河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0106民初字435号
原告李东霞，女，1980年11月30日生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人郭水林，河南华威律师事务所律师。
被告秦广军，男，1966年9月26日生，汉族，住郑州市。
被告郭书霞，女，1969年12月28日生，汉族，现住，与被告秦广军系夫妻。
二被告共同委托诉讼代理人冯小杰，郑州市金水区丰产路法律服务所法律工作者。
原告李东霞诉被告秦广军和被告郭书霞确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东霞及其委托诉讼代理人郭水林、被告秦广军和郭书霞及其共同委托诉讼代理人冯小杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李东霞诉称，原告与二被告同为上街区峡窝镇石咀村三组的村民。2004年4月，原告得知被告拟将其位于郑州市××街区××窝镇××号的房产出卖，即与被告秦广军取得联系，并协商具体买卖事宜。2004年4月14日，在该组组长李文忠、副组长王淑玲和村民李景辰在场见证的情况下，原告与被告秦广军就房产买卖签订《协议书》。当时，原告向被告秦广军交付了购房款18000元，被告秦广军将宅基地使用证交给了原告。随后，原告便在该宅基内居住生活。2007年7月26日，原告向石咀村村民委员会写出宅基地使用权过户申请，村委会签署“情况属实同意变更手续”。后来，当原告持相关手续到土地部门办理宅基地使用权过户登记时，被工作人员告知停止办理。为避免意外，2008年11月3日，原告与二被告签订了一份《宅基地使用权更名、房产转让协议》，并到郑州市××街公证处办理了公证，取得了公证处送达的（2008）郑上证民字第205号《公证书》。2015年4月，峡窝镇石咀村实施整村拆迁，原告作为户主参加了宅基地丈量，在村委的《被拆除房屋丈量登记表》和《空房验收单》上签字，并搬走了屋内物品。就在村委拟与原告核算补偿时，二被告提出权利主张，经村委调解，双方未能达成和解协议。故原告依照法律规定提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原告与二被告签订的《宅基地使用权更名、房产转让协议》有效；2、位于郑州市××街区××窝镇××号的拆除补偿款（约400000元）归原告所有，并由二被告承担诉讼费。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
1、2004年4月14日原、被告双方签订的协议书一份；证明原告与被告签订房屋买卖协议及内容；
2、2007年7月26日申请一份，证明原告申请宅基地使用权过户及村委同意过户的事实；
3、1995年5月16日，集体土地建设用地使用证一份，证明原告从被告处取得涉案宅基地使用权证书的事实；
4、2008年11月3日，宅基地使用权更名、房产转让协议一份，证明原告与被告签订的宅基地使用权更名、房产转让协议及内容；
5、2008年11月3日公证书一份，证明原告与被告对宅基地使用权更名、房产转让协议进行公证的事实；
6、2015年4月7日，空房验收单一份，证明原告将涉案房屋交给村委进行拆除的事实；
7、2010年5月24日户口簿一份，证明原告户口已登记在涉案宅基地上的事实；
8、被拆除房屋丈量登记表一份，证明原告宅基地附属物被丈量登记的事实；
9、照片一组，证明原告居住涉案房屋的状况。
被告秦广军、郭书霞辩称,1、关于原告与答辩人签订的“宅基地使用权更名”、“房产转让协议”属无效合同，双方应当互相返还财产；理由如下：（1）农村宅基地买卖需进行权利主体变更登记，“宅基使用证”和“集体土地建设用地使用证”是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地通过买卖转移使用权，即使用权主体发生变化，应当依照规定进行审查、批准、完成权利主体的变更登记。（2）答辩人与原告的宅基地房屋买卖合同签订后，仍需办理产权登记手续，进行宅基地使用权主体变更。答辩人与原告之间没有进行宅基地使用权的变更，房屋根本没有发生转移。依据《物权法》第153条规定，宅基地的使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。（3）答辩人与原告的确权纠纷不属于人民法院直接审理范围，依据我国《土地法》第16条规定，土地的所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。据此，答辩人与原告的纠纷应当由郑州市上街区人民政府先予处理，而不是诉诸于法。
