定代表人纪群传，执行董事。
委托代理人刘金泽，山东青成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李帅。
原审第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行。
负责人张风臣，行长。
委托代理人李文波，系该支行客户经理。
委托代理人甄承伟，系该支行客户经理。
上诉人青岛昊通房地产开发有限公司（以下简称昊通公司）因与被�诉人李帅、原审第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行（以下简称农行即墨支行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第1439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李帅在一审中诉称：双方于2013年5月20日签订《青岛市商品房预售合同》，合同标的为即墨市黄河三路500号“幸福家园”×号楼×单元×层×户。合同约定于2013年10月31日交付房屋，逾期80日李帅可解除合同。现超过预定的交付时间，经李帅多次催促，昊通公司仍未交付。为维护李帅的合法权益，请求法院依法判令：1、解除李帅与昊通公司签订的《青岛市商品房预售合同》，昊通公司返还购房款及税费等605462元；2、昊通公司赔偿李帅至起诉之日的损失30000元；3、昊通公司支付李帅起诉之日至其还款日的房款�息损失；4、由昊通公司承担本案诉讼费用。一审诉讼中，李帅申请追加农行即墨支行为第三人参加本案诉讼，并要求解除其与农行即墨支行之间的借款合同。
昊通公司在一审中辩称：应按照双方签订的合同第十二条第一款第二项的约定履行，因为李帅已经向银行抵押贷款40.9万元并于2013年8月4日办妥，要求李帅配合昊通公司向银行把按揭贷款撤押手续办好后，再付清所有款项。
农行即墨支行在一审中陈述称：对于李帅诉讼请求第二项“解除李帅与农行即墨支行之间的借款合同”，我们要求李帅必须还清与农行即墨支行签订合同约定的贷款本息之后才能解除合同。
一审法院查明和认定的基本事实是：2013年5月20日，李帅（乙方）与昊通公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，网上签约时间为2013年5月20日11时4分17秒。该合同主要约�：1、房屋价款：第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6750元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为584888元。2、付款方式和付款期限：附件一：按揭（贷款）方式，乙方应于2013年5月20日前向甲方支付首期房款175888元整，剩余的购房款由乙方以按揭贷款（含公积金贷款）的方式向甲方支付，金额为409000元。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：该商品房经验收合格，商品房验收合格的标志为经即墨市建设局工程质量监督站竣工验收为准。第十一条：甲方定于2013年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为该商品房已全部竣工符合交房条件乙方签收验收确认书。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、违约责任：第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过80天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自双方撤销合同备案登记之后80日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。解除合同后，乙方必须配合甲方办理撤销合同备案登记的手续，否则，甲方有权不予办理退款手续直至备案登记取消。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
2014年6月23日，李帅就涉案房屋到即墨市房产管理处办理了预购商品房预告登记（即房地预市字第201436901号），预告登记权利人为李帅，预告登记义务人为昊通公司。
另查明，2013年8月8日，李帅与农行即墨支行、昊通公司签订了《个人购房担保借款合同》，办理了409000元的贷款。借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行人民币同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之五后确定。该全部贷款409000元直接划入开户行为农行即墨支行营业部，户名为昊通公司，账号为38×××18的账户。借款人的还款账户为62×××14，还款账号户名为李帅，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，合同借款采用的担保方式为阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人昊通公司按照相关合同约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按照相关合同约定提供抵押担保。农行即墨支行作为贷款人（抵押权人）、昊通公司作为保证人、李帅作为借款人与抵押人分别在该合同上盖章或签字、捺印予以确认。
李帅提交的一份中国农业银行借款凭证显示，贷款已入借款人（指定）账户，借款日期为2014年7月4日，贷款执行利率为6.2225%。李帅为证明其主张，又向法庭提交了昊通公司收款收据三份显示，昊通公司于2013年5月20日预收取李帅房屋首付款175887元，代收契税费、房屋维修基金20297元，代收登记费、测绘费278元，共计收取李帅196462元。
在一审庭审过程中，李帅称昊通公司未按照合同约定按时交房，且不满足交房条件，未进行验收。昊通公司称是否满足交房条件其并不清楚，其同意解除合同，但是需要根据双方签订合同第十二条的约定办理相关手续，并将银行贷款处理完毕才同意解除合同。农行即墨支行表示不同意解除《个人购房担保借款合同》。
再查明，截止到2015年6月12日，李帅共计支付房屋贷款本息32397.51元，其中支付本金9970.22元，剩余本金为399029.78元。
一审法院认为，李帅与昊通公司签订的《青岛市商品房预售合同》和双方与农行即墨支行签订的《个人购房担保借款合同》，均未违反法律禁止性的规定，是各方当事人的真实意思表示，合法有效。
