黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）爱民初字第231号
原告冯琴喜，女，1953年6月出生，汉族。
委托代理人王占云，黑龙江正大律师事务所律师。
委托代理人赵迎东（原告之子），男，1981年7月出生，汉族。
被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市东安区。
法定代表人周晨晓，该公司总经理。
委托代理人杨旭春，1985年8月出生，汉族，。
原告冯琴喜与被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由代理审判员杨光适用简易程序，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。因原、被告争议较大，故本院将本案变更为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月24日、2015年10月22日、2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告冯琴喜及其委托代理人王占云、赵迎东，原告原委托代理人董娅娟，被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司的委托代理人杨旭春，黑龙江中和力得尔司法鉴定所的鉴定人纪某、傅某，被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司聘请的专家证人谭某，牡丹江市宏伟房地产估价有限公司的鉴定人陈某、张某到庭参加诉讼。2014年5月28日至2014年9月9日，本案在牡丹江市勤隆司法鉴定所进行司法鉴定（该鉴定所以其现场勘察时原、被告均不予配合，拒绝在勘验记录上签字为由，于鉴定过程中决定终止鉴定）。2014年9月10日至2015年4月23日，本案在黑龙江中和力得尔司法鉴定所进行司法鉴定。2015年5月26日至2015年12月9日，本案在牡丹江市宏伟房地产估价有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。
原告冯琴喜诉称：2011年12月，原、被告签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定被告对原告房屋进行拆迁，并以产权调换的方式为原告提供补偿，原房屋现已拆迁，产权调换房屋尚未办理产权证照。协议签订前，被告已于2010年8月23日提前交付产权调换房屋，原告提前进户并进行装修、居住。原告进户后，房屋棚顶严重漏水，被告曾为原告进行六次维修，但未能修复，屋顶漏水的质量问题严重影响原告正常居住使用。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋拆迁产权调换补偿协议；被告赔偿原告房屋损失212888元、装修损失24796元、支出的鉴定费用8500元，共计246184元；诉讼费用由被告承担。
被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司（下称龙裕公司）辩称：被告交付房屋时不存在质量问题，原告验收时亦未提出异议。交付房屋后，被告曾两次为原告维修房屋并查找漏点，发现系原告装修时擅自拆改卫生间排气管道的行为导致房屋渗漏，与被告无关；房屋渗漏并不严重影响原告正常居住及安全，原告主张解除合同并按市场价格赔偿损失没有事实及法律依据；应驳回原告的诉讼请求。
本案争议的焦点：一、产权调换房屋产生质量问题的原因，质量问题是否严重影响居住使用；二、原、被告签订的危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议是否应解除；三、原告遭受何种损失，数额多少。
审理中，原告冯琴喜为支持其主张，向法庭举证、被告质证、本院认证如下：
证据1.原、被告签订的房屋拆迁产权调换补偿协议复印件1份、房屋拆迁产权调换补偿协议备案证明复印件1份、进户单复印件1份。证明原、被告于2011年12月6日签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定被告将牡丹江市爱民区xx小区x号楼x单元xx室以产权调换的方式补偿给原告，原告于2010年8月23日提前进户，产权调换补偿协议在牡丹江市房产管理局依法备案。
被告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。此组证据能够证实原、被告之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，应适用房屋拆迁安置补偿条例等相关法律法规，不适用处理商品房买卖合同纠纷的相关法律法规。
本院认为：被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据能够证实原、被告于2011年12月6日签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定被告对原告所有的房屋进行拆迁，并以产权调换的方式为原告提供补偿，房屋面积、楼层差价总额16879元；该拆迁产权调换补偿协议于同日在牡丹江市房产管理局登记备案，备案编号xx；原告于2010年8月23日提前进户的事实，本院予以确认。
