浙江省宁波市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙甬民一终字第160号
上诉人（原审原告）：象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会。
负责人：蔡林明。
被上诉人（原审被告）：宁波市江北区新地房产开发有限公司。
法定代表人：侯志友。
上诉人象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会（以下简称浦港茗都业委会）因修理纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年12月23日作出的（2013）甬象民初字第939号民事裁定，于2014年1月10日向本院提起上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审法院审理认定：宁波市江北区新地房产开发有限公司（以下简称新地房产公司）系象山县石浦镇浦港茗都小区商住楼的开发商，2008年起涉案小区房屋陆续交付业主使用，2009年下半年，该小区筹备召开业主大会并由业主代表向有关组织申请成立业主委员会。2010年1月9日，该小区召开第一届业主大会，选举成立13人组成的业主委员会，由胡赛君任主任，并表决确定涉案商住楼的外墙修复方案，同年1月20日，浦港茗都业委会向象山县物业管理办公室报告其经选举成立等相关情况，同年2月10日，象山县物业管理办公室向浦港茗都业委会出具备案证明，备案的名称为“象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会”，比浦港茗都业委会的公章多了“象山县”三个字，但此后该公章未作变更，双方之间的《浦港茗都商住楼外墙整改合同》（以下简称《整改合同》）等文件及本案诉状中的“具状人”处均加盖该公章。同年4月，胡赛君因故提出辞去浦港茗都业委会主任职务的申请，浦港茗都业委会于2010年11月8日免去胡赛君的主任职务，同时推选蔡林明为浦港茗都业委会主任。因涉案小区商住楼外墙工程在保修期内出现外墙面砖起壳脱落和铝合金外窗渗水等较为严重的质量问题，2010年11月，经小区多数业主在《授权书》上签字，授权由浦港茗都业委会出面，就外墙面等公共部位维修事项等问题与新地房产公司签约、并就因此产生的纠纷代为进行诉讼。浦港茗都业委会遂与新地房产公司协商，新地房产公司于2010年12月出具《承诺书》一份，同意浦港茗都业委会对外墙维修等事项提出的意见。2010年12月31日，浦港茗都业委会与新地房产公司签订外墙《整改合同》，合同约定：全面铲除外墙面砖和保温层及房屋顶面保温层，外墙面改为油性华宝石漆墙面，不重做保温层，但新地房产公司将原有所做的保温层，按原工程合同造价折合人民币30万元，在竣工后30天内全额返还浦港茗都业委会；新地房产公司对窗户渗水及腐烂窗户必须拆除修复重新安装或更换，并确保不渗漏水，新地房产公司对因外墙质量引起的渗水，造成部分业主的室内装潢（地板）损坏，需负责修复或赔偿；小区业主要求新地房产公司对原靠墙脚边的绿化带改造为电瓶车、自行车停放处，经全体业主签字同意后对店面台阶下沉进行修复，并在修复后对整栋大楼做一次沉降测试；新地房产公司修复外墙时涉及到空调和空气源外机等设备的由其负责拆装，拆装费由新地房产公司承担，拆装过程造成设备损坏的按原价赔偿，另给予业主方每台5**元的机损赔偿；新地房产公司承诺因外墙修复致小区业主的日常生活、起居不便，每户每月赔偿1000元，并承担施工期间的物业管理费；外墙修复期间，施工期限150天（除雨天不能施工外
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以气候表为准），从合同签订之日起至新地房产公司提供竣工报告之日止，如工期超过150天的，则由新地房产公司按每天10000元赔偿给小区业主；涉案外墙的保修期自整改工程竣工验收合格后重新起算、期限按国家规定；合同经双方签字盖章生效，至竣工验收合格办理所有手续后自行终止。后双方于2012年6月1日签订《“浦港茗都”外墙修复整改补充协议》（以下简称《补充协议》），同意将30万元的保温层工程折价款返还浦港茗都业委会的时间从竣工后30天内提前到外墙工程竣工前。2012年6月8日，新地房产公司将该30万元款项汇入《整改合同》中浦港茗都业委会方签字代表蔡林明的个人账户。施工期间，新地房产公司还按《整改合同》约定承担了部分物业费等款项。后浦港茗都业委会因故未将该30万元款项发放给100余户业主，部分业主因补偿费未发放到位等原因曾阻挠修复施工。目前外墙整改工程已完工90%左右，但浦港茗都业委会尚未收到新地房产公司提交的竣工报告，因而浦港茗都业委会以原告身份诉来法院要求处理。原审另查明，涉案小区业主与新地房产公司所签《商品房买卖合同》附件三有关于“装饰、设备标准”的约定，其第二十条有关于合同履行过程中的争议协商不成提交宁波仲裁委员会仲裁的约定。
