上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2289号
上诉人（原审被告、反诉原告）楼民。
上诉人（原审被告、反诉原告）王贵红。
上列两上诉人之共同委托代理人徐万辉，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘云凌，住＊＊＊。
委托代理人席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
上诉人楼民、王贵红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人楼民及其与上诉人王贵红的共同委托代理人徐万辉、被上诉人刘云凌的委托代理人席绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于闵行区中春路＊弄＊号202室房屋的产权人为楼民、王贵红。
2013年9月17日，刘云凌（作为买受方，签约乙方）与楼民、王贵红（作为出卖方，签约甲方）及案外人恒居公司（作为居间方，签约丙方，以下简称恒居公司），签订《房地产买卖居间协议》1份，约定甲、乙双方委托丙方居间购买甲方的上述房屋。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50万元，总房价款（含车位价格）为480万元整（该协议约定的房价为甲方净到手价格，不需要支付丙方中介费用）。同日，双方又签订由中介公司制作并打印的《房屋买卖合同》1份，约定为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后50天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）262万元整。甲方应将收到首期房价款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方第二期房价款218万元整。甲、乙双方应于2014年1月31日前对该地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方。甲、乙双方应于2013年11月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。
签约当日，刘云凌通过银行转帐的方式向王贵红支付购房定金50万元。
2013年11月2日，刘云凌（作为买受人，签约乙方）与楼民、王贵红（作为卖售人，签约甲方）在恒居公司的居间下，签署《上海市房地产买卖合同》1份，约定由甲方将上述房屋转让给刘云凌，转让价款为228万元整。该合同附件三约定了如下付款协议：1.签订本合同当日，乙方应支付甲方定金10万元整；2.待甲、乙双方前往房地产交易中心办理房地产交易过户手续当日，乙方应支付予甲方房价款共计218万元整。该合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过10日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日违约金外，甲方有权单方解除合同。若甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）甲方未按本合同约定的期限内将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同应交付之日起至实际交付之日止。逾期超过10日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日违约金外，乙方有权单方解除合同。若乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同第四条还约定，甲、乙双方同意，甲方于2014年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。该合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
同日，双方还签订《房地产买卖合同补充协议》1份，约定：1.甲乙双方约定的关于该房地产转让的房价款计480万元整，其中买卖合同中约定的房价款为228万元整，差额部分作为补偿标的（若合同价交易中心未能审核通过，则以交易中心认可的最低评估价来缴税）。2.甲乙双方同意补偿标的作价计252万元整，乙方应于签订买卖合同当日支付予甲方。3.如乙方逾期不支付上述款项，则按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第三项之约定承担违约责任，且甲方有权单方解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，甲方不承担任何责任。4.如因甲方原因导致买卖合同无法正常履行，则按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第三项之约定承担违约责任，且乙方有权单方解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，乙方不承担任何责任。甲方需将已收到的上述补偿标的款无息退回乙方指定帐户。5.因该房地产目前有租约，甲乙双方共同约定，自双方办理房屋交房手续后次日起，租金由乙方收取。
