广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初14997号
原告（反诉被告）：袁柳，女，1984年5月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：安然，男，1981年4月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系袁柳的丈夫。
被告（反诉原告）：陈春燕，女，1980年2月11日出生，汉族，住广东省陆丰市。
委托代理人：郑灵丽、陈双琳，均系广东同福律师事务所律师。
原告（反诉被告）袁柳诉被告（反诉原告）陈春燕合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁柳及其委托代理人安然，被告（反诉原告）陈春燕及其委托代理人郑灵丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）袁柳诉称：2015年7月15日，袁柳与陈春燕签订了一份巴巴MAMA教育中心的转让协议，约定陈春燕以200000元的价格将巴巴MAMA教育中心转让给袁柳，陈春燕在转让协议上保证袁柳将与天朗明居会所重新签订5年的房屋租赁合同。双方签订转让协议后，袁柳共向陈春燕支付了转让费110000元，其中2015年7月15日支付了定金10000元，2015年7月16日支付了转让费50000元，2015年8月3日支付了转让费40000元，2016年4月26日支付了转让费10000元。此外，袁柳还于2015年7月27日向陈春燕支付了2015年7月半个月的场地租赁费7126元，于2015年8月5日向陈春燕支付了2015年7月半个月的工资7627元，两项合计14393元。但上述费用支付完毕后，陈春燕却不能按照转让协议的约定于2015年8月30日前促成袁柳与天朗明居会所签订5年的房屋租赁合同，故袁柳止付了剩余的转让费90000元。且陈春燕也未能按协议约定将巴巴MAMA教育中心的相关证照过户到袁柳名下，经袁柳多次口头催促均无果，以致对袁柳的经营和声誉造成了极大的影响，一直处于亏损状态，只能勉强支付工资。后至2016年8月5日，广州市天河区工商行政管理局向袁柳下达了责令改正通知书，袁柳才知道巴巴MAMA教育中心为无证照经营，并经工商部门查询后才知案涉场地的承租人是江国泉，而非陈春燕。综上，陈春燕属无权转让，且恶意隐瞒转让标的系无证照经营的情况，又未按约定促成袁柳与天朗明居会所签订5年的租赁合同，已严重损害了袁柳的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、确认袁柳与陈春燕签订的转让协议无效；二、陈春燕向袁柳退回转让款110000元；三、陈春燕向袁柳退回半个月的场地租金7126元、半个月的工资7627元；四、陈春燕赔偿袁柳2015年8月至2016年8月的场地租金损失172876.84元；五、本案受理费由陈春燕承担。
被告（反诉原告）陈春燕答辩及反诉称：2015年7月15日，陈春燕和袁柳签订了一份巴巴MAMA教育中心的转让协议，约定陈春燕以200000元的价格将巴巴MAMA教育中心转让给袁柳。协议签订后，陈春燕已依约履行了转让义务，位于车陂天朗明居会所S9栋一楼的巴巴MAMA教育中心也一直由袁柳经营使用，但袁柳在向陈春燕支付了110000元的转让费后，拒绝支付剩余90000元的转让费，陈春燕多次催告均无果。后因袁柳经营不善，拖欠案涉场地的管理费、水电费并提前撤场，导致陈春燕交给管理处的押金40720.56元被没收，袁柳的上述行为已严重损害了陈春燕的合法权益。另就袁柳的诉请，一、陈春燕对袁柳未与广州天力物业发展有限公司（下称“天力物业”）续签租赁合同不存在过错。