江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终1857号上诉人（原审原告、反诉被告）：熊建军，男，1961年8月1日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：周孝灿、余灵芝，江西经炜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）江西步步高商业连锁有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：朱刚平，职务：总经理。委托代理人：陈民，湖南同升律师事务所律师。原审第三人：江西省摩登假日广场有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：高立，职务：总经理。上诉人熊建军因与被上诉人江西步步高商业连锁有限责任公司(以下简称步步高公司）、原审第三人江西省摩登假日广场有限公司（以下简称摩登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人熊建军及其委托代理人周孝灿、余灵芝，被上诉人步步高公司的委托代理人陈民到庭参加诉讼。原审第三人摩登公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年7月23日，熊建军与步步高公司签订《租赁合同》一份，约定：步步高公司将其从摩登公司处承租的位于南昌市胜利路235-239号一楼的夹层部分场地共约1300平方米的面积转租给熊建军经营休闲、娱乐、电玩、网吧等项目，租赁期限为9年，自2007年11月1日起至2016年10月31日止。在合同期满而双方未续约或合同提前终止时，熊建军应将经营场地以房屋主体结构没有改变并清洁良好的状态交给步步高公司。关于押金，双方约定，由熊建军自合同签订3日内交付54000元，待合同到期或双方一致同意解除合同半个月后一个月内，由步步高公司一次性退还。关于免租期，双方约定步步高公司同意给予熊建军3个月的免租装修期，自2007年8月1日至2007年10月31日，另外，因为熊建军全权自行承担并办理承租场地经营所需的消防手续，故步步高公司再给予熊建军优惠1个月的免租期，自2007年11月1日至2007年11月30日，熊建军应自2007年12月1日起开始向步步高公司交纳租金。租金缴纳标准为第七年至第九年（2013年11月1日—2016年10月31日）24000元/月（含物业管理费、中央空调使用费、公共区域照明费）。租金交纳时间为每月第一个工作日交纳该月的租金。如逾期3天，则每天按1%计算滞纳金，如逾期30天仍未能支付所有相关费用及滞纳金时，步步高公司有权解除合同并要求熊建军支付拖欠租金、滞纳金和承担违约金2万元，同时，有权采取停电断水等措施进行催交。熊建军除交纳上述租金外，在经营过程中发生的水费、电费、国家职能部门收取的卫生费、管理费等相关费用由熊建军自理。步步高公司负责安装熊建军单独使用的水表、电表。水费、电费由步步高公司依据当地供水部门的价格向熊建军按实际用量收取（电费在供电部门收费标准基础上增加3%的损耗）。熊建军每月10日前支付水费、电费，逾期则收取每天1%的滞纳金，逾期30天，步步高公司有权解除合同并要求熊建军支付拖欠水电费、滞纳金和承担违约金1万元，同时有权采取停电断水等措施进行催交。关于装修，步步高公司尽力配合熊建军在承租场地内的装修，合同终止后，熊建军经营场地内的所有装修采取“来装去丢”的原则。步步高公司陈述与保证其拥有场地的出租权，倘若其违反此陈述与保证，造成熊建军无法依本合同使用场地，步步高公司对熊建军的经济损失承担赔偿责任。关于违约责任，双方约定，熊建军在合同期内不得以任何理由提出终止合同，否则，对造成的损失承担违约责任，在付清租金的前提下再按本合同约定租金总额的30%承担违约金，并赔偿一切损失；若步步高公司在合同期内提前终止合同，造成熊建军损失，应按合同约定租金总额的30%承担违约金，并赔偿一切损失。合同签订后，步步高公司于2007年7月26日就上述租赁行为向涉案场地租赁经营管理人摩登公司发出函件，摩登公司盖章确认同意步步高公司的转租行为。