广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第566号
原告：张维湘，身份证登记住址广州市越秀区。
原告：张维雪，香港特别行政区永久性居民。
原告：张维玉，身份证登记住址广州市荔湾区。
三原告共同委托代理人：李伟悦，广东启兴律师事务所律师。
三原告共同委托代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。
被告：邓卫明，户籍地址广州市海珠区。
委托代理人：邓卫星，身份证登记住址广州市海珠区。
被告：苏思霖，户籍地址广州市越秀区。
被告邓卫明、苏思霖共同委托代理人：郑铭，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告张维湘、张维雪、张维玉诉被告邓卫明、苏思霖物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张维玉及三名原告共同委托代理人李伟悦，被告苏思霖、被告邓卫明委托代理人邓卫星及两被告共同委托代理人郑铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区靖海路33号四楼房屋是三名原告与其他继承人共同继承取得的房屋，并于2015年1月15日由法院判决给三名原告共同使用。该四楼房屋由两名被告及其家人占用，而且被告没有与房屋的原业主或者新业主签订房屋租赁合同，也没有向原告交纳过房屋使用费。三名原告自取得房屋产权后，要求收回房屋自用，但是发现房屋一直由被告出租给不明人员居住。根据《中华人民共和国物权法》第四条的规定，原告对自己合法拥有产权和合法使用的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告非法占据涉案房屋，已经严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身权益，特提起诉讼请求法院判令：1.两名被告及其同户籍同住人员迁出广州市越秀区靖海路33号四楼房屋，并将房屋腾空交还给三原告使用；2.两名被告自2012年12月6日起按每平方米30元的标准乘以48.4944平方米支付房屋使用费至其实际腾空迁出之日止；3.诉讼费用由两被告负担。
被告邓卫明、苏思霖共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。三名原告是通过（2012）穗越法民三初字第1339号民事判决书获得涉案房屋的产权，涉案的广州市越秀区靖海路33号房屋1～4楼原来都是挂名为张某甲群所有，现在该房屋的1～2楼被国家征用，3～4楼登记在三名原告等人的名下。但是该判决书涉及被继承人的名字有错误，三名原告并不能因此获得房屋的所有权。原告主张的房屋使用费有一部分已经超过了法定的诉讼时效，应当从其提起诉讼即2015年2月5日往前推一年，自那时起的房屋使用费才符合法定的诉讼时效。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：广州市越秀区靖海路33号房屋原来登记在张某甲群名下。2010年2月25日，广州市海珠区卫生局出具《证明》，内容为证明该局下属海珠区红十字会医院张维湘父亲张某甲我（在新加坡居住期间曾用名为张某甲群）于1960年去世；张维湘母亲吴某乙于1986年去世。2010年9月14日，广州市海珠公证处出具编号为（2010）粤穗海证民字第5219号《公证书》，证明张某甲我（曾用名为张某甲群）、吴某乙均已故；张某乙、张某丙、张维玉、张维湘、张维雪、张某丁是张某甲群、吴某乙夫妇的全部子女。2012年4月24日张维玉、张维湘、张某丙向本院提起诉讼，请求继承涉案房屋。本院作出（2012）穗越法民三初字第1339号民事判决书判令广州市越秀区靖海路33号三、四楼的所有权由张维玉、张维湘、张某丙、张维雪、张某丁各占有六份之一份额；余下的六份之一份额由张某乙的合法继承人共有。于2014年3月31日就涉案房屋办理了粤房地权证穗字第××号房地产权证。据该产权证记载，广州市越秀区靖海路33号三、四楼，砖木结构，建筑面积121.01平方米，规划用途为住宅，属原告张维湘、张维雪、张维玉及张某丙、张某丁（前述五人分别占有4/24的份额）、毕某甲、毕某乙、毕某丙、毕某丁（前述四人分别占有1/24的份额）按份共有。房屋所有权取得方式为继承和分割。2015年1月12日经本院作出（2014）穗越法民三初字第987号民事判决书判令广州市越秀区靖海路33号四楼由本案原告张维玉、张维湘、张维雪共同使用，该房三楼由张某丙等其他共有权人共同使用。以上事实，有已经发生法律效力的（2012）穗越法民三初字第1339号民事判决书、（2014）穗越法民三初字第987号民事判决书为据，其中（2014）穗越法民三初字第987号民事判决书于2015年5月12日发生法律效力。
庭审中，两名被告共同陈述称，被告邓卫明、苏思霖长期一直和他人共同居住使用涉案房屋，自2011、2012年左右被告户开始占有使用全部涉案房屋至今。涉案房屋被告邓卫明也应当享有所有权份额，涉案房屋一直由被告邓卫明的舅舅张某戊、张某己等人管理和使用，1976年他们陆续移民美国后将涉案房屋交给被告管理。两名被告还认为，（2012）穗越法民三初字第1339号民事判决书存在错误，侵害了被告的合法权益，其可能会提起相关诉讼以撤销该判决，并认为其拥有房屋产权，根本不需要向三名原告支付房屋使用费。原告张维玉称其并不认识两被告，但有听说过张某戊、张某己等人的名字，他们都是原告的伯伯与其第二任妻子生育的孩子。对以上陈述，原、被告双方均没有提供任何证据证实。
