文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初6676号原告（反诉被告）胡凤姣，女，汉族，1978年4月24日出生，住址广东省深圳市宝安区，委托代理人罗广军，广东宝源律师事务所律师。被告（反诉原告）旷迎春，女，汉族，1970年1月10日出生，住址湖南省衡阳市南岳区，第三人深圳市盛联行投资发展有限公司，地址广东省深圳市福田区。法定代表人杜艳花。委托代理人李芳，女，系公司员工。委托代理人侯迪，女，系公司员工。原告胡凤姣与被告旷迎春、第三人深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，旷迎春在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人罗广军、被告旷迎春到庭参加诉讼。第三人盛联行公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月24日，在第三人的居间服务下，原、被告签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：被告将位于宝安区桃源居12区11B栋404的房产（深房地字第××号）以人民币468万元的价格转让给原告。原告签订合同当天交付定金人民币20万元，但被告没有按合同约定，在签订本合同之日起五个工作日内向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书。2016年3月24日，被告拒绝办理资金监管手续，导致原告无法支付首期款，同时向原告发来告知单方解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，明确表示拒绝履行合同。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告返还定金人民币20万元；2、被告立即向原告支付违约金人民币93.6万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告增加诉讼请求如下：1、解除原告、被告及第三人于2016年2月24日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、第三人对原告返还定金承担连带清偿责任；3、第三人返还佣金人民币13,500元。被告反诉并答辩称，被告向原告出售房屋，交易过程中，原告未按合同约定支付所应承受的不动产房屋贷款利息，因此产生纠纷。被告处分不动产的行为，是因拖欠税务机关相关税务，多次协商后税务机关允许给予较短的期限，让被告处分不动产，偿还所欠税务，避免罚金产生。被告并未违约，而是原告违约，原告在缴纳定金后没有按约定缴纳被告招商银行的贷款利息，且原告没有按约定办理首期款资金监管手续，在被告催告原告缴纳银行贷款利息无果后，被告特意与原告签订补充协议，第三人工作人员有签字确认。截至反诉之日，因未能偿还税务所产生的罚金为人民币403,200元（被告欠税60万元，始于起诉之日，截至反诉之日，共计224天，每天0.3%计算罚金，共计403,200元）。另，因涉案房屋在银行有抵押贷款，合同约定应由原告承担房屋交易过程中所产生的银行贷款利息共计人民币16.2万元（截至反诉之日，共9个月，每月利息人民币1.8万元，共计16.2万元）。综上，被告并无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，且原告的行为构成违约，被告依法提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告人民币403,200元；2、原告应当承担诉讼期间房屋银行贷款利息人民币16.2万元；3、解除原告、被告以及第三人于2016年2月24日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；4、反诉的诉讼费用由原告承担。被告当庭撤回第三项诉讼请求。针对被告的反诉，原告答辩称，一、被告没有在规定的时间内进行公证。二、被告没有在2016年3月24日配合做资金监管，同时向原告发来告知函，单方解除合同，且明确表示拒绝履行合同。三、被告多次违约，要求原告重新签订合同，其目的是加价，增加原告的购房成本。四、案外人被深圳市国家税务局稽查局处罚，是其自己的违法行为所造成，与原告无关，且案外人是一家企业法人，与被告及本案没有任何的关联关系，被告要求原告承担案外人涉嫌漏税违法行为的法律后果没有任何法律依据。由于被告违约，所以涉案的银行贷款利息应由自己承担。第三人未到庭参加庭审，但提交情况说明如下：原告要求第三人对被告返还定金人民币20万元承担连带清偿责任，没有事实和法律依据。根据三方签订的《资金监管协议》来看，第三人是根据原、被告的约定对托管款项作出处理，第三人仅为款项的托管方，不存在任何过错，更无须承担连带清偿责任。退一步讲，即使合同最终解除，第三人也仅需要按照法院判决退还托管款项，并非是承担连带清偿责任。三、原告要求第三人退还佣金，没有事实和法律依据。根据合同法426条的规定，第三人有权收取合同约定的佣金，并有权向违约方追诉剩余佣金人民币5.4万元，因此为了减少诉累，若合同解除，请求法庭在判决中明确剩余佣金的支付问题。