四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2180号上诉人（原审被告、反诉原告）四川省成都市天府新区合江镇人民政府。住所地：四川省双流县合江镇莓仙路**号。负责人代兴勇，镇长。委托代理人谢洪萍，四川英特信律师事务所律师。委托代理人续薇薇，四川英特信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）徐德贵，男，1973年10月4日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人蒋频辉，四川兴蓉律师事务所律师。上诉人成都市天府新区合江镇人民政府（以下简称合江镇政府）因与被上诉人徐德贵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第4836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：为加快城镇规划区的建设，促进农民向新型社区集中，合江镇政府（原双流县合江镇人民政府）拟对罗家坡社区三组居民徐德贵房屋进行拆迁。2008年9月25日，徐德贵与合江镇政府签订《拆迁补偿安置协议》（编号：桃园1#002），协议约定：一、本户自愿采取统规统建安置方式。1、安置房屋面积为：3人×35㎡=105㎡。2、预约户型为（面积105㎡），三人型一套105㎡。3、门面93.03平方米（以实际面积换面积，若有差异以2500元/㎡互补），保证3个门面。4、房屋补偿部分：面积：29.34×130=3814元。5、附着物补偿费：1242元。6、享受奖励费。7、现有房屋宅基地由甲方收回，不作补偿。按照协议第三条第一款对甲方责任的约定，甲方严格按照农户签订《合江镇拆迁安置补偿协议》的编号的先后顺序选号，住房建成后甲方严格按选房顺序安排乙方入住。协议签订后，徐德贵依约交付了被拆迁房屋，合江镇政府履行了拆迁奖励，并将桃园新居一期一套安置房屋交付徐德贵使用，但门面安置条款无法履行。2014年8月28日，合江镇政府出具《关于徐平川铺面安置事宜的处理意见》，载明：门面安置条款因客观原因无法履行（安置徐平川的桃园新居，在2013年天府新区区划调整时，小区所配套的商铺并未移交给天府新区，故目前该小区所有商铺属双流县国有资产。天府新区合江镇人民政府于2014年4月1日与双流县交投公司（所有权人）签订了商铺整体租赁合同（合同编号：SJT投合同2014040101），取得小区商铺使用权，但不具有所有权）。故合江镇政府与徐德贵签订的安置协议中铺面安置条款无法履行。为了妥善解决遗留问题，合江镇政府在处理意见提出了三种意见：一是提供相应铺面交由当事人使用；二是货币终结补偿；三是法律途径解决。徐德贵对上述三种处理意见均不同意。双方暂无法达成最终协议。同日，徐德贵在该处理意见书上签字收悉。原审法院另查明：徐德贵名下有位于双流县××镇××坡×组的农村宅基地101.82平方米（宗地编号：SL××-×-×-××）。地上建有247.8平方米的3层楼房1栋（双权1××××36），其他共有权人为徐丽、穆良琼、徐全玖。原审法院再查明：涉诉拆迁土地为徐德贵父亲徐全玖取得，并赠予徐德贵、徐平川二人，后两人在该地上分别修建房屋。根据徐德贵申请，原审法院委托四川信合房地产估价公司就成都市双流县合江镇莓仙路“桃园新居”一期、二期临街一层商业用房市场价值进行评估。该鉴定机构于2015年5月28日作出鉴定结论：成都市双流县合江镇莓仙路“桃园新居”一期临街一层（面积：拆迁安置补偿协议中的面积93.03㎡）评估单价为5110元/㎡（取整至百位），评估总价为47.54万元。“桃园新居”二期临街一层（面积：拆迁安置补偿协议中的面积93.03㎡）评估单价为3390元/㎡（取整至百位），评估总价为37.12万元。鉴定结论中注明关于评估报告应用的限制条件有：第2条委托方未能提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，本次估价对象为底层临街商业用商铺，依据《四川省双流县人民法院评估委托书》估价目的，本次评估仅对受让人继受估价对象合法权利进行价值评估，不对权属发表意见，未考虑上述权属状况因素对评估结果的影响。第3条本估计结果包括房屋及其附属设施设备和占用范围内的土地使用价值。该土地使用权和附属的设施若与房屋分割处置，本估价结果无效。