广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初11355号原告（反诉被告）：吴秀珍，女。委托诉讼代理人：陈松伟，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇嘉，广东金舵律师事务所律师。被告（反诉原告）：余成东，男。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所实习律师。原告吴秀珍与被告余成东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序审理。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并于2017年9月4日、9月19日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人陈松伟、被告委托诉讼代理人郭高汉、陈诗敏到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告委托诉讼代理人陈松伟、被告委托诉讼代理人郭高汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2017年2月16日签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付2017年6月份、7月份、8月份的租金共计24000元、违约金960元（违约金按拖欠租金数额为基数，按年利率24%的计算标准，从2017年6月6日起暂时计算至2017年8月5日，实际计算至被告清偿之日止）；3.被告交纳的20000元押金由原告予以没收；4.被告搬离租赁的房屋及铺位，并支付2017年9月1日开始至实际搬离之日止的占有使用费（占有使用费按每月8000元的标准计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月16日，原告与被告签订一份《租赁合同》，合同约定原告将位于佛山市禅城区影荫一路碧翠轩203房及地下一楼临街铺位租给被告使用，租赁期限为3年，即从2017年4月1日起至2020年2月28日止；租金每月8000元，每月租金在当月5号前存入原告指定的工商银行账户；合同签订后被告向原告交付20000元押金，同时向原告交付一个月租金8000元。合同签订后，原告按约定将上述租赁物交付给被告使用，但被告多次违约拖欠租金。原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。被告答辩称：第一，被告同意解除双方签订的《租赁合同》。第二，被告无需向原告支付2017年6月至8月的租金及违约金。原告无权没收被告交纳的20000元押金及收取被告的占有使用费。本案租赁合同的解除，并非因为被告违约，而是原告在订立合同时，故意隐瞒租赁物的使用性质。被告在签订合同时存在重大误解，被告订立合同的目的是用于经营餐饮，需要向工商税务部门申请营业执照。根据合同第一条约定，原告将租赁物定性为铺位，向被告出租。但租赁物的实际使用性质直至被告装修完毕到2017年6月，当被告将租赁合同向相关部门申领营业执照时才被告知该租赁物不属于商铺，不能经营餐饮。因原告的过失导致被告的合同目的无法实现，才是本案租赁合同解除的根本原因。租赁合同的签订存在明显不公平不对等的事实，根据合同约定，原告是将车位以铺位形式租赁给被告，车位与商铺的租金不能等同。原、被告约定以商铺的租金来交纳，对被告是不公平的。综上，合同的解除并非被告违约，而是原告欺骗、隐瞒的行为导致合同目的无法实现，属于合同法规定的解除合同的法定理由，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称：2017年2月16日，原告向被告宣称有商业用房出租，可用于经营餐饮，可办理工商营业执照。后双方签订《租赁合同》，约定：原告将位于佛山市禅城区影荫一路碧翠轩203房及地下一楼临街铺位，租期从2017年4月1日起至2020年2月28日止，月租金共8000元。合同签订后，被告向原告支付了押金20000元。被告取得租赁物后开始着手进行装潢及添置经营设备，共计投入211900元。2017年6月初，被告将上述《租赁合同》向工商部门申领工商营业执照时才获悉，租赁物为住宅用房，无法申领工商执照。