重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初16057号
原告：重庆一三六地质队，住所地：重庆市渝北区龙溪镇花卉西一路9号，统一社会信用代码：12500000742871331P。
法定代表人：母泽森，队长。
委托诉讼代理人：尹世民，重庆明合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何沙，重庆明合律师事务所律师。
被告：广安恒大房地产开发有限公司，住所地：广安市广安区建安中路117号，统一社会信用代码：915116027175005712。
法定代表人：张开军，董事长。
委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周涛，重庆东龙律师事务所律师。
原告重庆一三六地质队与被告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称广安恒大公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与代理审判员粟果、人民陪审员刘运祥组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆一三六地质队的委托诉讼代理人尹世民、何沙，被告广安恒大公司的委托诉讼代理人周涛、黄沁雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆一三六地质队向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告的购房损失12896642元（含购房款14869285元及诉讼费27357元，扣除被告已支付的200万元）；2、判决被告赔偿原告办证缴纳的税费及转移登记所需税费（以实际产生的金额为准）；3、判决将位于江北区港城工业园A片区唐家沱组团E分区01-1-3号宗地的物业转移登记给被告。本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年7月28日签订《房产物业置换合同》一份，约定被告以位于重庆市江北区港城工业园A区的房产与原告原邻水基地房地产物业进行置换。同日，双方签订《房产物业置换合同补充协议》一份，约定被告购买的置换房产直接登记在原告名下，由被告支付购房款1388万元。2015年11月12日，双方再次签订《〈房产物业置换合同〉补充约定》，约定被告的购房款应分别于2015年12月15日支付500万元，2016年3月30日支付888万元，同时对逾期付款违约责任做了约定。上述协议签订后，原告按照约定与案外人重庆上平实业有限公司签订《物业买卖合同》，约定购买了江北区港城工业园上平港城A区标准厂房第4号第3栋1-6层，合同价款为14869285元，其中1388万按约定应由被告支付（差额部分由原告自行承担），该合同签订后40个工作日内，应支付购房款1388万元(即被告应支付的房款)。由于被告未能在双方约定时间内支付购房款，导致原告被重庆上平实业有限公司诉讼至江北区法院，经调解结案后，原告支付了全部购房款并承担了诉讼费用27357元。而被告在履约过程中，仅支付购房款200万元。为维护合法权益，故起诉来院。
被告广安恒大公司辩称，1、原告用于置换的资产既包含了房屋，也包含了房屋所占范围内的土地使用权的交换，实为土地使用权的转让，而原告将案涉划拨土地使用权转让给被告未取得政府主管部门的批准，违反法律的强制性规定，故原告诉讼请求所依据的《房产物业置换合同》及补充协议、补充约定均为无效合同，被告依据该无效合同也无法取得合同项下土地使用权，原告要求被告据此承担置换房屋的购房款、违约金均无事实依据和法律依据；2、原告支付房款购买了位于重庆市江北区港城工业园A区的物业，但其也取得了房屋的所有权和使用价值，并没有因为购房产生损失，故原告要求被告赔偿购房损失12896642元无事实依据和法律；3、因《房产物业置换合同》及补充协议、补充约定无效，合同中关于房产的购买方式的约定也是无效的，而无效的合同自始