广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终51号
上诉人（原审原告）：广东从化xx永久陵园有限公司，住所地广州市从化区。
法定代表人：陈志诚，职务董事长。
委托代理人：曾春霞、李彬，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东从化xx综合经营贸易部，住所地广州市从化区。
法定代表人：李荣湘，职务经理。
委托代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：从化市xx管理服务所，住所地广州市从化区。
法定代表人：李荣湘，职务所长。
委托代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人广东从化华夏永久陵园有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人广东从化福亨祥综合经营贸易部（以下简称xx贸易部）、从化市公墓管理服务所（以下简称xx管理所）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2014）穗从法民一初字第2144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年11月15日，民政部同意从化民政局（原从化市民政局）与广州中南人防综合服务公司工贸部、香港万铨国际有限公司合作兴建“广东（从化）华夏永久陵园”。
1994年12月5日，广东省民政厅同意从化民政局与广州中南人防综合服务公司工贸部、香港万铨国际有限公司合作兴建“广东（从化）华夏永久陵园”，该陵园利用现殡仪馆附近的山地兴建，可以组建广东（从化）华夏投资有限公司等。
1994年12月26日成立xx公司，投资者为广东从化民政实业发展有限公司、香港万铨国际有限公司、广州中南人防综合服务公司工贸部，投资总额为2720万港元，投资者的合作方式为：广东从化民政事业发展有限公司提供约250亩的土地作价800万元人民币（含前期投资120万元人民币），利润分配和亏损、风险分担占45%；香港万铨国际有限公司出资2000万港元，利润分配和亏损、风险分担占52%；广州中南人防综合服务公司工贸部提供中介服务及负责办理部分有关手续，利润分配和亏损、风险分担占3%。
2006年12月26日，从化市人民政府办公室从府办批（2006）1058号批复，内容“市国土资源和房屋管理局：一、同意将从化市民政局位于江埔街下罗新塘村（土名：磨刀坑）的其中约100亩土地使用权（国土证号码：从府国用（1993）字第**号，具体面积以你局测量为准）按国有资产规定办理资产划转手续，划转给市殡仪馆作殡仪馆建设用地。二、同意市民政局补办位于江埔街下罗新塘村（土名：磨刀坑）的其中约200亩土地使用权出让手续（国土证号码：从府国用（1993）字第**号，具体面积以你局测量为准），再转让给xx公司作公墓建设用地。三、请你局按程序办理用地手续。”
1999年7月，广东从化民政实业发展有限公司将在其xx公司的合作条件和相关权益转让给xx贸易部，从化市对外经济贸易局批复同意，并同意合作公司主管部门变更为xx管理所。
2006年6月，广州中南人防综合服务公司工贸部将其在xx公司的合作条件及权益转让给香港万铨国际有限公司。
2009年8月10日，从化民政局批复同意xx公司股权变更。
2009年8月15日，香港万铨国际有限公司将其在xx公司出资2000万元港币的出资条件及相关权益全部转让给广州华成企业投资咨询有限公司。
2009年8月15日，广州华成企业投资咨询有限公司与xx贸易部签订《xx公司合作合同》，约定上述两公司成为xx公司的股东，注册资本xx贸易部以土地使用权250亩、广州华成企业投资咨询有限公司以21045751.28元人民币出资，各方应按期、足额缴纳所认缴的出资额等。同日，xx公司章程规定，xx贸易部出资数额800万元人民币、出资时间2009年9月15日、出资方式土地250亩，广州华成企业投资咨询有限公司出资数额21045751.28元人民币、出资时间2009年9月15日、出资方式货币等。2009年9月8日从化市对外经济贸易局同意xx公司的企业类型变更为内资企业。xx公司的企业注册基本资料显示股东广州华成企业投资咨询有限公司出资数额21045751元人民币，出资比例72.4572%，xx贸易部出资数额800万人民币，出资比例27.5428%。以上事实，由原审法院（2014）穗从法民二初字第180号民事判决予以确认。
2009年9月7日，从化市民政局出具了《关于广东从化华夏永久陵园有限公司办公楼产权归属的情况说明》，内容为坐落在从化市江埔镇下罗村磨刀坑的大楼即xx公司的办公大楼，建筑面积为696平方米，是由xx公司于一九九九年全额出资承建，占地位处在华夏永久陵园公墓土地使用证范围之内，由于当时报建时用途的名称为从化市民政局综合楼，所以房产证上的权属人是从化市民政局，而实际产权属xx公司所有，根据实际情况，民政局特此说明，以后从化市民政局综合楼将无偿提供给xx公司作长期办公使用。
根据xx公司提交的粤房地证字第××号《房地产权证》记载，从化市江埔镇下罗村磨刀坑建筑面积1331.18平方米的三层建筑权属人为从化市民政局，土地使用权面积为696平方米，土地使用权来源为划拨、国有。
另外，原审法院于2015年11月13日作出（2015）穗从法房初字第392号民事判决，就xx公司要求确认坐落在从化市江埔镇下罗村磨刀坑的办公楼属其所有一案作出认定，判决驳回xx公司的诉讼请求。
