安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00084号
上诉人（原审被告）：洪安庆，男，汉族，1970年3月19日出生，住安徽省铜陵县。
委托代理人：黄思程，安徽铜鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹纯玲，女，汉族，1981年9月10日出生，住安徽省铜陵市郊区。
委托代理人：董照永，安徽铜都律师事务所律师。
原审被告：崔尽兰，女，汉族，1982年9月1日出生，住安徽省铜陵县。
上诉人洪安庆因与被上诉人尹纯玲、原审被告崔尽兰合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2015年8月20日作出的（2015）铜官民二初字第00828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案，上诉人洪安庆及其委托代理人黄思程，被上诉人尹纯玲及其委托代理人董照永到庭参加诉讼，原审被告崔尽兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
尹纯玲原审诉称：2013年7月6日，其与洪安庆、崔尽兰签订承包协议一份，约定将其铜官山区泓景苑小区13栋6-10号清风御足足浴推拿养生会所承包给两人经营，并约定了承包费数额、支付方式、违约责任等内容。协议签订后，洪安庆、崔尽兰仅支付2013年7月7日至10月7日承包费58500元和押金49000元。之后承包费即一直未依约支付。2014年4月，尹纯玲就洪安庆、崔尽兰拖欠截至2014年4月7日承包费事宜，诉至铜官山区人民法院，经区、市两级人民法院审理终结并已执行。但洪安庆、崔尽兰对2014年4月7日之后承包费仍不予支付，且锁门离开。2015年3月，尹纯玲接到水费通知单，得知洪安庆、崔尽兰还拖欠水费及违约金343.52元。2015年4月10日，尹纯玲再次通过邮局发挂号信给洪安庆、崔尽兰，告知他们付清承包金，但洪安庆、崔尽兰一直未付。故诉至法院，请求判令洪安庆、崔尽兰支付承包租金167504元（计算至2014年7月7日，实际支付承包租金计算至实际判决给付日止）；判令洪安庆、崔尽兰支付违约金（按银行同期贷款利率四倍计算至实际判决给付日止）；判令洪安庆、崔尽兰交清经营期间发生的水费及违约金343.52元；请求解除双方合同；本案诉讼费用由洪安庆、崔尽兰承担。
洪安庆、崔尽兰原审辩称：尹纯玲的诉讼请求缺乏事实及法律依据，事实是尹纯玲不向房主缴纳房租，导致洪安庆、崔尽兰经营困难，无法正常经营，尹纯玲违约在先，洪安庆、崔尽兰不应承担违约责任；对尹纯玲要求解除双方签订的承包协议，洪安庆、崔尽兰也同意，没有异议。
洪安庆、崔尽兰反诉称：2013年7月6日，双方签订承包协议，约定将铜官山区泓景苑小区13栋6-10号清风御足足浴推拿养生会所承包给洪安庆、崔尽兰经营，后双方又签订相关附加协议及补充协议，对双方权利义务内容予以约定。（2014）铜官民二初字第00382号民事判决书已查明因尹纯玲及夏富银拖欠房主房租，并隐瞒拖欠房租事实，导致洪安庆、崔尽兰接手后经常停电停水，不能正常经营。从2013年12月20日至2014年3月20日，洪安庆、崔尽兰按协议经营三个月，期满后尹纯玲应退还押金，洪安庆、崔尽兰离开。但尹纯玲一直无法联系，洪安庆、崔尽兰无法，帮其垫付房租共计59000元。2014年3月20日后，尹纯玲拒绝收回店面，拒绝退还押金，导致洪安庆、崔尽兰无法离开。洪安庆、崔尽兰多次寻找及向警方报案均未果。又从2014年3月21日至2014年11月31日数次垫付房租81996元。因尹纯玲不履行义务，导致洪安庆、崔尽兰在此期间遭受十几万元损失。请求判令尹纯玲返还洪安庆、崔尽兰押金50000元；判令返还洪安庆、崔尽兰代交房租140996元；请求判令尹纯玲履行与洪安庆、崔尽兰所订协议条款义务；诉讼费用由尹纯玲承担。
