北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13463号
上诉人（原审被告）孔璐，女，1983年9月28日出生。
委托代理人张云山，中国人民解放军空军法律顾问处律师。
上诉人（原审被告）史欣，男，1983年4月19日出生。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1978年10月3日出生。
委托代理人郑海燕（ＸＸ之妻），1978年12月16日出生。
原审被告赵祥喜，女，1956年5月11日出生。
上诉人孔璐、史欣因确认合同无效纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第14306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孔璐及其委托代理人张云山，上诉人史欣，被上诉人ＸＸ及其委托代理人郑海燕，原审被告赵祥喜，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月，ＸＸ向原审法院起诉称：2007年4月2日，我与赵祥喜签订《二手房买卖合同》，约定赵祥喜将位于北京市丰台区×××3号楼803号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我。我履行了全部合同义务，并搬入该房屋居住至今。2011年4月至2012年间，赵祥喜、赵祥喜之子史欣与我就该房屋买卖合同一事发生诉讼纠纷，2012年11月14日，丰台法院作出（2012）丰民初字第19441号民事判决书，确定：1.赵祥喜、史欣于该判决生效后15日内将办理涉案房屋所有权证书所需材料、费用提交北京运兴房地产开发有限公司，北京运兴房地产开发有限公司将涉案房屋转回至赵祥喜名下；2.赵祥喜取得涉案房屋所有权证书后15日内，将该房屋过户至我名下。后赵祥喜、史欣不服，提起上诉，2013年1月14日，赵祥喜和史欣向北京市第二中级人民法院申请撤诉，该院以（2013）二中民终字第00597号民事裁定书予以准许。2013年1月29日，因赵祥喜、史欣未履行生效判决，我向丰台法院申请执行。2013年3月17日，史欣在接到法院执行通知后，拒不履行生效判决确定的义务，将涉案房屋出售给孔璐，致使判决书无法执行。2013年3月22日，涉案房屋的产权人变更为孔璐。2014年3月17日，因史欣拒不执行生效判决，丰台法院作出（2014）丰刑初字第284号刑事判决书，以拒不执行生效判决罪判处史欣有期徒刑一年。2014年4月24日，孔璐持涉案房屋所有权证书向丰台法院提出执行异议，导致该案执行中止。根据（2014）丰刑初字第284号刑事判决书认定的事实，孔璐实际给付史欣房款150万元（房屋建筑面积83.43平方米，约合1.8万元／平方米），明显低于该房屋的市场价值（2013年3月该房屋的市场参考价为3.3万元／平方米）；另外，孔璐在签订《存量房买卖合同》时，就明知该房产存在纠纷，不能实际交付，而其却从未到争议房屋现场了解房屋实际情况。该房屋自2007年至今一直由我及家人居住，我妻子因照顾孩子脱产在家，房屋白天和晚上始终有人，我及家人从未见过孔璐；孔璐在没有看房的情况下就签订了《存量房买卖合同》，并变更了房屋产权证书，其真实目的是帮助史欣转移被执行的财产，而不是购买房屋；在史欣因拒不执行生效判决罪被侦查、起诉直至审判期间，司法机关多次寻找孔璐的下落均未找到，显然孔璐是在有意逃避与史欣共同转移房屋的事实，孔璐购房的行为绝非善意。我们认为：我根据丰台法院生效判决，自2013年1月4日就应当享有涉案房屋的实体权利，史欣拒不履行法院判决，以极低的价格将涉案房屋出售给孔璐，并进行了产权变更，孔璐取得涉案房屋并非善意。故起诉要求：1.判令史欣与孔璐于2013年3月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效；判令史欣与孔璐于2013年3月21日签订的《存量房买卖合同》无效；2.孔璐将涉案房屋过户至我名下；3.赵祥喜、史欣、孔璐共同承担本案诉讼费。
