浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初3188号原告：象山利时百货有限公司，住所地：浙江省象山县丹东街道建设路165号。法定代表人：李立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。被告：宁波新太百货有限公司，住所地：浙江省象山县宁海县跃龙街道人民路41号。法定代表人：吴凤金，该公司总经理。被告：吴凤金，女，1951年1月24日出生汉族，住浙江省乐清市。二被告共同委托诉讼代理人：王德宏，宁波市企协法律服务所法律工作者。原告象山利时百货有限公司（以下简称利时公司）与被告宁波新太百货有限公司（以下简称新太公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，因被告新太公司下落不明，本院依法予以公告送达。原告利时公司于2017年4月12日向本院提出财产保全申请，请求冻结被告新太公司的银行存款5299034元（开户行：宁波银行股份有限公司跃龙支行，账号：60×××66），本院裁定予以准许，并依法采取了保全措施。2017年8月18日，依原告利时公司之申请，本院追加吴凤金为本案被告。2017年10月5日，被告吴凤金因身体不适申请延期开庭，本院予以准许。2017年11月14日，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告利时公司的委托诉讼代理人顾丽静及被告新太公司、吴凤金的共同委托诉讼代理人王德宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利时公司向本院提出诉讼请求判令：一、解除原、被告双方签订的《商铺租赁协议》和《租赁合同补充协议》；二、被告立即腾退象山建设路165号利时百货1-4层商铺和1F、2F空有场地交还给原告，并支付原告房屋租金和房屋占有使用费（房屋租金从2016年5月1日暂计算至2017年4月12日为3821541元，2017年4月13日至合同解除之日的房屋租赁按原合同约定标准继续计算，合同解除后至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费参照房屋租金标准计算）；三、被告支付原告滞纳金（暂计算至2017年4月12日的滞纳金为409512元，2017年4月13日至租金付清日止的滞纳金按实计算）；四、被告支付原告违约金1067981元；以上共计5299034元。2017年8月18日，原告变更诉讼请求为：一、被告新太公司支付原告自2016年5月1日至2017年4月28日止的房屋租金4008803元；二、被告新太公司支付原告滞纳金（暂计算至2017年4月12日的滞纳金为414244元，2017年4月13日至租金付清日止的滞纳金按实计算）。三、被告新太公司支付原告违约金1067981元；四、被告吴金凤对上述债务承担连带责任；以上合计5491028元。事实与理由：2011年11月6日，原告利时公司与被告新太公司签订《商铺租赁协议》一份。原告将位于象山建设路165号利时百货1-4层商铺租赁给被告新太公司经营百货商品，租赁期限8年，自2012年12月1日起至2020年11月30日止。双方确认租金标准：第一年、第二年租金为3500000元/年，每两年递增一次，第三、四年租金递增3%，随后租金每两年递增5%。租金支付方式：每3个月支付一次租金，被告新太公司于2012年11月30日之前支付首期租金并支付1个月租金为定金及信誉保证金，共4个月，以后各期租金均需提前10日支付。租赁期限内被告新太公司未按协议约定支付租金及其他费用，每逾期一日，原告有权收取所拖欠租金及其它费用之0.2%/天的滞纳金，拖欠租金费用3个月以上的，原告有权解除协议，收回房屋，同时要求被告新太公司支付三个月租金的违约金。协议对其他内容也作了约定。之后，双方又签订《租赁合同补充协议》一份，原告将象山利时百货1F及2F空有场地增租于被告新太公司，租赁期自2013年4月15日至2020年11月30日，增租面积：1F约180平方米，2F约606.21平方米，共计786.21平方米。新增面积租金为450000元/年（2013年租金总额为318800元），每两年递增一次，第三、四年租金递增3%，第五年起租金每两年递增5%。租金支付方式：每3个月支付一次租金。合同签订后，原告按约履行，但被告新太公司未按合同约定支付租金。2015年12月2日，原告向象山县人民法院起诉，要求被告新太公司支付2015年6月1日至2016年2月28日期间拖欠的租金及相应的滞纳金。2016年2月14日，象山县人民法院作出的（2015）甬象民初字第2367号民事判决书判决被告新太公司支付原告自2015年9月1日至2016年2月28日的租金1560625元，并支付滞纳金。在该判决的执行过程中，原、被告签订一份《和解协议》，双方确认被告新太公司支付原告至2016年4月30日的租金共计1600000元，扣除双方达成该协议前被告已支付的租金600000元，管理费、电费抵扣140000元，被告尚应支付原告执行款860000元，应分别于2016年6月28日、7月28日、8月28日、9月28日、10月28日前分别支付原告租金172000元。同时双方还签订一份《租金减免协议》，原告给予了被告一定的优惠，即“自2016年5月1日起至2017年4月30日止，甲方（原告）同意按照2200000元/年的标准收取租金。