云南省镇雄县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0627民初791号
原告镇雄县房地产开发有限公司，统一社会信用代码:9153*************;住址：镇雄县********。
法定代表人吴富筠，董事长。
委托代理人苏美成，云南南广律师事务所律师。
被告陈朝云，女，汉族，生于1968年12月24日，云南省镇雄县人，农村居民，初中文化，住镇雄县。
委托代理人王运明，男，汉族，生于1963年12月30日，云南省镇雄县人，系镇雄县城镇法律服务所法律工作者，住镇雄县。
被告胡洪先，女，汉族，生于1963年12月30日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。
原告镇雄县房地产开发有限公司诉被告陈朝云、胡洪先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告镇雄县房地产开发有限公司的委托代理人苏美成，被告陈朝云及其委托代理人王运明到庭参加诉讼；被告胡洪先经传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告镇雄县房地产开发有限公司诉称，2013年2月5日，被告陈朝云、胡洪先与原告签订《商铺租赁合同》，双方约定：“原告将其所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内7商铺出租给被告陈朝云、胡洪先经营使用，租期为2013年3月30日至2019年3月30日，前三年免一年租金，前三年租金为每年11131元，后三年租金以前一年租金为基础，每年递增10%;二被告应向原告交纳保证金10000元，若租期未到，被告私自解除合同视为违约，保证金不予退还;被告如拖欠租金及其他费用超过15天，原告有权收回房屋，并不退还被告租金及保证金;被告不能将物品摆放到门面卷帘门外的地方;如被告未经原告同意擅自将商铺转租转借，因此拖欠租金15天以上，原告有权终止合同并不退还保证金;如一方违约，应支付对方总租金20%违约金，并承担诉讼费、代理费。”原告对商铺管理没有明确具体管理部门，当时是指定办公室的工作人员钟琴负责管理,合同中没有明确交纳租金的地点，正常情况应该是在原告的办公场所交纳。和谐饭店的花台是存在的，2014年上半年对花台进行了改建，但并不影响车辆通行，合同中明确的厕所已经修建了，是物管进行封闭的，具体什么时候封闭的不清楚。合同签订后，原告按约将所租商铺交给二被告经营使用，在使用过程中，二被告违反合同约定将物品堆放在公共通道导致其他商户难以经营，同时拖欠2015年3月31日至2017年3月30日期间的租金23375.10元。被告陈朝云陈述其与被告胡洪先已经解除合伙租赁关系，且至今一直是被告陈朝云实际使用该商铺，原告认为应由被告陈朝云承担相应的责任。经原告多次催收未果，特诉求人民法院判令：1.解除原告与二被告签订的《商铺租赁合同》；2.由被告陈朝云支付原告2015年3月31日至2017年3月30日的租金23375.10元，并支付2017年3月31日至合同实际解除之日起的租金；3.由被告陈朝云支付原告违约金12557.99元；4.由被告陈朝云承担案件受理费。
被告陈朝云辩称,我们租用原告位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内7号商铺属实，我与被告胡洪先是合伙租赁关系，合伙了6、7个月后，由于生意不好，胡洪先就没有和我继续租赁了，经双方进行协商，胡洪先退出合伙租赁后，由我继续租赁商铺，并交纳相应的租金，交纳的保证金10000元，我退了5000元给胡洪先。具体辩称意见如下：一、我邀约常礼琴去找原告的财务交租金，但物管的人以有一部份商户租了商铺后未经营，也没有交租金，要收回商铺为由拒收租金；二、原告将修建的厕所用砖墙进行封闭，造成入住商户无法使用；和谐饭店锅炉房煤炭开放式堆放、停车场的花台未拆除、内正大门公用通道处被占经营；三、原告没有张贴催收租金公告，也没有人催收过租金；四、合同是由原告单方制作的格式合同，其条款内容都是原告事先拟定后，以招商方式给租房客户签订，部分条款违反法律规定，属于霸王条款，只对乙方有约束，而对甲方没有约束；五、违约金的条款中有滞纳金，而滞纳金的处罚只能是人民银行、税务机关、行政部门处罚，房租费的计算方式错误，超出了5656.77元。我同意按合同约定交清租金，因原告违反合同约定，故无权主张违约金损失，合同应当继续履行至2019年3月30日，但原告应当按照合同约定履行职责。
被告胡洪先未到庭，未作答辩。
本案争议的焦点：1.原告与二被告之间是否存在违约行为？双方签订的《商铺租赁合同》是否应当解除？2.被告陈朝云是否应当支付原告差欠的租金及违约金？
原告镇雄县房地产开发有限公司针对其主张向本院提交出示以下证据：
1.出示(镇房权证南台字第××号)房屋所有权证复印件一份。用以证明原告出租给二被告的商铺属原告所有，原告是本案适格主体。
经质证，被告陈朝云对该证据无异议。
