重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再29号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：杨娟，女，1965年1月28日出生，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：李玉盛，重庆国生律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：重庆三固科技发展有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路121号群楼五层。
法定代表人：张述权，总经理。
委托诉讼代理人：蔡向阳，重庆汇邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任玲慧，重庆汇邦律师事务所律师。
申诉人杨娟（一审被告、二审上诉人）因与被申诉人（一审原告、二审被上诉人）重庆三固科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年10月12日作出（2011）璧法民初字第04340号民事判决，杨娟对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。重庆市第一中级人民法院于2014年6月10日作出（2014）渝一中法民终字第03054号民事判决，该判决已经发生法律效力。杨娟不服该民事判决，向重庆市人民检察院申请抗诉。2015年10月8日，重庆市人民检察院以渝检民监（2015）130号民事抗诉书向本院提起抗诉。本院于2015年11月27日作出（2015）渝高法民抗申字第118号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。重庆市人民检察院指派检察员任志勇出庭。申诉人杨娟及其委托诉讼代理人李玉盛，被申诉人重庆三固科技发展有限公司的委托诉讼代理人蔡向阳、任玲慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆市人民检察院抗诉认为，重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第03054号民事判决适用法律错误，判决结果确有不当。理由如下：
第一，重庆三固物资有限公司（以下简称三固公司）、杨娟均认可本案涉诉租赁合同，所以《房屋租赁合同》依法成立并有效，该合同对三固公司和杨娟具有法律约束力，双方当事人应当遵守合同约定，履行合同义务。杨娟因违约而造成三固公司装修损失事宜，双方在订立合同时已有明确的预期判断，装修损失赔偿额度为20万元。关于三固公司装修损失赔偿问题，本案不存在以实际损失为标准赔偿的约定，也不存在无约定的情形。
第二，在商事合同中，约定损害赔偿具有排斥法定损害赔偿的效力。三固公司主张杨娟应赔偿其全部装修损失898450.02元，但对装修损失合同已明确约定为20万元，故三固公司主张杨娟应赔偿其全部装修损失有违双方约定，其排除约定损害赔偿并改用法定损害赔偿的主张无法律依据。《中华人民共和国合同法》中虽有“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，但因违约金本身既有别于约定损害赔偿金，也有别于法定损害赔偿金，加之三固公司在诉讼中根本没有依照《房屋租赁合同》第七条约定主张违约金，故人民法院支持三固公司的诉讼请求缺乏法律依据。商事合同讲究意思自治，除事关社会公共利益或合同约定确有违反国家法律法规的，司法机关依法不能进行过度干预或调整。
第三，原一审法院依据鉴定结果判决杨娟赔偿三固公司房屋装修等损失898450.02元，违背了当事人的约定，也与法律规定不符。原二审认为“三固公司有证据证明其实际损失大于约定的损失赔偿额，从公平角度出发，应当支持其实际损失的赔偿请求”，这实为错误排除约定损害赔偿并错误改用法定损害赔偿行为，其裁判结果明显超过了当事人预见的损失，造成了新的不公平，应当予以纠正。
杨娟诉称，一、二审认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判。第一，一、二审认定合同目的不能实现的理由不能成立，判决解除租赁合同错误。现有生效裁判文书表明原撤销颁证的具体行政行为理由不成立。杨娟与重庆西发房地产开发有限公司（以下简称西发公司）不存在产权纠纷，撤销产权证仅是程序问题，相关单位并未没收杨娟的房屋产权，重庆市土地房屋权属不动产登记簿上产权人仍登记为杨娟，杨娟将本案涉诉房屋出租并无不当。法院作出的查封裁定不影响房屋的正常使用，造成合同目的不能实现的根本原因是业主无故停水停电，不是杨娟的错误行为，杨娟并未违约。第二，一、二审并未对造成租赁房屋不能进行装修的原因进行查明；一、二审未查明三固公司至今未归还给杨娟涉案房屋及给杨娟造成的巨大损失的事实；法院亦未查明三固公司的装修物是否属于附和物。第三，本案涉诉房屋已经被三固公司占有、使用，所以相应的租金、保证金不应当返还。第四，装修损失并非杨娟造成，而是由他人的侵权行为造成；原一、二审判决赔偿装修损失没有考虑附和物与未形成附和物之区分，所以造成错判。第五，本案涉诉房屋由刘先彪装修，刘先彪无权在杨娟的房屋内进行装修，而三固公司并未装修房屋，所以杨娟不应向刘先彪或者三固公司赔偿装修损失。
