广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0203民初3952号
原告：柳州盛天房地产开发有限公司，住所：广西柳州市阳和工业新区阳和大道北2号，注册号：450207200001070。
法定代表人：钟良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁建，广西汇力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡瑜，广西汇力律师事务所律师。
被告：朱宁，男，1986年12月18日生，汉族，广东省台山县人，无固定职业，户籍所在地：广西柳州市柳北区，现羁押于柳州市。
委托诉讼代理人：朱子然，男，1958年9月26日生，汉族，住广西柳州市柳北区，系被告朱宁的父亲。
原告柳州盛天房地产开发有限公司与被告朱宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告柳州盛天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁建到庭参加诉讼。被告朱宁经本院传票传唤，因被羁押于柳州市第一看守所未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告柳州盛天房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的合同编号为022010051508002150301的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即将位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号商品房腾空并退还给原告；3、判决被告协助办理撤销位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号商品房备案及预购商品房抵押权预告登记手续；4、判决被告赔偿原告代还的银行按揭款71792.18元；5、判决被告赔偿原告代偿的各种损失55472元；6、判决被告支付原告违约金124027元；7、判决被告承担本案诉讼费用。8、判决上述款项与原告应返还被告的首期购房款186135元相抵扣，不足部分由被告补足并向原告承担支付责任。
事实与理由：原告与被告于2011年4月1日签订了合同编号为022010051508002150301的《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号商品房（以下简称“该房屋”）。合同约定，该房屋建筑面积共计125.15平方米，总价款620135元，被告以银行按揭付款的方式支付购房款，该房屋交房时间为2012年6月30日前。后被告与交通银行股份有限公司柳州分行（以下简称“交行柳州分行”）签订了《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“该合同”），该合同约定被告向交行柳州分行借款434000元用于购买该房屋，同时约定原告对该合同的债务承担阶段性连带责任保证担保的义务。后原告向被告发出《入伙通知书》，通知被告办理入伙、收房手续，被告于2013年11月23日接收了该房屋。但由于被告不能按时归还银行贷款，交行柳州分行提起诉讼，柳州市柳北区人民法院判决原告承担连带担保责任。判决生效后，被告未履行生效判决，交行柳州分行申请了强制执行，原告已代被告归还贷款本金、利息、罚息及迟延履行期间的加倍债务利息共计505792.18元，同时原告代被告偿还了交行柳州分行的损失共计31898元。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出前述请求。
被告朱宁辩称，对原告的起诉没有意见，但是房屋应按照现有价值计算房屋总价，扣抵原告支付的相关费用，应将剩余款项支付给被告，被告才配合办理房屋过户手续。被告支付了房屋首付款186135元，并办理了商品房备案登记手续，但未办理房屋产权证。原告要求支付的违约金过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人对真实性均无异议的证据予以认定。对能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。
根据当事人的陈述并综合全案证据，本院认定事实如下：
2011年4月1日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了合同编号：022010051508002150301的《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定：该商品房屋位于柳州市阳和工业新区阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号，该商品房的建筑面积共125.15平方米，其中套内建筑面积105.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.27平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5856.96元，总价款620135元；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。付款方式为银行按揭贷款：（1）买受人应于签订合同前向原告支付186135元作为该商品房首付房款。（2）该商品其余房款434000元，由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。附件四合同补充协议约定：买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，如买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致出卖人承担代偿担保责任的，出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋；买受人已付的银行利息、装修费用及其它损失由买受人自行承担。双方还就逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等进行了约定。原告与被告就本案涉案房屋在柳州市不动产登记中心办理了商品房备案登记手续。
