浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初16389号
原告：龚稚娟，女，1985年2月5日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
原告：张志涛，男，1984年5月14日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人：沈凌杰，浙江杭天信律师事务所律师。
被告：叶其宏，男，1983年1月17日出生，汉族，住浙江省温州市文成县。
被告：刘琴，女，1986年10月10日出生，汉族，住湖北省兴山县。
委托代理人：郭琴、潘克本，上海浩信（杭州）律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司杭州市余杭支行，住杭州市余杭区南苑街道世纪大道1号。
负责人：翁晓波，银行行长
委托代理人（特别授权代理）：俞跃华、骆丽娜，中国银行股份有限公司杭州市余杭支行员工。
原告龚稚娟、张志涛（以下简称原告）诉被告叶其宏、刘琴（以下简称被告），第三人中国银行股份有限公司杭州市余杭支行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月12日公开开庭审理了本案。原告龚稚娟、张志涛及其委托代理人沈凌杰，被告叶其宏、刘琴及其委托代理人郭琴，第三人的委托代理人俞跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2017年8月4日，原告龚稚娟与其母亲邓菊生同被告叶其宏、刘琴及杭州铭庭房地产经纪有限公司（以下简称铭庭公司）签订《房屋买卖协议》一份，约定被告叶其宏、刘琴将坐落于杭州市东湖街道铂郡阁2幢2单元1203室出售给原告，由铭庭公司提供居间服务。协议约定房屋转让总价为人民币1295000元，定金为9万元，原被告双方同意在本《购房意向合同》签订后12个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》。同时原告依约于当日将9万元定金交付给两被告，由两被告出具定金收条。2017年8月8日，原告与被告签订《杭州市房屋转让合同》，合同编号2017330110MM0018616，合同约定被告叶其宏、刘琴将坐落于杭州市东湖街道铂郡阁2幢2单元1203室出售给原告，该套房屋总价为人民币80万元，由原告将款项支付至约定的银行监管账户。被告于款清当日交房，于原告房款打入监管账户7个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。同时原被告于当日签订《补充协议》，约定“被告将该房屋转让给原告，《杭州市房屋转让合同》约定成交价为人民币80万元，差额款另计人民币495000元，实际成交为1295000元。差额款495000元于过户当天一次性付给被告。”2017年8月21日，原告依约将80万元购房款支付至约定的银行监管账户。但被告却以各种理由，不配合原告办理交房手续，未将房屋依约交付给原告。同时也一直未依约配合原告向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。原告多次电话催促被告履行合同义务，但被告一直置之不理。2017年9月6日，在原被告双方当面沟通中，被告明确表示不愿将房屋出售给原告，不再履行合同约定的相关义务。两被告的行为已经严重违反了双方签订的《杭州市房屋转让合同》的相关约定。诉讼请求：1、判令被告继续履行《杭州市房屋转让合同》，被告配合原告向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，将房屋产权变更到原告名下；2、判令被告向原告办理交房手续，并交付案涉房屋；3、判令被告支付原告违约金160000元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告继续履行《杭州市补房屋转让合同》和《补充协议》，原告代为被告偿还中国银行的贷款债务，并要求第三人予以协助配合，原告代为清偿的款项在未付房款49.5万元中进行抵扣。2、判令被告应于房屋完成注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告名下并将上述房屋腾空交付给二原告，办理交房手续；3、判令被告支付原告违约金160000元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。
被告答辩称，2017年7月底，被告将房屋挂在铭庭中介公司，原告愿意以129.5万元购房，被告同意。原、被告与铭庭中介公司于当天签了合同，并将房屋三证也交给了中介，后铭庭中介公司人员联系被告，由于未满2年，要求把合同价格降低为80万元，然后签订补充协议，但铭庭中介公司工作人员未告知相关风险，被告认为不能按原来合同履行，双方一直僵持，直到原告起诉。本身被告是愿意卖房的，是因为考虑到双方签订的合同涉及避税，被告承担的风险较大，愿意根据补充协议第一条，交易不成功，将款项退还。另外，本案房屋有抵押，在抵押解除前不可能办理过户，至今原告支付的80万元仍在居间方，合同不可能继续履行。被告要求解除合同，重新按市场价值协商交易价格。
