广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终6662号
上诉人（原审原告）：赖尚平，女，汉族，1975年5月5日出生，住所地：广西河池市金城江区。
委托诉讼代理人：高尚，湖南任金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢耀平，男，汉族，1964年6月8日出生，住所地：广东省连平县。
被上诉人（原审被告）：谢秋琴，女，汉族，1961年9月26日出生，住所地：广东省连平县。
上诉人赖尚平因与被上诉人谢耀平、谢秋琴房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6627号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赖尚平上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认赖尚平与谢耀平、谢秋琴于2014年4月12日签订的《房屋买卖协议书》于2016年9月14日解除。2、撤销一审判决第二项，改判谢耀平、谢秋琴向赖尚平返还购房款2万元及定金16万元，两项合计18万元。3、本案一、二审全部诉讼费用由谢耀平、谢秋琴承担。上诉理由：一、一审法院认定合同的解除并非因谢耀平、谢秋琴存在过错，事实认定存在严重错误，导致判决结果对赖尚平严重不公。（一）谢耀平、谢秋琴未按合同约定期限将涉案房屋过户到赖尚平名下并擅自将其转让予第三人，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。根据《房屋买卖协议书》第三条和第四条的约定，谢耀平、谢秋琴应于2014年6月15日前将涉案房屋过户到赖尚平名下，赖尚平应在涉案房屋过户到其名下之日起50日内支付剩余款项即16万元。然而，2014年5月20日，在赖尚平支付30万元购房款帮助谢耀平、谢秋琴解除涉案房屋的查封后，谢耀平、谢秋琴即要求赖尚平提前支付剩余购房款。其后，在赖尚平不知情的情况下，谢耀平、谢秋琴于2014年6月15日单方将涉案房屋转让予第三人，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。（二）根据协议约定，谢耀平、谢秋琴理应承担双倍返还定金的违约责任。根据《房屋买卖协议书》第七条的约定，谢耀平、谢秋琴不得将涉案房产出卖给第三人，否则赖尚平有权解除合同，并有权要求谢耀平、谢秋琴双倍返还定金。基于谢耀平、谢秋琴于2014年6月15日将涉案房产转让给第三人的违约行为，谢耀平、谢秋琴理应承担向赖尚平双倍返还定金的违约责任。（三）一审法院忽略谢耀平、谢秋琴的违约行为，错误认定案件事实，导致判决结果对谢耀平、谢秋琴严重不公。在谢耀平、谢秋琴违约情形如此明显的情况下，一审法院却以谢耀平、谢秋琴在房产解封后曾多次催告赖尚平支付购房余款，赖尚平也未提交催告办理过户的证明为由，认定合同的解除并非因谢耀平、谢秋琴存在过错，该认定存在严重错误。一方面，既然合同约定赖尚平应在涉案房屋过户到其名下之日起50日内支付剩余款项，赖尚平支付剩余购房款的期限尚未届至，自然无需提前支付；另一方面，对方在一审开庭过程中也认可，在赖尚平支付完毕第二笔款项后，一直要求谢耀平、谢秋琴履行过户义务。一审法院忽略合同约定和谢耀平、谢秋琴的违约行为，错误认定合同的解除并非谢耀平、谢秋琴的过错导致，判决结果对赖尚平严重不公。二、赖尚平在起诉前从未与谢耀平、谢秋琴协商解除《房屋买卖协议书》，事实上，自签订协议后，赖尚平一直主张继续履行合同，就继续履行合同事宜亦多次与谢耀平、谢秋琴到相关部门协商调解，并于2016年4月14日向谢耀平、谢秋琴寄送《关于要求贵方继续履行合同的函》。