杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初12504号
原告：浙江双乐休闲用品有限公司，机构代码70420043-0，住所地杭州市上城区复广直街12号。
法定代表人：潘松林，总经理。
委托诉讼代理人：扬剑、施佳力，浙江浙经律师事务所律师。
被告：杭州朕昊企业管理有限公司，统一社会信用代码913301093524589129，住所地杭州市萧山区红山农场先锋路278号。
法定代表人：张沛金，执行董事。
委托诉讼代理人：朱炳锋、任海波，浙江时融律师事务所律师。
原告浙江双乐休闲用品有限公司（以下简称双乐公司）诉被告杭州朕昊企业管理有限公司（以下简称朕昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年10月27日公开开庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告双乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告未能开具租金发票的损失54843.75元（计算方式为租金金额219375元的25%，因被告未能开具发票会影响原告的所得税缴纳，故按所得税税率25%计算损失）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉请，要求：3.确认原告签订的《双乐杭州样品间用房租赁合同》及《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》有效并继续履行。事实与理由：2012年8月16日，原告与案外人杭州萧山中汇纺织有限公司（下称简称中汇公司）签订《双乐杭州样品间用房租赁合同》一份，约定由原告租用中汇公司位于萧山红山农场的X车间X楼西边约1000㎡的房屋，租赁期自同年10月1日至2017年9月30日，租金为8万元/年等内容。2013年8月30日，原告又与中汇公司签订《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》一份，约定由原告租用中汇公司位于萧山红山农场的另一处房屋，租赁期自2013年11月1日至2023年10月31日，前三年即自2013年11月1日至2016年10月31日的租金为含税价每月7.5元/㎡，后七年含税价另行商定，但需以前三年的含税价为基数，每年涨幅不得超过上年的8%，且最高含税价不得高于每月10元/㎡。2013年10月30日，原告与中汇公司就上述房屋租金发票开具事宜签订《备忘录》，约定出租方将部分发票直接开具给原告的转租用户，其余开具给原告。前述租赁合同签订后，原告一直按约支付租金，中汇公司亦按约开具发票。2015年10月，包括涉案租赁房屋在内的中汇公司房产被法院拍卖处置，被告通过法院司法变卖取得中汇公司位于萧山红山农场的房屋（包括案涉房屋在内），法院的拍卖、变卖公告及须知等资料中，亦明确案涉房屋附带租赁等瑕疵或负担。然而，被告取得上述房产后，本应继受中汇公司的出租方义务，但其却肆意违反合同约定，要求不予履行原告与中汇公司签订的租赁合同。2016年7月21日，原告致函被告，明确应继续履行租赁合同，并告知2016年8月至10月的租金支付及发票开具等事项。2016年7月26日前，原告依约支付被告自2016年8月至10月的租金计219375元，但被告至今未能开具发票，致使原告蒙受相关费用开支无法抵扣税收的损失54843.75元。此外，原告已按约支付自2016年11月1日至2017年2月1日的租金计219375元。原告认为，1.关于案涉租赁合同的法律效力。该合同在订立后就已成立，其内容并无违反法律强制性规定的情形，且已实际履行达三四年之久，显属合法有效。被告通过拍卖取得房产，根据法律相关规定，被告作为新的产权人，应当继受原有的租赁关系，即“买卖不破租赁”的法律原则，合同对被告具有约束力，其应当继续履行合同以及承担收取租金后开具相关发票的义务。2.关于司法处置过程中对租赁情况的披露及法律后果。中汇公司债务案件执行过程中，法院已依法披露包括案涉租赁关系在内的事实，且拍卖文件中载明存有部分租赁情形并要求买受人自行确认租赁情况，同时房地产司法拍卖是以现状为准，而案涉租赁关系于2013年就已存在，法院也已告知买受人现状以及须以现场和实际为准，同时估价报告中有一份关于租金质押的文件，其反映的正是案涉租赁事实，故被告作为买受人理应清楚该情形。此外，前述案件执行过程中，法院已事实上确认案涉租赁权，否则根据最高院关于执行工作的相关规定，拍卖标的物前势必要腾空房屋或者涤除非法租赁，当时法院已告知买受人关于案涉租赁的事实，故不会减损拍卖物的价值以及影响买受人的权益。