北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06453号
上诉人（原审原告）张卫东，男，1963年9月7日出生。
委托代理人赵丙浩，北京市华德莱律师事务所律师。
上诉人（原审原告）刘俊江，男，1986年7月15日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人赵朋，北京市信凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京兴丰房地产经营开发公司，住所地北京市丰台区丰台镇兴隆胡同28号。
法定代表人赵燕，总经理。
委托代理人王栋，北京市嘉安律师事务所律师。
委托代理人吕博杰，北京市嘉安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被�）马秀魁，男，1974年1月1日出生。
被上诉人（原审被告）张晶，女，1975年5月12日出生。
上诉人张卫东、刘俊江因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张卫东之委托代理人赵丙浩、上诉人张卫东、刘俊江之共同委托代理人赵朋，被上诉人北京兴丰房地产经营开发公司之委托代理人王栋、吕博杰到庭参加了诉讼。被上诉人马秀魁、张晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
2014年4月，张卫东、刘俊江起诉至原审法院称：2006年5月16日，北京兴丰房地产经营开发公司（下称兴丰公司）与北京万益家隆商城（下称万益家隆商城）签订《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，将莲怡园第13#�14#号楼（现10、11号楼）商业裙房部分租赁给万益家隆商城，但因房屋尚未建设完工，不具备使用条件，因而约定由万益家隆商城出资用以完善底商部分的手续和工程，该商城负责提供商业部分的工程款以及完成有关权证、手续需要的部分资金，以使上述两楼的房屋具备租赁使用条件。万益家隆商城与兴丰公司签订《租赁协议》后，陆续与包括我方在内的众商户签订租赁合同，将莲怡园第10、11号楼分组给众商户，并一次性向众商户收取了合计1218万元租金，用于房屋建设的工程款及完善手续的投资款。房屋基本建成后，2009年3月18日，按照《租赁协议》的约定，兴丰公司与万益家隆商城签订《房屋租赁合同》，进一步明确该商城继续租赁莲怡园10、11号楼商业裙楼地下一、二层、地上一至五层。2006年9月11日，万益家隆商城与张卫东、刘×1签订租赁合同，将莲怡园10、11�楼底商三层（建筑面积3286平方米）租赁给张卫东、刘×1，租赁期限自2007年1月1日起至2021年12月31日止。此后，我方严格依照合同履行义务，但兴丰公司却因其与万益家隆商城的纠纷，要求我方将涉案房屋退还。我方认为我方在承租涉案房屋时房屋尚属于危楼，是用了我方所付的租金才完成的改造和完善，而我方已经为此支付了大量的租金。现诉至法院，要求兴丰公司继续履行其与万益家隆商城所签的《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，由我方继续承租丰台区莲怡园10、11号楼底商三层（建筑面积3286平方米）。
兴丰公司辩称：不同意张卫东、刘俊江的诉讼请求，根据合同相对性，万益家隆公司是与我公司签订的合同，我公司只承认万益家隆公司作为合同相对方，张卫东、刘俊江不应通过诉讼方式要求强行加入到合同中来。另外，万益家隆公司仍欠我公司的租金，双方存在矛盾未完全解决。
马秀魁、张晶未答辩。
原审法院经审理确认：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案马秀魁、张晶经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案双方提供的证据，可以认定三方的关系为兴丰公司将丰台区莲怡园10号、11号商业裙楼出租给万益家隆商城（马秀魁、张晶），万益家隆商城（马秀魁、张晶）将其中部分面积转租给张卫东、刘俊江。针对张卫东、刘俊江要求兴丰公司继续履行其与万益家隆商城所签的《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，由张卫东、刘俊江继续承租丰台区莲怡园10、11号楼底商三层（建筑面积3286平方米）的请求，首先，《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》作为兴丰公司和万益家隆商城在2006年5月16日所签的合同，该协议已被兴丰公司和万益家隆商城在2009年3月18日所签的《房屋租赁合同》所取代，而该《房屋租赁合同》亦解除，故张卫东、刘俊江要求兴丰公司继续履行《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，没有事实及法律依据。其次，张卫东、刘俊江作为部分房屋的次承租人未在兴丰公司要求解除《房屋租赁合同》时代万益家隆商城（马秀魁、张晶）向兴丰公司支付租金，显然没有理由要求兴丰公司继续履行合同。最后，《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》的合同主体为兴丰公司和万益家隆商城，张卫东、刘俊江作为部分房屋的次承租人在法律上没有要求直接承租涉案房屋的权利。另外，兴丰公司向法庭明确表�对由张卫东、刘俊江继续承租涉案房屋不予认可。因此，张卫东、刘俊江的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：驳回张卫东、刘俊江的诉讼请求。
判决后，张卫东、刘俊江不服，向本院提出上诉仍坚持其原审起诉请求，要求兴丰公司继续履行其与万益家隆商城所签的《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#号楼商业裙房项目租赁协议》，由其继续承租涉案房屋。兴丰公司同意原判。马秀魁、张晶未上诉。
