甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金中民一终字第140号
上诉人（原审原告）丁硕年，男，汉族，生于1967年9月14日。
上诉人（原审原告）宗淑云，女，汉族，生于1969年3月20日。
共同委托代理人王永精，金川区桂林路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）永昌县中医院。住所地：永昌县河西堡镇车站路。
法定代表人陈永贤，院长。
委托代理人张斌文，该院办公室主任。
委托代理人陈福年，该院党办主任。
被上诉人（原审被告）陆德荣，男，汉族，生于1966年5月6日。
原审第三人永昌县住房和城乡建设局。住所地：永昌县城文昌北路。
法定代表人刘柏臣，局长。
委托代理人周海明，该局职工。
上诉人丁硕年、宗淑云因与被上诉人永昌县中医院（以下简称中医院）、陆德荣、原审第三人永昌县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）确认合同效力纠纷一案，不服永昌县人民法院（2014）永河民初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丁硕年、宗淑云及共同委托代理人王永精，被上诉人中医院的委托代理人张斌文、陈福年，被上诉人陆德荣，原审第三人县住建局的委托代理人周海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，中医院为改善职工居住条件，于2004年5月22日修建职工住宅楼。工程全部费用由住户承担，包括房屋拆迁、城市综合配套、附近居民补偿，办理手续、证件、施工、外网等费用。2005年10月11日，中医院与丁硕年签订住房协议，约定：中医院将位于河西堡镇平口路永昌县中医院内职工住宅楼一楼左室、建筑面积约130平方米的住房以7.38万元的价格交丁硕年居住，中医院盖章后表示认可；丁硕年对该房屋享有全部产权，凭本协议管理居住（可以继承、转让、买卖）；房屋产权人发生变更时，必须经中医院同意认可，否则所发生的责任和后果由丁硕年承担；房产证由丁硕年办理，费用自负，中医院协助。协议由中医院盖章，丁硕年签名。
2011年12月20日，王××与丁硕年签订房屋买卖协议一份，约定：丁硕年将位于河西堡平口路中医院内新家属楼一口一楼左室、建筑面积130.03平方米的住房以25.6万元的价格出让给王××；丁硕年给王××变更房屋所有权，王××预付房款15万元，剩余房款10.6万元在3月份之前付清。如若一方违约，另一方则赔偿房屋总金额50%的违约金；协议由王××、丁硕年及见证人签名。
2011年12月20日，王××与陆德荣签订房屋买卖合同一份，约定：王××将位于中医院院内职工住宅楼新楼一单元一楼左室出售给陆德荣；房屋面积148.63平方米，其中套内面积130.03平方米，地下室面积18.6平方米；房款为20万元；合同签订之日，陆德荣向王××一次性支付房屋价款20万元，王××向陆德荣交付房屋的房产证原件、契约原件、契税证原件、商品房买卖合同原件、身份证复印件。双方在收到相关手续后应向对方出具书面收据；王××应于收到房屋全部价款之日起90日后10日内，协助陆德荣到房屋管理部门办理过户手续，费用由王××承担。同时腾出�屋，交付房屋所有钥匙；王××保证该房屋没有产权纠纷，不存在抵押债务和其他权利瑕疵等。合同由王××及其妻子柯××、陆德荣签名。合同落款日期下方有王××及其妻子柯××出具的收到陆德荣购房款20万元的收条一份。合同签订后，王××向陆德荣移交了中医院与丁硕年签订的住房协议原件，该协议丁硕年签名处注有“此房转王××”字样。
2012年8月20日，陆德荣持王××移交的中医院与丁硕年签订的住房协议原件，与中医院签订房地产买卖契约，约定：中医院自愿将座落于永昌县河西堡镇一区永昌县中医院院内住宅楼一口一楼左室的房产（建筑面积128.2平方米，含地下室）出售给陆德荣；双方议定的上述房地产成交价为6.5万元。陆德荣于2005年10月30日前一次性给中医院，付款方式为现金；双方同意于2005年10月30日由中医院将上述房地产正式交付陆德荣。房�移交给陆德荣时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给陆德荣；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。双方在合同中还约定了其他事项。合同由中医院盖章、陆德荣签名。合同的落款日期为2005年10月11日。合同签订当日，陆德荣向县住建局申请办理了永房权证河字第12020100**号房屋所有权证。房产证载明：房屋所有权人为陆德荣；房屋座落为永昌县河西堡镇一区中医院住宅楼一口一楼左室；登记时间为2012年8月20日；房屋性质为私有；建筑面积为111.06平方米，地下室为17.14平方米。
