上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1009号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李云涛，男，1986年4月23日生，汉族，户籍地安徽省舒城县，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓娟，女，1983年6月15日生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市渭滨区，现住上海市浦东新区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张静勋，男，1963年3月20日生，汉族，住浦东新区。
委托诉讼代理人姚荣昌，上海市浦东新区上钢法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。
上诉人李云涛、张晓娟因与被上诉人张静勋房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初36623号民事判决向本院提起上诉，本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人李云涛、张晓娟及其共同委托诉讼代理人胡燕，被上诉人张静勋及其委托诉讼代理人姚荣昌、王颂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李云涛、张晓娟上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、被上诉人在与中介人员电话中称“那好，等你拿好贷款合同后，打个电话给我，我们去办理过户手续”，故被上诉人已同意上诉人办理过户手续迟延至上诉人实际完成贷款审批手续之后，双方口头变更了合同约定的过户时间。一审法院未采信中介人员的证言，无事实和法律依据。中介人员与本案处理结果并无利害关系，本案买卖合同已成立并生效，中介方已完成绝大部分居间服务，无论哪一方违约均不影响其收取居间报酬。中介人员系双方沟通的唯一平台，本案贷款审批迟延，上诉人通过中介人员与被上诉人沟通，得到了被上诉人的口头同意，现被上诉人否认该节事实，实在有违诚信。况且，被上诉人亦未提供证据证明其曾要求上诉人于2016年4月10日以现金补足贷款，并办理过户手续，亦无证据证明在之后的15天内也进行过催讨。因此，结合本案实际情况，中介人员的证人证言可信度较高。在双方均无其他充分证据的情况下，法院应依据证据的高度盖然性来认定证据之证明力。二、系争房屋已具备过户条件，上诉人贷款迟延审批并不构成根本违约，双方签订的买卖合同不应被解除。本案中，未能按约办理过户交易并非上诉人逾期未能履约。根据买卖合同约定，被上诉人同意第二笔房款以银行发放贷款形式支付，而贷款审批系银行决策进行，并非上诉人主观意志所能决定。现贷款迟延亦非上诉人本身资信原因所致，而是因2016年3月25日贷款新政出台导致公积金账户库存紧张所致。上诉人为了尽快履约，已将组合贷款及时变更为纯商业贷款，其目的就是为了尽早获得贷款审批通过，尽早办理过户手续。因此，上诉人具有足够的履约诚意。迟延通过贷款审核并未构成根本性违约，买卖合同不应解除。三、被上诉人口头同意上诉人迟延办理过户手续至贷款审批通过后，而后被上诉人又予以否认，在从未提出要求上诉人以现金方式补足或其他方式支付剩余房款的情况下，即行发出解约通知，有违诚实信用原则。究其根本系房价大幅上涨所致。
张静勋辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。
李云涛、张晓娟向一审法院起诉请求：1、张静勋继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合李云涛、张晓娟办理房屋过户手续，将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户至李云涛、张晓娟名下；2、张静勋向李云涛、张晓娟支付违约金，自2016年5月18日起至实际办理过户申请之日止（按每日752元计算）。审理中，李云涛、张晓娟明确诉请1中继续履行合同包括要求张静勋将房屋交付李云涛、张晓娟。
张静勋向一审法院反诉请求：1、确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》解除；2、李云涛、张晓娟支付违约金37.60万元。
