中华人�共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23991号
上诉人（原审被告）：邓向民（XIANGMINDENG），男，1955年1月20日出生，美国国籍，联系地址广州市天河区，
上诉人（原审被告）：何朝辉（ZHAOHUIHE）,女，1960年3月28日出生，美国国籍，联系地址：广州市天河区，
上述两上诉人共同委托代理人：李遥约，广东安国律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：尤玲，广东安国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中宝树新街13号1栋四层4147房。
法定代表人：陈马权。
委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
原审第三人：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区解放南路39号2416房。
法定代表人：陈凌，总经理。
委托代理人：何丽敏，该公司员工。
上诉人邓向民(XIANGMINDENG)、何朝辉(ZHAOHUIHE)因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）、原审第三人广州联众房地产代理有限公司（以下简称联众公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人邓向民、何朝辉上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回凯安公司的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用全部由凯安公司承担。事实和理由：一、原审法院不予认可凯安公司是联众公司专门为倾城汇婚庆广场成立的物业管理公司，凯安公司和联众公司存在关联性是错误的。邓向民、何朝辉原审提交证据编号1、2、3、4均能证明联众公司和凯安公司是关联公司，该四组证据是2013年5月，联众公司公司经理郑文华、范楚红使用联众公司的公司邮箱发邮件给倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称倾城汇业委会），邮件正文均表明其俩人是联众公司的职员(原审庭审时联众公司均承认)。往来的邮件是倾城汇业委会和联众公司就物业管理合同、服务进行前期洽谈，而邓向民、何朝辉和凯安公司之间签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》签订时间是2013年8月15日，远晚于双方洽谈合同方案、服务的时间。如不是关联公司则联众公司不可能和倾城汇业委会长时间的对签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》进行洽谈的。从2013年到目前为止，邓向民、何朝辉接收联众公司的邮件都是通过该邮箱，三方目前还就倾城汇的相关事宜发送相关邮件。在邓向民、何朝辉和联众公司、倾城汇业委会签订《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》的过程中，联众公司向邓向民、何朝辉出具《承诺书》，承诺不需要缴交当中的23元/m2物业管理费，由凯安公司和联众公司协商处理。现凯安公司起诉邓向民、何朝辉等业主，仅仅要求25元/m2的管理费，如不是关联公司，则联众公司不会做出承诺，凯安公司也不可能同意该承诺并且起诉仅仅以25元/m2计算。邓向民、何朝辉补充提交《倾城汇婚庆广场管理委托合同及附件》，在该份证据附件《倾城汇婚庆广场物业管理服务方案》第三部分关于凯安“广州凯安物业管理有限公司是广州联众房地产有限公司针对倾城汇婚庆广场专门开设的一家专业的物业管理公司，对倾城汇婚庆广场进行专业的公共秩序维护、消防安全、公共设施设备方的维修及保养、清洁绿化、客户服务等工作。”该份证据作为合同的附件由凯安公司和倾城汇业委会盖章确认。原审法院在审理此案并没有详细查看往来邮件，也没有对该附件凯安公司盖章确认的有关凯安公司是联众公司为倾城汇广场成立的物业公司进行详细说明，在原审判决书中也没有予以详细说明为何不予采信关联性的理由。邓向民、何朝辉提交的往来邮件和经过凯安公司盖章确认的合同附件，足以可以认定凯安公司是联众公司为倾城汇婚庆广场专门成立的物业管理公司，双方存在关联性。二、原审法院对于凯安公司和联众公司承诺邓向民、何朝辉不须缴交物业管理费和公摊水电费抗辩不予采信是错误的。