江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2593号
上诉人（原审被告）：江西省淦新房地产发展有限公司，住所地江西省南昌市新建区兴国路228号。
法定代表人：陈永建，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李毅，江西豫章律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何青青，江西豫章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市国土资源局，住所地：江西省南昌市碟子湖大道南昌市不动产登记大楼19楼。
法定代表人：陶志，系南昌市国土资源局局长。
委托诉讼代理人：陈建中，江西策源律师事务所律师。
上诉人江西省淦新房地产发展有限公司（以下简称淦新房地产公司）因与被上诉人南昌市国土资源局（以下简称市国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2017）赣0105民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人淦新房地产公司的委托诉讼代理人何青青，被上诉人市国土局委托诉讼代理人陈建中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淦新房地产公司不服一审法院判决，向本院上诉称：请求撤销原审法院判决；依法改判上诉人向被上诉人支付补缴土地出让金245.2万元或发回重审；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决事实认定错误，错误地将被上诉人单方委托鉴定的《土地估价报告》作为计算本案土地出让金的补缴依据，违背了双方签订的《国有土地使用权出让合同》约定的真实意思表示。（一）、《国有土地使用权出让合同》明确约定了容积率变更后，土地出让金应按批准变更时新旧土地差价进行补缴。上诉人与被上诉人签订的《国有土地使用权出让合同》第十四条明确约定了土地补交的计算标准，“在出让期内，受让人需改变本合同规定用途和土地使用条件的，必须经南昌市规划局批准。由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗土地市场价格差额补交土地使用权出让金，办理土地变更登记。”《国有土地使用权出让合同》及之后变更容积率的约定为双方的真实意思表示，合同履行过程中产生的所有争议也应按照合同的约定来解决。现《国有土地使用权出让合同》就如何补交土地出让金存在明确的约定，故，本案土地出让金补交的依据应优先参照合同的约定，即按批准变更时新旧土地差价进行补缴。（二）、被上诉人曾在2016年第七次局长办公会中就确定了以江西省国土资源厅《关于经营性用地提高容积率补交土地出让金的意见》（以下简称《意见》）第三条作为补缴土地出让金的依据。由于被上诉人在本案土地容积率变更后，一直未确认补交土地出让金的具体标准及金额。遂其后就该问题召开了2016年第七次局长办公会，在该次会议纪要中明确了，“会议研究，依据江西省国土资源厅《意见》（赣国土资字（2010）59号）第三条：以批准变更时日为土地评估基准日的明确规定及国土资源部相继出具的文件规定，同意将2009年4月11日湾里区城乡规划委员会第八次会议同意容积率调整为1.62的时间确定为该项目规划容积率调整补交土地出让金的土地评估时点。该第三条全文为“经营性用地经依法批准提高容积率或擅自提高容积率经处罚到位并补办手续的，补交土地出让金计算办法：以批准变更时日为土地评估基准日，按该宗地新容积率条件下的评估地价与原容积率条件下的评估地价的差额补交土地出让金，即补交土地出让金=提高容积率后评估地价-
原容积率评估地价”，故，本案应严格按照上述规定及计算方法进行应补交的土地出让金。（三）、被上诉人单方委托鉴定的《土地估价报告》并不是依据《意见》第三条计算，故不能作为认定本案土地出让金补交的依据。由于案涉纠纷系被上诉人一直无法确定补缴土地出让金具体金额所引起，而且自发生补缴土地出让金之日起至委托评估时已有数年之久，相关依据已发生重大变化。被上诉人在为确定补缴土地价款单方委托估价机构中，并未征询上诉人的意见。而且被上诉人委托的评估机构系其合作单位，其估价结论的公正性和真实性无法让人信服。案涉发生土地出让金补交时间应为2009年，根据原告当时的会议纪要内容及江西省国土厅《意见》（赣国土资字【2010】59号），均明确土地出让金按找该规定进行补交。但被上诉人委托的评估机构在评估过程中，并未考虑上述实际情况和历史背景，片面的依据国土资源部办公厅于2015年发布的关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知，导致最终估价结果与事实严重不符，故不能作为认定本案土地出让金补交的依据。