福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6319号
上诉人（原审原告）:郑丽娟，女，1967年6月14日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人:杨建华，福建智君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建闽临贵金属有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路71号国贸广场二层V商场店面，统一社会信用代码91350100310666879F。
法定代表人：许晶，总经理。
委托诉讼代理人：黄万寿、张冬琴，福建华巍律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许晶，男，1986年8月24日出生，汉族，住福建省仙游县。
上诉人郑丽娟因与上诉人福建闽临贵金属有限公司（以下简称“闽临公司”）、被上诉人许晶房屋租赁纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。
郑丽娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审未认定讼争合同何时解除，且被上诉人的物品至今仍然存放在租赁房屋内造成上诉人无法另行出租并造成上诉人租金损失，故一审认定基本事实不清。二、被上诉人单方提交《接处警情况登记表》，系被上诉人单方陈述，不能作为认定合同解除时间之依据。
并且，被上诉人至今仍拖欠租赁期间的物业费等，即便当时其有将物品搬离租赁物的举动，但物业公司也不会允许其搬离，被上诉人未能搬离案涉房屋责任应由其自行承担。再者，被上诉人所提交的通话记录未体现通话内容，上诉人已合理解释通话系为催讨租金，但一审通过认定该通话记录的真实性变相认定当时已解除合同，认定错误。三、一审法院在解除合同认定上适用法律不当，导致支持被上诉人可任意解除合同，有失诚信，并造成上诉人因被上诉人的任意解除合同所产生的损失无法获得赔偿的后果。四、一审判决以“被告缴纳的押金已可以弥补合同提前解除给原告造成的损失”为由，未支持上诉人要求被上诉人支付租赁合同解除之前被上诉人拖欠的租金及滞纳金（从2016年5月27起至2016年11月28日止）的诉求，系混淆违约金与拖欠的租金概念。并且两个月押金和一审判决的一个月占用费根本就不足以补偿上诉人损失。五、被上诉人通过提起本案诉讼方式已及时采取措施防止损失进一步扩大，现也已发函要求被上诉人立即腾房,但一审法院在已认定被上诉人至今尚未腾房事实的情况下，却驳回了上诉人提出的参照原租金标准支付直至其实际腾房之日的房屋占用费的诉求,有失公平。
闽临公司辩称：一、上诉人在起诉状中并无关于何时解除合同的诉讼请求，一审判决未认定何时解除合同，符合不告不理的原则。2016年6月4日之后，答辩人不再租赁上诉人房屋，当然没有义务支付租金，答辩人违约依据合同承担相应违约责任即可。2016年6月4日起，上诉人的损失是其未采取适当措施而扩大的损失与认定何时解除合同没有直接关系。二、一审法院依据《接处警情况登记表》、通话记录、交纳房租的银行流水之间的联系，以及与事实的关联度，综合认定本案事实，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定。三、答辩人违约后，上诉人未尽到采取适当措施防止损失扩大的法定义务，扩大损失应由其自行承担。因双方未能协商解除合同，答辩人遂于2016年6月4日起不再租赁房屋，答辩人愿意自愿承担相应的违约责任，即愿赔偿两个月租金。但上诉人在明知答辩人违约后其可以单方面解除合同而不解除，也不出具出门条，不接受答辩人的律师函，任凭房屋处于闲置状态，至其起诉之时已闲置八个多月。直到本案上诉期间，上诉人向答辩人发出《告知函》，要求答辩人在收函3日内腾空租赁房屋并办理交接。答辩人收到函件后，当即联系上诉人约定办理时间，上诉人于2017年11月1日出具出门条，答辩人次日将滞留物品全部搬离。因上诉人出具出门条是答辩人办理滞留物品的前提条件和必备条件，故滞留物品能否搬离的主动权完全掌握在上诉人手中。上诉人完全可以在2016年6月3日开具出门条，但其于2017年11月2日才出具出门条，故租赁房屋因闲置的租金损失，是上诉人没有采取适当措施而扩大之损失。上诉人有义务采取适当措施而未采取，无权就扩大的损失要求答辩人赔偿。
