福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初1380号原告（反诉被告）：包文娟，女，1976年2月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区，委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：福州来丰物业管理有限公司，住所地福州市乌山支路16号乌山新村，组织机构代码证代码26057856-2。法定代表人：陈小明，总经理。委托诉讼代理人：黄声春，福建格律律师事务所律师。原告(反诉被告)包文娟与被告（反诉原告）福州来丰物业管理有限公司（以下简称来丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)包文娟及其委托诉讼代理人陈昭森，被告（反诉原告）来丰物业公司的委托代理人黄声春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包文娟向本院提出诉讼请求：1.确认解除原被告双方之间签订的《榕城.淘宝夜市商铺租赁合同》；2.判令被告来丰物业公司返还原告合同保证金15000元及双倍返还预收租金10000元；3.判令被告来丰物业公司赔偿原告装修费用共计40500元；4.本案的诉讼费用由被告来丰物业公司承担。事实和理由：2015年9月5日包文娟与来丰物业公司签订《榕城.淘宝夜市商铺租赁合同》，合同约定来丰物业公司将位于福州市台江区西路榕城.淘宝夜市A07-2号商铺承租给包文娟，租赁期限为2015年10月1日起至2018年6月30日，月租金5000元，如一方违约导致合同提起终止的，违约方承担相应违约责任外，还应向守约方支付违约时月租金标准两倍的违约金，如双方发生纠纷依法向租赁场所所在地人民法院管辖。原告签订合同后按《榕城.淘宝夜市商铺租赁合同》约定向来丰物业公司交纳了店铺15000元合同保证金及预交10月租金5000元，并着手对店铺进行装修，与福建创鑫展示设计有限公司签订了《制作合同》，委托福建创鑫展示设计有限公司设计装修榕城.淘宝夜市A07-1号（另案处理）和A07-2号商铺，并支付65000元设计装修费及16000元其他装饰费用。2015年9月30日榕城.淘宝夜市A07-1号和A07-2号商铺设计装修工程竣工后，包文娟正式开业经营，但经营几天就接到福州市台江区公安消防大队（台公消函字【2015】第025号）《函告书》及福州市台江区工商行政管理局的通知，被告知来丰物业公司未经过相关部门审批违法改变租赁场所功能，现相关部门责令原告停止营业活动。综上，来丰物业公司隐瞒商铺存在违法事实的行为，至此，双方签订的《榕城.淘宝夜市商铺租赁合同》无法履行，并由此造成包文娟无法实际使用该商铺，更不能用于经营活动，已经造成包文娟的合同目的无法实现，为维护自身的合法权益，恳请法院判如所请。被告来丰物业公司辩称，一、租赁场所由台江路地下停车场改造而来，这是包文娟签订租赁合同时就已经知悉的，且包文娟对租赁场所已充分了解，自愿接受用于商业经营，不存在来丰物业公司隐瞒。二、包文娟实际经营使用租赁场所应当支付租金对价，且包文娟在来丰物业公司通知其解除合同及要求清场归还租赁场所时仍拒不交还租赁场所，包文娟的行为已构成严重的合同违约。包文娟应承担违约责任和自行承担其所谓损失。三、包文娟要求的装修赔偿40500元没有任何依据，其提供的证据完全是虚构的。反诉原告来丰物业公司向本院提出反诉请求：1.判令包文娟立即向来丰物业公司支付拖欠的租金2万元人民币；2.判令来丰物业公司不予退还包文娟缴纳的履约保证金1.5万元人民币；3.判令包文娟向来丰物业公司支付违约金1万元人民币；4.由包文娟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月5日来丰物业公司与包文娟签订《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》。合同约定：包文娟向来丰物业公司承租福州市台江区台江西路榕城淘宝夜市A07-2号商铺；租赁期限为2015年10月1日至2018年6月30日；租金2015年10月1日到2016年6月30日每月5000元；合同履约保证金1.5万元人民币；合同第5.3条约定“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还”；合同第12.3条约定：以下情形视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同2）乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方的费用的；合同第12.5条约定合同违约方要向守约方支付月租金标准2倍的违约金。上述合同签订后，包文娟接收了租赁场地并实际开业经营，但其仅缴纳了履约保证金1.5万元人民币及1个月的租金5000元，并一直拖欠2015年12月1日起的租金，来丰物业公司多次向其催讨均无果。为此，包文娟拖欠租金不付的行为已构成合同根本违约，使合同无法继续履行，依照上述合同约定，来丰物业公司于2016年2月2日向包文娟发出书面解除合同通知书，通知解除租赁合同并要求被告在2016年2月20日前清场交还店面。但至2016年3月14日包文娟仍然拒不清场交还店面，来丰物业公司遂于当天又发出书面清场通知，要求其在2016年3月21日前清场交还店面，否则来丰物业公司将采取措施自行清场，由此发生的费用全部由包文娟承担。此后，包文娟仍然不予理睬。为维护自身的合法权益，恳请法院判如所请。