广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法东民一初字第351号
原告（反诉被告）：中山市精钻装饰工程有限公司，住所地广东省中山市东凤镇凤翔大道23号。
法定代表人：梁丽娟。
委托代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄秋丽，女，1980年9月4日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。
委托代理人：黄法中，男，1948年12月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系原告父亲。
第三人：董昀松，男，1990年3月11日出生，汉族，住广东省中山市（伯公村民委员会）。
委托代理人：黄有金，男，1950年11月17日出生，汉族，住广东省中山市，系董昀松父亲。
原告中山市精钻装饰工程有限公司（以下简称精钻公司）诉被告黄秋丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告精钻公司委托代理人叶征鹏，被告黄秋丽委托代理人官丽群、黄法中均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年4月3日签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，合同约定原告将位于中山市东凤镇××路的商铺2间269.73平方米租给被告使用，租赁期自2014年4月3日至2016年4月2日止，每月租金为21000元，物业管理费539元，前三个月为免租装修期，从2014年6月25日前交付首月租金，以后每月25日前缴交下个月租金及物业管理费。合同签订后，原告将上述商铺依约交付给被告使用，被告依约应于每月25日前向原告缴交租金及物业管理费。被告自2015年1月起欠缴租金，经原告多次催缴，被告均以各种理由拒付。原告认为，被告的行为已经构成违约，原告依法起诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告之间租赁合同，被告立即归还租赁商铺给原告；2.被告支付原告2015年1月至4月期间的租金84000元，物业管理费2156元、逾期滞纳金25200元；3.被告支付原告违约金42000元；4.被告支付原告自2015年5月3日起计算至被告返还商铺之日止的商铺占用费（每月按21000元计算）；5.被告承担本案诉讼费用。
被告黄秋丽答辩称：一、案涉的租赁合同为无效合同。无效理由为本案商铺没有通过任何验收手续，包括规划验收、消防验收。二、商铺是违法建筑物，被告到规划所了解到该建筑被批准建设高度为是五层，但实际建了七层，所以该商铺办不了任何验收手续，属违法建筑。三、原告存在欺诈的行为，原告与业主签订租赁合同时约定商铺面积为229平方米，转租给被告时面积就改变为260多平方米，原告存在欺诈。四、本案原告是装修公司，其公司的经营范围没有出租物业该项，超出经营范围，属于非法经营，该合同无效。此外，原告明知道案涉建筑没有通过任何验收，原告就将该建筑出租，其行为损害了公共利益，合同应被认定为无效。五、法律规定，出租人未取得建设许可证或没按照许可证建设房屋，租赁合同无效。
被告另答辩称案涉租赁合同为可撤销的合同。一、租赁合同的抬头写的是精钻装饰材料城，订立合同的出租方是精钻装饰材料城，并不是其他单位，但合同盖章时盖的是精钻装饰工程有限公司的公章，原告的行为构成欺诈。二、原告在材料城门口写着“装饰材料城出租中”，证明案涉商品所处商业区是经营装饰材料的，但是被告在（2015）中二法东民一初字第108号案起诉时才发现一些不是从事装饰材料经营的企业也进驻其中，最后该商业区并没有形成装饰材料城，而被告去工商局调查时，发现原告也没有成立相应的装饰材料城。被告认为原告的上述行为属欺诈性质，即使不存在欺诈，也存在给被告造成重大误解的情况。三、原告存在虚假广告，原告方在进行广告宣传时，宣称将案涉商区发展成一个装饰材料集散、销售的商业中心，但现在并没实现该目标，也没有办理任何关于装饰材料城建设的手续，原告存在欺诈，被告认为是可撤销合同。四、案涉合同是陈润辉与被告签订的，陈润辉在双方签订租赁合同前宣称自己经营装饰材料城，并散发各种招租广告，并且招商广告上刊登自己的联系电话，被告认为是陈润辉个人在以精钻装饰材料城的名义招商，因此陈润辉有不可推卸的责任。租赁合同中没有提到精钻装饰工程有限公司，都是精钻装饰材料城的名义，被告认为陈润辉亦存在欺诈。因此，被告认为应追加陈润辉为反诉被告。
