福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽07民终1462号
上诉人（原审被告）：苏辉灿,男，1977年3月18日出生，汉族，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部，住所地福州市梅峰路198号。
法定代表人：曾念军，负责人。
委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。
上诉人苏辉灿因与被上诉人中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部（以下简称福建高炮后勤部）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院(2016)闽0702民初3105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏辉灿上诉请求：撤销南平市延平区人民法院(2016)闽0702民初3105号民事判决，改判驳回福建高炮后勤部的诉讼请求或者发回重审。事实和理由:1.苏辉灿仅作为南平市向农农业科技有限公司的代理人与福建高炮后勤部签订过《租赁协议》，且《租赁协议》已经履行完毕，福建高炮后勤部无证据证明双方约定转为不定期租赁。2.苏辉灿并未以南平市华菱汽车服务有限公司的名义与福建高炮后勤部签订《租赁协议》，福建高炮后勤部也无证据证明该《租赁协议》为苏辉灿所签。3.苏辉灿并未向福建高炮后勤部交纳过租金及水电费，苏辉灿于2014年8月离开南平，福建高炮后勤部与其他承租人之间的事宜，与苏辉灿无关。苏辉灿并非本案适格主体，福建高炮后勤部要求苏辉灿承担责任无事实和法律依据。
福建高炮后勤部辩称：1.南平市向农农业科技有限公司、南平市华菱汽车服务有限公司均没有进行工商登记，《租赁协议》中亦无两公司的签章，苏辉灿称讼争三份《租赁协议》的承租人为前述两公司，无事实依据。讼争三份《租赁协议》的签订、履行均是由苏辉灿完成，并由苏辉灿的工作人员交纳租金，福建高炮后勤部从未就讼争《租赁协议》的有关事宜联系他人。2.苏辉灿称其并未签订2013年9月17日的《租赁协议》，与事实不符。讼争三份《租赁协议》中约定的年租金共计44400元，苏辉灿向福建高炮后勤部交纳的2014年度租金合计为44400元，如2013年9月17日的《租赁协议》并非苏辉灿所签，则苏辉灿不可能同时交纳三份《租赁协议》中约定的租金。苏辉灿于2014年7月16日签订的《租赁安全责任书》载明苏辉灿对“南侧第一、五、六间安全责任负责”，其中的“南侧第五、六间”即为2013年9月17日的《租赁协议》中约定的出租店面，可以证实苏辉灿为该《租赁协议》中的承租人。综上，苏辉灿与福建高炮后勤部签订的三份《租赁协议》均为双方真实意思表示，苏辉灿应当承担相应责任，请求驳回苏辉灿的上诉请求。
福建高炮后勤部向一审法院起诉请求：苏辉灿向福建高炮后勤部支付自2015年1月1日起至2016年1月1日止拖欠的租金合计44400元，并支付应付租金按日千分之三计算的违约金59473.8元(暂计至2016年9月5日)。
一审法院认定事实：福建工商一体化平台未查询到南平市向农农业科技有限公司（以下简称南平向农公司）、南平市华菱汽车服务有限公司（以下简称南平华菱公司）的公司登记。2011年7月28日，苏辉灿以南平向农公司（合同乙方）名义与福建高炮后勤部（合同甲方）签订《租赁协议》，合同主要约定：甲方将位于南平市预备役高炮团大门南侧第一间房屋出租给乙方使用，租赁用途为办公，租赁期限从2011年8月1日至2014年7月31日止，月租金1100元，每季度结算一次，乙方于每季度前五日交付甲方，租金自交付之日起计算。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一天，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；该协议还约定了其他条款。同日，即2011年7月28日，苏辉灿又以南平向农公司（合同乙方）名义与福建高炮后勤部（合同甲方）签订《租赁协议》，合同主要约定：甲方将位于南平市间房屋出租给乙方使用，租赁用途为员工宿舍，租赁期限从2011年8月1日至2014年7月31日止，月租金400元，每季度结算一次，乙方于每季度前五日交付甲方，租金自交付之日起计算。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一天，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；该协议还约定了其他条款。2013年9月17日，苏辉灿以南平华菱公司（合同乙方）名义与福建高炮后勤部（合同甲方）签订《租赁协议》，合同主要约定：甲方将位于南平市预备役高炮团大门南侧第五、六间房屋出租给乙方使用，租赁用途为公司办公，租赁期限从2013年10月1日至2014年7月31日止，月租金2200元，每季度结算一次，乙方于每季度前五日交付甲方，租金自交付之日起计算。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一天，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；该协议还约定了其他条款。三份《租赁协议》签订后，福建高炮后勤部将案涉房屋交给苏辉灿使用，苏辉灿按月支付租金。2014年7月16日，苏辉灿向福建高炮后勤部出具了《租赁安全责任书》。2014年7月31日三份《租赁协议》到期后，苏辉灿通过案外人继续按原协议约定缴纳租金。自2015年1月1日起，苏辉灿开始拖欠租金，租赁双方均未通知对方要求解除合同，2016年1月1日，福建高炮后勤部将租赁房屋加锁收回。
