北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第5050号
上诉人（原审被告、反诉原告）曹卫良，男，1959年6月28日出生，现羁押于湖北省崇阳看守所。
委托代理人李永慧，北京市创然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宋奕光，男，1982年5月28日出生。
委托代理人赵朋，北京市信凯律师事务所律师。
委托代理人王凤兰（宋奕光之母），女，1956年4月19日出生。
上诉人曹卫良因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第4813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人曹卫良之委托代理人李永慧及被上诉人宋奕光之委托代理人赵朋、王凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋奕光在原审法院诉称，我向曹卫良购买了705号房屋（以下简称705室），在合同签订后我想方设法筹措巨额资金，忠实履行交付房款的合同义务，但曹卫良却违反合同约定，不但不为我办理房屋过户登记手续，还一再要求解除购房合同，其行为严重侵犯我的合法权益。现起诉请求法院判令曹卫良继续履行合同，并立即配合我办理房屋过户登记手续；还应自2012年5月2日起至实际办理房屋产权过户登记手续之日止，每日按已付房款万分之五的标准（1370元／日）向我支付违约金；对于剩余房款，我可以在曹卫良腾退房屋并办理完过户手续后立即给付；另，本案的诉讼费由曹卫良负担。
曹卫良在原审法院辩称，宋奕光作为房屋买受人应当在合同约定的期间内足额支付房款，其拒绝履行支付房款的行为，构成严重违约，损害了我的利益，致使我不能实现订立合同的目的。现我不同意宋奕光的诉讼请求，并提起反诉要求解除双方间的买卖合同，宋奕光向我支付违约金240000元，并负担本案的诉讼费。
宋奕光对曹卫良的反诉在原审法院辩称，双方所签订的买卖合同已经法院判确认是有效合同，我已经按照约定履行了义务，而曹卫良则没有履行交付房屋办理登记的义务，我方有权要求继续履行合同。曹卫良的反诉请求不成立，请求法庭予以驳回。
原审法院审理查明，曹卫良系705室的产权人。2012年3月28日，曹卫良的委托代理人陈世奇与宋奕光签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），及《装修补充协议》（以下简称《协议》）。约定曹卫良将705室卖给宋奕光，房屋总价款3850000元。在签约当日，宋奕光向陈世奇支付定金90000元，并于同年4月28日按约定将购房款2650000元转入北京市海淀区房屋管理局的托管账户。双方在《协议》第2条中约定，宋奕光将余款在过户前直接支付给曹卫良，办理完过户手续及物业交验手续的截止日期为2012年4月30日。
但该房屋至今未交付、未过户，宋奕光也没有将余款支付给曹卫良。就出现上述问题的原因，宋奕光向法庭出具为此次交易提供中介服务的，北京我爱我家房地产经纪有限公司的置业顾问凌钱的书面证言，庭审中凌钱亦出庭作证。其证言的主要内容为：在2012年4月27日，中介公司为该房所办网签审查通过，买卖双方及中介约定在当月29日办理过户手续，但陈世奇表示工作较忙无法办理，并提出在五一节过后一上班就办理过户手续。五一节过后，中介人员就与陈世奇联系但一直未果，后了解到陈世奇已去世。同年6月10日，中介人员、买房人，及陈世奇的爱人曹女士一起协商都同意尽快办理过户手续。但没过几天曹女士就明确表示希望和宋奕光解除购房手续退还定金和已交房款，否则就不打算卖了。因宋奕光坚决不同意故时至今日尚未办理过户手续。另，曹卫良之妻封晓娟曾在法院起诉，要求确认曹卫良与宋奕光签订的《合同》无效，法院判决驳回其诉讼请求，该判决已生效。
原审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述，《合同》及《协议》，居间服务合同，定金收据，中国工商银行资金缴存凭证，（2013）海民初字第8779号民事判决书，凌钱的书面证言及法院对其所作笔录在案佐证。
原审法院认为，宋奕光与曹卫良所签订的合同，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。
宋奕光已按约定支付了定金，并在三方商定具体过户日期后即将2650000元转入指定账户，在此情况下曹卫良应将房屋交付宋奕光并配合办理过户手续，其未办理上述事项的行为确系构成违约，应承担相应的违约责任。现宋奕光要求曹卫良继续履行合同，即交付房屋及办理过户，理由正当法院予以支持。但因也确系存在曹卫良的委托代理人去世等客观因素对迟延过户的影响，故法院对宋奕光要求曹卫良支付违约金的诉讼请求不予支持。
对于曹卫良所提反诉诉讼请求，法院认为，剩余房款宋奕光确系未支，但这并不构成违约，原因在于双方在《协议》中约定宋奕光应在房屋过户前支付余款，但在超过双方约定的过户期限后，宋奕光得的是要求解除合同退还定金、已付房款，否则就不再售房的意思表示，且宋奕光有理由相信该意思表示是曹卫良本人的意思表示，在这种情况下未支付余款的行为应属于对自己合法权益的一种保护行为，并无不当。另，宋奕光在《合同》签订当日即支付定金90000元，在双方商定具体过户日期的次日，即支付房款2650000元，以上可以看出，宋奕光既积极履行付款义务，也履行了主要付款义务（付款额已占房款总额的71%）。故综上，法院对曹卫良要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，不予支持。但宋奕光表示在曹卫良交房并过户后，立即将剩余房款给付曹卫良，法院对此不持异议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决：一、曹卫良在本判决生效后二十日内，将七Ο五号房屋，腾空后交付宋奕光，并配合宋奕光办理过户手续，将上述房屋过户到宋奕光名下；二、宋奕光在房屋交付、及过户手续均办理完毕后的当日，即将剩余房款一百一十一万元，给付曹卫良；三、驳回宋奕光其他诉讼请求；四、驳回曹卫良的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
曹卫良不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判解除双方的房屋买卖合同或者发回重审；2、改判被上诉人支付违约金240000元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：1、本案原审程序不当，应追加我妻子封晓娟作为本案当事人参与诉讼而没有追加；2、我委托陈世奇的公证委托书中载明，先行办理抵押，抵押贷款办不成时才可以出售房屋，而陈世奇直接出售房屋违背了公正委托事项；3、宋奕光没有按合同约定在2012年4月30日前支付剩余购房款376万元，已经构成违约，原审认定事实完全错误。4、原审没有证据证明宋奕光在合同约定的2012年4月30日过户截止日即付款日前存在积极支付剩余376万购房款的行为；5、宋奕光至今都没有付清余款，违约行为一直在延续，宋奕光可以采取提存公正等履约方式但未履行，宋奕光所举凌钱证言中曹女士的表达是指宋奕光一直不付款不再卖了，而且曹女士在本案中也无代理权；6、原审判决第一项判令过户，第二项判令过户完毕付款，完全违背双方合同约定的先后顺序，法院无权更改双方合同约定，且如此判决使我的权益无法保护，该判决应予撤销。
宋奕光同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：陈世奇代曹卫良就涉诉房屋与宋奕光签订合同及协议后，宋奕光已按约定支付了9万元定金，且在三方商定具体过户日期后将265万元转入指定账户。基于宋奕光积极履行付款义务，曹卫良应将房屋交付宋奕光并配合其办理过户手续。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由曹卫良负担（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千九百元，由曹卫良负担（已交纳）。
二审案件受理费四千九百七十元，由曹卫良负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年七月八日
书 记 员 叶康喜