河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0423民初1313号原告：平顶山威佳众望汽车销售服务有限公司，住所：平顶山市新城区应滨办事处南宋村滍阳路东（平高电器西侧）。统一社会信用代码：91410400599136405M（1-1）。法定代表人：周海波，总经理，委托诉讼代理人：马永翔，上海都邦律师事务所律师。被告：李延星，男，1969年2月7日出生，汉族，市民，住鲁山县。被告：乔国政，男，1971年8月14日出生，汉族，农民，住鲁山县。二被告共同委托诉讼代理人：郭燕玲，河南九博律师事务所律师。原告平顶山威佳众望汽车销售服务有限公司（一下简称威佳汽车销售公司）与被告李延星、乔国政租赁合同纠纷一案。本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威佳汽车销售公司的委托诉讼代理人马永翔、被告李延星、乔国政及其委托诉讼代理人郭燕玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告威佳汽车销售公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告剩余租金15369.8元、赔偿原告投资装修各项费用387500元、违约金78897元，计482698.36元。并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年11月28日至款项付清之日为止的利息；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原被告签订《经营场所租赁合同》，约定二被告将位于鲁山县××环路××鸿路彩钢瓦北侧的建筑物及附属土地（以下简称标的物）出租给原告，租期自2014年12月3日至2028年12月31日共计14年（28天不计租施工），租金标准为厂房加场地每年170000元，每三年递增10%，支付方式为每年元月1日至31日支付当年租金，先付后用。截止起诉之日，原告已经缴纳2016年全部租金170000元。原被告签订租赁合同后，原告为经营需要，投资资金用于装修，并分别与三家案外公司签订装修《建设工程施工合同》、监控安装调试《工程合同》、网络电话安装调试《工程合同》并支付价款368000元、11000元、8500元、及387500元。2016年11月29日，原告租赁的标的物房屋被鲁山县人民政府公告强制拆除，致使应该的经营被打断并造成巨大损失。因此，被告应该赔偿损失并承担违约金。被告李延星、乔国政辩称，被告是法律意识薄弱的个体、原告作为四处租房拓展业务的优势法人、其专业法律顾问已对市场各种风险作了充足评估。原告作为本案固定格式合同的提供方，应该预测到因承租无产权出租屋带来的各种风险。在此前提下，双方签订的因不可抗力或政府行为致使合同无法履行时双方的权利义务约定，系双方最终作出表述双方真实意愿的最终结论。依照合同第十二条约定，被告只承担剩余租金的返还义务，不应当承担之外的其他任何责任。经审理查明：鲁山县琴台街道办事处马洼村社区居民委员会在鲁山县××环路××鸿路彩钢瓦北侧有2700平方米的房屋建筑和场地，是该土地及建筑物的产权人。2014年12月份，原告威佳汽车销售公司因市场业务扩展的需要，找到实际租赁上述土地及建筑物的二被告，协商租赁事宜。2014年12月3日，原告将本公司经常用于经营场所租赁的格式合同按照本案实际内容填写、由二被告（甲方）当天签名、按印后，再由原告公司（乙方）于同年12月27日签名加章，该《经营场所租赁合同》依法生效。合同约定：一、场所位置及面积：场所-鲁山县××环路××鸿路彩钢瓦北侧（建筑物及附属土地）、建筑物：厂房1→面宽16米、深度62.5米、长方形、面积1000平方米、彩钢瓦结构、无产权；厂房2→面宽15米、深度46.7米、长方形、面积700平方米、彩钢瓦结构、无产权。附属土地：两座展厅中间过道63米、宽6米、面积约为378平方米、展厅门口至公路37米、宽17米、面积约为630平方米，附属土地面积共计1008平方米。并确认：乙方可根据自己的需要对地上建筑物进行改建、扩建、新建，涉及建筑物拆迁部分乙方改建、扩建、新建补偿乙方所有，不需要给甲方赔偿，原有部分归甲方所有，……。二、租赁期限：14年，自2014年12月3日至2028年12月31日、其中28天不计租，从2015年1月1日起计租。三、租金：厂房加场地每年170000元、每三年递增10%，其中两间展厅每年100000元、场地每年70000元。每年1月1日至31日为付款日、支付本年度租金、每付一年、一年一付。四、甲方保证合同租赁场所不存在权属纠纷、也未设置其他权利及被司法行政机关抵押、冻结、查封等情形，若发生政策及法律障碍，由甲方负责处理，费用甲方承担，若由于产权纠纷等事宜导致乙方无法继续租赁经营，甲方应返还剩余租金、赔偿乙方由此遭受的损失及额外支出费用并承担合同标的10%违约金。甲乙双方在租赁期间，甲方不得对该场所的建筑物及所属土地设立任何新的抵押、担保等他项权利，否则视为甲方违约，甲方应该返还乙方支付的所有租金、赔偿乙方损失并支付合同标的10%违约金。……。七、违约与合同解除：乙方应依约缴纳租金，逾期15个工作日，经甲方书面通知仍未缴纳的，甲方可在乙方缴纳租金前拒绝乙方使用标的并要求乙方支付总租金10%的违约金、乙方应依法经营、如违约经营经甲方书面通知后拒不如期整改的，甲方有权解除合同；甲方应配合乙方建店并提供正常经营的（产权纠纷或甲方原因导致的村民堵门等情况），甲方应承担乙方一切损失，超过三天没有妥善解决的，乙方有权解除合同，甲方赔偿一切投资损失、退还剩余租金、按合同总租金10%支付违约金。