没有法律约束力，不应当履行，原告要求将位于重庆市江北区港城工业园A区唐家沱组团E分区01-1-3号宗地的物业转移登记给被告无法律依据，被告也不应当承担任何办理产权登记的税费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房产物业置换合同、房产物业置换合同补充协议、房产物业置换合同补充约定、房屋所有权证22本、土地使用权证1本、渝煤办发【1998】422号文件、渝煤人发【1999】384号文件、物业买卖合同、传票、应诉通知书、（2016）渝0105民初806号民事调解书、建设银行客户专用回单、委托书、同意委托意见书、国有土地使用权登记书、集体土地建设用地使用权登记书，因当事人无异议，本院予以确认。对原告举示的重庆一三六地质队邻水基地异地置换方案、重庆市煤炭工业管理局关于重庆一三六地质队置换原邻水基地的函、关于同意重庆一三六地质队处置原邻水基地的复函，因上述证据上有相关部门的印章，被告虽对上述证据的真实性有异议，但未提供证据推翻，故本院对上述证据予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月28日，原告重庆一三六地质队作为甲方、被告广安恒大公司作为乙方签订了一份《房产物业置换合同》，主要约定甲方房产物业（原邻水基地）位于四川省邻水县鼎屏镇人民路北段105号，占地面积32.26亩，地面建筑物12800平方米（具体范围和界限等见房屋产权证和土地使用权证）。该物业符合按照《重庆市市级行政事业单位国有资产处置管理办法》（渝财资产〔2013〕13号）中第26条关于申请国有资产置换的规定进行置换处置，经我队主管局同意允许与其他物业进行置换。乙方房产物业位于重庆市江北区港城工业园A区，乙方自愿同意以该新购置房产物业与甲方原邻水基地进行置换。第一条、甲乙双方同意将上述两处房产物业进行置换。第二条、本合同签订后，甲乙双方均应配合对方在政府部门办理国土、规划、建设等相关部门手续，其费用由乙方支付。乙方变更原邻水基地土地性质，由乙方自行承担交纳土地出让金。……。
同日，上述双方签订《房产物业置换合同补充协议》，载明：由于乙方现暂未购买取得原合同中所涉及的置换房产物业（重庆市江北区港城工业园A区），若按照原合同约定的方式进行资产置换则可能需要两次过户（即乙方先行购买，再与甲方置换过户），由此会产生较大的税费且程序较为复杂。现针对此事宜，双方协商一致约定：一、位于重庆市江北区港城工业园A区的房屋物业由乙方出资购买，相关权属登记直接以甲方名义进行办理。乙方应支付的购房金额款共计1388万元整。二、乙方在本合同签字生效后，在2015年9月25日前一次性全额支付购房款，（重庆市江北区港城工业园A区；重庆上平实业有限公司；开户行：中国工商银行南岸支行；账号：310002701920014XXXX），以便于甲方尽快办理合同中所涉及的置换房产物业的权属登记。三、在乙方完成上述款项支付后，甲方按照本协议约定的方式将资产转让给乙方。甲方拟转让给乙方的邻水基地资产，包括基地范围内的土地、地上建筑物、构筑物及其它附着物等所有资产：1、邻水基地位于四川省邻水县鼎屏镇人民路北段105号，占地面积32.26亩，地面建筑物12800平方米（具体范围和界限等见房屋产权证和土地使用权证）。2、合同签订后，甲方配合乙方完善基地资产转让手续，并由乙方承担所有费用。3、甲方配合乙方在邻水县政府等部门办理国土、规划、建设等相关部门手续，其所有费用由乙方支付。四、如本合同签订后乙方须变更土地性质，由乙方承担缴纳土地出让金。
2015年11月12日，原告重庆一三六地质队作为甲方、被告广安恒大公司作为乙方再次形成《房产物业置换合同》补充约定，上载明：2015年8月26日甲乙双方签订《房产物业置换合同》及《补充协议》，约定乙方在2015年9月25日前一次性付清合同金额1388万元。现由于乙方资金原因一直未予支付。2015年11月12日下午，经甲乙方双方多次商讨约定，乙方在2015年12月15日前支付500万元，在2016年3月30日前付清下余款项888万元。此约定签订后，若乙方仍未按时履行约定，则由乙方自延迟之日起每天承担违约金，按应付清款项的千分之一每天累计计算，支付给甲方。
