浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第898号
上诉人（原审被告）方龙。
被上诉人（原审原告）浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人姜海斌、贝赛。
上诉人方龙因与被上诉人浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2012）杭西民初字第2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：2003年11月，方龙购买杭州市西湖区世纪新城小区商品房一套，该房屋建筑面积约138.95平方米，房屋总层数地上19层。2008年7月10日，西湖区世纪新城业主委员会作为甲方，南都物业公司作为乙方签订《世纪新城小区物业服务合同》，双方约定由甲方将世纪新城小区实行“包干制”的收费方式委托乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2008年6月1日至2011年5月31日，物业服务项目包括承担房屋建筑主体的日常维护和管理；房屋建筑公用设备的日常运行、维护和管理服务；物业范围的市政公用设施的日常维护和管理；承担公共环境的清洁卫生、小区交通组织管理、对小区实行24小时封闭管理等。物业管理服务费，业主按其拥有建筑面积，多层每月每平方米0.8元，高层用户每月每平方米1.5元，小高层用户每月每平方米1.4元（以上含能耗费），物业服务费收费按月计算，业主每季首月的5号前支付，逾期未支付的，承担违约金。2009年12月10日，世纪新城业主委员会发布2009第19号公告，决定实施《实行人车分流、禁止路面停车方案》。2011年4月15日，因物业服务合同即将于2011年5月31日到期，世纪新城业主委员会发布公告，决定于4月30日召开业主大会（书面征求意见形式）就是否续聘南都物业公司进行表决，书面征求意见书通过公告板公告，网络并送达所有业主。2011年5月27日，世纪新城业主委员会发布2011第3号公告，内容为：5月11日晚上进行了唱票，但因许多票存在争议，在建设局、社区领导主持下，按六项标准进行复核，现将最终结果公布如下：回收1547票，其中同意629票，反对572票，随多数81票，弃权24票，出租户90票，废票43票，重复票59票，大业主49票（按国家规定大业主50套只有1票投票权但面积计入投票总面积）；根据相关规定，以上结果表明，南都物业公司继续与小区签约；考虑到许多业主的意见，业委会与南都物业公司进行了反复磋商，现南都物业公司愿意按涨价后的收费标准下降每月每平方米0.05元。2011年7月7日，世纪新城业主委员会作为甲方，南都物业公司作为乙方签订《世纪新城物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，业主按其拥有建筑面积，多层每月每平方米0.95元、高层每月每平方米1.75元，小高层每月每平方米1.65元，商铺每月每平方米2.95元交纳物业管理服务费，业主需在每半年首月的5号前预付半年的物业费，业主未能按时足额支付约定费用的，自逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金。南都物业公司从2011年6月1日起至今仍继续为世纪新城小区提供物业服务。方龙自2008年6月1日起未交纳物业服务费。原审法院另查明，2011年6月，周ＸＸ、周玲燕、李锦茹向原审法院起诉世纪新城业主委员会，以业主大会召集程序及表决结果均属违法为由，请求依法撤销世纪新城业主委员会2011年第3号续聘南都物业公司的决议。原审法院于2012年3月13日作出（2011）杭西民初字第1576号裁定，驳回起诉。周ＸＸ、李锦茹不服该裁定，提起上诉。杭州市中级人民法院于2012年4月作出二审裁定，撤销原裁定，指令原审法院审理。原审法院重新立案后，作出（2012）杭西民初字第1195号民事判决，撤销杭州市西湖区世纪新城业主委员会于2011年5月27日作出的《世纪新城业主委员会公告》（2011年第3号）的决定。2012年9月，南都物业公司诉至原审法院，请求判令方龙支付欠缴的2008年6月1日至2012年7月31日的物业服务费10807.24元、逾期滞纳金（违约金）4227.08元（按日万分之五分段计算，暂计至2012年7月31日）并承担本案诉讼费用。诉讼中，南都物业公司变更诉讼请求，要求方龙支付欠缴的2008年6月1日至2011年5月31日的物业服务费7434.36元、逾期滞纳金（违约金）3735.92元（按日万分之五分段计算，暂计至2012年7月31日）并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：南都物业公司与西湖区世纪新城业主委员会于2008年7月10日签订的《世纪新城小区物业服务合同》合法有效，对物业服务具体提供者的南都物业公司及作为业主的方龙均具有法律约束力。