宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1043号
上诉人(原审原告):常忠孝，男，1958年12月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区永宁县。
委托诉讼代理人：叶明，银川市兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告):甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。
法定代表人：张国芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号北四楼。
法定代表人：王连喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：虎金仓，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区寺南小区2-3-401室。
委托诉讼代理人：付前亮，宁夏综义律师事务所律师。
上诉人常忠孝因与被上诉人甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称甘肃国芳公司）、宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥公司）物权保护纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第1900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
常忠孝上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3、请求判决国芳百盛工贸（集团）公司和银祥公司依照一审法院判决的房租支付上诉人的房租外，再判令承担增加房屋租金293187.79元；4、一、二审的诉讼费、评估费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决采用建筑面积的单价核算方式计算涉案的房屋租赁费，没有事实依据，没有证据支持，据此作出的判决是错误的。上诉人与银祥公司签订的《商品房买卖合同》购买的是套内面积，因此在房屋使用费的计算方法上，应当按照评估套内面积的单价乘以套内面积的平方米数，是符合房屋买卖合同约定的。但是原审法院用建筑面积的单价乘以套内面积的平方米数来计算房屋使用费的方法即不符合《商品房买卖合同》的约定，也不符合房屋租赁的交易习惯及规则，计算法则是错误的。按照银川市中级人民法院委托评估公司评估时套内面积单价乘以套内面积平方米数所得租金834694元，减去一审判决支持的租金数541506.21元，被上诉人还应支付上诉人293187.79元租金。
甘肃国芳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
银祥公司辩称，关于房租是按照套内面积还是按照建筑面积来计算，请二审法院依法宣判。一审法院对于房租支付节点以上诉人的房屋买卖合同案件的裁判文书生效时间为节点是错误，应当以我公司将涉案房屋交付给国芳公司的时间为节点。
常忠孝向一审法院起诉请求：1．被告银祥公司向原告支付2006年10月20日至2007年10月23日房屋使用费81179元（比照评估价）；2．被告甘肃国芳公司向原告支付自2007年11月1日至2015年2月28日房屋使用费799510元（依照评估报告）；3．房屋租金评估费3000元由被告甘肃国芳公司承担；4．被告国芳公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2006年10月9日，原告与被告银祥公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告银祥公司将位于银川市××区号（现为银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层42号）商品房一套出售给原告，套内建筑面积为39．16平方米，总价款为677468元。被告银祥公司于2006年10月28日向宁夏新华商城管理有限公司发出《新华商城营业房入住单》，将涉案房屋交付原告，但未协助其办理涉案房屋产权登记。2007年10月23日，被告银祥公司与被告甘肃国芳公司签订《商品房买卖合同》约定，被告银祥公司将包括涉案房屋在内的原新华商城地上1-6层、地下一层商品房以2．76亿元的价款整体出售给被告甘肃国芳公司。2014年2月11日，原告将二被告诉到本院，请求依法判令：”一、依法确认原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，二被告为原告办理涉案房屋产权证；二、被告银祥公司向原告支付未按期办理产权证的违约金6774．68元；三、本案诉讼费由二被告承担。”本院审理后于2014年8月14日依法作出（2014）兴民初字第1056号民事判决书，判决如下：”一、确认原告常忠孝与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司、甘肃国芳工贸集团股份有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告常忠孝办理双方在合同中确认的位于银川市××区号套内建筑面积为39．16平方米的产权登记；三、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常忠孝未按期办理产权证的违约金6774．68元。”双方当事人均未提起上诉，该案判决于2014年9月6日发生法律效力。后原告要求被告国芳公司支付占有使用费，故诉至法院。
一审另查明，被告甘肃国芳公司与被告银祥公司为履行合同涉诉，银川市中级人民法院于2012年8月22日作出（2011）银民初字第25号民事判决书，判决如下：”一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司办理兴庆区法院对案外人已判决确权以外部分（833．758平方米）原'新华商场'的房屋产权证书；办理该产权证书的费用按照相关规定各自承担...”判决后，被告甘肃国芳公司与被告银祥公司均不服该判决提起上诉。2013年3月11日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2012）宁民终字第112号民事判决书，该判决审理查明：”在原审法院审理过程中，国芳公司于2012年3月25日向原审法院出具一份《关于妥善解决原'新华商城'购房户遗留问题的承诺书》，主要内容为......一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原'新华商城'房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行。