广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初8449号
原告：佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：朱洛英，任董事长。
委托代理人：李德冰，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：谭学俊，系广东亲仁律师事务所律师。
被告：吕杏梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××5226。
委托代理人：周海峰，男，汉族，××年××月××日出生，住山东省烟台市芝罘区桃园。
原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司与被告吕杏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，并于同年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭学俊、被告吕杏梅及其委托代理人周海峰到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与佛山市杰家房地产开发有限公司签订《朗晴轩前期物业服务合同》，约定由原告进行前期物业管理，原告向小区业主和物业使用人提供保安、保洁、绿化及设备维护等服务。而小区业主和物业使用人作为受益人则应按时向原告支付相应物业管理费及其他服务费用。同时约定，如小区业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费及其他费用，则自逾期之日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。被告系原告管理的朗晴轩小区1座702房业主，一直接受原告提供的服务，却并未如约按时支付费用。自2015年3月开始至2016年4月30日，被告共计拖欠物业管理费1641.6元、公用水电费224.2元。被告拖欠物业管理费导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要仍不支付。为此，请求判令：1、被告支付2015年8月至2016年4月期间拖欠的物业管理费1230.53元、2015年3月1日至2016年2月28日的公共分摊水电费149.14元；2、被告向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金（以1373.29元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按日千分之三计算滞纳金）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告仅拖欠2015年3月至2015年11月的物业管理费1382.36元（包括公共分摊水电费），并非拖欠2015年8月至2016年4月期间的物业管理费和公共分摊水电费。被告自2015年12月开始想正常缴纳物业管理费，但原告不同意被告缴纳，故被告并未缴纳2015年11月至2016年2月的物业管理费，被告自2016年3月份开始再次缴纳物业管理费。不同意缴纳滞纳金，被告与原告协商解决问题，但原告一直不与被告协商，被告不存在故意拒交物业管理费，所以被告不应该缴纳滞纳金。2、被告于2014年9月入住朗晴轩1座702房，2014年10月主卧室承重墙体及小阳台开始出现大面积漏水，无法居住，原告一直未给予答复或修复。被告被迫停缴物业费。直至2015年11月才将卧室修好可以入住。在此漏水期间，新购热水器因污水浸泡不能使用，后经维修可勉强使用，但经常出现各种问题。由于一间卧室不能使用，被告父母亲只好回山东老家居住。根据物业管理服务协议约定，房屋共用部位，物业有义务进行维修，原告明知漏水严重，而没有采取紧急措施，没有履行应尽义务，导致被告损失的，应承担责任。3、原告在未征得业主同意的情况下，在电梯内张贴广告，所得非法收入未向业主公示，严重侵犯业主利益。
诉讼中，原告举证如下：
1.营业执照、组织机构代码、资质证书、法定代表人身份证明书原件1份，法定代表人身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.被告的人口信息查询表原件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3.佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明、物业管理委托合同原件各1份，用以证明被告的房屋坐落在原告管理的小区范围内，以及原告与开发商签订的小区维护及管理的合同。
4.朗晴轩（前期）物业管理服务协议原件1份，用以证明原、被告签订协议约定每月的管理费以每平方米1.5元计算，逾期支付物业管理费，按日千分之三计算滞纳金，以及双方的权利和义务。
5.欠费明细表原件1份，用以证明被告欠付的物业管理费及公共分摊水电费。
6.律师函原件1份、中国邮政挂号信回执原件1份，用以证明原告向被告追讨物业管理费的事实，但被告没有支付相关的款项。
7.缴费通知书原件14份，用以证明被告欠费情况。
经质证，被告对原告提供的证据1-4没有异议；对证据5有异议，被告已经缴纳2016年3月及4月的物业管理费；对证据6的真实性无异议，但被告收到该函件的时间为2016年6月16日。对证据7的真实性无异议，但对证明内容有异议，缴费通知书中记载的欠费总额与实际不符。
诉讼中，被告举证如下：
1.中国建设银行存折原件1份，用以证明被告欠付的物业管理费是从2015年3月至2016年2月止，并非原告主张的欠付期间。
2.朗晴轩小区管理规约、住宅质量保证书原件各1份，用以证明原告有义务对被告房屋的公共部分进行管理与维修或采取紧急措施。
3.黄田家电收款收据原件1份，用以证明因被告房屋漏水，导致屋内的热水器损坏，降低热水器的使用寿命。
