吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第421号
上诉人（原审被告）：翁德荣，男，1964年7月11日生，汉族，住德惠市。
委托代理人：王功江，黑龙江吉相律师事务所律师。
委托代理人：黄海涛，黑龙江人和律师事务所律师
被上诉人（原审被告）张喜文，男，1951年9月13日生，汉族，住德惠市建设街建新委**组。
委托代理人：张玉玲，黑龙江欲玲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）白明凡，女，1952年12月13日生，汉族，住德惠市。
委托代理人：张玉玲，黑龙江欲玲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张磊，男，1986年8月6日生，汉族，住德惠市。
上诉人翁德荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翁德荣的委托代理人王功江、黄海涛，被上诉人张磊，被上诉人张喜文、白明凡及其委托代理人张玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翁德荣一审诉称：翁德荣与张喜文、张磊于2014年7月16日签订了《租赁合同》，翁德荣承租张喜文、白明凡名下位于德惠市德惠路工商大楼对面中国黄金隔壁房屋，产权证号为：10605039、10607305。张喜文交付房屋后翁德荣装修过程中，因出租房与第三方房屋附属设施共用问题发生争议，以致租赁房屋供水、排水、供暖设施中断，消防栓内无供水。张喜文得知上述问题告知翁德荣停止装修，避免扩大损失，同时协调相关部门解决此事。张喜文与翁德荣于2014年11月10日签订《补充协议》，约定张喜文限期排除供水、供暖、供电故障，同时保证消防设施能够通过消防验收，房屋能够正常使用。约定设施恢复期间，翁德荣从张喜文处得知因房屋附属设施问题及房屋坐落位置问题，张喜文与相邻产权人发生争议，因转让价格未达成一致，相邻产权人将房屋内的排水、供水、取暖设施、消防设施破坏。《补充协议》约定期限届满后，上述设施问题仍未解决，翁德荣认为三被上诉人行为已经构成违约，侵害了翁德荣的合法权益，2014年11月24日，翁德荣通过电话彩信形式向张喜文、张磊送达通知书，通知解除双方的租赁合同，并要求返还翁德荣已交款项、赔偿相应损失、收回房屋钥匙，因三被上诉人不同意解除合同、赔偿损失，故诉请法院：一、依法判令解除案涉《租赁合同》，判令三被上诉人返还翁德荣已交付的租金100万元及房屋租赁押金10万元；二、判令三被上诉人承担违约责任，给付翁德荣违约金100万元；三、判令败诉方承担诉讼费用。
三被上诉人一审辩称：翁德荣主张解除合同没有事实及法律依据。首先，张喜文已于补充协议签订的三日内购买电挂炉，并于2014年11月19日安装完毕，按照约定解决了供暖问题。其次，翁德荣提出的供水、排水问题，在补充协议上并没有约定完成时间，正常理解是只要翁德荣开业前完成即可，实际上，张喜文是在2014年11月15、16日就解决了供水、排水问题。因翁德荣在协议外提出了下水改道的要求，故于2014年11月24日义务为其改装下水管道。第三，翁德荣提出电源要求，因协议约定“电源电压满足乙方正常经营使用，甲方为乙方提供三相交流电源使用”，张喜文在签订租赁合同时就已经达到了翁德荣的电源要求，而且现在的六桂福使用的房屋被停电期间也是使用张喜文安装的三相电。第四，三被上诉人并没有违反补充协议中关于“甲方保证租赁房屋消防栓供水正常，能够通过消防验收”的约定，现消防栓供水正常，而能否通过消防验收必须等待翁德荣装修完毕，投入使用前，向消防部门申请消防验收才可知晓，如果因为消防栓没有水导致消防验收未合格，三被上诉人愿意承担责任，翁德荣以这条约定解除合同，条件还没有成立，没有法律和事实依据。第五，针对翁德荣提出的权属问题，张喜文在签订租赁合同时，已将产权证明等材料出示给翁德荣，权属无任何争议。综上，根据双方签订的租赁合同，翁德荣在产权无争议、租赁物可正常使用、租赁合同可履行的情况下，无权解除合同，亦无权要求退还租金、押金及进行索赔。
