浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东南商初字第594号
原告（反诉被告）：浙江明清源红木家具有限公司。
法定代表人：徐仙权。
委托代理人：赵海江。
被告（反诉原告）：东阳市种美机械设备有限公司。
法定代表人：应云种。
浙江明清源红木家具有限公司（以下简称明清源红木家具公司）为与东阳市种美机械设备有限公司（以下简称种美机械公司）租赁合同纠纷一案，于2015年5月26日诉至本院，本院于同日立案受理。种美机械公司于2015年6月2日提起反诉，本院于同日受理。本院依法决定由代理审判员胡金冰适用简易程序对本诉、反诉合并审理，并于2015年7月1日公开开庭进行了审理。明清源红木家具公司的委托代理人赵海江、种美机械公司的法定代表人应云种到庭参加庭审。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，依法组成合议庭于2015年8月28日再次公开开庭进行了审理。明清源红木家具公司的委托代理人赵海江、种美机械公司的法定代表人应云种到庭参加庭审。在本案审理过程中，本院准许种美机械公司提出的财产保全申请，依法冻结明清源红木家具公司的银行存款450000元。本案现已审理终结。
明清源红木家具公司起诉称：明清源红木家具公司因生产经营设立分公司需要租赁店面。经与种美机械公司协商一致在2014年11月16日达成店面租赁合同一份。合同中约定种美机械公司将其拥有完全所有权和使用权的坐落于东阳市南市街道大联杜庄村的一楼和二楼共五间店面租赁给明清源红木家具公司。合同签订后，明清源红木家具公司先期就五间店面进行装修，并为此花费一定费用。在办理分公司营业执照的过程中，明清源红木家具公司一直敦促种美机械公司提供拥有完全所有权的房产证，至2015年4月10日，明清源红木家具公司始知种美机械公司出租的店面由于未经消防验收备案不能确权发证。鉴此，明清源红木家具公司至今无法办理营业执照开展正常经营活动，造成了巨大的经济损失。请求判令：一、解除明清源红木家具公司与种美机械公司签订的租赁合同；二、种美机械公司赔偿明清源红木家具公司经济损失120000元（不含间接损失）。在案件审理过程中，明清源红木家具公司将第二项诉请变更为判令种美机械公司赔偿因其违约给明清源红木家具公司造成的各项损失1316390元及利息损失（以本金1316390元为计算基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行日止）。
针对上述变更后的诉讼请求，明清源红木家具公司向本院提供了以下证据：
一、店面租赁合同（附种美机械公司土地使用权证复印件）1份，证明明清源红木家具公司与种美机械公司于2014年11月16日签订了店面租赁合同，双方在合同中对各自的权利义务作了约定的事实。
二、明清源红木家具公司发给种美机械公司的催告函、EMS快递单据各2份，种美机械公司发给明清源红木家具公司的催款函1份，证明因种美机械公司违反约定未能提供房产证，导致明清源红木家具公司无法办理营业执照正常经营的事实。
三、东阳市文卫装潢材料店出具的收款收据2份，大联浩浩地板出具的收款收据1份，证明因种美机械公司的违约行为给明清源红木家具公司造成的店面装修及户外广告费用损失的事实。
四、资产负债表、利润表各2份，收款收据、出库单各9份，证明因种美机械公司的违约行为给明清源红木家具公司造成的损失以及该损失应参照明清源红木家具公司永康分公司的营收情况计算的事实。
五、东阳市房地产管理局南马房地产管理所出具的证明1份，证明因种美机械公司未能提供消防验收（备案）证明导致不能确权发证，进而导致明清源红木家具公司不能办理营业执照的事实。
六、筹备工资表6份，证明因种美机械公司的违约行为给明清源红木家具公司造成的人工工资损失的事实。
种美机械公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：店面租赁合同明确注明房产证未做好，不能提供房产证，只能提供土地证。店面的钥匙也交给明清源红木家具公司。明清源红木家具公司办理营业执照的事情在店面租赁合同中并没有约定。同意解除合同，但是明清源红木家具公司应支付自合同签订之日起到2015年8月23日止的租金并按照合同约定支付一个月租金作为违约金给种美机械公司。
种美机械公司提供了下列证据：
房屋所有权证（复印件，与原件核对无异）、2015年5月6日出具的催款函（系复印件）、天天快递详情单各1份，证明种美机械公司在2015年5月8日已经将含出租店面在内的房屋的房屋所有权证办好并通知明清源红木家具公司在交清店面租金后才能使用房屋所有权证复印件的事实。