另查明，甘肃省永昌县人民法院（2012）永刑初字第95号刑事判决书查明：2011年12月20日，王××与永昌县河西堡镇居民丁硕年妻子宗淑云签订房屋买卖合同，约定以25.6万元的价格购买丁硕年所有的位于永昌县河西堡镇永昌县中医院职工住宅楼三口一楼左室楼房一套。当日，王××及柯××与陆德荣签订房屋买卖合同，将该楼房以20万元的价格卖给陆德荣。诈骗陆德荣现金18.5万元，用其中15万元支付宗淑云房款。2012年1月10日，王××与永昌县南坝乡祁庄村农民沈×签订购房协议，以21.8万元的价格将购买的丁硕年位于永昌县河西堡镇永昌县中医院职工住宅楼三口一楼左室楼房一套卖给沈×。诈骗沈×现金10万元。后沈×得知王××还将该楼房卖给陆德荣，遂同柯××、丁硕年签订协议，沈×支付丁硕年房屋欠款11.6万元，丁硕年将房屋交付沈×。
认定上述事实的证据有二原告向法庭提交房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书、（2012）永刑初字第95号刑事判决书、（2013）金中刑终字第19号刑事裁定书l份、通知l份、住房协议复印件1份，陆德荣提交的发票8份、陆德荣名下的房产证复印件1份。
诉讼中，丁硕年、宗淑�对中医院提交的住房协议上备注的“此房转王××”提出异议，认为不是二人备注，但王××的证言证实，宗淑云给王××移交住房协议时，就已经备注了“此房转王××”字样，对该份证据予以采信。
一审法院审理后认为，关于中医院与陆德荣签订的房屋买卖契约的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意患通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，中医院与陆德荣签订的房屋买卖契约并不存在因胁迫、损害国家、社会和个人利益等违反法律、法规等强制性规定的情形，是双方当事人的真实意思，应依法认定有效。二原告也未提供相应的证据证实中医院与陆德荣签订的房屋买卖契约存在无效的情形，二原告主张中医院与陆德荣签订的房屋买卖契约无效的理由不能成立，其请求应予驳回。
关于二原告与中医院签订的住房协议的效力问题。原告宗淑云在庭审中陈述，中医院与丁硕年签订的住房协议、丁硕年与王××签订的房屋买卖合同，均系宗淑云以丁硕年的名义签订，宗淑云以丁硕年名义与中医院签订的住房协议第2条明确约定“乙方（丁硕年）对该房屋享有全部产权，凭本协议管理居住（可以继承、转让、买卖）”，证明中医院允许转让、买卖涉案房屋。宗淑云以丁硕年的名义与王××签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给王××，王××又与陆德荣签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给陆德荣。王××证言证实，宗淑云将中医院与丁硕年签订的住房协议原件移交王××，王××又移交陆德荣。陆德荣持住房协议原件与中医院签订房屋买卖合同，中医院协助被告陆德荣将涉案房屋在县住建局办理了房屋所有权证。综上所述，宗淑云已将涉案房屋转让他人，现二原告要求确认与中医院签订的住房协议有效，并要求中医院协助办理房产过户手续，将涉案房屋产权登记为二原告所有的理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回原告丁硕年、宗淑云的全部诉讼请求。
