广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2046号
上诉人（原审被告）：广州荣威物业管理有限公司，住所地广州市白云区永泰路学山塘街15号。
法定代表人：成平德，董事长。
上诉人（原审被告）：成平德。
两上诉人的共同委托代理人：徐桂平，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州国交物流有限公司，住所地广州市白云区广从三路313号101房。
法定代表人：杨礼华。
上诉人广州荣威物业管理有限公司、上诉人成平德因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月24日，广州国交物流有限公司（承租方.乙方，以下简称国交公司）与广州荣威物业管理有限公司（出租方.甲方，以下简称荣威公司）签订《承租经营合同》（系涉案租赁合同），约定甲方将位于白云区永泰村同泰一街95号楼房承租给乙方经营，除甲方留用部分外，实际租赁面积4197平方米，租赁期限为10年，即从2010年3月24日至2020年3月23日止。从签订合同之日起至2010年6月30日为甲方给乙方的装修期。租金从2010年7月1日起计算。考虑乙方第一年装修费用较大租金按第一年每月每平方米35元收，第二年按每月每平方米36元收等等。合同押金为300000元。2010年4月19日，成平德（甲方.出租方）与国交公司（乙方.承租方）签订《租赁合同》（系涉案租赁合同），合同约定，乙方向甲方承租位于白云区永泰学山塘街17号，建筑面积922平方米（其中2楼、3楼、顶楼664平方米，一楼车房258平方米）。租赁期限为10年，从2010年4月1日至2020年3月30日止。二楼、三楼及顶楼按每月每平方米21元计算，一楼车库按每月每平方米12元计算。签订合同时，乙方向甲方交纳5万元押金。2010年7月15日，成平德与国交公司法定代表人杨礼华签订《补充合同》（系涉案租赁合同），对广州市白云区永平街学山塘17号楼房租赁租金交纳问题补充约定，前面一栋楼房租金推迟至2010年9月1日起计，租金标准不变。后面一栋楼房仍从2010年7月1日起计算，租金标准不变等等。审理中，当事人双方对交付的房屋存在争议，国交公司认为2010年3月24日签订的《承租经营合同》约定的白云区永泰村同泰一街95号楼房并未交付，荣威公司、成平德实际交付的为广州市白云区永平街学山塘17号楼房前栋六层建筑（以下简称“前栋六层建筑”），建筑面积约4000平方米；荣威公司、成平德对国交公司陈述不予确认并辩称，上述《承租经营合同》租赁物的称谓有笔误，实际交付的即为国交公司陈述的前栋六层建筑，实际交付租赁面积4197平方米，上述《承租经营合同》已经实际履行，国交公司对于该栋建筑交付押金的标准及租金标准均与《承租经营合同》约定的标准一致。荣威公司提供no.0029640号《农村（墟镇）宅基地使用证》（使用人姓名徐桂旺，层数为三层半，建筑面积98平方米）、穗集地证字第0115081号《广州市集体土地房产证》（权属人为徐桂旺，房屋建筑结构及层数为混合3层，部分4层），拟证明该栋建筑的原始权属情况。据荣威公司、成平德陈述，2008年，穗集地证字第0115081号《广州市集体土地房产证》所涉建筑由原权属人徐桂旺拆除重建为一栋六层建筑，建筑面积4500平方米，即现租赁给国交公司的前栋六层建筑。审理中，荣威公司、成平德未能提供该前栋六层建筑合法的规划报建手续及权属证明。对于2010年4月19日签订《租赁合同》所涉广州市白云区永泰学山塘街17号建筑（以下简称“后栋三层半建筑”），当事人双方确认已经交付。荣威公司除提供《山边开荒地转让协议》及广州市白云区永平街永平村第四经济合作社与广州市白云区永平街永泰村经济联合社向城管中队出具的《证明》外，未能提供该建筑的合法规划报建手续及权属证明。荣威公司出示与案外人徐桂旺签订的两份租赁合同，拟证明其司为上述两栋建筑的承租人。据成平德陈述，上述两栋建筑由其代表荣威公司向案外人徐桂旺租赁所得，因荣威公司当时尚未成立，故由成平德本人与徐桂旺签署租赁合同，合同签订时，荣威公司股东在场。
2012年12月21日，国交公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认其与荣威公司、成平德签订的《承租经营合同》、《租赁合同》及其《补充合同》无效；2.荣威公司退还押金350000元；3.荣威公司赔偿其损失1241356.95元；4.判令成平德对诉讼请求2、3项承担连带责任；5.本案受理费由荣威公司、成平德承担。
