贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2627民初1921号原告：刘光兵，男，1987年6月5日生，侗族，住天柱县，委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗芸，贵州清水江律师事务所实习律师。被告：天柱县金湘房地产开发有限公司。住所地：天柱县凤城街道擎天路。法定代表人：刘良智，系公司董事长。委托诉讼代理人：王靖铭，男，1965年6月28日生，住天柱县，系该公司法律顾问。原告刘光兵与被告天柱县金湘房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘光兵及其委托诉讼代理人潘盛茂、罗芸，被告天柱县金湘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王靖铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金30159.09元（目前计算到起诉之日，请求法院判决计算至一审判决作出之日止）；2.请求判令本案的诉讼费用由被告承担；事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年8月10日与被告签署了编号为J0075号的《商品房买卖合同》，原告以总价款449800元购买被告开发的天柱县擎天路（体育场对面）水岸星城第X幢X单元XX层X号商品房一套。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于购房合同签订时已支付被告首付款人民币99800元，余款350000元原告以银行按揭方式支付，原告于2015年12月9日向中国建设银行天柱县支行贷款350000元，并于当日转进被告指定账户。至此，原告应当支付被告总房款449800元已经全部支付到被告指定账户。原告依据合同中约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第十一条的约定，该条第一款明确约定了商品房的交付时间为2016年6月30日前；第二款明确约定了交房时应符合的条件，但是由于被告至今未按照约定条件交付商品房，被告的行为构成了违约。按照《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项之约定，逾期交房超过30日的，买受人有权退房或要求继续履行合同，合同继续履行的，出卖人应按日计算支付买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金（即每日违约金67.47元），现截止起诉之日止，被告已实际违约447天，应支付原告违约金30159.09元，违约天数及违约金计算至一审判决作出之日止。综上所述，被告逾期未交房，原告曾多次找被告协商未果。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，诉至法院，请求查明事实，依法审理并判决如前诉请。天柱县金湘房地产开发有限公司辩称：一、被告不认可原告计算违约金的时间、金额、赔付比例。理由：第一，商品房买卖合同补充协议优于主合同，是双方认可签订的，原、被告应当共同遵守履行，该补充协议第14条第2项明确约定：施工方遇到国家地方政府或主管部门准许顺延工期的自然天气、雨天、停电、停水等原因，可以延期交房，并且被告不承担违约。第二、有天柱气象局的关于2014年5月至2016年5月实际下雨高达5毫米以上的天数有205天，致使严重影响施工进度。并且2014年1月到2015年1月天柱县下雨的情况明显少于被告施工期间的降雨量，由此，说明施工期间的降雨量不可预见，属不可抗力因素，应当免责。第三、政府主管部门建设局根据我方施工期间天气下雨停电、停水，从客观上影响了施工进度，造成延期交房作了批复，同意延期至2016年11月30日之后交房。第四、我方在2016年10月16日向购房户进行了公告，凡在2016年11月30日前交清所有房款的业主，如我方在2016年12月1日后不按期交房的，可承担日万分之一的违约责任。二、请求人民法院调低违约金赔付比率：理由，原告请求违约金在3万元以上，远超过原告的实际损失，对于原告来说没有按期得到房屋其实际最直接的损失是租金损失。在天柱来讲租100平米房屋1年租金约9000元左右，显然原告起诉违约金金额高于实际损失。该案件属于系列案件，涉诉面积广，牵扯人员多，赔付金额高，被告方在销售时已经给业主予以不同程度的优惠折扣。延期不仅存在上述客观原因，还有国家宏观政策的影响，为切实维护双方的合法权益，平衡双方的利益，保障社会的团结安定，请法院从社会稳定的高度来考虑，依法调低违约金。三、刘光兵于2016年10月15日领取了钥匙，视为交房。对于买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交房条件为由主张逾期交房违约责任的，请法庭不予支持。对于此类案件最高法院有判例，广东省高院关于审理房屋买卖合同案件的指引也作出了明确的规定。原告房屋已经装修并已入住。经本院审理认定事实如下：原告与被告于2015年8月10日签订了编号为J0075号的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为天柱县水岸星城第X幢X单元XX-X号房；商品房总价款为449800元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金。同日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：2、施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。原告刘光兵通过支付首付款和银行贷款的方式将全部房款支付给了被告。因被告不具备合同约定的交房条件，逾期未能交房，2016年6月5日被告向天柱县住房和城乡建设管理局报告请求延期至2016年12月30日交房，同年6月16日该局在报告上签署了“情况属实，同意交房顺延至2016年11月30日”的意见。2016年10月15日，原告刘光兵领取了天柱县水岸星城第X幢X单元XX—X号房的钥匙。2017年9月25日，原告刘光兵向天柱县人民法院起诉，要求被告按照合同约定交付房屋，并支付违约金。上述事实，有原、被告的陈述及所举证据在卷佐证，足以认定。本案的争议焦点有三：一是被告延期交房的抗辩理由是否成立;二是原告领钥匙的时间是否认定为交房时间；三是被告辩称约定的违约金过高，要求调低违约金的请求是否正当。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。原、被告双方当事人应按照合同约定，按照诚实信用的原则，依法履行自己的义务，享有相应的权利。本案中，原告刘光兵按照合同约定支付了全部房屋价款，但被告未按合同约定的交房时间和条件交付房屋，被告天柱县金湘房地产开发有限公司的行为已经构成违约，应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。对于争议焦点之一，被告辩称的其延期交房系因天柱县的天气、停水、停电等不可抗力因素所致，同时天柱县住房和城乡建设管理局同意被告顺延至2016年11月30日交房，应免除其责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告辩称情形与该规定不符，且被告也没有提供证据证实天柱县天气状况与往年相比恶劣，被告作为房地产开发公司也应对天柱县内的天气、供水、供电情况作出预测，被告延期交房的抗辩理由不成立，本院不予支持。对于争议焦点之二，针对逾期交房的期限计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”之规定，原告于2016年10月15日自愿领取钥匙，其已能对房屋占有和使用，原告在接收钥匙时，亦未提出异议，其行为是对《商品房买卖合同》变更的认同，应视为房屋已交付使用，故逾期交房时间应计算到原告领取钥匙的前一天，即从2016年7月1日起至2016年10月14日止，共计106天。对原告刘光兵领取钥匙后诉请的违约金（2016年10月15日至一审判决之日）本院不予支持。对于争议焦点之三，被告辩称约定的违约金过高，要求调低违约金的请求，本院认为该《商品房买卖合同》是原、被告双方在自愿的基础上订立的，系双方的真实意思表示，在无违背诚实信用和公序良俗原则的前提下，双方均应严守契约规定。同时，从原、被告双方约定的违约金比例看，其违约金比例仅相当于中国人民银行一年期贷款基准利率（4.35％）罚息的30％，并未过高，且被告没有提供证据证明违约金明显高于原告实际造成的损失，在被告没有提供证据证明约定的违约金过高的情况下，被告请求调低违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，被告天柱县金湘房地产开发有限公司逾期交房共计106天（从2016年7月1日至2016年10月14日止），按照日计算交付房款（449800元）万分之1.5的违约金，违约金共计7151.82元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：一、被告天柱县金湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘光兵逾期交房违约金7151.82元。二、驳回原告刘光兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告刘光兵负担210元，被告天柱县金湘房地产开发有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，原告可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内申请人民法院强制执行。审判员  龙九华二〇一七年十二月十八日书记员  杨 京