江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02064号
上诉人（原审被告）潘道为，居民。
委托代理人李鹤军，建湖县九龙口法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）江苏建湖农村商业银行股份有限公司，住所地建湖县城冠华东路8号。
法定代表人李一平，该公司董事长。
委托代理人王学辉，江苏唯博律师事务所律师。
上诉人潘道为因与被上诉人江苏建湖农村商业银行股份有限公司（以下简称建湖农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建民初字第01855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
建湖农商行一审诉称：潘道为于2011年9月7日与建湖农商行签订房屋租赁合同一份，约定租赁建湖农商行人民北路农商行家属区3间约75平方米房屋，租期三年，年租金5.8万元。2014年9月30日到期，到期十日内腾让房屋。届期，经建湖农商行多次催促，潘道为至今未腾让，也未支付占用费，建湖农商行遂提起诉讼。请求人民法院依法判令潘道为立即将占用建湖农商行的房屋恢复原状并交付，并按实际占用时间每月4833元支付占用费，每天加收滞纳金40元；本案诉讼费用由潘道为负担。
潘道为一审辩称：1.建湖农商行要求潘道为交付房屋不符合法律规定。本案纠纷的发生是建湖农商行的违约行为造成的。2013年8月初，潘道为找到具体负责人陆波行长询问三年房屋租期届满后是否可以续租，陆波行长明确表示按原租时间再续租三年，在此情况下，潘道为为了经营“安东尼美发店”，找人设计并装潢了公司，共花费20多万余元，但合同到期后由于建湖农商行违约双方未能签订书面续租合同；而且建湖农商行从未与潘道为交涉不再租房或腾让房屋的事情，直到收到法院传票潘道为才知悉此事，潘道为认为双方之间的房屋租赁关系仍然存在；2.由于本案的责任方是建湖农商行，潘道为不同意支付房屋占用费和滞纳金，但同意按照合同约定支付房屋租金；3.建湖农商行如果坚决要求潘道为腾让房屋，必须赔偿其违约行为给潘道为造成的损失。
一审法院经审理查明，建湖农商行作为甲方，潘道为作为乙方，双方于2011年9月7日签订房屋租赁协议书，协议约定：“1.甲方提供位于人民北路我行家属区处门面（房）叁间约75平方米，租赁给乙方经营，并保证水、电畅通。2.租期及租金。租期：叁年，租金每年：5.8万元。第一年从2011年10月1日到2012年9月30日止。乙方在2011年9月20前缴清租金；第二年从2012年10月1日到2013年9月30日止。乙方在2012年9月20前缴清租金；第三年从2013年10月1日到2014年9月30日止。乙方在2013年9月20日前缴清租金；以上每年租金如逾期缴纳，每天加收滞纳金40元。无故拖延二个月以上未缴清，视为违约，甲方有权收回房屋，乙方并承担违约金10000元。3.租赁期间乙方须自行按章办理营业执照，必须自己经营，从事与营业执照相符的理发行业，依法经营，并不得从事违法经营活动。同时不得擅自转租、未经甲方同意擅自转租，视为违约，甲方有权收回房屋……6.租赁期间乙方在使用及装修房屋时，布局摆设必须合理、美观、卫生，必须符合相关部门要求，按规定进行设计施工，乙方不得破坏房屋主体结构、设施，如因乙方擅自破坏房屋主体结构所造成的一切后果，乙方承担全部责任。装修房屋一切费用由乙方负责……”协议签订后，双方均按约定履行各自义务。2014年8月25日，建湖农商行委托江苏唯博律师事务所向潘道为发出催促腾让房的通知即“请你务必于2014年9月30日前将承租的房屋腾空交还江苏建湖农村商业银行股份有限公司”。2014年10月1日租赁期限届满后，潘道为未腾空房屋交付建湖农商行，建湖农商行遂诉至一审法院。
一审法院认为，建湖农商行与潘道为签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应为合法有效。根据相关法律规定，合同到期后承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除房屋租赁合同，但出租人解除房屋租赁合同必须在合理期限之前通知承租人。合同到期前，潘道为去向建湖农商行交纳下一年度房屋租金，建湖农商行未收取，并告知潘道为房屋可能不再续租。而双方亦未签订续租合同，建湖农商行在合同租赁期满后不再同意潘道为继续租用房屋。因此一审法院对建湖农商行主张潘道为立即将占用的房屋腾空交付的诉讼请求予以支持。建湖农商行在诉讼请求中要求潘道为将租赁房屋恢复原状，根据双方签订的房屋租赁协议约定的内容，建湖农商行未能举证证明房屋被损坏的情形，故对该诉讼请求不予支持。