安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1103民初1589号
原告：杜德胜，1977年10月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：马敬海，安徽洪武律师事务所律师。
被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（长江商贸城皖东国际车城B区，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。
法定代表人：张传棉，系公司董事长。
委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。
原告杜德胜与被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜德胜及其委托代理人马敬海、被告中普公司的委托代理人邱程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜德胜诉称：2013年12月25日，原被告签订了一份《商品房预售合同》。合同约定：原告购买被告开发的全球家居生活馆B单元4028室商品房，总房款为173764元。被告承诺于2014年1月16日交付房屋，交房前15天负责书面通知原告，验收交接时，被告应出示符合房屋交付条件的证明文件，包括《滁州市房屋质量保证书》和《滁州市房屋使用说明书》，交付条件为验收合格，取得《备案登记表》。逾期交房按已支付房款日万分之五支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告直到2015年12月2日才将《备案登记表》提供给产权机构，但没有提交办理产权登记其他材料，房屋至今未办理初始登记，也为与原告办理交接手续，未提供上述证明文件，房屋不符合交付条件，原告也未取得房地产权证。
根据上述合同约定被告从2014年1月17日开始违约，至2015年12月2日合计违约684天，按总房款日万分之五计算，逾期交房违约金为59427元。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定，因出卖人的原因导致买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任，违约责任起算时间为自房屋交付之日起90日。本案被告违约期限应从2014年4月17日起算，至2015年12月2日，合计违约594天。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，原告主张按年利率6%基础上加50%计算，即9%，被告应承担逾期办证违约金25450元。因违约金问题没有达成协议，原告依据《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定提起诉讼，请求法院依法支持。请求事项：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金59427元（从2014年1月17日至2015年12月2日，计684天，按总金额173764元日万分之五计算）；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金25450元（从2014年4月17日至2015年12月2日，计594天，按总金额173764元年利率9%计算，以后逾期办证违约金计算至被告向主管机关提供全部办证需要的资料之日止）；3、诉讼费由被告承担。
针对其诉讼请求，原告向法庭提交以下证据材料：
证据一、滁州市商品房预售合同，证明双方达成房屋买卖协议，被告的交房时间为2014年1月16日，逾期交房按总房款日万分之五承担违约金，房屋交付条件为竣工验收合格，取得《备案登记表》，要签收交接书，被告要提供《滁州市房屋质量保证书》，《滁州市房屋使用说明书》，因被告没有履行上述义务，应当从交房期满后第二日开始承担逾期交房违约责任；
证据二、发票，证明原告已经履行了付款义务；
被告中普公司辩称：1、涉案房屋已经由中兴公司于2014年1月10日依据原告的合同授权代原告接收了涉案房屋，该行为应当认定为原告已经接收房屋，同时虽然当时不符合约定的交付条件，但目前已经通过了竣工验收且已经办理不动产初始登记，已经具备了将房产证办到各业主名下的条件，且中兴公司代为收房的行为使原告的免租期提前，也使原告后期收取房租的时间相应提前，中兴公司代原告收房的行为未损害原告的利益，故原告要求支付迟延交房违约金的主张没有事实和法律依据，应当予以驳回；2、对于原告主张的迟延办证的违约金，依据合同约定，原告办理房产证的前提条件是被告进行房地产权证登记取得初始登记后180天之内，双方签署《房屋交接书》，办证的主体是原告，费用由原告承担，被告只有协助义务，同时，被告并不负有代原告办理房产证的义务，原告也无证据证明被告拒不履行协助的义务，故原告主张逾期办证的违约金的诉请不予支持；3、南谯区法院和滁州中院已对与本案同样的案件作出了生效判决，结果是驳回了原告的诉请，该生效判决应作为审理本案的依据，原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回。
针对其辩称，被告向法庭提交以下证据材料：
证据一、中普公司的营业执照，证明被告进行房地产开发的资质和企业基本情况；
证据二、《委托经营管理合同》一份，证明原告委托滁州中兴商业运营管理有限公司从被告处收房，且将房屋交给该公司经营管理，经营管理期限自2013年10月1日至2033年9月30日；
证据三、《商铺交接确认书》一份，证明滁州中兴商业运营管理有限公司受原告委托，于2014年1月10日从被告处接收原告所购买的商铺；
证据四、《房屋租赁合同》一份，证明滁州中兴商业运营管理公司已将包括原告的商铺在内的房屋出租给居然之家，租期10年，自2014年1月16日至2024年1月15日；
证据五、照片、销售平面图，证明原告的商铺目前由尚高橱柜在经营；
证据六、南谯区人民法院（2015）南民一初字第01964号判决书及滁州市中级人民法院（2016）皖11民终852号民事判决书，证明与本案相同案件中该原告主张的迟延交房的违约金和逾期办证的违约金被两级法院以缺乏事实和法律依据为由驳回，同时该判决为生效判决；
证据七、不动产初始登记证明，证明涉案房屋已于2015年12月23日获得了不动产初始登记，具备了将房产过户到各业主名下的条件。
