贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初3020号
原告黔西县某某投资有限公司。
法定代表人黄某，总经理。
委托代理人张某某，该公司职员。
委托代理人周贵宝，黔西县法律服务所法律工作者。
被告龚某某，男。
原告黔西县某某投资有限公司（以下简称某某投资公司）与被告龚某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日受理后，依法由审判员高叶适用简易程序公开开庭进行审理。原告某某投资公司的委托代理人张某某、周贵宝、被告龚某某到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2017年9月15日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某投资公司的委托代理人周贵宝、被告龚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某投资公司诉称：黔西县原城关镇某某路94号房屋原为食品公司大楼，被明确为国有资产交由原告经营管理，并以原告为所有人办理了产权证书。2010年11月16日，四川遂宁市华辉教育仪器厂代表人即被告龚某某谎称要在黔西县投资建设中药材基地，并要求县政府解决办公地点问题，被告龚某某与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将食品大楼二、三层出租给被告，租期为2010年12月16日起至2013年12月15日止，租金为第一年21800元，此后两年按10%递增”，合同签订后，被告却未将所租赁房屋用于其承诺的建设中药材基地办公之用，而是擅自在房屋楼顶搭建活动板房，用于开办“某某幼儿园”进行营业。原告多次向被告发出整改通知，被告一直未予整改。房屋租赁期限届满后，原告通知被告交回房屋，被告拒不交还，后在被告同意进行安全整改的情况下，原告与被告又签订了为期一年的租赁合同，双方约定年租金为50000元，租期为2013年12月15日起至2014年12月15日止。第二次租赁期限届满后，原告通知被告重新签订合同，但被告不予理睬。2015年2月27日，经原告公司会议决定，同意按半年60000元的租金将该房再租给被告使用，期限至2015年6月16日，但要求被告缴纳150000元保证金。第三次租赁期限届满后，由于被告一直未进行安全整改，原告遂决定不再将房屋租赁给被告，并通知其领取安全保证金及交还房屋，但被告拒绝交还原告房屋，按双方最后一次共同认定的租金标准（60000元），被告共给原告造成租金损失210000元，根据合同抵消原则，扣除原告缴纳的保证金150000元，至2017年6月15日止，被告应付租金60000元。综上，被告与原告签订租赁合同后，未按双方约定的条件使用租赁屋，且在租赁期限届满后拒绝归还原告房屋，其行为不仅违背了诚实信用原则，还给原告造成了较大的经济损失。故原告特提起诉讼，请求判决：1、被告立即停止对黔西县城关镇某某路94号房屋的侵占行为，将房屋交还原告管理使用；2、被告给付原告房屋租金60000元（以后房屋租金从2017年6月15日起每月按10000元计算至被告完全将房屋腾交原告使用时止）；3、被告承担本案诉讼费。
为支持自己的诉讼主张，原告某某投资公司在举证期内提供了如下证据：
1、原告营业执照、法人身份证明，证明原告诉讼主体适格；
2、房屋产权证，证明城关镇某某路80号房屋系原告所有；
3、黔西县水西街道居民委员会证明，证明原某某路80号和现城关镇某某路94号系同一位置；
4、2010年11月16日房屋租赁合同，证明原告变更公司名称前与被告签订租赁合同及约定相关权利义务的事实；
5、2013年12月30日房屋、门面出租合同及黔西县某某投资有限公司房屋租赁消防安全责任书，证明原告与被告签订租赁合同及约定相关权利义的事实；
6、2015年3月6日房屋租赁合同，证明原告与被告签订租赁合同及约定相关权利义的事实；
7、收款收据、现金缴款单，证明被告已实际支付租金及保证金，2015年3月6日合同成立并生效；
8、2012年9月26日告知书、整改通知及回执、告知函、安全隐患整改通知，证明被告租赁合同房屋后擅自搭建违法建筑，导致房屋存在安全隐患，原告多次要求整改，并要求退回房屋；
9、安全隐患排除情况表，证明双方于2015年3月6日续订租赁合同后，被告拒不履行合同约定的义务；
10、2015年7月30日、2016年2月28日通知，证明原告以通知的形式解除双方租赁合同，并要求被告返还房屋；
11、照片三张，证明原告将解除租赁合同通知送达被告，并将房屋贴上封条，被告拒不接受并强行撕毁；
12、陶朋出具的情况说明一份，证明被告出具的第二组证据中情况汇报有笔误，涉案房屋半年租金60000元。
被告龚某某辩称：1、原、被告双方于2010年11月16日签订的房屋租赁合同并未约定租赁房屋用途，被告并未违约；2、被告在楼上搭建房屋是因房屋漏水，且经过原告方前任领导同意；3、原、被告之间第二次租赁合同期限届满后，双方达成的口头续租协议约定的是年租金60000元，押金是150000元，租赁期限未届满，可以用押金折抵租金。
被告龚某某向法庭提交了如下证据：
1、被告身份证，证明被告身份情况；
2、黔西县某某投资公司关于食品大楼出租情况汇报及原告方公司会议记录，证明被告方租赁房屋时间为2014年12月16日至2015年12月16日，年租金为60000元，与原告提供的空白合同相矛盾；
3、音频资料，证明原告方会议讨论时体现房屋租金需要第三方评估，不是原告方主张的年租金120000元。
经庭审举证、质证,被告对原告出示的第1、2、3、4、8组证据均无异议；对第5组证据无意见，但认为原告无资格签订消防安全责任书；对第6组证据有意见，认为该合同被告并未签字，系空白合同，达不到原告证明目的；对第7、11组证据的真实性无意见，但认为达不到原告的证明目的；对第9、10组证据均有异议。原告对被告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，对证明目的有异议；对第3组证据的三性均有异议，认为达不到被告的证明目的。
