广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5585号原告：程小玲，女，1959年10月12日出生，香港永久居民，委托诉讼代理人：肖静，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李衢飞，广东孚道律师事务所实习律师。被告：刘嘉宏，男，1979年6月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告程小玲诉被告刘嘉宏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程小玲的委托诉讼代理人肖静、李衢飞，被告刘嘉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程小玲向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的租赁合同于2017年2月27日解除；2.被告向原告支付2017年1月和2月租金15000元、2017年税费5338.42元、电费共1567.76元、综合管理费969.3元，暂计至2017年2月28日共为22875.48元及逾期支付租金的利息（从2017年2月28日起按银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付逾期腾房的场地占用费（从2017年3月3日起至被告实际腾退之日止，按租金7500元/月的标准计算，暂计至2017年3月30日为7000元）。事实与理由：2016年6月8日，原告与被告签订租赁合同，约定被告从2016年7月9日起承租原告位于中山市沙××镇星××路××××花园××号商铺；每月租金为7500元，并约定被告应于每月8日前向原告缴纳本月租金；租赁期内，被告逾期支付租金达7天的，则视为被告违约，原告有权解除合同收回租赁物并没收押金；在租赁期内，租赁物所涉及的税收、租赁税、水电、物业管理费等费用均由被告负担。被告从2017年1月起开始拖欠租金、水电费，原告多次催讨，但被告却一直以各种借口拖延未付。2017年2月24日，原告委托律师向被告发律师函，函告被告在收到函后一日内向原告支付拖欠的租金和相关费用。若被告逾期支付的，自被告收到律师函之日起第二日原告解除该租赁合同。合同解除后三日内被告应当搬离租赁物。非因原告的原因被告未收到律师函或拒收律师函的，律师函寄出后的第二日视为被告已收到。原告于2017年2月24日按被告在签订租赁合同时提交的身份证复印件上的地址和租赁合同上被告的电话寄出律师函，但是因上门无人，电话无人接听，该律师函被退件。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告程小玲变更第2项诉讼请求中2017年1月和2月的租金15000元为被告支付2017年1月8日至2017年2月27日的租金12500元。被告刘嘉宏辩称：1.确认合同已解除，但解除时间是2017年2月17日。因双方口头协商于2017年2月17日解除合同，不确认解除的时间为2017年2月27日；2.双方口头约定以被告交付的押金15000元抵扣2017年1、2月份的租金，2017年2月18日，被告与原告丈夫廖先生电话沟通由被告在下星期一、二左右注销国税、地税登记及工商登记，并搬走租赁物内的物品。2017年2月21日，被告发现原告在没有通知被告的情况下将涉案租赁物上锁，待被告前去搬迁时电话及短信告知原告，但原告不予回复。2017年2月22日，被告以短信方式通知原告将原告代被告垫付的租赁税发票及电费、综合管理费发票寄给被告，并将账户发给被告，被告拟付款给原告，但原告未予回复；3.被告确认原告代被告垫付税费5338.42元、电费1567.76元、综合管理费969.3元，合计7875.48元，被告可以支付给原告；但原告主张2017年1、2月租金15000元不确认，因双方已口头约定以押金抵扣租金，另对原告主张3月3日之后的场地占用费不确认，因合同已解除，原告自行将租赁物上锁，被告无法搬出导致被告的物品至今仍存放在租赁物内，所以场地占用费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月8日，程小玲（甲方即出租方）与刘嘉宏（乙方即承租方）签订了租赁合同一份，约定甲方将位于中山市XXX号商铺出租给乙方；租期期限从2016年7月9日起至2021年7月8日止；经双方商定2016年7月9日至2018年7月8日，每月租金7500元，2018年7月9日至2021年7月8日，每月租金递增8％，每年递增一次，于每月8日前交租给甲方；乙方依约交纳租金，不得拖欠。乙方如拖欠租金7日，甲方可以从乙方履约押金中扣除所欠租金，并收回该商铺，乙方承担违约责任，甲方有权停水停电并收回该商铺，乙方所交押金不得退回；双方签署租赁合同时，乙方向甲方交付15000元作为履约押金，押金不能作为租金抵缴，租赁期满，乙方交清租金和水电费后，甲方凭乙方押金收据如数退还履约押金给乙方，不计利息；合同还约定了其他事项。合同甲方处有程小玲的签名及捺印，乙方处有刘嘉宏的签名及捺印。合同签订后，程小玲将上述租赁物交给刘嘉宏使用，刘嘉宏也依约交纳租金及费用至2016年12月底，但从2017年1月开始拖欠租金及其他费用。程小玲提交的税收缴款书3份显示，程小玲于2017年2月20日向中山市地方税务局沙溪税务分局缴纳中山市XXX号之一号税款合计5338.42元。程小玲提交的借记卡账户历史明细清单显示，户名为程小玲，分别于2017年1月10日、2017年2月8日、2017年3月10日各向中X司支付323.1元物管费，合计969.3元。程小玲提交的广东电网公司中山供电局缴纳电费收费凭据显示，程小玲于2017年2月20日缴纳XXX号商铺电费合计1566.76元。2017年2月24日，程小玲委托广东孚道律师事务所出具律师函一份，函告刘嘉宏自收到本函之日起一日内将拖欠的租金的相关费用足额支付给程小玲；逾期支付的，自刘嘉宏收到本函之日起的第二日，程小玲正式解除租赁合同，程小玲不再另行发出解除函；合同解除后三日内刘嘉宏应当搬离该房地产，并将该房地产和相关配套设施返还程小玲，刘嘉宏不得隐匿、毁损、转移；刘嘉宏逾期不搬离的，遗留的生产设备和办公用品视为放弃并归程小玲所有，程小玲有权径行接管；非因程小玲的原因刘嘉宏未收到本函或拒收本函的，本函寄出后的第二日视为刘嘉宏已收到。