上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1571号
上诉人（原审原告）：谢定德，男，1944年11月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人（原审被告）：红橡树投资顾问有限公司，注册地中国（上海）自由贸易实验区富特西一路155号5B层532部位。
法定代表人：於洪达，董事长。
委托诉讼代理人：童贵文，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
上诉人谢定德因与被上诉人红橡树投资顾问有限公司（以下简称红橡树公司）合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初57622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢定德、被上诉人红橡树公司的委托诉讼代理人童贵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢定德上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.红橡树公司故意隐瞒其无经营房产的资质，违反了行政法规强制性规定，以欺诈手段与谢定德签订合同，并利用虚假承诺，骗取钱款，应依法予以返还并赔偿损失。2.周某系红橡树公司特别指定的第三人，谢定德不认识汇款的对象。红橡树公司出具的《承诺书》上亦写明由红橡树公司协助汇款，实际上也是红橡树公司的财务协助操办。红橡树公司指定的第三人未按照合同约定将谢定德的汇款存入澳洲政府监管的公共账户内，而是在谢定德完全不知情的情况下将钱款进行瓜分，损害了谢定德的合法权益。3.谢定德与红橡树公司签约时，红橡树公司提供了澳洲购房流程，在谢定德支付首付款后至收房期间无需再支付任何款项。红橡树公司与澳洲方面的运作与谢定德无关。签约后，红橡树公司未继续履行，亦未退钱，也不建房，已经违约，应承担违约责任。4.《预订表》和《承诺书》上写明购买澳洲房产，故可以认定双方建立购买澳洲房产的合同法律关系。《预订表》上写明2016年8月交房，如到时不能交房就退回钱款。
红橡树公司辩称，1.土地买卖合同和房屋建造合同都是谢定德与案外人签订，红橡树公司与谢定德无合同关系。2.谢定德主张的退还款项不是红橡树公司收取的。红橡树公司未收取任何费用，故无需退还或赔偿。3.红橡树公司已经提示谢定德其与案外人存在合同关系，谢定德对此都是知晓的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
谢定德向一审法院提出诉讼请求：1.红橡树公司退赔谢定德人民币464,229.99元（计算方法：谢定德已付购房款32,545澳元，折合人民币为148,079.75元，2年利息为人民币6,663.58元，合计人民币154,743.33元，故三倍赔偿数额为人民币464,229.99元）；2.红橡树公司赔偿谢定德租金损失人民币38,500元及利息人民币866.25元（因谢定德在仅有十几平方米的房屋一间，谢定德及案外人唐某1（与谢定德系同居关系）、唐某2（系唐某1儿子）三人无法居住，红橡树公司未按承诺在2016年8月完成交房，故谢定德在上海市租房，租金自2016年9月起计算至2017年7月止，每月人民币3,500元，共计11个月）；3.红橡树公司赔偿案外人唐某2在澳洲墨尔本市租金损失人民币37,440元及利息人民币842.40元（自2017年2月起至2017年7月止，每月人民币6,240元，共计6个月）；4.红橡树公司赔偿谢定德计划购买的澳洲房产租金人民币88,000元及利息人民币1,980元（谢定德计划交房后自住一层出租一层，自2016年9月起至2017年7月止，每月人民币8,000元，共计11个月）。
一审法院认定事实：2015年8月，谢定德（买家）与红橡树公司签订《预订表》一份，载明谢定德通过红橡树公司认购物业：名称Address，地块529，价格295,000澳元，建筑Alumwa3100,还约定买家与发展商签署正式买卖合同；买家确认物业认购一发展商确认接受方为有效；买家在签署买卖合同当日，需支付10%作为首期款；客户要求：希望2016年8月房子交付（因小孩上学要住）、二楼外要有阳台、内部装饰材料用普通材料；等下周确认房子价格后再定、如果不合适无条件退订金等。2015年8月28日，谢定德（乙方）与红橡树公司（甲方）签署《承诺书》一份，载明乙方于2015年8月16日预订了由甲方提供的物业Address，编号529，甲乙双方承诺：乙方如购买以上所提物业后选择由我公司协助汇款，汇款金额为32,545澳元，其中土地价格5%14,750澳元、建筑价格5%17,250澳元；律师费495澳元；手续费50澳元；我们（甲方）保证从乙方处收取的房款会全额并在收到乙方汇款款项当天通过银行汇款至乙方指定的澳洲律师行的信托账户，不做任何形式的截留，待乙方指定的澳洲律师行的信托账户收到此款项并出具收据后，此事项完结；打款银行名称为WBankingCorporation,分行名称和地址为XX，账户名称Z，收款人地址XX，账号XXXXXXX。2015年9月1日，谢定德通过中国银行按照上述银行账号、地址汇款32,545澳元，收款人名称及地址为XX,收款人账号XXXXXX。
