黑龙江省木兰县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0127民初2446号原告：木兰县金鑫小区业主管理委员会，地址：木兰县木兰镇金鑫小区。推选诉讼代表人：李建平，男，1981年12月24日出生，汉族，木兰县金鑫小区业主管理委员会成员，住木兰县。推选诉讼代表人：王波，男，1972年2月27日出生，汉族，木兰县金鑫小区业主管理委员会成员，住木兰县。委托诉讼代理人：李玉欣，女，1969年8月4日出生，汉族，法律工作者，住木兰县。被告：赵文化，男，1953年1月25日出生，汉族，退休工人，住木兰县。被告：孟庆云，女，1955年6月16日出生，汉族，退休工人，住木兰县。二被告委托诉讼代理人：任伟，男，1946年7月11日出生，汉族，法律工作者，住木兰县。原告木兰县金鑫小区业主管理委员会与被告赵文化、孟庆云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法进行审理。原告诉讼代表人王波、李建平及委托诉讼代理人李玉欣，被告赵文化、孟庆云及委托诉讼代理人任伟，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告木兰县金鑫小区业主管理委员会向本院提出诉讼请求：1、请求二被告返还原告金鑫小区80户业主四个月的物业费11531.70元，车库24户物业费960.00元（2016年9月-2016年12月31日止四个月的），合计是12491.70元；2、请求二被告给付拉走的牌匾残值款2000.00元，玻璃维修费330.00元；3、请求二被告退还收取原告金鑫小区87户业主2015年度的二次供水剩�电费8211.34元，2016年度的二次供水剩余电费13276.84元，合计21488.18元；4、请求二被告给付2017年4月1日-2018年4月1日的物业费415.00元，维修大门费用100.00元，维修水房子40.00元，合计555.00元；5、案件受理费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，居住在木兰县金鑫小区。2016年1月份，二被告承包管理该小区物业，二被告向原告小区业主收取物业费、电费、水费，业主按照要求陆续交纳2016年1月1日至2016年12月30日全年费用。2016年9月9日二被告擅自停止管理该小区物业，并将门卫玻璃损坏，也没有经过业主同意将小区的牌匾卖掉，多收取的物业费、电费、水费也没有给予退还。同时小区选举新的业主委员会为小区维修的费用二被告也不交纳。经多次协商未果，故诉至法院。赵文化、孟庆云辩称：1、答辩人做为本案被告主体不适格。该小区是由木兰县宏远建筑工程有限公司开发建设的，于2008年竣工，业主入住。公司法定代表人苏显才组织了一个金鑫小区物业服务公司，为小区全体业主提供物业服务。直到2014年9月份经物业负责人王某出面，将小区物业服务口头承包给答辩人，答辩人与金鑫物业服务公司之间建立了承包关系。物业服务范围和收费标准是答辩人受金鑫物业服务公司指定的，答辩人与原告并无合同关系，答辩人不具有被告主体资格；2、答辩人并没有多收原告业主的物业费。该小区是2008年8月份竣工，9月份陆续开始入住，开发商也是从当年的10月份开始预收一年的物业费。以此类推，直到现在，都是上一年10月到下一年10月为止。答辩人一共承包两年，即从2014年10月到2016年9月，物业费也收到终止服务的2016年9月，并没有收2016年10月至12月的物业费；3、答辩人对服务小区的二次供水电费、庭院楼道照明电费的�取是依相关法律规定和当地物业公司交易惯例，实行定额包干制，而非按照实际使用费用。本小区二次供水电费以每户每月20.00元收取，庭院、楼道照明是以每户每月2.00元收取，采取包干的方式。事实绝大多数业主自愿交纳了电费，用行动表示同意这种收费。再者，木兰县诸多小区二次供水电费都如此收取，这是当地交易惯例；4、关于牌匾是因大风刮掉损毁，非答辩人的责任，因不能修复仍在秀峰美术社存放；5、关于门卫玻璃是被他人故意砸坏，派出所有报案记录；6、答辩人2017年—2018年物业费没交，是因为有价值6595.00元的工具和物品在交接时被新的物业人员即原告诉讼代表人使用，可以充销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对金鑫小区业主大会筹备成立情况报告、金鑫小区业主委员会组成人员名单，金鑫小�每户每月应交物业费明细、房屋建筑工程竣工验收备案表、秀峰美术社的说明、木兰县公安局第一派出所证明、维修小区门卫室玻璃收据、2014年—2016年物业费票据、王某证言。上述证据当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示的涉案小区电费明细，本院对其真实性予以确认，该电费明细只能证明案涉小区每月产生的电费，却不能证明原告方主张二被告应返还节余电费的目的。因此对于该两份证据的证明目的，本院不予采信。