广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8532号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘小平，住四川省蓬安县。委托代理人：潘明志，广东舜华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州品一投资管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：田振章，该公司总经理。委托代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。委托代理人：陈明之，广东国道律师事务所实习律师。上诉人潘小平因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年11月12日，潘小平（承租方，乙方）与广州品一投资管理有限公司（以下简称品一公司）（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼东区第三层楼自编3308号物业（下称“涉案商铺”）出租给乙方用作奶茶经营使用，建筑总面积90平方米，租赁期限自2014年11月13日起至2017年11月12日止，免装修期至2014年12月31日。免装修期间，乙方无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其他费用。乙方应在2014年12月5日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向甲方支付相当于本合同月租金总额0.5%的违约金。租赁期间的租金如下：2014年11月13日至2015年11月12日月租金7130元，2015年11月13日至2016年11月12日月租金7698元，2016年11月13日至2017年11月12日月租金8314元。租金采取“先付后租”的方式按月支付，其中首期月租金为7130元，乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金。本合同签订的1个工作日内，乙方向甲方交纳保证金21390元，为乙方履行本合同的保证。该租赁物业的交付日期为2014年11月15日之前。若非因甲方原因，乙方没有在2014年11月20日前与甲方办理该租赁物业的验收、交接手续，则乙方应被视为在2014年11月20日办理了该租赁物的验收、交接手续2014年11月20日视为交付日，甲方有权要求乙方自该交付日起支付正常交付情况下乙方应当支付的费用，如物业装修管理费等。同日，双方签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费按照如下所列：（1）2014年11月13日至2017年11月12日：建筑面积90平方米，管理费单价25元/月/平方米，月管理费2250元/月。免租装修期管理费：按每月15元每平方米计算，每月合计1350元。免租装修期：2014年11月13日至2014年12月31日止。乙方应在签署本协议时向甲方缴交当月装修物业管理费、物业管理费、推广费及其他费用。乙方应在签署本协议时向甲方缴交物业管理费、推广费及水电等相关费用的押金。此后乙方应于每月5号前（遇法定节假日则顺延）缴纳当月物业管理费、推广费。本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件等。另双方签订《补充协议》约定：1、甲方同意乙方在所约定的免租期过后，若甲方商场未按约定的时间内试营业的，则乙方免租期顺延。2、甲方同意在2014年11月20日前将商铺交付乙方使用。3、乙方需按双方合同约定的时间内完成装修并开门营业。上述合同签订后，潘小平向品一公司支付装修保证金5000元、装修管理费1350元、2015年1月1日至2015年1月31日的物业管理费2250元、2015年1月1日至2015年1月31日的租金7130元、代收保险费500元、租赁保证金21390元、水电周转金1000元。品一公司向潘小平交付了涉案商铺，潘小平接收涉案商铺后在约定装修期内对商铺进行了装修。2015年4月5日，潘小平（乙方）与品一公司（甲方）签订《3308商铺拆除及复原协议》，约定：经甲乙双方友好协商，现针对乙方所租赁的YH城商场商业主楼东区三层3308号铺的原装修的拆除和复原达成如下条款：1.