广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8376号
上诉人（原审原告）：陈春梅，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：张思凡，广东敬思律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李加柱，住安徽省天长市。
委托代理人：廖美莹，广东纬国律师事务所律师。
上诉人陈春梅因与被上诉人李加柱房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1124号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年6月10日，陈春梅与李加柱签订房屋买卖合同，陈春梅购买李加柱名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路xx号xx的房屋。合同约定了房屋买卖的基本条款，其中价款约定为2520000元，该价款在签订房屋买卖合同时支付20000元作为定金，卖方收齐定金后25天内须向抵押银行申请提前还贷款手续；部分价款1000000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续当日交付，交易过户手续须于2015年10月10日或之前；部分价款20000元，应不迟于2015年10月10日在卖方结清费用交锁匙当天支付；余下价款1480000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间的差额在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续成功当天以现金支付。交易过户手续须于2015年10月10日或之前完成，如因房管部门或银行的原�导致交易延迟，则交易时间相应顺延。违约责任的约定为：买卖各方如有违约，则需要向对方支付房屋交易价款的10%作为违约金。双方签订房屋买卖合同后，陈春梅向李加柱支付定金20000元。按照合同约定，李加柱在收到陈春梅定金后25天内须办理提前还贷手续，但李加柱没有在约定时间内办理。2015年8月13日，李加柱书面致函陈春梅，要求解除双方签订的房屋买卖合同。陈春梅收到李加柱的解除房屋买卖合同告知函后，于2015年9月11日向李加柱发出催告函，回复李加柱不同意解除合同，并要求其按约定履行房屋买卖合同。2015年9月15日，陈春梅拟到相关部门处理涉案房屋的抵押贷款问题，因李加柱没有到场而未能办理。2015年10月10日，陈春梅到达房屋管理部门，拟办理涉案房屋的产权变更登记手续，同样因李加柱没有到场而没有办理。
2015年10月28日，陈春梅以李加柱违约为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、李加柱立即办理位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路xx号xx房过户至陈春梅名下的手续；二、李加柱立即交付位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路xx号xx房；三、李加柱支付违约金252000元（含逾期交付物业违约金或不交付物业违约金）；四、李加柱承担案件诉讼费。
李加柱原审答辩称：李加柱与陈春梅签订房屋买卖合同后，依约履行义务。因李加柱一直没有收到陈春梅支付的定金，所以才向陈春梅发出告知函，要求解除合同。当收到代转的定金20000元后，李加柱已电话告知陈春梅，双方的合同继续履行。陈春梅在签订房屋买卖合同之时，清楚所购的房屋处于抵押状态，也清楚房屋未办理产权证照。由于房屋为新购买，产权证照由开发商统一办理，所以李加柱一直催促开发商�快办理房屋的产权证照。房屋的产权证照至2015年9月15日才办结。李加柱在开发商手中拿到产权证照的时间已经是2015年10月15日。李加柱拿到房屋产权证照后，通知陈春梅办理房屋过户手续，但陈春梅却没有办理。陈春梅的行为显然是怠于履行合同，为其违约，李加柱在房屋买卖合同履行过程中没有违约，为此，李加柱不同意陈春梅的全部诉讼请求。