如果倾城汇婚庆广场没有被联众公司进行统一经营，也不存在联众公司和凯安公司免于缴纳的承诺，正常缴纳物业管理费确实是邓向民、�朝辉的义务，但正是存在双方这种情况邓向民、何朝辉和广大业主才不须缴纳管理费。首先，联众公司与广大业主签订《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》前后，发信息给业主并承诺商场开始统一经营后，商铺将不再缴纳管理费、公摊水电费，且会有租金收入。这个承诺应视为联众公司作为该物业的其他物业使用人与业主约定物业使用人承担物业费和公摊水电费的情形。其次，邓向民、何朝辉提交的《关于签定三方合同致联众的函》，该函第5条明确约定“对于现签订三方合同的业主，签合同后如商铺未出租，则不须缴纳管理费……”该函件，由郑文华签名同意执行。而凯安公司原审质证认为，该处管理费应并非指物业管理费而是《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》约定的15%营运费；同时郑文华并非是凯安公司的职员，即使是物业管�费郑文华也无权表示凯安公司同意免交管理费。邓向民、何朝辉认为，《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》明确约定是运营费或运营管理费，而且该合同中关于运营费的大部分均注明是“15%的运营费”或“15%的运营管理费”，相反该份证据没有“运营”或“15%运营”的字样。《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》明确约定，商铺只有在出租的情况下才会产生15%的运营费，没有出租是没有的。导致业委会发函，并非是联众公司违反约定将没有出租的商铺收取了15%的运营费，而是将其他商铺的租金在扣除15%的运营管理费后还扣除其他未出租的物业管理费，才导致发函要求予以减免。因此，该函所说的“管理费”属于物业管理费是完全没有争议的。对于凯安公司陈述，郑文华不能代表其公司进行承诺的说法也同样是错误的。(1)凯安公司是联众公司专门为倾城汇婚庆广场成立的物业管理公司，凯安公司和联众公司存在关联性，因此郑文华是有权代表凯安公司。(2)2014年1-8月期间联众公司工作人员发出的电子邮件、《倾城汇物业管理人员组织机构图》显示，郑文华先后担任倾城汇婚庆广场物管人员营运总监(代)、物管人员现场的总负责人、物业经理、物业管理经理(兼)等职务。郑文华签名同意执行的《关于签定三方合同致联众的函》是在2014年8月25日，此时他恰恰是他兼任物业管理经理职务，郑文华也完全有权同意免除未出租的商铺物业管理费。(3)邓向民、何朝辉在原审提交的证据序号9，该组证据在凯安公司盖章处均有签名。如像原审庭审凯安公司所述郑文华不是凯安公司物业经理，为何在发文时让一个其他公司的人员在公司重要的文件签名?这显然与常理不符，足以证明凯安公司是联众公�专门为倾城汇婚庆广场成立的物业管理公司，凯安公司和联众公司存在关联性。联众公司发给业主的信息是视为一种免于缴纳物业管理费和公摊水电费的承诺，联众公司和凯安公司的经理郑文华，代表联众公司和凯安公司同意未出租的商铺不须缴纳物业管理费也是一种承诺。而这两次承诺应属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，应当认定为物业服务合同的组成部分，足以证明邓向民、何朝辉提出凯安公司和联众公司承诺邓向民、何朝辉和其他业主商铺在未出租是不须交纳物业管理费和公摊水电费的事实。三、原审法院采纳凯安公司要求邓向民、何朝辉每月按10.8元/平方米计算交纳公摊水电费是错误的。首先，邓向民、何朝辉认为依据上述凯安公司和联众公司的承诺，邓向民、何朝辉是不需要交纳公摊水电费的�其次，依据2013年8月15日倾城汇业委会与凯安公司签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》第四条第2项约定，公摊水电费的收取是根据使用多少进行分摊多少，签订合同后，凯安公司也是依据使用多少分摊多少对商户进行收取。但凯安公司在2013年12月24日，向倾城汇商户发出《通告》的方式改变收取公摊水电费的方式。邓向民、何朝辉认为，该种擅自改变收取公摊水电费的方式是不具有合同效力。1、业委会通过业主大会投票选聘的方式代表业主和凯安公司签订物业管理合同，合同条款改变必须经过业主大会投票通过才能改变，凯安公司在原审时并没有提供证据证明改变收费方式是否经过倾城汇业委会或业主大会投票同意的证据；2、凯安公司发出《通告》的接受者是承租的商户而非业主本人，并提交证据证明业委会或联众公司有权代为收取凯安公司的通知。因�，凯安公司改变公摊水电费的收费方式并没有合同约定的依据，原审法院不应该采纳凯安公司的意见。