江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1199号
上诉人（原审被告）江苏新珂门业有限公司，住所地启东市经济开发区滨海工业园集中区（江枫路28号）。
法定代表人夏军，总经理。
委托代理人施勇峰，江苏扬子江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏轩琪健身器材有限公司，住所地启东市经济开发区滨海工业园集中区。
法定代表人包成华，董事长。
委托代理人周辉，江苏禾东律师事务所律师。
上诉人江苏新珂门业有限公司（以下简称新珂公司）因与被上诉人江苏轩琪健身器材有限公司（以下简称轩琪公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启近民初字第0464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年5月7日，轩琪公司（甲方）与大连新坷木业有限公司（乙方）签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定：甲方将座落在江苏省启东市滨海工业园区江枫路28号厂区左边两幢即1#、3#车间租赁给乙方，面积6500平方米，厂房类型为框架结构。租赁期为十年，自2010年12月15日起至2020年12月15日止。厂房租金为人民币5元／月／平方米，年租金39万元。前三年租金不变，第四年起递增2%；第六年起年租金为人民币75元／平方米，第七年起年租金递增为2%。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金10万元，支付日期为2010年5月12日。乙方在启东成立公司后，在2010年10月10日前支付第一年全年租金，第二年起每半年支付一次租金，支付日期为每年12月15日、6月15日前各一次。在厂房使用要求和维修责任上，双方约定：租赁厂房系新建，乙方已验收合格投入使用。如租赁期间发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，乙方应及时修复。但如果是因为甲方建筑施工的质量问题或因出现不可抗力而出现的破损，甲方负责修复；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厨房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期间其他有关约定：厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满45个自然日，甲方有权收取滞纳金，滞纳金为拖欠资金总额的0.2‰／天，租金逾期超过45个自然日自动终止租赁协议。在合同的其他条款中，双方还约定：在收到乙方电力安装费（约16万元）后即申报三相电源250千瓦专用变压器，甲方积极协助。申报三相电源费用由甲方承担，电源产权系甲方所有。便于乙方财务管理，借乙方名为申请人，该变压器为甲乙双方共用，由乙方管理。甲方另立分表，并合理承担间接损耗费用。在该《厂房租赁协议》中，双方还约定承租方（乙方）大连新珂木业有限公司为暂用名，待启东的工商营业执照下来，用新公司的名字补签，正文内容不变。后乙方在启东成立江苏新珂门业有限公司。双方又签订了日期为2010年4月15日的《厂房租赁协议》，协议正文内容未作变化。合同生效后，新珂公司以替轩琪公司交付电力安装费方式支付了第一年的部分租金，并以合同约定的10万元保证金抵扣了其余的租金。之后，合同约定新珂公司于2011年12月15日应当交纳2011年12月15日至2012年6月15日上半年的租金195000元，新珂公司迟延至2012年2月2日进行交付。新珂公司应当在2012年6月15日交付2012年6月15日至2012年12月15日的租金195000元，迟延至2012年7月27日进行交付。新珂公司应当在2012年12月15日交付2012年12月15日-2013年6月15日租金195000元，新珂公司直至2013年4月初才交付。截止2014年3月，新珂公司实际欠付轩琪公司租金39.39万元，其中2013年6月15日至2013年12月15日的租金19.5万元，2013年12月15日至2014年6月15日第四年上半年的租金19.89万元（已递增2%）。
