广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终302号上诉人（原审原告）：张木珠，男，汉族，1969年12月23日出生，广东省人，现住连州市。上诉人（原审原告）：林桂英,女，汉族，1964年4月15日出生，阳山县人，住广东省阳山县。委托代理人：张木珠，系上诉人林桂英丈夫。上诉人（原审被告）：连州市海润房地产有限公司，住所地：连州市莲塘路12号。法定代表人：陈泰泉，该公司董事长。委托代理人：胡继纲，广东远大永恒律师事务所。委托代理人：黎国柱，广东远大永恒律师事务所。上诉人张木珠、林桂英因与上诉人连州市海润房地产有限公司（以下简称海润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2016）粤1882民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张木珠、林桂英的委托代理人张木珠、上诉人海润公司的委托代理人胡继纲到庭参、黎国柱加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张木珠、林桂英上诉请求：1、请求中级人民法院撤销连州市人民法院(2016)粤1882民初352号民事判决书；2、判令海润公司向张木珠、林桂英支付从2014年12月26日起至2016年4月8日止共470天的逾期交房违约金119615元(2016年4月9日起每日按已交付房价款的万分之五的违约金计至涉案房实际交付上诉人使用之日止)；3、本案上诉受理费由海润公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实证据不足。海润公司认为违约金过高，主张调低逾期交房违约金，根据“谁主张，谁举证”的原则，海润公司应当对违约金过高进行举证。但是在一审中，其没有对违约金过高进行举证，提交的所有证据也无法证明逾期交房违约金过高。一审法院应当认定海润公司对违约金过高举证不能，承担举证不能的不利后果。但是一审法院在证据不足的情况下，仍然认定违约金过高，对逾期交房违约金进行调低，这是明显的认定事实证据不足。二、一审法院片面使用法律，存在明显错误。本案中，双方签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金已经有明确规定：出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。三、判决书有笔误。判决书第13页第7行与第14行“从2015年12月26日起至2016年4月8日止”正确应该是“从2014年12月26日起至2016年4月8日止”。四、双方签订的商品房买卖合同中已经明确约定了逾期交房违约金，应当依约支付违约金。上诉人海润公司上诉请求：1、撤销连州市人民法院(2016)粤1882民初352号《民事判决书》，依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由张木珠、林桂英承担。事实与理由：一、海润公司已按合同的约定如期把涉案房屋交付给张木珠、林桂英，并且按合同约定张木珠、林桂英已经收楼，张木珠、林桂英要求海润公司支付违约金于法无据。原审法院认定事实不清，应当依法予以改判。2014年1月3日，海润清华园华翰楼B座经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，2016年1月15日，该涉诉房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2014年3月20日，海润公司按合同约定将《收楼通知书》邮寄给张木珠、林桂英，告知其前往海润清华园收楼及办理相关事项。另外，合同附件四《合同补充协议》第四条第一款明确载明:“出卖人只要向买受人所提供的通讯地址以挂号邮件或特快传递方式邮递，则自寄出十日内视为送达，无论对方是否收讫。”第四条第四款载明：“买受人须在《收楼通知书》送达或公告之曰起7日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来办理的，从出卖人发出《收楼通知书》之日起第7日视为买受人已收楼”，张木珠、林桂英在收到《收楼通知书》后，没有对海润公司要求其收楼的事情提出任何异议，也没有对其购买的房屋是否存在质量问题、是否符合交付条件等提出异议，可知，张木珠、林桂英已经收楼，其本人也对收楼的事实认可无异议。直至2014年10月25日，因为张木珠、林桂英的自身原因，其房公积金余额不足而造成其无法按合同约定的期限办理按揭贷款手续，所以双方经协商后，海润公司在张木珠、林桂英先违约的前提下仍与其签订补充协议，约定将合同中第六条付款方式及交付期限约定更改为：“于2014年10月25日前付清首期款人民币209000元，余额人民币300000元于2014年11月15目前向按揭银行办妥银行按揭手续。”并且张木珠、林桂英于2014年11月14日按照补充协议的约定履行了其义务。海润公司与张木珠、林桂英签订的补充协议，只是对办理按揭贷款手续的时间的更改，并没有对其他条款进行更改，补充协议的签订不是对海润公司已经交楼的事实的否定和变更：张木珠、林桂英在明知自己已经收楼，而且其购买的房屋没有任何质量问题，自身权益也没有收到任何损害，双方已实际履行合同约定的情况下，还提出让海润公司支付违约金的请求不符合合同的约定，更于法无据。二、关于违约金的问题。海润清华园华翰楼B座已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备买房者装修入住的要件，海润公司将涉诉房屋交付给张木珠、林桂英并无不妥，张木珠、林桂英的法益并没有被侵害，海润公司已经按合同履行其应尽义务，不需要支付任何违约金。退一步说，假设海润公司存在逾期交楼违约行为，张木珠、林桂英提出要求海润公司承担的违约金标准也过高，依法应当予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，即使海润公司存在逾期交楼违约行为，张木珠、林桂英的损失也应当按照同地段同类房屋租金标准来确定，计至验收备案之日止，而不应以86.67元/日计至海润公司将涉案房屋实际交付给张木珠、林桂英使用之日止。综上所述，请二审法院支持海润公司的上诉请求。上诉人张木珠、林桂英、海润公司的答辩意见与上诉意见一致。