四、原审法院支持凯安公司要求邓向民、何朝辉延付物业管理费的违约金请求是错误的。第一、邓向民、何朝辉坚持认为邓向民、何朝辉依据凯安公司和联众公司的承诺不须交纳管理费和公摊水电费，既然不须交纳则不存在逾期交纳的情形；第二、依据《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》第四条第1项约定，物业管理费是按月支付，但整个合同并没有明确约定按月是指示哪一个月，既然约定不明就无法计算逾期的天数，应从起诉之日的第二个月计算。第三、倾城汇婚庆广场已经移交给联众公司进行经营管理，联众公司和凯安公司均承诺不予交纳管理费，即使该承诺不被原审法院采纳，但能证明双方就交纳管理费是存在争议的；对于双方存在的争议，显然不应该简�认定为逾期交纳，因此即使原审法院支持所支持的违约金也应该从起诉之日计起。凯安公司是联众公司专门为倾城汇婚庆广场成立的物业管理公司，凯安公司和联众公司存在关联性。联众公司和凯安公司对业主免于缴纳物业管理费和公摊水电费的承诺和书面同意函，足以证明邓向民、何朝辉不须缴交物业管理费和公摊水电费的事实。而凯安公司擅自改变公摊水电费的计算方式、计算滞纳金的起止时间没有合同约定的依据等情况，原审法院的认定完全是错误的。
被上诉人凯安公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人联众公司答辩称：一、本案案由是物业服务合同纠纷，依据《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》及现有的法律法规，联众公司与本案纠纷无关。（一）原审法院中对邓向民、何朝辉与凯安公司所签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》(以下简称《物业合同》)进行了细致的审查，明确该《物业合同》对邓向民、何朝辉具有约束力。该《物业合同》中从未涉及联众公司，更未约定本案所涉的物业管理费用、水电费用应由联众公司缴纳。（二）《物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等法律法规均明确邓向民、何朝辉作为涉案商铺的业主有义务交纳物业费及其它相关费用。所以，原审判决中确认，凯安公司作为物业管理企业，邓向民、何朝辉接受了其提供的管理服务，应按相关规定及约定交纳物业费。该认定显然无误，符合《物业合同》的约定及法律规定。二、联众公司从未承诺代替邓向民、何朝辉承担本案所涉及的物业管理费用及其他相关费用。（一）《倾城汇婚庆广场商�营运管理及租赁委托合同》(以下简称《委托合同》)中，联众公司与邓向民、何朝辉之间是委托代理关系。根据联众公司与邓向民、何朝辉及倾城汇业委会所签订的三方《委托合同》中第五条第一款的约定，营运管理费属于联众公司作为代理人完成委托代理事务后，所应获得的报酬。该《委托合同》中并无明确约定应由联众公司支付涉案物业的物业费用，也无隐含约定联众公司需要以承担涉案物业管理费及其他费用作为获得上述报酬的前提条件。所以，邓向民、何朝辉依据《委托合同》主张联众公司应承担本案所涉及的物业管理费及其他费用是没有依据的。（二）从客观事实上看，联众公司亦从未占用涉案物业，也不是该物业的实际使用人。物业费的缴纳主体是业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人。《委托合同》中明确邓向民、何朝辉及倾城汇业委会�始至终掌握着涉案商铺的业态管理、租金定价权等所有权人的权利。联众公司既没有实际占有或使用涉案商铺的权利来源也没有客观的利益驱使而占有该商铺。而且，邓向民、何朝辉并无证据证明联众公司有占有和使用商铺。所以，联众公司不是法律上规定的缴纳物业管理费的主体。原审判决认定依据合同约定及法律规定，联众公司与本案无关。联众公司未承诺代替邓向民、何朝辉承担本案所涉及的物业管理费用及其他费用。再者，《委托合同》不是本案的争议焦点所在，原审判决对相关细节不进行阐述及论证正确无误。三、联众公司无权代表也从未代表凯安公司承诺免除邓向民、何朝辉物业管理费用。（一）根据工商登记显示，联众公司和凯安公司互不持股。即使两者存在关联，《物业合同》具有相对性，作为业主代表的倾城汇业委会也是知情的，邓向民、何�辉作为业主应承担相应的法律后果，不能以此主张免除其承担物业管理费的义务。邓向民、何朝辉依据凯安公司作为物业管理方而联众公司作为物业营运方而进行的一系列的正常业务交流文件，便主观臆断凯安公司与联众公司之间存在关联关系，企图以此认定联众公司的工作人员郑文华先生有权代表凯安公司的论点，是不符合客观逻辑的。所以，联众公司与凯安公司是否为关联公司根本与本案无关，也并非本案争议焦点。