贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民商终字第19号
上诉人（原审原告）六盘水市总工会
法定代表人陈光明，系该工会主席。
被上诉人（原审被告）六盘水大众房地产开发有限公司
法定代表人彭杰，系该公司董事长。
原审第三人六盘水时代假日酒店有限公司
法定代表人桂娟，系该公司董事长。
原审第三人六盘水钟山开发区瑞思康商贸有限公司
法定代表人付刚伦，系该公司执行董事。
原审第三人中国农业银行股份有限公司六盘水分行
法定代表人戴忠杰，系该分行行长。
原审第三人四川西南铁路国际旅行总社
法定代表人赵建。
原审第三人彭伟
原审第三人郑建欣
上诉人六盘水市总工会因与被上诉人六盘水大众房地产开发有限公司（以下简称“大众公司”）及原审第三人六盘水时代假日酒店有限公司（以下简称“假日酒店”）、六盘水钟山开发区瑞思康商贸有限公司（以下简称“瑞思康公司”）、中国农业银行股份有限公司六盘水分行（以下简称“农业银行”）、四川西南铁路国际旅行总社（以下简称“西南旅行社”）、彭伟、郑建欣房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2014）黔钟民商初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决认定，原告六盘水市总工会位于六盘水市钟山区钟山中路66号的房屋系原告与被告六盘水大众房地产开发有限公司联合修建。2006年7月19日，原告与被告签订了一份《商场租赁合同》，将其所有的位于六盘水市钟山区钟山中路66号临街商场整体出租给被告。其中第四条约定：“甲方（原告）出租给乙方（被告）的临街商场为框架结构，其三层，不含楼顶层面，建筑面积3006平方米”；第五条约定：“甲方出租给乙方的商场，租期为20年，从2007年3月1日起至2028年2月28日止”；第六条约定：“甲方出租给乙方的商场，第一年租金为人民币90万元，每第五年始按商定的比例递增。计算方式为：2007年3月1日起至2012年2月28日止年租金为人民币90万元；2012年3月1日起至2017年2月28日止年租金为人民币1035000元；2017年3月1日起，至2022年2月28日止年租金为人民币1242000元；2022年3月1日起至2028年2月28日止年租金为人民币1552500元”；第七条约定：“甲方出租给乙方的商场，租金按季度交付。交付方式为：第一个季度租金在签订合同当日一次性交付，以后在每季度始十五日前一次性交付”；第八条约定：“乙方所租商场，可以转租给他人分散经营。转租期限不得超过本合同的有效期限。乙方与第三人签订的转租合同，必须接受甲方在租期方面的监督，并在签订转租合同后五日内将合同复印件送甲方备案。乙方所租商场，未经甲方书面同意不得整体转租给第三人。乙方与他人合伙经营或委托他人代管，须将合伙人或代理人的个人资料（以甲方要求为准）及合伙、委托有关资料（以甲方要求为准）交甲方备案”；第九条约定：“乙方在签订本合同的同时，须向甲方一次性交付风险保证金人民币10万元。风险保证金不计利息”；第十条约定：“如乙方在本合同期内违约或有关其他拖欠款项，甲方有权从乙方风险保证金中扣除乙方应承担的罚金、违约金、赔偿金和其他拖欠款项等”；第十一条约定：“甲方出租的商场的使用权从二00六年七月一日起属于乙方，乙方是自己使用或分散转租给他人使用由乙方决定，甲方不得干涉”。合同签订后，原告将房屋交给被告使用。
2007年2月1日，被告（甲方）与第三人彭伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方提供给乙方的房屋使用期为20年，从2007年3月1日起至2028年2月28日止；乙方只承担该房屋的原始租金；租金按季度支付；乙方所租房屋，未经甲方许可不得转租给他人使用；乙方在签订本合同的同时，须向甲方一次性交付房屋装修保证金人民币10万元整，保证金不计利息；如乙方在本合同期内违约，甲方有权从乙方保证金中扣除乙方应承担的罚金、违约金、赔偿金和其他拖欠款项等；甲方在前后停车场提供车位以满足乙方经营需要；乙方在不影响甲方正常工作、不产生噪音、不污染环境、不给甲方造成危害的前提下，自主选择经营项目（乙方保证投资金额不少于800万元，且经营项目不与假日酒店经营项目发生冲突，并与假日酒店星级标准相配合）。
