福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2435号上诉人（原审原告）：福建康伊丽尔物业服务有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾路北侧，龙文北路西侧毅达世纪新城南区5幢1005号。统一社会信用代码91350603075044964M。法定代表人：杨孝宗，总经理。委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漳州向阳物业服务有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇大亭路鑫阳花园1幢D-101号。统一社会信用代码9135062357702332XA。法定代表人：杨文煌,总经理。委托诉讼代理人：吴晓文，福建天翼律师事务所律师。原审原告：杨孝宗，男，1969年10月7日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市金湖县。委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师上诉人福建康伊丽尔物业服务有限公司（以下简称康伊丽尔公司）因与被上诉人漳州向阳物业服务有限公司（以下简称向阳公司）、原审原告杨孝宗物业服务合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康伊丽尔公司的法定代表人杨孝宗及其委托诉讼代理人吕丽萍，被上诉人向阳公司的委托诉讼代理人吴晓文，原审原告杨孝宗及其委托诉讼代理人吕丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康伊丽尔公司一审的诉讼请求：1.判令向阳公司支付康伊丽尔公司物业服务费暂计64800元（具体数额以评估结论为准）；2.判令向阳公司返还保证金20000元；3.判令向阳公司承担本案受理费。一审判决认定的事实：2014年6月15日，向阳公司（甲方）与杨孝宗（乙方）签订《物业服务承包责任书》，就裕德源广场物业服务责任、地下停车场承包的物业服务责任达成协议，承包期限于2014年6月15日至2015年6月15日止，乙方于合同生效之日起支付甲方水电费及设备保证金二万元（承包期满无违约退还）。双方就物业服务内容及标准、物业服务质量、乙方的权利义务、违约责任、不可抗力等进行约定，《物业服务承包责任书》第六条载明：“……小区物业管理费（其中永辉超市部分采用固定月支付物业费5400元包干、公共水电费及广告费（除公司产权租赁的部分外）、车库物业费的收支盈余或亏损由乙方享有及承担。”其中第九条载明：“……2.甲方应于次月15日前将上月固定（永辉超市）物业服务费打入乙方指定账号（农业银行卡号）。3.甲方前期收取业主的沙土代办费用，装修�圾清运费，在合同签约后，结算移交与乙方，并做好交接手续。……”。2014年8月1日，杨孝宗向向阳公司缴纳保证金20000元。2014年7月31日，经康伊丽尔公司员工与向阳物业员工结算，双方制订裕德源广场6月15号前沙土、清运费（结算表）二份，金额共计37699.12元。2015年2月16日、2015年3月25日、2016年2月5日向阳公司三次向杨孝宗汇款共95000元。一审法院受理本案后，根据康伊丽尔公司申请，依法委托漳州龙信有限责任会计师事务所对康伊丽尔公司与向阳公司所涉及的服务费用和相关款项明细、账目进行审计。2017年7月9日，漳州龙信有限责任会计师事务所致函该院，因委托审计项目没有明确的会计主体，也没有明确的审计范围和期间，且相关当事人没有提供完整的会计账套等相关资料，无法对本案所涉及的服务费用和相关款项明细、账目进行审计。一审法院认为，从事物业管理活动应当是具有独立的法人资格的企业。杨孝宗与向阳公司签订《物业服务承包责任书》，虽是其个人名义与向阳公司签订，但康伊丽尔公司出具证明，表示杨孝宗系受公司委托代表公司签订责任书，系履行公司职务的行为，合同的权利义务归康伊丽尔公司，实际也由康伊丽尔公司进行物业管理活动，故康伊丽尔公司系本案适格原告。物业管理系业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。除前期物业管理由建设单位选择物业服务企业外，应由业主和物业委员会选择物业服务企业，《物业管理条例》第四�条：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，向阳公司在未经业主和业主委员会同意的情况下，自行将裕德园广场的物业转包给康伊丽尔公司，违反相关法律规定，故双方签订的《物业服务承包责任书》为无效合同，因无效合同取得的财产应予返还，向阳公司应返还康伊丽尔公司20000元，至于现康伊丽尔公司请求向阳公司支付其物业服务费，因其无法提供确实有效的证据证实向阳公司尚需支付其款项的具体金额，且无法进行鉴定，故该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》�九十条规定，判决：一、向阳公司应于判决生效十日内返还康伊丽尔公司保证金20000元。二、驳回康伊丽尔公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，减半收取计960元，由康伊丽尔公司负担733.6元，向阳公司负担226.4元。康伊丽尔公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人向其支付物业服务费64800元；或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、根据双方签订的合同第九条第3项约定，被上诉人前期收取的沙土代办费、垃圾清运费等在合同签订后要移交给上诉人，上诉人在合同约定的一年管理期限内，被上诉人已收取的物业费�应移交给上诉人，故被上诉人支付的95000元系其应当移交给上诉人的上述费用，而非永辉超市的物业费。二、上诉人在原审时提交的裕德源广场物业收费表，系被上诉人的工作人员蔡锦洪于2014年6月14日出具给上诉人的，根据该表，被上诉人在双方签订合同前已预先收取了103户业主一年的物业费、押金、沙土等费用，而被上诉人已收取的物业费，实际是由上诉人在管理，故该物业费应移交给上诉人。