江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4956号
上诉人（原审原告）：常熟恒辉置业有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧1幢。
法定代表人：黄剑辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王军召，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常熟市胜驰汽车服务有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇建华村。
法定代表人：张璟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。
上诉人常熟恒辉置业有限公司（以下简称恒辉公司）因与被上诉人常熟市胜驰汽车服务有限公司（以下简称胜驰公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2015）熟尚民初字第0535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持恒辉公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由胜驰公司。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，恒辉公司基于物权保护原则起诉胜驰公司，一审判决应审查和评判的内容除了胜驰公司是否有权占有并使用涉案房地产外，还应审查胜驰公司占有并使用涉案房地产是否应该向恒辉公司支付对价，以及有无向恒辉公司支付对价；二、一审判决认定事实错误。一审法院在回避了“胜驰公司提交的租金抵债协议是否真实、合法以及其主张的租金已经支付完毕是否属实”这一事实判决问题后，得出了所谓的“恒辉公司应当知悉、应调查清楚和认可租金抵债协”的结论；三、现有证据证明胜驰公司通过执行《补充协议》使得剩余租期租金已付清的抗辩，是虚假、未实际执行、不合法和无效的，这直接影响恒辉公司基于物权的财产权，一审法院应该查清和评判，并支持恒辉公司的诉讼请求。
胜驰公司未作述辩。
恒辉公司向一审法院起诉请求：1、判令胜驰公司立即腾空坐落于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧的土地及房屋（土地证号：常国有2015第113**号；房产证号：熟房权证尚湖字第××号）并交还恒辉公司；2、判令胜驰公司赔偿恒辉公司自2015年6月11日至实际腾空并交还日止每月4.33万元的经济损失（暂计算至2015年10月10日，计17.32万元）；3、本案诉讼费用由胜驰公司承担。
一审法院认定事实：2010年3月25日，迅驰公司通过国有土地使用权出让方式取得本案所涉国有土地的使用权，后于2011年5月24日登记成为本案所涉房屋的所有权人。2011年3月2日胜驰公司登记成立，登记住所为常熟市尚湖镇建华村，实际经营地点为本案所涉房地产所在地。2011年5月30日，胜驰公司（承租方）与迅驰公司（出租方）签订《厂房租赁合同》，约定迅驰公司将涉案房地产出租给胜驰公司，租期为20年自2011年10月1日至2031年9月30日，2011年6月1日至2011年9月30日为装修免租期，合同约定第一个五年租金价格为每个月4.33万元、第二个五年租金价格在第一个五年的基础上增长25%，之后的租金价格双方另行商议。2011年6月21日，迅驰公司与中国农业银行股份有限公司常熟分行（以下简称“常熟农行”）签订了《最高额抵押合同》，约定为担保迅驰公司与常熟农行相关债务的履行，迅驰公司将涉案房地产权利抵押给常熟农行，2011年6月22日办理了所涉国有建设用地使用权的抵押登记手续，2011年6月23日办理了所涉房屋的抵押登记手续。