广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0802民初232号
原告（执行案外人）:广西八桂宏泰药业有限公司，住所地贵港市。
法定代表人:庞礡，该公司经理。
委托诉讼代理人：谭范模，广西君望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭晓辉，广西君望律师事务所实习律师。
被告（被执行人）:贵港市旭源投资发展有限公司，住所地贵港市。
法定代表人:陈坤鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜旭文，男，1967年6月29日出生，汉族，该公司副总经理,住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：黄艺，男，1987年11月30日出生，汉族，该公司副总经理助理,住贵港市港北区。
被告（申请执行人）:广西福来投资管理有限公司，住所地贵港市。
法定代表人:彭业政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高武，男，1975年5月3日出生，回族，该公司副总经理,住贵港市。
委托诉讼代理人：杨进宇，男，1982年2月2日出生，壮族，该公司副总经理助理,住贵港市港北区。
第三人:中国农业银行股份有限公司贵港江北支行，住所地贵港市港北区。
负责人:陈锦秋，该支行行长。
委托诉讼代理人：李伟奇，男，1966年11月23日出生，汉族，住农行中山路大院。
原告广西八桂宏泰有限公司与被告贵港市旭源投资发展有限公司(以下简称旭源公司)、广西福来投资管理有限公司（以下简称福来公司）、第三人中国农业银行股份有限公司贵港江北支行（以下简称农行贵港江北支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭范模、被告旭源公司委托诉讼代理人顔旭文、黄艺、被告福来公司委托诉讼代理人高武、杨进宇、第三人农行贵港江北支行委托诉讼代理人李伟奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
八桂宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2016）桂0802执异59号裁定书；2.确认登记在被告旭源公司名下的一宗土地[土地使用权证号为：贵国用（2011）第0××0号]中的17.26亩为原告所有；3.停止对上述土地强制执行，并解除查封措施；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：贵港市宏泰药业有限责任公司（以下简称宏泰公司）成立于2003年9月15日，2015年5月5日变更为原告。2008年2月，宏泰公司和被告旭源公司因发展需要向贵港市西江产业园申请用地，宏泰公司拟购50亩。由于双方申请用地较少，不符合西江产业园用地规划，经西江产业园协调，建议双方共同购买西江产业园B地块（80亩）。宏泰公司与被告旭源公司协商后，采纳西江产业园的建议。又由于被告旭源公司购地较多，经协商双方拟购买的土地全部以被告旭源公司的名义申请购买。为了明确双方的权利义务，便于他日办理土地使用证，2008年12月6日宏泰公司与被告旭源公司签订《土地使用权转让协议》。协议约定：被告转让15亩土地给宏泰公司，价格为8.5万元/亩；宏泰公司支付被告旭源公司定金30万元，2009年1月15日前支付土地转让款50万元，10天内再支付土地转让款40万元，余款待土地使用权过户给宏泰公司再付清。上述协议签订后，被告旭源公司以自己的名义与西江产业园签订《入园合同》，宏泰公司和被告旭源公司按照《入园合同》的要求先进园使用B地块进行规划建设，最终经双方商定，宏泰公司实际购买17.26亩（长按B地块深度191米，宽60米即从泰盛公司围墙边开始往东60米，面积为191m×60m=11460㎡）的土地，双方共同对购买的土地进行填土、平整土地、建围墙等。宏泰公司按协议第三、五条约定的地款合计120万元先后交付被告旭源公司，再由被告旭源公司向西江产业园支付。宏泰公司于2009年4月按B地块的规划建设图进行投资建设，在17.26亩土地上建设的建筑物及其他设施，总价值约1000万元。