一审法院认定事实：2016年1月31日，李云涛、张晓娟、张静勋签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方（张静勋）将系争房屋转让给乙方（李云涛、张晓娟），转让价款为188万元。合同第六条约定，双方确认，在2016年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期或延期未付款的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止；逾期超过15日后乙方仍未履约的，除乙方应向甲方支付违约金外，甲方可单方面解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接和房地产权利转移）给乙方，或未按本买卖合同的约定办理产权交易过户事宜的，应向乙方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日止；逾期超过15日后甲方仍未履约的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。补充条款（一）第2条约定，待乙方办妥银行贷款审批手续且甲乙双方税收申报完毕后于本买卖合同第六条约定的时间内共赴房地产交易中心办理房屋产权交易过户手续。第7条约定，若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户当日（交易中心出具以乙方为权利人的收件收据前）直接支付给甲方。乙方应于付足首付款后十日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且延期超过十个工作日的，则双方自行协商，协商不成，甲方有权单方面解除合同，乙方须按本合同第九条第三款之约定的违约金比例对甲方承担违约责任。附件三付款协议约定，乙方于2016年1月24日支付甲方定金5万元，签订本合同之日定金自动转为房款的一部分；乙方应于签订本合同当日支付52万元；待双方办理过户手续，且交易中心出具乙方为权利人的房地产权证后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款130万元支付给甲方；待交易中心出具乙方为权利人的房地产权证，甲方房屋内所有户口迁出后，双方办理交接手续后，乙方将剩余房款1万元于交房当日支付甲方。
2016年1月24日，李云涛、张晓娟支付张静勋定金5万元。2016年1月31日，李云涛、张晓娟支付张静勋购房款52万元。
2016年4月26日，张静勋向李云涛、张晓娟发送《解除房屋买卖合同通知函》，载明双方应于2016年4月10日共同前往房地登记机关办理相关手续，现你方非但不支付合同约定的款项，且对自身的违约事宜迟迟不道歉，为此依据合同第九条约定行使解除权，双方买卖合同解除。次日，李云涛、张晓娟收到该通知。
2016年4月29日，中介人员王某（一审笔误为“黄某”）发短信给张静勋，表示“做人不要那么绝”……“我们一直都在努力沟通，或许你和我们沟通有误会的地方，但不要让他们受伤害”，“你什么条件都不提直接来个解约，我们客户都接受不了”……
2016年5月11日，李云涛与南京银行上海分行签署个人购房借款合同，借款112万元。此后，张静勋拒绝办理过户手续。
双方就是否口头约定延迟过户时间至李云涛、张晓娟贷款手续办理完毕存在争议：
李云涛、张晓娟主张，2016年2月19日，李云涛、张晓娟向建设银行递交贷款资料，申请组合贷款，张静勋于2016年2月24日至银行配合签署相关文件；2016年3月底，建设银行称由于新政出台，组合贷款审批较慢，公积金额度没有，需要等2至3个月，建议改为商业贷款；因此，李云涛、张晓娟转为向南京银行申请商业贷款；至2016年4月8日，贷款尚未审批，李云涛、张晓娟要求中介通知张静勋；中介与张静勋联系后，张静勋同意延迟过户，说“什么时候贷款下来，你通知我就可以了”。
张静勋则主张，2016年4月8日，中介打电话说4月10日可以过户；2016年4月9日，张静勋回电话给中介，中介又说因为贷款没下来，不能过户；张静勋说你们不要违约，中介说没有违约不违约的，合同约定贷款不下来现金补足的。
中介人员王某（一审笔误为“黄某”）到庭作证称：李云涛、张晓娟的贷款由中介公司贷款部操作，2016年3月底公积金额度紧张，银行要求签“贴息协议”，审批流程很慢，李云涛、张晓娟为尽快贷款，选择了纯商业贷款。2016年4月8日，证人打电话给张静勋的妻子，告知贷款延期。次日，张静勋回电，证人告知张静勋无法在4月10日前完成贷款过户，问张静勋最近有没有安排外出，张静勋说没有；最后张静勋说“那好，等你拿好贷款合同后，打个电话给我，我们去办理过户手续”。张静勋提出解除合同后，李云涛、张晓娟曾提出以现金方式支付房款。
李云涛、张晓娟对证人证言无异议。张静勋对证人证言有异议，认为中介费由李云涛、张晓娟支付，且发现李云涛、张晓娟与证人一同进入法院，中介人员与李云涛、张晓娟有利害关系；证言中2016年4月9日的沟通内容不属实；证人在2016年4月29日的短信中也没有说张静勋不诚信。
一审法院认为，李云涛、张晓娟与张静勋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议在于双方是否口头约定延迟办理过户手续至李云涛、张晓娟完成贷款审批手续之后。
