江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04194号
上诉人（原审被告）昆山海帝房地产开发有限公司。
委托代理人邓新建。
被上诉人（原审原告）姚银根。
委托代理人季君，江苏展驰律师事务所律师。
委托代理人蔡萍，江苏展驰律师事务所实习律师。
原审第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司震川支行。
委托代理人费峥。
委托代理人江雪峰。
上诉人昆山海帝房地产开发有限公司（以下简称海帝公司）因与被上诉人姚银根、原审第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司震川支行（以下简称农村商业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月25日，姚银根与海帝公司签订昆山市商品房购销合同，约定：姚银根购买位于昆山市玉山镇前进西路南侧、虹桥路东侧滨江皇冠花园第6幢1单元902号房屋一套，房屋住宅建筑面积为267.17平方米，套内面积223.605平方米，房屋单价每平方米10480.22元，金额2800000.3774元。……第六条、付款方式为：其他方式，买受人于签约当日支付房屋首付款840000元整，2014年12月31日前支付房款560000元整，剩余房款1400000元整通过银行按揭与公积金组合贷款方式支付。……第八条、海帝公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书条件，并符合合同约定的商品房交付姚银根使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海帝公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且海帝公司在发生之日起15日内告知姚银根的；2、发生战争、地震、火灾、水灾等自然灾害。3、因政府部门关于考古、规划等因素影响，致使工期等非海帝公司责任造成的施工中遇到法规政策变化和政府部门行政行为而导致的工期延误，遇到市政府作出禁止作业、实施交通管制、噪音管制等决定，或因政府部门而的引起的出入道路、污水处理系统、电源电力供应系统、煤气通讯线路接驳或其他主要设备有严重障碍，及市政规划、基础设施、配套要求有所变更，及因自来水、电力公司延误安装设备，而引起建筑施工受阻等情况，建筑设计变更等。第九条、海帝公司逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，海帝公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付姚银根使用，按合同附件四补充协议第一条处理。……附件四：合同补充协议。一、关于房屋的交付。……2、如海帝公司自身原因造成房屋不能按合同约定的时间交付，则海帝公司在超出约定交房日期的90天期限内，每延长一天向姚银根承担已付房款的万分之一的违约金。3、海帝公司因自身原因超出合同约定交房日期90天仍未交房的，姚银根拥有解除权，海帝公司向姚银根支付已付房款1%的违约金。
合同签订后，姚银根于2013年8月25日交付海帝公司840000元购房款，于2014年1月19日支付购房款560000元，于2014年5月30日支付购房款600000元，于2014年7月16日支付购房款500000元，于2014年9月25日支付购房款300000元（含姚银根自己支付的63000元及第三人农村商业银行代姚银根向海帝公司支付的237000元贷款），海帝公司于同日分别向姚银根开具销售不动产统一发票。
另查明：2014年7月1日，姚银根与苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司签订《个人住房抵押（反担保）合同》一份，载明，抵押人为姚银根，抵押权人为苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司。姚银根因购买自住房向第三人农村商业银行申请借款，苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司同意为姚银根向贷款人提供保证担保……抵押住房的详细地址：滨江皇冠花园6幢902号，抵押价值237000元，……姚银根一次性向苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司交纳担保服务费177.75元……。同日，姚银根向苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司支付担保服务费177.75元，苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司向姚银根开具发票一张。
2014年7月4日，姚银根与第三人农村商业银行签订《个人住房抵押（组合）借款及保证担保合同》（以下简称“借款合同”）一份，载明，借款人为姚银根，贷款人为第三人农村商业银行，保证人为苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司。农村商业银行根据姚银根申请，同意向其发放个人住房公积金贷款，金额为人民币237000元（大写：贰拾叁万柒仟元整），借款期限为60月，从2014年7月4日至2019年7月4日。姚银根借款用于购买房屋，该房屋坐落于滨江皇冠花园6幢902号，建筑面积为267.17平方米，公积金借款利率确定为年利率4%。截止至2015年3月31日，姚银根已偿还第三人农村商业银行本金28994.7元，利息5890.38元，合计34885.08元。
另查明：海帝公司于2015年1月7日获得昆山市住房城乡建设局颁布的2015年备案字第001号昆山市商品房交付使用备案证书。
上述事实由姚银根提供的《昆山市商品房购销合同》、销售不动产统一发票、个人住房抵押（组合）借款及保证担保合同、个人住房抵押（反担保）合同、担保服务费发票、个人贷款还款账户情况表、海帝公司提供的昆山市商品房屋交付使用备案证书、当事人当庭陈述等证据予以证实。
原审原告姚银根的诉讼请求为：1、解除姚银根与海帝公司签订的合同编号为2013035405的《商品房购销合同》，海帝公司向姚银根返还购房款2800000元、违约金28000元、担保服务费177.75元、公积金利息损失（以840000为基数自2013年8月25日起计算；以560000元为基数自2014年1月19日起计算；以600000元为基数自2014年5月30日起计算；以500000元为基数自2014年7月16日起计算；以63000元为基数自2014年9月25日起计算；以上均以中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算至判决生效之日止）2、海帝公司承担本案诉讼费用。在原审庭审过程中，姚银根表示应在商品房购销合同解除的同时解除个人住房抵押及担保合同，剩余贷款由海帝公司返还农村商业银行。
