SHAPE*MERGEFORMAT福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初1890号原告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省石狮市宝岛中路339号。法定代表人：朱进康，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡荣典，福建协进律师事务所执业律师。被告：许丽明，女，1972年6月26日出生，汉族，住福建省石狮市。原告石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称泰禾公司）与被告许丽明商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人黄文卫到庭参加诉讼，被告许丽明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.解除泰禾公司与许丽明于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号00005806）；2.许丽明向泰禾公司支付违约金46870元；3.许丽明应协助泰禾公司办理关于石狮泰禾广场2幢320单元《商品房买卖合同》解除后的合同备案、预告登记撤销及退税手续；4.本案诉讼费用由许丽明承担。事实和理由：泰禾公司与许丽明于2014年5月19日签订《商品房买卖合同》，约定许丽明向泰禾公司购买址于石狮宝岛路南侧长福地段的石狮泰禾广场2幢320单元商品房一套，房屋总价为468706元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，许丽明付款方式为首付款为总价50.93%即238706元、余款230000元向经泰禾公司认可贷款银行申请贷款支付。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第2条关于按揭贷款付款补充约定第2款第2项、第6项约定，许丽明应在合同签订之日起7天内将办理按揭贷款所需的材料送交泰禾公司供办理按揭手续，若由于银行不受理许丽明的按揭贷款申请，或许丽明自身原因而无法获得按揭贷款，许丽明同意更改为一次性付款，许丽明同意在泰禾公司通知之日起一个月内付清全额房款；逾期，泰禾公司有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回许丽明购买的房产，同时许丽明应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数按照10%的比率向泰禾公司支付违约金；泰禾公司有权从许丽明已支付购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用；扣除应扣款后，已付购房款余额不计利息退还给许丽明。此外，合同还就文书送达、合同解除等其他条款作了详细约定，《商品房买卖合同》及补充协议条款均依法向房管部门办理备案登记手续。《商品房买卖合同》签订后，许丽明仅支付首付款238706元，余额230000元没有向银行办理按揭贷款支付或一次性以现金形式支付给泰禾公司。之后经泰禾公司催告仍不予履行合同义务。现上述房屋已被法院查封，泰禾公司提出执行异议，执行庭通知泰禾公司要先解除合同后再提起执行异议之诉。执行异议之诉的案号是（2016）闽0581民初2573号。泰禾公司为保障自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。许丽明未作答辩。泰禾公司围绕其诉讼请求依法提交了泰禾公司的营业执照（副本）复印件、泰禾公司的组织机构代码证复印件、许丽明的居民身份证复印件、商品房预售许可证复印件、《商品房买卖合同》（附有六个附件）、预购商品房预告登记证明、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票（自开）发票联、催交按揭贷款材料通知书、EMS详情单、邮件投递查询打印件、（2016）闽0581执异21号执行裁定书复印件各1份。许丽明围绕泰禾公司的诉讼请求未提交证据。本院依法组织双方当事人进行了上述证据交换和质证。许丽明未到庭质证，也未向本院提交书面的质证意见。对泰禾公司提交的上述证据，本院认定如下：上述证据来源合法，内容客观真实，证据之间能互相印证，且许丽明也未提出异议或提交相应的反驳证据，本院予以确认并在卷佐证。根据泰禾公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泰禾公司成立于2013年3月5日，于2013年12月27日取得石狮泰禾广场（7#、7a#、2#、8#）项目的商品房预售许可证。其经营范围为对房地产的投资；房地产开发、销售；室内装饰、装修工程施工；房屋租赁。2014年5月19日，泰禾公司作为出卖人与许丽明作为买受人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号00005806，以下简称案涉合同，该合同共附有六个附件，其中附件六为《合同补充协议》）。案涉合同载明买受人向出卖人购买址于石狮泰禾广场2幢320单元商品房一套（以下简称案涉房屋），建筑面积47.64平方米，总价款468706元；买受人应于本合同签订同时向出卖人支付50.93%购房款238706元，其余购房款230000元向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，其它按双方补充协议的相关约定执行；本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；等等。