江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第2150号
原告：蒋林华，男，1952年11月24日生，，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：顾联辉，上海汇鑫律师事务所律师。
被告：赵建春，男，1969年6月30日生，，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：周列君，宜兴市南方法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：王洪明，宜兴市南方法律服务所法律工作者。
原告蒋林华与被告赵建春财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，因本案必须以另一案的审理结果为依据，本院于2014年12月9日作出（2014）宜民初字第2150-1号民事裁定，本案中止审理，2017年8月4日本案恢复审理。本院依法组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告蒋林华及其委托诉讼代理人顾联辉、被告赵建春及其委托诉讼代理人王洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋林华向本院提出诉讼请求：1、要求判令赵建春返还位于宜兴市××和××号房屋；2、要求判令赵建春支付其房屋使用费（自2014年6月至实际返还之日止，按每月1500元的标准计算）。事实和理由：其系位于宜兴市××和××号房屋产权人。从1986年起跟随周进生打工。周进生在外承包工程，其为现场管理。后周进生做工程遇到困难，到1999年周进生拖欠其十几万元工资。由于两家关系相当好，其女儿叫周进生干爹，故周进生将和乐新村自建房屋以7.5万元价格优惠卖给其，但该房屋周进生一直租借使用堆放工程杂物，其也没向周进生讨要房租。2000年其办理了该房屋《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。后周进生又还了其几万元拖欠工资。后其女儿听说周进生将房子卖给他人，其几次到和乐新村4××号房屋，都碰不到赵建春。而周进生也于2011年过世。2014年，其女儿找当地居委会开了证明，2014年6月11日，办理了新的《房屋所有权证》，房屋坐落清楚登记为“和乐镇和乐新村4××号”。8月18日，其与女儿一起到和××和××与××一家交涉，但赵建春态度很凶，其很害怕报了警，警察了解了事情并没有处理。因其无法收回房屋，赵建春的行为已对其造成了损害，为了维护其自己的合法权益，故诉至法院。
赵建春辩称，蒋林华的诉讼请求没有事实和法律依据。蒋林华并没有合法取得案涉房屋，该房屋是其向周进生购买后装修使用的，而且蒋林华向法庭提供的房屋产权证和土地使用证是违法取得的，已经被国土局和房管局取消，故其认为蒋林华无权要求其返还房屋并承担使用费。
经审理查明，蒋林华围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1、房产证（复印件）1份，权证号为“宜房权证和桥字第××号”，登记事项为“房屋所有权人：蒋林华，房屋坐落：和桥镇和乐新村4××号，登记时间：2014年6月11日，规划用途：住宅”。2、集体土地使用证（复印件）1份，登记事项为“土地使用者：蒋林华，座落：和桥镇和桥村沈家组，地号：022××，用途：住宅用地，使用权类型：批准拨用宅基地，使用权面积：90.7平方米”。3、宜兴市国土管理局《民房建设使用土地许可证》（复印件）1份，“编号：NO.××，户主姓名：蒋林华，地址：和桥镇和桥村沈家组，建房人口：3人，批准机关：土管所，批准时间：1999年12月30日，宅基地面积：106㎡，建筑占地：81.76㎡”。4、江苏省村镇工程建设许可证（复印件）1份，“编号：NO.××，建设单位（个人）：蒋林华，建设项目名称：住宅，建设位置：和桥村沈家组，建筑面积：204.92㎡，建筑层数：贰，结构类型：砖混，发证机关：宜兴市和桥镇规划建设办公室。发证时间：2000年1月19日”。
本案在审理过程中，宜兴市国土资源局（简称市国土局）于2015年6月2日作出《关于宣布行政许可、确权登记无效的通知》。该《通知》认为，蒋林华是宜兴万石镇余镜村村民，在万石镇余镜村拥有一处宅基地，在和桥镇不具备享受宅基地的条件，在填报的《民房建设用地审批表》中的信息是虚假的，原和桥镇土地管理所依据虚假的信息作出的许可行为是无效的，原宜兴市国土管理局依据无效许可办理的登记也是无效的。据此，宣布NO.××号《民房建设使用土地许可证》、宜集用（2000）字第022000××号《集体土地使用证》无效。蒋林华不服，向宜兴市人民政府（简称市政府）申请行政复议，市政府于2015年10月10日作出[2015]宜府复（决）字第7号《行政复议决定书》，维持市国土局作出的《关于宣布行政许可、确权登记无效的通知》。