山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁13民终5065号
上诉人（原审原告）：李子成，男，1976年11月16日出生，汉族，住山东省费县。
委托诉讼代理人：李晓慧，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：英月美（曾用名英宁），女，1987年11月16日出生，汉族，住山东省费县。
委托诉讼代理人：王瑞公，山东鼎元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张政，男，1985年5月12日出生，汉族，住山东省费县。
委托诉讼代理人：马开春，山东衡正源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李广波，山东信誉永恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱玉凤，女，1987年3月25日出生，汉族，住山东省费县。
委托诉讼代理人：马开春，山东衡正源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李广波，山东信誉永恒律师事务所律师。
上诉人李子成因与上诉人英月美、张政、朱玉凤物权确认纠纷一案，不服山东省费县人民法院(2016)鲁1325民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李子成上诉请求：1、撤销费县法院（2016）鲁1325民初1900号民事判决书第五项判决；2、判决被上诉人承担房屋评估费6500元；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：本案属于物权确认纠纷，（2016）鲁1325民初1900号民事判决书第五项关于上诉人李子成支付英月美工作补偿金60000元的判决，超出了本案审理范围，请依法撤销该项判决。另外，一审审理期间，法院委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司对涉案房屋进行了评估，原告预付了评估费用，一审法院对评估费的承担没有进行判决，请依法判决被上诉人承担房屋评估费。
英月美上诉请求：1、依法撤销原判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原判决认定事实错误。涉案楼房按揭贷款全部是以上诉人的名义，用上诉人的工资偿还的。涉案楼房的出卖价格是52万元，且已经实际支付。2、原判决适用法律错误。涉案房屋除首付款外，按揭贷款均是上诉人工资支付，上诉人是涉案房屋的登记所有人，上诉人与原审被告张政、朱玉凤签订的《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，应当认定为有权处分和有效合同。3、是否对职工发放工资，依法应当由用人单位提供证据，工资发放名单及发放明细存放于被上诉人处，依法应当由被上诉人承担举证责任；如果被上诉人拒绝提供工资发放清单，依法应当推定上诉人的主张成立。4、涉案房屋，原审被告是合法取得，不是善意取得；上诉人与原审被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。5、就涉案楼房归属及三份合同效力的认定，原判决混淆了不动产的物权登记效力与合同效力，并作出了错误的判决结果，属适用法律错误。
张政、朱玉凤上诉请求：1、依法撤销（2016）鲁1325民初1900号民事判决，改判位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房所有权人为张政、朱玉凤。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用以及律师费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人支付的实际购房价格为520000元（不包含税费），上诉人与英月美作为买卖合同双方当事人，合同的签订是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，双方均认可交易价格为520000元，该买卖合同己经实际履行完毕，一审法院仅依据临沂市嘉诚价格事务所有限公司评估报告认定交易价格为30万元，属于认定事实错误，判决所依据的证据也是明显不足。2、一审判决认定“买卖双方合同约定价格30万，实际交易价格34万”，属认定事实不清。上诉人提交的契税发票显示的交易价格是374000元，并非是34万元，一审法院是认定实际交易价格是34万元明显不符合实际情况。3、一审判决适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，买卖合同是有效的。4、上诉人对被上诉人与一审被告英月美之间存在的楼房纠纷不知情，有充分的理由相信英月美对涉案房屋享有完全的处分权，且上诉人支付了52万元的购房款并已通过合法程序办理了过户手续，购买涉案房屋的行为构成善意取得，即涉案房屋的所有权人系上诉人，至于被上诉人与英月美之间的法律关系应由被上诉人另案诉讼。
