山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第290号
上诉人（原审被告）牟永军。
委托代理人田宝，律师。
委托代理人王大伟，律师。
被上诉人（原审原告）潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会。
法定代表人李建，居委会主任。
委托代理人田鲁东，律师。
上诉人牟永军因与被上诉人潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人牟永军的委托代理人田宝、王大伟以及被上诉人潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会的委托代理人田鲁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2000年5月24日，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会（当时名称为潍坊高新技术产业开发区新城街道办事处北胡住村民委员会）作为甲方与作为乙方的牟永军签订商品房租赁合同一份，合同约定潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会将益利公司大院南新建商品房向村民出租，牟永军租得4号商品房，面积37.44平方米，租期二十年，租金28800元，租金一次付清。合同第三条约定，乙方不准将所租房屋出租、转让，在租期内需要对房屋整修、改造须经村委同意，如出现事故，乙方自负。合同第四条约定，租赁期满后，乙方必须完好无损的向甲方交回房屋，在租期内，如果国家征用土地需要拆迁，征地方、租房户双方协商解决，甲方不作补偿和退还租金。合同签订当日，牟永军向潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会交纳了约定数额的租金，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会为其出具了编号为0001256的开发区农村财务双代管专用收据。此后，牟永军租用了争议房屋，并于使用过程中在房屋外加盖了院墙、大门等建筑。现牟永军已将该房转租他人使用。
2009年11月17日，奎文区城中村改造领导小组下发奎城中村发（2009）8号《奎文区城中村改造领导小组关于明确北海路商贸经济发展区北胡住村“城中村”改造范围的批复》，就北胡住村参与城中村改造的范围作出了规定。2010年5月16日，潍坊市人民政府下发了潍政复字（2010）216号《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》，对北胡住村城中村改造的相关事宜作出批复。
潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会主张，牟永军在租赁争议房屋后未经允许侵占集体土地，在租赁房屋外乱搭乱建，同时争议房屋所在土地已被列入政府拆迁征用范围，因此双方之间的租赁合同已不存在继续履行的条件，依法应予解除。
为证明其主张，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会提供证据一，前述政府文件两份，以此证明牟永军租赁房屋的土地被政府征用，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会作为集体土地管理者，应当根据政府文件，将土地收回后交付政府参与城中村改造。牟永军经质证对两份文件的真实性提出异议，并认为文件内容并不能证明对方主张。
证据二，照片两张，拍摄时间为2013年6月21日，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会称照片内容为租赁房屋的现状，以此证明牟永军违反约定，在前门搭建了院墙，并修建了后门，又沿着后门修建了房屋。牟永军经质证对反映争议房屋前门状况照片的真实性没有异议，对第二张反映后门状况的照片真实性提出异议，认为通过照片不能体现出搭建物与租赁房屋是相连接的。牟永军主张，之所以对房屋外围进了改造搭建，是因为其租赁的房屋性质是商业用房，而潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会未按约定提供相应的商业配套环境，牟永军于2005年之后为使用方便才进行了搭建，且该搭建行为不能构成解除合同的条件。
证据三，通知两份及通知贴在公开栏的照片两份，通知时间分别是2009年1月5日及2013年1月23日，通知内容为要求包括争议房屋在内的大院南商品房限期拆除。潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会以此证明其向牟永军履行了解除合同的通知义务。牟永军经质证对证据的真实性提出异议，并主张其不存在对于租赁合同的根本违约情形，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会不具备单方解除合同的权利。
牟永军主张，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会未按约定提供商业用房相应的配套设施和条件，其是出于无奈和安全考虑才对其租赁房屋进行了搭建，并且在此过程中，对方并未提出异议。牟永军在对方起诉前已向对方发出了可以就搭建物进行协商的通知，但潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会未予回应。因此其搭建行为不能构成对租赁合同的根本违约，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会不能以此解除争议合同。同时，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会提供的证据也不能证明包括租赁房屋下土地在内的相关土地已被政府征用，且即使是被国家征用，根据双方签订的租赁合同第四项，相关补偿应由征地方与租房户协商解决，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会也无权提出解除该合同。
为证明其主张，牟永军提供证据一，照片一张，牟永军称照片内容为租赁房屋前的实际状况，以此证明租赁房屋的外部环境存在脏乱差的现象，亦未形成发展第三产业的配套环境。潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会经质证认为，1、照片不能显示出租赁房屋所在位置和环境脏乱差的关联性；2、造成照片显示环境的根本原因，是包括牟永军在内的几个租赁户不退房，而周围的商品房均已拆迁完毕；3、潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会每年都有专项资金和专门人员进行环境清理。
