江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初705号
原告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行，住所地盱眙县盱城甘泉西路1号。
负责人金国民，该行行长。
委托代理人朱春成，江苏衡胜律师事务所律师。
委托代理人陶涛，该支行员工。
被告江苏帝景置业有限公司，住所地盱眙县五墩北路第一山别墅花园小区6085。
法定代表人袁磊，该公司总经理。
委托代理人孙奥，江苏宗泽律师事务所（实习）律师。
委托代理人郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。
被告许松。
被告陈薇。
委托代理人许松，与被告陈薇系夫妻关系，身份信息同被告许松。
原告江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行（以下简称江阴农商行盱眙支行）与被告江苏帝景置业有限公司、许松、陈薇金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员沈长春适用简易程序，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告江阴农商行委托代理人朱春成，被告江苏帝景置业有限公司委托代理人郭龙盛、被告许松、被告陈薇的委托代理人许松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江阴农商行盱眙支行诉称，2013年11月14日，被告江苏帝景置业有限公司与原告签订借款合同，约定由被告江苏帝景置业有限公司向原告借款1800万作为流动资金，期限为2013年11月14日至2015年11月12日，被告江苏帝景置业有限公司以其所有的房地产作为借款抵押，被告许松、陈薇作为担保人为被告江苏帝景置业有限公司借款提供担保。合同签订后，原告按合同的约定履行了自己的义务，于2013年11月14日向被告江苏帝景置业有限公司发放贷款1800万元。被告未按合同约定偿还贷款本息，其行为已经构成违约。综上，请求法院依法判令：1、被告江苏帝景置业有限公司偿还借款本金1800万元及利息；2、被告许松、陈薇对该笔借款本金及利息承担连带偿还责任；3、对被告江苏帝景置业有限公司提供抵押的房、地产享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告江苏帝景置业有限公司辩称，原告与被告公司之间的金融借款关系属实，原告诉称的抵押合同关系也属实。因公司现经营困难，请求展期偿还贷款，并同意以抵押的房产优先受偿，对抵押的土地因另有建设工程，无法实现抵偿。对于本案在有抵押物及担保人的情况下，担保人应该在实现抵押物变现受偿后承担担保责任，并且抵押期间，被告江苏帝景置业有限公司已经将部分土地抵押解除，应该减轻担保人的担保责任。
被告许松、陈薇共同辩称，被告许松当时作为被告江苏帝景置业有限公司的法定代表人，但实际控制人是袁建邦，我只是被欺骗做了公司的挂名法人，公司的印章等都不在我控制下。贷款时，原告及公司跟我们说需要法人夫妻双方签字，并没有向我们说明个人担保事宜，我们在收到诉状才知道担保事宜，违背了我们的真实意愿，骗取我们进行担保。按照担保法规定，我方如果承担担保责任应当在债权人放弃物的担保范围内减轻相应的责任，我们仅对物保不够的部分承担担保责任。另涉案贷款系借新还旧，在担保人不知情的情况下不承担担保责任。银行就担保人的资质没有做到严格审查，完全是霸王条款，请求法院驳回原告对被告许松、陈薇的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月12日，被告江苏帝景置业有限公司向原告出具贷款申请，为了更好的开发“帝景国际”项目，向原告申请贷款2000万元。2013年11月14日，原告（贷款人）与被告江苏帝景置业有限公司（借款人）签订《最高额抵押担保借款合同》，约定借款用途：满足借款人生产、经营、消费需要，具体用途以借据为准；借款金额为1800万元；借款时间：自2013年11月14日起至2015年11月13日止，由贷款人根据借款人的需要和贷款人的可能，向借款人提供最高余额不超过人民币1800万元整的贷款。上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间。本合同项下借款年利率为11.07%，按月结息，结息日为每月的第20日，结息日的次日为付息日。借款人不按借款借据或有关借款凭证约定的期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款从逾期之日起在借款借据约定的贷款执行利率水平上加收50%的罚息，直至清偿本息为止。
