江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复44号
申请复议人（被执行人、异议人）扬州华盟矿冶有限公司，住所地江苏省扬州市。
法定代表人王金月，该公司董事长。
申请执行人江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行，住所地江苏省扬州市。
负责人袁斌，该支行行长。
被执行人扬州金华矿业有限公司，住所地江苏省扬州市（扬州市高新技术创业中心内）。
法定代表人廖凤鸣，该公司执行董事。
被执行人王金月。
被执行人廖凤鸣。
申请复议人扬州华盟矿冶有限公司（以下简称华盟公司）因申请执行人江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行（以下简称农商行双桥支行）与被执行人扬州金华矿业有限公司（以下简称金华公司）、华盟公司、王金月、廖凤鸣金融借款合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2015）扬执异字第00038号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
本院经审查查明：扬州中院于2012年2月28日立案受理了原告农商行双桥支行与被告金华公司、华盟公司、王金月、廖凤鸣金融借款合同纠纷一案，于2012年5月22日作出（2012）扬商初字第0032号民事判决：一、解除农商行双桥支行与金华公司签订的001号、002号、003号、004号、005号借款合同；二、金华公司于本判决生效后十日内给付农商行双桥支行上述借款合同项下的借款本金人民币350万元、1000万元、500万元、250万元、400万元，合计2500万元，以及截止2012年1月15日上述借款所对应的利息102515元、292900元、127210.63元、73225元、117160元，合计713010.63元（自2012年1月15日后的利息，按照借款合同约定计算并支付）；三、金华公司于本判决生效后十日内给付农商行双桥支行上述借款合同项下所对应的律师费用36808元、105166元、52583元、26292元、42066元，合计262915元；四、金华公司如不履行本判决第二、三项下所确定的义务，则农商行双桥支行有权在华盟公司担保的各借款合同项下的借款本金及相应利息以及应承担的律师费用范围内，分别以与其对应的他项权证书号为扬他项[2009]第0286号项下的土地使用权、扬房他证开字第20**号项下的房屋、扬房他证开字第20**号项下的房屋、扬房他证开字第20**号项下的房屋和房屋所有权证号为扬房实测字第G202号项下的在建工程折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、金华公司如不履行本判决第二、三项所确定的上述001号、002号、003号和004号借款合同项下的借款本金及其相应利息、律师费用的给付义务，则王金月、廖凤鸣承担连带清偿责任；六、华盟公司承担抵押担保责任后，王金月、廖凤鸣承担连带清偿责任后，有权向金华公司追偿；七、驳回农商行双桥支行的其他诉讼请求。案件受理费182974元，由金华公司、华盟公司在182974元范围内，王金月、廖凤鸣在153698元范围内共同负担。
上述民事判决发生法律效力后，农商行双桥支行于2013年3月16日向扬州中院申请执行。扬州中院对华盟公司坐落于扬州市扬子江南路33号的房地产拍卖流拍、变卖无人应价，且未发现其他可供执行的财产，遂于2014年9月17日作出（2013）扬执字第0192号执行裁定，终结本案的本次执行程序。
2015年7月15日，扬州中院恢复执行本案，案号为（2015）扬执恢字第00024号。
2015年8月21日，扬州中院向江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信评估公司）出具（2015）扬中法司鉴委字第0082号《司法评估委托书》，载明：该院执行的（2015）扬执恢字第00024号一案，需要对华盟公司扬子江南路号1幢901、1001、1101室房产（3370.99㎡非住宅房），5、6、7幢附属用房（4556.61㎡），2幢在建工程（3870.35㎡）及8-1-102土地使用权（13342.70㎡）进行评估。
