江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终3425号上诉人（原审被告）：宿迁市银盛棉业有限公司，住所地泗洪县金锁镇北路。法定代表人：沈振银，该公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，江苏多德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军，江苏多德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：泗洪县金锁镇农业经济技术服务中心，住所地泗洪县金锁镇金镇街。法定代表人：张家胜，该中心主任。委托诉讼代理人：孙璐璐，该中心工作人员。委托诉讼代理人：王家源，江苏拓荒者律师事务所律师。上诉人宿迁市银盛棉业有限公司（以下简称银盛公司）因与被上诉人泗洪县金锁镇农业经济技术服务中心（以下简称金镇农技中心）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2016年12月1日组织双方当事人公开进行听证。上诉人银盛公司的委托诉讼代理人李刚、杨军，被上诉人金镇农技中心的委托诉讼代理人孙璐璐、王家源，参加了听证。本案现已审理终结。银盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院没有审查案涉土地的权属及性质，被上诉人无权出租案涉土地，案涉《场地租赁合同书》无效。2.一审法院认定事实错误，上诉人虽然与被上诉人签订案涉合同，但并未实际履行，实际租赁案涉土地的是案外人泗洪县鑫玉纺织有限公司（以下简称鑫玉公司），且鑫玉公司经被上诉人同意在案涉土地上建造了厂房。金镇农技中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。理由如下：1.本案争议的是土地，至于上诉人提及的厂房与本案无关。2.案涉土地是原金锁镇农机站旧址，被上诉人有权处分，案涉合同有效。金镇农技中心向一审法院起诉请求判令：1.解除金镇农技中心与银盛公司签订的《场地租赁合同书》；2.银盛公司支付2008年至2015年的租金64000元；3.银盛公司支付违约金100000元；4.银盛公司负担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2007年4月1日，金镇农技中心与银盛公司签订《场地租赁合同书》，将位于曹金公路居委会段南侧的场地（东西宽：北面63米、南面60米，南北宽：西面58米、东面59米）租赁给银盛公司使用。租赁期限为19年，自2007年4月1日至2026年3月31日止，每年租金8000元，第一年租金于合同签订时付清，以后每年租金于当年4月1日前交清。双方约定，如有一方违约，应承担违约金100000元，给对方造成实际损失的应予以赔偿。合同签订后，银盛公司支付第一年租金8000元，之后租金未予支付。另查明，2008年，根据《省委办公厅、省政府办公厅引发的通知》文件精神，实施乡镇事业单位改革，原农业技术综合服务中心人员通过竞争上岗聘入农业经济技术服务中心。一审法院认为：当事人应按照约定全面履行合同义务。一方当事人不履行合同义务，构成根本违约时，守约方可以请求解除合同。金镇农技中心已经将土地交付给银盛公司使用，银盛公司应按照合同约定支付租金。银盛公司在签订合同之日至今仅支付一年租金8000元，违反合同约定，构成根本违约，故对金镇农技中心解除合同的诉讼请求依法应予支持。合同解除后，银盛公司应承担支付租金和违约金的违约责任。银盛公司辩称已经支付两年租金，但未提供证据予以证实，故不予采信，其尚欠金镇农技中心8年租金64000元。金镇农技中心主张的违约金100000元因超过其实际损失，经释明，一审法院依职权将违约金调整为20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条规定，一审法院判决：一、解除金镇农技中心与银盛公司之间的《场地租赁合同书》。二、银盛公司支付金镇农技中心租金64000元及违约金20000元。案件受理费1790元，由银盛公司承担950元，金镇农技中心负担840元。