上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初1325号
原告(反诉被告)：许敏，男，1981年2月25日生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：陈倩雅，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
被告(反诉原告)：叶宝龙，男，1960年8月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
被告：叶昀，男，1984年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人：上海市浦东新区唐镇吕三村民委员会，住所地上海市浦东新区唐镇吕三村。
原告许敏诉被告叶宝龙、叶昀、第三人上海市浦东新区唐镇吕三村民委员会(以下简称吕三村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。2017年7月，被告叶宝龙提起反诉，本院于2017年8月17日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)许敏(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人陈倩雅，被告(反诉原告)叶宝龙、被告叶昀到庭参加诉讼，第三人吕三村委会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)许敏向本院提出诉讼请求，要求判令：1、许敏与叶宝龙于2013年1月4日签订的《租赁合同》无效；2、叶宝龙、叶昀退还2016年8月1日至2016年9月30日期间的房屋租金人民币(以下币种同)83,333元；3、叶宝龙、叶昀退还租赁保证金5万元；4、叶宝龙、叶昀赔偿损失150万元(包括装修损失70万元及次承租人要求许敏赔偿的违约金80万元)。审理中，许敏撤回了第4项诉请中80万元违约金的赔偿部分，但表示保留诉权。事实与理由：2013年1月4日，许敏(乙方)与叶宝龙(甲方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区新前路XXX号XXX室厂房出租给乙方，年租金50万元，半年支付一次，到期前十天付清，五年后每五年房租递增4%;租赁期限八年，从2013年4月1日起至2021年3月31日止；乙方支付5万元作为押金。签约时，叶宝龙向许敏出示了其向第三人租赁系争房屋的《协议书》和《土地使用权证》，以证明其合法转租权利。同日，许敏支付叶宝龙首期租金和押金。合同签订后，叶宝龙依约将系争房屋交付许敏使用，之后合同实际由叶宝龙儿子叶昀实际履行，许敏最后一次租金支付至2016年9月30日。2013年3月18日，许敏与案外人彭某某签订装修合同，为此许敏支出装修费1,782,400元。2016年8月26日，吕三村委会发出通知，系争房屋被列入违法无证建筑并要求许敏搬离。2016年8月31日，系争房屋被强制拆除，许敏的装修全部毁损，房屋内租客亦向许敏主张违约赔偿，许敏的损失至少150万元。此后，许敏多次要求与叶宝龙、叶昀协商善后赔偿，但遭拒绝，故许敏提起本案诉讼。
被告(反诉原告)叶宝龙辩称，2005年6月，叶宝龙向村里借了5.8亩(签约时写的是3亩)土地，自己建了房子全部借给了许敏。2016年7月28日，叶宝龙接到村里通知，称系争房屋被列入非农化整改，且系违章建筑，需要拆除。当日叶宝龙即电话通知许敏，但许敏未配合拆除。许敏向村里提供了累计245万余元的损失清单，包括许敏转租给他人而应退的租金和押金。村里让叶宝龙配合将这些钱退掉，否则叶宝龙一分钱也拿不到，所以叶宝龙拿出42万余元，基本上全部退掉了。2016年8月31日，村委会就将房子拆了。2016年9月下旬，叶宝龙与村里签订了拆迁协议，叶宝龙一共拿到1,643,621.24元。综上，叶宝龙认为租赁合同有效，仅同意退还9月份的房租和5万元押金；租赁房屋非其要求拆除，不同意赔偿损失。
被告叶昀辩称，不同意与叶宝龙共同承担责任。一、叶宝龙只是借用叶昀的银行账户收取租金，叶昀与本案无关。二、租赁合同约定不能群租，许敏擅自群租造成被列入非农化整改。三、系争房屋原先装修过，许敏承租后把原有装修拆除改成四五十间群租房，跟旅馆差不多。
同时，被告叶宝龙提起反诉，要求判令许敏：1、赔偿叶宝龙垫付返还的租金差额及押金25万元；2、赔偿因其违反协议私自改建厂房破坏的原有装修30万元；3、支付免租期3个月(2013年1月1日至2013年4月1日期间)的房屋使用费125,000元。事实与理由：双方签订房屋使用合同，许敏少付了3个月房屋使用费。当时许敏表示厂房用来开工厂做生意，并书面明确不能作群租房使用，可后期许敏擅自改建成群租房，破坏原有装修，造成叶宝龙极大损失。2016年8月的非农化整改中，在叶宝龙已通知许敏的情况下，许敏还向租客收取下一期租金并失踪。在租客强势骚扰威胁下，为配合政府，叶宝龙代许敏偿还了其收取的租金40万元左右。
第三人吕三村委会未到庭陈述。
