浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终7506号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑春将，男，1982年6月14日出生，汉族，住山东省惠民县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑喆，女，1963年8月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：齐蕾，系郑喆女儿。
上诉人郑春将因与被上诉人郑喆房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2016年4月10日，郑春将与郑喆签订了《房屋租赁合同》，约定：郑喆将杭州多蓝水岸银沙苑19幢801室房屋出租给郑春将使用，房屋租赁期自2016年4月21日起至2017年4月20日止；房屋租金为每月2550元，另付押金2550元；租赁期间的水电、煤气等费用由郑春将按有关规定自行支付；房屋租赁终止，郑喆在验收无误、结算费用后将押金退还给郑春将；郑春将在租赁期内未经郑喆书面同意擅自将房屋转租的，郑喆有权终止合同，收回房屋，郑春将应支付合同总租金20%的违约金。合同签订后，郑春将向郑喆支付了押金2550元。房屋租赁期间，郑春将为郑喆垫付了泊位费45元。根据双方当事人在庭审中的陈述，郑春将在租赁期内将案涉房屋部分房间转租给案外人使用。租赁期间届满后，郑春将未再续租案涉房屋。2017年6月15日，郑春将向原审法院提起诉讼，请求：1.判令郑喆退还房屋押金2550元；2.判令郑喆退还郑春将代缴的45元泊位费；3.判令诉讼费用由郑喆承担。后郑喆提起反诉，请求：1.判令郑春将赔偿房屋损坏和恢复原状费用共计2400元；2.判令郑春将支付擅自转租违约金6120元；3.判令诉讼费用由郑春将承担。
原审法院认为，郑春将与郑喆签订的《房屋租赁合同》，系其真实意思表示，对合同当事人均有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，房屋租赁终止，结清水电等费用后，郑喆应将押金退还郑春将，且郑喆在庭审中亦表示同意退还郑春将房屋押金2500元及泊车位45元，故对郑春将要求郑喆退还押金2550元及泊位费45元的诉请，该院予以支持。关于郑喆要求郑春将支付擅自转租违约金6120元的反诉请求，根据双方当事人提交的证据及在庭审中的陈述，房屋租赁期间，郑春将确实将案涉房屋转租给案外人居住使用，且其未提供有效证据证明郑喆知晓并同意其转租，故郑喆该项反诉请求，符合合同约定，该院予以支持。关于郑喆要求郑春将赔偿房屋损坏及支付恢复原状费用2400元的反诉请求。该院认为，郑喆出租给郑春将的系毛坯房，郑春将对卫生间等进行装饰装修确属正常居住所需，且为已形成附合的装饰装修，郑喆在租赁期间届满后要求郑春将支付恢复原状费用，于法无据，该院不予支持。至于郑喆要求郑春将赔偿门窗、线路损坏费用，该院认为，租赁期间内，出租人负有维修房屋的义务，因郑喆未提供证据证明系因郑春将使用不当造成房屋设施损坏，故其要求郑春将赔偿房屋损坏损失的反诉请求，缺乏依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、郑喆于判决生效之日起十日内退还郑春将押金2550元；二、郑喆于判决生效之日起十日内支付郑春将泊位费45元；三、郑春将于判决生效之日起十日内支付郑喆违约金6120元；四、驳回郑喆的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由郑喆负担。反诉案件受理费25元，由郑春将负担。
宣判后，上诉人郑春将不服，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实不符常理。郑春将转租是事实，郑春将没有明确的郑喆知情且同意转租的书面证据材料也是事实，但是：1.郑春将是职业二房东，所租住的房子都是用于转租，以赚取房租差价谋生，在2013年签订租赁合同之初就已表明；2.郑春将购买隔板墙进行房屋装修时，必须经郑喆同意，否则物业不准装修材料入场；3.四年期间，郑喆夫妇二人至少两次去过出租房内（郑春将提供了证人证言，但一审法院不予认可）；4.租赁期间，每年的物业费、泊位费都是由郑喆亲自缴纳，其中有两年的租金还是郑春将以现金形式当面交给郑喆；5.从郑春将和郑喆及郑喆女儿的微信聊天记录显示，郑喆在验房后，只是传达了不想退押金的意思，说明其对郑春将转租一事心理早有预期；6.此案在一审之前，法院进行了引调，调解阶段郑春将愿意补偿五百元，郑喆要求一千元，五百元的差距让调解无疾而终，直到郑春将起诉要求退还押金郑喆才提出反诉，此事距合同到期已有三月之久。据此，因郑春将无法提供明确的郑喆知情且同意转租的证据，原审法院偏执认为郑喆对于郑春将转租一事是不知情的，有违常理。二、原判决注重形式公平，忽视实质公平。法院审判的核心价值追求在于定纷止争，促进社会公平正义、保障社会稳定和谐，判决的结果除了要做到形式公平，更应注重实质公平。郑春将租住郑喆房屋已有四年之久，租期届满后，因为押金退还问题郑喆反诉郑春将，究其转租之责，因郑春将无法提供确切的郑喆知情且同意转租的证据，导致的结果是，郑喆在收了四年的房租后，押金也不用返还，还能再拿一笔违约赔偿金，于情于理不合。由此带来的社会影响恶劣，甚至会纵容一些别有用心的房东，明知租户转租，但在租赁期间不提，待租赁期届满后，以“违法转租”相要挟，拒不退还押金，或直接再“敲一笔”。三、原审判决的违约金过高。设置违约金的目的是为了弥补损失，而不是获取额外利益。此案对于郑喆来说，本来就是一个稳赚不赔的“买卖”，原审判决判定郑春将向郑喆支付六千多元的违约金，意味着郑喆房屋押金不用退还，而且还能获得一笔额外的收入，明显有违法律规定设置违约金的目的。综上，为维护郑春将的合法权益，提出上诉，请求：1.撤销（2017）渐0191民初1446号民事判决；2.依法改判驳回郑喆的全部反诉请求。
被上诉人郑喆答辩称：1.原审关于郑春将转租的认定，证据充分，事实清楚，郑春将在原审中对转租是确认的，郑喆并未同意郑春将转租，合同中也约定转租需要征得郑喆书面同意，郑春将也没有提供证据证明转租获得郑喆同意。根据郑喆提供的报警记录，郑春将是称案涉房屋是自住的，没有转租。2.原审法院关于违约金的判罚，适用法律正确，房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。另外，郑春将使用案涉房屋中存在不合理使用的情况。综上，原审法院适用法律正确、事实认定清楚，请求维持原判。
二审期间，双方均未提交新的证据材料。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，郑春将与郑喆签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，双方均应切实履行。该合同第五条明确约定，租赁期内，承租方未经出租方书面同意，擅自转租的构成违约，承租方应当支付合同总租金20%的违约金。首先，郑春将一审及上诉状中均承认其为职业二房东，对案涉房屋进行了转租，但认为郑喆对此予以认可。就此，郑春将应当举证证明，郑春将提供的证据不足以证明郑喆知道并同意其转租，郑春将更无证据证明郑喆书面同意其转租，故郑春将应当承担举证不能的不利后果。其次，郑春将二审调查中一方面陈述郑喆对其转租行为知情，另一方面又称案涉房屋是作为员工宿舍，其前后陈述明显不一致，且没有证据证明，故该说法不能成立。本院认为，郑春将并无证据证明其转租行为获得郑喆的书面同意，其转租行为构成违约，应当根据合同约定支付合同总租金20%的违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郑春将负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年三月二十九日
书记员 赵 勤