况且，该评估报告的估价方法是成本法，估价因素并不涉及租赁，在案涉租金并未大额预付的情况下，更不会影响估价结果。3.关于转租行为的法律效力。原告与第三方的转租关系并非本案审理范围，中汇公司自始至终认可该转租关系，并开具了相应租金发票。同时，租赁场地作为上城区外贸展示中心是租赁双方的共识，仅原告一家外贸企业的样品展示显然难以成为“上城区外贸展示中心”。因此，原告租赁后牵头引进其他上城区外贸企业共同组建外贸展示中心是合同名称中涵盖的应有之义。退一步说，出租人知道转租而在六个月内未提异议，即视为放弃相应抗辩，故中汇公司早已知晓并认可，且效力及于继受产权人即被告，其无权再行提出转租抗辩。综上，被告拒绝履行合同已严重违约，理应承担相应违约责任，同时，原告保留进一步主张其他损失赔偿的救济权利，故请求依法判决支持原告诉请。
被告朕昊公司辩称，一、关于本案事实。被告于2015年10月通过法院淘宝网司法变卖并依法取得原中汇公司位于杭州市萧山区红山农场XX厂的厂房和土地使用权等标的物，包括案涉房屋在内的房屋总建筑面积为33443.64㎡（其中已领取房屋所有权证的建筑面积为6777.74㎡，未领取部分为26665.9㎡），以及面积为14600.01㎡范围内的国有土地使用权及地上附属物等。被告取得变卖物产权后，发现变卖物中部分房屋的的租赁关系并未在变卖公告及评估报告中披露，即中汇公司与原告的租赁关系以及原告将大部分房屋转租给第三方。被告认为上述租赁关系对被告方不具约束力，故多次向原告发出通知，明确告知“不再履行该租赁合同，如需继续使用租赁物，应与被告另行签订租赁合同，否则应腾退房屋”等。原告收到通知后未予理会，反而要求被告按原合同约定继续履行义务，并就其中明显违反税法的内容提起诉讼，应予驳回。二、1.竞买公告以及评估报告中仅将中汇公司与杭州金首水泥有限公司的租赁关系予以披露，并未将案涉租赁关系作为评估标的物价值的依据，可见法院在处置标的物时并不认可中汇公司与原告之间的租赁关系具有合法性。2.因法院公告及评估报告中均未披露中汇公司与原告的租赁合同，被告对该租赁关系善意且不明知，故作为善意的买受人无须承担该租赁合同中原出租方的义务；如若不然，因标的物增加了权利负担，且该权利负担显然明显低于市场价值，势必对被告产生极不公平的后果。3.（2014）杭萧商特字第47号裁定书载明抵押权设立日期为2012年4月28日，案涉租赁合同签订日期在抵押设立之后，因案涉房屋土地在出租前均已抵押给银行，故该租赁权本身不能对抗抵押权的行使，且案涉房屋并未依法取得房产证，故案涉租赁合同并无法律效力或者不能对抗抵押权，这也是法院未将该租赁关系披露并作为评估依据的原因。根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的司法解释》第六十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，被告作为买受人不受原告与中汇公司签订的租赁合同的约束。4.原告在与中汇公司签订租赁合同后，并未全部自行使用，事实上其将租赁房屋大部分高价转租给第三方，转租价格客观上反映了市场价。即使被告可以继续履行原租赁合同，但被告在取得变卖物时不可能知晓该转租关系的存在，且原告的转租行为违反合同约定，该行为不能约束被告，故被告据此可依法解除合同。5.此外，案涉备忘录存在严重的违法情况。根据该备忘录，原告将案涉房屋的大部分转租给第三方，但却约定由中汇公司直接向第三方开具发票，且是与交易内容不符的仓储服务发票。而原告对外转租价格为每月10元/㎡，却未对次承租人开具发票，而中汇公司给原告实际开票的租金为每月4.22元/㎡，同时又给第三方开具发票（其中杭州旗奥实业有限公司的金额为54.25万元、杭州兰藤休闲用品有限公司6万元、杭州森炬有限公司5.25万元、杭州恒阳贸易有限公司54.25万元及杭州翡坊服装有限公司29.3066万元）。首先，该行为完全否定了双方交易的本质属性，也违反税法和发票管理办法的相关规定；其次，备忘录要求中汇公司直接开票给第三方，导致减少一道税务，存在明显的偷、漏税目的。根据中汇公司对第三方的开票金额，实际上原告隐瞒了房租营业收入的税款（按149.0566万元×营业税17.8%计算税款为26.532万元）以及相应的利润所得税，该行为目的显然违法，甚至构成刑事犯罪，应归于无效，更不能对被告具有约束力。三、退一步讲，即使按原告与中汇公司的合同来看，损失也应另行计算。原告与中汇公司约定发票仅开具很少部分，其余均开给转租承租方，相应损失不应由被告承担，且被告也不是中汇公司的承继方。同时，对于原告的损失计算标准亦不认可，应按其约定的6%的仓储服务费计算。综上，被告在变卖过程中善意且不明知，同时案涉租赁合同不能对抗抵押权且无法律效力，原告转租行为不仅违约且涉嫌违法犯罪，故该租赁合同对被告无约束力，请求依法判决驳回原告诉请。
