广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0312民初68号
原告：朱XX。
委托诉讼代理人：马XX。
被告：李XX。
委托诉讼代理人：李XX，XX法律服务所法律工作者。
被告：蒋XX。
委托诉讼代理人：李XX，XX法律服务所法律工作者。
原告朱XX与被告李XX、蒋XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告朱XX的委托诉讼代理人马XX，被告李XX、蒋XX的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《XX小区商铺租赁合同》；2、判令被告支付逾期支付租金的违约金5000元；3、判令被告支付提前终止租赁合同的违约金10000元与租金损失7500元，合计17500元；4、判令被告支付租赁期间的物业费356.5元、垃圾费40元、水费43.2元、电费107.1元，合计546.8元；5、判令被告赔偿损坏承租房屋门拉手材料费与维修费300元，赔偿门锁100元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2017年8月1日向原告承租了XXXX小区XX号门面作为XX经营场地使用，并签订了《XX小区商铺租赁合同》，合同约定租赁期限：2017年8月1日至2020年8月1日；租金：2500元/月；支付方式为两个月支付一次租金，在上一期租金到期前15日预付下一期租金；到期不交视同违约，乙方须向甲方支付违约金五千元整。由承租方向物业管理者支付水费、电费、物业费、垃圾费等相关费用；承租方不再承租时，可拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，但必须将承租范围内隔墙及室内设施恢复原状，否则出租方有权扣除房屋租赁保证金；承租方无故提前终止合同时应向出租方一次性支付壹万元违约金，并赔偿出租方三个月租金损失。现被告应于2017年9月15日向原告支付下一期（即10、11月）的租金，但经原告多次督促，仍逾期到2017年9月27日才支付完毕。根据《XX小区商铺租赁合同》第四条第4项“到期不交视同违约，乙方须向甲方支付违约金五千元整”的约定，被告须向原告支付违约金五千元整。2017年11月15日，原告用微信向被告催缴下一期租金，被告不予回应，电话不接。之后原告连续于11月16日、11月17日、11月21日多次致电被告，被告均不接电话，不回微信、短信，不付租金，不付物业费、水费、电费、垃圾费等费用，11月23日，被告终于接听原告电话，并口头明确不再继续租赁原告的房屋。由于被告无故提前终止租赁合同，根据《XX小区商铺租赁合同》第九条第3项“乙方不得无故终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，但乙方应向甲方一次性支付壹万元的违约金，并赔偿甲方三个月租金损失”的约定，被告应向原告一次性支付违约金壹万元和三个月租金损失，共计壹万柒仟伍佰元整。同时被告在承租原告的房屋期间，应向物业管理者缴纳的物业费、水费、电费、垃圾费等分文未交，为此，原告委托物业公司对门面加锁以便联系到被告，被告强力破坏门面拉手后进入，并不对已破坏的门面拉手进行修复，其行为已严重损害了原告的合法权益。被告实际租期截止至2017年11月30日，但被告未通知原告即自行搬离，且屏蔽原告电话，致使原告无法与被告联系办理房屋交接手续，至今为止仍未交还房屋门锁及钥匙。鉴于此，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。
被告李XX、蒋XX辩称：一、本案原告将蒋XX列为被告不适格。本案是商铺租赁合同纠纷。根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，除合同当事人外，任何人不必承担合同的上责任，本案第二被告，并未在该份合同上签名确认，她是合同之外的第三方，对该合同既无权利之享，又无责任必担。因此，根据合同法的相对应原则，原告起诉被告蒋XX承担责任，属于主体不适格，违反了法律的规定，应当予以驳回原告对被告蒋XX的诉讼。二、第一被告的答辩：1、本合同的签订人不是原告其人，被告与原告一直未见过面，签订本份合同只是一个男的与被告所签，也没有出具授权委托书。2、被告没有违约。本案的违约责任应该是原告，因为合同签订后，被告就一直在门面里做生意，每个月收入均在5000元至8000元，2017年11月21日中午1时，原告突然间用另外的锁将门面锁上，被告发现后，就找原告问明情况，并要求原告打开门面锁，原告坚决执意不开，被告一气之下将锁砸开。