轩琪公司于2013年3月26日向法院提起诉讼，请求：1、解除双方于2010年4月15日、5月7日签订的《厂房租赁协议》；2、限新珂公司腾房，并按租赁时原状将租赁房屋交还轩琪公司；3、新珂公司支付拖欠的租金429000元及自2013年6月16日起至判决给付之日的银行贷款利息，并支付前款的滞纳金6891元；4、新珂公司赔偿损失97500元。原审法院对该纠纷作诉前调解处理。因调解未成，于同年9月23日立案受理。还查明，新珂公司于2013年9月27日发函给轩琪公司的法定代表人包成华，要求对影响该公司正常生产的不良情况迅速予以整改，并对其合理要求予以回应和商谈，以实际行动减少新珂公司的损失。
审理中，江苏新珂门业有限公司抗辩称拒付租金是因租赁存在质量问题，经催告后仍不对租赁物尽维修义务，致下雨天房屋漏水问题严重，排污管道不通，影响其正常生产。同时，轩琪公司违反约定，未安装分表，导致用电损耗由其一方承担的不合理状况。对此，新珂公司向法庭提供了租赁房屋墙体开裂的照片。轩琪公司亦向法庭提供了一组照片，证明墙头体开裂是因新珂公司长期在开裂隙处堆放重物，是使用不当，而不是建筑物存在质量问题造成。同时租赁厂房外的排污口，也因新珂公司乱堆木屑等引起。法院于2014年3月13日对租赁房屋进行了查验，并拍摄了照片，该照片显示：租赁房屋（车间）东侧北门的两侧有开裂，南侧车间有两处下水管损坏，东南墙角上方有雨痕，西北墙角有渗水状，地面堆放木屑处湿。该组照片经当庭质证，双方均无异议。但双方对是因建筑物质量问题，还是使用不当造成上述状况意见不一，因双方均未提出鉴定要求，法院难以判断。
原审法院认为，双方订立的房屋租赁合同不违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格履行。因轩琪公司所交付的系新建造厂房，并经新珂公司验收合格后投入使用，新珂公司应按约定的时间及时、足额给付租金。但新珂公司除给付第一年的租金符合约定外，其余租金均出现迟延给付现象，最后甚至拒付。在新珂公司一直使用租赁房屋的情况下，其不按约支付租金的行为已构成根本违约，应承担相应的民事责任。根据约定，给付租金逾期超过45个自然日，自动终止租赁协议，故轩琪公司要求解除厂房租赁合同，依法有据，应予支持。对于新珂公司欠付的租金，应由其继续给付，并按约定以拖欠租金总额的0.2‰／天支付滞纳金。对于轩琪公司要求赔偿97500元损失问题，首先，租赁合同即使依法被解除，根据法律的规定，也应当给予承租方合理的期限进行腾房；其次，轩琪公司诉请的房租已计算至2014年6月15日；第三，在本案中，轩琪公司所提供的租赁房屋确实存在墙头体开裂、下水管漏水等问题，给新珂公司正常使用带来不便。尤其是在新珂公司书面提出请求后，轩琪公司方仍不积极作为，从而使双方继续履行合同变得困难并加速了成就解除合同的条件。对此，轩琪公司也负有相当责任。因此，轩琪公司的该项诉讼请求缺乏正当性，也没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除轩琪公司与新珂公司于2010年4月15日签订的《厂房租赁协议》。二、新珂公司于判决生效之日起十日内给付轩琪公司房屋租金39.39万元。三、新珂公司分别从2013年6月15日和2013年12月15日起，至判决确定的给付租金之日止，分别以19.5万元、19.89万元为本金，按双方约定的0.2‰／天计算滞纳金。四、新珂公司于2014年6月14日前腾出轩琪公司所有的座落于滨海工业园区的厂房（1#、3#车间）、恢复原状，并交付给轩琪公司。五、驳回轩琪公司的其他诉讼请求。案件受理费7900元，诉讼保全费2020元，合计9920元，由轩琪公司负担920元，新珂公司负担9000元。
宣判后，新珂公司不服，向本院提起上诉称，1、原审认定事实错误。原审判决认定租赁期间和欠付租金393900元的时间均错误。2、原审认定新珂公司违约不符合事实。因轩琪公司提供的房屋墙体开裂、漏水，新珂公司多次要求轩琪公司整改，轩琪公司不予理睬，新珂公司才拒付租金。新珂公司是根据合同法的规定行使了抗辩权，不存在违约行为，故根据合同约定不应承担恢复原状的义务。原审法院未按照证据规则的规定，将举证责任分配给轩琪公司，从而认为墙体开裂、漏水的原因无法查明，属于适用法律错误。事实上，新珂公司堆放板材不可能导致墙体开裂。轩琪公司未按照约定分担电力损耗、未将排污管道开通、未开具2012、2013年的税务发票，均属于违约行为。3、原审法院既判决解除合同，又判决新珂公司支付至2014年6月15日的租金，显属不当。4、根据合同约定，如新珂公司拖延支付租金在45日内，才计算每天0.2‰计算滞纳金，拖延租金超过45日的后果是协议终止，无支付滞纳金的约定。原审法院支持滞纳金，不符合合同约定。5、原审法院既判决新珂公司支付租金至2014年6月15日，又判决新珂公司在2014年6月14日前腾房，存在矛盾。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