2013年11月14日，原告（乙方）与被告江苏帝景置业有限公司（甲方）签订《国有土地使用权抵押合同》，约定甲方为了贷款，依据相关法律、法规和规定将国有土地使用权抵押给乙方，作为甲方还本、还息保证。合同明确宗地坐落于盱眙县××大道北侧、龙城新天地东侧008-104-0172号，面积113593平方米，土地用途商住综合用地，使用权终止日期为住宅2079年8月16日、商业2049年8月16日、其他2059年8月16日。该宗地土地使用权总价值为人民币115044000元，许可抵押限额为人民币8053万，甲方根据许可抵押的限额，将上述土地使用权全部（部分）抵押给乙方，抵押面积113593平方米，土地范围已经双方确认。担保价值为人民币1800万元，设定抵押之土地使用权担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费，抵押期限贰年，自2013年11月14日起至2015年11月13日止。甲方逾期不能履行债务或未按抵押合同规定履行债务，乙方有权依法向原登记机关申请处分抵押的土地使用权。当日，双方就该土地抵押办理了他项权证，明确土地他项权利人为江苏江阴农村商业银行股份有限公司盱眙支行，义务人为江苏帝景置业有限公司，他项权利的种类及范围：本次设定的他项权利种类为抵押权，抵押范围为盱国用（2010）第351号中所确认的面积113593平方米，该宗地评估价为11504.4万元，抵押金额1800万元，抵押率为15.65%，设定日期2013年11月14日，权利顺序第一顺序。
同时，原告（乙方）与被告江苏帝景置业有限公司签订《房地产抵押合同》，约定为确保债务人江苏帝景置业有限公司于2013年11月14日起至2015年11月13日止的期限内，向乙方连续发生的最高债权额人民币1600万元以内的主合同的履行，甲方以第十二条款房地产抵押清单所列的房地产设备最高额抵押担保，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。抵押房地产的价值经有资质机构评估，价值为1621.4万元。本合同第十二条款所列房屋所有权证编号为盱眙预售证第2010214号、第2010215号、第2010216号、第2010217号。双方于2013年11月21日至盱眙县房地产管理所办理他项权证，他项权证号分别为盱房建盱眙县字第X1304998号（在建工程坐落帝景国际36号楼，房号：36-1001、36-1002、36-1003、36-1004）、第X1304999号（在建工程坐落帝景国际37号楼，房号：37-1001、37-1002、37-1003、37-1004、37-1005）、第X1305000号（在建工程坐落帝景国际368号楼，房号：38-1001、38-1002、38-1003、38-1004、38-1005）、第X1305001号（在建工程坐落帝景国际39号楼，房号：39-1001、39-1002、39-1003、39-1004、39-1005），债权数额均为400万元。
2013年11月14日，被告许松、陈薇向原告出具承诺书一份，承诺为借款人江苏帝景置业有限公司从2013年11月14日起至2015年11月12日止的期间内向原告连续发生的借款行为在最高债权限额1800万元范围内承担连带责任保证。担保期间为两年，自借款人的债务履行期届满之日起计算。如主合同项下除本保证担保外又有借款人提供抵押担保的，本人放弃仅对抵押担保以外的债权承担保证责任的抗辩，而对借款人在主合同项下对原告所负的全部债务承担担保责任。
2013年11月14日，原告出具承诺书，明确该宗地剩余可抵押价值为2294万元，并承诺：1、若抵押权实现，银行对该宗地进行处置时，抵押时已领取预售许可证部分分摊的土地使用权不再处置范围内；2、在抵押期间允许这部分购房户办理土地证分割登记手续。2014年4月25日，原告向盱眙县住建局出具证明一份，内容为“江苏帝景置业有限公司所属的51#、52#所处的地块抵押在我行，该公司现申请办理预销售许可证，经我行会办同意：江苏帝景置业有限公司在2014年5月10日前归还贷款200万元，同意其先行办理预销售许可证”。
2014年11月14日，原告向被告江苏帝景置业有限公司发放贷款本金1800万元，借款借据载明借款用途项目开发，借款利率11.07%，借款期间为2013年11月14日至2015年11月12日，由借款人江苏帝景置业有限公司在借款借据中盖章，许松在法定代表人处签字。贷款发放后，被告江苏帝景置业有限公司依约偿还贷款利息至2015年2月20日，2015年2月21日至2015年3月21日期间偿还利息39874.54元，此后未再偿还利息，贷款到期后，被告也未能偿还本金。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提交的最高额抵押担保借款合同一份、盱国用（2010）第351号土地使用权证一份、盱他项（2013）第300号他项权证一份、国有土地使用权抵押合同一份、盱房建盱眙县字他项权证四份、承诺书一份、借款借据一份、贷款应收利息清单一份，被告江苏帝景置业有限公司提交的承诺书、证明各一份，本院调取的《房地产抵押合同》、在建工程抵押清单一份等证据予以证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告江阴农商行盱眙支行与被告江苏帝景置业有限公司签订的借最高额抵押担保借款合同，被告许松、陈薇出具的承诺书均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本案中，被告江苏帝景置业有限公司取得1800万元贷款后，未按借款合同约定偿还债务本息，构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告江苏帝景置业有限公司偿还借款本金1800万元及利息的请求，本院予以支持。原告江阴农商行盱眙支行与被告江苏帝景置业有限公司根据合同约定到有关部门办理了涉案抵押财产的登记手续，原告江阴农商行盱眙支行依法对办理抵押的房地产享有抵押权。
