湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00636号
原告刘霞。
委托代理人刘德武，湖北森生律师事务所律师（一般授权）。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道***号。
法定代表人张化冰，该公司董事长。
委托代理人周凯、段明，该公司员工（一般授权）。
原告刘霞诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日依法公开开庭进行了审理。原告刘霞的委托代理人刘德武、被告珩生公司的委托代理人周凯、段明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘霞诉称：2011年5月19日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定原告以218434元的总价，购买被告开发的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材J栋2层182号房，建筑面积30.72平方米。该合同约定，被告应在2013年3月28日前将验收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记。因被告的原因造成原告不能办理房屋权属证书的，原告有权解除合同。此前，原告于2011年4月10日预付定金3万元，合同签订时，原告支付余款188434元。原告全面履行了付款义务，但被告所建的五洲建材J栋楼房房至今仍未办理竣工验收备案证，导致原告不能办理房地产权属证书，已构成根本违约。
原、被告约定“按已付房价款的1%赔偿买受人损失”的违约金条款，虽然是双方的意思表示，但该约定明显低于原告的损失。根据合同法第一百一十四违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，请求法院调增违约金，判令被告按原告已付购房款，以银行贷款基准年利率4.35%上调50%即年利率6.525%为标准，自违约之日起向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的合同编号为黄113025141的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款218434元；3、请求调增违约金，判令被告按原告购房款以银行贷款基准年利率4.35%上调50%即年利率6.525%为标准，自违约之日起支付原告违约金，暂估3万元；4、判令被告承担本案诉讼费。
被告珩生公司辩称：一、原告不享有合同解除权。1、合同对不能办理初始登记和房屋产权登记的时间进行了约定，出卖人应不迟于2013年6月28日履行办理初始登记的义务，但出卖人办理初始登记需由买受人提供资料报产权登记机关备案；2、按商品房买卖合同司法解释19条，办理房屋所有权登记的期限届满一年，导致买受人无法办理所有权登记的，买受人请求解除合同应予支持，由此可见双方在合同中未对办理所有权登记证书的期限进行约定，买受人有权自2014年6月28日行使合同解除权；3、依据商品房买卖合同司法解释第15条，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的解除权消灭。因此，原告的法定解除权行使期限应不迟于2015年6月28日，原告现在起诉，其法定解除权已经丧失；4、原告在诉状中自认被告应于2013年6月28日前办理初始登记，鉴于此，原告权利自该日起已受到侵害，原告现在起诉已超过诉讼时效及除斥期间规定；5、原告的起诉不符合除斥期间的规定，被告迟延履行已经超过两年，因此，其解除权已经丧失。二、违约金应按合同约定计算，原告要求调整违约金没有提供证据，理由不充分，且违约金的计算不应超过两年诉讼时效。三、应驳回原告的诉讼请求，由原告承担诉讼费用。
经审理查明：2011年5月19日，原告刘霞与被告珩生公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄113025141），合同约定，原告以218434元的总价，购买被告开发的武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材J栋2层182号房，建筑面积30.72平方米。合同第九、十条约定，出卖人应当在2013年3月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款0.5%向原告支付违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2011年4月1日，原告向被告支付了房屋预售定金3万元，2011年5月19日，原告向被告支付购房款188434元。截至庭审时，被告出售的J栋楼房未取得竣工验收备案证明书，不能办理房地产权属证书。原告为此诉至本院。
上述事实有《武汉市商品房买卖合同》、网络发票、（2015）鄂黄陂武民初字第00023号民事判决书及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证核实。
本院认为：原告刘霞与被告珩生公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。根据双方签订的合同约定，被告应于2011年3月8日将符合交付条件的房屋交付原告使用，但时至本案庭审，被告出售给原告的房屋未取得竣工验收备案手续，无法向原告交付房屋，致使原告签订合同目的无法实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。原告主张解除双方签订的商品房买卖合同的请求符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等补救措施，被告应向原告返还购房款218434元，原告主张被告返还全部购房款的请求本院应予支持；因被告无法向原告交付房屋，造成合同不能履行，导致解除合同，其责任在被告，被告应承担违约责任。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，确定被告按合同约定的按已付房款1%承担违约责任。被告辩称原告解除权因超过法定期限而丧失及原告主张被告承担违约责任的请求超过诉讼时效的理由缺乏事实依据和法律依据，其抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十九条的规定，判决如下：
一、解除原告刘霞与被告湖北珩生五洲建材股份有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄113025141）；
二、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘霞返还购房款218434元；
三、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘霞支付违约金2184.34元；
四、驳回原告刘霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理5100元，由被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担4610元，由原告刘霞负担490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郑勇前
人民陪审员 刘义锁
人民陪审员 夏 琳
二〇一六年五月十一日
书 记 员 刘 畅