湖北省武汉市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）鄂01行终355号
上诉人（原审原告）吴三黑。
委托代理人罗仲欣，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市蔡甸区汉阳大街15号。
法定代表人肖友洲，局长。
委托代理人褚光，该局工作人员。
委托代理人杨云鹏，湖北人言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武汉市住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区高雄路166号。
法定代表人邓万想，局长。
委托代理人杨云鹏，湖北人言律师事务所律师。
原审第三人武汉市蔡甸区商务局，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街莲花湖大道236号。
法定代表人赵永强，局长。
委托代理人朱志勇，湖北平渊律师事务所律师。
委托代理人龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。
原审第三人滕培银。
委托代理人张小辉，湖北人言律师事务所律师。
上诉人吴三黑因房屋行政登记一案，不服武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114行初4号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审法院经审理查明，1990年，原汉阳县商业局下属的汉阳县副食品公司在政策性统一分配职工住房时，将位于蔡甸街蔡河街45号的东风酒楼及仓库等改建成多套住房，并将其中的一套房屋分配给原告居住。1997年2月19日，蔡甸街蔡河街45号房屋转移登记为蔡甸区糖酒责任有限公司（以下简称糖酒公司）所有。2001年8月，糖酒公司进行企业改制时，制定了改制方案，与本案相关联的主要内容为：在处置公司固有资产时，首先是处置职工住房，对所有职工住房分地段、分结构由房产部门作价并签订房屋产权转让协议书进行过户，其次对公司的门面评估，公司资产5年后进行处置，所有资产由当时的法定代表人滕培银优先购买，所有的权责由滕培银承担。糖酒公司改制时，将该公司全部资产（包括原告等人居住的房屋）出售给第三人滕培银。2004年7月13日，二被告根据糖酒公司和第三人滕培银的申请，将蔡甸街蔡河街45号房屋（包括原告等人居住的房屋）转移登记给了滕培银，并向其颁发武房权证蔡字第××号房屋所有权证。2010年12月31日，二被告根据滕培银和武汉市实龙商贸有限公司（法人为滕培银）的申请，将蔡甸街蔡河街45号房屋转移登记给武汉市实龙商贸有限公司，并颁发了武房权证蔡字第××号房屋所有权证。2013年8月，原告等职工发现其居住房屋的所有权进行了转移登记，认为该房屋是福利房，应按房改政策无条件处置给住户，将福利房处置给滕培银违反房改政策，先后到有关职能部门及蔡甸区委、区政府反映情况，要求落实房改政策。此后，经政府职能部门多次协调未果，原告诉至该院，请求依法撤销二被告向第三人颁发武房权证蔡字第××号房屋所有权证的行政行为。
原审法院认为，本案中的房产纠纷，涉及到企业改制和职工住房改革政策落实问题，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院行政审判管辖范围。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发﹤1992﹥38号）第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第（十）项之规定，裁定驳回原告吴三黑的起诉。
