陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初3274号原告李乐，女，1986年11月3日生，湖南省衡山县新桥镇。委托代理人郭天天、杨玄（实习），陕西泽诚律师事务所律师。被告文才，男，1986年10月22日生，西安市雁塔区。被告王彩兰，女，1962年1月10日生，西安市雁塔区。委托代理人肖永安，男，1960年2月25日生，西安市雁塔区，系被告之夫。被告陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人袁李，系该公司执行董事。委托代理人杨帅、吴勇，系该公司职员。原告李乐与被告文才、王彩兰、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李乐的委托代理人郭天天、杨玄，被告文才，被告王彩兰及其委托代理人肖永安，被告新环境公司委托代理人杨帅、吴勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李乐诉称，其与被告文才系夫妻关系，婚后购买有大华公园世家小区XX幢X单元XXXXX号房屋一套。2017年1月，被告文才在其不知情的情况下，将上述房屋经过被告新环境公司中介出售于被告王彩兰。其认为文才擅自处分夫妻共同财产的行为违反了我国相关法律之规定，亦侵犯了其合法财产权利，故起诉要求确认三被告签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由被告承担。被告文才辩称，其与原告确系夫妻关系，涉案房屋亦属于夫妻共同财产。因其对法律规定不了解，故在原告不知情的情况下，擅自对涉案房屋进行了处分，现认为其与被告王彩兰、新环境公司签订的房屋买卖合同应属无效，同意原告的诉讼请求。被告王彩兰辩称，其通过中介被告新环境公司与被告文才签订了房屋买卖合同，且已交纳了定金，被告文才收取了定金，该合同应属有效合同，不同意原告的诉讼请求。被告新环境公司辩称，原告与被告文才一起到其公司门店委托出售涉案房屋，原告称其对此事不知情不属实。按照合同第四条的约定，文才在签订合同时已确保取得了房屋共同所有人的同意，故该合同应属有效。经审理查明，原告与被告文才于2011年7月26日登记结婚，于2015年8月22日购买了由陕西佳鑫置业有限公司开发的位于大华公园世家xx幢x单元x层xxxxx号房屋，原告与被告文才均在商品房买卖合同中签字并加盖印章。2016年9月4日，被告文才给被告新环境公司出具房屋钥匙委托书，并将上述房屋的一把钥匙交由被告新环境公司，委托新环境公司保管房屋钥匙，以便房产经纪人带客户看房，委托期限从2016年9月4日起至房屋租/售之日止。被告新环境公司接受被告文才委托后，其公司作为中介介绍客户即本案被告王彩兰购买涉案房屋。2017年1月15日，三被告达成对涉案房屋的购买协议，并签订房屋买卖合同，约定被告文才将涉案房屋出售给被告王彩兰，房屋售价122万元，购房定金3万元。该合同抬头处甲方（出售方）一栏填写有原告李乐与被告文才二人的姓名，但在合同结尾处甲方（出售方）签字盖章一栏，仅有文才一人的签名及手印。2017年4月14日，原告以其对此事不知情，被告文才对夫妻共同财产无独立处分权为由，向本院提起诉讼要求确认三被告签订的房屋买卖合同无效。庭审中，原告为支持其诉请，当庭提交了结婚证，证明原告与被告文才系夫妻关系，对于重大财产具有平等处分权；提交了商品房买卖合同，证明涉案房屋系原告与被告文才的夫妻共同财产；提交了房屋买卖合同，证明被告文才未经其同意及授权，擅自处分财产的行为系文才的单方行为，该合同应属无效。经被告文才质证，对原告提交的三组证据均予以认可。经被告王彩兰质证，对原告提交的结婚证、商品房买卖合同予以认可；对原告提交的房屋买卖合同真实性认可，证明目的不认可，认为其在签订房屋买卖合同前向文才确认过李乐是否同意，文才表示李乐已授权，故该合同应属有效。经被告新环境公司质证，对原告提交的结婚证及商品房买卖合同予以认可；对原告提交的房屋买卖合同真实性认可，证明目的不认可，认为其公司是接到原告及被告文才二人共同的委托才从事居间活动，认为该合同应属有效。