反诉被告包文娟辩称，1、本案的过错责任在于被告来丰物业公司。根据证据福州市台江区公安消防大队《函告书》及《行政处罚决定书》已经明确要求被告通知全体经营户停止营业和使用承租店面，恢复地下停车场使用性质。致使双方《租赁合同》于2015年10月12日就无法履行，故当初订立该份合同的目的已经无法实现。来丰物业公司作为承租人，未对承租物进行必要的审批及安全隐患及消防审批制度的办理，就将该承租物租赁给原告使用。其行为已经严重违约。2、来丰物业公司作为本案的违约方无权提出解除合同的要求。合同解除分为约定解除和法定解除，合同法第九十四条规定了法定解除的五种情形，但是，该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。故被告来丰物业公司作为违约方无权主张解除合同。除合同中明确约定违约方单方解除合同的条件且条件已成就的情形外，其他任何情形下违约方不享有合同单方解除权。无合同单方解除权的违约方违法行使了合同单方解除权,即：违约方向守约方送达了解除合同通知书,那就不引起合同解除的法律后果。对这一解除合同通知书，守约方不论是否依照《合同法解释（二）》第二十四条的规定提出异议，违约方违法行使这一合同单方解除权,也不引起合同解除的法律后果。综上，任何人不能从自己的过错受益，违约方亦如是，因此，来丰物业公司应承担赔偿包文娟守约方损失的违约责任，而不能要求守约方的包文娟支付任何赔偿义务。故恳请贵院驳回来丰物业公司的全部反诉请求。经审理查明，2015年9月5日，来丰物业公司为出租方（甲方）与包文娟为承租方（乙方）签订了一份《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》，约定：1.1甲方将位于福州市台江区台江西路的榕城淘宝夜市A07-2号商铺出租给乙方，租赁场所建筑面积为40平方米；…3.租赁期限：租赁期限从2015年10月1日起至2018年6月30日止，…甲乙双方约定计租时间自2015年10月1日起；4.12015年10月1日至2016年6月30日，每月租金5000元，免租一个月…；4.3.2乙方应于本合同签订之日起三日内，向甲方预付相当于第一个租赁年度一个完整月的租金(即人民币5000元，简称“预付租金”)…；5.1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后三日内向甲方支付相当于第一个租赁年度的3个月租金（即人民币15000元，简称履约保证金），…；5.2履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息，在合同期间乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日将履约保证金或其余额（如抵除或冲抵）无息退还给乙方：（1）乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按本合同约定退还租赁场所；（2）乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可的注销或变更地址手续；5.3任何乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金不予退还；6.1乙方已对租赁场所的设计规范状况及其建设现状（包括消防现状），包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需；…7.2乙方如因经营需要，需在店招位及招牌位设置招牌或广告时，具体设置方案需书面报甲方并征得其书面同意，招牌位的使用费及店招、招牌广告的制作、审批、安装、材料、维护、电费及使用期间的一切相关费用以及由此产生的责任均由乙方自行负责；8.1…经甲方书面批准后，乙方方可按装修设计文件进行装修工程并负担一切费用；…；12.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1）发生本合同约定的甲方有权提前解除的情形；2）乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；…12.4如有第12.3条款的违约责任情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所；12.5双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；合同还约定其他事项。合同签订后，来丰物业公司将讼争商铺交付给包文娟使用。2015年9月12日，包文娟向来丰物业公司支付讼争商铺的合同保证金15000元以及2015年10月份的租金5000元。2015年10月30日，包文娟与来丰物业公司签订《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》，将《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》中第四条约定的免租月份2015年12月更改为免租月份为2015年11月份（即2015年11月份免交租金，2015年12月份按合同约定的月租金标准正常缴纳租金）。2015年10月12日，福州市台江区公安消防大队做出台公消函字[2015]第025号《函告书》，告知：台江路地下空间（停车场）及过街通道各经营户，台江路地下空间（停车场）及过街通道产权归属福州市城乡建设发展总公司，现委托来丰物业公司负责管理，原地下空间使用功能为停车场，现将部分停车位变更使用功能作为商场使用，未经建设和规划部门审批通过，商场相关消防审批手续也未办理，且各经营户存在无证经营现象，现责令来丰物业公司立即通知全体经营户停止营业和使用，恢复地下停车场使用性质。