天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终5810号
上诉人（原审被告）：姚明铭。
被上诉人（原审原告）：龙海英。
上诉人姚明铭因与被上诉人龙海英房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
姚明铭上诉请求：1、改判一审判决第一项为上诉人支付被上诉人2016年3月5日至2016年3月20日房屋租金2666元，物业费166.5元，采暖费47.5元，共计2880元；2、判令上诉人无需支付被上诉人违约金；3、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人入住期间发现承租房屋存在多处损坏，被上诉人知道并认可由上诉人修复，费用应由被上诉人承担。被上诉人的房屋问题严重，不适合居住已经严重影响到了上诉人的正常生活，曾导致被上诉人家人受伤，家中保姆能够证明该情况。上诉人要求提前解除租赁关系符合法律规定，不应承担违约责任。2、上诉人于2月20日当面告知被上诉人定于2016年3月20日搬出，一审中被上诉人对此时间表示认可。上诉人于3月20日搬走后已通过短信尽到告知义务，不应再承担2016年3月20日之后的任何费用。3、根据双方租赁合同的约定及过往因该租赁房的花费情况，最终核算的金额应为上诉人上诉意见。
龙海英辩称，不同意上诉人上诉请求，一审判决尊重事实，合情合理。由于被上诉人长期无法通过中介、电话和短信催要取得房租，被上诉人曾短信通知上诉人将收回房屋，并于2016年3月2日短信告知上诉人，但未收到回复。后，双方在中介协调下进行了协商，但上诉人未按照协商履行义务。上诉人所述短信通知，在一审中没有出示，且与事实不符。上诉人一审中明确认可由其支付车位管理费。合同解除未告知时间，未通知收房。房屋质量没有问题，设备设施也不影响使用，且已经支付维修费。
龙海英向一审法院起诉请求判令：1、姚明铭支付自2016年2月5日至2016年3月4日租金5000元，违约金5000元；2、姚明铭支付2016年3月5日至2016年4月4日租金5000元，违约金5000元；3、姚明铭支付提前解除合同违约金5000元；4、姚明铭支付租房期间的物业费1500元、车位管理费160元；5、姚明铭赔付龙海英代交的取暖费2229元；6、姚明铭支付给中介公司的居间服务费；7、案件受理费及其他费用由姚明铭承担。7、姚明铭以每月5000元标准，给付后续房租、物业费、车位费、宽带费到判决生效之日止，并按月租金的标准双倍支付。
一审法院认定事实：龙海英与姚明铭签订《房屋租赁合同》，约定由姚明铭承租龙海英坐落于天津市南开区天霖园1号楼2门601号房屋，房屋租赁期限为12个月，自2015年9月5日起至2016年9月4日止。房屋租金每月5000元，租金支付以6个月为一期，租赁期限内，因使用该房屋产生的水费、电费、煤气费、暖气费、电话（通讯）费、有线电视费、物业费、宽带费均由承租人姚明铭承担。出租方龙海英应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若姚明铭发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知出租人维修；出租人应于通知到达后的七日内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。在合同备注中写明，“经双方友好协商，租金伍仟元整包含月租金和停车位费用”。合同签订后姚明铭向龙海英交付30000元。另查，诉争的房屋每月应交物业费312.43元、车位管理费75元，龙海英在租赁期限内已交付房屋采暖费2207.5元。
一审法院认为，龙海英与姚明铭签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律的相关规定，双方均应依据合同履行。第一、房屋租金问题。合同签订后，姚明铭向龙海英给付30000元款项，现龙海英主张该款项包含5个月房屋租金和5000元保证金；姚明铭主张该款项均为租金，双方约定不支付保证金。结合案件审理情况及合同约定，可确认该款项为6个月的租金，即姚明铭房屋租金已付至2016年3月4日。庭审中，姚明铭表示曾在2016年3月份告知龙海英不再继续承租房屋，并在2016年3月20日搬走后电话通知龙海英前来收房。对此，龙海英认可双方曾针对姚明铭不再继续承租房屋问题进行过协商，但因金额问题未协商一致，姚明铭也未告知搬走的时间。2016年4月13日，一审法院组织双方当事人进行调解，姚明铭当庭表示要求龙海英收房，相关争议可待法院继续审理，龙海英拒绝收房，待法庭提示现房屋已具备交付条件，且龙海英已主张违约责任，若拒绝收房则会造成损失的扩大，龙海英仍拒绝收房。2016年4月27日开庭时，双方协商一致后已进行房屋交接。