宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑执异初字第9号
原告：邵昌全。
委托代理人：吴思佳，浙江法校（宁波）律师事务所律师。
被告：交通银行股份有限公司宁波北仑支行，住所地：浙江省宁波市开发区新碶明州路245号。
代表人：赵伟，该行行长。
委托代理人：陈维云，浙江甬泰（宁海）律师事务所律师。
被告：浙江老板娘食品集团有限公司，住所地：浙江省宁波市北仑区普陀山东路1号。
法定代表人：胡志兴，该公司董事长。
被告：天津老板娘水产食品物流有限公司，住所地：天津市北辰区小淀镇刘安庄村。
法定代表人：胡志兴，该公司董事长。
被告：宁波市威尔炊具制品有限公司，住所地：浙江省宁波市大榭开发区威尔路2号。
法定代表人：胡赛花，该公司总经理。
被告：宁波慎业发展有限公司，住所地：浙江省宁波市北仑区新大路927号。
法定代表人：林素君，该公司总经理。
被告：胡志兴。
被告：林素君。
原告邵昌全诉被告交通银行股份有限公司宁波北仑支行（以下简称交行北仑支行）、浙江老板娘食品集团有限公司（以下简称老板娘集团公司）、天津老板娘水产食品物流有限公司（以下简称老板娘物流公司）、宁波市威尔炊具制品有限公司（以下简称威尔炊具公司）、宁波慎业发展有限公司（以下简称慎业公司）、胡志兴、林素君案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月11日立案，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告邵昌全的委托代理人吴思佳、被告交行北仑支行的委托代理人陈维云到庭参加诉讼，被告老板娘集团公司、老板娘物流公司、威尔炊具公司、慎业公司、胡志兴、林素君经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告邵昌全起诉称：原告于2010年1月5日承租了被告慎业公司位于宁波市北仑区新大路927号1幢1-9号的房产，并订有租赁合同，房租也已付至2020年1月5日，原告依据租赁合同占有该房产并进行经营活动至今。因该房产的租赁在设定抵押之前，在程序上应当带租拍卖，由申请执行人即被告交行北仑支行提出执行异议，而不应先涤除租赁权后再拍卖。根据买卖不破租赁原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，故原告仍有权继续占有涉案房屋进行经营活动，北仑法院（2015）甬仑执异字第16号裁定是错误的，要求确认原告对北仑区新大路927号1幢1-9号房产的租赁权，并带租拍卖。
审理中，原告提供如下证据：1.《企业租赁经营合同》1份，拟证明原告在抵押前已承租涉案房屋的事实；2.《租赁房屋抵押补充协议》1份，拟证明抵押时被告交行北仑支行是知道房屋已出租，且该抵押补充协议是由被告交行北仑支行提供的；3.（2015）甬仑执异字第16号执行裁定书1份，拟证明原告的执行异议申请被法院驳回的事实；4.收条2份，证明1份，记账回执（复印件）1份，拟证明原告的租金已支付至2020年1月5日的事实。
被告交行北仑支行辩称：根据《租赁房屋抵押补充协议》的约定，原告已经放弃了租赁权优先原则及买卖不破租赁原则，故原告是否承租房屋，是否已支付租金，均不能以租赁权对抗交行北仑支行对房屋行使抵押权。原告与被告老板娘集团公司签订的《企业租赁经营合同》可能是事后补签，因为签订主体、租金标准均有悖常理，合同的真实性存疑。原告主张涉案房屋抵押前已依据租赁合同占有房屋进行经营活动至今，且房租已付至2020年1月5日，但无法举证其支付租金的事实，甚至无法证明其对房屋进行使用，故不能认定其是事实上的××。原告主张已经将至2020年1月5日止的租金支付给被告慎业公司，这一方面不合常理，即使支付了，也违反了《租赁房屋抵押补充协议》的约定，系恶意串通的违法行为，对被告交行北仑支行不产生效力。
审理中，被告交行北仑支行提供如下证据：1.（2013）甬仑商初字第464号民事调解书1份（复印件），拟证明交行北仑支行作为××，对慎业公司名下位于北仑区新大路927号1幢1-9号的房产享有优先受偿权；2.房屋及相应土地抵押的他项权证4份（复印件），拟证明涉案房屋设定抵押并进行相应登记的事实；3.（2014）甬仑执民字第1867号执行裁定书1份（复印件），拟证明法院已裁定涤除原告对涉案房屋的租赁权；4.《企业租赁经营合同》1份（复印件），拟证明该合同是由老板娘集团公司向交行北仑支行办理贷款时提供，慎业公司没有参与合同的签订盖章，合同存在事后补签可能；5.《租赁房屋抵押补充协议》1份，拟证明原告已放弃租赁权优先原则及买卖不破租赁原则；
