江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00101号
申请复议人（申请执行人）淮安锦程国际货运代理有限公司，住所地江苏省淮安市淮海南路1号财富广场北楼701室。
法定代表人李涛，该公司董事长。
被执行人丁国铭。
被执行人淮安市源森房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市××西路51号新世纪豪园1幢1120室。
法定代表人黄义，该公司总经理。
利害关系人（异议人）周咏梅。
利害关系人（异议人）徐文训。
执行担保人扬州安达咨询有限公司，住所地江苏省扬州市秋雨东路郊区建委综合楼西侧楼二楼。
法定代表人丁国铭，该公司总经理。
申请复议人淮安锦程国际货运代理有限公司（以下简称锦程公司）因其申请执行淮安市源森房地产开发有限公司（以下简称源森公司）、丁国铭民间借贷纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2015）淮中执异字第00016号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
本院经审查查明：淮安中院于2013年10月22日立案受理了原告锦程公司与被告源森公司、丁国铭民间借贷纠纷一案，于2013年12月13日作出（2013）淮中商初字第0227号民事判决：丁国铭于本判决生效之日起十日内偿还锦程公司借款人民币1000万元及利息（从2010年9月1日起以1000万元为基数按月息2%计算至2013年9月1日止，在中国人民银行同期贷款基准利率四倍以内的部分予以支持）。
上述民事判决书生效后，丁国铭未履行生效法律文书确定的义务，锦程公司向淮安中院申请执行，淮安中院于2014年1月15日立案执行，案号为（2014）淮中执字第0033号。
2014年1月22日，扬州安达咨询有限公司（以下简称安达公司）向淮安中院、锦程公司出具《担保书》，称：“锦程公司诉丁国铭借款纠纷一案，淮安中院已于2013年12月13日作出（2013）淮中商初字第0227号民事判决。为保证债务人丁国铭履行判决书确认的还款义务，我公司自愿为其提供位于扬州市双桥乡武塘村武庄组，本公司所有的六层建筑面积合计为2102.4174㎡房屋产权（以产权证为准）作担保。锦程公司及淮安中院可依法变卖我公司提供担保的上述房屋产权优先受偿”。安达公司还一并向淮安中院提交如下材料：1.江苏省扬州市工商行政管理局于2013年12月30日核发的安达公司企业法人营业执照复印件，安达公司在该复印件上加盖公章，并注明“与原件一致，用于2014年1月22日担保书”。根据该营业执照：安达公司系自然人控股的有限公司，法定代表人丁国铭，成立时间1995年1月14日，注册资本50万元；2.原告周咏梅与被告安达公司民间借贷纠纷一案，江苏省扬州市维扬区人民法院（以下简称维扬法院）于2011年12月29日作出（2012）扬维民初字第0113-1号民事裁定：查封安达公司所有的价值750万元的财产或冻结等值的银行存款。该民事裁定书抬头处手写注明“此件系本人丁国铭提供。2014年1月22日”。另外，维扬法院就该案于2011年12月30日作出（2012）扬维民初字第0113号民事调解书：安达公司欠周咏梅担保款及违约金计750万元，周咏梅同意按720万元结算，此款安达公司应于2012年12月31日前全部付清并按同期银行贷款利率的四倍计算自协议签订之日至2012年12月31日期间的利息。该民事调解书抬头处手写注明“此件系本人丁国铭提供。2014年1月22日”。3.扬郊房字第23430、23431、23432号、扬维房字第220070007、220070008、220070009号《村镇房屋所有权证》，安达公司在上述所有权证上均加盖公章并注明“简称淮安锦程国际2014年1月22日。要求以房产证担保。此房产于2011年11月29日被维扬法院查封，案号（2012）扬维民初字第113-1号。特此说明。与原件一致。2014年1月22日”。根据上述产权证：所有权人安达公司，房屋座落双桥乡武塘村武庄组，所有权性质公有。
2014年2月24日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0033号民事裁定：查封安达公司位于扬州市双桥乡武塘村武庄组房屋，所有权证号为：扬郊房字第2××1号、扬郊房字第2××2号、扬维房字第2××09号、扬维房字第2××08号、扬维房字第2××07号、扬郊房字第2××0号的房产。
2014年2月24日，淮安中院向扬州市邗江区房管局作出（2014）淮中执字第0033号民事裁定书及协助执行通知书：查封安达公司位于扬州市双桥乡武塘村武庄组房屋，所有权证号为：扬郊房字第234**号、扬郊房字第2××1号、扬郊房字第2××2号、扬维房字第2××07号、扬维房字第2××08号、扬维房字第2××09号的房产。扬州市邗江区房管局在送达回证上签字并在备注栏注明“有抵押权”。
