湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第322号
上诉人（一审被告）邓本善，现住湖南省溆浦县。
委托代理人李春光，湖南海天律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）谭德良，现住湖南省溆浦县。
委托代理人谭富心。
委托代理人蒋赞辉，湖南芙蓉律师事务所律师。
一审第三人怀化市永发房地产开发有限公司，住所地溆浦县卢峰镇民主街12组28号。
法定代表人李名东，该公司执行董事。
一审第三人溆浦县城镇集体工业联社，住所地溆浦县卢峰镇解放街**号。
负责人武兴华，该联社代主任。
一审第三人温志良，居民，住湖南省溆浦县。
上诉人邓本善因与被上诉人谭德良、一审第三人怀化市永发房地产开发有限公司（以下简称永发公司）、溆浦县城镇集体工业联社（以下简称工业联社）、温志良合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省怀化市中级人民法院于2015年6月25日作出的（2014）怀中民一初字第37号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人邓本善及其委托代理人李春光，被上诉人谭德良及其委托代理人谭富心、蒋赞辉，一审第三人温志良、永发公司法定代表人李名东、工业联社法定代表人武兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2005年10月21日，第三人工业联社（甲方）与第三人永发公司（乙方）签订了《房屋开发建设合同》。邓本善作为永发公司项目负责人也在合同上签字。该合同约定：甲方以现有的1053㎡的土地使用权作为投资，乙方全额出资修建；工程项目为综合楼，位于溆浦县××街，整体建造成两栋七层楼房，一栋临正街面为1号楼，一栋临防洪大堤为2号楼，两栋楼的中间部位修建二层高的夹层楼，与1、2号楼相连接，形成整体串通的商用场地；新楼建成后的产权划分，整体一层归甲方所有，整体二层由甲方按成本价回收，1号楼的三楼办公室甲方按低于市场价格回收，其余楼层归乙方所有，土地面积按规定进行分摊；甲方考虑到回收楼层所需资金的困难，经乙方充分协商决定，应由甲方回收的整体二层，甲方用1号楼临街面靠解放街居委会一侧的第一个门面（面积45-48㎡）斢换，应由甲方回收的1号楼三层楼办公室，甲方用2号楼靠百货公司一侧的第一个门面（与防洪大堤平行层，面积45-48㎡）斢换，并由乙方负责室内装修。如办公室面积超过190㎡，超过部分甲方按市场价付款，斢换后的两个门面归乙方所有。2008年12月6日，工业联社（甲方）与邓本善（乙方）以《会议记录》的形式约定：二楼乙方付甲方2400元／㎡差价；二楼消防通道甲乙双方共用，取消调换面积；一楼门面按1.4万元／㎡；一楼地下室乙方超占甲方商场66.7㎡抵乙方利息，不得再超过；三楼办公室房价1800元／㎡。2007年3月26日，永发公司经工商部门批准成立了“怀化永发房地产开发有限公司锦源华天项目部”（以下简称锦源华天项目部），负责人邓本善。2010年3月31日，工业联社原划拨的土地经溆浦县人民政府出让，面积864㎡，出让地价3050元／㎡，邓本善代表永发公司在《国有建设用地使用权出让合同》上签字，出让后土地使用权人登记在锦源华天项目部名下，交纳土地出让金658800元，该款由谭德良与邓本善支付。2009年8月15日，邓本善与湖南省溆浦县建筑工程总公司签订《工程承包施工合同书》，约定由该公司承建综合楼。
关于邓本善与永发公司的关系，一审庭审中邓本善述称，因其以前是工业联社的职工，项目开发中又是工业联社与永发公司的中间人，所以受永发公司委托为该项目的项目负责人，给永发公司交管理费，自筹资金来开发该项目，双方没有签订书面合同；永发公司称其委托邓本善筹资建设该项目，授权范围为筹资和建设，关于利益分配双方没有约定，邓本善向公司交的是管理押金。双方均不认可是挂靠关系。
2010年1月9日，邓本善（甲方）与谭德良（乙方）签订《合伙共建锦源华天工程协议书》（以下简称《合伙协议书》），约定：甲乙双方自愿合伙共建锦源华天工程；经双方初步预估总造价约1500万元，其中甲方出资900万，乙方出资600万，在工程预付款时原则上甲、乙双方按比例支付，工程竣工双方结算时多退少补；产权划分，正二楼961.6㎡，正六楼至十三楼（宾馆）及一楼大厅通道3281.43㎡，公摊面积79.4㎡，上述总面积4322.4㎡划归乙方所有；地下商场802.42㎡，夹层242.05㎡，正三、四楼共计面积1784.4㎡，正五层至十三楼（住宅）2921.5㎡，公摊面积155㎡，上述总面积5905㎡划归甲方所有；正一层（商场）及大堤门面共计770.3㎡（其中公摊面积25㎡），由甲乙双方按总面积摊销成本，其产权划归二轻局（即工业联社）所有；临警予路正五层399.5㎡，由甲乙双方共同出资（各50%，指定出售1800元／㎡给二轻局为办公楼，出售后产权归二轻局，所得利润甲乙双方各分50%）；经委还原面积及二楼面积补差，按甲乙双方合建总面积计算分摊，大堂所需购买面积成本，乙方承担60%，甲方为40%，住宅电梯楼梯间包括消防安全控制室所购面积，地下商场入口所购面积成本，按双方合建总面积计算摊销；出纳由乙方委派，资金安全由乙方负责，会计由甲方委派，负责记账和票据的管理。谭德良与邓本善向第三人永发公司交纳挂靠管理费90000元。