乙方（被告）应按月支付，遵循先付后用的原则，于每月10日前结清当月租金。”并约定了被告享受该优惠应满足的条件，其中约定：在租赁期内，被告逾期缴纳租金或有其他违反租赁协议内容的，原告有权收回本协议中给予被告的租金减免等任何优惠内容，并按合同约定追究被告的违约责任。被告应立即按原合同租金缴纳标准向原告全额补交减免的租金。之后，被告于2016年5月12日支付183000元，于2016年7月22日支付50000元，于2016年7月25日支付50000元，于2016年8月31日支付100000元，于2016年9月30日支付100000元，于2016年10月18日支付150000元，于2016年11月30日支付100000元，于2016年12月8日支付50000元，于2017年1月3日支付100000元，于2017年1月17日支付50000元，于2017年1月23日支付50000元，共计983000元。即，2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金被告至今只支付了123000元，其余租金一直拖欠不付。根据约定被告已无权享有租金减免的优惠，起诉前几天，原告发现被告商场已关门歇业。综上，被告新太公司的行为违反了双方合同的约定，给原告造成了巨大的损失，故原告起诉至法院请求依法判决。原告为证明上述诉称的事实成立，向本院提交下列证据：1.《房屋所有权证》《商铺租赁协议》及《租赁合同补充协议》各一份，拟证明原、被告签订商铺租赁协议的事实及双方约定的权利义务内容；2．（2015）甬象民初字第2367号《民事判决书》《象山人民法院受理申请执行案件通知书》《和解协议》及《租金减免协议》各一份，拟证明原告诉被告新太公司房屋租赁合同纠纷一案经法院判决生效及该案在执行过程中双方达成有关协议的事实；3．交通银行电子回单十二份，拟证明被告新太公司支付部分款项的事实；4．函三份，拟证明被告新太公司违约，单方解除合同的事实；5．公司登记基本情况一份，拟证明被告吴凤金主体资格适格的事实。被告新太公司、吴凤金答辩称：2012年12月1日至2016年4月30日期间的租金已经付清。2016年5月1日起至2017年4月30日期间的应付租金是2200000元，扣除已支付的部分，实际拖欠租金是2080000元左右。被告新太公司退出租赁场地的理由是根据约定租金的优惠期是2017年4月30日到期，原告不再给予被告租金减免优惠，考虑到当时的网络经营对实体经济的打击，且象山人民政府发出公告决定对该经营场地进行拆迁，拆迁是众所周知的事情，根据约定被告应解除合同并腾退房屋，不属于违约行为。被告还有价值3010000元的资产被原告滞留，上述资产可抵消原告所主张的债权。关于被告吴凤金的主体资格，根据《公司法》和《民法通则》的规定，企业法定代表人对企业不承担责任，故原告诉请被告吴凤金对被告新太百货的债务承担连带责任无法律依据，如果需要，我们可以提供证据证明被告吴凤金的财产独立于公司财产。被告新太公司、吴凤金为证明上述辩称事实的成立，向本院提交下列证据：1．宁波新太百货有限公司营业执照一份，拟证明企业法定代表人仅以出资金额为限对公司负责；2.《租金减免协议》一份，拟证明原、被告约定优惠期是自2016年5月1日至2017年4月30日，因政府对租赁场地的拆迁双方可以终止租赁关系，故被告于2017年4月30日退出原告的出租场地不属于违约行为的事实；3.《清单》一份，拟证明被告3010000元资产被原告滞留的事实。对上述证据，经质证，对双方无争议的证据，本院予以并在卷佐证。对于有争议的证据即被告提供的《清单》，经质证原告对真实性有异议，本院认为，该份证据系被告新太公司单方制作，仅有被告新太公司的签章，无法证明原告滞留其价值3010000元货物的事实，故不予采信。依据上述证据及双方当事人的陈述，本院采信原告所述事实为本案基本事实，并认定本案其他事实如下：根据原、被告签订的《商铺租赁协议》及《租赁合同补充协议》，被告承租原告名下的位于象山县建设路165号利时百货1-4层商铺及1F、2F空有场地，其中2014年12月1日至2015年11月30日的租金为3950000元（3500000元+450000元），2015年12月1日至2016年11月30日的租金为4068500元（3950000元/年+3950000元/年×3%），2016年12月1日至2017年11月30日的租金为4271925元（4068500元/年+4068500元/年×5%）。2012年12月1日至2016年4月30日期间的租金被告已付清。2017年4月19日，被告新太公司向原告发送《通知函》一份，载明“因与贵公司租房合同已到期，受目前市场不景气影响，不再续租。终止租赁合同，归还场地，请贵公司派人来办理接收场地相关手续。”次日，原告回函，内容为“我公司认为‘终止租赁合同，归还场地’是因贵公司单方违约引起的，我公司不认同租房合同已到期说法。迫于现实，我公司同意贵公司‘终止租赁合同，归还场地’，我公司将派郑蓉在2017年4月28日上午10点到现场与贵公司办理相关手续。如到时你公司未来人，视同交接完成，我公司自动收回场地。”2017年4月28日，被告新太公司再次向原告发送声明一份，载明“因我司经营不善，被迫单方解除贵我双方于2012年签署的《商铺租赁协议》，我司于2017年4月28向贵司交接我司向贵司承租的位于象山建设路165号利时百货1-4层商铺。