广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2014）惠东法稔民初字第180号原告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：张广杰、吴进，均系原告惠东碧桂园房地产开发有限公司职员。被告：刘扬武，男。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告刘扬武商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人吴进到庭参加诉讼，被告刘扬武经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：2013年1月28日，原告与被告共同签订了编号为0026939号的《商品房买卖合同》。根据该合同的约定，原告将其开发的碧桂园十里银滩XXX房出售给被告，房价款为4911674元。签订合同时支付首期购房款491168元，2013年1月29日支付第二期491167元，余下第三期至第十二期于每月28日支付300000元，最后一期929339元于2013年12月28日之前支付。如逾期支付前述购房款项，根据合同第七条的约定，按照逾期时间分别处理—“1、逾期90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同签订后，被告向原告支付了第一期、第二期部分购房款共600000元，而第二期余下房款282335元及第三期之后每月应付购房款至今没有支付。原告多次向被告催交拖欠的房款，但被告始终没有支付。被告未按照双方合同约定支付购房款已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠款本金4311674元；2、被告向原告支付违约金（该违约金按每日万分之三的标准，自拖欠楼款本金之日起计算至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2014年4月11日为345936元，含已付部分迟延履行违约金）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告刘扬武未到庭应诉，未作答辩。经审理查明：原告碧桂园公司（出卖人）与被告刘扬武（买受人）于2013年1月28日签订编号为xxx的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议、附录。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于惠东县××山镇亚××角地段××浅水××街××房，该房建筑面积为210.56平方米，套内建筑面积为203.33平方米，单价按套内面积计算为每平方米24156.17元，总价款为4911674元。付款方式为：非银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10%即491168元给出卖人；买受人必须在2013年1月29日前付该商品房总房价款的10%即491167元给出卖人；买受人必须在2013年2月起至11月每月28日前付该商品房总房价款的6.11%即300000元给出卖人（第三至十二期）；买受人必须在2013年12月28日前付该商品房总房价款的18.92%即929339元给出卖人。第七条买受人逾期付款的违约责任：“……1、买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”附件四合同补充协议第十一条（二）：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”合同签订后，被告刘扬武于2013年6月28日支付了部分首期款300000元，于2013年9月29日支付了首期款余下部分91168元及第二期部分楼款208832元。尔后，被告未按合同约定支付第二期剩余楼款282335元、第三期至第十二期每期300000元及第十三期929339元共4311674元。2013年10月17日，原告碧桂园公司委托广东国鼎律师事务所发函催告被告支付房款。2014年7月7日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。以上事实，有原告碧桂园公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件、被告刘扬武的身份证复印件、商品房预售许可证、商品房买卖合同及附件、滞纳金明细、律师函及EMS投递单，以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告碧桂园公司与被告刘扬武于2013年1月28日签订编号为0026939的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告未在合同约定的时间内支付相应期数房款，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告支付剩余房款本金4311674元及相应违约金，理由充分，予以支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应自第二期房款付款期限之第二天（即2013年1月30日）起以当期未付楼款为本金累计计算，总额不应超过上述未付房款4311674元的30%即1293502.2元为宜。因被告于2013年6月28日、9月29日始支付首期楼款及第二期部分楼款，已分别违约151天、244天、243天，计的迟延履行违约金为35487.35元。原告诉请该已支付部分楼款的违约金，符合双方合同约定，予以照准。综上，被告刘扬武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘扬武于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司购房款本金共4311674元，并自2013年1月30日起至付清款日止分别以当期未付房款为本金（第二期未付房款本金为282335元，第三期至第十三期未付房款本金按合同约定）按日万分之三的标准累积计算违约金。违约金总额不应超过1293502.2元。二、被告刘扬武于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司首期房款及第二期部分房款的迟延履行违约金共35487.35元。三、驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44060元（原告已预交22030元），由被告刘扬武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨志立审 判 员  黄新娣人民陪审员  杨呈焕二〇一五年一月二十二日书 记 员  练新贵