我国法律不仅保护承租人对租赁房屋的优先购买权，也保护承租人在同等条件下的优先承租权，故袁柳与天力物业续签租赁合同是有法律保证的。本案中，天力物业已出具了书面说明，保证在合同到期后与承租人续签租赁合同，而陈春燕与天力物业签订的租赁合同是在2017年3月31日到期，但袁柳在该合同未到期的情况下便因经营不善、严重亏损，导致未按时交纳租金并私自提前撤场，最终致使天力物业提前终止合同，故此，租赁合同未能续签是袁柳的违约行为造成的，与陈春燕无关。二、陈春燕与袁柳签订的转让协议是合法有效的，双方均应依约履行。协议签订后，陈春燕已将巴巴MAMA教育中心的管理权交给了袁柳，并按协议约定承担了半个月的房租以及半个月的人工费，故此袁柳亦应依约向陈春燕支付剩余的转让款90000元。三、袁柳无权要求陈春燕退回半个月的房租及半个月的人工费。袁柳并未提交证据证明其已支付了上述费用，且即使袁柳支付了上述费用，陈春燕也无需退回。上述费用在转让协议中有明确约定，是陈春燕为了帮助袁柳在过渡期间经营教育中心共同承担的房租和工人工资，袁柳应当依约承担。四、袁柳无权要求陈春燕赔偿2015年8月至2016年8月的场地租金损失。转让协议于2015年7月15日签订完毕后，双方已就巴巴MAMA教育中心的管理权进行了交接，交接完毕后便由袁柳使用场地，故此后的场地使用费应属袁柳的经营费用，应由袁柳自行承担。五、转让协议约定的各类证件过户是指与天力物业签订的协议的过户、场地内电话的过户，陈春燕均已积极履行，袁柳才得以接手经营。但因袁柳的不配合，场地内电话未能过户到袁柳的名下，以致陈春燕一直代付每月的电信费用，2015年8月1日至2016年8月31日期间，陈春燕共代袁柳支付了电信费用2139.17元，袁柳应予返还。六、袁柳应当赔偿陈春燕场地押金40720.56元。如前述，袁柳系因自身经营不善导致教育中心严重亏损、拖欠租金，致使陈春燕交纳的场地押金40720.56元被天力物业没收，袁柳应对陈春燕的上述损失进行赔偿。综上，袁柳不仅无权要求陈春燕赔偿，还应就其违约行为向陈春燕进行赔偿，故诉至法院，请求判令：一、袁柳向陈春燕支付转让款90000元；二、袁柳向陈春燕赔偿场地押金40720.56元；三、袁柳向陈春燕返还2015年8月1日至2016年8月31日的电信费用2139.17元；四、本案本诉及反诉受理费均由袁柳承担。
原告（反诉被告）袁柳就反诉辩称：就第一项反诉请求，因陈春燕违约在先，袁柳无须返还转让款。就第二项反诉请求，因袁柳是因无照经营才收到工商局的责令整改通知书，才被迫提前撤场，而无照经营是因为陈春燕没有将证照转让给袁柳，故押金损失应由陈春燕承担。就第三项反诉请求，袁柳一直要求陈春燕将电信户名更改至袁柳名下，但陈春燕一直没有变更，才导致产生了该笔费用，故该费用以应由陈春燕承担。
经审理查明：2015年7月15日，陈春燕（甲方）与袁柳（乙方）签订《转让协议》，约定：经天朗明居会所许可，甲方同意将位于车陂天朗明居会所s9栋一楼巴巴mama教育中心（以下简称“案涉商铺”）转让给乙方使用，并保证乙方与天朗明居会所重新签订5年房屋租赁合同；天朗明居会所与甲方已签订了租赁合同，租期到2017年3月31日止，2015年租金为14252.2元/月，租金为每月交付一次，甲方已交40720元押金；案涉商铺转让给乙方后，天朗明居会所将按照原合同内容尽快与乙方重新签订5年租赁合同；转让后案涉商铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；甲方同意以200000元转让案涉商铺，上述费用已包括装修、装饰、设备、交至天朗明居会所的押金及其他相关费用，乙方在2015年7月16日向甲方支付30%的转让费60000元，甲方、乙方共同支付2015年7月房租及员工工资（各半），乙方于2015年7月16日开