福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第6688号
原告（反诉被告）曾海参，男，汉族，1968年5月29日出生，住福建省晋江市。
委托代理人庄良佳、念建辉（实习），北京中银（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋相钊，男，1990年1月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人刘文宁，上海锦天城（厦门）律师事务所�师。
原告（反诉被告）曾海参与被告（反诉原告）宋相钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾海参及其委托代理人庄良佳、念建辉，被告（反诉原告）宋相钊及其委托代理人刘文宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾海参诉称，2013年12月12日，原、被告双方签订了一份《房产预约买卖协议书》，约定宋相钊将其购买的尚未办理一手房屋产权的坐落于厦门市海西首座E30地块8#楼7层703室房产以3240000元价格转卖给曾海参，曾海参应向宋相钊支付150000元购房款，余款作为宋相钊应付开发商未到期之购房款，转由曾海参直接支付给开发商。转售房屋的一手产权和二手过户手续均由曾海参负责办理。合同签订后，曾海参依约向宋相�支付了1500000元，并陆续向开发商结清了剩余全部购房款。但宋相钊并未依约将其与开发商签订的购房合同原件交付给曾海参，反而在看到房屋涨价有利可图后，于2015年7月27日委托律师发函要求解除双方签订的《房产预约买卖协议》，并拒绝向曾海参交付房屋。宋相钊已违约在先，且其解除该协议有违诚信，故曾海参请求判令：1、宋相钊2015年7月27日发出的解除《房产预约买卖协议》书面通知不发生法律效力；2、宋相钊将其与开发商签订的关于厦门市海西首座E30地块8#楼7层703室房产的购房合同原件交付给曾海参；3、宋相钊立即将厦门市海西首座E30地块8#楼7层703室房产交付给曾海参使用并按照房屋总价款的日0.05%向曾海参支付逾期交房违约金至实际交房日；4、宋相钊向曾海参提供海西首座E30地块（住宅）《交付通知书》原件、其本人身份证原件、商品房买卖合同�案证明原件。5、宋相钊承担本案全部诉讼费用。
被告宋相钊辩称，曾海参违约在先，没有按合同约定支付房款，逾期超过30天，根据合同约定，宋相钊有权解除该房产买卖协议，并且要求曾海参承担房款总价款20%的违约金，宋相钊已经提起反诉，具体情况在反诉过程中陈述。
反诉原告宋相钊诉称，宋相钊、曾海参于2013年12月12日签订《房产预约买卖协议》，约定曾海参向宋相钊购买坐落于厦门市海西首座E30地块8#楼7层703室房产，房产总价值为3240000元，并详细约定了曾海参的付款节点。若曾海参未能按照协议约定期限支付购房款的，每逾期一日，应当向宋相钊承担房屋总价款的0.05%作为违约金，逾期达30日的，宋相钊有权解除协议并要求曾海参承担总房价款20%的违约金。协议签订后，曾海参没有按期支付款项，并且逾期付款期限超过30�，按照协议约定，宋相钊有权要求曾海参承担房屋总价款20%的违约金即648000元。为维护自身合法权益，宋相钊提起反诉请求法院判令：1、曾海参立即向宋相钊支付违约金648000元及利息（利息从起诉立案之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付日）。2、曾海参承担本案的诉讼费及与诉讼有关的所有费用。
反诉被告曾海参辩称，一、本案为期房买卖，宋相钊转让的不是房屋实物，而是房屋取得期待权，买卖的性质为合同权利义务转让。既然宋相钊已经将合同相关权利转让给了曾海参，曾海参向开发商缴交购房款事实与宋相钊无关，其无权就该事实向曾海参主张权利。二、宋相钊转让期房的目的是收回原始投资和收益，该部分款项曾海参已全额支付，宋相钊合同目的已经实现，曾海参不存在拖欠或拖延支付宋相钊款项违约行为，故宋相钊解除合同缺乏事实和法律依据。三、宋相钊在转让期房同时已公证授权曾海参享有就合同履行事宜与开发商进行协商变更等权利。虽然曾海参存在迟延付款之情形，但其已经同开发商协商解决该事实，开发商也表示谅解且不追究法律责任。曾海参的行为仍属于宋相钊的授权范围，并未违约。四、退一步说，即便开发商追究违约责任，那么该部分责任由曾海参承担即可消除，宋相钊并不会因此受到任何损失，故从维护合同、促进交易的立法目的看，宋相钊借此解除合同也不符合立法之规定。宋相钊解除合同缺乏事实和法律依据，恳请驳回其全部反诉诉讼请求。