2015年10月21日，蒋林华向本院提起行政诉讼，要求1、撤销市国土局作出的《关于宣布行政许可、确权登记无效的通知》；2、撤销市政府作出的[2015]宜府复（决）字第7号《行政复议决定书》。2016年4月5日，本院作出（2015）宜行初字第66号行政判决，认定，市国土局对蒋林华作出《关于宣布行政许可、确权登记无效的通知》的决定，认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法。市政府所作的《行政复议决定书》程序合法，适用法律正确。故对蒋林华的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：驳回原告蒋林华要求撤销被告宜兴市国土资源局作出的《关于宣布行政许可、确权登记无效的通知》以及要求撤销被告宜兴市人民政府作出的[2015]宜府复（决）字第7号《行政复议决定书》的诉讼请求。蒋林华不服本院（2015）宜行初字第66号行政判决，于2016年6月27日向无锡市中级人民法院提起上诉。无锡市中级人民法院于2016年9月20日作出(2016)苏02行终161号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2015年9月17日，宜兴市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）作出《关于撤销宜房权证和桥字第××号房屋产权登记的决定》，查明蒋林华名下坐落于和××和××（面积为208.66平方米，权证号宜房权证和桥字第××号）的房屋，登记原因证明文件因市国土局于2015年6月10日作出的《关于宣布民房建设用地许可证、集体土地使用证无效的决定》而宣布无效。根据赵建春撤销登记的申请和《无锡市房屋登记条例》第六十六条第（三）项“登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记”的规定，市房管局决定撤销宜房权证和桥字第××号房屋产权登记，并要求蒋林华将该房屋产权证于2015年10月15日前交回市房管局房屋产权监理中心，逾期市房管局将公告撤销宜房权证和桥字第××号房屋产权登记。蒋林华不服该《决定》，向市政府申请行政复议，市政府于2016年1月15日作出[2015]宜府复（决）字第13号《行政复议决定书》，维持市房管局作出的关于撤销宜房权证和桥字第××房屋产权登记的具体行政行为。2016年1月29日，蒋林华向本院提起行政诉讼。要求撤销市房管局作出的《关于撤销宜房权证和桥字第××房屋产权登记的决定》及市政府作出的《行政复议决定书》。2017年5月2日，本院作出（2016）苏0282行初10号行政判决，该判决认为，市房管局根据宜兴市国土资源局作出的《关于宣布民房建设用地许可证、集体土地使用证无效的决定》，认定蒋林华领取位于本市和桥镇和桥村和乐新村4××号房产证时所依据的原因登记文件《民房建设使用土地许可证》和《集体土地使用证》无效，市房管局据此作出撤销宜房权证和桥字第××房屋产权登记的决定并无不当。市政府在受理蒋林华提出的行政复议申请后，按照《行政复议法》的规定进行受理，经过审查，在规定期限内作出行政复议决定，程序合法。遂判决：驳回蒋林华要求撤销市房管局作出的《关于撤销宜房权证和桥字第××房屋产权登记的决定》以及要求撤销市政府作出的[2015]宜府复（决）字第13号《行政复议决定书》的诉讼请求。
双方当事人对上述行政机关作出的行政决定及本院、无锡市中级人民法院作出行政判决的真实性没有异议。但蒋林华认为，本案所涉的两证被相关主管部门撤销，撤销的原因是违反了非法拥有两处宅基地的规定。但撤销该证的行为，并没有否认其买房的行为，该房屋在1998年下半年周进生以工资抵卖给了其的，并办理了证件。是因为违反了一户只能有一处宅基地的原则而撤销，该房屋是1998年购买，到后面取得证件，都是合法有效的，在两证被相关主管部门撤销前，其是案涉房屋的合法所有人。
庭审中，蒋林华申请证人谈某、丁某、陆某出庭作证，证明其与周进生之间以房屋抵付工资的事实。谈某（男，居民身份证号码，汉族，住宜兴市）述称：“其一直是跟着周进生做工程的，帮他运材料。当时是村里搞开发，由周进生承包建造，村里没钱就将建造的房屋给了周进生，周进生再拿去卖抵他的工程款。当时周进生指着房子对其说，这套房子卖给蒋林华了，但具体卖了多少钱，怎么付的，周进生未对其讲。1998年下半年，在该房子的天井建围墙时，材料是蒋林华叫其去拉的，材料费也是蒋林华付给其的，大概有5、6000元。当时周进生和其说房子卖给蒋林华了，暂时给周进生堆放东西”。丁某（男，居民身份证号码，汉族，住宜兴市）述称：“1998年上半年其订购了一套由周进生帮村里开发建造的房子，后来其帮他打工。当时蒋林华也一直给周进生打工的，周进生就给了蒋林华一套房子，作为蒋林华的工资。周进生抵给蒋林华是6.5万元，卖给其的是11万多。其去问蒋林华，蒋林华说是抵给他6.5万元，其又去跟周进生说，怎么抵给蒋林华的便宜，给其的贵。