经过双方友好沟通乙方同意将商铺原有装修作保护性拆除。2.乙方同意由甲方物业负责将乙方商铺内所有可移动的设备及桌椅等暂时搬离并作保管，且搬离移动前由双方负责人在现场确认好该设备的可操作性及完整性。鉴于甲方已经将乙方设备及原材料搬走，如乙方设备和材料损坏或丢失由甲方无条件赔偿。3.乙方同意复原装修完成后原移动设备由甲方负责搬回商铺原地由甲方负责安装回位并保证完好能用。4.乙方同意由甲方全权负责该商铺的复原装修工作，甲方不得使用原拆出的材料，新材料须由乙方确认方可使用，甲方消防通过后的20天内必须给乙方复原号商铺，如推迟则免租期顺延。5.甲方同意乙方的合同期及免租期从甲方将商铺复原后双方验收无误后开始计算，免租期为三个月（免租期间只免租金，其它费用正常缴纳）。6.甲方同意在负责乙方商铺复原时所有材料需和乙方原商铺所用材料相近，但材料须经过乙方确认后使用。7.乙方要求在甲方做复原装修施工期间，原乙方和甲方所签合同时所购买装修保险由甲方负责等。2015年11月4日，品一公司向潘小平发出《收铺通知》，主要内容为：我司已于2015年9月24日按贵方要求对该商铺完成装修复原工程并移交场地。在此期间我司再三催促，至今贵方仍未与我司签署相关文件办理场地交接手续。请收到本通知后于7天内到我司管理处协商，逾期视为自动放弃商铺使用权，我司将收回该商铺，店铺内所有物品及财物概由我司自行处理，贵方无权干涉等。2015年11月13日，潘小平委托广东舜华律师事务所向品一公司发出《律师函》，认为品一公司交付涉案商铺后，潘小平依约进行了装修，但品一公司以尽快通过消防安全验收为由擅自拆除了涉案商铺装修，虽双方对该拆除问题签订了协议，但因品一公司一直在进行消防安全整改，导致潘小平一直未能使用涉案商铺。品一公司于2015年11月4日发出“收铺通知书”后，潘小平于2015年11月10日，前往品一公司管理处协商，发现商铺现场并未复原，现场仍有很多天花板掉下的石块，一直存在的消防安全隐患问题尚未解决等。此外，品一公司还存在交付涉案商铺不符合国家对正常交付商铺使用的竣工验收、消防安全等标准、交付涉案商铺面积不符合约定面积等违约行为。综上，鉴于品一公司存在上述违约行为，直接导致潘小平无法使用涉案商铺，严重侵犯了潘小平的合法权益，潘小平依法有权要求品一公司赔偿一切损失等。原审庭审中，潘小平为证明其装修损失，提交涉案商铺装修合同、装修公司收取潘小平48000元装修款收据各一份。品一公司对上述证据的真实性予以确认。潘小平为证明其加盟费损失，提交授权合同、商标授权书各一份，上述授权合同显示商标所用地址为涉案商铺，合作期限从2014年11月26日至2017年11月26日，加盟费用和商标使用费共计为21000元。品一公司对上述证据的真实性予以确认。潘小平为证明其物品损失提交订货单、收据拟证实涉案商铺存在原材料物品损失37000元，办公设备、制作工具、桌椅沙发损失共计34580元，品一公司认为对上述证据的真实性无法确认，亦无法证明上述货物为涉案商铺内的物品。另品一公司提交金额为500元的保险费用发票拟证实其向潘小平收取的500元保险费用已用于购买涉案商铺的相关保险；提交《关于3308铺场地交接通知事宜》拟证实于2015年9月24日通知潘小平接收复原场地。潘小平对发票的真实性予以确认，对《关于3308铺场地交接通知事宜》三性不予确认，并表示没有收到品一公司通知接收涉案商铺的任何通知。另潘小平出示原审法院在（2015）穗云法民四初字第1406-1408号案中向广州市白云区国土资源和规划局发函查询白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）建筑物的产权和规划报建情况的复函，该复函显示查无该建筑物的产权登记记录。品一公司对上述证据的真实性予以确认，但认为无法说明涉案商铺所在建筑物属于违章建筑。潘小平于2016年1月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认潘小平与品一公司签订的《租赁合同》和《补充协议》无效；2、品一公司退还潘小平已支付的装修保证金5000元、装修管理费1350元、物业管理费2250元、租金7130元、代收保险费500元、水电周转金1000元、物业租赁保证金21390元，合计38620元；3、品一公司赔偿潘小平因其拆除涉案物业装修造成损失48000元；4、品一公司赔偿潘小平因其擅自处理潘小平放在涉案物业内的奶茶原料造成的损失37000元、办公设备及工具物品的损失22750元、桌椅沙发的损失11830元，合计71580元；5、品一公司赔偿潘小平因逾期交付涉案物业损失的加盟费7000元；6、品一公司支付潘小平过错赔偿金30000元；7、案件诉讼费由品一公司承担。