徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3338号
原告裴卫华。
委托代理人孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。
被告黄平刚。
委托代理人姜培，江苏茂通律师事务所律师。
被告杨敏。
原告裴卫华诉被黄平刚、杨敏执行异议纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年1月6日、1月27日公开开庭进行了审理。原告裴卫华及其委托代理人孟秋，黄平刚及其委托代理人姜培，被告杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裴卫华诉称：2012年4月6日、2013年2月19日原告与案外人徐州市科力置业有限公司（以下简称科力公司）分别签订了两份商品房买卖合同，约定由原告购买徐州经济技术开发区杨山路南星光名庭1-1-601室和1-1-501室房屋。原告在2011年、2012年期间已经全额支付了两套房屋的购房款，其中1-1-601室已经办理了房屋所有权证和土地使用权证，1-1-501室已经交付给原告使用，并将房屋所有权初始登记证明、房屋预告登记证明、徐州市房屋权属登记证明申请书等各项办理房屋权属证书的手续交付给了原告。因原告长期在德国，没有及时办理房屋所有权证和土地使用证，后该房屋被杨敏查封，原告提起的执行异议被驳回。现诉至法院，请求依法判令：1、确认徐州经济开发区杨山路南星光名庭1-1-501室房屋为原告所有，在（2014）鼓执字第1464号案件中，停止对该房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。
被告黄平刚辩称：我不同意原告诉请，理由如下：涉案房产是我和科力公司联合开发，我委托万家乐房产中介张莎莎给我打理外部事宜，并经张莎莎介绍向原告借钱。原告认为我的项目不错，主动借钱给我，我用涉案房产作为抵押，且科力公司为原告办理了网上备案。2011年1月5日，我带原告一起在售楼处签订了订购书，原告把钱打给科力公司760万元，预定了两套房子用作抵押，后我将钱领出来，期间办理任何事情我都在场。2012年1月5日，我还给原告800万元，但网上备案没解除，原告称其暂时不用该笔资金，让我再用9个月，然后又打给我752万元。之后，原告称还有一笔闲用资金可以借给我用，原告以同样方式将375万元打到科力公司，然后我从科力公司把钱领出来了。2012年9月，752万元借款到期了，我准备好资金还给原告，原告在德国给我打电话称该笔钱暂时不用，我就把准备好的资金先偿还给我的朋友了。20天后，原告回来了，称马上要用这笔钱，我准备了一段时间后，偿还了原告375万元左右，原告想要800万元，我和原告商量将301室解除网上备案，我再用同等抵押方式押给别人筹集400万元，但这时，原告收到我375万元后未给我出具任何手续，且301的房子也未解除网上备案，为此我损失了很大一笔费用。直至几个月后，双方达成口头协议，先把301的房子解除网上备案，后同原告办理601房产证并在招商银行办理贷款由原告使用，至此，第一次800万元就按此解决了。直至2013年，原告汇至科力公司1135万元，原告汇到我账上752万元，合计1887万元，这1887万元都是我使用，直到现在为止，我偿还原告1616.8万元，按此算这笔账，我只欠原告200多万元。原告手里还押有我601、501房产，601、501房产是精装修酒店宾馆评估后每平方米8000多元，两套房子价值1600多万元。2013年，原告多次到酒店向我要钱，称如再不给原告钱，就把另外501房产也办房产证。我不同意，原告就带人到酒店威胁我，当时在东山派出所报了警，最后派出所协调解决了此事。从这件事以后，我被迫离家出走，星光名庭1-1-601、501属于我所有，同原告只是抵押关系，在原告提出排除妨碍一案中我未到庭，但是我上诉了，判决书已经下发，判决涉案房产属于我所有。综上，请求驳回原告诉请。
被告杨敏辩称：原告所述不符合事实，我不同意原告诉请，请求驳回原告诉请。
