江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1587号
上诉人（原审原告）侯建伟，无业。
委托代理人申建，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）朱秀荣，职员。
委托代理人周科，江苏翰公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈兴安，教师。
上诉人侯建伟因与被上诉人�兴安、朱秀荣房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第00348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人侯建伟的委托代理人申建，被上诉人朱秀荣的委托代理人周科到庭接受询问。被上诉人沈兴安经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2008年1月12日，侯建伟与沈兴安签订房屋租赁合同一份，侯建伟租赁沈兴安位于牛山公寓北区040号面积为246.8平方米的房屋一套，房屋租金每年18000元。2011年10月15日，侯建伟与、沈兴安续签租赁合同一份，合同约定、沈兴安从2012年1月1日起将出租房屋交付侯建伟使用，合同期满后，如沈兴安仍继续出租房屋的，侯建伟拥有优先承租权。房屋租金为18000元每年，房租按照三年一付的方式在下个房租周期时提前一个�支付。沈兴安需要使用本房屋或者出售本房屋时，须提前至少一个月通知、侯建伟。如侯建伟因个人原因不再租用房屋，需提前两个月通知沈兴安。沈兴安出售房屋，须在三个月前书面通知侯建伟，在同等条件下，侯建伟有优先购买权。
2011年11月4日，沈兴安、朱秀荣与案外人侯敏、赵麟签订房屋买卖合同一份，沈兴安、朱秀荣将涉案房屋出售给侯敏及赵麟，合同载明交易价格为1300000元。朱秀荣主张当时口头告知侯建伟出售房屋事宜且侯建伟表示同意，侯建伟庭审中予以否认。经查询铜山区房产服务中心涉案房屋的交易档案资料，该房屋交易时以总价1500000元为契税计税金额。侯建伟认为该房市场价值为1900000元左右，以沈兴安、朱秀荣低价售房侵犯其优先购买权为由诉至本院。
另查明，朱秀荣与沈兴安2007年4月16日已协议离婚，离婚协议对于涉案房屋未作分割。
还查明，朱秀荣主张经询问购房人，沈兴安与购房人实际约定房屋出售价值为2000000元，2011年11月2日，沈兴安收取房款50000元（主张），11月8日沈兴安两次收取房款210000元（现金）、410000元（转账），11月22日，沈兴安收取房款1300000元（转账），加之沈兴安应负担的30000元中介费，合计金额为2000000元。朱秀荣提供一份沈兴安与侯敏、赵麟签订的金额为2000000元的购房合同一份。经一审法院查询，沈兴安中国银行账户上述期间确实收到上述款项，其中50000元系案外人赵后光支付，410000元系案外人侯敏支付。210000元因系现金存款无法核实存款人信息，1300000元系由铜山区房管局资金监管账户转入。
一审法院经审理认为，侯建伟与沈兴安签订的房屋租赁合同约定“甲方（沈兴安）出售房屋，须在三个月前书面通知乙方（侯建伟），在同等条件下，乙方有优先购买权”，故沈兴安、朱秀荣在出售房屋前应当提前三个月书面告知侯建伟。朱秀荣庭审中虽主张口头告知侯建伟且侯建伟同意，但侯建伟对此否认，朱秀荣也未提供证据证明告知情况，对朱秀荣的该陈述意见不予采纳。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案侯建伟作为房屋承租人，其在朱秀荣、沈兴安出售房屋时享有优先购买权无疑，朱秀荣、沈兴安并未举证证明告知侯建伟售房事宜，认定朱秀荣、沈兴安侵犯侯建伟优先购买权。
关于侯建�主张的损失问题，侯建伟主张系朱秀荣、沈兴安以较低价格出售房屋，而如若出售给侯建伟，其可获得该部分房屋差价利益。首先关于侯建伟主张的房屋市场价1900000元，其仅提供互联网截图进而推算涉案房屋价值不足采信。认定朱秀荣、沈兴安侵犯原告优先购买权的损失问题，首先应认定朱秀荣、沈兴安是否低价出售房屋。关于涉案房屋的市场价，双方均未提供有效证据证明，而税务部门作为二手房契税收缴的法定机关，其在收取税费之前必然要求双方对于房屋的价值进行评估，故该计税价值1500000元能正常反应涉案房屋的市场价值。关于房屋实际交易价值，朱秀荣主张实际按照2000000元出售并申请法院调取相应的转账明细，虽然调取的款项中有部分系侯敏转入，但因转账的款项系种类物，而非特定物。沈兴安与侯敏等案外人之间除了房屋买卖合同之外，完全存在进行其他民事活动的可能，本院无法认定上述房款确定系支付的房款。且朱秀荣陈述的内容涉及案外人侯敏、赵麟的利益及“黑白合同”等违法行为的确认，在侯敏等案外人未到庭亦无法认定涉案房屋实际是以2000000元成交。根据双方在房管局签订的合同及资金监管账户的转账记录，可以确认案外人支付沈兴安房款1300000元。虽然房屋评估价值为1500000元，但房屋实际交易价值并非绝对等同评估价值。每栋房屋价值与房屋所处地段、建筑质量、市场行情、周边环境、入住人气等因素密切相关，且涉案房屋价值较高，买房人系一次性支付房款，售房人降低房价出售亦属正常现象。侯建伟以1900000元为计算房价基数要求朱秀荣、沈兴安支付300000元损失于法无据，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条、《关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回侯建伟的诉讼请求。案件受理费5800元，由侯建伟负担。