后被告从佛山市禅城区石湾镇街金子苑社区居民委员会了解得知，原告曾向其申请改变用房性质为经营性用房，但尚未获得批准。原告明知被告的租赁合同目的为进行餐饮经营事项，但在双方缔约过程中，原告刻意隐瞒租赁物用途，虚构事实，致使被告的合同目的无法实现，造成了被告产生装潢费用及相关添置物等损失费用，原告依法应赔偿被告的全部损失。为维护被告的合法权益，请求判令如下：1.解除被告与原告于2017年2月16日签订的《租赁合同》；2.原告向被告返还已支付2017年4月1日至5月31日期间的房租16000元；3.原告向被告返还押金共20000元；4.原告向被告赔偿在承租房内装潢费用及相关添置物损失费用共计211900元；5.原告向被告支付违约金30000元；6.本案诉讼费由原告承担。针对反诉，原告答辩称：双方在签订租赁合同时，原告没有向被告声称租赁物可用于商业用途，并明确告知被告租赁物的性质及把租赁物的产权证复印件交付给被告。原告只能保证被告能够合法使用租赁物，并不能保证被告能否办理营业执照。被告的反诉请求没有事实与法律依据，被告在反诉状称其在2017年6月初才向工商部门申请营业执照不是事实。据原告了解，被告在装修前已经向工商部门了解涉案租赁物不能用于餐饮用途，即使是住宅转为经营性用房的条件下，也不能用于餐饮用途，相关部门对此有明文规定。双方签订合同时，原告只知道被告是用于仓库用途，不清楚被告实际上是用于餐饮用途。只要被告合理合法使用租赁物，原告是没有异议的。根据相关文件，关于住宅转为经营用途，是领取营业执照的主体负责申请的，而不是业主方负责该申请工作。原告举证：1.原告身份证、被告人口信息，证明原、被告主体资格。被告对证据无异议。2.《租赁合同》，证明双方签订合同的时间及对租金的约定。按照合同约定，原告只是将租赁物交给被告使用，没有承诺约定被告可以用于经营用途。被告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。合同第一条明确约定租赁物的性质为商铺。涉案203房及地下一楼临街铺位是由原告经过改建，在临街铺位建造楼梯直通203房，因此整个租赁物是一体化存在的。合同第二条约定租金的计算是按照铺位的性质来约定的；合同第三条第二款约定本租赁合同是要到工商税务局等相关部门进行备案，被告的经营意图是明确的，出租方即原告隐瞒租赁物的实质使用用途来欺骗被告。3.房地产权证2份，证明原告是涉案租赁物的所有权人及租赁物的规划用途。该证件在签订合同前有提交给被告看原件，并交付房地产权证的复印件。被告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。该证件没有作为租赁合同的附件，被告也是在收到起诉材料时才清晰知道房产证的规划用途。从规划用途可以看出，原告故意编造改变规划用途的性质，明知住宅用途的物业在没有相关部门批准时是不能用作经营用途的，但原告仍然将其作为商铺的形式出租给被告，造成被告的损失。被告在签订合同时，对租赁物的性质存在重大误解，租赁的价格及用途也不匹配，对被告显失公平。4.机读档案登记资料3份，证明涉案的租赁物可以办理工商登记，被告所述的不能办理是因涉案物业的邻居不同意被告经营餐饮。被告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。被告在现场查看时是看到案涉物业的左右隔壁在经营，才主观相信原告的租赁物可以作为商业经营用途。但从现已知悉的事实，原告的租赁物还没有变更为经营用途，由此可知原告在订立合同时的承诺和告知的事实均是错误的，原告存在欺诈行为。5.微信截图2张，证明被告在2017年4月份时已经装修完毕并开门试业，与被告在反诉状中的陈述相矛盾，不符事实。被告对证据的真实性无法确认，该截图无法证明原告所要证明的内容，试业与正式营业不是一个法律概念。6.关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知，证明根据该通知第22条，涉案房屋为住宅的情况下不能用于餐饮用途。被告对证据的真实性无异议，但对关联性、证明内容不予确认。该通知仅是暂行办法，不属于法律法规，不是政府的规范性文件。作为业主，明知其物业不能用于餐饮经营，却仍然主动向被告作出虚假承诺，可证明被告的诉求。被告举证：1.公示，证明原告在签订合同后才向居委会申请将租赁物改变为经营性用房，但没有按法律规定获得有利害关系业主的同意，所以至今没有依法将该住房性质改变为经营性用房。