广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9247号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈群，住所地广州市白云区。委托代理人：陈运清，广东南国德赛律师事务所。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈邵萍，住所地福建省邵武市。委托代理人：徐炼，广东国道律师事务所律师。原审第三人：广州市姬遇商贸有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：陈群，职务：总经理。上诉人陈群因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区站西路28号833单元登记权属人为陈邵萍，陈邵萍将该单元划分为A、B两档口分别出租。2014年5月1日陈邵萍（甲方）与陈群（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区站西路28号三期833-A档口（现地址为：广州市荔湾区站西路28号833单元自编A档）出租乙方作鞋业办公展示。租赁期限：三年（自2014年5月1日起至2017年4月30日止）。乙方签署合同时须向甲方支付105000元作履约保证金。履约保证金用作乙方履行合同约定义务的担保。如乙方在承租期内单方终止合同，甲方将不返还剩余的履约保证金。如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、滞纳金、违约金、赔偿金和相关费用。在合同期内，如出现履约保证金被甲方按合同约定减扣时，乙方需在接到甲方通知后一周内补足履约保证金额，否则甲方有权解除合同；合同期满时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金及相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。其中：2015年5月1日至2016年4月30日每月租金38500元，租金月付，提前五日交付下一月租金，先交租金后使用写字楼。例如：2014年4月25日前预交2014年5月1日至2014年5月31日的租金（即35000元）。租赁期间，该写字楼的物业费、水某、电费等所有该房屋相关费用由乙方承担。在乙方承租期间内，店面出租房产税由乙方负责，如发生政府有关部门征收合同未约定的其他与乙方经营该房屋有关的税及费用项目，均由乙方承担。乙方应向甲方支付的任何款项如逾期未支付，应自到期应付日起直至该款项全部付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按欠款额的千分之五计收。乙方无故拖延支付下一期租金（甲乙双方另有约定除外）超过十五日，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，对于乙方遗留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等，甲方有权自行处理。合约双方未经双方同意，不得中途提出终止或更改合约条款，即甲方必须于租赁期内出租该写字楼给乙方，条款依据合约内容，而乙方必须于租赁期内承担该写字楼的租金，条款依据合约内容。租赁期内任何一方解除合约，解除必须按履约保证金相等的金额给予另一方作赔偿。合同中约定：租金收款人为陈邵萍，开户行：交通银行鸿运支行，帐号：62×××92。合同签订后，陈群向陈邵萍支付履约保证金105000元，陈邵萍依约将A档口交陈群使用。2014年12月11日陈群向陈邵萍出具《函件》，《函件》注明：荔湾区站西路28号833单元出租给陈群，以2014年5月1日的合同为准。陈群在《函件》上签名并加盖指模。2015年3月18日广州市姬遇商贸有限公司（以下简称姬遇公司）经工商行政管理部门核准登记成立，登记经营住所地：广州市荔湾区站西路28号833单元，法定代表人：陈群。2015年9月14日陈邵萍的委托代理人向陈群（广州市荔湾区站西路28号三期833-A档口租户）发出编号为：GDLF2015LL129《律师函》，通知陈群根据所签订《写字楼租赁合同》约定，陈群应缴纳租金期限已超过。合同规定：“乙方应向甲方支付的任何款项如逾期未支付，应自到期应付日起直至该款项全部付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按欠款额的千分之五计收。”