湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘01执异39号案外人:刘建文，男，汉族，1972年7月10日出生，住湖南省涟源市斗笠山镇石坝村。委托诉讼代理人：黄曲辉，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王纲礼，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江路189号，组织机构代码：678028824。负责人：王周屋，该行行长。委托诉讼代理人：陈甜甜，北京华城（上海）律师事务所律师。被执行人：ＸＸ坤昊实业有限公司，住所地湖南省永州市ＸＸ县河路口工业园，组织机构代码：799148216。法定代表人：王恩榜。被执行人：张家界金陵旅游开发有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪，组织机构代码：776752971。法定代表人：蔡海松。被执行人：湖南清泉房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区春园步行街银街10栋5楼，组织机构代码：717088302。法定代表人：颜文。委托诉讼代理人：龙志华，男，汉族，1980年11月29日出生，住湖南省娄底市娄星区长青街道办事处。被执行人：湖南清泉商贸实业集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区底星路22号（清泉广场东侧），组织机构代码：730531022。法定代表人：颜文。委托诉讼代理人：龙志华，男，汉族，1980年11月29日出生，住湖南省娄底市娄星区长青街道办事处。本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司长沙分行（以下简称民生银行长沙分行）与被执行人ＸＸ坤昊实业有限公司（以下简称ＸＸ坤昊公司）、张家界金陵旅游开发有限责任公司（以下简称金陵旅游公司）、湖南清泉房地产开发有限公司（以下简称清泉房地产公司）、湖南清泉商贸实业集团有限公司（以下简称清泉商贸公司）借款合同纠纷一案中，案外人刘建文向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，举行了听证。案外人刘建文的委托诉讼代理人黄曲辉、王纲礼、民生银行长沙分行的委托诉讼代理人陈甜甜、清泉房地产公司、清泉商贸公司的委托诉讼代理人龙志华到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人刘建文称，案外人于2014年7月20日向清泉商贸公司承租了清泉大酒店及万豪城市广场的相关物业（具体为娄底市春园步行街10栋-4001、4002号房产），租赁期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金标准为53900元月。案外人以到期债务抵的方式，一次性向出租人支付了租赁期限十年内的全部租金，清泉商贸公司确认已收到前述全部租金。案外人已实际占有、使用了上述物业，该等租赁关系及租金的支付，见附件《房地产租赁合同》及《协议书》。案外人认为，案外人合法取得了该租赁物业的相关用益物权，依据“买卖不破租赁”原则，案外人在已交付租金所覆盖的期限内，仍应当不可撤销的享有对租赁物业的使用权及收益权。且由于案外人的租赁权发生在本案的抵押物权及人民法院的查封之前，基于前物权优于后物权的原则，故而案外人所拥有的租赁权具有对抗后设权利的效力。贵院将案外人合法占有、使用、收益的物业纳入到本案的执行标的中，必将损害案外人合法的租赁权。案外人特向贵院提出异议，请求贵院及时审查异议，保护案外人的合法权益，中止对租赁物业的执行。本院查明，原告民生银行长沙分行诉被告ＸＸ坤昊公司、金陵旅游公司、清泉房地产公司、清泉商贸公司金融借款合同纠纷一案，前由本院于2017年2月13日作出（2016）湘01民初769号民事判决书，判决：一、被告ＸＸ坤昊公司在判决生效之日起十日内向原告民生银行长沙分行偿还借款本金100000000元及利息2265938.44元（该利息含罚息、复利，暂计算至2016年5月25日止，2016年5月26日起的利息按合同约定计算至本金清偿之日止）；二、被告ＸＸ坤昊公司在判决生效之日起十日内向原告民生银行长沙分行偿还垫付的索偿款2242500元；三、原告民生银行长沙分行有权就被告金陵旅游公司所有的位于张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会的房产证号为张房权证官字第7××2号及土地证号为张国用（2008）第0360号的房地产（张房他证官字第5××8号）、被告清泉房地产公司所有的位于娄底市娄星区××街10-4001、4002、5001号房产证号为娄房权证娄底字第0××3号、0××1号、0××0号（娄房他证娄底字第**××41号）及土地证号为娄国用-2008-SG1××9号（娄他项2014第T××6号）的房地产、被告清泉商贸公司所有的位于娄底市××路22号第0002幢房产证号为娄房权娄底字第××53、××52、××51号（娄房他证娄底字第**××40号）及土地证号为娄国用-2004-A0××7号（娄他项2014第T××8号）的房地产折价或者以拍卖、变卖上述抵押物房产所得的价款在判决第一、二项所确定的债权范围内优先受偿；四、被告金陵旅游公司、清泉房地产公司、清泉商贸公司对被告ＸＸ坤昊公司承担连带清偿责任后，有权向被告ＸＸ坤昊公司追偿；五、驳回原告民生银行长沙分行的其他诉讼请求。