针对反诉部分，原告(反诉被告)许敏辩称，不同意叶宝龙的反诉请求。一、除蔡伟荣一户外，许敏非所退租金和押金的房屋出租人，而蔡伟荣户的费用已经退还，故叶宝龙没有代许敏垫付任何费用。二、叶宝龙交付的房屋是没有装修的，许敏在叶宝龙同意下对房屋进行装修，2013年3月装修结束至今叶宝龙没有提出过异议。三、双方约定三个月的免租期用于厂房装修，叶宝龙主张使用费无法律依据。
本院经审理认定如下事实：2005年6月，叶宝龙向浦东唐镇吕三村经济合作社承租了涉案土地并建造了房屋。2013年1月4日，叶宝龙作为出租方(甲方)、许敏作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于上海浦东新区唐镇新前路XXX号XXX室厂房(牛桥段以西面积约3200平方米)，租赁时间八年，从2013年4月1日起至2021年3月31日止(2013年1月1日至2013年3月31日为免租期)，如房屋未遇政府动迁合同延续至拆迁为止；租金每年50万元，半年支付一次，到期前十天付清，五年后每五年房租递增4%(2000平方厂房不能作群租房)；乙方付给甲方押金5万元。2016年8月26日，吕三村委会发出通知，称按照此次非农化整治工作方案要求，此处违法无证建筑将于2016年8月29日开始采取停电等措施，要求租户尽快搬离，逾期不搬离，将依法采取强制整治措施。经许敏、叶宝龙确认，许敏支付租金至2016年9月30日，另支付过租赁保证金(押金)5万元；2016年8月31日，涉案租赁房屋被强制拆除。
另查，2016年3月29日，许敏向叶昀账户转账支付过租金25万元。根据叶宝龙与村委会签订的生态环境综合整治清拆补偿协议及结算单，叶宝龙应得补偿清拆费用1,743,900元(包括框架结构厂房1258平方米，每平方600元，计754,800元；砖混和砖木结构房屋1806平方米，每平方450元，计812,700元；彩钢板房屋532平方米，每平方200元，计106,400元；水泥场地1400平方米，每平方50元，计7万元)，扣除应缴土地租金、管理费用等55,500元(其中2016年1月至2016年6月的土地租金16,500元、管理费用为赔偿退付张发武39,000元)、电费44,778.76元，实际支付1,643,621.24元。
又查，在本案涉及的环境整治过程中，许敏向吕三村委会提交了“新前路XXX号租户租金、押金登记表”(以下简称登记表)，该登记表载明了租户名称(部分标明了店铺名)及应退租金、押金数额，叶宝龙依据上述登记表及相关租赁合同、付款收据等办理了退款事宜。根据涉案登记表及叶宝龙退款材料的记载内容，反映如下事实：1、陈佳佳：叶宝龙退款7,200元，登记表记载4,500元；2、方明(修车)：叶宝龙退款13,700元，登记表记载66,000元；3、ＸＸ(腾尚)：叶宝龙退款22,900元(吕三村委会委出具证明，ＸＸ的退款由其日籍丈夫福岛幸夫收取)，登记表记载23,400元；4、雷文洋(快捷快递)：叶宝龙退款16,800元，登记表记载18,500元；5、李华彪〔理发店(男)〕：叶宝龙退款5,000元，登记表记载16,000元；6、林强(妙生活)：叶宝龙退款6,500元，登记表记载27,000元；7、刘修君(洗车)：叶宝龙退款6,600元，登记表记载10,000元；8、茅振忠：叶宝龙退款1750元，登记表记载3,000元；9、王贺贺：叶宝龙退款1,466元，登记表未见记载；10、谢雨芝：叶宝龙退款39,600元，登记表未见记载；11、张艳：叶宝龙退款900元，登记表记载1,900元；12、祝鹏：叶宝龙退款17,150元，登记表未见记载；13、范社会(早餐店)：叶宝龙退款6,800元，登记表记载17,000元；14、许文静：叶宝龙退款1,000元，登记表未见记载；15、许路：叶宝龙退款2,300元，登记表记载4,000元；16、何先长：叶宝龙退款4,450元，登记表未见记载；17、杨明振：叶宝龙退款2,700元，登记表记载3,000元；18、张洋洋：叶宝龙退款18,500元，登记表未见记载；19、杨宁威：叶宝龙退款1,300元，登记表未见记载；20、罗凤林：叶宝龙退款700元，登记表未见记载；21、商双成：叶宝龙退款1,300元，登记表记载3,000元；22、李洋：叶宝龙退款1,500元，登记表未见记载；23、李国滨：叶宝龙退款1,100元，登记表记载3,000元；24、吴桥桥：叶宝龙退款19,213元，登记表未见记载；25、邹荣华：叶宝龙退款38,440元，登记表未见记载，另叶宝龙在该户退款材料中提供的租金押金收据、租赁合同复印件与蔡伟荣一致；26、李占杰：叶宝龙退款1,100元，登记表未见记载；27、蔡伟荣(饮意爽有限公司)：叶宝龙原主张退款36,378元，登记表记载45,986元，现蔡伟荣已退还叶宝龙16,000元；28、曹亨慧：叶宝龙退款19,200元，登记表未见记载；29、张发武(网吧)：叶宝龙退款39,000元，登记表记载26万元；30、邬振波：叶宝龙退款18,800元，登记表未见记载；31、黄巨强：叶宝龙退款5,000元，登记表未见记载；32、吕蓓：叶宝龙退款5,500元，登记表未见记载。