为明确评估结论是否建立在涉诉房屋的土地性质为集体建设用地的基础上，2015年11月6日，四川信合房地产估价有限公司做出补充意见：本报告估价结论是基于估计对象的现状（即房屋建立在集体建设用地上，现用途、产权合法且无他项权利限制）为估价前提的参考价格。因估价对象不涉及国有土地使用权，因此，四川信合房地产估价有限公司认为没有将其假设为国有土地使用权进行评估的必要。徐德贵在原审中的诉讼请求是：1、合江镇政府向徐德贵赔偿93.03平方米的门面价值损失600000元；2、合江镇人民政府赔偿从2013年1月10日起至徐德贵收到门面价值损失赔偿金止的门面租金损失给徐德贵，租金损失赔偿标准按每月38元一平米×93.03平方米计算。合江镇政府在原审中的反诉请求是：1、撤销双方于2008年9月25日所签订的《拆迁安置补偿协议》（编号：桃园1#002）；2、徐德贵返还因《拆迁安置补偿协议》而获得的位于天府新区合江镇罗家坡三组桃园新居安置小聚的房屋一套（套三户型）；3、合江镇政府对徐德贵拆迁房屋按无产权房做货币补偿，不做房屋及门面安置；4、诉讼费由徐德贵承担。原审法院认定上述事实，有徐德贵提供的双方身份信息、《拆迁安置补偿协议》、处理意见、评估报告及说明函、收据，合江镇政府提供的地籍档案、房屋信息摘要、费用结算清单、原审法院询问笔录等证据以及双方的当庭陈述等在案佐证。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、拆迁安置补偿协议是否有效；2、合江镇政府是否应当对未安置的商铺进行补偿及如何补偿。关于协议效力问题，合江镇政府认为拆迁安置补偿协议是基于对协议涉及到的被拆迁房屋权属存在重大误解的情况下签订的，不是其真实意思表示，因此该协议是可撤销的。但原审庭审中，合江镇政府无充分证据证明《拆迁安置补偿协议》对拆迁房屋的条件进行约定或限制。且合江镇政府作为拆迁方，应对拆迁对象尽全面审查义务，自2008年签订《拆迁安置补偿协议》起至今长达7年时间里，双方就协议履行问题多次协商，而合江镇政府并未对拆迁房屋性质问题提出异议，并且对协议中房屋安置、拆迁奖励等主要条款均已履行完毕，视为对协议效力予以确认。故原审法院对合江镇政府关于协议是可撤销的主张不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《拆迁安置补偿协议》系合江镇政府与徐德贵真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行各自义务。合江镇政府已无法履行合同中铺面安置条款，徐德贵主张根据铺面价值评估结果进行货币补偿的请求，原审法院予以支持。关于价值损失金额的问题，根据《拆迁安置补偿协议》中约定，住房建成后甲方严格按选房顺序安排乙方入住，且《拆迁安置补偿协议》编号为“桃园1#002”，徐德贵的安置住房也位于“桃园新居”一期，由此证明徐德贵对安置门面享有优先选房顺序。对涉诉门面的市场价值，合江镇政府认为评估房屋应具备国有土地使用权，并且可自由交易，而涉诉门面不具备上述条件，故对鉴定结论不予认可。原审法院，鉴定报告中对结论应用的限制条件有明确说明：第2条委托方未能提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，本次估价对象为底层临街商业用商铺，根据《四川省双流县人民法院评估委托书》估价目的。本次评估仅对受让人继受估价对象合法权利进行价值评估，不对权属发表意见，未考虑上述权属状况因素对评估结果的影响。且评估机构补充意见也明确本报告估价结论是基于估计对象的现状（即房屋建在集体建设用地上，现用途、产权合法且无他项权利限制）为估价前提的参考价格。故原审法院对合江镇政府的主张不予支持。本次鉴定操作程序合法，论证分析充分，鉴定结论符合客观事实，再结合徐德贵选房顺序，原审法院采信鉴定报告中对成都市双流县合江镇莓仙路“桃园新居”一期临街一层的鉴定结论，即拆迁安置补偿协议中面积93.03㎡的门面评估单价为5110元/㎡（取整至百位），评估总价为47.54万元。关于徐德贵主张赔偿其门面租金损失的问题，原审法院认为因门面安置条款已无法履行，应依法采取货币补偿的形式进行赔偿，加之《拆迁安置补偿协议》对门面的交付时间未做约定。故对徐德贵主张门面租金损失原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、合江镇政府于判决生效之日起十日内支付徐德贵门面价值损失475400元；二、驳回徐德贵的其他诉讼请求；三、驳回合江镇政府的反诉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由徐德贵负担2000元，合江镇政府负担7800元。