文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2320号原告：温贞杰，男，1963年2月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州侨鑫房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：周泽荣，董事长。委托代理人：谭彦斐，该司职员。被告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：周子涛，董事长。委托代理人：温翠玲，该司职员。原告温贞杰诉被告广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称侨鑫房地产公司）、广州侨鑫物业有限公司（以下简称侨鑫物业公司）修理合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温贞杰、被告侨鑫房地产公司的委托代理人谭彦斐、被告侨鑫物业公司的委托代理人温翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温贞杰诉称：原告于2010年4月购买广州市天河区汇景北路60号2603房，即汇景新城C2C3—B1—2603房，面积234.92平方米，该房屋是被告侨鑫房地产公司开发，由被告侨鑫物业公司进行物业管理。2012年10月原告发现其中两房间（书房及卧室）存在墙体渗漏水、墙面发霉变色、涂层起皮剥落等情况，遂向被告侨鑫物业公司反映，要求派人检修。被告侨鑫物业公司到现场后承认存在漏水的事实，并确认房屋仍在保修期内，并说他们要和相关单位联系后才能进行维修。之后，原告多次要求被告侨鑫物业公司履行维修义务，敦促其派人察看、维修房屋，妥善解决问题，但一直无回应。直到2013年初的春节前，原告与被告侨鑫物业公司交涉时表示，其若再不派人维修受损房屋将暂停支付物业费，但仍未获得答复，迫不得已，原告于2013年3月起暂停支付物业费。被告侨鑫物业公司后于2013年7—8月到原告处，在没有找出渗漏水原因的情况下，对书房进行了维修，但没有根本解决渗漏问题，至今房屋的渗漏水问题都依然存在。被告侨鑫物业公司不依据《汇景新城前期物业服务合同》及相关法律规定，履行房屋的维护保修义务，被告侨鑫房地产公司开发的房屋存在质量问题，均严重侵犯了原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、二被告立即履行维修义务，将原告所有的位于广州市天河区汇景北路60号2603房存在的渗漏水及墙皮剥落等问题维修完好；2、二被告向原告赔偿其因不履行房屋维修义务给原告造成的经济损失50000元。3、本案受理费由二被告承担。被告侨鑫房地产公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、我方与原告并没有签订《商品房买卖合同》，不存在法律关系。涉案房屋的买卖合同是我方与原产权人唐海燕、沈雍霖于2006年9月4日签订的，合同的相对方是唐海燕、沈雍霖，原告作为涉案房屋的二手买家，与我方没有任何合同关系。并且我方不知道原告与唐海燕、沈雍霖之间如何约定二手房转让的相关责任，我方也从未与唐海燕、沈雍霖约定过转让二手房应该承担责任，因此原告起诉没有法律依据。二、即使我方与原告存在法律关系，但原告所述的屋面防水以及墙面、顶棚抹灰层脱落的问题已经超过保修期，因此我方无须再承担涉案房屋的保修责任。涉案房屋所在楼宇C2C3街区已经取得验收合格文件，涉案房屋不存在任何质量问题。原产权人唐海燕、沈雍霖已于2007年11月15日收楼，根据原产权人签署的收楼凭证存根及商品房住宅质量保证书中约定，房屋的保修期从2007年11月15日起计算，其中屋面的保修期为五年，墙面抹灰层脱落的保修期为两年。即使我方与原告之间就涉案房屋存在法律关系，截止至原告起诉之日，原告所述的房屋渗水以及抹灰层脱落的问题早已超过了保修期。三、原告与原产权人的房屋买卖是二手房买卖，原告作为买受人应当尽到注意义务，对房屋现状，尤其是房屋的质量情况，在购房时应予以充分注意，并由此承担相应的责任。原产权人购房后，从未向我方提出过房屋质量问题，涉案房屋符合质量标准，不存在质量问题。现房屋出现了质量问题，原告对此存在重大过失，因此房屋的维修责任应由其自行承担。四、原告未能举证证明涉案房屋因漏水所造成损失，其主张5万元的经济损失缺乏法律依据与事实依据。五、根据法院向我方送达的传票上显示本案的案由为修理合同纠纷，我方认为我方与原告之间不存在预售合同关系，也不存在修理合同关系。被告侨鑫物业公司辩称：一、涉案房屋的质量问题是原告与原产权人的买卖关系，我方与原告之间是物业合同关系，二者属于不同的法律关系，因此本案与我方无关，原告起诉我方无法律及事实依据。二、即使原告与我方存在法律关系，我方也不应承担涉案房屋的维修责任。原告从2013年3月起至今一直欠交物业管理费，原告的违约行为已经严重影响我司的经营，我方没有义务为原告提供物业服务。三、根据《汇景新城前期物业服务合同》第二条第一款的约定，我方提供的维修服务仅针对物业的共有部分，而原告所述的房屋渗漏水及墙体脱落问题，是发生在原告的专有区域，并非属于我方的维修范围。