当事人有责任对自己的主张提供证据，主张合同关系变更的一方对引起合同关系变动的事实承担举证责任。李云涛、张晓娟主张双方已经将交易过户的时间变更至其完成贷款审批手续之后，其应承担相应的举证责任。现就此节事实，李云涛、张晓娟申请了证人出庭作证。一审法院认为，一、证人为中介人员，促成交易后可获得相应利益，且本案双方之间通过证人进行沟通，贷款也是中介公司具体操作，证人难免有推脱责任之嫌。因此证人与本案处理结果有一定的利害关系，其证言可信度低。二、李云涛、张晓娟没有提供其他证据佐证证言内容，证言系孤证。三、变更合同内容属于重大事项，一般情况下双方均会签署补充协议，就变更内容作出明确约定。即使本案证人证言内容属实，就证言内容看，所谓张静勋“那好，等你拿好贷款合同后，打个电话给我，我们去办理过户手续”，对过户的最后期限、付款时间等均未提及，因此最多是张静勋对李云涛、张晓娟不能按期办理完成贷款手续的一般谅解，而不是同意变更合同，更不是放弃解除权。即使得到张静勋的谅解，李云涛、张晓娟仍应在合同约定的解除条件成就之前完成贷款手续或用现金补足购房款，以便双方交易过户。四、根据李云涛、张晓娟及证人的陈述，李云涛、张晓娟在张静勋发送解除通知前，从未提及过以现金方式补足购房款，故足以引起对李云涛、张晓娟支付能力的怀疑。综合以上意见，一审法院认为李云涛、张晓娟的主张证据不足，不予采信。
根据约定，在贷款额度不足的情况下，李云涛、张晓娟应在交易过户前以现金补足，李云涛、张晓娟逾期付款超过15日，张静勋有权解除合同。因此，张静勋在2016年4月26日发出解除通知时享有解除权，解除通知到达李云涛、张晓娟时，双方合同解除。据此，李云涛、张晓娟要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院难以支持。
张静勋反诉要求李云涛、张晓娟承担违约金，符合合同约定。李云涛、张晓娟提出违约金过分高于所造成的损失，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以调整。合同解除后，张静勋应退还李云涛、张晓娟已付的购房款。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，于2016年9月8日作出判决：一、李云涛、张晓娟与张静勋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月27日解除；二、李云涛、张晓娟应于判决生效之日起十日内给付张静勋违约金37,600元；三、张静勋应于判决生效之日起十日内返还李云涛、张晓娟购房款57万元；四、驳回李云涛、张晓娟全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,720元，减半收取10,860元，反诉案件受理费3,510元（已减半收取），合计14,370元，由李云涛、张晓娟负担11,230元，张静勋负担3,140元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人是否就合同约定的过户日期推迟至上诉人办出贷款审批后达成口头变更协议，被上诉人以上诉人迟延办理贷款导致未能按约过户而行使合同解除权是否具有合法依据。
根据本案所查明的事实，双方约定2016年4月10日前办理房屋产权过户手续，且上诉人应于过户日前办妥银行贷款审批手续并完成税收申报。后因上诉人未能及时办妥贷款审批手续，2016年4月8日上诉人曾通过中介人员与被上诉人联系。上诉人主张在此次联系中，被上诉人同意延迟过户至上诉人实际办妥贷款后，但被上诉人予以否认。鉴于上诉人主张的关于过户日期之变更属买卖合同的重大事项，在双方就是否已协商变更存在重大分歧的情况下，上诉人仅凭中介人员的证人证言尚不足完成举证责任。况且，中介人员的证言也仅反映被上诉人曾道“什么时候贷款下来，你通知我就可以了”，该表述内容是否表达了同意变更过户日期至实际贷款办出日，尚有推敲余地。而且，当时尚未到约定过户日，且合同还约定了宽限期，故即便4月8日被上诉人讲了上述一番话，也未尝不是期望在宽限日届满前通过贷款审批。同时，上诉人提出被上诉人同意变更过户日，亦非上诉人从被上诉人处直接听到，而是由中介人员转述，且上诉人亦未在其获知的第一时间向被上诉人核实。据此，上诉人主张双方就合同约定的过户日期推迟至上诉人办出贷款审批后已达成口头变更，依据不足，本院不予采信。
现因上诉人未能在合同约定的过户日前办妥银行贷款审批手续，亦未在约定过户日前用现金补足应付房款，在合同约定的宽限期届满后，被上诉人发函解除合同，符合双方买卖合同之约定，亦于法有据。上诉人称被上诉人在解约前并未进行过催讨，但根据双方签订的买卖合同之约定，在宽限期届满后，被上诉人即可通过书面通知的方式解除合同，且催告行为亦非行使解约权之法定前置程序，故本院对此不予采纳。至于上诉人主张贷款迟延并非因其自身原因，而系贷款新政出台所致。即便如此，因贷款行为系上诉人作为房屋买受方所承担的房款支付义务的一种履行方式，而因贷款新政出台所导致的贷款迟延，其本身系一种履约风险，并非法定不可抗力，故应由负有房款支付义务的买受方承担。何况，买卖合同也约定了在贷款无法通过或未足额通过的情况下，买受方应用现金方式补足房款，故上诉人在发现贷款审批迟延的情况下，理应按约采取用现金补足的方式履行其合同义务。即便当时被上诉人基于房价上涨之因素考虑，不同意迟延过户，并主张合同解除，亦符合双方买卖合同之约定。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,720元，由上诉人李云涛、张晓娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年四月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……