江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终105号
上诉人（原审被告）徐州鑫都置业有限公司，住所地徐州市凤鸣路x号中房源x座11-1号。
法定代表人李福云，该公司董事长。
委托代理人王明超，该公司职员。
委托代理人汤茂灵，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏为鑫。
委托代理人包敬立，江苏恒邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丰县中阳商城开发有限责任公司，住所地丰县九洲大酒店。
法定代表人陈惠恩，该公司董事长。
委托代理人唐小龙，该公司总经理。
上诉人徐州鑫都置业有限公司（以下简称鑫都公司）因与被上诉人苏为鑫、被上诉人丰县中阳商城开发有限责任公司（以下简称中阳商城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法审理了本案。上诉人鑫都公司的委托代理人王明超、汤茂灵，被上诉人苏为鑫及委托代理人包敬立，被上诉人中阳商城公司的委托代理人唐小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年8月4日，苏为鑫（乙方）与中阳商城公司（甲方）签订商品房购销合同，约定乙方购买甲方开发的位于丰县人民西路x-x-
x号地块上建造的面积为360㎡的商品房，该商品房系期房销售，仅以所售房屋的现状作为该房屋的交付条件。房屋具体位置为“中阳商城”SB商住项目东北角两间。双方约定按建筑面积计算房屋价款，该商品房第一、二、三层单价均为4050元／㎡，总价款为1458000元。乙方应于2007年3月30日前支付甲方购房款500000元，于2007年8月4日前支付甲方812200元，余款在房屋竣工验收交付使用时按实际金额支付。在乙方付清全部房款后，除遇到不可抗力或政府等部门原因，水、电、气、道路等配套设施造成延误外，甲方应于2008年1月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方使用，如甲方逾期交房超过30日内，乙方有权解除合同，甲方应按乙方已付款的1%向乙方支付违约金。合同签订后，苏为鑫分别于2007年3月13日、2007年3月29日、2007年8月4日向中阳商城公司支付购房款300000元、200000元、600000元，合计1100000元。中阳商城公司在2009年12月24日与苏为鑫、苏州现代建设集团有限公司及唐小龙共同签订的协议书及庭审中均认可苏为鑫已累计向其支付购房款1312200元。
另查明：2009年12月24日，中阳商城公司（甲方）、苏为鑫（乙方）、苏州现代建设集团有限公司（丙方）、唐小龙（丁方）签订协议一份，内容为：甲乙丙三方一致同意甲方原欠乙方的购房款131.22万元由作为甲方控股股东的丙方自愿承担偿还责任，并保证在维持原合同基本条件下继续购房，本协议生效后甲乙双方债务关系解除。丙方不再要求甲方向丙方清偿乙方转来的131.22万元债务。丁方对丙方为乙方继续购房提供不可撤销之连带担保责任。丙方应自本协议签订之日起十八个月按照合同约定交付房屋。本协议在2009年12月10日甲方与新沂市远大建筑安装工程有限公司、新沂建筑安装工程总公司签订的“和解协议”和12月甲方与徐州鑫都置业有限公司签订的“土地变卖协议”履约的前提下生效。
