山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3148号
原告中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人潘立峰，总经理。
委托代理人张露，女，该公司职员，住济南市。
被告梁俊英，女，1977年6月28日生，汉族，济南市市中区人民医院职工，住济南市。
原告中海物业管理有限公司济南分公司与被告梁俊英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司济南分公司代表人潘立峰的委托代理人张露，被告梁俊英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）诉称：原告中海物业济南分公司系济南市中海国际社区铂宫项目前期物业服务公司，被告是该小区业主，其房屋建筑面积为106.92平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业服务费用。自2014年5月1日至2015年6月30日，累计拖欠物业服务费2968元，违约金2156.04元。被告的行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业服务企业的合法权益。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决被告立即向原告补交拖欠的物业服务费2968元并支付违约金2156.04元，由被告方承担本案的诉讼费用。
被告梁俊英辩称：我不交纳物业服务费是有原因的，我是在2013年10月份由物业公司的人员陪同一起办理的房屋交接手续。办理交接时，发现楼上向我家里漏水，我家中也向楼下漏水，双层窗户的玻璃漏气，主卧室的墙体也有渗水现象，水表在家中无人的情况下走字，这些问题物业公司一直都未给予处理和解决。2014年10月份，我的家具都搬进去了，物业公司还没有给维修好上述存在的问题，所以我也没有搬进去居住。后来，经过维修，阳台维修后地漏高于地面，无法正常下水，物业公司至今也没有给再次维修。交房时，物业公司的人员答应我协调开发商的施工队伍给我家里维修墙面，但维修中心却不给处理。水表的问题在交接时就存在，经查找，发现是在建筑施工时没有将自来水管道接好造成的，直到2014年9月份，物业公司才组织人员给我修好。此前，我并没有正式入住，但家里的水表却走了200多个字。我正式搬进去住是在2014年的12月份。物业公司为小区业主服务的物业管家更换了三个，到现在我也没有见过面，更没有谈过如何处理和解决我家里存在的问题。因为房屋没有修好，我无法正式入住，我租赁的两个车位也无法正常使用，而且地上的车位经常被其他车辆占用，这些都属于原告方的管理不善所造成的。我为此多次找物业管家询问如何处理我家里存在的问题，但物业公司的人员却一直推拖，也没有告诉我该怎么办，也不进行处理。因为原告的服务质量和服务态度没有达到我满意，所以，我不同意交纳物业服务费。
经审理查明：位于济南市市中区的中海国际社区系由案外人济南中海地产投资有限公司开发建设的大型住宅小区，原告中海物业济南分公司是开发商案外人济南中海地产投资有限公司聘请的前期物业服务企业。2012年2月14日，被告梁俊英与济南中海地产投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了房屋一套，合同中约定的房屋建筑面积为106.92平方米，总价款为人民币715616元。同日，被告梁俊英在合同附件《中海国际社区业主（临时）管理规约》及《中海国际社区前期物业服务协议》上均签名认可和确认。其中，《中海国际社区前期物业服务协议》落款处加盖有原告中海物业济南分公司合同专用章并有被告梁俊英的签名捺印。协议中约定的服务期限为自开发商交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。协议第五条中约定的物业服务费的收取标准为：商业及别墅按照每平方米每月3.5元的标准收取；高层（小高层）住宅按照每平方米每月1.98元的标准收取，均按房产证登记的总建筑面积计算。车辆管理费的收取标准为：室外停放为每月每车位80元，室内每月每车位100元，机械车位每月每车150元。协议中还约定，如被告违反本协议，未按协议中约定的时间和标准交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳违约金。被告梁俊英居住的房屋的建筑面积为106.92平方米。2013年10月18日，被告梁俊英办理房屋交接手续时，发现房屋存在漏水、窗户双层玻璃漏气，水表走字等情况，遂要求办理交接的人员及在场的物业公司人员协调处理房屋维修相关事宜，因未能及时维修，被告梁俊英自2014年5月1日起未向原告交纳物业服务费，至2015年6月30日，被告梁俊英累计拖欠物业服务费2963.8元（1.98元×106.92平方米×14个月＝2963.8元）。原告中海物业济南分公司诉至法院，请求法院依法判令被告梁俊英补交拖欠的物业服务费，并按照《前期物业服务协议》中约定的日千分之三的标准向原告支付违约金2156.04元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，被告梁俊英对其陈述的事实未提供证据加以证实。
以上事实，由商品房买卖合同、中海国际社区前期物业服务协议、中海国际社区（临时）管理规约及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告中海物业济南分公司作为中海国际社区的前期物业服务企业，其与被告梁俊英签订的《中海国际社区前期物业服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，符合我国相关的法律和法规的规定，该协议应为有效协议，对合同双方应具有拘束力。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告梁俊英在未举证证实原告中海物业济南分公司的服务给其造成损害的情况下，以其房屋存在质量问题为由，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。其与开发商签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋质量的维修问题由开发商负责，而非物业服务企业为其维修房屋，故被告抗辩的因原告未为其维修房屋而拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告梁俊英未举证证实原告中海物业济南分公司的服务构成重大瑕疵，即使其所陈述的事实客观存在，本院也认为是一般瑕疵，并不能成为被告拒交物业服务费的理由。在没有证据和得到原告中海物业济南分公司许可的情况下，被告梁俊英拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告中海物业济南分公司要求被告梁俊英补交拖欠的2014年5月1日至2015年6月30日的物业服务费2963.8元的诉讼请求，本院依法予以支持，其超出部分，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的问题，本院认为，双方在《前期物业服务协议》中虽然约定了被告如不按时按约定标准交纳相关费用，自逾期次日起按照欠款总额的日3‰支付违约金，但从庭审中双方陈述的房屋交接时物业公司人员陪同办理交接手续，且在被告向其提出维修请求时，原告未明确告知被告要根据《商品房买卖合同》的约定，要求开发商处理房屋维修事宜的情况来看，原告的服务还是存在一定瑕疵的，其与业主之间也缺乏沟通，故对原告中海物业济南分公司要求被告梁俊英支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告梁俊英于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司济南分公司补交拖欠的2014年5月1日至2015年6月30日的物业服务费2963.8元。
二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告梁俊英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一五年十二月七日
代理书记员 孙靖