广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第175号原告珠海市华福居物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路1008号25栋2楼。组织机构代码59743186-5。法定代表人路辉，董事长。委托代理人刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托代理人任羚，广东正澳律师事务所实习律师。被告于建民，男，1963年7月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。原告珠海市华福居物业管理有限公司诉被告于建民物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘改宏进行审理。在本案审理过程中，本院发现被告于建民去向不明，需以公告方式送达诉讼材料。故本院于2015年6月1日将本案转为普通程序进行审理，本院在人民法院报刊登公告，向被告于建民送达诉讼材料，公告期60日。公告期满后，本院依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告珠海市华福居物业管理有限公司（以下简称华福居公司）的委托代理人刘桂萍到庭参加诉讼，被告于建民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华福居公司诉称：被告是珠海市××区湖心路××号西江月花园7栋3单元201房的业主。2012年11月底，原告开始为被告上述房产所在的小区提供物业服务。原告在提供物业服务期间按多层每平方米0.9元、高层每平方米1.6元、商铺每平方米2.2元的标准收取物业服务费。在原告提供物业服务期间，大部分业主缴纳了物业服务费，并与原告签订了物业服务合同，但被告等少数业主未及时交纳物业服务费，未与原告签订物业服务合同。故原告诉至法院要求被告支付2012年12月至2014年10月的物业服务费1569元、公摊水费53元、公摊电费182元、环卫费128元（期间为2012年12月至2014年3月），及2014年1月1日起至实际付清之日止每日千分之一的滞纳金；本案受理费由被告负担。原告华福居公司对其诉称提供如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明被告已与珠海市衡鼎房地产开发有限公司签订购买合同，是西江月花园的业主；2、西江月花园管理费收费通知单，拟证明被告应支付的金额和具体项目，并且原告已履行了催告义务；3、珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书，拟证明珠海市衡鼎房地产开发有限公司委托原告负责西江月花园的物业管理，原告合法管理本案物业，被告应支付相应费用；4、房地产权登记表，拟证明涉案房屋的计费面积及权属等。被告于建民缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，现本院对证据认定如下：对原告提交的证据1、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的证据2是其自行制作未经被告确认，且没有其他证据予以佐证，不具有证明效力，只能作为原告的单方意见。经审理查明：2012年11月30日，原告开始为位于珠海市××区湖心路××号的西江月花园小区提供物业服务。2012年12月1日，原告与珠海市衡鼎房地产开发有限公司签订《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，其中第二条约定委托管理期限为2012年12月1日至2017年11月30日止；第四条约定物业管理服务费用带电梯楼宇每平方米建筑面积1.6元至2.3元，不带电梯的多层楼宇每平方米建筑面积0.9元至1.2元，均不含公共水电费分摊费用；共用水费、电费每月按政策、法规由业主或非业主使用人合理分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。原告在为涉案小区提供物业服务期间，按每月8元的标准向业主收取了垃圾处理费，按每月2.3元的标准向业主收取了公共清洁用水费。另查明，被告是位于珠海市××区城××心路××单元××房的权属人，该房产建筑面积75.81平方米，总层数六层不带电梯。珠海市衡鼎房地产开发有限公司是涉案小区的建设单位。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与涉案小区的建设单位签订的前期物业服务合同等证据，上述证据证明原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，虽未与原告签订物业服务合同，但实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张被告从2012年12月1日至2014年10月31日期间未向原告支付过物业服务费及其他费用。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业服务费等，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。经本院核算，从2012年12月1日至2014年10月31日，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为1569元（75.81平方米×0.9元/平方米/月×23个月）、垃圾处理费128元（8元/月×16个月）、公共清洁用水53元（2.3元/月×23个月），合计1750元。原告对其主张的公摊电费，没有提供证据证明，本院不予支持。关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际上是被告拖欠物业服务费的违约金。由于原告与被告并未签订物业服务合同，因此双方对拖欠物业服务费的违约金并未协商一致，原告与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同，没有经过招投标，该合同属无效合同，故也不能援引该合同约定的违约金条款。但是被告拖欠物业服务费的行为确实给原告造成了损失，被告应当对原告的损失予以赔偿。被告拖欠物业服务费给原告造成的主要是应缴费用的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从其拖欠物业服务费之日至本院确定付款之日止的利息。由于原告仅要求被告承担2014年1月1日至2014年10月31日的违约金，本院视为其放弃其余期间的违约金。因此，本院确定被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，其中2012年12月1日至2013年12月31日的物业服务费的利息损失，从2014年1月1日计至2014年10月31日；由于双方对原告收取物业服务费的时间未明确约定，根据惯例物业服务费为按月收取，故2014年1月1日至2014年10月31日的物业服务费的利息损失，本院确定从应缴当月的次月1日计至2014年10月31日。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告于建民于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付2012年12月1日至2014年10月31日的物业服务费、垃圾处理费、公共清洁用水共1750元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付利息（其中2012年12月1日至2013年12月31日的物业服务费的利息从2014年1月1日计至2014年10月31日，2014年1月1日至2014年10月31日的物业服务费的利息从应缴当月的次月1日计至2014年10月31日）；二、驳回原告珠海市华福居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告珠海市华福居物业管理有限公司负担26元，被告于建民负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南代理审判员  刘改宏人民陪审员  梁国裕二〇一五年十一月二日书 记 员  刘华东附：裁判依据法律条文《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。