北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1043号
上诉人（原审被告）：王薇，女，1968年12月15日出生。
委托诉讼代理人：岳某（王薇之夫）。
被上诉人（原审原告）：贾占彪，男，1988年2月13日出生。
委托诉讼代理人：曲建波，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。
上诉人王薇因与被上诉人贾占彪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王薇上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判驳回贾占彪一审要求我赔偿居间服务费和履约服务费、赔偿房屋差价损失、房屋租金损失的诉讼请求。事实和理由：1.签完合同后我的房本丢失，中介工作人员跟我一起去补办房本，中介和贾占彪都知道我在补办，在房屋核验过程中我拿不出房本，但不是我不配合，我不构成违约；2.我发现房本丢失后及时通知了中介，中介也告知了贾占彪，贾占彪要求我按照合同赔偿而绝口不提买房的事，我不同意赔偿，而且贾占彪也表示拿不出50万元购房款，通过2016年11月9日的录音可以看出，贾占彪明确表示不再购买房屋，是贾占彪用自己的行为表明不能继续履行合同，构成根本违约；3.贾占彪让我签订虚假的装修协议属于避税的行为，根据合同法第7条、第52条第1项，房屋买卖合同应为无效；4.贾占彪没有提供办理公积金贷款所需证明文件，无法办理公积金贷款，亦表示无法筹集50万元购房款，合同约定的120日内完成过户无法实现，贾占彪构成违约；5.由于贾占彪未能提供具有购房资格且具备公积金贷款资格的相关证明，表示无法拿出50万元房款，多次表示不再购买房屋并且反复提高赔偿金额，我有理由相信贾占彪不具备履行债务的能力，我有权单方解除合同，我发出解除函符合法律规定；6.我依法解除合同后，贾占彪应当从合同解除之日采取适当措施防止损失的扩大，因此无权要求我赔偿居间服务费、履约服务费、房屋差价损失和租金损失。7.由于贾占彪的违约行为，导致我无法卖房偿还债务，我在不得已的情况下向吴某借了高利贷三个月，债务到期我就将房屋抵押给了吴某，贾占彪的行为给我造成了巨大的经济损失，应当赔偿。
贾占彪辩称，1.双方合同合法有效；2.王薇不配合网签，提出加价并向我发解除合同通知书，表示她不履行合同义务，构成根本违约；3.我有购房资格，王薇房本丢失后，我没有表示不买房，王薇让我提前将50万元支付给她，我不同意，但我没有说无法支付购房款，我没有违约行为；4.在房屋买卖合同履行过程中王薇擅自设立抵押，违反了房屋买卖合同第二条第四项，并导致房屋买卖合同不能继续履行，王薇构成违约，应当承担违约责任。同意一审判决，不同意王薇的上诉请求及理由。
贾占彪向一审法院起诉请求：1.解除我与王薇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.判令王薇向我返还购房定金10万元；3.判令王薇赔偿我房屋差价损失141万元；4.判令王薇赔偿我居间服务费39380元及履约服务费620元；5.判令王薇赔偿我房屋租金损失38333.33元（自2016年10月26日起至2017年6月17日止，按每月5000元计算）；6.判令王薇赔偿我律师费3万元；7.王薇承担本案的诉讼费和评估费。
一审法院认定事实：2016年7月25日,贾占彪（乙方）与王薇（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同第一条约定：“甲方所售房屋坐落在昌平区2005室（以下简称诉争房屋），建筑面积共55.05平方米，该房屋是甲方家庭唯一住房。”第二条约定：“该房屋未设定抵押，未出租。”第四条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币179万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。……（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，2、乙方选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为115万元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后5日内，乙方向甲方支付人民币41万元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付人民币12万元，资金通过自行交接方式划转。第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付人民币1万元，资金通过自行交接方式划转。”第七条约定：“甲方应当在收到贷款部分房款后三日内将该房屋交付给乙方。”第八条约定如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担。”第九条约定：“（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。”第十一条约定：“（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。”同日，王薇、贾占彪又签订了《补充协议》，主要约定了对房款给付的风险双方均已知晓。
