广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17490号
上诉人（原审被告）：苏东颖，女，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：吕代兵，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李世达，男，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。
上诉人苏东颖因与被上诉人李世达房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人苏东颖上诉请求：撤销一审判决发回重审或改判驳回李世达全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决认定基本事实不清。（一）一审判决忽略了买受人违反付款�义务的基本事实。1.依照《广州市存量房买卖合同》第三条、第五条的约定，“银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内”是李世达履行支付首期款、申请银行发放按揭贷款付款义务的付款期限。2.本案“银行出具同意贷款通知书”出具时间为2017年1月12日，但李世达并未在五个工作日即2017年1月19日之前办理产权转移登记。五个工作日之后的2017午1月23日，苏东颖预约了登记时间，因为李世达单方缺席而取消，导致合同约定的付款期限再次逾期延迟。退一步而言，即使“递件成功当天”为付款条件。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，李世达不正当阻止条件成就，视为条件已成就。3.因李世达违约导致其未在合同约定《同意贷款通知书》作出后五日内办理产权登记手续及支付首期款，且两次违约未办理登记手续后，逾期付款时间远远超过了合同约定期限的10日，苏东颖依约享有合同解除权。（二）一审法院径行判决苏东颖协助李世达办理房屋买卖交易的完税及过户手续，不符合合同基本权利义务的约定，忽略了苏东颖依合同约定享有的先履行抗辩权和同时履行抗辩权。1.依合同第三条约定，房屋首期款428000元及剩余房款970000元应先于或于交易递件同时履行。2.一审判决时，李世达并未提交已经支付全部房价款或提存房价款的证据，且至今仍未履行上述付款义务。3.房屋买卖合同是双务合同，办理房屋完税及过户手续虽是合同附随义务，但依据不动产登记公示主义的物权法定原则，办理过户手续是房屋买卖合同中最具标志性的合同行为。依照合同约定以及房屋买卖交易惯例，出示银行贷款同意书、支付首期价款是李世达在过户手续办理义务履行之前应当履行的义务，在李世达没有履行上述义务�前，苏东颖享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权。二、一审判决适用法律错误。本案应参照《中华人民共和国合同法》第六十三条规定，在调整价款的基础上继续履行合同，才符合民法与合同法确定的公平、诚实信用等基本原则。（一）新证据及现有证据足以表明，李世达违约行为是导致苏东颖没有能够及时实现合同价款的合同权利的原因。李世达自认“未能在短期内(即合同约定的同意贷款通知后五个工作日内)共同前往办理完税及登记过户手续”包含了其自身原因。（二）交易时点变化所引起的房屋市场价格变化的市场风险或利益，应当由守约方享有，才符合诚实信用的民法基本原则。事实上，本案房屋交易中，因李世达延迟办理过户手续，其间房屋交易市场发生了显著变化，在房屋交易政策调控的作用下，购房资格、购房价格随着时间的变化，实际上也在发生�化。李世达延迟办理过户手续的违约行为，将市场风险完全转嫁到苏东颖一方，影响到了苏东颖房款的回笼；也导致了苏东颖购房资格的受限，影响了苏东颖重置房屋的选择权，增加了重置房屋的交易成本。（三）房屋买卖虽未实行政府指导价，但受政策影响极大，在交易各方继续履行情况下，参照《中华人民共和国合同法》第六十三条“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”。李世达逾期付款，房屋价格因政策影响上涨，苏东颖据此要求按新价格执行房屋买卖合同中的价格条款，符合法律精神。三、一审判决超越买卖合同约定的履行程序，迳行判决过户登记，不能很好地解决当事人之间的争议。