2007年8月27日，被告（甲方）与第三人六盘水时代假日酒店有限公司（乙方）签订《房屋使用协议》一份，约定：“甲方提供的房屋座落于六盘水市钟山中路66号，包括1-23楼约24900平方米商业用房以及大楼西面临街2、3楼约2100平方米商业用房，共计27000平方米；该房屋由乙方自行使用，用途不限，但不得影响甲方正常工作、生活；房屋使用时间自2007年8月28日始（暂定，具体时间以房屋正式交付为准），到2028年2月28日止；甲方按乙方年经营收入的5%收取管理费；支付方式：按年支付，每年始15日内将当年管理费汇入甲方指定账户”。2009年4月20日，被告（甲方）与第三人假日酒店（乙方）签订补充协议一份，约定：为了方便乙方酒店客人，根据双方2007年8月27日签订的《房屋使用协议》达成如下补充协议：甲方向乙方额外提供钟山中路66号一楼沿街面、侧面各约7平方米共14平方米的房屋用于安装ATM机和设置火车票代售点，该房屋的使用期限与原合同期限一致。
2011年11月7日，第三人彭伟（甲方）又将其租来的房屋中的一间门面转租给第三人郑建欣（乙方），并签订了《门面租赁合同》约定：“甲方出租给乙方的门面位于贵州省六盘水市钟山中路66号，该门面建筑面积约400平方米；租赁期限为：2011年12月1日至2021年11月30日止，租赁期为10年；租金及支付方式：第1年和第2年每年60万元，第3年66万元，第4年72万元，第5年80万元，第6年88万元，第7年96万元，第8年106万元，第9年116万元，第10年120万元；每年的11月1日一次性交清全年租金”。2013年4月22日第三人彭伟（甲方）又将其租来的房屋其中一间门面转租给第三人六盘水钟山开发区瑞思康商贸有限公司（乙方），并签订了《门面租赁合同》约定：“甲方出租给乙方的门面位于贵州省六盘水市钟山中路66号，该门面建筑面积为350平方米；租赁期限为：从2013年4月20日起至2018年1月19日止，租赁期约为四年零九个月，其中2013年4月20日至2014年1月19日租金已付；租金及付款方式：从2014年1月20日开始，首年（2014年1月20日至2015年1月19日）的租金为50万元，之后每一年的租金在上一年的基础上递增10%；先交租后使用，并提前一个月支付房租，每年的12月20日一次性交清下一年的租金”。
2010年7月1日第三人假日酒店（甲方）与第三人中国农业银行股份有限公司六盘水分行（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：“乙方承租甲方时代假日酒店一楼（茶室大厅），面积7平方米，用于安装ATM机，方便甲乙双方客户存取款。租赁期限从2010年7月1日起至2016年7月1日止，共计6年，每年租金2万元”。2013年1月1日，第三人假日酒店（甲方）与第三人四川西南铁路国际旅行总社贵州分社（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将位于假日酒店旁的房屋租赁给乙方用于销售火车票代售；合同为每年一签，每年租金为19530元”。
因被告未按合同约定的期限向原告支付租金，原告分别于2012年1月18日和10月24日向被告发出催交商场租金通知书，但被告仍未及时支付，故原告诉至一审法院。
被告在租赁期间向原告支付的租金情况为：2007年3月1日至2007年12月31日应交租金75万元，实交租金22.5万元，尚欠52.5万元；2008年1月1日至2008年12月31日应交租金90万元，实交租金52.5万元，尚欠租金47.5万元；2009年1月1日至2011年12月31日应交租金27万元，实际未交；2012年1月1日至2012年12月31日（其中1-2月共15万元，3-12月共86.25万元）应交租金101.25万元，全部交清；2013年1月1日至2013年12月31日应交租金103.5万元，全部交清。截止2013年12月31日，被告共欠原告租金304.75万元。2014年5月4日被告向原告交付租金20万元，此后未再付租金。
截至2014年12月31日止，被告六盘水大众房地产开发有限公司尚欠原告六盘水市总工会租金3882500元及违约金236625元，共计4119125元。审理过程中，第三人彭伟于2014年11月13日代被告六盘水大众房地产开发有限公司将上述租金及违约金通过汇款方式支付到一审法院帐户，但原告六盘水市总工会拒绝领取。