再查明：2010年2月4日，中阳商城公司陷入债务危机，经丰县中阳商城公司债务化解协调小组协调，中阳商城公司、鑫都公司与苏为鑫达成了关于SB地块处置问题备忘录一份，主要内容为：“鑫都公司为出资人负责SB地块合作开发的公司，一期共出资8840000元，同时办理SB地块土地过户作为重要的合作基础。即SB地块不是以8840000元买断，鑫都公司先期投入8840000元并办理SB地块过户，不能认为是以8840000元买断SB地块自主开发，而是作为先期投入，为主解决中阳商城欠新沂远大公司和中行抵押债务。鑫都公司应是一个股份合作公司，其中必须有SB地块项目手续在内的股份投入，以期在SB地块项目开发中，以SB地块及项目手续为主的股本及收益用来偿还中阳商城公司转移走的丰县人民医院、苏为鑫、苏州锦东大酒店等债务。必须保证SB地块开发中，从中阳商城公司同时转移出来的债务偿还安全。在SB地块以8840000元转让，新沂远大公司得到6700000元，偿还中行2140000元的同时，丰县人民医院、苏为鑫和苏州锦东大酒店的债务合计约17800000元，同时从中阳商城公司转移出来，先转到苏州现代建设集团公司和唐小龙名下，实际从SB地块和项目手续作价在新项目公司的股份和收益中优先偿还，因此新项目公司应书面承诺有用于优先偿还这些转移债务的股份存在，并承诺优先执行，否则负连带责任。以上备忘录，应是在处置SB地块中各方最真实的意思表示，如发生纠纷，无论在协调还是在诉讼中，均应以本备忘录记录的内容为准。各种协议、说明等，凡与本备忘录不一致的，一律以本备忘录为真实意思表示。本备忘录经各方签字盖章，一式三份留存工作组。”此外，三方还达成了关于“对苏为鑫实行以在维持原合同基本条件下继续购房的方式履行债务”的补充约定。
原审法院认为，一、关于苏为鑫与中阳商城公司及鑫都公司签订的商品房购销合同、备忘录的效力问题。苏为鑫与中阳商城公司、鑫都公司分别签订的商品房购销合同、备忘录均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。备忘录中补充协议的内容具有民事合同性质，其包含了以下内容：首先，该补充协议的履行主体系苏为鑫、中阳商城公司、鑫都公司。其次，履行该补充协议的前提是维持原合同基本条件，即维持先前苏为鑫与中阳商城公司签订的商品房购销合同中关于房屋价格、位置和面积的约定条件。再次，履行该补充协议的方式是继续购房。该补充协议的权利义务明确具体，内容合法有效，予以确认。双方均应按照上述合同及备忘录的约定，遵循诚实信用的原则，全面地履行自己的义务。
二、苏为鑫要求鑫都公司与其签订商品房买卖合同应否支持。基于已查明的事实，涉案SB地块原属中阳商城公司开发建造，苏为鑫与中阳商城公司签订商品房购销合同后，积极履行合同义务先后共支付中阳商城公司购房款131.22万元，其与中阳商城公司间形成商品房买卖合同关系。在中阳商城公司出现债务危机后，涉案SB地块有偿过户给鑫都公司，在该地块上投资建成的商品房属鑫都公司所有。鑫都公司在备忘录补充协议的内容上加盖公章承诺对苏为鑫实行以在维持原合同基本条件下继续购房的方式履行合同，其行为符合债务加入的规定，即第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务，故鑫都公司应对中阳商城公司拖欠苏为鑫的债务承担偿还责任，其抗辩称与苏为鑫间不存在商品房买卖合同法律关系，不予采纳。履行合同义务的前提应是存在合法有效的合同，故苏为鑫要求鑫都公司与其签订商品房买卖合同，予以支持。鑫都公司承接SB地块后，改变了房屋建设规划，导致现有房屋面积发生变化，庭审中，三方一致认可目前符合原合同基本条件的房屋系中央金座x-
xxx号房屋，故鑫都公司应就中央金座x-
xxx号房屋以原合同约定的4050元／㎡的价格与苏为鑫签订商品房买卖合同，房款按中央金座1-101号房屋的面积据实结算，苏为鑫已缴纳给中阳商城公司的购房款1312200元充抵中央金座x-
xxx的购房款，实行多退少补。鑫都公司辩称只有中阳商城公司的股份和收益足以履行保证苏为鑫在维持原合同基本条件下继续购房的情况下，鑫都公司才同意与苏为鑫签订合同，但该备忘录中补充协议的内容并未约定结算股权、收益和签订商品房买卖合同的先后顺序，鑫都公司的抗辩无事实及法律依据，不予采纳。涉案中央金座x-
