广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2017）粤71行终1301号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会，住所地：广州市吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：罗斌，系广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周剑平，男，1964年11月23日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人广州市国土资源和规划委员会与被上诉人周剑平房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院作出的（2017）粤7101行初1388号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年11月29日，原告周剑平与广州市国龙房地产开发有限公司签订穗房合字99012456《商品房买卖合同》，约定原告向广州市国龙房地产开发有限公司购买位于国龙大厦裕兴阁24H房屋（即涉案房屋）,原广州市国土局房地产管理局于2001年12月3日办理了上述买卖合同的备案登记。后原告与中国建设银行广州市白云支行就涉案房产签订《楼宇按揭合同》，并办理抵押备案登记，抵押备案号为（2001）备字第36677号。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决广州市国龙房地产开发有限公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排广州市国龙房地产开发有限公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述‘名义购买人’的名义，将‘购得’的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以广州市国龙房地产开发有限公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，广州市国龙房地产开发有限公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于‘名义购房人’名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1)；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）裕兴阁24H、购房人许春美，已付房款（元）170000、已付其他费用（元）39180、登记预购人周剑平、抵押权人建行白云支行……2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于撤销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦裕兴阁24H房屋买卖契约号99012456买卖合同备案登记和备（2001）字36677号抵押备案登记。原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。原告表示其于2017年3月到广州市中级人民法院查阅（2016）粤01民终10119号《民事判决书》获悉上述公告，遂向原审法院起诉。另查明，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。原审法院认为：原告与广州市国龙房地产开发有限公司就购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并就涉案房产办理相关抵押贷款，原广州市国土局房地产管理局分别办理了上述合同的买卖合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述买卖合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋买卖合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，原审法院认为，已经进行买卖合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故买卖合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦裕兴阁24H房屋买卖契约号99012456的买卖合同备案登记和抵押备案号01备36677的抵押备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告周剑平裕兴阁24H房屋买卖合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。上诉人广州市国土资源和规划委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋存在实际购房人许春美，原审未通知其作为第三人参加诉讼，依法应发回重审。据（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》附表1认定，案涉房屋的实际购房人为许春美，并已支付部分房款及其他费用。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条及《行政诉讼法》第八十九条规定，许春美属于应当通知参加诉讼的当事人。原审法院未通知其参加诉讼，应发回重审。二、被上诉人提起本案诉讼已超法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。上诉人于2010年8月26日作出了涉案注销公告，被上诉人作为该广州市国龙房地产开发有限公司及相关人员合同诈骗一案证人，作为该案所查明的“名义购房人”，对该案的进展以及其所“购得”的房产的预售登记和抵押登记处理情况，不可能不知情。此外，在建设银行起诉被上诉人、广州市国龙房地产开发有限公司借款合同纠纷（2007）云法民二初字第425号案中，银行在一审过程中提交的证据材料中包含涉案注销公告，被上诉人虽未出庭应诉，但该案相关材料均以公告方式送达，应视为被上诉人在2007年就已经知道了备案被公告注销的事实。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，被上诉人提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限。三、据（2009）越法刑初字第769号案中被上诉人所做情况说明和判决查明的事实，被上诉人作为“名义购房人”，由广州市国龙房地产开发有限公司操纵虚假购房以套取银行资金，所签订的商品房预售合同及按揭贷款合同均非其真实意思，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同，上诉人作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，事实清楚，依据充分。四、上诉人作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，依职权对被上诉人与广州市国龙房地产开发有限公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定“依职权注销登记”应进行公告。被上诉人并非案涉房屋的实际购房人，对案涉房屋不能提出任何权利主张，上诉人公告注销其合同备案，不损害其利益。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人周剑平答辩称：一、许春美不属于应当通知参加诉讼的当事人。涉案房屋国龙大厦裕兴阁24H单元，是被上诉人按照正常合法程序于2001年12月3日办理了预售合同备案登记和抵押备案登记的房屋。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十七条及《中华人民共和国物权法》第二十条规定，许春美与广州市国龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，不受法律保护。根据已生效（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》审理查明的事实，许春美已支付的“部分房款及其他费用”是被广州市国龙房地产开发有限公司诈骗的赃款。因此，许春美不属于应当通知参加诉讼的当事人。二、预售合同登记备案和抵押登记备案为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十二条规定，应适用20年起诉期限。三、答辩人是真实、合法的预购人，不是“名义购房人”。（2016）粤01民终10119号已生效民事判决，认定被上诉人购买涉案房产并以此为抵押物向银行申请按揭贷款是被上诉人的真实意思表示，没有与广州市国龙房地产开发有限公司、银行恶意串通，是一个合法的商业买卖行为。被上诉人依法办妥了购房和抵押按揭的所有手续，从银行取得的按揭贷款作为购房款己全额划入广州市国龙房地产开发有限公司开立于银行的售房款监控账户内。从发放贷款的次月起，银行每月从被上诉人名下的供楼专用账户中扣款还贷。在（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》第33页的附表1中，列明被上诉人是涉案房产的“登记预购人”。四、上诉人注销备案登记没有法律依据，且违法法定程序，是滥用权力的违法行为。综上，上诉人的上诉请求没有任何法律依据和事实依据，请求二审法院依法裁定驳回上诉人的上诉请求，维持一审行政判决。经审理查明：原审法院查明事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为：关于上诉人提出本案诉讼已超过法律规定的起诉期限的问题，本院二审认同一审认定，不再赘述。本案中，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月在其政务网站上公告注销被上诉人涉案房屋的预售合同备案登记和相关抵押登记。上诉人作出涉案注销行为前未告知被上诉人，在作出涉案注销公告后亦未向被上诉人送达。被上诉人作为涉案注销行为的行政相对人，该注销行为对被上诉人权利造成实际影响，涉案注销行为亦违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，上诉人应对被上诉人的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。综上，上诉人广州市国土资源和规划委员会的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯建文审 判 员  林 彦代理审判员  金 霞二〇一七年九月二十二日法官 助理  梁玉玲书 记 员  郭倩文