山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民再228号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵振国，男，1966年10月18日出生，汉族，住山东青岛市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛城投房地产开发有限公司。住所地：青岛市。
法定代表人：郭林，董事长。
委托诉讼代理人：贺磊，男，1982年8月25日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省青岛市。
委托诉讼代理人：尚杰，男，1980年6月24日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省青岛市市南区。
再审申请人赵振国因与被申请人青岛城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1538号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年4月28日作出（2016）鲁民再228号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵振国，被申请人城投公司的委托诉讼代理人贺磊、尚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵振国申请再审称，请求：1.撤销一、二审判决；2.判令城投公司支付延期交房违约金，自2013年4月1日至2015年4月21日94786元，顺延至判决日；3.诉讼费由城投公司承担。事实和理由：（一）原审判决认定城投公司曾在2013年6月1日通知赵振国办理交房手续错误。赵振国因城投公司2013年4月2日拒绝交房，曾向青岛市城乡建设委员会、市长信箱、广播电台、土地房屋管理局信访反映问题，上述事实证明城投公司6月1日并未通知赵振国办理交房手续。（二）赵振国一审庭审后提交的质量验收报告、竣工验收报告的证明材料及房屋使用手册证明材料未经质证。（三）交房时必须达到合同约定的交付条件，否则要承担违约责任，这是法律规定。1.城投公司自2013年4月2日至今没有提供商品房预售合同第13条规定的房屋实测面积的有关资料，赵振国有权不接受房屋，由此产生的延期交房责任由城投公司承担。2.城投公司至今未提交国家、政府法律法规规定的可以交付房屋的证明文件及建设工程竣工验收备案证、建设工程竣工规划合格证。按照法律规定房屋质量合格以政府部门的竣工验收合格表为准，建设工程竣工验收备案表是初步认定工程验收合格的标准。两证是交房的法定标准，没有政府主管部门认可的合法文件，购房者有权拒绝接受使用房屋。赵振国不接受房屋，由此产生的延期交房责任应由城投公司承担。（四）原审认定2013年6月1日未能办理相关手续、未交房的损失是赵振国造成的，系适用法律错误。按照法律规定，出卖人通知交房要提前给购房人必要的准备时间，物业公司于2013年5月31日电话通知6月1日早上到物业公司办理交付手续，物业公司没有给出合理的必要的准备时间，未能办理相关手续的原因不是赵振国造成的，赵振国要求另约时间被物业拒绝。物业公司单方面规定的办理手续时间不是双方合意，属霸王条款。购房合同的履行是房屋买卖双方当事人的责任，其他公司、部门的通知对赵振国没有约束力。城投公司2013年4月2日拒绝交付房屋的事实已经查清，城投公司没有证据证明此后曾交付房屋给赵振国，其至今拒绝交付房屋的行为依据法律规定应承担违约责任。城投公司2013年4月2日未让赵振国看房、验房，剥夺了赵振国查验房屋的法定权利。综上，城投公司没有提供房屋实测面积的有关资料，未提供单体验收合格备案的证明文件，没有发出合同约定的交房通知、书面通知、书面催告书，未提供达到法定交房条件的证明文件，未提供其拒绝交房免责的证据。至今不能履行向赵振国转移房屋所有权，至今未让赵振国对房屋进行交接验收，拒绝将房屋交付赵振国使用，城投公司就应承担延期交房的违约责任。
城投公司辩称，1.城投公司已经通过物业公司通知了赵振国，不存在赵振国所说的没有通知。城投公司已经按合同约定通知赵振国前来交房，在一审期间也给赵振国打过电话，通知其办理交房手续，尽到了通知义务，不存在未履行交房义务的情形。2.针对合同约定的实测面积，不是交付房屋的必备条件。房屋交付时都是按照合同约定的面积交付，最终办理房产证时按照实测面积办理。赵振国的该项主张不成立。3.城投公司按照正常交房手续包括赵振国在内的近一千户居民办理了房屋入住手续，不存在城投公司违反交房情形。经过质检部门验收，城投公司的房屋符合交房条件。4.双方签订的补偿协议第二条约定，赵振国收到违约金后不再就逾期交房以任何理由向城投公司主张相关权利，该协议是赵振国对预期权利的处分，且不违反国家强制性法律规定，赵振国的再审请求应予驳回。
赵振国向青岛市市北区人民法院起诉请求：1.判令城投公司因逾期交房支付违约金25245元；2.赵振国于2013年4月2日签字的房屋交接确认单无效；3.诉讼费由城投公司承担。
