广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4888号
上诉人（原审原告）：xx，住广州市。
委托代理人：陈援朝，住广州市。
上诉人（原审被告）：广州xx公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：萧泽光，董事长。
委托代理人：杨晓栋，广东济方律师事务所律师。
上诉人xx因与上诉人广州xx公司（以下简称xx公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，原广州市北京路仰忠街35号首层房屋（居住用房，建筑面积18.24平方米）是xx所有的产业。
1993年2月1日，广州市城市规划局向东山区房地产经营开发公司发出编号为（93）穗城规东片地字050号《建设用地规划许可证》，记载用地单位为东山区房地产经营开发公司，用地位置为北京路以东、万某以北、文明路以南，用地面积为45004平方米等。
1993年4月2日，广州市国土局向东山区房地产经营开发公司发出编号为穗国土（1993）征（拨）通字第611号《国家建设征用（划拨）土地通知书》，内容为同意征用（收回）北京路以东、万某以北、文明路以南地段的土地，核准面积45004平方米给该司使用，作为建设商品房、个体摊档店、中学及配套设施项目用地等。
2001年1月9日广州市国土局向xx发出编号为穗国土建用函（2001）32号《关于更改建设用地单位的复函》，内容为同意将穗国土（1993）征（拨）通字第611号文的建设单位改为东山区房地产经营开发公司与香港正顺集团有限公司组成的项目公司—广州xx公司（即本案被告）；其它事宜仍按此地块原建设用地有关批文的规定执行等。
2003年1月6日，广州市国土资源和房屋管理局向xx发出编�为穗国土建用字（2003）第1号《建设用地批准书》，记载用地单位为xx，土地座落北京路102-174号，批准用地面积为18040平方米等。
2004年1月12日，xx（乙方）与xx公司（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，其中约定：现市房地产管理局以拆许字（2003）第21号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在北京路仰忠街35号首层房屋，建筑面积18.24平方米。二、甲方将自有的座落在北京路原征用红线范围新建仰忠大厦第二层西向商铺建筑面积18.24平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。五、甲方应在2008年3月6日将自有房屋交付给乙方。六、甲乙双方须严格履行协议。甲方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿18元的标准向乙方承�违约责任；其他事项写明甲乙双方协商同意按房屋等值交换原则，乙方补偿甲方价差80000元，乙方在甲方将回迁商铺交付乙方前十天内一次性付清上述款项给甲方等。
同日，双方又签订《房屋拆迁安置协议》，其中订明：乙方同意甲方拆除北京路仰忠街35号首层房屋，建筑面积18.24平方米。乙方同意2004年1月15日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，甲方每月支付273元临迁补助费给乙方至通知乙方回迁之月止。甲方应于2008年3月6日前，安置乙方回迁居住。甲方逾期安置乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按有关规定的标准向乙方承担违约责任等。
协议签订后，xx将上述房屋交由金某公司拆除，金某公司向xx支付了至2004年10月15日止的临迁补助费，金某公司在原址兴建“名城商业广场”，至今未建成，也没有安置xx回迁。
广州金某房地产开发�限公司曾于2013年向原审法院起诉xx，要求对xx的拆迁补偿方式变更为货币补偿，按市场价计算为923491元，同时扣减xx按拆迁协议约定的80000元差价款，合计843491元。原审法院于2014年1月28日作出（2013）穗越法民三初字第1522号民事判决书，该判决查明：2013年7月，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函查询：如广州xx公司要继续开发建设剩余的26964平方米用地，是否需要由该局重新以“招、拍、挂”的方式出让国土使用权，广州金某房地产开发有限公司通过竞投、支付地价的方式才能取得该26964平方米的土地使用权？或者是由广州金某房地产开发有限公司持上述穗规地复字（2000）第637号等文件向该局申请办理有关用地手续即可？该局于2013年11月20日函复原审法院，内容为：北京路以东、万某以北、文明路以南地段，经（93）穗城规东片地字50号《建设用地规划许可证》、穗国土（1993）征（拨）通某第611号《建设用地通知书》、穗国土建用函（2001）32号文同意xx办理用地手续，用地面积为45004平方米；其中19954平方米用地已办有偿使用手续，分别已核发穗国土建用字（2003）第1号（18040平方米）、穗国土建用字（2005）第435号（1914平方米）《建设用地批准书》。