河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第11号
原告寇秋雅，女，1971年8月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人潘智慧，河南小东律师事务所律师。
被告吕蕊，女，1967年3月21日出生，汉族，住河南省泌阳县。
第三人驻马店市瀚宇置业有限公司。住所地：驻马店市骏马路与通达路交叉口西北角。组织机构代码：67169939-3。
法定代表人杨宝宏，总经理。
委托代理人戚魁，河南绿城律师事务所律师。
第三人曹兴菊，女，1971年5月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。
委托代理人吕新如，河南文苑律师事务所律师。
原告寇秋雅与被告吕蕊、第三人驻马店市瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）、曹兴菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告寇秋雅及其委托代理人潘智慧，第三人瀚宇公司的委托代理人戚魁，第三人曹兴菊的委托代理人吕新如到庭参加诉讼，被告吕蕊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告寇秋雅诉称，2011年11月26日，被告吕蕊与第三人瀚宇公司签订《商品房买卖合同》，以184541元购得瀚宇天中豪园7号楼13层1324号房产。2014年1月15日，被告与原告签订《房屋买卖协议》，约定以200000元的价格将该房产转卖给原告。现原告己依约将房款一次性交清，但被告却拒不履行该协议，不配合原告进行房产所有权过户登记。被告拒不配合原告进行房产所有权过户登记的行为己严重侵害了原告的利益。请求：判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖协议》，协助原告完成瀚宇天中豪园7号楼13层1324号房产的所有权过户登记。
被告吕蕊未到庭，也未答辩。
第三人瀚宇公司陈述意见称，1、本案的被告是吕蕊，原告在诉讼请求中要求被告协助其办理过户手续，而没有要求第三人履行义务，因此，对于瀚宇公司不应承担任何责任，原告是明知且认可的。2、本案是房屋买卖合同纠纷，合同具有相对性，对合同双方当事人具有约束效力，本案中瀚宇置业不是房屋买卖合同的当事人，对于原、被告的买卖也不知情，原、被告的买卖合同与瀚宇公司无关，瀚宇公司不应当承担任何义务和责任。3、本案涉案房屋已被原购房人吕蕊到瀚宇公司更名为曹兴菊，并按照规定办理了更名手续，瀚宇公司已经按照吕蕊的要求，将房屋更名为曹兴菊，并与曹兴菊签订了商品房买卖合同，因此，本案原告的诉讼请求已不能实现，原告应该通过其他方式向吕蕊主张权利，弥补其损失。综上，请求法庭查明事实，驳回起诉。
第三人曹兴菊陈述意见称，1、两个第三人之间于2014年11月27日就本案诉争房屋达成了商品房买卖合同，该合同双方主体适格，协议内容不违反法律规定，为有效合同，第三人曹兴菊通过购买方式取得该房屋的所有权，符合法律规定，依据上述理由，应当驳回原告起诉。2、根据原告的民事诉状，可以看出原告是从吕蕊手中购买的争议房产，由于该房屋吕蕊至今未取得房屋产权证，因此，该房屋的买卖违反了城市房地产管理法第38条第6项的规定，依法应属于无效合同。对于无效合同要求继续履行，和法律规定相违背，对瀚宇公司的意见，对于诉争房屋，两个第三人之间签订的有商品房买卖合同，不是瀚宇公司答辩时称的更名行为。
经审理查明，2011年11月26日，被告吕蕊（××）与第三人瀚宇公司（××）签订商品房买卖合同一份，约定：1、商品房基本情况为骏马路与通达路交叉口西北角瀚宇·天中豪园小区商业、公寓楼7号楼独单元1324号房。2、房屋建筑面积为48.46平方米，单价为每平方米3808.11元，总金额为184541元；××于签合同当日已付清全部房款人民币184541元整；3、××应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第5种条件为该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格等条款。
