福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2835号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈赫，男，1991年6月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建五和建设发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平路中段金城投资区工业中心瑞丰阁3A。
法定代表人：林荣滨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈颖，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄丹丹，女，该公司员工。
上诉人沈赫、福建五和建设发展有限公司（以下简称五和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈赫的委托诉讼代理人陈昭森、上诉人五和公司的委托诉讼代理人黄丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈赫上诉请求：撤销原审判决第二项。事实和理由：一、一审法院认定沈赫延迟办证加大五和公司承担担保责任的风险没有事实依据。解除五和公司的保证责任截止日为“办妥且抵押财产的其他权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日”止，因此沈赫即使及时办妥产权证，也有可能因其他原因无法完成抵押登记证明文件及其他权利证书，在这种情形下五和公司的保证责任的风险同样不会解除，那么沈赫延迟办证并不会加大五和公司承担担保责任的风险。沈赫延迟办证与加大五和公司承担担保责任的风险没有因果关系，且沈赫于2016年5月23日已办理产权登记，五和公司的保证责任已解除，不存在保证责任违约金的事实。二、一审法院不认定《商品房买卖合同》（附件六）《补充协议》的2.3.3条无效属事实不清。1、从违约办证给予双方的违约宽限期、延迟办证双方承担的违约金额、双方延迟办证违约金计算的基数、方法，该条款加重沈赫（买受人）的责任。2、该条款减轻五和公司（出卖人）的责任。三、一审法院判决沈赫向五和公司按日万分之三支付保证责任违约金违反对等原则，没有法律依据。
五和公司辩称：一、根据沈赫、贷款银行、五和公司三方订立的《个人一手住房贷款合同》的约定，五和公司需为沈赫借款承担阶段性连带担保责任，期限至沈赫办理完房屋权属登记并抵押登记为止，若沈赫迟延办证，将导致五和公司承担担保责任期限延长，必然加大五和公司承担保证责任的风险。二、五和公司与沈赫签订的《商品房买卖合同》补充协议第2.3.3条明确约定，沈赫必须在五和公司发出办理产权证通知之日起60日内办妥房屋权属证书、抵押房屋的他项权证及配合贷款银行办理房屋抵押登记的其他手续，否则应承担违约责任。本案中，五和公司已于2016年4月6日完成初始登记并通知沈赫在五和公司发出办理产权证通知之日起60日内办妥房屋权属证书等手续，但沈赫却未在合同约定的期限内按时办理，由于沈赫的部分购房款系以银行按揭贷款的方式支付，导致五和公司担保期限延长，沈赫逾期办证的行为已构成违约，应按合同约定向五和公司承担违约责任。因此合同约定沈赫应当及时办妥权属证书合理合法，并不属于加重沈赫责任、减轻或免除五和公司责任的情形，沈赫称该条款为无效条款，没有事实与法律依据。三、根据上述2.3.3条约定，沈赫逾期办理房屋权属证书，导致五和公司为沈赫贷款提供的担保责任未能及时解除，每逾期一日，沈赫应按贷款额的千分之五向五和公司支付违约金。另，讼争合同约定，若因五和公司原因导致沈赫逾期取得房屋权属证书，以房屋总价款为基数的每日万分之二标准支付违约金。一审法院仅认定该保证责任违约金标准过高，故调整为以沈赫贷款额为基数的每日万分之三标准支付违约金，合法也合情合理，因计算基数不同，一审法院并未违反对等原则。综上所述，一审法院对此认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回沈赫的上诉请求。
五和公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持五和公司一审反诉请求，驳回沈赫一审诉讼请求；3、判令沈赫承担本案诉讼费用。事实和理由：一、五和公司已在合同约定期限内取得讼争房屋所在的C1地块除土地核验文件外其他所有办理初始登记所需材料，由于政府部门原因导致土地核验延迟，最终造成初始登记延误至2016年4月6日才完成，属于五和公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，并非五和公司自身原因造成，五和公司作为出卖人依诚实信用原则，已尽最大努力履行自己的义务，不应承担逾期办证的违约责任。二、沈赫应按合同约定及时缴交契税、物业专项维修资金，直接关系到房屋权属证书、抵押房屋的他项权证等相关手续办理及五和公司保证责任的解除，沈赫未按合同约定履行已构成违约，依法应承担违约责任。
