广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第158号
上诉人（一审原告）：庞剑莲，女，1978年8月16日出生，汉族，住兴业县。
委托代理人：刘海，广西桂恒丰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西地大房地产投资有限公司，住所地兴业县石南镇商业街。
法定代表人：林伟，董事长。
委托代理人：梁雨液，广西业丰律师事务所律师。
上诉人庞剑莲因商品房销售合同纠纷一案，不服兴业县人民法院（2014）兴民二初字第428号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年5月11日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，审判员吕海欢、邱汉荣参加的合议庭，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。书记员肖剑阳担任记录。上诉人庞剑莲及其委托代理人刘海，被上诉人广西地大房地产投资有限公司（以下简称地大房地产公司）的委托代理人梁雨液到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院审理查明：庞剑莲、地大房地产公司于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》，地大房地产公司把其以出让方式取得的位于兴业县石南镇商业街的地块建设商品房后，以预售商品房方式把兴业地大商住楼D栋4单元502号房以总价125885元卖给庞剑莲，庞剑莲于签订合同当天交付首付款25885元，并与地大房地产公司于当天签订《预购商品房预告登记约定》、《预购商品房预告登记申请表》、《房屋所有权转移登记申请书》，兴业县房产管理局于2009年11月30日对该房产进行预告登记。另外，庞剑莲还于2009年12月8日向地大房地产公司交付购买该房屋的契税1888元及办证费865元，之后又于2010年1月4日以贷款方式向地大房地产公司支付房款100000元，地大房地产公司于2010年8月31日交房给庞剑莲使用。《商品房买卖合同》中第十五条有关产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。另查明，地大房地产公司于2009年11月27日把双方签订的《商品房买卖合同》向兴业县房产管理局登记备案。截止2014年9月9日，地大房地产公司向兴业县房产管理局提交的有关房产登记材料有土地使用证、建设工程规划许可证及审批单、开发公司机构代码证及营业执照、法人身份证、竣工验收合格证明（2013年12月25日取得）、房屋建筑面积测绘成果报告（2014年7月10日测绘）。办理房产登记初始材料除上述提交的材料外，地大房地产公司还欠缺登记申请表、资质证书、经办人委托书及身份证三项材料。一审法院于2014年9月22日具函至兴业县房产管理局调查地大房地产公司报送办理其开发的位于兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼房产权属登记情况，该局当天作出复函，内容如下：（一）地大房地产公司自2009年4月24日领取商品房预售许可证，到目前为止，地大房地产公司未向房产局申请办理该商住楼的房屋所有权初始登记；（二）经房产局向地大房地产公司调查了解，地大房地产公司已于2014年7月16日取得了该商住楼的《房产测绘成果报告》，已基本符合办理该商住楼的房屋所有权初始登记条件。
2014年7月25日，庞剑莲向一审法院提起诉讼，请求：1、判令地大房地产公司立即将办理其开发的广西兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋4单元502号房权属登记的资料报产权登记机关备案，为庞剑莲办理房屋产权证；2、判令地大房地产公司按已付总房价款125885元的日万分之1.5的标准向庞剑莲支付违约金22376元（从2011年2月25日起暂计到2014年5月24日共计1185天，要求计算到地大房地产公司将办理好该房权属登记资料报产权登记机关备案之日止）。
一审法院认为：庞剑莲与地大房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同。双方在履行合同过程中，庞剑莲按约定交缴全部房款，地大房地产公司也于2010年8月31日交付房屋给庞剑莲使用，但至诉讼前庞剑莲尚未取得该房屋的权属证书，庞剑莲以地大房地产公司违反合同约定为由起诉，要求地大房地产公司把办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，对此，在商品房销售合同中需要到产权登记机关备案的是房屋销售合同备案，本案中地大房地产公司在交房前就把双方签订的《商品房买卖合同》向产权登记机关备案，已完成法律上的备案登记行为，而双方合同约定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关是没有备案程序的，地大房地产公司一经报送材料到产权登记机关就完成报送行为，故对庞剑莲此项请求依法不予以支持。