广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终363号
上诉人（原审被告）：怀集县永怀房地产发展有限公司，住所地：怀集县怀城镇工业大道皇御花园A3栋04号，统一社会信用代码91441224L2063533XE。
法定代表人：巫木胜。
委托诉讼代理人：魏琳，广东洊江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：容达占，男，1988年12月23日出生，汉族，住怀集县，
被上诉人（原审原告）：冯雯，女，1989年8月10日出生，汉族，住怀集县，
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：容杰生，男，1975年10月18日出生，汉族，住怀集县汶朗镇汶朗居委会中心校宿舍***号。
上诉人怀集县永怀房地产发展有限公司(以下简称永怀房地产公司)因与被上诉人容达占、冯雯商品房销售合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2016）粤1224民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
永怀房地产公司上诉请求：1.撤销怀集县人民法院（2016）粤1224民初767号民事判决，发回重审或改判继续履行《商品房买卖合同》，由永怀房地产公司返还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息给容达占、冯雯，并对面积误差比超过3%的房价款双倍返还给容达占、冯雯；2.驳回容达占、冯雯的其他诉讼请求；3.本案的诉讼费由容达占、冯雯承担。
事实和理由：1.容达占、冯雯收楼后对房屋进行了不可逆转的装修，并实际占有、适用了该房屋，已改变了房屋原状，其要求退给永怀房地产公司已不再是原来的房屋，双方已无法相互退还。2.关于车位的《商品房买卖合同》与A2懂1101号房的合同是相互独立的合同，永怀房地产公司已依法履行合同义务，不存在任何违约行为，容达占、冯雯物权ian提出解除车位买卖合同，且两人完全可以二次出售车位，不存在利益损失，因此，容达占、冯雯要求永怀房地产公司全额退还两车位价款没有事实和法律依据。
容达占、冯雯辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.容达占对涉案房屋进行装修、居住使用是在永怀房地产公司欺诈、不知情情况下实施的无效民事行为，是由于永怀房地产公司严重违约造成的经济损失，永怀房地产公司应予赔偿。2.永怀房地产公司涉嫌欺诈和严重违约，致使荣达占、冯雯不能实现合同目的，双方签订的《商品房买卖合同》应予解除，永怀房地产公司应返还荣达占、冯雯已付购房款及利息。3.永怀房地产公司违反合同约定，应承担违约责任，赔偿荣达占、冯雯购买房屋的办证税费费用及装修房屋的费用。4.永怀房地产公司违反法律规定，非法处置他人财产，与荣达占、冯雯签订的两份车位买卖合同依法无效，荣达占、冯雯选择解除房屋买卖合同，与之配套的车位合同关系应予解除。
容达占、冯雯向一审法院起诉请求：1.判令解除容达占、冯雯与永怀房地产公司于2012年12月18日签汀的《商品房买卖合同》;2.判令解除容达占、冯雯与永怀房地产公司于2014年6月6日签汀的《商品房买卖合同》(车位46号);3.判令解除容达占、冯雯与永怀房地产公司于2014年8月8日签汀的《商品房买卖合同》(车位47号);4.判令永怀房地产公司返还容达占、冯雯购房首期款354917元及在中国农业银行贷款金额236000元，及按揭期间所产生的利息40827.53元(自2013年3月1日起至2016年5月起诉日止，之后利息计至实际给付之日止）;5.判令永怀房地产公司退还容达占、冯雯车位(46号)款52000元、车位(47号)款52000元，合计104000元;6.判令永怀房地产公司返还容达占、冯雯服务费600元;7.判令永怀房地产公司退还容达占、冯雯办证费2769元;8.判令永怀房地产公司支付容达占、冯雯税费8863.76元;9.判令永怀房地产公司赔偿庚告装修费18万元;10.本案诉讼费、财产保全费由永怀房地产公司承担。
一审法院认定事实：2012年12月18日，容达占、冯雯与永怀房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201212185413056），约定由容达占、冯雯向永怀房地产公司购买位于怀集县怀城镇工业大道（马岭头）皇御花园A2栋1101房,建筑面积为137.58㎡，其中套内建筑面积120.68㎡；按套内建筑面积计价，面积4896.56元／㎡，总房价款为590917元；面积确认及面积差异处理。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；付款方式为总房款590917元,首期款354917元,按揭款236000元,买受人应按以上约定的付款方式,将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用银行帐户，凭银行出具的存款凭证,向出售人换领交款收据等。同年12月17日，容达占以银行转帐的方式将首期房款354917元及办证费2769元支付给永怀房地产公司永怀房地产公司。之后容达占、冯雯向怀集县地方税务局缴交契税8863.76元。2013年1月14日,容达占（借款人）、永怀房地产公司（保证人）与怀集农行（贷款人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，并约定由容达占、冯雯以其购买的皇御花园A2栋1101房屋作抵押向该行借款，借款金额236000元，贷款期限从2013年2月1日至2033年1月31日止共240个月，还款方式为等额本息还款法，每月归还本息1676.51元等。