同时，邓向民、何朝辉未有就其主张进行举证，关于其主张的推理完全是主观臆断，毫无事实依据。（二）《关于签定三方合同致联众的函》。1、从形式上看，该函标题明确为三方《委托合同》所涉及的内容，所沟通的单位是联众公司而并非凯安公司，所涉及的是委托合同签订事宜而非物业管理事宜。2、从内容上看，整个行文均提及到与业主签订�方《委托合同》。而邓向民、何朝辉仅仅片面地看函件的第5条内容，却忽略了前面4项内容均是谈及三方《委托合同》的事宜。显然，邓向民、何朝辉主张函件所涉及的管理费不是三方《委托合同》中的“营运管理费”而解读为《物业合同》中的“物业管理费”的观点是片面且主观的，毫无事买及法律依据的。3、函件的沟通原因是基于2014年7月期间，陆续有新业主签订三方《委托合同》，该部分新业主希望在其铺位未出租前，就参与到原有的租赁租金分配当中。为确保旧有业主的权益不受损害，权衡双方利益后，倾城汇业委会和联众公司通过该函件明确：新业主在签订三方《委托合同》后商铺为出租前，不需缴纳《委托合同》中的营运管理费，同时也不参与原有租赁租金分配。待其商铺出租后，才与旧业主一并参与分配租金并给付营运管理费。所以，《关于签定三方合同致联众的函》从出具原因、行文形式及整体内容，都是涉及三方《委托合同》的履行问题，从未涉及物业管理费等相关问题。更没有联众公司代表凯安公司作出免除邓向民、何朝辉本案所涉费用的意思表示。四、关于合理性的讨论。从权利义务对等上论述，邓向民、何朝辉依据《委托合同》向联众公司支付租金15%作为委托代理事务的报酬。若因经营状态不佳则要求联众公司承担涉案商铺的物业成本等经营风险，那么邓向民、何朝辉与联众公司之间应该是涉案物业的租赁关系，而并非委托合同关系。邓向民、何朝辉亦应作为转租人获得该店铺转租过程中的绝大多数利益，而并非仅就租金获得15%利润。事实上，邓向民、何朝辉依据《委托合同》就管理涉案物业代为收取租金收益的85%。邓向民、何朝辉既作为涉案商铺的所有权人，实际上又获得该商铺所�生的绝大多数收益，依法律及客观合理性判断，其都是本案所涉缴纳物业管理费的适合主体。从客观事实中展现，自联众公司进驻倾城汇广场后一个月内，商场租赁率已有大幅度的提升，该期间凯安公司并非商场的物业管理方。可见，联众公司的勤勉任职行为与凯安公司是否能作为商场物业管理方无任何关系。邓向民、何朝辉在本案中的主张是企图转移自身责任的一种轻信重利的行为，该行为严重挫伤了联众公司作为正常商业行为里委托代理商铺营运业务方面的基本商业信仰以及颠覆了商业市场对于商铺运营业务的行为准则。综上所述，邓向民、何朝辉的所有观点均属于其主观臆断，完全脱离合同等文件的客观意思表示。
被上诉人凯安公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、邓向民、何朝辉支付2015年6月1日至2017年1月31日的物业管理费11780元及逾期付款�约金（以邓向民、何朝辉每月应缴物业管理费为基数，分别按照每日千分之一的标准计算，从2015年6月1日起至邓向民、何朝辉实际付清所有物业管理费和违约金之日止）；2、邓向民、何朝辉支付2015年6月1日至2017年1月31日的公摊水电费5080元；3、邓向民、何朝辉承担本案的诉讼费。
原审法院认定事实：房地产权证记载，邓向民、何朝辉是位于海海××区××大道××宝树××街××号铺的产权人，建筑面积23.54平方米，登记时间为2010年12月20日。
2013年8月15日，凯安公司（乙方）与倾城汇婚庆广场业主委员会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，座落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本合同确定的物业管理收费标准中不包含公共用水和公共用电的费用分摊；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。
凯安公司从2013年9月1日开始对倾城汇婚庆广场进行物业管理。邓向民、何朝辉的涉案房屋属于倾城汇婚庆广场范围内。
邓向民、何朝辉（甲方）与联众公司（乙方）、倾城汇业委会（丙方）签订了《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》，订明甲方授权乙方为全权代表，以乙方名义，为甲方合法拥有的物业独家全程代理策划、宣传推广、招商招租及对该物业的日常营运管理等工作；委托期限为十二年半，即由2013年4月30日至2025年10月31日止；甲方同意乙方在正式开业后在租金及其它收入中提取15%作为日常营运管理费用；等。
