宝鸡市陈仓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陈民初字第02093号
原告王润沙，男，汉族，居民。
委托代理人杜效良，宝鸡市陈仓区司法局148法律服务所法律工作者。
被告张军林，男，汉族，居民。
被告齐锐，男，汉族，居民。
二被告共同委托代理人张博峰，陕西高理律师事务所律师。
原告王润沙与被告张军林、齐锐确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王润沙及其委托代理人杜效良，被告张军林、齐锐委托代理人张博峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王润沙诉称：2009年4月11日，原告与被告张军林签订《健身俱乐部项目合作协议》，约定在宝鸡市陈�区陈仓苑游园场地内由被告提供健身俱乐部项目建设用地约300平方米，原告在建设用地上开发乒乓球、台球娱乐项目，并取得项目经营权，约定合同期限为2009年4月1日至2020年3月1日，每年收取租金及管理费4900元至5000元，原告交合同保证金6000元。签订协议时被告张军林向原告出示了《陈仓苑经营项目建设合作协议》一份，该协议上甲方为宝鸡市陈仓区建设局，乙方署名有张军林、齐锐、齐红升三人，合同期限为2008年3月1日至2028年3月1日。基于此合同基础原告履行了《健身俱乐部项目合作协议》约定的全部义务，在协议约定场地原告投资193921.28元建起体育健身综合场馆一座，并购置价值3万余元经营设施设备从事乒乓球、台球、旱冰等体育健身项目经营活动。2013年11月28日原告接到与被告张军林系合伙关系的齐锐、常利署名，并加盖齐红升私章的书面搬迁通知一份，该通知要求终止原、被告签订的协议，并要求原告在2013年12月5日前腾空场地。时隔不久在原告经营场地周围又筑起了围墙，体育健身综合场馆及经营设施设备全部被人为损毁，原告的正常经营活动被迫停止。2014年1月15日，被告合伙人之一的齐红升向宝鸡市陈仓区人民法院起诉原告，要求终止《儿童娱乐城项目场地租赁协议》，法院审理后作出（2014）陈民初字第00019号民事判决书，确认齐红升与宝鸡市陈仓区住建局于2007年6月15日签订的《陈仓苑经营项目建设合作协议》自2008年6月16日起合同效力产生分歧，齐红升租赁主体不合法。综上所述，被告张军林没有取得合法租赁主体资格即与原告签订租赁协议，其行为明显违法并严重侵犯了原告合法权利，导致租赁合同不能正常实际履行，并造成原告重大财产损失和直接经济损失。被告齐锐与被告张军林系合伙关系，对此应承担本案相应民事责任。为维护原告合法权益，现请求依法判决原、被告签订的《健身俱乐部项目合作协议》无效，并由被告返还原告已交租金9800元及租赁合同保证金6000元，赔偿原告财产损失111960.64元和预期收益经济损失30000元。
原告王润沙为证明自己主张，向法庭提交了以下证据：
1、《健身俱乐部项目合作协议》复印件1份，以证明王润沙与张军林签订协议，形成租赁关系。
2、陈仓区公用事业管理所与齐红升于2014年元月7日签订的《关于陈仓苑经营项目建设合作协议变更有关事项的意见》、南堡村发（2013）01号文件、宝陈发改农（2012）59号文件、搬迁通知、（2014）陈民初字第00019号民事判决书复印件各1份，以证明场地租赁协议不能实际履行，租赁关系不合法，租赁协议无效。
3、《陈仓苑经营项目建设合作协议》、委托书、会议纪要复印件各1份，以证明张军林、齐锐、常利、齐红升系合伙关系，应共同承担民事责任。
4、光盘1张、照片2张、搬迁通知复印件1份，以证明因被告行为导致原告财产损毁。
5、原告自制的健身房平面示意图、原告请人制作的单位工程造价预算表、分部分项工程量清单计价表、综合单价分析表、主要材料价格表复印件各1份、原告为娱乐城经营购买溜冰鞋、音响的发票3张，以证明原告财产的实际损失。
被告张军林、齐锐辩称：原告王润沙起诉二被告诉讼主体不合法。原告所述与事实不符，原告与被告张军林签订的《健身俱乐部项目合作协议》是建立在齐红升与宝鸡市陈仓区城建局签订的《陈仓苑经营项目建设合作协议》基础之上，而张军林和齐锐只是齐红升的委托代表人，本案的诉讼主体应该为齐红升。原告与被告张军林签订的�健身俱乐部项目合作协议》已经失效，其已被2012年2月7日原告与常利签订的《儿童娱乐城项目场地租赁协议》约定终止执行。原告要求返还已交租金于法无据，其主张的巨额损失及预期收益无法律依据和司法判例。原告没有在举证期限内向法院提交证据。
被告张军林、齐锐为证明自己主张，向法庭提交了以下证据：
1、《陈仓苑经营项目建设合作协议》复印件1份，以证明原告和被告所签订的《场地租赁协议》是建立在齐红升与陈仓区建设局所签订的《经营项目建设合作协议》之上，该合作协议为主合同，原、被告的合同为副合同。
