上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初21034号原告：上海河岸商业开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈耀明，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。被告：上海苏之南岸公关策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李海岗。原告上海河岸商业开发有限公司与被告上海苏之南岸公关策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙亚军、丁华到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海河岸商业开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的上海市南苏州路XXX号房屋(下简称南苏州路房屋)的租金和房屋使用费543951元(2014年4月1日至2014年6月30日，按照每月181317元计算)；2.判令被告支付南苏州路房屋中底层430.73平方米房屋(下简称系争房屋)的使用费825418元(2014年7月1日至2016年5月15日)；3.判令被告支付水费8325.35元、电费116894.70元。事实和理由：南苏州路房屋系百联集团有限公司所有，原告受托对该房屋进行管理。2011年12月，原、被告签订《房地产出租合同》，由被告承租使用南苏州路房屋，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，月租金为181317元，租赁押金为362634元。在合同履行过程中，被告几乎每一期租金都逾期支付。2014年2月28日，原告向被告发出解除租赁合同的《通知函》。2014年5月21日，原告再次以邮寄、张贴公告的方式发《通知函》告知被告，自2014年5月23日起解除双方的租赁合同，移交租赁房屋。2014年7月1日起，被告仅将部分房屋交还原告，继续使用底层面积为430.73平方米的房屋(即系争房屋)。之后原告虽多次要求被告返还其继续使用的系争房屋，并支付相应的房屋使用费及水电费，但被告均未予理睬。2010年3月3日，原告再次发《通知》，要求被告在3月20日前清场，办理书面移交手续，并支付拖欠的租金和相应的房屋使用费，但直至2016年5月15日原告才收回系争房屋，且被告没有向原告办理书面移交手续，也没有支付任何费用，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。上海苏之南岸公关策划有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南苏州路房屋产权人为案外人百联集团有限公司，其委托原告对南苏州路房屋进行经营管理(含对外出租)。2011年12月，原、被告签订《房地产出租合同》，合同约定：被告向原告承租南苏州路房屋(建筑面积2128.97平方米)，用于仓库经营，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；月租金为181317元，先付后用，三个月为一个支付周期，被告在每个周期届满10天前支付下一期周期的租金，逾期支付的，除应补交欠租外，每逾期一天，需按欠费金额的3‰支付违约金；被告应于本合同签订之日起当天内将租赁押金362634元支付给原告，合同终止或解除后，完成退房清场且租金、水电煤等全部应付费用结清后10天内，原告将租赁押金无息返还被告；被告在租赁期限内使用的水、电、煤气、电话通讯等一切费用均由被告承担；本合同生效后，原告于2011年12月31日将租赁物交付给被告；租赁期届满合同终止的，被告投资的装修物中可移动设备外，均归原告所有，原告无需对被告作任何补偿，可移动设备被告于合同终止之前拆装外运，逾期未处理的，被告同意可移动设备归原告所有；因被告违约引起合同提前终止或解除的，被告投资的装修物均归原告所有，原告无需对被告作任何补偿；被告拖欠租金、水费、电费、燃气费、通讯费等公用事业费等任意应付费用累计满30日的，原告有权解除合同，被告其他的违约责任并不免除；依照本合同约定解除合同的，要求解除合同的一方，依照合同载明的通讯地址向另一方发出书面通知，通知自发出之日(邮戳为准)的第3天视作送达，合同于该通知送达之日解除；因被告违约，原告行使合同解除权的，被告最迟应于合同解除通知送达之日起10天内向原告交还租赁物，并于租赁物返还之日完成清场；被告逾期返还租赁物的，每逾期一天，应按当期日租金的2倍向原告支付房屋使用费、水费、电费、燃气费、电话通讯费等公用事业费由被告承担；原、被告双方确认被告的通讯地址为上海市南苏州路XXX号(整幢)，该通讯地址为合同双方和司法、仲裁机构等送达文件的住所，任何一方变更通讯地址，应提前10天书面通知对方。2014年1月17日，被告向原告出具《还款计划书》，承诺于2014年1月31日前补齐2013年11月至12月的租金363634元，并承诺如不按时履行，则主动放弃承租权，所有硬件设备将由原告处置。2014年2月28日，原告向被告发出《通知函》，称被告自2013年11月起已累计四个月未付租金，故解除双方的租赁关系，要求被告在2014年3月10日前移交租赁场地，并结清欠付的租金及违约金等。2014年4月8日，被告向原告出具《还款计划书》，承诺：2014年1月份的租金于2014年4月15日、4月30日前各支付50%，2014年2月份的租金于2014年5月15日、5月31日前各支付50%，2014年3月份的租金于2014年6月15日前支付，2014年4月份的租金于2014年6月30日前支付，2014年5月份的租金于2014年7月15日前支付，2014年6月份的租金于2014年7月31日前支付，2014年7月份的租金于2014年8月15日前支付，2014年8月份的租金于2014年8月31日前支付，2014年9月份起的租金按照合同约定的时间支付。被告还承诺：如不能按时履行，则主动放弃承租权，所有硬件设备将由原告处置。