2、名字为秦广军的‘宅基使用权证书’补偿款中的273600元，应归答辩人。理由如下：（1）答辩人根据郑州市上街区人民政府拆迁补偿有关规定，每户村民的‘宅基使用权证书’补偿标准为273600元，这是众所周知的事实。（2）答辩人与原告所争议的财产，其他的房屋、围墙、树木等补偿款项应据实结算，现双方存在纠纷，根本未予结算，不存在原告所述的补偿款约400000元之说，其诉求于法无据，应当驳回。综上所述，原告诉请与事实有悖，请求法院依法驳回其诉请。
被告向本院提交了如下证据材料：
1、宗地图复印件一份，证明该宅基地的户名、产权为被告秦广军；
2、协议书复印件一份，证明原、被告之间因宅基纠纷经过村委调解未达成协议；
经审理查明，原告李东霞与秦广军、被告郭书霞均系上街区峡窝镇石咀村三组村民，二被告系夫妻关系。
2004年4月14日，原告李东霞与被告秦广军在时任石咀村三组组长李文忠、副组长王淑玲等人的见证下签订《协议书》一份，协议约定原告李东霞以18000元的价格购买被告秦广军位于上街区××窝镇××（××字××）宅基地一处；协议签订当日，原告李东霞将18000元交给了被告秦广军，之后被告秦广军的亲属将该宅基地的集体土地建设用地使用证（荥集建（95）字第0805437号）和宅基地上的房屋钥匙交付给原告，原告即搬进该宅基地居住生活至房屋拆迁前。
2007年7月26日，原告李东霞向峡窝镇石咀村村民委员会递交宅基地过户申请一份，峡窝镇石咀村村民委员会在该申请上盖章，并注明“情况属实，同意变更”。
2008年11月3日，原告李东霞与被告秦广军和被告郭书霞经协商后补签了一份《宅基地使用权更名、房产转让协议》，约定二被告同意将其位于郑州市××街区××窝镇××号宅基一处（集体土地建设用地使用证编号：荥集建（95）字第0805437号）的原持证人由被告秦广军变更为原告李东霞，宅基地上的房屋共七间约168平方米，共计以18000元的价格转让给原告，宅基地使用证已于2004年4月14日原告交付房屋转让费的同时交付原告。另约定，在条件许可的情况下，二被告有义务协助原告到相关部门办理宅基地使用权登记变更手续，其费用由原告承担。当日，原告与二被告在郑州市××街公证处共同对该协议办理了公证，取得（2008）郑上证民字第205号《公证书》，公证书对原、被告双方签订协议时的意思表示和民事行为能力进行了确认。此后，原告与二被告一直未到土地管理部门办理宅基地使用权人变更登记。
2015年4月份，由于新农村改造项目，峡窝镇镇区包括本案诉争的宅基地及地上附属物被拆迁，原告将房屋腾空并交给峡窝镇石咀村村民委员会拆除。由于原告与二被告就拆迁权益发生纷争，峡窝镇石咀村村民委员会对于原告和二被告之间的纠纷进行调解，双方未能达成一致。
庭审中，二被告认为涉案宅基地拆迁的房屋、附属物相应补偿款归原告没有异议，但是宅基证相应补偿款2736**元应归被告所有。
另查明，原告李东霞在上街区峡窝镇石咀村三组仅有本案诉争的一片宅基地，并未审批其他宅基地。
再查明，由于双方对拆迁安置补偿的权益归属发生争议，峡窝镇石咀村村民委员会对各项补偿费未予结算。
上述事实，有原、被告陈述、举证材料、庭审笔录为依据，事实清楚，足以认定。
本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。
本案中，原、被告均系上街区峡窝镇石咀村三组村民，双方于2008年11月3日签订的《宅基地使用权更名、房产转让协议》，系双方真实意思表示，该协议内容与原告和被告秦广军于2004年4月14日所签订《协议书》的内容一致，是对2004年协议内容的再次确认，且该协议经过公证机关的公证，其真实性本院予以确认；
被告秦广军将宅基地的集体土地使用证及房屋钥匙交付原告并收取原告支付的18000元，且原告已实际在该宅基上居住近十年，在原告居住的过程中，被告也未向原告及村委主张过任何财产权益，故原告主张其与被告秦广军、郭书霞于2008年11月3日签订的《宅基地使用权更名、房产转让协议》为有效协议，本院予以支持。
二被告以农村宅基地买卖需进行权利主体变更登记和原、被告双方没有实际变更登记为由，主张该转让协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于原告主张的上街区峡窝镇石咀村三组069号宅基的拆迁补偿款约400000元归其所有的主张，依据原告与被告签订的《宅基地使用权更名、房产转让协议》，原告可获得涉案宅基地的相关拆迁补偿权益，但是由于原告未提交该宅基地和附属物补偿的具体数额和标准，仅以“大约数”表述，故对原告的该项主张，本院不予处理，原告应与房屋拆迁部门另行结算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告李东霞与被告秦广军、郭书霞于2008年11月3日签订的《宅基地使用权更名、房产转让协议》为有效协议；
二、驳回原告李东霞的其它诉讼请求。
案件受理费3650元，原告负担3550元，二被告负担100元（原告预交诉讼费不退，二被告应于本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
代理审判员 陈克清
二〇一七年六月十三日
书 记 员 赵甜歌