签约当日，刘云凌向王贵红支付房款10万元及以“补偿标的款”名义支付的房款202万元。至此，刘云凌与先前支付的50万元定金，构成首付款262万元整。
至双方合同约定的第二期房款的支付日前，由于刘云凌另行对外出售的房屋下家的银行贷款未能及时到帐，导致其无法于2013年11月30日前向楼民、王贵红支付第二期房款，其即通过电话、微信、短信等方式与王贵红就第二期房款的付款日期先后进行了长达几十次的磋商，最后形成王贵红同意刘云凌将第二期房款的支付日期延长至2013年12月31日前。
2013年12月26日，楼民、王贵红向刘云凌发出《房地产买卖合同解除通知书》称，根据双方签订的《买卖合同》附件三付款协议第二条：待甲、乙双方前往房地产交易中心办理房地产交易过户手续当日，乙方应支付予甲方房价款共计218万元整。同时《买卖合同》第六条：甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。据上述条款之约定，你方最迟应于2013年11月30日之前向我方支付该笔房价款218万元，截止至2013年12月26日，你方仍未向我方履行支付义务，你方该迟延履行之行为符合《买卖合同》第九条第三项之规定，故我方依照此条款行使如下权利：1.依照上款之约定我方享有单方解除权，现我方向你主张行使该解除权，解除我们双方之间就该房地产所订立的《买卖合同》。2.我方将从你方已支付的房价款中扣除赔偿金456，000元及违约金10，900元后，余款退还给你方。
2014年1月2日，楼民、王贵红又单方起草《上海市房地产买卖合同解除协议》1份，载明：一、甲乙双方一致同意解除2013年11月2日签订的《上海市房地产买卖合同》。二、甲乙双方一致同意因《房地产买卖合同》第九条第三项之约定被触发，甲方将从乙方已支付的房价款262万元中扣除赔偿金456，000元及违约金10，900元后，余款2，153，100元退还至乙方以下帐户（户名：刘云凌，开户银行：招商银行上海分行曹家渡支行银行帐号：622588210234XXXX）。三、本协议生效后，原《上海市房地产买卖合同》即行解除，甲乙双方一致同意自本协议生效之日起不再就本协议中所约定的解除房地产买卖合同关系及退还房价款余额事项再另行起诉或主张其他权利。
刘云凌在收到上述《房地产买卖合同解除通知书》及《上海市房地产买卖合同解除协议》后，于2014年1月7日委托律师向楼民、王贵红发送《律师函》称，贵方与委托人签订《上海市房地产买卖合同》，约定委托人购买贵方所有的房屋，合同履行期间，双方协商一致将委托人付款期限的时间延至2013年12月31日前，但贵方却在2013年12月26日发出《房地产买卖合同解除通知书》，根据合同第九条约定此时贵方无单方解约权，也无权主张逾期付款的违约责任，此时委托人的付款期限尚未到达，贵方此举已属于根本违约行为。贵方又于2014年1月2日向委托人发出所谓的《上海市房地产买卖合同解除协议》，声称解约经双方协商一致，要求委托人签署后，方才退还所谓的扣除违约金后的余款，遭到委托人的拒绝。贵方的解约通知书与之后的解约协议显然前后矛盾，根据合同约定如合同当事人行使合同约定的单方解约权，本无须合同相对人同意（当然相对人有权提出异议，直至向法院起诉）。贵方既无行使单方解约权，又有何必要签署所谓的解约协议。因此，如贵方是要行使单方解约权，应当将贵方自认为的余款无条件的退还委托人，至于贵方是否有权主张委托人的违约责任亦或委托人是否有权主张贵方的违约责任，则应由人民法院来裁判。如贵方不予退还的话，委托人必将以超过已付款的总额（含贵方应当承担的违约金）向法院起诉，届时贵方必将承担无谓的多付的诉讼费近2万元。因此，贵方应当将其自认的所谓余款先行退还至委托人帐户，以减少诉讼标的金额。有鉴于此，本律师代表委托人致函贵方：第一，委托人不认可贵方关于违约责任的主张，贵方无权以要求委托人自认违约作为退还已付购房款的先决条件。鉴于贵方的根本违约行为，委托人要求贵方退还全部已付购房款，并要求贵方承担违约责任，赔偿委托人的相应损失，请贵方在接到本律师函之日起三日内回复本律师函署名律师，或直接将款项退还至委托人帐户内，否则委托人将向人民法院提起诉讼以维护自身合法权益。第二，本函并不表示和／或默示委托人放弃法律所赋予的其他权利。
因买卖双方对合同解除已不持异议，但对违约责任的承担各持已见。刘云凌遂于2014年1月向原审法院提起诉讼，要求判令：（一）确认双方签署的《上海市房地产买卖合同》已经解除；（二）楼民、王贵红返还购房款112万元；（三）楼民、王贵红支付违约金456，000元；（四）楼民、王贵红赔偿佣金损失25，000元；（五）楼民、王贵红支付购房款及佣金的贷款利息23，989.10元（自2013年12月27日起暂算至2014年3月31日），要求计算至实际付款之日止。