据此原告向公安局报案，临桂公安局XX派出所派员到现场勘查后，发现过错方是原告。因此，对被告的行为不作处理，这就是原告违约的事实。3、被告依合同规定，在约定时间给付租金。原告在诉状中诉称：租金每月2500元，支付方式为两个月支付一次租金，在上一期租金到期前15日预付下一期租金，到期不交视同违约。现被告应于2017年9月15日向原告支付下一期（即10、11月的租金），但经原告多次督促，仍逾期到2017年9月27日才支付完毕。根据原告的这一诉称，并不属实被告的支付租金行为并不违约。原告与被告在合同第四条第二款约定，付款方式：甲乙双方自签订本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方支付两个月的房租共5000元，以及房屋租赁保证金5000元。也就是说：从2017年8月1日起至4日前被告已经交付8月4日至9月4日的房租。双方又约定：后续支付方式为两个月支付一次租金，由乙方在上一期租金到期前15天内予付下一期租金。按照双方约定的支付日期，被告的上一期租金到期时间应为9月14日。从9月15日起至9月30日之间应为15日之内，而被告又在2017年9月27日交付的10月至11月的房租，也在这个时间段内交付，被告的行为不算违约，再说，原、被告的付款方式本身存在瑕疵，约定从2017年8月1日起支付两个月房租，下一期房租就应该从10月1日起计算，才符合合同规范。4、原告不能解除合同。根据该合同第九条的规定，原告不能单方解除合同。该合同条款第一款规定，乙方出现以下三种情况，甲方才可单方解除合同：1、擅自改变租赁商铺的经营范围；2、利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；3、拖欠房屋租金累计30日以上。从本案实体看，双方在履行期间，对上述三个方面的约定，被告均未发生违约。所以，原告单方面解除合同实属当然违约，应当承担违约责任。5、原告应赔偿被告20000元的直接损失费，因原告的违约，造成被告直接的经营损失20000元，应当由原告赔偿。被告租原告的商铺做生意一直坚持交付资金，只是原告违约在先，用锁把商铺锁好，不给被告进去做生意，原告报警后，公安局对此不作处理，原告对此行为却只字不提，如果原告不锁上商铺，被告也如常开门营业。继续产生效益，正因为原告锁门不给被告做生意，才造成被告4个月的直接损失，每个月损失5000元，因原告的违约，共造成被告损失20000元，这项损失应当由原告赔偿给被告。综上所述，被告蒋XX因不是本合同的主体，根据合同相对应原则，不宜成为本案的被告。请求法院驳回原告对被告蒋XX的诉讼请求，被告李XX不违约、守信用，原告所列请求的费用，被告没有必要支付给原告。原告请求解除双方签订的《XX小区商铺租赁合同》于法无据，反倒本案的当然违约人是原告，被告损失的20000元，与原告的违约存在关联。为此，被告李XX就本案向法庭提起反诉，请法院判令原告朱XX赔偿被告李XX的损失20000元，同时驳回原告的原诉请求，诉讼费用均由原告朱XX承担，以维护被告的合法权利。
原告朱XX为证明其主张提供以下证据：证据一、《XX小区商品租赁合同》，证明双方在自愿平等的条件下签订合同，是真实有效的，双方应按规定履行合同义务；证据二、2018年1月8日桂林XX物业服务有限公司出具的《证明》一份，证明被告欠交物业费、垃圾费、水费、电费的事实；证据三、《商品房买卖合同》，证明房屋所有人为原告朱XX；证据四、2015年12月21日销售不动产统一发票一张，证明房屋所有人为原告朱XX；证据五、2016年10月7日广西增值税普通发票一张，证明房屋所有人为原告朱XX；证据六、通话记录及微信聊天记录，证明双方对合同租金支付时间的沟通情况。
被告李XX、蒋XX为证明其主张提供以下证据：证据一、《XX小区商品租赁合同》，证明合同签约人不是朱XX本人，签字和约谈的时候都不是朱XX本人，同时该合同是由一方提供的格式合同；证据二、收据，证明被告李XX于2017年7月18日交付门面房屋租赁保证金5000元，合同期满按约定退还，收款人马XX，此笔款不是朱XX收下。
被告李XX、蒋XX对原告朱XX提供的证据发表质证意见：证据一《XX小区商品租赁合同》有异议，1.被告蒋XX没有在合同上签字，2.被告李XX不是直接与朱XX签约，手印和签字都不属于朱XX本人，3.被告李XX至今与原告朱XX本人未见面，4.合同出租方签字不是朱XX本人所签；证据二2018年1月8日桂林XX物业服务有限公司出具的《证明》有异议，对本案无关联性；证据三《商品房买卖合同》、证据四销售不动产统一发票、证据五广西增值税普通发票真实性无异议；证据六通话记录有异议，没有显示接听时间，可以接通马上挂掉，有故意所为的可能性，微信聊天记录也有异议，亦存在故意操作的可能性，这些证据不符合证据规则。
