江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11343号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴冰。
委托诉讼代理人：朱成勋，江苏丰田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李美林。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何鑫鑫。
委托诉讼代理人：朱睿明，北京大成（苏州）律师事务所律师，代理上列两被上诉人。
原审第三人：昆山天洪企业管理有限公司。
原审第三人：昆山市花桥镇树仁房产中介所。
上诉人吴冰因与被上诉人李美林、何鑫鑫、原审第三人昆山天洪企业管理有限公司、昆山市花桥镇树仁房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初17045号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴冰上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，判令确认双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》已解除，被上诉人承担违约金303000元；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人一直在积极履行合同义务，并无中介证言中的相关违约行为。上诉人因自身急需资金周转，希望尽快收到购房款使用。买卖合同于2016年7月25日在昆山市房产交易中心依法网签备案，此时符合首付款支付条件，并且银行贷款审批已通过，但被上诉人未按约定支付首付款。上诉人要求解除买卖合同，是有事实和法律依据的。既然买卖合同已经解除，就不存在继续履行的可能。被上诉人是否有付款能力并不影响合同解除的事实。
被上诉人李美林、何鑫鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
原审第三人昆山天洪企业管理有限公司、昆山市花桥镇树仁房产中介所二审未作答辩。
原审原告李美林、何鑫鑫起诉请求：一、请求判令吴冰履行《房地产买卖合同》和补充协议义务，将房屋所有权证为昆房权证花桥字第××号房屋的所有权过户给李美林；二、请求判令吴冰支付两原审原告迟延履行违约金303000元；三、请求判令吴冰赔偿两原审原告房租损失1333元（按照每天67元，自2016年7月29日支付至判决生效之日。截止起诉之日计算为上述金额）；四、本案诉讼费、保全费等由吴冰承担。
反诉原告吴冰反诉请求：一、依法确认双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》解除；二、判令李美林、何鑫鑫向反诉原告支付违约金303000元；三、判令李美林、何鑫鑫承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：李美林、何鑫鑫系夫妻关系。2016年3月21日，李美林与吴冰签订《房地产买卖合同》一份，在昆山市花桥镇树仁房产中介所（以下简称树仁房产）的中介下，由买受方（乙方）李美林向出售方（甲方）吴冰购买吴冰名下的位于昆山市××绿地大道××室，房屋总价1475000元。双方在合同中约定，在甲、乙双方签订网签合同当日，乙方向甲方支付首期房款为650000元（含已付定金10万元整），乙方向银行申请贷款825000元，支付给甲方。在双方签订房地产买卖合同后15日内乙方向银行申请贷款并交齐所有贷款材料。在乙方取得以乙方为权利人的该房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》后7日内，乙方通知贷款银行并在与银行约定的办理抵押登记手续当日，申请办理抵押登记手续。在甲、乙双方共赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）后当日，乙方向甲方支付房款825000元。在6月15日甲方向乙方办理交房手续。交房当日，乙方在因甲方持有该房屋期间所产生的费用结清及验收后将剩余购房款20000元支付给甲方。甲乙双方约定本次交易过程中产生的税费由乙方承担。甲乙双方任何一方违反上述约定的即属违约。违约方应按总房款额的日万分之一向守约方支付滞纳金；如逾期超过60日，违约方仍未履行合同的，则违约方除应向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同签订后，2016年3月21日当日，李美林支付100000元定金给吴冰，吴冰出具了收据。
