上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1617号
上诉人（原审原告、反诉被告）裕亿纸业（上海）有限公司，住所地上海市青浦工业园区。
法定代表人于洪鹏，总经理。
委托代理人卢翠新，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海衡靓民防设备机电配套有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人冯毅，董事长。
委托代理�冯国华。
委托代理人周洵杨，上海市联诚律师事务所律师。
上诉人裕亿纸业（上海）有限公司（以下简称“裕亿公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月24日，裕亿公司（甲方）与上海衡靓民防设备机电配套有限公司（以下简称“衡靓公司”，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方已于2009年2月15日起承租青浦区崧泽大道8628号房屋并订立租赁合同，甲方承租的房屋总建筑面积15363平方米，房屋产权人为摩登精密塑胶模具（上海）有限公司（以下简称“摩登公司”），权证编号青XXXXXXXX**号。甲方的租赁期自2009年2月15日至2020年2月14日。甲方与业主的租赁合同约定甲方有权因生产经营调整对多余的厂房面积进行转租。乙方租赁的房屋为第2（门卫室）第6栋厂房，面积6080.71平方米。用途为工业用途。甲方应于2014年11月30日前将房屋交付乙方，双方签字办理交房手续，交房期延迟，租赁期限相应延长，顺延期间免租金。厂房租金为人民币（以下币种均为人民币）0.78元／日，月租金为144，264.84元，两个月租金为288，529.69元，年租金为1，731，178.14元。租金由第二年开始年递增3%。本合同自订立之日起3日内乙方应支付3个月租金的押金计432，794.53元，此项押金待合同终止时无息退还给乙方。租金押3付2，每两个月支付一次，下两个月开始月份的前十天为租金的支付日。乙方累计拖欠租金10天以上的，甲方可终止合同并回收厂房，没收定金，造成甲方损失，乙方负责赔偿损失。租赁期内，任何一方不得单方面终止本合同，如乙方提出提前终止本�同，则须提前3个月以书面形式向另一方提出，双方签订终止协议，如未经对方同意而单方面解除合同的，则按定金金额双倍承担违约金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的8%作为违约金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按被拖欠租金金额的0.1%向乙方加收滞纳金。合同签订后，衡靓公司支付裕亿公司押金432，794.52元。
2014年11月19日衡靓公司向裕亿公司委托代理人田洋波发送短信，内容为：“田经理，请你向于总汇报我们12月1日上午准时过来接收办公区和厂房，如果有其他后果由贵方自负！我们拖不起！”
2014年12月8日，裕亿公司委托代理人田洋波向衡靓公司委托代理人冯国华发送短信，内容为：“冯总！您好！车间于六号已全部清空！您可以安排人员安装设备了！来之前请与我联系！裕亿田洋波。”衡靓公司收到该短信后未及时去系争房屋查看。
2014年12月14日，衡靓公司向裕亿公司发函，表示直至2014年12月5日，裕亿公司在租赁车间仍在生产，无法按时移交厂房，衡靓公司拍了照并摄像。此前衡靓公司发送短信催裕亿公司，明确要求在12月1日按时交房，均没有得到回复。其次，衡靓公司在租赁时明确提出要有环境评估，裕亿公司表示没问题并介绍了一位专做环评的王先生给衡靓公司，衡靓公司联系了王先生，王先生表示肯定没问题，衡靓公司才签订合同。现出乎双方预料，环评无法做出来了，通不过环评，衡靓公司无法投入生产，租赁厂房的目的无法实现。无奈衡靓公司书面提出终止合同，希望裕亿公司予以谅解并退还押金。裕亿公司于2014年12月16日收到解约函，但是未同意解约。
