湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00281号
上诉人（原审被告）袁士明。
上诉人（原审被告）张永兰。
二上诉人共同委托的代理人付鸣，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）姜艺。
委托代理人杨国尧，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人孙培佳，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人袁士明、张永兰因与被上诉人姜艺房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、助理审判员聂丽华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2003年11月26日，姜艺与袁士明、张永兰签订《房屋买卖合同》一份，约定袁士明、张永兰将位于茶庵村一栋三层楼私房出售给姜艺，房屋面积256.28平方米，售价24万元；有关房屋买卖所产生的一切费用（含姜艺的一切交易费用）由袁士明、张永兰承担，姜艺无负担入住；袁士明、张永兰承诺于2005年6月30日前办完房屋交易手续（即全部证件过户给姜艺），双方合同签订之日，姜艺交付房屋定金4.8万元，入住时交15.2万元给袁士明、张永兰，余下4万元在手续办完时一次付清；如袁士明、张永兰于2005年6月30日内未办理过户手续，姜艺有权收回已付20万元，并提出赔偿，袁士明、张永兰不得以任何理由收费（如房屋折旧、租房等）。合同签订次日，姜艺与袁士明、张永兰到宜昌市西陵区窑湾法律服务所进行了见证，宜昌市西陵区窑湾法律服务所出具了《见证书》，见证上述《房屋买卖合同》系双方真实意思表示及签名属实。之后，姜艺交付了定金4.8万元，袁士明、张永兰将房屋的产权证书、集体土地使用证【宜市集用（2000）字第020300405号】等证件交给了姜艺，并搬出了该房屋。姜艺入住该房屋时依约向袁士明、张永兰交付了房款15.2万元。
2012年7月5日，涉案房屋的土地通过变更登记换发土地证，原有土地证【宜市集用（2000）字第020300405号】注销。原有的集体土地使用证变更为国有土地使用权证【宜市国用（2012）第06020227号】，土地使用权性质从集体建设用地变更为划拨用地。2012年4月9日，在办理上述土地证的换发手续时，姜艺向宜昌市西陵区窑湾乡茶庵村村民委员会要求，直接将上述土地办至姜艺名下，宜昌市西陵区茶庵村村民委员会亦书面表示同意过户。因宜昌市国土资源局西陵分局未予办理，姜艺与袁士明、张永兰就过户事宜未能达成一致，姜艺遂诉至人民法院，请求判令袁士明、张永兰继续履行双方于2003年11月26日签订的《房屋买卖合同》，协助姜艺办理房屋的过户手续，并承担房屋过户的一切费用。袁士明、张永兰提出反诉，请求判令确认双方于2003年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效，姜艺返还本案所涉房屋并承担反诉费用。
原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，双方在签订《房屋买卖合同》时，均明知该房屋所属土地性质为集体建设用地。对该房屋是否可以转让，从宜昌市西陵区窑湾乡茶庵村村民委员会书面同意过户的意思表示以及宜昌市西陵区窑湾法律服务所出具的《见证书》可证实，宜昌市西陵区窑湾乡茶庵村村民委员会对袁士明、张永兰转让房屋给姜艺是知情并认可的。双方在自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且该房屋所属土地在2012年7月5日已由集体建设用地变更为划拨用地，原审认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。双方在签订合同时，因为土地使用权障碍，双方约定的过户行为无法完成，现在土地使用权的障碍已消除，该房屋的过户条件已经具备，袁士明、张永兰应依约履行协助姜艺将交易房屋的产权证、土地使用权证办至姜艺名下的约定义务。姜艺关于袁士明、张永兰协助办理房屋过户手续的诉讼请求，应当依法予以支持。关于姜艺所提袁士明、张永兰承担房屋过户一切费用的诉讼请求。原审法院认为，双方在合同中虽约定有关房屋买卖所产生的一切费用由袁士明、张永兰承担，但双方在签订合同时，无法预见到该房屋的土地性质会变更为划拨用地，也就无法预见到房屋交易所产生的土地使用权出让金，所以原审法院推定双方在签订合同时约定的“一切费用”不包括土地使用权出让金。并且，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，本案中袁士明、张永兰应承担房屋交易除土地使用权以外的费用。对姜艺所提该项请求，原审法院予以部分支持。
