江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民初字第1406号
原告泰兴市汇智物业管理有限公司，住所地泰兴市济川街道中兴大道169号。
法定代表人何志明，经理。
委托代理人陆鑫，江苏济恒律师事务所律师。
被告郭建敏。
委托代理人张爱民,泰兴市延令法律服务所法律工作者。
委托代理人周星聪。
被告上海硕福商贸有限公司，住所地上海市徐汇区宛平南路160－5临号。
法定代表人许荷英，董事长。
委托代理人张爱民，泰兴市延令法律服务所法律工作者。
原告泰兴市汇智物业管理有限公司（以下简称汇智物业）与被告郭建敏、被告上海硕福商贸有限公司（以下简称硕福公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理，依法由审判员于洪波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆鑫，被告郭建敏委托代理人张爱民、周星聪，被告硕福公司委托代理人张爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇智物业诉称，2006年12月28日，原告与被告硕福公司签订三份《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由原告对包括被告硕福公司所置物业（泰兴城市购物广场10幢101号、103号、105号，建筑面积320.36平方米）在内的泰兴城市购物广场实施物业管理服务。《协议》对原、被告双方的权利和义务作了明确约定。依照《协议》约定，被告硕福公司应在每年的第一个月15日之前支付当年的物业管理服务费、公共能耗分摊费、垃圾清运处置费等费用，逾期每日应承担欠费金额千分之五的滞纳金。2011年12月16日，被告硕福公司将所置物业出租给被告郭建敏，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告郭建敏承担物业管理费。但当原告向郭建敏催缴时，被告郭建敏以各种理由拒付。至原告起诉之日，郭建敏尚欠2012年12月1日至2015年12月的物业管理等费用未付。对此物业费用，被告硕福公司应承担连带清偿责任。故请求判令被告立即支付原告2012年12月1日至2015年12月期间的物业管理费41488元，公共能耗费8301元，生活垃圾清运费2366元及滞纳金38000元，共计90155元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告郭建敏、硕福公司辩称，1、原告服务严重不到位，其收费违反物业管理条例第41条，物业管理收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，原告的物业收费明显不合理。城市购物广场经营通道乱停乱放无人管，造成顾客来广场消费很不方便，导致整个广场商业不景气，多数商家严重亏损。购物广场内无安保人员，经常有业主和顾客失窃，影响所有商家的经营环境和商业信誉。原告对公共设施和公共建筑不能很好的维护，有些设施破损长期无人过问，广场内下水不通经常有污水溢出，原告不能及时处理，影响购物广场的整个环境。广场内的景观灯、路灯不能及时开，甚至长期不开，严重改变了原来购物广场浓厚的商业氛围。2、原告未经业主同意，擅自改变规划设计图纸，拆除许多原有的景观灯和路灯，将原来规划设计的绿化区域划掉，将原本属于全体所有的公共区域出租给商家经营，尤其2013年4月至2014年5月，原告将广场中央部位出租给塞纳公馆做售楼处，在广场北边出口搭建起19个餐饮摊位，私自出租，广场中央部位出租给商家进行游乐项目，同时不定期将场地出租给商家搞多种活动。原告的上述行为，直接影响到被告的餐饮收入，塞纳公馆做售楼处建起的1年时间内，被告的经营收入减少了30多万元。原告的出租收益一直未公布，亦未用于公共设施和公共建筑的维护，其出租收入应该拿出来分给全体业主。综上所述，原告未尽服务职责，且私自出租广场公共部位给被告造成很大的经济损失，请求法庭查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告硕福公司系泰兴·城市购物广场10幢101、103、105号房屋所有权人，建筑面积为分别为88.52平方米、99.24平方米、132.60平方米，合计320.36平方米。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，泰兴市新航星房地产有限公司委托原告对城市购物广场实施物业管理服务。2006年12月28日，被告硕福公司与原告签订《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》三份，双方就前期物业管理服务事宜达成协议，合同第二条约定：“甲方（原告）对房屋的共用部位共用设施进行维护、修缮、业主的自用电费代收代缴；对城市购物广场内的卫生保洁、垃圾清运……公用设施的正常运行等进行维护、服务与管理；甲方提供对城市购物广场内的安全协防、治安巡值的服务与管理，乙方（被告硕福公司）的人身安全及陈列于店铺内的商品及其他财物，由乙方自行负责管理及保险等等。”同时合同第三条约定了收费标准及付费方式：“1、商铺物业管理服务费：每月3.5元/M2，交房时预收一年的费用，以后每年的第一个月15号之前按12个月收取；2、……；3、公共能耗分摊费每月：0.7元/M2，付费方式同商铺物业管理服务费；4、垃圾清运处置费：每月0.2元/M2，付费方式同商铺物业管理服务费；……。”合同第五条第3款约定：“乙方如不按时交纳物业管理相关服务费用，甲方有权采取必要措施，停止供电，直至法律诉讼，同时收取欠费金额每日千分之五的滞纳金。”