因此该租赁合同的目的不能实现，原告也并非将成功申请为经营性用房出租给被告，而是签订后才申请变更，过错方为原告。原告对证据的真实性不予确认，原告没有义务帮被告把租赁物转变为经营性质用房，原告只是把租赁物出租给被告使用，之后的事宜应当由被告自行处理，被告不能把自身的过错归责于原告。2.图片3张、收据7份、装修合同、企业登记信息2份，证明原告向被告交付租赁物后，被告对租赁物进行装修，购置相关的经营设备，共投入资金211900元。原告对证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。3.微信截图（原告丈夫肖斌与被告），证明涉案租赁物的日常管理收租等事宜均是由肖斌负责，被告于2017年5月10日通过微信转账8000元租金给肖斌，该8000元租金是交纳2017年5月份的。原告对证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，但确认被告已经交纳5月份的租金8000元。4.电话录音、光盘，证明被告向原告协商解除租赁合同时，原告明确承认双方订立租赁合同时，原告是知悉被告的目的为承租其物业用于餐饮，并声称涉案租赁物可以用于餐饮。被告在订立合同时不清楚涉案租赁物没有转变住房性质，被告是在受到欺骗、重大误解的情况下签订租赁合同。原告对证据的真实性予以确认，但对证明内容有异议。该录音的形成时间是在2017年8月7日，当初是被告与原告的丈夫肖斌进行协商性谈话。被告述称原告当时同意其用于餐饮，这个“当时”是在签订合同后，被告想将车库及二楼变更为餐饮用途，而原告的态度是如果被告可以办理相关手续，原告是没有异议的。原告的丈夫在录音中已经提及车库的用途，并明确告知被告。被告存在误解认为只要有利害关系的业主签名同意就可以改变为经营餐饮，但根据相关规定是即使有利害关系业主同意也不能改为餐饮用途。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1-4、6的真实性无异议，本院确认证据的真实性；证据5，无法核实证据的真实性，本院对证据不予采信。原告对被告提交的证据4的真实性无异议，本院确认证据的真实性；证据1，本院依被告申请向佛山市禅城区石湾镇街金子苑社区居民委员会调查，确有在小区内张贴该公示，本院对证据的真实性予以确认；证据2，该组证据与本案无关，本院不予采信；证据3，无法核实证据的真实性，本院对证据不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年2月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于佛山市禅城区影荫一路碧翠轩203房及地下一楼临街铺位租给乙方使用；二、1.乙方的租用期限为3年，从2017年4月1日起至2020年2月28日止；2.合同签订后，乙方必须同时向甲方交付20000元做押金，同时交一个月的租金即8000元，即楼上203房租金3600元，楼下临街铺位两间共4400元；合同期满后一周内，甲方将押金原数无息退还乙方。乙方在租用期间，必须按时交纳包含但不限于电费、水费、电话费、物业管理费、税费等所有与该物业相关的费用，如有损坏该物业的设备、设施等，甲方有权从押金中扣除赔偿款，并有权解除本合同；另乙方中途终止合同，甲方有权在没收押金的同时，收回该物业；三、1.每月租金在当月5号前存入银行账户；2.如果乙方没有按时交租金，则按100元每天收取违约金，如乙方逾期当月10号前不交租金，甲方除按100元每天收取违约金外有权从押金中扣除租金等相关费用，并视为乙方违约，同时自动解除合同，甲方有权单方立即终止合同，收回该物业，不退还押金；该物业房屋内的物件视为乙方遗弃物。据原告提交的房地产权证载明，涉案佛山市禅城区影荫一街13号203房系原告所有，规划用途为住宅；涉案佛山市禅城区影荫一街13号首层133号系原告所有，规划用途为住宅（车位）。本院根据被告的申请向佛山市禅城区石湾镇街金子苑社区居民委员会调查，该居民委员会作出回复，称：1.到本社区申请将涉案133号房屋变更性质的当事人是一名付姓先生，付先生是于2017年5月初首次到社区居委会申办此事；2.2017年5月16日付先生向本社区提供了部分业主同意其改变用房性质的签名，居委会根据相关规定，于2017年5月16日向小区业主公示此事。公示期间，居委会收到该车库楼上的业主一致反对，并强烈要求居委会不能出具该房改变用房性质的证明。