江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初5825号原告:刘铮,男,1995年7月4日出生,汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：孙锦云，女，1973年8月16日出生，汉族，住泗阳县，系原告母亲。被告:江苏朗润置业有限公司,住所地泗阳县众兴镇文城东路。法定代表人：许海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪涛，该公司法律顾问。原告刘铮与被告江苏朗润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘铮的委托诉讼代理人孙锦云和被告江苏朗润置业有限公司的委托诉讼代理人洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘铮向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理朗润国际花园小区17号楼2单元104室房屋权属证书；2.被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，自2015年3月4日起至被告办理房屋权属之日止，以516223元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由为：2014年11月4日，原告购买朗润国际花园小区17号楼2单元104室，并于当日与被告签订合同确认单，载明了房屋的成交单价、房屋建筑面积以及房屋成交总价。后原告依约一次性支付被告购房款516223元以及房屋维修基金，随后又安排原告到物业处缴纳一系列费用，被告交付房屋钥匙给原告。当时被告承诺一个月给原告办理房屋买卖合同和房屋权属证书。现原告早就对该房屋装修居住至今，到目前被告也未给原告办理房屋权属证书。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉。被告江苏朗润置业有限公司辩称，原告所谓订立买卖合同确认单并非双方真实意思表示，原告刘铮在订立确认单时系在校学生，并没有经济来源，只是以房屋买卖形式掩盖实际借款人间的非法借贷关系，同时被告公司从未与原告存在买卖关系，原告与公司工作人员秦浪订立了相关手续，所谓购买朗润花园17号楼2单元104室，但相关款项并非缴纳房款，在同类案件当中，秦浪因非法吸收存款已经被司法机关立案侦查，原告交付给秦浪的所谓购房款属于非吸案件涉案资金，根据相关法律规定，本案应当在秦浪非吸案件审理查明之后，如果原告所交付的所谓购房款不属于涉案资金，原告才有权向法院主张权利，在没有查明是否属于涉案资金之前，被告申请本案中止审理。原告主张的要求办理权属证书的诉讼请求不符合事实，办理产权登记先要与买受人先于出卖人订立商品房买卖合同，该合同必须到房屋产权主管部门进行备案登记，同时买受人应当缴纳契税等法定税种，这是原告法定的合同附随义务，在原告自身没有订立被按合同，也没有缴纳相关税费的前提下，是不可能取得房屋权属证书，因此原告要求办理登记的请求，因自身原因及相关法律规定，其主张不应的到支持。关于逾期办证违约金，其主张没有事实。原、被告双方对违约金没有明确约定，也没有约定计算方法。买受人主张的违约金应当以实际的损失为主，原告已经自认2015年3月4日已经居住，因而以居住时间为起算点，原告并不存在损失，因而原告主张违约金不应得到支持。综上，因原告所主张没有事实依据，请求依法驳回对原告对本案的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年11月4日，原、被告签订《朗润·国际花园合同确认单》，被告在合同上加盖朗润花园销售专用章，业务员朱某也在在合同确认单上签字确认。合同约定被告将朗润·国际花园17栋2单元104室房屋出售给原告，房屋成交单价为3826元/平方米，房屋建筑面积为133.46㎡，房屋成交总价516233元。合同下方客户签字说明：一旦客户签字就网上备案，网上备案后任何信息均无法改动，所以请客户确认无误后签字。一旦客户签字确认后即等同于签订商品房买卖合同，所有违约条例均以商品房买卖合同为准，所有已付款项不予退还。被告向原告出具收据一张，在收据上加盖江苏朗润置业有限公司财务专用章，收据载明：缴款单位刘铮，人民币516223元，收款事由房款17#-2-104室，2015年1月2日，出纳：陈。2014年11月4日，原告向朗润物业管理处缴纳了房屋维修基金4004元、装修押金500元、装修垃圾清运费133元、公共电费200元、装修管理费60元、物业费609元。同日，被告向朗润花园物业服务公司出具“上房许可通知单”，载明：17幢2单元104号房业主购房款及相关代收费用已缴纳，其中房屋面积为133.46平方米，请给予办理上房等相关手续。此后，原告对该房屋占有并进行了装修，使用至今。原告要求被告出具手续，协助办理房屋权属证书未果。后被告将朗润·国际花园17栋2单元104室房屋出售给他人（谢某某）并办理了网签备案手续，原告遂诉至法院。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告刘铮与被告江苏朗润置业有限公司签订涉案《朗润·国际花园合同确认单》，在该确认单中载明买受人姓名和身份、房号、房屋成交单价、建筑面积及成交总价等基本内容，并由业务员签名确认后并加盖朗润花园销售专用章。同时被告向买受人刘铮出具加盖被告江苏朗润置业有限公司财务专用章的购房款收据，收据上有公司的工作人员签字。被告抗辩称没有收到购房款，但未能提供足以推翻原告证据的有效证据，对被告该抗辩主张，本院不予采信。原被告签订《朗润·国际花园合同确认单》后，原告依据被告出具的“上房许可通知单”，合法取得朗润·国际花园17栋2单元104室房屋并装修使用至今，因被告已经按照《房屋合同确认单》履行了向原告交付房屋的义务，原被告之间形成事实上的商品房买卖合同，该合同是当事人双方的真实意思表示，应为有效。原告作为涉案房屋的买受人，其已经合法占有该房屋，故本院对原告要求被告继续履行房屋买卖合同的请求，依法应予支持。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被告应当自向原告交付房屋之日起90日内，为原告办理房屋权属证书，逾期办理房屋权属证书，原告要求被告支付违约金，本院依法应予支持。因原、被告对违约金没有约定，且原告未能举证证明具体损失数额，故本院酌定违约金的支付标准按照已付购房款总额为计算基数。现原告主张自2015年3月4日起至被告为原告办理房屋权属证书之日止，以516223元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金并无不当，本院予以支持。被告主张秦浪涉嫌非法吸收公众存款罪，本案应当中止审理；因被告未能举证证明秦浪涉嫌犯罪与本案合同纠纷之间具有关联性，故对被告该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏朗润置业有限公司于本判决生效后二十日内协助原告刘铮将涉案朗润国际花园小区17栋2单元104室房屋过户到原告刘铮名下；二、被告江苏朗润置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘铮逾期办理房屋权属证书违约金（以516223元为基数，自2015年3月4日起至实际办理权属证书之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。案件受理费380元，减半收取190元，由被告江苏朗润置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80。代理审判员 胥 林二〇一七年八月三十日书 记 员 刘雨廷