被告老板娘集团公司、老板娘物流公司、威尔炊具公司、慎业公司、胡志兴、林素君均未答辩，亦未有证据提供。
对上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：
1.对原告提供的证据3，被告交行北仑支行提供的证据1、据2、证据3，庭审中双方对真实性均无异议，本院予以认定。
2.原告提供的证据1与被告提供证据4，二份证据内容相同，被告提供的证据4无被告慎业公司盖章，被告提供的证据4系复印件，且被告交行北仑支行提供的证据5亦写明了房屋出租的事实，故对原告提供的证据1本院予以认定，被告提供的证据4不予认定。
3.原告提供的证据2与被告提供的证据5，二份证据据协议内容相同，但原告提供的《租赁房屋抵押补充协议》下划线的内容系打印，无××慎业公司盖章，而被告交行北仑支行提供的《租赁房屋抵押补充协议》下划线的内容系手写，有××慎业公司盖章。由于该二份证据内容一致，原告与被告交行北仑支行对本院（2015）甬仑执异字第16号执行裁定书审查查明的事实均无异议，故被告提供的证据5本院予以认定；
4.原告提供的证据4，原告用于证明租金已支付至2020年1月5日，因该事实系双方争议焦点之一，需结合其他证据分析认定；
根据上述证据及当事人陈述，以下事实本院予以确认：
2010年1月5日，被告慎业公司与原告邵昌全签订《企业租赁经营合同》一份，约定被告慎业公司将位于北仑区新碶新大路925-927号，建筑面积2153.46平方米，土地使用面积1987平方米，被告老板娘集团公司下属企业“宁波慎业商务酒店有限公司”租赁给邵昌全经营，租赁期限自2010年1月5日起至2025年1月5日止，前五年每年租费为35万元，中五年每年租费为45万元，后五年每年租费为50万元，实行先交费后租赁的方式，5年缴费一次，缴费时间以合同签订日起，以此类推，老板娘集团公司亦在合同中盖章。2011年12月8日，慎业公司将位于北仑区新碶新大路927号1幢1-9号的房产（建筑面积2153.46平方米，土地使用面积1987平方米）抵押给原告交行北仑支行，为老板娘集团公司的贷款提供担保。为此交行北仑支行（××）与慎业公司（××）、邵昌全（××）签订《租赁房屋抵押补充协议》一份，协议约定：慎业公司位于新大路927号的房产已出租给邵昌全，租期为2010年1月5日至2025年1月5日，具体详见2010年1月5日签订的租赁协议；××、××承诺按照租赁合同的约定交纳租金，即五年一缴，××不得一次性向××交清所有租赁期内的待付租金，并且承诺在接到××通知，××需要实现抵押权时，立即将租金直接交于××，用于归还债务人所欠的债务；如出现抵押合同约定的××实现抵押权情形时，××有权优先处置房产，若因处置房产而给××造成的损失，将由××或××承担，与××无涉。
因老板娘集团公司未能按期归还借款，交行北仑支行于2013年4月2日向本院提起诉讼，本院于2013年12月9日作出（2013）甬仑商初字第464号民事调解书，确认解除交行北仑支行与老板娘集团公司分别于2012年8月14日、8月23日、2013年2月21日签订的《流动资金借款合同》；老板娘集团公司应于2014年2月10日前偿付交行北仑支行借款本金5200万元及利息、罚息、复利397257.22元（计算至2013年4月2日，以后按合同约定计算至实际履行之日止）和实现债权的费用344986元；交行北仑支行对慎业公司抵押的位于北仑区新碶街道新大路927号1幢1-9号房产的拍卖、变卖或折价方式取得的价款在5270万元内享有优先受偿权等。调解书生效后，老板娘集团公司、老板娘物流公司、威尔炊具公司、慎业公司、胡志兴、林素君均未履行调解书确定的义务，交行北仑支行于2014年7月8日向本院申请强制执行。2015年1月15日，本院依法委托宁波汇信房地产估价有限公司对涉案房产（含无证建筑及固定装修）进行了评估，评估市场价值为2014.3万元，司法处置价为1611.4万元。执行过程中，因交行北仑支行对邵昌全的租赁权提出异议，2015年5月12日，本院作出（2014）甬仑执民字第1867号执行裁定书，裁定邵昌全对北仑区新大路927号1幢1-9号房地产的租赁权不得对抗案件申请执行人。邵昌全对该裁定不服，以案外人名义提起执行异议申请，本院经审查，作出（2015）甬仑执异字第16号执行裁定，裁定驳回邵昌全的异议。邵昌全不服本院（2015）甬仑执异字第16号执行裁定，并向本院提起诉讼。
