江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执异55号
案外人：宋甲琴，女，1962年10月10日出生，汉族，住所地江苏省无锡市宜兴市。
申请执行人：东亚银行（中国）有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路158号1-2层。
负责人：徐鸣飞，该分行行长。
被执行人：宜兴市金源置业有限公司，住所地江苏省宜兴市周铁镇富康花园1幢108室。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：无锡金缘集团有限公司，住所地江苏省无锡市永和18号。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：裴杏明，男，1963年11月18日出生，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：王美仙，女，1964年11月16日出生，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：无锡市卓群机电设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市北大街莲容园9-6号。
法定代表人：王斌强，该公司执行董事。
被执行人：江苏宏厦门窗有限公司，住所地江苏省宜兴市周铁镇沙塘港村。
法定代表人：裴效生，该公司执行董事。
本院在执行东亚银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称东亚银行苏州分行）与宜兴市金源置业有限公司（以下简称金源公司）、无锡金缘集团有限公司（以下简称金缘集团）、裴杏明、王美仙、无锡市卓群机电设备安装有限公司（以下简称卓群公司）、江苏宏厦门窗有限公司（以下简称宏厦公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人宋甲琴于2017年12月20日对案涉查封房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
2017年5月12日，东亚银行苏州分行与金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司金融借款合同纠纷一案，本院作出(2016)苏民初46号民事判决：一、金源公司于本判决生效之日起十日内向东亚银行苏州分行偿还剩余借款本金44400万元、利息11056687.75元（计算至2016年5月31日）及罚息、复利（罚息自2016年6月1日起至实际支付之日止，以44400万元本金为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日；复利自2016年6月1日起至实际支付之日止，以利息11056687.75元为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日）；二、东亚银行苏州分行对金源公司的涉案抵押物即位于宜城街道解放东路888-1号、宜城街道解放东路888号1-5层、宜城街道解放东路888号38-56层的房屋，以及宜兴市宜城街道解放东路888号、888-1号土地使用权享有优先受偿权；三、东亚银行苏州分行对涉案质押的股权即金缘集团、宏厦公司、卓群公司持有的金源公司的股权享有优先受偿权；四、金缘集团、裴杏明、王美仙对本判决第一项债务，承担连带保证责任；五、裴杏明、王美仙、金缘集团、宏厦公司、卓群公司承担担保责任，有权向金源公司追偿；六、驳回东亚银行苏州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2352248元、保全费人民币5000元，合计2357248元，由金源公司、金缘集团、宏厦公司、卓群公司、裴杏明、王美仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。
2016年9月30日，本院在该案审理过程中作出（2016）苏民初46号民事裁定：冻结金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司银行存款人民币47000万元，或查封、扣押其同等价值的财产。
2017年8月18日，上述判决生效后，经东亚银行苏州分行申请，本院立案强制执行，案号为（2017）苏执23号；9月28日，本院向被执行人金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司发出（2017）苏执23号执行通知书，责令上述被执行人与2017年10月15日前履行完毕（2016）苏民初46号民事判决确定的义务，逾期则强制执行。
2017年10月25日，本院作出（2017）苏执23号之一执行裁定：冻结、扣划金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙银行存款52000万元或查封、扣押其等值的财产。
2017年11月1日，本院作出（2017）苏执23号裁定，查封了金源公司名下坐落在宜城街道湖滨××花园××室、××室房屋。
