浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0327民初2520号
原告：中国农业银行股份有限公司苍南县支行，统一社会信用代码913303277043694980，住所地苍南县灵溪镇玉苍路125号。
代表人：缪仁瑞，系该支行行长。
委托诉讼代理人：陈咨勇，男，系该银行员工。
被告：浙江贤超包装有限公司，统一社会信用代码91330327145801650D，住所地苍南县灵溪镇建兴东路示范工业区。
法定代表人：付贤超。
被告：温州市怡丽床垫有限公司，统一社会信用代码913303277176770515，住所地苍南县灵溪镇家具工业园区（S2-8地块）。
法定代表人：吴正曹。
被告：温州浙闽农贸综合市场开发有限公司，组织机构代码75706559-4，住所地苍南县灵溪镇江湾路环城北路交叉口。
法定代表人：李文胜。
诉讼代表人：温州浙闽农贸综合市场开发有限公司管理人北京德恒（温州）律师事务所。
委托诉讼代理人：戴元斌，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：付贤超，男，1963年10月19日出生，汉族，住苍南县。
被告：李春燕，女，1969年12月26日出生，汉族，住苍南县。
第三人：苍南建明建材有限公司，统一社会信用代码91330327792086446W，住所地苍南县灵溪镇浙闽农贸综合市场7幢101号。
法定代表人：陈开将。
原告中国农业银行股份有限公司苍南县支行（以下简称农行苍南支行）与被告浙江贤超包装有限公司（以下简称贤超公司）、温州市怡丽床垫有限公司（以下简称怡丽公司）、温州浙闽农贸综合市场开发有限公司（以下简称浙闽农贸公司）、付贤超、李春燕金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依原告申请于2017年4月6日作出（2017）浙0327民初2520号民事裁定书，裁定冻结被告贤超公司在浙江苍南农村商业银行股份有限公司0.98%（价值1085万元）的股权质押登记和股份转让章程备案（股金账号：70×××69），并依法适用普通程序，于2017年7月25日第一次公开开庭进行了审理，后因追加苍南建明建材有限公司（以下简称建明公司）为第三人，于2017年12月26日第二次公开开庭进行了审理。原告农行苍南支行的委托诉讼代理人陈咨勇到庭参加第一、第二次庭审，被告浙闽农贸公司的原委托诉讼代理人戴智晓、郑巍立到庭参加诉讼第一次庭审，被告浙闽农贸公司的委托诉讼代理人戴元斌到庭参加诉讼第二次庭审，被告贤超公司、怡丽公司、付贤超、李春燕、第三人建明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行苍南支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告贤超公司偿还原告借款本金1085万元及期内利息（截止2017年3月21日期内利息为161061.47元，以本金1085万元为计算基数，自2017年3月22日起算至判决确定的履行之日止，按年利率5.8725%计算）、逾期利息、复利（截止2017年3月21日期内复利为1341.66元，自2017年3月22日起算至2017年5月11日止，以每月应付未付的期内利息为基数，按年利率5.8725%计算；自2017年5月12日起算至判决确定的履行之日止，以期内利息为基数，按年利率8.80875%计算），至2017年3月21日，本息尚欠1101.240313万元；2.判令被告怡丽公司、付贤超、李春燕对上述第1项诉讼请求所列债务向原告在1650万元范围内承担连带保证责任；3.确认抵押有效，判令被告浙闽农贸公司名下的位于苍南县灵溪镇浙闽农贸综合市场1幢107、108、109、110、111、112号和苍南县灵溪镇浙闽农贸综合市场15幢128号的房地产[土地证号：苍国用（2006）第01-49**号，房产证号：苍房权证苍字第××、00××73、00××74、00××75、00××76、00××77号，温房权证苍南县字第××号]对上述第1项诉讼请求所列的债务向原告承担抵押担保责任，同时原告对上述房地产拍卖、变卖所的价款在305万元范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由各被告承担。诉讼过程中，原告明确期内利息计算至2017年5月11日，逾期利息的计算方式为以借款本金为基数，自2017年5月12日起至判决确定履行之日止，按年利率8.80875%计算。截至2017年7月24日，被告贤超公司尚欠原告借款本金18046103.48元、期内利息251326.69元，期内利息复利8855.5元，逾期利息196425.38元。
事实和理由：2012年12月1日，被告贤超公司向原告农行苍南支行出具授权委托书一份，授权财务主管詹嘉镇自2012年12月1日起至2016年12月30日止，代表贤超公司与原告签署融资合同及相关法律文件，并行使与办理借款手续相应的其他权利，所办理的融资本金最高余额不超过5000万元；代表贤超公司在原告的债务办理担保手续，所办理的担保债务本金最高余额不超过2500万元。
2014年6月3日，被告浙闽农贸公司与原告农行苍南支行签订一份编号为33100620140019718号的《最高额抵押合同》（以下简称合同一），约定：1.被告浙闽农贸公司自愿以名下的坐落于苍南县（所有权证号：00087672）、1幢108号（所有权证号：00××73）、1幢109号（所有权证号：00××74）、1幢110号（所有权证号：00××75）、1幢111号（所有权证号：00××76）、1幢112号（所有权证号：00087677）、15幢128号（所有权证号：00249234）房产为原告自2014年6月3日起至2017年6月2日止与被告贤超公司办理约定的各类业务所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为305万元；2.担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的一切费用等；3.任一主合同项下债务履行期限届满，原告未受清偿的，原告有权行使抵押权；4.本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本合同所担保的债权同时存在两个以上物的担保人的（含债务人提供物的担保），原告有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。原告已经选择某一担保方式/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保物来实现全部或部分债权。当日，原告与被告浙闽农贸公司就上述抵押物在苍南县住建局办理了最高额抵押登记并取得房屋他项权证（证号：温房他证苍南县字第××号，7套绑定抵押，抵押号：2014008436）。
