河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1503民初2454号
原告（反诉被告）：信阳市创业之星实业有限公司。
法定代表人：朱保俊，该公司董事长。
委托代理人：刘延章，河南天风律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河南短融网络信息技术有限公司。
法定代表人：张凯，该公司董事长。
委托代理人：彭兵兵，公司员工。
被告：河南短融网络信息技术有限公司信阳分公司。
负责人王学兵，该分公司经理。
原告（反诉被告）信阳市创业之星实业有限公司（以下简称创业之星公司）诉被告（反诉原告）河南短融网络信息技术有限公司（以下简称河南短融公司）、被告河南短融网络信息技术有限公司信阳分公司（以下简称短融信阳分公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年6月1日立案后，2016年7月13日，被告河南短融公司提出反诉，本院依法适用普通程序，由审判员李祥斌、邹存琴、李玉华组成合议庭，公开开庭对该二案合并审理。原告（反诉被告）创业之星公司法定代表人朱保俊、委托代理人刘延章，被告（反诉原告）河南短融公司委托代理人彭兵兵到庭参加了诉讼，被告短融信阳分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）创业之星公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金65000元、物业管理费7800元、滞纳金9750元、违约金200000元，合计282250元（计算至2016年6月1日，之后根据被告使用房屋时间另行计算。），2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年7月17日，被告（反诉原告）河南短融公司所设的短融信阳分公司与原告签订《场地厂房租赁合同书》，约定：被告短融信阳分公司租赁原告位于信阳市××桥区平桥创业园的厂房，租赁期为5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止；第一年租金为13万元，第二年的租金为14万元，第三年的租金为15万元，第四年16万元，第五年17万元，被告短融信阳分公司支付2万元。约定的物业管理费每月0.6元／㎡，每年合计7800元，同时约定被告短融信阳分公司解除合同应提前一个月通知原告，并交回租赁物、交清实际租赁期内的租金，赔偿原告三个月租金。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告短融信阳分公司使用，但被告短融信阳分公司在使用租赁物后仅支付了第一租赁年度6个月的租金6.5万元，租赁保证金2万元，剩余的物业管理费等分文未支付。2016年3月25日，被告（反诉原告）河南短融公司通过电子邮件向原告发送“提前终止合同通知书”，通知解除被告短融信阳分公司与原告签订的“场地厂房租赁合同书”。原告复函要求被告按时结清租金、物业管理费、支付三个月租金的赔偿，交回租赁物后合同可以解除。但被告（反诉原告）河南短融公司一直未能支付租金、物业费、也未支付三个月租金的赔偿。因被告短融信阳分公司不具备法人资格，其签订的合同应由被告（反诉原告）河南短融公司承担。
被告（反诉原告）河南短融公司辩称，1、被告河南短融公司不存在违约的情形，不应支付违约金，理由是双方的租赁合同并未约定租金的支付时间，被告可以随时支付租金，原告也未书面通知过被告交付租金。2、双方合同约定的物业管理费的条款权利义务不对等，物业管理费收费标准过高，原告并未提供相应的物业服务项目，不应收取物业费。3、原告要求被告支付滞纳金没有法律依据，滞纳金属于行政法规范范畴，是行政管理的执行罚，民商事活动不应适用。4、原告要求被告支付20万元的违约金没有依据，20万元的违约金明显过高，应予以减少，且被告在合同的履行过程中也没有违约行为，不应支持原告诉请的违约金。同时双方的租赁合同已于2016年4月24日解除，原告在合同解除后没有采取适当的措施履行减损义务，应对自己扩大的损失承担责任。合同中约定的违约金和滞纳金重复，根据法律规定，违约金不应超过造成损失的30%，根据法院的裁判规则，违约损失一般根据同期银行贷款利率计算。
被告短融信阳分公司未到庭，亦未作答辩。
