吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）白山民提字第37号
申请再审人（一审原告）：白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社，住所地：白山市浑江区浑江大街***号。
负责人：于殿龙，主任。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：江源县房屋建设开发公司，住所地白山市江源区德泰大街158号。
法定代表人：武玉福，经理。
委托代理人：曲慧刚，男，1975年11月15日生，汉族，江源县房屋建设开发公司法律顾问，住白山市，住白山市。
被申请人（一审被告）：王新义（曾用名王诗铭），男，1954年6月18日生，汉族，江源县房屋建设开发公司民中花园项目部负责人，住白山市，住白山市。
委托代理人李祥彬，男，1982年1月5日生，汉族，江源县房屋建设开发公司民中花园项目部会计，住白山市，住白山市。
申请再审人白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社因与被申请人江源县房屋建设开发公司、王新义拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2010）浑民二初字第292号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2012）白山民申字第50号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社的委托代理人荆卫华、江源县房屋建设开发公司的委托代理人曲慧刚、王新义的委托代理人李祥彬到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
2009年7月1日，一审原告白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社（以下简称八道江信用社）起诉至白山市浑江区人民法院称，八道江信用社原在民中花园综合楼所在位置有一处面积648.12平方米办公兼营业用房。2001年8月4日，江源县房屋建设开发公司（以下简称开发公司）欲在该处搞房屋开发建设。2002年4月1日，八道江信用社与开发公司签订拆迁安置协议，回迁安置在民中花园综合楼1-4层。2006年12月17日，双方签订商品房订购补充协议，八道江信用社回迁房被安置在1-2层，并约定回迁房总价款为人民币7772231元，八道江信用社还需向开发公司支付楼层差款2840000元。八道江信用社支付完全部款项后，开发公司却不交付房屋，之后，八道信用社已将该房屋出售给他人。请求判令解除双方之间的合同；开发公司返还房款7772231元；开发公司与王新义承担连带责任；诉讼费由开发公司、王新义负担。王新义辩称，不同意解除合同，同意给八道江信用社回迁房屋。开发公司未答辩。
白山市浑江区人民法院一审查明，八道江信用社原有4层楼房一处，面积为648.12平方米，位于现颐合花园（原名民中花园）综合楼处。白山市旺达建筑有限责任公司房地产开发分公司（以下简称旺达公司）取得该区域开发许可，需要拆迁八道江信用社的房屋，在该区域开发建设颐合花园综合楼，王新义系该项目的实际投资人。2002年4月1日，八道江信用社与旺达公司签订《房屋拆迁安置协议书》，双方约定，旺达公司拆迁八道江信用社所有的648.12平方米房屋，其中一层至二层面积为360平方米，三、四层面积288平方米。旺达公司拆迁该楼后，应在原地新建的综合楼内，按八道江信用社的实际面积和原相应楼层面积安置回迁。房屋回迁的日期为2004年5月31日。2002年4月28日，经政府相关部门批准，旺达公司将该建设项目转让给教育建筑公司。2004年9月，教育建筑公司将民中花园综合楼项目转让给开发公司，王新义亦为该项目的实际投资人。
2006年12月16日，八道江信用社与开发公司签订《商品房买卖合同》。双方约定，开发公司将民中花园第一栋106号房屋，面积635.09平方米，以每平方米6900.00元价格出售给八道江信用社，总金额为446万元。2006年12月17日，双方又签订了商品房订购补充协议，约定，一是开发公司同意将原1-4层面积回迁现1-2层，面积635.09平方米，其中一层位置在K轴-
H轴至①轴至⑤轴和H轴-G轴至③轴-⑤轴及③轴-⑥轴至G轴往F轴方向2.4米的区间（面积497.95平方米）。二层回迁位置在K轴-
J轴至1／4轴-⑦轴（面积137.14平方米）；二是八道江信用社原回迁的楼层为1-4层，面积648.12平方米，核定价款4932240元，现回迁安置在1-2层（其中一层497.95平方米，二层137.14平方米），核定价款为7772231元。八道江信用社向开发公司支付差价款约284万元。2006年12月29日，八道江信用社支付给开发公司购房款284万元。开发公司至今未将合同约定的房屋交付给八道江信用社。
