广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4430号
上诉人（原审原告）：陈光乔，住广东省汕头市濠江区。
委托代理人：黄丽碧，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈慧思，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：李小红，广东法卓律师事务所律师。
委托代理人：李伟正，广东法卓律师事务所律师。
上诉人陈光乔因与被上诉人陈慧思房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第689号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市芳村区花地大道以西万盛围红棉苑北区第7幢404号房的地址后变更为广州市荔湾区花地大道北194号404房，该房是陈光乔向开发商广东省信托投资有限公司购买的，在未取得涉案房屋的房地产权证的情况下，甲方陈光乔（卖方）与乙方陈慧思（买方）于2005年1月26日签订《临时买卖合约》，约定：1、买卖双方须以下列条款出售及购入位于广州市芳村区花地大道以西万盛围红棉苑北区第7幢404号房之物业，建筑面积约88.6158平方米（以房地产权证面积为准）；2、该楼宇之价为人民币300000元，买方须按下述方式付款：（A）人民币80000元须于签订本合同时付清作为订金；（B）楼价首期（即楼价减去定金减去交易过户手续时贷款余额）须于银行贷款批复前付清；（C）楼价尾款（即银行贷款额）由银行直接划进卖方的银行账户中，其时间安排按银行规定程序办理；3、办理交易过户、转案的一切费用卖方支付；办理房产证的一切费用由买方支付；4、卖方需于买方交纳订金后将该房屋交付给买方使用；5、卖方于结束确权之日起一个月内办理交易过户及转案手续；6、卖方需保证交易房屋的产权明晰，保证任何第三方不得对所出售的房屋主张处分权利；7、如买方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之订金将由卖方没收而卖方有权再将该楼宇出售予任何人，卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；8、如卖方在收取定金后不依本合约条款将该楼宇售予买方，则卖方除须退还所有已付之定金外，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方损失，买方不可要求进一步赔偿迫使卖方履行此合约等等。上述合约签订后，陈慧思于签订合约当日向陈光乔妻子周某支付了购买涉案房屋的定金80000元，陈光乔将涉案房屋交付给陈慧思使用至今。2007年12月11日，陈慧思向陈光乔妻子周某支付了购买涉案房屋的购房款30000元。
2014年4月19日，涉案房屋登记在陈光乔的名下。
因陈光乔没有履行与黄某乙之间的货款纠纷所确定的义务，原审法院于2014年8月8日作出（2010）荔法执字第94-6号民事裁定书并于当月15日到广州市国土资源和房屋管理局查封了涉案房屋。2014年8月13日，陈光乔将涉案房屋抵押给案外人陈丽兰，抵押权利价值500000元。后陈慧思向原审法院提出执行异议并于2015年2月2日交纳了190000元房款至原审法院代管。原审法院于2015年4月3日作出（2015）穗荔法执字第14号民事裁定书，驳回了陈慧思的异议请求，陈慧思对该裁定不服，于2015年5月4日向原审法院提起执行异议之诉，请求判令：1、立即停止对荔湾区花地大道北194号404房的强制执行，并解除查封；2、确认陈慧思与陈光乔签署的房屋买卖合同《临时买卖合约》有效；3、陈光乔协助办理交易过户手续，将荔湾区花地大道北194号404房过户到陈慧思名下。原审法院立案受理该案的案号是（2015）穗荔法民三初字第762号，现该案仍在一审之中。
又查明：2014年8月12日，陈慧思向原审法院起诉陈光乔，请求判令：1、双方签署的房屋买卖合同《临时买卖合约》有效；2、陈光乔协助陈慧思办理转按手续；3、陈光乔办理交易过户手续，将荔湾区花地大道北194号404房过户到陈慧思名下。该案原审法院立案受理的案号为（2014）穗荔法民三初字第1760号。2015年5月20日，原审法院作出（2014）穗荔法民三初字第1760号民事裁定书，以陈慧思已就讼争房屋提起了执行异议之诉，故本案不符合起诉条件为由，裁定驳回陈慧思的起诉。陈慧思不服该裁定，向广州市中级人民法院提出上诉。