对于一审法院经审理查明的事实部分，上诉人对其中“合同签订后，银盛公司支付第一年租金8000元，之后租金未予支付”有异议，其认为租金支付了三年，并非一年；对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人对一审法院查明的事实没有异议。本院二审对一审查明的除上诉人有异议外的其他事实予以确认。本院二审期间，上诉人银盛公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据1.泗洪县国土资源局金锁国土资源所（以下简称金锁镇国土所）于2007年9月27日出具的《证明》、泗洪县金锁镇人民政府（以下简称金锁镇政府）于2007年9月27日出具的《证明》各一份，拟证明案外人鑫玉公司在2007年9月前实际使用案涉土地并建造了厂房，鑫玉公司才是案涉土地的实际承租人。证据2.鑫玉公司章程、国家企业信用信息公示系统中鑫玉公司登记资料、2011年3月20日鑫玉公司股东沈正堂与泗洪县硕科水晶工艺品厂（以下简称硕科水晶厂）签订的《工业项目租赁合同》各一份，拟证明案外人沈正堂代表鑫玉公司将案涉土地及厂房转租给硕科水晶厂，金锁镇政府作为该合同的见证方对该转租事实系知情的，鑫玉公司从2007年4月1日就与被上诉人存在实际的租赁关系。证据3.（2015）洪金商初字第00019号民事判决书一份，拟证明鑫玉公司系案涉场地的承租人并在该场地上建造了厂房等其他建筑物，为案涉场地上全部建筑物的所有权人，进一步证明上诉人与被上诉人虽然签订了《场地租赁合同书》，但双方并未实际履行合同，实际系鑫玉公司承租了被上诉人的场地，故上诉人没有支付租金的义务。对上诉人银盛公司提供的证据，被上诉人金镇农技中心的质证意见为：对证据1中金锁镇国土所《证明》的真实性无异议，但金锁镇政府《证明》因系复印件，故对其真实性不予认可，两份《证明》系对案涉土地上房屋建设的证明，与本案无关联性。对证据2的真实性无异议，但内容是鑫玉公司将厂房转租给硕科水晶厂，至于金锁镇政府作为合同的见证方系符合招商的流程，故该组证据与本案无关联性。对证据3的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，鑫玉公司在案涉土地上建造厂房的前提是鑫玉公司与上诉人签订了相关场地租赁合同，而上诉人将案涉土地出租给鑫玉公司的前提是上诉人与被上诉人之间签订了案涉场地租赁合同，故该判决书恰能证明上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同书》是合法有效并实际履行的。对上诉人银盛公司提供的证据，本院认证意见如下：对证据1中金锁镇国土所《证明》的真实性、合法性予以认定，但金锁镇政府《证明》因系复印件，故对其真实性暂不予以认定；即使真实，该两份《证明》仅能证明鑫玉公司在案涉土地上建造厂房，尚未取得土地使用证和房产证，但并不能证明鑫玉公司使用的场地是直接从被上诉人处租赁而来。对证据2的真实性、合法性予以认定，但鑫玉公司将厂房、土地出租给硕科水晶厂并不能证明鑫玉公司出租的场地是直接从被上诉人处租赁而来。对证据3的真实性、合法性予以认定，但该份判决书仅能证明鑫玉公司是案涉土地上建造的厂房的所有权人，不能证明鑫玉公司是从被上诉人处直接租赁案涉土地。被上诉人金镇农技中心围绕二审答辩理由依法提交了以下证据：证据4.金锁镇政府于2016年11月30日出具的《证明》一份，拟证明涉案土地是金锁镇老农机站旧址，土地性质是国有，被上诉人有权对该土地进行出租。证据5.《建设用地批准书》一本，拟证明案涉土地经泗洪县土地管理局于1995年12月29日批准由金锁镇林业站进行建设。证据6.泗洪县机构编制委员会办公室于2017年1月4日出具的《情况说明》一份，拟证明2001年，根据市委、市政府统一部署，实施乡镇机构改革，将乡镇原下设的林业站等15类站（所）整合设置，其中林业站、农技站、农机站等站（所）合并为农业技术综合服务中心。对被上诉人金镇农技中心提供的证据，被上诉人银盛公司的质证意见为：对证据4形式上的真实性无异议，但案涉土地使用权的登记机关应该是泗洪县国土资源管理局，金锁镇政府的《证明》不能证明被上诉人对案涉土地享有使用权。对证据5、6未予质证。