广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初7479号
原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。
法定代表人：谭锡全。
委托诉讼代理人：黄碧仪，女，是该公司职员。
被告：吴兆强，男，1965年3月8日出生，汉族，住广州市番禺区。
原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称为“雅图物业公司”）诉被告吴兆强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅图物业公司的委托诉讼代理人黄碧仪，被告吴兆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅图物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴交拖欠的2014年11月至2017年7月的物业管理费5398.8元，及滞纳金（以每月的物业管理费为本金，每逾期一天按所欠物业管理费的1‰，从2015年3月25日起开始计算上月欠缴的滞纳金至清偿之日止）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告负责市桥街华盛新村小区的物业管理，2014年11月正式接管涉案小区，被告作为业主须每月向原告缴交广州市番禺区市桥镇富华东路XXX号（以下简称“涉讼商铺”）的物业管理费163.6元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2014年11月至2017年7月被告共欠33期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。涉讼商铺是临街商铺，但是我方跟业委会签订物业管理服务合同第一条规定，涉讼商铺属于我方物业管理范围内。合同第一条所写的附件一和附件二的名称存在笔误，实际上为原告提交的服务质量标准和质量内容。由于被告长期拖欠管理费用，因此，原告特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。
被告吴兆强辩称，我不同意原告的诉讼请求，第一从来没有听过说原告这家物业管理公司，我方也不知道为何会拖欠原告的管理费。我方确认原告的物业管理合同合法，但是合同调整的管理是有特定的方式和对象，根据物业管理条例小区是封闭且有完善的安保措施，绿化和收费标准都有相应的标准要求，具备可用的监控系统等，缺一都不能收费，我方提交的照片显示涉案商铺跟涉案小区的物业管理条件都是有区别的，不符合物业管理条例的规定，没有封闭没有管理也没有安保和消防措施，我认为涉讼商铺不是涉案小区的物业管理范围内。至今发展商跟上一手物业管理公司都没有履行其独立用水用电的约定，现在还是临时用水，维修水管都是我和其他商铺的业主自行支付费用，之前原告不收取临时水费，后水务局责令原告不得捆绑收取水费和物业管理费，原告才收取我缴纳的水费。用电是发展商和上一手物管公司连接到涉讼商铺门面，电费是我单独缴纳的，属于市政用电。
当事人依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：
涉讼商铺的登记权属人是吴兆强，占有份额为全部，所有权来源为2001年与城镇开发公司购买，房屋用途为【居住】高层住宅，实际用途为商住，土地权属性质为国有，发证日期2001年12月3日，房屋建筑面积136.3㎡。雅图物业公司为具有二级等级资质的物业服务企业。
2014年8月，雅图物业公司与华盛新村业主委员会签订了《华盛新村物业管理服务合同》，约定：由雅图物业公司负责对华盛新村商住小区提供物业管理服务事宜，物业名称：华盛新村，物业类型：别墅，建筑面积64299㎡，其中商业用户2731㎡，物业管理区域四至：东至东平路，西至沙乐大街，南至党校沙墟村，北至空地；物业服务收费选择包干制方式，按物业的建筑面积交纳，商铺为1.2元/月.㎡；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费，从2015年3月起，如每月的25日前尚未缴纳当月物业管理费的则按每日1‰的约定标准收取滞纳金；本合同期限自2014年8月21日起至2017年8月20日止等内容。
