辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1072号
上诉人（原审原告、反诉被告）：清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司。住所地：清原满族自治县清原镇新村街浑河家园A区15-1-101。
法定代表人：于哲鑫，该公司经理。
委托诉讼代理人：于恩杰，该公司项目经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曲爱国，男，1972年4月8日出生，满族，清原镇政府职员，住清原满族自治县。
上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚公司）与上诉人曲爱国物业服务合同纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2016）辽0423民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫诚公司的法定代表人于哲鑫及委托诉讼代理人于恩杰、上诉人曲爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫诚公司上诉请求：1、依法判令曲爱国支付物业服务合同中约定的违约金2772元；2、诉讼费由曲爱国承担。事实和理由：一审法院已经认定双方签订合同有效，并且合同中明确约定了违约金事项，一审法院不予支持上诉人关于违约金的请求错误，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益，依法判令曲爱国给付上诉人违约金。
曲爱国辩称，鑫诚公司与我签订前期物业服务合同系违法、欺诈行为，且已经到期。鑫诚公司没有经过业主大会选聘，业主委员会也没有和该公司签订物业服务合同。鑫诚公司主张违约金没有依据，且一审主张的数额与二审不一致，请求依法予以驳回。
曲爱国上诉请求：依法撤销一审判决，重新审理，诉讼费由鑫诚公司承担。事实和理由：1、二审法院在审理物业服务合同纠纷案时，清原县城建局才先后编造《情况说明》、《证明》，以此达到欺诈目的，该《证明》不能作为判案依据；2、鑫诚公司始终未能提供依法选聘手续，更没有物业服务合同，一审法院将前期物业服务合同歪曲成物业服务合同，省高级法院轻信清原县城建局的《证明》作出错误判决，一审法院不能以此作为定案的依据；3、前期物业服务合同应是建设单位与物业公司签订，本人不是自愿签订的前期物业服务合同，一审认定该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，违背事实，将违法、欺诈、违约、到期解除的前期物业服务合同强加给本人，据此认定事实的服务合同关系不合法。
鑫诚公司辩称，1000元装修保证金已返还完毕，我们本次主张的是2014年度的物业费，物业服务合同是曲爱国本人签字，不存在欺诈。曲爱国说不签合同不给配户、选房，我们没有这个权利，我们已经实际提供了物业服务，相关判决也证实了这一点。物业服务合同对违约金有明确约定，曲爱国应按合同约定给付。
鑫诚公司向一审法院起诉请求：判令曲爱国给付拖欠物业服务费2566.66元及违约金34649.92元，共计37216.58元，并承担本案诉讼费用。
曲爱国向一审法院提出反诉请求：1、鑫诚公司返还2283.33元（其中包括：物业费1283.33元，装修保证金1000.00元）；2、驳回鑫诚公司索要2013年、2014年度物业费的诉讼请求；3、诉讼费由鑫诚公司承担。
一审法院认定事实：曲爱国系清风丽景6号楼3-402室及车库6号楼南15号库业主，2011年4月1日，鑫诚公司与曲爱国签订了前期物业服务合同：约定住宅、车库、经营用房收取物业管理服务费每月0.8元/平方米。现鑫诚公司诉至法院要求曲爱国给付2013年度、2014年度的住宅及车库物业费2566.66元及拖欠物业费所产生的违约金34649.92元，共计37216.58元。曲爱国提出反诉，认为鑫诚公司与其签订的前期物业服务合同于2013年3月31日已到期，未重新聘用鑫诚公司为物业服务企业，故不应再交纳2013、2014年物业费；由于2011、2012年度原告未做到质价相等的服务，2011年度物业费业主委员会定为每平米0.2元，2012年度应按80%收取物业费。另查明，清原满族自治县城乡建设管理局于2015年12月30日出具《证明》：在清风丽景小区业主委员会称不再与鑫诚物业公司续签物业服务合同，要求物业公司停止服务的情况下，2014年11月1日至2014年11月3日，鑫诚公司停止对清风丽景小区服务。期间，因园区无物业管理，业主上访至本局，另外，园区业主缴费至2015年4月，物业合同尚未到期，我局要求鑫诚公司于11月4日恢复对该园区物业服务至2015年5月10日。上述事实，有清风丽景前期物业服务合同、清风丽景物业移交协议、（2016）辽04民终181号民事判决书、（2016）辽民再360号民事判决书、（2015）清民二初字第00297号民事判决书、（2015）辽审四民审字第1346号民事裁定书、证明、情况说明等证据在卷为证，并经庭审质证、认证，一审法院予以采信。