第三人答辩称，原被告之间纠纷，由法院裁判。我方愿意配合提起还款，只要贷款还清，可以解除案涉房屋的抵押。
原告向本院提供并陈述了下列证据材料：
1、《房屋买卖协议》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；
2、定金收条，证明被告已收到原告交付的9万元定金；
3、《杭州市房屋转让合同》，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，原被告双方对于房屋总价款、支付方式、交房方式、办理权属转移登记手续等进行约定的事实；
4、《补充协议》，证明原被告对于房屋总价款及支付方式进行补充约定的事实。
5、现金交款单、中国建设银行个人账户支出交易明细，证明原告依约向银行监管账户支付80万元的事实。
6、光盘一份（附文字稿），证明被告明确表示不愿将房屋出售给原告，不再履行合同义务的事实。
7、杭州市不动产权属信息查询记录，证明案涉房屋系被告共同所有，该房屋已抵押给中国银行股份有限公司杭州市余杭支行，截止原告起诉之日被告仍未办理抵押注销手续的事实。
被告、第三人均未向本院提供证据材料。
经庭审质证，对原告的证据被告质证认为，证据1-2、5、7，三性均无异议；证据3-4，真实性无异议，合法性有异议，该协议是为了规避国家法律规定，逃税行为；证据6，三性有异议，被告没有明确说不卖给原告，是被告亲戚说的。第三人对原告的证据1-7均无异议。本院经审核后认为，原告提交的证据1-2、5、7符合证据采信规则，予以确认；证据3、4真实性均予以确认；证据6真实性予以确认。
本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：
杭州市余杭区房屋系叶其宏、刘琴所有。2017年8月4日，邓菊生、龚稚娟（甲方）与叶其宏、刘琴（乙方）与杭州铭庭房地产经纪有限公司签订《房屋买卖协议》，约定：转让房屋坐落于杭州市余杭区，面积88平方米，转让总价为1295000元（含随房赠送的可视对讲一个、物业维修基金收据一张、华数机顶盒领用卷一张）。付款方式为一次性付款，2017年8月22日前支付全款进入监管，款清交房（先办交房手续）。甲方同意向丙方支付意向金9万元；甲乙双方同意在本《购房意向合同》签订后12个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》，双方就其他权利义务一并作出约定。当日，邓菊生、龚稚娟支付刘琴、叶其宏定金90000元。
2017年8月8日，叶其宏、刘琴（甲方）与龚稚娟、张志涛（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定：一、1.甲方房屋坐落于杭州市余杭区，面积87.19平方米，用途为住宅；3.该房屋抵押权人为中国银行股份有限公司杭州市余杭支行，抵押登记日期为2017年1月22日。甲方应当在签署本合同前取得抵押权人同意出售的书面证明；二、1.该套房屋转让总价为800000元；三、付款方式：分期付款：本合同签订之日起15天内，乙方支付房款首期440000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；乙方须于2017年8月22日前支付余款360000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。四、交房方式：甲乙双方约定款清当日交房。五、乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过7天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任：（2）乙方向甲方支付违约金共计160000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。六、甲方逾期交房的违约责任：除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过7天，乙方有权按下列第2种约定追究甲方的违约责任：（2）甲方向乙方支付违约金共计160000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。七、关于产权登记的约定：甲乙双方同意于乙方全部房款打入监管账户内7个工作日内前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。八、其他事项约定：3.该房屋土地使用权随房屋产权一并转让。二、甲乙双方需在接到中介委托机构通知后7个工作日内：①到银行办理按揭手续并补齐所需资料；②到相关部门办理产权受理、缴纳相应税费等相关事宜；若有故意拖延造成过户期限顺延或不能过户视为违约。三、乙方在此确认其于签订本合同前已对该房屋进行验看，对房屋结构等具体情况无异议。四、交房时需根据本合同约定交接附属转让设施，并结清交房前产生的所有水、电、天然气等公共费用；甲方违法前述约定的，乙方有权拒绝收房。五、甲乙双方在交易过程中不得以任意理由（除特别约定除外）拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金160000元整。