2016年1月12日，被告广安恒大公司向原告重庆一三六地质队出具委托书，委托成都亿达置业有限责任公司付款。2016年1月12日、3月17日，成都亿达置业有限责任公司分别向原告重庆一三六地质队出具《同意委托意见书》，同意代被告广安恒大公司向原告重庆一三六地质队支付款项合计200万元。后成都亿达置业有限责任公司通过中国建设银行向原告重庆一三六地质队支付了该200万元。
2015年9月29日，以案外人重庆上平实业有限公司（以下简称上平公司）为出卖人、原告重庆一三六地质队为购买人签订了一份《物业买卖合同》，主要约定上平公司将位于江北区港城工业园区A片区唐家沱组团E分区01-1-3号宗地第4号院第3栋第1-6层物业，建筑面积3832.29平方米出售给重庆一三六地质队，购买金额14869285元。自本合同签订后40个工作日内，重庆一三六地质队一次性向上平公司支付首期房款13880000元。该物业合同签订后，重庆一三六地质队未按约支付上述首期房款，上平公司在2016年1月25日向重庆市江北区人民法院提起诉讼，要求判令重庆一三六地质队支付购房首付款12880000元及违约金。2016年3月24日，重庆市江北区人民法院出具民事调解书，上主要载明，重庆一三六地质队在2016年3月31日之前支付上平公司购房款400万元、在2016年4月29日之前支付上平公司购房款888万元，上平公司放弃违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取49714元、保全费5000元共计54714元，重庆一三六地质队负担27357元并于2016年4月29日之前支付给上平公司。后重庆一三六地质队按该调解书约定支付了上平公司款项12907357元。
对于《房产物业置换合同》中原告一三六地质队用于置换的邻水基地，原告一三六地质队举示了土地使用权证和22本房屋所有权证。土地使用权证上载明：土地使用权人四川煤田地质局136队，座落城北镇双井村，土地使用权类型为划拨，用途为住宅，使用权面积为21510平方米。该土地使用权证登记机关处加盖邻水县人民政府土地登记专用章、邻水县国土资源局印章，登记时间为2003年12月30日。房屋所有权证均载明，座落邻水县人民路北段四号的房屋所有权人为四川煤田地质公司一三六队，所有权性质为全民，产权证填发时间为1998年5月10日。1998年12月28日，重庆市煤炭工业管理局作出批复，同意将原“四川煤田地质局一三六队”与“四川煤田地质机械厂”合并更名为“重庆一三六地质队”。1999年11月29日，重庆市煤炭工业管理局作出批复，载明重庆一三六地质队纳入重庆市属事业单位管理，为重庆市煤炭工业管理局直属处级单位。庭审中，原告一三六地质队陈述置换合同中涉及的邻水基地土地及地上建筑物就是上述所有权证和房屋产权证上载明的土地及建筑物。
关于案涉物业（原邻水基地）置换的审批情况。原告一三六地质队举示了《重庆一三六地质队邻水基地异地置换方案》（以下简称置换方案）、重庆市煤炭工业管理局关于重庆一三六地质队置换原邻水地基的函及关于同意重庆一三六地质队处置原邻水基地的复函。置换方案中载明：一、资产基本情况：原邻水基地位于四川省邻水县人民路北段（原四川省邻水县鼎屏镇人民路北段105号），土地面积21510平方米，建筑面积11955平方米。该基地自1998年我队搬迁到重庆后一直闲置，留有7名工作人员负责日常管理维护，区域内除租赁给邻水县城北镇人民政府使用的一栋办公楼外，多数建筑物闲置。二、置换原因：1、由于我队已全部搬迁到重庆，原邻水基地已没有使用价值……；2、该基地已被纳入邻水县城市道路和绿化用地规划，该基地土地性质为划拨用地，若该基地被当地政府强行处置，必将造成我队资产受损；……。三、置换方式：原邻水基地性质为划拨用地，直接出售或出让该基地将造成缩水，收益受损。若我队直接投资开发，由于该基地地处外省，我队不熟悉当地政策法规且我队无房地产开发经验，加之我队资金匮乏，无法独立承受变更土地性质带来的资金压力……。
