吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0104民初3605号
原告（申请执行人）：李依菲，女，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：沙路路，男，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：高克南，吉林鑫鹏律师事务所律师。
被告（执行案外人）：周京，男，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：赵宗举，北京德恒（长春）律师事务所律师。
被告（被执行人）：刘爽，女，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：李鑫，吉林义理律师事务所律师。
被告（被执行人）：徐锦，男，住长春市朝阳区。
被告（被执行人）：长春市信维小额贷款有限责任公司，工商注册地：长春市朝阳区同志街15-8号401室。
原告李依菲与被告周京、刘爽、徐锦、长春市信维小额贷款有限责任公司（以下简称信维公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李依菲的委托诉讼代理人沙路路、高克南，周京及其委托诉讼代理人赵宗举，刘爽的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼，徐锦及信维公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
李依菲向本院提出诉讼请求：准许执行（2017）吉0104执425号案件中刘爽名下位于长春市南关区房屋。事实与理由：1、周京与刘爽、徐锦为逃避债务，恶意串通订立虚假购房协议，并且出现两份多处不一致的协议。购房协议载明签订协议时房屋被法院查封，协议无效。本案涉诉房屋用于经营长春市永利汇温泉酒店，互联网宣传酒店斥资近亿元打造，刚开业就超低价1000万元转让给周京，目的是为逃避债务。2、周京占有涉诉房屋，并支付了全部价款与事实不符。3、周京于2016年5月份在产权部门申请办理过户，直至2016年9月8日法院查封时也没有办理完毕，周京消极行为导致长达数月无法登记过户，是其自身原因造成的。
周京辩称：1、周京从未否认和隐瞒存在两份购房协议，事实是向本院提交的协议是双方最初形成的，后因涉诉房屋被法院查封，为便于提起诉讼将管辖法院变更为绿园区法院，同时去掉查封状态，形成第二份协议，两份协议都是双方当事人真实意思表示，不存在恶意串通。2、涉诉房屋在签订购房协议时被法院查封，是合同双方当事人知悉的，徐锦、刘爽也是按照合同约定在收到转让款7日内解除了查封，不属于违法无效的协议。3、关于房屋转让价格的问题，因刘爽和徐锦急需资金，周京具备一次性付款的能力，房屋又不能独立使用，房屋转让价款又是双方协商自愿达成的，不存在超低价格规避法律，逃避债务。4、周京与刘爽、徐锦已经办理了房产交接手续，在工商部门也做了股权变更登记，周京继续经营长春市永利汇商务宾馆有限公司，并聘用了经理等管理人员，可以证明周京已经实际控制、支配、占有和使用本案涉诉房屋。5、周京已支付全部购房款，有4笔转款凭证和银行明细为凭。6、涉诉房屋未能办理过户登记并不是周京的原因，而是刘爽和徐锦未及时缴纳二手房交易契税造成。综上，应驳回李依菲的诉讼请求，停止对涉诉房屋的执行。
刘爽辩称：在本院查封之前涉诉房屋已经卖给了周京，买卖行为是合法有效的，周京支付了全部购房款，房屋已经交付给周京，没有及时办理过户登记是因为徐锦、刘爽未缴纳大额税费，并非周京的原因，李依菲的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回李依菲的诉讼请求。
徐锦与信维公司未作答辩。
经审理查明：李依霏与徐锦、刘爽、信维公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依李依菲财产保全申请于2016年9月8日作出（2016）吉0104民初3585号民事裁定书，裁定“对徐锦、刘爽、信维公司所有的250万元银行存款或等值财产予以诉讼保全”，当日对刘爽所有的位于长春市南关区的私有房屋予以查封，查封期限三年。该裁定书于2016年9月19日向徐锦、刘爽送达。2016年11月20日本院作出（2016）吉0104民初3585号民事判决书，判决内容为：“徐锦、刘爽于判决生效后十日内给付李依霏借款本金250万元及利息（以250万元为基数，按月息2%自2016年8月5日起计算至生效判决确定的给付之日止）；信维公司对上述款项承担连带清偿责任”。该判决于2017年1月8日生效。2017年2月27日李依菲申请执行，执行案号（2017）吉0104执425号。
