江西省吉安市吉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0802民初1633号
原告：吉安市吉州区宁雅商贸有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区阳明东路13号（文化大楼），统一社会信用代码：9136080259182553XR。
法定代表人：罗永康，该公司经理。
委托诉讼代理人：沈胜寒，江西省吉安市天平法律服务所法律工作者。一般代理。
被告：李水保，男，住江西省新余市渝水区。
委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。全权代理。
委托诉讼代理人：郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。一般代理。
原告吉安市吉州区宁雅商贸有限公司（以下至判决主文前简称“宁雅公司”）与被告李水保租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）赣0802民初第754号民事判决，向吉安市中级人民法院提起上诉。后者于2017年5月25日作出（2017）赣08民终279号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告宁雅公司法定代表人罗永康、委托诉讼代理人沈胜寒，被告李水保的委托诉讼代理人杨七芽、郭翔星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁雅公司向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2013年11月4日签订的《店面转让协议》；2、被告返还原告支付的店面转让款50万元；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：解除原、被告于2013年11月4日签订的《店面转让协议》。事实和理由：2013年10月，被告李水保自称与江西晶瑞实业有限公司（以下简称“晶瑞公司”）取得吉安市吉州区阳明东路15号文化大楼一楼3号门面（3间）10年的承租权，并欲转让该门面承租权。2013年11月4日，原、被告签订《店面转让协议》，约定原告以80万元受让被告10年承租权，之后原告支付了50万元转让款，并在该门面经营雅戈尔服装。2016年3月，吉州区法院工作人员来到原告店面张贴搬迁公告，原告方知被告无上述店面的10年承租权，故提起以上诉请。
被告李水保辩称，原、被告共同承租涉案租赁物，原告要求解除2013年11月4日签订的店面转让协议不符合法律规定。本案涉及租赁与转租两个法律关系，即原告与李水保共同向晶瑞公司承租涉案店面的租赁关系，以及2013年11月4日原、被告签订转让协议的转租关系。此后的法律关系是原、被告作为共同承租人作出的内部约定，由原告与晶瑞公司继续履行租赁关系，故而不存在解除原、被告转租关系的请求权基础。原告要求维持租赁期限及返还转让款应直接向晶瑞公司主张权益。
经审理查明，2013年9月12日，被告李水保与晶瑞公司签订《房屋租赁合同》并约定，李水保承租晶瑞公司位于江西省××市吉州区××文化大楼××楼××号门面，租赁房屋建筑面积320平方米，使用面积300平方米，租赁期限10年，租金2.25万元/月，从第3年起每3年租金递增5%，保证金为20万元，以上《房屋租赁合同》的抬头“出租人”、落款“承租人”、合同骑缝处均盖有宁雅公司公章。2013年11月4日，宁雅公司与李水保签订《店面转让协议》并约定，李水保将上述店面10年承租权转让给宁雅公司，转让费80万元，宁雅公司于店面正式验收交付之日向李水保偿付转让费20万元，余款于2014年年底付清。李水保向宁雅公司保证转让标的物真实、合法、有效，10年承租期满由宁雅公司与晶瑞公司续租，李水保予以协助。同日，宁雅公司向李水保支付转让款20万元，并就剩余转让款60万向李水保出具欠条，约定于2014年12月底前付清。2015年1月16日，宁雅公司另向李水保支付转让款30万元，后者在向前者出具的收据上备注“收款用途”为2014年至2017年底转让费，以上宁雅公司共向李水保偿付转让款50万元。2013年11月14日，宁雅公司向李水保支付上述店面2014年度租金27万元。
另查明，吉安市吉州区阳明东路1号101室原登记于吉安市吉州区文化局名下。2013年10月，吉安市吉州区成立吉州区机关事务管理局（以下简称机关事务局），并接收了吉州区文化局上述房产。2014年4月14日，吉安华益投资有限公司（以下简称华益公司）向机关事务局承租了吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西5-6间门面，面格约114.85平米，租期从2014年4月1日起至2017年3月31日止计3年，年租金19万元。2015年9月11日，机关事务局以华益公司未按约偿付租金为由向本院提起另案诉请，经本院（2015）吉民一初字第1262号民事判决确认，解除机关事务局与华益公司于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》，限华益公司于判决生效后15日内搬出吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西5-6间门面。宁雅公司为继续经营需要，于2016年4月20日就上述部分店面与机关事务局签订《房屋租赁合同》并约定，宁雅公司向机关事务局承租吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西3-7间门面，租期从2016年4月1日至2017年3月31日。次日，宁雅公司为此偿付2016年4至6月租金5.25万元和保证金4万元。
