北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第15357号
原告（反诉被告）北京精达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区乡村高尔夫俱乐部西侧。
法定代表人高玉平，董事长。
委托代理人项宏，女，1965年9月5日出生。
委托代理人陈森林，北京市昆仑律师事务所律师。
被告（反诉原告）林子戈，男，1962年3月3日出生。
委托代理人林林（林子戈之子），1988年12月10日出生。
委托代理人危斌，广东腾晟律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京精达房地产开发有限公司（以下简称精达公司）与被告（反诉原告）林子戈房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。精达公司之委托代理人项宏、陈森林，林子戈及其委托代理人林林、危斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告精达公司诉称：2006年，我公司与林子戈在顺义区房地产交易中心的商品房销售网页上签署了编号为Y286615号的《商品房买卖合同》网签确认手续。约定由林子戈购买由我方开发建设的×别墅×幢房产一套。但时至今日林子戈也未向我方交付任何购房款。在此期间虽经我方想尽一切办法进行催要但均无结果。由于该幢房产被网签确认之后，我方依据北京市政府的相关规定在没有注销该网签购房协议之前不得将该房屋另行销售。这样就给我方造成了极大的营销困难。顺义区房地产交易中心告知我方应由法院确认该网签协议的效力后，其才可以为我方办网签购房合同的注销手续。因林子戈不是真实购房意思表示，存在与向峰地产有限公司为骗取银行贷款恶意串通损害我公司利益签订合同的行为。故我公司起诉至法院。请求：1.判令依法确认原、被告签署的编号为Y286615号的《商品房买卖合同》无效；2.诉讼费由被告承担。
被告林子戈辩称：双方签订书面《商品房买卖合同》，办理了网签和预售合同登记备案，属于合法有效。林子戈委托深圳益生堂公司向精达公司支付房屋首期款442万余元，精达公司也向林子戈出具了收据，双方已经实际履行合同。由于精达公司无法按照买卖合同约定交房，双方对逾期交房达成约定即交房后办理按揭贷款。综上，双方合同真实有效，已经实际履行，请求驳回精达公司的诉讼请求。
反诉原告林子戈反诉称：林子戈与精达公司于2006年签订了编号为Y286615号的《商品房买卖合同》，购买北京市“×别墅”×栋房屋，但并非如精达公司所言签署了网签确认手续，而是根据合同约定，委托深圳益生堂生物企业有限公司于2006年7月11日向精达公司支付首期购房款4427916元。精达公司收到购房款后向林子戈开具了收款收据，林子戈才到北京市相关的房屋管理部门办理了登记备案手续。根据精达公司于2007年3月5日出具的《承诺函》，精达公司承诺购房余款500万元应在其将×别墅×栋房屋交付给林子戈后，再由其配合林子戈申请银行按揭。但精达公司一直未能交付上述房屋，林子戈无法办理银行按揭并交付购房余款应归责于精达公司。精达公司未按《承诺函》中的承诺于2007年12月31日前将经竣工验收合格的×别墅×栋交付给林子戈，应当支付林子戈首期购房款每日万分之五的违约金。精达公司称多次催告林子戈支付购房款，但林子戈并未收到任何口头或书面的催告通知，也并未签收过任何催告文书的送达回证。因精达公司需要向林子戈支付违约金五百万元，林子戈请求法院判令精达公司将该笔违约金充抵购房余款，立即将×别墅×栋房屋交付林子戈并办理房屋产权证。据此林子戈提起反诉，要求：1.精达公司履行编号为Y286615号的《商品房买卖合同》，立即将×别墅×栋房屋交付林子戈并办理房产证；2.精达公司根据其向林子戈提供的《承诺书》，向林子戈支付违约金五百万元，该款用于折抵《商品房买卖合同》约定的购房余款。
反诉被告精达公司辩称：林子戈即托管团队向峰地产有限公司主要成员之一。为达到向银行贷款目的，利用精达公司现有房产资源，先后用十多人身份证办理银行贷款按揭，只有林子戈一人手续齐全可以办理，但到银行办理贷款签约手续时，林子戈怕贷款没人偿还需要他自己还款，没有最终签署贷款手续。深圳益生堂生物企业有限公司的442万余元当天就从精达公司账面转出了，并转到了向峰地产有限公司的关联单位，这就足以说明是为了骗取贷款。后林子戈购买房屋的全部手续均退回精达公司办公室。所以林子戈手中根本没有《商品房买卖合同》及首付款发票原件。故林子戈没有真实购房意思表示。精达公司向其作出的承诺，也是事后向峰地产有限公司伪造的，这属于林子戈与向峰房地产有限公司恶意串通损害我公司合法权益的行为，是无效的。综上，我公司不同意林子戈的反诉请求。
经审理查明：