陈邵萍认为合同与合同法明确规定：履约保证金为合同担保（履行保证）方式、措施，不得与合同价款（租金）抵扣；要求陈群于2015年9月20日前自觉补缴上述合同约定之租金、欠费及滞纳金。否则，根据合同约定及陈群违约行为，陈邵萍已拥有追缴欠租及滞纳金权利；另按合同约定，陈邵萍有权不再承担上述合同中任何义务。陈群在收到陈邵萍的《律师函》后，并没有向陈邵萍支付2015年9月的租金。2015年9月17日陈群和陈邵萍双方因租金支付问题未能达成一致意见，陈群和陈邵萍双方对A档口进行各自加锁，后陈群未能继续使用A档口也未能全部取回档口内的物品。陈群遂于2015年11月10日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、自2015年9月17日解除与陈邵萍的房屋租赁合同。2、陈邵萍方返还履约保证金（扣除17天租金）人民币83183元及利息人民币183.70元。3、立即返还屋内陈群所属公司及员工的所有财产。4、赔偿因陈邵萍单方面解约的赔偿金人民币105000元。5、赔偿因陈邵萍方锁门的过错行为给陈群方经营造成的直接损失人民币406671.8元、鞋样开发费人民币20万元及利息人民币1339.73元。6、赔偿陈群方缴的物业地址的管理费人民币2225.02元、税费人民币3052元、装修费人民币75000元。7、公开向陈群方赔礼道歉（书面形式）。8、陈邵萍承担本案诉讼费。原审审理期间，陈邵萍向原审法院提起反诉请求：1、解除陈群和陈邵萍双方签订的租赁合同；2、判令陈群向陈邵萍缴交的租赁保证金人民币105000元，陈邵萍无须向陈群返还；3、判令陈群向陈邵萍支付租金及场地占用费人民币154000元（自2015年9月1日起按每月租金38500元标准计至2015年12月31日止）；4、判令陈群向陈邵萍支付房产税费（2015年1至12月）、水电费（2015年8月至11月）、物业管理费（2015年9月至12月）共计人民币12340.36元（其中房产税费人民币6433.7元，水电费2569.13元，管理费3337.53元）；5、本案诉讼费由陈群承担。2015年9月25日陈群向物业管理公司交纳A档口的物业管理费2225.02元。2015年12月4日陈邵萍向广州市荔湾区地方税务局交纳2015年1月至12月非住宅2000元以上（含2000元）、30000元以下税款11866.56元、土地使用税222.48元、滞纳金777.70元，以上合计12866.74元。2015年12月31日陈群和陈邵萍经协商，陈群与姬遇公司取回A档口内的物品，陈群将A档口交还给陈邵萍。2016年1月11日在本案审理过程中，陈群基于陈群与姬遇公司已取回A档口内的物品。申请撤销请求陈邵萍立即返还屋内陈群所属公司及员工的所有财产的诉讼请求。本案在审理过程中，陈邵萍对陈群提供以下证据有异议：取消订单通知、订货合同、订货单、供销合同、通知函，陈邵萍认为不确认三性，看不到任何主体存在的证据；对装修款收款收据，陈邵萍认为无法确认三性，文件本身是送货单，但是反映的是装修款，客户是陈小姐，看不出与本案的陈群有什么关系，而且装修款没有任何交付方式，所以陈邵萍怀疑陈群再次造假；对光盘，陈邵萍认为对光碟1中的电话录音内容真实性予以确认，但认为与本案不具关联性。对光碟2中的电话录音内容真实性不予确认，理由在于该两段录音明显经过剪辑，不能完整反映当时双方对话内容；对银行流水，陈邵萍认为流水单只能证明2015年以后双方租金的缴纳和收取时间，陈邵萍从未同意对于陈群的违约行为不予追究或者认同其更改合同原约定，根据陈邵萍翻查2014年交租记录，至少在2014年8月和9月租金，对方都是在31日前缴交，虽然超出了交租约定，但是与陈群提出每月5日交租有不同；对微信聊天记录，陈邵萍认为确认真实性，不确认陈群证明目的，陈邵萍通过微信进行催缴，并无任何修改原合同约定的意思；对录音光碟，陈邵萍认为反映双方的争议，报警早在9月17日当天已进行，陈邵萍在9月17日晚上报警了，通话时间70秒。对于警察在场处理双方的纠纷陈邵萍认同，关于陈群已取走物品的事实，物业管理处的人员、警察都是清楚的。之后继续取回物品应取得第三方在场的见证，属于合理要求；对九月份管理费发票，陈邵萍确认真实性，按照合同的约定，该项费用属于陈群的承担责任范围，而且也反而证明了陈邵萍诉请当中关于费用由陈群缴交后与隔壁公用租户各承担一半的请求；对补充证据《广州市房屋租赁合同》，陈邵萍不确认补充证据的真实性，不确认关联性。理由是合同签署方非陈邵萍本人所签，陈群已经当日明确以2014年5月1日双方订立的租赁合同为准。姬遇公司对陈群的举证无异议。