4.照片20张，用以证明被告房屋长期漏水造成墙壁下陷、墙面开裂及热水器腐蚀的情况。原告未经全体业主同意在电梯私自投放广告侵犯了业主的权益，所收取收益也未向业主公示。
经质证，原告对被告提供的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，欠费时间是2015年8月至2016年4月；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，被告房屋仍在保修期内，被告的房屋漏水是由被告楼上的房屋漏水而造成的，事情发生后原告多次与被告进行协商沟通，原告也采取了相应的措施，并非原告的责任；对证据3有异议，该收据只能作为购物收据，并不能说明被告购买热水器的损失数额，该损失也并非原告造成；对证据4有异议，不能确定被告损失的数额，该损失并非原告造成。对于广告收益部分与本案无关。
经审查，原告提供的证据1-4、6、7及被告提供的证据1、2，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据5结合原告证据7作综合认定。被告提供的证据3非正式发票，且原告不认可，本院对其证明力不予确认。被告提供的证据4为照片，拍摄时间、地点不明，单从照片无法证明被告主张的证明内容，本院对其证明力不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2012年12月25日，原告与案外人佛山市杰客房地产开发有限公司签订一份《物业管理委托合同》，约定佛山市杰客房地产开发有限公司选聘原告对位于罗村北湖二路4号的朗晴轩商住楼实施前期物业管理服务。
2013年9月21日，原告与被告签订《朗晴轩前期物业服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理。被告所购房屋为朗晴轩1座702房（以下简称“涉讼房屋”），建筑面积为91.15平方米。原告的义务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理。被告自发展商发出的收楼通知书上所标明的物业收楼之日起计收物业管理服务费及公共水电分摊费，物业服务费按月收取，被告应于每月的10号前在托收账号中存入足够的款项。管理费按产权面积向业主收取，高层住宅为每月每平方米1.5元。公共设施设备用水用电费用以当月实际发生额，按所属业主户数进行分摊收取，高层变频水泵用电费与电损费按受益者使用实数多少比例来分摊。被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求被告自逾期之日按每日0.3%交纳滞纳金。
涉讼房屋每月产生物业管理费136.8元，并于2015年3月产生公摊电费30.51元；于2015年4月产生公摊水费13.98元；于2015年5月产生公摊电费35.64元；于2015年6月产生公摊水费2.31元；于2015年7月产公摊电费34.99元；于2015年8月产公摊水费2.06元；于2015年9月产公摊电费39.8元；于2015年10月产公摊水费1.74元；于2015年12月产公摊电费33.01元、公摊水费2.44元；于2016年1月产公摊电费35.27元。
原告于2016年5月20日通过被告在中国建设银行的托收账户扣收了被告2015年5月至7月的物业管理费410.4元及公摊水电费合共72.94元。
被告未缴纳2015年8月至2016年4月期间的物业管理费1230.53元及2015年3月、4月公摊水电费44.49元、2015年8月至2016年2月的公共分摊水电费114.32元，合共158.81元。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。被告是朗晴轩住宅楼的业主之一，应当按照该合同约定接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业管理费用及其他相关费用。被告主张涉讼房屋存在漏水问题，原告未按《前期物业管理服务协议》约定履行维修义务，故可拒交漏水期间的物业管理费，但其主张涉讼房屋漏水部分是卧室及小阳台，均属于被告专有部分，并不属于小区全体业主的共有部分，故该房屋漏水导致维修的义务并不属被告物业服务合同义务范畴，被告该项抗辩理据不足，本院不予采纳。被告已接受原告的物业服务，其未缴纳2015年8月至2016年4月期间的物业管理费1230.53元及2015年3月、4月、2015年8月至2016年2月公摊水电费158.81元应予以缴纳。但被告已缴纳2015年5-7月的公摊水电费，原告再次请求被告缴纳该费用没有事实依据，本院不予支持。原告自愿请求被告缴纳物业管理费1230.53元及公摊水电费149.14元，是其权利处分行为，未超出本院核定范围，本院予以照准。被告未按约定支付物业管理费、公用水电分摊费，确实对原告造成损失，但原告主张被告按日千分之三交纳违约金过高，结合原告的实际损失及公平原则，本院酌情调整为原告主张的被告欠费总额1373.29元为本金从起诉之日即2016年5月20日起至实际清偿日止按日万分之五支付违约金，原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告吕杏梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月至2016年4月期间的物业管理费1230.53元及2015年3月、4月、2015年8月至2016年2月公摊水电费149.14元予原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司；
二、被告吕杏梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1373.29元为本金从2016年5月20日起至上项判决实际履行日止按日万分之五计付的违约金予原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司；
三、驳回原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一六年九月十六日
书记员 朱文杰