广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22189号
上诉人（原审被告）：常卫华，女，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：黎婷，女，汉族，住湖南省汨罗市。
上诉人常卫华因与被上诉人黎婷租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人常卫华、被上诉人黎婷到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人常卫华上诉请求：l、判令撤销一审判决第一项；2、判令常卫华有权将黎婷交来的保证金5800元全部抵扣黎婷拖欠的租金、水电费等费用和赔偿损坏物品损失；3、本案一、二审诉讼费用由黎婷承担。事实和理由：一、一审法院认定我方已经收到了黎婷所能提供的全部钥匙属于认定事实错误。黎婷手中还掌握着涉案房屋大门的钥匙，试问如果黎婷没有钥匙，又是怎么进入涉案房屋在2017年3月30日修理玻璃的？这显然不符合常理。二、一审法院认定涉案房屋一直空置至今为我方怠于行使自身权利的结果，属于认定事实错误。三、一审判决认定黎婷己于2017年3月26日履行了将涉讼房屋交还常卫华的义务，属于认定事实错误。实际是我方要求黎婷修理完整方可退租，黎婷当场表示同意在全部修理好后通知我方验房接收，但是黎婷没有再通知我方上门验房及接收，所以至今为止我方仍未接收涉讼房屋。四、一审法院认定我方收取了黎婷支付的2017年6月19日至2017年7月18日的租金3100元，属于认定事实错误。我方自2017年3月19日收取过黎婷2017年3月19日至2017年4月18日的租金外，至今未收取过黎婷的任何租金。五、我方有权将黎婷交来的保证金5800元全部抵扣黎婷拖欠的租金、水电费等费用和赔偿损坏物品损失。
被上诉人黎婷辩称不同意常卫华的上诉请求。
黎婷向一审法院起诉请求判令：1.要求常卫华退回租房押金5800元给黎婷；2.要求常卫华退回3月份房租3100元和门卡3张的押金150元（50元/张）给黎婷；3.要求常卫华按照合同第九款第1条赔偿3%违约金93元给黎婷；4.要求常卫华承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：位于广州市番禺区清河东路罗家村段东怡新区东信园九座X房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为常卫华的丈夫鲍咏华。
2015年6月18日，常卫华（甲方、出租人）与黎婷（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定常卫华将涉讼房屋出租给乙方。租赁期自2015年6月19日至2016年6月18日，每月租金2900元，每月支付一次，每次付款均须在应付款周期每一个月的19日前支付。保证金5800元，保证金作为乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反本合同约定，甲方可从保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用；租赁期满或合同解除后，保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿金后，如有剩余，应无息返还给乙方。租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税、卫生费等由乙方承担。如因乙方使用不当等乙方原因造成房屋或附属物品、设施设备损坏的，乙方应负责赔偿或维修。甲方如有迟延交付房屋达15日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋以及其他法定的合同解除情形的，应按月租金的3%向乙方支付违约金。同日签订的《房屋租赁交接书》载明交接房屋钥匙1套8把。该合同到期后，双方并未重新签订书面的租赁合同，但口头约定租金变更为3100元/月。
2017年3月26日，常卫华出具《收条》一份，载明“收到钥匙2套4条，门卡3个”。
为证明双方就涉讼房屋交接过程中的沟通情况，黎婷提交了其与常卫华之间的微信聊天记录。2017年3月19日中午12:15，黎婷向常卫华转账支付3100元，同日22:30黎婷陈述：“我们已经找好房了，可能就这两天搬，我搬完就跟你交接。”常卫华回复：“好，搬了以后找人打扫卫生啊。”2017年3月22日下午16:10，黎婷陈述：“华姐你好，我们房子今天都差不多搬好了……明天过来收房好吗？”常卫华回复第二天没时间过去。2017年3月27日上午10:52常卫华询问：“你什么时候有空去修？”黎婷回复：“今天弄好。”常卫华询问：“你还有钥匙吗？你看看你那里还有没有钥匙了？卫生间、厨房、阳台门的钥匙都没有了。”黎婷回复：“那个空调是好的，剩下的我会找人修好，你看如果可以，我们修好就退租给我吧。”2017年3月28日下午17:57黎婷表示：“华姐，那个房子明天过来修，你看一下有没有时间，因为门口那块玻璃要去玻璃厂划比较麻烦，所以拖了两天。”常卫华未回复。2017年3月30日下午15:26，黎婷询问：“华姐，玻璃修好了，请问有时间过来检查吗？”同日晚上20:47，黎婷询问：“华姐，什么时候可以退押金下来？”常卫华均未回复。上述2017年3月28日下午17:57和2017年3月30日下午15:26发送的微信内容，黎婷亦以短信形式发送给常卫华，亦未得到任何回复。