始接管案涉商铺及收费，乙方应于2015年8月1日向甲方支付20%的转让费40000元，2015年8月30日天朗明居会所与乙方签订5年租赁合同后乙方向甲方支付50%转让费100000元；甲方应协助乙方做好各类交接工作，以及各类证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前案涉商铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，乙方接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，自甲乙双方签字之日起生效等。
上述《转让协议》签订后，袁柳于2015年7月16日向陈春燕支付了定金10000元、转让费50000元，于2015年8月3日向陈春燕支付了转让费40000元，于2015年7月27日向陈春燕支付了2015年7月半个月的房租7126元，于2015年8月3日向陈春燕支付了转让款40000元，于2015年8月5日向陈春燕支付了2015年7月半个月的员工工资7267.5元，于2016年4月26日向陈春燕支付了转让费10000元；且袁柳亦于2015年7月16日开始接管案涉商铺，并向广州天力物业发展有限公司（以下简称“天力公司”）交纳了案涉商铺2015年8月至2016年7月每月的场地管理费，其中2015年8月至2016年3月每月场地管理费为14252.2元，2016年4月至7月每月场地管理费为14964.81元，且就袁柳提供的天力公司向其开具的场地管理费发票显示，2015年8月及2016年1月、4月、5月、6月的场地管理费付款方载明为江国泉、巴巴教育中心；其余月份的场地管理费付款方载明为巴巴教育中心。
2016年8月5日，广州市天河区工商行政管理局向案涉商铺发出《广州市天河区工商行政管理局责令改正通知书》，主要内容为案涉商铺属无照经营，需于2016年9月5日前改正等。
现袁柳以陈春燕无权转让案涉商铺、恶意隐瞒案涉商铺无照经营的情况且未按约定促成其与天朗明居会所签订5年的租赁合同为由，提起本案诉讼，要求确认其与陈春燕签订的《转让协议》无效，并要求陈春燕退还已付款项、赔偿损失等。
就此，陈春燕向本院提交了如下证据，以证明其有权转让案涉商铺，且已依约履行了《转让协议》：1、显示由陈春燕于2014年3月1日向梅州市梅江区中天汽车设备经营部（以下简称“中天经营部”）出具的《授权委托书》（主要内容为陈春燕委托中天经营部办理与天力公司签订《富力天朗明居会所场地使用协议》以及相关事项）、中天经营部的《个体工商户营业执照》（显示经营者姓名为江国泉）、江国泉的身份证复印件；2、《富力天朗明居会所场地使用协议》（以下简称“《使用协议》”，该协议首页注明甲方为天力公司，乙方为江国泉，约定乙方将广州市天河区中山大道西1003号首层天朗明居小区会所作早教培训用途使用；使用期为2014年4月1日至2017年3月31日，其中2015年4月1日至2016年3月31日每月场地管理费为14252.2元，2016年4月1日至2017年3月31日每月场地管理费为14964.81元；当月场地管理费乙方须于当月10日前交付；乙方在签署本协议当天向甲方支付相当于3个月的场地管理费即40720.56元作为保证金；乙方须在本协议签订后按工商、税务部门的要求自行在规定期限内办理好营业所需的经营证照并交纳相关费用，从领证之日起7天内提交给甲方备案，否则由此所造成的一切后果由乙方自行承担；乙方从领取工商、税务登记证之日起7天内未能及时向甲方提供相关证照的、逾期7天未向甲方交纳当月各项费用的（含场地管理费、水电费等）、擅自将场地转租或分租的，甲方有权解除本协议，乙方向甲方所交纳的保证金不予退还，且场地应交还甲方，场地内属于乙方的设备设施无偿归甲方所有；协议期未满或提前解除本协议，甲方有权没收保证金，且甲方对乙方的装修不作任何赔偿，乙方须承担恢复场地原状的相关费用等；该协议尾部签章处甲方为天力公司并加盖“天朗明居小区内部专用”印章，乙方为“江国泉”签名并加盖中天经营部印章。