文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第952号原告：钟兰招，女，1947年5月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：范国栋，男，1976年10月8日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告：广州亿林房地产开发有限公司(原名广州市天河区房地产开发总公司),住所地广州市天河区龙口中路186号二楼，组织机构代码190961063。法定代表人：吴林炳。第三人：广州开发区通达贸易公司天河分公司，住所地广州市天河区天河东路176号。法定代表人：徐德乾。委托代理人：胡振宜、谢军，均系交通银行广东省分行职员。第三人：交通银行股份有限公司广州天河支行工会委员会，住所地广州市天河区天河东路176号，组织机构代码71247943-5。法定代表人：吴承瑜。委托代理人：胡振宜、谢军，均系交通银行广东省分行职员。原告钟兰招诉被告广州亿林房地产开发有限公司（以下简称“亿林公司”）、第三人广州开发区通达贸易公司天河分公司（以下简称“通达天河分公司”）、交通银行股份有限公司广州天河支行工会委员会（以下简称“交行天河支行工会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟兰招的委托代理人范国栋、第三人通达天河分公司、交行天河支行工会的共同委托代理人胡振宜、谢军到庭参加了诉讼，被告亿林公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告钟兰招诉称：1998年10月28日，原、被告签订《房地产预售契约》，约定由原告向被告（原名广州市天河区房地产开发总公司）购买位于天河××××房，属于“鸿发广场”小区的房产，建筑面积为80.9750平方米，售价为214583.75元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款并于1998年10月收楼。原告曾多次催促被告办理房产证，但被告均以各种理由推搪。原告入住使用房屋接近17年，后被告公司人员解散，原告无法联系，办证一事不了了之。现“鸿发广场”被列为问题楼盘并可直接办证，原告得以盼到希望。原告于2011年起诉本案被告，经贵院处理【（2011）穗天法民四初字1111号】。该案审理中，竟然出现所谓的通达天河分公司为房产预售登记人，原告大为吃惊，原告从1998年入住使用房屋，从未听说所谓的通达天河分公司，通达天河分公司在该案庭审中否认原告的真实购买，为此原告申请合同公章鉴定，鉴定结果为真实。通达天河分公司与被告的买卖合同并非真实合同，其未付房款，其未收楼入住使用，该情况得到被告的签约人（原法定代表人）何细勤作证。通达天河分公司现注销，交行天河支行工会为其开办部门，作为主管部门，应知道通达天河分公司未实际购房情况。两第三人均有义务协助原告消除交易障碍，将预售鉴证予以注销。综上所述，原告购房真实有效，不存在任何过错，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告为原告办理广州市天河××××房的权属产权过户及房地产登记手续，办理房地产权属证书；2、被告、两第三人协助原告办理注销上述房产的预售合同鉴证登记手续；3、被告承担本案诉讼费用。被告亿林公司未作答辩。两第三人的意见为：不同意原告的诉讼请求，通达天河分公司购买了讼争房屋，已支付了购房款，也办理了合同鉴证，我方不否认原告居住在讼争房屋内，但我方不清楚原告与被告之间的关系，我方对涉案房屋拥有所有权，且我方购房在前。经审理查明：亿林公司原名为广州市天河区房地产开发总公司（于2001年变更为现名），原法定代表人为何细勤，于2002年6月5日因“不按照规定接受年度检验”被吊销营业执照。广州市天河区车陂路“鸿发广场”楼盘为亿林公司（以广州市天河区房地产开发总公司名义）开发并对外销售，领有《商品房预售许可证》，“鸿发广场”被列为“历史遗留房地产符合办证条件建设项目”的问题楼盘。通达天河分公司成立于1994年5月16日，为集体所有制企业，于2000年5月23日注销，法定代表人为徐德乾，注册资金50万元，主管部门为交行天河支行工会，验资报告显示流动资产为50万元，资金来源为个人投入资金（职工集资），出资验资报告显示，由刘耀健、陈煜斌等32人分别出资2万元或1万元现金筹集50万元；经营场所为交通银行天河支行出租的场地。钟兰招（乙方）持有一份与亿林公司（甲方，加盖“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”公章及法定代表人“何细勤”私章）的《房地产预售契约》原件，该契约约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得广州市天河区车陂路鸿发广场楼宇的《广州市商品房预售许可证》（编号穗房预字第980005号），乙方向甲方预购上述房地产的第C幢第20号801房，该房产的建筑面积80.9750平方米，该房地产的用途为住宅，成交总价为214583.75元，甲方应于98年11月3日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；甲方保证该房地产权属清偿。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。本契约在履行中如发生纠纷，双方应按照有关法律、法规及平等互利、诚实信用的原则协商解决。如双方协商不成时，依法向仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼等。合同落款签署时间为1998年10月28日。另钟兰招持有《收款收据》（加盖“广州市天河区房地产开发总公司财务专用章”）原件一份：兹收到钟兰招购房款、天河车陂路鸿发广场C栋20号801房，金额214583.75元，1998年10月28日。钟兰招表示以现金支付购房款，现无法查找提取凭证。关于资金支付能力，钟兰招表示其于2004年期间购买写字楼、房产若干（提交个人房产查询证明），有充足资金能力购买涉案房屋。