陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕05民终2246号
上诉人（原审原告）：迪芳云，女，1937年11月8日出生，汉族，农民，住。
上诉人（原审原告）：杨福亮，男，1957年4月26日出生，汉族，农民，住。
迪芳云、杨福亮共同委托诉讼代理人：张应龙，陕西省华阴市华山法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：杨华亮，男，1971年8月10日出生，汉族，住。
委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华阴市柯兴房地产开发有限公司。住所地:。
法定代表人：张立忍，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：张嵘亮，系公司员工。
上诉人迪芳云、上诉人杨福亮、上诉人杨华亮因与被上诉人华阴市柯兴房地产开发有限公司（以下简称柯兴公司）物权保护纠纷一案，不服陕西省华阴市人民法院(2017)陕0582民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人迪芳云的委托诉讼代理人张应龙，上诉人杨福亮及其委托诉讼代理人张应龙，上诉人杨华亮及其委托诉讼代理人展永，被上诉人柯兴公司的委托诉讼代理人张嵘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迪芳云、杨福亮上诉请求：1、依法撤销陕西省华阴市人民法院（2017）陕0582民初666号民事判决；2、依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。一审认为：双方提交了三方协议，并且对三方协议的理解分歧较大，同时双方均无其他证据印证其对三方协议的理解。故双方提交的证据证明目的不能成立。杨华亮与柯兴公司签订的联合开发协议，不符合宅基地使用权不得转让的法律规定。对该证据不予认定，被告所举的证据（3）可证明因政府土地征用，（2010）阴民初字第392号，民事判决书所涉及的房屋和宅基地在征用范围内，并且房屋与宅基地征用补偿需协商解决，原、被告所举的其他证据均是围绕已被拆除的老宅基地使用权展开。认定柯兴公司随后在包括上述宅基地在内的土地上开发房地产建造了部分门面房和住房。上述的判决认定事实的表述与客观事实不符。事实是：迪芳云之丈夫继承了祖先遗留的老旧宅基地一院及地面上的所有建筑物。由于巷道拓宽占有其宅基地才给其划了一院宅基地。夫妻在的新宅基地上盖了钢筋混凝土结构房屋三间。这些房地产完全系迪芳云、杨三勤夫妻二人所有。杨华亮1990年参军，1992年复员到华阴市运输公司工作，系非农村户口。1992年前后，户籍已由农业户口转为非农业户口，从此已不属东宫村村民了。依法不享有东宫二组村民应享有的宅基地使用权。2002年11月杨三勤病故，引起继承纠纷。经判决确认争议房地产完全属迪芳云夫妻二人所有，杨福亮、杨华亮二人以法定继承人的身份继承了杨三勤的遗产。杨福亮、杨华亮各继承房屋的1∕6。杨华亮并非东宫村民但由于继承了房产，有了房产下的宅基地使用权。2010年5月21日，杨华亮与妻子郝晓艳用其1∕6房产，杨福亮1∕6房产，迪芳云4∕6房产及地皮和柯兴公司擅自签订了联合开发协议，杨华亮拆除该房屋时，被二上诉人阻扰，故杨福亮、杨华亮、迪芳云才签订了三方协议。开发商进行开发建造房屋，建房的情形是基本上仍在原旧宅基地上建造，只是拆旧房换新房的性质，根本不存在地皮置换一说。所谓的紫薇一号，其中包含争议的一户外还有十二户统一叫紫薇一号，都拆旧换新，都是在原旧宅基地上建造。其中从南向北有：王朝、杨占斌、杨文华、杨保震、杨福亮、张永红、杨树林、杨军朝、杨江峰、孙产量、杨红亮、杨有旗、王绪朝共13户。除杨福亮一家外，其他12户二间二层都已交付使用了，已经营5年，现都未办房产证，双方之间的法律关系是房屋置换并非转让和买卖。一审适用法律错误：本案适用的民法通则87条、物权法的第35条的规定错误。柯兴公司辩称的未曾交付而且未确定给付的是哪二间二层，不能成立，同时建造完毕的13户，已给12户交付使用5年之久。都是在其旧宅基地上拆旧换新的，上诉人的新房同样是在原旧宅基地上拆旧建新的，13户已交付了12户，其所辩称不一定是争议的二层二间，但紫薇一号除争议的二层二间外再没有其他二层二间了。故其理由不能成立。