沈赫辩称，一、根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但五和公司明显已经逾期办理产权初始登记，并且又再次逾期通知沈赫可以办理产权证书，构成违约，应依约承担违约责任。二、《合同补充协议》第二条2.3（包括：2.3.1、2.3.2、2.3.3）的约定是无效的，五和公司以《合同补充协议》的约定要求沈赫支付相关违约金没有依据。沈赫与五和公司签定的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关合同属于格式合同，《合同补充协议》第二条2.3（包括：2.3.1、2.3.2、2.3.3，下同）属于格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，以及《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”约定，《合同补充协议》第二条2.3的相关条款的约定应认定为无效。三、五和公司属于专业的房地产开发企业，对土地核验及土地是否及时交付应当有充分的预见，政府原因和五和公司承担逾期办证的违约责任没有关联性。即使因政府原因导致向五和公司承担违约责任，五和公司可以按国有土地出让合同的约定向土地出让方主张违约责任。综上所述，沈赫请求驳回五和公司的上诉请求。
沈赫向一审法院起诉请求：五和公司赔偿沈赫逾期办理房产证违约金38527.16元（自2016年1月9日起至2016年4月5日止，每日按已付款项2189043元的0.02%计算）。
五和公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.沈赫按房款总价款（即2189345元）每日万分之二的标准向五和公司支付自2015年1月15日起至2015年1月18日的保管金1313.61元；2.沈赫按贷款额（即1525000元）每日千分之五的标准向五和公司支付自2016年6月5日起至五和公司为沈赫贷款提供的保证责任解除之日止的违约金（暂计至2016年6月13日，共违约8天，违约金为61000元）；3.沈赫按契税总额（即43786.9元）每日千分之五的标准向五和公司支付自2016年4月13日起至缴清之日止的违约金（暂计至2016年6月13日，共违约61天，违约金为13355元）；4.沈赫按物业专项维修资金总额（即21708元）每日千分之五的标准向五和公司支付自2016年4月13日起至缴清之日止的违约金（暂计至2016年6月13日，共违约61天，违约金为6620.94元）。综上累计违约金为82289.55元。
一审法院认定事实：沈赫与五和公司于2013年6月15日签订《商品房买卖合同》及附件1-6（合同编号201336990013），约定五和公司将坐落于晋安区新店镇东园村福州奥林匹克花园一期C1地块3#楼1101单元商品房出售给沈赫，房屋总价款为2189345元，其中首付664345元，余款1525000元办理按揭贷款；
关于交房时间的约定，五和公司应于2015年1月15日前交付诉争房产；
关于产权登记的约定，双方经协商同意选择【2】：因开发商无法按照【1】的约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后300日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金；
关于房产交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人按延期时间向出卖人支付房款总价日万分之二的保管金，从出卖人交付房屋使用通知书中规定的交付日期截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同买受人已验收合格并承担房产的一切风险责任及相关义务；同时买受人应向物业管理公司缴纳上述交付日期截止日起的物业管理公司缴纳上述交付日起截止日起的物业管理费及违约金；
关于物业专项维修资金的约定，在具备办理产权证条件下，买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内，将物业专项维修资金全额存入福州市房地产管理所指定的专用账户或将物业专项维修资金全额交由出卖人代缴；若买受人不能按照上述规定缴纳物业专项维修资金，则每逾期一日，应按应交物业专项维修资金总额的千分之五向出卖人支付违约金；
