文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终11048号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖晓园委托诉讼代理人：靳振强，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：石干章，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰宁秀委托诉讼代理人：张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王育柳，广东众诚律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司法定代表人：李耀智。上诉人廖晓园因与被上诉人兰宁秀、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市（龙岗）区人民法院（2015）深龙法民三初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。廖晓园的上诉请求：1、二审法院撤销一审判决第二项；2、改判兰宁秀退还廖晓园购房定金17万元，并支付廖晓园违约金80万元。3、本案的一、二审诉讼费用由兰宁秀承担。上诉事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，违反法定程序，判决结果根本错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。理由如下：一、一审判决认定“廖晓园直至2015年8月5日仍未办理首期款资金监管，也未取得银行的贷款承诺函，此时兰宁秀主张变更付款方式为一次性付款，属于依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定行使不安抗辩权，要求廖晓园对其履约能力提供担保，其行为不构成违约。”没有事实和法律依据，请二审法院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（…）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（二）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”可见，行使不安抗辩权的前提是有确切证据证明合同对方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，否则，应承担违约责任。本案中，兰宁秀要求廖晓园变更付款方式为一次性付款，即使如一审判决所认定的，兰宁秀属于行使不安抗辩权，也由于其没有确切证据证明廖晓园有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款的规定，兰宁秀应承担违约责任。根据一审庭审调查可知，兰宁秀在2015年6月17日双方签订《补充协议》之前及当天，知晓廖晓园于2014年7月开始购买社会保险。根据当时的购房政策，需到2015年7月底，廖晓园具备购房资格，才能办理按揭贷款手续。此时，廖晓园通过第三人中原公司向中国银行xx支行申请按揭贷款，要求兰宁秀配合做资金监管，办理按揭贷款手续，但兰宁秀一直拒绝配合，其不配合的原因是要求廖晓园再次加价3万元，廖晓园不同意，因为廖晓园在签订补充协议时己经加价7万元，只同意再加15000元，双方未达成一致。如上所述，廖晓园从2015年7月底才具备购房资格，方能开始办理按揭贷款手续，兰宁秀要求廖晓园在2015年8月5日前就要办理首期款资金监管，并取得贷款承诺函，时间不足半个月，显然不能认为是合理期限。根据兰宁秀提供的中国银行xx支行的《审批流水》，从2015年7月20日到2015年7月30日，该银行在走内部审批流程，核实工作、收入、银行流水等有关情况，并没有指出廖晓园不符合按揭贷款条件，该审批流水上显示2015年10月16日的“拒绝”，实际上是“退单”，即退回贷款申请，是廖晓园于2015年9月取得了交通银行同意贷款的成诺后，撤回了中国银行xx支行的贷款申请，中国银行xx支行就退了廖晓园的贷款申请单。这一点也得到负责该业务的该银行经办人杨业成经理的证实。可见，该《审批流水》不能证明兰宁秀2015年8月5日要求廖晓园变更付款方式时，中国银行xx支行己作出廖晓园不符合贷款条件、不向廖晓园提供贷款的决定。事实上，廖晓园向中国银行xx支行提交了按揭贷款资料后，就经常询问第三人并催促贷款审批进度，在得知中国银行xx支行审批速度慢，而交通银行xx支行可以提供贷款且审批速度较快后，廖晓园就于2015年7月底向第三人和兰宁秀提出变更按揭银行，并直接或通过第三人的工作人员联系兰宁秀，要求其到交通银行xx支行配合办理资金监管，签署按揭银行要求的有关法律文件，但兰宁秀始终拒绝配合。