广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2873号
上诉人（一审被告）：珠海市顶好发展有限公司，住所地：广东省珠海市香洲洲山路45号达得锅炉厂四楼东面，统一社会信用代码：91440400726525244Q。
法定代表人：陈恒光，经理。
委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：栾建梅，广东德赛律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：珠海市顶成发展有限公司，住所地：广东省珠海市香洲工业北区洲山路45号四楼，统一社会信用代码：914404007304602956。
法定代表人：梁怡强。
委托诉讼代理人：苏滢渟，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：珠海天香苑生物科技发展股份有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉工业开发区经纬路8号，统一社会信用代码：91440400562611911T。
法定代表人：陈雪松，董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨楚敏，广东摩金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡思侬，广东摩金律师事务所律师。
上诉人珠海市顶好发展有限公司（以下简称顶好公司）、上诉人珠海市顶成发展有限公司（以下简称顶成公司）因与被上诉人珠海天香苑生物科技发展股份有限公司（以下简称天香苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人顶好公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一、第二、第三项判决内容，改判驳回天香苑公司的所有诉讼请求；2、天香苑公司承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由如下：一、天香苑公司逾期15天未向顶好公司支付2017年1月份的租金，顶好公司依据合同约定解除了与天香苑公司的《租用协议》,是天香苑公司违约，而不是顶好公司违约。顶好公司与天香苑公司于2012年10月15日签订了《租用协议》，约定每月5日前支付租金46000元，若逾期15天未支付租金则顶好公司有权单方终止合同，如在租赁期内天香苑公司有欠租，则不予退回92000元的押金。顶好公司曾于2016年8月份发函要求与天香苑公司解除协议，但因天香苑公司不同意，于是双方没有解除合同，天香苑公司每月继续支付租金给顶好公司、租用顶好公司的厂房。2016年12月15日，顶好公司向天香苑公司发出《通知函》，对上述事实做了书面确认，并因天香苑公司未按时支付2016年12月份的租金，顶好公司一并要求其在24小时内支付12月份的租金，天香苑公司于2016年12月16日即收到《通知函》的第二天就向顶好公司支付了12月的租金。2017年1月21日，因天香苑公司逾期15日都未向顶好公司支付2017年1月份的租金，顶好公司依据《租用协议》第3条的约定向天香苑公司发函，解除了与天香苑公司的租赁关系。所以是天香苑公司违约，而不是顶好公司违约，一审法院对违约一方认定错误。二、业主顶成公司将涉案房屋转让给爱宝公司，没有造成顶好公司与天香苑公司租赁协议不能履行。业主顶成公司当初有了转让涉案房屋的想法，就征询了被上诉有无购买意向，以保证其作为承租人的优先购买权。在与天香苑公司协商几次后，最终因为天香苑公司不能接受转让价款而没有将涉案厂房卖给天香苑公司。之后，天香苑公司协助顶成公司将转让涉案厂房的广告横幅一起挂到了厂房外墙上。2016年8月17日，顶成公司将涉案厂房正式转让给爱宝公司，但转让后，在顶好公司、顶成公司与爱宝公司协商后，爱宝公司同意由顶好公司继续将厂房租赁给天香苑公司，因此案涉厂房的转让没有造成顶好公司与天香苑公司间的租赁协议不能行。一审法院对这一关键事实的证据《委托书》却认为因为没有其他证据予以佐证而不予采信，事实上，与本案关联的另一案件（2017）粤0403民初545号的证据三方《协议书》，与《委托书》相关联，可以完全证明爱宝公司同意顶好公司继续将厂房租赁给天香苑公司。三、天香苑公司逾期支付租金的行为属于违约，应向顶好公司支付违约金20万元，并不得要求退回押金。如上面第一点所述，顶好公司并不是违法解除合同，而是天香苑公司违约支付租金的行为导致合同解除，因此按照合同约定被上诉应向顶好公司支付违约金20万元，并不得要求退回押金。综上所述，恳请二审法院依法撤销一审判决第一、第二、第三项判决内容，改判驳回天香苑公司的所有诉讼请求。