一审法院经审理查明：2014年7月16日，张喜文、张磊与翁德荣签订《租赁合同》，合同约定“甲方（出租方）张磊、张喜文，乙方（承租方）ＸＸ飞、翁德荣，甲方同意将位于德惠市中央街工商大楼对面仁兴大厦楼下中国黄金隔壁的房屋出租给乙方，从事商业经营。房屋产权人为张喜文、白明凡，房屋所有权凭证号为10605039、10607305。租赁期限自2014年9月30日起至2024年9月29日止。”租赁合同第十条对合同解除进行了约定：1、因甲方违约或租赁物权属争议致使乙方解除合同的，甲方全额退还乙方已支付的租金及补偿费，并全额赔偿装修费用，同时含有乙方品牌的标识的一切设施予以拆除；2、如乙方逾期支付租金致使甲方解除合同的，装修费用不予赔偿，同时乙方承担违约责任；3、由于不可抗力事件或政府规划拆迁等原因，经乙方确认后，甲方免责，租金按照实际使用期限结算，拆迁补偿给房屋实际经营人，停业损失及装修损失部分归乙方所有。第十一条对违约责任进行了约定：本协议第十条第一款、第二款违约责任的方式为支付违约金，违约金标准相当于租赁物年租金数额。此外，双方还对租金数额、交纳期限、房屋交付期限以及其他权利义务等进行了约定。2014年7月19日，翁德荣交纳20万元定金，2014年9月15日双方签订《补充协议》，内容为：张喜文将《租赁合同》中约定的房屋正式交付给翁德荣，交接时间为2014年9月15日，正式房租租金为2014年10月15日至2015年10月15日，房屋租金每年一次性交齐。2014年9月15日，翁德荣交纳房屋租金90万元，加上先前交纳的定金20元，共计110万元，其中100万元作为翁德荣2014年10月15日至2015年10月15日房屋租金，10万元作为房屋押金，张磊给翁德荣出具了收条。在翁德荣装修期间，房屋内供水、排水出现故障，不能正常使用，且无法正常供暖，翁德荣找到张喜文协商解决。双方于2014年11月10日对房屋附属设施的恢复问题进行协商，并签订了第二份《补充协议》（以下简称《11.10补充协议》）。庭审中，各方对该协议第一条关于“甲方承诺12日内解决供暖问题，由甲方提供并负责安装电挂炉设备，保证乙方供暖期内正常供暖”的约定无争议。但该协议第二条关于解决排水、供水问题的期限有争议。翁德荣提供的补充协议中注明“甲方承诺10日内解决供水、排水问题，保证供水、排水正常”，而三被上诉人提供的补充协议第二条关于解决供水、排水问题的期限的横线上为空白。翁德荣述称补充协议第二条横线上空白是因为双方签订协议时漏写了，而三被上诉人述称双方根本没有约定解决供水、排水问题的期限，翁德荣手中第二条关于解决供水、排水问题的期限是后来添写的。因双方均提供了补充协议的原件，双方均予认可，双方的补充协议的原件内容应该一致，现翁德荣持有的原件出现了多余内容，而三被上诉人手中的原件并无涂改痕迹。在补充协议中，双方还特别注明“甲方保证出租房屋内消防栓供水正常，能够通过消防验收，如无法通过消防验收，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方已交付的租金、押金，全额赔偿乙方装修费用。”2014年11月24日，翁德荣对案涉房屋状况进行了录像，通过录像可以看出电挂炉已经悬挂在墙上，又从三被上诉人申请作证的证人证言可知，电挂炉已于2014年11月19日安装完毕。庭审中，双方关于录像中工人施工问题产生争议，翁德荣认为还处于施工恢复阶段，超出约定期限，三被上诉人辩称补充协议中根本没有约定解决供水、排水问题的期限，所以不存在超出约定期限的问题，况且11月24日安装的下水是合同之外的义务帮忙行为。2014年11月24日，翁德荣以彩信方式向张喜文、张磊发出解除合同通知，但二人否认收到。
以上事实有翁德荣提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》两份、收条两张、录音资料两份、录像资料两份及收费单一张、翁德荣手机彩信、短信、彩信照片及翁德荣手机通话清单、新闻媒体报道资料4份。三被上诉人提供的《补充协议》一份、证人王某某、张某某、杨某某的证人证言、彩印照片7张、《德惠市自来水公司关于实施减量减压供水的紧急通知》、视频资料一份、长春市中级人民法院执行裁定书【（2013）长执复字第33号】一份，本院的现场勘查记录一份以及当事人的庭审陈述为证。