一审法院在李世达仅支付属担保性质的5万元定金的情况下，迳行判决物权交付，对价款支付、房屋交付均予忽略，打破了买卖双方的权利义务平衡，可能会产生更多的合同履行纠纷。同时，本案房屋买卖合同中，还涉及商业贷款、公积金贷款等合同外第三方权利义务情形，迳行判决物权交付，会使当事人之间的合同履行发生更多变数，不能达到定纷止争的司法效果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，本案应撤销一审判决，发回重审，或由二审法院查清事实依法改判驳回李世达关于办理过户手续的诉讼请求。四、补充意见如下：（一）请求法院裁定李世达事实违约在先，苏东颖有权单方行使解除合同的权利。1.双方在2016年12月18日一致同意委托满堂红(�国)置业有限公司（以下简称满堂红公司）作为涉案房屋中介公司，并于12月18日当天签署满堂红公司的示范文本，12月20日三方签署正式网签合同。2.在12月18日的合同签署之前，双方本来商定房屋买卖价格为140万元，但因为苏东颖急需腾出购房名额并取得卖房款以购进另一房屋，故要求李世达公积金贷款加急办理，并考虑到李世达提出的公积金放款加急申请需要费用，苏东颖同意房价下降2000元作为对李世达公积金贷款加急费用的补贴，房价最后商定为1398000元，关于公积金贷款加急的要求在12月18日合同第十六条中的第4点作出明确说明。3.苏东颖基于尽快腾出购房名额和拿到售房款的考虑，明确要求李世达在取得银行同贷书五个工作日到房屋登记机关办理申请买卖手续，双方合同明确作出约定。4.苏东颖在接到中介告知李世达于2017年1月12日取得银行同贷书的信息后，�一时间要求双方在2017年1月17日履行完税和过户手续并缴纳首期房款，但李世达辩称工作忙而拒绝。最后，成功预约了2017年1月23日。但2017年1月22日中午13时左右，李世达来电称1月23日下午要回老家无法及时履行完税、过户、缴纳首期房款等合同基本义务，苏东颖的丈夫提出李世达可以带上行李在10时30分结束手续后赶赴机场，但遭李世达拒绝。苏东颖丈夫提出这样拖延下去导致苏东颖夫妇无法及时腾出购房名额并取得首期房款的违约结果，李世达辩称春节人多，担心机场安检时间过长而再次拒绝了苏东颖丈夫关于先行办理完税和过户手续再赶赴机场的合理建议。1月23日的预约最后被迫取消。在错过这个时间点后，苏东颖又紧跟着进行了2017年2月13日的预约，李世达依旧因为工作忙的原因，无法出席，该次预约也被取消。由于李世达的事实违约行为，苏东颖无法及时腾�购房名额并取得首期房款，无法按照当初的计划购入保利罗兰国际的目标房产，对苏东颖造成了极大的损失。
被上诉人李世达二审答辩称：一、李世达在首期款支付上不存在违约情形，根据双方合同第3条约定，递件成功才交付首期款，付款条件尚未成就。二、根据李世达在一审提交的证据四足以证明苏东颖解除涉案合同原因是由于房价行情上涨得快，所以其提出解除合同或重新议定价格，并不是苏东颖二审所称李世达不配合交易。三、一审判决要求苏东颖协助办理完税过户手续是可操作的，因为涉案房屋不存在抵押限制，完全具备直接过户的条件。四、办理产权登记需要双方配合。双方预约过户后，由于双方各自原因多次失约或者取消。在预约登记问题中双方都无过错，并不是故意失约不去完税。
李世达于2017年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.认定《广州市存量房买卖合同》合法有效，李世达、苏东颖继续履行《广州市存量房买卖合同》；2.苏东颖协助李世达办理完税及过户登记手续，将涉案房屋产权过户登记到李世达名下；3.苏东颖自2017年3月11日起以1398000元为基数，按每日0.05%向李世达支付违约金直至苏东颖协助李世达办理产权过户登记为止。事实理由如下：2016年12月20日，李世达、苏东颖签订《广州市存量房买卖合同》，约定李世达购买苏东颖名下所有的涉案房屋，并约定了双方的权利义务等。合同签订后，李世达按照约定支付了定金50000元，积极向银行申请按揭贷款并于2017年1月12日取得中国银行广州番禺支行的同意贷款意向书。此后，双方均因各种主客观原因未能在短期内共同前往办理完税及登记过户手续，期间双方一直保持着良好的沟通。但是，年后苏东颖认为房子涨价了，�求李世达加价购买。李世达拒绝后，苏东颖因此拒不配合李世达办理完税及登记过户手续，导致合同未能继续履行。故李世达诉至法院请求判如所请。
