杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初4823号原告（反诉被告）：牟浩然，男，1990年5月18日出生，汉族，户籍地：山东省栖霞市。现住浙江省杭州市余杭区。被告（反诉原告）：胡圣圣，男，1988年1月25日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托代理人：史忠兴，浙江步新律师事务所律师。委托代理人：陈建平，浙江步新律师事务所律师。第三人：杭州旺鑫房地产代理有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道闲林山水木兰苑10幢10-2号。法定代表人：王川毅，总经理。委托代理人：陈明金，经理。原告牟浩然为（下称牟浩然）与被告胡圣圣（下称胡圣圣）定金合同纠纷一案，于2017年3月31日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘婷适用简易程序进行审理。因胡圣圣提起反诉，本院受理后合并审理，并于2017年6月29日进行了第一次公开开庭审理。为查明本案事实需要，本院追加杭州旺鑫房地产代理有限公司（以下简称旺鑫公司）为本案第三人。因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员刘婷与人民陪审员李华、徐卫民共同组成合议庭，于2017年11月9日第二次开庭审理，牟浩然、胡圣圣的委托代理人陈建平、旺鑫公司的委托代理人陈明金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟浩然起诉称：2017年2月27日，牟浩然与胡圣圣就购余杭区室事宜在中介公司旺鑫公司的居间下签订了《购房意向书》一份，约定：房屋总价1550000元；定金50000元；首付4成，共620000元，于2017.4.10日交付至居间方银行保证金账号。2017年3月28日，杭州市政府出台调控政策，规定自2017年3月29日起，在市区范围内，对于已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，执行二套房信贷政策，公积金与商业贷款首付款不低于60%。因胡圣圣已有贷款记录，购房首付款需支付6成，但胡圣圣没有履行能力，与牟浩然协商多次退还定金无果，为维护自身合法权利，诉至法院，诉讼请求：1、请求判令胡圣圣退还购房定金50000元；2、判令本案诉讼费由胡圣圣承担。牟浩然为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1、收条一份，证明胡圣圣收到牟浩然购房定金50000元的事实。2、国家调控政策文件（打印件）一份，证明杭州市政府出台政策，要求在杭州地区有过贷款记录的家庭，购房首付款比例不低于60%的事实。3、《购房意向合同》一份，证明牟浩然与胡圣圣约定购房首付为4成的事实。胡圣圣答辩称：胡圣圣依约履行合同，牟浩然违约在前。根据《购房意向合同》的约定，双方应该在签订《购房意向合同》之后15日之内签订正式的房屋转让合同，也就是在2017年3月14日之前。国家出台的调控政策是2017年3月28日，开始实行是2017年3月29日，从时间上说不应当构成牟浩然违约的理由。胡圣圣针对牟浩然的本诉诉请未向本院提交证据材料。旺鑫公司答辩称：牟浩然与胡圣圣签完《购房意向合同》之后，确有协商同意延迟签正式的房屋转让合同。具体推迟多久没说，牟浩然说等另外一套房子卖掉再签合同，胡圣圣当时也是同意的。旺鑫公司未向本院提交证据材料。胡圣圣反诉称：胡圣圣与牟浩然于2017年2月27日，签订《购房意向合同》，合同中明确约定双方在本购房意向合同签订后15日内签订《杭州市房屋转让合同》，即双方应在2017年3月14日前签订房屋转让合同。然而，购房意向合同签订后，牟浩然却以各种理由推脱拒绝签订房屋转让合同，牟浩然的行为已然构成违约。根据《购房意向合同》第七条约定，牟浩然应按房屋转让总价的10%向胡圣圣支付违约金。鉴于上述事实，胡圣圣提起反诉，反诉请求：1、判令依法解除《购房意向合同》；2、判令牟浩然支付违约金155000元；3、判令反诉案件受理费由牟浩然承担。胡圣圣为支持其反诉诉请主张，在庭审中出示并陈述了微信聊天记录（打印件）一份，证明胡圣圣一直催促牟浩然履行合同义务的事实。牟浩然针对胡圣圣的反诉答辩称：胡圣圣陈诉的不是事实。意向合同里虽然写在2017年3月14日之前签订购房转让合同，但后来牟浩然与胡圣圣协商一致，推迟到2017年4月10日签订这个房屋转让合同的。而且，2017年3月14日，牟浩然去过旺鑫公司，但胡圣圣却一直未出现，如果要签合同的话应早就通知牟浩然了。牟浩然针对胡圣圣的反诉未向本院提交证据材料。旺鑫公司针对反诉的答辩意见与本诉的答辩意见一致。旺鑫公司针对反诉未向本院提交证据材料。