广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初1627号
原告：李锐敏，女，汉族，住广西平南县
委托代理人：区恒杰。
委托代理人：张廷喜，广东益国律师事务所律师。
被告：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区，组织机构代码××。
法定代表人：李潇，总经理。
委托代理人：赖雄、孙青，该司职员。
原告李锐敏诉被告恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判，并公开开庭进行了审理。原告李锐敏委托代理人张廷喜，被告恒大地产公司委托代理人赖雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李锐敏诉称：原告与被告于2013年1月4日签订商品房买卖合同及补充协议，购买被告开发的，位于中山市南区金时代花园28幢2602号房地产，该合同约定商品房的总价款为933056元，原告于2013年1月4日向被告支付首期款283056元（该283056元是原告付款87114元，另向金碧物业有限公司中山分公司借款195942元），余款650000元办理商业贷款。2015年7月23日被告以原告违约造成其利益受损害为由起诉至法院，请求解除与原告于2013年1月4日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议。中山市第一人民法院经审理后判决解除了被告与原告于2013年1月4日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，并要求原告协助被告注销该商品房的销售登记备案。但对原告已向被告支付的购房首期款283056元如何返还却不作处理，这是不妥当的。根据有关法律规定，既然该商品房买卖合同被解除，被告作为出卖人应当将收取的购房款本息返还给原告，并且金碧物业有限公司中山分公司已起诉原告［案号：（2015）中一法民一初字第1172号］追偿向其所借的46653元款项及违约金（违约金计算方法：以实际欠款额为本金，自2015年1月1日起，按银行同期同类贷款利率的四倍计至清偿之日止），故被告更应当将收取的购房款133767元及利息返还给原告。被告不自愿返还给原告，法院对该返还的购房款不作处理，严重损害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.被告向原告返还购房首期款133767元及相应利息（利息计算方法：以首期款133767元为本金，自2015年1月1日起，按银行同期同类贷款利率的四倍计至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告明确，利息的起始时间以及计算标准是参照中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1172号民事判决书判项确定。
原告李锐敏对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.原告身份证；2.中山市商品房买卖合同；3.收据；4.中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2501号民事判决书；5.中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1172号民事判决书。
被告恒大地产公司辩称：1.原告实际交付的首期款为87114元，而非原告主张133767元；2.根据双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议的约定，在房地产证办理完毕之前，买受人未按期偿还贷款，导致出卖人承担要保证责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，收回房屋，所交的款项不予退还。该条款约定了被告有权将原告所交纳的楼款抵作违约金，不予退还。至于违约金是否合理合法，由法院依法认定。原告提交的证据中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2501号民事判决书已认定原告未按约偿还借款本息，其行为已构成违约。
被告恒大地产公司就其辩解在举证期限内并未提交证据。
经审理查明：原告（买受人）李锐敏与被告（出卖人）恒大地产公司于2013年1月4日签订中山市商品房买卖合同以及补充协议，约定由李锐敏向恒大地产公司购买恒大地产公司开发的位于中山市南区金时代花园28幢2602房房地产（建筑面积149.36平方米，套内建筑面积123.62平方米）。总价款为933056元，付款方式为2013年1月4日以现金方式支付283056元，2013年2月4日申请商业贷款650000元。在合同附件六补充协议中的第三条还约定：“……5、在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有权解除合同的手续……”。该商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他事项，并由李锐敏签名，恒大地产公司盖章确认。签订合同后，李锐敏向恒大地产公司支付首期款283056元，该283056元的构成是李锐敏支付87114元，另向金碧物业有限公司中山分公司借款195942元。
