江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆商初字第01098号
原告中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路246号。
负责人孙国强，该行行长。
委托代理人毛继伟，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
被告李小芳。
原告中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山农行）与被告李小芳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛继伟到庭参加诉讼，被告李小芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告昆山农行诉称：2013年10月17日，李小芳与昆山农行签订《个人购房担保借款合同》，约定向昆山农行借款280000元，借款期限为240个月，逾期罚息利率在约定利率基础上上浮50%，借款期内产生的应付未付利息，按约定利率计收复利，借款到期之日起，按逾期利率计收复利；李小芳以其所有的昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等实现债权的费用；借款人未按约足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，并行使抵押权；因借款人违约致使贷款人采取诉讼等方式实现债权的，借款人应承担为此支付的律师费等实现债权的费用。合同签订后，昆山农行依约向李小芳发放了贷款，而李小芳未按约定归还贷款及利息。昆山农行根据合同约定，有权宣布贷款提前到期，要求立即归还贷款本息，并行使抵押权。昆山农行为维护自身权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.李小芳归还借款本金275931.42元及利息14609.84元（含罚息、复利，暂计至2015年3月10日，此后按合同约定利率计算）；2.李小芳承担昆山农行为实现债权所支出的律师费12000元；3.昆山农行有权就抵押的昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.李小芳承担本案诉讼费用。
原告昆山农行为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.个人购房担保借款合同1份；2.个人借款凭证1份；3.房屋他项权证1份；4.个人购房贷款申请表、收入证明各1份；5.单身证明1份、离婚证1份；6.欠款记录1份；7.委托代理协议1份及律师费发票1份。以上证据证明昆山农行诉请事实。
被告李小芳未发表答辩及质证意见，亦未向本院提供证据。
针对昆山农行提供的证据，本院依法予以认定，作为本案的定案依据。
经审理查明：2013年10月17日，李小芳与昆山农行签订《个人购房担保借款合同》，约定向昆山农行借款280000元，借款期限为240个月，逾期罚息利率在约定利率基础上上浮50%，借款期内产生的应付未付利息，按约定利率计收复利，借款到期之日起，按逾期利率计收复利；李小芳以其所有的昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等实现债权的费用；借款人未按约足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，并行使抵押权；因借款人违约致使贷款人采取诉讼等方式实现债权的，借款人应承担为此支付的律师费等实现债权的费用。
合同签订后，昆山农行依约向李小芳发放了贷款，而李小芳未按约定归还贷款本息。截至2015年3月10日，借款人李小芳仍结欠贷款本金275931.42元、利息14609.84元。昆山农行为维护自身权益，遂向本院提起诉讼。
另查明，昆山农行为实现债权支付律师费用12000元。
本院认为：被告李小芳经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。贷款人昆山农行与借款人李小芳签订的《个人购房担保借款合同》等是当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，双方所约定的权利义务清楚，故合同依法成立并生效，应受法律保护。贷款人按约履行了放贷义务，借款人则应当按照合同的约定还本付息。借款人未按约定归还借款本息，贷款人则依照约定有权宣布借款提前到期，要求借款人清偿债务并行使抵押担保权利。故昆山农行要求李小芳清偿贷款本金275931.42元、利息14609.84元（暂计至2015年3月10日，之后的利息按双方约定标准计算至实际给付之日止），本院依法予以支持。
双方合同中明确约定因借款人违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等由借款人承担，因此对昆山农行主张的律师费，本院依法予以支持。
李小芳已将房屋抵押并办理了相应的抵押登记手续，在债务履行期届满未清偿贷款的，昆山农行依法有权优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李小芳于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行贷款本金275931.42元、利息14609.84元（暂计至2015年3月10日，之后的利息按双方约定标准计算至实际给付之日止），并赔偿原告律师费损失12000元；
二、被告李小芳不能履行上述第一项付款义务的，原告中国农业银行股份有限公司昆山分行有权以其所抵押的房屋（位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费5838元，公告费300元，合计6138元，由被告李小芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 邹 军
人民陪审员 殷惠娟
人民陪审员 许家塑
二〇一五年十月十日
书 记 员 沈丹琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。