陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终8993号上诉人（原审原告）尹爱梅，女，1964年12月28日出生，汉族。委托代理人苗长青，陕西缔伍律师事务所律师。委托代理人李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安世融投资有限公司。法定代表人赵磊，该公司总经理。委托代理人汤颖韬，男，1957年11月11日出生，汉族，法律顾问，住。委托代理人李梦莹，女，1992年4月13日出生，汉族，法务专员，住。上诉人尹爱梅因与被上诉人西安世融投资有限公司（以下简称世融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹爱梅及委托代理人苗长青、被上诉人世融公司之委托代理人汤颖韬、李梦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年9月17日，尹爱梅、世融公司签订了合同登记号为Y09083372的《商品房买卖合同》，约定尹爱梅购买世融公司开发建设的世融嘉城第14幢1单元14层11402号房屋一套，总价款为453434元。尹爱梅须于2009年9月17日一次性支付房款93434元，剩余房款以办理银行按揭方式支付；世融公司应当于2011年12月20日前将验收合格的商品房交付尹爱梅使用；并应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。如因世融公司的责任，尹爱梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由世融公司按已付房价款的1%向尹爱梅支付违约金。现尹爱梅已向世融公司支付购房款453301元。世融公司于2011年1月份将房屋交付尹爱梅使用。至今世融公司未能按约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。世融公司开发建设的世融嘉城有相关部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证，至今土地手续尚在办理中。庭审中，尹爱梅向法庭提交三组证据：1、其与世融公司签订的合同登记号为Y09083372商品房买卖合同一份；2、2016年3月21日的购房发票一份；3、2016年3月26日，业主陈瑞新与世融公司张娜经理的现场对话录音一份。证明其诉讼请求。世融公司对该三项证据的真实性均予以认可，对第1、2项的证明目的认可，对第3项证据的证明目的不认可，认为录音是尹爱梅向世融公司追踪办理房产证登记资料备案情况，世融公司也承诺一定办好，但诉讼时效是针对尹爱梅主张的违约金，因录音中未提及违约金，故尹爱梅主张的违约金已过诉讼时效。世融公司对上述证据的真实性均予以认可。世融公司向法庭提交两组证据：第一组证据为：1、三份西安市商品房预售许可证，编号分别为2009125、2010085、2009060；2、一份编号为【2008】第43号的建设用地规划许可证；3、一份编号为西经开（2009）021号的建筑工程施工许可证；4、一份编号为西经开（2010）CG007号的建筑工程施工许可证；5、一份2010年2月3日的建设工程规划许可证；6、一份编号为（2008）第053号的建设工程规划许可证。证明尹爱梅从世融公司处购买的房屋为商品房，而非城改房，该项目是用政府的批复办理的四证，是完全合法的项目，销售行为完全合法。第二组证据为：1、西安市经济技术开发区城中村改造工作领导小组办公室关于贾村城中村改造土地手续办理情况说明的函复印件一份；2、西安市城中村改造办公室关于经开区贾村城中村改造项目（世融嘉城）有关问题的说明复印件一份；3、2012年3月6日西安经济技术开发区管理委员会国土资源和房屋管理局出具的说明复印件一份。证明没有为业主办理产权证的原因是政府原因，不是世融公司的原因，现办理房屋产权证滞后也是政府原因。尹爱梅对于世融公司提供的证据不予认可。另庭审中，世融公司主张尹爱梅关于违约金的诉讼请求已经超出诉讼时效。经调解，双方各执己见，致调解未果。以上事实，有尹爱梅提交的《商品房买卖合同》、相关票据、录音，世融公司提交的商品房预售许可证等四证、情况说明等以及当事人陈述等证据在卷佐证。尹爱梅于2016年3月29日起诉至西安市未央区人民法院诉称：2009年11月28日，其与世融公司签订商品房买卖合同一份，购买世融公司开发的位于世融嘉城14号楼1单元1402号房屋一套，总价值453301元。其按照合同要求支付了相应款项。世融公司于2012年3月12日将房屋交付其使用。合同第15条约定，世融公司应在交房后365个工作日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因世融公司责任，导致尹爱梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则世融公司按照已付房价款的1%向尹爱梅支付违约金。但其至今未取得房地产权属证书。故诉至法院要求判令：1、世融公司在60个工作日内按购房合同约定将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，逾期未办理房地产权属证书的，根据合同第十五条的约定，每满一年（365日），支付尹爱梅总房款1%的违约金；2、世融公司按照合同要求赔偿尹爱梅违约金4533.01元；3、世融公司承担本案诉讼费用。