审理中，许敏表示，涉案租赁房屋原来没有装修，经叶宝龙同意，许敏承租后进行了改建装修，原来有20多间宿舍，许敏重新装修时又隔出来10多间宿舍，10～20间办公室，配置了空调、热水器等，另外还有4、5间仓库，共700～800平方米。2016年7月28日叶宝龙通知要拆除房屋后，8月开始房屋就已经无法使用，故2016年8-9月的租金应当退还。对叶宝龙主张的垫付款项，许敏认为大部分租赁合同均非许敏签署，其是按照村里的要求去收集的租户信息，上面的人员和金额都是租户自行填写，其对内容真实性不负责，叶宝龙应向商铺实际出租人主张权利。同时，为证明装修损失，许敏提供了其与案外人彭某某于2013年3月18日签订的《装修合同》及工程款收据。
以上事实，有《协议书》、《租赁合同》、付款凭证、通知、退款材料、照片及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同标的物为不合法建筑，本案租赁合同应被确认为无效。叶昀非本案租赁合同当事人，许敏仅凭叶昀代为收取过房租的事实，要求叶昀共同承担合同责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
本诉部分。合同确认无效，但许敏实际取得了房屋占有利益，其仍应支付相应的房屋使用费。叶宝龙于2016年7月28日告知租赁房屋即将被拆除，考虑到拆违对许敏正常使用租赁房屋的影响，对2016年8月的房屋使用费，许敏可按租金标准的三分之二支付，加上2016年9月的应退租金，叶宝龙应退还许敏租金55,556元。对押金，叶宝龙同意退还，经查并无不当，本院据此判决。叶宝龙将不合法建筑出租给许敏使用，许敏承租时亦未对房屋合法性尽到必要的审查注意义务，双方对合同无效均有过错。因合同无效造成的装修损失，叶宝龙应当承担与自身过错相适应的赔偿责任。叶宝龙以政府拆违为由，不同意承担装修赔偿责任，没有法律依据。对许敏提供的装修合同及收据，叶宝龙不认可，以上证据不足以证明许敏的实际装修价值。现租赁房屋已被拆除，无法通过司法鉴定确定装修价值，本院根据合同无效过错责任，结合许敏的承租面积及用途、现场照片，折旧等因素，酌定赔偿数额为25万元。
反诉部分。从本案事实来看，许敏装修多年，叶宝龙未曾提出过异议，应认定叶宝龙对此明知并认可。租赁房屋原来是否存在一定装修双方存有争议，但鉴于许敏是在叶宝龙认可情形下实施的装修行为，叶宝龙要求其赔偿被拆除的原有装修，无事实依据，本院不予支持。叶宝龙系将涉案房屋出租给许敏使用，对许敏下面的具体租户情况并不清楚，为配合拆违整治顺利实施，叶宝龙依据许敏提供的登记表，代为退还了登记表所列应退租户的租金、押金，其垫付行为具有合理性，许敏应当承担垫付款返还责任。许敏以其非登记表所载租户实际出租人为由拒绝承担返还责任，有违公平、诚信，本院不予采纳。在叶宝龙所退款项中，陈佳佳、方明、ＸＸ、雷文洋、李华彪、林强、刘修君、茅振忠、张艳、范社会、许路、杨明振、商双成、李国滨、蔡伟荣、张发武的退费事宜在涉案登记表中有记载，许敏应予返还，但陈佳佳的款项以登记为准，蔡伟荣的款项应扣除已退还叶宝龙的部分；其他租户的退费在涉案登记表上未记载，对此许敏不认可亦不追认，叶宝龙要求许敏予以返还，缺乏事实依据。对免租期间三个月的使用费损失，根据过错责任和合同(无效)实际履行情况，由许敏承担30%的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)许敏与被告(反诉原告)叶宝龙于2013年1月4日签订的《租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)叶宝龙于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)许敏租金55,556元；
三、被告(反诉原告)叶宝龙于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)许敏租赁保证金5万元；
四、被告(反诉原告)叶宝龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)许敏装修损失25万元；
五、驳回原告(反诉被告)许敏的其余诉讼请求；
六、原告(反诉被告)许敏于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)叶宝龙垫付款152,228元；
七、原告(反诉被告)许敏于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)叶宝龙房屋使用费损失37,500元；
八、驳回被告(反诉原告)叶宝龙的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12,133元，由原告(反诉被告)许敏负担5,500元，被告(反诉原告)叶宝龙负担6,633元。反诉案件受理费减半收取计5,275元，由原告(反诉被告)许敏负担2,047元，被告(反诉原告)叶宝龙负担3,228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一七年十月三十日
书 记 员 卞贵龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。