广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21194号上诉人（原审原告）:刘美林，女，1964年5月29日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）:广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：董伟，该公司员工。上诉人刘美林因与被上诉人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘美林上诉请求：1.撤销一审部分判决，依法改判。2.本案诉讼费用由雅恒公司承担。事实与理由：一、一审法院认定雅恒公司于2016年11月23日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》时，案涉房屋才具备合同约定的交楼条件。合同约定的交楼期限为2016年3月20日前，至刘美林收楼时案涉房屋并未满足约定的交房条件，雅恒公司应当承担逾期交房的违约责任。因此，雅恒公司应当按照合同约定，以268元/日（2680000元×0.1‰/日）的标准，向刘美林支付从2016年3月21日至2016年6月16日止（88天）的逾期交楼违约金，共计23584元的判决是错误的。2016年3月19日，雅恒公司发给刘美林的收楼通知函，第一条载明房屋的永久通水通电等细节并不符合事实，一审判决书《客户受电工程竣工检验意见书》等相关事实可以证明，2016年6月16日雅恒公司虽将案涉房屋的锁匙及部分资料交付刘美林，但刘美林收到的仍然是不符合交楼条件的房屋，雅恒公司仍属于逾期交楼，逾期交楼的违约金应当支付至满足交楼条件日，即2016年11月23日止。二、关于一审法院对刘美林主张K4K5地下室享有共有权在本案中不予调处的判决错误。刘美林与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）己经明确约定刘美林的公摊面积里包含地下室的分摊面积，刘美林主张合法有理，一审法院避开不作调处理由不充分。三、一审法院不支持刘美林所主张的《住宅质量保证书》中地基和主体结构保修期限由50年变更为70年的请求错误。因本商品房的房地产权属期间是70年，而基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的质量，直接关系到基础设施工程和房屋建筑的整体安全，必须在该工程的合理使用年限内予以保修，即实行终身负责制。因此，工程合理使用年限就是该工程勘察、设计、施工等单位的质量责任年限。四、一审法院不支持刘美林主张的基础设施、公共配套建筑不能正常运行，要求雅恒公司承担违约责任错误。根据案涉房屋买卖合同第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，该条约定甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格。经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。二审期间，基础设施、公共配套都不能正常运行，雅恒公司应向刘美林支付该商品房总价款0.1%的违约金。五、对地下室共有权问题，一审判决载明没有规划不做调处的处理不当。根据案涉房屋预售合同中的明确说明，《建设工程消防验收意见书》第9条第9行、《关于雅居乐科学城项目二期自编K-04/05栋住宅楼及配套建筑竣工环保验收的批复》、《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程规划验收合格证》明细表(3)都明确显示案涉房屋所在大楼有地下室一层。雅恒公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意刘美林的上诉请求，请求维持原判。刘美林向一审法院起诉请求：1.雅恒公司向刘美林支付逾期交楼违约金计26800元整（从2016年3月21日到2016年7月1日止，按照合同约定房价每日0.01%的标准计算）；2.雅恒公司向刘美林支付交付不符合合同约定的交房条件房屋的违约金（违约金的标准按照已付房价款每日0.01%的标准支付，此违约金自2016年3月21日起至合同第十二条交房条件的全部约定条件全部成就之日止）；3.雅恒公司按合同第十五条约定向刘美林出示（一）至（五）相关资料原件并提供加盖公章的复印件；4.刘美林对K4xx栋负一层地下室拥有共有权；5.雅恒公司将《住宅质量保证书》中地基和主体结构的保修期限由50年变更为70年；6.雅恒公司向刘美林支付关于基础设施公共配套设施不能正常使用的违约金共268元（按照合同第二十四条的约定按照总价款的0.01%支付）；7.雅恒公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月10日，刘美林（乙方、买方）与雅恒公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：乙方所购商品房为雅居乐富春居自编号K-xx、K-xx栋第K-xx栋幢3层3xx号房，房屋地址：萝岗区悦然四街xx号（K-xx栋）3xx房（以下简称案涉房屋），该商品房合同约定案涉房屋建筑面积共182.6553平方米，其中，套内建筑面积147.6962平方米，共有分摊面积约34.9591平方米。第七条、计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18145.36元，总金额2680000元。第六条、基本术语的含义：双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：5.