一审中，谢定德提供澳洲购房流程一份，欲证明付款方式为土地和建筑整合付款，首付10%、交房时付90%。红橡树公司对该购房流程系其宣传材料无异议，但谢定德所称交房时付90%的付款条件适用于土地和建筑整合付款，即普通住房小区，而本案谢定德预定的是定制房屋，属于土地和建筑分别、分阶段付款，具体付款方式应以具体所签正式合同而非宣传材料而定。谢定德提供周某名片一份，欲证明周某是红橡树公司的过户师。红橡树公司认为，谢定德确实是通过红橡树公司认识周某的，周某名片上的宏业太平洋地产即其所在机构，周某并非红橡树公司员工，其与红橡树公司并非同一法律主体，签合同时谢定德和周某是通过视频签的合同。红橡树公司提供英文土地买卖合同复印件一份，上有买家落款处为“唐某1、谢定德”字样签名，合同约定买家向Z公司购买第732721E号宗地拟建平面图上的第529地块，属于维多利亚州墨尔本西区库克点路阿德杰斯社区，约定地价295,000澳元，其中定金14,750澳元，余款280,250澳元于结算当天支付；还约定卖方的执业律师或业权转移代理为GreatPacificProperty即宏业太平洋地产的m即周某律师；买家承诺已在签订合同之前收到了买家签署的声明书以及随附的文件，收到日期为2015年8月31日。红橡树公司提供英文房屋建造合同复印件一份，上有买家落款处为“唐某1、谢定德”字样签名，日期为2015年9月9日，合同载明业主唐某1及谢定德约定由澳大利亚伯班克私人有限公司施工建造一栋双层住宅，价格345,000澳元，定金17,250澳元，按照基础、框架、毛坯、精装、竣工等不同施工阶段分别支付相应余款。对于上述两份英文合同真实性有异议，谢定德不清楚复印件上的签名是否为其所签，谢定德是在红橡树公司位于上海的办公室签的字，但谢定德不懂英文，也不知道谢定德签的是什么字。对此，红橡树公司表示，上述两份英文合同分别由谢定德签署了两份原件，原件一份在周某律师处，另一份在地产商和建筑商处，红橡树公司处没有原件。红橡树公司另提供确认函二份，内容为上述地产商、建筑商分别出具了金额为14,750澳元、17,250澳元的收款确认函。谢定德对该两份确认函的真实性有异议，认为这些均是案外人与红橡树公司之间的函件。红橡树公司还提交电话邮件及通话记录各一份，欲证明谢定德在澳洲的过户师周某与谢定德联络付款事宜。谢定德表示其是接到过周某要求付钱的电话，但周某曾讲过，谢定德付过首付款后就不用管了。
一审中，就谢定德买房未成的原因，谢定德认为是交房时谢定德才应付剩余90%房款，因为没有交房所以谢定德没有继续付款，贷款的事情是红橡树公司去做的，与谢定德无关。谢定德还认为其转账收款人周某与红橡树公司系同一法律主体，坚持要求红橡树公司退赔已付房款。红橡树公司则认为谢定德未按正式合同约定支付土地余款，所以土地无法过户、交付。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案纠纷系因买房而起，谢定德、红橡树公司签订的《预订表》载明谢定德通过红橡树公司向开发商认购物业、谢定德需与发展商签订正式买卖合同等，《承诺书》载明谢定德所购物业通过红橡树公司协助汇款32,545澳元，故谢定德与红橡树公司之间实为居间法律关系，红橡树公司为谢定德购买房产提供居间服务。谢定德自称不懂英文，应知海外买房的风险，谢定德不确认英文合同上的签名，并称其按照红橡树公司的指示向指定账户付款，但未能提供谢定德、红橡树公司之间存在房屋买卖合同关系的证据。谢定德坚持认为其汇款对象与红橡树公司系同一主体，亦缺乏依据。依照《预订表》、《承诺书》及汇款凭证不能证明红橡树公司是房屋出售方，也不能证明收取房款方与红橡树公司系同一法律主体。现谢定德购房未成，坚持要求红橡树公司退赔已付房款三倍及租房损失，于法无据，一审法院不予支持。谢定德若对红橡树公司提供的服务有异议，应另行提出合理诉求予以解决。
一审法院遂判决：驳回原告谢定德的诉讼请求。案件受理费10,118元，减半收取计5,059元，由谢定德负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，双方签订的《预订表》第（3）款约定:“买家在签署买卖合同之日，需支付购房款10%作为首付款。若因买家原因超过上述指定期限，未能与发展商签署正式买卖合同，已交订金不予退还。”第（4）款约定:“买家在签署本表前，已经仔细阅读并以充分理解及清楚明白本表内容和其含意。买家亦清楚明白本公司只属协助买家与发展商签署买卖合同及提供咨询服务；买卖合同是由买家与发展商直接签订。买家在签署正式合同前，买家有责任聘请委派专业人士或律师对合同内容及真实性作出充分咨询和理解。”
本院认为，谢定德上诉要求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，而其提出一审诉讼请求的请求权基础在于其认为与红橡树公司之间存在购买澳洲房产的买卖合同关系。红橡树公司则对此不予认可，认为谢定德系与案外人签订了土地买卖合同和房屋建造合同。因此，本案的争议焦点就在于谢定德与红橡树公司之间是否建立购买澳洲房产的买卖合同关系。谢定德主张，《预订表》和《承诺书》上写明购买澳洲房产，故可以认定双方建立购买澳洲房产的合同法律关系。对此，本院认为，《预订表》约定谢定德通过红橡树公司认购澳洲的房产，该表多个条款提示还需由买家即谢定德与发展商签订买卖合同，《承诺书》亦表明红橡树公司是协助谢定德汇款，红橡树公司并非汇款的收取方。故仅凭《预订表》和《承诺书》难以认定红橡树公司与谢定德存在购买澳洲房产的买卖关系。鉴于此，谢定德基于其与红橡树公司之间存在买卖关系而主张的相应诉求，均难以得到支持。
综上所述，谢定德的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持；一审法院所作判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,118元，由上诉人谢定德负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞闻淙
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年四月十九日
书记员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……