原审庭审过程中，李加柱陈述在陈春梅不主张违约责任的情况下双方之间的房屋买卖合同继续履行。
陈春梅向原审法院提供的证据有：1、房屋买卖合同；2、定金收据；3、广州市房地产权情况表（2015年9月8日查册）；4、广州市房地产产权情况表（2015年10月9日查册）；5、关于取消华南新城山意轩1座401买卖合同的告知函；6、催告函；7、特快专递详情单；8、网络查询打印页；9、电话短信内容；10、图片；11、番禺区房地产交易中心叫号单及图片；12、番禺区房地产交易中心叫号单；13、广州市房地产产权情况表（2015年6月10日查册），并以此支持其诉讼请求的成立。李加柱对陈春梅提供的证据中的第1、2、3、4、13项证据予以确认，对第5项证据的真实性确认，对其合法性、关联性不予确认，对第6项证据不予确认，原因没有收到，对第7、8项证据的质证意见为无法确认，对第9项证据不予确认，对第10、11、12项证据的质证意见为证据的真实性无法确认。
李加柱向原审法院提供的证据有：1、房产证原件；2、业主完税证、房产证移交明细，并以此支持其抗辩主张的成立。陈春梅对李加柱提供的证据中的第1项证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，对第2项证据不予确认。
原审诉讼中，李加柱向原审法院提出调查取证申请，要求原审法院�涉案房屋的开发商调取业主完税证及房产证移交明细。原审法院审查李加柱的调查取证申请，认为调取的证据为其名下房屋办理产权证照而滋生的文件，证据内容不为原审法院依职权调取证据的范围，为此，原审法院决定不接纳李加柱的调查取证申请。原审法院将决定告知李加柱，李加柱对此没有异议。
上述事实另有庭审笔录为证。
原审法院认为，通过审理查明的事实及质证的证据可知，陈春梅、李加柱签订的房屋买卖合同，为双方自愿签订，主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。合同履行过程中，陈春梅向李加柱交付定金20000元后，双方没有继续履行房屋买卖合同。双方纷争形成诉争后，诉辩双方均指责对方违约，且不可调和，因而有必要在审理查明事实的基础上，依据双方提供的证据，结合法律规定进行综合分析，以作判断。
陈春梅、李加柱之间的房屋买卖涉及价款为2520000元，而合同约定，陈春梅在涉案房屋产权变更登记至其名下之前仅需支付李加柱定金20000元。该数额相对于涉案房屋买卖价款2520000元而言，显然是不对等。于讼争过程中，李加柱提出交易不安全的抗辩主张是成立的。合同履行过程中，李加柱曾向陈春梅发出解除合同通知。陈春梅收到李加柱的解除合同通知后回复李加柱，并要求李加柱履行房屋买卖合同。合同履行至此，双方虽然在房屋买卖合同履行时间方面有所延误，但双方于合同履行方面没有大的瑕疵。诉讼中，双方均确认涉案房屋在签订房屋买卖合同之时尚未取得产权证照，且存有他项权，从而引伸出如何办理涉案房屋产权变更登记的程序方面的处置问题，诉讼中，陈春梅、李加柱均未能举证证明，涉案房屋于合同状态下可办�产权变更登记，且从双方签订房屋买卖合同的时间与涉案房屋产权变更登记的最后时间理解，双方是清楚涉案房屋产权变更登记是以二次房屋买卖方式进行，由此，原审法院确定陈春梅、李加柱之间的房屋买卖合同的继续履行应以涉案房屋取得产权证照为准。也从双方签订的房屋买卖合同中关于交易价款支付具体时间约定可知，双方关于合同履行方面是有履行期约定的，履行期从李加柱收取定金之日起至2015年10月10日止。陈春梅提供证据证明李加柱于2015年6月10日收取定金，由此，陈春梅、李加柱之间的房屋买卖合同的履行期约为120天。另外，陈春梅、李加柱于房屋买卖合同中约定，因房管局或银行的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。该约定为双方关于房屋买卖合同履行期的固定性约定，即房屋买卖合同针对双方的履行期限是固定在120天的时间段内，并以�案房屋取得产权证照为计算时间。