证据2.房屋质量承诺合同复印件1份、房屋漏水现场照片25张、光盘1张（内含电子形式的房屋漏水现场照片41张、视频8份，系原告代理人赵迎东于2014年3月在产权调换房屋拍摄），黑龙江中和力得尔司法鉴定所司法鉴定意见书1份。证明原告入住产权调换房屋后棚顶严重漏水，曾多次要求被告维修房屋。经鉴定，房屋漏水系质量问题，严重影响正常居住使用。
被告对房屋质量承诺合同没有异议；对照片、光盘的形式要件有异议，无法体现拍摄人、拍摄时间、地点；对司法鉴定书的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，鉴定意见第二项认定屋顶漏水的质量问题严重影响正常居住使用功能，依据是室内空气不达标，但鉴定过程中鉴定机构并未对室内空气取样、检验，缺乏事实依据，系鉴定人的主观臆断，仅凭该鉴定意见不能证实产权调换房屋屋顶漏水的质量问题严重影响正常居住使用。且鉴定意见认定屋顶漏水的质量问题可通过维修解决，维修费用仅为18104.4元，原告在房屋可以修复的情况下要求解除拆迁安置补偿协议，并要求被告按房屋现价值赔偿损失不合常理，严重影响被告权益，对被告极不公平。
本院认为：被告对房屋质量承诺合同没有异议，本院予以采信。被告对司法鉴定意见书的形式要件没有异议，本院予以采信，结合鉴定意见书中的论述及鉴定人出庭接受质询时的陈述：“经现场勘验，房屋客厅天棚渗漏湿渍、涂饰层脱落面积12.55平方米、墙面渗漏湿渍、涂饰层脱落面积2平方米；北侧卧室天棚有湿渍、涂饰层脱落面积约占整体天棚面积的50%；北侧阳台顶棚与墙体交接处有湿渍、涂饰层脱落面积约为0.4平方米；客厅、卧室地板大部分开裂、变形；南侧阳台顶棚周边有渗漏湿渍”，“鉴定机构认为，满足正常居住使用需要两个条件，一是室内天棚和墙面不再存在渗漏和涂饰层脱落现象；二是室内空气按相关标准进行检测，符合相关标准后才能满足正常居住和使用的条件”、“根据现场勘验的情况，室内天棚及墙面已经达到了无法居住和正常使用（的程度）”、“依据现场实物现状，该房屋不具备正常居住使用的条件”等，本院认为，虽鉴定机构并未对室内空气质量进行取样和检测，但产权调换房屋客厅天棚、墙面，北侧卧室天棚，北侧阳台顶棚与墙体交接处，南侧阳台顶棚周边等位置存在大面积渗漏湿渍、涂饰层脱落等现象，明显严重影响居住使用，且被告未举示反驳证据，故本院对此份司法鉴定意见书的鉴定意见予以确认。被告对照片、光盘的形式要件有异议，但未举示反驳证据证实照片、光盘拍摄的地点并非涉案产权调换房屋，且照片、光盘中的环境与本院组织原、被告、鉴定人进行现场勘验时的环境一致，故本院对照片、光盘予以采信，照片、光盘结合司法鉴定意见书能够证实产权调换房屋曾发生严重漏水情况，本院对此予以确认。
证据3.牡丹江市宏伟房地产估价有限公司房地产司法鉴定评估报告1份。证明产权调换房屋市场评估价值为212888元，室内装饰部分的市场评估价值为24796元。
被告对此份证据没有异议，本院予以采信。
证据4.中和力得尔工程咨询有限责任公司鉴定费发票1张、宏伟房地产估价有限公司评估费发票1张，证明两次司法鉴定，原告共支出费用8500元。
被告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，8500元费用应由原告负担。
本院认为：被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据结合原告举示黑龙江中和力得尔司法鉴定所司法鉴定意见书、牡丹江市宏伟房地产估价有限公司房地产司法鉴定评估报告能够证实原告为进行两次司法鉴定共支出鉴定费5000元、评估费3500元，本院予以确认。
被告龙裕公司未向法庭举示证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原、被告于2011年12月6日签订房屋拆迁产权调换补偿协议，约定被告对原告所有的坐落位置在爱民区，建筑面积59.76平方米住宅房屋进行拆迁，并以产权调换的方式提供x幢x单元xx室、建筑面积81.88平方米房屋作为补偿，房屋面积、楼层差价款共计16879元，原告已足额交纳。该协议同日在牡丹江市房产管理局登记备案，产籍号xx、备案编号xx，产权调换房屋现尚未办理产权证照。协议签订前，被告已于2010年8月23日提前交付产权调换房屋，原告提前进户并进行装修、居住，原告装修过程中曾自行对卫生间排气管道进行拆改。后因房屋棚顶发生漏水情况，被告曾为原告进行两次维修，原告虽称被告曾进行六次维修，但未举示证据证实。
