安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）池民三终字第00063号
上诉人（原审原告）：钱松毛（曾用名钱叶斌），男，1956年11月11日出生，住安徽省池州市东至县。
委托代理人：钱春霞，女，1966年2月17日出生，住安徽省池州市贵池区。
被上诉人（原审被告）：东至县房地产管理局，住所地安徽省池州市东至县。
法定代表人：程国红，该局局长。
委托代理人：程锋，东至县法律援助中心律师。
委托代理人：汪桂民，东至县官港镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：东至县大渡口镇人民政府，住所地安徽省池州市东至县。
法定代表人：陈阳生，该镇镇长。
委托代理人：管来发，东至县法律援助中心律师。
委托代理人：查慧娟，东至县法律援助中心律师。
上诉人钱松毛因与被上诉人东至县房地产管理局、东至县大渡口镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省东至县人民法院（2015）东民一初字第00567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人钱松毛及其委托代理人钱春霞，被上诉人东至县房地产管理局委托代理人汪桂民，被上诉人东至县大渡口镇人民政府委托代理人查慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1969年，原告全家9口人由大渡口镇下放到农村落户。1973年10月，原东至县房产管理委员会按上级文件收购了原告家坐落在大渡口镇解放北街平房四间（60平米），评议价720元。原告父亲钱奕江在城镇下放户房屋接收登记表本人意见栏处签署“本人同意评议价格处理”，因房屋陈旧按五折算付款人民币339.4元。1974年房子被拆除。1981年5月，原告全家迁回大渡口镇，鉴于原收购价偏低，1981年12月15日原东至县房产管理委员会（甲方）与钱奕江（乙方）签订《处理拆除户房屋协议书》，约定：1、甲方已拆除乙方的房屋，因甲方无房可退，经双方商议重新估价补付价款。2、重新估价是按原评议工料登记表为计价依据，该户拆除面积为60平方米，每平方米重新商议为20元，总计人民币1200元，扣除已领款，尚找付价款860.6元。3、按照拆除面积，批给乙方规定木材4.8立方米指标，作为重建房屋之用，至于重建宅基地和其他事项，甲方概不过问。4、自签订协议之日起，甲、乙双方不再提出任何异议，本协议填写一式二份，甲、乙双方各执一纸为凭，共同遵守。为了解决原告家住房问题，原东至县房产管理委员会于1987年5月、1989年2月先后将大渡口镇生产街公房41平米租赁给原告家居住。原告母亲叶茹英未经原东至县房产管理委员会同意，于1989年10月占了座落在大渡口镇生产街25号楼房五间（67.2平米），原东至县房产管理委员会派员催原告家让出所占的房屋无果，于1990年9月5日诉至本院，于1990年10月17日经本院主持调解，达成如下协议“叶茹英在1990年11月底以前搬出所占原东至县房产管理委员会座落在大渡口镇生产街25号楼房五间（67.2平方米）；鉴于叶茹英住房紧张，原东至县房产管理委员会在1991年4月底前再租给叶茹英20平方米左右面积居住。2006年5月16日，东至县房地产管理局大渡口房管所与钱叶斌（即原告钱松毛）达成房地产租赁契约，约定“将座落在大渡口镇生产街30号房屋楼下出租给钱叶斌作为住宅房使用（楼上不租），租赁期限自2006年5月1日至2009年5月1日止，月租金40元，考虑该户经济困难，房租免收”。
2011年10月11日，东至县房管局向东至县国有资产管理办公室行文（东房字（2011）号）《关于将东流、大渡口直管公房划归属地管理的报告》。2012年6月26日，东至县县长主持召开县政府第15届4次常务会议，于2012年7月10日形成（2012）4号东至县人民政府常务会议纪要，会议听取县国资办关于将县房管局管理的大渡口镇、东流镇直管公房委托乡镇管理有关情况的汇报；会议认为此举有利于国有资产的保值增值等，原则同意将县房管局管理的大渡口镇、东流镇直管公房委托属地乡镇管理，属地乡镇接手公房后，要切实加强管理，根据市场需求适时调整相应租金，盘活现有资产等。2012年8月27日，东至县房管局根据东至县人民政府常务会议（2012）4号纪要精神，将本案涉及的钱松毛户承租的直管公房委托大渡口镇政府管理，并办理了移交手续。
另查明：东至县大渡口镇廉租分配工作领导小组会议研究，于2015年1月20日将东至县大渡口镇廉租房2号楼一单元402室（面积40.92平米）分配给大渡口镇大公馆社区低保户钱松毛居住。钱松毛因其租赁的大渡口镇生产街30号房屋需维修，找被告协商无果，故诉至法院。
原审法院认为：本案的争议焦点有：一、被告主体适格问题。二、出租公房应否维修问题。
一、被告主体适格问题。本案中被告东至县房管局认为其不是本案的适格主体，应由被告大渡口政府负担维修责任。原审法院认为被告东至县房管局于2012年8月27日根据县政府会议纪要精神，将大渡口镇的直管公房移交给大渡口镇政府，且办理了移交手续，表明自2012年8月27日后，大渡口镇直管公房即由大渡口镇政府管理，包括出租收取租金等，故而本案所涉及的大渡口镇生产街30号钱松毛所居住的公房应由大渡口镇政府管理。被告东至县房管局辩称其不是适格主体的意见，予以采纳，故原告要求被告东至县房管局对其承租的大渡口镇生产街30号公房进行维修的诉请，原审法院不予支持。综上，被告大渡口镇政府系本案适格被告。
