广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第312号
原告东莞优玛电气器材有限公司，住所地：东莞市
法定代表人房秀嵩，总经理。
委托代理人汪咸
委托代理人朱芳德
被告东莞市佰康油脂有限公司，住所地：东莞市
法定代表人陈钦虎，总经理。
委托代理人叶文浩，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人刘盛红，广东尚融律师事务所辅助人员。
第三人朱某
原告东莞优玛电气器材有限公司（以下简称“优玛公司”）诉被告东莞市佰康油脂有限公司（以下简称“佰康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，于2015年4月13日第一次公开开庭进行了审理，原告优玛公司的法定代表人房秀嵩、被告佰康公司的委托代理人叶文浩均到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本院依法追加朱某作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年10月13日、2015年10月16日公开开庭进行了两次审理，原告优玛公司的法定代表人房秀嵩、委托代理人朱芳德，被告佰康公司的委托代理人叶文浩及第三人朱某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告优玛公司诉称，原告通过法定代表人1997年与村委会签订土地有偿使用合同，并经司法所见证，支付对价，将塘厦镇大坪村X路X号围墙内的厂区，面积按10000/平方米计算，2007年重新测量，实际应为15328平方米，与村委会重签补充协议，确认属原告所有，有建设用地规划许可证。2007年原告与原名塘厦荣兴食用油经营部即被告陈森荣签订租赁合同，时间为2007年4月1日至2017年4月1日，租期10年，面积810平方米，空地1000平方米，没有实际进行测量，第一、二年租金12元/平方米，空地3元/平方米，第三年后按市场行情另定，保证金两个月，违约金每天千分之三，合同原件由原告的厂长朱某签名，租金至少应为12720元（不包括管理费与宿舍费用）。因为合同原件保留在原厂长朱某处，没有返还给原告，同时被告陈森荣与原告一直没有围墙，早期也没有在厂门口悬挂招牌，到2012年房秀嵩与朱某进行离婚时，原告从工商局调取租赁合同，发现被告的资料第34页：被告在2007交付给工商局的合同是面积800平方米，租金每月3000元，租赁期限到2007年8月1日到2012年8月1日，已经过期，这份合同不存在真实的意思表示。第39页出现东公消复字{2008}第XXX号，经过消防单位确认的面积是建筑面积1519平方米，使用面积800平方米为火灾危险丙类区。现原告按消防局文件的计算，租金最少为1519平方米×12元＝18228元/月，空地为1810－1519＝201平方米，3元×201平方米＝603元/月，合计不含宿舍公共管理费，原告主张租金至少应为：18228+603＝18831元/月，按这个数额主张租金，原告多次通过电话及本人亲自与被告协商，也通过其它人员通知被告，租金只能交付给村委会或原告，被告没有正确履行义务。原告承认出租标的物时，和被告陈森荣签订的合同是真实的意思表达，只是不知道被告陈森荣的主体地位从不存在，属于虚设行号，偷逃漏税，随后根据工商局显示的资料，被告弄虚作假，提供已质证的租赁合同，2007年8月1日是完全伪造，包括面积、租金及朱某签名所以追加被告陈钦虎参加诉讼，根据我国法律，谁签名，谁对租赁行为承担法律责任，所以追加被告陈钦虎参加本次诉讼。同时伪造签名属于个人行为，还涉及刑事责任，不应当由单位对个人可能涉及的刑事行为承担法律责任，故追加被告陈钦虎参加诉讼。原被告之间从未发生过意思表达一致的租赁合同，2007年4月1日到2017年4月1日的租赁合同，承租人是东莞市塘厦荣兴食用油经营部，签约人是陈森荣，但工商局找不到这个单位，如果陈森荣将租赁合同转让给被告，应当原告与陈森荣或被告另签补充协议，或重新签订协议，但是都不存在以上行为，经工商局查询，被告的股东只有陈钦虎与陈伟生，也没有陈森荣，不存在权利义务的继承，三个被告共同欺骗原告，否则在被告东莞市塘厦荣兴食用油经营部没有经营时，原告早已经通知解除合同，三被告弄虚作假，先取得营业执照，对原告作出虚假的意思表示，原告也是在本次工商调查过程，才知道陈森荣不是被告的股东，工商局调取的合同是伪造朱某签名的，也不存在真实的意思表达。同时根据一审时，被告提出的证据，从2014年12月到2015年6月都没有支付租金，根据工商查询被告的资本额只有50万元，目前租金欠款已经达到资本额的二分之一，加上经过到塘厦国税局调查，被告不开发票，根本是个违法经营的企业，被告东莞市塘厦荣兴食用油经营部又在工商局查不到档案，也就是被告东莞市塘厦荣兴食用油经营部是一个为了犯罪目的，逃避国家税收成立的单位，从未注册的商号，现原告维护自己的权利，由2014年3月起主张返还租金，及支付违约金，请法院给予支持。