本案中地大房地产公司没有把申请办理该商住楼的房屋所有权初始登记材料交全给产权登记机关，导致不能办理该商住楼的初始登记，致使庞剑莲未取得房地产权属证书，此责任在于地大房地产公司，故地大房地产公司应承担违约责任。本案中庞剑莲要求地大房地产公司承担违约责任的方式为支付违约金，计算违约金的期限从交付房后160天起计至地大房地产公司将办理好该房权属登记资料报产权登记机关备案之日止。对此，报送上述资料没有备案程序，无法确定计算违约金的起止时间，也就无法计算违约金，庞剑莲应对其诉请不明承担不利后果，故对其此项请求不予以支持。对于庞剑莲要求地大房地产公司办理房产属权证的问题，地大房地产公司辩称合同中没有约定由其为庞剑莲办理房产权属证的条约，其就没有义务为庞剑莲办理房产权属证。对此，虽合同中未约定办理房产权属证由哪一方办理，但地大房地产公司已向庞剑莲收取了办理房产权属证的相关费用，应视为地大房地产公司代庞剑莲办理房产权属证，故对庞剑莲要求地大房地产公司办理涉案房屋的房产权属证的请求，予以支持。对地大房地产公司辩称本案已超过诉讼时效的问题，地大房地产公司直至本案起诉时都未向房产部门交全有关房产权属初始登记材料，此状态是持续性的侵权状态，不存在超过诉讼时效问题，故其辩称本案已超过诉讼时效的理由不成立，不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：一、广西地大房地产投资有限公司应为庞剑莲办理其开发的广西兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋4单元502号房屋的产权证书；二、驳回庞剑莲的其他诉讼请求。案件受理费360元，由庞剑莲负担180元，广西地大房地产投资有限公司负担180元。
上诉人庞剑莲不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审将双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”错误认定为是一个备案程序，这句话实际上是约定一种行为，是明确被上诉人必须履行的义务，这种行为不单是双方所约定，也是《城市房地产开发经营管理条例》等法律所规定的，从法律规定上应理解为，这种行为就是房地产开发企业应当将办理房屋权属登记的资料提交给房地产行政主管部门，申请房屋产权初始登记，并获得房屋所有权初始证明。二、一审认定报送上述资料没有备案程序，无法计算违约金的起止时间，也无法计算违约金，属认定错误。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。本案中，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的原因，是被上诉人直到现在没有进行将办理房屋权属登记的资料（获得房屋所有权初始证明的全部材料）报送给房地产行政主管部门，没有获得房屋所有权初始证明。这种责任就是上述合同条款约定的出卖人的责任。由于被上诉人的原因导致上诉人无法办理产权登记，上诉人有权请求被上诉人支付违约金，而且上诉人计算违约金的起止时间也非常明确。在一审起诉书中上诉人计算违约金的起算时间为2011年2月15日，开庭时变更为2011年2月11日，变更时间的依据是双方在上述合同条款中约定出卖人应在商品房交付使用后160日内，双方认可的交房时间是2010年8月30日，故交房后的160日就是2011年2月10日，违约金即应从2011年2月11日起算。计算违约金的止算时间为要求计算到被上诉人办理好房屋所有权初始登记之日止。所以，上诉人在一审中请求的违约金的计算起止时间是清晰的。一审判决错误。请求：1、撤销一审判决第二项；2、判决被上诉人按已付总房价款日万分之1.5的标准向上诉人支付违约金22376元（从2011年2月11日起暂计到2014年5月24日共计1185天，要求计算到被上诉人完成合同约定的将房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止）。
被上诉人地大房地产公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持原判。二、上诉人在一审第二项的诉讼请求中支付违约金的事由是“被上诉人没有办理好该房屋权属登记的资料报产权登记机关备案”，而二审中上诉人的上诉请求中支付违约金的事由是“被上诉人没有办理好房屋所有权初始登记”，很明显备案是一个事项，初始登记是一个事项，两个事项是不同的行为，不能理解为同一个行为，所以上诉人在二审上诉状中第二项的诉讼请求是不同于一审的诉讼请求，是二审中增加了独立的诉讼请求，二审依法就此只能调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。