苏东颖一审辩称：一、李世达对我方3月9日和3月10日故意缺席房产过户手续的指控不成立。理由如下：1.中介链家地产在此之前没有任何通知我方的行为；2.李世达在预约之前根本没有与我方做任何性质与任何形式的沟通，也没有电话告知，李世达提供的微信通知、EMS快递没有任何一样能证明送达到我方，而EMS告知快递号为102XX23的快递已经于3月21日退回到顺德陈村投递站；3.涉案房屋在3月2日通过中介经纪彭洋斌也发生了一次预约，但在没有知会我方的前提下取消，3月10日的预约却在没有知会我方的前提下，指控我方故意缺席，这有点荒唐了。4.涉案房屋作为苏东颖夫妻共同财产，需要一起出席所有的房屋过户手续，按照李世达提供的证据，他在3月6日打印了督促函，并在3月7日发出所谓的微信和EMS通知，但苏东颖丈夫在3月4日到3月10日期间一直在长沙出差，如果事先沟通，肯定不会有这样的乌龙发生，并且3月9日当天，我方接到了彭洋斌电话，告知苏东颖丈夫在长沙出差的事实；二、李世达对我方的违约指控不成立。理由如下：1.三方签署的《广州存量房买卖合同》第十二条中对于单方解除权的行使有明确规定，“甲方或乙方行使本合同的单方面接触合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方是解除”，迄今为止，我方没有行使单方解除权。2.一直到3月24日，我方还在与中介经纪人彭洋斌沟通，推进过户进程，虽然此时，李世达的同贷书已经过了有效期；三、李世达事实违约在先。理由如下：1.在李世达提供的证据中，李世达在中国银行的同贷书（且仅仅取�中国银行的同贷书，未取得公积金同贷书）是在2017年1月12日，但直到2017年3月10日止，李世达没有任何实质行动。2.在李世达的起诉状第二页第九页当中，李世达说到“双方均因各种主客观原因未能在短期内共同前往办理完税及登记手续”，这里面提到的各种主客观原因是否包含春节前三方约定1月23日上午去完税过户，但因李世达原因临时取消的主观原因？3.李世达一直以各种理由拖延，包括换工作、回家等各种主观理由，是不是直到看到银行同贷书上写着“本意向书有效期为自出具日起计2个月止”，才想起约3月10日这么一个时间？四、李世达与我方签订的《广州市存量房买卖合同》无效。理由如下：1.存量房买卖合同中存在严重错误，涉案房屋通过同一中介（链家珠江花园店）从2016年11月21日起已经出租给他人使用（承租人：何玉红），并在租赁合同中约定租期到期时自动续约的条款。因为租赁合同的存在，存量房买卖合同没有对租赁合同引起的房屋交付事宜做出任何的定义和描述，在门店签署买卖合同时，我方明确指出合同错误，但李世达和中介无视，并承诺在后续的《广州市存量房买卖合同》中明确，但后续的合同明确；2.中介方链家地产迟迟没有将三方签署后的《广州存量房买卖合同》中的一份交予我方，并推卸责任称要双方签名后，过户时才给，但为何李世达持有合同？为何当初承诺的修改合同错误没有修正？3.链家地产珠江花园门店的两位经纪人私自向买卖双方做出费用的承诺，存在不合规行为；五、李世达的证据不是由李世达本人提供，证据提交人为与本案没有任何法律关系的欧学文，请求法庭不予采纳。综上所述，我方提出双方解除存在严重错误并已经不具备继续执行的事实基础的《广州存量房买卖合同》的和解提议，苏东颖愿意退还李世达5万元定金，李世达需配合我方完成网签的解约程序，诉讼费用可由双方共同承担。
一审法院经审理查明，坐落于广州市番禺区洛浦街珠江花园红帆阁X号（以下简称“涉案房屋”）系苏东颖名下的房产，该涉案房屋建筑面积为79.3平方米，该房屋不存在抵押等他项权利情况。2016年11月21日苏东颖的丈夫杨芳坤曾与案外人签订《租赁合同》一份，将涉案房屋出租给案外人使用，租赁期限为2016年12月1日至2017年5月30日止，共计6个月，并约定承租方租期到期，如双方无异议，继续履行本合同。