3、《使用协议》复印件，合同落款处显示有“同意转租，2015年7月31日”手写字体并加盖有“天朗明居同意”及“富力天朗明居服务处出入证专用章”印章。4、显示由天朗明居服务处于2016年9月1日出具的《关于天朗明居会所巴巴MAMA教育中心相关事宜说明》（主要内容为原巴巴MAMA教育中心租用天朗明居小区会所的场地，协议日期为2014年4月1日至2017年3月31日（3年），承租人在租约到期后，可续签合同；原承租人于2015年8月转给袁柳接手做巴巴MAMA教育中心承租人，中间由袁柳于2015年8月交租至2016年7月，但由于现承租人经营不善，私自提前撤场违约，2016年8月份欠场地管理费及水电费合计18806.41元，为了减少损失，没收了承租人押金40720.56元及现场所有物品等；该文件尾部加盖了“富力天朗明居服务处出入证专用章”）。此外，陈春燕称，因袁柳拒不配合其办理案涉商铺的电信户名更名手续，导致其代付了案涉商铺2015年8月至2016年8月期间的电信费2139.17元，陈春燕还就此提交了中国电信股份有限公司广州分公司向其开具的《广东增值税电子普通发票》为证，显示陈春燕支付2015年8月通信服务费190.82元、9月通信服务费197.5元、10月通信服务费190.82元、11月通信服务费190.6元、12月通信服务费190.62元，2016年1月通信服务费190.2元、2月通信服务费190.22元、3月通信服务费190元、4月通信服务费126元、5月通信服务费125.22元、6月通信服务费125.44元、7月通信服务费125.33元、8月通信服务费106.4元。
经质证，袁柳确认上述证据1中的《个体工商户营业执照》及身份证复印件的真实性，但认为与本案无关，且就陈春燕提交的《授权委托书》，袁柳表示其签订《转让协议》时陈春燕并未向其出示，其是在交纳案涉商铺场地管理费时，才知道江国泉的存在，当时陈春燕称江国泉是其丈夫；对证据2的真实性，袁柳予以确认，且主张上述证据恰好证明陈春燕并非案涉商铺的承租人，无权转租案涉商铺；对证据3的真实性，袁柳不予确认，理由为该《使用协议》复印件最后就转租问题加盖的印章为“富力天朗明居服务处出入证专用章”，与签订该协议时天力公司加盖的“天朗明居小区内部专用”印章不同；对证据4的真实性，袁柳不予确认，理由为其撤场原因并非经营不善，而是无证经营导致工商部门责令改正，系因陈春燕无法依约办理证照过户及协助其与天力公司续签租赁合同才无奈撤场的。另就陈春燕主张其代为缴纳案涉商铺2015年8月至2016年8月电信费的《广东增值税电子普通发票》，袁柳予以确认，但主张电信户名至今未能办理更名手续是陈春燕不积极履行义务导致。
陈春燕为证明袁柳经营不善，还向本院申请证人金某、梁某出庭作证。证人金某当庭陈述如下：其与袁柳系合作关系，2015年8月起其在袁柳经营的教育中心负责舞蹈培训，但袁柳自2016年7月1日开始拖欠其舞蹈培训费，至今未结清费用。证人梁某当庭陈述如下：其先后被陈春燕、袁柳聘用为教育中心的员工，后于2016年1月离职，袁柳至今拖欠其2016年1月7天的工资，对于袁柳拖欠其工资的理由，其称袁柳表示要在陈春燕将电信户名过户至袁柳的名下后才结清，但其在教育中心工作期间，袁柳、陈春燕确实多次通过其沟通电信户名过户的事实，陈春燕曾表示身份证不在无法办理，而袁柳则表示没时间不能提供身份证给陈春燕办理过户。经质证，袁柳认为两证人证言与本案事实没有关联性；陈春燕则主张证人金某、梁某均可以证明袁柳在经营教育中心期间管理不善，恶意拖欠合作者及员工费用，且因对小孩体罚才招致家长投诉，最后被工商部门查处，故袁柳无法继续在案涉商铺经营，无法续租案涉商铺，都是袁柳自身原因导致的。袁柳应向陈春燕支付剩余转让费90000元，并向袁柳返还被没收的押金40720.56元、代付的电信费用2139.17元。
