中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14516号
上诉人（原审被告）：姜培芳，女，1943年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱洁，女，1986年12月21日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：叶佳欣（系朱洁丈夫），1983年12月3日生，汉族，住上海市闵行区。
原审被告：姜华（英文名：JIANGHUA），女，1976年10月30日出生，新加坡国籍，住新加坡。
上诉人姜培芳因与被上诉人朱洁、原审被告姜华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初18086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姜培芳上诉请求：维持一审判决第二、第三、第五项，撤销一审判决第一、第四项，改判姜培芳赔偿朱洁自2016年1月13日起至2016年2月23日止的同期银行贷款利息损失；本案一审、二审案件受理费由朱洁负担。事实和理由：上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人为姜华。姜华及姜培芳从未在中介公司处挂牌出售系争房屋，也从未将该房屋出租。上海XX有限公司（以下简称XX公司）直接上门称有客户愿意购买系争房屋。在各方均明知姜培芳未取得姜华授权的情况下，姜培芳代姜华与朱洁签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，姜华将系争房屋出售给朱洁。事后，姜华明确表示拒绝出售系争房屋，也未对姜培芳的代理行为进行追认，签订居间协议时，XX公司及朱洁均明知姜培芳尚未取得姜华的授权，故涉案居间协议虽已成立，但未经姜华追认前，属于效力待定的合同。现姜华明确表示对姜培芳的行为不予追认，故该合同对产权人姜华不发生效力，对代理人姜培芳也不生效。姜培芳作为无权代理人，仅需承担缔约过失责任。因姜培芳于2016年2月23日已明确其未获得姜华的授权及追认，并要求朱洁提供账户以退还收取的定金，但朱洁并未予以配合，故姜培芳仅需承担自收取定金日起至2016年2月23日止的朱洁已付定金之同期银行贷款利息损失。一审法院判令姜培芳承担违约责任，属于适用法律错误，应予以纠正。
朱洁辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
姜华未具答辩意见。
朱洁向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除朱洁与姜华订立的《房地产买卖居间协议》；2.判令姜华向朱洁返还已支付钱款10万元；3.判令姜华承担解除《房地产买卖居间协议》的违约责任，向朱洁支付违约金56万元；4.如姜华因未授权出售房屋而不承担违约责任的，则由姜培芳向朱洁赔偿因其过错造成朱洁的实际损失（暂按56万元计算）。本案一审审理中，朱洁变更诉请为：1.判令解除双方签订的居间协议；2.要求姜培芳、姜华共同返还已支付的定金10万元；3.要求姜培芳、姜华共同承担解除居间协议的违约金56万元。本案一审审理中，朱洁把第一条诉请明确为：解除居间协议中朱洁和姜华之间的房屋买卖关系。
一审法院认定事实：系争房屋为售后公房，产权人登记为姜华一人。
姜培芳与姜华系母女关系。
2016年1月13日，在案外人XX公司的居间下，姜培芳代姜华（甲方）与朱洁签订了《房地产买卖居间协议》，约定：甲方为出售方，委托XX公司提供居间媒介服务；出售的房屋为系争房屋，权利人为甲方，总房价款为280万元；朱洁已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合朱洁的购房要求，为表示购买诚意，朱洁于2016年1月13日前向XX公司支付意向金2万元；如甲方签署本协议，则朱洁同意交付的意向金转为定金，由此构成朱洁支付给甲方的首期定金；待甲方签订本协议后3日内，朱洁应自行或通过XX公司补足定金（含首期定金）至10万元；朱洁于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过XX公司或直接向甲方支付首期房价款84万元（含已支付的定金）；朱洁通过贷款方式支付第二期房价款50万元；2016年4月15日前，朱洁通过XX公司或直接向甲方支付其他房价款（除尾款）141万元；对房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