上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3221号
上诉人(原审被告、反诉原告)：伍凌云，男，1982年2月24日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：黄璠，上海江三角律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海易居房地产交易服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人：宗磊，总经理。
委托诉讼代理人：史聪，男。
委托诉讼代理人：刘珊珊，女。
上诉人伍凌云因与被上诉人上海易居房地产交易服务有限公司(以下简称“易居公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初23601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
伍凌云上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判驳回易居公司要求伍凌云返还保证金人民币(以下币种均为人民币)106,458元诉讼请求。事实和理由：从伍凌云与易居公司之间的往来函件，无法得出易居公司曾向伍凌云提出过装修请求而伍凌云予以拒绝的结论。易居公司主张其曾提出过装修请求，并遭到伍凌云的无故拒绝，故应当由易居公司举证证明双方之间沟通过装修方案及伍凌云予以拒绝的事实，易居公司未能提供相应证据，应当由其承担不利后果。一审推定易居公司的装修请求未获得伍凌云同意，无视民事诉讼证据规则。易居公司发出的律师函未要求伍凌云承担违约责任，且在无故退租后的一年半时间里未与伍凌云联系要求退还租金及保证金，明显反映出租赁合同的解除并非易居公司所述系因“伍凌云严重违约”导致。双方租赁合同的解除系因易居公司擅自中途退租，伍凌云已回函正式解除合同，根据双方租赁合同的约定，易居公司应支付两个月租金的违约金，伍凌云可以从租赁保证金中抵扣，故不同意返还租赁保证金106,458元。
易居公司辩称，不同意伍凌云的上诉请求。双方签订租赁合同后易居公司即支付了租赁保证金和三个月的租金，依据公司按约履行了合同。对房屋进行装修，装修公司进场需要伍凌云的配合，但伍凌云未予配合，也没有提供易居公司装修方案不符合物业要求的依据。因伍凌云拒绝易居公司的装修方案，导致租赁合同的解除。
易居公司向一审法院起诉请求：1.解除易居公司与伍凌云签订的房屋租赁合同；2.伍凌云返还易居公司2016年4月23日至2016年6月30日的房屋租金120,652元及押金106,458元；3.伍凌云返还易居公司代为支付的物业管理费20,536元。伍凌云反诉请求：1.易居公司支付伍凌云20**年3月11日至2016年4月27日期间的实际占用费83,392元；2.易居公司支付伍凌云20**年3月11日至2016年4月27日期间的物业管理费8,043.11元；3.易居公司赔偿伍凌云实际支出的中介费49,136元及房租发票税金7,983元；4.易居公司赔偿伍凌云房屋空置期间的租金(三个月)损失159,687元。
一审法院认定事实：系争房屋位于上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX室，建筑面积475.35平方米，房屋类型为办公楼，产权人为伍凌云。
2016年2月29日，伍凌云(出租方、甲方)和易居公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方用于办公，租期自2016年3月31日至2019年3月30日，甲方应于2016年3月11日前向乙方交付房屋。
合同第四条约定，房屋租赁期为三年，第一年月租金53,229元，第二年月租金55,891元，第三年月租金58,685元……。
合同第五条约定，甲方交付房屋时，乙方须支付两个月的租金计106,458元为租赁保证金，在合同关系到期终止时，甲方收取的保证金除抵充合同约定乙方应承担的费用外，剩余部分甲方无息返还乙方。租赁期间发生的水、电、煤气、通信网络等费用及物业管理费由乙方承担，乙方按收费单如期缴纳，甲方提供租房发票。
合同第六条约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行……。
合同第九条约定，乙方中途擅自退租的，按两个月租金支付甲方违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。
合同还约定了其他事项。
2016年3月8日，易居公司向伍凌云支付租赁保证金106,458元及三个月(2016年3月31日至2016年6月30日)的租金159,687元，伍凌云于2016年3月10日向易居公司交付租赁房屋。