本案受理费564342元，财产保全申请费5000元，共计569342元，由被告ＸＸ坤昊公司、金陵旅游公司、清泉房地产公司、清泉商贸公司共同承担。清泉房地产公司不服该判决，向湖南省高级人民法院提起上诉。2017年6月1日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民终239号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因债务人未按生效法律文书履行自己的义务，权利人民生银行长沙分行于2017年6月1日向本院申请强制执行。同日，本院立案执行。并向清泉房地产公司、金陵旅游公司、ＸＸ坤昊公司、清泉商贸公司发出（2017）湘01执1101号执行通知书。2017年7月15日，民生银行长沙分行向本院递交《评估、拍卖申请书》，请求本院对清泉房地产公司所有的位于娄底市娄星区××街10-4001、4002、5001号房产证号为娄房权证娄底字第0××3号、0××1号、0××0号（娄房他证娄底字第**××41号）及土地证号为娄国用-2008-SG1××7号、娄国用-2008-SG1××8号、娄国用-2008-SG1××9号（娄他项2014第T××6号）的房地产；清泉商贸公司所有的位于娄底市××路××号第0002幢房产证号为娄房权娄底字第××53号、××52号、××51号（娄房他证娄底字第**××40号）及土地证号为娄国用-2004-A0××7号（娄他项2014第T××8号）的房地产进行评估、拍卖。2017年10月13日，经本院委托，湖南美仑房地产评估咨询有限公司作出湖南美仑[2017]房评字第CS10-011号房地产估价报告，该报告称对位于湖南省娄底市娄星区××街0010幢4001、4002、5001室（所有权人为清泉房地产公司，权证号码为娄房权证娄底字第××33、××31、××30号，登记用途为商业；产权面积共计8169.73平方米）的商业房地产进行了评估。确定估价对象于价值时点2017年9月26日的市场价值总价为4794.26万元。2018年3月，案外人刘建平向本院提出书面的执行异议，异议请求如前所述。另查明，案外人刘建平为证实其异议主张，向本院提交了如下证据：1、2014年5月31日委托书，清泉房地产公司委托清泉商贸公司以其名义对名下物业（娄底市娄星区××街10号栋的4楼、11号栋的4至9楼）自委托书签发之日起至2024年8月1日止对外招租、经营；2、娄星区××街0010幢4001室、4002室房产权证；3、中国工商银行网上银行电子回单，刘建文于2014年6月30日向清泉商贸公司汇款500万元；4、2014年7月20日，刘建文与清泉商贸公司签订的《房地产租赁合同》，租赁期自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金共计468万元，刘建文应在2014年7月30日前一次性付清；5、2014年7月26日，清泉商贸公司与刘建文签订的《协议书》，该协议书载明：清泉商贸公司于2014年6月30日借刘建文500万元，借款10天，已到期。刘建文租赁清泉商贸公司春园步行街10栋10-4001、4002号房产，租期10年，租金468万元，双方协议以清泉商贸公司所欠刘建文500万元借款抵扣，抵扣完毕后，清泉商贸公司尚欠刘建文借款32万元，清泉商贸公司应在2014年12月31日之前归还等。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人刘建文未提交实际占有租赁物的证据。而且，根据刘建文提交的2014年7月26日协议书及网上银行电子回单，债务人为清泉商贸公司，而非××街10栋-4001、4002号房产的所有人清泉房地产公司。清泉商贸公司虽得到清泉房地产公司的授权，可以对外租赁上述房产并收取管理费，但清泉商贸公司作为授权的出租人，其将该房屋十年的租金468万元与自己所欠刘建文的借款相抵销，没有事实和法律依据。综上所述，案外人刘建文以其在查封之前已经租赁××街10栋-4001、4002号房产、并支付了全部租金为由，请求本院中止对租赁物业的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人刘建文的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  盛知霜审判员  谭斯元二〇一八年五月三日书记员  何泳漪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。