关于重庆一三六地质队置换原邻水地基的函中主要载明，重庆市煤炭工业管理局在2015年8月17日向重庆市财政局报送函件称，我局直属事业单位重庆一三六地质队原邻水基地评估价值为930.5万元。由于该基地在2013年已纳入邻水县统一规划，亟待拆迁安置，一三六地质队通过公开招投标，确定由广安恒大公司以1388万元的价格在重庆江北区港城工业园区A区购置房产进行异地置换。该房产面积3832.29平方米，购买价1486.9285万元，购房差价98.9285万元由重庆一三六队动用自有资金解决。……。现按规定报送贵局，请予批准。2015年9月7日，重庆市财政局复函称，根据《重庆市市级行政事业单位国有资产处置管理办法》（渝财资产〔2013〕43号）相关规定，同意重庆一三六地质队将原邻水基地整体置换给广安恒大房地产开发有限公司，置换价格按合同约定为1388万元，广安恒大房地产开发有限公司置换资产为重庆江北区港城工业园区A区的新购置房产，总价为1486.9285万元，置换价格差异由重庆一三六地质队自筹解决。
另查明，原告重庆一三六地质队原起诉的诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付购房款1188万元；2、判令被告向原告支付截止到2016年7月31日止的逾期付款违约金共计177.924万元；2016年8月1日以后的逾期付款违约金按照每日1.188万元的标准支付至购房款本金付清时为止；3、判令被告赔偿原告经济损失27357元。经本院释明《房产物业置换合同》、《房产物业置换合同补充协议》、《房产物业置换合同补充约定》无效，原告重庆一三六地质队按无效合同起诉，并将诉讼请求变更为现在的诉请。
本院认为：原、被告签订的《房产物业置换合同补充协议》第三条载明，原告重庆一三六地质队拟转让给被告广安恒大地产公司的邻水基地资产包括基地范围内的土地、地上建筑物、构筑物及其他附着物等所有资产，即原告重庆一三六地质队转让给被告广安恒大公司的资产既包含邻水基地的房屋，也包含该基地范围内的土地使用权。因邻水基地范围内的土地性质为划拨地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，转让划拨土地应经有批转权的人民政府批准。本案中，邻水基地土地使用权证的颁证机关为邻水县人民政府、邻水县国土资源局，原告重庆一三六地质队未举示证据证明其将案涉划拨土地转让给被告广安恒大公司经过了上述政府部门的批准，且《房产物业置换合同》及其补充协议、补充约定中置换的标的物既包含划拨土地又包含地上建筑物，因土地与地上建筑物不可分割，需整体履行才能实现合同目的，故原、被告签订的《房产物业置换合同》、《房产物业置换合同补充协议》、《房产物业置换合同补充约定》应属无效。
因《房产物业置换合同》、《房产物业置换合同补充协议》、《房产物业置换合同补充约定》无效，而无效的合同自始没有法律约束力，也不应当履行，故合同中关于购买重庆市江北区港城工业园区A区物业由被告广安恒大公司出资、以原告重庆一三六地质队名义进行办理的约定也属无效，原告重庆一三六地质队要求将案涉江北区港城工业园区A区物业转移登记给被告广安恒大公司无法律依据，本院不予支持。原告重庆一三六地质队要求被告广安恒大公司赔偿办证所交纳的税费及转移登记所需的税费亦无法律依据，本院不予支持。原告重庆一三六地质队与案外人上平公司签订合同购买位于江北区港城工业园区A片区唐家沱组团E分区01-1-3号宗地第4号院第3栋第1-6层物业是其履行无效合同的结果，且其亦获得了上述房屋，其要求被告广安恒大公司赔偿购房损失12896642元无事实依据和法律依据，对其诉请本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
驳回原告重庆一三六地质队的诉讼请求。
案件受理费103920元，保全费5000元，由原告重庆一三六地质队负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
代理审判员 粟 果
人民陪审员 刘运祥
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 莫 密