广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1289号
上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际1301-1305号。
法定代表人：廖广先。
委托代理人：廖德清，系该公司职工。
上诉人（原审原告）：潘丽雯，女，汉族，1976年8月26日出生，住深圳市福田区，
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司与上诉人潘丽雯因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：2013年8月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大亚湾西区××广场楼盘××室房产，房屋价格为456205元，被告应于2014年10月30目前将房屋交付原告使用。若被告未按时交房，应自约定的交房日期的第二天起至实际交房之日至，向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金。现原告已按合同的约定如实付清房款。经原告催告多次，被告一直没有按合同约定的向原告提供竣工验收备等相关批复文件，所以造成了交房不成功之结果。原告在与被告协商未果的前提下，为维护自身的合法权益，故向法院起诉，请求依法判令：1、请求贵院依法判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、请求贵院依法判令被告向原告支付违约金人民币7984元(暂从2014年10月31日起计算至2015年4月23日，共175天，具体天数待开庭时重新计算)；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交证据有：商品房买卖合同、个人购房按揭贷款合同、收款收据，拟证明其诉称事实。
被告辩称：关于延期交房的时间，我们的验收报告是在2015年1月15日已经具备验收合格。根据我们合同约定，我们只认为这段时间是延期了，我们只愿意赔偿这段时间（2014年11月1日－2015年1月14日）的损失。
被告向法庭提交证据有：建筑工程竣工验收报告、惠州日报刊登的入伙公告、建设工程消防验收意见书、电梯验收竣工检验报告，拟证明其辩称事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年8月14日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发位于大亚湾西区××广场楼盘××房，该房建筑面积91.47平方米，总房款为456205元；原告采取按揭方式支付房款，应于2013年8月14日首付146205元，余款310000元银行按揭；合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已支付完房款456205元（含银行按揭贷款）。
另查明，2014年7月9日涉案房屋电梯通过验收合格，2014年5月28日消防通过验收合格,2014年1月15日涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，2015年2月3日被告通过在惠州日报刊登凯南广场4栋、5栋收楼公告的方式通知原告收房。
以上事实，根据原、被告提交的购房合同、购房发票、收楼公告、涉案房屋验收合格报告，电梯验收合格、消防验收合格及双方当事人陈述等证据，经庭审核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。
双方在合同中约定被告应在2014年10月30日前向原告交付涉案房屋，被告应当书面通知原告办理交付手续，交接时须提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等证明文件，本案中，被告不能提供证据证明其在交房期限内履行了书面通知原告收房的义务，因此被告已构成违约，原告要求其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的计算问题，依合同约定被告应在2014年10月30日前向原告交付涉案房屋，而涉案房屋于2015年1月15日经勘察等五单位验收合格，已具备交房条件。被告辩称愿意赔偿这段时间的违约金，因竣工验收合格是在2015年1月15日，期间被告仍没按合同约定通知原告收楼，而是在2015年2月3日被告通过在惠州日报刊登收楼公告。
故违约金计付时间应从2014年10月31日计至被告在惠州日报刊登收楼公告日即2015年2月3日止，违约天数为96天，数额为4379.6元（96＊0.0001＊456205＝4379.6），原告请求7984元，多计部份不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告潘丽雯支付逾期交房违约金4379.6元；