李子成向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2009年10月5日、2010年10月15日签订的协议为有效协议；2、确认位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房所有权人为原告，并判令被告立即返还该楼房。
一审法院认定事实：被告英月美原系原告经营的费县至美月亮河化妆品销售中心的员工。原告为了激励员工认真长期在原告处工作，于2009年10月5日，同被告英月美等部分员工经协商达成协议，由原告出资购买开发商开发的商品房提供给员工居住，并签订了书面协议，协议约定，以职工名义购买的房屋，在职工在原告处工作至年满45周岁时，房权转为私有。2010年1月18日，原告选定房源后，由被告英月美与山东银光天宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告支付了首付款及其他费用，并以被告英月美的名义办理了按揭贷款，原告按照合同约定履行了按月偿还贷款义务。2010年10月15日，开发商交付楼房时，原告与被告英月美签订了房屋合约，约定原告将位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房交付给被告英月美居住，被告英月美在原告处工作期间对该楼房拥有使用权，无权转卖、转租，不得用于其他用途，在被告英月美在原告处工作至45周岁生日当天，该房自动转为被告英月美私人拥有，所有权人转为被告英月美。被告英月美于2015年9月从原告处擅自离开后，未按照与原告签订的房屋合约返还原告涉案楼房，于2016年5月3日签订《房屋买卖合同》一份，在支付剩余贷款146000元后将涉案楼房以300000元的价格（实际交易价格340000元）转让给了被告张政、朱玉凤，并于2016年5月5日办理了过户手续，将涉案楼房登记在了被告张政、朱玉凤名下。
一审法院认为，原告李子成与被告英月美签订的协议书和房屋合约，系双方真实意思表示，协议书和房屋合约约定的内容，不违反法律规定，为有效协议。协议和合约中约定的被告英月美在原告处工作至45周岁时涉案楼房归其所有，是原告李子成与被告英月美就涉案楼房所有权转移所附的条件，在条件成就前，根据协议和合约的约定，以被告英月美的名义购买的位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房，原告李子成享有所有权，被告英月美享有使用权，但无权转卖、转租，被告英月美只有“在原告处工作至45周岁”这一条件成就时，才能取得该楼房的所有权。被告英月美于2015年9月从原告处擅自离开，应当按照协议和房屋合约的约定将该楼房归还原告李子成。不动产所有权的善意取得，必须满足五个条件，一是不动产登记信息不实，即名义所有人与实际所有人不一致；二是不动产名义所有人以自己的名义实施了无权处分；三是第三人为善意，即不知是无权处分；四是第三人以合理的价格受让并支付了价款；五是办理了过户登记。被告英月美将该楼房以300000元的价格转让给被告张政、朱玉凤，属于无权处分，其签订的《房屋买卖合同》属于效力待定合同，在原告李子成不予追认的情况下，该合同归于无效。被告英月美与被告张政、朱玉凤约定的价格为300000元，办理过户时价格为340000元，而评估价格为723100元，明显低于市场价格。被告英月美与被告张政、朱玉凤签订合同时间为2016年5月3日，评估基准日为2016年12月1日，虽然有7个月的时间差，该楼房在被告英月美与被告张政、朱玉凤签订合同时的价格也远高于300000元或340000元，且被告张政、朱玉凤亦未向被告英月美实际支付该价款，不构成善意取得，被告张政、朱玉凤应基于合同无效将该楼房返还原告李子成。被告英月美、张政、朱玉凤关于交易价格520000元，已实际支付520000元的辩称意见，与购房发票、税票上记载的价格340000元不一致，不予采信。被告英月美关于原告李子成扣发工资的辩称意见，证据不足，不予采信，被告英月美在取得相应证据后可另行主张权利。原告李子成与被告英月美约定购买涉案楼房时，原告李子成的出发点是为了激励员工，也是条件成就时对被告英月美的贡献给予的奖励，自协议签订后，被告英月美在原告李子成处六年左右，原告李子成应适当给予被告英月美一定的补偿，具体数额，根据涉案楼房购买时的价格、原告李子成支付房贷情况和被告英月美在协议签订后的工作年限，酌情确定为60000元。综上所述，原告李子成要求确认其与被告英月美于2009年10月5日、2010年10月15日签订的协议为有效协议、确认位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房所有权人为原告、判令被告英月美、张政、朱玉凤立即返还该楼房的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。被告英月美支付的房贷146000元，原告李子成亦应予返还，并支付被告英月美相应的补偿。