可见，廖晓园一直在积极主动办理按揭贷款相关手续，履行合同义务，而兰宁秀没有履行配合义务。2015年8月28日，廖晓园到第三人处，在第三人工作人员的配合下打通兰宁秀的电话，告知己向交通银行xx支行递交了按揭贷款资料，需要兰宁秀配合一同去办理按揭贷款相关手续，提供收款账号，做资金监管，签署按揭银行要求的有关法律文件，但兰宁秀表示不配合，并撤销其之前委托办理按揭手续的代理人的委托，直接向廖晓园提出解除合同。2015年8月29日，廖晓园向交通银行xx支行说明兰宁秀拒绝配合，该行表示可以暂时不做资金监管，先受理廖晓园提供的二手房买卖合同和廖晓园作为买方的相关资料，审核廖晓园是否符合个人按揭贷款的资质。2015年9月16日，该行通知廖晓园贷款申请审核通过，符合按揭贷款要求，该行承诺按照《二手房买卖合同》上的成交价贷款七成，即1204000元，并告知接下来需与卖方一同到银行签署贷款所需的相关法律文件并办理资金监管手续。当天，廖晓园将交通银行己经通过廖晓园贷款申请的消息告知第三人和兰宁秀本人，要求兰宁秀前去交通银行xx支行配合办理相关手续，但兰宁秀仍拒绝。2015年9月24日，该行向廖晓园出具《楼宇按揭贷款承诺书》，同意向廖晓园贷款1204000元。可见，廖晓园履行了《二手房买卖合同》自己应尽的合同义务，兰宁秀的行为不符合该合同第四条的约定。综上，没有证据证明中国银行xx支行不同意贷款给廖晓园，兰宁秀在没有证据证明廖晓园具有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的情况下，于2015年8月5日要求廖晓园变更付款方式为一次性付款，不属于依法行使不安抗辩权，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当承担违约责任。二、一审判决认定“廖晓园既未在兰宁秀要求的合理期限内办理资金监管、取得贷款承诺函，也不同意变更付款方式，从而导致涉案合同未能继续履行，其行为构成根本违约，理应承担相应的违约责任。兰宁秀反诉请求解除合同，并要求廖晓园承担合同约定的转让成交价20%的违约金，理据充分，本院予以支持。”没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以纠正。如上所述，兰宁秀要求廖晓园变更付款方式，不符合合同法第六十八条的规定，亦没有合同依据。一审判决认定“双方于2015年6月17日达成了补充协议，其后兰宁秀多次配合廖晓园去银行办理资金监管和按揭贷款手续”，与事实不符。事实上，兰宁秀在签订补充协议后一直拒绝配合廖晓园办理资金监管和按揭贷款手续，特别是在交通银行xx支行同意贷款给廖晓园后，廖晓园要求兰宁秀一同前去办理资金监管和按揭贷款手续，兰宁秀仍然拒绝，并强行提出解除合同，这是造成涉案合同未能继续履行的原因，即兰宁秀的行为构成根本违约，廖晓园没有违约行为，不应承担违约责任。一审判决认定廖晓园构成根本违约，没有任何事实和法律依据，请二审法院依法予以纠正。退一步讲，即使如一审判决所述，兰宁秀有权根据合同法第六十八条的规定行使不安抗辩权，也只能“中止履行”。根据合同法第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及吋通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”兰宁秀要行使合同解除权，必须具备廖晓园“在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保”这一前提，但本案中并不具备这一前提，在兰宁秀2015年8月5日行使不安抗辩权前，2015年7月底，廖晓园就去咨询了交通银行xx支行，在得知该银行同意接受贷款申请后，及时通知兰宁秀和第三人，要求兰宁秀前去该银行配合办理有关按揭贷款手续，并在兰宁秀拒绝配合的情况下，通过自己的不懈努力，于2015年9月16日通过该银行的审核，于9月24日获得该银行书面的贷款承诺，可见，廖晓园在合理期限内恢复了履行能力并提供了适当担保，兰宁秀不仅不按照合同约定履行配合义务，反而于2015年9月17日通知廖晓园解除合同，不符合合同法第六十九条的规定。综上，兰宁秀解除合同不符合法律规定，廖晓园没有违约行为，一审判决廖晓园应支付兰宁秀违约金174000元，没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以纠正。三、一审判决认定“廖晓园提交给中国银行xx支行申请按揭贷款的资料显示如下内容：2015年7月15日，兰宁秀的委托代理人在《二手楼贷款款项存入账户确认书》中签字。”