贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第37号
上诉人（原审被告）詹中志
委托代理人常粤华
被上诉人（原审原告）贵州至信物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区太慈桥黄岭路79-83天海青城17号2单元5层3号
法定代表人王能干
委托代理人谢云晖
委托代理人黎松
上诉人詹中志因与被上诉人贵州至信物业服务有限公司（以下简称至信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，被告詹中志系贵阳市宝山南路香榭丽舍小区A栋9楼3号房屋的业主，该房屋面积为165.89平方米。2010年1月24日，原告至信物管公司（乙方）与贵阳市香榭丽舍小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将香榭丽舍小区物业委托给乙方实行物业管理，物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，甲方协助乙方向建设单位收取，物业交付业主后，由业主承担，物业服务费住宅楼按1.2元／月.平方米，业主逾期不交纳物业管理费的，乙方直接有权向人民法院起诉，委托服务期限暂定为5年，自2010年1月31日至2015年1月31日，合同期满，与重新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止，若选聘新物管公司，在同等条件下，乙方有优先权。合同并对其他事项进行了约定。该协议“甲方签章”处，加盖有“贵阳市香榭丽舍小区业主委员会”印章，“法定代表人”处，由“赵福明”的签名，“乙方签章”处，有原告公司印章，“法定代表人”处，有“王能干”的签名。被告詹中志系香榭丽舍小区业主，因未按期交纳物业管理费，原告遂诉至本院，诉请：1、被告向原告交纳物管费3781元；2、诉讼费用由被告承担。
原判认为，依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，原告至信物管公司与贵阳市香榭丽舍小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实，内容符合法律规定，属有效合同，具有法律约束力。合同签订后，原告至信物管公司按照合同约定提供了物业管理服务，对被告居住的香榭丽舍小区进行物业管理，被告詹中志作为业主，亦应按时交纳物业管理费。对原告要求被告支付物管费3781元的诉请，本院予以支持。被告辩解原告提交的《物业管理委托合同》系虚假合同，原告与贵阳市香榭丽舍小区业主委员会签订的合同应为两年期的物管合同，但并未提交充分的证据予以证明，对该辩解本院不予采信。原告提供的物业管理服务确有不尽人意之处，对此原告应多与业主交流与沟通，为香榭丽舍小区的所有业主提供更为整洁、安全的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：詹中志在本判决生效之日起十日内，支付物业管理费3781元给贵州至信物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。
原判宣判后，上诉人詹中志不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。理由如下：业主委员会主任赵福明在未征求业委会代表的同意也没有召开业主大会的情况下与至信物业公司签订《物业管理委托合同》，将服务期限由原定的2年变更为5年，故该《物业管理委托合同》系无效合同，不应对业主产生约束力；2、至信物业公司未按照《物业管理委托合同》的约定履行义务，依法应承担相应的违约责任。请求：1、撤销原判，并确认业委会与至信物业公司签订的《物业管理委托合同》无效；2、判令至信物业公司归还停车费、广告费等公共场所经营收入归全体业主所有；3、判令至信物管公司立即撤出香榭丽舍小区4、判令至信物业公司向全体小区业主赔礼道歉。4、一、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人至信物业公司答辩称：该公司依约对贵阳市香榭丽舍小区提供了物业服务，上诉人詹中志拒绝支付物业费无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理程中，本院责令被上诉人至信物管公司提供其按照《物业管理委托合同》约定履行清洗小区外墙等管理、维护义务的证据，但是其表示没有证据提交法院。经二审查明的其余事实与原判认定的事实一致。上述事实，有当事人的陈述、营业执照、组织机构代码证、《物业管理委托合同》、收款收据、催缴通知书及照片、病历、发票、照片、《关于香榭丽舍小区聘用至信物管公司期限的说明》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有两个：第一，《物业管理委托合同》是否对上诉人詹中志产生约束力；第二，至信物业公司是否构成违约的问题。
公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物管公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。物业服务合同签订后，物业服务企业应按照约定与法律规定履行义务，为业主提供符合约定标准及行为标准的服务；业主在接受服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理费，以便物业服务企业对小区进行管理。
关于本案的第一个争议焦点：上诉人詹中志对《物业管理委托合同》的真实性不持异议，本院对其真实性依法予以确认。《物业管理委托合同》系贵阳市香榭丽舍小区业主委员会与至信物管公司就贵阳市香榭丽舍小区物业的使用、维护、管理的权利、义务进行的约定，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效的合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人詹中志系贵阳市香榭丽舍小区业主，故《物业管理委托合同》对上诉人詹中志产生约束力。
关于本案的第二个争议焦点：《物业管理委托合同》签订后，上诉人詹中志向至信物管公司交纳了2013年3月31日之前的物业费，之后的物业费未交纳。上诉人詹中志主张未交纳物业管理费是因为被上诉人至信物管公司未按照《物业管理委托合同》的约定履行义务，存在小区脏乱差、堵塞消防通道、安全隐患严重等损害业主权益的现象，并提供了相应的证据。被上诉人至信物管公司虽然不认可，但是未提交相应的证据。此外，被上诉人至信物管公司也未向法院提交证据证明其履行了外墙清洗等特殊约定事项。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任人的，人民法院应予支持。”之规定，被上诉人至信物管公司未严格按照约定履行自己的物业管理义务的行为已属违约，应承担相应的违约责任。据此，本院认定上诉人詹中志应支付的物业管理费3781元因被上诉人至信物管公司服务存在瑕疵应予以减少。根据本案事实及公平原则，酌定减少30%，上诉人詹中志应支付的物业管理费为3781元×70%=2646.7元。另外，本院已向上诉人詹中志释明其上诉请求判令归还停车费、广告费及判令至信物管公司立即撤出香榭丽舍小区和赔礼道歉不属于本案的审理范畴，应另行通过合法途径予以解决。
综上，上诉人詹中志关于被上诉人至信物管公司提供的物业服务存在问题的上诉理由成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。原判认定事实部分不清，判决结果不当，本院依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第1453号民事判决；
二、詹中志于本判决生效之日起十日内一次性支付贵州至信物业服务有限公司物业管理费2646.7元。
三、驳回贵州至信物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由詹中志负担35元，由贵州至信物业服务有限公司负担15元。二审案件受理费50元，由詹中志负担35元，由贵州至信物业服务有限公司负担15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 亮
代理审判员 庞 敏
代理审判员 彭 攀
二〇一五年三月三十日
书 记 员 杨荏淅