陈群对陈邵萍提供的以下证据有异议：通告书及发出时照片，陈群认为都是走廊外的照片，不是公司里的照片，陈邵萍在8点后来寻衅滋事，加锁至今再次证明9月18日后陈群无法正常使用该档口，不能证明陈群违约，再次证明陈邵萍解约行为；微信记录，陈群认为这只能证明双方在协商租金，沟通次日后陈群收到陈邵萍的律师函；短信记录，陈群认为发短信是因为陈邵萍经常说她在国外，没有网络，未看到陈群的微信联系方式，所以发短信。而且短信内容和微信内容一致；缴费通知单、收据，陈群认为房产税由出租人交是现行法律规定的，而且这张房产税单是12月4日打出来的，陈邵萍与陈群已通过锁门行为于9月17日解约，管理费水电费如果是在陈群使用期内，即9月17日前陈群认可，9月17日后所有费用与陈群无关；现场照片，陈群认为照片上显示陈邵萍的锁依然强加在上面，陈群加锁是因为公司的全部私人财物在里面；交通银行零售客户交易清单（时间：2014年1月15日-2015年6月8日），陈群认为从2015年1月起陈群与陈邵萍依约定每月5日交租，所以对陈邵萍提出的2014年7、8月两个月的交租时间，不能说明2015年的交租时间约定；陈群按手指摸文件，陈群确认真实性，此份证据是2014年12月11日上午签订，同日即2014年12月11日陈邵萍再次要求去街道签订备案合同，但不确认证明交租日期未作变更。仅只是强调租金金额。姬遇公司同意陈群的质证意见。陈邵萍对姬遇公司提供以下证据有异议：报警回执，陈邵萍确认其真实性，不确认证明内容；光碟（保留装修），陈邵萍认为假设证明要求保留装修，保留装修是来源于合同，关于装修双方未作任何需要向陈群支付补偿的约定，而按照合同本案情形，陈邵萍已有权处理包括装修及对方遗留在A档口内的所有物品；物业《放行条》，陈邵萍不确认三性，因为物业放行条均由搬出方自行填写。陈群赞同姬遇公司的举证证明的内容。原审法院认为：陈群与陈邵萍就涉案物业先后于2014年5月1日和2014年12月11日签订《写字楼租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》。根据陈群和陈邵萍对合同的履行情况和陈群于2014年12月11日向陈邵萍出具《函件》，可以确认陈群和陈邵萍双方是履行2014年5月1日签订的《写字楼租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《写字楼租赁合同》第四条第一款约定：“租金月付，提前五日交付下一月租金，先交租金后使用写字楼。例如：2014年4月25日前预交2014年5月1日至2014年5月31日的租金（即35000元）。”和第四款约定：“乙方应向甲方支付的任何款项如逾期未支付，应自到期应付日起直至该款项全部付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按欠款额的千分之五计收。乙方无故拖延支付下一期租金（甲乙双方另有约定除外）超过十五日，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，对于乙方遗留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等，甲方有权自行处理。”虽然陈群以双方在实际履行中协商调整合同约定的租金和付款时间作为辩解，陈邵萍对此不予确认。陈群的证据也不能证明其延迟支付租金是经陈邵萍同意。故陈邵萍以陈群没有按合同约定的时间支付2015年9月的租金并超过支付租金的最后期限构成违约为由，提出解除合同的理由成立。陈邵萍反诉要求陈群支付2015年9月17日前的租金（即21816.67元）及陈邵萍无须返还租赁保证金人民币105000元给陈群的诉讼请求，原审法院予以支持。对于《写字楼租赁合同》的解除时间如何确定的问题，在陈群超过约定支付租金期限后，陈邵萍于2015年9月17日对涉案物业进行加锁控制，导致陈群及姬遇公司未能对涉案物业进行使用和迁出。因此，陈群要求确认与陈邵萍在2015年9月17日解除《写字楼租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。陈邵萍反诉要求陈群支付自2015年9月18日起至2015年12月31日止租金、场地占用费及滞纳金的请求，原审法院不予支持。陈群要求陈邵萍返还履约保证金（扣除17天租金）人民币83183元及利息、要求陈邵萍赔偿105000元、装修费及赔礼道歉的诉讼请求于某无据，原审法院不予支持。陈群要求陈邵萍赔偿经济损失、鞋样开发费、物业管理费、税费等诉讼请求。由于陈群所提供的证据均显示为姬遇公司，不属于陈群的直接损失。故陈群的上述请求，原审法院不予支持。