北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初1173号原告：刘金福，男，1965年10月25日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：钱瑞霞，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：曾谦辉，经理。委托诉讼代理人：熊凯，男，联合创意（北京）科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：秦桀，女，联合创意（北京）科技发展有限公司员工。原告刘金福与被告联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金福的委托诉讼代理人钱瑞霞，被告联合创意公司的委托诉讼代理人熊凯、秦桀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金福向本院提出诉讼请求：1、判令联合创意公司双倍返还定金共计123878元；2、判令联合创意公司赔偿刘金福10年的房屋转租损失120000元，两项共计243837元；3、本案诉讼费由联合创意公司承担。庭审中，刘金福将诉讼请求明确为：1、判令联合创意公司双倍返还定金共计123878元；2、判令联合创意公司支付刘金福违约金（以61939元为基数，自2009年4月1日起至实际给付之日止，按照日万分之五为标准计算，暂计算为120000元）；3、本案诉讼费由联合创意公司承担。事实和理由：2007年11月9日，刘金福与联合创意公司签订了《物业认租协议书》，刘金福认租联合创意公司开发建设的LOMOSTUDIO研发中心物业，并缴纳了6939元的认租定金，承租A座9018号，建筑面积20.89平方米，认租年限10年，该认租定金为承租物业对应年限下的全额租金。但从签了协议交完定金以后，联合创意公司就一直没有按照协议履行，刘金福不断地与联合创意公司联系，至今仍未收到认租的房屋。2011年11月18日，涉案房屋的工程外装刚刚完成，只安装了部分外窗。2013年10月15日，开发区规划分局现场勘验发现，该项目存在建设内容与原审批的规划许可内容不一致的问题。根据2014年4月1日北京经济技术开发区管理委员会《关于郑莲彩等承租人反映森菲克斯项目问题的信访事项答复意见书》，得知联合创意公司该宗地的规划要求是工业用地，用于建设森菲克斯生产研发中心项目，所以联合创意公司根本不可能履行协议，更不可能于2008年12月31日前履行协议。联合创意公司的行为存在违法和欺诈，给刘金福造成了巨大的经济损失，故诉至法院。被告联合创意公司辩称，刘金福要求联合创意公司双倍返还定金没有合同约定，请求法院依法予以驳回；逾期不交房不是联合创意公司的主观责任，所以联合创意公司不同意双倍返还定金，也不同意支付违约金。原告刘金福围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：联合创意公司的名称原为“北京森菲克斯科技开发有限公司”（以下简称森菲克斯公司），于2016年6月13日更名为“联合创意（北京）科技发展有限公司”。2007年11月9日，刘金福（乙方）与森菲克斯公司（甲方）签订《物业认租协议书》，约定如下：乙方认租甲方开发建设的LOMOSTUDIO研发中心物业，乙方为保障其享有将来依据本协议承租甲方物业并与甲方换签正式《房屋租赁协议》的权利，自愿向甲方支付本协议约定的订金（以下简称“认租订金”）；乙方须于签订本协议时，一次性交纳足额认租订金；本协议项下认租订金为乙方选择即将承租物业对应年限下的全额租金；乙方的认租年限为十年，自双方换签正式《房屋租赁协议》之日起开始计算，认租订金为61939元，付款时间为2007年11月9日；乙方应按照甲方要求在2008年12月31日前换签正式的《房屋租赁协议》；甲方同意乙方换签《房屋租赁协议》后乙方可以将承租该房屋转租给他人；因甲方原因造成延期换签正式《房屋租赁协议》，逾期在90日之内（含90日）的，乙方放弃追究甲方的违约责任，同时乙方履行本协议换签义务和付款义务的日期随之顺延。逾期超过90日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方将在7个工作日内将认租订金无息退还给乙方，乙方放弃追究甲方的违约责任；逾期超过90日的，乙方不解除合同的，每延期一日甲方向乙方支付认租订金全额万分之五的违约金，本协议继续履行。上述合同签订当日，刘金福向联合创意公司支付了61939元，联合创意公司出具收据，收据上载明收到刘金福交来的A9018订金61939元。收款后，联合创意公司至今未按合同约定向刘金福交付涉案房屋。庭审中，联合创意公司称涉案房屋上的土地系工业用地，涉案房屋框架已经建立，但是内部装修和水电还未施工完毕，故未向刘金福交付房屋。原告刘金福向本院提交了北京经济技术开发区管理委员会信访办公室出具的《关于郑莲彩等承租人反映森菲克斯项目问题的信访事项答复意见书》及《关于郑莲彩等承租人反映森菲克斯项目问题的信访事项复查意见书》，以证明涉案房屋用地是工业用地，联合创意公司擅自更改土地用途，根本无法继续履行合同，故要求解除《物业认租协议书》。联合创意公司表示其不是主观上故意违约，系由于土地性质导致无法交房，联合创意公司同意解除《物业认租协议书》。另，经本院询问，刘金福主张的房屋转租租金损失实际是联合创意公司逾期不交房的违约损失，该损失在双方签订的《物业认租协议书》中有约定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定严格履行各自的义务。本案中，刘金福与联合创意公司签订的《物业认租协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘金福已按约定交纳了认租订金61939元，但联合创意公司一直未与刘金福换签正式的《房屋租赁协议》，也未向刘金福交付房屋，构成违约。关于刘金福要求联合创意公司双倍返还定金123878元的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案中，刘金福虽向联合创意公司交纳了认租订金61939元，但双方未在协议中约定该订金的性质，刘金福要求联合创意公司双倍返还定金，无合同及法律依据，本院不予支持。但基于原、被告双方在庭审中均同意解除合同，故联合创意公司理应将认租订金61939元返还给刘金福。关于刘金福要求联合创意公司支付违约金的诉讼请求。根据双方在《物业认租协议书》的约定，因联合创意公司的原因造成延期换签正式《房屋租赁协议》，逾期超过90日的，每延期一日联合创意公司向刘金福支付认租订金全额万分之五的违约金。现联合创意公司未按约换签正式的《房屋租赁协议》，亦未向刘金福交付涉案房屋，已构成违约，其应当按照约定向刘金福支付违约金，鉴于双方约定的违约金计算标准并不过高，故本院对刘金福的该项主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告联合创意（北京）科技发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘金福订金61939元；二、被告联合创意（北京）科技发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘金福违约金（以61939元为基数，自2009年4月1日起至实际给付之日止，按照日万分之五标准计算）；三、驳回原告刘金福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2479元，由原告刘金福负担629元（已交纳），由被告联合创意（北京）科技发展有限公司负担1850元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈珊珊二〇一八年三月二十三日书记员  舒 博