江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终1062号
上诉人（原审原告）邓加强，无业。
被上诉人（原审被告）淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司，住所地淮安市枚皋西路8号。
法定代表人杨成义，该公司董事长。
上诉人邓加强因与被上诉人淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司（以下除判决主文外均简称禧徕乐公司）委托经营合同纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院于2016年3月14日作出的（2015）浦民初字第04509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人邓加强到庭参加诉讼。被上诉人禧徕乐公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
邓加强一审诉称，2011年9月29日其向禧徕乐公司购买了位于淮安禧徕乐国际商城的两套商铺，同月又与禧徕乐公司签订了两份合同编号分别为西C1055与西D2068的《统一经营管理合同》。合同中约定其将购买的两套商铺委托给禧徕乐公司经营管理，由禧徕乐公司负责该商铺的广告宣传及经营管理等事项，期限自2011年12月31日至2016年12月30日，同时在该合同签订后的第四年以及第五年的3月1日至3月15日禧徕乐公司需要支付使用两套商铺的租金17602元和23180元总计40782元，但至2015年3月份，禧徕乐公司拖欠租金，经多次索要拿到了16312.8元，尚余24469.2元未拿到。在多次索款过程中，邓加强发现禧徕乐公司未按合同约定履行对商铺进行招租、广告投入等义务。要求判决禧徕乐公司支付拖欠的租金24469元、违约金116228元，并承担本案的诉讼费用。
禧徕乐公司一审辩称，禧徕乐公司对邓加强主张的签订《统一经营管理合同》的事实以及欠付租金的数额无异议。禧徕乐公司对禧徕乐商城的经营是通过对外统一招商、出租、管理获取收益，为了培育发展市场，已投入了大量的人力、物力做宣传广告，组织了一系列招商活动，但因受房地产不景气、电商崛起对实体商场的冲击以及宏观经济下行压力的影响，入驻商城的商家数量不理想，商城经营惨淡，故未支付租金。而且邓加强将商铺以计算租金的形式委托禧徕乐公司统一经营管理，禧徕乐公司未按时支付租金，邓加强损失的也只是租金，因此双方约定的违约金过分高于邓加强的损失，请求减少，以租金的30%以下作为计算违约金的标准。
一审法院经审理查明：2011年9月26日，邓加强与禧徕乐公司（当时名称为淮安禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司，后变更为现名称）签订合同编号为西D2068的《统一经营管理合同》1份，9月29日又签订合同编号为西C1055的《统一经营管理合同》1份，两份合同约定邓加强将其购得的淮安禧徕乐国际商贸城第贰层西D2068商铺、第壹层西C1055商铺委托禧徕乐公司统一经营管理，期限5年，自商城开业之日起计算（最迟不晚于2011年12月31日）；在商城开业后的前3年为商城培育期，邓加强同意在此期间内禧徕乐公司无需支付该商铺的租金，第4年至第5年，禧徕乐公司应每年支付邓加强一次租金，西D2068商铺的租金为17602元，西C1055商铺的租金为23180元，支付日期为每年的3月1日至3月15日。合同第8条还约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按该商铺购房款总价30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。西D2068商铺的房屋价款为166887元，西C1055商铺的房屋价款为219926元，两间商铺的房屋总价款为386813元。
禧徕乐公司在与邓加强等业主签订《统一经营管理合同》后，组织了一系列招商活动，但未能使禧徕乐商城步入正常的经营轨道，因没有客商入驻致商城经营惨淡，故禧徕乐公司未按合同约定及时支付邓加强等业主第4年度的租金。经邓加强多次索要，禧徕乐公司支付了两间商铺2014年12月31日到2015年12月30日的部分租金16312.8元，尚欠24469.2元至今未付。
对于禧徕乐公司要求降低违约金的抗辩意见，邓加强称除没有收到租金造成利息损失外，由于禧徕乐公司的市场宣传未到位，导致商铺价值严重贬值，远远超过了30%的违约金。