上诉人吴三黑不服一审裁定，向本院提起上诉称，被上诉人对本案诉争房屋产权转移登记的具体行政行为程序违法，合同内容违法，违反了《城市房地产权属登记管理办法》第十条之规定，侵犯了上诉人优先购买权的合法权益，应依法予以撤销。1.原审查明事实不清。根据2001年8月《糖酒有限责任公司企业改制方案》关于资产处理的规定，和武汉市蔡甸区商业局文件蔡商字（2004）14号《关于同意〈武汉市蔡甸区糖酒有限责任公司改制实施方案〉有关事项的批复》第二条、第五条等规定，均未有糖酒公司将资产由滕培银优先购买的规定。2.原审认定事实错误，适用法律错误。本案属房产转移登记的具体行政行为违法，侵犯上诉人优先购买权合法权益的具体行政行为违法，应依法撤销两被上诉人的本案诉争房屋首次产权变更登记的具体行政行为的行政案件，不属房改时的占房、分房、抢房纠纷情形，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第一款之规定，属人民法院行政审判管辖范围。3.本案应对民事方面一并进行审理。本案应根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款之规定，对涉及的合同效力的民事方面依法一并审理。被上诉人一审提供的证据《武汉市存量房买卖合同》至今未生效且合同内容违法，二被上诉人未经权属审核予以产权变更登记的行政行为程序违法，侵犯了上诉人的优先购买权。请求：1.撤销武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114行初4号行政裁定书，重新审理；2.撤销二被上诉人向第三人滕培银颁发的武房权证蔡字第××号首次产权转移登记的具体行政行为。
被上诉人武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局（以下简称蔡甸区房管局）辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原裁定。1.糖酒公司2004年4月30日的资产处置请示报告中称：决定对公司现有的1059平方米房产进行处置……处置资产的资金用于转变职工身份……并由滕培银组建新的民营企业。蔡甸区商业局在此申请报告上盖公章予以同意。蔡甸区发改委、蔡甸区政府企改办也同意了此改制方案。蔡甸区商业局蔡商字（2004）14号文件第二条明确规定：由滕培银负责筹资，对原企业遗留人员转变国有职工身份实行经济补偿。……由此可见滕培银出资购买企业资产，企业用出卖资产的所得款项买断职工身份，不仅是糖酒公司职工的意思，还经过了上级主管部门的许可。此处的筹资就是允许滕培银购买，而且是独家优先购买改制企业，房屋包含在企业资产之内，其权利远大于优先购买，一审认定事实并无不当。2.上诉人的一审诉状、一审提供的证据均证明本案的房产纠纷，涉及到企业改制的政策落实问题，属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷案件。且本案的上诉人根本就没有优先购买权，因为本案没有同等条件这个优先购买权的前提条件，本案是企业整体出售，不是房屋拆零出售，上诉人认为一审认定事实错误，适用法律错误的上诉理由不成立。3.本案不属于人民法院的受案范围，故不存在一并审理之说。《行政诉讼法》第61条的规定是可以一并审理，而不是应当一并审理，上诉人错误理解了法律。另外，买卖合同作为资产出售合同的一部分已经生效，并且已经履行完毕，上诉人认为买卖合同不生效、违法之说不成立。
被上诉人武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）的答辩意见与被上诉人蔡甸区房管局相同。
第三人武汉市蔡甸区商务局述称，糖酒公司制定了两次改制方案，蔡甸区商业局2004年的14号批复是针对糖酒公司2003年9月20日制定的新改制方案。蔡甸区商务局《关于原区糖酒公司28位职工上访、要求解决历史问题处置其居住的房屋的情况说明》中“所有的资产由当时的法人滕培银优先购买，所有的权责由滕培银承担”的表述，其依据见蔡政办（2003）25号文、武政办（2003）66号文和糖酒公司2001年、2003年改制方案。
第三人滕培银述称，糖酒公司2001年的改制方案没有执行，因为没有钱给职工兑现，2003年对方案进行了修订，进行强制改制。所有的单位职工都按照2003年的改制方案领取了改制的补偿金，2001年改制方案与2003年改制方案的标准是一样的。糖酒公司改制时，公司所有债务归其负责，改制的钱都由其出，企业财产都归其本人。其根据主管部门改制文件和改制方案办理房屋过户手续，政府办理过户时没有收任何费用、即缴即返，具体依据见蔡甸区商业局蔡商字（2004）14号《关于同意﹤武汉市蔡甸区糖酒有限责任公司改制实施方案﹥有关事项的批复》第九条。
经审理查明，1990年，原蔡甸区商业局副食品公司在政策性统一分配职工住房时，将位于蔡甸街蔡河街45号的东风酒楼及仓库等改建成多套住房，并将其中的一套房屋分配给上诉人吴三黑居住。1997年3月21日，蔡甸街蔡河街45号房屋（以下简称涉诉房屋）转移登记为糖酒公司所有（房屋所有权证号为武房房自字第10-01-00224号）。