一审法院认为，本案的争议焦点是苏辉灿是否为合同相对方，为本案适格被告。本案三份《租赁协议》的抬头虽为南平向农公司与南平华菱公司，但两个公司均未进行工商登记，两公司依法不具有诉讼主体资格。虽然以南平华菱公司名义签订的《租赁协议》中苏辉灿的签名字体与另两份以南平向农公司名义签订的《租赁协议》的签名字体有差异，但结合现实中同个人存在多种签名字体的情况，同时结合工商银行业务回单的汇款金额与三份《租赁协议》约定的总计租金相吻合等情况，可以表明三份《租赁协议》的租金是一起支付的。苏辉灿辩称南平华菱公司的《租赁协议》不是其本人签订，但其未向一审法院提交书面笔迹鉴定申请，亦未提交其他证据加以证明，该抗辩意见，不予采纳。关于苏辉灿辩称其只是南平向农公司的经办人、代理人，且于2013年7月离开南平，不清楚本案租赁房屋2013年7月以后的使用情况，该陈述与苏辉灿于2014年7月16日向福建高炮后勤部出具《租赁安全责任书》的事实相违背，苏辉灿亦未提交其作为代理人的相关受托手续。再者，未进行工商登记的南平向农公司、南平华菱公司并不具备诉讼主体资格，故苏辉灿该抗辩意见不予采纳。综合以上分析，苏辉灿个人作为实际承租人以南平向农公司、南平华菱公司的名义与福建高炮后勤部签订《租赁协议》的事实具有高度可能性，在未有相反证据的情况下，应予以认定。故苏辉灿为案涉《租赁协议》的合同相对方，亦应为本案适格被告。福建高炮后勤部与苏辉灿签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。
关于福建高炮后勤部要求苏辉灿支付2015年1月1日至2016年1月1日租金44400元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，三份《租赁协议》约定的租赁期限于2014年7月31日届满后，苏辉灿仍继续使用租赁物并按原合同约定继续缴纳租金，福建高炮后勤部对此无异议，原租赁合同继续有效，双方转为不定期租赁关系。2015年1月1日至2016年1月1日期间，双方均未通知对方要求解除租赁合同，苏辉灿亦未提交证据证明于2015年1月1日前将租赁房屋返还福建高炮后勤部，苏辉灿主张的2014年7月31日合同到期后租赁合同已自动解除（履行完毕）的抗辩意见，不予采纳；苏辉灿从2015年1月1日起未支付租金，构成违约，故福建高炮后勤部要求苏辉灿支付2015年1月1日至2016年1月1日租金44400元（3700元/月×12个月）的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。关于福建高炮后勤部要求苏辉灿支付应付租金按日千分之三计算的违约金59473.8元（2015年1月1日至2016年9月5日）的诉讼请求，三份《租赁协议》中均约定“逾期交付租金的，每逾期一天，按滞交经费总额的千分之三支付违约金”，该约定违约金明显过高，根据本案双方纠纷的实际情况，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，酌情调整为违约金按月利率2%计算，即为13041.44元〔（3700元×2%+44400元×2%）×12个月÷2+44400元×24%/365天×249天〕。综上，苏辉灿应支付福建高炮后勤部拖欠租金44400元及违约金13041.44元，福建高炮后勤部诉讼请求中超过部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时要求解除合同。福建高炮后勤部以其于2016年1月收回租赁房屋的行为表明解除合同关系，可以认定双方租赁合同已于2016年1月解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、苏辉灿应于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部租金44400元及违约金13041.44元；二、驳回中国人民解放军福建陆军预备役高射炮兵师后勤部的其他诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，福建高炮后勤部提交的三份讼争《租赁协议》中承租人的落款处签字均显示为“苏辉灿”，苏辉灿对其以向农公司名义签订《租赁协议》予以认可，但主张其并未以南平华菱公司的名义在2013年9月17日的《租赁协议》中签字，苏辉灿并未提交证据证实该主张。同时，苏辉灿于2014年7月16日向福建高炮后勤部出具的《租赁安全责任书》中载明其责任范围包含“南侧第五、六间”店面，该处店面即为2013年9月17日签订的《租赁协议》中约定的出租房屋，因此，一审法院认定苏辉灿以向农公司、华菱公司名义签订讼争的三份《租赁协议》，并无不当。因南平向农公司、南平华菱公司并未进行工商登记，不具备诉讼主体资格，故应认定苏辉灿为三份讼争《租赁协议》的合同相对方，具备本案主体资格。三份讼争《租赁协议》中约定的内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该三份协议成立且合法有效，苏辉灿应当依约履行交纳租金的义务。虽讼争三份《租赁协议》约定的租赁期均至2014年7月31日止，但福建高炮后勤部收取的以南平华菱公司名义交纳的2014年度租金共计44400元，该款与讼争三份《租赁协议》中约定的年租金总额相符，且苏辉灿并未提交证据证实其在租赁期满后已向福建高炮后勤部移交了承租房屋，故应认定苏辉灿在三份《租赁协议》期限届满后仍继续使用租赁物，双方自2014年7月31日起转为不定期租赁关系。一审法院判决由苏辉灿支付福建高炮后勤部2015年1月1日至2016年1月1日的租金44400元及违约金13041.44元，并无不当。
综上所述，苏辉灿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1236元，由苏辉灿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 陈荣富
审 判 员 黄晓健
二〇一七年十二月十二日
法官助理 曹滢颖
书 记 员 林卓丽
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。