南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初769号
原告（反诉被告）：钟小萍，女，1985年8月6日出生，汉族，住合浦县。
委托诉讼代理人：谭江锦，广西通诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗仙球，男，1976年12月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被告（反诉原告）：罗人玮，男，2007年4月26日出生，汉族，住南宁市青秀区。
法定代理人：�仙球（罗人玮父亲），男，住南宁市青秀区。
上述二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄立昌，广西百举鸣律师事务所律师。
上述二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：覃阳，广西百举鸣律师事务所实习律师。
原告钟小萍与被告罗仙球、罗人玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序。被告罗仙球、罗人玮在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟小萍及其委托诉讼代理人谭江锦，被告（反诉原告）罗仙球、罗人玮的委托诉讼代理人黄立昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟小萍向本院提出诉讼�求：1.被告罗仙球、罗人玮向原告钟小萍返还房屋租赁押金45000元；2.本案的诉讼费由被告罗仙球、罗人玮承担。事实和理由：原告与二被告于2016年5月21日签订一份《房地产租赁合同》，二被告将坐落在南宁市昌泰东盟园商业C区01、02号铺出租给原告作商业使用，租期为5年，每月租金为15000元，合同约定签订本合同时原告要向二被告支付押金45000元，合同期满、解除或者终止的，二被告在合同约定的时间内无息返还押金。合同约定如原告需要提前退租的，需要提前两个月告知二被告。原、被告双方签订合同后，原告按照合同的约定向二被告现金支付90000元，包括押金45000元和第一个季度的租金45000元。原告承租商铺开便利商店，后原告在经营商铺的过程中发现，商铺的位置没有二被告所说的人流量繁多，原告经营每天的收入都不抵租金，于是原告在2016年6月30日就向二被告提出因经营收入入不敷出，需要提前退租的请求，二被告在2016年7月5日的微信回复中也明确表示收到原告提前退租的要求。原告已于2016年8月31日办理好退房交接，水电费、物业费均已经结清，经原告与二被告多次协商要求退还押金，二被告仍拒不返还。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告罗仙球、罗人玮辩称：1.原告主张其已在2016年7月提前两个月告知二被告解除合同，二被告对此不予认可，实际上原告只是提出要转租商铺，并未提出解除合同，原告无证据证明双方的房屋租赁合同已经解除；2.即使原告有证据证明双方的房屋租赁合同已经解除，按照合同第六条第4点的约定，二被告不需要退还原告租赁押金；3.原告主张其向二被告支付押金45000元和第一季度租金45000元，二被告对此不予认可，实际上原告仅�二被告支付过押金45000元，且该押金已转化为第一季度的租金。所以，不存在二被告退还原告任何款项的事实。相反，因为原告拖欠租金，应当按照合同约定支付租金和逾期支付租金的违约金。
被告(反诉原告)罗仙球、罗人玮向本院提出反诉请求：1.反诉被告钟小萍向反诉原告罗仙球、罗人玮支付2016年9月1日至2016年11月30日的租金45000元及违约金1110元；2.本案的诉讼费由反诉被告钟小萍承担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月21日签订铺面租赁合同，罗仙球、罗人玮将南宁市昌泰东盟园商业C区01号与02号铺面出租给钟小萍，租期为五年，租金第一年为每月15000元，按季的首月21日支付，逾期未支付按日租金的3%支付违约金，租金每年递增10%。钟小萍交纳了第一季的租金后以自己经营困难为由将商铺转租他人，后以未转租出去�由拒付租金。钟小萍不按时支付租金的行为已构成违约。2016年9月12日，钟小萍以其与罗仙球、罗人玮协商解除合同为由起诉到法院要求退回押金45000元，但罗仙球、罗人玮只是同意钟小萍转租他人而没有同意解除合同。罗仙球、罗人玮也未收到钟小萍要求解除租赁合同的通知。且合同约定，钟小萍提前两个月告知退租的，所交押金不退还，未提前两个月告知退租的，还应多交一万元的补偿金给罗仙球、罗人玮。为维护合法权利，反诉原告提出反诉，请求判如所请。
