杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第79号
原告：方正证券有限责任公司。
法定代表人：雷杰。
委托代理人：钱育新、冉海燕。
原告：杭州鸿生置业有限公司。
法定代表人：王晖。
被告：俞永灿，现羁押于杭州市乔司监狱。
委托代理人：郑伦海。
委托代理人：吕叶金。
被告：杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人：陈红存。
委托代理人：李培伟。
被告：陈爱兰。
委托代理人：韩孝明。
原告方正证券有限责任公司（以下简称方正证券）、杭州鸿生置业有限公司（以下简称鸿生置业）为与被告俞永灿、杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司（以下简称嘉丽堡公司）、陈爱兰房屋租赁合同纠纷一案，于2010年1月7日向本院起诉。本院受理后，由审判员阮颖独任审理，后依法组成合议庭，于2010年4月19日公开开庭进行了审理，原告方正证券、鸿生置业的委托代理人钱育新、冉海燕、被告俞永灿、被告嘉丽堡公司的委托代理人李培伟、被告陈爱兰及其委托代理人韩孝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方正证券、鸿生置业起诉称：两原告和被告俞永灿于2008年7月7日签订方正金融大厦房屋租赁合同，约定由被告俞永灿承租原告方正证券有限责任公司所有的位于杭州市平海路1号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括裙楼一楼北大厅）房屋，租赁期限自2008年7月20日起算，共计八年（后改为七年），前四年租金及物业管理费350万元一年（其中租金为180万元每年，物业管理费为170万元每年），后四年每年的租金及物业管理费在前一年的基础上每年递增百分之四，被告俞永灿应于合同签订日支付定金人民币50万元，2008年7月20日再支付定金人民币50万元，该50万元定金可以以房产抵押方式代替履行。三方还约定承租房屋已有的及新增加的装修添附物在合同解除后归原告方正证券有限责任公司所有，以及不能用承租房屋进行违法活动等。2008年9月17日，被告俞永灿向原告支付定金人民币50万元。2009年3月4日，原告方正证券与陈爱兰签订房产抵押担保合同，陈爱兰自愿将位于廻龙庙前一弄13号502室房屋抵押作为被告俞永灿履行方正金融大厦房屋租赁合同的履约担保。2009年11月，俞永灿独资设立杭州惟舞独尊餐饮娱乐管理有限公司（以下简称惟舞独尊公司），并由惟舞独尊公司在承租房产上从事经营活动。2009年，被告俞永灿及惟舞独尊公司利用承租房产从事组织卖淫活动被公安机关查获，被告俞永灿作为惟舞独尊公司的法定代表人因涉嫌组织卖淫罪被公安机关依法逮捕，杭州市上城区人民法院以组织卖淫罪一审判决其罪名成立。被告俞永灿的违法活动在杭州多家媒体均有报道，影响极其恶劣。为避免被取缔关门，2009年10月19日，杭州惟舞独尊餐饮娱乐管理有限公司更名为杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司。两原告认为，被告俞永灿与两原告签订的方正金融大厦房屋租赁合同合法有效，被告俞永灿利用承租场所从事组织卖淫的违法活动，严重违反租赁合同第7、5条约定，给两原告的声誉造成了极大的负面影响，两原告有权依据租赁合同约定解除租赁合同，收回房屋，并追究被告俞永灿的违约责任。被告嘉丽堡公司在两原告依据合同约定行使解除权的情况下，应当返还方正金融大厦房屋租赁合同项下的承租房屋。故两原告诉至法院，请求判令：1、解除两原告与被告俞永灿于2008年7月7日签订的方正金融大厦房屋租赁合同；2、被告俞永灿、嘉丽堡公司返还位于杭州市平海路1号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括裙楼一楼北大厅）；3、杭州市平海路1号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括裙楼一楼北大厅）上形成的装修添附物归原告方正证券所有；4、被告俞永灿向两原告支付违约金人民币100万元；5、被告俞永灿向原告方正证券支付自2010年4月1日起至被告嘉丽堡公司返还房屋之日止的租金，租金按4931.5元每天计算；6、被告俞永灿向原告鸿生置业支付自2010年4月1日起至被告嘉丽堡公司返还房屋之日止的物业管理费，按4657.5元每天计算；7、原告方正证券对被告陈爱兰所有的座落于廻龙庙前一弄13号502室房屋享有优先受偿权；8、被告嘉丽堡公司对第5、6项所涉债务承担连带支付责任；9、本案诉讼费用由各被告承担。
