天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3037号
上诉人（原审原告）天津市龙城自动化仪表有限公司，住所地天津市北辰区铁东路。
法定代表人李世鑫，总经理。
委托代理人孙金刚，天津安皓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津泽昊起重设备有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇铁东路汾河南道一支路9号。
法定代表人刘玫，总经理。
委托代理人刘军，该公司办公室主任。
委托代理人孔繁玲，天津晟准律师事务所律师。
原审第三人天津万永研磨制品有限公司，住所地天津市北辰区小淀镇刘安庄村工业聚集区。
法定代表人杜连树，总经理。
原审第三人天津市北辰区天穆镇勤俭村民委员会，住所地天津市北辰区铁东路勤俭农工商公司院内。
负责人王金锁，该村民委员会主任。
委托代理人田喜发，该村民委员会委员。
上诉人天津市龙城自动化仪表有限公司因与被上诉人天津泽昊起重设备有限公司、原审第三人天津万永研磨制品有限公司、原审第三人天津市北辰区天穆镇勤俭村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第3138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，天津市龙城自动化仪表有限公司（以下简称龙城公司）自2004年开始租赁天津市北辰区天穆镇勤俭村民委员会（以下简称勤俭村委会）坐落于汾河××道的厂院并签订书面租赁合同。2009年12月29日，龙城公司与勤俭村委会签订《合同书》，约定勤俭村委会作为甲方，龙城公司作为乙方，甲方将坐落在铁东路甲方工业区厂院一处建筑面积1300平方米租与乙方建厂经营使用；承租期为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日止（12元/平方米）；年租金187200元（15600元/月）；乙方先付租金后使用，即自签订合同的同时上交甲方3个月的租金46800元，以后每季度前10天按应交租金数额进行交付；合同到期后如续租，在2014年12月31日前仍按12元/平方米/月计算租金。同时龙城公司与勤俭村委会分别于2007年5月26日、2010年4月12日和2015年1月1日签订了在天津市北辰区房地产管理局备案的《天津市房屋租赁合同》，龙城公司与勤俭村委会一审当庭共同确认自2010年1月1日至2015年4月30日双方一直按照2009年12月29日签订的《合同书》的内容实际履行相应权利义务，备案的《天津市房屋租赁合同》仅为开具租金发票使用。龙城公司按照每月15600元标准向勤俭村委会支付租金至2015年4月30日，自2015年5月1日开始未向勤俭村委会支付租金。
龙城公司搬出汾河××道厂院后，又于2014年7月31日将从勤俭村委会承租的上述厂院转租给天津泽昊起重设备有限公司（以下简称泽昊公司），并签订书面《租赁协议》，约定龙城公司作为甲方，泽昊公司作为乙方，甲方将坐落于天津市北辰区汾河××道一支路9号厂院一处（建筑面积1480平方米左右），租与乙方经营使用；乙方用于生产经营，未经甲方书面同意不得用于其他用途，也不得用于其他非法用途；租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止；年租金为人民币284160元整（23680元/月），乙方先付租金后使用，即自签订合同的同时支付甲方租赁期第一次的三个月租金人民币71040元，汇至姓名李红莲，开户行农业银行，卡号62×××16；租赁期间租金以季度支付方式由乙方向甲方支付，以后每三个月按应交租金人民币71040元进行交付，下次交付时间为2014年10月31日前，以此类推；乙方交款后甲方给开具上交租赁款的统一收据，以此为乙方支付租金的唯一凭据。乙方如需开税务局租赁发票，则因开具租赁发票而产生的租赁合同登记备案费、税费等一切费用由乙方独自另行全部负担，否则甲方有权拒绝开具；乙方不得擅自全部或部分转租、转让、转借承租厂院及附属设施房屋等，否则甲方有权解除本租赁合同，并且乙方应按本合同约定租金总额30%标准向甲方支付违约金；乙方未按本合同约定期限支付租金，甲方有权要求乙方在十天内支付，并按逾期支付金额的日千分之一向甲方支付违约金，乙方逾期一个月仍未支付的，甲方有权解除本合同、收回厂院，乙方应需按实际使用时间计租等。协议签订后，泽昊公司依约自2014年8月1日入住汾河××道厂院生产经营，并分别于2014年8月1日、2015年2月15日、2015年4月1日向龙城公司指定尾号4816账户支付租金45000元、23680元和23680元（合计92360元）；2014年8月1日和2014年10月31日，2015年3月11日，案外人李春元和刘乐乐分别向龙城公司指定尾号4816账号支付款项71040元和26040元、23680元（合计120760元），上述共计213120元。泽昊公司主张上述款项系其向龙城公司支付的2014年8月1日至2015年4月30日（9个月）的全部租金，并提供案外人出具的载有其代泽昊公司向龙城公司指定账户支付租金120760元的说明予以证明，龙城公司对以案外人名义支付的款项予以否认，并主张该款与本案无关联性需另行解决。自2015年5月1日开始泽昊公司未再向龙城公司支付租金，双方一审当庭表示同意自2015年7月1日解除双方《租赁协议》。
