广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初10199号
原告罗莹哲，男，汉族，1981年12月9日出生，住址广东省深圳市宝安区，
委托代理人沈瑞环，广东嘉得信律师事务所律师。
被告吴银才，男，汉族，1984年6月6日出生，住址广东省惠来县，
委托代理人郑普佳，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
委托代理人罗伟，男，汉族，系该公司员工。
原告罗莹哲与被告吴银才、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈瑞环，被告委托代理人郑普佳、温东林到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年9月19日，原、被告签订了《二手房买卖合同》，原告作为卖方，被告作为买方，在第三人的居间下签约，合同约定被告购买原告名下位于深圳市××××房产，转让成交价为人民币509.8万元；被告应当于合同签订后90日内付清首付款并向银行申请办理按揭贷款；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方可要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，也可解除合同并要求买方支付转让成交价20％的违约金；合同还就其他相关条款作了约定。随即原告向第三人刷卡支付了交房保证金人民币5,000元，被告吴银才向原告支付定金人民币10万元。被告迟迟不肯履行合同义务，未按合同约定支付首期款，造成了原告重大损失，双方协商不成。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年9月19日签订的《二手房买卖合同》（编号1533048）；2、被告向原告支付�约金101.96万元；3、被告承担诉讼费、公告费等原告为实现权利的费用。
被告答辩称，1、原告主张被告违约不属实。原、被告签订买卖合同时，被告已告知原告不具备购房资格，需使用第三人的名额进行过户。在合同签订后，在选定第三人办理产权登记时，原告拒不配合，双方关于履行合同发生争议。2、涉案房产的价值目前已经升值到人民币700万元，当时交易的价格为509.8万元，从交易的价格的升值空间看，被告并非不愿意继续履行合同，而是原告制造所谓被告违约的假象。被告现在愿意一次性支付购房款，要求原告将涉案房产过户到被告指定人的名下。3、原告方所主张损失及违约金的问题，没有事实依据，被告并未违约。即使合同有约定违约金20%，但从房产升值的空间看，原告不但没有损失，而且在房产升值的情况下获得巨大的利润空间。4、被告已向原告支付了定金人民币10万元，在本案诉讼前被告已经多次向原告要求退还定金人民币10万元，被告现主张原告返还上述定金。关于原告的违约行为，被告将另行提起诉讼。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人答辩称，一、第三人并非本案适格当事人。本案系房屋买卖合同纠纷，相应法律关系为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案适格当事人。二、交易情况。2016年9月19日，经第三人居间，原、被告就涉案房产订立了合同，合同签订时买方并不具备购房资格，第三人已如实向交易双方告知了购房政策及买方情况。经协商，双方同意买方可将房产过户至指定的他人名下，并在合同备注条款加以确定。合同签订后，买方直接向卖方支付购房定金人民币10万元，卖方将交房保证金（即交楼水电押金）人民币5,000元托管在第三人处，对于该款项，第三人愿意根据判决予以处理。因买方迟迟未能明确指定过户对象，进而未能办理首期款资金监管及按揭手续，卖方多次表示异议，最后明确告知不再出售该房产并提起本诉。至此，涉案房产交易陷入僵局。三、佣金声明。第三人作为涉案房产交易居间方，已完成了居间方的法定义务，有权利向接受服务方收取佣金。
经审理查明：2016年9月19日，原告作为卖方，被告作为买方，双方签订了编号为1533048的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、原告将其所有的位于深圳市宝安区x房（房地产证号码500××××3402）转让给被告，转让成交价为人民币509.8万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币5万元，买方在签署本合同之日起30日（含当日）再向卖方支付定金人民币5万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起90日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业没有设定抵押及其他权利负担；5、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；6、双方在备注条款中注明：①经买卖双方友好协商，卖方须无条件配合买方办理银行贷款手续，具体贷款金额以银行贷款承诺书为准；②此物业附带家私电器一齐出售，详见家私清单一份；③由于买方购房资质的原因，如因此房产无法过户到买方本人名下，卖方应配合把此房过户到买方指定的第三方名下，买方与第三方在办理手续前必须做主体变更的公证。另，该《二手房买卖合同》中虽然载明“本合同履行过程中所有文件及通知以快递邮寄至买卖双方地址即视为送达”，但该合同买卖双方地址处均为空白。
原、被告在庭审中确认：被告分别于2016年9月19日、2016年10月25日以转账方式向原告支付定金人民币5万元、5万元。
2016年9月19日，原告将定金人民币5,000元作为交房保证金在第三人处托管。第三人于当日向原告出具收据。
2017年4月5日，原告以特快专递的方式向被告的身份证地址送达了《解除合同通知书》，该通知书载明因被告未履行付款义务故原告通知被告解除�案合同，被告应当依约支付违约金。原告主张该《解除合同通知书》因被告拒收而退回。
另查，1、被告主张其已经通知原告办理首期款资金监管，原告对此不予认可，被告未提供证据证明其该主张。
2、原告主张涉案房产在2017年4月19日时的市场价值与合同约定的转让价格相当；被告主张涉案房产在2017年4月19日时的市场价值为人民币700多万元。原告主张因合同履行不能导致其打算购置的房产无法购买，现该房产已经涨价，造成重大损失，对此原告并未提交证据予以证明。
3、原、被告均主张关于定金的返还在本案中一并处理。
以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、收据、解除合同通知书、快递回执等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案《二手房买卖合同》约定“买方应于签署本合同之日起90日内付清首期款”，被告作为买方主体，应当负有在约定期限内通知原告办理首期款资金监管的义务。被告主张其已经通知原告办理首期款资金监管，但被告未提供证据证明其该主张，在原告对此亦不予确认的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。综上，被告未在合同约定的期限内履行支付首期款义务的行为构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，虽然合同约定“本合同履行过程中所有文件及通知以快递邮寄至买卖双方地址即视为送达”，但该合同买卖双方地址处均为空白，故原告向被告发出的《解除合同通知书》并非有效送达，涉案《二手房买卖合同》应当于本院2017年6月20日将起诉状副本送达至被告之日解除。
关于违约金。在合同无法继续履行的情况下，原告应当负有一定的积极止损的义务，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及有证据证明的原告的损失情况，本院酌情将违约金调整至人民币25.49万元（509.8万元×5%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，被告支付了定金人民币10万元，现有定金人民币9.5万元在原告处，有定金人民币5,000元作为交房保证金在第三人处进行托管，在原、被告均主张关于定金的返还在本案中一并处理，且第三人同意根据判决予以处理的情况下，根据合同解除的处理原则，第三人应当向被告返还定金人民币5,000元，原告应当向被告返还定金人民币9.5万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告罗莹哲和被告吴银才2016年9月19日签订的编号为1533048的《二手房买卖合同》于2017年6月20日解除；
二、被告吴银才应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗莹哲支付违约金人民币25.49万元；
三、原告罗莹哲应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告吴银才返还定金人民币9.5万元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告吴银才返还定金人民币5,000元；
五、驳回原告罗莹哲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本�受理费人民币13,976元，由原告负担人民币10,482元，由被告负担人民币3,494元，本案受理费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地�客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。