并进而认定“兰宁秀的委托代理人于2015年7月15日在中国银行的《二手楼贷款款项存入账户确认书》中签字说明兰宁秀己配合办理申请按揭贷款手续”与事实不符，确属错误，请二审法院依法予以纠正。(一）一审判决认定《二手楼贷款款项存入账户确认书》是廖晓园提交给中国银行xx支行的申请按揭贷款的资料，与事实不符。廖晓园提交给中国银行xx支行的申请按揭贷款资料包括上诉人的身份证复印件、户口薄复印件、无婚姻登记记录证明、2015年7月16日打印的深圳市社会保险参保证明、定金收款收据及付款凭证复印件、中国银行的银行卡复印件、廖晓园的银行流水、二手房买卖合同复印件等，这些资料上均有廖晓园提交时的签名，并盖有该行经办人“4798杨业成”的“经与原件核对无误”的方章，而《二手楼贷款款项存入账户确认书》不是廖晓园提交给中国银行xx支行的，该确认书上除了“买方签名”处签有廖晓园的名字外，既没有廖晓园提交该资料的签名，也没有中国银行xx支行经办人的审核确认章。而且该确认书上除了有廖晓园申请贷款的信息外，还有兰宁秀抵押贷款的银行账号等手写内容，而这些内容并非廖晓园所能提供。可见，该确认书并非廖晓园提交给中国银行xx支行。综上，一审判决认定《二手楼贷款款项存入账户确认书》是廖晓园提交给中国银行xx支行的申请按揭贷款的资料，与事实不符。(二）《二手楼贷款款项存入账户确认书》上“房产出卖人签字”后面的签字不能证明兰宁秀己配合廖晓园办理申请按揭贷款手续。首先，《二手楼贷款款项存入账户确认书》上“房产出卖人签字”处手写签字为“兰宁秀代理人XXX”，“代理人”后姓名看不清，一审判决也只是笼统的认定是“兰宁秀的代理人”签字，而未具体认定签字人是谁。而且，因此，从《二手楼贷款款项存入账户确认书》本身来看，不能作为兰宁秀己配合廖晓园办理申请按揭贷款手续的证据。其次，兰宁秀没有向廖晓园提供其委托他人代为配合办理申请按揭贷款手续的委托书及其公证书;，也没有向中国银行xx支行或第三人中原地产代理（深圳）有限公司提供委托书及其公证，兰宁秀也未提交证据证明其办理了委托公证手续并提交给廖晓园、按揭银行或第三人。《二手楼贷款款项存入账户确认书》上手写内容有廖晓园的三个中国银行账号，分别是7xxxxxxxxxxx、7xxxxxxxxx、7xxxxxxxxxxx,这三个账号是否是属于兰宁秀的，没有兰宁秀的确认，没有中国银行xx支行工作人员的审核签名盖章，兰宁秀提供的《委托书》上也没有列明这些账号。因此，即使如一审判决认定的，“2015年4月9日，兰宁秀办理了公证委托手续”，也不能证明兰宁秀委托他人代其履行了配合义务。事实上，根据第三人工作人员曾己祥、周渝燊的证言，兰宁秀一直拒绝配合，在未通知廖晓园的情况下撤销并取回了公证委托书。综上兰宁秀作为证据提交的《二手楼贷款款项存入账户确认书》，不能证明兰宁秀配合了廖晓园办理申请按揭贷款手续，在双方2015年6月17日签订《补充协议》之后，兰宁秀也没有进行任何配合。因此，一审判决认定兰宁秀通过委托代理人的方式己配合廖晓园办理申请按揭贷款手续，显然与事实不符，确属错误，请二审法院依法予以纠正。四、一审判决对兰宁秀的违约行为没有认定，因而没有判令兰宁秀承担违约责任，确属错误，请求二审法院依法予以纠正。(一）兰宁秀没有配合廖晓园办理资金监管和按揭贷款手续，一审判决未予以认定。如上所述，无论是在中国银行xx支行还是在交通银行xx支行，兰宁秀均没有履行配合廖晓园办理按揭贷款和资金监管手续的义务。(二）兰宁秀没有办理赎楼，没有办理涉案房产的注销抵押登记，没有将涉案房产证红本提交给第三人，一审判决对此未予以认定。一审判决认定《二手房买卖合同》第六条第（3)项约定：“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助办理该认定属于对兰宁秀应履行的合同义务的重大遗漏。因为《二手房买卖合同》第六条第（3)项除了上述内容外，还有以下内容：“卖方虽有担保公司担保但仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红木房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。”可见，根据《二手房买卖合同》第六条第（3)项的约定，兰宁秀负有赎楼、还清贷款、办妥注销抵押登记手续及将房地产证红本交予第三方或第三方指定的担保公司的义务，其可以委托他人办理赎楼，也可以自行赎楼，而不是只需办理委托担保公司赎楼的委托手续。一审判决对此未予以认定，在确定兰宁秀合同义务方面断章取义，也没有认定兰宁秀在与廖晓园签订合同后一直没有赎楼、没有办理注销抵押登记手续、没有提交涉案房地产证红本这一事实，没有认定兰宁秀的该违约行为，确属错误。