经庭审举证、质证，原告出示的第1、2、3、4、5、7组证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以采信；原告出示的第6组证据系原告单方签署，且被告不予认可，依法不予采信；第8、9组证据证明原、被告双方在房屋租赁期限内发生纠纷的事实，予以确认；第10、11组证据系原告单方作出，并未得到被告同意，不予采信；第12组证据系被告自己工作人员出具，无其他证据予以佐证，不予采信。被告提供的第1组证据证实被告的基本信息，予以采信；第2组证据系内部资料，不是双方合意达成，且内容存在矛盾，不作为本案定案依据；第3组证据并未体现涉案房屋租金问题，不作为本案定案依据。
经审理查明：2010年11月16日，原告某某投资公司（甲方）与被告龚某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于黔西县城关镇某某路80号（现为94号）房屋租赁给被告龚某某使用。合同约定：房屋出租期三年，即从2010年12月16日起至2013年12月15日止，一年租金为21800元，每年在上年度租金基础上递增10%。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告依约向原告给付租金。租赁期满后，双方于2013年12月30日再次签订租赁合同，合同约定租赁期限为2013年12月15日至2014年12月15日，年租金为50000元，如乙方需再租时，需重新签订租赁合同，并重新约定租金。被告交付租金后继续使用房屋。租赁期限届满后，双方达成口头续租协议。2015年3月，被告向原告交付房屋租金60000元，押金150000元，继续使用房屋。后双方因涉案房屋租赁发生纠纷，故原告诉至本院，请求判决：1、被告立即停止对原告房屋的侵占行为，将房屋归还原告管理使用；2、被告支付原告房屋租金60000元，并从2017年6月15日起每月按10000元计付至被告将房屋返还原告时止；3、由被告负担本案诉讼费用。
另查明：涉案房屋至今系被告龚某某使用。审理过程中，原被告双方均表示被告缴纳的150000元保证金可抵扣租金。
本案焦点：第一、二次合同期限届满后，原被告双方达成的口头续租协议约定60000元是一年租金还是半年租金？被告租赁期限是否届满？被告是否应当将房屋返还原告？
本院认为：原、被告双方第一、二次租赁合同期限届满后，双方再次达成房屋租赁的口头协议，被告交付租金并继续使用涉案房屋，双方达成的口头续租合同成立并生效。原告主张双方口头达成房屋半年租金为60000元，但未能提供证据予以证实，被告对该事实亦不予认可，故对原告主张第三次续租时被告缴纳的60000元为半年租金的诉求不予支持。结合原、被告双方第一次签订的合同约定2010年12月16日起至2013年12月15日期间的年租金为21800元，每年在上年度租金基础上递增10%，第二次签订的合同约定租赁期限为2013年12月15日至2014年12月15日，年租金为50000元的事实，原告主张房屋半年租金为60000元与客观实际及市场行情不服，被告已经交付的60000元租金应认定为一年房屋租金较为适宜，被告交付的60000元租金应为2014年12月15日起至2015年12月14日止之间的租金，被告租赁期限至2015年12月14日届满。后因双方未再续签合同，且原告表示不同意将房屋续租给被告，被告应当将房屋返还原告，故对原告要求返还房屋的诉求予以支持。对原告要求被告给付房屋租金60000元并从2017年6月15日起按每月10000元计算至被告将房屋返还原告时的主张，因房屋租赁期限届满后被告未将房屋返还原告而是继续占有使用房屋，对原告的权益造成侵害，造成原告的财产损失，故被告应当赔偿占有原告房屋期间给原告造成的损失，其损失可按2014年12月15日起至2015年12月14日止之间的60000元房屋租金为基数，参照第一次合同每年在上年度租金基础上递增10%予以计算，即2015年12月15日起至2016年12月14日止为66000元（60000+60000×10%），2016年12月15日起至2017年12月14日止为72600元（66000+66000×10%），共计136800元，从2017年12月15日起至房屋实际返还之日，按72600元为基数，按年10%的递增比例计算逾期交房给原告造成的损失。因原被告双方均主张可用保证金折抵租金，根据债的抵消原则，该抵消行为合法有效，故被告缴纳的150000元保证金可抵扣截止至2017年12月14日的房屋占有使用费即原告损失136800元，剩余部分经折抵后期房屋使用费后如有剩余被告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告龚某某于本判决生效后十日内返还向原告黔西县某某投资有限公司租赁的位于黔西县城关镇某某路80号（现为94号）房屋；
二、被告龚某某于本判决生效后十日内给付原告黔西县某某投资有限公司从2015年12月15日起至2017年12月14日止期间占有使用原告房屋给原告造成的损失136800元（该款从被告向原告缴纳的150000元保证金中予以抵扣），并以136800元为基数，从2017年12月15日起按年10%的递增比例计付损失至房屋实际返还之日；
三、驳回原告黔西县某某投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告原告黔西县某某投资有限公司负担650元，由被告龚某某负担650元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状（附电子档），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。
审 判 长 高 叶
人民陪审员 李学伍
人民陪审员 肖明忠
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 樊瑜兰