北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民再21号
上诉人（一审原告）：北京鼎盛居餐饮有限公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路9号。
法定代表人李海霞，总经理。
委托代理人郭建忠，男，1966年5月1日出生。
委托代理人张景胜，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）北京大劲力兴科贸有限公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路9号。
法定代表人白旭毅，总经理。
委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。
上诉人北京鼎盛居餐饮有限公司（以下简称鼎盛居公司）因与被上诉人北京大劲力兴科贸有限公司（以下简称大劲力兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民再初字第01713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鼎盛居公司在一审法院起诉称：2009年8月3日，鼎盛居公司与大劲力兴公司签订房屋租赁合同，约定，大劲力兴公司将其所属的北京市昌平区科技园区某路9号一层北侧商业用房，共三层1200平方米出租给鼎盛居公司经营餐饮服务。合同签订后，鼎盛居公司如约履行合同约定的义务，并对房屋进行建设、装修、设备设施的购买、添加、改造和施工，从该房屋的毛墙、土地开始，直到经过规划、拆除、设计、造建厨房、分割房间和大厅、装修门头、墙壁（包括室内外墙壁）、地坪（包括室外台阶和部分地面）及相应设备、设施的购置、安装、调试、运行；桌椅、台布、窗帘、餐具、厨具的购置以及饭店的格局、布置等等，鼎盛居公司花费了大量的心血、精力、人力、物力、财力，最后才打造了鼎盛居饭店，而大劲力兴公司恶意违约且采取非法手段侵犯鼎盛居公司的合法权益。为此起诉，诉讼请求：一、判令大劲力兴公司赔偿鼎盛居公司对承租的北京市昌平区科技园区某路9号一层北侧商业用房的建设、装修、设备设施及安装、施工损失1677999元、物品损失22340元、补充评估价格87146元；二、判令大劲力兴公司承担鉴定费2.2万元；三、诉讼费由大劲力兴公司承担。在本案审理中，鼎盛居公司变更诉讼请求为，一、要求大劲力兴公司赔偿承租的商业用房的建设、装修、设备设施及安装、施工损失，包括装修价格1677999元、物品价格22340元、补充的评估价格87146元，计1787485元，加1787485元10%物价上涨系数为1966233.50元；二、承担鉴定费37000元；三、诉讼费由大劲力兴公司承担。
大劲力兴公司一审辩称，我们与鼎盛居公司签订合同后，鼎盛居公司拒不支付租金的严重违约行为，导致大劲力兴公司与鼎盛居公司签订的《房屋租赁合同》终止，且《房屋租赁合同》第4条约定解除合同的条款中，没有对合同终止后有关房屋装修残值损失的约定，所以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。可移动的设备设施，鼎盛居公司已经自行取走物品价值19万余元，其要求的物价上涨的损失，没有法律依据，不应得到法院的支持，鉴定是鼎盛居公司要求的，费用应由鼎盛居公司承担。建设、装修、改造及施工的经济损失，鼎盛居公司应自行承担。故不同意鼎盛居公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2009年8月3日，鼎盛居公司（乙方）与大劲力兴公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所属的座落在北京市昌平区科技园区某路9号一层北侧商业用房出租给乙方，用途为餐饮用房。租赁期限10年，自2009年11月3日起至2019年11月2日止。合同第四条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租或转让；2、乙方拖欠租金累计达一个月；3、乙方损毁房屋设施的。合同第五条约定，年租金50万元，经双方商定三年以后（包括第三年）租金每年递增3%；签订合同之日交纳房屋租金，按季支付，押一个月房屋租金4.2万元，付三个月房屋租金12.5万元；水电费必须在每月月底前交纳，价格按水电部门收取的价格计算。合同第六条约定，乙方在不影响房屋主体结构前提下，可对房屋进行装修。合同到期，乙方不续租时，应保证房屋现状。关于违约责任，双方约定，出现下列情况之一的，视为违约：1、未按前述合同条款的规定交付合乎要求的房屋；2、甲方未按时出租房屋供乙方使用的；3、甲方无故中途终止合同，收回房屋的，应向乙方退还剩余租金，并支付违约金；4、乙方逾期交纳租金、水电费的，除及时如数补交外，应支付违约金。关于争议的解决方式，双方约定，本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。当日，双方又签订《房屋租赁合同补充附件》，主要内容为：根据双方签订的房屋租赁合同第五条第二款，经双方协商，前半年不收取房屋押金，由2010年5月2日起执行《房屋租赁合同》交纳房屋押金，即押一个月房屋租金，付三个月房屋租金。