庭审中，原告陈述称，被告邓卫明在广州市海珠区尚有其他房产，被告苏思霖对此予以确认，陈述称被告户在涉案房屋和海珠区房产都有居住和使用。另据广州市房地产档案馆2015年10月13日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，被告苏思霖查无房地产情况记录，被告邓卫明名下拥有广州市海珠区昌岗东路257号18栋306房，房屋用途为居住用房。
原告向本院提交了报警回执、《关于催促迁出户籍并腾空交还房屋的函》及其邮寄快递单，其中报警回执记载原告张维玉于2015年1月24日18时51份到广州市公安局越秀区分局人民派出所报案，原告陈述称系其发现他人占有使用涉案房屋所以报警，当时公安部门并没有制作笔录或其他记录；函件快递单显示没有签收。被告否认原告提交前述证据三性，称不知道报警的内容，承认快递单邮寄地址系被告家庭住址。
另据原告提交的广州市房地产测绘所提交的房屋面积测量成果报告书（测字：11023168401）记载，涉案房屋即广州市越秀区靖海路33号4楼，总面积为48.4944平方米。
本院认为：根据前述生效民事判决书，涉案房屋即广州市越秀区靖海路33号四楼属于三名原告及其他人共有，并由三名原告共同使用。基于（2012）穗越法民三初字第1339号民事判决书，涉案房屋已经办理了产权过户登记手续，登记在三名原告及其他按份共有人名下。根据不动产物权登记公示公某的原则，不动产登记簿是物权归属和内容的凭证。现涉案房屋已经登记在三名原告及其他共有人名下，且涉案房屋经法院生效判决判令由三名原告共同使用，三原告有权对涉案房屋行使管理、使用权能，而被告户在广州市已另有其他房产居住和使用，因此，三原告要求被告及其同住人员迁出涉案房屋并将房屋腾空交还的诉请，是三原告行使其所有权和使用权权能的合法行为，于法有据，本院予以支持。虽然被告认为其是涉案房屋的所有权人之一，但被告未提供任何证据证明。被告提出其可能提起诉讼以撤销（2012）穗越法民三初字第1339号民事判决书，但在经法定程序撤销该判决书之前，该判决书仍然有效。因此被告的前述理由并不成立，其抗辩主张于法无据，本院不予支持。同理，由于两被告自2012年起一直占有使用全部涉案房屋至今且未支付使用费，三名原告基于（2014）穗越法民三初字第987号民事判决书于2015年5月12日共同获得涉案房屋使用权后，有权要求被告支付相应的房屋使用费。在此之前，涉案房屋为三名原告及其他共有人所共有，三原告仅得以在其所有权份额内主张相应的房屋使用费。由于被告从未与原告或者其他房屋所有权人签订租赁合同，被告也从未向原告支付租金或者使用费，故原告房屋使用费的主张应当适用2年的普通诉讼时效。被告提出原告要求支付使用费的诉讼时效应当按照1年计算的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。原告向被告寄送的催收函件无人签收，依法并不能产生诉讼时效中断的法律效果。综上，两被告应当自原告提起诉讼之日即2015年2月5日往前倒推2年即从2013年2月6日起向原告支付房屋使用费，此前的房屋使用费已经超过了2年法定诉讼时效，丧失了胜诉权，相应诉请本院不予支持。房屋使用费应当以房屋面积测量成果报告书中确定的48.4944平方米总测绘建筑面积为基数，以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算房屋使用费。其中，自2013年2月6日起至2015年5月11日止，三名原告共占有涉案房屋1/2的产权份额，由被告以48.4944平方米的1/2为面积基数按照前述标准计算房屋使用费支付给三名原告。由于三名原告以外的其他房屋所有权人均为涉案房屋的按份共有人，根据不告不理的原则，前述时期两被告与其他按份共有人之间的房屋使用费问题，由其他所有权人与两被告自行协商，本案不作调处。自2015年5月12日起即三名原告共同享有涉案房屋全部使用权之日起至本判决生效之日止的房屋使用费，两被告应按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准，以48.4944平方米为面积基数计算房屋使用费给三名原告。自本判决生效之次日起至被告户实际迁出涉案房屋之日止的房屋使用费，由两被告以48.4944平方米为面积基数按照前述标准全额向三名原告逐月支付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告邓卫明、苏思霖及其同住人员搬出广州市越秀区靖海路33号四楼（测绘总建筑面积48.4944平方米），并将前述房屋腾空交还给原告张维湘、张维雪、张维玉。
二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告邓卫明、苏思霖一次性向原告张维湘、张维雪、张维玉支付广州市越秀区靖海路33号四楼（测绘总建筑面积48.4944平方米）自2013年2月6日至2015年5月11日的房屋使用费（以48.4944平方米的1/2为面积基数，按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算），以及自2015年5月12日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（以48.4944平方米为面积基数，按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算）；自本判决发生法律效力之次日起至被告邓卫明、苏思霖及其同住人员实际迁出并腾空交还房屋之日至的房屋使用费，由被告邓卫明、苏思霖以48.4944平方米为面积基数按照前述标准逐月向原告张维湘、张维雪、张维玉支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2206元，由被告邓卫明、苏思霖共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 陈洁芳
人民陪审员 何霭如
二〇一五年十月二十日
书 记 员 戴 鹏