xx公司于2014年12月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、xx贸易部、xx管理所立即搬离xx公司位于从化市江埔镇下罗村磨刀坑的办公楼，将xx贸易部、xx管理所所占用的办公室退还给xx公司；二、xx贸易部、xx管理所承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，不动产的权属应以登记为准，xx公司主张坐落在从化市江埔镇下罗村磨刀坑的办公楼为xx公司所有，但该办公楼的房地产权证登记情况与xx公司主张不符，xx公司出示的从化市民政局的情况说明不能证明xx公司享有该办公楼的所有权，截至本案一审辩论终结前，xx公司亦未取得该办公楼的所有权，其就上述办公楼所有权纠纷提起的确认之诉亦被驳回诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”以及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，根据粤房地证字第××号《房地产权证》登记的权属人为从化市民政局，所有权具有排他性，xx公司并非办公楼所有权人，无权要求xx贸易部、xx管理所搬离上述办公楼，其主张依据不足，故原审法院对xx公司的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年11月19日作出判决：驳回原告广东从化xx永久陵园有限公司的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告广东从化xx永久陵园有限公司负担。
判后，xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、xx公司既是涉案办公楼的实际权属人，也是办公楼登记权属人明确承认的合法占有人、使用人，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。1.关于确认xx公司为涉案办公楼所有权人的（2015）穗从法房初字第392号案，虽于2015年11月24日作出判决，但该判决尚未生效，原审法院据以认定xx公司并非办公楼所有权人明显不当。涉案办公楼登记权属人从化区民政局出具的《关于广东从化华夏永久陵园有限公司办公楼产权归属的情况说明》确认办公楼系xx公司出资建设，实际产权属xx公司，并由xx公司使用，并且承诺“尽快把房产证上的权属人更改为广东从化华夏永久陵园有限公司”。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，xx公司系实际所有人、出资人、使用人，有权请求确认权利，法院在该确认之诉未审结前，认定xx公司并非所有人，明显不当。2.xx公司系涉案办公楼的合法占有人、使用人。根据从化区民政局出具的《关于广东从化华夏永久陵园有限公司办公楼产权归属的情况说明》，涉案办公楼长期由xx公司使用；而根据（2015）穗从法房初字第392号案事实，从化区民政局也确认办公楼由xx公司使用。二、xx贸易部、xx管理所没有任何合理依据占用涉案办公楼。xx公司从未安排办公室给xx贸易部、xx管理所，且xx贸易部、xx管理所至今也没有提供合法使用涉案办公室的相关证明，属于无权占有。
三、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释》第八条，本案属于《中华人民共和国物权法》第三十条情形，涉案办公楼的实际所有人根据《中华人民共和国物权法》第三十四条至三十七条的规定，有权请求无权占有不动产的返还原物。xx公司据此请求：1.撤销原审判决；2.判令xx贸易部、xx管理所将所占用办公室退还xx公司；3.判令xx贸易部、xx管理所承担本案一审、二审诉讼费用。
xx贸易部、xx管理所答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。xx公司提起的物权保护之诉没有得到法院支持，法院已判决驳回了xx公司的诉讼请求。本案xx公司起诉的前提条件是必须先取得涉案办公楼的产权证，其他理由与一审一致。
双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，xx公司提交2009年9月7日从化市民政局出具《关于广东从化华夏永久陵园有限公司办公楼产权归属的情况说明》，称：我方是在2015年11月6日从广州市从化工商行政管理局查询档案时发现的，该情况说明与我方一审提交的该情况说明相比多了一句话，“并且在政策允许的范围之内，尽快把房产证上的权属人更改为广东从化华夏永久陵园有限公司”；该情况说明是复印件，从化区工商行政管理局加盖档案资料查询章。
xx公司确认自涉案办公楼建成之后，xx贸易部、xx管理所即开始使用涉案办公室。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案系物权保护纠纷，xx公司以其系物权权利人为由请求判令xx贸易部、xx管理所交还涉案办公室，但涉案办公楼的登记权属人现仍为从化区民政局，在xx公司尚未取得物权的情况下，其提起本案诉讼请求判令xx贸易部、xx管理所交还涉案办公室，理据不足，本院不予支持。
关于xx公司主张其系合法占用人而主张返还涉案办公室，但《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占之日其一年内未行使的，请求权消灭。xx公司确认自涉案办公楼建成之后，xx贸易部、xx管理所即开始使用涉案办公室。因此，xx公司以此为由主张返还涉案办公室，本院亦不予支持。
综上所述，xx公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人广东从化xx永久陵园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