被告（反诉原告）河南短融公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人之间签订的《场地厂房租赁合同书》于2016年4月24日解除；2、请求判令被反诉人返还2万元租赁保证金；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由为，2015年7月17日，反诉人与被反诉人签订了《场地厂房租赁合同书》，对租赁期限、租赁物、租赁保证金、租金等作了约定。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了6个月的租金及2万元的租赁保证金，但合同并未对剩余的租金支付时间进行约定，属于合同的履行期间约定不明，反诉人可以随时履行。后因反诉人在信阳的分公司即被告短融信阳分公司经营不善，继续履行租赁合同的目的不能实现，如果继续履行租赁合同将给反诉人造成巨大损失，根据租赁合同约定反诉人享有单方解除权，提前一个月通知被反诉人即可解除合同，反诉人于2016年3月26日通过邮件向被反诉人发送解除合同的通知，书面告知被反诉人要求提前终止合同，被反诉人也在诉状中认可该事实，反诉人已提前一个月履行了合同解除的通知义务，双方的租赁合同应在2016年4月24日正式解除，按照合同约定，被反诉人应返还2万元的保证金。
原告（反诉被告）创业之星公司针对被告河南短融公司的反诉辩称，被告的反诉不能成立，双方约定了合同解除被告应履行的义务，现被告至今仍没有交还租赁物，反诉的请求与事实相矛盾，合同并未终止。2万元的租赁保证金问题，河南短融公司并未实际缴纳，起诉状上所说是代理人书写错误，如果被告缴纳了，应该提供票据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉讼请求，提交了1、《场地厂房租赁合同书》，2、提前终止合同通知书（打印件）、3、原告回复被告河南短融公司的电子邮件打印件，4、车库租赁合同补充协议书打印件，证实双方租赁合同对租赁物、租金、违约金支付、物业费管理等作了详细约定；被告河南短融有限公司提交的证据也是原告提交的1-3份证据，证实双方的租赁合同已于2016年4月24日解除，同时证实被告河南短融公司并未违约，并要求原告返还2万元保证金。双方当事人对证据的真实性均没有异议，对双方认可的《场地厂房租赁合同书》、提前中止合同通知函、原告回复被告的电子邮件、车库租赁合同补充协议本院予以确认并附卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月17日，被告（反诉原告）河南短融公司所设的短融信阳分公司作为乙方与甲方原告创业之星公司签订《场地厂房租赁合同书》，约定由短融信阳分公司租赁原告的场地和厂房，面积为1300㎡，租赁期限为2015年8月1日始至2020年7月31日止，租赁价款为第一年13万元，之后每年递增1万元；同时对双方的权利义务作了约定，违约金为20万元，物业管理费为每年7800元，逾期支付租金和物业管理费的滞纳金为日万分之十，对合同需要发出的通知约定为书面形式。对一方提前终止合同进行了约定，其中合同第十二条第3款对承租方提前解除合同约定为“未经甲方（创业之星公司）书面同意乙方不得提前终止合同。如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.必须按原貌完好的向甲方交回租赁物；b.交清实际租赁期限内租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。”合同签订后，原告创业之星公司向被告短融信阳分公司交付了租赁物，被告短融信阳分公司向原告缴纳了2015年8月1日至2016年1月31日的租金65000元。后2016年3月25日河南短融公司以双方签订的合同第十二条向创业之星公司发送提前终止合同通知函的电子邮件，邮件主要内容为：根据双方签订的合同第十二条的规定，河南短融公司有提前终止合同的权利，按照合同约定河南短融公司终止合同需满足合同第12.3条的条件，即1、提前30天通知创业之星公司，2、将租赁物完好交付给创业之星公司，3、缴纳实际租赁期限租金，4、向创业之星公司支付当月租金3倍赔偿。河南短融公司在履行完毕4项义务后，创业之星公司应在五日内将河南短融公司的租赁保证金无息退还。河南短融公司已支付租金至2016年1月31日，现在仍需支付2、3月份租金及提前通知一个月的租金及3倍赔偿共计64980元，同时创业之星应退还河南短融公司保证金2万元。合同终止后，要求创业之星公司将车库停留车辆顺利转出车库。2016年4月7日，创业之星公司回复河南短融公司称提前终止合同的通知函已收到，但提醒河南短融公司仔细研读双方的租赁合同。2016年4月12日，河南短融公司又以电子邮件的方式向创业之星公司发送车库租赁合同补充协议书，对租赁期限和租金支付时间作了变更，补充协议约定自双方签字盖章之日起生效。现双方均未在补充协议上签字，该协议未生效。
本院认为，本案双方争议的焦点是：1、2016年3月25日，河南短融公司向原告发送的提前终止合同通知函是否生效，双方的租赁合同是否已经解除。2、双方是否对租金的支付时间有约定，河南短融公司在支付租金等款项方面是否存在违约，如违约，违约金20万元是否过高。关于双方争议的租赁合同是否解除，双方租赁合同第12.3条对河南短融公司的提前终止合同作了约定，河南短融公司的合同解除权附条件，河南短融公司以合同12.3条的约定来行使合同解除权，应满足合同约定的条件，即1、提前通知，2、完好交付租赁物，3、支付实际租赁期间内的租金，4、支付提前终止合同当月租金的3倍赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，河南短融公司虽说提前通知创业之星公司解除合同，但并未能达到租赁合同约定的解除合同的条件，创业之星公司也未同意解除合同，故双方之间签订《场地厂房租赁合同书》并未解除。
