四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终748号上诉人（原审原告）：罗晓芳，女，彝族，生于1989年12月8日，住四川省攀枝花市仁和区。委托代理人：王江，四川睿桥律师事务所律师。委托代理人：刘禾，四川睿桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川荣府置地发展有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区桑林路8号。法定代表人何虎，公司董事长。委托代理人：高锐，该公司员工。委托代理人：朱俊刚，该公司员工。上诉人罗晓芳因定金合同纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院（2016）川0704民初386号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人罗晓芳的委托代理人王江、刘禾，被上诉人四川荣府置地发展有限公司（以下简称荣府置地公司）的委托代理人高锐、朱俊刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2015年12月6日，原、被告签订《东原长岛认购书》一份，约定原告罗晓芳（乙方）从被告四川荣府置地发展有限公司（甲方）处购买绵阳市游仙区桑林路东原长岛小区2栋1单元2301号建筑面积为85.95平方米的房屋一套。其中第二条约定：乙方认购总价为507112元整，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币3000元整作为签订《绵阳市商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保。如在《认购书》约定的签约日期内，客户未按签约流程签订正式的《绵阳市商品房买卖合同》及相应附件，本认购自动失效，定金不予退还，甲方有权将该房屋另行销售。第三条约定：乙方选择一次性付款方式须于2015年12月13日前付清全部房款，并到甲方销售中心与甲方签署《绵阳市商品房买卖合同》及相应附件；选择银行按揭付款方式，乙方在签订本认购书之日起7日内，与甲方签署《绵阳市商品房买卖合同》及相应附件并支付首付款，同时按照贷款银行要求提供《个人征信调查表》及办理贷款所需全部资料，与贷款银行签订《借款合同》、《抵押贷款合同》，贷款金额、按揭年限、贷款利率均以该按揭银行最后放款时的批复为准。第四条约定：签署本认购书前，甲方已向乙方出示下述文件，乙方确认已详细阅读并理解下述文件，且无异议（此部分字体加黑加粗）：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》……《前期物业服务协议》、《绵阳市商品房买卖合同》及买卖合同补充协议、附件示范文本。以下任一情况发生时，甲方有权单方面解除本认购书，并将该商品房另行出售，乙方已付甲方的定金不再退还：乙方未按本认购书约定的时间与甲方签署买卖合同或未按约定时间付款……乙方单方面解除本认购书的，乙方已付甲方的定金不再退还。同日，原告向被告支付定金3000元。原告陈述《东原长岛认购书》系其本人所签，在签订认购书前自己详细阅读过该认购书。被告陈述在签订认购书前已经由置业顾问口头提示过原告该认购协议的第二至四条，并对部分条款进行了加黑。原告举出一份《四川省商品房买卖合同》打印件一份（打印件下方时间处为2015年12月12日，打印件上有部分手写修改痕迹）、一份录音光盘（录音光盘的大致内容是一男子与女子就商品房买卖合同条款是否进行修改的对话）及一份律师函复印件、快递单、快递查询单（律师函落款时间为2015年12月16日，律师函系原告的委托代理人刘禾向被告公司发出，大致内容为原告2015年12月12日前往被告处准备与被告签订《四川省商品房买卖合同》，在此过程中，原告对该合同提出修改意见后，被告拒绝修改，故双方未能签订该合同，未能签订合同的原因在被告，要求被告双倍返还定金。快递单于2015年12月16日寄出，快递查询单显示该快递于2015年12月18日本人签收）拟证明自己在2015年12月12日找到被告要求对商品房买卖合同中的部分条款进行修改。被告陈述原告举出的2015年12月12日的商品房买卖合同（预售）准业主都可以到公司打印，该合同也有可能是公司准备的签约件准备件，都是提前上网从房管局预售网上打印的。原、被告均陈述双方目前没有签订商品房买卖合同。原告陈述未签订商品房买卖合同的原因是自己在2015年12月12日前往被告处准备签订《商品房买卖合同》时提出对该合同上的部分条款进行修改，被告不同意修改而导致未能签订合同。被告对此不予认可，陈述原告签订认购协议后未到该公司协商商品房买卖合同的内容，原告之所以没有签订商品房买卖合同是因为原告想换一套面积更大的房子，我公司没有合适的房源无法更换。被告陈述在2015年7月四川省工商局、房管局联合颁布了商品房买卖合同制式文本，所以从那时起就没有《绵阳市商品房买卖合同》了，但是认购书用的是以前的格式，所以出现了签订合同时是《四川省商品房买卖合同》而不是《绵阳市商品房买卖合同》的情况。原告陈述签订认购书之前被告没有向其出示《商品房买卖合同》，被告陈述签订认购书之前向原告出示过《商品房买卖合同》。原告认为在其提出合理修改意见后，被告拒绝对合同进行任何修改导致双方无法签订购房合同。现被告拒不退还原告交纳的3000元定金，遂起诉至法院要求：1.判决被告双倍向原告返还购房定金共计6000元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。