兰宁秀至今未办理赎楼手续，这也从另一个方面说明兰宁秀根本没有打算将涉案房产卖给廖晓园，而根本原因在于双方签订二手房买卖合同后的第二天，深圳3.30新政出台，深圳房价不断上涨，在2015年6月17日廖晓园同意其涨价7万元并签订补充协议后，仍以种种借口要求廖晓园再次加价，在廖晓园不同意后，就拒绝配合廖晓园办理按揭贷款和资金监管手续，也没有办理赎楼手续。可见，根本违约的是兰宁秀，而非廖晓园。五、兰宁秀的行为构成根本违约，请求二审法院依法支持廖晓园的诉讼请求。如上所述，本案中，廖晓园没有违约行为，兰宁秀拒绝配合廖晓园办理按揭贷款和资金监管手续，不办理赎楼、注销抵押登记手续,单方解除合同，构成根本违约，应依法承担违约责任，由于兰宁秀的违约行为造成廖晓园的损失至少在100万元以上，廖晓园的诉讼请求有充分的事实和法律依据，请求二审法院依法予以支持。六、本案一审严重超过法定期限，违反法定程序。我国《民事诉讼法》135条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”本案是一起普通的房屋买卖合同纠纷，并无特殊情况需要延长审理期限。然而本案自2015年9月9日立案，一审判决迟至2017年1月13日才送达给廖晓园，审理吋间长达一年零四个月有余，严重超过法定期限不符合上述程序规定。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，违反法定程序，判决结果错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判，支持廖晓园的诉讼请求，驳回兰宁秀的反诉请求，以维护廖晓园的合法权益。上诉人廖晓园在庭审中补充事实与理由：一、一审判决认定事实不清，没有依照法定程序全面客观审核证据，未对认定案件事实的关键证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和认定的结果，直接导致判决结果根本错误。1、一审判决认定2015年4月9日兰宁秀办理了公证委托手续，确有错误。因为兰宁秀在一审仅提交了一张2015年4月9日开具的公证费发票，而没有提交委托赎楼的委托公证书，廖晓园在一审质证时指出，但是一审判决对此不予理睬，作出的认定与事实不符。2、一审判决对《二手楼贷款款项存入账户确认书》未进行仔细审查，就作为认定兰宁秀已履行配合义务的依据，不符合法律规定，也与事实不符。3、一审判决采信兰宁秀提交的2015年8月5、6、7日的微信，认定兰宁秀主张的中国银行无法出具贷款承诺函，而对廖晓园提交的相同时间段的微信视而不见，同是这几天，廖晓园多次发微信要求兰宁秀配合重新选择银行做资金监管银行按揭手续，中原公司的工作人员也证实了该事实，但是一审判决对此事实未予认定，在证据的采信上采用双重标准，对廖晓园极不公允。4、关于廖晓园的社保未到期的问题，廖晓园在一审举证期限内提交了2015年6月17日的录音，该录音经过一审质证，廖晓园与兰宁秀及中原公司三方均对该录音内容予以认可，该录音内容证实双方在中原公司处签订补充协议时以及在此之前签订合同时，对廖晓园的社保未到期的事实是知情的，并且兰宁秀也是接受的，这是一个依据。第二个依据是2016年3月15日中原公司的代理人在第二次开庭的庭后向一审法院提交了一份情况说明，对廖晓园事实也做出了肯定，但是一审判决对此未作任何的认定。二、一审判决认定买方构成根本违约，属于混淆是非、颠倒黑白，适用法律错误。涉案房屋未能履行的原因是卖方违反合同约定以及诚实信用原则以及法律规定，单方解除双方签订的合同以及补充协议所致。1、根据我国合同法的规定，合同解除分约定解除和法定解除，合同法第九十三条对约定解除进行了规定，涉案合同的第十条约定了买方违约卖方可以解除合同的具体内容以及如果买方违约买方可以解除合同的具体内容，但是该合同在履行过程中由于兰宁秀多次要求加价，双方在2015年6月17日签订了补充协议，该补充协议对双方履行的期限没有进行约定，也就是说，对于合同第十条所约定的解除合同的条件属于约定不明，在此情况下应当使用法定解除。2、我国合同法第九十四条第三项规定，本案中，兰宁秀一再拒绝配合廖晓园履行资金监管、申请按揭贷款等义务，已经构成违约。其作为违约方不具有合同的单方解除权，即使其以买方迟延履行主要债务行使法定解除权，应经催告后的合理期限。但是兰宁秀在2015年8月10日通过律师函的方式催告要求廖晓园一次性付款，之后于2015年9月17日向廖晓园发送解约函，显然不属于合理期限。而关于解除合同的合理期限可以参照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题》第十五条的规定，为催告后三个月。三、由于兰宁秀根本违约，造成我方购买房屋的合同目的无法实现，参照《深圳中院关于审理二手房买卖合同纠纷案件指导意见》第十八条的规定，兰宁秀应当赔偿廖晓园因房屋涨价所造成的差价损失。四、兰宁秀从始至终不履行赎楼、注销抵押登记义务为根本违约行为，并造成合同从始至终都数事实上无法履行之合同。