另查明，开发公司安置给八道江信用社的房屋，于2006年6月27日因孔祥成诉王新义借款合同纠纷一案被白山市中级人民法院查封。2008年，八道江信用社向白山市中级人民法院提出执行异议，白山市中级人民法院于2008年9月13日作出民事裁定，驳回了八道江信用社的异议。
白山市浑江区人民法院一审认为，开发公司将已被查封的房屋出售给八道江信用社，其行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或者被告撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对八道江信用社要求开发公司退还价款的请求予以支持。王新义系颐合家园实际投资人，应与开发公司共同承担退还价款的责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2009年11月19日作出（2009）八民二初字第453号民事判决，开发公司与八道江信用社分别于2006年12月16日和2006年12月17日签订的商品房买卖合同和商品房订购补充协议无效；开发公司、王新义于判决生效之日起30日内给付八道江信用社人民币7772231元。案件受理费66206元，减半收取33103元，由开发公司、王新义负担。
八道江信用社不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误。八道江信用社与开发公司于2006年12月16日签订的合同只是作为八道江信用社向上级请款的依据，不能作为实际发生房屋买卖的依据，此事实在双方于次日签订的补充协议中已明确说明。双方签订的补充协议是对原拆迁协议中的回迁位置作了部分调整，一审法院认定该补充协议无效无法律依据。一审判决对拆迁合同的效力及是否应当解除未作评判，拆迁合同目前仍然处于有效状态。请求撤销一审判决，发回重审。开发公司、王新义认为一审判决正确。
2010年4月8日，本院作出（2010）白山民一终字第45号民事裁定，以一审判决事实不清，适用法律不当为由，撤销一审判决，发回白山市浑江区人民法院重审。
白山市浑江区人民法院在对本案重审过程中，八道江信用社变更诉讼请求为，一是依法确认双方签订的拆迁安置协议及商品房订购协议有效；二是确认八道江信用社对协议约定的安置房屋享有优先权，判令开发公司按协议的约定履行安置义务；三是开发公司、王新义对现无法安置房屋部分承担违约责任，按照该房屋现有的市场价格承担给付房屋折价的违约责任；四是开发公司与王新义承担连带责任。开发公司辩称，八道江信用社所述事实属实。王新义辩称，其是开发公司的管理项目及联系部分借款的一般合作人，而不是实际投资人。2009年9、10月份，白山市政府决定由王新义负责处理颐合家园项目的善后事宜。八道江信用社的诉求无事实和法律依据，王新义不应当承担连带责任。
白山市浑江区人民法院重审查明的事实与原一审查明的事实一致。
白山市浑江区人民法院重审认为，开发公司将已被查封的房屋安置给八道江信用社，其行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，故对八道江信用社要求确认双方签订的拆迁安置协议及商品房订购协议有效、确认八道江信用社对协议约定的安置房屋享有优先权，判令开发公司按协议的约定履行安置义务的请求不予支持。因安置协议无效，无效的协议没有法律约束力，故对八道江信用社要求开发公司、王新义对现无法安置房屋部分承担违约责任，按照该房屋现有的市场价格承担给付房屋折价的违约责任的请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的规定，于2011年2月23日作出（2010）浑民二初字第292号民事判决，驳回八道江信用社的诉讼请求。案件受理费66206元，由八道江信用社负担。
八道江信用社申请再审称，一是2006年12月16日签订的《商品房订购协议书》是虚假的，次日订立的《商品房订购补充协议书》应当认定是拆迁安置补偿协议书。二是八道江信用社的优先安置权，应当高于普通债权及普通债权派生出来的权利。三是调整后的回迁楼房，尚有部分存在，不安置八道江信用社，属适用法律错误。开发公司认为，一审判决正确。房屋现在无法安置，要求解除合同返还购房款。王新义认为，一审判决正确。现房屋虽然有部分面积未回迁，但存在抵押情况，不能回迁。
