广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民初2271号
原告：蔡蕙浓，女，1968年2月1日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，系深圳市明哲投资发展有限公司董事长。
委托诉讼代理人：贺喜，女，汉族，1975年7月12日出生，住所地广东省深圳市福田区，系深圳市明哲投资发展有限公司员工。
被告：青岛五月城置业有限公司，住所地青岛市市南区香港中路61号乙远洋大厦21楼。
法定代表人：方力，该公司董事长。
被告：邓煦中，男，1973年11月8日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。
被告：方力，男，汉族，1965年2月22日出生，住所地南京市白下区。
共同委托诉讼代理人：秦文嘉，山东德恒律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：杨光明，北京德和衡（前海）律师事务所律师。
原告蔡蕙浓与被告青岛五月城置业有限公司（以下简称青岛五月城）、邓煦中、方力民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告蔡蕙浓的委托诉讼代理人贺喜，被告青岛五月城、邓煦中、方力的委托诉讼代理人杨光明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡蕙浓诉称，蔡蕙浓与青岛五月城、邓煦中、方力于2014年1月26日共同签订了一份编号为借字（x轩）第201400x号的《借款（抵押）合同》，合同约定青岛五月城向蔡蕙浓借款4000万元用于山东省青岛市李沧区中央公园项目工程，借款期限为1个月，自2014年1月26日起至2014年2月25日止。合同对借款的利息、管理费及违约责任作出了具体的约定，并且邓煦中和方力承诺对合同项下的借款承担无限连带担保责任。合同签订后，蔡蕙浓按照约定分批将4000万元的借款支付至青岛五月城指定的账户。同时，根据合同的约定，青岛五月城与蔡蕙浓还一同办理了用以担保的在售房产的网签手续。合同约定的还款期限届满后，青岛五月城并未按双方的约定归还蔡蕙浓的借款。2014年10月28日，在蔡蕙浓的请求下，青岛五月城、邓煦中、方力一致确认，截止到2014年10月31日，借款本息金额合计为4130万。截至蔡蕙浓提起本案诉讼之日，三被告仍未向蔡蕙浓偿还任何款项，邓煦中和方力也并未实际承担任何担保责任，为此向法院提起诉讼，请求：1.判令青岛五月城偿还借款本金、利息和管理费合计6760万元（利息和管理费暂计至2016年9月30日）；2.在青岛五月城无法立即偿还前述全部6760万元债务的情况下，判令青岛五月城抵押物房产归蔡蕙浓所有，青岛五月城配合办理房产过户的所有手续；同时判令青岛五月城向蔡蕙浓偿还借款本金、利息和管理费合计的剩余金额3760万元（利息和管理费暂计至2016年9月30日）；3.判令邓煦中和方力对青岛五月城的上述全部债务承担连带担保责任；4.判令青岛五月城、邓煦中、方力共同承担蔡蕙浓因本案纠纷而支付的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实现债权的所有费用。
被告青岛五月城、邓煦中、方力答辩称，根据最高法院关于民间借贷司法解释的规定，我们计算了一下所欠借款本金和利息截止2016年9月30日尚欠3616万元和2142万元，而非蔡蕙浓计算的6760元。蔡蕙浓要求将青岛五月城与其约定的抵押物房产直接判决归蔡蕙浓所有并办理过户手续，不符合法律规定，不应予以支持。
本院经审理查明，2014年1月26日，青岛五月城（甲方）与蔡蕙浓（乙方）、邓煦中（担保方）签订一份《借款（抵押）合同》，约定：蔡蕙浓借款4000万元给青岛五月城，其中蔡蕙浓已委托深圳市x轩投资管理有限公司于2013年12月6日转入青岛五月城指定账户一千万元；借款期限一个月，自2014年1月26日起至2014年2月25日止；借款期内利率为月息2%，即每月利息800000元，另收取管理费每月400000元；本合同到期，青岛五月城将本金、利息、管理费合计41200000支付至深圳市x轩投资管理有限公司账户或蔡蕙浓指定的账户，不足一个月还款则按实际借款天数以天计息；为确保青岛五月城履行还款义务，青岛五月城自愿以其已取得预售许可证（预售许可证号：青房注字（2014）第00x号）的位于山东省xx市xx区xx路xxx号中央公园x号楼价值