赵祥喜辩称：涉案房屋是我外甥李×与ＸＸ交涉的，李×跟我说是把房子出租了，李×和ＸＸ之间房屋买卖的事我都不知情，也没有收到房款。（2012）丰民初字第19441号民事判决书生效后，我还是不想把房子给ＸＸ，就向开发商隐瞒了法院判决的事实，直接把房屋办理到我儿子史欣名下。史欣将涉案房屋以235万元的价格卖给了孔璐，孔璐去房屋看过。本案的诉讼请求与我没有关系，请求法院依法判决。诉讼费用应当由败诉方承担。
史欣辩称：涉案房屋系我母亲赵祥喜的财产，我表哥李×瞒着我们把房屋卖给了ＸＸ，售房款都被李×拿走了。我母亲曾经起诉过ＸＸ，后来撤诉了。后ＸＸ又起诉我母亲，并以原来我们起诉的材料作为证据，后来法院判决房屋归ＸＸ。我们没有收到ＸＸ一分钱，不想执行法院的判决结果，我就通过梅市口的一家房屋中介公司卖房，我告诉中介公司房屋有纠纷，让中介公司联系买主；中介公司找到了买主孔璐，我们签订了阴阳合同，价格低的是为了避税，实际成交价格是230多万元，中介公司告诉孔璐房屋正处于出租状态，里面住着租户，孔璐去现场看过，当时ＸＸ把房屋出租了，是租户开门让我们进去看的房；我与孔璐约定，孔璐先付我150万元，剩余房款待租户搬出孔璐实际入住后付清；中介费也是我交的。我不同意ＸＸ的诉讼请求。
孔璐辩称：我不同意ＸＸ诉讼请求，理由如下：1.我与史欣于2013年3月17日签订的《北京市存量房买卖合同》合法有效，涉案房屋系我合法购置，我享有完全的所有权；我通过北京市新家嘉业房地产经纪公司与史欣签订了买卖合同，并进行了网签，双方意思表示一致，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效；史欣持有涉案房屋的产权证书，证书载明涉案房屋系史欣单独所有，未设定抵押，史欣有完全的处分权；且孔璐已通过购房资格验核，有购房资格。史欣在出售涉案房屋之前，向我及中介公司出具声明表示：涉案房屋没有抵押、没有查封、没有买卖，并进行了公证；我也在赵祥喜和史欣的带领下实地查看了涉案房屋，并按照合同的约定向出卖人史欣支付了合理对价（购房款共计235万元，我已支付150万元，剩余85万元在交房时支付）；现我已取得涉案房屋产权证书，并于2014年6月17日向丰台法院申请解除了ＸＸ对涉案房屋的查封措施。2.我不是本案的适格被告，ＸＸ与赵祥喜、史欣的纠纷，应当通过违约赔偿责任解决，与我无关。史欣在出售房屋时并未向我说明其母赵祥喜与ＸＸ因涉案房屋存在纠纷，史欣出示的房产证使我方有足够理由相信史欣对涉案房屋有完全的处分权，我系善意取得。综上，我不同意ＸＸ的诉讼请求，不同意承担本案诉讼费。
原审法院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案争议的焦点有四，分别为孔璐是否符合善意取得的法定情形、孔璐购买涉案房屋的价格是否合理、涉案房屋是否办理了产权转移登记及交付给买受人、史欣与孔璐签订的买卖合同是否存在欺诈情形。从本案查明的事实来看，史欣与孔璐签订了两份买卖合同，虽然两份合同约定的房屋成交价格存在差异，但双方均认可孔璐实际仅支付史欣150万元，且史欣在未获取全部购房款时就协助孔璐办理了涉案房屋的产权变更登记手续，而孔璐在成为涉案房屋在房屋管理部门登记的产权人后，至今没有入住涉案房屋；史欣在出售涉案房屋时向孔璐隐瞒了涉案房屋经过诉讼已判决确定归ＸＸ所有的事实，该情节已构成欺诈。