三固公司辩称，第一，杨娟在签订合同时隐瞒事实，杨娟对涉案房屋的处置权存在瑕疵，导致本案争议；再者，本案涉讼房屋被重庆市璧山县人民法院裁定不能租赁使用。第二，合同约定的赔偿内容属于违约赔偿金，即使属于限额条款，也可进行调整，因此赔偿金额可根据实际损失进行调整。第三，按照合同法相关规定，三固公司有权要求杨娟按照实际损失进行赔偿。第四，在双方的交易过程中，三固公司没有任何过错，而杨娟具有重大过错。第五，三固公司损失巨大，杨娟已经客观上获得了装修成果，如果不按照实际损失赔偿，显失公平。
三固公司向一审法院起诉请求：1、依法解除杨娟、三固公司双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决杨娟返还三固公司房屋租金231121元，支付资金利息（按银行同期贷款利率计算，从2010年7月15日至返还租金之日止）；3、依法判决杨娟返还三固公司履约保证金50000元、支付资金利息（按银行同期贷款利率计算，从2010年7月7日起至返还履约保证金之日止）；4、依法判决杨娟赔偿三固公司装修设计费、材料费、运杂费、购置设备、人员工资、订约费用、消防费用、物业服务费、水电费等损失经鉴定评估的价值898450.02元。
一审法院认定事实：2009年西发公司以重庆市国土资源和房屋管理局为被告，杨娟、荣腾勇为第三人，请求撤销重庆市国土资源和房屋管理局向杨娟颁发的2007字第08580号房地产权证（本案所涉房屋）。重庆市璧山县人民法院于2009年8月21日作出（2009）璧行初字第33号行政判决，撤销重庆市国土资源和房屋管理局为杨娟颁发的2007字第08580号房地产权证的具体行政行为。重庆市国土资源和房屋管理局、杨娟、荣腾勇不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，2010年1月28日，重庆市第一中级人民法院作出（2009）渝一中法行终字第308号行政判决：驳回上诉，维持原判。
2010年7月7日，出租方杨娟（甲方）、承租方三固公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于红宇大道22号“怡和景苑”综合楼商场楼第3层1616.26平方米（建筑面积）的商场租赁给乙方从事经营活动，并提供壹份第三层房屋平面图。2、双方约定了租金及支付方式；履约保证金：在双方签订合同时乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金50000元整，在双方终止合同5日内，甲方将一次性无息全额返还乙方履约保证金。3、合同有效期为60个月，自2010年7月7日起至2015年7月6日止。从签订合同之日起甲方免收乙方壹个月的房屋装修期的房租费；另合同中规定了甲方责任，载明：1、甲方在合同期限内不得将商场重复租赁给他人经营，否则，甲方须向乙方赔偿合同存续期的双倍租金；2、甲方将乙方所见的现状房屋交付给乙方；3、甲方协助乙方落实水、电搭接地点，费用由乙方负责（自来水公司和电力公司的配套费用除外）；4、甲方必须保证乙方在租赁期内不因房屋产权而撤场，如租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元；5、租期内如因甲方的原因致使乙方中途退场，甲方应退还乙方未使用房屋期间已缴的房租费；6、甲方提供给乙方第三层房产证复印件和消防验收合格意见书复印件。合同约定违约责任为任何一方未能履行本合同的条款（不可抗力因素除外），除第四条第4项外，（即甲方必须保证乙方在租赁期内不因房屋产权而撤场，如租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元），违约一方需赔偿对方损失10万元人民币。”杨娟在合同甲方处签名并加盖印鉴。乙方委托代理人谭海林签名并加盖三固公司公章。同时，杨娟提供给三固公司的212房地证2007字第08580号复印件载明，璧山县璧城街道红宇大道22号的第三层的权利人为杨娟。房屋建筑面积是1616.26平方米。登记日期为2007年8月3日。
2010年7月7日，三固公司以现金方式交付璧山县怡和景苑综合楼的履约保证金50000元。2010年7月7日，7月15日，三固公司通过银行先后汇款50000元和181121元，共计231121元，用以支付重庆市璧山县怡和景苑综合楼第三层2010年8月7日-2011年8月6日的租金。
2010年10月19日，重庆市璧山县人民法院作出（2010）璧民执字第169-2号裁定：将被执行人西发公司开发的原登记在杨娟名下的璧山县璧城街道红宇大道22号怡和景苑二楼商业用房（产权证号：212房地产证字2007字第085**号）、三楼商业用房（产权证号：212房地产证字2007字第085**号）予以查封。在查封期间责令由被执行人西发公司和杨娟保管，不得转移、变卖、毁损、抵押、租赁等。否则，将承担法律责任。重庆市璧山县人民法院同时向重庆市璧山县国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书。