签订《商品房买卖合同》后，被告如约交付了首付款186135元；交通银行股份有限公司柳州分行（贷款人）、原告（保证人）、被告（借款人）签订了编号为2011452601001100228的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：借款人的贷款用途为购买位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号房屋，贷款金额为434000元，贷款期限为360个月等等。在签订《个人房产抵押贷款合同》后，原告收到了被告交来的剩余房款434000元，交通银行股份有限公司柳州分行与被告办理了本案涉案房屋预购商品房抵押权预告登记手续。
原告于2013年11月23日将涉案房屋交付被告。贷款过程中，被告未按合同的约定履行还款义务，交通银行股份有限公司柳州分行向广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院提起诉讼，柳州市柳北区人民法院作出了（2015）北民二初字第776号《民事判决书》。判决：一、交通银行股份有限公司柳州分行与朱宁、柳州盛天房地产开发有限公司于2011年8月29日签订的《个人房产抵押贷款合同》于该案判决生效之日起解除，终止履行；二、朱宁偿还交通银行股份有限公司柳州分行借款本金417856.21元、利息15063.93元、罚息243.37元（利息及罚息暂计至2015年7月4日，2015年7月5日至实际清偿借款本息之日止的利息及罚息按照原双方签订的2011年8月29日《个人房产抵押贷款合同》约定另行计算）；三、朱宁偿付交通银行股份有限公司柳州分行律师诉讼代理费17320元；四、若朱宁在该判决书规定的履行期间内不能履行上述债务，交通银行股份有限公司柳州分行有权以其抵押担保的位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号的房屋进行折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、柳州盛天房地产开发有限公司对朱宁上述债务承担连带清偿责任；柳州盛天房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向朱宁追偿；该案件受理费7804元，由双方当事人共同负担。
上述判决生效后，因被告未能履行判决义务，交通银行股份有限公司柳州分行向柳州市柳北区人民法院申请强制执行。2016年8月3日柳州市柳北区人民法院强制划扣了原告537690.18元。原告以被告未向其支付代偿款项，诉至法院，提出前述请求。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，原告已按照合同的约定向被告交付了本案涉案房屋，被告未按照合同的约定按期归还银行的按揭贷款导致原告代被告偿还了银行的按揭贷款，构成违约，原告主张解除与被告于2011年4月1日签订编号为022010051508002150301的《商品房买卖合同》，符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。原告已将合同约定的房屋交付被告使用，合同解除后，原告要求被告将位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号房屋腾空退归还给原告，有事实和法律依据，本院予以支持，但应给予一定的腾空搬离时间。
根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原告与被告已就《商品房买卖合同》约定的房屋在柳州市不动产登记中心办理了商品房备案登记手续，且与交通银行股份有限公司柳州分行就本案涉案房屋办理了预抵押登记手续，作为合同解除后的附随义务，被告应当协助原告撤销本案涉案房屋的备案登记及预抵押登记手续，原告主张被告协助办理撤销位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号商品房备案及预告抵押登记手续，有理有据，本院予以支持。
关于违约金问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第五条第二项的约定，被告未能如期归还银行贷款构成违约，原告解除合同的，被告应按房屋总房款的20%向原告支付违约金。虽被告认为双方约定的违约金过高，但违约金的约定系双方真实意思表示，且未超出法律规定的范围，原告主张被告支付违约金124027元（620135元×20%），合理合法，本院予以支持。
因被告的违约导致原告代被告偿还了银行本金、利息、罚息、复息共计505792.18元，代偿银行为实现债权导致的损失31898元，故原告主张被告向其支付银行代偿款71792.18元[505792.18元-434000元（原告收到银行支付给被告的贷款）]、各项损失31898元，合理合法，本院予以支持。对上述款项及违约金，原告主张与被告支付的购房首付款予以抵扣，被告亦同意在购房首付款中予以抵扣，且未违反法律的规定，本院予以支持，原告称先抵扣其代偿银行款项，余款抵扣顺序为各项损失、违约金，故被告应支付原告41582.18元[71792.18元+31898元+124027元-186135元（房屋首付款）]。关于原告因本案支出的律师诉讼代理费问题，原告与被告未有约定，原告也未能举证证实该笔费用系其必然的损失，故原告主张被告支付律师诉讼代理费23574元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称本案涉案房屋应按照现有市场房屋价格计算房屋总价，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告柳州盛天房地产开发有限公司与被告朱宁签订的编号为022010051508002150301号《商品房买卖合同》；
二、被告朱宁于本判决书生效之日起三十日内腾空搬离位于柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号房屋，并将该房屋交还给原告柳州盛天房地产开发有限公司；
三、被告朱宁于本判决生效之日起十日内协助原告柳州盛天房地产开发有限公司撤销柳州市阳和大道北2号盛天龙湾8栋15-3号商品房备案及预告抵押登记手续；
四、被告朱宁支付原告柳州盛天房地产开发有限公司41582.18元。
五、驳回原告柳州盛天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
义务人应按本判决规定的期限履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费5129元，保全费1796元,合计6925元（原告已向本院预交），由原告柳州盛天房地产开发有限公司负担748元，被告朱宁负担6177元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 蒋茂金
人民陪审员 银 燕
人民陪审员 郑敏琳
二〇一七年四月十三日
书 记 员 王师定
附相关法律条文：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。