江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终2523号
上诉人（原审原告）：高港区府后人家业主委员会，住所地高港区府后人家会所二楼。
负责人：仲步文，主任。
委托诉讼代理人：吴国俊，江苏柴墟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张跃，江苏柴墟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：泰州市新望置业发展有限公司，住所地泰州市高港区金港路春江路路口。
法定代表人：童新，董事长。
委托诉讼代理人：朱联海，江苏江豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛春霞，江苏江豪律师事务所律师。
原审第三人：泰州市高港区人民政府口岸街道办事处，住所地泰州市高港区金港南路6号。
法定代表人：韩记国，主任。
委托诉讼代理人：戚鸭章，江苏戚鸭章律师事务所律师。
上诉人高港区府后人家业主委员会(以下简称府后人家业委会)因与上诉人泰州市新望置业发展有限公司（以下简称新望公司）及原审第三人泰州市高港区人民政府口岸街道办事处（以下简称口岸街道办）业主权益纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初1083号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组织合议庭审理，现已审理终结。
新望公司的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回府后人家业委会全部诉讼请求。事实与理由：1、一审认定府后人家业委会具有诉讼主体资格依据不足，依据物权法第七十六条的规定，府后人家业委会起诉必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但其一审提供的证据不能证明其符合这两个条件；2、一审认定会所为业主共有，移交协议无效不当，一审法院以建设规划图中标明为公共配套建筑，纳入建设成本为由认定会所中的非物业用房为业主共有缺乏法律依据，因为根据《泰州市城市居住小区公共配套服务设施管理规定》的第六条、第七条规定，社会公益性配套设施虽然纳入建设成本但并不属于业主共有；3、一审判决新望公司赔偿损失不当，因为案涉用房非业主共有，府后人家业委会要求赔偿缺乏权利基础。
府后人家业委会答辩称：新望公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回新望公司的上诉。
原审第三人口岸街道办答辩称，同意新望公司对一审认定移交协议无效所提的上诉意见。
府后人家业委会的上诉请求：1、依法支持府后人家业委会要求新望公司限期交付且经验收合格的，土地出让合同载明的府后人家小区附属物-
会所、幼儿园；2、依法确认新望公司侵权行为的起始和终止时间，并判其承担赔偿责任；3、一、二审诉讼费全部由新望公司负担。事实和理由：1、会所于2006年4月1日交付新望公司使用，与口岸街道办的协议是2006年11月30日签订，故会所损失的时间应从2006年11月30日起计算，且一审也未对终止时间作出认定亦不当；2、按照相关规定幼儿园的建设成本已经纳入商品房价格成本，府后人家业委会不需要再举证证明；3、按照规划要求建设完工后提出申请至有权部门报请验收是新望公司职责，但一审却因新望公司不履行职责而不判决其履行交付义务不当；4、一审法院虽认为未能建成幼儿园的责任仍应由新望公司承担，但却对如何承担责任在判决书中未提。
新望公司答辩称：府后人家业委会的上诉没有事实和法律依据，请求驳回府后人家业委会的上诉。
原审第三人口岸街道办答辩称，法院不应当认定移交协议无效。
府后人家业委会向一审法院提出诉讼请求：1、要求新望公司限期交付经验收合格的按照土地出让合同载明的府后人家小区附属建筑物会所及幼儿园；2、确认新望公司2006年11月30日对会所的处分无效；3、要求新望公司赔偿自2006年至今会所被违规处分占用、未建幼儿园及给部分业主造成的损失2351160元。
一审法院查明:2003年8月，新望公司与泰州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同一份，泰州市国土资源局将高港区泰高路西侧、春港路南侧149629平方米的宗地出让给新望公司进行商业、住宅开发；出让金为每平方米285.71元，总额42750000元；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，需要建附属建筑物会所、幼儿园等。其后，新望公司在该宗地上开发建设了高港区府后人家小区。该小区施工图中标明，小区内设有公共配套综合楼，包括物业、社区用房、其他用于业主活动的用房即“会所”以及幼儿园。关于综合楼（会所），施工图中标明其地上建筑面积为2045平米，地下面积为952平米。