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重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04359号
上诉人（原审原告即原审反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司，住所地重庆市渝北区空港东路23号2号楼5楼A区。
法定代表人潘仲术，总经理。
委托代理人吴东海，重庆渝韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨原审反诉原告）重庆惠昌生物制品有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段68号5层。
法定代表人邢道静，总经理。
委托代理人余波，重庆志同律师事务所律师。
上诉人重庆仁和麦克新迪药业有限公司（以下简称仁和公司）与被上诉人重庆惠昌生物制品有限公司（以下简称惠昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年5月11日作出（2014）渝北法民初字第17305号民事判决，仁和公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月24日对本案进行了询问，仁和公司的委托代理人吴东海、惠昌公司委托代理人余波到庭参加了询问，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年5月28日至2012年12月3日期间，仁和公司向重庆润都置业发展有限公司（以下简称润都公司）购买润都世纪停车位若干。其后，仁和公司将上述停车位改造成库房。
2014年5月9日，以仁和公司为甲方，以惠昌公司为乙方，双方签订《库房租赁合同》，约定：第一条，甲方将位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层库房，使用面积约810平方米，框混结构的房屋转租给乙方做库房使用。第二条，租赁期限从2014年5月10日至2019年5月9日，租金数额从2014年5月10日起计算租金，每月每平方25元，以后每年每平方递增5%租金。交房时间：从签订合同，保证金和第一季度租金交齐之日起交房，租金交付方式：一季度一次性收取房屋租金，乙方在每季度最后一个月的15日前支付下季度租金。第三条，乙方在本合同签订之日向甲方交纳房屋租赁保证金1万元，保证金不计利息，合同期满在乙方无违约责任下，甲方全额退还保证金给乙方。第六条，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方收取违约金。2014年6月3日，双方签订《补充协议》，约定惠昌公司已租面积810平方米从2014年8月9日起调整为每季按946平方米计算租金。
同日，仁和公司将与上述车库相邻部分出租给重庆倍宁生物医药有限公司（以下简称倍宁公司），二公司共用一个通道。
2014年7月17日，重庆北部新区公安消防支队在两公司共用的通道上张贴限期整改通知书，以车库内设置货物库房存在消防安全违法行为和火灾隐患为由，责令倍宁公司于2014年8月15日前整改。2014年7月21日，重庆北部新区公安消防支队再次张贴临时查封决定书，抬头为倍宁公司，查封了的上述库房，查封期限自2014年7月21日至2014年8月19日。一审庭审中，倍宁公司与惠昌公司共同的代理人陈述，两公司法律上是两个不同的公司，私下关系较好，共同租赁库房使用，消防支队查封时以为是一个公司，故只针对倍宁公司张贴了一份限期整改通知书、临时查封决定书，但张贴在两个公司共用通道上，足以使两个公司的库房不能使用。
2014年8月6日，仁和公司以倍宁公司的名义在网上对倍宁公司仓库装饰工程进行消防设计备案，2014年10月22日，重庆市北部新区公安消防支队在网上受理了该备案，并载明该工程未被确定为抽查对象。另外，润都世纪工程于2010年5月17日进行了消防验收备案。
2014年10月27日，惠昌公司工作人员与仁和公司工作人员罗凌签字一张单子，其上载明玻璃房不拆除、冷冻墙体地面拆除、地砖修补、地面清洁除渣。惠昌公司陈述该单子是双方对租赁场地进行了移交后签字确认的证据，仁和公司不认可，认为是移交场地的要求，不是真正进行了移交。