陈邵萍反诉要求陈群支付租金滞纳金的问题，根据合同约定陈群逾期交付租金，每逾期一日按欠款额的千分之五计收。现陈群没有按期向陈邵萍支付2015年9月的租金，应当承担违约责任。鉴于合同约定的滞纳金过高，应予调整，陈群应以21816.67元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付滞纳金为宜。对于涉案物业的税费问题。根据合同约定在承租期内是由承租人（即陈群）承担。由于陈群迟延支付租金导致2015年9月17日发生陈邵萍对涉案物业加锁，而引起租赁合同解除的事实。因此，陈群应向陈邵萍承担2015年9月17日前产生涉案物业税费的50%（4315.28元）。税费所产生的滞纳金问题，该税费单所确定的纳税人为陈邵萍，不能证明是因陈群迟延支付引起的滞纳金。故陈邵萍要求陈群支付税费所产生的滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于陈邵萍反诉要求陈群承担合同约定的水电费、物业管理费的问题。由于陈邵萍所提供的水电费、物业管理费均为缴费通知单，并不能证明陈邵萍已代为支付上述费用。故陈邵萍的上述反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈群与被告陈邵萍签订的《写字楼租赁合同》于2015年9月17日解除。二、原告陈群所缴纳的履约保证金105000元归被告陈邵萍所有。三、原告陈群自本判决发生法律效力之日起十日内，支付租金21816.67元及滞纳金（滞纳金以21816.67元为本金，自2015年9月1日起至支付租金之日止，每日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）给被告陈邵萍。四、原告陈群自本判决发生法律效力之日起十日内，支付税费4315.28元给被告陈邵萍。五、驳回原告陈群其他诉讼请求。六、驳回被告陈邵萍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6294元，由陈群负担6244元，陈邵萍负担50元；反诉费1968元，由陈群负担827元，陈邵萍负担1141元。判后，上诉人陈群不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉证据表明，双方签订的《写字楼租赁合同》是采用格式条款订立的合同，格式条款是被上诉人陈邵萍为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人陈群协商的条款。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意、免除或者限制其责任的条款。按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并且有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《写字楼租赁合同》第四条第四款，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿、同时履约保证金不予退还。对于乙方遗留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等，甲方有权自行处理。正是免除被上诉人责任，加重上诉人责任，排除上诉人主要权利的条款，应当认定该格式条款无效。同时根据《担保法》第六十六条：“出质人与质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”的规定，证明此格式条款是违法无效的。二、《写字楼租赁合同》第三条第二款，履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保。如乙方在承租期内单方终止合同，甲方将不返还剩余的履约保证金。如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、滞纳金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期间内，如出现履约保证金被甲方按合同约定减扣时，乙方需在接到甲方通知后一周内补足履约保证金额，否则甲方有权解除本合同。第三款，本合同期满时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金及相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。