杨华亮辩称，杨华亮是取得宅基地之后，因工作关系迁出，妻子孩子的户口一直在村上，现在杨华亮的户口也已经迁回村上。本案的纠纷是先有了杨华亮与开发商的置换协议，才引发的诉讼纠纷，在置换过程中，柯兴公司在置换协议中明确表示不要地上物，只要求交付土地。本案的土地已经由政府依法征用，出让于柯兴公司。上诉人认为是原房屋的一种置换与事实不符。本案的土地及地上物的建设全部权属在柯兴公司名下，上诉人认为未经交付直接自然取得，于法无据。
柯兴公司辩称，柯兴公司无过错，我公司与杨华亮两夫妇签订联合建房协议，同意自愿拆除旧房，待房屋建成后三方达成新的置换协议，我们公司不存在过错。
杨华亮上诉请求：1、纠正(2017)陕0582民初666号民事判决对迪芳云、杨福亮与上诉人对被上诉人柯兴公司享有共同债权的错误认定；确认补偿房屋归上诉人所有；2、纠正一审民事判决对上诉人与被上诉人柯兴公司联合开发协议不合法的错误认定；3、纠正一审民事判决对被上诉人柯兴公司未向上诉人交付房屋的错误认定；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定迪芳云、杨福亮与上诉人对被上诉人柯兴公司享有共同债权，明显与事实不符，于法无据。根据2010年5月21日杨华亮与开发商签订的协议、2008年华阴市拆迁华岳路完善工程中的拆迁补偿协议、1992年村集体收取杨华亮庄基款的收据、1996年房屋建成后杨华亮夫妇一家一直居住生活的事实，特别是2010年华阴市人民法院392号民事判决书中确认本案上诉人无权要求分割继承庄基地的结论，本案庄基地使用权归杨华亮享有，一审牵强附会的借用了一个共同债权错误的混淆了客观事实和法律事实。根据联合建房协议，明确约定置换前由杨华亮自行拆除原房屋，现房屋产权置换的对象系宅基地使用权，并非地上房屋。三被上诉人以原地上房屋产权主张置换取得的房屋，明显与合同约定，事实占用均来源与土地使用权置换的房屋产权不符。一审判决在三方协议约定不明，含义不清的情况下，已经在证据认定中否定了三方协议的证明效力，却毫无根据认定为一个三方共享债权的理论。二、一审认定上诉人与柯兴公司联合开发协议不合法，明显错误。三、一审认定柯兴公司未向上诉人交付房屋与事实不符。由于杨福亮夫妇的长期阻挠，上诉人与柯兴房地产公司因交房事宜发生矛盾，导致柯兴公司虽然交房给付了钥匙，但是主观上存在怨气，一审却未能分辨这一事实真相，直接认定未向上诉人交房，明显错误。综上，一审认定部分事实和法律关系，缺乏事实和理论依据，明显错误。
迪芳云、杨福亮辩称，协议无效，把房屋变成宅基地是无效的，排除不了已生效的判决书协议书份额。
柯兴公司辩称，对杨华亮的上诉请求认可。
迪芳云、杨福亮向一审法院起诉请求：1、判令第一被告立即交归原告已建成的房屋六分之五的房屋面积；2、判令第二被告立即停止侵占第一被告已建成的全部房屋，腾出现占有的全部房屋，并停止装修行为；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告迪芳云与杨福亮及被告杨华亮系母子关系。2010年迪芳云、杨福亮因继承纠纷一案将杨华亮诉至本院，并请求确认迪芳云享有华阴市太华办东宫村村东、华岳路西1院房产包括宅基地62.5%的所有权及使用权；确认杨福亮享有上述房产包括宅基地12.5%的所有权及使用权；被告立即腾出多占的房产及宅基地。2010年11月26日本院对迪芳云、杨福亮与杨华亮之间的上述继承纠纷一案作出了（2010）阴民初字第392号民事判决书，确认迪芳云、杨福亮对华阴市太华路街道办事处东宫村东、华岳路西侧钢筋混凝土结构房屋3间，另带地下室、灶房和楼梯间分别享有三分之二、六分之一的所有权；同时驳回迪芳云、杨福亮的其它诉讼请求。该判决作出后杨华亮提起了上诉。2010年5月21日，杨华亮与柯兴公司签订了一份“联合开发协议”，约定用位于华岳路西边、东宫村东头，南北宽10米，东西长自建设红线向西20米的宅基地（即上述392号判决所涉及的宅基地），置换柯兴公司未来开发的两间两层门面房。“联合开发协议”签订后，杨华亮就着手拆除上述宅基地上的房屋，迪芳云、杨福亮出面阻拦。