2009年10月22日，宏泰公司与被告就B地块前期的土地测绘、围墙放样、地质勘探及填土等相关费用进行结算，合计532274元，宏泰公司应占189354元，已预付180541元（其中填土费150000元，测绘、放样、地质勘探等费用28274元及电费2267元），应补给被告旭源公司8813元，该款结算当日已支付给被告旭源公司。B地块土地余款及办证费用至今为止双方未进行结算（按协议约定待土地证过户后付清）。2011年3月被告旭源公司取得××产业园B地块的土地使用权证。宏泰公司根据2008年12月6日双方签订的《土地使用权转让协议》，要求被告旭源公司履行过户手续，被告旭源公司则以各种理由推托。2013年8月14日，在原告不知情的情况下，被告旭源公司将涉案土地在第三人农行贵港江北支行（原覃塘支行）设置抵押登记，抵押证号为贵国土押他项（2003）第3××0号。原告知悉后，向被告旭源公司提出异议，被告旭源公司置之不理。被告福来公司与被告旭源公司民间借贷纠纷一案中，因被告旭源公司未履行义务，被告福来公司申请强制执行。法院于2016年1月5日以（2016）桂0802执1-2号执行裁定书查封了被告旭源公司名下的所有房产和土地，并于2016年8月16日以（2016）桂0802执1-7执行裁定书拍卖其名下不动产。原告了解后，向法院提出异议，法院于2016年12月30日驳回原告的异议请求。综上，被告旭源公司以其名义取得西江产业园B地块的土地使用权，实际上是其与宏泰公司双方共同出资购买的，按双方协议约定被告旭源公司取得土地使用权证后将宏泰公司以被告旭源公司的名义购买的土地过户给宏泰公司，被告旭源公司却没有按协议的约定履行过户手续，已构成违约，后又将该宗土地在原告不知情的情况下抵押给第三人农行贵港江北支行，其行为严重侵犯了宏泰公司的合法权益。宏泰公司已变更为广西八桂宏泰药业有限公司，即本案原告。原宏泰公司购买的17.26亩土地以及该土地上的建筑物和其他资产均为原告承继。为此，原告诉至法院，望判如所请。
旭源公司辩称，1、被告旭源公司与宏泰公司于2008年2月签订了《土地使用权转让协议》，并于2011年取得贵国用（2011）第0××0号国有工业建设用地使用权证。2、被告旭源公司与原告的土地转让违反了《广西壮族自治区工业园区用地控制指标广西暂行办法》中的相关规定，无法办理土地过户登记手续，导致原告无法取得约定的15亩（正负1亩）土地的法定产权。被告旭源公司于2011年6月20日发函至原告告知此事实，原告已签收此函并完全知悉此事实。3、被告旭源公司于2010年12月9日向原告送达了《违反西江产业园区规划用地事宜》，明确告知原告违反工业园的要求违章建设，违反了协议中的第一条及第四条之约定。4、被告旭源公司于2012年9月3日再次向原告送达了《关于督促交款履约事宜的函》，再次明确告知原告违反协议之约定事实。5、被告旭源公司因原告违反了协议的第一、二、四、七条的规定，依照协议第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十四条及相关法律之规定，于2012年12月21日委托贵港正大五星律师事务所发函至原告，依法解除了土地使用权转让协议。6、被告旭源公司于2013年3月6日再次发函至原告，明确告知协议已解除，要求原告限时搬离。7、被告旭源公司于2013年8月14日将贵国用（2011）第0××0号地块抵押给了第三人农行贵港江北支行（原覃塘支行）。8、原告于2012年12月13日签收律师函，于2013年3月6日签收被告旭源公司的解除协议的函告后，一直未有争议和回复，至今也未依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定对被告旭源公司依法解除该协议之事提起诉讼或申请仲裁。综上所述，被告旭源公司与原告签订的土地使用权转让协议因原告违约由被告旭源公司解除，且贵国用（2011）第0××0号工业建设用地的产权至今仍属于被告旭源公司。