2014年9月10日因迅驰公司未按约归还所欠常熟农行借款，常熟农行以金融借款合同纠纷为由诉至本院，本院根据常熟农行的申请，查封了本案所涉房地产，后经本院主持调解，双方达成调解协议。2014年9月25日本院出具了（2014）苏中商初字第00298号民事调解书。后因迅驰公司未按上述民事调解书履行相关付款义务，常熟农行向本院申请强制执行，本院在执行程序中依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房地产价值进行评估，评估结果显示，涉案房地产于价值时点2014年11月5日的评估总价值为人民币4814.48万元，后本院以此价格对涉案房地产进行公开拍卖。司法拍卖公告中有关拍卖标的基本情况介绍的租赁情况一栏载明“有租赁，适用‘买卖不破租赁’规则。该标的物租赁给常熟市胜驰汽车服务有限公司，租期20年，至2031年9月30日止。租赁合同签订于抵押登记之前。”2015年3月28日黄剑辉（男，汉族，1987年8月10日生，身份证号码××）个人通过淘宝网司法拍卖渠道，在本院公开竞拍涉案房地产时，以人民币4100万元的价格拍得涉案房地产权利。2015年4月9日本院出具《拍卖成交确认书》予以了确认。后黄剑辉以股东出资入股方式将涉案房地产权利转让至恒辉公司名下，2015年6月11日涉案房地产权利登记至恒辉公司名下。
一审审理中，恒辉公司对诉讼请求解释称：恒辉公司于2015年6月11日取得本案所涉房屋的所有权及国有土地的使用权，现基于物权要求胜驰公司腾空涉案房地产交还恒辉公司，并要求按照胜驰公司与迅驰公司所签厂房租赁合同约定的租金标准支付占有、使用房屋及土地期间给恒辉公司造成的经济损失。胜驰公司对辩称意见解释称：胜驰公司与涉案房地产原权利人迅驰公司签订厂房租赁合同时间为2011年5月30日，该时间早于迅驰公司将上述房地产抵押给常熟农行，亦早于恒辉公司取得上述房地产权利的时间，应当适用“买卖不破租赁”规则；此外，苏州中院在拍卖上述房地产的公告中明确载明了适用“买卖不破租赁”规则，房地产司法鉴定估价报告中亦对上述租赁信息进行了明确载明，恒辉公司相关人员在拍得涉案房地产之前应当已经知晓上述租赁信息。恒辉公司认为本案不应适用“买卖不破租赁”规则，主要理由为以下三点：1、恒辉公司相关人员取得涉案房地产并非基于平等主体之间的买卖，而是通过司法拍卖这一公权力行使方式获取的，故不应适用私法中的“买卖不破租赁”规则。2、本案中胜驰公司提交的租赁合同并未登记，因此不能对抗善意第三人。3、胜驰公司提交的补充协议的生效时间在法院查封涉案房地产之后，故不能对抗拍卖取得的权利。对此，胜驰公司称：恒辉公司认为本案不应适用“买卖不破租赁”规则，事实是推翻了本案所涉房地产拍卖中的拍卖公告、拍卖须知及司法鉴定估价报告，甚至是推翻了上述拍卖的前提与基础，已超出本案的审理范围。
一审审理中，胜驰公司对有关租金支付情况解释称：2013年年底至2014年年初期间，涉案房地产原权利人迅驰公司及法定代表人罗国锋控制的关联公司出现资金链断裂，陷入财务危机，并面临或即将面临多项诉讼。在此背景下，2014年2月18日，迅驰公司、胜驰公司、罗国锋、广州华胜企业管理服务有限公司（胜驰公司母公司）四方签订1份《补充协议》，通过债权债务转让方式，四方一致确认迅驰公司尚欠胜驰公司2320万元，并约定胜驰公司以债权债务相抵销方式向迅驰公司支付2014年10月1日至2031年9月30日的租金，迅驰公司同意抵销后胜驰公司的租金余款免于支付。胜驰公司为此向一审法院提交了《补充协议》原件1份以证明上述所称。胜驰公司为证明《补充协议》中所载相关债权债务，向一审法院提交了下列2组证据：1、2013年8月15日胜驰公司作为贷款人、案外人罗国锋作为借款人、迅驰公司作为保证人签订的《借款合同》复印件1份，招商银行付款回单原件2份。证明案外人罗国锋于2013年8月15日向胜驰公司借款1000万元，由迅驰公司为该笔借款提供连带责任保证。2、2013年10月22日案外人罗国锋作为借款人、广州华胜企业管理有限公司作为贷款人、常熟市青年投资担保有限公司作为保证人签订的《借款合同》原件1份、借款确认函复印件1份、招商银行付款回单原件3份、收据原件3份。