2014年12月1日，经本院委托，黑龙江中和力得尔司法鉴定所出具鉴定意见为：“牡丹江市爱民区xx小区x号楼x单元xx室房屋，现场实物存在屋顶漏水的质量问题；屋顶漏水的质量问题严重影响正常居住使用功能；屋顶漏水的质量为题可通过维修解决，需按建议的修复方案进行修复，其维修所需费用预计为18104.40元；原告擅自拆改卫生间排气管道的行为与方厅棚顶渗漏的后果不存在因果关系，排气道局部改动加重了原告方室内卫生间部位渗漏的损害程度。”该鉴定机构进行现场勘验时，房屋客厅天棚渗漏湿渍、涂饰层脱落面积12.55平方米、墙面渗漏湿渍、涂饰层脱落面积2平方米；北侧卧室天棚有湿渍、涂饰层脱落面积约占整体天棚面积的50%；北侧阳台顶棚与墙体交接处有湿渍、涂饰层脱落面积约为0.4平方米；客厅、卧室地板大部分开裂、变形；南侧阳台顶棚周边有渗漏湿渍。为进行此次鉴定，原告支出鉴定费用5000元。2015年7月20日，经本院委托，牡丹江市宏伟房地产估价有限公司出具评估报告为：“房屋市场评估价值为212888元，室内装饰部分的市场评估价值为24796元。”虽原告对房屋评估价值不认可，申请鉴定人出庭接受质询并补充提交个人转让住房（非住房）代开发票申请表复印件1份、房产证复印件1份，要求修正评估结果，但该估价公司于2015年11月27日回函答复本院称原告未提交符合估价规范的可比实例，故未对评估结果予以调整。庭审中，原告亦将该评估报告作为证据向法庭举示。为进行此次评估，原告支出评估费3500元。
本院认为：当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原、被告签订房屋拆迁产权调换补偿协议约定被告对原告房屋进行拆迁，并以产权调换的方式为原告提供补偿，被告提供的产权调换房屋应具有居住、使用功能，但产权调换房屋棚顶漏水，室内存在大面积渗漏湿渍、涂饰层脱落等现象，存在质量问题。原告进户后，自行对卫生间排气管道进行了拆改，但依据鉴定意见，其自行拆改排气管道的行为仅加重了室内卫生间部位渗漏的损害程度，而房屋内客厅天棚、墙面，北侧卧室天棚，北侧阳台顶棚与墙体交接处，南侧阳台顶棚周边等处的渗漏湿渍、涂饰层脱落现象即足以严重影响正常居住使用。虽鉴定意见称屋顶漏水的质量问题可通过维修解决，维修所需费用预计为18104.40元，但被告曾为原告进行了两次维修，未能修复，漏水的质量问题至今仍然存在。被告构成根本违约，另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，因房屋质量问题严重影响居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本院对原告要求解除房屋拆迁产权调换补偿协议并赔偿损失的主张予以支持。
关于被告应承担赔偿责任数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告进行产权调换时，原告已交付原房屋并足额交纳房屋差价款，如被告依约履行产权调换协议义务，向原告交付符合正常居住、使用条件的产权调换房屋，在产权调换房屋可办理房产证照时，原告即可依房屋拆迁产权调换补偿协议办理产权证照，从而取得产权调换房屋的所有权。但因被告违约，原告解除房屋拆迁产权调换补偿协议，丧失了取得产权调换房屋所有权的条件，其损失应为产权调换房屋的价值。产权调换房屋的价值可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势等因素而变化，在不同时期内存在升高或降低的可能性，原告解除合同时的具体损失数额，应以当时的市价为准，即212888元。虽原告自行拆改卫生间排气管道，可能对房屋的实际交易价格造成影响，但鉴定机构选用市场比较法作为估价方法评估房屋现价值，并不将房屋质量问题作为考虑因素。且原告将评估报告作为证据举示，被告对评估报告亦无异议，故本院以评估结果为准。合同解除后，产权调换房屋仍归被告所有，被告的损失并不畸重，亦不超出其订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
虽产权调换房屋因质量问题严重影响居住使用，但原告装修后，已在房屋内居住，对室内装修物、装饰物进行了使用，折旧损失应由原告自行负担，故原告主张被告按现市场评估价值24796元赔偿室内装饰损失并无不当。为进行司法鉴定，原告共支出鉴定费、评估费8500元，有鉴定意见书、评估报告、鉴定费票据为证，系原告合理支出，本院对原告的诉讼请求予以支持。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告冯琴喜与被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司签订的房屋拆迁产权调换补偿协议（房产管理部门备案编号xx）；
二、原告冯琴喜于本判决生效后十日内将x幢x单元xx室、产籍号为xx、建筑面积81.88平方米房屋返还给被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司；被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司同时赔偿原告冯琴喜上述房屋损失212888元、室内装饰损失24796元、鉴定费、评估费8500元，合计246184元。
如果被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4993元，由被告牡丹江市龙裕城市开发建设有限公司负担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为二年,从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 栾 丽
代理审判员 杨 光
人民陪审员 刘淑芝
二〇一六年一月六日
书 记 员 齐海培