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元的（详见附表）房产以3000万元的价格销售给蔡蕙浓，作为青岛五月城归还借款的抵押。青岛五月城就此借款事项将附表中所示房产与蔡蕙浓以网签形式签订《青岛市商品房预售合同》,蔡蕙浓将借款转入青岛五月城指定账户则视为蔡蕙浓已将《青岛市商品房预售合同》中所涉及的预售定金及房款全部付清，青岛五月城出具“已付清房款证明”；在青岛五月城归还蔡蕙浓全部借款、利息及管理费后5个工作日内蔡蕙浓配合青岛五月城撤销网签合同；如青岛五月城不能如期还款，则青岛五月城法人与邓煦中共同承担个人无限连带担保责任。抵押担保范围：为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及贷款人实现债权的所有费用。如青岛五月城未按合同期限归还借款，逾期十天以内还款，逾期部分利息及管理费按每天千分之二执行；逾期十五天以内还款，逾期部分利息及管理费按每天千分之三执行；如青岛五月城逾期15天未归还本息，则视为青岛五月城已将上述附表中房产以3000万元价格销售给蔡蕙浓，借款转为房款，蔡蕙浓无需为上述房产再支付任何费用，青岛五月城无任何异议，并配合蔡蕙浓办理房产过户的所有手续；青岛五月城与蔡蕙浓签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号）201400015370、201400015353、201400015330、201400015334、201400015316、201400015351、201400015366、201400015356、201400015343、201400015363、201400015324、201400015339、201400015339、201400015373、201400015348等。青岛五月城加盖了公章，法定代表人方力签名。蔡蕙浓、邓煦中均在合同书上签了名。
2014年1月27日，蔡蕙浓分七笔向青岛x森利商贸有限公司分别转款4600000元、4900000元、310元、4700000元、4800000元、3099690元、4900000元，共计27000000元。2014年1月27日，深圳市明哲投资发展有限公司向青岛x森利商贸有限公司转款2100000元。另查明，2013年12月6日，深圳市x轩投资管理有限公司向青岛x森利商贸有限公司转款10000000元。青岛五月城对于上述转款均予以确认。
2014年1月26日，青岛五月城与蔡蕙浓办理了网签手续，并签订了15份书面的房屋买卖合同，约定青岛五月城将青岛市xx区xx路1xx号中央公园-
x层1108、1109、1110、1111、1113、1115、1116、1117、1134、1135、1137、1138、1139、1140、1144号房产出售给蔡蕙浓。同日，青岛五月城向蔡蕙浓出具了付清房款证明。
2014年10月28日，青岛五月城向蔡蕙浓出具一份承诺书，称：关于青岛五月城所欠你借款本金及利息4130万元，因我司需向青岛市工商银行贷款完成青岛中央公园项目，故需要我司与你签订一份备忘录上报工行。我司及原借款合同（合同编号借字（x轩）第2014001号）担保人方力、邓煦中特向你承诺：一、在工行批准同意向五月城公司发放贷款后，五月城公司愿以1000万元现金方式支付所欠你的借款，余下部分欠款本金及利息五月城公司愿以中央公园项目中的住宅和办公用房抵偿债务。二、五月城公司及担保人方力和邓煦中承诺：对以中央公园项目中的部分的住宅办公用房抵偿债务部分继续承担无限连带担保责任，直至你将该抵偿债务部分的住宅和办公用房全部变现收回全部借款本金及利息为止。……
另查明，2014年3月14日，青岛五月城以青岛x森公司的名义偿还960000元，3月27日偿还5000000元，4月2日偿还1200000元，5月9日偿还600000元，6月17日偿还496800元。蔡蕙浓认可收到上述款项。
2016年11月3日，蔡蕙浓向深圳市中x德融资担保集团有限公司支付54080元保全担保费。
本院认为，本案属民间借贷纠纷，争议的焦点问题主要是：一、青岛五月城所欠蔡蕙浓借款本息数额；二、涉案房屋买卖合同的效力问题。