此外，涉案房屋目前仍由赖尚平占有使用，足以证明赖尚平未放弃对涉案房屋的主张，《房屋买卖协议书》的解除时间应认定为本案诉讼材料公告送达之日即2016年9月14日。一审法院仅凭谢耀平、谢秋琴的口头陈述即认定双方已于2014年协商解除合同，认定事实存在严重错误。（一）谢耀平、谢秋琴未提供任何证据证明双方已协商解除《房屋买卖协议书》。谢耀平、谢秋琴主张双方经派出所和司法所的调解，达成口头协议解除合同，但却未提供任何书面证据证明上述主张，应承担举证不能的不利后果。房屋买卖涉及金额较高，对双方而言均意义重大，然而双方对于协商解除《房屋买卖协议书》这一重大事宜竟没有签订任何书面文件，明显不符合生活常理。一审法院在谢耀平、谢秋琴没有提供任何书面证据的情况下，仅凭借其口头陈述即认定《房屋买卖协议书》已于2014年协商解除，对案件基本事实的认定存在严重错误，对赖尚平不公。（二）赖尚平接收谢耀平、谢秋琴返还的部分款项，并不意味双方就合同的解除达成合意，也不能由此说明谢耀平、谢秋琴无须承担合同责任。谢耀平、谢秋琴主张双方已经合意解除合同，却未提供任何证据佐证，仅为一面之词。赖尚平之所以接受谢耀平、谢秋琴返还部分房款，亦是因为谢耀平、谢秋琴已将涉案房屋转让给第三人，赖尚平为避免遭受更大的损失，即接收了谢耀平、谢秋琴退回的部分房款，但这并不能证明赖尚平免除了谢耀平、谢秋琴应当承担的合同责任。所以，2016年4月14日赖尚平还发函给谢耀平、谢秋琴，要求继续履行合同。由此说明赖尚平并没有解除合同的意思表示。需要强调的是，谢耀平、谢秋琴违约事实发生在先，赖尚平接收谢耀平、谢秋琴的退款仅是出于避免遭受更大损失考虑，防止房财两空，但这并不意味着赖尚平同意协商解除合同，同意免除谢耀平、谢秋琴的合同责任。（三）在谢耀平、谢秋琴违约后，赖尚平一直主张继续履行合同并要求谢耀平、谢秋琴办理房屋过户手续。谢耀平、谢秋琴违约后，赖尚平曾多次要求谢耀平、谢秋琴继续履行合同，将涉案房屋过户到赖尚平名下，并就继续履行合同事宜与谢耀平、谢秋琴到派出所和司法所进行调解，但调解未果。此后，赖尚平于2016年4月14日向谢耀平、谢秋琴寄送《关于要求贵方继续履行合同的函》，要求谢耀平、谢秋琴履行房屋过户义务。此外，谢耀平、谢秋琴将涉案房屋转卖给第三人后至今，涉案房屋一直由赖尚平占有使用。由此可见，赖尚平从未放弃向谢耀平、谢秋琴主张继续履行合同及违约责任。法院错误认定赖尚平在涉案房屋转售他人后未向谢耀平、谢秋琴继续主张履行过户义务，毫无事实和法律依据。三、2014年以来，深圳房价一路飙升，平均涨幅超过50%。由于谢耀平、谢秋琴的违约行为及拖延处理争议，赖尚平原定的购房计划一直搁置，赖尚平现今不得不花费远高于当时的成交价去购买其他房产，遭受了巨大的经济损失。一审法院无视市场客观变化及合同约定，仅判决谢耀平、谢秋琴返还剩余购房款2万元，远远无法弥补赖尚平的经济损失，有违公平原则。
谢耀平、谢秋琴辩称：涉案房屋实际卖给的是案外人赖X蓉，由于赖X蓉没有买社保，就用赖尚平的名义与谢耀平、谢秋琴签订了合同，款项都是赖X蓉支付的。双方签订合同之后，赖尚平共支付了321200元作为购房款，合同约定的价款为46万元（房款45万元，家私家电1万元），剩余138800元赖尚平一直未支付，且经过谢耀平、谢秋琴催告，赖尚平始终拒不交付，谢耀平、谢秋琴多次电话联系赖尚平，赖尚平也不接电话，后赖尚平反悔，不愿意继续买房，要求谢耀平、谢秋琴退还房款，经派出所和司法所的调解，双方口头达成了协议，谢耀平、谢秋琴按双方的口头约定退还了301200元给赖尚平，剩余的2万元待赖尚平搬出房屋后并将签订的合同和钥匙交付给谢耀平、谢秋琴后再归还。而且，合同签订在2014年4月12日，距今已有两三年的时间。赖尚平应在本案判决生效后十日内搬出，谢秋琴在赖尚平搬出时退还2万元押金。
