广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂07民终615号上诉人（原审原告）：何载璋，男，1962年12月10日出生，汉族，居民，住浦北县。上诉人（原审原告）：陈修丽，女，1964年2月20日出生，汉族，居民，住浦北县。委托诉讼代理人：邓光，广西政大律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永志，广西政大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广西钦州泰禾运输集团有限责任公司，住所地钦州市南珠西大街100号。统一社会信用代码：91450700201130397X。法定代表人：李阿娣，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫柏龙，广西同望（钦州）律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司浦北县支行。统一社会信用代码：91450722901232407N。负责人：陈熊，该行行长。委托诉讼代理人：温冬梅，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。委托诉讼代理人：梁靖妍，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。上诉人何载璋、陈修丽因与被上诉人广西钦州泰禾运输集团有限责任公司（以下简称泰禾公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司浦北县支行（以下简称浦北工商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2017）桂0722民初105号民事判决，于2017年6月1日提出上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人何载璋、陈修丽及其委托诉讼代理人邓光、梁永志，被上诉人泰禾公司的委托诉讼代理人莫柏龙，原审第三人浦北工商银行的委托诉讼代理人温冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何载璋、陈修丽上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决既认定被上诉人对逾期办证有责任，又认定不能将逾期办证的责任归责于被上诉人，相互矛盾。在逾期办证的过程中，开发商只要有责任，无论责任大小将会导致房产权证无法如期取得。根据合同约定，上诉人应在房屋交付后360日内取得房屋所有权证，办证超过2016年5月8日即为逾期。被上诉人于2016年9月27日通知上诉人交付的办理不动产权证的资料，证明被上诉人在此之前不具备办理产权证的条件，无论上诉人是否按要求递交或所交资料是否齐全、是否符合要求，均无法消除被上诉人之前形成的违约事实，故上诉人对逾期办证没有责任。2017年7月25日，上诉人提交补充上诉状称：一、2016年6月14日原审第三人才向浦北县房产管理局申请注销抵押权登记，证明涉案房屋在此之前处于抵押状态，不具备办证条件。被上诉人于2016年10月10日刊登公告，证明了自2016年10月10日起，被上诉人才开始履行协助办证义务；浦北县测绘中心于2016年10月18日对房屋才进行实测，此前房屋根本无法办理房产证，被上诉人于2016年12月1日才将上诉人的办证资料交给浦北县不动产登记中心。因此，2016年5月8日前房屋不具备办证条件，系被上诉人的原因造成，被上诉人的行为构成严重违约，上诉人有权解除合同并追究被上诉人的违约责任；二、上诉人于2015年5月13日收房之前已交付了办证所需的全部资料，被上诉人于2016年9月27日通知上诉人交付的资料不是办理不动产权证所需材料。2015年11月、12月，上诉人多次催促被上诉人尽快办理房产证，被上诉人也曾答复于2015年12月底前办理好房产证，但没有办理。因此，对于逾期办证，上诉人没有责任；三、合同中约定层高为5米，但由于被上诉人设计缺陷，将消防、排气等配套设施的管线安装在一层商铺的天花板下，占用了2.3米空间安装吊顶进行遮掩，一层商铺只能使用的层高为2.7米，导致上诉人无法使用空间面积45.425立方米，不能实现合同的目的，依法上诉人有权解除合同。被上诉人泰禾公司在法定答辩期没有提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：一、涉案商铺所在的1号楼一层商铺的抵押权登记至2016年6月14日才注销，不是被上诉人的过错造成。