对袁士明、张永兰所提反诉请求，原审法院认为，本案的双方当事人在房屋所述村委会未予干涉的情况下，自愿签订《房屋买卖合同》，且双方在合同签订后，已各自依约履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，在此基础上，袁士明、张永兰请求确认合同无效，要求姜艺返还房屋的理由不成立。对其诉讼请求依法不应予以支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决：1、袁士明、张永兰于判决生效之日起一个月内，协助姜艺将位于宜昌市西陵区窑湾乡茶庵新区的房屋过户至姜艺名下；2、袁士明、张永兰承担上述房屋过户手续除土地使用权出让金之外的办证费用；3、驳回姜艺的其他诉讼请求；4、驳回袁士明、张永兰的其他诉讼请求。原审并同时决定，本案一审本诉案件受理费8926元（姜艺已预交），适用简易程序减半收取4463元，由姜艺负担518元，袁士明、张永兰负担3945元，袁士明、张永兰负担的诉讼费在本判决生效后十日内给付姜艺。本案一审反诉案件受理费4503元（袁士明、张永兰已预交），由袁士明、张永兰负担。
上诉人袁士明、张永兰不服原审人民法院的上述判决，向本院提出上诉称：原审认定双方房屋买卖合同有效错误，判决内容超出了合同约定范围。袁士明、张永兰不存在恶意不配合过户的情况，因为法律规定姜艺是城市户口不能购买农村房屋，所以之前一直没有办法过户，判决袁士明、张永兰承担除土地使用权出让金之外的过户费用是错误的。本案合同无效，姜艺应返还房屋。请求二审人民法院依法撤销原审判决，依法驳回姜艺的诉讼请求并支持袁士明、张永兰的反诉请求。
被上诉人姜艺答辩称，争议房屋所占用的土地不是宅基地，袁士明、张永兰并不是茶庵村村民。袁士明、张永兰主张本案所涉合同无效并不能成立。合同也明确约定袁士明、张永兰有协助过户的义务，并应承担过户产生的相关费用。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审过程中，双方均未提供任何新的证据。
经审理查明，原审认定的事实属实。
同时查明，姜艺陈述由中介机构预估本案所涉房屋过户手续费为170913元，袁士明、张永兰则预估该手续费约25万元。
本院认为：1、本案所涉合同效力问题。姜艺与袁士明、张永兰于2003年11月26日签订《房屋买卖合同》，姜艺支付房款后已在该房屋居住多年，该房屋的过户手续因姜艺系城市户口无法办理。2012年该房屋用地性质变更为划拨用地，方具备过户条件。本院认为，阻碍本案所涉房屋过户的政策因素已不存在，双方的买卖行为亦为茶庵村村民委员会认可，故应认定该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。2、过户费用承担问题。双方于2003年订立房屋买卖合同，姜艺亦于当年搬入，但因土地性质障碍，本案所涉房屋至2012年国家征用该片区土地后方具备由袁士明、张永兰向姜艺过户的实际条件。双方在2003年订立合同时明确约定“有关房屋买卖所产生的一切费用由甲方负担”，结合订立合同时的实际情况，应认定双方系约定在当时的土地性质、房屋性质及房屋价格水平的情况下，由卖方承担所有费用。2012年该房屋用地性质变更为国有土地后，双方协商办理过户手续，而此时房屋价值在之间的十年内已大幅攀升，过户费用亦因双方的房屋交易性质由农村房屋交易转为城市二手房交易而急剧增加，已超出双方在订立合同时的预计。若仍依据双方在达成房屋买卖合同中由卖方承担农村房屋买卖所有过户费用的约定，判令卖方承担数额超出当年出售房屋价格一半以上的城市二手房买卖过户税费，必然导致双方权利义务失衡。本院认为，城乡二元制为国家政策历史形成，结合双方在合同中“如甲方于2005年6月30日内未办理房屋过户手续，乙方有权收回已付20万元并提出赔偿”的表述，应认定双方在订立合同时对城镇居民购买农村房屋后难以过户的风险已有所认识，对房屋不能如期过户一事均负有责任。该房屋的过户费用因房屋价格、税种增加大幅上扬，本院认为，土地使用权出让金当不在双方订立合同时能预计的税种之列，该费用原审判令由姜艺承担并无不妥，本院予以维持。过户的其他税费数额均与房屋价值直接相关，双方以现有房屋价值与原有出售价格（24万元）之差价与原有出售价格的比例分别承担为宜，即袁士明、张永兰负担的份额为【24万元／交纳各税费所依据的房屋估价】×100%，其余份额由姜艺承担。除税费之外，过户中产生的其他费用由袁士明、张永兰承担。
综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用不当，本院予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第355号民事判决；
二、袁士明、张永兰于本判决生效之日起一个月内，协助姜艺将位于宜昌市西陵区窑湾乡茶庵新区的房屋过户至姜艺名下；
三、袁士明、张永兰按【24万元／办理过户交纳各税费所依据的房屋估价】×100%的比例承担房屋过户税费中除土地使用权出让金之外的其他税费；
四、办理过户手续中产生的税费以外的其他办证费用由袁士明、张永兰承担；
五、驳回姜艺的其他诉讼请求；
六、驳回袁士明、张永兰的反诉请求。
本案一审本诉案件受理费8926元（姜艺已预交），减半收取4463元，由姜艺承担3570元，由袁士明、张永兰负担893元。本案一审反诉案件受理费4503元（袁士明、张永兰已预交），由袁士明、张永兰负担。本案二审案件受理费8926元（袁士明、张永兰已预交），由姜艺承担7140元，由袁士明、张永兰负担1786元。双方各自承担的诉讼费用应在履行上述判项时一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一五年十月十日
书 记 员 冀琦芳