熊建军接管涉案场地后，对涉案场地进行了装修，并利用涉案场地先后进行经营星星网吧、星凯网城、星凯宾馆、铭园宾馆。关于涉案场地的消防验收，2006年12月，南昌市胜利路235-239号的步步高超市（装修楼层地上一至三层，建筑面积14000㎡）通过南昌市公安消防支队消防验收，2008年6月，星凯网城（位于南昌市胜利路235-239号第一层的夹层、面积1506㎡）通过东湖区公安消防大队消防验收。2012年8月，南昌市星凯商务宾馆有限公司（位于南昌市胜利路235号，装修地上第2层，使用面积965㎡）通过南昌市东湖区公安消防大队消防验收。自2013年起，为经营铭园宾馆，熊建军对涉案场地进行了装修。一审庭审中，熊建军申请对涉案场地的铭园宾馆装修现值损失和装修残值损失进行了鉴定，经江西新源洪城房地产土地评估有限公司鉴定，涉案场地全新装修价格1536113元，折旧后装修价格1228889元，其中，包含消防通道全新价格41033元，折旧后价格32826元。熊建军申请，江西中审司法鉴定中心对仍保存在涉案场地的铭园宾馆装修动产投资账目表所列的动产现值损失及残值损失进行了鉴定，经鉴定，现值损失为309717.16元，残值损失为：118205.23元，其中，包含“代办消防证”的消防工程款现值损失37960元，残值损失9418.57元。步步高公司对上述装修不认可，也不同意利用。自2014年5月起，熊建军未缴纳租金，自2014年11月起，熊建军未缴纳水电费，欠水费6197.4元、欠电费55083.2元。在步步高公司的催缴后，熊建军以其提供不了土建验收合格意见书而无法通过消防验收、无法正常营业为由不予缴付。2015年3月17日，步步高公司向熊建军送达《解除租赁合同通知书》，以熊建军经多次催缴仍未缴纳所欠费用、构成根本违约为由，通知解除与其租赁合同关系，并要求其于合同解除后三日内腾空场地、交清未付款项。在2016年4月11日的庭审过程中，一审法院向熊建军释明，是否同意将租赁场地腾空并返还步步高公司租赁场地，熊建军明确表示不同意。另查明：在铭园宾馆装修过程中，熊建军在消防疏散通道上擅自安装了烧热水的锅炉，并将该通道完全封闭。再查，庭审中，熊建军提交一份步步高公司向摩登公司的复函，该复函载明：2014年3月17日，东湖区消防大队负责人进行消防安全检查时，发现涉案场地所在整大楼未办理相关土建备案，未取得过土建验收合格意见书，消防大队对步步高公司进行了相应处罚，步步高公司致函摩登公司，要求其须在消防部门要求的时间内尽快办理土建验收合格意见书，否则，要求其承担全部损失，并继续暂缓缴纳租金。一审法院认为：步步高公司与熊建军签订租赁合同后，步步高公司负有依约将涉案场地交付熊建军使用的义务，熊建军负有依约交付租金的义务。熊建军改变经营行为、利用全部租赁场地装修经营铭园宾馆而无法通过消防验收、无法经营，作为合同相对方步步高公司在未能提供《土建验收合格意见书》的情况下，在涉案场地所在楼内经营却对熊建军改变经营行为、全面装修经营铭园宾馆未及时制止，对造成本案损失存在一定过错；在双方合同约定由熊建军全权自行承担并办理承租场地经营所需的消防手续的情况下，熊建军自行改变经营行为、全面装修经营铭园宾馆导致消防未通过验收，且在其经营受行政管理限制影响后，其并未及时主张解除租赁合同并返还租赁物，而是一直采取继续占有租赁物并拒交租金及水电费的方式来抗辩，甚至在步步高公司向熊建军送达《解除租赁合同通知书》后及一审法院向熊建军释明后，其仍拒绝返还租赁物，熊建军对造成本案损失亦存在一定过错。故对江西新源洪城房地产土地评估有限公司新洪房估字（2015）第242号房地产估价报告所估价的装饰装修物残值损失1228889元，应由熊建军及步步高公司各负担一半即614444.5元。对江西中审司法鉴定中心赣中审鉴字（2016）第001号司法鉴定报告鉴定涉及的仍保存在涉案场地的铭园宾馆装修动产投资账目表中所列的动产，熊建军可自行搬走。对步步高公司诉请的按合同约定的每月24000元的标准计算的占用涉案场地期间产生的租金及房屋占有使用费，应由熊建军承担。对步步高公司要求熊建军返还租赁物并支付所欠的已确定发生经双方核实的水费6197.4元、电费55083.2元的诉请，一审法院予以支持。