证明2013年10月期间罗国锋向胜驰公司母公司广州华胜企业管理有限公司累计借款1300万元。恒辉公司对胜驰公司提交的上述证据经质证后认为：对胜驰公司提交的上述证据中复印件的真实性不认可，其他原件的真实性无法确认；相关的银行回单只能证明存在相关的交易，但不能证明所主张的借款事实；即使借款属实，也不能排除系循环转账操作，胜驰公司亦未证明借款未清偿；《补充协议》存在多处不合理之处，可能系恶意串通损害第三者利益，以合法形式掩盖非法目的。
一审审理中，一审法院为查清相关事实，依法向上海八达国瑞房地产土地估价有限公司苏州分公司进行了调查，该公司负责人王强称：其公司在接受本院委托对涉案房地产进行司法评估过程中，已经考虑到评估物上存在20年租期事宜，评估时尚剩余的16.91年租期对最终评估价格是有影响的；涉案房地产上的合同租期长，且租金是比市场价格低的，所以最终的评估价格也会因此较低；但上述租赁期间租金的实际支付情况并不是评估时考虑的因素，而且评估机构也无法查实租金的实际支付情况。
一审审理中，恒辉公司书面申请对胜驰公司提交的上述《补充协议》的形成时间进行鉴定，理由为：胜驰公司提交该《补充协议》以证明租期内租金已全面结清，胜驰公司称该《补充协议》形成时间为2014年2月18日，恒辉公司认为该《补充协议》是否形成于2014年2月18日将直接影响本案的审理结果。胜驰公司对此书面答复不同意恒辉公司的上述鉴定申请，理由为：恒辉公司的该申请与本案的实质审理没有关联性，恒辉公司在参与司法拍卖时，应当对拍卖标的进行充分了解，否则，应当承担不利的法律后果。一审法院经审查后认为：恒辉公司以物权保护纠纷为由起诉胜驰公司，并依此要求判令胜驰公司腾空涉案房地产及赔偿相关损失。因此，涉案房地产剩余租期的租金是否已经支付与上述诉求没有直接关联，亦不会对本案的审理结果产生实质性影响，故一审法院对恒辉公司的该鉴定申请不予准许。
以上事实，有国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证、房屋所有权证、厂房租赁合同、民事调解书、房地产司法鉴定估价报告、司法拍卖公告、拍卖成交确定书、执行裁定书、借款合同、银行转账回单、补充协议、收据及一审庭审笔录、谈话笔录等在卷予以佐证。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利诉讼后果。本案中，恒辉公司基于对涉案房地产享有的合法物权，要求胜驰公司腾空涉案房地产并赔偿占用期间给恒辉公司造成的经济损失。恒辉公司的上述两项诉求具有前后关联性，即恒辉公司要求胜驰公司支付占用期间给恒辉公司造成的经济损失，前提是恒辉公司有权要求胜驰公司腾空涉案房地产，如恒辉公司无权要求胜驰公司腾空涉案房地产，则恒辉公司主张要求胜驰公司支付占用期间给恒辉公司造成的经济损失亦没有法律依据。本案中，恒辉公司依据对涉案房地产享有的物权要求胜驰公司腾空，胜驰公司以在恒辉公司取得涉案房地产之前已与原权利人签署的租赁合同约定的租期尚未届满为由进行抗辩，因此，本案的争议焦点为是否适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第229条规定的“买卖不破租赁”规则。双方对上述争议焦点均无异议，但恒辉公司认为本案的争议焦点还应包括：1、涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付因素；2、胜驰公司提交的租金抵债协议是否真实、合法，胜驰公司主张的租金已经全部支付完毕是否属实。一审法院对两项争议焦点评判如下：第一，关于涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付因素。所涉房地产系苏州中院通过淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，相关主体在参与竞拍前，除应仔细阅读拍卖公告及评估报告等材料之外，还应自行对拍卖标的具体情况进行调查。