江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中商终字第00335号
上诉人（原审原告）江苏江都农村商业银行股份有限公司，住所地扬州市江都区龙城路21号。
法定代表人周加琪，董事长。
委托代理人刘俊（特别授权），江苏大扬律师事务所律师。
委托代理人朱安山（特别授权），江苏君勇浩鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏扬子江大酒店有限公司。
诉讼代表人江苏骥江律师事务所，系江苏扬子江大酒店有限公司破产管理人。
负责人黄弢，主任。
委托代理人祁麟（特别授权），破产管理人工作人员。
上诉人江苏江都农村商业银行股份有限公司（以下简称江都农商行）与被上诉人江苏扬子江大酒店有限公司（以下简称扬子江大酒店）破产债权确认纠纷一案，不服靖江市人民法院（2015）泰靖商初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
江都农商行一审诉称：2010年7月5日，扬子江大酒店与我行、江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）、江苏靖江农村商业银行股份有限公司骥江支行（以下简称靖江农商行）签订银团贷款最高额借款合同，约定自2010年7月5日起至2015年7月5日止，三行向扬子江大酒店提供余额不超过8000万元的贷款，扬子江大酒店提供靖江市开发区中洲路8号面积18107.8平方米的土地使用权、靖房权证城字第××号1－4幢、靖房权证城字第××号房产设定抵押担保。同年8月5日，靖江、江都、姜堰三行分别向扬子江大酒店发放贷款3000万元、2500万元、1400万元。到期日均为2015年7月5日。江苏扬子大酒店有限公司破产管理人（以下简称管理人）在进行破产财产分配时，违背物权法第一百八十二条规定，以土地使用权、房屋所有权他项权证记载的担保价值确定可优先受偿金额，仅确认我行抵押债权可优先受偿额为6483254.51元，余款18730122.16元转为普通债权。请求判决确认上述普通债权在抵押土地使用权变现值中优先受偿7057349.96元，本案诉讼费由扬子江大酒店承担。
扬子江大酒店辩称：对江都农商行所述与扬子江大酒店签订借款合同、江都农商行发放贷款的事实没有异议。管理人根据江都农商行所享有的土地变现值中优先受偿的份额足额确定了江都农商行优先受偿的债权，江都农商行的诉讼请求没有法律依据。请求驳回江都农商行的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2010年7月5日，扬子江大酒店（借款人）与江都农商行、姜堰农商行、靖江农商行（均为贷款人）签订编号为靖农商团高借字（2010）第001号银团贷款最高额借款合同1份，约定自2010年7月5日起至2015年7月5日止，贷款人根据借款人的需要、资信状况和担保情况等向借款人提供最高余额不超过8000万元的贷款，各贷款人承担金额为靖江农商行3000万元、江都农商行2500万元、姜堰农商行2500万元，贷款利率为月息5.28‰，按季结息，贷款人在每季最后一月20日向借款人计收利息。贷款到期，利随本清。本合同项下借款的担保方式为房地产抵押及保证，担保合同另行签订。由扬子江大酒店（抵押人）提供房地产的抵押担保，抵押合同编号靖农商团高抵字（2010）第001号；由苏州吴地人家酒店管理有限公司（保证人）提供连带责任保证，保证合同编号靖农商团高保字（2010）第001号。各贷款人授权靖江农商行为代理行。合同对违约责任等进行了约定。
同日，扬子江大酒店（债务人、抵押人）与江都农商行、姜堰农商行、靖江农商行（均为抵押权人）签订编号为靖农商团高抵字（2010）第001号银团贷款最高额抵押合同1份，约定抵押人自愿为债务人自2010年7月5日起至2015年7月5日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的最高本金余额人民币8000万元提供担保（其中：为靖江农商行3000万元、江都农商行2500万元、姜堰农商行2500万元贷款提供抵押担保）。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押人同意以靖江市中洲路8号房地产（详见编号为靖农商团抵清字（2010）第001号抵押清单）作为抵押物，上述抵押物清单为本合同组成部分。上述抵押物暂作价11794.2万元，抵押率在上述抵押物暂作价的70%以内，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。