另据本院（2015）中一法民一初字第2501号民事判决查明，2013年1月17日，李锐敏与中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）签订个人住房（商业用房）借款合同（编号440780014-011-2013000090），李锐敏以涉讼的中山南区金时代花园28幢2602房作为抵押，向建行中山市分行贷款650000元。建行中山市分行依约向李锐敏发放个人住房贷款650000元，该笔贷款亦划付至恒大地产公司预售款专款账户。后因李锐敏连续拖欠应还款项且累计多期，2015年6月3日，建行中山市分行向恒大地产公司发出履行担保责任通知书，要求恒大地产公司对李锐敏借款本息承担连带保证责任。2015年6月30日，建行中山市分行从恒大地产公司银行账户扣收借款本息643273.42元，恒大地产公司已依约履行保证义务。后恒大地产向本院提起诉讼［即本院（2015）中一法民一初字第2501号案］，要求解除与李锐敏之间签订的中山市商品房买卖合同以及注销涉讼房地产的备案登记。本院经审查后，于2015年11月19日作出（2015）中一法民一初字第2501号民事判决：1.解除恒大地产公司与李锐敏于2013年1月4日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；2.李锐敏于判决发生法律效力之日起五日内协助恒大地产公司注销位于广东省中山市南区金时代花园28幢2602房房地产的销售登记备案。经询问，原、被告双方对该民事判决认定的事实均无异议。
针对李锐敏向金碧物业有限公司中山分公司借款的195942元，因该笔款项采取的是分期支付的方式，李锐敏拖欠第一期款项没有支付，金碧物业有限公司中山分公司以另案起诉的方式要求李锐敏偿还借款本金46653元以及违约金［案号：（2015）中一法民一初字第1172号］。本院经审理后，于2015年9月9日作出（2015）中一法民一初字第1172号民事判决：李锐敏于判决生效之日起七日内偿还金碧物业有限公司中山分公司借款本金46653元及违约金（违约金计算方法：以实际欠款为本金，自2015年1月1日起，按银行同期同类贷款利率的四倍计至清偿之日止）。经询问，原、被告双方均确认，该民事判决并未进入强制执行程序，李锐敏亦未实际支付该笔款项。
原告李锐敏认为，其与被告恒大地产公司之间的商品房买卖合同关系已经解除，被告恒大地产公司已经收取的购房款应向原告返还，故诉至本院，主张前述实体权利。
另查：庭审中，经询问被告，被告认为自身存在的损失体现在：第一，原告是经老业主介绍购房的，被告已向老业主支付了购物卡8000元；第二，被告已向销售代理公司支付了房屋总价0.8%的销售佣金；第三，双方在签订本案涉讼的中山市商品房买卖合同之前曾签订一份认购书，当时认购书约定定金为20000元，现在由于原告违约导致被告的销售目的不能实现，根据定金罚则，原告所交纳的定金20000元应予以没收；第四，被告再次出售房屋，会存在相应的销售费用。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同以及补充协议是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。原告自身存在违约行为，导致被告以另案起诉的方式向原告主张解除合同，注销备案登记，对于该案件中认定的事实原、被告双方亦不持异议。在解除合同注销备案登记以后，会涉及到原告所交纳购房款是否应当返还以及返还多少的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权要求被告退还其交纳的购房款。本案中，该条约定的“买受人所交的全部款项不予退还”实际上是将原告所交纳的全部购房款作为支付给被告的违约金。但该违约金数额明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院将违约金予以调整，结合当事人的过错程度、损失以及利益等因素综合考虑，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为40000元，即被告在扣除前述40000元款项以后，将剩余的购房款返还予原告。另外，由于另案判决确定的原告应向金碧物业有限公司中山分公司清偿款项46653元以及违约金，因该部分费用原告并未实际支付或通过法院强制执行方式支付，金碧物业有限公司中山分公司亦非本案的当事人，故对于该部分的款项，本院不作处理。综上，被告应向原告返还购房款47114元（87114元-40000元=47114元）。原告主张的利息损失计算标准以及起始时间缺乏事实依据以及法律依据，本院认为原告的利息损失应从原告起诉之日即2016年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，原告诉求合法部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李锐敏返还购房款47114元及利息［利息的计算方式：以47114元为计算基准，自2016年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告恒大地产集团（中山）有限公司实际清偿之日止］；
二、驳回原告李锐敏的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2976元，减半收取为1488元（原告李锐敏已预交），由原告李锐敏负担967元，被告恒大地产集团（中山）有限公司负担521元［被告恒大地产集团（中山）有限公司负担的部分于本判决生效之日起五日内迳付原告李锐敏］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁丹妮
二〇一六年三月二十八日
书记员 梁 琳
刘佳林
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