本案中，涉案房地产已有租赁关系中剩余租期租金是否已经支付将对最终的成交价格产生影响，但具体影响幅度属于市场主体自行判断的因素。在市场经济之下，参与竞拍主体拍得标的物后的用途存在多元化可能，包括自行使用、出租经营、融资抵押、出资联营、持有待售等等，恒辉公司相关人员在参与涉案房地产竞拍时应调查剩余租期租金是否已经支付，并自行评估由此对竞拍成功后可能产生的影响。因此，涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付，应是参与竞拍主体自行考虑的事宜。此外，本案中，涉案房地产评估价为4814.48万元，第三次拍卖的起拍价为4100万元。参与该金额等量级的竞拍活动，市场主体通常均会对拍卖物进行全面、系统、专业的评估调查，本院作为在竞买须知中亦进行了详细的提示。因此，关于涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付，应是恒辉公司相关人员在参与竞拍之前已经调查且应当调查清楚的事宜。就本案裁判出发，剩余租期租金是否已经支付是租赁合同纠纷中应当查清的事实问题，剩余租期租金是否已经支付与本案有关物权纠纷裁判没有关联性，亦不影响本案物权纠纷的裁判结果，因而并非本案审理需要调查和评判的事宜，故不应为本案的争议焦点。第二，关于胜驰公司提交的租金抵债协议是否真实、合法，胜驰公司主张的租金已经全部支付完毕是否属实。一审法院认为，本案庭审中胜驰公司向一审法院提交的相关租金抵债协议，均已由本院在委托司法鉴定估价评估前，作为基础性资料提交给评估机构，《房地产司法鉴定估价报告》亦对此进行了确认，因此，胜驰公司提交的租金抵债协议是否真实、合法应是恒辉公司相关人员在参与竞拍涉案房地产时考虑的事宜。恒辉公司相关人员在参与涉案房地产竞拍前应当对相关情况进行调查，尤其是应对评估报告中已经明确载明的租赁信息等情况进行分析，对可能存在的经营风险、法律风险等进行预判。租金抵债协议是否真实、合法与本案物权纠纷所需裁判的事宜没有关联性，同时亦不会影响本案物权纠纷的裁判结果，并非本案需要处理和评判的事宜。有关胜驰公司主张的租金已经全部支付完毕是否属实，属于租赁纠纷中需要审查的事宜，与恒辉公司在本案中以物权纠纷为由提起的诉讼及诉请均无关联性，亦不属于本案物权纠纷需要处理和审理的范围。因此，关于胜驰公司提交的租金抵债协议是否真实、合法，胜驰公司主张的租金已经全部支付完毕是否属实，并非本案的争议焦点。
关于本案是否适用“买卖不破租赁”规则，一审法院具体评判如下：首先，根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。依据上述规定，适用“买卖不破租赁”规则需要具备以下条件：1、在房屋所有权发生变动之前，租赁合同已经成立并生效；2、在抵押权设立之前。租赁关系已成立并生效；3、房屋在租赁之前未被人民法院查封。本案中，胜驰公司与涉案房地产原权利人迅驰公司签订租赁合同的时间为2011年5月30日，恒辉公司取得涉案房地产所有权及使用权的时间均为2015年6月11日，本案所涉房屋及土地的抵押登记时间分别为2011年6月22日和2011年6月23日，本院于2014年9月10日立案受理常熟农行与迅驰公司金融借款合同纠纷之后方才查封涉案房地产。根据本案查明的上述事实可以证实，本案所涉《厂房租赁合同》的成立和生效时间均发生在涉案房地产所有权、使用权发生变更之前，亦在涉案房地产设立抵押权之前和被人民法院查封之前。故胜驰公司辩称本案应当适用“买卖不破租赁”规则，符合法律规定，一审法院予以支持。其次，恒辉公司认为本案中，恒辉公司相关人员取得涉案房地产并非基于平等主体之间的买卖，而是通过司法拍卖这一公权力行使方式获取的，故不应适用私法中的“买卖不破租赁”规则。