综上，法院认为，孔璐的购房行为不符合善意取得的法定情形，孔璐亦未足额支付购房款且未实际取得涉案房屋，史欣的售房行为已构成欺诈，故对ＸＸ要求确认史欣与孔璐于2013年3月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效、史欣与孔璐于2013年3月21日签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，法院予以支持；合同被确认为无效后，合同的双方应当相互返还因该合同行为获取的利益，故史欣应当将150万元购房款返还孔璐，孔璐应当将房屋变更登记至史欣名下，ＸＸ要求孔璐将涉案房屋过户至自己名下，应当在本案判决生效执行后，在（2012）丰民初字第19441号民事判决书的执行程序中解决，故对ＸＸ的此项诉讼请求，法院难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，于2015年10月判决：一、史欣与孔璐于二○一三年三月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效；二、史欣与孔璐于二○一三年三月二十一日签订的《存量房买卖合同》无效；三、史欣于判决生效后七日内返还孔璐购房款一百五十万元；孔璐于判决生效后七日内协助史欣办理涉案房屋（北京市丰台区×××3号楼8层0803号）变更登记手续，将涉案房屋变更登记至史欣名下；四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
判决后，孔璐不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回ＸＸ的诉讼请求或将本案发回重审。理由为：一、孔璐与史欣就涉案房屋签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。史欣卖房时持有合法有效的房屋产权证，房产证显示涉案房屋为史欣单独所有，史欣具有处分权。孔璐系通过中介公司购买房屋，购房前中介公司通过网上查询查明孔璐具有购房资格且涉案房屋未设定抵押，且史欣亦以公证的形式向孔璐声明涉案房屋“没有抵押，没有查封，没有买卖”，后孔璐实地查看了涉案房屋才正式签约。签约后，孔璐已向史欣支付了合理的对价，缴纳了税款，并办理了房屋过户手续，取得了涉案房屋的所有权证。二、原判决认为孔璐不构成善意取得，但未能说明理由，亦未能查明孔璐存在恶意的事实。孔璐购房时对赵祥喜与ＸＸ之间存在纠纷并不知情，史欣向孔璐出示了房屋所有权证，孔璐有理由相信史欣对涉案房屋有处分权。事实上，赵祥喜将涉案房屋所有权变更至史欣名下，史欣属于有权处分。即使史欣出卖房屋的行为构成一房二卖，在合同均有效的情况下，孔璐已经善意取得了涉案房屋。三、原判决认定孔璐未足额支付购房款就办理了房屋产权过户属于非正常交易，显属错误。孔璐实际购房总价为235万元，价格合理属于正常交易。孔璐未支付剩余85万元购房款系因涉案房屋租户尚未搬离史欣未能交房。四、原判决认为孔璐未实际取得涉案房屋属于认定事实错误。不动产以登记作为产权转移的要件，本案孔璐已经取得房屋所有权证，房屋未能交付的原因是史欣告知孔璐该房屋租户租期未届满。五、原判决认定史欣售房行为构成欺诈，但是史欣是否构成欺诈与孔璐无关，亦不属于法定的合同无效情形。六、原判决混淆了物权与债权。（2012）丰民初字第19441号民事判决仅判令赵祥喜向ＸＸ继续履行合同，为给付之诉而非确权之诉，ＸＸ仅享有物权的期待权。孔璐通过有效的买卖合同取得了涉案房屋的所有权，ＸＸ的纠纷则应当通过违约赔偿予以解决，上述生效判决不能阻却孔璐取得房屋。七、原判决与（2014）丰执异字第00125号执行裁定书冲突，该裁定已经认定孔璐提供证据证明其为涉案房屋所有权人。八、原判决适用法律错误，曲解了物权法106条、合同法52条，同时违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定。
史欣亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决第一、二、三项，将本案依法改判或发回重审。理由为：ＸＸ伙同李×以欺诈方式骗取了赵祥喜的房屋，赵祥喜从未收到购房款；史欣将涉案房屋卖给孔璐是真实意思表示，并非欺诈；孔璐购买涉案房屋的价格为235万元，其支付的150万只是第一笔款项，交易价格合理；孔璐已经取得房屋所有权证，根据相关司法解释一房二卖情况下应当以取得房产证的买卖为有效。