被告文才未提交证据佐证。被告王彩兰提交了收条及收款收据各一张，证明其已向被告文才支付了定金，且已向被告新环境公司支付了中介费，该合同应为有效合同；提交了契税完税凭证、大修基金票据、李乐及文才的户籍信息、李乐与文才的结婚证（以上均为复印件），证明签合同时，文才将上述材料交与其，故李乐对此事应当知情；提交了房屋买卖合同，证明按照合同第四条的约定，李乐对此事是知情的，该合同应属有效。经原告质证，对被告王彩兰提交的收条不认可，认为原告并未在该收条上签字，原告对交易情况并不知情；对收款收据真实性认可，但认为该证据与本案无关；对契税完税凭证、大修基金票据、李乐及文才的户籍信息、李乐与文才的结婚证的复印件以及房屋买卖合同的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为该组证据并不能证明原告对文才进行了授权委托。经被告文才质证，对收条的真实性认可，但认为其系背着原告作出的单方行为；对收款收据未发表质证意见，表示不知情；对契税完税凭证、大修基金票据、李乐及文才的户籍信息、李乐与文才的结婚证的复印件真实性予以认可，证明目的不认可，其表示以上材料虽为其提供给被告王彩兰，但系其从家中私自偷拿进行的拷贝；对房屋买卖合同的真实性认可，证明目的不认可，认为该合同的第四条并没有加黑加粗，签订合同时其他两方亦未提醒其注意，故该合同应属无效。经被告新环境公司质证，对被告王彩兰提交的上述证据均予以认可。被告新环境公司提交了钥匙委托书、契税完税凭证和购房发票，证明其公司系得到原告及被告文才的委托才销售涉案房屋的；提交了原告及被告文才的身份证复印件、户口本复印件及结婚证复印件，证明原告对此事已知情，涉案房屋买卖合同应属有效。经原告质证，对被告新环境公司提交的钥匙委托书不予认可，认为该委托书中仅标明了文先生的字样，不能证明原告对被告公司进行了委托；对契税完税凭证和购房发票、原告及被告文才的身份证复印件、户口本复印件及结婚证复印件的真实性予以认可，证明目的不认可，认为此证据不能证明李乐对文才进行了授权。经被告文才质证，对钥匙委托书不认可，认为其并未在该委托书中签字；对契税完税凭证和购房发票、原告及被告文才的身份证复印件、户口本复印件及结婚证复印件的真实性认可，证明目的不认可，其表示上诉材料都是其背着原告私自拿出后进行拷贝所得。经被告王彩兰质证，对被告新环境公司提交的以上证据均予以认可。案件审理中，促其协商，双方争议较大，本案未能调解。以上事实，有商品房买卖合同、结婚证及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中涉案房产系原告与被告文才的夫妻共同财产，文才在未取得原告授权的情况下，与被告王彩兰和新环境签订房屋买卖合同之行为已构成无权处分，此时三被告签订的房屋买卖合同的效力需要原告追认。本案原告对被告文才的处分行为予以否认，依据我国物权法的相关规定，该三方签订的房屋买卖合同应属无效。原告要求确认三被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。被告文才明知原告未对其授权，而向被告王彩兰、新环境公司故意隐瞒事实，谎称其已取得原告同意并授权。在房屋交易期间，文才还向被告王彩兰及新环境公司提供其与原告的身份证、商品房买卖合同、房屋购房发票等证件及材料，导致被告王彩兰及新环境公司相信其已取得原告的授权，故而购买涉案房屋，被告文才存在缔约过失责任。被告王彩兰及新环境认为三方签订的房屋买卖合同应属有效之主张，与法相悖，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条及相关民事法律法规之规定，判决如下：被告文才与被告王彩兰、被告陕西新环境房地产经纪有限公司于2017年1月15日签订的房屋买卖合同无效。本案本诉受理费100元，原告已预交，由被告文才承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  徐峰章人民陪审员  李志勇人民陪审员  王宝军二〇一七年八月二日书 记 员  崔 蓉