文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终4518号上诉人（原审被告）：深圳市雍然猫屎咖啡有限公司。法定代表人：邓辉华，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁群浩，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：深圳和记黄埔中航地产有限公司。法�代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁端，广东深天正律师事务所律师。上诉人深圳市雍然猫屎咖啡有限公司（以下简称雍然公司）因与被上诉人深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称和记黄埔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雍然公司上诉请求：1、改判一审判决第一项，免除雍然公司的违约金；2、由和记黄埔公司承担二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定雍然公司与和记黄埔公司签订《深圳市房屋租赁合同》及补充协议时，和记黄埔公司没有以虚假宣传等手段订立合同及没有免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形，与事实不符。除高额租金、高额管理费、推广费用外，和记黄埔公司还额外收取雍然公司营业额12%的提成，本案纠纷应属于房屋租赁与市场运营服务为一体的租赁与合作纠纷，和记黄埔公司应负责提供具有同等经营价值的市场租赁物和租赁市场环境。和记黄埔公司未能提供，却仍然要求雍然公司支付巨额租金、违约金及其他费用，权利和义务极不对等，极不合理，有违公平原�。和记黄埔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1、雍然公司支付2014年9月至2015年11月期间的基本租金1，405，305.6元、推广费18，242.1元、POS机租金2419.35元、经营保证金13，986元及上述欠款逾期付款期间的违约金（按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2014年3月起计至还清之日止，暂计至2015年11月30日为173，351.93元）；2、雍然公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2014年4月1�，和记黄埔公司（甲方、出租方）与雍然公司（乙方、承租方）签订《深圳市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区深南中路北XX路西的XX广场商场第X层XX号商铺出租给乙方使用；租金为每月91，211元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2014年4月2日起至2019年4月1日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即273，633元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件见补充协议；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区福中X路XX号黄埔雅苑X楼，乙方送达地址为深圳市南山区蛇口街道海上世界环船广场X区第X层XX，送达地址未经书面变更通知，一直有效；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。2014年2月28日，和记黄埔公司（甲方）与雍然公司（乙方）签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，约定：本补充协议是甲乙双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》（即标准租赁合同）的补充；标准租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为5年，租赁期开始日为2014年3月17日，免租装修期为60天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按本补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费、销售终端收银机租金以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第1年每月基本租金为91，211元，第2年每月基本租金为95，873元；提成租金为任何公历月的总营业额的12%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月1216.14元（按建筑面积计算，每平方米每月6元，涉案商铺面积为202.69平方米）；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为296，131.59元（相当于3个月的基本租金以及物业服务费），其中273，633元向甲方支付，剩余22，498.59元向受托管理人支付；如乙方需租用销售终端收银机系统（以下简称POS�），应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份至当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份至当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足1个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；�方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月至公历每月1日至本月最后1日，公历年至公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每1年为1个租赁年度（如2013年7月1日至2014�6月30日为第1个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第2个租赁年度，以此类推）。补充协议附件四载明，甲方将处于毛坯状况的房产交付给乙方。之后，和记黄埔公司与雍然公司又陆续签订了《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议三》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议四》（以下与《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》合称补充协议），对销售终端收银机系统租用等部分内容作了修改。（二）2014年3月26日，和记黄埔公司向雍然公司发出《深圳世纪汇商场交铺通知书》，通知雍然公司于2014年4月2日办�商铺交接手续，租赁开始日为2014年4月2日。2014年4月21日，和记黄埔公司向雍然公司交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。2014年8月后，涉案商铺开始营业。