ＸＸ同意一审判决，并答辩称：一、法院生效判决已经判令赵祥喜、史欣限期将涉案房屋过户至ＸＸ名下，判决发出之日起赵祥喜、史欣即无权处分涉案房屋。二、史欣在接到法院执行通知书的情况下擅自将涉案房屋出卖并过户给孔璐，致使生效判决无法执行，ＸＸ有权追回涉案房屋。三、孔璐并非善意购房人。首先，ＸＸ及家人自2007年至今一直居住涉案房屋，从未见到孔璐实地查看房屋。孔璐主张史欣告知其涉案房屋内有租户，二人签订的房屋买卖合同中亦约定了清理租户纠纷延期交房的条款，但孔璐作为买房人既不实地看房亦不向租户确认租期。孔璐在明知房屋存在纠纷不能实际交付的情况下急于签订合同支付房款并变更房屋所有权，有悖于常理。其次，孔璐以明显低于市场价值的价格购买涉案房屋。北京市丰台区房屋管理局备案的《北京市存量房屋买卖合同》及购房税收凭证等均显示孔璐购买涉案房屋的价格为1502000元，因此涉案房屋成交均价为1.8万元每平方米，明显低于市场价。孔璐称其为避税签订了阴阳合同，其提供的房屋价款为235万元的《存量房屋买卖合同》于2014年4月24日才向法院提交，有事后伪造之嫌。再次，丰台法院查封涉案房屋的日期为2013年4月9日，而孔璐提供的史欣告知其涉案房屋“没有抵押，没有查封，没有买卖”的公证声明是2013年5月13日签发，说明孔璐是在得知涉案房屋被法院查封消息后与史欣串通补办了上述公证书。综上所述，孔璐在未看房情况下低价购买涉案房屋，与史欣恶意串通公然对抗人民法院生效判决，双方买卖行为绝非善意。
赵祥喜述称其不同意一审判决，未收到ＸＸ的购房款，并称其认为与ＸＸ签订的合同是租房合同不是卖房合同。
经审理查明：2007年4月2日，ＸＸ（乙方）与赵祥喜（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积83.18平方米，房屋总价四十万元，扣除预期所付定金及房屋维修基金6000元，剩余款394000元由乙方一次性给付甲方。该合同载明的签约地点为石景山公证处，甲方代理人处签字人为李×。同日，赵祥喜与其夫史×、ＸＸ之妻郑海燕在北京市石景山区公证处签订《委托书》，载明赵祥喜、史×全权委托郑海燕代为办理涉案房屋的领取房屋所有权证、出售、签订买卖合同、房屋产权过户登记、交纳相关税费等相关事项。合同签订后，赵祥喜将涉案房屋交付ＸＸ，ＸＸ居住使用该房屋至今，双方未办理产权过户登记。
经查，赵祥喜与史欣系母子关系，本案涉案房屋为北京运兴房地产开发有限公司（以下简称运兴房地产公司）开发建设的绿化隔离区改造回迁安置房。2002年4月21日，赵祥喜与运兴房地产公司签订《农民自住回迁安置楼房买卖合同》购买了两套回迁安置房，其中包括本案涉案房屋。本案审理中，赵祥喜、史欣认可二人于2012年将《农民自住回迁安置楼房买卖合同》中涉案房屋的购买人由赵祥喜变更为史欣。
其后，ＸＸ以赵祥喜、史欣、北京运兴房地产开发有限公司为被告向原审法院提起房屋买卖合同纠纷，原审法院于2012年11月14日作出（2012）丰民初字第19441号民事判决书，判令：赵祥喜、史欣于判决生效后15日内将办理涉案房屋房屋所有权证书所需材料、费用提交运兴房地产公司，由运兴房地产公司将该房屋过户至赵祥喜名下；2.赵祥喜取得涉案房屋所有权证书后15日内，协助ＸＸ将该房屋过户至ＸＸ名下。赵祥喜、史欣不服上诉至本院后又申请撤诉，本院于2013年1月14日作出（2013）二中民终字第00597号民事裁定书予以准许。后赵祥喜、史欣向本院申请再审，本院于2013年8月19日作出（2013）二中民申字第10565号民事裁定书，驳回了赵祥喜和史欣的再审申请。（2012）丰民初字第19441号民事判决还认定：ＸＸ已支付全部购房款，赵祥喜、史欣在明知赵祥喜已将房屋出售的情况下擅自将《农民自住回迁安置楼房买卖合同》的购买人变更为史欣的行为侵犯了ＸＸ的合法权益显属不当。