特向法院提起诉讼。请求法院判令：一、所有被告共同承担支付租金的法律责任，自2014年3月起，到清偿日为止，暂计2015年3月止，暂计为18831元×12个月＝225972元。违约金自2014年3月1日开始计算暂计为100元，两者相加为：226072元。(违约金按租赁合同第六条第六款：对滞交租金和管理费用按每天千分之三收取滞纳金)；二、解除在工商局原告与陈钦虎的租赁合同，及原告与东莞市塘厦荣兴食用油经营部负责人陈森荣的租赁合同；三、原被告重新测量面积，双方确定租赁面积；四、按确认后的面积，以目前的价格调增百分之五，从2014年3月调整租金；五、依法判令所有被告支付两个月的押金差额，根据测量后的面积与调整后的租金，暂计为0；六、案件诉讼费由所有被告共同承担。
被告佰康公司辩称，原告的诉讼事由与事实不符，诉求无据，恳请法院依法查明事实真相，驳回原告的诉讼请求。首先，佰康公司在承租期内已按时足额支付租金，现原告要求佰康公司支付2014年3月至今的租金，完全是置事实于不顾，更于常理不符，缺乏根本的商业诚信。案涉《租赁合同》的签约代表朱某（曾用名“朱惠永”）与原告法定代表人房秀嵩是夫妻关系。2007年，朱某代表原告与陈森荣签订《租赁合同》，由佰康公司承租案涉租赁物，原告收取案涉租金、押金后，出具盖有“东莞优玛电气器材有限公司财务专用章”的收据确认。租赁期内，佰康公司按时支付原告租金，并按照惯例由原告出具收款收据确认（盖有“东莞优玛电气器材有限公司财务专用章”，并有朱某等人签字）。原告从未向佰康公司提出变更租金交付方式的要求，也未对佰康公司的租金交付方式提出任何异议。佰康公司实际已向原告支付租金，现因原告的控制人发生内部问题，即原告法定代表人房秀嵩与丈夫朱某间出现家庭纠纷，房秀嵩以原告名义起诉要求佰康公司再次向其支付租金，没有任何事实依据。其次，案涉承租物的承租面积是经原告确认的，佰康公司是根据原告确认的实际使用面积支付租金。佰康公司每月支付的租金是按实际使用面积计算，数额为15620元（厂房租金10148元+空地租金4872元+管理费600元）。其中厂房使用面积为845.69平方米、空地使用面积为1624平方米。一直以来，原告均按此标准收取佰康公司租金。原告提出的所谓租金计算标准与实际情况根本不符。原告主张的厂房使用面积1519平方米与佰康公司交付租金的845.69平方米差距十分明显，通过实地勘察测量完全可以鉴别。综上所述，佰康公司已实际向原告支付租金，原告因内部纠纷，现向佰康公司提出支付租金的诉求，违背诚实信用原则，且没有任何事实及法律依据。
第三人朱某陈述称，1、原告提出的土地是属于第三人的公司友玛电子厂的，于1998年已经确认办理国土证当中；2、建筑物也是友玛电子厂的，于2000年已经建成；3、原告是2001年以后才成立的，这个建筑物的所有权人是友玛电子厂；4、第三人是原告投资方台湾伊华园企业有限公司的股东；5、2011年原告的法定代表人与第三人已经签好财产分割协议，原告的所有权属于第三人；6、原告提出建设用地规划许可证作为产权的依据这是不对的，建设用地规划许可证只是说明可以作为用地，并不是产权的证明；7、原告的租赁合同是因为被告要求开出租发票，当时只有原告才有这个资质可以开发票，所以当时是第三人借用这个资质来开具发票的，并不是真正的租赁意思表示。基于以上原因，第三人收取租金，这是理所当然的。
经审理查明，东莞市塘厦友玛电子厂（以下简称“友玛厂”）系朱某于1997年作为负责人成立的私营企业（独资）。优玛公司系由（台湾）伊华园企业股份有限公司投资于2001年设立的有限责任公司（台港澳法人独资）。优玛公司确认朱某原系（台湾）伊华园企业股份有限公司的股东。朱某与优玛公司的法定代表人房秀嵩原系夫妻关系，后两人于2014年离婚。
1997年9月，东莞市塘厦镇大坪管理区与朱某签订了一份《有偿使用土地合同书》，主要约定：东莞市塘厦镇大坪管理区有偿提供在大坪工业区的土地10000平方米给朱某建厂，期限为50年，自1997年1月1日至2046年12月31日，土地使用费为500000元，等等。1998年9月12日，东莞市塘厦镇大坪管理区出具一份《收款收据》，显示收到友玛厂“工业有偿用地款”20000元。2012年9月25日，东莞市塘厦镇大坪股份经济联合社出具一份《社区（村）集体收据》，显示收到友玛厂“土地款”100000元。
