辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫审民再终字第00028号
上诉人（原审被告）：王xx。
委托代理人：冯连克，连山区站前街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：胡xx。
法定代理人：刘xx（系胡xx之母）。
委托代理人：黄艳秋，辽宁凯阳律师事务所律师。
原审被告：郭xx。
胡xx与王xx、郭xx房屋买卖合同纠纷一案，连山区人民法院于2008年10月10日作出（2008）连民三初字第00089号民事判决，王xx不服，向本院提起上诉。本院于2009年9月7日作出（2009）葫民一终字第00336号民事裁定，本案发回连山区人民法院重审。连山区人民法院于2010年12月7日作出（2010）连民三初字第00016号民事判决，胡xx不服，向本院提起上诉。本院于2011年7月22日作出（2011）葫民一终字第00203号民事判决。该判决发生法律效力后，王xx不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2011年11月28日作出（2011）辽审一民申字第501号民事裁定提审本案后，作出（2011）辽审一民提字第11号民事裁定，撤销葫芦岛市中级人民法院（2011）葫民一终字第00203号民事判决及葫芦岛市连山区人民法院（2010）连民三初字第00016号民事判决，本案发回连山区人民法院重审。连山区人民法院于2015年5月4日作出（2013）连审民初再字第00001号民事判决。王xx不服该判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王xx及其委托代理人冯连克，被上诉人胡xx及其法定代理人刘xx、委托代理人黄艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告胡xx及其代理人诉称，原告法定代理人刘xx与被告胡xx于1995年8月16日协议离婚，当时约定原告与其祖父胡xx一起生活，协议将座落于连山区政法委27号住宅楼3单元201室楼房一户归原告所有，1998年又办理了产权公证手续。2001年3月3日被告胡xx与被告王xx签订房屋买卖协议，被告胡xx在原告不知道的情况下将该楼以60000.00元价格卖予被告王xx。原告在2007年12月想办理该楼产权证时知道房屋已被出售。经原告与被告胡xx协商未果，故起诉至法院，要求判令二被告之间的房屋买卖合同无效。
原审被告王xx辩称，一、胡xx主张的赠与事实不能成立，其并不具有原告主体资格。胡xx提出的唯一证据是1995年8月16日胡xx和刘xx签订的《离婚房屋协议》（经过公证）。查阅连山公证处档案，发现该证据与胡xx无关，胡xx的签字、内容是复印件，加上胡xx自始至终未出庭对证据的真实性进行质证，因此，该证据不能证明赠予事实成立，于是买卖合同与胡xx没有直接的法律关系，胡xx不具备原告诉讼主体资格，依法应驳回胡xx的起诉。二、买卖契约有效，王xx取得楼房所有权。胡xx与王xx所签订的买卖房屋协议并不存在无效情形，该合同自成立时生效，2008年3月10日，经合法登记，王xx取得争议楼房产权证书。
连山区人民法院（2008）连民三初字第00089号民事判决查明，胡xx法定代理人刘xx与胡xx于1994年离婚，当时约定胡xx与其祖父胡xx一起生活。1995年胡xx祖父胡xx立协议将座落于葫芦岛市连山区的政法委27号住宅楼3单元201室楼房一户归胡xx所有，并于1998年5月在连山区公证处办理公证手续，指定上述楼房产权归胡xx所有。1999年9月18日胡xx去世后，此房由胡xx代为出租，租金供胡xx上学使用。2001年3月3日，胡xx故意隐瞒实情与王xx签订房屋买卖协议，将该房以60000.00元价格卖给王xx，随后王xx入住该楼房至今。2007年12月份，胡xx在准备办理该房的房权证时才知道房屋已被出售。2008年1月7日，胡xx诉讼到法院，要求判令胡xx与王xx签订的房屋买卖合同无效。诉讼过程中，即2008年3月10日，王xx在房产管理部门办理了以自己为所有权人的房屋产权证书。
该判决认为，本案争议的楼房原所有权人是胡xx的祖父胡xx，其生前订立协议约定该楼房归胡xx所有，实际是一种赠与行为，且又经过公证处公证，该行为合法有效。胡xx作为胡xx的父亲，其权责只是帮助胡xx对该房产进行管理、看护，而没有处理权。2001年3月3日，胡xx与王xx之间私下签订的房屋买卖契约，胡xx事前不知道，事后亦未予追认，违背了公证书的约定，侵害了胡xx的房屋所有权，故双方间的交易行为属无效民事行为，其签署的契约为无效合同。而王xx依据无效的民事合同且又在诉讼期间在房产部门办理了产权证书，自然不能适用现行的“物权法”中对不动产善意取得的规定，不能以此视为被告王xx已取得了该房屋的所有权。