诉讼中，李加柱提供的证据证明，涉案房屋取得产权证照的时间为2015年9月15日。陈春梅对该证据的真实性、合法性予以确认，因而房屋买卖合同履行期限顺延至2015年9月15日起的120天内。陈春梅于2015年10月28日起诉，要求李加柱承担违约责任。于时间方面而言，陈春梅提起诉讼的时间是在双方房屋买卖合同履行期内的。从陈春梅的诉讼请求中要求李加柱办理涉案房屋产权变更登记到其名下，以及要求李加柱交付房屋可知，陈春梅于诉讼中也是以合同的约定内容继续履行的。故此，陈春梅提起诉讼可作为要求李加柱继续履行房屋买卖合同的书面通知。诉讼中，李加柱答辩同意继续履行，形成双方关于房屋买卖合同可以继续履行的合意，引伸出李加柱于房屋买卖合同履行过程中是否违约方面是值得商榷的。虽然李加柱于诉讼之时，尚未�理涉案房屋的他项权问题，但他项权的处置于双方在诉讼过程中形成继续履行的合意情况下已经变为不再重要。由于双方的房屋买卖合同履行期限尚未届满，形成陈春梅认为李加柱违约的主张是撇开房屋买卖合同履行障碍造成的时间顺延的事实，片面强求房屋买卖合同中约定的履行期限而致，因而是不能成立的，由此，陈春梅要求李加柱承担违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。在房屋买卖合同履行过程中，陈春梅仅向李加柱支付定金20000元，没有支付其余部分价款，也没有实际占有涉案房屋，陈春梅尚不具备占有李加柱名下房屋物权特别规定的条件，故此，陈春梅要求占有李加柱名下的房屋，以及要求办理涉案房屋产权至其名下的诉讼请求，缺乏法理依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干意见》第二条第二款的规定，于2016年1月8日作出如下判决：驳回陈春梅的全部诉讼请求。一审案件受理费费14488元，由陈春梅负担。
判后，上诉人陈春梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。（一）原审认为“陈春梅、李加柱之间的房屋买卖合同的继续履行应以涉案房屋取得产权证照为准……因而房屋买卖合同履行期限顺延至2015年9月15日起的120天内”，该认定与交易事实不符。首先，合同的履行不但指完成交易过户事项，还包含本合同约定房产过户登记之前为排除交易障碍的双方义务，如卖方须处理他项权登记事项，申请房产价值评估，共同初步向银行申请抵押贷款事项以确定银行同意贷款的数额等等，此�合同义务的履行无须等到卖方取得证照才开始进行。其次，如卖方在取得涉案房产证照的情况下，按照当前房产交易的程序和双方的成交方式，远远不需要120天的时间来完成交易。在2015年6月10日订立《房屋买卖合同》之时，双方明确知悉李加柱还未取得涉案房屋证照及涉案房屋存在他项权登记事项，双方亦都知悉李加柱办理上述手续所需要时间。李加柱应对此作出充分预判。双方并无约定“本合同暂不生效，房产买卖中的双方义务待卖方从房管部门领取房产证照之日起进行”；故双方约定需要约120天来处理交易事项应为双方认可的合理交易期间，该120天左右的时间已经包含了李加柱办理房产证照、涂销抵押及与陈春梅交易过户的时间。买卖双方还在合同中约定“因房管局或银行的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延”。该表述出现在合同第十二条最后部分，�的是在本案买卖双方交易中，而非在卖方与开发商之间的交易中，如因房管局或银行的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。对李加柱与开发商之间的交易，李加柱以实际行动已经明确向陈春梅保证，有充足的交易时间，能够适时取得房产证照，不至于影响与陈春梅的顺利交易。如李加柱不能适时取得房产证照，应责任自负。事实上，李加柱无视与陈春梅的约定，在补交房产面积差价方面与开发商过多计较，以至取得房产证有所延迟，但还属在合同的履行期限之前取得证照登记，如果李加柱按照合同约定办理涂销他项权登记，双方的交易过户登记是可以在约定的2015年10月10日之前完成的。