安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5550号上诉人（原审被告）：安徽八点半文化传媒有限责任公司,住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路与潜山路交口西环商贸中心12幢2412室,组织机构代码05974457-3。法定代表人：丁宪洋，董事长。委托诉讼代理人：刘海军，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆欢欢，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴斌,男,1974年10月15日出生,汉族,住浙江省杭州市西湖区,委托诉讼代理人：魏奇，安徽至达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘滔，安徽至达律师事务所律师。上诉人安徽八点半文化传媒有限责任公司（以下简称八点半公司）因与被上诉人吴斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第05193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。八点半公司上诉请求：撤销原判，改判八点半公司不承担责任或发回重审，由吴斌承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法。吴斌无证据证明丁宪洋系八点半公司发起人，八点半公司从未认可丁宪洋为己公司发起人，一审错误适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条。2015年3月30日《补充协议》内容不能反映八点半公司追认了两份《房屋租赁合同》效力及丁宪洋的个人租赁行为，八点半公司未使用合同项下房屋，未向吴斌支付或委托他人向吴斌支付过任何款项，未享受合同权利及履行合同义务，安徽博盛汇恒汽车销售咨询有限公司系房屋承租使用人。一审按年利率24%标准计算违约金，明显过分高于吴斌实际损失，依据相关司法解释和法律规定，标准应予降低。八点半公司在一审向鉴定机构缴纳了费用，鉴定机构却未启动笔迹鉴定工作，一审法院未告知八点半公司鉴定终止的事实及理由，侵害了八点半公司程序权利。吴斌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴斌向一审法院起诉请求：解除其与八点半公司签订的房屋租赁合同及补充协议；八点半公司支付其房屋租金113295元（自2015年8月27日起暂计算至2016年5月2日为2999341元，扣除已付186046元，顺延计算至合同解除日止）、逾期付款违约金93088元（自2015年8月17日起，以五个月租金182525元为基数，按照5‰每日计算至2015年11月26日），承担诉讼费。一审法院认定事实：八点半公司于2012年12月26日成立。2012年11月4日，吴斌（出租方）与八点半公司法定代表人丁宪洋（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：房屋坐落于黄山路与××交口××大厦××楼，共3套，房号为2412、2413、2414，面积总计约619.87㎡，实际面积以房屋产权证为准，房屋结构为框架，用途为办公；租赁期五年，出租方从2013年1月5日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年1月5日收回；房屋租金按月计算，前3年月租金36元/㎡，后2年月租金39.6元/㎡，全年租金分四次付清，每次一次性支付三个月租金人民币66945元，现金支付，承租方按一个月租金22315元标准交付保证金，租期满后，承租方缴清水、电、管理费及将出租房交还出租方后，保证金退还承租方；按先租后住原则，承租方于合同签订当天将保证金及头三个月租金支付给出租方，三个月为一个付款周期，下周期提前十天预付房租费（出租方不出具租赁发票、物业管理费、水电等由承租方缴纳）；承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回房屋1、擅自将房屋转租、转让或者转借的，2、利用承租房进行非法活动，损害公共利益的，3、拖欠租金累计一个月的，租赁合同期满终止，如承租方到期无法找到房屋，出租方应当酌情延长租赁期限，最长不超过一个月，如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方赔偿；承租方逾期交付租金的，除应及时补交外，应按应交款项的千分之五按日累计计算违约金，出租方未按时交付出租房屋供承租方使用的，应按三个月租金的千分之五支付违约金，因出租房屋未及时修缮造成承租方人员人身或财物受毁的，出租方负赔偿责任等。2013年3月4日，吴斌（出租方）、丁宪洋（承租方）又签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：房屋坐落于黄山路与××交口××大厦××楼，共四套房屋，房号为2415、2416、2417、2418，面积总计约430㎡，实际面积以房屋产权证为准，房屋结构为框架，用途为办公；租赁期四年，出租方从2013年4月4日起将出租房屋交付承租方使用，至2017年4月3日收回；房屋租金按月计算，月租金14190元，年租金170280元，全年租金分四次付清，每次一次性支付三个月租金人民币42570元，现金支付；承租方应按一个月租金标准交付保证金，租期满后，承租方缴清水、电、管理费及将出租房屋交还出租方后，保证金退还承租方；按先租后住原则，承租方于合同签订当天将保证金及头三个月租金支付给出租方，三个月为一个付款周期，下周期提前十天预付房租费（出租方不出具租赁发票、物业管理费、水电等由承租方缴纳）；承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回房屋1、擅自将房屋转租、转让或者转借的，2、利用承租房进行非法活动，损害公共利益的，3、拖欠租金累计一个月的，合同期满终止，如承租方到期无法找到房屋，承租方应当酌情延长租赁期限，最长不超过一个月，如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方赔偿；承租方逾期交付租金的，除应及时补交外，应按应交款项的千分之五按日累计计算违约金，出租方未按时交付出租房屋供承租方使用的，应按三个月租金的千分之五支付违约金，因出租房屋未及时修缮造成承租方人员人身或财物受毁的，出租方负赔偿责任等。