穗国土建用字（2003）第1号《建设用地批准书》地块已核发2005国用字408号《国有土地使用证》，土地使用权人为广州金某房地产开发有限公司，使用权面积15901.9平方米；尚余约25050平方米未完善用地手续。按照《市国土房管局、市发展改革委、市财政局关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见》（穗国房字（2013）4**号）的有关规定，前置审批用地须以公开挂牌方式完善土地出让手续。（93）穗城规东片地字50号《建设用地规划许可证》与穗国土（1993）征（拨）通某第611号《建设用地通知书》项下地块未完善用地手续的范围，可由原用地单位自行完成征地拆迁补偿安置结案后，向该局申请以公开挂牌方式完善土地出让手续等。该案判决：1、广州xx公司与xx签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》所约定的拆迁补偿方式变更为货币补偿。2、广州金某房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向xx支付货币补偿款843491（按评估价923491元扣减xx应付的价差款80000元计）。3、广州金某房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向xx支付损失补偿款184698.2元。
2014年12月9日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第1953号终审判决，认定：该案中，双方对于回迁安置房屋是否属于未完善开发手续用地范围各有表述，而依据民事权利义务对等的原则，广州金某房地产开发有�公司拆除xx原有房屋，则对于安置房屋的明确负有相应的法律责任。此外，现有证据反映，广州金某房地产开发有限公司所确认回迁安置房屋所在用地的开发的确存在不确定性，但并未完全排除仍由该公司开发使用的可能，故此，广州金某房地产开发有限公司以原有协议无法履行为由要求将产权调换变更为货币补偿，依据不充分；判决：1、撤销原审法院（2013）穗越法民三初字第1522号民事判决；2、驳回广州金某房地产开发有限公司原审诉讼请求等。
xx于2015年5月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、xx公司将北京路102-174号地块内的仰忠街拆迁公告范围内兴建的“粤海仰忠汇”大厦中提供首层正对高第街，门宽3.6米，面积为18.24平方米商铺作为对xx的产权调换补偿。2、金某公司向xx支付从2004年10月16日至2008年3月5日止的临迁补助费（按每月273元计算）、�2008年3月6日至2015年5月5日止的临迁补助费（每月按每平方米300元×18.24平方米计算）；3、金某公司向xx支付从2004年10月16日至2008年3月5日止逾期支付临迁补助费的违约金（每日按273元×3%计算）；4、金某公司向xx支付从2008年3月6日至2015年5月5日止的逾期产权调换违约金（每日按300元计算）；5、金某公司在上述款项中扣除xx应付的价差款80000元；6、金某公司向xx支付从2008年3月6日至2015年5月5日止的逾期回迁违约金（每月按300元／平方米×18.24平方米×200%计算）。
金某公司辩称：一、根据金某公司与xx签订的《房屋拆迁安置协议》约定，每月临迁费为273元，xx诉请要求每月按每平方米300元×18.24平方米计算临迁费没有依据。二、xx要求金某公司支付逾期支付临迁费的违约金，没有合同依据。三、根据xx公司与xx签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约�逾期产权调换违约金为每日18元，xx要求金某公司按照每日300元标准计算没有依据。四、逾期回迁违约金与逾期产权调换违约金是针对xx同一违约行为重复计算的违约金，故金某公司无需支付逾期回迁违约金。五、根据产权调换协议约定，金某公司安置xx回迁的仰忠大厦尚未建成，且金某公司尚未取得该仰忠大厦地块的土地使用权，xx回迁条件不成立，客观上无法履行，其要求回迁“粤海仰忠汇”大厦没有依据。六、在金某公司将回迁补偿房屋交付xx时，xx才需要支付价差款80000元，现不同意在拆迁费用中扣除该价差款。
一审庭审中，xx、xx公司双方确认所签《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁安置协议》均适用1997年5月31日发布的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定。
