江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终2709号上诉人（原审原告）：徐讲龙，男，1993年5月22日出生，汉族，住所地：江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：胡勃宇，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中诚国际置地（江西）有限公司，住所地：江西省南昌市高新区。法定代表人：熊浩江，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾建华，江西豫章律师事务所律师。上诉人徐讲龙与上诉人中诚国际置地（江西）有限公司（以下简称“中诚置地公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。徐讲龙的上诉请求：1、撤销一审判决，改判中诚置地公司依照合同约定支付逾期交房的违约金暂计为78133.4元；3、中诚置地公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院忽视了涉案合同是双方真实意思表示，无视双方对违约金的约定，径行判决错误；2、一审法院认为违约金过高，无事实和法律依据。法院应当根据合同履行情况、当事人过程程度及逾期利益、公平原则、损失金额等确定违约金数额。若违约金过高，应严格按照法律规定参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但一审判决标准远远低于该规定，也未考虑逾期天数等各项情况，因此本案不存在违约金过高的情形；3、一审法院采纳对方提出的违约金过高的理由，却要求徐讲龙承担举证责任，违反了谁主张谁举证的原则。中诚置地公司的答辩意见与上诉意见一致，其上诉请求为：1、撤销原审判决并依法改判按照日万分之一的标准计算违约金；2、一、二审案件受理费由徐讲龙承担。事实与理由：1、涉案商品房交付标准为毛坯状态，应按照毛坯状态下计算租金损失，一审判决按照精装带家电计算租金错误。评估机构出具的评估结果和说明文件已经阐明涉案房屋在精装和毛坯间的租金水平相差极大，一审按照36.5元/月/平方米计算损失导致违约金过分高于损失，严重违反法律规定。2、徐讲龙存在逾期支付按揭款的情形，本案交房之间应相应顺延。根据合同约定，买房人应在合同签订之日起7日内以按揭付款方式向银行贷款支付，若不能按约付款，则出卖人有权不交房且不承担违约责任。本案中，徐讲龙直至2014年5月16日才付清购房款，因此，交房时间应顺延。3、中诚置地公司已提交充分证据证明在合同履行期间发生了139天的极端恶劣天气致使工地停工，一审以天气原因不属于不可抗力为由，不支持中诚置地公司的主张，显属错误。4、一审在其他相同情形的案件中，按照日万分之一标准计算违约金，本案应适用统一标准。徐讲龙答辩称：1.中诚置地公司请求按照涉案商品房在毛坯状态下的租金水平作为违约金计算依据无事实和法律依据。双方签订的合同对中诚置地公司逾期交房的违约责任有明确约定，且与徐讲龙逾期付款的违约责任一致，合同文本也是中诚置地公司提供的。中诚置地公司仅以租金损失作为其违约责任承担的唯一标准是错误的。中诚置地公司逾期交房时间长，购房人购房款的利息损失就覆盖了违约金，因此，中诚置地公司主张违约金过高没有依据。2.中诚置地公司称涉案房屋在施工过程中遭遇139天极端恶劣天气属不可抗力，其逾期交房期限应顺延139天没有事实和法律依据。中诚置地公司将房屋建设施工行为与交付房屋给购房人的行为混为一谈，其举证的材料也无法证明139天极端天气导致停工，与本案无关，且即使属于不可抗力，也未按照合同约定告知购房人。3.中诚置地公司以另案判决结果作为上诉理由没有事实和法律依据。另案当事人已经提起上诉，中诚置地公司以未生效判决作为上诉理由没有依据。徐讲龙向一审法院提出的诉讼请求：1、判令中诚置地公司向徐讲龙支付延迟交房违约金53606.48元（截至起诉之日2017年4月25日）。2、本案全部诉讼费用由中诚置地公司承担。一审法院认为：中诚置地公司承认徐讲龙在本案中主张的事实，故对徐讲龙主张的事实予以确认。关于中诚置地公司主张的本案合同履行期间出现了可据实延期交房的情形的主张，虽然中诚置地公司提供了江西省气象信息中心出具的《南昌市2012年6月-2017年6月气象资料统计表》及艾溪湖一号项目的《施工日志》、《监理日志》等证据以证明案涉项目因强降雨、高温等原因累计停工139天，但天气原因并非不可抗力因素，中诚置地公司亦未按照双方签订的《南昌市商品房买卖合同》中第八条约定，在不可抗力发生之日起30日内告知徐讲龙。故对于中诚置地公司的上述主张，一审法院不予支持。关于中诚置地公司逾期交房违约金计算问题，中诚置地公司逾期交房构成违约，徐讲龙要求中诚置地公司向其支付逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。