江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1278号
上诉人（原审被告）南通百乙实业有限公司，住所地南通市通州开发区金桥西路南、大连路西。
法定代表人邱永新，总经理。
上诉人（原审被告）南通振业机械制造有限公司，住所地南通市通州区金沙街道进鲜港村4-5组。
法定代表人倪振辉，总经理。
上述两上诉人共同委托代理人石裕华，江苏维业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通永利家具有限公司，住所地南通市港闸区幸福街道秦西村。
法定代表人杨春宇，总经理。
委托代理人黄颖，江苏金平川律师事务所律师。
上诉人南通百乙实业有限公司（以下简称百乙公司）、南通振业机械制造有限公司（以下简称振业公司）因与被上诉人南通永利家具有限公司（以下简称永利公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2015）通民初字第00331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月13日振业公司（出卖方，甲方）与永利公司（受让方，乙方）签订房地产买卖协议约定：1.甲方转让的标的物位于南通市通州区金沙镇开发区指金桥村四组的房地产，建筑面积为1613.33平方米，证书注册号××××，无证建筑面积约为1000平方米。土地权证面积约为8665.8平方米。土地使用性质为工业出让土地，使用终止日为2054年2月29日，证书注册号为通州国用（2004）字第×××号。该标的还包括水、电、变压器、围墙等所有不动产。2.转让价款为经双方协商和约定本标的转让价款为700万元。3.价款的支付和期限。经协商在双方签字合同生效后，乙方在2010年11月14日支付定金28万元，并在2010年11月19日前支付152万元；乙方在2010年11月30日前支付100万元，2010年12月15日前支付120万元，并在2010年12月31日付清余款。4.承诺与保证。甲方在乙方付清房款后将该标的的土地证和房产证交付乙方，甲方承诺2011年春节前搬清房屋内的物品，场地内物品在不影响乙方使用的情况下可以存放到2011年5月。甲方积极配合乙方办理过户的一切手续，具体办理时间由乙方通知甲方。此外，还约定权证过户中所涉及到的营业税、土地增值税、契税等均由乙方承担。
2010年11月14日-2011年1月22日永利公司陆续付款计700万元。2011年1月22日永利公司取得振业公司交付的房产、土地相关权属证书，并占有、出租该房屋。土地证使用权面积10126平方米，该土地使用权证范围包含振兴公司出卖给他人部分。
2013年6月4日、2013年7月9日振业公司以遗失、办理贷款等为由分别补办南通市通州区金沙镇开发区指金桥村四组1-5幢非居住用房房屋所有权证书以及土地使用权证书。
2013年下半年始政府征收部门向永利公司等进行房屋征收调查、登记等。
2014年6月12日振兴公司出具给永利公司授权委托书：永利公司于2011年1月22日向振兴公司购得土地使用权为8580平方米和土地上的全部房产，因某种原因，土地使用权证和房产证未过户到其名下，现因拆迁需要，全权委托永利公司处理。1.由永利公司直接与拆迁指挥部商谈决定；2.永利公司董事长或法人签字；3.拆迁补偿款直接打入永利公司的账户；4.由永利公司承认、放弃、和解所用相应权利和义务。后因为补偿款项差距，永利公司没有与政府部门达成协议。2014年12月5日振兴公司撤销该授权委托书，并于2015年7月10日与政府房屋征收管理部门签订房屋征收补偿协议。
2015年初百乙公司因与振业公司追偿权纠纷申请执行民事调解书内容，执行标的35万余元。
2015年7月6日执行法院裁定扣留振业公司享有的征收补偿款160万元，同时该执行裁定范围还包含涉振业公司多宗被执行案件。同期执行法院还对案涉房产予以查封，后又裁定解封。2015年7月22日该地块房屋政府实施拆除。
2015年8月17日执行法院对永利公司以与振业公司存在房地产买卖关系为由提出执行异议，经执行听证作出裁定予以驳回。永利公司认为百乙公司要求对振业公司名下征收补偿款扣押并执行，侵犯该公司权益，也显失公平，故请求原审法院判决停止执行振业公司被法院扣留的拆迁补偿款。