（三）因雍然公司未依约支付租金及相关费用，和记黄埔公司分别于2014年9月29日、10月13日向雍然公司发出催缴欠缴费用通知书。2014年12月1日，和记黄埔公司向合同载明的雍然公司通讯地址通过EMS发出律师函，要求雍然公司立即清偿所欠租金及相关费用。2015年2月25日，和记黄埔公司向雍然公司发出《深圳世纪汇商场第X层XX号商铺未正常营业公函》称：根据和记黄埔公司的现场记录，雍然公司于2015年2月18日至2015年2月20日自行歇业闭店，按《补充协议》第9条第9.6款约定，雍然公司擅自停业的行为并未得到和记黄埔公司书面批准，构成违约，要求雍然公司尽快恢复营业，并且雍然公司须按合同约定于停业期间如常缴纳租金及一切相关费用，和记黄埔公司将保留因闭店引起损失的索赔及追讨的权利。（四）一审庭审时，双方确认至庭审之日，雍然公司仍在涉案商铺经营。对于和记黄埔公司主张的租金、推广费、POS机租金的欠费期间和欠费金额，雍然公司予以确认。（五）2014年7月至2015年10月期间，和记黄埔公司与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。一审法院认为，和记黄埔公司与雍然公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦无证据足以证明存在雍然公司所辩称的和记黄埔公司以虚假宣传等手段订立合同以及格式条款免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要�利等《中华人民共和国合同法》规定的可能导致合同无效的情形，和记黄埔公司与雍然公司之间据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于和记黄埔公司主张雍然公司拖欠的各项费用，一审法院作如下认定：关于经营保证金，和记黄埔公司主张雍然公司应支付2015年4月的经营保证金13，986元，没有合同依据，一审法院不予支持。关于基本租金，雍然公司未依约支付基本租金，和记黄埔公司有权要求雍然公司继续支付2014年9月至和记黄埔公司主张的2015年11月期间的基本租金，依据合同约定进行核算，该期间的基本租金合计1，405，305.6元，雍然公司对此金额亦无异议，一审法院予以确认。雍然公司辩称商场未达到和记黄埔公司承诺的入驻率而不应支付基本租金，但对于和记黄埔公司是否承诺入驻率以及是否以此作为签约或履约前提的事实，雍然公司并未提供足以证明该事实的证据，应承担举证不能的后果，且雍然公司已实际使用商铺用于经营，作为对价，依约应支付相应的租金，对雍然公司的该抗辩主张，一审法院不予采纳。关于推广费，和记黄埔公司已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，和记黄埔公司要求雍然公司支付推广费，符合合同约定。雍然公司未支付推广费，和记黄埔公司有权要求雍然公司继续支付2014年9月至和记黄埔公司主张的2015年11月期间的推广费，依据合同约定进行核算�该期间的推广费合计18，242.1元，雍然公司对此金额亦无异议，一审法院予以确认。关于POS机租金，和记黄埔公司要求雍然公司支付POS机租金，符合合同约定。和记黄埔公司主张的2015年7月至2015年11月期间雍然公司应支付的POS机租金为2419.35元（其中2015年7月为419.35元），雍然公司对该金额不持异议，亦未超出依据合同约定核算的金额，一审法院予以确认。关于逾期付款违约金，因和记黄埔公司要求雍然公司支付2015年4月的经营保证金缺乏依据，和记黄埔公司要求雍然公司支付该项费用的逾期付款违约金，一审法院不予支持。对于基本租金、推广费、POS机租金的逾期付款违约金，该主张符合合同约定，雍然公司应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见一审判决书附表）。此外，关于合同约定雍然公司应在签约后支付的相当于3个月租金的经营保证金，雍然公司未在一审法院指定期限内提交关于其已支付该经营保证金的证据，和记黄埔公司对此亦未确认，因此，虽然合同中有关于用经营保证金抵扣拖欠的租金、相关费用以及逾期付款违约金的约定，但在不能确定雍然公司是否已依约支付该经营保证金且雍然公司仍在经营商铺的情况下，一审法院不作抵扣处理，双方可在合同履行过程中自行处理或另寻途径解决。雍然公司辩称和记黄埔公司未能提供具有与其收取的租金、合同费用相对等经营价值的租赁物业，对此，一审法院认为，涉案商铺位于和记黄埔公司统一运营管理的商场内部，所谓经营价值，一方面包含了人为可控的物业正常使用功能和商场整体商业环境维护，另一方面包含了社会经济宏观大环境和商业运营本身存在的风险，而和记黄埔公司的合同义务须体现在前者，即提供一个适合正常使用经营的商铺以及对适合正常商业运营的商场环境进行基本维护，对于后者，并非和记黄埔公司可控因素，因此，在没有证据显示涉案商铺不能正常使用以及商场整体环境存在因和记黄埔公司违约而导致的显著缺陷的情况下，不能仅依据商场人流量稀少或交易不活跃而认定和记黄埔公司存在可作为雍然公�拒付租金及费用的抗辩理由的违约行为，故对雍然公司的该抗辩主张，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、深圳市雍然猫屎咖啡有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年11月30日的基本租金1，405，305.6元、推广费18，242.1元、POS机租金2419.35元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算及计算截止时间详见一审判决书附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算）；二、驳回深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。案件受理费8226元，由深圳和记黄埔中航地产有限公司负担2000元，深圳市雍然猫屎咖啡有限公司负担6226元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于雍然公司应否向和记黄埔公司支付迟延付款违约金。涉案租赁合同中有关租金、管理费、推广费用、营业额提成等约定，系经作为民事主体的双方当事人自行协商达成，不存在法定无效情形，依法具有法律约束力。雍然公司作为从事市场经营活动的营利法人，对于前述租赁费用是否“高额”，其在决定是否缔约时理应已有较高的判断取舍能力，至于其上诉所称和记黄埔公司未提供“具有同等经营价值的市场租赁物和租赁市场环境”，本院认为，所谓“租赁市场环境”既非双方合同中有明确具体约定的出租人主要义务，亦非可依诚实信用原则予以量化确定的从给付义务，因雍然公司未举证证明系因租赁物本身性质不符合合同约定或者和记黄埔公司其他有违诚信原则的行为而导致经营环境不善，本案中不存在雍然公司可拒付有关租赁费用的合法抗辩事由。一审法院判令雍然公司按约支付迟延付款违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款关于迟延履行违约金的规定，本院予以确认。综上所述，雍然公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6226元，由深圳市雍然猫屎咖啡有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年十一月二日书记员 李开宇（兼）