辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第3409号
原告（反诉被告）：王治达，男。
委托代理人：姜世涛，大连市瓦房店中心法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：徐维宽，男。
被告（反诉原告）：巩淑兰，女。
被告（反诉原告）：徐美霞，女。
被告（反诉原告）：徐善付，男。
四被告共同委托代理人：王宝珊，辽宁翊鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）王治达与被告（反诉原告）徐维宽农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理。第一次庭审结束后，本院依据原告王治达的申请，追加巩淑兰、徐美霞、徐善付为本案被告。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王治达及委托代理人姜世涛、被告徐维宽、徐美霞及被告徐维宽、巩淑兰、徐美霞、徐善付的共同委托代理人王宝珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王治达诉称：1995年3月26日，原告王治达与被告徐维宽签订房屋买卖协议，被告徐维宽将其所有的十二间房屋中的西侧六间瓦房卖给了原告。协议签订后原告依约支付了房款，被告徐维宽当时承诺只要原告需要办理房照过户手续，一定协助办理。原告从买卖协议签订之后就一直找被告要求办理房屋过户，但被告却一直以各种理由推拖，至今也未兑现承诺。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法确认原、被告房屋买卖协议有效；判令被告立即协助原告办理房屋过户；诉讼费用由被告承担。
被告徐维宽辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、被告与原告岳父同村居住。1995年原告搬迁投岳父附近而要求购房。被告与原告签有买卖协议。之后原告与被告为相邻用地、财务等事宜发生争议，被告就不同意卖房。2、原告夫妻于2006年12月又在李店镇杨沟村新购房屋，并以原告妻子曲英君名字登记房屋所有权，搬至新房，涉案房屋无人居住。3、被告共有12间房，是一个整体房照，因原告另有住房，被告不同意将房屋卖给原告。依据《农村宅基地管理办法》第十八条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告已有一处住房，不得另行取得宅基地，原告再取得一处宅基地是违法的。
被告巩淑兰、徐美霞、徐善付辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、三被告巩淑兰、徐美霞、徐善付与被告徐维宽于1992年一起搬入瓦房店居住，在瓦房店市红砖厂上班。1995年徐维宽与王治达签订房屋买卖协议一事未与家庭共有人商量，是自己决定出卖了共有财产，其他共有人不知道也不同意出卖该房屋。依据《民法通则》的规定，此行为侵犯了其他共有人的财产权利；共有人在同等条件下还有优先购买权。另外原告另有住宅，也多年不在案涉房屋处居住，依据《农村宅基地管理办法》第十八条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告已有一处住房，不得另行取得宅基地。
反诉原告徐维宽反诉称：反诉原告与反诉被告的岳父同村居住。1995年反诉被告搬迁投岳父附近而要求购房。反诉原告与反诉被告签有买卖协议。之后反诉原、被告为相邻用地、财务等事宜发生争议，反诉原告就不同意卖房；反诉被告夫妻于2006年12月又在李店镇杨沟村新购房屋，并以反诉被告妻子曲英君名字登记房屋所有权，搬至新房，涉案房屋无人居住；反诉原告共有12间房，是一个整体房照，因反诉被告另有住房，反诉原告不同意将房屋卖给反诉被告，依据《农村宅基地管理办法》第十八条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，反诉被告已有一处住房，不得另行取得宅基地，反诉被告再取得一处宅基地是违法的。故请求解除反诉原、被告之间房屋买卖合同、恢复原状、退房返款。
反诉原告巩淑兰、徐美霞、徐善付反诉称：反诉三原告与徐维宽于1992年一起搬入瓦房店居住，在瓦房店市红砖厂上班。1995年徐维宽与王治达签订房屋买卖协议一事未与家庭共有人商量，自己决定出卖了共有财产，其他共有人不知道也不同意出卖该房屋。依据《民法通则》的规定，此行为侵犯了其他共有人的财产权利，共有人在同等条件下还有优先购买权。所以，请求确认原、被告间买卖合同无效，退房返款；另外原告也多年不在案涉房屋处居住，另有住宅，依据《农村宅基地管理办法》第十八条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，反诉被告已有一处住房，不得另行取得宅基地。综上提出反诉，请求确认原、被告之间买卖合同无效，退房返款。
反诉被告王治达辩称：不同意反诉原告的反诉请求，因为案涉房屋已经买卖完毕，双方是同一农村集体经济组织成员，买卖合同有效；双方的买卖协议签订时间是1995年3月26日，至今长达20年，原告在该房屋内居住，被告是知道或应当知道原告购买案涉房屋的事实，因此，被告的反诉理由不成立。
经审理查明：被告徐维宽与被告巩淑兰系夫妻关系，被告徐善付、徐美霞系徐维宽、巩淑兰的长子、长女。
1995年3月26日，原告王治达与被告徐维宽订立卖房契约，内容显示：今有徐维宽旧瓦房陆间卖给王治达名下为业，房款叁仟肆佰元整，当众交情，恐后无凭，立据为证。被告徐维宽及见证人分别在卖房契约上签名捺印，原告王治达未在卖房契约上签名。