原告朱XX对被告李XX、蒋XX提交的证据均无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《XX小区商品租赁合同》，对于双方签订的合同是否有效的问题，被告李XX、蒋XX认为原告在合同上的签字和捺印都非本人，对该合同的有效性存在异议。本院认为，双方签订合同是双方真实意思表示，亦没有违反法律强制性规定，双方也已实际履行合同，被告认为合同上签字非原告本人的事由并没有导致合同履行不能，因此，应认定该合同为有效合同。2、通话记录及微信聊天记录，被告称该证据可能伪造，但未提出相反证据予以证明，故本院将该证据作为参考。3、2018年1月8日桂林XX物业服务有限公司出具的《证明》，被告认为该证据与本案没有关联性，本院认为该证据与涉案合同中约定的费用有直接关系，且被告未提供相反证据，故本院予以认可。2、被告蒋XX是否适格。被告李XX、蒋XX认为蒋XX并不是合同的当事人，不应作为本案被告承担责任；原告认为两被告系夫妻关系，但并未向本庭提交证据。本院认为，根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，被告蒋XX并未在该份合同上签名，不属于合同当事人，也无证据证明被告蒋XX与李XX是夫妻关系，故本院认为被告蒋XX不应承担责任。3、违约责任的认定。原告认为被告李XX未按时交纳房租、无故终止合同，已构成违约，应支付相应的违约金。本院认为，该房屋租赁合同是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务，因此，被告李XX应按照合同约定履行义务。被告李XX迟延支付房屋租金以及未书面告知解除合同的行为，已经违约，故应承担违约责任。至于违约金的数额，本院认为过高，超过法律规定的所造成实际损失的30%，应予调整。另一方面，被告李XX认为原告锁门的行为构成违约，本院认为，原告锁门是由于联系不上被告而为之，且被告李XX之后自行将门撬开，原告的行为不构成违约。4、本案合同是否符合解除条件。被告称合同约定的解除合同条件并未发生，原告无权解除合同。本院认为，虽然合同约定的解除条件并未产生，但被告在庭审中已明确表示不续租，且于2017年11月30日前已搬离租赁房屋，双方矛盾较大也已无法继续履行合同，无法实现合同目的，故本院认为双方已达成解除合同的合意，以原告起诉之日即2017年11月30日为合同解除之日。5、物业费、垃圾费、水电费以及门锁维修费的承担问题。双方签订的租赁合同中约定，由使用方向物业支付水费、电费、物业费、垃圾费、房产、土地使用税及其他产生的直接与间接费用，因此，依照合同约定，应由被告李XX承担租赁期间所支出的物业费、垃圾费、水电费等。至于因门锁损坏而支出的房屋拉手材料费、维修费、门锁费等，由于上述费用是因被告李XX暴力破坏门锁所致，因此应由被告李XX承担。
经审理查明，2017年8月1日，被告李XX于向原告朱XX承租XXXX小区XX号门面作为XX经营场地使用，并签订了《XX小区商铺租赁合同》，合同约定：“第三条租赁期限三年：2017年8月1日至2020年8月1日；第四条：租赁保证金、租金和支付方式及租金交纳期限：租赁金额：2500元/月；支付方式为两个月支付一次租金，在上一期租金到期前15日预付下一期租金；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，乙方须向甲方支付违约金五千元整。第五条房屋的附属设施及费用的承担使用乙方向物业管理者支付水费、电费、物业费、垃圾费等相关费用；租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。第九条违约责任和合同终止的赔偿措施乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，但乙方应向甲方一次性支付壹万元的违约金，并赔偿甲方三个月租金损失……。出租方朱XX捺手印联系电话：XX承租方李XX捺手印联系电话：XX。”双方签订合同后，被告李XX于2017年9月27日向原告朱XX预付10月、11月的租金2500元。2017年11月15日，原告向被告催缴下一期租金，并用合同上所留电话拨打被告号码，被告不予回应。2017年11月21日，原告委托物业将租赁房屋的门上锁，后被告发现后破坏门锁进入。2017年11月23日，被告口头向原告表示不再续租，并已搬离租赁房屋，但未与原告办理房屋交接手续等事宜。2018年1月8日，桂林XX物业服务有限公司XX小区物业中心出具证明一份，证明在2017年8月至11月间，该租赁房屋欠交物业费356.5元，生活垃圾费40元，水费43.2元、电费107.1元，合计546.8元。另玻璃门损坏修复费300元，原配门锁价值100元。因被告实际租赁房屋的期间为10、11两个月，故被告应缴物业费178.3元，生活垃圾费20元，水费21.6元，电费53.6元以及玻璃门损坏修复费300元，原配门锁价值100元，合计673.5元。