再查明，在本案庭审过程中，晶瑞公司向本院出具证明载明，本案涉案物业中114.85平米系华益公司以其名义从机关事务局承租而来，其余房产系晶瑞公司改、扩建形成，统一由晶瑞公司对外招租。宁雅公司与李水保在庭审时，亦对吉安市吉州区阳明东路1号楼由东向西5-6间门面，面积约114.85平米包含在本案涉案租赁物之中并无异议。除114.85平米外的涉案店面，宁雅公司认为其出租权应由案外人万丽琴享有，且其为继续经营需要，于2016年4月1日与万丽琴另行签订租赁合同并支付租金，李水保则认为其余涉案店面出租权仍由晶瑞公司享有。
以上事实有原告提交的原、被签订的《店面转让协议》、被告向原告出具的收款收据、本院（2015）吉民一初字第1262号民事判决书、原告与机关事务局签订的《房屋租赁合同》及行政事业单位资金往来结算票据，被告提交的《房屋租赁合同》、原告向被告出具的承诺书及欠条、晶瑞公司向本院出具的证明予以证实。
本院认为，综合庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点可以概括为:1、原、被告系共同从晶瑞公司租赁涉案店面，还是晶瑞公司转租被告后，由被告再次转租于原告？2、涉案部分店面的出租人与承租人解除租赁合同后，转租合同应否相应解除？3、原告主张的50万元转让费应否按比例返还？
关于第一项争议焦点。2013年9月12日，李水保与晶瑞公司签订《房屋租赁合同》中，抬头“出租人”、落款“承租人”、合同骑缝处均盖有宁雅公司公章，且晶瑞公司向本院的出具的证明亦合乎李水保的主张。但双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。综合全案证据，本院根据优势证据规则，采信原告系从李水保处转租涉案店面的事实。理由如下：首先，2013年11月4日，宁雅公司在与李水保签订《店面转让协议》中约定，李水保将涉案店面10年承租权转让给宁雅公司，10年承租期满由宁雅公司与晶瑞公司续租，李水保予以协助。协议明确租期期满才由宁雅公司向晶瑞公司续租，从文义上看，原、被告均认可10年期满前，宁雅公司并非直接向晶瑞公司承租的事实。其次，公司对外经营加盖印章的行为，一般应认定为其真实意思表示，但宁雅公司在《房屋租赁合同》抬头“出租人”、落款“承租人”均有落章于一般磋商习惯不符，且在《房屋租赁合同》约定上无宁雅公司权利义务的片字提法，若原、被告共同承租涉案店面，则双方即应签订退伙协议而非转让协议，且原告向被告交纳转让费及2014年度租金的事实亦显矛盾。
关于第二项争议焦点。2013年11月4日，李水保与宁雅公司签订《店面转让协议》中承诺，保证转让标的物真实、合法、有效。但出租人机关事务局与承租人华益公司的原租赁合同解除后，无论华益公司与晶瑞公司系何法律关系，昌瑞公司与李水保签订的转租合同的效力根据合同相对性的原理，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失效力。但当原租赁合同因承租人的违约而解除时，承租人即已丧失租赁权，次承租人不得对出租人主张租赁权之存续，转租合同在客观上成了不能履行的合同。此时，转租合同可因实际承租人的请求而解除，故对于原告的第一项诉请，本院予以支持。
关于第三项争议焦点。首先，门面转让费是指承租人将承租的门面房转租给他人，在租金之外收取一定数额的费用。虽然《中华人民共和国合同法》及《城市房屋租赁管理办法》并没有明确规定门面转让费，但是门面转让费属于承租人与次承租人之间达成的合意，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依据法无禁止即自由的原则，门面转让费应当受到法律保护。其次，影响门面转让费高低的因素，大致取决于原经营者先期支出的装修等费用、租赁物地处地段及可租赁年限等因素。其中，租约年限是影响门面转让费的必定因素，租约年限越长，承租人可获取的预期利润即越高，转让费即或更高。故在原、被告转租合同客观不能履行的前提下，被告应按原告从其处转租租赁物的实际承租期折算转让费后，多余部分应予返还。从2013年11月4日李水保向宁雅公司交付租赁物，到2016年4月1日宁雅公司另向案外人承租涉案租赁物止，宁雅公司实际从李水保处享有租赁878日，按2015年1月16日，李水保收取宁雅公司30万元后出具收款中载明“2014年至2017年底转让费”，折算每年的转让费约定为7.5万元，故李水保应返还的转让费为31.9589万元（50万元-878日/365日*7.5万元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三之规定，判决如下：
一、解除原告吉安市吉州区宁雅商贸有限公司与被告李水保于2013年11月4日签订的《店面转让协议》；
二、被告李水保于本判决生效后十日内返还原告吉安市吉州区宁雅商贸有限公司转让费31.9589万元；
三、驳回原告吉安市吉州区宁雅商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由原告负担4130元，被告负担7670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 王国勇
人民陪审员 宣春华
人民陪审员 孙海根
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 郭 雨
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据全同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等交务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。