上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初8328号
原告：李敏，男，1981年8月25日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。
被告：李素琼，女，1968年2月15日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：张君(系被告丈夫)，住同上。
原告李敏与被告李素琼排除妨害纠纷一案，本院于2017年3月27日受理一案，依法由审判员邹巧弟独任审判。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方莉，被告李素琼及其委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求被告排除妨害，立即搬离上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实与理由：汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告动迁安置房。2017年1月，被告在原告不知情的情况下，擅自撬开此房门锁，强行占据此房。原告得知后，立即报警。然被告却向警方谎称其与原告之间存在房屋买卖合同。但事实上，原告与被告从未发生任何合同关系，也无任何资金往来。为此，原告多次报警。被告非法占据原告的房产，严重侵害了原告的合法权益。现向法院提起诉讼。
被告辩称：2016年7月27日，被告与原告的代理人徐某某签订了房屋买卖合同，徐某某将房屋交付给了被告。之后，被告一直无法联系到原告，被告遂向法院提起诉讼要求原告履行合同，法院亦于2016年9月27日立案。在此案开庭前，经双方协商，原告将房屋钥匙交给了被告，被告撤回起诉。2016年11月25日，被告发现无法打开房门，即报警，之后请了开锁公司的工作人员打开房门，更换门锁。被告对房屋进行装修。法院应当先审核原、被告之间买卖合同的效力，如果合同有效，则应驳回原告的请求。被告是依据买卖合同取得房屋，是房屋的实际控制人。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年7月，由于上海市景星路XXX弄XXX号房屋遇动拆迁，原告李敏作为被安置人员之一，获得上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房一套。
2016年7月15日，原告李敏出具一份《委托书》，内容为：动迁安置房，汇延路XXX弄XXX号XXX室，三房一厅102.14m2，徐某某委托代卖。
2016年7月27日，案外人徐某某代理原告李敏作为甲方(出售方)，被告李素琼作为乙方(购买方)，双方签订一份《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》，主要内容：甲方于2016年取得上述房屋，房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》；甲方确认所卖的房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，甲方确认该房屋依法具备出售转让资格；甲乙双方经协商，一致同意房屋转让价为215万元；乙方于2016年7月27日前向甲方支付定金至人民币10万元(2016年7月28日补人民币五万元)；乙方于房屋交易限制期满后7日内双方共同前往交易中心办理过户手续。合同第二条“房屋价款的付款约定”中对于房款的支付、甲方确认接收房价款的指定账户未作约定。第九条“房屋交接与验收”中约定：双方履行各自义务，并约定动迁组通知交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方须保证交房时与《上海市房屋买卖合同》附件中所列出该房屋内附属设施、设备均能正常使用。甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和《征地拆迁补偿安置协议》、收放(房)相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书等相关资料。第十一条“特别约定”第3条约定，在甲方产证办出，乙方通知甲方办理该房屋的全权委托公证之日，甲方必须无偿配合乙方办理该房屋全权委托公证手续。协议对于违约责任等亦作了约定。该协议的见证方落款处加盖了“上海杰尚房地产经纪有限公司合同专用章”，以及案外人“徐朝仙”的签名。
2016年7月27日，被告向徐某某的农业银行银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转款5万元。徐某某出具一份定金收据，内容是收到李素琼购买涉案房屋的定金10万元。在收条下方备注“2016年7月27日银行转账五万元，2016年7月28日银行转账五万元”。徐某某在落款处签名并代李敏签名。
次日，李素琼又向徐某某的上述银行账户转款5万元。
2016年8月8日，经上海龙巢房地产经纪事务所见证，李敏与案外人顾某、张某某签订一份《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》，李敏将涉案房屋以200万元的价格出售给顾某、张某某。
2016年8月，李素琼作为原告向本院提起诉讼，要求李敏继续履行动迁房预售预购合同，交付房屋。此案的案号为(2016)沪0112民初X号。
2016年11月21日，本院向李素琼的代理人张君、李敏制作一份谈话笔录，在笔录中，张君称：“要求交房。合同没有约定，当时与签订合同的代理人徐悦(岳)翔口头约定10月10日交房。钱款是银行转账给徐的，收条写好由中介签名确认。房屋已经交付，我现在已经入住了。这个案子我撤诉”。李敏则称：“钥匙我刚刚拿到。我没有交付(房屋)”。当日，张君向本院递交了该案的撤诉申请。该案撤诉。