这是双方真实意思的表达，合法、有效。《合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被上诉人认为上诉人迟交租金违约，被上诉人应当主动适用这一约定条款，从履约保证金中扣除应由上诉人承担的租金、滞纳金。这是被上诉人的权利也是约定的义务，被上诉人适用这一条款，租金自动得到支付。没有任何损失和迟延。被上诉人《律师函》提出的“履约保证金为合同担保(履行保证)方式、措施、不得与合同价款(租金)抵扣。”与合同约定不符，并违反相关法律规定。至于被上诉人适不适用这一约定，双方约定的这一条款，不增不减、真实、合法、有效的存在，应当得到一审判决的尊重。三、1．上诉人支付给被上诉人的105000元履约保证金，虽在被上诉人手中，并不改变上诉人对履约保证金的财产所有权，上诉人有使用、支配的权利，当然可以用于抵扣租金。2．《合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，被上诉人《律师函》提出的履约保证金不得与租金抵扣是无效的，应当是能够抵扣。3．《合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《写字楼租赁合同》第三条第二款“担保”“剩余的履约保证金”“扣除”“减扣”“补足”“履约保证金剩余部分”这一系列的用词，表达的真实意思就是履约保证金用于抵扣租金。四、1．《写字楼租赁合同》第五条第六款：此合约未经双方同意，不得中途提出终止或更改合同条款。即甲方必须于租赁期内出租该写字楼给乙方，条款依据合约内容，而乙方必须于租赁期内承担该写字楼租金。条款依据合同内容，租赁期内任何一方解除合同，解除必须按履约保证金相等的金额给予另一方做赔偿。这一款约定是双方真实意思的表达，合法、有效，是租赁合同的重要组成部分，合同所使用的词句是合同目的的表示。《写字楼租赁合同》租赁期内解除是有条件的，必须按履约保证金相等的金额给予另一方做赔偿。在上诉人正常使用，经营的情况下，被上诉人在2015年9月17日强制锁门，事先不经通知，并不履行协助义务，经上诉人请物业与被上诉人协商开锁、被上诉人拒绝，并私下通过中介将上诉人承租写字楼放租，强制扣押上诉人及姬遇公司财产至2015年12月31日，其中一审2015年12月24日开庭，法官要求被上诉人开锁，被上诉人仍拖延到2015年12月31日。被上诉人2015年9月17日强行锁门，扣押财产的行为直接导致合同目的不能实现，根本解约并侵权，应当承担违约责任，适用双方约定的解约条款、或者依照其他法律承担侵权责任。2．《合同法》第十三章租赁合同，第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被上诉人《律师函》第二条，敬请你方于2015年9月20日前补缴上诉合同约定之租金、欠费及滞纳金。2015年9月20日就是被上诉人给出的合理期限，对被上诉人应当有约束力。五、1．一审判决书第4页倒数第2行，并提出反诉：“1、请求解除原被告双方签订的租赁合同。”被上诉人在一审反诉及答辩状中根本没有提出解除双方签订的租赁合同，此项诉求是一审判决中代替被上诉人提出，并在判决书中更改被上诉人诉求。以1、请求解除原被告双方签订的租赁合同，替换掉被上诉人《民事反诉及答辩状》中提出的请求事项三，判令被告向原告支付租金及场地占用费、滞纳金。一审在判决中代替被告提出反诉请求，实体和程序违法，事实是在一审中被上诉人根本不愿解除合同。2．一审判决书第12页倒数第8行提出，解除合同理由成立，事实是被上诉人从未提出解除合同，是一审判决代替被上诉人提出实体和程序违法。3．一审判决书第12页倒数第6行，“被告反诉要求原告支付2015年9月17日前的租金，”与被上诉人在一审反诉状所提诉求不同，仍然是一审判决替被上诉人更改提出的，一审判决自己支持自己，而支付2015年9月17日前租金恰是上诉人提出。一审判决更改、代替被上诉人提出新的诉讼请求，我们对此持合理怀疑。4．一审判决书第12页倒数第2行，被告于2015年9月17日对涉案物业进行加锁控制，导致原告及第三人姬遇公司未能对涉案物业进行使用和迁出，本院予以支持。既然支持2015年9月17日解约。就应认定2015年9月17日是谁的什么行为导致解约，做到定纷止争、案结事了，减少当事人诉累。实质上就是被上诉人的锁门、侵权行为使得合同目的不达而解除。一审判决二：原告陈群所缴纳的履约保证金105000元归被告陈邵萍所有，于法无据、枉法裁判。(陈群有履约保证金的所有权，怎能通过一份租赁合同，改变其财产所有权?)。