一审庭审过程中，常卫华确认其收取了黎婷支付的租赁保证金5800元以及门卡押金150元，亦收取了黎婷支付的2017年6月19日至2017年7月18日的租金3100元。
关于涉讼房屋是否交付常卫华以及常卫华是否应当向黎婷退还5800元租赁保证金的问题双方争议较大。黎婷主张认为2017年3月26日其已经搬离涉讼房屋，并向常卫华交还了2把大门钥匙及2把房间钥匙，虽然当时其收到了8把钥匙，但是剩余的4把房间钥匙弄丢了，其亦告知了常卫华。当天，常卫华表示涉案房屋有一块玻璃损坏了，要求黎婷修复，大概于2017年3月28日左右其进入涉案房屋修复玻璃，当时大门并没有锁，其将玻璃修复完毕后，才得知常卫华已经换锁了。因此，黎婷已经将涉讼房屋交还常卫华且修复了损坏的玻璃，常卫华应当将收取的5800元租赁保证金向其退还。对于黎婷的上述主张，常卫华则不予认可，其抗辩认为签订的《房屋租赁交接书》载明交接的房屋钥匙1套8把，而据其了解，黎婷自行配了4套，2017年3月26日收条中显示黎婷只是退还了4把钥匙，剩余4把大门钥匙还在其手中；黎婷于2017年3月28日仍找人对涉讼房屋的玻璃进行修复，说明其仍掌握有涉讼房屋的钥匙，因此至今为止涉讼房屋的交接手续仍未办理完毕，涉讼房屋仍在黎婷的控制之下，其仍应支付相应的租金。此外，黎婷擅自解除合同，并且损坏了房屋内的一些物品，比如玻璃，也未向常卫华缴纳水电费、物业管理费，其有权用押金抵扣租金、违约金等费用，详细如下：2017年2、3月份的电费175.68元、2017年4、5月份的水费及物业管理费200元、2017年1-4月的煤气费243元、损坏物品空调遥控器200元，共计849元。此外，常卫华同意退回150元的门禁卡押金，在抵扣完毕上述款项后，相当于黎婷缴纳租金至2017年6月6日。为证明其主张，常卫华提交了其丈夫鲍咏华名下的中国建设银行存折，显示2017年4月11日代扣电费175.68元，常卫华陈述该费用为涉讼房屋2017年2月和3月的电费。黎婷质证认为，其已经自行交纳了上述电费，但未能提交相应的证据予以证实。
2017年5月9日，常卫华以其实际居住地在广州市南沙区为由向一审法院提出管辖权异议，要求将本案移送广州市南沙区人民法院审理。该院于2017年5月9日作出(2017)粤0113民初3031号之一《民事裁定书》，驳回其对本案管辖权提出的异议。常卫华对上述裁定不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）粤01民辖终1748号《民事裁定书》，驳回其上诉，维持原裁定。
一审法院认为：黎婷与常卫华签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。《房屋租赁合同》约定的租期自2015年6月19日起至2016年6月18日止，后黎婷继续居住使用涉讼房屋，常卫华并无异议，且双方通过口头约定的方式将月租金变更为3100元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即黎婷和常卫华签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限变为不定期，而不定期租赁当事人可以随时解除合同，只是出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。因此，且不论是常卫华基于出售涉讼房屋的考虑要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，还是黎婷自行提出解约要求的，双方均有权随时解除《房屋租赁合同》，故对于常卫华提出黎婷擅自解除《房屋租赁合同》，存在违约行为的抗辩意见，缺乏理据，不予采纳。
关于涉讼房屋的交付问题。首先，常卫华于2017年3月26日已经收取了黎婷交付的钥匙2套4条、门卡3个，且不论黎婷是否仍掌握有涉讼房屋的钥匙，常卫华自该日起已经对涉讼房屋享有占有、使用的权利，其作为出租人自可通过更换门锁等方式排除黎婷等第三人对涉讼房屋使用权进行的可能性的干预。其次，《房屋租赁交接书》载明交接的房屋钥匙为1套8把，而从2017年3月27日常卫华询问“你还有钥匙吗？你看看你那里还有没有钥匙了？卫生间、厨房、阳台门的钥匙都没有了”的内容来看，其应当已经收到了黎婷手中能够提供的全部钥匙，但是由于其中没有卫生间、厨房、阳台门的钥匙，其再次询问黎婷是否还有其他钥匙，此亦与黎婷称其遗失剩余4把钥匙的陈述较为相符；常卫华虽抗辩认为黎婷自行配制了4套，但并无提交相应的证据证实。再次，2017年3月22日，黎婷通过微信告知常卫华其已经搬的差不多了，且2017年3月26日常卫华已经接收了涉讼房屋的4把钥匙和门卡，而同月28日和30日黎婷表示涉讼房屋内损坏物品已经修复，要求其前往查看，但常卫华均再未回复，故常卫华在明知黎婷已经搬离涉讼房屋、其已经收取涉讼房屋4把钥匙的情况下，理应及时地履行实体收回涉讼房屋的义务，其抗辩认为其再未去过涉讼房屋，涉讼房屋一直空置至今为其怠于行使自身权利的结果，扩大的损失应当由其自行承担。综上，对于常卫华提出黎婷并未向其交付涉讼房屋的抗辩意见，缺乏理据，不予采信，黎婷已于2017年3月26日履行了将涉讼房屋交还常卫华的义务。
