北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4648号
上诉人（原审被告）：李秀文，男，1955年2月20日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张云霞，女，1962年7月4日出生，汉族，北京市紫地酒店有限责任公司总经理，住北京市东城区。
上诉人李秀文因与被上诉人张云霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李秀文上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回张云霞的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，一审法院认定双方租赁合同约定的租赁标的范围有误，出租房屋应该就是合同附件即房产证上的5间房屋而非实际交付的7间房屋，张云霞对于自建房的法律状态和被随时拆除的情况是知情的，一审法院判决我退还租金，是保护了违法建筑的收益权，与法治精神不符。
张云霞辩称：同意一审法院判决。
张云霞向一审法院起诉请求：1、李秀文赔偿北京市东城区沙井胡同24号（下称涉案院落）西侧南楼梯一层、二层自建造价费用1万元；2、李秀文赔偿涉案院落二层西数第三、四间自建房造价费用1万元；3、李秀文退还减少租赁面积（二层西数第一、二间）自2013年12月18日至2017年5月31日期间的租金69100元，标准为7间房年租金7万元。
一审法院认定事实：张云霞提交《协议》、收条，证明其扩建自建房屋的费用。经质证，李秀文否认上述证据的真实性。经询，因张云霞主张的自建房现已灭失，张云霞对扩建自建房造价费用不申请评估鉴定。
位于涉案院落8号房（北房五间，建筑面积77.8平方米）登记在李秀文名下。2009年9月5日，张云霞、李秀文订立《房屋租赁协议书》，约定李秀文将涉案院落出租给张云霞使用，年租金7万元，合同期自2009年9月16日至2019年9月16日。合同约定，李秀文应协助张云霞办理相关的证照。如张云霞需要进行装修应与李秀文商量后方可动工，但不得损坏主体结构。李秀文向张云霞提供的空房，装修及一切设施的费用张云霞自理。装修好的门窗及建军的门楼及卫生间及设施走时归李秀文所有。合同订立后，李秀文向张云霞交付涉案院落中的七间房（产权房屋五间，自建房两间）。2009年9月16日，双方订立补充协议，将租期延长至2024年9月16日，年租金7万元。
2012年11月7日，李秀文曾以张云霞违反合同约定擅自在涉案院落内产权房屋二层东侧加建三间自建房（西数第三、四、五间）为由起诉，要求解除双方之间的租赁合同，并由张云霞赔偿损失等。诉讼中，法院查明双方于2009年9月5日订立合同时，涉案房屋南侧有一简易房及钢制楼梯，涉案房屋的二层西侧有两间房，东侧为略带排水坡度的平顶，其北边和东边各有高约1.2米的墙体。经法院勘验现场，张云霞已将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑，与涉案房屋上的二层房屋连通，李秀文另在涉案房屋二层东侧扩建三间房屋。该案庭审中，李秀文表示张云霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过李秀文同意，但李秀文并不知道张云霞后来擅自扩建的东侧三间房的情况；张云霞对此不予认可，张云霞辩称在扩建这三间房屋时李秀文曾多次到现场监督施工队施工，并亲自协调与邻居之间的纠纷，对此张云霞申请多位证人出庭作证。李秀文出示2010年4月23日的照片作为反证，证明其对扩建并不知情。法院经审理认定张云霞虽未举出李秀文知情并同意张云霞在涉案房屋上扩建二层东侧两间房的直接证据，但证人证言能证实张云霞的答辩意见，李秀文对此提供了网站上截屏的照片作为反证，该照片显示在2010年4月23日涉案房屋二层最东侧的一间房虽没有搭建完工，但是已经能看见张云霞扩建的东侧两间房的房顶，结合李秀文知情并同意张云霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修及与案外人签订关于协调沙井胡同甲24号施工的协议书等案件相关情况，法院对证人证言以及李秀文提供的照片的真实性予以采信，故李秀文对张云霞在涉案房屋二层搭建东侧两间房的事实知情并认可的事实法院予以确认。至于张云霞所述其在2010年9月份将最东侧墙体在原有高度上砌高1.2米并搭建最东侧一间简易房，李秀文也是知情的意见，因张云霞就此未举出充分证据，故该项意见不予采纳。考虑到涉案房屋二层上原本就有两间不在产权证范围内的房屋以及李秀文知情并认可张云霞加盖东侧两间房屋的事实，张云霞于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，并不是造成涉案房屋建筑主体结构和承重结构改变的主要原因，张云霞的行为不足以构成根本违约从而使张云霞获得合同的解除权，故判决驳回张云霞的诉讼请求。