湖南省溆浦县建筑工程总公司承建锦源华天项目，于2009年8月28日开工，2011年5月12日竣工，并于2011年6月7日经溆浦县建设工程质量安全监督站验收并备案。谭德良根据《合伙协议书》的约定依法占有和使用了分配的正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）及一楼大厅通道（作宾馆前台用），该楼均为谭德良自己经营宾馆，名称为锦源惠丰大酒店。2012年11月12日，谭德良与邓本善就锦源华天项目的投入及支出的票据进行了核对，整个项目收二人入股资金19532524.5元（其中收售房款8480883元），支出19532053.91元，两者相抵后余470元。
2013年4月26日，谭德良以锦源华天项目部的名义，按其与邓本善签订的协议书约定分配的房产共计4331.4㎡，向溆浦县地方税务局交纳房产证办证契税344209.2元。
2013年7月2日，谭德良与邓本善依据《合伙协议书》就各自在项目中的投入和应承担的成本进行了结算，签订了《锦源华天记账纪要》（以下简称《纪要》）：谭德良分房面积4348.9㎡，邓本善分房面积6389.9㎡；谭德良按40.5%的比例、邓本善按59.5%的比例分摊成本；项目总开支19532000元，欠工程款1711160元，欠土地出让金400000元，总成本21643160元；交纳二轻局（即工业联社）押金688000元，其中邓本善有240000元，谭德良有448000元；空调850万元邓本善承担40%，谭德良承担60%；消防77万元、监控4.68万元、踏步9.7万元三项，由邓、谭各承担50%；谭德良在项目中总投入9113997元，其中现金投入5248729元，售房款再投入3865268元；邓本善在项目中总投入10417900元，其中现金投入5802285元，售房款再投入4615615元；另有二人已支付的工程款未入帐，其中邓本善付293000元，谭德良付278116元；另外谭德良还应支付给邓本善20万元业务费；未入账支出113000元；结算结果为：谭德良应收65216元，邓本善应付1718663元，金克仁（施工方代表）作为见证人在纪要上签字，纪要结尾注明：“以上结帐无意义，双方签字后生效”。庭审中，邓本善称该土建工程结算协议得到双方签字认可不是事实，协议尾部已标明“以上结帐无意义”，且双方于2013年7月19日承诺在2013年8月10日前结算清楚。所以结算双方没有达成一致。
2013年7月19日，邓本善与谭德良因宾馆大堂及二楼补差发生争议，邓本善招集多人到谭德良经营的锦源惠丰大酒店的前台闹事，影响锦源惠丰大酒店的经营。在此情形下，谭德良与邓本善签署了《双方承诺书》：“关于双方所建锦源华天工程结算，在结算过程双方保持冷静，至不激化矛盾，双方结算必须在2013年8月10前结算清楚，如2013年8月10日前未结算清楚，双方到走诉讼程序，谭德良承诺2013年7月19日下午4时前先支付20万元给邓本善”。同日，谭德良支付给邓本善二楼补差20万元。邓本善同时书写《关于宾馆大堂面积作价》：“对此本项目锦源华天授权委托人邓本善同意正一楼宾馆大厅50㎡作价1.4万元／㎡给谭德良，共计70万元，如城镇集体工业联社作价高出1.4万元，多出部分由邓本善负责”。
二楼面积948.76㎡，其中864㎡，永发公司锦源华天项目部应按约定的差价2400元／㎡，应补给工业联社2073600元。根据湖南诚成房地产评估有限公司湘诚房估字（2015）第10091号房地产估价报告，该二楼建筑面积948.17平方米在估价时点的价值为5617103元。一审庭审中，温志良与邓本善述称，温志良与邓本善之间本来是借款关系，温志良是债权人，邓本善是债务人。因邓本善无法还清欠款，便以该二楼房屋抵偿欠款，于2013年5月2日签订了房屋买卖协议，以二楼房屋作价280万元抵偿欠款。温志良提供的六份银行凭证，分别为：1、2012年9月25日温志良存款凭条一份，金额为22万元；2、2012年9月25日转账凭条一份，温志良转10万元给邓本善；3、2012年9月25日转账凭条一份，温志良转34万元给邓本善；4、2013年5月5日转款凭条一份，张杰转50万元给邓本善；5、2013年5月5日邓本善存款凭证一份，邓本善存款20万元；6、2013年5月5日戴春花取款凭证一份，戴春花取款20万元（温志良称戴春花系其妻子）。同时，温志良称2013年5月2日前付给邓本善的是借款，2013年5月2日后付给邓本善的是房款。温志良虽提供了永发公司收其购房款2846160元的收据，但其在庭审中认可只支付了邓本善170万元借款，多余的房款并未支付。对此，邓本善在庭审中明确表示认可。同时温志良经法庭释明和询问，明确表示只主张本案房屋买卖的物权，不主张债权。温志良与永发公司所签订的《商品房买卖合同》在溆浦县房产管理局做了合同备案的事实属实。温志良与永发公司签订《商品房买卖合同》时，谭德良对争议的二楼房屋已装修使用。温志良在庭审中称其买房时，并未到现场看过，不知道谭德良已装修使用的事实。
在一审审理过程中，谭德良申请对溆浦县警予中路锦源华天二楼房屋在2013年上半年的单位面积价格进行评估鉴定。经一审法院委托，湖南诚成房地产评估有限公司于2015年2月12日做出湘诚房估字（2015）第10091号房地产估价报告。结论为该二楼建筑面积948.17平方米在估价时点的价值为5617103元。