又，陈春燕确认，其在2013年5月1日至2015年7月15日经营案涉商铺期间，并未办理工商营业执照，袁柳在与其签订《转让协议》时也是明知的，故《转让协议》中第五条约定的证件过户手续并不包括工商营业执照，否则袁柳不会在经营案涉商铺近一年后才向陈春燕主张权利，退一步讲，工商部门在2016年8月5日对案涉商铺发出整改通知后，袁柳作为经营者，亦可自行办理工商营业执照；另《转让协议》约定陈春燕要保证袁柳与天力公司在2015年8月30日签订5年的租赁合同，因案涉商铺的业主是知悉及同意《转让协议》的，故续租不存在问题，袁柳也到物管处进行过确认，物管处表示要在《使用协议》到期后才能续签，故袁柳便于2016年4月26日向陈春燕支付了转让费10000元，该行为反映袁柳是同意变更续签租赁合同的时间的，陈春燕并不存在违约。对此，袁柳主张，其在与陈春燕签订《转让协议》时曾要求陈春燕提供工商营业执照，但陈春燕以工商营业执照不在为由，未向袁柳出示，但《转让协议》第五条约定的证件是包括工商营业执照的；而天朗明居从未对其与袁柳续签租赁合同表示过同意，虽袁柳经营期间天朗明居并未表示不给袁柳使用案涉商铺，但也告知其并非租赁合同的签订方；至于2016年4月26日向陈春燕转账支付10000元，是因陈春燕称其经济紧张要求袁柳支付的。
另，关于袁柳撤离案涉商铺的时间，袁柳主张其于2016年8月15日撤场，陈春燕则主张袁柳于2016年8月31日撤场。
因袁柳主张其与陈春燕签订的《转让协议》无效依据不足，本院向其释明：袁柳与陈春燕签订的《转让协议》应属合法有效，袁柳可变更诉讼请求。但袁柳表示不变更诉讼请求。
本院认为：袁柳在本院向其释明其与陈春燕签订的《转让协议》属合法有效后表示不变更诉讼请求，本院对其原诉讼请求进行审查处理。
袁柳主张《转让协议》无效的理由为陈春燕并非案涉商铺的承租人，无权转租案涉商铺，且案涉商铺本属无证经营，不具备转让的条件。本院认为，首先，袁柳确认其在经营案涉商铺期间天朗明居并未表示不给其使用案涉商铺，且袁柳确认天朗明居知悉其非《使用协议》的签订人，故在袁柳已承租使用案涉商铺逾一年时间，且并无证据证明案涉商铺的出租人因陈春燕未经出租人同意转租案涉商铺而要求解除《使用协议》或要求确认《使用协议》无效的情况下，袁柳以此主张《转让协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另案涉商铺在转让时是否具备工商营业执照，并不属合同无效的法定情形，袁柳以此主张《转让协议》无效，亦缺乏依据。综上，袁柳与陈春燕签订的《转让协议》系双方当事人的真实表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
就《转让协议》的履行情况来看，袁柳确认陈春燕已于2015年7月16日将案涉商铺交付其使用，而陈春燕确认袁柳已向其支付了转让款110000元，尚余90000元未支付。而未能付清余款的原因，袁柳主张系因陈春燕未能按照《转让协议》的约定在2015年8月30日前促成其与案涉商铺的出租人天朗明居会所重新签订5年房屋租赁合同，且因陈春燕未能依约将案涉商铺的工商营业执照过户至袁柳名下，导致袁柳无法合法经营，最后被工商部门责令整改，不得不于2016年8月撤离案涉商铺。