八、合同终止：除不可抗力原因外，双方应依约履行：在租赁期内，甲方违反合同约定提前收回租赁场地的，除返还收取的全部租金、赔偿乙方全部投资、还应按合同总租金10%支付违约金；乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方所交租金甲方不予退还，还应按合同总租金10%支付甲方违约金，但乙方投资建设的建筑物等投入甲方应该估价予以返还。……。十二、在租赁期间，因不可抗力的原因或因政府行为致使合同无法履行时，本合同自然终止，由此造成的经济损失双方互不承担责任，但甲方应返还乙方未实际使用期间对应的租金。但因政府征用造成合同无法履行的，土地补偿款及地上原有建筑物归甲方，地上乙方新建、改建、扩建部分及所有装修投入、拆迁安置、营业补偿等补偿款归乙方。……。上述合同原告签字前一天的2014年12月26日，该合同标的物的产权人及鲁山县琴台街道办事处马洼社区居民委员会给原告出具《同意转租证明》：同意李延星、乔国政将上述经营场所转租给威佳汽车销售公司使用，认可原、被告双方签订的《经营场所租赁合同》效力，并保证原告在合同履行期间内依约使用场地，且有权根据经营需要与第三方公用、转租、转让等。原、被告的上述租赁合同签订及产权人马洼社区居委会的同意双方转租证明出具后，原告为经营需要，投资资金用于装修，并于2015年4月5日与河南京都建筑安装有限公司签订装修《建设工程施工合同》，合同价款368000元、同时与河南安仕达电子科技有限公司签订监控安装调试《工程合同》和网络电话安装调试《工程合同》，合同价款11000元、8500元，计387500元。以上工程完工后，原告缴纳了合同约定的租金开始对租赁物进行使用。合同履行第二年，2016年11月21日，鲁山县人民政府发出“鲁政通（2016）15号”《关于清理整治卫片执法违法占地建设行为的通告》，要求对2015年以前卫片执法违法占地建筑物、构筑物；2016年以来全天候卫星遥感监测违法占地建筑物、构筑物；其他卫片执法应整治的违法占地建筑行为进行清理整治。正在实施的立即停止、已经建成的自行拆除、恢复土地原状、不予执行的强制拆迁。执行期自公告之日至同年12月15日。原告看到公告后即于2016年11月28日开始搬迁，2016年11月29日，原告所租用的建筑物被政府强制拆除。本院认为，法律规定：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原、被告自愿协商，被告将自己承租的、位于鲁山县××环路××鸿路彩钢瓦北侧的厂房和场地租赁给原告作为汽车销售经营场所，并就租赁期限和租金协商一致，达成协议，尽管二被告不是该租赁标的物的产权人，但双方的租赁合同签订后已经得到产权人马洼社区居委会同意并认可，该协议并未违反国家、集体和他人利益，应属有效合同。合同签订后，原告根据自身经营需要对其进行了适当装修和监控、电话、网络安装，并如约缴纳了租金后进行了经营使用，合同履行近两年时，即遇鲁山县人民政府对北环路违法占地行为的集中强制清理整顿工作，原告不得不把租赁场所内的物品予以转移并把装修、安装的设备予以拆除。2016年原告已经缴纳了全年租金170000元，但尚有1个月使用不满一年，原告要求退还尚未使用的一个月租金，契请求合理合法，本院予以支持。根据双方合同约定和原告诉状陈述应为14166.67元，原告诉状要求返还一个月租金15369.8元，多出的1203.13元无证据证明，本院无法支持。原告请求被告赔偿的标的物装修费、监控安置、电话网络安装费计387500元损失，因为不是被告的原因或者违约所造成、而是因为政府的土地违法强制整治行为而致合同无法履行，因此，该租赁合同无法履行造成的间接损失，不应该由被告来承担。而且，双方在租赁合同第一条明确说明了地面建筑物被告“无产权”，并非被告在合同签订时对原告进行了刻意隐瞒或欺骗，而对租赁物进行装修和设备安装，是原告处于自身经营需要且在合同允许范围内单方采取的改变租赁物原状的行为，该行为并非系经被告安排计划或者准许而施行。其次，租赁合同第十二条进行了更为明确的约定“在租赁期间内，本合同自然终止，由此造成的经济损失双方互不承担责任，但甲方应返还乙方未实际使用期间对应的租金”。根据该条约约定，该合同已因政府行为而自动终止且双方由此造成的经济损失互不承担责任。至于租赁物产权人违法占用土地建造仓库，违反了国家的有关法律法规，应由国家有关行政机关依法处置，或拆除违法建筑、恢复土地原状、或依照有关法律法规进行行政处罚，所造成的土地违法成本及损失由产权人承担于法有据，但与本案无关。因此，原告请求被告赔偿的标的物装修费、监控安置、电话网络安装费损失与双方合同约定不符，其请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一项、最高人民法院《关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李延星、乔国政应于本判决书生效后十日内一次性返还原告平顶山威佳众望汽车销售服务有限公司房屋租赁费14166.67元，二被告互负连带清偿责任。二、驳回原告平顶山威佳众望汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费8540元，原告平顶山威佳众望汽车销售服务有限公司负担8300元，被告李延星、乔国政负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  禹乔岳代理审判员  郭成丽人民陪审员  陈书伟二〇一七年七月十九日书 记 员  崔小利