原告裴卫华为证明自己的主张向法庭提交了如下证据：1、徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓执异字第21号民事裁定书一份，证明我们起诉有依据；2、房屋买卖合同两份，其中星光名庭1-1-601室的合同是复印件，分别是2012年4月6日签订的601房屋买卖合同，房屋总价款是5097646元，合同约定了是在签订之日起付房款375万元，余款于2012年5月6日前付清，第二份合同是2013年2月19日签订的星光名庭1-1-501室房屋买卖合同，房屋总价款是4736150元，合同约定了是在签订之日付款200万元，余款于2013年4月30日前付清，这两套房款的总额为9833796元；3、分割转让证变更登记申请书一份、房屋所有权初始登记证明一份、房屋权属登记申请书一份，这组证据可以证明科力公司在房屋买卖合同签订后将501室的办理房屋所有权的手续交付给了原告，但是原告没有及时办理，造成现在无法办理房证；4、中国工商银行对账单一份，证明原告在2011年1月15日向科力公司支付房款760万元，在2012年4月6日支付房款375万元，共计支付1135万元，在2012年4月6日以后没有再支付房款，从支付房款的记录可以看出原告与科力公司签订的房屋买卖合同虽然约定了支付部分房款余款在之后的日期付清，但是原告之前已经付清了全部房款，科力公司也将601室房屋的房证办理在原告名下，以此证明原告不欠科力公司的房款，房款已经全部付清且601室已办房证；证据5、房屋租赁合同一份，证明原告将涉案的501室房屋租赁给陈广超使用，租赁的期限是从2014年7月开始，2015年8月份又重新签订了这份租赁合同，也就是说，我们在2014年已经实际占有了该房屋；证据6、个人购房借款及担保合同一份，招商银行个人贷款、借款借据一份，房屋预告登记证明一份，证明2012年12月6日，原告以601室房屋向银行抵押贷款254.8万元，该款项是打入了科力公司，后经科力公司转给原告，这笔款项是原告的贷款而不是科力公司或者黄平刚的还款。我们需要说明，该银行贷款是打入了科力公司账户，科力公司又打入了黄平刚的公司账户，黄平刚的公司又转给了原告；证据7、原告在招商银行的贷款对账情况清单一份，证明601室房屋贷款是由原告个人偿还的，2012年12月31日至2013年12月6日已经将房屋的贷款全部还清，金额254.8万元；证据8、工商银行对账单一份共15页，证明原告将涉案房屋501、601室房屋出租，每月租赁户向原告打款3.5万元，后来租赁给陈广超每月3万元；证据9、2012年12月6日黄平刚出具的欠条一份，证明解除了301室房屋后，黄平刚退了一定的房款，还欠70万元，故出具了该欠条；证据10、2013年5月13日黄平刚书写的说明一份，证明601室房屋办理后，科力公司因面积差额退了124126元，原告给科力公司出具了收据，但领款时发现该款被黄平刚领走，后找到黄平刚，黄平刚给出具了该份说明；证据11、601室房屋的土地证复印件一份，证明601室房屋的情况；证据12、徐州经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第0234号民事判决书一份，证明由于被告天泽餐饮有限公司占用了原告501、601室房屋不进行经营也不支付房租，原告起诉到开发区人民法院，起诉、判决后，天泽餐饮有限公司就从该房屋内迁出，原告又将该房屋出租给了他人，后来又出租给了陈广超，天泽公司虽然提出上诉，原告在二审时已经明确说明天泽公司已经从该房屋内迁出，举这份证据也可以证明原告起诉、判决后该房屋就由原告占有出租经营了。
被告黄平刚对原告提交的证据质证意见为：对于证据1、2、3、4的真实性无异议，合法性无法确定；对于证据5的真实性有异议，因为房屋是原告非法占有我的房屋，所有租赁合同也是非法的，我只是和原告签订的抵押手续；对于证据6的真实性和我没有关系，这个贷款是贷了，也打入了科力公司，但是没有打入星云公司，后来拿了301室房产解除了网上备案，然后又把钱退给原告了；对于证据7的真实性无异议，但是该份证据与本案无关联性，由于原告与黄平刚的抵押贷款到期未还，想用601室办理贷款还钱给原告，所以才办理的601室房产证，贷出的款项也是原告使用，所以，原告理所应当的去还这个钱；对于租赁合同以黄平刚所述为准，但是我们认为合同是无效的，涉案不动产不属于原告所有，其无权利用501室取得相应的权利，即使取得了，受益人也应是黄平刚，理由是本案关于涉案不动产的