重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第04216号
原告刘荣杰，女，1983年10月23日出生，汉族，中国邮政储蓄银行烈士墓营业部职员，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人魏德飞，重庆天元律师事务所律师。
被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团R分区R27-1／02号，组织机构代码58892514-2。
法定代表人罗晏，重庆市旅伴快捷酒店有限公司总经理。
原告刘荣杰与被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司（以下简称快捷酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序并于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告刘荣杰的委托代理人魏德飞，被告快捷酒店公司的法定代表人罗晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘荣杰诉称，原被告于2014年9月14日签订《商业楼房屋租赁合同》，约定原告将其涉案商业房屋出租给被告，租赁房屋建筑面积46.68平方米，租赁期为2014年9月15日至2024年9月15日，其中免租期为4个月，从2014年9月15日至2015年1月15日，月租金第一年为38元／平方米（建筑面积），每两年递增一次，租金每季度支付一次，每次提前15天交纳，第一次租金应于2014年12月31日前交纳，金额3548元，对应的租期为2015年1月15日至2015年3月15日，第二次租金应于2015年2月28日前交纳，金额5322元，对应的租期为2015年3月15日至2015年6月15日，以此类推。签订合同时被告向原告交纳履约保证金2000元，租赁期间产生的水电费、物管费等费用由被告支付，若被告未按约定时间交纳租金及费用超过30天，原告有权解除合同、收回房屋，被告还应按合同剩余租期总租金的30%支付违约金。签订合同后，原告履行了合同义务，被告未约定时间交纳租金、物管费等，被告已构成违约，现诉请法院，1、判令解除原被告双方签订的《商业楼房屋租赁合同》，并由被告退还原告涉案房屋；2、判令被告支付原告2015年1月15日至2015年3月15日期间的租金3548元及从2015年3月16日起按合同约定的38元／平方米／月的标准计算至解除租赁合同之日止46.68平方米房屋租金；3、判令被告向原告支付代付的物管费901.67元；4、判令被告向原告支付违约金10000元（合同约定按合同剩余租期总金额的30%计算的违约金较高，原告主动降低为10000元）。
被告快捷酒店公司辩称，1、同意解除合同并支付物管费，被告没有实际使用涉案房屋且被告在2014年11月已告知原告不愿意租赁房屋了，不存在返还房屋的问题，不同意支付租金及违约金，但愿意补偿原告免租期间的损失5000元（含保证金2000元）。
经审理查明，重庆市沙坪坝区凤天大道47号（现门牌号为49号）25-6系原告刘荣杰购买的非住宅房屋，商品房买卖合同约定的建筑面积为46.68平方米。
2014年9月15日，原告刘荣杰与被告快捷酒店公司签订《商业楼房屋租赁合同》，约定原告将其涉案建筑面积46.68平方米的商业房屋出租给被告。租赁房屋为框架结构，无装修。租赁期限10年，从2014年9月15日至2024年9月14日。租金约定：其中从2014年9月15日至2015年1月14日为免租期，第一、二年租金38元／平方米，第三、四年租金40.28元／平方米，第五、六年租金42.69元／平方米，第七、八年租金45.25元／平方米，第九、十年租金47.96元／平方米，每季度支付一次，每年支付4次，每次提前15天交纳。租赁期间产生的水电费、物管费等费用由被告自行支付。原告应于协议签订后2日内向被告交付所租房屋及所租房屋的钥匙，并使所租房屋处于空置、可使用状态。被告应于2014年9月15日签订合同时向原告交纳保证金2000元，如被告未按约定时间交纳租金及费用超过30个工作日，原告届时有权单方终止本协议并收回房屋，被告应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用和逾期付款违约金。原告的违约责任：在租赁期内，原告违反本协议约定，提前收回房屋的，应按成新率赔偿被告投入的装修费用并另按合同剩余租期总租金的30%向被告支付违约金。被告的违约责任：租赁期内，被告如发生本协议第十四条第三款所规定的行为之一的，原告有权终止本协议并收回房屋，被告应按合同剩余租期总租金的30%向原告支付违约金。合同第十四条第三款约定：房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除协议，收回房屋：其中第（5）项为拖欠房租累计30天以上。签订合同后，原告将合同约定的房屋的钥匙交付给被告，被告向原告交纳保证金2000元，但被告未进场装修，被告也未按约定时间交纳租金、物管费等，被告欲解除合同，但未能与原告就解除合同达成协议，现原告诉至本院，要求判如所请。
另查明，原告于2014年9月10日交纳涉案房屋2014年9月1日至2015年2月28日期间的物业管理费901.67元（163.94元／月×5.5个月）。
审理中，原告认为，合同约定的第一、二年的租金实际为每月每平方米38元，被告未表示异议。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商业楼房屋租赁合同》、收据以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告与被告签订的《商业楼房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
原告刘荣杰已按约定将涉案房屋交付给被告使用，按照合同约定，被告应提前15天交纳一个季度的租金，扣除免租期，亦应在2014年12月31日前支付2015年1月15日至2015年4月14日期间的租金，在2015年3月31日前支付2015年4月15日至2015年7月14日期间的租金，但被告除支付保证金2000元，至今未向原告支付租金及物业管理费等费用，已构成违约，且逾期支付租金已经超过30天，亦超过30个工作日，因此，原告要求解除合同并由被告返还房屋，要求被告支付2015年1月15日至解除租赁合同之日期间的房屋租金及违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于租金问题。
审理中，原告主张合同约定的第一、二年的租金为每月每平方米38元，被告未表示异议；涉案非住宅房屋建筑面积46.68平方米，如果将合同约定的租金单价理解为每年每平方米38元与常理不符，根据日常生活经验，合同约定的“第一、二年租金38元／平方米”应为每月每平方米租金单价38元。因此，依照合同约定，被告应支付原告2015年1月15日至2015年3月15日期间的租金3547.68元及从2015年3年16日起按38元／平方米／月的标准计算至解除租赁合同之日止46.68平方米房屋的租金。原告要求被告应支付2015年1月15日至2015年3月15日期间的租金3548元，其中的0.32元部分，没有合同依据，本院不予支持。
关于物业管理费问题。
原告代被告支付了物业管理费901.67元，且被告同意支付，对原告该项请求予以支持。
关于违约金问题。
被告逾期支付租金已经超过30天，亦超过30个工作日，应向原告支付违约金，根据合同约定，其应按合同剩余租期总租金的30%支付违约金，该违约金金额超过50000元，原告主动降低为10000元，属于依法处分自己的权益，而且，原告在4个月的免租期未收到租金7095.36元，产生了实际损失，因此，对原告要求被告支付违约金10000元的请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告刘荣杰与被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司签订的《商业楼房屋租赁合同》在本判决发生法律效力后立即解除。
二、被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司在本判决发生法律效力后三日内将涉案商业房屋返还给原告刘荣杰。
三、被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告刘荣杰2015年1月15日至2015年3月15日期间的租金3547.68元及2015年3年16日起至解除租赁合同之日止的租金，该租金按房屋建筑面积46.68平方米及月租金单价38元／平方米／月计算，不足一个月的，按天数计算。
四、被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告刘荣杰物业管理费901.67元。
五、被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告刘荣杰违约金10000元。
六、驳回原告刘荣杰的其他诉讼请求。
如果被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费218元（原告已预交109元），减半收取109元，由被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司负担，限被告重庆市旅伴快捷酒店有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告刘荣杰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 谢凤鸣
二〇一五年七月五日
书记员 张懋原