上诉人顶成公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书中的第一、二、三项判决，判决顶成公司无需向天香苑公司赔偿违约金、搬迁损失费、返还押金，共计人民币304340元；2、本案一审、二审的诉讼费用均由天香苑公司承担。
事实和理由如下：一审法院认定“顶成公司与顶好公司为委托代理关系”，明显与事实不符，也不符合法律规定，据此判决顶成公司与顶好公司就天香苑公司的相关损失承担连带赔偿责任，顶成公司不能接受。第一、由于顶成公司将涉案厂房出租给顶好公司，顶好公司为了方便天香苑公司办理营业证件，让顶成公司开具此《证明》。天香苑公司提供的《证明》仅是当时顶好公司将涉案厂房租赁给天香苑公司，因天香苑公司原工商注册地址是没有房产证的，并在供电供水部门，想开据增值税发票，天香苑公司因开具增值税专用发票可以抵扣税收，每年可增加其收入几万元，基于天香苑公司便于抵扣增值税的用途，顶成公司将涉案厂房租赁给顶好公司，供水供电，顶成公司只能代收代付，开据收具给顶好公司，顶好公司也只能开据收据给天香苑公司，基于天香苑公司对顶好公司再三要求变更以上工商地址，供水供电发票名称的请求，顶成公司才提供以上《证明》给天香苑公司，因此，该份《证明》不能证明顶成公司与顶好公司存在委托代理关系。对此，顶成公司也曾在一审庭上多次陈述，现已经向贵院申请调取2013年天香苑公司所租用的厂房的电费发票及办理电费收费用户更名过户手续的资料，以证明以上情况。第二、从《证明》的内容不符合法律规定的委托代理的形式。根据我国《民法通则》第六十五条第三款规定：书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。而从《证明》的内容来看，该文件的标题为“证明”，而非“授权委托书”，而内容并未载明具体的代理权限及代理期限。一审法院仅以该《证明》来认定顶成公司与顶好公司存在委托代理关系，明显属于证据不足。第三、从本案中天香苑公司、顶好公司与天香苑公司发生的行为来看，均不符合顶成公司委托顶好公司出租厂房的代理关系。根据我国《民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。而本案中，与顶成公司签订《租用合同》的是顶好公司，顶成公司根本没有直接或间接与天香苑公司签订过任何合同。而事实是，顶好公司以自己的名义与天香苑公司签订《租用合同》，并收取押金、收取租金、沟通租赁相关事宜等，且从天香苑公司在一审中提供的证据可以看出，除了《证明》以外，顶好公司没有向天香苑公司披露过顶成公司，也从未表示过是代理顶成公司出租厂房。鉴于以上，一审法院在错误认定顶成公司与顶好公司存在委托代理关系的基础上，将顶好公司对天香苑公司做出的行为归责于顶成公司承担，明显属于在事实认定不清，法律依据不足。根据上述事实和有关法律，特请求贵院依法撤销一审的第一、二、三项判决，改判顶成公司无需向天香苑公司承担全部赔偿责任。
