辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5113号
上诉人（一审原告）：陈刚（曾用名陈钢），男，汉族，1968年3月15日出生，住址沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：王淼，辽宁卓跞律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：刘红中（陈刚妻子），女，汉族，1968年8月25日出生，住址沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：王淼，辽宁卓跞律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：段世厚，男，汉族，1970年2月3日出生，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：杨菲，辽宁华禹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王译羚，辽宁华禹律师事务所律师。
一审第三人：沈阳市包装制品厂，住所地沈阳市沈河区广昌路**号甲。
法定代表人：张洪启，该厂厂长。
委托诉讼代理人：黄家骍，男，汉族，1954年5月2日出生。
上诉人刘红中、陈刚因与被上诉人段世厚、一审第三人沈阳市包装制品厂（以下简称“包装制品厂”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00800号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈刚、刘红中一审起诉称：2015年9月15日，原告陈刚、刘红中（案外人）收到沈阳市沈河区人民法院送达的（2015）沈河执异字第20号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。
一、沈阳市沈河区广昌路47号甲第1-2层房产为原告所有，而非第三人所有。第三人沈阳市包装制品厂为了生存发展，经厂领导班子研究并经职代会同意，上报沈阳市沈河区工商业发展总公司后将该厂所有的位于沈阳市沈河区广昌路47号甲第1-2层房产（建筑面积为950平方米），以总价人民币270万元的价格卖给两位原告，双方于2002年9月24日签订了《沈阳市房地产转让合同》。合同签订后，原告陈刚、刘红中以分期付款的方式全额支付了购房款并已对该房产进行实际占有和使用，沈阳市包装制品厂亦对此予以确认。
二、被告对属于原告的财产申请执行，其行为没有法律依据。原告与第三人签订房屋买卖合同后，已将全部房款支付给第三人，且已实际占有、使用案涉房产多年，目前因第三人而非原告的原因导致无法办理更名过户手续，因此本案所涉房产的所有权应属于原告，被告无权对该房产申请执行。原告已将房产买卖合同、付款收据提交给法院，贵院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为严重损害了原告的合法利益。
综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。根据相关法律规定，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请求法院支持原告的诉求：1.确认沈阳市沈河区广昌路47号甲第1-2层房产归原告所有，并停止对该财产的执行；2.判令被告承担本案诉讼费等相关费用。
段世厚一审答辩称：一、答辩人段世厚合法拥有沈阳市包装制品厂债权并依法申请法院对本案争议房产进行查封，享有本案争议房产的优先受偿权。
答辩人段世厚与沈阳市包装制品厂金融借款合同纠纷一案，经一审沈河区人民法院作出（2014）沈河民四初字第1123号民事判决书，二审沈阳市中级人民法院2015年4月9日作出（2015）沈中民四终字第72号终审判决，判决沈阳市包装制品厂支付答辩人段世厚借款本金216万元，以及借款利息2999177.15元。案件审理过程中，答辩人段世厚依法向沈河区人民法院申请查封本案争议房产，沈河区人民法院作出（2014）沈河民四初字第1123号民事裁定书，并于2014年8月29日查封本案争议房产，建筑面积1412平方米。另根据沈河区人民法院于2015年9月14日作出的（2015）沈河执异字第16号执行裁定书，裁定认为陈刚、刘红中提供的证据不能证明已经支付全部房款，也没有办理过户登记手续，提出的执行异议主张不成立，驳回陈刚、刘红中的异议。因此，答辩人段世厚合法拥有沈阳市包装制品厂债权并依法申请法院对本案争议房产进行查封，享有本案争议房产的优先受偿权，陈刚、刘红中提出的案外人执行异议不成立。
二、陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂对争议房产没有办理任何房产过户手续或者房产备案手续，该房产转让不发生法律效力。