原审诉讼中，刘云凌将上述诉请（一）变更为要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月22日（起诉之日）已经解除，同时放弃上述第（四）、（五）项诉请，并明确表示不要求在本案中进行处理。
原审中楼民、王贵红不同意刘云凌的诉讼请求，并反诉要求判令：（一）确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除；（二）刘云凌支付逾期10日违约金10，900元；（三）刘云凌支付赔偿金96万元。
原审另查明，楼民、王贵红于诉讼前已向刘云凌退还150万元。
原审审理中，为进一步查明有关事实，应刘云凌的申请，法院传唤证人马建明（负责涉案房屋居间公司的工作人员）当庭作证。证人称，在11月20多号我们联系刘云凌，通知刘云凌来支付第二笔钱款，但是刘云凌称其已与房东协商延迟到12月底。房东这边人比较强势，对我们中介说话也不是很客气的，故中间我们就没和房东联系过。另外成交这套房屋，是刘云凌带着房东来找我们中介的。合同的价格和时间我方是没有话语权的，是买卖双方自行协商的。我们得知付款的延期是刘云凌告知的，我们没有向房东核实过。因为我们是代办交易，所以刘云凌说延迟我们当然相信。后在12月20多号，房东向我们索要刘云凌的地址，因为合同上有，我们就没有给。好像是要向刘云凌发送解除函等。后来我们联系过刘云凌，刘云凌说双方原本同意延期付款，现在房东不同意出售了。
对于上述证人证言，双方当事人均认为属实。
上述双方提供的证据均具有真实性，且与本案相关联，法院确认其证据效力。
原审法院认为，刘云凌与楼民、王贵红签订的《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并按约履行。
本案中，双方的争议焦点：刘云凌未能按双方合同约定的期限支付第二期房款是否已构成违约？楼民、王贵红于2013年12月26日是否有权行使合同解除权？
对此刘云凌认为，双方合同虽约定其应于2013年11月30日前支付第二期房款，但在该房款支付之日前，其因下家不能按时向其支付房款而与王贵红通过电话、微信等方式多次进行协商要求延长第二期房款的支付日期，并最终通过长达几十次的微信方式沟通已达成双方将第二期房款的支付日期延长至2013年12月31日前的结果，且其于2013年12月31日已将剩余房款全部准备妥当欲继续履行付款义务，但不料收到楼民、王贵红于2013年12月26日向其发出的《房地产买卖合同解除通知书》。其认为，楼民、王贵红在双方重新约定的付款期限尚未到来之前，无权单方行使合同解除权，已构成根本违约。
而楼民、王贵红认为，刘云凌未按约于2013年11月30日前支付第二期房款已构成违约。并在其多次催促付款的情况下，刘云凌一直以其下家无法付款为由拖欠支付第二期房款。双方就延长付款期限事宜所进行的微信聊天，是双方就付款日期进行磋商的一个过程，而不能证明其已明确同意将付款期限放宽至12月31日。其所称的12月底是有条件和前提的，即刘云凌要给楼民、王贵红一个明确的说法和切合实际的付款方式和期限，但刘云凌直至12月底仍不能给出一个明确的付款日期和付款方式的答复，故刘云凌要求付款延期到12月31日之前不符合事实。直至2013年12月26日，由于刘云凌仍然不支付第二期房款，也不给出一个明确的付款日期，故楼民、王贵红拒绝了刘云凌提出的延期付款要求，并按照双方合同第九条第三款的约定行使单方解除权，并以书面形式告知刘云凌解除合同并追究违约责任，故双方间的房屋买卖合同已经解除。
对此法院认为，庭审中，楼民、王贵红对刘云凌提供的微信留言记录的真实性均表示无异议，且楼民、王贵红同时亦向法院提交了相关微信留言记录，而从上述微信留言记录中不难发现，王贵红不止一次的流露出同意将第二期房款的付款期限放宽至12月底前的事实。作为刘云凌看到这样的微信留言有理由相信双方已达成了将第二期房款的支付期限合意延长至2013年12月底前。而事实上刘云凌于2013年12月底也将第二期房款筹备到位。因此，楼民、王贵红于2013年12月26日尚未具备合同解除权。但考虑到在诉讼前楼民、王贵红应刘云凌的要求已将部分房款150万元返还刘云凌，且楼民、王贵红也反诉要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除，表明双方对买卖合同的解除已无争议，故法院对刘云凌要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月22日（起诉之日）已经解除之诉请，予以支持。在上述合同解除后，楼民、王贵红除已向刘云凌返还150万元房款外，还应将收取的剩余房款112万元予以返还。另楼民、王贵红于2013年12月26日在尚未具备合同解除权的情况下，向刘云凌发出的《房地产买卖合同解除通知书》，已构成违约，理应承担相应的违约责任。