蒋林华拿到了房产证，其因为钱没有付清，所以没拿到房产证。赵建春向周进生买房的事情其不清楚，赵建春搬过来住其才知道，赵建春搬过来住的时候，当时房子无人居住，一直堆放的东西”。陆某（女，居民身份证号码，汉族，住宜兴市）述称：“其是周进生的妻子，当时我们帮村里干活，村里没钱，将房子抵给我们的。当时这套房子是周进生欠蒋林华的工资，抵给蒋林华的。过了好几年，蒋林华一直没有去住，后来赵建春要买房，周进生就又卖给赵建春了。当时听周进生讲，土地证在老蒋手上，所以赵建春还扣了1万元。赵建春当时去看房其是知道的，但是什么时候写的合同其不知道，具体情况其不清楚，都有周进生操作的”。对上述证人的证言赵建春不认可，认为谈某、丁某并不知道周进生将房屋抵付给蒋林华的具体实情，仅是听到周进生或是蒋林华讲的，也没有其他证据可以印证、而陆某与本案有利害关系。
审理中，赵建春向法庭提供了如下证据原件：1、2006年2月26日周进生与赵建春购房协议一份，证明在2006年2月26日双方达成买卖合意。协议房屋是座落在和××××层连地下室3层，总房价是138800元。2、2006年3月3日周进生与赵建春补充协议一份。主要涉及房屋的过户问题，如果不能过户，所有的装修费用都要由周进生赔偿，周进生应退还房款，并承担赵建春违约金5万元。3、2006年2月24日周进生出具的收条一份。周进生收到定金赵建春1万元。4、2006年2月3日收款收据一份，上面载明金额为118800元，收款人是周进生。证明赵建春与周进生之间形成买卖合同，赵建春已经根据合同约定履行了支付房款的义务。赵建春已经实际占有了本案所涉的房屋已经长达十多年。对此，蒋林华认为，1、对购房协议中周进生签名的不是周进生的原始笔迹，像复写纸印上去的，无法证明周进生的签名是其本人签的，其怀疑这个购房协议的真实性。退一步讲，即使存在真实性，购房协议上面也没有一个具体的房屋地址。购房协议第九条房屋过户后乙方（赵建春）自行到有关部门办理登记手续，甲方（周进生）予以配合，而其在2000年的时候就对诉争的房屋宅基地以及房屋产权办理了相应的登记手续，从上面的合同上来说对照这个买卖协议，如果真的有买卖，赵建春应该查询相应的房屋登记，在该房已有登记的情况下，赵建春与案外人周进生签订购房协议，明显无效，存在与周进生相互串通的恶意。2、补充协议也是复写纸写下的版本，对于周进生的签字无法确认。退一步即使补充协议的内容是真实的，说明赵建春认可房屋是周进生所有，周进生有房屋产权证书，赵建春在能够查明该房屋的登记情况下，认为该房屋是案外人周进生所有，与实际情况不符。从补充协议第二条的内容可以看出，赵建春对购买该房屋所存在的风险是明知的，而且对这一风险已与周进生协商好了承担风险的方式，即退还房款和承担违约金，现其提出要求赵建春返还房屋，赵建春就应该按照补充协议的约定，找周进生退还房款及5万元违约金。建议赵建春找周进生的遗产继承人另行诉讼维护其正当权益。3、收款收据，是复写纸写的，无法确认是否是周进生本人所书，如果是周进生本人收的，也只是收到11.88万元。4、收条是水笔写的，周进生是收到了1万元定金，结合收款收据，周进生收到了128800元，也就是说约定的138800元还有1万元未付清，赵建春与案外人周进生的购房买卖并没有履行完毕。退一步讲，就算是履行完毕，赵建春也应该承担合同无效的后果。
本院认为，《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将农村宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。结合2012年8月8日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发[2012]98号），本案所涉房属该《通知》界定的“小产权房”，该房屋的建设、销售严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，也不符合土地用途管理制度，其建设、销售和购买均不受法律保护。故不论是蒋林华与周进生之间的以房抵款行为，还是赵建春与周进生之间的房屋买卖合同均应认定为无效。无效的民事行为从该行为开始时就应认定为无效，故对蒋林华提出的，该房屋是1998年购买，到后面取得证件，都是合法有效的，在两证被相关主管部门撤销前，其是案涉房屋的合法所有人的主张，本院不予采纳。蒋林华并不是案涉房屋所有人，其要求该房屋的实际居住人××宜兴市××和××号房屋并支付该房屋使用费的诉讼请求，没有法律依据，故对蒋林华的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项及第二款的规定，判决如下：
驳回蒋林华的诉讼请求。
本案案件受理费1675元，由蒋林华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 陈 明
审判员 王燕君
审判员 邹亚鹏
二〇一七年九月三十日
书记员 潘明雅