上述证据，经庭审举证、质证，被告对原告提交的二份证据的质证意见为证据一真实性无异议，对于内容也无异议，证明目的除了最后一点原告想据此证明被告应承担迟延交房违约金的证明目的不予认可；对证据二的三性均无异议；原告对被告提交的证据的质证意见为证据一无异议；证据二该合同中关于房屋交付的约定是无效的，具体理由：该合同的签订时间是2012年12月15日，而预售合同签订时间是2012年12月25日，预售合同中关于房屋交付的条件有明确的约定，所以委托经营管理合同中交付条件已被之后签订的预售合同关于房屋交付条件的条款所否定，所以涉案房屋交付的条件应当以预售合同为准，被告应当承担相应的违约责任；证据三因《委托经营管理合同》无效，所以商铺交接确认书对原告也没有约束力；证据四质证意见同证据三；证据五质证意见除了同证据三外，原告认为如果被告将未经竣工验收的涉案房屋交付他人使用，是违法行为，尤其没有通过消防验收，可能给社会及不特定的多数人生命和财产造成巨大安全隐患。对照片和销售平面图不予认可，且与本案争议的焦点没有关联性，而且领导发言，或明星代言均不具有法律上的意义，更不能证明涉案建筑就符合法律规定的交付条件；证据六真实性无异议，但对本案不具有参考意义，本案原被告双方是独立的合同关系，且合同条款不相同，尤其是《委托经营管理合同》的签署时间与本案诉讼的主合同签署时间不一致，相冲突的条款应以后合同为准；证据七真实性无异议，但是该证据显示的初始登记时间2015年12月23日，距合同约定交房时间长达2年，所以被告在办理初始登记之前，应当承担逾期交房违约责任及逾期办证责任。
经审理查明，原被告于2013年12月25日，签订了一份《商品房预售合同》。合同约定：原告购买被告开发的全球家居生活馆B单元4028室商品房，总房款为173764元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：验收合格、取得《备案登记表》。合同第十一条约定：被告定于2014年1月16日前将该房屋交付给原告，被告如未按期交付房屋，应按原告已付房款的日万分之5.00向原告支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天交房，原告有权单方解除合同。合同第十四条约定：在滁州中普置业有限公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后180日内，由原被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，原被告双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2012年12月15日，原告杜德胜、滁州中兴商业运营管理有限公司、中普公司三方签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，内容为：为了充分发挥被告商业管理的资源优势，为实现原告商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的共同利益，被告对原告位于滁州市醉翁西路669号项目实现统一的商业经营管理，被告中普公司确保对原告位于滁州市醉翁西路669号项目实施定期回购。原告将其四楼028号（编号：B4028）商铺的使用权交付滁州中兴商业运营管理有限公司统一招商经营并管理。商铺经营管理期限为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止。由于市场需要培育期，滁州中兴商业运营管理有限公司前期投入较大，为有利于市场招商，原告同意委托期内第一至第三年，作为免租期，在期间的商铺经营管理费用支出一切由滁州中兴商业运营管理有限公司承担盈亏风险。合同第四条第（二）项约定：为维护滁州中普·城市广场全球家居生活馆的统一经营管理，在滁州中兴商业运营管理有限公司经营管理期限内，原告不得主张对商铺的占有、使用及经营管理权利，不得限制或影响滁州中兴商业运营管理有限公司的经营管理权利。2014年1月10日，被告中普公司与滁州中兴商业运营管理有限公司签订商铺交接确认书，内容为：双方就业主杜德胜购买被告开发的位于滁州市醉翁西路669号，滁州中普城市广场全球家居生活馆项目四层B区028号商铺进行验收交接，交接的具体时间为2014年1月10日。2014年1月16日，滁州中兴商业运营管理有限公司将包括原告商铺在内的房屋出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司，租赁期共10年，自2014年1月16日起将此房屋交付乙方使用，至2024年1月15日止。2015年12月23日，被告中普公司取得滁州市不动产登记证明，初始登记（新建商品房）。
本院认为：原被告双方签订的《滁州市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在《滁州市商品房预售合同》中虽约定被告于2014年1月16日前交房，但双方又在《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中约定原告购买的房屋从2013年10月1日由滁州中兴商业运营管理有限公司受托经营20年，2014年1月10日该房屋实际已由被告转交给滁州中兴商业运营管理有限公司经营管理，且滁州中兴商业运营管理有限公司的代为接收房屋的行为将免租期提前，使原告收取后期房屋租金的时间相应前移，中兴公司代为接收房屋的行为并未损害杜德胜的利益，故杜德胜主张中普公司向其支付逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉求被告支付逾期办理房产证的违约金，按照《滁州市商品房预售合同》第十四条及补充协议约定，杜德胜办理房地产权证的前提条件为中普公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后180日内，由原被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，原被告双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。本案中，被告建造的房屋于2015年7月13日工程竣工验收合格，2015年12月23日，被告中普公司取得滁州市不动产登记证明、初始登记（新建商品房）。但双方合同约定办证的义务主体系杜德胜，并非由中普公司代办房产证，中普公司仅负有协助义务，原告亦无证据证明中普公司拒不履行协助义务，故原告主张中普公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杜德胜的诉讼请求。
案件受理费1922元，由原告杜德胜负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 徐克文
二〇一六年六月二十二日
书记员 鲍国慧
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。