综上，上诉请求：1、被上诉人返还履约保证金(扣除17天租金)人民币83183元；2、赔偿给上诉人因被上诉人单方面解约的解约赔偿金人民币105000元；3、被上诉人承担一、二审诉讼费。二审审理期间，上诉人陈群补充上诉意见如下：一审判决认定事实错误，适用法律不当，逻辑存在矛盾，裁判错误。具体如下：一、原审法院所认定的应付租金时间与事实情况不符。上诉人提供的微信、短信、交通银行零售客户交易清单以及对方《律师函》清楚证明，双方当事人在实际履行中已经协商调整了合同约定的付款时间。法院有充分理由认定双方当事人的付款时间与微信、短信、交通银行零售客户交易清单所反映的情况一致，应为每月5日，而且对方所发《律师函》也印证了上诉人的这一主张。对方《律师函》中称：“敬请你方(陈群)于2015年9月20日前自觉补缴上述合同约定之租金、欠费及滞纳金。否则，根据上述合同约定及你方违约行为，陈邵萍已拥有追缴欠租及滞纳金权利；另按合同约定，陈邵萍有权不再承担上述合同中任何义务”。可见，对方认为，20日前没有交纳租金，这时候上诉人违反合同约定，才产生《律师函》中“否则……”的后果。根据《写字楼租赁合同》中约定的“乙方无故拖延支付下一期租金超过十五日，甲方有权采取相关措施……”，向前递推15日，正好为实际履行中调整后的付款时间，即每月5日。即使法院不认定这一事实，那么2015年9月14日发出《律师函》要求2015年9月20日前履行的行为，被上诉人也没有道理在2015年9月17日前去租赁场所吵闹、对租赁场地上锁，侵犯上诉人对于租赁场地的合法占有权。按照正常逻辑，上诉人接到《律师函》后是需要一段时间来按照《律师函》所要求的期限来进行筹款、付款的，《律师函》将这个时间限定为9月20日前。然而被上诉人却又否认上诉人业已信赖的《律师函》期限，于9月17日前多次在租赁场地对上诉人的正常开展工作进行阻挠。这种出尔反尔、有违“诚实信用”原则的行为使得上诉人在处理相关事务中措手不及，难以从容面对，才导致了上诉人的三次报警行为。如果原审法院不认为《律师函》具有欺诈的性质，那么律师函所承认的日期便应当作为被上诉人承认的日期。原审法院没有能够将当事人提供的有关证据相关联来客观认定事实，使得一审判决认定事实错误。二、一审判决适用法律不当。即使法院认定交付租金的日期在实际履行中没有被双方改变，交付租金时间为“提前五日交付下一月租金”，根据我国法律对于格式条款的相关规定，上诉人也并没有达到合同规定的违约条件。在被上诉人提供的《写字楼租赁合同》中，格式条款的内容是存在冲突的。合同第三条第2款中约定：“如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、滞纳金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金被甲方按合同约定减扣时，乙方需在接到甲方通知后一周内补足履约保证金额，否则甲方有权解除本合同”。合同第四条第4款中却约定：“乙方无故拖延支付下一期租金超过十五日，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，对于乙方遗留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等，甲方有权自行处理”从以上两个条款中不难看出，就上诉人拖延支付下一期租金，应受到扣除相应保证金或者是收回房屋的不利影响，至于究竟应受到何种不利影响，这两个格式条款的规定出现了两种不同的解释。根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。此案中，被上诉人即为“提供格式条款一方”。因此，在租金迟付的情况下，应当优先适用扣除相应保证金的条款，上诉人留有充分履约保证金的作为抵扣，上诉人并没有违反合同约定。并且，被上诉人在《律师函》中也承认了上诉入关于“格式条款”的观点。对方律师函中称“敬请你方(陈群)于2015年9月20日前自觉补缴上述合同约定之租金、欠费及滞纳金。否则，根据上述合同约定及你方违约行为，陈邵萍已拥有追缴欠租及滞纳金权利。”在双方当事人都认为，延迟交付租金后果为“拥有追缴欠租及滞纳金权利”的情况下，法院却认为上诉人违约，显然其判定错误，法律适用不当。三、判决书逻辑混乱。按照法院之前的判断，被上诉人本应按履约保证金相等的金额给予上诉人作赔偿，而法院却判处上诉人所交纳的履约保证金105000元归被上诉人陈邵萍所有。根据《写字楼租赁合同》第五条第6款的规定“租赁期内任何一方解除合约，解除必须按履约保证金相等的金额给予另一方作赔偿”。