故合同履行的起算时间就是订约的2015年6月10日，届满之日就是2015年10月10日，即便延迟，也不应当过分推迟。（二）原审认为“虽然李加柱于诉讼之时，尚未处理涉案房屋的他�权问题，但他项权的处置于双方在诉讼中形成继续履行的合意情况下已经变为不再重要”，该认定于法无据，且法外免除李加柱的合同义务。李加柱处置他项权问题，是排除交易障碍事项，是交易能否顺利进行的先决条件之一，是李加柱需要及时完成的应尽义务，无疑是非常重要的事项，否则双方无须在合同中明确约定。（三）原审认为“合同约定，陈春梅在涉案房屋产权变更登记其名下之前仅需支付李加柱定金20000元，定金20000元相对房屋买卖价款2520000元而言，显然是不对等的。李加柱于讼争过程中提出不安全的抗辩主张是成立的”。此项认定反映原审法院片面听取李加柱的意见，未认真审核诉讼材料。双方合同第十三条第4项约定“部分楼款人民币1000000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件当日支付……，人民币1480000元于交易过户完成并办妥他项权登记后，由贷款银行划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额在买卖双方到房管部门办理交易递件手续成功当天以现金支付……”。据此，陈春梅支付全额购房款(除按揭数额外)是与交易递件手续同时进行的，并且“买卖双方到房管部门办理交易过户递件当日”不等同于“涉案房屋产权变更登记买方名下”，两者中间还存在一个异议期间。银行贷款数额也是在过户之前就由银行以《同意贷款书》的方式告知买卖双方，如果买卖双方到房管部门办理交易过户递件当目，买方如若不依约支付楼款和贷款差额，卖方可以在异议期间内立即撤销买卖，买方还须承担违约责任，根本不存在导致卖方交易不安全的因素。另外，陈春梅在原审中的诉讼请求之一意指要求李加柱继续履行，至于陈春梅在交易中需要履行的付款义务，陈春梅当然愿意按照约定履行。�春梅已有充分证据证实，在涉案房产交易中陈春梅是诚信积极履约的一方，既按照约定及时履行自己的交易义务，也多次催促对方作出相应交易行为。李加柱怠于履约并回避交易，在交易期间内以实际行动拒绝交易，无权主张不安抗辩权。《房屋买卖合同》第五条约定“三方同意买方将楼款(含定金)交银行监管，由银行出具存款凭证作实……”，该合同条款所用词语是“可以”，而非“应当”，所处理的事务涉及买卖双方行为，还涉及银行作为第三方参与，假如银行不予以监管，合同也无相应处理。并且，该合同条款绝非买方单方先行义务，反而更是属于保障买方权利的条款，意指“在买方应当支付楼款的时候，买方并非必须将楼款直接交付卖方，而是可以将楼款交银行监管……”。李加柱以此作为不安抗辩的理由，实属荒谬。（四）原审认为“双方于合同过程中�有大的瑕疵”、“原审诉讼中，李加柱答辩同意继续履行，形成双方关于房屋买卖合同可以继续履行的合意，引申出李加柱于房屋买卖过程中是否违约方面是值得商榷的……陈春梅认为李加柱的违约主张是撇开房屋买卖合同履行障碍造成的时间顺延的事实，片面强求房屋买卖合同约定的履行期限所致，因而是不能成立的”，该认定违背事实。李加柱有诸多履约瑕疵及违约行为，是经确凿证据证明的事实。即使按原审判决确定的履行期限，到2016年1月16日之前也已届满。李加柱至今仍未涂销他项权登记，也无任何履约迹象。原审判决并无判定李加柱构成违约，严重激化双方矛盾。二、李加柱在履行合同方面存在重大瑕疵，也存在违约行为。（一）订立涉案《房屋买卖合同》时，李加柱明知自己尚未取得涉案房屋产权的证照登记，理应积极、主动、适时办理房产证照登�手续，消除与陈春梅之间的交易障碍，但李加柱并未如此行动。（二）李加柱向开发商预购涉案房产时，通过按揭贷款向开发商支付购房款，对房产设定了他项权登记，为此陈春梅与李加柱在《房屋买卖合同》中约定，卖方在收齐定金25日内(即在2015年7月6日之前)向银行申请提前偿还贷款手续，但直至陈春梅上诉之日，李加柱一直拒绝办理提前还贷及涂销抵押手续。