被告黄秋丽另于2015年5月18日向本院提起反诉称：2014年4月被告通过原告派发的宣传资料和路边的广告，得知陈润辉在中山市东凤镇××路一带新建的商铺已成立一个叫中山市精钻装饰材料城，陈润辉自称及在宣传招商广告中称：精钻装饰材料城已得到东凤镇党委镇政府的大力支持，一期规划品牌商铺共有28个，总面积约5000平方米，楼层首层高度6米，可自搭二层，二期规划商铺面积超4万平方米，仓储及加工基地约100亩用地，真正营造一个建筑装饰材料成熟商圈，装饰材料城的定位为中高档建筑材料的经营批发及相关的配套服务，以整合东凤镇目前零散的装饰材料市场资源为主，同时对外引进适量家居建材优秀品牌进驻，并称已有许多装饰材料公司进入该材料城，由于被告看到原告的装饰材料城面积大、商铺多、并有许多装饰材料商家入驻，而且主要认为是集装饰材料为一体的材料城更有利于经营，故在陈润辉的宣传下，于2014年4月3日签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，在该合同中约定被告租用该商铺仅用于建筑装饰材料业务经营，前三个月为免租装修期，并且商铺交付使用起30日内必须开业经营运作等条款，合同签订后，被告投入较大的资金进行装修，并于2014年9月19日试业开张。但开张后，被告发现原告所称的精钻装饰材料城并没有什么装饰公司入驻，原告规划的28间铺位经被告向业主了解到，由于原告没有招到装饰材料公司承租，大多数的铺位已全部退回给业主，根本没有形成一个装饰材料城，后被告到工商部门查询，发现原告也根本没有到工商部门注册精钻装饰材料城，也无成立任何的物业管理公司，现装饰材料城里面经营的是一些酒店、沐足等其他项目，与装饰材料根本无关联，也根本没有一个装饰材料城的现象。现被告在此经营几个月都一直处于严重亏损状态。被告认为，由于陈润辉作虚假宣传，使被告误认为其经营一个东凤镇较大的装饰材料商业圈，故与其签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，所以被告认为陈润辉完全是在隐瞒事实真相，使用欺骗手段使被告与其签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，故根据《合同法》第五十四条的规定，请求法院撤销该合同，并返还原告的押金63000元。此外，因陈润辉的欺诈，导致被告签订合同后对租赁的商铺投入巨额的资金进行装修，现已花费装修费673218元，被告认为原告存在过错，其应当赔偿给被告。因原告从未对被告进行过物业管理，也未成立任何的物业管理公司，故原告收取被告物业管理费539元/月无任何法律依据，被告请求原告予以返还。原告出租给被告的商铺实际面积为229平方米，与合同所约定的269.73平方米不符，原告多收取了40.73平方米的租金，故原告应返还被告多收取的租金18084.12元。
被告依法反诉请求判令：1.依法撤销被告与原告中山市精钻装饰工程有限公司于2014年4月3日签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》；2.原告返还被告保证金63000元；3.原告返还被告多收取40.73平方米商铺在2014年7月至12月租金18084.12元；4.原告返还被告物业管理费239元；5.原告赔偿被告装修损失673128元；6.原告返还被告已收取的租金139557元。
经审理查明：2014年3月28日，陈润辉与第三人董昀松签订《商铺租赁合同》一份，约定董昀松将其所有的位于中山市东凤镇××路西南侧的商铺出租给陈润辉使用。原告诉称陈润辉为公司的业务代表，上述商铺的实际承租人为原告。本案庭审中，第三人董昀松称其对原告将案涉商铺转租给被告黄秋丽的事宜已经知情，并同意原告的上述转租行为。
上述《商铺租赁合同》签订后，陈润辉作为原告中山市精钻装饰工程有限公司的签约代表与被告黄秋丽于2014年4月3日签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》一份，约定原告精钻公司将其位于中山市东凤镇××路3幢第1、2号商铺租赁给被告用作建筑装饰材料业务经营，租赁期限为2年，即自2014年4月3日至2016年4月2日，自合同签订之日起三个月为免租装修期。上述合同第三条约定合同签订当天被告须向原告精钻公司缴纳相当于三个月租金，即63000元的保证金。合同第四条约定自2014年4月3日起至2016年4月2日止，该商铺每月租金金额为21000元，每月物业管理费为539元。合同第十一条约定，被告逾期交付商铺租金和合同所约定的其他应付款项，每逾期一天，应按拖欠金额的5%向原告支付滞纳金，逾期7天的，原告有权采取停止提供被告水、电等相关公共、市政设施服务的措施直至被告履行完相关的付款义务。在租赁期限内，如因被告未按规定支付租金而导致原告单方解除合同的，原告不退还被告租赁保证金，被告还应按合同最高月租金额的200%向原告支付违约金。原、被告双方均在上述《精钻装饰材料城商铺租赁合同》上盖章及签名予以确认。上述合同签订后，被告于2014年4月8日向原告精钻公司缴纳了63000元的保证金，并已支付2014年7月至12月份期间的租金139557元、水电费及2014年7月的物业管理费539元。
原告诉称被告自2015年1月起开始欠缴租金及物业管理费，原告依法起诉至法院，请求解除案涉租赁合同，并要求被告支付相应的租金、管理费并承担相应的违约责任。
被告黄秋丽辩称本案所涉的商铺并未通过相应的规划验收、消防验收等手续，故案涉商铺属违章建筑，原、被告双方签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》应归于无效。
2016年8月9日，被告将案涉商铺归还给原告。庭审中，原告明确表示不要求取得被告对案涉商铺所投入的装修工程的所有权。