一审法院认为，原告六盘水市总工会与被告六盘水大众房地产开发有限公司于2006年7月19日签订的《商场租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，系有效合同。双方在合同中约定了被告所租商场可以转租给他人分散经营，转租期限不得超过合同的有效期限。被告与第三人签订的转租合同，必须接受原告在租期方面的监督，并在签订转租合同后五日内将合同复印件送原告备案。被告所租商场，未经原告书面同意不得整体转租给第三人。在被告取得承租房屋后，将房屋分别转租给第三人假日酒店及彭伟，而彭伟又将房屋转租给第三人郑建欣及瑞思康公司，假日酒店又将房屋转租给第三人农业银行及西南旅行社，所有转租行为均属于合同约定的分散转租，未违返合同约定，虽原告称被告转租后未将转租合同报送备案，转租行为应无效，因双方合同中并未明确约定未经备案的转租行为无效，且备案不是转租合同生效的必要条件，故对原告的主张不予采信，被告与第三人之间及第三人与第三人之间签订的合同均为有效合同。对被告辩称房屋租金已超过诉讼时效的主张，因租金系连续产生且至今仍在合同履行期内，被告的主张无法律依据，故不予采信。对被告辩称租金应从2007年10月22日起开始计算的主张，因双方合同约定及房屋实际交付使用的时间均是2006年7月1日，被告在明知房屋未经验收合格的情况下已实际使用房屋，租金应从实际交付之日即2006年7月1日起计算，对被告的辩称理由不予采信。现被告拖欠租金的事实成立，已构成违约，应向原告支付违约金，对原告请求支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外；次承租人代为支付的租金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。本案中，第三人假日酒店、彭伟、瑞思康公司在审理过程中均表示愿意代被告支付拖欠的租金，且第三人彭伟已于2014年11月13日将被告拖欠的租金3882500元及违约金236625元通过汇款方式支付到一审法院帐户（原告拒绝领取），现原告请求解除2006年7月19日与被告签订的《商场租赁合同》，由被告及第三人返还房屋的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、由被告六盘水市大众房地产开发有限公司支付原告六盘水市总工会拖欠租金3882500元及违约金236625元（租金及违约金均算至2014年12月31日止，因第三人彭伟已代被告六盘水市大众房地产开发有限公司将此款支付到一审法院帐户，由原告六盘水市总工会于本判决生效后自行到一审法院领取）；二、驳回原告六盘水市总工会的其他诉讼请求。案件受理费32660元，由被告六盘水大众房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告于判决生效后十日内返还给原告）。
宣判后，六盘水市总工会不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，依法改判解除上诉人与被上诉人大众公司签订的《商场租赁合同》，并判决大众公司与六第三人立即将承租上诉人的房屋移交给上诉人，大众公司与假日酒店、彭伟、农行、西南旅行社、郑建欣、瑞思康公司之间签订的房屋转租行为无效，大众公司从2015年1月起至将承租上诉人的房屋交付之日止期间房屋租金（每月按86250元租金标准计算）。事实与理由：一、大众公司恶意拖欠上诉人房屋租金，就履行《商场租赁合同》而言具有严重的违约行为。上诉人依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《商场租赁合同》第二十六条第二款的规定和约定，请求解除《商场租赁合同》，人民法院应当予以支持。大众公司7年累计恶意拖欠上诉人的房屋租金高达3047500元，大众公司转租房屋的所有行为，未报送上诉人登记备案和接受上诉人的监督，是严重违约行为。二、《商场租赁合同》第八条约定的履行合同条件符合法律法规的规定，是被上诉人大众公司将承租的房屋分散转租行为成立和生效的前提和条件。根据合同第八条约定“乙方所租商场，可以转租给他人分散经营。转租期限不得超过本合同的有效期限。乙方与第三人签订的转租合同，必须接受甲方在租期方面的监督，并在签订转租合同后五日内将合同复印件送甲方备案”，转租行为经上诉人备案登记和接受上诉人的监督，不仅是合同义务，也是转租行为成立和生效的条件。转租行为经上诉人登记备案生效后其转租合同才对上诉人产生法律约束力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二款“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外”的规定，大众公司的转租违反了双方合同约定，系无效的合同和协议，对上诉人没约束力。三、大众公司的转租行为以及各第三人之间的房屋租赁行为依法应当予以撤销。因大众公司与彭伟之间的转租行为无效，所以上诉人拒绝接受彭伟的清偿行为，转租合同或协议依法属于无效，应全部撤销。四、第三人相互之间的房屋转租行为所产生的经济损失，依法应当由大众公司与各第三人自己承担。
