江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4273号
上诉人（原审原告）王长银，男，汉族，1941年10月13日生，退休职工。
上诉人（原审被告）南京市鼓楼区住房和建设局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，该单位局长。
委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。
委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。
上诉人王长银与上诉人南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并于2015年8月13日公开开庭进行了审理，上诉人王长银、上诉人鼓楼区住建局的委托代理人孙华武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王长银原审诉称，鼓楼区住建局是王长银所在的南京市鼓楼区湖南路04、05片的拆迁主体。2013年12月底，王长银领取了金阜雅苑安置房屋钥匙后发现，已建成的房屋与协议上的设计图纸不同，主要有：原设计图上一扇飘窗变成了平窗；原设计图上一扇房门的位置因结构改变现为承重墙；房屋缺少一个室外空调机位；户型由三室二厅变成二室二厅；卫生间马桶下水孔距过短，无法正常安装马桶。半年后，在业主的强烈要求下，开发商对部分房屋进行改造成三室，由于原房门的位置现为承重墙，改造后的三室不仅影响了合理的使用面积，也加大了装修成本。由于涉案房屋是拆迁安置房，无法退换，王长银只能入住。上述问题经反映一直未获解决。2014年12月开始办理发放金阜雅苑安置房屋的产权证手续，一些已领取所有权证的住户发现，原协议上注明的“产权调换安置房”被改成了“中低价商品房”。王长银认为其目的就是为了今后的物业费、维修基金和销售价格的标准，其行为损害了王长银的权利，应当予以更正。同时，拆迁部门利用办理产权证的机会，要求业主与南京湖南路苏宁置业有限公司签订商品房现售合同，房屋单价为12200元／平方米，鼓楼区住建局却按17100元／平方米计价给王长银。王长银基于上述事实诉至原审法院，诉讼请求为：1.判令鼓楼区住建局将金阜雅苑拆迁安置房性质更正为产权调换房；2.判令鼓楼区住建局因改变房屋结构而造成的面积损失195000元；3.判令鼓楼区住建局因交付房屋的马桶孔距不符合规范要求而增加的损失2500元；4.判令鼓楼区住建局因交付房屋未预留空调外机位而造成的损失500元；5.判令鼓楼区住建局将平窗改为飘窗；6.判令鼓楼区住建局退还多收取的超出置换面积部分的购房款129360元；7.判令鼓楼区住建局支付实际交付房屋面积较合同约定房屋面积大1.56平方米而增加的购房款26676元。
鼓楼区住建局原审辩称：王长银、鼓楼区住建局签订的拆迁补偿协议是双方自愿签订的，是真实意思表示，鼓楼区住建局已全面履行了义务。一、关于房屋性质的诉讼请求不成立，根据协议约定，并没有约定鼓楼区住建局提供所谓产权调换性质的房屋，仅约定了产权调换的补偿方式，并对房屋的坐落位置、房屋面积等进行了约定，王长银现在取得的房屋即是合同约定的房屋，协议已经履行完毕。二、关于交付房屋不符合合同约定主张赔偿损失的问题。鼓楼区住建局签合同时所提供的平面图是草图，经过审核后，最终确定的户型就是王长银现在的房屋户型，交付的房屋符合设计要求，并且鼓楼区住建局已明确告知王长银实际交付房屋以规划部门核准为准，因此，鼓楼区住建局不存在违约，不应承担赔偿责任。王长银诉称马桶孔距的问题及空调室外机位的问题与事实不符，亦不应承担赔偿责任。三、关于改建飘窗的问题。王长银的该主张没有依据，王长银所取得的房屋户型中，没有缺少飘窗，且交付房屋已经验收合格，故王长银的该项诉讼请求不能成立。四、关于退还购房款的问题。因双方关于超出面积的单价已达成合意，为17100元／平方米，现王长银要求退还购房款没有依据，不应予以支持。五、关于实际交付房屋面积差而增加的购房款问题。因该款项尚未实际发生，且无任何事实和法律依据，也不应支持。综上，王长银诉讼请求均不成立，请求驳回王长银的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区丁家桥7号601室房屋（建筑面积为59.74平方米，以下简称601室房屋）登记的所有权人为王长银、王联松。王联松系王长银次子，于2013年1月4日死亡。因601室房屋拆迁，王长银（乙方）与鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2013年3月10日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2013年6月30日，在鼓楼区湖南路05地块，委托南京鼓楼房地产拆迁有限公司，实施湖南路05地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为601室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为902672元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用219106元；乙方同意于2013年4月10日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号7幢2301室，建筑面积为114.06平方米，交付日期为2013年12月31日的房屋，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；王长银的房屋拆迁补偿款，用于调换钟阜路29号7幢2301室房屋，价值相等不结算差价；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为钢混，用途为住宅，该房屋为期房，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中两间次卧室均有一飘窗，西侧中间卧室门与卫生间相邻，套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准。