2016年12月20日11时52分36秒，李世达、苏东颖在中介方的促成下就上述涉案房屋的买卖达成一致，并签订了合同号为穗存量房合字16XX9号的《广州市存量房买卖合同》一份。该《广州市存量房买卖合同》第一条约定苏东颖保证所填写和提供的有关房地产的权属情况真实，保证对涉案房屋享有完整产权，保证涉案房屋不存在任何未向李世达说明的其他情况，且没有侵犯第三人的权利，否则苏东颖应承担相应的法律责任。合同第二条约定涉案房屋按套出售并计价，总价为1398000元。合同第三条约定签订合同时李世达支付定金5万元，首次支付房款时自动转为房款的一部分，并按照按揭方式按期付款，首期房款428000元应当于递件成功当天支付给苏东颖，剩余房款970000元由李世达于2016年12月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。合同第六条约定由李世达承担全部税费。合同第七条约定李世达应当向中介公司支付中介服务费27960元，支付佣金以《买卖代理费支付承诺书》约定为准。合同第九条约定各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有�法律法规承担相应的违约责任。合同第十条约定苏东颖不按本合同约定将涉案房屋出售给李世达的，应当向李世达支付违约金，违约金为房屋成交价的10%，并退回李世达已付的全部费用；李世达不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向苏东颖支付违约金，违约金为房屋成交价的10%。合同第十三条约定如因李世达或苏东颖原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方应当支付违约金，违约金从逾期之日起应按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。合同第十七条约定本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。上述《广州市存量房买卖合同》还对其他相关事项进行了约定。
李世达在李世达、苏东颖签订上述《广州市存量房买卖合同》前的2016年12月18日，已向苏东颖支付了购房定金50000元。2017年1月12日李世达取得中国银行广州番禺支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》及广州住房公积金管理中心出具的《住房公积金贷款审批确认书》，上述意向书及确认书共计贷款额度为97万元。李世达在取得上述意向书及确认书后，李世达述称“双方均因各种主客观原因未能在短期内共同前往办理完税及登记过户手续，期间双方一直保持着良好的沟通。但是，年后苏东颖认为房子涨价了，要求李世达加价购买。李世达拒绝后，苏东颖因此拒不配合李世达办理完税及登记过户手续，导致合同未能继续履行。”李世达曾向房产交易管理部门预约于2017年3月2日办理完税过户，但未通知苏东颖，李世达随后取消了该次预约。李世达后再次向房产交易管理部门预约于2017年3月9日下午完税、2017年3月10日上午�户；李世达曾试图通过微信通知苏东颖该次预约情况，但李世达的微信被苏东颖拉黑；2017年3月6日李世达通过EMS快递向苏东颖发出《督促函》，通知苏东颖于2017年3月9日下午进行房产过户前的完税工作、2017年3月10日上午进行房产过户手续，该快递已于2017年3月8日由苏东颖家人签收。李世达另提供李世达、苏东颖在2017年2月21日的微信聊天记录、电话录音，拟证实苏东颖悔约想加价出售涉案房屋。
苏东颖在一审中提供了苏东颖丈夫与中介方人员彭洋斌的手机信息记录，苏东颖提供的该手机信息记录显示苏东颖丈夫曾催促过中介联系李世达，也显示李世达与中介曾约苏东颖于2017年2月13日去缴税，但苏东颖方称在香港，苏东颖提供的该手机信息记录还显示中介方曾告知苏东颖一方：“客户（李世达）这边一直在等你们去过户”、“现在最大的问题是你们什么时�有时间去缴税过户”。
以上事实有李世达、苏东颖所提交的民事起诉状、民事答辩状、证据材料、庭审笔录等证实。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在一审法院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。李世达、苏东颖及中介方三方签订《广州市存量房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。苏东颖在《广州市存量房买卖合�》第一条中作出承诺与保证“上述房地产不存在任何未向乙方（李世达）说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益”，而苏东颖与案外人签订的《租赁合同》约定的租赁期限也已届满，苏东颖与案外人之间的租赁合同已转为不定期，故苏东颖辩称涉案房屋买卖合同“存在严重错误、应当无效”与事实不符，一审法院对苏东颖的此项辩解不予采纳。