2013年7月13日，联众公司出具《承诺书》，载明：联众公司承诺倾城汇婚庆广场四楼4169号铺业主，每月不需要缴交全额48元/㎡的物业管理费，原因如下：由于本商铺业主已于2013年7月20日或以前签署《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》；按合同约定，业主同意本公司从该商铺业主的租金收益中提取15%作为营运管理费并同意本公�向租户收取宣传推广费用；相应地本公司承诺该商铺业主的每月物业管理费不需要全额缴交，只需每月缴交25元/㎡的物业管理费，而当中不需缴交的23元/㎡物业管理费作为倾城汇婚庆广场宣传推广费之用；该不需缴交的23元/㎡物业管理费由本公司与广州凯安物业管理有限公司协商处理，直至倾城汇婚庆广场业主委员会与广州凯安物业管理有限公司签订的首份《物业管理委托合同》期限终止为止。
凯安公司为证明其主张事实，提交证据如下：1、《选聘物业管理公司问卷调查表得票情况统计表》；2、《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》；3、物业服务合同备案回执；4、关于新物业管理公司进驻管理的《函》；5、《关于新物业管理公司进驻管理的事宜》（倾委文20130829-1）；6、关于公摊水电费调整的通告；7、付款通知书及送达证明；8、房产证；9、广州供�局有限公司电费通知单；10、电费发票；11、水费及排污费发票；12、水电公共分摊明细表；13、通告签收表；14、（2015）穗海法民三初字第1066号民事判决书；15、原审法院（2015）穗海法民三初字第1113号民事判决书。
邓向民、何朝辉质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认。选聘凯安公司为涉案物业的管理公司的过程中，一直是由业委会与联众公司协商确定的，但最后才由凯安公司和业委会签订物业管理合同；对证据2真实性、合法性予以确认，但凯安公司没有把附件1提交，且在双方洽谈的过程中，联众公司提供的关于物业管理费的收费标准的两种方案是25元和27元，而不是48元；对证据3真实性、合法性予以确认，但对于管理费的价格并非是双方真实意思的表示；对证据4真实性、合法性、关联性有异议，该函从未向邓向民、何朝辉送达或者公示过，且�的内容不是发给邓向民、何朝辉，而是承租的商户；对证据5真实性、合法性、关联性不予确认，该函业委会从未向邓向民、何朝辉送达或公示过，且函的内容是向承租的商户送达；对证据6真实性、合法性、关联性有异议，对凯安公司改变收取公摊水电费的价格和收取方式的做法是否有效存在疑问；且通告也是向承租商户进行送达，公告中所涉及的收取公摊水电费的对象也是各商铺而非业主；证据7真实性、合法性、关联性有异议，邓向民、何朝辉并没有收到需要缴纳管理费和公摊水电费通知，相反业委会多次发函给凯安公司和联众公司表明管理费和公摊水电费应由商铺承担，没有出租的商铺是予以免交的；对证据8真实性、合法性、关联性无异议；对证据9-11的质证意见，据业委会陈述，凯安公司确实垫付了倾城汇广场的水电费，至于每月的水电费多少钱，邓向民、何朝辉不清楚；证据12真实性不予确认，该表为凯安公司自行制作自行统计，相应的水电费应随出租率的高低而变化，不可能与2013年出租率高峰期相对比。对证据13真实性、合法性无法确认，通告是向商场的承租户公示的，而非向邓向民、何朝辉公示；对证据14-15真实性、合法性予以确认，但该两份判决书内容并没有提及公摊水电费调整，邓向民、何朝辉也没有默认凯安公司擅自变更水电费的行为。
联众公司质证意见：对凯安公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但与我方无关。
邓向民、何朝辉为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、2013年5月10日电子邮件《倾城汇物业管理合同及服务方案》；2、业委会2013年5月10日至7月1日电子邮件列表；3、2013年8月8日电子邮件《物业管理委托合同及宣传推广及管理服务协议修改版130808》；4、2013年6月27日电子邮件《凯安执照2》；5、联众地产网站组织架构页面打印件；6、2014年1月4日电子邮件《倾城汇物业人员组织架构图2014年1月》及附件；7、国家企业信用公示系统，广州鼎固资产有限公司企业基础信息；8、2015年12月31日电子邮件《2016物业管理费全年预算》；9、《倾城汇婚庆广场扶手梯维修还款协议》《关于增加2月份礼品费用支出的函》；10、《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》；11、《承诺书》；12、短信截图；13、2016年10月21日及11月3日电子邮件《关于倾城汇婚庆广场未出租的物管费和公摊费事宜函件》及附件；14、《关于签订三方合同至联众的函》。
