浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）温瑞民初字第631号
原告（反诉被告）丁洪熙。
委托代理人（特别授权代理）林武。
被告（反诉原告）瑞安市莘塍镇人民政府。
法定代表人张爱芬。
委托代理人（特别授权代理）许乙川、姜正。
原告丁洪熙为与被告瑞安市莘塍镇人民政府拆迁合同纠纷一案，本院于2009年1月15日立案受理，同年2月26日被告提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2009年4月8日、2010年5月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁洪熙及其委托代理人林武，被告（反诉原告）瑞安市莘塍镇人民政府的委托代理人许乙川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁洪熙诉称：原告世居莘塍东街246号二层楼房，该房处于东街贸易中心地带，具有相当的商业价值。1996年原告积极响应被告关于实施东街拆建、东路扩宽的号召，该房被拆除。1998年11月3日，原告按被告要求填写书面的《城镇房屋拆（改）建申请表》。1998年11月19日，莘塍镇莘桥居民委员会签署意见“莘塍东街改建，请予办理为荷”，2005年5月22日，瑞安市房地产管理局莘塍管理所核实后作出“同意上报审批”的意见，同日，该镇城建分局出具意见“同意建壹间伍层，底层占地长13.5M，宽3.4M，面积45.9M；（具体按本局提供的规划控制图实施）”，该规范图显示位置就在东街A3幢，后被告也签署了“同意拆建”的意见，1996年9月至1998年9月期间，原告按被告要求先后累计向被告支付房款178808元。但房屋建成后，东街其他拆迁户陆续得到安排，唯独原告得不到落实。经原告多次交涉，至今除东首半间店面房交付原告使用外，西首半间店面房及二至五屋房屋由他人搬入使用，原告多次向被告主张权利，但时隔数年，至今无果。综上，原告按约腾空、按时支付房价款，已完全履行双方约定的义务，但被告至今未完全履行交付房屋及协助办理产权登记的义务，该行为显属违约，应承担违约责任。故起诉，请求：判令被告立即交付原告瑞安市莘塍镇东街一期A3幢南首第一间一至五层房屋，并协助办理房产证、土地证登记手续。后原告变更诉讼请求，以“诉争房屋除一屋朝东半间店面房已交付原告使用外，其余部分均由他人占用，实际上已无法交付”为由，请求：1、判令被告协助原告办理坐落于瑞安市莘塍镇东街一期幢房屋南首第一间朝东半间店面（包括楼梯间一半）的产权及土地使用权登记手续；2、判令被告赔偿原告经济损失887000元。
反诉原告（被告）瑞安市莘塍镇人民政府辨称及反诉称：1996年莘塍东街实施改造，反诉被告在莘塍东街246号房屋因面积不够安置地基标准，故作为货币补偿，原、被告签订安置协议书，约定反诉被告将坐落于246号房屋在拓宽的范围内自行拆除或由反诉原告方统一拆除，反诉被告按照拆迁标准获得补偿53950元，不能作地基安置，该协议在同年的6月12日经过瑞安市公证处公证，内容真实、合法。1998年上半年房屋建成后，莘塍东街A3幢两间房屋系反诉原告建造应归反诉原告享有，其他房屋系其他拆迁户出资建造归他们所有，拆建完成后在1998年下半年，反诉被告擅自搬入A3幢南首半间店面经商，其行为显然属于侵权。房子建成后，具备安置条件的拆迁户在2000年期间补办手续申请产权证，因反诉原告方工作失误，反诉被告的申请表混在中间，有关部门领导未加认真审查在其申请表上签字，申请表内容不真实，应加以更正。故应驳回反诉被告的诉讼请求，并请求：被反诉人腾退其占用的塍镇东街一期A3幢南首第一间朝东半间店面，并赔偿损失30万元。
原告在举证期限内提供以下证据：
1、身份证复印件，以证明原告主体资格；
2、瑞安市房产管理局产权证明书，以证明原告原所有房屋产权情况；
3、莘塍镇第十二届人大会议的决议及东街改建、东路拓宽工程实施意见，以证明地基安置原则上按照间兑间安置；
4、瑞安市莘塍镇城镇房屋拆迁申请表，以证明被告同意原告的房屋拆除后在莘塍镇东街A3幢建一间五层楼房；
5、缴款收据，以证明原告按约定支付房款共计178808元。
经质证，被告对身份证、瑞安市房产管理局产权证明书没有异议；对莘塍镇第十二届人大会议的决议的内容没有异议，对原告方待证事实有异议，原告没有达到安置标准，套不上间兑间的标准，我方证人可以证实该问题；瑞安市莘塍镇城镇房屋拆迁申请表与缴款收据均系复印件，我方也没有该证据的原件，无法对真实性进行确认。