针对顶好公司、顶成公司上诉，天香苑公司在二审中答辩称：一、顶好公司与顶成公司为委托代理关系，而非租赁关系，一审法院认定事实正确。2012年10月15日，天香苑公司与顶好公司签订《租用协议》时，顶好公司向天香苑公司出具《证明》，内容显示：“兹有珠海市顶成发展有限公司将珠海市斗门区白蕉镇工业开发区港源路南1号的物业房产无限长期全权委托珠海市顶好发展有限公司代为出租及管理。”，顶成公司全权委托顶好公司对涉案物业进行出租和管理。事实上，在租赁涉案物业之时，天香苑公司也多次与顶好公司、顶成公司的实际控制人梁怡强先生进行洽谈，确认两公司之间系委托代理关系。一审庭审中，顶好公司和顶成公司对天香苑公司提交的《证明》真实性、关联性与合法性无异议。顶成公司在《上诉状》中主张开具《证明》的目的为了方便天香苑公司办理营业执照，顶成公司无证据证明其主张成立。此外，顶成公司在《上诉状》中，以《民法通则》第六十五条规定为依据认为上述《证明》不符合法律规定的委托代理形式实属对法律理解错误。一方面，司法实践中，对一份书面文件的性质判断不是通过标题而是通过内容来认定，况且本案中顶成公司出具《证明》以证明其与顶好公司之间的委托关系，“证明”标题亦无不当；另一方面，《证明》已载明“无限长期全权委托”的代理期限，对于未载明具体的代理权限属于授权委托不明，这恰恰是一审法院判决顶成公司与顶好公司承担连带责任的原因。二、顶好公司与顶成公司违反诚信，未通知天香苑公司就将涉案物业转让给珠海爱宝电器有限公司（以下简称爱宝公司），为了履行与爱宝公司之间的转让协议，将涉案物业收回交爱宝公司实际使用，违法单方解除与天香苑公司签订的《租用协议》，导致天香苑公司的合同目的无法实现，只能从涉案物业搬离，另寻其他生产经营场所，一审法院认定事实正确。2016年6月29日，顶成公司与爱宝公司签订涉案物业转让协议。2016年8月17日，爱宝公司办理了涉案物业的产权变更手续。2016年8月19日和8月22日，顶好公司两次向天香苑公司发出《通知》，言明提前解除与天香苑公司之间的租赁合同，并限期天香苑公司在一个月内搬离租赁场所。接到上述《通知》后，2016年8月23日，天香苑公司向顶好公司发出《告知函》，对顶好公司要求解除合同提出异议。然而，顶好公司在无故发出书面解约通知后，又威胁天香苑公司停水停电，要求天香苑公司立即搬离。天香苑公司属于现代生物高新技术企业，主营酵母系列产品技术的研究与开发等，由于经营范围的特殊性，决定了公司对工作环境要求的严格性，例如公司的冷库不得随意停电等，针对顶好公司一直威胁停水停电，在沟通未果的情况下，天香苑公司不得不搬离涉案物业，另寻其他生产经营场地。2016年9月18日，天香苑公司向顶好公司发出《联络函》，要求顶好公司给予6个月搬离期限，同时赔偿天香苑公司的损失。2016年11月18日，天香苑公司向顶好公司发出《律师函》，要求顶好公司妥善安排《租用协议》解除后的善后工作，同时赔偿天香苑公司的损失。2006年12月28日，爱宝公司向天香苑公司发出《通知函》，天香苑公司收到该函后才知道涉案物业早在2016年6月就已经被转让，2016年8月爱宝公司已经取得了涉案物业的产权。此时，天香苑公司才如梦方醒，明白了顶好公司和顶成公司赶走天香苑公司的真实原因为履行与爱宝公司之间的转让协议，将涉案物业收回交爱宝公司实际使用。2017年3月，天香苑公司在承诺的6个月内搬离了涉案物业。基于上述事实，天香苑公司认为，本案中天香苑公司不存在违约行为，顶好公司和顶成公司在没有合同解除权的情况下，违法解除了《租用协议》，一审法院认定事实正确。
顶成公司认可顶好公司上诉意见，顶好公司亦认可顶成公司上诉意见。
天香苑公司向一审法院起诉请求：1、判令顶好公司和顶成公司共同向天香苑公司支付违约金20万元；2、判令顶好公司和顶成公司共同赔偿天香苑公司遭受的损失，维修费用损失251155元、搬迁费损失12340元、另寻其他租赁场所新产生的装修费用240580元；3、判令顶好公司和顶成公司共同返还天香苑公司租赁押金92000元；4、判令顶好公司和顶成公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：顶成公司原系位于珠海市斗门区白蕉镇工业开发区港源路南1号内三号厂房、四号宿舍楼、二号公寓的房地产权属人。
