南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终250号上诉人（原审被告）：李进儒，男，1979年5月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。上诉人（原审被告）:李俊斌，男，1975年5月11日出生，汉族，住广西壮族自治区苍梧县。共同委托诉讼代理人：李汉钊，广西金卡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁金禾宫大酒店有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。法定代理人：曾某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈杰，广西弘景律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄甫玉，广西弘景律师事务所实习律师。上诉人李进儒、李俊斌因与被上诉人南宁金禾宫大酒店有限公司（以下简称金禾宫大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议，公开开庭审理了本案。李进儒、李俊斌的委托诉讼代理人李汉钊、金禾宫大酒店的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊斌、李进儒上诉请求：撤销一审判决，驳回金禾宫大酒店的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定事实不清。当事人前后意见矛盾时，应以最后的意见为准。李俊斌并未向金禾宫大酒店支付押金，也未将租赁物部分转租给黄新友。2.原审判决以李俊斌负有审查义务为由，认定李俊斌、李进儒应承担30%的费用不符合法律规定。3.李俊斌与李进儒是委托代理关系，李进儒不应与李俊斌共同承担本案债务。金禾宫大酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。金禾宫大酒店向一审法院起诉请求：1.李俊斌于判决生效后的10日内腾空租赁房屋，并返还；2.李进儒、李俊斌支付房屋占有使用费314320元（从2015年2月暂计至2016年3月，直至实际腾房之日止，参照原合同约定的租金标准计算）及逾期付款违约金88768元；3.李进儒、李俊斌缴纳2015年2月至2016年3月的物业和电梯使用费36338元，以及逾期付款违约金9739.65元；4.李进儒、李俊斌支付违约金66576元。一审法院认定事实：2013年12月24日，金禾宫大酒店与李进儒签订《补充协议》，约定：应李进儒所需，其承租的1150平方米的房屋，分别以李进儒、李俊斌两人的名义签订两份合同，其中李进儒承租420平方米，租金为38元/平方米/月，李俊斌承租730平方米，租金为8元/平方米/月；以李进儒和李俊斌名义签订的《房屋租赁合同》的合同责任均由李进儒承担。2013年12月25日，金禾宫大酒店与李俊斌签订《房屋租赁合同》，约定：租赁标的为金禾宫大酒店第九层两侧部分（含搭建）共计面积730平方米；租赁期限从2014年1月1日至2024年12月31日；金禾宫大酒店同意于2013年12月31日前将租赁房屋按现状交付李俊斌装修，给予7个月装修期（2014年1月1日至2014年7月31日止），装修期间免收租金和物业管理费。第1、2、3年度租金为38元/平方米/月，每月租金为27740元/月；租赁押金为40000元；相关费用收费标准为物业管理费1.2元/平方米/月、房屋维修基金0.5元/平方米/月、电梯使用费650元/月、卫生清洁费50元/月，水电费每月按供电、供水部门费用标准收取，水电损耗按实际使用度数比例公摊、公共照明按租赁面积公摊；合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，金禾宫大酒店将涉案房屋交付给李俊斌使用。后李俊斌将其所承租730平方米房屋中的350平方米转租给金禾宫大酒店原法定代表人黄新友使用。2014年1月2日，李进儒、李俊斌与广西五鸿建设集团有限公司邕江分公司（以下简称五鸿邕江分公司）签订消防工程承揽施工合同，由五鸿邕江分公司承揽金禾宫大酒店第九层消防安装工程，工程定价为85000元。2014年7月26日金禾宫大酒店与李俊斌签订了《房屋租赁合同补充协议》约定涉案房屋的免租装修期延长至2014年9月15日止。2015年6月2日，五鸿邕江分公司函告李进儒、李俊斌：“因李俊斌所承租区域属于后期私自搭建，也无法提供任何加建、扩建手续，我公司无法正常办理消防审批手续。”2015年11月20日，李进儒向五鸿邕江分公司支付消防改造款85000元。