对于被告许松、陈薇应承担的保证责任，依据承诺书承诺，被告许松、陈薇承担连带保证责任的最高限额为1800万元。原告要求其对涉案全部贷款本息承担连带偿还责任，证据不足。据此本院认为，按照承诺书承诺内容，被告许松、陈薇应在最高限额人民币1800万元范围对被告江苏帝景置业有限公司的涉案债务承担连带保证责任。对于被告许松、陈薇抗辩对担保事宜并不知情，系银行骗取其进行担保，但未提交证据加以证明，对此本院认为，被告许松、陈薇系完全民事行为能力人，应对其签字提供担保的法律后果有足够的认识，故对该抗辩，本院不予采信。对于被告许松、陈薇认为本案贷款系借新还旧，担保人对此并不知情，不应承担保证责任，并提交票据8张，证明被告江苏帝景置业有限公司之前在原告处的借款已经到期，因无力偿还，向其他公司借款来偿还原告的借款，还完贷款后当天被告江苏帝景置业有限公司向原告申请涉案贷款。对此本院认为，依据被告许松陈述被告江苏帝景置业有限公司以前在原告处的贷款已经通过其他途径进行了偿还，此后再向原告申请借款，已经形成新的金融借款关系，不存在借新还旧。同时，被告许松作为江苏帝景置业有限公司时任的法定代表人对上述情况应予知晓，故对该抗辩，本院亦不予采信。对于三被告庭审中认为在办理土地抵押后，原告又允许被告江苏帝景置业有限公司在抵押的土地上办理商品房预售许可证，使得抵押面积减少，抵押物价值减少，被告许松、陈薇应在减少的范围内减轻担保责任。对此，本院认为，《中华人民共和国担保法》第五十五条规定，“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人物权优先受偿。”依据上述条款可以看出，在办理土地抵押登记后新增房屋，并不影响该部分土地抵押权的实现，抵押价值并没有因此减少，且被告江苏帝景置业有限公司就该笔贷款亦提供价值1600万的在建房产进行抵押，故对被告该抗辩本院亦不予采纳。对于被告许松、陈薇认为其应对物保不够的部分承担担保责任的抗辩，依据其出具的承诺书载明“如主合同项下除本保证担保外又有借款人提供抵押担保的，本人放弃仅对抵押担保以外的债权承担保证责任的抗辩，而对借款人在主合同项下对原告所负的全部债务承担担保责任”，因双方对债务人不履行到期债务时，如何实现债权已进行了约定，应按约定实现债权，故被告许松、陈薇该抗辩无事实和法律依据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第五十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、被告江苏帝景置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告江苏江阴农村商业行盱眙支行偿还借款本金1800万元及利息（自2015年2月21日起按合同约定的年利率11.07%计算至2015年11月12日；2015年11月13日以后的利息上浮50%计收罚息至实际给付之日；已付39874.54元利息应予扣除）。
二、对上述第一项被告江苏帝景置业有限公司应履行的债务，原告江苏江阴农村商业银行盱眙支行有权就被告江苏帝景置业有限公司提供抵押的座落于盱眙县山水大道北侧、龙城新天地东侧008-104-0172号土地在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的1800万元价款中优先受偿。
三、对上述第一项被告江苏帝景置业有限公司应履行的债务，原告江苏江阴农村商业银行盱眙支行有权就被告江苏帝景置业有限公司提供抵押的座落于帝景国际36、37、38、39号楼（具体房号以审理查明中为准）在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的1600万元价款中优先受偿。
三、被告许松、陈薇对上述第一项债务在1800万限额内承担连带偿还责任。
案件受理费141813元，减半收取70906.5元，由被告江苏帝景置业有限公司、许松、陈薇负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 沈长春
二〇一六年四月十九日
书 记 员 吴 琼
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第五十五条城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。