2015年8月21日，被告怡丽公司、付贤超、李春燕与原告签订一份编号为33100520150012396号的《最高额保证合同》（以下简称合同二），约定：1.被告怡丽公司、付贤超、李春燕自愿为原告自2015年8月21日至2017年8月20日期间与被告贤超公司办理约定的人民币/外币贷款业务所形成的债务提供最高限额1650元的最高额保证担保；2.担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的一切费用等；3.保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。保证期间为主合同约定的债务履行期限届满日之日起二年；4.本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。
2016年5月16日，被告贤超公司即借款人与原告即贷款人签订一份编号为33010120160013637号的《流动资金借款合同》（以下简称合同三），约定：1.借款人向贷款人借款1085万元，借款期限为一年，贷款利率为固定利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮35%；2.借款按月结息，结息日为每月的20日，于每一结息日当日付息。如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清；3.借款凭证为本合同的组成部分。本合同未记载，或者记载的借款金额、提款金额、还款金额、借款发放日与到期日期、借款期限、借款利率、借款用途与借款凭证记载不一致时，以借款凭证的记载为准；4.借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，未按期支付利息的，从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。逾期期间，采用固定利率（基准利率定价）计息的人民币借款，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整；5.本合同项下的担保方式为保证、抵押，担保合同分别为合同一、合同二；6.借款人违反合同约定的义务，明确表示或以行为表明不愿清偿其已到期或未到期债务的，构成违约，贷款人有权对借款人未按约定使用、归还贷款或未按约定支付应付的利息，按合同约定计收罚息和复利，直至本息清偿为止；7.借款人的还款不足以清偿应付借款的，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。
同日，借款人与贷款人签订一份借款借据，约定借款期限自2016年5月16日起至2017年5月11日止，按年利率5.8725%计算利息，原告按约交付借款。借款后，被告贤超公司按约支付利息至2016年12月20日，后未再支付利息。2017年6月19日，原告从被告李春燕名下的银行账户扣划2203.09元、881.49元，计3084.58元，从被告付贤超名下的银行账户扣划360.15元，共计3444.73元。2017年6月20日，原告从被告贤超公司名下的账户扣划451.79元。前述扣划款计3896.52元均用于抵充借款本金。截至2017年7月24日，被告贤超公司尚欠原告借款本金18046103.48元、期内利息251326.69元，期内利息复利8855.5元，逾期利息196425.38元。
原告当庭补充陈述，原告的信贷员曾实地考察相关抵押房产，并询问了租户，租户均回复说是被告浙闽农贸公司的房产，且房产证及土地证均登记在被告浙闽农贸公司名下，原告对房屋买卖一事并不知情。
被告浙闽农贸公司辩称，原告在债权申报期间向管理人申报债权305万元，并要求就本案抵押的7间房产享有优先受偿权，管理人也予以确认。但上述抵押物已在2008年经被告浙闽农贸公司出卖给第三人建明公司，并由后者支付了400万元的购房款，且该房屋买卖合同已经法院判决确认有效。本案原告享有的抵押权与第三人建明公司产生冲突，管理人无法处置抵押财产，请求法院对此进行判决。
被告贤超公司、怡丽公司、付贤超、李春燕，第三人建明公司均未作答辩。
原告农行苍南支行围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明及身份证，用于证明原告的主体资格；2.被告贤超公司、怡丽公司、浙闽农贸公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，被告付贤超、李春燕的身份证，用于证明各被告的诉讼主体资格；3.授权书及被授权人身份证，用于证明被告贤超公司授权员工代签合同的事实；4.合同一，用于证明被告浙闽农贸公司与原告存在抵押担保关系的事实；5.房产证、土地证、房屋他项权证，用于证明被告浙闽农贸公司与原告办理抵押登记的事实；6.合同二，用于证明被告怡丽公司、付贤超、李春燕与原告存在最高额保证担保的事实；7.合同三，用于证明被告贤超公司与原告之间存在借款合同关系的事实；8.还款明细、利息计算表，用于证明被告贤超公司偿还款项以及欠息情况；9.送达地址确认书，用于证明各被告与原告约定文书送达地址的事实；10.借记卡产品资料查询3份，用于证明原告从被告李春燕、付贤超名下账户扣除款项用于偿还本案债务的事实。
被告浙闽农贸公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.商品房买卖合同，2.（2015）温苍民初字第696号民事判决书，共同用于证明被告浙闽农贸公司已将名下包括本案抵押房产在内的房产出售给苍南建明建材有限公司，并签订商品房买卖合同，该合同经法院判决有效的事实。
对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告贤超公司、怡丽公司、付贤超、李春燕，第三人建明公司拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。被告浙闽农贸公司对原告提供的证据1-10，原告对被告浙闽农贸公司提供的证据1、证据2，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与原告起诉主张的事实一致。