根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”2007年《物权法》实施之前，应根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此，陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂的房产转让未经依法登记，不发生法律效力。
三、陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂签订的《沈阳市房地产转让合同》未生效，陈刚、刘红中未实际支付购房款，“对账单”中“以物抵债”的约定及购买债权等行为在房产未办理变更登记即物权转移手续之前均未生效。
陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂签订的《沈阳市房地产转让合同》的日期是2002年9月24日，购买涉案房产第一、二层房产，面积为950平方米，价款270万元，并约定合同签订后支付50万元，经房产部门批准后支付剩余220万元。根据陈刚、刘红中提供的2008年3月20日的“对账单”，1996年至2008年2月3日期间，沈阳市包装制品厂共向陈刚借款205万元并将此款作为购房款，另根据陈刚、刘红中提供的修车结算明细、借据、收据等证据，说明该205万元包括修车款、借款等并非购房款，而且无法证明其真实发生。从陈刚、刘红中提供的单方证据能够说明：1、陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂签订《沈阳市房地产转让合同》后，陈刚、刘红中并未按照合同约定实际支付50万元购房款；2、2008年3月20日的“对账单”说明在该合同签订6年之后，陈刚、刘红中仍未支付购房款，双方仅是以1996年至2008年期间的修车款、借款等进行抵账，并约定以该205万元的修车款及借款抵顶购房款；3、陈刚、刘红中无法证明该205万元欠款的真实性，陈刚、刘红中虽提供沈阳市包装制品厂的收款收据，但部分收据上并没有沈阳市包装制品厂的公章，且修车明细上均没有沈阳市包装制品厂的盖章或签字确认，陈刚、刘红中未提供银行转账凭证或者修车发票等予以佐证，无法证明该205万元欠款或修车款是否真实发生。而且借据、收据中有9张为黄家骍、刘景新、谢淑芳等人个人签字的借款金额426716.8元，该款项为三人个人的借款行为，其中有一张为2004年刘景新个人住院时陈刚垫付医疗费用的收条，说明上述借款均为个人行为，与沈阳市包装制品厂无关；4、陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂至今没有将涉案房产进行产权变更登记，即涉案房产未发生物权转移。
另陈刚、刘红中提供的2011年12月27日支付的65万元，该凭证中收款方为中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，并非沈阳市包装制品厂，也未注明是购房款。而且陈刚、刘红中与华夏银行沈阳分行盛京支行、沈阳市包装制品厂于2002年12月份签订《协议书》和《担保协议书》，陈刚、刘红中为沈阳市包装制品厂提供65万元储蓄存款作为担保解除抵押，但一直到2011年12月27日时隔9年之后刘红中才将65万元转入中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，说明从2002年至2011年底沈阳市包装制品厂的抵押一直没有解除，而且陈刚刘红中是从中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司处购买的沈阳市包装制品厂的债权，并非房产所有权。
假设上述205万元欠款或修车款及65万元债权购买真实发生，但根据《物权法》、《合同法》等法律规定，当事人约定以物抵债，其本质为代物清偿，而代物清偿为实践性法律行为，不仅需要当事人的合意，还需要履行物权转移手续。本案中，205万元为陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂之间存在的是借贷关系及修车合同关系，双方以“对账单”的形式达成“以物抵债”的约定；65万元为陈刚、刘红中与中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司购买债权。但因上述债权均未办理物权转移手续，即未按照《物权法》的规定进行“交付”，故“对账单”中以物抵债约定及《沈阳市房地产转让合同》均未生效。
因此，陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂签订的《沈阳市房地产转让合同》无效，其真实性及合法性均存在异议，且没有实际支付购房款也没有办理产权转移手续，上述“以物抵债”的行为均未生效。
四、涉案房产转让不符合集体企业资产处置的相关规定，陈刚、刘红中与沈阳市包装制品产转让涉案房产的行为无效。