案外人宋甲琴提出异议称，2016年6月17日，金源公司与其订立房屋买卖合同，将该公司坐落在宜城街道湖滨××花园××室、××室房屋出售给案外人，且已按照约定支付了购房款，该房屋已归案外人所有。你院依据东亚银行苏州分行申请作出的查封上述房屋的（2017）苏执23号裁定，冻结了上述房屋，侵犯了案外人的合法权益，请求解除坐落在宜城街道湖滨××花园××室以及××室房屋的查封。
案外人宋甲琴为证明自己的异议请求，向本院提供了相关协议、房屋买卖合同、借款合同、付款凭证、户口薄、身份证复印件、夫妻关系证明、收款证明、增值税发票以及宜兴市不动产首次登记证等证据。
经审理查明，2016年6月17日，金源公司与宋甲琴分别就该公司位于宜兴市宜城街道××路北侧××湖滨××花园××室（现为××室）、××室（现为××室）订立两份商品房买卖合同，每平方米价格均为7000元，其中3幢703室建筑面积均为258.93平方米，购房款共计为1812510元（后经实测面积为254.79平方米，房款为1783530元）；3幢802室房屋建筑面积255.43平方米，购房款为1788010元（后经实测面积为251.07平方米，房款为1757490元）。上述两套房屋的购房款共计3541020元。根据合同约定，均为买房人在签订合同时一次性付清房款。
另查明，2016年6月15日，江苏兴达文具集团有限公司（甲方，以下简称兴达公司）与宋甲琴（乙方）、金源公司（丙方）订立的协议载明：一、甲方于2013年12月4日向丙方银行转账支付500万元准备购买丙方开发的房屋作为房产投资。二、甲方因公司经济发展的原因，与丙方协商一致，解除上述房屋投资的买卖意向。三、乙方愿意向丙方购买宜兴市滨湖御景花园3-703、3-802、3-803三套房产，并办理房屋备案登记，丙方应配合乙方办理此手续。四、甲、乙、丙三方约定，上述三套房屋的合同总价为5413030元整，由乙方直接支付给甲方，乙方无需再向丙方付款，丙方也无需再向甲方退款。五、乙方与丙方的购房买卖合同依照有关规定另行签订。
2013年12月4日，兴达公司通过网上银行，从其农业银行江苏分行账号10×××95向金源公司宜兴农业银行账号10×××25内转入款项为500万元。
2016年6月13日，金源公司向宋甲琴开具了湖滨御景2号3号楼3-703室（1783530元）、3-802室江苏增值税普通发票（1757490元）。
2016年7月5日，宋仕良通过银行卡（账号为62×××70）向兴达公司农业银行账号内（账号为10×××95）转入款项500万元。
2017年11月29日，兴达公司出具一封情况说明载明：宋甲琴与宋仕良（身份证号：）系夫妻关系，且均系兴达公司股东。2013年12月4日，兴达公司通过银行转账向金源公司支付500万元准备购买房产作为投资。根据三方协议，宋仕良于2016年7月5日代宋甲琴归还了兴达公司购房款500万元。
另查明，金源公司向宜兴市房屋产权监理中心出具的《证明》载明，该公司原合同上坐落为湖滨御景花园3幢703与坐落于宜城街道湖滨××花园××同一房屋，坐落为湖滨御景花园3幢802室与坐落于宜城街道湖滨××花园××同一房屋。
本案争议的焦点问题为，案外人宋甲琴是否对本院查封的案涉三套房屋享有足以排除执行的民事权益。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，宋甲琴提出的异议请求必须同时具备上述四个条件，才能阻却涉案房屋的执行。
首先，案涉房屋合同订立情况。在本院对涉案房屋查封前，宋甲琴与金源公司业已订立了书面的购房合同。该合同符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定的主要内容，且未发现存在合同无效的情形。因此，可以认定宋甲琴与金源公司在案涉房屋查封之前已经订立了合法有效的书面合同。
其次，案涉房屋价款支付情况。从现有证据看，兴达公司汇入金源公司账户500万元，作为购买金源公司开发的房屋购房款。金源公司、兴达公司以及宋甲琴三方订立了协议，约定兴达公司意向购买的房屋由宋甲琴购买。随后，宋任良（宋甲琴丈夫）将500万元转入兴达公司账户。此外，宋甲琴提供了其家人入住案涉房屋的证据。因此，可以认定案涉两套房屋的购房款已经支付完毕且房屋已交付使用。
第三，案涉房屋未能办理过户登记的原因。本案对金源公司名下房产采取查封措施之后，多名案外人就本院查封行为提出异议。从目前了解的情况看，房屋未能过户的主要原因在于，金源公司未能开出全额购房发票以及未能提供初始登记证，导致案涉房屋未能办理过户登记手续。可见，宋甲琴对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。
综上，宋甲琴提出的异议符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：
中止对被执行人宜兴市金源置业有限公司坐落在宜城街道湖滨御景花园9号901室与10号801室房屋的执行。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李玉明
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一七年十二月二十八日
书记员 杜 涛