安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2015）屯民一初字第01205号原告：王尉，男，住安徽省黄山市屯溪区。委托代理人：苑振江，安徽一飞律师事务所律师。被告：黄山文化旅游股份公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：王庆扬，董事长。委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。原告王尉与被告黄山文化旅游股份公司（以下简称黄山文旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，依法由审判员吴洁宇适用简易程序，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告王尉的委托代理人苑振江、被告黄山文旅公司的委托代理人汪晓农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王尉诉称：2011年7月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将栢景雅居紫薇轩1幢6号、33号商铺出售给原告，约定被告于2012年9月28日前向原告交房，但原告验收房时发现商铺漏水严重，不符合交付条件。2014年3月14日，原、被告就商铺漏水处理达成协议，双方约定于2014年6月27日验收，如果今后仍漏水被告按照商铺租金（每平方米每月40元）的两倍计算。截至原告起诉之日，被告仍不能将正常使用的商铺交付。原告诉至法院，请求判令：1.被告将栢景雅居紫薇轩1幢6号、33号商铺维修好交付原告；2.被告按审核盖章合法的施工图做好商铺两侧墙壁交付原告，并按重新测绘的商铺面积退还相应购房款给原告；3.被告自2014年6月28日起每月支付逾期交房违约金4895元至实际交付止；4.被告承担本案诉讼费。王尉为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据二、房屋买卖合同，证明双方签订房屋买卖合同的事实；证据三、2015年4月20日王尉给被告反映漏水的通知，证明房屋现仍漏水；证据四、2015年5月5日被告给原告的回复函，证明被告确认房屋仍然漏水的事实；证据五、2014年3月14日的商铺漏水处理协议，证明商铺两年内如果再次漏水，被告按照每平方40元的双倍标准对原告进行补偿；证据六、申请法院调取的施工图纸，证明被告未按图纸施工，诉争商铺缺少一面墙体。黄山文旅公司在庭审中辩称：本案所涉房屋已维修好，按照双方达成的协议，原告应于2014年6月27日验收，故原告的第一项诉请不能成立；被告是按照与原告签订合同的相关约定将商铺交付给原告，双方的权利、义务应当以合同为准，所谓的施工图纸被告没有看到，第二项诉请也不能成立；双方就逾期交房的违约金已达成协议并履行完毕，原告的违约金诉请也不能成立。综上，请求驳回原告诉请。黄山文旅公司为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、名称变更登记公告，证明被告主体资格及企业名称变更情况；证据二、商品房买卖合同附件——平面图，证明房屋的现状与合同约定一致；证据三、商铺渗水问题处理协议、收条，证明双方就渗水问题处理（2014年6月27日前的问题）已达成协议并履行完毕，如今后发生漏水是以维修而耽误使用的时间来进行补偿；证据四、再次催促交房通知书、邮寄凭证，证明被告已再次催促原告收房；证据五、竣工验收备案表，证明房屋已通过竣工验收备案，符合交房条件；证据六、房地产权证，证明房屋已取得房屋所有权证，房屋面积及结构图与合同约定一致。黄山文旅公司对王尉提交的证据发表如下质证意见：证据一、无异议；证据二、真实性上无异议，但该商品房买卖合同不完整，原告没有提供该合同所附图纸，应当以图纸来确定被告交付房屋的状况；证据三、真实性无异议，系渗水问题达成协议后新出现的问题；证据四、真实性无异议；证据五、真实性无异议，双方对商铺渗水问题达成的协议已就2014年6月27日之前的所有争议一次性解决并已支付相应款项，原告应于2014年6月27日前验收收房，如商铺再次漏水则以维修而耽误原告使用时间来计算补偿；证据六、真实性无异议，关联性有异议，双方应依照合同的约定履行，且变更设计并不影响商铺的质量或使用功能。王尉对黄山文旅公司提交的证据发表如下质证意见：证据一、无异议；证据二、该图只是示意图，被告应严格按照施工图纸来组织施工，施工图纸不可随意变更，即使变动应经图审中心的审核及原告同意；证据三、商铺在两年内又存在渗水现象，被告应按照该协议第三条对原告进行补偿；证据四、真实性无异议，原告也收到该通知，但双方一直在交涉漏水问题，原告要求被告将漏水问题解决好再交房，但漏水问题一直没有解决好；证据五、真实性无异议，证明目的有异议，不能证明诉争房屋无漏水等质量问题；证据六、真实性无异议，证明目的有异议。本院对王尉提交的证据认证如下：证据一、黄山文旅公司无异议，本院经审查予以确认；证据二至证据五，黄山文旅公司对其真实性均无异议，本院经审查予以确认；证据六、该施工图纸系本院依王尉申请从黄山市城乡规划局调取，本院予以确认。