王xx辩称胡xx主张合同无效已超过诉讼时效，因其未提供相关证据证明胡xx早已知道该房屋已售出，胡xx诉称2007年12月才发现该房屋已售出，且无效合同自始至终无效，无效合同的确认不宜受诉讼时效的限制，故对王xx的此点辩解不予支持。据此，为保护权利人的合法权益，维护社会的正常经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、被告胡xx与被告王xx于2001年3月3日签订的葫芦岛市连山区政法委27号住宅楼3单元201室房屋买卖契约无效。二、被告王xx于本判决生效后十日内，将本案争议的楼房返还给原告胡xx，后被告胡xx退还给被告王xx房款60000.00元，诉讼费100.00元、保全费620.00元及公告费300.00元，合计1020.00元，由二被告各承担510.00元。
王xx不服该判决，向本院提起上诉，本院于2009年9月7日作出（2009）葫民一终字第00336号民事裁定，该裁定认为原审判决认定事实不清，裁定发回连山区人民法院重审。
连山区人民法院重审后于2010年12月7日作出（2010）连民三初字第00016号民事判决，该判决查明，胡xx父亲即胡xx与母亲刘xx于1995年8月16日离婚，当时双方签订《离婚房屋协议》一份，协议约定：一、现住房是男方（胡建军）父亲单位所分，经协商双方愿将政法27号楼3单元4号归胡xx所有；二、离婚后此房继续归女方（刘xx）居住使用，如女方再婚，女方退出，此房出租，房租可用于胡xx上学所用……。原告祖父胡xx及祖母李xx均同意对该房屋的处理意见，并于1995年9月17日在该协议下部签署如下意见：同意胡xx、刘xx他们（对）楼房处理意见，离婚后楼房归胡xx所有，他人无权干涉。1995、9、17胡xx李xx。1998年5月15日胡xx与刘xx将该协议在葫芦岛市连山区公证处进行了公证。1998年胡xx母亲再婚，胡xx随其祖父生活，该房屋由其祖父代管。1999年9月18日胡xx去世后此房由胡xx代管。2001年3月3日胡xx与王xx签订房屋买卖协议，将该房以60000.00元价格卖给王xx，王xx自2001年起在此房居住至今。2008年3月10日，王建党办理了该房屋产权人为王xx的产权证。2007年12月份，胡xx在准备办理该房的房权证时才知道房屋已被胡xx私自出售。胡xx认为胡xx不是该房屋所有权人，其无权处分该房屋，故诉至法院，要求判令胡xx与王xx签订的房屋买卖合同无效。
另查明，该房屋建筑面积52.30平方米，经鉴定，该房屋现价值折人民币162000.00元。
该判决认为，本案争议的楼房所有权人是胡xx的祖父胡xx，胡xx与其父母一直居住使用。胡xx父母离婚时协议将此房赠与胡xx，胡xx祖父胡xx祖母李xx后来在该协议上签字表示同意。胡xx去世后，由胡xx对此房出租管理。该房屋所有购房手续均由胡xx管理。胡xx在管理该房屋时，王xx在不知情的情况下与胡xx签订了该房屋买卖协议，王xx支付的价格合理，并于2008年3月10日办理了产权人为王xx的产权证。王xx在交易过程中并无过错，其取得该房屋所有权的过程符合物权法有关善意取得的规定。被告王xx辩解应保护善意第三人的意见应予采纳。胡xx可另案追究相关人对其损失的赔偿责任。为了维护善意第三人的合法权益，保护交易安全，结合本案的具体情况，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，经审判委员会研究决定，判决：一、被告胡xx与被告王xx房屋买卖协议有效；二、驳回原告胡xx的诉讼请求。案件受理费100.00元、保全费620.00元、评估费2000.00元均由原告承担。
胡xx不服该判决，向本院提起上诉，本院于2011年7月22日作出（2011）葫民一终字第00203号民事判决，该判决查明，争议房屋系中共连山区委政法委集资楼，原产权人为中共连山区委政法委，胡xx对该房屋也仅有部分产权，且未取得房屋权属证书。胡xx与刘xx原系夫妻关系，胡xx系二人婚生女，且患有先天性脑瘫（肢体三级残疾）。争议房屋原系胡xx祖父胡xx单位集资房，该房建筑面积52.3平方米。2001年3月3日，胡xx与王建党签订的房屋买卖契约记载：“胡xx将其父胡xx（已故）政法委集资楼56平方米的产权自愿卖给王xx，以后楼房房改手续，全部由甲方（胡xx）负责，房改后（变成私产），甲方协助乙方共同到房产监理处办理更名过户手续，如出现与政法委（部分产权）产生产权纠纷（拆迁）必须由甲方协助解决”。2008年1月7日连山区人民法院作出（2008）连立保字第00019号民事裁定，裁定将争议房屋予以查封(查封期间该房屋不得出售、转让、赠予和抵押)。2008年2月29日王xx缴纳契税1412.10元，专项维修资金588.00元。2008年3月10日王xx取得了争议房屋即连山区光明街10-3号楼3单元201室的产权证。2004年8月胡xx祖母去世，胡xx由刘xx负责监护。刘xx称：胡xx祖母去世前将争议房屋一次性出租三年（2005年、2006年、2007年），租金9000.00元由胡xx之女胡xx代为管理。2005年胡xx将此款分两次存入胡xx帐户，该事实有胡xx提供的中国工商银行储蓄存款利息清单2张为证。上述事实，胡xx亦表示认可。被上诉人王xx在原审中曾陈述：签订买房协议后搬进房屋11天时，胡建军哥哥胡xx给我打电话，说房子是他父亲留给孙女的，应该给孩子留着，后来我找胡xx，胡xx不给我退钱，所以我只好住着。2001年3月3日胡xx私自将争议房屋出售给王xx，房屋出售款未用于胡xx生活、医疗及教育支出。一审认定其他事实正确，本院予以确认。