2014年5月21日，原告致函被告，称自2014年5月23日起解除双方的租赁合同，被告应在10天内(即2014年6月3日前)移交租赁场地，结清欠付的租金、水电费等费用。2014年6月27日，原告致被告《通知》，称原告已于2014年5月23日正式解除与被告的房屋租赁合同，考虑到被告搬迁的实际困难，原告将搬迁清场的截止日延长至2014年6月30日，要求被告在2014年6月30前完成搬场清场事宜。2014年6月30日，被告将南苏州路房屋中的第二、三层房屋归还原告，但继续占用底层房屋(即系争房屋，建筑面积430.73平方米)，并由案外人上海玉阔实业有限公司实际使用。2016年3月4日，原告向被告及案外人上海玉阔实业有限公司分别邮寄《通知》，称：由于被告严重违约，双方的租赁合同已提前解除，但被告至今未办理清场移交手续，且系争房屋至今由上海玉阔实业有限公司实际使用；被告自2014年3月21日起未支付租金和房屋使用费等款项，原告虽多次向被告主张，但被告未支付，现通知被告在收到本通知函之日起15日内(最迟在2016年3月20日前)进行清场，并办理书面移交手续，要求被告在收到本通知函之日起5日内(最迟在2016年3月10日前)，付清2014年3月21日起的租金和房屋使用费。2016年5月15日，原告与案外人上海透森科技有限公司(下简称透森公司)签订《房地产出租合同》，约定：原告将南苏州路房屋(全幢)出租给透森公司，租赁期限为2016年5月15日至2021年5月14日，首期租金(2016年9月15日至11月14日)于2016年5月15日前支付。该合同中约定：原告移交的租赁物包括系争房屋；透森公司同意接受租赁物后自行处理与系争房屋的实际使用人的关系，一并承担处理过程中的全部责任；原告与透森公司约定的租金单价已考虑实际占有人使用的情况(部位和面积)。2016年10月28日，原告与案外人透森公司签订《补充协议》，约定：因透森公司接受房屋后，发现电源线被前租户拆除，屋面、墙体大面积漏水、渗水，拖延了装修进展，造成透森公司无法正常使用和如期经营，故原告再给予透森公司二个月免租期(2016年9月15日至11月14日)。又查明：南苏州路房屋(包括系争房屋)自2014年3月24日起的租金，被告未支付。2014年6月至2016年5月发生的水费8318.24元、2015年3月至2016年4月发生的电费116894.77元，被告未支付。审理中，原告称：南苏州路房屋中的1698.24平方米房屋，被告是在2014年6月30日返还原告。系争房屋(底层430.73平方米)是在2016年5月15日由原告强行收回。收回时，系争房屋内尚有被告的物品和工作人员。审理中，原告表示同意将租赁押金362634元返还给被告。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告双方所签订的《房地产出租合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务。根据合同约定，被告拖欠租金、水费、电费、燃气费、通讯费等应付费用累计满30日的，原告有权解除合同。根据被告向原告出具的《还款计划书》，已显示被告已多次拖欠租金，且累计已满30日，故原告与被告解除合同符合双方的约定。鉴于双方的合同已经解除，被告理应及时搬离并结清相关费用。然根据本院查明的事实，被告在合同解除后仍继续占用系争房屋，并未结清相关租金及水电费，故原告的诉请于法有据，本院予以支持。关于水费的金额，根据本院查明的事实，被告欠付2014年6月至2016年5月的水费为8318.24元，非原告所诉的8325.35元金额，原告计算有误，本院予以调整。关于电费的金额，根据本院查明的事实，被告欠付2015年3月至2016年4月的电费为116894.77元，而原告只主张了116894.70元，故本院按照原告主张的金额予以判决。至于系争房屋使用费的截止日期，鉴于该房屋系原告强行收回，原、被告未办理该房屋移交手续，且被告未到庭应诉，故本院根据现有证据，并结合原告与透森公司签订的《房地产出租合同》中的约定内容，应认定系争房屋使用费的截止日期为2016年5月14日，非2016年5月15日。关于系争房屋的使用费，根据双方在合同中约定的南苏州路房屋的月租金181317元、建筑面积2128.97平方米，换算出该房屋的每日每平方米建筑面积的租金约为2.80元。系争房屋的建筑面积为430.73平方米，故系争房屋的日租金为1206.04元、月租金为36683.84元。鉴于南苏州路房屋的二、三层是在2014年6月30日返还原告，系争房屋的租金应计算至2016年5月14日止，因此，被告应付的南苏州路房屋的租金和房屋使用费(2014年4月1日至6月30日)为543951元，应付的系争房屋使用费(2014年7月1日至2016年5月14日)为823929.04元。至于租赁押金，鉴于原告同意返还，且合同中有约定，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海苏之南岸公关策划有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海河岸商业开发有限公司自2014年4月1日起至2016年5月14日止的租金和房屋使用费XXXXXXX.04元；二、上海苏之南岸公关策划有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海河岸商业开发有限公司水费8318.24元、电费116894.70元;三、上海河岸商业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海苏之南岸公关策划有限公司租赁押金362634元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15628元，由上海苏之南岸公关策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  时 美二〇一七年四月二十八日书 记 员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。