宣判后，丁硕年、宗淑云不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法确认被上诉人中医院与被上诉人陆德荣于2005年10月11日签订的（永）住建买卖契字2020093号房地产买卖契约无效；确认上诉人丁硕年、宗淑云与被上诉人中医院签订的住房协议合法有效并判令中医院协助办理房产过户登记手续，将位于永昌县河西堡镇中医院职工住�楼三口一楼左室的房屋产权登记为上诉人丁硕年、宗淑云所有或将本案发回重审。理由是：一、一审判决审理查明的部分事实错误。1、一审法院查明的中医院与丁硕年于2005年10月11日签订的住房协议，是上诉人宗淑云以丁硕年的名义签订，“丁硕年”三字是宗淑云所签。该协议中不但有中医院的盖章，而且由时任该院院长、法定代表人魏××的签名；2、涉案住房协议原件中备注“此房转王××”，并不是上诉人丁硕年、宗淑云所注，一审法院对此未予以查明。退一步讲，即使该备注部分属实，被上诉人中医院也应当依此与案外人王××签订房地产买卖契约并协助将涉案房屋产权登记在王××名下，而不能据此与被上诉人陆德荣签订买卖契约并将产权登记办理在陆德荣名下；二、被上诉人中医院与被上诉人陆德荣签订的房地产买卖契约无效。1、上诉人丁硕年与被上诉人中医院于2005年10月11日签订的住房协议合法有效，上诉人丁硕年依此成为涉案房屋的合法所有权人。被上诉人中医院后又与被上诉人陆德荣签订房地产买卖契约，属无权处分，该行为无效；2、被上诉人中医院与被上诉人陆德荣签订的房地产买卖契约中的落款日期为2005年10月11日，实际签订契约的时间为2012年8月20日。买卖合同双方当事人均未实际履行交付房屋和支付购房款的义务；3、上诉人丁硕年提供的被上诉人中医院与涉案房屋的实际住户沈×于2012年6月25日签订的供水、卫生费收缴协议，证明中医院知道涉案房屋的所有权人是上诉人丁硕年。同时，生效的刑事判决书已认定王××利用合同诈骗陆德荣房款的事实。因此，被上诉人中医院明知涉案房屋的所有权人、陆德荣也明知其房款被王××诈骗且王××已经被公安机关羁押的情况下，双方签订房地产买卖契约并办理产权登记，显然属串通。综上，被上诉人中医院与被上诉人陆德荣、第三人县住建局的行为损害上诉人丁硕年、宗淑云的合法权益，违反诚实信用原则、公序良俗、以合法形式掩盖非法目的，属无效；三、上诉人丁硕年与被上诉人中医院签订的住房协议合法有效，上诉人并未将涉案房屋出卖给被上诉人陆德荣，上诉人依据与被上诉人中医院签订的有效协议，要求中医院履行协助办理房产过户手续的请求应予以支持；四、一审法院查明上诉人丁硕年已将涉案房屋出卖给案外人沈×。2012年5月24日，上诉人丁硕年、王××及沈×又签订协议一份，约定：王××欠丁硕年的购房款11.6万元，沈×欠王××购房款11.8万元。三方同意由沈×支付给上诉人丁硕年，三方之间的债权债务关系消灭，房屋归沈×所有。丁硕年协助沈×办理产权过户手续。依此协议，上诉人丁硕年已将房屋出卖给案外�沈×，沈×与本案存在法律上的利害关系，应当依法通知沈×作为本案的第三人或者作为必须参加诉讼的当事人参加诉讼。
被上诉人中医院答辩称，中医院在2004年通过职工集资修建20套住宅楼。其中14套住宅楼由职工居住，并与职工分别签订了住房协议书。剩余6套抵顶金昌市兴盛建筑有限公司的工程款。上诉人丁硕年从金昌市兴盛建筑有限公司购买涉案房屋，多次要求与中医院签订住房协议。经中医院与金昌市兴盛建筑有限公司了解后，遂与上诉人丁硕年签订了住房协议。2012年8月，中医院通知住户必须携带房屋买卖协议原件才可以办理房屋登记手续。被上诉人陆德荣持有中医院与上诉人丁硕年签订的住房协议原件并且该协议原件中备注“此房转王××”、其提交的住房维修使用说明书中亦记载涉案房屋的房主为王××，陆德荣又提交了其与王××买卖涉案房�的合同原件。在此情况下，中医院认为被上诉人陆德荣取得涉案房屋，遂与被上诉人陆德荣签订房地产买卖契约并协助其将房屋产权登记在陆德荣名下。因此，中医院与陆德荣之间不存在恶意串通；上诉人丁硕年将房屋出卖给王××，从王××处收取陆德荣向王××支付的15万元房款，后又将房屋出卖给沈×，从沈×处收取房款11.6万元，共计26.6万元。现仍要求取得房屋，违反公平原则。综上，一审判决维护了当事人的合法利益，请求予以维持。
被上诉人陆德荣答辩称，1、上诉人丁硕年、宗淑云与被上诉人中医院签订合法有效的住房协议，依法取得涉案房屋的处分权。与王××签订房屋买卖合同，将房屋出卖给王××，并向王××移交了其与中医院签订的住房协议原件及住宅质量保证书。被上诉人陆德荣在王××处看到以上住房协议原件及记载有王××为房主的住宅�量保证书后，与王××签订房屋买卖合同，王××向被上诉人陆德荣交付房屋钥匙及住房协议原件、住宅质量保证书。被上诉人陆德荣是善意，又支付了合理对价15万元房款。因此，上诉人丁硕年从被上诉人中医院处取得房屋，又将房屋出卖给王××，被上诉人陆德荣又与王××签订协议，取得了涉案房屋的所有权；2、涉案房屋的产权已登记在被上诉人陆德荣名下。