吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第256号
上诉人（原审原告）：杨晓茹，女，1949年12月2日出生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托代理人：王振光，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：长春市路路通鞋业有限责任公司，住所：长春市长江路经济开发区步行街89-1号。
法定代表人：包文斌，总经理。
委托代理人：王家夫，长春市世诚法律服务所法律工作者。
上诉人杨晓茹因买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第307号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭于2015年7月13日和2015年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人杨晓茹的委托代理人王振光，被上诉人长春市路路通鞋业有限责任公司（下称路路通公司）的委托代理人王家夫到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
一审法院经审理查明：杨晓茹系长江路银座1F1A073商铺的业主。该商铺的建筑面积为15.83平方米。2009年9月1日，杨晓茹（甲方）与路路通公司（乙方）签订《商铺收购协议》，约定：乙方确认甲方商铺面积为15.83平方米，收购总价款为177690元（通过《长春银座路路通商场已售明细》确认）。该协议第二条约定：自2009年9月1日起至2011年8月31日止，乙方收购一层、二层全部返租户的商铺产权；2010年9月30日前收购一层全部和二层部分商铺，2011年8月31日前收购二层剩余的全部商铺。该协议第三条约定：乙方在收购前向甲方支付未收购商铺的租金，自2009年9月1日起至乙方结清收购商铺款之前日，租金标准以商铺总价款为基数，按照年利率4.3%计算，每个季度支付一次，上打租，每个季度开始前5天现金支付。该协议第四条约定：如乙方违约，甲方有权收回商铺，同时由乙方赔偿甲方商铺收购总价款20%的违约金。协议签订后，路路通公司未在约定期间收购杨晓茹的商铺，且拖欠杨晓茹的租金，致杨晓茹等业主群体上访。2012年3月31日，长江路开发区管委会和当地派出所强行关闭了银座一楼，路路通公司停止在一楼的经营活动。
2014年2月25日，杨晓茹起诉至一审法院，请求判令被告路路通公司给付违约金35538元，给付租金8602元，并承担相应利息（协议期间利息从2011年8月31日起算；协议期满之后利息从2012年7月15日起算）；全部诉讼费用由被告路路通公司承担。
路路通公司辩称：1、原告租金的主张应区别对待：2009年9月1日至2010年9月30日租金，被告同意按协议约定给付；2010年10月1日至2012年3月31日租金被告同意参照协议约定支付；2012年3月31日政府已关闭一楼，被告已撤出，2012年4月1日起，原告已开始自行招商，并于2012年7月15日重新开业。原告主张2012年4月1日至2012年7月15日的损失于法无据。对欠付租金的利息，应从2012年4月1日起算；2.原告主张的违约金过高，商铺产权没有变更，合同期内房价在上涨，未对合同房价造成损失，只有租金损失，请求法院予以调整。
庭审中，杨晓茹自认路路通公司于2012年7月14日将商铺返还，次日，其将商铺出租给长春轩宇租赁管理有限公司。杨晓茹起诉2009年9月1日至2011年8月31日前的租金为15280元，路路通公司已支付13356元，尚欠1924元未支付，路路通公司对此予以认可。另外，在诉讼前，杨晓茹与路路通公司达成协议，路路通公司向杨晓茹支付了2011年8月30日至2012年3月30日期间7个月的租金，杨晓茹自愿放弃追究路路通公司20%违约金的权利。
一审法院审理后认为：原、被告签订的《商铺收购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告按约将商铺交付被告，但被告未按约收购商铺并拖欠租金，其应承担相应的违约责任。经原、被告双方对账，被告尚拖欠2009年9月1日至2011年8月31日期间租金1924元，对该部分租金，被告应予给付，并自2011年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。合同期满次日至银座一楼被政府关闭之日即2011年9月1日至2012年3月31日共7个月的商铺占用费，被告已给付原告，原告自愿放弃追究被告《商铺收购协议》中20%违约金的权利，不违反法律规定，依法应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告路路通公司给付原告杨晓茹拖欠的租金1924元，并自2011年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至实际给付之日止；二、驳回原告杨晓茹其他诉讼请求。上述款项，被告于本判决生效后十日内给付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告路路通公司负担400元，原告杨晓茹自行负担500元。