同日，双方签订《补充协议》，约定甲乙双方已就甲方所有的坐落于杭州市余杭区的房屋转让事宜达成交易意向，并已共同签署《杭州市房屋转让合同》及委托杭州古月良居房地产代理公司办理产权过户事宜，现甲乙双方经友好协商达成一致，就该房屋交易所涉各项费用达成以下补充协议以资共同遵守。该房地产转让过程中发生的各项税费及房地产经纪服务费由乙方承担，税费安装国家和杭州市有关部门规定据实结算。一：甲方将该房屋转让给乙方，《杭州市房屋转让合同》约定成交价为80万元，差额款另计495000元整，实际成交价为1295000元。差额款495000元于过户当天一次性付给卖方。（如交易不成功，双方已支付的款项如实退还。）二、若因乙方征信问题或国家政策及不可抗力因素导致按揭不通过，则乙方应在接到通知后7天内变更按揭银行，甲乙双方应积极配合变更相关合同；如乙方按揭在变更后再不能通过则双方协商，协商不成，合同终止，双方互不追究责任。…四、双方同意本合同的违约责任使用双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定。
双方协议签订后，龚稚娟、张志涛于2017年8月21日按约支付购房款800000元至银行监管账户。后叶其宏、刘琴拒绝交房并办理过户手续，故原告诉至本院，并提出以上诉请。
另查明，案涉房屋设有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司杭州市余杭支行，债权数额440000元，抵押期限为2015年6月1日至2035年6月1日。上述贷款未还清。
本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力。关于案涉房屋交易价款，双方均确认为1295000元，亦符合双方签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，本院予以确认。对被告认为案涉协议系无效合同的抗辩意见，本院不予采信。原告按照合同约定支付了800000元，但被告未及时清偿贷款并办理注销抵押登记手续，亦未按约办理交房及过户手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于本案房屋转让合同是否可以继续履行：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案审理中，原告作为房屋受让人愿意以剩余房款部分代为向第三人清偿全部剩余债务。因此，双方合同不存在履行障碍，故，原告要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户转让手续并交付房屋之主张，本院予以支持，待被告向原告过户并交房后即由原告依约付清剩余房款；关于原告主张被告支付违约金160000元，原告未举证证明被告的违约行为造成的实际损失，且该约定的违约金过高，本院根据双方合同履行程度，兼顾公平诚信原则，酌情调整确认由被告承担违约金60000，过高部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告叶其宏、刘琴与原告龚稚娟、张志涛继续履行双方签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》；
二、原告龚稚娟、张志涛于本判决书生效后十日内代为被告叶其宏、刘琴向第三人中国银行股份有限公司杭州市余杭支行清偿设定在杭州市余杭区房屋上的按揭抵押贷款，第三人中国银行股份有限公司杭州市余杭支行予以协助；原告龚稚娟、张志涛代为清偿的款项有权在未支付被告叶其宏、刘琴的购房款中抵扣；
三、被告叶其宏、刘琴应于上述房屋完成注销抵押登记之日起十日内协助原告龚稚娟、张志涛将杭州市余杭区房屋过户登记至原告龚稚娟、张志涛名下（因过户产生的税费由原告龚稚娟、张志涛承担），并将上述房屋腾空并交付原告龚稚娟、张志涛；
四、被告叶其宏、刘琴支付原告龚稚娟、张志涛违约金600000元，于本判决书生效后之日内付清；
五、驳回原告龚稚娟、张志涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费8948元、保全费5000元，合计13948元，由原告龚稚娟、张志涛负担271元；被告叶其宏、刘琴负担13678元（该款原告已预交，由被告直接向原告交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卢燕
二〇一八年一月二日
书记员 苏琪