根据《二手房买卖合同》第六条的规定，兰宁秀应当在合同签订五日内，即2015年4月2日完成赎楼手续办理、注销抵押登记，并在注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予第三方。第十一条规定：卖方逾期履行超过五日（即2015年4月7日），买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。然而，兰宁秀一直到2015年12月7日一审第一次开庭之日仍未办理赎楼手续，未注销抵押登记，明显违反了《二手房买卖合同》第六条的规定，符合第十一表违约条款约定的根本违约情形，兰宁秀是确定无疑的根本违约方，应当承担违约责任。且根据《担保法》的规定，房产设有抵押登记，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。故兰宁秀一直不赎楼、不注销抵押登记，造成《二手房买卖合同》事实上无法履行。五、兰宁秀单方宣告解除合同的行为是违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的违约行为；廖晓园在合理期间内更换银行做按揭贷款并没有违反合同和法律规定。2015年6月17日的《补充协议》签订后，不仅变更了交易价格及定金，改变了合同的主要内容，而且《二手房买卖合同》中约定的期限已经失效，从此时起该合同已经是未约定履行期限合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，经催告后适用三个月合理期限。而事实上，兰宁秀2015年8月10日才向上诉人法律师函催告，三个月的合同履行合理期间应当至2015年11月9日止。在此前，兰宁秀并未获得单方解除权。因此，兰宁秀2015年9月17日及2015年9月24日宣称的单方解除合同是严重的根本违约行为，应当承担违约责任。六、廖晓园的社保问题在《二手房买卖合同》签订时即为交易三方所认可并接受，合同中涉及廖晓园社保问题的条款全部为附条件生效条款，因此在监管账户等问题上，廖晓园从始至终都不存在违约情况。2015年6月17日录音证据在一审第一次庭审中即被三方明确认定合法真实有效，该证据直接证明了廖晓园社保未满一年的问题在《二手房买卖合同》签订时即已为三方知晓并被接受。然而该对还原事实真相、区分认定责任有重要作用、有强证明力的直接证据在一审判决中却未采纳，其所证明的事实也没有被认定。七、一审判决对“廖晓园其后在兰宁秀未到场的情况下取得了交通银行深圳xx支行出具的贷款承诺函，说明廖晓园未及时取得贷款承诺函的原因并非兰宁秀怠于履行配合义务”（判决书第8页第二段第四行）的认定没有事实依据，纯属臆测，是严重错误的类比推理。不同银行间对贷款条件的要求有所不同，是非常正常的事情，是一般人的常识所能知晓的事实。因此，交通银行深圳xx支行为廖晓园出具的贷款承诺函只能说明廖晓园的个人信用良好，符合政策及该行购房按揭贷款要求。其他的什么都证明不了，不能类比推理。兰宁秀辩称：一、一审认定事实清楚、准确，适用法律正确，廖晓园上诉理由不成立，对其上诉应当予以驳回，并维持原判。主要理由如下：1、廖晓园首期款资金没有到位，未办理资金监管手续责任在于廖晓园。根据双方于2015年3月29日签订的《二手房买卖合同》第四条第2款A项约定，廖晓园须于2015年4月30日前将首期款资金支付至监管账户。廖晓园一直辩称没有办理资金监管的原因是兰宁秀没有配合，但事实并非如此。首先，廖晓园没有任何证据证明其在2015年4月30是前有足够支付首期款的资金（根据国家目前信贷政策，在深圳购买二手房首期款不得授予房产总价款30%的规定，即至少要有约49.5万元首期款）。从廖晓园申请按揭的三份银行流水资料（中国银行xx支行提交）可以证明，其三个主要且常用的账户中，并没有足够的首期款金额。另外，2015年8月27日，兰宁秀夫妻到中原公司大世纪分店，与其员工曾己祥的对话录音也可以证明，廖晓园首期款（房产价款30%）不足，需要融资20万元，才能办理资金监管，而融资又需要廖晓园先取得贷款承诺函。因此，廖晓园没有办理资金监管的原因在于其等待贷款承诺函出来后，贷款融资支付首期款。其次，兰宁秀获知廖晓园未在2015年4月30日前办理资金监管手续时，多次以各种方式进行催告，直至2015年6月11日，兰宁秀委托律师向廖晓园发送律师函，催告办理首期困资金监管及取得贷款承诺函，该律师函同时抄送中原公司，廖晓园和中原公司在一审庭审中均已经确认收到该函。2015年6月17日，廖晓园、兰宁秀因廖晓园逾期办理资金监管和申请按揭签订补充协议，对兰宁秀损失进行补偿。根据廖晓园提交的2015年6月17日谈话录音证据证明，各方已经明确，补充协议签订后，立即办理资金监管和申请按揭。