深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第1406号
原告李某。
委托代理人徐某，广东文功律师事务所律师。
委托代理人杨某，女，汉族，1956年9月17日出生，系原告的妻子。
被告宋某。
委托代理人何某，广东亿商律师事务所律师。
被告某公司，以下简称某公司。
法定代表人赖某。
委托代理人黎某。
委托代理人胡某，广东天浩律师事务所律师。
原告李某诉被告宋某、某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，于2011年11月10日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人徐某、杨某，宋某委托代理人何某，某公司委托代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与宋某通过某公司居间介绍于2011年7月10日签订《二手房买卖合同》一份，原被告双方约定由被告购买原告位于深圳市宝安区富通好旺角某房，成交价为人民币2158000元。宋某应于合同生效当日向原告支付定金50000元，并须于2011年7月25日前支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币600000元。同时约定宋某须于2011年7月25日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。合同还约定如买方逾期违约超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同签订后，宋某向第三人支付定金50000元，但之后未在约定的时间支付600000元首期款，也未在约定时间向银行申请按揭贷款，原告不得不多次催促宋某履行合同义务，或者给出明确的说法，但宋某置之不理，也不愿为自己的违约行为主动承担任何责任。宋某与原告签约后，不履行合同，对原告的催告又不予理睬，原告因与宋某契约在身错失其它交易机会，导致原告房屋在市场房价高位时无法完成交易，现市场房价下跌，给原告造成利益损失。宋某应当按照合同约定向原告支付成交价20%的违约金，以弥补原告之损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：判决宋某支付违约金431600元。
宋某答辩称，2011年7月10日签订的二手房买卖合同属于无权代理，原告所谓的代理人是没有任何授权的，应当认定该买卖合同属于无效合同。依法请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
某公司答辩称：1、本案存在两个法律问题，第一是房屋买卖关系，另一个是房地产买卖的委托代理关系。某公司作为买卖双方的共同代理人，受买卖双方的委托办理涉案物业买卖的具体事宜，因此不应当承担任何的法律责任。2、本案涉案物业买卖依据合同约定某公司托管了定金人民币5万元，某公司将依据法庭的判决予以退还相关当事人。
经审理查明：2011年7月10日，原告的代理人杨某作为卖方、宋某作为买方签订了一份《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区新安街道新城大道富通好旺角花园某单位，建筑面积101.59平方米，房地产性质用途为住宅，转让成交价为人民币2158000元；买方在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币5万元，定金交由第三方监管；剩余楼款买方向银行按揭贷款支付，买方须于2011年7月25日之前将定金之外的剩余首期款人民币60万元支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中，同时向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；买卖双方须于银行出具贷款承诺书及申请完成免个人所得税后三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同备注同时约定：代理人杨某是卖方李某的妻子，该物业为婚后共同财产，代理人以50%份额为本次交易作担保。被告和杨某在该合同上签名。
当日，杨某作为原告的代理人和被告、第三人签订了一份《资金监管协议》，原被告同意将定金人民币5万元交由第三人托管。次日，杨某出具收款收据，收到被告支付的定金人民币5万元。
2011年7月21日，原告出具委托书，就其拥有的深圳市宝安区新安街道新城大道富通好旺角某房产，委托杨某为代理人，自2011年7月21日至2012年7月20日期间以原告的名义办理上述房产转让手续并签署二手房买卖合同及相关文件、收取售楼款等手续。
庭审中，被告承认其支付5万元定金后，没有支付首期款，中止了合同的履行。
上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、资金托管协议及收据两份、《客户告知书》、《公证委托书》、标的物业所附家私清单、履约催告函、速递详情单、某公司工作人员出具的情况说明，某公司提交的《二手房买卖合同》等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原告和宋某签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。
宋某辩称签订合同时原告所谓代理人没有任何授权，买卖合同属于无效合同。本院认为，杨某作为原告的代理人和宋某签订的《二手房买卖合同》已经注明了杨某是原告的妻子，涉案房产属于原告和代理人的共同财产，此后原告于2011年7月21日出具委托书授权杨某以原告的名义办理涉案房产转让手续并签署二手房买卖合同、收取售楼款。虽然委托书的起始时间是在杨某和宋某签订《二手房买卖合同》之后，但该委托书是原告对杨某代理行为的一次明确追认，且原告至今认可杨某的代理行为，应视为原告同意杨某转让涉案房产，故《二手房买卖合同》有效，宋某的辩解理由不能成立，本院不予采纳。
合同签订后，宋某支付了定金人民币5万元，此后宋某未再继续履行合同，没有按照合同约定办理首期房款资金监管手续，宋某的行为造成合同无法履行，宋某已经构成违约，应当承担违约责任。原告根据合同约定请求宋某支付房地产总价款百分之二十的违约金人民币431600元，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低至人民币215800元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宋某于本判决生效之日起十日内向原告李某支付违约金人民币215800元；
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3887元，由原被告各承担人民币1943.5元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一一年十一月十五日
书记员 张 敏
书记员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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