河南短融公司所设的短融信阳分公司与创业之星公司签订了场地厂房租赁合同，双方对合同约定的内容均没有异议，双方签字盖章后，合同即生效。创业之星公司向短融信阳分公司交付了租赁物，短融信阳分公司也支付了6个月的租金，双方的租赁合同并未对租金等款项的具体支付时间作出约定，双方又不能协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方合同生效后短融信阳分公司支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的租金及合同第4.3条物业管理费为入住前全年一次性缴纳来看，双方的租金支付应为每半年的租赁期限开始时支付，短融信阳分公司已支付的租金期间为2015年8月1日至2016年1月31日，其应于2016年2月1日支付2016年2月1日至2016年7月31日的租金，现短融信阳分公司未能在每半年开始的时间支付相应的租金，违反合同的约定，应承担相应的违约责任，双方约定的违约金为20万元，同时约定的逾期支付租金的滞纳金为日万分之十，该滞纳金实际也是逾期支付租金的违约金，根据法律规定，约定的违约金过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求法院予以降低，创业之星公司的损失是短融信阳分公司未支付费用的利息损失，即按同期银行贷款利率计算的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金超过因违约造成损失的30%的，应视为过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以降低，现双方约定的违约金过高，应予以降低，按照规定应降低为损失的1.3倍。故二被告应承担的违约金为以短融信阳分公司未支付的合同约定的款项为本金，按同期人民银行的贷款利率的130%从2016年2月1日始至2016年7月31日止的利息。关于创业之星公司要求的物业管理费，是双方对租赁物外双方共同使用的公共场地所负担的卫生、路灯、安全保卫等费用的约定，该约定不违反法律规定，短融信阳分公司应按约定支付物业管理费。
综上所述，创业之星公司与短融信阳分公司签订的《场地厂房租赁合同书》未解除，短融信阳分公司应按约定支付租金及物业管理费，短融信阳分公司逾期支付租金构成违约，应支付相应的违约金，违约金为以未支付的租金65000及物业管理费7800元共计72800元为本金，按同期银行贷款利率的130%从2016年2月1日起至2016年7月31日止的利息。因为短融信阳分公司系河南短融公司在信阳设立的分公司，短融信阳分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。河南短融公司认为合同已经解除并要求创业之星公司返还保证金的反诉的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第四十四条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）河南短融网络信息技术有限公司于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）信阳市创业之星实业有限公司2016年2月1日至2016年7月31日的租金65000元，2015年8月1日至2016年7月31日间的物业管理费7800元，共计72800元，并支付违约金（违约金为以72800元为本金，从2016年2月1日起至2016年7月31日止，按同期银行贷款利率130%计算的利息）。
二、驳回原告（反诉被告）信阳市创业之星实业有限公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）河南短融网络信息技术有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5530，保全费1970元，反诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）信阳市创业之星实业有限公司负担5350元，被告（反诉原告）河南河南短融网络信息技术有限公司负担2300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 李祥斌
审判员 李玉华
审判员 邹存琴
二〇一六年八月十九日
书记员 杜正威