江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0418号
原告无锡市凯悦大酒店，住所地无锡国家高新技术产业开发区学前东路312国道交叉口南侧。
法定代表人朱荣兴，该公司总经理。
委托代理人范辉，江苏正太和律师事务所律师。
委托代理人堵远。
被告无锡市淡水清粥餐饮有限公司，住所地无锡市滨湖区上里东64号。
法定代表人贾岚，该单位总经理。
被告无锡市淡水清粥餐饮有限公司学前店，住所地无锡市学前东路588号。
负责人贾岚，该单位总经理。
委托代理人惠煜（受上述两被告共同特别授权委托）。
原告无锡市凯悦大酒店（以下简称凯悦大酒店）与被告无锡市淡水清粥餐饮有限公司（以下简称淡水清粥公司）、无锡市淡水清粥餐饮有限公司学前店（以下简称淡水清粥学前店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。后依法由审判员胡艳丽、人民陪审员唐振白、奚静华组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告凯悦大酒店的委托代理人范辉、堵远，被告淡水清粥公司、淡水清粥学前店的共同委托代理人惠煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯悦大酒店诉称，2009年10月16日，凯悦大酒店与淡水清粥学前店签订了租赁合同，将酒店餐饮部的经营用房租赁给淡水清粥学前店使用，租赁期限至2014年8月31日止。合同签订后，凯悦大酒店依约交付了房屋。按照合同约定，淡水清粥学前店应支付2013年的年租金为500000元，但淡水清粥学前店在2013年仅支付了30000元，此后亦未再支付过租金。且淡水清粥学前店自2013年10月起就未再支付水电费，至2013年12月10日共计结欠水电费32491.35元。淡水清粥学前店严重违反了合同约定，为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求解除双方签订的租赁协议，淡水清粥学前店立即迁出租赁房屋；淡水清粥学前店支付水电费32491.35元、至2014年3月31日的租金595000元，并自2014年4月1日起至实际搬出之日止按合同约定的月租金标准支付相应费用，淡水清粥公司对上述费用承担连带责任。
被告淡水清粥公司、淡水清粥学前店辩称，2013年12月10日，凯悦大酒店在未经协商的情况下擅自停电，给淡水清粥学前店造成巨大经济损失。与凯悦大酒店自2007年建立租赁关系以来，淡水清粥学前店共计支付了3082500元租金，但虽经其公司多次催讨，凯悦大酒店至今未提供相应发票。凯悦大酒店擅自停电的行为给淡水清粥学前店造成了损失，该部分损失应当由凯悦大酒店承担，在凯悦大酒店承担了其公司的经营损失后，同意解除租赁协议并迁出。综上，请求法院依法予以判决。
经审理查明，2009年10月16日，凯悦大酒店与淡水清粥学前店签订了租赁协议，约定：“一、凯悦大酒店将其拥有的座落于学前东路与江海路高架交叉口的原凯悦大酒店餐饮部的现有经营场所租赁给淡水清粥学前店作为餐饮经营；二、租赁期限：5年。即自2009年9月1日起至2014年8月31日止。其中2009年9月1日起至2009年9月30日止为淡水清粥学前店装修期，装修期免租赁费，但需承担能耗费；三、租赁费：第一年450000元（2009年9月1日起至2010年8月31日止），第二年480000元（2010年9月1日起至2011年8月31日止），第三年起至期满500000元（2011年9月1日起至2014年8月31日止）；四、租赁费及能耗费支付方法：（一）租赁费支付实行先付后租的付款形式，每季度支付一次，于每年9月1日、12月1日、3月1日、6月1日分别支付。本协议签约之日，淡水清粥学前店支付租赁押金100000元；（二）实行先用后按月支付水、电、汽、通讯等费用的付款形式：1、租赁期间，淡水清粥学前店经凯悦大酒店同意单独安装计量表，独立计算水、电、汽的使用；2、该场所发生的水、电、汽、通讯等费用由淡水清粥学前店承担，于当月末将所发生的费用支付给凯悦大酒店；五、双方约定……5、在双方约定的租赁期间，没有凯悦大酒店书面同意，淡水清粥学前店不得以任何理由转租转让给他人，如淡水清粥学前店转让不成退租，需提前二个月告知凯悦大酒店，双方互不承担违约责任；6、租赁期间，淡水清粥学前店不得以任何理由拖欠凯悦大酒店租赁费，如拖欠满一个月，则视为淡水清粥学前店自动放弃租赁，协议中止；……六、双方责任……3、淡水清粥学前店应按协议约定按时交付租赁费和水电汽等费用，每逾期一日，由凯悦大酒店按逾期上交部分的千分之五向淡水清粥学前店加收违约金，租赁费上缴逾期一月，凯悦大酒店有权收回经营，并由淡水清粥学前店向凯悦大酒店赔偿450000元。