二、出租公房应否维修问题。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告钱松毛与东至县房地产管理局大渡口房管所签订房地产租赁契约，约定租赁期限自2006年5月1至2009年5月1日止。租赁到期后，双方并未签订新的租赁合同，原告钱松毛继续居住在租赁房屋中，被告大渡口镇政府作为出租公房现任管理单位未提出证据证明其有异议，表明原租赁合同继续有效，但租赁期限自2009年5月2日起即为不定期。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中原租赁合同约定，出租方负责对房屋及其附属物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，符合出租房屋使用要求，即大渡口镇政府作为出租公房管理单位，对所出租的房屋理应承担管理维修的责任，保证所出租的公房适合居住。原告提出对出租公房进行地基加高整体维修的要求（庭审中进一步明确需要重建），超过普通大众对出租房屋进行维修的认识范畴，且被告大渡口镇政府已安排了廉租住房给原告家居住，已实际解决了原告的承租问题。原告在获得大渡口镇政府的廉租住房的情况下，继续要求解决出租公房的整体维修无事实依据并违背了诚实信用原则，故原告要求被告大渡口镇政府对大渡口镇生产街30号公房进行地基加高整体维修的诉请，原审法院不予支持。原告认为廉租住房并不是免租住房，故其廉租房与公租房无关联性，原审法院认为房屋租赁合同是否免租，系出租人和承租人协商的结果，公房出租并不是当然的免租，故原告认为廉租住房未免租与其要求解决维修公房的请求没有关联性的意见，原审法院不予支持。综上，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告钱松毛的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取，由原告钱松毛负担。
原审宣判后，钱松毛不服，向本院提起上诉称：上诉人全家于1969年由大渡口下放到农村，1973年被上诉人在上诉人不知情的情况下，将上诉人坐落于大渡口镇北街楼房拆除，并卖与他人。后上诉人虽然与被上诉人签订租房协议，但上诉人现在住房仍紧张。综上请求二审法院：1、依法撤销原审判决，请求依法重新改判支持上诉人原审诉讼请求；2、判令被上诉人立即归还上诉人房屋产权；3、判令被上诉人立即赔偿上诉人的损失；4、案件上诉费及其他相关费用由被上诉人承担。
被上诉人东至县房地产管理局在庭审中辩称：上诉人一、二审诉讼请求不一致，对增加的诉讼请求应向一审法院另行主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人东至县大渡口镇人民政府答辩意见同被上诉人东至县房地产管理局。
二审中，上诉人为证明其主张，向法庭提供二份证据：
证据一、房契一份，证明被上诉人在1973年时未经上诉人父亲签字同意即收购了上诉人的房屋。
证据二、收据一份，证明上诉人曾为领取房屋补贴，向被上诉人缴纳了1200元房租。
被上诉人东至县房地产管理局的质证意见：证据一不是新证据，对真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人在一审中已经认可了房屋产权不属于其本人；证据二真实性无异议，关联性有异议，本案被上诉人东至县房地产管理局不是本案的诉讼主体。
被上诉人东至县大渡口镇人民政府质证意见：两份证据均不是新证据并且和本案没有关联。上诉人证据收据上只是说明了上缴款项，不清楚是否是本案的房屋租金。
本院综合认定如下：证据一与本案无关联性；证据二真实性予以认定，但与本案无关联性。
二审庭审中，双方提交的其他证据及证明目的均同一审，相对方的质证意见亦与一审相同。本院认证意见与一审一致。
经二审庭审，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人上诉请求的2、3项系二审中增加的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定，因被上诉人不同意调解，故本院对此不予审理，上诉人可以另行起诉。
上诉人与被上诉人东至县房地产管理局签订的《房地产租赁契约》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方订立该份合同的目的系为解决经济困难户钱松毛的住房问题。合同中明确约定由被上诉人东至县房地产管理局负责承担正常的房屋维修费用。现由于案涉房屋因年代久远等问题已不适合居住，为解决上诉人的住房问题，被上诉人东至县大渡口镇人民政府安排廉租房交由上诉人居住。在此情况下，上诉人仍向被上诉人主张要求维修重建案涉房屋的诉讼请求，超出了合同约定的正常房屋维修的范畴，亦违背了双方签订合同的目的。同时二审中上诉人当庭表示案涉房屋已经无法维修，其上诉请求与一审诉讼请求自相矛盾，其上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人钱松毛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉管
代理审判员 程 进
代理审判员 郭 玮
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 陈秋霞