广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1681号原告（反诉被告）王春丽，女，汉族，1978年4月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人林漫漫、王萃，广东一言律师事务所律师。被告陈显鑫，男，汉族，1969年1月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告（反诉原告）熊芳，女，汉族，1975年10月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。两被告共同委托代理人曾庆凡，广东鹏浩律师事务所律师。第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道。法定代表人杜欣。委托代理人朱丹，女，汉族，1990年9月18日出生，身份证住址湖北省武穴市花桥镇，该公司职员。第三人兴业银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南大道。负责人郭明，行长。委托代理人夏枫，女，汉族，1989年11月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，该公司职员。委托代理人李咏雪，女，汉族，1967年11月22日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，该公司职员。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依原告申请追加深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产）、兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称兴业银行）为第三人，适用普通程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告代理人林漫漫、王萃，被告代理人曾庆凡，第三人中联地产代理人朱丹，第三人兴业银行代理人夏枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经第三人中联地产提供居间服务，两被告于2015年5月3日同意将其所有的鸿景园4栋A单元2301室（深房地字第××号）以人民币490万元的价格转让给原告，双方于当日签订《房产买卖合同》及《补充协议》。其中《房产买卖合同》约定如下：1、卖方应在签订合同后十日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；2、买方应支付购房定金人民币20万元，其中在签订合同当日支付人民币13万元至第三人中联地产处进行监管，此款在签订合同日起三日内由第三人中联地产直接支付给卖方，剩余7万元于签订合同后三日内补交给两卖方；3、买方须于2015年6月12日之前预付首期购房款到贷款银行做资金监管，卖方应在接到原告或第三人中联地产通知后积极配合办理并签订相关协议。《补充协议》约定如下：买方知晓卖方此物业和另外一套房子捆绑做的企业经营贷款，且卖方同意与银行协商向银行支付最高赎楼款人民币280万元偿还此物业赎楼。如果银行不同意此款赎楼，买卖双方则可以解除此物业的《房产买卖合同》，且双方不追究任何违约责任，卖方退还买方所交定金，中介方不追究双方违约责任。或者需要更多金额赎楼，买卖双方也愿意继续交易此物业，则多出的赎楼费用买卖双方可以自行协商。协商不成则双方解除合同，双方不追究违约责任。上述合同签订后，原告依约向卖方支付了购房定金人民币20万元，并于2015年6月11日通知两被告到原告的贷款银行工商银行协助办理首期资金监管及购房贷款，但两被告未按合同约定做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，也未依约配合原告做资金监管。原告及第三人中联地产曾多次催促两被告履行合同约定，但两被告总是以各种理由拖延。2015年7月9日，原告经第三人中联地产转递，收到了两被告发出的《解除合同通知函》，其单方口头声称兴业银行不同意以280万元赎楼，交易无法进行下去，并以此作为理由单方解除了涉案房产买卖合同及中介合同，但却未向原告或第三人提供兴业银行关于赎楼事宜的任何书面材料。鉴于此，原告于2015年7月14日向被告及第三人中联地产发出《继续履行合同通知函》，要求两被告继续履行合同并请两被告收函后五日内出具兴业银行关于赎楼事宜的书面材料，但两被告收到原告的上述通知函后未在合理期限内出具前述银行关于赎楼事宜的书面材料，且明确回复原告不再履行双方签订的房产买卖合同。