河北省保定市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第472号原告范廷凯。被告保定京海房地产开发有限公司，住所地保定市高新区云杉路115号。组织机构代码75754634-7。法定代表人徐伟，该公司经理。委托代理人刘海军、安振信，河北达公律师事务所律师。第三人保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司，住所地保定市朝阳北大街799号。组织机构代码55766538-4。负责人王春辉，该公司总经理。委托代理人李维华，该公司员工。委托代理人杨云宝，该公司员工。原告范廷凯与被告保定京海房地产开发有限公司，第三人保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭，于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告范廷凯，被告委托代理人安振信，第三人委托代理人李维华、杨云宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年4月，保定京海世贸广场项目打出“汇金专列，财富直达”等高投资高回报进行宣传，并召开发布会鼓动人们购买他们的商铺。2004年10月20日，被告与原告签订了一份商铺购买合同，约定被告向原告出售京海世贸广场的商铺。在此合同上注明了“在房管局已备案”。合同签订后，原告按约支付了全部价款，至此原告与被告签订的合同完毕，合法有效。根据合同法规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。原告向被告购买的商铺签订的合同合法有效，原告已按合同要求履约完成，法院应予以支持。2005年初，被告要求原告将所购商铺返租给他们自己经营，并与原告签订了商铺返租合同，合同生效后，原告按合同支付（收取）了三年租金，但自2008年至今，没有再按合同约定支付租金。根据合同法规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。目前商铺占有使用者是第三人，被告在原告不知道的情况下擅自将京海世贸广场整体让第三人使用，并获取巨额利益，被告这种行为严重侵害了原告的合法权益。合同成立后商铺的所有权已归原告所有，其他任何人无权处置。请求依法判令被告返还原告购买的京海世贸广场的商铺，并办理产权手续，赔偿由此造成的损失租金15万元；依法判令第三人退还占用的原告购买的京海世贸广场的商铺，并承担相应的连带责任；赔偿原告多年维权的精神损失费5万元；本案诉讼费和评估费用由被告承担。被告辩称，原告购买的商铺，属商厦内商铺，其办理权属登记，不符合保定市房产管理局关于商厦内摊位权属登记管理暂行规定（保房改（2002）第15号），第四条规定，申请权属登记的商厦内摊位应符合下列要求：（一）、位置固定，四界清楚；（二）、各边沿的界址点（线）永久保留的固定标志。原告所购买的商铺不符合上述规定，依法不能办理权属登记，其诉讼请求应予驳回。被告将京海世贸广场整体转让给了第三人，被告愿承担违约责任，被告在京海世贸广场销售的商铺业主达1700户，为便于统一招商、经营，被告均与其签订了返租合同，并先后招来了深圳铜锣湾百货等数家知名企业经营，但由于种种原因均经营不善，拖欠租金，纷纷撤场。被告为了维护商铺业主利益，三年来不得不自筹资金，贴钱保证了前三年合同约定给业主的回报。2008年引进北国商城，条件是第一年免租金，为此，被告不得不拿出950万元返给业主。2008年7月份，有业主因租金与预期收益不符为由，要求退房，有人组织多次到市政府闹事，对此，被告通过问卷调查方式在征求广大业主意见后，决定顺应多数人意见，解除与各业主之间的签订的房屋买卖合同，先后筹集1.7亿元资金，向业退款。2009年6月8日，被告与第三人签订资产转让协议书，将京海世贸广场、京海世贸广场西侧的房屋、土地及附属设备整体转让给第三人，目前所涉土地已过户，房产过户的契税也已缴付。几年来，在市政府、高开区管委会领导协调下，绝大部分业主已经解除了合同，为全部解决问题，被告愿承担因解除合同而原告之间形成的违约责任。原告请求赔偿精神损失费没有法律依据，应驳回其诉讼请求。第三人述称，我司对原、被告之间的争议不知晓，且认为该项争议与我司无关。我司所在位置系2009年6月8日从被告公司购得，我司已按合同约定向被告支付了相应款项，且办理了土地转让手续，房屋转让手续的各种税费已经交纳。因此我司从被告购买的房产合法有效，且办理了产权登记，应受法律保护。经审理查明，2005年4月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于朝阳北路210号保定京海世贸广场一层412#号房，建筑面积共8平方米，单价每平方米9812.5元，总金额78500元；买方于2005年1月6日前将总房款付于出卖方；出卖人应当在2005年5月18日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，非因买受人原因造成的，由出买卖人赔偿买受人因此遭受的直接经济损失。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了合同价款，同时该合同已在房管部门备案。2005年3月16日，保定京海世贸广场经营管理有限公司为甲方，与乙方原告签订商铺返租合同，合同约定乙方同意将位于保定市高开区“京海世贸广场”一层412#商铺建筑建筑面积8平方米返租给甲方，返租时间为15年，从2005年5月18日起至2020年5月17日止。甲方前三年每年按乙方购买该商铺的实交购房款78500元为基数，按照实交房款第一年7%、第二年8%、第三年9%的比例向乙方支付租金；从第四年起甲方按商场全部出租铺位租金总和的90%，按投资比例给予乙方支付租金，即个人租金=［商场租金总收入×90%／商场总面积］×个人面积×个人房价系数。