安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初3013号原告：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市。负责人：刘家润，该分行行长。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。被告：任清军（曾用名任爱军），男，1975年3月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：王玉凤，女，1976年7月15日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市相山区。被告：淮北市北方房地产开发有限责任公司，住所地徽省淮北市。法定代表人：李加芳，该公司总经理。原告中国银行股份有限公司淮北分行（简称中行淮北分行）与被告任清军、王玉凤、淮北市北方房地产开发有限责任公司（简称北方房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，而裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行淮北分行的委托诉讼代理人丁莹到庭参加诉讼，被告任清军、北方房地产公司的法定代表人李加芳到庭参加诉讼，被告王玉凤经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法解除中行淮北分行与任清军、王玉凤之间的住房贷款合同；2、依法判令任清军、王玉凤立即偿还贷款本金501089.98元，利息30290.35元，罚息2115.59元（利息、罚息暂计算至2017年7月17日，请求至本金付清之日止），以上合计533495.92元；3、依法判令北方房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；4、依法判定中行淮北分行对任清军、王玉凤抵押的位于濉溪县中苑大厦X栋XXX室房屋享有优先受偿权；5、因本次诉讼发生的所有费用，包括诉讼费、保全费等均由任清军、王玉凤、北方房地产公司承担。事实和理由：2015年2月12日，任清军、王玉凤向北方房地产公司申请个人住房借款，2015年2月15日任清军、王玉凤、北方房地产公司与中行淮北分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合同编号：2015年房借字XX号，约定任清军、王玉凤向中行淮北分行贷款51万元用于购置位于濉溪县中苑大厦X栋XX室，贷款期限为25年，任清军、王玉凤授权中行淮北分行将所贷款项划至房屋开发商北方房地产公司账户，任清军、王玉凤按月等额付息还款，贷款适用浮动利率，如其未依规定时间足额存入，中行淮北分行有权宣布该贷款合同本息提前到期，解除贷款合同，要求任清军、王玉凤赔偿因违约而给中行淮北分行造成的损失，并由任清军、王玉凤承担实现债权的一切费用，包括但不限于催收费用、诉讼费用、律师费等，任清军、王玉凤以所购房屋位于濉溪县中苑大厦X栋XX室向中行淮北分行提供抵押担保，北方房地产公司在房屋他项权利证书办好之前承担连带还款责任，后中行淮北分行按照合同发放的该笔贷款，任清军、王玉凤未按照合同约定归还贷款。任清军辩称，任清军、王玉凤与中行淮北分行已经解除了合同，早在2015年这个房子停止不能盖了，任清军、王玉凤也和开发商北方房地产公司有协议，也已经解除了合同。对中行淮北分行要求还钱，房子没有盖好，也没有期限，任清军、王玉凤没有办法还钱。北方房地产公司辩称，贷款属实，中行淮北分行也发放了贷款，北方房地产公司也收到了此款，由于北方房地产公司在2015年房屋资金断了就停止了建设，买受人任清军、王玉凤和中行淮北分行也约定了超过时间可以解除购房协议，北方房地产公司已经解除了购房合同，北方房地产公司对此也找到了办理贷款的人告知了其解除合同的事情，对于房子产生的问题请依法判决。王玉凤未答辩、亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年2月15日，任清军（借款人、抵押人）、王玉凤（抵押人）北方房地产公司（保证人）与中行淮北分行（贷款人）签订个人一手住房贷款合同，约定借款金额为51万元，期限为300个月，自贷款人实际放款日起算；借款用途为借款人支付其购买坐落于濉溪县中苑大厦X栋XX室房屋购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.125‰。按月结息和付息，每月1日为结息日和付息日；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月1日，每期还本息金额为3332.86元；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除合同；借款人以本合同项下贷款所购位于濉溪县中苑大厦X栋XX室房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，先行办理预告抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人、借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担违约责任或保证责任。当日，任清军、王玉凤在抵押物清单上签字。2015年2月16日，任清军、王玉凤以其购买的位于濉溪县中苑大厦X栋XX室房屋办理预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，中行淮北分行按约发放借款本金51万元至指定账户，但任清军未按约定归还贷款，截至2017年7月17日，任清军尚欠中行淮北分行借款本金501089.98元及相应利息、罚息。中行淮北分行多次催要未果，致纠纷发生。为本次诉讼，中行淮北分行支出律师费5000元。另查明，因北方房地产公司开发的中苑大厦一直未能建成交付，2016年10月20日，北方房地产公司（甲方）与任清军、王玉凤（乙方）签订《商品房买卖合同解除协议》，约定：甲乙双方自2016年10月20日起解除编号为201403697的《商品房买卖合同》；乙方以银行按揭方式支付部分购房款的，自本协议签订之日起，乙方拖欠银行贷款本息尚未支付的及尚未偿还的贷款余额由甲方直接支付给贷款银行；甲方退还乙方已付房款及已支付的贷款本息后，乙方应无条件配合甲方办理注销备案登记手续等内容。以上事实，有中行淮北分行提交的结婚证、结婚登记申请书、借款申请表、借款合同、借款借据、房屋预抵押登记证明、逾期还款查询单、律师费发票、公告费发票、说明，任清军提交的《商品房买卖合同解除协议》等以及当事人陈述在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，中行淮北分行与任清军、王玉凤、北方房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，系有效合同，依法应予保护。关于《个人一手住房贷款合同》是否应当解除的问题。任清军作为借款人未能按合同约定还款属违约行为，符合法律规定解除合同的条件，中行淮北分行请求解除个人一手住房贷款合同，于法有据，应予支持。中行淮北分行申请撤回解除个人一手住房贷款合同的诉讼请求，现任清军、王玉凤与北方房地产公司已经协商解除房屋买卖合同，对中行淮北分行关于撤回该项诉讼请求之申请，本院不予准许。关于贷款本息返还问题和北方房地产公司责任承担问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，北方房地产公司应承担分别返还购房贷款及购房款于担保权人、买受人。故，北方房地产公司应向中行淮北分行直接承担清偿责任，原借款合同约定的北方房地产公司对贷款本息再承担担保责任已无实际意义。北方房地产公司应向中行淮北分行清偿剩余按揭贷款本金501089.98元及相应利息、罚息。关于优先受偿权问题。因涉案借款合同已经解除，且抵押房屋仅办理了房屋预告登记证明，并未办理抵押登记手续，此时不动产物权尚未成立，并不具备法定的抵押登记条件，抵押权预告登记不产生优先受偿的效力，中行淮北分行请求对预抵押登记的房产享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。关于律师代理费问题。中行淮北分行诉请律师代理费5000元，根据合同约定，中行淮北分行有权向任清军主张律师代理费。中行淮北分行提供了律师代理费发票及转账凭证，亦聘请了律师，律师代理费已实际发生，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司淮北分行与任清军、王玉凤、淮北市北方房地产开发有限责任公司之间的个人一手住房贷款合同；二、淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向中国银行股份有限公司淮北分行清偿剩余按揭贷款本金501089.98元及相应利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定标准计算至付清借款之日）并支付律师代理费5000元；三、驳回中国银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9135元，公告费350元，由淮北市北方房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  郑玉爱人民陪审员  陈桂荣人民陪审员  张 芳二〇一七年十二月十三日书 记 员  朱影影附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十五条第一款宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。