广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4838号原告：何丽文，女，1975年2月28日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：邓立庆，广东经国律师事务所律师。被告：陈颖玲，女，1986年11月25日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，被告：龙煜亮，男，1976年8月14日出生，汉族，住广东省广宁县，两被告的共同委托诉讼代理人：王玲玲，广东高美律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：邝绮梅，广东高美律师事务所律师。第三人：佛山市南海区大沥镇黄岐长宏房地产中介服务部，住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥东珠江半岛花园A座南（23-31）商铺（B区）6，注册号440682601585520。经营者：许子映。第三人：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地：广州市环市东路339号广东国际大厦首层，统一社会信用代码91440101890444681K。负责人：韦海铭，该支行行长。委托诉讼代理人：刘增全，男，该支行工作人员。原告何丽文与被告陈颖玲、龙煜亮、第三人佛山市南海区大沥镇黄岐长宏房地产中介服务部（以下简称长宏服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序于2017年5月31日公开开庭审理了本案。后本院依法追加中国银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称越秀支行）作为第三人参加诉讼，于2017年6月30日公开开庭审理了本案。原告何丽文及其委托诉讼代理人邓立庆，被告陈颖玲到庭参加了两次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人王玲玲到庭参加了第一次庭审，被告龙煜亮及两被告的共同委托诉讼代理人邝绮梅，第三人越秀支行的委托诉讼代理人刘增全到庭参加了第二次庭审，第三人长宏服务部经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告、第三人长宏服务部于2016年9月20日签订的房地产买卖合同合法有效；2.两被告继续履行于2016年9月20日与原告、第三人长宏服务部签订的房地产买卖合同的义务，即两被告向第三人越秀支行办理提前还贷手续并涂销抵押，将位于佛山市南海区大××镇黄岐××以东××半岛花园××北（××）C北15座502房产权变更至原告名下；3.两被告从2016年9月24日起至将房屋变更至原告名下时止每日按合同总价款690000元的1‰连带向原告支付迟延履行合同的违约金，暂计至起诉之日为139380元；4.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：两被告系夫妻关系，2016年9月20日，原、被告及第三人长宏服务部签订《房地产买卖合同》，由原告作为买方、两被告作为卖方、第三人长宏服务部作为中介方，两被告将其所有的位于佛山市南海区大××镇黄岐××以东××半岛花园××北（××）C北15座502房卖给原告，合同约定房屋总价为690000元，卖方在签订合同后3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金，合同同时约定，签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，守约方可以要求继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，签订合同当天，买方向卖方支付定金30000元。合同签订后，原告当日通过银行转账方式向被告支付了30000元定金，但被告收取了定金后，没有按照合同约定的期限向抵押银行申请提前还贷手续，没有按合同约定履行其义务，经原告多次催促，被告依然消极对待，没有积极履行合同义务，两被告的行为严重损害了原告的合法权益，根据合同法的有关规定和双方的合同约定，其应当承担相应的违约责任，原告有权要求两被告继续履行合同义务并须支付迟延履行合同的违约金。两被告辩称，1.原、被告对履行《房地产买卖合同》产生纠纷的原因是因为涂销抵押的时间不能协商一致，第三人长宏服务部对此存在重大过错；两被告要出售位于大××镇黄岐××以东××半岛花园××北（××）C北15座502房，两被告将该房屋的抵押状况明确告知了第三人长宏服务部，第三人长宏服务部告知两被告可随时申请提前还贷，申请提前还贷不受时间的限制，在第三人长宏服务部的主持下，两被告与原告于2016年9月20日签订了《房地产买卖合同》，该合同第二条第6项约定：该房屋现时之抵押状况属于抵押中，欠款额约290000元（以银行通知为准），涂销抵押方式为卖方在签署合同后3日向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式为卖方出资。