2011年12月16日，硕福公司与被告郭建敏签订《房屋租赁合同》一份，将泰兴·城市购物广场10幢101、103、105号房屋租赁给被告郭建敏使用，租赁期自2012年1月1日至2017年1月30日，合同约定在租赁期间，郭建敏承担经营所需水、电费、煤气费、经营税金及每年的物业管理费等。自2012年12月1日后的物业管理费，原告向被告硕福公司及该房屋的承租人被告郭建敏催要未果，原告即诉至本院。
另查明，汇智物业公司在新城市购物广场及周边商铺的共用部位、共用设施进行了维护、修缮；对广场内的卫生保洁、绿化养护、道路秩序、公用设施的正常运转进行了维护、服务，但仍存在管理不到位的现象，存在公共区域、公共设施未及时维护等现象。
自2012年12月1日至2015年12月31日，按照前期物业管理服务协议的约定，被告郭建敏经营的商铺物业管理服务费为3.5元/M2/月×320.36M2×37个月=41486.62元、公共能耗分摊费为每月0.7元/M2×320.36M2×37个月=8297.32元、垃圾清运处置费为0.2/M2×320.36M2×37个月=2370.66元，合计52154.6元。
本院认为，1、原告受泰兴市新航星房地产有限公司委托对泰兴·城市购物广场实施前期物业管理，并不违反法律规定。被告硕福公司作为业主与原告签订的关于泰兴·城市购物广场10幢101、103、105号房屋前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。该协议始签于2006年12月28日，双方未约定起止时间，合同中约定，前期物业管理是指：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前是由泰兴市新航星房地产有限公司委托物业公司对城市购物广场实施的物业管理服务事宜。因业主、业主大会尚未选聘其他物业管理企业，且业主亦事实接受了该物业公司的物业服务，故该前期合同依然有效。2、该房屋实际使用人系被告郭建敏，原告为被告郭建敏提供了物业服务，且租赁合同约定，物业管理费由被告郭建敏承担，故原告要求郭建敏给付物业管理费用并无不当，同时要求业主硕福公司承担连带责任亦符合法律规定，本院予以支持。3、被告辩称原告物业管理服务费不合理，本院认为，原告具有三级物业管理企业资质，其收取的物业管理服务费是根据物价部门的文件规定确定的，且已经物价部门备案，故原告收取的服务费标准并无不当。4、原告与业主签订协议后，对泰兴·城市购物广场实施物业管理，对房屋共用部位设施进行了管理，安排清洁员清收垃圾，在城市购物广场设置了安全防范设施，被告所在的“泰兴·城市购物广场”至今未成立业主委员会，在业主大会选聘物业管理企业之前，原告有权按照协议约定继续履行物业服务事宜，故被告郭建敏应按照服务协议及租赁合同约定向原告交纳相关物业管理费等费用。但由于原告客观上未能依约全面严格履行自己的义务，故原告诉求的物业服务费应酌情减少，根据本案的实际情况，减少的比例确定为20%。被告郭建敏长期拖欠物业管理费，已构成违约，按约应支付滞纳金。协议中关于滞纳金的约定，明显偏高，本院酌情确定逾期付款滞纳金按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《江苏省物业管理条例》第三十一条、第四十八条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告郭建敏于本判决生效之日起十日内给付原告泰兴市汇智物业管理有限公司自2012年12月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费33189.3元、公共能耗分摊费8297.32元、垃圾清运处置费2370.66元，合计人民币43857.28元；并支付逾期付款滞纳金（其中1185.33元自2012年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；14223.94元自2013年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；14223.94元自2014年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；14223.94元自2015年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止）。
二、被告上海硕福商贸有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2060元，减半收取1030元，由被告郭建敏负担（此款原告已预交，被告在还款时一并加付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审判员 于洪波
二〇一五年十二月十五日
书记员 周 红