关于青岛五月城所欠蔡蕙浓借款本息的数额。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案中双方约定借款期内利息及管理费之和为年利率3%，延期利息为每日千分之二，已经超过年利率36%，超过部分应属无效，青岛五月城已按照年利率36%支付的利息及管理费，应作为自然之债，本院不予处理；超出36%部分应当折抵本金。按照上述原则，本院对双方借款本息予以确认。蔡蕙浓的陈述、借款合同、转账凭证、承诺函以及青岛五月城提交本息计算表均表明双方确认借款本金为40000000元，计息时间从2014年1月27日起。2014年1月27日至2014年3月14日，47天，共计借款利息及管理费为1854246.56元，青岛五月城支付960000元，尚欠利息及管理费894246.56元。2014年3月14日至3月27日，13天，利息512876.7元，青岛五月城支付5000000元，付清利息后的余款应当折抵本金，本金为36407123.26元。2014年3月27日至4月2日，6天，利息215450.37元，青岛五月城支付1200000元，付清利息后余款折抵本金，本金为35422573.63元。2014年4月2日至5月9日，37天，利息1292681.3元，青岛五月城支付600000元，尚欠利息692681.63元。2014年6月17日支付利息496800元。本院确定青岛五月城按照年利率36%支付利息至2014年5月3日。之后双方应按照借款本金35422573.63元，年利率24%计算利息至借款还清之日止。
二、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，借款合同明确约定青岛五月城愿以其所有的涉案房产作为借款抵押，并以网签形式签订房产买卖合同，借款支付后，由青岛五月城开具付清房款证明。即双方签订房产买卖合同的真实意思是为涉案的4000万元借款作担保，这是一种非典型性担保，也称让与担保，双方所为的意思表示并不存在通谋虚伪，也不存在违反法律、行政法规效力性强制规定和公序良俗，应当为有效的法律行为，双方约定的房产所有权转移只是达成设定担保这一目的的法律手段而已。根据上述司法解释的规定，在让与担保关系中，让与担保的债权人负有进行清算的法定义务，且在清算时，债权人必需努力确保标的物评价额的正当性。因此，青岛五月城应当如数偿还蔡蕙浓借款本息，在不能履行还款义务时，蔡蕙浓可申请法院强制执行青岛市xx区xx路1xx号中央公园-
x层1108、1109、1110、1111、1113、1115、1116、1117、1134、1135、1137、1138、1139、1140、1144号房产。
另外，邓煦中、方力在涉案的借款合同中，明确表示愿意就涉案借款承担连带保证责任，且蔡蕙浓主张权利亦在保证期内，因此邓煦中、方力应当就青岛五月城涉案借款本息承担连带保证责任。关于50480元保全担保费，因为该费用并不属于诉讼必然发生的费用，蔡蕙浓主张青岛五月城承担没有法律依据，本院不予支持。
综上，原告蔡蕙浓合理、合法的诉讼主张，本院予以支持，超出或违背法律规定的诉讼主张，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下:
一、青岛五月城置业有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还蔡蕙浓借款本金35422573.63元及利息。利息从2014年5月3日起，以未偿还的本金为基数，按年利率24%计算至清偿之日止；
二、邓煦中、方力对青岛五月城置业有限公司上述还款义务承担连带清偿责任；
三、驳回蔡蕙浓其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费379800元、保全费5000元，由被告青岛五月城置业有限公司负担，该款已由原告蔡蕙浓预缴，被告青岛五月城置业有限公司应径付原告蔡蕙浓。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 郭 勇 忠
审判员 袁 劲 秋
审判员 刘付伟贤
二〇一七年七月二十日
书记员 彭 乐 程
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。