2013年12月底，涉案安置房屋交付给王长银，交付房屋的实际门牌号为南京市鼓楼区钟阜路30号1幢2301室。安置房屋交付后，王长银发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅；原两间次卧室的位置现合为一间卧室，原两次卧室的窗户现为平窗，卧室门位置现为承重墙。
现该小区其他部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。
原审法院另查明，2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。
2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。
《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项规定，房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。
《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB／T11977-2008）第5.6.1条规定，便器中心距侧墙不应小于400㎜；中心距侧面洁具边缘不应小于350㎜。第5.6.2条规定，坐便器采用下排水时，排污口中心距后墙为305㎜、400㎜和200㎜三种，推荐尺寸为305㎜。
原审中，王长银陈述因案涉房屋卫生间的马桶孔距不符合设计要求，其购买非标准马桶支付了2500元左右，并产生了安装费用。
鼓楼区住建局陈述，根据被拆迁房屋的面积乘以1.3倍得到应置换的房屋面积，根据房源情况选择面积最接近的安置房屋；由于拆迁后期没有与应置换面积相接近的房源，拆迁部门同意在现有房源中选择最为接近的安置房屋，但由于面积差较大，被拆迁人须按要求补交房款，即被拆迁房屋的面积乘以1.3倍后与原房面积相比，5平方米内不收取费用，5-10平方米按5000元／平方米计收费用，超过10平方米按17100元／平方米计收费用。
经原审法院现场勘验，涉案房屋已装修，坐便器已经安装，北侧大房间被隔成二间卧室，隔成后共开了两个房门，并将原有的房门进行了移位。
坐落于南京市鼓楼区钟阜路30号3幢1701室房屋未装修，坐便器排污口中心距后墙330毫米，排污口边缘距离侧面下水管200毫米，下水管在地面处有一底座，该底座的右侧边缘距排污口边缘170毫米。
原审法院认为，王长银、鼓楼区住建局签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于房屋性质的问题。王长银认为根据协议约定房屋性质应为产权调换安置房，而不应当是现房屋所有权证上载明的中低价商品房。鼓楼区住建局则认为协议只约定了产权调换的补偿方式，并未约定房屋性质。对此，原审法院认为，房屋拆迁补偿协议中多次出现“产权调换”字样，根据协议内容，产权调换指的是本次拆迁所采用的拆迁补偿方式。南京市国土资源局的公告中载明“该项目为产权调换房项目”，产权调换房是指该项目所涉房屋是用于产权调换的，并非对房屋性质的规定，同时合同亦未排除中低价商品房可用于产权调换。房屋登记部门依据《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项之规定，在房屋所有权证上记载了房屋性质为中低价商品房。关于王长银主张将拆迁安置房性质变更为产权调换房的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受理范围，故该请求应当予以驳回。
关于交付房屋不符合合同约定的损失赔偿问题。第一，关于房屋套型不符的问题。王长银认为鼓楼区住建局交付房屋的套型不符合协议约定，应当赔偿损失，但鼓楼区住建局则认为套型系经规划部门核准，且协议中已注明套型以规划部门核准为准，现交付的房屋符合设计要求，不应当赔偿损失。对此，原审法院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅，虽协议房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，但签订协议前房屋套型已经规划部门核准，鼓楼区住建局未如实告知王长银经核准的套型情况，鼓楼区住建局对此存在过错，现王长银愿意接受二室二厅房屋，鼓楼区住建局应对套型不符承担赔偿损失的责任。虽房屋本身的建筑面积并未减少，但套型的变化客观上给王长银造成了一定影响，原审法院综合考虑套型的变化对使用功能上的影响、房屋面积等相关因素，酌定损失为12000元。第二，关于坐便器孔距不符的问题。王长银认为坐便器孔距不符合相关规范。