因西发公司的房屋产权纠纷，怡和景苑业主向重庆市璧山县人民法院申请强制执行，本案涉诉房屋被停水停电。2010年11月26日，三固公司员工谭海林向重庆市璧山县公安局城郊派出所报案。重庆市璧山县公安局城郊派出所来信来访登记记载：“谭海林来所报称：2010年11月26日谭海林在怡和景苑三楼整层和二楼部分进行装修时，怡和景苑小区业主委员会认为怡和景苑三楼整层和二楼部分是业主委员会与杨娟存在经济纠纷的财产，且璧山县人民法院于十月份裁定怡和景苑三楼整层和二楼部分禁止杨娟转移、变卖、租赁。遂业主委员会对三楼整层和二楼部分停水、停电”。
在诉讼中，三固公司申请对其租赁的重庆市璧山县璧城街道红宇大道22号怡和景苑三楼内的装修工程的价值进行司法造价评估。2013年8月19日重庆同诚天行造价咨询有限公司作出的鉴定结论为:已施工范围内的造价为898450.02元，其中装饰工程597524.54元，安装工程300925.48元。
杨娟、荣腾勇不服重庆市第一中级人民法院于2010年1月28日作出的（2009）渝一中法行终字第308号行政判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝高法行申字第00026号行政裁定：由重庆市高级人民法院提审。
一审法院判决：1、解除原告三固公司与被告杨娟签订的《房屋租赁合同》。2、限被告杨娟于本判决生效后五日内返还原告三固公司房屋租金231121元并支付从2010年7月15日至返还租金之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的资金占用损失及返还履约保证金50000元并支付从2010年7月7日起至返还履约保证金之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付资金占用损失。3、限被告杨娟于本判决生效后五日内赔偿原告三固公司租赁房屋装修等损失898450.02元。案件受理费25040元，由被告杨娟负担。
杨娟不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，请求：1、撤销原判，驳回三固公司的诉讼请求。二审法院认定事实与一审相同。二审法院认为：重庆市国土资源和房屋管理局为杨娟颁发的2007字第08580号房地产权的具体行政行为被一、二审法院判决撤销后，2010年7月7日，杨娟、三固公司签订《房屋租赁合同》。2010年10月19日，重庆市璧山县人民法院依法作出查封该房屋的裁定，三固公司的装修工程受到停水停电的影响，致使三固公司不能正常使用该租赁房屋，合同目的不能实现，故一审法院判决解除杨娟与三固公司签订的《房屋租赁合同》是恰当的。双方签订的《房屋租赁合同》中约定，如在租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元。在一审诉讼中，三固公司申请对涉案房屋的装修工程的价值进行司法造价评估，鉴定结论为已施工范围内造价为898450.02元。因三固公司有证据证明其实际损失大于约定的损失赔偿额，从公平角度出发，应当支持其实际损失的赔偿请求，故一审法院判决杨娟给付三固公司租赁房屋装修损失898450.02元并无不当。综上，杨娟的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审法院判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25040元，由杨娟负担。
围绕当事人的再审请求，本院对再审中的证据和事实认定如下：
2013年12月16日，重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法行提字第00001号行政判决，该行政判决认为西发公司在怡和景苑项目中，享有的权利是收取杨娟40万元管理费，承担的义务是为杨娟提供办理怡和景苑项目的相关手续并盖章，不是怡和景苑的实际联建户。因在一审中，重庆市国土资源和房屋管理局未向法院提交《联建房户座次表》，原生效判决撤销颁证的具体行政行为的理由虽不再成立，但杨娟的房屋产权证已被人民法院判决撤销，已不能自然恢复其效力且颁证的职权在房屋登记机关。故杨娟若主张房屋产权，应按照程序向房屋登记机关提出申请并提交相关资料。综上，重庆市国土资源和房屋管理局在一审时未向法院举示并提交《联建房户座次表》，原生效判决以没有分房座次表为由撤销重庆市国土资源和房屋管理局的颁证行为并无不当。原生效判决认为怡和景苑系西发公司和杨娟等47户的联建项目与本院查明的事实不符，应予纠正，但不影响原生效判决主文的正确性。
2015年3月20日，重庆三固物资有限公司更名为重庆三固科技发展有限公司（以下仍简称为三固公司）。本案涉诉房屋有一定程度的装修，但装修并未完工，涉诉房屋现为无人使用状态。杨娟在再审庭审中表明不同意使用装修物。
再审过程中，杨娟申请调取了《璧山县公安消防大队建设工程消防设计审核意见书》，该审核意见书载明：刘先彪：根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我大队对你报送的璧山县绿岛娱乐会所内部装修工程消防设计文件（工程位于璧山县璧城红宇大道22号怡和景苑，由重庆荣诚装饰工程有限公司设计，消防设计文件号为0185。装修建筑面积1800平方米，装修范围为建筑二、三层，功能为KTV歌城，所在建筑属于一类高层综合楼），依法进行了审核，意见如下……杨娟用该份证据拟证明装修系刘先彪所为，而非三固公司，所以杨娟不应赔偿三固公司装修损失。三固公司质证意见为证据真实性无异议，但刘先彪是三固公司的项目合伙人和工程具体实施的代表，装修项目属于三固公司的事实在一、二审时已经查明。本院认为，关于杨娟主张装修物不属于三固公司的意见，杨娟除举示了《璧山县公安消防大队建设工程消防设计审核意见书》外，并无其他证据予以佐证。本案中，实际占有、使用涉诉房屋的是三固公司，而且本案证据亦未有充分证据证明杨娟主张，故对于杨娟的该项意见，因无充分、有效证据予以证明，且与本案实际情况并不相符，故本院不予采信。