该份《函告书》作出后，送达给包括来丰物业公司以及包文娟在内的经营者。2015年10月23日，福州市台江区公安消防大队做出台公（消）行罚决字[2015]第0124号《行政处罚决定书》，对台江区××路地下空间（停车场）及××街过街通道（来丰物业公司）进行检查，发现地下停车场变更为商场使用，未经消防安全检查擅自投入使用、经营，台江区××路地下空间（停车场）及××街过街通道（来丰物业公司）停产停业，并处罚3万元。该份《行政处罚决定书》作出后，亦送达给包括来丰物业公司以及包文娟在内的经营者。2015年12月1日，因包文台江区江路地下停车场无照经营化妆品，福州市台江区工商行政管理局向其发出台工商责停通字（2015）NO0902101号《福州市台江区工商行政管理局责令停止相关经营活动通知书》，要求其停止相关经营活动。因包文娟拖欠10000元租金，2016年2月2日，来丰物业公司向其发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方之前签订的《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》，并于2016年2月20日前将租赁场所清场，并交还讼争场所。2016年3月14日，来丰物业公司向包文娟发出《清场通知》，再次要求包文娟于2016年3月21日前清场并交还讼争场所。因双方就赔偿事宜无法达成一致意见，包文娟遂诉至本院，并提出上列诉讼请求。来丰物业公司亦提出上列反诉请求。诉讼中，包文娟提出其于2016年4月30日将讼争场所的钥匙还给来丰物业公司。来丰物业公司则提出他们于2016年3月30日收回讼争场所。本院认为，包文娟与来丰物业公司签订的《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》以及《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定履行各自的义务。包文娟向来丰物业公司承租的讼争场所系地下停车场改作商场，未经建设和规划部门审批通过，商场相关消防审批手续也未办理，已被政府相关部门责令停产停业，双方当初签订合同将讼争场所用作经营性场所之用的目的无法实现，故包文娟诉请要求解除《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》以及《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》，本院予以支持。因包文娟在向来丰物业公司实际缴款时，来丰物业公司以“合同保证金”名目开具收款收据，故应认定双方是以实际行动变更合同中关于履约保证金的约定，双方的租赁合同已经解除，来丰物业公司理应退还该笔钱款，现包文娟诉请要求退还该笔合同保证金，本院予以支持。而来丰物业公司诉请要求没收履约保证金1.5万元没有事实与法律依据，本院不予支持。来丰物业公司将未经审批的地下停车场改为商铺出租给包文娟，而包文娟在签约时也未尽到谨慎审查义务，导致该份租赁合同无法继续履行，双方对该份租赁合同的解除均应承担责任。故包文娟要求来丰物业公司双倍返还预收的租金1万元以及来丰物业公司要求包文娟支付1万元违约金，本院均不予支持。关于包文娟要求来丰物业公司赔偿其装修费40500元的诉讼请求，本院认为由于包文娟提供的《制作合同》中乙方系“福州创鑫展示设计有限公司”与其提供的《福建增值税普通发票》中的销售方“晋安区源翔广告制作店”并非同一主体，对于包文娟所主张的40500元装修损失的真实性无法确认，故对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。根据双方签订的租赁合同，来丰物业公司将讼争场所出租给包文娟作为经营性场所之用，作为对价，包文娟每个月向其支付5000元的租金，但由于福州市台江区公安消防大队于2015年10月23日作出《行政处罚决定书》，已明确要求来丰物业公司不得将地下停车场作为商场使用，故来丰物业公司现要求包文娟按照合同原来的规定向其支付从2015年12月份至2016年3月份共计2万元的租金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、包文娟与福州来丰物业管理有限公司签订的《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》以及《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、福州来丰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还包文娟合同保证金15000元；三、驳回包文娟的其他诉讼请求；四、驳回福州来丰物业管理有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(98761,229)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1437元，由包文娟负担1063元，福州来丰物业管理有限公司负担374元;反诉案件受理费463元,由福州来丰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  卢美铤人民陪审员  林洁敏人民陪审员  林秀英二〇一六年九月三十日书 记 员  叶 沛附本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。