山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁09民终969号
上诉人（原审被告）：肥城市仪阳街道办事处石西村民委员会，住所地肥城市仪阳街道办事处石西村。
负责人：李瑞才，村主任。
委托诉讼代理人：赵衍鹏，山东信望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾修胜，男，1972年9月28日出生，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：顾修强，肥城旭光法律服务所法律工作者。
原审被告：耿甲明�男，1963年4月21日出生，汉族，住肥城市。
上诉人肥城市仪阳街道办事处石西村民委员会(以下简称石西村委会)因与被上诉人顾修胜及原审被告耿甲明房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2017）鲁0983民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石西村委会上诉请求：一、依法撤销原判，发回重审或改判上诉人与被上诉人互相返还财产，被上诉人应将房屋恢复原状并且依法向上诉人支付返还房屋之前的房租；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。本案的焦点在于被上诉人与刘某之间是否具有委托代理合同关系。即案外人刘某向上诉人交付购房款及接收房屋是否系以被上诉人的名义进行。综合本案事实，本案足以认定被上诉人与刘某系口头委托代理合同关系。1、被上诉人与刘某之间口头委托代理合同系有效合同，符合法律相关规定。《民法通则》第五十六条规定民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。第五十七条规定民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案涉及的口头委托代理房屋买卖并无法定的书面形式要求或者必须批准登记，因此，被上诉人委托案外人刘某代理其向上诉人购买房屋系合法有效的口头委托代理合同关系。2、口头委托代理合同认定的事实证据。从原审庭审查明的事实可以看出，被上诉人因为不认识上诉人的工作人员，其自上诉人买房系委托刘某办理。询问有无房屋出卖、找熟人、两次代表上诉人付款、领取交款凭证并且直到至今仍然持有、领取钥匙及房屋均是刘某代表被上诉人办理，且几年来，被上诉人从未找过上诉人。但是，被上诉人却通过公安机关找代理人刘某。以上事实充分证明了在买卖房屋纠纷中，被上诉人与刘某之间系委托代理合同关系。(1）、被上诉人所谓的夫妻交款、未交付上诉人而直接两次交付给耿甲明、上诉人卖房所�的款项全村人都是交付给耿甲明、被上诉人陈述交款时间在上诉人收到全部购房款之后的四个多月等等均是虚假陈述，既没有证据证明也与事实不符。且被上诉人隐瞒了其委托人刘某先行垫付款项之后才向其取款7万元的事实。因为并非被上诉人自行交款而是其委托代理人刘某交付的购房款，所以直到起诉之后法院调取了上诉人收款凭单，被上诉人才知道上诉人实际收到的房款158700元，而不是17万元。另外，房屋具体情况、有无配备太阳能热水器及其价格、有无防盗门及其质量、样式、价格等等购买房屋必然应该了解的事宜，被上诉人都不知道。显然，被上诉人不是实际购买房屋的经办人，而是另行委托刘某代理。(2）、被上诉人自认其与耿甲明不认识，怎么可能自行向不认识的人两次合计交付十多万元而不要求耿甲明写收条，如果不是刘某作为被上诉人的购房代理人向上诉人交款，上诉人也不可能将收款凭单交付给刘某，更不可能将房屋钥匙及房屋交付给刘某。(3)、证人刘某已经出庭作证证明了上诉人陈述的事实，刘某系以被上诉人代理人的身份与上诉人办理的房屋买卖，且刘某至今持有收款凭单及房屋，足以认定被上诉人与刘某系房屋买卖口头委托合同关系。另外，被上诉人在起诉时请求法院调取的肥城市公安局对于本案涉案人员的询问笔录也能够足以证实。原审没有认定刘某在本案中系被上诉人的委托代理人，显然是认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。1、代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为由被代理人承担责任合理合法。原审法院不予认定，未按相关法律规定判决。2、无效合同的法律后果是互相返还财产，仅仅单方返还显然系适用法律错误。综上所述，本案原审法院认定事实不清、适用法律错误，�求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。
顾修胜辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，上诉费用由上诉人承担。
耿甲明述称，同上诉人意见一致。