合同签订后，两被告立即积极履行合同，一是交付了融资手续费10000元给第三人长宏服务部的业务员林树阳，让第三人长宏服务部帮忙融资还贷资金，履行了提前还贷由卖方出资的义务，二是于合同签订第二天即2016年9月21日到中国银行打印502房屋的银行还贷流水并向银行申请提前还贷，但中国银行负责人回复两被告，按照贷款合同规定，提前还贷条件是借款已正常还款满12期，两被告现正常还款期只有10期，尚未满12期，因此暂未能提前还贷。两被告将银行的回复告知了第三人长宏服务部，双方由此产生了纷争，第三人长宏服务部误导两被告可以提前还贷，而事实却是银行规定还款未满12期不能提前还贷，导致原、被告产生纠纷，第三人长宏服务部对此有重大过错。2.原、被告已协商一致解除了《房地产买卖合同》，两被告没有违约，原告请求继续履行合同及支付违约金没有事实与法律依据；原告与两被告因提前还贷时间产生了纷争，但不能提前还贷不是两被告的原因造成的，两被告没有过错更没有违约，根据《房地产买卖合同》第七条违约责任第3项规定，若非买卖双方任何一方原因导致合同交易未能按期完成的，合同双方均同意有关交易日期相应顺延。双方在协商过程中，两被告为了息事宁人，与原告达成一致意见解除《房地产买卖合同》，两被告同意一次性双倍返还定金30000元即赔偿原告60000元，原告也同意了，双方约定给予两被告十天时间去筹钱，约定于2017年3月25日付款给原告，但由于两被告在2017年3月25日时筹钱差少少现金，两被告将原因告知原告，并恳求原告宽限多几天，两被告于2017年3月27日筹到60000元后立即通知原告收款，但原告不接两被告的电话，信息也不回，两被告多次恳求原告收款，但原告拒收两被告赔付的60000元。两被告认为，两被告已与原告协商一致解除合同，由两被告一次性赔偿原告60000元，双方约定的支付时间为2017年3月25日，两被告只是迟延了2天，于2017年3月27日已通知原告收款，迟延2天时间短暂对原告并没有造成重大影响，原告起诉两被告继续履行合同及支付违约金没有事实与法律依据。3.《房地产买卖合同》双方已协商一致解除，继续履行会造成两被告重大损失，原告也无证据证明其具有继续履行的条件；双方协商一致解除《房地产买卖合同》后，第三人长宏服务部的业务员林树阳将之前两被告交付的融资手续费预付款10000元返还给两被告，两被告为了女儿在珠江半岛花园××北（××）××北××房××区的黄岐中心小学半岛分校读书，回老家办理了计划生育手续，缴纳了社会抚养费，安排好女儿在黄岐中心小学半岛分校上学，如果继续履行《房地产买卖合同》将导致两被告的女儿不能在黄岐中心小学半岛分校读书，造成两被告一家人的严重损失。《房地产买卖合同》约定原告需要向银行按揭贷款500000元购买该房屋，现时没有证据证明原告已经取得了银行贷款，原告也没有证据证明其有足够的自有资金购买该房屋，原告不具备继续履行《房地产买卖合同》的条件。第三人长宏服务部没有答辩。第三人越秀支行辩称，由于买卖合同是原被告双方的约定，第三人越秀支行不清楚原被告间的买卖合同关系。第三人长宏服务部未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状、质证意见与证据材料，视为放弃答辩、质证及当庭举证的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的肖健平银行流水截图打印件3张,原告未提供相应原件予以核对，两被告对其真实性有异议，本院对其真实性不予确认。2.原告提供的穗海新字第NO.003880号农村（城镇）宅基地使用证原件、结婚证原件、担保书原件各1份,该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。3.原告提供的借记卡账户历史明细清单（户名：何丽文，加盖中国工商银行股份有限公司广州冲口支行自助回单机专用章）打印件、借记卡账户历史明细清单（户名：肖健平，加盖中国工商银行股份有限公司广州新滘支行自助回单机专用章）打印件各1份，该两份明细清单均由银行出具并加盖银行专用章，本院对其真实性予以确认。4.两被告提供的光盘1张（附谈话内容打印件1份），原告确认该通话录音的谈话对象是原告和被告龙煜亮的姐姐，被告龙煜亮的姐姐龙某亦确认其曾因两被告与原告的房屋买卖事宜与原告通电话，本院对其真实性予以确认。5.证人龙某的证人证言，其证言与本院采信的证据可相互印证，原告亦确认证人龙某曾向其打电话，故本院对龙某证人证言的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区大××镇黄岐××以东××半岛花园××北（××）C北15座502房（权利证号：0200576797、0200576798），登记权属人为被告龙煜亮、陈颖玲，两被告各占二分之一份额；涉讼房屋的抵押权人为第三人越秀支行，无查封。