广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14613号
上诉人(原审被告)：戴绍福，住广东省南雄市。
上诉人(原审被告)：杨兴录，住广东省广州市萝岗区。
委托诉讼代理人：高东阳、何明亮，均系广东正平天成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：简少全，住广东省广州市海珠区小洲瀛洲八街十九巷6号
委托诉讼代理人：李伟，广东恒生律师事务所律师。
上诉人戴绍福、杨兴录因与被上诉人简少全房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人戴绍福、上诉人杨兴录代理人高东阳与被上诉人简少全代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴绍福上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第1080号民事判决，确认戴绍福与简少全订立的房屋买卖合同合法有效；2、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第1080号民事判决所有涉及租赁合同的事实认定和表述；3、简少全、杨兴录承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决虽然查明戴绍福与简少全之间就本案争议房屋存在三份内容彼此关联的文本，却没有正确认定其属于附条件、附期限的民事法律行为。2007年7月23日简少全及其妻子邵某就涉案房屋全权委托戴绍福，在20年有效期内全权代管、代处理争议房屋和有权直接办理争议房屋合法过户手续等为内容的公证书。这份公证书，至今未被撤销或宣布为无效。它不但证明了戴绍福与简少全之间就争议房屋的买卖，并不是一个为了违背现有法律规定的，直接、单纯的农村房屋买卖，而是一个附条件(期待法律在二十年内准许合法办理农村房屋过户手续为目的)、附期限(有效期仅仅二十年)的法律行为。1、现有法律明确不允许非本村村民买卖农村房屋，而是否准许非本村村民买卖农村房屋具有未来性；2、二十年内，是否真的能够合法办理争议房屋的过户手续，具有或然性；3、公证书有简少全及其妻子共同参与，即具意定性；4、双方对农村房屋买卖特别附加上二十年有效期，和能够合法过户为目的的约定，充分说明双方在交易时，已经明确不违背现有法律规定的签约、履约之目的和意志，因此具有合法性；5、双�作出的这个有效期二十年，并以能够在这个有效期内办理合法过户手续的附条件、附期限约定，恰恰就是既约束买卖的效力，以保证双方的交易既不违背现有法律禁止性规定，又不导致因为法律长期不允许农村房屋买卖过户时，产生违法结果，目的性明确。二、一审判决第5页倒数第二段认定“被告戴绍福庭审中明确表示不在本案中要求原告方给予赔偿或补偿，属于……”，与戴绍福在诉讼中的真实意思表示严重不符。1、戴绍福要求的是确认合同状态和维持合同现有履行状态，简少全不恶意促成或阻止条件发生即可，戴绍福不存在反诉的考量必要。2、戴绍福在答辩状中已明确表示，2007年7月23日的公证书虽然对双方而言是对买卖合同所附条件和期限，但对外部第三人却是一份独立的授权委托书，如果简少全恶意促成或者阻止条件发生，导致戴绍福依据授权委托作出的管理涉案房屋行为产生纠纷及损失时，会由简少全承担损失，但这与本案无关。3、即使“合同被认定无效”，戴绍福仅需依法承担无效后果，并不属于反诉。三、戴绍福与简少全的附条件、附期限法律行为不具有违法性。戴绍福与简少全作出的附条件、附期限法律行为，既约束买卖的效力，以保证双方的交易既不违背现有法律禁止性规定，又不导致因为法律长期不允许农村房屋买卖过户时，产生违法结果。四、一审判决中涉及租赁合同所认定的事实和判决是错误的。根据《民法通则》第六十三条的规定，戴绍福对于涉案房屋的租赁和管理是经简少全及其妻子就涉案房屋全权委托而为之，并非一审判决认定的“至于杨兴录与戴绍福间租赁涉案房屋的纠纷”。且一审时，法庭已明确告知不审理租赁关系，一审判决违反程序。签订合同时，双方都清楚涉案宅基地房屋无法买卖，因此双方约定了一个代理期限20年，简少全的妻子当时也在场，基于这份公证书，戴绍福认为一审违反程序，买卖合同中卖方是三人，但现仅有简少全一人起诉，其妻子邵某和儿子简某甲未提起诉讼，简少全提起诉讼侵犯两人权利，而且公证书的委托人是简少全和邵某两人。一审对于决定不审理的租赁关系作出判决亦违反程序。对于公证书在未经撤销的情况下，从事实上否定公证书的效力不妥。