2017年4月25日，周京对执行标的提出书面异议。
2017年5月10日，本院作出（2017）吉0104执异5号执行裁定书，中止（2017）吉0104执425号案件对刘爽名下位于吉林省长春市南关区房屋的执行。
2017年5月22日，李依菲对裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
本案中周京提供一份签订日期为2016年5月5日的《购房协议》，其中徐锦、刘爽系出卖人，周京系买受人，协议约定：“徐锦、刘爽将其名下两套房产及长春市永利汇商务宾馆有限责任公司（以下简称永利汇公司）股权一并出卖给周京，由周京向徐锦、刘爽支付购房款。其中房产包括：1、位于吉林省长春市南关区房屋一套（所有权人系徐锦）即本案涉诉房屋，建筑面积1,086.70平方米，包含该房屋的装修、添附物、家具、装饰等，目前该房屋因徐锦、刘爽与第三人纠纷被法院查封；2、位于吉林省长春市朝阳区东中华路房屋一套，建筑面积为74.83平方米，该房屋所有权人系田毅蓉，实际由徐锦、刘爽持有。上述两套房产及股权转让总价款为1000万元。徐锦、刘爽等关联股东注册了永利汇公司，该公司在涉诉房屋经营洗浴中心。徐锦、刘爽应将永利汇公司股权转让给周京或周京指定的第三人，并办理工商变更登记手续后，周京向徐锦、刘爽一次性支付购房款1000万元。购房款转至徐锦、刘爽指定的田毅蓉账户。周京支付购房款全款后7日内，徐锦、刘爽应立即解除对涉诉房屋的查封，并与周京办理网签手续。自周京支付全部购房款之日起2个月内，徐锦、刘爽应当协助周京办理两套房屋的过户手续。办理上述全部房产、股权转让的转移登记所产生的税费均由徐锦、刘爽承担，如徐锦、刘爽迟延承担，周京有权先行垫付，垫付后有权向徐锦、刘爽进行追偿。徐锦、刘爽应在周京支付购房款当日向周京交付协议房产并办理公司经营权交割手续。因本协议引起的一切争议，争议各方应当首先进行友好协商，协商不成的，任何一方均可向周京所在地（北京市）的人民法院提起诉讼。”徐锦、刘爽及周京在落款处签名。当日，周京向田毅蓉账户转款200万元，周京又分别委托丁雅龙和谷珊珊向该账号转款150万元、473万元，2016年5月6日周京向该账户转款177万元，以上合计1000万元。周京又向本院提供一份签订日期为2016年5月10日的《交付确认书》，确认书载明:“徐锦、刘爽于本日就2016年5月5日签订的《购房协议》项下的两套房产现状予以共同确认，并对房屋附属设施设备、装饰装修等相关物品进行了清点验收，同时记录了水、电、气表读数并当场予以清算，徐锦、刘爽于该日已将房屋钥匙及全部备用钥匙及其他相关资料交予周京，周京确认无误并予以接收。附房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况。”刘爽、徐锦及周京在落款处签名。
另查，永利汇公司的经营地点为本案涉诉房屋。2016年4月26日，永利汇公司法定代表人徐子超、股东代舰、孙影分别与丁雅龙签订股权转让协议，分别将徐子超在永利汇公司持有的72%股权，代舰持有的9%股权，孙影持有的9%股权转让给丁雅龙，转让价格分别为720万元、90万元、90万元。转让后，徐子超持有永利汇公司8%股权，代舰持有1%股权，孙影持有1%股权，丁雅龙持有90%股权，永利汇公司的法定代表人仍为徐子超。庭审中丁雅龙出庭作证，证明其为周京的显名股东，周京为隐名股东。
徐锦、刘爽原系夫妻关系。2016年5月13日徐锦与刘爽在长春市朝阳区民政局办理离婚手续，双方约定徐锦名下的本案涉诉房屋归刘爽所有。2016年5月17日双方办理房屋更名过户手续，涉诉房屋所有权人为刘爽。徐锦与刘爽陈述办理离婚时将本案涉诉房屋过户给刘爽是为了给刘爽办理信用卡。
2016年5月20日，刘爽与周京向长春市房地产交易与权属登记中心申请办理涉诉房屋的更名过户手续，双方向登记中心递交的《长春市房屋转让合同》与本案涉诉的《购房协议》不同，办理了网签手续后，长春市房地产交易与权属登记中心出具了完税协查联系单。
2016年9月周京得知涉诉房屋被本院查封，遂于2017年1月9日将徐锦、刘爽诉至长春市绿园区人民法院，要求法院确认2016年5月5日签订的《购房协议》有效，并要求徐锦、刘爽将本案涉诉房屋更名过户给周京，该案现尚未审结。在绿园区法院审理期间，周京向绿园区法院递交了一份签订日期为2016年5月5日的《购房协议》（以下称为后一份协议），此份协议与周京向本院递交的2016年5月5日《购房协议》（以下称为前一份协议）有不一致之处，具体体现在：1、前一份协议载明本案涉诉房屋因徐锦、刘爽与第三人纠纷被人民法院查封，后一份协议无此内容；2、前一份协议载明位于吉林省长春市朝阳区东中华路房屋的所有权人系田毅蓉，实际由徐锦、刘爽持有，后一份协议无此内容；3、前一份协议约定管辖法院为周京所在地北京市的人民法院管辖，后一份协议约定管辖法院为合同签订地（长春市绿园区）的人民法院管辖。