荣威公司原审辩称，我司不同意国交公司的诉讼请求，我司依照合同约定提供了两栋租赁房屋给国交公司使用。该租赁房屋是经过市公安部门消防验收合格的，是符合商业使用的。租赁合同是有效的。国交公司以地址的笔误否认我司提供房屋是不对的。国交公司与我司签订《补充合同》已明确了租赁房屋的地址，该地址是白云区永泰学山塘街17号的前后两座房屋。根据村自编地址，前栋楼房的地址为广州市白云区永泰路学山塘街15号，共六层楼，建筑面积4197平方米，后面一栋楼按照自编地址为广州市白云区永泰路学山塘街17号，共三层半，建筑面积922平方米。与我司陈述的交付其使用的永泰学山塘街17号楼房前后两栋楼建筑面积相同、层数相同、计算租金金额、押金均与两份租赁合同约定的一致，国交公司以合同笔误歪曲事实有违诚信。国交公司长期拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任，我司有权解除租赁合同并没收押金，该部分诉求已另外起诉。因为国交公司违约导致租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限装修残值的损失应不予支持。现涉案房屋新的承租人已经与国交公司协商并向国交公司支付了原来装修物保留部分的补偿款72000元，不能利用部分已经拆除。国交公司的诉讼请求依法无据。
成平德原审辩称，我不同意国交公司的诉讼请求，我是公司的法人代表，行为代表公司，收益归公司所有，是法人的行为。根据民法通则的规定企业法人对其法人代表及经营活动承担责任，因此，我无需承担连带责任。押金350000元是以公司名义开具收据的。其他的答辩意见与荣威公司相同。
原审审理中，国交公司表示，上述三份涉案租赁合同均由国交公司与荣威公司签订，并形成租赁关系。因签订三份涉案租赁合同时，荣威公司尚未成立，故由成平德与国交公司签约。国交公司与成平德签约时，荣威公司股东在场。另国交公司认为，因成平德以自然人身份签署三份涉案租赁合同，故加入了国交公司与荣威公司的租赁关系。荣威公司对其与国交公司就三份涉案租赁合同形成租赁关系予以确认，成平德对与国交公司就三份涉案租赁合同存在租赁关系予以否认，其表示，三份涉案租赁合同均由其代表荣威公司与国交公司签订，荣威公司三股东对此均知情。在荣威公司设立前的事宜，一般由成平德代表公司处理，故涉案租赁关系相对方应为国交公司与荣威公司。关于押金35万元，国交公司表示为已交付的前栋六层建筑和后栋三层半建筑（系涉案租赁物）合计押金，由荣威公司收取，对此荣威公司予以确认。关于已交付的涉案租赁物的租金，国交公司表示由荣威公司收取，国交公司按两楼合计每月163935元支付；对此荣威公司予以确认，同时表示该租金标准即根据三份涉案租赁合同约定租金标准计算得出。国交公司出示租金收据，拟证明其交租情况。
2011年4月20日、2011年4月27日，成平德委托北京市东元（广州）律师事务所以快递形式向国交公司分别发出律师函，催缴租金及相关费用，国交公司表示未有收到，荣威公司、成平德未有提供律师函妥投证明。成平德陈述，因当时荣威公司尚未成立，故仍由其本人代表公司处理发函事宜。
2011年5月1日，国交公司与荣威公司签署通知，确认双方于2011年4月30日终止了涉案租赁合同关系。另查，荣威公司于2012年9月28日成立，法定代表人为成平德，股东为荣小禹、成平德、姚行勇。
关于损失赔偿部分，国交公司表示赔偿数额依据为其对已交付的涉案租赁物的装修投入，国交公司出示（预）决算表及《证明》，拟证明其装修投入1241356.95元。据（预）决算表显示，涉案租赁物装修施工班组有李某施工班组、余某施工班组、周兆华施工班组；根据《证明》内容，涉案租赁物装修应付款（包工包料）共计1241356.95元已支付广州市三元里建筑工程公司第六工程处（以下简称第六工程处），该《证明》落款处有第六工程处盖章。荣威公司、成平德对于该份《证明》中第六工程处的盖章不予确认，并出示第六工程处的《年检登记表》证实其抗辩意见。根据《年检登记表》，上述《证明》落款处盖章外形与第六工程处年检备案公章外形不符。2013年3月20日，原审法院至第六工程处进行调查并制作《询问笔录》，第六工程处对国交公司提供的《证明》落款处公章不予确认，否认为其公司做出。同时表示未有与国交公司就涉案租赁物装修形成合同关系，未有收取国交公司支付的装修款1241356.95元。