对上诉人金镇农技中心提供的证据，本院认证意见如下：对证据4、5、6的真实性、合法性均予以认定，至于其关联性，因金锁镇政府并非案涉土地的登记机关，故其出具的关于案涉土地权属和性质的《证明》不具有证明力，证据5能够证明案涉土地属于金锁镇林业站，证据6能够证明林业站等15站（所）经过整合，合并为农业技术综合服务中心，即案涉《场地租赁合同书》的出租方。本院二审另查明：案涉位于曹金公路居委会段南侧的土地在1995年12月29日经泗洪县土地管理局批准由金锁镇林业站进行建设。2001年，根据市委、市政府统一部署，实施乡镇机构改革，将乡镇原下设的林业站等15类站（所）整合设置，其中林业站、农技站、农机站等站（所）合并为农业技术综合服务中心，即案涉《场地租赁合同书》的出租方。2007年4月1日，银盛公司与案外人鑫玉公司签订《场地租赁合同书》，银盛公司将案涉场地以每年8000元的租金转租给鑫玉公司，租期为2007年4月1日至2026年3月31日。（2015）洪金商初字第00019号民事判决书查明，鑫玉公司2007年9月28日成立后租赁银盛公司案涉场地，并在租赁场地上建造了厂房、宿舍等建筑物，鑫玉公司为该建筑物的所有权人。2011年3月20日，沈正堂与硕科水晶厂签订《工业项目租赁合同》，将案涉场地和鑫玉公司建造的厂房等建筑物出租给硕科水晶厂，租期自2011年3月20日至2016年3月20日。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.被上诉人金镇农技中心是否有权出租案涉土地，上诉人银盛公司与被上诉人金镇农技中心之间签订的《场地租赁合同书》的效力如何确定；2.上诉人银盛公司是否应向被上诉人金镇农技中心支付场地租金，如应当支付，数额如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，金镇农技中心有权出租案涉土地，银盛公司与金镇农中心技签订的案涉《场地租赁合同书》有效。理由如下：根据审理查明的事实，案涉位于曹金公路居委会段南侧的土地经国土部门批准，由金锁镇林业站进行建设。2001年，根据市委、市政府统一部署，实施乡镇机构改革，将乡镇原下设的林业站等15类站（所）整合设置，其中林业站、农技站、农机站等站（所）合并为农业技术综合服务中心，即案涉《场地租赁合同书》的出租方。2008年，根据《省委办公厅、省政府办公厅引发的通知》文件精神，实施乡镇机构改革，原农业技术综合服务中心人员通过竞争上岗聘入农业经济技术服务中心，即本案被上诉人。据此，案涉土地权属清晰，本案被上诉人金镇农技中心有权处分该土地，其将案涉土地出租给银盛公司，双方签订案涉《场地租赁合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，故案涉《场地租赁合同书》合法有效。关于第二个争议焦点，本院认为，银盛公司应向金镇农技中心支付场地租金，一审法院认定的租金数额并无不当。理由如下：鉴于案涉《场地租赁合同书》有效，且双方均同意解除合同，故一审判决支持解除案涉《场地租赁合同书》并无不当。金镇农技中心已经将土地交付给银盛公司使用，银盛公司应按照合同约定支付租金。银盛公司辩称已经支付三年租金，但未提供证据予以证明，故本院对该上诉理由不予支持，一审认定银盛公司尚欠金镇农技中心8年租金计64000元并无不当。至于银盛公司主张其并非案涉《场地租赁合同书》的实际承租人，实际租赁金镇农技中心案涉场地的系鑫玉公司。对此，本院认为，签订案涉《场地租赁合同书》系银盛公司与金镇农技中心的真实意思表示，至于银盛公司租赁案涉场地后，再将案涉场地转租给鑫玉公司，与鑫玉公司再签订《场地租赁合同书》，系其与鑫玉公司之间的租赁关系，与本案并无关联，如其认为鑫玉公司未按约定向其支付租金导致其权利受损，可向鑫玉公司另行主张。综上所述，上诉人银盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由上诉人宿迁市银盛棉业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王治国审 判 员  赵振亚代理审判员  张 熠二〇一七年一月二十三日书 记 员  张晓青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第11页/共11页