对步步高公司要求熊建军支付违约金3万元的诉请，鉴于步步高公司在本案中的过错，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、步步高公司于本判决生效之日起十日内支付熊建军装饰装修物残值损失614444.5元；二、熊建军于本判决生效之日起十日内将其承租的位于南昌市胜利路235-239号一楼的夹层部分场地返还给江西步步高商业连锁有限责任公司；三、熊建军于本判决生效之日起十日内支付江西步步高商业连锁有限责任公司自2014年5月1日起实际返还之日止按每月24000元的标准计算的租金及房屋占有使用费；四、熊建军于本判决生效之日起十日内支付江西步步高商业连锁有限责任公司截止2016年4月的水费6197.4元、电费55083.2元。五、驳回熊建军其他诉讼请求。六、驳回江西步步高商业连锁有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由熊建军预交的案件受理费45910元、鉴定费5万元，合计95910元，由熊建军承担80999元，步步高公司承担14911元（限江西步步高商业连锁有限责任公司于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由江西步步高商业连锁有限责任公司预交的反诉案件受理费26390元，由江西步步高商业连锁有限责任公司承担105元，由熊建军承担26285元（限熊建军于本判决生效之日起十日内缴纳）。熊建军不服一审判决，向本院提起上诉。熊建军的上诉请求为：一、撤销一审判决，改判支持熊建军的本诉请求，驳回步步高公司的反诉请求；二、本案的一、二审诉讼费用（本诉、反诉、上诉费）由步步高公司承担。其上诉理由为：一、一审判决认定事实错误。一审认定熊建军在涉案场地上自行改变经营行为应属错误，双方合同约定可经营休闲、娱乐、电玩、网吧等项目，经营宾馆符合合同约定，且合同未禁止性规定涉案场地不能经营宾馆；涉案场地在铭园宾馆经营之前就已经是在经营宾馆业务即星凯宾馆；涉案场地经营宾馆不能通过消防验收系因步步高公司不能提供《土建验收合格意见书》；按照步步高公司与摩登公司的合同，步步高公司租赁也是有期限的，一审判决熊建军自2014年5月1日起至实际返还之日止按24000元计算租金及房屋占用使用费错误。二、一审判决适用法律错误。步步高公司应依法保证租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但在本案中，系步步高公司不能提供《土建验收合格意见书》才导致不能被消防验收，继而造成装修损失和经营性损失。熊建军拒付“租金”、“水电费”是行使抗辩权。步步高公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.步步高公司与熊建军签订的《租赁合同》及解除合同的行为合法有效，但熊建军至今占有房屋，步步高公司有权要求其赔偿损失，支付实际占用租赁房屋期间的租赁费用及房屋占有使用费。2.步步高公司在2007年向熊建军交付的房屋符合合同约定，熊建军利用房屋经营网吧，并依法通过消防验收和办理营业执照开业经营，足以证明合同目的已经实现，租赁房屋符合合同约定的使用条件。3.熊建军在未经步步高公司同意的前提下，在明知《租赁合同》约定了由熊建军自行全权承担并办理承租房屋经营所需的消防手续的情况下，违反合同约定，擅自改变租赁房屋的使用性质，将租赁房屋进行整体全面改造。却未向公安机关消防机构履行申报手续，其违约全面装修履行租赁房屋后，对导致无法通过消防验收的结果存在重大过错，且熊建军一直占有、使用租赁房屋，不存在任何经济损失。摩登公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。二审中，熊建军提交了一份新证据，2016年4月1日的告示一份，证据来源是步步高公司在其门店张贴的，证明自该日起步步高公司已经解除与摩登公司的房屋租赁合同，一审将租赁计算至实际返还之日不当，且步步高公司在履行与熊建军的合同时存在违约。步步高公司经质证认为，对证据的真实性代理人不清楚，但与摩登公司恰谈解约一事属实，对证明目的有异议，与摩登公司洽谈解约的事实与本案无关，在本案中步步高公司在熊建军拖欠一年租金的情况下在2015年3月已经向熊建军发出解约通知书，熊建军在2015年3月17日也已经签收该通知书，步步高公司认为当时就已经解除了合同，不存在熊建军所说的是计算到2016年4月1日。