2、《健身俱乐部项目合作协议》、《儿童娱乐项目场地租赁协议》复印件各1份，以证明张军林及常利仅作为齐红升的委托代理人与原告签订合同的事实。
3、宝鸡市公安局陈仓分局东大街派出所证�复印件1份，以证明原告经营场所的房屋被他人推倒，并非被告造成，原告妻子报警，公安机关已经立案的事实，原告应当向实际侵权人主张赔偿责任。
4、宝鸡市陈仓区人民法院（2014）陈民初字第00019号民事判决书复印件1份，以证明本案的合同主体人齐红升向陈仓区法院提起诉讼，并经法院审理的事实。该判决只是证明租赁协议有分歧，并没有证明租赁协议不合法。
本案原、被告提交的证据均当庭进行了质证：二被告对原告王润沙提交的证据1、证据2、证据3、证据4真实性均无异议，对其证明目的和证明作用有异议，证据1《健身俱乐部项目合作协议》已被原告和常利签订的另一份协议所终止，不再具有法律效力；证据2并不能证明原、被告签订的协议不合法；证据3恰能证明本案的诉讼主体应为齐红升，齐锐和张军林只是齐红升的委托代理人；证�4的财产损失并非是由被告造成，该损失和被告无任何联系；对证据5平面图和造价表真实性有异议，该证据无任何造价人员、造价单位的盖章和签名。王润沙提交的证据5中的三张票据是原告为其经营所购物品，做生意本身就有风险，而且这些东西原告完全可以带走，这与本案无关联性，不予认可。
原告王润沙对二被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4真实性均无异议，对其关联性和证明目的有异议，认为证据1的协议已于2014年元月7日被陈仓区公用事业管理所与齐红升签订的协议变更了，此协议不再具有法律效力，该证据不能达到证明齐红升为本案诉讼主体的目的；证据3与本案无关，报案人系潘虹，并非本案原告王润沙；证据4也不能达到证明齐红升为本案诉讼主体的目的，齐红升与本案没有任何关系。
本院对原、被告提交的证据结合质证意见，综合分析后认为，二被告对原告王润沙提交的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性均无异议，可以证明案件相关事实，对其真实性，本院予以认定；证据5工程造价表无造价人员签名，也未加盖专业造价机构公章，被告对其真实性亦提出异议，对此不予采信；其中原告为经营项目所购溜冰鞋及音响设备属于可移除物品，且原告已使用数年，对其证明目的不予支持。原告王润沙对二被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4真实性均无异议，证据1《陈仓苑经营项目建设合作协议》中乙方“齐红升”签名为齐锐代写，二被告称其受齐红升委托签订协议，却未提供相关授权委托证明，时隔半年之后，齐锐就同一地段又与宝鸡市陈仓区公用事业管理所签订内容基本相同的《陈仓苑经营项目建设合作协议》，并约定宝鸡市陈仓区建设局与“齐红升”签订的《陈仓苑经营项目建设合作协议》自本协议签订之日作废。结合原告提供的证据2、证据3来看，常利的委托书上仅有“齐红升”签章，不能证明系齐红升本人加盖，更不能确认系齐红升真实意思表示，且之后增加齐红升之名的会议纪要中齐红升本人并未签名，对其证明目的原告也提出异议，综合本案全部证据及各证据之间的联系，二被告提供的证据不足以证明合同主体为“齐红升”，对其辩解理由不予采纳。
综上，本院经审理查明，2007年6月15日，被告齐锐以齐红升（乙方）名义与宝鸡市陈仓区建设局（甲方）签订《陈仓苑经营项目建设合作协议》，约定乙方买断陈仓苑（公园路西侧，陈仓苑东广场南北两侧及人工湖、钓鱼池）项目经营权20年（2008年至2028年），并取得陈仓苑经营项目的自主开发经营权、部分项目的向外转租和管理权等；管理费每年2万元，从2008年3月1日起租；合同期限为2008年3月1日至2016年3月1日，合同期满后，甲、乙双方另行协商剩余经营年限（2016年3月1日至2028年3月1日）的管理费，由乙方（齐红升）继续经营。
2008年1月16日，宝鸡市陈仓区公用事业管理所（甲方）与齐锐（乙方）签订《陈仓苑经营项目建设合作协议》，约定乙方买断陈仓苑（公园路西侧，陈仓苑东广场南北两侧及人工湖、钓鱼池）项目经营权20年（2008年至2028年），并取得陈仓苑经营项目的自主开发经营权、部分项目的向外转租和管理权等；管理费每年2万元，从2008年3月1日起租；合同期限为2008年3月1日至2016年3月1日，合同期满后，甲、乙双方另行协商剩余经营年限（2016年3月1日至2028年3月1日）的管理费，由乙方（齐锐）继续经营，并约定违约金为2万元。该协议第十三条约定，2007年6月15日宝鸡市陈仓区建设局与齐红升签订的《陈仓苑经营项目建设合作协议》自本协议签订之日作废。
