浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初17027号原告：王荣林，男，1949年7月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：陶旭明、陈佳豪，浙江稠州律师事务所律师。被告：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。法定代表人：吴军荣，执行董事。第三人：方茂春，男，1964年7月21日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。第三人：李妙春，女，1965年11月11日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。两第三人的共同委托诉讼代理人：方笋玉，浙江一剑律师事务所律师。原告王荣林为与被告浙江融华置业有限公司、第三人方茂春、李妙春商品房预售合同纠纷一案，于2017年10月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告王荣林的委托诉讼代理人陈佳豪，第三人方茂春、李妙春的共同委托诉讼代理人方笋玉到庭参加了诉讼，被告浙江融华置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣林起诉称：被告浙江融华置业有限公司系义乌市篁园路333号锦绣篁园小区的开发商。2011年4月，原告向被告购买了锦绣篁园2单元701室的房产，并支付了购房款人民币217.7万元。2016年8月27日，原、被告补签了书面的《商品房买卖合同》，后被告将讼争房产交付给原告进行使用，现原告已经实际使用讼争房产，并进行了装修。现原告得知，被告因缺资向第三人借款，将原告购买的讼争房产用以借款抵押。经义乌市建设局调查了解，并由被告浙江融华置业有限公司确认，被告与第三人民间借贷关系，而非真实的商品房买卖。原告系讼争房产的唯一购买人，而且已经实际使用房屋，理应将讼争房产备案登记至原告名下。请求判令：一、依法确认原、被告于2016年8月27日签订的《商品房买卖合同》有效。二、依法确认被告与第三人签订的关于义乌市篁园路333号（锦绣篁园）2单元701室的《商品房买卖合同》无效。三、被告协助原告办理义乌市篁园路333号（锦绣篁园）2单元701室房产的备案登记手续，将上述房产备案登记至原告名下。被告融华置业有限公司答辩，也未向本院提供证据。第三人方茂春、李妙春述称，一、答辩人与被告浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并已经履行，原告要求确认无效缺乏事实和法律依据。2014年起受房地产调控等影响，房地产行业不景气，当时义乌市万达广场的商品房的促销价格也只有8000元左右。2014年10月份被告浙江融华置业有限公司将锦绣篁园的尾盘商品房促销出售，为此，答辩人向被告浙江融华置业有限公司团购了多套包括本案诉争的商品房。2014年10月14日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》编号为2014预9011566号，购买了锦绣篁园2单元701室商品房，并进行了网签和预告登记备案。2014年10月15日一次性支付了购房款。答辩人认为该《商品房买卖合同》包括以团购的形式购买多套商品房并未违反法律规定且已经房地产管理部门认可并登记备案。原告认为第三人系借款行为、合同无效缺乏事实和法律依据。二、2016年9月10日，答辩人已经将该房屋转让给庄卫民，2016年9月13日付清了购房款。三、2016年8月3日被告浙江融华置业有限公司向第三人承偌购买的商品房于2016年12月底前进行交付、办证完成，保证没有一房两卖情况，并没有告知诉争房屋存在出售给原告的事实。2016年9月1日，被告浙江融华置业有限公司将商品房及钥匙交付答辩人，答辩人又将商品房及钥匙交付给了庄卫民，现是庄卫民实际占有并使用诉争商品房。原告诉称被告浙江融华置业有限公司已经将诉争房产交付给原告使用，没有提供双方交付依据，与事实不符。四、原告诉称2011年4月16日付款是向被告浙江融华置业有限公司购买商品房与事实不符。被告浙江融华置业有限公司取得锦绣篁园商品房项目的土地使用权时间为2011年8月3日，2012年11月才取得商品房预售许可证。而原告的付款时间为2011年4月，在被告浙江融华置业有限公司取得土地和预售许可证之前。被告浙江融华置业有限公司连土地都尚未取得，哪来的房屋出售。