原审法院认为：xx、xx公司签订的《广州市城市房屋拆迁产权�换协议书》及《房屋拆迁安置协议》是双方在自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容合法，双方应恪守履行。金某公司未能依约安置xx回迁及支付相关拆迁费用已构成违约，应承担相应的违约责任。xx诉请要求金某公司将“名城商业广场”首层正对高第街，门宽3.6米，面积为18.24平方米商铺对xx进行产权调换补偿，根据生效的（2014）穗中法民五终字第1953号民事判决认定，金某公司所确认回迁安置房屋所在用地的开发存在不确定性，但并未完全排除仍由金某公司开发使用的可能，故上述产权调换协议约定产权调换补偿给xx的新建仰忠大厦第二层西向商铺仍有建设并交付的可能，在此情况下，xx要求变更协议约定回迁补偿商铺为“名城商业广场”首层商铺，没有依据，原审法院不予支持。
上述房屋拆迁安置协议约定月临迁费为273元，金某公司应按照该约定�准向xx支付从2004年10月16日至2015年5月5日止的临迁费。至于逾期回迁违约金，该协议约定xx公司逾期回迁的，每超期一天按有关规定的标准向xx进行赔偿，xx、xx公司双方均确认本协议适用1997年5月31日发布的《广州市城市房屋拆迁管理条例》，根据该条例第五十条规定，金某公司逾期安置xx回迁，必须按照原临时安置补助费的200%支付延期补助费，故金某公司应按照每月273元×200%的标准向xx支付从2008年3月7日至2015年5月5日止的延期补助费。此外，根据该条例第五十一条的规定，金某公司逾期支付临迁费，应从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金，故其应按照每日273元×3%的标准向xx支付从2004年10月16日至2008年3月5日止逾期支付临迁费的补偿金。拆迁补偿与拆迁安置不同，补偿是对被拆迁房屋所有权的补偿，解决的是所有权问题，安置是对被拆迁房�使用人的安置，解决的是使用权问题，产权调换协议约定的违约金与拆迁安置协议约定的逾期回迁违约金性质不同，上述产权调换协议约定逾期交付房屋的，每超期一天赔偿18元，故金某公司还应当按照该约定标准向xx支付从2008年3月7日至2015年5月5日止的逾期产权调换违约金。至于xx要求在上述拆迁费用中扣除其应付的价差款80000元，因金某公司不同意在拆迁费用中扣除，且产权调换协议还有继续履行的可能，xx的该项诉讼请求，原审法院不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，原审法院于2015年7月15日作出判决：
一、广州金某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向xx支付自2004年10月16日起至2015年5月5日止的临迁补助费（每月按273元计算）；二、广州金某房地产开发有限公司于本判决�生法律效力之日起5日内，向xx支付自2004年10月16日起至2015年5月5日止逾期支付临迁补助费的补偿金（每日按273元×3%计算）；三、广州金某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向xx支付自2008年3月7日起至2015年5月5日止的延期补助费（每月按273元×200%计算）；四、广州金某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向xx支付自2008年3月7日起至2015年5月5日止的违约金（每日按18元计算）。五、驳回xx的其他诉讼请求。本案受理费3948元，由广州市金东源房地产开发有限公司负担。
判后，xx与金某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。xx上诉称：一、我方要求回迁粤海仰忠汇首层商铺的依据是，金某公司担心我方会和其他被拆迁户一样去补办住改商产权变更手续，在双方还未签订拆迁协议的情况下就强行拆除了商铺，后来在签订拆迁协议过程中，我方提出原商铺为首层，故应回迁首层商铺及索取回迁平面图和铺号，金某公司不同意，称要视乎竣工后的实际情况调整，回迁平面图及铺号不能提供，但如果愿意回迁二期商铺可在协议书中直接写明回迁首层并提供回迁平面图及回迁铺号，我方拒绝。后我方根据金某公司派发的传单知道其首层商铺根本没有出售，可以安置回迁，故我方要求回迁至首层。二、按照《产权调换协议书》约定，金某公司以房屋等价交换为原则，以产权调换的方式对我方实行拆迁补偿，金某公司应在2008年3月6日前将位于东山区北京路新建仰忠大厦第二层西向商铺交付给我方，在金某公司向我方交付商铺前10天，我方按照等价原则向金某公司支付房屋价差80000元。但金某公司并没有履行约定，强拆我方商铺，11年来只支付了9个月的临迁补助费，剩下的以我方需要向其支付房屋等价交换价值80000元为由拒绝支付，使得我方生活困难。三、我方与金某公司的拆迁协议是在我方不知情及金某公司隐瞒事实真相的情况下签订的，且金某公司对被拆迁户的补偿标准并不统一。我方要求将补助费变更为每月每平方米300元，与同等地段二手回迁商铺每月租金35000元相比并不高。