后李秀文不服上述一审判决提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后李秀文向北京市高级人民法院提出再审申请，北京市高级人民法院裁定驳回李秀文的再审申请。
2013年9月6日，北京市东城区城市管理监察大队向张云霞出具《信访请求答复意见书》称，经查李秀文反映沙井胡同24号房屋存在二层违建问题，该违建是李秀文、张云霞在不同时期先后搭建的。9月3日，街道综合执法组对该处房屋张贴《告知书》，要求违法建设人限期自行拆除，否则将采取综合执法进行强拆。次日，分队要求张云霞按时自拆，并告知李秀文自行拆除搭建的二层违建。目前，此处房屋已列入街道拆违台账。
2013年12月18日，有关部门对涉案房屋的二层自建房进行强拆。
2016年9月9日，李秀文因张云霞在有关部门拆除涉案房屋二层自建房后，其于2015年发现张云霞又在涉案房屋屋顶加盖二层自建房，李秀文要求张云霞恢复却遭拒绝为由起诉要求解除双方之间的房屋租赁协议，由张云霞腾退涉案院落，并将涉案房屋恢复原状。该案审理过程中，法院查明根据双方认可的照片及当庭陈述显示，2013年12月18日有关部门对涉案院落强拆时，有关部门将涉案房屋二层部分房屋主体结构拆除，部分房屋仅将屋顶拆除。对此，李秀文称西数第一间房顶拆除一半，西数第二间房顶及墙体拆除，客厅（均指西侧南楼梯二层）房顶拆除，客厅门窗拆除，西数第三间房顶、墙体均拆除，西数第四间房顶、门窗拆除，西数第五间房顶拆除，其余均未拆除。张云霞称西数第一间房顶没有拆除、第五间房顶拆除一半，其他均认可李秀文的陈述。诉讼中，法院现场勘验，涉案房屋二层自建房现状为房顶均由彩钢板及塑料板搭建，客厅利用原拆除的木质门窗围挡，西数第二、三间由钢结构支撑，形成空场，堆放杂物，空场内隔出一间简易围挡，内有床铺一张。西数第一间、第四间、第五间房屋有吊顶，并有床铺。张云霞称有关部门拆除房屋部分结构和房顶后，张云霞利用剩余墙体采用彩钢板及塑料板搭建简易棚用于堆放杂物及防止一层漏水，并没有加盖自建房。张云霞同意将除西数第一间自建房外的其余钢结构、简易建筑全部拆除，恢复成水泥平顶。2016年11月23日，双方确认张云霞已将涉案房屋二层部分自建房及钢结构拆除，留有东侧墙体（牌匾悬挂墙，该墙系李秀文向张云霞交付涉案房屋时即存在，后张云霞在原墙体基础上加高约一米）、客厅（客厅留有阳光板的屋顶，隔断木板已拆除）及客厅内的卫生间、西数第一间自建房（李秀文所建），部分钢结构已拆除放倒、但部分钢结构仍保留。2016年12月16日，双方确认张云霞又将涉案房屋东侧墙体部分拆除，剩余约1.2米高墙体，客厅及客厅内的卫生间拆除。
该案中另查，2016年6月20日，北京市东城区城市管理综合行政执法监察局向张云霞下达《限期拆除决定书》，称2016年4月20日，有关部门在检查中发现李秀文于2009年9月在北京市东城区沙井胡同24号院北房上建设的一处砖混结构未取得相关手续，违反相关规定，要求李秀文在15日内自行拆除，逾期不拆除将依法实施强制拆除。
后法院经审理认为，根据双方前案诉讼情况，张云霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过李秀文同意，李秀文知情并认可张云霞加盖东侧两间房屋的事实，后法院认定张云霞于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，张云霞的行为不构成根本违约，李秀文不享有合同的解除权。后有关部门将涉案房屋二层自建房强制拆除部分主体结构及屋顶，李秀文、张云霞本应将剩余未强制拆除部分自行拆除，但张云霞非但未自行拆除，又利用剩余墙体搭建并进行支撑及吊顶，形成房间与钢结构支撑的空场，上述行为系新的加建行为，该行为未取得李秀文同意并改变了房屋建筑主体和承重结构，在李秀文要求的合理期限内仍未予恢复，构成根本违约。后法院判决解除双方之间的《房屋租赁协议书》及补充协议，由张云霞腾退涉案院落。至于李秀文要求张云霞将涉案房屋恢复原状一节，因北京市东城区城市管理综合行政执法监察局已向张云霞下达《限期拆除决定书》，是否拆除自建房已被有关部门处理，正在执行处理事项，法院对李秀文以租赁合同纠纷为由要求将涉案房屋恢复原状一事，不予处理。
后张云霞不服上述一审判决提起上诉，二审法院经审理于2017年5月31日判决驳回上诉，维持原判。2017年12月21日，张云霞将涉案院落腾退交还李秀文。