2015年10月29日，苏信评估公司作出苏房地估字（2015）（扬州）第010210号房地产估价报告（以下简称估价报告），确定估价对象在价值时点（2015年9月28日）的市场价值为人民币2511.41万元。估价报告的《注册房地产估价师声明》第五条载明：房地产估价师已于2015年9月28日对本报告中的估价对象进行了实地查看，但估价师对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，包括隐蔽工程项目依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，评估公司不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任；第六条载明：本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。估价报告的《估价假设和限制条件》第三部分“估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”载明：……3.华盟公司未能提供地质勘查报告、桩基合同、房屋造价合同、装修合同等任何资料，特此说明；4.本次评估的1、2、5、6幢未建在本次委托评估的宗地范围内，另外由于宗地的实际界址范围不清，不能准确确定7幢是否建在本次评估的宗地范围内，请报告使用者注意；5.本次估价结果包含房屋内的装修价值，另围墙、水池、车库等附属物价值包含在第7幢房产价值内。因华盟公司未能提供假山、亭子、地源热水系统的造价资料，故本次未予评估，特此说明，请报告使用者注意。估价报告的《房地产估价结果报告》载明：估价对象为华盟公司位于扬子江南路号1幢901、1001、1101室非住宅房产，5、6、7幢附属用房，2幢在建工程房产及扬子江南路东侧地号的土地出让用地，房屋建筑面积为11797.95㎡，土地使用权面积为13342.70㎡；“估价方法”部分载明：作为工业用途房地产，所在区域基本无类似的交易案例，故无法采用市场法评估；另外也难收集到类似工业物业出租案例，无法测算房地产收益，故也不适合采用收益法。作为工业物业，也不符合假设开发法的适用条件。考虑到估价师掌握了当地的房地产开发的成本，故可以采用成本法的方式评估估价对象房地产市场价值。
另查明：扬州中院在执行中国建设银行股份有限公司扬州分行与华盟公司、王金月金融借款合同纠纷一案中，委托苏信评估公司对华盟公司位于扬子江南路号1-101、201、1-301、401、1-501、601、1-701、801房产及位于扬州市扬子江南路东侧地号的工业出让土地使用权31859.70㎡进行评估（按层评估）。同时委托扬州弘瑞资产评估有限公司对苏信评估公司评估的房地产外的所有房产、地上建筑物（含西门外通扬子江南路的公路桥）及所有动产（含泵进、绿地、围墙、亭、变压器等）价值进行评估。
被执行人华盟公司不服上述估价报告，向扬州中院提出执行异议称：华盟公司相关资产市场价值高达1.2亿元，而本次三份评估报告评估总值为9141.66万元，评估价值过低，未反映估价对象的真实价值。本次评估存在漏项，且未要求华盟公司提供基础资料，评估结论缺乏真实性和科学性，请求重新评估。具体理由如下：一、评估报告存在漏项。评估对象设计为四星级酒店宾馆用房，许多配套设施如管道、围墙、道路、绿化、消防、强弱电、已部分完工的内外装饰工程均没有进行评估。二、评估报告包括了全部土地，厂区还有其他建筑物，未进行分割，如处理全部土地，将产生矛盾。三、评估结论与房屋现状不符，建筑物已部分装修，外墙为干挂石材，而非报告中的贴面，内部装修没有评估。四、评估过程草率，未要求华盟公司人员到场，也未要求华盟公司提供技术资料。综上，请求重新进行评估或要求评估公司进行核查补正，重新出具评估报告。
申请执行人农商行双桥支行答辩认为：评估是专业人士进行的，其认可估价报告。
扬州中院听证中，苏信评估公司到庭陈述称：本次评估不存在漏项，评估价值合理，华盟公司未提供过任何资料。听证中，扬州中院承办法官问：如果华盟公司提供资料能否补评？异议人华盟公司委托代理人该公司员工曹道铭回答：“老板都跑了，没有资料，但是应该能查到”。
扬州中院查明：目前，华盟公司的法定代表人下落不明，华盟公司也无法提供相关工程资料。
扬州中院认为：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。本案中，苏信评估公司及其评估人员具有评估资质，其受该院委托，依据法定估价规范对华盟公司所有的房地产进行评估，评估程序合法。苏信评估公司根据评估目的及评估对象的特点，采用成本法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，确定评估对象的市场价值，该评估结论并无不当。华盟公司认为估价报告存在漏评，与事实不符；华盟公司认为评估价值过低，并未提供证据予以证实；该院在执行华盟系列案件中，已对华盟公司位于扬子江南路33号的全部房地产及附属设施进行了评估，对房地产是否分割及如何分割将在处置阶段处理，与评估结论无关。至于相关技术资料，华盟公司本身也无法提供。综上，华盟公司的异议请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定：驳回华盟公司的异议请求。
