济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初2407号
原告：马永杰，男，1984年12月10日出生，汉族，山东鹊华律师事务所律师，住济南市。
原告：黄婷婷，女，1986年12月26日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：马永杰（黄婷婷之夫），男，1984年12月10日出生，汉族，山东鹊华律师事务所律师，住济南市。
被告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市历城区将军路191号，统一社会信用代码：91370112076155033K。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。
原告马永杰、黄婷婷与被告济南中海城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告既原告黄婷婷的委托代理人马永杰、被告济南中海城房地产开发有限公司的委托代理人肖理哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马永杰、黄婷婷向本院提出诉讼请求：1.确认与被告签订的《商品房买卖合同》第七条第二项第（2）款中“如因买受人原因，其贷款申请未能获得批准，或未能获得银行足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金”的约定为无效条款；2.确认合同第八条“如遇拆迁行为出卖人可以据实延期，无需补偿买受人任何费用”的约定为无效条款；3.确认合同第九条第二款第（2）项“逾期交房违约金不超过买受人已付房款2%”的约定为无效条款；4.请求将合同第九条第二款第（2）项延期交房违约金调整为每日万分之二；5.请求将合同第十五条第3项“……买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至买受人取得不动产权证之日止”的延期办证违约金责任调整为“出卖人延期办证的应支付买受人每日万分之二的违约金”；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，两原告将第3项诉讼请求变更为：请求撤销合同第九条第二款第（2）项“逾期交房违约金不超过买受人已付房款2%”的条款。事实和理由：原告于2016年9月14日与被告签订了《商品房认购协议书》一份，认购了被告开发的华山珑城项目东六地块5栋1单元403号房屋一套，并于同日交纳定金5000元。2016年9月19日原告到被告售楼处磋商《商品房买卖合同》的签署事宜，发现被告存在私自更改国家示范文本的行为，合同条款中充斥诸多加重消费者义务、排除和减轻开发商义务的格式条款。原告要求更改不公平条款遭拒绝。9月20日原告到历城区工商局并拨打12345投诉其违法行为。9月21日被告置业顾问通知原告未签订《商品房买卖合同》，被告有权将房屋另行出售，且定金不予退还。原告当即给开发商邮寄《律师函》一份，告知被告原告并未拒绝签约，要求被告使用正式国家规范文本或修改现有文本中的不平等格式条款，原告立即签约。原告询问历城区工商局查处情况，工商局答复原告只有双方存在利害关系才能受理投诉，原告只得与被告签署《商品房买卖合同》，拿到合同文本后立即到工商局投诉，工商局受理后同原被告沟通多次，未达成一致意见。为维护消费者的合法权益提起本诉，请求依法判决。
被告济南中海城房地产开发有限公司辩称，房地产市场合同制定具有严格监管，并且原告在充分了解情况下签订合同，请求依法驳回原告诉讼请求。1.本案涉案房屋还未到交付时间，合同条款涉及事实都未发生，在此前提下单纯确认合同条款效力缺乏事实依据。原告在购买商品房时可以要求查看合同后选择是否签订合同，签订合同即为对合同条款的认可，且原告马永杰作为一名律师，对合同条款设置及法律概念具有清晰了解。商品房销售合同的网签备案都经过行政部门审查，如果出现原告所称更改行政部门固定条款，根本无法进行销售，因此并不存在更改国家范本合同的问题。2.原告与被告签订合同是在双方平等自愿前提下签订，不具备合同法规定的无效或可变更、可撤销情形，也不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。（1）原告诉求第一项，该条涉及贷款下发，银行已经基于原告申请向被告支付了贷款，即涉及该条事实已经履行完毕。（2）原告诉求第二项，拆迁行为本身是一种行政行为，而被告没有任何能力可以命令政府加快拆迁，或要求政府保证不影响后续建设；被告也不可能直接参与拆迁工作当中，因此将拆迁列入免责延期事由并不损害任何一方利益。（3）原告诉求第三、四项都是对违约金异议，违约事实并未出现，无法衡量过高或过低，且违约金本身是可以在具体诉讼中申请调整的，因此单独对违约金数额提出确认无效不成立。（4）原告诉求第五项，将延期办证违约金约定物业费形式，并不违反国家规定，而且物业费同样具备金钱衡量标准，并不会损害业主利益，并且中海物业是独立第三方公司，物业费支付需要地产公司实际现金转账汇入物业公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经过审理认定事实如下：2016年9月14日，原被告签订了《商品房认购协议书》，两原告认购了被告济南中海城房地产开发有限公司开发的中海华山珑城项目东六地块5号楼1单元403号房屋，并支付定金5000元。之后原告马永杰就合同条款内容与被告销售人员磋商未果，未能在《商品房认购协议书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》。2016年9月20日，被告向两原告发出“催款、催签约通知书”。原告马永杰以合同“违约责任不对等，不公平；格式条款排除或加重消费者权利，免除或者减轻开发商责任”为由向济南市历城区市场监督管理局进行投诉。2016年9月24日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同签订后，两原告在合同约定的付款期限内付清了全部房款。2017年3月13日济南市历城区市场监督管理局以“当事人拒绝调解或无正当理由不参加调解”作出“终止消费者权益争议调解告知书”，决定终止调解。
