南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三初字第195号
原告：南昌建材大市场有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区何坊西路418号，组织机构代码：26182051-7。
法定代表人：应敏，董事长。
委托代理人：闵康，江西振宇律师事务所律师。
被告：刘国华，男，1963年1月5日生，汉族，南昌县人，个体户，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：高峰，南昌市青云法律服务所法律工作者。
原告南昌建材大市场有限公司（以下简称“建材大市场”）诉与被告刘国华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建材大市场的委托代理人闵康、被告刘国华及其委托代理人高峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建材大市场诉称：2015年1月28日，原、被告续签了《租赁合同》，合同约定：原告将坐落于南昌市何坊西路418号南昌建�大市场内的展厅二层房屋租赁给被告，租期：自2015年1月1日至2015年12月31日止，每月租金14100元，被告每月20日前将当月租金和水电费交给原告，被告向原告交纳47000元租赁押金（违约保证金）；被告如有拖欠租金达一个月，或累计关闭店铺不经营达30天以上，原告有权提前终止租赁合同收回房屋，且押金不退。租赁合同在履行过程中，被告从2015年4月开始至今，既没有按约交纳租金，也没有开门经营，原告派人多次催告被告，但被告置若罔闻。被告的行为显属违约，原告依约有权解除租赁合同，并有权要求被告承担相应的违约责任。故诉至法院，请求判令立即解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即从南昌市何坊西路418号南昌建材大市场内的展厅区二层房屋内腾空搬出，将承租的房屋交还原告；判令被告立即支付拖欠的2015年4月1日至2015年11月30日止的租金112800元�判令被告按租金标准，承担自2015年12月1日至交还租赁房屋之日止的占用费；判令被告交纳的租赁押金（违约保证金）47000元归原告所有；本案诉讼费由被告承担。
被告刘国华辩称：我从2013年1月开始就承租南昌市何坊西路418号南昌市建材大市场内的展厅二层，每月按时支付租金，已支付到2015年3月的租金。在2014年被告准备装修时，发现承租房屋屋顶漏水，当即向原告反映，原告口头承诺会修理，基于原告的承诺我一直支付租金至2015年4月，但由于原告迟迟不履行维修义务，原告出租的房屋无法正常使用，我有权拒付租金，因此本案中原告违约没有权利解除合同，也没有权利收取租金和保证金及占用期间的租金。根据法律规定在没有减免租金的情况下可以延长租期。我2013年承租后，投入巨资装修，由于房屋漏水的质量问题，使我投入的巨额装修费遭受损失，原告应赔偿我的损失。原告违约在先，无权要求我支付租金，其诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求，并延长27个月的租期。
经本院审理查明：2013年1月6日，原告建材大市场将其所有的位于南昌市何坊西路418号南昌建材大市场展厅区一栋二层，套内建筑面积为940平方米的店铺出租给被告刘国华使用，月租金人民币14100元；租赁期满，被告对装修部分（除活动货架外），不得拆除，应无偿归还甲方所有；被告刘国华向原告建材大市场交纳47000元作为店铺、仓库押金；如原告建材大市场未按合同规定期限将房屋交付给被告使用，或租赁期内，被告无过错，原告单方面解除合同或收回房屋的，被告有权要求原告赔偿并终止合同，退回押金；租赁期内，如被告拖欠租金达一个月或拖欠水电费达一�月，累计关闭店铺不经营达30天以上（含30天），擅自将房屋抵押、转让、转租、合租等，原告可终止合同收回房屋，押金不退。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告如约支付押金47000元及租金，并对租赁物进行装修，直至2015年3月，被告仍未装修完毕并开业经营。2015年1月28日，原、被告又续签了该合同，租赁期限自2015年1月1日至同年12月31日，双方约定月租金人民币14100元，其他合同内容延续原合同。被告按月交付租金至2015年3月，2015年4月起以房屋漏水原告未维修好为由拒付租金。故引发本案诉讼。
另查明，针对本案租赁物是否存在漏水问题，原告向本院申请对南昌市建材大市场展厅二楼屋面渗漏进行司法鉴定，经各方当事人抽签决定，由本院委托江西正一司法鉴定中心鉴定，2016年7月1日得出鉴定意见：经专家充分�究和分析，南昌市建材大市场展厅二楼屋面板渗漏是客观存在的，直接造成室内装饰材料发霉发黑；建议对该建筑屋顶防水工程重新进行检查找准渗漏点并修复，修复完成后按照屋面防水工程验收规范组织验收，验收合格方可投入使用。
上述事实，有身份证、房屋产权证、常住人口基本信息、租赁合同两份、收据三份、综合凭证一份、江西正一司法鉴定中心司法鉴定报告、鉴定费发票以及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告建材大市场作为南昌市何坊西路418号南昌建材大市场展厅区一栋二层展厅的所有权人，与被告刘国华签订的两份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反我国法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行相应义�。原告按约将展厅交付给被告刘国华使用，被告刘国华亦按约支付租金直至2015年3月，后因原告交付给被告的展厅二楼面板渗漏客观存在，直接造成室内装饰材料发霉发黑，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中原、被告签订的《租赁合同》未对维修义务进行约定，按照法律规定应由原告建材大市场承担维修义务，但在原告未及时履行维修义务时，被告刘国华依照法律规定可以自行维修以减少损失的扩大并要求原告承担维修费用，但被告刘国华并未自行维修，可见其房屋屋面的漏水并未导致其不能实际经营使用。但在维修好房屋漏水问题之前，原告建材大市场要求被告刘国华继续支付租金，不符合法律规定及合同约定，故其要求被告刘国华支付2015年4月1日至11月30日租金的主张，本院不予支持。本案中，被告刘国华与原告签订的租赁合同约定的租赁期间为2015年1月1日至2015年12月31日，现已超出合同约定的租赁期，且被告刘国华自2013年1月1日起租赁并开始装修本案租赁物，历经两年多的时间，按常理其应当早已装修完毕并开始开业经营，但至2015年3月其仍未装修完毕并开始经营，原告可依据合同中关于累计关闭店铺不经营达30天以上（含30天）可提前终止本合同收回房屋的约定，要求解除与被告刘国华的租赁合同，故原告的该主张符合合同约定，本院予以支持。但双方当事人均认可该租赁物屋面在2015年8月-10月期间曾�原告进行了维修，但仍存在渗漏现象，说明原告提供的租赁物漏水客观存在，其应将被告刘国华交纳的押金人民币47000元予以退回。至于被告刘国华称其有装修损失，其在本案中并未提起反诉，可与原告建材大市场另行协商解决或另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告南昌建材大市场有限公司与被告刘国华于2015年1月28日签订的《南昌建材大市场租赁合同》。
二、原告南昌建材大市场有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告刘国华押金人民币47000元。
三、被告刘国华于本判决生效之日起七日内搬离南�市何坊西路418号南昌建材大市场展厅区一栋二层展厅。
四、驳回原告南昌建材大市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3496元（原告已预交），由原告南昌建材大市场有限公司自行承担2000元，被告刘国华承担1496元。鉴定费10000元（被告已预交），由原告南昌建材大市场有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 郭起莲
人民陪审员 熊 燕
人民陪审员 曹 勇
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 洪 琳