共有建筑面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑的共有建筑面积，其内容包括：（1）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2016年3月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条、交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本合同附件六有关约定负责更换。第二十四条、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的公用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.甲方支付该商品房总房价款0.1‰的违约金给乙方。第二十五条、工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；……其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。该《广州市商品房买卖合同》（预售）的附件七本合同补充协议：第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；第八条第2款约定：乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿；第十二条约定：甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第二十三条的约定，并增加补充条款：乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收该商品房，但甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务；第十八条约定：5.双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任和后果。本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。雅恒公司确认刘美林已经按约交齐房款。雅恒公司提供其与广州邮政报刊发行局于2014年1月3日签订的《广州雅居乐科学城项目二期5#、6#、7#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》，刘美林以该协议书为复印件为由不予确认。雅恒公司提供《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，工程名称为雅居乐二期燃气管道工程，竣工日期为2014年10月20日，载明：雅居乐二期燃气管道工程已按合同规定完成，通过验收，具备通气条件，既移交广州东永港华燃气有限公司管理。刘美林以该验收证书为复印件为由不予确认。2015年6月30日，雅恒公司取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明：工程名称为雅居乐科学城项目2期7#组团，工程规模包括住宅（自编号K-05栋），开工日期为2013年10月25日，竣工验收日期为2015年6月30日，工程竣工验收备案文件目录有“工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，备案机关认为需要提供的有关资料”等内容。雅恒公司提交《客户受电工程竣工检验意见书》的复印件，显示2015年12月2日，案涉房屋所在项目工程线路、变配电工程已施工完毕并经广州供电局有限公司萝岗供电局检验合格，送电时间为待定。2016年3月8日，雅恒公司向刘美林邮寄《收楼通知书》，通知刘美林收楼，刘美林称该通知书邮寄地址错误其没有收到。刘美林于2016年6月16日签署《业主文件/钥匙签收表》，载明：“本人已收楼并签收富春居楼盘K-5-301单元的钥匙及相关文件资料如下：大门钥匙贰条，IC卡肆张，业主门禁卡肆张，《住户手册》壹本，《临时管理规约》壹份，《住宅质量保证书》壹本，《住宅使用说明书》壹本，《前期物业服务协议》壹本，《装修指南》壹本，《业主（用户）消防安全责任书》壹份，《委托银行代收费协议书》壹份。”同日，刘美林提出《客户诉求处理单》，载明诉求内容为“本人K5-301房屋因存在质量问题需要延迟交付收楼，愿意延迟暂定为至2016年7月1日修好交付。考虑到开发商与物业管理公司的交接问题，物业费暂由本人K5-301从2016年5月1日先行垫付。实际收楼以开发商交付合格无任何质量安全瑕疵的房屋为准。李主任答应与开发商协商好，物业费确定抵扣。”刘美林主张其当天收楼时发现房屋存在很多质量问题，其要求雅恒公司整改，双方同意收楼日期以2016年7月1日为准。雅恒公司不予确认，认为案涉房屋收楼时间为2016年6月16日，收楼后其只是履行保修义务，并不是说收楼日是2016年7月1日。一审法院在已生效的关联案件（2016）粤0112民初4867号案查明如下事实：“一审法院分别发函至广州开发区供水管理中心（以下简称开发区供水中心）及广州供电局有限公司黄埔供电局（以下简称黄埔供电局）调查，2016年12月14日，开发区供水中心复函称：该中心于2016年11月23日完成雅居乐富春山居项目自编5#、6#、7#组团的户内给水工程验收。2016年12月30日，开发区供水中心对该复函作出补充说明，载明：2014年10月30日，在对该项目自编2#组团及综合楼的户内给水工程验收的同时，该中心对该项目的永久用水总表、生活和消防给水系统及水泵房进行了验收，并开通了总表永久用水。