2013年1月8日，史欣取得涉案房屋所有权证书。
2013年3月17日，史欣与孔璐签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：史欣将涉案房屋出售给孔璐；房屋成交价格为235万元。同日，史欣（甲方）与孔璐（乙方）、北京新家嘉业房地产经纪有限公司（丙方，以下简称新家嘉业房产公司）签订《补充协议》，约定：孔璐于2013年3月21日支付史欣定金20万元，于2013年3月28日前支付史欣150万元（包括定金20万元）；剩余房款因史欣与现租户（先期）存在经济纠纷，孔璐同意给史欣1个月协商缓冲期，在史欣正式交房后再由孔璐给付史欣剩余购房款85万元。2013年3月20日，史欣出具收条，认可于新家嘉业房产公司收到孔璐支付的20万元首付款。2013年3月22日，孔璐自中国建设银行尾号为3535账户取款130万元，史欣于同日出具收条，认可收到孔璐支付的130万元。
2013年3月22日，涉案房屋产权转移登记至孔璐名下，房屋所有权证书号为X京房权证丰字第3819**号。
2013年4月9日，原审法院作出（2013）丰执字第2432号执行裁定书，载明ＸＸ于2013年2月5日申请执行（2012）丰民初字第19441号民事判决，并裁定查封涉案房屋。对此，孔璐向原审法院提出执行异议，原审法院于2014年6月17日作出（2014）丰执异字第00125号执行裁定书，裁定孔璐提出的执行异议理由成立，中止对涉案房屋的执行。2014年7月4日，ＸＸ以孔璐、赵祥喜为被告对（2014）丰执异字第00125号执行裁定书提起申请执行人执行异议之诉，请求许可将涉案房屋执行过户至ＸＸ名下。目前该案尚在审理之中，涉案房屋仍处于查封状态。
其间，史欣因拒不执行判决罪，原审法院于2014年3月27日作出（2014）丰刑初字第284号刑事判决，判处史欣有期徒刑一年。该案查明2013年3月史欣接到法院执行通知之后，拒不执行生效判决，擅自将涉案房屋出售给孔璐并将房屋产权人变更为孔璐，致使民事判决书无法执行。
本案审理中，ＸＸ提供史欣与孔璐于2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，该合同载明史欣将涉案房屋以150.2万元的价格出售给孔璐。ＸＸ另提供网页打印件若干页，用于证明与涉案房屋同地段的房屋同期销售单价在36099元至49857元之间，史欣与孔璐约定的房屋售价明显低于市场价。史欣与孔璐对《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的真实性表示认可，称该合同与2013年3月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为阴阳合同，该合同为用于网签及支付税款用途的合同，合同载明的交易价格虽为150.2万元，实际交易价格为235万元，签订阴阳合同的目的是避税。赵祥喜、史欣、孔璐质证认为网页打印件不能单独作为证据使用，ＸＸ查询的小区均为高档小区或商品房小区，涉案房屋所在的莲怡园二区是拆迁回迁房屋，同期的价格在2.5万元至2.8万元之间，双方交易的单价为2.8万余元，系正常交易。
孔璐提供《个人声明》及北京市首佳公证处出具的《公证声明书》各一份，载明：本人史欣与孔璐签订购房合同之前，史欣已告知孔璐与新家嘉业房产公司员工孙×所卖房屋丰台区×××3号楼803号房没有抵押、没有查封、没有买卖。《个人声明》落款时间为2013年3月18日，《公证声明书》签署时间为2013年5月13日。本院审理中，ＸＸ称《公证声明书》系在涉案房屋产权过户至孔璐名下之后才签订，属于造假。史欣称该《公证声明书》系其在与孔璐签订完合同后应中介公司要求出具，孔璐认可该《公证声明书》系在涉案房屋被查封之后从中介公司手中取得，签订合同之时并不知道。
