广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第866号
上诉人（原审原告）：徐赟。
委托代理人：陈东山，广东信宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘永光。
委托代理人：莫少钧、蓝彩虹，分别系广东圭峰律师事务所律师、实习人员。
上诉人徐赟因与被上诉人刘永光房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法泽民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年4月14日，徐赟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、刘永光支付租金及管理费25200元给徐赟；2、刘永光支付水电费376.9元给徐赟；3、刘永光支付违约金（从刘永光拖欠租金及管理费之日起计至刘永光付清全部欠款之日止，按日息千分之一计算，暂计至2015年4月10日止的违约金为1713.6元）给徐赟；4、徐赟承担诉讼费。主要事实和理由是：2014年5月22日，徐赟与刘永光签订《租赁合同》一份，约定徐赟将其承包的位于江门市新会区某甲镇某甲村民委员会某乙临街1号展厅3号门（五分之二），建筑面积为188平方米的建筑物及附属设施设备出租给刘永光作家具展厅之用；租赁期限为5年，从2014年5月22日起至2019年5月21日止；刘永光从2014年8月2日起向徐赟缴交租金及管理费；每月租金及管理费为8400元；租金及管理费每月缴交一次；每月租金及管理费在当月的30日前缴交，先交租金及管理费后使用；如逾期缴交租金及管理费，则按拖欠费总额每天千分之一计算滞纳金即违约金给徐赟；如刘永光提前解除本合同，需提前3个月以书面形式通知徐赟，否则徐赟有权没收刘永光已付定金作补偿。合同签订后，徐赟依约将出租建筑物交付给刘永光使用，但刘永光从2015年1月2日起便开始拖欠租金及管理费。后虽经徐赟多番催讨，但刘永光不但拒付租金及管理费，而且为逃避徐赟追讨欠款，在未通知徐赟的情况下，偷偷在2015年3月中旬搬空所有物品并逃离租赁建筑物。从2015年1月份计至2015年3月份，刘永光共拖欠徐赟租金及管理费25200（8400元／月×3个月）、水电费376.9元未付。
刘永光答辩称：徐赟对刘永光的起诉既没有事实依据，也没有法律依据，请法院驳回其诉讼请求。徐赟起诉所提供的租赁合同是经过涂改的，是无效的，刘永光提供没有经过涂改的租赁合同，根据刘永光提供的合同第八条的内容，租赁合同是要律师见证后才成立，要收到乙方的定金才生效。根据合同第三条第5点的约定，定金和租金要汇入徐赟的账户。租赁合同一是没有律师所的见证，二是刘永光也没有支付过定金，三是徐赟也没有将争讼标的物交给刘永光，四是刘永光从来没有支付过租金给徐赟。实际上，刘永光亦没有使用过争讼的铺位。据此，请求驳回徐赟对刘永光的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：徐赟承包位于江门市新会区某甲镇某甲村民委员会某乙（临街厂房2）建筑物的招租、出租及管理。2014年5月22日，徐赟、刘永光签订《租赁合同》一份，徐赟为“甲方（出租方）”，刘永光为“乙方（承租方）”，合同约定：甲方将其承包的位于江门市新会区某甲镇某甲村民委员会某乙临街1号展厅3号门（五分之二）、建筑面积为188平方米的建筑物及附属设施设备（包括水、电、消防设施设备）出租给乙方作家具展厅之用。租赁期限为5年，从2014年5月22日起至2019年5月21日止。乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁定金16800元，甲方在租赁期满及乙方结清所欠全部租金、管理费、水电费以及其他应由乙方承担税费后5个工作日内将租赁定金退还回给乙方（不计利息）。从2014年5月22日起至2014年8月1日止为乙方进场装修，免收租金及管理费用。乙方从2014年8月2日起向甲方缴交租金及管理费。出租物的租金及管理费合计每月为8400元（其中，租金为每月6300元，管理费为每月2100元，不含税票）；租金及管理费每月缴交一次；每月租金及管理费应在当月的3日前缴交，先交租金及管理费后使用。乙方应付的定金及每月应付租金必须直接交付给甲方或汇入甲方指定的银行账户内。乙方必须按时缴交租金、管理费、水电费和其他应由乙方承担的税费，每逾期缴交租金一天，按所欠租金、管理费、水电费和其他税费总额的千分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期一个月或累计拖欠一个月租金、管理费、水电费，则甲方有权提前解除本合同，并没收乙方已付定金和追收乙方所欠的租金、管理费、水电费和其他应由乙方承担的税费。本合同经甲、乙双方签名或盖章并经广东宇律师事务所律师见证后成立，自甲方收到乙方租赁定金后生效等内容。徐赟、刘永光均在上述《租赁合同》落款处签名、捺印。徐赟持有的合同中第八条中划掉“或盖章并经广东宇律师事务所律师见证”字样，第九条中“叁”改动为“二”，划掉“见证方”，第十条中打掉“律师见证书”字样。刘永光持有的合同则没有改动。