另查明，2015年8月14日南通市国土资源局通州分局出具政府信息公开申请答复书：本机关未制作或获取“通吕运河示范段环境改造工程地块项目的国有土地使用权、建设用地批准文件”。
2015年9月14日南通市规划局通州分局出具政府信息公开申请答复书：本机关未制作“通州区通吕运河示范段环境改造工程建设项目的建设用地、工程规划许可证及规划红线图”。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此作为不动产购买人享有的债权可以优先于申请执行人的其他普通金钱债权获得保护，以维护交易安全。但永利公司欲阻百乙公司执行申请，必须同时满足三个条件，即足额支付价款、实际占有不动产、对未办理过户手续不存在过错。其一，《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。2010年11月13日永利公司与振业公司签订房地产买卖协议，由振业公司将其所有房地产及建造物等出售给永利公司并由永利公司支付对价，该协议性质属于债权协议，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，该民事行为应属合法、有效。其二，永利公司付清对价款后已实际控制、使用该房地产，且振业公司也交付房地产权属证书。其三，本案虽然永利公司未完成不动产过户登记，其仅享有债权，物权归属上仍属于振业公司。但是永利公司与振业公司之间发生房地产买卖合同关系以及相互交付标的物、价款行为均在百乙公司申请执行前，且执行法院采取查封强制执行措施时该买卖行为也已发生。对于永利公司来说不可能预见案涉不动产将来会因为百乙公司申请执行以及政府强制征收而被查封，所涉房地产征收补偿款被冻结，由此可见永利公司与振兴公司之间不动产买卖行为不存在恶意规避执行的可能。况且，不动产登记系管理性质规范，仅产生物权公示效力。而振业公司也将部分房地产出售给他人，永利公司对此后土地使用权与他人分割，土地使用权登记部门存在难以确认障碍也不可预料。即使永利公司在百乙公司申请执行时欲过户，也因政府征收部门征收行政行为而无法办理。因此，永利公司对百乙公司申请执行、执行法院采取执行措施时，所买受不动产没有过户并没有明显过错。其四，百乙公司申请执行标的属于普通债权，与永利公司因与振兴公司之间不动产买卖合同债权相比，也不具有优先权。且永利公司所购振兴公司不动产经政府征收，政府房屋征收部门征收房屋土地后补偿范围系针对房屋土地及其附属设施等的折价补偿，该不动产也转化为征收补偿款债权。也就是该征收补偿款系基于永利公司与振业公司不动产买卖债权合同而演变形成为新的债权，永利公司亦应享有优先权。综上，永利公司以与振业公司之间存在不动产买卖合同关系而阻止执行法院冻结措施，符合法律规定，法院应予支持。此外，本案涉及政府征收部门具体行政行为是否合法，不在本案审理范围之中。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决停止对振业公司名下征收补偿款的执行。案件受理费19200元，由百乙公司、振业公司负担。
宣判后，百乙公司、振业公司均不服，向本院提起上诉称，1、振业公司与永利公司虽然签订了买卖协议，但从协议签订至今已有数年，永利公司怠于履行过户手续且其后相关部门办理手续已经被告知不符合相关规划、土管规定无法办理过户手续。2、振业公司与永利公司房屋买卖协议中涉及违章建筑一审没有查明。对双方在协议中约定的1000多平方米的违章建筑因没有申办规划、建设许可证，因此该交易为法律所禁止，一审法院对此没有查明。3、一审判决适用法律错误。本案双方交易的房屋是工业厂房及工业土地使用权，并非普通房屋，必须向规划、土管等部门提出变更申请并经登记时生效，即案涉房屋的交易须经行政管理机关的审批，否则就是违反法律、行政法规的强制性规定。4、本案采取的执行措施是针对振业公司名下的拆迁款项，而非房屋。振业公司与永利公司所交易的房屋已经被拆迁，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中差分割、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定属适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回永利公司的诉讼请求。
