内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内08民终1508号上诉人（原审被告）:张丽萍，女，1976年7月26日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：田根柱（张丽萍丈夫），男，1974年12月26日出生，汉族，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：乌拉特后旗德龙物业服务有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特后旗盘龙园。法定代表人：冯丽萍，总经理。上诉人张丽萍因与被上诉人乌拉特后旗德龙物业服务有限责任公司（以下简称德龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特后旗人民法院（2017）内0825民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理，上诉人张丽萍及其委托诉讼代理田根柱，被上诉人德龙公司法定代表人冯丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张丽萍上诉请求：1、一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决错误。请求二审法院依法撤销（2017)内0825民初562号民事判决书，并判决驳回被上诉人的一审时所有诉讼请求。2、本案的一二审费用都由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人所请求的物业费诉讼时效已过。我国现行《民法通则》第135条明确规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年”，第137条又规定”诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算”。本案一审时上诉人在法庭调查阶段向法庭提出了诉讼时效已过的法律事实，而本案被上诉人诉讼的是：2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度共5个年度的物业费，被上诉人应该在一审期间举出2012年-2014年三年向上诉人主张过物业费证据，但是被上诉人在一审时未提供相应未过诉讼时效的证据，由此一审法院判决由上诉人向被上诉人支付2012年度、2013年度、2014年度这三年的物业费于法无据。二、上诉人一直没有看到或得到被上诉人德龙物业公司对上诉人小区的管理和服务。由此，该事实应该由被上诉人承担举证责任。三、物业合同是一份双务合同，而非单务合同。我国现行《物业管理条例》第2条明确规定”本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”《内蒙古自治区物业管理条例》第39条明确规定”物业管理事项一般包括下列内容：（一)物业共用部位的维护和管理；（二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理；（三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；（四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；(五)物业装饰装修管理服务；（六)物业档案资料的管理；（七)其他管理事项”。由以上行政法规和地方性法规可知，物业公司履行的法定或约定义务或职责很多，按照我国现行《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第二款”对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定可知，应该由被上诉人承担其在《前期物业管理合同》和《2016年物业管理合同》中是否完全履行了以上物业管理事项的法定义务或职责的举证责任或义务。如其未能够举出完全履行法定义务的证据，应该由法院判决核减相应的物业费或驳回被上诉人的一审时的诉请。三、关于被上诉人与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的问题。我国现行《物业管理条例》第11条明确规定”下列事项由业主共同决定；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；”上诉人作为业主自己没有选举过任何业主委员会的主任及其他成员，更未作为业主选聘过被上诉人这个物业公司，所以被上诉人在一审时所提供的其与所谓的”业主委员会”签订的《物业管理服务合同》真实、有效性存疑。必须由上诉人所处的小区业主委员会成员出庭作证，并提供相应的会议记录、参会人员名单、参会人员签字纳印、参会人员符合法定人数等相关证据。因为被上诉人在一审时没有提供以上证据，无法证实签订的《物业管理服务合同》真实、有效性，所以二审法院应当驳回被上诉人一审时诉请。四、从上诉人二审时提供的证据可以证实，看不到上诉人所居住乌后旗巴音镇富都小区中出现任何物业公司管理的痕迹，无保安、无大门、小区中可以任由任何人出入、乱草丛生无人修剪和管理、树木也无人修剪和管理。我国现行《物业管理条例》第35条”物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”但这些证据中无法显示被上诉人物业公司已经提供了以上服务和按照”所谓的《物业管理服务合同》”履行了约定义务。综上所述，上诉人认为一审法院认定的事实错误，适用法律不当，二审人民法院应当撤销原判，驳回被上诉人在一审时的所有诉讼请求。以此来维护法律的尊严。补充：小区物业应该负责绿化卫生等。卫生勉强能做到，绿化和治安完全做不到，全小区没有保安。公共设施不维护，楼道门一直锁不住。我从住进去之后，玻璃一直漏气，物业一直拖的了，没有通知我，导致质保期过了。德龙公司答辩称：我公司从开始服务之后上诉人只交过一次物业费。关于玻璃漏气，因为开发商叫不过来，也跟上诉人解释清楚了，告知上诉人可以自行去维权。治安问题。我们雇佣的两个65岁左右的老人，巡视履行保安职责和扫院子。