二审审理中，赵祥喜称其曾带孔璐看过两次房，并称其没有涉案房屋房门钥匙，看房前亦未提前告知ＸＸ夫妇。孔璐回忆称：其与父母、中介和赵祥喜在周末看过一次房，时间大概是2013年3月16日，敲门后一个20多岁的小伙子给开的门；房屋的客厅隔了一个单间，小伙子自称租户住在客厅单间里，并告诉其涉案房屋还住着一对夫妇。孔璐还描述了其他看房细节，并认可因涉案房屋一间卧室关着门，其出于礼貌没有看。ＸＸ称其与家人（包括妻子父母和孩子）一直居住在涉案房屋，家庭成员中并无20多岁的小伙子，从未将涉案房屋对外出租或与他人合住，亦从未见到孔璐来看房。
上述事实，有（2012）丰民初字第19441号民事判决书、（2013）二中民终字第00597号民事裁定书、（2013）二中民申字第10565号民事裁定书、（2014）丰刑初字第284号刑事判决书、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条、中国建设银行取款凭条、公证书、X京房权证丰字第3712**号房屋所有权证书、X京房权证丰字第3819**号房屋所有权证书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为史欣与孔璐就涉案房屋签订的房屋买卖合同的效力以及涉案房屋的所有权归属问题。就涉及的相关问题，本院依次论述如下：
首先，关于史欣是否有权处分涉案房屋。根据生效判决认定的事实，涉案房屋原系赵祥喜与运兴房地产公司签订《农民自住回迁安置楼房买卖合同》所购买，赵祥喜在取得房屋所有权证之前又将涉案房屋出售给ＸＸ。后因赵祥喜、史欣擅自将《农民自住回迁安置楼房买卖合同》记载的购房人变更为史欣，原审法院作出（2012）丰民初字第19441号生效民事判决，依法认定赵祥喜、史欣擅自变更购房人的行为侵犯了ＸＸ的合法权益显属不当，并判令赵祥喜、史欣有义务在运兴房地产公司的配合下将涉案房屋产权过户至赵祥喜名下，再由赵祥喜将涉案房屋过户至ＸＸ名下。尽管上述生效判决作出后涉案房屋错误登记至史欣名下，但是依据生效判决，史欣并非涉案房屋合法的所有权人，并且其有义务配合赵祥喜履行生效判决所确定的过户义务。史欣拒不执行上述生效民事判决的行为，已经触犯刑法被（2014）丰刑初字第284号刑事判决判处刑罚。综合上述事实，本院认定史欣并非涉案房屋的合法所有权人，无权处分涉案房屋。
其次，关于史欣与孔璐就涉案房屋签订的相关房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，史欣、孔璐均认可双方关于涉案房屋的买卖合同均系自愿签订，ＸＸ现提供的证据不足以证明孔璐在签订合同时明知涉案房屋存在相关纠纷，亦不足以证明孔璐与史欣存在恶意串通的行为或者上述合同存在其他法定无效情形。尽管双方为避税目的而签署了阴阳合同，导致涉诉《北京市存量房屋买卖合同》与《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中关于房屋价款的条款存在差异，但是当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的，该价格条款无效，不影响合同其他部分的效力。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，ＸＸ要求确认史欣与孔璐于2013年3月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、于2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审法院以史欣的售房行为已构成欺诈为由确认上述合同无效，适用法律错误，本院依法予以纠正。
