广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终52号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市建安投资置业有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：陈华佑，该公司总经理。委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：陈永强，男，住清远市清城区。委托代理人：邓昱，广东明典律师事务所律师。委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。上诉人清远市建安投资置业有限公司（以下简称建安公司）因与陈永强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初4088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建安公司上诉称：1、撤销原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。一、被上诉人未按期签订《广东省商品房买卖合同》已构成违约。根据上诉人与被上诉人签订的认购书第二条的约定，被上诉人应于2016年6月30日前付清首期款，并办理银行按揭申请手续，再签署《广东省商品房买卖合同》，该条款已明确被上诉人的义务，但被上诉人在支付首期款后，并未依合同约定向上诉人提交银行按揭资料，也没有签署买卖合同，虽然上诉人多次通过短信通知被上诉人，但被上诉人仍未履行合同的义务，故被上诉人的行为已构成违约。二、上诉人有权依约定解除《认购书》。根据合同第五条规定，如被上诉人出现以下任一情况，则视为被上诉人根本违反《认购书》，上诉人有权随时解除《认购书》。1、未按期签订按揭合同或未按期递交办理按揭手续所需要的全部资料；2、未按期签署《广东省商品房买卖合同》及补充协议。由于被上诉人未能依约定提供银行按揭资料及签署《广东省商品房买卖合同》，已存在合同约定的两种违约情形，因此上诉人有权依约定解除与被上诉人签订的《认购书》。原审法院认定上诉人与被上诉人签署《广东省商品房买卖合同》，导致被上诉人未办理银行按揭并不构成违约，该认定错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。陈永强答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。建安公司向原审法院提出诉讼请求：一、判令解除建安公司与陈永强双方于2016年3月15日签订的《XX花园商品房认购书》，收回陈永强已认购的位于清远市清城区××街道××花园××楼××、××号商铺；二、本案的诉讼费用由陈永强承担。陈永强向原审法院提出反诉请求：一、确认陈永强与建安公司于2016年3月15日签订的《XX花园商品房认购书》有效；二、判令建安公司遵循认购书的约定与陈永强签订《广东省商品房买卖合同》；三、判令建安公司与陈永强办理网签手续，并协助陈永强办理银行按揭申请手续；四、判令建安公司将涉案的清远市清城区××街道××花园××楼××、××卡商铺变更登记至陈永强名下；五、判令建安公司将涉案房产按合同约定的标准交付给陈永强；六、判令建安公司承担本案全部诉讼费。原审法院认定事实如下：2016年3月15日，建安公司与陈永强签订一份《XX花园商品房认购书》，约定乙方（陈永强）认购甲方（建安公司）开发建设的位于清远市清城区××街道××花园××楼××、××卡商铺。商铺建筑面积为308平方米，价款为1478400元。认购书第二条约定：乙方选择商业贷款的形式支付房屋价款，定金10万元于该认购书签订时付清，首期楼款639200元（不含定金）于2016年6月30日前付清，并办理银行按揭申请手续，再签署《广东省商品房买卖合同》，按揭款739200元办理银行按揭贷款。第三条约定：“乙方同意按上述方式如期足额交付首期款及其他相关购房费用，并于交足款项七日内到甲方项目销售中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件，届时应携带以下资料①本认购书及身份证②相关收据③其他甲方认为须提供文件。”第五条约定：“如乙方出现以下任一情况，则视为乙方根本性地违反本《认购书》，乙方已支付给甲方的定金归甲方所有，甲方有权随时解除本《认购书》，将该物业重新出售予第三方而无须向乙方发出通知：1、逾期未付清定金或首期房款或相关费用的；2、逾期未签署按揭合同或逾期未交递办理按揭手续所需的全部资料；3、逾期未签署《广东省商品房买卖合同》及其补充协议的；4、若银行未能批准乙方之贷款申请，乙方在收到银行或甲方通知书之日起3天未能按甲方提供的其他付款方式付清款项的（包括一次性付款之内）。”上述认购书签订前，陈永强已在2016年2月3日向建安公司支付了定金100000元。认购书签订当日，陈永强向建安公司支付了首期款639200元。此后，建安公司认为陈永强没有在约定的2016年6月30日前办理银行按揭贷款手续，故不与陈永强签订正式的商品房买卖合同，其认为根据认购书的约定，陈永强办理按揭贷款手续的义务在前，双方签订正式的商品房买卖合同时间在后，陈永强的行为已违反认购书的约定，构成违约。