湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民一初字第23号
原告张南华，男，1962年出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人雷志锋，湖南金州（常德）律师事务所律师。
委托代理人周勇，湖南金州（常德）律师事务所律师。
被告常德堂皇置业有限公司，住所地常德市武陵区城北办事处柏子园居委会洞庭大道东段638号1栋。
法定代表人杨冰，该公司董事长。
委托代理人高峰，湖南正泰律师事务所律师。
委托代理人谢红艳，湖南正泰律师事务所律师。
被告黄选乐，女，1960年出生，汉族，住常德市武陵区。
委托代理人高仕华，湖南中思律师事务所律师。
委托代理人朱士斌，湖南中思律师事务所律师。
原告张南华与被告常德堂皇置业有限公司（以下简称堂皇公司）、黄选乐房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张南华及其委托代理人雷志锋、周勇，被告堂皇公司委托代理人高峰、谢红艳，被告黄选乐委托代理人高仕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张南华诉称，2008年11月12日，原告张南华与被告堂皇公司就债务事项达成新的一致意见，为此，堂皇公司向张南华作出《承诺书》约定：以其所有的蓝湖郡小区的44套约5800平方米的房屋抵偿所欠原告12500000元的债务。被告黄选乐在承诺书上以保证人的身份签名。原告依约支付了2000000元撤销上述房屋的他项权利的义务。嗣后，被告违反约定，不全面履行义务，仅办理了38套房屋的预告登记手续。被告应承担继续履行剩余6套房屋的过户登记手续。被告还将已按原告指示抵偿的19套房屋，以丁勇等人没有“真实买受房屋意思”为由，申请常德仲裁委认定了与被告签订《商品房预售合同》尚未成立。造成19套房屋并未实现双方所预期的偿债的法律后果，被告应承担继续履行和承担违约责任的义务。违约期限应从2008年11月30日起至履行完毕之日止。被告以书面方式就债务总额、偿还方式、违约后果等向原告作出《承诺书》，是当事人双方新达成的合同，双方必须履行。请求判令被告全面履行《承诺书》合同，限其在7个工作日内将约定抵债剩余的25套房屋的所有权登记至原告名下的全部手续办理完毕，逾期则提请相关部门协助过户；支付违约金4350000元；承担诉讼费用。2015年11月17日，原告提交补充诉状，对其诉讼请求调整为：1、判令被告全面履行《承诺书》约定的义务，支付承诺抵债后又反悔的剩余25套对应价款8051270元和原告为解除上述房屋抵押代付的2000000元，并支付上述款项从2008年11月30日（《承诺书》第3项约定履行义务的最后期限）至该款项全部还清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担延期还款违约金；2、若不愿按上述方式履行还款义务，则判令被告将25套房屋的所有权转移至原告或原告指定的其他人的名下以抵偿上述债务，并按《承诺书》的约定承担相应的违约责任；3、判令被告承担案件受理费及因妨害民事诉讼的违法行为（与审判人员的不正常交往）导致审判无效而造成的损失1万元。
为支持其诉讼主张，原告张南华在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、张南华身份证复印件、堂皇公司《企业法人营业执照》、企业注册登记资料，黄选乐身份资料，拟证明双方的诉讼主体资格；
2、《承诺书》和对应房屋明细表，拟证明被告堂皇公司欠原告张南华12500000元，承诺用其44套房屋抵债，该44套房屋不得另行抵押或者出售，否则构成欺诈，并应在2008年11月30日前在常德市房管局备案登记完毕，延期应按每日10万元支付违约金，以及具有按原告指示为其指定人员办理房屋产权证、国土证等相关手续，将房屋过户到指定人员名下的义务，否则，构成违约应双倍返还相应房款。黄选乐为连带责任保证人；
3、（2002）常仲裁字第91号、92号、93号、96号、99号、100号裁决书，拟证明被告堂皇公司在将丁勇等人所购买的19套房屋完成预告登记手续后，在常德市仲裁委员会申请认定购房合同不成立。常德市仲裁委员会以张南华要求将抵偿来的商品房挂在他人名下，并以他人名义签订商品房买卖合同，其目的是为保障债权的实现，而丁勇等人根本没有购买该商品房的意思表示为由，认定商品房买卖合同不成立，造成了19套房屋不能实现承诺的抵债目的；