浦港茗都业委会于2013年6月26日向原审法院提起诉讼，以新地房产公司开发的房屋存在质量问题，浦港茗都业委会代表全体业主与新地房产公司签订了外墙《整改合同》和《承诺书》，现新地房产公司违反合同约定为由，请求判令：1.新地房产公司继续履行《整改合同》，对外墙存在的质量问题进行整改修复，并在完成后通过合格验收；2.新地房产公司依照合同约定赔偿浦港茗都业委会施工逾期的违约金共计4800000元（自2011年1月1日起算150天工期，截至2013年5月20日共计逾期720天，违约金按约定的三分之二计算）；3.新地房产公司依照合同约定支付浦港茗都业委会空调外机、空气源等设备的机损赔偿，按每台5**元计算，合计160500元。
新地房产公司在原审中辩称：浦港茗都业委会与本案没有直接利害关系，主体不适格，应依法驳回起诉。浦港茗都业委会名称错误，《整改合同》、《承诺书》等文件上的合同相对方是“石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会”，而浦港茗都业委会的名称前有“象山县”三个字。诉状所列的浦港茗都业委会的名称与具状人盖章名称不一致。浦港茗都业委会作为其他社会组织，并未向民政部门核准登记，也未按《物业管理条例》规定及时向象山县房地产行政主管部门和辖区石浦镇政府备案。浦港茗都业委会未提供其代表业主提起诉讼的委托书。
原审法院审理认为：2010年12月起，浦港茗都业委会代表涉案小区业主与新地房产公司之间因外墙整改等事项签订《整改合同》及补充协议等文件，该整改工程已完成90%左右，现双方就新地房产公司应否继续履行整改修复义务及承担违约赔偿等责任发生争议。鉴于涉案象山县石浦镇海宁社区浦港茗都小区及该小区业主委员会的确定和唯一性，且新地房产公司与浦港茗都业委会签订《整改合同》等文件、向其支付物业费与补偿费等约定款项，因而新地房产公司以浦港茗都业委会经法定机构（象山县物业管理办公室）备案的名称比公章上的名称多“象山县”三个字为由，主张本案原告主体错误，与事实不符，应不予支持。此外，本案争议焦点有二：一是原审法院对本案有无管辖权；二是浦港茗都业委会本身有无诉讼主体资格。关于争议焦点一，新地房产公司主张浦港茗都业委会在相关案件立案及开庭审理前故意不提供《商品房买卖合同》原件（该合同第二十条有关于争议提交仲裁的约定），以致新地房产公司误解为该合同对履行中发生的争议没有约定管辖条款，从而错误应诉；本案系业主购买商品房后保修期内的质量问题引起的修理纠纷，应适用《商品房买卖合同》关于管辖的约定，请求驳回浦港茗都业委会的起诉。原审法院认为，新地房产公司作为涉案小区的开发商，保存有与业主之间的《商品房买卖合同》原件，新地房产公司关于受浦港茗都业委会误导的抗辩，与事实不符，故不予采信。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，浦港茗都业委会向人民法院起诉前未声明有仲裁协议，原审立案受理后，新地房产公司未在本案2013年8月6日首次公开开庭审理前对原审法院受理本案提出异议，视为双方放弃《商品房买卖合同》中的仲裁条款，原审法院依法对本案具有管辖权。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关规定，业主大会与业主委员会应当依法履职，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本案中的浦港茗都业委会虽获多数业主书面授权其就外墙整改等事项与新地房产公司协商并签订《整改合同》及《补充协议》，但因该协议等文件的实体内容涉及保修期未满的业主共有的外墙及部分业主窗户渗水、腐烂及因此导致部分业主的室内装潢（地板）损坏等质量问题产生的维护与保修事项及修复过程中的空调等设备损坏赔偿问题，超出业主大会与业主委员会限于物业管理的职责范围；且该小区业主金理燕曾于2012年以商品房预售合同纠纷为由起诉新地房产公司，要求判令新地房产公司对其房屋所有外铝合金窗按抗风压性能3级标准重新进行设计安装并赔偿其室内装潢损失等12万元［案号为（2012）甬象民初字第1187号］，《整改合同》等文件所涉的部分业主因外墙及窗户渗水等质量问题导致室内装潢受损等引发的纠纷，亦明显无关全体业主的公共利益事项，如其权益受损应由各相关业主自行通过诉讼或仲裁等途径主张。