辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2201号
上诉人（一审原告）：王培忠，男，汉族，1964年5月12日出生，农民，住址沈阳市和平区。
委托代理人：沈杰（王培忠妻子），女，汉族，1970年10月15日出生，农民。
被上诉人（一审被告）：刘詹，男，汉族，1957年8月16日出生，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：王筱凤（刘詹妻子），女，汉族，1962年8月2日出生，无职业。
委托代理人：刘溥（刘詹儿子），男，汉族，1986年11月17日出生，无职业。
上诉人王培忠因与被上诉人刘詹确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第918号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审原告王培忠起诉称：王培忠于1999年5月12日卖给刘詹（城市户口）一处混合住宅院，住宅坐落于沈阳市和平区长白乡沙岗子村677。根据我国法律规定，农村宅基地及土地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反国家法律规定，现起诉法院判决王培忠与刘詹签订的房屋买卖合同无效。庭审中，王培忠增加诉讼请求：1、要求刘詹返还全部拆迁款1，0163，865元的一半为500万元；2、判令刘詹将涉案房屋限期归还王培忠，并协助王培忠办理过户手续；3、案涉房屋处存在金立春、万富国的拆迁补偿款项，要求这二人的拆迁补偿款的一半由刘詹给付给王培忠，诉讼费由刘詹承担。
一审被告刘詹答辩称：一、王培忠请求确认双方买卖合同无效，没有法律依据。到目前为止，从国家立法层面并没有禁止城市居民购买农村房屋和宅基地的明确规定。王培忠所称“农村房宅基地不得向城市居民出售”是国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》内容，从该通知的发文字号来看，其发文机关是国务院办公厅，而非国务院，所以这个文件并不是行政法规，根据合同法的规定，不能将之作为认定合同无效的依据；二、王培忠请求确认双方买卖合同无效没有道义支撑。王培忠将农村房屋出售给刘詹至今已经15年之久，期间刘詹经村、乡同意，办理了房屋过户手续，投入大量资金做了维修，改建，扩建。2008年该房屋因动迁被拆除，已经灭失，王培忠合同签订15年后，房屋灭失7年后又提出买卖合同无效，是没有诚信，见利忘义的做法，如果合同被认定无效，是对不守诚信的行为的支持，是有违司法正义、公平的价值追求，是通过司法审判使得本无法律依据的禁止行为合法化，是公平正义，诚实信用原则的践踏。综上所述，答辩人认为，从立法精神出发，综合相关法律规定，农村房屋买卖只要符合合同法规定的有效要件，就应当认定其有效，答辩人是非农人口并不影响合同效力，何况答辩人与王培忠签订买卖房屋合同后，得到了村，乡政府的同意，办理了房屋产权过户登记，取得了房屋所有权。目前房屋因拆迁早已灭失，王培忠人在无其他诉求的前提下，以双方签订的买卖合同违反国家法律规定为由要求确认合同无效，既无法律依据，亦无事实依据，恳请人民法院驳回其无理诉求，维护法律的公平正义。
一审法院查明：1999年5月12日，王培忠（卖方）与刘詹（买方）签订《协议》一份，协议内容为“王培忠有一处私有房基地院宅，地址为东陵区长白乡沙岗子村混合住宅，卷号①沙岗子12-8101②沙岗子12-8102，使用土地面积总共为3322.4㎡，合4.98亩。价格总计为贰拾贰万元整（22万元）。刘詹先交定金壹万元整。予付现金肆万元整，合计伍万元整。各种手续由王培忠负责全权办理，刘詹付款，若各种手续办不成，此协议马上作废，王培忠在拾天内返还刘詹定金伍万元整。各种手续办完后，暂时由王培忠保管，付清款后马上交给刘詹。刘詹没有付清王培忠房款之前，不许在院内建筑，在更名时应付王培忠陆万元整，余额在六月十五日前付清。如果刘詹在六月十五日前付清房款协议作废。产权归还王培忠所有。刘詹承担所有一切责任”。王培忠签字按印，刘詹签字按印，证明人分别为洪涛、张凤杰、金杰。嗣后，刘詹履行给付220，000元的义务。现王培忠以其与刘詹签订的系宅基地买卖合同，违反法律禁止性规定，合同无效为由来院诉讼。
另查：1999年3月28日至5月21日期间，刘詹取得东陵区长白乡沙岗子村房屋所有权证书五份，证书编号分别为沈东农房字第089**号、沈东农房字第089**号、沈东农房字第093**号、沈东农房字第093**号、沈东农房字第089**号。