1、根据查明的事实，双方签订《青岛市商品房预售合同》后，李帅按合同的约定于2013年5月20日向昊通公司支付了购房首付款175887元，代收契税费、房屋维修基金20297元，代收登记费、测绘费278元，共计196462元，并于2013年8月8日办理了409000元的购房贷款。《青岛市商品房预售合同》中约定除不可抗力外，昊通公司应于2013年10月31日前将该房屋交付给李帅。该合同第十三条明确约定，房屋符合交付条件后，昊通公司应在交付之日前15天书面通知李帅办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为该商品房已全部竣工符合交房条件李帅签收验收确认书。在验收交接时，昊通公司应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同�应当根据李帅要求提供实测面积的有关资料，如不出示和不提供前款规定的材料，李帅有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由昊通公司承担。李帅称涉案房屋并不满足交房条件且未进行验收，昊通公司未按照合同约定按时交房。昊通公司虽称对是否通过验收并不清楚，但经一审法院当庭释明并要求昊通公司于庭审后7日内将涉案房屋是否通过验收的证据提交法庭，昊通公司仍拒不提交。因此，昊通公司应当承担延期交房的责任。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第十二条之约定，昊通公司应于2012年12月31日前将房屋交付给李帅，逾期超过180天，李帅有权单方面解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”李帅要求解除合同符合法律规定。另，李帅于2015年1月6日向一审法院提起诉讼后，一审法院于2015年1月9日将起诉状送达昊通公司，故李帅与昊通公司签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年1月9日解除。
2、关于李帅主张解除与农行即墨支行签订的�个人购房担保借款合同》的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”李帅为了购买昊通公司房屋而与农行即墨支行签订《个人购房担保借款合同》，现李帅与昊通公司签订的主合同被解除，李帅与第三人农行即墨支行签订的《个人购房担保借款合同》目的无法实现，李帅主张解除与农行即墨支行签订的《个人购房担保借款合同》的请求，一审法院予以支持。因农行即墨支行提交的李帅还贷明细中最后一次还贷时间为2015年6月4日，故一审法院确认李帅与农行即墨支行在2013年8月8日签订的《个人购房担保借款合同》于2015年6月5日解除。
3、关于�帅要求返还购房款及税费等共计605462元及支付至起诉之日的损失30000元的诉讼请求。一审法院认为，双方签订《青岛市商品房预售合同》、李帅与农行即墨支行签订《个人购房担保借款合同》后，李帅按照合同中约定向昊通公司交纳了购房款首付及税费等共计196462元，农行即墨支行按照合同约定向昊通公司支付借款409000元。昊通公司没有按照合同的约定交付房屋，导致双方签订的商品房买卖合同被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故对李帅主张昊通公司返还购房款首付及税费等共计196462元的诉讼请求，一审法院予以支�。截止到2015年6月4日李帅已经向农行即墨支行支付贷款本金9970.22元、利息22427.29元，共计32397.51元，昊通公司亦应给付李帅。剩余未还贷款本金数额为399029.78元由昊通公司向农行即墨支行予以返还。李帅主张损失30000元的诉讼请求，因双方在合同中对违约责任已有约定，昊通公司应按照李帅累计已付款605462元的1%即6054.62元给付违约金。
4、关于李帅主张昊通公司支付起诉之日至其还款之日房款利息损失的诉讼请求，因李帅的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，一审判决：一、确认李帅与青岛昊通房地产开发有限公司2013年10月20日�订的《青岛市商品房预售合同》于2015年1月9日解除；二、确认李帅与第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行在2013年8月8日签订的《个人购房担保借款合同》于2015年6月5日解除；三、青岛昊通房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李帅购房款首付及税费等共计196462元及李帅所支付的房屋贷款本息32397.51元；四、青岛昊通房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行借款399029.78元。待青岛昊通房地产开发有限公司上述款项支付完毕后，李帅办理涤除抵押登记手续，第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行对此予以协助；五、青岛昊通房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付李帅违约金6054.62元；六、驳回李帅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10155元，由青岛昊通房地产开发有限公司负担。
宣判后，昊通公司不服，上诉至本院。
上诉人昊通公司上诉称：李帅要求解除双方签订的青岛市商品房预售合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条没有支付违约金的规定。因此，一审法院判令昊通公司支付李帅违约金没有法律依据。请求：撤销一审判决第五项，依法改判昊通公司不支付李帅解除商品房预售合同违约金；一、二审诉讼费由李帅负担。
被上诉人李帅答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人农行即墨支行陈述称：只要借款人还清贷款本息，就办理解押手续。
经审理查明，本院查明的事实与一�一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，李帅与昊通公司签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务。合同签订后，李帅按照约定支付了购房款，履行了付款义务。双方合同约定于2013年10月31日前交付涉案房屋，昊通公司应当按照合同约定交付涉案房屋。昊通公司未按约交付符合合同约定交付条件的房屋，违反了合同约定，李帅有权依据合同约定解除双方签订的商品房预售合同，并要求昊通公司承担违约责任。双方合同第十二条约定：甲方（昊通公司）如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方（李帅），应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过80天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自双方撤销合同备案登记之后80日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。解除合同后，乙方必须配合甲方办理撤销合同备案登记的手续，否则，甲方有权不予办理退款手续直至备案登记取消。李帅主张3万元损失，一审依据上述合同约定，判令昊通公司按照已付总房款的1%支付李帅违约金6054.62元符合合同约定，并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人昊通公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人青岛昊通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 齐 新
代理审判员 马 喆
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 郭丹丹