4、常德市公安局关于查封张南华及其家属房产的函，堂皇公司向公安机关提供的抵债房屋明细，常德市房管局证实的备案房屋明细各一份，拟证明堂皇公司具有违约行为；
5、张南华自己制作的《延期办理备案手续应赔偿金额的说明》以及《不按指示办理证照手续应返还的房款金额的说明》，拟证明违约损失的计算依据；
6、武陵区人民检察院湘常武检刑不诉（2013）27号不起诉决定书，拟证明张南华高利放贷的行为虽然具有一定社会危害性，但因此类行为相关立法解释和司法解释尚无明确规定，不构成犯罪；
7、湖南里程会计师事务所情况说明一份，其内容为该会计事务所出具湘（里）会（2012）审字第1630号报告，是受堂皇公司的委托，其鉴定所依据的资料均由委托方提供，对其真实性没有进行核实，因此不能作为诉讼的依据，也不能成为堂皇公司对张南华进行结算的依据。拟证明鉴定意见不具有真实性、合法性，属非法证据，不能作为证据使用。
被告堂皇公司辩称，第一，本案《承诺书》是当事人发生民间借贷行为以后达成的以物抵债的协议，根据最高人民法院指导性案例的指导意见，案由应当为民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。法院开庭后已经向原告释明，本案继续审理的条件是原告变更诉讼请求为履行基础法律关系即民间借贷关系所确定的权利和义务，否则将依法驳回原告的诉讼请求。但从原告提交的补充诉状来看，原告的诉讼请求并无实质性的变更；第二，常德市仲裁委六份生效仲裁裁决书已经裁决原被告签订的《商品房预售合同》不能成立。法院无权推翻仲裁机构已经生效的裁决书，因此，本案以物抵债已经丧失了法律基础；第三，根据已经生效的武陵区检察院（2013）27号不起诉决定书所确认的事实，双方当事人《承诺书》中确定的欠款1250万元是原告放高利贷产生的结果，该债务不受法律保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄选乐辩称，第一，完全同意堂皇公司的答辩意见；第二，承诺书不受法律保护，保证合同作为从合同，也不受法律保护；第三，对原告张南华发放高利贷的行为，被告黄选乐没有过错，不应承担责任；第四，本案原告与黄选乐约定的保证期限为自2008年11月12日起的两年内。原告在保证期间没有要求保证人承担任何责任，被告黄选乐依法应免除全部保证责任。据此请求驳回原告张南华对被告黄选乐的诉讼请求。
堂皇公司、黄选乐为支持自己的答辩意见，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、湖南里程会计师事务所报告书一份，其内容为2006年7月25日至2009年1月23日，张南华共计借款给堂皇公司32650000元，2007年1月26日至2009年10月13日堂皇公司共还款61542600，其中2008年12月2日堂皇公司抵偿给张南华37套房屋计算出的价款数额为13380400元，拟证明张南华有高利放贷的行为；
2、（2002）常仲裁字第91号、92号、93号、96号、99号、100号裁决书，拟证明《商品房预售合同》不成立，承诺书没有履行完毕。
3、常德市人民检察院常检技鉴（2010）55号司法会计检验报告，其中关于“张南华给黄选乐借款的情况”部分的内容为，已做鉴定，张南华给黄选乐借款800万元；约定月利率张南华“往来明细统计表”%栏的数字为“10”，即月利率为10%。拟证明张南华的行为构成高利贷；
4、常德市武陵区人民检察院湘常武检刑诉（2011）46号起诉书，其中查明的事实第8项的内容为2006年7月25日至2009年1月23日，张南华以月息10%给黄选乐及其所在的公司多次借款3256万元，直至2009年10月13日，张南华收回本息5516.54万元，从中获利2251.54万元，拟证明原告存在高息放贷的行为；
5、常德市武陵人民检察院湘常武检刑不诉（2013）27号不起诉决定书，拟证明张南华的行为虽不构成犯罪，但其放高利贷的行为已经为生效法律文书所确定；
6、张南华2009年12月15日、12月23日在公安机关讯问笔录上所做的陈述，其内容为2006年，黄选乐向其借钱，当时约定的利率为月息7分，此后不断借钱还钱，一直按月息7分的利率计息，2008年11月，黄选乐给张南华写了1份承诺书，载明欠张南华1250万元。拟证明张南华的行为构成高利贷。
