河北省宁晋县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0528民初4229号原告(申请执行人)：张随芬，女，1954年10月13日出生，汉族，农民，初中文化，宁晋县人，现住本村。委托诉讼代理人：杨东强，河北众平律师事务所律师。被告（被执行人）：宁君卿，女，1973年11月24日出生，汉族，职工，专科文化，宁晋县人，现住本村。被告（案外人）：申京安，男，1979年6月1日出生，汉族，农民，初中文化，现住宁晋县。委托诉讼代理人：李京聚，男，1966年2月5日出生，汉族，职工，现住宁晋县。原告张随芬与被告宁君卿、申京安申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张随芬的委托诉讼代理人杨东强，被告申京安及其委托诉讼代理人李京聚到庭参加诉讼；被告宁君卿经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张随芬向本院提出诉讼请求：1、依法判决驳回被告申京安提出的执行异议申请，继续对（2016）冀0528执618号案件执行继续査封宁君卿名下坐落于紫金名苑3号楼1单元901室房产；2、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月21日，原告张随芬与被告宁君卿因民间借贷纠纷一案涉诉，宁晋县人民法院作出（2016）冀0528民初1398号民事判决书，判决宁君卿给付借款100000元及利息7000元。判决后原告申请执行，宁晋县法院以（2016）冀0528执618号立案。2017年8月3日从宁晋县法院查封宁君卿名下坐落于紫金名苑3号楼1单元901室房产。2017年10月1日被告申京安对查封提出书面异议，经宁晋县法院审查、听证，2017年10月21日作出（2017）冀0528执11号执行裁定书，裁定中止对被告宁君卿名下坐落于紫金名苑3号楼1单元901室房产执行。原告认为，二被告签订的买卖合同系双方恶意串通形成，属无效合同。被告申京安提供的房款转账记录的付款人与收款人与本案无关，不能证明双方真实存在购房款支付过程，且被告申京安并未实际占用争议房户。二被告行为不符合最高院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，望人民法院依法判决驳回执行异议申请，对（2016）冀0528执618号案件继续执行。被告申京安辩称，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案查封被告申京安房屋当属该种情形。在人民法院查封前，已签订合法有效的房屋买卖合同。宁君卿是在2017年5月下旬，在河北德安舍房产经纪有限公司（下称中介）登记紫金名苑3号楼1单元901室（下称房屋）房源需要出售。中介于2017年6月19日在宁晋县信息发布平台发布售房信息。2017年6月22日被告申京安看到信息后按照联系电话与中介联系和了解，并确定委托该中介来买此套房屋，期间付中介费1万元，由中介全程服务交易全过程，包括合同签订、房屋交付、房屋交验、过户登记。首先中介跟买卖双方联系并定在2017年6月24日看房，6月24日看房后，被告申京安决定买房，就通过中介和房主宁君卿谈价格和付款方式，宁君卿说房价105万不讨价还价，被告申京安提出分期一个月付清，宁君卿不愿意，被告申京安考虑后决定向朋友借点钱付清算了。于是跟好朋友张某联系借钱事宜，张某表示有钱，可以用。说好后中介给双方约定好下午在中介签订房屋买卖合同。2017年6月24日下午，被告申京安3点赶到，宁君卿（随行两人，其中一人后来知道叫江涛）4点赶到。在中介主持下，商议合同条款，房价105万，先支付85万，对余款20万，被告申京安提出不能直接付给宁君卿，要和宁君卿一块还银行按揭贷款，宁君卿同意，并表示在2017年7月20日前办清。随即被告申京安联系张某准备付款。张某是中行卡，而宁君卿提出只有工行卡而没有中行卡，因当天是礼拜六，大额转账当天不能实时到账，宁君卿就问随行江涛有没有中行卡，江涛说有，宁君卿就让被告申京安往江涛中行卡上汇款。被告申京安按照宁君卿的指定，把江涛姓名卡号发给张某，张某在4点49分汇入江涛中行卡85万元。江涛收到收款信息，宁君卿确认到帐后，才为被告申京安写下收条，并在房屋买卖合同签字，又把原商品房买卖合同和购房票据交到中介，待全部付款完成后由中介交于被告申京安。