本院对黄山文旅公司提交的证据认证如下：证据一、王尉无异议，本院经审查予以确认；证据二、王尉不予认可，因该平面示意图不是案涉商铺在黄山市城乡规划局报备的施工图纸，对其证明目的本院不予采信；证据三、王尉对其真实性未提出异议，本院经审查予以采信；证据四至证据六，王尉对其真实性均无异议，但对证明目的有异议，本院经审查予以采信。经审理查明：王尉与黄山置地投资有限公司（称置地投资公司）公司于2011年7月12日签订《商品房买卖合同》，约定置地投资公司将其开发建设的坐落黄山市屯溪区栢景雅居紫薇轩1幢6号商铺（建筑面积28.74平方米、套内建筑面积27.74平方米）、33号商铺（建筑面积34.65平方米、套内建筑面积33.45平方米）出售给王尉；该房单价按套内建筑面积每平方米10975.55元计算，总价为671594元；王尉付清全部房款后，置地投资公司于2012年9月28日前将验收合格的商品房交付王尉使用；逾期交房违约责任，逾期不超过60日，每日按已交付房价款万分之一点五计付违约金；逾期超过60日后，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，每日按已交付房价款万分之二计付违约金。合同签订后，王尉依约支付全部房款。2012年9月24日该房屋通过竣工验收备案。因商铺的伸缩缝处存在漏水现象，2014年3月14日，王尉（甲方）的委托代理人王国飞代表王尉与置地投资公司（乙方）就商铺漏水处理达成协议，载明“一、乙方已经查明渗水原因：系伸缩缝处渗水。要求施工方作出具体的维修方案，并于6月27日前对此商铺的伸缩缝渗水问题进行彻底的维修解决，并对维修的质量负责；二、维修期间，给甲方造成的损失，乙方结合周边的情况和充分考虑业主的感受，给予该商铺21个月（2012.9.28-2014.6.27）的房租并加上部分额外补偿，合计人民币伍万伍仟元整（￥55000），此次事宜一次性解决，再无纠纷；三、乙方委托施工方维修结束后，两年内若再次发现此伸缩缝严重渗水，乙方承诺：以耽误甲方正常使用该商铺时间，以该商铺租金（参照上面40元／月㎡）的两倍予以补偿；四、甲方于2014年6月27日对此商铺进行验收，验收完毕没有渗水情况后予以收房。”王尉于2014年3月31日收到置地投资公司支付的5.5万元。2014年6月27日，王尉以商铺的伸缩缝处仍漏水为由未验收收房。2014年7月14日置地投资公司向王尉寄送交房通知书，要求其2014年7月15日办理交房手续。2015年4月20日王尉给置地投资公司邮寄通知，反映案涉商铺仍存在渗水现象。2015年5月5日置地投资公司回函给王尉，载明“对于您在2015年4月7日向我客服投诉商铺渗水问题的事宜，我公司接到您的投诉后高度重视，多次组织施工方、工程等部门到现场查看及提出合理的维修方案。此渗水问题已经及时处理，于2015年4月24日全部维修结束，并对维修的质量负责。”因置地投资公司至今未能成功交房，王尉诉至法院，提出前述之诉请。另查明：置地投资公司于2014年12月1日企业名称变更为黄山文旅公司。置地投资公司向黄山市城乡规划局报备了案涉商铺的初始设计图纸，该图纸上案涉商铺的进门右手边有两面墙。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告王尉向置地投资公司支付了全部购房款，置地投资公司应当按照合同约定向原告王尉交付房屋。双方达成处理协议后涉案商铺的伸缩缝处仍存在漏水现象，置地投资公司虽主张已尽维修义务但未提供证据予以证明，依法应继续承担维修义务。置地投资公司已向黄山市城乡规划局报备了案涉商铺的设计图纸，该设计图纸上案涉商铺的进门右手边设计有两面墙。因置地投资公司在与原告王尉签订房屋买卖合同后，擅自进行变更，将该商铺进门右手边的两面墙变更为一面墙，且未告知买房人原告王尉，违反了诚信原则，置地投资公司应当按照设计图纸的要求筑成一面墙。置地投资公司因自身原因未能将案涉商铺按照合同约定交付给原告王尉，应自双方约定交房日期（2012年9月28日）的第二日起承担逾期交房违约金，因双方就2012年9月28日至2014年6月27日期间的违约金达成协议并已履行完毕，置地投资公司应自2014年6月28日起支付原告王尉逾期交付违约金至房屋实际交付之日止，每天按合同总房款671594元的万分之二计算。因被告置地投资公司于2014年12月1日企业名称变更为黄山文旅公司，其民事权利义务应由黄山文旅公司承继。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄山文化旅游股份公司于本判决生效之日起十日内将黄山市屯溪区栢景雅居紫薇轩1幢6号、33号商铺维修后交付给原告王尉；二、被告黄山文化旅游股份公司于本判决生效之日起十日内按原设计图纸要求在该商铺进门右手边筑成一面墙，并返还原告王尉因该墙体所占面积的购房款（以实际测量面积为准，按单价每平方米10975.55元计算）；三、被告黄山文化旅游股份公司从2014年6月28日起至黄山市屯溪区栢景雅居紫薇轩1幢6号、33号商铺实际交付之日止每日按总房款671594元的万分之二支付给原告王尉逾期交房违约金；四、驳回原告王尉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告黄山文化旅游股份公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  吴洁宇二〇一五年十月二十二日书记员  潘晓琴附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。