广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）天法民四初字第2679号
原告：林庆洪，住广东省汕头市龙湖区。
委托代理人：林海平，住广州市天河区。
委托代理人：陈新志，广东伯高律师事务所律师。
被告：广州联华房地产开发公司清算组，住所地广州市天河区。
负责人：邢显锋。
委托代理人：罗建中，广东君之杰律师事务所律师。
被告：广东粤鞍经济技术联合发展公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张春年。
委托代理人：王永昌，该司职员。
被告：中国光大银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：韩学智，该分行行长。
委托代理人：林川、王靓，均系广东广信君达律师事务所律师。
原告林庆洪诉被告广州联华房地产开发公司清算组（下简称联华公司清算组）、广东粤鞍经济技术联合发展公司（下简称粤鞍公司）、中国光大银行股份有限公司广州分行（下简称光大银行广州分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林庆洪的委托代理人陈新志，被告联华公司清算组的委托代理人罗建中，被告粤鞍公司的委托代理人王永昌，被告光大银行广州分行的原委托代理人黄允鑫（后变更代理人为林川、王靓）到庭参加诉讼。后因本案的处理须以另案的判决结果为依据，本院裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林庆洪的委托代理人陈新志，被告联华公司清算组的委托代理人罗建中，被告粤鞍公司的委托代理人王永昌，被告光大银行广州分行的委托代理人林川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林庆洪诉称：1996年3月26日，原告与广州联华房地产开发公司第三开发部签订《认购书》一份，约定由广州联华房地产开发公司（下简称联华公司）将位于广州大道北96-110号的金穗大厦32楼C单元房产出售给原告，价格为911576元，付款方式为分期付款。《认购书》签订后，原告分别于签约当日和1996年4月9日、1998年4月29日交付定金及房屋价款共计400000元，联华公司于1998年11月30日为原告办理了上述房屋的收楼手续，原告亦入住该房屋。1999年1月20日，原告与联华公司签署正式的《商品房预售契约》，约定联华公司将上述房屋出售给原告，价格为815820元，付款方式为除已交购房款400000元，剩余房款于1999年1月30日前支付115820元，自1999年2月起每月15日前再分期付款10000元。《商品房预售契约》签署后，原告依约履行分期付款义务，直至2001年3月20日，原告因得悉联华公司在将上述房产销售给原告后又将该房产抵押给光大银行广州分行，遂向某公司、金穗大厦的实际投资经营方即被告粤鞍公司提出免除尚未到期的分期付款余额250000元，并要求尽快办理房地产权证，被告粤鞍公司书面同意免除余款。至此，原告应付购房款已全部支付完毕。2005年7月7日，被告光大银行广州分行在申请强制执行广州市公证处（2000）穗证内经字第17951号裁决书案件中，原告依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以案外人身份提出异议。广州市中级人民法院作出（2000）穗中法证执字17-1号《民事裁定书》，认为由于联华公司作为出售方未同意减免剩余的250000元购房款，因此不能认定原告已经支付全部购房款，认为原告的执行异议不成立，案件继续执行。此后，原告向广州市天河区人民法院提起诉讼，广州市天河区人民法院于2008年11月4日作出（2008）天法民四初字第1590号民事判决，确认原告已付清金穗大厦32楼C单元的全部购房款。广州市中级人民法院亦因原告向广州市天河区人民法院提起诉讼而将（2000）穗中法证执字第17号案件中止执行。广州市天河区人民法院的民事判决书生效后，广州市中级人民法院指定执行（2000）穗从法执字第22号和第22-1号案件，法院均裁定中止了对金穗大厦32楼C单元的执行，并解除了对该房产的查封。此后，原告再次要求联华公司和粤鞍公司履行上述房产的转移登记手续和办理房地产权证，但因三被告拒绝涂销上述房产的抵押登记手续而无法进行。