原被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“……买受人应于2016年9月24日向出卖人支付首付房款131794元；买受人以银行贷款的方式支付剩余款项500000元……”。合同第七条约定：“……如因买受人原因，其贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，或未能获得银行（或住房公积金管理中心）足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金……”。合同第八条约定：“……如因发生非出卖人所能控制的因素，致使房屋交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无须为该延误承担任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。非出卖人所能控制因素包括如下：……因政府拆迁原因以及政府相关部门公布的公共卫生事件或其他突发事件导致延期交付……”。合同第九条约定：“……除上述第八条约定的非出卖人原因外，出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，不做累加：（1）逾期不超过90工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90工作日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点二的违约金。但逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%……”。合同第十五条约定：“……若因出卖人原因，致使有关部门未能在买受人结清房款、交清全部税费并提交办理权属登记材料后的360个工作日之内办理完毕买受人不动产权证，自上述约定的时间的次日起，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至买受人取得不动产权证之日止……”。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”原被告之间签订的《商品房买卖合同》，符合上述特征，属于格式条款的合同。两原告诉及的合同条款，被告济南中海城房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中以下划线的方式进行了提示，尽到了特别提醒的义务，合同条款内容明确、具体，两原告知悉合同条款内容及相应法律后果。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”两原告的诉讼请求涉及三项违约金条款和一项免责条款，上述条款均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形。对于《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款违约金条款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对违约金调整规则作了进一步明确。违约金条款的约定，只有在债务人的行为构成违约后，违约金请求权才产生效力。违约行为发生之前，当事人无法事先主张违约金数额是否恰当。本案中，对于《商品房买卖合同》第七条约定的违约金条款，两原告可以通过诉请调整违约金的方式予以救济，两原告的正当利益并没有因该格式条款的存在而被剥夺，该违约金条款内容不属于《中华人民共和国合同法》第四十条的规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，对两原告请求确认该条款无效的诉讼请求，本院不予支持。同样基于上述理由，对于《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定的关于逾期交付、逾期办证的违约金条款，在违约行为发生之前，无法预先判断是否属于可变更或可撤销情形。将来如违约行为实际发生且符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定情形，两原告可以通过诉请调整违约金的方式予以救济。两原告请求对该两项违约金条款进行撤销和变更的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，本院不予支持。对于《商品房买卖合同》第八条约定的对于逾期交房的免责条款，约定了“因政府拆迁原因”导致房屋延期交付作为被告的免责事由。政府拆迁行为既包括已征收土地上的拆迁行为，也包括政府将来因新的征收决定所导致的拆迁行为，后者属于被告济南中海城房地产开发有限公司不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力，《商品房买卖合同》将政府拆迁行为约定为逾期交房的免责事由并无不当，对两原告请求确认该条款无效的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：
驳回原告马永杰、黄婷婷的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告马永杰、黄婷婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。
审判员 方 震
二〇一七年八月七日
书记员 张晓葳