2012年10月15日，顶好公司作为甲方与作为乙方的珠海天香苑生物科技发展有限公司签订租用协议，约定如下：1、甲方同意将珠海市斗门区白蕉镇工业开发区港源路南1号的别墅公寓、厂房、宿舍出租给乙方；2、租赁期限自2012年10月15日起至2022年10月15日止；3、该厂区厂房（3165.36平方米，单价8元/平方米）、宿舍（1656.59平方米，单价11元/平方米），别墅公寓（311.48平方米，单价8元/平方米）的出租总金额为每月46000元，乙方必须每月5日前凭甲方开具的租金发票，以转账形式交纳当月租金，租金每迟一天交纳，每天加收0.5%的滞纳金，若拖欠超过十五天，甲方有权单方终止合同，停水、停电并令乙方立即搬走，拖欠超过三十天，乙方室内、室外设备等物品全部归甲方所有，不退押金；4、在本合同签订之日由乙方一次性向甲方支付92000元作为本协议的租赁押金，在2012年11月20日当日乙方将第一个月租金支付给甲方，在合同签订之日当天，甲方交给乙方钥匙，租赁期间乙方不得以押金抵作租金，租赁期满，如无违约行为，退回押金，如有欠租或水、电费用、损坏室内设备的，扣清余款，再退乙方，如违约，甲方有权不退回押金，退房日以乙方交回钥匙当天为准；5、该厂区租赁合同期为十年，第一年租金为每月46000元，从2017年10月起，月租金为50600元直至合同期满；6、乙方租用甲方场地，因乙方需要的报建手续及室内外装修等的一切费用由乙方负责，租用期满后，不得损坏室内一切装修设施，如不再继续租用，乙方不得搬走室内外装修设施，所有室内外装修设施归甲方全部拥有，不再属于乙方财产；……14、甲方无故解除合同，需赔偿乙方二十万元整，乙方违约解除合同除乙方所交纳押金不予退还，另赔偿甲方十万元，未尽事宜由双方协商解决；……17、本协议履行过程中，如有争议双方协商解决，协商不成，双方同意向珠海市斗门区人民法院提起诉讼。
同日，顶成公司出具证明一份，载明“兹有珠海市顶成发展有限公司将珠海市斗门区白蕉镇工业开发区港源路南1号的物业房产无限长期全权委托珠海市顶好发展有限公司代为出租及管理”。
2012年10月15日，顶好公司将租用协议约定的租赁物交付天香苑公司使用。
2012年10月17日，天香苑公司向顶好公司转账支付租赁押金92000元。
2016年6月29日，顶成公司与珠海爱宝电器有限公司（以下简称爱宝公司）签订案涉租赁物的转让协议，2016年8月17日，爱宝公司办理了案涉租赁物的产权登记手续。爱宝公司在2016年12月28日发给天香苑公司的通知函中称根据其与顶成公司和顶好公司签订的协议书的约定，其有权于2016年11月初收回案涉租赁物自用。
2016年7月25日，顶好公司向天香苑公司发出通知，通知称：天香苑公司自2015年9月至2016年3月共欠顶好公司租金28000元，请天香苑公司自通知之日起五日内付清以上所欠租金，否则将解除租赁合同。2016年7月28日，天香苑公司向顶好公司转账支付28000元，附言为2015年9月至2016年3月。
2016年8月19日，顶好公司向天香苑公司发出通知，通知称：天香苑公司逾期未交清欠顶好公司的租金，现与天香苑公司解除《租赁合同》，请天香苑公司于一个月内搬离租赁场所。
2016年8月22日，顶好公司向天香苑公司发出通知，通知称：因顶好公司厂房另有他用，现提前与天香苑公司解除租赁关系，请天香苑公司自收到本《通知》之日起三十天内搬离租赁场所，其他事项按《租赁合同》执行。
2016年8月23日，天香苑公司向顶好公司发出告知函，就收到的两份通知回复称：在收到通知前，未接到任何关于解除租赁合同的沟通电话及人员联系，该通知违反双方签订的租用合同约定，天香苑公司提出严正抗议并不予接受。要求顶好公司派员与天香苑公司进行沟通，商谈解决方案，并承担天香苑公司的一切损失。
2016年9月18日，天香苑公司向顶好公司发出联络函，提出赔偿要求，称重新租赁厂房装修及设备安装等事项约需6个月等。
2016年11月18日，天香苑公司向顶好公司发出律师函，要求顶好公司与天香苑公司协商处理搬离时间，妥善安排善后工作，给予合理的搬迁时间等。
2016年12月15日，顶好公司向天香苑公司发出通知函，称双方于2012年10月15日签订《租用协议》，《租用协议》签订后，顶好公司依据该协议第14条约定，于2016年8月22日向天香苑公司发出《通知》，要求与天香苑公司提前解除租赁关系，并要求天香苑公司在收到《通知》后三十天内腾退场地。天香苑公司在收到顶好公司解除协议通知后，仍然按照《租用协议》约定向顶好公司支付2016年9月、10月及11月租金。对于上述事实，顶好公司表示认可并同意该合同继续履行。但截至本通知函发出之日，天香苑公司未向顶好公司支付2016年12月租金。有鉴于此，正式函告如下：天香苑公司在收到本通知函24小时内支付顶好公司2016年12月租金共计46000元，否则视为天香苑公司违约，由此产生的一切不利后果由天香苑公司承担。