2014年2月，被上诉人已经与银行达成解押协议，已开始办理1号楼一层商铺的解除抵押权登记，在被上诉人将涉案商铺出售给上诉人时，被上诉人已经还清银行的贷款，满足解押条件。如因行政部门的审批导致解押时间延长，过错不在被上诉人，不属于解除合同的原因；二、被上诉人确于2016年10月10日在钦州日报刊登公告要求相关业主提供相关办理房产证的材料，但不能据此得出此时才符合办证条件的结论。本案中不能办理房产证的原因是缺少上诉人持有的办理房产证的材料。在上诉人起诉前，被上诉人已将相关材料提交浦北县不动产登记中心，由于上诉人不履行义务导致至今未能办理；三、涉案商铺测绘报告的申请人主体是上诉人，没有明确约定或规定是被上诉人，被上诉人只是协助、配合的义务，测绘报告的出具时间不能归责于被上诉人，测绘报告不属于解除合同的条件；四、由于上诉人于2016年9月28日才将办证的全部材料交给被上诉人，被上诉人亦按合同约定将相关材料提交给办证部门，因此，被上诉人不存在违约；五、双方签订的合同约定商铺层高为5米，且实际上也是5米。合同中没有约定实际使用的层高5米，在商铺安装消防和相关管线等设施，是为了确保安全需要，不是被上诉人占用，因此，上诉人主张不能实现合同目的没有依据。综上，原审判决正确，请求二审予以维持。原审第三人浦北工商银行在庭审中陈述称，对原审判决没有意见。坚持一审的答辩意见，如果双方解除合同，应将尚欠的贷款本息予以清偿。上诉人何载璋、陈修丽向一审法院起诉请求：1、解除何载璋、陈修丽和泰禾公司于2014年8月22日签订的《商品房买卖合同》；2、泰禾公司返还购房款1161603元给何载璋、陈修丽；3、泰禾公司赔偿何载璋、陈修丽的经济损失200829.43元（其中：1、违约金5808元；2、银行按揭利息2015年7月15日至2016年12月15日共43600.59元，以后另计；3、借款8万元利息2800元；4、税款35482.03元；5、首付款661603元按年利率6%计至2016年12月20日止的利息113138.81元，以后另计）。一审法院查明：2014年8月22日，何载璋、陈修丽和泰禾公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由泰禾公司将其开发建设的位于浦北县小江镇民兴路117号“泰禾·财富广场”第1幢第1层151铺（以下简称涉案商铺）以总价款1161603元预售给何载璋、陈修丽，付款方式为银行按揭付款。合同对办理产权登记事宜约定为，商品房交付使用后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人没能在商品房交付之日起360天内取得房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理：买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，何载璋、陈修丽于2014年12月16日前共向泰禾公司支付了首付款661603元，并于2015年6月1日向浦北工商银行借款50万元付给泰禾公司。2015年5月13日，泰禾公司将涉案商铺交付给何载璋、陈修丽。2015年7月17日，涉案商铺所在的“泰禾·财富广场”1号楼工程通过竣工验收，泰禾公司取得《建设工程竣工验收合格单》。2015年12月8日，泰禾公司取得涉案商铺所在的“泰禾·财富广场”1号楼的《房屋所有权证》。2016年9月27日，泰禾公司向何载璋、陈修丽发出通知，要求于当月30日提交办理不动产权证的资料：家庭住房产权登记证明、契税发票原件，何载璋、陈修丽于次日交资料交给泰禾公司。2016年10月7日，浦北县测绘中心对涉案商铺的面积进行了认定，套内面积为19.75平方米、共有分摊面积为14.53平方米。2016年12月1日，泰禾公司向浦北县不动产登记局递交涉案商铺房屋转移登记材料，因何载璋、陈修丽未到不动产局签字申请，不动产登记局至今未正式受理涉案商铺房屋转移登记。一审法院认为，本案是因办理房屋权属证书引起的商品房合同解除纠纷，买受人何载璋、陈修丽以在约定办证期限内未能取得房屋权属证书为由主张解除商品房买卖合同。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同约定，自商品房交付使用后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记,如因出卖人的责任，买受人没能在商品房交付之日起360天内取得房屋所有权登记的，买受人有权选择退房，即合同解除条件为出卖人责任造成交房后360日内买受人不取得房屋权属证书。