广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9119号
上诉人（原审原告）：杨菊，女.
委托诉讼代理人：廖凯，广东达和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄乐玫，广东达和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司。
法定代表人：胡雯婷，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司。
法定代表人：胡文教。
上诉人杨菊因与上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（下简称：国融公司，变更前企业名称：港丰房地产开发（深圳）有限公司）、被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称：名夏公司，变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨菊上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判国融公司、名夏公司依法为杨菊办妥《房地产证》；3、改判国融公司、名夏公司向杨菊支付延期办证违约金直至《房地产证》办妥至杨菊名下时止（自2014年9月16日起暂计至2016年11月15日止为人民币371999.00元）；4、改判国融公司、名夏公司向杨菊返还多收取的人民币42490元并计付利息直到款项清偿之日止（自2012年6月4日起暂计至2014年9月4日止为人民币5879元）；5、改判国融公司、名夏公司向杨菊开具购房发票；6、判令国融公司、名夏公司承担案件所有诉讼费用。
事实与理由：
一、国融公司、名夏公司应为杨菊办妥《房地产证》。
一审判决以“涉案房产不具备办理房产证的条件”为由，驳回杨菊要求国融公司、名夏公司办理《房地产证》的诉求是错误的。据杨菊了解，国融公司、名夏公司至今未能与房产承建商达成结算，且公司内部股权纷争不断，导致涉案房产无法取得竣工验收备案证明，进而无法办理初始登记，原因完全在于国融公司、名夏公司。其内部关系处理不当导致的后果不应由包括杨菊在内的众多小业主来承担。因此，杨菊认为法院应考虑到众多小业主的利益与诉求，判令国融公司、名夏公司在满足办证条件后若干天内，为小业主们申请办理房地产证，如此方能有利于保护小业主们的合法权益。
二、国融公司、名夏公司应向杨菊支付延期办证违约金直至《房地产证》办妥至杨菊名下时止。
一审法院以“杨菊诉求不明确、且未向杨菊收取受理费”为由，对2014年9月16日之后的违约金不作处理是错误的。
首先，杨菊一审诉求非常明确：要求违约金自2013年5月28日起计至《房地产证》办妥至杨菊名下时止。
其次，杨菊一审立案时间为2014年9月17日，因此在诉求后用括号备注违约金暂计至2014年9月15日为222917元。之所以用“暂计”一词，是基于诉讼期无法预料、具体办妥《房地产证》的日期亦无法预计，杨菊只能暂时先计算至立案前，以供各方当事人及法院参考。
再次，一审法院未对2014年9月16日之后的违约金计收诉讼费，完全可以要求杨菊补交，或者在判决杨菊胜诉的情况下要求国融公司、名夏公司承担来解决，怎么能作为驳回杨菊诉求的依据呢？
最后，一审判决此处理方式徒增杨菊诉累，基于诉讼时效，杨菊需每两年起诉一次，而一审判决如生效的话，后续的诉讼基本上为走程序，诉讼成本及司法成本徒增。
三、国融公司、名夏公司向杨菊收取“补地价款”42490元无任何法律及合同依据，应向杨菊返还并计付利息。
纵观杨菊与国融公司、名夏公司之间的所有合同，遍寻不到需要杨菊支付“补地价款”的任何约定，而现行法律中也没有“补地价款”的任何规定。
因此，一审判决认为杨菊没有提供该笔款项应返还的证据，也没有相应的法律依据，故不予支持是错误的。恰恰相反，这方面的举证责任在于国融公司、名夏公司，其应提供收取该款合法的证据，否则应向杨菊返还。
四、开具购房发票是双方合同中明确约定、属于国融公司、名夏公司应尽的合同义务。
杨菊与国融公司、名夏公司签订及业经备案的《深圳市房地产买卖合同(预售)》第八条明确约定：“买受人支付购房款后，出卖人应开具发票”。此为出卖人的合同义务，完全属于民事诉讼的受理范围。
五、一审判决遗漏裁判公告费用人民币275元。
一审阶段曾进行公告送达，产生公告费用人民币275元，判决书遗漏了此款。
综上所述，恳请二审法院依法查明并纠正一审判决中的错误，支持杨菊所有诉求。
国融公司辩称：一、关于逾期办证违约金是否应当计算至实际办证之日止。首先，杨菊未缴纳该部分诉讼费用，应视为放弃该主张。其次，后续的逾期办证损失尚未发生，且后续的逾期办证原因尚未可知，不必然是国融公司、名夏公司的责任，杨菊要求国融公司、名夏公司承担该部分逾期办证违约金没有事实依据。二、关于9119、9121号案中原审杨菊主张的返还地价款的问题。首先，王日一审时并未诉请返还补交地价款，也未提价补交地价款的证据，现提起返还补交地价款的诉讼请求超出了审理范围。其次，关于杨菊的案件，补交地价属于双方对价款的约定，杨菊已实际付款可以反证双方对该问题已协商一致，现双方已达成一致并实际履行，杨菊要求被告返还相应款项没有依据。
国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回杨菊对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由杨菊、名夏公司承担。
事实和理由：
一、一审判决认定事实错误、关键事实未查明。
1、一审判决未查清杨菊支付房款情况，仅凭收款收据即认定杨菊已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系认定事实错误、关键事实未查明。
(1)本案的收据出具日期远远早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。
(2)由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。
因此，在杨菊仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定杨菊已支付房款是错误的。