陈光乔于2015年4月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除陈光乔与陈慧思于2005年1月26日签订的《临时买卖合约》；2、陈慧思立即搬出荔湾区花地大道北194号404房并将该房屋交还给陈光乔；3、陈慧思向陈光乔支付占用荔湾区花地大道北194号404房期间的使用费208000元（从2005年5月起至2010年4月按1500元／月，从2010年5月起按2000元／月，暂计至2015年3月为208000元；以后的使用费直计至陈慧思交还房屋时止）；4、本案全部诉讼费由陈慧思承担。
陈慧思辩称：不同意陈光乔的诉讼请求及事实和理由，陈光乔所诉没有事实和法律依据，并且十分不诚信。如果一份房屋买卖合同签订了十年后还可以随意解除，市场经济将无法运行。陈光乔不诚信的行为应受到法律的惩罚，法院应当驳回陈光乔的诉讼请求。
原审诉讼中，陈光乔主张双方存在租赁关系，陈慧思拖欠租金，但陈光乔未提供证据证明双方存在租赁关系，而陈慧思则否认双方存在租赁关系。
原审法院认为：陈光乔与陈慧思于2005年1月26日签订的《临时买卖合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。陈慧思已按上述合约的约定在签订合约的当日付清了订金80000元并已支付了购房款30000元，陈慧思已依约履行了义务，涉案房屋的产权已于2014年4月19日登记在陈光乔的名，按照上述合约第5条“卖方于结束确权之日起一个月内办理交易过户及转案手续”的约定，陈光乔应当在取得涉案房屋的产权之日起一个月内，办理涉案房屋的产权过户给陈慧思的手续，但是陈光乔不仅不将涉案房屋的产权过户给陈慧思，还将涉案房屋的产权抵押给案外人陈丽兰，陈光乔的行为违反了合约的约定。上述合约第8条“如卖方在收取定金后不依本合约条款将该楼宇售予买方，则卖方除须退还所有已付之定金外，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方损失，买方不可要求进一步赔偿迫使卖方履行此合约”的约定，是约束在陈光乔违约而陈慧思又同意解除合约的情况下，陈光乔应承担的违约责任。鉴于陈慧思已按合同的约定向陈光乔支付了房款，陈光乔也已将房屋交付给陈慧思使用多年，现陈慧思不同意解除合约，陈光乔作为违约方要求解除合约、陈慧思搬出交还涉案房屋，有违诚实信用原则，且缺乏法律依据，不予支持。
关于陈光乔诉请陈慧思支付占用荔湾区花地大道北194号404房期间的使用费208000元（从2005年5月起至2010年4月按1500元／月，从2010年5月起按2000元／月，暂计至2015年3月为208000元；以后的使用费直计至陈慧思交还房屋时止）的问题。陈光乔将涉案房屋交付陈慧思使用，是陈光乔履行双方于2005年1月26日签订的《临时买卖合约》第4条“卖方需于买方交纳订金后将该房屋交付给买方使用”的约定，陈慧思使用涉案房屋是履行该合约约定的交纳定金的义务后取得的权利，这是双方履行合约移交房屋使用权的行为，因此陈慧思无需向陈光乔支付房屋使用费，故对陈光乔该诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回陈光乔的全部诉讼请求。本案受理费4440元，由陈光乔负担。
判后，陈光乔不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。其一，《临时买卖合约》是买卖双方在特定的情况下签订的，双方约定任何一方因个人原因而不履行合约时的解决方式和赔偿责任。陈光乔与陈慧思签订《临时买卖合约》时，陈光乔仅与发展商签订了商品房买卖合同（购房总价43万元），尚未取得涉案房屋的房地产证，而且陈光乔因经济问题又凭买卖合同向交通银行贷款20万元。陈慧思因当时租用涉案房屋，知悉该情况，愿以30万元购买涉案房屋，也愿意待陈光乔排除上述情况后交易，同时愿意承担陈光乔不履行合约或自己在等待过程放弃购买房屋的风险。基于此，双方达成共识，同意接受将来任何一方不履行合约的行为，从而约定解决方式和赔偿限度，即《临时买卖合约》第7、8、9条。其二，《临时买卖合约》第7、8、9条是买卖双方对有关解决违约或争议方法的条款，系双方当事人真实意思表示，该条款合法有效，应受法律保护。上述条款并无“一方不履行合约需经另一方同意，违约方才承担违约责任”的意思表示，而是强调守约方除要求按合约约定赔偿外“不可要求进一步追究责任迫使”违约方“履行此合约”。可见，双方自愿通过约定的方式解决违约方的赔偿责任以取代守约方“强迫履行”，而非选择按法律规定的形式。