经审理查明：2016年2月24日，被告作为卖方，原告作为买方，第三人作为居间方，三方签订了编号为50555007871的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，相关约定如下：1、被告将位于深圳市宝安区桃源居12区11B栋404房转让给原告，该房产套内面积为136.37平方米，转让价格为人民币468万元；2、该房产的交易定金共计人民币20万元，买方在合同签订时支付，双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方并具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；3、付款方式为按揭贷款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。买方须于2016年3月24日之前支付除定金之外的首期款人民币120万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；4、在“产权现状”部分的处理方式选择的是第②项即自行赎楼，但自行赎楼的时间的空格处又用斜线划去，而在第③项担保赎楼部分约定“该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。”原告主张赎楼方式选择的是第③项，被告主张赎楼方式选择的是第②项；5、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币2万元作为交房保证金由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后5个工作日结算；6、如一方未按合同约定期限履行义务，逾期行为超过15个工作日的，则守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金罚则或支付转让总价款20%的违约金；7、双方在备注条款中约定：卖方实收468万元，居间方负责办妥赎楼，赎楼费用、过户税费等均由买方承担，卖方不承担赎楼失败的任何违约责任，卖方保证该房产除在招商银行抵押贷款外，无任何法律纠纷，买方按揭在2016年8月24日不能批复下来视为买方违约，买方赎楼不超过人民币200万元，自合同签订之日起买方所在招商银行贷款利息由买方承担直至赎楼完毕之日。原告主张贷款利息为最后承担并非每月按时支付，且被告也未指定账号和数额；被告主张双方约定的贷款利息为合同签订后按月支付，且在签订合同时就将账号、付款时间以书面形式交给原告，原告对此不予确认，被告未提交证据证明其该主张。原、被告均确认：2016年2月24日原告支付定金人民币20万元，其中18万元直接支付给被告，剩余定金人民币2万元作为交房保证金交由第三人托管。2016年3月15日，被告就涉案房产的转让办理了公证委托手续。2016年3月21日，原告通过特快专递的方式向被告的身份证住址发出《催告函》，告知被告依约须于2016年3月24日之前办理首期款监管手续，被告应当于该函签发之日起3日内严格履行上述义务。被告主张其并未收到上述《催告函》，特快专递查询回执中载明上述快递于2016年3月23日由他人代收。原告现主张被告未按约定办理公证手续、未配合办理资金监管手续，且单方通知解除合同，被告的行为构成根本违约，故于2016年3月30日诉至法院，提出解除合同，并主张被告应当向其返还定金人民币20万元，支付违约金人民币93.6万元，且第三人应当对返还定金人民币20万元承担连带清偿责任，第三人应当向其返还佣金。被告主张原告未按约定支付贷款利息、未办理首期款资金监管手续，且在不支付贷款利息的情况下亦不予配合重新签订补充协议，原告的行为构成违约，故提起反诉，要求原告向其赔偿款项人民币403,200元（被告欠税60万元，始于起诉之日，截至反诉之日，共计224天，每天0.3%计算罚金，共计403,200元），并承担银行贷款利息人民币16.2万元（截至反诉之日，共9个月，每月利息人民币1.8万元，共计16.2万元）。另，被告在庭审中提出原告主张的违约金标准过高。另查，1、2016年4月8日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，表明经核查，2016年4月8日，申请人家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。2、原、被告确认真实性的短信、微信记录表明：①2016年3月24日，被告向原告告知原告未按合同约定支付涉案房产贷款利息的行为构成违约，被告现通知取消此次买卖合同，并追究原告的违约责任。②2016年3月28日，被告提出需重新签订合同才卖房子，原告坚持按原合同履行。③2016年3月21日，被告向第三人工作人员提出要签订补充协议，第三人工作人员表示原告不会同意，且通知被告应当于2016年3月23日前往深圳建行新安支行办理资金监管，被告表示原告已经违约要求完善合同。④2016年3月24日，被告向第三人工作人员表示合同终止房子卖不了了。⑤2016年3月21日，第三人工作人员以短信发送向被告告知：双方对支付涉案房产贷款利息的时间并无约定，只是约定承担从签订合同之日起的贷款利息，且合同约定了5个工作日要办理公证手续。3、原、被告确认真实性的录音证据表明：2016年3月28日，原告向被告询问房子卖不卖，被告明确回复要卖的话必须要签那个合同。4、被告主张其要求重新签订合同或签订补充协议的原因是：经其核实，尚欠银行贷款金额为人民币230万元，并非200万元，因为其定期存款不能直接用于偿还贷款；原告主张被告要求重新签订合同或签订补充协议的原因是被告要加价。