二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。
经罗湖法院向不动产登记中心查询，港X大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，港X大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（港X大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。
三、一审判决适用法律不当。
1、付款证据不足，应由杨菊承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。
(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
因此证明已付清购房款的举证义务在于杨菊，若杨菊不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。
(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于杨菊无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。
2、即使杨菊已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。
国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。
3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。
逾期办证虽会造成杨菊不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。
综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉请求。
杨菊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，杨菊提交的证据足以证明杨菊已按照合同约定履行了付款义务。其中9105号案在原审中有提交购房发票，9104号案在原审中有提交银行流水以及银行的按揭发放证明，足以证明杨菊履行了付款义务。国融公司、名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认杨菊已经支付购房款的事实。二、国融公司、名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司、名夏公司作为共同的出卖方应当共同向杨菊承担责任。国融公司、名夏公司作为案件的出卖人，无论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为杨菊办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。质证意见如下：（核对证据原件）对国融公司提交的四份证据的真实性予以认可，但关联性不予认可。该四份证据是国融公司与名夏公司之间产生的，国融公司、名夏公司不能因其自身的管理混乱将责任归责于杨菊。
名夏公司未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。
杨菊向一审法院提出诉讼请求：1.判令国融公司、名夏公司立即为杨菊办妥《房地产证》；2.判令国融公司、名夏公司以房地产总价1175724元为基数，按照每日万分之四计算延期办证违约金，向杨菊支付延期办证违约金直至《房地产证》办妥至杨菊名下时止（自2013年5月28日起暂计至2014年9月15日止为人民币222917元）；3.判令国融公司、名夏公司向杨菊返还多收取的人民币42490元并按照同期同类银行贷款利率为准计付利息直到款项清偿之日止（自2012年6月4日起暂计至2014年9月4日止为人民币5879元）；4、判令国融公司、名夏公司向杨菊开具购房发票；5、判令国融公司、名夏公司承担案件所有诉讼费用。
一审法院认定事实：1、2012年2月28日，杨菊与国融公司签订《深圳市房地产认购书》及补充协议，国融公司出具了《置业确认单》，双方约定了，杨菊向国融公司购买港X大厦35BXX号房，房地产总价款为人民币1175724元。后杨菊陆续向国融公司支付了购房款，至2012年6月4日，杨菊付清了购房全款人民币1175724元，国融公司向杨菊出具了收款收据（编号为2267851）。另外，杨菊于2012年6月4日另行向国融公司支付了人民币42490元“补地价款”，国融公司也出具了收款收据（编号为2270014）。2013年4月8日，杨菊与国融公司、名夏公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，此合同于2013年4月11日取得深圳市房地产登记中心备案登记，双方约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港X大厦第1栋35层35BXX号房产出卖给杨菊，房屋用途为商务公寓，建筑面积42.49平方米，转让总金额为人民币1175724元（以下均为人民币），买受人采取一次性付款方式支付购房款；合同第九条约定，出卖人应当于2013年8月8日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。2.至2012年9月底，国融公司、名夏公司陆续向杨菊发出《港X大厦房屋使用说明书》、《港X大厦办理入伙手续温馨提示》、《港X大厦房屋质量保证书》等文件，并将房屋交付杨菊。杨菊入住后，陆续与物业管理公司签订一系列协议文件、安装网络及电视，并开始缴纳物业管理费，但国融公司、名夏公司至今未按约为杨菊办理《房地产证》。3.2016年2月22日，经一审法院函询，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港X大厦项目相关情况的复函》，内容为：港X大厦位于H215-0008宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司；该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。4.港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。
