安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初2576号
原告:安徽东鲁商业经营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区。
法定代表人：吴旭东，董事长。
委托诉讼代理人：黄正巍，安徽神州行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戎蓉，安徽神州行律师事务所律师。
被告：包某某，男，回族，1974年1月10日出生，住青海省化隆回族自治县。
委托诉讼代理人：郭某，女，住安徽省阜阳市颍州区。
原告安徽东鲁商业经营管理有限公司（以下简称东鲁公司）与被告包某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东鲁公司的委托诉讼代理人黄正巍到庭参加诉讼，被告包某某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东鲁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方之间的《房屋租赁协议》，被告支付拖欠原告合同期内的租金40000元；2、判令被告自2016年3月18日起支付拖欠原告的房屋使用费225555元（2016年3月18日至2017年1月8日期间，按年租金280000元计算），之后的房屋使用费按实际使用时间支付；3、判令被告支付违约金84000元（年租金280000元的30%）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月18日，原告将合肥市XX路X号自南向北第一间的门面（建筑面积100平米）租赁给被告经营使用，租期自2014年3月7日至2016年3月17日止，年租金人民币280000元，每半年支付，签订合同当日付清半年房租，以后每次提前60天支付房租。逾期或分期付款视为违约。原告可以终止合同，不退还保证金。一旦到期不撤出，房租、水电费不能按期交纳，原告可以立即收回房屋，被告应付清未履行的租金及赔偿年租金2倍的赔偿金。在合同期内，被告即拖欠租金，原告多次催缴均无结果，合同到期后，被告继续占用房屋使用经营，同时欠缴租金。双方曾因此发生纠纷，经过逍遥津派出所协调处理，但被告仍拒不缴纳占用期间的租金，原告多次向被告催讨无果。2016年12月中旬，被告在欠缴租金的情况下将门面擅自对外转让。原告认为被告的上述行为构成违约，故诉至法院，望判如所请。
包某某未答辩。
东鲁公司围绕诉讼请求提交如下证据：说明、税务变更登记、工商变更登记公告、徽商银行网上银行转账电子回单、网上银行付款回单、房屋租赁协议、催款通知书、报警记录、收条、照片、消费单据、短信、光盘。
本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对东鲁公司提交的证据的真实性本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2014年2月24日，东鲁公司与包某某签订房屋租赁协议，约定，东鲁公司将合肥市淮河路1号自南向北第一间的门面（建筑面积约100平米）租赁给包某某经营使用，租期自2014年3月18日至2016年3月17日止，年租金为280000元，每半年支付，签订合同当日付清半年房租，以后每次付款提前60天，逾期付款或分期付款视为违约，东鲁公司可以随时终止租赁协议，随时以任何方式收回房屋，并不承担任何经济损失及不退还已缴纳任何款项（包括保证金）。一旦到期不撤出，房租、水电费不能按期交纳或撤出时导致房屋设施损坏，均视为包某某违约，保证金及已缴纳租金不退还给包某某，包某某要付清未履行期限的租金及赔偿东鲁公司年租金2倍的赔偿金，东鲁公司可以任何方式立即收回房屋，房屋内一切物品属于东鲁公司所有，东鲁公司不承担任何责任。同时还约定，签订合同当日，包某某需交纳50000元为合同保证金。合同签订后，包某某如约使用承租的案涉房屋。包某某于合同签订当天向东鲁公司交纳50000元保证金。合同到期后，包某某未与东鲁公司续约，也未交还承租房屋，仍继续使用案涉房屋。2016年7月17日东鲁公司向包某某发出催款及解除合同通知，该通知写明2016年3月17日合同期满前，未收到包某某要求续约的通知，包某某也未按原合同提前60天支付房租，截至通知发出之日，已拖欠东鲁公司4个月房屋使用费，东鲁公司虽数次催缴，但至今未付。现函告包某某解除双方2014年2月24日所签订的房屋租赁协议，立即交还所承租房屋，并结清至交还房屋之日所拖欠的全部房屋租金、违约金。2016年8月28日双方因此发生纠纷，由合肥市公安局逍遥津派出所出警处理。2017年1月4日，东鲁公司代理人短信通知包某某于2017年1月8日前立即支付房屋租金、到期后的房屋使用费及违约金，并于3日内将房屋内物品搬离租赁房屋，如3日内不搬离，视为包某某放弃租赁房屋物品的所有权，由东鲁公司对该物品自行处置。包某某接通知后，未支付房屋租金、到期后的房屋使用费及违约金，也未搬离案涉房屋。2017年1月10日，东鲁公司收回出租案涉房屋。
本院认为，东鲁公司与包某某于2014年2月24日签订的关于合肥市XX路X号自南向北第一间门面房屋的租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，故双方应严格按合同约定履行各自的义务。
根据当事人庭审陈述及东鲁公司提供的证据来看，包某某在涉案租赁协议期满后未与东鲁公司续签租赁合同也未交还租赁房屋，仍继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁关系，在东鲁公司通知其交纳房屋租金、到期后的房屋使用费及违约金，并将租赁房屋物品搬离租赁房屋的情况下，既未交纳房屋租金、到期后的房屋使用费，也未交还租赁房屋，东鲁公司作为出租人可随时解除与包某某的租赁协议，鉴于双方的租赁协议中明确约定不按约支付租金及租赁期届满后不按约交还租赁房屋的违约责任，故东鲁公司要求解除其与包某某之间的《房屋租赁协议》，并要求包某某支付东鲁公司拖欠合同期内的租金40000元、2016年3月18日至2017年1月8日期间的房屋使用费225555元及违约金84000元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽东鲁商业经营管理有限公司与被告包某某之间的房屋租赁协议；
二、被告包某某于判决生效之日起十日内支付原告安徽东鲁商业经营管理有限公司房屋租金40000元及2016年3月18日至2017年1月8日期间的房屋使用费225555元，支付违约金84000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3312元，由被告包某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴 艳
二〇一七年七月十三日
书记员 赵儒媛
附本案适用法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。