另查明，2016年5月25日，甲方吴冰与乙方李美林签订《补充协议》一份，补充约定：一、乙方同意在《房地产买卖合同》约定的房屋总价款的基础上加价40000元购买该房屋，该40000元于甲方结清其占有该房屋期间产生的所有费用并向乙方交房后3日内一次性结清。二、甲方应在本协议生效后15天内办理该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。三、甲方获得产证土地证后3日内应将证件给到中间方协助乙方办理房屋贷款。四、双方应在网签后15日内至房地产相关部门办理该房屋过户手续。甲方应在交付该房屋前办理完毕与该房屋承租人的解除租赁合同事宜。如该房屋内存有户口，甲方应在房屋过户前迁出该房屋原有户口。五、双方如不按本协议和《房地产买卖合同》规定的期限履行义务，应向对方支付该房屋总价款20%的迟延履行违约金。六、本协议与《房地产买卖合同》规定不一致的，以本协议为准。本协议未规定的，以《房地产买卖合同》为准。
另查明，涉案房屋位于昆山市花桥镇绿地国际家园绿地大道333弄89号203室，该房屋于2016年6月14日登记在吴冰名下。2016年6月29日，吴冰将房产证交由树仁房产的中介经办人董树姿保管。
庭审中，吴冰提供了编号为S20160705100的《存量房买卖合同》，该合同约定李美林与吴冰在昆山天洪企业管理有限公司（以下简称天洪公司）的中介下签订《存量房买卖合同》一份，约定由吴冰将涉案房屋出售给买方李美林。该存量房买卖合同已经网签备案。树仁公司董树姿出具书面证明一份，该证明中载明“本人董树姿是当时吴冰和李美林的第三方中介，由于昆山房价暴涨，本人在此证明吴冰多次违约。还曾打电话说给予我多少好处费让我公司还给她产证帮忙解除合同。2016年7月23号左右收到银行通知李美林贷款通过，25号我通知李美林准备首付款，顺便做了网签备案（网签双方未签字未授权，只是按我们房产中介的交易习惯过户前需双方签字确认的），28号联系吴冰再次违约”。2017年5月25日，昆山市房产交易管理中心出具一份《给张建党律师函的复函》，其中载明“根据《昆山市存量房买卖网上管理暂行办法》等相关规定，委托经纪机构居间代理存量房交易的，办理网签是由经纪机构代理买卖双方向网签系统上传网签合同。经查昆山市存量房网上备案系统：昆山天洪企业管理有限公司于2016年7月22日通过网上操作系统上传李美林与吴冰的声明书和昆山市花桥镇绿地国际家园绿地大道333弄89号302室房屋买卖网签合同内容，昆山市房产交易中心于2016年7月25日网上备案，网签备案合同编号S20160705100。后于2016年12月21日由李美林和昆山天洪企业管理有限公司来昆山市房产交易中心当场办理注销网签备案手续。对于来函中反映称李美林、何鑫鑫、吴冰均不知情也未授权的情况下昆山天洪企业管理有限公司员工私自网签，2017年5月23日昆山市住建局房产科会同建设监察大队约见相关人员（昆山天洪企业管理有限公司法人王金花137××××6047、昆山市花桥镇树仁房产中介所负责人董树姿182××××0452、买方李美林和何鑫鑫）进行了调查了解。经调查，买方李美林、何鑫鑫未委托昆山天洪企业管理有限公司进行存量房买卖合同网签，该网签系昆山天洪企业管理有限公司伪造网签声明书后上传，现该网签已撤销。特此函复”。2017年5月22日，李美林在昆山市建设监察大队做的调查询问笔录中“问：你们是什么时候知道做了网签”，李美林陈述“2016年5月房东和我签了《补充协议》约定加价4万元，7月我准备给房东支付首付款，他不接我电话，也不想把房子卖给我，我去房产交易中心查询房屋信息才发现做了网签。后来申请撤销网签成功”。董树姿于2017年5月22日在昆山市建设监察大队陈述“从与房东吴冰签订房地产买卖合同后，我跟房东吴冰商量办理相关手续的时候，房东向我公司打听他的房价情况，询问如何走违约程序，我感觉房东想要违约”。
庭审中，李美林、吴鑫鑫提供了借记卡账户历史明细，该明细显示，2016年5月5日至2016年12月李美林的银行卡内余额未少于68万元。李美林、吴鑫鑫还提供一份录音，2016年5月13日吴冰与李美林通话中，吴冰说到“我就是告诉你，我肯定是不想卖了”。
吴冰曾短信催款于2016年7月29日发送，短信内容为：李美林你好，2016年3月21日我们双方签订了“绿地大道333弄89号302室”房屋买卖合同，签订合同时我已经明确告知你我的产证未办出，你也认可。2016年6月28日产证办出后，我和你以及你的丈夫何鑫鑫我们一行三人于6月29日将房产证交付中介。但截止7月28日仍没有收到你的首付款65万元，我们认为你没有履行合同的诚意。故在此通知你解除我们之间的房屋买卖合同以及补充条款，正式解除函会通过中介转交给你。吴冰还于2016年8月3日向李美林以及树仁房产发出律师函，通知“由于李美林至今未交付首付款650000元，导致合同不能履行，已严重违约，吴冰依《合同法》等相关规定通知你们解除合同以及后续签订的补充条款”。2016年8月4日中介收到该律师函。李美林并未否认收到律师函，也未陈述明确知道该函内容的时间。李美林陈述，合同约定网签当日支付首付款，由于吴冰不肯网签且编造各种理由想违约，故李美林并未支付首付款及其他款项。