怀集建行于2013年2月1日将合同项下的贷款款额236000元汇付入了永怀房地产公司收取房款专用的银行帐户。至2016年4月，容达占、冯雯方已向怀集农行支付借款利息40827.53元。双方签订《商品房买卖合同》后,永怀房地产公司将涉案的皇御花园A2栋1101房屋交付给容达占、冯雯。取得房屋后，容达占、冯雯对房屋进行了全面装修，并居住使用至今。2014年6月6日和8月8日容达占、冯雯分别与永怀房地产公司永怀房地产公司签订《商品房买卖合同》，以每个车位52000元的价款向永怀房地产公司购买了位于怀集县怀城镇工业大道（马岭头）皇御花园露天小车位A区46、47号，并为此向永怀房地产公司支付了购买车位的价款104000元。此外，容达占、冯雯还向怀集县永胜物业服务有限公司支付了车位服务费600元。2016年3月，容达占、冯雯发现其购买的该套房的实际面积与约定面积存在有差异的问题,于是向永怀房地产公司提出异议,经肇庆永辉测绘技术有限公司检测，检测结果为皇御花园A2栋1101房的建筑面积为129.86㎡，套内建筑面积109.59㎡，与合同约定的面积差异值远超过3%。随即，容达占、冯雯向永怀房地产公司提出退房申请。2016年4月19日,容达占、冯雯向该院提交了诉前财产保全申请，该院于当日作出（2016）粤1224财保24号民事裁定书,裁定对永怀房地产公司的银行存款进行了冻结保全。之后容达占、冯雯于2016年5月12日向该院提起诉讼。庭审中，容达占、冯雯方明确表示仅要求永怀房地产公司返还至2016年4月的利息损失40827.53元，之后的利息不要求返还。永怀房地产公司则认为容达占、冯雯的装修损失应由有资质的评估机构进行评估，遂向该院提出申请，请求法院依法委托有资质的评估公司，对皇御花园A2栋1101房屋装修价值进行评估。经该院委托肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋装修目前的价值进行评估，该公司于2016年11月10日作出评估，结论为：以2016年7月26日为评估基准日，怀集县怀城镇工业大道26号“皇御花园”A2栋1101号商品房的装修剩值为110680元。其中的泥水修改拆砌工程属容达占、冯雯方擅自拆除，其工程费用1850元容达占、冯雯方同意自行承担。永怀房地产公司为上述评估支付了评估咨询费2000元。
一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为，一、应否解除容达占、冯雯与永怀房地产公司签订的《商品房买卖合同》(含车位)，并返还购房款及按揭期间所产生的利息。二、容达占、冯雯要求永怀房地产公司返还车位服务费、税费、办证费请求应否支持的问题。三、容达占、冯雯要求永怀房地产公司赔偿装修费用是否合法有据。
关于应否解除容达占、冯雯与永怀房地产公司签订的《商品房买卖合同》(含车位)，并返还购房款及按揭期间所产生的利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定,容达占、冯雯与永怀房地产公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，属有效合同，合同对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的合同约定面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。庭审中，双方对涉案的皇御花园A2栋1101房屋套内面积与合同约定少了11.09㎡，差异值超过±3%，以上的事实无异议,容达占、冯雯依据合同的约定请求解除涉案合同退回所购买房屋，并请求永怀房地产公司返还购房款及按揭期间所产生的利息符合合同约定，该院予以支持。商品房买卖合同予以解除后，容达占、冯雯与永怀房地产公司签订的《商品房买卖合同》（车位46、47号）没有继续履行的基础，购买车位的目的也无法实现，因此，容达占、冯雯请求解除其与永怀房地产公司签订的《商品房买卖合同》（车位46、47号）并返还车位购买款，亦符合客观事实及法律规定，该院予以支持。
关于容达占、冯雯要求永怀房地产公司返还车位服务费、税费及办证费请求应否支持的问题。关于车位服务费问题，涉案房产和车位永怀房地产公司已经交付容达占、冯雯使用，因此发生的车位服务费，亦应由容达占、冯雯自行承担，容达占、冯雯请求永怀房地产公司返还车位服务费，缺乏事实依据，该院不予支持。至于容达占、冯雯向地方税务局所交的契税，是有关部门直接向容达占、冯雯收取的,故契税能否退回的问题容达占、冯雯可向有关部门反映依法处理；而办证费是属永怀房地产公司代收取，因涉案房产容达占、冯雯需退房,且权利证书证件未办理,故永怀房地产公司原代收取的办证费应全额退还给容达占、冯雯。
关于容达占、冯雯要求永怀房地产公司赔偿装修费用是否合法有据的问题。合同应当依法遵守并得到全面、诚信的履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案，容达占、冯雯已将涉案房屋的房款及各项费用交付永怀房地产公司，履行了合同义务，而永怀房地产公司却仅向容达占、冯雯提供了建筑面积为129.86㎡，套内建筑面积109.59㎡的房屋，与双方合同约定的建筑面积137.58㎡，套内建筑面积120.68㎡相差甚远。永怀房地产公司不能依约交付符合约定的合同标的物显属违约，故涉案合同依法解除后，依法应当互相返还财产并由违约方永怀房地产公司赔偿损失。经评估涉案房屋装修目前价值110680元，扣减泥水修改拆砌工程费用1850元，尚有108830元，属于容达占、冯雯的损失，应由永怀房地产公司永怀房地产公司赔偿给容达占、冯雯。