另，被告提交的第三人工作人员作为见证人签字，但原告未签字的《补充协议》中并无加价的内容。5、经被告申请，本院依法委托深圳市世纪中盛土地房地产评估有限公司对涉案房产在2016年2月24日、2016年3月30日的市场价值进行评估，深圳市世纪中盛土地房地产评估有限公司于2017年5月4日出具《报告书》，鉴定结论为涉案房产在2016年2月24日、2016年3月30日的市场价值分别为人民币5,522,985元、5,454,800元。以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、房地产证、购房资格证明、收款收据、转账凭证、公证书、委托书、催告函、短信记录、微信记录、录音、补充协议等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。首先，根据本院查明的事实，在合同约定的办理首期款资金监管的期限内，原告和第三人均已通知被告办理首期款资金监管，即原告已经履行了通知被告办理首期款资金监管的义务，但被告未按照合同约定予以配合办理相关手续；其次，虽然合同中“产权现状及处理方式”的选项为卖方自行赎楼，但赎楼时间的空白处又被划掉，且双方在担保赎楼的选项中又明确注明了五个工作日内应与担保公司签订服务合同，并出具委托赎楼公证书，在备注条款中又有买方赎楼的内容，故结合合同的整体内容以及卖方亦实际办理了公证委托手续的情况，本院认为双方关于赎楼方式的真实意思表示应当为担保融资赎楼，但被告未按约定办理委托公证手续；再次，即使被告经核查发现尚欠银行贷款数额与合同约定买方赎楼的贷款数额不符，但在合同对买方赎楼额度已经达成明确约定的情况下，原告并不负有与被告重新签订补充协议的义务，被告无权以此为由拒绝履行合同；最后，原、被告签订的合同中仅约定从签订合同之日到赎楼完毕之日期间的贷款利息由原告承担，但双方并未约定上述贷款利息的支付时间以及支付方式，故在无证据证明被告已经将具体支付方式告知原告，或原告明确拒绝支付该款项的情况下，被告主张原告拒绝支付贷款利息的行为违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告存在逾期办理公证委托手续和未配合办理首期款资金监管的行为，且被告单方明确表示不再履行合同，被告的行为构成根本违约，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院于2016年4月11日将起诉状副本送达至被告之日解除。被告以原告违约为由，主张原告向其赔偿款项人民币403,200元，并承担银行贷款利息人民币16.2万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金。本案中，原告仅向被告支付了定金，在被告于2016年3月24日明确表示不再履行合同的情况下，原告已经于2016年3月31日提起诉讼主张解除合同，本院认为在合同无法继续履行的情况下，原告应当负有一定的积极止损的义务，基于双方对违约金数额的约定、双方的履行程度，以及涉案房产在相应时点的市场价值的情况以及原告已付款项利息的损失情况，本院酌情将违约金调整至人民币78万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。关于定金。本案中，原告已经支付定金人民币20万元，现有人民币18万元在被告处，有人民币2万元作为交房保证金在第三人处托管，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金人民币18万元，第三人应当向原告返还定金人民币2万元。关于佣金。本案为房屋买卖合同纠纷，并非居间服务合同纠纷，原告和第三人主张的佣金不属于本案处理的范畴，原告和第三人可另循法律途径主张各自相应的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡凤姣和被告旷迎春于2016年2月24日签订的编号为50555007871的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2016年4月11日解除；二、被告旷迎春应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡凤姣支付违约金人民币78万元，返还定金人民币18万元；三、第三人深圳市盛联行投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡凤姣返还定金人民币2万元；四、驳回原告胡凤姣的其他诉讼请求；五、驳回被告旷迎春的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币15,024元，保全费人民币5,000元，评估费人民币21,190元，由原告负担5,660元，由被告负担人民币35,554元；本案反诉受理费人民币4,726元，由被告负担。本诉受理费、保全费原告已经预交，反诉受理费和评估费被告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  吴景林人民陪审员  黄 芳二〇一七年五月二十四日书 记 员  李婷霞书 记 员  王 欢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。