2006年6月29日，林子戈与精达公司签订了编号为Y286615的《商品房买卖合同》，合同约定精达公司将位于北京市顺义区马坡镇×别墅×幢房屋出卖给林子戈，房屋面积为772.78平方米，总价款为人民币9427916元。合同约定：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的44.3%，其余价款可以向农商行或住房公积金管理机构借款支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。房屋交付期限为2006年12月31日前。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》于2006年7月12日进行预售合同登记备案。双方均未能提交编号为Y286615的《商品房买卖合同》原件，精达公司称原件在托管结束后没有交接，林子戈称原件丢失。但双方对于林子戈提交的编号为Y286615的《商品房买卖合同》复印件真实性均表示认可。
后深圳益生堂生物企业有限公司于2006年7月11日转账给精达公司4427916元，备注“往来”。林子戈称该款系编号为Y286615的《商品房买卖合同》首期房款，其系深圳益生堂企业有限公司顾问，该公司欠其顾问费没有支付，故由深圳益生堂生物企业有限公司代其支付首期房款4427916元。精达公司称上述款项未注明系代林子戈支付的房款，且该款于当日分两笔转出，分别转给北京世纪凯悦科贸有限公司186万元及上海联大向峰物业管理有限公司2487480元。上海联大向峰物业管理有限公司法定代表人李威也是虚假购房人之一，北京世纪凯悦科贸有限公司法定代表人周勃是托管单位向峰地产有限公司的财务总监。深圳益生堂生物企业有限公司投资人主要成员张卫泽也是虚假购房人之一，另一主要成员蒋明是托管单位向峰地产有限公司的法定代表人。林子戈本人是托管单位向峰地产有限公司的法律顾问。对于精达公司上述意见，林子戈不予认可并表示其与向峰地产有限公司不存在任何关系。
2006年7月11日后，林子戈到中国建设银行办理《个人住房借款合同》，借款人为林子戈，贷款人为中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，保证人为精达公司，抵押人为林子戈、宋丹妮，房屋坐落为顺义区×别墅×号，借款金额为500万元。但该合同只加盖了中国建设银行股份有限公司北京顺义支行及精达公司的公章，林子戈并未签字，故贷款未实际办理。林子戈称其没有签字是因为其发现房屋根本无法交付，其不可能先办贷款买房。
精达公司就其主张合同无效还提交了如下证据：
一、股权转让协议一份，该协议签订于2006年5月8日,转让方为香港运恒发展有限公司、香港大统贸易公司，受让方为向峰地产有限公司，目标公司为精达公司。三方约定了交易标的、价格、付款方式及责任。
二、企业托管协议一份，该协议签订于2006年5月31日，委托方为香港运恒发展有限公司、香港大统贸易公司，受托方为向峰地产有限公司，托管标的为精达公司。三方约定了托管权利义务、期限、费用及责任。
三、印章交接及财务管理补充协议一份，该协议签订于2006年6月5日，转让方为香港运恒发展有限公司、香港大统贸易公司，受让方为向峰地产有限公司，目标公司为精达公司。三方约定了精达公司公章（圆形）、人事部章（椭圆形）及合同专用章（椭圆形）为精达公司原有印章。2006年6月6日，精达公司将财务专用章（圆形）及王小培人名章移交给向峰地产有限公司托管。
四、香港运恒发展有限公司、香港大统贸易公司给向峰地产有限公司发出的关于依法撤销《股权转让协议》和《企业托管协议》并限期移交公司的通知函一份，时间为2007年6月29日，该函件称2007年3月两次给向峰地产有限公司送达了本通知函，在本通知函第一次送达向峰地产有限公司之日起，依法撤销双方于2006年5月28日签订的《股权转让协议》和《企业托管协议》，立即停止项目经营管理并向其及目标公司移交目标公司及×别墅项目全部文件资料。
五、李意证人证言一份，内容为：李意在2002年1月至2006年11月在精达公司历任出纳、会计。2006年7月11日深圳益生堂生物企业有限公司向精达公司汇款4427916元，到帐后分别汇往其指定的两个公司，首付款发票并未交予林子戈本人。事后不久公司财务经理周勃私配财务凭证档案柜钥匙，将所有财务档案移转出×别墅，下落不明。李意未出庭作证。
六、张立敏出庭作证，其证言为：我自2001年至今在精达公司工作，负责客服。向峰地产有限公司想借用精达公司资产融资，做了假的购房合同以得到房屋贷款，由向峰地产有限公司找了十几个人身份证做了网签，林子戈就是其中之一，林子戈是管法务的，我管他叫林总。林子戈将贷款手续交至我处，我从财务借出首付款发票，将所有材料报给银行，银行审核通过后通知林子戈去签借款合同，林子戈怕向峰地产有限公司不还款需要他个人还款有风险就没有去签，后我将首付款发票及所有材料还给财务。
七、公章遗失声明：精达公司于2007年3月3日将公章、财务章遗失，登报声明作废。
林子戈对上述证据均不认可，表示精达公司托管一事与本案无关，且香港运恒发展有限公司、香港大统贸易公司、向峰地产有限公司均未到庭，不能核实证据的真实性。
