文书内容湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终1178号上诉人（原审原告）：曾大洋，男，1991年2月15日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：刘超，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，和解、调解，上诉、反诉，申请执行，领取标的款，签收法律文书等。被上诉人（原审被告）：武汉康锦置业发展有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区解放街***号。法定代表人：宋继高，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘金芳，该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张水舟，该公司员工。代理权限：一般代理。上诉人曾大洋因与被上诉人武汉康锦置业发展有限公司（以下简称康锦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2017)鄂0902民初672号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月23日立案受理后依法组成合议庭于2017年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人曾大洋的委托诉讼代理人刘超，被上诉人康锦公司的委托诉讼代理人潘金芳、张水舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾大洋上诉请求：1.依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初672号民事判决第三项“驳回曾大洋的其他诉讼请求”；2.依法改判“康锦公司向曾大洋承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，即人民币17万元”；3.本案的一、二审诉讼费由康锦公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决书第四页“本案中，曾大洋没有证据证明康锦公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明及其他情形，故对曾大洋要求康锦公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的诉讼请求，不予支持”的认定，明显错误，不符合客观事实。根据《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。由此可知，国家对商品房预售采取的是强制性许可制度，没有取得许可证是不允许对外销售的。首先康锦公司作为房屋开发企业，相对于曾大洋是强势一方，对于房屋销售的法规不可能不清楚；其次，曾大洋只是一名普通购房者，信息了解的情况相对于康锦公司来说要欠缺很多，在司法实践中，购房者往往并不清楚需要办理《商品房预售许可证》。所以康锦公司明知其没有取得《商品房预售许可证》，还故意和曾大洋签订《房屋买卖合同》，符合“故意隐瞒的情形”。但一审法院却主观臆断，要求曾大洋须提供证据来证明康锦公司有故意隐瞒或提供虚假证据的情形，并以此驳回曾大洋的诉讼请求，不符合客观事实。2.一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。因一审判决认定事实错误，导致本案法律适用错误。综上，请求二审法院依法改判，支持曾大洋的上诉请求。被上诉人康锦公司二审答辩称，一、案涉《房屋买卖合同》有效。案涉《房屋买卖合同》是双方自愿协商后签字盖章生效的。曾大洋上诉称，康锦馨苑小区没有取得商品房预售许可证，属于违法建筑，不能办理房屋产权证书之理由，不能成立。康锦馨苑小区是在各级政府、各主管部门的高度关怀下应运而生的，它不属于开发的商品房，它是旧城区改造还建拆迁户多余房，其手续是健全的，是经过孝南区发展和改革局核准康锦公司在汪窑社区城中村的改造项目，有孝感市孝南区发展和改革局文件[孝南发改投(2012)289号，项目代码20124222014022]、孝感市住房保障和房屋管理局关于办理书院街道汪窑社区综合改造项目相关手续的函，以及孝感市国土资源局城区分局、孝感市城市规划局根据该函各自立项审核文件、各级政府立项批文和主管部门函为证。该项目同时立项28家，至今没能完善手续属政府行为所致。曾大洋对案涉房屋没有销售许可证是知情的，康锦公司没有故意隐瞒行为。因政府在办理各项手续上的延误，给康锦公司也造成难以估量的损失。二、曾大洋请求康锦公司返还购房款人民币17万元及利息，不应支持。按合同约定，曾大洋购房后应分期付款，但其首付后未再付款。期间，其也未向康锦公司书面提出终止合同，其长期利用购房协议占有康锦公司的财产，又不履行合同约定的付款义务，应按购房协议第六条的第一款第二项的规定，判决曾大洋支付违约金24571.58元。曾大洋向一审法院起诉请求：1.依法确认曾大洋与康锦公司签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判令康锦公司返还曾大洋已付购房款人民币17万元及利息；3.依法判令康锦公司向曾大洋承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任即人民币17万元。一审法院查明：2014年8月13日，曾大洋与康锦公司签订《房屋买卖合同》，约定曾大洋购买由康锦公司开发的位于孝感市槐荫大道339号的康锦馨苑小区第9栋902号房。房屋建筑面积111.7平方米，单价为人民币每平方3850.55元，总价款为430106元，付款方式为分期付款。合同签订后，曾大洋分布于2014年1月23日、2016年10月2日付房款11万元、6万元，和计付款人民币17万元的义务。2017年1月23日，康锦公司通知曾大洋交付房屋。曾大洋认为该房屋没有取得《商品房预售许可证》等相关手续，不能办理房屋产权证而拒收。后曾大洋就返还购房款等事宜与康锦公司协商未果，以致成讼。另查明，康锦公司开发的康锦馨苑小区至今未取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，康锦公司出售给曾大洋的房屋至今未取得商品房预售许可证明，故对曾大洋请求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，依法予以支持。康锦公司未取得《商品房预售许可证》而对外销售房屋，导致房屋买卖合同无效，依法应当承担民事责任，故曾大洋要求康锦公司返还购房款17万元及利息损失的诉讼请求，依法予以支持（利息损失按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，曾大洋没有证据证明康锦公司有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明及其它情形，故对其要求康锦公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的诉讼请求，未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、曾大洋与康锦公司于2014年8月13日签订的《房屋买卖合同》无效。二、康锦公司于判决生效后十日内返还曾大洋购房款17万元及利息（以17万元为基数，自2014年1月23日起按照银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。三、驳回曾大洋的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由康锦公司负担。二审期间，上诉人曾大洋和被上诉人康锦公司均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，曾大洋分别于2014年1月23日、2016年10月2日付房款11万元、6万元，合计付款人民币17万元。本案系因康锦公司将其开发的商品房预售给曾大洋而引发的权利义务纠纷，应定性为商品房预售合同纠纷，一审判决将本案定性为商品房买卖合同纠纷不准确，本院予以纠正。本案二审的争议焦点：康锦公司与曾大洋在订立《房屋买卖合同》过程中，是否有故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的情形，康锦公司应否承担向曾大洋支付已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，因康锦公司出售给曾大洋的房屋至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋买卖合同》无效。曾大洋上诉称，康锦公司在订立《房屋买卖合同》过程中，对其故意隐瞒了未取得《商品房预售许可证》的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，其应承担曾大洋已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，虽然康锦公司与曾大洋在订立《房屋买卖合同》时未取得《商品房预售许可证》，但曾大洋未举证证明康锦公司有故意隐瞒该事实的行为，且曾大洋作为购房者亦未尽到审慎审查的义务，一审判决依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对曾大洋的该项诉讼请求未予支持并无不当。对于康锦公司二审答辩时提出，要求曾大洋支付违约金的主张，因康锦公司一审未就此提出反诉，一审判决后也未提起上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，本院对其该项主张不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人曾大洋的上诉理由无充分的证据证明，对其上诉请求，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人曾大洋负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 代绍娟审判员 胡 红二〇一七年十一月二日书记员 毛雅婷附：适用法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。