尹纯玲原审辩称：洪安庆、崔尽兰反诉所称均非事实，也无证据证明；洪安庆、崔尽兰所称押金及代交房租已经在本诉请求中予以扣除，而且其中代交的59000元房租在以前的诉讼中已经予以处理。
原审法院经审理查明：坐落于本市长江西路天瑞泓景苑小区3栋6号至10号网点的铜官山区清风御足足浴推拿养生会所（以下简称养生会所）系登记在尹纯玲名下的个体工商户，网点的产权人为杨检兵。2013年7月6日，尹纯玲（甲方）与洪安庆（乙方）签订《承包协议》一份，约定甲方将养生会所承包给乙方经营，承包期限暂定4年（2013年7月8日至2017年7月8日），承包金每月23000元，每月月初1号至3号支付租金，押金50000元，承包价格一年一定，根据市场价格及经营效益确定递增比例。协议签订后，洪安庆交纳押金49000元，尹纯玲出具了50000元的收条。签订上述协议次日，尹纯玲与洪安庆、崔尽兰签订《附加协议》，约定在合同承包期内，若因尹纯玲债务原因使得洪安庆、崔尽兰无法正常营业，一切损失由尹纯玲承担。2013年7月16日，尹纯玲、夏富银与洪安庆、崔尽兰协商并签订《补充协议》，就会所承包费及支付方式予以重新确认：2013年7月7日至2014年7月7日每月19500元，2014年7月7日至2015年7月7日每月20000元，2015年7月7日至2016年7月7日每月20500元，2016年7月7日至2017年7月7日每月21000元，承包费每季度一付，每季度第一个月1号至3号支付。如不按期支付每延迟一天加收百分之二滞纳金。洪安庆、崔尽兰于上述补充协议签订当日向尹纯玲交纳2013年7月7日至2013年10月7日期间承包金58500元。尹纯玲将养生会所交由洪安庆、崔尽兰经营后，2013年10月10日，洪安庆（乙方）与夏富银（甲方）签订一份《协议书》，约定经双方协商，乙方20号退场，甲方一次性付给乙方60000元；如20号不退还60000元现金，自愿将本店交由乙方经营3个月（2013年10月20日至2014年1月20日），不收取费用。后尹纯玲就洪安庆、崔尽兰拖欠截至2014年4月7日承包金相关事宜诉至安徽省铜陵市铜官山区人民法院，该院于2014年6月26日判决洪安庆、崔尽兰支付尹纯玲至2014年4月7日止3个月承包金58500元，扣除代交房租58000元，洪安庆、崔尽兰支付尹纯玲承包金500元，并驳回尹纯玲的其他诉讼请求。案经铜陵市中级人民法院二审终审，上述判决已经生效。2014年4月7日后，洪安庆、崔尽兰仍未向尹纯玲交纳承包金。目前，洪安庆、崔尽兰已经离开承租会所，不再经营。
原审法院另查明：截至尹纯玲起诉时，洪安庆、崔尽兰共计代交租金139996元。2014年10至2015年1月，洪安庆、崔尽兰尚欠水费299.52元，该费用已由尹纯玲缴纳。
原审法院认为：本案双方当事人所签订的系列《承包协议》、《附加协议》、《补充协议》以及《协议书》均为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。签约后尹纯玲将养生会所交由洪安庆、崔尽兰经营使用，洪安庆、崔尽兰应当按照约定的期限及数额支付承包金。双方关于2014年4月7日之前承包金等事宜，已经安徽省铜陵官山区人民法院及安徽省铜陵市中级人民法院两审生效判决处理完毕，本案不再涉及。但对于2014年4月7日之后的承包金，洪安庆、崔尽兰拖欠至今仍未支付，系违约行为，应当承担支付承包金及违约金的民事责任。本案双方在《补充协议》中约定的违约金标准过高，尹纯玲所受实际损失即为洪安庆、崔尽兰未及时支付承包金所产生的利息损失，结合本案具体情况，酌定参照商业银行贷款罚息利率标准（年利率10%）并从尹纯玲起诉时开始计算违约金。此外，对于尹纯玲要求解除双方签订的承包协议的诉讼请求，洪安庆、崔尽兰当庭表示同意，双方就此并无争议，洪安庆、崔尽兰于判决后即应立即将养生会所交还尹纯玲，本案承包金也应计算至本案判决为止。