谭德良一审的诉讼请求是：1、确认谭德良与邓本善签订的《合伙协议书》有效，责令邓本善按协议的约定补充结算二楼的补差价的分摊和一楼大堂50平方米付给工业联社的款项；2、确认锦源华天的正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）、一楼大堂的50㎡（自宾馆总台靠西头外墙起往东50㎡止）均归谭德良所有；3、判令邓本善停止侵害，不得妨碍谭德良宾馆的正常经营及对房屋所有权的依法行使；4、由邓本善承担本案的诉讼费用。
一审第三人永发公司的诉讼请求是：一、确认邓本善与谭德良于2012年1月9日签订的《合伙协议书》无效；二、判令谭德良返还永发公司的房子：包括锦源华天的正二楼，正六楼至十三楼（宾馆），一楼大堂部分，共计面积4000多平方米；三、判令谭德良赔偿永发公司经济损失200万元；四、由谭德良承担本案的诉讼费用。
一审第三人温志良提出的诉讼请求为：1、请求判决2013年5月2日温志良与永发公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判决永发公司在30天内交付房屋并办理房屋所有权证和国有土地使用权证；3、诉讼费用由谭德良、邓本善承担。
一审法院认为：永发公司系具备房地产开发资质的企业，其与工业联社签订的《房屋开发建设合同》没有违反法律法规的规定，双方在诉讼中对合同效力均未提出异议，故系有效合同。项目建设中，永发公司将筹资建设等事项完全委托给邓本善，并且不约定利益分配，只收取管理费。且永发公司成立的“锦源华天项目部”经工商部门登记，登记负责人为邓本善。邓本善作为项目部负责人与溆浦县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，与湖南省溆浦县建筑工程公司签订了《工程承包施工合同书》。项目竣工后，邓本善作为建设单位负责人参与项目验收，在建设工程竣工综合验收备案书中签字。以上合同及事项，均无永发公司公章或者法定代表人李名东的签名，仅有邓本善签名。因此，从锦源华天项目部的成立、施工合同的签订、资金的筹措到项目竣工验收和交付，邓本善作为负责人全程负责。所以邓本善对外有权代表永发公司从事锦源华天项目的房地产开发、销售。邓本善作为项目建设的全权负责人，在房屋建设中与谭德良融资开发，并签订《合伙协议书》，是在其被授权范围内的权利行使，不影响其与谭德良之间合作协议的效力。双方所签订的合同意思表示真实，不违反法律法规的规定，不损害国家及他人合法权益，应为合法有效的合同。合同双方均应按照协议的约定诚信履行自己的义务。永发公司及温志良主张邓本善与谭德良签订的《合伙协议书》未经公司授权及事后追认，为无效合同的理由不能成立。
本案谭德良与邓本善之间是合同结算的争议，其关键在于谭德良与邓本善于2013年7月2日签订的《纪要》是否合法有效。谭德良主张该纪要就是双方签字认可的有效结算协议，双方应遵照执行。邓本善称该土建工程结算协议得到双方签字认可不是事实，协议尾部已标明“以上结帐无‘意’义”，且双方于2013年7月19日承诺在2013年8月10日前结算清楚，所以结算双方没有达成一致。从结算协议的内容看，双方不仅对建房总成本和总支出进行了核算和分摊，对外部欠账也进行了核算和分配，同时对房屋面积也进行了核算分配，对未入账的业务费也进行了分担，所以实际上是双方对土建工程的结算。该结算涉及的账目是真实的，结算中也没有欺诈和胁迫的情形，所以应当为有效的结算协议。邓本善虽以“以上结帐无意义”及双方承诺2013年8月10日前结算清楚为由，否认该结算协议的效力，但协议中同时有“双方签字后生效”的约定，事实上双方已签字，根据约定协议已生效。根据结算情形及前后内容分析，“无意义”显然属笔误。双方虽然有“关于双方所建锦源华天工程结算，在结算过程双方保持冷静，至不激化矛盾，双方结算必须在2013年8月10前结算清楚，如2013年8月10日前未结算清楚，双方到走诉讼程序，谭德良承诺2013年7月19日下午4时前先支付20万元给邓本善”的承诺，但承诺中并没有否认《纪要》的效力，同时也表明了未结算清楚还可走诉讼程序的内容。事实上，双方在2013年8月10日前并未重新达成结算协议，谭德良也提起了诉讼。所以据此承诺，并未能否认《纪要》的效力。故邓本善认为《纪要》未生效的理由不足。关于双方争议的正二楼，协议约定归谭德良所有，对于付款，双方约定按总面积分摊成本，结算中已明确双方的面积分摊，即谭德良按40.5%的比例、邓本善按59.5%的比例分摊成本。二楼的补差价的分摊，就是二楼的成本分摊，应当按照协议分摊应补的差价。关于一楼大堂50㎡，在谭德良支付给邓本善二楼补差20万元后，邓本善已做出《关于宾馆大堂面积作价》，即“对此本项目锦源华天授权委托人邓本善同意正一楼宾馆大厅50㎡作价1.4万元／㎡给谭德良，共计70万元，如城镇集体工业联社作价高出1.4万元，多出部分由邓本善负责”的承诺。该承诺也是合法有效的承诺，邓本善应遵照履行。