我司已于2017年4月10日完成商铺的清铺工作，现特向贵司声明我司放弃目前仍然留存在商铺里的全部物品的所有权（包括但不限于柜台、装饰装修等其他货品仪器），我司现全权委托贵司进行任何形式的处理，并同意承担贵司在处理该等物品时所产生的全部费用。”故双方于2017年4月28日解除租赁合同，被告拖欠的租金计算至2017年4月28日止。2016年5月12日至2017年1月23日期间，被告新太公司累计向原告付款983000元，扣除执行款860000元，剩余123000元，从拖欠租金中予以扣除。被告新太公司拖欠的租金具体如下：2016年5月1日至2016年5月31日期间的租金为339042元（4068500元/年÷12个月），扣除123000元，尚需支付216042元，根据合同约定，租金提前10日支付，故该笔租金应于2016年2月18日付清，滞纳金应从2016年2月19日起算。2016年6月1日至2016年8月31日期间的拖欠租金为1017125元（4068500元/年÷12个月×3个月），该笔租金应于2016年5月20日付清，滞纳金应从2016年5月21日起算。2016年9月1日至2016年11月30日期间的拖欠租金为1017125元（4068500元/年÷12个月×3个月），该笔租金应于2016年8月20日付清，滞纳金应从2016年8月21日起算。2016年12月1日至2017年2月28日期间的拖欠租金为1067981元（4271925元/年÷12个月×3个月），该笔租金应于2016年11月20日付清，滞纳金应从2016年11月21日起算。2017年3月1日至2017年4月28日期间的拖欠租金为690530元（4271925元/年÷365日×59日），该笔租金应于2017年2月18日付清，滞纳金应从2017年2月19日起算。以上租金合计4008803元。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁协议》《租赁合同补充协议》及《租金减免协议》系各方当事人真实意思的表示，其内容未违反法律的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。被告新太公司未按约付清2016年5月1日至2017年4月28日期间的租金，其行为已构成违约。被告抗辩称根据《租金减免协议》，自2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金为2200000元，但该协议也明确约定了租金的支付方式，若被告新太公司逾期缴纳租金，原告有权收回给予被告的租金减免优惠，故被告的抗辩本院不予采纳，租金按照原《商铺租赁协议》《租赁合同补充协议》的约定计算。对逾期付款的滞纳金，根据合同约定，按所拖欠租金及其他费用之0.2%/日计算，原告诉请降低为按照同期银行贷款利率的4倍计算至起诉之日即2017年4月12日，之后按实计算至实际付清之日，结合合同约定和法律规定，本院予以支持。针对原告主张的违约金，被告抗辩称其解除合同系因政府拆迁，不属于违约行为，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。根据《商铺租赁协议》，因被告违约等原因导致合同解除的，被告新太公司应向原告支付3个月租金的违约金。故原告要求被告新太公司支付1067981元（4271925元÷12个月×3个月）违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。被告新太公司系被告吴凤金出资设立的一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。被告吴凤金未能举证证明其个人财产独立于被告新太公司财产，对原告诉请被告吴凤金对被告新太公司的前述债务承担连带责任的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：一、被告宁波新太百货有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告象山利时百货有限公司拖欠租金4008803元，并支付滞纳金（详见附表）；二、被告宁波新太百货有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告象山利时百货有限公司解除合同违约金1067981元；三、被告吴凤金对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50237元，保全费5000元，合计55237元，由被告宁波新太百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  张海科代理审判员  鲁 云人民陪审员  庞玉莲二〇一七年十一月十六日代书 记员  徐邢飞拖欠租金、滞纳金附表期间尚欠租金（计算基数）滞纳金计算计算期间计算标准2016.5.1-2016.5.312160422016.2.19-2017.4.12均按中国人民银行同期贷款利率四倍计算2016.6.1-2016.8.3110171252016.5.21-2017.4.122016.9.1-2016.11.3010171252016.8.21-2017.4.122016.12.1-2017.2.2810679812016.11.21-2017.4.122017.3.1-2017.4.286905302017.2.19—2017.4.12合计40088032017.4.13起计算至实际付清之日止??12???13?