程小玲提交邮单回证拟证明其已按刘嘉宏的户籍地址向其寄出上述律师函。但程小玲提交的邮件查询显示上述律师函未妥投。程小玲多次催收未果，遂具状至本院，主张前述实体权利。另查，程小玲是涉案房地产中山市XXX号的权属人。刘嘉宏提交微信照片截图拟证明涉案租赁物已被程小玲上锁并贴有通知，通知的内容为：因租客欠租违约，此商铺已由业主收回。如任何人未经业主许可将此锁替换，则属违法，将负法律责任，违者追究。程小玲确认通知是其所贴。庭审中，刘嘉宏确认合同已解除，但因双方口头协商于2017年2月17日解除合同，故其认为合同的解除时间是2017年2月17日。程小玲确认其于2017年2月21日将涉案租赁物上锁，不允许刘嘉宏搬运涉案租赁物内的物品。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘嘉宏确认租赁了程小玲的房屋，且程小玲与刘嘉宏签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。程小玲已按合同的约定将所租商铺交付给刘嘉宏使用，刘嘉宏也应按合同的约定按时支付租金。本案争议焦点是：一、合同实际解除时间；二、刘嘉宏应否支付2017年1月8日至2017年2月27日的租金；三、程小玲主张场地占用费有无依据。结合双方的诉辩主张及本院审理查明的事实，本院分析如下：一、关于合同实际解除时间的问题。庭审中，刘嘉宏确认合同已实际解除，但称双方口头约定合同于2017年2月17日解除，但并未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。程小玲委托广东孚道律师事务所于2017年2月24日发出律师函，函告刘嘉宏收到该函之日起第二日程小玲正式解除租赁合同并不再另行发出解除函，非因程小玲的原因刘嘉宏未收到或拒收该函的，该函寄出后第二日视为刘嘉宏已收到。广东孚道律师事务所向刘嘉宏寄出上述律师函，但程小玲提交的邮件查询显示上述律师函并未妥投，且刘嘉宏称其并未收到上述律师函。双方之间的租赁合同并未就邮寄通讯地址进行约定，程小玲亦未提交相关证据证明其已向刘嘉宏成功发出上述律师函，故程小玲主张合同于2017年2月27日解除没有事实和法律依据，本院不予采纳。刘嘉宏提交的微信照片截图显示，程小玲在涉案租赁物上锁并贴有载明其已收回租赁物的通知，且程小玲于庭审中确认其于2017年2月21日上锁并张贴上述通知。结合常理，程小玲已于2017年2月21日收回租赁物即以实际行动表示不再履行租赁合同，本院认定双方之间的租赁合同于2017年2月21日解除。二、关于刘嘉宏应否支付2017年1月8日至2017年2月27日的租金的问题。程小玲已依约向刘嘉宏交付租赁物，且刘嘉宏已实际使用，刘嘉宏理应依约履行支付租金的义务，但刘嘉宏并未按时足额向程小玲支付租金。刘嘉宏欠程小玲租金的事实，有程小玲提交的租赁合同可以证实，且刘嘉宏并未提交相反证据予以反驳，本院对程小玲的陈述及证据予以采信。租金计算时间应为2017年1月8日至2017年2月21日，金额为11000元（7500+7500÷30×14）。庭审中，虽程小玲确认已收取刘嘉宏交纳的押金15000元，且刘嘉宏辩称双方口头约定以押金15000元抵扣2017年1、2月租金，但刘嘉宏并未提交相关证据对此予以作证，本院对租赁押金不予处理。程小玲请求刘嘉宏向其支付2017年1月8日至2017年2月21日的租金11000元及从2017年2月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止的利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。三、关于程小玲主张场地占用费有无依据的问题。程小玲于庭审中确认其于2017年2月21日对租赁物上锁并张贴上述通知，其表示不准许刘嘉宏搬走物品。结合常理，程小玲已于2017年2月21日收回租赁物即以实际行动表示不再履行租赁合同，刘嘉宏已无法继续使用租赁物，且程小玲把租赁物上锁致使刘嘉宏无法搬离，程小玲主张刘嘉宏向其支付从2017年3月3日起至实际腾退之日止的场地占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于租赁税费、电费、综合管理费的问题。程小玲代刘嘉宏垫付税费5338.42元、电费1566.76元、综合管理费969.3元，合计7874.48元的事实及金额，有程小玲提交的税款缴款书、借记卡账户明细清单、电费通知单等可以证实，且刘嘉宏于庭审中确认尚欠程小玲上述款项，并同意向程小玲支付上述费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告程小玲与被告刘嘉宏于2016年6月8日签订的租赁合同于2017年2月21日解除；二、被告刘嘉宏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告程小玲支付2017年1月8日至2017年2月21日的租金11000元及利息（自2017年2月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告刘嘉宏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告程小玲支付税费5338.42元、电费1566.76元、综合管理费969.3元，合计7874.48元；四、驳回原告程小玲的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，减半收取273元（原告已预交），由原告程小玲负担137元，被告刘嘉宏负担136元并于本判决生效之日起七日内径付原告程小玲。如不服本判决，原告程小玲可在判决书送达之日起三十日内，被告刘嘉宏可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审判员 刘 忠二〇一七年五月十六日书记员 何坚麟附件：证据目录清单证据目录清单原告程小玲为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.租赁物房产证；3.相关税费票据（税收缴款书、借记卡账户明细清单、电费通知单）；4.律师函；5.律师函邮寄回单。被告刘嘉宏对其辩解向本院提交如下证据：微信照片截图。