世融公司辩称：第一、办理备案登记是世融公司的法定义务,但是备案登记至今未办好的原因是世融公司所拿的土地为城改用地，虽无土地证但有市政批文。在此前提下世融公司办理了其他四证并已交纳土地费用、配套费用，但在房管局、档案局办理备案登记时，因无土地证致使无法办理备案登记，原因在政府而非被告，按照合同法解释规定，属情势变更，不应当由世融公司承担违约责任。第二、尹爱梅请求支付违约金的诉请已经过诉讼时效，其不同意尹爱梅诉请，请法院依法应当驳回尹爱梅诉请，诉讼费自担。第三、对尹爱梅要求其在60日工作日内办理权属登记备案以及逾期未办理的违约金的主张不予认可，因买卖合同已经履行完毕，只剩办理权属登记。原审法院认为：尹爱梅、世融公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效。依合同第十五条之约定，世融公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，世融公司于2011年1月份将该房屋交付尹爱梅使用，但世融公司至今未完成将办证资料报送房管部门备案的协办义务，世融公司以政府部门尚未办理土地手续为抗辩，本院不予采信。故对尹爱梅主张的世融公司应将办理房屋房地产权属证书需要世融公司提供的资料报产权登记机关备案的请求，本院予以支持。另因世融公司的行为构成违约，尹爱梅主张世融公司按照合同约定承担违约金，世融公司在庭审中针对尹爱梅关于违约金的诉讼请求提出已经超出诉讼时效抗辩。因交房日期为2011年1月，在此基础上加上365个工作日（以17个月半为准）为世融公司应将办理房屋房地产权属证书需要其提供的资料报产权登记机关备案的届满之日，尹爱梅起诉之日为2016年3月28日，根据合同约定，尹爱梅主张违约金的诉讼请求已经超出2年的诉讼时效。另，尹爱梅提交的录音时间为2016年3月26日，依上述计算方式亦超过2年的诉讼时效，且录音中当事人并非尹爱梅本人，故对尹爱梅提交的录音不予采纳。对于尹爱梅主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安世融投资有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告尹爱梅所购买的西安市未央区凤城四路世融嘉城第14幢1单元14层11402号房屋房地产权属证书需要由被告西安世融投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、驳回原告尹爱梅其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），现由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。宣判后，尹爱梅不服，向本院提起上诉称：本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算，故关于本案违约金债券已经超过诉讼时效的判决，与事实不符亦无法律依据。一审法院判决剥夺了上诉人随时主张违约金请求权的民事权利，明显违背了法律的立法本意。被上诉人逾期履行房产登记备案手续，应当按照《民事诉讼法》二百五十三条规定支付迟延履行金。作为本判决确定的内容，被上诉人应当在规定的时间履行判决中规定的义务，同时，对逾期履行判决中的义务判决中也应当依法予以确定。上诉请求：一、请求依法改判由世融投资有限公司支付违约金，并限期由世融投资有限公司办理房屋产权备案登记或发回重审；二、依法判决被上诉人逾期履行判决确定的房屋产权备案手续，应当按照《民事诉讼法》二百五十三条规定支付延迟履行金；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。西安世融投资有限公司辩称：上诉人上诉请求及理由分为两类，代表性的就是张彩云和杨鹏飞。被上诉人认为上诉人的请求逻辑混乱，不符合法律规定，诉请第一条要求办理备案登记或发回重审，应当明确诉请。本案截止现在，仍在审理阶段，并不存在生效判决的执行问题，上诉方所适用的二百五十三条是执行的问题，适用法律不当。对于上诉方的请求，被上诉人不予认可。我们认为一审判决认定事实清楚，判决公正，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷，有合同为证，上诉人的两项诉请符合规定，经法院审理，办理房产备案登记是世融公司法定的义务，关于要求支付违约金，合同约定很清楚，交房时间起算，经365个工作日内办理登记备案手续，至交房之日起41个月内，业主向法院主张违约金一事，是在诉讼时效内，但在本案中155户超过了诉讼时效，只有4户没有超过诉讼时效，这155户在规定的诉讼时效内没有主张违约金的权利，因此主张违约金一节已经超过诉讼时效，人民法院不予保护。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。对杨鹏飞类型一共五户，对其诉请，要求支付违约金一节，理由同上，即超过了法定的诉讼时效，人民法院不予保护；关于要求迟延履行金，二百五十三条，本案正在审理中，不存在生效判决，是针对执行问题设定的；上诉人称自己多次维权，游行示威，游行是要经过公安机关合法审批的，所以上诉人所称的诉讼时效中断的行为是不存在的，不合法的。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明：审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年十二月××日书 记 员  王晓平