四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1102民初3612号原告：乐山市祥瑞物业管理有限公司，住所地：乐山市市中区春华路中段19号。统一社会信用代码：915111006627554967。法定代表人：熊小萍，执行董事。委托诉讼代理人：熊浬伽，四川金顶律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚福文，男，公司员工。被告：杜晓勤，女，1970年4月22日出生，汉族，居民，户籍所在地四川省乐山市市中区。原告乐山市祥瑞物业管理有限公司（以下简称：祥瑞物业公司）与被告杜晓勤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥瑞物业公司委托诉讼代理人熊浬伽、姚福文，被告杜晓勤到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告祥瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费人民币1607元、垃圾处理费168元、地下车库（4号）管理服务费840元及违约金840元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年6月30日，原告与城市花园业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定：由原告向被告居住的城市花园小区提供物业管理服务，合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；多层住宅房屋物业费按产权面积以0.6元/平方/月计收；（6-18）层产权面积以1.00元/平方/月计收；由业主或物业使用人向原告支付物业管理费用，物业管理费用按季度缴纳，每季度1-15日为缴费日期，未能按时足额缴纳物业服务费的，按1元/天加收违约金。合同还约定，由业主或物业使用人向原告支付地下车库服务费30.00元辆·月，由原告向业主或物业使用人按6元每月的标准代收垃圾处理费。2016年6月19日，原告又与城市花园业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定：由原告向被告居住的城市花园小区提供物业管理服务，合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日止；多层住宅房屋物业费按产权面积以0.6元/平方/月计收；高层住宅房屋物业费（1-5层）按产权面积以0.6元/平方/月计收；由业主或物业使用人像原告支付物业管理费用，物业管理费用按季度缴纳，每季度1-15日为缴费日期，未能按时足额缴纳物业服务费的，按1元/天加收违约金。合同还约定，由业主或物业使用人向原告支付地下车库服务费30.00元辆·月，由原告向业主或物业使用人按6元每月的标准代收垃圾处理费。被告系上述物业业主，物业面积95.66平方米，按约定应向原告缴纳从2015年4月1日起至2017年7月31日（28个月）的物业管理费人民币1607元、垃圾处理费168元、地下车库（4号）管理服务费840元，但被告拒绝缴纳，产生840元的违约金。合同履行至今，原告一直按合同约定向被告小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告杜晓勤答辩称：1.被告所在小区卫生差、消防通道堵塞，东西乱堆，墙壁上全是张贴的小广告，小区管理人员是谁自己至今不清楚；2.因为物业公司的服务不完善，管理不到位，导致被告家中进水，并且保安拒绝到被告家中查看；3.小区里面的广告系物业公司收取，没有公开费用；4.小区公共区域停放汽车，尾气严重，也影响被告休息。综上，被告认为原告未提供应尽的服务，因此被告拒绝缴纳物业费及违约金。此外，对原告主张费用的计算方式没有异议，对垃圾清运费没有意见，对车库管理费意见不大，对于违约金系事出有因，不应支付同时原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年6月30日，原告与城市花园业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定，由原告向被告居住的城市花园小区提供物业管理服务，合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。服务内容：共用建筑物共有部位维护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理，包括：共用污水管、化粪池、共用照明、楼内消防设施设备、二次供水设备、电梯等正常使用和运行；对共有部位绿化、花草树木、车棚、停车场等共用设施的维修养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清扫、垃圾的收集、送往堆集点，以便运出服务区域；对业主或外来人员之车辆的停放秩序指挥与服务；应公安机关的要求协助公安机关维护物业区域公共治安秩序；物业公司应当认真做好物业区域门岗执勤、巡视工作，维护物业区域公共场所井然有序等。