广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初10335号
原告（反诉被告）：比亨饰品（中山）企业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号。
法定代表人：陈秉宗，职务总经理。
委托诉讼代理人：芦道宾，系广东德元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王德望，男，1978年6月26日出生，汉族，住山东省东明县，
委托诉讼代理人：张春峰、谢金枚，分别系广东保信律师事务所律师和实习律师。
原告比亨饰品（中山）企业有限公司（简称为比亨公司）诉被告王德望房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，被告王德望于2016年6月9日提出反诉，本院依法组成合议庭依法合并审理。原告比亨公司的委托诉讼代理人芦道宾参加诉讼，被告王德望及其委托诉讼代理人张春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告比亨公司诉称：2015年3月14日，原告与被告签订厂房设备租赁合同。合同约定被告租赁原告1300平方米部分厂房。租赁期限为2015年4月10日至2020年4月10日。年租金为12万元。合同第4条约定，若被告违反合同约定，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。合同签订后，原告按时将租赁物交付被告使用。但被告只交了水电费，并没有交租金。经原告多次催告，被告仍不缴纳租金。为减少损失，原告在3月8日通知被告解除合同。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1.确认原、被告之间签订的厂房设备租赁合同已经于2016年3月9日解除；2.被告支付原告租金(10000元/月)至被告归还13000平方米厂房给原告之日止；3.被告承担本案诉讼费用。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期间内提交如下证据：1.租赁合同；2.微信记录和收据；3.律师函一份、快递单及回执；4.律师函一份、快递单及回执；5.视频及录音；6.保证书；7.证明一份；8.消防支队出具的消防验收意见书；9.图纸一份（编号：4418287，即为被告提出的中山市中级人民法院证据为同一份图纸）。
被告王德望辩称：1.原告被告的厂房租赁合同没成立。合同应当双方签字盖章，但至今没有经过原告签字盖章；原告承诺给被告办理营业执照，但至今都没能办理营业执照，原告无法履行承诺就搬出去，2014年5月23日中山市中级人民法院2009年中中法145号裁定通知书要求2014年5月23日到2016年5月26日涉案租赁物不得办理转移出租等手续，故原告违法出租给被告，并承诺给被告办理营业执照后再缴租。2.假如法院认为合同成立，我方认为合同是无效的。首先，原告没有取得租赁物的所有权和承租权，其不具备做原告身份，涉案土地是陈庆铭所购买的，只有陈庆铭能做主体资格；其次，涉案租赁物属于农村集体耕地，没有土地证和房产证，租赁物属于违法违章建筑，应予以拆除，本案因原告违法而合同无效。原告承诺被告办理营业执照后再缴纳租金，但至今未办理营业执照而造成的损失原告应予以赔偿。因涉案租赁物被145号案查封，且不能出租，原告违法出租故合同无效。3.假如合同有效，原告应向被告承担违约责任并赔偿损失。首先，涉案租赁物是农村集体耕地没有房产证土地证属于违章建筑应予以撤除；其次，一直办理不了营业执照无法经营；再次，应145号案查封涉案土地，查封期间不得出租，但原告违法出租，故应当向被告赔偿损失，承担违约责任。综上，无论合同有无成立有无效，原告都应向被告退还押金，赔偿损失。本案被告王德望和翟合庆，张运怀三人是合作关系，共同承租原告的厂房，不存在转租和被转租的关系，系三方委托被告和原告签订租赁合同。
被告王德望就其答辩意见及主张的事实在举证期间内提交如下证据：1.厂房租赁合同（复印件）；2.收据；3.厂房租赁合同；4.《关于查封土地使用权的通知》；5.承租人翟合庆的装修、搬迁等费用的单据及合同；6.装修费、搬迁等单据；7.证明及协议书。
