北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终404号
上诉人（原审原告）：张丹丹。
委托诉讼代理人：于磊，北京市君佑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨燕。
委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张甲利，北京周玉顺律师事务所实习律师。
上诉人张丹丹因与被上诉人杨燕合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张丹丹上诉请求：1．改判支持张丹丹要求杨燕返还转让费20．25万元的诉讼请求；2．一、二审相关诉讼费用由杨燕承担。
事实与理由：一、一审法院对于张丹丹主张返还转让费的诉请不予支持，是因为对本案的法律关系认定及事实的审查方面有错误，但有关张丹丹向杨燕支付美容院转让费的证据充分。一审法院在认定事实中对于杨燕与张丹丹签署的《美容院承租合同》的法律关系认定错误，且内容明显审查不清，对于重要条款未予援引。双方所签上述承租合同的内容包含两项：其一，张丹丹向杨燕一次性或分期支付存英美容店的转让费（有双方签署的“移交清单”为证），作为张丹丹受让（或承包）存英美容院的对价；其二，张丹丹应按约向杨燕支付房屋租金。根据该合同第二条“承包期限”第2款的规定“经甲乙双方协商，如……，房屋房租费按原签订定合同执行，存英美容院所有权归乙方”，对于该条款，一审法院没有援引。而根据杨燕与董文新所签《房屋租赁合同》第四条“租金及押金”第（一）租金标准及支付方式的约定，杨燕使用房屋的租金为每个月1．25万元整。可以看出张丹丹向杨燕支付美容店转让费的方式可以一次性支付17．5万元，也可以按月支付。根据双方对于分次支付的约定，张丹丹需要按月支付杨燕2万元的租金，其中应包含1．25万元的租金，其余7500元为当月的转让费。在本案中，张丹丹一共向杨燕转让27个月的费用，其中包含了20．25万元的转让费，而一审法院将全部费用均确认为租金明显与合同的真实意思不符。不仅合同中明确对于张丹丹承包（转让）存英美容院一事作出明确记载，而转让必然存在转让费用；且如果每月两万元中不包含转让费，双方也不会签署交接清单。并且，作为基于同一事实产生的张敏起诉张丹丹、第三人杨燕一案（2015丰民初字第27067号），系由张丹丹从杨燕处取得存英美容院的使用权后的合法转让行为，该转让行为已经得到法院确认，且该判决书已产生法律效力，法院也支持了张丹丹向张敏返还转让费（承包方）的诉讼请求。如果张丹丹仅为承租杨燕房屋的话，其就不应具备向张敏转让的权利。作为与本案案情一致的案件，一审法院作出的判决却不认可张丹丹向杨燕支付转让费的事实，该判决明显错误。
二、一审法院程序严重违法。在已经缺席开庭审理且庭审程序结束的情况下，一审法院又再次开庭审理导致杨燕重新行使抗辩权，一审法院因此对杨燕作出有利判决。本案在第一次确定承办人开庭时，杨燕代理人经合法传唤拒绝出庭，法院已经进行了合法的缺席审理，应视为杨燕放弃抗辩权，且全部审理程序完毕。后来因该承办人调离，因此由现任承办人进行审理，但该承办人以自己对案情不知道为由重新组织了开庭，这次开庭时杨燕的代理人出庭进行了应诉和抗辩。张丹丹认为，第一次缺席审理行为的程序已经完毕，由于杨燕没有出庭的行为，法院理应做出对杨燕一方不利的判决，但换后的承办人之后又进行庭审的程序直接使之前的缺席审理程序失效，并重新赋予了杨燕一方抗辩权和举证权，这一行为系庭审程序的错误。为此，张丹丹上诉至二审法院，请求判令撤销一审判决，指令发回重审或直接予以改判，维护张丹丹的合法权益。
杨燕辩称：不同意张丹丹的上诉请求和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：北京市丰台区大瓦窑北路2号院6号楼1层101号房屋的产权人系董文新。2011年11月1日，董文新将上述房屋租与杨燕。2012年5月21日，杨燕作为法定代表人以上述房屋为住所地设立北京存英美容有限公司，办理营业执照，该执照经营范围：许可经营项目：美容（限非医疗美容）（有效期至2014年5月14日）；一般经营项目：无。
2012年6月28日，甲方杨燕与乙方张丹丹签订《美容院承租合同》，约定包括但不限于以下内容：甲方提供给乙方承包经营的美容院位于北京市丰台区，面积106．64平方米；美容院经营的营业执照、卫生许可证经协商过户到乙方名下，如合同到期后再过户给甲方；乙方经营期限自2012年7月1日至2016年12月1日；如果美容院转让，房租半年一付，从2013年12月1日至2016年12月1日每年递增10%，2013-2014年12月1日16．5万元；乙方向甲方缴纳押金人民币2万元，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后当日内退还乙方押金；乙方承租经营期内，应每月向甲方缴纳承租费人民币2万元，从2013年12月1日至2016年12月1日房租每年递增10%；甲方按约定提供美容院给乙方，保证乙方独立自主经营，为乙方提供现有经营场所及美容设施、用具等；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金2万元，给违约方造成损失的还应当赔偿给守约方的损失；存英美容院乙方只有使用权没有转让和占有权。签约同日，张丹丹给付杨燕4万元（包含2万元押金、2万元房租费）；杨燕将存英美容院交付张丹丹经营使用。2012年7月至2014年8月，张丹丹共计给付杨燕承租费56．79225万元。