轩琪公司答辩称，原审认定事实正确。租赁房屋系新建厂房，在通过新珂公司的验收后交付使用。新珂公司除第一期租金按期缴纳外，其余租金均未能按照约定缴纳，现已逾期一年，存在明显的违约行为。原审判决新珂公司支付租金至2014年6月15日，考虑了新珂公司需要的腾房时间，判决合理正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
审理中，新珂公司提供了照片一组，证明房屋质量存在问题；电费发票及电费核查单，证明轩琪公司未按约定分担电力损失。
轩琪公司质证认为，两组证据均非新证据，不能确认照片的真实性。变压器的容量是根据新珂公司的生产要求，由电力部门核定，与轩琪公司无关。虽然合同约定由轩琪公司另立电表，分担费用，但轩琪公司未使用该变压器，无需分担费用。
本院认为，轩琪公司与新珂公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。合同约定，如新珂公司逾期支付租金超过45日，合同自动终止。新珂公司于2012年2月2日支付本应在2011年12月15日支付的租金，已超过合同约定的45日。但轩琪公司接受租金，继续履行合同，可视为双方不再履行关于支付租金逾期45日，合同自动终止的约定。
合同法规定，一方当事人迟延履行主要义务，经催告后仍不履行，对方当事人可以解除合同。本案房屋系经营性用房，一般逾期六个月，经催告在一个月内仍不履行，轩琪公司可以解除合同。轩琪公司于2013年3月26日向原审法院提起诉讼，其时新珂公司逾期支付租金3个月，4月份新珂公司支付了租金。其后新珂公司未再履行给付租金的义务，轩琪公司也未催告其履行，原审法院就此判决解除合同确有不妥之处。本院审理中，新珂公司表示对解除合同无异议，但腾房需要时间，同时应当明确哪方违约的问题。故本院对原审法院判决解除合同予以维持。
合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。租赁合同中，出租人的义务是交付租赁物的使用权，承租人的义务是支付租金。只有在租赁物的瑕疵，或者对瑕疵的维修行为影响租赁物的正常使用，方可相应减少租金。根据原审法院的现场勘查，案涉房屋两处墙角有水迹，两处下水管破裂，不足以影响新珂公司的正常生产。事实上，新珂公司仅在2013年9月份书面通知轩琪公司履行维修义务。新珂公司也未举证证明由于房屋瑕疵影响其正常生产的具体情形及损失依据，故新珂公司认为其拒缴租金的行为系行使先履行抗辩权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。新珂公司拒缴租金的行为构成违约，应承担违约责任。虽然合同未约定逾期45日后违约责任的承担方式，原审法院比照合同约定的逾期45日按照日0.2‰的标准计算逾期违约金，与银行贷款基准利率基本相当，合理有据，本院予以支持。新珂公司提出的电费分担问题、发票问题等，不能对抗轩琪公司主张的租金请求权，且新珂公司在本案中未提起反诉，本院不予审查。
综上，原审法院判决解除合同；新珂公司支付欠付的租金，腾空房屋、恢复原状并交还房屋，合法有据。但原审法院未判决合同解除的具体时间；判决新珂公司交还房屋的时间早于判决生效时间，存在不当之处，本院依法予以变更。合同解除前未经处理的房屋租金和合同解除后的房屋占有使用费由当事人另行处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持启东市人民法院（2013）启近民初字第0464号民事判决第二、三、五项。
二、变更启东市人民法院（2013）启近民初字第0464号民事判决第一项为江苏轩琪健身器材有限公司与江苏新珂门业有限公司签订的落款时间为2010年4月15日的《厂房租赁协议》自本判决生效之日起解除。
三、变更启东市人民法院（2013）启近民初字第0464号民事判决第四项为江苏新珂门业有限公司于本判决生效后一个月内腾出江苏轩琪健身器材有限公司所有的座落于滨海工业园区的厂房（1#、3#车间）、恢复原状，并交付给江苏轩琪健身器材有限公司。
一审案件受理费7900元、保全费2020元，合计9920元，由轩琪公司负担920元，新珂公司负担9000元。二审案件受理费7900元，由新珂公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 周 君
二〇一四年六月三十日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；