客观上涉案商铺自交付日至今没有办理房屋所有权转移登记，但根据约定不能在约定期限内办证的责任要归属于出卖人，合同解除条件才成就，因此，本案的争议焦点是涉案商铺不能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的责任是否归属于出卖人泰禾公司？买受人主张出卖人具有申办义务而不履行应归责于出卖人，而出卖人则主张买受人未按合同约定提交办证所需资料导致不能在约定期限内办理权属转移登记。该院认为，合同约定出卖人和买受人共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，约定合法有效，即双方均是办理房屋权属证书的申请义务主体，合同履行过程中双方均没有在约定办证期限内向房屋权属登记机构提出过房屋权属转移申请，双方均怠于履行申办义务，责任不全在出卖人；同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，实践中出卖人应当完成出卖房屋的初始登记和提供房屋竣工验收合格证明等文件，本案中出卖人已分别于2015年7月17日、2015年12月8日取得涉案商铺所在的“泰禾·财富广场”1号楼的《建设工程竣工验收合格单》和《房屋所有权证》，取得时间均在约定办证期限内，故从办证的协助义务角度分析出卖人履行协助义务没有任何障碍，只要申办义务人在约定期限内积极申办，产权转移登记完全有可能在约定期限内完成。综上所述，现有证据不能充分证实涉案商铺不能在约定期限内办理产权转移登记的责任归属于出卖人，合同解除条件不成就，何载璋、陈修丽主张解除合同，返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:驳回何载璋、陈修丽的诉讼请求。案件受理费17062元，由何载璋、陈修丽负担。在二审诉讼过程中，上诉人提交了以下证据：1、涉案商铺的七张照片，证明涉案商铺安装了管线吊顶后层高只有2.7米，没有达到合同约定的层高5米；2、《注销抵押登记申请书》、《委托书》，证明抵押权人浦北工商银行于2016年6月14日才申请注销涉案商铺的抵押权登记。浦北县房产管理局于2016年6月15日才审批同意。被上诉人的受托人谭如婷于同日领回用于抵押的有关准建证件。说明商铺于当日才消除抵押登记状态，才具备为上诉人办理产权登记的条件。3、申请证人林某,4出庭作证。证人林某,4在庭审中作证称，其购买了“泰禾·财富广场”1号楼一层180号商铺，在签订合同前，商铺还是毛坯房时到现场看过，当时层高有5米。被上诉人交房时已装修好，层高只有2.7米。被上诉人质证认为，对于证据1，不能确认是涉案商铺的照片，但可以确认一层商铺都有2.3米的吊顶；对证据2的真实性没有异议，但不能证明符合解除合同的条件。被上诉人与原审第三人于2014年2月份已经达成解除抵押的约定，但房产局为何到2016年才注销，责任不在被上诉人。对于证人林某,4的证人证言，被上诉人在出售商铺时没有承诺商铺可实际使用层高5米，证人在签订合同前到现场也看到毛坯房时的商铺层高是5米。原审第三人质证认为，对于证据1的真实性不能确认；由于证据2只有复印件，无法确认其真实性。对于证人林某,4的证人证言没有异议。本院认为，被上诉人、原审第三人对上诉人提交的证据1的真实性虽然没有认可，但没有提供相反证据予以反驳。对于证人林某,4的证人证言，与证据1照片相互印证。上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于民事诉讼证据的规定，可作为认定案件事实的依据。根据该照片以及当事人在二审庭审中的陈述、林某,4的证人证言，可证实涉案商铺的层高为5米，其中吊顶占用了2.3米。被上诉人对上诉人提供的证据2的真实性没有异议，原审第三人对该证据的真实性不予确认，但诉讼过程中没有提供相反的证据予以反驳，而上诉人提供的证据系从浦北县房产管理局档案中复印，该证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于民事诉讼证据的规定，可作为认定案件事实的依据。根据该证据及当事人在庭审中的陈述，可证实浦北工商银行于2016年6月14日申请注销涉案商铺所在的1号楼1-4层商铺等的在建工程抵押权登记，浦北县房产管理局于2016年6月15日同意注销，被上诉人于同日领回相关的规划许可证、施工许可证、审批单等。被上诉人、原审第三人没有提交新的证据。上诉人对原判认定的如下事实有异议：1、原判认定2016年9月27日，被上诉人向上诉人发出通知，要求于当月30日提交办理不动产权证的资料：家庭住房产权登记证明、契税发票原件。何载璋、陈修丽于次日交资料交给泰禾公司错误。上诉人认为，上诉人在此之前已将相关材料交给浦北县房产管理局。当时，被上诉人只要求上诉人交契税第三联的复印件；2、原判认定浦北县测绘中心于2016年10月7日对涉案商铺的面积进行认定错误，上诉人认为，浦北县测绘中心对涉案商铺的面积进行认定时间应为2016年10月18日。