2017年1月21日，顶好公司向天香苑公司发出《解除租赁合同通知书》，称双方于2012年10月15日签订了《租赁合同》，合同约定顶好公司将位于珠海市斗门区白蕉镇工业开发区港源路南1号的别墅公寓、厂房、宿舍出租给天香苑公司。《租赁合同》签订后，顶好公司依约将租赁物交付天香苑公司使用，但天香苑公司未能按照合同约定时间如期支付租金及相关费用，截止至本通知书发出之日，天香苑公司累计拖欠顶好公司租金及费用共计46000元。由于天香苑公司拖欠租金的行为已经构成严重违约，现顶好公司正式通知天香苑公司：双方签订的《租赁合同》自本通知书发出之日起解除，限天香苑公司在2017年2月1日前搬离租赁场所并付清所欠租金、费用及违约金共计146000元，否则顶好公司将采取法律途径追究天香苑公司的法律责任。
2016年12月28日，爱宝公司向天香苑公司发出《通知函》，称天香苑公司承租的位于珠海市斗门区白蕉镇工业开发区港源路南1号内三号厂房、宿舍楼、公寓楼等物业，原房屋所有权人为顶成公司，爱宝公司于2016年6月29日与顶成公司签订了上述物业的转让协议，并于2016年8月12日完成了上述物业产权的交割，于2016年8月17日取得了上述物业的产权登记证，现该物业属于爱宝公司所有。根据爱宝公司与顶成公司的转让协议约定，爱宝公司取得产权证后上述物业就交由爱宝公司实际使用（即顶成公司应完成与天香苑公司租赁合同的解约，并要求天香苑公司搬离上述物业）。亦根据爱宝公司与顶成公司及与天香苑公司签订租用协议的顶好公司2016年9月28日签订的《协议书》的约定，爱宝公司有权于2016年11月初收回上述物业自用。由于天香苑公司至今尚未搬出属于爱宝公司的上述物业，导致爱宝公司无法使用上述物业，天香苑公司应向爱宝公司支付2016年11月、12月实际使用上述物业的租金共92000元。由于上述物业特别是厂房出现了很严重的质量问题，正面左侧门第三排的“二、三、四”承台柱往下塌陷存在严重的安全隐患，需要紧急整修，故现爱宝公司通知天香苑公司于2016年12月31日前搬离爱宝公司上述物业，以便爱宝公司对上述物业进行大整修，若天香苑公司在上述时间内未搬离上述物业，届时若发生任何安全问题，则由天香苑公司承担全部的赔偿责任及其他法律责任，且还需按市场价格向爱宝公司支付房屋使用费每月10万元。
一审法院另查明，2014年3月20日，珠海天香苑生物科技发展有限公司变更企业名称为珠海天香苑生物科技发展股份有限公司。
2016年8月8日、2016年9月9日、2016年10月9日、2016年11月10日、2016年12月16日，天香苑公司5次通过银行转账向顶好公司支付费用，每次金额为46000元。天香苑公司认为案涉租用协议于2016年9月18日解除，故此后支付的费用为场地占用费，而非租金。顶好公司认为租用协议在2017年1月21日解除，这些款项为天香苑公司向其支付的租金。
天香苑公司在庭审中称其已于2017年3月从案涉租赁物搬离，并于2017年4月5日与案涉租赁物的新权属人爱宝公司办理了退场的交接手续。
一审法院认为，结合本案双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、顶成公司和顶好公司的关系是租赁关系还是委托关系；二、在租用协议履行过程中，顶好公司和顶成公司是否存在违约行为，并承担违约责任。
一、关于顶成公司和顶好公司的关系，天香苑公司主张为委托代理关系，顶成公司和顶好公司认为是租赁关系。一审法院认为，虽然顶成公司向一审法院提交了其与顶好公司签订的租用协议，但天香苑公司对此并不认可，顶成公司和顶好公司也没有提交其他证据予以佐证，根据天香苑公司提交的证据《证明》，可以看出是顶成公司委托顶好公司出租及管理案涉租赁物，顶成公司是委托人，顶好公司是受托人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，天香苑公司与顶好公司签订的租用协议直接约束天香苑公司和顶成公司。