产权问题，已经鼓楼区人民法院（2015）鼓执异字第21号民事裁定书和徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第2922号民事判决书确认，原告对涉案的501室不享有所有权；对于证据9的真实性无法确认，但是该欠条可以印证在501、601、301室与原告发生的关系是抵押贷款合同关系，而不是商品房买卖关系；对于证据10，该份证据与本案无关联性；对于证据11，该份证据与本案诉争的法律关系无关联性，关于601室办证的原因已在证据7的质证意见的时候向法庭做了陈述，同证据7表达的质证意见；对于证据12的真实性无异议，但是该份证据不能证明原告的证明目的，因为该案判决后，天泽公司对于案件不服向徐州市中级人民法院提出上诉，中院以（2014）徐民终字第2922号民事判决改判了，对于一审判决进行了改判，支持了天泽餐饮公司的观点，那么，我认为一审法院之所以判决天泽餐饮迁出涉案房屋，是因为黄平刚没有及时应诉，并且没有提出相应的证据才导致一审法院误判，二审在天泽公司应诉后，二审法院基于天泽公司提供的证据作出公正的判决，这也是有关法律关系最终的判决，到目前为止还没有相应的法律文书改变这个内容，因此，黄平刚才是501室的产权人。
被告杨敏质证意见为：对于证据1至4的真实性无异议。对于证据5的真实性有异议，对于该证据不予认可。对于证据6被告杨敏认为和自己没关系，不予质证。对证据7至9同黄平刚质证意见。
被告黄平刚向法院提交的证据为：1、成交确认书一份，证明星光名庭1号楼是我从科力公司以每平方米820元购买的，实际1号楼是我开发的；证据2、我与科力公司签订的联合开发合同，具体的房产收益分配都有约定，1号楼的房产包含的501、301、601室房产都属于我所有；证据3、双方签订的联合开发补充协议一份，证明科力公司代我办理所有手续，科力公司收取佣金；4、星光名庭1号楼的对账单一份，是我和科力公司的对账单，证明此栋楼的进出帐明细，证明501室原告只支付了2000000元房款；5、三套房屋的抵押借款合同3份，证明我和原告之间用涉案房产作为抵押借款，抵押的合同是2011年签的第一次，到期后销毁又续签的；证据6、我还原告的还款明细表一份及还款银行记录一组18次还款记录，证明抵押期间的还款情况；7、在徐州市鼓楼区人民法院执行局听证期间的听证笔录一份及（2014）徐民终字第2922号民事判决书一份，证明涉案房产属于我所有；8、徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓执异字第21号民事裁定书一份，证明涉案房屋属于我所有；9、原告和科力公司之间签订的买卖合同复印件3份，证明当时向原告借款以三套房屋作为抵押才签订的房屋买卖合同，合同里还有此签订抵押时是毛坯房并不是精装修；10、房产评估报告一份，证明此房产的现在价值，现在的房屋是精装修；11、工程装修的审计书一份，证明房屋是我装修的，我花费的费用情况；12、房屋的土建审计书一份，证明我的房屋的原来毛坯房的成本价；13、成本的具体明细、税金及各项费用一份，证明房屋最后造价的所有成本，合到5084元每平方米。
原告裴卫华对被告黄平刚提交的证据的质证意见为：对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，黄平刚不具有竞标主体资格；对于证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，黄平刚不具有联合开发主体资格，合同无效；对于证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，2011年1月15日，原告向科力公司的房产销售代理公司徐州宏致房产销售代理公司支付了760万元，2012年4月6日，支付了375万元。