本院认证如下：被告对身份证、瑞安市房产管理局产权证明书没有异议，该证据应予采信；被告对莘塍镇第十二届人大会议的决议的真实性及内容无异议，该证据能证明本案相关事实，予以采信；缴款收据真实性已进行核对，作为认定本案事实的依据；原告提供了瑞安市莘塍镇城镇房屋拆迁申请表系复印件，据证人证言及被告陈述，原告确填写了一份“房屋拆迁申请表”，但双方均不能提供原件以及准确提供来源出处，不能确定它与原件无异，故不予采信。
被告（反诉原告）瑞安市莘塍镇人民政府在本院指定的举证期间提供以下证据：
1、公证书及协议书，以证明原告（反诉被告）拆除房屋仅作货币补偿，不符或不作地基安置；
2、东街A3幢建设原始材料、丁洪熙签字盖章的土地使用协议、丁洪熙2006年4月30日信访件，以证明：①、原告（反诉被告）主张莘塍镇人民政府同意其拆建一间五层，不是客观真实或不是镇政府真实意思表示，②、A3幢南首二间房屋由镇政府出资建造，应归镇政府所有；
3、建设工程规划许可证，以证明符合条件的拆迁户凭申请表及协议可以到建设部门取得建设许可证，原告（反诉被告）方没有完成建房的程序；
4、报告，因原告（反诉被告）向瑞安市信访局进行信访，我方作出调查后出具一份报告给信访局；
5、证人薛某、蔡某、张某、孙某出庭作证证言，以证明按当时政策原告（反诉被告）不符合安置地基一间的条件、申请表审批过程是工作失误。
经质证，原告（反诉被告）对公证书及协议书中原告（反诉被告）的签字没有异议，原告（反诉被告）根本不知道该协议的事实；从内容来看，与事实不相符，原告（反诉被告）是1996年9月向被告（反诉原告）缴款，如果协议书真实的话，原告（反诉被告）根本没有必要在协议书签订后向被告（反诉原告）缴款；从协议书本身分析，第五条与第六条是独立的，说明按照当时政策，原告（反诉被告）有补偿与安置，只是安置内容没在协议书中写明，被告（反诉原告）方提供的证据不能证明待证事实；信访件没有原件，真实性无法确认；对建房原始材料的真实性没有异议；对原告（反诉被告）签字盖章的土地使用协议内容及证明对象有异议，该土地使用协议的内容是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）领导多次协商后作出让步意见，只有原告（反诉被告）签字盖章，并没有被告（反诉原告）方的签字及盖章；报告是被告（反诉原告）针对本案特制出来的，从证据形式来说可以是当事人陈述，是被告（反诉原告）一方意见，本身不能作为有效的证据，应需要其他证据印证，另外该报告反映的事实不真实、合法，且可以反证原告（反诉被告）提供的申请表是真实的；对建设工程许可证的真实性、关联性没有异议，对待证事实有异议；证人都是被告（反诉原告）方工作人员，与被告（反诉原告）有利害关系，有三位证人都承认申请表的真实性。
本院认证如下：原告（反诉被告）即对公证书及协议书中对原告（反诉被告）签字没有异议，其辩称根本不知道该协议的事实不予采信，对该证据的真实性应予以认定，从内容看与本案争议的标的直接相关，应予以采信；原告（反诉被告）对建房原始材料的真实性没有异议，同时该证据与本案相关，予以采信；信访件没有原件，真实性无法确认，不予以采信；土地使用协议的内容是原告（反诉被告）提出解决本案诉争的意见，被告（反诉原告）并未签名，与争议的标的不具有关联性，不作本案证据认定；原告（反诉被告）对建设工程许可证的真实性、关联性没有异议，予以采信；报告是被告（反诉原告）陈述，内容与本案相关，应作为事实认定依据；证人证言对拆迁申请表审批过程作出陈述，能相互印证，与被告（反诉原告）陈述及报告相印证，符合证据的真实性、相关性，合法性，予以采信。
本院经征询双方当事人意见后，委托瑞安市龙翔房地产评估事务所对诉争房屋的整体价值以及原告（反诉被告）使用的A3幢南首东半间店面价值进行评估，结论为：诉争房屋的整体价值2813976元，原告（反诉被告）使用的A3幢南首东半间店面价值1926600元。双方当事人对评估结论均无异议，该评估结论予以采信。
经审理，本院认定：原告（反诉被告）丁洪熙原住莘塍东街246号一间二层楼房，占地11.7平方米，总建筑面积24.36平方米。1996年莘塍镇政府实施东街拆建、东路扩宽工程，根据《东街改建、东路拓宽工程实施意见》（以下简称实施意见），改建范围内房屋拆迁补偿、安置事项应签订书面协议，经有关部门鉴证，送房管部门备案；地基安置原则上按间兑间。原告（反诉被告）所有的莘塍东街246号房屋属拆迁对象，同年6月2日，原、被告签订《瑞安市莘塍镇东街改建、民莘东路拓宽工程房屋拆迁工程安置协议书》（以下简称安置协议书），约定：丁洪熙所有的莘塍东街246号房屋在规定期限内拆除，瑞安市莘塍镇人民政府按有关规定对被拆除房屋作如下补偿：作价53220元、搬迁费243元、临时安置补助费487元，合计53950元。该协议书为格式合同，其中第六条是关于对拆迁户的地基安置条款，双方没有作任何填写。协议签订后由瑞安市公证处作了公证，原告（反诉被告）丁洪熙依约拆除了房屋。