对原告张南华提交证据，堂皇公司、黄选乐认为，证据1、3的真实性、合法性、关联性均不持异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均持异议，承诺书所列房屋价值属于已经超过银行基准利率四倍的利息。对证据4的真实性、合法性不持异议，但与本案没有关联性。证据5，不属于证据，只是当事人的陈述。对证据6即不起诉决定书的真实性、合法性不持异议，与本案没有关联性。对于证据7即里程会计师事务所的说明无异议。
对被告堂皇公司、黄选乐提交证据，张南华认为，证据1是根据堂皇公司单方提供的材料作出的报告结论，故是不真实的。且报告书明确说明排除用于诉讼、结算，而被告作为诉讼证据使用是不合法的。其内容也是不全面的。证据2的真实性不持异议，但对其关联性持有异议，证据材料2仅能证明在完成19套房屋登记过户手续后，被告以仲裁的方式追回了承诺用来抵债的房屋，由于仲裁裁决已产生法律效力，造成了抵债目的未能实现，被告应负按承诺继续履行偿债的承诺义务。对于证据3、4、5、6，原告张南华认为，检察机关虽以其涉嫌非法经营罪提起公诉，后又撤回起诉，做出了不起诉决定书，充分证明检察机关对其作出了错误的认定，其在公安机关所作的陈述，也是在人身自由受到限制的情况下作出的，不是其真实意思的表示。张南华现已提出了国家赔偿。故上述证据均不能证明其有高息放贷的行为。
本院认为，张南华提交的证据1、3，被告对其真实性、合法性、关联性均不持异议，故本案于对其证据效力予以认定。对张南华提交的证据材料2即双方签订的承诺书，虽被告黄选乐、堂皇公司对真实性、合法性、关联性均持异议，但该承诺书上有原、被告双方的签字（盖章），被告堂皇公司、黄选乐没有提交证据表明该证据存在伪造、变造等不真实的情形，该证据能够证明双方在2008年11月达成以物抵债协议的事实，且被告对于这一事实也并不否认，故本院对其真实性予以认定；被告对承诺书的法律效力提出了质疑，而承诺书的法律效力问题正是本案所争议的焦点，故该证据与本案有关联，对其关联性，本院亦予认定；证据的合法性主要是指证据的形式、来源合法，被告没有提交证据证明该承诺书存在证据形式违反法律规定或者是采用非法的手段获取的情形，故本院对其合法性亦予认定。证据4，双方当事人对其真实性没有异议，该证据能够证明张南华的财产被查封时，堂皇公司向公安机关提交了以物抵债房屋明细的事实，双方对房屋明细均无异议，本院予以认定。证据5是原告对违约金计算方法的说明，这是对诉讼请求的进一步明确，不属于证据的范畴，本院不予采信。证据6即检察机关的不起诉决定书，双方均作为证据提交，只是证明的目的不一致，本院对其证明效力予以认定。证据7，即里程会计师事务所的说明，双方当事人均无异议，本院对其证据效力亦予认定。
对黄选乐、堂皇公司提交的证据1即里程会计师事务所的会计鉴定报告，是黄选乐、堂皇公司单方委托且凭黄选乐、堂皇公司单方提供的资料作出的，该会计师事务所已经明确说明不能作为结算依据和诉讼证据使用，故本院不予采信。证据2，即仲裁机构的裁决书，双方均作为证据提交，且无异议，本院予以认定。对于证3、4、5，能够证明张南华因高利放贷的行为被提起公诉后又决定不予起诉的事实，张南华的高利放贷行为虽然不构成犯罪，但并不表明这一事实不客观存在，本院对其证据效力予以认定。证据6，是张南华在公安机关所作的供述，虽系在限制人身自由的情况下做出，但张南华没有提交证据证明公安机关存在刑讯逼供等违法取证的行为，本院对其证据效力亦予认定。
经审理查明，被告堂皇公司从2006年起开始找原告张南华借款，此后双方发生多次经济往来。2008年11月12日，双方对前阶段的经济往来进行结算并达成一致意见，堂皇公司向张南华出具《承诺书》。其内容为，堂皇公司因资金紧张无力支付原所欠张南华款项12500000元，经与张南华协商，以堂皇公司开发的蓝湖郡小区的44套约5800平方米（总价及单价见明细）的商品房抵帐，并签订《常德市商品房预售合同》。