一审另查明，2014年6月5日，惠昌公司（甲方）与案外人刘文树（乙方）签订装饰工程合同，约定刘文树为惠昌公司装修。工程期限30天，工程价款55000元。甲方于2014年6月5日支付50%的工程款共计27500元，2014年6月20日支付30%的工程款共计16500元，2014年7月10日支付20%的工程款共计11000元。乙方在2014年6月30日将已经装好的房屋交于甲方使用。其后，惠昌公司支付了装修款，刘文树出具收到装修款79500元的收条。惠昌公司陈述，79500元是针对包括宿舍在内所有装修的款项，本案只主张合同上的55000元。刘文树出庭作证，陈述上述合同是装修惠昌公司太湖西路润都世纪车库，装修内容是刷乳胶漆、改线路等，认可此项装修收取55000元。
2014年5月22日，惠昌公司与重庆鹰雪制冷有限公司（以下简称鹰雪公司）签订《冻库整改合同》，约定鹰雪公司拆除原冻库和新建三个冻库，施工时间2014年5月22日至2014年6月30日，合同整改总价67300元。冻库整改费用单对材料部分、拆迁安装部分、土建部分价格作了约定。2014年8月20日，惠昌公司与重庆鹰雪制冷有限公司（以下简称鹰雪公司）签订《制冷设备购销合同》，约定惠昌公司向鹰雪公司购买冻库冷媒等，合同金额为91060元。其后，惠昌公司支付鹰雪公司材料费，并开具了2014年5月19日的发票9张，2014年5月21日的发票1张、2014年6月5日的发票2张，金额共计184285元。2014年11月21日，鹰雪公司出具证明，载明冷库建造地址为润都世纪地下车库，并载明由于新库房材料与设备尺寸不符，本设备属于定制，故不能再次使用，其中能第二次使用的材料为库门2600元加库灯400元共计3000元，库房实际产生金额67300元-3000元=”64”300元。因场地不符合要求搬迁产生的人工费用3150元、机组设备搬运2800元、设备安装4200元共计10150元，综上，实际损失为64300元＋10150元=”74”450元。惠昌公司主张的损失费为该笔费用即74450元。比照费用单，上述损失主要为拆迁安装部分、土建部分以及部分材料损失。
2014年5月30日，惠昌公司与重庆汇生通科技发展有限公司（以下简称汇生通公司）签订合同书，约定惠昌公司向汇生通公司购买松下摄像机、雅安电源及支架等产品，金额合计40200元，送货地点渝北区太湖西路7号润都世纪负一层。其后，双方完成送货和付款，并开具落款时间为2014年12月11日、金额为40200元的发票一张。2014年11月27日，汇通公司出具《关于重庆惠昌生物医药有限公司仓库拆迁可二次使用材料证明》，载明原合同中摄像机、显示器等可二次使用，不属于库房搬迁的损失，上述材料金额共计19100元。因场地不符合要求监控系统搬迁损失21100元。比照合同书，上述损失主要为信号传输线、电源线、pvc管和开孔的损失。
2014年6月30日，江北区联创网络耗材经营部出具重庆惠昌生物网络整改方案，地点为润都世纪、新库房，合计金额分别为4750元、255元，合计4950元。2014年12月1日，该经营部出具证明，载明惠昌公司于2014年6月30日与我经营部签订网络整改合同，总金额4950元，其中可以再次使用的网络机柜220元、网络交换机280元，合计500元，其他材料与新库房的容量、型号不符合，不能再次使用，另耗材及人工费为损失项，由此产生的费用共计4450元。惠昌公司支付了款项，并出具时间为2014年9月29日的发票五张，金额分别为860元、860元、860元、870元、745元，共计4195元。
2014年10月30日，蒋某从出具收条收到惠昌公司2014年6月搬入润都世纪搬入人工费、安装费、车辆运输费以及2014年9月搬出润都世纪拆除费、运输费共计10700元。蒋某从出庭作证，对以上费用真实性、关联性予以认可。
惠昌公司认为，房屋占有使用费应计算至消防部门张贴整改、查封通知书之日，在查封期间货物只能搬出不能搬入。查封后惠昌公司要找库房、慢慢搬、等对方与消防部门协商等故直到2014年10月27日才交付库房。仁和公司认为库房尚未交付，应一直计算到交付时止。
