南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第80号原告李明生，男，1958年9月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托代理人张荣晖，广西沃诚律师事务所律师。委托代理人何立文，广西沃诚律师事务所律师。被告苏德刚，男，1959年5月16日出生，汉族，户籍所在地南宁市，现住南宁市青秀区。被告郭雪群，女，1963年7月29日出生，壮族，户籍所在地南宁市，现住南宁市青秀区。上述二被告共同委托代理人叶健汉，广西同望律师事务所律师。上述二被告共同委托代理人张明波，广西同望律师事务所钦州分所律师。被告苏渭光，男，1957年8月18日出生，汉族，住南宁市。委托代理人苏祖琼，女，1962年4月3日出生，汉族，住南宁市，系苏渭光妹妹。原告李明生与被告苏德刚、郭雪群、苏渭光租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜金泽独任审理，书记员ＸＸ皓担任记录，于2015年3月18日第一次公开开庭审理了本案，原告李明生的委托代理人张荣晖，被告苏德刚、郭雪群的共同委托代理人张明波、叶健汉，被告苏渭光的委托代理人苏祖琼到庭参加了诉讼。因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2015年4月22日裁定将本案转为普通程序，并依法组成由审判员杜金泽担任审判长，与审判员梁娟、江宛容组成合议庭，书记员ＸＸ皓担任记录，于2015年5月26日第二次公开开庭审理了本案，原告李明生的委托代理人张荣晖，被告苏德刚、郭雪群的共同委托代理人张明波，被告苏渭光的委托代理人苏祖琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明生诉称，2009年7月22日被告苏德刚向被告苏渭光租赁养殖场场地，租赁期限为2009年9月8日至2027年9月7日止。被告苏德刚将养殖场改为临时机械加工场后，2014年6月6日将该场所转让给原告，双方签订《机械加工场地转让合同》，约定由被告苏德刚将加工场及6间平房转让给原告使用，转让价为158000元，原告自2014年7月9日起向被告苏渭光按被告苏德刚与被告苏渭光签订的租赁合同约定交付租金，原告使用加工场的场房土地到2027年9月7日。2014年6月6日，原告通过吴某、黄某夫妇向被告苏德刚账户支付了10万元，另有58000元以现金支付，被告郭雪群开具了相应的收据。原告支付转让款后被告苏德刚、苏渭光交付了加工场地，原告向被告苏渭光通过吴某账户汇付了租金19602元。原告为经营使用对该场地进行装修，花去装修费81300元。2014年11月11日南宁高新技术产业开发区管委会向被告苏渭光下发了限期搬离拆除违法建（构）筑物通知书，通知被告苏渭光限期拆除前述租赁和转让的建筑物。2014年11月30日，被告苏德刚转让给原告的加工场被强制拆除，由此造成的财产损失高新区管委会也未予赔偿。原告认为，被告苏渭光将养殖场场地出租给被告苏德刚，任其改变土地性质和用途改成机械加工场，未经政府主管部门审批属于违法建设。被告苏德刚将非法建筑转让给原告的行为非法无效，政府对非法建筑的拆除不予赔偿也证明了这一事实。被告苏德刚、郭雪群和被告苏渭光应当返还所收取的转让款及租金。原告为此遭受的81300元装修费损失，应当由被告苏德刚、苏渭光承担。被告苏渭光作为土地的业主，明知被告苏德刚非法建设而不予制止，明知非法转让也默许，对原告的损失有过错，应当与被告苏德刚、郭雪群连带承担赔偿责任。综上，请求判令：1、确认《机械加工场地转让合同》无效；2、被告苏德刚、郭雪群向原告返还所收取的转让费158000元；3、被告苏德刚、郭雪群、被告苏渭光连带赔偿原告经济损失81300元；4、被告苏渭光向原告返还所收取的租金19602元；5、本案受理费等相关费用由三位被告承担。被告苏德刚辩称，1、原告与被告苏德刚签订合同的转租标的物为被告苏渭光养殖场地，没有违反法律的强制性规定，政府也没有限制被告苏德刚使用所租赁的场地，原告诉请没有事实依据；2、被告苏德刚与原告关于转租场地的行为已完成，被告苏德刚已完全履行了合同义务，原告诉请返还转让费没有事实和法律依据；3、原告在签订合同时对所承租的标的物的性质、形态状况等有充分了解，应承担转租风险和民事后果；4、原告装修改建租赁物属于自身过错行为，所造成的相关经济损失应由原告自己承担。被告郭雪群辩称,被告郭雪群不是本案适格被告，在本案中不应承担任何民事责任，原告把郭雪群列为被告是错误的，其他意见同意被告苏德刚的意见。被告苏渭光辩称,1、被告苏渭光与被告苏德刚签订的租赁合同约定不得将场地出售，被告苏德刚转让了养殖场，应由被告苏德刚自己承担；2、租赁合同第一条明确约定场地为养殖场，是不允许作为他用的，原告和被告苏德刚在知道的情况下，还将场地用作其他用途，后果由他们自己承担；3、原告和被告苏德刚签订的转让合同也标明该场地为养殖场，原告也明知加工场和平房没有办证，为违章建筑的情况下，还购买和使用，后果应由原告承担，没有权利向被告苏德刚和被告苏渭光主张权利；4、被告苏渭光不是转让合同的合同相对人，原告无权向被告苏渭光主张权利，而且被告苏渭光是残疾人，没有办法到现场，所以不知道违章建房的事实和转让的事实，所以不应由被告苏渭光来承担责任；5、被告苏德刚所交租金交至2014年9月8日，之后一直没有支付。本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。