宁夏回族自治区泾源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泾民初字第597号
原告（反诉被告）伍翠花，女，回族，教师，住宁夏回族自治区泾源县。
被告（反诉原告）宁夏艺诚房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区泾源县。
法定代表人李君强，系该公司经理。
委托代理人魏振振，系该公司职工。代理权限：特别代理
原告（反诉被告）伍翠花与被告（反诉原告）宁夏艺诚房地产开发有限公司（以下简称：艺诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，被告（反诉原告）艺诚公司于2015年9月1日提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序于2015年9月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）伍翠花，被告（反诉原告）艺诚公司委托代理人魏振振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伍翠花诉称及辩称，2013年10月31日，我与被告签订商品房买卖合同，约定由被告将其开发的泾源县绿洲豪庭小区3号楼三单元401号商品房售予我，该房屋面积为126平方米，单价2747.5元／平方米，总价款346154元。我于2014年6月15日向被告交纳首付款106154元，并于同年7月24日办理了住房公积金贷款24万元。按照合同约定，被告应于2014年11月15日之前向我交付经验收合格符合入住条件的房屋。但被告在2014年12月20日后才以电话方式通知我交房，此时我发现该房水、电、暖均不通。经我及小区其他住户多次催促，被告才于2015年3月底通了电，同年5月份通水，造成我装修延误；其次被告私自改变小区规划，将位于南大门旁边的5号楼由三个单元改为四个单元，与宣传彩页及沙盘中描述的不符，致使我不能享受到开阔的视野，而这正是我当初购买该房的初衷；被告还擅自变更房屋内部结构，将3号楼楼房外墙1-2层由墙面外墙砖改为外墙涂料，将消防管道随意变更位置，这些都影响到房屋的使用功能；此外被告在订立合同约定责任不明确，加重了我的责任，减轻了被告的责任。现请求：由被告向我交付符合合同约定的商品房并由其支付逾期交房违约金22015.39元及经济损失30240元等。对被告提出的反诉要求我补交房款的主张，如果被告能向我交付符合条件且手续齐全的房屋，我同意交纳。
原告（反诉被告）伍翠花为证明其主张的事实，向法庭提供了如下证据：
1、证人糟某某的出庭证言；2、证人陈某某的出庭证言；3、商品房买卖合同1份；4、2012年9月领取的绿洲豪庭房屋宣传彩页1份、宣传册照片10张、沙盘照片6张、现场照片7张；5、发票1份、收据1份；6、房屋催交通知书1份。
被告（反诉原告）艺诚公司诉称及辩称，首先我们承认自己有违约行为，但是违约时间只有一个月，即交房时间从2014年11月15日延期至2014年12月15日，为此我们也免除原告2015年1月1日至2015年6月30日（6个月）物业管理费（每月每平米0.8元）和电梯费（每层每月35元）以及公用电费（按实际使用费用计）；其次我们在具备交房的所有手续和文件，包括工程竣工报告、工程质量保证书、消防验收报告、分户验收合格书情况下于2015年12月24日通过电话、短信等方式多次通知原告交房，但原告回复拒绝交接房屋，原因是对小区前大门以及绿化不满意。小区水、电已经于2014年12月15日接通，只是根据国家规定，小区单栋楼入住率未达到80%不能接通暖气，故未接通暖气；小区的规划我们是经过泾源县建设局规划审批，且小区的容积率为2.95%，达到国家要求的不超过5%的容积率标准并通过泾源县建设局的验收，因此不存在原告所述小区规划与实际不符的情况；就原告所述室内规划的改变，我们按照少数民族地区对于卫生间朝向的要求对于卫生间朝向进行了改变；由于泾源县季节温差较大，瓷砖墙面易脱落，因此按照泾源县建设局的通知要求，为了安全和保暖需要将原一、二层的瓷砖墙面（部分已有脱落迹象）改为涂料墙面，三层以及三层以上按照原规划设计仍为涂料墙面，墙面颜色由县建设局统一要求刷涂；原告要求提供的质量检验报告、因为之前原告未要求提供，故交房时未提供；原告所要求提供的发票已打印好放在单位，原告可以随时领取；原告所述合同存在违约条款，该合同系格式合同，其中具体内容是根据国家法律、司法解释制定的，可以向原告进行必要解释，但不同意按照原告诉求对合同内容进行修改；原告所述住房测绘建筑面积、分摊共用面积存在错误，这是由泾源县房管所、建设局委托的宁夏合力测绘有限公司于2014年9月14日进行测绘的，测绘内容包括房屋建筑面积以及计算结果，原告如有异议可以申请相关部门复议；原告要求返还的住房首付款外的利息不予承认，因为该利息源于原告住房贷款，并非因为我方违约造成的；原告所述的绿化率不达标的问题，国家标准不低于22%，我们所建小区的绿化率已经达到38%，故不需要进行改造；原告所述宣传彩页及沙盘与实际不符的主张，因我方之前在沙盘里已明确说明：“本模型包括数据仅供参考，最终结果以政府审定发放的文件为准”，故我公司不存在欺诈；原告所述5号楼（2014年3月动工）由三个单元变为四个单元的情况，该楼在规划设计时即为四个单元，故不存在我们随意变更房屋规划的情形。综上，请求法庭驳回原告不合理的诉讼请求。同时，该房屋经过实际测量后，实测面积为129.02平方米，与合同中约定的126平方米存在3.02平方米的误差，故反诉要求原告按照合同约定的2747.25元／平方米的标准补交房款8296元。