2016年3月11日，伍凌云支付了房屋租赁中介费49,163元和房租税金7,983元。
2016年3月24日，易居公司向租赁房屋所在物业公司支付了2016年3月至2016年6月的物业管理费20,536元(其中2016年3月1日至2016年3月10日期间的物业管理费1,656元由伍凌云于2016年3月11日转交易居公司)。
2016年4月21日，易居公司委托律师发出《律师函》，称因伍凌云对易居公司任何就租赁房屋的基本装修要求及方案均予以无故拒绝，导致易居公司未能开展任何装修工作，造成了易居公司无法实现合同目的，系违约，并通知伍凌云租赁合同于2016年4月24日解除，要求伍凌云返还剩余的租金、物业管理费和全部押金。
2016年4月23日，易居公司将租赁房屋的钥匙寄还伍凌云，伍凌云确认收到。
2016年4月27日，伍凌云回函称已于2016年4月22日收到《律师函》，并称：易居公司要求解除合同不符合合同约定的解除条件；对易居公司提出的装修及方案进行审核批准是本人依法享有的合同权利，如本人认为易居公司提出的装修要求及方案存在不合理之处，完全有权拒绝易居公司提出的装修要求并要求易居公司进行相应修改，本人不存在任何违约，易居公司无权提出解除合同。该回函还称：易居公司属于擅自退租，要求从发出回函之日起和易居公司解除合同，并追究其违约责任。
一审庭审中，易居公司表示同意支付2016年3月11日至2016年4月27日的租金和物业管理费。
一审法院认为，易居公司与伍凌云签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认。根据合同约定，伍凌云交付房屋时间距正式起租日有二十天，且合同也约定了易居公司装修租赁房屋必须得到伍凌云的书面同意，故法院有理由相信易居公司确实需要装修。根据双方往来函件内容来看，易居公司的装修请求未获伍凌云同意。虽易居公司的装修申请必须获得伍凌云的同意系合同赋予出租人的权利，但伍凌云也未书面告知易居公司的装修方案为何不予通过，应该如何修改。庭审中伍凌云抗辩易居公司从未向其申请装修租赁房屋，与其在《律师函》中的陈述不一致，法院难以采信。鉴于双方对租赁房屋的装修方案无法达成一致意见，造成合同无法继续履行的责任应归于双方当事人，且易居公司也于2016年4月23日将租赁房屋的钥匙交付伍凌云，故伍凌云要求没收租赁保证金及赔偿三个月空置费之请求，法院不予支持，但伍凌云为租赁关系付出的中介费及开具房租发票缴纳的税金可视为其实际损失，法院按照双方的过错程度酌情确定易居公司的赔偿数额。现易居公司、伍凌云对租赁合同于2016年4月27日终止履行均无异议，易居公司也同意自2016年3月11日开始计付租金和物业管理费，故2016年3月11日至2016年4月27日期间的租金和物业管理费应当由易居公司负担，剩余款项伍凌云应当退还易居公司。判决：一、上海易居房地产交易服务有限公司和伍凌云于2016年2月29日就上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2016年4月27日解除；二、伍凌云应于判决生效之日起十日内返还上海易居房地产交易服务有限公司房租76,295元[53,229元/30天*(90-47)天]；三、伍凌云应于判决生效之日起十日内返还上海易居房地产交易服务有限公司物业管理费10,837元[(20,536元-1,656元)-5134元/30*47天]；四、伍凌云应于判决生效之日起十日内返还上海易居房地产交易服务有限公司租赁保证金106,458元；五、上海易居房地产交易服务有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿伍凌云经济损失30,000元；六、伍凌云其余反诉请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，伍凌云与易居公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因双方无法对租赁房屋的装修方案达成一致，造成合同无法继续履行，一审法院认为合同无法履行的责任应归于双方当事人，并无不妥。伍凌云上诉以易居公司擅自退租导致合同解除为由，要求将租赁保证金抵扣违约金，不同意返还租赁保证金，但其未能提供充分证据证明易居公司确存在擅自退租行为，故对其主张本院难以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,429.16元，由伍凌云负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年四月十八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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