河南省南阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫13执异73号
案外人：刘仙梅，女，1963年7月26日出生，汉族，住河南省西峡县。
委托诉讼代理人：马保文，男，1962年7月25日出生，汉族，住河南省西峡县。
申请执行人：河南省新乡市第一建筑工程有限责任公司。住所地：河南省新乡市牧野区宏力大道***号。
法定代表人：韩保新，该公司经理。
委托诉讼代理人：张伟，该公司员工。
委托诉讼代理人：褚文强，该公司南阳分公司经理。
被执行人：洛阳市天娇置业有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区纱厂南路**号房地产大厦****室。
法定代表人：陈秀军，该公司经理。
在本院执行河南省新乡市第一建筑工程有限责任公司（以下简称新乡一建公司）与洛阳市天娇置业有限公司（以下简称洛阳天娇公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘仙梅于2018年5月29日对执行洛阳天娇公司开发建设的西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘仙梅称，2014年11月15日，刘仙梅与洛阳天娇公司签订购房协议书，购买洛阳天娇公司开发建设的位于西峡县鹳河西岸天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层。刘仙梅已经按照约定向洛阳天娇公司支付了1140000元购房款，已取得上述房产的所有权。请求人民法院依法中止对洛阳天娇公司开发建设的西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层的执行。
新乡一建公司称，洛阳天娇公司未取得西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目的商品房预售许可证，刘仙梅与洛阳天娇公司之间签订的房屋买卖合同为无效合同，刘仙梅的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条规定，请求人民法院驳回刘仙梅的异议请求。
本院查明，新乡一建公司与洛阳天娇公司建设工程施工合同纠纷一案，本院根据新乡一建公司的诉讼保全申请，于2016年1月14日作出（2016）豫13民初1-1号民事裁定，查封洛阳天娇公司36300000元的存款或同等价值的财产。2016年1月14日，本院发布公告，查封洛阳天娇公司位于西峡县鹳河西岸天娇国际宝邸二期夏清苑项目在建的2号、4号、5号、6号、7号商品楼、配套工程及天娇国际宝邸二期夏清苑项目规划范围内的建设用地使用权。2016年1月15日本院向西峡县国土资源局送达（2016）豫13民初1-1号民事裁定书及（2016）南中执字第1-1号协助执行通知书，请西峡县国土资源局协助查封洛阳天娇公司位于西峡县鹳河西岸天娇国际宝邸二期夏清苑项目规划范围内的国有建设用地使用权（国有土地使用证号：西国用（2011）第017号）。本院于2016年12月10日作出（2016）豫13民初1号民事判决，一、解除新乡一建公司、洛阳天娇公司于2012年11月17日和2013年1月31日签订的建设工程施工合同及附加协议、补充协议。二、洛阳天娇公司于本判决生效后十五日内一次性支付新乡一建公司欠付工程款33316360.50元，并在上述期限内一次性支付新乡一建公司违约金14796762.44元。三、驳回新乡一建公司其他诉讼请求。案件受理费290654元、保全费5000元，由洛阳天娇公司负担276018元，新乡一建公司负担19636元。洛阳天娇公司不服，向河南省高级人民法院提起上诉。因洛阳天娇公司未在指定的期限内预交上诉案件受理费，河南省高级人民法院于2017年5月8日作出（2017）豫民终457号民事裁定，本案按上诉人洛阳天娇公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。因洛阳天娇公司未履行本院（2016）豫13民初1号民事判决，新乡一建公司向本院申请执行。本院于2018年4月23日作出（2017）豫13执94-1号执行裁定，拍卖洛阳天娇公司所有的位于西峡县鹳河西岸天娇国际宝邸二期夏清苑项目在建的2号、4号、5号、6号、7号商品楼及分摊土地使用权。2018年5月14日，本院在京东网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，对洛阳天娇公司所有的位于西峡县鹳河西岸天娇国际宝邸二期夏清苑项目在建的2号、4号、5号、6号、7号商品楼及分摊土地使用权实施网络司法拍卖。
2014年11月15日，刘仙梅与洛阳天娇公司签订两份购房协议书，分别购买洛阳天娇公司开发建设的国际宝邸二期4号楼第八层和第九层，建筑面积各570平方米（实际面积以竣工后房管局实测面积为准），价款共计1140000元。
洛阳天娇公司开发建设的西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼尚未交工，有待继续施工。洛阳天娇公司未取得西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼商品房预售许可证。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行”，对案外人提出的排除执行异议，案外人对执行标的应享有所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，本案为案外人执行异议，刘仙梅是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。刘仙梅向本院提出书面异议称，其以1140000元的价格购买了西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层，已取得上述房产的所有权，要求中止对洛阳天娇公司开发建设的西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层的执行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案洛阳天娇公司开发建设的西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼尚未交工，工程也未经竣工验收，洛阳天娇公司对所开发的商品房不具备进行房屋所有权初始登记的条件。因此，客观上，洛阳天娇公司无法将购房协议书中约定的房屋交付刘仙梅并办理房屋所有权转移登记。刘仙梅并未取得西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，在金钱债权的执行中，买受人的物权期待权是否能够排除人民法院的强制执行取决于以下条件的满足：1、申请执行人申请实现的债权为金钱债权；2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；4、已支付百分之五十以上的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因洛阳天娇公司未取得西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼的商品房预售许可证，刘仙梅与洛阳天娇公司之间无法签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。综上，刘仙梅对西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层房屋并不享有所有权或者物权期待权，其请求人民法院撤销对西峡县天娇国际宝邸二期夏清苑项目4号楼第八层、第九层房屋进行拍卖的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回刘仙梅的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 焦怡琳
审判员 杨峨生
审判员 王 浩
二〇一八年六月十二日
书记员 张俊博