宣判后，杨晓茹不服，向本院上诉称：1.本案被上诉人强占商铺分前后两个阶段，前一阶段是7个月，根据2013年10月8日双方协议书，被上诉人已经给付，后3个月15天，在双方协议书中没有涉及，上诉人也没有放弃，一审判决认定应予给付，本应单独予以判决，但判决中却被漏掉，二审法院应判决给付；2.2013年10月8日双方签订的协议书，是在上诉人缺钱紧迫，缺乏经验的情况下签订的。上诉人在协议中放弃主张违约金的权利，是被上诉人故意利用多年来拖欠租金，强占商铺，上诉人无可奈何的优势地位，诱迫上诉人草率无奈之下签订的。协议中给上诉人的7个月租金，是被上诉人收购商铺协议期满之后，恶意强占商铺发生的，本来就是应当给付上诉人的，但被上诉人却以此为条件，迫使上诉人放弃高于近8倍的主张违约金权利，是根本没付出也可以说是零代价，却获取32288元的极大利益，双方权利义务极不对等，严重违背公平合理的原则，依法应予撤销。该协议撤销后，上诉人有权继续主张被上诉人承担违约金的权利，而被上诉人强占商铺应赔偿上诉人的租金损失，其中前7个月部分（2011年8月31日至2012年3月31日），被上诉人已经实际给付，二审法院应依法一并予以确认。请求二审法院撤销一审判决第二项，被上诉人给付2012年3月31日至2012年7月14日强占商铺3个月15天的租金损失2226元；撤销双方2013年10月8日签订的协议书，被上诉人给付上诉人违约金35538元，并承担一、二审全部诉讼费用。
路路通公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1.上诉人与被上诉人于2013年10月8日签订的协议书系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人自愿放弃向被上诉人要求支付违约金的承诺对其具有约束力，一审法院驳回其要求被上诉人支付违约金的诉请正确。关于上诉人主张该协议显失公平应予撤销一节，因上诉人在签订该协议时能够预见到放弃违约金所产生的法律后果，却依然自愿选择了放弃，故双方之间并非在显示公平的前提下订立的协议，本院对上诉人此主张不予支持；2.关于上诉人主张被上诉人应给付2012年3月31日至2012年7月14日期间租金损失的问题。被上诉人未按照《商铺收购协议》如约履行收购义务，2011年9月1日该协议到期后也未向上诉人返还商铺，直至2012年7月13日上诉人才将商铺收回，虽然被上诉人向上诉人支付了2011年8月30日至2012年3月30日7个月的租金进行赔偿，但尚有2012年3月31日至2012年7月13日期间的租金损失未赔偿，且其主张数额未超出其实际损失数额，故上诉人主张按照《商铺收购协议》的租金标准支付该期间的租金损失2203元（177690元×4.3%÷12月×3月＋177690元×4.3%÷365天×14天），本院予以支持。一审法院对此未予认定，应予纠正。
综上，原判决对部分案件事实认定不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第307号民事判决第一项；
二、撤销长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第307号民事判决第二项；
三、被上诉人长春市路路通鞋业有限责任公司于本判决生效后立即给付上诉人杨晓茹租金损失2203.00元；
五、驳回上诉人杨晓茹的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计1540.00元，由被上诉人长春市路路通鞋业有限责任公司负担154.00元，上诉人杨晓茹负担1386.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
审 判 员 王晓艳
代理审判员 郭 智
代理审判员 白雪成
代理审判员 张新华
代理审判员 李 迪
代理审判员 徐 锐
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 米志娜