该对账单是黄平刚与科力公司之间的对账，与原告无关；对于证据5，是黄平刚制作的，内容不实；对于证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，一共15张银行打款记录，不是18张；对于证据7，其中对于2015年7月7日听证笔录真实性没有异议，对其证明目的有异议；对于证据8的真实性没有异议，对其证明目的有异议，裴卫华对该裁定书不服，已经提起本诉讼；对于证据9的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该三套房屋是裴卫华向科力公司购买的，不是向黄平刚购买的；对于证据10真实性、合法性、关联性均有异议，该评估报告是徐州天泽餐饮有限公司委托评估的，评估的项目是1号楼201、401室，与本案没有关联性；对于证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据与本案无关；对于证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据与本案无关；对于证据13的真实性、合法性、关联性均有异议，是黄平刚单方制作的，该证据与本案无关。
被告杨敏对被告黄平刚提交的证据的真实性均无异议。
本院结合原、被告的举证质证意见，并对原、被告所举证据均与原件进行核对无异后，对上述证据进行了综合审查分析，认为：对于原告所举证据1、2、3、4，二被告对其真实性均无异议，予以采信；对于原告所举证据5系书证且为原件，二被告虽对其有异议，但未提供证据证明，予以采信；对于原告所举证据6、7、10、11，因该组证据不能显示与本案有关联，本院对其关联性不予认可，不予采信；对于原告所举证据8与证据5相互印证，予以采信；对于原告所举证据9系书证且为原件，二被告对此无异议，予以采信；对于原告所举证据12，因该份判决书已被（2014）徐民终字第2922号民事判决书撤销，不予采信。对于被告黄平刚所举证据1、2、3、4，系书证且为原件，原告虽对其有异议，但未提供证据证明，予以采信；对于被告黄平刚所举证据5中的2012年1月8日及2012年12月25日签订的两份抵押借款合同系原件，原告虽对其有异议，但未提供证据证明，予以采信，对于2012年12月15日签订的抵押借款合同系复印件，原告对此有异议，且该证据不能显示与本案有关联，不予采信；对于被告黄平刚所举证据6系原件，原告虽对其有异议，但未提供证据证明，予以采信；对于被告黄平刚所举证据7，原告对其真实性予以认可，且（2014）徐民终字第2922号民事判决书系生效法律文书，予以采信；对于被告黄平刚所举证据8，系本院制作的民事裁定书，予以采信；对于被告黄平刚所举证据9，虽系复印件，原告对其真实性予以认可，且与证据5相互印证，予以采信；对于被告黄平刚所举证据10、11、12、13，因该组证据不能显示与本案有关联，本院对其关联性不予认可，不予采信。
经审理查明：杨敏诉黄平刚分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，于2014年7月18日作出（2014）鼓民初字第1315号民事调解书：被告黄平刚于2014年7月26日前支付原告杨敏货款258750元。调解书约定的履行期限届满后，黄平刚未按照约定时间履行相关义务，杨敏向本院申请强制执行，2014年10月10日本院作出（2014）鼓执字第1464、1465、1482、1531号民事裁定书裁定将涉案房屋进行查封。裴卫华认为其已经购买了该涉案房屋，是该房屋的实际所有人，故提出执行异议。2015年10月23日本院作出了（2015）鼓执异字第21号民事裁定书，裁定：驳回异议人裴卫华的异议请求。原告裴卫华不服该裁定，向本院提起诉讼。
另查明，2009年11月20日，案外人科力公司（出让人）与黄平刚（竞得人）签订了成交确认书一份，载明：星光名庭一号楼于2009年11月20日经公开竞价，现出让人与竞得人确认：竞得人以人民币每平方米820元的价格中标。2010年1月7日，科力公司与黄平刚签订联合开发合同，约定甲方（科力公司）和乙方（黄平刚）联合开发星光名庭1号楼，甲方负责配合乙方办理联合开发标的物1号楼所需的一切手续，乙方负责承建联合开发标的物并承担施工费用、约定的各项规费。合同第9条约定：联合开发标的物取得预售许可证后，甲方可无偿协助乙方对外销售，并配合乙方提供联合开发标的物房屋的销售发票，因对外销售或办理产权转移所产生的税费全部由乙方承担。
2010年12月1日，科力公司与被告黄平刚签订联合开发补充协议一份，协议第4条约定乙方（黄平刚）应保证房屋建设符合房屋销售合同的约定，因联合开发楼房与购房者产生的一切责任和损失由乙方承担，若因此给甲方（科力公司）造成损失，乙方应双倍赔偿甲方。
