江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商终字第1808号
上诉人（原审被告）董仁�，男，1958年8月1日生，汉族。
上诉人（原审被告）汪筠青，女，汉族，1956年12月2日生。
两上诉人共同委托代理人董睿。
被上诉人（原审原告）南京银行股份有限公司钟山支行，住所地在南京市鼓楼区上海路91号。
负责人章锐，该行行长。
委托代理人林强，江苏联创伟业律师事务所律师。
委托代理人王笑，江苏联创伟业律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）南京宏运房地产开发有限公司，住所地在南京市六合区凤凰城经济园马集镇芦墩村山塘组，实际经营地址南京市秦淮区御道街56号正阳大厦。
法定代表人吴宗铭，该公司总经理。
上诉人董仁宝、汪筠青因与被上诉人南京银行股份有限公司钟山支行（以下简称南京银行钟山支行）、南京宏运房地产开发有限公司（以下�称宏运公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日立案受理，依法组成合议庭，并于2016年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人董仁宝、汪筠青及其共同委托代理人董睿，被上诉人南京银行钟山支行的委托代理人林强、王笑，被上诉人宏运公司法定代表人吴宗铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京银行钟山支行一审诉称：2006年10月19日，该支行与董仁宝、宏运公司签订《个人住房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定董仁宝向南京银行钟山支行借款112万元，用于购买南京市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋，借款期限自2006年11月2日起至2016年11月2日止；董仁宝将购买的上述房产抵押给南京银行钟山支行，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔�金及实现债权的费用；宏运公司对董仁宝的借款提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息及实现债权的一切费用。2006年11月2日，南京银行钟山支行按约发放贷款112万元，董仁宝在借款期限内多期逾期还款，已构成违约。故南京银行钟山支行有权提前收回贷款，并要求宏运公司承担保证责任。汪筠青系董仁宝的配偶，本案借款发生在两人夫妻关系存续期间，汪筠青应承担共同还款责任，故请求判令：1.董仁宝、汪筠青共同偿还借款本金252847.97元，利息、罚息、复利共计8958.37元（截至2015年9月29日），并按合同约定标准继续支付自2015年9月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2.董仁宝、汪筠青支付律师费13000元；3.宏运公司对上述债务承担连带清偿责任；4.南京银行钟山支行对董仁宝抵押的位于南京市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋享有优先受�权；5.本案诉讼费用由董仁宝、汪筠青、宏运公司共同负担。
董仁宝、汪筠青一审辩称：1.董仁宝在2009年与宏运公司通过调解的方式解除了双方签订的房屋买卖合同，根据法律规定，如果房屋买卖合同解除，当事人要求同时解除贷款合同的，人民法院应予支持。董仁宝在与宏运公司解除房屋买卖合同的同时解除了与南京银行钟山支行的贷款关系。2.宏运公司在个人住房借款合同当中既是保证人，又是收款人，在房屋买卖合同解除后，宏运房地产公司没有出售房屋，而取得了银行的贷款，构成不当得利，且民事调解书由宏运公司归还贷款，故应由宏运公司承担还款责任。3.诉讼过程中，南京银行钟山支行亦向法院提交了前述民事调解书，说明南京银行钟山支行知晓董仁宝与宏运公司解除合同以及还款人发生变化的事实，但其仍起诉董仁宝、汪筠青，属于诉讼�体有误，请求法院驳回起诉。
宏运公司一审辩称：宏运公司确与董仁宝调解解除了房屋买卖合同，同意由宏运公司还款，但仅同意偿还剩余借款本金、利息，罚息、律师费和保全费不同意承担。
一审法院经审理查明：董仁宝与汪筠青系夫妻，2006年10月19日，董仁宝与南京市商业银行钟山支行（其后更名为南京银行钟山支行）、宏运公司签订《个人住房借款合同》一份，约定：董仁宝向南京银行钟山支行申请商用房按揭借款，宏运公司自愿为董仁宝向南京银行钟山支行申请的借款提供担保，南京银行钟山支行同意发放借款；合同项下借款金额为112万元，借款用于董仁宝购买南京市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋，借款期限自2007年5月23日起至2017年5月23日止；借款年利率为5.7‰，为浮动利率，在借款期内如遇中国人民银行调整基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率调整浮动利率；合同项下借款逾期的罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；董仁