现南都物业公司为世纪新城小区提供物业管理服务，方龙系世纪新城的业主，其在接受南都物业公司的物业服务后理应按照《世纪新城小区物业服务合同》的约定向南都物业公司支付物业服务费。经南都物业公司书面催讨后，方龙仍未支付，故南都物业公司向原审法院起诉主张2008年6月1日至2011年5月31日之间的物业费，有合同依据，应予支持。根据以上合同约定，方龙应按建筑面积1.5元／平方米标准支付南都物业公司每月物业服务费，从2008年6月计算至2011年5月共计物业服务费为7434.36元，方龙对金额计算也无异议，原审法院对南都物业公司的该项诉请予以支持。诉讼中，南都物业公司变更诉讼请求，对2011年6月之后的物业费在本案中不作主张，原审法院予以准许。方龙虽提出南都物业公司物业服务存在诸多瑕疵的抗辩，但未能提供充分证据举证证明，且物业服务合同作为履行期限较长的继续性合同，不能以某一特定时刻存在瑕疵即全盘否定，而应从服务的整体质量进行考量。如瑕疵未达到严重程度并呈持续状态，不宜以此认定其服务不合格。故方龙以此拒付物业服务费，依据不足，原审法院不予采信。综合南都物业公司提交的费用催缴通知单原本、EMS邮件详单等证据，可以证明本案南都物业公司向方龙催交物业费的事实，故原审法院对方龙关于物业费部分已过诉讼时效的抗辩亦不予采信。根据《世纪新城小区物业服务合同》的约定，业主逾期交纳物业服务费的，需支付一定比例的违约金。据此，南都物业公司有权要求方龙承担相应的违约责任。方龙对南都物业公司主张的按日万分之五计算滞纳金（违约金）的计算标准无异议，原审法院予以认定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：方龙于判决生效之日起十日内支付南都物业公司2008年6月1日至2011年5月31日期间的物业服务费7434.36元、逾期滞纳金（违约金）3735.92元（按照日万分之五分段计算，暂计至2012年7月31日）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费预收176元，应收78元，减半收取39元，由方龙负担，于判决生效之日起十日内支付至原审法院。
宣判后，方龙不服，向本院上诉称：一、（2012）杭西民初字第1195号民事判决撤销了杭州市西湖区世纪新城业主委员会作出的《世纪新城业主委员会公告》（2011年第3号）的决定，故南都物业公司系无合同基础违法对世纪新城业主进行物业服务，应结束其物业服务资格。目前的物业合同违法也说明其物业服务有问题。二、法院应对2011年6月以后即无效合同部分的物业费是否应予交纳予以明确。被上诉人原在本案中对2011年6月之后的物业费进行了主张，后又予以撤回，属于玩弄法律。三、南都物业公司的工作人员殴打上诉人，并威胁上诉人家庭成员人身安全，当时业主已经报案，古荡派出均有相关笔录。在人身安全受到伤害且无法保障的情况下，业主有权不交纳物业费。四、上诉人房屋外墙和南阳台屋顶玻璃房漏水，多次向南都物业公司反映未果，但到目前为止依然漏水现象严重。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。
被上诉人南都物业答辩称：上诉人的很多上诉内容在一审法院审理时已经做了核查，南都物业公司对上诉人的上诉不予认可，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：根据我国相关法律规定，原审原告可以在诉讼请求范围内放弃或变更诉讼请求，故南都物业公司在一审中变更其诉讼请求系其诉讼权利的正当行使，2011年6月之后的物业服务费是否应收取的问题，超出了一审中南都物业公司变更后的诉请范围，不属于本案二审的审理范围，双方可以另行处理。对南都物业公司主张的物业服务费系2008年6月1日至2011年5月31日的物业服务费，因南都物业公司与西湖区世纪新城业主委员会于2008年7月10日签订的《世纪新城小区物业服务合同》合法有效，故南都物业公司的上述主张具有合同依据，原审法院予以支持并无不当。方龙以自家房屋漏水问题为由主张拒交物业费，但未能证明房屋漏水问题系南都物业公司物业服务不当造成，且南都物业公司已进行上门检查，并积极与开发商协调处理，方龙也自认其自行维修后漏水问题仍未解决，但未予维修。本院认为方龙家房屋漏水问题并非南都物业公司服务瑕疵引起，南都物业公司亦积极与开发商协调处理此事，故方龙的该项主张，本院不予支持。关于方龙主张南都物业公司人员对其进行殴打一事，因未提供有效证据予以证明，故本院不予认定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由方龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 周佳