依照《中华人民共和国物权法》第二条、三十三条、第四十条、第六十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决：一、原告李子成与被告英月美于2009年10月5日、2010年10月15日签订的协议为有效协议；二、位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房所有权人为原告李子成；三、被告张政、朱玉凤将位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房返还原告李子成；四、原告李子成返还被告英月美支付的房贷款146000元；五、原告李子成支付被告英月美协议签订后工作六年的补偿金60000元。上述第三、四、五项判决，限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费5750元，保全申请费2020元，由被告英月美负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年5月5日，英月美与其丈夫李公彬作为涉案房屋转让人，张政与其妻子朱玉凤作为受让人向费县房地产管理局申请办理房屋所有权转让登记，并提交了房屋买卖合同、评估报告、契税完税凭证等资料。其中，房屋买卖合同载明：英月美将费县钟罗山花园房产证号为Ｓ0××40的楼房转让张政，成交价格为300000元，合同签订日期为2016年5月3日。费县志同房地产评估有限公司2015-××号房地产评估证明书载明：涉案房屋评估结果为374000元，落款日期为2016年5月4日。契税完税凭证载明：计税价格为374000元，个人所得税3740元，契税6120元。另有测绘费235.92元，房屋登记费1056元。
一审期间，被告英月美、张政、朱玉凤提交了加盖“费县儒房房屋置换有限公司”公章的房屋买卖合同书，该合同书载明：英月美将费县钟罗山花园房产证号为Ｓ0××40的楼房转让张政，成交价格为520000元，合同签订当日乙方（张政）付30000元为购房定金，并由乙方支付给中介公司费县儒房房屋置换有限公司佣金7800元，合同签订日期为2016年5月3日。
二审期间，英月美陈述其于2016年5月3日在费县儒房房屋置换有限公司登记房产出让信息，同日与张政达成买卖协议，费县志同房地产评估有限公司入户进行房产勘验评估，5月4日出具评估报告，评估价格为374000元。5月5日，英月美与张政双方完成房屋所有权转移登记，将涉案楼房登记在被告张政、朱玉凤名下。
张政陈述其共交付给费县儒房房屋置换有限公司550000元，用以支付包括购房款、中介费及办理房屋产权转让登记所需的评估费及相关税费，其中购房款520000元，过户和评估费用30000元。张政提交了加盖“费县儒房房屋置换有限公司”公章的收据三份，其中落款日期为2016年5月4日的6942003号收据载明金额为30000元，6942004号收据载明金额为200000元，落款日期为2016年5月5日的6942005号收据载明金额为300000元，合计530000元。张政陈述称上述资金来源分别是自有资金30000元、借入300000元、由费县儒房房屋置换有限公司负责人张守金垫付200000元。张政陈述上述借款均未向出借人出具借条，已归还了其中部分借款，但没有说明已归还数额及余欠款数额。
2016年5月4日，张守金通过民生银行62×××96账户用手机分四次转账支付英月美中国工商银行62×××51账户50000元、50000元、45000元、1000元，合计146000元。5月4日，英月美通过中国工商银行62×××51账户归还房屋贷款本金145916.90元、利息33.76元，合计145950.66元。
2017年5月5日，张守金通过民生银行62×××96账户用手机分四次转账支付李建华中国农业银行62×××17账户50000元、50000元、50000元、24000元，合计174000元。同日，张守金通过费县农村商业银行62×××11账户跨行转账支付李建华中国农业银行62×××17账户50000元、50000元、50000元、50000元，合计200000元。上述总计374000元。
2017年8月30日，张守金在接受本院调查时陈述，张政“中介费7800元是肯定交了，……双方约定交易价格是52万，……合同当中3万元定金也交到公司……52万元全部是现金，（公司会计）曹学会开了收据……张政买这房子没贷款，50多万我不知道是怎么来的，没有找我借钱，我也不知道他是否找其他亲戚借钱”。
另查明，费县儒房房屋置换有限公司为自然人独资有限责任公司，股东为张守金。
一审法院委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司就涉案房屋价值进行评估，上诉人李子成交纳评估费6500元。
本院认为，上诉人李子成是经营费县至美月亮河化妆品销售中心的个体工商户业主，个体工商户没有独立的财产权，和经营者的财产权是统一的。个体工商户的房屋可以登记在字号名下，也可以登记在经营者名下。上诉人李子成以其经营者名义提起诉讼，请求确认涉案房屋所有权人为经营者，诉讼主体适格。关于上诉人李子成与上诉人英月美签订的协议书和房屋合约的效力，该合同系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律规定，为有效协议，双方也已实际履行了相关协议，李子成以英月美的名义办理了房屋购买手续并支付按揭贷款，英月美为涉案房屋的名义所有人，在协议约定条件成就前李子成是该房屋的实际所有人。英月美擅自将他人财产出售给张政、朱玉凤，构成无权处分。