四、因原商铺临迁补助费于2008年3月6日起变更为按北京路经营用房参考价每平方米300元计算，故2008年3月6日起延迟支付补助费的违约金就不应按照之前每月273元来计算，而应该按照每平方米300元计算。五、我方暂时可接受按照每平方米50万元的价位或者按每天300元计算逾期产权调换违约。我方产权虽为居住用房，但在当时是可以办理产权变更为商业用途的，金某公司不能以此来逃避强拆我方商铺的责任。六、金某公司一直以仰忠街商业大厦未获得土地使用权为由不安排我�回迁，但双方产权调换协议约定的地址是仰忠大厦，与仰忠街商业大厦是不同的概念。且金某公司原审中提出对我方房屋变更为货币补偿的市场价为923491元是弄虚作假，没有经过合法程序的评估。七、我方要求回迁粤海仰忠汇首层的理由是：涉案地块将兴建明珠商业广场并非兴建名城商业广场。金某公司完全具备将我方回迁到一期商铺的条件，我方被其强行拆除商铺应合理优先得到安置。我方要求回迁18040平方米地块的仰忠街拆迁公告范围内原兴建的明珠商业广场现更名为粤海仰忠汇。综上，xx请求：1、判令xx公司将北京路102-174号（18040平方米）地块内的仰忠街拆迁公告范围内原兴建的明珠商业广场，现更名为粤海仰忠汇提供商铺作xx的产权调换，其中首层安排正对高某原商铺首层朝向）、门宽4米（原商铺正面和侧面门宽共6米多）、面积为18.24平方米的商铺作为产�调换；2、判令金某公司在支付xx的总费用中扣除80000元房屋等值交换价差款；3、变更原审判决第一项为，金某公司向xx分两期支付商铺临迁补助费，第一期为2004年10月16日至2008年3月5日止即收铺前（每月按273元支付），第二期为2008年3月6日至2015年5月5日止即收铺后（每月按300×18.24计算）；4、变更原审判决第二项为，金某公司向xx支付自2004年10月16日至2008年3月5日止逾期支付临迁补助费的违约金（每日按273×3%计算）；5、变更原审判决第三项为，金某公司向xx支付自2008年3月6日至2015年5月5日的逾期回迁商铺违约金（每月按300×18.24×200%计算）；6、变更原审判决第四项为，金某公司向xx支付2008年3月6日至2015年5月5日的逾期产权调换违约金（可暂按金某公司报出的每平方米50万元计算或暂按每天300元计算）；7、本案一审、二审诉讼费用由金某公司负担。
金�公司答辩称：一、根据产权协议的约定，我方尚未取得该两块土地的使用权，所以xx的回迁条件是不成立的，客观上无法履行，其要求回迁没有依据。二、我方认为xx主张的临迁补偿费已超过诉讼时效。三、《广州市城市房屋拆迁管理条例》早已废止，不应适用该条例，我方支付临时安置补偿费及按每月百分之三的标准支付补偿金没有法律依据。四、关于违约金，存在重复计算。
金某公司上诉称：一、xx主张自2004年10月16日起至2013年5月5日期间临迁补助费的诉讼请求已超过诉讼时效。xx一再强调我方只向其支付了至2004年10月15日止的临迁补助费，显然是对支付临迁补助费的情况是明知的，而直到2015年5月5日才向法院起诉，已超过诉讼时效。二、原审法院依照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条及五十一条的规定判决我方按照原临时安置费的200%支付�期补助费以及按照每日增加月补助费的3%的标准支付补偿金，法律适用错误。因为该条例早已废止，在双方签订协议时已经失效。二审法院应按照2004年1月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》进行改判。三、原审判决第三项及第四项存在双重处罚，我方只有一个违约行为，不应承当双重违约责任。四、原审法院认定的庭审中我方与xx确认所签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》和《房屋拆迁安置协议》均适用1997年5月31日发布的《广州市城市房屋拆迁管理条例》与事实不符，原审中我方从未认定上述协议适用一个在合同签订时就已经失效的条例。综上，金某公司请求：1、改判临迁补助费自2013年5月6日起至2015年5月5日止（每月按273元计算）；2、撤销原审判决第二、三项；3、本案的诉讼费用由xx承担。
xx答辩称：一、我方的主张没有超过�讼时效，在过去的时间里，我方一直给金某公司去信要求其支付临迁补助费。二、在双方签订协议的时候，我方并不知道补助标准，金某公司隐瞒了商铺补助标准而以居住用房临迁费的标准与我方签订协议。根据与同地段的商铺租金比较，我方认为金某公司支付的临迁补助费不得低于每平方米300元。三、原审判决并不存在双重处罚的问题，且金某公司诉称原审判决适用的条例已废止也不成立，实际是金某公司为了引诱被拆迁户签订协议的手段。四、我方商铺回迁的地址就是明珠商业广场，现在更名为粤海仰忠汇。金某公司拆迁的明珠商业广场包含在金某公司原审提交的《明珠商业广场项目拆迁地块现状说明》中。原审认定xx公司对我方进行产权调换补偿与事实不符，我方并没有说过要金某公司将“名城商业广场”同等面积的商铺对我方进行产权调换补偿。五、原审庭审笔录与我方答辩意见有所不同，应以我方在原审庭审答辩意见为准。原审判决不公平，将商铺与居住用房的补助标准认定为一样，是不合理的。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于xx的产权调换房屋，双方签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定为仰忠大厦第二层西向商铺，xx请求判令产权调换房屋为粤海仰忠汇大厦首层商铺，与上述约定不符。xx未能证明金某公司曾承诺产权调换房屋为该地址，而生效判决认定xx公司所确认回迁安置房屋所在用地的开发的确存在不确定性，但并未完全排除仍由该公司开发使用的可能。因此，xx请求变更产权调换房屋，理据不足，本院不予支持。