通达天河分公司（乙方、徐德乾手写签字）提交合计19份与亿林公司（甲方，加盖“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”公章及法定代表人“何细勤”私章）签订的《房地产预售契约》，格式条款与钟兰招持有的《房地产预售契约》格式条款基本一致，地址涉及：1、车陂路20号鸿发广场第C栋第20号801房、建筑面积81.71平方米、成交价367695元，交楼时间1998年6月5日前（契约编号：穗房预契字第98000359号，与讼争房屋地址一致）；2、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号201房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；3、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号301房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；4、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号401房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；5、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号902房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；6、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号802房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；7、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号702房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；8、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号602房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；9、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号502房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；10、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号402房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；11、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号901房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；12、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号801房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；13、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号701房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；14、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号601房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；15、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号501房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；16、车陂路20号鸿发广场第C栋第20号901房、建筑面积81.71平方米、成交价367695元，交楼时间1998年6月5日前；17、车陂路20号鸿发广场第C栋第20号902房、建筑面积103.08平方米、成交价463860元，交楼时间1998年6月5日前；18、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号202房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；19、车陂路22号鸿发广场第C栋第22号302房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前。上述合计19份合同均加盖“广州市房地产交易所预售契约鉴证专用章；1998年6月24日”。通达天河分公司另提交《预收款凭证》（加盖“广州市天河区房地产开发总公司财务专用章”）原件一份：“收到通达天河分公司购鸿发广场C幢22号201-901、202-902房及20号801、901、902房（共19套），总房款的百分之七十房款5058459元，总面积1605.86平方米，单价4500元/平方米；1998年6月5日”。对于该5058459元，本院询问两第三人转账记录，两第三人至今未提交转账流水记录或提现记录。关于钟兰招持有的《房地产预售契约》是否真实，经广东天正司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》，意见为：讼争契约“甲方盖章处”的“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”与通达天河分公司持有的《房地产预售契约》及存放在广州市国土资源和房屋管理局的备案《房地产预售契约》的“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”印章为同一印章盖印形成。