福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终4208号
上诉人（原审被告）：陈仲桥，男，1979年8月28日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：游晓芳，福建景行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江一泓，福建景行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝兵辉，男，1982年2月23日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：方苗，福建亚太天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巫仕盛，福建亚太天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建和家置业有限公司，住所地福州市仓山区浦上大道216号万达广场C2座22层。
法定代表人：李巧云，总经理。
委托诉讼代理人：张丽，公司员工。
上诉人陈仲桥因与被上诉人祝兵辉、福建和家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院(2016)闽0104民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈仲桥上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判；2.判决本案诉讼费用由祝兵辉、福建和家置业有限公司承担。事实与理由：一、一审程序违法，理由如下：1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，祝兵辉于2016年7月6日向一审法院提出要求解除双方之间签订的《房产买卖经济合同》，又于2016年10月1日提出变更诉讼请求，要求继续履行。祝兵辉自起诉后时隔三个月再提起变更诉讼请求，明显超出法律规定的期限，一审法院予以同意，存在程序违法。2.讼争房屋系陈仲桥与其配偶江莉芳夫妻共有，江莉芳也系讼争房屋的共有权人，根据《民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，一审法院并未对讼争房屋所有权进行审查，更未依职权追加房屋共有权人江莉芳参加诉讼，程序违法。二、一审法院未对讼争房屋所有权进行审查，事实认定不清。一审判决侵害了房屋共有权人江莉芳的合法权益，依法应予以改判。讼争房屋系陈仲桥与其配偶江莉芳夫妻共有，而合同签订时，房屋共有人江莉芳并未签字同意将房屋出售，因此陈仲桥并未取得该房屋的完全产权，其单方处分属无权处分。根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”、《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”及最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，江莉芳并未对陈仲桥的行为进行追认，陈仲桥的行为属于单方面擅自处分，该《房屋买卖经纪合同》应属无效。三、因《房屋买卖经纪合同》中也明确约定“在甲方（陈仲桥）取得其名下的完全产权且丙方收到评估报告之日起伍个工作日内携同甲乙（夫妻）双方办理公积金申请贷款手续”，可见祝兵辉、福建和家置业有限公司均明确知道陈仲桥并未取得房屋的完全产权，祝兵辉、福建和家置业有限公司在缔约合同中也存在过错，且讼争房产也未办理产权变更登记，祝兵辉也不构成善意取得，根据《民法通则》第六十一条第一款“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，祝兵辉、福建和家置业有限公司应承担相应的责任。
祝兵辉辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回陈仲桥的上诉请求，维持原判。一、陈仲桥与祝兵辉、福建和家置业有限公司于2016年3月25日签订的《房产买卖经纪合同》及补充协议，系各方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。1.陈仲桥是具有完全民事行为能力的民事主体，其签字行为系认可合同内容，签订《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，且协议内容并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。2.陈仲桥对讼争房产具有完全的处分权。