被告（反诉原告）艺诚公司为证明其主张，向法庭提供了如下证据：
1、房屋买卖合同1份；2、商品房预售许可证1份；3、房屋面积委托测绘证明、房屋测绘成果报告书各1份；4、交房通知书2份，交房电话通知记录1份；5、证明1份；6、泾源县公安消防大队出具的建设工程竣工验收备案凭证、泾源县建设局出具的工程竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收汇总表各1份；7、住宅质量保证书、房屋交接书、房屋交接单、住宅使用说明书各1份；8、规划设计条件通知书1份；9、沙盘照片2张；10、说明1份；11、小区业主入住花名册1份、其他业主完整交房手续3份。
法庭主持了举证、质证。被告（反诉原告）艺诚公司对原告（反诉被告）申请的证人糟某某的证言不予认可，称该证人与原告（反诉被告）有利害关系，故其证言不具有真实性；对证人陈西芳的证言无异议；对证据3、5、6无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可。
原告（反诉被告）对其申请的证人糟某某及陈某某的证言均无异议；对被告（反诉原告）提供的证据1无异议；对证据2的真实性不予认可；对证据3中的房屋面积证明书无异议，对房屋测绘成果报告书不予认可；对证据4中电话通知记录无异议，对交房通知书不予认可；对其余证据均不予认可。
本院经审核认为，证人糟某某证言能证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）未办理房屋交接手续且被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）提供验收报告的事实，故应当对该部分予以采信，对其余部分不能与其他证据印证，故不予采信；证人陈某某证言双方均无异议，该证言内容真实，与本案有关联性，应当予以采信；原告（反诉被告）提供的证据3、4、5、6内容真实，来源合法，与本案有关联性且被告（反诉原告）无异议，应当予以认定。
被告（反诉原告）提供的证据1、2、3、4、6、9、11内容真实，来源合法，且能与其他证据相互印证，应当予以认定；证据5原告（反诉被告）不予认可，且该证据无法与其他证据印证，故不予认定；证据7中住宅质量保证书及住宅使用说明书被告（反诉原告）虽未向原告（反诉被告）提供，但能够证明房屋符合交付条件，能够印证本案事实，应当予以认定。房屋交接书及交接单上没有原、被告（反诉原告）的签字或盖章，与本案没有关联性，故不予认定；证据8原告（反诉被告）不予认可，本证据无法与其他证据印证证明被告（反诉原告）所主张的事实，故不予认定；证据10原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）亦未提供其他证据加以印证，故不予认定。
经审理查明，被告（反诉原告）艺诚公司经泾源县房屋产权产籍管理所许可取得绿洲豪庭小区商品房预售许可证。2013年10月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订商品房买卖合同，原告（反诉被告（反诉原告）伍翠花购买被告（反诉原告）开发的绿洲豪庭小区3号楼3单元401号住宅商品房，合同约定房屋面积为126平方米，单价2747.25元／平方米，房款共计346154元。原告（反诉被告）于2014年6月30日向被告（反诉原告）以现金方式支付房款106154元，于同年7月24日以住房公积金贷款方式支付24万元，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交付该笔房款的发票。合同约定被告（反诉原告）于2014年11月15日前向原告（反诉被告）交付房屋，交付条件为商品房经验收合格。该房屋在2014年12月15日经过验收，房屋面积经泾源县房屋产权产籍管理所核定为129.02平方米，比合同约定面积多3.02平方米，按照合同约定价款为8296元。2014年12月24日，被告（反诉原告）电话通知原告（反诉被告）交付房屋，因原告（反诉被告）对小区绿化和南大门位置不满意，双方发生争议，后原告（反诉被告）以水、电、暖不通为由拒绝办理房屋交接手续。2015年9月1日，被告（反诉原告）又向原告（反诉被告）邮寄送达房屋催交通知书后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）仍未办理交接手续。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的合同是当事人的真实意思表示，该合同符合有关法律、法规的规定，属于依法成立的合同，属有效合同，应当受法律保护。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在合同中明确约定了交付时间、条件、多出面积价款支付方式、规划改变后双方的权利义务和违约责任等条款，原告（反诉被告）已按照合同约定履行了缴纳房款的义务，被告（反诉原告）应当按照合同约定时间交付符合合同约定的房屋。