福建省漳州市芗城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0602执异1号
案外人：黄艺珊，女，1989年2月7日出生，汉族，住福建省龙海市。
案外人：李金侑，男，汉族，1987年2月22日出生，住福建省清流县。
委托代理人：郑耀钟，福建乐博律师事务所律师。
申请执行人：朱真玉，女，汉族，1975年3月8日出生，住漳州市芗城区。
委托代理人：蔡云龙,福建闽隆律师事务所律师。
委托代理人：庄小霞,福建闽隆律师事务所律师。
被执行人：林锦木，男，汉族，1979年7月19日出生，住漳州市龙文区。
被执行人：黄丽煌，女，汉族，1980年3月3日出生，住漳州市芗城区。
在本院执行申请执行人朱真玉与被执行人林锦木、被执行人黄丽煌借款合同纠纷一案中，案外人李金侑、黄艺珊对本院查封漳州市芗城××××号万豪*国际××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李金侑、黄艺珊称，案外人与被执行人林锦木、黄丽煌（林锦木之妻）于2017年2月27日签订房屋买卖协议一份，约定案外人购买林锦木、黄丽煌位于芗城××××号万豪*国际××号房屋一套，产权证号闽（2017）漳州市不动产权第××××号，总价款230万元。为方便办理过户手续，两被执行人与案外人黄艺珊的弟弟黄毅泽在漳州市弘立信公证处办理了公证，约定林锦木、黄丽煌全权委托黄毅泽到房产部门和国土部门办理房屋过户手续。案外人已全额支付购房款230万元，出卖人亦于当日将所涉房屋、钥匙、购房发票、购房合同、《福建省新建商品住宅质量保证书》《福建省新建商品住宅使用说明书》及其他相关资材料交付给案外人使用。案外人认为，被执行人将其所有的房屋已出售给案外人，案外人已经支付了全部购房款并实际占有该房屋，虽然房屋过户手续没有办理完成（过户材料已经全部提交），但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，法院执行上述房产错误，请求解除对漳州市芗城××××号万豪*国际××号房产的查封等强制执行措施。为证明自己的主张，案外人李金侑、黄艺珊提供：房屋买卖协议、银行交易明细及收条、（2017）闽漳弘证民字第××号委托公证书、不动产登记受理回执单、业主签收本及业户登记表、物业费收据及银行转账凭据、室内工程设计合同。
申请执行人朱真玉称，案外人黄艺珊、李金侑的异议不能成立。1、发生的交易往来款时间均在签订协议书2017年2月27日前，不符合二手房交易先签订协议后付款的交易惯例。2、当时位于市中心江滨地段的该套房屋交易价至少达300万元，而不应是协议约定的230万元。3、协议书格式也不符合交易惯例，没有写明每平方米价格。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定条件之一，非因买受人自身原因未办理过户登记。如果案外人在签订房屋买卖协议之前早已全额支付购房款，却未签订协议办理过户，明显不符合交易惯例，并且本身存在过错，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，法院冻结该房产过户正确，请求驳回案外人的异议申请。
本院查明，原告朱真玉与被告林锦木、被告黄丽煌民间借贷纠纷一案，诉讼期间原告向本院申请财产保全，本院于2017年5月9日依法查封林锦木址在漳州市芗城区××××号万豪*国际××号房产，查封期限3年。2017年5月25日，本院作出（2017）闽0602民初3602号民事判决：一、被告林锦木、黄丽煌应于本判决生效之日起十日内返还原告朱真玉借款100万元并从2016年5月7日起至还清款项之日止按年利率24%给付利息及违约金；二、驳回原告朱真玉的其他诉讼请求；本案受理费16770元，适用简易程序减半收取计8385元，由被告林锦木、黄丽煌负担。财产保全费5000元，由被告林锦木、黄丽煌负担。律师代理费5万元由被告林锦木、黄丽煌负担。因两被告未自动履行该生效判决所确定的义务，原告朱真玉向本院申请强制执行。2017年11月14日，本院依法作出（2017）闽0602执2316号执行裁定书，裁定查封、扣押两被执行人应当履行义务部分的财产等。
本院认为，在审理原告朱真玉与被告林锦木、被告黄丽煌民间借贷纠纷一案过程中，本院根据原告的财产保全申请，依法查封登记登记在被告林锦木名下的漳州市芗城区××××号万豪*国际××号房产，本院的诉讼保全措施并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。两被执行人未履行生效判决所确定的义务，本院裁定查封、扣押、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产等强制措施并无不当。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，案外人黄艺珊、李金侑提供的2017年2月27日签订的房屋买卖协议以及当日办理的委托公证书，可以证实案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，案外人提供的2017年2月28日业主签收本及业户登记表、物业费收据及转账凭据等，可以证实案外人在查封前已占有使用该不动产。第三，案外人提供银行交易明细及收条，该银行交易明细有记载相关款项为购房款，上述证据可以证实案外人已按合同约定支付全部价款。第四、案外人提供2017年3月29日漳州市不动产登记受理回执单，可以证实案外人在该房产查封前，已向不动产登记机关申请办理过户登记手续。综上，案外人提供的证据能够相互印证，案外人的异议理由成立，本院予以采纳。申请执行人以案外人与被执行人的房屋买卖行为不符合交易惯例为由，主张驳回案外人的异议请求，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对漳州市芗城区××××号万豪*国际××号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李佐玉
审判员 梁惠娜
审判员 黄雅嘉
二〇一八年一月四日
书记员 王 菁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十八条金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。