中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终3958号
郭振忠（ＺＨＥＮＺＨＯＮＧＧＵＯ），男，1956年9月15日出生，美国国籍，住美国。上诉人（原审美国，
许建秋（ＪＩＡＮＱＩＵＸＵ），女，1958年8月2日出生，美国国籍，住美国。委托诉讼代理美国，
委托诉讼代理人：陈武，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂晓萍，福建合立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福州鸿业房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区亭江怡山院1号,组织机构代码证代码：61130212-0。
法定代表人：黄一语，董事长。
上诉人郭振忠（ZHENZHONGGUO）、许建秋（JIANQIUXU）因与被上诉人福州鸿业房地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭振忠的委托诉讼代理人陈武、被上诉人鸿业公司的法定代表人黄一语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭振忠、许建秋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由鸿业公司承担。
事实和理由：一审认定“继续履行《商品房销售合同》客观上已不可能”是错误的。《商品房销售合同》是合法有效的，郭振忠、许建秋为此分别预付了福州鸿业中心大厦8层04单元购房款24万元以及预定的地下室二层车位05号7.5万元，应依法保护。一审认定“二层地下室并无编号为05或09号的车位”是错误的。从《商品房销售合同》所约定的内容看，“预定地下室二层车位05号，车位7.5万元已收”是随手写上的一段文字，以及《收款收据》中“预收商品房804房预收款及车位09号”的9是在5的基础上涂改的，即不管是05或09号都是预编的号码，与一审所认定的正式编号当然有出入。不能以当时预编的号码来认定这个车位是不存在的，或者草率认定并无编号为05或09号的车位。福州鸿业中心大厦8层04单元并不在已办理预告登记的82单元房屋范围内，该单元不存在“事实上不能履行”的情形。
鸿业公司辩称，鸿业公司至今确未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续，且在与郭振忠、许建秋订立合同时亦未取得与商住楼规划相一致的商品房预售许可。依据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，郭振忠、许建秋无权要求鸿业公司交付房屋，且亦无法交付房屋，继续履行合同没有事实和法律依据。鸿业中心大厦规划设计已变更多次，郭振忠、许建秋在一审的诉请为：要求交付09车位，二审的上诉理由中又要求交付05车位，连其诉请都自相矛盾。案涉合同所载明的房产坐落、面积、方位等均已变更，讼争房屋在鸿业中心大厦不存在对应的房产。并且，讼争房屋已被出售叶依光、官贤镶出售多次，无法履行。目前整个鸿业中心大厦仍处于查封状态，依据法律规定，该类房屋是不能买卖和过户的，郭振忠、许建秋的诉请客观上已履行不能。
郭振忠、许建秋向一审法院起诉请求：1.判令鸿业公司将福州鸿业中心大厦八层04单元房及地下室二层09车位交付给郭振忠、许建秋；2.判令鸿业公司因逾期交房及车位造成的损失（损失计算方法：自逾期之日起到实际交付之日止，按租金计算损失）。
一审法院认定事实：本案2008年5月4日《商品房销售合同》内容有：买受人预购的商品房为福州鸿业中心大厦八层04单元137平方米；该商品房的用途为住宅；单价为每平方米5000元，总金额685000元；预定地下室二层车位05号、车位75000元。郭振忠、许建秋在该《商品房销售合同》买受人一栏签名。该《商品房销售合同》出卖人一栏有“被告鸿业公司圆形印章及叶依光签名”（该两项内容经鉴定确认系彩色复印形成），上述内容下方签有“经手官贤镶2008.5.4”内容。
本案《收款收据》内容有：预收商品房804房预收款及车位09号。该《收款收据》一栏签名“官贤镶”，未填写时间。另，原告在庭审中陈述其支付上述购房款过程如下：系按“官贤镶”的要求将款转账到“陈昌群”账户，再由“陈昌群”转到“官贤镶”账户，最终由“官贤镶”向其提供上述《收款收据》。
另查明，鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，鸿业公司的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任鸿业公司副董事长。
鸿业中心大厦系鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但鸿业公司未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向鸿业公司颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元，05号车位或09号车位均位于地下室一层，二层地下室并无编号为05号或09号的车位。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准鸿业公司公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因鸿业公司未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向鸿业公司颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向鸿业公司颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。