被告黄秋丽认为由于原告公司及其签约代表在案涉商铺所处商业楼招租期间，通过虚假广告宣传称：精钻装饰材料城已得到东凤镇党委镇政府的大力支持，规划营造一个建筑装饰材料成熟商圈，定位为中高档建筑材料的经营批发及相关的配套服务，以整合东凤镇目前零散的装饰材料市场资源为主，同时对外引进适量家居建材优秀品牌进驻，现已有许多装饰材料公司进入该材料城。被告受到上述虚假宣传的欺骗，而与原告签订了《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，并因此遭受巨大的损失，被告认为原告应予赔偿。
庭审中，被告为证明原告存在虚假宣传的事实，向本院提交精钻装饰材料城宣传单、广告图片、《精钻装饰材料城招商方案》等证据。经查，上述广告图片显示案涉商铺在与被告签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》前以精钻装饰材料城的名义进行招租。精钻装饰材料城宣传单则载明如下内容：“东凤首个装饰材料供应基地——精钻装饰材料城现正火热招商！精钻装饰材料城位于东凤镇××路，东凤政府机关、大型企、事业单位旁，镇政府规划最繁华商圈地段，绝版黄金位置尽占商机；材料城经营面积8000平方米，一楼5000平方米黄金商铺，二楼3000平方米高档写字楼，优质专业团队服务管理。精钻装饰材料城将以东凤为核心市场，同时向周边镇区辐射。材料城经营陶瓷、天花、水暖、洁具、地板、夹板、油漆、石膏、灯饰、五金、橱柜、窗帘等零售批发。结合中山区域及市场特点，精钻装饰材料城的经营定位是“批零兼营”，即以满足居民的家装购物为主营业务，也能满足一些装修公司、房地产开发企业、工程施工单位的小批量团购。目前，材料城周边在建大小楼盘项目22个，蕴藏无限商机。精钻装饰材料城有着市场的需求，地利的优势、完善的场地设施、高素质的营销策划；首期招商现正火热进行，已有部分品牌、商家进驻，期待与您携手共享黄金商机。”《精钻装饰材料城招商方案》载明其招商总体思路为：“1.筹备初期，应着重项目的整体形象宣传，优先引入优秀品牌，吸引中小商户及散户的招商。2.装饰材料经营具有长期性特点，我们首先通过合理的租金定价与优质管理，先将整个市场造旺，让商户看到发展前景，然后根据运营状态适当稳定地调整商铺租金，让开发商与商户一同成长，实现双赢。3.统筹兼顾，限额招商。对每一种装饰材料采用限额招商经营或对相同经营项目的商户距离进行相应规划，从而遏制恶性竞争，保护经营者权益，营造良好的市场环境，同时也有利于吸引品牌加盟。4.同时诚意邀请各大商户加入东凤镇装饰协会成为理事单位，共享行业资源平台。协会办公地点设在本装饰材料城6幢2楼，已加入协会有以下成员：深圳市中装集团、中山市德荣建筑、天俊建筑、志诚建筑、天工创建、精钻装饰、誉华装饰等一批双关企业及商户。”
被告辩称其为装修上述商铺，已支付673218元装修费用，并在庭审中提交被告与中山市伊品装饰工程有限公司签订的工程施工合同、工程结算表及收款收据以证明该装修费金额。经查，工程结算表盖有中山市伊品装饰工程有限公司的公章，载明装修款总金额为673218.7元，收据则载明中山市伊品装饰工程有限公司收到被告支付的装修工程款673218元。
再查明：2014年12月15日，被告黄秋丽向本院起诉原告精钻公司及陈润辉，认为双方于2014年4月3日签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》属无效合同，故请求法院判令:1.确认被告与中山市精钻装饰工程有限公司于2014年4月3日签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》无效；2.精钻公司、陈润辉返还被告保证金63000元；3.精钻公司、陈润辉返还已收取的租金139557元；4.精钻公司、陈润辉返还被告不合理的收费12396元；5.精钻公司、陈润辉赔偿被告装修损失673208元；6.精钻公司、陈润辉承担本案诉讼费用。2015年5月15日，中山市第二人民法院作出（2015）中二法东民一初字第108号民事判决书，查明被告认为合同无效的依据并不成立，并驳回被告的全部诉讼请求。被告不服该判决，依法上诉至中山市中级人民法院。2016年5月25日，中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第1394号民事判决书，终审认定原、被告双方于2014年4月3日签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》合法有效，并驳回被告的全部上诉请求。现（2015）中中法民一终字第1394号民事判决已经生效。
再查明：被告反诉称原告交付给其使用的商铺的铺内面积为229平方米，较双方租赁合同所约定的商铺面积269.73平方米少了40.73平方米，故被告反诉请求原告返还上述多收取的租金18084.12元。庭审中，被告向本院提交装修图一份，以证明商铺实际面积减少的事实。经查，被告所提交的装修图显示铺内面积为229平方米。原告对被告所提交的装修图不予确认，认为该图为被告单方制作。庭审中，被告并未提交经双方确认或者经专业测量机构制作的商铺面积测量材料。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，因原、被告双方所签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》的合同期限已于2016年4月2日届满，因原、被告双方均无续订合同的意思表示，故本院依法认定原、被告双方的租赁合同关系于2016年4月3日起解除。本院将原、原告双方存在如下争议焦点：