二、本案诉讼时效应从本案容积率批准变更之时开始计算，一审法院错误的认定本案诉讼时效起算点为2016年12月7日，事实认定不清。2009年4月11日，湾里区城乡规划委员会第八次会议研究同意了该项目规划设计调整方案，同意该项目容积率由0.8调整为1.62；2009年6月22日，区国土分局在该项目办理预售手续时，向市房管局出具了该项目增加容积率补交土地出让金的有关资料正在收集准备中的证明。上诉人认为被上诉人不仅作为催缴土地出让金的权利主体，而且还是国家政府机关。在案涉容积率变更之后，未积极履行职责，办理相关手续，向上诉人催要土地出让金。事实上被上诉人在本案容积率变更之后，在两年之内未要求上诉人补交土地出让金，显然，本案诉讼时效已过。但一审法院将上诉人于2016年12月7日出具的一份《关于我公司湾里补交土地出让金回函及请示》认定计算诉讼时效的起算点，显然与事实不符，该份仅是本公司在诉讼时效到期之后向上诉人作出的一份普通回函，并没有表明本公司认可了被上诉人的要求。三、本案纠纷的产生系被上诉人自身一直未确定补缴的具体金额所导致，上诉人作为一家多年诚信守法的企业，希望贵院能够平等的看待本案诉讼双方，公平公正审理本案。案涉纠纷发生于2009年，主要因为被上诉人一直未确定补缴的具体金额所导致，如在当初容积率变更时间段确定金额，则依据当时江西省国土资源厅的《意见》进行计算，补交土地出让金的金额仅为245.2万元，但至2016年被上诉人委托评估机构鉴定时，却适用了2015年之后由国土资源部出具的文件，导致补交土地出让金的金额提升为587.99万元，该金额远远超出了当时的实际情况，加重了上诉人的合同义务和企业负担。现案涉纠纷诉至法院，上诉人作为普通企业主体，面对的被上诉人为南昌市国土资源局，虽然深感本案诉讼结果的渺茫，但上诉人仍然坚信，贵院能够依法公正审理本案，还原本案事实，作出一份公正的公平的判决。
市国土局辩称：1、一审时被答辩人未对评估报告申请重新鉴定，也即认可了其报告的效力。本案一审时被答辩人并未对评估报告要求申请重新鉴定也即认可其报告的效力。现又以此作为上诉理由后以此否定报告的效力，被答辩人违背了诚信原则。并且，评估机构作出的报告依据中华人民共和国国土资源部的规定并无不当。因为中华人民共和国国土资源部的规章效力显然高于江西省国土资源厅和南昌市国土资源局文件的效力。2、本案未过诉讼时效。被答辩人认为2016年12月7日其出具给答辩人的《关于我公司湾里补交土地出让金回函及请示》为一份普通回函，并没有表明其认可了答辩人的请求。事实上，被答辩人在此回函中明确表示同意补交土地出让金，并对其补交的土地出让金作出了计算。并且，本案土地于2009年改变规划，只有土地使用权人竣工验收后才能真正确定其实际的容积率。且在被答辩人竣工验收后，答辩人多次催促其补缴土地出让金，被答辩人对此也作出了回函。3、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充足，程序合法。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提起上诉的真正目的是为了拖延支付土地出让金时间而已。为维护国家机关的合法权益，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
市国土局向一审法院起诉称：1、判决被告补缴土地出让金人民币587.99万元；2、判决本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：2006年11月17日，原被告签订了《国有土地使用权出让合同》；2008年4月19日，被告向湾里区政府提交了《关于请求翠谷康庭项目调整容积率的请示》，请示该项目容积率由原0.8调整为1.6，并按规定补交相应的土地出让金。2008年4月22日，湾里区政府向区国土部门征求对该请示的意见；次日，区国土分局对该项目容积率调整事宜向区政府进行了回复；2009年4月11日，湾里区城乡规划委员会第八次会议研究同意了该项目规划设计调整方案，同意该项目容积率由0.8调整为1.62；2009年6月22日，区国土分局在该项目办理预售手续时，向市房管局出具了该项目增加容积率补交土地出让金的有关资料正在收集准备中的证明；2015年5月18日，江西省淦新房地产发展有限公司向湾里区国土资源管理局出具了《关于核准我公司项目补交土地出让金评估年限的请示》“该公司恳请国土局考虑项目实际土地取得年限及开发用地情况，能否按项目用地实际取得日期评估该地块土地价值。