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除容达占、冯雯与永怀房地产公司于2012年12月18日签订的《商品房买卖合同》；二、解除容达占、冯雯与永怀房地产公司于2014年6月6日和8月8日签订的《商品房买卖合同》（车位46、47号）；三、限永怀房地产公司于该判决发生法律效力之起十日内向容达占、冯雯返还购房款590917元及利息40827.53元；四、限永怀房地产公司于本判决发生法律效力之起十日内向容达占、冯雯返还购买车位款104000元；五、限永怀房地产公司于该判决发生法律效力之起十日内向容达占、冯雯返还办证费2769元；六、永怀房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿容达占、冯雯装修损失108830元；七、本案评估咨询费2000元，由永怀房地产公司负担；八、容达占、冯雯于判决生效后一个月内将涉案房屋返还给永怀房地产公司；九、驳回容达占、冯雯的其他诉讼请求。若永怀房地产公司未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13080元，财产保全费4520元,合共17600元；由容达占、冯雯负担1496元，永怀房地产公司负担16104元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：《商品房买卖合同》双方当事人均确认合同签订之日即交付了商品房。荣达占、冯雯在二审中经本院释明后主张，如人民法院认为不解除《商品房买卖合同》，则要求永怀房地产公司赔偿其损失。
本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是双方签订的《商品房买卖合同》应否解除，对于荣达占、冯雯提出的诉讼请求应如何处理。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋套内面积为120.68平方米，而永怀房地产公司实际交付给荣达占、冯雯的房屋套内面积为109.59平方米，误差为11.09平方米，超过了合同约定面积的3%。根据合同约定，差异值超过3%以上的，买受人可以选择多退少补或退回所购商品房。虽然永怀房地产公司交付的房屋违反了合同约定，符合合同解除的条件，但合同约定的价款已支付，涉案房屋也已于合同签订当天交付给荣达占、冯雯，两人在接收房屋时没有对房屋面积提出异议，对该房屋进行装修后于2013年12月入住至今，现双方已履行了各自的主要义务，解除合同的请求权在客观上已失去履行基础。永怀房地产公司认为房屋现状已改变，无法相互退还，请求继续履行合同，理由成立，本院对荣达占、冯雯以房屋差异值超过3%为由请求解除《商品房买卖合同》的主张不予支持。一审判令解除《商品房买卖合同》欠妥，二审予以纠正。
尽管合同不宜解除，但永怀房地产公司确实构成违约，应当承担相应违约责任，荣达占、冯雯在二审中请求永怀房地产公司赔偿其损失，合法有据，应予支持。至于具体的赔偿责任，虽然合同约定房屋面积差异值超过±3%以以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补，但没有对此种情形下的违约责任进行约定，永怀房地产公司上诉请求继续履行合同，同时向荣达占、冯雯返还面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款及利息，并双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款，该主张的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，但适用该规定的前提条件是买受人同意继续履行合同，而本案中荣达占、冯雯主张解除合同，只是因客观条件未予支持，情形有所不同；而且，涉案房屋实际套内面积与合同约定面积之间的误差比绝对值超过了9%，永怀房地产公司违约已达到严重程度，应承担更重的违约责任，本院参照上述规定酌情认定永怀房地产公司向荣达占、冯雯双倍返还房屋套内面积差异部分的价款。该房屋套内面积差异值为11.09平方米，合同约定的房屋价格为套内面积每平方米4896.56元，房屋差价为54302.85元，因此，永怀房地产公司应向荣达占、冯雯返还108605.7元。
荣达占、冯雯在二审中要求永怀房地产公司以其支付的房款为本金，按照其商业贷款的利率自购房之日起计付利息，虽然该主张不属于独立的诉讼请求，二审可以一并审理，但永怀房地产公司上述赔偿责任可以弥补荣达占、冯雯的损失，故对该请求不予支持。因双方为买卖房屋签订的《商品房买卖合同》未解除，荣达占、冯雯诉请解除其与永怀房地产公司分别于2012年12月18日和2014年6月6日签订的两份购买车位的商品房买卖合同及要求永怀房地产公司返还购房款及利息、两个车位款、服务费、办证费、税费和装修费的主张理由不成立，不能得到支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，怀集县永怀房地产发展有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销怀集县人民法院（2016）粤1224民初767号民事判决；
二、限怀集县永怀房地产发展有限公司在本判决发生法律效力十天内向荣达占、冯雯双倍返还购房差价共108605.7元；
三、驳回荣达占、冯雯其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13080元，财产保全费4520元,合共17600元，由容达占、冯雯负担1496元，永怀房地产公司负担16104元；二审案件受理费13080元，由怀集县永怀房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年四月十八日
书 记 员 赵崇轩