陕西省吴起县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴起民初字第01065号
原告宗世文，男，汉族，1973年1月2日出生。
委托代理人李芳栋，男，汉族。代理权限：一般代理。
被告李玉兰，女，汉族，1928年4月18日出生。
被告张晓娥，女，汉族，1974年1月23日出生。
委托代理人梁栋渤，男，汉族，陕西智晖律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告宗世文与被告李玉兰、张晓娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宗世文及其委托代理人李芳栋、被告张晓娥及二被告共同委托代理人梁栋渤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宗世文诉称，被告李玉兰的儿子傅选明生前与原告达成口头协议，将以被告李玉兰名义申请购买的位于吴起县石湾小区5号楼2002室的灾后移民安置房转让给原告，并支付了款项。2015年2月，原告发现该房屋门锁被换，遂与被告张晓娥进行沟通，但被告不予理睬，现被告既不腾房屋也不返还购房款，为维护原告的合法权益，特提起诉讼要求二被告退还购房款255328元，希望法院能够依法判决。
原告宗世文向法庭提供以下证据：
一、原告于2013年12月18日在吴起县开发区农业银行取款138000元的取款单及在中国农业银行吴起县支行纪念塔分理处取款56000元的取款单各一份，证明原告交房款的事实和原告交房款资金来源的事实。
二、原告于2013年12月19日同傅选明一同到吴起县合作银行长城支行给周湾镇人民政府提供的账号为2709081001910010400874账户的汇款单一份，证明原告于2013年12月19日将购房款220996元已经转交给周湾镇人民政府的事实。
三、提供原告以李玉兰名义向政府、开发公司、物业公司、业务公司交款的事实的票据8张，证明原告交清了所有的款项。
四、原告于2013年11月29日到吴起县体育馆摇号选房的通知书一份，证明原告于2013年11月29日以李玉兰名义亲自参加摇号选房的事实。
五、提供楼房申请表，领钥匙花名册，协议告知书、通知书各一份，证明开发商于2014年8月26日将房屋钥匙交给了原告宗世文以及各种文书都是原告宗世文签字的事实。
六、原告提供合同编号为2013-237号的商品房买卖合同书一份，证明该房屋的实际所有人为宗世文。
七、高爱梅证明一份，证明原告宗世文与傅选民房屋转让事实存在、转让费及房款已经交清的事实。
被告张晓娥及被告李玉兰辩称，一、灾后移民安置房为李玉兰名下的房屋，傅选明没有权利转让李玉兰的房屋，原告宗世文的诉称全部是子虚乌有，没有事实根据和法律根据；二、原告宗世文的诉请主体不适格，应当列傅选明为被告，同时原告与傅选明达成的口头协议无效，因为灾后移民安置房只有使用权不可转让，并且原告与傅选明没有签订书面协议。
被告张晓娥、被告李玉兰向法庭提供以下证据。
一、交暖气费的票据一份三张，证明房屋归被告李玉兰所有。
二、购房合同复印件一份，证明房屋归被告李玉兰所有。
原告宗世文申请证人雷明强和冯国平出庭作证，证明原告宗世文与傅选明口头达成房屋转让协议及原告宗世文交纳购房款的事实。
被告张晓娥、被告李玉兰对于原告宗世文提供的证据一真实性无异议，但对于证明目的有异议，认为证据一中原告取款并不能证明该款项是用于交房款。