黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1002民初1301号
原告：林红，女，1966年4月出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李爽，黑龙江建刚律师事务所律师。
被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路117号上海印象3号楼。
法定代表人樊华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
原告林红与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林红的委托诉讼代理人李爽、被告绿地公司的委托诉讼代理人王秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林红向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日起至2017年8月31日的逾期交房违约金100477元；2.被告承担2012年至2017年的供热费12892元和物业费14740元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年5月6日原告林红与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告林红购买被告绿地公司开发建设的牡丹江市东安区江南乌苏里路西、兴隆街南国际花都房屋两处，即4号楼X单元XXX室和2X号楼X单元XXX室。合同约定绿地公司应当在2012年12月25日、2012年12月30日前交付房屋，逾期交房，绿地公司按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原告林红已按合同约定向被告绿地公司付清全部购房款，但被告绿地公司销售房屋至今没有验收合格，房屋质量存在较严重问题，原告至今没有收房入住，故原告林红起诉至法院。
被告绿地公司辩称：原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据:1.根据法律的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告以后，应当组织设计、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格时方可交付使用。被告已在合同规定的期限前组织了具有验收资格的各相关部门进行了验收，并一致确认符合交付条件，被告不存在违约的情形。竣工验收备案是行政机关的行政行为，不是合同约定的交付条件，所以只要开发单位组织了五方验收并合格，就符合了商品房交付使用的条件，没有办理备案手续，并不影响商品房的交付。且质监部门不是认定商品房质量是否合格的法定机构，它只是履行备案手续的部门；2.国际花都项目没有取得竣工备案的责任在于政府拆迁土地交付延误，符合商品房买卖合同第八条的对逾期交房免责的约定，属于市政因素导致被告逾期交付商品房的情形,因此原告主张逾期交房的违约金是不符合合同规定的;3.原告部分诉请已经超过法定诉讼时效。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告林红所举示的有争议的证据，本院认定如下：
原、被告在2011年5月6日签订商品房买卖合同两份、销售不动产统一发票一份。意在证明：原告购买位于被告开发建设的位于牡丹江江南乌苏里路西、兴隆街南国际花都房屋两处，房屋价款分别为281275元、311645元，原告已经向被告全部支付完毕。合同中第八条约定出卖人应当在2012年12月25日、2012年12月30日前交付房屋，第九条约定：逾期交房的自第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。
被告绿地公司对原告出示该组证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为该商品房买卖合同第八条中有约定，因市政因素导致的延期交房被告不成当违约责任。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，能够证实原告欲证明的问题，故本院对此份证据予以采信。
对于被告绿地公司所举示的有争议的证据，本院认定如下：
1.证据一，工程峻工验收报告两份。意在证明：本案诉争的国际花都工程项目，已在2012年12月30日验收合格，符合原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付条件。
原告林红对此份证据有异议，认为：此份证据是被告自己组织的监理单位以及设计单位等部门对诉争工程的验收，不是政府主管部门对该工程进行的验收，政府部门至今没有对该工程进行验收。根据《黑龙江省建设工程质量管理条例》第二十七条规定建设工程交付使用前应当取得工程质量监督机构核发的建设工程竣工验收备案证书，否则不得交付使用，但是被告的违约违法行为致使原告长期无法居住使用房屋，给原告造成经济损失，所以原告即使提供工程竣工验收报告也不能否认被告不具备交付条件。
本院认为：此份证据仅能证实诉争房屋经过部分验收，不能证实房屋符合交付条件，故本院对此份证据欲证明的问题不予确认。
2.证据二，国有建设用地使用权合同一份、国土资源局出具的土地出让金专用票据五张、牡丹江市经济技术开发区管理委员会出具的情况说明一份。意在证明：1.合同第八条约定，如遇以下特殊原因除双方协商解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括市政因素等情形，约定的交付条件为该商品房经验收合格，而不是经备案验收合格，结合证据一被告符合合同中约定的交付条件；2.被告以按与牡丹江市国土资源局签订的合同约定交付了全部土地出让金，政府应当在2010年7月30日前交付国际工花都项目所在地块的净地，而政府历经2011年、2012年直至2013年8月才动迁结束全面交付净地，故是市政素影响被告方的施工建设进度，从而导致竣工备案的延误办理。
原告林红认为，国有建设用地使用权合同是被告与牡丹江市国土资源局签订的合同，该合同是否履行原告与被告之间的商品房买卖合同无关，商品房买卖合同第八条第二项约定的免责条款中的市政因素，不是指被告所指的拆迁延期问题导致被告开发建设相应的延期。
本院认为：此份证据中的商品房买卖合同能够证明原告在被告处购买房屋的事实，本院对此事实予以确认。国有建设用地使用权出让合同、土地出让金专用票据、牡丹江市经济技术开发区管理委员会出具的情况说明，能够证实因拆迁补偿原因牡丹江市国土资源局延期交付土地的事实,故本院对此份证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年5月6日，原告林红与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告林红购买被告开发建设的位于牡丹江市东安区国际花都4号楼X单元XXX室，该合同约定：出卖人应当在，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.政策法规或者行政命令的改变、市政因素、文物考古、挖掘等非卖方能力所及的情况而导致预期交付的。……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”原告林红交纳全部购房款281275元。同日，原告林红与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告林红购买被告开发建设的位于牡丹江市东安区国际花都2X号楼X单元XXX室，该合同约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.政策法规或者行政命令的改变、市政因素、文物考古、挖掘等非卖方能力所及的情况而导致预期交付的。……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”原告林红交纳全部购房款311645元。国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因，牡丹江市国土资源局于2013年8月向被告绿地公司交付全部净地。该工程现未经消防部门验收，未经工程质量监督部门竣工备案。
本院认为：关于原告要求被告承担逾期交付违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告林红已履行了合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按合同约定于2012年12月25日前、2012年12月30日前向原告林红交付房屋的合同义务。被告抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定：第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月25日前、2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……。因此被告交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2013年1月末及2013年7月被告通知原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告林红未接收房屋符合法律规定。
B关于违约金的给付期限及金额的问题，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，原告应当被告未按合同约定交付房屋时知道或应当知道其权利受到损害，但直到2017年9月21日才向法院递交诉状主张权利，本院对逾期交付房屋两年的损失予以保护，被告应承担的违约金为20533元（281275元×1‱×730天）以及22750元（311645元×1‱×730天）,共计43283元，故本院对此数额予以确认。被告抗辩称因政府征收原因延迟交付土地，导致被告延期交付，对此，本院认为，被告同国土资源局签订建设用地使用权出让合同，如因国土资源局的违约行为导致被告的损失，应由被告另行主张权利，同本案不是一个法律关系，故对被告的此项抗辩意见不予支持。
关于原告要求被告承担2012年至2017年供热费12892元和物业费14740元的诉讼请求，本院认为，原告未提供证据证实确以上损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告林红逾期交房违约金43283元；
二、驳回原告林红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2604元，减半收取计1302元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担490元，由原告林红负担812元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 穆海东
二〇一七年十一月十七日
书记员 范珊珊