浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍越商初字第555号
原告中国农业银行绍兴市越城支行。
法定代表人何建富。
委托代理人（特别授权代理）王国洋。
委托代理人（特别授权代理）姒汉良。
被告寿云水。
被告谢调仙。
被告绍兴市越红房地产开发有限公司。
法定代表人金阿富。
委托代理人（特别授权代理）赵淑芳、傅慧嫣。
原告中国农业银行绍兴市越城支行与被告寿云水、谢调仙、绍兴市越红房地产开发有限公司（以下简称越红房地产公司）借贷合同纠纷一案，原告于2009年2月5日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员王铃铭独任审判，于2009年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国洋、姒汉良，被告谢调仙，被告越红房地产公司委托代理人傅慧嫣到庭参加诉讼，被告寿云水经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行绍兴市越城支行诉称，2005年1月10日，经被告寿云水申请，原告与被告寿云水、越红房地产公司签订编号为（330606000）农银房借字（2005）第1号《购房借款合同》一份，合同约定：被告寿云水在原告处借款410000元，用于购买被告越红房地产公司开发的位于袍江世纪街越中新天地10号营业房计面积179.34平方米，借款由被告寿云水所购的上述房产提供抵押担保、被告越红房地产公司提供连带责任保证。18日，原、被告双方在登记机关办妥房地产抵押预登记。19日，原告依约向被告寿云水发放贷款410000元，期限至2015年1月9日，利率6.732％，还款方式为等额本息；同时被告谢调仙出具共同参与还款承诺书，承诺对上述借款合同的还本付息义务承担连带责任，期限至贷款本息全部清偿之日止。然从今年初开始，被告寿云水因故无法按约按月支付借款利息，被告谢调仙、越红房地产公司亦未尽还款责任。故请求判令被告寿云水、谢调仙立即归还借款本金318349.42元及利息22957.24元（截止2008年12月2日），合计本息341306.66元，自2008年12月3日起至借款本金实际付清日止的利息按中国人民银行有关规定计收，利随本清；判令被告越红房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；若被告未能偿还上述借款，原告则依法有权对抵押物折价拍卖、变卖抵押物所得优先受偿。
被告寿云水未到庭答辩，也未提交书面答辩状。
被告谢调仙辩称，借款系事实，同意房子拍卖所得优先归还银行贷款。
被告越红房地产公司辩称，其对借款保证事实没有异议。但根据《物权法》第176条之规定，对实现债权没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。被告寿云水作为债务人，已将袍江世纪街越中新天地10号营业房抵押给原告，故原告应先就该房产的折价、拍卖、变卖所得实现债权。如法院判决被告越红房地产公司先行承担保证责任，根据《担保法解释》第42条之规定，请求法院在判决书主文中明确保证人享有对债务人的追偿权。同时根据原、被告三方《购房借款合同》第8条第2款第3项和第10条第1款第2项约定，请求法院在判决书主文中明确被告越红房地产公司在承担保证责任后享有对原告房产抵押权的优先受让权。
为证明自己的主张，原告提供以下证据：
证据1、购房借款合同1份，2005年1月19日个人借款凭证1份、个人贷款还款明细1份，农行综合应用系统1份，（以上均为复印件），要求证明被告寿云水向原告借款的事实及该借款的归还情况。
证据2、共同还款承诺书各1份（复印件），要求证明被告谢调仙承诺共同归还借款的事实。
证据3、房地产抵押合同1份（复印件），要求证明被告寿云水将其所有的房地产为其向原告的借款作抵押并经袍江工业区房地产交易所办理抵押登记的事实。
被告谢调仙、被告越红房地产公司对以上三组证据均无异议。
证据4、担保人履行责任通知书1份，证明原告已于2008年7月31日向担保人发出担保人履行责任通知书的事实。被告谢调仙对证据没有异议。被告越红房地产公司对真实性没有异议，但认为双方未约定保证期间，依照法律规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，被告收到时是2008年7月31日，已经超过了保证期间。
被告寿云水经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。三被告均未提供证据。
本院认证认为，原告提供的四组证据均符合“三性”要件，本院予以认定，可以证明待证事实。
经审理本院认定，2005年1月10日，原告与被告寿云水、越红房地产公司签订编号为《购房借款合同》一份，合同约定：被告寿云水在原告处借款410000元，用于购买被告越红房地产公司开发的位于袍江世纪街越中新天地10号营业房，借款由被告寿云水所购的上述房产提供抵押担保、被告越红房地产公司提供连带责任保证；借款期限至2015年1月9日，利率为6.732％，还款方式为等额本息，每月20日为还款日；被告寿云水不按时还款时，原告有权提前收回全部贷款，有权要求担保人履行担保责任，或依法处分抵押物；被告寿云水连续三期或任何一期逾期超过六个月未能按时清偿贷款本息及费用，被告越红房地产公司对被告寿云水在本合同项下的欠款承担连带保证责任。同日，原告与被告寿云水签订《房地产抵押合同》一份，被告谢调仙出具《共同参与还款人承诺书》一份，承诺对上述借款合同的还本付息义务承担连带责任，期限至贷款本息全部清偿之日止。18日，原、被告双方在登记机关办妥房地产抵押预登记。19日，原告依约向被告寿云水发放贷款410000元。然从2008年1月20日起，被告寿云水未按约按月还款。2008年7月31日，被告越红房地产公司收到原告发出的担保人履行责任通知书。至2008年12月2日止，被告寿云水欠原告借款本金318349.42元，利息22957.24元，至今三被告均未履行义务。
本院认为，原告与三被告签订的《购房借款合同》、原告与被告寿云水签订的《房地产抵押合同》及被告谢调仙出具的《共同参与还款人承诺书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认定有效。被告寿云水自2008年1月起停止履行还款义务，根据合同约定，原告有权提前收回全部贷款。被告谢调仙承诺共同归还借款及利息，故原告要求被告寿云水、谢调仙共同归还借款本金及利息的诉请，本院予以支持。同时，被告所购房产已依法办理预抵押登记手续，原告对抵押物享有优先受偿权。关于保证期间问题，根据《购房借款合同》第十条第二款之约定，保证期间为“【至借款到期日后两年】【至乙方取得房地产权属证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止】”，但双方未明确约定何种期间，应为约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。因本案主债务届满之日为2015年1月9日，应自此起算保证责任期间，故对被告越红房地产公司提出的保证期间已经过的抗辩，本院不予采信。被告越红房地产公司为原告债权提供保证担保，根据担保法司法解释关于既有物的担保又有保证的处理规定，被告越红房地产公司对抵押物不足清偿部分承担保证责任。故对原告要求被告越红房地产公司承担保证责任的合理部分请求予以支持。被告寿云水经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法可以缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第二十八条之规定，判决如下：
一、被告寿云水、谢调仙应共同归还给原告中国农业银行绍兴市越城支行借款本金318349.42元，支付利息22957.24元，合计341306.66元，并支付自2008年12月3日起至上述借款本息实际付清日止的利息（按中国人民银行有关规定计付，利随本清），于判决生效之日起三十日内履行；
二、原告中国农业银行绍兴市越城支行对抵押物（袍江世纪街越中新天地10号营业房，建筑面积179.34平方米）享有优先受偿权；
三、被告绍兴市越红房地产开发有限公司对上述债务在抵押物的担保范围之外承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告寿云水、谢调仙追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6420元，依法减半收取3210元，由三被告负担。
如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费6420元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理。］
审判员 王铃铭
二〇〇九年五月四日
书记员 车佳妮