一审法院认为：双方之间签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，也不存在其他的合同无效情形，该合同及补充协议合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。翁德荣将房屋租金、押金交付，三被上诉人也将所租赁房屋及时交付翁德荣，该租赁合同已于2014年9月15日正式开始履行。在合同履行期间，由于翁德荣租赁房屋出现供水、排水故障以及无法正常供暖，被告在补充协议约定的期限内进行了处理，使租赁房屋能够正常使用，现翁德荣依据三被上诉人未在合理期限内解决相关问题提出解除合同的主张，证据不足，本院不予支持。另，翁德荣依据《补充协议》中特别注明条款提出解除租赁合同，因该条款中对消防栓通过消防验收的时间及条件没有进行约定，且案涉房屋已经投入使用多年，现翁德荣重新装修后进行使用，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，翁德荣应在装修完毕后、营业前，向公安机关消防机构申请消防安全检查，若因消防栓未能通过消防检查验收，翁德荣方可主张解除合同。故翁德荣现在请求解除合同的条件还未成就，对该主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回翁德荣的诉讼请求。
宣判后，翁德荣不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、原审认定事实不清，部分事实认定错误。1.被上诉人未在协议约定的期限内完成供暖设施、供水排水、消防等相关附属设施恢复，上述设施无法正常使用。一审法院认定被上诉人在补充协议约定期限内使租赁房屋能够正常使用错误。2.一审法院遗漏案件主要事实：①翁德荣与被上诉人签订补充协议后再次协商的事实。2014年11月18日双方就案涉房屋的供水排水、供暖问题再次协商，就设施恢复时间、限期恢复不能的协议解除、返还租金、赔偿装修等事项进行了约定，张喜文认可《11.10补充协议》签订后12日内即2014年11月22日前解决所有问题，同时亦表示“达不到了”即表示不能再该日前完成约定的义务。翁德荣就协商过程全程录音，一审法院对此未予认定。②2014年11月24日，从翁德荣提供的现场录像中可见被上诉人委派工人正在施工的事实。采暖炉没有安装完毕，被上诉人抗辩应翁德荣要求增加下水设施没有证据支持。③审理期间法院现场勘验，案涉房屋供水管道无水、消防管水源、消防水箱情况的事实。一审法院在未经双方申请的情况下进行现场勘验，勘验时供水无水、消防水管开始无水后来缓慢流水、电暖炉安装好但功能无法确定、消防水箱设置在二楼但因录像设备没电而未拍摄。针对消防问题，该建筑建设时、使用前是否经过审批及验收原审均未予审查。二、原审适用法律错误。原审引用消防法第十五条规定作为裁判的依据，但在认定结论时却做出了离谱的扩大解释，判决翁德荣英应在“装修完毕后”申请消防检查，有意增加翁德荣维权的难度。综上，翁德荣的上诉请求应予支持，请求撤销原审判决，改判：1.解除案涉《租赁合同》；2.三被上诉人返还翁德荣已交付的租金100万元及房屋租赁押金10万元；3.三被上诉人承担违约责任，给付翁德荣违约金100万元；4.三被上诉人承担一、二审诉讼费用。
三被上诉人二审答辩称：原审适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。1.翁德荣所提供的证据不能证明被上诉人违约，翁德荣没有合同解除权。①关于供暖。出庭作证的证人及购某某的收据及翁德荣提供的录像均能证明被上诉人已于合同约定的2014年11月22日前解决了此问题；②关于供水、排水问题。在补充协议中并未约定完成时间，应理解为在翁德荣开业前完成即可，被上诉人实际在壁挂炉安装前的11月15日、16日就已经完成。翁德荣出示的11月24日录像中所干的下水管线活是应翁德荣之要求另加的；③关于消防问题。双方约定是消防栓有水，能够通过消防验收，根据消防法第十五条的规定，翁德荣装修完毕后营业前才能申请消防验收，现翁德荣未进行装修何谈通过消防验收。一审法院现场勘查表明消防栓内是有水的，在本案中只要翁德荣按规范装修一定能够通过消防验收。2.被上诉人有房产证，与他人无产权纠纷。翁德荣以被上诉人与他人有产权纠纷为由行使不安抗辩权缺乏法律依据。3.翁德荣意图与被上诉人解除合同的真实原因系其与原房主解除租赁合同无望，诱导张喜文作出不合法的承诺，不表明真实身份的录音不是合法证据，不应采纳。