品一公司反诉请求法院判令：1、潘小平向品一公司支付2014年11月12日至2015年4月5日的场地使用费33986元及管理费10725元（场地使用费按每月7130元计算，管理费按每月2250元计算）；2、潘小平向品一公司支付2015年9月1日至2015年11月4日的场地使用费14260元及管理费4500元；3、案件诉讼费用由潘小平承担。原审法院认为：涉案商铺所在建筑物无产权登记情况，且潘小平未举证证实该建筑物已取得规划报建手续的材料，故双方就涉案商铺签订的《租赁合同》、《补充协议》，违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。故潘小平要求确认上述《租赁合同》、《补充协议》无效有据，原审法院予以支持。双方虽然另行签订了《广州海航YH城物业管理协议》，但该协议明确约定该协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件，该份合同履行以潘小平、品一公司之间具备租赁合同关系为前提和基础，故《广州海航YH城物业管理协议》实质上是《租赁合同》的补充，在《租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《广州海航YH城物业管理协议》亦属无效。因潘小平已向品一公司支付租赁保证金21390元、装修保证金5000元、水电周转金1000元，上述费用均属保证合同或行为履行的费用，现双方签订合同无效，根据无效合同财产相互返还原则，品一公司应当将上述费用返还给潘小平。故潘小平要求品一公司返还已支付的租赁保证金21390元、装修保证金5000元、水电周转金1000元于法有据，原审法院予以支持。对于潘小平要求品一公司退还的装修管理费1350元和代收保险费500元，虽上述《广州海航YH城物业管理协议》无效，但潘小平在装修过程中享受了品一公司所提供的服务，且品一公司已将代收保险费为涉案商铺购买相关保险，根据权利对等原则，潘小平要求品一公司返还上述费用无据，原审法院不予支持。虽上述租赁合同、补充协议和《广州海航YH城物业管理协议》无效，但因潘小平已使用涉案商铺，并享受了相应的物业服务，故潘小平仍应向品一公司支付使用涉案物业期间发生的房屋占有使用费、物业管理费，计付费用的期间和标准可参照双方签订的上述租赁合同和物业管理协议的相关约定。对于潘小平应支付费用的期间问题，因上述租赁合同约定涉案商铺的装修免租期至2014年12月31日，免装修期间，潘小平无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其他费用。参照上述约定，潘小平应承担的房屋占有使用费应从2015年1月开始计收，因潘小平已向品一公司支付装修期间的物业装修管理费，故涉案商铺的物业管理费亦应从2015年1月开始计收。双方于2015年4月5日签订《3308商铺拆除及复原协议》约定涉案商铺由品一公司作保护性拆除并复原，致使潘小平未再继续使用涉案商铺，故潘小平应支付的房屋占有使用费和物业管理费应计至2015年4月5日。潘小平应当向品一公司支付2015年1月至2015年4月5日期间的房屋占有使用费和物业管理费。因潘小平已向品一公司支付2015年1月的租金和物业管理费，故原审法院对品一公司要求潘小平支付2015年2月1日至2015年4月5日期间的房屋占有使用费和物业管理费的诉请予以支持，对品一公司主张的2014年11月12日至2014年1月31日的房屋占有使用费和管理费原审法院予以驳回。参照上述租赁合同和物业管理协议的约定，房屋占有使用费按7130元/月计算，物业管理费按2250元/月计算。经核算，2015年2月至2015年4月5日期间的房屋占有使用费共计15448元，物业管理费共计4875元。因潘小平应当向品一公司支付2015年1月至2015年4月5日期间的房屋占有使用费和物业管理费，故潘小平要求品一公司退回已向品一公司支付的2015年1月租金7130元和物业管理费2250元无据，不予支持。品一公司抗辩其已于2015年9月24日通知潘小平接收复原后的商铺，但因品一公司提交的通知是自行制作，且无送达潘小平的相关证明，故原审法院对品一公司的上述抗辩意见不予采信。