另查，2015年6月，因龙城公司未向勤俭村委会支付租金，勤俭村委会前往汾河××道厂院催收租金时发现龙城公司将该厂院转租予泽昊公司，后勤俭村委会以停电封门为由要求泽昊公司支付租金，泽昊公司向勤俭村委会按每季度46800元（每月15600元）标准支付了2015年5月1日至2015年12月31日租金。同时勤俭村委会向泽昊公司出具租金收据，其中2015年5月、2015年6月租金收据交款人处填写龙城公司名称，2015年7月至2015年12月租金收据交款人处填写泽昊公司名称。对此龙城公司认为勤俭村委会收取泽昊公司租金属于一房两租的违约行为。以上事实有当事人陈述、《租赁协议》、《合同书》、《天津市房屋租赁合同》、银行交易明细凭证、视听资料等证据予以证实。
龙城公司主张泽昊公司将厂院部分转租给天津万永研磨制品有限公司（以下简称万永公司），向一审法院起诉并请求：1、解除龙城公司与泽昊公司2014年7月1日签订的《租赁协议》，泽昊公司与万永公司将清空的汾河××道厂院返还龙城公司；2、泽昊公司支付2014年8月1日至2015年6月30日的租金168120元；3、泽昊公司支付转租违约金78144元；4、泽昊公司支付自2015年5月1日至2015年6月30日期间逾期支付租金的违约金，按月租金23680元的日千分之一计算；5、泽昊公司支付自解除合同时（2015年7月1日）至搬走前的全部使用费；6、诉讼费由泽昊公司负担。
一审法院认为，龙城公司在租赁××道厂院期间，将该厂院转租给泽昊公司并签订《租赁协议》，勤俭村委会在得知泽昊公司实际使用该厂院时未提出异议，故《租赁协议》有效，应受法律保护。协议签订后，泽昊公司如期进入该厂院生产经营，并依约按照23680元/月标准分六笔以泽昊公司和案外人名义向龙城公司指定账户支付了2014年8月1日至2015年4月30日的全部租金213120元。虽然龙城公司对以案外人名义支付的120760元租金不认可，但因案外人与龙城公司并无其他业务往来，并对此出具说明证实上述款项系案外人代泽昊公司向龙城公司支付的租金，且龙城公司收到此款后并未提出异议，可以认定泽昊公司已向龙城公司支付了2015年4月30日前的全部租金，故对龙城公司要求泽昊公司支付2015年4月30日前租金的请求一审法院不予支持。自2015年5月开始，泽昊公司继续使用该厂院但未向龙城公司支付相应租金，后因龙城公司未向勤俭村委会支付相应租金，勤俭村委会以停电封门为由要求泽昊公司支付，泽昊公司以龙城公司名义按照15600元/月标准向勤俭村委会支付了2015年5月和2015年6月租金31200元，勤俭村委会出具交款人为龙城公司的收据，且泽昊公司未再向龙城公司支付相应租金，可以认定该款系泽昊公司代龙城公司向勤俭村委会支付租金，故龙城公司主张泽昊公司向其支付2015年5月和2015年6月租金31200元的请求不予支持，但泽昊公司应向龙城公司支付此期间尚欠龙城公司的租金差额及16160元（23680元/月×2个月－15600元/月×2个月），并承担以未付租金16160元为基数按照年利率24%的标准向龙城公司支付2015年5月1日至2015年6月30日期间的违约金。关于龙城公司主张泽昊公司转租违约金一节，因万永公司自认向泽昊公司每月支付1万元租赁汾河××道厂院500-600平方米，可以证实泽昊公司存在未经龙城公司同意的转租行为，但对此行为龙城公司未提供相关证据证明其损失，且泽昊公司支付的逾期付款违约金已对龙城公司进行了补偿，故一审法院结合补偿为主、惩罚为辅的原则对支付转租违约金的请求不予支持。龙城公司与泽昊公司于2015年7月1日解除《租赁协议》后，泽昊公司继续使用该厂院并向勤俭村委会支付租金，勤俭村委会出具收据，龙城公司主张勤俭村委会存在一房两租行为，故一审法院对龙城公司主张泽昊公司支付协议解除后（2015年7月1日至实际返还厂院之日）的使用费及泽昊公司、万永公司返还厂院的诉讼请求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告天津泽昊起重设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市龙城自动化仪表有限公司租金16160元；二、被告天津泽昊起重设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市龙城自动化仪表有限公司以未付租金16160元为基数，按照年24%标准计算的自2015年5月1日至2015年6月30日期间的违约金。三、驳回原告天津市龙城自动化仪表有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费6324元（案件受理费5014元及财产保全申请费1310元），由原告天津市龙城自动化仪表有限公司负担5844元，被告天津泽昊起重设备有限公司负担480元。”