被告俞永灿答辩称：一、两原告与被告俞永灿签订的方正金融大厦房屋租赁合同并未生效。该合同第十六条约定：在甲方、丙方（即两原告）通知杭州江天餐饮娱乐管理有限公司（以下简称江天公司）解除方正金融大厦房屋租赁合同及其补充协议后该合同生效。但两原告至今没有履行该条款义务，造成在没有与杭州江天公司解除合同的情况下，又与被告俞永灿签订了租赁合同；二、被告俞永灿在涉案房屋内的装修、安装工程项目、设施及全部动产都是合法所得。上述财产系被告俞永灿经法院裁定从杭州江天公司处抵债所得；三、两原告将涉案房屋内的装修、安装工程项目、设施等租赁给嘉丽堡公司，是违反合同约定的行为；四、被告俞永灿于2009年7月14日被公安机关刑事拘留后，与外界人员隔离，未授权他人或亲自签字办理惟舞独尊公司更名手续。综上，两原告多次违约在先，故请求法院驳回两原告的诉讼请求。
被告嘉丽堡公司答辩称：被告嘉丽堡公司是涉案房屋的实际承租人。其虽未和两原告建立书面承租关系，但已经事实上形成了房屋租赁关系，且在租赁合同的履行过程中，被告嘉丽堡公司按期向两原告缴纳租金和物业管理费，全面履行了合同义务，无违约行为。嘉丽堡公司解除合同，不符合解除合同的法定条件和约定条件，故请求法院驳回两原告的诉讼请求。
被告陈爱兰答辩称：其没有收到过抵押合同，故不认可两原告的诉讼请求。
为证明其主张，原告方正证券、鸿生置业向本院提供了下列证据：
1、方正金融大厦房屋租赁合同一份，用以证明两原告将房屋出租给俞永灿，双方约定房屋上添附物为原告所有，承租人利用承租房屋进行违法活动，原告有权解除合同的事实；
2、支付凭证一份，用以证明俞永灿向原告交纳保证金50万元的事实；
3、房产抵押合同一份，用以证明陈爱兰同意将其所有的位于廻龙庙前一弄13号502室房屋抵押给两原告作为承租人履行租赁合同的担保的事实；
4、他项权证一份，用以证明原告方正证券为杭州市廻龙庙前一弄13号502室房屋的抵押权人的事实；
5、变更登记情况一份，用以证明惟舞独尊公司为俞永灿独资设立的公司，后更名为嘉丽堡公司的事实；
6、民事起诉状一份，用以证明方正公司于2008年8月1日起诉要求解除与江天公司的合同，故两原告与被告俞永灿之间的租赁合同已经生效的事实。
经质证，被告俞永灿对两原告提供的证据1-6的真实性、合法性均无异议，对证据2、3的证明对象亦无异议，但对证据1，认为该合同尚未到期，且根据合同第十六条的规定，合同未生效；对证据4，认为其没有拿到过抵押合同；对证据5，认为其当时被羁押，不知道变更情况；对证据6，认为方正公司起诉后又撤诉了，故方正公司和江天公司的合同并未解除。
被告嘉丽堡公司对两原告提供的证据1-6的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为证据1-5不能证明被告嘉丽堡公司违约以及存在两原告可以解除合同的情况；对证据6，认为起诉系单方行为，故无法证明两原告的证明目的。
被告陈爱兰对两原告提供的证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3，认为其没有收到过该抵押合同；对证据6，认为其不知道此事。
为证明其主张，被告俞永灿向本院提供了下列证据：
1、惟舞独尊公司工商登记材料一份，用以证明惟舞独尊餐饮公司为被告俞永灿一人投资设立的自然人独资有限责任公司的事实；
2、被告嘉丽堡公司的工商登记材料一份，用以证明嘉丽堡公司在进行工商变更登记时被告俞永灿已被羁押，故被告嘉丽堡公司与被告俞永灿无任何关系的事实；
3、债权转让合同一份，用以证明方正公司把对江天公司的债权转让给案外人许洪寿的事实。
经质证，两原告对被告俞永灿提供的证据1-3的真实性、合法性无异议，但对证据1，认为两原告只与被告俞永灿签订过租赁合同，并未与惟舞独尊公司签订租赁合同，该证据中的方正金融大厦房屋租赁合同上唯舞独尊公司的签字和盖章系被告俞永灿擅自加的；对证据2，认为该证据恰证明了被告嘉丽堡公司与唯舞独尊公司是同一个公司；对证据3，认为与本案无关。
被告嘉丽堡公司对被告俞永灿提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告陈爱兰对被告俞永灿提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性均表示不清楚。
