江西省抚州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）赣10行终67号
上诉人（原审第三人）揭春媛，女，1970年2月28日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。
被上诉人（原审原告）揭裕富，男，1946年3月1日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。
原审被告乐安县不动产登记局。住所地：江西省抚州市乐安县行政服务中心。
法定代表人曾旌，局长。
委托代理人邓先友，江西友创律师事务所律师。
委托代理人杨琴琴，江西友创律师事务所律师。
上诉人揭春媛因与被上诉人揭裕富、原审被告乐安县不动产登记局房屋行政登记一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002行初57号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审审理查明：揭裕富与唐梅花系夫妻关系，共同生育三个女儿揭春媛、揭莉萍、揭艳萍。2004年9月17日，乐安县房地产管理局向揭裕富颁发“乐房权证敖溪私字第××号”房产证，房屋坐落在乐安县××广场路××号，房屋所有权人为揭裕富，房屋总层数为五层，建筑面积总为639．15平方米。2008年11月5日，揭裕富的女儿揭莉萍单方面向乐安县房地产管理局提交申请书、房产证、身份证、证明条、赠与协议，要求乐安县房地产管理局办理房屋赠与变更登记，揭裕富并没有到乐安县房地产管理局处申请该赠与变更产权的登记，乐安县房地产管理局受理揭莉萍单方面申请后，将揭裕富的五层楼中的第三层楼房（面积138.37平方米）过户给揭莉萍，并对揭莉萍颁发了证号为××的房产证。2009年2月13日，乐安县房地产管理局分别受理揭春媛、揭艳萍单方面的房屋赠与变更产权登记申请，乐安县房地产管理局凭揭春媛、揭艳萍向其提交的原房产证、身份证、变更所有权登记申请书、房屋赠与登记表后，将揭裕富的五层楼中的第四层楼房（面积138.37平方米）过户给揭春媛，对揭春媛颁发了证号为××的房产证，将揭裕富的五层楼中的第二层楼房（面积138.37平方米）过户给揭艳萍，向揭艳萍颁发了证号为××的房产证。在整个颁证过程中，揭裕富都未到场。经过上述三次产权变更后，揭裕富的乐房权证敖溪私字第××号房产证上只剩下一、五楼所有权。在揭裕富未向乐安县房地产管理局申请变更产权证的情况下，乐安县房地产管理局于2009年2月18日对揭裕富颁发原房屋的一、五楼的新房产证，证号为××。该房产证由揭裕富的妻子唐梅花领取。随即，乐安县房地产管理局将原乐房权证敖溪私字第××号的房产证予以注销。2016年4月，揭裕富从外地打工回家，发现存放房产证的抽屉中房产证不见了，便向乐安县不动产登记局报失补证，得到答复是房屋的二、三、四层过户三个女儿后，已经重新颁发了一、五层的房产证给揭裕富。
原审法院认为：《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”乐安县房地产管理局已依法将房屋登记的行政职能转给乐安县不动产登记局，乐安县不动产登记局系适格主体。《房屋登记办法》第十二条规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”因此，当事人双方共同申请房屋登记为基本原则，单方面申请为例外，法律法规没有明文规定单方申请的，均应双方当事人共同申请。揭春媛申请房屋登记的事由是“赠与房屋”，但《房屋登记办法》并没有将“赠与房屋登记”作为单方申请的七种情形，乐安县不动产登记局也未提供“赠与房屋登记可以单方面申请”的其他法律法规，可见，“赠与房屋登记”必须由双方当事人共同申请，乐安县不动产登记局仅凭第三人单方面申请办理赠与房屋登记，属程序违法，应予撤销。乐安县不动产登记局提供的“变更审核登记表”中领证人为唐梅花，且未提供其他证据证实揭裕富在颁证时就已经知晓的事实，故对乐安县不动产登记局辩称该案已过起诉期限的意见不予采纳。揭裕富以乐安县不动产登记局未经其申请，程序严重违法提起撤销之诉，案件审理不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，对乐安县不动产登记局要求中止诉讼的请求，不予采纳。揭春媛辩称揭裕富委托唐梅花办理房屋登记手续，但未提供证据证实，对揭春媛的辩称，不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项规定，判决撤销乐安县不动产登记局颁发给揭春媛的证号为乐房权证敖溪私字第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由乐安县不动产登记局承担。
上诉人揭春媛不服，上诉请求撤销原审法院作出的（2017）赣1002行初57号判决，并依法改判；被告承担本案一审、二审诉讼费用。其上诉理由为：涉案房屋系上诉人揭春媛出资翻建，乐房权证敖溪私字第××号房屋系被上诉人揭裕富所赠，赠与行为符合《房屋登记办法》第十二条第二款第（六）项规定的“权利人放弃房屋权利”的情形，因此，受赠人可以单方申请相关房屋登记。原审被告乐安县不动产登记局颁发给上诉人揭春媛乐房权证敖溪私字第××号房产证的登记行为合法。此外，被上诉人提起本案行政诉讼已超过起诉期限且应先提起民事诉讼。
被上诉人揭裕富答辩称，上诉人揭春媛出资翻建房屋不属实，赠送协议非其本人签名，且其从未向原审被告乐安县不动产登记局申请房屋产权变更登记，也从未委托任何人代办，更未亲自到场办理。请求维持原判，驳回上诉。
原审被告乐安县不动产登记局二审未作答辩。
二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对原审法院查明的事实不持异议。本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，被上诉人揭裕富于2017年5月提起本案一审行政诉讼。原审中，原审被告乐安县不动产局提交了“房屋赠送协议”，该协议记载了“我们夫妻将广场路19号四楼一套房共计面积124平方米，赠送给大女儿揭春媛所有”字样，而2009年2月16日乐安县房地产管理局在乐房权证敖溪私字第××号房产证“附记”中则记载了“削减第贰层及第肆层面积276.74m2”字样。
本院认为，本案的焦点问题是：原审被告乐安县不动产登记局依据上诉人揭春媛单方申请，办理涉案房屋登记行为是否合法。
《房屋登记办法》第三十二条规定“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。”《房屋登记办法》第十二条规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”上述规章条款虽认可“赠与”是申请房屋所有权转移登记的情形之一，但并未将“赠与”纳入当事人可以单方申请房屋登记的法定情形。因此，当事人之间发生赠与，需要办理房屋所有权移转登记的，除法律法规特别规定外，仍应由当事人双方共同提出申请。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条规定“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。”原审被告乐安县不动产局未能举证证明其依上诉人揭春媛单方申请颁发乐房权证敖溪私字第××号房产证的行为符合法定情形，且对上诉人揭春媛的实际颁证面积明显大于“房屋赠送协议”所载面积，为此，原审被告乐安县不动产局应承担举证不能的后果，其颁证行为依法应予撤销。
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”被上诉人揭裕富于2016年4月才知道乐房权证敖溪私字第××号房产证已被注销，且乐安县不动产登记局未举证其已明确告知被上诉人揭裕富诉权或起诉期限，故被上诉人揭裕富于2017年5月提起本案一审行政诉讼并未超过起诉期限。此外，被上诉人揭裕富起诉时，其起诉理由亦未包含基础行为。
综上，上诉人揭春媛上诉理由不能成立，对其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；但原审引用法条表述不当，将“《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项”写成“《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项”，本院予以指正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用50元，由上诉人揭春媛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 上官笑东
审 判 员 余 惠 娇
审 判 员 陈 辉
二〇一七年十一月六日
法官助理 王 康 季
书 记 员 付 政
附：相关法律司法解释条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第九条被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。