天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0346号
原告中国成套设备进出口天津公司，住所地天津市和平区河南路129号。
法定代表人曲折，该公司总经理。
委托代理人赵新伟，天津孚惠律师事务所律师。
委托代理人鲍红娟，天津孚惠律师事务所律师。
被告天津市久爱酒店管理有限公司，住所地天津市和平区河南路129号一层103-108、二层。
法定代表人王佳，该公司经理。
委托代理人王蔚然，天津华声律师事务所律师。
原告中国成套设备进出口天津公司与被告天津市久爱酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵新伟，被告的法定代表人王佳及其委托代理人王蔚然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国成套设备进出口天津公司诉称，原、被告于2011年9月12日签订了期限3年的房屋租赁合同，原告将坐落于天津市和平区河南路129号的房屋租赁给被告使用，租期自2011年11月1日起至2014年10月3日止，房屋租金每月18650元，管理费每月13850元，合计每月32500元，后双方于2014年5月变更为2014年5月1日起至本合同止，月租金变更为36000元。现合同已经到期，原告于2014年9月书面通知被告合同到期后不在续签，让被告按时如约履行搬出义务，但被告一直拖延至今不履行。被告现已违约，原告要求被告立即腾空房屋交还原告并支付实际腾空房屋之日的房屋使用费及违约金。
综上，依照法律、法规规定，特向贵院提起诉讼请求判令：1、被告立即腾空房屋交还原告；2、被告支付至实际腾房之日的房屋使用费，截止起诉至日为252000元；3、被告支付违约金34380元；4、本案诉讼费用被告承担。
原告提交的证据材料有：1、天津市房地产权证，用以证明原告是房屋产权人；2、天津市房屋租赁合同及附件1-3，用以证明合同租期、租金及双方的权利义务；3、关于不再续签《房屋租赁合同》的函及快递回执复印件，用以证明原告已履行了通知义务；4、原告向被告提供的房屋租赁合同续租补充协议，用以证明原告已履行其法定义务，但被告明确拒绝；5、中国成套设备进出口（集团）总公司的公司专题会议纪要，用以证明总公司对分公司的房产进行重大变更调整，符合双方构成解除合同要件；6、河南路129号房屋改造方案和关于院内车库拆改的承诺书，用以证明合同解除后被告有对房屋进行恢复的合同义务。
被告对原告提交的证据材料的质证意见：1、没有异议；2、附件1第九条规定双方有续签的约定，合同未尽事宜的协议被告不清楚有这份协议，涨房租的补充协议是合同内涨房租，本身不寻常，被告答应涨房租可以佐证双方对续签合同有约定，认可继续续租；3、被告已收到，也找到原告协商续租事宜；4、被告没有签字，间接证实双方对续租进行协商的过程；5、会议纪要是2014年10月18日作出的，而且会议纪要与合同附件1第九条没有关联，不能以公司内部纪要作为违反合同约定及撕毁协议的条件；6、没有异议。
对原告提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。
被告天津市久爱酒店管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2011年9月12日双方签订合同时协商租期是10年，因为酒店业正常经营5年才可回本，一般业内租房都是10年，当初按照原告所讲其内部规定只能签约3年，但可以续签，承诺只要被告续签就会将房屋租赁给被告。签订合同同时双方还签订了合同附件1、2、3，关于附件1第九条约定租期3年，第4年如未发生政府拆迁或公司重组及重大变革，双方按照原合同继续续租，所以被告同意签订了3年的合同。2014年5月份，原告以不给被告续签合同为由要挟，强行将租金涨到了36000元，只要被告同意可以继续续签合同，这是合同期内房租上涨的原因，后双方签订协议租金涨到36000元。同时，原、被告签订了一份租期为2014年12月1日至2015年11月30日的续租协议，当时原告跟被告讲到2014年11月是赠给被告一个月，按照公司规定租期3+1，即签3年续1年，再签3年再续1年，原告再次承诺继续续租给被告。原告是很大的公司，被告交房租按照原告提供账户支付房租，而且按照原告要求的时间支付，否则原告不认可。2014年9月份，原告找到被告称不再续签合同并要求被告腾房，此后不再给被告支付租金的账号，之后的租金被告无法支付。被告经营酒店投资巨大，如果原告强行要求被告腾房，被告势必会产生巨大损失，被告保留另行起诉的权利。酒店行业回本不可能那么快，后期回本满，前三年不可能回本，被告再傻也不可能签风险那么大的合同，合同期内涨房租明显不符合常理，涨价要在合同期外，原告在两年就涨房租被告也同意了，但被告实际交付的房租并不是合同约定的数额，原告的合同根本就是假的，原告指定了两个账户，让被告分两笔钱打款，分别是32500元和7500元。被告认为原告作为大公司不可能不讲诚信，被告明确表示要求续租，而且房屋租金不上涨。
