广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3992号原告：刘有生，男，1966年10月17日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县，委托诉讼代理人:许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人:李任葵，广东任允律师事务所律师。被告：杜芳，女，1984年7月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：吴英哲，男，1981年12月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，两被告共同委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉律师事务所实习律师。原告刘有生与被告杜芳、吴英哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘有生的委托诉讼代理人许艾玲，被告吴英哲及两被告的共同委托诉讼代理人梁菁、高国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘有生向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理涉案房地产的过户手续；2.被告协助原告办理过户手续后，原告一次性将房屋尾款支付给被告。事实和理由：原告女婿赵强与两被告经中山市卓见房地产中介服务有限公司（以下简称卓见中介公司）介绍，于2016年5月2日签订了编号为zj01022的《房地产买卖合同》，约定由赵强购买两被告共有的位于中山市火炬开发区南外环8号凯茵新城01区6幢2301房的房地产，总价款80万元，赵强可以指定新的买受人。后赵强指定原告作为新的买受人与两被告签订了房地产买卖合同，双方约定原告应于2016年5月31日前提交全部贷款所需资料，双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，首期楼款于双方递件成功当日支付，尾款于办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方账户，具体付款时间以银行放款时间为准。合同签订后，原告委托赵强依约向两被告支付了共6万元的定金。买卖双方于2016年5月23日到原告指定的中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行（以下简称邮储银行中山分行）办理贷款申请，原告依约提交了全部所需资料。银行一直未向原告告知贷款是否能够通过审批。两被告于2016年8月向原告邮寄合同解除通知书，违反合同擅自解除合同。但原告在收到合同解除通知书后才得知原告的贷款申请未获得银行审批通过，原告及经纪方第一时间告知两被告，并且积极向其他银行办理贷款手续，后原告成功取得兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）的贷款审批。经纪方多次向两被告发函敦促两被告履行义务，但两被告均置之不理。原告刘有生向本院提供了以下证据：1.房屋所有权证、土地使用权证；2.房地产买卖合同；3.银行卡复印件、转账凭证、收款证明；4.个人账户申请书、中国邮政储蓄银行个人电子银行服务申请表；5.兴业银行中山分行信用项目审批通知书；6.合同解除通知书；7.回复函、告知函、快递单及查询结果。被告杜芳、吴英哲辩称，被告已按合同约定履行自己的义务，但原告存在多种违约行为，被告已于2016年8月15日向原告发出合同解除通知书解除合同，故被告不同意继续履行合同。原告存在逾期付款的情形，且逾期付款之迟延程度已达到合同约定的解除条件，两被告据此解除合同合法有据。首先，原告没有按合同约定在2016年5月31日之前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。其次，原告与两被告在2016年5月23日就一起至原告指定的邮储银行中山分行递交了按揭资料申请了贷款，但就贷款事宜一个多月后仍未有进展。两被告就该问题询问过经纪方，经纪方告知是原告个人流水问题所致。合同约定的最后付款期2016年8月1日届至，两被告再次询问经纪方，仍然得到同样的答复，原告也不同意一次性付款。在两被告明确表示解除合同的情况下，原告在未征得两被告同意也未进行协助的情况下迳行向兴业银行中山分行申请按揭贷款的行为当然不对两被告发生拘束力。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告杜芳、吴英哲就其辩解向本院提供以下证据：1.房地产买卖合同；2.房屋所有权证、土地使用权证；3.合同解除通知书、收件人为刘有生的快递单及快递投递查询结果；4.合同解除通知书、收件人为王先生（经纪方）的快递单及快递投递查询结果；5.回复函。经审理查明：2016年5月2日，刘有生的女婿赵强向杜芳、吴英哲支付2万元作为购买位于中山市火炬开发区××号凯茵新城01区6幢2301房的定金。后赵强与杜芳、吴英哲一致同意由赵强指定刘有生作为新的买受人。2016年5月3日，杜芳、吴英哲（卖方）与刘有生（买方）、卓见中介公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定买方通过经纪方向卖方购买位于中山市火炬开发区××号凯茵新城01区6幢2301房，总楼款80万元；其中付款方式约定如下：1.定金2万元买方须在2016年5月2日支付给卖方，2.定金余款4万元买方须在2016年5月4日前支付给卖方，3.首期楼款14万元买方应于递件成功当天支付卖方，4.