一、关于李世达、苏东颖哪方违约问题。李世达、苏东颖哪方违约是本案争议的焦点。纵观全案事实，根据逻辑推理和日常生活经验，结合李世达、苏东颖双方所提交的起诉答辩材料、证据、庭审诉辩等情况，如果苏东颖现配合李世达办理涉案房屋的缴税、过户手续，则本案合同继续履行不存在障碍。苏东颖要求加价出售是目前双方无法继续完成房屋买卖交易的根本原因，故苏东颖违约的事实是显而易见的。
二、关于违约责任的承担问题。因本案系苏东颖违约，根据合同的约定苏东颖应当承担相应的违约责任，但一审法院考虑到李世达在其民事起诉状中称“双方均因各种主客观原因未能在短期内共同前往办理完税及登记过户手续”，且李世达、苏东颖的房产交易时间适逢中国的春节，故李世达也有可能存在需回老家过春节等原因而不能早日与苏东颖一同完成缴税过户的情形，故一审法院从公平合理等原则予以综合考量，在确认涉案房屋买卖合同合法有效、继续履行的情况下，一审法院酌情对李世达另行要求苏东颖还需支付违约金的主张不予支持。
综上所述，驳回李世达的其他诉讼请求。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人�共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2017年6月12日作出判决如下：一、确认原告李世达与被告苏东颖于2016年12月20日就广州市番禺区洛浦街珠江花园红帆阁X号买卖事宜所签订的合同编号为穗存量房合字16XX9号的《广州市存量房买卖合同》合法有效；二、被告苏东颖应当在本判决发生法律效力之日十日内协助原告李世达办理广州市番禺区洛浦街珠江花园红帆阁17B号房屋买卖交易的完税及过户手续（办理完税及过户手续的相关费用由原告李世达承担）；三、驳回原告李世达的其他诉讼请求。一审案件受理费8691元，由被告苏东颖负担。
二审期间，苏东颖当庭提交以下证据：1.李世达、苏东颖在2016年12月18日签订的《广州市存量房买卖合同》，总金额约定不是整数、�同第16条约定申请公积金贷款以加快形式办理，拟证明卖方合同目的是加快办理，苏东颖在一审中也提交了该证据，但一审法院未组织质证；2.双方于12月20日签订的《广州市存量房买卖合同》，该合同对方在一审中已经提交；3.完税预约记录，拟证明卖方督促中介于2017年1月23日、2月13日成功预约记录。李世达质证称：1.对证据1的真实性没有异议，该合同是双方草签的合同，且不属于二审新证据；2.对证据2的真实性没有异议，该证据与一审提交的12月20日的合同内容一致，李世达提出双方约定140万元进行交易，后来交易款项调整为1398000元，李世达也支付了2000元加快费用，双方都想加快交易；3.对于预约记录的真实性没有异议，是中介预约的，在中介成功预约1月23日进行缴税后电话通知我，因为第二天就放假，所以我就提出能否变更时间，后来中介取消了预约，我们和�主协商年后预约，后来预约到2月13日，后来中介回复我说业主没有回广州，所以中介又帮我们取消了，后来在3月9日又重新预约，但是卖方失约，导致未办理相关手续。
本院查明，本案一审案号为（2017）粤0113民初1971号，一审判决书记载为“（2016）粤0113民初1971号”有误，二审予以纠正；本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
二审另查明：一、针对苏东颖主张一审法院未对其提交的2016年12月18日《广州市存量房买卖合同》组织质证的问题。经查一审卷宗第68页开庭笔录第3段反映，苏东颖在一审中提交的证据三是2016年12月18日双方签订的《广州市存量房买卖合同》，李世达在庭审中已经发表了质证意见；一审卷宗第36-38页所载明的《广州市存量房买卖合同》与苏东颖二审当庭提交的证据1一致。苏东颖二审对此回应称：确认庭审笔录中记录的证据�就是苏东颖二审提交的证据1，确认一审已经组织质证，但是一审判决书未对该证据进行认定，也未将质证过程进行记载。李世达二审陈述称：确认苏东颖当庭提交的证据1在一审中已质证过。