牟浩然提交的证据，经庭审质证，旺鑫公司均无异议，胡圣圣对证据1、3三性没有异议；对证据2，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为调控政策是2017年3月28日才出台的，而《购房意向合同》约定的签订正式的房屋转让合同的时间是2017年3月14日之前，不能证明其待证目的。胡圣圣提交的证据，经庭审质证，旺鑫公司无异议，牟浩然对该微信聊天记录的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为所有的聊天记录都发生在2017年3月25日之后的，不能证明胡圣圣在2017年3月14日之前催促牟浩然签订正式合同的事实。本案争议焦点之一在于牟浩然与胡圣圣约定的签订正式的房屋转让合同的时间应当以《购房意向合同》载明的时间为准，还是以双方另行协商的时间为准。结合牟浩然、胡圣圣、旺鑫公司三方的庭审陈述，旺鑫公司作为居间方，地位中立，其在庭审中陈述：牟浩然与胡圣圣另行就延迟签订正式的购房合同进行过协商，具体时间没有商定，牟浩然要求等其所有的另一套房产卖掉之后再签合同，胡圣圣也是同意的。结合胡圣圣提交的微信聊天记录，双方在《购房意向合同》中约定的签订正式的房屋转让合同期限截止之后，仍在就首付款支付及合同签订等事项进行沟通，且《购房意向合同》中约定首付款支付时间为2017年4月10日前，也侧面反映了双方对签订正式房屋转让合同时间另有协商，在本争议焦点明晰的基础上，对牟浩然及胡圣圣的举证综合认证如下：对牟浩然提交的证据1、2、3均予以采信，胡圣圣提交的微信聊天记录真实性予以确认，因不能证明其待证事实，本院不予采信。本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2017年2月27日，牟浩然与胡圣圣在旺鑫房产公司的居间下，就购买胡圣圣所有的位于余杭区房屋签订了《购房意向合同》一份。合同约定：转让总价1550000元；房产过户过程中产生的一切交易税费及委托代理费均由甲方（牟浩然）承担并支付；购房首付款620000元（购房总价款的4成）于2017年4月10日前打入居间方银行保证金账号；甲方（牟浩然）同意支付意向金50000元，该笔购房定金直接转付给乙方（胡圣圣）；甲（牟浩然）、乙（胡圣圣）双方同意在本《购房意向合同》签订后15日内签订《杭州市房屋转让合同》。牟浩然、胡圣圣、旺鑫公司均在意向合同上签字盖章确认。根据庭审查明事实，牟浩然、胡圣圣就正式签订《杭州市房屋转让合同》时间另行协商一致。2017年3月28日，杭州市政府出台调控政策：自2017年3月29日起，在市区范围内，已经拥有一套住房，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。牟浩然在杭州市内已拥有一套住房，受调控政策限制，购买案涉住房，首付支付比例需不低于60%，牟浩然认为首付款支付比例超出其承受能力范围，要求解除《购房意向合同》，胡圣圣、旺鑫公司均同意解除《购房意向合同》，但牟浩然与胡圣圣就购房意向金返还产生争议，由此成讼。另，胡圣圣已经实际收到牟浩然支付的50000元购房意向金。本院认为，牟浩然、胡圣圣、旺鑫公司达成的《购房意向合同》，是双方之间真实的意思表示，符合法律的规定，应确认为有效，牟浩然与胡圣圣就其中签订正式的《杭州市房屋转让合同》时间另有约定，应按照另行协商约定为准，胡圣圣以《购房意向合同》中约定的签订时间为依据，要求牟浩然承担违约责任的反诉请求，与事实不符，本院不予支持。《购房意向合同》具有预约合同性质，协议达成后，牟浩然与胡圣圣本应按照协商约定签订正式的房屋转让协议，因国家调控政策变化，牟浩然因在本市已经拥有一套住房，首付款支付比例需不低于60%，超出意向合同约定的4成比例，且超出牟浩然的承受能力。签订《购房意向合同》的三方均一致同意解除，本院予以确认。调控政策的变化，当事人不能预见，不可归责于协议双方当事人，故胡圣圣应当将购房意向金（定金）50000元返还牟浩然。牟浩然诉请要求胡圣圣返还购房意向金（定金）50000元，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡圣圣返还原告（反诉被告）牟浩然购房定金50000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回被告（反诉原告）胡圣圣的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1050元、反诉案件受理费3400元，合计4450元，由被告（反诉原告）胡圣圣承担。原告（反诉被告）牟浩然于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）胡圣圣于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长 刘 婷人民陪审员 李 华人民陪审员 徐卫民二〇一七年十二月一日书 记 员 吴佳佳?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?