根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，产权登记在谁名下，谁就是物的所有权人。根据本案房屋所有权证的记载内容，具有对外公示之效力，讼争房屋所有权证上共有权证上记载为陈仲桥单独所有，陈仲桥对其单独所有的房产当然具有完全的处分权。3.《房产买卖经纪合同》第十一条：补充协议第3项中约定，陈仲桥在签署合同时保证对讼争房产具有完全的处分权或已经得到房产共有权人的充分授权，由此可以认定祝兵辉已经对涉案房屋权属信息进行了审查，尽到了合理注意之义务，祝兵辉也确信陈仲桥对讼争房屋有完全处分权。二、一审程序并未违法。1.祝兵辉于2016年7月7日向仓山区人民法院提出诉讼，但该案的举证期限届满时间为2016年10月8日，祝兵辉于2016年10月1日提出变更诉讼请求符合《民事诉讼法》的相关规定。2.陈仲桥并未提交证据证明讼争房产属于其与江莉芳共同共的证据，而房屋所有权证的记载内容为陈仲桥单独所有，在江莉芳未办理权利登记手续的情况下，不能确认其对诉争合同约定的涉案房产享有物权。因此，江莉芳并不属于《民事诉讼法》第一百三十二规定的“必须共同进行诉讼的当事人”，法院无需依职权追加江莉芳为第三人参加诉讼。三、本案讼争《房产买共同卖经纪合同》不存在法律上事实不能继续履行的情形。1.讼争房产为陈仲桥单独所有，本案起诉时祝兵辉已对该房产进行了财产保全，该房产的登记的所有权人仍为陈仲桥。在江莉芳未办理权利变更登记手续的情况下，不能认定其对讼争房产享有物权。2.陈仲桥在明知本案存在纠纷的情形下，以内部协议的方式将讼争房产分配给前妻江莉芳，该行为损害了祝兵辉的合法权益，对于祝兵辉不具有约束力。同时，如江莉芳认为陈仲桥的行为损害了其合法权益，可以依法向法院另案起诉讼。3.为保证《房产买卖经纪合同》的顺利履行，祝兵辉自愿将公积公贷款付款方式变更为一次性付款，该变更后付款方式并不会损害陈仲桥的利益。四、陈仲桥应当依法承担违约责任，向祝兵辉支付违约金160000元。陈仲桥在合同签订后拒不履行合同义务，已构成违约，根据《合同法》第107条之规定，祝兵辉有权要求其承担违约责任。《房产买卖经纪合同》第十一条第五款约定“买卖双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前被认定为违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额”，因此，陈仲桥应当向祝兵辉支付违约金160000元。
福建和家置业有限公司辩称，福建和家置业有限公司始终积极履行合同义务，不存在违约，不应承担本案的诉讼费用。且按照合同及补充协议的约定，福建和家置业有限公司有权获取居间佣金及相应的服务费损失。一、陈仲桥主张诉争房产为夫妻共同财产，但房产《房屋所有权证》权属登记仅陈仲桥一人单独所有；且在房产实际交易过程中，房地产交易登记部门及贷款银行实际手续办理过程中也仅需产权人（即陈仲桥）到场配合即可办理。《房产买卖经纪合同》关于“在甲方取得其名下的完全产权且丙方收到评估报告之日起伍个工作日内携同甲乙（夫妻）双方办理公积金申请贷款手续”的约定仅为合同格式条款，而非对诉争房产产权状况的声明。相反，《补充协议》第一条第3点，陈仲桥已向祝兵辉及福建和家置业有限公司做出保证，诉争房产不存在产权纠纷，其对交易房产具有完全的处分权或已经得到房产共有人的充分授权。《房产买卖经纪合同》第十四条第1点亦约定“补充协议若与本合同不一致以补充协议为准”，故陈仲桥是明确承诺诉争房产不存在产权纠纷的。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，诉争房产产权证上的所有权为陈仲桥单独所有，且陈仲桥已承诺已得到共有权人的充分授权，福建和家置业有限公司作为善意第三人有理由相信陈仲桥对诉争房产享有处分权。三、即使认定陈仲桥擅自处分共有财产，该处分行为无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，即诉争合同并不因陈仲桥不享有处分权而无效。假使认定陈仲桥对诉争房产的处分行为无效，但诉争合同除处分房产之外的条款，系买卖双方真实有效的意思表示，且不违反法律法规的规定，不应认定该部分合同条款无效。四、福建和家置业有限公司作为居间方及交易服务方，始终依据合同的约定积极履行其相关义务，本诉是在买卖双方在办理公积金贷款申请手续时产生的争议，纠纷出现后，福建和家置业有限公司已发函催促陈仲桥配合履行相关交易手续。福建和家置业有限公司已履行了其应尽义务，且按照《补充协议》第一条第3点的约定，陈仲桥承诺若其处分权存在瑕疵而导致本合同无效的，应赔偿福建和家置业有限公司的居间佣金及相关服务费损失。