2014年1月15日，原告寇秋雅（乙方、买房人）与被告吕蕊（甲方、卖房人）、案外人禹冬梅（丙方、证明人）签订房屋买卖协议一份，写明：经甲乙双方协商，甲方自愿将瀚宇天中豪园7#楼1324室以贰拾万元的价格转卖给乙方，之前该房的一切费用由甲方支付，领房后一切费用归乙方承担，自本协议签订之日起生效，由此引起的纠纷和责任由甲方承担。同日，被告吕蕊向案外人禹冬梅出具委托书一份，写明：本人全权委托禹冬梅代办瀚宇天中豪园7#楼1324房公寓的领房，办证、代为过户、买卖及代收房款等相关事宜，一切责任和后果本人承担与他人无任何关系。同日，被告吕蕊出具收据一份，写明：今收到禹冬梅代收1324房房款贰拾万元整。同日，禹冬梅代吕蕊向瀚宇公司出具票据遗失声明一份，写明：……购房时驻马店市瀚宇置业有限公司开具的有线电视初裝费、维修资金、暖气初装费、天燃气初装费、房款收据与《商品房买卖合同》原件，因声明人保管不慎，全部丢失。现特向驻马店市瀚宇置业有限公司声明，所遗失的上述收据原件全部作废。如公司交房时，声明人或非声明人携带上述原件收房，请公司不要办理。声明人请求驻马店市瀚宇置业有限公司销售部和财务部核实本人该套房屋的配套费用和房款是否缴齐，如已缴齐所有费用，请给予办理交房手续。办理房产证时，请给予开据维修资金发票和房款发票。声明人承诺，如交房后所产生的一切产权纠纷和法律责任，均由声明人承担，与驻马店市瀚宇置业有限公司无关。声明人处由禹冬梅代替吕蕊签字，并注明“禹冬梅代领”。出具声明后，瀚宇公司为原告补办了商品房买卖合同等手续并向禹冬梅交付了房屋钥匙。禹冬梅接收房屋钥匙后将房屋钥匙交付给寇秋雅，寇秋雅装修入住至今。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、依据原告寇秋雅申请，本院于2015年1月15日作出（2015）驿民初字第11-1号民事裁定，并于同日对诉争房屋进行了查封。
二、2014年11月18日，被告吕蕊与第三人曹兴菊共同向瀚宇公司出具更名申请一份，写明：申请人：吕蕊……于2011年11月26日，购买瀚宇天中豪园项目7楼独单元13层1324号房。现因个人原因，将该套房屋的××吕蕊更名为曹兴菊……办理产权证前，如合同约定面积与产权登记面积有差异的，按合同约定退补房款，均由曹兴菊承担。办理产权证时，所产生的相关办理费用也均由曹兴菊承担。申请人吕蕊、新××曹兴菊同时承诺，更名后该套房屋所产生的一切产权纠纷和法律责任，均由吕蕊、曹兴菊共同承担，与驻马店市瀚宇置业有限公司无关。2014年11月19日，瀚宇公司通过驻马店银行将吕蕊已支付的房款184541元转账至被告吕蕊的银行账户。
2014年11月27日，曹兴菊和瀚宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定曹兴菊以184541元购买驻马店市瀚宇置业有限公司开发的瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号房。合同第八条约定：××应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第5种条件为该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格等条款。签订合同后，曹兴菊向瀚宇公司支付房款184541元。
三、诉讼中，曹兴菊另案将吕蕊、寇秋雅诉至河南省泌阳县人民法院，请求确认吕蕊转让诉争房屋给寇秋雅的行为无效，寇秋雅腾空房屋交付原告；该案案号为（2015）泌民初字第01306号。河南省泌阳县人民法院经审理作出（2015）泌民初字第01306号民事判决，认为：“驻马店市瀚宇置业有限公司作为具有城市房地产开发资质的单位，取得相关单位批准对外出售商品房，其与被告吕蕊签订合同后又解除合同，且已经将购房款退还被告吕蕊。之后原告曹兴菊向驻马店市瀚宇置业有限公司出资购买瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号商品房，双方签订的商品房买卖合同合法有效。原告作为商品房买卖合同的××，对合同约定交付的商品房产生占有的权利。被告寇秋雅明知原告曹兴菊属于合法占有人后仍然占有该商品房，原告曹兴菊作为合法占有人，有权请求恶意占有人返还原物、排除妨害。原告曹兴菊请求寇秋雅腾空房屋交付原告，理由成立，予以支持。被告吕蕊和寇秋雅作为平等民事主体，具有签订合同的权利，其签订合同不违反法律法规的有关效力性的强制性规定，合同成立有效。虽然二被告之间签订的合同标的物与原告曹兴菊合法占有的商品房系同一处房产，但二被告之间的买卖合同效力不因此无效。