2015年8月19日，第三人越秀支行与两被告签订一份编号为JG64AB20152477号《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》，约定：两被告向第三人越秀支行借款300000元用于购置涉讼房屋；两被告以涉讼房屋作抵押担保；贷款期限为180个月；提前还款条件为两被告已正常还款满12期，每次提前还款金额不少于10000元，提前申请时间为30天，贷款未满两年申请提前还款的，每笔按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付两个月利率，其余情况收取一个月利息。2015年11月2日，第三人越秀支行向两被告发放贷款300000元。2016年9月20日，原告（买方）与两被告（卖方）、第三人长宏服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买方购买涉讼房屋，建筑面积63.45平方米，成交价为690000元，涉讼房屋有抵押，欠款额约290000元，涂销抵押方式为卖方在签署合同3日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式为卖方出资；买卖双方同意按银行按揭方式收付房款，买方选择组合贷款，定金30000元，买方需在签署合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将涉讼房屋权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，首期房款（含定金）190000元，买方支付时间为完税当天，尾期房款即申请贷款额500000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方；买卖双方约定之交易税费缴付方式为买方承担；买卖双方同意涉讼房屋交付时间为卖方收齐楼款8天内；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方逾期未超过10天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1%向守约方支付违约金；违约方逾期未超过十天仍未履行的，守约方可以选择解除合同，违约方需承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；守约方也可以选择继续履行合同，继续履行合同的守约方有权要求违约方按每日总成交1‰支付违约金；履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限；若非买卖双方任何一方原因导致交易未能按期完成的，合同双方均同意有关交易日期顺延；成交价包括鞋柜、橱柜、衣柜在内。同日，被告陈颖玲出具收款证明，确认收到原告承购涉讼房屋定金30000元。另查明，两被告在第三人越秀支行处的住房贷款应还款日为每月5日，至2016年11月5日，两被告向第三人越秀支行还款满12期，截至本案庭审辩论终结日，涉讼房屋按揭贷款尚余本金276965.91元未归还。2017年4月11日，原告提起诉讼。诉讼中，原告同意代被告偿还涉讼房屋项下抵押贷款、一次性支付购房款予被告，并提供了与涉讼房屋成交价等额的资金，以证明其具备继续履行合同的能力；第三人越秀支行同意接受涉讼房屋项下抵押贷款提前还款，亦同意原告代两被告偿还涉讼房屋项下剩余抵押贷款，且贷款还清后同意协助原告办理涉讼房屋涂销抵押手续；两被告主张因涉讼房屋项下抵押贷款需向第三人越秀支行还款满12期才能申请提前还贷，其和原告曾协商解除涉讼合同，两被告愿意于2017年3月25日前向原告一次性支付60000元（含定金30000元），至2017年3月25日其未凑够现金，要求原告宽限几日，原告不同意，同月27日两被告凑足60000元，原告未再与两被告联系；原告主张其与两被告协商解除涉讼合同的条件是2017年3月25日两被告赔偿200000元，后两被告未向其支付该款项；庭审辩论终结后至本案宣判前，被告龙煜亮向本院提交第三人长宏服务部出具的证明书，证明书指出原告同意两被告以10天为期限向原告退还定金30000元，另外赔偿60000元解除合同；第三人越秀支行确认两被告向第三人越秀支行的住房贷款需还款满12期才能申请提前还贷。本院认为，原、被告及第三人长宏服务部签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务，本院对原告主张涉讼合同合法有效的诉讼请求予以支持，两被告认为继续履行会给其造成损失故主张涉讼合同不应当继续履行的抗辩没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人长宏服务部向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。两被告辩称第三人长宏服务部对涉讼合同产生纠纷存在过错，其抗辩与本案的房屋买卖合同纠纷无关，本院不予采纳。涉讼合同约定两被告应在签署涉讼合同后3日内（即2016年9月23日前）向抵押银行申请提前还贷，该申请提前还贷的时间是原、被告和第三人长宏服务部共同协商确定的合同履行方式。两被告在明知申请提前还贷的条件是向第三人越秀支行还款满12期的情况下仍与原告作出该约定，且两被告未提供证据证明原告在签订涉讼合同时明知该提前还贷的条件，故两被告对涉讼合同未能按期履行负有全部责任。