江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终4135号
上诉人（原审被告）：余晓玉，女，1969年10月11日出生，汉族，住常州市钟楼区。
被上诉人（原审原告）：陆圣涛，男，1992年3月7日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：张利峰，江苏常仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔洋，女，1991年9月30日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：张利峰，江苏常仁律师事务所律师。
原审被告：李浚城，男，1994年8月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人余晓玉，女，李浚城之母。
上诉人余晓玉因与被上诉人陆圣涛、孔洋，原审被告李浚城房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初4937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余晓玉上诉请求：对一审判决不服，提起上诉。事实和理由：1、该房屋为李浚城单独所有，上诉人是李浚城之母，代李浚城签署房屋买卖合同。2、该房屋买卖由李浚城委托余晓玉代理。3、余晓玉系代理行为，民事法律后果由委托人李浚城承担。4、李浚城不存在违约，不应承担返还义务。
陆圣涛、孔洋辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、从房屋买卖的过程看，签订合同、收取定金、协商、谈判均由上诉人决定，上诉人是买卖合同的当事人，且一审时上诉人并未否认其作为买卖合同一方的事实，也未提供代理依据。3、房屋买卖合同明确余晓玉已征得案涉房产共有权人同意，虽然房产证上是李浚城一人名字，但房产证登记时间为2012年8月27日，当时李浚城刚满18周岁，无购房能力，应推定余晓玉为出资人和共有权人。上诉人应承担违约的法律后果。
李浚城述称，同意余晓玉的上诉请求。
陆圣涛、孔洋向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、返还定金70000元并承担违约金70000元；3、诉讼费由李浚城、余晓玉负担。
一审法院经审理查明：2017年5月16日，陆圣涛、孔洋与余晓玉、李浚城经常州瑞通房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）李凯中介服务签订一份《房屋买卖合同》。合同约定：李浚城将位于常州市天安花园38-101号的房屋出售给陆圣涛、孔洋，房屋面积123.65㎡，房屋售价1212000元；合同签订时，陆圣涛、孔洋支付定金70000元，其中20000元暂存中介方，50000元由李浚城收取，冲抵购房款；双方于2017年5月31日前办理产权转移登记手续；办理房屋产权转移登记手续的同时，陆圣涛、孔洋预付购房款372000元，余款840000元由陆圣涛、孔洋办理抵押贷款，一次付清；如中途悔约，悔约方赔偿对方违约金70000元；合同还约定其它相关条款。合同签订后，陆圣涛、孔洋汇至余晓玉银行卡40000元、支付宝10000元，汇至中介公司李凯银行卡20000元，2017年5月16日，由余晓玉出具一张收条，确认收到陆圣涛、孔洋订金70000元。后陆圣涛、孔洋多次与中介公司李凯联系要求预约李浚城、余晓玉办理房屋产权过户手续，李凯均以李浚城、余晓玉没有时间为由未能约集双方办理产权过户。陆圣涛母亲陆萍娟于5月29日为其筹足30万元，后陆圣涛、孔洋无法联系到中介公司李凯，6月21日，陆圣涛、孔洋至三井派出所报案，称“中介公司关门，李凯无法联系，李凯骗取购房定金20000元、中介费4000元”。之后，陆圣涛、孔洋与李浚城、余晓玉双方就李凯收取的20000元如何分担及房屋买卖事宜进行沟通、协商，李浚城因不同意分担被李凯收取的款项损失，且房价上涨等原因，不同意继续履行合同。后陆圣涛、孔洋分别于2017年7月4日、7月13日发给李浚城《履行合同告知函》和《律师函》，催促李浚城继续履行合同，李浚城认为合同过了履行期限已作废失效，不同意继续履行合同，陆圣涛、孔洋遂诉至一审法院。
一审法院认为：陆圣涛、孔洋与李浚城、余晓玉签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。现双方均同意解除合同，予以准许。陆圣涛、孔洋预付的70000元订金，其中20000元由中介公司李凯收取，50000元由余晓玉直接收取，按照合同约定该款可冲抵购房款，且余晓玉出具的收条确认已收取购房订金70000元，故被中介公司李凯收取20000元应由李浚城、余晓玉向中介公司李凯主张权利，陆圣涛、孔洋要求返还购房订金70000元的诉请予以支持。双方签订的合同除非经双方协商变更或解除，合同关系只有在双方义务全部履行完毕才行消灭，故李浚城、余晓玉辩称合同已过履行期限即失效的理由无法律依据，不予支持。陆圣涛母亲已为陆圣涛筹足首付款，故李浚城、余晓玉辩称陆圣涛没有凑足首付款造成合同未能履行的理由亦不能成立。从一审庭审查明情况看，合同约定办理产权过户即2017年5月31日前，双方均无证据证明对方违约，但在中介公司关门走人之后，李浚城、余晓玉与陆圣涛、孔洋双方多次协商继续履行合同事宜，因李浚城、余晓玉考虑到房价上涨，且不同意承担中介公司李凯收取的20000元损失，拒绝继续履行合同，致使双方签订的合同不能履行，系李浚城、余晓玉悔约，陆圣涛、孔洋为此要求李浚城、余晓玉按合同约定支付违约金70000元的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除陆圣涛、孔洋与李浚城、余晓玉双方于2017年5月16日签订的《房屋买卖合同》。二、李浚城、余晓玉于判决生效之日起十日内返还陆圣涛、孔洋订金70000元，支付违约金70000元，合计140000元。如果李浚城、余晓玉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取1550元，由李浚城、余晓玉负担（该款陆圣涛、孔洋已预交，由李浚城、余晓玉于判决生效之日起十日内直接支付给陆圣涛、孔洋，法院不再退还）。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中争议的事实，本院经审理查明如下：