洪安庆、崔尽兰应当支付的承包金计算如下：19500元×3个月（2014年4月8日至2014年7月7日）＋20000元×13个月（2014年7月8日至2015年8月7日）＝318500元。扣除押金及代交房租后，洪安庆、崔尽兰应支付尹纯玲承包金数额为187504元。另，洪安庆、崔尽兰承租期间发生的水费299.52元，尹纯玲已经代为缴纳，洪安庆、崔尽兰应当支付给原告。关于洪安庆、崔尽兰的反诉请求，返还押金及代交房租，尹纯玲在其诉讼请求中已经予以扣除，法院在洪安庆、崔尽兰应支付的承包金中直接抵扣，不再另行判决返还。洪安庆、崔尽兰还反诉请求判令尹纯玲履行与其所订协议条款义务，该项请求表述不清，具体诉讼请求无法明确，不予支持。双方于2013年10月10日签订《协议书》约定的事项，系双方对承包协议具体履行方式的局部调整，且已经履行完毕，并不影响双方其他相关协议的合法有效性。洪安庆、崔尽兰反诉及答辩中称因尹纯玲不向房主交纳房租，造成会所停水停电以及100000余元的重大损失，均未提交证据予以证明。故对尹纯玲违约的事实不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：1.解除原告（反诉被告）尹纯玲与被告洪安庆、崔尽兰（反诉原告）于2013年7月6日签订的《承包协议》及相关《附加协议》、《补充协议》；2.被告（反诉原告）洪安庆、崔尽兰于判决生效后五日内支付原告（反诉被告）尹纯玲承包金187504元，支付原告（反诉被告）尹纯玲违约金（以187504元为基数，按照年利率10%，从2015年6月18日起计算至付清之日）；3.被告（反诉原告）洪安庆、崔尽兰于判决生效后五日内支付原告（反诉被告）尹纯玲代缴水费299.52元；4.驳回被告（反诉原告）洪安庆、崔尽兰的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2253元（已减半），反诉案件受理费1030元（已减半），合计3283元，原告（反诉被告）尹纯玲负担323元，被告（反诉原告）洪安庆、崔尽兰负担3000元。
上诉人洪安庆不服一审判决，称：1.双方当事人签订的承包协议后，由于尹纯玲不按时交纳房东房租，导致房东经常停水停电，影响正常经营。2014年1月21日至2014年11月31日，房租由己方不得已代交，2014年12月1日之后因尹纯玲不交房租，房东将房门锁上，只能搬出，无法继续经营，一审判决2014年12月1日至2015年8月7日的承包金164667元是没有事实基础的；2.尹纯玲违约才发生上诉人洪安庆代交行为，故尹玲玲不得从中获利，洪安庆不应再支付2014年4月8日至2014年11月31日承包金和租金之间的差价；3.一审法院不应判决洪安庆承担年利率10%的违约金，违约方是尹纯玲而不是洪安庆。故请求二审法院撤销一审判决第二项、第四项，减少承包金164667元，退还2014年4月8日至2014年11月31日承包金和租金之间的差价共计53100元。
被上诉人尹纯玲答辩认为：双方当事人签订的协议是合法有效的，双方之间不是房屋租赁行为而是企业租赁经营，洪安庆仅仅交纳房租是不够的，洪安庆称因尹纯玲不交房租导致承包经营的店被停水停电没有事实根据。洪安庆不交纳承包金应当承担违约责任，尹纯玲没有按时交纳房租也是因为洪安庆拖欠承包金导致的，因此，洪安庆的上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。
洪安庆二审向法庭提供如下新的证据：1.两份接警记录及苏传江的谈话笔录，证明尹纯玲拒交房租，房东（泓景苑的管理人员）将清风御足城的门锁上，将洪安庆赶出来，洪安庆无法再继续经营。谈话笔录还可以证明在洪安庆经营期间因尹纯玲不交纳房租导致房东经常停水停电；2.一份谈话笔录及两份证人证言，证人王某、班某证明从2014年12月之后清风足浴城关门后就未经营；3.照片两张，证明清风足浴城大门紧锁的状况。