2001年8月，糖酒公司进行企业改制时制定实施方案，明确处置资产范围：“一是职工住房，对所属职工住房分地段、分结构，由房产部门定价，并签订房屋产权转让协议书进行过户；二是对公司经营的房屋门面评估转让变现，筹集资金主要用于企业与职工解除劳动关系实行经济补偿”，以及“凡住有企业房屋的职工，在经济补偿金中预扣贰仟元，今后按规定的住房售价多退少补”。该改制方案于2001年8月27日在公司职工代表大会上获得通过。
2003年9月20日，糖酒公司制定新的改制方案，内容为：“为加快改制进度，首先按公司老方案对未买断的15名职工进行再次动员宣传，转变其国有身份实行经济补偿，并签订协议”，以及“企业在彻底改制中，……其企业名称不变，债权、债务一切均由原法人代表承担”。2004年4月10日，蔡甸区商业局作出蔡商字（2004）14号《关于同意﹤武汉市蔡甸区糖酒有限责任公司改制实施方案﹥有关事项的批复》，根据武政办（2003）66号文件和蔡商党字（2003）17号文件精神，研究同意糖酒公司的改制实施方案，并批复：“同意由原企业法人代表滕培银同志负责筹资，对原企业遗留人员转变国有职工身份实行经济补偿。同时负责妥善安置原企业的退休人员，一次性发给适当医药费与企业脱钩。委托管理内退人员和遗属抚恤对象，并签订有关托管协议。同意由新成立的民营企业承担原企业的资产、债权债务”，以及“企业改制转为民营后，要求固定资产5年内不得随意处置，以确保托管人员与企业正常脱钩前的利益”。
2004年4月30日，糖酒公司向蔡甸区商业局提出《关于资产处置的请示报告》，“决定对公司现有1059平方米的房产进行处置，预计处置资产资金36万元，其处置资产的资金用于转变职工身份，妥善安置内退人员和遗属抚恤人员的生活费、统筹金及退休人员的医药费，并由滕培银组建新的民营企业，负责托管原企业的债权债务，负责办理企业‘一退两转’改制中的有关手续”。同年5月8日，蔡甸区商业局批示，同意按规定程序处置企业资产用于改制。
2004年7月13日，二被上诉人蔡甸区房管局、市房管局根据糖酒公司和滕培银的申请，将涉诉房屋转移登记给滕培银，并向其颁发了武房权证蔡字第××号房屋所有权证。2010年12月30日，涉诉房屋由滕培银转移登记给武汉市实龙商贸有限公司，二被上诉人蔡甸区房管局、市房管局为后者颁发了武房权证蔡字第××号房屋所有权证。上诉人吴三黑对此不服，多次到有关职能部门及蔡甸区政府上访，要求撤销有关房屋所有权证。政府部门多次协调未果后，上诉人吴三黑向法院提起行政诉讼，法院于2015年4月30日受理。
本院认为，根据查明的事实，本案诉争事实系2004年糖酒公司按照上级主管部门文件及改制方案，将涉诉房屋转让给当时的糖酒公司法定代表人滕培银，并在房产部门办理了房屋过户登记，从而引起居住在涉诉房屋的上诉人吴三黑等认为侵犯其按照房改政策优先购买涉诉房产的权益所引发的纠纷。从一审法院案卷移送本院的证据及本院调查的情况看，2001年8月和2003年9月糖酒公司制定的两份企业改制实施方案中均没有“所有资产由当时的法定代表人滕培银优先购买，所有的权责由滕培银承担”的规定证据，且蔡甸区商业局批复同意该方案时要求“固定资产5年内不得随意处置，以确保托管人员与企业正常脱钩前的利益”。故原审认定事实有误，应予纠正。
依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找相关部门申请解决”的规定，上诉人吴三黑的起诉事项属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围。原审适用法律正确，上诉人吴三黑认为原审适用法律错误的上诉理由不能成立。原审决定对上诉人吴三黑要求对本案涉及的合同效力问题一并审理的请求不予准许，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定。上诉人要求撤销武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114行初4号行政裁定的上诉请求的理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉法﹥的解释》第三百三十四条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈纯红
审判员 俞 震
审判员 罗东辉
二〇一六年八月二日
书记员 潘洁洁