被执行人华盟公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：一、估价报告存在漏项。评估对象设计为四星级酒店宾馆用房，但苏信评估公司对许多配套设施如管道、围墙、道路、绿化、消防、强弱电、已部分完工的内外装饰工程等价值均未进行评估。二、苏信评估公司评估的土地使用权为华盟公司厂区的全部土地，厂区还有其他建筑物，未进行分割，如处理全部土地，将产生矛盾。三、评估结论与房屋现状不符。本案评估的建筑物已部分装修，外墙为干挂花岗岩大理石，工艺并非报告中阐述的贴面。估价报告中的照片显示内外均进行了装修，但估价报告没有评估内部装修。四、评估过程草率，未要求华盟公司专业人员和代理人到场，也未要求华盟公司提供评估必须的地质勘查报告、桩基合同、房屋造价合同、装修合同、设计施工图纸等技术资料。评估应是严谨、审慎、客观公正的科学论证过程，评估结论应当建立在相关全面详实资料基础之上。建筑物的现状和设计用途直接影响评估的实际价值，但估价报告未对评估对象现状进行详实核查，也没有获取建筑物的设计、施工技术资料，评估结论缺乏真实性和科学性。五、扬州中院认定华盟公司法定代表人下落不明、华盟公司无法提供工程资料与事实不符。华盟公司法定代表人王金月电话一直畅通，华盟公司委托了代理人参与评估事宜。华盟公司提供给评估公司的所有工程资料均未被评估公司采信。华盟公司有留守人员，保存了所有房地产的整套资料，评估公司在未参考基础资料情况下得出的评估结论缺乏科学性。六、苏信评估公司采用成本法进行评估，未综合考虑华盟公司房地产的实际情况。华盟公司房地产设计、建筑、施工均按照商业用途进行，其价值远超过工业厂房，苏信评估公司将其作为工业房地产进行评估与事实不符。七、估价报告的估价结论远低于2010年银行贷款时的评估价值，近年来房地产不断升值，估价报告难以使人信服。综上，本案评估对象价值高达1.2亿元，估价报告估价结果过低，请求撤销扬州中院（2015）扬执异字第00038号执行裁定，重新评估或要求苏信评估公司进行核查补正，重新出具评估报告。
本案的争议焦点是：华盟公司关于苏信评估公司对案涉评估对象评估价值过低、应重新评估的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：华盟公司关于苏信评估公司对案涉评估对象评估价值过低、应重新评估的主张没有事实和法律依据。
首先，华盟公司关于评估存在漏评管道、围墙、道路、绿化、消防、强弱电、已部分完工的内外装饰工程等配套设施价值的主张没有事实依据。本案中，苏信评估公司房地产估价师已于2015年9月28日对估价对象进行了实地查看，估价报告的《估价假设和限制条件》中明确：“本次估价结果包含房屋内的装修价值，另围墙、水池、车库等附属物价值包含在第7幢房产价值内。因华盟公司未能提供假山、亭子、地源热水系统的造价资料，故本次未予评估，特此说明”，故苏信评估公司已经根据现有资料及评估对象的实际状况进行了评估，不存在漏评的情形。
其次，华盟公司关于本案评估方法不当、评估价值过低、应重新委托评估的主张不能成立。华盟公司主张苏信评估公司未要求其提供评估必须的桩基合同、房屋造价合同等技术资料，故估价报告不具科学性。但估价报告的《估价假设和限制条件》中已明确：“华盟公司未能提供地质勘查报告、桩基合同、房屋造价合同、装修合同等任何资料”。另外，华盟公司对苏信评估公司的评估方法提出异议，但苏信评估公司在估价报告中详细阐释了选择评估方法的过程及原因。本案评估对象为工业房地产，苏信评估公司采用成本法进行评估并无不当。华盟公司虽主张评估价值过低、应重新委托评估，但其并未就此提供任何证据，应当承担举证不能的法律后果。
最后，苏信评估公司对估价对象进行了实地勘察，出庭接受质询，针对华盟公司的异议理由进行了详尽说明。苏信评估公司根据勘察及市场调查结果，对工业房地产采用成本法进行评估，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人扬州华盟矿冶有限公司的执行复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬执异字第00038号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 沈晓雯