福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初1161号原告:陈翔，男，1991年6月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。被告:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人:刘庭邻，总经理。被告:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，董事长。原告陈翔与被告泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈翔到庭参加诉讼，被告华祥物业公司、华祥房地产公司经传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告华祥物业公司支付原告自2016年4月1日起至2017年3月31日前的租金64066.02元(其中2016年第二季度租金为4998.08元／每月×3个月＝14994.24元，2016年第三、四季度和2017年第一季度租金为5452.42元／每月×9个月＝49071.78元，合计为64066.02元),并按年利率24%计付自2016年4月1日起至判决确定还款之日止的滞纳金（暂计为1000元）；2.被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2009年7月28日向被告华祥房地产公司购买址在洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店21810号店面一间，建筑面积56.69平方米，购买价款为381671元。详见泉房权证洛江区（洛）字第08690号房屋所有权证。根据被告公布的购房条件，原告在与华祥房地产公司签订购房合同的同时又与被告华祥物业公司签订《商铺委托经营管理合同》的格式合同，即原告（包括其他购房人）所购买的店面必须以合作经营管理的方式统一交由华祥物业公司进行委托经营管理，委托期限10年，原告则每年收取固定收益款，同时由华祥房地产公司作为合同履行的担保人。该模式维持四年后至2013年7月18日，被告强势更改上述合作收益模式，将原签订的《商铺委托经营管理合同》更改为《商铺租赁合同》，缩短原合同10年期限为租赁7年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止，租赁合同设置前三年每月租金为4998.08元，后四年每月租金为5452.42元，每年租金按季度分四次支付，于每季度末前支付，同样由华祥房地产公司作为合同履行的担保人，也就是将业主每年固定合作收益更改为店面租金收益。原告及其他购房人在可以保障收益之下无奈签字接受更改的格式合同并一直履行至今。之后，原告收到被告华祥物业公司支付的租金至2015年3月30日，自2015年4月1日起至2016年3月31日前被告华祥物业公司仅支付部分租金给原告，累计拖欠原告租金45658.02元。故原告依法提起诉讼，贵院审理后作出（2015）洛民初字第1557号民事判决书，判决华祥物业公司应支付上述租金并按年利率24%计付自拖欠之日起至判决确定还款之日止的滞纳金，同时判决华祥房地产公司对华祥物业公司上述债务承担连带清偿责任。两被告不服判决提起上诉，泉州市中级人民法院经审理后作出终审判决，驳回上诉维持原判。但是，两被告至今没有履行支付拖欠租金的判决义务，原告已申请贵院强制执行中。在第一次诉讼后至今，又产生了华祥物业公司没有依约支付原告自2016年4月1日起至2017年3月31日前的租金共计64066.02元，华祥房地产公司也未对华祥物业公司上述债务承担连带清偿责任。因此，原告不得不第二次提起诉讼，恳请人民法院主持公正，依法判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告华祥物业公司、华祥房地产公司未到庭应诉答辩也未提交书面答辩。原告陈翔围绕诉讼请求依法提交房屋所有权证、商铺租赁合同、（2015）洛民初字第1557号民事判决书、（2016）闽05民终4784号民事判决书，证明原告对出租的房屋享有所有权；双方签订租赁合同，对租金及违约责任、担保责任等进行约定；经原告提起诉讼二审判决后，两被告仍拖欠原告后期租金的事实。本院认为,被告华祥物业公司、华祥房地产公司未按传票传唤的时间到庭应诉，视为自愿放弃质证的权利。原告提供的证据来源真实合法，与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，陈翔系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店贰层21810号商铺的业主。2013年7月18日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述商铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付4998.08元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付5452.42元（税前）;按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，经本院判令支付2015年第二季度至2016年第一季度租金,2016年第二季度至2017年第一季度的租金64066.02元仍未支付,经催讨无果,原告诉至本院,请求判令支持诉讼请求。综上所述,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告华祥物业公司拖欠原告2016年第二季度至2017年第一季度租金的事实清楚，现原请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金64066.02元及滞纳金,本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付陈翔2016年第二季度租金14994.24元,并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付陈翔2016年第三季度租金16357.26元，并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付陈翔2016年第四季度租金16357.26元，并按年利率24%计付自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付陈翔2017年第一季度租金16357.26元，并按年利率24%计付自2017年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金。租金合计64066.02元；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任。在承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427元，减半收取计713.5元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  龚万淳二〇一七年七月二十五日书记员  戴宇楠附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。