被上诉人永利公司答辩称，1、本公司与振业公司于2010年11月13日签订房地产买卖协议后，对土地使用权与他人分割，土地使用权登记部门存在难以确认的障碍未能预料，同时也因政府对该地块的征收行为导致登记行为出现了法律上的障碍。正如2013年双方补充协议第二条阐明的“由于南通市规划调整出让标的物上为绿化，通州区规划局没有批准规划许可，双方的合同无法履行”，所谓的“怠于履行过户手续”没有任何事实依据。2、上诉人认为我公司与振业公司的买卖涉及到1000多平方米的违章建筑，一审法院对该节事实未予查明，故认定事实不清。本公司认为，我国法律从未禁止建造物的交易，故对该节事实不需要查明。3、上诉人混淆了物权变动效力与买卖合同效力的概念。上诉人列举的有关法律、法规对不动产流转“必须”、“应当”经过“批准”理解为法律强制性规范明显有误。法理上“必须”、“应当”存在多种形式的规范，如强制性、倡导性以及管理性各种规范，上诉人所列举的法律法规均属行政管理性规范。案涉不动产买卖合同是否经过批准并不影响双方交易合同的法律效力。4、本案讼争的补偿款是因不动产物权的征收而产生的，一审法院在审查补偿款权利归属时不能回避不动产物权。原判因此根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》最终认定停止补偿款的执行并无不当。5、振业公司在明知其名下的房地产已经卖给本公司的情况下，于2013年6月4日、7月9日以房地产证书遗失需要办理贷款为由补办了案涉的房地产证书，该行为严重违反诚实信用的基本原则，现在又以双方交易未办理登记为由争夺该不动产名下的补偿款权利，损害了公序良俗，也危及合同交易的安全。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审审理过程中，上诉人提交了原审法院执行局的听证笔录一份，证明被上诉人怠于行使权利，故在拆迁之时，振业公司仍然是产权人，永利公司应当自行承担不利的法律后果。被上诉人质证认为，对该证据的真实性不持异议，该证据反映被上诉人在合同签订后要求过户的诉求是强烈的，不能过户的是因为规划的调整及面临拆迁，同时同一宗土地转让给两家的现实使得过户的过程中出现了分割上的障碍。怠于行使权利是指主观上不希望及时办理过户手续，而对政策没有掌握好是被动的，该份证据与本案不具有关联性。
被上诉人提交了其与振业公司于2013年9月17日及2014年6月12日签订的两份《补充协议》，欲证明没有双方未能及时办理过户的原因是“通州区规划局没有批准规划许可，双方的合同无法履行，所有产权一直无法过户”。上诉人质证认为，该两份协议，充分说明双方当事人在2013年9月已经明知双方之间的房地产买卖协议是无法履行的，所有权无法过户，因此对所涉的拆迁款进行了分配，可见不管拆迁款如何分配，其中必有振业公司的相关权益，百乙公司申请执行并无不当。
本院审查后认为，该两组证据均不属于二审中的新证据，故不作为二审认定事实的依据。
本院认为，本案的争议焦点是永利公司对案涉的拆迁款是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，不动产购买人享有的债权在满足该规定第十七条所列条件的情况下，可以优先于申请执行人的其他普通金钱债权获得保护。本案中，永利公司与振业公司签订的《房地产买卖协议》并不违反法律法规的强制性规定，未被双方当事人撤销或者经法定程序确认为无效合同，故应为合法有效。永利公司按照该协议约定已经向振业公司支付全部价款，并已经实际控制、使用该房地产，振业公司亦向永利公司交付了房地产权属证书。永利公司所购买房地产的土地使用权证范围包括振兴公司出卖给他人地块，其对此后土地使用权与他人分割，土地使用权登记部门存在难以确认障碍也不可预料。2013年下半年始，政府征收部门开始对案涉房地产进行征收调查、登记。此时即便永利公司欲与振业公司变更不动产权属登记，也因政府征收部门征收行政行为而无法办理。因此，永利公司对于买受不动产没有过户并没有明显过错。综上，本院对上诉人的上诉理由不予采信，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人百乙公司、振业公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一六年六月八日
书 记 员 王 婧