该判决认为，2001年3月3日胡xx与王xx签订房屋买卖协议时，胡xx系未成年人且患有脑瘫（肢体三级残疾）。胡xx虽与刘xx已经离婚，但其作为胡xx法定监护人的资格不受影响。作为法定监护人，除为被监护人的利益外不得处分被监护人财产。首先，争议房屋属胡xx个人财产。胡xx处分胡xx财产后，并未将财产收益用于胡xx生活、医疗及教育支出，其行为违反了法律强制性规定。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。争议房屋系中共连山区委政法委集资楼,属部分产权房，且无权属证书，胡xx擅自出售该房屋的行为亦违反了法律强制性规定。再次，王xx明知该房系胡xx之父胡xx通过单位集资所得，胡xx亦不是唯一继承人，买房十余天后即得知该房已归胡梦茜，且在法院对该房屋查封期间又办理产权登记，其行为不属善意。因此，胡xx对争议房屋无权擅自处分，王xx购买该房屋亦不属于善意取得，双方签订的房屋买卖协议应为无效。原判认定房屋买卖协议有效错误，应予纠正。合同无效后，因无效合同取得的财产应予返还。胡xx未经胡xx及刘xx同意私自处分争议房屋，存在过错，对王xx因信赖该交易行为所造成的损失应予赔偿。胡xx除应返还王xx60000.00元房款外，对王xx缴纳的契税1412.10元及专项维修资金588.00元也应予赔偿。关于房屋增值部分，本院认为，合同被确认无效后过错方承担赔偿损失的法律责任应属缔约过失责任。缔约过失赔偿的范围应当是对信赖利益损失的赔偿，具体包括当事人在订立合同过程中支付的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失，但不包括可得利益损失。因房屋增值部分损失属可得利益损失，故对王xx主张房屋增值部分利益损失应予赔偿的请求，本院不予支持。本案审理过程中，胡xx法定监护人刘xx表示愿意代替胡xx返还王xx购房款60000.00元及契税等2000.10元。对此，本院根据本案具体情况予以认可。综上，原判适用法律错误，应予纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（二）项；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国民法通则》第十六条、第十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第十条、第二十一条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销连山区人民法院（2010）连民三初字第00016号民事判决；二、胡xx与王xx于2001年3月3日签订的房屋买卖协议无效；三、争议房屋即连山区光明街10-3号楼3单元201室归胡xx所有，王xx于本判决生效后10日内将争议房屋返还胡xx；四、胡xx于本判决生效后10日内返还王xx购房款60000.00元，并赔偿王xx办理房屋产权证费用2000.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100.00元、保全费620.00元、评估费2000.00元，二审案件受理费100.00元，均由胡建军承担。
王xx不服该判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2012年7月24日作出（2012）辽审一民提字第11号民事裁定，该裁定认为，原判决对部分案件事实认定不清，对王xx的利益保护不够，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定：本案发回连山区人民法院重审。
连山区人民法院（2013）连审民初再字第00001号民事判决查明，本案争议的楼房原所有权人是原审原告的祖父胡xx，系连山区委政法委集资建房，原审原告与其父母一直居住使用，但始终未办理房屋产权登记。原审原告法定代理人刘xx与原审被告胡xx于1995年9月21日协议登记离婚。双方于同年8月16日约定将所居住房屋（连山区政法委27号住宅楼3单元201室楼房）归胡xx所有。1995年9月17日原审原告祖父胡xx、祖母李xx亦立协议对以上约定予以同意。并于1998年5月在连山区公证处办理公证手续，指定上述楼房产权归胡xx所有。2001年3月3日，原审被告胡xx与第二被告王xx签订房屋买卖协议，将该房以60000.00元价格卖给被告王xx，随后原审被告王xx入住该楼房至今。2008年1月7日，原审原告诉讼到法院，要求判令二被告签订的房屋买卖合同无效。诉讼过程中，即2008年3月10日，原审被告王xx在房产管理部门办理了以自己为所有权人的房屋产权证书。