谭德良已按照《合伙协议书》的约定投入了相应的资金，锦源华天项目已经竣工验收并投入使用，谭德良也依据协议占用和使用了分配的房屋，该项目的工程款及其他成本经过结算，谭德良按相应的比例还多投入了65216元。所以谭德良依照协议所享有的权利，应当受到法律保护。邓本善既然与谭德良签订了合作协议，双方也进行了结算，就应当按照已结算达成的协议履行。邓本善如果认为结算内容显失公平，则应当在法定期限内行使撤销权。如果还有已结算项目之外的内容，双方尚未结算，邓本善如有充分的依据和法定的理由，仍可依法主张权利。邓本善在既未行使撤销权，也未另行主张权利的前提下，否认已达成的结算协议的效力，不愿按该结算协议的面积分摊比例结算二楼的补差价款，不愿按自己的承诺结算和交付一楼大堂50㎡的房屋，是不讲诚实信用的行为，显然没有充分的理由。其答辩理由，依法不应予以支持。
邓本善与永发公司之间只存在管理费的收取和交纳的权利义务关系。永发公司已将房屋建设、筹资、销售及利益处置等相关事项全部转交给了邓本善，没有与邓本善在开发中融资合作等内部经营相关事项发生权利义务关系，其主张邓本善与谭德良的合资合作建房合同无效，要求谭德良返还房屋、赔偿损失，没有合法的依据和理由，对其诉讼请求依法不应支持。
温志良购买的房屋是邓本善与谭德良合作协议中约定应分配给谭德良的房屋。且温志良与永发公司签订房屋买卖合同时，谭德良对房屋已装修使用。温志良与永发公司签订合同的原因，是邓本善对温志良的欠款未还清，目的是邓本善要以房款抵偿欠款。双方约定的房价与实际房屋价值严重不符。且温志良只借给邓本善170万元，也没有按照合同的约定支付对价。温志良的合同备案，既不是产权登记，也不是预告登记，并没有产生物权效力。综合上述事实，不能认定温志良与永发公司之间的房屋买卖关系是以善意而成立的。该买卖关系的成立，损害了合同外当事人即谭德良的合法权益。所以对温志良主张合同有效，并要求实现合同约定的物权的诉讼请求，依法不应予以支持。合同不能确认有效后，存在返还财产和赔偿损失的问题。由于温志良在法庭释明和询问中，明确表示只主张物权，不主张债权，且也没有提出在物权不能实现的情况下，要求返还财产，赔偿损失的请求，也没有就损失的多少进行举证。故对温志良与永发公司及邓本善之间返还财产和赔偿损失的问题不作评判，温志良可另行主张权利。
谭德良经营锦源惠丰大酒店，是合法经营，邓本善不得以存在纠纷为由进行侵害，损害其合法权益。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条第（二）项、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款的规定，判决：一、谭德良与邓本善签订的《合伙协议书》合法有效；二、谭德良与邓本善合资共建的锦源华天正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）、一楼大堂的50㎡（自宾馆总台靠西头外墙起往东50㎡止）归谭德良所有，邓本善不得妨碍谭德良宾馆的正常经营及对房屋所有权的依法行使；三、谭德良应当按照《合伙协议书》、《纪要》确定的房屋分摊面积比例与邓本善结算正二楼的房屋补差价款，按照邓本善承诺的价格与邓本善结算一楼大堂50平方米应付给工业联社的款项；四、驳回第三人永发公司的诉讼请求；五、驳回第三人温志良的诉讼请求。本诉案件受理费30800元，诉讼保全费5000元，共计35800元，由谭德良负担5000元，邓本善负担30800元；有独立请求权的第三人永发公司之诉案件受理费减半收取40900元，由第三人永发公司负担；第三人温志良起诉的案件受理费减半收取14600元，由温志良负担。
邓本善上诉称：一、谭德良与邓本善签订的《合伙协议书》第五条关于邓本善将属于公司的房屋产权进行划分的条款无效，一审法院认定《合伙协议书》合法有效并依据此条分割属于第三人永发公司的房产错误。1、锦源华天项目开发建设的主体为永发公司，锦源华天房屋产权属于永发公司这一事实有永发公司与工业联社签订的《房屋开发建设合同》、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明，永发公司是锦源华天房屋产权的唯一合法拥有者，任何人无权处分。2、《合伙协议书》是邓本善个人为了筹措资金而与谭德良以个人名义签订，不是以公司的名义也不是以项目部的名义签订的。签订该协议书事前没有得到公司的授权，事后没有得到公司的追认。3、锦源华天项目的建设方是永发公司而不是邓本善。永发公司只是任命邓本善具体负责筹措资金、组织建设、办理相关手续等，邓本善却将属于公司的房屋产权进行了分割，这属于典型的无权处分行为，此部分条款在得到公司的追认之前是无效条款。二、一审法院超出谭德良的诉讼请求，只对结算事项选择性的判决错误，本案应当判决双方全面结算。一审中谭德良是请求对方履行协议，按照协议约定进行结算，而原审法院最终却只是选择性地对二楼补差，一楼大堂购买按照有利于谭德良的方式予以判决，对其它对上诉人有利的应当结算而未结算的部分未予判决，导致谭德良应还有1000多万元工程款不能结算，《纪要》只是对土建工程部分的成本结算，并不是对锦源华天工程的总结算。三、法院把已经卖给第三人温志良的第二层判决给谭德良错误。温志良与房屋所有权人签订了购房合同并在房产局备案登记，且交付了购房款，温志良的善意购房行为应当得到保护。四、在邓本善还没有与永发公司交接清楚，谭德良也还没有与邓本善就投入进行全面结算完毕的情况下，谭德良无权直接占有相关物业。2011年5月，谭德良擅自占用锦源华天正二楼，正六楼至十三楼，一楼大堂部分等，共计面积4000多平方米用于开酒店（宾馆），非法获利200万元以上，已严重侵害了永发公司和邓本善的利益。综上，请求二审法院依法撤销一审判决；依法驳回谭德良的诉讼请求或依法改判双方进行全面结算；由谭德良承担本案的一、二审所有诉讼费用。邓本善在二审补充上诉状中提出：1、二楼补差价款不属建筑成本，属谭德良以补差方式购买二楼的应付房款，不应由双方按建筑总面积计算摊销，而应由谭德良全部承担；《合伙协议书》约定的“经委还原面积及二楼面积补差按双方合建总面积计算摊销”仅指经委的二楼补差面积，不包括工业联社的二楼面积补差。2、工业联社在《声明》中明确表示涉案结算款直接付给邓本善，一审法院将二楼补差款和一楼50平方米的房款判给工业联社，判非所诉，程序违法。