关于品一公司向潘小平主张2015年9月1日至2015年11月4日的场地使用费和物业管理费的问题。因潘小平否认品一公司拆除涉案商铺后潘小平有接收涉案商铺，现有证据无法证明品一公司将涉案商铺拆除后何时将涉案商铺恢复原状并已经通知潘小平重新接收涉案商铺，故品一公司应当承担举证不能的不利后果，原审法院对品一公司主张拆除涉案商铺后已恢复原状，潘小平亦已接收使用涉案商铺的意见不予采信。故品一公司要求潘小平支付2015年9月1日至2015年11月4日的场地使用费和物业管理费依据不足，原审法院不予支持。关于潘小平要求品一公司赔偿装修费用损失、办公设备及物品损失的问题。（一）品一公司作为出租方将无产权登记和未取得合法规划报建手续的涉案商铺出租给潘小平对造成上述合同无效存在过错，而潘小平作为承租人对其所承租的租赁物权属状况亦有谨慎审查的义务，现有证据未能显示潘小平已尽该义务，潘小平在未尽谨慎审查义务的情况下与品一公司签订上述无效合同，亦存在过错，故合同无效，双方均有过错，双方对无效合同造成的损失负有同等责任。（二）潘小平对涉案商铺进行装修已经品一公司同意，现租赁合同无效，潘小平要求品一公司赔偿装修损失合理合法，原审法院予以支持。虽品一公司曾与潘小平协商将其的原装修进行拆除和复原，但拆除原因是应品一公司要求，故品一公司应当按照潘小平原装修的价值进行赔偿。涉案商铺原装修已拆除，已无法对装修原状价值进行评估，因潘小平举证证实其原装修费用为48000元，品一公司亦对潘小平提交的相关证据予以确认，故原审法院对潘小平主张原装修价值为48000元予以确认。因双方对该损失应负同等责任，故品一公司承担的装修损失按48000元的一半即24000元计算。（三）因品一公司将涉案商铺拆除，导致潘小平无法使用涉案商铺内物品，且现有证据不足以证实其已通知潘小平重新接收涉案商铺，现涉案商铺已被品一公司收回，故品一公司应当赔偿原放置在涉案商铺内的物品损失。结合潘小平举证和双方陈述，原放置在涉案商铺内的物品包括潘小平购置的奶茶原材料、办公设备、制作工具、桌椅沙发。潘小平仅提供奶茶原材料的销售订货单，亦无法证实上述材料均用于涉案商铺且均放置在涉案商铺内，故原审法院对潘小平主张奶茶原材料损失为37000元不予以采信，但因双方已通过协议书确认品一公司曾将涉案商铺内原材料搬走的事实，故原审法院酌定涉案商铺内奶茶原材料损失为3000元。对于办公设备、制作工具、桌椅沙发的损失数额，因潘小平已提供相应的收据证实其为涉案商铺购置上述物品的事实，故原审法院对潘小平为涉案商铺购置办公设备、制作工具、桌椅沙发的数额为34580元予以采信，因上述物品已使用一段时间，产生了相应的折旧，故原审法院酌情认定上述办公设备、制作工具、桌椅沙发的损失数额为30000元。如前所述，造成合同无效，双方均有过错，对无效合同造成的损失负有同等责任，故品一公司应承担上述损失数额按共计33000元的一半，即16500元计算。关于潘小平要求品一公司赔偿加盟费损失和支付过错赔偿金的问题。合同无效双方均有过错，因合同无效而受到的损失应各自承担相应的责任，故潘小平要求品一公司赔偿加盟费损失和支付过错赔偿金无据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年4月22日作出判决:一、潘小平与广州品一投资管理有限公司于2014年11月12日签订的《租赁合同》和《补充协议》无效；二、判决生效之日起五日内，广州品一投资管理有限公司向潘小平退还装修保证金5000元、水电周转金1000元、租赁保证金21390元；三、判决生效之日起五日内，广州品一投资管理有限公司向潘小平赔偿装修损失24000元；四、判决生效之日起五日内，广州品一投资管理有限公司向潘小平赔偿奶茶原材料、办公设备、制作工具、桌椅沙发的损失共计16500元；五、判决生效之日起五日内，潘小平向广州品一投资管理有限公司支付2015年2月至2015年4月5日期间的房屋占有使用费共计15448元和2015年2月至2015年4月5日期间物业管理费共计4875元；六、驳回潘小平的其他诉讼请求；七、驳回广州品一投资管理有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费4204元，由潘小平负担2707元，广州品一投资管理有限公司负担1497元；反诉受理费693.4元，由潘小平负担154元，广州品一投资管理有限公司负担539.4元。