另查明，胡建军于2014年2月8日死亡。胡xx于2007年12月28日与郭xx再婚。
上述事实，有原告陈述，离婚协议书、公证书、二被告之间的房屋买卖契约、第二被告陈述等证据载卷佐证，经开庭质证，予以采信。
该判决认为，1995年1月1日正式施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。同时，该法第三十六条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本案中争议房屋系胡xx购买的中共连山区委政法委集资楼，且无权属证书。2001年3月，胡xx擅自将该房屋卖与王xx的行为违反了法律强制性规定，故双方签订的房屋买卖协议应为无效。同时，原审原告所主张的其为本案争议房屋的所有权人，该房屋系其祖父于1995年9月赠与其的房产，因尚未经依法登记取得权属证书的房地产亦不得赠与，原告祖父赠与原告房屋的行为也违反了法律的强制性规定。胡原审原告祖父赠与原审原告房屋的行为无效。现胡xx已死亡，胡xx对所争执的房屋具有继承权，具备主体资格。综上，经审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条之规定，判决：一、原审被告胡xx与原审被告王xx签订的房屋买卖合同无效。二、被告郭xx不承担责任。一审案件受理费100元、保全费620元、评估费2000元，二审案件受理费100元，均由原审原告王xx承担。
王xx不服（2013）连审民初再字第00001号民事判决向本院上诉称，一、一审法院认定事实错误，上诉人购买胡xx出售房屋的行为并取得该房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于受让人取得不动产的规定，属于善意取得。首先，上诉人购买该房屋时是善意的，自己没有住房，为解决居住问题，知道胡xx有房出售后便和胡xx协商购房事宜最终达成协议，并按协议的约定履行，上诉人购得房屋后便在此居住，到现在已7年之久。上诉人购房时并不知道被上诉人祖父将房屋赠与被上诉人这一情况，也不知道被上诉人的父母离婚协议约定的房屋处理情况，上诉人尽自己的义务只知道房屋登记在连山区政法委名下，是集资楼，被上诉人的祖父已故，当时上诉人有理由信赖胡xx有权利处分房屋。其次，根据当时的市场行情，该房屋的价值也就是60000元，支付了合理的对价。最后，上诉人取得了房屋产权证书。尽管该证书是在诉讼过程中取得，但因为当时正值政法委统一办理产权变更登记，正是政法委和房屋产权管理部门严格审查了房屋产权变更登记证明、手续后予以变更的房屋产权变更登记，合理合法。二、根据大多数法学专家的理解和司法实践，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于未依法登记领取权属证书的不得转让的规定是指房屋不可能被登记、发放权属证书，并不是指暂时没有领取权属证书，本案中该房登记在连山区政法委名下，属于有权属登记，所以该条款对本案不适用。
本院再审查明的事实与（2013）连审民初再字第00001号民事判决一致。
本院认为，1995年9月17日胡xx、李xx夫妇将涉案房屋赠与胡xx时，虽未依法登记领取房屋权属证书，但该房屋确系胡xx出资购买，并非权属不明，另外，胡xx系未成年人，其患有脑瘫且父母离异，胡xx祖父母将房屋赠与其孙女的行为符合常理，胡xx、李xx二人的赠与行为应为有效，胡xx作为本案的诉讼主体适格。王xx明知该房屋系胡xx之父胡xx通过单位集资所得，其在购买此房屋时并未要求胡xx出示胡国良其他继承人的情况及其他继承人对该房屋的处理意见等相关材料，买房十余天后王xx即得知该房已归胡xx，且在法院对该房屋查封期间办理的产权登记，王xx购房行为难以构成善意取得，王xx的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决胡xx与王xx双方签订的房屋买卖合同无效正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持连山区人民法院（2013）连审民初再字第00001号民事判决。
二审公告费606元由王建党承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 洋
代理审判员 王 静
代理审判员 侯秀菲
二〇一六年四月十四日
书 记 员 刘佳欣
本判决书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。