卖房契约签订后，原告王治达向被告徐维宽交付购房款
3400元，被告徐维宽亦将案涉房屋交付给原告。被告徐维宽提出购房款为7000元，未提交证据予以证明；被告徐维宽提出1995年4月初不同意将案涉房屋出卖给原告，但未向法院提起诉讼。
被告巩淑兰、徐美霞、徐善付提出自1992年搬入瓦房店居住，均不在案涉的房屋处居住。1995年被告徐维宽出卖房屋时不知情、未经其他共有人书面签字确认同意买卖，侵犯其财产权和优先购买权；原告未向其主张过任何权利。所以原告与被告徐维宽签订的协议无效。原告认为卖房协议已经履行完毕，自被告徐维宽出卖案涉房屋后距今20年，被告是知道或应当知道卖房的事实，卖房协议是有效的。
另查：原告向本院提交的领取房照申请书载明：房产执照编号瓦农房执字第2504701号，产权所有人徐维宽，房屋坐落李店镇肖炉村七组，房屋结构瓦房，间数12间，建筑面积166.32平方米，东至伙山、西至伙山、南至14.1米、北至0.5米，东邻孙世和，西邻徐维行，共有人姓名：巩淑兰（妻子）、徐善富（长子）、徐美霞（长女）。该房屋的房产执照现由被告徐维宽持有。被告徐维宽出卖给原告的房屋系整体12间房屋中的西侧6间。原告购买的案涉6间瓦房的四至：东至与被告徐维宽交界的伙墙，西至与徐维行交界的伙墙，北至北山墙0.5米，南至南山墙14.1米。
原告的户籍在瓦房店市李店镇肖炉村，是农业家庭户口。
再查：2006年9月10日，原告的妻子曲英君购买瓦房店市李店镇人民政府开发的坐落于瓦房店市李店镇杨沟村新建农民集资住宅楼3号楼404室，建筑面积63.92平方米。案涉房屋的所有权人为曲英君，共有人为王治达。该房屋已办理房屋权属证书。
被告提出依据《农村宅基地管理办法》第十八条的规定，农村村民只能拥有一处宅基地。原告夫妻已共同拥有案涉房屋以外的一处宅基地，不能再另行拥有一处宅基地。
本院所确认的上述事实，有原告提交的卖房契约、居民户口簿、领取房照申请书，被告提交的农民集资建房合同及领取房照申请书、照片5张、婚姻记录表及当事人当庭陈述笔录等载卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告虽未在卖房协议上签名，但卖房协议的内容显示“今有徐维宽旧瓦房陆间卖给王治达名下为业”、被告在庭审的答辩意见中陈述被告与原告签有买卖协议、原告向被告徐维宽交付了购房款、取得案涉的房屋，应视为原告对卖房契约约定的内容是认可的。被告徐维宽系包括案涉房屋在内12间房屋的产权人，签订卖房契约后，被告徐维宽收取原告王治达交付的购房款、向原告交付案涉房屋，但未向买房人王治达交付房产执照，王治达有理由相信案涉房屋的产权人系徐维宽。即使被告巩淑兰、徐美霞、徐善付当时对卖房契约的签订不知晓，原告购买案涉房屋近20年，现原告诉请确认卖房契约有效并要求四被告协助办理过户手续时，被告巩淑兰、徐美霞、徐善付再提出不知情的主张，有违诚信原则。再者，即使被告巩淑兰、徐美霞、徐善付对案涉房屋的买卖不认可，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，出卖他人之物的合同应当认定有效，买卖合同的效力不受处分权有无之影响。被告巩淑兰、徐美霞、徐善付提出依据《农村宅基地管理办法》第十八条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告已经拥有案涉房屋以外的另一处房屋，不得另行取得宅基地。因《农村宅基地管理办法》第十八条的规定只是对农村村民宅基地的拥有数量作出规定，并未禁止农村宅基地上房屋的转让。只是在转让时应考虑农村宅基地所有权的特殊属性，即属于集体经济组织，应符合一定的条件而已。而原告系案涉房屋所在地集体经济组织成员，即使转让也未侵害集体经济组织对宅基地所享有的权利或其他集体经济组织成员的利益。即使适用上述规定，根据前述分析，原告与被告徐维宽签订的卖房契约亦应有效。该《农村宅基地管理办法》不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。即使原告享有的宅基地数量与相关法律规定不符，亦应由土地管理部门予以收回，不能据此认定合同效力问题。原告要求确认与被告徐维宽签订的卖房契约有效的诉请，于法有据，本院予以支持。反诉原告徐维宽要求解除反诉原、被告之间房屋买卖合同，恢复原状、退房返款的反诉请求及反诉原告巩淑兰、徐美霞、徐善付要求确认原、被告之间买卖合同无效、退房返款的反诉请求，均于法无据，本院不予支持。
被告徐维宽出卖给原告的房屋系整体12间瓦房中的西侧6间瓦房，12间房屋的总建筑面积为166.32平方米，登记在同一房产执照上。依据原告提交的领取房产执照申请书，能够确认案涉6间房屋的四至：东至与被告徐维宽交界的伙墙，西至与徐维行交界的伙墙，北至北山墙0.5米，南至南山墙14.1米。由此说明案涉6间瓦房的坐落、房屋结构、间数、四至是明确的，对原告要求四被告协助办理房屋过户的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告王治达与被告徐维宽于1995年3月26日签订的卖房契约有效。
二、被告徐维宽、巩淑兰、徐美霞、徐善付于本判决生效之日起二十日内协助原告王治达到房产管理部门办理坐落于瓦房店市李店镇肖炉村七组的瓦房6间（房产执照编号瓦农房执字第2504701号载明12间瓦房中的西侧6间，东至与被告徐维宽交界的伙墙，西至与徐维行交界的伙墙，北至北山墙0.5米，南至南山墙14.1米）的房屋产权变更登记；
三、驳回反诉原告徐维宽、巩淑兰、徐美霞、徐善付的反诉请求。
案件受理费900元（原告王治达已预交），由被告徐维宽、巩淑兰、徐美霞、徐善付负担。
反诉案件受理费450元，由被告（反诉原告）徐维宽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 化凌弘