根据集体企业处置资产的相关文件及批示，集体企业处置资产要经过当地人民政府的相关批文，并且需要当地的国有资产管理部门进行批准。而涉案房产作为集体企业的资产，其处置或转让既没有政府批文也没有国有资产管理部门的审批文件，不符合相关法律法规的要求，因此，涉案房产转让行为无效。
五、涉案房产从1999年至今一直有法院的依法查封，根据法律规定法院依法查封房产不得进行交易或处置。且涉案房屋在2001年12月10日已经抵押权登记，设立抵押权的房产不得进行买卖。
根据法律规定人民法院依法查封房产不得进行交易或处置。结合答辩人段世厚申请法院依法查询的沈阳市房产局备案的涉案房产的查封，不仅有（1999）执字第1767号民事裁定，还有沈法（2001）调执字第173号、沈法（2003）执字第381号、（2003）沈河民一合初字第457号等法院裁定对涉案房产持续进行查封。因此从1999年开始涉案房产一直处于法院查封状态，而根据陈刚、刘红中提供的《沈阳市房地产转让合同》签订合同的日期为2002年9月24日均在法院查封期间内，陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂关于涉案房产的转让行为违法，不具有法律效力。
根据《担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”结合答辩人段世厚提供沈阳市中级人民法院于2003年3月2日作出的（2003）沈民（3）合初字第17号民事判决书，证明2001年12月10日涉案房屋因借款提供抵押担保，并办理了他项权利登记，有沈房市办他字第06342号他项权利证在卷佐证，该判决2003年3月底生效。因此，抵押权备案撤销之前，涉案房屋不能进行交易。
六、涉案房产交易价格明显低于市场价值，严重侵害集体企业及其他债权人合法权益，该转让行为无效。
根据《民法通则》《合同法》的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律、行政法规的强制性规定；以合法形式掩盖非法目的；显失公平的民事行为或合同无效或可撤销。
涉案房产位于沈阳市沈河区广昌路，属市内繁华商业中心区，市场价值每平方米平均1.5至2万元，涉案房产1-2层面积949.38平方米，市场价约为1800余万元。而申请人陈刚、刘红中购买涉案房约定价款仅为270万元，远远低于涉案房产市场价值，且无法证明实际支付房款。因此，陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂恶意串通伪造房产交易合同、付款凭证等，侵害企业集体及其他债权人的利益，违反集体企业资产处置规定，以明显低于市场价交易涉案房产的行为及合同均无效。
综上所述，陈刚、刘红中与沈阳市包装制品厂针对涉案房产的买卖行为违法，买卖合同无效，沈阳市包装制品厂相关负责人及经办人违反法律强制性规定，违法买卖法院查封财产，侵犯其他债权人的合法权益，答辩人段世厚依法享有涉案房产的优先受偿权，请法院依法驳回原告的诉讼请求，依法恢复涉案房产的执行。
沈阳市包装制品厂一审陈述称：陈刚、刘红中起诉状中陈述的情况属实，二原告已经实际使用房屋，购房款已经全部付清，请法院支持二原告的诉讼请求。
一审法院查明：段世厚与沈阳市包装制品厂金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年8月18日立案受理，审理过程中段世厚提出诉讼保全申请，一审法院作出[2014]沈河民四初字第1123号民事裁定，并于2014年8月29日查封了沈阳市包装制品厂名下的位于沈河区广昌路47号甲第1-3层建筑面积1412平方米房屋。一审法院于2014年11月25日作出[2014]沈河民四初字第1123号民事判决，判决沈阳市包装制品厂给付段世厚借款本金216万元以及借款利息2999177.15元。沈阳市包装制品厂不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2015年4月9日作出[2015]沈中民四终字第72号终审判决，驳回上诉，维持原判。判决书生效后，被执行人未按期履行判决，段世厚向一审法院申请强制执行。在执行过程中，陈刚、刘红中作为案外人针对查封的房产提出异议。一审法院于2015年9月14日作出（2015）沈河执异字第00016号执行裁定，认定案外人陈刚、刘红中虽在法院查封前占有、使用诉争房产，但其提供的证据不能证明已支付全部价款，也没有办理过户登记手续，不符合法院不得查封、冻结的条件，驳回陈刚、刘红中的异议。陈刚、刘红中不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查，原告举证的主要证据有：1、《沈阳市房地产转让合同》载明:沈阳市包装制品厂以总价人民币270万元的价格,将沈阳市沈河区广昌路47号甲第1-2层（建筑面积为949.38平方米）的房产转让给陈刚、刘红中。房地产转让合同落款时间为2002年9月24日。