原告提出我方未履行装饰装修管理服务的理由牵强，我方提供的装饰装修管理服务是指为了全体业主的利益，要求业主在装修前应与我方签订装饰装修管理服务协议，内容包括装修废弃物的处理以及督促业主不得对公共区域进行损坏等，并非原告理解的我方为其提供装饰装修服务。三、涉案房屋的漏水问题，是原告楼上的2703单元所导致的，因此维修问题应由2703单元的业主承担，我方作为物业公司在原告与2703单元业主之间仅负责协调，并非责任承担的主体。四、原告未能举证证明房屋质量问题造成的损失情况，其主张的5万元损失没有事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：被告侨鑫房地产公司系位于广州市天河区华南农业大学实验农场地（第二期）地块编号为4的地块汇景新城（C2C3街区第一期）商品房的开发商，并取得编号为穗房预（网）字第20060057号1《商品房预售许可证》获准销售。2006年9月4日，案外人沈雍霖、唐海燕（乙方）与被告侨鑫房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定案外人沈雍霖、唐海燕向被告侨鑫房地产公司购买天河区汇景新城C2C3街区第B1幢26层2603房（以下简称涉案房屋），甲方应当在2007年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该合同第二十三条约定了涉案房屋的保修责任为：乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，因不可抗力或者非甲方原告造成的损坏，甲方不承担责任等。原告确认已查看过该《商品房买卖合同》中有关保修责任的约定。又，被告侨鑫房地产公司称其已于2007年11月15日将涉案房屋交付案外人沈雍霖、唐海燕使用，并提供了编号为0000194号的《收楼凭证存根》，《业主建立专项维修资金专用账户申请书》及《中国农业银行客户提供金额零星消费回单》，均显示案外人沈雍霖于2007年11月15日缴纳了涉案房屋的物业专项维修基金。另被告侨鑫房地产公司还提供了一份致涉案房屋的《商品住宅质量保证书》，内容为：一、住宅保修自交付之日起计算（即2007年11月15日起计算），也是本保证书履行之日，在住户正常使用的情况下，本公司承担保修期内属于本公司维修责任的维修工作（见《商品住宅保修项目、期限和责任一览表》）；二、住户在使用过程中发现质量问题，可直接到汇景管理处或拨打管理处服务电话报修，因住户使用不当或进行家庭装修以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题，不在本公司的保修范围之内；三、住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉本公司直接委托汇景管理处给予及时的答复和妥善处理……六、本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件，与销售合同具有同等法律效力等。附件《商品住宅保修项目、期限和责任一览表》则显示：保修项目屋面防水，保修期限5年，保修责任为保修期内，如因设计、施工或防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修至满足有关范围及标准要求；保修项目墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限2年，保修责任为保修期内，如因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落，发展商将无偿进行修补……故被告侨鑫房地产公司就此主张，即使其对涉案房屋负有保修责任，但从涉案房屋交付之日即2007年11月15日起计算，原告现主张涉案房屋存在渗水以及抹灰层脱落的质量问题均已超过了保修期限。2008年1月1日，被告侨鑫房地产公司（甲方）与被告侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的流通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止等。上述合同期限届满后，被告侨鑫房地产公司与被告侨鑫物业公司于2013年11月15日重新签订了合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止的《汇景新城前期物业服务合同》。2008年8月8日，涉案房屋所在的广州市天河区五山汇景新城汇景北路60-72号（汇景新城中区C2C3街区A1-A4、B1-B3栋）工程取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》）。2010年4月13日，涉案房屋的权属人登记为原告，房屋所有权的取得方式为购买。原告称，其于2010年5月入住涉案房屋，于2012年10月发现涉案房屋存在渗水以及抹灰层脱落等问题，但其向被告侨鑫物业公司反映后，被告侨鑫物业公司一直不予处理。