尹纯玲对洪安庆二审提交的新的证据质证认为：1.苏传江的谈话笔录不认可，苏传江的身份情况不清楚，是不是其本人签字也不清楚，且该份笔录从性质上来看属于证人证言，苏传江应当出庭作证；2.报警材料的真实性没有异议，但是不能证明洪安庆的证明目的，报警材料只是记载足浴城的门被锯开，但是谁锯开的不清楚；3.王某、班某作为证人应当出庭接受质证，故对其证言不予认可；4.照片的真实性没有异议，但不能证明洪安庆的证明目的，因为关门的行为不等于可以不交纳承包金。
本院对上述证据认证如下：对于接警纪录及清风足浴城照片的合法性、真实性及关联性予以确认。谈话笔录、证人证言由于苏传江、王某、班海宁未到庭接受质证，且上诉人尹纯玲不予认可，故对其真实性不予确认。
被上诉人尹纯玲二审向法庭提供如下证据：1.清风足浴城2014年6月11日和2014年12月12日的送货单，证明清风足浴城还在经营；2.清风足浴城2014年7月8日和2014年12月的考勤表，证明清风足浴城还在经营。
上诉人洪安庆对上述证据质证认为：四份单据的真实性都不予认可，送货单考勤表上没有盖章也没有洪安庆或者崔尽兰的签名，任何人都可以书写这样的送货单和考勤表，没有证明力。
对于上述证据本院认证如下：对于尹纯玲所提交证据的真实性、关联性不予认可。
对于原审经审理查明的事实，上诉人洪安庆认为一审法院没有查明2014年12月1日之后因尹纯玲的原因导致洪安庆根本没有发生承包经营行为，不应交纳这期间的承包金。
被上诉人尹纯玲对一审所查明的事实没有异议。
双方争议焦点：1.2014年12月1日至2015年8月7日上诉人洪安庆是否发生承包经营行为，是否应向尹纯玲交纳承包金；2.2014年4月8日至2014年11月31日洪安庆交纳过房租后是否应向尹纯玲支付房租和承包金之间的差价53100元；3.洪安庆是否应当承担10%的违约金。
本院认为：双方当事人签订的承包协议、附加协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照协议约定切实履行。尹纯玲应当保证洪安庆的承包的清风足浴城可以正常经营，而洪安庆应当按照双方约定及时交纳承包金。1.根据已查明的事实，第一季度2013年7月7日至2013年10月7日的承包金，洪安庆履行完毕，之后洪安庆应当在2013年10月1日至2013年10月3日支付下一季度即2013年10月7日至2014年1月7日的承包金。在2013年10月10日洪安庆与夏富银签订了协议，约定10月20日之前不退还60000元，即将该店自2013年10月20日至2014年1月20日交由洪安庆免费经营三个月。2013年10月7日至2013年10月20日的承包金双方没有重新约定，洪安庆应当按照之前约定交纳。2014年1月21日之后，洪安庆应当向尹纯玲恢复交纳承包金，但洪安庆亦未再交纳；2.洪安庆主张因为尹纯玲不交付房租导致房主停电停水，无法正常经营未提供有效证据予以证明，洪安庆提交的两份接警登记表只能证明在2015年1月8日，因为房租矛盾，足浴城被赵荣春（房东的管理人员）锁门，而发生赵荣春及尹纯玲分别报警的行为，不能证明因为尹纯玲不交房租导致房东经常停水、停电，以致不能正常经营；3.洪安庆因房租纠纷而于2014年12月之后被房东锁门停止经营，并未向尹纯玲主张要求解除双方之间的承包合同，尹纯玲向法院起诉后要求解除合同，并要求洪安庆支付承包金，一审判决至判决时段止并无不当；4.洪安庆未按时交纳承包金，存在违约行为，其主张尹纯玲违约在先的主张证据不足，不能予以支持。故原审判决洪安庆承担相应的违约金并无不当，本院依法予以维持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4567元，由上诉人洪安庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王小江
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。