江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第3973号
原告谢锡君，男，1956年3月13日生，住江苏省宜兴市。
原告郑俊芳，女，1979年11月12日生，住江苏省宜兴市。
委托代理人谢锡君，系原告郑俊芳配偶。
被告方勇，男，1969年1月5日生，住江苏省江阴市。
委托代理人曹建新，江苏沉浮律师事务所律师。
原告谢锡君、郑俊芳与被告方勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日作出（2015）昆民初字第0471号民事判决，被告方勇不服该判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，该院作出（2015）苏中民终字第4179号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并分别于2015年11月2日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告谢锡君及原告郑俊芳的委托代理人郑俊芳、被告方勇的委托代理人曹建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢锡君、郑俊芳诉称：2010年7月8日，原、被告双方签订了昆山市开发区桃花江路XXX号金色港湾商铺X号楼X室的租赁合同，依据合同约定，租赁期为2010年7月8日至2018年10月8日，双方不得在租赁期限内提出终止合同。依据合同，被告应在2014年10月8日前交房租69892元，经原告多次催讨无果。依据合同约定，该房屋的水、电、煤、物业管理费等一切费用由被告承担，被告至今未交物业费，原告代其交纳水电费51元、物业费23761.54元。依据合同约定，未经原告书面同意，擅自将涉案房的租赁权转让、改变房屋结构、擅自退租、拖欠租金及管理费30日以上，不退还保证金，被告还应按合同约定租金支付1年139784元费用给原告。被告擅自改变主体结构，损坏了房屋的安全保障功能，且在恢复时也未经任何部门及原告的验收就违章施工，存在安全隐患，也可能产生伤亡事故。被告未经验收就违章施工的主体结构须拆除后重新按规范施工，总计恢复费用110130元。故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的租金69892元、电费51元、物业管理费23761.54元，合计93704.54元；2、被告支付违约金139784元；3、被告将涉案房恢复到租借前的原样后再交还给原告，如被告不将其恢复到原样，则要求被告支付恢复费用110130元；4、由被告承担诉讼费。
被告方勇辩称：1、原告诉称的被告拖欠房租的理由不成立，双方于2014年10月7日租金到期后一致表示解除合同，尽管没有书面协议，该意思表示通过手机短信、双方往来函件、原告对恢复原状工作的关心和参与、原告自行接收房屋并出租的事实确定。2、物业管理费主张缺乏依据。被告与物业公司达成补偿协议，免收五年的物业费，如物业公司主张物业费应当向被告直接主张，并且原告并无证据证明其自行缴纳了物业费。3、违约金数额应当确定为三个月的租金标准。4、关于恢复原状及支付恢复原状费用，原告出租的是毛坯房，无任何设施和装修，被告根据原告要求进行了施工作业，原告接收房屋并出租，表示原告对现状没有异议或放弃异议。
经审理查明：2010年7月8日，原告谢锡君、郑俊芳与被告方勇签订《租赁合同》1份，约定原告将其所有的座落于昆山市开发区桃花江路XXX号金色港湾商铺X号楼X室房屋出租给被告，租赁期限为2010年7月8日起至2018年10月8日止，房屋建筑面积为263.14平方米；租金为第一年115000元，自第二年起每年按5%比例递增，被告每半年缴租1次，2010年7月8日应缴纳首期租金67083元，递增至2014年10月8日应缴第九期的租金为69892元；被告应当在本合同签定的同时，向原告交付相当于一个月租金的保证金9583元，租赁关系终止时，该保证金除用于抵本合同终定应由被告承担的各项费用外，剩余部分由原告无息返还被告；租赁期满，被告必须负责在不影响房屋原有建筑结构的情况下将该房屋及设备设施恢复至交付时的状态，恢复原状的费用由被告承担，被告拆除添置的设施时，不得损坏房屋结构，并经原告验收认可后，方可办理退租手续；在租赁期间内，被告拖欠租金、管理费累计超过30天以上且在原告书面通知的期限内仍无法纠正的，原告有权终止合同，收回房屋，除保证金不予退还外，被告应按合同约定租金支付1年租金费用，以上若不足弥补原告损失时，被告还应承担赔偿责任；该房屋租赁期间的水、电、物业管理费由被告支付。