裕亿公司诉至原审法院请求判令：1、衡靓公司继续履行与裕亿公司签订的《厂房租赁合同》；2、衡靓公司支付裕亿公司拖欠的租金288，529.69元及滞纳金2，885.30元。在案件审理过程中，裕亿公司变更诉讼请求为：1、解除双方在2014年10月24日签订的《厂房租赁合同》；2、衡靓公司支付租金（以月租金144，264.84元为标准，自2014年12月20日计算至合同解除日止）及滞纳金（以拖欠租金的0.1%每日计算，自2014年12月20日计算至合同解除之日止）；3、衡靓公司支付裕亿公司违约金865，589.06元；4、衡靓公司赔偿违约损失1，231，799.81元（其中包括租金损失799，005.29元和裕亿公司重新出租房屋的3个月寻租期432794.52元）。衡靓公司提起反诉，请求判令：1、解除双方在2014年10月24日签订的《厂房租赁合同》；2、裕亿公司返还衡靓公司押金432，794.52元；3、裕亿公司支付衡靓公司违约金8万元。
2014年12月23日，衡靓�司（乙方）与案外人上海万荣起重机械设备有限公司（甲方）签订《厂房租用协议书》，约定乙方租用甲方生产基地用以制作民防配套设备及仓库和办公场所。甲方提供场地及车间内现有的行车使用权。室内车间及办公场所总面积3748平方米，租赁期5年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，租金前两年按每天每平方0.7元计算。甲方同等条件的租赁费约为每天每平方米0.85元，考虑到甲乙双方合作是以厂房租赁＋产品合作模式，因此双方议定优惠租金为每天每平方0.7元。衡靓公司自认2014年12月3日后即开始另行寻找租赁房屋。
2015年1月13日，衡靓公司拍摄了系争房屋照片，显示房屋内仍有部分物品，裕亿公司表示由于衡靓公司迟迟不予收房，故在系争房屋内堆放了部分生产资料和车辆，可以快速清空。
原审法院另查明，本案系争房屋产权人系摩登公司，2009年裕亿公司与摩登公司签订《厂房租赁合同》，约定裕亿公司承租青浦区工业园区崧泽大道8618号共3幢厂房。租赁期限自2009年2月15日至2020年2月14日。摩登公司同意裕亿公司因生产经营调整而对多余的厂房面积进行转租。
原审审理过程中，裕亿公司与衡靓公司一致表示若法院认为衡靓公司应当支付裕亿公司违约金等钱款，衡靓公司支付的押金同意直接予以抵扣。经法院释明，裕亿公司表示若法院认定违约金和实际损失不能同时主张，裕亿公司认为实际损失高于违约金，要求按照实际损失计算。如果法院认定实际损失低于违约金，则按照违约金计算。
原审中，裕亿公司认为，1、2014年11月27日至2014年12月3日期间，裕亿公司多次电话通知衡靓公司接收房屋，衡靓公司未前来收房，且衡靓公司在2014年12月1日至3日期间未至系争房屋查看，也未与裕亿�司联系。2014年12月6日，裕亿公司将系争房屋腾空并于2014年12月8日短信通知衡靓公司收房，衡靓公司置之不理。根据合同约定，允许延期交房，租期相应顺延，故裕亿公司并未违约，衡靓公司也无权以此解除合同。另双方口头约定免租期内双方均可使用系争房屋；2、2014年12月14日衡靓公司发出的解约函可以看出衡靓公司解除事由主要是无法通过环评导致无法生产。裕亿公司仅向衡靓公司介绍了办理环评的人，环评由衡靓公司自行办理，至于环评无法办理的原因，裕亿公司不清楚；3、衡靓公司已经与案外人另行签订租赁合同并实际履行，构成根本违约，裕亿公司租赁合同目的无法实现，有权解除合同。根据合同第六条约定，衡靓公司未经裕亿公司同意单方解除合同，应按照押金双倍支付违约金。裕亿公司另行寻租至少需要3个月的时间，故衡靓公司应当赔偿3个月租金损失。裕亿公司目前不得不面临降价出租，租金差价损失系衡靓公司造成，应当参照衡靓公司与案外人的租赁价格确定差价损失。为此裕亿公司提供了2014年12月6日的厂房照片和通话记录。衡靓公司对照片真实性不认可，认为无法看出地点和时间，且与衡靓公司2015年1月13日拍摄的照片不一致。衡靓公司对通话记录无异议，但是认为通话内容系衡靓公司要求裕亿公司交房。