该合同签订后，保定京海世贸广场经营管理有限公司按约向原告支付了3年的租金。对上述事实，原、被告双方无争议。2008年7月31日，被告向保定市政府、高新区管委会、市房管局提交《关于申请撤销京海世贸广场已备案购房合同的请求报告》，报告称，共有约1700名业主与保定京海世贸广场经营管理有限公司签订了返租合同，几年来投入巨资招来数家知名企业经营，但由于经营不善，拖欠租金并纷纷退场；自2006年开业至今，各商家经营不好，租金收不上来，但公司为维护业主的利益自筹资金保证了前三年业主的回报利益，经过艰苦努力已将北国商城引入本项目，希望能借助北国商城的实力把项目带动起来；有部分业主认为第四年起收益率低，与购房时的预期不符，以及房产证迟迟办不下来，反应激烈，情绪不稳定，数次到市政府聚会；在高新区管委会的组织协调下，公司配合做了许多解释和安抚工作，并采取问卷调查的方式主动征求全体业主的意见，如多数人选择解除购房合同，公司会尊重业主的选择解除购房合同，并尽快筹集资金来退房款，以尽快化解矛盾。2008年8月6日和8月25日，被告在保定市报分别发出二份通知，第一份通知内容为“各位业主：为妥善解决京海世贸广场目前存在的问题，我公司以问卷调查的形式将解决方案广泛征求广大业主的意见，问卷已通过邮寄的方式寄出。多数业主已交回问卷，部分未收到问卷的业主可在2008年8月12日前直接到京海世贸广场售楼部领取并填写问卷。到期未交回问卷的视为弃权。我公司将于8月13日张榜公布调查结果，在广大业主意见的基础上，在保障业主根本利益的前提下，于8月16日公布解决方案。”第二份通知内容为“各位业主：有关京海世贸广场问题的处理办法，我公司已于8月16日正式公布。该解决办法的说明及确认书我们已采用挂号信的方式寄给您，请大家查收并于9月1日前亲自交回售楼部，也可到售楼部直接领取并填写。”此后，被告根据多数业主的意愿，与多数业主签订了合同解除协议书、退款协议书，解除了双方签订的商品房买卖合同，为多数业主办理了退款手续。2009年6月8日，被告为甲方，保定北国商城有限责任公司（以下简称北国商城）为乙方，双方就保定京海世贸广场、保定京海世贸广场西侧的房产土地及附属设备转让事宜签订了资产转让协议书，将保定京海世贸广场土地及连同原告商铺在内的房产整体转让给了北国商城。协议签订后，北国商城向被告足额支付了相应价款，被告将转让协议涉及的土地房屋向北国商城进行了交付，北国商城依法缴纳了相关契税，并已办理涉案房屋所在地土地使用权的变更手续。2010年6月4日，保定市人民政府向保定北国商城有限责任公司颁发了保定市国用2010第13060005711号土地使用权证，地号为0406002、地类（用途）为商业，使用权面积为12460.30。北国商城现已取得了涉案土地的使用权。原京海世贸广场现更名北国先天下，由第三人经营管理。以上事实有商品房买卖合同、商铺租赁合同、资产转让协议书、转让无形资产发票、税收通用缴款书、保定市国用2010第13060005711号土地使用权证以及法庭审理笔录所证实。本院认为，原告与被告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。不动产物权的变动，必须以登记为条件，合同生效不必然发生不动产物权的变动。本案原告所购买的商铺因没有办理产权登记，也没有向登记机构申请预告登记，故原告取得的只是合同法上的请求权，即债权，其对商铺并不享有所有权。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”此部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，其与物权法中的不动产预告登记制度存在本质区别。原告与被告签订的商品房买卖合同虽然办理了合同登记备案手续，但基于该合同的产生的请求权并不具有物权效力，即排他效力。被告与北国商城签订资产转让协议书，将原京海世贸广场土地及房产进行整体转让，合同标的物已交付，北国商城依法缴纳了相关契税，并办理了涉案房屋所在地土地使用权的变更手续，依法取得了土地使用权。根据房地一体原则，原告要求被告返还京海世贸广场的商铺，已不具备返还条件。故本院对原告要求被告返还商铺、办理产权手续，以及要求第三人退还占用原告购买的京海世贸广场商铺的诉讼请求不予支持。被告在商品房买卖合同订立后，在未与原告签订合同解除协议书的情况下，将涉案商铺出卖给北国商城，其行为严重损害了原告的合法利益，已构成根本性违约。基于被告的违约行为，原告可以向被告主张因不能实现合同目的所造成的直接经济损失。原告主张赔偿损失租金15万元的诉讼请求，因原告对其所购商铺不享有所有权，其主张的租金损失，没有事实根据，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，原告请求精神损害赔偿，没有法律依据，本院不予支持。由于被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，无法取得所购商铺，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本院在对上述法律规定向原告进行释明，并告知其可以变更诉讼请求后，原告对其诉讼请求不予变更，仍坚持原诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条第一款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告范廷凯的诉讼请求。案件受理费5478元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  郭振英审判员  鲍云书审判员  卢清江二〇一五年六月二十四日书记员  李超颖