判决后，上诉人龙城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判：1、被上诉人泽昊公司支付欠付的2015年5月及6月的房租47360元、逾期付款违约金1420元、擅自转租违约金78144元；2、解除双方租赁协议，判令被上诉人泽昊公司交还厂院；3、按照双方约定的租金标准支付其搬离前的全部房屋使用费；4、两审诉讼费由被上诉人泽昊公司负担。
上诉请求依据的主要理由是：第一，双方系房屋租赁合同关系，一审认定被上诉人泽昊公司2015年5月、6月未付租金47360元构成违约，应按照合同约定即租金总额的30%的标准向上诉人支付违约金；第二，双方约定逾期一个月未支付房租的，上诉人有权解除合同，故上诉人依据一审认定事实请求解除合同，被上诉人交还厂院及房屋；第三，被上诉人泽昊公司向原审第三人勤俭村委会支付房租与本案无关，不在本案审理范围。
被上诉人天津泽昊起重设备有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，2015年5月和2015年6月房租，因上诉人龙城公司未向第三人勤俭村委会支付房租，其与勤俭村委会之间的租赁合同已经解除，且作为房屋产权人的勤俭村委会向被上诉人泽昊公司主张租赁费用，否则停电封门，被上诉人泽昊公司已向勤俭村委会支付使用期间的租赁费用；第二，被上诉人泽昊公司不存在晚付房租问题，也未向原审第三人万永公司转租，不应支付违约金；第三，被上诉人泽昊公司向房屋实际产权人即原审第三人勤俭村委会支付房租，取得了使用房屋的权利，不应返还厂院。
原审第三人万永公司提交书面意见答辩称，不同意上诉人龙城公司的上诉请求，其与被上诉人泽昊公司系常年业务合作关系，因业务需要需派驻技术人员在被上诉人泽昊公司进行协调，涉诉厂房中设备均为被上诉人泽昊公司所有，原审第三人万永公司并未租赁部分涉诉房屋。
原审第三人勤俭村委会答辩称，不同意上诉人龙城公司的上诉请求。原审第三人勤俭村委会去催收租金时发现，上诉人龙城公司未经勤俭村委会同意将厂院转租给被上诉人泽昊公司，打算封门。后来被上诉人泽昊公司交了房租，原审第三人勤俭村委会开具了收据。上诉人龙城公司主张泽昊公司交还厂院勤俭村委会不认可，厂院是勤俭村委会的，故对其要求泽昊公司给付5、6月份房租的请求也不认可。原审第三人勤俭村委会同意一审判决。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中，次承租人泽昊公司已代承租人龙城公司向出租人勤俭村委会支付2015年5月和2015年6月的租金31200元，该款项折抵泽昊公司应向龙城公司支付的租金，一审对差额部分16160元及逾期支付的违约金已予支持，故对上诉人龙城公司主张泽昊公司应支付2015年5月、6月租金47360元、违约金1420元的上诉请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人龙城公司于2015年7月1日向泽昊公司发出《解除租赁协议通知函》，被上诉人泽昊公司接收后，并未提出异议。且被上诉人泽昊公司于一审庭审中认可双方租赁关系于2015年7月1日解除，故上诉人龙城公司关于判令解除双方租赁协议的上诉请求，本院不予支持。
龙城公司与泽昊公司的租赁协议解除后，被上诉人泽昊公司向原审第三人勤俭村委会交纳相当于租金的使用费，并继续使用诉争厂院，原审第三人勤俭村委会并未就该厂院主张返还。上诉人龙城公司主张被上诉人泽昊公司返还厂院并支付使用费至实际搬离之日缺乏事实和法律依据，本院亦不支持。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原审第三人万永公司一审期间自认租赁被上诉人泽昊公司部分厂院，二审期间又主张双方并非租赁关系，均未提交证据证实。上诉人龙城公司以此主张违约金，理据不足，且上诉人龙城公司未提供证据证明其实际损失，故一审法院未支持其主张的78144元违约金，并无不当，对其该项上诉请求，本院亦不支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2839元，由上诉人天津市龙城自动化仪表有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一六年七月十二日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……