宝不可撤销地授权南京银行钟山支行将借款直接划至宏运公司的帐户；还款方式为按月等额本息还款法；发生董仁宝超过本合同约定的还款期20日仍未足额偿还借款本息等情形的，南京银行钟山支行有权宣布本合同项下借款提前到期，要求董仁宝立即偿还所有债务，或依法处分抵押物；董仁宝应按时足额支付本合同项下的律师服务费、评估、登记、保险、公证、保管、鉴定等费用；宏运公司自愿为南京银行钟山支行向董仁宝发放的借款提供连带责任保证担保，宏运公司保证担保范围为本合同项下借款本金及利息（包括罚息和复利）、违约金、损害赔偿金以及南京银行钟山支行实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等），保证期间为合同生效之日起至办妥抵押登记将他项权证交南京银行钟山支行持有为止，当董仁宝未按合同约定履行其债务时，无论南京银行钟山支行对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），南京银行钟山支行均有权直接要求宏运公司在其保证范围内承担保证责任；董仁宝自愿以合同所列之房产为其借款提供抵押担保。
同日，上述三方还签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：董仁宝与宏运公司签订宁房买卖契字第200640937号《南京市商品房买卖契约》载明的南京市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋抵押给南京银行钟山支行，为借款提供担保，抵押担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。该抵押合同在南京市房地产市场管理所办理了抵押登记，但抵押房产至今未办理产权证，南京银行钟山支行未取得他项权证。2006年11月2日，南京银行钟山支行向董仁宝发放贷款112万元，但董仁宝未按约还款，自2015年3月起多期贷款逾期，截至2015年9月29日，共欠借款本金252847.97元，利息、罚息、复利8958.37元。
一审另查明：2010年2月8日，董仁宝与宏运公司在南京市秦淮区人民法院达成调解协议，南京市秦淮区人民法院出具（2010）白民初字第622号民事调解书，记载双方达成的协议如下：一、解除董仁宝与宏运公司签订的关于本市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋的宁房买卖契字200640937号《南京市商品房买卖契约》；二、本市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋剩余的按揭贷款由宏运公司支付，支付完毕后由宏运公司办理有关解除《南京市商品房买卖契约》的撤销登记手续；三、董仁宝与宏运公司关于本市秦淮�御道街56号正阳大厦114室房屋债权债务全部结清；四、案件受理费450元由宏运公司负担。调解协议达成之后，董仁宝未及时将这一情况告知南京银行钟山支行，亦未向南京银行钟山支行主张解除双方签订的个人住房借款合同。
一审还查明，南京银行钟山支行与江苏联创伟业律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师林强、王笑代理其进行本案诉讼，南京银行钟山支行按照有关律师收费标准的规定实际支付该所律师代理费13000元。
一审法院认为：南京银行钟山支行与董仁宝、宏运公司签订的个人住房借款合同、南京市房地产抵押合同系各方当事人真实意思表示，且抵押房产已办理预抵押登记，均合法有效。虽然董仁宝与宏运公司协商解除了双方签订的商品房买卖契约，但董仁宝、宏运公司与南京银行钟山支行之间的个人住房借款合同及南京市房地产抵押合同并未解除，其所欠南京银行钟山支行的债务尚未结清，抵押登记尚未注销，故上述合同对董仁宝、宏运公司仍具有法律约束力。南京银行钟山支行按约向董仁宝发放了贷款，董仁宝未按约还款，构成违约，应承担违约责任。故南京银行钟山支行有权宣布贷款提前到期，其主张董仁宝偿还借款本金252847.97元，支付利息、罚息、复利8958.37元，并按合同约定标准继续支付2015年9月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利的诉讼请求，应予支持。南京银行钟山支行主张董仁宝支付律师费13000元，有事实和合同依据，且该金额未超过江苏省律师服务收费标准的规定，亦予以支持。
汪筠青与董仁宝系夫妻，汪筠青对于其与董仁宝夫妻关系存续期间的共同债务应承担共同还款责任，对南京银行钟山支行要求汪筠青承担共同还款责任的诉讼请求，应�以支持。宏运公司按约应对董仁宝的上述债务承担连带清偿责任。董仁宝将位于秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋抵押给南京银行钟山支行，且已办理抵押登记，在其出现违约行为后，南京银行钟山支行有权对上述房屋进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、董仁宝、汪筠青于判决生效之日起十日内偿还南京银行股份有限公司钟山支行借款本金252847.97元�支付利息、罚息、复利8958.37元，并按合同约定标准继续支付自2015年9月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；二、董仁宝、汪筠青于判决生效之日起十日内支付南京银行股份有限公司钟山支行律师费13000元；三、南京宏运房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、南京银行股份有限公司钟山支行有权对位于南京市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5350元，减半收取2675元，保全费2020元，合计4695元，由董仁宝、汪筠青、南京宏运房地产开发有限公司负担。