二、李世达一审提供的证据四即2017年2月21日《李世达与苏东颖电话录音文字摘要》主要内容是：苏东颖提出行情上涨得很快，房屋价格已是160万元，远远超出之前苏东颖卖给李世达的140万元；苏东颖真的没有办法按140万元卖给李世达，并提出给回定金李世达；也提出其实不用160万元，但是一定要协商一个新的价格。苏东颖在一审中对此质证称：对真实性、合法性予以确认，但是苏东颖认为这是与李世达探讨房价而已，不是正式的解约通知，内容主要讲李世达进度太慢了，而房价涨得太快。苏东颖二审却陈述称：依照双方买卖合同第3、5、12条的约定，李世达于2017年1月12日取得银行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，按约定李世达应于五日内支付首期款办理完税交易过户手续，但至2017年1月27日李世达逾期付款已超过10日，双方约定的解除合同条件已成就，苏东颖于2017年2月21日已电话通知李世达解除合同，李世达中一审提交的证据四《李世达与苏东颖电话录音文字摘要》可以反映双方已经解除合同，要想继续交易需对价格重新商议，据此证实双方合同在2017年2月21日已经解除。李世达二审对此回应称：双方2017年2月21日的通话记录没有反映双方解除合同，而是苏东颖单方提出要求协商新的交易价格，苏东颖主张双方合同在2017年2月21日已经解除没有依据。另外，由于中介预约不上，故预约了2017年3月9日，李世达当时联系不上苏东颖，故发出快递，邮单显示由苏东颖家人签收。
三、针对如果法院认定双方合同需要继续履行�苏东颖是否同意配合对方办理银行按揭手续或者同意一次性收齐房款的问题。苏东颖二审明确答复称：1.无法判断，李世达陈述不是事实；1月23日是我方委托中介预约的最早日期，对方提出在早预约是不可能实现的，而且能查到李世达当时的乘机记录，苏东颖有提出李世达办完交易手续后再乘机；2月13日确实是苏东颖要求中介预约的，预约时苏东颖已经提出这个时间段不在广州，所以该预约取消；2.李世达称没有联系到苏东颖本人不符合事实，快递清单并没有写苏东颖的家人签收；3.苏东颖认为双方合同已经解除，苏东颖不会配合对方办理银行按揭手续，也不会按照原来合同约定的价款在本案中收取房款。
四、李世达二审期间按法院要求补充提交：《购房资格证明》（载明“截至2017年10月9日止，李世达具备本市住房限购区域内住房购买资格”）、中国银行股份有限公司广州番禺支行于2017年10月26日出具《同意个人住房贷款意向书》（载明经银行审核，拟同意李世达贷款金额30万元的贷款申请，贷款将划入卖方苏东颖指定的账户等），拟证明李世达符合购买涉案房屋的条件，能够将涉案房屋登记过户到李世达名下；李世达一审取得公积金贷款确认书是没有期限的，而银行二审亦同意出具商业贷款的同贷书，拟证明李世达具备购买涉案房屋的经济条件。苏东颖对此陈述称：对两份证据的真实性没有异议，苏东颖认为双方合同已经解除，房价上涨的损失已经形成，苏东颖坚持庭审意见。
五、李世达二审向法院提交了一份《关于向苏东颖支付购房款的承诺》，内容如下：首付款42.8万元扣除已付定金5万元剩余37.8万元，按原合同约定在过户递件成功一次性支付；尾款97万元，采取“公积金、商业组合贷款”的方式支付，其中商业贷款37万元，公积金贷款60万元；银行方面已经重新出具同贷书，李世达承诺以上贷款可以于完成过户抵押登记后2个月内放款，否则，本人愿于上述期限届满15日内一次性将余款付清。
本院认为，一审法院认定李世达、苏东颖签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对苏东颖的上诉请求，认定如下：
一、苏东颖上诉主张一审法院未对其提交的2016年12月18日《广州市存量房买卖合同》组织质证的问题。经查一审庭审笔录，一审法院已经组织双方对此进行质证，苏东颖所述与事实不符，本院不予采纳。
二、苏东颖上诉主张李世达存在�约，符合约定的解除条件，双方合同已于2017年2月21日实际解除的问题。虽双方2017年12月18日签订《广州市存量房买卖》约定“双方友好协商，乙方申请公积金贷款以加快形式办理”，双方就涉案房屋买卖达到一致意见，都具有尽快履行的意愿，并不足以证明以加快形式办理公积金贷款仅系苏东颖的单方意思表示。苏东颖主张李世达在2017年1月12日已经取得银行出具的同意贷款通知书，但未在五个工作日内申请办理产权转移登记手续，构成违约的问题。