该公司将在评估报告有效完成后积极补交应缴土地出让金”；2015年7月7日，南昌市湾里区城乡规划建设局向区国土分局出具了编号为湾规意2015-033《关于〈关于“翠谷康庭”项目增加容积率补交土地出让金的函〉的回函》“按照该局核实的竣工容积率1.625追缴土地出让金”；2015年7月29日，南昌市城乡规划局向湾里区人民政府出具了洪规字【2015】685号《关于对翠谷康庭项目容积率调整事项的回复》“经核实，翠谷康庭项目容积率调整属于国有土地出让后的容积率调整，湾里区城建局已于2009年履行容积率调整程序并将容积率变更情况通报区国土部门。涉及补缴土地出让金具体问题建议征求市国土部门意见”；2015年9月6日，市政府抄告单（洪府厅抄字【2015】415号）同意“翠谷康庭”项目调整容积率，用地单位补缴土地出让金，评估时点以国土部门接到用地单位规划容积率调整补交土地出让金的申请日期为准；2016年4月20日，南昌市国土资源局2016年第7次局长办公会会议研究决定同意将2009年4月11日湾里区城乡规划委员会第八次会议同意容积率调整为1.62的时间确定为该项目规划容积率调整补充土地出让金的土地评估时点；2016年4月25日，南昌市国土资源局委托江西同致房地产土地估价咨询有限公司对位于湾里区××××、盘山路以北地块（翠谷康庭楼盘）16346.7484平方米（24.52亩）住宅用地国有出让土地使用权价格进行评估。经评估，需补缴地价款为587.99万元；2016年10月25日，南昌市人民政府办公厅出具洪府厅字【2016】445号《关于确定江西淦新房地产发展有限公司“翠谷康庭”项目调整容积率补交土地出让金的批复》，经市政府研究，同意由江西省淦新房地产发展有限公司补交湾里区磨盘山24.52亩“翠谷康庭”项目土地出让金587.99万元；2016年9月8日，湾里区城乡规划建设局向湾里区国土资源分局出具了《用地规划条件（2016）第023号》“经研究，位于湾里区××××、盘山路以北地块总计约24.52亩用地的容积率≤1.625”；2016年11月30日，南昌市国土资源局湾里分局向被告发出《告知函》，通知被告应补交出让金587.99万元，并尽快与原告签订《国有建设用地使用权出让合同（变更协议）》，明确补交出让金时间；2016年12月7日，被告出具了《关于我公司湾里补交土地出让金回函及请示》表示对补交土地出让金587.99万元这一数额有异议。至今，被告未补交土地出让金。
原审法院认为，原被告签订的《国有土地使用权出让合同》及之后变更容积率的约定为双方当事人的真实意思表示，双方当事人的约定没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，原告与被告之间的合同关系依法成立有效，受法律保护。双方当事人均应按约定履行相应的义务，原告已按约定履行了义务。被告淦新房地产公司至今仍未补交土地出让金人民币587.99万元已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
关于补缴土地出让金是否需委托评估机构进行评估计算的问题。被告认为补缴土地出让金的数额应由原告或其他部门依法进行计算的。根据国土资源厅发〔2015〕12号（国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知）“严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和国土资厅发〔2013〕20号（关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知》）有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告”。原审法院认为，本案应执行出让地价需进行评估的有关规定。故此被告的意见，于法无据，原审法院不予以采纳。
关于土地评估报告是否能作为认定本案事实的依据的问题。被告认为忽略了被告于2010年曾补缴土地出让金1544445元，即该地块的地价已升至37万元一亩的事实，故评估报告与实际情况不符，不能作为认定本案事实的依据。原告则认为，被告补缴的土地出让金1544445元是补缴取消双限的土地出让金，而不是增加容积率补交的土地出让金；且原告经过公开的法定程序选定的评估机构，评估机构依据国务院55号令和国土资源部2013第20号文件进行评估的，客观、合法的，评估报告的结果也是经南昌市人民政府确认合法有效的。原审法院认为，根据国土资厅发〔2015〕12号文件规定“已出让土地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。”原告提供的土地估价报告书中的楼面地价是以新容积率规划条件下评估期日的楼面地价即436元/平方米（实际容积率1.625）的单位地价为709元/平方米（合47万元/亩）为标准的。此标准的地价已远远高于被告所主张的47万元/亩的地价。