江苏省宝应县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第2847号
原告任某。
被告戚某。
原告任某与被告戚某买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法由审判员顾晓光适用简易程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告任某，被告戚某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告任某诉称：原、被告于2012年8月签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告所居住的位于宝应县某某公寓商品房一套，双方于2012年11月底完成手续办理和交付房屋。原告收房后于2012年12月入住该房屋，于2013年4月份发现客厅和两个卧室不同情况的渗漏，因当时未引起足够重视，只进行了局部的维修。至2014年3月份两个卧室和客厅又出现大面积的渗漏。后原告多次与相关部门进行协调，均未得到有效解决。2015年7月份雨季来临，房屋漏水越来越严重，原告委托他人对房屋进行了维修，但屋内受损部分目前未进行恢复。根据原告调查得知，被告于2008南年底收房后，于2009年、2010年和2011年分别有房屋屋顶、飘窗漏水情况，并在大上海物业管理部门查到三年的部分报修记录，但被告在房屋买卖时并未如实履行告知义务，故意隐瞒房屋漏水的事实，给原告造成的重大经济损失。综上，为了维护原告的合法权益。现请求法院依法判决：1、被告承担原告因房屋漏水维修屋面的相关费用14850元；2、被告将房屋漏水质量问题屋内损坏部分进行修复或赔偿因房屋漏水造成的损失，由原告自行委托他人修复，具体维修内容见清单；3、被告承担交通费、误工费等相关损失；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告戚某辩称：1、原告的诉讼请求超过两年的诉讼时效，原告是2013年4月份发现房屋多处漏水，他已经知道自己受到侵害，到2015年4月份已超过诉讼时效。被告以此为抗辩，要求法院驳回原告的全部诉讼请求，赔偿被告误工、交通费等损失。2、如第一点不被法院采纳。被告未隐瞒事实真相，已经如实告知了原告。被告夫妻多次到原告家验房，被告已经告知了原告房屋漏水，并且在物业部门也可以查询到维修记录。我们的房地产买卖合同第一条，房地产的基本情况在看房时为准，乙方已对甲方出售的房地产作了充分的了解，原告买这个房屋的时候，房屋没有超过5年的质保期，他买这个房屋就取得了相应的权利，他知道如果出现质量问题应找开发商进行解决，而且原告行使了这个权利，于2013年、2014年均通过物业找开发商维修房屋（在5年质保期内）。2015年也找物业维修过房屋，通过物业申请维修基金维修过房屋。期间一直没有找原房主，现在找原房主没有道理。3、原告提供的证据无法证实被告有无责任以及责任的大小。如果第二点辩护意见不被采纳，我曾经维修的是2009年4月份房屋的主卧室、次卧室飘窗渗水，2010年7月份次卧卧室窗渗水，2011年7月次卧室顶棚渗水，北墙面渗水及室内渗水部位修复。原告维修的是2013年5月房屋屋顶漏水（客厅西南角，主、次卧室），2014年3月卧东下角墙体渗水、客厅顶部渗水、主卧室东南北顶部渗水，主卧室飘窗渗水，2014年11月屋顶多处渗水，2015年7月自己做了屋面维修整体防水工程。漏水部位不一致，原告新发生的漏水部分与被告无关。即使是同一部位漏水，是否同一渗水点也无法确定，即使同渗水不能完全认为是被告的原因，因为后来原告已经多次找开发商进行了维修，后期维修时可能造成部分开裂，也可能当时已修好，因居住时间原因，雨季原因又重新开裂形成了渗水点。总之房屋漏水的原因和责任原告没有提供证明。退一步讲，房屋质保期为五年，该房在5年内多次维修，没有修好，开发商没有尽到义务，虽已过了5年质保期，开发商也应当承担没有修好的责任。另外，被告在原告物业处了解，该幢房屋已申请了维修基金，建议法院调取相关部门对房屋进行维修的事实。
经审理查明：原、被告双方于2012年8月通过宝应县腾达房地产中介有限公司签订了房地产买卖契约，合同约定被告将自己名下位于某某公寓南二幢6018室的一套房屋卖与原告，合同中打印部分还载明“乙方已对甲方所出售的房地产已做了充分了解，愿意购买该房地产”。2012年11月12日原告取得了该房的房产证，后又取得了土地使用权证。原告于2012年12月入住该房屋，于2013年4月份发现房屋有渗漏情况，之后发现渗漏情况日益严重，遂于2015年7月重新做了屋面防水工程，花费14850元，房屋内墙尚未维修。诉争房屋的物业服务单位宝应东阳物业服务有限公司及大上海国际公寓物管处出具证明，认为诉争房屋的原业主即被告戚某在2009年4月20日、2010年7月14日报修，陈述主卧、次卧、飘窗渗水，次卧室窗渗水。2011年7月31日，物业将诉争房屋的次卧室顶棚渗水、北墙渗水维修及室内渗水部位修复。现原告认为被告在房屋买卖时并未如实履行告知义务，故意隐瞒房屋漏水的事实，给原告造成的重大经济损失，协商不成，遂引起本诉。
以上事实有原告提供的房地产买卖协议、维修合同、维修发票、大上海国际公寓物管处出具的报修记录和维修项目完工确认单、照片、2015年10月8日的手机录音以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告在签订合同时隐瞒房屋漏水的实情而构成违约，其对于该节事实负有提供相应的证据材料佐证的责任，但原告对此并未提供充分的证据材料证明，故原告对此应当承担举证不能的不利后果。
被告作为房屋出售人，对其出售的房屋有保证质量的义务，本案诉争房屋客观上存在漏水问题，属于买卖的标的物有瑕疵。从原告提供的照片及证据所反映的情况来看，诉争房屋的漏水状况已相当严重。原告作为买受人，其购买房屋的目的是用于居住，而严重的漏水对房屋居住的安全性和舒适性必然构成了一定的影响。被告作为出卖人，应在一定合理期限对系争房屋的质量承担瑕疵担保责任，而原告也难以在订立合同时就完全清楚地预见到系争房屋可能存在严重漏水的风险。被告向原告交付的房屋与房屋买卖交易中标的物的通常标准存在一定的差距，超出了一般人居住房屋合理忍受的范围，被告作为出卖人应在一定合理期限对房屋质量承担瑕疵担保责任。诉争房屋长达数月的漏水，既有诉争房屋本身物理方面的原因，也有维修需要一定天气条件等客观因素。原告应在外墙及屋顶修复完毕前完成取证工作，待外部修复完毕后及时修复房屋内部装修，不应放任损害延续或者扩大。原告在购买之前曾几次现场察看系争房屋，对系争房屋的状况应当负有一般的注意义务。
本案中，原告未与被告约定房屋质量出现问题的违约责任，本院依照诚实信用原则，根据合同履约的实际状况及当事人的过错程度等因素酌情判处被告应承担的违约金数额。另原告发现渗漏严重后才知道自己的权利受到侵犯，故原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条、第一百五十五条规定，判决如下：
一、被告戚某于判决生效之日起十日内支付原告任某违约金4000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费170元，减半收取85元，由被告戚某负担（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费170元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审判员 顾晓光
二〇一五年十二月三十日
书记员 崔梦惠