关于幼儿园，施工图中标明位于11号楼南、15号楼西、16号楼东，建筑面积为1000平米，此区域施工图中除幼儿园外无其他建筑，且为后期建设。此后，新望公司分多期开发建设府后人家小区，并于2006年左右小区二期工程中建设了施工图中标明的公共配套综合楼即会所；除该会所外，2010年5月小区内住宅楼、商务楼均竣工并经验收。2011年10月新望公司办理了府后人家幼儿园（即原施工图中规划建设的幼儿园）的建设工程规划许可证，获准在府后人家小区建设总建筑面积为1086.3平米的幼儿园，因小区部分业主认为其购房时开发商告知他们建幼儿园所在地为绿化面积，不同意建设幼儿园，工程未能进行；经有关部门协调，新望公司存放400万元于高港区住建局指定账户，作为解决幼儿园建设相关矛盾的专项资金。
2006年11月30日，新望公司与口岸街道办在高港区人民政府办公室的见证下签订《“府后人家”社区配套用房暨会所移交协议》，将会所移交高港区政府口岸街道办事处管理使用，该协议第一条载明：会所楼共计四层，即地下一层，地上三层，共计建筑面积2969.75平方米；其中地下层（963.07平方米）为平战结合的人防设施，二层北半层（315.21平方米为物业管理用房），该两部分计1278.28平方米用房交府后人家物业公司管理使用；其余地上二层半计1671.47平方米用房全部无偿移交口岸街道办管理和使用。第二条：本次移交的用房按规划配套要求及满足小区业主需求和社区创建功能需要，分三部分移交使用：1、社区办公配套用房。“府后人家”小区规划住宅总户数834户…；2、会所（暨活动）用房；3、幼儿园用房，位于会所楼的南半部1-3层，建筑面积893.39平方米…。第三条：根据市政府有关规定，并经双方商定，社区办公配套用房归所在地街道，使用权归所在地社区居委会；会所产权系本小区全体业主所共享，在业委会成立前暂由新望公司委托口岸街道办代管，并交由所在地社区居委会使用。社区办公配套用房移交后，由口岸街道自行办理房屋产权证和土地使用证，新望公司负责提供办理上述所必需的资料…。其后，会所地上地下2969.75平方米房屋中，地上1691.47平方米由口岸街道新城社区居委会使用，新城社区居委会将其中893.39平方米出租给泰州市口岸镇中心幼儿园开设分园，其余地上315.21平米由该小区物业公司使用。出租房屋租金自2007年下半年至2009年上半年口岸街道新城社区收取。2009年8月27日，本案府后人家业委会重新与泰州市口岸镇中心幼儿园签订租赁协议，泰州市口岸镇中心幼儿园自2009年8月31日起至2012年8月31日租赁会所南半部1-3层，建筑面积893.39平方米，每年租金28800元。此后幼儿园租金一直由府后人家业委会收取，2011年后每年租金为35000元。
另查明，2005年1月3日，新望公司向泰州市高港区物价局提交的《关于请求批准商品房预售价格的报告》载明：由我公司投资开发建设的“府后人家”二期工程占地面积约47亩，建筑面积43534平方米（其中住宅约31957平方米，底层商业用房约1180平方米，汽车库约1958平方米，自行车库约1983平方米，顶层阁楼约3409平方米，公共配套约3047平方米）。开发建设成本约7528万元（其中土地价款约1535万元，前期工程费用约305万元，建安工程造价约3679万元，附属公共配套设施费用约348万元，公共基础设施费约566万元，其他费用约130万元，代收费用约170万元，销售及行政费用约795万元）。根据《泰州市商品房价格管理实施细则》，经我公司研究，普通商品房均价为每平方米1680元，复式楼均价为每平方米1980元。
府后人家小区会所未进行房屋竣工验收合格备案登记，亦未领取房屋产权证书。府后人家小区规划住宅总户数834户。2016年，府后人家业委会提起本案诉讼前，向府后人家小区的业主书面征求了是否同意诉讼的意见，府后人家业委会提供的征求意见表中共有450人签名。
再查明，2009年12月11日泰州市高港区住房和城乡建设局物业管理办公室批复同意成立“府后人家”业主委员会。2012年12月11日泰州市高港区住房和城乡建设局物业管理办公室对府后人家业委会换届选举进行了备案；2015年7月9日泰州市高港区住房和城乡建设局物业管理办公室对府后人家业委会第三届换届选举进行了备案。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、府后人家业委会是否具有本案的主体资格；二、案涉会所的产权归属及被告与第三人所签“移交协议”的效力；三、新望公司应否向府后人家业委会交付经验收合格的土地出让合同载明的会所和幼儿园；四、新望公司未能交付经验收合格的会所和幼儿园应承担的责任。
针对争议的焦点，一审法院认为，一、关于府后人家业委会的主体资格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，府后人家业委会经业主合法选举产生并经行政主管部门备案，为维护全体业主的利益有权提起本案诉讼。新望公司辩称认为府后人家业委会起诉应得到全体业主授权没有法律依据，认为府后人家业委会提交的业主授权清单中的签名存在问题，亦未能提供证据证实，故对新望公司关于府后人家业委会不具备主题资格的辩称不予采纳。