李加柱该行为导致双方交易无法进行，构成根本性违约。（三）2015年8月13日，李加柱书面通知陈春梅，使用欺诈方法，谎称一直没收到陈春梅交付定金，单方解除买卖合同。在陈春梅回复严正要求继续履行合同的情况下，仍然拒绝履约，也构成根本性违约。（四）按照双方约定的房产交易方式和当前广州市本地存量房交易程序，李加柱应当适时申请评估涉案房屋价值、协助陈春梅向银行申请购房贷款、在过户之前办理网签手续。李加柱一直无视陈春梅的催促，拒绝办理上述事务，也构成根本性违约。（五）李加柱已经无能力或不愿意提前返还预购房屋贷款并涂销他项权登记。虽李加柱在原审中表示愿意继续履行合同，但该表示显然与其实际行为不符。（六）即使按原审认定“陈春梅、李加柱之间房屋买卖合同履行期限顺延至2015年9月15日起的120天内”，但至今该期限已经届满，李加柱并无任何履约迹象。综上所述，陈春梅上诉请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉请。
被上诉人李加柱二审辩称：一审判决认定事实无误，适用法律正确，应予以维持。一、李加柱并无违约行为，不需向陈春梅支付违约金。(一)《房屋买卖合同》第三条及付款细则第四条第(5)款的约定，因房管局或银行原因导致交易延迟，交易时间应相应顺延。陈春梅在交易时已查阅涉案�屋的权属证明文件，对其所载内容无异议，并对涉案房屋的抵押情况、产权情况等均予以认可。陈春梅清楚知悉涉案房屋交易时处于抵押状态且房产证并未出具，房屋暂不具备交易条件。由于此客观原因，李加柱根本无法办理银行提前还款手续及房屋过户手续。当时双方已确认待涉案房屋具备交易条件后，再进行交易。涉案房屋的房产证是由开发商统一办理的，虽登记日期为2015年9月15日，但经开发商通知，李加柱实际领取房产证的日期为2015年10月15日。根据约定，因房管局或银行原因导致交易延迟，交易时间应相应顺延。(二)陈春梅并未按照《房屋买卖合同》第三条、第五条及付款细则第4条的约定，将楼款(含定金)交银行监管，违约在先，李加柱不配合办理涉案房产的过户手续是在履行不安抗辩权。1、根据约定，首期款100万元本应于李加柱欠款银行同意还款的当日存入李加柱欠款账户，以涂销涉案房屋的抵押。后因陈春梅表示资金周转不灵，经协商，李加柱同意该笔款项在买卖双方到房管局办理交易过户递件手续当日于办理手续前支付，但应提前办理资金监管手续。2、根据付款细则第4条第(3)款的约定，部分楼款100万元应在买卖双方到房管局办理交易过户递件手续当日支付，办理交易过户递件手续前，陈春梅理应履行付款义务。李加柱领取房产证后，多次催促，陈春梅仍未将房款存入银行监管账户，并出具相应的存款凭证作实。后陈春梅及其丈夫明确答复案件己移交律师处理，不办理任何手续时，李加柱才暂缓了银行提前还贷手续。陈春梅违约在先，李加柱不配合办理涉案房产的过户手续是在履行不安抗辩权。陈春梅既未履行付款手续，李加柱不可能将房屋交付给陈春梅使用。(三)陈春梅要求李加柱支付高额违约金，缺乏依据。1、根据《房屋买卖合同》第五条的约定，违约金是在房产不交易或李加柱逾期交付物业的情况下支付的。本案中，李加柱同意配合办理过户手续，继续交易房屋，房产可以继续交易，李加柱不需支付违约金。2、根据合同第一条第5款的约定，该物业的移交时间为过户当天。陈春梅既未付款，也未按照合同的约定将楼款提存，加上客观原因导致李加柱于2015年10月15日才领取到房产证，李加柱未需履行物业交付义务，因此，陈春梅要求逾期交付物业违约金或不交付物业违约金，缺乏依据。3、自房屋买卖合同签订至今，该房屋的售价升幅将近30万元，李加柱仍同意按原价进行交易，已经遭受巨大经济损失。相反，房屋交易尚未完成，中介费用理应不需支付，陈春梅并未受到任何损失。本案因为误会产生，陈春梅仅支付定金2万元，则要求李加柱过户房屋并向其支付物业�交价的10％作违约金，标准明显过高，显失公平，也缺乏依据。二、如陈春梅同意按照合同约定，将楼款交银行监管，并如期于办理过户手续当日指示监管银行向陈春梅支付100万元房款，李加柱愿意配合办理涉案房产的过户手续，并将房产交付给陈春梅。