徐赟认为在合同签订当日，刘永光依约向徐赟交付现金16800元作为合同的定金（收据№.2697783），徐赟依约将租赁物的钥匙交付给刘永光签收，刘永光在《租户移交钥匙登记表》编号26号行“领取人”签名栏签名，即徐赟交付租赁物给刘永光使用。刘永光从2015年1月起拖欠租金、管理费及水电费，徐赟经催收无果，遂诉诸原审法院。
诉讼中，刘永光认为上述《租赁合同》没有经律师见证，因此没有向徐赟交付定金，合同不生效。刘永光否认签领租赁物的钥匙，并申请对《租户移交钥匙登记表》编号26号行“领取人”签名栏“刘永光”的签名的真实性进行笔迹鉴定。本院依法委托广东南天司法鉴定所对该签名进行笔迹鉴定，该所于2015年9月21日作出粤南（2015）文鉴字第608号《文书司法鉴定意见书》，认为检材《租户移交钥匙登记表》中编号26号行“领取人”签名栏“刘永光”签名与刘永光签名样本字迹不是同一人书写。刘永光因此垫付笔迹鉴定费4040元。徐赟没有清楚陈述涉案租赁物的钥匙的签收人是何人。
另查明：刘永光是个体工商户江门市新会区某甲家具店（经营场所：江门市新会区某甲镇某甲工业园2号3-8号）的经营者。徐赟认为刘永光租赁涉案场地，并在涉案租赁场地外设有“某甲古典红木批发中心”的招牌，对此，刘永光予以否认。徐赟主张刘永光于2014年7月11日向其转账9736元用于支付涉案《租赁合同》的租金及水电费等，但刘永光认为该款是用于支付另外一份《租赁合同》（租赁物为4号展厅6号门）的租赁定金。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案存在如下争议焦点：一、徐赟与刘永光签订的《租赁合同》是否成立、生效？二、徐赟是否将租赁物交付给刘永光使用？三、刘永光是否拖欠徐赟租金及管理费、水电费？四、刘永光应否向徐赟支付逾期付款违约金？
对争议焦点一、二，首先，对合同是否成立问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，徐赟、刘永光均在涉案《租赁合同》落款处签名、捺印，虽然未办理律师见证手续，但不影响合同的成立。故原审法院对刘永光认为合同尚未成立的抗辩意见不予采纳。
其次，对合同是否生效问题。第一，涉案《租赁合同》约定徐赟收到刘永光租赁定金后生效，这是双方对合同生效问题所约定的附条件。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”的规定，虽然徐赟提供16800元的收据（№.2697783）拟证明刘永光通过现金方式支付涉案合同的定金，但该收据由徐赟单方出具，收据上没有交款人的签名，而刘永光否认支付过定金给徐赟，故徐赟主张刘永光已按合同约定支付定金16800元证据不足。第二，广东南天司法鉴定所作出的《文书司法鉴定意见书》的鉴定结论显示徐赟提供的《租户移交钥匙登记表》中编号26号行“领取人”签名栏“刘永光”的签名并非刘永光本人签名，徐赟没有证据证明已向刘永光交付涉案租赁物的钥匙，也不能清楚陈述何人签收涉案租赁物的钥匙，其他证据也不足以证明涉案租赁物已交付给刘永光使用。第三，徐赟主张刘永光于2014年7月11日向其转账9736元用于支付涉案《租赁合同》8月份的租金、管理费及此前所产生的水电费等，但该合同约定的应缴租时间、应缴金额与上述转账的付款时间、金额均不相符。故原审法院对上述徐赟主张不予采纳。因此，徐赟主张涉案《租赁合同》已生效的证据不足，原审法院不予支持。
基于上述争议焦点的论述，因徐赟主张涉案《租赁合同》已生效并实际履行证据不足，也没有证据证明刘永光实际占用涉案租赁物，故徐赟请求刘永光支付拖欠的租金、管理费、水电费及逾期付款违约金没有事实依据，原审法院均不予支持。因此，刘永光在诉讼中垫付的笔迹鉴定费4040元应由徐赟负担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第二百一十二条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月17日作出如下判决：
驳回徐赟的全部诉讼请求。
案件受理费530元、财产保全费320元、笔迹鉴定费4040元，合计4890元，由徐赟负担。其中，笔迹鉴定费4040元，刘永光已垫付，徐赟应在本判决发生法律效力之日起十日内返还给刘永光。
当事人二审的意见