赖尚平向一审法院起诉请求：1、判令解除赖尚平、谢耀平、谢秋琴于2014年4月12日签订的《房屋买卖协议书》；2、判令谢耀平、谢秋琴承担违约责任，双倍返还赖尚平已支付的定金以及返还赖尚平已支付的部分购房款项合计481200元（谢耀平、谢秋琴应返还款项包括双倍定金及赖尚平已支付的部分购房款项，即16万元×2+161200=481200元）；3.判令本案受理费8518元、公告费450元，共计8968元，由谢耀平、谢秋琴承担。
一审法院经审理查明：一、合同的订立。2014年4月12日，赖尚平作为买方，谢耀平、谢秋琴作为卖方，双方签订了《房屋买卖协议书》，协议约定谢耀平、谢秋琴将其所有的位于深圳市龙岗区坪地镇18小区怡心广场怡祥阁4XX号房产（房产证号为60001XXXXX）及房屋内现有的家具、家电出卖给赖尚平；房屋转让价为45万元，家具和家电1万元，共计46万元；协议中约定房屋价款分三次支付：2014年4月15日之前赖尚平向谢耀平、谢秋琴支付定金16万元，2014年4月27日之前赖尚平向谢耀平、谢秋琴支付价款16万元，剩下的款项在过户至赖尚平名下之日起50日内支付给谢耀平、谢秋琴；协议约定谢耀平、谢秋琴须在2014年6月15日之前将房产过户至赖尚平名下，若谢耀平、谢秋琴违反该约定有权解除本合同，并有权要求谢耀平、谢秋琴双倍返还定金；谢耀平、谢秋琴须在2014年4月15日之前将房屋交付给赖尚平（包括房屋钥匙、门禁卡等），每延期一日支付本合同价款1%的违约金。双方在协议上签名确认。
二、合同的履行情况。2014年4月14日，赖尚平委托案外人赖晓蓉向谢秋琴账户转账了16万元。2014年4月28日，赖尚平再次向谢耀平、谢秋琴支付了16万元，其他费用1200元，当日，谢秋琴对上述两笔款项确认收到并出具了收据。庭审中，谢耀平、谢秋琴确认其已收到款项321200元。
经查，在与赖尚平签订合同前，谢耀平、谢秋琴对外欠有债务，涉案房屋因此被法院查封。合同签订后，谢耀平、谢秋琴将房屋交付予赖尚平使用。2014年5月20日，谢耀平、谢秋琴清偿了欠款，涉案房屋被解除查封。2014年6月15日，谢耀平、谢秋琴将涉案房屋转让予他人。谢耀平、谢秋琴称，因赖尚平剩余138800元房款未付，且经过谢耀平、谢秋琴催告，赖尚平反悔，不愿意继续购买房屋，要求谢耀平、谢秋琴退还房款，后经派出所和司法所主持调解，双方口头达成协议，谢耀平、谢秋琴因此退还了房款中的301200元，双方同意剩余2万元待赖尚平搬离并交还房屋后退还。对于上述主张，谢耀平、谢秋琴提交了三份《收款收据》以及一系列短信记录予以证明，其中，三份《收款收据》内容为谢耀平、谢秋琴于2014年6月22日、2014年6月29日、2014年7月2日分别向案外人赖晓蓉返还款项20万元、2万元、8万元；而短信记录了包括2014年5月21日谢耀平、谢秋琴向赖晓蓉发送短信“准备好钱可能星期五可以过户”等催告内容。
赖尚平确认已收到谢耀平、谢秋琴的退款301200元，但称系因谢耀平、谢秋琴拒不依约履行过户手续，将房屋转卖他人导致合同无法继续履行。2016年4月14日，赖尚平向谢耀平、谢秋琴邮寄一份《关于要求贵方继续履行合同的函》，要求谢耀平、谢秋琴继续履行双方签订的《房屋买卖协议书》，并将房屋过户至赖尚平名下。谢耀平、谢秋琴对此不予认可，称双方早已协商解除合同，并将房款退回了赖尚平。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、《房屋买卖协议书》是否已经解除；二、双方是否存在过错。