事实上原告与被告浙江融华置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间为2016年8月27日，在答辩人购房前没有签订任何《商品房买卖合同》。五、原告与被告浙江融华置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间为2016年8月27日，在答辩人购房之后，且答辩人对购房事实已经在不动产中心进行登记，原告明知已经有登记备案的情况下，还签订商品房买卖合同属于恶意买卖行为，不受法律保护。为此，原告与被告浙江融华置业有限公司签订《商品房买卖合同》对答辩人没有任何法律约束。综上，答辩人向被告购买商品房事实清楚，合法有效，并进行了备案登记和交付使用，现该房屋的所有权人为庄卫民。原告是在答辩人购房之后才向被告购买商品房，为此，要求确认无效缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。针对第三人的意见，原告补充陈述：第三人称因团购促销出售才会以这么低的价格购得商品房，这与事实不符。事实上，锦绣篁园的商品房，与本案类似情况的有50余套，该50余套商品房都是有实际购房人的，而不是被告没有卖掉的商品房，而整个锦绣篁园项目只有一百零几套房，所以这个现象是存在于整个锦绣篁园楼盘当中的，而不是个例。涉及本案的第三人，锦绣篁园楼盘中登记在本案第三人名下的商品房和店铺合计共有28套，这28套共同的特点都是价格特别低，28套商品房的均价是9000余元，而本案锦绣篁园楼盘的土地价当时是以1.455亿元成交的，每个建筑平方上的土地成本是1.3万元，算上建设成本及各种税费，至少成本价每平米应该在1.6万元以上。所以第三人取得的锦绣篁园不动产从价格上来说是远低于开发成本的，不符合正常的商品房市场交易。本案被告取得涉案房产的土地是在2011年1月份，而不是第三人所称的在未取得土地之前就进行了买卖。第三人提供的第三人与被告的商品房买卖合同是在2014年10月14日签订的，涉案房产也是10月14日备案的，但是涉及的款项是在2014年10月15日支付的，先备案再付钱也不符合正常的商品房买卖的流程。原告王荣林为证明自己的主张，向本院提供了下列证据材料：证据一、浙江商品房买卖合同一份，证明2016年8月27日，原、被告签订书面的《商品房买卖合同》，并约定了相关的权利义务的事实。证据二、浙江省商业销售收据收据联一份，证明被告收到原告支付的锦绣篁园2单元701室购房款217.7万元人民币的事实。证据三、照片三份，证明被告已将讼争房产交付给原告使用以及原告已经实际装修使用房屋的事实。证据四、锦绣篁园备案、交付、办证方案一份（均为复印件，原件在义乌市建设局有存档），证明被告公司承诺业主在2016年10月底前解除所有锦绣篁园房产的抵押，年底前交付、办证，并承诺没有将房屋一房二卖的事实。证据五、情况说明一份，证明经义乌市建设局调查了解，并经被告确认原告系锦绣篁园2单元701室房产的购买人，以及被告因向第三人借款，将讼争房产用以借款抵押的事实。证据六、义乌市不动产登记中心预售房产证明一份，证明：1、本案讼争房产目前登记在第三人名下，登记备案金额为845036元，每平米单价为6800元人民币的事实；2、除了本案讼争的房产外，目前登记在本案第三人名下的锦绣篁园商品房还有16套，第三人名下的总共17套商品房的平均价是7231元每平米，这些商品房的共同特征就是价格畸低。证据七、土地出让结果公示（国土资源局网站查询的打印件）一份，证明篁园路G地块于2011年1月11日被被告以1.455亿元的价格拍得的事实。证据八、商品房预售许可证一份（城建档案馆查询的查询件），证明锦绣篁园楼盘在2012年取得预售许可证，预售面积为11116.45平方米的事实，结合本案证据七，可以得出每个建筑面积上的土地成本是1.3万元。证据九、民事判决书一份，证明被告以商品房买卖的形式向他人融资借款，与本案情况类似的另案已经确认实际购房者与被告之间的商品房买卖合同有效，以及低价购房的第三人与被告签订的商品房买卖合同无效的事实。证据十、情况说明一份，证明有实际购房户（房产也是备案在本案第三人名下），在被告将捆绑在商品房上的借款本金及利息付清的情况下，第三人将涉案房产备案回实际购房户名下的事实。情况说明的说明人吕艳是锦绣篁园3单元402室的业主，她2011年买的锦绣篁园的房产同样是备案在本案第三人的名下，后来在第三人拿走103万元的情况下将3单元402室房产备案回吕艳名下。当时3单元402室的房产备案给第三人的备案金额是82万余元，另外的20多万是涉案房产的差额。证据十一、录音两份及相应文字资料整理各一份，证明万群伟是被告与第三人的借款介绍人，拿到的2000多万元都是借款而不是购房款，2000多万的利息最终谈到了1分利，但是最终还是没有解决。