福来公司辩称，一、福来公司为实现债权而请求法院组织评估拍卖的贵国用（2011）第0××0号工业建设用地的产权为旭源公司享有，且旭源公司已将该工业建设用地抵押给了农行贵港江北支行，并办理了抵押权登记手续，有他项权证为凭。二、旭源公司的陈述意见和证据足以证明原告违反了土地使用权转让协议的相关约定，已构成违约。旭源公司依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定解除了土地使用权转让协议，并依据该合同法第九十六条之规定向原告送达《桂正律函（2012）（宏）字第1号律师函》，告知原告此事。2013年3月6日，旭源公司再次函告原告，双方签订的土地使用权转让协议已于2012年12月12日依法终止，并要求原告于2013年1月1日前全部撤出旭源公司土地范围，赔偿因违法占用土地所造成的损失30万元。原告签收后，至今将近五年(早超过2年诉讼时效期)，其对旭源公司解除土地使用权转让协议行为未提出异议，亦未依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，这足以证明土地使用权转让协议已被解除的事实。三、原告仅凭一份已被解除的土地使用权转让协议，来确立自己案外人的身份并申请执行异议，无事实和法律依据，故原告无权提出执行异议。综上，贵国用（2011）第0××0号工业建设用地的产权至今仍属旭源公司，土地他项权利人为农行贵港江北支行；而原告所依据的土地使用权转让协议已被解除，原告已收悉，但一直未有争议或提出诉讼与仲裁。为此，被告福来公司请求法院依据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第(一)款之规定，驳回原告的全部诉讼请求。
农行贵港江北支行述称，第三人与被告旭源公司的抵押行为是合法有效的，第三人拥有优先受偿权。
本院经审理认定事实如下：被告旭源公司与贵港市宏泰药业有限责任公司（以下简称宏泰公司）欲购买贵港市西江产业园地块各50亩、15亩，双方经协商同意全部土地以被告旭源公司的名义申请购买。2008年12月6日，被告旭源公司与宏泰公司签订了《土地使用权转让协议》，合同约定：被告旭源公司将其位于贵港市西江工业园区西三路宏名中学对面（泰盛公司东边）的土地15亩（正负1亩）转让给宏泰公司，具体转让面积按实际面积计算，土地价款为85000元/亩。双方必须按商定的规划进行基本一致规划建设。本协议签字盖章生效后，宏泰公司在两天内支付30万元给被告旭源公司作为定金（抵减土地款），然后由双方进行土地划界；2009年1月15日前支付土地款30万元，待土地局对土地挂牌通知开始之日起十天内支付土地款40万元。被告旭源公司办理完土地证后（以贵港市土地局核发的土地证为准），须在一个星期内到土地局办理过户手续。待被告旭源公司完成过户手续后，宏泰公司在二个月内将土地余款（按实际亩数计算后扣减120万元）付清给被告旭源公司；若因国家有关政策和其他原因办理不了过户手续，则按本协议第七条执行。宏泰公司逾期不付清土地余款，则每逾期一天支付300元违约金；被告旭源公司逾期不办理过户手续，则每逾期一天支付300元的违约金。该协议第七条约定，被告旭源公司为宏泰公司办理土地使用权证时，若因工业园区或土地局、建规委、市政府等有关部门干预不能够办理宏泰公司的土地使用权证的，被告旭源公司必须保证转让给宏泰公司的土地使用权至土地的有效期内。土地有效期满后，该八十亩土地使用权仍为旭源公司享有，宏泰公司则依然占有15亩土地的使用权；若国家或工业园区收取土地费用时，按双方占有比例支付。第九条约定，宏泰公司逾期不交清定金、土地余款或违反工业园要求进行生产经营的，旭源公司有权终止协议，并按协议提出赔偿；旭源公司未按协议划界或未积极办理过户手续或不负责尽快解决宏泰公司在施工建设过程中遇到有关部门干涉的，宏泰公司有权终止本协议，并按协议提出赔偿。合同签订后，旭源公司与宏泰公司按照西江产业园的要求先入园使用地块进行规划建设。经双方商定，宏泰公司实际占地面积为17.26亩。截至2010年8月，宏泰公司按约定向被告旭源公司支付了土地款共计120万元。2011年3月7日，被告旭源公司取得贵港市西江产业园地块的贵国用（2011）第0××0号土地使用权证，使用权面积22114㎡。
2010年1月7日，广西贵垦建设投资有限责任公司通知被告旭源公司，宏泰公司正在施工的建筑物违反该项目的总平规划的设计要求。2010年12月9日，被告旭源公司将该事实向宏泰公司函告。次日宏泰公司收悉。2011年6月20日，被告旭源公司向宏泰公司函告，双方之间的土地转让行为不符合《广西壮族自治区工业园用地控制指标管理暂行办法》的规定，无法办理过户手续。2011年6月23日，宏泰公司收悉。2012年4月12日，宏泰公司变更为贵港市宏泰药业有限公司（以下简称宏泰有限公司）。2012年9月3日，被告旭源公司发函至宏泰有限公司，要求宏泰有限公司于2012年9月30日前付清土地余款及土地使用的各项费用共计122.6万元，并按协议第五条之规定支付违约金共计12.78万元，逾期则按协议第九条规定解除《土地使用权转让协议》。同日宏泰有限公司收悉。