上诉人张木珠、林桂英向一审法院起诉请求：1、判令海润公司向张木珠、林桂英支付2014年12月26日至2016年4月8日共470天的逾期交房违约金人民币119615元。2、判令海润公司向张木珠、林桂英支付2016年4月9日至实际交付房屋为止的逾期交房违约金。3、本案诉讼费由海润公司承担。一审法院经审理认定如下事实：2013年12月13日张木珠、林桂英与海润公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买由海润公司开发的位于连州市番禺路×号清华园华翰楼×座×室，购房金额为人民币509000元。合同约定的主要条款有“买受人所购商品房的基本情况，计价方式与价费、付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任，商品房的交接等条款。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式:银行按揭，于2013年12月13日前付清首期款人民币172000元，余款人民币337000元于2014年1月3日前向按揭银行办妥银行按揭手续，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为连州市农村信用合作联社，专用账户为80×××91。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。2013年12月13日张木珠、林桂英支付首期款172000元。余款人民币337000元向按揭银行办理按揭贷款，但因公积金余额未能达到公积金贷款337000元，银行方通知张木珠、林桂英前来协商办理未果。2014年10月25日经双方协商，同意对《广东省商品房买卖合同》第六条更改为“于2014年10月25日前付清首期款人民币209000元，余款人民币300000元于2014年11月15日前向按揭银行办妥银行按揭手续”并于当日补交37000元首期款。同年11月12日，张木珠在连州市农村信用合作联社为涉案商品房办理了300000元的个人住房公积金贷款手续。涉案《广东省商品房买卖合同》合同第八条约定，“出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、工程竣工验收备案。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。”第十一条“交接”，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式来处理:出卖人书面通知日视为送达日，如送达7天内不前来办理手续，视为买受人无异议收楼，房屋由此引起的一切责任由买受人承担，出卖人书面通知的地址，以买受人在本合同所留地址为准。2014年1月3日海润清华园华翰楼×座工程验收合格。2014年3月20日海润公司以邮政快递的方式把《收楼通知书》寄给张木珠、林桂英。张木珠、林桂英亦已签收。2016年1月15日海润公司开发的海润清华园华翰楼B座工程正式通过工程竣工验收备案。另，张木珠、林桂英变更第1项诉讼请求为:1、判令海润公司向张木珠、林桂英支付2014年12月26日至2016年4月8日共470天的逾期交房违约金人民币119615元。增加诉讼请求2为判令海润公司向张木珠、林桂英支付2016年4月9日至实际交付房屋为止的逾期交房违约金。一审法院认为，海润公司与张木珠、林桂英2013年12月13日签订的《广东省商品房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，无损害社会公共利益，为有效合同，双方房屋买卖关系成立。各方当事人均应当根据合同的性质、目的、遵循诚实信用原则履行各自的义务。本案的争议焦点主要有二，一是涉案房屋何时竣工验收备案；二是海润公司是否构成逾期交楼。关于焦点一，从海润公司提供的上述证据可见，张木珠、林桂英购买的海润清华园华翰楼B座经建设、施工、监理、设计、勘察五方于2014年1月3日验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》，已达到合同中约定的交付房屋的条件中工程竣工验收。但从海润公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》反映，海润公司销售的涉案商品房海润清华园华翰楼×座工程的备案时间是2016年1月15日，这是备案机关连州市工程竣工验收备案办公室盖章确定的时间，一审法院对该备案时间予以确认。关于焦点二，从双方所签的《广东省商品房买卖合同》可见，第八条明确约定【出卖人(海润公司)应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人(张木珠、林桂英)使用：4、工程竣工验收备案。】，也即是海润公司只有在涉案商品房达到了竣工验收备案这一条件时才能交付给买受人(张木珠、林桂英)使用；在双方所签合同第十一条交接中也明确约定【商品房达到使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，海润公司在明知涉案商品房所在工程仍缺少一个交付条件即备案的情况下，于2014年3月20日按合同中张木珠、林桂英提供的通信地址以邮政快递邮寄《收楼通知书》给张木珠、林桂英，告知张木珠、林桂英收楼及办理相关事项，其行为明显违反双方所签合同的约定。虽然本案张木珠、林桂英已签收了该《收楼通知书》，但其并没有与海润公司办理商品房交接手续，更没有实际占有了涉案商品房，海润公司也可以依合同约定拒绝收楼，故不能据此认定张木珠、林桂英已经收楼。因此，海润公司在没有可据实予以延期的情况下仍不按合同约定的期间把符合交付条件的商品房交付给张木珠、林桂英使用，其行为确实构成违约，应当按照双方所签订的合同约定承担违约责任。现张木珠、林桂英请求海润公司从其付清全部房价款至次日其支付逾期交楼违约金的主张未违反双方的约定，一审法院予以支持。至于海润公司辩解称没必要再次通知(告知)张木珠、林桂英收楼问题，因为只有海润公司才知道涉案商品房何时已经竣工验收备案，符合交楼条件，因此，在张木珠、林桂英依双方变更的新约定支付清首期款以及按揭贷款时，海润公司若认为交接楼条件成熟时也应该再次告知(通知)张木珠、林桂英办理商品房交接手续。