上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1975号
上诉人（原审被告）：范建翔，男，1955年10月31日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：周平，上海九州通和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈鹏峰，男，1978年3月12日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：宁静，上海宇钧律师事务所律师。
上诉人范建翔因与被上诉人沈鹏峰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初12924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人范建翔的委托诉讼代理人周平、被上诉人沈鹏峰及其委托诉讼代理人宁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范建翔上诉请求：撤销一审判决，适用民间借贷法律关系予以改判。事实和理由：一、本案实质系民间借贷法律关系。范建翔与沈鹏峰于同日先签订《房产抵押借款协议》，后签订《上海市房地产买卖合同》作为借款协议的担保，一审判决混淆了两个合同的主从关系。二、根据沈鹏峰一审的诉讼请求，本案案由应变更为确认合同效力纠纷。三、本案中上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）系动迁限售房，三年内不得买卖、抵押。范建翔因急需用钱，在中介公司促成下与借款人沈鹏峰签订借款协议，违反了国家有关限购房的规定，且之后中介公司又促成双方签订房屋买卖合同。《房产抵押借款协议》中的借款金额正好是房屋买卖合同房款金额的两倍，且该房价不足当地房价的三分之二，本案已凸显“套路贷”的特征。法律规定，无效合同自签订之日起无效。请求二审法院支持范建翔的上诉请求。
沈鹏峰辩称：双方于同日先签订《房屋买卖合同》，再签订《房产抵押借款协议》，沈鹏峰系普通职工，不可能出借大额借款，签订《房产抵押借款协议》是为保证房屋买卖合同的顺利履行。双方签约的真实意思系买卖涉案房屋，故沈鹏峰要求继续履行房屋买卖合同于法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
沈鹏峰向一审法院起诉请求：1、确认沈鹏峰、范建翔于2015年6月8日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、判令范建翔协助沈鹏峰将涉案房屋的产权转移登记至沈鹏峰名下。
一审法院认定事实如下：范建翔系涉案房屋登记的权利人，产证登记日为2013年11月4日。
2015年5月5日，沈鹏峰作为买方与范建翔作为卖方，以及XX所作为居间方，共同签订《买卖定金协议》，约定由沈鹏峰向范建翔购买涉案房屋，成交价为93.80万元。卖方在签署该协议时支付购房定金3万元。双方还对交易条件进行了约定。同日，沈鹏峰向范建翔支付了该3万元，并由范建翔签署收条。
2015年6月8日，沈鹏峰作为乙方（买受人）与范建翔作为甲方（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，约定由乙方以93.80万元的价格向甲方购买涉案房屋。该房屋系动迁安置房，相应的拆迁安置协议签订日期为2013年1月4日。乙方于2015年5月5日以现金向甲方交付了3万元作为购房定金。双方约定购房款93.80万元分三期支付。第一笔47万元（不包含定金）于2015年6月8日支付；第二笔34.80万元于2015年6月30日支付；尾款9万元于过户当日支付。交付第一笔购房款后两日内甲方将房屋腾空交付乙方，并结清该房屋的相关费用。该合同签订后两日内，甲方将房屋交付乙方使用，甲方应交付包括但不限于房屋钥匙、门卡、房屋拆迁补偿安置协议复印件及配套商品房供应单、收房相关资料、房屋交接书、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书等文件资料的原件。该合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，沈鹏峰作为乙方（买受人）与范建翔作为甲方（出卖人）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款为93.80万元。甲方同意于2015年6月8日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的两日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。双方确认2016年10月8日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期未付款超过十五日，甲方有权单方解除该合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应向甲方支付该合同约定之总金额100%的违约金。甲方逾期未交接房地产超过十五日的，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应向乙方支付该合同约定之总金额100%的违约金。甲方承诺对该合同房地产具有完全权利，该房地产没有被查封或受到其他的司法、行政限制，没有产权或其他债务纠纷。乙方于2015年6月8日支付首付款50万元（含定金3万元）、于2015年6月30日支付房款34.80万元、于过户当日支付尾款9万元。该合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，沈鹏峰还作为乙方（抵押权人）与范建翔作为甲方（抵押人）签订《房产抵押借款协议》，主要约定：甲方于2015年6月8日将涉案房屋抵押于乙方所有，乙方借给甲方187.60万元。借款期限为2015年6月8日至2015年10月8日，双方约定在涉案房屋可办理转让手续时的七个工作日内，办理过户给乙方，保证乙方拿到房产证为准，甲乙双方债务抵消；如未能履行，到还款时限甲方偿还及赔偿乙方共计187.60万元。该房屋未办理过户手续时限前，乙方无权向甲方追缴债务，甲方不得将该房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，甲方全力配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料，保证乙方顺利拿到房产证，过户时产生的所有费用皆由乙方负责，若甲方原因未完成过户则甲方违约。乙方违约，则甲方没收乙方已付房款且收回房产，债务抵消；房产抵押登记取消；甲方违约，则甲方偿还及赔偿乙方187.60万元，且乙方有权要求甲方赔偿该房产装修费用；该房产可办理过户手续时限起七天内违约方未履行责任，每过期一天，违约方付给守约方滞纳金5%，直到完全履行为止。