判后，上诉人潘小平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未能查明奶茶经营加盟费的事实，导致认定错误。潘小平所租用场地从事奶茶经营。由于合同无效的主要过错在于品一公司，因此所导致潘小平无法在加盟期内使用加盟商标和享受加盟服务的损失依法应当由品一公司承担。二、潘小平并未享受到品一公司提供的物业管理服务，而且品一公司也没有证据证实其已经提供了物业管理服务。品一公司整个商场因为存在与业主大量纠纷的问题，其物业部门根本没有开展工作，整个商场是闲置的。三、品一公司在2015年3月份无故擅自将涉案商铺强制拆除，搬离和损害潘小平置放在商铺内的原材料、物品等，且由于品一公司的原因，潘小平一直并未对涉案商铺进行实质性的控制管理，也从未进行过经营活动，因此原审法院认定潘小平某品一公司支付2015年2月至2015年4月5日期间的房屋占有使用费是错误的。由于品一公司一直未能配合潘小平办理相关营业执照，涉案店铺一直未能通过消防安全检查，导致涉案商铺即便装修好了，一直未曾开展过实质的经营活动。此外，在2015年3月，品一公司在未经得潘小平同意的前提下，擅自将涉案商铺进行强制性拆除，损坏了潘小平已经购买好放置在该商铺内的物品，品一公司在强行拆除后已经擅自将商铺内的材料物品搬离商铺。经潘小平发现后，才要求品一公司与潘小平签订《3308商铺拆除及复原协议》。之后涉案商铺一直未曾进行完整复原。因此潘小平无须向品一公司支付任何物业管理费和房屋占用使用费。四、对于涉案商铺内放置了潘小平主张的奶茶原材料的事实清楚，证据充分，足以认定奶茶原材料的价值，但原审法院作出错误的认定。首先，在庭审中，双方都确认涉案商铺中确实有置放了奶茶原材料，该原材料是潘小平在店铺第一次装修期间从广州市清心堂××产业有限公司处购买的，该公司也是潘小平奶茶经营的加盟总公司。其次，在品一公司的工作人员黄某出具的确认书中明确显示了有44箱的物品被搬走，很明显综合双方的陈述，足以认定该44箱物品就是潘小平所称的奶茶原材料，其价值绝对不止原审法院认定的3000元。再者，品一公司搬离奶茶原材料导致无法认定奶茶价值的不利后果应当由品一公司承担，而不应将该责任推给潘小平。最后，该协议明确了品一公司在签订该协议之前已经将涉案商铺接管了，且搬离了商铺内的物品。而且该拆除及复原协议也明确约定了“合同期内若因甲方原因导致停止营业，甲方必须给予经甲方确认过的乙方带来全部的赔偿”。请求法院认定上述奶茶原材料的价值，判令品一公司承担赔偿责任。五、原审法院认为本案属于合同无效之诉，合同无效的过错双方都有责任，采取对半开的方式分配过错责任脱离了事实和法律，严重违背了公平对等原则。即便潘小平在承租时没有尽到谨慎审查的义务，但也不能当然构成与品一公司同等的过错责任，合同无效的全部责任或者主要责任依法应当由品一公司承担。请求判令：1、撤销原审判决第三、四、五、六项，维持原审判决第一、二、七项；2、品一公司向潘小平退还己支付的装修管理费1350元、物业管理费2250元、物业租金7130元、代收保险费用500元，共计11230元；3、品一公司向潘小平赔偿由于其拆除潘小平已装修好的房屋装修费用共计48000元；4、品一公司赔偿潘小平制作奶茶原材料等物品的损失37000元、办公设备和工具物品的损失22750元、桌椅沙发等损失11830元，共计71580元；5、品一公司向潘小平支付损失的加盟费7000元；6、品一公司向潘小平支付过错赔偿金30000元整；7、案件受理费由品一公司承担。被上诉人品一公司答辩称：原审法院做出的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。合同被认定无效，潘小平提及的因品一公司违约所承担的损失加盟费以及过错赔偿金应当不予以支持。基于合同无效，双方应当互相返还财产。潘小平所说的加盟费以及奶茶损失不应当由品一公司承担。对于合同无效双方责任划分的问题。在合同签订过程中，品一公司并不存在恶意隐瞒或者欺诈的行为，已有的生效判决也认定合同无效且对责任的划分是各自占50%，双方应当共同承担责任。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于潘小平、品一公司双方对合同无效的责任问题。在本案的租赁合同关系当中，作为出租人的品一公司有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而作为承租人的潘小平有对合同标的物有尽谨慎审查的义务，本案潘小平承租的标的物是商铺，但其对作为商铺最基本的产权情况都未进行核实查证，原审法院认定双方对合同无效造成的损失负有同等责任并无不当。