2008年4月16日，刘詹作为被拆迁人沈阳大自然洗化销售中心的法定代表人（乙方）与拆迁人沈阳长白岛管理委员会（甲方）及被委托拆迁单位沈阳市和平区新城征地拆迁有限责任公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》一份（合同编号：LF-2003-0109），拆迁房屋依据为甲方因水系改造项目建设需要，经审查批准，领取了（沈和）拆许字（2007）第7号《房屋拆迁许可证》，在水系改造规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。协议第二条乙方房屋的基本情况：房屋坐落在长白乡沙岗子，《房屋所有权证》编号：08926、08927、09380、09381。协议第三条拆迁补偿金额如下：二、非住宅房屋1、房屋的货币补偿金额5349336，2、未到期限的临时建筑补偿金额289755，3、搬迁补助费279450，4、无法恢复使用设备的重置费、设备拆装费206100，5、其他附属物437750，6、搬运费23000、电话200，金额总计陆佰伍拾捌万伍仟伍佰玖拾壹元整。
同年9月12日，刘詹作为被拆迁人与拆迁人沈阳长白岛管理委员会及被委托拆迁单位沈阳市和平区新城征地拆迁有限责任公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》一份（合同编号：XJPC-128），拆迁房屋依据为甲方因沙岗子土地整理项目建设需要，经审查批准，在项目规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。协议第二条乙方房屋的基本情况：房屋坐落在长白乡沙岗子，《房屋所有权证》编号：沈东农房字第089**号，建筑面积214平方米，使用面积无证：1190平方米，房屋所有权证（产籍卡）所表明的房屋设计用途为住宅。协议第三条拆迁补偿金额如下：一、住宅房屋，1、房屋的货币补偿金额：有证214㎡×2，166元=463，524元；2、未到期限的临时建筑补偿金额：无证：1190㎡×385元=458，150元；3、住宅搬迁补助费400元；4、过渡用房补助：550元×6=3，300元（2008.4.24-10.24）、5、奖励5，000元，合计930，372元。6、产权调换：60㎡回迁房陆套，80㎡壹套（共柒套），金额总计玖拾叁万零叁佰柒拾肆元整。
同月27日，刘詹作为被拆迁人（乙方）与拆迁人沈阳长白岛管理委员会（甲方）及被委托拆迁单位沈阳市和平区新城征地拆迁有限责任公司签订《农地拆迁补偿安置协议（货币补偿）》一份（合同编号：XJPC-221），征地拆迁依据为甲方因沙岗子土地整理项目建设需要，经审查批准，在项目规划范围内实施征地拆迁。乙方所有承包经营地上附属物属于被核准的拆迁范围内。协议第二条乙方使用土地的基本情况：土地座落在沙岗子，面积4亩，土地承包经营权证（产籍卡）所标明地用途为农地。协议第三条拆迁补偿金额如下：1、地上附属物补偿金额套井1眼×3，000元=3，000元，2、地上附属物残值补贴金额：房子6870㎡×385=2，644，950元，金额总计贰佰陆拾肆万柒仟玖佰伍拾元整（2，647，950元），乙方保证在2008年9月27日前搬迁腾出被征用。
又查：2008年8月14日，沈阳市和平区长白街道办事处沙岗子村民委员会向刘詹出具收款收据一张，载明“收村机动地款4.97亩×30000元／亩，金额149，100元”。
沈阳市和平区长白街道办事处沙岗子村民委员会于2014年9月10日为刘詹出具证明一份，内容为“刘詹为本村村民，身份证号210102195708164415，地址沈阳市和平区长白乡沙岗子村。1、沙岗子村居民刘詹所拥有土地4.97亩为农地。2、根据国家政策沙岗子村已收到刘詹缴纳的机动地款金额149，100元（大写：壹拾肆万玖仟壹佰元整），有收据为证”。
再查：2015年3月30日，沈阳市公安局长白派出所出具情况说明一份，内容为“刘詹，身份证号码210102195708164415，住址，沈阳市和平区长白乡沙岗子村545，曾经使用姓名为：刘詹”。
庭审中，王培忠提供常住人口登记表一张，该表载明，户别为城市户口，户主刘詹，于2000年4月13日迁至沈阳市东陵区长白乡沙岗子村545。王培忠提供沈阳市经济体制改革委员会监制的沈阳市沙岗子农业股份合作公司股权证并提供耕地承包合同一份，该承包合同载明承包期限自2000年1月1日起至2003年12月31日止，由沈阳市东陵区长白乡沙岗子村民委员会作为发包方将顺河子面积1.26亩的耕地承包给王培忠。