鉴于业主反对意愿强烈，本社区再次联系付先生，将社区收到的意见反馈给付先生，并要求付先生对楼上的业主做好解释工作并签名同意后再次递交资料到社区。经本院向佛山市禅城区市场监督管理局调查，该局向本院作出复函，主要内容：我局曾收取“佛山市禅城区影荫一街13号203房及首层133号”的申请材料，资料显示上述地址的房屋用途为“住宅”。依据《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》（佛府办〔2017〕9号）第二十二条“允许从事高新技术研发、软件设计、文化创意、动漫制作、电子商务、无实体店铺的网络交易服务、商务咨询策划代理、工业设计、股权投资、乡村民宿经营等环境污染和安全隐患相对较小的市场主体使用住宅作为经营性用房；但不得在住宅从事生产加工、歌舞娱乐、游戏游艺、易燃易爆品经营等容易污染环境和扰民，以及涉及人民生命财产安全、社会公共安全的经营项目。上述项目登记的情形实行动态管理，有关项目清单经市人民政府同意后由市工商局公布。”及《佛山市工商局关于贯彻实施的指导意见》（佛工商企注字〔2017〕33号）：“《办法》明确使用住宅作为经营性用房登记的适用范围包括：高新技术研发、软件设计、文化创意、动漫制作、电子商务、无实体店铺的网络交易服务、商务咨询策划代理、工业设计、股权投资等行业。在我市未对允许使用住宅作为经营性用房的项目进行调整前，按上述已公布的项目清单执行。”的要求，申请以“餐饮服务”为经营范围、住所（经营场所）房屋用途为“住宅”的，不属于上述规定中将住宅作为经营性用房登记的适用范围，我局将不予以受理。另查明一，佛山市珑鼎广告装饰设计工程有限公司的注册地址为佛山市禅城区影荫一街13号203，投资者为原告及案外人肖文兵。另查明二，被告于2017年8月23日收到本案送达的原告起诉状及证据副本。诉讼中，原告陈述：签订合同时，被告称租赁物用途作为仓库使用，签订合同后，被告称要作餐饮用途，原告的态度是相关手续由被告负责办理，原告只保证租赁物可以正常使用，只要被告是合法合理使用租赁物即可。被告没有向原告提出解除合同，被告也未将涉案房屋移交给原告。涉案203房与地下一楼临街铺位均是住宅性质，独立分开，也有楼梯可以通行。203房已变更为经营性用房，地下一楼临街铺位未变更。诉讼中，被告陈述：被告曾向工商部门申领营业执照，但因涉案房屋没有办理变更性质手续无法办理。被告在涉案房屋内有设备、厨具等财产，没有使用，但房屋钥匙仍在被告处。被告从2017年6月起未支付租金，理由是被告获知涉案房屋没有如原告所述能够作为经营性用房，合同目的无法实现，与原告协商解除合同及赔偿事宜未达成一致意见。因涉案房屋内有些物品按照租赁物内部的尺寸安装，需确定损失由原告承担后才将钥匙交还给原告本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照合同约定全面善意履行各自的义务。关于解除合同的问题。涉案《租赁合同》约定，如果被告逾期当月10号前不交租金，原告有权单方立即终止合同。根据查明的事实，被告确认尚未向原告交纳2017年6月至8月的租金，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权解除涉案《租赁合同》。至于合同解除的时间，因原告无证据证明被告在诉前已收到其解除合同的通知，则本院确认原、被告的《租赁合同》于起诉状送达被告之日即2017年8月23日解除。本案中，被告以其在订立合同时受到原告的误导致使存在重大误解及显失公平为由反诉请求解除涉案《租赁合同》。从原、被告双方签订的《租赁合同》看，其内容与法律法规并不相悖，不存在显失公平的情形。双方并未明确约定涉案房屋的使用用途，被告以此主张原告存在欺诈行为亦无证据证明。故，被告反诉解除合同的理据不足，本院不予采纳。关于原告诉请被告搬离涉案房屋及支付占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，涉案《租赁合同书》已解除，原告有权主张被告返还涉案房屋。对原告的该项诉请，本院依法予以支持。因被告自述尚未搬离涉案房屋，实际占有涉案房屋，故原告参照《租赁合同》的租金标准计算自2017年9月1日至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，合法有据，本院依法予以支持。关于原告诉请被告支付租金及违约金。涉案《租赁合同》约定，被告负有每月交纳租金的义务。