一审法院认为：鑫诚公司与曲爱国签订的前期物业服务合同是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，且已实际履行，该合同合法有效。关于2014年11月4日至2015年4月1日是否应当收取物业管理费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持”。本案中鑫诚公司虽然于2014年10月31至2014年11月3日停止服务三天，但在清原满族自治县城乡建设管理局等部门的协调下，鑫诚公司从2014年11月4日继续服务至2015年4月1日，因此，鑫诚公司与本案在内的被告（反诉原告）的清风丽景小区业主之间形成了事实的服务合同关系，双方之间的权利义务关系并未终止，因此，本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，鑫诚公司主张向曲爱国收取2013年、2014年的住宅及车库物业管理费2566.66元应予支持。对于原告鑫诚公司要求被告给付违约金的诉讼请求，因双方未有约定，一审法院不予支持。关于曲爱国提出反诉被告返还违法、欺诈、违约所得的2283.33元（其中包括：物业费1283.33元，装修保证金1000元）的问题。2011年、2012年双方之间有《前期物业服务合同》，合同中约定的收费标准明确，清风丽景小区业主委员会单方作出2011年、2012年的收费标准，未经鑫诚公司同意，亦未经物价部门批准，其单方面变更物业费价格的行为对于鑫诚公司不具有约束力，故一审法院对于曲爱国要求鑫诚公司返还多收取的物业费的反诉请求，依法不予支持。对于返还维修保证金的请求，因该款已被清原法院执行完毕，对此请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）曲爱国于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司2013年4月1日至2015年3月31日住宅物业费2062.66元及车库物业费504元，共计2566.66元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）曲爱国的反诉请求。案件受理费365元，反诉费25元，均由被告曲爱国负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，曲爱国作为涉讼清风丽景小区的业主于2011年4月1日与鑫诚公司签订了前期物业服务合同，现没有证据证明该合同系受欺诈、胁迫、不是出于本人意愿形成，且该合同不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，故前期物业管理服务合同对曲爱国具有约束力，合同约定服务期限2013年3月31日止，曲爱国应当交纳2011年度物业费，对其请求返还物业费的主张不予支持。对于曲爱国请求返还1000元装修保证金的意见，因在本院（2014）抚中民三终字第00052号案件中已经做出判决，对此请求一审法院不予支持正确。该前期物业服务合同依约定于2013年3月31日到期后，虽然鑫诚公司未经该小区业主委员会和业主大会选聘续签物业服务合同，但在清原满族自治县城乡建设管理局等部门的协调下，鑫诚公司仍然为涉讼小区按照前期物业服务合同的约定提供了诸如小区封闭、治安保卫、园林绿化、清洁卫生等相关物业管理服务，根据权利义务对等原则，对鑫诚公司付出的劳动，业主理应支付对价报酬，一审法院按照前期物业服务合同约定的收费标准判决曲爱国给付鑫诚公司到期需缴纳的物业费并无不当。对于鑫诚公司主张违约金问题一节，因该公司与涉讼小区在前期物业服务合同到期后，未再签订书面物业服务合同，故不能按照前期物业服务合同有关违约金的约定作为依据，鑫诚公司的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司、曲爱国的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司、曲爱国各自负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张明明
审 判 员 赵世平
代理审判员 张庆敏
二〇一七年九月三十日
书 记 员 宋秀洁