在原审法院向第六工程处调查后，国交公司又向原审法院出示了收条、电子回单、银行凭条、借条等证据，拟证明其司向李某支付了工程款1182000元的事实。涉案租赁物装修款除支付给施工人员ＸＸ的30000元外，均通过李某支付给其他施工人员，荣威公司、成平德对于国交公司出示的收条等证据均不予确认。关于涉案租赁物装修款，当事人双方确认双方就此进行过协商，国交公司与就装修款协商价格约为670000元。2011年7月8日，荣威公司函告国交公司处理装修核算工作，并通知国交公司将拆除水泥地坪外的全部装修。审理中，当事人双方确认涉案租赁物装修除保留部分外，已全部拆除。据荣威公司、成平德陈述，涉案租赁物均已转租新承租人广州市白云区国交商务酒店（以下简称国交商务酒店），拆除工作由国交商务酒店完成。2013年2月23日，国交商务酒店与荣威公司、成平德共同出具证明，内容为原装修的保留部分装修工程款已由广州市白云区国交商务酒店支付给原施工单位等等。为证实已对涉案装修保留部分进行补偿，荣威公司、成平德出示消防结算协议书、收据，拟证明国交商务酒店支付部分装修保留部分工程款72000元。
另就涉案租赁物形成装修合同关系的相对人，审理中，国交公司首先陈述为广州市三元里建筑工程公司，后变更陈述为李某个人。审理中，李某本人出庭作证，其述称国交公司出示的《证明》由其开出，其与第六工程处为挂靠关系。涉案前栋六层建筑1-4层、后栋三层半建筑均由其装修，装修款约67万余元，但其中包括拆除重做的部分，价值约7-8万元；前栋六层建筑5-7层及部分尚未完成工程由李某分包给实际施工人周兆华、余某，完成工程量总计约39万余元，国交公司提供的收条等付款凭证，李某确认为涉案装修款。
以上事实，有承租经营合同、租赁合同、补充合同、收据、工商登记资料、身份材料、押金收据、酒店租金交付情况表、装修工程预决算资料、证明、房屋权属证明、宅基地使用证、补充协议、建筑工程消防设计审核意见书、律师函、公告、通知、函告、酒店租金交付情况表、通知、工程报价书、营业执照、证明、消防结算协议书、收据、收条、电子回单、银行凭条、借条、询问笔录、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：关于涉案租赁合同相对方的问题，首先，签订涉案租赁合同时，荣威公司的股东在场，国交公司对于签约人成平德为公司利益签订合同的事实知情，而国交公司亦陈述，成平德以公司名义签署合同；第二，当事人双方确认，国交公司实际交纳租金及押金的对象为荣威公司；第三，在荣威公司依法成立后，对于其公司与国交公司之间的租赁关系予以确认；第四，审理中，国交公司亦追认荣威公司是涉案租赁合同的相对方。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，涉案租赁合同的相对方应为国交公司与荣威公司。国交公司要求成平德就涉案诉请承责理据不足，原审法院不予采纳。关于涉案租赁物为前栋六层建筑及后栋三层半建筑，国交公司、荣威公司、成平德均无异议，故原审法院予以采纳。国交公司承租的前栋六层建筑承租面积、履约租金、押金均与《承租经营合同》约定内容相符，所处位置位于后栋三层半建筑之前，也与《补充合同》描述内容相一致，而白云区永泰村同泰一街95号的面积及方位与《承租经营合同》及《补充合同》约定的内容均不一致，故原审法院对于国交公司、荣威公司、成平德之间签订的《承租经营合同》所涉租赁物为前栋六层建筑的事实予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于荣威公司未能提供涉案租赁物的合法规划报建手续及权属证明，故荣威公司与国交公司签订的三份涉案租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”荣威公司确认收取了国交公司押金350000元，应予返还国交公司。
对于合同的无效，国交公司与荣威公司均有过错，但主要过错在于荣威公司将不具有合法规划报建手续的涉案租赁物出租、而国交公司在承租涉案租赁物时未尽到谨慎审查的义务，存在次要过错。国交公司、荣威公司、成平德之间的主次责任根据双方行为过错程度按比例承担，由荣威公司、成平德承担60%，国交公司自身承担40%。荣威公司同意利用的保留物部分应对国交公司予以补偿，已经拆除的部分，国交公司与荣威公司应各自按照导致合