给朱洁，朱洁通过XX公司或直接向甲方支付尾款5万元；若甲方未能依照协议签订示范文本出售房产或相关权利人提出异议而导致协议无法履行的，则应向朱洁双倍返还定金；若朱洁未能依照协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；甲方与朱洁约定于2016年2月29日前签订上海市买卖合同，以新加坡公证书办理好为准；朱洁及XX公司支付或转付甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至户名为姜华、开户银行为中国工商银行、账号为，100XXXXXXXX的境内账户内；协议生效后，如朱洁、甲方任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除协议的，违约方应按照协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。
2016年1月13日，姜培芳在收到朱洁的2万元现金后，代姜华出具了收到朱洁定金2万元的《定金收据》。同月16日，朱洁将8万元转入姜华名下的中国工商银行100XXXXXXX的账户内。当日，姜培芳代姜华出具了收到朱洁定金8万元的《定金收据》。
2016年2月23日，姜培芳向朱洁发出《告知书》，表示：“1.XX小区XX弄XX号XX室产权人是姜华，因她要回沪居住，故不同意出售该处房产，由我代签的协议无效。2.所收定金应退还予你。但由于我对你的任何信息毫不知情，只能多次与中介联系，索取你的转账账号，无果。现特请你将账号告知我，以便归还给你，或者当面归还”。
2016年2月28日，朱洁致姜培芳、姜华《通知函》，称：“……但目前最后签约期限仅剩不到一周时间。因此，我方特提醒贵方，及时与我方联系签约事宜，如因贵方原因逾期未能按该协议约定内容履行签订义务，贵方将承担该协议项下相应违约责任”。
2016年3月8日，朱洁委托律师向姜培芳并转姜华邮寄《律师函》，称：“姜培芳在2月23日告知朱洁：因姜华要回沪居住，故不同意出售该处房产。并认为由姜培芳代签的协议无效。为此，朱洁已于2月28日以书面《通知函》明确要求你方及时签约，逾期将承担违约责任的意见。鉴于上述，本律师认为：你们……望接获本函后尽快与本律师联系，协商履行双方所签协议的事宜……”
2016年5月29日，姜培芳向朱洁邮寄《通知书》，称双方签订的居间协议属于无效合同，要求朱洁尽快提供账号，以便姜培芳将10万元款项退还给朱洁。该《通知书》朱洁收到。
一审法院又查明，姜培芳于2017年5月13日收到松江区人民法院邮寄的本案诉状副本等材料。
本案一审审理中，姜华向松江区人民法院出具《声明书》，表示其已获知本案诉讼。2017年7月17日，姜华本人至松江区人民法院，表示其已收到本案的起诉状副本等材料，其不委托代理人，也不参加开庭。
本案一审审理中，朱洁为证明姜培芳在售房过程中已获得姜华的授权，提供一份内容为“本人在出售上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX房屋之过程中已获得房屋产权人姜华的售房授权。本人保证该授权真实有效，并愿意承担因此产生的一切责任（包括赔偿因授权不实导致向对方支付的律师费、调查费等）”的《声明书》。该《声明书》中除“上海”、“徐汇”、“XX路XX弄XX号XX”、“姜华”为手写外，其余文字均为打印。姜培芳确认该《声明书》落款“声明人”处的“姜培芳”签名是其本人所签，签署时间是在2016年1月13日，但称：当时姜培芳签名时，《声明书》中的手写部分均为空白；当时中介表示等正式的授权委托书从新加坡寄来后再将相关内容填入空白处；“上海”、“徐汇”、“XX路XX弄XX号XX”、“姜华”这些文字与落款“声明人”处的“姜培芳”非同一支笔所写，且“上海”、“徐汇”、“XX路XX弄XX号XX”、“姜华”这些文字均非姜培芳所写，因此，《声明书》中的“上海”、“徐汇”、“XX路XX弄XX号XX”、“姜华”这些文字为事后添加。
本案一审审理中，朱洁称：2016年8月，朱洁已另行购买房屋；朱洁没有提供账号，是因为朱洁认为这事情不能简单解决；姜培芳的《告知书》，是在2016年2月29日由中介公司转交给朱洁的；朱洁没有看到过姜华的委托书，但看到过系争房屋的房产证及姜华身份证的原件。