原告（反诉被告）钟小萍对被告（反诉原告）罗仙球、罗人玮的反诉辩称：1.双方签订合同后，钟小萍向罗仙球、罗人玮支付现金90000元，包括押金45000元和第一季度的租金45000元，钟小萍不存在拖欠租金的情况；2.双方均认可45000元的性质是押金，收条上写的定金是笔误�3.合同中约定的第六条第4点，该条款显失公平，应当予以撤销，从该条款上可以得出，如钟小萍提前两个月告知罗仙球、罗人玮需要解除合同，则钟小萍即不存在违约行为，罗仙球、罗人玮不应没收钟小萍的押金。事实上，钟小萍已提前两个月告知罗仙球、罗人玮解除合同，罗仙球、罗人玮在两个月内无法将商铺重新出租，造成的损失不应该由钟小萍承担。
本院经审理认定事实如下：涉案商铺的所有权人为罗仙球、罗人玮。2016年5月22日，罗仙球、罗人玮（出租方，甲方）与钟小萍（承租方，乙方）签订一份《房地产租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于南宁市昌泰东盟园商业区C区01号02号铺位出租给乙方作商业使用；2.租期为5年，从2016年5月21日至2021年5月30日；3.2016年5月21日至2017年5月30日每月租金15000元，按季度结算，由乙方在每�的第22日前支付甲方；4.签订本合同的同时即2016年5月13日，乙方须向甲方支付押金45000元和首季租金45000元，合同期满、解除或终止的，乙方在结清租金及其他费用后，按规定期限迁出，甲方则在合同约定时间内将押金无息退回，如乙方违约，甲方有权按合同违约责任执行，并从押金中扣收，不足部分由乙方另行支付；5.甲、乙双方约定甲方需于2016年5月22日将房产交付给乙方使用，并约定该房产租金起算时间为2016年5月30日；6.租赁期未满，甲方收回房屋使用权的，甲方需返还乙方房屋押金，如乙方提前退租，需提前两个月告知甲方，押金甲方可以不退，如乙方退租未能提前两个月告知甲方，需多支付10000元给甲方作为补偿；7.乙方拖欠租金的，每日需按当日房租的3%支付违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。
2016年5月21日，罗仙球出具《收条》一份，载明：“今天收钟小萍交来C1、C2铺面租铺定金45000元，租期五年。”
根据钟小萍提交的微信聊天截图显示，2016年7月5日，钟小萍对罗仙球说：“这几天有人来看铺子。”罗仙球对钟小萍说：“你们真的决定不做了吗？真的不想做我也不强求你们了。”2016年7月17日，钟小萍对罗仙球说：“铺子你现在可以发招租信息了，有合适就可以转租，我也发，但是没人问。”罗仙球对钟小萍说：“好。”2016年8月31日，钟小萍清空商铺，并告知罗仙球商铺已清空一事。2016年9月2日，钟小萍对罗仙球说：“东西我全部搬完了，钥匙放在卡怒卡。”罗仙球对钟小萍说：“好，谢谢。”2016年9月7日，钟小萍对罗仙球说：“我们2016年8月31日已经清空房子交给你，水电物业租金等所有费用已经结清。我们解除合同已提前两个月告知你，我们有解除权。按照你的思维，如果你5年内都不同意解除合同，我们是不是还要继续再租5年，继续交5年租金？”罗仙球对钟小萍说：“如果你提前两个月和我说不租了，就可以要我全部退回押金，那我们签的合同条款有什么用？再换句话说合同条款哪一条说了乙方在租赁期间内提前两个月告知甲方不能继续履行本合同的租期，甲方就必须退乙方押金？”