闽临公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人关于房屋占用费的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人利用物业管理，留置上诉人办公物品，才导致上诉人部分办公物品滞留在诉争房产内。上诉人提供《接处警情况登记表》证实2016年6月6日16时许上诉人提前解除租赁合同并愿赔2个月房租的情况下，被上诉人不同意，导致上诉人无法将诉争房产内的物品搬出。二、上诉人部分办公物品滞留在诉争房产内，并非上诉人不搬离办公物品，是被上诉人恶意行为直接造成的结果，被上诉人主观上存在过错。三、原审法院判决上诉人支付被上诉人占用费33000元，于法无据。
郑丽娟辩称，上诉人提出解除合同，但案涉合同不具备单方解除的条件，答辩人对此并无过错。故上诉人闽临公司的的上诉理由不成立。
郑丽娟向一审法院起诉请求：1.解除郑丽娟与闽临公司、许晶于2014年8月17日签订的《写字楼租赁合同》；2.闽临公司、许晶立即腾退租赁房屋，并缴清水电费、物业费；3.闽临公司、许晶支付郑丽娟拖欠的租金人民币195250元（暂计付自2016年5月27日起至2016年11月28日止）以及按月租金为34650元计付自2016年11日28日起至实际腾房之日止的房屋占用费；4.确认66000元的租赁押金归郑丽娟所有；5.闽临公司、许晶支付郑丽娟迟延缴纳租金的滞纳金人民币9929.304元（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付自2016年6月1日起至2016年11月28日止），以及按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付自2016年11月29日起至闽临公司、许晶实际缴纳租金之日止的滞纳金。
一审法院认定事实：2014年8月27日，郑丽娟与闽临公司签订《写字楼租赁合同》，合同约定：闽临公司承租郑丽娟位于福州市鼓楼区（建筑面积：310平方米）；租赁期限自2014年8月28日起至2018年8月28日，其中2015年8月28日-2016年8月28日租金为33000元/月，2016年8月28日-2017年8月28日租金为34650元；租赁押金为66000元，应于2014年8月27日之前支付；出租人应于2014年8月17日前将房屋交付承租人使用；若闽临公司无故拖欠租金10天以上（含10天），则出租人可单方面解除合同，收回房屋，没收租赁押金，并追收所欠费用。合同对双方的权利义务作出具体约定。合同签订后，闽临公司缴纳了66000元押金。闽临公司按约支付租金至2016年5月27日，并于2016年5月30日另向郑丽娟支付7700元作为“续租”7日之租金。
一审法院认为，双方于2014年8月27日签订的《写字楼租赁合同》意思表示真实，不违反法律有关规定，一审法院依法予以确认。根据合同第5.3条约定，若因闽临公司违约导致合同提前解除或终止的，租赁押金不予退还。合同履行期尚未届满，闽临公司请求解除合同，显属违约，应承担违约责任，郑丽娟有权对租赁押金66000元不予退还；郑丽娟主张解除合同合理合法，一审法院予以支持。郑丽娟主张自2016年5月27日起至2016年11月28日止的租金195250元及滞纳金，一审法院认为，闽临公司缴纳的押金已可以弥补合同提前解除给闽临公司造成的损失，郑丽娟该项主张证据不足，一审法院不予支持。由于闽临公司尚有部分办公用品滞留在诉争房产内，给郑丽娟使用该处场所造成一定障碍，故闽临公司应酌情按一个月的租金标准向郑丽娟支付占用费33000元。郑丽娟主张闽临公司未结清物业费、水电费等但未提供证据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、解除郑丽娟与福建闽临贵金属有限公司2014年8月27日签订的《写字楼租赁合同》；二、福建闽临贵金属有限公司于本判决生效之日起十日内将福州市鼓楼区腾空并交付给郑丽娟；三、福建闽临贵金属有限公司缴纳的押金66000元归郑丽娟所有；四、福建闽临贵金属有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑丽娟占用费33000元；五、驳回郑丽娟其他诉讼请求。本案诉讼费12930元，因适用简易程序减半收取6465元，郑丽娟承担4465元，闽临公司、许晶承担2000元。