为了解两被告解约的真实原因，原告曾委托广东一言律师事务所于2015年7月16日向兴业银行就原被告间转让房地产的相关赎楼及注销抵押登记事宜发出[2015]广一言律询字第001号《询问函》，向其询问涉案房产的赎楼情况及负责人的联系方式，但兴业银行收函后未在指定期限内作出明确回复，故2015年7月21日原告再次致函被告和第三人中联地产，明确表示涉案合同尚在履行当中，要求两被告限期履行合同义务。但两被告至今仍拒绝履行，其迟延履行合同义务已达77天之久。综上，原告认为，两被告未履行委托公证的约定义务，又拒绝协助原告办理资金监管，导致涉案房产买卖合同未能依约顺利履行，且其在尚未取得兴业银行对涉案房产赎楼事宜书面批复的情况下，擅自单方解除合同，其行为已然构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告请求法院判令：1、两被告继续履行涉案合同，包括履行赎楼、过户等合同约定的义务（房产价值人民币490万元）；2、两被告赔偿原告损失人民币2108元（自2015年5月14日暂计至起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。2015年9月29日，原告变更诉讼请求为：1、解除双方签订的房产买卖合同及补充协议；2、两被告向原告返还定金人民币20万元；3、两被告向原告支付违约金人民币98万元；4、两被告承担本案的全部诉讼费用。两被告答辩称：1、同意解除合同及补充协议。2、同意返还定金7万元，13万元托管定金应由第三人中联地产退还原告。3、根据双方补充协议，在银行不同意以280万元赎楼的情况下解除合同，各方均无须承担违约责任，所以原告第3项支付违约金的诉讼请求缺乏合同依据。两被告同时反诉称，原被告于2015年5月3日签订了有关鸿景园4栋A单元2301室（房产证号深房地字第××号）的《房产买卖合同》，约定以490万元的价格转让该房产，原告支付定金20万元，其中7万元由被告直接收取，13万元按协议托管于第三人处。鉴于该房产与案外人另外一套房产共同为他人（企业）作抵押贷款，同日，双方签订《补充协议》，就该房产抵押贷款的情况及合同解除条件作了说明和补充。《补充协议》约定：买方知晓卖方此物业和另外一套房子捆绑做的企业经营贷款，且卖方同意与银行协商向银行支付最高赎楼款人民币280万元整赎楼；如果银行不同意此款赎楼，则双方买卖合同解除，返还定金，互不追究责任。也可就超出的赎楼款再行协商，协商不成，则解除合同，互不追究违约责任。因抵押权人兴业银行深圳分行不同意部分还款后注销抵押，双方的合同无法继续履行，双方也未能取得进一步的一致意见，《补充协议》约定的合同解除条件已成就。被告请求法院判令：1、解除原被告于2015年5月3日签订的有关鸿景园4栋A单元2301室（房产证号深房地字第××号）的《房产买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还定金人民币7万元给原告；3、第三人中联地产将其托管的13万元返还原告；4、反诉受理费由原告承担。被告当庭变更诉讼请求第3项为：第三人中联地产将5000元交房保证金及12.5万元定金返还原告。原告对被告的反诉答辩称：一、被告在涉案买卖合同履行过程中存在重大违约行为，体现如下：1、根据原被告于2015年5月3日签订的房产买卖合同第二条的约定，被告应于前述合同签订后十日内做公证委托第三方办理赎楼、过户等手续，并将公证书原件交付担保公司用于赎楼过户等。因此，核实涉案房产的赎楼情况及办理赎楼手续均应由被告公证委托的第三方进行。被告拒绝做委托第三方办理赎楼、过户等公证手续的行为，已构成违约。2、根据双方签订的买卖合同第七条第一款第一项的约定，被告应在接到原告或第三人通知后于2015年6月12日之前积极配合原告办理相关首期购房款的资金监管手续，但两被告在涉案合同并未解除的情况下，经原告及第三人中联地产多次催促，拒绝配合办理首期购房款的资金监管手续，其行为已然构成违约。二、被告履行涉案买卖合同约定的义务与双方签订的补充协议内容并不冲突，且两者约定的内容具有先后履行顺序。即被告应在涉案买卖合同签订之日起十日内公证委托第三方办理赎楼、过户手续，由第三方向兴业银行核实赎楼情况，当兴业银行不同意以280万元赎楼时，被告与原告才可依据补充协议第一条之约定协商解除涉案买卖合同。由此可见，被告已违约在先，补充协议的约定并不能成为被告合法解除买卖合同的抗辩理由。三、涉案买卖合同签订后，原告与第三人中联地产曾多次催促被告履行合同义务，但被告二人一直以出差、工作忙等理由拖延，并未向原告提及兴业银行是否同意赎楼。原告认为，由于此时恰逢深圳房价大幅上涨，被告在高房价的引诱之下拟以更高价出售涉案房产，才以各种理由企图不予继续履行涉案合同。四、被告与原告签订涉案合同之时并没有对涉案房产的赎楼情况予以核实确认，且在涉案房产赎楼情况尚未明朗之时就拒绝履行义务，单方面解除合同。因此，对于本案诉讼程序的产生，被告具有严重过错，损害了原告的合法权益。综上所述，原告认为，被告在反诉状中回避自身故意违约的重要事实，极大损害了原告的合法权益，恳请法庭查明真相，依法裁判。第三人中联地产对本诉与反诉答辩称：1、2015年5月3日，在我司的居间服务下促成原被告双方签订房产买卖合同，合同签订后，我司一直在积极促成双方履行合同义务。