江西省万年县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1129民初156号原告：万年县法莱德商业管理有限公司，住所地江西省万年县陈营镇六零中路，统一社会信用代码91361129MA35F3G764。法定代表人：王波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨金亮，系该公司员工，代理权限特别授权代理。被告：周冲，男，1989年05月06日生，汉族，现住江西省万年县。原告万年县法莱德商业管理有限公司与被告周冲房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，由审判员涂骏依法适用简易程序对本案进行了独任审理，原告万年县法莱德商业管理有限公司委托诉讼代理人杨金亮（以下简称法莱德）、被告周冲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告法莱德向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告支付承包租金及综合物业管理费23688元（计算时间区间为2016年9月18日—2017年2月8日止，违约金未计算在内）。2、判决被告付清租金及物业管理费后解除承包经营合同书并清理出场。3、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告周冲于2016年5月19日与原告法莱德就被告周冲租赁原告所有的法莱德佳苑2#楼B05011、B06011号，营业面积为108平方米的店铺签订了承包经营合同，合同约定租金单价为45元/平方米.月，综合物业管理费2元/平方米.月，即年租金为58320元，年度综合物业管理费2592元。根据合同约定，被告周冲所承租的店面应于2016年6月20日前按季度向原告法莱德支付租金，2016年5月19日至2016年8月18日为免交房租期。免租期满后，被告周冲仅于2016年9月8日支付了一个月的房租4860元、综合物业管理费216元，此后经原告多次催收，被告均拒绝缴纳合同约定的相关费用，截止2017年2月8日，被告尚拖欠原告店铺租金22680元、综合物业管理费1008元。另外根据合同第十条之约定原告故意拖欠缴纳合同相关约定费用的行为已经构成了违约，原告得以按合同约定解除与被告签订的承包经营合同。为此，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求法院依法判处。被告周冲辩称:1、解除合同表示同意，被告已于2017年2月份自行搬出了所租住的店铺，但原告应返还被告所缴纳的保证金16000元。2、被告不缴纳房租的主要原因是被告疏于市场管理，被告所租赁的店铺与步行街相邻的唯一通道在合同签订后不久就被拦阻，加之店铺前的唯一通道被乱停乱放的车辆堵塞，导致通往被告所租赁的店铺的道路不通畅导，使得被告的正常经营活动无法进行，并且其物业管理也存在很大问题，市场内的卫生根本无人打扫导致店铺门前又脏又乱，被告在向原告多次反映及协商后通道问题一直未得到妥善处理。3、原告在与被告签订承包经营合同之前，采取了欺骗的手段诱骗被告与之签订了该协议，其所承诺的地下舞厅、溜冰场等商业设施无一得到落实，使得被告租赁该店铺的商业逾期根本无法实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：1、2016年5月19日原告法莱德与被告周冲签署了合同编号为2#0511-06011的《承包经营合同书》，双方约定原告法莱德向被告周冲提供坐落于万年县六零大道112号（原万年宾馆）县六零大道“步步高广场”商场，即B05011、B06011号，营业面积约108平方米，作为被告周冲经营洗衣店。该合同约定租金单价为45元/平方米.月，综合物业管理费2元/平方米.月，即年租金为58320元，年度综合物业管理费2592元。根据合同约定，被告周冲所承租的店面应于2016年6月20日前按季度向原告法莱德支付租金，2016年5月19日至2016年8月18日为免交房租期。2、被告周冲按合同约定向原告法莱德缴纳了履约保证金16000元，合同第四条第1款约定若被告周冲违约其所缴纳的保证金归原告法莱德所有。同时该条第4款约定被告周冲为按时缴纳包括但不限于租金、电费、水费、综合服务管理等费用是，原告法莱德有权自保证金中扣除该费用。3、免租期满后，被告周冲向原告法莱德缴纳了2016年9月份的租金4860元、综合物业管理费216元，截止2017年2月8日，经原告法莱德多次催缴，被告周冲均未向原告法莱德支付合同约定的任何费用，尚拖欠缴纳应缴费用23688元（租金22680元、综合物业管理费1008元）。4、被告周冲租赁合同约定店面后，其店铺与万年县步行街相连的通道被封堵，该店面前通向地下停车场的通道经常被社会车辆拦阻。5、原告法莱德为了达到要求被告周冲缴纳合同约定费用的目的，对其所租店面采取了停电等措施，导致了双方发生冲突。6、2017年2月份被告周冲自行搬出了所租住店面，该店面已腾出，被告周冲同意解除与原告法莱德签署的承保经营合同。