本院认定的其他事实与一、二审相同。
本院再审认为，重庆市国土资源和房屋管理局为杨娟颁发的2007字第08580号房地产权（本案所涉房屋）的具体行政行为被一、二审法院判决撤销后，2010年7月7日，杨娟、三固公司签订《房屋租赁合同》，三固公司随后占有、使用本案涉诉房屋。2010年10月19日，重庆市璧山县人民法院依法作出查封该房屋的裁定,该民事裁定明确禁止租赁，三固公司正常租赁使用涉讼房屋的合同目的不能实现，故三固公司关于解除杨娟与三固公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，三固公司无法租赁本案涉讼房屋，其合同目的不能实现，而主要原因在于杨娟与案外人的相关纠纷导致，所以，三固公司请求杨娟返还三固公司房屋租金231121元并按银行同期贷款利率计算从2010年7月15日至返还租金之日止支付资金利息及返还履约保证金50000元并支付从2010年7月7日起至返还履约保证金之日止按银行同期贷款利率支付资金利息，本院予以支持。
关于损失问题，三固公司一审时要求杨娟赔偿装修设计费、材料费、运杂费、购置设备、人员工资、订约费用、消防费用、物业服务费、水电费等损失898450.02元，但依据的是涉案房屋装修工程价值的鉴定结论。一审法院亦据此作出了判决，故损失898450.02元实质上是装修损失，二审中杨娟、三固公司亦未就关于装修损失项目本身提出任何异议。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十二条之规定，民事诉讼法第二百条第十一项规定的诉讼请求，包括一审诉讼请求、二审上诉请求，但当事人未对一审判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求提起上诉的除外。之所以如此规定，主要原因在于民事诉讼程序应当尊重当事人的处分权，据此，本院在再审中仅对装修损失进行审理。
双方签订的《房屋租赁合同》中约定，如在租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元。在一审诉讼中，三固公司申请了对涉案房屋的装修工程的价值进行司法造价评估，鉴定结论为已施工范围内造价为898450.02元。关于装修损失是按照合同约定赔偿还是按照鉴定结论进行赔偿的问题，杨娟与三固公司双方存在争议。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。从前述法律规定来看，本案涉讼房屋租赁合同中约定“如在租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元”的内容属于合同解除后的清理条款，该条款合法有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。该法律规范明确了在租赁合同解除的情况下，关于装饰装修损失的承担问题，当事人有约定的按照约定内容处理；无约定按照不同情形分别处理。
依照前述分析，在合同关于装饰装修损失的承担约定有效的情况下，本院考虑的重点在于三固公司是否可以以实际损失较大而要求调整其约定的损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本条款规定了对违约损失进行全面赔偿，但同时，亦对全面赔偿作出了可预见性的规定，用以确立全面赔偿的范围。本案中，杨娟、三固公司预见到因房屋产权致使三固公司撤场的情况，且装修工程由三固公司实施，杨娟无法预见约定之外的装修损失情况。根据合同约定，杨娟应赔偿三固公司装饰装修损失200000元，对三固公司超出200000元的装饰装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正，重庆市人民检察院的抗诉意见成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十二条、第四百零七条之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第03054号民事判决；
二、维持重庆市璧山县人民法院（2011）璧法民初字第04340号民事判决第一、二项；
三、变更重庆市璧山县人民法院（2011）璧法民初字第04340号民事判决第三项为：限杨娟于本判决生效后五日内赔偿重庆三固科技发展有限公司租赁房屋装修损失200000元；
四、驳回重庆三固科技发展有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费25040元，由杨娟负担10200元，重庆三固科技发展有限公司负担14840元。二审案件受理费25040元，由杨娟负担10200元，重庆三固科技发展有限公司负担14840元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨渠波
代理审判员 罗 序
代理审判员 顾鲁晓
二〇一六年九月十九日
书 记 员 黎 栌