谭德良答辩称：一、一审法院认定《合伙协议书》合法有效正确。首先，《房屋开发建设合同》合法有效。永发公司具备房地产开发资质，工业联社原划拨土地经溆浦县人民政府出让，登记在永发公司锦源华天项目部名下，所以无论将《房屋开发建设合同》界定为房地产合作开发合同还是土地使用权转让合同抑或是具有补偿性质的无名合同，该合同均不存在无效事由；如果法院认定《房屋开发建设合同》系邓本善借用永发公司资质与工业联社所签，那么亦无法律、行政法规规定此种借用资质签订的合同无效。其次，邓本善有权代表永发公司从事锦源华天项目的房地产开发销售。2009年10月29日永发公司锦源华天项目部取得营业执照，负责人为邓本善，邓本善作为项目部负责人与溆浦县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》、与湖南省溆浦县建筑工程公司签订了《工程承包施工合同书》，项目竣工后，邓本善作为建设单位负责人参与项目验收，在建设工程竣工综合验收备案书中签字。从上述事实可以看出，邓本善有权代表永发公司就锦源华天项目的建设、房屋销售作出决定。最后，《合伙协议书》系邓本善在权限范围内行使权利，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。二、一审法院的判决并未超出原告的诉讼请求。谭德良的诉讼请求为：确认《合伙协议书》有效，责令邓本善按协议的约定补充结算二楼的补差价的分摊和一楼大堂50平方米付给工业联社的款项。一审法院判决谭德良应当按照《合伙协议书》、《锦源华天记账纪要》确定的房屋分摊面积比例与邓本善结算正二楼的房屋补差价款，按照邓本善承诺的价格与邓本善结算一楼大堂50平方米应付给溆浦县城镇集体工业联社的款项，并不存在超出原告诉讼请求的问题。三、一审法院判决温志良不构成善意取得，锦源华天正二楼归谭德良所有完全正确。首先，永发公司、邓本善“以房抵债”系无权处分。按照《合伙协议书》之约定，锦源华天正二楼已分配给谭德良，永发公司、邓本善无权处分属于谭德良的财产。其次，温志良不构成善意取得。善意取得的前提是温志良以合理的价格受让，而且房产必须过户登记到温志良名下。根据湘诚房估字（2015）第10091号房地产估价报告，锦源华天正二楼的建筑面积948.17平方米在估价时点的价值为5617103元，而永发公司、邓本善卖给温志良的价格仅为280万元，实际支付170万元，转让价格明显不合理。此外，锦源华天正二楼房产并未过户至温志良名下。虽然永发公司与温志良于2013年5月2日签订《商品房买卖合同》，并在溆浦县房产管理局办理了合同备案登记手续，但预售登记备案行为仅具有债权合同公示效力，根本不发生物权公示效力。最后，怀化市中级人民法院一审判决“驳回第人温志良的诉讼请求”，温志良对此并未上诉，邓本善无权代温志良上诉，法院对邓本善的此项上诉请求应不予审理。故温志良不享有锦源华天正二楼房产所有权。四、谭德良对于锦源华天正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）、一楼大堂50平方米的房产拥有所有权。《合伙协议书》合法有效，在工程竣工交付后，双方当事人按照该协议已对房屋产权进行了划分并已分别实际占有，邓本善已将分配给自己的房产进行了销售，故一审法院判决锦源华天正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）、一楼大堂的50平方米归谭德良所有完全正确。《纪要》对于建房总成本、外部欠账、业务费等均进行了核算和分摊，双方对于除正二楼、一楼50平方米之外的其他问题已进行了结算。正二楼房屋补差及一楼50平方米的问题，谭德良一直要求与邓本善及工业联社进行结算，但遭到拒绝。正二楼房屋补差及一楼50平方米的结算并不影响房屋产权归属。综上所述，邓本善的上诉理由均不能成立，恳请驳回邓本善的上诉。
工业联社陈述：涉案房屋的合作开发过程中，永发公司跟邓本善的合同约定很清楚，本案中不管怎么打官司，希望不要影响到工业联社的合法利益。根据2011年11月1日的产权确认协议，一楼和临街宾馆五楼归工业联社所有，这个不涉及到邓本善和谭德良的结算。
永发公司陈述：本案项目主要是内部承包项目，永发公司跟工业联社合作开发涉案项目，永发公司全权授权邓本善建设。诉争的房产的产权应该属于公司所有，并不属于邓本善个人所有，邓本善只负责房子的建设。
温志良陈述：没有意见发表，只要法院判决买受的房屋属于温志良所有。