种美机械公司反诉称：2014年11月16日，明清源红木家具公司因经营需要向种美机械公司租赁店面，双方签订店面租赁合同一份。合同中约定了店面的土地使用权证书编号、租赁期限、租金支付方式、违约条款等内容。合同签订后，种美机械公司即将店面交付给明清源红木家具公司。因明清源红木家具公司办理营业执照中出现困难，明清源红木家具公司两次发函要求提供房屋所有权证。虽然在合同签订前就已经明确告知明清源红木家具公司房屋所有权证尚在办理中，在合同中也没有写上房屋权证号码，但是为了双方更好的履行合同，种美机械公司在收到函件后积极协助办理房屋所有权证，并在明清源红木家具公司要求的时间内取得房屋所有权证。2015年5月6日，种美机械公司向明清源红木家具公司发函要求缴纳店面租金并可以提供房屋所有权证复印件。明清源红木家具公司收到函件后不仅未支付房屋租金，反而向法院起诉要求解除租赁合同。种美机械公司认为，店面租赁合同属于双务合同，双方互负给付义务。明清源红木家具公司在签订合同的时候已经知道承租的店面没有房屋所有权证，嗣后又以此为理由拖欠租金、要求解除合同的行为属于违约行为。另外，根据合同约定，明清源红木家具公司在签订合同后须支付房屋租金，但其至今仍未支付。此种情况下，种美机械公司享有后履行义务抗辩权。故请求判令：一、明清源红木家具公司立即支付拖欠的租金435000元并支付滞纳金（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍自2014年11月17日起计算至实际履行完毕之日止）；二、明清源红木家具公司支付违约金12083.33元（按照一个月的店面租金计算）。
种美机械公司针对其提出的反诉提供如下证据：
一、店面租赁合同一份，证明种美机械公司在签订租赁合同时已经向明清源红木家具公司明确了不能提供房屋所有权证的情况下，双方自愿签订了租赁合同，合同中约定了租赁期限、租金支付方式等内容的事实。
二、催款函2份、天天快递详情单1份，证明种美机械公司向明清源红木家具公司催讨店面租金的事实。
明清源红木家具公司未在法定答辩期内提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：店面租赁合同中并未就租金的具体支付时间进行约定，根据法律规定，租赁期间满一年以上的，可以在租赁期间届满一年时支付租金。因此，明清源红木家具公司未支付租金的行为并不是违约行为。
针对反诉，明清源红木家具公司未向本院提供证据。
经开庭审理，本院认证如下：
关于明清源红木家具公司提供的证据：证据一，经种美机械公司质证无异议，经本院审核符合有效证据的认定要件，予以采纳。证据二，种美机械公司质证后对真实性无异议，但认为在店面租赁合同中已经明确不能提供房屋所有权证，双方是在协商一致的前提下才签订的店面租赁合同。本院认为，该组证据能够证明明清源红木家具公司因办理营业执照所需曾经两次向种美机械公司发函要求种美机械公司提供房屋所有权证以及种美公司在收到催告函后向明清源红木家具公司发函催讨租金的事实，但是不能证明种美机械公司违反约定未能提供房屋所有权证并导致明清源红木家具公司无法办理营业执照进行正常经营的事实。证据三，种美机械公司认为明清源红木家具公司对店面进行过装修属实，但是具体花费多少钱不清楚。该组证据与本案无关，双方并未在租赁合同中对于装修问题进行过约定。本院认为，该组证据仅仅能够证明明清源红木家具公司在承租店面后曾对店面进行过装修，但是不能证明种美机械公司存在违约行为。证据四，种美机械公司质证后认为明清源红木家具公司的营业情况与其无关，且该组证据的真实性无法核实。本院认为，在明清源红木家具公司未提供有效证据予以证明种美机械公司存在违约行为的情况下，该组证据与本案缺乏关联性，不予采纳。证据五，种美机械公司质证后对真实性无异议，但是认为在店面租赁合同中已经明确了不能提供房屋所有权证的事实。本院认为，该证明只能证明种美机械公司在2015年4月10日因未提供消防验收（备案）证明，暂时不能确权发放房屋所有权证的事实的证明力，予以采纳。证据六，种美机械公司认为明清源红木家具公司的人工工资损失并不在租赁合同约定的范围内，与种美机械公司无关。本院认为该组证据即使属实，也仅仅能够明清源红木家具公司筹备东阳分公司付出了部分成本，不能够证明该部分成本与支出系因种美机械公司的违约行为所导致的，故不予采纳。