关于契税的约定，在具备办理产权证条件下，买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内，交纳该套商品房应缴纳的契税或交由出卖人代交，若买受人不能按照上述规定缴纳契税，则每逾期一日，应按应交契税总额的千分之五向出卖人支付违约金；
关于保证责任的约定，在具备办理产权证条件下，在出卖人发出上述要求买受人办理产权证通知之日起六十日内，因买受人原因未能办妥本合同项下房屋权属证书、抵押房屋的他项权证及未配合贷款银行办理房屋抵押登记的其他手续，导致出卖人为买受人贷款提供的保证责任未解除的，每逾期一日，买受人应按贷款额的千分之五向出卖人支付违约金。
2015年1月8日，五和公司向沈赫发出《房屋交付使用通知书》，载明买受人未在通知书规定的交付日期截止日（2015年1月25日）前办妥交付手续，则根据《商品房买卖合同》的约定，买受人须支付房款总价日万分之二的保管金，自交付截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同验收合格并承担该房产的一切风险责任及相关义务。
2015年1月18日，沈赫在《物品领用确认书》上签字确认收房。
2016年4月7日，五和公司向沈赫发出《办理产权证通知函》，载明五和公司已经办理完成房产所有权初始预登记手续（完成产权总登记受理），在通知函发出七日内，按规定缴清物业专项维修资金及契税，并携带有关证件前往公司处办理产权证。2016年4月8日，沈赫收到该函，至今尚未办理产权证。
双方当事人对以下事实存有争议，一审法院认定如下：
1.关于逾期办证违约金的计算时间。一审法院认为，根据诉争《商品房买卖合同》关于交房时间的约定及关于产权登记的约定，五和公司应在2016年1月15日前通知沈赫办理房产权证，沈赫于2016年4月8日收到通知，故计算逾期办证时间应从2016年1月18日起至2016年4月8日止。沈赫主张截至2016年4月5日，一审法院予以支持。
2.关于保管金的计算时间。一审法院认为，根据诉争《商品房买卖合同》及《房屋交付使用通知书》的约定，五和公司给予沈赫的收房宽限时间至2015年1月25日，沈赫于2015年1月18日收房，不存在保管金。
3.关于保证责任的违约金的计算时间。一审法院认为，根据诉争《商品房买卖合同》及《办理产权证通知函》的约定，在具备办理产权证条件下，在出卖人发出上述要求买受人办理产权证通知之日起六十日内，买受人应办理产权证或配合解除五和公司的保证责任，五和公司于2016年4月7日发出通知函，故计算保证责任的违约金的时间从2016年6月7日起计至五和公司为沈赫贷款提供的保证责任解除之日止。
一审法院认为，沈赫与五和公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。
关于五和公司是否应支付逾期办证违约金。根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但五和公司迟至2016年4月6日方办妥产权初始登记，且在2016年4月7日才通知沈赫办理产权证通知，已构成违约，应依约承担违约责任。五和公司关于不是其自身原因导致违约的抗辩理由，与事实不符，不予采信。五和公司应向沈赫赔偿自2016年1月18日起至2016年4月5日止的逾期办证违约金34153.78元（2189345元×0.02%×78天）。
关于沈赫是否应支付保管金、保证责任违约金问题。沈赫主张合同第十二条及补充协议第二条约定加重了买受人的责任，应属于约定无效。一审法院认为，五和公司已在《房屋交付使用通知书》中明确指出在2015年1月25日前办理房屋交接手续均属合理期限，沈赫于2015年1月18日收房，故五和公司主张保管金，于法无据，一审法院不予支持；沈赫以按揭贷款的形式支付了部分购房款，五和公司为其按揭贷款提供阶段性的连带担保责任，沈赫迟延办证确有加大五和公司承担担保责任的风险，由此可见，双方约定沈赫应及时收房和办证具有合理性，不属于加重责任的情形，故沈赫的抗辩理由，不予采信。因五和公司主张的保证责任违约金标准为每日千分之五，该约定存在违约金标准过高的情形，故该保证责任违约金标准调整为每日万分之三。沈赫应向五和公司支付逾期办证保证责任违约金（以1525000元为基数，按照每日万分之三的标准从2016年6月7日起计算至五和公司保证责任解除之日止）。