案涉合同附件六《合同补充协议》载明买受人同意于签订本协议之日起7天内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，领取按揭材料收据；每逾期一天，买受人以申请按揭贷款总额为基数，按照日万分之一的比率向出卖人计付违约金，若买受人逾期达60天以上的，出卖人有权解除合同；若由于银行方面不受理买受人的按揭贷款申请或买受人自身原因导致银行不批准按揭贷款，买受人同意更改为一次性付款方式，成交总价不变，双方签订的《商品房买卖合同》其他条款继续有效；买受人同意在出卖人通知之日起一个月内付清全额房款，逾期，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人；如因买受人原因导致合同及本协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约金，出卖人有权无息退还买受人购房款，并在此之前将违约金和上述税、费先行从中予以扣除；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续；等等。2014年6月10日，双方就案涉合同和案涉房屋分别在石狮房产登记交易中心办理合同备案和房屋预告登记。合同签订后，许丽明仅支付案涉房屋首付款238706元，经泰禾公司催告后至今未就其余购房款230000元办理银行按揭贷款，也未直接将该款项支付给泰禾公司。2014年8月27日，泰禾公司就许丽明支付的案涉房屋首付款238706元开具一份销售不动产统一发票。2015年9月14日，本院在执行佘美新与许丽明民间借贷纠纷一案中作出（2015）狮执字第2696号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取许丽明的财产（以执行标的额为限），并于2015年10月9日对案涉房屋办理查封登记，于2015年11月3日对案涉房屋现场查封，于2016年4月5日作出（2015）狮执字第2696-1号执行裁定，裁定拍卖或变卖案涉房屋。2016年4月15日，泰禾公司提出书面异议，并于2016年4月18日提起本案诉讼。2016年4月29日，本院作出（2016）闽0581执异21号执行裁定，裁定驳回泰禾公司提出的执行异议。2016年5月20日，泰禾公司提起案外人执行异议之诉。本院认为，泰禾公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉房屋所属项目的商品房预售许可证，其与许丽明签订的案涉合同，系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方均应当按照约定全面履行各自的义务。案涉合同签订至今已两年多，许丽明仍未按照约定就其余购房款230000元办理银行按揭贷款，也未直接将该款项支付给泰禾公司，泰禾公司主张解除案涉合同以及由许丽明承担相应的违约责任。本院经审查认为，关于案涉合同是否具备解除条件的问题。根据案涉合同附件六《合同补充协议》第二条第2款第2项关于许丽明应于协议签订之日起7天内将办理按揭贷款所需的材料送交泰禾公司及逾期达60天以上的泰禾公司有权解除合同的约定，案涉合同签订后至今已两年多，许丽明至今未提供证据证明其已在约定的期限内履行上述条款约定的义务，明显具有违约行为，可见案涉合同已具备约定的解除条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，泰禾公司提出解除案涉合同的主张，具有事实依据和法律依据，应予以采纳。关于案涉合同解除后违约责任的承担问题。如前所述，导致案涉合同解除的根本原因在于许丽明存在至今未支付泰禾公司其余购房款230000元的违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方在案涉合同附件六《合同补充协议》第十三条第2款第1项约定许丽明应就其原因导致案涉合同及附件六《合同补充协议》解除的情形向泰禾公司支付购房款总额（即468706元）10%的违约金，该约定并未违反法律的规定，现泰禾公司提出许丽明应支付其违约金46870元，具有事实依据和法律依据，应予以采纳。关于案涉合同解除后附随义务的承担问题。因案涉合同已办理合同备案，案涉房屋已办理房屋预告登记，泰禾公司已就案涉房屋首付款开具相应的税票，根据案涉合同附件六《合同补充协议》第十三条第2款第2项关于许丽明应于合同解除后配合泰禾公司办理相关撤销手续的约定，现泰禾公司提出许丽明应于案涉合同解除后协助其办理案涉合同备案、案涉房屋预告登记的撤销手续及退税手续的主张，具有事实依据和法律依据，应予以采纳。综上所述，许丽明至今未就其余购房款230000元办理银行按揭贷款，也未直接将该款项支付给泰禾公司，明显构成违约，应承担相应的违约责任。泰禾公司提出的上述诉讼请求，具有事实依据和法律依据，应予以支持。许丽明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除石狮泰禾广场投资有限公司与许丽明于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号00005806）；二、许丽明应于本判决生效后十日内支付石狮泰禾广场投资有限公司违约金46870元；三、许丽明应于本判决生效后十日内协助石狮泰禾广场投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案、房屋预告登记的撤销手续及退税手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8955元，由许丽明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  蔡景艳代理审判员  庄英材人民陪审员  陈冰冰二〇一六年八月二十日书 记 员  苏丽蓉附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：一、本案引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。