仁和公司在一审中诉称，2014年5月9日，仁和公司、惠昌公司签订《库房租赁合同》，约定从2014年5月10日起惠昌公司租赁原仁和公司位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层的房屋。2014年6月3日，双方签订《补充协议》，对租赁面积重新约定。仁和公司将房屋交付惠昌公司后，惠昌公司未按合同约定支付租金。现惠昌公司既不支付租金也不将房屋交还仁和公司。仁和公司现诉至一审法院，请求判令：1.惠昌公司将房屋恢复原状并交付给仁和公司；2.惠昌公司支付房屋占有使用费暂定132488元及利息损失暂定2900元（房屋占用费按合同约定的租金标准计算，暂计算至起诉之日，其后按788元每天计算至惠昌公司将房屋交付仁和公司之日；利息损失按银行同期贷款利率计算至付清之日）；诉讼费由惠昌公司承担。
惠昌公司在一审中辩称并反诉称，2014年4月，仁和公司因自己不再使用位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层的库房（该库房由负一层车库），故与惠昌公司协商，将房屋出租给惠昌公司作为库房使用，并向惠昌公司保证，出租的负一层车库已经由仁和公司买断产权，并且自己作库房使用多年，出租完全符合法律规定。故此，双方于2014年5月9日和6月3日，分别签订《房屋租赁合同》及补充协议。合同签订后，惠昌公司对库房进行了装修以及制冷、监控等设备、设施安装，对库房进行了使用。但使用不到两个月，2014年7月17日，重庆北部新区公安消防支队对惠昌公司租赁的房屋进行消防监督检查，认为在车库内设置货物库房属于消防安全违法行为，要求限期整改，惠昌公司立即将该情况通知了仁和公司，仁和公司答应负责解决。2014年7月21日，重庆北部新区公安消防支队以上述理由对库房进行了全部查封，并书面告诫，擅自拆封、使用被查封的部位或场所将依法予以处罚。鉴于仁和公司无法对该消防安全违法行为进行整改，不能履行租赁合同约定的出租义务，惠昌公司只好搬出存放的货物，对装饰、设施设备等进行了拆除，并于2014年10月27日将租赁库房交还仁和公司。仁和公司将车库作为库房出租违反了法律的强制性规定，致使《库房租赁合同》及补充协议无效，并给惠昌公司造成经济损失，现惠昌公司反诉：1.确认双方签订的《库房租赁合同》及《补充协议》无效；2.仁和公司赔偿惠昌公司因《库房租赁合同》及《补充协议》无效产生的经济损失16万元；诉讼费由仁和公司承担。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”本案中，仁和公司未经批准将自己的车库改造成库房出租给惠昌公司，对车库产生火灾隐患，双方签订的《库房租赁合同》及补充协议因违反法律的强制性规定无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，仁和公司、惠昌公司的工作人员于2014年10月27日就涉案库房物品拆除进行了签字确认，结合证人蒋某从2014年10月30日向惠昌公司出具的2014年9月份搬出润都世纪的搬迁收条，且双方未举示其他库房交接的证据，一审法院将2014年10月27日认定为惠昌公司向仁和公司移交库房的时间。仁和公司仍起诉要求惠昌公司恢复原状和交付房屋，一审法院不予支持。
惠昌公司于2014年5月10日起租赁库房，于2014年10月27日交付库房，应支付该期间库房占有使用费。另外，消防部门于2014年7月21日查封库房，查封期限为2014年7月21日至2014年8月19日，该查封贴在倍宁公司与惠昌公司共用的通道上，则该期间从支付房屋占有使用费的期间中扣除。则仁和公司应支付房屋占有使用费101742元{即2014年5月9日至2014年10月27日的库房占有使用费122545.16元［（810平方米×25元／平方米／月×3个月）＋（946平方米×25元／平方米／月×（2个月＋19天÷31天））］，减去查封期限的占有使用费20803.23元［（810平方米×25元／平方米／月×19天／31天）＋（946平方米×25元／平方米／月×11天／31天）］}。
惠昌公司陈述房屋占有使用费应算至查封之日，其后的时间惠昌公司还需要找新库房、搬家等，由于上述事由皆系惠昌公司可以自行控制时间的事宜，在此期间惠昌公司仍在该场地存放货物、仍实际占有、使用库房，仍未将场地移交仁和公司控制，也未产生临时租赁其他场地存放货物的损失，故该期间的占有使用费惠昌公司仍应支付。同时，查封期间货物可以搬出，查封期间可视为为惠昌公司搬迁酌定的合理时间。
