湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0103民初2566号
原告：杜张成，男，1975年2月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐健，湖北炽升律师事务所律师。
被告：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路28号。
法定代表人：邓伟，董事长。
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩静，湖北成和诚律师事务所律师。
原告杜张成与被告武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜张成委托诉讼代理人戴文琦、唐健，被告致盛公司的委托诉讼代理人周翠红、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜张成向本院提出诉讼请求：1.被告致盛公司支付原告杜张成逾期交房违约金62685.98元；2.被告致盛公司支付原告杜张成逾期办理初始登记违约金41487.82元；3.被告致盛公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月28日，原告杜张成与被告致盛公司签订了《武汉市商品房买卖合同》后，原告杜张成实际交付房款1514154元。但被告致盛公司未按合同的约定交付符合条件的房屋并办理房地产初始登记，其行为违约，应依约向原告杜张成支付违约金。
被告致盛公司辩称，1.双方已就逾期交房由被告致盛公司承担的违约金协商一致，并已实际履行，且原告杜张成为此出具《收条》承诺不再因该逾期交房提出任何主张或要求，原告杜张成于2016年10月19日向被告致盛公司出具《具结书》一份，明确表示对于延期交房有其个人承担全部责任，与被告致盛公司无关。故原告杜张成不得再以逾期交房要求被告致盛公司承担违约责任；2.燃气在交房时未开通是因为燃气安装报批未获批准，其情形属不可抗力。涉案小区燃气通气时间迟于交房时间系市政配套设施安装延迟所致，被告致盛公司不应承担因迟延通气而延期交房的违约责任。被告致盛公司交付房屋时燃气设施已经到户，符合交付条件，不存在违约。即使燃气未开通，也仅仅是不符合交付条件，不属于逾期交房。故原告杜张成以燃气未开通要求被告致盛公司承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据；3.武汉市于2016年6月成立不动产登记中心，同年底将原由各区进行的房产权属初始登记收归该中心统一办理。被告致盛公司与原告杜张成签订《房屋买卖合同》时该不动产登记中心并未成立。合同中根据当时政策的规定及办证期限约定了办理房屋初始登记的时间，但未考虑到权属登记部门、登记程序及登记流程发生变更的情形。2017年房屋权属登记由初始登记变更为不动产权属登记是被告致盛公司无法预见到的，属于重大情势变更，被告致盛公司不应承担任何责任。被告致盛公司于2017年6月按照新规定重新委托测量机构进行测量，最终导致办证延期。因此被告致盛公司不应承担逾期办证的违约责任。原告杜张成也未提供证据证明其逾期办证受到的损失，且其要求的违约金过高，不应支持；4.原告杜张成的诉请存在矛盾之处，其请求被告致盛公司承担逾期交房及逾期办证的责任重合。综上所述，原告杜张成的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定的事实如下：原告杜张成、被告致盛公司于2015年10月28日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人（指原告杜张成）购买出卖人（指被告致盛公司）投资建设的菱角湖壹号项目中位于1号楼2单元45层1号房屋，房屋实际面积为86.93平方米，单价每平方米为17418.09元，原告杜张成实际支付房款1514154元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气、管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起10日内书面告知买受人。合同第十一条约定，逾期交房超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理。1、……3、买受人同意出卖人将房地产初始登记期限延长为180日，即出卖人应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因出卖人的责任造成买受人不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向买受人支付违约金。合同附件六第七条约定，关于不可抗力等不可归责于卖方原因的补充约定：在下列情况下，卖方有权相应顺延本房地产的交付期限、无须承担延期交付和延期办证的违约责任。1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生或机构变更；2、受政府相关部门控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且卖方出示相关主管部门或机构证明文件的；……。
签订合同当日，原、被告还签订《装修合同》一份，该合同约定，被告致盛公司应确保于2016年12月31日前完成涉案房屋的装修、交付。
上述合同签订后，原告杜张成按约支付了购房款。因原告杜张成对涉案房屋申请精装改造，其于2016年10月19日向被告致盛公司出具《具结书》，表明如因其对涉案房屋特殊改造导致房屋延期交付的，由其个人承担全部责任。2017年2月13日，被告致盛公司向原告杜张成交付房屋钥匙、门禁卡等物品，并向其支付7044元的逾期交房违约金，原告杜张成向被告致盛公司出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到涉案房屋延期交房违约金计7044元，除此外，本人不再因该延期交房而向贵公司提出任何主张或要求”。涉案房屋于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。被告致盛公司于2017年9月19日向武汉市不动产权登记中心提交涉案楼盘的相关资料，于2017年12月28日办毕《不动产权属证明》（法定办理时限为30个工作日，承诺时限为20个工作日）。