能耗上缴逾期十日，凯悦大酒店有权停供能源；4、租赁期间，非本协议规定的情形，淡水清粥学前店中途擅自退租的，或逾期不支付租金超过一个月的，凯悦大酒店可没收淡水清粥学前店的押金，押金和预交租金不足抵付损失的，淡水清粥学前店还应负责赔偿；5、凯悦大酒店如无故取消租赁权，应赔偿淡水清粥学前店经营损失450000元……”。协议签订后，淡水清粥学前店支付了100000元押金。在房屋使用过程中，淡水清粥学前店将部分房屋转租给他人使用。
2013年11月26日，凯悦大酒店向淡水清粥公司邮寄了书面通知，重申了租赁协议第六条关于逾期缴费的约定，并告知截止2013年10月31日已拖欠租赁费390000元，10月份水电费12297.15元，要求在接到通知后7天内还清欠款。同日，淡水清粥公司向凯悦大酒店递交申请书，以形势不好、公司严重亏损导致拖欠房租金为由，申请凯悦大酒店允许公司饭店转让，并表示转让后尽快还清所欠租金。2013年12月4日，淡水清粥公司与凯悦大酒店签订了补充协议，约定：“至2013年10月31日，淡水清粥公司累计尚欠凯悦大酒店房租390000元，因淡水清粥公司经营困难，提出延期支付房租，经双方友好协商，同意淡水清粥公司在2013年12月11日前先支付50000元，2013年12月31日前支付40000元，剩余300000元于2014年3月31日前支付150000元，2014年8月31日前支付150000元，逾期按每天万分之十的利息支付；自2013年11月份开始，每月按期支付房租及水电费，不得拖欠。每月10日前支付上月水电费，每月30日前支付上月房租，逾期按每天万分之十的利息支付。同时能耗支付逾期十日，凯悦大酒店有权停供能源”。协议签订后，淡水清粥公司、淡水清粥学前店均未支付任何费用。2013年12月11日，凯悦大酒店停止向淡水清粥学前店供电。2014年2月11日，凯悦大酒店诉至本院。
诉讼中，凯悦大酒店与淡水清粥公司、淡水清粥学前店一致认可，双方之间的租赁关系自2004年开始，2009年10月签订的租赁协议是续订的。
以上事实，有凯悦大酒店提供的租赁协议、通知、申请书、补充协议，淡水清粥公司、淡水清粥学前店提供的押金收据复印件及双方当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，凯悦大酒店称淡水清粥学前店使用的水电费都是由其垫付的，要求归还拖欠的水电费32491.35元，提供水电费明细单、水电费发票复印件4份予以证明，淡水清粥公司、淡水清粥学前店对明细单不予认可，认为并无其公司签字认可；认可水电费是月底支付，但认为水电费发票是复印件，对真实性亦不认可，且认为2013年10月的水电费已经通过凯悦大酒店在其处消费的方式予以抵扣，但对此未能提供证据证明。淡水清粥公司、淡水清粥学前店认为自2012年1月1日起双方的租金已经更改为240000元每年，而公司在2012年、2013年已经支付650000元租金，远远超过应当支付的480000元，且凯悦大酒店经其多次催讨均未对已经支付的租金开具发票，并擅自停水停电，对其公司造成了损失，但表示对于损失另案主张，提供租金发票复印件1份、支付明细及支付凭证复印件若干、律师函2份予以证明。凯悦大酒店对于租金发票真实性没有异议，但认为无法证明租金减少的主张，故与本案无关；认为支付明细中涉及了2007年的费用，而双方的合同是2009年签订的，且合同中没有约定不提供发票有权拒付租金，故支付凭证与本案无关；收到律师函，但对于内容不予认可。为了查明案件事实，本院根据淡水清粥公司、淡水清粥学前店提供的线索至无锡市税务机关进行了调查，在税务机关的档案中附有年租金为240000元的租赁协议复印件、情况说明。凯悦大酒店认为税务机关中的租赁协议亦是复印件，对真实性不予认可；对于情况说明没有异议。淡水清粥公司、淡水清粥学前店对于证据真实性没有异议，表示仅是法定代表人出示给其看过租赁协议，但无法提供原件。