一审法院认为，邓加强与禧徕乐公司签订的《统一经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，邓加强与禧徕乐公司签订《统一经营管理合同》的目的旨在将邓加强等业主的商铺交由禧徕乐公司统一经营管理，由禧徕乐公司对外统一招商、出租和管理，合同虽反映禧徕乐公司应履行支付租金义务，但该租金并非禧徕乐公司直接租赁房屋产生，而是禧徕乐公司基于邓加强的授权，利用邓加强等业主的商铺统一经营、出租获得利润，故本案的性质应为委托经营合同关系。根据《统一经营管理合同》约定，禧徕乐公司应于2015年3月1日至15日支付邓加强两间商铺的租金40782元，但禧徕乐公司未履行全部付款义务，只支付了16312.8元，尚欠24469.2元至今未付，违反了合同约定，理应承担违约责任，向原告支付拖欠的租金。邓加强要求禧徕乐公司支付租金24469元，不违反法律规定，依法予以支持。
关于本案违约金是否应予降低的问题。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。该条款的立法宗旨一是防止受害人获得不正当的利益，二是防止恶化违约方的财产状况，从而与公正、诚实信用的原则相悖。故违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素公平合理的确定。对违约造成邓加强损失问题，邓加强称禧徕乐公司的市场宣传未到位，导致商铺价值严重贬值。一审认为商铺价值的变化是邓加强在购买商铺时应承担的风险，与本案无关联性，故认定禧徕乐公司违约造成邓加强的损失为租金损失。本案中，依照《统一经营管理合同》约定，禧徕乐公司应按商铺总价的30%的标准支付邓加强违约金，经计算为116044元。该数额明显超过邓加强租金损失的30%，属于约定过高情形，现禧徕乐公司请求降低，予以支持。考虑禧徕乐公司之所以违约，确因禧徕乐国际商贸城几年来一直不能正常营业所致，并非主观恶意违约，一审结合邓加强损失情况及禧徕乐公司目前的经营状况，酌定违约金以租金的30%为标准计算，为7341元（24469.2元＊30%），此款应由禧徕乐公司支付给邓加强。对邓加强超过该数额部分的请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司于本判决生效后五日内一次性支付邓加强租金24469元、违约金7341元，合计31810元；二、驳回邓加强的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3114元，减半收取1557元，由邓加强负担1259元，淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司负担298元。
邓加强不服一审判决，上诉称：禧徕乐公司未按照合同约定履行广告宣传以及招商等义务，导致上诉人两套商铺严重贬值，一审确定的违约金无法弥补上诉人损失。根据合同约定，任何一方违约均应按照商铺购房款总价的30%向对方支付违约金，该约定是双方真实意思表示，故应按该约定确定违约金。综上，请求撤销一审判决，由禧徕乐公司承担本案一、二审诉讼费用。
禧徕乐公司未作答辩。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，邓加强提交如下证据：1.禧徕乐公司印发的宣传广告，广告纸中有“36万平方米顶级商业批发mall、与粤港澳台名品展贸中心正式签约、与200多厂家、一千多个品牌达成了进驻意向等宣传内容，证明一审认定的入驻商家数量不理想、商城经营惨淡，与禧徕乐公司的宣传广告不符；预期宣传的经营状况效果和实际情况落差太大，禧徕乐公司应承担虚假宣传广告的责任；2.一张禧徕乐公司网站宣传视频的打印纸，证明目的同证据1。
禧徕乐公司未发表质证意见。
本院认证意见是，上述证据的真实性可以确认，但与本案无关联性。
本院认为，《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，禧徕乐公司存在迟延向邓加强支付租金的违约行为，应承担违约责任。合同中虽约定一方违约应按商铺总价的30%支付违约金，但从合同总体履行情况来看，禧徕乐公司违约给邓加强造成的损失仅限于逾期支付租金引发的损失。一审根据禧徕乐公司的请求，全面考虑合同履行情况，以欠付租金的30%确定违约金并无明显不当。本案是一起委托经营管理合同纠纷，从订立合同的目的、涉案合同约定的内容来看，邓加强要求以商铺价值贬损作为合同约定违约金不应调整的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，邓加强的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3114元，由邓加强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雷
代理审判员 刘玉娟
代理审判员 孙 坚
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 张 琦