联华公司是由空军后勤部开办的企业，1998年5月空军后勤部撤销联华公司，并于2007年8月8日成立清算组对联华公司进行清算。粤鞍公司于1996年2月与联华公司签订《合作开发“金穗大厦”合同》，约定由粤鞍公司独立负责兴建“金穗大厦”开发经营的一切责任、风险和收益，此后，粤鞍公司即以联华公司名义进行经营。原告认为，原告与联华公司的商品房买卖合同关系依法成立，原告已经支付了全部购房款并实际占有使用该房产，属于善意第三人，其合法权益应予以保护。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条即旨在保护无过错的善意第三人在支付了价款并占有使用的情况下对相关财产的所有权，因而规定不得查封、扣押和冻结。《中华人民共和国物权法》第一百八十一条规定，“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”第一百八十九条第二款同时规定，“依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”原告属于已支付了合理价款并取得了抵押财产的买受人，故联华公司和光大银行广州分行设定的抵押不得对抗原告，依法应予涂销解除。鉴于联华公司已成立清算组，其相关权利义务应由清算组行使和承担，粤鞍公司是金穗大厦的实际投资经营方，也是《房地产预售契约》的实际履行方，应与联华公司清算组承担共同责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、三被告立即涂销广州大道北96-110号金穗大厦32楼C单元的抵押登记手续；二、被告联华公司清算组、粤鞍公司为原告办理上述房产的转移登记手续和房地产权证；三、本案诉讼费用由三被告承担。
被告联华公司清算组辩称：我方对原告起诉状的事实和理由均无异议，并同意原告所有的诉讼请求。
被告粤鞍公司辩称：我方对原告起诉状的事实和理由均无异议，并同意原告所有的诉讼请求。
被告光大银行广州分行辩称：我方不同意原告的诉讼请求，本案是基于广州市天河区人民法院的（2008）天法民四初字第1590号案提起的诉讼，该案中只是确认原告已付清金穗大厦32楼C单元的全部购房款，但根据最高人民法院的司法解释，这只能作为解封的依据，并未对抵押权是否涂销作出认定，且我方的抵押权是于1997年11月设立的，而原告的《商品房预售契约》是于1999年1月20日订立，我方抵押权在先。原告的买卖不能对抗我方的抵押权。该案的重审判决并不影响本案的处理结果，重审判决只是认定原告付清房款，只取得债权，其债权并不能对抗我方的物权，故请法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：联华公司是由中国人民解放军广州军区空军后勤部（下简称空军后勤部）开办的企业，1998年5月，空军后勤部将联华公司予以撤销，但未进行债权债务清理，亦未办理注销手续。联华公司因未参加2000度年检，而于2001年9月21日被工商部门吊销营业执照。2007年8月8日，空军后勤部成某华公司清算组，对联华公司进行清算。联华公司是金穗大厦的开发商，取得了上述房屋的《商品房预售许可证》。
1996年2月8日，联华公司（甲方）与粤鞍公司（乙方）签订《合作开发“金穗大厦”合同》，明确乙方已交齐全部地价款，由乙方独立负责该地块兴建“金穗大厦”开发经营的一切责任、风险和收益，自主经营、自负盈亏；甲方负责对乙方的经营活动进行指导和监督，并为乙方经营提供各种便利条件，如出示各种证明、文件、开具发票收据，办理产权移交；甲方收回已提供给乙方的印章，将来所有文件均由甲方审核后办理；合同的有效期至金穗大厦项目开发经营及产权转移手续全部完成止等条款。以后，粤鞍公司以联华公司的名义进行经营。
1996年3月26日，林庆洪（乙方）与联华公司第三开发部（甲方）签订《认购书》，约定甲方将座落于广州市广州大道“金穗大厦”的商品房32楼C单元（下称案涉房屋），建筑面积128.83平方米，以每平方米7075.81元的单价出售给乙方，成交价为911576元；乙方选择分期付款；甲、乙双方同意在未签订正式买卖合同之前，此认购书将作正式有效之合同等条款。