金禾宫大酒店分别于2015年9月18日、2015年12月30日、2016年1月29日发函向李进儒、李俊斌催收租金及相关费用，并指出李进儒、李俊斌未经申请和同意安装广告牌、进行房屋装修等行为违反合同约定，金禾宫大酒店享有合同解除权，因逾期支付租金等费用的，将采取停水、停电等强制性措施。金禾宫大酒店自认于2017年2月14日收回涉案房屋。另查明，李进儒于2013年6月30日向金禾宫大酒店转账支付20万元，金禾宫大酒店、李进儒、李俊斌均认可该款含有租赁合同押金40000元以及第一季度（2014年9月16日至2014年12月31日）租金97090元（27740元×3+27740×15÷30）。再查明，涉案房屋面积为730平方米，其中273平方米具有产权证，金禾宫大酒店对该部分房屋有转租的权利，其余457平方米没有取得建设工程规划许可证或临时建筑许可证，且金禾宫大酒店在法庭辩论结束前也未能提交该部分房屋（457平方米）的建设工程规划许可证。一审法院审理认为，李俊斌所承租的730平方米涉案房屋，包含了没有合法规划手续的457平方米房屋面积，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”金禾宫大酒店与李俊斌就上述457平方米房屋签订的租赁合同为无效合同。鉴于无合法规划手续的部分与具备合法产权证明的部分无法明显区分，无合法规划手续的房屋面积占据涉案房屋面积的62.6%，且导致李俊斌无法办理涉案房屋的消防验收手续，进而影响了李俊斌对具有合法产权证的273平方米房屋的使用，故认定涉案房屋租赁合同为无效合同。关于李进儒、李俊斌撤回自认的问题。李进儒、李俊斌在第二次庭审中辩称涉案房屋并未交付李俊斌使用，李俊斌所提交的李俊斌与黄新友的转租合同、消防工程合同以及2015年6月2日《函》关于“因李俊斌所承租区域属于后期私自搭建，也无法提供任何加建、扩建手续，我公司无法正常办理消防审批手续。”的陈述，足以证明涉案房屋确已交付李俊斌。另，李进儒、李俊斌在第二次庭审中辩称其原代理律师在第一次庭审中关于已向金禾宫大酒店交纳涉案租赁合同押金40000元以及第一季度租金97090元的自认是在李进儒、李俊斌不知情的情况下做出的，应予推翻。一审法院认为该自认不仅由李进儒、李俊斌的原代理律师在第一次庭审中做出，李进儒、李俊斌在原反诉状中亦述及押金和租金的支付情况，并由李进儒、李俊斌签字、捺印后提交法庭，故对于李进儒、李俊斌不知情的意见，不予采纳。李进儒、李俊斌在第二次庭审中撤回自认，但未提交证据证明自认与客观事实不符，且金禾宫大酒店不同意李进儒、李俊斌撤回自认，故李进儒、李俊斌的主张，不予采纳。关于涉案房屋返还的问题。金禾宫大酒店自认于2017年2月14日收回涉案房屋，故请求李俊斌于判决生效后10内返还涉案房屋已无事实依据。关于房屋占有使用费的问题。金禾宫大酒店作为房屋的出租人，明知涉案房屋包含了不具备合法规划手续的建筑面积，而将涉案房屋出租给李俊斌使用，应对合同无效的后果承担主要责任；李俊斌在承租房屋时应对房屋的产权状况以及建筑物是否合法等情况负有审慎的审查义务，其在没有对涉案房屋的产权证、是否具有合法规划手续等问题进行核实的情况下，就签订了租赁合同，对合同无效的后果负有次要责任。鉴于涉案房屋已交付李俊斌，但因涉案房屋未能通过消防验收且未能正常开展经营，李俊斌在确认涉案房屋不能通过消防验收后也并未及时通知金禾宫大酒店收回房屋,考虑到合同双方的过错程度，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，酌定由李俊斌按照合同租金标准的30%向金禾宫大酒店支付房屋占有使用费至金禾宫大酒店收回涉案房屋之日。金禾宫大酒店在庭审中自认对方已支付2014年9月15日至2015年1月31日的房屋占有使用费97090元，并诉请李进儒、李俊斌按照合同约定的租金标准支付2015年2月至返还涉案房屋之日的房屋占有使用费，又因金禾宫大酒店自认于2017年2月14日收回涉案房屋，故金禾宫大酒店事实上要求李进儒、李俊斌按照合同约定的租金标准支付2014年9月16日至2017年2月14日期间的房屋占有使用费。李俊斌应支付2014年9月16日至2017年2月14日期间的房屋占有使用费为241338元（27740元×30%×29个月），由于已支付97090元，故李俊斌还应向金禾宫大酒店支付房屋占有使用费144248元（241338元-97090元）。关于物业费、电梯使用费等相关费用的问题。金禾宫大酒店诉称李进儒、李俊斌欠付2015年2月至2016年3月物业费等费用共计36338元，根据物管费清单的记载，涉案房屋所产生的物业费、房屋维修基金、电梯使用费、卫生清洁费为1941元/月，2015年2月至2016年3月，物业费、房屋维修基金、电梯使用费、卫生清洁费共计27174元（1941元/月×14个月）。鉴于上述期间涉案房屋已交付李俊斌，但因涉案房屋未能通过消防验收且未能正常开展经营，李俊斌在确认涉案房屋不能通过消防验收后也并未及时通知金禾宫大酒店收回房屋,并考虑到合同双方的过错程度，酌定由李俊斌承担2015年2月至2016年3月物业费、房屋维修基金、电梯使用费、卫生清洁费的30%，即8152元（27174元×30%）。