2.出示商铺租赁合同复印件一份。用以证明原告与二被告对争议商铺的租期、租金、违约金、租金支付时间进行了明确约定。合同载明：“原告将其所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内7商铺出租给被告陈朝云、胡洪先经营使用，租期为2013年3月30日至2019年3月30日，前三年免一年租金，前三年租金为每年11131元，后三年租金以前一年租金为基础，每年递增10%，每年12月30日前交纳租金。二被告应向原告交纳保证金10000元，如拖欠租金、水电费等超过15天，原告有权终止合同并收回房屋，不退还保证金。原告在一组团内修建公共厕所并承诺将和谐饭店锅炉房的煤炭不开放式堆放、拆除和谐饭店停车场花台以保证车辆通畅。如一方违约，应支付对方总租金20%违约金，并承担诉讼费、代理费等。”
经质证，被告陈朝云对以上证据的真实性无异议。
被告陈朝云针对自己的辩解向法庭提交下列证据：
1.出示保证金《收据》原件一份。用以证明于2013年2月4日向原告交纳保证金10000元。
经质证，原告对以上证据无异议。
2.出示《收据》原件四张。用以证明被告陈朝云于2014年8月2日向镇雄县天兴物业管理公司交纳2014年4至7月份电费78元、2013年4月至12月及2014年1月至7月物管费539元；2017年1月20日向镇雄县天兴物业管理公司交纳内9门市交纳1月份电费495元及2014年7月至2017年物管费和垃圾外置费1933元。被告入住后已经将2013年4月至2017年7月的2-1-内7号和2-1-内9号两个商铺的物管费全部交清。
经质证，原告对以上证据有异议，认为收据的内容是给付2-1-内9号商铺，而不是2-1-内7号商铺。
3.出示照片四张。用以证明原告没有履行合同，开放使用的厕所被封闭，应当拆除的花台没有拆除，进出通道的杂物没有清理，商铺无人管理被占用。
原告对照片的第一张、第三张及第四张的真实性没有异议，认为厕所被封是事实，但不是原告所封，而是物业公司封闭的，照片中堆放的杂物、货物均是被告和其他商铺所实施的行为；对第二张照片的真实性有异议，照片上反映的和谐饭店堆煤是签订合同之前的状况，现在是畅通无阻的。
4.申请证人申某出庭作证，其陈述：我认识陈朝云和胡洪先。陈朝云是我的老板，从2009年到现在，我一直都是给陈朝云打工。在2015年冬天，我和陈朝云去御景湾7幢二单元售楼部的二楼办公室交房租，在办公室里面有个女的说：“我们现在不收取房租”，并告知陈朝云等候通知，所以我们就走了。这个女的叫什么名字我不清楚，之后我们又去交了4、5次房租，但办公室都没有人在，也没有人通知我们交房租，该办公室门上的牌子是御景湾项目部。我们没有在门面外的过道上堆放得有东西，至于其他商户有没有堆放我不清楚。在2016年4月份，我没有看见过商铺有张贴催收房租的公告，也没有看见过工作人员和律师来其他商铺换过锁。
经质证，原告认为：1.证人与被告陈朝云有利害关系，所作证言不客观；2.证人证明是去御景湾售楼项目部交租金，而不是在原告办公场所交租金；3.证人证明没有看见过其他商铺堆放杂物和货物，与其提举的照片中显示的相互矛盾，这些杂物和货物就是被告堆放的。
5.申请证人邓某出庭作证，其陈述：我认识陈朝云和胡洪先。陈朝云是我的老板，我一直都是给陈朝云打工。2015年的冬天，我和陈朝云去御景湾7幢二单元售楼部二楼交纳7号和9号商铺的租金，一个女的工作人员告诉我们，叫我们等候通知，具体原因也没有告知我们。事后大概去了4、5次，有时候和陈朝云去，有时候跟我一起上班的小燕子去，大部分时间都没有遇到工作人员，房租费一直没有交成，我不清楚交纳的租金是哪一年的。我们运货的时候是临时摆放货物在过道上，其他时候没有堆放，我也没有看到其他商铺在过道上摆放货物，在2016年4月份的时候，没有看见张贴催收房租的公告和有人换过锁。
经质证，原告认为：1.证人与被告陈朝云有利害关系，所作证言不客观；2.证人证明是去御景湾售楼项目部交租金，而不是在原告办公场所交租金；3.证人证明多次去交过租金，却不清楚交哪一年的租金，违背基本的生活常理，其证人证言是虚假的。
被告胡洪先未到庭，未对以上证据进行质证。
本院审查认为，原告提举的证据1、2项与被告陈朝云提举的证据1、3项经质证核实，双方当事人未提出实质性异议，来源合法，证明内容客观真实，本院予以采信；被告陈朝云提举的证据2项明确记载，所交纳的费用均是“内9门市”，该证据与本案不具关联性，故本院不予采信；被告陈朝云提举的证据4、5项，证人均系陈朝云聘请的员工，双方存在利害关系，且无其他证据相互印证，故本院不予采信。
综上所述，本院认定本案的法律事实如下：2013年2月5日，被告陈朝云、胡洪先与原告镇雄县房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，从事百货经营。合同约定：“一、原告将其所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内7号商铺出租给被告陈朝云、胡洪先经营使用，建筑面积为46.38平方米；二、房屋租赁期为6年，自2013年3月30日至2019年3月30日。其中前12个月为免租期（2013年3月30日至2014年3月30日）；三、租赁期为6年，前三年租金为人民币20元／月／平方米（其中有一年的免租期），年租金为11131元／年，于每年12月30日前支付原告，后三年租金以前一年租金为基础，每年递增10%。二被告应向原告交纳保证金10000元，并于2013年12月30日前交纳第一次租金11131元。