广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终11926号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区深基房地产开发有限公�，住所地广东省佛山市南海区大沥沥东城南“新山”地段新城南广场。
法定代表人：黄国举。
委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩香，女，汉族，住河南省商水县。
被上诉人（原审原告）：戚志伟，男，汉族，住河南省商水县。
上诉人佛山市南海区深基房地产开发有限公司（以下简称深基公司）因与被上诉人韩香、戚志伟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
深基公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判深基公司应支付给韩香、戚志伟的逾期交楼违约金为12503元；2.撤销一审民事判决第二项，改判深基公司不应向韩香、戚志伟支付3000元租金损失；3.本案一、二审诉讼费用由韩香、戚志伟承担。事实和理由：一、一审法院违约金的计算方式错误。根据买卖合同第九条约定，迟延交房的违约金按照逾期时间分别处理，逾期不超过60日的，按已交房款日万分之二支付违约金；超过60天的部分按照已交房款日万分之三支付违约金。按照这个约定，从2017年2月1日起至4月1日按万分之二计算，违约金为7577元；从4月2日至4月27日按日万分之三计算，违约金为4925元，两项合计共12503元。二、一审法院超出了韩香、戚志伟的诉讼请求进行判决。法院审判的范围应与韩香、戚志伟起诉的范围一致，法院不得对韩香、戚志伟未提出诉讼请求的事项进行判决。一审中，韩香、戚志伟并未对租金损失进行主张，一审判决严重违反了不告不理的诉讼原则，侵害了深基公司权益。因此，一审法院一律按照日万分之三的标准计算违约金及由深基公司赔偿租金损失是错误的，应予撤销。
韩香、戚志伟答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持。
韩香、戚志伟向一审法院起诉请求：1.深基公司支付以总成交价631451元的日万分之三的标准从2017年2月1日计起至实际交楼之日逾期交楼违约金。2.诉讼费由深基公司负担。
一审法院查明，2015年10月6日，深基公司与韩香、戚志伟签订《广东省商品房买卖合同》，约定：深基公司将位于佛山市南海区大沥镇竹基南路某房出售给韩香、戚志伟；建筑面积90.97平方米，总成交价为631451元；（第五条）商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上的，韩香、戚志伟可选择多退少补或退回所购商品房。（第八条）深基公司应于2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付韩香、戚志伟使用。（第九条）深基公司逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，深基公司按日向韩香、戚志伟支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；深基公司逾期交房超过60日后，韩香、戚志伟有权解除合同，深基公司应当自韩香、戚志伟解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按韩香、戚志伟累计已付款的2%向韩香、戚志伟支付违约�，韩香、戚志伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向韩香、戚志伟支付已交付房价款万分之三的违约金。（第十一条）韩香、戚志伟须在深基公司发出收楼通知书之日起15天内到深基公司售楼部办理有关收楼手续，如因韩香、戚志伟原因未能办理收楼手续的，视为韩香、戚志伟已对该物业进行验收，视为深基公司已按合同约定将房屋交付韩香、戚志伟，韩香、戚志伟已经接收该房屋，双方完成房屋交接手续。双方并约定其他权利义务。
2015年10月10日，双方签订《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，约定韩香、戚志伟应当于深基公司发出的交付通知中所载明的交接期限内到指定地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准交付给韩香、戚志伟。补充协议和合同约定不一致的，以补充协议为准。
深基公司在诉讼中确认韩香、戚志伟已按合同约定支付全部购房款。
2017年3月16日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《关于天海城市花园信访问题的回复》，就业主反映涉讼房屋所在小区存在建设不符合规划、公摊面积过大、绿化区域占用等问题进行了答复。2017年4月13日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《关于天海城市花园相关业主申请信访复查的意见书》，就业主不服佛山市南海区国土城建和水务局的回复进行复查，认为未发现该项目存在违反《住宅设计规范》《建筑设计防火规范》等设计规范情况。项目竣工验收后变更公共部分面积用途的问题，建议向南海规划部门反映。
2017年4月19日，佛山市南海区天海城市花园4栋、5栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。
2017年4月20日，深基公司向韩香、戚志伟邮寄收楼通知，通知韩香、戚志伟在2017年4月27日收楼。该邮件于2017年4月21日送达。
2017年6月21日，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）出具《信访事项答复意见书》，就业主反映天海城市花园绿化等信访问题进行答复，认为该项目已于2017年4月11日通过绿化工程规划验收审批，工程竣工情况与原审批方案一致，绿化率满足30%的要求。接到投诉后，该局于6月1日在现场发现发展商在完成绿化验收手续后对原绿化工程私自进行多处改建，该局已于6月19日发函移送城管部门处理。
2016年7月6日，“开发商钟某”微信告知韩香、戚志伟“只要是下雨天过后我都会上现场拍照发给你，也请您能早点收楼装修”，韩香、戚志伟表示“事情赶快落定”。2016年7月10日�“开发商钟某”微信发送照片予韩香、戚志伟并询问“2017年7月10日检查相片，这么多天了没有问题，我们可以恢复了吗”，韩香、戚志伟回复“你觉得可以就按你们的做，然后请发收楼通知”。