同无效的过错分担现值损失。关于装修价值，因涉案场地均已转租案外人，涉案装修除保留物外已拆除，故实际的装修价值只能通过国交公司的装修投入及使用时间予以估算。诉讼中，当事人对于自己的主张有义务提供证据证明，但须保证提供的证据真实、合法，否则会影响法院对于案件事实的判断。国交公司在庭审中前后更改关于涉案租赁物装修合同相对人的陈述，并提供了经核实并不是盖章单位出具的《证明》，已有违诚信。考虑到国交公司确实对于涉案租赁物进行了装修，并提供了收条、结算单等证据证明其实际支付了涉案装修款，李某本人亦出庭作证确认上述事实，可以形成证据链。故原审法院对于国交公司要求荣威公司、成平德补偿装修款的诉求予以支持。至于涉案装修的具体价值，国交公司主张按照决算表及证明中所列金额1241356.95元计算。因荣威公司、成平德仅应对于涉案场地实际装修价值进行分担，但结算表中的措施费、管理费、材料差价费、税金并不是装修实际造价，不应在荣威公司、成平德分担范围内，应予扣除。根据决算表中工程量合计、李某陈述、收条等支付凭证，实际发生的装修款约为1070000元。在实际发生的工程量中，又存在返工，约为70000元至80000元，返工拆除部分多支付的装修款亦不应由荣威公司、成平德承担，应予扣除。综合考虑涉案装修直至荣威公司、成平德拆除并利用亦存在折旧，原审法院认定应由双方按过错比例承担的涉案租赁物实际装修价值约为970000元。而装修的保留部分，国交商务酒店就利用部分已补偿施工方72000元，并提供了充分证据证明，原审法院予以采纳，该部分金额应在实际发生装修款中扣除，故已拆除部分的实际装修价值为898000元，荣威公司、成平德根据其60%的过错比例承担已拆除装修价值的538800元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年8月2日作出如下判决：一、国交公司与荣威公司于2010年3月24日签订的《承租经营合同》、于2010年4月19日签订的《租赁合同》、于2010年7月15日签订的《补充合同》无效；二、于本判决生效之日起十日内，荣威公司返还国交公司押金350000元；三、于本判决生效之日起十日内，荣威公司支付国交公司装修补偿款538800元；四、驳回国交公司其他的诉讼请求。一审案件受理费19522元，由国交公司负担6534元（已交纳），由荣威公司负担12988元。
判后，上诉人荣威公司、上诉人成平德均不服原审法院上述民事判决，向本院共同提起上诉称：一、原审法院判决以虚假的证据和证人证言作为证据链，导致事实认定错误。1.伪造的证据不能作为定案依据。国交公司在一审提供的补充证据2《国交商务大酒店装修工程预决算资料》和补充证据3《证明》两证据是假证，依法不能作为定案依据。2.证人李某与国交公司提供上述两伪造的证据，已涉嫌伪造公章、诈骗犯罪。李某伪造他人公司公章，虚报装修款的数额，已涉嫌刑事犯罪。3.第四次庭审时，国交公司提供了收条、电子回单、银行凭条、借条等证据，大部分与本案缺乏关联性、真实性。前三次庭审，国交公司在庭上再三确认没有支付装修工程款的收条凭据，全部是现金支付，及至第三次庭审，法庭揭穿其提供编造的虚假证据后，又重新拼凑提供上述的收条等证据。从这些证据看，能证明与装修款有关的是453000元；（证据6、20、22、23、26页），是否属于涉案物装修款还不能确定。其它证据显示的729000元仅可证明是国交公司与利害关系人李某或案外人广州市白云区梦园酒吧（证据28页）的借款、还款或往来款项。明显是国交公司为诉讼而拼凑、编造的虚构证据。4.证人李某（也是利害关系人）的证词具有虚假性。证人李某是本案租赁物装修部分工程（即涉案物后座楼房）的承包人，并与国交公司存在借贷（向国交公司贷款80万元及其他业务关系（另案土建承包合同向国交公司预付30万元定金），与本案当事人有利害关系。从现有证据看，国交公司没有任何证据能证明李某是涉案物装修的总承包人，以及李某与周兆华、余某、ＸＸ、邓建军等承包人存在分包关系，也没有证据证明李某已向上述承包人支付相关装修工程款项。事实上，李某从没有参与涉案物前座楼房的装修工作。李某部分证词并不是事实。5.国交公司提出的装修款数额前后矛盾，数额相差一倍，足以证明其为诉讼前后提出的数额存在虚假性。二、原审法院判决适用法律错误，对租赁合同效力认定错误。本案涉及的租赁房屋是宅基地房屋，并不是城镇房屋。