除一审审理查明的事实外，二审另查明：
案涉《租赁合同》第八条1（5）约定：甲方保证乙方按约使用租赁物，如因甲方违反约定，应承担违约责任，同时乙方有权要求继续履行合同或解除合同。第十条第1项约定：因甲方违约或租赁物权属争议致使乙方解除合同的，甲方全额退还乙方已支付的租金及补偿费。第十一条违约责任约定：本协议第十条第一款、第二款违约责任的方式为支付违约金，违约金标准相当于租赁物年租金数额。
《11.10补充协议》针对采暖问题约定“甲方承诺12日内解决供暖问题，由甲方提供并负责安装电挂炉设备，保证乙方供暖期内正常供暖”，针对供水、排水问题未明确约定解决期限。
翁德荣举证了2份录音证据，法院当庭播放录音资料原始载体：2014年11月18日录音证据为翁德荣、黄海涛等三人与张喜文的谈话录音（一），证明张喜文认可供暖、排水、消防存在问题，并承诺于2014年11月22日前将存在问题全部修复。2014年11月25日录音证据仍为以上四人的谈话录音（二），证明张喜文已经收到解除合同通知。三被上诉人质证：被录音的人确实是张喜文，但该份证据不能作为证据使用，是对方以协商调解为目的与我方沟通。录音中未约定除壁挂炉问题外其他事宜的明确时间。
虽然三被上诉人对谈话录音的真实性有异议，亦申请对该录音证据的真伪进行鉴定，但张喜文认可录音中是张喜文本人，并未提出反驳证据证明该录音资料经过篡改、编辑，仅是抗辩是在张喜文不知情情况下录制，故本院对该证据的真实性予以确认，对张喜文的鉴定申请不予准许。在该录音资料（一）中，虽然关于解决供水、供暖、排水问题的期限为《11.10补充协议》签订后的12天多为翁德荣方陈述，张喜文未明确陈述，但其不但对翁德荣方所述的“10号签的协议，延了12天到22号”，“合同落笔是22号，第一步我们先按合同来”未予否认，而且在黄海涛提出“现在你就承诺22号我就装，以后房子造成什么损失你都赔我？”时回答“那就得这么办，那你怎么整，既然是这些事促成的，咱们错那就得认这个帐，是不是”，而且张喜文表示案涉房屋断水等是开发商导致，已经通过起诉解决，表明张喜文对于在于2014年11月22日前解决供暖、供水、排水问题予以认可，故本院对该证据予以采信。在录音资料（二）中张喜文不同意解除协议，在翁德荣方要求张喜文退还租金时，张喜文说“那你得逼我一步，那你得逼我，我能逼他，你不逼我，整不了他，我这么大损失怎么办。”表明张喜文已经知晓翁德荣方要解除合同的意思表示，且因房屋水被开发商掐了等事实仍然存在要求翁德荣起诉张喜文，同时将开方商也列为被告。
2014年11月24日翁德荣向张磊（188XXXX****）张喜文（133XXXX****）发送彩信及文字短信“你好，关于租赁房屋的意见现以彩信方式发给你，请查收”。2014年11月30日翁德荣再次向张磊发送文字短信“张喜文、张磊，我与你方订立的房屋租赁合同已于11月24日通知你方解除，请你方到租赁房屋隔壁六桂福珠宝店领取房屋钥匙，并立即返还我方交纳的租金及抵押金，并协商我方相关损失赔偿事宜。翁德荣”张磊同日回复“正常履行合同，如要解除合同，请与我法律顾问联系。”翁德荣二审提供其自行打印的《中国移动通信客户详单》，显示翁德荣于2014年11月24日向张磊（188XXXX****）、张喜文（133XXXX****）发送彩信及文字短信，状态为“发送”。张磊及张喜文质证：没有收到短息亦没有回复。
三被上诉人二审举证了一份录像资料，证明翁德荣于2015年9月16日将案涉房屋处物品搬出，之前一直占用案涉房屋。翁德荣质证：对证据的真实性有异议，不是录像资料的原始载体，对证明的问题也有异议，翁德荣在解除合同通知中已经通知三被上诉人到六桂福取钥匙，三被上诉人没有按时接收房屋应该承担相应后果。房屋内留存的都是丢弃的装修材料。
2015年10月1日白明凡与林纪伟签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给林纪伟，租期三年。
