江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第4144号
上诉人（原审被告）袁道理，个体工商户。
被上诉人（原审原告）于学兰，农民。
被上诉人（原审原告）袁长道，工人。
被上诉人（原审原告）袁敏，职工。
原审第三人袁道志，又名袁东华，个体工商户。
上诉人袁道理因与被上诉人于学兰、袁长道、袁敏，原审第三人袁道志排除妨害纠纷，不服新沂市人民法院（2014）新瓦民初字第00203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁道理到庭参加诉讼，被上诉人于学兰、袁长道、袁敏，原审第三人袁道志经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：于学兰与袁长道、袁敏、第三人袁道志系母子女关系。1996年，袁长道、袁敏、袁道志的父亲，即于学兰的丈夫袁大才（又名袁大财），与于学兰在新沂市合沟镇姚庄村四组建造三间平房及院落一处（该房屋东邻水泥路、西邻袁大湖宅、南邻彭哲权宅、北邻袁道永宅）。袁大才于2010年夏去世后，涉案房屋即由于学兰居住。2010年9月4日，袁道志与袁道理签订房屋买卖协议，约定袁道志将涉案房屋以34000元出售给袁道理，袁道理于协议签订后将房款34000元交付袁道志，但此后双方未能办理涉案房屋的过户登记手续。袁道志出售涉案房屋给袁道理，并未征得于学兰、袁长道、袁敏的同意。袁道理购买涉案房屋，亦未向于学兰、袁长道、袁敏征询意见。为遵循守孝三年的风俗，袁道志与袁道理口头约定，于学兰在涉案房屋只能再居住三年，三年后，袁道志应将涉案房屋交付袁道理。至2013年10月份，于学兰未从涉案房屋搬出。2014年2月8日，袁道理将于学兰的家具、被褥等从涉案房屋搬出，将涉案房屋锁上，不让于学兰在涉案房屋居住。为证明袁道志对涉案房屋享有处分权，袁道理申请袁大湖、袁道永、姚从浩出庭作证。袁大湖称：“袁大才去世后，其二儿子袁道志夫妇住在新沂市合沟镇合沟街，协商要处理这个房屋，大概在当年的秋天，我们几个本家庄邻到场作证人……当时除了我们几个见证人外，于学兰不在场，她那时还在房子里住，迷信说，死后三年才能搬出去，签订协议时，说过给于学兰另盖房子的，后来可能没有盖……关于1995年分家的事，当时是割麦时节，天很热，于学兰把袁长道夫妇从家里撵出来了，然后袁长道夫妇到袁道理家住的，于学兰当时说过东西都归袁道志，袁长道没有份，袁大才倒没有说什么，也没有什么书面协议”。袁道永称：“房子是袁道志卖给袁道理的，卖时我们都在场，于学兰不在场……关于分家的事，是袁道志夫妇不给袁长道夫妇住，把袁长道夫妇撵出来了，当晚，袁大才和于学兰说过把家里的财产全都给袁道志”。姚从浩称：“是袁大湖找的我，袁大湖说袁道志想把于学兰的房子卖给袁道理，让我去作见证人的，我才跟着袁大湖去袁道理家，协议是我代笔的，签字时于学兰并未在场，当时我还提过一句，既然把于学兰的房子卖了，就应该让于学兰知道这事，但后来没有找到于学兰”。于学兰、袁长道、袁敏对此质证称：签订协议时于学兰确实不在场，也不知情，袁长道、袁敏更不知道，若知道肯定不会同意卖房，不存在1995年分家的事实，因没有书面材料证实，且袁敏对此根本不知情，若分家也应通知袁敏。袁道志对此质证称：房子是我一个人卖的，没跟袁长道、袁敏说，也未经于学兰同意，分家的事是家庭内部产生矛盾时老人说的气话，没有正式的书面协议，袁敏也不在场。另查明：袁大才生前的近亲属为于学兰（妻子）、袁长道（长子）、袁敏（女儿）、袁道志（次子）。涉案房屋占用范围内的土地使用权登记在于学兰名下，于学兰持有相关行政机关于2002年3月颁发的集体土地使用证。袁大才生前未留有遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。袁大才死后，于学兰、袁长道、袁敏、袁道志并未对其遗产进行分割。