反诉原告王德望反诉称：一、反诉人于被反诉人在2015年3月14日签订的《厂房租赁合同》未成立。二、假如法院认定双方的合同已成立，则反诉人认为双方的合同是无效的。三、假如合同有效，被反诉人应向反诉人承担违约责任、并赔偿损失。反诉原告据此诉至法院，请求判令：1.确认反诉人与被反诉人的《厂房租赁合同》没有成立；或者判令反诉人与被反诉人的《厂房租赁合同》无效；2.被反诉人向反诉人赔偿损失65000元及利息；3.被反诉人向反诉人退还押金20000元及利息；4.被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
反诉原告王德望就其反诉诉讼请求及主张的事实在举证期间内提交的证据与本诉一致。
反诉被告比亨公司辩称：1.反诉原告的反诉没有事实依据，应予以驳回，租赁合同是成立的，是原告出租给被告，原告没有办理到土地证房产证，但涉案房产是属于原告的房产，也缴纳了相关的费用，原告属于合法的权利主体出租，有权利向被告要求支付租金；2.被告称的损失是无法得到确认的，被告在涉案房产的时候明知涉案厂房没有土地证房产证，145号案通知书在被告承租前已经生效，即使有损失也与原告无关；3.被告称退还押金问题，双方根据租赁合同第二项约定，原告有权解除没收押金；4.办理营业执照问题不是原告的责任，原告没有承诺要协助被告办理营业执照，与原告无关。被告始终在混淆事实，被告在反诉状中陈述其承租给案外人翟合庆，张运怀，庭审过程中又说三人是合作关系，被告主张的两者关系是不同的，原告有理由怀疑被告的陈述是虚假的，合作是假的，转租是真的，原告认为原告主体适格，原告是2002年由白石村委会招商引资而购买土地，涉案土地作为原告的固定资产登记入账，原告也据此向地税部门缴纳房屋使用税，房屋建成后由原告享有处分的权利，陈庆铭以前是原告公司的法定代表人及实际控制人，原告公司是陈庆铭建立的，当时陈庆铭本人与白石委会签订房屋使用权，房屋是原告投资建的。
反诉被告王德望未为其反诉答辩提交证据。
经审理查明：2015年3月14日，比亨公司（甲方、出租方）与王德望（乙方、承租方）签订厂房租赁合同一份，约定：甲方将位于广东省中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号部分厂房（具体为大门左手第二栋及第三栋）出租给乙方使用；租赁期限为5年，租赁期从2015年4月10日起至2020年4月10日止；租金（年租金）：一次性支付一年租金为120000元；乙方按租赁日开始缴清本月租金，如乙方不按时应付租金，甲方可终止此合同，并不予退还乙方上交的信用保证金；本出租合同的租赁信用保证金为20000元，租赁期限届满，在乙方已向甲方缴清全部应付的租金，并按合同规定向甲方交还承租的租赁物后，甲方将向乙方无偿退还租金保证金租赁保证金；电力设备固定费用、耗损功率因数调整费按甲乙双方实际用电量分摊，实际用电量电费依（1.2元/度）计算，乙方应于次月10日前上交清上月电费，如乙方因延迟上交电费，造成供电中断，给甲方造成损失，由乙方承担；水费按实际用水量计算（2.5元/吨），乙方每月10日前上交上月水费；保安费、管理费、垃圾费已含租金内，不另收取，乙方应按时与租金一同上交费用；如甲乙双方任一方违反本合同约定，除依法或依本合同应负损害赔偿责任外，尚应赔偿他方违约金为两个月厂租合计20000元；乙方如有违反本合同约定，经甲方规劝仍未改善，甲方有权终止本合同，亦不退还租赁保证金；合同还约定了其他内容。庭审过程中，原、被告均确认比亨公司已于2015年3月7日收取了王德望缴交的押金20000元。
2015年3月14日，王德望接收了厂房，之后未缴纳过租金或房屋占有使用费。2015年6月18日，王德望以无法办理营业执照，无法正常经营为由，遂从涉案厂房搬离。后比亨公司以王德望未按合同约定交纳租金为由，向王德望发出律师函，要求王德望支付租金。经比亨公司催讨，王德望仍未按约定支付租金，比亨公司遂于2016年3月8日向再次向王德望要求支付租金，并解除2015年3月14日签订的《厂房租赁合同》。双方协商未果，比亨公司据此诉至本院，提出前述诉求。王德望亦以合同未成立、无效为由提起反诉，提出前述反诉诉求。
