广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9110号
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司[变更前企业名称：港丰房地产开发（深圳）有限公司]。
法定代表人：胡雯婷，总经理。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙秀云。
委托诉讼代理人：黄彦，广东深宝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖赟，广东瀚宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司），住所地：深圳市罗湖区文锦路深业大厦1002，组织机构代码：279448928。
法定代表人：胡文教。
上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）与被上诉人孙秀云、被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1844民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国融公司委托诉讼代理人黎泰君、陈文敏、被上诉人孙秀云委托诉讼代理人肖赟到庭参加诉讼。被上诉人名夏公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回孙秀云对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由孙秀云、名夏公司承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误、关键事实未查明。一审判决未查清孙秀云支付房款情况，仅凭收据、贷款借据即认定孙秀云已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系认定事实错误、关键事实未查明。1、本案的首期款收据出具日期早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。2、贷款借据只是贷款合同关系成立的证据，不是贷款合同已实际履行的证据。孙秀云未提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际发放贷款。3、涉案合同约定通过贷款方式支付尾款，不代表已实际履行。孙秀云未提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际发放贷款。4、由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在孙秀云仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水、贷款发放凭证予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定孙秀云已支付房款是错误的。
二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，港丰大厦未能办理初始登记,涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，港丰大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（港丰大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。
三、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由孙秀云承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于孙秀云，若孙秀云不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于孙秀云无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、即使孙秀云已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉请求。
孙秀云答辩称，一、孙秀云要求继续追讨2015年10月10日之后的逾期办证违约金，计算标准为购房款全额日万分之四。二、本案为系列案，涉及的业主人数较多，基于一审法院在审理过程中存在拖延时间的情况，希望二审法院尽快处理，减少业主与开发商之间的矛盾。
孙秀云向一审法院起诉请求：1、国融公司与名夏公司立即为涉案房产办理《房地产证》；2、国融公司与名夏公司向孙秀云支付逾期办证违约金79250元（按房款×0.0003×违约天数应计至实际办证之日止，暂计至2015年10月10日）；3、判令本案诉讼费用由国融公司与名夏公司承担。孙秀云在庭审中变更诉讼请求：违约金的计算方式应该按万分之四从实际入伙之日240天起计至实际办证之日止。
一审法院认定：一、2013年3月23日，孙秀云（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第X栋X单元X层XX号房出售予孙秀云，房屋用途为商务公寓，建筑面积48.21平方米，转让总金额为1484086元，买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的50%即人民币744086元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币740000元，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年7月23日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。2012年6月25日，国融公司向孙秀云出具《收款收据》（编号XX），确认收到孙秀云首期购房款人民币744086元。此外，孙秀云通过向中国光大银行深圳财富支行贷款的方式于2013年5月28日向港丰公司支付了剩余房款人民币74万元。2013年4月20日，孙秀云接收了涉案房产。
二、为查清涉案房产所在港丰大厦的产权情况，一审法院于2016年2月向深圳市不动产登记中心发函进行查询。2016年2月22日，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函（2016）84号】，内容为：港丰大厦位于XX-
XX宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司。该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题。截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。在庭审中，原国融公司对该《复函》的真实性、关联性、合法性均予以确认。
三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。孙秀云与国融公司、名夏公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。孙秀云向国融公司缴纳了全部购房款，已经履行了买受人的付款义务。国融公司辩称，孙秀云未提供相应的银行流水，仅提供pos机刷卡单或收款收据或收据不足以证明孙秀云已经支付购房款。对此，一审法院认为，国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗孙秀云提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司与名夏公司未能在约定的期限内为孙秀云办理《房地产证》，已经构成违约。孙秀云有权向国融公司主张相应的违约责任。根据我国《合同法》第一百一十条第（一）项之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。具体到本案中，孙秀云诉请国融公司立即为其办理《房地产证》，系基于非金钱债务违约发生的请求权。《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》已确认涉案房产所在港丰大厦并未办理初始登记，待开发建设单位尽快完善相关手续、备齐资料并向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记后方能办理港丰大厦的产权登记。涉案房产为港丰大厦内其中的一套房产，仍未满足可以办理《房地产证》的条件，故，孙秀云主张国融公司与名夏公司立即为涉案房产办理《房地产证》之诉讼请求，一审法院不予支持。孙秀云可待国融公司与名夏公司向深圳市不动产登记中心申请并办理港丰大厦初始登记后再行向国融公司与名夏公司主张办理涉案房产《房地产证》。
根据涉案合同，国融公司迟延办理《房地产证》已对孙秀云构成违约，孙秀云主张国融公司以购房款为基准按日0.0004的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，孙秀云主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，依法成立的合同应当信守。国融公司作为涉案项目建设单位及出卖方，负有及时办理港丰大厦初始登记及协助购房者办理房产证的义务。国融公司迟延办证的违约行为已造成孙秀云在行使涉案房产所有权能上之不便，孙秀云主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。孙秀云于2013年4月20日接收涉案房产，属于实际入伙，孙秀云依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年12月16日的主张具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司应以购房款人民币1484086元为基准，按日0.0004标准向孙秀云计付自2013年12月16日起至2015年10月10日止的违约金。2015年10月10日之后的违约金，孙秀云在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向孙秀云计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。孙秀云可另行向国融公司与名夏公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向孙秀云支付自2013年12月16日起至2015年10月10日止的逾期办理《房地产证》的违约金（以购房款人民币1484086元为基准，按日万分之四标准计算）；二、驳回孙秀云的其他诉讼请求。如国融公司、名夏公司未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币7204元，由国融公司与名夏公司共同负担，公告费人民币130元，由名夏公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明相关购房款支付情况：除国融公司于2012年6月25日出具收款收据，显示其收到孙秀云交来的涉案房产购房首期款744086元之外，孙秀云还提交了2012年2月21日的刷卡POS单87000元，6月26日的中国工商银行转账凭证644086元，上述单据显示的商户名称均为“港丰房地产开发（深圳）有限公司”，加总金额为731086元，与国融公司于2012年6月25日出具的收款收据载明的首期款金额虽不一致，但亦证明其付款行为。
本院认为，孙秀云与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
本院认为，在国融公司未能举证证明孙秀云与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据孙秀云提供的首期款收款收据、刷卡POS单、银行转账凭证及《个人贷款支付凭证》可以认定孙秀云已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7204元，由上诉人深圳市国融房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 张 睿
二〇一七年十月十九日
书记员 李开宇