双方2016年12月20日《广州市存量房买卖合同》约定“第三条付款：定金50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭付款方式按期付款；首期房款428000元应当于递件成功当天支付给苏东颖，剩余房款970000元由李世达于2016年12月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭的方式�公积金、商业组合贷款”、第五条产权转移登记：丙方协助甲乙双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，向房地产登记机构申请办理产权转移登记手续……”。并且，苏东颖二审已经明确中介公司无法预约2017年1月23日更早的完税过户时段，李世达确实于2017年1月22日电话与苏东颖沟通称其1月23日下午回老家过春节，其提出办完手续再乘机，但李世达称春节人多，担心机场安检时间过长而拒绝，亦是客观事实。2月13日的预约系因为苏东颖的丈夫在香港，导致预约取消，苏东颖上诉称该预约取消系因李世达的原因导致，与一审所述不一致，且没有证据证明。据此，前两次取消预约并非双方当事人的违约造成的，不应归责于双方当事人。因双方一直没有去办理递件手续，故不存在李世达故意拖延支付首期款的事实。苏东颖主张李世达存在逾期付款、合同约定的解除条件已经成就，依据不足。另外，苏东颖在一审中对李世达提供的2017年2月21日《李世达与苏东颖电话录音文字摘要》质证称并不是正式解约，只是探讨房价而已，并在一审答辩称“甲方或乙方行使本合同的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方是解除，迄今为止，苏东颖没有行使单方解除权，一直到3月24日，苏东颖还在与中介经纪人彭洋斌沟通，推进过户进程”。据此，苏东颖二审上诉称李世达逾期付款，双方合同已于2017年2月21日实际解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
三、双方合同能否继续履行的问题。（一）由于涉案合同合法有效，双方均应恪守履行。如前文所述，双方在2017年1月23日、2月13日预约完税递件取消，该责任不应归咎于一方当事人。2月21日苏东颖明确提出要求加价才继续履行合同�未配合3月9日办理完税递件手续，导致损失扩大，该责任不应归咎于李世达。苏东颖以房价上涨要求加价，缺乏合同依据，本院不予采纳。（二）李世达诉前已经取得《住房公积金贷款审批确认书》、《同意个人住房贷款意向书》，二审期间亦提供了银行再次出具的《同意个人住房贷款意向书》，并提交了《关于向苏东颖支付购房款的承诺》表示同意依约支付购房首期款，并对贷款不能发放的后果亦作出承诺。李世达在二审期间提交了《购房资格证明》证明其符合购买涉案房屋的购买条件。因此，若苏东颖依约配合李世达办理涉案房屋的缴税、过户手续，本案合同继续履行不存在障碍。一审法院判决苏东颖协助配合李世达完成涉案房屋完税及递件过户手续，相关费用由李世达负担，符合合同约定，本院予以维持。（三）至于房价款的支付问题。双方约定首期款428000�扣除李世达已付定金50000元，余款378000元应于递件成功当日支付。虽苏东颖二审明确表示不同意在本案中收取房款，但为保障双方合法权益，本院判令李世达在本判决生效之日起十日内，将该款项支付给苏东颖，与办理递件过户手续同时履行。至于贷款部分，由双方按约定配合办理相关贷款手续由贷款单位直接将贷款发放给苏东颖。如因苏东颖不配合导致损失扩大以及引发新的纠纷，双方可另循途径解决。另外，双方约定房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天，双方应依约履行各自义务，李世达本案并无该项诉请且暂不具备交付条件，本院二审不作调处。
综上所述，苏东颖的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。鉴于李世达二审同意支付首期款，本院二审予以加判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的�定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1971号民事判决以及一审法院对一审案件受理费负担的认定；
二、李世达于本判决送达之日起十日内向苏东颖支付首期余款378000元。
二审案件受理费17382元，由上诉人苏东颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月七日
书记员 璩方慧