2012年12月12日，被告旭源公司向宏泰有限公司送达律师函，以宏泰有限公司存在逾期未付清土地余款及违反西江工业园规定建设之违约事实为由，依照协议第九条规定，单方解除了与宏泰有限公司签订的《土地使用权转让协议》，并要求宏泰有限公司撤出被告旭源公司名下土地范围。次日宏泰有限公司收悉，并要求被告旭源公司按协议办理过户手续。2013年3月6日，被告旭源公司向宏泰有限公司函告，要求宏泰有限公司补偿因违法占用土地的损失30万元。2013年3月18日，宏泰有限公司收悉。2013年8月14日，被告旭源公司因向第三人农行贵港江北支行借款，将其名下的涉案土地在第三人农行贵港江北支行设置了抵押登记。2015年5月5日，宏泰有限公司变更为广西八桂宏泰有限公司即本案原告。2015年6月25日，被告旭源公司向原告发函，要求原告交纳城镇土地使用税1807元。次日，原告收悉。
另查明，本院在执行被告福来公司与被告旭源公司民间借贷纠纷一案过程中，因被告旭源公司不履行义务，本院于2016年1月5日以（2016）桂0802执1-2号执行裁定书查封了其名下的所有房产和土地，并于2016年8月16日以（2016）桂0802执1-7号执行裁定书拍卖其名下不动产。2016年7月15日，第三人农行贵港江北支行向本院主张涉案土地的优先受偿权。原告以被告旭源公司名下的涉案土地中的17.26亩属其所有为由向本院提出异议，本院于2016年12月30日作出（2016）桂0802执异59号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，遂于2017年1月11日诉至本院。
再查明，《广西壮族自治区工业园用地控制指标管理暂行办法》第十三条规定：“各级园区规划范围内工业用地出让后十年内，确因企业经营不善或其他原因需要进行土地使用权转让的，开发园区管委会或土地储备机构有权作为第一收购人，按原出让价收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购。十年后转让的，按市场评估确认价收购。若第一收购人放弃收购的，则土地转让的受让方必须满足开发区对新进项目的相关考核要求。各级园区规划范围内工业用地转让的，须经出让方和开发区管委会审查同意。”该办法于2009年3月23日执行。
本院认为，本案争议焦点一是：原告与被告旭源公司签订的《土地使用权转让协议》是否已被解除。原告与被告旭源公司于2008年12月6日签订的《土地使用权转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。该协议约定土地余款待被告旭源公司过户后由原告在两个月内付清，但被告旭源公司与原告的土地转让不符合《广西壮族自治区工业园用地控制指标管理暂行办法》的规定，致使被告旭源公司无法办理过户手续。双方就支付土地余款的时间发生争议后，被告旭源公司应重新与原告进行协商处理，或协商不成的可以向法院提起诉讼解决，但被告旭源公司却单方指定付清土地余款的时间，并以原告逾期未付清余款为由单方解除与原告签订的《土地使用权转让协议》，其行为违反了诚实信用的原则。另原告虽然违反西江产业园项目规划的要求进行建设，但并未致使合同目的无法实现，亦不符合协议约定的解除条件。综上，被告旭源公司以原告逾期不付清土地余款，存在违反西江产业园项目规划进行施工，已构成违约，符合约定的合同解除条件为由主张《土地使用权转让协议》已于2012年12月12日由被告旭源公司单方解除，因无法律和事实依据，本院不予采信。
争议焦点二：原告对涉案土地中的17.26亩是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告仅支付了部分土地款120万元，不符合上述法律规定的情形，故原告主张其对被告旭源公司名下涉案土地的17.26亩享有土地使用权，足以排除强制执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原广西八桂宏泰有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告广西八桂宏泰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院?-诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄明丽
人民陪审员 刘可萍
人民陪审员 李思艳
二〇一七年四月八日
书 记 员 李 婷