广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终625号
上诉人（原审原告）：叶亚平。
委托代理人：丁小媚，广东法全律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州华虹房地产实业有限公司，。
法定代表人：刘志有，职务：董事长。
委托代理人：卢学婷，该公司职员，联系地址。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州花城支行。
负责人：黄能，职务：行长。
委托代理人：张茂东，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：萧仁仿，中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行职员，联系地址。
上诉人叶亚平因与被上诉人广州华虹房地产实业有限公司（以下简称华虹公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州花城支行（以下简称工行花城支行）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年3月16日，叶亚平、华虹公司签订《名汇商业大厦住宅认购书》，约定：叶亚平认购广州市下九路x号x大厦x阁x层x房；认购价383000元。同日，叶亚平向华虹公司支付了购房定金10000元，3月17日，叶亚平向华虹公司支付购楼款113000元，3月20日，叶亚平向华虹公司支付购楼款80000元。
2003年3月20日，叶亚平、华虹公司签订了《商品房买卖合同》，约定：叶亚平向华虹公司购买x大厦x阁x座x层x房，总金额383000元，采用分期付款方式：2003年3月20日前支付全部房价款的53%，计203000元，余款180000元申请银行按揭；华虹公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由华虹公司提供的资料报产权登记机关备案；如因华虹公司的责任，叶亚平不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，叶亚平不退房，华虹公司按已付房价款的5%向叶亚平支付违约金。同日，叶亚平接收了房屋。叶亚平至今未办理上址房屋的产权过户登记手续。2009年10月19日，叶亚平将购房余款180000元交原审法院代管。
2015年6月25日，叶亚平向原审法院提起本案诉讼称：2003年3月，叶亚平与华虹公司先后签订了《名汇商业大厦住宅认购书》、《商品房买卖合同》，约定叶亚平向其购买涉案房屋，购买价格383000元。叶亚平已支付购房款203000元，并入住多年。但华虹公司至今没有办理房屋产权证，故起诉要求判令：一、华虹公司为叶亚平办理位于广州市荔湾区下九路61号3002房（《商品房买卖合同》登记地址：广州市下九路名仕阁B幢3002房）的产权登记手续；二、华虹公司承担本案诉讼费用。
华虹公司原审辩称：由于涉案房屋设定了抵押，所以无法办理房产证。
工行花城支行原审辩称：一、涉案房屋在华虹公司转让前就已经抵押给工行花城支行，并办理抵押登记，领取相应权证。工行花城支行的抵押登记行为在先，华虹公司的私下转让在后，且转让未经工行花城支行同意，故工行花城支行的抵押行为有效，华虹公司私下转让的行为无效，签署的认购书和购房合同应该也无效；二、基于转让无效，工行花城支行无需为叶亚平解除抵押，华虹公司也无需为叶亚平履行转让过户等其他手续。叶亚平只能要求华虹公司返还购房款及根据损失程度请求华虹公司赔偿损失；三、即使叶亚平取得涉案房屋所有权，工行花城支行仍然可以行使抵押权，叶亚平需代替转让人清偿全部债务。恳请驳回叶亚平的全部诉讼请求。
另查：据《房地产登记簿查册表》记载：荔湾区下九路x号x房产权人是广州华虹房地产实业有限公司，他项权利摘要中显示权利人是中国工商银行广州市花城支行，权利种类抵押，权利部位全部，权利面积69.39平方米，权利价值423981元。
原审法院认为：叶亚平、华虹公司签订的《名汇大厦认购书》、《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。签订《名汇大厦认购书》、《商品房买卖合同》前，华虹公司已将涉案房屋抵押给工行花城支行并在房管部门办理抵押登记手续，鉴于抵押权尚未涂销，案涉房屋暂不具备办证条件，叶亚平要求华虹公司办理涉案房屋的房地产权证事实上不能履行，故原审法院不予支持。
由于叶亚平、华虹公司签订的《商品房买卖合同》是有效合同，华虹公司因没有及时清付欠款，致案涉房屋至今未涂销抵押，无法为叶亚平办理产权证的责任在于华虹公司，故本案受理费应由华虹公司承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条的规定，作出如下判决：驳回叶亚平的诉讼请求。本案受理费100元，由被告广州华虹房地产实业有限公司负担。
判后，上诉人叶亚平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方已经全部缴清房款，并实际居住超过十年。我方自2003年3月签订《商品房买卖合同》之后，于同年3月支付房款203000元，在2009年10月将余下房款180000元交由一审法院代管，至此，我方已经完全履行合同约定，付清所有房款。同时，我方一直实际使用房屋，却由于华虹公司的原因迟迟无法办理房产证。根据合同约定，我方已经付清欠款，华虹公司应为其办理房屋产权手续，但是华虹公司一直拖延未决。二、一审法院并未给予双方足够的时间进行协商解决，一审判决并未解决案件矛盾。我方起诉到一审法院之后，通过华虹公司的陈述才知道涉案房屋已抵押给工行花城支行，且抵押先于我方购买房屋的时间。我方知悉后，多次向法庭以及工行花城支行表明其愿意协商解决该案债务事宜，同时，工行花城支行在一审时亦明确表明即使我方取得涉案房屋所有权，其仍然可以行使抵押权，我方需代替华虹公司清偿全部债务。对此，我方再次表达其愿意与工行花城支行协商的强烈意愿，但是一审法院并未给予双方协商的机会，而是简单地驳回起诉。由于涉案房屋所在的整幢大厦仍有多人因华虹公司的行为无法办理房产证，一审法院这样的判决对于化解矛盾并无任何的作用，反而极易引起社会更大的矛盾，对于和谐社会的营造存在不稳定的因素。本案中，我方出资购买房屋却无法办理房产证，是受害者，房产证也不会影响工行花城支行的抵押权的实现。因此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持我方的诉讼请求；2、本案一、二审的全部诉讼费用由华虹公司承担。
被上诉人华虹公司二审辩称：我方同意叶亚平的意见，希望银行协助叶亚平办好房产证。
原审第三人工行花城支行二审辩称：对于叶亚平的上诉请求，我方认为应当依法驳回叶亚平的上诉请求，并由叶亚平承担本案诉讼费，维持一审判决。事实和理由与一审时我方答辩意见一致，抵押在先，买卖在后，转卖无效。关于叶亚平提出调解的意见，要由主管部门决定，工商银行属于国有银行，债权属于国有资产，问题比较复杂，工行也是受害者，本金2000多万加上利息一共有4000多万没有收回，涉案房产办理抵押登记抵押给银行后，开发商私自转让给小业主，叶亚平和我方也是受害者；如何妥善解决，减少双方损失，银行在酝酿各种方案，包括涉案房产在内涉及37套，银行提出在恢复执行之中准备整体调解，双方都应作出一定的让步，对于个案，请求法院依法判决。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理中，双方均未提交新证据。
本院认为：原审认定叶亚平、华虹公司签订的《名汇大厦认购书》、《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。虽然叶亚平已支付了购房款并使用了涉案房屋，但华虹公司在与叶亚平签订《名汇大厦认购书》、《商品房买卖合同》之前，已将涉案房屋抵押给工行花城支行并在房管部门办理抵押登记手续，鉴于目前抵押权尚未涂销，涉案房屋暂不具备办证条件，叶亚平要求华虹公司办理涉案房屋的房地产权证事实上不能履行，故本院暂不支持。原审处理并无不当，予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人叶亚平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年三月十五日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