现因陈光乔明确要求取消交易，如法院查明确属陈光乔违约，陈慧思可按上述条款约定要求陈光乔赔偿。除此之外，陈慧思并不能强行要求陈光乔继续履行合同，此行为违反了双方约定。故，原审判决认为《临时买卖合约》第8条的约定“是约束在陈光乔违约而陈慧思又同意解除合约的情况下，陈光乔应承担的进约责任”，属于强行对该条款附加条件，严重歪曲了当事人的真实意思表示，违背了“当事人有约定从约定的”法律原则；二、原审判决认为“陈慧思已按合同的约定向陈光乔支付了房款，陈光乔也已将房屋交付给陈慧思使用多年”与事实不符。因签订《临时买卖合约》前涉案房屋已由陈慧思租住，合约签订后陈慧思继续使用涉案房屋，仍然是需要缴纳租金的，并非属房屋的正式交付。但陈慧思仅支付了三个月就不再支付。而且陈慧思当时仅向陈光乔支付了8万元订金，约占房屋总价四分之一，仅支付订金就交付房屋也不符合公平合理原则和交易惯例；三、涉案房屋在客观上存在履行不能的情形，故《临时买卖合约》无法继续履行，应当解除。原审法院忽略了此事实，不仅不能解决当事人纠纷，而且造成当事人重复诉讼。其一，涉案房屋目前处于司法查封的状态，法院已作出（2010）荔法执字第94-6号民事裁定书裁定查封涉案房屋。其二，涉案房屋已因陈光乔与案外人陈丽兰的借款合同而抵押给了案外人且办理了抵押登记手续。综上，陈光乔上诉请求撤销原审判决，改判解除陈光乔与陈慧思于2005年1月26日签订的《临时买卖合约》，陈慧思立即搬出荔湾区花地大道194号404房并将该房屋返还给陈光乔，并判令本案一、二审诉讼费由陈慧思承担。
被上诉人陈慧思答辩称：针对陈光乔的第一项上诉理由，原审判决的处理非常清晰，陈光乔是违约方，其要求解除合同、陈慧思搬出涉案房屋不合理，没有依据，陈慧思同意原审认定。针对陈光乔的第二项理由，陈光乔认为涉案房屋存在客观上不能履行的情形，所以其要求解除合同，也是不成立的。按照法律上的描述，如果标的物存在法律上或事实上不能履行的情形，也是给予守约方追究违约责任的事实要件，而非是给予违约方解除合同的权利。综上，陈光乔提出的上诉理由均不符合其上诉请求的事实要件，请求驳回陈光乔的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：本院已于2015年8月26日作出（2015）穗中法民五终字第4054号民事裁定书，裁定维持（2014）穗荔法民三初字第1760号民事裁定。
本院认为：陈光乔主张双方之间在签订《临时买卖合约》之前存在租赁关系，并据此认为陈慧思在《临时买卖合约》签订之后使用涉案房屋系基于租赁关系的交付，而非基于房屋买卖关系的正式交付，但陈慧思对此予以否认，而陈光乔未充分举证证明双方之前曾订立租赁合同关系，故本院对陈光乔的该项上诉意见不予采纳，原审判决认定“陈慧思已按合同的约定向陈光乔支付了房款，陈光乔也已将房屋交付给陈慧思使用多年”正确。另涉案房屋被法院另案查封系因陈光乔未履行对案外人黄某乙所负债务所致，陈光乔将涉案房屋抵押给案外人陈丽兰的事实亦发生在陈光乔与陈慧思签订《临时买卖合约》并实际履行之后，故查封及抵押障碍的存在均系可归责于陈光乔的事由所致，且，即使涉案房屋存在查封和抵押障碍导致客观上无法办理交易过户手续，是否主张解除合同的选择权也应当在于受该客观障碍影响无法正常行使权利的一方即陈慧思，陈光乔以此为由主张解除合同，缺乏法律依据，本院不予采纳。虽然《临时买卖合约》约定“如卖方在收取定金后不依本合约条款将该楼宇售予买方，则卖方除须退还所有已付之定金外，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方损失，买方不可要求进一步赔偿迫使卖方履行此合约”，但该合同同时亦约定“卖方于结束确权之日起一个月内办理交易过户及转案手续”，双方也已依照《临时买卖合约》履行各自义务历经多年，陈光乔将涉案房屋交付陈慧思使用，陈慧思亦将部分房款交付陈光乔，并将剩余房款交由法院代管，在此情况下，陈光乔以双方未能就租金和房款的支付达成一致，且涉案房屋被查封及抵押导致《临时买卖合约》客观上无法履行为由，依据《临时买卖合约》第8条主张解除《临时买卖合约》、收回房屋，有违诚实信用原则，原审判决驳回陈光乔的诉讼请求并无不当，应予维持。
综上所述，陈光乔的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人陈光乔负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十月二十八日
书记员 刘章鹏