原审法院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，涉案房屋为于学兰夫妇所建，应属于学兰夫妇的夫妻共同财产。根据相关法律规定，继承从被继承人死亡时开始，1995年夏袁大才仍在世，涉案房屋尚不符合继承条件。袁大才于2010年去世，袁大湖、袁道永、姚从浩的证言不足以证明袁大才去世前留有处分涉案房屋属于其应有部分的遗嘱，本案中亦无证据证明袁大才生前与他人签订涉及涉案房屋属于其应有部分的遗赠抚养协议，故涉案房屋属于袁大才的应有部分应为袁大才遗产，依据相关法律规定，该遗产应由于学兰、袁长道、袁敏和袁道志共同继承。因该遗产尚未分割，于学兰、袁长道、袁敏和袁道志对该遗产共同享有相应的继承权利，袁道志对涉案房屋属于袁大才遗产的部分不享有单独的处分权，对涉案房屋属于于学兰的部分亦不享有处分权，故对涉案房屋不具有处分权。依据相关法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外。本案中，袁道理在与袁道志签订房屋买卖协议时，明知涉案房屋为于学兰夫妇所建、于学兰尚在涉案房屋居住，在未取得于学兰、袁长道、袁敏同意的情况下，与袁道志签订房屋买卖协议，且至今未能办理涉案房屋的过户登记手续，故其行为不符合对涉案房屋的善意取得要件，涉案房屋仍为于学兰、袁长道、袁敏和袁道志的共同财产。于学兰、袁长道、袁敏有权要求袁道理返还涉案房屋。袁道志未经于学兰、袁长道、袁敏的同意，擅自将涉案房屋出售给袁道理，既侵犯了于学兰基于夫妻共同财产对涉案房屋享有的权利，又侵犯了于学兰、袁长道、袁敏基于继承关系对涉案房屋袁大才应有部分的遗产继承权，现于学兰、袁长道、袁敏对袁道志的售房行为不予认可，则袁道志与袁道理签订的房屋买卖协议对于学兰、袁长道、袁敏不具有法律约束力。袁道理因与袁道志就涉案房屋买卖而产生的相应损失，可向袁道志另行主张。遂判决：袁道理于本判决生效后三十日内将位于新沂市新沂市合沟镇姚庄村四组的平房三间及院落（该房屋东邻水泥路、西邻袁大湖宅、南邻彭哲权宅、北邻袁道永宅）返还给于学兰、袁长道、袁敏。
上诉人袁道理不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定袁道志对涉案房屋不享有单独的处分权是错误的。理由如下：涉案房屋的实际所有人是袁道志，1995年被上诉人家庭分家时，于学兰及其丈夫袁大才明确表示将涉案房屋分给袁道志。因此涉案房屋自1995年之后所有权归袁道志，而非于学兰及其子女共有。因此袁道志与袁道理之间签署的房屋买卖协议是合法有效的，其处分行为也是合法有效的。一审庭审时证人证言真实可信，能够证明以上事实。2、原审判决认定上诉人对涉案房屋不适用善意取得也是错误的。理由如下：即使无法查明分家事实，无法认定袁道志是涉案房屋唯一实际所有人，但袁道志是房屋的共同共有人，房屋买卖过程中，上诉人有理由相信三被上诉人是知情、认可的，事实上三被上诉人的确都知情、认可。且房屋买卖至今已近三年半，三被上诉人均未提出异议。请求二审法院依法改判。
被上诉人于学兰提交答辩状答辩称：涉案房屋原属于于学兰和袁大才及子女的家庭共同财产。袁大才去世后应由于学兰和子女继承，属于于学兰及其子女共同共有，其他人无权侵占。请求二审法院维持原判。
被上诉人袁长道、袁敏未到庭亦未提交书面答辩意见。
原审第三人袁道志未到庭亦未提交书面答辩意见。
本案的争议焦点是：上诉人应否从涉案房屋迁出。
二审期间各方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：所有权具有权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，所有权的排他性具有不容许他人妨碍权利行使的效力。原审判决根据于学兰、袁长道、袁敏提供的集体土地使用证、村镇房屋所有权证等证据，认定涉案房屋在袁大才生前系于学兰、袁大才的夫妻共同财产，符合法律规定。袁道理主张涉案房屋早在1995年就因被上诉人、原审第三人家庭“分家”分给了袁道志，但因涉案房屋仍登记在袁大才名下，且无证据证明在袁大才去世后涉案房屋在其家庭内部进行了继承、分割，故涉案房屋依法属于于学兰、袁长道、袁敏及袁道志共同共有，袁道志因此对涉案房屋不享有独立处分权，其向袁道理出卖涉案房屋系无权处分，袁道志的该处分行为，未经权利人于学兰、袁长道、袁敏等人的追认，原审法院据此认定涉案房屋买卖协议对于于学兰、袁长道、袁敏不具有法律效力并无不当。袁道理主张其购买涉案房屋适用善意取得，因房屋买卖协议签订后双方并未办理物权转移手续，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件。故袁道理占有涉案房屋于法无据，原审法院判决袁道理返还涉案房屋并无不当。
综上，上诉人袁道理的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人袁道理负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
代理审判员 赵淑霞
代理审判员 黄传宝
二〇一五年二月五日
书 记 员 薛淑淑