林子戈提交了《商品房买卖合同》、深圳益生堂生物企业有限公司转给精达公司4427916元的回单、精达公司出具的收到林子戈首期购房款4427916元的收据、《个人住房借款合同》等证据，证实其与精达公司之间存在真实的房屋买卖合同关系及其已经支付首付款等情况。另，林子戈还提交了精达公司2007年3月5日承诺书一份，内容为：林子戈先生，贵我双方已就×别墅×号房屋买卖一事于2006年6月29日签订编号为Y286615的《商品房买卖合同》。我司于2006年7月11日收到贵方委托深圳益生堂生物企业有限公司向我司支付的首期购房款人民币四百四十二万七千九百一十六元，现因我司内容的原因，未能按购房合同约定的时间将该房屋交付给贵方，我司特向贵方承诺如下：一、我司保证在2007年12月31日前将经竣工验收合格的该房屋交付给贵方使用。若逾期交付，我司须向贵方支付每日万分之五的违约金（按照贵方已支付的首期购房款人民币四百四十二万元七千九百一十六元计算），直到贵方正式收到该房屋时止。二、我司承诺购房余款人民币五百万元整，待我司将房屋正式交付给贵方后（即2007年12月31日后），再由我司配合贵方重新申请银行按揭。三、我司承诺免收贵方一年的该房屋物业管理费，恳请贵方放弃追究自购房合同签订之日至本承诺函所承诺的交付时间内我司延期交付该房屋的违约责任。精达公司对上述证据中《商品房买卖合同》真实性予以认可，但表示不是林子戈的真实购房意思表示。对深圳益生堂生物企业有限公司转账回单真实性认可，但表示转账内容为往来款，不能证实为林子戈购房首付款。对林子戈首期购房款收据真实性不认可，椭圆形公章加盖的收据是伪造的，该公司出具了正式的首付款发票，不可能再出具收据。对《个人住房借款合同》，银行已经批准贷款，但林子戈没有签字，足以说明林子戈没有真实购房意思表示。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、商品房买卖合同、进账单、转账支票、借款合同等证据在案为证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
合法的买卖关系受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方均未提交编号为Y286615的《商品房买卖合同》原件，但对于林子戈一方提交的有双方签字、盖章编号为Y286615的《商品房买卖合同》复印件真实性均表示认可，本院对该复印件的真实性予以确认。精达公司主张上述《商品房买卖合同》无效主要有两点理由，一是林子戈不具有真实购房意思表示，二是林子戈与向峰地产有限公司存在恶意串通损害精达公司利益的行为。
精达公司主张林子戈不具有真实购房意思表示，主要理由为林子戈为当时托管单位向峰地产有限公司的法律顾问，为了骗取贷款签订虚假的《商品房买卖合同》，林子戈贷款手续已经审核通过，但林子戈却没有签字贷款就足以说明这一点。对此林子戈解释为其在签订贷款手续时发现房屋无法交付，故没有签字办理贷款。精达公司对其主张林子戈为托管单位向峰地产有限公司法律顾问一事，除了其公司员工张立敏证言外，没有提交其他证据予以佐证，本院对其证言不予采信。另，精达公司提交了首付款发票复印件一张，该发票显示付款单位为林子戈，付款项目为×别墅×号首付款4421976元，上述证据虽没有提交原件，但双方对该证据真实性均予认可，精达公司认为该发票只是为了办理贷款所做的付款印记，对此林子戈予以否认。另林子戈提交了精达公司和其出具的收到购房首付款的收据，精达公司虽不认可，但未提交相应的反驳证据。通过林子戈与精达公司签订《商品房买卖合同》、交付首付款、为办理银行贷款准备材料并进行审批等一系列行为足以说明林子戈具有真实购房意思表示。
关于精达公司主张林子戈与向峰地产有限公司恶意串通损害其利益一事，精达公司称向峰地产有限公司系为了达到骗取贷款的目的而与十多人办理了《商品房买卖合同》的网签手续，该网签手续不注销则不能另行出售商品房，此行为严重侵害了精达公司的合法权益。经查，精达公司与林子戈签订《商品房买卖合同》时，精达公司处于托管期间，就托管期间产生的争议应通过其他合法途径解决，现有证据无法证实林子戈与向峰地产有限公司存在恶意串通损害精达公司利益的行为，故林子戈与精达公司签订的《商品房买卖合同》应为合法有效，本院对精达公司要求确认双方所签《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。
关于反诉原告林子戈主张的违约金问题，林子戈主张应按照承诺函记载的违约金计算方法计算违约金数额，但该函件出具时间为2007年3月5日。而在2007年3月3日，精达公司已经登报对公章遗失进行了公告声明，故该份承诺函不对精达公司产生法律效力。现林子戈未按照《商品房买卖合同》约定时间交付剩余房款，故其要求精达公司将涉诉房屋交付并办理房产证的的依据不足，本院不予支持。林子戈以承诺函为依据主张违约金并要求折抵房款的请求无法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告北京精达房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告林子戈的诉讼请求。
本诉案件受理费七万七千七百六十元，由本诉原告北京精达房地产开发有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费五万四千一百八十四元，由反诉原告林子戈负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 胡军霞
人民陪审员 董学红
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 卢丙乾