被上诉人、原审第三人对原判认定的事实没有异议。对于上诉人提出的异议1，经查，2016年9月27日，被上诉人向上诉人发出要求上诉人于当月30日前提交家庭住房产权登记证明、契税发票原件的通知。次日，上诉人向被上诉人提交了家庭住房产权登记证明以及契税发票复印件。上述事实有当事人一审提供的通知及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明，因此，上诉人的异议不成立，不予采信；对于上诉人提出的异议2，根据浦北县测绘中心出具的《浦北县不动产测绘成果报告》，浦北县测绘中心于2016年10月17日作出《建筑面积认定表》，认定涉案商铺的建筑面积。上诉人认为原审认定浦北县测绘中心于2016年10月7日对涉案商铺的面积进行认定错误有事实依据，本院予以采信。综上，经公开开庭审理并查阅原审卷宗，原判认定的事实除原审认定浦北县测绘中心于2016年10月7日对涉案商铺的面积进行认定错误，浦北县测绘中心对涉案商铺的面积进行认定的时间应为2016年10月17日外，原判认定的其他事实属实，本院予以确认。另外查明，2014年2月13日，被上诉人（抵押人）与原审第三人（抵押权人）达成《房地产借款解押协议》，原审第三人同意解除涉案项目1号楼一层商铺在建工程设定的抵押权。2014年2月25日，浦北县房产管理局审查同意。2015年5月27日，原审第三人和上诉人为上诉人向原审第三人抵押贷款到浦北县房产管理局办理了涉案商铺的贷款抵押权登记。综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议问题是上诉人主张解除合同是否有事实和法律依据。本院认为，首先，根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》和附件八中关于“商品房交付使用后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。”、“买受人需在交房之日起五日内交纳产权转移登记的所需的资料，否则出卖人办理产权转移登记期限顺延……”约定，本案双方当事人均是申请办理房屋所有权转移登记的义务主体，在申请办理房屋所有权转移登记过程中，需要上诉人和被上诉人相互配合，各自提供各自持有的办理不动产权证的相关材料，任何一方不按规定提供完整的材料均会导致不能办理不动产权证。在本案中，上诉人未能提供证据证明其在合同约定期间内提交了办理房屋所有权转移登记所需的全部材料如契税原件、身份证明等，上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人提出被上诉人出售的商铺因抵押给原审第三人，直到2016年6月14日才办理注销抵押权登记，此前不可能办理所有权转移登记的问题。经查，2014年2月13日，被上诉人（抵押人）与原审第三人（抵押权人）达成《房地产借款解押协议》，原审第三人同意解除涉案项目1号楼一层商铺在建工程设定的抵押权。2014年2月25日，浦北县房产管理局审查同意。2015年5月27日，原审第三人和上诉人为上诉人向原审第三人抵押贷款到浦北县房产管理局办理了涉案商铺的贷款抵押权登记。至于2016年6月15日注销抵押权登记，是对抵押登记证明（在建工程抵押编号20130421）项下的全部抵押权登记的注销。因此，上诉人的上述主张证据不足。综上，上诉人上诉主张其没有在房屋交付使用后360日取得房屋所有权证是完全可归责于被上诉人的原因导致的证据不足，本院不予支持。其次，上诉人上诉主张被上诉人交付的涉案商铺的吊顶占用了2.3米，导致其无法使用空间45.425立方米，不能实现合同的目的，符合合同解除的条件。本院认为：1、上诉人在一审诉讼中没有提出此诉由，此诉由系一审判决后超过了上诉期间后才提出的；2、没有证据证明上诉人自2015年5月接收并使用涉案商铺起至2017年7月25日的两年多期间内，就此诉由向被上诉人提出过异议；3、双方签订的《商品房买卖合同》中没有对可实际使用的空间面积进行约定，且上诉人购买的是商铺，应当预见到商铺等人流密集区域将会安装消防、排气等设施设备，而消防、排气等设施设备的安装将会占用商铺的空间。因此，上诉人主张可实际使用的空间面积减少，导致不能实现合同的目的，符合合同解除条件的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人主张解除合同的请求因证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17062元，由上诉人何载璋、陈修丽负担。本判决为终审判决。审判长  叶枝仁审判员  黄润莲审判员  何 海二〇一七年八月十八日书记员  韦光波