但由于原被告双方在赎楼上未达成一致，以致合同未能继续履行。2、尚有5000元交房保证金及12.5万元定金托管在我司，请求法院依法判决。第三人兴业银行对本诉与反诉答辩称：1、2014年12月2日，我行与深圳市福厨厨房设备有限公司（以下简称福厨公司）签订了兴银深业务九部授信字（2014）第108号《基本额度授信合同》，合同约定我行给予福厨公司人民币450万元的授信额度，授信期限自2015年1月15日至2016年1月15日。同日，我行与陈向锋、陈显鑫、熊芳签订了兴银深业务九部授信（抵押）字（2014）第108号《最高额抵押合同》，约定本合同担保的主合同债权包括兴银深业务九部授信字（2014）第108号《基本额度授信合同》及其项下所有分合同，抵押物为陈向锋名下的位于深圳市宝安区新安镇建安路34区弘雅花园三期雅豪轩北区6栋802（深房地字××号）及本案涉案房产陈显鑫、熊芳名下的深圳市宝安区新安街道宝城34区宝民路鸿景园4栋A单元2301（深房地字第××号），并办理了抵押登记。同日，我行与福厨公司签订兴银深业务九部流借字（2014）第108号《流动资金借款合同》，该合同是编号为兴银深业务九部授信字（2014）第108号《基本额度授信合同》的分合同，福厨公司借款金额为人民币450万元，借款期限自2015年1月15日至2016年1月15日，还约定了利率、罚息、复利等条款。2、上述合同签订后，我行于2015年1月15日向福厨公司发放了贷款450万元。截至2015年8月24日，福厨公司在上述《流动资金借款合同》项下的债务包括借款本金450万元及相应利息。3、上述合同履行期间，两被告向我行提出以人民币280万元赎出鸿景园4栋A单元2301号房产，之后在未通知我行的情况下，与原告签订了《房屋买卖合同》。我行于2015年7月22日向其出具《关于鸿景园4栋A单元2301号房产的说明》，明确告知其必须清偿兴银深业务九部授信字（2014）第108号《基本额度授信合同》项下的所有债务，才可以释放抵押物，债务包括但不限于借款本金450万元及利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金和我行实现债权的费用，不同意以280万元赎出抵押物。4、上述合同是各方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，我行有权就两被告名下的深圳市宝安区新安街道宝城34区宝民路鸿景园4栋A单元2301房产优先受偿。经审理查明，2014年12月2日，第三人兴业银行与福厨公司签订了兴银深业务九部授信字（2014）第108号《基本额度授信合同》，约定兴业银行给予福厨公司人民币450万元的授信额度，授信期限自2015年1月15日至2016年1月15日。当天，兴业银行与陈向锋、两被告签订了兴银深业务九部授信（抵押）字（2014）第108号《最高额抵押合同》，约定本合同担保的主合同债权包括兴银深业务九部授信字（2014）第108号《基本额度授信合同》及其项下所有分合同，抵押物为陈向锋名下的位于深圳市宝安区新安镇建安路34区弘雅花园三期雅豪轩北区6栋802（深房地字××号）及两被告名下的深圳市宝安区新安街道宝城34区宝民路鸿景园4栋A单元2301（深房地字第××号），并办理了抵押登记。当天，兴业银行与福厨公司签订兴银深业务九部流借字（2014）第108号《流动资金借款合同》，该合同为兴银深业务九部授信字（2014）第108号《基本额度授信合同》的分合同，福厨公司借款金额为人民币450万元，借款期限自2015年1月15日至2016年1月15日，还约定了利率、罚息、复利等条款。兴业银行对上述业务的经办工作人员是谭赢。上述合同签订后，兴业银行于2015年1月15日向福厨公司发放了贷款450万元。2015年5月3日，经第三人中联地产提供居间服务，原告作为买方，被告作为卖方，签订了《房产买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区鸿景园4栋A单元2301室（深房地字第××号）以人民币490万元的价格转让给原告；卖方应在签订合同后十日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；买方应支付购房定金人民币20万元，其中13万元在签订合同当日支付第三人中联地产进行监管，其中12.5万元在签订合同日起三日内由第三人中联地产直接支付给卖方，5000元作为交房保证金在卖方如期交付房产后10日内退给卖方，剩余7万元买方于签订合同后三日内交给卖方；买方须于2015年6月12日之前预付首期购房款到贷款银行做资金监管，卖方应在接到买方或第三人中联地产通知后积极配合办理并签订相关协议；赎楼费等税费均由买方承担。当天，买卖双方还签订了《补充协议》，约定如下：“买方知晓卖方此物业和另外一套房子捆绑做的企业经营贷款，且卖方同意与银行协商向银行支付最高赎楼款人民币280万元偿还此物业赎楼。