二、驳回原告潘丽雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司因不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第784号民事判决，提起上诉。事实与理由：1、一审法院判决结果认定，上诉人不能提供交房期限内履行书面通知被上诉人收楼的义务，而采用我方多次电话催告被上诉人不来收楼，我司采取登报公告方式继续催告业主来收楼的期限为依据进行判决是对事实不符的。依照（广东省商品房买卖合同）第八条之约定，上诉人在2014年10月30日前将向被上诉人交付房屋，上诉人在2014年10月上旬向被上诉人邮寄了收楼通知书，被上诉人也从10月30日后多次到物业服务中心咨询收楼相关问题，我物业服务中心也给予了明确的解答，在公示栏中也公示了相关信息，被上诉人理应知道本房屋2015年1月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，符合合同第八条约定交楼条件。而法院采用2015年2月3日登报公告日期的期限为依据进行判决是对事实不符的。2、赔偿日期的计算方法；对判决违约金的计算方法我方有异议，2015年1月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验丰收合格，符合合同第八条约定交楼条件，违约金计算时间应从2014年10月31日至2015年1月15日共计78天，成约金额为4087.46元（78*0.0001*456205=3558.40），而不是一审认定的96天，金额为4379.6元（96*0.0001*456205=4379.6）。综上所述，上诉人对合同约定违约期限内承担相应赔偿，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判，保护上诉人的合法权益。请求：一、请求二审法院撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第784号民事判决，查清事实，重新审核合同双方约定的条款，赔偿日期的计算方法，并依法改判或者将本案发回重审；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
上诉人潘丽雯不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第784号民事判决，提起上诉。事实与理由：1、一审判决结果关于违约金的计算截止日期，一审法院参照了被上诉人自行出具的工程验收合格报告及所说的于2015年02月03日在惠州日报刊登收楼公告的这一陈述，但在此间被上诉人尚未能提供政府主管部门认可的房屋质量合格的相关证明，如：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《实测面积登记表》。被上诉人尚不能达到交楼条件，已经构成实际违约，据此不能以被上诉人所说的自行验收合格及于在惠州日报刊登收楼公告日期为违约金计算截止日期。2、根据《商品房买卖合同》第十一条，有约定书面通知为有效通知方式，被上诉人在第一次通知收楼时使用了邮寄《收楼通知书》的有效方式，为什么第二次收楼却不提供书面通知呢？而且上诉人于2014年11月16日按约定去收房时，因被上诉人无法按《商品房买卖合同》交房时，出具了书面证明，明确指出第二次收楼需出具书面通知。再则，《合同法》第十一条表明：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。故上诉人认为：使用未经双方约定的方式通知，属于无效的通知方式；3、在一审法庭中，法院要求被上诉人提交所有证据复印件给上诉人庭后审查，直至一审判决书下来上诉人都未收到，当中还打过电话去催法院，最终都未拿到。反之，上诉人的证据复印件当庭就提供给被上诉人了，试问这公平吗？难道法院就单方面肯定被上诉人提供的证据全是真实的？4、根据《合同法》第136条的规定，《房屋面积测绘表》是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务。未提供《房屋面积测绘表》，买受人有权拒绝收楼，由此产生的延期交房由出卖人承担。被上诉人至今未向上诉人提供《房屋面积测绘表》；5、到目前为止，上诉人都未收到任何书面通知收楼。综上所述，原审法院有认定事实不清，证据面前不公平对待的错误，上诉人请求惠州市中级法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第784号民事判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付违约金11679元（256*0.0001*456205=11679）（暂从2014年10月31日计至2015年8月11日，共计256天，具体天数待开庭时重新计算）；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
同时，潘丽雯答辩称：一、答辩人与被答辩人于2013年8月14日签订购房合同，合同第八条约定，被答辩人应当在2014年10月30日前，将验收合格的商品房交付答辩人。结果，通知于2014年11月10日收到收楼通知书（见附件1：收楼通知书），答辩人于2014年11月16日前往收楼，但因被答辩人相关证件不齐全，答辩人拒绝收楼，被答辩人承诺待证件齐全后将再次出具收楼通知书告知答辩人收楼。根据《合同法》第279条第2款、《建筑法》第61条第2款、以及《建设工程质量管理条例》第16条第3款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建设工程验收合格，是房屋交付使用的法定前提条件。以及依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律法规规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性政策。依据上述法律法规的有关规定，我国目前的房屋经验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工备案表。而答辩人一直等待被答辩人的书面收楼通知书，无果。