简少全对戴绍福的上诉答辩意见为：一审判决事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回戴绍福的上诉请求。有关本案一审起诉的原告仅有简少全一人问题，戴绍福在一审庭审中已经明确表示简少全的妻子和儿子不需要提起诉讼。简少全的妻子和儿子没有起诉并不侵害自己的权益，仅是戴绍福认为合同有效的一个借口，且即使别的当事人没有起诉请求认定合同效力，简少全作为合同的当事人，也有权起诉请求确认合同效力。
杨兴录针对戴绍福的上诉答辩意见与其上诉意见一致。
杨兴录上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第1080号民事判决第二项;2、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第1080号民事判决所有涉及租赁合同的事实认定和表述。事实和理由：一、一审判决违背实体法和诉讼程序法，将法律性质不同的产权和租赁混为一谈。1、一审和一审判决违背合同法第229条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款等法律规定。杨兴录的租赁权是依据2007年7月23日戴绍福与简少全及简少全之妻邵某就涉案房屋全权委托戴绍福全权代理出租的公证书获得，且该公证书至今未被任何部门主张无效或撤销的事实。2、一审和一审判决违背民事诉讼法的规定，在已作出不审理租赁合同关系的决定后，未经开庭审理即作出侵害杨兴录租赁权的判决。二、一审判决认定杨兴录“经本院传票传唤，无正当理由不到庭”与事实经过不符。根据一审判决第三页顺数第四行至十三行的记载，表明杨兴录已向法庭提出书面的不同意意见书，表示杨兴录并非戴绍福与简少全房屋买卖纠纷案中的当事人，不应将杨兴录列为被告。但一审法院仍将租赁合同和买卖纠纷混为一谈。三、案涉《租赁合同》是合法有效的，租赁双方应为简少全和杨兴录，对简少全具有法律约束力。戴绍福根据简少全及其妻子简某乙2007年7月23日出具并经公证的《委托书》，与杨兴录签订《租赁合同》，将案涉房屋出租给杨兴录。因此，该《租赁合同》的租赁双方实为简少全和杨兴录，戴绍福只是简少全的代理人。�《租赁合同》是合法有效的，对简少全具有法律约束力。四、简少全与戴绍福之间的房屋买卖合同的效力不影响案涉《租赁合同》的效力，不产生杨兴录交还案涉房屋的法律后果。案涉房屋的出租方和业主是简少全。根据“买卖不破租赁”原则，简少全与戴绍福之间《房屋转让协议》是否有效，不影响简少全与杨兴录之间的《租赁合同》效力，不产生杨兴录交还案涉房屋给简少全的法律后果。五、一审判决要求杨兴录返还案涉房屋给简少全，属于事实解除案涉租赁合同，超越了简少全的诉讼请求，是错误的。本案，简少全将案涉房屋卖给戴绍福属于买卖合同关系，而简少全将案涉房屋租给杨兴录则属于租赁合同关系。这两个不同的法律关系不能并案处理，而应以不同的案由，就不同当事人分别处理。本案一审庭审过程中，法院明确告知本案是买卖合同纠纷，不处理租赁关系。简少全当庭撤回要求确认案涉《租赁合同》无效的诉请。但一审判决以简少全与戴绍福的房屋买卖合同无效为由，要求杨兴录返还涉案房屋，属于事实解除涉案租赁合同，对与本案买卖合同纠纷无关的租赁关系做了处理，超越了简少全的诉讼请求，显属错误，应予以纠正。六、一审法院明知杨兴录不属于本案争议的当事人，且明确不审理杨兴录与简少全租赁合同关系后，仍不裁定驳回简少全提出的诉讼，并在一审判决无需杨兴录承担一审案件受理费后，违背诉讼法的规定，未经裁定强行要求杨兴录承担上诉费。
简少全针对杨兴录的上诉二审答辩称：1、根据杨兴录的上诉请求，表明其确认简少全与戴绍福之间的合同无效。2、杨兴录上诉及一审期间主张的依据是戴绍福与杨兴录之间的租赁合同，他们双方的租赁合同是在简少全提起诉讼后，知道诉讼可能认定买卖合同无效才签订的，因此简少全对于租赁合同的三性不予确认。3、租赁合同约定的月租金是800元/月，但履约保证金是15万元。合同明确约定如果戴绍福违反合同约定，戴绍福要双倍返还履约保证金，这是不合理的。因此，简少全认为其双方的租赁合同是以合法形式掩盖非法目的，该租赁合同并非真实的意思表示，戴绍福和杨兴录之间是房屋买卖关系。
戴绍福针对杨兴录上诉答辩意见为：1、戴绍福与杨兴录于2015年8月30日签订租赁合同。因为杨兴录要在小洲村开画室，因此希望长期租赁涉案房屋，但戴绍福考虑自己孩子已经长大的问题，就约定了15年的租赁期。由于修缮房屋问题，因此约定了比较高的履约保证金。2、根据公证的委托书第七第八条，戴绍福是有权收取租金和押金的，不需要交予简少全。