被告提交的证据材料：银行交易明细清单，用以证明被告向原告交过每月7500元的占地费，原告承诺被告交付占地费后保证与被告续租。
原告对被告提交的证据材料的质证意见：真实性不予认可，关联性有异议，无法证明与被告交付的租金有关联性。
对被告提交的证据材料，经质证及本院审查：证据材料与本案无关联性，本院不予确认。
经审理查明，诉争房屋坐落本市和平区河南路129号，权利人为原告。2011年8月29日，被告给原告出具《河南路129号房屋改造方案》，并承诺房屋改造部分，合同终止后被告负责恢复原状。2011年9月12日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋出租给被告，出租房屋面积670平方米，产别国有，结构砖木，房屋类型二层，被告承租房屋用于经营天津市久爱酒店管理有限公司，房屋租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月30日，每月租金18650元。租赁期届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还，被告需继续承租该房屋时，应当提前一个月与原告协商，原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日月租金的千分之五向原告支付违约金。原告交付该房屋时，被告向原告支付押金20000元，租赁关系终止时，原告收取的押金除用以抵充应由被告承担的欠付租金、违约金及被告应承担的有关费用外，剩余部分归还被告。租赁期间，使用房屋所发生的费用均由被告承担。同日，原、被告还签订了附件一和附件二，附件一即《房屋租赁合同未尽事宜》约定，租赁期间被告负责办公楼的安全使用，安全防火、防盗、保卫及日常相关安全管理工作，院内车库均由被告使用。房屋管理服务费每月13850元，被告按半年支付，付款日期为每半年的首月提前三个工作日支付，原告收款后开具正式发票。办公楼租赁期限为三年，第四年如未发生政府拆迁或公司重组及重大变革，该合同双方续签补充协议，按本合同双方商定的管理服务费、房屋租金价格一律不变。附件二即《补充条款》约定，为保证用电安全，租赁期间129号变电室及值班室由原告独立使用，并派一名工作人员专项负责变电室和院内变电箱的日常管理工作，其他人员一律不准入内，费用由原告支付。129号办公楼首层房屋一间（原锅炉房）和二层侧面房屋一间均为原告使用。以上房屋不计入出租房屋面积内。
上述合同及附件签订后，原告将诉争房屋交付被告使用，收取了被告押金20000元。被告经营期间，双方于2012年4月26日签订《房屋租赁合同未尽事宜》，约定原每月租金18650元，于2012年5月1日调整为每月租金32500元，每月不再另支付管理服务费。2014年5月6日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定原每月租金32500元，于2014年5月1日起至2014年10月30日调整为每月租金36000元。2014年5月25日，被告出具《关于院内车库拆改承诺书》，承诺将院内车库拆改增设门经营冷饮业务，墙体拆改部分在不承租时负责恢复原状并承担施工费用。2014年9月25日，原告向被告邮寄了《关于不再续签房屋租赁合同的函》，通知被告不再续签租房合同，要求被告在合同期满终止后一个月内，将房屋腾空后交还原告，完成注册地点变更手续，并将拆改车库恢复原状。被告收到函件后，找原告协商合同续租事宜，原告给被告提供了《房屋租赁合同续租补充协议》，协议的房屋续租期限自2014年12月1日续租至2015年11月30日期满终止，被告认为协议的续租期限一年过短，拒绝签署协议，至今被告仍然继续使用诉争房屋经营酒店，租金支付至合同租赁期限届满日。
2014年10月18日，原告上级公司中国成套设备进出（集团）总公司出具专题会议纪要，会议决定同意天津公司转让部分自有房地产，但至今转让房地产尚未进行。