鉴定费9000元，由合江镇政府负担。反诉案件受理费2225元，由合江镇政府负担。宣判后，原审被告（反诉原告）合江镇政府不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审判决认定事实错误，证据不足，应予撤销。一、《拆迁安置补偿协议》属合江镇政府在重大误解下签订的合同，不是合江镇政府真实意思表示，应予撤销。（一）合江镇政府在《拆迁安置补偿协议》签订时，对涉诉被拆迁房屋性质误认为是徐德贵宅基地上修建的住房，因此按照当时的拆迁政策进行了拆迁安置。而《拆迁安置补偿协议》涉及的拆迁房屋并非是徐德贵依法登记所有，不属于征地拆迁补偿安置的范围。1、徐德贵拥有的宅基地及地上房屋位于合江镇罗家坡社区3组（原藕堰村8社），该宅基地及地上房屋才是徐德贵凭借农村集体经济组织成员资格依法分配获得，并取得相关登记权证的宅基地及房屋。该地及房屋并未被征用拆迁且一直登记于徐德贵名下，徐德贵一家至今仍占用使用。2、根据协议订立的拆迁政策，徐德贵不属于征地拆迁补偿安置的对象。双流县人民政府（双府发65号）《双流县征用土地补偿安置办法》第十一条规定“（一）地上建筑物的补偿以《村镇房屋所有权证》记载的建筑面积计算。农民的住房该做其他用途的，按住房补偿”。第十二条规定“下列地上附着物和青苗不予补偿：（一）不具有土地权属证书和其他合法权证的房屋和其他建（构）筑物”。第二十五条规定“依法批准的征用土地方案公布之日持有《村镇房屋所有权证》或其他合法权证的被拆迁房屋的人员，为住房安置对象”。同时，《中华人民共和国土地管理法》第五十二条规定“农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地”。徐德贵依据协议取得的安置房用地性质为集体建设用地，所以徐德贵实际上拥有2处集体建设用地（宅基地），与《中华人民共和国土地管理法》规定明显不符。由此可见，本案中一方面涉诉被拆迁房屋也没有土地权属证书、村镇房屋所有权证及其他合法权证，另一方面涉诉房屋也不是宅基地上的房屋，因此该房屋不属于拆迁安置政策规定的适格房屋，徐德贵不属于征地拆迁补偿安置对象。3、根据《拆迁安置补充协议》的条文第一条“安置方式”之第7条约定“享有房屋宅基地由甲方收回，不作补偿”，可见协议订立的前提条件为被拆迁房屋必须为宅基地上合法登记的房屋，第7条之前的1-6条约定的安置补偿内容均是针对宅基地上的房屋被拆迁而言。因为徐德贵被拆迁房屋并非宅基地上建设的房屋，所以不在拆迁安置补偿范围内，不应做房屋和门面安置。（二）原审法院认为合江镇政府关于协议可撤销的主张不予支持的理由不充分。原审法院理由为：其一，合江镇政府无充分证据证明协议对拆迁房屋的条件进行约定或限制；其二，合江镇政府作为拆迁方，应对拆迁对象尽全面审查义务，自协议签订7年时间里，双方就协议履行问题多次协商，合江镇政府未对拆迁房屋性质问题提出异议；其三，合江镇政府对协议中房屋安置、拆迁奖励等主要条款均已履行完毕，视为对协议效力予以确认。对此，合江镇政府认为：其一，协议第一条“安置方式”第7条可以完全证明拆迁安置的对象限定于宅基地及地上房屋；其二，合江镇政府在案件协商未果并进入诉讼后，经律师调查取证方发现涉诉被拆迁房屋的性质存异，合江镇政府在协议签订时及协商过程中存有疏忽不能当然理解为重大误解不成立，相反合同一方的疏忽或未审慎审查常常是重大误解成立的原因；其三，对协议的部分履行不能视为对协议效力的确认，一审判决的认定没有法律依据，正因为合江镇政府认为协议应予撤销，因此才在反诉请求中要求徐德贵返还基于协议取得的安置房屋。（三）经一审庭审，合江镇政府发现徐德贵并非协议签订的适格主体，合江镇政府签订协议时对对方主体资格产生重大误解。徐德贵不能证明其是涉诉房屋的合法所有权人，其不具备资格签订协议，更不具资格享有协议所产生的法律后果。因此协议应予撤销。1、庭审中，徐德贵出具付款人为徐全玖的“街道建设费”及“土地管理费”的收据两张，以证明涉诉被拆迁房屋土地是由徐德贵向徐全玖购买所得。首先，两张收据不能证明双方之间的土地使用权买卖关系；其次，徐全玖并不是本案当事人，与本案无关联性。2、庭审后，法院向徐全玖进行询问，确认买地实际人为徐全玖，并由徐全玖赠与徐德贵、徐德贵。合江镇政府认为该询问笔录不符合法律规定。