另查，在本院另案审理涉及广东省中山市白石工业区碧华四路1号的房屋租赁合同纠纷系列案件中【案号为（2016）粤2071民初1117号等】已查明下列事实：2000年11月10日，陈庆铭（乙方、比亨公司原法定代表人）与案外人中山市三乡镇人民政府白石环管理区（甲方，白石村委会的前身）签订《划拨土地协议书》，约定甲方将范围内白石工业区，工业用地30亩划拨给乙方自建工业厂房，地价每亩75000元，甲方负责为乙方办理好国有土地使用权证。签订《划拨土地协议书》取得土地后，陈庆铭遂以比亨公司名义在地上建设了厂房、宿舍。2001年12月31日，以陈庆铭作为法定代表人的台港澳法人独资企业比亨饰品中山公司登记成立，2004年8月13日该厂房、宿舍竣工后经中山市消防支队验收，并出具《建筑工程消防验收意见书》，确认工程式符合消防安全基本要求，验收合格、同意投入使用。该意见书所附建筑工程概况显示：建设单位为比亨饰品中山公司，地址白石工业区碧华四路1号，建筑物名称含厂房3幢、宿舍5幢、饭堂1幢，均为砖墙星铁棚。2007年2月5日比亨公司变更登记法定代表人为陈秉宗。
后，中山市中级人民法院在执行已经生效的（2010）粤高法审监民提字第169号民事判决过程中，于2014年5月23日，向第三人白石村委会发出“关于查封土地使用权的通知”[（2009）中中法执字第145号]，主要内容为：该院在执行申请人××、××与××乡镇白石村民委员会民间借款纠纷一案中，依法决定对该白石村委会名下位于中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号的集体土地使用权予以查封。查封期间为2014年5月23日至2016年5月22日，查封期间不得办理产权转移、抵押、赠与、出租及其他设置权利负担的手续。中山市中级人民法院亦将该通知张贴于案涉的租赁厂区内。
比亨饰品中山公司于2000年11月10日与案外人中山市三乡镇人民政府白石环管理区（中山市三乡镇白石村民委员会前身）签订《划拨土地协议书》，取得土地后，即在地上建设了厂房、宿舍。2004年8月13日该厂房、宿舍竣工后经中山市消防支队验收，并出具《建筑工程消防验收意见书》，确认工程是符合消防安全基本要求，验收合格、同意投入使用。该意见书所附建筑工程概况显示：建设单位为比亨饰品中山公司，地址白石工业区碧华四路1号，建筑物名称含厂房3幢、宿舍5幢、饭堂1幢，均为砖墙星铁棚。
经向中山市土地房产产权档案馆查询，尚无名称为中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号的土地产权登记记录。
截至法庭辩论终结时止，比亨饰品中山公司未向法庭提交关于案涉租赁厂房所占土地已经行政主管部门批准为建设用地或依法批准补办了征用、划拨手续转为国有土地的相应证据。中山市三乡镇白石村民委员会在已经生效的（2010）粤高法审监民提字第169号民事判决中确认案涉租赁厂房所占土地权属仍为集体土地。上述系列案件查明的事实，原、被告表示无异议。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据本诉及反诉双方的请求、抗辩及证据，本案争议为：1、案涉《厂房租赁合同》是否合法有效？2、合同被认定有效或无效的双方责任分担。3、具体责任后果及损失金额核定。具体分析如下：
关于焦点1，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条等规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉租赁房屋（厂房）所占用的土地系农民集体所有的土地，无证据证明比亨公司已经依法完成了全部出让手续、依法登记变更了该土地权属及用途。故其用于建设厂房、出租等非农业用途，显然违反法律的前述强制性（禁止性）规定。因此，根据我国《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉《厂房租赁合同》因所占用土地违反法律、行政法规的强制性规定，因而无效。本案所涉纠纷非直接租赁土地或直接将农用地用于非农业用途而产生的纠纷，而是未经依法许可、登记，变更土地属性，在农用地上违法加盖建筑物再出租用于非农业用途而产生的租赁物使用权益合同纠纷。至于比亨公司与案外人中山市三乡镇白石村民委员会因何原因无法办理或未能完成涉案土地的登记变更手续，不是本案审查的范围，且不影响本案原、被告双方之间基于地上建筑物（厂房设备）租赁使用的权益的审查与认定。