虽然王长银的房屋已经装修完毕，但该房屋与1701室同为一个单元相同位置的房屋，该房屋交付时卫生间的状况可以1701室的数据作为参考，根据1701室房屋的现有测量数据，对照《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB／T11977-2008）第5.6.1条、第5.6.2条的规定，坐便器排污口中心距后墙的距离符合标准要求。坐便器排污口距侧面的距离虽小于规范要求，但由于该标准系推荐性国家标准，故王长银认为坐便器孔距不符合规定无事实依据，原审法院不予确认，其以此主张的赔偿损失2500元亦不予支持。第三，关于空调机位的问题。王长银认为将二室改成三室后，由于安装空调没有相应的空调机位，需要另行安装空调架，故主张赔偿损失500元，鼓楼区住建局对此不予认可。对此，原审法院认为，由于套型发生变化，交付的房屋空调机位与套型相符，现王长银需要安装空调机位是由于王长银改变房屋现有格局增加了房间而需要增加空调机位造成的。鉴于原审法院在套型不符合约定时已经考虑了该因素，故不再单独支持该部分损失。
关于将平窗改建成飘窗的问题。王长银认为交付的窗户不符合合同约定，应将平窗改建成飘窗。对此，原审法院认为，由于现交付房屋符合经规划部门核准的设计图，王长银要求将平窗改建成飘窗与经核准的设计图不符，故该项诉讼请求不予支持。
关于超出应置换面积的计收费用问题。王长银、鼓楼区住建局签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，协议中对于超出应置换面积如何计收费用进行了明确约定，王长银应按约定支付房款，现王长银主张超出置换面积的26.4平方米应按12200元／平方米计收费用，鼓楼区住建局退还多收取的129360元，与约定不符，原审法院不予支持。
关于实际交付房屋面积与合同约定房屋面积差导致的损失问题。因实际交付房屋面积与合同约定房屋面积存在误差，王长银应按照合同约定和法律规定进行结算，且王长银尚未支付上述面积补差款，现王长银要求鼓楼区住建局支付因误差面积而导致的款项，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，为维护双方的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、鼓楼区住建局于判决发生法律效力之日起十日内赔偿王长银12000元；二、驳回王长银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4200元，减半收取2100元，由王长银负担800元，鼓楼区住建局负担1300元（此款王长银已预付，鼓楼区住建局应负担部分在给付上述款项时直接给付王长银）。
上诉人王长银不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1.撤销原审判决；2.依法改判支持王长银原审诉讼请求或发回重审；3.本案全部诉讼费用由鼓楼区住建局承担。上诉理由：1.原审法院认定的赔偿数额过低，不足以弥补王长银的损失。鼓楼区住建局故意隐瞒户型，与王长银签订拆迁补偿协议，其行为属于欺诈，其目的就是为了尽早收回王长银合法持有的被拆迁房，客观上造成了王长银巨大的经济损失。原审认定王长银愿意接受二室二厅房屋，事实是王长银为了减少损失，被逼无奈予以接受，绝非出于自愿，且其一直与鼓楼区住建局交涉以追究其法律责任。由于鼓楼区住建局的欺诈行为，户型改变严重影响了王长银的居住权益和生活质量，在使用功能和使用面积上也受到很大影响，对上诉人造成严重经济损失。原审法院仅酌定损失为12000元，没有事实与法律依据，有悖公平。2.关于坐便器孔距不合规定的问题，原审认为GB／T11977-2008系推荐性国家标准，对上诉人主张不予支持，应予纠正。GB／T11977-2008发布单位为中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合中国国家标准化管理委员会发布，其目的在于规范住宅卫生间功能及尺寸系列，保障住宅卫生间坐便器等相关设施的质量及安全使用，该标准属于国家质量安全标准。根据拆迁安置协议第八条规定，“甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准”，现产权调换房坐便器孔距不符合国家质量安全标准，鼓楼区住建局违反合同承诺，并造成王长银因改造而造成的损失2500元，被上诉人予以赔偿具有法律和合同依据，原审法院不予支持，属于认定错误。3.关于空调机位与平窗改飘窗问题，其根本原因在于鼓楼区住建局订立拆迁补偿协议时采取欺诈手段、隐瞒户型所致，造成的影响和损失不可归责于王长银，应由鼓楼区住建局承担。4.关于超出应置换面积的计收费用问题，王长银原审请求的本质是认为超出面积按17100元／平米计价不合法，并提供相应证据加以证明。该约定是否符合合同法等国家法律政策，上诉人认为应属于民事案件审查范围。现拆迁补偿协议约定的价格明显违反国家法律政策规定，应属无效，也违反《产权调换补充协议》第二条，被上诉人应退还多收的款项。原审曲解了王长银该项诉请，严重影响王长银的民事权益，请求二审法院依法予以纠正，且王长银的房产证还未办理，要求鼓楼区住建局办理。综上，请求二审法院依法支持王长银的上诉请求。