本院经审查原告取款交房款这一事实清楚，故对于原告提供的证据一予以采信；被告张晓娥、被告李玉兰对于原告提供的证据二的真实性及证明目的均有异议，认为向周湾镇人民政府交款不是事实，本院经审查原告提供的证据二真实有效且原告确已将该款项转交于周湾镇人民政府，故对于原告提供的证据二予以采信；被告张晓娥、被告李玉兰对于原告提供的证据三真实性无异议，但对于证明目的有异议，认为该证据不能证明交给物业公司等单位的钱是由原告替被告交的，本院经审查原告以被告李玉兰名义交款是实际上的交款人，故对于原告提供的证据三予以采信；被告张晓娥、被告李玉兰对于原告提供的证据四真实性无异议，但对于证明目的有异议，认为该证据与本案无关，本院经审查原告参加摇号选房是事实，故对于原告提供的证据四予以采信；被告张晓娥、被告李玉兰对于原告提供的证据五真实性和证明目的均有异议，认为不是事实，本院经审查领钥匙以及后续入住相关手续确由原告办理，故对于原告提供的证据五予以采信；被告张晓娥、被告李玉兰对于原告提供的证据六真实性无异议，但对于证明目的有异议，认为不能证明该房屋为原告所有，本院认为被告提出异议的理由充分清楚，且原告无其他证据予以佐证，故对于原告提供的证据六不予采信；被告张晓娥、被告李玉兰对于原告提供的证据七有异议，认为该证据为传来证据，不真实，本院经审查该证据真实有效，故对于原告提供的证据七予以采信。
原告宗世文对于被告张晓娥、被告李玉兰提供的证据一有异议，本院经审查二被告提供的证据一真实有效，故对于二被告提供的证据一予以采信；原告宗世文对于被告张晓娥、被告李玉兰提供的证据二有异议，认为该合同不是原件且无具体日期，与原合同不符，本院认为原告提出异议的理由充分清楚，且二被告无其他证据予以佐证，故对于二被告提供的证据二不予采信。
原告对于证人雷明强的证言无异议，二被告对该证言有异议，认为该证人证言与本案无关，本院审理查明证人雷明强的证言真实有效，故对于该证人证言予以采信；原告对于证人冯国平的证言无异议，二被告对该证言有异议，认为该证人证言与本案无关，本院审理查明证人冯国平的证言真实有效，故对于该证人证言予以采信。
经审理查明：原告宗世文与被告李玉兰之子、被告张晓娥之夫傅选明于2013年11月29日达成口头协议，约定傅选明将其母亲李玉兰名下的移民安置房购买指标以31000元价格转让给原告宗世文，原告支付了傅选明31000元转让费用后，通过随机摇号的方式取得吴起县保障性住房石湾5号楼20层2002号房屋的购房指标，2013年12月18日原告宗世文在中国农业银行吴起县支行营业部、纪念塔分理处分别取款138000元、56617.65元，2013年12月19日原告宗世文与傅选明在陕西吴起农村合作银行长城支行缴纳购房款220996元。2014年8月26日，原告宗世文以被告李玉兰名义缴纳了大修基金、装修保证金、物业管理费、垃圾清运费、装修管理费、运送材料费等费用，并与吴起县房地产开发公司签署了房屋买卖合同。2014年11月29日傅选明因病去世，原、被告双方就房屋转让行为发生纠纷，二被告阻止原告占用房屋，且于2015年9月19日缴纳了水费、电费、物业管理费等费用。
本院认为，根据《经济适用住房管理办法》相关规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。傅选明在转让该房屋购买指标时，其本身并无购买本案争议房屋的购买指标，因此本案中原告宗世文与被告李玉兰之子、被告张晓娥之夫傅选明口头达成的转让该房屋的协议无效，但现在合同的一方当事人死亡，故本院对于原告要求被告返还转让费的诉讼请求不予支持。原告与傅选明在达成口头协议后按约定缴纳了购房款、大修基金等款项，二被告在没有支付房屋价款及相关费用的情况下取得该房屋的所有权，作为实际受益人二被告应当返还原告所支付的购房款项等，故本院对于原告要求二被告返还购房款等各项费用诉讼请求，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李玉兰、张晓娥返还原告宗世文已支付购房款等各项费用共计224328元，于本判决生效后十五日内付清。
二、驳回原告宗世文其他诉讼请求。
案件受理费4665元，由被告李玉兰、张晓娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 王建伟
代理审判员 常 庆
人民陪审员 李林奕
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 韩国艳