辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2327号
上诉人(原审原告、执行案外人)：中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。
法定代表人：陈刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭建，辽宁德中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、申请执行人)：王楠，男，1984年5月3日生，汉族，住大连市中山区。
原审第三人（被执行人）：梁芬，女，1982年5月7日生，汉族，住普兰店市。
上诉人中瑞置业（大连）有限公司因与被上诉人王楠、原审第三人梁芬案外人执行异议之诉一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
中瑞置业（大连）有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人依法享有案涉房屋的所有权，一审法院对此亦予以认定，上诉人有权要求解除查封并停止对案涉房产的执行，此请求无任何前提条件限制。案涉房产系被预查封，预查封属于查封了不动产物权变动请求权，一审法院认定预查封的对象是被上诉人王楠对上诉人的到期债权，该认定没有法律依据，属于适用法律不当。本案中，上诉人与原审第三人梁芬之间的商品房买卖合同已经生效法律文书判决解除，梁芬不是所有权人同时也失去了物权变动请求权。预查封的事实和法律基础条件已经不存在，依法应解除预查封。二、上诉人已在西岗区人民法院（2015）西执字第631-1号强制执行案件中向原审第三人履行完毕判决款项给付义务，故被上诉人对本案上诉人以及案涉标的均无任何权利请求权。三、上诉人与原审第三人之间的商品房买卖合同，系原审第三人起诉解除并申请法院强制执行，上诉人依据生效判决和执行法院要求履行完毕生效法律文书确定义务，原审第三人对双方之间商品房买卖合同解除、物权所有人为上诉人、上诉人债务履行完毕的法律事实明确认可。原审第三人对上诉人无任何债权，被上诉人与原审第三人之间的债权债务关系与上诉人无关，被上诉人无权要求上诉人向其支付任何款项。综上所述，案涉房屋的所有权人为上诉人，上诉人有权要求停止执行案涉房屋并解除查封，原审第三人对上诉人的债权，上诉人在被上诉人申请执行原审第三人债权之前，已依法履行完毕，被上诉人对上诉人及案涉房屋均无任何权利请求权。
王楠一审辩称，案涉房屋的查封时间在前，中瑞置业（大连）有限公司的判决生效时间在后。
梁芬一审述称，同意中瑞置业（大连）有限公司的诉讼请求。在梁芬另案起诉中瑞置业（大连）有限公司前，双方已达成退房协议，该公司还返还了部分款项，后由于中瑞置业（大连）有限公司迟迟未退款，梁芬才提起诉讼要求解除合同并退款。
中瑞置业（大连）有限公司向一审法院起诉请求：1.确认大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号房屋为原告所有；2.立即停止对大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号（”香水湾”小区6号楼3单元5层1号）房屋的强制执行，并解除查封扣押。
一审法院认定事实：被告王楠与第三人梁芬民间借贷纠纷案，一审法院于2013年12月19日作出（2014）中立保字第2号、3号民事裁定书，诉前保全对梁芬名下办理了商品房预告登记的位于大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号房屋进行了预查封。并于2014年10月23日分别作出（2014）中民初字第784号民事判决书和（2014）中民初字第785号民事判决书。后，被告王楠分别以一审法院（2014）中民初字第784号民事判决书、（2014）中民初字第785号民事判决书为执行依据申请强制执行，一审法院分别以（2015）中执字509号、（2015）中执字510号立案执行。执行过程中，原告以案涉的查封房屋为原告所有为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2015年11月27作出（2015）中执异字第27号执行裁定书，裁定驳回原告对一审法院查封梁芬位于大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号房屋所提出的异议。原告对执行裁定书不服，提起本案诉讼。
另查，2012年5月11日，原告与梁芬签订《商品房买卖合同》及补充协议，梁芬采用按揭贷款的方式购买案涉房屋并办理商品房买卖合同网上备案，并进行了商品房预告登记。后因原告逾期交房，梁芬于2013年8月将原告诉至大连市西岗区人民法院，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》。大连市西岗区人民法院于2014年2月12日作出（2013）西民初字第1890号民事判决书，判决解除原告与梁芬签订的《商品房买卖合同》，判令原告返还梁芬购房款57万元并支付梁芬违约金19万元。大连市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）大民二终字第1236号民事判决书，终审判决维持上述大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第1890号民事判决解除原告与梁芬签订的《商品房买卖合同》，改判原告返还梁芬购房款57万元并支付梁芬违约金9.5万元。后，原告将购房款及违约金支付给了梁芬。