二、在租用协议履行过程中，顶好公司和顶成公司是否存在违约行为，并承担违约责任。天香苑公司与顶好公司签订的租用协议是双方在平等、自愿的基础上达成的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。在合同履行过程中，顶好公司多次向天香苑公司发出通知要求解除合同，先是在2016年7月25日认为天香苑公司逾期支付2015年9月至2016年3月的租金，后又在2017年8月22日称厂房另有他用，最后又于2016年12月15日、2017年1月21日称天香苑公司逾期缴纳租金，结合本案查明的事实，天香苑公司在接到顶好公司的上述通知后，一方面对顶好公司要求解除合同提出异议，一方面按照通知的要求及时支付相关的租金及费用，并不存在根本违约行为，顶好公司单方要求解除合同没有依据。相反，顶成公司作为案涉租赁物的原权属人在租用协议履行期间，未通知天香苑公司就将案涉租赁物转让给案外人爱宝公司，顶成公司和顶好公司为了履行与爱宝公司之间的转让协议，将案涉租赁物收回交由爱宝公司实际使用，在天香苑公司没有根本违约的情形下，单方解除与天香苑公司签订的租用协议，导致天香苑公司的合同目的无法实现，只能从案涉租赁物搬离，另寻其他生产经营场所，案涉租用协议事实上已经解除。对于因顶好公司和顶成公司违约导致合同解除给天香苑公司造成的损失，顶好公司和顶成公司应予赔偿。现一审法院就天香苑公司的各项主张逐项分析如下：
（一）违约金20万元。根据租用协议第十四条的约定，顶成公司无故解除合同，需赔偿天香苑公司违约金20万元，天香苑公司请求顶成公司支付违约金20万元有事实和合同依据，一审法院予以支持。
（二）押金92000元。案涉租用协议的解除是顶成公司单方提出的，天香苑公司并没有根本违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，顶成公司应将收取天香苑公司的押金92000元返还。顶成公司辩称天香苑公司违约，押金不予退还没有依据，一审法院对顶成公司的该抗辩意见不予采纳。
（三）维修费用损失251155元。天香苑公司主张该费用发生在2013年到2015年期间，系天香苑公司在使用租赁物期间对围墙、大门、车间下水道等进行修缮发生的费用，一审法院认为，该费用发生在顶成公司要求解除合同之前，系天香苑公司正常使用租赁物期间发生的维修费用，根据租用合同的约定，该费用应由天香苑公司自己承担，且该费用的发生与顶成公司要求解除合同之间没有因果关系，天香苑公司请求顶成公司赔偿该费用没有依据，一审法院不予支持。
（四）搬迁费损失12340元。天香苑公司主张该费用为空调及冷库的安装迁移费用，一审法院认为，因顶成公司的原因天香苑公司不能继续使用案涉租赁物，天香苑公司只能将相关的设备搬迁至新的经营场所，该损失的发生是顶成公司的违约行为直接导致的，天香苑公司请求顶成公司赔偿该费用有事实和法律依据，一审法院予以支持。
（五）新厂房的装修费240580元。一审法院认为，租用协议已对顶成公司无故解除合同需承担的违约责任进行了约定，一审法院也已经支持了天香苑公司要求顶成公司支付违约金20万元的诉讼请求，天香苑公司主张的该装修费不属于顶成公司在订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院对天香苑公司的该请求不予支持。
结合一审法院前述分析，租用协议直接约束天香苑公司与顶成公司，但顶成公司出具的证明没有明确顶好公司的代理权限和期间，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”的规定，顶好公司作为顶成公司的代理人应负连带责任。综上，一审法院确定顶成公司、顶好公司应连带向天香苑公司支付违约金20万元、返还押金92000元，并赔偿天香苑公司的搬迁费损失12340元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、顶成公司、顶好公司于判决生效之日起七日内向天香苑公司支付违约金20万元；二、顶成公司、顶好公司于判决生效之日起七日内向天香苑公司返还押金92000元；三、顶成公司、顶好公司于判决生效之日起七日内赔偿天香苑公司搬迁费损失12340元；四、驳回天香苑公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11761元（天香苑公司已预交），由天香苑公司负担7265元，顶成公司、顶好公司负担4496元。
