河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终430号
上诉人（一审被告、反诉原告）：洪明春，男，1964年8月23日出生，汉族，现住河南省郑州市，身份证住址浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人：王宏，河南成务律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：河南亚星置业集团有限公司，住所地河南省郑州市上街区许昌路西段。
法定代表人：高国安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董丽娟，河南陆达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李新颖，河南陆达律师事务所律师。
上诉人洪明春因与被上诉人河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）郑民四初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洪明春的委托诉讼代理人王宏，被上诉人亚星公司的委托诉讼代理人董丽娟、李新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪明春上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回亚星公司的诉讼请求，支持洪明春的反诉请求。事实与理由：1.一审判决认定租赁合同系无效合同不当。该合同是双方当事人真实意思表示，租赁物系违章建设的事实双方在签订合同时均明知，亚星公司承诺很快就能拿到新的规划许可证，不会影响大楼消防验收、房产证办理和承租人的商业经营。郑州市郑东新区管理委员会作出的郑东文（2011）第29号文件已对该事项作出处理，但亚星公司错过机会，时至今日也未取得合法批准文件。2.一审判决1350万元房屋占有使用费没有任何事实依据。该数额既无当事人认可、也无评估机构的鉴定、亦无相关市场调查数据作为参考，一审法院主观裁定数额的行为系司法自由裁量权的滥用。3.本案导致合同不能履行的责任在于亚星公司，亚星公司应对洪明春所受经济损失承担赔偿责任100万元。
亚星公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审判决认定本案房屋租赁合同为无效合同有事实根据和法律依据。2.一审法院参照合同约定判令洪明春支付房屋占用费并无不当。3.洪明春提出的100万元经济赔偿没有证据证明，一审判决不予支持正确。
亚星公司向一审法院起诉请求：1.确认亚星公司与洪明春2010年8月25日签订的《房屋租赁合同》无效。2.依法判令洪明春将本案《房屋租赁合同》项下房屋返还亚星公司。3.判令洪明春向亚星公司支付房屋占有使用费1500万元人民币（自2012年12月1日起计算至2014年1月13日），2014年1月14日至实际交换房屋之日的占有使用费另行计算。
洪明春反诉请求：1、判令亚星公司继续履行合同，在最短的时间内完善租赁房屋的配套设备，办理消防验收许可证，办理房产证并向洪明春提供相关证件复印件。2、判令本租赁合同的免租期起算点顺延至亚星公司依法取得消防验收许可证、房产证之日，自此两年免租期过后亚星公司方能依约收取租金。3、判令亚星公司赔偿洪明春经济损失100万元。
一审法院认定事实，2010年8月25日，亚星公司与洪明春签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：洪明春承租亚星公司坐落于郑州市××与农业路交叉口的楼房一栋（原备案名为亚星国际广场）及所附属宗地，面积约为30000平方米，含地下停车场，用于经营性出租；租赁期限为2010年9月1日至2030年8月31日；租金及物业综合费支付方式为2010年9月1日至2012年8月31日为免租期，2012年9月1日至2032年8月31日，每年租金及物业综合费合计为1400万元整；洪明春于本合同签订后15日内向亚星公司支付100万元租赁定金，2010年9月1日前向亚星公司交纳100万元保证金，2011年12月31日前向亚星公司交纳150万元保证金，洪明春支付第一季度租金及物业综合费时，上述350万元冲减第一季度租金及物业综合费；房屋移交时间为2010年9月1日前将上述租赁房屋按现状移交给洪明春。合同签订后，洪明春向亚星公司支付了租房定金100万元及保证金250万元，按现状接手了该租赁房屋，该租赁房屋层数为地上21层，地下2层，对该房屋进行出租经营。
房屋交付后，洪明春以地下停车场没有建好交付不能正常使用、租赁房屋的消防验收许可证及房产证没有办理为由拒付房屋租金，双方发生纠纷。
2009年9月23日，郑州市郑东新区管理委员会土地规划局作出的（2009）郑东规建管（许）字第（0027）号《建设工程规划许可证》及附件（1）中载明，建设单位为河南亚星置业集团有限公司，工程项目名称为亚星国际广场，建设位置为农业东路东、商都路南，栋数为1栋，层数为地上17层，地下2层。实际建设为地上21层，地下2层。
一审法院经向洪明春释法，洪明春未变更诉请。
一审法院认为，一、亚星公司与洪明春签订《房屋租赁合同》项下房屋的《建设工程规划许可证》批准的层数是地上17层，地下2层，而实际建设为地上21层，地下2层，未按照建设工程规划许可证的规定建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故本案所涉租赁合同属无效合同。租赁合同无效，因合同取得的财产应予以返还，故亚星公司请求洪明春返还该合同项下房屋的主张，应予支持；本案房屋租赁合同无效，亚星公司主张洪明春按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费1500万元，由于合同无效系因亚星公司未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋且将该房屋用于出租经营所致，亚星公司存在过错，应承担相应责任。故对于房屋占有使用费的数额，酌定房屋占有使用费为1350万元（自2012年12月1日起至2014年1月13日止）。洪明春提供郑东新区管理委员会《关于协调台州商会大厦建设用地和亚星置业集团有限公司改造亚星国际广场项目的请示》、河南省商务厅《关于建设中原台州大厦所需土地的请示》和郑州总商会台州商会《关于建设中原台州大厦所需土地的申请报告》三份证据，用以证明本案《房屋租赁合同》项下房屋在一审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设，应认定合同有效的主张，因该三份证据均不是有权批准建设工程规划许可的主管部门作出的，故其主张不能成立。