2015年8月15日答辩人主动去楼盘要求收楼，而被答辩方的委托交房的物业负责人毛经理回复：因答辩方正在上诉延迟交房和被答辩方打官司，所以不能交房给答辩方。在答辩方再三要求下，被答辩方的委托交房的物业负责人毛经理答复：需要和被答辩方商讨后，再确定是否能交房给答辩方，并承诺2015年8月17日给出是否交楼给答辩方。（附件3：与物业毛经理对话录音）。于2015年8月18日物业毛经理回电，以各种理由推辞不予交楼给答辩方，并要求答辩方自行和被答辩方沟通交楼事宜，答辩方被迫无奈再次与被答辩方联系，被答辩方要求答辩方撤诉才可交房。（附件4：与被答辩方代理人廖广德对话录音）。于同年8月22日下午，答辩方依然不放弃收房事宜，主动去楼盘物业管理处要求收房，被答辩人承认未取《建筑工程竣工备案表》（附件5：与被答辩方代理人廖广德对话录音）最终导致答辩方至今无法正常收楼，且截至到目前为止，答辩方从未见过被答辩人提供的建筑工程竣工备案表。答辩方也曾多次要求被答辩方提供建筑工程竣工备案表，但被答辩方均敷衍，并只提供被答辩方自行出具的工程验收合格报告，最终收楼还是不成功。（附件6：与物业毛经理对话录音）。同时也未向答辩人出示过《房屋实测面积表》。按照购房合同第十一条，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买收人有权拒绝交楼，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在此之间，答辩人从未收到陌生人发来的收楼通知短信，也未有书面通知答辩人去收楼。在一审中，当庭被答辩人依然未提供的竣工验收备案表，仅提供了自行出具的申请报告，请问将递交审批文件时间当作审批成功时间，有这种道理吗？比如你要申报一项工程，在申报期间，你就告诉别人你已申报成功了吗？简直无稽之谈！在一审开庭前，被答辩人一直拒绝交楼给答辩人，并以物业管理费用怎么计算为借口（附件7：与物业毛经理对话录音）这种行为就让答辩人很难理解，这官司纠纷是因延期交房而产生的，而不是因为确权问题而产生的，为什么答辩人付了房款而被拒绝收楼呢？那既然是被答辩人不能正常交楼给我，期间产生的延期赔偿时间就应该计算到收楼为止，基于收楼时间未定，先暂时将赔偿日期定于中级法院开庭日。关于物业管理费《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此物业管理费答辩方将于收房完成后开始计算。二、答辩人于2015年9月05日收到被答辩人出具的书面收楼通知书。答辩人于2015年10月18日带领验房公司前往所购房屋进行验房收房，被告方提供了8月28日才取得《建筑工程竣工备案表》（附件9：建筑工程竣工备案表复印件），但经验房公司验房发现房屋有很多需要整改的地方，并已经将需要整改内容以手抄表的书面文件递交物业管理处，要求进行整改，直至2015年11月10日，并未收到物业通知说明房屋已经整改完毕，导致至今无法顺利收楼。（附件10：验房公司出具的验房报告）三、赔偿日期的计算方法：暂从2014年10月31日计至2015年9月1日，共计305天，违约金13914元（305*0.0001*456205=13914），具体天数待开庭时重新计算。综上所述，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另上诉人潘丽雯在二审期间提交证据有《竣工验收备案表》复印件、广州奕安房地产信息咨询有限公司房屋质量咨询报告、对话录音的文字资料。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、涉案商品房何时具备交付条件；二、逾期交房截止时点问题。具体判析如下：
关于涉案商品房何时具备交付条件的问题。2014年7月9日涉案房屋电梯通过验收合格，2014年5月28日消防通过验收合格。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司提交《建筑工程竣工验收报告》显示，建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间为2015年1月15日，并以此确定涉案房屋具备交付条件的时间，并无不妥，根据惠州司法实践，上述五单位验收合格即具备交付条件。
关于逾期交房截止时点问题。根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司虽于2014年10月上旬向被上诉人邮寄收楼通知书，但该时间涉案商品房未具备双方约定的交付条件。在建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格后，上诉人于2015年2月3日在惠州日报刊登了收楼公告。一审法院计算违约金计付时间从2014年10月31日至2015年2月3日，违约天数为96天，数额为4379.6元（96*0.0001*456205=4379.6），处理正确，本院予以维持。上诉人潘丽雯在二审期间提交对话录音的文字资料，因不符合法定证据形式，依法不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用50元，由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担25元，上诉人潘丽雯负担25元。余额50元，退上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司和潘丽雯各25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 周 娟
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；