重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3643号
上诉人（原审被告）张雪峰。
委托代理人傅超，重庆道润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李广。
原审被告邹萌。
上诉人张雪峰与被上诉人李广、原审被告邹萌房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年9月17日作出（2015）渝北法民初字第09802号民事判决，上诉人张雪峰对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张雪峰及其委托代理人傅超、被上诉人李广到庭参加了诉讼，原审被告邹萌未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：吕娜与原告李广系夫妻关系。李广系渝北区XX街道XX大道XX号X栋X房屋原所有权人，2015年6月15日，该房屋产权登记变更为袁代明、王春梅。
2013年4月3日，吕娜（甲方）与被告张雪峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物、租赁期限、租金及支付方式：甲方将位于渝北区XX街道XX大道XX号X栋X房屋出租给乙方，租赁期限为2013年5月1日至2018年4月30日；租金为每月800元（每年递增5%），租金半年支付一次，提前5天支付，以甲方实际收到为准，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；二、租赁条件：未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任；租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准；三、产权变更：如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有权人继续有效；四、违约责任：未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，乙方应向甲方支付相当于年租金的20%的违约金，甲方有权终止合同；租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的2倍按实际天数向甲方支付违约金。甲方签名处注明“吕娜代李广”。
2015年4月20日，原告向被告张雪峰邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书载明：原告发现张雪峰在未经其同意的情况下，私自将原告出租给张雪峰的房屋转租，且违法改变房屋结构，将房屋隔成若干居室对外转租。现原告通知张雪峰，解除双方于2013年4月3日签订的房屋租赁合同，并在接到本通知之日起一个月内（2015年5月20日前）向原告交还房屋。该通知书于2015年4月29日送达到被告张雪峰。2015年5月20日，李广的员工何某向渝北区公安分局新牌坊派出所报警称：原告委托报警人将诉争房屋收回，但张雪峰的妻子王斯拒绝退房，双方因此发生口角。
庭审中，原告还举示了如下证据：1、张雪峰的妻子王斯于2015年3月22日与邹萌签订的《房屋租赁合同》复印件，拟证实张雪峰将房屋转租给邹萌的事实；2、谯思的书面证言，证实：谯思是李广单位的员工，2015年4月30日，其受李广的委托前往诉争房屋，通知租客搬离，发现房屋被隔成多个卧室，住了很多人，谯思告知他们李广已经与承租人解除了租赁合同，要求他们于5月20日前搬离，但他们说都是交了租金的，租期未满，不愿搬离；3、证人何某的证言，证实内容：何某系李广的助理。2015年4月21日，其到诉争房屋通知里面住的人搬离，但他们说向张雪峰交了租金，不愿搬出。2015年5月18日、5月20日其又先后两次到诉争房屋，张雪峰均是从外面赶来，证明张雪峰已将该房屋转租。邹萌向其出示了租赁合同，何某用手机对合同拍了照；4、限期搬离通知书，证明原告向次承租人发送了通知书，要求次承租人于2015年5月20日前搬离诉争房屋。被告张雪峰对上述证据的质证意见为：证据1系复印件，不予认可；对于证据2，证人未出庭作证，不予认可；对于证据3，证人与原告存在利害关系，证人内容不具有真实性；对于证据4，是被告收到的，对其内容不予认可。
被告张雪峰交纳租金至2015年4月30日，张雪峰陈述没有交纳2015年5月至10月的租金是因为原告已通知其限期搬离，所以原告拒收。
2015年8月31日，经现场勘查，诉争房屋现有5间卧室，客厅里有3张麻将桌、13张座椅。张雪峰陈述该房屋原有4间卧室，自己将房屋的原客厅（饭厅）改成了一间卧室。
一审法院认为：原告的妻子吕娜于2013年4月3日代原告李广与被告张雪峰签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告李广作为签订合同时的房屋产权人，有权提起诉讼。根据租赁合同约定，未经出租方书面同意，被告张雪峰擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，张雪峰应向出租方支付相当于年租金的20%的违约金，出租方有权终止合同。根据本院现场勘查，张雪峰将原房屋的客厅（饭厅）改为卧室，可以认定为合同约定的“擅自拆改结构”的行为，张雪峰未举示经原告书面同意拆改的证据，故张雪峰违反了合同约定，原告有权解除合同。2015年4月20日，原告以张雪峰“违法改变房屋结构，将房屋隔层若干居室对外转租”为理由之一向张雪峰邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，张雪峰于2015年4月29日收到该通知书，故原告与张雪峰之间的租赁合同关系于2015年4月29日解除，张雪峰应当按照合同约定向原告支付年租金的20%即1920元违约金，同时应当将其擅自增加的卧室拆除，恢复原状。