二审期间，顶好公司提交以下证据：1、（2017）粤0403民初545号民事判决书，证明爱宝公司是认可天香苑公司继续承租案涉厂房，并不因为顶成公司把厂房转给爱宝公司而使得天香苑公司客观上无法使用案涉厂房；2、2016年9月28日《协议书》，证明天香苑公司可以继续租赁涉案厂房；3、两张照片，证明天香苑公司同意顶成公司出售涉案厂房，并将横幅挂于厂房上。天香苑公司对顶好公司提交上述证据发表如下质证意见:1、三份证据均超过举证期限；2、证据一真实性予以认可，但是该份判决因顶成公司上诉并未生效。证据二、三真实性、合法性、关联性不予认可。顶成公司对顶好公司提交上述证据真实性、合法性、关联性均予以确认。顶成公司提交证据：《非居民客户变更用电业务受理表》，证明：基于天香苑公司便于抵扣增值税的用途，而供水供电发票名称只能开具给厂房的业主，顶成公司应天香苑公司及顶好公司的请求，才提供以上《证明》给天香苑公司，因此该份《证明》不能证明顶成公司与顶好公司之间存在委托代理关系。天香苑公司对该份证据真实性、合法性、关联性不予认可。顶好公司对该份证据真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审查认为，顶好公司提交证据一并非生效判决，故本院不予采纳；证据二、三真实性确认，但是与本案并无关联，本院不予采纳。顶成公司提交《非居民客户变更用电业务受理表》并无证据原件，且与本案并无关联性，本院不予采纳。
经审理查明，2016年9月18日，天香苑公司向顶好公司发出《联络函》，针对顶好公司2016年8月22日发出《通知》，提出解除双方在2012年10月15日签订《租用协议》，天香苑公司提出严正抗议并不予接受，随之提出赔偿要求。2016年12月28日，爱宝公司向天香苑公司发出《通知函》后，天香苑公司向爱宝公司回函，称不同意爱宝公司提出2016年12月31日搬离租赁物业之要求，且不能接受爱宝公司在函件中提出的主张及安排。顶成公司主张其与顶好公司之间为租赁关系，并提交顶成公司（甲方）与顶好公司（乙方）于2012年9月10日《租用协议》，约定甲方将珠海市斗门区白蕉镇工业开发区港源路南1号的别墅公寓、厂房、宿舍出租给乙方，期限自2012年9月10日至2032年9月10日止，每月租金为30000元，等等。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、顶成公司与顶好公司之间关系认定。
顶好公司与天香苑公司签订《租用协议》，同时顶成公司出具证明，根据该证明内容显示顶成公司全权委托顶好公司代为出租及管理涉案物业之间，因此一审法院认定顶成公司与顶好公司之间为委托代理关系，完全正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合法》第四百零二条规定，顶成公司应当受到顶好公司与天香苑公司签订《租用协议》约束。顶成公司与顶好公司均陈述双方之间系租赁关系，且双方缔结租用协议，但双方均无证据证实将双方之间租赁关系向天香苑公司予以披露，且双方之间租用协议并未作为顶好公司与天香苑公司签订《租用协议》附件，因此相对于天香苑公司而言，顶好公司与顶成公司之间关系认定应当以顶成公司出具《证明》确定。顶成公司上诉认为该《证明》出具目的是为了让天香苑公司办理供电变更手续，并非证实委托代理关系，对此本院认为，一方面，并未有证据显示该份《证明》出具目的仅是为了办理供电变更手续；另一方面，即使《证明》用于办理供电变更手续，亦不能否定《证明》可以证明顶成公司与顶好公司之间委托代理关系之事实，因此顶成公司提出上述上诉意见，理据不足，本院不予采纳。
二、顶好公司是否存有违约行为。