合同签订后，原告向被告交付房屋，被告依约向原告支付了2010年7月至2014年10月7日的房租，且支付了保证金9583元。后被告拒不向原告支付2014年10月8日至2015年4月7日的房租，经原告催讨并提起诉讼后，被告于2015年2月12日将该房屋的钥匙交还原告谢锡君。2014年10月18日、20日，双方通过手机短信沟通恢复原状的细节。2014年11月21日，原告向被告致函，认为被告的恢复原状施工工作没有达到原告的要求，提出八点整改意见，要求被告赔偿损失。2014年11月24日，被告回函，被告方人员于2014年9月25日电话通知原告从2014年10月8日起不再租赁房屋，被告于2015年11月15日前恢复原状，请原告在2014年11月30日前来办理房屋交接手续。2014年12月5日，原告再次向被告致函，要求被告恢复原状后才能交房。2015年2月12日，原告将涉案房屋交付案外人昆山市玉山镇耳目人生休闲养护中心、胡伟雄租赁使用，约定第一年租金110000元，自第二年起每年按3%比例递增，其中2015年2月12日至2015年4月30日为免租期。案外人胡伟雄另行聘请装修公司进行地面找平、楼梯扶手、拆除、粉墙、加固新楼梯洞，产生费用96900元。原告认为，上述费用为其降低与案外人胡伟雄租金的原因。原告诉请要求被告将房屋恢复原状或由被告支付修复费用，其中要求被告对楼梯加固，对二、三楼面被切割的现浇加固，并重新粉刷墙面，修复原楼梯洞，修复网络管线。2015年4月16日，经现场勘查，涉诉房屋正被装修中，房屋的二、三屋楼面被加厚，楼梯被加固，墙面被重新粉刷，现场已被改变。
另查明：本案涉诉房屋2010年7月8日至2015年10月8日的物业费共计23761.54元，已由原告谢锡君自行交纳。被告提供发票证明，被告已经缴纳2010年7月至2011年1月的物业服务费3316元。
上述事实由房产证、租赁合同、昆山大众物业管理有限责任公司出具的证明、物业费发票、勘验笔录等及庭审中原、被告的陈述予以证实。
本院认为：原、被告之间成立房屋租赁合同关系，双方当事人均应依据法律规定及合同约定，履行各自的义务。纵观本案合同双方的履行情况，因被告经营状况不佳，故在2014年9月提出退租的请求并表示2014年10月8日起的租金不再支付，根据目前证据显示，对于被告退租的请求原告并未明确表示反对，但是双方对于退租后恢复原状应当达到的状态发生争议，最终双方于2015年2月12日交接钥匙，并由原告将房屋出租给案外人。因此，本院认为，双方尽管一致作出了解除合同的意思表示，但是对于解除合同所产生的恢复原状问题不能达成一致，直至2015年2月12日，故本院确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2015年2月12日解除。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；根据合同约定，被告有支付租金的义务和租赁期间届满恢复原状的义务。因此，被告对于剩余租赁期间的租金及恢复原状问题仍处于违约状态，故原告有权向被告主张2014年10月8日至2015年2月12日期间的租金、违约金及恢复原状所产生的损失。
1、关于租金。本院确定2014年10月8日至2015年2月12日的房屋租金49020元（139784元/年÷365天×128天），扣除保证金9583元，余款39437元。
2、关于物业费。原告主张物业费23761.54元，应扣除被告已支付部分3316元，余款20445.54元。
3、关于电费。原告未提供证据证明，本院不予支持。
4、关于违约金。审理中，被告提出违约金过高要求调整的请求。根据相关规定，因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。故本院参考原告与案外人胡伟雄签订的租赁合同的免租期2015年2月12日至2015年4月30日，酌情扣除案外人装修需要的时间，确定为两个月，租金标准参考110000元/年，确定违约金为18333元（110000元/年÷12个月×2个月）。
5、关于赔偿损失（恢复原状费用）。因目前房屋已经重新出租并装修使用，本院无法确定房屋在出租给被告之前的状态，故无法量化确定恢复原状所需费用。但同时考虑到，经本院现场勘查，现场确实处于未完工状态。故本院参考案外人胡伟雄聘请装修公司进行地面找平、楼梯扶手、拆除、粉墙、加固新楼梯洞所产生费用，酌情认定因恢复原状所造成的损失为48450元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告方勇于本判决生效后十日内支付原告谢锡君、郑俊芳租金39437元、物业费20445.54元。
二、被告方勇于本判决生效后十日内支付原告谢锡君、郑俊芳违约金18333元。
三、被告方勇于本判决生效后十日内赔偿原告谢锡君、郑俊芳损失48450元。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
一审案件受理费7740元，二审案件受理费7740元，合计15480元，由原告谢锡君、郑俊芳负担9480元，由被告方勇负担6000元。此款原告谢锡君、郑俊芳已预交，由被告方勇于本判决生效后十日内支付原告谢锡君、郑俊芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 李培建
人民陪审员 孙邦贤
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 陈 翩