安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舒民二初字第01550号
原告：陈桥，男，1963年1月10日出生，汉族，私营业主，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
委托代理人：凤良刚，安徽永诚律师事务所律师。
被告：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司。住所地，安徽省舒城县。
法定代表人：陈正华，董事长。
委托代理人：华易德，安徽继宏律师事务所律师。
原告陈桥诉被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2014年3月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2014年4月22日作出（2014）舒民二初字第00286号民事判决。被告不服，提出上诉。2014年9月29日，六安市中级人民法院作出（2014）六民一终字第00508号民事裁定，撤销舒城县人民法院（2014）舒民二初字第00286号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告陈桥及委托代理人凤良刚、被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司委托代理人华易德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月8日，原、被告签订了河棚农贸商城三号楼404、504号房屋认购预定书。预定书约定：原告自愿购买河棚农贸商城三号楼xxx、xxx号房屋，404号房价款462857元，xxx号房价款449587元。其他内容详见预定书。预定书签订后，原告转付被告河棚农贸商城项目部xxx号房价款462857元，504号房屋价款449587元。该农贸商城早已竣工并部分交付，但被告一直未与原告签订正式房屋买卖合同，也未将房屋交付给原告。为维护原告合法权益。请求判令：被告履行河棚农贸商城三号楼404、504号房屋买卖合同，将此房交付原告并依法为原告办理房屋产权登记手续。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份，主体适格；2、房屋认购预订书两份，预购许可登记表、企业登记信息表，证明原、被告存在河棚农贸商城三号楼404、504号房屋买卖合同关系及房价、其他权利义务；该商城已办预售许可，被告公司负责人为陈正华，股东为陈正华、陈加磊；3、收款收据两份，证明原告已于2013年4月8日转付河棚农贸商城三号楼404房屋价款449587元、504号房屋价款442857元；4、民事裁定书两份、收据一份，证明法院已对404、504号房屋采取保全措施，支付保全费；5、收条（原件）及借条（复印件）各一份，银行回单一份，证明陈正华欠原告本息，以404、504号房屋抵付，被告同意。本案审理中，原告补充证据1、借款合同以及徽商银行转帐凭证各一份，证明被告向原告借款80万元的事实；2、六安市中院的庭审笔录一份，证明被告自认陈正华以欠原告款抵付购房款；3、证人证言一份，证明原告与陈正华之间借贷的事实，以及借款到期后原告多次向陈正华催要，但陈没有钱归还，所以以河棚商城房子抵债的事实。
对原告提供的证据，被告质证意见为：证据1、4无异议；证据2真实性无异议，但对其合法持异议，上面加盖的是项目部的公章，且这也就是意向性的，并不是实际的购房合同；证据3不能证明本公司已收到房款，收据上明确注明房款是转账；证据5借条是复印件，其真实性无法确定，即使是真实的，也只能说明本案原告与陈正华个人之间存在民间借贷关系，与本案无关联。对原告补充证据1我真实性无异议，但也只能证明本案原告与陈正华个人之间存在民间借贷关系，与本案无关联；证据2真实性无异议，但不能得到原告的证明目的，不能证明陈正华以房抵债的行为，公司也没有认可该行为；对证据3证人与原告有利害关系，其证言不予采信，不能证明原告的证明目的。
被告辩称：一、双方虽然签订了房屋认购预订书，但被答辩人一直未支付房款；二、双方之间并未签订房屋买卖合同。
被告未向本院提供证据。
对本院调查笔录一份、陈桥收条复印件一份，原告质证意见为：证明陈正华作为被告法定代表人安排以河棚农贸商城三号楼404、504室抵偿其个人欠原告款的事实；被告质证意见为：真实性无异议，但证明目的有异议。