首先，双方于2014年4月12日签订了《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照合同约定履行。谢耀平、谢秋琴主张房屋应该是案外人赖晓蓉与其签订的，赖尚平不是合同的当事人。一审法院认为，合同是由赖尚平与谢耀平、谢秋琴双方签名确认的，且案外人赖晓蓉系受赖尚平的委托向谢耀平、谢秋琴支付房款，合同的相对方应为是赖尚平与谢耀平、谢秋琴。在合同履行过程中，赖尚平依约向谢耀平、谢秋琴支付了部分购房款321200元，谢耀平、谢秋琴将房屋交付于赖尚平占有使用至今，双方均实际履行了部分合同义务，可见双方均有履行合同的诚意。按照合同约定，谢耀平、谢秋琴理应协助赖尚平办理过户手续，再由赖尚平支付剩余购房款。但是，从查明的事实可见，谢耀平、谢秋琴在房屋解除查封后即转售他人，并将赖尚平已付的301200元退还给赖尚平，赖尚平也确认收取该款项，在此后两年的时间内，未向谢耀平、谢秋琴继续主张履行过户义务，可见谢耀平、谢秋琴关于双方协商解除合同的说法属实，一审法院予以采纳。
其次，合同中明确约定2014年6月15日前办理过户，合同约定剩余房款在房产过户至赖尚平名下之日起50日内支付给谢耀平、谢秋琴。但是，从谢耀平、谢秋琴提交的短信记录可见，谢耀平、谢秋琴在房产解除查封后曾多次催促赖尚平筹集剩余房款办理过户手续，而赖尚平并未提交其催告谢耀平、谢秋琴办理过户的有效证据，且双方协商解除合同时，赖尚平确认收回了已付房款，并未向谢耀平、谢秋琴主张违约责任，可见，合同的解除并非因谢耀平、谢秋琴存在过错，因此，对赖尚平关于谢耀平、谢秋琴拒不办理过户手续的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
最后，房屋仍由赖尚平占有使用。庭审中，双方确认已退还的房款为301200元，剩余2万元未返还，谢耀平、谢秋琴应予返还。关于赖尚平占有房屋的问题，双方可另循法律途径解决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认赖尚平与谢耀平、谢秋琴于2014年4月12日签订的《房屋买卖协议书》已解除；二、谢耀平、谢秋琴于判决生效之日起五日内向赖尚平返还已付剩余购房款2万元；三、驳回赖尚平的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。一审案件受理费共计8518元，公告费450元，由赖尚平负担8595元，谢耀平、谢秋琴负担373元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，赖尚平于2016年4月27日提起本案诉讼。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方是否已经协商解除合同。根据本案查明的事实，谢耀平、谢秋琴已于2014年6月22日、6月29日和7月2日分三次向赖尚平退还了301200元，赖尚平确认受到上述退款，在收款时也开具了收款收据。结合当地派出所、司法所曾参与本案纠纷的调解，且赖尚平在纠纷发生后迟至2016年4月27日才提起本案诉讼的事实，本院认同一审法院的判断，采信谢耀平、谢秋琴的主张，认定双方在2014年6、7月份已经协商解除合同。谢耀平、谢秋琴应当向赖尚平退还剩余购房款2万元。赖尚平有关双方返还定金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于房屋返还问题，因谢耀平、谢秋琴在本案一审中并未就此提出反诉，本案对该问题不作处理，谢耀平、谢秋琴可另循法律途径解决。
综上，上诉人赖尚平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3900元，由上诉人赖尚平负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
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二〇一七年十月二十六日
本件与原本核对无异
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。