根据中国银行xx支行提交证据和兰宁秀提交的2015年8月25日录音证据可以证明，兰宁秀在2015年4月30日、2015年7月15日和2015年8月25日均到达中国银行xx支行配合廖晓园申请按揭，兰宁秀在这三次到达中国银行的期间，廖晓园均因其自身原因没有办理资金监管手续。因此，足以证明廖晓园首期款资金没有到位，未办理资金监管手续责任在于廖晓园，廖晓园已经构成违约。2、廖晓园多次申请按揭贷款均未能获得批准，造成买卖合同履行障碍。根据中国银行xx支行提交的证据和兰宁秀提交的2015年8月25日录音证据、律师函和微信记录等证明，因廖晓园自身的工作情况、收入证明和银行流水等原因，中国银行xx支行三次审批不通过廖晓园的按揭贷款申请，造成廖晓园履行买卖合同存在障碍。3、廖晓园在银行拒绝贷款后，不同意付款方式，造成买卖合同根本无法继续履行。根据深圳二手房市场交易惯例、中原公司一审庭审时陈述和买卖合同第四条第2款C项约定证明，廖晓园在银行拒绝贷款后，应当一次性付款。根据合同法相关规定，买卖合同中买方的根本义务为支付价款，买方虽选择按揭贷款支付价款但因无法取得按揭贷款造成无法支付价款时，买方应当在合理的时间内，以更优于按揭贷款的方式支付全部价款（即一次性付款），否则构成违约。在银行拒绝廖晓园按揭贷款申请后，2015年8月10日，兰宁秀委托律师再次向廖晓园发送律师函，要求廖晓园变更付款方式为一次性付款，但廖晓园予以拒绝。一审庭审时，廖晓园也明确其没有能力一次性付款，因此造成买卖合同根本无法继续履行。综合上述三点理由，一审判决认定“廖晓园未办理首期款资金监管、取得贷款承诺函，也不同意变更付款方式，从而导致涉案合同未能继续履行，其行为构成根本违约，理应承担相应的违约责任。”符合客观事实，认定使正确，应当予以确认。二、兰宁秀已经履行相应的配合义务，不构成违约。兰宁秀已经办理公证手续，委托担保公司赎楼，一审时，廖晓园对此不存在异议，中原公司对此也已经予以确认。根据中国银行xx支行提交的证据、中原公司一审庭审时陈述和兰宁秀提交的2015年8月25日的录音证据可以证明，兰宁秀已经分别于2015年4月30日、2015年7月15日和2015年8月25日三次到达中国银行xx支行，配合廖晓园申请按揭和办理资金监管，但廖晓园因资金问题而没有办理资金监管。一审认定廖晓园未及时取得贷款承诺函的原因并非兰宁秀怠于履行配合义务，符合客观事实，认定正确，应当予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚、准确，适用法律正确，廖晓园上诉理由不成立，对其上诉应当予以驳回，并维持原判。除了书面答辩状的内容以外，兰宁秀回应如下：一、公证委托书在中国银行xx支行向龙岗法院提交的证据，也就是兰宁秀所提交的证据十九中最后一份材料就是该公证委托书。从该公证委托书可以看出，兰宁秀在2015年4月9日已经办理了委托赎楼的公证。二、兰宁秀已经按照廖晓园选择的中国银行三次配合办理资金监管和按揭申请的手续，根据双方的买卖合同以及深圳二手房的交易惯例，兰宁秀没有义务配合廖晓园重新选择资金监管和按揭手续的银行。三、关于2015年6月17日的录音，在这个录音中，廖晓园承认因为自身原因未办理资金监管手续，因此兰宁秀才给予了廖晓园宽限期，但是廖晓园直至2015年8月27日仍未办理资金监管手续以及取得贷款承诺函。在2015年8月10日兰宁秀催告后，要求廖晓园变更付款方式为一次性付款，廖晓园已经明确拒绝变更付款方式。四、关于合同中赎楼的约定，兰宁秀在约定的期限内已经完成赎楼公证委托，即符合双方买卖合同的约定以及深圳市二手房买卖交易流程。第三人中原地产代理（深圳）有限公司未到庭未答辩。廖晓园向一审法院起诉请求：1.解除廖晓园、兰宁秀之间的《二手房买卖合同》；2.兰宁秀退还购房定金170000元；3.兰宁秀支付违约金800000元；4.一审诉讼费用由兰宁秀承担。兰宁秀的反诉请求：1、确认廖晓园、兰宁秀签订的《二手房买卖合同》已经解除；2、廖晓园立即支付违约金174000元；3、一审反诉诉讼费用由廖晓园承担。一审法院认定事实：2015年3月29日，廖晓园、兰宁秀签订《二手房买卖合同》（编号：xxxxx），约定廖晓园购买兰宁秀所有的位于深圳市龙岗区xx街道xx村xxxx花园X区x栋xxx房产，转让成交价为1650000元，定金100000元。合同第四条第（2）款约定：“A、买方须于2015年4月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。B、买方须于2015年4月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。……”第六条第（3）项约定：“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。”