原判认为：定金是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律的规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方一定金钱或其他替代物。定金作为主债务的担保，若一方当事人不履行主债务或履行不符合约定时，应当依约承担定金法则。本案的3000元定金以定金交付为订立《商品房买卖合同》之担保，为订约定金，依照原、被告签订的认购书的约定双方应至迟于2015年12月13日前签订《商品房买卖合同》，否则定金不予退还。原告当庭陈述《东原长岛认购书》系其本人所签，签订该认购书前自己详细阅读过认购书，原告作为完全民事行为能力人明知且应知其在认购书上签字所应产生的法律后果，故《东原长岛认购书》对原、被告双方产生拘束力。且认购书上写明被告（甲方）已向原告（乙方）出示下述文件（包含《绵阳市商品房买卖合同》），原告（乙方）确认已详细阅读并理解下述文件（包含《绵阳市商品房买卖合同》），现原、被告虽对双方签订认购书之前是否已经就即将签订的《商品房买卖合同》进行了磋商并达成一致意见陈述不一，但根据日常生活经验及交易习惯可以认定原、被告双方在签订订购书时已经就即将签订的《商品房买卖合同》的内容、签约流程达成了一致意见。现原告至今未按照认购书的约定与被告签订《商品房买卖合同》，违反了诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》的后果应由原告自行承担。遂判决驳回原告罗晓芳的全部诉讼请求。宣判后，罗晓芳不服，向本院提起上诉称：1.原审法院认为签订认购合同，就能使商品房买卖合同不经协商，不需要签字就能生效的逻辑违背了日常生活经验常识和市场经济的基本交易惯例。认购书本身就是商品房买卖合同双方在订立正式合同的条件、条款尚不明确而有待协商的情况下，对将来订立商品房买卖合同的预先约定，不是也不可能是对商品房买卖结果进行直接确认。2.原审法院在“本院认为”中多次提到的被上诉人向上诉人出示并经双方协商过的《绵阳市商品房买卖合同》并不存在。原审法院在没有查明双方在签订认购书时是否对商品房买卖合同进行协商，且没有任何证据证明被上诉人在签订认购书时已经和上诉人协商过了商品房买卖合同，就直接认定了上诉人签订了《东原长岛认购书》，并对《绵阳市商品房买卖合同》进行了确认，是对事实的错误认定。3.原审法院因为认定事实不清，完全错误地分配双方的举证责任，未对《东原长岛认购书》适用格式条款，属于适用法律错误。原审法院在上诉人已经举证证明双方在2015年12月12日的《四川省商品房买卖合同》（预售）协商未果的情况下，应当要求被上诉人举证证明在2015年12月6日其已经向上诉人出示《绵阳市商品房买卖合同》，且对该合同进行了协商并达成一致意见。综上，请求撤销（2016）川0704民初386号民事判决，并改判由被上诉人双倍向上诉人返还购房定金共计6000元。被上诉人荣府置地公司答辩称：1.认购协议是对购房的初步确认，对重要条款进行明确。在认购协议第四条，证明向上诉人告知了商品房买卖合同并且已经阅示，才签订的认购协议。2.根据商品房预售管理办法，所有的开发商都需要在销售中心公示买卖合同的范本及附件等，在认购前就已向客户告知。上诉人所说的2015年12月12日到开发商处协商买卖合同的事实，其出示的录音说话对象不是上诉人。3.上诉人没有履行认购协议确定的义务，应当承担定金责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。二审中，双方均无新证据向本院提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第115条和《中华人民共和国担保法》第89条均对定金的性质、适用方式进行了规定。定金是为了担保合同的履行，依据法律的规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方一定金钱或其他替代物。定金作为主债务的担保，若一方当事人不履行主债务或履行不符合约定时，应当依约承担定金罚则。上诉人罗晓芳与被上诉人荣府置地公司在2015年12月6日签订了《东原长岛认购书》，明确了买受人应在签订本认购书之日起7日内，与出卖人签署《绵阳市商品房买卖合同》及相应附件，并交纳了3000元定金。该定金性质应为立约定金。房屋买卖交易金额一般较大，故应允许双方在签订预约合同后、本约合同前对影响房屋的重大条款进行充分磋商。上诉人罗晓芳委托其男友在2015年12月12日与被上诉人荣府置地公司就签订商品房买卖协议进行了协商，但因被上诉人荣府置地公司特殊的签约流程，不便于对格式合同作出修改，故上诉人罗晓芳与被上诉人荣府置地公司因不能达成一致意见而未签订商品房买卖合同，应属不可归责于任何一方的事由。依照《最高人民法院》第4条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案不应适用定金罚则，出卖人应将买受人交纳的定金或房款返还。综上，一审法院适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：撤销（2016）川0704民初386号民事判决书；二、改判由被上诉人四川荣府置地发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人罗晓芳定金3000元。二审受理费50元，由上诉人罗晓芳承担25元，由被上诉人四川荣府置地发展有限公司承担25元。本判决为终审判决。审判长  周冬青审判员  文 焱审判员  董小萍二〇一六年六月三十日书记员  王 燕