第一份录音是（2017）浙0782民初9851号案件的原告与万群伟的录音。万群伟是第三人在金华中院庭审时陈述的所谓“买房介绍人”。录音是通过当事人的手机录的通话录音。第二份录音是9851号案件的当事人与楼文森的录音（楼文森是被告的办公室主任，负责与第三人对接商谈利息问题）。第三人方茂春、李妙春质证认为：对证据一，因被告未到庭，对该合同的真实性不清楚。从时间上看是2016年8月27日签订的买卖合同，而第三人签订的合同为2014年10月14日，且进行了备案。第三人先于原告购买房屋，且原告购买时明知该房屋已经登记备案在第三人名下，还签订合同，属于恶意买卖行为，不受法律保护。同时，合同第三条约定的土地使用年限是2011年8月3日到2081年8月2日，即取得土地证的时间是2011年8月3日。对证据二收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议。第一、未提供付款依据，无法证明支付情况。第二、该证据无法证明款项为购房款，收据中并没有注明任何购房信息，更没有提是购买锦绣篁园2单元701室商品房。第三、从时间上看，该款项也不是购房款，因为浙江融华置业有限公司取得锦绣篁园商品房项目的土地使用权时间为2011年8月3日，2012年11月才取得商品房预售许可证，2011年4月被告浙江融华置业有限公司连土地都尚未取得，哪来的房屋出售，故无法证明其付款购房的事实。证据三，对其真实性有异议，并没有提供原、被告双方的交房手续。诉争房屋被告于2016年9月1日交付给第三人，第三人出售后交付给了庄卫民。如存在入房或装修的行为，也是非法行为和恶意装修侵占行为。证据四，对其真实性有异议，并未注明是给原告的，但被告有一份给第三人，不能实现其证明目的。在另案中原告均能向法院提供原件且明确注明了购房户的抬头，但这份证据并未注明原告的抬头。对证据五情况说明的真实性、合法性有异议。如系义乌市建设局调查的结果应当由义乌市建设局出具证明。第三人与被告之间系房屋买卖合同，并非借贷关系，该证明系被告不真实的说明。对证据六真实性无异议，但原告所称的以严重低于开发成本价的价格备案有异议。当时义乌市万达广场的商品房的促销价格也只有8000元左右。2014年10月份被告浙江融华置业有限公司将锦绣篁园的尾盘商品房促销出售，无法证明其存在逃废债行为。因此，我们认为我们的购房行为是合法有效的。对证据七真实性不清楚，由法庭核实，第三人了解融华置业公司取得锦绣篁园商品房项目的土地使用权时间为2011年8月3日。因此，该份证据只能表明当时的拍卖情况。对证据八真实性无异议，该证据显示2012年11月取得商品房预售许可证，且预售的建筑面积包括普通住宅、商贸和商服三种类别的用地。对证据九、判决书真实性无异议，该判决并没有生效，且案件事实也不相同。该案件中原告商品房买卖合同签订的时间早于第三人签订，而本案中第三人早于原告签订商品房买卖合同，故无法实现其证明目的。对证据十、情况说明的真实性有异议，该证据形式应为证人证言，证人应出庭作证。第三人并没有和吕艳接触协商过，其与被告的关系，第三人不清楚。3单元402室是被告向提出第三人购买回去，经协商后同意由被告卖回去。其陈述涉及借款关系与事实不符，没有任何依据，不能证明该事实。证据十一、对两份录音的真实性、合法性、关联性均有异议。录音中人员并非案件当事人，身份情况不能确定，证据形式应当为证人证言，证人应出庭作证，对具体的情况是否知情，是否作虚假陈述因当事人未到庭无法核实确认，故该证据无法作为认定案件事实的依据。第一段录音中的王瑞也并非案件当事人，当事人是她老公王辉。万群伟已经有三方的以书面形式确认，第三人与被告之间是房屋买卖关系，并非借款关系，故该证据系虚假陈述，应当以书面为准，该证据无法作为认定案件事实的依据。而且在录音材料中回答的“嗯”并不能简单的等同于是认可，且两份录音材料中涉及到的金额也是不一致的，对具体的事实前后也不完全一致。第三人方茂春、李妙春向本院提供了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，证明2014年10月14日第三人与浙江融华置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了诉争商品房，并办理了登记备案。证据二、义乌市房地产管理处预售房产证明一份，争议房产登记备案在第三人名下，且向第三人出具证明诉争房产无预告异议情况，无设定他项权利，并不存在原告购买房屋的事实。证据三、收款收据，本票及备注复印件各[证据原件在(2017)浙0782民初213号案件]一份，证明第三人一次性支付购房款的事实。