广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2374号上诉人(一审原告)：中国农业银行股份有限公司兴安县支行。住所广西壮族自治区兴安县兴安镇三台路**号。负责人：文华,该支行行长。委托诉讼代理人：陈健,该行法务经理。委托诉讼代理人：旷建华,该行客户经理。被上诉人(一审被告)：陈霄,男,1971年8月20日出生,汉族,住所广西壮族自治区兴安县。被上诉人(一审被告)：唐凌,女,1975年5月19日出生,汉族,住址同上(系陈霄妻子)。被上诉人(一审被告)：桂林兴源房地产开发有限公司。住所广西壮族自治区兴安县界首镇灌百公路界首大桥旁。法定代表人：蒋建彪，该公司总经理。上诉人中国农业银行股份有限公司兴安县支行(以下简称农行兴安支行)因与被上诉人陈霄、唐凌、桂林兴源房地产开发有限公司(以下简称兴源公司)金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2017）桂0325民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人陈健、旷建华，被上诉人陈霄到庭参加诉讼，被上诉人唐凌、兴源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人农行兴安支行的上诉请求：1、请求支持上诉人对贷款抵押物享有优先受偿权。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人陈霄于2014年7月3日签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同贷款金额为1456000元，贷款期限十年，贷款年利息按央行同期同档次上浮30%计息，借款用途为购买商用房，由被上诉人唐凌作为共同还款人，由被上诉人兴源公司(开发商)提供阶段性担保，同时以陈霄所购的位于兴安县聚福综合楼C号楼1层15号）门面一套做抵押担保，并于2014年7月7日办理了预购商品房抵押权预告登记(兴安县字第2014-00084号）。该笔借款用途为购买商用房，被上诉人陈霄与开发商签订了《商用房购买合同》，并向上诉人申请按揭贷款，将贷款发放至开发商账户，并经有关行政机关办理了预购商品房押权预告登记。2016年3月8日，因另案被秀峰法院查封了该门门面，造成无法办理变更房产抵押手续，预告抵押权利人无过错。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定：“依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定有效”。本案中的抵押权预告登记就是指上述法律中规定的抵押物登记。因此，上诉人行使抵押物优先受偿权的应予以支持。被上诉人陈霄答辩称：对上诉人行使抵押物优先受偿权没有异议，请求法院依法判决。被上诉人唐凌、兴源公司未出庭应诉，也未作答辩意见。上诉人农行兴安支行向一审法院起诉请求：1、终止原告与被告陈霄于2014年7月3日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》;2、判令被告陈霄与唐凌共同归还我行贷款本金1284338.41元,利息13583.54元(利息算至2016年8月22日止,以后利息另行计算);3、判令被告桂林兴源房地产开发有限公司对被告陈霄的贷款承担连带清偿责任;4、请求判决原告对贷款抵押物享有优先受偿权;5、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2014年7月3日,原告与被告陈霄签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》,合同约定由原告向被告陈霄提供借款1456000元,借款期限为十年,年利息按央行同期同档次利率上浮百分之三十计息,借款以每个月的对应日为还款日,借款人未按约定归还借款本息的,在执行利率上加收百分之五十的罚息和复利,贷款用途为购房,被告陈霄、唐凌在抵押保证合同上签名并将所购买的房屋办理了抵押权预告登记,被告兴源公司对该笔借款进行担保，合同约定还款方式为等额本息还款。合同生效后,上诉人于2014年8月8日将1456000元借款发放给了被告陈霄。到2016年5月8日止,被告陈霄已有4期未按约定还款,经上诉人催收,借款人及担保人均未履行义务。上诉人遂诉至法院，提出上述请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护,合同的各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。被告陈霄未按合同约定的期间及金额偿还借款,属违约行为,应当承担违约责任;被告唐凌作为该借款的共同还款人及抵押担保人,在被告陈霄未及时依约还款时,应当承担共同还款及抵押担保人的还款责任;被告兴源公司作为被告陈霄借款的保证担保人,亦应对该笔借款承担连带保证责任。原告要求对抵押物享有优先受偿权的请求,根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效”,第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：…(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门”第四十三条第二款“当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人”的规定，本案被告陈霄购买的房屋未为该笔借款办理抵押登记,双方之间的债权债务属普通债权债务,因此，该院对于原告主张的优先受偿权不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定,判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司兴安县支行与被告陈霄于2014年7月3日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；二、被告陈霄归还原告中国农业银行股份有限公司借款本金1284338.41元及利息13583.54元(利息计算至2016年8月22日止,此后利息按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮百分之三十后再上浮百分之五十计算,直至还清借款本金之日止)；三、被告唐凌对该借款承担连带清偿责任；四、被告桂林兴源房地产开发有限公司对该借款承担连带清偿责任。本案收案件受理费16481元（原告已预交）,由被告陈霄负担。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，本案涉讼抵押物广西壮族自治区兴安县界首镇老市场界首、聚福综合楼C号楼1层15号门面，2014年7月7日办理了预购商品房抵押权预告登记，2014年9月12日办理了房屋所有权证(兴房权证兴安县字第××号)，该房产于2016年3月8日被桂林市秀峰区人民法院查封。上诉人至今未办理抵押本登记。根据诉辩双方当事人意见，归纳本案的争议焦点是：上诉人对贷款抵押物是否享有优先受偿权。本院认为，2014年7月3日,上诉人农行兴安支行与被上诉人陈霄签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》,合同约定，由上诉人向被上诉人陈霄提供借款1456000元,借款期限为十年,年利息按央行同期同档次利率上浮百分之三十计息,借款以每个月的对应日为还款日,借款人未按约定归还借款本息的,在执行利率上加收百分之五十的罚息和复利,贷款用途为购房。被上诉人陈霄、唐凌在抵押保证合同上签名并将所购买的房屋办理了抵押权预告登记。由于被上诉人未能依约偿还借款，上诉人请求被上诉人偿还借款并对抵押物享有优先受偿权。因被上诉人未能依约偿还借款已构成违约，上诉人请求被上诉人共同偿还借款有事实及合同依据，应依法予以支持。但对于贷款抵押物是否享有优先受偿权问题，虽然该房产已办理抵押权预告登记，但抵押本登记尚未完成，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，上诉人主张的本案涉讼的抵押物之抵押权依法尚未成立。因此，上诉人主张其对贷款抵押物享有优先受偿权的上诉人理由不充分，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费16481元，上诉人中国农业银行股份有限公司兴安县支行负担。本判决为终审判决。审判长  吴小嫦审判员  周秋莹审判员  朱孟儒二〇一七年十一月六日书记员  周 红