本院认证意见为：原告证据1、4，被告无异议，予以确认；证据2、3、5及补充证据1、2、3相互印证，能够证明陈正华欠原告借款，陈正华以被告法定代表人名义用被告房屋抵偿个人债务的事实，本院予以确认。本院调查笔录、收条复印件各一份，能够证明陈正华以被告法定代表人名义用被告房屋抵偿个人债务的事实，本院予以确认。
依据以上本院认定的证据，结合当事人陈述，本院审理查明的事实为：2012年3月6日，原告与陈正华签订《借款合同》一份，合同约定：陈正华向原告借款80万元，月利息2%，借款期限为2012年3月6日至2012年6月5日，舒城华林建筑安装工程有限责任公司、任其勇提供担保。当日，原告通过徽商银行向陈正华账户（开户行安徽舒城农村合作银行五里支行，帐号62×××59）转账20万元，付陈正华现金60万元。陈正华向原告出具：“今借到陈桥同志人民币80万元整借款人陈正华担保人任其勇”的借条一张，又向原告出具“今收到陈桥同志借款总计人民币80万元整，其中转帐支付人民币20万元整，开户行安徽省信用联社舒城县农合行五里支行，账号62×××59，另现金支付人民币60万元”的收条一张。2013年4月8日，因陈正华无钱偿还欠原告借款，原告与陈正华一起到被告河棚农贸商城，陈正华以被告法定代表人的名义，安排项目部工作人员林菊兰以被告公司委托代理人名义与原告签订《认购预定书》两份，约定：原告认购被告河棚农贸商城三号楼404、504号房屋，404号房价款462857.6元，504号房价款449587元。《认购预定书》由林菊兰在被告委托代理人栏处签名，原告签名，并加盖被告河棚农贸商城项目部印章。同时，被告河棚农贸商城项目部出具给原告收据两张，在收款方式栏加注“转账”，同时，原告出具“今收到陈正华付购房款912444元，注：3号楼xxx房、xxx房（舒城县河棚农贸商城），收款人陈桥”的收条一张，并将此收条交被告河棚农贸商城项目部林菊兰存账。现被告河棚农贸商城竣工并取得预售许可，且对外出售，但被告拒绝与原告签订正式房屋买卖合同，也未交付房屋。2014年2月21日，原告向本院申请诉前保全，要求查封被告河棚农贸商城三号楼404、504室。本院裁定，查封被告河棚农贸商城三号楼xxx、xxx室。2014年3月10日，原告向本院提起诉讼。
案件审理中，本院依法对被告公司河棚农贸商城项目部工作人员林菊兰核实有关事实，并作调查笔录一份，并从林菊兰处复印陈桥于2013年4月8日，原、被告、陈正华三方办理以房抵债时出具的收条一份，本院当场核定收条复印件与原件一致。
另查明，陈正华系被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司法定代表人。被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚农贸商城3幢的预售许可证为舒房售字第xxxxxxx号。
本院认为：陈正华作为被告公司的法定代表人将下属项目部房产抵偿个人债务，应属职务行为，并不违反法律规定。陈正华作为被告公司的法定代表人，安排原、被告签订《认购预定书》，《认购预定书》已明确房屋位置、面积、价款等，项目部工作人员作为代理人与原告均在《认购预定书》上签字确认，并加盖被告河棚农贸商城项目部印章；被告河棚农贸商城项目部工作人员，当即向原告开出房款收据，注明付款方式为“转账”，原告又当即出具收到陈正华同数额购房款的收条，此收条现存被告河棚农贸商城项目部账内，故原告已以三方（原告、陈正华、被告）相互转账的方式付清购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的《认购预定书》具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已履行付房款义务，故原、被告间签订的两份《认购预定书》应为商品房买卖合同，被告应按合同的约定向原告交付房屋并应协助办理房产权属登记手续。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内将位于安徽省舒城县河棚农贸商城三号楼404、504号房屋交付原告陈桥，并协助原告陈桥办理上述房屋房地产权登记手续。
案件受理费12925元，保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 樊燕玲
审 判 员 樊高峰
人民陪审员 曾胜勇
二〇一五年一月十二日
书 记 员 汪 鹏