董仁宝、汪筠青不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1.生效民事调解书已经确认案涉贷款的归还主体是宏运公司，并已进入执行程序。一审法院对该调解书的真实性予以确认，但对调解书的执行情况却置之不理，对董仁宝、汪筠青的合法权益造成侵害。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，董仁宝在与宏运公司解除房屋买卖合同后，房屋按揭贷款的还款责任主体已经变为宏运公司，同时免除了董仁宝对南京银行钟山支行的债务。3.一审法院保全董仁宝名下房产违反了《民事诉讼法》第一百条的规定，在董仁宝提出复议申请后，仍作出违法决定，严重侵害了董仁宝的合法权益。4.因宏运公司未履行生效民事调解造成银行贷款逾期，董仁宝并无过错，一审判决董仁宝偿还银行贷款，完全违反了法律惩罚过错方，保护无过错方的公平原则。综上，请求撤销一审判决，依法改判免除董仁宝、汪筠青的还款责任，并由南京银行钟山支行、宏运公司负担全部诉讼费用。
上诉人董仁宝、汪筠青为支持其上诉请求，二审中提交如下新证据：
1.复议决定书一份，系董仁宝、汪筠青发现一审法院超标的保全后申请复议而被驳回，拟证明一审程序违法。
2.执行通知书一份，经与南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）沟通，秦淮法院表示执行到款项后将直接给付南京银行钟山支行，拟证明南京银行钟山支行提起本案之诉并无必要。
被上诉人南京银行钟山支行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人南京银行钟山支行二审中未提交新证据，对上诉人董仁宝、汪筠青提交的证据质证称：证据1、2均与本案不具有关联性。
被上诉人宏运公司答辩�：同意董仁宝、汪筠青的上诉意见。
被上诉人宏运公司二审中未提交新证据，亦未发表质证意见。
本院认证意见：
上诉人董仁宝、汪筠青二审中提交的证据1所涉内容不属于本案审理范围，证据2与本案关联性不足，故对上述证据的证明效力均不予确认。
对于一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：案涉债务是否已转由宏运公司承担。
本院认为：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，南京银行钟山支行与董仁宝、宏运公司签订的《个人住房借款合同》是各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，对各方均具有约束力。2010年2月8日，董仁宝与宏运公司达成调解协议，解除双方之间的《南京市商品房买卖契约》，将南京市秦淮区御道街56号正阳大厦114室房屋剩余的按揭贷款债务转由宏运公司归还，但未告知并征得债权人南京银行钟山支行的同意。本案审理中南京银行钟山支行明确表示其不同意董仁宝将案涉债务转移给宏运公司，故董仁宝与宏运公司之间的约定对南京银行钟山支行无拘束力，董仁宝仍应对该债务承担偿还责任。2015年7月起董仁宝未再还款，构成违约，应负违约之责。南京银行钟山支行根据合同约定有权宣布本合同项下借款提前到期，并要求董仁宝立即偿还所有债务，或要求宏运公司履行保证责任或依法处分抵押物。故南京银行钟山支行要求董仁宝立即偿还全部贷款、宏运公司承担保证责任，符合合同约定，本院予以支持。因《个人住房借款合同》明确约定董仁宝的债务范围和宏运公司的保证责任均包括本合同项下的律师服务费用，而南京银行钟山支行为实现案涉债权所支付的律师费用11000元并未超过《江苏省律师服务费收取标准》的规定，董仁宝、宏运公司应予负担。案涉借款发生在董仁宝与汪筠青的婚姻关系存续期间，汪筠青亦与董仁宝一起向南京银行钟山支行申请案涉购房贷款，故案涉债务系董仁宝、汪筠青的共同债务，汪筠青应共同承担还款责任。
综上，上诉人董仁宝、汪筠青主张案涉债务已转移由宏运公司承担的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5350元，由上诉人董仁宝、汪筠青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 雷
审 判 员 周毓敏
代理审判员 王瑞煊
二〇一六年一月十九日
书 记 员 胡 戎
附相关法律法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六�一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带�任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。