但考虑到涉案争议的第二期房款支付日期的合意延长是在楼民、王贵红作出相应利益受损的情况下对刘云凌所作出的谅解行为，期间由于楼民、王贵红对刘云凌表示的12月31日前肯定能将第二期房款支付到位还心存疑虑，加之自身还存在连环购房急需资金等因素，造成了楼民、王贵红于2013年12月26日作出了如此不当的解约行为。同时法院还综合考虑楼民、王贵红违约的主观恶意、对刘云凌造成的实际损失以及当前房屋市场价格波动等因素，对楼民、王贵红提出违约金过高而要求调整的意见予以采纳，酌定由楼民、王贵红赔偿刘云凌违约金10万元。鉴于本案客观上因楼民、王贵红的违约导致双方合同解除，故楼民、王贵红要求刘云凌支付违约金10，900元及赔偿金96万元之反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院均予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2014年7月16日作出判决：一、刘云凌与楼民、王贵红于2013年11月2日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月22日已经解除；二、楼民、王贵红返还刘云凌购房款1，120，000元；三、楼民、王贵红支付刘云凌违约金100，000元；上述第二、三条款的履行期限均为判决生效之日起十日内。四、驳回刘云凌其余诉讼请求；五、驳回楼民、王贵红要求刘云凌支付违约金10，900元及赔偿金960，000元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18，984元，减半收取计9，492元，由刘云凌负担2，144.13元，楼民、王贵红负担7，347.87元；反诉案件受理费6，754.50元（已减半收取），由楼民、王贵红负担。
原审判决后，楼民、王贵红不服，上诉至本院称，原审认定事实错误：一、原审认定楼民、王贵红同意刘云凌付款支付日期延长至2013年12月31日前错误。纵观王贵红与刘云凌之间的微信记录，仅有王贵红的单方、附条件的要约，但刘云凌从未明确作出符合王贵红要约条件的承诺，双方从未形成对付款时间变更的合意。原审有关双方形成合意，变更了第二期房款支付时间的认定错误，并据此认定楼民、王贵红违约亦属错误。真正的违约方应为刘云凌，楼民、王贵红当然有权向刘云凌发出解约通知，刘云凌应当按照合同约定向楼民、王贵红承担相应的违约责任，承担楼民、王贵红反诉诉请中的违约金、赔偿金。因此，楼民、王贵红要求撤销原审判决第一、二、三、五项，改判双方的买卖合同于2013年12月26日解除，刘云凌支付楼民、王贵红违约金10，900元及赔偿金96万元，本案的一、二审诉讼费由刘云凌承担。
被上诉人刘云凌辩称，不同意楼民、王贵红的上诉请求。2013年12月31日前是双方约定的付款时间，楼民、王贵红在约定的支付日之前解除合同构成违约，且其也有能力按时支付房款。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，刘云凌与楼民、王贵红经协商签订了关于涉案房屋的买卖合同，该合同约定刘云凌应于2013年11月30日前支付第二期房款。在上述日期之前，刘云凌因其另行出售房屋合同中的买受人未能按时向其支付房款而导致其无法按时向楼民、王贵红付款，就此，刘云凌通过电话、微信、短信等方式与王贵红就第二期房款的付款日期多次进行了磋商，王贵红最终同意刘云凌将第二期房款的支付日期延长至同年12月31日前。从刘云凌请求楼民、王贵红同意迟延支付第二期房款的意思表示发出，及王贵红最终同意刘云凌将第二期房款的支付日期延长至同年12月31日前的意思表示作出看，双方已经就刘云凌最迟应当于同年12月31日前支付第二期房款达成一致，双方最终就第二期房款支付时间的合意属于合同的变更。楼民、王贵红在双方已就第二期房款的支付达成了以上合意的情况下，单方于12月26日向刘云凌发出解约通知，该行为违反了双方磋商所达成的合意，与王贵红方先前向刘云凌作出的意思表示相悖，亦有违诚信，原审据此认定该行为属于根本违约，并综合各种因素酌定楼民、王贵红应承担10万元违约金，并无不当。
楼民、王贵红认为王贵红作出的同意刘云凌迟延至2013年12月31日前付款的意思表示仅为要约的意见，与双方多次的微信、短信等方式磋商过程中显示的意思表示不符，本院难以采信。由于楼民、王贵红发出解除通知时其并不享有单方解约权，故其基于享有解约权而提出的要求刘云凌承担违约金及赔偿金的诉请，缺乏依据。
由于双方对合同解除已不持异议，故原审根据刘云凌的诉请确认双方间的房屋买卖合同已于2014年1月22日解除，并对合同解除的后果一并予以处理，亦无不当。
综上，上诉人楼民、王贵红的上诉请求，缺乏充分的依据。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24，240元，由上诉人楼民、王贵红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……