2014年2月27日，淮安中院执行法官在江苏怡华投资有限公司对其法定代表人丁国铭进行谈话，丁国铭称：丁国铭是安达公司法定代表人，安达公司有2个股东孟繁琴和丁国琴（丁国铭妹妹），丁国铭在安达公司没有股份。安达公司资产被江苏省扬州市邗江区人民法院查封过，查封金额700万元。安达公司公章由丁国铭保管，安达公司同意淮安中院查封其提供担保的楼房。周咏梅对维扬法院（2012）扬维民初字第0113号民事调解书已经申请执行。
2014年3月6日，淮安中院执行法官对锦程公司进行谈话，告知锦程公司安达公司提供担保的房产上已设定抵押，且尚有纠纷在维扬法院处理。锦程公司称：申请对安达公司提供的楼房进行评估拍卖，相关费用由锦程公司承担，如果拍卖流拍则锦程公司接收拍卖房产。
2014年2月20日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0033号执行裁定：执行担保人安达公司向该院提供的位于扬州市双桥乡武塘村武庄组2102.4174㎡的房屋（产权证号为：扬郊房字第23430、23431、23432号、扬维房字第2××07、2××08、2××09号）。
2014年5月21日，淮安中院在扬州市秋雨东路4-6号（双桥乡武塘村武庄组）门前张贴了公告：该院将拍卖执行担保人安达公司位于扬州市双桥乡武塘村武庄组2102.4174㎡房屋，案外人或利害关系人如有异议可在本公告之日起十日内向该院提出异议。
2014年7月31日，淮安中院作出（2014）淮中执异字第0040号执行裁定，载明：因锦程公司申请执行丁国铭民间借贷纠纷一案，周咏梅对该院拍卖担保人安达公司位于扬州市双桥乡武塘村武庄组2102.4174㎡房产的行为提出异议，该院于2014年6月24日立案审查。在该院审查期间，异议人周咏梅于2014年7月11日向该院撤回异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：准予异议人周咏梅撤回异议申请。
2014年4月21日，淮安中院委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（淮安分公司）对安达公司位于扬州市双桥乡武塘村武庄组2102.4174㎡的房屋价格进行评估。该公司于2014年8月29日出具（江苏）金宁达恒（2014）（房估）字第5011号《房地产估价报告》，载明：评估范围内房屋建筑面积合计为2102.4174㎡，估价对象因为历史原因一直未获得土地使用权，自取得房屋所有权证至今，该房产一直出租给多家商户经营，经案件双方当事人共同协商，同意以国有土地商业用房的性质对该房产进行评估，据此本次评估设定估价对象土地使用权性质及类型为国有划拨土地，同时结合现场勘查日估价对象现状用途设定1-3层为营业用途，4-6层为商务办公用途。本次估价的价值时点为2014年5月6日，估价目的是为委托方确定委估房地产司法鉴定价格提供参考依据而评估委托房地产市场价值。本报告的估价结果包括了估价对象范围内国有划拨土地使用权价值、建筑物价值及其公共配套设施和估价对象室内外相关配套附属设施价值，但不包含室内装饰装修价值。确定估价对象为国有划拨土地类型房地产的市场价值总计为2327.76万元，其中：1层788.88万元（单价21014元／㎡），2层528.42万元（单价14076元／㎡），3层369.78万元（单价9850元／㎡），4层232.71万元（单价6887元／㎡），5层223.08万元（单价6602元／㎡），6层184.89万元（单价6155元／㎡）；如有效证明土地的所有权性质、使用权类型、土地用途与本次评估设定不一致时，不能直接采用本报告，应当根据新的土地权利状况文件重新出具估价报告；由于本次估价目的为司法鉴定市场价值评估，因此本次估价未考虑抵押、司法查封等其他权利限制对该房屋价值的影响，需提请委托方注意的是，委托方使用本报告处置估价对象时应考虑是否存在抵押权及担保余额对处置程序与资产分配顺序的影响；估价师对估价对象所在区域类似商业办公用房已成交及租赁交易实例作了相应调查，评估方法为比较法和收益法。
2014年10月15日，安达公司对评估报告提出异议，认为：1.安达公司并未同意对房产进行评估；2.安达公司与锦程公司并未协商一致同意按国有划拨土地性质进行评估，应当按照国有出让土地性质进行评估；3.估价对象的实际用途为：1-4层为营业用房，5-6层为商务办公；4.评估总价明显低于市场价值，评估未包括装饰装修价值，要求合理调整。
2014年11月28日，淮安中院执行法官在该院对丁国铭进行谈话，丁国铭称：安达公司扬州市双桥乡武塘村武庄组房屋出租的年租金约14万元，租给5-6个公司。
2014年12月8日，淮安中院召集安达公司法定代表人丁国铭、锦程公司、江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司进行谈话，丁国铭称：安达公司认为应当按照国有出让土地性质进行评估，其正在向金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司补充材料等。