被上诉人大众公司及六原审第三人二审均未作书面答辩及陈述。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院二审经审理查明，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正，并另行认定事实如下：2006年7月19日，六盘水市总工会作为甲方与大众公司（乙方）签订了一份《商场租赁合同》，将其所有的位于六盘水市钟山区钟山中路66号临街商场整体出租给大众公司。其中第四条约定“甲方出租给乙方的临街商场为框架结构，共三层，不含楼顶层面，建筑面积3006平方米”；第五条约定：“甲方出租给乙方的商场，租期为20年，从2007年3月1日起至2028年2月28日止”；第六条约定：“甲方出租给乙方的商场，第一年租金为人民币90万元，每第五年始按商定的比例递增。计算方式为：2007年3月1日起至2012年2月28日止年租金为人民币90万元；2012年3月1日起至2017年2月28日止年租金为人民币1035000元；2017年3月1日起至2022年2月28日止年租金为人民币1242000元；2022年3月1日起至2028年2月28日止年租金为人民币1552500元”；第七条约定：“甲方出租给乙方的商场，租金按季度交付。交付方式为：第一个季度租金在签订合同当日一次性交付，以后在每季度始十五日前一次性交付”；第八条约定：“乙方所租商场，可以转租给他人分散经营。转租期限不得超过本合同的有效期限。乙方与第三人签订的转租合同，必须接受甲方在租期方面的监督，并在签订转租合同后五日内将合同复印件送甲方备案。乙方所租商场，未经甲方书面同意不得整体转租给第三人。乙方与他人合伙经营或委托他人代管，须将合伙人或代理人的个人资料（以甲方要求为准）及合伙、委托有关资料（以甲方要求为准）交甲方备案”；第九条约定：“乙方在签订本合同的同时，须向甲方一次性交付风险保证金人民币10万元。风险保证金不计利息”；第十条约定：“如乙方在本合同期内违约或有关其他拖欠款项，甲方有权从乙方风险保证金中扣除乙方应承担的罚金、违约金、赔偿金和其他拖欠款项等”；第十一条约定：“甲方出租的商场的使用权从二00六年七月一日起属于乙方，乙方是自己使用或分散转租给他人使用由乙方决定，甲方不得干涉”，第二十六条约定“任何一方违约均应向对方支付年租金总额5%的违约金。...甲乙双方任何一方违约，对方除有权追究违约方的违约责任外，有权决定是否解除合同”。合同签订后，六盘水市总工会将房屋交给大众公司使用。
2007年2月1日，大众公司将承租房屋1楼约700平方米商业用房出租给第三人彭伟，并签订《房屋租赁合同》一份，约定使用期为20年，从2007年3月1日起至2028年2月28日止，并对租金、经营条件、维修等进行了约定。
2007年8月27日，大众公司（甲方）与第三人六盘水时代假日酒店有限公司（乙方）签订《房屋使用协议》一份，约定：甲方提供的房屋座落于六盘水市钟山中路66号，包括1-23楼约24900平方米商业用房以及大楼西面临街2、3楼约2100平方米商业用房，共计27000平方米；该房屋由乙方自行使用，用途不限，但不得影响甲方正常工作、生活；房屋使用时间自2007年8月28日始，到2028年2月28日止；甲方按乙方年经营收入的5%收取管理费；支付方式：按年支付，每年始15日内将当年管理费汇入甲方指定账户”。2009年4月20日，双方又签订补充协议一份，约定：为了方便乙方酒店客人，根据双方2007年8月27日签订的《房屋使用协议》达成如下补充协议：甲方向乙方额外提供钟山中路66号一楼沿街面、侧面各约7平方米共14平方米的房屋用于安装ATM机和设置火车票代售点，该房屋的使用期限与原合同期限一致。