现经协商由张南华再为我公司另代付约2000000元用于解除以上房屋的建行抵押和交付房管局的房屋维修基金等房屋备案的相关款项，堂皇公司在严格遵守合同的同时，郑重作出如下承诺：1、以上房屋堂皇公司未经张南华同意不得另行抵押或出售，否则构成欺诈，将两倍返还张南华所交房款；2、以上房屋在办理房产证之前的一切费用由堂皇公司承担，即在办理房产证之前张南华只有交付购房款一项付款义务；3、堂皇公司承诺于2008年10月30日前在常德市房管局将以上房屋的备案登记办理完毕，如有延期按每日100000元向张南华支付违约金；4、以上房屋在办理相关产权登记时，堂皇公司将按张南华的指示为其指定人员办理产权证、国土使用证等相关手续，否则无条件退房并双倍返还所购房款；5、堂皇公司应遵守《常德市商品房预售合同》及承诺，因违约产生的民事赔偿责任，由黄选乐提供连带责任保证担保，保证责任期间从承诺之日起两年。承诺书及列表均盖有堂皇公司的公章，担保人黄选乐签名。
堂皇公司出具承诺书以后，张南华依照约定代付200万元，撤销上述房屋的他项权利的义务。堂皇公司根据张南华的要求自2008年8月5日至2008年10月24日，分别签订了44套商品房预售合同，开具了该44套房屋房款的收款收据，并将其中的38套房屋按照张南华的要求在常德市房地产管理局预告登记在张南华、丁新民、明冬云、丁勇等14人名下。剩余6套房屋至今未办理预告登记手续。张南华持有44套房屋的商品房预售合同以及38套房屋的预告登记手续。
2009年12月10日，张南华因涉嫌非法经营罪，被常德市公安局刑事拘留。2009年12月15日、12月23日，张南华在接受公安机关讯问时供述，2006年，黄选乐向其借钱，当时约定的利率为月息7分，此后不断借钱还钱，一直按月息7分的利率计息，2008年11月，黄选乐给张南华写了1份承诺书，载明欠张南华1250万元。2010年1月5日，张南华经常德市人民检察院批准逮捕，次日由常德市公安局执行逮捕。2012年11月22日由常德市武陵区人民法院取保候审。2013年6月12日，常德市武陵区人民检察院以张南华高利放贷行为具有一定的社会危害性，但因此类行为相关立法解释和司法解释尚无明确规定，不能以非法经营罪定罪处罚为由，作出不起诉决定书，决定对张南华不予起诉。
2012年8月，堂皇公司以与丁勇等6人签订的《商品房预售合同》缺乏双方当事人的合意而不能成立为由，向常德市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决确认丁勇等人与堂皇公司签订的19套房屋的《商品房预售合同》不能成立。2013年1月25日，常德市仲裁委员会作出（2012）常仲裁字第91号、92号、93号、96号、99号、100号仲裁裁决书，以张南华要求将抵偿来的商品房挂在他人名下，并以他人名义填写商品房买卖合同，其目的是为保障债权的实现，而丁勇等人根本没有购买该商品房的意思表示为由，裁决确认堂皇公司与以丁勇等6人名义签订的上述19套房屋的《商品房预售合同》不成立。丁勇等6人不服，向本院申请撤销。2013年5月8日，丁勇等6人撤回撤销仲裁裁决的申请。2013年6月17日，张南华向本院提起诉讼，请求确认仲裁裁决所涉19套房屋归其所有，2013年7月25日以诉求不当需另行起诉为由申请撤回起诉。
本院认为，本案争议焦点为被告堂皇公司向原告张南华出具的《承诺书》是否应当继续履行。
第一，关于承诺书的法律性质。本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但从张南华向堂皇公司借款、之后双方对此前的借款本息进行结算、堂皇公司向张南华承诺用堂皇公司开发的44套商品房抵偿债务、双方签订商品房买卖合同等一系列事实来看，如果之前没有堂皇公司的借款行为，张南华就不会向堂皇公司购买这44套商品房，双方法律关系由民间借贷演变成以物抵债。故本案争议的承诺书实际上是一份以物抵债协议。
第二，关于承诺书是否可以反悔。以物抵债协议是债权人与债务人约定以债务人的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的协议。根据以物抵债协议签订的时间，可以分为债务清偿期内的以物抵债和债务清偿期届满后的以物抵债。本案中，堂皇公司向张南华借款时，没有签订书面的民间借贷合同，约定债务清偿期限，张南华可以随时请求清偿。堂皇公司也没有提出在出具承诺书时，民间借贷尚在还款履行期限之内的抗辩事由。故堂皇公司向张南华出具的承诺书的行为，应当视为债务清偿期限已经届满后双方达成的以物抵债的协议。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定，当事人之间达成的和解协议合法有效并履行完毕的，人民法院作执行结案处理。