在中介参与服务监督下，合同签订过程完毕。可见双方房屋买卖合同，客观、真实、合法、有效。至于原告诉状所提到此合同系双方恶意串通形成，被告申京安请求法庭在今天的庭审中，责令其向法庭举证并向被告申京安给予说明和解释。2、被告申京安已支付全部房款。房款共105万元，签订合同当天在中介处支付85万元，不再赘述。下面陈述余款20万元支付过程。2017年7月10日，工商银行通知可以还贷了。被告申京安、宁君卿、中介三方约定于11日上午到银行办理还贷，宁君卿要求拿现金过来还贷。11日上午九点，被告申京安自带3万元现金，在中介经办人员王某陪同下，又到中行取现金17万元，凑够20万元，然后一同赶往工商银行找到宁君卿，被告申京安将20万元交于宁君卿，宁君卿收到20万元，办完还贷后，为被告申京安写下了收据。综上，两笔付款均有收据为证，有银行交易明细为证，有中介当场见证，均客观真实地反映了支付全过程。3、被告申京安已实际占有该房屋。2017年7月11日上午，11点左右办完银行还贷，三方一同赶往小区，进行房屋交验。在该房屋处，交接了房屋钥匙和门禁。查看了水、电、气。交接了水电气卡。完成交接后，中介将商品房买卖合同和购房票据等资料交给被告申京安。至此中介参与、协助、监督完成了交付房屋。2017年7月12日，被告申京安对门锁进行了更换。联系岳家庄一家装修公司开始进行装修翻新。为居住方便，通过物业租赁了两个车库。4、未办理过户登记，被告申京安没有过错。该小区所有住户的不动产证件，现在开发商在一直办理中。未办理过户登记不属于被告申京安自身原因，因此，被告申京安没有过错。综上，被告申京安就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，根据中华人民共和国民诉法解释三百一十三条，应判决驳回原告诉讼请求。被告宁君卿未予答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告申京安提交的商品房买卖合同、紫金名苑物业出具的“申景安”名字更正证明、宁晋县嘉盛房地产开发有限公司出具的证明，本院予以确认并在卷佐证。对被告申京安提交的原告张随芬有争议的证据，本院认定如下：1、房屋买卖合同一份，欲证明申京安和宁君卿于2017年6月24日在河北德安舍房产经纪公司处签订房屋买卖合同；申京安通过河北德安舍房产经纪公司购买被告宁君卿紫金名苑3-1-901室房屋的事实，房屋价款为105万元，2017年7月20日前分两期支付完毕。2、中介费收据2份，欲证明被告申京安通过河北德安舍房产经纪公司购买被告宁君卿紫金名苑3-1-901室房屋的事实，河北德安舍房产经纪公司服务和监督交易全过程。3、房款收据2份，（1）、地点在中介公司，时间在2017年6月24日签订合同当天，被告宁君卿收取被告申京安房款85万元（银行汇款）；（2）、地点在宁晋工行，时间在2017年7月11日房屋交付当天，被告宁君卿收取被告申京安房款20万元。（现金付款）。4、银行交易明细2份，欲证明85万元支付过程。2017年6月24日下午4点49分，由被告申京安委托张某，汇入被告宁君卿指定账户85万元。地点在中介办公司，有中介人员在场。印证收据85万的收款事实及20万元现金来源。5、证人张某出庭证言，欲证明2017年6月24日，张某汇入江涛账户85万元，是受被告申京安委托付房款；6、证人田某出庭证言，欲证明房屋交易全过程；7、证人王某出庭证言，欲证明房屋交易全过程；8、微信支付记录一份，欲证明被告申京安于2017年7月12日支付换锁费用600元，交房第二天，被告申京安将原来钥匙锁作废更换指纹锁；9、证人岳某出庭证言，欲证明于2017年7月，应被告申京安要求，对紫金名苑3-1-901室房屋进行了装修，包括墙壁粉刷、贴壁纸。被告申京安支付工费；10、电费车库租赁票据，欲证明被告申京安在2017年8月1日向物业支付电费500元的事实和租赁小区内两个车库的事实。上述证据相互印证，形成了完整的证据链条，故本院对上述证据的效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月下旬，被告宁君卿在河北德安舍房产经纪有限公司登记紫金名苑3号楼1单元901室房源需要出售，该公司于2017年6月19日在宁晋县信息发布平台发布该售房信息，2017年6月22日申京安与该公司联系购房事宜，2017年6月24日下午，申京安与宁君卿在该公司订立房屋买卖合同，宁君卿以105万元价格将上述房产出售给申京安，约定先支付房款85万元，剩余房款20万元用于偿还银行贷款，2017年7月20日前办清；并约定房屋产权证办理以后，在申京安确定的时间，宁君卿应配合申京安办理房屋所有权证和其他房产证件的过户手续至申京安名下。