2011年1月1日，迪芳云、杨福亮、杨华亮三方达成了一份“协议书”，约定“一、因华阴市紫薇一号房地产开发在即，三方同意拆除现有房屋。二、三方在华阴市紫薇一号房地产交房前如不能达成和解协议，应严格按照法院生效判决确定的内容执行。三、本协议书一式肆份，甲乙丙三方各执一份，开发商备案一份，自签字之日起生效。”。协议签字后，原告所持一份追盖了柯兴公司印章。三方协议达成后老房由杨华亮进行拆除，2011年4月11日杨华亮以双方系母子、兄弟关系，从家庭和睦角度出发撤回了上诉。柯兴公司随后在包括上述宅基地在内的土地上开发房地产，建造了部分门面房及住宅，所建成房屋目前尚未办理房屋所有权初始登记。柯兴公司也不认可向迪芳云、杨福亮、杨华亮任何一人交付房屋。一审法院认为，本案系原、被告之间因房地产开发过程中补偿的房屋分配产生的纠纷，两原告主张争议房屋是用宅基地及地上房屋共同置换而来，应按法院判决的老房份额分割置换来的两间两层门面房；被告杨华亮主张争议房屋系用其享有的宅基地使用权置换取得，其应取得置换所得门面房的全部产权，可以对原告已经拆除的老房进行补偿。实质上两原告所主张的房屋系柯兴公司在房地产开发过程中的拆迁占地补偿，在补偿房屋交付的法律关系中，迪芳云、杨福亮、杨华亮共同为一方，柯兴公司为另一方，迪芳云、杨福亮、杨华亮三人对柯兴公司享有共同的债权（补偿房屋的交付请求权），现迪芳云、杨福亮仅起诉要求柯兴公司交付共有房屋中的部分房屋与法律规定不符。另外城市房屋的转让应以所转让房屋取得法律上的交易资格为前提，而本案争议的房屋尚未进行房屋所有权初始登记，也即未取得法律意义上的完整物权，依法不得进行转让或买卖。被告杨华亮虽占有被告柯兴公司两间门面房，但柯兴公司称其并未向两原告及被告杨华亮交付房屋，也未确定被告杨华亮占有的房屋就是被告柯兴公司要交付的房屋，故不能认定被告杨华亮已取得协议约定的房屋。因原告尚未取得相应房屋的所有权，故其提出的物权保护请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原告要求被告柯兴公司立即交付已建成的房屋六分之五的请求，不符合法律关于共同债权人主张共有债权的规定；同时原告的该请求实质上涵盖房屋所有权的转移和变更，但本案争议房屋未进行所有权初始登记，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（六）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回迪芳云、杨福亮的诉讼请求。案件受理费1650元，由迪芳云、杨福亮负担。
二审经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陕西省华阴市人民法院作出的（2010）阴民初字第392号生效民事判决确认的是上诉人迪芳云、杨福亮对华阴市太华路街道办事处东宫村村东、华岳路西侧的特定房屋的权属，虽然上诉人杨华亮与被上诉人柯兴公司签订的“联合开发协议”约定用上述判决所涉及的宅基地置换被上诉人柯兴公司开发的两间两层门面房。但上诉人迪芳云、杨福亮、杨华亮于2011年1月1日达成的“协议书”约定“三方在华阴市紫薇一号房地产交房前如不能达成和解协议，应严格按照法院生效判决书确定的内容执行”。且上诉人迪芳云、杨福亮持有的协议书加盖了被上诉人柯兴公司的印章，故一审认定上诉人迪芳云、杨福亮、杨华亮三人对被上诉人柯兴公司享有共同的债权正确，但上诉人迪芳云、杨福亮本案中在未对涉诉的置换房屋确认其份额的情况下提出的物权保护请求，一审不予支持，并无不妥，应予维持。上诉人迪芳云、杨福亮上诉认为一审认定事实不清，适用法律错误之上诉理由，没有依据，本院不予采信。上诉人杨华亮上诉认为一审认定迪芳云、杨福亮与其对被上诉人柯兴公司享有共同债权，明显与事实不符，被上诉人柯兴公司未向其交付房屋与事实不符之上诉理由，与查明案件事实不符，本院不予采信。
综上，迪芳云、杨福亮、杨华亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人迪芳云、杨福亮负担1650元，上诉人杨华亮负担1650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 鱼小强
审 判 员 王五喜
代理审判员 南 楠
二〇一八年一月八日
书 记 员 王梦娇