另查明，被告胡志兴、林素君系夫妻关系，原告邵昌全曾是被告胡志兴经营企业的员工。2013年起至今，被告胡志兴经营的老板娘集团公司及下属企业、关联公司经营陷入困境，无法正常经营。
审理中，本案的争议焦点主要有：1.《租赁房屋抵押补充协议》是否约定交行北仑支行行使抵押权时，邵昌全放弃对房屋的租赁权；2.邵昌全是否已支付第二期五年（2015年1月5日至2020年1月4日）的房屋租金，该支付行为对交行北仑支行是否有效。
1.《租赁房屋抵押补充协议》约定：“如出现抵押合同约定的××实现抵押权情形时，××有权优先处置房产，若因处置房产而给××造成的损失，由××或××承担，与××无涉”。本院认为，合同对一项权利的放弃或剥夺的约定应当明示，慎用推定，协议中该约定并未明确××实现抵押权处置房产时，作为××的原告放弃对房屋的租赁权；《租赁房屋抵押补充协议》第二条约定××、××承诺“在接到××（债权人）通知，××需要实现抵押权时，立即将租金直接交于××（债权人），用于归还债务人所欠的债务”，由于双方“实行先交费后租赁”，如××实现抵押权处置房产时××须放弃租赁权，则无须再支付租金。综上，《租赁房屋抵押补充协议》的内容不应认定交行北仑支行行使抵押权时，邵昌全放弃对房屋的租赁权。
2.原告邵昌全是否已支付第二期五年（2015年1月5日至2020年1月4日）的房屋租金。原告为证明支付的租金，提供的证据是收条2份，证明1份，记账回执（复印件）1份，被告交行北仑支行对该4份证据均不予认可。本院分析认为，原告的上述证据不能证实已支付第二期租金，理由是：1.原告未提供有效的付款凭证，原告提供的收条和证明，仅证明被告慎业公司认可收到邵昌全的租金，记账回执（复印件）虽是支付凭证，但该凭证是复印件，另外回执的收款人是宁波市北仑明州农副产品收购有限公司，与本案缺乏关联性；2.原告提供的2013年1月3日慎业公司出具的收条写明“截止2012年12月31日止，我公司已收到邵昌全房租费合计人民币壹佰柒拾伍万元整”，原告主张已支付第二期租金的记账回执（复印件）的付款时间是2012年11月20日，与该收条明显不符，即2份证据互相矛盾；3.原告用于证明先后支付2期租金的收条，慎业公司出具的时间分别是2013年1月3日、2013年1月8日，与《企业租赁经营合同》、《租赁房屋抵押补充协议》约定的5年一缴明显不符，且该支付行为也违背常理；4.《租赁房屋抵押补充协议》中××、××向××交行北仑支行承诺按照租赁合同的约定交纳租金，即五年一缴，并承诺在接到××通知，××需要实现抵押权时，立即将租金直接交于××，用于归还债务人所欠的债务，基于邵昌全与胡志兴间的特殊关系，邵昌全应当知道2013年起被告胡志兴经营的老板娘集团公司及下属企业、关联公司经营陷入困境，在2012年11月支付第二期的租金，明显损害××被告交行北仑支行的利益，也违反了协议中的承诺。综上，邵昌全主张已支付第二期2015年1月5日至2020年1月4日五年的房屋租金，因证据不足，本院不予采信。
本院认为：原告与被告慎业公司、被告交行北仑支行签订的《租赁房屋抵押补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。订立抵押合同前抵押的房屋已出租，原租赁关系不受抵押权的影响。根据《租赁房屋抵押补充协议》约定，交行北仑支行要实现抵押权时，作为××的原告应按约将租金支付给××交行北仑支行，原告应依约向交行北仑支行支付租金，审理中，原告表示如需向交行北仑支行支付第二期五年（2015年1月5日至2020年1月4日）的租金，就不再继续租赁房屋，故其要求确认原告对北仑区新大路927号1幢1-9号房产的租赁权并带租拍卖之诉请，本院不予支持。被告老板娘集团公司、老板娘物流公司、威尔炊具公司、慎业公司、胡志兴、林素君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，的规定，判决如下：
驳回原告邵昌全的诉讼请求。
本案受理费22800元，公告费660元，由原告邵昌全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 袁士增
审 判 员 沈光盛
人民陪审员 史晓峰
二〇一六年五月五日
代书 记员 乐贞桢