经审理查明，2013年12月12日，作为甲方（卖房人）的宋相钊与作为乙方（买房人）的曾海参签订了一份《房产预约买卖协议》，中介方为厦门亿尊房地产代理有限公司，买卖双方约定：1、甲方同意将座�于厦门市海西首座E30地块8#楼7层703室的房产出售给乙方，房产面积103.08平方米，总成交价为3240000元；2、协议签订之日，乙方直接支付甲方购房定金400000元，2014年1月25日前，乙方向甲方支付购房款1100000元，因房产产权尚未办理且处于银行按揭抵押状态，在乙方向甲方支付首付款前，甲方将银行按揭卡账号密码转交给乙方，由乙方持卡向银行按月缴纳按揭款，利息由乙方自行承担；3、甲乙双方同意，在达到交房条件之日前甲方将上述房产交给乙方使用，以前与该房产有关的费用（包括水、电、煤、物业管理、宽带、有线电视等费用）以及债权债务由甲方负责结清；4、第四条违约赔偿第（1）款约定，双方在签订协议后均不得中途悔约。若守约方不同意对方毁约，或毁约方造成本协议无法继续履行，则悔约方向守约方承担总房价款百分之二十的违约金；违约赔偿第（2�款约定，若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金；逾期达30日的，视为中途毁约，另一方有权解除本协议并按照第四条第（1）条约定追究违约方的违约责任；5、协议签订后，若因政策法规调整，在办理相关产权手续时，甲方须无条件配合，须要甲方提供相关资料或协助的，甲方应在接到乙方通知后五日内无条件提供或协助的，甲方应在接到乙方通知后五天内无条件提供或协助；6、因房产的付款方式为分期付款，后期尾款的分期付款方式为：2014年6月30日前支付750000元，2015年2月28日前支付1000000元，因该房产已经出售给乙方，后期所有余款均由乙方向开发商按时支付。此外，合同就房产过户、相关税费承担等相关事项作出了约定。宋相钊分别于2013年12月12日、2013年12月13日�2014年1月20日、2014年1月27日出具了金额分别为100000元、300000元、1000000元、100000元的《收款收据》共四份，确认收到曾海参支付的共计1500000元的购房款项。
2013年12月16日，宋相钊与案外人厦门兆裕房地产开发有限公司（以下简称兆裕公司）签订一份编号为03121912的《厦门市商品房买卖合同》，合同约定：1、兆裕公司将海西首座E30地块8#楼7层703室房产（以下简称讼争房产）出卖给宋相钊，房屋建筑面积103.08平方米；2、房屋总价款2490709元，房款分期支付，2013年7月4日前支付750709元、2014年7月30日前支付750000元、2015年2月28日前支付990000元；3、出卖人应当在2016年6月10日前，将符合合同约定条件的房产交付给买受人；4、买受人如按合同规定的时间付款，逾期不超过六十日的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人�付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过六十日的，买受人在书面催告五日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，至本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。当日，宋相钊、兆裕公司共同将上述《商品房买卖合同》提交厦门市房地产交易权籍登记中心进行登记备案。
2014年1月27日，曾海参、宋相钊就双方于2013年12月12日签订的《房产预约买卖协议》至厦门市公证处进行了公证。同时宋相钊作为委托人就厦门市湖里区海西首座E30地块8#楼7层703单元商品房办理有关委托事项的公证手续，受托人为曾海参，委托期限至办完相�委托事项时止。授权委托范围主要包括：1、受托人有权前去该房所按揭银行打印该房还款清单、偿还银行借款、办理解押手续、领取（或借用）商品房买卖合同原件及相关资料、办理及领取（或借用）一手产权证书及他项权证；2、受托人有权管理、居住、使用房屋，有权出租房屋；3、受托人有权代为办理上述房产抵押（借）贷款手续并签订抵押担保借（贷）款合同；4、受托人有权出售房产并签订相关的房地产买卖协议。根据宋相钊、曾海参的签订的《房产买卖协议》及宋相钊的上述公证委托事项，厦门市公证处制作了（2014）厦证经字第2718号《公证书》。
2014年8月8日、2015年7月20日，兆裕公司分别开具了两份金额为750000元、990000元的购房款发票，两份发票载明收款方均为宋相钊。
2015年7月28日，宋相钊在厦门市鹭江公证处的公证下，以邮政特快专递的方式向曾海参邮寄了一份《律师函》，该律师函由宋相钊委托人上海锦天城（厦门）律师事务所律师张其良向曾海参发出，主要内容为：2013年12月12日，曾海参与宋相钊就讼争房屋签订买卖协议，约定价格为3240000元，余款1750000元由曾海参根据宋相钊的指示直接向房产开发商支付，其中2014年6月30日前支付750000元，2015年2月28日前支付1000000元。在履行该协议过程中，曾海参并未如时按照协议约定向宋相钊或宋相钊指示的开发商支付购房款，其中本应于2014年6月30日、2015年2月28日前支付的购房款，曾海参均逾期超过30日以上支付，曾海参的行为已经违反了协议约定，宋相钊有权主张违约责任。宋相钊通过律师函告曾海参自其收到律师函之日起，宋相钊解除与曾海参签订的《房产预约买卖协议》，必须于收到律师函3日内，向宋相钊支付违约金648000元，并解除宋相钊于2014年1月27日就讼争房产委托给曾海参的代理权，曾海参不得以宋相钊的名义对讼争房产进行任何形式的处置。中国邮政速递物流公司网站中的查询结果显示该份函件于2015年7月28日被签收。