衡靓公司认为，1、衡靓公司系生产民防设备的企业，生产样品时间非常紧迫，故合同约定2014年11月30日必须交房，只有在交房有保障的情况下衡靓公司才会签订租赁合同。合同系裕亿公司草拟的，衡靓公司在签订合同时没有看清楚合同中约定交房迟延，租赁期顺延的约定；2、衡靓公司2014年12月1日、12月3日去查看系争房屋，发现裕亿公司仍在生产，衡靓公司即另行寻找房屋租赁。12月8日裕亿�司发短信说房屋已经腾空，衡靓公司未去房屋查看，因为已经对裕亿公司交房不信任了，且衡靓公司已经与下家洽谈好另行租赁房屋。双方并无口头约定免租期双方均可使用系争房屋；3、衡靓公司有权解除合同，解约理由包括裕亿公司逾期交房和房屋环评无法通过，衡靓公司无法正式生产。签约前裕亿公司明确表示环评肯定能办出来，并且介绍了王某为衡靓公司办理环评，但是之后王某告知环评无法办出，衡靓公司的注册地需要迁至系争房屋，而原注册地不愿意配合办理相应手续；4、本案系裕亿公司违约，故应根据合同约定支付年租金的8%违约金，现衡靓公司仅主张8万元。因双方之间并未支付定金，故不适用合同第六条的定金罚则。衡靓公司无违约行为，故不应当支付违约金和赔偿损失。为此衡靓公司提供了照片和视频证明2014年12月1日和3日衡靓公司至系争�屋查看发现裕亿公司仍在生产。裕亿公司对照片和视频均不予认可，认为无法看出拍摄时间，衡靓公司在此期间也未至现场查看，也未与裕亿公司联系。
原审法院认为，裕亿公司与衡靓公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行。合同约定裕亿公司应于2014年11月30日前交房，根据裕亿公司短信内容，法院有理由相信裕亿公司最早于2014年12月6日方清空系争房屋，属于迟延交房，构成违约。但合同同时约定交房迟延时租赁期限顺延。衡靓公司表示生产时间紧迫，要求裕亿公司准时交房，否则不会租赁房屋，但是并未就此在合同中作出特别约定。衡靓公司在12月3日之后即另行寻找租赁房屋，在裕亿公司通知收房后也未积极主动去系争房屋查看，怠于继续履行合同，故衡靓公司无�以裕亿公司迟延交房为由主张解除合同。衡靓公司提出的环评问题，双方认可应由衡靓公司自行办理，且衡靓公司陈述的环评无法办理原因系原注册地不配合办理迁出手续，与裕亿公司无关，故环评无法办理的后果由衡靓公司自行承担。综上，衡靓公司无权依照上述两个理由解除合同。衡靓公司自认12月3日后即另行寻租，12月14日发函要求解约，也未按约支付租金，衡靓公司以其行为明确表示不再继续履行合同，裕亿公司要求解除合同，法院予以支持。裕亿公司在审理过程中变更诉讼请求要求解除合同，衡靓公司于2015年3月24日收到裕亿公司的变更诉请材料，故双方租赁合同于2015年3月24日解除。衡靓公司实际并未接受和使用系争房屋，且裕亿公司自认在系争房屋内堆放物品，故裕亿公司要求衡靓公司支付房屋租金的请求法院不予支持。双方在合同中并未约定定金金额，所支付的钱款均显示为押金，故合同第六条约定并不能推定定金即为押金，不适用于本案情形。本案租赁合同解除系衡靓公司原因所致，但裕亿公司不能基于此同时主张违约金和实际损失，经释明后裕亿公司表示以金额高的为准，法院参照双方的过错程度，房屋租赁的市场惯例、实际损失等酌情认定衡靓公司应当支付裕亿公司相当于3个月租金的费用。衡靓公司已经支付了3个月租金的押金，合同解除后押金应予退还，现双方一致同意押金直接抵扣违约金等钱款，故该押金可以直接冲抵裕亿公司的损失。裕亿公司提出的另行出租价格会降低，要求赔偿剩余租期的租金价格差，无事实和法律依据，法院不予认可。裕亿公司表示双方口头约定免租期可以同时使用系争房屋，无相关证据予以证明，法院不予认可。裕亿公司迟延交房，应当按照合同约定支付违约金，现衡�公司仅主张8万元违约金，与法无悖，法院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、裕亿纸业（上海）有限公司与上海衡靓民防设备机电配套有限公司在2014年10月24日签订的《厂房租赁合同》于2015年3月24日解除；二、上海衡靓民防设备机电配套有限公司应于判决生效之日起十日内支付裕亿纸业（上海）有限公司租金损失432，794.52元；三、裕亿纸业（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海衡靓民防设备机电配套有限公司押金432，794.52元；四、裕亿纸业（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海衡靓民防设备机电配套有限公司违约金80，000元；五、裕亿纸业（上海）有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、上海衡靓民防设备机电配套有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15，926元，减半收取计7，963元，由裕亿公司负担4，028元，衡靓公司负担3，935元；反诉受理费4，503.90元，由衡靓公司负担40元，裕亿公司负担4，463.90元；保全费1，977元，由衡靓公司负担。