上诉人丁硕年提起的民事诉讼属确认之诉，不能撤销行政机关依法登记的房屋产权的登记行为；3、上诉人丁硕年提交的其与王××、沈×在2012年1月10日签订的协议，属恶意串通，损害第三人陆德荣合法权益，属无效。三方在签订该协议时，王××已经将涉案房屋出卖给被上诉人陆德荣并移交了住房协议原件等相关资料。生效的刑事判决也认定“后沈×得知王××还将楼房卖给陆德荣，遂同柯××、丁硕年签订协议，沈×支付丁硕年房屋欠款11.6万元”。以上事实说明，上诉人丁硕年、宗淑云、王××、沈×三方明知涉案房屋已出卖给陆德荣的情况下，依然签订三方协议，该三方协议显然属恶意串通而无效；4、上诉人丁硕年将房屋以25.6万元出卖给王××，从王××处收取陆德荣向王××支付的15万元房款，后又将房屋出卖给沈×，从沈×处收取房款11.6万元，共计26.6万元。超出其向王××出卖的价格1万元，现仍要求取得房屋，恶意悔约，违反诚信及公平原则；5、案外人沈×在本案中属有独立请求权的第三人，法律规定有独立请求权的第三人参加诉讼的方式是通过自己申请的方式参加。现沈×已知道该案的诉讼情况而未申请参加诉讼，视为对其权利的放弃。上诉人丁硕年、宗淑云所提沈×应当作为第三人或必要共同诉讼的当事人参加诉讼的理由不能成立。综上，原判正确，请求予以维持。
原审第三人县住建局答辩称，县住建局根据当事人提供的材料，办理房产登记符合房屋登记办法的有关规定。
经审理查明，案外人王××因涉嫌犯合同诈骗罪，于2012年6月8日被刑事拘留，同年7月13日被逮捕。其分别与被上诉人陆德荣、案外人沈×签订涉案房屋买卖合同，诈骗被上诉人陆德荣涉案房屋款18.5万元，案外人沈×涉案房屋款10万元。生效的刑事判决确认由王××分别向二人退赔其违法所得。被上诉人中医院于2012年5月7日向上诉人丁硕年收取涉案房屋2010年1月至2011年10月取暖费2731.50元、卫生费168元、水费326元合计3225.50元。2012年6月25日，中医院作为甲方与沈×、刘××夫妇作为乙方签订家属楼住户供水、卫生费收缴协议一份，约定：因乙方新购买中医院管辖家属楼，经双方共同协商就供水、卫生费收缴等有关事宜达成如下协议，以便共同遵守；甲�每月对乙方住宅楼用水抄表一次，按实际用水量计算水费，乙方在收到水费收缴通知单后一周内向甲方足额交纳水费；卫生费乙方按永昌县河西堡镇规定数额每季度向甲方交纳。住宅楼化粪池清洗产生的费用，由住户均摊，住户应积极缴纳相应费用；乙方供水、卫生费用自2011年10月1日起开始计算；乙方住宅楼产权发生变更，乙方应及时告知甲方，以便甲方与新住户重新签订本协议。因乙方不能及时告知甲方，产生的费用仍由乙方承担。该协议下方注明“原住房：丁硕年、1860945****、中医院新家属楼一口一楼左手”。协议由被上诉人中医院签名、盖章。
2012年8月14日，被上诉人中医院办理了涉案房屋所在的整栋楼房的总的产权证。2012年8月20日，被上诉人中医院向住户发出通知，主要载明：原房产证总证经医院努力已办理完毕，现将办理产权分割手续具体事�通知如下：1、住户持2005年与医院签订的购买住房协议书原件；2、持本人身份证原件；3、持住户与医院签订的住房维修原件；4、持购房原始付款发票；5、医院主管领导、总务科审核后符合条件的住户，医院收回购房协议书原件、维修证原件、身份证复印件后，由医院院办室出具办理房产证证明到县房管所办理；6、医院出具办理房产证明的期限：2012年8月20日至2012年9月10日，逾期不予办理。
认定上述事实的证据有（2012）永刑初字第95号刑事判决书1份、（2013）金中刑终字第19号刑事裁定书1份、收款收据1份、家属楼住户供水、卫生费收缴协议1份、永房权证河字第120201000**号房产权证1份、通知1份。
二审查明的其他事实与一审法院认定的相同。