本案一审审理中，姜培芳称：姜华的身份证、户口簿及系争房屋的产权证均由其保管；8万元定金尚在姜华的账户内。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据我国法律的有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然姜培芳代表姜华签订《房地产买卖居间协议》时未经姜华授权，事后姜华对姜培芳的行为也未予追认，但鉴于该合同的内容和形式均未违反我国法律法规的有关规定，且是姜培芳自愿与朱洁签订，故该合同为有效合同。姜培芳有关该合同无效的辩称于法无据，不予采信。关于朱洁诉请解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系，鉴于系争房屋的产权人即姜华并不同意履行，故朱洁要求解除双方房屋买卖关系的诉请于法有据，应予支持。基于双方的买卖关系已经解除，姜培芳、姜华收取的10万元定金应当返还给朱洁。其中8万元定金，因解入姜华的账户内，姜培芳确认该款尚在姜华的账户内，故姜华对8万元的归还承担返还责任，且姜培芳在审理中表示愿意与姜华共同返还定金，故姜培芳对姜华账户内的8万元承担共同返还责任。对2万元定金，因是姜培芳所收，现有证据并不能证明姜华收到该款，所以对2万元定金的返还责任应由姜培芳承担，姜华对该款不承担返还责任。关于违约金的诉请，鉴于朱洁提供的证据并不能证明姜华在本案的纠纷中存在违约事实，且朱洁在签订合同时也明知姜培芳未持姜华的委托书，故朱洁要求姜华承担违约责任的诉请无事实和法律依据，不予支持。虽然姜培芳辩称其签署《声明书》时，《声明书》中的空白处未填写，然鉴于姜培芳对此无证据证明，且姜培芳作为一名有完全行为能力的人，应当知道其在《声明书》上签名的后果，故姜培芳应当对其造成的法律后果承担相应的民事责任。鉴于上述阐明的意见，一审法院认为，朱洁要求姜培芳承担违约责任于法有据，应予支持。对于违约金的金额，鉴于姜培芳要求调整，且违约金不但具有惩罚性，还具有补偿性，朱洁在签订合同时明知姜培芳当时未有姜华的委托书，所以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以认定。
一审法院审理后于2017年10月23日作出判决：一、解除姜培芳代表姜华与朱洁于2016年1月13日签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的买卖关系；二、姜华、姜培芳于判决生效之日起十日内共同返还朱洁定金8万元；三、姜培芳于判决生效之日起十日内返还朱洁定金2万元；四、姜培芳于判决生效之日起十日内给付朱洁违约金10万元；五、驳回朱洁的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,400元，由朱洁负担7,249元，由姜培芳负担3,151元。
二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，姜培芳在代姜华与朱洁签订系争房屋居间协议时，确实未获得产权人姜华的授权，事后也未获得姜华的追认，故该居间协议对姜华不发生效力，即该协议对姜华不具约束力。姜培芳作为行为人，其行为显然属于无权代理行为。然从当事人的庭审陈述及在案证据看，系争房屋的产权证及产权人姜华的身份证均由姜培芳保管，系争房屋也一直由姜培芳管理。居间协议中也约定签订上海市买卖合同，以新加坡公证书办理好为准，姜培芳也出具《声明书》并申明已获得姜华的授权，加之姜培芳与姜华又系母女关系。综合上述情节，签订居间协议时，姜培芳虽未取得姜华的授权，但朱洁作为相对人，已经尽到了可能的注意义务，其有理由相信姜培芳之后能够取得姜华的授权，故朱洁并不存在恶意及重大过失，应认定为善意相对人。且姜培芳在《声明书》中也承诺承担相应的责任。故朱洁有权依照法律规定及双方的约定，要求无权代理的行为人姜培芳承担赔偿责任。
现因姜华不同意出售系争房屋，姜培芳无权处置系争房屋，则朱洁要求继续履行居间协议确定的买卖合同关系中的义务，事实上系履行不能。故朱洁要求解除买卖合同关系的诉讼请求，应予准许。关于姜培芳应承担的赔偿责任数额的争议问题。考虑到朱洁已实际支付的定金数额、姜培芳的过错程度、买卖合同之履行利益、姜培芳已于2016年2月23日告知朱洁未获得姜华授权等因素，一审法院酌定确定姜培芳承担10万元的赔偿责任，具有相应的事实基础，本院予以支持。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人姜培芳的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元,由上诉人姜培芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年一月十一日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……