二审中，邓本善提交34份证据，其中以下证据为新证据，其他为一审已提交的证据：证据1、谭德良欠款清单，证明：谭德欠本息1209.098万元。证据4、2015年8月6日工业联社关于二楼补差的说明，房地产开发成本核算规范，证明：二楼补差价款是购二楼的房款，不是锦源华天的建筑成本。证据6、锦源华天一楼及夹层建筑平面图，证明：实际占用还原面积260.58m2，谭德良应承担购买款。证据7、2006年7月4日溆浦县经济贸易局（经委）与邓本善《合作建房协议书》。2015年8月9日《关于我局二楼情况的说明》，证明：锦源华天项目中经委占地面积87m2（规定面积56.8m2）；2010年10月9日《合伙协议书》中约定的二楼补差是指经委的二楼补差。证据13、2015年7月17日溆浦县飞达电器城《关于我地下商场渗水赔偿证明》。印证：地下商场入水造成损失。证据14、2012年5月飞达电器广场《商场遭淹损失》清单，证明：地下损失明细。证据15、2012年8月18日黄玉秀《收条》，证明谭德良《锦源惠丰大酒店》招牌强占业主产权所有的商业广告位，应付租金15.6万元。证据16、2015年6月17日锦源华天四楼业主黄玉秀《证明》，证明：租金于2012年8月从应付给邓本善房款中抵扣。证据17、谭德良《锦源惠丰大酒店》招牌现场照片，证明：谭德良《锦源惠丰大店》招牌占用二、三、四楼窗户广告是事实。证据18、2015年2月16日武才军《证明》，证明：谭德良将宾馆铝合金窗提质、加价，应由谭德良承担。证据20、2015年4月20日金克仁《证明》，证明：屋顶防漏成本是事实。证据21、2011年3月25日金克仁《关于锦源华天工程土建成本结算协议》，证明：谭德良拖欠款应承担欠款月利息2%。证据22、锦源惠丰大酒店五到十四楼客房正面、后侧照片及（2010）第03号、第14号建设工程规划许可证（副本），证明：（1）工程规划面积正13层、地下负一层，地面14楼为谭德良违规建筑的宾馆附设房。证据23、《屋顶构架平面图》，证明：地面14楼宾馆附设房，面积为378.05m2。证据24、《锦源华天房屋13层分层平面图》，印证：谭德良宾馆附设房与13层面积一致，扣除消防地面积，宾馆附设面积为：373.05m2。证据25、2015年7月20日，锦源华天项目部财务会计周建湘《宾馆附设房成本计算依据》，证明：地面14楼附设房建筑成本60.707万元。证据26、2014年1月20日溆浦县房产局《湖南省非税收入一般缴款书》，二楼房产初始登记证，证明：锦源华天房产初始登记（总证）费8.9万元。证据34、锦源华天一楼大堂照片，证明：一楼大堂经营现场，2011年5月谭德良就已占用经营至今。
谭德良质证认为：邓本善提交的证据，都不属于新证据，不应作为认定案件事实的依据，为方便法庭对案件的了解，对邓本善二审新提交的证据发表以下意见：证据1，系邓本善单方出具的清单，不属于法定证据。对于邓本善提出的1169万元未结算明细，说明如下：1、土地价款问题，本案的土地转让及变性有历史特殊性，溆浦县政府为了处理历史遗留问题，制定了土地价款返还政策，即土地受让人只需支付25%的土地出让金，其余部分先付再返还给土地受让人，当事人双方于2013年7月2日做出《纪要》，对于土地出让金进行了约定，即花费40万元去处理土地出让金问题。此外，土地出让金的缴纳与本案确权无关。在房屋产权得到法院判决确认后，如土地出让金无法返还，谭德良愿意按比例自行缴纳至职能部门。2、税费问题，一方面，税款的金额应由税务部门认定；另一方面，税费的缴纳与本案确权无关。在房屋产权得到法院判决确认后，谭德良愿意按比例自行缴纳至职能部门。3、二楼补差及其他面积款问题，详见随后的证据分析。证据4，对于证据的真实性、合法性予以认可，但不能实现证明目的，《合伙共建锦园华天工程协议书》第七条第3款明确约定“经委还原面积及二楼面积补差，按甲、乙双方合建总面积计算分摊”，也即二楼面积补偿属于成本范围。证据6，对证据的真实性、合法性予以认可，但不能实现证明目的，邓本善所主张的260平方米涵盖了走廊、过道、电梯、配电房、楼梯等公共区域，谭德良实际只按照合同约定占用了50平方米，这个面积包括楼梯等公共区域，因为酒店接待前台只有15平方米左右，其余是公共区域购买。证据7，对证据的真实性、合法性予以认可，但不能实现证明目的，邓本善提出只分摊56.8平方米的房屋补差款，此种主张与《合伙共建锦园华天工程协议书》第七条第3款“经委还原面积及二楼面积补差，按甲、乙双方合建总面积计算分摊”之约定明显相悖。证据13，对证据的真实性有异议，胡生礼是邓本善的亲家；虽然确实发生了水灾，但造成了多大的损失无充足证据证实，邓本善是否支付款项亦缺乏转账凭证等证据支持，不仅如此，即便有损失也与本案无关。证据14，对证据的真实性有异议，胡生礼是邓本善的亲家；虽然确实发生了水灾，但造成了多大的损失无充足证据证实，邓本善是否支付款项亦缺乏转账凭证等证据支持，不仅如此，即便有损失也与本案无关。证据15，对证据的真实性有异议，邓本善主张黄玉秀抵扣了房款15.6万缺乏足够的证据支持，黄玉秀作为证人应出庭作证，其证言不应得到认定。不仅如此，即便存在抵扣事实，亦与本案无关。证据16，对证据的真实性有异议，邓本善主张黄玉秀抵扣了房款15.6万缺乏足够的证据支持，黄玉秀作为证人应出庭作证，其证言不应得到认定。不仅如此，即便存在抵扣事实，亦与本案无关。