再次，关于涉案房屋的所有权归属问题。根据本案查明事实，赵祥喜于2007年与ＸＸ签订《二手房买卖合同》将涉案房屋出售给ＸＸ后，即已将涉案房屋交付给ＸＸ，ＸＸ亦支付了全部购房款，并对涉案房屋合法占有并使用至今。生效（2012）丰民初字第19441号民事判决亦已认定赵祥喜、史欣负有协助ＸＸ办理涉案房屋所有权过户之义务。反观孔璐，其系在上述民事判决生效后于2013年从史欣处购买涉案房屋，孔璐虽已经办理了涉案房屋产权过户登记，但史欣作为无权处分人无法向孔璐交付房屋，孔璐亦未完全按照合同约定支付全部购房款，因此双方签订的房屋买卖合同并未履行完毕。综合上述事实，基于以下理由，本院认为孔璐不能基于过户登记取得涉案房屋所有权：第一，孔璐在购房时未能尽到合理注意义务，其办理涉案房屋所有权过户登记并非善意。在孔璐购房前，赵祥喜已将涉案房屋交付ＸＸ，ＸＸ对涉案房屋进行了合法、公开、善意的占有和使用。孔璐作为理性的购房人，其购房时理应先行对房屋的权利及事实状态进行合理的审查，理应注意到涉案房屋已先为他人占有，其通过看房及进一步向房屋实际占有人核实即可发现史欣对涉案房屋的处分权存在瑕疵。孔璐虽抗辩称其曾实地看过涉案房屋，但其未能对此提供充分证据予以证明，其所述的看房情节亦有相互矛盾不合情理之处，无法自圆其说，本院不予采信。孔璐虽提供了《公证声明书》证明史欣已告知其涉案房屋“没有抵押、没有查封、没有买卖”，但其亦认可该《公证声明书》系取得于涉案房屋过户之后，况且即便史欣作如此之声明亦不能免除孔璐的合理注意义务。因此，孔璐办理涉案房屋所有权登记并非善意，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人ＸＸ。第二，从诚实信用原则、公平原则和经济效益原则考虑，ＸＸ的权利保护顺位应当优先于孔璐。两相比较，ＸＸ签订购房合同在先，已完全履行合同付款义务并已先行合法占有涉案房屋较长时间，且对涉案房屋进行了居住利用和添附改造；而孔璐系从无权处分人史欣处购买涉案房屋，签订购房合同在后，既未支付全部购房款亦未实际占有房屋，且在购房时未能尽到合理注意义务存在一定过失。综上，虽然史欣已经将涉案房屋所有权过户登记至孔璐名下，但史欣并非合法所有权人无权处分涉案房屋，且孔璐未能尽到合理注意义务存在过失，因此孔璐不能基于过户登记成为涉案房屋所有权人，孔璐应将涉案房屋所有权转移至合法所有权人名下。本院对孔璐的相关上诉意见，不予支持。
最后，关于ＸＸ要求孔璐将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求。根据生效（2012）丰民初字第19441号民事判决，涉案房屋应由原所有权人运兴房地产公司过户至赵祥喜名下，再由赵祥喜过户给ＸＸ。根据合同的相对性以及生效判决内容，ＸＸ仅有权请求赵祥喜、史欣向其履行房屋过户的义务，因此ＸＸ要求孔璐将涉案房屋直接过户至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据本案查明事实并结合生效民事判决内容，孔璐应将涉案房屋所有权转移至赵祥喜名下。ＸＸ的相关权利诉求应在（2012）丰民初字第19441号民事判决书的执行程序中予以解决。此外，孔璐与史欣如就双方之间房屋买卖合同的相关事宜产生纠纷，可通过其他途径另行解决。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第14306号民事判决；
二、孔璐于本判决生效后七日内协助赵祥喜办理涉案房屋（北京市丰台区×××3号楼8层0803号）变更登记手续，将涉案房屋变更登记至赵祥喜名下；
三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，由赵祥喜、史欣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由史欣、孔璐各负担35元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 王继玉
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 林晓天