本院认为：1.关于案涉合同是否应予解除的问题。案涉《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。翁德荣已按照约定向被上诉人交付房屋租金及押金，被上诉人在约定期限内未向翁德荣交付符合使用目的的房屋，构成违约，依据案涉《租赁合同》第八条1（5）“甲方保证乙方按约使用租赁物，如因甲方违反约定，应承担违约责任，同时乙方有权要求继续履行合同或解除合同”的约定，翁德荣享有合同约定解除权。虽然三被上诉人抗辩其不存在违约行为，在合同约定的期限内将供暖、供水排水等问题均已修整完毕，但2014年11月24日现场录像显示电挂炉虽安装完毕，但相应管线并未安装，无法按照合同约定保证供暖，且结合录音资料张喜文认可水被开发商已经掐了，且让翁德荣起诉其并列开发商为被告的事实可见截止2014年11月25日案涉房屋供水设施仍未恢复。故三被上诉人抗辩不存在违约行为本院不予支持。
2.关于合同解除的时间点问题。翁德荣主张其于2014年11月24日向张喜文、张磊以彩信的方式发送解除合同通知，张喜文、张磊称并未收到该通知，但张磊于2014年11月30日回复短信的内容表明翁德荣的合同解除通知已经送达到张磊。虽然张喜文、张磊系不同主体，但案涉房屋的租赁过程中，张磊与翁德荣签订补充协议，且收取租金并出具收条，鉴于张磊与张喜文的父子关系及参与到租赁事宜中，并结合录音资料二中张喜文明确表示不同意解除合同，可以认定张喜文对翁德荣发出解除通知的事实知晓，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，案涉合同自2014年11月30日张磊接到合同解除通知时解除。鉴于双方之间的《租赁合同》及补充协议已经解除，白明凡又已将案涉房屋出租给案外人，一审判决驳回翁德荣要求解除合同的诉请不当，应予纠正。
3.关于翁德荣主张被上诉人向其返还租金100万元及押金10万元、向其支付违约金100万元应否支持的问题。被上诉人向翁德荣交付的房屋不符合使用目的，根据案涉《租赁合同》第十条第1项的约定，被上诉人应向翁德荣返还租金及押金。但翁德荣在发出解除合同通知后未及时与三被上诉人进行房屋交接，将装修材料置于案涉房屋，其虽抗辩屋内装修材料等是丢弃物，但其并未以合理形式通知三被上诉人可以自行处置房屋内物品，翁德荣虽在短信中通知三被上诉人去隔壁六桂福珠宝取钥匙，但双方为邻居其有条件找对方交付房屋钥匙，故其存在过错。三被上诉人在翁德荣向其发出解除合同通知后，未积极采取措施避免损失扩大，亦存在过错。因翁德荣未能提供房屋交接的具体时间，故以三被上诉人自认的翁德荣将房屋倒出的时间作为房屋交接时间。翁德荣应承担自2014年11月30日至2015年9月16日期间的房屋占有使用费，结合案涉房屋租赁情况及各方均存在过错，以每月5万元为标准计算为宜。三被上诉人应返还翁德荣房屋租金62.5万元（100万元租金＋10万元押金-5万元／月＊9.5个月房屋占有使用费）。
关于违约金的调整问题。翁德荣依据上述《租赁合同》第十一条的约定主张被上诉人支付违约金100万元。被上诉人认为翁德荣并不存在实际损失，约定违约金过高，要求酌减。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因翁德荣未提供证据证明其实际损失达到其主张的数额，亦陈述损失数额为六七万元，故翁德荣主张被上诉人支付违约金100万元无事实及法律依据，本院不予支持。三被上诉人要求酌减违约金的主张本院予以支持。考虑本案的具体情况，虽然翁德荣无证据证明其实际损失，但其支出钱款必然会发生资金利用的损失，基于公平原则，本院认为以中国人民银行同期同类贷款利率为标准赔偿为宜。
综上，原判决认定事实错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第756号民事判决；
二、被上诉人张喜文、白明凡、张磊于本判决生效后立即返还上诉人翁德荣租金人民币625000.00元并给付违约金（以定金200000.00元为基数，从2014年7月19日起至实际给付之日止；以租金900000.00元为基数，从2014年9月15日起至实际给付之日止，均以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算）
三、驳回上诉人翁德荣其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23600.00元、二审案件受理费23600.00元共计47200.00元，由上诉人翁德荣负担31466.00元，被上诉人张喜文、白明凡、张磊负担15734.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 周宏伟