再查明：2012年12月25日，裴卫华与黄平刚签订抵押借款合同，双方约定：借款人（黄平刚）向贷款人（裴卫华）借款5040000元。贷款人以现金方式支付借款人。借款期限从2012年12月15日至2013年12月15日。借款人提供抵押的房产坐落于徐州市金山桥星光名庭1-1-501.……。2013年2月19日裴卫华与徐州市科力置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定徐州市经济技术开发区杨山路南星光名庭1-1-501是房屋总价款4736150元，科力公司为裴卫华开具了收据2000000元，此后裴卫华未向科力公司交清剩余房款，至今没有办理该房屋所有权证。
本案争议焦点：1、徐州经济开发区杨山路星光名庭1-1-501室房屋是否为原告所有；2、应否停止对涉案501室房屋的执行。
本院认为：被执行人不履行生效法律文书所确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。在被告黄平刚与被告杨敏分期付款买卖合同纠纷一案中，被告黄平刚未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院可以查封登记在被告黄平刚名下的本案涉案房产。但在执行过程中，原告以其与科力公司签订了涉案房产的买卖合同为由，要求停止对涉案房屋的执行。依据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与科力公司签订了涉案商品房买卖合同，但未办理房屋产权登记，不动产物权并未发生转移，原告对于涉案501房屋所主张的所有权的诉求并无法律依据，本院不予支持。
关于原告是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不得执行。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件要全部具备，缺一不可。本案中，第一，原告并无购买501室房屋的真实意思，其与科力公司签订的商品房买卖合同，实际是为其与被告黄平刚之间的借款合同提供的担保；第二，原告并未完全支付涉案501室全部的购房款，科力公司只为原告开具了200万元的收据，剩余房款原告并未付清。原告主张其向被告黄平刚支付的1135万元均是购房款的主张与事实不符，该款系原告与被告黄平刚之间因借贷产生的经济往来，不能认定为购买501室房屋的购房款；第三，被告黄平刚与科力公司存在对涉案房屋进行联合开发的事实，涉案501室房屋由被告黄平刚实际承建，根据科力公司与被告黄平刚之间签订的联合开发协议约定，被告黄平刚对涉案501室房屋应享有相应的权利；第四，涉案501室房屋曾作为被告黄平刚与原告之间签订抵押借款协议的抵押标的物，但双方没有办理相关抵押登记手续，该协议约定的内容存在违反《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》禁止流押的相关规定，应为无效。综上，本案不符合法律规定的物权期待权保护要件，即原告不享有足以排除执行的物权期待权。
关于应否停止对涉案501室房屋的执行的问题。首先，被告黄平刚作为另案被执行人，涉案501室房屋系被告黄平刚与科力公司进行联合开发并由被告黄平刚实际承建。根据科力公司与被告黄平刚之间签订的联合开发协议约定，被告黄平刚对涉案501室房屋应享有相应的权利，且徐州市中级人民法院作出的（2014）徐民终字第2922号民事判决书对涉案501室房屋的归属已进行了确认，即原告并不享有涉案房屋的所有权，因此本院裁定对涉案501室房屋进行查封并采取执行措施有事实及法律依据；其次，在原告的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。故，原告要求停止对涉案501室房屋的执行的主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告裴卫华的诉讼请求。
案件受理费44770元（原告已预交），由原告裴卫华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ元
人民陪审员 关艳秋
人民陪审员 陈文平
二〇一六年九月十八日
书 记 员 高 希