1997年9月，东莞市塘厦镇大坪管理区与房秀嵩签订了一份《有偿使用土地合同书》，内容与上述东莞市塘厦镇大坪管理区和朱某签订的《有偿使用土地合同书》基本一致。优玛公司与朱某确认以房秀嵩签订的《有偿使用土地合同书》替代了朱某原签订的《有偿使用土地合同书》。2004年2月13日，东莞市城建规划局给优玛公司颁发了一份《建设用地规划许可证》，编号为2004-20-00004（补办），准许优玛公司建设厂房、宿舍及配套设施在东莞市塘厦镇大坪村用地10000.12平方米。2007年11月23日，东莞市塘厦镇大坪社区居委会与优玛公司（房秀嵩）签订了一份《有偿使用土地合同书》，注明“现因国家土地政策的要求及乙方办理国有土地使用证时，未包括原附图的北面地块，因此另补绘北面地块的红线图”原因，主要约定：出让面积5328平方米，使用期限2008年1月1日起至2057年12月31日止，土地使用费为432500元，等等。2014年6月25日，东莞市塘厦镇大坪股份经济联合社出具一份电子收据，显示“收到房秀嵩（优玛电气器材有限公司）交来土地款105450元”。2014年7月1日，东莞市塘厦镇大坪股份经济联合社出具一份电子收据，显示“收回房秀嵩（优玛厂）2012年-2013年度土地使用补偿款及工缴费182856.5元”。
上述土地至今未办理相应的土地使用权证。后上述土地上建造了厂房、宿舍等建筑物，地址为东莞市塘厦镇大坪村X路X号。朱某主张上述土地上的建筑物系其出资并以友玛厂的名义建造，但朱某举证的建筑安装工程预算书等证据均为复印件；优玛公司不予认可，但优玛公司也未能举证证实上述建筑物系由其出资建造。上述建筑物至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。优玛公司与朱某对上述土地及地上建筑物的处分权益存在争议。
2007年3月24日，优玛公司与塘厦荣兴食用油经营部签订了一份《租赁合同（大坪K栋）》，其中优玛公司由朱某作为签约代表，塘厦荣兴食用油经营部由陈森荣作为签约代表，主要约定：优玛公司将位于东莞市塘厦镇大坪村X路X号厂区内的Ｋ栋出租给塘厦荣兴食用油经营部；厂房出租面积810平方米，空地出租面积1000平方米，租期自2007年4月1日至2017年4月1日；房屋租金第一、二年为12元/平方米，空地为3元/平方米，第三至第十年租金按市场价另定；等等。当日，塘厦荣兴食用油经营部缴纳了押金25440元，由朱某出具了加盖有“东莞优玛电气器材有限公司财务专用章”的收款收据。另查，上述《租赁合同（大坪K栋）》签订时，朱某系优玛公司的厂长，塘厦荣兴食用油经营部系佰康公司的前身。佰康公司举证至2014年11月份的加盖有“东莞优玛电气器材有限公司财务专用章”的收款收据，主张已缴纳了至2014年11月份的租金；朱某予以确认；优玛公司予以否认。
2015年3月5日，优玛公司向本院提起本案诉讼，起诉时将佰康公司作为被告。2015年7月17日，优玛公司申请追加陈钦虎、陈森荣为被告参加诉讼。因陈钦虎、陈森荣并非案涉《租赁合同（大坪K栋）》的合同当事人，也不是必要诉讼参与人，且优玛公司的申请已经超过了法定期限，对优玛公司的此项申请，本院不予准许，并告知原告可另案处理。原告对此已清楚，并未提出异议。
以上事实，有《有偿使用土地合同书》、《收款收据》、《社区（村）集体收据》、《建设用地规划许可证》、电子收据、建筑安装工程预算书、押金收据、东莞日报等以及本案问话笔录、庭审笔录附卷为证。
本院认为，优玛公司对佰康公司主张的所有诉讼请求，均建立在优玛公司对位于东莞市塘厦镇大坪村X路X号的案涉房屋具有处分收益权的基础上。
案涉房屋未取得相应的土地使用权证、房地产权证等国家主管行政机关颁发的产权证明，而《建设用地规划许可证》虽显示建设单位为优玛公司，但《建设用地规划许可证》并非产权证明，不可单凭此认定案涉房屋的产权。对于案涉房屋的处分收益权，优玛公司与朱某存在争议，故优玛公司与朱某均应负有举证义务。关于案涉土地使用权的取得情况，从优玛公司与朱某举证的证据来看，双方均举证了支付部分土地使用费的收据，但均未能举证由其单独支付完毕全部土地使用费的证据，无法判定案涉土地使用权由哪一方单独取得。关于案涉建筑物的建造情况，朱某主张由其出资并以友玛厂的名义建造，但朱某举证的建筑安装工程预算书等证据均为复印件；优玛公司不予认可，但优玛公司也未能举证证实上述建筑物系由其出资建造，故也无法判定案涉建筑物系由哪一方单独出资建造。综上，单从优玛公司与朱某目前的举证，无法判定哪一方对案涉房屋具有处分收益权。
在优玛公司与朱某对案涉房屋的处分收益权存在争议，且优玛公司目前的举证无法明确判定其对案涉房屋具有排他的处分收益权的情况下，优玛公司对佰康公司主张案涉房屋的处分收益权益，无事实与法律依据，本院不予支持。优玛公司可在明确获得案涉房屋的处分收益权之后另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告东莞优玛电气器材有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费4692.08元，保全费1420元，原告已预交，由原告东莞优玛电气器材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 韦枝展
人民陪审员 何 宇
人民陪审员 洪兴明
二〇一五年十二月九日
书 记 员 余秋玲
孙永杰
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。