开发区供水中心另向一审法院提供《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载明富春山居二期5#、6#、7#组团给水工程的验收时间为2016年11月23日。黄埔供电局于2016年12月28日函复一审法院称：‘一、根据我局核查验收通知单中的具体日期，雅居乐富春居自编号：K5栋用电设备永久用电于2015年12月23日具备送电条件，送电至变压器出线侧；二、广州雅恒房地产开发有限公司于2015年12月16日取得客户受电工程竣工检验意见书。三、用户设备永久用电送电至变压器出线侧后，由于逐户安装新电表需要逐一核对，需要一定的时间，但一户一表调试完毕前可正常用电。’”一审法院并在该案中认定：“雅恒公司于2015年6月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、于2014年10月20日接通燃气、于2015年12月取得供电部门《客户受电工程竣工检验意见书》，结合黄埔供电局的复函情况，案涉房屋于2015年12月23日具备送电条件，供电局送电至变压器出线侧，可正常用电。根据一审法院查明的事实，雅恒公司最后取得的文件为供水验收的文件，故雅恒公司于2016年11月23日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》时，房屋具备合同约定的交楼条件。”《雅居乐富春居住宅质量保证书》载明案涉房屋地基和主体结构的保修期限为“使用年限50年”，刘美林主张根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，案涉房屋地基和主体结构的保修期应当为70年。就负一层地下室的共有权，刘美林称《广州市商品房买卖合同》（预售）约定地下层数是0层，但K4K5栋实际上是存在地下室的，根据《广州市商品房买卖合同》（预售）约定的案涉房屋的分摊面积及该合同第六条的约定，其享有对负一层地下室共有权，但雅恒公司已将负一层地下室以买一楼送负一层的方式卖给了一楼的业主。雅恒公司不确认刘美林该陈述，其称刘美林主张的地下室没有规划手续，案涉房屋规划时不存在地下室，如果有地下室应是一楼业主违建所致。就第六项诉讼请求，一审法院于庭审中询问刘美林具体什么设施不能使用，刘美林陈述具体什么设施其也不清楚，但到目前为止，其没有享受到任何的公共配套设施，大堂的灯、门禁卡等都不能使用。一审开庭后，雅恒公司向一审法院提交了有关案涉房屋的以下文件的复印件：广州市经济技术开发区人民防空办公室于2013年1月30日出具的《防空地下室建设意见书》、广州市公安消防局于2015年6月19日出具的《建设工程消防验收意见书》、广州开发区规划和国土资源管理局于2015年6月24日出具的《建设工程规划验收合格证》、广州开发区环境保护和城市管理局于2015年6月26日出具的《关于雅居乐科学城项目二期自编K-04、05栋住宅楼及配套建筑竣工环保验收的批复》以及案涉房屋建设单位、监理单位等于2015年6月30日出具的《建筑工程竣工验收报告》，显示案涉房屋已通过人防验收、消防验收、规划验收、环保验收及竣工验收，雅恒公司另提交广州开发区供水管理中心及广州供电局有限公司黄埔供电局关于房屋永久水电问题的复函。一审法院已将上述材料送达刘美林。以上事实，有《广州市商品房买卖合同》（预售）、《广州雅居乐科学城项目二期5#、6#、7#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《客户受电工程竣工检验意见书》《收楼通知书》《业主文件/钥匙签收表》《客户诉求处理单》《雅居乐富春居住宅质量保证书》《防空地下室建设意见书》《建设工程消防验收意见书》《建设工程规划验收合格证》《关于雅居乐科学城项目二期自编K-04、05栋住宅楼及配套建筑竣工环保验收的批复》《建筑工程竣工验收报告》、复函等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，刘美林具备完全民事行为能力，刘美林与雅恒公司在《广州市商品房买卖合同》（预售）中的签字真实，且合同附件七补充协议第十八条第五款明确约定“双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任和后果。”因此，刘美林与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）合法有效，双方应诚信履行。关于刘美林主张的逾期交楼的违约金问题。刘美林于2016年6月16日收取案涉房屋的钥匙及门禁卡，并办理了收楼确认手续，故一审法院认定其已于2016年6月16日完成收楼。刘美林虽主张雅恒公司同意收楼日期以2016年7月1日为准，但刘美林未提交证据予以证实，且雅恒公司已于庭审中予以否认，故对其该主张一审法院不予采信。《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条明确约定了交房条件，在第十五条明确约定了房屋交付时的有关资料。虽然，双方在《补充协议》第六条约定：双方同意对《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条、第十五条的补充约定：雅恒公司向刘美林发出《收楼通知书》后，且在刘美林办理收楼手续时，向刘美林出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，刘美林同意办理收楼手续。