原告举证的《协议书》载明：华夏银行沈阳分行盛京支行作为甲方，第三人作为乙方，原告刘红中作为丙方，三方签订《协议书》一份，约定鉴于乙方已为沈阳华德机械厂在甲方的400万元贷款中的85万元贷款提供抵押担保，抵押物为办公用房，系包括诉争房屋在内的1－4层，乙、丙方已就该抵押房产的一部分（一至二层）达成交易协议并正在办理产权过户手续，为便于房产过户三方达成协议，甲方同意部分解除抵押，解除部分为抵押房产的1－2层，其余部分继续抵押，丙方同意以自有储蓄存款质押替换乙方撤销的部分抵押，质押金额为65万元人民币；乙、丙方承诺在10日内完成房产更过户，丙方同意于过户成功当日以质押存款偿还沈阳华德机械厂65万元贷款本息，同时相应冲减乙方担保金额；丙方质押期限自协议生效之日至房产更名过户之日，如不能按期实现更名过户，乙、丙双方必须保证恢复原抵押担保手续，否则甲方不解除丙方的质押担保，并有权根据借款人的还款情况追究乙、丙方的担保责任。2、《担保协议书》载明：华夏银行与第三人沈阳市包装制品及原告陈刚签订该担保协议书，约定华夏银行同意解除第三人为沈阳华德机械厂85万元贷款提供的房产抵押担保，解除后除刘红中提供65万元存款质押提保外，其余部分由第三人及原告陈刚提供连带保证担保，附房产转让协议书。3、《对账单》载明：第三人与二原告签署对账单，显示包括第三人于2000年10月25日向原告陈刚借款60万元、于1996年10月27日至2004年4月19日向陈刚借款15.037万元在内，自1997年10月27日至2008年3月20日向陈刚陆续借款共计205万元整，经双方一致认同将此款转为二原告支付给第三人购房款，并由第三人统一出具一张购房款收据，落款时间为2008年3月20日。4、银行转款凭证显示：刘红中于2011年12月27日向中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司划转650000元，二原告主张为第三人偿还借款。5、原告还提供借据、收据、修车费用明细，主张将沈阳市包装制品厂的借款205万元转为购房款，且全部房款全部给付完毕。
被告举证[2014]沈河民四初字第1123号民事判决书、[2015]沈中民四终字第72号终审判决、（2015）沈河执异字第00016号执行裁定等，主张二原告的诉讼请求应予驳回。
第三人举证对账单、记账凭证、收据、结算凭证等，主张其向二原告的借款转为购房款，二原告已全部给付购房款。
再查明，原告陈刚系沈阳市沈河区新嘉华汽车修理厂和沈阳市东陵区嘉华汽车修理厂投资人。
庭审中二原告表示，第三人单位的车自1996年起就在其修配厂修理，后因还不起当时所欠的修理费15万元，第三人当时的厂长说把诉争房屋向其出售。
一审法院认为：本案争议焦点为二原告所提案外人执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，按照该规定应主要审查房屋买卖关系是否真实、价款是否全部支付并实际占有、对未办理更名过户是否存在过错。虽然二原告实际使用了诉争房屋，但只有全部符合以上规定的条件方可中止对诉争房屋的执行。
首先，二原告陈述因第三人不能向其偿还修理费所以将诉争房屋向其出售，二原告举证的与第三人对账单显示，1996年至2008年第三人向二原告借款205万元，双方确认转为房款，因此二原告与第三人签订的房屋买卖合同即使是真实的，也是以房抵债行为，并非一般的房屋买卖。其次，关于二原告是否真正已支付270万元全部购房款，二原告仅提供了向中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司转款65万元的银行结算凭证一张，剩余大部分购房款其仅提供了第三人1996年至2008年向其借款合计205万元转为房款的对账单及开具的借据、收据，但未提供其他证据予以充分证明借款支付方式、支付细节、交易过程及与购房款的关系等，而且被告不予认可，因此二原告是否真正全部向第三人支付了购房款存疑。再次，二原告主张2002年9月24日已经与第三人就诉争房屋签订了买卖合同，但其举证的2003年12月3日给付的10000元、30630元及2005年2月4日给付的4000元凭证均出具的为借据而非收据，2002年4月27日收据的收款事由为借款，且二原告与第三人2008年签署的对账单明确载明共计205万元借款转为房款，而非就是房款，因此不符合常理，二原告主张的房屋买卖关系真实性存疑。
综上，虽然二原告实际使用了诉争房屋，但不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的全部条件，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故原告要求确认沈阳市沈河区广昌路47号甲第1-2层房产归其所有、并停止对该财产执行的诉讼请求，一审法院不予支持。如二原告提供证据证明第三人尚欠其债务，可另行主张权利。
一审法院判决：驳回原告陈刚、刘红中的诉讼请求。案件受理费28400元，由原告陈刚、刘红中负担。