一审法院认为，根据已查明情况，张云霞、李秀文之间关于涉案院落租赁合同纠纷先后进行了两次诉讼。在（2012）东民初字第12985号诉讼中，法院认定李秀文对于张云霞加建西侧南楼梯一层、二层及二层西数第三、四间的情况知情并同意，故未支持李秀文关于解除合同的诉讼请求。2013年12月18日，有关部门对涉案房屋的二层自建房进行强拆，其中包括西侧南楼梯二层房顶拆除，西侧南楼梯二层门窗拆除，西数第二、三间房顶、墙体均拆除，西数第四间房顶、门窗拆除。后张云霞非但未自行拆除剩余部分，又利用剩余墙体搭建并进行支撑及吊顶，形成房间与钢结构支撑的空场，属新的加建行为。双方因此又形成（2016）京0101民初17826号诉讼。针对张云霞要求李秀文赔偿涉案院落西侧南楼梯二层、涉案房屋二层西数第三、四间自建房造价费用的诉讼请求，张云霞自2013年12月18日即已知晓其相关权益受损的情况，但其并未主张，且利用剩余墙体形成新的加建行为，双方之间的合同继续履行，张云霞未在合理期限内主张相关权利，应视为其认可房屋当时的状况，同时张云霞主张的上述自建房已灭失，李秀文并未因张云霞的加建而获益，张云霞亦无证据证明造价费用情况，综上张云霞要求李秀文赔偿上述自建房屋造价费用，理由不足，本院不予支持。关于张云霞要求李秀文赔偿涉案房屋西侧南楼梯一层自建造价费用的诉讼请求，经查，2013年12月18日有关部门并未将该自建拆除，在（2016）京0101民初17826号诉讼中，该自建房依然存在，后法院判决因张云霞加建新的自建构成根本违约解除双方之间的租赁合同关系，张云霞自认其于2017年12月21日腾退涉案院落时自行将该自建拆除。因张云霞违约导致合同关系解除，且李秀文并未在该自建房上受益，故张云霞要求李秀文赔偿该自建房造价费用，缺乏法律依据，法院不予支持。
根据双方合同约定，李秀文将涉案院落及房屋出租给张云霞，双方并未约定租赁面积。现双方均认可李秀文向张云霞交付时为七间房，李秀文虽辩称二层两间自建房系无偿使用，但其未能提交相应证据，故法院对此不予采信。因此应认定李秀文租赁的标的物包括五间产权房及两间自建房。2013年12月18日有关部门将二层西数第二间自建房拆除，故张云霞主张由李秀文退还自2013年12月18日至2017年5月31日（双方合同解除日）期间该自建房相应面积租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。考虑到自建房租金标准问题及张云霞尚可利用该自建房面积堆放杂物等情况，法院对退还租金具体金额予以酌定。对于西数第一间自建房是否被有关部门拆除，双方在前案中陈述不一，法院在前案中勘验现场时，该间自建房存在且有床铺，双方在2016年11月23日、2016年12月16日两次确认房屋现状时，均未确认该自建房已被拆除的情节。张云霞虽称其于2016年10月将该自建房拆除，但其未能提交相应证据，其称无法利用该房进行经营，亦未能提交相应证据，因此张云霞要求李秀文退还该自建房相应面积租金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。李秀文关于张云霞要求退还租金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，因双方合同于2017年5月31日通过诉讼解除，此前张云霞按约支付租金，李秀文亦收取租金，因此张云霞要求李秀文退还租金的请求应自2017年5月31日起算，李秀文认为张云霞的上述诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，理由不足，法院不予采信。据此，一审法院于2018年3月1日判决：一、李秀文于判决生效后七日内退还张云霞位于东城区沙井胡同二十四号二层西数第一间房屋自二○一三年十二月十八日始至二〇一七年五月三十一日止的租金二万元；二、驳回张云霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为：根据双方签订的租赁合同约定，李秀文将涉案院落房屋出租给张云霞，双方并未约定实际租赁面积，且在本案诉讼中，张云霞与李秀文均认可在合同履行中，李秀文实际交付给张云霞的为7间房，包括一层5间有合法产权的房屋和二层2间违章建设房屋，虽李秀文辩称其收取租金仅为5间合法产权房屋的租金，不包括2间违建房屋的租金，但在张云霞对此不予认可的情况下，李秀文就此并未提交相应证据予以证明，故对其主张，本院不予采信。经查，2013年12月18日，二层违建房屋中西数第二间自建房被有关部门拆除，故一审法院考虑到自建房屋租金标准等问题，酌情判决李秀文退还张云霞该房屋自2013年12月18日至2017年5月31日期间的租金2万元，并无不当。
综上所述，李秀文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由李秀文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年五月九日
书记员 耿 玉