第十三条载明：土地抵押分配：江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元。编号靖农商团（2010）第001号房地产抵押物清单载明：抵押物名称土地使用权，处所靖江市中洲路8号，建筑面积栏空白，性能用途商业用地，占用土地面积18107.8平方米，权属证明、核发单位及编号地产靖国用（2003）字第275号，评估价值1740万元。靖地（10）押合字第666号国有土地使用权抵押合同载明：甲方（扬子江大酒店）根据《土地他项权利证明书》许可抵押的限额，将上述土地使用权及其附着物一并抵押给乙方（靖江农商行、江都农商行、姜堰农商行）。担保价值为1000万元，担保率为57%。设定抵押之土地使用权担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费。
靖他项（2010）第666号土地他项权利证明书载明：土地他项权利人靖江农商行、江都农商行、姜堰农商行，座落靖江市开发区中洲路8号，使用权面积18107.8平方米，他项权利种类及范围：抵押权、抵押面积为18107.8平方米、土地价值为1740万元，担保价值为1000万元、担保率为57%，设定日期2010年7月14日，记事栏载明江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元。
同年8月5日，靖江、江都、姜堰三行分别向扬子江大酒店发放贷款3000万元、2500万元、1400万元。到期日均为2015年7月5日。
一审另查明：靖房他证城字第351**号房屋所有权他项权证载明：房屋他项权利人江都农商行，房屋所有权证号35018，房屋坐落靖城镇中洲路8号7幢，他项权种类抵押权，债权数额2400万元，登记时间2010年7月16日。
靖房权证城字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落靖城镇中洲路8号，房屋状况4幢，设定他项权利摘要靖江农商行抵押1#－4#权利价值2080万元，江都农商行抵押1#权利价值2400万元，姜堰农商行抵押1#权利价值2400万元。
靖国用（2003）字第275号国有土地使用证载明：座落靖江市开发区中洲路8号，使用权面积23333平方米。2010年1月7日，该宗地抵押给长江银行5225平方米，担保价值300万元。2010年7月14日，该宗地抵押给靖江农商行、江都农商行、姜堰农商行，抵押面积为18107.8平方米，担保价值1000万元。2011年1月19日注销该宗地2010年1月设定的抵押登记；同年1月20日该宗地抵押给长江银行面积5225平方米，担保价值300万元。
靖国用（2005）字第478号国有土地使用证载明：座落靖江市开发区中洲路8号，使用权面积5461.6平方米；记事栏载明该宗地2010年1月7日抵押给长江银行，担保价值300万元；2011年元月19日注销抵押登记；2011年1月20日抵押给长江银行，担保价值300万元。
靖房权证靖城镇字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落靖城镇扬州路8号，房屋状况1－4幢房屋（面积共计2500.3平方米），设定他项权利摘要抵押权利人长江银行，权利范围2500.3平方米，权利价值350万元，设定日期2009年12月24日。
靖房权证城字第××号房屋所有权证上第4幢房屋座落于靖国用（2005）字第478号国有土地使用证的土地上；靖房权证靖城镇字第××号房屋所有权证上第1幢房屋座落于靖国用（2003）字第275号国有土地使用证的土地上。
2013年8月21日，一审法院裁定受理了扬子江大酒店破产清算一案。2014年1月10日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具苏国衡请价鉴（2013）055号《关于原江苏扬子江大酒店有限公司所属靖江市开发区中洲路8号土地的价格鉴定结论书》，结论为靖国用（2005）字第478号土地面积5461.6平方米，总价1108.70万元；靖国用（2003）字第275号土地面积23333平方米，总价4736.60万元。2013年9月30日，泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具泰经纬房估字2013第089－1号估价报告，9幢房屋证载总面积20847.36平方米，价值29254128元。