二、关于会所的产权归属、“移交协议”的效力。我国《物权法》规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房属于全体业主共有。本案所涉会所在新望公司的建设规划图中标明为公共配套建筑，并已纳入新望公司二期工程的建设成本，故经验收合格后的会所应为府后人家小区二期业主共有。会所于2006年建成，虽当时小区业委会尚未组建，但新望公司在会所尚未办理竣工验收的情形下，将产权应归属业主的会所无偿移交给口岸街道管理和使用，属于无权处分；且新望公司与口岸街道的协议中亦写明，会所部分面积系本小区全体业主所共享，在业委会成立前暂由新望公司委托口岸街道办代管，而小区业委会于2009年12月成立后，新望公司并未将该部分交还小区业主。故新望公司与口岸街道2006年11月30日签订《“府后人家”社区配套用房暨会所移交协议》应为无效，新望公司应承担其无权处分的责任。
三、新望公司应否向府后人家业委会交付经验收合格的土地出让合同载明的会所和幼儿园。新望公司关于府后人家小区的规划中显示，其应在该小区建设附属建筑物会所及幼儿园，则新望公司应按照规划中确定的地点、面积等在小区内建设经验收合格的会所及幼儿园，并交付产权人。本案中新望公司建设了会所，但未经合格验收，因会所能否验收合格系行政权力处分范畴，故对府后人家业委会要求验收的请求不予理涉，但会所未能验收交付业主对业主产生的损失应由新望公司承担。新望公司认为会所的产权并非全部归业主所有，但未能提供关于会所产权有约定或其他主体承担了会所成本的证据，不予采信。关于幼儿园，虽新望公司领取了建设工程规划许可证，在建设过程中被阻止未能建成，但相对于全体业主而言，未能建成幼儿园的责任仍应由新望公司承担。因幼儿园的建设需由新望公司立项、规划等并经相关行政部门批准后才能实施，存在若干的不确定性，并非法院处理的范围，对府后人家业委会要求交付幼儿园的请求在本案中亦不予理涉。
四、关于新望公司未能交付经验收合格的会所和幼儿园应承担的责任。首先关于会所损失时间的起算，会所于2006年建成，至2009年12月11日府后人家业委会成立，三年多的时间应足够新望公司将会所验收完毕并于府后人家业委会成立后移交，故因会所未能验收交付业委会的损失可自2010年1月1日起计算至生效判决确定的给付之日。损失面积的确定，按照新望公司与口岸街道的移交协议及府后人家业委会的认可，会所共计建筑面积2969.75平方米；其中地下层（963.07平方米）为平战结合的人防设施，315.21平方米为物业管理用房，其余地上1671.47平方米，幼儿园用房为893.39平方米。人防设施及物业用房系为业主服务，亦系规定用房，不应计算在损失内，幼儿园自2009年8月起的租金即由府后人家业委会收取，亦不应计算在损失面积内，故损失面积应为1671.47－893.39＝778.08平方米。损失数额的计算，可参照会所内幼儿园2011年后的出租价格。幼儿园893.39平方米，每年租金为35000元，则幼儿园每平方米每月租金应为3.26元；考虑到会所整体未经验收使用价值的下降，损失可适当上调为4.26元/月/平方米；则关于会所，府后人家业委会每年的损失为778.08平方米*4.26元/月/平方米*12月计39775.44元。府后人家业委会要求按照5元/平方米/月并自2006年计算至今的损失，但府后人家业委会并未提供按照5元/平方米/月计算的依据；对于损失起始点，一审法院认为无论是建设规划还是新望公司与业主的购房协议，均未对会所的交付时间有所约定，且在府后人家业委会成立前，府后人家业委会不应过多期望代管人为其谋取利益，故以2010年1月1日为起算点对双方较为公平。府后人家业委会认为当时物业公司已经成立，会所应移交给物业公司进行管理，但物业公司只能对物业共用部位和物业共用设施设备进行管理维护，而会所并非物业设施，移交给物业公司并无依据。关于幼儿园，新望公司虽至今未能建设幼儿园交付业主，但现有证据不能证明幼儿园建设成本已由业主承担，府后人家业委会亦未能提供未建幼儿园对业主造成损失的证据，故府后人家业委会要求未交付幼儿园的损失，证据不足，故不予支持。对于府后人家业委会要求的个别业主的损失，该损失并非为全体业主共同利益，且府后人家业委会未能提供相应的证据证明，亦不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《物业管理条例》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，作出如下判决：一、确认泰州市新望置业发展有限公司与泰州市高港区人民政府口岸街道办事处2006年11月30日签订的《“府后人家”社区配套用房暨会所移交协议》无效；二、泰州市新望置业发展有限公司于判决书发生法律效力之日起十日内赔偿高港区府后人家业主委员会未交付经验收合格的会所所引起的损失（损失计算方式：自2010年1月1日起计算至判决确定的履行期限，每年给付损失778.08平方米*4.26元/月/平方米*12月计39775.44元）；三、驳回高港区府后人家业主委员会要求泰州市新望置业发展有限公司限期交付经验收合格的会所、幼儿园等其他诉讼请求。案件受理费25610元，由高港区府后人家业主委员会承担22000元，泰州市新望置业发展有限公司承担3610元。