顾修胜向一审法院起诉请求：1.判令被告立即退还所交购房款及利息170000元；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告顾修胜购买被告石西村委会石西社区4号楼1单元501室楼房一套，附带车库。2011年6月24日，原告顾修胜向被告石西村委会副书记即被告耿甲明支付100000万元，其中90000元系购房款，另10000元未用于购房款。被告耿甲明为原告顾修胜出具收到条一份，载明：“收到条今收到顾修胜现金玖万元90000元（预交购楼房款）耿甲明2011年6月24号”。2012年4月29日，原告顾修胜通过案外人刘某向被告石西村委会交纳购房款68700元，被告石西村委会将两次购房款合并后出具了现金收入凭单，载明：“现金收入凭单2012年4月29日交款人顾修胜收款单位石西村项目购楼房款金额158700.00大写壹拾伍万捌仟柒佰元经办人：刘”。被告石西村委会加盖了财务专用章，并将该现金收入凭单及房屋钥匙交付案外人刘某。该房屋现由刘某实际居住。另查明，涉案的石西社区楼房系建设在集体土地上的房屋，原告顾修胜系桃园镇黑牛山村人，并非该集体经济组织成员。一审法院认为，涉案房屋是建设在农民集体所有土地上的农民住宅。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属于农民集体所有，由村级集体经济组织或者村民委员会经营、管理。原告顾修�并非该社区内安置村集体经济组织成员，依法不享有该村农村宅基地使用权，因此，原告顾修胜与被告石西村委会之间的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案原告顾修胜与被告石西村委会之间的房屋买卖合同，原告顾修胜向被告石西村委会缴纳了购房款158700元，被告石西村委会未向原告顾修胜实际交付房屋，故该合同确认无效后，被告石西村委会应返还原告顾修胜购房款158700元。原告顾修胜关于要求被告耿甲明返还购房款的诉讼请求。本院认为，被告耿甲明收取原告的购房款以及出具收到条的行为均系履行职务行为，被告石西村委会亦认可收到购房款，被告耿甲明无需承担返还房款的责任。故原告该诉讼请求本院不予支持。原告关于要求被告返还购房款170000元的诉讼请求。本院认为，原告2011年6月24日交纳购房款90000元，另10000元与购房款无关，且原告无证据证实第二次房款交纳70000元，根据本院查明的事实，本院确定原告共缴纳购房款158700元。被告石西村委会关于原告诉状中所列主体名称错误，主体不明确，应驳回原告诉讼请求的辩称。本院认为，原告顾修胜诉状中所列第一被告名称虽出现笔误，但并不影响民事诉讼主体的明确性和具体性，且被告石西村委会庭前已签收相关送达文书并就案件实体内容进行答辩，原告所诉主体明确、适格。被告石西村委会关于其已经交付房屋的辩称。本院认为，被告石西村委会未提交证据足以证实原告顾修胜与案外人刘某存在委托合同关系，因此，其将原告顾修胜购买的房屋交付给案外人刘某的行为，不能认定其已履行了交付涉案房屋的义务，原告顾修胜并未实际取得涉案房屋，故被告以上辩称本院均不予采纳。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告肥城市仪阳街道办事处石西村民委员会于本判决生效之日起十日内，返还原告顾修胜购房款158700元；二、驳回原告顾修胜对被告肥城市仪阳街道办事处石西村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回原告顾修胜对被告耿甲明的诉讼请求。
如果未能按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告顾修胜负担246元，被告肥城市仪阳街道办事处石西村民委员会负担3454元。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人与案外人刘某是否具有代理关系；2、被上诉人是否应返还上诉人的涉案房屋。
关于被上诉人与案外人刘某是否具有代理关系的问题，上诉人主张被上诉人与刘某存在口头合同，但被上诉人与刘某均不认可，刘某在一审作证陈述是其自己想要涉案房屋，涉案房屋一直由案外人刘某居住，并且上诉人也未提交证据证实被上诉人与案外人刘某存在委托代理关系的其他证据，对上诉人的该主张，本院不予支持。
关于被上诉人是否应返还上诉人的涉案房屋的问题，因上诉人未向被上诉人交付涉案的房屋，因此，上诉人要求被上诉人返还涉案房屋的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，石西村委会的上诉请求�能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由肥城市仪阳街道办事处石西村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭明娜
审判员 王 芳
审判员 井 慧
二〇一八年五月二十四日
书记员 李智伟