原审法院按照城镇房屋租赁的法律规定，认定本案房屋租赁合同无效属适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房尾和赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第二款“的规定，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（（2003）民一他字第11号）新《合同法》的立法精神等，应当认定租赁合同有效。三、造成租赁合同解除终止的原因和责任完全在于国交公司。1.国交公司拖欠租金，已构成严重违约。2.因国交公司违约，由此产生的损失由其承担后果。3.国交公司不能领取营业证照的责任在于己方。4.国交公司对荣威公司交付租赁房屋的状况非常清楚，不存在谁欺骗谁。据此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一、三项，改判租赁合同有效，我方无需支付国交公司装修补偿款538800元；2.由国交公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
二审期间，被上诉人国交公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭陈述答辩意见。
二审期间，荣威公司、成平德向本院提交了以下证据：终止合同时主、副（前、后）楼实际装修情况图及由案外人在2011年5月16日拍摄的录像光碟，拟证明国交公司与证人李某串通做假证，证明国交公司的装修并未完成，我方与国交公司在2011年4月30日已经终止合同，光盘是在2011年5月16日拍摄的，因此该光盘显示的就是涉案房屋仍在装修的状态，原审法院认定涉案房屋的装修已经实际完成是错误的。二审中，荣威公司、成平德向本院提出证人余某出庭作证的申请，拟证明李某做假证。李某与余某之间不存在涉案装修的分包关系，余某是装修工程的其中一个承包人，李某一审称其是总承包，再分包给余某，余某需要证明其与李某之间不存在分包关系。荣威公司、成平德表示：上述证据皆未在一审提交，也并未申请延期举证。
二审中，荣威公司、成平德表示：1.同意原审判决第一、二、四项，申请撤回上诉理由二；2.国交公司对于案涉房屋进行了装修，且装修取得了荣威公司的同意。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同无效后租赁物的装修赔偿认定。
首先，对于合同无效的责任划分认定。本案中，案涉租赁合同因没有取得合法报建而被认定无效，因此，荣威公司作为出租方理应对于租赁合同无效承担主要过错责任，而国交公司作为承租人亦应对于合同无效承担次要过错责任。据此，原审法院将合同无效的过错责任比例确定为荣威公司承担60%，国交公司承担40%正确，本院予以确认。
其次，对于装修价值的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”依据该司法解释的规定，装修赔偿的确定亦应当根据当事人对于合同无效的过错承担予以分担。诉讼中，荣威公司、成平德均承认国交公司确实对于案涉房屋进行了装修，且装修取得了荣威公司的同意。由于案涉标的物已经转移案外人，且除保留部分其他装饰装修已经实际拆除，因此，原审法院依据举证责任分配原则来认定装修价值，符合客观事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现国交公司在一审中提交了证明装修价值的相关证据，而荣威公司对此亦未能提交相应证据予以反驳，因此，原审法院在审查扣除不属于装修费用的基础上认定已经拆除部分的实际价值为898000元，并依据过错比例判令荣威公司向国交公司支付装修补偿款53800元，上述处理并无不当，本院予以维持。荣威公司上诉认为国交公司所提交的证据均为虚假证据，缺乏事实依据，本院不予采信。
至于荣威公司、成平德二审中提交的证据与申请证人出庭作证的申请，均不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此均不予采纳。
因双方当事人对于原审判决第一、二、四项均未提出上诉，故上述判项予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州荣威物业管理有限公司、成平德的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9288元由上诉人广州荣威物业管理有限公司、成平德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张辉