另查明，兆裕公司向宋相钊发出一份载明日期为2015年9月7日的海西首座E30地块（住宅）《交房通知书》，该通知书载明讼争房屋已经达到合同约定交房条件，定于2015年9月13日至2015年9月25日办理交房，交房所需携带的材料包括交房通知书、业主身份证、购房缴费凭证、《商品房买卖合同》及备案证明等资料。
案件审理过程中，曾海参、宋相钊确认双方签订的合同中约定的2015年2月28日前支付购房款1000000元系笔误，实际应为990000元；同时双方确认，曾海参向开发商支付的购房款中，出具发票日期就是其实际向开发商支付购房款的日期。
以上事实，有曾海参、宋相钊共同提交的《房产预约买卖协议书》、（2014）厦证经字第2718号《公证书》，曾海参提交的商品房买卖合同备案证明、房款收据、销售不动产统一发票、律师函，宋相钊提交的（2015）厦鹭证内字第19297号《公证书》、交房通知书和当事人陈述及本院庭审笔录、询问笔录、质证笔录佐证。
本院认为，曾海参与宋相钊签订的《房屋预约买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。首先，关于双方在履行合同中是否存在违约及违约责任的承担问题。根据该协议书约定，曾海参应于2014年6月30日前向兆裕公司支付750000元，2015年2月28日前支付990000元，但曾海参均未按时支付，依照合同约定应承担相应的违约责任。根据曾海参提交的发票显示，其于2014年8月8日支付兆裕公司750000元购房款、于2015年7月20日支付990000元购房款，两次付款均逾期超过30日，根据双方合同约定可视为曾海参中途悔约，应承担总房价款20%的违约金即648000元违约金，但考虑到宋相钊在此过程中损失仅限于其依照《商品房买卖合同》向兆裕公司承担违约责任方面的损失，宋相钊没有证据证明因曾海参的迟延付款行为给其造成其他方面的损失，曾海参亦认为宋相钊不会因此造成任何损失，故本院认定双方约定的违约金过高，依法应予调整。根据宋相钊与兆裕公司签订《商品房买卖合同》，买受人应于2014年7月30日前支付750000元、2015年2月28日前支付990000元，曾海参支付款项分别逾期9天、142天，按照《商品房买卖合同》买受人应按应付款日万分之四的标准支付违约金，该违约金数额为750000元×0.04%×9天＋990000元×0.04%×142天=58932元。违约金的数额不应超过守约方实际损失的30%，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以�预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法将曾海参迟延履行付款义务的违约金调整为58932元的1.3倍即75909.6元。宋相钊关于违约金利息的主张，没有相关的事实与法律依据，本院不予支持。由于曾海参逾期付款违约在先，宋相钊有权要求曾海参承担违约责任后再履行交付房屋的义务，宋相钊未按约定时间交房无需承担违约责任，曾海参要求宋相钊支付逾期交房违约金的请求本院不予支持。其次，关于双方的《房产预约买卖协议》是否应当解除的问题。虽然曾海参存在逾期向兆裕公司支付购房款的行为，但兆裕公司已经就购房款开具发票并且已经通知宋相钊交房，表明曾海参的逾期付款行为并非根本性的违约，仅仅是瑕疵履行，曾海参在承担相应的违约责任后，双方仍应继续履行合同，因此宋相钊向曾海参发出的律师函中解除合同的通知不发生法律效力。曾海参在支付违约金后，有权要求宋相钊交付房屋，但考虑到讼争房屋宋相钊尚未实际接收，接收过程需要一定时间，故本院酌定宋相钊的交房期限为三十日。关于曾海参要求宋相钊交付讼争房产的购房合同、交房通知书、身份证、商品房买卖合同备案证明等文件、证件的原件问题，本院认为双方签订的《房产预约买卖协议书》第三条、第八条中仅约定了出卖方的交房及协助办理房产过户手续的义务，对于曾海参主张的相关文件交付均没有约定，而身份证原件属于个人专有证件，曾海参依法无权要求宋相钊支付，故对与曾海参的上述请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若�问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宋相钊于2015年7月27日发出的律师函中解除《房产预约买卖协议》的内容不发生法律效力。
二、被告宋相钊应于本判决生效之日起三十日内，向原告曾海参交付海西首座E30地块8#楼7层703室房产。
三、反诉被告曾海参应于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告宋相钊违约金75909.6元。
四、驳回原告曾海参的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告宋相钊的其他反诉诉讼请求。
如反诉被告曾海参未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费9150元，由原告曾海参负担50元、被�宋相钊负担9100元；反诉案件受理费5140元，由反诉原告宋相钊负担4291元，反诉被告曾海参负担849元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。