故此被告的意见，无事实及法律依据，原审法院不予以采纳。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。原告认为被告是于2015年5月18日向湾里区国土局提交申请书申请补交土地出让金。国土局依据该申请报批及评估的。故原告是在诉讼时效内提起诉讼的。被告认为，根据市国土局会议纪要的内容显示被告于2008年4月19日就向湾里区人民政府提交补缴土地出让金的申请，此后由于原告准备材料的原因，直到2016年才要求被告补缴，故本案的诉讼时效已经超过。经查，2008年4月19日，被告向湾里区政府提交了《关于请求翠谷康庭项目调整容积率的请示》，请示该项目容积率由原0.8调整为1.6，并按规定补交相应的土地出让金。2008年4月22日，湾里区政府向区国土部门征求对该请示的意见；次日，区国土分局对该项目容积率调整事宜向区政府进行了回复；2009年4月11日，湾里区城乡规划委员会第八次会议研究同意了该项目规划设计调整方案，同意该项目容积率由0.8调整为1.62；2009年6月22日，区国土分局在该项目办理预售手续时，向市房管局出具了该项目增加容积率补交土地出让金的有关资料正在收集准备中的证明；2015年5月18日，江西省淦新房地产发展有限公司向湾里区国土资源管理局出具了《关于核准我公司项目补交土地出让金评估年限的请示》。湾里区国土资源管理局按程序逐级上报并进行了土地评估。并2016年11月30日，南昌市国土资源局湾里分局向被告发出《告知函》，通知被告应补交出让金587.99万元。2016年12月7日，被告出具了《关于我公司湾里补交土地出让金回函及请示》表示对补交土地出让金587.99万元这一数额有异议。原审法院认为，诉讼时效应从2016年12月7日起开始计算。原告于2017年5月31日向原审法院提起诉讼，未超过二年的诉讼时效。故被告意见，与事实不符，原审法院不予以采纳。
综上所述，原告请求被告补缴土地出让金人民币587.99万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，判决：被告江西省淦新房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌市国土资源局支付补缴土地出让金人民币587.99万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52959.3元，由被告江西省淦新房地产发展有限公司负担。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：上诉人淦新房地产公司应向市国土局支付土地出让金是245.2万元还是587.99万元。
本院认为，上诉人淦新房地产公司与被上诉人市国土局于2006年11月17日签订的《国有土地使用权出让合同》及之后变更容积率的约定为双方当事人的真实意思表示，双方当事人的约定没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，市国土局与淦新房地产公司之间的合同关系依法成立有效，受法律保护。双方当事人均应按约定履行相应的义务，市国土局已按约定履行了义务。淦新房地产公司至今仍未补交土地出让金人民币587.99万元已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
关于土地评估报告是否能作为认定本案事实的依据。淦新房地产公司认为一审法院将市国土局单方委托鉴定的《土地估价报告》作为计算本案土地出让金的补缴依据，违背了双方签订的《国有土地使用权出让合同》约定的真实意思表示。在本案审理过程中，淦新房地产公司未提出重新鉴定申请，本案采用涉案的土地评估报告并无不当，本院予以支持。同时，淦新房地产公司认为应根据原告当时的会议纪要内容及江西省国土厅《意见》（赣国土资字【2010】59号）文件评估涉案的土地，而鉴定机构依据中华人民共和国国土资源部办公厅于2015年发布的关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知评估涉案土地出让金并无不当，本院予以支持。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。淦新房地产公司向本院上诉称同意支付245.2万元土地出让金给市国土局，故本案不存在是否已过诉讼时效的问题，据此淦新房地产公司的该主张本院不予支持。
综上，上诉人淦新房地产公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52959元，由上诉人江西省淦新房地产发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一八年二月二十三日
书记员 祝叶鑫