中诚置地公司辩称合同约定的违约金标准过分高于徐讲龙损失，请求法院根据公平原则综合衡量予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另根据《最高人民法院》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述规定，一审法院参照案涉房屋租金水平36.5元/月/平方米上浮30%计算违约损失，从合同约定交付日的次日即2015年11月1日起计算至徐讲龙主张之日2017年4月25日，共计543天。经计算，中诚置地公司应支付徐讲龙逾期交房违约金32335.51元[36.5元/月/平方米×37.65平方米×543天÷30天×1.3]。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院》第十六条的规定，判决如下：“被告中诚国际置地（江西）有限公司于本判决生效后十日内向原告徐讲龙支付逾期交房违约金32335.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取计570元，由原告徐讲龙负担190元，被告中诚国际置地（江西）有限公司负担380元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实如下：中诚置地公司与徐讲龙签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：“总价329677元，单价8756.36元/平方米，建筑面积37.65平方米，房屋坐落艾溪湖一号1#2#综合楼1#楼1313。合同第六条关于付款方式及期限的约定是：买受人于2014年2月26日支付首期房款，即人民币壹拾陆万玖仟陆佰柒拾柒元整，其余房款壹拾陆万元整自签订本合同之日起7日内以按揭付款方式向银行贷款支付。合同第八条关于交付期限的约定是：出卖人应当在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同地标条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）；……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。徐讲龙于2014年3月29日支付购房首付款254168元，2014年5月15日与华戛银行股份有限公司南昌分行签订《个人房屋抵押借款合同》。中诚置地公司至今未向徐讲龙交付涉案房屋。涉案房屋未约定精装修。本案的争议焦点在于：中诚置地公司应如何承担逾期交房的违约责任。本院认为，合同约定2015年10月31日交房，中诚置地公司至今未交付，徐讲龙主张逾期交房违约金，应予支持。中诚置地公司上诉称其因极端天气致停工139天，按照合同约定交房时间应作相应延期，对此，本院认为，天气原因并不是完全不可预见的，中诚置地公司主张构成不可抗力，本院不予支持，且其未在发生之日起30日内告知购房人，也不符合合同约定的顺延交房的条件，故中诚置地公司该项上诉请求，本院不予支持。关于违约金计算标准，徐讲龙上诉主张按照合同约定的日万分之三计算，中诚置地公司主张违约金过高以及一审法院按照精装修房屋租金上浮30%计算不当，请求减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，中诚置地公司主张约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，合同明确约定了逾期交房违约金的计算方式，故一审按照涉案房屋精装修租金标准上浮30%计算违约损失并没有依据。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按日万分之一计算逾期交房的违约金。关于违约金的计算天数，合同第六条约定，买受人于2014年2月26日支付首期房款后7日内以按揭付款方式向银行贷款支付剩余房款，现徐讲龙于2014年3月29日支付购房首付款254168元，2014年5月15日才与华戛银行股份有限公司南昌分行签订《个人房屋抵押借款合同》，故中诚置地公司的交房时间应予顺延78天，即中诚置地公司应当按购房款329677元的日万分之一支付从2016年1月16日至2017年4月25日止的逾期交房违约金，共计15297元（329677元×464天×0.0001）。综上，中诚置地公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，徐讲龙的上诉请求不成立，本院予以驳回，一审法院查明事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初673号民事判决为：中诚国际置地（江西）有限公司于本判决生效后十日内向徐讲龙支付逾期交房违约金15297元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1140元（徐讲龙预交1753元，中诚国际置地（江西）有限公司预交608元），由徐讲龙负担740元，由中诚国际置地（江西）有限公司负担400元，退回徐讲龙1013元，退回中诚国际置地（江西）有限公司208元。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十二月二十五日书记员  应思奇