宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）宁01执异7号
案外人宁夏现代医疗养老护理中心（有限公司）。住所地：宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人张永华，该公司执行董事。
委托代理人何凤梅、周小乐，宁夏天盛律师事务所律师。
申请执行人郑江红,男,1968年10月24日出生,汉族,宁夏慧鸿信息中介服务公司职员,住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人戴丽丽,宁夏诚托律师事务所律师。
申请执行人宁夏慧鸿信息中介服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人秦慧萍，该公司经理。
委托代理人吕东，宁夏海潮律师事务所律师。
被执行人宁夏豪森房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人金洪涛，该公司总经理。
委托代理人潘晓君，男，1967年10月1日出生，汉族，宁夏豪森房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。
本院在执行郑江红、宁夏慧鸿信息中介服务有限与宁夏豪森房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，案外人宁夏现代医疗养老护理中心（有限公司）于2017年2月27日和3月9日对本院查封的贺兰新区怡兰苑2幢3、4号房及地下车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月7日、3月13日举行了听证审查，宁夏现代医疗养老护理中心（有限公司）、郑江红、宁夏豪森房地产开发有限公司的委托代理人参加了听证。现已审查终结。
案外人宁夏现代医疗养老护理中心（以下简称养老中心）称，宁夏元龙玉府大酒店有限公司（以下简称元龙玉府大酒店）与被执行人宁夏豪森房地产开发有限公司（以下简称豪森房地产公司）于2013年12月10日签订《银川市商品房买卖合同》，约定豪森房地产公司将其位于贺兰新区怡兰苑2幢3、4号房及地下车库出售给案外人。2014年9月12日，案外人已向被执行人豪森房地产公司付清全部房款816816元及地下车库的款项，豪森房地产公司将钥匙交给案外人，案外人已实际占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全�价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，贵院将案外人的财产予以查封明显错误，请贵院立即中止对上述房屋及地下车库的执行，切实维护案外人的合法权益。
案外人养老中心为支持其异议请求，向本院提交的证据有：1.国家企业信用信息公示系统表；2.《银川市商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、税收缴费书、协议；3.贺兰县房权证习岗字第私有******号房屋所有权证；4.贺兰县房权证习岗镇字第私有******号房屋所有权证；5.《银川市商品房买卖合同》；6.收据、销售不动产统一发票。
申请执行人郑�红向本院提交了下列证据：1.贺兰县不动产（房屋）权属登记信息查询单；2.协助执行通知书、（2014）银民初字第226号民事调解书、公告、选取拍卖机构通知书。
经本院查明，郑江红、宁夏慧鸿信息中介服务有限公司与宁夏豪森房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，经调解双方当事人达成调解协议，本院于2014年12月25日作出（2014）银民初字第226号民事调解书：一、被告宁夏豪森房地产开发有限公司欠付原告郑江红、宁夏慧鸿信息中介服务有限公司各项款项5071270.84元及损失144万元,共计6511270.84元,于2015年2月15日之前向原告郑江红、宁夏慧鸿信息中介服务有限公司给付200万元，于2015年5月15日之前向原告郑江红、宁夏慧鸿信息中介服务有限公司给付4511270.84元;二、案件诉讼费97688元，减半收取48844元，由原告郑江红、宁�慧鸿信息中介服务有限公司负担。
另查明，元龙玉府大酒店〔2016年8月4日更名为宁夏现代医疗养老护理中心（有限公司）〕于2013年12月10日与豪森房地产公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定豪森房地产公司将其位于贺兰新区怡兰苑2幢3、4号房（314.16平方米，每平方米2600元，房屋总金额816816元）及地下车库出售给元龙玉府大酒店（面积810平方米，每平方米2323.26元，总金额1881842.97元）。2013年2月6日、5月10日、9月5日、12月21日，元龙玉府大酒店分四次向豪森房地产公司交房款20万元、20万元、272792元、144024元，共计816816元，豪森房地产公司出具了收款收据，并于2014年9月12日向元龙玉府大酒店出具销售不动产统一发票两张，发票金额分别为544024元和272792元，元龙玉府大酒店于2015年7月3日交付房屋契税和印花税24504.48元、1308元，共�25812.48元
2013年5月10日、2014年1月10日、2014年9月6日，元龙玉府大酒店于分三次向豪森房地产公司交纳地下车库款项50万元、100万元、38万元，共计188万元，豪森房地产公司出具了收款收据，并于2014年9月12日向元龙玉府大酒店出具销售不动产统一发票，载明元龙玉府大酒店交纳购买贺兰新区怡兰苑地下车库款项1881842.97元（面积是810平方米）。2016年1月10日，元龙玉府大酒店与房屋租赁人王建力达成解除涉案房屋租赁合同，由元龙玉府大酒店赔偿王建力10万元，作为提前解除租赁合同对王建力的赔偿。
郑江红、宁夏慧鸿信息中介服务有限公司与宁夏豪森房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案在执行过程中，本院于2015年3月18日作出（2015）银执字第87号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏豪森房地产开发有限公司银行存款2022400元；二、若被执行人存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2015年3月24日，本院向贺兰县房管局送达执行裁定书、协助执行通知书，要求其协助将被执行人宁夏豪森房地产开发有限公司名下房产予以查封，查封期限为三年，包括涉案房屋及地下车库，证号为******、******。为此，养老中心提出异议。
本院认为，本院在执行郑江红、宁夏慧鸿信息中介服务有限公司与宁夏豪森房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案过程中，于2015年3月24日查封了被执行人宁夏豪森房地产开发有限公司名下房产，包括涉案房屋及地下车库，为此，案外人养老中心提出书面异议。养老中心提供的证据能够证实其支付全部房屋及地下车库款项并实际占有、使用�发生在本院查封之前，故案外人养老中心所提异议理由能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对贺兰县富兴南街新区怡兰苑2幢3、4号房及地下车库的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 乔 强
代理审判员 杜 欣
二〇一七年四月二十日
书 记 员 陈 曦
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖�第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）�支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。