原审法院认为：姚银根与海帝公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行。姚银根已经按照合同支付了首付款、办理了按揭贷款及缴纳相关费用的义务，海帝公司已全额收到姚银根支付的购房款2800000元，故海帝公司应按约定将符合交付条件的房屋交付给姚银根。因海帝公司未在合同约定的日期内将符合条件的房屋交付给姚银根，海帝公司逾期交付房屋的行为已经构成违约。原审法院对姚银根要求解除《昆山市商品房购销合同》的诉讼请求予以支持。本案第三人农村商业银行系有独立请求权的第三人，庭审中，第三人农村商业银行也同意解除其与姚银根签订的借款合同。根据相关法律规定，海帝公司应该返还姚银根所交房款2563000元及已偿还的银行贷款本金28994.7元、利息5890.38元。海帝公司未能在合同约定于2014年9月30日前向姚银根交付房屋，构成违约，海帝公司应按照合同约定支付姚银根违约金28000元（已支付房款2800000元的1%）。因海帝公司逾期交房行为导致姚银根解除合同，由此给姚银根造成的损失客观存在，而双方约定的违约金为已付房款的1%明显过低，不足以弥补姚银根损失，故姚银根主张海帝公司承担利息损失（以840000元为基数自2013年8月25日起开始计算；以560000元为基数自2014年1月19日起开始计算；以600000元为基数自2014年5月30日起开始计算；以500000元为基数自2014年7月16日起开始计算；以63000元为基数自2014年9月25日起开始计算，均以中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算至判决生效之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持。剩余借款本金及利息由海帝公司直接代姚银根向第三人农村商业银行支付。姚银根为购买房屋所缴纳的担保服务费177.75元，现无法确定《昆山市商品房购销合同》解除后相关收费部门能否返还具体数额，应在相关部门实际返还金确定后，就剩余部分的赔偿问题另行诉讼解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除姚银根与昆山海帝房地产开发有限公司于2013年8月25日签订的《昆山市商品房购销合同》；二、解除姚银根第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司震川支行于2014年7月4日签订的《个人住房抵押（组合）借款及保证担保合同》；三、昆山海帝房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还姚银根购房款2563000元、已偿还的银行贷款本金28994.7元、利息5890.38元、利息损失（以840000元为基数自2013年8月25日起开始计算；以560000元为基数自2014年1月19日起开始计算；以600000元为基数自2014年5月30日起开始计算；以500000元为基数自2014年7月16日起开始计算；以63000元为基数自2014年9月25日起开始计算，均以中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、昆山海帝房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司震川支行剩余贷款本金208005.3元（截止至2015年3月31日），2015年3月31日后利息按姚银根与第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司震川支行签订的借款合同约定的利率计算至付清为止；五、驳回姚银根的其他诉讼请求。案件受理费30590元，财产保全费5000元，共35590元，由昆山海帝房地产开发有限公司负担。
海帝公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：商品房购销合同约定到2014年12月31日姚银根才有权解除合同，海帝公司在2015年1月7日就取得了交付备案证书，中间只相差7天。姚银根签订合同后，因雨天不能施工等原因造成的施工延误时间远不止7天，故海帝公司的行为实质上不构成解除合同的条件。而且姚银根作为借款合同的直接贷款人，应当就未偿还的贷款本息向农村商业银行承担还款义务，而不是由海帝公司直接支付。请求二审法院依法改判。
被上诉人姚银根辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明，姚银根与海帝公司签订的昆山市商品房购销合同附件四合同补充协议第一条第1项约定，由于下列事项而使出卖人不能按时交付房屋给买受人，并且出卖人在该事项发生或收到有关证明文件起30日内书面通知买受人，出卖人不承担违约责任：……（4）市政配套的批准与施工的延误；（5）因不可抗力或气候原因造成的施工中断。该事实由姚银根提交的昆山市商品房购销合同为证。
本院认为：海帝公司主张因施工单位施工进度和天气原因造成施工延误，故姚银根无权以海帝公司延期交房为由主张解除合同。但是对于施工单位施工延期的事实海帝公司并未举证证明，而且海帝公司所发包工程的施工单位延误施工并非合同约定的可免除海帝公司违约责任的“市政配套的施工延误”。对于天气原因影响施工，海帝公司仅提交了气象信息资料，不能反映因气候原因引起施工中断。海帝公司也未按约在相关事项发生或收到证明文件起30日内书面通知姚银根。因此海帝公司认为其可以延期交付房屋的上诉理由依据不足，其超过合同约定交房日期90天仍未交付房屋，姚银根要求解除商品房购销合同符合合同约定，应予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，本案中在《昆山市商品房购销合同》以及《个人住房抵押（组合）借款及保证担保合同》同时解除的情况下，海帝公司应将收受的购房贷款返还给担保权人农村商业银行。鉴于姚银根已向农村商业银行归还了部分本金及利息，为了减少不必要的重复和当事人的诉累，可由海帝公司将姚银根已偿还的购房贷款本金及利息直接支付给姚银根，未偿还的购房贷款本金及利息仍由海帝公司支付给农村商业银行。海帝公司认为其不应直接向农村商业银行承担还款义务的主张于法相悖，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人海帝公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30590元，由上诉人海帝公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十月十日
书 记 员 张维雯