一审法院认为，深基公司与韩香、戚志伟签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。
深基公司未按照合同约定在2017年1月31日前交付经竣工验收备案的房屋予韩香、戚志伟，已构成违约，深基公司应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。涉讼房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，具备合同约定的交付条件，深基公司已向韩香、戚志伟送达交楼通知，通知韩香、戚志伟于2017年4月27日收楼,深基公司应支付以购房款631451元为本金从逾期之次日2017年2月1日起至2017年4月27日止按日万分之三计算的违约金16291.43元（631451元×0.0003×86天）予韩香、戚志伟。合同明确约定深基公司逾期交房超过60日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向韩香、戚志伟支付已交付房价款万分之三的违约金。深基公司辩称逾期时间的60天内部分应按日万分之二计算违约金不符合双方约定，一审法院不予采纳。
韩香、戚志伟以涉讼房屋存在渗水问题而拒绝接收涉讼房屋并要求深基公司支付逾期交房违约金至实际交楼之日。对此，一审法院具体分析如下：涉讼房屋已办理竣工验收备案，深基公司已发出收楼通知并指定合理履行期间，深基公司已履行合同约定的交楼义务，韩香、戚志伟不能据此拒绝接收符合双方约定交付条件的房屋。但深基公司交付给韩香、戚志伟的房屋应符合居住使用条件，韩香、戚志伟主张涉讼房屋存在渗水问题，现有证据证明深基公司2017年7月10日前确有对涉讼房屋进行维修，因维修导致韩香、戚志伟无法实际使用涉讼房屋，韩香、戚志伟产生租金损失，深基公司应予赔偿。结合涉讼房屋的维修时间、地理位置、面积及参照本地租金水平，一审法院酌情确定本案租金损失按1500元/月计算2个月，即本案中深基公司应赔偿损失3000元（1500元/月×2个月）予韩香、戚志伟，韩香、戚志伟请求逾期交房违约金超出部分一审法院不予支持。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、深基公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16291.43元予韩香、戚志伟；二、深基公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失3000元予韩香、戚志伟；三、驳回韩香、戚志伟的其他诉讼请求。如�未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费为98.9元（韩香、戚志伟已预交），由深基公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予韩香、戚志伟，一审法院不另收退。
二审中，韩香、戚志伟提交了一份《装修工程施工合同》，拟证明深基公司延期交楼导致装修以及入住延期，导致租金损失；一份《佛山市南海区国土城建和水务局关于黄某、韩香等业主信访问题的答复》（南建信[2017]某号）。结合深基公司对上述证据发表的质证意见，本院对上述证据的真实性予以确认。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中�人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人深基公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点是：1.涉案合同关于逾期交房违约责任的条款应如何理解，即深基公司逾期交房超过60日的违约金应以什么标准来计算；2.一审判决深基公司向韩香、戚志伟赔偿损失3000元，是否超出了韩香、戚志伟的诉讼请求范围。
关于第一个争议焦点。深基公司上诉提出应分段计算违约金，即逾期不超过60日的，按已交房款日万分之二支付违约金，超过60天的部分才按照已交房款日万分之三支付违约金。对此本院作如下分析：首先，关于涉案合同效力的问题。双�签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行各自义务。其次，关于涉案合同的违约责任条款如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”涉案的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：深基公司逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，深基公司按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；深基公司逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，深基公司应当自买受人解除合同通知到达之日起45�内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本院认为，该条款使用的词句文义清晰明确，即逾期交房违约金的计付形式分两种情形：1.深基公司如逾期交房不超过60日，以万分之二的标准计算违约金;2.逾期交房超过60日，则按万分之三的标准计算违约金。深基公司以逾期交房60日作为分界点分段计算违约金的抗辩意见，显然与合同条款语句的文义解释不符，本院不予采纳。最后，关于深基公司是否违约及违约金计算的问题。本案中，深基公司逾期交房的时间超过60日，已构成违约，深基公司应当自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款�分之三的违约金。
关于第二个争议焦点。深基公司上诉主张一审判决其向韩香、戚志伟赔偿损失3000元，超出了韩香、戚志伟的诉讼请求范围。本院认为，根据查明的事实，韩香、戚志伟起诉要求深基公司支付至实际交楼之日止的逾期交楼违约金，并主张至今未收楼，鉴于涉案房屋确实存在维修事项，故一审判决深基公司支付至2017年4月27日止的逾期交楼违约金，并判决深基公司支付因维修导致韩香、戚志伟无法实际使用涉案房屋的损失3000元，未超出韩香、戚志伟的诉请。
综上，深基公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由佛山�南海区深基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 梁 理
书 记 员 周英洋