本案争议房屋的产权登记在建湖县农村信用合作联社即建湖农商行名下，双方租赁期间为2011年10月1日至2014年9月30日，潘道为支付租金的时间截止2014年9月30日。建湖农商行作为争议房屋的产权人、出租人有权主张潘道为腾让出坐落于建湖县城人民北路120号农村商业银行家属区处门面三间，并要求其按原租赁合同年租金5.8万元承担自2014年10月1日起至房屋实际交付之日止的占有使用费，故对建湖农商行主张的按实际占用时间每月4833元支付占用费的主张予以支持。建湖农商行主张每天加收滞纳金40元没有法律和事实依据，不予支持。潘道为主张如果建湖农商行收回房屋应承担其装饰装潢房屋和停业期间的损失，根据双方签订的房屋租赁协议书第6条的规定装修房屋一切费用由乙方负责，且根据相关法律规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故对潘道为主张建湖农商行应承担其损失的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、潘道为自判决生效之日起三十日内将其承租的坐落于建湖县城人民北路120号农商行家属区处叁间约75平方米门面腾空返还给建湖农商行，并向建湖农商行支付自2014年10月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费用（按每月4833元计算）。二、驳回建湖农商行其余的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由潘道为负担。
上诉人潘道为不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定潘道为与建湖农商行在协议到期后已形成不定期租赁关系，故建湖农商行未履行解除合同的通知义务，双方仍存在租赁合同关系，原审判决认定为占有使用费错误；2.潘道为在征得建湖农商行同意继续租赁的承诺下再次对租赁房屋实施装饰装潢，后建湖农商行违反承诺未将房屋继续租给潘道为，责任在于建湖农商行，如建湖农商行要求解除合同则必须赔偿潘道为损失，原审判决未支持损失主张明显不公。请求二审法院撤销原审判决，依法改判由潘道为继续承租房屋，如解除合同则由建湖农商行赔偿装饰装潢等损失。
被上诉人建湖农商行答辩称：涉案租赁合同期满后，建湖农商行明确表示不再续租，潘道为理应按照租赁合同腾让房屋，建湖农商行因潘道为未腾让房屋才提起诉讼。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。潘道为所称的扩建改造未征得建湖农商行许可，即使征得许可，费用也应当由其自行承担。请求二审法院驳回潘道为的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：建湖农商行与潘道为所签订的房屋租赁协议合法有效，该协议对租赁房屋的租期、租金、违约责任以及装修等内容均有明确约定，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。
1.关于双方之间是否仍存在租赁合同关系问题。涉案租赁协议约定租期至2014年9月30日届满，潘道为在同年9月20日前向建湖农商行要求缴纳下一年租金时，被建湖农商行相关人员告知不再收取租金，租赁房屋期满即收回，故建湖农商行以其实际行为表明了不再续租的意思表示，潘道为对此应当明知，故双方不存在不定期租赁关系。建湖农商行在租赁协议期满后要求潘道为腾让房屋自用，是合法行使其对房屋的所有权，本院予以支持，故潘道为认为双方仍然具有租赁合同关系的上诉理由，本院不予采信。潘道为在原租赁期满后仍实际占用涉案房屋不具有合同依据，故原审判决认定由潘道为支付该期间的占有使用费并无不当，本院予以支持。
2.关于建湖农商行应否赔偿潘道为的装修损失问题。潘道为主张因建湖农商行口头同意其续租房屋遂再次实施装潢，但建湖农商行对此不予认可，且潘道为亦未能提供证据加以证实。同时，潘道为称其于2013年8月初对租赁房屋进行了装修，该装修行为发生于租赁协议存续期间，遂根据双方于租赁协议第6条中的明确约定即“装修房屋一切费用由乙方（潘道为）负责”，本院对潘道为要求建湖农商行赔偿其装修损失的上诉理由不予支持。
综上所述，上诉人潘道为的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人潘道为负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 谢超亮
代理审判员 樊丽萍
二〇一五年九月六日
书 记 员 周 洋