浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0727民初1234号
原告陈江山，男，汉族，住浙江省磐安县。
被告吕德拾，男，汉族，住浙江省磐安县。
被告卢丽萍，女，汉族，住浙江省磐安县。
被告吕某，男，汉族，住浙江省磐安县。
上述两被告共同的委托代理人杨国鸿，浙江守真律师事务所律师。
原告陈江山与被告吕德拾、卢丽萍、吕某确认房屋买卖合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈江山、被告吕德拾、被告吕某及被告卢丽萍、吕某共同的委托代理人杨国鸿参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈江山诉称：1999年11月，原告得知被告欲出卖房屋，经与被告多次联系，双方达成房屋买卖有关事项后即于当年11月14日预付了购房款5万元。1999年11月19日，原告与被告吕德拾正式签订书面《房屋转让协议书》，被告将座落在磐安县安文镇城滨路8号603室集资房一套转让给原告，转让价格88800元，分三期支付：第一期于1999年11月14日已付5万元，被告收款后于1999年11月28日前搬离该房；1999年11月29日移交房门钥匙时，支付第二期购房款34800元；余款4000元待房产证交付时付清。协议签订后，被告一家按时搬离该房。1999年11月29日交付房屋钥匙时，原告按协议支付34800元购房款，此后该房屋一直由原告居住管业至今。后原告多次催促被告交付房产证，但被告一直没有交付，因此，原告也没有支付剩余4000元购房款。现涉案房屋将被拆迁，但被告又拒绝交付房产证，也不予协助办理涉案房屋所有权变更登记手续。同时，原告发现被告吕德拾在登记涉案房屋房产证时，恶意增加了被告卢丽萍、吕某为共有人。为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请：1、确认原告陈江山与被告吕德拾于1999年11月19日签订的《房屋转让协议》有效；2、要求被告交付涉案房屋所有权证并协助办理涉案房屋所有权变更登记手续。
被告吕德拾辩称：原、被告之间的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应属无效。1、集资房转让应经单位同意，原告与被告签订转让协议时，原告欺骗被告说单位已经同意转让。2、协议损害国家集体第三方共有人利益。3、房屋转让时隐瞒了共有人。4、没有付清集资房房款。该集资房单位有20%产益，该部分房款未付；有13.79平方房款未付；土地出让金未交；还有4000元房款未付。5、原告诉称被告恶意增加卢丽萍、吕某为共有人，该集资房是1994年申批。原告2004年7月把产权证送还被告后，没提起过户事宜，诉讼时效已过。
被告卢丽萍、吕某辩称：1、原告与被告吕德拾之间签订的合同未经其他共有人同意，属无效合同。涉案房屋系被告吕德拾、卢丽萍、吕某于1994年以家庭户名义参加集资，系三人共有。该房个人有80%产权、供销社集体有20%产权。且该房产当时系磐安县土特产公司产权，当时仍被查封，不能转让。2、原告将卢丽萍、吕某列为被告，没有事实和法律依据。被告卢丽萍、吕某对涉案房产享有独立请求权，系有独立请求权的第三人，主体不当。3、不动产的所有权以登记为准，被告卢丽萍、吕某系产权登记的所有权人，依法对涉案房屋享有所有权。4、原告的主张超过二年的诉讼时效。5、被告卢丽萍、吕某没有在协议上签字，原告没有权利要求被告卢丽萍、吕某协助过户。
经审理查明：1999年11月19日，原告陈江山与被告吕德拾签订《房屋转让协议书》一份，约定“1、被告吕德拾将座落在磐安县安文镇城滨路8号磐安县土特产公司集资房一套转让给乙方（该房处在集资楼南边六楼、面积100平方米）。2、转让价格88800元，分三期支付：第一期于1999年11月14已付50000元，被告收款后于1999年11月28日前搬离该房；第二期于1999年11月29日移交房门钥匙时再付34800元；余款4000元待房产证交付时付清。3、该集资房在移交钥匙前的所有债务债权均归被告吕德拾负责，原告陈江山不负任何责任，如集资款的找补、做房产证的费用、水电费、材料费及其他一切开支。4、房产证可以办时，被告吕德拾要及时做好房产证交给原告陈江山，房产证移交前有关该房的一切债权债务纠纷全部由被告吕德拾自行负责，如抵押、担保贷款等。