湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开民一初字第00235号
原告（反诉被告）：胡绍波。
委托代理人：郑武平，湖北晨丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘德芳。
委托代理人：刘小芬。
原告（反诉被告）胡绍波（以下简称：原告）诉被告（反诉原告）刘德芳（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由代理审判员王友独任审判。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员柳洪强担任审判长，与代理审判员王友、人民陪审员李红英组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑武平、被告的委托代理人刘小芬均到庭参加了诉讼。在审理过程中，原、被告均向本院申请庭外和解，期限三个月，本院予以准许，后因双方分歧较大，未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年10月10日签订《门面租赁合同》，约定由被告租赁原告位于武汉市江夏区两湖大道东林外庐一期28号商铺（约380平方米）、27号-1（约40平方米，包括顶尖造型赠与的使用面积约60平方米）；租赁期限五年，即自2009年12月30日起至2014年12月29日止（其中含甲方免费提供的二个月装修期）；被告在合同租赁期满或合同终止后5日内应当自动清理（清退）其所属商品及其它财产等。2014年12月29日合同约定租赁期限已满，但被告拒不清理（清退）其所属商品及其它财产并不交还商铺，而且，拖欠其租赁和占用期间发生的水、电、物业等费用。原告遂诉至法院，请求：1、判令被告清退其存放在原告位于武汉东湖新技术开发区两湖大道东林外庐一期28号商铺（约380平方米）、27号-1商铺（约40平方米）及顶尖造型赠与的使用面积约60平方米的商铺的商品及全部财产，并返还原告上述商铺；2、判令被告按租赁合同约定的第五年年租金130000元（即每天356.16元）的标准支付自2014年12月30日起至被告返还腾退商铺之日止的商铺占有使用费；3、判令被告支付水费及物业管理费共计7642元（截止2015年1月19日）；4、判令被告支付电费3786.58元（截止2015年1月19日）；5、判令被告负担本案诉讼费。
被告辩称并反诉诉称：根据双方房屋租赁合同约定，被告享有优先续租权，但原告侵害了被告的优先续租权，将商铺暗中出租给他人，并通过漫天要价和多次找来社会人员对被告进行骚扰的行为意图把被告撵走，为此，被告要求续租商铺，不应支付在租赁期满后的占有使用费，且被告已经支付了租赁期间的水电费和物业服务费，不应再付水电和物业服务等费用；如不能续租商铺，则提出以下反诉请求：1、判令原告赔偿被告商铺装修补偿费200000元；2、判令原告赔偿被告多次无理滋事造成被告的精神损失补偿费50000元；3、判令原告退还被告水电及财产押金20000元；4、判令原告负担本案反诉费用。
原告针对被告反诉辩称：我方不同意续租，被告的反诉请求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原告为支持其诉讼请求和反诉答辩意见，向本院提供了以下证据：
证据一、原告和被告的身份证复印件，拟证明双方主体适格；
证据二、房屋所有权证和土地使用权证，拟证明原告拥有案涉商铺的所有权；
证据三、《门面租赁合同》一份，拟证明双方租赁合同约定的期限届满，被告应当交还商铺及应按照租赁合同约定的第五年年租金130000元（即每天356.16元）的标准向原告支付自2014年12月30日起至腾退商铺之日止的房屋占有使用费；
证据四、东林外庐物业办公室出具的说明及电费发票，拟证明原告为被告垫付电费3786.58元及物业管理费15600元；
证据五、湖北丰铭物业有限公司关于东林外庐28号商铺尚欠物业费和水费的《证明》，拟证明东林外庐28号商铺尚欠2015年1月至2015年4月期间的物业服务费2400元及水费；
证据六、电费清单，拟证明原告垫付了应由被告支付的自2014年12月17日至2015年1月17日期间东林外庐28号商铺的电费3787元；
证据七、证人严某、赵某等人的证言、湖北丰铭物业有限公司和武汉东湖新技术开发区江南社区居委会证明，拟证明在上述物业公司和居委会的见证下原告于2015年4月27日收回了面积为60平方米的27号-1商铺并且没有损害被告放置于商铺的物品等财产。
被告为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提供了以下证据：
证据一、《证明》一份，拟证明被告支付了2012年11月5日至2014年12月31日期间的水费和物业服务费；
证据二、房屋装修照片一组，拟证明被告对承租的商铺进行了装修，应由原告向被告补偿装修费用；
证据三、东林外庐27号－1商铺现场照片一组，拟证明原告于2015年4月27日在被告不在场的情况下将商铺大门砸开，强行收回一楼面积为60平方米的东林外庐27号－1商铺并致使被告存放物品遗失。
被告关于原告提供的上述证据的质证意见：对证据一和证据二无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告胡绍波故意提高租金价格，侵犯了被告刘德芳的优先续租权，原告不应据此收取被告租赁期满后的房屋占用费；对证据四的真实性无异议，但物业服务费和水电费均已在2015年1月28日缴清；对证据五的真实性无异议，但原告在2015年1月10日将商铺大门上锁并停了水电，故物业服务费和水费应由原告缴付；对证据六的真实性无异议，但原告主张的2014年12月17日至2015年1月17日的电费还包含了其他商铺的电费；对证据七真实性无异议，但原告在没有经过被告允许的情况下强行收回东林外庐27号－1商铺并搬动了被告的物品。
原告关于被告提供的上述证据的质证意见：对被告提供的证据一没有异议；对被告提供的证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明被告从租赁期满后至2015年4月27日期间一直使用商铺，而且不能证明原告应当赔偿被告的装修损失；对证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为不能证明造成其物品遗失等。
本院对原、被告提供的证据作如下认定：被告对原告提交的证据一至证据七的真实性均无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。原告对被告提交的证据一至三的真实性无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对被告提供的证据一至三的真实性予以确认。