关于沈赫是否应支付契税、物业专项维修资金的违约金。一审法院认为，合同的补充协议第二条关于契税、物业专项维修资金违约金的约定，明显加重了沈赫的负担，且与五和公司并无利害关系，属于约定无效。故五和公司该项请求，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、福建五和建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向沈赫支付逾期办理房产证违约金34153.78元；二、沈赫应于本判决生效之日起十日内向福建五和建设发展有限公司支付保证责任违约金2745元（以1525000元为基数，按照每日万分之三的标准从2016年6月7日起计算至2016年6月13日止）；三、驳回沈赫的其他诉讼请求；四、驳回福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费763元，减半收取计381.5元，由沈赫负担46.5元，福建五和建设发展有限公司负担335元。反诉案件受理费928元，由福建五和建设发展有限公司负担836元，沈赫负担92元。
本院二审期间，沈赫围绕上诉请求依法提交房屋所有权证，证明其办证时间是2016年5月23日。五和公司对沈赫提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查认为，沈赫提交的证据具有证明力，本院予以采信。
根据现有证据，本院对一审查明的事实除“（沈赫）至今尚未办理产权证”以外均予以确认。
另查明，沈赫于2016年5月23日办理案涉房屋所有权证。
本院认为，关于沈赫主张其不应当向五和公司支付保证责任违约金上诉请求，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议（按揭/公积金贷款）第2.3.3条约定，沈赫承担违约金的前提是“五和公司发出要求沈赫办理产权证通知之日起六十日内，因沈赫原因未能办妥本合同项下房屋权属证书、抵押房屋的他项权证及未配合贷款银行办理房屋抵押登记的其他手续，导致五和公司为沈赫贷款提供的保证责任未能解除的”，五和公司于2016年4月7日发出通知函，沈赫于2016年5月23日办理案涉房屋所有权证，系在前述约定期限之内，且五和公司陈述其在沈赫办理产权证后未承担担保责任，故一审判决沈赫承担保证责任违约金2745元（以1525000元为基数，按照每日万分之三的标准从2016年6月7日起计算至2016年6月13日止）缺乏依据，本院予以纠正。
《商品房买卖合同》约定五和公司负有办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由五和公司提供的资料交付沈赫的义务、期限及违约责任。五和公司就讼争房屋办理房屋所有权初始预登记超出合同约定的期限，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。五和公司主张由于政府部门原因导致土地核验延迟，但从现有证据来看，五和公司并未在合同约定的期限内及时向相关行政机关申请办理土地核验手续，故五和公司需对沈赫承担相应的违约责任。五和公司主张政府部门原因系属于不可抗力，但是其在一审中提交的证据无法证明土地核验延迟属于在订立合同时不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，故本院对五和公司的该项上诉理由不予采信。
关于五和公司主张沈赫支付逾期缴纳契税、物业专项维修资金违约金的上诉理由，本院认为，讼争《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有加重买受人责任的内容。因业主不及时办理房屋权属证书可能影响五和公司阶段性保证责任的解除导致其保证责任加重，故双方已经在补充协议中约定业主应当在接到办理产权通知之日起60日内办理产权证书，逾期办理应承担相应的违约责任。而在60日内契税、物业专项维修资金何时缴纳不直接影响到房屋权属证书办理及五和公司阶段性保证责任的解除，因此补充协议关于业主在五和公司发出办理产权证通知之日起七日内缴纳契税、物业专项维修资金等以及相应的违约责任的约定，加重了业主的负担，一审判决认定该条款无效并无不当，本院予以维持。
综上所述，沈赫的上诉请求成立，予以支持；五和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3085号民事判决第一项；
二、撤销建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3085号民事判决第二项；
三、驳回沈赫的其他诉讼请求和其他上诉请求；
四、驳回福建五和建设发展有限公司的诉讼请求和上诉请求。
一审案件受理费按一审判决确定的金额负担。二审案件受理费431.5元，由福建五和建设发展有限公司负担（其中沈赫预缴763元，应收50元，由福建五和建设发展有限公司负担；福建五和建设发展有限公司预缴381.50元，由福建五和建设发展有限公司负担）。
本判决为终审判决。
审判长 汪 霞
审判员 缪 羽
审判员 唐宇恒
二〇一七年十月二十四日
书记员 王亚珊