关于上诉人英月美与上诉人张政、朱玉凤签订的涉案房屋买卖合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因房屋实际所有人李子成对上诉人英月美的无权处分行为并未予以追认，上诉人英月美在订立合同后也未依法取得房屋处分权，因此，英月美与张政、朱玉凤签订的房屋买卖合同为无效合同。
关于上诉人张政、朱玉凤是否构成善意取得而获得涉案房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上诉人英月美、张政、朱玉凤在诉讼期间提交了两份合同，一个是在费县房地产管理局备案的买卖合同，成交价格为300000元，一个是加盖“费县儒房房屋置换有限公司”公章的房屋买卖合同书，成交价格为520000元。英月美与张政、朱玉凤均主张在费县房地产管理局备案的房屋买卖合同是为了逃避税收而签订的，并非当事人真实意思表示，在费县儒房房屋置换有限公司签订的房屋买卖合同书，才是双方当事人的真实意思表示，合同中约定的520000元为涉案房屋的实际成交价格。上诉人的主张符合房地产交易的惯常行为，即可不以备案房屋买卖合同作为依据认定交易价格，而以当事人在房产中介公司签订的合同书为依据，确认涉案房屋的真实交易价格为520000元。但是根据一审法院委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司作出的价格评估报告书，涉案房屋评估价格为723100元，英月美与张政、朱玉凤的交易价格低于评估价格203100元，接近评估价格的30%，明显低于市场价格。张政在二审期间陈述称其交付给费县儒房房屋置换有限公司全部购房款及中介费、评估费、过户税费等共计550000元，但是仅提供了金额为530000元的收据，且涉案房屋中介费7800元，缴纳个人所得税3740元，契税6120元，另有测绘费235.92元，房屋登记费1056元，上述款项合计18951.92元，与张政陈述的相关费用30000元明显不符。根据张政陈述，其中200000元购房款由张守金垫付，张政没有给张守金出具借条，而张守金投资设立的自然人独资企业费县儒房房屋置换有限公司却为张政开具200000元的收款收据，明显不符合常理，也与张守金关于张政交付款项的陈述相互矛盾。综上所述，张政、朱玉凤购买涉案房屋的成交价格明显低于评估价格，不能认定为以合理的对价受让房屋，而且张政、朱玉凤没有提供证据证明其实际支付了相应价款，不符合善意取得的构成条件。上诉人英月美与上诉人张政、朱玉凤关于涉案房屋买卖构成善意取得，张政、朱玉凤依法取得房屋所有权的主张，与案件查明事实不符，依法不予支持。上诉人张政、朱玉凤应当将房屋返还所有人李子成。英月美于2016年5月4日支付涉案房屋贷款本息145950.66元，李子成因此获得利益没有法律依据，构成不当得利，应当将上述款项返还给英月美。
上诉人李子成主张撤销费县法院（2016）鲁1325民初1900号民事判决书第五项判决，即：原告李子成支付被告英月美协议签订后工作六年的补偿金60000元。本院认为，本案为上诉人李子成提起的物权确认之诉，英月美没有提起反诉，一审判决上诉人李子成支付英月美补偿金，既没有当事人的请求权基础，也没有事实和法律上的依据，依法应予纠正，上诉人李子成的上诉主张应予支持。
上诉人李子成主张被上诉人承担房屋评估费6500元，由于该评估费用支出是为查明案件事实所必需的支出，也是因英月美擅自处分他人所有的房屋，权利人李子成为维护合法权益所增加的支出，该评估费用应当由英月美负担，上诉人李子成的该项上诉主张应予支持。评估费已由上诉人李子成预交，应当由英月美偿付给李子成。
上诉人英月美主张涉案楼房按揭贷款全部是以自己的名义、用自己的工资偿还的，与双方当事人签订的协议内容不符，上诉人英月美没有提供证据证明双方在协议履行过程中变更了协议约定内容以及实际由其支付款项的事实，应当承担举证不能的责任，对其上诉主张不予支持。
综上所述，上诉人李子成的上诉主张，符合法律规定，依法予以支持。上诉人英月美的上诉主张及上诉人张政、朱玉凤的上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律有误，部分判决内容失当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持山东省费县人民法院(2016)鲁1325民初1900号民事判决第一、二、三项；
二、撤销山东省费县人民法院(2016)鲁1325民初1900号民事判决第五项；
三、变更山东省费县人民法院(2016)鲁1325民初1900号民事判决第四项为上诉人李子成返还上诉人英月美支付的房贷本息145950.66元。
四、上诉人英月美偿付给上诉人李子成已支付的评估费6500元。
上述给付内容于本判决送达后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5750元，保全申请费2020元，由被告英月美负担。二审案件受理费5750元，由上诉人英月美负担2875元，由上诉人张政、朱玉凤负担2875元。
本判决为终审判决。
审判长 陈怀峰
审判员 李兴波
审判员 杨敬国
二〇一七年十月十九日
书记员 王文洁