合同签订后，双方按约定履行，大劲力兴公司按照合同约定向鼎盛居公司交付了租赁房屋。鼎盛居公司投入资金对租赁房屋进行了装修、改造后开始经营（鼎盛居饺子城）。2009年8月3日至2011年2月2日，鼎盛居公司履行了向大劲力兴公司交付租金的义务，并按照《房屋租赁合同补充附件》向大劲力兴公司交纳房屋押金4.2万元。2011年2月3日，因鼎盛居公司未按照合同约定应向大劲力兴公司支付房屋租金，2011年3月24日14时，大劲力兴公司未事先告知便将租赁房屋的大门上锁，并停止供电，致使鼎盛居公司无法进行经营，鼎盛居公司又在租赁房屋房门加锁。
本案在审理期间，根据鼎盛居公司的申请，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对鼎盛居公司装修、装饰及物品等进行价格评估，确认装修价格为900129元、电气价格316028元、暖通价格461842元，三项共计1677990元，物品价格为102660元，燃气及消防系统价格87146元。鼎盛居公司因此支付鉴定费3万元。鉴定评估结束后，鼎盛居公司将窗帘、不锈钢调理台、冷藏柜、空调等可移动部分物品运走，鼎盛居公司自认价值为158789.59元，大劲力兴公司认为价值190688.75元。大劲力兴公司出租给鼎盛居公司的商业房原来基本为毛坯房，鼎盛居公司承租后投资进行水电汽等装饰装修。2012年5月，大劲力兴公司与他人签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租给他人，改作宾馆等其他用途，现由他人承租经营。经一审法院现场勘验及照片比对，大劲力兴公司对房屋进行增加隔断等部分装修，但地面找平、楼梯踏步面层及栏杆扶手、后厨隔断、排水沟、消防系统、中央空调（一层）等已形成附合的装饰装修物或无法移动设施仍由大劲力兴公司利用。
上述事实，有价格评估鉴定文书、《房屋租赁合同》、庭审笔录、出警单、合作经营协议、转账支票、定额单价表、项目数量表、报价清单、收据、工程预算书、收条、消防工程明细、窗帘总结算、消防材料及安装收据，取走物品清单、勘验笔录、照片及当事人的陈述在案佐证。
一审法院判决认为：鼎盛居公司与大劲力兴公司签订的房屋租赁合同及补充附件，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，并已实际履行，故该合同具有法律效力。在该合同履行期间，当事人缺乏对彼此的信任，鼎盛居公司违反合同约定未及时交纳租金，构成违约，鼎盛居公司应当承担相应责任。大劲力兴公司未事先告知便采取大门上锁、断电过激行为行使合同解除权，存在过错。现大劲力兴公司已将承租房屋租给他人，房屋租赁合同已经实际解除。关于房屋装修部分，由于双方对于一方违约造成合同解除后装饰、装修部分如何处理未约定，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”大劲力兴公司表示不同意利用鼎盛居公司装饰装修的残值，但鼎盛居公司为承租房屋签订了10年的合同，鼎盛居公司仅租赁使用一年多时间，经评估鉴定装修、电气、暖通部分价值160余万元，根据常理和实际情况，大劲力兴公司在将涉案房屋出租给他人时不可能完全不利用鼎盛居公司部分装修。本案审理期间大劲力兴公司虽将涉案房屋转租给他人并对房屋重新做了部分装修，但仍有部分已形成附合的装饰装修物或无法移动设施，仍在大劲力兴公司处实际继续利用。根据公平原则和诚实信用原则，切实平衡租赁双方的利益，一审法院对房屋装饰、装修残值等设施损失酌定为20万元。关于鼎盛居公司要求的物品损失，因可移动的物品已由鼎盛居公司取走，故对该请求不予支持。鼎盛居公司要求大劲力兴公司赔偿过高及不合理部分，一审法院不予支持。关于鼎盛居公司要求大劲力兴公司赔偿物价上涨系数的损失的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、北京大劲力兴科贸有限公司赔偿北京鼎盛居餐饮有限公司损失费二十万元，判决生效后十日内履行；二、驳回北京鼎盛居餐饮有限公司其他诉讼请求。
