广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初2212号原告李继雄，男，1958年7月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人王爱红，广东文证律师事务所律师。委托代理人莫碧圆，广东文证律师事务所实习律师。被告廖玉峰，男，1979年6月6日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。原告李继雄诉被告廖玉峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日受理后，依法适用简易程序于2017年11月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王爱红,被告廖玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年12月1日签订了《租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2016年3月1日至2020年2月29日；租金￥6000元/月不含税，承租人逢每月5号前支付当月的租金；在合同租赁期间2年内租金按￥6000元/月计算，满两年后每年提增10%租金；对租赁物的改善或增设的他物的处理办法；可以搬动的可以搬走，其余的归出租人所有；若承租人违约须一次性赔偿￥12000元正给出租人；如果承租人未按时交纳租金给出租人，超过壹个月时，就作自动退租处理；承租人使用本物业所发生的有关费用（水、电、物业管理费等）由承租人承担于每月10日前交有关单位（注：物业管理费每平方米1.5元），承租人不按时交租金和相关费用，出租人按其拖欠金额每天2%计收滞纳金；合同签订后，原告按约将租赁商铺交付给被告，被告应承担支付电费、物业管理服务费等相关费用的义务，但自2016年8月起被告就未再支付租金、电费、物业管理服务费等费用，原告多次与被告沟通要求按合同约定支付租金、电费、物业管理服务费用等，无果。无奈，原告于2017年4月7日委托律师向被告发出律师函解除《租赁合同》，被告于2017年4月8日签收。综上，被告的行为既违反了合同的约定，也违反了法律的规定。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间于2015年12月1日签订的《租赁合同》于2017年4月8日解除；2、被告立即腾退位于珠海市金湾区××海岸××路××号的商铺给原告；3、被告向原告支付违约赔偿金人民币12,000元；4、被告向原告支付2016年8月1日至2017年4月7日的租金人民币49,400元；5、被告向原告支付强行占有珠海市金湾区××海岸××路××号商铺期间的占有使用费人民币38,600元（占有使用费参照租金计算，自2017年4月8日起暂计至2017年10月20日，并计至实际腾退商铺之日止）；6、被告返还原告垫付的被告占有珠海市金湾区××海岸××路××号商铺期间的电费、物业管理费，合计人民币6242元（电费自2016年8月起暂计至2017年9月，物业管理费自2016年8月起暂计至2017年10月，并计至实际腾退商铺之日止）；7、被告向原告支付拖欠租金、占用使用费及相关费用的利息（以实际应支付的租金、占有使用费、电费、物业管理费总额为基数，按每日2%计算，自2016年8月5日起暂计至2017年10月20日，并计至实际付清之日止）；8、被告承担本案的全部诉讼费用。原告向本院提交如下证据：1、房地产权证、不动产权登记表；2、租赁合同；3、发票；4、律师函、快递单；5、邮件全程跟踪查询结果。被告辩称，一、被告确实欠原告2016年8月1日至今的租金，但是被告一直都找原告协商，希望就租金问题与原告达成一致意见。因为修路，所以希望获得租金方面的减免；二、被告愿意支付的租金大概是五万元，先支付原告三万元，针对剩余租金的问题，在协商好之后再支付。被告未向本院提交证据。经审理查明，2015年12月1日，原告、被告签订《租赁合同》约定，原告将位于珠海市金湾区××海岸××路××号面积为308平方米的商铺出租给被告，租赁期限从2016年3月1日至2020年2月29日，押金为人民币12,000元。前两年的租金为每月人民币6000元，两年以后租金每年增加10%。租金每月5日前以现金形式支付。合同第九条约定，在本合同期内，若被告违约须一次性赔偿人民币12,000元给原告；第十七条约定：如被告未按时交纳租金给原告，超过1个月就作自动退租处理；被告使用商铺所发生的有关费用（水、电、物业管理服务费等）由被告承担并于每月10日前交有关单位（注：物业管理服务费每平方米1.5元）；被告中途退租，原告不退回合同保证金给被告；被告不按时交租金和相关费用，原告按其拖欠金额每天2%计收滞纳金。另查明，珠海市金湾区三灶镇金海岸万寿路201-03号商铺登记在原告名下，权证号码为0200004310。2017年4月7日，原告向被告邮寄了解除合同的《律师函》，被告于2017年4月8日签收了该《律师函》。原告于2017年10月19日向珠海高新区安邦物业发展有限公司支付了2016年8月至2017年10月物业管理服务费人民币4500元、2016年8月至2017年9月电费人民币1742元。原告提供的编号为00398910的发票附注交费地址为：珠海市金湾区三灶镇金海岸万寿路201-03号商铺。