综上，一审法院认为，在姚明铭电话通知龙海英不再继续承租房屋时，实际为通知龙海英要求解除房屋租赁合同，在龙海英表示同意后，双方的租赁合同关系已经解除。双方发生争议的为解除合同后的费用负担问题，因双方协商均为电话往来或口头协商，故一审法院酌定姚明铭应给付的租金及占有使用费至2016年4月13日。第二、违约金认定问题。合同签订后，龙海英将房屋交付姚明铭使用，姚明铭自述于2016年3月20日搬离租赁房屋，并表示不再继续履行租赁合同的原因为，在使用期间房屋设施多次发生故障，并导致家人受伤，同时提出其已告知居间方及龙海英其不再继续租赁房屋，并得到龙海英同意。为此，姚明铭提供了相关设施维修单，但未提供证据证明家人受伤与设施损坏之间的因果关系。对此，一审法院认为，租赁期间，租赁物设施损坏，姚明铭可要求龙海英维修或自行维修后要求龙海英支付维修费用，因损坏的设施已维修完毕，且损坏程度不足以导致无法实现合同目的，故姚明铭据此要求解除租赁合同不承担违约责任的抗辩意见一审法院不予支持。根据现有证据可确认姚明铭履行存在违约，应根据合同约定支付月租金一倍即5000元的违约金。第三、租赁期间费用问题。姚明铭各项费用应交至2016年4月13日。物业费，根据姚明铭提供的物业费发票可确认物业费收费标准为每月312.43元，且已缴纳2015年7月1日至2015年12月31日的物业费，2016年1月1日至2016年4月13日期间的物业费1062.3元未付，龙海英庭审中对于2015年7月1日至2015年9月5日的物业费666.5元认可扣减。综上，姚明铭应给付龙海英物业费395.8元。取暖费，根据庭审查明的事实可确认，姚明铭承租房屋期间的取暖费2207.5元由龙海英垫付，故应由姚明铭给付。车位管理费，根据查明的事实可确认姚明铭已给付2015年7月10日至2016年9月9日的车位管理费1050元。双方当事人均认可车位管理费应由承租人承担，龙海英认可返还姚明铭多支付的车位管理费507.5元。第四、居间服务费返还问题。龙海英依据合同第7.7条的约定要求姚明铭向其给付居间服务费，对此姚明铭不同意给付。一审法院认为，双方签订的租赁合同已实际履行，不符合合同第7.7条“合同日后不能实际履行”的情况。另，姚明铭应支付的违约金可补偿龙海英据此遭受的财产损失。综上，对于龙海英主张返还居间服务费的主张一审法院不予支持。第五，姚明铭支付的维修费用问题。庭审中，龙海英陈述中介曾经告知其屋内的抽油烟机、水龙头、瓷砖发生损坏的情况，并同意姚明铭自行进行维修，费用由其负担。其中根据姚明铭提供的售后服务确认单，可确认维修抽油烟机开关共支付180元。对于瓷砖维修问题，根据龙海英提供的维修之前与之后的对比照片，可确认瓷砖确系经过维修，根据合同约定维修应由龙海英负责，现龙海英在中介告知其损坏事实后同意姚明铭自行进行维修，虽龙海英对维修结果不予认可，但仍应支付维修费用570元。对于窗户的维修姚明铭共花费360元，应由龙海英负担。上述费用共计1110元。判决：一、判决生效后十五日内，姚明铭给付龙海英2016年3月5日至2016年4月13日的房屋租金6500元、物业费395.8元、取暖费2207.5元,共计9103.3元，扣减姚明铭已交纳的车位费507.5元、维修费用1110元，姚明铭共应向龙海英支付7485.8元；二、判决生效后十五日内，姚明铭向龙海英支付违约金5000元；三、驳回龙海英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995元，减半收取497.5元，龙海英负担400元，姚明铭负担97.5元。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律的相关规定，双方均应依据合同履行。
关于房屋租金等费用计算截止日期问题，上诉人与被上诉人均曾表示在诉讼前协商租金交付及收房问题，但双方均未能提交证据证实就此达成一致意见。直至2016年4月13日，双方确实已知存在纠纷，且涉诉房屋已腾空，具备收房条件，因此一审法院确定以该时间为截止时间，计算上诉人应当给付被上诉人的租金及房屋使用费、物业费及采暖费，并无不当，本院予以确认。
关于违约金承担问题，涉诉房屋租赁物设施存在部分损坏的情形，但已经修理完毕。上诉人不能证实被上诉人房屋出现的损坏程度，导致不能实现居住这一合同根本目的。上诉人提前解除合同系违约行为，应当按照双方约定承担违约金。
综上所述，姚明铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由上诉人姚明铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 康 艳
代理审判员 王 晶
二〇一六年九月二十日
书 记 员 刘翠翠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……