当日，申京安请求朋友张某向宁君卿指定的江涛的账户转账85万元，转账后宁君卿向申京安出具收到房款85万元的收条。2017年7月11日，在工商银行宁晋县支行，申京安给付宁君卿20万元现金用于还贷款，宁君卿向申京安出具收房款20万元的收条。当日宁君卿通过河北德安舍房产经纪有限公司将该房产钥匙及有关手续交付申京安。申京安通过支付宝转账方式先后于2017年6月24日给付河北德安舍房产经纪有限公司中介费5000元，于2017年7月11日给付中介费5000元。2017年7月12日，被告申京安对该房屋进行了换锁，后进行了装修。并于2017年8月1日向该小区物业支付电费500元和租赁了小区两个车库。紫金名苑小区自2017年10月份起办理房屋不动产产权登记事宜，在此之前尚未办理不动产登记手续。另查明，2016年4月6日，本院以（2016）冀0528民初1398号受理原告张随芬与被告宁君卿、颜希健民间借贷纠纷一案，经审理于2016年7月21日作出（2016）冀0528民初1398号民事判决,判决宁君卿给付张随芬借款本金100000元及利息7000元。判决生效后，张随芬于2016年11月4日向本院申请强制执行，本院以（2016）冀0528执618号立案。2017年8月3日，本院向宁晋县嘉盛房地产开发有限公司发出协助执行通知书，查封被执行人宁君卿名下的坐落于紫金名苑3号楼1单元901室的房产，查封期限为三年，查封期间为2017年8月3日起至2020年8月2日止，查封期间不得办理房产的转移、变更手续。在执行过程中，被告申京安于2017年10月11日对本院查封宁晋县房产提出书面异议，本院经审查作出（2017）冀0528执异11号执行裁定书，裁定：“中止对被执行人宁君卿名下的坐落于宁晋县房产的执行”。张随芬不服该裁定，在法定期限内于2017年11月8日向本院提起了申请执行人执行异议之诉。本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。这条规定主要是针对不动产的规定。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告宁君卿将其购置的宁晋县单元楼一套出卖给被告申京安，总价款为1050000元，双方于2017年6月24日在中介的见证下签订了房屋买卖合同。当日被告申京安给付被告宁君卿款850000元。后于2017年7月11日又将剩余款200000元给付被告宁君卿，均由被告宁君卿向被告申京安出具了收条。被告宁君卿取得全部房款后将该房产钥匙及有关手续交付给被告申京安使用。而至2017年8月3日，本院在执行申请执行人张随芬与被执行人宁君卿民间借贷纠纷一案中，才查封了被执行人宁君卿名下的坐落于宁晋县的房产。因本院查封该房产时，被告申京安与被告宁君卿双方早已就该查封的房产达成买卖合同，且被告申京安已经支付全部房屋价款1050000元，并已实际使用该房产。双方商品房买卖合同已生效，只是尚未办理过户手续，对此，因紫金名苑小区的房产证宁晋县嘉盛房地产开发有限公司在2017年10月份前尚未办理不动产登记手续，该房产未办理过户登记不属于被告申京安自身原因。据此，被告申京安对未办理产权过户登记手续没有过错。被告申京安就本院执行的执行标的坐落于宁晋县的房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院对该执行标的不得执行。综上所述，原告要求本院对（2016）冀0528执618号案件中查封被执行人宁君卿名下坐落于宁晋县的房产继续执行的诉讼请求，本院不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告张随芬的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张随芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  赵拥军审 判 员  李 超人民陪审员  沈 佩二〇一八年五月四日书 记 员  李天绪