上述合同签订当日，贾占彪、王薇、居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订一份《居间服务合同》。该合同第三条约定：“乙方（贾占彪）向丙方（我爱我家公司）支付居间服务费39380元。”合同第五条约定：“……3、甲乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。”同日，贾占彪、王薇与北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）签订《履约服务合同》。该合同约定由伟嘉安捷公司为双方当事人合同履行提供服务。合同第二条约定：“签订本合同当日，乙方（贾占彪）向丙方（伟嘉安捷公司）支付履约服务费620元。”合同第四条约定：“甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交价的20%的违约金。丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿。”
又当日，贾占彪向王薇支付定金10万元，向我爱我家公司支付居间费39380元，向伟嘉安捷公司支付服务费620元。因在签订房屋买卖合同时，诉争房屋并不是王薇名下的唯一房屋，故在此之后，由居间方首先促成王薇前夫岳某名下房屋出卖。在岳某名下房屋出卖后，居间方通知王薇做房屋核验。因诉争房屋的所有权证丢失，房屋核验程序只能推迟。王薇在补办房屋所有权证过程中，向居间公司提出不同意继续出卖房屋，可对贾占彪进行赔偿。但买卖双方关于赔偿金额的想法差别甚大。
2016年9月28日，伟嘉安捷公司向王薇邮寄一份《告知函》。该函提出，王薇未能配合办理房屋产权证核验手续，故通知在2016年10月1日前联系伟嘉安捷公司，办理上述事宜。该邮件在2016年10月1日下午投递成功。2016年9月30日下午，贾占彪复制《告知函》的内容再次通过短信的形式向王薇手机发送。2016年10月6日，王薇向贾占彪发送《北京市存量房屋买卖合同解除通知》。该通知载明根据合同第十一条第（一）款的约定，王薇通知贾占彪解除双方于2016年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。其后，贾占彪提起本案诉讼，要求继续履行合同。2016年10月31日，王薇补办了诉争房屋的不动产权证书。2016年11月9日，王薇、岳某、贾占彪及居间公司的工作人员在居间公司的门店商谈赔偿问题。双方本次商谈并未达成一致意见。
在本案审理过程中，王薇于2017年2月6日将诉争房屋抵押给案外人吴某，担保金额为200万元。吴某提交了王薇于2016年9月26日出具的《借据》。该《借据》载明借款本金200万元，还款期为三个月，月利率3%。吴某还提供了在2016年9月26日其向王薇转账的银行查询记录。王薇表示现在无力偿还吴某的债务。贾占彪也表示无力代为偿还债务以解除抵押。经法院释明后，贾占彪于2017年6月17日变更诉讼请求为现请求。
本案审理过程中，贾占彪提出房屋价值评估申请，以确定其因房屋增值发生的损失。法院经摇号随机委托北京华天通房地产评估有限公司对诉争房屋价值进行评估。北京华天通房地产评估有限公司在2017年9月27日出具《房地产估价报告》。该报告显示在2017年6月17日诉争房屋的市场价值为2327239元。贾占彪预交评估费6654元。对该份《房地产估价报告》，贾占彪认为价格过低。王薇认为符合市场价值。另查，王薇与岳某离婚时间在王薇签订本案房屋买卖合同前，复婚时间在2016年10月12日。王薇曾陈述是居间服务公司工作人员让其办理假离婚以满足唯一住房的条件，也曾表述双方离婚与本案房屋买卖合同履行无关。再查，为提起本次诉讼，贾占彪与北京市隆安律师事务所签订《委托代理合同》，并委托蒋政源、杨成两位律师作为代理人参加本案庭审。贾占彪为此支付律师费3万元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、定金收据、业务收据、电话录音、《告知函》、《北京市存量房屋买卖合同解除通知》、短信记录、《委托代理合同》及发票、不动产权证书、借据、不动产登记证明、《房地产估价报告》、发票及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中贾占彪与王薇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，依法应当有效。双方当事人均应当按照合同约定内容履行合同义务。依据居间方的履行程序安排，在贾占彪支付完定金后，下一步的程序应当是做房屋核验，这需要王薇提供房屋所有权证等材料。现王薇在足够长的时间内，在居间方发送催告函件后，仍未配合办理房屋核验，反而擅自提出解除合同，由此导致办理网签等一系列其他程序无法进行。王薇的行为属于根本违约，应当承担违约责任。除此之外，在本案诉讼过程中，王薇擅自将房屋抵押给案外人，给房屋买卖合同的履行制造了障碍，在客观上导致了房屋买卖合同无法履行，这也属于根本违约行为。王薇辩称的合同约定避税问题属于行政部门管理范畴，并不影响合同效力，也不能作为不履行合同的理由。王薇提出贾占彪没有提交购房资格证明，没有实际付款能力，没法在合同约定的时间内办理贷款并完成过户交易，都属于单方怀疑，并非明确事实，也不能作为解除合同的理由。因此，本案的违约方是王薇，不是贾占彪。