城镇住宅小区的业主委员会作为依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定成立的社会组织，其民事权利能力与行为能力被限定为与物业管理或全体业主公共利益相关的活动范围之内，只有因相应职责范围内的事项产生的纠纷，业主委员会才具有相应的诉讼主体资格。且根据相关诉讼法原理，社会组织具有诉讼主体资格必须经相关法律行政法规授权，其他组织和个人授权相关社会组织进行诉讼的，仍应以委托人的名义参加诉讼。浦港茗都业委会主张其经多数业主书面授权代表全体业主利益可以自己名义代全体业主进行诉讼，但涉案小区（部分）业主与新地房产公司之间因保修期内的房屋及附属设施质量问题引发的修理纠纷最终如何处理，与浦港茗都业委会之间没有法律上的直接利害关系，该主张没有法律依据，应不予支持。可见，浦港茗都业委会不具有诉讼主体资格，应驳回其对新地房产公司的起诉。另外，浦港茗都业委会诉讼请求的进一步审查，须以对本案双方当事人是否依法有权以自身名义参加本案诉讼活动的审查为前提，基于上述论证，故对此不再展开审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，裁定：驳回浦港茗都业委会的起诉。
宣判后，浦港茗都业委会不服，向本院提起上诉，请求撤销原裁定，指令原审法院继续审理。理由是：浦港茗都业委会有相应的诉讼主体资格可以以自己的名义起诉。浦港茗都业委会是依法设立的其他组织，依照国务院行政法规并经过当地政府部门备案合法成立，有自己的名称、组织机构、场所及一定的经费，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，有资格提起诉讼。浦港茗都业委会经过业主授权，有权出面与新地房产公司进行协商、洽谈、签订合同，甚至可以上诉、申请执行、收取款项，有正当的权利来源。浦港茗都业委会与新地房产公司签订了《整改合同》，现新地房产公司不履行合同义务，浦港茗都业委会有权提起诉讼要求新地房产公司承担相应责任。浦港茗都业委会提起本案诉讼并未超越自己的权利范围。
新地房产公司辩称：浦港茗都业委会不是合法成立的其他组织，主体不适格。浦港茗都业委会根本未经业主授权，《授权书》是采用欺骗手段骗取、伪造的。浦港茗都业委会与修理的最终结果没有直接利害关系，不符合起诉条件，依法应予驳回。且涉案外墙工程已经整改完毕，争议问题已不存在。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。
本院经审理认定：新地房产公司系象山县石浦镇浦港茗都小区商住楼的开发商。该小区于2008年起交付使用，浦港茗都业委会作为该小区的业主委员会于2010年2月10日取得象山县物业管理办公室的备案证明。因浦港茗都小区商住楼外墙质量问题而导致的外墙面砖起壳脱落，造成浦港茗都业主的财产损失并存在安全隐患，浦港茗都业委会分别于2010年12月31日、2012年6月1日与新地房产公司签订《整改合同》和《补充协议》，对外墙质量问题的整改方案、损失赔偿、安全保障、质量要求、施工工期、验收方法等进行了约定。后新地房产公司履行了部分合同义务。
本院认为：《物业管理条例》第十九条规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。而本案中，浦港茗都业委会与新地房产公司签订的《整改合同》和《补充协议》中的内容涉及到因房屋质量问题而引起的损失赔偿及整改事项，还涉及到因此而产生的业主空调、空气源外机、窗户、室内装潢等损失赔偿问题，显然上述内容与物业管理职责无关。故浦港茗都业委会以自己名义直接作为本案原告起诉，缺乏依据，原审法院驳回其起诉，并无不当。综上，上诉人浦港茗都业委会之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 林波
审 判 员 张华
审 判 员 王慧
二〇一四年三月六日
代书记员 沈妍