被告（反诉原告）未按合同约定时间交房的行为构成违约，对此被告（反诉原告）应当按照合同约定向原告（反诉被告）交付房屋并承担违约责任。原告（反诉被告）于2014年12月24日接到被告（反诉原告）办理交接手续通知后，先后以小区绿化不合格及南大门、房间内规划改变、水电暖不通等理由拒绝办理交接手续。该房屋在2014年12月15日经过验收合格，加之与原告（反诉被告）在同一栋楼中的其他住户已先后于2014年12月23日、12月27日办理了交房手续，足以说明被告（反诉原告）所建房屋符合向住户交房的条件。因此被告（反诉原告）在2014年12月24日之后不再构成违约，原告（反诉被告）的该项主张本院予以部分支持。原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）改变房屋及小区规划致使宣传与实际不符及外墙改造等，要求被告（反诉原告）赔偿损失的主张，被告（反诉原告）不予认可，且原告（反诉被告）就其损失未提供足够证据加以佐证，本院不予支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）提供各项工程验收报告的主张，因双方合同中第十一条约定被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）出示上述报告，故原告（反诉被告）该项主张事实成立，证据确实充分，本院予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交付24万元房款发票的主张事实成立，本院予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）在合同中补充及说明房屋平面图（包括房屋权界限、四面墙体、楼梯、走道、阳台等）、房屋建筑面积和公共部分与公用房屋分摊建筑面积的主张，应根据合同第二十条约定，由双方对未尽事项协商后签订补充协议，而不宜由法院直接判决确定，故对该项主张本院不予支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）对消防设施进行改造和验收的主张，因该设施已经过验收，原告（反诉被告）未提供证据证明该设施影响其出行，本院不予支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）完善小区绿化的主张与本案无关，本院不予支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付24万元房款利息的主张没有法律依据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付剩余房款的反诉主张，根据合同第五条“房屋面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以泾源县房屋产权产籍管理所核定的产权面积，单价不变，总价多退少补。”之规定，原告（反诉被告）应当依据房屋实际面积向被告（反诉原告）支付剩余购房款，被告（反诉原告）该反诉主张事实成立，证据确实充分，本院予以支持。综上，被告（反诉原告）的违约期间为2014年11月15日至同年12月24日，其向原告（反诉被告）支付的违约金数额应依照合同中第九条“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”之约定计算确定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）宁夏艺诚房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）伍翠花交付泾源县绿洲豪庭小区3号楼3单元401号住宅商品房及24万元房款发票，并向原告（反诉被告）伍翠花出示验收合格证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书；
二、由被告（反诉原告）宁夏艺诚房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）伍翠花支付截止2014年12月24日逾期交房的违约金1315元；
三、由原告（反诉被告）伍翠花在房屋交付后5日内向被告（反诉原告）宁夏艺诚房地产开发有限公司支付购房款8296元；
四、驳回原告（反诉被告）伍翠花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费553元，由被告（反诉原告）宁夏艺诚房地产开发有限公司负担50元，由原告（反诉被告）伍翠花负担503元。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）伍翠花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
代理审判员 丁宁
二〇一五年十月十三日
书 记 员 白昊
附：本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。