经审理查明：2006年5月16日，兴丰公司（甲方）与万益家隆商城（乙方）签订《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，约定万益家隆商城承租兴丰公司位于丰台区莲怡园第13#、14#号楼（现10、11号楼）商业裙房房屋，租赁期为自该协议生效之日33个月起13年，万益家隆商城需为商业裙房建�投资8000000元，租金自该协议生效之日第33个月起支付，2009、2010、2011年每年1500000元，自2012年至合同届满每年3000000元。
2007年5月17日，兴丰公司为万益家隆商城出具《租赁权确认函》，万益家隆商城对莲怡园小区商业裙楼进行出租经营。
2009年3月18日，兴丰公司（甲方）与万益家隆商城（乙方）签订《房屋租赁合同》，由万益家隆商城承租位于丰台区莲怡园10号、11号商业裙楼地下一、二层（设备间除外）、地上一、二、三层，以及11号住宅楼东南侧办公区的地下一、二层（设备间除外）、地上一、二、三、四、五层，建筑面积14000平方米以上。租期自2009年4月1日至2024年3月31日。租金按季提前十天支付，前五年为1500000元／年，后十年为3000000元／年。合同第五条约定，”3、因租赁物的相关规划、产权证明文件尚在办理当中，致使消防验收许可的审批延误至今尚未完成�现双方约定，鉴于租赁物已交付乙方，故消防验收许可的审批由乙方完成。甲方不再承担因消防验收问题可能给乙方造成的任何责任”；第九条约定，”2、甲方在2006年6月向乙方的初步交付租赁物时，租赁物内无消防、供暖、电力及上下水设施。该部分设施由乙方投资完成，并且需在双方合同期满后，转交给甲方。即甲方对该部分设施拥有所有权。3、本合同终止时，除上述设备设施及不可移动的设施外，乙方租赁期间在租赁物内外增加的设施均归乙方所有”；第十一条约定，”对于租赁物目前尚未办理完规划、土地手续的事实现状，乙方无争议；乙方放弃因此原因向甲方提出任何要求的权利”。
2009年，万益家隆商城注销，注销时股东为马秀魁、张晶。
2011年5月16日，兴丰公司向张卫东、刘×1发出《告知》，告知张卫东、刘×1该公司因北京中卡商贸有限公司拖欠租金，要收回涉案房屋。
2012年，兴丰公司因万益家隆商城拖欠房屋租金，将马秀魁、张晶诉至原审法院，要求：1、解除《房屋租赁合同》；2、马秀魁、张晶给付拖欠的租金4421133元（截止至2012年11月20日）。2013年6月19日，原审法院作出（2013）丰民初字第1130号民事判决书，判决：一、解除北京兴丰房地产经营开发公司与北京万益家隆商城之间的《房屋租赁合同》。二、马秀魁、张晶于判决书生效之日起十日内给付北京兴丰房地产经营开发公司租金四百四十二万一千一百三十三元。该判决现已发生法律效力。
张卫东、刘俊江主张其自万益家隆商城处承租了丰台区莲怡园10、11号楼底商三层（建筑面积3286平方米）房屋，并提供如下证据证明其租赁涉案房屋的事实：
1、2006年9月11日，万益家隆商城与张卫东、刘×1的《租赁合同》，租期15年，自2007年1月1日至2021年12月31日。
2、租金收据及凭证，证明张卫东、刘×1向万益家隆商城（马秀魁）支付了租金。
兴丰公司认为上述两组证据与其无关，其对上述两组证据的真实性也无法确认。
另查，2012年11月3日，刘×1去世，刘×1的继承人包括：其父刘×2、其母都××、其妻宋××、其长子刘俊江、其次子刘×3、其女刘×4。刘×1的其他继承人包括其父刘×2、其母都××、其妻宋××、其次子刘×3、其女刘×4均同意放弃继承刘×1与万益家隆商城所签订合同中的权利义务，且均同意由刘俊江继承上述合同中的权利义务。
本院审理中，兴丰公司认可涉案房屋未取得房屋所有权证，无法办理营业执照。
上述事实，有《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》、《租赁权确认函》、《房屋租赁合同》、（2013）丰民初字第1130号民事判决书、北京市工商行政管理局丰台分局注销核准通知书、北京万益家隆商城股东大会决议、《租赁合同》、刘×1死亡证明、放弃权利证明、租金收据及凭证、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被上诉人马秀魁、张晶经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院依法缺席判决。依据已查明的事实，可以认定兴丰公司将丰台区莲怡园10号、11号商业裙楼出租给万益家隆商城（现被注销，股东为马秀魁、张晶），万益家隆商城将其中部分面积转租给张卫东、刘×1，刘×1死亡后其承租权益由其子刘俊江承继。张卫东、刘俊江上诉要求兴丰公司继续履行与万益家隆商城所签的《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，由张卫东继续承租丰台区莲怡园10、11号楼底商三层（建筑面积3286平方米）。但经查明，兴丰公司和万益家隆商城在2006年5月16日所签《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，已被兴丰公司和万益家隆商城在2009年3月18日所签的《房屋租赁合同》所取代，该合同早已废止。而兴丰公司和万益家隆商城在2009年3月18日的《房屋租赁合同》已经原审法院2013年6月19日生效判决确认解除。故张卫东、刘俊江要求兴丰公司继续履行《六里桥（北片）改建区一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》缺乏事实及法律依据。另，张卫东、刘俊江作为部分房屋的次承租人要求直接承租涉案房屋，兴丰公司向本院明确表示不同意由张卫东、刘俊江继续承租涉案房屋。且涉案房屋未取得房屋所有权证，承租人客观上不能办理营业执照。基于上述事实，张卫东、刘俊江的诉讼请求有违法律规定，本院不�支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审公告费560元，由张卫东、刘俊江负担（已交纳）；二审公告费200元，由张卫东、刘俊江负担（已交纳）。
一审案件受理费35元，由张卫东、刘俊江负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由张卫东、刘俊江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年十月十九日
书 记 员 房依彤