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《南宁市商品房买卖合同》、《房地产租赁合同》、《收条》、《微信�天记录截图》、《照片》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，钟小萍与罗仙球、罗人玮于2016年5月22日签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于返还押金的问题。钟小萍主张合同履行过程中，其向罗仙球、罗人玮支付押金45000元和第一季度租金45000元。罗仙球、罗人玮对钟小萍已支付第一季度租金45000元一事不予认可，并主张钟小萍仅向罗仙球、罗人玮支付过押金45000元，且该押金已转化为第一季度的租金。本院认为，租金和押金属两种不同性质的款项，就本案而言，承租人为占有使用房屋而支付租金，而房屋租赁押金是为合同的履行提供的一种金钱保证。双方签订的合同中明确约定钟小萍在签订合同时须向罗仙球、罗人玮支付押金45000元和首季租金45000元。支付押金并不等同于支付租金。而在合同履行的过程中，罗仙球、罗人玮从未提出钟小萍拖欠租金，并要求其支付第一季度租金。而罗仙球、罗人玮在反诉中提到的事实和理由里亦认可钟小萍向其交纳了第一季度的租金。之后罗仙球、罗人玮在庭审中主张钟小萍支付的押金45000元转化为第一季度的租金，不符合常理，本院不予采信。故本院对钟小萍主张“其向罗仙球、罗人玮支付押金45000元和第一季度租金45000元”的事实予以认定。另，钟小萍主张其已在2016年7月提前两个月告知罗仙球解除合同，罗仙球对此不予认可，并主张钟小萍只是对他提出要转租商铺，并未提出解除合同。根据钟小萍提交的微信聊天截图显示，2016年7月5日，罗仙球向钟小萍表示不强求钟小萍继续在商铺内经营。2016年7月17日，钟小萍向罗仙球表示罗仙球可就商铺发招租信息。2016年8月31日，钟小萍清空商铺，并告知罗仙球商铺已清空一事。2016年9月2日，钟小萍告知罗仙球已归还商铺钥匙。2016年9月7日，钟小萍与罗仙球就合同解除，押金退还问题产生争执。根据双方微信聊天对话，罗仙球至迟于2016年7月5日得知钟小萍解除租赁合同一事，之后双方就商铺的重新招租、商铺清空、钥匙归还进行交谈。罗仙球主张“钟小萍只是提出要转租商铺，并未提出解除合同”不符合双方微信聊天截图所显示的内容，本院不予采信。故本院对“钟小萍主张其已提前两个月告知罗仙球解除合同”的事实予以认定。双方签订的合同约定：“租赁期未满，甲方收回房屋使用权的，甲方需返还乙方房屋押金，如乙方�前退租，需提前两个月告知甲方，押金甲方可以不退，如乙方退租未能提前两个月告知甲方，需多支付10000元给甲方作为补偿。”此条款属于双方对于发生提前退租的违约行为时，押金如何处理的特别约定。本案中，租赁期未满，钟小萍提前两个月告知罗仙球、罗人玮解除合同，罗仙球、罗人玮可以依据合同约定不退还押金。因此，钟小萍要求罗仙球、罗人玮退还房屋租赁押金45000元，于法无据，本院不予支持。
关于支付租金和违约金的问题。根据审理查明的事实，罗仙球至迟于2016年7月5日得知钟小萍解除租赁合同一事；2016年8月31日，钟小萍清空商铺，并告知罗仙球；2016年9月2日，钟小萍告知罗仙球已归还商铺钥匙。钟小萍已提前告知罗仙球解除合同，并于2016年8月31日清空商铺，及时归还钥匙。双方的租赁合同关系已于2016年8月31日解除。钟小萍将租金交至2016年8月31日，此后并未占用商铺，无需向罗仙球、罗人玮支付之后的租金。因钟小萍无需支付租金，即不存在逾期支付租金的违约行为。因此，罗仙球、罗人玮要求钟小萍支付2016年9月1日至2016年11月30日的租金45000元及违约金1110元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、驳回原告钟小萍的诉讼请求；
二、驳回反诉原告罗仙球、罗人玮的反诉请求。
本诉案件受理费926元，减半收取计463元（原告已预交），由原告钟小萍负担；反诉案件受理费476元（反诉原告已预交），由反诉原告罗仙球、罗人玮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年十二月八日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。