首先，无证据证明双方存在土地使用权买卖关系，法庭不应在询问问题中确定“买地”的行为；其次，法庭在询问时，并未核对被询问人的身份以及与徐德贵的关系，相关身份信息及关系证明未在证据材料中体现；再次，即便是法庭依职权主动调取的证据，也应由当事人当庭质证，或在庭审时出示听取当事人意见。而该询问在庭审结束后进行，未进行上述程序。因此，该询问笔录不应作为定案依据。二、一审法院在审理过程中，向徐全玖询问的行为不符合法律规定，丧失法院中立性。（一）庭审中，合江镇政府就徐德贵是否是涉诉被拆迁房屋及其所在土地使用权的合法所有权人的问题提出异议。徐德贵仅能提供付款人为徐全玖的“街道建设费”及“土地管理费”收据两张，以证明涉诉被拆迁房屋及土地是由徐德贵向合江镇政府购买所得。但徐全玖为本案案外人，徐德贵无论是在举证责任期限届满前还是庭审当庭都未能就该证据与本案的关联性进一步举证，应当承担举证不能的后果。但一审法院庭审后主动对徐全玖进行询问，以诱导性的问题取得对徐德贵有利的证据并加以采信，丧失了中立性。（二）一审法院对徐全玖的询问不符合法律规定，涉嫌程序违法。1、一审法院对其询问时并未核对被询问人的身份，被询问人是否是徐全玖尚存疑问；2、整个庭审过程中，徐全玖全程旁听，根据法律规定，徐全玖不能参与庭审旁听；3、一审法院直接询问买地行为的存在，合江镇政府认为，当时庭审刚刚结束，合议庭尚未就证据进行综合评议，法院即作出此认定，一方面不符合法院裁判规则，另一方面将导致询问结果对对方当事人明显不利。三、四川信合房地产估价有限公司于2015年5月28日出具的《房地产咨询性估价报告》存在明显错误，其价值评估结果不应当作为本案价值认定依据。（一）“桃园新居”安置小区用地土地性质为集体建设用地，而估价报告的评估偏离了这一事实，具体表现在：1、报告第1页《致委托方函》中说明“确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点满足本报告估价假设与限制条件下的房地产市场价值如下……”而被评估房屋受集体建设用地性质所限，该房屋不能上市交易，因此不可能存在足够的买方和卖方，进入市场有障碍。2、报告第5页“估价报告应用的限制条件”第2点“委托方未能提供《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，本次估价……不对权属发表意见，未考虑上述权属状况因素对评估结果的影响”。一方面，该句话应理解为：评估结果未考虑房屋可能缺失产权证书以及土地使用权证书而对价值产生的影响；另一方面，该句话充分说明评估机构已假定评估房屋土地是国有土地，否则，也应将集体土地使用权证明文件列入阐述。3、报告第五页第3点“本估价结果包括房屋房屋及其附属设施设备和占用范围内的土地使用权的价值。该土地使用权和附属的设施设备若与房屋分割处置，本估价结果无效”。说明估价结果是包含土地使用权价值的，而土地性质不明确的情况，土地使用权价值无法确定。4、报告第9页《房地产估价结果报告》第（三）点“估价对象”第（3）项“估价对象权属状况”说明“委托方未能提供房屋《国有土地权证》本次估价假设对象土地实物状况总体较好，对估价对象房地产价值有增值影响”。再一次说明了报告是以房屋用地为国有土地为前提，并假设土地失误状况总体较好所做的价值评估，并把土地使用权做了价值评估的增值项。（二）评估机构于2015年11月6日向原审法院出具的复函，未能合理说明报告中的问题。该复函说“本报告估价结论是基于估价对象的现状（即房屋建在集体建设用地上，现用途、产权合法且无他项权利限制）为估价前提的参考价格”。实际上，一方面评估时委托人并未向其提供集体建设用地的证明，另一方面，报告通篇根本没有房屋用地为集体建设用地的描述。该复函与报告本身明显矛盾，未对报告问题作出合理说明，不应采信。故估价报告偏离了评估对象集体建设用地的性质及不能自由交易的客观现状，明显错误，不应采信。事实上，被评估房屋用地为集体建设用地，该用地性质应当对评估结果产生影响，且应低于可以自由上市交易的国有土地上的房屋。据此请求：1、撤销原判，发回重审或直接改判驳回徐德贵对合江镇政府的诉讼请求；支持合江镇政府的反诉请求；2、本案一审本诉、反诉诉讼费全部由徐德贵负担。徐德贵发表答辩意见称：一、徐德贵与合江镇政府签订的拆迁安置协议合法有效。二、2014年2月28日，合江镇政府要求评估，现在评估报告已经出来了，却一直不执行安置补偿。三、双方之间并未构成重大误解，不具备重大误解的构成要件，合江镇政府也未举证证明重大误解的存在；合江镇政府也未行使撤销权。