为证明其主张，被告嘉丽堡公司向本院提供了下列证据：
1、现金缴款单三份，用以证明其支付房屋租金、物业费等共计90万元以及其没有违约行为的事实；
2、租赁房屋退场确认书一份，用以证明嘉丽堡公司已于2010年9月21日将按本案所涉租赁房屋的二楼交还给鸿生置业的事实。
经质证，两原告对被告嘉丽堡公司提供的证据1的真实性、合法性无异议，但认为该些款项系被告嘉丽堡公司实际占有房屋的占有使用费和物管费，不是租金；对证据2的真实性提出异议，因其系复印件。
被告俞永灿对被告嘉丽堡公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性表示无法确认。
被告陈爱兰对被告嘉丽堡公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均表示不清楚；对证据2的真实性表示无法确认。
为证明其主张，被告陈爱兰向本院提供了承诺书一份，用以证明被告俞永灿承诺为廻龙庙前一弄13号502室房屋解除抵押担保的事实。
经质证，两原告对被告陈爱兰提供的证据的真实性无异议，但对合法性有异议，解除抵押必须得到原告方正公司的同意，被告俞永灿的承诺不具有法律效力。
被告俞永灿对被告陈爱兰提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告嘉丽堡公司对被告陈爱兰提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
经庭审举证、质证，结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
关于两原告提供的证据：本院认为，证据1-6均真实、合法，与本案有关联，其中证据1能证明两原告与被告俞永灿签订租赁合同并对相关事项进行约定的事实，至于被告俞永灿是否违约，本院将结合其他证据及查明的事实予以认定；证据2能证明两原告欲证明的事实；证据3、4，虽被告俞永灿、陈爱兰表示没有拿到房产抵押合同，但其对陈爱兰将廻龙庙前一弄13号502室房屋抵押给两原告作为承租人履行租赁合同的担保的情况是明知的，且到房管部门办理了抵押登记，故本院认定证据3、4能证明两原告欲证明的事实；证据5系工商部门出具的变更登记情况，能证明惟舞独尊公司与嘉丽堡公司之间的变更情况；证据6能证明方正公司曾起诉要求解除与江天公司之间的租赁合同的事实。
关于被告俞永灿提供的证据：本院认为，证据1-3真实、合法，其中证据1能证明被告俞永灿欲证明的事实；证据2能证明惟舞独尊公司与嘉丽堡公司之间的变更情况；证据3因与本案无关，依法不予认定。
关于被告嘉丽堡公司提供的证据：本院认为，证据1真实、合法，与本案有关联，能证明被告嘉丽堡公司向被告鸿生置业交纳共计90万元，且在现金缴款单款项来源一栏中注明“房租”的事实；证据2因系复印件，且相关当事人未予认可，故本院对其证据效力不予确认。
关于被告陈爱兰提供的证据：本院认为，两原告对该证据的质证意见合理，故对该证据依法不予认定。
根据上述有效证据及各当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2008年7月7日，原告方正证券（出租方、甲方）、鸿生置业（管理方、丙方）与被告俞永灿（承租方、乙方）签订方正金融大厦房屋租赁合同一份，合同约定：“……第二条房屋的坐落、装修、设施情况2.1甲方出租给乙方的房屋位于本市上城区平海路一号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括群楼一楼北大厅）。……第三条租赁期限、用途3.1该房屋租赁期自2008年7月20日起算，共计八年，前四年租金及物业管理费为350万元／年，后四年每年的租金及物业管理费在前一年的基础上每年递增百分之四。3.2乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为酒吧、KTV、桑拿、棋牌等娱乐项目及餐饮使用，并遵守国家法律法规和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须向有关部门审批核准前，不得擅自改变约定的租赁用途。3.3本协议终止或解除后，甲方有权收回出租房屋，乙方应立即交还。