裕亿公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，裕亿公司出租的房屋除生产车间是在2014年12月6日清空外，其余区域均在2014年11月30日前腾空，并不影响衡靓公司进场进行相关工作，且裕亿公司在2014年11月30日前多次电话通知衡靓公司接收房屋，而衡靓公司在裕亿公司多次催促后，不来接收房屋，双方不能按合同约定在2014年11月30日前办理交付手续是由于衡靓公司怠于接收房屋所致，裕亿公司没有责任。租赁合同约定交房延迟，租赁期限相应延长，不构成违约，原审法院认定裕亿公司最早在2014年12月6日才清空房屋、裕亿公司延迟交房构成违约，并判决裕亿公司承担80，000元违约金属认定事实及适用法律错误，裕亿公司不应承担违约金。裕亿公司为履行租赁合同做了搬迁准备，并对公司经营规划和生产布局进行了重大调整，同时进行了相关重新改造，花费巨大，裕亿公司现因租赁合同解除遭受损失达400多万元，裕亿公司提出损失请求有事实和法律依据，而原审法院酌情认定衡靓公司应当支付相当于3个月租金的费用，明显过分低于裕亿公司遭受的损失，原审判决违反公平原则。虽然衡靓公司没有实际使用系争房屋，但租赁合同履行期一开始，衡靓公司占有使用房屋的权利已经开始，裕亿公司已经丧失使用该房屋或就该房屋另行出租获利的权利，且衡靓公司未使用房屋责任在于自己，故裕亿公司有权要求衡靓公司支付自租赁期开始至合同解除日止的租金，原审法院不予支持，亦属判决不公正。请求撤销原审判决第二、四、五项，依法改判衡靓公司赔偿裕亿公司损失1，231，799.81元，并支付2014年12月20日至2015年3月24日合同解除日止的租金451，766.34元及滞纳金4，517.66元。
被上诉人衡靓公司辩称，不同意裕亿公司的上诉请求。裕亿公司在合同约定的租赁期间仍占用使用系争房屋，已构成违约，应按约承担违约金，原审法院已经判决衡靓公司承担三个月的租金损失，裕亿公司还要求衡靓公司承担其他实际损失没有法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，裕亿公司为证明其损失情况，提�：1、设备转让协议；2、收款收据；3、财务分类账；4、生产线照片；5、财务明细；6、工程施工合同及预算书；7、工程款付款凭证；8、机器设备财务明细；9、闲置机器照片。裕亿公司还提供：1、报纸，证明2015年1月13日当天下雨情况；2、车间现状照片，证明租赁的车间一直处于封闭闲置状态。衡靓公司认为裕亿公司提供的材料不属于二审新的证据，不同意质证。
本院认为，根据本案查明事实及在案证据分析，原审法院认定租赁合同于2015年3月24日解除，解除责任在于衡靓公司，本院予以认同。由于衡靓公司实际未接受和使用系争房屋，而裕亿公司又存在自己使用系争房屋的情况，原审法院基于上述情况，参照双方的过错程度及相关损失等因素酌情判决衡靓公司应当支付相当于3个月租金的费用，而对裕亿公司要求衡靓公司支付房屋租金的诉讼请求不予支�，并无不妥。裕亿公司上诉要求衡靓公司另行赔偿损失并支付租金及滞纳金，理由不能成立，本院不予支持。鉴于租赁合同对于裕亿公司交付房屋的时间有明确约定，且约定任何一方违反合同规定需承担违约金，现裕亿公司存在交房迟延，原审法院据此判决裕亿公司承担相应违约责任，符合双方租赁合同约定。裕亿公司上诉不同意支付违约金，本院亦不予支持。原审法院在查明事实的基础上所作判决并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，817.60元，由上诉人裕亿纸业（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇�六年三月九日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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