顶好公司与天香苑公司签订《租用协议》，明确约定租赁期限至2022年10月15日止，但顶好公司分别于2016年7月25日、2016年8月19日、2016年8月22日、2017年1月21日多次发出解除合同通知，上述行为是否违反合同约定，本院对此分析如下：其一、顶好公司于2016年7月25日发出《通知》，告知天香苑公司若在通知之日起五日内未能付清欠租28000元，则解除合同，该通知实际变更支付租金日期，天香苑公司按照通知规定时间支付欠缴租金，因此顶好公司并无权解除合同，顶好公司于2016年8月19日以天香苑公司逾期缴纳租金为由解除租赁合同，并无合法依据，该行为即构成违约。其二、顶好公司于2016年8月22日发出通知，称其厂房另有他用，要求提前解除合同，顶好公司该行为明显违反合同约定，构成违约。其三、顶好公司于2017年1月21日发出解除合同通知书，以天香苑公司未缴纳租金为由解除合同，本院认为，2016年12月28日，爱宝公司通知天香苑公司其购买涉案物业事实，并且要求天香苑公司搬离涉案物业，同时要求天香苑公司向其支付2016年11月、12月涉案物业使用费，基于涉案物业产权人实际产生变更，直接影响租金如何支付问题，本院认为顶好公司未缴纳2017年1月份租金确有合法理由，因此顶好公司不得以此为由解除合同。综上，顶好公司在双方履约期限未至情况下，多次实施解除合同行为，违反合同约定，应当承担违约责任。顶好公司在租赁合同履行期间将涉案物业转让给爱宝公司，爱宝公司亦明确告知天香苑公司要收回涉案物业为自己使用，由于顶好公司违约解除合同行为，导致天香苑公司在合同约定期限尚未届满时最终搬离涉案物业，合同目的无法实现，顶好公司应当承担相应违约责任，一审法院认定正确，本院予以确认。顶好公司上诉认为虽然爱宝公司发函要求收回厂房，但天香苑公司并未按照要求交回厂房，因此爱宝公司发函并未实际影响天香苑公司使用涉案房屋，对此本院认为，虽然爱宝公司发函后天香苑公司未按照要求时间搬离，但其最终于2017年3月份搬离涉案房屋，且搬离房屋原因在于顶好公司将房屋出售爱宝公司，而爱宝公司需要自己使用涉案房屋，因此顶好公司在租用协议履行过程中，确实存有违约行为，导致天香苑公司无法继续使用涉案物业，顶好公司提出该上诉理由，本院不予采纳。
三、顶好公司承担违约责任及赔偿损失认定。
1、违约金20万元。诚如一审法院所述，依据《租用协议》第十四条约定，顶好公司无故解除合同，需要赔偿天香苑公司违约金20万元，此为双方真实意思表示，应当恪守。根据前述事实之认定，顶好公司违反该条约定，无故解除合同，应当承担支付违约金20万元违约责任，一审认定正确，本院予以维持。
2、押金92000元。根据《租用协议》第四条约定，如若天香苑公司存有违约行为，则顶好公司有权不予退还押金，如存有欠租、拖欠水电费、损坏室内设备，扣除余款再行退还。根据上述认定事实，租用协议无法继续履行原因在于顶好公司，因此天香苑公司并无过错，且天香苑公司并不存在欠租、拖欠水电费及损坏室内设备行为，因此顶好公司应当在租用协议解除后将押金92000元返还，一审法院认定正确，本院予以确认。
3、搬迁费损失12340元。《租用协议》第十四条明确约定顶好公司无故解除合同，其向天香苑公司支付20万元违约金用于赔偿。本院认为，违约金约定兼具惩罚性与补偿性，双方约定一方无故解除合同，需要赔偿20万元违约金，其目的一方面是为了督促双方履行合同约定，另一方面是对守约方损失予以弥补。天香苑公司主张搬迁费损失12340元，属于实际损失范畴，该损失可以在上述约定20万元违约金内予以弥补，因此搬迁费损失12340元，应不予支持，一审法院认定有误，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实部分有误，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人顶好公司针对搬迁费损失提起上诉，理据充分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初618号民事判决第一、二、四项；
二、撤销珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初618号民事判决第三项。
一审案件受理费人民币11761元，由天香苑公司负担人民币7447元，顶成公司、顶好公司负担人民币4314元；二审案件受理费人民币11730元，由顶成公司、顶好公司各自负担5627元，由天香苑公司负担人民币476元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年十一月二十三日
书记员 程 敏