2015年2月6日，扬子江大酒店的房屋和土地使用权拍卖成交，总价款7020万元。后破产管理人制作分配方案，并于同年4月2日通知江都农商行，告知江都农商行经债权人会议核查并经法院裁定确认的债权金额为25213376.67元，且确定债权性质为抵押债权。在破产财产变现后，根据贵行抵押债权对应的抵押物、抵押物的变现值和登记设立的抵押金额，在扣除抵押物变现费用后，贵行可优先受偿的金额为6483254.51元（其中土地使用权变现受偿额100万元），不能受偿的金额18730122.16元转入普通债权。江都农商行遂提起本案诉讼。
一审法院认为：江都农商行、姜堰农商行、靖江农商行与扬子江大酒店签订的银团贷款最高额借款合同、银团贷款最高额抵押合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人根据合同的约定享有权利、履行义务。江都农商行办理了房屋、土地使用权抵押登记，抵押权自登记时设立，在扬子江大酒店未按约归还借款本息时，江都农商行有权就抵押财产优先受偿。
关于江都农商行对扬子江大酒店抵押的土地使用权依法享有的优先受偿金额问题。
第一、我国物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。该条关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，该规定的目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，因此，即便出现房地分别抵押的情形，只要在实现抵押权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体，则可以妥当解决上述权利冲突。实践中，当事人设定两项抵押的行为是当事人自愿协商确定的，当事人已经订立了抵押合同，且已经分别办理了登记手续，不应认定抵押无效。
第二、我国担保法规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额的部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。扬子江大酒店于2009年、2010年1月，将275号国有土地使用证上5225平方米的土地使用权及部分房屋、478号国有土地使用证的土地使用权、房屋抵押给长江银行并约定了房屋、土地使用权各自抵押的债权金额，其于2010年7月又将其余的房屋、土地使用权抵押给江都农商行等，符合法律规定。
第三、我国民法通则第八十六条规定，债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。本案中，江都农商行等三家农商行与扬子江大酒店签订的银团贷款最高额借款合同明确了各自应发放的贷款数额，各农商行履行了提供贷款义务后，依法享有相应份额的债权。
第四、扬子江大酒店与江都农商行等三家农商行签订的银团贷款最高额抵押合同载明抵押物暂作价11794.2万元，第十三条载明“土地抵押分配：江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元”，土地他项权证明书他项权利种类及范围栏载明“土地价值1740万元、担保价值1000万元、担保率为57%”、记事栏记载“江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元”，结合江都农商行等三家农商行领取的房屋他项权证中债权数额栏记载的金额均已扣减最高额抵押合同第十三条载明的土地抵押分配金额，应当认定，由于同一房屋、土地使用权上同时设立多个抵押权，房屋价值、土地使用权分别作价的总金额超过借款合同约定的债权额，故抵押合同确定了各抵押权人对扬子江大酒店抵押的房屋、土地使用权各自享有的抵押权份额，该约定并不违反法律强制性规定。
综上，江都农商行等三家农商行在抵押合同中，对房屋、土地使用权分别作价，并对土地抵押分配了各自的金额，而且在办理房屋、土地使用权抵押登记时，对各自享有的房屋抵押权、土地使用权抵押权金额亦分别登记，充分表明当事人不仅具有将土地使用权和房屋所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示，因此可以认定抵押皆有效。在抵押权实现之时，三家农商行应就房屋、土地使用权拍卖价在合同约定的各自享有的抵押权份额内享有相应的优先受偿权。若要以整个土地使用权和房屋所有权拍卖的价款来受偿最高额借款合同约定的所有债权，则实际上使该抵押权人获得不应该获得的利益，而其他债权人的权利也因此受到了损害。故破产管理人确认江都农商行对扬子江大酒店抵押的土地使用权变现价按合同约定享有100万元的优先受偿权不违反法律规定。