一审判决后，李加柱曾书面发函，要求陈春梅继续履行合同，并将首期楼款100万存入银行监管账户。后因双方见面协商时，对监管银行的选定无法达成一致，交易手续无法如期进行。但自始至终，李加柱对办理过户手续是支持与配合的。三、本案纠纷系因陈春梅自身违约引起，与李加柱无关，相关诉讼费用应由陈春梅承担。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，陈春梅当庭提交以下证据：1、李加柱向陈春梅发出的《通知函》，证明李加柱罔顾事实，将“购房款交银行监管”事项故�曲解成上诉人的先行义务，也反映了李加柱“要求陈春梅必须单方去办理购房款交银行监管业务，而李加柱无须配合”的意思表示等，李加柱发出该催告函意在虚构事实对其违约行为进行抗辩；2、陈春梅向李加柱发出的《催告函》，证明陈春梅催促李加柱及时配合办理“购房款交银行监管”业务，并催告李加柱及时提前还贷以消除交易障碍，本函是在李加柱违约情况下进行催告并非对其宽限；3、国内标准快递单，证明《催告函》已经寄给李加柱及中介方；4、中介经办人陈某与李加柱手机短信往来，（2016年1月23日三方会合前），证明李加柱没有提前还贷，并无履约诚意且在中介居间调处下，三方定于2016年1月23日会合办理“购房款交银行监管”业务，李加柱却先行离场；5、中介经办人陈某与李加柱手机短信往来（2016年1月23日三方会合后），证明李加柱拒不履行合�并无诚意出售房产，未依约亦未在一审法院宽限期内履行合同义务等；6、陈春梅存款历史交易明细清单，证明陈春梅有足额资金，足以履约支付购房款，李加柱不具备行使不安抗辩权的条件，在李加柱拒绝配合办理“购房款交银行监管”的情况下，该账户已是购房的存款凭证；7、产权情况表，证明李加柱至今未完成涂销抵押手续，导致无法办理过户及无法继续交易。李加柱质证称：对证据1的真实性、合法性确认，关联性不予确认；对证据2、3催告函及快递单，李加柱没有收到，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4、5的真实性、合法性、关联性不予确认，没有办法证明双方当事人身份；证据6只能证明陈春梅有此款项，但是无法表明其有支付给李加柱的意思表示，李加柱要求陈春梅将首期100万元交给托管银行进行托管，符合合同约定；对证据7�真实性、合法性没有异议，李加柱领取房产证后陈春梅及其丈夫明确表示案件已经交由律师处理不再办理任何手续，李加柱在2015年11月左右已经申请银行还贷手续，但是陈春梅表示不再办理任何手续，李加柱就没有继续办理还贷手续。
二、李加柱提交证据如下：李加柱向陈春梅发出《通知函》，证明在一审判决后李加柱向陈春梅发函要求继续履行合同。陈春梅质证称：对方提交的证据与我方的证据1一样，质证意见与我方证明的内容一样，同时我方也向对方发出了催告函。
三、陈春梅、李加柱签订的《房屋买卖合同》约定：一、是次买卖的基本情况如下：1、卖方持有该物业之权属证明【房产证号码10预登023383XX】；……；4、楼款交付方式：详见“付款细则”；5、该物业移交时间：过户当天；……五、三方同意买方可将楼款（含定金）交银行监管，以银行出具存款凭证作实，再由监管银行根据买方指示或者按照合同约定将楼款转交卖方。如需经纪方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交经纪方保管，及公证委托经纪方办理相关手续。卖方如不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰作违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。六、买方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无买入该物业的，应向卖方支付物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，从逾期之日起，应按�向卖方支付应付款项1‰的违约金。