在涉讼合同因两被告原因未能按期履行的情况下，原告明确要求继续履行合同，将涉讼房屋付款方式变更为一次性付款并代被告偿还涉讼房屋项下抵押贷款，且提供了与涉讼房屋成交价等额的资金以证明其有资金履行能力，第三人越秀支行亦同意原告何丽文代两被告偿还涉讼房屋项下剩余抵押贷款，并同意在贷款还清后协助原告办理涉讼房屋涂销抵押登记手续，且涉讼房屋无查封，不存在权利限制，故本院对原告主张其代两被告向第三人越秀支行偿还涉讼房屋项下抵押贷款、第三人越秀支行与两被告协助原告办理涉讼房屋涂销抵押登记及两被告协助原告办理涉讼房屋过户的诉讼请求均予以支持。原、被告就涉讼合同履行产生争议虽是因两被告原因造成的，但因第三人越秀支行明确两被告需还款满12期后才可申请提前还贷，故在2016年11月5日前，两被告未向第三人越秀支行申请提前还贷并非是因其主观过错造成的，故2016年9月24日至2016年11月5日期间，两被告确实不具备申请提前还贷的客观条件，至2016年11月6日起两被告已具备申请提前还贷的条件，但其未向第三人越秀支行申请提前还贷构成违约，故两被告应从2016年11月6日起向原告支付违约金。涉讼合同约定守约方有权要求违约方按每日总成交的千分之一标准支付违约金，该违约金标准过高，且本案中原、被告买卖涉讼房屋交易除双方协助办理手续外，还涉及第三人越秀支行、房管登记部门相关的审批流程办理，该部分期间并非原、被告可自主控制的期间，且涉讼合同中约定相应的义务履行期限应为原、被告办理该手续的期限而非流程办结期限，综合考虑上述因素，结合两被告未能及时申请提前还贷确致其后一系列手续未能及时办理的事实，本院综合合同履行情况、合同期间、已付款与总房款的比例、两被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定以已付款30000元为本金从2016年11月6日起至两被告将涉讼房屋过户至原告名下之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金予原告，原告请求超出核定部分，本院不予支持。从原、被告的庭审陈述及两被告提供的证据材料可知，涉讼合同无法按期履行后，原、被告确实曾就涉讼合同的解除问题进行协商，但两被告并未提供证据证明原、被告双方就涉讼合同的解除问题达成一致意见，两被告主张其向原告赔偿60000元（含定金30000元）以解除涉讼合同并未得到原告的认可，该陈述与被告龙煜亮向本院提交的第三人长宏服务部的证明书中所确认的合同解除条件亦不相符，且两被告因自身原因未在约定期限内向原告付款，原告亦未实际收取两被告的赔偿款，两被告认为涉讼合同经原、被告协商一致解除的抗辩无事实依据，本院依法不予采信。第三人长宏服务部经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告何丽文与被告陈颖玲、龙煜亮、第三人佛山市南海区大沥镇黄岐长宏房地产中介服务部于2016年9月20日签订《房地产买卖合同》合法有效；二、原告何丽文应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告陈颖玲、龙煜亮向第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行清偿编号为JG64AB20152477号《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》项下的贷款；三、第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行、被告陈颖玲、龙煜亮应于上列第二项义务履行之日起十日内协助原告何丽文办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园C座北（15-16座）C北15座502房（权利证号：0200576797、0200576798）涂销抵押登记手续；四、被告陈颖玲、龙煜亮应于上列第三项义务履行之日起十日内协助原告何丽文办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园C座北（15-16座）C北15座502房（权利证号：0200576797、0200576798）变更登记至原告何丽文名下的手续；五、被告陈颖玲、龙煜亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以30000元为本金从2016年11月6日起至上列第三项义务履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金予原告何丽文；六、驳回原告何丽文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6046.9元（原告已预交），由原告何丽文负担696.9元，被告陈颖玲、龙煜亮负担5350元，被告陈颖玲、龙煜亮负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告何丽文，本院不另收退。如不服本判决，原、被告及第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年七月四日书记员 邓洁婷