上诉人侯建伟不服一审民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定朱秀荣、沈兴安侵害侯建伟优先购买权，通过审查查明涉案房屋评估价为1500000元，产权处交易价是1300000元，上诉人认为优先购买权的损失为200000元，一审法院应在200000元的范围内判决被上诉人赔偿给上诉人经济赔偿。2、一审法院没有支持上诉人关于涉案房屋市场价的为1900000元的主张是错误的。一审中，上诉人提供了互联网二手房网站房屋售价截图和多个单位的书面证据，来证明涉案房屋的市场价值的正式性，其证据来源也符合证据规则的相关规定，改组证据具有合法性。上诉人认为涉案房屋的市场最低报价1900000元，房屋评估价为1500000元，产权处交易价为1300000元，上诉人作为承租人要求被上诉人赔偿优先购买权的损失有事实和法律依据，因此请求二审法院撤销一审判决，依法请求判决赔偿100000元赔偿金。
被上诉人朱秀荣答辩称：1、被上诉人在出售房产时在2011年11月22日已经告知上诉人，且在房产出卖前将剩余租赁费通过银行转账的方式退还。如果上诉人不同意，被上诉人不可能知道上诉人的银行账户。双方约定从2012年1月1日将房屋租赁给上诉人使用。实际出卖房屋的时间是2011年11月。2、涉案房屋实际交易价格为2000000元。被上诉人一审调取了房产买卖双方的转账记录。不存在侵害上诉人优先购买权的情况。3、二手房交易过程，为避税存在阴阳合同情况很普遍。房产评估是征税的依据，不能作为二手房房产交易的实际价值。故上诉人观点不能成立�请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、两被上诉人是否侵害了上诉人的优先购买权。2、如侵害了上诉人的优先购买权，有无给上诉人造成损失。
二审期间，被上诉人提供中国银行客户回单一张，具体内容是被上诉人沈兴安将6000元租赁费通过无折转客户帐的方式转给上诉人的妻子王青，该证据可以证明在沈兴安将房产出让时已经上诉人同意，并将租赁费退还给上诉人。上诉人经质证认为需要核实王青是否为被上诉人的妻子。
二审期间，双方当事人均对一审查明的事实无异议。
本院认为，一、关于两被上诉人是否侵害了上诉人的优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租�，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”双方当事人2011年10月15日签订的房屋租赁合同第五条也约定“甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。”被上诉人沈兴安、朱秀荣在出售涉案房屋前未按照上述法律规定和合同的约定对侯建伟进行过书面通知，征询上诉人是否愿意按照同等条件优先购买的情况下，而直接选择案外人侯敏、赵麟作为交易对象出售涉案房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，被上诉人未向上诉人尽书面通知义务，侵害了上诉人侯建伟的优先购买权。
二、关于被上诉人有没有给上诉人侯建伟造成损失的问题。房屋承租人的优先购买权的实质在于，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。同等条件是承租人行使优先购买权的实质条件，法律规定同等条件是为了保证出卖人的利益不致因优先购买权的行使而受到损害，从而使出卖物能以合理的价格成交。作为一种市场交易行为，在房屋买卖中，价格因素始终占据着极其关键的地位。因此，同等条件首先应当是价款条件的等同，也就是说，承租人支付的价款应当与第三人支付的价款等同。其次应当考虑的是支付方式，因为支付方式的不同对出卖人合同权利的实现具有重大影响。一审期间，上诉人诉称涉案房屋市场交易价值190万元左右，而被上诉人与案外人侯敏的房屋交易价值130万元，要求被上诉人赔偿损失30万元；二审期间，上诉人上诉称涉案房屋评估价值150万元，产权处交易价130万元，而要求被上诉人赔偿10万元。按照上诉人的主张，被上诉人与案外人侯敏的房屋交易价是130万元。但是通过被上诉人举证的在房屋中介机构徐州21世纪房屋置换经纪有限公司签订的存量房买卖协议和银行卡汇入款项明细来看，本院有理由相信，被上诉人与案外人侯敏的房屋交易价实为200万元，双方在产权部门签订的存量房买卖合同并非其实际履行的合同。被上诉人与案外人侯敏的房屋交易价事实上超出了上诉人的心理预期价位，在此基础上，对于上诉人而言并不存在所谓未行使优先购买权权而造成的实际损失。
综上，一审基于证据的认识和判断不同，而对于被上诉人与案外人侯敏的房屋实际交易价格的认定，与本院认定有所不同，但是对�案件的实体处理结果并无影响。一审认定事实清楚，判决结果正确。依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人侯建伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年六月十三日
书 记 员 苗 鑫