本院认为，凯悦大酒店与淡水清粥学前店签订的租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，造成另一方损失的应当承担违约责任和损失赔偿责任。淡水清粥学前店作为承租人应当按照合同约定支付租金，并交纳双方约定的其他费用。根据双方书面材料及补充协议，可以确定截止到2013年10月31日淡水清粥学前店共拖欠凯悦大酒店租金390000元、水电费12297.15元，淡水清粥学前店认为是由于凯悦大酒店未开具已经交纳租金的发票，所以才未继续交纳租金的。虽然在淡水清粥学前店交纳租金后，凯悦大酒店有义务开具发票，但法律上规定行使不安抗辩权的基础是同一双务合同而发生的对等给付，也即是以当事人互负债务为前提，而本案中淡水清粥学前店要求凯悦大酒店开具发票的行为显然不属于债权债务关系，淡水清粥学前店对于凯悦大酒店未开具发票的行为不享有不安抗辩权，不能据此拒付租金，故该抗辩理由不能成立。双方在租赁协议中约定拖欠满一个月视为承租方自动放弃租赁，根据现有证据足以证明淡水清粥学前店拖欠租金已经超过一个月，且在双方再次协商支付条件后仍未按约履行，淡水清粥学前店的行为已构成违约，故对于凯悦大酒店要求解除租赁协议、淡水清粥学前店立即搬出租赁房屋的请求予以支持。
关于2012年以来租金的数额问题，淡水清粥公司、淡水清粥学前店认为双方在租赁协议履行过程中对于租金进行了变更，虽然其提供的发票上记载2012年1月至12月的租金为240000元，但该发票仅能证明交纳的租金数额为240000元，尚不足以证明全年的租金数额为240000元；而本案调取的税务机关留档的租赁协议仅是复印件，淡水清粥公司、淡水清粥学前店作为承租方有能力提供该份协议的原件证明其主张，但其却无法提供原件或其他证据相佐证，且根据淡水清粥学前店支付的租金数额来看，其自2011年以来每年交纳的租金均远远超过了240000元，如果双方确实约定租金减少至每年240000元，则不应当每年交纳如此高数额的租金，故现有证据尚不足以证明淡水清粥公司、淡水清粥学前店关于租金减少的主张，应当由其承担举证不能的不利后果，即2011年9月以来的年租金为500000元。凯悦大酒店主张截止到2014年3月31日的租金595000元，及自2014年4月至实际搬出之日按协议约定标准支付房屋使用费，该请求符合法律规定，本院予以准许。诉讼中，凯悦大酒店同意将100000元押金抵扣部分租金，此是其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。关于水电费，虽然淡水清粥公司、淡水清粥学前店认为10月份的水电费已经用餐费进行抵扣，但未能提供证据证明，故本院不予采信。关于此后的水电费，因凯悦大酒店未能提供充足证据证明淡水清粥公司、淡水清粥学前店认可使用的水电读数，故应由凯悦大酒店承担举证不能的不利后果，本案中不予认可。因淡水清粥学前店系淡水清粥公司的分支机构，故在其不能承担清偿责任时，淡水清粥公司应当承担连带付款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除凯悦大酒店与淡水清粥学前店于2009年10月16日签订的租赁协议，淡水清粥学前店于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出凯悦大酒店。
二、淡水清粥学前店于本判决发生法律效力之日起五日内支付凯悦大酒店水电费12297.15元、截止到2014年3月31日的租金495000元，并支付自2012年4月1日到实际搬出之日止按每月41666.67元计算的房屋使用费。
三、淡水清粥公司在淡水清粥学前店不能清偿的范围内承担连带还款责任。
四、驳回凯悦大酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26500元（已由凯悦大酒店预交），由凯悦大酒店承担265元，淡水清粥公司、淡水清粥学前店负担26235元。（凯悦大酒店同意其预交的案件受理26235元由淡水清粥公司、淡水清粥学前店向其直接支付，本院不再退还，由淡水清粥公司、淡水清粥学前店在本判决发生法律效力之日起五日内向凯悦大酒店支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 胡艳丽
人民陪审员 唐振白
人民陪审员 奚静华
二〇一四年八月十一日
书 记 员 陈 睿
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。