本院经审理认定以下事实：2012年8月16日，中汇公司（甲方）与原告（乙方）签订《双乐杭州样品间用房租赁合同》一份，约定由乙方租赁甲方位于萧山红山农场的XX间X楼西边约1000㎡，甲方承诺上述房屋可合法用于样品展示与存储；租赁期自同年10月1日至2017年9月30日，租金为无税价8万元/年，税金由乙方承担。租金按半年预付，乙方须在每半年到期前5日内支付下个半年租金等内容。2013年8月30日，中汇公司（甲方）与原告（乙方）签订《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于萧山红山农场的货梯楼5层（第3、4、5、6、7层，1750㎡/层），甲方承诺上述房屋可合法用于样品加工包装、展示、仓储和办公；租赁期自2013年11月1日至2023年10月31日，前三年（2013年11月1日至2016年10月31日）的租金为含税价每月7.5元/㎡，后七年含税价另行商定，但须以前三年的含税价每月7.5元/㎡为基数，每年涨幅不得超过上年的8%，且最高含税价不得高于每月10元/㎡，具体价格三年到期时再定。首期租金在合同签订后、装修前支付，第二期租金按季度支付，乙方须在每季度到期前5日内支付下个季度租金，逾期支付1%/月利息等内容。其间，原告将部分租赁物转租给其他企业。2013年10月30日，中汇公司（甲方）与原告（乙方）签订《备忘录》，约定就甲方出租前述货梯楼5层给乙方，组建上城外贸样品展示中心。现为了开票结算方便，双方商定甲方除开给杭州旗奥实业有限公司、杭州兰藤休闲用品有限公司、杭州恒阳贸易有限公司等三家公司外，余下发票按双方合同开票给乙方，发票内容为仓储服务费，但实际履行仍按双方所签的上城区外贸公共展示中心展示用房租赁合同为实际履行合同，之后双方按约履行义务。因申请执行人中国农业银行股份有限公司杭州红山支行与被执行人中汇公司一案，经本院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司杭州分公司于2015年1月出具了《房地产估价报告书》，认为中汇公司位于杭州市萧山区红山农场XX场的工业房地产及地上附属物的公开市场价格总市价为4667.26万元等；报告中“资产明细部分”明确案涉车间二7楼一幢、综合楼等系无证房产，有证房产部分均已设定抵押。本次估价方法为成本法，即求取估计对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧。该报告另包括“租金应收款质押通知”一份，该通知涉及案涉二份租赁合同，其中明确“中汇公司已于2014年3月30日将其基于上述租赁合同应收租金质押给浙江金首水泥有限公司以作为反担保”等内容。该报告还包括中汇公司与浙江金首水泥有限公司签订的《房屋租赁合同》一份。2015年8月，本院就中汇公司所有的位于杭州市萧山区红山农场XX场总建筑面积为33443.64㎡的房屋（其中已领取房屋所有权证的房屋建筑面积为6777.74㎡）、室内装修和国有土地使用权及地上附属物和其他设备的整体变卖事宜发布竞买公告，其中明确“标的物部分有租赁，该租赁情况由买受人自行了解确认并处理。上述内容仅供参考，具体以现场及实际为准”等内容。2015年9月，前述中汇公司的房地产被本院进行变卖处置，被告通过公开竞价以最高出价2414万元竞得该标的物，本院于2015年10月14日作出变卖成交确认书，确认前述事实以及“变卖人以变卖标的物现状进行变卖，变卖标的物已知的详情在变卖公告、变卖须知中予以公示，买受人如未经看样，视为对变卖标的物现状予以确认”、“买受人系承担风险参与竞买，应自行承担变卖标的物的瑕疵风险”等，之后被告方完成相应的产权过户手续。就前述租赁合同的履行问题，被告曾多次发函表示“不予继续履行，或应另行签订仓储用房租赁合同，否则应即使腾空”等，原告于2016年7月致函被告，表示“不予接受被告提出的加租金等要求，将于同年7月26日前支付2016年8月至10月的租金合计219375元”等。当月，原告及杭州翡坊服装有限公司共支付被告租金计219375元，被告未开具相应发票。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。