上述合同签订后，沈鹏峰实际入住了涉案房屋。范建翔将涉案房屋相关的配套商品房供应单、房屋交接书、销售不动产统一发票、税收通用缴款书交付沈鹏峰。
2015年6月8日，沈鹏峰向范建翔转账支付47万元，并由范建翔向其出具房款收据，载明其收到沈鹏峰因购买涉案房屋所付购房款50万元（其中含定金3万元）。2015年7月2日，沈鹏峰又向范建翔转账支付34.80万元，亦由范建翔出具房款收据，载明其收到沈鹏峰因购买涉案房屋所付购房款34.80万元。
在上海市静安区人民法院（以下简称静安法院）受理的王某诉范建翔民间借贷纠纷一案〔案号为（2016）沪0106民初10481号〕中，该院根据王某申请，于2016年7月6日查封了涉案房屋。2016年10月，沈鹏峰对该查封措施提出执行异议，静安法院审查后于2016年11月7日作出（2016）沪0106执异193号执行裁定书，认为异议人所提执行异议理由成立，故裁定中止对涉案房屋的执行。此前的2016年10月31日，该院向沈鹏峰发出协助执行通知书，要求其协助冻结范建翔在沈鹏峰处的购房尾款9万元，并限期将该款项汇至静安法院账户。沈鹏峰遂于当日将9万元付至静安法院。
范建翔对静安法院收取上述9万元的行为提出执行异议，静安法院于2017年6月15日作出（2017）沪0106执异141号裁定（以下简称141号裁定），驳回了范建翔的异议申请。嗣后，范建翔又申请复议，上海市第二中级人民法院于2017年8月22日出具执行裁定书，驳回范建翔复议申请，维持141号裁定。
沈鹏峰于本案一审中申请查封涉案房屋，一审法院于2016年8月1日对涉案房屋进行了轮候查封。2017年9月28日，沈鹏峰调取了涉案房屋的不动产登记薄，显示的权利限制登记信息仅有本案的查封。
2016年7月22日，上海市松江区房地产登记处出具证明：涉案房屋属动迁安置房，现根据上海市动迁安置房上市的相关规定，该房屋已具备上市条件。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、双方之间法律关系的定性；二、若是房屋买卖合同关系，则合同能否继续履行。
关于争议焦点一，《房屋买卖合同》及《房产抵押借款协议》虽都是真实签订的，但应结合现有证据来判断双方的真意。一审法院认为，双方之间系房屋买卖而非借贷，范建翔所提双方之间系借贷关系的抗辩，与事实不符，一审法院不予采信。具体理由有三：首先，从沈鹏峰、范建翔签订的书面合同来看，虽然沈鹏峰、范建翔签订过一份借款抵押协议，但同时亦签订了《买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》等合同，从数量上看，房屋买卖性质的合同多于借贷性质的合同，而从证明力上看，多份房屋买卖性质的合同相互印证，且能与房款收据等证据结合形成相对完整的证据链条。而纵观《房产抵押借款协议》的内容，也多次提到房屋的转让过户等房屋买卖事宜；其次，从范建翔出具的收据来看，均载明为涉案房屋购房款，而非借款；最后，从实际履行来看，在合同签订后，范建翔履行了交房义务，且将和房屋相关的原始资料交付沈鹏峰，沈鹏峰也已实际入住并进行了装修。
关于争议焦点二，如上所述，双方之间存在房屋买卖合同关系，该买卖合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守履行。沈鹏峰已按约履行了付款义务，范建翔也应积极履行合同义务，且目前涉案房屋上已不存在履行之障碍，范建翔理应配合沈鹏峰办理相应的产权变更登记手续。
一审法院审理后，于2017年12月28日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条的规定判决：一、确认沈鹏峰、范建翔于2015年6月8日就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、范建翔于判决生效之日起十日内协助沈鹏峰将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的产权转移登记至沈鹏峰名下。案件受理费13,180元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费18,180元，由范建翔负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于范建翔、沈鹏峰之间是否具有买卖涉案房屋的真实意思。一、范建翔以双方于2015年6月8日先签订《房产抵押借款协议》，后签订《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》的签约顺序为依据，主张双方真实意思实为借款抵押，房屋买卖相关合同系借款抵押的担保。沈鹏峰对范建翔主张的签约顺序及证明目的均不予认同。本院认为，即便范建翔所述的签约顺序属实，但实际上双方于同年5月5日即已签订《买卖定金协议》，约定沈鹏峰向范建翔购买涉案房屋，沈鹏峰于当日支付定金，范建翔出具收条，故范建翔以签约顺序为由主张双方系借款抵押关系不能成立。二、本案中双方签订的《买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》之间对涉案房屋买卖的主要内容的约定均相一致，沈鹏峰已依约向范建翔支付84.80万元，而范建翔出具的收据亦载明收到上述购房款，且沈鹏峰已提交相应证据证明范建翔已依约将涉案房屋交付给沈鹏峰。上述证据相互印证，能够形成完整的证据链，证明买卖涉案房屋确系范建翔和沈鹏峰之间的真实意思。范建翔坚持主张双方系借款抵押关系，但并无充分证据予以证明，本院不予采信。双方合同约定于2016年10月8日之前申请办理过户手续，故双方签订买卖合同时房屋是否处于限售状态，并不影响买卖合同的效力，故双方所签《上海市房地产买卖合同》有效。三、沈鹏峰已向范建翔支付了大部分房款，尾款9万元已应静安法院的协助执行通知要求付至该院。至此，沈鹏峰已完全履行付款义务，故沈鹏峰要求将涉案房屋产权过户至其名下，于法有据，应予支持。一审法院以房屋买卖合同纠纷为案由受理本案，符合法律规定，并无不当。范建翔上诉要求二审法院按照民间借贷法律关系审理本案，没有法律依据，本院对此不予采信。
综上所述，范建翔的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,180元，由上诉人范建翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 陈蓓蓉
代理审判员 谢 猛
二〇一八年四月十八日
书 记 员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……