证据四、锦绣篁园交付、办证方案复印件一份[证据原件在(2017)浙07民终5059号案件]，证明浙江融华置业有限公司向第三人通知承诺2016年12月底前进行交付、办证完成，保证没有一房两卖情况等事实。证据五、协议书复印件一份（证据原件在2017浙07**民初213号案件中），证明浙江融华置业有限公司将房屋钥匙移交给第三人，浙江融华置业有限公司履行了房屋交付义务，第三人已经实际占有使用争议房产。证据六、协议书（原件）及银行付款凭证（复印件）各一份，证明2016年9月10日第三人已经将争议房产转让给他人的事实。证据七、网站资料（电脑打印件）二份，证明义乌万达广场商品房的价格为8000元/平方米的事实。原告的质证意见：证据一，第三人与被告签订的商品房买卖合同实质上并不是商品房买卖，而是第三人与被告之间借款的担保。该合同中载明的单价为每平方米6800元，远远低于实际应售的市场均价。而且合同中约定签订合同当天支付房款，但实际却根本没有支付，且可以让被告直接将房产备案给了第三人。所以该合同根本就没有买卖房屋的实质。证据二，对该证据的真实性没有异议，但无法达到第三人的证明目的。该证据也只能证明讼争的房产预售备案登记在第三人名下，但是第三人于被告之间实质是借款，房屋买卖合同是无效的。证据三，对证据的三性均不予认可。即使第三人有支付款项给被告，那也是借款而不是购房款。第一，本案及相关其他案件中第三人交付的所谓购房款都是整数，一般来说，购房算价款的时候都会有零头产生，而本案的所谓购房款明显是谈好总价，再选房子，将款项分摊在每个房子中，明显不是一个正常的购房行为。且根据备案给第三人的房子清单，2单元303的房子单价比2单元603的房子单价低，明显与一般的楼层越高价格越贵的常理不符。第二，第三人提供的所有本票申请人都是一个叫龚益辉的人，他才是真正的资金所有人。第三，本票交付的时间是2014年10月15日，本案商品房备案登记的时间是2014年10月14日，先备案再付钱，明显违背市场交易规则。证据四，对该证据的三性均不予认可，结合相关情况，可以看出，第三人并不是实际的购房户，而是资金的出借方。证据五，对该证据的三性均不予认可。首先万群伟是被告与第三人之间的借款介绍人；其次，讼争房产目前是原告在占有使用，原告也将部分建材堆放在讼争房屋内。证据六，对该证据的三性均不予确认。首先，目前讼争房屋仍登记在第三人名下。其次，第三人即使有转让行为，也不符合物权善意取得制度，不存在物权转移效力。2016年9月份的时候，事情已经爆发，第三人在明知房子有纠纷的情况下还将房子卖给他人，其主观恶意明显。义乌市建设局早已停止办理锦绣篁园所有房屋买卖合同的更名。证据七，对该证据的三性均不予认可。其他楼盘与锦绣篁园楼盘无关，不具有可比性。被告融华置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等权利。本院对原告及第三人提供的证据认证如下：一、原告提供的证据。对证据一、二的真实性予以确认。结合原告提供的证据五，被告确认原告认购了锦绣篁园2单元701室的房屋，故虽然证据二中未明确载明款项的用途或房号，但可以证明原告已支付涉案房屋的购房款。证据三，照片的真实性予以确认，可以印证被告向原告交付了房屋。对证据四、五、六、七、八、九的真实性予以确认。证据十，该证据形式上应属于证人证言，原告未申请证人出庭作证，对其证明效力不予确认。证据十一，该录音中人员均非本案当事人，对其关联性，本院不予确认。二、第三人提供的证据。对证据一、二的真实性予以确认。对证据三中收款收据的真实性予以确认，对本票，第三人未提供本票原件，且本票复印件上显示申请人龚益辉非本案当事人，故该证据能否达到第三人的证明目的应结合相关其他证据综合予以确认。对证据四，对比原告提供的证据四中的由被告出具的锦绣篁园备案、交付、办证方案，两者有相同的条款内容，亦有相矛盾的条款内容，由被告在同一时间出具的方案，内容却相互矛盾，明显不符常理，故对该份证据本院不予认定。对证据五，该份协议书为方茂春与被告及万群伟签订，万群伟的身份无法确定，且从该份证据中无法看出于本案讼争房产的关联性，故对该份证据，本院不予认定。对证据六，协议为方茂春与案外人所签订，转账记录也发生于方茂春与案外人之间，对其关联性，本院不予确认。对证据七，非涉案楼盘信息，对其关联性，本院不予认定。经审理，本院认定事实如下：2011年1月11日被告浙江融华置业有限公司通过公开招投标拍得义乌市篁园路G号地块（樊村综合楼）国有建设用地使用权。后被告在该地块上进行商品房开发，楼盘名称为锦绣篁园。原告于2011年4月16日预约认购了其中的2单元701室的房屋，并交纳了购房款217.7万元。