一、原、被告双方所签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》是否有效。本院认为，《精钻装饰材料城商铺租赁合同》已经中山市中级人民法院作出的（2015）中中法民一终字第1394号民事判决书终审认定合法有效，且该判决已经生效，现被告仍反诉主张《精钻装饰材料城商铺租赁合同》无效，已违反“一事不再理”的原则，本院对被告的该项答辩意见不予采纳。
二、被告反诉请求撤销《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，并要求原告赔偿其损失有无依据。本院认为，根据被告所提交的精钻装饰材料城宣传单、广告图片、《精钻装饰材料城招商方案》等证据材料，原告对精钻装饰材料城在上述广告宣传材料上的陈述属于其招商计划范畴，体现为一种远景规划构想，但原告在上述宣传材料中并未作出必须将上述招商计划成功实现的意思表示。故，被告依据上述证据材料认为原告存在虚假广告欺诈的反诉意见并无依据。
另，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本院认为，原、被告双方于2014年4月3日签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，因合同签订之时案涉商铺已具备出租使用的建筑主体条件，故被告在签订该合同后，理应知晓商铺所面临的客观经营环境。基于以上事实，如被告认为《精钻装饰材料城商铺租赁合同》存在基于欺诈、胁迫、重大误解或显示公平等情形而签订，则其应在一年之内，即2015年4月2日前向法院或仲裁机构申请变更或撤销。现被告于2015年5月18日向本院反诉要求撤销《精钻装饰材料城商铺租赁合同》，其已过撤销权的行使期间。被告基于撤销合同而反诉请求原告返还的保证金63000元、物业管理费239元、已收取的租金139557元，并无依据，本院不予支持。
对于被告反诉请求原告返还其多收取的租金18084.12元。被告用以证明商铺面积减少40.73平方米的证据为其单方提交的装修图一份，本院认为，该装修图并未经原告确认，本院对其证明效力不予认可。基于以上事实，在被告未能提交经专业测量机构所出具测量报告的情况下，被告对于商铺面积减少的举证并不充分，其应承担举证不能的责任，本院对被告该项反诉请求不予支持。
三、被告须支付原告的租金、占用费、物业管理费、逾期滞纳金、违约金的金额。本院认为，被告自2015年1月份起开始拖欠租金，故其应按《精钻装饰材料城商铺租赁合同》的约定支付原告2015年1月3日至2016年4月2日期间的租金315000元（21000元/月×15个月）、管理费8085元（539元/月×15个月）。此外，被告在2016年4月3日至2016年8月9日期间继续使用上述商铺，故被告须支付原告上述期间的商铺占用费88900元【21000元/月×4个月+21000元/月÷30天/月×7天】。对于原告诉讼请求的逾期滞纳金25200元及违约金42000元，因《精钻装饰材料城商铺租赁合同》第十一条已对上述违约责任进行明确的约定，本院予以支持。
综上，被告应支付原告2015年1月3日至2016年4月2日期间的租金315000元及管理费8085元、2016年4月3日至2016年8月9日期间的占用费88900元、逾期滞纳金25200元、违约金42000元，合共479185元，扣除被告已缴纳的保证金63000元，被告仍须支付原告416185元。另，因原告不要求取得被告对案涉商铺的装修工程所有权，被告可自行将其对案涉商铺的装修工程予以拆除。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中山市精钻装饰工程有限公司与被告黄秋丽于2014年4月3日签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》已于2016年4月3日解除；
二、被告黄秋丽须在本判决生效之日起七日内支付原告中山市精钻装饰工程有限公司2015年1月2日至2016年8月9日期间的租金、管理费、占用费、逾期付款滞纳金、违约金等款项余额416185元；
三、驳回被告黄秋丽的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3368元，由被告黄秋丽负担（该款原告已预付，被告在本判决生效之日起7日内向原告支付，本院不另收退）；反诉费6371元，由被告黄秋丽负担（该款由被告在本判决生效之日起7日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 卢钊洪
审判员 阮明俞
审判员 伍执娟
二〇一六年十二月十三日
书记员 肖嘉豪
郭君意