广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第401号
上诉人（一审被告）（一审被告）莫雄艳。
被上诉人（一审原告）桂林市城和物业服务有限公司，住所地桂林市北辰2-2-3-2-3。
法定代表人唐宝珍，该公司经理。
委托代理人唐虎，该公司副经理。
委托代理人葛梦仙，该公司法务部工作人员。
上诉人莫雄艳因与被上诉人桂林市城和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2015）叠民初字第6号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员陆建华，代理审判员周丽参加的合议庭，于2015年8月10日公开开庭审理了本案，书记员秦婧担任记录。上诉人莫雄艳，被上诉人桂林市城和物业服务有限公司的委托代理人唐虎、葛梦仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年8月28日，被告购买了桂林市华城房地产开发有限公司开发的位于桂林市北辰路43号华城商贸城一区2层96、97号两套住宅。其中96号住宅的建筑面积为37.94平方米、97号住宅的建筑面积为28.18平方米。2009年9月16日，华城公司将上述两套房屋交付被告使用。同日，原告将一份《业主临时公约》交给被告签字确认。《业主临时公约》约定：全体业主执行与物业公司签订的前期物业管理服务协议。同时，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告为被告提供前期物业管理（即房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时的物业管理），物业管理服务费用每月按每平方米0.8元计算；公共水电公摊费按每月实际发生额进行分摊，交纳费用的时间为每月20日至30日；如逾期不交，违约金从逾期之日起按每天3％计算。合同签订后，原告对小区提供了物业服务，水电公摊费按照每户每月5元收取，并按桂林市标准每月代被告交纳垃圾费14元，2012年12月31日止被告没有提出异议，并按约定交清了上述费用。被告从2013年1月1日起未按约交纳物业管理费等费用及代交的垃圾费、分摊水电费，截止2014年10月31曰，被告拖欠的物业费为1163.7元、水电费220元、垃圾费154元，共计l537.7元，违约金14636元。原告遂诉至法院，请求法院判决：1、被告支付拖欠物业管理费、公共水电费、生活垃圾费共计1537．7元；2、被告依协议约定支付2013年1月1日起至2014年10月31日止每日3％逾期缴纳物业管理违约金30677.12元（2014年11月1日起至还清款之日止的违约金另计）；3、诉讼费用全部由被告承担。
另查明，被告居住的“华城”商贸城一区小区至今尚未成立业主委员会。
一审法院审理认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，内容没有违反国家法律规定，为有效合同，双方应依约履行。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费及各种代收费用。现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费、水电费、垃圾费1537.7元的诉讼请求，该院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告违约，原告主张被告依协议约定从逾期之日起按每天3％支付违约金，符合双方约定，该院予以支持，但应从2013年2月1日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告莫雄艳支付原告桂林市城和物业服务有限公司自2013年1月至2014年10月31日的物业管理费、水电费、垃圾费1537.7元及逾交款违约金（违约金计算，从2013年2月l日起至2014年10月31日为14636元，2014年11月l日后的违约金计算至实际交款之日，按应付款1537元的每日3％计算）。二、本案案件受理费605元，原告已预交，适用简易程序减半收取302.5元，由被告莫雄艳负担151元，原告负担l51.5元。
上诉人莫雄艳不服一审判决，提出上诉称：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。理由是：一审法院认定事实不清，判决错误。由于上诉人记错了开庭时间没有去开庭，但事实上在一审法院开庭当天晚上上诉人到被上诉人处缴纳了所欠的物业管理费1668.9元，其中：物业综合服务费1260.9元，小区公共路灯及消费240元，生活垃圾费168元。当时被上诉人的其中一个工作人员开始说当天已经开庭不再收取相关费用，但另一工作人员说没关系，只要交了钱，并把诉讼费交了，就没事了。于是被上诉人的工作人员当天还是收了上诉人的物业管理费1700元，没有补钱，并给上诉人出示了物业收费通知单，并要求在2015年2月17日前将法院诉讼费交至物业办公室就可以了，被上诉人收费后，没有向法院说明情况，导致一审判决认定事实不清，作出了错误的判决。故请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人桂林市城和物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审判决维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
主办人意见：依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，双方应当严格遵守履行。被上诉人作为小区物业管理公司，应当依照双方合同的约定，有义务对小区物业进行专业化维修、养护、管理，对小区相关区域内的环境秩序进行管理并提供服务；上诉人作为业主，接受服务，应当按照合同约定交纳物业服务费。本案中，被上诉人诉请上诉人拖欠2013年1月1日至2014年10月31日物业管理费、水电费、垃圾费1537.7元，事实清楚，上诉人应当交纳。上诉人认为已经交纳了该段时间的物业管理费等费用1700元，没有证据证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。上诉人拖欠物业管理费用违反双方签订的《前期物业管理服务协议》，应当支付违约金，但双方约定的违约金从逾期之日起按欠交费每天3％支付违约金过高，本院依法予以调整，上诉人拖欠被上诉人物业管理费违约金以不超过被上诉人实际损失为宜，且因上诉人拖欠被上诉人2013年1月1日至2014年10月31日物业管理费、水电费、垃圾费，时间较长，分笔计算比较烦杂，本院根据本案具体情况综合考虑，自2013年1月1日起，以1537.7元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算支付逾期付款违约金至付清之日止是合理。综上所述，一审判决要求上诉人支付的违约金数额过高不合理的，本院对此予以纠正。上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第㈤项、第二十一条、第三十六条、第六十七条规定，判决如下：
变更广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法（2015）叠民初字第6号民事判决为：上诉人莫雄艳支付被上诉人桂林市城和物业服务有限公司自2013年1月至2014年10月31日的物业管理费、水电费、垃圾费1537.7元及逾付款违约金（逾期付款违约金计算，以1537.7元为本金，自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。
本案一审案件受理费605元（被上诉人已预交），因适用简易程序减半收取302.5元，二审案件受理费206元（上诉人已预交），合计508.5元，由上诉人莫雄艳负担100元，被上诉人桂林市城和物业服务有限公司负担408.5元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一五年九月八日
书 记 员 秦 婧