广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终5663号上诉人（原审被告）：张珍花，女，1978年12月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邱志军，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐岳，男，1989年8月4日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：侯靖宇，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：满堂红（中国）置业有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐悦来南路18号A1座第5层，统一社会信用代码914420006752328468。主要负责人：陈晓华。委托诉讼代理人：徐楚芹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。上诉人张珍花因与被上诉人徐岳、满堂红（中国）置业有限公司中山分公司（满堂红中山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张珍花上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实与理由：涉案房屋是张珍花与丈夫王志鹏的夫妻共同财产。张珍花出卖房屋未与王志鹏商量，在遭到王志鹏反对后决定终止交易。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条规定，必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。王志鹏是必须参加诉讼的当事人，一审法院遗漏必须参与诉讼当事人，依法应发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案《房地产买卖合同》未取得王志鹏追认，该合同依法应认定为无效，一审认定合同有效错误。满堂红中山分公司作为专业房地产买卖中介机构，未尽职审查涉案房地产的权利情况，是导致合同无效及无法履行的主要原因，其应承担主要过错责任，一审法院回避该事实，仅判令张珍花向徐岳返还购房款及支付违约金不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。徐岳既主张违约金，又主张定金不符合法律规定。被上诉人徐岳辩称，张珍花与徐岳签订的合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效。本案是房屋买卖合同纠纷，而非房屋确权纠纷，王志鹏不是合同主体，不是必须参加诉讼的第三人。徐岳要求张珍花退还定金而不是双倍返还定金，徐岳要求张珍花支付违约金没有违反法律规定。被上诉人满堂红中山分公司辩称，张珍花是涉案房产唯一登记权利人，满堂红中山分公司有理由相信其有权处置涉案房产且有权签订《房地产买卖合同》，且签订《房地产买卖合同》时王志鹏也在场，满堂红中山分公司向王志鹏解释说明合同条款，张珍花在征得王志鹏的同意后才签订《房地产买卖合同》。张珍花为了逃避承担违约责任才捏造满堂红中山分公司未查明房屋产权。徐岳向一审法院起诉请求：1.判令张珍花返还购房定金10000元；2.判令张珍花支付房屋总价百分之十的违约金115000元。一审庭审中，徐岳增加诉求：解除双方于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》。一审法院认定事实：2017年3月5日，徐岳（买方）、张珍花（卖方）及第三人满堂红中山分公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》及附件，买卖双方就买卖涉案房屋的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下:……二、买卖双方同意涉案房屋总楼价为1150000元。此价格已包括卖方自买入涉案房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括但不限于基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。三、买方合法持有[销售登记备案表]号码为HTN2013075026。卖方保证对涉案房屋享有合法所有权，如存在隐瞒与涉案房屋有关的重要事实或者提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致涉案房屋无法办理产权登记手续的，卖方因赔偿由此而给买方及经纪人方造成的全部损失。……六、因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期超过十天的，违约方按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。备注：1.协商一致，由于业主房产证未拿到，所以3月6日查册没问题后，定金先交付10000元，剩余40000元在业主拿到房产证后当天交付；2.如若从签订本合同日起超过40天未拿到房产证，双方另行协商，若协商不一致时，业主无息返还10000元定金，本合同自动解除；3.业主张珍花从签订本合同日起，需全力配合中介方区各部门办理全房产证相关手续；4.本合同条款若与备注内容不一致时以备注内容为主。附件中约定：按揭付款，定金：人民币50000元，买方须在2017年3月6日支付给卖方。卖方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。同日，徐岳以银行转账方式向张珍花支付定金10000元，并出具了收款证明。但张珍花未配合徐岳完成交易,且明确表示不向徐岳出售该房屋。徐岳据此将张珍花诉至一审法院，提出上述诉讼请求，张珍花答辩如上。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。徐岳、张珍花签订《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应当恪守履行。徐岳已按合同约定将定金10000元交付给张珍花，张珍花因自身原因未履行其义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。徐岳据此将张珍花诉至一审法院，请求解除《房地产买卖合同》，向其返还定金10000元和支付房屋总价百分之十的违约金115000元，合理有据，一审法院予以支持。张珍花主张本案房屋交易价格显失公平，理据不足，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除徐岳与张珍花于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》；二、张珍花应于一审判决发生法律效力之日起七日内向徐岳返还购房定金10000元并支付违约金115000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取为1400元，诉讼保全费1145元，共计2545元（徐岳已预交），由张珍花负担（该款由张珍花于一审判决发生法律效力之日起七日之内迳付徐岳）。二审中，张珍花向本院提供结婚证复印件一份，证明张珍花与王志鹏系夫妻关系。徐岳对该证据的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，认为该证据与涉案合同效力无关。本院经审理查明：徐岳、张珍花及满堂红中山分公司签订的《房屋买卖合同》第三条约定，卖方合法持有[销售登记备案表]号码为HTN2013075026。该合同附件约定：卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额于总楼价20%的违约金。买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。关于涉案合同效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”张珍花与王志鹏系夫妻关系，涉案房产属夫妻共同财产，王志鹏虽未在涉案合同上签名或追认，但张珍花与徐岳签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。张珍花关于合同无效的主张，本院不予支持。合同签订后张珍花不履行义务将标的物所有权转移至徐岳名下，已经构成违约，徐岳要求其承担违约责任依法有据，一审法院予以支持并无不当。本案徐岳请求张珍花承担违约责任，未请求继续履行合同，王志鹏并非本案必须参加诉讼当事人，一审法院未予追加并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现徐岳仅要求张珍花退还定金，未选择适用定金条款要求张珍花双倍返还定金，故徐岳要求张珍花支付违约金，不属违约金及定金条款同时适用的情形。一审中徐岳并未要求满堂红中山分公司承担责任，且该公司并非本案买卖合同当事人，根据不诉不理的诉讼规则，一审法院未判决满堂红中山分公司承担责任亦无不当。综上所述，张珍花的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元（张珍花已预交），由张珍花负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  张群立审判员  刘 通二〇一八年四月十九日书记员  莫 琰