……第四条租金和相关费用的支付方式及期限租赁期件相关费用及税金4.1该房屋年租金和物业管理费用总计为350万元／年，其中租金为180万元／年，物业管理费为170万元／年。……4.4乙方支付方式如下：4.41租金及物业管理费支付方式：按自然月平均支付，先付后用，每月的租金及物业管理费应在上月月底前支付。甲、丙方负责开具完税发票，每年开一次。……第五条定金5.1为保证本合同履行，乙方需向甲方支付定金或提供房产抵押。定金支付方式为：5.11本合同签订之日，乙方支付定金50万元，否则本协议自行终止。5.12本合同约定的租赁期开始之日，即2008年7月20日再支付定金50万元，否则视为乙方违约，本协议自行解除，甲方没收乙方根据5.11条已支付的50万元定金。5.13乙方履行5.12条支付50万元定金义务时，亦可以房产抵押方式替代履行，但只有同时满足下述条件时甲方予以认可此种替代履行方式，否则视为乙方违约，本协议自行解除，甲方没收乙方根据5.11条已支付的50万元定金：（1）抵押房产价值不低于50万元；（2）2008年7月20日前完成抵押登记手续；（3）抵押登记所涉及费用由乙方承担。5.2上述定金（或房产抵押）作为乙方履约担保，若乙方无违约情形，租赁期满后定金无息退还（或办理房产抵押解除手续）。5.3乙方在本协议履行过程中有任何违约行为，甲方均有权没收定金（或处置乙方抵押房产）。甲方没收履约定金（或处置乙方抵押房产）并不免除其他应由乙方按法律法规和本协议约定所需承担的义务或责任。第六条房屋修缮与使用……6.3……就乙方按本协议的约定新增加的装修工程，无论何种原因导致本协议终止或因乙方违约而导致本合同解除，那么装修所形成的添附物归甲方所有，乙方不得因此向甲方提出任何异议或主张任何补偿。……6.6租赁场所内乙方添置的非添附于租赁房屋的设备、设施归乙方所有。第七条合同的变更、解除与终止……7.5房屋租赁期间，乙方由下列违约情形之一的，甲、丙方有权立即解除合同，收回出租房屋，并追究乙方违约责任：……（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。……第九条违约责任9.1甲、丙方违约，应向乙方支付违约金共计100万元。9.2乙方违约，应向甲、丙方支付违约金100万元。……第十二条承租主体的变更鉴于乙方拟以其投资成立的新公司承租本房屋，协议各方就新公司承租本房屋达成如下约定：12.1乙方应督促新公司与甲、丙方按本协议约定的条款重新签订合同，在新合同签订前，乙方仍应履行本协议约定的义务。12.2甲、丙方与新公司重新签订合同后，乙方按本协议约定交付的定金，甲方不予退还，乙方同意该定金系代新公司履行支付定金的义务，作为新公司履行合同义务的担保。该定金的结算问题由乙方与新公司另行协商解决，与甲方无关。同时，乙方为新公司履行合同承担连带担保责任。……第十六条本合同经各方签署且同时满足下述条件时生效：（1）在甲方、丙方通知杭州江天公司解除方正金融大厦房屋租赁合同及其补充协议。（2）甲方收到乙方根据本合同第5.11条支付的50万元定金。……”合同签订后，被告俞永灿于2008年7月20日开始实际使用涉案房屋。2008年9月17日，被告俞永灿向原告鸿生置业交纳了定金50万元。2009年3月4日，原告方正证券（抵押权人）与被告陈爱兰（抵押人）签订房产抵押担保合同一份，约定：根据两原告与被告俞永灿签订的方正金融大厦房屋租赁合同第五条的规定，被告俞永灿已提供50万元定金，现再提供房产抵押作为该合同的定金担保方式；抵押人陈爱兰同意替被告俞永灿向原告方正证券提供房产抵押，并同意以全部权益抵押于抵押权人，抵押权人同意接受抵押人提供的房产，作为该合同项下担保的抵押物；本合约项下的房产抵押是指：抵押人将坐落在廻龙庙前一弄13号502室居住房地产抵押给抵押权人；抵押物价值以评估价为准，评估价为52万元，抵押担保金额为50万元；抵押担保期限为八年，从2009年3月至2017年3月，归还方式按上述租赁合同的规定实施。被告陈爱兰的配偶韩孝明亦在该房产抵押担保合同上签字确认。合同签订当天，双方到房管部门办理了抵押登记手续，原告方正证券取得了关于廻龙庙前一弄13号502室房屋的他项权证。