关于逾期付款违约金、解除合同违约金的问题。由于涉案租赁合同为无效合同，故合同中关于逾期付款违约金条款及解除合同违约金条款亦归于无效，金禾宫大酒店请求李俊斌支付逾期支付房屋占有使用费、物业费等相关费用的逾期付款违约金，以及解除合同违约金没有法律依据，不予支持。关于押金抵扣的问题。金禾宫大酒店在2016年7月7日的庭审中辩称，因李进儒、李俊斌自2015年2月以来未能缴足租金和物业、电梯费，金禾宫大酒店无奈将先期交付的押金冲抵其欠付的租金等费用，实际上是金禾宫大酒店将押金抵扣相关欠费的意思表示。因李俊斌应向金禾宫大酒店支付房屋占有使用费144248元及物业费等相关费用8152元；而涉案合同押金40000元已实际交付金禾宫大酒店，在合同无效的情况下，金禾宫大酒店应向李俊斌返还押金40000元，故双方互负债务。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”双方债务符合债务抵销及行使的条件，为避免双方当事人诉累，予以抵扣。抵扣后，李俊斌应向金禾宫大酒店支付房屋占有使用费112400元。关于李进儒是否应对本案债务承担共同支付责任的问题。李进儒于2013年12月24日与金禾宫大酒店签订《补充协议》，约定由其承担涉案租赁合同的全部合同责任，故该协议实为李进儒对涉案租赁合同之债的加入，且涉案租赁合同无效并不导致债的消灭，亦不影响李进儒对涉案合同的合同责任的承担，故李进儒应与李俊斌共同承担本案债务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李俊斌、李进儒向金禾宫大酒店支付房屋占有使用费112400元；二、驳回金禾宫大酒店其他的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于合同效力问题。本案李俊斌向金禾宫大酒店所承租的730平方米房屋，其中457平方米没有合法规划手续，无合法规划手续的部分与具备合法产权证明的部分无法明显区分，无合法规划手续的房屋面积占据涉案房屋面积的62.6%，导致李俊斌无法办理涉案房屋的消防验收手续，进而影响了李俊斌对另273平方米房屋的使用，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同为无效合同是正确的，本院予以确认。关于李俊斌、李进儒对房屋是否交付、押金和第一季度租金的陈述前后矛盾，应如何认定问题。关于房屋是否交付问题，李俊斌提交的其与黄新友的转租合同、消防工程合同足以证明涉案房屋确已交付李俊斌。关于押金和第一季度租金问题，已向金禾宫大酒店交纳涉案租赁合同押金40000元以及第一季度租金97090元不仅由李进儒、李俊斌的原代理律师在一审第一次庭审中自认，在李进儒、李俊斌的原反诉状中亦有陈述。虽然李进儒、李俊斌在一审第二次庭审中撤回自认，但未提交足以推翻该自认的相反证据，且金禾宫大酒店不同意李进儒、李俊斌撤回自认。根据《民事诉讼证据规定》第八条第三款“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认”和七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，一审判决认定李俊斌已向金禾宫大酒店交纳租赁合同押金40000元以及第一季度租金97090元并无不当，本院予以维持。关于李俊斌、李进儒应否承担30%的费用问题。本案租赁合同因标的物没有合法规划手续而认定无效。金禾宫大酒店作为房屋的出租人，明知涉案房屋包含了不具备合法规划手续的建筑面积，而出租给李俊斌使用。李俊斌在承租房屋时应对房屋的产权状况以及建筑物是否合法等情况负有审慎的审查义务，其在没有对涉案房屋的产权证、是否具有合法规划手续等问题进行核实的情况下，就签订了租赁合同，且在确认涉案房屋不能通过消防验收后也并未及时通知金禾宫大酒店收回房屋。故一审判决认定金禾宫大酒店应对合同无效的后果承担主要责任，李俊斌应对合同无效的后果承担次要责任。并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，酌定由李俊斌承担30%的相关费用也是正确的，本院应予维持。关于李进儒应否与李俊斌共同承担本案债务问题。虽然李俊斌与李进儒是委托代理关系，但李进儒于2013年12月24日与金禾宫大酒店签订《补充协议》，约定由其承担本案租赁合同的全部合同责任，故一审判决由李进儒与李俊斌共同承担本案债务并无不妥。综上，李俊斌、李进儒上诉理由不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8957元（李俊斌、李进儒已预交），由李俊斌、李进儒负担。本判决为终审判决。审判长 王 苹审判员 袁宇飞审判员 彭 博二〇一七年十二月十八日书记员 谢 瑜