再查明，房屋目前并未交付李美林使用，李美林已将剩余1415000元购房款打入一审法院账户证明自己具备购买能力。2016年6月18日，何鑫鑫与案外人签订《租赁合同》一份，约定每月租金2000元租赁案外人房屋。
上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、存量房买卖协议、结婚证、声明、收据、银行卡历史明细、律师函、短信记录、询问笔录、房地产交易中心复函、租赁合同、交费凭证、录音等及庭审中各方当事人的陈述等证据予以证明。
一审法院认为，李美林、何鑫鑫与吴冰之间的《房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，双方应依据合同约定履行各自义务。双方在《房地产买卖合同》中明确约定在甲、乙双方签订网签合同当日，乙方向甲方支付首期房款650000元（含已付定金10万元整），乙方向银行申请贷款825000元，支付给甲方。本案网签合同并非双方真实意思表示、未授权，系中介擅自操作，且双方并未在该网签存量房买卖合同中签字，吴冰也未举证证明李美林对网签合同明知且同意，该网签合同经李美林申请已撤销备案。从李美林提供的银行卡中的余额可以看出其一直具备履行能力，合同未能继续履行的原因是双方关于合同履行的沟通上存在误差，李美林对吴冰的诚意质疑，认为吴冰不愿出售。现李美林已将剩余房款一次性打入法院账户，具备付款能力，涉案房屋也登记在吴冰名下，双方之间的《房地产买卖合同》以及《补充协议》可以继续履行，故一审法院认为双方合同应当继续履行。
对于本诉诉请，关于诉请一、请求判令吴冰履行《房地产买卖合同》和《补充协议》义务，将房屋所有权证为昆房权证花桥字第××号房屋的所有权过户给李美林，一审法院予以支持，过户产生的税费由李美林承担，吴冰可以在判决生效后申请法院将李美林支付的剩余房款直接转账给吴冰，同时也应将涉案房屋交付李美林使用；关于诉请二、请求判令吴冰支付迟延履行违约金303000元，由于双方并未明确约定过户时间，现合同得以继续履行，故对该诉请，一审法院不予支持。关于诉请三、请求判令吴冰赔偿房租损失1333元，由于本案并未明确约定过户时间，且李美林未支付首付款，吴冰在李美林未支付首付款的情况下并未交房，由此李美林、何鑫鑫产生的租房损失并非吴冰责任，故对该诉请，一审法院也不予支持。关于反诉诉请，由于本案网签合同李美林并不知情，未签字，且一直准备了首付款，主观上没有违约故意，双方并未明确约定房款具体支付时间，现李美林具备合同履行能力，已将全部剩余购房款1415000元打入法院账户，吴冰出售房屋收到房款的合同目的可以实现，故对吴冰的反诉诉请，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，一审法院判决：一、李美林、何鑫鑫与吴冰签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》继续履行，吴冰于判决生效后十日内配合李美林、何鑫鑫将位于昆山市××绿地大道××室房产证号为昆房权证花桥字第××号的房屋过户至李美林名下，过户完成后吴冰有权向法院申请将李美林支付的剩余1415000元购房款转入吴冰名下。二、驳回李美林、何鑫鑫的其他诉讼请求。三、驳回吴冰的全部诉讼请求。本诉案件受理费18076元，保全措施费5000元，共计23076元，由李美林、何鑫鑫负担11538元，吴冰负担11538元。反诉案件受理费2922元，由吴冰负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，李美林与吴冰签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。《房地产买卖合同》约定，双方签订网签合同当日李美林向吴冰支付首付款65万元（含已付定金10万元）。虽然中介方于2016年7月22日办理了网签合同，但经住建部门查实，该网签合同系中介方伪造当事人网签声明书后办理，现该网签合同已被撤销，故网签合同并非双方真实意思表示，对双方并无约束力。吴冰依据已被撤销的网签合同主张李美林支付首付款的条件已经成就，本院不予支持。吴冰虽于2016年8月3日向李美林和中介方发出了解除合同的律师函，但此时李美林支付首付款的条件尚未成就，吴冰以李美林未支付首付款为由要求解除合同不能成立，故该律师函不能发生解除合同的法律效力。本案中李美林要求继续履行合同，并已将剩余购房款一次性支付至法院账户，双方合同具备继续履行的基础，一审法院认定双方合同应当继续履行，并无不当。综上，吴冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18076元，由上诉人吴冰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一八年一月十五日
书记员 王文君