广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1105号原告：广西美之嘉物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区广园路19号东波苑商铺1层7号商铺。法定代表人：潘忠俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆地，该公司员工。委托诉讼代理人：李坚东，广西胜涛律师事务所律师。被告：姚强，男，1971年5月28日出生，汉族，住防城港市防城区。原告广西美之嘉物业服务有限公司（以下简称美之嘉公司）诉被告姚强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后依法适用普通程序审理，公开开庭审理。原告美之嘉公司的委托诉讼代理人陆地、李坚东、被告姚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美之嘉公司向本院提出诉讼请求：被告缴纳拖欠的物业管理费2939.92元，生活垃圾金180元、公共电公摊费666.4元，至起诉之日止产生的滞纳金6175.34元，合计9961.66元，并按每日千分之三支付滞纳金至执行完毕之日止。事实及理由：被告购买位于防城港市的房屋。2011年7月1日，原告与广西建鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：住宅物业管理费为每月1元/㎡，商铺物业管理费每月为1.5元/㎡，维修基金为每月0.1元/㎡。该收费标准已经防城港市物价局核准。合同签订当日，原告在小区公告，要求各位业主在接到原告电话或看到本公告15日内，到小区物业管理办公室签订《前期物业管理协议》，如不签订则视为默认该协议格式合同的物业收费标准和违约责任约定，并应按时缴费。被告在领受房屋后虽未与原告签订《前期物业管理协议》，但实际已享受到了原告提供的物业管理服务。被告自2011年7月1日至起诉之日，拖欠物业管理费2939.92元、生活垃圾金180元、公共电公摊费666.4元、2011年7月1日至2014年12月31日期间产生的滞纳金6175.34元，共计9961.66元。被告姚强辩称：一、原告没有履行告知义务，被告没有收到过原告的催费通知，使我方未能按时交纳物业费；二、我方已交纳2013年至2016年的物业费，不存在拖欠物业费的情况；三、被告于2011年与莫振东签订了房产转让协议，该期间的物业费应由莫振东交纳；四、万邦公司2015年10月21日收取了相应的物业费，原告不应承担双重费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议而对证据和事实，本院认证如下：对于原告提供的证据《前期物业合同》，具备证据的三性，可以作为本案定案依据；对于原告提供的证据《水电公摊明细表》，明确记载了涉案小区每月总表用电量、总表损耗、应扣减用电量及电费单价等，据此可以确定公共用电公摊费用。对于被告提供的证据《房屋转让合同》，该合同虽然约定将房产转让给案外人莫振东，但是该房产转让并未办理过户手续，涉案物业服务合同的当事人仍为原、被告双方，与本案不具有关联性，故不予采纳。经审理查明：被告系西湾上城小区7幢2单元2303号房屋的业主，该房屋的建筑面积为122.61平方米。2011年7月1日，原告（乙方）与西湾上城小区的开发建设单位广西建鑫房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对西湾上城小区提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅（含电梯维护费）为每月1元/㎡，垃圾清理费按当地政府垃圾回收规定收费标准（每户）收取；业主应于甲方通知正式交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年的第一个月的15日之前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应赔偿因此给乙方造成的损失；本合同期限自本小区全数交房完成后并成立业主委员会止。合同还约定了其它事项，但未约定空置房屋可按现行收费标准的半价收取物业费。合同签订后，原告为西湾上城小区提供物业管理服务至2014年12月31日。被告未交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、生活垃圾费及公共用电公摊费。另查明，2004年7月6日，防城港市人民政府出具《关于征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定在市政府驻地的城镇居（村）民（包括固定住户、暂住户）以户为单位按每月7.5元/户收取城市生活垃圾处理费。2011年8月3日，防城港市物价局在西湾上城小区的防城港市普通住宅小区物业服务收费标准备案表市价格主管部门备案意见一栏上注明“同意按三级物业服务标准提供服务并按月收取物业服务费”，在带电梯住宅综合费一栏注明“1.00元/㎡”。西湾上城小区电费公摊明细表载明自2013年1月至4月、2013年6月至10月、2013年12月、2014年3月至12月期间，7号楼业主每月应交纳的公共用电公摊费分别为：20.08元、20.09元、21.17元、22.91元、23.54元、24.06元、26.3元、18.1元、21.7元、23.6元、30.3元、29.6元、33.2元、36.7元、43.6元、35.8元、40.5元、36元、33.3元、36.2元，前述金额共计576.75元。原告未提供案涉房屋2013年5月及11月、2014年1月及2月的电费公摊明细表。再查明，本院作出（2015）港民初字第1509号民事判决确认如下事实：防城港市电视台于2014年10月22日播出的第124期《一座城》栏目，报道了西湾上城小区存在安防、消防设备以及小区围栏设施维护不善等问题。该判决已发生法律效力。本院认为，依法成立的前期物业服务合同除对建设单位、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关的权利，同时也承担合同义务并受合同条款的规范和调整。原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与广西建鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的西湾上城小区全体业主均具有约束力。根据合同约定，原告应履行提供合理物业服务的义务，被告应履行交纳物业费的义务。即便西湾上城小区业主委员会成立后，原告未与其签订物业服务合同，但业主委员会当时并未选聘新的物业服务企业，实际上仍由原告在为该小区提供物业服务。被告在接受了原告的物业管理服务后未及时支付相应的物业费，已侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任。其关于原告未通知缴费、未与业主委员会签订合同等抗辩理由不成立，且原告为被告提供了实际的物业服务，根据合同相对性，被告应将物业费支付给原告，而被告将物业费支付给了万邦公司，并以此主张免除对原告支付物业费，该抗辩理由亦不成立，本院不予支持。根据查明的事实，原告在为西湾上城小区提供物业服务期间，对物业共用部位的维修、物业共用设施设备运行等方面提供的服务存在一定瑕疵，故对被告应当交纳的物业费酌情予以减免，具体数额本院根据原告物业服务状况酌定减少应收物业费的10%。综上，被告应向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费2648.38元（122.61㎡×1元/㎡×24个月×）、生活垃圾处理费180元（7.5元/月×24个月）；2013年1月至4月、2013年6月至10月、2013年12月、2014年3月至12月期间的公共用电公摊费576.75元。原告请求超出上述金额部分的公共用电公摊费因无证据证明具体收费明细、计算方式，本院对此不予支持。至于滞纳金的问题，由于原告提供的服务存在瑕疵亦构成违约，被告未交纳物业费非属恶意拖欠行为，故本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告姚强向原告广西美之嘉物业服务有限公司支付物业费2648.38元、生活垃圾处理费180元及公共用电公摊费576.75元；二、驳回原告广西美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广西美之嘉物业服务有限公司负担27元，被告姚强负担23元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并预交上诉费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶汪绿人民陪审员  李成霖、人民陪审员凌宜莲二〇一六年十二月二十六日书 记 员  苏兴智