1996年起，原告（反诉被告）丁洪熙先后向被告（反诉原告）共缴纳“房价总额”178808元（其中1996年9月10日存入现金30000元，1998年9月12日以旧城改造建设费交纳94858元，另房屋拆迁补偿费53950元抵作该款）。本案诉争的A3幢南首二间房屋由被告（反诉原告）瑞安市莘塍镇人民政府建造，建造费均由被告（反诉原告）瑞安市莘塍镇人民政府负担，本幢其他房屋由各拆建户直接出资建房。1998年下半年该房建成后，原告（反诉被告）搬入被告（反诉原告）建造的A3幢南首第一间东半间店面进行经营使用至今。现本案诉争的房屋均未办理有关土地及产权登记手续。2000年期间，具备安置条件的拆迁户为申请产权证，补办有关建房手续，而填写《城镇房屋拆（改）建申请表》，原告（反诉被告）也曾填写《城镇房屋拆（改）建申请表》一份，并经莘塍镇莘桥居民委员会、瑞安市房地产管理局莘塍管理所、莘塍镇城建分局在申请表上签署意见，被告（反诉原告）也在该申请表上签署了“同意拆建”的意见，本案诉讼期间，被告（反诉原告）出具涉本案争议的信访事项调查报告，明确认为申请表的审批“与事实不符，决定予以取消”，该申请表没有作为建房审批的依据后续使用。此后，原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）交付半间房屋，未果，故诉至本院。另，本院委托瑞安市龙翔房地产评估事务所对诉争房屋一间的整体价值以及原告（反诉被告）使用的A3幢南首东半间店面价值进行评估，结论为：诉争房屋一间的整体价值2813976元（比照单价8800元／平方米），原告（反诉被告）使用的A3幢南首东半间店面面积约为20.28平方米，价值为1926600元（比照单价95000元／平方米）。
本院认为：原、被告虽签订了安置协议书，但仅对拆迁补偿部分达成了协议，对于地基安置事项未作约定。事后双方也没有签订有关地基安置的书面补充协议，且对原告交纳“房价总额”178808元的计算标准均无法作出解释，因此原告主张应获得一间房屋的安置，被告主张仅作补偿不作安置，均无合同依据，本院尚无法作出判定。但是，从原告已向被告交纳房款，以及房屋建成后被告已向原告实际交付诉争半间店面，且一直未向原告主张腾退等事实，由于没有安置协议，故只能从有利于被拆迁人利益考量，判定原告应当在一定范围内获得拆迁利益。为实现以原告拆迁利益的最大化，若根据原拆房屋的占地面积及A3幢拆建的实际容积率进行建房，原告可建成一间店面面积为11.7平方米、店面以上五楼面积为58.5平方米（11.7平方米×5）的六层房屋，假设该店面与现所占有的店面位置相同，结合现有的市场评估价计算，该店面价值为1111500元（11.7平方米×95000元／平方米），而原告现占有的店面面积约为20.28平方米，两者相比，原告现占有的店面面积多出8.58平方米，多出价值为815100元（8.58平方米×95000元／平方米），该价值与店面以上的五层楼价值514800元（58.5平方米×8800元／平方米）相抵，尚多出300300元；并且，原告现占有的半间店面价值已超过原告主张安置一间房屋的价值的一半。基于以上分析，原告事实上已经充分实现了其应有的安置利益，考虑本案实际，从最大限度维护被拆迁人的合法利益出发，本院确定以已交付的该半间店面直接作为对原告的安置落实，原告不再在价值上进行找补。综上，原告要求被告协助办理该半间店面的房产及土地使用权登记手续，本院予以支持；原告超出该部分要求办理过户手续的主张以及请求安置之外予以经济赔偿的主张予以驳回。反诉原告请求反诉被告腾退半间店面并赔偿其经济损失，与查明的事实不符，亦予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告瑞安市莘塍镇人民政府于本判决生效后三个月内协助原告丁洪熙办理瑞安市莘塍镇东街一期A3幢南首第一间朝东半间店面（限于被告已交付原告的实际使用部分）的产权及土地使用权登记手续。
二、驳回原告丁洪熙的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告瑞安市莘塍镇人民政府的其他诉讼请求。
本案本诉受理费7185元，由原告丁洪熙负担7105元，由被告瑞安市莘塍镇人民政府负担80元，反诉受理费5800元，由反诉原告瑞安市莘塍镇人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费12985元。预交到温州市中级人民法院或汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林 波
人民陪审员 蔡媛妹
人民陪审员 陈延章
二〇一〇年七月二十日
书 记 员 陈 丹