2009年4月11日，被告张军林（甲方）与原告王润沙（乙方）签订《健身俱乐部项目合作协议》，约定甲方提供健身俱乐部项目建设用地约300平方米，乙方在建设用地上开发兵乓球、台球娱乐项目，并取得项目经营权。该项目合同期限为10年（2009年4月1日—2019年3月31日），自2009年4月1日起算，对2009年免收租金及管理费，2010年—2019年平均每年收取租金及管理费4900元，并约定合同保证金为6000元，合同解除后全额退还。
2012年2月7日，常利以陈仓苑儿童娱乐城的名义与原告王润沙签订《儿童娱乐项目场地租赁协议》，约定甲方（陈仓苑儿童娱乐城）提供儿童娱乐项目建设用地，乙方（王润沙）在建设用地上开发娱乐项目，并取得项目经营权，娱乐项目经营期限为8年（2012年1月1日至2019年12月31日），租赁协议一年一签，本协议约定期限为一年（2012年1月1日至2012年12月31日）；租金及管理费每年12000元，在2012年1月18日前一次性交清；合同到期，双方不再继续签订或因不可抗因素（如政府行为、土地、政策、地震等原因）致使合同无法正常履行，合同自行终止。合同自行终止后，双方相互不做赔偿。该协议第十条约定，2009年4月11日签订的《健身俱乐部项目合作协议》终止执行，不再具有法律效力。2012年12月24日，原告向常利缴纳了2013年度的租金及管理费12000元。
2013年3月11日，宝鸡市陈仓区公用事业管理所给齐锐送达搬迁通知，称依据市规划局的用地定点批复和陈仓区发展和改革局建设项目备案通知的要求，收回市规划局批准范围内的土地。依据《陈仓苑经营项目建设合作协议》第九条的约定，因土地原因，致使合同当中游乐设施所占用地被租赁方收回，双方合作协议需�新签订。通知齐锐在3月15日前搬迁，腾空规划定点批复范围内土地上的各种经营项目及其附属设施。2013年11月28日，齐锐、常利以齐红升名义书面通知原告王润沙搬迁，原告要求赔偿。
2014年2月18日，原告王润沙之妻潘虹向宝鸡市公安局陈仓分局东大街派出所报案，称其虢镇陈仓苑内的溜冰场房子被人推倒。
现原告王润沙认为被告的行为严重侵犯了他的合法权益，向本院提起诉讼，请求依法确认原告与被告张军林签订的《健身俱乐部项目合作协议》无效，并判令二被告返还其已交租金9800元和租赁合同保证金6000元，赔偿原告财产损失111960.64元和预期收益经济损失30000元。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第4条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。经审理，本案所涉场地系陈仓区虢镇南堡村集体用地，现无证据证明该场地使用依法办理了相关登记手续，被告将未取得合法使用权的集体土地出租给原告作为具有营利性质的健身俱乐部经营场地，违反法律强制性规定，双方签订的《健身俱乐部项目合作协议》应属无效。原告在签订协议时未尽到充分审查义务，对造成协议的无效负有一定责任。在双方纠纷发生之前，原告已实际使用了被告提供的场地，并因此获得利益，故其已按原约定标准交纳的租金应予维持，被告无需返还，对原告要求返还租金的主张，本院不予支持。协议约定的保证金在合同解除后全额退还系双方真实意思表示，被告在庭审中也愿意退还，对原告要求被告退还6000元合同保证金的诉请，应予支持。2012年2月7日，原告王润沙与常利就同一场地签订的《儿童娱乐项目场地租赁协议》约定，《健身俱乐部项目合作协议》终止执行，原告签字认可并继续经营。据此，应视为原告将其经营设施的投资风险已转至新的协议，基于《健身俱乐部项目合作协议》享有的权利义务已经全部结束，故对原告要求被告赔偿其财产损失及预期收益损失的诉请不予支持。为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益不受侵害，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条二款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王润沙与被告张军林签订的《健身俱乐部项目合作协议》无效。
二、由被告齐锐、张军林于判决生效之日起十日内退还原告王润沙合同保证金6000元。
三、驳回原告王润沙的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3704元，由原告王润沙承担741元，由被告齐锐、张军林承担2963元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 邵 伟
审判员 朱奋强
审判员 张文静
二〇一五年六月二十四日
书记员 吴 敏