由于合同无效，双方关于租金支付时间的约定亦无效，且合同履行不久即产生合同无法履行的事由，双方对是否应支付、应支付到何时的租金存在分歧，惠昌公司暂未支付租金未存在明显过错，故仁和公司要求惠昌公司支付资金占用损失，一审法院不予支持。
关于惠昌公司主张的经济损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”即正常情况下合同履行完毕承租人应自行承担装饰装修费，因合同无效承租人的装饰装修未能全期使用完毕，对未使用部分的损失应由双方按过错分担。
本案中，仁和公司将车位改造成库房出租，惠昌公司明知库房系车位改造而来仍承租，故双方对《库房租赁合同》无效均存在过错，一审法院酌情按照6：4划分仁和公司、惠昌公司责任。库房租赁期限为5年，惠昌公司实际占用库房的期限为2014年5月10日至2014年10月27日，约5.5个月，已经实际使用装修、设备价值的9%（5.5个月÷12个月÷5年），一审法院酌情主张装修、设备剩余91%的损失。惠昌公司主张的装修、设备损失主要系装修附合费、设备人工费、土建费、辅材费等不可恢复的费用，一审法院结合实际付款情况予以支持。综上，仁和公司应承担的损失为：87139元{［装修损失55000元＋制冷设备损失74450元＋电子设备损失21100元＋网络整改损失（4195元（据实付款金额）-500元）＋蒋某从搬出库房的运费、除渣费（10700元×1／2）］×91%×60%}。惠昌公司租赁涉案库房聘请蒋某从将货物从其他地方搬入库房的费用，不属于合同无效产生的损失，故一审法院对蒋某从搬出库房的运费、除渣费酌情主张蒋某从搬入、搬出车库费用的一半（10700元×1／2）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十二条之规定，判决如下：1、重庆仁和麦克新迪药业有限公司与重庆惠昌生物制品有限公司签订的《库房租赁合同》及补充协议无效；2、重庆惠昌生物制品有限公司于本判决生效后十日内支付重庆仁和麦克新迪药业有限公司房屋占有使用费101742元；3、重庆仁和麦克新迪药业有限公司于本判决生效后十日内支付重庆惠昌生物制品有限公司损失87139元；4、驳回重庆仁和麦克新迪药业有限公司的其他诉讼请求；5、驳回重庆惠昌生物制品有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3990元，由重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担1490元，由重庆惠昌生物制品有限公司负担2500元；反诉案件受理费3500元，由重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担1800元，由重庆惠昌生物制品有限公司负担1700元。
仁和公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判第三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院对被上诉人损失的认定缺乏充分的证据证明；2、上诉人在本案中没有过错，不应承担过错责任。请求二审法院予以改判。
惠昌公司答辩称：一审法院判决正确，应驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与一审相同。
本院认为，仁和公司未经批准将自己的车库改造成库房出租给惠昌公司，对车库产生火灾隐患，双方签订的《库房租赁合同》及补充协议因违反法律的强制性规定无效。
关于惠昌公司主张的经济损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”即正常情况下合同履行完毕承租人应自行承担装饰装修费，因合同无效承租人的装饰装修未能全期使用完毕，对未使用部分的损失应由双方按过错分担。一审法院根据被上诉人举示的合同、收条、发票等证据，并根据双方过错的大小，按照6：4划分仁和公司、惠昌公司责任，酌情主张装修、设备剩余91%的损失，即仁和公司应承担的损失为87139元并无不当。综上，上诉人仁和公司的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1978元，由重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 谢 静