祝兵辉向一审法院起诉请求：一、判令陈仲桥、福建和家置业有限公司继续履行祝兵辉、陈仲桥及福建和家置业有限公司于2016年3月25日签订的《房产买卖经纪合同》；二、判令陈仲桥、福建和家置业有限公司协助祝兵辉办理公积金申请贷款手续；三、判令陈仲桥、福建和家置业有限公司协助祝兵辉办理房产转移登记手续；四、判令陈仲桥按期向祝兵辉进行交房；五、判令陈仲桥向祝兵辉支付违约金160000元；六、判令陈仲桥向祝兵辉赔偿律师代理费10000元；七、判令由陈仲桥、福建和家置业有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月25日，陈仲桥、福建和家置业有限公司与祝兵辉签订了《房产买卖经纪合同》。合同约定：陈仲桥将坐落于福州市仓山区金山街道金桔路278号中天金海岸1#地40#楼304单元出售给祝兵辉，房屋建筑面积为140.8平方米，交易成交价为168万元，并由福建和家置业有限公司提供中介服务；签订合同时，祝兵辉支付定金160000元给陈仲桥（可抵作购房款），祝兵辉、陈仲桥双方同意暂时将全部定金在交易过程中交福建和家置业有限公司代管；祝兵辉购买讼争房产的付款方式为公积金贷款付款；在陈仲桥取得其名下的完全产权且福建和家置业有限公司收到评估报告之日起伍个工作日内携同祝兵辉、陈仲桥（夫妻）双方办理公积金申请贷款手续；自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可以解除合同；买卖双方中的任何一方在合同生效后、完全履行合前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额。合同签订当日祝兵辉即按约定向陈仲桥支付了定金160000元，并交由福建和家置业有限公司代收监管。2016年6月1日，福建和家置业有限公司收到了讼争房屋评估报告，但陈仲桥拒绝配合办理公积金贷款手续。2016年6月7日，福建和家置业有限公司应祝兵辉要求向陈仲桥发出《履约通知函》，要求陈仲桥按约携同祝兵辉办理公积金申请贷款手续。之后，陈仲桥仍拒不履行该义务。
一审法院认为，祝兵辉、陈仲桥及福建和家置业有限公司签订的《房产买卖经纪合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。祝兵辉、陈仲桥及福建和家置业有限公司均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，祝兵辉已依约支付了定金160000元，但陈仲桥未按合同约定配合祝兵辉办理公积金申请贷款手续，已构成违约。庭审中祝兵辉表示愿意一次性付清剩余购房款，现祝兵辉要求陈仲桥、福建和家置业有限公司继续履行合同，协助祝兵辉办理讼争房屋产权过户登记至祝兵辉名下手续，合法有据，法院予以支持。祝兵辉尚未向陈仲桥支付剩余购房款，现祝兵辉径行要求陈仲桥交付房屋，法院不予支持。祝兵辉要求陈仲桥支付违约金160000元，符合合同约定，予以支持。祝兵辉要求陈仲桥支付律师代理费10000元，无合同依据，法院不予支持。判决：一、陈仲桥、福建和家置业有限公司继续履行与祝兵辉于2016年3月25日签订的《房产买卖经纪合同》，陈仲桥、福建和家置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助祝兵辉办理将坐落于福州市仓山区金山街道金桔路278号中天金海岸1#地40#楼304单元产权过户登记至祝兵辉名下手续；与此同时，祝兵辉向陈仲桥支付剩余购房款1520000元；二、陈仲桥于本判决生效之日起十日内向祝兵辉支付违约金160000元；三、驳回祝兵辉的其他诉讼请求。案件受理费19920元及财产保全费5000元，由陈仲桥负担。陈仲桥负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
二审中，双方当事人均未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，陈仲桥与祝兵辉签订的《房屋买卖经纪合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，祝兵辉已依约支付了16万元定金，但陈仲桥未履行约定义务，构成违约。房屋权属登记为陈仲桥单独所有，可以认定陈仲桥对讼争房屋具有完全处分权。陈仲桥和江莉芳已协议离婚，且约定讼争房屋归江莉芳所有，但目前仍未办理变更登记，该房屋所有权仍登记在陈仲桥名下。因此，陈仲桥有条件继续履行合同义务。
综上，上诉人陈仲桥的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19920元，由上诉人陈仲桥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 力
审 判 员 欧 晓 红
审 判 员 陈 洪
二〇一八年五月三十一日
法官助理 许露明书记员陈丽萍