赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第2478号原告赵金磊，男，1980年6月18日生，住河南省鄢陵县。原告赖冬梅，女，1978年11月6日生，住河南省鄢陵县。委托代理人赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人黄衍明，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告赣州华城房地产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区营角上*号*栋*号店面。法定代表人闵建明，董事长。委托代理人陈志光，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人陈飞帆，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。原告赵金磊，赖冬梅诉被告赣州华城房地产开发有限公司（下称华城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵金磊及委托代理人赖国栋、黄衍明，被告华城公司委托代理人陈志光，陈飞帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月4日,原告与被告签订了合同编号为20XXXX60的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的章贡区华城．山水人家XX幢XX室住房，合同价款589067元，其中首付款179067元，按揭贷款410000元。合同约定的交房日期为2014年10月31日，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定于2013年1月4日缴纳房屋定金和首付款共计179067元，剩余410000元由原告在赣州农村信用社蟠龙支行按揭贷款并于2013年2月27日支付给被告，但是被告至今没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，无法向原告交付房屋。被告逾期交房后，原告多次前往被告售楼部交涉退房事由，被告以各种不实理由不同意与原告办理退房手续。原告认为：按照合同第九条的约定，被告的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。但是，合同约定的违约金过低，远远不足以赔偿原告的损失，故原告请求将违约金调整为原告的实际损失，包括购房款的资金占用利息以及为实现债权支付的律师费等。现原告为维护自身合法权益，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款589067元；3、被告赔偿原告损失123270元：（1）首付款179067元银行利息（此利息自2013年1月4日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿日，截止到2015年7月15日该部分利息约27600元），（2）按揭贷款410000的利息损失（此利息自2013年2月27日起按年利率7.755%计算至清偿日，截止到2015年7月15日该部分利息约78000元）（3）原告为实现债权支付的律师费17670元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告工商登记信息，证明被告公司信息及原告起诉的法院有管辖权；证据3、商品房买卖合同、被告出具给原告付款的收据，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告已于2013年1月4日向被告支付首付款179067元，并于2月27日按揭贷款支付剩余房款410000元；证据4、律师函、快递回执单，证明原告已通知被告解除合同并要求其及时返还购房款及赔偿损失；证据5、委托代理合同、律师收费收据，证明原告为主张权利支付的律师费。证据6、证人方某证言，证明2015年4月23日，证人与原告等人去催被告交房，如果还不交房，就要求退房。被告辩称：首先答辩人对于违约给被答辩人造成的不便表示歉意，答辩人是由于承建方未能及时完工并提供办理竣工验收备案表所需的材料而未按期交房。其次，答辩人的行为并非根本违约，并未导致合同目的的无法实现，本案合同目前已不存在履行障碍，继续履行更符合社会利益。再次，被答辩人享有约定解除权因约定的行权期限届满未行使而归于消灭。被答辩人享有约定解除权的权利来源是双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条第一款第（二）项：逾期超过90后，买受人有权解除合同，该权利出现的时间为2014年10月31日后的90日，即为2015年1月30日开始，被答辩人有权解除合同。但是，该项解除权有一个行使的期限，根据《合同补充协议》第九条第五款的约定：买受人按本合同第九条第一款第（二）项约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。那么，被答辩人有权解除合同的期限应当是2015年1月30日后的30日内，即2015年3月1日之前，解除合同的方式是“书面通知解除”和《合同补充协议》第九条第一款约定的其他要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，答辩人与被答辩人关于解除权行使期限和方式的约定不违反法律规定，双方均应遵守。最后，双方在签订的《赣州市商品房买卖合同》中已经详细约定了违约责任的承担方式，答辩人愿意根据双方的约定承担相应的法律责任。综上所述，答辩人认为，根据《合同补充协议》约定及答辩人的房屋已具备交房条件的现实因素考虑，被答辩人无权解除《赣州市商品房买卖合同》，合同于事实上、法律上均适用继续履行，被答辩人应当与答辩人办理房屋交付手续。