如被告拖欠租金、水电费等超过15天，原告有权终止合同并收回房屋，不退还保证金；原告在一组团内修建公共厕所，并将和谐饭店锅炉房的煤炭不开放式堆放，拆除和谐饭店停车场花台以保证车辆通畅。如一方违约，应支付对方总租金20%违约金，并承担诉讼费、代理费等。”合同签订后，原告依约将所出租商铺交给被告陈朝云、胡洪先经营使用。2015年1月5日，被告陈朝云、胡洪先交纳了2014年3月30日至2015年3月30日一年的租金11131元及保证金10000元。被告陈朝云与胡洪先合伙经营6个月后，由于生意不好，双方经过协商解除了合伙经营关系，由被告陈朝云实际使用所租商铺至今。截止2017年3月30日，被告陈朝云差欠原告自2015年3月31日至2017年3月30日两年的租金23375.10元，即[11131＋[11131×﹙1＋10%﹚]。另查明，原告商铺承租户使用的商场内厕所已被封堵，与商场邻近的和谐饭店旁有煤面开放式堆放，商场内公共通道随意堆放杂物。
本院认为，原告镇雄县房地产开发有限公司与二被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告按照合同约定将位于镇雄县台街道办事处商业城二期一组团2-1-内7号商铺交付给被告陈朝云、胡洪先经营使用，二被告按照合同约定支付保证金及交纳了一年的租金。按照双方签订的合同约定：“被告陈朝云、胡洪先应当于每年12月30日前支付原告租金，如拖欠房租累计15天以上的，原告有权终止合同。”“原告在一组团内修建公共厕所，并承诺将和谐饭店锅炉房的煤炭不开放式堆放……”但在合同履行过程中，被告陈朝云自2015年3月31日起至今未按照合同约定向原告交纳租金；原告将商铺交付二被告使用后，亦未按照合同约定全面履行义务，对商场内置厕所、和谐饭店煤炭堆放、岗亭隔离等问题未作处理，故原、被告双方在履行合同过程中均有违约行为，该违约行为是造成双方合同不能履行的重要原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”；第九十四条（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”现双方履行合同的诚实信用等基础条件已经丧失，故原告诉求与二被告解除《商铺租赁合同》诉讼请求，本院予以支持。二被告与原告签订合同后，被告陈朝云与胡洪先在合伙经营了6个月后，经双方协商解除了合伙关系，因该商铺均由被告陈朝云实际使用至今，且原告同意放弃被告胡洪先承担相应的责任，故被告胡洪先不应承担原告提起的支付差欠租金及违约金的诉讼请求。被告陈朝云提出因原告管理混乱而导致其交租无门，并要求继续履行合同的辩解，其未按照合同约定及时交纳租金，亦可以向相关部门申请对其应交租金予以提存，但被告陈朝云怠于作为，不能体现其对该商铺租赁合同能够继续履行之诚意，故对其辩解本院不予支持。原告诉求支付违约金12557.99元的主张，因解除合同系双方违约所致，故该请求本院不予支持。原告诉求由被告陈朝云支付自2015年3月31日至2017年3月30日止的租金23375.10元及自2017年3月31日起至合同实际解除之日止以前一年租金为基础，每年递增10%计算租金的诉讼请求成立，本院予以支持。被告陈朝云为履行合同向原告交纳了保证金10000元，现合同解除，保证金应予返还，鉴于本案被告陈朝云应当给付原告自2015年3月31日起至2017年3月30日止的租金是23375.10元，原告应当返还被告陈朝云的保证金用于扣减所欠租金后，被告陈朝云实际应给付原告自2015年3月31日起至2017年3月30日止的租金为人民币13375.10元（23375.10元-10000元）。鉴于解除合同被告陈朝云需要一定时间处置其存放商品的实际，本院酌情给予被告陈朝云一个月的合理期限。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条（四）项，第一百零九条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
（2）解除原告镇雄县房地产开发有限公司与被告陈朝云、胡洪先于2013年2月5日签订的《商铺租赁合同》。
（2）限被告陈朝云于本判决生效之日起三十日内交还原告镇雄县房地产开发有限公司所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内7号商铺。
（2）由被告陈朝云于本判决生效之日起十日内支付原告镇雄县房地产开发有限公司自2015年3月31日起至2017年3月30日止的租金人民币13375.10元及2017年3月31日起至实际履行完毕之日止的租金（以前一年租金为基数，每年递增10%计算）。
四、驳回原告镇雄县房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币698元，由被告陈朝云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判长 张雄伟
审判员 付在川
审判员 曾永翠
二〇一八年三月六日
书记员 周冬梅
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条出租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。