我国法律规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有。抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。现扬子江大酒店抵押给江都农商行的房屋拍卖价款低于抵押权设定时的价值，江都农商行因此未能得到清偿部分的债权，依法应由扬子江大酒店清偿。故破产管理人确认江都农商行因房屋拍卖价款不足受偿部分的债权为普通债权符合法律规定。
据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项和第二项、第二款、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十八条、第一百九十九条，《中华人民共和国企业破产法》第四十九条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回江都农商行江苏江都农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费61200元减半收取，由江都农商行负担。
江都农商行不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉称：一、一审判决认为“当事人不仅具有将土地使用权和房屋所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示”没有依据。（一）当事人的合意是以18107.8平方米的土地使用权和18347.06平方米的房屋作为抵押物共同向上诉人等三家银行提供担保，担保的范围是《银团贷款最高额借款合同》中的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、违约金、实现债权的费用以及其他费用等。即无论是房屋还是土地使用权，都是对全部借款合同中的借款本金及利息等提供担保的。以上均有相应合同约定予以证实；（二）土地和房屋抵押登记的主管部门不同，因此导致出现土地和房屋分开登记的情况，并非当事人合意要求分开登记的。在房屋他项权证书中只能列明一个抵押权人，而土地使用权他项权证书中可以同时列明三个抵押权人，这都是登记部门的要求，不能因此否认扬子江大酒店以房产和土地使用权作为抵押物共同向上诉人等三家银行提供担保，而非分别向三家银行提供担保；（三）抵押登记的内容与当事人合同约定不一致时，应当以当事人的合同约定为准；从合同与主合同不一致的，应当以主合同约定为准。抵押登记内容的来源是当事人的合同，抵押登记仅仅是当事人合同约定的外在表现形式。一审法院以本案中土地使用权和房产分别抵押登记的外在形式来否认当事人合意是没有依据的。上诉人与扬子江大酒店的合意就是以18107.8平方米的土地使用权和18347.06平方米的房屋作为一个整体共同对贷款合同中约定的本金、利息、逾期利息、复利、违约金等提供担保，共同向三家银行提供担保。二、一审认定“在抵押实现之时，三家农商行应就房屋、土地使用权拍卖价在合同约定的各自享有的抵押权份额内享有相应的优先受偿权”没有依据。三家银行与扬子江大酒店的约定同前述之合意，同时不能根据《银团贷款最高额抵押合同》第十三条约定来确定担保范围。首先，该约定不是对担保范围的约定，担保价值也不是担保范围；其次，该约定仅仅是建立在土地使用权出卖价格在1000万元的情况下三家银行的内部分配约定；第三，抵押合同第三条已经明确约定抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准，本案中土地使用权的拍卖价款高于1000万元时应以实际拍卖价款为担保物；第四，抵押合同和土地他项权证书等与主合同不一致的，应以主合同为准。另外，一审判决认定“房屋他项权证中债权数额栏记载的金额均已扣减最高额抵押合同第十三条载明的土地抵押分配金额”、“故抵押合同确定了各抵押权人对扬子江大酒店抵押的房屋、土地使用权各自享有的抵押权份额”违背当事人的合同约定。首先，无论是银团借款合同还是抵押合同，均是包含上诉人在内的三家银行与扬子江大酒店签订的，三家银行是作为一个整体向扬子江大酒店发放贷款的，扬子江大酒店也是以抵押物向三家银行共同提供担保的，一审认定三家银行分别享有债权数额和抵押权份额，不符合银团贷款的特征，也与合同约定不一致。其次，上诉人在内的三家银行在合同中明确了各自发放的贷款数额，这是三家银行之间的内部约定，对扬子江大酒店而言就是三家银行共同提供最高额为8000万元的贷款，对债务人来讲，所有债权人均是其共同债权人。第三，房屋他项权证书中债权数额、土地他项权证书中的担保价值的标准，是登记部门自行记载，并不是当事人的约定，当事人的约定应以合同为准；他项权证书登记的内容与合同约定不一致的，应当以合同约定为准。