原告认为，根据被告侨鑫房地产公司提供的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅保修项目、期限和责任一览表》及《竣工验收备案表》，可知涉案房屋的保修起算日期应为涉案房屋原业主沈雍霖、唐海燕收楼之日即2007年11月15日或者涉案房屋竣工验收合格之日即2008年6月26日，故涉案房屋渗水质量问题相应的保修期应至2012年11月14日或2013年6月25日。就此，原告提供了单号为L-8939（报修时间2012年10月29日）、L-8949（报修时间2012年11月4日）的《广州侨鑫物业有限公司汇景管理处工程维修单》两份及被告侨鑫物业有限公司于2013年4月8日向涉案房屋楼上单元发出的《关于汇景新城汇景新城C2C3街区B1栋2703单元配合渗水维修的事宜》，拟证明其已在保修期内向二被告主张权利。被告侨鑫房地产公司认为前述文件并非其出具，故不予确认；被告侨鑫物业公司则认为，两份《广州侨鑫物业有限公司汇景管理处工程维修单》上无其公司或员工的盖章签字，故不予确认，至于《关于汇景新城汇景新城C2C3街区B1栋2703单元配合渗水维修的事宜》中的打印文字属实，且根据该函“就阁下现居住的C2C3街区B1栋2703单元楼下2603单元入户阳台天花渗水及卫生间墙身渗水的事宜，本处物业服务助理协同工程部人员经现场查看，确认为贵单元漏水所致”等内容来看，亦证明了涉案房屋的渗水问题系楼上单元所致，与其向本院提交的广州正田建筑装饰工程有限公司于2014年10月24日出具的《关于C2C3-B1-2603单元渗漏水的原因分析》所证明的内容一致。对于两被告均否认《广州侨鑫物业有限公司汇景管理处工程维修单》的真实性，原告表示无法进一步举证证明。本院认为：被告侨鑫房地产公司将涉案房屋出售给案外人沈雍霖、唐海燕，并承诺自交付之日起承担涉案房屋保修期内属于其维修责任的维修工作。虽案外人沈雍霖、唐海燕后将涉案房屋出售给原告，涉案房屋的所有权人发生了变更，但亦不能免除被告侨鑫房地产公司作为涉案房屋的开发商在其原承诺范围内对涉案房屋承担相应的保修义务。故对被告侨鑫房地产公司以其与原告不存在房屋买卖合同关系为由不需履行保修义务的主张，本院不予采纳。原告作为涉案房屋的所有权人，有权向开发商主张保修及赔偿责任，但须在涉案房屋的保修范围和保修期限内主张。本案中，原告对被告侨鑫房地产公司已于2007年11月15日将涉案房屋交付案外人沈雍霖、唐海燕使用的事实并无异议，亦确认保修期限可从该日起算，同时也主张保修期限可从涉案房屋竣工验收合格之日起算。本院认为，因被告侨鑫房地产公司已在涉案房屋的《商品房买卖合同》及《商品住宅质量保证书》中明示了其保修期限的起算日为涉案房屋的交付之日，原告亦表示清楚《商品房买卖合同》中有关保修责任的约定，理应受其约束，故涉案房屋的保修期限应从2007年11月15日开始计算。原告主张保修期限从涉案房屋竣工验收合格之日起算，因无事实及法律依据，本院不予采纳。而原告主张涉案房屋存在渗水及墙皮剥落的质量问题，依据被告侨鑫房地产公司提供的《商品住宅保修项目、期限和责任一览表》，渗水问题的保修期为5年，墙皮剥落问题的保修期为2年，相应的保修期限未违反法律规定的最低保修期限，故如涉案房屋在2012年11月14日前存在渗水的质量问题、2009年11月14日前存在墙皮剥落的质量问题，原告有权向被告侨鑫房地产公司主张保修责任等。又，被告侨鑫房地产公司在涉案房屋的《商品住宅质量保证书》中已明确告知住户，如使用过程中发现质量问题，可直接向被告侨鑫物业公司报修。故原告只要证明其向被告侨鑫房地产公司或被告侨鑫物业公司之一反映过涉案房屋的质量问题即可。但原告就此提供的两份《广州侨鑫物业有限公司汇景管理处工程维修单》无法显示出具人系两被告，原告提供的《关于汇景新城汇景新城C2C3街区B1栋2703单元配合渗水维修的事宜》的出具时间为2013年4月8日，均无法证明涉案房屋在保修期限内发生属于保修范围的质量问题，故应由原告承担举证不能的法律后果。原告要求被告侨鑫房地产公司承担涉案房屋的渗漏水及墙皮剥落质量问题的维修及赔偿责任，理据不足，本院不予支持。虽被告侨鑫房地产公司委托被告侨鑫物业公司答复、处理有关住宅质量的来信、来访、投诉，但原告现并无证据证明被告侨鑫物业公司怠于履行该项职责。且根据被告侨鑫物业公司与被告侨鑫房地产公司签订的《汇景新城前期物业服务合同》，被告侨鑫物业公司的委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理，装饰装修的管理服务；如单个业主要求被告侨鑫物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。故原告作为汇景新城的业主在与被告侨鑫物业公司并无对物业专有部分的维修另行约定的情况下，要求被告侨鑫物业公司承担其物业专有部分的维修养护义务及赔偿责任，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告温贞杰的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告温贞杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  傅红亚人民陪审员  杨 蕴二〇一五年六月二十三日书 记 员  何嘉杰钟腾本判决书于2015年   月   日送达（33）