新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4223民初1519号原告：乌布鲁达吾提，1949年3月15日生出，现住新疆沙湾县。委托代理人：王宏诣（特别授权），新疆君正律师事务所律师。被告：沙湾县润泽房地产开发有责任公司。住所地：沙湾县人民路南润泽小区*号楼。统一社会信用代码：×××。法定代表人：宋玉珍，女，1972年2月10日出生，汉族，现住新疆沙湾县.委托代理人：刘芳（特别授权），新疆沙泉律师事务所律师。原告乌布鲁达吾提诉被告沙湾县润泽房地产开发有责任公司（以下简称润泽公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理。本案依法由审判员刘艳霞、助理审判员王雅文、人民陪审员拜克力组成合议庭适用普通程序于2016年8月4日公开开庭审理，原告乌布鲁达吾提及其委托代理人王宏诣、被告润泽公司的委托代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌布鲁达吾提诉称：2012年5月23日，原、被告签订《房屋拆迁协议书》，就原告房屋拆迁后的补偿问题达成协议。被告给原告补偿面积为319平方米的房屋。还约定自原告搬迁之日起2年后不能交房，原告可以优先选择其他楼房，否则按照违约论处，按照销售价加倍罚款。2012年5月23日，原告依约进行了搬迁交接完毕，之后原告在2013年11月24日进行了选房，而直至2015年5月28日，被告才交付约定房屋。原告多次找被告协商晚交付房屋的违约金，被告均不予理睬。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金125062.7元；2、被告承担本案的诉讼费及送达费。对原告乌布鲁达吾提提交的证据，结合被告润泽公司的质证意见，本院作如下认证：举证1-1、《房屋拆迁协议书》一份，1-2、收条一份，1-3、《选房通知书》一份，证明：1、原、被告在2012年5月23日签订了房屋拆迁协议。2、在协议第四条第8款约定了被告若不能按时交房的违约责任是按照销售价加倍罚款。3、签订合同当日，原告已经履行了交付土地使用证义务。4、被告通知原告选房时已经违约。被告对该组书证真实性、合法性均无异议，本院予以确认。因该组书证的内容涉及被告是否构成违约，与本案审理具有关联性，故对该组书证的关联性，本院予以确认。举证二、收据一组6张，证明：2015年5月28日，被告向原告交付补偿房屋。被告对交付房屋时间无异议，本院对被告于2015年5月28日向原告交付3套房屋事实予以确认。举证三、《拆迁户拿房计算表》一份，证明：三套房屋总价款为1395726.8元。被告对该证据材料真实性无异议，本院予以确认。被告对该证据材料关联性有异议，认为从双方签订的合同约定来看，合同约定每套房屋上下浮动3平方米不找差价。根据双方拆迁协议，被告对原告拆迁补偿的方式是房屋置换，不是现金补偿；同时，拆迁协议约定交房时面积按照测绘部门测绘的面积为准，原告并未举证房屋测绘面积。故对该证据材料的关联性，本院不予确认。被告润泽公司辩称：1、原、被告签订有拆迁协议，且被告也在拆迁了原告的房屋后，给原告进行了补偿。交房时间迟延至2015年，是因拆迁问题导致，不是被告主观过错导致，是被告不能预测的。2、拆迁协议中双方约定，如果不能按时交房，原告可以优先选择其他房屋，当时房屋高层已经建好，原告可以选择高层的房屋，或者可以等待多层建好。为此被告在办公区张贴了公告，故被告不构成违约。3、即使被告违约，原告计算违约金的方法有误，原告主张的违约金高出了原告的实际损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。对被告润泽公司提交的证据，结合原告乌布鲁达吾提的质证意见，本院作如下认证：举证一、收条三份（复制件），证明：从2012年5月23日至2014年10月24日，被告每月向原告支付拆迁协议中约定的房租每月700元。同时，被告陈述房屋一直支付到2015年5月15日，即原告拿到拆迁补偿房屋时止。原告对以上书证及被告陈述真实性没有异议，但对关联性有异议。本院对该组书证及当事人陈述真实性予以确认，同时，对被告自2012年5月23日至2015年5月15日，按照每月700元标准向原告支付房租的事实予以确认。经审理查明，2012年5月23日，原、被告签订了《房屋拆迁协议书》，约定：由被告就地补偿原告房屋，补偿总面积叁佰壹拾玖平方米；交屋时按测绘部门测绘的面积为准。超出或小于补偿面积按销售价互补。楼层为2套壹楼、1套叁楼，算账时按1楼和3楼的均价算账，多退少补；被告给原告补助房屋费每月500元（一年付一次，时间由搬迁之日起交房之日止）；如甲方从搬迁之日起2年后不能交房，乙方可优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款；三套楼房带叁个地下室，不收费，本人要求东边。同日，原告将国有土地使用证交付给被告。之后，被告对原告的房屋进行了拆迁。