凯安公司质证意见：对于证据1-4真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5真实性、合法性、关联性不予确认，截图是联众公司的网站，与凯安公司无关；对证据6真实性、合法性�关联性不予确认，与证据1-4质证意见一致；对证据7真实性、合法性予以确认；对证据8真实性、合法性、关联性不予确认；对证据9中还款协议真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容不予确认，郑文华是涉案商场运营的直接主管，所以凯安公司直接委托他签订该还款协议，不能因此推定凯安公司和联众公司就是同一家公司或者关联公司，另一份函件与本案无关，不予确认；对证据10真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；对证据11予以确认；对证据12、13、14的真实性、合法性、关联性不予确认。
联众公司质证意见：对证据1-5的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据6的质证意见与证据1-4意见一致；对证据7真实性、合法性予以确认，但与本案无关；对证据8与证据1-4的意见一致；对证据9中的还款协议的真实性、合法性由法院进行确认；对证据10的委托合同中并没有对物业费、水电费有任何约定；对证据11真实性合法性予以确认，承诺承担23元的物业管理费，说明联众公司是尽职代理人；对证据12、13的真实性、合法性关联性不予认可；对证据14的函件不是对原委托合同的变更，而仅是对合同条款的解读。
凯安公司于2017年5月15日提起本案诉讼。
原审法院认为：凯安公司是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与凯安公司签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘凯安公司的决定对业主具有法律约束力。邓向民、何朝辉的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对邓向民、何朝辉具有法律约束力。凯安公司向邓向民、何朝辉提供了物业服务，邓向民、何朝辉应支付相应对价。邓�民、何朝辉辩称凯安公司和联众公司是关联公司且凯安公司和联众公司均承诺邓向民、何朝辉不需缴纳物业管理费和公摊水电费，联众公司对此予以否认，邓向民、何朝辉提交的证据亦不能证明该事实，故对邓向民、何朝辉该抗辩意见，原审法院不予采信。
《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费）。诉讼中，凯安公司表示对邓向民、何朝辉的涉案物业按每月25元/平方米×23.54平方米标准计算从2015年6月1日起至2017年1月31日止的物业管理费，并无不妥，原审法院予以采纳。邓向民、何朝辉是倾城汇婚庆广场范围内商铺的业主，对合理发生的公摊水电费用理应予以缴交。根据凯安公司发出的《通告》和水电费发票，对凯安公司要求从2015年6月1日起至2017年1月31日止，每月按10.8元/平方米×23.54平方�标准计付公摊水电费的请求，原审法院予以采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求邓向民、何朝辉支付延付物业管理费的违约金请求，原审法院予以支持，但应从2015年7月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，并以邓向民、何朝辉所欠物业管理费本金为限。对凯安公司要求从2015年6月1日起计算延付物业管理费违约金的请求，原审法院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作出如下判决：一、被告邓向民（XIANGMINDENG）、何朝辉（ZHAOHUIHE）在本判决生效之日起10日内支付�2015年6月1日起至2017年1月31日止的物业管理费（每月按25元/平方米×23.54平方米的标准计）及支付延付2015年6月1日至2017年1月31日期间物业管理费的违约金（从2015年7月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费本金为限）给原告广州凯安物业管理有限公司；二、被告邓向民（XIANGMINDENG）、何朝辉（ZHAOHUIHE）在本判决生效之日起10日内支付从2015年6月1日起至2017年1月31日