2017年5月16日，余晓玉作为李浚城的代理人与陆圣涛、孔洋签订《房屋买卖合同》，余晓玉不仅在甲方（共有人）一栏内明确注明代理人余晓玉，且在合同签章处的甲方代理人一栏内签名。二审时，余晓玉还提供一份2017年5月1日李浚城出具的授权委托书，李浚城委托余晓玉全权处理案涉房屋的买卖事宜。陆圣涛、孔洋质证认为二审时才看到此授权书。
关于合同履行的情况，余晓玉主张因陆圣涛、孔洋未在2017年5月31日前备足首付款，所以未能在该期限前办理过户手续。据陆圣涛、孔洋一审提供的其与中介李凯及李浚城、余晓玉的微信聊天记录、2017年5月、6月与李凯的通话记录、2017年6月与李凯的通话记录、2017年6月27日与余晓玉的谈话录音记录以及陆圣涛的银行流水载明：陆圣涛的账户于2017年5月29日、5月30日分别收到陆萍娟转入的款项合计30万元；陆圣涛于2017年5月31日曾电话联系中介李凯；李凯在2017年6月5日与陆圣涛的微信聊天记录载明，因李浚城称没空，当天无法办理；后陆圣涛支付了中介费4000元后，李凯将李浚城的手机号码告知陆圣涛；陆圣涛直接与李浚城联系后，李浚城一直称没空办理，陆圣涛要求李浚城考虑其首付款的利息以及贷款利息上涨的风险；2017年6月21日，双方准备找中介办理时，发现中介跑路，并由陆圣涛报警；后双方联系中介费分担的问题，2017年6月27日，余晓玉与陆圣涛、孔洋谈判，双方商定中介费由李浚城一方承担5000元，陆圣涛、孔洋承担15000元；2017年6月28日，余晓玉通过微信向陆圣涛、孔洋提出“我家儿子在跟我发脾气的，他那里说外面现在价钱到了12000元均价，为什么我们还要亏本”；后陆圣涛、孔洋与李浚城沟通时，要求明确回复，但李浚城称去外地出差，未予回复。
余晓玉在二审时提供一份银行流水，载明2017年5月26日收到30万元转账，但对方户名未能显示。陆圣涛、孔洋质证认为，该银行流水与本案无关，没有关联性。
另查明，常州市天安花园38-101号房屋登记的权利人为李浚城，据房产证记载，该房屋设定有他项权利。余晓玉认为陆圣涛、孔洋是因为房屋存在抵押才不愿继续履行合同的。陆圣涛、孔洋对此不予认可，其认为不知道房屋上存在抵押的事情。上诉人不愿意配合房产过户，主要是因为上诉人认为房产升值不愿意过户。
除上述事实外，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。
本案在二审中的争议焦点为：余晓玉是否买卖合同的主体，是否需要承担违约责任？
本院认为，余晓玉并非案涉买卖合同的主体。第一，根据房屋产权登记情况，案涉房屋的产权人是李浚城，被上诉人并无证据证明余晓玉是案涉房屋的共有权人。第二，从案涉买卖合同签订情况看，余晓玉是作为李浚城的代理人在买卖合同上签字的，而非共有产权人。第三，从合同履行的情况看，余晓玉虽然收取了定金、并与陆圣涛、孔洋交涉定金的承担等问题，但其仍然是作为李浚城的代理人而非买卖合同的主体，这从陆圣涛、孔洋同时与李浚城交涉并由李浚城最终决定交易是否继续可以看出。综上，上诉人余晓玉关于其不是买卖合同的主体，不用承担民事责任的上诉理由成立。关于余晓玉提出的陆圣涛、孔洋构成违约问题，从双方交涉的情况看，陆圣涛、孔洋不仅在合同约定的过户日期之前已经备足首付款，且一直向中介李凯、李浚城主张办理过户手续，而李浚城一直称没空；在双方商定中介跑路后的2万元定金损失承担方案后，李浚城仍然不想履行合同；在陆圣涛、孔洋通过律师发函后，李浚城明确拒绝履行合同，故合同不能继续履行的责任在李浚城，应由李浚城承担相应的违约责任。余晓玉二审主张是因房屋抵押问题被上诉人不愿继续履行合同，并无依据，且与双方交涉的内容不符。综上，余晓玉关于承担义务主体的上诉请求成立，本院依法予以支持，其关于违约责任认定的上诉理由不能成立，本院不予采纳；一审判决认定余晓玉为义务承担主体不当，本院依法予以纠正。基于余晓玉二审才提出关于其为代理人的抗辩及提供相应的证据，属无正当理由逾期提供证据的情形，本院决定由其本人承担二审案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初4937号民事判决；
二、解除陆圣涛、孔洋与李浚城双方于2017年5月16日签订的《房屋买卖合同》；
三、李浚城于本判决生效之日起十日内返还陆圣涛、孔洋定金70000元，支付违约金70000元，合计140000元；
四、驳回陆圣涛、孔洋其他诉讼请求。
如果李浚城未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3100元，减半收取1550元，由李浚城负担。该款陆圣涛、孔洋已经预交，李浚城应于本判决生效之日起十日内支付给陆圣涛、孔洋。二审案件受理费3100元，应由余晓玉自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一八年三月五日
书记员 史玉娇