1997年11月26日，联华公司（抵押人／甲方）与光大银行广州分行（抵押权人／乙方）签订了A1397002100号《房地产抵押合同》一份，约定甲方将包括案涉房屋在内的位于广州大道北“金穗大厦”部分物业抵押给乙方，在合同有效期内，甲方未经乙方书面同意不得将抵押的房地产作出馈赠、转让、出售、出租、再抵押或其它任何方式的处分；合同自甲乙双方盖章签字后，到有关土地、房地产管理机关办理完毕抵押登记手续之日起生效；抵押期限自合同生效之日起至主合同项下本金、利息、复利、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用及所有其他应付费用全部清偿之日止；等等内容。上述《房地产抵押合同》经过广州市公证处的公证，相应的公证书编号为（97）穗证内经字第29212号。
1999年1月20日，林庆洪（乙方）与联华公司（甲方）签订《房地产预售契约》，约定甲方将座落于广州市天河区广州大道北96-110号金穗大厦32楼C单元的房地产即案涉房屋（房屋建筑面积135.97平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为815820元；已交首期400000元，第二期楼款115820元于1999年1月30日前支付，剩余300000元免息分期供，每月一期，每月10000元，由1999年2月起每月15日前支付；甲方应于1998年2月28日将上述房地产建成并正式交付给乙方；除特殊情况外，甲方还应于1998年3月28日前为乙方办理领取房地产产权证的手续等条款。该合同未办理预售登记手续。林庆洪、联华公司清算组、粤鞍公司均称在签订上述合同前，双方已约定具体办证时间为1998年3月28日，故签约时，还是按1998年3月28日书写。
上述合同签订前后，林庆洪分别于1996年3月27日、1996年4月9日、1998年4月29日、1999年3月10日、1999年7月1日向某公司第三开发部支付了100000元、100000元、200000元、115820元、50000元，以上合计565820元购房款，联华公司第三开发部开具相应收款收据给林庆洪。
林庆洪于1998年11月30日办理案涉房屋收楼手续并入住至今。
2001年3月20日，林庆洪向粤鞍公司及联华公司发出《函件》，称其购房已5年有余，但至今未能办理房产证，合法权益得不到保障，要求两公司尽快办理产权证，免除剩余房款250000元。粤鞍公司于2001年3月23日在该函中加注“经公司领导集体研究，同意免除林庆洪剩余房款250000元，今后互不追究责任”的意见。
因联华公司清算组、粤鞍公司未为林庆洪办理案涉房屋的房地产权证，林庆洪以粤鞍公司及联华公司清算组为被告提起了民事诉讼，本院审理后作出了（2008）天法民四初字第1590号民事判决。光大银行广州分行向广州市中级人民法院申请再审，广州市中级人民法院作出了（2012）穗中法审监民再字第66号民事裁定，裁定撤销本院（2008）天法民四初字第1590号民事判决，该案发回本院重审。本院重审后，依法追加光大银行广州分行作为第三人参加诉讼，并作出（2012）穗天法民四重字第5号民事判决。该案中，本院查明在（2008）天法民四初字第1590号及（2012）穗天法民四重字第5号案件中，关于在林庆洪向粤鞍公司及联华公司发出《函件》上由粤鞍公司于2001年3月23日加注的“经公司领导集体研究，同意免除林庆洪剩余房款250000元，今后互不追究责任”的意见，联华公司清算组均对此意见表示同意；林庆洪未提供证据证明其曾经向粤鞍公司的上述意见表示异议；光大银行广州分行未提供证据证明其因上述免除林庆洪剩余房款250000元的行为提起相关债权人撤销之诉。在（2012）穗天法民四重字第5号案件庭审中，联华公司清算组、粤鞍公司称其将案涉房屋抵押给光大银行广州分行时，并未告知光大银行广州分行其与林庆洪已签订认购书的情况，而将案涉房屋作为“未售物业”办理了抵押登记，同时其也未告知林庆洪其将案涉房屋抵押给光大银行广州分行；林庆洪称签订《房地产预售契约》时并不知道案涉房屋被抵押给光大银行广州分行；光大银行广州分行称其办理案涉房屋抵押时不知林庆洪、联华公司清算组、粤鞍公司已经就案涉房屋签订认购书。另，（2012）穗天法民四重字第5号民事判决中，本院已判决确认林庆洪已付清案涉房屋的全部购房款。
关于案涉房屋的相关权属情况，本院多次发函向广州市国土资源和房屋管理局进行调查，该局亦多次函复本院，函复结果为天河区广州大道北路96-110号金穗大厦（预售许可证号：950069）预售房屋的范围包括案涉房屋，金穗大厦是联华公司开发的项目，该项目已办理初始登记（大确权），案涉房屋未办理预售合同备案记录，该房已以穗押备字20004号办理了在建工程抵押备案登记，抵押权人为光大银行广州分行。另，该局于2015年6月4日的复函中回复称案涉房屋已被广东省从化市人民法院以（2008）从法执字第2636-7号协执查封，查封期限至2016年2月20日止。后该局于2015年10月13日复函称2015年8月20日广东省从化市人民法院以（2008）从法执字第2636-8号协执解封该业，目前暂无其他情况补充。