对此，陈春燕主张其将案涉商铺转租给袁柳是经得案涉商铺出租人同意的，并提交了落款处显示有“同意转租，2015年7月31日”手写字体并加盖有“天朗明居同意”及“富力天朗明居服务处出入证专用章”印章的《使用协议》复印件为证，本院认为，首先，该证据作为单位证明，未加盖单位印章，亦无单位负责人签名，不具备证明的形式要求；其次，即使该《使用协议》上的签字盖章确系案涉商铺的出租人出具，该签署人也仅是表明其同意转租案涉商铺，无法证明陈春燕已按《转让协议》约定在2015年8月30日促成袁柳与案涉商铺的出租人重新签订5年的房屋租赁合同。另关于陈春燕提交的显示由天朗明居服务处于2016年9月1日出具的《关于天朗明居会所巴巴MAMA教育中心相关事宜说明》，除其证据形式不符合单位证明的形式要件外，出具时间也是在袁柳撤离案涉商铺之后，亦不能证明陈春燕完成了其《转让协议》中应尽的义务。而结合双方《转让协议》的内容来看，陈春燕促成袁柳与案涉商铺的出租人重新签订5年的房屋租赁合同系其合同主要义务之一，双方也约定在该义务履行完毕后袁柳才需向陈春燕支付《转让协议》约定的一半转让费100000元，故此，陈春燕无法证明其履行了该合同主要义务，袁柳有权解除合同，追究陈春燕的违约责任。
但，袁柳系于2015年7月16日接手案涉商铺，在案涉商铺经营了长达一年时间，其应当知悉案涉商铺无证经营的状况，加之《转让协议》中并未明确过户的证件中包括工商营业执照，也无证据显示袁柳在其经营案涉商铺期间曾催促陈春燕办理案涉商铺工商营业执照的过户手续，故袁柳以此主张陈春燕未尽《转让协议》约定的义务，缺乏依据，本院不予采纳。袁柳于2016年8月5日被工商部门责令整改导致最终无法经营，其自身亦负有过错。
综上，《转让协议》无法继续履行，袁柳及陈春燕均负有过错。根据《转让协议》之约定，转让费200000元中包括装修、装饰、设备、交至天朗明居会所的押金及其他相关费用，而双方预期袁柳可经营案涉商铺的时间至少为五年以上，故在双方对《转让协议》无法继续履行均负有过错的情况下，结合袁柳实际使用案涉商铺的情况，本院酌情判令陈春燕向袁柳返还转让款60000元。袁柳诉请超出部分，本院不予支持；陈春燕要求袁柳支付剩余转让款90000元亦缺乏依据，本院不予支持。另，袁柳2015年7月16日接手案涉商铺以后产生的员工工资、场地租金及电信费用，依法亦应由袁柳承担，故陈春燕要求袁柳返还其代付的案涉商铺2015年8月至2016年8月期间的电信费用2139.17元，有相应的发票为证，本院予以支持；而袁柳主张2015年7月16日以后的员工工资及场地租金由陈春燕承担，缺乏事实依据，本院不予支持。至于陈春燕要求袁柳返还案涉商铺押金40720.56元，因《转让协议》中明确转让费包含押金，而本院已根据双方过错对转让费进行了处理，故此陈春燕的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）袁柳于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）陈春燕支付电信费用2139.17元；
二、被告（反诉原告）陈春燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）袁柳返还转让费60000元；
三、驳回原告（反诉被告）袁柳的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈春燕的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7110元，由原告（反诉被告）袁柳负担5810元，被告（反诉原告）陈春燕1300元；反诉受理费1479元，由原告（反诉被告）袁柳负担25元，被告（反诉原告）陈春燕负担1454元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 黄凤君
人民陪审员 何慧燕
二〇一七年五月十五日
书 记 员 蒲肖明
本判决书已于2017年月日送达