针对王长银的上诉请求，鼓楼区住建局辩称：1.双方签订的拆迁补偿协议中所附的房源图仅为草图，也注明“以上套型以规划部门审批为准”，鼓楼区住建局也是在被拆迁人入住后才知道房屋套型，并非规划部门一批准就知情，协议中也未约定房屋套型经规划部门核准后必须告知王长银核准或必须依户型图草图交付。现房屋套型与规划部门核准套型一致，因此鼓楼区住建局不存在过错。2.王长银所实际取得的房屋坐便器孔距与规划部门核准审批房屋户型完全一致，并且通过验收交付，因此其坐便器孔距应当是符合建设标准的，不合格的房屋也不会允许交付使用。GB／T11977-2008亦非国家的强制性标准，不具有强制力。3.关于空调机位及平窗改飘窗的问题，因王长银现在取得的房屋套型与规划部门审批的房屋套型是完全一致的，故其主张没有事实依据。4.拆迁补偿协议体现了双方的真实意思表示，其中对超出应置换面积如何收费明确做了约定，上诉人应当按照约定支付房款。在湖南路拆迁中充分体现了利民惠民的政策，即置换的房屋面积可以扩大到原来拆迁面积的1.3倍，在1.3倍以上的部分，超出5个平方米免费，5到10平方米按照5000元／平方米收费，超出10平方米以上的部分按照17100元／平方米收费。因双方已达成合意，王长银该项主张没有任何依据。5.王长银二审提出要求办理房产证，不属于本案处理范围。
上诉人鼓楼区住建局不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1.依法撤销原审判决，改判驳回上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王长银承担。上诉理由：双方签订的拆迁补偿协议中所附的房源图仅为草图，也注明“以上套型以规划部门审批为准”，现房屋套型与规划部门核准套型一致，因此鼓楼区住建局不存在过错，原审判令其赔偿王长银损失，显然适用法律错误。据此，请求二审法院支持其上诉请求。
针对鼓楼区住建局的上诉请求，王长银辩称，鼓楼区住建局的上诉请求不能成立，套型改变造成的损失是无限期的，原审判决赔偿12000元太少了。关于超面积收取费用问题，鼓楼区住建局称有会议纪要，是欺诈，不符合宁价房2007年79号文件，也不符合商品房现售合同中约定的12200元。
对于原审查明的事实，除上诉人王长银提出原审认定“该小区其他部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房”不全面，也有部分被拆迁人领取的房屋所有权证上房屋性质一栏是空的，但王长银未就此举证。原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，王长银提供证据如下：1.南报网关于2012年3月5日钟阜路29号工程项目开工仪式的报道；2.2012年7月3日钟阜路29号工程项目施工进展的网页报道；3.鼓楼区政府网站上关于2013年3月8日钟阜路29号楼房已经封顶的报道；4.2013年3月19日南京日报关于钟阜路29号楼房已经封顶的新闻报道；5.2013年3月19日《南京日报》A7版，证明当日案涉房屋主体结构封顶。鼓楼区住建局对上述证据的质证意见为：证据1、2真实性无异议，仅能证明该工程在2012年进行了前期准备工作，证据3其未搜索到全文报道，故对真实性不予认可；对证据4形式上的真实性予以认可，但其内容不实，且不能达到王长银的证明目的；证据5的报道内容不符合事实，不能达到王长银的证明目的。本院对于证据1、2、4、5的真实性予以认定，至于能否达到当事人的证明目的将综合分析、认定；因证据3未见全文报道，本院对其真实性不予认定。
鼓楼区住建局在二审中未提供新证据。对于王长银补交的超出面积房款476440元，鼓楼住建局陈述：王长银原房屋面积59.74平方米×1.3倍=77.66平方米，拿到安置房面积114.06平方米，减去77.66平方米，超出面积36.4平方米，其中有5平方米不收费，有5平方米按照5000元收费为25000元，还有26.4平方米×17100元／平方米=451440元，相加就是476440元。该标准是该地块拆迁统一政策，已经告知被拆迁人，其他被拆迁人也已是按此标准交纳的。
本院认为，双方当事人签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在签订协议时，房屋套型已经规划部门核准，但鼓楼区住建局并未如实告知王长银实际套型情况，存在过错，应对王长银承担一定的损失赔偿责任。原审法院在综合考虑涉案房屋使用功能、面积所受的影响的基础上，酌定鼓楼区住建局赔偿王长银12000元，并无不当。关于坐便器孔距不符的问题，因GB／T11977-2008标准并非强制性国家标准，故王长银认为坐便器孔距不符合规定、鼓楼区住建局应承担赔偿责任，无事实与法律依据，本院不予支持。关于空调机位问题，因原审在酌定套型不符合约定的损失时已经考虑了房屋使用功能受影响等因素，故不再单独支持该部分损失亦无不当。关于平窗改成飘窗的问题，因平窗改成飘窗将违反规划部门核准的设计图，而王长银原审中坚持要求将平窗改为飘窗，原审法院对其该项诉请不予支持，并无不当。关于超出应置换面积的收费问题，双方在签订的拆迁补偿协议时对此已经达成一致，其后王长银也按此标准交纳了超出面积房款，现王长银主张该约定无效并要求退还差价129360元，缺乏法律依据，原审法院未予支持，并无不当。王长银二审中要求鼓楼区住建局协助办理相关产权证，由于王长银原审中并未提出该主张，鼓楼区住建局亦不同意二审中处理，本院对此不予处理，王长银有权另行主张。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由王长银负担1600元，由南京市鼓楼区住房和建设局负担2600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十月十三日
书 记 员 罗程允