本院再审查明，八道江信用社与开发公司签订的《商品房订购补充协议书》第三条第3款：八道江信用社在上级主管部门批复后二日内付款；第4款：双方于2006年12月16日签订的《商品房订购协议书》与本补充协议不一致的以本补充协议为准。其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院再审认为，从八道江信用社与开发公司于2006年12月17日签订的《商品房订购补充协议书》的内容上看，该协议是对原回迁房屋的位置、结构、面积及价格的变更，其目的是为了改变原合同中约定的回迁房屋位置，而非为变更合同的性质，即将商品房买卖合同变更为房屋拆迁安置补偿合同。尽管该协议的名称为《商品房订购补充协议书》，但此补充协议所体现的合同双方权利义务关系与双方于2006年12月16日签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务关系完全相反，而与双方于2002年4月1日签订的《房屋拆迁安置协议书》约定的权利义务相接续，由此可以认定，该补充协议非为对《商品房买卖合同》的变更，而是对《房屋拆迁安置协议书》的变更。由于八道江信用社与开发公司之间的法律关系是房屋拆迁安置补偿法律关系，故双方于2006年12月16日达成的商品房买卖合同非为双方真实意思表示。根据双方签订的补充协议第3条约定的内容可以认定，开发公司配合八道江信用社签订虚假的商品房买卖合同的目的是，因回迁房屋的位置的改变，八道江信用社需交纳房屋差价款，而恶意串通骗取八道江信用社上级主管部门同意给付房款的批复。故此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，八道江信用社与开发公司签订的《商品房买卖合同》无效。
八道江信用社与开发公司签订的《房屋拆迁安置协议书》、《商品房订购补充协议书》，系双方真实意思表示，并不违反法律禁性规定，合法有效。尽管双方变更补偿安置房屋位置的行为发生于法院查封颐合家园部分房屋（包括补偿安置房屋部分面积）之后，但是，法院的查封行为并不影响双方签订的《商品房订购补充协议书》的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》只是一部行政管理性的法律，主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易的纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十七条第二项的规定是法律对出卖人的强制性要求，是管理性的，其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方买受人，即该项规定属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。故此，一审判决认定开发公司将已被查封的房屋安置给八道江信用社，双方签订的拆迁安置补偿协议无效，缺乏法律依据，本院予以纠正。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，八道江信用社已将补偿安置房屋差价款交付给开发公司，全部履行了被拆迁人的合同义务，开发公司应当向八道江信用社交付补偿安置房屋。并且，在拆迁人开发公司将补偿安置房屋出让给他人的情况下，被拆迁人八道江信用社对补偿安置房屋享有优先权。开发公司抗辩认为，法院已将补偿安置房屋的部分面积执行给他人，继续履行合同已不可能，八道江信用社应诉请解除合同。然而，由于被拆迁人八道江信用社对补偿安置房屋享有法定的优先权，故其在房屋拆迁安置补偿合同中独享合同解除权。只要八道江信用社不行使合同解除权的行为不违反法律规定或公序良俗，其他人无权要求八道江信用社解除房屋拆迁安置补偿合同，亦无权干涉八道江信用社对补偿安置房屋行使优先权。故此，开发公司的此项抗辩主张不能成立。由于八道江信用社对补偿安置房屋享有法定优先权，可排除其他权利的干涉而实现房屋拆迁安置补偿协议的目的，故其提出的开发公司与王新义对无法安置房屋部分承担违约责任的请求无法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
1、撤销白山市浑江区人民法院（2010）浑民二初字第292号民事判决。
2、白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社与江源县房屋建设开发公司签订的《房屋拆迁安置协议书》、《商品房订购补充协议书》具有法律效力。
3、白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社对双方协议约定的补偿安置房屋享有优先权；江源县房屋建设开发公司应当继续履行向白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社交付补偿安置房屋的义务。
4、驳回白山市浑江区农村信用合作联社八道江信用社的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各66206元，由江源县房屋建设开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵希海
审 判 员 迟吉岩
代理审判员 杜文广
二〇一五年十二月十一日
代书 记员 宋延良