收费事项：多层住宅房屋物业费按产权面积以0.6元/平方/月计收；（6-18）层产权面积以1.00元/平方/月计收；由业主或物业使用人向原告支付物业管理费用，物业管理费用按季度缴纳，每季度1-15日为缴费日期，未能按时足额缴纳物业服务费的，按1元/天加收违约金；由业主或物业使用人向原告支付地下车库服务费30.00元辆·月；由原告向业主或物业使用人按6元每月的标准代收垃圾处理费。2016年6月19日，原告与城市花园业主委员会再次签订了《物业服务委托合同》，合同约定，由原告向被告居住的城市花园小区提供物业管理服务，合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日止。服务内容与收费事项等均与上次签订的《物业服务委托合同》相同。被告系上述物业业主，物业面积95.66平方米，被告从2015年4月1日起未向原告支付物业管理费、垃圾处理费、地下车库（4号）管理服务费。从2015年4月1日起至2017年7月31日止，被告共计产生物业服务费人民币1607元、垃圾处理费168元、地下车库（4号）管理服务费840元，2017年6月27日，原告向被告出具了律师催收函，对物业服务费、垃圾处理费进行了催收。原告陈述，被告提出的墙面上有小广告系部分商贩向小区部分业主提供开锁等服务后张贴在墙壁上的，外来人员仅对看房的人员进行了登记，现已对小广告进行了清除；小区过道处摆放的座椅系为业主提供休息用，并未影响消防通道；管理人员名单及照片一直张贴在宣传栏处，被告提交的照片也能印证；小区环境卫生一直有专门的清洁人员进行清理，不存在脏乱差的情况；原告在与原物业公司交接时，楼宇对讲系统已经全部损坏，若要更换需业主委员会召开业主大会动用维修基金才能处理，已口头向业主委员反映过该问题；被告楼下八个停车位在原告向该小区提供物业服务时就存在，业主委员会出具了开发商在移交住户时就已经存在的证明。被告陈述，从2015年4月1日起未向原告支付任何费用，楼下停车问题之前的物业公司管理时也存在，但被告一直反应，未解决；对原告主张费用的计算方式没有异议，对垃圾清运费没有意见，对车库管理费意见不大，主要是原告没有提供应尽的服务，所有不应支付原告物业服务费，更不应支付违约金。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。原告与乐山市市中区城市花园业主委员会之间签订的《物业管理服务合同书》合法有效，原告作为该小区的物业服务企业应当按照合同约定向业主提供物业服务，被告作为城市花园小区的业主，应当按照合同约定缴纳相应的物业服务等费用。被告对从2015年4月1日起至2017年7月31日止，共计产生物业服务费人民币1607元、垃圾处理费168元、地下车库（4号）管理服务费840元金额无异议，且符合合同约定的费用计算标准，本院对上述费用的金额予以确认。对被告提出的被告所在小区卫生差、消防通道堵塞，东西乱堆，墙壁上全是张贴的小广告，小区管理人员是谁自己至今不清楚的意见，经查，被告提供的照片仅能反映小区墙壁上有较多小广告，不排除系部分商家向业主提供服务后印制或张贴至墙面上的可能，但原告应对墙壁上的小广告进行及时清理，现原告已提供照片证明已对上述小广告进行了清除，虽然原告仅对外来看房人员进行了登记，管理方面存在一定的不完善，但该问题并不能作为业主拒绝交纳物业服务费的理由；对于被告提出的物业公司的服务不完善，管理不到位，导致被告家中进水，并且保安拒绝到被告家中查看的意见，经查，被告提供了一段视频证明其家中进水，但并不能证明造成家中进水的原因，故该意见亦不能作为业主拒绝交纳物业服务费的理由；对于被告提出的小区里面的广告系物业公司收取，没有公开费用，经查被告提供一张在车库入口处张贴的一张海报广告的照片，但原告称并不清楚系谁张贴，现已提供照片证明该广告已进行了清楚，故该意见亦不能作为业主拒绝交纳物业服务费的理由；对于被告提出的被告楼下停放汽车，尾气严重，影响被告休息的问题，经查，原告出具了该小区业主委员会的证明，证明该停车位系开发商交付业主房屋时就已经存在，被告亦承认之前的物业公司管理小区时就存在，如果该停车位确系影响被告生活，被告可向业主委员会反应该问题，并不能作为拒绝交纳物业服务费的理由。至于物业公司在物业管理服务过程中存在的一些瑕疵，业主可以提出相应的意见和建议，物业公司对业主的意见应诚恳接受，对存在的问题应尽快改正。本案中，原告已对被告反映的小区广告问题进行了清除，同时被告并非恶意拖欠上述费用，且原告未提供因被告违约产生损失的依据，故对原告主张的违约金本院不予支持。因合同明确了缴费期限，且原告也进行了催告，故被告应当按合同约定向原告支付2015年4月1日至2017年7月31日的物业服务费1607元、垃圾处理费168元、地下车库管理服务费840元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杜晓勤在本判决生效之日起十日内支付原告乐山市祥瑞物业管理有限公司2015年4月1日至2017年7月31日止的物业服务费计1607元、垃圾处理费168元、地下车库管理服务费840元；二、驳回原告乐山市祥瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杜晓勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  刘新鹏二〇一七年十月十二日书记员  张 文