xxx号房屋结算后的差价属鑫都公司和中央商城公司间单独核算的范围，与苏为鑫无关。关于苏为鑫要求鑫都公司交付房屋的问题，根据商品房买卖相关法律规定，交付房屋的前提是存在合法有效的房屋买卖合同，苏为鑫与鑫都公司间迄今尚未签订房屋买卖合同，故苏为鑫要求鑫都公司交付房屋，不予支持。
综上，遂判决：一、徐州鑫都置业有限公司应于判决生效后一月内就中央金座1-101号房屋以原合同约定的4050元／㎡价格与苏为鑫签订商品房买卖合同。房款按中央金座x-
xxx号房屋的面积据实结算，苏为鑫所缴纳给丰县中阳商城开发有限责任公司的购房款1312200元充抵中央金座x-
xxx的购房款，实行多退少补。二、驳回苏为鑫的其他诉讼请求。
上诉人鑫都公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、商品房买卖合同是两被上诉人之间订立的，上诉人与苏为鑫之间没有任何法律关系。2、在SB地块处置问题备忘录中，对于中阳商城公司遗留的包括苏为鑫债权在内的债务，由项目作价在新公司的股份和收益中优先偿还，上诉人只是承诺有用于优先偿还转移债务的股份存在，并承诺优先执行，否则负连带责任。至今，鑫都公司没有允许中阳商城公司在鑫都公司的股权转移，因此不应当承担任何责任。3、上诉人承建的项目正在建设中，中阳商城公司的股权价值及其分配利润没有确定，上诉人暂无义务将相关的房产协助中阳商城公司优先返还给苏为鑫。4、债务加入需要明确意思表示。在备忘录中，上诉人没有相关的意思表示。请求撤销原判，改判上诉人没有义务与苏为鑫签订合同。
被上诉人苏为鑫答辩称：商品房买卖合同虽是两被上诉人之间签订的，但上诉人与两被上诉人三方签订了备忘录，三方达成对苏为鑫实行以在维持原合同基本条件下继续购房的方式履行债务的补充约定，合同及备忘录均是各方的真实意思表示，且不违背强制性规定，是合法有效的。备忘录中的补充协议权利义务明确具体，内容合法有效，具有民事合同性质，且上诉人盖章确认，理应按照约定承担责任，履行义务。2、备忘录中并未约定结算股权、收益和签订商品房买卖合同的先后顺序，且上诉人和中阳商城公司之间关于股权的约定与苏为鑫无关，不影响苏为鑫与上诉人之间房屋买卖合同的签订和履行。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人中阳商城公司答辩称：一审判决合乎事实，我方没有意见。请求驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否承担与被上诉人苏为鑫签订商品房买卖合同的义务。
二审期间，双方当事人未提交新证据。
二审查明的事实同一审。
本院认为，在涉案的《关于SB地块处置问题备忘录》中补充约定：对苏为鑫实行以在维持原合同基本条件下继续购房的方式履行债务。上诉人鑫都公司和被上诉人中阳商城公司均在该补充约定上盖章认可，应认定该补充约定是两公司的真实意思表示，且该补充约定不违背法律法规的强制性规定，应为有效条款。上诉人鑫都公司和被上诉人中阳商城公司均应按照约定履行义务。
上诉人鑫都公司认为应由被上诉人中阳商城公司向苏为鑫履行购房合同。本院认为，虽然购房合同是苏为鑫和被上诉人中阳商城公司签订，但基于《关于SB地块处置问题备忘录》，苏为鑫所购房屋所在的SB地块已由中阳商城公司名下过户到上诉人鑫都公司名下，中阳商城公司已不是SB地块的权利人，其已无权对外出售涉案房屋。鑫都公司在SB地块上按照原图纸实际开发建设了中阳金座x号商品房屋，并持有中阳金座x号商品房屋的预售许可证书，鑫都公司是中阳金座x号商品房屋的权利人。根据三方在备忘录补充协议中的约定，鑫都公司应承担与被上诉人苏为鑫签订商品房买卖合同的义务。
综上，上诉人徐州鑫都置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由徐州鑫都置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一六年三月十四日
书 记 员 苗 鑫