经审理查明，2014年6月6日，原告李明生与被告苏德刚签订了一份《机械加工场地转让合同》，约定：被告苏德刚将加工场及6间平房（未办证）转让给原告李明生使用，转让价158000元，原告李明生在签订合同时将158000元一次性付清给被告苏德刚；原告李明生从2014年7月9日起，按照被告苏德刚与被告苏渭光签订的租赁合同约定租金标准向被告苏渭光交付租金；原告李明生使用加工场的场房土地到2027年9月7日止；租赁期满后，如原告李明生仍需租赁该加工场地的，被告苏德刚应优先第一时间考虑原告李明生续签租赁该加工场地的需求。合同还对其他事项进行了约定。2014年6月6日，原告李明生通过黄某向被告苏德刚账户支付了10万元，并于2014年7月9日，通过吴某以现金的方式向被告苏德刚支付了58000元，同日，被告郭雪群出具了收到加工场场地转让款158000元的收条。2014年9月26日、27日，吴某代原告李明生2次向被告苏渭光的银行账户分别汇款17820元、1782元，共计19602元。2014年6月10日，原告李明生与南宁皓宏装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，由南宁皓宏装饰工程有限公司对涉案加工场厂房进行装修。2014年11月11日，南宁高新技术产业开发区管委会向被告苏渭光下发了限期搬离拆除违法建（构）筑物通知书，责令被告苏渭光2014年11月16日前将涉案土地上建设的建筑物内物品搬离完毕并自行拆除该建筑物。2014年11月30日，涉案土地上建设的建筑物被强拆。另查明，1999年3月15日，南宁市郊区安吉镇永宁村民委员会（以下简称永宁村委）与被告苏渭光签订《合同书》，约定：永宁村委把象鼻岭原旧水库提供被告苏渭光无偿使用30年。再查明，2009年7月22日，被告苏德刚和被告苏渭光签订《租赁合同》，被告苏渭光将自己的养殖场地540平方米租给被告苏德刚使用，租期自2009年9月8日至2027年9月7日止；租用期间，被告苏德刚经营所需办理的一切手续，由被告苏德刚自行办理，费用自理。又查明，被告苏德刚和被告郭雪群是夫妻关系，本案合同从签订到发生纠纷均发生在被告苏德刚和被告郭雪群的夫妻关系存续期间。以上事实，有合同书、租赁合同、机械加工场地转让合同、电汇凭证、收条、银行卡业务回单、施工合同协议书、限期搬离拆除违法建（构）筑物通知书、证人黄某、吴某的证言、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告李明生与被告苏德刚于2014年6月6日签订的《机械加工场地转让合同》，从合同内容来看，被告苏德刚实际上是将涉案土地上临时建的机械加工场及6间平房租赁给原告李明生使用，由原告李明生支付转让费及租金，《机械加工场地转让合同》实际上是一份租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案机械加工场及6间平房并未办理任何证件，且已于2014年11月30日被强拆，故原告李明生与被告苏德刚双方签订的《机械加工场地转让合同》属于无效合同，原告主张确认《机械加工场地转让合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，原告李明生主张被告苏德刚返还转让费158000元，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”，原告李明生未能提供任何证据证明其对涉案房屋进行装修得到了被告苏德刚的同意，故原告李明生主张被告苏德刚赔偿其装修损失81300元，没有法律依据，本院不予支持。被告苏德刚和被告郭雪群是夫妻关系，本案合同及纠纷发生在夫妻关系存续期间，且被告郭雪群代被告苏德刚出具了收取原告李明生158000元转让费的收条，被告郭雪群对于被告苏德刚收取原告李明生转让费的情况是知悉的，虽然被告郭雪群不是合同相对人，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”，原告李明生主张被告郭雪群对被告苏德刚返还转让款158000元承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告李明生基于《机械加工场地转让合同》向被告苏渭光支付了19602元，被告苏渭光也认可收到了该笔费用，但《机械加工场地转让合同》仅仅是原告李明生和被告苏德刚双方签订，被告苏渭光并不知情，原告李明生向被告苏渭光支付的19602元，并不是原告李明生和被告苏渭光基于《机械加工场地转让合同》协商的结果，原告李明生主张被告苏渭光返还收取的租金19602元不属于本案审理的范围，原告李明生可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告李明生与被告苏德刚于2014年6月6日签订的《机械加工场地转让合同》无效；二、被告苏德刚向原告李明生返还转让费158000元，被告郭雪群承担连带偿还责任；三、驳回原告李明生其他诉讼请求。本案案件受理费5184元（原告已预交），由原告李明生承担2020元，由被告苏德刚、郭雪群承担3164元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5184元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判长  杜金泽审判员  梁 娟审判员  江宛容二〇一五年十二月一日书记员  ＸＸ皓