北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11592号
上诉人（原审被告）乔×，女，1959年3月14日出生。
上诉人（原审被告）孙×，女，1923年4月16日出生。
上诉人（原审被告）刘×1，男，1986年7月24日出生。
上诉人（原审被告）刘×2（乔×之子，兼乔×、孙×、刘×1的委托代理人），1984年12月16日出生。
被上诉人（原审原告）李×，女，1952年9月23日出生。
被上诉人（原审原告）岳×1，女，1979年11月19日出生。
被上诉人（原审原告）岳×2，女，1981年9月9日出生。
三被上诉人委托代理人刘明生，北京市博陆律师事务所律师。
三被上诉人委托代理人张×（岳×2之夫），1982年3月5日出生。
上诉人乔×、孙×、刘×2、刘×1与被上诉人李×、岳×1、岳×2农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院作出的（2015）平民初字第00985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李×、岳×1、岳×2在原审法院起诉称：李×系岳×3之妻，岳×1、岳×2系李×与岳×3之女，岳×3于2008年4月28日死亡。孙×系刘×3之母，乔×系刘×3之妻，刘×2、刘×1系乔×与刘×3之子，刘×3于2011年死亡。平谷区×号的房屋及院落系岳×3于1981年从其父岳×4处分家所得。
2014年9月4日，李×、岳×1、岳×2以涉案房屋系出借给乔×、刘×2、刘×1、孙×为由诉至平谷区人民法院，要求乔×、刘×2、刘×1、孙×予以返还。乔×、刘×2、刘×1、孙×以涉案房屋系岳×3以3.5万元的价格出售给刘×3为由，不同意李×、岳×1、岳×2的诉讼请求。
2014年12月，平谷区人民法院作出（2014）平民初字第5495号民事判决书，判决驳回李×、岳×1、岳×2的诉讼请求。该判决书中指出，李×、岳×1、岳×2虽否认岳×3与刘×3之间的房屋买卖关系，但通过乔×等人提供的证人证言所述买房一事，以及结合乔×等人对涉案房屋进行新建、翻建的事实，能够认定李×等人将涉案房屋卖予乔×等人的事实。现该判决已生效。
李×、岳×1、岳×2认为，生效判决已经确认岳×3与刘×3之间存在房屋买卖关系。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于集体所有。由于我国法律系采用房地一体主义，房屋与其所涉之土地使用权必须同时转让，故岳×3与刘×3之间的房屋买卖关系，会使房屋所在的宅基地使用权也发生相应的转移。而宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘×3非平谷区×集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权。故岳×3与刘×3之间的房屋买卖关系，违反了有关法律规定，应属无效。据此，特向贵院提起诉讼，要求依法判决确认岳×3与刘×3就北京市平谷区×号房屋达成的房屋买卖协议无效；诉讼费由乔×、孙×、刘×2、刘×1负担。
乔×、孙×、刘×2、刘×1在原审法院答辩称：孙×系刘×3之母，乔×系刘×3之妻，刘×2、刘×1系乔×与刘×3之子，刘×3于2011年死亡。李×系岳×3之妻，岳×1、岳×2系李×与岳×3之女，岳×3于2008年死亡。一、乔×一家人于1993年搬迁至诉争房屋租住，1995年刘×3与岳×3在公平自愿的前提下，本着诚实信用的原则签订了房屋买卖协议，岳×3将诉争房屋以3.5万元的价格卖给刘×3。刘×3于协议签订之日付清全部房款。该协议完全是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，因此该协议合法有效。乔×一家人自1993年在诉争房屋居住生活至今已有22年有余，养成了稳固的生活习惯，形成了稳定的邻里等社会关系。而一旦房屋买卖协议无效，势必破坏乔×一家人业已形成的稳定生活状态，给乔×一家人的生活带来巨大影响，给社会增加诸多不稳定的因素。二、李×等人于2014年9月以诉争房屋系出借给乔×等人为由诉争平谷区人民法院，要求返还房屋。2014年12月，平谷区人民法院作出（2014）平民初字第5495号民事判决书，判决驳回李×等人的诉讼请求。2015年1月，李×等人又以法院判决确定的买卖事实，提起农村房屋买卖合同纠纷之诉。从上述行为可以看出李×等人自身并不承认诉争房屋存在买卖关系，更不承认买卖事实。既然李×等人不承认买卖事实的存在，当然就不存在买卖协议是否有效的诉争。而李×等人一再就诉争房屋提起诉讼，是由于近年来房屋价值不断攀升，李×等人在巨大经济利益的驱使下，实施的违背诚信原则和罔顾道德的不良行为，亦不应得到法院的支持。三、双方是在1995年签订的房屋买卖协议，当时的法律并没有明文禁止农村房屋买卖的行为，故双方签订的房屋买卖协议不存在法定的无效事由。如李×等人认为房屋买卖协议存在法定的无效事由，应该出示相关的法律法规及出台的年份。