广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1362号
上诉人（原审被告）：周运新。
被上诉人（原审原告）：张晶。
委托代理人：谭永优，广东海联泰达律师事务所律师。
委托代理人：张敏婷，广东海联泰达律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审第三人）：东莞市春晓房地产中介有限公司。住所地：东莞市横沥镇丝瓜铺13A铺。
法定代表人：何晓燕，该公司总经理。
委托代理人：何晓梅，该公司员工。
上诉人周运新因与被上诉人张晶、东莞市春晓房地产中介有限公司（以下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月3日，张晶向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、周运新向张晶返还定金20000元；2、周运新向张晶支付中介费损失10000元；3、周运新向张晶支付违约金36000元；4、周运新承担本案诉讼费用。一审庭审中，张晶当庭增加诉请：要求确认双方的房屋买卖关系已解除。
原审法院经审理查明：2014年9月12日，张晶通过春晓公司居间介绍，与周运新签订了《房地产买卖居间合约》，约定张晶购买周运新所有的位于东莞市横沥镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊雅园9座4B号商品房（产权证：粤房地权证莞字第××号）。合同约定，房屋总价款18万元，先由张晶向周运新支付定金20000元，并由周运新向春晓公司支付10000元杂费保证金，双方同意周运新在收齐全部楼款7个工作日交楼。合同又约定，案涉楼款的付款方式为通过商业贷款支付，双方同意银行经审批出据同意贷款通知书后5个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续，首期楼款40000元由张晶在房管部门出据成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给周运新。合同又约定，周运新保证对案涉物业享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理，有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等，周运新应在交付该物业予张晶使用之日前清理完毕。张晶、周运新双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20%作为守约方的赔偿。合同签订后，张晶即向周运新支付了定金20000元，并向春晓公司支付了中介服务费10000元。后张晶又向东莞银行股份有限公司横沥支行申请贷款，该行于2014年11月11日向其发出同意贷款意向书，同意发放贷款140000元。
一审庭审中，张晶主张在银行作出同意贷款意向书后，需要张晶、周运新双方办理案涉房产的过户手续，张晶联系春晓公司，春晓公司称周运新不同意卖房，并称周运新要求如张晶确需买房需一次性付款。春晓公司对张晶上述主张予以确认，其陈述称因案涉交易在房管部门办理过户手续过程中，房管部门要求周运新的前妻签名确认，否则将无法办理过户手续，春晓公司后通知周运新，周运新称太麻烦，就要求张晶一次性支付房款。周运新确认春晓公司要求其前妻到房管部门签名确认卖房，周运新因无法找到其前妻，所以无法卖房。周运新认为其作为卖方，不具有房产买卖的相关法律知识，所以委托了专业知识的春晓公司卖房，并把所有材料包括离婚证书都向春晓公司出示，但春晓公司在明知周运新卖房是有缺陷的情况下，还继续要求配合提供相关信息及贷款过户等手续。对案涉合同的签订，周运新存在重大误解，案涉合同为是可撤销的合同。
另查明，根据张晶财产保全的申请，原审法院于2015年2月5日查封了上述案涉房产。
原审法院认定上述事实的证据有：张晶提交的《房地产买卖居间合约》、房地产权证、同意贷款意向书、收款收据，周运新提交的离婚证书等及原审庭审笔录等。
原审法院认为：张晶与周运新、春晓公司签订的《房地产买卖居间合约》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应严格依约履行其义务。现张晶诉请要求确认双方的房屋买卖关系解除，周运新予以确认，原审法院依法确认张晶与周运新、春晓公司于2014年9月12日签订的《房地产买卖居间合约》已解除。关于案涉合同解除的原因，周运新确认因无法找到其前妻办理过户手续，故未能继续履行合同。周运新主张其在委托春晓公司卖房时，春晓公司未告知其过户需前妻签名，其对案涉合同的签订存在重大误解。原审法院认为，周运新在合同中承诺对案涉物业享有完整所有权、收益权、处分权，其认为对案涉合同的签订存在重大误解的主张，与上述承诺不符，且周运新为保证合同如约履行，亦应尽力解决其前妻协助办理过户手续的问题。周运新现以找不到前妻为由拒绝履行合同，该理由不能成立，该行为属违约行为。因此，张晶要求返还定金20000元的诉请，合法有据，原审法院予以支持。合同约定张晶、周运新双方任意一方违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相关于成交价的20%人作为守约方的赔偿，故张晶诉请周运新支付违约金36000元，符合上述约定，原审法院亦予以支持。