证据17，对证据的真实性有异议，邓本善主张黄玉秀抵扣了房款15.6万缺乏足够的证据支持；另外，本案即使广告牌影响黄玉秀的采光，属于相邻权纠纷，其法律关系与本案无关。证据18，对证据的真实性有异议，武才军作为证人应出庭作证，其证言不应得到认定。建设单位依据双方当事人所确定的设计方案进行施工，不存在额外变更工程标准。证据20，对证据的真实性有异议，金克仁作为证人应出庭作证，其证言不应得到认定。防水保修是建设单位负责范围，超出防水部分，谭德良不予认定。证据21，对证据的真实性无异议，但不能实现证明目的，邓本善承诺的利息未经谭德良同意，与谭德良无关。证据22，对证据的真实性无异议，但不能实现证明目的，一方面，所谓的十四楼不是单独的楼层，只是围护栏及构造架，未封顶，合当初设计方案；另一方面，此部分在最初的设计方案中已得到双方认可。证据23，对证据的真实性无异议，但不能实现证明目的，附属房105平方米的建设成本已由谭德良单独承担，未计入整个项目工程成本。证据24，对证据的真实性无异议，但不能实现证明目的，附属房的建设成本已由谭德良单独承担，未计入整个项目工程成本。而且，所谓的十四楼与十三楼的结构不同。证据25，对证据的真实性有异议，周建湘是邓本善的小舅子，附属房的建设成本已由谭德良单独承担，未计入整个项目工程成本。证据34，对证据的真实性无异议，但不能实现证明目的，该处房产谭德良享有所有权，系合法占有。
永发公司、工业联社、温志良认为上述述证据与其无关，未发表质证意见。
经审查，证据4、7不能证明邓本善的证明目的，其他证据与本案审理的范围不相关，本院不予审查。
工业联社提交一份新证据，2011年11月1日工业联社与邓本善签订的产权确认协议，证明经委曾因其有87平方米的土地由工业联社和永发公司占有进行房地产开发，所以经委跟邓本善和工业联社签订了协议，约定对经委还原一楼房屋面积并由经委回购三四楼房屋做办公室，后因房屋建设完工，为了使用方便，达成了产权确认协议，经委回购房屋的权益由工业联社统一与邓本善结算。工业联社最后给了经委一楼一个90多平方米的门面，其他的问题就不存在了，不再另行交付三四楼的办公用房，虽工业联社没有跟经委签订书面的协议，但是经委于2011年已经开始使用门面，也没有提任何异议。
各方对该证据真实性没有异议。经审查，本院对其真实性予以确认，但需结合其他证据及事实综合认定其证明目的。
本院另查明：2006年7月4日，溆浦县经济贸易局（经委）与工业联社、邓本善签订《合作建房协议书》，约定：因经委提供87平房米土地给工业联社、邓本善建房，由工业联社、邓本善无偿无条件返还一楼临街门面给经委，并以不超过600元／平方米提供三、四楼办公用房174平方米。2015年8月9日经委在《关于我局二楼情况的说明中》提到邓本善与经委于2009年11月商议因三、四楼未设计办公室，而改回到二楼补差，具体补差多少没有议定，也没签订协议，经委一楼还原面积及二楼补差委托工业联社一并处理。
一审认定“二楼面积948.76m2，其中864m2永发公司锦源华天项目部应按约定的差价2400／m2补给工业联社2073600元”存在错误，应补正为“二楼面积948.17m2，永发公司锦源华天项目部应按约定的差价2400／m2补给工业联社2275608元。”
除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：本案当事人争议的焦点问题有：一、合伙协议书是否有效；二、关于一审判决是否超出谭德良的诉讼请求，涉案开发项目是否应按邓本善的主张进行全面结算；三、一审法院判决锦源华天正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）、一楼大堂50平方米为谭德良所有是否妥当。
一、合伙协议书是否有效。虽然锦源华天项目的开发主体是永发公司，但永发公司锦源华天项目部已经工商登记取得营业执照，负责人为邓本善。邓本善作为项目部负责人与溆浦县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，与施工方签订了《工程承包施工合同书》，参与了项目验收，并在建设工程竣工综合验收备案书中建设方一栏签字。可见，谭德良作为善意第三人，有理由相信作为锦源华天项目部负责人的邓本善就锦源华天项目开发事项所作的民事行为系代表永发公司，而且永发公司在谭德良起诉前一直未就邓本善与谭德良签订的《合伙协议书》提出异议，故邓本善关于合伙协议书未经永发公司授权和事后追认而无效的上诉主张依据不足，本院不予支持。
二、关于一审判决是否超出谭德良的诉讼请求，涉案开发项目是否应按邓本善的主张进行全面结算。虽谭德良在重一审的起诉状中明确第一项诉讼请求为确认双方签订的《合伙协议书》有效，责令邓本善按协议的约定进行结算，但在2014年12月15日的庭审中谭德良已将此项诉讼请求变更为确认谭德良与邓本善签订的《合伙协议书》有效，责令邓本善按协议的约定补充结算二楼的补差价的分摊和一楼大堂50平方米付给工业联社的款项，故一审法院对此项内容进行审理并判决并无不当。一审法院关于“谭德良应当按照《合伙协议书》、《纪要》确定的房屋分摊面积比例与邓本善结算正二楼的房屋补差价款，按照邓本善承诺的价格与邓本善结算一楼大堂50平方米应付给工业联社的款项”的判项，已明确是由谭德良与邓本善结算应给工业联社的款项，而非判决谭德良向工业联社直接支付结算款，故邓本善关于本案一审判决超出谭德良诉讼请求，程序违法的上诉主张不能成立。