建安公司因此委托律师于2017年4月13日向陈永强发出一份律师函，通知解除双方所签订的认购书。陈永强则认为应先签订商品房买卖合同，之后才能去办理银行按揭贷款手续，在没有签订商品房买卖合同的情况下，任何银行均不会受理其按揭贷款的申请，故其不构成违约。陈永强为证明其主张，提供了一份中国银行个人商业用房贷款操作办法，该办法为其自行在互联网上搜索并打印出来，该办法第六条规定：“借款人申请个人商业用房贷款，须同时具备下列条件：……（五）与开发商签订购买或租赁商业用房合同或协议；……”经查询中国银行网站，该行关于个人商业用房贷款规定借款人需提交的资料包括合法有效的购房合同或协议。原审法院认为，建安公司与陈永强签订的《XX花园商品房认购书》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因此，对于陈永强反诉要求确认《XX花园商品房认购书》有效的反诉请求，原审法院予以支持。建安公司要求解除认购书的主要理由为其认为陈永强没有按照认购书约定的时间办理按揭贷款手续，也没有提交任何办理按揭的资料，而根据陈永强所提供的中国银行个人商业用房贷款操作办法以及该行网站的规定，银行受理借款人按揭申请的其中一个前提条件为已签订购房合同。在建安公司未提供其他相反证据证明买卖双方在签订正式的商品房买卖合同前银行均会受理借款人按揭贷款申请并与买受人签订借款合同的情况下，原审法院采信陈永强提供的证据，即建安公司与陈永强双方须签订正式的商品房买卖合同后陈永强才能去银行办理按揭贷款手续。而在本案中，双方还没有签订正式的商品房买卖合同，在此种情况下，建安公司是无法办理按揭贷款手续的。因此，陈永强未办理银行按揭贷款手续并不构成违约，建安公司以陈永强违约为由要求解除《XX花园商品房认购书》依据不足，对该诉请原审法院不予支持。因认购书第三条约定双方需在陈永强交齐首期款后七天内签订正式的商品房买卖合同且该认购书未具备商品房买卖合同的主要条款，故，该认购书的性质本质上仍为预约合同而并非正式的商品房买卖合同，对于陈永强要求建安公司与其签订《广东省商品房买卖合同》以及办理网签手续协助办理银行按揭申请手续的诉请，原审法院不予支持。此外，认购书对于商铺的交付时间、标准、产权登记等事项均未明确约定，故，陈永强的第四、五项诉请也没有依据，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回清远市建安投资置业有限公司公司的诉讼请求；二、确认清远市建安投资置业有限公司与陈永强于2016年3月15日所签订的《XX花园商品房认购书》有效；三、驳回陈永强的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由清远市建安投资置业有限公司负担；反诉案件受理费125元，由清远市建安投资置业有限公司负担25元、陈永强负担100元。二审期间，双方当事人没有提交证据。对二审争议的事实，本院认定如下：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：案涉《XX花园商品房认购书》是否应予解除。建安公司主张解除案涉《XX花园商品房认购书》的上诉理由有二，其一是陈永强逾期未签订《广东省商品房买卖合同》已构成违约；其二是由于陈永强未能依约定提供银行按揭资料及签署《广东省商品房买卖合同》，已存在合同约定的两种违约情形(第五条第2点与第3点)，建安公司有权依约定解除合同。围绕建安公司的上诉理由本院作如下分析：一、案涉认购书第二条约定：“……首期楼款639200元（不含定金）于2016年6月30日前付清，并办理银行按揭申请手续，再签署《广东省商品房买卖合同》…….”对于办理银行按揭申请手续与签署《广东省商品房买卖合同》的先后顺序问题，双方当事人各执一词，根据商品房销售行业习惯，结合陈永强提供的中国银行个人商业用房贷款操作办法，银行受理个人借款按揭申请，需有理由和原因，涉及商品房买卖的借款按揭申请，无可置疑其前提条件应为已签署商品房买卖合同。申请人依据商品房买卖合同才可以向银行申请按揭贷款。二审期间，建安公司确认，陈永强多次要求双方签署《广东省商品房买卖合同》，但建安公司因陈永强未提交相关的银行申请手续资料，而未同意签署。为此，本案《广东省商品房买卖合同》未签署，不能归责于陈永强。二、认购书第五条约定：“如乙方出现以下任一情况，则视为乙方根本性地违反本《认购书》…….2、逾期未签署按揭合同或逾期未递交办理按揭手续所需的全部资料；3、逾期未签署《广东省商品房买卖合同》及其补充协议的……”如前所述，签署商品房买卖合同在前，向银行办理按揭申请手续在后，本案双方未签署《广东省商品房买卖合同》不能归责于陈永强，故陈永强的行为并未构成前述约定的两种违约情形。建安公司以陈永强未按期签订《广东省商品房买卖合同》构成违约，并存在约定解除合同的违约情形，要求解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，建安公司的上诉理由依据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由清远市建安投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年二月二十八日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。