另查明，2015年12月9日，被告致盛公司与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，该合同第二条约定:武汉市天然气有限公司于2015年12月30日进场施工，2016年5月20日工程竣工通气（具体以长江日报路配套中压管竣工通气后15个工作日为准）。同年12月31日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司支付管网建设安装费1435200元。2015年12月3日，武汉市天然气有限公司向被告致盛公司出具《工作联系函》称，原进场施工时间顺延至2016年3月30日，2016年8月20日完工（合同工期140天）。菱角湖壹号燃气管道工程于2017年1月16日办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年1月17日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司提交书面申请，要求尽快配套燃气气源，以满足居民生活用气需要。
还查明，涉案楼盘即菱角湖壹号位于武汉市人民政府规划的黄孝河管廊建设工程项目中的北湖西路到长江日报路标段工程范围内，规划部门要求该路段的管线铺设工程与管廊建设工程应同步进行。因市政道路工程未启动，长江日报路配套中压管至今未施工，故影响武汉市天然气有限公司未能按《燃气工程建设施工委托合同》约定的日期完成合同义务，导致涉案楼盘迟延办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。
再查明，《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）于2016年1月1日施行。武汉市不动产登记中心于2016年6月成立，此后武汉市不动产登记中心均按前述《条例》和《实施细则》规定办理相关权籍调查及登记手续。
本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务，根据诉辩双方的主张，结合查明的事实，本院就本案的争议焦点分析认证如下：
关于延期交房的违约责任问题。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，合同虽约定被告致盛公司应当在2016年9月30日前交房，但签订合同当日原告杜张成与被告致盛公司又签订《装修合同》，约定被告致盛公司应于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付，因此被告致盛公司应于2016年12月31日前交房。被告致盛公司于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即符合交房条件，原告杜张成于2017年2月13日收房时已经具备合同约定的交房条件，同日原告杜张成收取7044元的违约金并出具《收条》，且明确表示不再因该延期交房向被告致盛公司提出任何主张，该《收条》虽为格式条款，但并非单方面免除被告致盛公司的责任、加重原告杜张成的责任及排除原告杜张成的主要权利，该《收条》应视为双方对延期交房违约责任处理的变更。故原告杜张成主张要求被告致盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告致盛公司辩称，原告杜张成曾出具的《具结书》，明确表明有其个人承担延期交房的全部责任，与被告致盛公司无关。本院经审查认为，该《具结书》免除被告致盛公司延期交房违约责任的前提为原告杜张成对涉案房屋进行精装特殊改造导致房屋延期交付，与涉案房屋延期交付的原因不符，对该辩解意见本院不予采纳。
被告致盛公司主张合同中原被告双方对于交房条件的约定之一为燃气管线到户，并非燃气到户，且房屋交付时，燃气设施已经到户，符合合同约定的燃气设施到户的交付条件的抗辩理由。本院认为，双方合同约定的交房条件中关于燃气的约定为：“燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”，并未约定通气为交房条件，交房之前菱角湖壹号燃气管道工程已经办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，符合约定的交房条件，天然气未实际开通，属于交付瑕疵而不属于延期交房，不能以未通气主张逾期交房的违约责任。因此，被告致盛公司的该抗辩称理由成立。关于收房后不能及时使用燃气所造成的损失，原告杜张成可依法另行主张权利。
关于延期交付不动产权资料的违约责任问题。经查，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定，被告致盛公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告致盛公司的责任造成原告杜张成不能办理房地产权证书的，原告杜张成同意被告致盛公司将房地产初始登记期限延长为180日，即被告致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因被告致盛公司的责任造成杜张成不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向原告杜张成支付违约金。根据该约定，致盛公司应于2017年8月12日前办理完房地产初始登记。致盛公司实际于2017年12月28日办理完房地产初始登记，逾期138天。故致盛公司应承担的违约金为20895.33元（1514154元×0.1‰×138天）。被告致盛公司提出，《不动产登记暂行条例》施行后，因办证机构、登记程序及测量要求的变化影响了其办证时限的辩解，因未提交相关证据证实，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉致盛集团有限公司向原告杜张成支付延期交付不动产权资料的违约金20895.33元；
二、驳回原告杜张成的其他诉讼请求。
上述款项，于判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2384元，由原告杜张成负担1906元（已付），被告武汉致盛集团有限公司负担478（此款原告杜张成垫付，由被告武汉致盛集团有限公司随上述判决款项一并给付原告杜张成）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 沈 明
人民陪审员 秦建刚
人民陪审员 叶桃英
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 曹丹阳