另外，双方确认的两张沙土专项结算，只是被上诉人欠其合作伙伴黄定其的款项，并不是合同第九条第3项约定的款项。所以，永辉超市的物业费，被上诉人并没有移交。三、永辉超市物业费、代垫款、保证金三项费用是固定的，可计算的，一审却以上诉人无法提供证据证明被上诉人尚欠物业费的款项为由，驳回上诉人的该项诉求，系属错误。被上诉人向阳公司答辩称，被上诉人分三次向上诉人合计支付95000元，含超市物业费64800元、沙土及清运费（即合同第九条第3项费用37699.12元）30200元；仅沙土费余额7499.12元及押金20000元共27499.12元未与上诉人结清。因上诉人承认合同期内至少收取业主71000元装修保证金未结算和移交给被上诉人，故两项对抵后，上诉人倒欠被上诉人43500.88元。因主体问题，被上诉人尚未提出对抵主张，但被上诉人不欠上诉人物业费已是明显事实，上诉人主张被上诉人额外还欠其沙土款及已付款是支付额外的应移交的款项，违背了双方两次专项结算的结果。综上，上诉人的主张没有事实与法律依据，请求驳回上诉。原审被告杨孝宗述称，被上诉人确实有汇款给我方，但永辉超市的物业费没有包含在其中。双方在合同中约定，我方在接管物业时，被上诉人应将之前收取的物业费、沙土代办费、垃圾清运费及装修押金都要移交给我方，但被上诉人收取了103户的费用后却并不移交。被上诉人认为我方拿不出相关的发票证明，但我方的账目很清楚，双方都可以提供证据来证明。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点：上诉人康伊丽尔公司主张被上诉人向阳公司支付物业服务费64800元能否成立。对此，本院分析认定如下：本院认为，杨孝宗代表的康伊丽尔公司与向阳公司签订的《物业服务承包责任书》因违反了国务院《物业管理条例》的规定，应认定为无效。依照法律规定，合同无效，依据合同所取得的财产应当相互返还，不能返还的，折价补偿。因康伊丽尔公司已就裕德源广场及其地下停车场提供了一年的物业服务，该服务行为无法返还，应折价补偿，故其要求的物业服务费可参照双方签订的《物业服务承包责任书》进行结算支付。根据《物业服务承包责任书》第六条和第九条的约定，向阳公司应将其收取的永辉超市每月固定的物业服务费5400元转支付给康伊丽尔公司。向阳公司辩称其在一审时已提供三张票据证明其向康伊丽尔公司支付了永辉超市物业费、沙土代办费及垃圾清运费共计95000元，康伊丽尔公司认为该95000元并非支付上述费用，而是支付向阳公司前期收取的103户业主的物业费、押金、沙土等，并提供《裕德源广场物业收费表》以证明，向阳公司对该证据的真实性不予认可。本院认为，根据双方签订的《物业服务承包责任书》第九条的约定，向阳公司应将其前期收取业主的沙土�办费用、垃圾清运费支付给康伊丽尔公司，故向阳公司支付的95000元是否是支付《裕德源广场物业收费表》的项目，涉及到向阳公司是否有按《裕德源广场物业收费表》向业主收取费用，具体即涉及到该证据的认定问题。因该证据系复印件，不能单独作为认定案件事实的依据，且向阳公司对该证据的真实性予以否认，并且否认公司有名叫“蔡锦洪”的员工，认为前期与业主办理交接的是开发商而不是向阳公司，因康伊丽尔公司未能提供原件加以核对，且对向阳公司的异议不能进一步提供证据予以补强，并且没有将该证据作为双方签订的《物业服务承包责任书》的附件，故对《裕德源广场物业收费表》的证明力，本院不予以认可。至于康伊丽尔公司陈述的双方确认的沙土款不是合同第九条第3项约定的款项，而是向阳公司结欠黄定其货款由康�丽尔公司先行垫付后再由向阳公司返还的问题，因康伊丽尔公司对其主张并未提供证据予以证明，且该沙土、清运费体现的结算表有双方的员工签收、核对，真实性双方没有异议，故本院对康伊丽尔公司的该主张不予认可。因向阳公司已支付了康伊丽尔公司永辉超市物业费、沙土代办费及垃圾清运费95000元，故康伊丽尔公司要求向阳公司支付永辉超市的物业服务费64800元没有依据，但因向阳公司提供的三张汇款票据没有对上述款项的支付项目予以注明，虽然向阳公司在二审中对该95000元的支付顺序予以区分，但系其单方陈述，且按合同约定，永辉超市的物业服务费系每月支付，而沙土代办费和垃圾清运费双方已在2014年7月31日核对完毕，故正常情况下，沙土代办费和垃圾清运费应优先支付，而后才是永辉超市的物业费，因此，向阳公司在答辩时承认的尚欠7499.12元，应�为其尚欠康伊丽尔公司的物业服务费予以支付。综上，康伊丽尔公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对向阳公司应支付的物业服务费数额的认定存在错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初399号民事判决第一项，即：向阳公司应于本判决生效十日内返还康伊丽尔公司保证金20000元；二、撤销福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初399号民事判决第二项；三、漳州向阳物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建康伊丽尔物业服务有限公司物业服务费7499.12元；四、驳回福建康伊丽尔物业服务有限公司的原审其他诉讼请求；五、驳回福建康伊丽尔物业服务有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费960元，由福建康伊丽尔物业服务有限公司负担650元，漳州向阳物业服务有限公司负担310元；二审案件受理费1420元，由福建康伊丽尔物业服务有限公司负担1256元，漳州向阳物业服务有限公司负担164元。本判决为终审判决。审 判 长  林良志审 判 员  杨小红代理审判员  谢建才二〇一七年十一月二十九日书 记 员  薛怡婷附注：引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定�本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日�计算。