合同签订后，吴斌依约将房屋交付给八点半公司使用，八点半公司亦依约履行付款义务。2014年底，八点半公司拖欠吴斌2015年1月5日至3月26日租金98563元。2015年3月30日，高文阳作为吴斌委托代理人，与八点半公司签订了《汇峰大厦24楼2412-2418号房租赁补充协议》一份，协议载明：出租方吴斌与八点半公司签订的汇峰大厦24楼2412-2418号房屋租赁合同，因八点半公司合同签订人丁宪洋失去联系，自2015年1月5日起拖欠房租至2015年3月26日，已经有2个月零21天，合计房租98563.00元，该行为已造成违约，经双方协商，现达成如下补充协议“1、承租方应于2015年3月26日前缴纳完毕拖欠房租，并交清拖欠物业管理公司的各项物业、水电费用等；2、根据该补充协议，承租方交纳完拖欠房租后，原合同继续生效，但房租自2015年3月27日起重新计算，并改为每5个月交纳一次，每次金额按双方房屋租赁合同约定计算；3、自2015年3月27日起，当到了每期房屋缴纳时间的时候，如承租方继续拖欠房租达10天以上，则视同承租方违约，出租方有权立刻终止合同，承租方应在合同终止当天起三天内无条件搬离，并且处理完房屋内可移动物品，如未在三天内搬离，视同承租方放弃房屋内物品处理权，出租方有权对物品进行处理；4、以后承租方应及时交纳物业、水电等各项费用，如再拖欠达到10天以上的，则视同承租方违约；5、因原合同签订人丁宪洋失去联系，现增加八点半公司及其委托人为合同签订方”。补充协议签订后，八点半公司支付了2015年8月27日前房租。一审中，吴斌陈述其委托了他人在上述合同及协议上签名，其认可合同及协议；八点半公司申请对两份《房屋租赁合同》所载“丁宪洋”签名笔迹进行司法鉴定，一审法院遂委托鉴定机构予以鉴定，安徽龙图司法鉴定中心于2016年12月26日发出皖龙图司鉴【2016】函字第81号《函》，称八点半公司未缴纳相关鉴定费用，视为自动放弃鉴定申请，决定终止鉴定；吴斌、八点半公司确认2015年11月26日案外人张松涛向吴斌汇款的186046元系代八点半公司缴纳的2015年8月27日至2016年1月27日期间租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约履行义务。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，《汇峰大厦24楼2412-2418号房租赁补充协议》确认及补充了吴斌与八点半公司发起人丁宪洋签订的两份《房屋租赁合同》，合同签订后，八点半公司使用房屋并支付租金，享有合同权利，履行合同义务，故吴斌要求八点半公司承担合同责任，于法有据，对八点半公司的抗辩意见不予采纳。八点半公司欠付租金，构成根本违约，吴斌诉请解除房屋租赁合同，符合合同约定，予以支持。双方认可案外人代八点半公司向吴斌汇款了租金186046元，故吴斌诉请八点半公司支付2015年8月27日暂计至2016年5月2日期间租金113295元{（22315元＋14190元）/月×【8+（6÷30）月】-186046元}，符合法律规定，予以支持，租金顺延计算至合同解除日止。吴斌诉请八点半公司支付以五个月租金182525元【（22315元＋14190元）/月×5个月】为基数，自2015年8月17日计算至2015年11月26日的逾期付款违约金，符合合同约定，但合同约定的每日5‰违约金标准明显过高，八点半公司应以年利率24%标准支付2015年8月17日至11月26日期间逾期付款违约金12121元（182525元×24%÷365天×101天），对吴斌超出部分请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决：一、解除吴斌与安徽八点半文化传媒有限责任公司之间房屋租赁合同关系；二、安徽八点半文化传媒有限责任公司于判决生效之日起十日内支付吴斌房屋租金113295元（自2015年8月27日暂计至2016年5月2日，之后租金顺延计算至合同解除之日）；三、安徽八点半文化传媒有限责任公司于判决生效之日起十日内支付吴斌2015年8月17日至2015年11月26日期间逾期付款违约金12121元；四、驳回吴斌的其他诉讼请求。案件受理费4439元，由吴斌负担1897元，安徽八点半文化传媒有限责任公司负担2542元。本院二审期间，吴斌提交了八点半公司工商信息登记材料一份，以证明丁宪洋系八点半公司发起人及股东；八点半公司质证称认可前述材料真实性，不认可关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴斌、八点半公司法定代表人丁宪洋分别于2012年11月4日、2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》（2012年11月4日房屋租赁合同落款处载有八点半公司印章）、吴斌、八点半公司于2015年3月30日签订的《汇峰大厦24楼2412-2418号房租赁补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，具有法律拘束力，三份书证可综合证明吴斌、丁宪洋就合肥市黄山路与怀宁路交口汇峰大厦24楼2412-2418号房屋租赁事宜达成协议，八点半公司自愿成为房屋租赁合同当事人，承担承租方合同债务，故吴斌诉请八点半公司支付拖欠租金及逾期付款违约金，有合同及法律依据，八点半公司上诉称其无需承担支付款项责任，不予采纳。因双方合同约定的违约金标准过高，一审判令八点半公司按年利率24%标准向吴斌支付逾期缴租违约金，未超过法律规定，八点半公司上诉请求再予调整违约金标准，本院不予支持。八点半公司上诉另称其已缴纳鉴定费用，一审终止司法鉴定系程序违法，无事实依据，不予采信。综上，八点半公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4439元，由安徽八点半文化传媒有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  沈 静二〇一七年十一月十日书记员  徐文强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。