关于种美机械公司提供的证据：房屋所有权证，经明清源红木家具公司质证无异议，经本院审核符合有效证据的认定要件，予以采纳。对于2015年5月6日的催款函、天天快递详情单，明清源红木家具公司认可曾收到过催款函，但2015年5月6日种美机械公司并未办理好房屋所有权证。对于快递回单有异议。本院认为，因种美机械公司实际取得房屋所有权证的时间系2015年5月8日，结合明清源红木家具公司自认曾收到过催款函，故本院对天天快递详情单的证明力予以确认，催款函仅能证明种美机械公司曾向明清源红木家具公司催讨过租金，不能证明在2015年5月6日种美机械公司已经取得房屋所有权证的事实。对于店面租赁合同，经明清源红木家具公司质证无异议，予以采纳为定案依据。对2015年4月18日、4月2日的催款函及相应的天天快递详情单，明清源红木家具公司认为没有收到过。本院认为，因种美机械公司提供的天天快递详情单上并没有签收信息，且明清源红木家具公司否认收到过上述两份催款函，故本院对该组证据不予采纳。
经审理，本院查明的事实如下：2014年11月16日，明清源红木家具公司与种美机械公司签订店面租赁合同一份。合同第一、二条中约定：甲方（种美机械公司）保证对向乙方（明清源红木家具公司）出租的房屋系（本人、共有）拥有完全所有权和使用权。房屋所有权证书登记人：种美机械公司。房屋所有权证书编号部分未填写，而是被用斜线划掉。土地使用权证书编号：东阳市国用（2011）第2-0032号。房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积部分未填写，也被用斜线划掉。出租部分为北边五间店面，店面二楼叁间。合同第三条中约定：双方商定房屋租期为叁年，自2014年11月16日起至2017年11月16日止。合同第五条中约定：1、每年租金为人民币壹拾肆万伍仟元整。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月交至出租方。3、承租方必须按照约定的时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实际租金的5%加收滞纳金。合同中第八条约定：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为违约，负责赔偿一个月租金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿一个月租金。3、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付三个月的违约金。如因此造成甲方房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。合同第十二条约定：本合同双方签字生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。明清源红木家具公司所持有的店面租赁合同中附有承租房屋的土地使用权证复印件一份。明清源红木家具公司在承租店面后对店面进行了装修。2015年4月10日，东阳市房地产管理局出具证明一份，内容为：“我所于2015年1月15日受理东阳市种美机械设备有限公司坐落于南市街道大联村杜庄的房屋所有权登记，由于该公司还未提供消防验收（备案）证明，暂不能确权发证，现处于办理过程中。”2015年4月14日，明清源红木家具公司向种美机械公司发催告函要求种美机械公司在收到催告函10日内提供相应的房产证明以配合明清源红木家具公司办理营业执照。2015年4月28日，明清源红木家具公司再次向种美机械公司发催告函要求种美机械公司在十日内提供房产证明，否则将解除店面租赁协议，并由种美机械公司赔偿相关损失。2015年5月6日，种美机械公司向明清源红木家具公司催款函要求其先交清店面租金，并在收到租金后三日内可以提供房产证复印件。2015年5月8日，种美机械公司取得包含出租店面在内的房屋所有权证。明清源红木家具公司承租店面系用于红木家具展馆，其对店面装修后并没有派驻员工进店营业。店面租赁合同签订后至起诉之日，明清源红木家具公司未向种美机械公司缴纳租金，也未缴纳过押金。明清源红木家具公司实际使用涉案房屋到2015年8月23日止。