关于通达天河分公司经营、清算情况，两第三人表示公司为银行自办实体，主要从事客户向银行借款时提供服务工作，此前经办人员离职，不清楚为何无收楼，另会计账册不完整，公司法定代表人徐德乾现已退休，无法联系其到法院接受调查，公司按当时政策进行清理，没有办理具体会计审计手续。2011年，钟兰招就讼争房产的办证问题向亿林公司提起诉讼，经本院审理【（2011）穗天法民四初字第1111号】，后钟兰招撤诉。经查阅该案卷宗，内有亿林公司原法定代表人何细勤出具的《关于黄杏妹、钟兰招等人购买车陂路“鸿发广场”房屋的情况说明》，内容为：本人何细勤曾于98年期间担任广州市天河区房地产开发总公司法定代表人，当年我公司开发销售天河区车陂路鸿发广场楼盘。在1998年6月期间，广州开发区通达贸易公司天河分公司（交通银行天河支行下属企业）意向购买鸿发广场19套房屋，并表示愿意一次性支付款项，但要求我公司先签合同及出具收据，以便银行请款，我公司当时急于考虑通达天河分公司资金雄厚，又是银行企业，在通达天河分公司未向我公司支付任何款项下，与其签订19套房产合同并进行备案，当时先让财务向通达天河分公司出具收取全部购房款70%（500多万元）的简易三联收据，但合同备案后，通达天河分公司表示不再购买，愿意注销备案手续，我公司当时处于对通达天河分公司的信任，既然交易不成，唯有将19套房产另外出售。及后，我公司向钟兰招、黄杏妹等人销售19套房屋，收取小业主的购房款，并将房屋交付小业主使用，钟兰招、黄杏妹等小业主入住后多次要求办证，我公司亦曾要求通达天河分公司配合注销合同，但通达天河分公司不予理睬，后通达天河分公司的负责人调离，再后听说通达天河分公司注销，我公司后来也停止经营，人员解散，对小业主的办证问题不了了之十多年，小业主的办证问题一直未解决。本院于2016年3月16日派员到场勘查，由钟兰招打开涉案房屋房门进内勘查，并现场张贴公告，告知权利人申报权利，逾期未有案外人申报权利。关于入住使用情况，钟兰招提交广州市天友物业管理有限公司天河分公司的《证明》，证明其实际使用房屋，另提交多份2007年起的电费、水费、物业管理费发票等原件。两第三人均确认至今未入住使用讼争房产及其余已预售备案的18套房屋。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。按现有的商品房预售制度，开发商在领取楼盘销售的《商品房预售许可证》后对外销售，买受人在与开发商签订《商品房预售合同》，将合同予以房管备案，备案制度为行政管理手段，合同备案不视为权属确认凭证，在开发商取得楼盘的初始登记手续（即大确权）后将房产分割至各买受人名下，办理各买受人的权属证书，进行权属登记，才具公示物权效力。第三人通达天河分公司主张以合同备案作为物权确认缺乏法律依据，亦有违物权公示公信原则，本院不予采纳。关于双方持有的《房地产预售契约》合同效力问题，钟兰招或通达天河分公司持有的《房地产预售契约》均为原件，两者的“甲方盖章处”均为“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”，公章形式一致，经鉴定机构鉴定，与存放在广州市国土资源和房屋管理局的备案合同公章一致，对于两者的真实性，本院予以确认。在出现同一房屋存在不同真实合同情形下哪份合同为有效真实交易是本案争议焦点。1998年期间的商品房交易信息公开平台相对封闭，通常由开发商单方包办备案、办证手续，现金交易常态化，通达天河分公司注册资金50万元，其作为银行内部设立的机构，相对财务管理较为完善，付款应有原始记录凭证或转账凭证，其持有的单据显示交易金额为5058459元、付款为70%，非全额付款，该款作为巨额款项，该公司作为银行内设的集体组织，理应有该款的原始来源凭证或支付凭证，若存在该笔巨额款项支出，也应体现公司的会计账册中，通达天河分公司或其主管部门交行天河支行工会无法提交注销公司时的会计审计账册，显然有违常理。钟兰招作为个人购买房屋，主张以现金支付该款，符合当时交易常理，予以采信。关于入住使用情况，钟兰招提交的水费、电费、物业管理费证实其实际入住使用，现场勘查时查实其实际控制房屋，经本院公告，未有案外人申报权利，相反通达天河分公司或其主管部门交行天河支行工会至今未曾收楼、未曾继续支付30%剩余房款，就房屋主张权利，有违常理。通达天河分公司持有19份合同，涉及19套房产及巨额款项支出，合同显示在同一日（1998年6月5日）签订、付款，而交楼日期约定为“1998年6月5日前”，即为现楼交易，而非期房交易，作为银行内设集体组织，既然持有合同原件及主张已付款，明知其享有的合同权利，但接近20年不主张权利或清算时未发现公司的巨额财产，有违单位财务管理常理，在本院责令其法定代表人徐德乾到庭接受调查但未能到庭陈述情况，两第三人就其事实购买、事实付款未能进行充分、合理举证，由其承担举证不能的法律责任。结合被告方原法定代表人何细勤的调查陈述，钟兰招在不知情下与亿林公司签订合同、支付房款并实际入住房屋接近20年，不存在过错，在通达天河分公司或其主管部门交行天河支行工会未举证证实合同事实履行情况下，钟兰招的合法权益应受保护，钟兰招提交必要充分证据证实其事实购买并使用房屋，其主张亿林公司办证具有合同依据。按现有的商品房预售制度，亿林公司与通达天河分公司就涉案房屋的鉴证备案为办证的履行障碍，为免诉累，通达天河分公司应予以协助办理注销鉴证手续，钟兰招的该项主张，本院予以支持。亿林公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州亿林房地产开发有限公司(原名广州市天河区房地产开发总公司)于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告钟兰招办理广州市天河区车陂路20号鸿发广场第C幢第20号801房的房产登记交易过户手续，办理权属证书。二、被告广州亿林房地产开发有限公司(原名广州市天河区房地产开发总公司)、第三人广州开发区通达贸易公司天河分公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告钟兰招办理注销上述房产的预售登记(契约编号：穗房预契字第98000359号)备案手续。本案受理费4519元及公告费500元，由被告广州亿林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  卓燕君人民陪审员  刘小红二〇一七年二月一十四日书 记 员  何靖文判决书已于2017年   月   日送达