邓本善与谭德良已就涉案开发项目依据《合伙协议书》进行结算并形成《纪要》，该纪要是当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，双方应按约定履行。邓本善二审提交的新证据所涉及的土地价款、税费、损失赔偿、防漏成本、附设房成本、一楼超面积等费用属《纪要》结算之外之内容，不在谭德良诉讼请求之内，邓本善亦未提出反诉，其可另诉解决，其要求对涉案开发项目进行全面结算的上诉请求，本院不予支持。邓本善在二审补充上诉状中提出，二楼补差价款不属建筑成本，属谭德良以补差方式购买二楼的应付房款，不应由双方按建筑总面积计算摊销，而应由谭德良全部承担；《合伙协议书》约定的“经委还原面积及二楼面积补差按双方合建总面积计算摊销”仅指经委的二楼补差面积，不包括工业联社的二楼面积补差。经查，2006年经委与工业联社、邓本善签订的《合作建房协议书》只约定了因经委应提供87㎡土地给工业联社、邓本善建房，由工业联社、邓本善无偿无条件补偿一楼临街门面给经委，并以不超过600元／㎡提供三、四楼办公用房地174㎡，并未提及二楼返差的问题。虽然经委在2015年出具的《关于我局二楼情况的说明中》提到邓本善与经委于2009年11月商议因三、四楼未设计办公室，而改回到二楼补差，但各方当事人并未提交谭德良知晓经委二楼面积补差这一事实的证据，且既然工业联社与邓本善签订的《房屋开发建设合同》约定整层由工业联社按成本回收，则对于谭德良来说，二楼面积补差亦为一个整体，而非区分为工业联社与经委的解释更符合逻辑，且这也与经委在《关于我局二楼情况的说明中》关于一楼还原面积与二楼补差面积委托工业联社一并处理的陈述相一致，至于经委与工业联社如何区分则是其内部关系，与谭德良无关。同时，“经委还原面积及二楼面积补差按双方合建总面积计算摊销”如果仅指经委的二楼面积补差，则无法解释同样是二楼补差，经委的需由邓本善与谭德良分摊，而工业联社的却未在该协议中予以明确这一事实，不符合对合同整体解释的原则。故邓本善关于《合伙协议书》约定的“经委还原面积及二楼面积补差按双方合建总面积计算摊销”仅指经委的二楼补差面积，非整个二楼面积的主张不能成立。2010年邓本善与谭德良签订的《合伙协议书》中在第七条“建筑成本的摊销”中已单独就土建、装饰、空调、电梯、消防等设备设施的成本约定按合建总面积计算摊销，在此条中亦明确经委还原面积及二楼面积补差，按合建总面积计算摊销，说明双方已同样将二楼面积补差列入建筑成本由双方分摊，故谭德良主张二楼因已分给谭德良应由其承担回购二楼差价房款的主张依据不足。关于邓本善庭审质证过程中提出的一楼超占面积260.58平方米的结算问题，因谭德良未提出此项诉讼请求，而邓本善亦未提出反诉，故本案不宜处理。
三、一审法院判决锦源华天正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）、一楼大堂50平方米为谭德良所有是否妥当。《合伙协议书》合法有效，当事人均应按约履行。按该协议约定，基于谭德良的投资行为，其分配的房产为锦源华天正二楼、正六楼至十三楼（宾馆）。谭德良已履行出资建房的义务，并在工程竣工交付后，双方当事人按照该协议已对房屋产权进行了划分并已分别实际占有，故谭德良基于其投资行为对合同约定的分配房屋取得了原始所有权，一审判决将正六楼至十三楼（宾馆）判定为谭德良所有并无不当。虽然温志良已与永发公司就涉案正二楼的房屋签订了《商品房买卖合同》，但根据湖南诚成房地产评估有限公司的房地产估价报告，锦源华天正二楼的建筑面积948.17平方米在估价时点的价值为4891906元（不含装修），而永发公司、邓本善却以280万元的价格（实际支付170万元）抵偿了邓本善的借款，转让价格明显不合理，且温志良在一审庭审中明确陈述其未到房屋现场看过，故温志良并非善意第三人。另外，虽然上述房屋办理了预售登记备案，但预售备案仅具有债权合同公示效力，锦源华天正二楼房产并未过户至温志良名下，亦未办理物权效力公示的预告登记，不发生物权公示效力，而谭德良就二楼房屋已向当地地方税务局交纳相应的税款。况且，一审判决“驳回第三人温志良的诉讼请求”，温志良对此并未上诉，邓本善无权代温志良上诉，故温志良不享有锦源华天正二楼房产所有权。关于一楼大堂50㎡，邓本善已在《关于宾馆大堂面积作价》中承诺“对此本项目锦源华天授权委托人邓本善同意正一楼宾馆大厅50㎡作价1.4万元／㎡给谭德良，共计70万元，如城镇集体工业联社作价高出1.4万元，多出部分由邓本善负责”，该承诺未违反法律法规，谭德良也愿意照此承诺履行，表明双方已就此达成合意，邓本善应遵照履行，一审法院判决一楼大堂50㎡为谭德良所有并无不当。
工业联社于二审审理过程中提出要求邓本善补偿一楼超占面积款及二楼面积补差价款，因其未提出诉讼请求和上诉，本案不予审理。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15400元，由邓本善负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周春梅
代理审判员 肖 芳
代理审判员 梁昕昕
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 龙 菲