一审法院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。因王培忠、刘詹双方签订协议的行为发生在1999年5月，故王培忠、刘詹之间的买卖契约效力问题应适用1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。
1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十一条规定，农村村民建住宅，宅基地的用地标准按下列规定执行：（一）人均耕地1300平方米以上的村，每户不准超过400平方米的相关规定，王培忠所述宅基地面积4.98亩不符合宅基地规格。且根据刘詹提供的收款收据，亦能够证明刘詹向沈阳市和平区长白街道办事处沙岗子村民委员会交纳4.97亩机动地款，案涉4.97亩土地的性质为农村机动地，所以王培忠、刘詹签订的协议不应认定为宅基地转让协议。
同时根据1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》第二条二款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第十三条规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案刘詹与王培忠签订协议，已经取得五处房屋所有权证书并于2008年8月14日向和平区长白街道办事处沙岗子村民委员会交纳4.97亩机动地款，就案涉房屋的所有权及土地的使用权，已经村民委员会及东陵区政府予以确认。故王培忠与刘詹所签订的协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。王培忠提出协议无效的诉讼请求，与事实不符，且无法律依据，故本院不予支持。
另，从诉争买卖契约履行来看，双方实际履行协议至2008年案涉房屋（土地）被拆迁（征用）将近十年之久，王培忠在案涉房屋（土地）被拆迁（征用）后才提起诉讼，要求解除其与刘詹签订的买卖契约，依据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，王培忠因拆迁利益而提起本案诉讼，有违民事活动的诚实信用原则。
基于上述事实及理由，王培忠提出的要求刘詹返还拆迁款500万元，刘詹将涉案房屋限期归还王培忠并协助王培忠办理过户手续，案涉房屋处存在金立春、万富国的拆迁补偿款项，王培忠要求这二人的拆迁补偿款的一半由刘詹给付给王培忠的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百二十三条，《中华人民共和国土地管理法》（1998修正）第二条、第十条、第十一条、第十三条、第六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条之规定，一审判决：驳回原告王培忠的诉讼请求。案件受理费46，800元（原告已预交），由原告王培忠负担。
宣判后，上诉人王培忠不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要理由：1、不是村集体经济组织人员无权享受宅基地的使用权。2、王培忠是农业户口，是村集体经济组织人员。刘詹及其妻子，非法投资人金立春、万富国均是城市户口，不是村集体经济组织人员。3、王培忠于土地管理法出台前取得宅基地及房屋，面积超标按照宅基地管理法执行。4、刘詹及非法投资人没有征得王培忠同意，在王培忠不知情的情况下，利用王培忠的宅基地进行非法审批，办理房屋所有权证。5、刘詹非法办理房屋所有权证，没有按照法定程序办理，属于行政违法行为。6、刘詹及非法投资人不具有集体经济组织人员身份，无权办理宅基地上房屋所有权证。7、王培忠和刘詹的宅基地买卖合同签订后，村委会不予办理登记过户手续，因刘詹主体身份非村集体经济组织人员，刘詹没有依法办理登记过户手续，村委会不给立契约，没有到乡财政所纳税，没有到乡土地管理部门办理产权证及契证。8、刘詹购房不是居住，而是为了利益投资。9、刘詹缴纳机动地款是村委会规定的，只要得到拆迁补偿款就必须缴纳。10、王培忠和刘詹签订宅基地房屋买卖行为是私自违法交易，是无效合同。11、刘詹及非法投资人建设3000余平方米简易房屋超出法定面积，一审未指认房屋所有权证标记面积。12、王培忠的宅基地占地面积4.98亩，刘詹以农地名义重新签署农地拆迁补偿合同，刘詹不具备享有承包土地资格，刘詹与村委会未签订农地承包合同及土地经营证。13、2014年国家政策规定房屋拆迁补偿透明公开化，王培忠和刘詹的交易违背国家的法律法规，属于无效行为，故刘詹及非法投资人各返还50%的拆迁补偿款及涉案的安置回迁房全部返还。