被告为证明其答辩理由，提交了以下证据：证据1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明诉争的商品房于2015年8月7日经过赣州市城乡建设局工程竣工验收备案，已经具备交房条件；证据2、交房通知书、圆通快递邮寄单、收房入伙通知短信记录，证明被告已经通过书面、短信的方式通知原告收房入伙。原、被告提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：原告提供的上述六组证据，被告对证据1、2、3的三性均无异议，本院予以认定。对证据4的真实性、合法性无异议，与本案的关联性有异议，认为书面通知不能导致双方合同解除的后果。对证据5的真实性无异议，对合法性、关联性持有异议，在双方合同约定权利和义务里并没有约定律师代理费的费用，与本案没有关联。本院审查认为原告提供的证据4不符合合同约定的解除权的行使期限，故本院对证据4的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；对证据5的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认。对证据6的三性有异议，虽然证人出庭作证，但仅凭其一人的证言，无法证实原告目的，故本院对其三性不予确认。对于被告所提供的两组证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告是在2015年4月23日遇见了被告的法定代表人，也口头提出了退房的要求，但是被告在2015年8月7日才具备了房屋验收的资格，原告认为应当依法解除原、被告双方的商品房买卖合同关系，而且原告在7月底发出了律师函，要求解除合同。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与第一组证据的质证意见一致。本院审查认为被告提供的二组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，对此三性予以确认。经审理查明：2013年1月4日,原告赵金磊，赖冬梅与被告华城公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20XXXX60），约定：原告赵金磊，赖冬梅购买被告开发的章贡区XX幢XX室住房，建筑面积为102.65㎡，单价为5738.6元，合同总价款589067元，其中首付款179067元，按揭贷款410000元。交房日期为2014年10月31日。其中合同第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期未超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。同时原、被告于当日还签订一份《合同补充协议》，协议书第九条第一款第（五）项约定：买受人按本合同第九条第一款第（二）项约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。原告于当日缴纳房屋首付款179067元，剩余410000元由原告在赣州农村信用社蟠龙支行按揭贷款并于2013年2月27日支付给被告，但被告未能按合同约定及时交付房屋。2015年7月8日原告委托代理人以北京市中银（赣州）律师事务所名义向被告发出《律师函》，提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，退还购房款并承担违约金、利息等。原告诉至本院，要求依法处理。另查明：2015年8月7日，被告取得建设行政主管部门出具涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：原告赵金磊，赖冬梅与被告华城公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。原告已按照合同的约定付清了全部购房款，但被告未按照合同约定的期限交付房产，现原告提起诉讼，要求解除合同，被告则提出继续履行的主张。关于合同是否应解除，合同解除问题涉及解除权成就与解除权行使两方面内容。从解除权成就的角度分析，当事人行使合同解除权，必须以法定或约定事由为依据。根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，原告以此为由要求解除合同有约定依据。从解除权的行使角度分析，《合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。可见法律对合同解除权的行使期限作出了规定。而双方在《合同补充协议》第九条第一款第（五）项约定：买受人按本合同第九条第一款第（二）项约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。鉴于此，即使原告主张的解除权成就，其亦应在双方约定的期限内主张即在2015年2月28日前提出，但根据本案现已查明的事实，原告是在2015年7月8日才向被告要求解除合同，已经超出了解除权的行使期间，故即使原告主张的合同解除权成立，该解除权亦因超出除斥期间而消灭。其次关于合同履行，因原告要求解除合同的理由不成立，故合同应继续履行。2015年8月7日，被告取得建设行政主管部门出具涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可以认定涉案房屋验收合格，符合交付条件，原告应依约履行接收房屋的义务，如原告选择继续履行合同的，可根据合同约定和法律规定向被告主张逾期交房的违约金，但原告经法庭释明后仍坚持要求与被告解除合同并退还购房款、赔偿经济损失的诉请，故本院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵金磊，赖冬梅的诉讼请求。案件受理费10923元，由原告赵金磊，赖冬梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  饶 云人民陪审员  杜秋平二〇一六年三月一十四日书 记 员  李兆莎