2016年11月22日下午，原告李敏向上海市公安局闵行分局鲁汇派出所报案称涉案房屋门锁被撬开后更换了锁芯，怀疑为李素琼所为。
11月25日，派出所民警向张君询问，张君称其购买了涉案房屋，但房东又卖给其他人，双方因此发生了纠纷。其向法院提起了诉讼，后于2016年11月21日撤诉。撤诉后，李敏给了房屋钥匙。第二天，其请装修队进户装修。但到了晚上，就打不开门了。其报警了后重新更换了门锁。
2017年2月17日，鲁汇派出所向李敏询问，李敏表示，其于2016年7月取得动迁协议时，将涉案房屋委托朋友孙洪涛挂牌出售。据孙洪涛告知李敏，孙又委托了徐某某挂牌出售。8月10日左右，其朋友告知李敏称房屋已被其委托的中介买掉，收了10万定金，但未告知房屋的具体出售价及付款等信息，李敏也不知道买家是身份。其不认可与李素琼的交易，其也从未收到10万元定金。
由于涉案房屋由被告占有至今，并且被告进行装修，现原告以诉称理由诉至本院。
诉讼中，经原告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对涉案房屋的装修进行审价评估。该公司经现场勘察后，出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为涉案房屋内的固定装修造价为46,402元；截止2017年11月，装修工程折旧后的现值为35,961元。
原告表示，如涉案房屋出租则每月租金为2,700元左右。按过错责任，对于被告的装修损失应当由过错方承担。即使考虑原告承担装修损失，被告占有使用房屋所造成原告的租金损失亦足以冲抵装修的现值。
以上事实，由原告提供的《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》、订房回执、公安接警详细警情单、原告与案外人顾某、张某某签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》等，被告提供的由徐某某代理李敏与被告签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》、定金收据、银行转账凭证，本院调取(2016)沪0112民初X号的民事起诉状、谈话笔录、撤诉申请、鲁汇派出所的询问笔录，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，涉案房屋系因原告动迁安置而取得的配套商品房，原告对涉案房屋享有权利。被告李素琼现占有涉案房屋是否具有合法依据是本案的争议焦点。
被告认为基于其与原告之间的房屋买卖合同，原告实际向其交付了房屋，故其占有房屋具有合同依据和法律依据。首先，原告是否向被告交付房屋，双方存在争议。从李素琼提起的(2016)沪0112民初X号房屋买卖合同之诉的起诉状及谈话笔录可以发现，李素琼在此案的诉状中主张要求李敏交付房屋，由此见证，李敏在此案诉讼之前并未向李素琼交付房屋。在2016年11月21日的谈话笔录中，张君又明确诉讼请求仍然是要求交房。而李敏在该笔录中明确表示其亦刚拿到房屋钥匙，没有交付房屋。上述材料表明，李敏在2016年11月21日之前包括当日，李敏均未向李素琼交付涉案房屋。被告表示涉案房屋系由李敏向其交付的意见，缺乏证据佐证，本院不予采信。其次，被告李素琼依据其与案外人徐某某代表李敏签订的买卖合同是否可以直接取得房屋占有使用权？暂且不讨论徐某某是否有权代理李敏签订合同，有效的买卖合同是证明合同双方建立债权债务关系，但并不能直接导致物权的变更。在债务人未履行债务包括未主动交付标的物的情况下，债权人并不能因为合同的签订而直接取得合同标的物。换而言之，即使上述买卖合同合法有效，在原告未履行合同的情况下，被告也不能直接依据合同而取得涉案的占有使用的权利。因此，被告现占有使用涉案房屋，缺乏法律依据，损害了原告的权益。原告现要求被告排除妨害，退还房屋的请求，本院予以支持。
关于被告自行在涉案房屋内的装修，在房屋退还原告之后，被告亦无法再继续使用装修，此系被告的损失，但该损失系被告未经原告同意而擅自占有使用、装修涉案房屋的过错所致。况且，2016年11月22日，对于被告擅自占据涉案房屋并进行装修，原告已向公安机关报警的情况下，被告继续对此房进行装修，存在严重过错。装修的损失应当由被告自负。但考虑到被告将房屋退还原告后，如果拆除装修则会造成更大损失，而部分固定装修对原告而言可以利用，故从利益平衡，节约资源的角度考量，可以由原告适当补偿被告的装修费损失。但鉴于被告在本案中并未提出要求装修费补偿的相关意见，故本院在本案中对此不作处理。如果被告在今后的法定时效内主张装修费损失的相关补偿，可由双方另行协商或诉讼。但被告主张装修费损失的前提是在向原告返还涉案房屋时不得损害房屋内的装修。在本案中对装修工程费用进行评估，有利于避免被告在房屋返还后就装修的实际状况及工程费用产生争议，但考虑到在本案中对装修工程的审价评估，起因是被告无权占有原告的房屋并擅自装修，故本案的司法鉴定费由被告负担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
被告李素琼于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，将此房退还原告李敏。
案件受理费人民币80元，由被告李素琼负担。司法鉴定费3,000元，由被告李素琼负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 邓红霞
二〇一八年三月十二日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。