2017年8月24日，雅图物业公司以吴兆强欠缴费用为由，诉至本院。庭审中，雅图物业公司陈述：我司于2014年11月正式进驻华盛新村小区提供物业管理服务，整个华盛新村商住小区包括涉讼商铺都由城镇开发公司统一开发，该小区业委会委托我司提供物业管理服务，根据《华盛新村物业管理服务合同》，涉讼商铺属于我司物业管理服务区域内，吴兆强一直未向我司交纳物业管理费；按照建筑面积乘以1.2元/月.㎡，涉讼商铺每月的物业管理费标准为163.6元，我司通过在涉讼商铺门口张贴催缴函和邮寄律师函的方式向吴兆强催缴费用，除了律师函没有其他催缴证据提交；我司已经按照约定提供物业管理服务，临街商铺不涉及绿化管理，但我司提供了安保和清洁服务等；涉讼商铺的用电是从华盛新村北区的电房接出，可见涉讼商铺属于华盛新村同一个管理区域。为证明其上述主张，雅图物业公司提交了以下证据：1.《华盛新村物业管理服务合同》；2.律师函和挂号信退件回执，退件原因：逾期无人领取、多次投递无人接收；3.案外人名下的周边商铺产权证复印件三份。吴兆强质证意见为：证据1真实性没有异议，但不认为涉讼商铺属于该小区；律师函我方收到过但没有看过，因不明来历直接退件了，我没有收到催缴单；证据3与本案无关；涉讼商铺的用电从哪里接出的我不清楚，但我是单独去供电部门交电费的，是市政用电。
吴兆强陈述：确认我没有向雅图物业公司交纳过物业管理费，因为我认为涉讼商铺与华盛新村小区无关；当时收房时应开发商的要求与上一手物业管理公司单独签订了《华盛新村商铺管理公约》，我按照首层面积交纳管理费直至2003年10月止，之后因上一手物业管理公司没有按照管理公约履行责任，我没有交过管理费；临街商铺的户外水管损坏，上一手物管公司收取了维修水管的费用；涉讼商铺南面是富华东路，背面是沙墟村的墓地（空地），东面和西面是相邻商铺；2003年10月之后至今，我没有缴纳过治安费或保洁费，从来没有居委会或村委会向我收取上述费用。为证明其主张，吴兆强提交了以下证据：1.吴兆强与案外人广州莱茵物业管理有限公司2001年10月31日签订的《华盛新村商铺管理公约》；2.发票和收款收据、借条等；3.2017年10月拍摄的涉讼商铺现场照片若干。雅图物业公司质证意见为：证据1真实性确认，关联性不确认，不是与我司签订的合同，其中也约定了管理费；证据2不认可，收款方不是我司；证据3确认，虽然涉讼商铺前面是市政道路，但我司也提供了安保和清洁措施，照片显示的394号电箱损坏，如果业主有投诉，业主可以委托我司维修。
本院认为，雅图物业公司与华盛新村业主委员会签订的《华盛新村物业管理服务合同》主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是为有效，对业主具有约束力。《华盛新村物业管理服务合同》约定了物业管理服务区域为华盛新村商住小区，并明确了物业管理区域的四至，虽然吴兆强抗辩称涉讼商铺不属于《华盛新村物业管理服务合同》约定的物业管理区域内，但根据涉讼商铺的地址和所处位置，结合吴兆强在收房后与上一手物业管理公司签有《华盛新村商铺管理公约》并缴纳管理费的事实，及吴兆强一直未单独缴纳治安费或保洁费的事实，涉讼商铺应属于《华盛新村物业管理服务合同》约定的物业管理区域内。吴兆强作为涉讼商铺的业主，应当向雅图物业公司支付物业管理费。
雅图物业公司与吴兆强确认从2014年11月至2017年7月涉讼商铺的物业管理费未缴纳，根据《华盛新村物业管理服务合同》关于物业服务收费选择包干制方式，按物业的建筑面积交纳，商铺为1.2元/月.㎡的约定，吴兆强应向雅图物业公司支付从2014年11月至2017年7月的物业管理费5397.48元（1.2元×136.3㎡×33个月）。
关于雅图物业公司请求的滞纳金，结合双方当事人的陈述和提交的证据来看，雅图物业公司对涉讼商铺所在一排商铺的物业管理存在一定瑕疵，且雅图物业公司未能充分举证在长达三年的时间里对吴兆强实施了有效催缴，故对于雅图物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告吴兆强在本判决生效之日起七日内向原告广州雅图物业管理有限公司支付广州市番禺区市桥镇富华东路402号从2014年11月至2017年7月的物业管理费5397.48元；
二、驳回原告广州雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告广州雅图物业管理有限公司负担10元，被告吴兆强负担15元。
本判决为终审判决。
审判员 易 洁
二〇一七年十二月二日
书记员 杜嘉华