房屋他项权证书中的债权数额、土地他项权证书的抵押价值的总额与借款合同的借款本金一致，也恰恰说明当事人同意以抵押的土地使用权和房屋为借款合同中的全部借款本金、利息等提供担保。第四，上诉人在内的三家银行分别申报债权，是根据破产管理人的通知和要求申报的，不意味着三家银行分别享有抵押权份额。三、一审判决认为“若要以整个土地使用权和房屋所有权拍卖的价款来受偿最高额借款合同约定的所有债权，则实际上使该抵押权人获得不应该获得的利益，而其他债权人的权利也因此受到了损害”不当。1、无论是银团贷款合同还是最高额抵押合同，均约定以抵押物清单中的房屋和土地使用权对借款合同中的全部借款本金、利息等提供担保，若要以整个土地使用权和房屋所有权拍卖所得价款受偿最高额借款合同约定的所有债权，并不会使三家银行获得不当利益；2、其他债权人在借款时没有办理抵押登记手续，对房屋和土地使用权的拍卖价款不享有优先受偿权，不会损害其他债权人的利益；四、上诉人等三家银行对土地使用权拍卖价款享有全部的优先受偿权。1、靖国用（2003）字第275号土地使用权证书中的18107.8平方米土地使用权是对《银团贷款最高额借款合同》中的全部借款本金、利息等提供担保的；2、上诉人等三家银行实际发放贷款本金为6900万元，而抵押物清单中的18107.8平方米的土地使用权和18347.06平方米的房屋拍卖价款并未超过6900万元，所以上诉人等三家银行对土地使用权的拍卖价款22238285.88元享有全部的优先受偿权。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人扬子江大酒店二审答辩称：被上诉人认为一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有法律依据，且与证据不符。主要理由：1、根据双方签订的抵押合同内容及他项权证可以证明双方当时的合意是将房屋和土地均作为抵押物但是分开分别进行了抵押权分配，同时按照经双方合意的抵押权分配范围进行了分配。虽然房屋和土地均是抵押物，但无论是从双方的合意还是登记公示的内容来看均不是作为整体抵押，因此在计算上诉人抵押权份额时只能根据双方抵押合同约定和他项权证中载明的抵押权份额来确定；2、案涉房屋和土地上还存在与其他银行交叉抵押的情形，这个情形进一步印证了房、地并非一并抵押。综上我们认为一审判决是正确的，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审中各方当事人均未提交新证据。
本院经审理，原审查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：上诉人对案涉抵押土地使用权变现款项所享有的优先受偿金额为多少。
本院认为，根据我国法律规定，不动产物权变动以登记为其生效要件。本案中债权人分别在案涉房屋以及土地使用权上为相关债务设立抵押担保，且已分别办理抵押登记手续，确认各自享有的房屋及土地使用权抵押金额并领取他项权证书，此为债权人对各自享有抵押权份额的对外公示形式。同时三家银行在抵押合同中对土地抵押分配金额亦有明确约定，即合同第十三条载明“土地抵押分配：江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元”，此应当视为抵押权人对各自享有的抵押权份额的内部分配达成一致。结合以上两方面可以认定将房屋及土地使用权分别抵押、同时确认各自在土地使用权变现款项中应当享有的金额为当事人真实意思表示。故债权人在实现抵押权，对土地使用权变现款项进行优先受偿时，应当按照所约定并经登记公示的金额受偿。对于上诉人认为其与扬子江大酒店合意为以房屋和土地使用权为整体对借款提供抵押担保。本院认为，本案中房屋和土地使用权分别进行抵押登记，同时在实现抵押权时秉承分别估价、一并处分的原则，确保了房地产权同时转移和权属的最终一致性，并不违反物权法立法精神，因此不能就此否定其中某项抵押的效力。同时抵押权人在缔约时对此已有明确预期，无论是对分别抵押的形式还是对抵押权份额的确定，抵押权人在领取他项权证书时均未提出异议，故对其上诉主张本院不予采信，抵押权人应当按照所约定并经登记公示的金额优先受偿。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费61200元，由上诉人江苏江都农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李乐文
代理审判员 邢晔源
代理审判员 朱希懋
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 梅 问