第十条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”第十一条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”上述合同签订同日，廖晓园向兰宁秀支付定金100000元。2015年4月9日，兰宁秀办理了公证委托手续。2015年6月12日，兰宁秀向廖晓园发出《律师函》，注明因廖晓园未按合同约定的时间办理首期款资金监管以及申请银行按揭贷款，导致兰宁秀无法办理赎楼手续，要求廖晓园尽快协商解决。2015年6月17日，廖晓园、兰宁秀签订《补充协议》，约定廖晓园再向兰宁秀支付定金70000元，房屋转让成交价变更为1720000元，兰宁秀应配合廖晓园向银行申请超出其实际可贷金额的贷款。同日，廖晓园以银行转账方式再向兰宁秀支付定金70000元。2015年7月15日，廖晓园向中国银行xx支行申请按揭贷款，直至2015年10月16日，该行对该笔贷款作出“拒绝”处理。中国银行xx支行的内部审批流程显示，该笔贷款多次被提交审批，但均被退回经办人。2015年8月5日、6日、7日，兰宁秀多次以微信方式告知廖晓园，因中国银行无法出具贷款承诺函，要求廖晓园最迟于15日内一次性付清购房款。2015年8月10日，兰宁秀再次向廖晓园寄出《律师函》，陈述因中国银行xx支行于2015年8月5日明确表示拒绝出具贷款承诺函，兰宁秀要求廖晓园3日内答复是否一次性付款。该函件被寄至廖晓园身份证地址，其后因拒收被退回。2015年9月17日，兰宁秀向廖晓园发出《解约函》，告知因廖晓园违约，兰宁秀通知解除合同并要求廖晓园按合同约定支付违约金。该函件因廖晓园拒收被退回。2015年9月24日，交通银行深圳xx支行出具《楼宇按揭贷款承诺书》，承诺向廖晓园就购买涉案房产发放1204000元按揭贷款。另查明，中原公司在庭审中作出如下陈述：为履行涉案合同，廖晓园、兰宁秀先后3次到中国银行xx支行办理资金监管、申请按揭贷款等手续，均因廖晓园存在缴纳社保不足一年、身份证超过有效期及廖晓园银行流水异常等问题未能办理成功。再查明，廖晓园提交给中国银行xx支行申请按揭贷款的资料显示如下内容：1、廖晓园从2014年7月开始缴纳深圳市社会保险。2、深圳市龙岗区xxxxx形象理发店出具的《收入证明》证明廖晓园从2011年10月11日起在该店任职，月收入为30000元，但工商登记资料显示该理发店成立于2013年7月24日。3、2015年7月15日，兰宁秀的委托代理人在《二手楼贷款款项存入账户确认书》中签字。4、廖晓园、兰宁秀曾签署一份转让价格为1970000元的《二手房买卖合同》。一审法院认为，廖晓园、兰宁秀签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案争议的焦点问题在于涉案合同履行过程中，廖晓园、兰宁秀是否存在违约行为。本案廖晓园、兰宁秀约定廖晓园采取银行按揭贷款的方式购买涉案房产，其中合同第四条第（2）款约定廖晓园应于2015年4月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向银行申请按揭贷款，廖晓园未按约定时间履行上述义务，经兰宁秀催告后，双方于2015年6月17日达成了补充协议，其后兰宁秀多次配合廖晓园去银行办理资金监管和按揭贷款手续，兰宁秀的上述行为表明双方对于涉案合同约定的资金监管期限和申请按揭贷款期限作出了变更，兰宁秀同意延长上述义务的履行期限。虽然双方未对上述期限的延长时间做出明确约定，但廖晓园理应在合理期限内履行上述义务。兰宁秀的委托代理人于2015年7月15日在中国银行的《二手楼贷款款项存入账户确认书》中签字说明兰宁秀已配合办理申请按揭贷款手续，但廖晓园直至2015年8月5日仍未办理首期款资金监管，也未取得银行的贷款承诺函，此时兰宁秀主张变更付款方式为一次性付款，属于依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定行使不安抗辩权，要求廖晓园对其履约能力提供担保，其行为不构成违约。廖晓园既未在兰宁秀要求的合理期限内办理资金监管、取得贷款承诺函，也不同意变更付款方式，从而导致涉案合同未能继续履行，其行为构成根本违约，理应承担相应的违约责任。兰宁秀反诉请求解除合同，并要求廖晓园承担合同约定的转让成交价20%的违约金，理据充分，一审法院予以支持。涉案合同解除后，廖晓园应向兰宁秀支付违约金344000元，兰宁秀应向廖晓园返还定金170000元，上述债务互相抵消后，廖晓园还应支付违约金174000元。廖晓园诉称其未及时办理资金监管和申请按揭贷款手续是因兰宁秀拒绝履行配合义务所致，一审法院认为，廖晓园提交给中国银行xx支行的按揭贷款申请资料显示，兰宁秀代理人有履行相应的配合义务，且廖晓园其后在兰宁秀未到场的情况下取得了交通银行深圳xx支行出具的贷款承诺函，说明廖晓园未及时取得贷款承诺函的原因并非兰宁秀怠于履行配合义务，故对于廖晓园的上述陈述，一审法院不予采纳。