二、我公司目前尚有......。”法院经审理认为：”关于银祥公司认为还应当减去88户（833．758平方米）之外的其他小产权户产权面积问题。国芳公司出具的承诺系其真实意思表示，内容不违反法律规定，应予认定......对经法院生效法律文书确认的其他产权的权益问题，国芳公司应按照有关约定及其出具的承诺给予解决。”宁夏回族自治区高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，被告国芳公司对原告主张的使用费标准有异议，原告申请对涉案房屋（套内面积39．16平方米）2007年度至2015年度租金数额进行评估。一审法院通过银川市中级人民法院依法委托宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2015年9月16日作出评估报告书，评估新华东街国芳百盛地上二层42号（套内面积39．16平方米）每年度单月租金标准为：2007年度288元／平方米、2008年度288元／平方米、2009年度288元／平方米、2010年度264．50元／平方米、2011年度242．92元／平方米、2012年度223．08元／平方米、2013年度204．83元／平方米、2014年度188．08元／平方米、2015年度172．75元／平方米。后原告向法院提交涉案房屋公摊和套内面积参照比例标准（0．8867），法院向该鉴定机构发出补充鉴定函，该鉴定机构于2016年11月3日作出补充鉴定意见书，认定涉案房屋（建筑面积）每年度单月租金标准为：2007年度112．17元／平方米、2008年度122．17元／平方米、2009年度133元／平方米、2010年度144．83元／平方米、2011年度157．75元／平方米、2012年度171．75元／平方米、2013年度187元／平方米、2014年度187元／平方米、2015年度187元／平方米。
一审法院认为，法院于2014年8月14日依法作出（2014）兴民初字第1056号民事判决书，判决二被告协助原告办理双方在合同中确认的位于银川市××区号套内建筑面积为39．16平方米的产权登记，法院据此认定原告自购买涉案商铺之日2006年10月9日起对该商铺享有物权，对该商铺享有占有、使用及收益的权利。在该判决生效之前，被告甘肃国芳公司占有涉案商铺是基于其与被告银祥公司签订的《房屋买卖合同》，被告甘肃国芳公司对此并无过错，而被告银祥公司因一房二卖的过错行为给原告造成经济损失，故2007年11月1日至2014年9月6日期间涉案商铺使用费应当由被告银祥公司支付。2014年9月6日之后，原告的商铺权属已确定，被告因其公司继续使用原告商铺，应当支付原告2014年9月7日至2015年2月28日期间商铺使用费。原告购买涉案商铺套内面积为39．16平方米，申请鉴定套内面积的租金价值，并未考虑公摊因素，因商品房的建筑面积是由套内面积和公用建筑面积（公摊）之和构成，公摊一般包含大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯、电梯等功能性设施，保证房屋具有功能性和使用价值，商铺的租金价值应当以房屋建筑面积综合考虑更为全面和客观，故对原告要求仅按照套内面积评估计算租金的主张法院不予支持，被告应当参照评估机构评估的建筑面积租金标准支付原告39．16平方米商铺使用费，其中2007年11月至2008年12月期间商铺使用费66195．28元［（112．17元×2个月）＋（122．17元×12个月×39．16平方米）］；2009年度商铺使用费62499．36元（133元×12个月×39．16平方米）；2010年度商铺使用费68058．51元（144．83元×12个月×39．16平方米）；2011年度商铺使用费74129．88元（157．75元×12个月×39．16平方米）；2012年度商铺使用费80708．76元（171．75元×12个月×39．16平方米）；2013年度商铺使用费87875．04元（187元×12个月×39．16平方米）；2014年1月1日至2014年9月6日商铺使用费59706．88元（187元×12个月÷365天×248天×39．16平方米）。上述商铺使用费共计499173．71元，由被告银祥公司支付。2014年9月7日至2014年12月31日商铺使用费27686．66元（187元×12个月÷365天×115天×39．16平方米）；2015年1月至2月商铺使用费14645．84元（187元×2个月×39．16平方米），上述商铺使用费共计42332．5元，由被告甘肃国芳公司支付，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条之规定，判决：一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告常忠孝2007年11月1日至2014年9月6日期间商铺使用费共计499173．71元；二、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告常忠孝2014年9月7日至2015年2月28日期间商铺使用费共计42332．5元。案件受理费15964元，退还给原告常忠孝4630．41元，下剩案件受理费11333．59元，评估费3000元，共计14333．59元，原告常忠孝负担案件受理费4333．59元，被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担案件受理费及评估费共计9000元，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担案件受理费及评估费共计1000元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，商品房的建筑面积是由套内面积和公用建筑面积（公摊）之和构成，公摊一般包含大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯、电梯等功能性设施，保证房屋具有功能性和使用价值，商铺的租金价值应当以房屋建筑面积综合考虑更为全面和客观，故对上诉人要求仅按照套内面积评估计算租金的主张本院不予支持，被告应当参照评估机构评估的建筑面积租金标准支付上诉人商铺使用费。综上所述，常忠孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5698元，由上诉人常忠孝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 邢雪梅
代理审判员 张建国
二〇一七年九月十八日
书 记 员 宋晓朵
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。