由此可见，只有已履行完毕的和解协议，债务才归于消灭。基于此可以推断以物抵债协议的实践性。故双方当事人在债权清偿期届满以后达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人可以反悔。本案中，没有办理预告登记的6套房屋，物权尚未发生转移，堂皇公司当然可以反悔；本案争议核心应该在于已经在房产部门办理了预告登记的19套房屋，堂皇公司是否享有反悔的权利。首先，该19套房屋的商品房预售合同已经由常德市仲裁委裁决撤销，商品房预告登记的前提已不存在；其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，预告登记是为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记使这一请求权具有物权的排他效力。所以从本质上说，预告登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力。故本案所争议的19套房屋，虽然办理了预告登记，并不等于该19套房屋的物权已经转移到张南华的名下，债务人堂皇公司可以反悔。
第三，原告的诉请是否应予支持。债务履行期限届满后当事人达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续之前，债务人反悔不履行该抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或确认抵债之物归自己所有的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中，张南华起诉时要求被告按照承诺书办理房屋过户手续，经本院释明，原告张南华虽然提交补充诉状，调整了诉讼请求。但从其调整后的诉讼请求来看，第一项诉讼请求为请求判令被告全面履行《承诺书》约定的义务，支付承诺抵债后又反悔的剩余25套对应价款8051270元和原告为解除上述房屋抵押代付的2000000元，并支付上述款项从2008年11月30日（《承诺书》第3项约定履行义务的最后期限）至该款项全部还清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担延期还款违约金；第二项诉讼请求为若不愿按上述方式履行还款义务，则判令被告将25套房屋的所有权转移至原告或原告指定的其他人的名下以抵偿上述债务，并按《承诺书》的约定承担相应的违约责任。第一项诉讼请求虽然将办理房屋过户手续变成了给付对应的房屋价款，其请求权基础还是基于以物抵债协议而发生房屋买卖法律关系，而不是要求审理原被告之间的基础法律关系即民间借贷关系；第二项诉讼请求仍为要求办理房屋过户手续，履行以物抵债协议。故原告的诉讼请求并没有发生实质性变化。故对于原告要求被告履行承诺书所确定的义务的诉讼请求，本院不予支持。
原告张南华还要求被告赔偿因妨害民事诉讼的违法行为（与审判人员的不正常交往）导致审判无效而造成的损失1万元，因未向本院提交相关证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院不予支持。
被告堂皇公司、黄选乐认为原告张南华的行为构成高利贷，因原告的诉请为履行以物抵债协议，并非民间借贷纠纷，根据不告不理的诉讼原则，本院对双方的借款本金、利率以及利率是否超过法律保护的范围等事实不予审理。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回原告张南华的诉讼请求。
本案案件受理费68159元，财产保全费5000元，共计73159元，由原告张南华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
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审判长 蒋晓玲
审判员 刘爱华
审判员 于 琇
二〇一六年一月二十七日
书记员 张秀静
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第87条当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……