经审理查明，原告与被告于2009年10月10日签订《门面租赁合同》（甲方：胡绍波，乙方：刘德芳），合同约定：“乙方租赁甲方位于武汉市江夏区两湖大道东林外庐一期28号商铺（约380平方米）、27号-1（约40平方米）（包括顶尖造型赠与的使用面积约60平方米）；租赁期限五年即自2009年12月30日起至2014年12月29日止（其中含甲方免费提供的二个月装修期）；首年租金为人民币110000元，第二年租金为人民币115000元，第三年租金为120000元，第四年租金为125000元，第五年租金为人民币130000元；签订合同之日乙方缴纳水电费用及财产押金2万元（在合同解除后退还）；该门面在租赁期限内所发生的一切实际使用费（包括水、电、消防、营业税费、物业管理费、公用设施使用费等）由乙方承担。乙方须按时缴纳以上费用；合同期满或合同终止后5日内，乙方应当自动清理乙方所属商品及其它财产；乙方在不拖欠房租水电及其他费用，不违反国家法规和物业管理条例的情况下，合同期满后，在甲方给出的相同租赁条件下乙方可优先权续租等……合同自签字次日起生效”。合同签订后，原告将东林外庐一期28号商铺（约380平方米）、27号-1商铺（约40平方米）及顶尖造型赠与的使用面积约60平方米交付被告承租开设“天健会所”从事经营活动，被告对案涉商铺进行了装修。
租赁期间届满（2014年12月29日）前，原、被告就续租事宜未达成一致意见，后原告多次要求被告交还房屋未果，引发本案纠纷。
另查明，被告已结清案涉商铺于租赁期限届满前的水费、物业管理费，租赁期限届满后的水费、物业管理费未付；被告另结清案涉商铺于2014年12月17日前的电费，此后未付；原告向本院提交的电费发票含相邻商铺的电费，未明确被告所欠电费金额。2015年4月27日，原告自主收回案涉商铺东林外庐小区商铺60平方米的面积。
在审理过程中，原告向本院递交了《关于收回了部分商铺的情况说明》，对其主张的房屋占用费予以调整，要求被告按照租赁合同约定的第五年年租金130000元即每天356.16元的标准向原告支付自2014年12月30日至2015年4月27日的房屋占用费，按照每天305.28元的标准向原告支付自2015年4月28日至返还房屋之日止的房屋占用费。
本院认为：原告与被告签订《门面租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对原、被告双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，并依照法律规定，妥善处理双方的争议。
一、关于原告的本诉请求。
第一，关于商铺腾退问题。原、被告之间的《门面租赁合同》约定的租赁期限于2014年12月29日届满，双方在届满前未就续租事宜达成一致意见，租赁期限届满后，被告应及时履行腾退房屋的义务。本院对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。被告辩称原告侵害其优先续租权，但未提交相应的证据证实，本院对该答辩意见不予采纳。
第二，关于商铺占有使用费的问题。被告在租赁期限届满后至今未腾退房屋，继续占用使用案涉房屋，依法应参照租赁合同约定第五年度的年租金130000元的标准支付逾期腾房占有使用费。其中，2014年12月30日至2015年4月27日期间的房屋占有使用费为42383.56元（130000元／年÷365天×119天）；2015年4月28日后以305.28元／天（130000元／年÷365天×（1－收回商铺的面积60㎡÷承租商铺的全部面积420㎡）］的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。
第三，关于原告主张的水费及物业管理费问题。原告亦认可被告已将合同期满前的水费、物业管理费结清，原告主张被告应支付租赁期满后案涉商铺的水费和物业管理费，但原告未提交水费的证据，本院对此不予支持，关于物业管理费，因涉及另一法律关系，在本案中不予处理。
第四，关于原告主张的电费问题。原告认可被告已将2014年12月17日前的电费缴清，对此后产生的电费，涉及到案外第三人的分摊份额，但原告未能对分摊份额予以区分证明，缺乏事实依据，故本院对原告关于2014年12月17日以后的案涉商铺电费主张不予支持。
二、关于被告的反诉请求。
第一，关于商铺装修费的问题。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，被告的此项主张没有法律依据，本院依法不予支持。
第二，关于精神抚慰金的问题。本案系合同纠纷，被告主张精神抚慰金没有法律依据，本院不予支持。
第三，关于押金的问题。虽然合同约定双方在签订合同之日，被告应当缴纳水电和财产押金，但是被告没有提供收款凭证等证据证明，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：
1、被告（反诉原告）刘德芳于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东湖新技术开发区两湖大道东林外庐一期28号商铺、27号-1商铺（包含顶尖造型赠与的使用面积约60平方米）；
二、被告（反诉原告）刘德芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡绍波支付逾期腾房占有使用费（其中，2014年12月30日至2015年4月27日期间的房屋占有使用费为42383.56元，2015年4月28日至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费以每天305.28元的标准计算）；
三、驳回原告（反诉被告）胡绍波的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘德芳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2957元（本诉费用282元、反诉费用2675元），由被告（反诉原告）刘德芳负担【上述款项中，原告（反诉被告）胡绍波已预付282元，被告（反诉原告）刘德芳于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）胡绍波】。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柳洪强
代理审判员 王 友
人民陪审员 李红英
二〇一五年十月十六日
书 记 员 陈 瑜