2014年7月31日，张维维受张丹丹委托（甲方）与张敏（乙方）就上述房屋签订《存英美容院经营委托协议》，约定：经营期限为2014年8月1日至2016年12月1日；经甲乙双方协商，合同签订之日，乙方需一次性交付甲方人民币19万元，美容院经营权归乙方所有；承租期满后，甲方所交纳的押金归乙方；乙方承租经营期内，应每三个月向甲方缴纳一次房租费人民币6．375万元，除此缴纳时间为合同签订之日；甲方按约定提供美容院给乙方经营，保证乙方独立自主经营，为乙方提供现有经营场所及美容设施、用具等。
2014年9月1日，董文新向张敏发出通知，载明：本人系北京市丰台区大瓦窑北里2号楼1层101房屋的所有权人，该房屋由杨燕承租，现得知该房屋已经转租给张敏从事经营活动，该转租行为本人不知情且未经本人同意，已经严重侵犯了董文新的合法权益，限张敏在收到本通知之日起10日内搬离该房屋，并同董文新办理房屋交接手续。2014年9月9日，张敏与董文新办理房屋交接手续，并共同签署物品清单。
一审法院另查：（一）2015年4月13日，一审法院受理张丹丹与杨燕房屋租赁合同纠纷一案（2015年丰民初字第08313号），张丹丹向一审法院提出的诉讼请求包括“解除原被告双方于2012年6月28日签署的《美容院承租合同》”一项。该案起诉书于2015年5月19日送达至杨燕。张丹丹于2015年7月1日撤诉。（二）2015年12月21日，一审法院受理张敏与张丹丹、第三人杨燕合同纠纷一案（2015年丰民初字第27067号），该案判决书确认“根据张敏所举证据以及该院与房主董文新的调查笔录，张敏已于2014年9月9日办理房屋交接并搬离涉诉房屋，故应按照张敏实际使用房屋的情况收取承包费及房屋租金。”该判决已于2017年9月14日生效。
一审法院认为：张丹丹与杨燕签订的《美容院承租合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。因杨燕与张丹丹转租涉案美容院的经营场所未经房屋产权人的同意，致使产权人实际收回房屋，导致无法继续使用涉诉房屋作为经营场所，故杨燕与张丹丹之间的合同目的已无法实现，张丹丹主张合同解除并无不当。根据查明的事实，在张丹丹起诉杨燕房屋租赁合同纠纷一案中，杨燕已于2015年5月19日领取该案的起诉状副本，故张丹丹解除合同的通知于该日到达杨燕，双方合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院2015年丰民初字第27067号民事判决书确认，涉诉房屋已于2014年9月9日交付房屋产权人，故该案应按照实际使用房屋的情况收取承租费。本案中，关于承租费，合同中约定，乙方承租经营期内，应每月向甲方缴纳承租费人民币2万元，从2013年12月1日至2016年12月1日房租每年递增10%；截至2014年8月，张丹丹共计给付杨燕承租费58．79225万元；按照合同约定的计算方式，2012年7月1日至2014年9月9日期间的承租费应为53．7625万元（2万元×17个月+2．125万元×9个月+2．125万元÷30天×9天）；对于差额部分5．0297万元，杨燕应当退还给张丹丹。对于押金2万元，在合同解除后，杨燕也应当退还给张丹丹。张丹丹其他诉讼请求，证据不足，以一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、确认张丹丹解除合同的行为有效，杨燕与张丹丹于2012年6月28日签订的《美容院承租合同》已于2015年5月19日解除；二、杨燕于判决生效后十日内退还张丹丹押金20000元；三、杨燕于判决生效后十日内退还张丹丹承租费50297．5元；四、驳回张丹丹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：在本案中，张丹丹与杨燕签订的《美容院承租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。张丹丹主张《美容院承租合同》中虽约定租金为每月20000元，但其中只有12500元系租金，其余7500元系转让费，杨燕应在合同解除后予以返还。首先，张丹丹主张的租金仅为12500元与《美容院承租合同》的约定相悖，张丹丹并未提供其他证据加以反驳。其次，张丹丹主张的对于其所称的每月7500元转让费在合同解除后进行返还，亦缺少法律依据及合同依据，且不符常理。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4338元，由张丹丹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 罗 珊
审 判 员 李 丽
二〇一八年二月二十六日
法官助理 余周祺
书 记 员 宋卫平