原告曹兴菊请求确认二被告之间的转让行为无效，于法无据，对此请求予以驳回。并判决如下：一、限被告寇秋雅于查封解除后五日内向原告曹兴菊交付瀚宇·天中豪园7号公寓楼1324号商品房。二、驳回原告曹兴菊其他诉讼请求”。判决后，寇秋雅不服判决提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理作出（2015）驻民二终字第525号民事判决，认为：上诉人寇秋雅虽在被上诉人曹兴菊所签合同之前与被上诉人吕蕊签订了房屋买卖协议，并支付了相应价款，但其并未办理相关过户手续，且违反了相关行政法律规定，造成其与吕蕊之间房屋买卖合同能否履行取决于吕蕊能否取得诉争房屋所有权的后果，现吕蕊与驻马店市瀚宇置业有限公司的合同已经解除，客观上寇秋雅与吕蕊之间的房屋买卖合同已经无法履行。驻马店市瀚宇置业有限公司于2011年11月9日已经取得了本案诉争房屋的商品房预售许可，其于曹兴菊签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原审法院据此确认曹兴菊基于该商品房买卖合同享有的权益，并支持其要求寇秋雅腾空房屋交付给其本人的请求并无不当。关于原审法院是否对本案有管辖权，及是否重复立案问题。一审中寇秋雅在答辩期届满之前并未提出管辖权异议，本案案由系确认合同效力纠纷，原审法院根据被告吕蕊户籍所在地进行管辖并无不当，而另一案案由系房屋买卖合同纠纷，案由并不相同，因此其称本案系重复立案，原审法院无管辖权理由不能成立。关于曹兴菊与被上诉人吕蕊及驻马店市瀚宇置业有限公司是否存在恶意串通，侵害寇秋雅合法权益的问题。寇秋雅提供的证据不足以证实曹兴菊与吕蕊及驻马店市瀚宇置业有限公司存在恶意串通，因此其应承担举证不能的不利后果。关于曹兴菊是否为本案适格主体问题。合同外第三人请求确认他人订立的合同无效的依据，系《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，故曹兴菊首先应举证证明其对他人订立的合同标的物享有权利。本案中，虽然本案诉争房屋还未办理权属登记手续，但是曹兴菊基于其与驻马店市瀚宇置业有限公司所签订的商品房买卖合同而享有期待利益，因此原审法院认定曹兴菊为本案适格主体并无不当。关于寇秋雅称原审法院未通知其应诉直接缺席判决的问题。原审法院已经履行了通知其应诉的程序，其该项上诉理由无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。并判决如下：驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、房屋买卖协议、收据、声明等证据，第三人瀚宇公司提交的商品房买卖合同、更名申请等证据，第三人曹兴菊提交的银行转账凭证等证据以及原告、第三人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，被告吕蕊与原告寇秋雅签订房屋买卖协议一份，将其从第三人瀚宇公司处购买的瀚宇·天中豪园7号商业、公寓楼1324号房屋出卖给原告，原、被告之间系房屋买卖合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于本案房屋买卖合同的履行，诉讼中，曹兴菊另案将吕蕊、寇秋雅诉至法院，请求确认吕蕊转让诉争房屋给寇秋雅的行为无效，寇秋雅腾空房屋交付曹兴菊。该案已经河南省泌阳县人民法院及驻马店市中级人民法院审理并作出生效判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，因另案生效判决已确认寇秋雅与吕蕊之间的房屋买卖合同已经无法履行，同时，另案生效判决判令诉争房屋应交付给曹兴菊；该生效判决具有法律约束力，故原告寇秋雅在本案中针对诉争房屋又请求判令被告继续履行双方签订的房屋买卖协议，协助原告完成瀚宇天中豪园7号楼13层1324号房产的所有权过户登记，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：
驳回原告寇秋雅的诉讼请求。
案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由原告寇秋雅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 赵丽莉
审判员 张伟光
审判员 周 岩
二〇一六年七月二日
书记员 王太祯