被告在诉讼中对其尚未交纳2017年6月至8月的租金不持异议，本院确认该事实。故，原告主张被告支付2017年6月至8月的租金合计24000元，合法有据，本院依法予以支持。至于违约金，根据《租赁合同》的约定，被告应于每月5日前交纳租金，逾期不交租金的则按100元每天收取违约金。原告主张上述合同约定的计算标准过高，自行调整为按照年利率24%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付自2017年6月6日、2017年7月6日、2017年8月6日起分段累计至2017年8月5日止的违约金为473.43元，并向原告支付自2017年8月6日起以本金为24000元按照年利率24%计算至被告实际清偿之日止的违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请没收被告交纳的押金。因原告已向被告主张拖欠租金的违约金，该款已足以弥补原告的损失，故本院对原告主张没收被告交纳的押金不予支持，原告应向被告返还押金20000元，本院对被告主张原告返还押金的反诉请求予以支持。关于被告诉请原告返还租金、赔偿损失及支付违约金。被告诉请主张的理由是其无法申领工商执照、房屋变更用房性质未获批准，导致合同目的无法实现，造成被告的损失。据佛山市禅城区市场监督管理局的复函可知，申请以“餐饮服务”为经营范围、住所房屋用途为“住宅”的，不属于《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》及《佛山市工商局关于贯彻实施的指导意见》规定的将住宅作为经营性用房登记的适用范围，市场监督管理局不予受理被告办理工商执照的申请。由此，被告无法申领工商执照的原因在于涉案房屋的用房性质为“住宅”，且被告的经营范围为餐饮服务。被告主张其未能以餐饮服务为经营范围申领工商执照是由原告所致，未能提供明确、充分的证据予以证明，本院对此不予采纳。双方签订的《租赁合同》并未明确约定涉案房屋的使用用途，被告亦未有证据证明原告承诺涉案房屋可用于餐饮经营，应承担举证不能的法律后果。被告未能以餐饮经营申领工商执照，对此原告不负有过错。因此，被告主张原告返还已交纳的2017年4月至5月的租金及赔偿损失、支付违约金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。因被告主张原告赔偿装潢费用及添置物的损失未获支持，故本院对被告提出的对涉案房屋内的装潢及添置经营设备的现存价值进行鉴定评估申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吴秀珍与被告余成东于2017年2月16日签订的《租赁合同》于2017年8月23日解除；二、被告余成东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秀珍返还佛山市禅城区影荫一街13号首层133号及佛山市禅城区影荫一街13号203房房屋；三、被告余成东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秀珍支付租金24000元及利息（利息暂计至2017年8月5日为473.43元，并自2017年8月6日起以本金为24000元按照年利率24%计算至被告余成东实际清偿之日止）；四、被告余成东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秀珍支付占有使用费（自2017年9月1日起至被告余成东实际返还上述房屋之日止按照每月8000元的标准计算）；五、驳回原告吴秀珍的其他诉讼请求；六、反诉被告吴秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告余成东返还押金20000元；七、驳回反诉原告余成东的其他诉讼请求。如原告吴秀珍、被告余成东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取462元，由原告吴秀珍负担213元，被告余成东负担249元；反诉费2735元，由反诉原告余成东负担2544元，反诉被告吴秀珍负担191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年十一月二十八日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。