本院认为，被上诉人中医院与被上诉人陆德荣签订房地产买卖契约，将涉案房屋产权登记在陆德荣名下，双方之间形成房屋买卖合同关系。被上诉人中医院辩解该行为是被上诉人陆德荣在办理涉案房屋产权登记手续时，向其提交了上诉人丁硕年与王××签订的房屋买卖合同原件及该原件中备注有“此房转王××”字样、陆德荣与王××之间的房屋买卖合同原件，以此说明上诉人丁硕年、宗淑云同意将涉案房屋登记在被上诉人陆德荣名下，实质是在履行中医院与上诉人丁硕年签订的房屋买卖合同。经查，被上诉人中医院与被上诉人陆德荣于2012年8月20日签订房地产买卖契约并将涉案房屋产权登记在陆德荣名下，但中医院于2012年5月7日向上诉人丁硕年收取涉案房屋2010年1月至2011年10月的暖气费、水费及卫生费，又于2012年6月25日与涉案房屋的实际住户沈×、刘××夫妇签订供水、卫生费收缴协议，约定自2012年10月起的费用由沈×、刘××承担。该协议中明确备注原房主为上诉人丁硕年。以上事实说明，被上诉人中医院应当知道涉案房屋的房主系上诉人丁硕年及上诉人丁硕年将涉案房屋交付给案外人沈×、刘××夫妇居住使用，并未同意涉案房屋的产权登记在王××甚至于被上诉人陆德荣的事实。被上诉人中医院向住户通知办理房屋产权证，也要求各住户必须提供住房协议书原件、持有本人身份证原件、住房维修原件及购房原始付款发票并经医院主管领导、总务科审核后才能在指定的期限内办理。因此，被上诉人中医院仅依据陆德荣提供的合同原件等材料，即认定上诉人丁硕年、宗淑云同意将涉案房屋登记在陆德荣名下的辩解理由，依据不足，该辩解理由本院不予采信。
被上诉人中医院与上诉人丁硕年签订涉案房屋买卖合同，又与被上诉人陆德荣签订房地产买卖契约，形成多重房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华�民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条的规定，两份合同若均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，两份合同应当均依法有效。本案中，上诉人丁硕年、宗淑云上诉主张被上诉人中医院与被上诉人陆德荣签订的房地产买卖契约无效。按照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依此规定，涉案房屋的产权于2012年8月14日登记在被上诉人中医院名下，中医院即为涉案房屋的所有权人。被上诉人中医院将事后取得所有权的房屋分别向丁硕年、陆德荣出卖，不属无权处分行为。同时，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，上诉人丁硕年以中医院在向陆德荣出卖房屋时没有所有权或者处分权为�主张合同无效的，不予支持。因此，上诉人丁硕年、宗淑云所提其与中医院签订合法有效的住房协议，即依此成为涉案房屋的合法所有权人。被上诉人中医院后又与被上诉人陆德荣签订房地产买卖契约，属无权处分而合同无效的上诉理由不能成立。被上诉人中医院与被上诉人陆德荣签订房地产买卖契约，其目的即为买卖房屋，陆德荣取得房屋的所有权。签订合同的形式并未掩盖双方买卖房屋的目的。不属于恶意串通及以合法形式掩盖非法目的。上诉人丁硕年以此理由主张该合同无效的理由也不能成立。上诉人丁硕年、宗淑云要求确认中医院与陆德荣签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。原审第三人县住建局依据被上诉人中医院与被上诉人陆德荣的房屋买卖合同及提交的相关资料，将涉案房屋的产权登记在陆德荣名下，该登记行为未经依法撤销，被上诉人陆德荣即依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条的规定取得涉案房屋的所有权。被上诉人中医院在此情况下，已无法向上诉人丁硕年、宗淑云履行协助办理房产过户手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项的规定，上诉人丁硕年、宗淑云要求被上诉人中医院继续履行房产过户手续义务的请求，不能成立。
本案双方当事人争议的诉讼标的即房屋买卖合同法律关系与案外人沈×没有关系，沈×并不是本案中必须参加诉讼的当事人。上诉人丁硕年、宗淑云上诉所提沈×系本案必要共同诉讼参加人的理由不能成立。对其要求依法追加沈×为本案当事人的请求，本院不予准许。
综上，原判适用法律错误，但判决结果正确，可予维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若�问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丁硕年、宗淑云承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建红
代理审判员 张 霖
代理审判员 蔡中利
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张 琴