买方应于2016年5月31日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止，5.楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同……违约责任中约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；备注条款约定：1.经双方友好协商并一致同意，最终首期楼款按银行最终同意贷款通知书为准；2.尾期楼款于2016年8月1日前由贷款银行划入卖方指定账号，最终放款时间以银行放款为准。2016年5月4日，刘有生委托赵强向杜芳、吴英哲支付剩余定金4万元。2015年5月23日，刘有生与杜芳、吴英哲到邮储银行中山分行申请银行贷款。2016年8月15日，杜芳、吴英哲向刘有生和卓见中介公司分别发出合同解除通知书，认为刘有生未按合同约定于2016年5月31日签订购房抵押贷款合同，尾期楼款也没有按约于2016年8月1日前划入，刘有生的行为构成实质性违约，正式声明解除与刘有生的买卖合同关系，并依法没收定金，并要求刘有生另行支付2万元违约金。2016年8月16日，卓见中介公司向杜芳、吴英哲发回复函，表明因刘有生个人流水资料没有通过，最终迟迟没法出具同意贷款通知书，现通知杜芳、吴英哲在收到回复函之日起7天内与经纪方取得联系，经纪方将配合买卖双方进行会面协商，望最终买卖双方可以达成解决共识。2016年11月8日，卓见中介公司向杜芳、吴英哲邮寄告知函，告知刘有生在获悉邮储银行中山分行贷款审批通知书迟迟没法出具后，为了继续合同，选择在兴业银行中山分行重新办理贷款申请，兴业银行中山分行在2016年10月12日出具贷款审批通知书，距今已超过五个工作日，请杜芳、吴英哲在收到告知函后五个工作日内与买方和经纪方取得联系，由经纪方协助下到兴业银行中山分行、中山市火炬开发区地税分局、中山市火炬开发区国土资源分局等相关部门办理申请买卖相关的全部手续。2017年3月9日，刘有生诉至本院，主张解除合同，要求杜芳、吴英哲返还定金6万元及赔偿违约金8万元。2017年4月5日，刘有生向本院提交申请，要求变更诉讼请求，并主张前述实体权利。本院认为：案涉房地产买卖合同系刘有生与杜芳、吴英哲在平等自愿的基础上签订，是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点在于缔约双方在履约过程中谁出现严重违约情形，合同应否继续履行。刘有生于2016年5月23日向邮储银行中山分行提交贷款申请，但最终贷款审批未获通过，刘有生未及时告知杜芳、吴英哲该贷款审批进度情况并积极与二人协商是否变更付款方式，怠于履行付款义务最终导致合同解除，刘有生显然构成违约。理由如下：一、刘有生怠于履行协助通知义务。刘有生作为买受人和按揭贷款申请人，除负有付款义务外，还有义务跟进贷款的审批进度，并将贷款是否获批的情况及时告知杜芳、吴英哲以促使合同的进一步履行。但在本案中，从5月23日递交申请材料之日至合同约定的尾期款支付日8月1日长达两个多月的时间里，没有证据证明是邮储银行中山分行的审批原因导致交易迟延，也没有证据证明刘有生履行了该附随的协助通知义务。刘有生主张是邮储银行中山分行一直未告知其贷款是否通过审批，对此，本院认为，依常理而言，邮储银行中山分行银行作为按揭贷款的受理银行，不可能在长达两个月的时间里不通知申请人该审批事项是否通过，刘有生该主张陈述明显有违常理，亦与卓见中介公司回复函中“是刘有生自身个人流水审核没通过致使邮储银行中山分行不同意出具同贷书”的陈述相悖。二、刘有生怠于履行付款义务。本案中，结合案涉合同和备注条款的约定，缔约双方是按照以下顺序环节来履行二手房买卖按揭合同的，即：1.买受人支付定金并申请银行贷款；2.银行出具同贷书；3.银行出具同贷书后，买受人支付首期款（首期楼款=合同成交价-定金-银行同意发放的贷款款项），双方至国土局递件交易办理抵押登记手续；4.银行直接发放尾款予出卖人。从案涉合同约定的“2016年5月31日前提交贷款资料”以及备注条款约定的“尾期楼款于2016年8月1日前由贷款银行划入卖方指定账号，最终放款时间以银行放款为准”来看，双方是预留了大约2个月的时间来完成上述第2至4环节的，也就是说，杜芳、吴英哲是期待于2016年8月1日左右收到全部楼款的，“最终放款时间以银行放款为准”是针对银行可能出现的迟延放款情形而非允许刘有生迟延付款。刘有生因个人资金流水问题无法取得邮储银行中山分行的审批贷款后，本应第一时间积极与杜芳、吴英哲协商变更贷款银行或者筹措资金变更为一次性付款，但没有证据显示其为继续履行合同采取了积极行动，截至2016年8月1日，除定金外，刘有生分文未付。刘有生主张其更换贷款银行无须征得杜芳、吴英哲同意，并认为合同约定之银行出具同贷书并非特指邮储银行中山分行的同贷书，其于2016年10月12日取得兴业银行中山分行的同贷书并未违反合同约定。对此，本院认为，刘有生该主张明显是对合同条款之曲解，如按刘有生之主张逻辑，则其向邮储银行中山分行申请贷款未获审批后可以向其他任意银行申请贷款直至其贷款审批通过，那么，杜芳、吴英哲按合同约定取得全额房款的权利将无法得到保障，这显然是有悖逻辑的也是违反合同约定的，本院此不予采信。如前所述，在刘有生存在严重迟延履行等违约行为的情况下，杜芳、吴英哲作为守约方可依据合同约定解除合同。刘有生在收到解约通知后未提出异议，案涉合同已依法解除。刘有生诉请合同继续履行，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘有生的全部诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5900元，保全费1220元，合计7120元，由原告刘有生负担（该款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一七年六月八日书记员 詹绮婷罗鑫