鼎盛居公司不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求和事实理由为：本案一审认定事实错误，适用法律错误。1、一审认定我方违反合同的约定未交纳租金是错误的。事实是上诉人为向被上诉人交付房租双方发生纠纷，多次报警的记录可以证明，上诉人曾向被上诉人的物业管理公司交付房租，但是被上诉人的物业管理公司不收，并告知上诉人联系白旭毅总经理，但是上诉人联系不上，故违约方是被上诉人，其故意不收取房租。2、一审认定双方未对一方违约造成合同解除后装饰、装修部分如何处理进行约定，是错误的，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条规定是否对房屋装修及未来处理是有约定的。上诉人租用房屋仅使用一年多，且由于被上诉人上锁、断电等侵权行为导致合同无法履行，装修成本无法收回，被上诉人应该给予赔偿或者补偿。3、一审判决根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（二）项是错误的。上诉人不是违约方，是被上诉人的侵权行为导致合同目的无法实现，被上诉人全面接受、占有了上诉人的装修，在2012年初本案原审判决尚未生效时，就已经将房屋出租，被上诉人没有通过合法的方法通知法院或上诉人来处理装修，故其应该为自己的错误行为承担责任。总之，被上诉人的锁门行为是侵权行为，并造成上诉人的损失，有评估报告可以证明，但是一审判决损失数额为20万元，无法弥补我们的损失，且现装修被被上诉人使用，被上诉人应该给予我们赔偿。故请求：1、对一审判决进行改判，支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件受理费、本案相关的案件受理费及本案相关的其他费用由被上诉人承担。
大劲力兴公司答辩称：同意一审判决结果，一审判决事实清楚，适用法律正确，不同意鼎盛居公司的上诉请求。
本院对一审判决查明的事实及认定的证据予以确认。
本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，鼎盛居公司与大劲力兴公司签订的房屋租赁合同及补充附件，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。鼎盛居公司上诉称一审判决认定其未按合同约定交纳租金是错误的，对此本院作出的（2016）京01民再22号民事判决已认定鼎盛居公司违反合同约定，未及时交纳租金，构成违约，且该判决已发生法律效力，故鼎盛居公司应当承担相应责任。因此鼎盛居公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于鼎盛居公司提出的一审判决认定双方未对一方违约造成合同解除后装饰、装修部分如何处理进行约定是错误的，双方订立的房屋租赁合同第六条中已有约定的上诉意见，经查，2009年8月3日，鼎盛居公司（为乙方）与大劲力兴公司（为甲方）签订了房屋租赁合同，该合同第六条约定，合同期内，乙方在不影响该房屋主体结构前提下，可对该房屋进行装修。并提前通知甲方，征得甲方同意。如该房屋的各种设施毁坏、维修及安全均由乙方负责。合同到期，乙方不续租时，应保证房屋现状。从上述该合同条款约定的具体内容来看，不能体现出双方对于因一方违约造成合同解除后装饰、装修部分如何处理进行了明确的约定。故鼎盛居公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。由于双方对于一方违约造成合同解除后装饰、装修部分如何处理未约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”大劲力兴公司虽然表示不同意利用鼎盛居公司装饰装修的残值，但鼎盛居公司仅租赁使用承租房一年多时间，根据常理和实际情况，大劲力兴公司在将涉案房屋出租给他人时不可能完全不利用鼎盛居公司部分装修。故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，在切实平衡租赁双方的利益基础上，对房屋装饰、装修残值等设施损失酌定为20万元，于法有据，并无不当。综上，上诉人鼎盛居公司的上诉意见均不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万二千八百二十六元，由北京鼎盛居餐饮有限公司负担一万八千五百二十六元（已交纳）；北京大劲力兴科贸有限公司负担四千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费三万元，由北京鼎盛居餐饮有限公司负担二万七千元（已交纳）；北京大劲力兴科贸有限公司负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千零七十八元，由北京鼎盛居餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 唐静静