另查明，2008年11月3日，被告俞永灿设立杭州惟舞独尊餐饮娱乐管理有限公司，该公司为俞永灿一人有限责任公司，俞永灿为法定代表人，公司经营范围为餐饮娱乐管理等，经营场所为俞永灿向两原告承租的涉案房屋。2009年10月9日，经工商部门核准，惟舞独尊公司将企业名称变更为被告杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司，将法定代表人由俞永灿变更为陈红存。公司变更后，被告嘉丽堡公司继续在涉案房屋中经营，并向原告鸿生置业支付房屋租金及物业管理费。目前，涉案的平海路1号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括裙楼一楼北大厅）由被告嘉丽堡公司实际使用。关于缴纳租金及物业管理费的情况，自2010年1月1日至2010年11月19日，原告鸿生置业称承租方共支付了租金1282161元，物业管理费1212272.36元，被告嘉丽堡公司称其累计支付了租金及物业管理费共2561100元，但双方一致认可2010年1-8月的租金及物业管理费已结清。
又查明，2008年8月，原告方正证券、鸿生置业向法院起诉，要求解除与江天公司之间的方正金融大厦房屋租赁合同及补充协议。因江天公司下落不明，法院通过公告向其送达了起诉状副本等诉讼材料。2009年12月31日，两原告撤回起诉。
再查明，2009年7月14日，被告俞永灿因在惟舞独尊公司内涉嫌组织卖淫罪被公安机关拘留。2009年11月23日，被告俞永灿因组织卖淫罪被一审法院判处有期徒刑十年六个月，二审法院维持上述判决。现被告俞永灿在乔司监狱服刑。
本院认为，两原告与被告俞永灿之间签订的方正金融大厦房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行。
一、关于方正金融大厦房屋租赁合同是否生效的问题。被告俞永灿抗辩称依据合同第十六条的规定，该合同尚未生效。本院认为，其一，被告俞永灿与两原告签订租赁合同的目的是为了租赁本市上城区平海路一号方正金融大厦群楼二、三、四层（包括群楼一楼北大厅），从而实现双方所追求的经济、社会效果。从该合同签订后的履行情况看，两原告依约交付了涉案房屋，被告俞永灿依约使用了涉案房屋并支付相应租金，均符合双方的订约目的；其二，两原告已于2008年8月向法院起诉要求解除与江天公司之间的方正金融大厦房屋租赁合同及补充协议，后虽撤诉，但在诉讼过程中，法院通过公告方式向其送达了起诉状副本等诉讼材料，因此，两原告已履行了合同第十六条约定的“通知”义务；据此，本院认定本案所涉方正金融大厦房屋租赁合同合法有效。
二、关于被告俞永灿在履行合同过程中是否违约以及如何承担违约责任的问题。被告俞永灿在租赁合同中承诺，租赁涉案房屋仅作为酒吧、KTV、桑拿、棋牌等娱乐项目及餐饮使用，并遵守国家法律法规的规定。而在2009年7月14日，被告俞永灿因在惟舞独尊公司内涉嫌组织卖淫罪被公安机关拘留，后被判处有期徒刑十年六个月，显属违反租赁合同的违约行为。根据合同约定，在房屋租赁期间，承租方利用承租房屋进行违法活动的，两原告有权立即解除合同，收回出租房屋，并追究承租方的违约责任。现两原告要求解除两原告与被告俞永灿于2008年7月7日签订的方正金融大厦房屋租赁合同，并要求被告俞永灿、嘉丽堡公司返还位于杭州市平海路1号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括裙楼一楼北大厅）的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。关于装修添附物的归属，合同进行了明确约定：“就乙方按本协议的约定新增加的装修工程，无论何种原因导致本协议终止或因乙方违约而导致本合同解除，那么装修所形成的添附物归甲方所有，乙方不得因此向甲方提出任何异议或主张任何补偿”，因而，涉案房屋的装修添附物应归原告方正证券所有，对原告的该项诉讼请求本院予以支持；关于违约金，合同约定，若承租方违约，应向两原告支付违约金100万元，本院认为，该违约金约定过高，本院予以调整。
三、关于租金及物业管理费的支付问题。合同约定，租赁期的前四年，租金为180万元／年，物业管理费为170万元／年。关于缴纳租金及物业管理费的情况，自2010年1月1日至2010年11月19日，被告嘉丽堡公司称其累计支付了租金及物业管理费共2561100元，但并未提供证据予以证实，故本院按原告鸿生置业的自认，确认承租方共支付了租金1282161元，物业管理费1212272.36元，即共计支付了260天的租金及物业管理费。两原告要求被告俞永灿自2010年4月1日起分别按每天4931.5元和每天4657.5元的标准支付租金和物业管理费的诉讼请求，该计算标准符合合同约定，但对起付时间，本院按照实际已经支付的情况予以调整，即应自2010年9月18日开始支付。
