重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0109民初6233号
原告重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行，住所地重庆市北碚区碚峡西路20号，统一社会信用代码91500109676130841J。
负责人张菲，行长。
委托代理人师易，男，1985年7月18日出生，汉族，住陕西省靖边县。
委托代理人辛桂元，男，1986年10月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。
被告胡勇，男，1973年9月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托代理人胡登录，男，1950年5月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行（以下简称农商行北碚支行）诉被告胡勇金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理，由代理审判员ＸＸ适用简易程序于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告农商行北碚支行的委托代理人师易、辛桂元与被告胡勇的委托代理人胡登录到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农商行北碚支行诉称：2010年10月18日，原告与被告胡勇签订《个人房屋按揭贷款合同》。合同约定，被告向原告借款300000元用于购房；自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共240期，借款人采用按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人如未按期归还贷款本息即构成本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权取消利率优惠并执行中国人民银行同期同档次基准利率，并依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。后原告与被告办理了房地产抵押登记，被告以其所有的坐落于重庆市北碚区公园村29号2-3-3号房屋作为上述借款的抵押担保。2010年10月22日，原告依约向被告胡勇发放了300000元贷款。贷款发放后，被告未按约归还借款，原告多次催收，但被告拒不履行，原告故起诉至本院，请求：1、判令胡勇偿还原告借款本金272971.49元及截止于2016年8月8日的利息21301.43元、罚息426.1元、复利286.87元，合计294985.89元；并偿还从2016年8月9日起的罚息及复利，该罚息以未偿还本金272971.49元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮50%计算，该复利以未偿还利息和罚息为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮50%计算；2、判令原告对本案的抵押物即坐落于重庆市北碚区公园村29号2-3-3号房屋享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡勇辩称：欠款属实，积极争取还款。
经审理查明：2010年10月18日，农商行北碚支行与被告胡勇签订《个人房屋按揭贷款合同》，农商行北碚支行在贷款人处加盖印章，张勇在授权代理人处加盖印章，胡勇在借款人处及抵押人处签字捺印。在该合同第二十五条约定：贷款金额300000元，贷款期限为240个月。合同第二十六条约定：贷款用途为购买房屋。合同第二十七条约定：贷款利率在基准利率水平上下调20%，在贷款期限内，如遇基准利率调整，贷款利率于次年的1月1日调整。合同第三十三条约定：对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按合同约定的计结息方式和相应罚息利率计收复利；借款人未按本合同约定期限归还贷款的罚息利率为在贷款利率上加收50%，该罚息利率随本合同约定贷款利率的调整而调整。合同第三十六条约定：出现连续两期（含）以上逾期时，贷款人有权对该笔贷款取消8折利率优惠，并执行人民银行同期同档次基准利率。合同第十六条第六项、第十七条第三项第七项约定：借款人未按本合同约定归还任一期贷款本息或支付相关费用构成违约；出现任一违约情形，贷款人有权宣布本合同项下贷款立即到期，要求借款人立即归还贷款本息及相关费用，收取逾期和挪用贷款罚息、违约金，并对应付未付利息收取复利。合同第十三条第一项第13小项约定：本合同项下的全部或部分债务本金或利息履行期限届满，贷款人未得到清偿，有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。
另查明，2010年10月18日，农商行北碚支行与胡勇签订《重庆市房地产抵押合同》（登记号2010抵押第041618号），约定胡勇将坐落于重庆市北碚区公园村29号2-3-3号房屋（房屋产权证号107房地证2010字第140663号）作为向农商行北碚支行贷款的抵押物，并依约办理了抵押登记。
还查明，2010年10月22日，农商行北碚支行向胡勇发放贷款300000元。截止2016年8月8日，胡勇尚欠农商行北碚支行借款本金272971.49元及截止于2016年8月8日的利息21301.43元、罚息426.1元、复利286.87元，合计294985.89元。
上述事实，有《个人房屋按揭贷款合同》、重庆农村商业银行借款借据、还款明细清单、《重庆市房地产抵押合同》、房地证以及原告在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。
本院认为，原被告双方签订的《个人房屋按揭贷款合同》及《重庆市房地产抵押合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。农商行北碚支行发放贷款后，胡勇应按照合同的约定还款，截止2016年8月8日，胡勇已连续逾期38期未归还借款，应承担相应的违约责任。根据《个人房屋按揭贷款合同》第十六条第六项、第十七条第三项第七项约定：借款人未按本合同约定归还任一期贷款本息或支付相关费用构成违约；出现任一违约情形，贷款人有权宣布本合同项下贷款立即到期，要求借款人立即归还贷款本息及相关费用，收取逾期和挪用贷款罚息、违约金，并对应付未付利息收取复利。本案胡勇已连续逾期38期未归还借款，农商行北碚支行有权宣布未到期的借款本金提前到期，故本院对工商银行北碚支行要求胡勇偿还借款本金272971.49元的诉讼请求予以支持。根据《个人房屋按揭贷款合同》第二十七条、第三十三条、第三十六条的约定，即“贷款利率在基准利率水平上下调30%，在贷款期限内，如遇基准利率调整，贷款利率于次年的1月1日调整；对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按合同约定的计结息方式和相应罚息利率计收复利；借款人未按本合同约定期限归还贷款的罚息利率为在贷款利率上加收50%，该罚息利率随本合同约定贷款利率的调整而调整；出现连续两期（含）以上逾期时，贷款人有权对该笔贷款取消8折利率优惠，并执行人民银行同期同档次基准利率”，故农商行北碚支行要求胡勇支付截止2016年8月8日的利息21301.43元、罚息426.1元、复利286.87元以及从2016年8月9日起至贷款本息结清之日止的罚息、复利，符合法律规定和双方约定，本院对该诉讼请求予以支持。根据《重庆市房地产抵押合同》,抵押人胡勇将坐落于重庆市北碚区公园村29号2-3-3号房屋（房屋产权证号107房地证2010字第140663号）作为向农商行北碚支行贷款的抵押物，并依约办理了抵押物登记,故本院对农商行北碚支行要求对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：
一、胡勇在本判决生效之日起十日内向重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行偿还借款本金272971.49元及截止于2016年8月8日的利息21301.43元、罚息426.1元、复利286.87元，合计294985.89元。
二、胡勇在本判决生效之日起十日内向重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行支付自2016年8月9日起的罚息及复利，该罚息以未偿还本金272971.49元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮50%计算，该复利以未偿还利息和罚息为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮50%计算，息、利随本清。
三、重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行对胡勇所有的坐落于重庆市北碚区公园村29号2-3-3号房屋（房屋产权证号107房地证2010字第140663号）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5724元减半收取2862元，由胡勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 ＸＸ
二〇一六年九月十二日
书 记 员 吴怡