一审法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称通知）第十五规定：”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定：”国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”可见，被预查封的商品房并未登记在被执行人名下，即从该商品房物权属性角度来看，被执行人并未取得该商品房的物权，预查封强制执行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期待型财产权利，该种财产权利因合同履行过程中存在的不确定性，而分为正向发展的合同履行利益和逆向发展的合同灭失利益两种。正向发展的合同履行利益是指商品房买卖合同当事人完全履行各自的合同义务，商品房被顺利登记至被执行人名下成为被执行人的个人财产，转化为物权，并成为被查封对象，此时根据《通知》规定，预查封转化为正式查封。而逆向发展的合同灭失利益是指商品房买卖合同出现了被解除、无效等无法继续履行的情形时，被执行人（购房者）因此获得包括出卖人返还的购房款、应支付的违约金以及应赔偿的损失等财产权利，也即被执行人（购房者）对出卖人享有的到期债权成为被查封的对象。换言之，被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的物权或到期特定债权都是预查封强制执行措施的执行对象。
具体到本案而言，案涉的大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号房屋系原告公司开发，既未向梁芬交付房屋，梁芬也未实际入住，现除原告与梁芬签订的《商品房买卖合同》已经生效判决判令解除，原告诉请法院确认案涉大连市西岗区香洲园28号3单元5层1为原告所有，于法有据，应予以支持。但是，如前所述，商品房买卖合同被解除后，被执行人（购房者）对出卖人享有的到期债权成为被查封的对象，亦即大连市中级人民法院（2014）大民二终字第1236号民事判决书确定的原告应当返还给梁芬的购房款及违约金成为一审法院预查封的查封执行措施的执行对象，原告如若欲解除对案涉房屋的查封，应将其应返还给梁芬的购房款及违约金提存至人民法院。现原告未将前述款项予以提存，故其诉请停止对大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号房屋的强制执行并解除查封扣押，于法无据，依法应予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（实行）》第六十七条之规定，一审法院判决：一、确认大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号为原告中瑞置业（大连）有限公司所有；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告自行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对”办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封，但预查封仅是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，至于被执行人是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。预查封的对象并非房屋本身，而只是为了保全物权变动请求权的实现。《物权法》第九条规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，”未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”权利人的归属。所以，本案房屋所有权人仍为中瑞置业（大连）有限公司，而非属于梁芬。梁芬虽然通过银行按揭方式支付了部分购房款，但未缴纳契税、未办理入户及房产证，其对房屋所享有的仅是预期财产性利益，而不是房屋所有权。预期财产性利益因客观原因的发生，可能无法产生达到现有利益的价值，正如预查封需满足一定条件才能转化为查封一样。故即使司法解释允许对预期财产性利益进行查封，但并未赋予法院对预期财产性利益进行处分的权利。如果需要拍卖案涉房屋，必须经过所有权人中瑞置业（大连）有限公司同意。更何况，梁芬已通过诉讼的方式解除了与中瑞置业（大连）有限公司所签订的房屋买卖合同，亦得到了返还的购房款，其对案涉房屋已不享有任何权利。预查封的事实和法律基础条件已不存在，故应依法解除对案涉房屋的预查封。
综上所述，中瑞置业（大连）有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初字90号民事判决第一项；
二、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初字90号民事判决第二项；
三、不得执行大连市西岗区香洲园28号3单元5层1号（”香水湾”小区6号楼3单元5层1号）房屋，解除查封。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，合计1000元，由中瑞置业（大连）有限公司承担500元，王楠承担500元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘丽媛
审判员 刘冬艳
二〇一八年五月八日
书记员 王丽秋