2015年1月9日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0033号执行裁定：拍卖担保人安达公司所有的位于扬州市双桥乡武塘村武庄组2102.4174㎡的房屋（产权证号为：扬郊房字第2××0、2××1、2××2号、扬维房字第2××07、2××08、2××09号）。
2015年1月21日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0033号公告：决定对已评估的标的物在淘宝网上进行拍卖，现将有关事宜公告如下：拍卖标的物扬州市双桥乡武塘村武庄组扬郊房字第23430、23431、23432号、扬维房字第2××07、2××08、2××09号的房产；拍卖标的物所有权人安达公司；与拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人自公告之日起十日内向淮安中院主张权利，逾期不主张的视为放弃优先购买权。
2015年3月5日，淮安中院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布公告，决定于2015年3月20日10时至2015年3月21日10时止第一次公开拍卖安达公司位于扬州市双桥乡武塘村武庄组建筑面积2102.4174㎡）六层楼房，起拍价2327万元。因无人报名参加竞拍而流拍。
2015年3月23日，锦程公司向淮安中院申请以第一次拍卖的流拍价接收拍卖房地产1-4层用于抵偿本案债务，自愿放弃尚欠余款。
2014年3月25日，淮安中院执行法官在该院对丁国铭、锦程公司进行谈话，丁国铭称：安达公司的房产上设定了500万元抵押权，周咏梅案件已在江苏省扬州市邗江区人民法院申请执行，执行尚未终结，未执行到任何款项。同意用安达公司扬州市双桥乡武塘村武庄组1-4层房产抵偿本案债务。
2015年3月30日，丁国琴、孟繁琴向淮安中院提交委托书，称受托人陶赤军就丁国琴、孟繁琴对丁国铭2014年1月22日出具担保书提出异议一案的一切代理行为，委托人均认可。当日，淮安中院在该院对陈国平及陶赤军进行谈话，陶赤军认为：丁国铭称其系受胁迫出具担保书，且安达公司股东不知道丁国铭出具担保书的行为，故担保书应为无效。
2015年4月1日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0033号执行裁定：一、将担保人安达公司位于扬州市双桥乡武塘村武庄组一至四层楼房作价1919.79万元，交付锦程公司用于抵偿该院（2013）淮中商初字第0227号民事判决书所确定的全部债务；二、本裁定送达后，上述土地使用权、房屋产权归申请执行人所有。申请执行人可持本裁定书依法到相关部门办理有关手续。办理有关手续的费用由申请执行人承担。
2015年5月18日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0033-1号民事裁定：该院曾于2015年4月1日下达了（2014）淮中执字第0033号民事裁定，现因案件需要，请扬州市邗江区房管局协助暂停办理安达公司所有的位于扬州市双桥乡武塘村武庄2102.4174㎡的房屋（产权证号为：扬郊房字第2××0号、扬郊房字第2××1号、扬郊房字第2××2号、扬维房字第2××07号、扬维房字第2××08号、扬维房字第2××09号）过户、抵押、解封以及改变该房地产现状的一切手续。当日，淮安中院向扬州市邗江区房管局依法送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。
另查明：根据扬维房字第0××0号《房屋他项权证存根》：房屋坐落扬州市双桥乡武塘村武庄组，房屋所有权人安达公司（共有3本证，每证都为375.4069㎡），权利人周咏梅，权利种类抵押，权利范围1幢1-3层，建筑面积1126.2207㎡，权利价值100万元，权利存续期限2008年7月15日至2010年7月15日止，领证日期2008年7月15日。
根据扬维房字第0××7号《房屋他项权证存根》：房屋坐落扬州市双桥乡武塘村武庄组，房屋所有权人安达公司，权利人徐文训，权利种类抵押，权利范围1幢4-6层，建筑面积976.1967㎡，权利价值150万元，权利存续期限2008年12月22日至2009年12月21日止，领证日期2008年12月25日。
淮安中院在执行异议中查明：对于安达公司扬郊房字第2××0、2××1、2××2号、扬维房字第2××07、2××08、2××09号房产，维扬法院于2011年12月29日进行了查封（首封），但之后并未续封，后被淮安中院首封。周咏梅申请执行安达公司后，维扬法院并未对涉案房屋评估拍卖。