福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个鸿业公司的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准鸿业公司公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。
一审法院认为，本案《商品房销售合同》系时任鸿业公司副董事长的官贤镶于2008年5月4日同郭振忠、许建秋订立的。鸿业中心大厦规划用途于2005年12月经规划部门审批调整变更为商住楼（地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅）后，鸿业公司未办理该大厦《商品房预售许可证》的变更手续。2008年5月4日，时任鸿业公司副董事长的官贤镶以鸿业公司名义与郭振忠、许建秋订立《商品房销售合同》，郭振忠、许建秋向鸿业公司购买鸿业中心大厦八层04单元房及地下室二层09车位，单元房的用途为住宅，鸿业公司按每层12单元销售，而此时鸿业公司并未获得与商住楼规划相一致的商品房预售许可。此后，鸿业中心大厦规划用途于2013年间发生变更，将鸿业中心大厦5-25层的用途由住宅变更为办公用房，且上述楼层每层单元设计亦由原设计的12单元变更成8单元，二层地下室并无编号为05号或09号的车位。此次规划变更后，鸿业公司办理了鸿业中心大厦的《商品房预售许可证》变更手续，其获准预售的鸿业中心大厦中5-25层的商品房为每层8单元的办公用房，而非12单元的住宅。郭振忠、许建秋与鸿业公司签订的《商品房销售合同》的房屋性质、规划与该《商品房预售许可证》不一致。虽然福州市人民政府于2015年6月4日又作出[2015]144号专题会议纪要，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质即5-25层为住宅，但鸿业中心大厦至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续。且福州市中级人民法院于2014年2月26日至2014年5月4日间作出相关执行裁定和协助执行通知书，决定对经过2013年规划变更、5-25层单元设计变更并获预售许可后的鸿业中心大厦的房屋采取以回笼房产销售款返还执行款的方式进行执行，解除对鸿业中心大厦四层、五层、六层等15个楼层合计82套房屋查封后，通知福州房屋登记中心将该82套房屋预告登记给他人。基于上述情形，现郭振忠、许建秋要求鸿业公司继续履行《商品房销售合同》客观上已不可能。综上，一审法院对本案中郭振忠、许建秋的诉讼请求不予支持，予以驳回。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决：驳回郭振忠、许建秋的诉讼请求。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审理，本院确认一审查明的事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案《商品房销售合同》签订时间为2008年5月4日，而鸿业中心大厦规划用途于2005年12月调整变更后，鸿业公司未获得与规划相一致的商品房预售许可。2013年鸿业中心大厦规划用途发生变更，鸿业中心大厦5-25层每层单元设计由原设计的12单元变更成8单元，二层地下室并无编号为05号或09号的车位。规划变更后，鸿业公司办理了鸿业中心大厦《商品房预售许可证》变更手续，本案《商品房销售合同》的房屋性质、规划与该《商品房预售许可证》并不相符。在福州市人民政府2015年6月4日专题会议纪要后，鸿业中心大厦至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续。且本院于2014年2月26日至2014年5月4日间作出相关执行裁定和协助执行通知书，对经过2013年规划变更、5-25层单元设计变更并获预售许可后的鸿业中心大厦的房屋采取以回笼房产销售款返还执行款的方式执行。故一审法院认定本案《商品房销售合同》客观上无法继续履行，驳回本案郭振忠、许建秋的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，是合法正确的。
综上所述，郭振忠、许建秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9548元，由郭振忠、许建秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一七年九月三十日
法官助理 易 艳
书 记 员 黄丽琴
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤
或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清
实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。