徐赟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、支持原审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用以及笔迹鉴定费用由刘永光承担。主要事实和理由是：原审以徐赟出具的定金《收据》没有刘永光签名、《租房移交钥匙登记表》中“刘永光”的签名不是刘永光所签，9736元铺位租金、管理费及水电费汇款与合同约定的缴租时间和金额不相符为由，认定徐赟主张涉案《租赁合同》已生效并实际履行证据不足，也没有证据证明刘永光实际占有该案租赁物，并据此驳回徐赟原审所有诉讼请求。徐赟认为原审判决明显认定事实不清、判决错误。理由是：1、由于是徐赟收取租赁定金并开具收款收据给对方的一方，按照一般的交易惯例，刘永光无须在收据上签名，故收据上没有刘永光签名是正常的。原审仅以刘永光没有在定金《收据》上签名，就否定刘永光支付过租赁定金给徐赟，明显理据不足。2、《租户移交钥匙登记表》上的“刘永光”签名虽被鉴定为不是刘永光本人所签（后据了解，该“刘永光”签名是刘永光侄子代其所签），但不能据此认定刘永光没有实际占用涉案租赁物。因为徐赟原审提供的其他证据已足以证明涉案租赁合同已实际履行并已由刘永光实际占用租赁物。3、徐赟原审提供的2014年8月4日《收据》清楚显示所收的是刘永光和刘某甲租金，并且该《收据》上有刘永光侄女刘某甲的签名，若非刘永光占用租赁物，《收据》不可能写刘永光租金，刘某甲亦不可能在《收据》上签名确认。4、徐赟原审提供的银行转账记录以及短信通知清楚显示，刘永光在2014年7月11日通过转账将9736元铺位租赁款汇入徐赟账户上（对此刘永光也予以承认）。若涉案《租赁合同》未实际履行及刘永光没有占用租赁物，刘永光不可能向徐赟支付租金。另由于刘永光所汇的租赁款项含有水电费，故其所汇租金金额与合同约定租金数额不符并无不妥，同理刘永光在2014年7月11日提前支付8月份租金也很正常，亦并无不妥。原审仅以汇款金额和时间与《租赁合同》不相符为由，简单认定《租赁合同》没有履行及刘永光没有占用租赁物，与事实不符。5、徐赟原审提供的照片清楚显示，刘永光在承租场地竖有刘永光的广告牌，若《租赁合同》未实际履行和刘永光没有占用租赁物，那刘永光的广告牌不可能竖在承租场地上。综上所述，徐赟提供的《租赁合同》、《收据》、银行转账记录、《照片》已形成完整的证据链条，足以相互印证涉案《租赁合同》已生效并实际履行，并且刘永光已占用租赁物的事实。故请求二审法院查清事实，撤销原审判决，支持徐赟的上诉请求。
刘永光答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。徐赟作为原告的主体不适格，无法证明有支配涉案标的物的权利。
双方当事人在二审期间均没有提供新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审认定双方《租赁合同》成立后，双方当事人在二审期间均未对此提出异议，故本院予以维持。该合同成立后，徐赟以涉案的合法租赁物向刘永光出租，无论徐赟是否对该租赁物享有处分权、合同是否经徐赟单方修改，均不影响其作为合同一方依据双方真实意思表示提起本案诉讼主张合同权利的主体资格，故徐赟作为本案原告的主体适格，本院予以确认。经审查，双方签订的《租赁合同》除徐赟提供的版本中被划去的内容是否属双方真实意思表示存在争议外，其他内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案二审主要争议焦点为：涉案《租赁合同》是否生效或实际履行。
徐赟主张合同已生效的主要依据是刘永光已按合同约定向其交付定金，其已将租赁物交付给刘永光使用且刘永光曾向其支付租金，并提供收据、《租户移交钥匙登记表》等为证；刘永光则均予以否认。经审查，双方约定徐赟收到刘永光的租赁定金后《租赁合同》生效，徐赟主张刘永光向其支付定金16800元，并提供no.2697783号收据为证，但该收据系徐赟单方出具，在无其他证据佐证的情况下，无法证明刘永光实际向其支付该款项。至于徐赟提供的《租户移交钥匙登记表》中“刘永光”的签名，徐赟在二审过程中承认该签名并非由刘永光本人签署，而其未能进一步提供证据证明签署人得到刘永光的授权，故该登记表亦不能证明刘永光确认接收涉案租赁物。另外，虽然徐赟确认2014年5月至7月三个月属装修免租期，故其提供刘永光于2014年7月11日向其支付的9736元款项属涉案《租赁合同》8月份的租金、管理费及此前的水电费等，但上述情况与合同约定的应缴时间、金额均不相符。而在徐赟未能提供充分的直接证据证明刘永光已实际使用租赁物的情况下，其提供的广告牌、工商登记档案资料等间接证据均不足以证明其已履行合同义务的事实。基于以上意见，因徐赟主张涉案《租赁合同》已生效并实际履行证据不足，故徐赟请求刘永光支付拖欠的租金、管理费、水电费及逾期付款违约金缺乏必要的前提和基础，本院均不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费530元，由徐赟负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一六年三月八日
书记员 区健敏