本院认为，本案的焦点问题是种美机械公司作为房屋租赁合同的出租人是否必须具有房屋所有权证才能将房屋予以出租。对此，本院认为，房屋所有权人出租属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同不因所有权人于签订房屋租赁合同时没有取得房屋所有权证而无效。另外，双方提供的租赁合同中房屋权属一项均用斜线予以划掉，足以表明双方在签订合同时对于店面尚未取得房屋所有权证一事是清楚的。本案中，种美机械公司已经于2015年5月8日取得了包含其所出租给明清源红木家具公司在内的房屋的房屋所有权证，足以证明种美机械公司作为出租房屋的产权人是没有争议的，其于2014年11月16日与明清源红木家具公司签订的店面租赁合同合法有效。该合同系双方当事人的一致真实意思表示，内容具体明确，应确认合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按协议的约定全面、客观地履行自己的义务。从店面租赁合同第五条的约定：“1、每年租金为人民币壹拾肆万伍仟元整。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月交至出租方。3、承租方必须按照约定的时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实际租金的5%加收滞纳金。”以及房屋租赁的交易习惯中可以看出，2014年度的租金应当在签订合同之日付清，2015年的租金应在2014年11月30日前付清。现明清源红木家具公司未按约定的时间支付租金的行为系违约行为，其除应按照约定标准支付租金外，还应支付滞纳金。种美机械公司要求按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍标准计算滞纳金，低于合同中约定的滞纳金标准，减轻了明清源红木家具公司的负担，本院予以准许。明清源红木家具公司要求解除合同的诉请，因种美机械公司在第二次庭审中明确表明同意解除合同，故双方已经达成解除合同的合意，符合合同约定解除的条件，故本院予以支持。明清源红木家具公司要求赔偿损失的诉请，证据不足，本院不予支持。种美机械公司要求明清源红木家具公司支付三年租金435000元的诉请，因按照合同约定及合同实际履行情况，明清源红木家具公司仅应支付2014年11月、12月份和2015年1月1日至2015年8月23日止的租金111630.14元及相应的滞纳金，种美机械公司无权要求明清源红木家具公司支付三年租期的全部租金435000元。因明清源红木家具公司在种美机械公司没有违反合同约定的情况提前解除合同，根据店面租赁合同第八条第二款的约定，明清源红木家具公司应赔偿一个月的租金作为违约金给种美机械公司，故种美机械公司要求明清源红木家具公司按照合同中第八条约定支付一个月租金作为违约金的诉请，本院不予支持。综上，明清源红木家具公司的要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持，其他诉讼请求不成立，本院不予支持。种美机械公司的反诉请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）浙江明清源红木家具有限公司与被告（反诉原告）东阳市种美机械设备有限公司签订的店面租赁合同。
二、驳回原告（反诉被告）浙江明清源红木家具有限公司的其他诉讼请求。
三、原告（反诉被告）浙江明清源红木家具有限公司应于判决生效后十日内向被告（反诉原告）东阳市种美机械设备有限公司支付租金111630.13元及滞纳金（其中18273.97元租金的滞纳金自2014年11月17日起，93356.16元的滞纳金自2014年12月1日起，均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算至履行完毕之日止）。
四、原告（反诉被告）浙江明清源红木家具有限公司应于判决生效后十日内向被告（反诉原告）东阳市种美机械设备有限公司支付违约金12083.33元。
五、驳回被告（反诉原告）东阳市种美机械设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18268元，减半收取9134元，由原告（反诉被告）浙江明清源红木家具有限公司承担；反诉案件受理费8006.24元，减半收取4003.12元，由原告（反诉被告）浙江明清源红木家具有限公司承担1107.71元，由被告（反诉原告）东阳市种美机械设备有限公司承担2895.41元。财产保全费2770元，由原告（反诉被告）浙江明清源红木家具有限公司承担766元，由被告（反诉原告）东阳市种美机械设备有限公司承担2004元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 胡金冰
代理审判员 朱晓婷
人民陪审员 黄福仁
二〇一五年九月七日
代书 记员 张昊凰