证据二，2013年6月23日牟永军通过邮政EMS和顺丰速运同时向潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会寄送的关于商业房租赁事宜告知函、回执单2份及快件追踪查询结果1份，牟永军以此证明在对方起诉之前，其同意就搭建建筑物与潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会进行协商，因此其不存在根本违约情形。潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会经质证对该证据的真实性不予认可，同时否认收到过上述告知函。
潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会现因牟永军至今仍租赁争议房屋拒不搬出，向法院提起诉讼，要求牟永军拆除其自建建筑物并从房屋中搬出。
潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，除退还牟永军尚未履行期间的租金外，另将其前期已履行部分的租金全部退还，并放弃要求牟永军赔偿损失的诉讼请求。
以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、奎城中村发（2009）8号文件、潍政复字（2010）216号文件及双方当事人的陈述在案为证。
原审法院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：双方签订的房屋租赁合同是否可予解除。
对于该争议焦点，在双方签订的房屋租赁合同履行过程中，牟永军在未取得潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会同意的情况下私自对租赁房屋实施了加盖等改建行为，且现已将房屋转租，应认定牟永军具有一定的违约情形。因包括租赁房屋在内的相关土地已被政府确认为城中村改造范围，且与租赁房屋相邻的同种情况房屋大部分已经拆除，争议房屋租赁合同已在客观上失去了继续履行的必要条件，因此，对于潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会要求解除该租赁合同的诉讼请求予以支持，牟永军应将租赁房屋交还潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会，潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会亦应退还牟永军尚未履行期间的租金，根据双方20年租金28800元的约定，年租金应为1440元，尚未履行期间为7年，共计10080元。潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，将前期已履行部分的租金18720元全部退还牟永军。该意见系潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会对于自己权益的自由处分，不违背法律规定，亦可对牟永军因解除租赁合同产生的损失予以相应补偿，对该意见予以认可。牟永军自行对租赁房屋进行的改造搭建行为，系违约行为，对于潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会要求其拆除的诉讼请求予以支持。因潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会在庭后已放弃要求牟永军赔偿其相关损失的诉讼请求，对于该项请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第五十一条、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及相关法律法规之规定，判决如下：一、解除潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会与牟永军的房屋租赁合同；二、牟永军将其在租赁房屋外的自建建筑物拆除，并将租赁房屋交还潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会；三、潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会退还牟永军租金10080元，并支付被告补偿款18720元，共计28800元。以上判决第二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕。双方如未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2947元，由潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会承担1500元，由牟永军承担1447元。
宣判后，牟永军不服，上诉称：被上诉人主张上诉人将涉案房屋转租、对涉案房屋进行改建、涉案房屋被确认为城中村改造项目等，均未提供充分证据予以证明；在调解过程中被上诉人同意将已收租金退还上诉人，原审法院依据被上诉人的该调解意见进行判决，于法无据。请求依法改判或发回重审。
被上诉人潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法改判或发回重审。
本院认为，被上诉人为证明该房屋已被列入城中村改造项目，于原审中提供了潍政复字（2010）216号《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》复印件等证据予以证明，其中载明包括涉案房屋在内的相关土地已被政府确认为城中村改造范围，上诉人虽对上述证据不予认可，但未提供相反证据予以反驳，结合与涉案房屋同样情况的房屋已大部分被拆除的情况，足以证明被上诉人之涉案房屋需被拆除的主张，故涉案租赁合同失去了继续履行的客观条件。被上诉人为证明上诉人对涉案房屋擅自进行搭建，于原审中提供了照片等证据予以证明，上诉人称搭建时已获得村领导的同意，但未提供相应证据予以证明，故对上诉人的该项抗辩，本院不予采信。综上，原审法院依据上述情况认定涉案租赁合同符合解除条件并无不当，对上诉人的相应诉讼请求，本院不予支持。
被上诉人向原审法院明确表示同意将上诉人实际使用租赁物期间的租金予以返还，系对其合法权利的单方处分；上诉人作为受益人未向原审法院明确表示拒绝，应视为同意接受，原审法院据此认定双方间的相应权利义务关系并无不当。综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2947元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨景达
审 判 员 孙月琴
代理审判员 宫 磊
二〇一四年二月二十日
书 记 员 王 新