在诉讼前双方当事人都没有提出解除合同，法院根据原告的诉讼请求承认是“被告于2015年9月17日对涉案物业进行加锁控制，导致原告及第三人姬遇公司未能对涉案物业进行使用和迁出。因此，原告要求确认与被告在2015年9月17日解除《写字楼租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持”。原审法院以此判决：“确认原告陈群与被告陈邵萍签订的《写字楼租赁合同》于2015年9月17日解除”。原审法院显然承认，被上诉人的行为致使合同不能实现。因此，法院实际上确认了被告的实际行为已经符合《写字楼租赁合同》第五条第6款的规定，被上诉人用自己的行为表明解除合同，即被上诉人一方解除合约。在这种情况下，显然是由被上诉人“按履约保证金相等的金额给予另一方作赔偿”。然而，法院在认定此事实的基础上，却判令原告缴纳的保证金归被告所有，实在令人费解。四、原审法院判决错误。被上诉人没有“提出解除合同的理由成立”的权利。原审法院认为“被告(被上诉人)以原告(上诉人)没有按合同约定的时间支付2015年9月的租金并超过支付租金的最后期限构成违约为由，提出解除合同的理由成立”的判断不成立。根据《写字楼租赁合同》第三条第2款约定“在本合同期内，如出现履约保证金被甲方按合同约定减扣时，乙方需在接到甲方通知后一周内补足履约保证金额，否则甲方有权解除本合同”。本案中被上诉人没有进行履约保证金的减扣，也没有通知上诉人补足履约保证金，不可能导致合同中“甲方有权解除本合同”后果的产生。原审法院认为被上诉人“提出解除合同的理由成立”的判断不成立。综上所述，上诉请求：l、判令撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第五项；2、判令被上诉人返还上诉人交纳的履约保证金105000元；3、判令被上诉人按履约保证金相等的金额，即105000元，给予上诉人作赔偿；4、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。被上诉人陈邵萍辩称：1、程序答辩如下：上诉人补充上诉状中的上诉请求金额大于上诉状中的上诉请求，增加的上诉请求不应作为二审审理的范围。2、事实和理由答辩如下：（1）对方在上诉状中提及的事实和理由并未超出原审判决的认定分析，对方未能指出一审认定事实错误及适用法律不当之处，所提及的问题在一审的阐述部分已有相关的分析判断，可以以一审法院的分析判断为准。（2）所谓格式合同的提法在本案中并不适用，理由在于，双方均为租赁合同中的平等民事主体，不存在被上诉人制作反复适用格式条款的说法，被上诉人也不具备订立格式条款的主体资质，仅以上诉人在上诉状中提交的所谓证明被上诉人与其签署的系格式条款的其他承租方的租赁合同而论，均存在不同之处，所谓格式条款无事实依据和法理依据，恳请驳回上诉人的上诉请求。原审第三人姬遇公司述称：同一审意见一致。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审双方争议主要在于违约责任认定及责任承担。相应的具体焦点在于交付租金的时间约定，以及违约导致的保证金处置。首先，关于交付租金的时间约定，依据双方当事人签订的合同及来往函件确认，就涉案物业的双方合同权利义务应依据2014年5月1日签订的《写字楼租赁合同》履行。该合同对于交付租金的时间点约定明确，上诉人认为该约定已经通过实际履行行为改变。经审核，虽然上诉人多次实际交付租金的时点与上诉人陈述相近，但在双方合同对交付租金时点约定明确，且无证据证实被上诉人明确确认变更的情况下，原审对上诉人该抗辩理由不予采纳，并无不当，本院予以维持。其次，对于履约保证金的处置，双方引用条款各有表述，但在上述违约责任认定的基础上，原审判定履约保证金归被上诉人所有，具有合同及法律依据，并无不当。至于上诉人认为，双方约定欠付的租金应在该履约保证金中扣除，但从双方约定内容分析，扣除行为仅是因应违约方违约行为的对应措施，其是对于守约方及时实现权益的保护条款，并非对上诉人违约行为的免责条款，上诉人据此主张违约责任免除，理据不足，本院亦不予支持。此外，原审基于被上诉人将涉案物业径行上锁的行为予以认定，并据此对于被上诉人在上锁后的租金及占用费主张不予支持，是在尊重事实的情况下充分考虑上诉人的合法权益，但并不意味着认定被上诉人违约，上诉人以此认为原审判决认定有误并不成立。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4063元，由上诉人陈群负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月二十日书 记 员  李 杨