三、被上诉人并没有违约，不应承担支付违约金的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定的内容中，第一句话是出卖人应在期限内将办理权属登记所需资料报登记机关备案。对于这项，未约定有违约责任，且签订合同后被上诉人已在规定时间办理好合同备案手续，上诉人认为将办理产权证需要的办证材料交到产权登记机关备案是一种备案行为，而被上诉人提供的其他资料是办理房屋初始登记材料，不是上诉人所说的备案材料，备案与房屋产权初始登记是两个不同的行为，所以被上诉人没有违约。第二句话是因出卖人的责任使买受人不能在规定期间取得产权证的，出卖人才承担违约责任。本案中没有证据证明上诉人未取得产权证是被上诉人的责任。要在规定时间取得买受人的权属证，除了取得初始登记及其他资料外，还需要上诉人委托被上诉人去办理，到目前为止，被上诉人未得到上诉人的委托，所以被上诉人不存在违约。上诉人也未提交证据证明其已向有关机关要求办理权属证，不取得产权证是上诉人的原因，是上诉人怠于办理，责任不在被上诉人。请求：驳回上诉，维持原判。
被上诉人地大房地产公司在二审举证期限内提供了一份广西壮族自治区住房和城乡建设厅于2011年1月25日颁发的房地产开发企业《暂定资质证书》（副本）复印件一份。欲证明被上诉人在2011年1月25日即具有开发房地产的资质，并说明证据原件在办理开发商住楼时已交给了房产局。上诉人庞剑莲质证认为是复印件，无法确认其真实性，并认为与本案没有关联。本院认为，被上诉人提供的上述证据，并不能证明其是否已完全履行了本案合同的事实，对该证据本院不予采信。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：对本案房屋所在商住楼的商品房，房屋权属登记机关明确，办理房屋买受人权属证的流程为，先由开发商申请办理好商住楼的房屋所有权初始登记，之后再办理产权转移登记给各业主。在办好商住楼初始登记后，可由开发商办理房屋产权转移给业主的手续，凭业主和开发商签订的《房屋所有权转移登记申请书》就可申请办理业主的产权证。
本院认为：庞剑莲与地大房地产公司签订的本案《商品房买卖合同》，是合法有效的合同，双方均应严格按合同约定全面履行义务。庞剑莲已按约定支付了全部购房款，履行了合同义务。协助办理房屋产权登记，是出卖人的义务，而且根据合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，在房屋交付使用后160日内将办理权属登记的资料报产权登记机关，是地大房地产公司应履行的义务，但是，地大房地产公司实际上在2013年12月25日才取得工程的竣工验收备案、2014年7月10日才取得房产测绘成果报告，并且直到一审诉讼过程中仍未申请办理商住楼的房屋所有权初始登记，故其无法如期把办理房屋买受人权属证的资料备齐并报送给登记机关，而由登记机关出具材料齐全的收件单或回执。庞剑莲已向地大房地产公司交付办证费，双方也已签订《房屋所有权转移登记申请书》交至产权登记机关。因此，庞剑莲要求办理房屋产权证而至今不能办理的责任在于地大房地产公司，地大房地产公司未能如期提供应由其提供的办证资料给产权登记机关以办理产权证给庞剑莲，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，其除应继续履行报送办证资料给产权登记机关的义务外，还应向庞剑莲支付一定的违约金，违约金的数额，应该结合不能办理产权证给买受人所造成的影响来适当确定，本院酌情确定按庞剑莲已交纳的总房价125885元的10%计，即12589元。庞剑莲一、二审均为请求地大房地产公司支付逾期不能办理产权登记手续的违约金，此请求有合同为依据，本院依法予以支持。对被上诉人提出的其没有违约等主张本院不予采纳。出卖人在房产证的办理上只是一种协助的义务，一审判决第一项表述不当，本院予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更兴业县人民法院（2014）兴民二初字第428号民事判决第一项为：被上诉人广西地大房地产投资有限公司于本判决生效后三十日内，将位于兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋4单元502号房屋办理权属登记给庞剑莲所需由广西地大房地产投资有限公司提供的全部资料，报产权登记机关备案；
二、撤销兴业县人民法院（2014）兴民二初字第428号民事判决第二项；
三、被上诉人广西地大房地产投资有限公司向上诉人庞剑莲支付违约金12589元。
上述金钱给付债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如逾期不履行上述判决确定的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
一审案件受理费360元，二审案件受理费360元（上诉人庞剑莲已预交），合计720元，由上诉人庞剑莲负担240元，由被上诉人广西地大房地产投资有限公司负担480元。
本判决为终审判决。
审判长 梁 坚
审判员 吕海欢
审判员 邱汉荣
二〇一五年十月八日
书记员 肖剑阳