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告周冲认为原告法莱德采取了封堵通道、停电及承诺配套商业措施未到位等行为导致合同无法继续履行，继而其不缴纳房租行为不是违约行为的辩论意见，本院认为，①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告周冲未向本院提供证据证明其所租店面被封堵通道的封堵行为系原告法莱德所为，且法莱德否认其有封堵行为，故本院对被告周冲认为其存在封堵通道的行为的辩论意见不予采信，同理，因原告法莱德否认其有承诺配套商业设施和措施的行为，而被告周冲也未向本院提供证据证明其主张之事实，故本院对原告法莱德有此承诺行为不予认可。②根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款之规定，原告法莱德对采取了停电措施要求被告周冲缴纳约定费用及有社会车辆堵住通道的事实予以认可，故本院对被告周冲关于原告法莱德实施了停电及为对合同约定店面前通道停放的车辆未尽到管理义务的行为予以认可。2、关于原告法莱德对证董某琴与被告周冲系夫妻关系，该证人系利害关系人，其证人证言不具有真实性的质证意见，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第七十二条、第七十八条之规定，证董某琴是完全民事行为能力人，其对所经历的事情所做证言与其智力水平相适应，且其证言中关于道路被封堵、被停电等事实为原告法莱德所承认，故其证人证言中的道路被封堵及原告曾采取停电手段要求被告周冲缴纳合同约定费用的行为本院予以采信，其他证言所证实之事无事实和法律依据本院不予采信。本院认为：1、根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告周冲在合同履行过程中，未全面按照约定履行缴纳相关费用，原告法莱德要求其缴纳欠缴租金及综合服务管理费的诉讼请求于法有据本院予以认可。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）项之规定，被告周冲未缴纳合同约定费用的行为已经违反了其与原告法莱德签订的承包经营合同中的第十条第二款第（三）项之约定，原告法莱德请求解除合同的诉讼请求于法有据，另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，被告周冲也同意解除该承包经营合同，故原告法莱德的该项诉请本院予以支持。3、根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原告法莱德作为出租方，其在合同履行过程中的停电催缴费用及疏于对所租出的店面前的交通秩序进行管理的行为违反了其与被告周冲签署的承包经营合同第八条第二款之约定，使得被告周冲所租店面的生产经营受到影响，故其也应承担一定的违约责任。4、根据《中华人民共和国担保法》第六十六条之规定，流质条款当属无效。本案中，被告周冲依合同约定向原告法莱德所缴纳的履约保证金16000元实质为金钱质押，故双方签订的承包经营合同第四条第1款第二项的“如乙方违约，全数保证金归甲方所有”约定系流质条款，违反了法律规定，该条款无效。5、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条第二款之规定，原告法莱德与周冲所签署的协议系采用原告法莱德提供的格式条款所订立的合同，其合同中关于履约保证金的第四条第4款与该条第7款相矛盾，根据不利于格式条款提供者的解释原则，本院认可该条第4款之约定，即在被告周冲违约后，合同约定之费用可以从保证金中扣除。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，为防止不合理的损失扩大，原告法莱德在被告周冲违约后，应采取从保证金中扣除应缴费用，不足部分应由被告周冲补足。6、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，原告法莱德主张的合同约定费用计算截止时间为2017年2月8日，本院予以认可。另外，因原告法莱德未对被告周冲违约期间产生的违约费用予以明确主张，本案中不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告周冲应支付原告万年县法莱德商业管理有限公司所欠租金及综合服务管理费23688元，扣除履约保证金16000元，被告周冲尚需向原告万年县法莱德商业管理有限公司支付7688元。二、解除原告万年县法莱德商业管理有限公司与被告周冲签订的合同编号为2#0511-06011的《承包经营合同书》。三、驳回原告万年县法莱德商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币392元，减半收取196元，由被告周冲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内凭判决书到上饶市中级人民法院立案大厅预交上诉受理费；如银行汇款，收款人为江西省上饶市中级人民法院，账号36×××144，开户银行为上饶市农业银行饶东支行，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 涂骏二〇一七年三月二十一日代书记员 陈宏