如果银行不同意此款赎楼，买卖双方则可以解除此物业的《房产买卖合同》且双方不追究任何违约责任，卖方退还买方所交定金，中介方不追究双方违约责任。或者需要更多金额赎楼，买卖双方也愿意继续交易此物业，则多出的赎楼费用则买卖双方可以自行协商。协商不成则双方解除合同，双方不追究违约责任。”上述合同签订后，原告依约向卖方支付了购房定金人民币7万元，向中联地产支付了定金13万元（含5000元交房保证金）。由于兴业银行不同意被告以280万元赎楼，被告没有按照合同约定办理委托第三方赎楼的公证手续，并于2015年6月11日在原告要求其一起到银行办理首期资金监管时，将此情况发短信告知原告。原告认为缺少银行书面回函，无法核实被告的陈述，要求继续履行合同。7月8日，被告向原告邮寄《解除合同通知函》，称因银行不同意280万元赎楼，交易无法进行，解除合同。7月14日，原告向被告邮寄《继续履行合同通知函》，要求被告提供兴业银行关于赎楼情况的书面材料，继续履行合同。7月16日，被告邮寄《关于的复函》,邀请原告与中联地产收函后5日内一起到银行核实情况。当天，原告委托广东一言律师事务所向兴业银行发出询问函。兴业银行未作回复。7月21日，原告向被告邮寄《继续履行合同催告函》。7月22日，兴业银行向两被告出具了《关于鸿景园4栋A单元2301号房产的说明》。以上事实，有基本额度授信合同、流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产证、房产买卖合同、补充协议、收款收据、招商银行户口历史交易明细、招商银行转账汇款业务回单、解除合同通知函、继续履行合同通知函、关于《继续履行合同通知函》的复函、继续履行合同催告函、快递单、产权资料电脑查询结果表、房地产抵押登记查询表、购房资格证明、关于鸿景园4栋A单元2301号房产的说明、手机短信及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告于2015年5月3日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》合法有效，对当事人均有约束力。补充协议已明确告知原告，本案房产与案外另一套房产同为企业经营贷款的抵押物，双方对抵押权人不同意以280万元赎楼时合同如何处理作了清晰约定，即“或者需要更多金额赎楼，买卖双方也愿意继续交易此物业，则多出的赎楼费用买卖双方可以自行协商。协商不成则双方解除合同，双方不追究违约责任。”这是双方对合同解除条件的约定。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，抵押权人兴业银行明确表示不同意280万元赎楼，双方对增加的赎楼款未能达成一致意见，合同约定的解除条件成就，合同的权利义务终止。原、被告均起诉主张解除合同，本院予以支持。原告主张被告违约行为一是没有在合同签订后十日内做公证委托第三方办理赎楼、过户等手续，二是拒绝配合办理首期购房款的资金监管。对此本院认为，被告得知银行不同意280万元赎楼后，没有办理委托第三方赎楼的公证手续，没有配合办理首期房款的资金监管，是合理的、减少买方损失的行为。双方并未约定只有抵押权人出具书面材料或由第三方核实后才视为280万元赎楼不成功，原告在《继续履行合同通知函》、《继续履行合同催告函》中陈述的理由，不能成立。本案符合合同约定的解除条件，被告不存在违约行为，原告关于违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告收取的定金7万元，第三人中联地产收取的监管定金13万元（含5000元交房保证金），均应当向原告返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王春丽与被告陈显鑫、熊芳于2015年5月3日签订的关于深圳市宝安区鸿景园4栋A单元2301室（深房地字第××号）的《房产买卖合同》及《补充协议》；二、被告陈显鑫、熊芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王春丽返还定金人民币7万元；三、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王春丽返还监管的定金人民币13万元（含交房保证金5000元）；四、驳回原告王春丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费46017元，由原告王春丽负担；反诉受理费23000元，财产保全申请费5000元，由被告陈显鑫、熊芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 龙  倩  虹人民陪审员 高  志  军人民陪审员 朱  纯  禄二〇一五年十月二十一日书 记 员 林  斯  瑜书 记 员 张晶晶（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第2页共15页