逾期30天，卖方除有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。七、卖方无正当理由拒绝或者延迟收取定金或楼款，买方可到公证机关申请办理提存公证，提存费用由卖方承担；如买方申请提存公证，卖方不得以买方未能按时交付定金或楼款为由，主张买方承担违约责任。付款细则：买卖双方就楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按下列第4种方式支付楼款给卖方：4、涂销抵押按揭付款（1）于签订本合同时支付20000元作为定金。卖方收齐定金25天内须向抵押银行申请提前还贷手续。（2）首期楼价款【该条款经双方删除】。（3）部分楼款1000000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续当日支付，交易过户手续须于2015年10月10日或之前。（4）部分楼款20000元，应不迟于2015年10月10日在卖方�清费用交锁匙当天支付。（5）1480000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续成功当天以现金支付。交易手续须于2015年10月10日或之前完成，如因房管局或银行原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。
四、双方二审补充陈述如下：（一）“审：在涉案房屋存在银行抵押的情况下，陈春梅也没有支付完全部购房款，陈春梅要求购房过户并且交付房屋，有无充分依据？上（陈春梅）：我方诉请过户，但是前提条件是对方要先涂销抵押，这也是对方的义务，我方要求按照涉案合同履行。审：上诉人，如果法院认为同意你方过户主张，你方是否愿意出资办理涂销抵押登记手续并且一次性支付购房余款？上（陈春梅）：我方认为一次性�付购房余款是不公平的，应当按照合同履行，如果法院愿意监管，我方愿意一次性支付。审：上诉人，你方要求对方过户并交付房屋，又要求对方支付252000元违约金，你方的依据是什么？上（陈春梅）：……我方现在当庭明确诉请对方应当承担逾期交付该物业的违约责任，该违约金从2015年10月11日开始计算，因为双方合同约定交易时间是2015年10月10日，对方没有履行合同义务，所以违约责任应当从次日开始计算，并且以252000元为限”。（二）李加柱二审陈述称：“李加柱与开发商约定的取得房产证的时间代理人不清楚。双方签订买卖合同时对于涉案房屋的情况是清楚的，对于房产证出具的时间并没有预期会这么久，只是约定拿到房产证就办理相关手续，合同也明确约定如因银行和房管局的原因导致迟延的，合同交易时间也相应顺延”。三、“审：李加柱在收取陈春�定金之后有无在限期内办理还贷手续？有何证据证明？被（李加柱）：我方在限期内办理了还贷手续；我方是在2015年11月左右办理的，这是因为银行规定需要在办理房产证之后才能办理还贷手续，签订合同中约定收取定金后25日办理还贷手续，是在中介引导下约定的，因为我方不是炒楼的所以对此并不了解。我方有银行的客户回执为证，该银行回执不足以证明我方的主张，所以没有向一审法院提交该回执。我方提前还贷的申请已经交给银行，所以没有相关证据证明。审：双方已经明确约定交易过户手续须在2015年10月10日或之前完成，李加柱未能在此之前领取房产证，有无与对方协商迟延履行或者变更交易时间？有无证据证明？被（李加柱）：双方是有口头协商等拿到房产证就办理相关手续，但是没有证据证明。我方拿到房产证之后已经申请了提前还贷，并协商与对�办理过户手续，但是双方对首期款100万元监管产生分歧，后来又因为双方对于上诉人银行贷款问题及被上诉人提前还贷问题未达成一致协议。被上诉人认为上诉人未去办理资金托管，就不同意配合上诉人去办理申请银行贷款的手续。提前还贷未能办理是因为房产证出具之后，上诉人明确表示拒绝办理过户手续，就没有去办理。有一份录音证据，但是因为录音是由上诉人丈夫和被上诉人通话记录，其表示上诉人的案件已经交给律师处理，不同意去办理任何手续，于是被上诉人就撤回了提前还贷的申请……”。