周咏梅、徐文训向淮安中院提出执行异议称：安达公司所有的位于扬州市双桥乡武塘村武庄组楼房1-3层抵押给周咏梅、4-6层抵押给徐文训。安达公司尚欠周咏梅千万余元债务，周咏梅在江苏省扬州市邗江区人民法院诉讼中已对房产采取了保全措施且该案已进入执行程序，淮安中院以物抵债裁定错误。此外，丁国铭未经股东同意，用安达公司的资产清偿个人债务违法。综上，请求撤销淮安中院于2015年4月1日作出的（2014）淮中执字第0033号执行裁定。
淮安中院认为：本案的争议焦点为该院将抵押给两异议人的楼房直接裁定给锦程公司抵债是否违法。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。据此，周咏梅、徐文训对涉案楼房拍卖或变卖所有价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。该院直接将设置抵押权的涉案楼房一至四层裁定抵给锦程公司，明显损害了周咏梅和徐文训的权益，于法相悖，应予撤销。综上所述，该院以涉案楼房抵债的裁定，违反法律规定，侵害他人的合法权益，应予纠正。异议人周咏梅、徐文训的优先受偿权异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定：撤销该院于2015年4月1日作出的（2014）淮中执字第0033号执行裁定书。
锦程公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：一、案外人周咏梅、徐文训设定的抵押权分别为100万元、150万元，淮安中院在本案执行中已就该抵押权作出安排，即1-4层抵偿给锦程公司，预留5-6层作为实现抵押权的保障。同时，锦程公司还自愿放弃不足清偿部分的债权。二、本案执行过程中，周咏梅曾提出执行异议，但在异议审查期间自行撤回异议申请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”。现周咏梅、徐文训在本案执行完毕后提出异议应依法不予受理。综上，请求撤销淮安中院（2015）淮中执异字第00016号执行裁定。
本案的争议焦点是：一、周咏梅、徐文训是否超过执行异议期限提出本案执行异议；二、淮安中院撤销其以物抵债裁定是否有事实和法律依据。
本院认为：一、周咏梅、徐文训没有超过执行异议期限提出执行异议。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项关于“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查”的规定，周咏梅、徐文训所提异议属于执行行为异议，锦程公司关于该异议属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的执行标的异议的主张不能成立。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，淮安中院于2015年4月1日作出以物抵债裁定，于2015年5月18日向扬州市邗江区房管局送达民事裁定书及协助执行通知书，要求房产部门暂停办理安达公司案涉房屋的过户、抵押、解封以及改变该房地产现状的一切手续，本案执行程序尚未终结，故利害关系人周咏梅、徐文训提出执行异议并未超过执行异议期限。
二、淮安中院撤销其以物抵债裁定有事实和法律依据。首先，锦程公司对安达公司《担保书》中所涉房产并不享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十条第二款规定：“他人提供执行保证的，应当向执行法院出具保证书，并将保证书副本送交申请执行人。被执行人或者他人提供财产担保的，应当参照物权法、担保法的有关规定办理相应手续”。本案中，安达公司虽将其所有的房产向淮安中院提供执行担保，但并未依法办理相关抵押手续，故本案实质仍是安达公司以其责任财产向淮安中院提供的保证。其次，淮安中院以物抵债裁定损害抵押权人的合法权益，依法应予撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条规定：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理。故执行法院依职权以物抵债的，应当不损害其他债权人合法权益和社会公共利益。根据本案查明事实，淮安中院在作出以物抵债裁定之前应当明知案涉房产上存在他人设定的抵押权且被另案查封，在此情况下，淮安中院还将安达公司1-4层房地产抵债给锦程公司，明显损害了抵押权人周咏梅、徐文训的合法权益，依法应予撤销。最后，周咏梅虽曾提出执行异议并撤回异议申请，但不能据此认定其已放弃对案涉房产享有的抵押权。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人淮安锦程国际货运代理有限公司的执行复议申请，维持江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中执异字第00016号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一五年十月十四日
书 记 员 沈晓雯