原告举示的孙祥证言笔录，证人自称是2011年10月3日进入案涉小区进行物业管理，2012年1月收取全年物业费180.00元，该服务与收费时间相差近三个月，不符合交易习惯与客观规律，且证人自称于2014年10月8日结束服务，案涉小区84户至12月份约三个月的物业费应是三千余元，证人仅用剩余的500.00元作为三个月的服务费用，显然与事实不符，亦不符合情理，故本院不予采信；原告举示的证据4（刘双、王志平物业费票据），不能证明原告拟证明的目的，本院不予采信；原告举示的建筑工程施工许可“申请表”、建设工程施工合同副本、木兰县发展改革文件，因该证据来源不明，本院不予采信；被告举示的物品清单，因无双方当事人签字，本院不予采信；被告举示的证据3（其它小区物业服务合同及收费票据），与本案无关，本院不予采信；被告举示的证据7（拖欠物业费人员名单），证明案涉小区有部分业户未交纳或未全额交纳物业费，原告未提供反驳的证据，本院予以采信。被告举示的3单元703室、4单元401室的物业费票据，明确标明收取费用的起止时间是2014年10月，原告质证该时间是后书写的，但未举证予以证明，且该证据与证人王某的证言及案涉小区开发商苏某的陈述相一致，相互印证，本院予以采信；被告举示的苏某证言，证人虽未到庭，但其证言内容与本庭对苏某的调查核实相吻合，本院予以采信；被告举示的张静涛、卜占平、韩双、吕贵双、陈明的证言，因证人未到庭，且其证言的证明力较弱，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年哈尔滨市裕鑫房地产开发有限责任公司建设了木兰县金鑫小区（实际开发人为苏某、苏显才兄弟）。该小区于2008年10月份大部分业户入住，并开始收取一年12个月的物业费。被告赵文化与被告孟庆云系夫妻关系，居住在该小区。2014年10月1日，二被告在苏某的委托下，管理该小区，并按每平方米0.5元收取了物业费，按每户每月20.00元收取二次供水费，按每户每月2.00元收取共用部分的照明费，车�按每月10.00元收取了车库的物业费。2016年9月9日，案涉小区的门卫室玻璃被损坏（被告虽然报案，但未侦查出侵权责任人），至此，二被告终结对案涉小区的物业服务工作，但仍继续交纳案涉小区的电费及负责二次供水，到2016年12月末。案涉小区共有84名业主，12个车库。二被告自2014年10月起收取74名业主24个月的全额物业费，每月为2845.59元，其余业主是未交纳的和未全额交纳的。诉讼过程中，本院曾向原告释明是否追加建设单位，原告在规定的期限内未主张。原告为维修门卫室玻璃花费330.00元，维修大门和水房子每户均摊140.00元。二被告2017年4月1日至2018年4月1日的物业费415.00元未交纳。二被告在案涉小区服务期间，将小区掉落的牌匾送至秀峰美术社，因无法修复，现存放在美术社。本院认为，按照物业管理条例的规定，应由有资质的物业公司进行物业管�。二被告虽作为自然人无权承包小区物业管理，但与业主形成事实上的物业合同，实际进行了物业服务，并直接收取了物业费。根据权利与义务相一致原则，二被告理应在收取费用的时间内尽职尽责，履行服务义务。证人王某、苏某均证明二被告是2014年10月1日对案涉小区进行物业服务的，于2016年9月9日终止服务的，二被告实际服务时间是23个月零9天。二被告收取原告方业主24个月的物业费，现提前终止服务，理应退还未服务期间的物业费。原告主张二被告退还4个月的物业费，因未提供二被告在2014年10月1日至12月30日是无偿服务或有其它约定的证据，本院不予支持。原告举示的电费明细，是案涉金鑫小区每月实际发生的电费额，原告未举证证明与被告是按实际发生额收取、多退少补的证据，被告采取定额包干的方式收取电费，且业户同意并交纳，符合交易习惯，亦�违反法律规定。现原告主张被告返还节余电费，本院不予支持。二被告在服务期间，因管理不妥，致使小区门卫玻璃损坏，理应赔偿，对维修费用虽有异议，但未举证证明。原告主张二被告赔偿牌匾损失款，因无证据证明该块牌匾原来的价值，故本院不予支持。2017年4月1日以来，二被告仍居住在该小区，享受物业服务，理应交纳物业费。二被告作为案涉小区的业主，对公共财产有管理和保护的义务，故对维修大门和水房子的分摊费用理应承担。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用》的解释�九十条的规定，判决如下：一、被告赵文化、孟庆云返还原告木兰县金鑫小区业主管理委员会多收取的物业费1992.00元（2845.59元÷30天×21天）；二、被告赵文化、孟庆云赔偿原告木兰县金鑫小区业主管理委员会玻璃损失费330.00元；三、被告赵文化、孟庆云给付原告木兰县金鑫小区业主管理委员会公共设施维修费140.00元；四、被告赵文化、孟庆云给付原告木兰县金鑫小区业主管理委员会物业费415.00元（2017年4月1日至2018年4月1日）；五、驳回原告木兰县金鑫小区业主管理委员会的其它诉讼请求。上述一、二、三、四项被告赵文化、孟庆云于判决生效之日起十日内履行。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元减半收取25.00元，由被告赵文化、孟庆云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  于春霞二〇一七年十一月一日书记员  王玉珠