至于廖晓园申请对涉案房产的市场价格进行评估，因一审法院认定兰宁秀在合同履行过程中并不存在违约行为，故上述评估申请不具备鉴定的必要性，因此，一审法院不予同意。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除廖晓园与兰宁秀于2015年3月29日签订的《二手房买卖合同》；二、廖晓园于判决生效之日起十日内向兰宁秀支付违约金174000元；三、驳回廖晓园的其他本诉诉讼请求。本诉受理费8940元、财产保全费3115元，合计12055元（该款项廖晓园已预交），反诉受理费4560元（该款项兰宁秀已预交），均由廖晓园负担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，双方于2015年6月17日达成的补充协议中对办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续的时间没有约定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。廖晓园虽未按双方约定的初始时间在2015年4月30日前履行办理资金监管手续及申请按揭贷款的义务，但双方于2015年6月17日达成了补充协议，且增加了合同总价款，廖晓园当日即转账支付了增加的70000元定金，表明双方均愿意继续进行该二手房买卖交易。因双方并未明确约定买方何时应取得贷款承诺函，兰宁秀于2015年8月5日即主张银行不同意发放贷款依据不足，要求廖晓园最迟于15日内一次性付清购房款，该行为属于对合同条款的重大变更，双方应当协商一致。原审法院认为，兰宁秀主张变更付款方式为一次性付款，属于依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定行使不安抗辩权，要求廖晓园对其履约能力提供担保，其行为不构成违约。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定行使不安抗辩权的条件是合同一方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，本案中，廖晓园在合同履行过程中同意了兰宁秀增加价款的要求，加付了定金，在合理期限内提交了按揭贷款申请，兰宁秀并没有充分证据证明廖晓园具有有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，而事实上，中国银行xx支行是在2015年10月16日才作出“拒绝”处理，但廖晓园为积极履行合同义务，同时期也在申请交通银行xx支行的按揭贷款申请，且交通银行xx支行也在2015年9月24日出具贷款承诺书，可见廖晓园的整体偿还能力也得到了交通银行xx支行的认可，印证了廖晓园并非可能丧失履行债务的能力。因此，原审法院该项认定与事实及法律不符，本院予以纠正。本院认为，双方签订的补充协议对重新办理资金监管及申请按揭贷款手续时间没有约定，在合同履行过程中，双方未能进一步协商一致，兰宁秀未经催告即要求廖晓园一次性支付购房款并要求解除合同缺乏合同与法律依据，而廖晓园在签订补充协议后未积极履行买方义务在合理期间内办理资金监管手续及取得贷款承诺函，对合同未能继续履行亦存在过错，纵观本案事实，双方对合同履行均缺乏充分积极性与诚意，对合同未能继续履行均有过错，要求对方承担违约责任的请求均不应支持。因双方均已无意继续履行合同，解除合同的请求本院予以支持。双方应各自承担相应的损失，合同解除后，兰宁秀收取的定金则应当退还廖晓园。综上所述，廖晓园的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1562号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1562号民事判决第二项、第三项；三、兰宁秀应于本判决生效之日起十日内向廖晓园返还定金170000元；四、驳回廖晓园的其他诉讼请求；五、驳回兰宁秀的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8940元、财产保全费3115元（该款项廖晓园已预交），反诉受理费4560元（该款项兰宁秀已预交），二审案件受理费15096元（该款项廖晓园已预交），合计31711元，由廖晓园负担21711元，兰宁秀负担10000元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一七年十二月十八日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。