宣判后，陈刚、刘红中不服，提起上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判确认涉案房屋归上诉人所有，并停止对该财产的执行；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实错误，上诉人购买涉案房屋，该房屋属于上诉人所有。
一、《房地产转让合同》是真实的房屋买卖关系，买卖双方并不是以房抵债行为。
1、上诉人与第三人签订了《房地产转让合同》，房款已经支付完毕，且上诉人实际入住。该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是真实的房屋买卖关系。上诉人一审已经提交了合同、银行转账凭证等大量证据，且第三人也提供了相应的记账凭证予以证实，确认双方的买卖合同关系。
2、上诉人已经全额支付了270万元购房款。上诉人与第三人达成房屋买卖合同后，按照第三人要求交付了房款，替第三人偿还银行借款65万元，以第三人尚欠上诉人的修车费抵顶一部分房款，另外以借款方式交付房款，这些费用共计270万元，双方就付款方式达成一致意见，唯一的目的就是用来支付购房款。因此双方的共同目的就是房屋买卖，上诉人已经全部支付完毕，不存在任何疑问。被上诉人并没有提供证据予以反驳，仅仅是不予认可，故不能否定上诉人的购买行为和交款行为。上诉人向第三人全部支付购房款是真实存在的。
3、上诉人买房目的明确，且早已实际使用，不能办理过户手续的责任在于第三人，而非上诉人。上诉人主要以经营修车业务为主，为了扩大经营规模，早就有意向购买第三人房产作为修理厂，而且上诉人从入住开始至今始终是自己使用经营。而是由于第三人的原因，导致上诉人购买的房屋存在手续上的瑕疵，至今无法办理更名过户手续。因此对于未能办理更名过户手续，上诉人没有任何过错。
二、一审判决适用法律错误。
上诉人符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审驳回上诉人的诉讼请求适用该法律，但认定事实错误，导致适用法律错误。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这里的“法律”应理解为广义上的法律，即包括法律、有法律效力的司法解释以及行政机关为执行法律而制定的规范性文件等。最高院的上述规定属司法解释，应理解为广义上的法律。物权法并没有对不动产的设立、变更、转让和消灭，一概规定为必须经依法登记才发生法律效力。
综上，上诉人的行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《物权法》第九条之规定，上诉人的诉讼请求应予支持，请求二审法院依法改判，支持上诉人的合理上诉请求。
被上诉人段世厚二审答辩称：一、上诉人主张涉案房屋属于上诉人所有没有事实和法律依据。
1、根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”2007年《物权法》实施之前，应根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此，上诉人与第三人对涉案房产没有办理任何房产过户手续或者房产备案手续，该房产转让行为不发生法律效力。
2、上诉人未实际支付第三人购房款。一审中，上诉人提供的《对账单》、《协议书》以及修车费用明细、收据、借据等证据不能证明实际支付房款。
上诉人与第三人签订的《沈阳市房地产转让合同》的日期是2002年9月24日，购买涉案房产第一、二层房产，面积为950平方米，价款270万元，并约定合同签订后支付50万元，经房产部门批准后支付剩余220万元。根据上诉人提供的2008年3月20日的“对账单”，1996年至2008年2月3日期间，第三人共向上诉人借款205万元。另根据上诉人提供的修车结算明细、借据、收据等证据，说明该205万元包括修车款、借款等并非购房款，而且无法证明其真实发生。
从上诉人提供的单方证据能够说明：1、上诉人与第三人签订《沈阳市房地产转让合同》后，上诉人并未按照合同约定实际支付50万元购房款；2、2008年3月20日的“对账单”说明在该合同签订6年之后，上诉人仍未支付购房款，双方仅是以1996年至2008年期间的修车款、借款等进行抵账，并约定以该205万元的修车款及借款抵顶购房款；3、上诉人无法证明该205万元欠款的真实性，上诉人虽提供第三人的收款收据，但部分收据上并没有第三人的公章，且修车明细上均没有第三人的盖章或签字确认，上诉人未提供银行转账凭证或者修车发票等予以佐证，无法证明该205万元欠款或修车款是否真实发生。而且借据、收据中有9张为黄家骍、刘景新、谢淑芳等人个人签字借款金额426716.8元，该款项为三人的个人的借款行为，其中有一张为2004年刘景新个人住院时陈刚垫付医疗费用的收条，说明上诉借款均为个人行为，与第三人无关；4、上诉人与第三人至今没有将涉案房产进行产权变更登记，即涉案房产未发生物权转移。