以上事实，有认购书、深圳市房地产买卖合同（预售）、深圳市不动产登记中心关于查询港X大厦项目相关情况的复函、收款收据及转账记录，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。杨菊与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据杨菊提供认购书、《收款收据》、贷款合同、转账凭证可以认定，涉案合同签订后杨菊已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务。国融公司辩称，杨菊未提供相应的银行流水，仅提供POS机刷卡单或收款收据或发票，仅提供收款收据或发票不足以证明杨菊已经支付首期款、也不能证明杨菊支付了全部房款。对此，一审法院认为，杨菊提供的收款收据与银行流水基本能对应，且国融公司已经将涉案房产交付原告使用，故国融公司的答辩意见，一审法院不予采纳。另外，国融公司以旧股东未移交经营文件、可能存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗杨菊提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。根据深圳市不动产登记中心回函，涉案房产所在楼盘未办理初始登记，因此，涉案房产并不具备办理房产证的条件，因此，杨菊要求国融公司、名夏公司立即为杨菊办妥《房产证》的诉讼请求，一审法院不予支持。但国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为原告办理《房地产证》，已构成违约，杨菊有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。关于违约责任的处理，合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。因此，杨菊主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，杨菊主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成杨菊在行使涉案房产所有权能上之不便，杨菊主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故，对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。杨菊向法庭提交国融公司、名夏公司开具的入伙通知并据此主张实际入伙时间为2012年9月30日，并依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年5月28日的主张具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款人民币1175724为基准，按日万分之四标准向杨菊计付自2013年5月28日起至2014年9月15日止的违约金人民币222917元（1175724×0.0004×474=222917）。2015年9月16日之后的违约金，杨菊在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向杨菊计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。杨菊可另行向国融公司、名夏公司主张。另外，杨菊还要求国融公司、名夏公司返还“被误导”支付的“补地价款”人民币42490元及利息，但杨菊没有提供该笔款项应返还的证据，也没有相应的法律依据，故一审法院不予支持。杨菊还要求国融公司、名夏公司开具购房发票，不属于民事诉讼的受理范围，应另循法律途径解决，本案不作处理。
据此，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向杨菊支付2013年5月28日至2014年9月15日逾期办理《房地产证》违约金人民币222917元；二、驳回杨菊的其他诉讼请求。如果国融公司、名夏公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5370元，由国融公司、名夏公司共同负担；公告费人民币275元，由名夏公司负担。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，杨菊与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
本院认为，在国融公司未能举证证明杨菊与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据杨菊提供的购房款收款收据、且涉案房产早已交付杨菊使用、迄今无其他人对涉案房产主张权利的事实来看，可以认定杨菊已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司在本案一审中并未主张涉案合同无效，一审判决论述存在超出当事人答辩的情形，但并不影响实体处理，本院对此予以纠正。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
关于杨菊的上诉请求，涉案房产现不具备办理房地产证的条件，杨菊上诉请求国融公司与名夏公司办证无法履行，本院不予支持。关于杨菊主张本案立案后即2015年9月16日之后的迟延办证违约金，原审并未收取该部分案件受理费，故该部分迟延办证违约金在本案中不宜处理，杨菊可另循法律途径解决。至于杨菊主张退还42490元，其认可该费用为“补地价款”而非购房款，原审未支持退还该费用并无不当。购房款发票的开具不属于民事诉讼受理范围，杨菊可另循途径解决。原审判决已对公告费275元进行了处理，杨菊称原审未予处理有误，本院不予支持。
综上，国融公司和杨菊的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9619元，由国融公司负担5370元，杨菊负担4249元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十八日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。