在王薇违约后，贾占彪有权提出解除合同。贾占彪要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的请求有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贾占彪要求退还定金并赔偿房屋差价损失的请求法院予以支持。关于房屋的差价损失，贾占彪将房屋价值评估的时点确定为其变更诉讼请求为解除合同的时间点，该时间点符合守约方的可期待利益，法院采信该时间点的价值评估结论。贾占彪虽然不认同最终的评估结论，但没有足够证据证明评估结论严重偏离市场价值，故其要求按网页截屏的价格作为计算差价损失的标准的请求法院不予支持。依据双方当事人签订的《居间服务合同》第五条第3款的约定，《履约服务合同》第四条第1款的约定，贾占彪作为守约方可向违约方王薇主张赔偿居间服务费和履约服务费。故贾占彪的第四项请求有合同依据，法院予以支持。在贾占彪变更诉讼请求前，其要求继续履行合同，该要求为正当要求，只是后来限于合同继续履行存在现实障碍，故只能变更诉讼请求。在变更诉讼请求前，贾占彪可期待和应获得的利益是合同按约履行完毕后占有使用房屋的利益，这其中就包括使用房屋利益的外化形式——房租。贾占彪主张的房租损失的起算点符合合同约定的预期交房时间，其主张的每月房租也符合本地区租赁市场的一般价格，法院对该两点意见均予采信。因此，贾占彪的第五项诉讼请求法院亦予以支持。贾占彪主张的律师费并非必然和直接的经济损失，在合同中也未明确约定，故法院对该请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除贾占彪与王薇于2016年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；二、王薇于本判决生效之日起7日内返还贾占彪购房定金10万元；三、王薇于本判决生效之日起7日内赔偿贾占彪居间服务费和履约服务费4万元；四、王薇于本判决生效之日起15日内赔偿贾占彪房屋差价损失537239元；五、王薇于本判决生效之日起7日内赔偿贾占彪房屋租金损失38333.33元；六、驳回贾占彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，贾占彪与王薇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约履行，否则即应当承担相应的违约责任。王薇主张该合同涉及避税问题，但即使房屋价格约定存在避税问题，亦不影响整个房屋买卖合同的效力，王薇主张房屋买卖合同无效于法无据，本院对此不予采纳。
在合同履行过程中，王薇因房产证丢失，无法办理房屋核验，导致房屋买卖合同履行受阻，但房屋买卖合同此时客观上不存在履行不能的情形，双方当事人仍负有继续履行的合同义务。后王薇在合同约定的履行期限尚未届满时，于2016年10月6日向贾占彪发出解除合同的通知，以自己的行为表示拒绝履行合同义务，已构成违约。此外，在诉讼过程中，王薇在诉争房屋上为案外人设立抵押权，给房屋买卖合同设置了履行障碍，导致房屋买卖合同客观上无法继续履行，王薇该行为违反合同约定，且有悖于诚实信用原则，王薇应当依据合同约定和法律规定承担相应的违约责任。王薇虽主张贾占彪存在不具备购房资格、无法办理公积金贷款、无力支付购房款等影响合同履行的情形，但根据现有证据，贾占彪已经通过购房资格审核，在因王薇原因无法办理房屋核验、尚未进行网签的情况下，合同约定的付款条件尚未成就，贾占彪未支付剩余部分的房款不构成违约。王薇上诉主张贾占彪在得知房本丢失后先提出不购买诉争房屋，但并未就此提供证据，贾占彪在王薇发函要求解除合同后，在双方沟通过程中提出赔偿损失的要求，属于双方对于违约责任的协商，贾占彪亦不构成违约。
现贾占彪起诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，一审法院予以支持正确。合同解除后，王薇应当将收取的定金10万元返还贾占彪，并应同时就其违约行为给贾占彪造成的损失进行赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约给贾占彪造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
居间服务费和履约服务费属于贾占彪因房屋交易产生的实际支出，属于贾占彪的实际损失，且双方签订的《居间服务合同》、《履约服务合同》对于单方违约情况下上述费用的负担作出了约定，故王薇作为违约方，应当向贾占彪赔偿。因王薇违约，导致贾占彪无法取得房屋，无法享受房屋买卖合同的履行利益，故在贾占彪要求解除房屋买卖合同的情况下，王薇应当赔偿贾占彪受有的房屋差价损失。关于损失的具体数额问题，因王薇与案外人于2017年2月对诉争房屋进行抵押登记，贾占彪在诉讼中得知后于2017年6月变更诉讼请求，贾占彪并不存在故意的拖延或放任损失扩大的情形，一审法院以贾占彪变更诉讼请求为要求解除合同之日的房屋市场价值鉴定结论与合同约定价格之间的差值作为差价损失判断依据的计算方式合理，本院予以确认。王薇虽主张贾占彪有扩大损失的情形，但未提供证据加以证明，故本院对此不予采信。
关于贾占彪所主张的房屋租金损失问题。王薇在诉争房屋上设立抵押权之前，房屋买卖合同客观上能够履行，贾占彪作为守约方，有权选择继续履行合同或行使解除权要求解除合同。在贾占彪选择继续履行的情况下，贾占彪可以取得房屋买卖合同的履行利益，并有权要求王薇赔偿因迟延履行给其造成的租金损失。但诉讼过程中王薇擅自设立抵押权导致房屋买卖合同无法继续履行，贾占彪因王薇的违约行为而丧失了选择救济方式的权利，在此情况下，王薇应当承担贾占彪所可以主张的全部损失。因此，贾占彪自逾期取得房屋至变更诉讼请求时止的房屋租金损失，王薇应予赔偿。一审法院对此问题认定正确，本院予以确认。
综上所述，王薇的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20910元，由王薇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月十四日
法官助理 李 正
书 记 员 杜 莹