另上诉人提供的2011年12月27日支付的65万元，该凭证中收款方为中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，并非第三人，也未注明是购房款。而且上诉人与华夏银行沈阳分行盛京支行、第三人于2002年12月份签订《协议书》和《担保协议书》，上诉人为第三人提供65万元储蓄存款作为担保解除抵押，但一直到2011年12月27日时隔9年之后上诉人才将65万元转入中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，说明从2002年至2011年底第三人的抵押一直没有解除，而且上诉人是从中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司处购买的第三人的债权，并非房产所有权。
假设上述205万元欠款或修车款及65万元债权购买真实发生，但根据《物权法》、《合同法》等法律规定，当事人约定以物抵债，其本质为代物清偿，而代物清偿为实践性法律行为，不仅需要当事人的合意，还需要履行物权转移手续。本案中，205万元为上诉人与第三人之间存在的是借贷关系及修车合同关系，双方以“对账单”的形式达成“以物抵债”的约定；65万元为上诉人与中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司购买债权。但因上述债权均未办理物权转移手续，即未按照《物权法》的规定进行“交付”，故“对账单”中以物抵债约定及《沈阳市房地产转让合同》均未生效。
3、上诉人在明知涉案房产存在法院查封和银行抵押不能办理房产过户的情况下签订《沈阳市房地产转让合同》，存在明显过错。
1999年开始涉案房产一直处于法院查封状态，而根据上诉人提供的《沈阳市房地产转让合同》签订合同的日期为2002年9月24日均在法院查封期间内。根据法律规定人民法院依法查封房产不得进行交易或处置。结合一审中答辩人申请法院依法查询的沈阳市房产局备案的涉案房产的查封情况，不仅有（1999）执字第1767号民事裁定，还有沈法（2001）调执字第173号、沈法（2003）执字第381号、（2003）沈河民一合初字第457号等法院裁定对涉案房产持续进行查封。因此从上诉人与第三人关于涉案房产的转让行为违法转让，不具有法律效力。
根据《担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”结合答辩人提供沈阳市中级人民法院于2003年3月2日作出的（2003）沈民（3）合初字第17号民事判决书，证明2001年12月10日涉案房屋因借款提供抵押担保，并办理了他项权利登记。因此，抵押权备案撤销之前，涉案房屋不能进行交易。
二、一审法院适用法律正确，并无不当。
一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因上诉人不能证明实际支付购房款，且上诉人对不能办理过户登记手续存在过错，一审法院驳回上诉人的诉讼请求事实清楚，适用法律正确。
综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实清楚、适用法律正确，请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。依法恢复涉案房产的执行。
一审第三人包装制品厂二审陈述称：2002年由于我单位在1997年已经停产欠银行很多钱，包括职工的工资和医疗保险等，在这种情况下无能力偿还，就把一、二楼卖给了陈刚，2002年卖完之后没有过户，是因为我们单位不太正规，包括土地证、契税证都没有，原来的房产是动迁后还我们单位的面积，所以手续不全，卖完之后想过户的时候才发现，我方和陈刚、华夏银行三方之间签订协议，当时约定65万元由陈刚替我方偿还欠华夏银行的钱，这样华夏银行同意我方把房子卖给陈刚，正常办理过户手续。在卖房过程中提到了修车款，修车款与卖房没有关系，修车款是我方付给陈刚的，陈刚需要付给我方买房费，后来双方觉得来回走帐比较麻烦，用修车款来充当买房款，现在买房款已经全部付清了，我们属于正当买卖关系。在2010年我方面临着欠华夏银行的钱召开职工大会，市法院当时想执行我方第三层，因为法院知道一、二层已经卖完了。
上诉人陈刚、刘红中二审提交如下证据：证据1：房屋拆改使用许可、结构拆改损失补偿费发票、许可证收款收据，主张证明上诉人与第三人签订买卖合同前，从2000年起双方即达成口头协议，上诉人对涉案房屋实际占有使用，窗改门手续能够证明上诉人是房屋实际所有权人。被上诉人对证据真实性没有异议，对关联性有异议，提出房屋拆改使用许可证的使用人是第三人，并非上诉人。收款收据的付款单位是第三人，与上诉人无关。发票付款方是嘉华汽车修理厂，日期是2001年4月16日，拆改补偿费是7000元，当时嘉华汽车修理厂承租一楼，窗改门付款与上诉人想要证明房屋所有权人不具有关联性。第三人对证据没有异议。