5、房产证从被告吕德拾过户给原告陈江山的手续及一切费用由原告陈江山负责。6、房、款两讫后，房屋所有权全部归原告陈江山所有，被告吕德拾不得有任何干涉。”1999年11月14日，被告吕德拾向原告陈江山出具收条一张，载明“今收到陈江山人民币伍万元整，用于购房预付款之用”。1999年11月29日，被告吕德拾向原告陈江山再次出具收条一张，载明“今收到陈江山第二期购房款人民币叁万肆仟捌佰元整”。涉案房地产已于1999年交付给原告陈江山并长期使用至今，该房地产于2004年7月14日办理了房屋所有权证（磐房权证安文镇字第××号、登记的所有权人为被告吕德拾、卢丽萍、吕某，房屋所有权证上记载的建筑面积为113.79平方米），于2004年12月28日办理了土地使用权证（磐安县国用[2004]第1-1178号、登记的所有权人为被告吕德拾、土地性质为划拨）。另查明：1、被告吕德拾与被告卢丽萍系夫妻关系，被告吕某系被告吕拾德与前妻之子。2、1994年12月27日，磐安县计划委员会磐计（94）138号文件，同意磐安县供销社安文镇城滨路8号扩建综合楼，其中部分为职工住宅，由县供销社组织包括被告吕德拾在内的卢仁龙、邱志明等职工集资建造，所建住宅共计21套，建筑面积100平方米，建设资金由建房户集资解决。
上述事实，有原、被告陈述、房屋转让协议书、房产证复印件、土地使用权证复印件、磐计（94）138号文件复印件、集资房申请表复印件等证据在卷佐证。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是被告吕德拾与原告签订的房屋买卖合同效力及原告能否要求被告履行协助办理过户手续义务的问题。关于合同效力问题，被告主张无效理由主要有二：一是涉案房产系三被告集资房，土地初始性质为国有划拨，不得转让；二是涉案房产转让合同未经共有人签字。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。而现有法律对国有划拨性质土地上房屋的转让的限制并非效力性强制性规定，并未对当事人设立、变更、取得或消灭物权的合同行为予以禁止或限制，更未对合同行为在效力后果上予以否定。关于共有人的问题。涉案房产在签订买卖合同时尚未办理权属证书，原告与当时系磐安县供销社职工而获得集资资格的被告吕德拾签订买卖合同并无明显不当之处。另从涉案房屋在签订买卖合同不久就已经实际交付给原告并由原告长期管理使用至今的情况来看，被告卢丽萍作为被告吕德拾的同住家属对于买卖行为显系明知，而被告吕某未满十八周岁，由其父亲履行相应职责也符合当时的习惯。故被告的上述理由，本院均不予采纳。原告与被告吕德拾签订的房屋买卖协议应属有效且效力应及于共有人。关于协议约定的房产面积与权证记载不一致的问题，原告陈江山与被告吕德拾之间签订的买卖合同明确约定转让是“集资房一套”，即使存在被告所述的单位所有部分产权的处置额外获益问题，也应当由买受人一并享有，且被告也未举证证明其为该部分权利额外支出了费用。另法院查封也不必然导致物权变动的原因行为无效，且现该房产的查封事由已经消灭，不影响原、被告间的合同效力。关于协助办理转移登记手续问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续。三被告作为房屋出让方，已经收取了大部分购房款项，之前无论原、被告双方基于何种原因未及时办理房地产转移登记手续，但双方并未解除房屋买卖合同，现原告要求被告协助办理，三被告应予以配合。关于诉讼时效的问题，本案原告陈江山要求确认转让协议有效并要求办理过户手续的诉请，其作用在于保障物权恢复到圆满状态，具有物权请求权的属性，不适用诉讼时效。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条、第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈江山与被告吕德拾于1999年11月19日签订《房屋转让协议书》有效。
二、被告吕德拾、卢丽萍、吕某于本判决生效之日起十日内协助原告陈江山办理磐安县安文镇城滨路8号603室房地产的转移登记手续。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40元（已减半收取），由被告吕德拾、卢丽萍、吕某负担。限于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 傅海清
二〇一七年十一月十七日
代书记员 林 莎