2010年7月1日第三人假日酒店（甲方）与第三人中国农业银行股份有限公司六盘水分行（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方时代假日酒店一楼（茶室大厅），面积7平方米，用于安装ATM机。租赁期限从2010年7月1日起至2016年7月1日止，共计6年，每年租金2万元”。
2011年11月7日，第三人彭伟（甲方）又将其租来的房屋中的一间门面转租给第三人郑建欣（乙方），并签订了《门面租赁合同》约定甲方出租给乙方的门面位于贵州省六盘水市钟山中路66号，该门面建筑面积约400平方米；租赁期限为：2011年12月1日至2021年11月30日止，租赁期为10年，并对租金等进行了约定。
2013年1月1日，第三人假日酒店（甲方）与第三人四川西南铁路国际旅行总社贵州分社（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于假日酒店旁的房屋租赁给乙方用于销售火车票代售；合同为每年一签，每年租金为19530元。
2013年4月22日第三人彭伟（甲方）又将其租来的房屋其中一间门面转租给第三人六盘水钟山开发区瑞思康商贸有限公司（乙方），约定租赁期约为四年零九个月，从2013年4月20日起至2018年1月19日止，还约定了租金及付款方式等内容。
期间，因大众公司未按合同约定的期限支付租金，六盘水市总工会分别于2012年1月18日和10月24日向大众公司发出催交商场租金通知书，但大众公司仍未及时支付，故大众公司诉至一审法院。
大众公司在租赁期间支付租金情况为：2007年3月1日至2007年12月31日应交租金75万元，实交租金225000元，尚欠525000元；2008年应交租金90万元，实交租金525000元（其中有10万元系风险保证金），尚欠租金475000元；2009年至2011年度每年应交90万元，三年应交租金270万元，均交清；2012年度应交租金1012500元，未交；2013年度应交租金1035000元，未交。共欠租金3047500元。2014年3月至2015年2月28日，大众公司应交租金1035000元，2014年5月4日大众公司向六盘水市总工会交付租金20万元，此后未再付租金，大众公司共计欠付租金3882500元。
一审审理过程中，次承租人彭伟于2014年11月13日代大众公司将欠付的租金及违约金共计4119125元交付至一审法院账户上，上诉人至今拒绝领取。
本案二审争议焦点为：1、大众公司与第三人签订的转租协议是否无效？2、本案上诉人与大众房开签订的《商场租赁合同》是否应当解除？
本院认为，上诉人主张涉案转租合同无效的理由主要是大众公司的转租行为违反了双方签订的《商场租赁合同》第八条，依照双方合同第八条约定“乙方所租商场，可以转租给他人分散经营。转租期限不得超过本合同的有效期限。乙方与第三人签订的转租合同，必须接受甲方在租期方面的监督，并在签订转租合同后五日内将合同复印件送甲方备案”，从该条约定看，大众公司承租商场后，可以分散转租给他人，但并未约定转租行为应经上诉人登记备案才生效等内容，本案涉案《商场租赁合同》及转租合同亦无法定无效的情形，故上诉人主张转租合同和协议无效的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。对上诉人主张因大众公司与假日酒店、彭伟签订的租赁合同无效前提下产生的假日酒店与彭伟、农业银行等签订的合同及协议属次合同，应予全部撤销的上诉请求本院亦不予支持。
本案大众公司欠缴租金，依照双方签订的《商场租赁合同》第二十六条的约定，甲乙双方任何一方违约，对方除有权追究违约方的违约责任外，有权决定是否解除合同。大众公司欠缴租金已经构成违约，上诉人依约可以行使解除权。但本案诉讼过程中，次承租人彭伟同意代承租人支付租金并已经将大众公司欠付的租金和违约金全部交至一审法院，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外；次承租人代为支付的租金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，一审法院依据该条规定对上诉人请求解除合同的诉请不予支持，并未违反法律规定，故本院对上诉人请求解除涉案租赁合同的上诉请求亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人六盘水市总工会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 杨 梅
代理审判员 朱国艳
二〇一五年四月二十日
书 记 员 吴艳梅