本院认为，原审法院对陈春梅、李加柱签订《房屋买卖合同》效力的认定，合法有据，论理清晰，双方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的�诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈春梅的上诉主张，本院认定如下：
涉案房屋买卖为尚未办妥购房房产证即进行二手买卖的交易行为，李加柱作为售房一方，其对开发商为其办理涉案产权证情况及涉案房屋需要办理涂销抵押登记后方能进行交易等情况更为清楚。李加柱应当对其办理上述手续所需要时间有所预期。陈春梅、李加柱签订《房屋买卖合同》明确约定“由买方按下列第4种方式支付楼款给卖方：4、涂销抵押按揭付款（1）于签订本合同时支付20000元作为定金。卖方收齐定金25天内须向抵押银行申请提前还贷手续。（3）部分楼款1000000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续当日支付……交易手续须于2015年10月10日或之前完成”。该条款对买卖双方的权利义务作出明确约定，对双方当事�均具有约束力，李加柱、陈春梅理应恪守履行。李加柱作为具有完全民事行为能力的自然人，对于未取得房产证即进行房屋交易对于交易期限作出的约定理应承担相应法律后果。并且，李加柱在诉讼中亦未能提供证据证明其未依约办理提前还贷手续系因房管部门、银行等原因导致交易延迟，需要相应顺延交易时间的情形。因此，李加柱在限期内未办理涂销抵押登记手续，违约行为明确，且直接导致本案交易无法顺利进行。对此，李加柱理应依约承担违约责任。李加柱以其于2015年10月15日才从开发商手中取得涉案房屋产权证而主张免责，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审法院以双方签订《房屋买卖合同》时涉案房屋尚未取得产权证为由推理顺延双方交易期限，与约不符，本院予以纠正。
至于陈春梅本案诉请李加柱立即将涉案房屋过户至陈春梅名下的问题。如前文所述，双方应依约履行各自的合同义务，陈春梅作为守约方有权要求李加柱继续履行合同进行交易。房屋买卖合同作为双务合同，需要双方配合方能完成交易。涉案房屋现处于抵押登记状态，还涉及抵押权人的合法权益，存在过户障碍，且陈春梅坚持要求按照合同约定的付款方式履行涉案房屋买卖合同，法院无法作出具有可执行性的明确判决。另外，陈春梅亦仅向李加柱支付20000元定金，其主张按合同约定的付款方式继续履行涉案房屋买卖合同的付款义务，却要求李加柱立即将涉案房屋过户至其名下，亦缺乏依据，本院不予采纳。
至于陈春梅要求李加柱立即交付房屋并承担逾期交房违约责任的问题。双方《房屋买卖合同》明确约定“物业移交时间过户当天”、“部分楼款1000000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续当日支付，交易过户�续须于2015年10月10日或之前。（4）部分楼款20000元，应不迟于2015年10月10日在卖方结清费用交锁匙当天支付……”。虽双方无法如期完成交易确系李加柱不履约所造成，但陈春梅除向李加柱支付20000元定金外亦未向李加柱支付首期款，且陈春梅坚持按合同约定的付款方式继续履行涉案房屋买卖合同的付款义务。因此，陈春梅现要求李加柱立即交付涉案房屋并自2015年10月10日起按总房价款每日1‰的标准计付逾期交房违约金，与约不符，且显失公平，本院不予采纳。
综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”。据此，本案原审事实�楚，适用法律正确，虽原审判决认定李加柱不存在违约属认定事实有误，但案件处理结果并无不妥，本院予以维持；陈春梅的上诉主张缺乏充分依据，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14488元，由上诉人陈春梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年八月五日
书 记 员 璩方慧