同时，合同签订后，张晶向春晓公司支付了中介服务费10000元，因周运新的违约行为，造成张晶签订合同的目的未能达到，周运新还应向张晶支付上述中介服务费损失10000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张晶与周运新、春晓公司于2014年9月12日签订的《房地产买卖居间合约》已解除。二、限周运新在判决发生法律效力之日起七日内向张晶返还定金20000元。三、限周运新在判决发生法律效力之日起七日内向张晶赔偿中介服务费10000元。四、限周运新在判决发生法律效力之日起七日内向张晶支付违约金36000元。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费725元，财产保全费680元，均由周运新负担。
上诉人周运新不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）周运新委托春晓公司卖房时已出示了房地产权证及离婚证，春晓公司在明知权属有瑕疵的情况下，没有告知周运新，还继续签订案涉合同收取中介费，且春晓公司还提出周运新办理假离婚证意图蒙混过关，周运新予以拒绝，并多次要求与张晶见面及要求春晓公司提供张晶联系方式，均被春晓公司拒绝。故造成合同无法履行的主要责任在于春晓公司。（二）违约金是对损失的补偿，张晶既主张实际损失中介费，又主张违约金，不符合法律规定。据此，请求本院：判决春晓公司退回10000元中介费给张晶。
被上诉人张晶答辩称：周运新是房屋登记所有权人，但其因自身原因导致合同无法履行，应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人春晓公司答辩称：春晓公司不是合同无法履行的主要责任人，周运新提供的离婚证是2013年8月13日，卖房是在2014年9月12日，离婚证早就有，不存在春晓公司要求其作假的行为。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，周运新二审确认案涉房屋为婚内财产，离婚时并未进行处理，卖房时没有告知春晓公司离婚时未对案涉房屋进行处理，但主张其购买案涉房屋也是春晓公司做中介，春晓公司应知道案涉房屋情况。周运新对原审判决结果仅愿意支付张晶包括定金在内的36000元，其余不同意支付。
再查明，张晶二审期间明确表示如果违约金和赔偿损失不能一并适用，其选择主张违约金。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对周运新上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：导致合同无法履行的责任在谁。三方均确认案涉合同无法履行的原因在于周运新无法找到其前妻办理过户手续，周运新主张春晓公司明知其房屋有瑕疵仍与周运新签订案涉合同，春晓公司应承担主要责任。作为案涉房屋产权人，周运新对案涉房屋产权的变动较为清楚，周运新已经离婚，其确认离婚时并未对案涉房屋进行处理，而周运新亦确认其在卖房时并未告知春晓公司离婚时未处理案涉房屋的情形，故对周运新的上述主张，本院不予采信。现案涉合同因周运新方原因导致无法履行，原审法院认定周运新违约依法有据，本院予以维持。《房地产买卖居间合同》就违约行为约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一项的规定，张晶可以请求周运新支付违约金或者赔偿损失，但二者均为周运新就同一违约行为对张晶的违约赔偿，在双方合同未明确约定违约方既承担违约责任又赔偿损失的情况下，原审法院一并支持违约金和赔偿中介费损失不当，本院予以纠正。二审中，张晶明确要求违约金，故周运新应向张晶支付违约金36000元。原审法院判决周运新仍需向张晶赔偿10000中介费损失不当，本院予以纠正。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。周运新的上诉部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第188号民事判决第一、二、四项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第188号民事判决第三项。
三、驳回张晶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费725元，财产保全费680元，共计1405元，由周运新承担1192元，张晶承担213元。本案二审中，预交了本案二审诉讼费用的当事人周运新表示，其自愿承担本案二审诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。因此，本案二审案件受理费1450元，由周运新负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十月九日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一项当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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