二审期间，双方向本院提交以下证明资料：郑丽娟提交了：1.物业费欠费情况表；2.《赔偿责任告知函》及其邮寄详情单；3.《出门条》。闽临公司提交了录音及视频光盘、出门条照片。经质证和审查，郑丽娟提交的证明资料1与本案无关，证明资料2、3真实性予以确认，可作为认定事实之依据。闽临公司提交的证明资料可与郑丽娟提交的证明资料3《出门条》相印证，可作为认定事实依据。
根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
二审另查明：
1.2016年6月6日，闽临公司通过其员工李玉英报警，福州市公安局温泉派出所出具编号为NO150915593《接处警情况登记表》，主要内容为：“据报警人称，其在上述发生地点（即置地广场30楼）2014年8月份租住房子，其提前解约愿赔2个月房租，房东郑丽娟不同意，又向其要租费1个月，致其不能将30楼305室内的物品搬出。已告知到相关部门进行处理。”同年6月8日、12日，闽临公司向郑丽娟邮寄《律师函》，表示愿意按照约定赔偿郑丽娟损失，要求郑丽娟向租赁房屋所属物业公司开具出门条，以配合该公司搬迁。邮件被拒收。
2.2017年9月25日，郑丽娟向闽临公司及许晶发出《告知函》，要求闽临公司、许晶收到告知函后三日内腾空并退还租赁房屋。2017年11月1日，郑丽娟开具了《出门条》交给闽临公司，出门条上记载闽临公司搬离租赁房屋内的物品，由闽临公司盖章确认。郑丽娟在出门条上签名并手书确认“经验收租赁没有损坏，租户必须在2017年11月2日17：00之前搬离其物品，双方纠纷由法院依法判决。”双方均确认闽临公司已按《出门条》上所载时间搬离案涉房屋。
本院认为，在案涉房屋租赁合同约定的租赁期间内，承租人闽临公司欲提前解除合同并不再承租案涉房屋，已构成违约。因房屋租赁合同系具有持续履行性质的双务有偿合同，在承租方不愿继续承租房屋，且已承诺依约赔偿出租人损失的情况下，应允许双方解除合同关系。根据案涉合同5.3条关于“若因乙方（即闽临公司）违约导致合同提前解除或终止的，租赁押金不予退还”以及10.2条关于“乙方（闽临公司）无故拖欠租金10天以上（含10天），则甲方（郑丽娟）有权单方面解除合同，收回房屋，没收2个月租金的租赁押金，并追收所欠费用”之规定，应认定双方约定承租人违约致使合同解除情况下的违约金为租赁押金。故在闽临公司违约致合同无法继续履行情况下，郑丽娟有权将闽临公司所缴纳的押金66000元作为违约金予以扣收。
关于案涉租金或房屋占用费支付问题。上诉人郑丽娟要求闽临公司支付房屋占用费至其腾房之日止，但结合被上诉人闽临公司原审提供的其员工于2016年4月至5月与郑丽娟的通话记录，闽临公司于2016年6月6日报警记录，以及闽临公司于2016年6月8日、12日向郑丽娟邮寄《律师函》等证据，可证明闽临公司于2016年6月即已向郑丽娟提出不再承租案涉房屋并要求郑丽娟配合其办理物品搬离的相关手续。在郑丽娟未能提供证据证明其当时予以配合的情况下，应认定闽临公司于2016年6月已不再使用案涉房屋，相关物品无法搬离的责任并非闽临公司原因所致。故出租人郑丽娟怠于采取措施收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，所造成的扩大损失部分应由其自行承担。鉴于出租人收回房屋并再行出租将导致一定的空租期及费用开支，一审法院在认定出租人郑丽娟有权没收相当于两个月租金的租赁押金66000元之外，判决闽临公司按一个月租金标准另行支付占用费33000元合理。上诉人闽临公司关于其不应再支付占用费33000元的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述,郑丽娟及闽临公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元12930元，由上诉人郑丽娟负担12305元；闽临公司负担625元。
本判决为终审判决。
审判长 陈光卓
审判员 陈 辉
审判员 薛闳引
二〇一七年十二月十九日
书记员 刘 巍