二、因《房屋租赁合同》属无效合同，故洪明春反诉请求继续履行房屋租赁合同，不应支持；对洪明春反诉请求判令亚星公司赔偿其经济损失100万元，因洪明春未提供相关证据支持该请求，属证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认河南亚星置业集团有限公司与洪明春于2010年8月25日签订的《房屋租赁合同》无效。二、洪明春应于判决生效后一个月内将本案《房屋租赁合同》项下位于郑州市××与农业路交叉口的楼房一栋（原备案名为亚星国际广场）返还给河南亚星置业集团有限公司。三、洪明春应于判决生效后十日内向河南亚星置业集团有限公司支付房屋占有使用费1350万元（自2012年12月1日起至2014年1月13日止，2014年1月14日至实际返还房屋之日的占有使用费参照合同约定租金计算）。四、驳回河南亚星置业集团有限公司的其他诉讼请求。五、驳回洪明春的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费111800元、财产保全费5000元、反诉费18800元，共计135600元，由河南亚星置业集团有限公司负担11180元，由洪明春负担124420元。
本院另查明，亚星公司在二审审理过程中明确：“请求的房屋占有使用费是2014年1月13日之前的费用，2014年1月14日之后的房屋占有使用费，亚星公司另行计算、另行主张”。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实相一致。
本院认为，一、关于本案《房屋租赁合同》效力认定的问题。本案《房屋租赁合同》涉及的租赁物因亚星公司未按照建设工程规划许可证的规定建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案《房屋租赁合同》系无效合同。上诉人洪明春上诉主张的郑州市郑东新区管理委员会“郑东文（2011）29号”文件，系人民政府内部请示文件，该文件载明的内容因未转化为政府规划建设部门的具体行政行为，因此，洪明春以此文件作为合同有效依据的理由，本院不予支持。一审判决对合同效力认定并无不当。
二、关于本案租赁物占有使用费的认定问题。本案合同虽系无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，洪明春应参照本案双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据本案合同约定，2010年9月1日至2012年8月31日为免租期，2012年9月1日至返还租赁物之日每年占有使用费为1400万。结合亚星公司在二审明确的诉讼请求“亚星公司请求的房屋占有使用费是2014年1月13日之前的费用，2014年1月14日之后的房屋占有使用费，亚星公司另行计算、另行主张”，因此，洪明春应自2012年9月1日起按每年1400万元的标准向亚星公司支付房屋占有使用费至2014年1月13日。对于一审判决按过错比例酌定的1350万元房屋占有使用费，亚星公司没有提出上诉，对该数额本院予以维持。一审判决2014年1月14日之后的房屋占有使用费超越了亚星公司的诉讼请求范围，本院对该判项内容予以撤销。本案洪明春已缴纳100万元定金，250万元保证金，根据本案合同约定洪明春缴纳的350万元应冲减租金。对该事实洪明春在一审反诉请求中、二审上诉中均未提及，本院对此不予处理。综上，洪明春上诉主张一审判决认定占有使用费数额不当的理由，本院不予支持。
三、关于洪明春要求赔偿损失的反诉请求能否成立的问题。本案洪明春在一审、二审诉讼过程中没有提供证据证明合同无效导致其存在100万元经济损失；洪明春在一审、二审诉讼过程中亦未举证证明其对租赁物有添附或扩建行为。洪明春的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理部分不当，本院予以变更处理。洪明春的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市中级人民法院（2015）郑民四初字第125号民事判决第一、二、四、五项，即：“一、确认河南亚星置业集团有限公司与洪明春于2010年8月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、洪明春应于本判决生效后一个月内将本案《房屋租赁合同》项下位于郑州市商都路与农业路交叉口的楼房一栋（原备案名为亚星国际广场）返还给河南亚星置业集团有限公司；四、驳回河南亚星置业集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回洪明春的反诉请求”；
二、变更河南省郑州市中级人民法院（2015）郑民四初字第125号民事判决第三项为：洪明春应于本判决生效后十日内向河南亚星置业集团有限公司支付自2012年12月1日起至2014年1月13日止的房屋占有使用费1350万元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费111800元、财产保全费5000元、反诉费18800元，共计135600元，由河南亚星置业集团有限公司负担11180元，由洪明春负担124420元。二审案件受理费124420元由洪明春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田伍龙
审 判 员 孙玉华
代理审判员 吴延峰
二〇一七年九月十一日
书 记 员 翟小芳