河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终12554号
上诉人（原审原告)：刘俊峰，男，1978年8月11日出生，汉族，住黑龙江省林甸县。
委托诉讼代理人：张亚丽，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟一铭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑州市方园典当有限责任公司，住所地郑州市金水区东风路南、老107国道西3号楼1层3105，统一社会信用代码91410105744054036R（1-1）。
法定代表人：芦敏，该公司总经理。
原审第三人：河南银江实业有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路15号。
法定代表人：孙东旭，该公司总经理。
上诉人刘俊峰因与被上诉人郑州市方园典当有限责任公司及原审第三人河南银江实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初10343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘俊峰及委托诉讼代理人张亚丽、翟一铭到庭参加诉讼，被上诉人郑州市方园典当有限责任公司、原审第三人河南银江实业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
刘俊峰上诉请求：1、撤销原审判决书，将本案发回重审或依法改判。2、本案的一二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、原审法院认定本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，属于认定事实错误。刘俊峰与河南银江实业有限公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，并于2013年11月22日，已实际履行完毕。至于签订合法有效的书面合同问题；合同的签订是为了履行，而在本案中，涉案房屋买卖合同，虽然未签订，但已实际履行完毕，且其履行完毕时间早于案涉房屋抵押权设定时间（2014年12月4日）。就位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼10层1××2号房产，刘俊峰于2013年11月15日向银江实业公司全款购买，并于2013年由银江实业公司交付刘俊峰使用，刘俊峰与银江实业公司之间的房屋买卖合同已实际履行完毕，双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。未办理过户是因银江实业公司原因，而并非是因刘俊峰原因造成的。上述事实，在原审中刘俊峰均提供证据证明。二、原审法院驳回刘俊峰主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求是错误的。原审法院确认涉案房屋属于刘俊峰所有的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉，并据此驳回刘俊峰的诉讼请求，是错误且无法律依据的。三、就涉案房屋，郑州市方园典当有限责任公司并不享有优先受偿权，原审法院据此驳回刘俊峰的诉讼请求，是错误且违反法律规定的。就涉案房屋，虽设有抵押权，但郑州市方园典当行有限责任公司在起诉时，并未主张，根据我国现行法律规定，应终止对涉案房屋的执行。
被上诉人郑州市方园典当有限责任公司未到庭，亦未提交答辩意见。
原审第三人河南银江实业有限公司未到庭，亦未提交答辩意见。
刘俊峰向一审法院起诉请求：1、判令停止对位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼10层1××2号房产的执行，解除对上述房屋的查封；2、依法确认原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼10号1××2号房产归原告所有；3、判令被告与第三人协助原告办理位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼10号1××2号房产过户手续，将该房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告郑州市方园典当有限责任公司与第三人河南银江实业有限公司借款合同纠纷一案，该院于2015年12月3日作出（2015）金民二初字第4867号民事判决书，判决：一、河南银江实业有限公司于本判决生效后十日内偿还郑州市方园典当有限责任公司借款218万元并支付综合费（以218万元为基数，自2014年12月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、驳回郑州市方园典当有限责任公司其他诉讼请求。
被告依据（2015）金民二初字第4867号民事判决书向该院申请执行，该院于2016年3月29日作出（2016）豫0105执1658号执行裁定书，裁定一、将被执行人银江公司名下位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼6层607（产权证证号14011214**）、10层1007、1008、1009、1010、1011、1012（产权证号1401262446、1401262447、1401262448、1401121537、1401121538、14××39）共七套房产予以查封；二、限被执行人河南银江实业有限公司于裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期不履行，该院将依法评估、拍卖上述房产。2016年4月20日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了（2016）豫0105执1658号执行裁定书和协助执行通知书，将被执行人银江公司名下位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼（产权证号：1401121472、1401262446、1401262447、1401262448、1401121537、1401121538、14××39）共七套房予以查封，查封期限自2016年4月22日至2019年4月21日止。
2016年12月7日，原告向该院提起执行异议申请，该院作出（2017）豫0105执异117号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议申请。后原告于2017年3月24日向该院提起执行异议之诉。
原审法院另查明，原告于2013年11月15日购买银江公司所有的位于惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1××2号房屋，并于同日向银江公司支付购房定金20000元整。2013年11月21日，原告向银江公司支付维修基金、有线电视、测绘费、办证工本费3456元。原告又于2013年11月22日，向银江公司支付购房款400400元整，银江公司将涉案房屋钥匙交付至原告，原告对涉案房屋装修并居住使用至今，原告多次要求被告办理过户登记，被告一直推脱办理。
2014年5月9日，第三人通知原告补交面积差房款4329元，原告于2014年5月28向第三人补交了面积差房款4329元。
郑州市方园典当有限责任公司与河南银江实业有限公司于2014年12月4日签订《郑州市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记（郑房他证字第14031143**号）。
一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。法定情形包括：（一）人民法院在查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院在查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告事实上已经占有涉案房屋并且向房产商支付了房屋价款，但是原告未和第三人签订书面合同，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定不符，另外本案房产在2014年12月8日已经设定了抵押，故该院对原告的诉求不予支持。原告要求确认其与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认位于郑州市××区长××路××号银江商务综合楼10层1××2号房产归原告所有，并判令第三人协助办理过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉处理的范围，该院不予处理，原告可以另行起诉。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘俊峰的全部诉讼请求。案件受理费7606元，由原告刘俊峰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审经审理查明的事实同原审法院相一致。
本院认为，刘俊峰与河南银江实业有限公司签订的《房屋认购书》中，已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款、交付房屋的义务，该协议应当认定为房屋买卖合同。故，一审法院以刘俊峰与河南银江实业有限公司未签订书面买卖合同为由，判决驳回其诉讼请求不当。对案外人提起的执行异议之诉同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，本案中，刘俊峰已经举出充分有效证据证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房屋享有物权，应当依法予以处理。刘俊峰请求判令河南银江实业有限公司协助办理过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉处理的范围，本院不予处理。综上所述，刘俊峰的上诉请求部分成立，依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初10343号民事判决；
二、停止对位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1××2号房屋（产权证号14××39）的执行；
三、位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1××2号房屋（产权证号14××39）归刘俊峰所有。
四、驳回刘俊峰的其他诉讼请求。
一审案件受理费7606元，二审案件受理费7606元，均由河南银江实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一七年十二月二十五日
书记员 张倩倩