2012年11月6日被告取得锦绣篁园的商品房预售证。2016年8月27日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定：原告向被告购买义乌市江东街道篁园路333号2单元701室商品房，按建筑面积计算价款，单价为每平方米18119元，总价款为2251648元；在签订本合同时已一次性支付房款2177000元，被告应当在2016年12月31日前将商品房交付原告，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程不存在抵押情形，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内由出卖人向义乌市建设局申请登记备案，双方还对其他权利义务进行了约定。后被告将涉案房屋的钥匙交付原告。但原、被告没有按约向义乌市建设局申请对商品房买卖合同进行备案。因被告曾向第三人方茂春借款，被告又将涉案房屋预售给两第三人，并于2014年10月14日签订了一份商品房买卖合同（合同编号：2014预9011566），载明第三人方茂春、李妙春向被告购买义乌市江东街道篁园路333号2单元701室商品房按建筑面积计算价款，单价为每平方米6800元，总价款为845036元。同日双方还办理了预售备案登记手续，备案登记的预售合同号为2014预9011566，建筑面积169.82平方米，备案金额845036元。2016年8月3日被告向各购房户出具了锦绣篁园备案、交付、办证方案，载明：公司保证没有一房两卖，现在的状态只是作了暂时性的预登记备案抵押，预登记备案是可以撤销解除的，公司负责后续解押备案的一切费用，请大家不用担心房子没有、钱没有，公司肯定在10月底前解押，年底前交付办证。2016年11月25日被告又向原告出具了一份情况说明，载明：王荣林购房户于2011年4月15、16日向本公司付款，认购了锦绣篁园2单元701室，通知备案时未办理备案登记，现该房产被公司向方茂春借款，以备案抵押形式登记于方茂春名下。本院认为，2016年11月25日被告出具的情况说明明确载明本案房产系融化置业向第三人方茂春借款，以备案抵押的形式登记于方茂春名下，且对比原告、第三人分别与被告签订的《商品房买卖合同》，两者的涉案房产价格差距巨大。第三人与被告之间的商品房买卖价款明显偏低，不符合商品房的交易习惯，有违常理。综合上述情况看，第三人与被告签订商品房买卖合同的目的是为借款提供担保，合同中双方的意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，第三人与被告基于虚假意思表示订立的商品房买卖合同应认定为无效。原告向被告认购了本案讼争的商品房，并在被告取得商品房预售许可证后补签了《商品房买卖合同》，原告也已支付大部分购房款，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，原、被告签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。虽然原告与被告签订合同的时间晚于第三人与被告签订的合同，但此不影响对原告与被告订立的合同的有效性认定。基于上述分析，原告要求继续履行与被告签订的商品房买卖合同，于法有据。被告应撤回在第三人方茂春、李妙春名下的义乌市篁园路333号2单元701室的商品房预售备案登记，并协助原告办理相应的备案登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。第三人方茂春、李妙春所提出的意见，依据不足，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王荣林与被告浙江融华置业有限公司于2016年8月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、确认被告浙江融华置业有限公司与第三人方茂春、李妙春于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014预9011566）无效。三、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告王荣林办理将锦绣篁园篁园路333号2单元701室房产备案登记至原告王荣林名下的手续。案件受理费12108元，由被告浙江融华置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴晨播二〇一八年一月二十三日代书记员 王佳丽??