本院认为：联华公司的开办单位空军后勤部虽已撤销了联华公司，但未对联华公司的债权债务依法进行清算，联华公司属于清算法人。清算法人的民事主体资格不因企业的撤销而消灭，其可以从事以清算为目的民事行为，并以清算法人的财产对外承担民事责任。鉴于联华公司已成立了清算组，联华公司的相关权利义务应由清算组行使，联华公司清算组为本案适格的被告。
根据已查明事实可知，联华公司先与林庆洪签订《认购书》，并收取了部分购房款400000元后，才将案涉房屋抵押给光大银行广州分行，此后又与林庆洪签订《房地产预售契约》，并继续收取了部分购房款165820元。结合《认购书》记载的“甲、乙双方同意在未签订正式买卖合同之前，此认购书将作正式有效之合同”内容，应认定本案中联华公司与林庆洪就案涉房屋的房屋买卖合同关系自《认购书》签订之时已经成立，因此，尽管联华公司既未告知光大银行广州分行上述《认购书》签订的事实，也未告知林庆洪上述抵押情况，联华公司向林庆洪转让案涉房屋的事实不属于《中华人民共和国担保法》第四十九条规定的情形。林庆洪与联华公司就案涉房屋签订的《认购书》、《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
根据已生效的（2012）穗天法民四重字第5号民事判决，法院已确认林庆洪已付清案涉房屋的全部购房款。因此，林庆洪作为购房人的义务已履行完毕，联华公司作为项目的开发商和《房地产预售契约》的签约主体，其依法应负担交付案涉房屋并将案涉房屋的所有权转移登记到林庆洪名下的义务。粤鞍公司是金穗大厦实际投资和经营方，也是《房地产预售契约》的实际履行方，应与联华公司对外承担共同清偿责任。但由于联华公司已将案涉房屋所在项目抵押给光大银行广州分行，并办理了在建工程抵押登记，导致了案涉房屋的过户登记障碍。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人的工程价款享有法定的优先权，但这一优先权并不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。而上述优先权还优先于抵押权，根据“举重明轻”的原则，抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，案涉房屋虽已抵押给光大银行广州分行，但根据上述批复规定，林庆洪作为实际购房人已向某公司支付了全部购房款，因此光大银行广州分行的抵押权不具有对抗林庆洪就案涉房屋享有的请求权的效力，林庆洪要求联华公司清算组、粤鞍公司及光大银行广州分行涂销设定在案涉房屋上的抵押权，消除权利限制，合法有据，本院予以支持。
依《房地产预售契约》的约定，联华公司协同林庆洪办理案涉房屋房地产产权证的时间是在1998年3月28日前。但粤鞍公司及联华公司至今未协同林庆洪办理该手续，已构成违约。现本院已支持林庆洪要求联华公司清算组、粤鞍公司及光大银行广州分行涂销设定在案涉房屋上的抵押权的诉讼请求，故案涉房屋过户登记至林庆洪名下已不存在障碍，因此，林庆洪要求联华公司清算组、粤鞍公司办理案涉房屋的产权过户登记手续的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州联华房地产开发公司清算组、广东粤鞍经济技术联合发展公司、中国光大银行股份有限公司广州分行自本判决发生法律效力之日起10日内涂销广州市天河区广州大道北96-110号金穗大厦32楼C单元的抵押权登记；
二、被告广州联华房地产开发公司清算组、广东粤鞍经济技术联合发展公司自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告林庆洪办理广州市天河区广州大道北96-110号金穗大厦32楼C单元的房地产过户登记手续。
本案受理费200元，由被告广州联华房地产开发公司清算组、广东粤鞍经济技术联合发展公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 王 青
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