如在房屋买卖协议签订之前，则说明李×等人是明知违法而故意为之，应当承担相应的法律责任，如在房屋买卖协议签订之后，则不可以追溯之前的行为。综上所述，我方认为我国《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，确认了法律许可宅基地使用权的转让。《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地即使出售也未改变宅基地的性质，其仍是农村建设用地的性质。诉争房屋系继承所得，原本就是宅基地的性质。双方1995年签订协议符合《合同法》的相关规定，且已履行20余年。故恳请法院本着崇尚诚实信用、尊重维持现状、维护交易稳定的原则，依据事实和法律公正决断，驳回李×等人的诉讼请求，维护我方的合法权益。
原审法院经审理查明，李×系岳×3之妻，岳×1、岳×2系李×与岳×3之女，岳×3于2008年4月28日死亡。孙×系刘×3之母，乔×系刘×3之妻，刘×2、刘×1系乔×与刘×3之子，刘×3于2011年死亡。平谷区×号的房屋四间及院落系岳×3于1981年从其父岳×4处分家所得。1993年，乔×一家搬进平谷区×号房屋（以下简称为涉案房屋）内居住，后对北正房进行了装修，新建东西平房各四�。
2014年9月4日，李×、岳×1、岳×2以涉案房屋系出借给乔×、刘×2、刘×1、孙×为由诉至法院，要求乔×、刘×2、刘×1、孙×予以返还。乔×、刘×2、刘×1、孙×以涉案房屋系岳×3以3.5万元的价格出售给刘×3为由，不同意李×、岳×1、岳×2的诉讼请求。乔×、刘×2、刘×1、孙×提供了证人证言等证据，用以证明双方买卖房屋的事实，两个证人的证言基本相符。2014年12月1日，法院作出（2014）平民初字第5495号民事判决书，判决驳回李×、岳×1、岳×2的诉讼请求。该判决书在“本院认为”部分中指出，李×、岳×1、岳×2虽否认岳×3与刘×3之间的房屋买卖关系，但通过乔×等人提供的证人证言所述买房一事，以及结合乔×等人对涉案房屋进行新建、翻建等事实和证据，能够认定李×等人将涉案房屋卖予乔×等人的事实。上述判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。
另查，涉案房屋所占用的土地为平谷区×村集体所有土地。岳×3、李×系平谷区×村农民，岳×1、岳×2系平谷区×村居民。刘×3、乔×、孙×系平谷区×村农民，刘×2、刘×1系平谷区×村居民。涉案房屋现由乔×、刘×2、刘×1、孙×居住使用。
上述事实，有当事人陈述、户籍证明信、户口本、（2014）平民初字第5495号民事判决书等在案佐证。
原审法院认为：农村宅基地使用权是法律赋予农村集体组织成员享有的特有权利。岳×3与刘×3之间的买卖房屋行为，虽属自愿，但刘×3及乔×、刘×2、刘×1、孙×均非房屋所在地集体组织成员，双方之间的房屋买卖行为违反了国家法律、法规禁止性规定，故应认定双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。经法院释明后，双方当事人均不要求返还取得财产，故法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：李×、岳×1、岳×2的被继承人岳×3与乔×、孙×、刘×2、刘×1的被继承人刘×3就北京市平谷区×号房屋的买卖协议无效。
乔×、刘×2、刘×1、孙×不服原审法院判决，向本院提起上诉。乔×、刘×2、刘×1、孙×的上诉请求是撤销原审法院判决，改判确认刘×3与岳×3就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效，一、二审诉讼费由被上诉人负担。乔×、刘×2、刘×1、孙×的上诉理由是原审法院认定事实不清，上诉人对涉诉房屋进行改建、装修、扩建等添附行为，被上诉人在北京市平谷区×街另有宅基地；原审法院认定房屋买卖行为无效缺乏法律依据；被上诉人违�诚实信用原则，谋取不当利益，不应该支持其主张。
李×、岳×1、岳×2同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，刘×3及乔×、刘×2、刘×1、孙×均非房屋所在地集体组织成员，岳×3与刘×3之间的买卖房屋行为虽系双方的真实意思表示，但根据房地一体的原则，该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间就涉诉宅院内房屋达成的房屋买卖合同因违反国家法律�强制性规定，属无效合同。综上，原审法院判决正确，本院予以维持，乔×、刘×2、刘×1、孙×的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由乔×、孙×、刘×2、刘×1负担（限于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由乔×、孙×、刘×2、刘×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张晓华