因原告和张雪峰的租赁合同关系已于2015年4月29日解除，张雪峰应当将租赁房屋腾退并交还原告，现张雪峰仍未搬出，应当支付房屋占用费。《房屋租赁合同》约定“租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的2倍按实际天数向甲方支付违约金”，本案系原告依照约定解除与被告张雪峰的租赁合同关系，并不是租赁期限届满，故原告要求被告张雪峰从2015年5月21日起按每天53元的标准向原告支付逾期腾退房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持。张雪峰应当按照原租金标准支付房屋占用费。张雪峰已交纳房屋租金至2015年4月30日，故张雪峰应当从2015年5月1日起向原告支付房屋占有使用费。但是2015年6月15日本案诉争房屋产权登记变更为袁代明、王春梅，原告只能收取2015年5月1日至2015年6月14日的房屋占有使用费，2015年6月14日以后的占有使用费原告无权收取。合同约定租金每年递增5%，但原告自愿要求按照第一年的租金即每月800元的标准进行计算，本院予以确认，故被告张雪峰应当支付2015年5月1日至2015年6月14日的房屋占用费1173元（800元+800元÷30天×14天）。
原告举示的证据不足以证明被告邹萌占有使用了该房屋，故对于原告要求被告邹萌向原告支付2015年5月1日至5月20日的房屋占用费、立即腾退房屋并从2015年5月21日起按每天53元的标准向原告支付逾期腾退房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告与被告张雪峰于2013年4月3日签订（吕娜代原告签订）的《房屋租赁合同》于2015年4月29日解除；二、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内向原告李广支付违约金1920元；三、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内将位于渝北区龙溪街道民安大道1000号巴蜀丽景2栋3-4-1房屋恢复原状，即拆除将客厅（饭厅）拆改成的卧室；四、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内将位于渝北区龙溪街道民安大道1000号巴蜀丽景2栋3-4-1房屋腾退并交还原告；五、被告张雪峰于本判决生效之日起五日内向原告李广支付2015年5月1日至2015年6月14日的房屋占用费1173元；六、驳回原告李广的其他诉讼请求。案件受理费520元，减半收取260元，由被告张雪峰负担。
上诉人张雪峰不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人于2013年4月3日签订房屋租赁合同，该承租房屋是清水房，承租时该房屋根本无法使用，合同约定的租赁期间为5年，上诉人按《房屋租赁合同》的约定可以根据使用需要对该房屋和设施进行装修或改动，在上诉人根据使用的需要对房屋进行装修和改动后作为出租人的被上诉人并未提出反对意见，并继续收取租金，构成事实上的同意和默许，因此上诉人认为其不属于违反合同约定的“擅自改变结构”行为。同时，上诉人只是将清水房的客厅部分用材料隔出一间卧室，该部分并不构成改变房屋结构的性质，一审法院对于是否属于房屋结构的改变这一涉及建筑领域的专业鉴定没有资质作出相应的结论。请求二审法院依法改判上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》继续履行，上诉人不承担支付违约金1920元。
被上诉人李广答辩称：被上诉人把房子租给上诉人，到2015年5月1日没有收到租金，在6月1日也没有收到租金，被上诉人有权解除合同；按照租赁合同的约定，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或者全部擅自转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，合同第5条约定乙方承担租赁期内水费、电费、物业费等，上诉人在租赁期内没有按时交这些费用，物业还经常通知被上诉人去交费等。综上，上诉人在租赁期内存在多处违约，一审法院去现场取了证的，认可了被上诉人的诉讼请求。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，被上诉人李广的妻子吕娜代李广于2013年4月3日与上诉人张雪峰签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据该合同约定，未经出租方书面同意，张雪峰擅自将房屋转租、转借，擅自改变结构或改变用途的，张雪峰应向出租方支付相当于年租金的20%的违约金，出租方有权终止合同等。根据一审法院现场勘查，张雪峰将原有房屋的客厅（饭厅）改为卧室，可以认定为合同约定的“擅自拆改结构或改变用途”的行为，张雪峰未举示证据证明该行为经过李广的书面同意，违反了合同约定，李广有权解除合同，要求张雪峰恢复原状并承担违约金。张雪峰和李广的租赁合同关系于2015年4月29日解除，其后张雪峰仍继续占用该房屋，应当支付房屋占用费。同时，李广举示的证据不足以证明原审被告邹萌占有使用了涉案房屋，故一审法院对其要求邹萌支付房屋占用费、腾退房屋以及支付违约金的诉讼请求不予支持恰当。一审法院根据双方合同约定和法律规定，对违约金及房屋占用费计算正确，本院予以支持。由于张雪峰在审理中不能举示充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的责任。综上，上诉人张雪峰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费520元，由上诉人张雪峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 刘 静
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 梁多华