重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初8283号
原告重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1＃，统一社会信用代码915001036889498542。
法定代表人薛德岗，总经理。
委托代理人赵祥（特别授权），男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人尹强斌，男，1970年2月26日出生，汉族，住重庆市荣昌区昌州大道。
被告邓凯，男，1972年5月11日生，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）诉被告邓凯物业服务合同纠纷一案，本院2017年5月19日受理后依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙升物业公司的委托代理人赵祥、尹强斌、被告邓凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙升物业公司诉称：2012年4月1日，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“南岸区金色家园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为南岸区丹景路6号金色家园某号房业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即支付从2012年4月至2016年11月10日拖欠的物管费6451.90元、水费283.50元、公摊费42元；并从2012年4月1日起，以当前差欠的物管费为基数，按同期银行贷款利率计算滞纳金至2016年11月10日止；2、诉讼费由被告承担。
被告邓凯辩称：1、被告在2001年即购买涉案房屋，开发商一直延期交房，至2009年被告才搬入涉案房屋居住，但至今未能办理房产证，开发商曾承诺在未办证之前无需交纳物管费。2、被告入住小区后，因电力不足等问题，多次导致被告家电受损。小区设施也不完善，每次都是业主与开发商自行协商，原告未提供任何帮助。3、原告在进驻小区前无相关资质，没有资格收取物管费。4、被告入住至今未缴物管费属实，在未取得房产证前不同意缴纳。可能差欠部分水费，如属实愿意缴纳水费。对公摊费无异议。5、原告的起诉已经超过诉讼时效，法院不应支持。
经审理查明：2012年，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案原告，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司续签了该合同，合同期限从2015年4月1日至2018年3月31日。2016年11月10日，原告撤出金色家园小区。
另查明，金色家园小区水表未安装一户一表，水费由原告统一缴纳后向业主收取。被告邓凯系金色家园小区某房屋业主，该房建筑面积129.5平方米。2012年4月至2016年11月期间，被告未向原告缴纳物业管理费。2016年5月23日，被告向原告交纳了2016年2月至5月期间的代收水费和部分公摊费，原告出具的收据显示截止2015年5月，被告水表止度为1064。原告出具的水表抄表记录显示，截止2016年11月，被告家水表止度为1145。庭审中，被告对公摊费7元/月无异议。
再查明，原告在2016年曾向金色家园小区多名差欠物管费的业主提起诉讼，在类似案件中原告举示有2014年3月期间的催款通知单及照片为证。庭审中，原告举示落款时间为2014年3月31日、2016年3月10日的催款通知单复印件各一份，同时表示因小区业主到物管办公室发生争执，保存原件的照片被毁，现无法提供原件。被告表示未收到过催收单。
上述事实，有物业管理委托服务合同、房屋登记信息查询证明、资质证书、催费通知单、照片打印件、催收单复印件及原、被告陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告辩称其对原告对金色家园提供物业服务的合法性有异议，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此，本院对被告的该项辩称理由不予采信。被告辩称原告提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合合同约定。物业服务具有整体性、长期性、持续性的特点，不可避免存在一些瑕疵，结合原告提交的证据，本院认为，原告提供的物业服务与其收费标准0.9元/平方米/月相当，故原告已按约向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。被告辩称开发商承诺在未取得房产证前被告无需交纳物管费，原告作为物管费的收取方对此不予认可，被告也无相关证据证明其存在无需缴纳物管费的法定事宜，故对被告的辩称，本院不予采信，被告应当按照合同约定向原告缴纳相应的物管费。
关于被告诉讼时效之抗辩。本院认为，物业服务具有持续服务之特性。本案中，原告举示的相应催收证据虽系复印件，但其催收方式符合物业服务行业习惯，且在涉案小区类似案件类似时间段中，原告已举示其他催收证据证明向业主进行过催收，从高度盖然性看，现原告主张曾向被告进行过催收符合常理。同时，业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，若被告仅以未收到原告催缴通知为由口头抗辩而并未举示有效证据证明原告怠于行使上述权利，人民法院即采纳被告关于诉讼时效抗辩而免除其物业服务费缴纳义务，实则亦是对其他已缴费业主权益之侵害，综上，被告应承担举证不能之不利法律后果，对其此项抗辩，本院不予采纳。
关于缴费项目及金额：1、物业管理费。庭审中，被告认可从2012年4月至2016年11月10日未向原告缴纳物业管理费，本院根据收费标准0.9元/平方米（建筑面积）/月及房屋建筑面积129.5平方米依法主张这期间的物业管理费6449.10元（129.5平方米×0.9元/平方米/月×55月+129.5平方米×0.9元/平方米/月÷3）。2、代收水费。被告无证据证明2016年5月后向原告交纳过相关水费，故根据原告提交的水电抄表明细和被告的交款收据，被告应缴水费为283.5元（81M3×3.50元/M3）。3、公摊费。重庆鑫隆达房地产开发有限公司与原告签订的物业管理委托服务合同虽然约定的是据实分摊，但原告陈述实际是按照定额7元/月收取，被告对此亦无异议。根据原告举示的交款收据，截止原告撤场，本院主张公摊费37.3元（7元/月×5月+7元/月÷3）。
关于滞纳金。被告未按照合同约定缴纳相关费用已经构成违约，原告有权要求被告支付违约金。原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业服务合同中约定的违约金标准过高，现原告自愿调整为按照银行同期贷款利率计算不违反法律规定，本院予以支持。物业服务合同约定的业主缴费期限为每月1-25日，故对滞纳金，本院支持为被告从2012年4月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2016年11月10日止。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告邓凯于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2012年4月1日至2016年11月10日的物业管理费6449.10元、水费283.50元、公摊费37.30元，共计6769.90元；并从2012年4月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算滞纳金至2016年11月10日止。
二、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告邓凯负担。（该款原告已预交，被告应负担部分连同上述款项直付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张敏
二〇一七年八月一日
书记员 刘春