关于本案的争议焦点：1、《XX小区商品租赁合同》是否有效。本院认为，原告朱XX与被告李XX签订《XX小区商品租赁合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。被告李XX认为合同上的签字非原告朱XX本人的事由，并没有导致合同履行不能，且通过合同上所留电话以及双方微信聊天记录可以认定双方已实际履行合同，因此，本院认定该合同为有效合同。2、被告蒋XX是否适格。被告李XX、蒋XX认为蒋XX并不是合同的当事人，不应作为本案被告承担责任；原告朱XX认为两被告系夫妻关系，但并未向本庭提交证据。本院认为，根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，被告蒋XX并未在该份合同上签名，不属于合同当事人，原告朱XX也未提供证据证明被告蒋XX与被告李XX是夫妻关系，故本院认为被告蒋XX不应承担责任。3、违约责任的认定。本院认为，该房屋租赁合同是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。原告朱XX已依约将租赁房屋交予被告李XX使用，被告李XX也应履行按照合同约定按期支付房租的义务。被告李XX迟延支付房屋租金以及未书面告知解除合同的行为，已经违约，故应承担违约责任。至于违约金的数额，本院认为合同约定过高，过分高于造成的实际损失，应予调整，因被告李XX未提前书面通知解除合同，导致原告朱XX不能及时将房屋进行出租，应赔偿三个月租金损失，被告李XX迟延几天支付房租，依照交易习惯尚在合理期限内，并未造成原告朱XX较大损失，迟延支付房租的违约金以及提前终止租赁合同的违约金的诉请本院不予支持，故被告应赔偿原告三个月租金损失7500元。另一方面，被告李XX认为原告朱XX锁门的行为构成违约，本院认为，原告锁门是由于联系不上被告而为之，且被告李XX已自行将门撬开，并未造成损失，故原告朱XX的行为不构成违约。4、本案合同是否符合解除条件。被告李XX认为合同约定的解除条件并未发生，原告朱XX无权解除合同。本院认为，虽然合同约定的解除条件并未产生，但被告李XX在庭审中已明确表示不续租，且于租赁期届满日2017年11月30日前已搬离租赁房屋，无法实现合同目的，故本院认为被告李XX已无继续履行合同之意，以被告李XX收到诉状之日即2018年1月22日认定为合同解除之日为妥。5、物业费、垃圾费、水电费以及门锁维修费的承担问题。因双方签订的租赁合同中约定，由使用方向物业支付水费、电费、物业费、垃圾费、房产、土地使用税及其他产生的直接与间接费用，因此，依照合同约定，应由被告李XX承担租赁期间所支出的物业费、垃圾费、水电费等。至于因门锁损坏而支出的房屋拉手材料费、维修费、门锁费等，由于上述费用是因被告李XX暴力破坏门锁所致，因此应由被告李XX承担。由桂林XX物业服务有限公司出具了该租赁房屋8-11月欠交物业费356.5元，生活垃圾费40元，水费43.2元、电费107.1元，合计546.8元；玻璃门损坏修复费300元，原配门锁100元。因被告李XX实际租赁房屋的期间为10、11两个月，故被告李XX应缴物业费178.3元，生活垃圾费20元，水费21.6元，电费53.6元以及玻璃门损坏修复费300元，原配门锁100元，合计673.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《合同法解释二》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告朱XX与被告李XX签订《XX小区商品租赁合同》于2018年1月22日解除；
二、被告李XX支付原告朱XX租金损失7500元；
三、被告李XX支付原告朱XX物业费178.3元，生活垃圾费20元，水费21.6元，电费53.6元以及玻璃门损坏修复费300元，原配门锁100元，上述共计673.5元。
四、驳回原告朱XX的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费386元，依法减半收取193元，被告李XX承担100元，原告朱XX承担93元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费386元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 石剑
二〇一八年三月二十三日
法官助理 卢晨
书 记 员 韦祎