福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初8969号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：林振溪、吴玉呈，中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行员工。
被告：李诗斌，男，1991年9月13日出生，汉族，住福建省德化县。
委托诉讼代理人：李国成，男，1970年2月20日，汉族，住福建省德化县，系李诗斌之父。
被告：胡仙花，女，1989年2月13日出生，汉族，住福建省尤溪县。
被告：南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地，统一社会信用代码91350583559596837C。
法定代表人：卓育生，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈君、杜泉新，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告李诗斌、胡仙花、南安市港通房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人吴玉呈、被告李诗斌的委托诉讼代理人李国成、被告胡仙花、被告南安市港通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜泉新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告李诗斌、胡仙花签订的个人住房借款合同；2、依法判令被告李诗斌、胡仙花归还借款本金278,832.31元及相应利息（含复利及罚息）4289.96元，合计283,122.27元(暂计至2016年8月17日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止)；3、依法判令原告对被告李诗斌、胡仙花提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、依法判令被告南安市港通房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。事实与理由：2014年5月8日，被告李诗斌、胡仙花因购买房产资金不足向原告申请个人住房贷款人民币29万元，期限20年（240个月），自2014年7月28日起至2034年7月28日止，以其所购房产提供抵押担保。借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法。经审查认可，双方于2014年7月28日签订了个人住房借款合同，合同签订后借款双方于2014年8月11日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，其后原告于2014年10月31日如约将合同款项交付被告李诗斌、胡仙花使用。同时，被告南安市港通房地产开发有限公司为被告李诗斌、胡仙花贷款提供连带责任担保，原告与被告南安市港通房地产开发有限公司于2012年签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定如果主合同项下债务到期或者乙方（原告）根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方即南安市港通房地产开发有限公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。该最高额保证所担保的债权是指在债权确定期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。被告南安市港通房地产开发有限公司为被告李诗斌、胡仙花提供阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同保证条款生效之日起至甲方即南安市港通房地产开发有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交乙方（原告）保管之日止。但合同签订至2016年8月17日，李诗斌、胡仙花已连续拖欠3期并累计拖欠4期贷款本息，拖欠额为本金2,214.25元及利息（含复利及罚息）3605.09元，虽经原告多次催告仍未归还，被告南安市港通房地产开发有限公司亦未履行连带清偿责任。
被告李诗斌、胡仙花辩称，借款属实，对于原告的起诉及诉讼请求均无异议。
被告南安市港通房地产开发有限公司辩称，其与原告签订保证合同属实，但应在原告对本案房产拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权后，不足部分再由其承担保证责任。
原告建行泉州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李诗斌、胡仙花、南安市港通房地产开发有限公司对原告提供的证据三性均无异议。原告提供的证据，被告未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明的事实与原告建行泉州分行的陈述一致。另查明，起诉后被告李诗斌、胡仙花未还款。本案借款出现逾期后，被告南安市港通房地产开发有限公司代被告李诗斌、胡仙花向原告偿还共计人民币13899.38元。截至2017年2月16日，被告尚欠本金273619.4元，利息3065.69元，罚息41.71元，复利24.92元。以上事实，有原告建行泉州分行提供的营业执照、身份证复印件、结婚证复印件、《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预购商品房抵押权预告登记、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户管理一览表及庭审中原、被告的陈述为证，本院依法予以确认。
本院认为，建行泉州分行与李诗斌、胡仙花签订的《个人住房借款合同》，与被告南安市港通房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。建行泉州分行依约发放贷款，被告李诗斌、胡仙花未能依约还款付息，其行为已构成违约。现原告要求解除其与被告李诗斌、胡仙花签订的《个人住房借款合同》并要求被告偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。被告南安市港通房地产开发有限公司自愿为被告李诗斌、胡仙花的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定，保证期间为自乙方（即原告）与借款人签订的借款合同生效之日起至甲方（即被告南安市港通房地产开发有限公司）为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止，现原告建行泉州分行在保证期限内向被告南安市港通房地产开发有限公司主张权利，应予支持。另，原告建行泉州分行主张其对被告李诗斌、胡仙花提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告李诗斌、胡仙花名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告建行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告建行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告建行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告李诗斌、胡仙花于2014年7月28日签订的《个人住房借款合同》；
二、被告李诗斌、胡仙花应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行借款本金273619.4元及截至2017年2月16日的利息3065.69元、罚息41.71元、复利24.92元，并支付自2017年2月17日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告南安市港通房地产开发有限公司应对被告李诗斌、胡仙花的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告李诗斌、胡仙花追偿；
四、被告南安市港通房地产开发有限公司有权就其已代被告李诗斌、胡仙花向原告中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还的款项13899.38元向被告李诗斌、胡仙花追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，减半收取计2825元，由李诗斌、胡仙花、南安市港通房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 谢燕玉
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 黄小青
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。