吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2016）吉0402执异20号案外人张达杰，住所地四平市。委托代理人李一，系吉林吉平律师事务所律师。申请执行人葛汝霞，住所地辽源市。被执行人战明军，住所地辽源市。被执行人东丰县丰源煤炭有限公司。法定代表人战明军，系该公司经理。本院在执行申请执行人葛汝霞与被执行人战明军、东丰县丰源煤炭有限公司民间借贷纠纷一案中，经申请执行人申请，本院于2015年12月24日，作出（2015）龙执字第854号执行通知书，要求被执行人在接到通知之日起三日内履行义务。本院于2016年2月24日，作出（2015）龙执字第854号执行裁定书，拍卖被执行人战明军所购位于四平市铁东区四马路街东星社区八委中鼎东升嘉园小区A-13号楼1至2层119室（147.2㎡）商业用房、104室（23.78㎡）车库。案外人张达杰于2016年3月30日向本院提出书面异议，要求依法撤销（2015）龙民初字第1786号民事裁定书，并立即解除对涉案房屋的查封。本院立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人张达杰异议称：一、关于本案的事实。2014年5月，战明军向异议人张达杰借款150万元，将战明军自有的房屋抵押给异议人张达杰，同时将该170.98平方米的购房合同及发票原件交给异议人张达杰，双方签订了借款合同，双方约定“如到期不能归还借款，以此房清偿”。战明军聘的经理孙淑萍作为中间人签字，借款到期时间是2015年5月。到期后战明军没有还清本息，异议人在2015年5月20日与战明军重新签订《借款合同》，本次双方约定除了将购买房屋原件交给异议人用以房产清偿、先预付半年利息18万元外，双方特别约定：“倘若一周内没有支付利息18万元，”明确“该房归乙方（张达杰）所有”。由于战明军违约没有按照合同约定时间给付利息，附条件的特别约定已成就，在战明军的授权下，战明军聘用的经理在2015年6月10日与张达杰进行了房屋交接，张达杰实际接受到该房屋，并入住使用，双方签订了交接单，就此双方由原来的借款抵押，变成了房屋买卖关系，异议人张达杰成了该房屋所有人。二、关于本案的法律适用。1、战明军向张达杰借款，并用购房合同及发票的原件抵押，由于该房没有产权证书，不能直接办理抵押，直接将产权证书交给张达杰，这种直接交付权利证书的抵押属于不能办理抵押登记的抵押，此前亦没有人办理抵押登记对抗，符合《中华人民共和国担保法》司法解释第49条的规定。2、由于都没有办理产权证书，即所有权证书，无法办理抵押登记，但战明军向异议人张达杰交付了权利凭据，依据《中华人民共和国担保法》司法解释第59条“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，即战明军向异议人交付权利凭证的抵押有优先受偿权，只有该房有抵押登记才能对抗异议人。3、本案属于产权没有登记的原始凭证的房屋，依据担保法规定，抵押登记时对抗第三人的法定条件，只要有抵押登记，异议人不得主张权利。4、2015年5月20日，双方重新签订借款合同，张达杰为了防止战明军不给利息，除了将房屋抵押外，特别约定自签订合同的2015年5月20日一周内先给付的利息18万元不到位，该房屋归乙方张达杰所有，在法律上这种附条件生效的约定是双方真实意思表示，合法有效。5、2015年6月1日，战明军委托孙淑萍对该房屋进行了交接，异议人已实际占有使用该房，且在执行法院2015年10月8日查封之前，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件问题规定》第28条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有改不动产；”的规定。即在执行法院查封前，在抵押物权接续存在的情况下，异议人已与战明军订有书面合同并实际得到该房。已合法交接入住占有使用该房。由原来的合法的交付凭证抵押变成了买卖房屋合同关系。6、依据战明军与张达杰的合同，借款时150万元，该房的发票价值149万元，且不含利息，说明有抵押物变为买卖关系是足额的，属于全部交付了价款，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件问题规定》第28条“（三）已支付全部价款”的法定情节。综上，异议人在贵院查封涉案房产之前，战明军已实际交付给异议人，并实际占用使用，办理了交接手续，异议人现已为房屋的合法所有人，为此申请人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题规定》第28条的规定，请执行法院裁定解除对涉案房产的查封措施。以维护异议人的合法权益。申请执行人葛汝霞辩称：1、关于“如到期不能归还借款，以此房清偿”、“倘若一周内没有支付利息18万元”明确“该房归乙方（张达杰）所有”。上述条款系借款抵押合同中流质抵押条款，按照最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第57条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期间届满抵押权人未收到清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。故战明军与张达杰约定这种附条件生效的约定也是无效的。2、对于案外人提出的“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”本条规定的前提是因登记部门的原因导致无法办理抵押物登记才产生有限受偿的效力。而张达杰未办理抵押物登记并非因登记部门的原因导致无法办理抵押物登记。故本条不适用本案。3、本案的异议人张达杰已自认与战明军是民间借贷法律关系，而非真实的买卖关系。按照《最高人民法院审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，战明军与张达杰查封之前签订的买卖合同是无效的。在买卖合同无效的前提下，即便案外人张达杰在人民法院查封前已合法占有该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》的第十七条规定。综上，龙山区人民法院的查封是合法有效的，案外人张达杰的执行异议是不成立的。被执行人战明军未进行抗辩。经审查查明：本院在执行申请执行人葛汝霞与被执行人战明军、东丰县丰源煤炭有限公司民间借贷纠纷一案中，经申请执行人申请，本院于2015年12月24日，作出（2015）龙执字第854号执行通知书，要求被执行人在接到通知之日起三日内履行义务。本院于2016年2月24日，作出（2015）龙执字第854号执行裁定书，拍卖被执行人战明军所购位于四平市铁东区四马路街东星社区八委中鼎东升嘉园小区A-13号楼1至2层119室（147.2㎡）商业用房、104室（23.78㎡）车库。案外人张达杰于2016年3月30日向本院提出书面异议，要求依法撤销（2015）龙民初字第1786号民事裁定书，并立即解除对涉案房屋的查封。另查明，本院在审理原告葛汝霞诉被告战明军、东丰县丰源煤炭有限公司民间借贷纠纷一案中，原告葛汝霞于2015年9月8日向本院提出财产保全申请，并已提供担保。本院于2015年9月8日作出（2015）龙民初字第1786号民事裁定书查封了被告战明军所有的位于四平市铁东区四马路街东星社区八委中鼎东升嘉园小区A-13号楼1至2层119室（147.2㎡）商业用房、104室（23.78㎡）车库。此外，战明军与张达杰签订的借款合同日期在2015年5月20日。本院认为：原、被告在诉讼过程中，原告申请诉讼保全，本院依法查封被告战明军所有的位于四平市铁东区四马路街东星社区八委中鼎东升嘉园小区A-13号楼1至2层119室（147.2㎡）商业用房、104室（23.78㎡）车库，且被告未提出异议。而案外人张达杰与被执行人战明军只签订了借款合同并在合同中约定抵押条款，未对该争议的房屋进行抵押登记，故案外人要求撤销（2015）龙民初字第1786号民事裁定书，并立即解除对涉案房屋的查封的异议请求本院不予支持。该争议标的的产权归属，并非执行程序审查范围，利害关系人应依法自行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下：驳回案外人张达杰的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谢利明审判员  王奎武审判员  王宏伟二〇一六年六月六日书记员  付 瑶