海润公司辩称违约金过高问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款【逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的通地段同类房屋租金标准确定】之规定，根据一审法院向连州市房产管理中心调查了解，该中心提供的原连州市物价局《广东省收费许可证》显示2015年前该中心管理的公房租金最高为每平方4.75元，出租的公房属于框架混合结构，不包含家私、电器，针对涉案房租所在地段参照该中心的租金，一审法院认为，涉案房屋所在地段的同类房屋的普遍均价为2000元，且该出租房应包含有家私电器，即是张木珠、林桂英的损失为每月2000元，每日66.7元。而按双方约定的购房款总额的日万分之五计算为245.5元/天，明显属于违约金过高《中华人民共和国同法》第一百一十四条第二款【约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少】以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)第二十九条第二款【当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”】的规定，本案中张木珠、林桂英的损失应是租金损失为86.67元/日(66.67元/日+66.67/日×30%)，从2015年12月26日起至2016年4月8日止共逾期470天，违约金为40734.9元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第一百三十八条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，于2016年10月10日作出（2016）粤1882民初352号民事判决：判令连州市海润房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付张木珠、林桂英2015年12月26日起至2016年4月8日止的逾期交楼违约金40734.9元(2016年4月9日起的违约金以每日86.67元计至涉案商品房实际交付张木珠、林桂英使用之日止)。本案受理费18543元，应收2692.3元，由张木珠、林桂英负担2128.55元，连州市海润房地产有限公司负担563.75元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2016年6月17日，原审法院重审期间，上诉人海润公司提供了涉案房屋的《竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2016年1月15日办理了竣工验收备案手续，达到合同约定的交付条件。上诉人张木珠、林桂英对该《竣工验收备案》表予以确认。又查明：双方签订的《合同补充协议》第2条约定：买受人在收楼前必须满足以下条件：（1）已按《广东省商品房买卖合同》及合同附件条款交清所有应交款项。2014年12月25日，上诉人张木珠、林桂英已交清涉案房屋的全部购房款。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人海润公司是否存在逾期交楼的违约行为，应否承担违约责任；2、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整。关于上诉人海润公司是否存在逾期交楼的违约行为，应否承担违约责任的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，虽然海润公司应于2014年3月31日前将工程竣工验收备案的房屋交付张木珠、林桂英使用，但同时约定交付前张木珠、林桂英应交清所有应交款项，因此，原审法院根据上述协议确认涉案房屋应交付的时间为张木珠、林桂英付清购房款之次日即2014年12月26日正确。根据查明的事实，涉案房屋达到合同约定交付条件的时间为2016年1月15日，对此，海润公司确实存在逾期交楼的违约行为，依法应承担违约责任。至于逾期交楼违约金计算的截止时间认定问题。根据合同约定涉案房屋于2016年1月15日达到合同约定的交付条件时应当书面通知买受人办理交楼手续，而本案在达到交付条件后，虽然海润公司并未履行书面通知义务，但在2016年6月17日原审法院重审庭审中，海润公司已出具涉案房屋的《竣工验收备案表》，张木珠、林桂英对此亦予以确认，因此，应视为海润公司已履行通知收楼的义务，涉案违约金应计算至2016年6月17日止。原审法院认定涉案违约金计算至实际交付之日止，属认定事实错误，本院予以纠正。上诉人海润公司以其不存在逾期交楼的违约行为为由，认为不应支付违约金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的，过分高于造成的损失”的规定，当事人约定的违约金是否过高应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确认。本案中，海润公司逾期交楼造成张木珠、林桂英的实际损失为租金损失，根据原审法院查明的事实，涉案房屋所在地段的同类房屋租金的普遍均价为2000元，且该出租房应包含有家私电器，即张木珠、林桂英的损失为每月2000元，每日66.7元。而按双方约定的违约金计算为每日245.5元，对比，当事人约定的违约金已远远超过造成损失的百分之三十，原审法院根据上述规定将涉案违约金调整为实际损失的130%即每日86.67元正确，张木珠、林桂英以涉案违约金应按双方约定计算，缺乏法律依据，本院不予采纳。经计算，海润公司应支付的违约金为从2014年12月26日起计算至2016年6月17日止，共计540天，共款46801.8元（86.67元/天×540天）。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省连州市人民法院（2016）粤1882民初352号民事判决为：上诉人连州市海润房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人张木珠、林桂英的逾期交楼违约金46801.8元。二、驳回上诉人张木珠、林桂英的其他诉讼请求。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费5384.6元，由上诉人连州市海润房地产有限公司及上诉人张木珠、林桂英各负担2692.30元。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一七年五月十七日书记员  黄 沁