简少全向一审法院起诉请求：1、确认简少全与戴绍福达成的位于广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号宅基地房屋的转让协议无效；2、判决戴绍福、杨兴录立即共同完好交还该房屋及宅基地证原件给简少全。
一审法院认定事实：位于广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号(宅基地证编号穗郊字第xxx2**号，登记为砖木结构2层，四至面积53.55平方米，发证日期1984年2月20日)的宅基地房屋登记的使用权人为简少全。
2007年7月18日，简少全与戴绍福签订《房屋转让协议》，约定：简少全将广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号砖木结构的2层房屋、宅基地无偿转让给戴绍福；简少全自愿及无偿协助戴绍福办理产权转移、登记、重建申报等手续；从本协议签定日起，该房屋依法变更为戴绍福的财产。
签约当日，戴绍福向简少全支付了房屋转让款105000元，简少全开具了《付款证明》给戴绍福，注明该房屋和宅基地转让所涉及的总金额已全部付清。
2007年7月23日，简少全与妻子邵某及戴绍福办理了委托书公证手续，就涉案房屋委托戴绍福全权代理执行包括向房管部门申请和办理产权申报及登记手续、所有权变更转移登记和领取新所有权证手续、订立租赁合同、收取租金等。
简少全将涉案房屋交付给了戴绍福。2015年8月30日，戴绍福与杨兴录签订《房屋租赁合同》，约定戴绍福将涉案房屋出租给杨兴录使用，租期为从签约日起计15年，每月租金为800元等。
之后，涉案房屋由杨兴录实际使用至今。
另查明，戴绍福不是涉案房屋所在村社的村民。
本案诉讼中，戴绍福明确表示假如本案双方的合同被认定无效，也不在本案中要求简少全方给予赔偿或补偿，会另循途径解决。
一审法院认为，简少全与戴绍福于200年7月18日签订《房屋转让协议》，将名下的广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号房屋转让给戴绍福，并口头约定交易价款为105000元，签约后，戴绍福支付了房款105000元给简少全，简少全亦将房屋交付给了戴绍福。据此，双方间的买卖合同已实际履行。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，涉案的广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号房屋属于集体所有的土地的住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。现戴绍福并非该房屋所在经济联合社组织成员，根据上述法律规定，简少全与戴绍福不能买卖上述房屋。故简少全与戴绍福之间买卖涉案房屋的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》�五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现简少全诉请要求确认其与戴绍福签订的《房屋转让协议》无效，并要求返还房屋，合法有据，一审法院予以支持。因简少全不能举证证明戴绍福收执了涉案房屋的宅基地使用证，故对于简少全方要求戴绍福返还宅基地证的请求，不予支持。
戴绍福庭审中明确表示不在本案中要求简少全给予赔偿或补偿，属于当事人自行处分自己的民事权利，并无不当，故对于戴绍福已支付的转让款，本案不作处理，由戴绍福另循途径解决。
杨兴录是涉案房屋的实际使用人，故其有义务与戴绍福一起将房屋交还给简少全。至于杨兴录与戴绍福�租赁涉案房屋的纠纷，可另循途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，于2016年8月24日作出如下判决：一、确认原告与被告戴绍福于2007年7月18日签订的《房屋转让协议》无效。二、被告戴绍福、杨兴录在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号房屋，并将上述房屋腾空后交还给原告；两被告在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2400元，由原告负担1200元，由被告戴绍福负担1200元。
经庭询调查，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明：2015年8月30日杨兴录与戴绍福签订的《房屋租赁合同》附件中包括：1、2007年7月23日《委托书》复印件；2、2007年7月25日�州市南方公证处（2007）南公证字第18281号《公证书》复印件。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对戴绍福、杨兴录的上诉请求与简少全的答辩意见，分析如下：