对此，一审法院认为，恒辉公司相关人员系通过淘宝网司法拍卖平台渠道取得本案所涉房地产权利，在该渠道之下，竞拍人参与拍卖亦是基于自愿选择，拍卖交易的完成完全是相关当事人的自主选择，人民法院并非通过行使公权力促成拍卖交易，因此，人民法院与参与竞拍的竞拍人形成的是平等主体之间的法律关系，司法拍卖中适用的亦是私法而非公法。事实上，人民法院行使公权力体现在拍卖之前的查封、扣押等行为中，而非体现在拍卖过程中，人民法院是基于与淘宝网经营主体达成的私法上的合意，而将涉案房地产通过淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，因此，人民法院在本案所涉司法拍卖中所处的法律地位与普通商业主体委托拍卖机构时所处的法律地位并无性质上的区别。故本案应当适用我国合同法规定的“买卖不破租赁”规则，恒辉公司的上述辩称没有法律依据，亦不符合事实情况，一审法院对此不予采信。再次，恒辉公司认为本案中胜驰公司提交的租赁合同并未登记，因此不能对抗善意第三人，且胜驰公司提交的补充协议的生效时间在法院查封涉案房地产之后，故不能对抗拍卖取得的权利。一审法院认为，一方面，本案所涉租赁合同并不需要进行登记，有无登记并不影响租赁的合同的法律效力，而根据我国合同法第229条的规定，无论是需要进行登记的租赁，还是不需要进行登记的租赁，租赁权均都具有对抗物权的效力，此外，本案中恒辉公司显然不是我国法律规定的善意第三人。另一方面，胜驰公司提交的补充协议所欲证明的是剩余租赁期间的租金支付情况，而如前文所述，租金支付情况与本案所需裁判的物权纠纷事项没有关联性，胜驰公司主张“买卖不破租赁”规则能否适用与补充协议的生效时间没有联系。故对恒辉公司的上述辩称一审法院亦不予采信。综上，一审法院认为，常熟恒辉置业有限公司要求常熟市胜驰汽车服务有限公司腾空坐落于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧的土地及房屋（土地证号：常国有2015第113**号；房产证号：熟房权证尚湖字第××号）并交还恒辉公司的诉请，因胜驰公司有关本案适用“买卖不破租赁”规则的辩称意见成立，熟市胜驰汽车服务有限公司基于与本案所涉房地产原权利人签署的租赁合同，有权根据租赁合同的约定继续占有并使用上述房地产，故恒辉公司的该项诉请于法无据，一审法院不予支持。在胜驰公司有权占用上述房地产的基础之上，恒辉公司要求胜驰公司赔偿自2015年6月11日至实际腾空并交还日止每月4.33万元经济损失的诉请亦没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：驳回常熟恒辉置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3764元，由常熟恒辉置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案中恒辉公司的诉请为判令胜驰公司腾空涉案房屋并赔偿经济损失，胜驰公司以存在租赁关系为由提出抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。胜驰公司与涉案房屋原权利人迅驰公司于2011年5月30日签订《厂房租赁合同》，之后恒辉公司相关人员于2015年3月28日通过司法拍卖途径取得涉案房屋权利导致涉案房屋所有权变动，但不影响《厂房租赁合同》的效力，胜驰公司对涉案房屋享有租赁权。恒辉公司要求胜驰公司腾空涉案房屋并赔偿诉讼的诉请，缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。恒辉公司在本案中的诉请并非基于租赁合同要求支付租金，因此双方之间的租金纠纷不属于本案审理的范围，恒辉公司有关胜驰公司是否支付租金的相关主张，本院均不予以理涉。
综上所述，恒辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3764元，由常熟恒辉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一六年九月八日
书记员 闻 艺