福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初2183号
原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行,住所地福建省石狮市。
负责人：许文足,该行行长。
委托诉讼代理人：高树宙,男,该分行员工。
委托诉讼代理人：陈立东,男,该分行员工。
被告：吴国录，男，1984年11月7日出生，汉族，住石狮市。
被告：洪绮敏，女，1988年9月19日出生，汉族，住石狮市。
被告：石狮泰禾广场投资有限公司,住所地石狮市。
法定代表人朱进康，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张柄华，福建师友律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行）与被告吴国录、洪绮敏、石狮泰禾广场投资有限公司（下称泰禾广场公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2017年4月26日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建行石狮分行的委托诉讼代理人高树宙、被告吴国录、洪绮敏、被告泰禾广场公司的委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行石狮分行向本院提出诉讼请求：1.解除编号为XXX《个人住房借款合同》；2.判令吴国录、洪绮敏立即偿还个人住房贷款797041.52元,利息、罚息及复息14396.82元（合计811438.34元，暂计至2017年3月29日）及自2017年3月30日起至全部还款日所兹生的利息、罚息及复息；3.判令建行石狮分行对吴国录提供的XXX单元房产抵押物享有优先受偿权；4.判令泰禾广场公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用及由此发生的费用由吴国录、洪绮敏、泰禾广场公司承担。诉讼过程中,建行石狮分行向本院申请撤回第一项诉讼请求并变更第二项诉讼请求为：判令吴国录、洪绮敏立即偿还个人住房贷款746961.22元,利息、罚息及复息10766.95元（合计757728.17元，暂计至2017年9月25日）及自2017年9月26日起至全部还款日所兹生的利息、罚息及复息。
事实与理由：2013年11月20日,吴国录、洪绮敏向建行石狮分行申请个人住房贷款,与建行石狮分行签订编号为XXX的《个人住房借款合同》,并约定：吴国录、洪绮敏向建行石狮分行借款97万元,借款期限10年。借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。还款方式为等额本息还款；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率；借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息）,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；泰禾广场公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围为本合同项下的借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同的约定在保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。吴国录自愿以其名下的址于XXX房产为上述债务提供抵押担保。2014年4月23日,双方到石狮市房产登记交易中心办理抵押权预告登记手续。2014年8月11日，建行石狮分行依约将讼争借款97万元转账支付给双方约定的泰禾广场公司账户。借款后,吴国录、洪绮敏未依约按期足额履行还款义务。泰禾广场公司分别于2017年3月29日、2017年5月27日及2017年6月29日分别代偿贷款本息40806.07元、20857.6元及10389.89元，合计72053.56元。截至2017年9月25日，吴国录、洪绮敏尚欠建行石狮分行借款本金746961.22元,利息、罚息及复息10766.95元。
吴国录、洪绮敏辩称，欠款属实，希望与建行石狮分行进行调解。
泰禾广场公司辩称，1.对于吴国录、洪琦敏尚欠建行石狮分行的具体金额我方不清楚；2.已代吴国录、洪琦敏清偿贷款本息合计61663.67元，我方对此笔还款对吴国录、洪琦敏享有追偿权，该金额应从建行石狮分行起诉金额中扣除；3.吴国录、洪琦敏的欠款应当以抵押的房产拍卖、变卖的价款清偿，我方仅对不能清偿的部分承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实与建行石狮分行诉称的事实一致。
诉讼中,建行石狮分行向本院提出财产保全申请,请求查封吴国录所有的位于XXX单元房产，保全金额以811438.34元为限。本院经审查后依法作出裁定,裁定：查封以吴国录名义办理合同登记备案的址于XXX单元房产（购房合同号：XXX），期限为三年。
本案争议焦点是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。
双方当事人对于争议焦点的意见与其诉、辩及质证意见基本一致。
本院认为，本案各方当事人所签订的《个人住房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，依法应认定合法有效。建行石狮分行依约履行了贷款发放义务，吴国录、洪绮敏未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，依约应承担相应的违约责任，故建行石狮分行有权要求吴国录、洪绮敏偿还尚欠的住房贷款本金，并按照合同约定的利息、罚息、复息标准计收尚欠的利息、罚息、复息。吴国录自愿以登记于其名下的房产作为讼争贷款的抵押担保物,但办理的仅是抵押权预告登记。根据《中国人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开放商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的XXX单元房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，故购房人吴国录负有协助办理抵押登记的义务，泰禾广场公司应督促其办理。本院酌定吴国录应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。在正式抵押登记手续办妥以后，建行石狮分行按照法律规定对讼争抵押物享有优先受偿权。
建行石狮分行与保证人泰禾广场公司约定的保证期间为“自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行石狮分行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，泰禾广场公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。根据《中国人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人泰禾广场公司在承担保证责任后，有权向债务人吴国录、洪绮敏追偿。在追偿过程中，若债权人建行石狮分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还泰禾广场公司垫付的款项及银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还给吴国录、洪绮敏。泰禾广场公司辩称仅对担保物以外的债务承担保证责任，但泰禾广场公司与建行石狮分行在讼争《个人住房借款合同》中约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同的约定在保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”，根据《中国人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，泰禾广场公司的该项抗辩主张，无合同和法律依据，本院不予采纳。建行石狮分行在审理过程中申请撤回第一项诉讼请求，系其对自己民事权利所作的处分，未违反法律规定，本院依法予以准许。
综上所述，对建行石狮分行的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中国人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、吴国录、洪绮敏应于本判决生效后立即偿付中国建设银行股份有限公司石狮分行编号为XXX《个人住房借款合同》项下的贷款本金746961.22元及截至2017年9月25日的利息、罚息、复息10766.95元，并按《个人住房借款合同》约定的标准支付自2017年9月26日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复息；
二、石狮泰禾广场投资有限公司对吴国录、洪绮敏的上述债务承担连带保证责任，石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后,有权向吴国录、洪绮敏追偿；
三、吴国录应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司石狮分行办理XXX单元房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为中国建设银行股份有限公司石狮分行。石狮泰禾广场投资有限公司应督促吴国录配合其办理抵押登记。抵押登记手续办妥之日，石狮泰禾广场投资有限公司的保证责任终止；
四、上述房产抵押登记办妥后，中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的主债权享有优先受偿权；
五、中国建设银行股份有限公司石狮分行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿石狮泰禾广场投资有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还吴国录、洪绮敏；
六、石狮泰禾广场投资有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向吴国录、洪绮敏追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11377元、保全费4578元，由吴国录、洪绮敏、石狮泰禾广场投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 叶 青
代理审判员 蔡国胜
人民陪审员 王熊熊
二〇一七年九月三十日
书 记 员 杨慧玲
附：一、本案引用的主要法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中国人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中国人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。