庭审中，原告不同意将押金人民币12,000元抵扣租金，押金待被告支付完全部租金等费用后另行退还押金，并称其损失仅为租金、电费、物业费的损失，没有其他损失；被告称涉案商铺系由被告装修，被告拒绝腾退，除非原告支付被告装修费。同时，被告确认其未交付2016年8月至今的电费、物业费，并认为计收每日2%的滞纳金不合理。以上事实有《租赁合同》、房地产权证、不动产权登记表、发票、律师函、快递单、邮件全程跟踪查询结果、开庭笔录以及询问笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。关于解除《租赁合同》及腾退商铺。自2016年8月起，被告开始拖欠原告租金，其延迟交纳租金的时间已超出一个月，符合《租赁合同》第十七条约定“未按时交纳租金给原告，超过1个月就作自动退租处理”的解除合同条件。被告称由于修路，一直与原告协商减免。本院认为，政府修路不属于不可抗力及合同约定可免交租金的情形。原告于2017年4月7日向被告邮寄解除合同的《律师函》，并于2017年4月8日送达到被告。原告请求确认涉案《租赁合同》于2017年4月8日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。因涉案《租赁合同》已解除，原告请求被告腾退涉案商铺并交还给原告，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。被告至今拖欠原告房屋租金，已构成违约，按照《租赁合同》约定，被告须向原告支付违约金人民币12,000元。关于被告拖欠的租金及占用费。截止至2017年4月7日，被告尚欠原告租金人民币49,400元。涉案《租赁合同》解除之后，双方已无租赁合同关系，被告继续使用涉案商铺，给原告造成的损失应当赔偿，占用费应按照双方约定的租金标准计算为宜。对于解除合同之后的占用费，从2017年4月8日起计算至2017年10月20日为人民币38,600元。对于自2017年10月21日起至被告实际搬离交还涉案房屋的占用费，根据《租赁合同》的约定，2018年2月28日前按每月人民币6000元计算，从2018年3月1日起，每月占用费按照每年增加10%的金额计算。虽然原告不同意在拖欠租金中将被告交纳的押金人民币12,000元从租金中予以扣减，但鉴于双方的租赁合同因原告行使解除权而被解除，不属于被告中途退租的情况，上述押金人民币12,000元应从欠付租金中予以抵扣。抵扣后，被告尚需向原告支付租金人民币37,400元。关于原告垫付的电费、物业管理服务费。双方约定租赁期间该费用由被告承担，原告为被告垫付了电费、物业管理服务费，并提交了相关发票为证。经核算，截止至2017年10月的物业管理服务费为人民币4500元、截止至2017年9月的电费为人民币1742元，被告亦确认其未交纳2016年8月1日至今的电费、物业管理服务费。因此，本院对原告主张的该费用予以支持。对于此后的电费、物业管理服务费，因未实际发生，数额尚未额定，本院不予支持，原告可待该费用实际发生后另行起诉。关于利息。原告以双方当事人约定被告未按时交租金和相关费用，应按日2%计收滞纳金为由主张按日2%计收利息。被告认为不合理。本院认为，原、被告虽然约定了每日2%的滞纳金，但该标准明显过高。庭审中，原告亦确认其仅有租金、电费、物业管理服务费的损失，被告未按时交租金的行为未造成原告的其他损失。考虑到被告需向原告支付违约金人民币12,000元，已经弥补了原告的损失，以及政府修路给被告造成了一定的影响，对原告利息的主张，本院不予支持。关于被告提出的装修费问题，由于被告未提起反诉，本案不予审处，被告可另寻法律途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李继雄与被告廖玉峰于2015年12月1日签订的《租赁合同》于2017年4月8日解除；二、被告廖玉峰于本判决发生法律效力之日起七日内将位于珠海市金湾区三灶镇金海岸万寿路201-03号商铺交还给原告李继雄；三、被告廖玉峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李继雄支付违约金人民币12,000元；四、被告廖玉峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李继雄支付截止至2017年4月7日拖欠的租金人民币37,400元；五、被告廖玉峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李继雄支付占用费，从2017年4月8日起至2017年10月20日止的占用费为人民币38,600元；从2017年10月21日起至被告实际搬离交还涉案房屋之日止的占用费，计算方法为：2018年2月28日前按每月人民币6000元计算，从2018年3月1日起，每月占用费按照每年增加10%的金额计算；六、被告廖玉峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李继雄支付垫付的截止至2017年9月的电费、截止至2017年10月物业管理服务费，合计人民币6242元；七、驳回原告李继雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取为人民币2939元，由被告廖玉峰负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 邓在闲二〇一七年十二月九日法官助理 吕扬扬书 记 员 罗 湘