总共雇佣的6、7个人，后来又雇佣了2、3个人。关于绿化问题，草坪是人工割草坪的，因为树挡光，经住户反映，把90多棵树据到3米。公共设施不是物业做的，我们也在积极跑城管等部分，安装了护栏，等二期、三期盖的了。问文体局要了健身器材也安装好了。业主活动室还没建好，我把办公室腾出来供老人活动。单元门已经修过好几次，实在破损严重，维修人员说质量差弄不好，零件也没有，现在要求门能关上就可以了。小区夏天早晚各拉一次垃圾。物业费较低，就是基础服务。德龙公司一审诉讼请求：1、依法判令张丽萍支付2012年7月20日至2016年12月31日期间所欠的物业费1711元、楼道电费90元并承担滞纳金525元（滞纳金为每天所欠金额的万分之二），总计2326元；2、依法判令张丽萍承担本案全部诉讼费。事实和理由：德龙公司于2012年7月1日同巴彦淖尔市汇丰房地产开发公司富都项目部续签了《前期物业管理服务合同》，又于2016年12月16日与乌拉特后旗富都小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》,约定由德龙公司对乌拉特后旗富都小区（以下简称富都小区）进行物业管理，委托管理期限为6年（自2012年7月1日起至2018年7月1日止），双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。而在签合同之前的2010年7月20日，德龙公司就已进入富都小区开始了物业服务至今，张丽萍只交了前二年的物业服务费，从2012年7月20日到2016年底的物业费一直未交。物业服务费的收费标准为2012年和2013年每平方米每年3.6元，2014年每平方米每年4.8元，2015年每平方米每年3.6元，2016年每平方米每年4.6元，尚有楼道灯电费每年20元也属于物业服务费，张丽萍系富都小区2号楼4单元201室住宅业主，房屋面积94.61平方米，其享受了德龙公司提供的物业服务，却没有按时向德龙公司缴纳物业服务费用，期间德龙公司多次向张丽萍催缴物业服务费，张丽萍拒不交纳。一审审理认定：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。德龙公司物业服务是否到位的问题，是双方争议的焦点，张丽萍提出德龙公司物业服务存在问题，但未提供相关证据证实，不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张丽萍在接受了德龙公司的物业服务后，理应支付相应的物业服务费。德龙公司要求张丽萍支付拖欠物业服务费1801元（包括电费90元），其中1800元的诉讼请求合理合法，予以支持；对另外1元电费的诉讼请求，属不合理部分，不予支持。对德龙公司要求张丽萍承担滞纳金525元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。对张丽萍提出德龙公司服务存在问题，故不应支付物业服务费的主张，因张丽萍未提供相关证据证实，因此，对张丽萍的这一主张，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张丽萍于本判决生效后十日内支付原告乌拉特后旗德龙物业服务有限责任公司自2012年7月20日至2016年12月31日的物业服务费1800元。二、驳回原告乌拉特后旗德龙物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张丽萍负担19元，由原告乌拉特后旗德龙物业服务有限责任公司负担6元。二审中张丽萍提供新的证据：照片6张，举证意图：小区的绿化没有经过管理。被上诉人质证：有人在绿地种东西，旗里就不太严格要求，在边缘地区可以自己种植，就默许了。草是两个月处理一次。二审中被上诉人提供新的证据：1、照片13张。举证意图：有很多员工为业主服务，服务的基本面貌等，业主对我们绿地等方面的服务较为满意。2、员工3个月的工资单。举证意图：物业公司有8人为业主服务。3、乌拉特后旗房屋产权交易登记中心关于乌后旗富都小区选举业主委员会的批复一份，证实存在业主委员会。经质证：张丽萍对照片认可，是我们小区。所拍照片都是门房里面的，外面的没有。工资单上的8个人没见过，只见过两个老汉，还有收物业费时候有一个人。对于”批复”，不知道该文件。本院对张丽萍提供的照片的真实性予以认可，对其举证意图因其没有其他相应的证据证实小区的绿化程度应达到什么标准，对其举证意图不认可。德龙公司提供的证据，张丽萍没有相反的证据抗辩，故应予认定。经二审审理查明：二审庭审中询问张丽萍，审：关于诉讼时效，一审是否提出过抗辩？上诉人代理人：没有。审：关于绿化应当达到什么样的程度，有没有标准？上诉人代理人：没有标准，最起码有人修剪整理。审：物业服务是否到位是否有约定？上诉人代理人：没有见过合同。物业的合同不知道是和谁签的，我们没有选举过业主委员会。经二审审理查明的其余事实与一审查明的一致，本院予以确认。归纳本案争议焦点：诉讼时效如何认定；上诉人是否应当缴纳物业费。业主大会或者业主委员会属于业主团体自治性质的组织。业主大会或者业主委员会履行职责，代表业主意愿、维护业主的决定，对于该小区的每一位业主都具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条及《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。二审中德龙公司提供的乌拉特后旗房屋产权交易登记中心关于乌后旗富都小区选举业主委员会的批复一份，证实该小区存在业主委员会。业主委员会与德龙公司签订的物业管理服务合同合法有效，应予认定，双方均应该按照合同的约定履行义务。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；本案中张丽萍提供的证据不足以证实德龙公司未尽到物业管理服务合同中关于委托管理事项的约定。故其依约定应当缴纳物业服务费用。关于诉讼时效，其在一审中未提出，二审不予审理。张丽萍的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人张丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  毛爱萍审判员  杜 彬审判员  罗一民二〇一七年十月三十一日书记员  韩 姣