庭审中，周京解释前一份协议确实形成于2016年5月5日，后一份协议是为提起诉讼变更协议部分内容于2016年9月8日形成。对前后两份协议不一致之处解释为：1、2015年9月21日涉诉房屋因案外人申戈与徐锦、刘爽之间纠纷被长春市宽城区人民法院查封，查封期限三年，周京与徐锦、刘爽签订《购房协议》时，该房屋处于查封状态，周京支付的转让款1000万元，徐锦、刘爽用以偿还申戈，后宽城区法院解除对涉诉房屋的查封，故后一份协议没有载明查封内容；2、在形成第一份协议后，双方协商田毅蓉名下的朝阳区东中华路的房屋不再转让，但在形成后一份协议时，由于不细心仍保留了此条款部分内容，所以两份协议的该项条款内容不一致；3、为便于在长春提起诉讼，故在后一份协议中变更了管辖法院的约定。
认定上述事实的证据有：（2016）吉0104民初3585号民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、执行文书生效证明、（2017）吉0104执异5号执行裁定书、购房协议、银行卡明细、离婚协议书、房屋所有权证、申请书、长春市房屋转让合同、完税协查联系单、交付确认书、股权转让协议、企业信息表、（2017）吉0106民初130号之一民事裁定书、（2015）宽执字第797号执行裁定书及协助执行通知书、询问笔录及庭审笔录。
本院认为:申请执行人李依菲对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
一、关于周京与徐锦、刘爽签订的《购房协议》真实性的问题。本案涉诉的《购房协议》载明签订日期为2016年5月5日，转让标的包括田毅蓉名下位于朝阳区东中华路的房屋，周京在第一次庭审中陈述“1、本人于2016年5月5日上午11点左右在永利汇温泉酒店与徐锦、刘爽签订协议，当天乘坐晚9点飞机回北京；2、转让标的包括本案涉诉房屋（转让价款850万元）、田毅蓉名下的房屋（转让价款50万元）以及永利汇公司90%的股权（转让价款100万元）”，在第二次庭审中陈述“1、上次庭审记错了，本人未到长春签订协议，而是委托丁雅龙来长春，徐锦、刘爽签完字后由丁雅龙将协议带回北京，本人签完字后如何将协议交给徐锦记不清了；2、签订协议后，经评估田毅蓉名下的房屋不值钱，所以决定不购买该房屋，故该房屋不在1000万元转让标的中”，徐锦在庭下接受询问时陈述“1、周京本人到长春签订协议，签订时间记不清了；2、签订协议后，田毅蓉不同意出卖其名下房屋，故该房屋不在1000万元转让标的中”。本院认为，《购房协议》的转让总价款为1000万元，标的较大，但周京对签订协议的过程以及转让标的是否包括田毅蓉名下的房屋却以记不清为由，前后陈述矛盾，且与徐锦陈述不一致。另周京陈述签订协议后，认为田毅蓉名下房屋价值较低，放弃购买该房屋，但转让总价款却并未减少，且该房屋仍体现在《交付确认书》中，不符合常理及交易习惯。综上,周京与徐锦、刘爽签订的《购房协议》是否是双方真实意思表示不能确定。
二、关于是否因周京自身原因未办理过户登记的问题。《购房协议》第三条约定“自周京支付全部购房款之日起2个月内，徐锦、刘爽应当协助周京办理两套房屋的过户手续”及第四条约定“因办理全部房产、股权转让的转移登记所产生的税费，均由徐锦、刘爽承担，如徐锦、刘爽迟延承担，周京有权先行垫付，但周京的先行垫付行为并不影响徐锦、刘爽承担的义务，周京在垫付后有权向徐锦、刘爽进行追偿”，由此可以证明，周京对涉诉房屋更名过户发生的税费是预知的，对房屋不办理过户登记存在的风险亦是认知的，在此情况下仍与徐锦、刘爽签订购房协议，且约定如徐锦、刘爽逾期不能缴纳税费，周京可选择先行垫付，再向徐锦、刘爽追偿，目的是为及时办理过户登记，避免风险。而周京在刘爽、徐锦未缴纳税费的情况下，事隔数月未先行垫付，导致涉诉房屋于2016年9月8日被法院查封，周京因其自身原因未选择及时办理过户登记，由此产生的法律风险应当由周京承担。
综上所述，周京就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该执行标的。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
准许执行（2017）吉0104执425号案件中刘爽名下位于长春市南关区的房屋。
案件受理费100.00元，由被告周京负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
本院（2017）吉0104执异5号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 孙彦辉
审 判 员 曲 栋
人民陪审员 魏 睿
二〇一七年十一月一日
书 记 员 吴佳音