但上述《补充协议》第六条的约定是对案涉《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条、第十五条的补充约定，而非变更，故案涉房屋所在的项目仍需符合《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条约定的交房条件，即：案涉房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据一审法院查明的事实，雅恒公司于2016年11月23日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》时，案涉房屋才具备合同约定的交楼条件。合同约定的交楼期限为2016年3月20日前，至刘美林收楼时案涉房屋并未满足约定的交房条件，雅恒公司应当承担逾期交房的违约责任。因此，雅恒公司应当按照合同约定，以268元/日（2680000元×0.1‰/日）的标准，向刘美林支付从2016年3月21日至2016年6月16日止（88天）的逾期交楼违约金，共计23584元。另刘美林已于2016年6月16日收楼，其主张雅恒公司按已付房价款0.01%/日的标准支付交付的房屋不符合合同第十二条约定的交付条件的违约金没有合同依据，一审法院不予支持。关于刘美林在本案中提出的其他诉讼请求，一审法院分述如下：一、主张雅恒公司按《广州市商品房买卖合同》（预售）第十五条约定向其出示（一）至（五）相关资料原件并提供加盖公章的复印件。在本案审理期间，雅恒公司已经将相关资料提交，一审法院已经将资料送达刘美林，故对刘美林的该项诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于刘美林对K4xx栋负一层地下室的共有权的主张。雅恒公司不确认刘美林主张的K4xx栋负一层地下室已经办理规划手续，双方提交的证据也不能证明刘美林主张的K4xx栋负一层地下室已经办理规划等手续，故就刘美林的该项诉讼请求，一审法院在本案中不予调处。三、关于刘美林主张将《住宅质量保证书》中地基和主体结构的保修期限由50年变更为70年。《建设工程质量管理条例》第四十条第一款规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。有关案涉房屋地基和主体结构的保修问题应按该规定执行，刘美林该项主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。四、刘美林还主张基础设施、公共配套设施不能正常使用的违约金，但刘美林未能举证证实，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参照《建设工程质量管理条例》第四十条第一款的规定，于2017年9月15日作出如下判决：一、广州雅恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘美林支付逾期交楼违约金23584元；二、驳回刘美林的其他诉讼请求。案件受理费470元，由广州雅恒房地产开发有限公司负担414元，刘美林负担56元。刘美林已经预交本案受理费，本院不予退还，广州雅恒房地产开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付刘美林。本院二审期间，双方均未提交新的证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘美林的上诉请求及理由，分析如下：关于刘美林上诉主张逾期交楼违约金问题。刘美林于2016年6月16日签署业主签收表，确认收楼。其主张收楼当天发现房屋存在问题要求整改，与物业公司协商双方同意收楼日期以2016年7月1日为准，但雅恒公司不予确认，刘美林亦未提供充分证据证明。因此一审认定刘美林已于2016年6月16日收楼并无明显不当。涉案楼盘虽于2016年11月23日才取得户内给水工程验收表完全符合法定交楼标准，但在此之前该楼盘已于2014年10月30日开通了总表永久用水，刘美林未以此为由拒绝收楼，亦未有证据证实对房屋的正常使用造成影响，因此，一审法院认定逾期交楼违约金计算至2016年6月16日实际收楼之日并无不当。本院予以维持。关于刘美林上诉主张地下室共有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。属于业主共有的共有部分包括建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，包括占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。业主对于共有部分的权利和管理的义务，应由全体业主共同行使，具体行使方式包括全体业主共同行使或成立业主大会选举业主委员会行使，或委托其他主体代为行使等。建筑物专有部分业主对共有部分的共有权利由法律明确规定，无需通过诉讼确认。本案为房屋买卖合同纠纷，并非区分所有权纠纷，现刘美林既不能证实其主张的地下室空间属于共有部分，也不能证实业主共有权受到了损害，其要求确认共有权，法院无法调处。因此一审法院不予调处亦无不当。如建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。关于刘美林上诉主张保修期限问题。建设工程质量管理条例并未明确规定最低保修期限的年限，刘美林主张按照涉案房屋的产权登记证登记的年限作为保修期限，缺乏法律依据。刘美林主张配套设施不能使用亦无证据证实，一审不予支持正确。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。刘美林的上诉主张欠缺充分事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人刘美林负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一七年十二月二十六日书记员  林北征张冰玲