另查明，案涉房屋中部分为有证房产，产权证号分别为杭房权证萧字第××号（XX幢、工业厂房）、XXXXXX号（XX幢、宿舍）、XXXXXX-1号（XX幢、办公）、XXXXXX-2号（XX幢、工业厂房）及XXXXXX-1号（53幢、其他），抵押权人均为浙江金首水泥有限公司及中国农业银行股份有限公司杭州红山支行，抵押权登记日期分别为2014年4月29日及2012年4月28日。
以上事实有原告提供的《租赁合同》、备忘录、竞买公告、变卖成交确认书、通知函及支付凭证，被告提供的调查情况表、房地产估价报告书、通知函及寄送凭证、税收缴款书及浙江增值税专用发票，以及双方于庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：针对本案主要争议点，首先，关于案涉租赁合同法律效力的认定。被告主张案涉房屋未依法取得房产证，故租赁合同无法律效力。经本院核实，案涉租赁房屋系司法变卖时的无产权证房屋，且该事实与鉴定机构出具的估价报告书中的无证房产情形一致，但本案被告并未提供证据证明案涉房屋系未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋，或者系未经批准的临时建筑，且包括案涉房屋在内的中汇公司房地产已整体变卖，故被告无权以此为由主张原租赁合同无效。同时，案涉合同系原告与中汇公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故应认定有效。其次，结合前述认定的事实，案涉租赁房屋在租赁期内发生了所有权变动，司法处置过程中已公示明确“标的物部分有租赁，该租赁情况由买受人自行了解确认并处理。上述内容仅供参考，具体以现场及实际为准”、“以变卖标的物现状进行变卖”及“买受人系承担风险参与竞买，应自行承担变卖标的物的瑕疵风险”等，且估价报告书中已对案涉租赁关系予以披露；同时，根据前述估价报告书，其估价方法为成本法，即求取估计对象在价值时点的重置价格或重建价格并扣除折旧，并未将租赁作为影响因素。故被告关于“变卖过程中善意且不明知，继续履行合同会实际减损标的物价值”的辩称无事实依据，故不予采信。关于房屋抵押权与案涉租赁物的关系，被告主张“案涉租赁合同签订日期在抵押设立之后，故该租赁权本身不能对抗抵押权的行使”，本院认为，前述被告主张案涉租赁房屋系无证房产，现又主张租赁房屋涉及抵押权，前后相互矛盾；结合前述认定事实及核实内容，案涉租赁房屋应为无证房产，设定抵押权的房屋均为前述有证房产，故不存在被告主张的“房屋出租前已设定抵押权”情形，被告的该项主张无事实依据，故不予采信。关于原告与中汇公司所签备忘录是否违法以及是否影响租赁合同效力的问题。被告主张“原告转租行为违约，且开票行为涉嫌违法犯罪而应归于无效”等，基于合同约定的用途及原告的租赁目的，原出租人中汇公司同意原告转租，符合合同目的，且司法变卖时已明确租赁物按现状变卖，被告应予了解，故其以转租违反约定为由主张租赁合同对其无约束力，无事实及法律依据，故不予采信。关于备忘录中约定的开票问题，该约定履行存在偷、漏税情形，违反税收法律相关规定，应认定为无效，但该项约定无效并不影响案涉租赁合同整体的效力，故被告的该项辩称于法无据，故不予采信。综上，案涉租赁房屋在租赁期内发生所有权变动，原告作为承租人请求房屋受让人即被告继续履行原租赁合同的，应予支持，故对原告关于确认原租赁合同有效并继续履行的相应主张予以支持。最后，关于原告主张的未履行开票义务所致损失是否成立及责任承担问题。本案原告主张因被告未能开具发票会影响其所得税缴纳，故按所得税税率25%计算损失，本院认为，案涉租赁合同中并未对发票开具事宜作出约定，同时，因未开具发票而导致的可预期利益损失，即发票可抵扣的税金上的损失，应当实际发生且由有权机关依法认定，且原告亦未提供有效证据证明其因被告未开具发票的行为导致了其税款抵扣等的实际损失，故对其该项请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认案涉《双乐杭州样品间用房租赁合同》及《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》有效，并由杭州朕昊企业管理有限公司继续履行；
二、驳回浙江双乐休闲用品有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费1172元，减半收取计586元，由浙江双乐休闲用品有限公司、杭州朕昊企业管理有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑卜训
二〇一七年二月十七日
书记员 周建利