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×23.54平方米的标准计）给原告广州凯安物业管理有限公司（以原告主张的5080元为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由被告邓向民（XIANGMINDENG）、何朝辉（ZHAOHUIHE）共同负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1、倾城汇婚庆广场业主委员会于2014年7月29日向联众公司发出《关于签定三方合同致联众的函》，该函件第五条载明对于现签定三方合同的业主，签合同后如商铺未出租，则不须缴纳管理费，但不参与分配，等商铺有租金收入则参与分配等。郑文华在该函件上签署同意。凯安公司表示上述函件提及的管理费不是物业管理费，是营运管理费。联众公司表示该函件所表述的管理费明显是指向三方委托合同中约定的运营管理费而并非邓向民、何朝辉错误误读的物业管理费。2、邓向民、何朝辉表示据其了解凯安公司所主张的公摊水电费每月每平方米10.8元是�安公司与倾城汇婚庆广场业主委员会后来协商变更的，该收费标准仅是对商户，而非业主，根据凯安公司和联众公司的口头信息承诺，公摊水电费未出租是免交的。
二审中，凯安公司表示上述函件是发给联众公司，相对方不是凯安公司，联众公司表示确认该函件的真实性。
本院认为，本案各方争议的焦点问题是：凯安公司是否有权要求涉案商铺的业主邓向民、何朝辉支付2015年6月1日至2017年1月31日的物业管理费11780元及逾期付款违约金、公摊水电费。对此，本院分析如下：
凯安公司与倾城汇业委会于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》合法有效，而涉案商铺位于倾城汇婚庆广场内，故该合同对作为涉案商铺业主的邓向民、何朝辉具有法律约束力。凯安公司已经为涉案商铺提供了物业服务，邓向民、何朝辉作为涉案�铺的业主理应支付相应的对价。该合同明确约定商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），该物业管理收费标准不包含公用水电费分摊，物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施水电费用和路灯用电费用以及电梯根据建筑面积合理分摊（每月）向业户收取；公用水电本着公开、透明的原则分摊；业主/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金。2013年7月13日联众公司出具的《承诺书》明确表示业主只需每月缴交25元/㎡的物业管理费，业主不需缴交的23元/㎡物业管理费由该公司与凯安公司协商处理。邓向民、何朝辉并未向凯安公司缴纳涉案商铺自2015年6月1日至2017年1月31日向的物业管理费，现凯安公司要求邓向民、何朝辉以每月25元/平方米的标准支付该时间段的物业管理费及延付期间的违�金，并未违反《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》中所约定的标准，原审法院判令邓向民、何朝辉按此标准向凯安公司支付物业管理费及相应的违约金，于法有据，本院予以维持。
邓向民、何朝辉上诉主张凯安公司和联众公司是关联公司且凯安公司和联众公司均承诺邓向民、何朝辉不需缴纳物业管理费，但凯安公司和联众公司对此予以否认，邓向民、何朝辉所提交的电子邮件及结构图等证据并不足以证明凯安公司和联众公司系关联公司，邓向民、何朝辉以郑文华签字同意的2014年7月29日倾城汇业委会向联众公司所发的《关于签定三方合同致联众的函》中第5条的约定“对于现签订三方合同的业主，签合同后如商铺未出租，则不须缴纳管理费……”为依据主张其不需向凯安公司缴纳物业管理费，但该函件系倾城汇业委会向联众公司所发函件，凯安公司并非该函件的相对方，其亦未在该函件上加盖公章，而郑文华系联众公司工作人员，其当时并未就物业管理费问题取得凯安公司授权，该函件所做约定并不能约束凯安公司，邓向民、何朝辉亦未能举证证明凯安公司同意对涉案商铺的物业管理费的收费标准进行调整，故邓向民、何朝辉该上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；邓向民、何朝辉的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人邓向民、何朝辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
�判员黄嵩
二〇一八年三月九日
本
书记员 徐毅敏