关于2015年4月5日前的房屋占有使用费和物业管理费的问题。2014年11月12日，潘小平与品一公司签订《租赁合同》和《补充协议》后，品一公司按约定向潘小平提供了涉案商铺，潘小平也在约定装修期内对涉案商铺进行了装修，在2015年4月5日双方签订《3308商铺拆除及复原协议》之前，没有证据显示潘小平有向品一公司提出过涉案商铺的使用问题，且根据《租赁合同》约定，潘小平应在2014年12月5日前正式对外开业，故原审法院认为潘小平在上述期间已使用涉案商铺并无不当。现虽《租赁合同》《补充协议》及《广州海航YH城物业管理协议》无效，但潘小平已使用涉案商铺，参照《租赁合同》《补充协议》及《广州海航YH城物业管理协议》的约定，潘小平应承担涉案商铺2015年1月至2015年4月5日的占有使用费和物业管理费，因此潘小平主张品一公司退还其已交的2015年1月份的占有使用费和物业管理费及其无须向品一公司支付2015年2月份至2015年4月5日的占有使用费和物业管理费依据不足，本院不予支持。同理，潘小平主张品一公司退还装修管理费，本院亦不予支持。关于代收保险费及加盟费的问题。根据品一公司提供的证据显示，代收保险费已购买了相关保险，至于潘小平主张的加盟费属于潘小平的经营行为产生的费用，其与品一公司并无就此进行约定，且潘小平也没有证据证实没有涉案商铺的经营就必然导致加盟费损失的产生，因此，对于潘小平向品一公司主张代收保险费和加盟费的损失，原审法院不予支持并无不当。关于装修费用损失的问题。潘小平对涉案商铺的装修已经品一公司的同意，现合同无效，双方对合同无效造成的损失负有同等责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，原审法院认定品一公司承担一半的装修损失并无不当。关于奶茶原材料和办公设备、制作工具、桌椅沙发的损失数额问题。2015年11月4日，品一公司向潘小平发出《收铺通知》要求潘小平收到本通知后于7天内到品一公司管理处协商，逾期视为自动放弃商铺使用权，品一公司将收回该商铺，店铺内所有物品及财物概由品一公司自行处理，潘小平无权干涉等，事实上品一公司也确认涉案商铺在2015年11月4日后由其控制，没有证据显示品一公司已向潘小平归还相关奶茶原材料、办公设备、制作工具及桌椅沙发等，品一公司应赔偿潘小平原放置在涉案商铺的相关物品损失。对于奶茶原材料的损失，潘小平提供了奶茶原材料的销售订货单，虽然该订货单并不能直接证实其对应的就是存放在涉案商铺的奶茶原材料，但相关原材料由品一公司搬走并由其控制，应由品一公司承担相应举证不能的后果，本院采信潘小平采购的37000元的奶茶原材料放置于涉案商铺。考虑到潘小平已在涉案商铺经营了部分时间，本院酌定奶茶原材料的损失为10000元，品一公司应赔偿潘小平奶茶原材料的损失10000元。对于办公设备、制作工具、桌椅沙发的损失数额，原审法院认为存在折旧，酌定损失数额为30000元属合理的自由裁量范围，本院予以认可，但上述奶茶原材料和办公设备、制作工具、桌椅沙发本应由品一公司归还潘小平，没有证据显示品一公司已将上述物品已归还潘小平，因此品一公司应赔偿潘小平因此受到的损失40000元（10000元+30000元）。综上所述，上诉人潘小平的上诉主张部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初194号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初194号民事判决第四项为：自本判决送达之日起五日内，广州品一投资管理有限公司向潘小平赔偿奶茶原材料、办公设备、制作工具、桌椅沙发的损失共计40000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4204元，由潘小平负担2236元、由广州品一投资管理有限公司负担1968元，反诉受理费693.4元，由潘小平负担154元、由广州品一投资管理有限公司负担539.4元。二审案件受理费2306.2元，由潘小平负担1765.92元、由广州品一投资管理有限公司负担540.28元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年八月二十九日书 记 员  游瑞娜