另，被告将院内车库改造成房屋后经营冷饮业务，不经营后由被告法定代表人王佳的外祖母李秀云在内居住至今，经本院向原告示明是否追加李秀云为被告承担共同腾空车库的义务，原告表示不予追加。
本案审理期间，本院与原、被告共同到讼争房屋进行现场勘验并制作勘验笔录及拍照，勘验结果：诉争房屋包括坐落本市和平区河南路129号楼房两层楼房和楼房前院落及院内车库一间，楼房的一楼有变电室一间和仓库一间由原告使用，车库已由被告改造成房屋开始经营冷饮，不经营后由被告法定代表人的外祖母李秀云居住至今。原、被告对上述勘验结果均无异议。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据，本院现场勘验笔录及拍摄的照片予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》及相关附件，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现租赁期间已经届满，原告明确表示到期不再续租，被告应将诉争房屋腾空返还原告，故原告要求被告立即将诉争腾空房屋交还原告的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩双方口头约定租期10年，但因双方并未采用书面形式订立，还应以采用书面形式订立的合同期限为准。被告抗辩按照合同附件一第九条约定，办公楼租期三年，第四年如未发生政府拆迁或公司重组及重大变革，合同双方应续签补充协议，而原告在租赁期间届满后给被告提供了续租一年的续签协议，被告以续租期限过短为由拒绝签署，且自租赁期满后至今，被告使用诉争房屋也已超过一年。被告抗辩原告承诺被告每月支付占地费7500元后，保证与被告续租，但被告未能提供相关证据证明上述事实存在，其提交的银行交易明细中支出的被告所称的占地费90000元也未转入到原告账户，亦不能证实是支付给原告的占地费。综上，被告的上述抗辩理由不能成立，本院无法采信。
被告在租赁期间届满后仍占用诉争房屋，应支付占用期间的房屋使用费，原告要求被告支付自2014年11月1日至实际腾房之日的房屋使用费的诉讼请求，本院亦应予以支持。因合同解除，按照合同约定原告收取的押金应用以抵充被告应承担的有关费用，故被告交付的押金20000元应抵充其应支付的房屋使用费。
被告至今仍占用诉争房屋构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金，原告要求被告支付自2014年11月1日至2015年5月31日期间逾期返还房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告主张约定的违约金过高请求减少。按照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为过分高于造成的损失。现原告未能提供因被告逾期腾房造成原告损失的相关证据，本院以被告在上述期间拖欠的房屋使用费252000元为基数，按照上述期间的银行同期贷款利率为标准计算原告的利息损失，经计算为：252000×6.55%÷365×212=9587.05元，按照超过利息损失的30%计算为：9587.05元×130%=12463.17元，远低于原告主张的违约金34380元，被告主张约定的违约金过高，本院予以采信。本院将违约金数额调整为利息损失9587.05元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告将租赁的坐落本市和平区河南路129号房屋两层楼房（不包括原告使用的房屋），楼房前院落及院内车库改造成的房屋一间腾空交原告收回；
二、本判决生效之日起十五日内，被告支付原告自2014年11月1日至实际腾空诉争房屋之日止的房屋使用费（按月使用费36000元的标准计算），被告交付原告的押金20000元用于充抵相应金额的房屋使用费。
三、本判决生效之日起十五日内，被告支付自2014年11月1日至2015年5月31日的逾期腾房违约金9587.05元；
四、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费5596元，减半收取2798元，由被告负担。（于本判决生效后十日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。