2013年11月24日，润泽公司出具《拆迁户选房通知书》，记载：达吾提同志自选润泽三期住宅①2号楼1单元1层左，建筑面积105.59平方米的楼房一套；②2号楼1单元1层右，建筑面积85.73平方米的楼房一套；③2号楼2单元2楼左手，85.25平方米。请售房部给予确认。拿房时按合同算账，多退少补。2015年5月28日，被告向原告交付了2号楼一单元101室、2号楼一单元102室、2号楼二单元201室三套房屋。原告自认被告自2012年5月23日至2015年5月15日，每月按700元标准向原告支付房租共计24850元。以上查明的事实，有原、被告举证及双方当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋拆迁协议书》系当事人真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照该协议约定，履行了交付土地使用权证、并及时搬迁的义务，被告即应当按照约定时间向原告交付三套补偿安置房屋。原告主张按照《房屋拆迁协议书》第四条第8款约定，被告未能在签订合同后2年向原告交付房屋，构成违约。被告辩称该条款约定不明，无法确认指向的对象；且被告在签订该协议1年半后，已经让原告选房，故被告不构成违约。该条款对于被告交付原、被告《房屋拆迁协议书》中约定的三套房屋的交付时间做了明确约定，但对于被告不能交付《房屋拆迁协议书》中约定的三套房屋、由原告另行选择其他房屋的交付时间约定不明。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十二条第（四）款规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。结合《房屋拆迁协议书》第四条第8款全文文义来看，本条款应理解为被告若不能在搬迁之日起2年后交付双方协议书中约定的房屋，被告则应当向原告交付原告优先选择的其他楼房，否则按违约论处。即被告或者在2014年5月23日交付双方协议书约定的三套房屋，或者在2014年5月23日交付原告另行选择的三套房屋，否则，被告构成违约。因双方均认可被告交付三套房屋的时间是2015年5月28日，超过协议书约定的交房时间，故被告构成违约。对被告辩称其不构成违约的辩解意见，本院不予采纳。原告主张按照其实际取得的三套房屋折现1395726.8元，以该数额为基础，按照中国农业银行同期贷款利率，计算逾期交房12个月的违约金。被告对该违约金计算方法不予认可，且要求予以调整。首先，原、被告约定房屋拆迁补偿的方式是房屋置换，不是现金补偿，原告以实际取得的三套房屋折现计算违约金没有事实依据。其次，原告未能提供测绘部门出具的测绘面积，无法核实其实际取得的房屋面积，其计算依据没有事实依据。再次，原告主张按照中国农业银行同期贷款利率计算违约金，不是双方的合意，为原告单方主张，既没有事实依据，也没有法律依据。本院不予支持。但被告确实存在逾期交房的违约情形，被告应当承担违约责任。因双方约定违约金计算方法为”按销售价加倍罚款”，《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即本案中，衡量违约金高低的标准以逾期交房的给原告造成的损失为参照。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。关于拆迁补偿安置合同逾期交房的的损失计算。因拆迁补偿合同是双务有偿合同，可参照买卖合同的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原、被告双方签订的《房屋拆迁协议书》虽约定每月租赁费标准是500元，但实际履行过程中，被告按照每月700月标准向原告支付租金。故本院确认房租按每月700元标准计算。被告向原告交付的三套房屋，每套均迟延371天，被告给原告造成的损失应当是两套楼房（扣除原告自住一套）迟延交付期间的房租17313.33元【房租标准700元/套/月÷30日×371日×2套房屋（扣除原告自住一套）】。因该房租（即损失）被告已支付原告。故参照《合同法解释二》第二十九条规定，损失17313.33元×30%=5194元即是违约金。被告申请降低违约金的理由本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告乌布鲁达吾提违约金5194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的125062.70元，案件受理费2801元，由原告乌布鲁达吾提负担多诉部分2685元，由被告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司负担116元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审 判 长  刘艳霞代理审判员  王雅文人民陪审员  拜克力二〇一六年八月十六日书 记 员  高艳芳