四、徐德贵与合江镇政府之间签订拆迁协议，因此徐德贵就是安置对象，合江镇人民政府引用的65号函和土地法的依据系适用法律错误，本案应当适用合同法和民法通则的相关规定。五、一审判决证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。六、徐德贵的父亲徐全玖当时购买土地，交予给两个儿子修建房屋，然后分房子给二子，这也是农村的通常习惯做法。徐德贵签订的安置协议，徐全玖也是认可的，因此徐德贵作为合同主体是恰当适格的。七、在当时的背景条件下，徐全玖持有两张政府出具的票据，充分证明了产权权属，徐全玖与徐德贵、徐德贵系父子关系，因此徐德贵、徐德贵作为适格的主体并无问题。八、合江镇政府认为徐全玖在原审中出庭接受询问，但徐全玖并非作为证人身份出庭，而是以法庭调查事实的方式接受法院调查，系法院依职权进行调查，法院也有权利进行调查，故原审法院对此进行调查时合理的。九、评估报告是双方以机选的方式共同确认了的评估公司出具，该评估结果应当予以认可。据此请求：驳回上诉，维持原判。二审中，徐德贵为证明其与徐全玖系父子关系、与佘素英系母子关系，向本院提交以下证据：徐全玖与佘素英的结婚证一份、徐全玖的身份证、徐全玖的户口登记信息、佘素英的户口登记信息。合江镇政府发表质证意见称：对证据的真实性、合法性予以认可，但徐德贵与徐全玖均是独立的民事主体，不能达到徐德贵的证明合同有效的目的。本院经审查认为，上述证据均系国家机关对公民身份信息的确认，足以证明徐全玖与徐德贵系父子关系、佘素英与徐德贵系母子关系，本院对上述证据予以采信。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、合江镇政府与徐德贵签订的《拆迁安置补偿协议》是否为可撤销合同；二、合江镇政府是否应当按照《房地产咨询性估价报告》确定的金额向徐德贵支付门面价值损失。现就上述争议焦点的认定分述如下：关于第一个争议焦点：合江镇政府提出，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，其在签订《拆迁安置补偿协议》时因对徐德贵的身份、被拆迁房屋及所在土地的性质产生误解，故属于重大误解，该《拆迁安置补偿协议》应予以撤销。对此本院认为，根据本案查明的事实，合江镇人民政府与徐德贵于2008年9月25日签订《拆迁安置补偿协议》，直至因徐德贵起诉请求其赔偿门面价值损失时，合江镇人民政府方于2014年11月11日提出反诉，请求撤销该《拆迁安置补偿协议》。依照《中华人民共和国合同法》第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”之规定，撤销权的除斥期间为1年，该期间为不可变期间；且该合同签订后长达6年余的时间中，合江镇人民政府未要求撤销合同，已超过最长期限。故合江镇人民政府在本案中提出反诉，要求撤销双方签订的《拆迁安置补偿协议》的诉讼请求不能成立。本院不予支持。原审法院虽然对此未做认定，但不影响判决结果，本院予以维持。关于第二个争议焦点。合江镇人民政府提出，《房地产咨询性估价报告》存在明显错误，其价值评估结果不应当作为本案价值认定依据。本院认为，在原审诉讼过程中，徐德贵为证明其诉讼主张，申请对“桃园新居”一期、二期临街一层商业用房地产市场价值进行评估。四川信合房地产估价有限公司系接受原审法院委托对上述价值进行评估。在评估时，该公司具备相应资质，故其有权对市场价值作出评估。该公司做出的评估报告采用市场法、收益法进行评估后作出估价意见，系基于对评估对象的现状（即房屋建立在集体建设用地上、现用途、产权合法且无他项权利限制）为估价前提的参考价格。因估价对象不涉及国有土地使用权，故无必要将其假设为国有土地使用权进行评估的必要。在此情况下，合江镇人民政府认为补偿价格过高，对评估机构作出的评估不应采信，依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，合江镇政府应当承担举证证明该商铺实际价格的举证责任。但截止于二审判决作出前，合江镇人民政府未提交证据证明其主张的事实，故对于其提出的《房地产咨询性估价报告》确定的金额不应采信的上诉主张本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费9800元，由上诉人成都市天府新区合江镇人民政府负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年四月十二日书 记 员  崔玉翠