四、关于被告嘉丽堡公司的法律责任问题。2008年11月3日，被告俞永灿在涉案房屋上开设杭州惟舞独尊餐饮娱乐管理有限公司。2009年10月9日，经工商部门核准，惟舞独尊公司将企业名称变更为被告杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司。公司变更后，被告嘉丽堡公司继续在涉案房屋中经营至今。被告俞永灿虽称其对上述公司变更情况不知情，但根据公示公信原则，本院对惟舞独尊公司与嘉丽堡公司之间的工商变更登记情况予以确认。被告嘉丽堡公司抗辩称其虽未和两原告建立书面承租关系，但已经事实上形成了房屋租赁关系。本院认为，被告嘉丽堡公司对涉案房屋的实际使用，是基于其由惟舞独尊公司企业名称变更而来而取得的，并非与两原告另行建立了新的房屋租赁关系，故对其抗辩意见本院不予采纳。现被告嘉丽堡公司为涉案房屋的实际使用人，故其应与被告俞永灿共同承担返还房屋的法律责任，并对被告俞永灿应支付的租金及物业管理费承担连带清偿责任。
五、关于原告方正证券是否对被告陈爱兰所有的座落于廻龙庙前一弄13号502室房屋享有优先受偿权的问题。被告陈爱兰抗辩称其没有收到过抵押合同，故对两原告相应的诉讼请求不予认可，本院认为其对以自己所有的房屋为被告俞永灿进行抵押是明知的，对其在抵押合同上的签字亦是认可的，且到房管部门办理的抵押登记手续，故对被告陈爱兰的该抗辩意见，本院不予支持。根据本案所涉房屋租赁合同及房产抵押担保合同，廻龙庙前一弄13号502室房屋作为被告俞永灿的履约担保，故原告方正证券对上述房产享有优先受偿权，其相应的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第九十一条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、确认原告方正证券有限责任公司、杭州鸿生置业有限公司与被告俞永灿于2008年7月7日签订的方正金融大厦房屋租赁合同自本判决生效之日起解除；
二、被告俞永灿、杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将杭州市平海路1号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括裙楼一楼北大厅）房屋腾退，交还给原告方正证券有限责任公司；
三、杭州市平海路1号方正金融大厦裙楼二、三、四层（包括裙楼一楼北大厅）上形成的装修添附物自本判决生效之日起归原告方正证券有限责任公司所有；
四、被告俞永灿应于本判决生效之日起十日内向原告方正证券有限责任公司、杭州鸿生置业有限公司支付违约金400000元；
五、被告俞永灿应于本判决生效之日起十日内支付给原告方正证券有限责任公司自2010年9月18日起至交还房屋之日止的租金（租金标准以每天4931.5元计算）；
六、被告俞永灿应于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州鸿生置业有限公司自2010年9月18日起至交还房屋之日止的物业管理费（物业管理费标准以每天4657.5元计算）；
七、被告杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司对上述第五、六项应付之款承担连带清偿责任；
八、原告方正证券有限责任公司对被告陈爱兰所有的位于廻龙庙前一弄13号502室房屋享有优先受偿权；
九、驳回原告方正证券有限责任公司、杭州鸿生置业有限公司的其他诉讼请求。
预收案件受理费13800元，由两原告负担6500元，由被告俞永灿负担案件受理费7300元、财产保全申请费5000元，共计12300元，被告杭州嘉丽堡餐饮娱乐管理有限公司对上述费用承担连带清偿责任，被告陈爱兰对其中5000元承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审 判 长 阮 颖
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二〇一〇年十一月二十二日
书 记 员 陈聪清
（另设附件）
附页：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。