二审查明的事实与一审确认的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为，一、府后人家业委会是否具有本案原告主体资格；二、案涉会所的产权归属及新望公司与第三人所签“移交协议”的效力；三、是否应当判决新望公司向府后人家业委会交付经验收合格的土地出让合同载明的会所和幼儿园；四、新望公司未能交付经验收合格的会所和幼儿园应承担的责任。
关于争议焦点一，新望公司上诉称府后人家业委会未举证证明其提起本案诉讼是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，经查，府后人家规划住宅总户数834户，府后人家业委会提起本案诉讼前，向府后人家小区的业主书面征求了是否同意诉讼的意见，府后人家业委会提供的征求意见表中共有450人签名，府后人家业委会另陈述因部分业主尚未办理产权证，故无法举证证明其诉讼是经专有部分建筑面积过半数业主同意，对此新望公司作为府后人家小区的开发商未能举证证明小区业主产权证办理的情况，且新望公司完全可以提供证据证明签名的450户业主的房屋面积情况但其未能提供，因新望公司在能够举证的情况下怠于举证，故本院对其该上诉理由不予采信。
关于争议焦点二，本案所涉会所在新望公司的建设规划图中标明为公共配套建筑，并已纳入新望公司二期工程的建设成本，故经验收合格后的会所应为府后人家小区二期业主共有。关于新望公司所持的根据泰州市相关规定社会公益性配套设施不属于业主共有的上诉理由，《泰州市城市居住小区公共配套服务设施管理规定》第七条规定,公益性公共服务设施，是指不以盈利为目的，建设成本适宜列入小区商品房建设成本的公共服务设施，包括医疗卫生、文化体育、社区管理服务、市政公用设施等。此类公共服务设施除社会公益性配套设施外，其权属归全体业主所有……。本案中所涉会所在规划中未注明是社会公益性配套设施，实际也未作为社会公益性配套设施使用，故新望公司的该上诉理由不能成立。新望公司将产权应归属业主的会所无偿移交给口岸街道办管理和使用，属于无权处分，故《“府后人家”社区配套用房暨会所移交协议》应为无效。
关于争议焦点三，本案中新望公司建设了会所，但未经验收合格，因会所能否验收合格系行政权力处分范畴，故对府后人家业委会要求验收的请求应不予理涉，但会所未能验收交付业主对业主产生的损失应由新望公司承担。关于幼儿园，虽新望公司领取了建设工程规划许可证，在建设过程中被阻止未能建成，但相对于全体业主而言，未能建成幼儿园的责任仍应由新望公司承担。因幼儿园的建设需由新望公司立项、规划等并经相关行政部门批准后才能实施，存在若干的不确定性，并非法院处理的范围，对府后人家业委会要求交付幼儿园的请求在本案中亦不予理涉。综上，一审判决驳回府后人家业委会要求新望公司向其交付经验收合格的土地出让合同载明的会所和幼儿园的诉讼请求并无不当。
关于争议焦点四，首先关于会所损失时间的起算，会所于2006年建成，至2009年12月11日府后人家业委会成立，三年多的时间应足够新望公司将会所验收完毕并于府后人家业委会成立后移交，故因会所未能验收交付业委会的损失可自2010年1月1日起计算至生效判决确定的给付之日。府后人家上诉称损失时间应当从2006年11月30日起算，但此时府后人家业委会尚未成立且除幼儿园用房之外的其他会所用房并未产生租金收益，新望公司未实际获利，故府后人家业委会该上诉理由不能成立。关于府后人家业委会所提的确定损失计算的终止时间，损失应当计算至新望公司向府后人家业委会交付会所，但新望公司交付会所涉及到会所的竣工验收，如前所述竣工验收非本院处理范围，故本案中无法确定损失计算的终止日期。关于幼儿园，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中新望公司虽至今未能建设幼儿园交付业主，但现有证据不能证明幼儿园建设成本已由业主承担，府后人家业委会亦未能提供未建幼儿园对业主造成损失的证据，故府后人家业委会主张未交付幼儿园的损失，证据不足，应不予支持，府后人家业委会所提的一审判决确认未能建成幼儿园的责任应由新望公司负担但却没有判决其承担相应责任不当的上诉理由亦不能成立。
综上，上诉人新望公司、府后人家业委会上诉所称事实和理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25610元，由上诉人高港区府后人家业主委员会承担12805元，上诉人泰州市新望置业发展有限公司承担12805元。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年一月三日
书记员 陆超凡