另查明，1.2015年7月14日，苍南县人民法院作出（2015）温苍民初字第696号民事判决书，其中事实部分认定2008年3月21日，建明公司与浙闽农贸公司签订一份《商品房买卖合同》。合同主张约定如下：一、建明公司以798.291万元的价格受让温州浙闽农贸综合市场1-103室等136间商品房（具体面积、位置以〈销售给苍南建材有限公司营业房合同附件〉为准）；二、付款方式为原告在签订合同时支付全部购房款。……合同签订后，建明公司于2009年1月12日给付被告购房款400万元，而涉案商品房租金由浙闽农贸公司收取，用于抵扣剩余购房款，并判决确认建明公司与被告浙闽农贸公司于2008年3月21日签订的《商品房买卖合同》有效；2.涉案7间抵押房产均包含在前述《商品房买卖合同》附件所列房产之中；3.2017年2月3日，苍南县人民法院于作出（2017）浙0327破申4号民事裁定书，裁定受理浙江苍南农村商业银行股份有限公司对被告浙闽农贸公司破产清算申请。
本院认为，上述合同一、合同二、合同三均系各方当事人真实意思的表示，且内容合法，应认定为有效合同。各方当事人均应全面履行合同约定的义务。被告贤超公司至今未偿还借款本息，已构成违约，原告要求其偿还借款本金18046103.48元及相应的利息，理由正当，应予支持。被告怡丽公司、付贤超、李春燕作为连带责任保证人，依法应在约定的最高保证金额范围内承担连带保证责任，但被告付贤超、李春燕所应承担的最高额保证金额应扣除原告所扣划的款项。涉案抵押物虽经被告浙闽农贸公司出卖给第三人建明公司，但双方未办理房屋过户登记，且第三人建明公司在2015年5月26日才向法院提起合同确认之诉，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”原告在涉案房产及土地使用权登记在被告浙闽农贸公司名下，且被告浙闽农贸公司持有相关房产证及土地使用权证的情况下，有理由相信被告浙闽农贸公司对涉案房产享有所有权，双方签订抵押合同并于2014年6月3日办理最高额抵押登记，可视为善意取得，抵押有效。第三人建明公司对此亦未提出抗辩。故原告有权就拍卖、变卖抵押物所得价款在最高抵押担保金额范围内主张优先受偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条、第三十条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、浙江贤超包装有限公司于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司苍南县支行借款本金18046103.48元并支付利息（期内利息251326.69元，截至2017年7月24日的期内利息复利8855.5元，逾期利息196425.38元；其余逾期利息以借款本金18046103.48元为基数，期内利息复利以期内利息251326.69元为基数，均自2017年7月25日起按年利率8.80875%计算至实际履行完毕之日止）；
二、温州市怡丽床垫有限公司、付贤超、李春燕对上述第一项债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的编号为33100520150012396号的《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以1650万元为限（其中李春燕所承担的最高保证金额应扣除3084.58元，付贤超所承担的最高保证金额应扣除360.15元）；
三、如浙江贤超包装有限公司到期未履行上述第一项债务，中国农业银行股份有限公司苍南县支行有权以拍卖、变卖登记于温州浙闽农贸综合市场开发有限公司名下坐落于苍南县（所有权证号：00087672）、1幢108号（所有权证号：00××73）、1幢109号（所有权证号：00××74）、1幢110号（所有权证号：00××75）、1幢111号（所有权证号：00××76）、1幢112号（所有权证号：00087677）、15幢128号（所有权证号：00249234）房产所得价款对上述债务优先受偿，但其对包括上述第一项债务在内的编号为33100620140019718号的《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以305万元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费87874元，保全费5000元，由浙江贤超包装有限公司、温州市怡丽床垫有限公司、付贤超、李春燕共同负担，由温州浙闽农贸综合市场开发有限公司共同负担其中的36200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杨 珏
人民陪审员 蔡晓阳
人民陪审员 钟锦顶
二〇一八年三月二十日
代书 记员 郑月强
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相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第二十三条最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。
第四十四条保证期间，人民法院受理债务人破产案件的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利。
债权人申报债权后在破产程序中未受清偿的部分，保证人仍应当承担保证责任。债权人要求保证人承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内提出。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国企业破产法》
第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》
第三条债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。
对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。
第三十条债务人占有的他人财产被违法转让给第三人，依据物权法第一百零六条的规定第三人已善意取得财产所有权，原权利人无法取回该财产的，人民法院应当按照以下规定处理：
（一）转让行为发生在破产申请受理前的，原权利人因财产损失形成的债权，作为普通破产债权清偿；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第五十六条……
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。