证据2：申请法院调取的银行转账记录，主张证明按照第三人要求实际支付房款。被上诉人提出只能证明上诉人与第三人之间有借款关系，第三人向上诉人出具收据为偿还借款，没有一笔是收到购房款，上诉人提供的三张转账支票，也都是偿还其他企业或个人的借款，与第三人没有关联性。华夏银行转账及相关协议，也证明了是代第三人还款，无法证明与第三人之间有房屋买卖合同关系，且实际支付了购房款。上诉人与第三人之间是借贷关系，并非房屋买卖关系，上诉人明知第三人房产存在抵押查封情况下，与第三人签订房屋买卖合同，并未实际支付购房款。根据相关法律规定，签订合同无效。第三人对证据没有异议。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有执行裁定书、请示报告、职代会决议、房地产转让合同、协议书、担保协议书、民事判决书、证人授权委托手续及保证书、证人证言、付款凭据、民事裁定书及协助执行手续、涉案房屋查封查询材料、工商登记信息查询材料、房屋产权证及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案争议焦点是陈刚、刘红中对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。
首先，段世厚诉包装制品厂金融不良债权追偿纠纷案中，段世厚申请财产保全，涉案房屋于2014年8月29日被查封。根据陈刚、刘红中提交的房地产转让合同、协议书、担保协议书，并结合包装制品厂负责人对于房屋出售经过的陈述，以及请示报告、职代会决议等材料，能够证明涉案房屋被查封之时，陈刚、刘红中已经与包装制品厂签订书面买卖合同，也经过职代会决议，并报上级主管部门批准。华夏银行依据其对涉案房屋享有抵押权，在先执行涉案房屋，该案执行过程中，陈刚、刘红中和包装制品厂，以及华夏银行三方达成协议，华夏银行同意部分解押，将陈刚、刘红中提供的存款质押替换，完成更名过户后，存款抵偿贷款本息。陈刚、刘红中按照三方协议履行，将65万元款项给付至华夏银行。据此，陈刚、刘红中与包装制品厂签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。
其次，涉案房屋未能办理过户登记，并非陈刚、刘红中自身原因，系涉案房屋存在其他轮候查封，故未能按照三方协议约定办理过户手续，华夏银行收取陈刚、刘红中的款项也并未退还，银行提供的证人一审出庭，证明了事情经过。因此，未能办理过户手续非因买受人陈刚、刘红中自身原因。
再次，本案陈刚、刘红中是否实际向包装制品厂支付购房款是争执的关键问题。根据刘红中、陈刚陈述，并结合其提交的付款凭据，其将65万元现金支付给华夏银行，剩余款项折抵其与包装制品厂的债务，并按包装制品厂要求以现金和转账方式分多笔付款，双方最终形成对账单进行折抵。段世厚对上述付款凭据提出质疑，主张以房抵债的约定及购买债权等行为在未办理产权变更登记前不发生法律效力。根据刘红中、陈刚和包装制品厂，以及华夏银行三方签订的协议书，银行提供的证人证言，能够证明刘红中、陈刚和包装制品厂房屋买卖关系的真实性，而双方基于买卖关系对已经产生的债务进行折抵，并未违反法律规定，且折抵行为发生在段世厚申请财产保全，涉案房屋被查封前。虽然双方并未按照合同约定支付房款，但应视为双方在履行过程中对于付款方式的变更。根据本案现有证据，应当认定刘红中、陈刚向包装制品厂实际支付了全部购房款。
第四，对于段世厚提出房屋售价低于正常市场价格的问题。根据刘红中、陈刚和包装制品厂于2002年9月24日签订的房屋买卖合同约定，转让房屋地点位于沈阳市沈河区广昌路47号甲，建筑面积为949.38平方米，出售价格为270万元，即每平方米约为2,844元。根据此后包装制品厂于2010年5月11日为出售房屋委托第三方评估机构进行资产评估的意见，462.62平方米房屋净值1,500,400元，单价3,243.17元。据此，考虑到出售房屋的时间不同，在先交易价格略低符合房地产市场整体的价格走势。因此，在段世厚未能提供其他相反证据的情况下，不能认定当时的房屋出售价格低于正常市场价格。
据此，本院认为陈刚、刘红中的诉请主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，故本案应当支持陈刚、刘红中要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求。由于涉案房屋仍存在其他查封未予解除，且尚未办理所有权登记，故对于陈刚、刘红中诉请要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院暂不予审理。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00800号民事判决书；
二、停止对位于沈阳市沈河区广昌路47号甲第一层、第二层房屋的执行；
三、驳回陈刚、刘红中其他诉讼请求。
一审案件受理费28,400元（陈刚、刘红中预交），由段世厚负担。二审案件受理费28,400元（陈刚、刘红中预交），由段世厚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。