青岛市市北区人民法院一审认定的事实：2011年9月11日，赵振国与城投公司签订了商品房预售合同，约定赵振国购买城投公司开发的青岛市四方区海岸路6号海岸馨园1号楼1单元27层2701户，建筑面积66.77平方米，单价3781元/平方米，总价252457元。合同约定交房时间为2012年12月31日，如未在约定期限内交付，城投公司应按照赵振国已付购房款的日万分之五向赵振国支付违约金。当日，赵振国支付全额购房款252457元。2013年3月31日，双方签订补偿协议，内容为：双方同意，无论出现何种情形，甲方（城投公司）逾期交房违约金的计算期限均截止至2013年3月31日。据此，甲方向乙方（赵振国）支付违约金11361元，于2013年5月2日前以银行转账方式支付上述款项，乙方承诺在收到上述款项后将不就逾期交房以任何理由向甲方主张相关权利。赵振国认可收到上述款项。
青岛市市北区人民法院一审判决：一、城投公司于判决生效之日起十日内给付赵振国逾期交房违约金7699.94元；二、驳回赵振国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取113元，由赵振国负担78元，城投公司负担35元。
赵振国不服一审判决，上诉请求：1.判令城投公司因逾期交房支付违约金25245元；2.判令赵振国于2013年4月2日所签字的房屋交接确认单无效；3.诉讼费由城投公司承担。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
山东省青岛市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为：2013年3月31日之后，城投公司是否应向赵振国继续支付逾期交房违约金。2013年4月1日，赵振国因拒绝向物业公司缴纳装修保证金及装修垃圾清运费而未能办理房屋交接手续。虽然赵振国与城投公司双方的合同约定赵振国应缴纳装修保证金及装修垃圾清运费，但是该两项费用系赵振国与物业公司约定的内容，不应作为城投公司向赵振国交验房屋、交付钥匙的条件。城投公司强制向赵振国收取缴纳装修保证金及装修垃圾清运费导致双方无法交接房屋，对此，城投公司应当承担相应的违约责任。城投公司主张其与赵振国签订的补充协议约定，赵振国不能就逾期交房再向城投公司主张权利，但该补偿协议系就2013年4月1日前逾期交房双方达成的协议，不能作为城投公司在其违约的情况下对赵振国逾期交房免责的依据。故城投公司的上诉理由不成立。城投公司曾在2013年6月1日通知赵振国办理交房手续并免除上述费用，但赵振国因个人原因未能办理相关手续，故此后未交房所造成的损失应由赵振国承担。一审法院判令城投公司按照合同约定支付自2013年4月1日起至2013年6月1日止的逾期交房违约金，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费289元，由赵振国负担239元，城投公司负担50元。
本院再审庭审期间，赵振国提交青岛市规划局出具的建设工程竣工规划验收合格证，证明国家法律规定，建设工程在未取得该证之前不得进行竣工验收。城投公司在此之前不具备合法交房条件，在此之后也没有提交证据证明房屋已经通过合法验收。城投公司质证称：对该证据的真实性无异议，但与赵振国主张的违约金没有关系。再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本案再审认为，本案焦点问题为：赵振国主张的2013年4月1日之后城投公司逾期交房违约金应否予以支持。由于城投公司未按合同约定于2012年12月31日前交付房屋，就逾期交房违约金双方达成补偿协议，截止2013年3月31日，城投公司支付赵振国违约金11361元。赵振国按照城投公司的通知要求于2013年4月2日签收入住通知书后，青岛弘苑物业发展有限公司以赵振国未缴纳装修保证金及装修垃圾清运费为由，拒绝办理房屋交接手续。虽然赵振国与城投公司签订的合同中约定，赵振国应缴纳装修保证金及装修垃圾清运费，但该两项费用系赵振国与物业公司约定的内容，不应作为城投公司向赵振国交验房屋、交付钥匙的条件。原审判决因城投公司原因导致双方无法交接房屋，对此城投公司应承担相应的违约责任并判决城投公司支付赵振国2013年4月1日至6月1日违约金正确。2013年6月1日，城投公司电话通知赵振国办理交房手续，赵振国在一审庭审中承认城投公司打过电话，并称6月1日没有时间，抽空去办。城投公司履行了交房通知义务，由于赵振国个人原因未能办理相关手续，故此后未交房所造成的损失应由赵振国承担。赵振国要求法院确认2013年4月2日签订的房屋交接确认单无效，城投公司称双方未签署房屋交接确认单，赵振国也未提交证据证明其已经签署，其该项请求不予支持。
综上，赵振国的再审请求不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1538号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 范 勇
审判员 刘 敏
审判员 滕建国
二〇一六年九月九日
书记员 杨开研