《房屋租赁合同》约定，保证金作为黎婷履行本合同约定义务的担保，如其违反合同约定，常卫华可从保证金中扣除应由黎婷承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用；租赁期满或合同解除后，保证金在抵扣应由黎婷承担的费用、租金及违约赔偿金后，如有剩余，应无息返还给黎婷。现《房屋租赁合同》解除且黎婷已于2017年3月26日将涉讼房屋交还常卫华，故常卫华理应向黎婷返还其收取的5800元的租赁保证金。然而，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期间涉讼房屋的水电费等应由黎婷承担，现常卫华提交了相应的银行存折证明其代为支付了涉讼房屋2017年2月和3月的电费175.68元，黎婷虽抗辩认为该费用是其自行缴纳的，但却未能提供相应的证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果。因此，常卫华应当在扣除涉讼房屋2017年2月和3月的电费175.68元后将剩余的租赁保证金5624.32元（5800元-175.68元）退还给黎婷。常卫华虽主张还应当扣除2017年4、5月份的水费及物业管理费200元、2017年1-4月的煤气费243元、损坏物品空调遥控器200元，但均未提交相应的证据予以证明，且2017年4月和5月黎婷已无实际占有使用涉讼房屋，故对于其上述抗辩意见，理据不足，不予采纳。至于黎婷要求常卫华按照月租金3%的标准向其支付逾期退还租赁保证金的违约金93元的诉请，鉴于《房屋租赁合同》对此并无明确约定，其该项诉请，缺乏理据，不予支持。
关于常卫华是否应当向黎婷退还2017年3月全月租金3100元的问题。常卫华和黎婷均确认黎婷支付了2017年3月19日至2017年4月18日的租金3100元，而黎婷实际于涉讼房屋居住至2017年3月26日方才搬离，故其理应向常卫华支付2017年3月19日至2017年3月25日的租金700元（3100元÷31天×7天），常卫华仅应当向其退还的租金金额为2400元（3100元-700元）。此外，鉴于常卫华确认其收取了黎婷150元的门卡押金，且黎婷已于2017年3月26日将门卡交还常卫华，故常卫华理应将150元的门卡押金退还黎婷。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、常卫华应于本判决发生法律效力之日起七日内向黎婷退还租赁保证金5624.32元、2017年3月的部分租金2400元以及门卡押金150元；二、驳回黎婷的其余全部诉讼请求。如果常卫华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由黎婷负担5元，常卫华负担45元。
经二审审查，常卫华收取了黎婷支付的2017年3月19日至2017年4月18日的租金3100元，一审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院认为：黎婷与常卫华签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应严格依约履行。合同约定的租期届满后，黎婷继续居住使用涉案房屋，常卫华并无异议，且双方通过口头约定的方式将月租金变更为3100元，一审据此认定双方形成不定期租赁关系并无不当，而不定期租赁当事人可以随时解除合同，常卫华一审提出黎婷擅自解除合同存在违约的意见缺乏理据，一审不予采纳正确。
关于涉案房屋的交付问题。一审法院经分析后认定黎婷已于2017年3月26日履行了将涉案房屋交还常卫华的义务，理由详细充分，本院予以采纳，在此不作赘述。常卫华二审提出黎婷并未向其交还涉案房屋的上诉意见，依据不足，本院不予采信。鉴于常卫华在黎婷通知收房后未采取积极措施及时收回涉案房屋，应承担怠于行使自身权利的后果，故涉案房屋一直空置的损失应当由其自行承担。故一审判决常卫华应向黎婷返还其收取的租赁保证金5624.32元、多付租金2400元及门卡押金150元，并无不当，本院予以维持。常卫华主张应以上述保证金抵扣黎婷拖欠的租金、水电费等费用及损坏物品损失，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，常卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费149元，由常卫华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十二月十四日
书记员 邹凌青