步步高公司提交了一份新证据，2016年大概6、7月对诉争房屋的照片打印件一张，证明熊建军擅自变更经营，正在经营餐厅。熊建军经质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议。涉案租赁物确实是诉争房屋，但不是熊建军在经营，步步高公司如果认为这个餐厅实际经营者是熊建军，应提交相应工商营业执照。经庭审举证、质证，本院对双方提交的新证据认证如下：对熊建军提交的该份证据，步步高公司认可与摩登公司洽谈解约一事，也确实未在该址继续经营，对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对其证明目的不予确认，是否解除不能以该单方告示为准。对步步高公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的不予确认。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方在二审庭审中均确认2015年3月17日，熊建军向步步高公司送达《解除租赁合同通知书》，双方已解除合同。步步高公司向摩登公司支付租金至2016年4月24日。本院认为，本案的争议焦点在于：1.熊建军是否应当将诉争房屋返还给步步高公司；2.双方签订的《租赁合同》解除后，熊建军应当向步步高公司支付多少租金或占有使用费，步步高公司应当如何承担熊建军的装修损失，熊建军是否应当向步步高公司支付欠付的水费6197.4元、电费55083.2元。关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同中，承租人应当将租赁标的物返还给出租人，故熊建军理应将租赁房屋返还给步步高公司，熊建军在庭审中也表示对返还诉争房屋没有异议，但主张实际占用人不是熊建军，没有办法返还，本院认为，熊建军既没有提供证据证明其已经将涉诉房屋返还给步步高公司，也没有充分证据证明其不是实际占有人或现在的实际占有人是何人，故对其该项主张，本院不予采信。关于焦点2，熊建军、步步高公司均确认的事实是，熊建军自2014年5月起未再缴纳租金，双方自2015年3月17日解除租赁合同。熊建军主张不缴纳租金系步步高公司未能提供土建验收合格证，导致其装修的宾馆未能通过消防验收，无法经营，步步高公司则主张系熊建军擅自变更租赁房屋的使用性质，且合同约定由熊建军自行办理消防手续。本院认为，步步高公司未能提供土建验收合格证存在一定过错，但双方合同约定由熊建军全权自行承担并办理承租场地经营所需的消防手续，熊建军在装修之前未查清所需及是否具备相关手续，装修之后仅以拒交租金的方式消极应对，在双方解除合同之后仍然未能返还租赁物，亦存在过错，故一审法院认定对熊建军的装修损失双方需各负担一半，并无不当，即步步高公司应承担装修损失614444.5元（1228889元×0.5）。关于租金部分，步步高公司主张自2014年5月1日至返还之日止的费用，本院认为，熊建军与步步高公司于2015年3月17日解除合同，步步高公司支付租金给摩登公司至2016年4月24日，故熊建军应支付2014年5月1日至2015年3月17日的租金，并参照租金标准支付自2015年3月17日至2016年4月24日的房屋占用费，即571200元（24000元/月×23月+24000元/月÷30×24），2016年4月25日至返还之日的占用费，可另行主张。关于水电费部分，双方已确认熊建军欠付水费6197.4元、电费55083.2元，熊建军主张行使抗辩权没有依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第1192号民事判决第一、二、四、五、六项；变更南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第1192号民事判决第三项为熊建军于本判决生效之日起十日内支付江西步步高商业连锁有限责任公司租金及房屋占有使用费571200元。一审案件受理费、鉴定费按一审执行，二审案件受理费45910元由上诉人熊建军承担。本判决为终审判决。审 判 长  汪西菲审 判 员  裴重芳代理审判员  邓 晖二〇一七年一月六日书 记 员  王 倩