关于焦点2，基于前述《厂房租赁合同》被确认为无效，根据我国《合同法》第五十六条、第五十八的规定，合同无效后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，比亨公司在尚未依法取得案涉土地所有权（或办理了土地权属及性质变更相应登记手续）后，即在土地上加盖工业厂房经用生产经营等非农业建设，且在厂房修建后长达十余年的时间内未补充办理前述手续或明知尚无法办理相应手续的情况下，仍将厂房设备出租给王德望，显然存在过错。作为承租人的王德望未作谨慎审查，未了解所租赁厂房的权属及土地性质，即承租案涉厂房设备，又将其用于经营办厂等工业用途（即非农业），亦存在过错。虽然比亨公司非涉案租赁厂房所占用土地的合法权属人，且占用该土地用于非农业建设存在违反我国《土地管理法》的情形，但该租赁厂房确系比亨公司投资修建、管理及使用，且无证据证明作为该集体所有土地的管理者即第三人白石村委会对比亨公司的该使用、收益行为提出过异议或权利主张。且王德望租赁该厂房设备亦进行了经营活动，根据谁投资谁收益及公平原则，本院认为比亨公司基于该地上建筑物（厂房设备等）拥有存在瑕疵的收益权。故双方已经履行的关于租金交纳及收益，本院认为没有必要返还。尚未缴交且存在争议乃至双方的损失部分，应结合双方在导致合同无效的后果中的承担过错的比例各自分担。结合本案已经查明的事实，双方的过错行为导致合同无效的原因力大小，本院酌定双方各按50%的比例分担合同无效的全部损失。有关租赁物收益标准本院核定参照双方在《厂房租赁合同》所约定的租金标准计算。
关于焦点3，基于前述两个焦点分析，本诉及反诉原、被告双方均存在导致合同无效的过错，且各自承担50%的比例，故对双方的损失核定如下：（1）关于2015年4月10日至2016年6月18日（双方确认已全部搬离）的15个月又8天租赁物使用收益，按约定的年租金120000元标准计算共为152667元（120000元÷12个月×15个月又8天）。（2）关于押金（违约金）20000元，其性质属于履约担保，因《厂房租赁合同》被认定无效，且双方均存在同等过错，故应当予以冲抵王德望应承担租赁收益损失。关于双方均主张的有关逾期付款违约金、利息等，因合同被确认无效，且双方均存在同等过错，从而导致本案纠纷，故本院均不予支持。（3）关于反诉人主张其搬入厂房及搬出厂房的费用、装修费用等损失共计65000元，王德望并未提交比亨公司确认该损失的证明，其收据亦为王德望单方与第三人制作，本院无法认定其实际支出。但考虑比亨公司因合同无效导致确实会产生一定的搬迁费用，且结合双方在庭审中陈述，2015年3月14日至2015年4月10日为装修期限这一事实，王德望在搬入厂房时进行了装修的可能性较大，故本院综合本案案情，酌定王德望因装修和搬迁发生的费用为20000元。该费用应冲抵双方共同承担的房屋占有使用费中予以扣除
如上，基于案涉合同无效，比亨公司对其管理使用的厂房而导致的收益损失共132667元（租金152667元-装修及搬迁费用20000元），由双方按50%比例分担，即被告王德望应承担66333.5元（132667元×50%），冲抵王德望已缴交的押金20000元，尚余46333.5元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认比亨饰品（中山）企业有限公司与王德望于2015年3月14日签订的厂房租赁合同无效。
二、王德望应于本判决生效之日起七日内向比亨饰品（中山）企业有限公司支付厂房租赁收益损失46333.5元。
三、驳回比亨饰品（中山）企业有限公司的其他诉讼请求
四、驳回王德望的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2900元（比亨公司已预交），由比亨公司承担1866元，王德望承担1034元；反诉案件受理费963元（王德望已预交），由比亨公司承担227元，王德望承担736元；对比，王德望应向比亨公司迳直返还垫付的诉讼费807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 唐 群
二〇一七年四月十三日
书记员 李可任
杨莉芳