关于xx请求扣除其应付价差款80000元。双方签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定乙方补偿甲方价差80000元，乙方在甲方将回迁商铺交付乙方前十天内一次性付清上述款项给甲方等。由于生效判决认定xx公司所确认回迁安置房屋所在用地的开发的确存在不确定性，但并未完全排除仍由该公司开发使用的可能，而金某公司亦不同意在本案中扣除价差款，故xx该项上诉请求本院不予支持。
关于临迁补助费的标准。双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定xx公司每月支付273元临迁补助费给xx，xx主张将临迁补助费标准提高至每月每平方米300元，理据不足，本院不予支持。
关于逾期调换产权违约金的标准。《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定逾期交付房屋的，金某公司应按每超期一天赔偿18元的标准向乙方承担违约责任。xx主张调整逾期调换产权违约金的标准，理据不足，本院不予支持。
关于临迁补助费的诉讼时效。《最高人民法院关于审理民�案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》?第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。经查，金某公司在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。
关于逾期支付临迁补助费补偿金和延期补助费。根据一审庭审记录，xx公司与xx均确认双方协议适用1997年5月31日发布的《广州市城市房屋拆迁管理条例》，表明双方自愿按照此条例规定享有权利和承担义务。因此，原审法院依照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条及第五十一条的规定，判决金某公司按照临迁补助费的200%支付延期补助费以及每日按临迁补助费的3%的标准支付逾期支付临迁补助费补偿金，并无不当。但是，根据一审庭审记录，xx所提第三项诉讼请求为判令金某公司支付从2004年10月16日至2008年3月5日止逾期�付临迁补助费的违约金（每日按273元×3%计算）。因此，原审法院判决金某公司向xx支付逾期支付临迁补助费的补偿金至2015年5月5日止，超出xx的诉讼请求，本院予以纠正。
关于延期补助费和逾期调换产权违约金是否构成重复计算违约责任的问题。xx公司根据《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》承担的逾期调换产权违约责任与根据《房屋拆迁安置协议》承担的逾期回迁违约责任是两项不同性质的违约责任，分别解决的是对xx的房屋所有权和使用权的违约责任问题。金某公司未能按照上述协议履行其产权调换和安置义务，应分别承担违约责任。金某公司认为延期补助费和逾期调换产权违约金是对同一违约行为重复计算违约责任，理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但对于逾期支付临迁补助费的补偿金的处理有误，应予纠正，其余予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1080号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1080号民事判决第二项为，广州xx公司自本判决发生法律效力之日起五日内向xx支付从2004年10月16日至2008年3月5日止逾期支付临迁补助费的违约金（每日按273元×3%计算）。
款书》，其中院是否欠交金，将无偿归甲方所有，并赔偿双倍年________________________________________________________________________________________________如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3948元，按照原审判决执行；二审案件受理费3996元，由xx负担2073元，由广州xx公司负担1923元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 李宪琼