被上诉人刘詹二审答辩称：涉案土地是机动地，并不是宅基地。拆迁后王培忠已是城市户口，不再是农村户口。
上诉人王培忠二审提交如下证据：证据一：《关于王培忠与刘詹房屋（土地）交易的情况说明》，主张证明刘詹不是村集体经济组织成员，不享受村民待遇，不享有土地。证据二：《收款收据》，主张证明王培忠交纳了1.26亩土地的税费。
被上诉人刘詹对证据一的真实性及证明内容提出异议，主张刘詹一家都已迁入成为该村村民。对证据二提出异议，主张王培忠在本村还有其他多处土地，不能证明交纳本案诉争土地的税费。
本院二审查明：2015年5月25日，沈阳市和平区长白街道办事处沙岗子村民委员会出具《关于王培忠与刘詹房屋（土地）交易的情况说明》，内容为“被拆迁人刘詹所被征用的房屋（土地），系其99年从沙岗子村民王培忠手里购买，2008年因“新加坡城”项目由和平区政府征用拆迁，按照相关政策的规定，与该地块地上物所有人刘詹签订了补偿协议。刘詹是沙岗子村民，但不是沙岗子村集体经济组织成员，所以，只享有地上物补偿权益，而没有土地补偿的相关村民待遇”。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，1999年5月12日《协议》、户籍信息登记表、股权证、耕地承包合同、证明、收款收据、情况说明，一审法院调取的房屋所有权证及合同编号为LF-2003-0109、XJPC-128的《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》、合同编号为XJPC-221的《农地拆迁补偿安置协议（货币补偿）》、《关于王培忠与刘詹房屋（土地）交易的情况说明》等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点是上诉人王培忠、被上诉人刘詹于1999年5月12日签订的协议是否无效。
首先，认定买卖合同效力问题时，应适用买卖行为发生当时的法律规定。本案中，王培忠、刘詹之间的买卖行为发生在1999年5月，故双方签订买卖合同的效力问题，适用1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。一审对于本案法律适用的认定正确，本院予以认同。
其次，王培忠主张诉争土地的性质是宅基地，并未提供证据证明。刘詹提交收款收据，证明其向村委会交纳机动地款。王培忠二审提交其交纳1.26亩土地的税费收据，面积与诉争土地不符，不能证明是交纳诉争土地的税费。此外，王培忠另案起诉翟启明确认合同无效，起诉丁丽华确认合同无效，起诉陶国喜确认合同无效，其均是以农村房屋宅基地不得向城市居民出售为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效。因此，一审认定双方签订的协议不应认定为宅基地转让协议，并无不当，应予维持。
再次，由于在1999年以前城市居民买卖农村房屋的行为，并无具体的法律及政策禁止规定，故此段期间发生的买卖行为应当审慎适用合同无效原则。本案中，刘詹在拆迁期间已将户籍迁入该村，且其持有地上建筑的房屋所有权证，结合2015年5月25日沈阳市和平区长白街道办事处沙岗子村民委员会出具《关于王培忠与刘詹房屋（土地）交易的情况说明》内容，拆迁地块地上物的补偿权益应当归刘詹。对于王培忠上诉提出刘詹办理房屋所有权证未征得其同意，是在其不知情的情况下审批等，因双方于1999年5月12日签订的协议中，已经明确约定各种手续由王培忠负责全权办理，刘詹付款，若办理不成协议作废定金返还等内容，王培忠和刘詹于1999年5月12日签订协议，至拆迁之时已实际履行近十年之久，故王培忠的此项主张不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定，王培忠提起本案诉讼要求取得拆迁利益，有违民事活动基本的诚实信用原则。因此，王培忠、刘詹于1999年5月12日签订的协议不宜判令无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46，800元，由上诉人王培忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一五年九月六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。