一审诉讼开庭过程中，简少全明确其诉讼请求为：一、确认简少全与戴绍福达成的位于广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号宅基地房屋（宅基地证号：穗郊字第××号）房屋的转让协议无效；二、判决戴绍福立即完好交还广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号宅基地房屋给简少全；三、判决杨兴录协助戴绍福立即共同完好交还广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号宅基地房屋给简少全。故，简少全诉讼请求中涉及要求杨兴录协助戴绍福完好交还宅基地房�，对杨兴录上诉认为一审法院超出简少全诉请而判决，本院不予采纳。因戴绍福认为简少全可代表其一家对简少全分配宅基地所建房屋提起诉讼，故本案处理不影响简少全妻子邵某及其儿子简某甲的合法权益。对戴绍福提出邵某、简某甲未提起诉讼，简少全一人提起本案诉讼侵犯两人权利的主张，本院不予采纳。
涉案的广州市海珠区小洲乡西约大街x巷x号房屋属于集体所有的土地的住宅房。戴绍福并非该房屋所在经济联合社组织成员。简少全与戴绍福于2007年7月18日签订该房屋的转让协议,当日，戴绍福将购房款全部付清给简少全，双方于《付款证明》上签字并加盖手指模，且由见证人简某丙、梁某、杜某等人签名见证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，简少全与戴绍福不能买卖上述房屋，故简少全与戴绍福之间买卖涉案房屋的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效。一审法院确认简少全与戴绍福签订的《房屋转让协议》无效并无不妥。至于戴绍福提交公证的《委托书》，双方以此成立的委托代理关系与上述宅基地房屋买卖关系并非同一法律关系，故该《委托书》尽管有二十年有效的约定，但仅涉及委托代理关系的效力，并不能以此推定双方签订的《房屋转让协议》为附条件、附期限的民事行为。戴绍福上诉认为双方订立的《房屋买卖合同》是附条件的民事行为，合法有效不成立。
如上所述，简少全与戴绍福之间因办理公证的《委托书》成立委托代理关系。根据该《委托书》显示，简少全委托戴绍福的事项中，包括订立租赁合同、收取租金，办理涉及上述房屋的税务以及工商登记手续，办理房屋租赁登�备案手续，以及办理政府对上述房屋因租赁管理而产生的其他手续等。简少全应为其签订上述公证的《委托书》承担相应的法律后果。杨兴录与戴绍福于2015年8月30日签订《房屋租赁合同》的效力及于简少全，简少全与杨兴录之间就涉案房屋成立租赁合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如上所述，简少全与戴绍福之间签订的《房屋转让协议》无效，戴绍福虽应将涉案房屋腾空返还简少全，但因简少全与杨兴录之间就涉案房屋成立租赁合同关系与简少全与戴绍福之间存在房屋买卖合同关系并非同一法律关系，现涉案房屋由杨兴录使用，并不具备腾退条件，故对简少全要求戴绍福腾退涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。另，因本案涉及简少全与杨兴录之间的租赁关系，故简少全基于其与戴绍福之间的房屋买卖关系而对杨兴录的起诉，应予驳回。本案本院不另行出具裁定书驳回简少全对杨兴录的起诉。
综上所述，戴绍福上诉请求，理由部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回；杨兴录上诉请求、理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第（三）及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第1080号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第1080号民事判决第二项。
一审案件受理费2400元按一审判决执行；二审案件受理费2500元，由戴绍福负担2000元，由简少全负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 万力平
二〇一六年十一月十八日
书记员 杨仁义
王心怡