江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1969号上诉人（原审原告）：郑涛，男，1970年2月19日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：华珍梅，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧敏，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐鹏远，男，1988年8月10日生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：毛斌，江西华邦律师事务所律师。上诉人郑涛因与齐鹏远房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初13号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑涛的委托诉讼代理人华珍梅、周慧敏，上诉人齐鹏远及委托诉讼代理人毛斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑涛的上诉请求：请求依法改判被上诉人赔偿上诉人装饰装修残值损失人民币3万元；一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：2016年8月2日，上诉人与被上诉人就租赁涉案商铺事宜达成一致并签订租赁合同，合同履行过程中，因被上诉人多种违约行为并最终导致上诉人无法使用租赁物而被迫搬离租赁场所。上诉人在一审中已举证证明对涉案租赁场所投入装饰装修花费人民币7万余元，然一审法院判决仅要求被上诉人赔偿上诉人人民币1万元的残值损失。一审对装饰装修残值损失认定过少，特提出上诉请求二审法院对该部分改判至被上诉人应赔偿上诉人的装饰装修残值损失人民币3万元。齐鹏远辩称：一审认定上诉人进行了投入装修，与事实不符。上诉人并没有进行任何装修，上诉人并没有提供直接证据证明装修费用多少,在没有直接证据证明损失金额的的情况下，应当以无证据为由确认无损失。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。齐鹏远的上诉请求：请求依法撤销原审判决，依法改判上诉人不承担任何赔偿费用；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定上诉人组织人员拆除转让设施设备发生纠纷导致被上诉人停业，属认定事实不清，上诉人有新证据证明被上诉人早就不想开店了，是被上诉人违约：双方签订租赁合同时间为1年，从2016年9月15日至2017年9月14日，合同约定：如果乙方退租，保证金不退还，甲方有权立即单方面终止合同。被上诉人早于2016年11月份告知上诉人于2016年12月14日退租，说其不再继续经营，叫上诉人处理店里的事。被上诉人并将店里人员全部遣散。二、上诉人有新的证据证明被上诉人违约在先，在2016年12月13日上诉人与案外人去出租商铺签订转让协议时，被上诉人就早已一个月前将员工全部遣散，店铺600多平方，房租每天1000元，没有员工做事，被上诉人一个人在做事，店铺无法经营。租金每次按照3个月9万元一交，到期被上诉人也没有交店租。消防等费用是被上诉人原因造成，上诉人不应承担。郑涛辩称：答辩人并没有表示不想开店，被答辩人一直主张答辩人告知想退租，从一审至今都未提供任何证据，所称有新证据证明，也完全没有见到。被答辩人如何处分自己的财产，与本案无任何关系。被答辩人的主张没有证据证明，且不是事实。答辩人在租赁期间，没有任何违约行为。答辩人的残值损失远远不止一审所认定的一万元。消防罚款系因被答辩人原因导致，应当由被答辩人承担。郑涛向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于2016年12月13日解除；2.被告返还原告租赁押金人民币6万元整及租金2000元整；3.被告支付原告为其垫付的江西省特检院检验费744.5元；4.被告赔偿原告打砸造成的食物损失2000元；5.被告赔偿原告对租赁标的投入装修的费用损失人民币8万元整；6.被告支付原告缴纳的消防罚款人民币4000元整；7.被告承担本案全部诉讼费用等。一审法院经审理查明：2016年8月2日，原、被告分别作为承租方、出租方签订《租赁合同》，双方约定：租赁房屋位于南昌市××学校教学楼××楼××轴—××号轴的商铺，建筑面积约630平方米，房屋用途为经营餐饮使用；租赁期暂租一年，即2016年9月15日至2017年9月14日止，在乙方（即原告，下同）存在重大违约或乙方原因退租或超过半个月不交房租，租赁保证金不予退还；租金每月3万元，按每三个月支付一次，合同签订之日起交付首期租金90000元，此后依次类推，先交租金后使用；甲方保证乙方的租赁期间的使用权，如因甲方原因导致该房屋不能正常经营使用，甲方需退回乙方租赁保证金并支付乙方与租赁保证金同等数额的费用作为补偿；在租赁期内甲方不得擅自收回房屋；如乙方需要过户，甲方须配合乙方办理，如乙方需使用甲方证照，由此在经营过程中发生责任由乙方承担，甲方保证所有证照都是合法证书；甲方同意乙方在不破坏承租房屋整体格局的情况下进行适当的改装及装修；乙方自行承担水电费及政府部门规定缴纳的各项费用；乙方在租赁房屋的区域内必须按消防部门的要求做好消防设备设施的安装并按消防部门的要求制定消防安全规章制度，甲方保证施工单位负有担保合格消防承诺书；甲方提供的设备器具乙方可以使用，但必须维护设备设施等。对于违约责任，双方还约定，乙方逾期支付租金及其他费用超过十五日、违反本合同项下乙方义务之规定经甲方三次书面通知整改而不整改的，属于重大违约，甲方有权单方面终止合同，租赁保证金予以罚没，不予退回。上述租赁合同签订的同时，双方对被告提供的客梯、空调、厨房设施设备等进行了确认。2016年8月3日，原告将6万元租赁保证金和3个月房租共计15万元通过银行转账支付给被告，在对商铺进行一定装饰装修后，原告继续使用被告出租商铺之前经营的“新汉力自助烤肉店”名称和被告提供的设施设备经营餐饮。2016年12月1日起，被告开始就转让出租商铺的设施设备联系买家，2016年12月13日，被告在原告店里与案外第三人签订《厨房设施设备转让合同》，并组织人员拆除部分设备，原、被告为此发生纠纷，原告因此停止营业。2016年12月14日，因又有数人到原告店里要拆除设施设备，原告为制止设备拆除而报警。2016年12月16日，被告与购得设施设备的买家一同来到原告店里，因店铺上锁，被告将门锁拔出后进入店中将设施设备拆除并搬离。2016年12月17日，原告搬离承租商铺，双方没有办理交接。对于原、被告租赁合同未能继续履行的起因，原、被告未有一致陈述。被告陈述：原告于2016年11月份打电话通知了被告不再继续经营，被告遂对外公开招标处理店里的设施设备，而且原告未按期交付下一个季度租金，双方实际上口头约定经营至2016年12月15日，2016年12月13日双方也在店里各自拆各自的东西。对于上述陈述，被告未提供证据证实。原告陈述：其没有和被告说过不租的事，被告也没有通知原告要转让店里的设备，2016年12月13日原告是在维修店里的东西，并没有打算不继续租。对于装修损失，原告陈述其投入的装修费包括保洁费3600元、装修工程款35000元、油漆辅料206元、玻璃2400元、灯具4429元、石材、板材8110元、收银区店名制作费300元、灯箱和宣传页360元、装饰木柱和木枝110元、花卉1650元、画具345元、窗帘5330元、墙纸1100元、波音软片160元、4套火锅桌椅1400元、点柜3000元、功放200元、九阳料理机99元、厨房用品92.6元、油、锅、酒精炉等厨用品2148元，上述费用合计70039.6元。对于上述装修投入，原告提供了照片、收据、收条佐证，被告对于真实性均不予认可。对于现场是否具备评估鉴定的条件，原告陈述现场已经被被告拆毁，被告陈述2016年12月20日商铺已经被房东收回，现场已经不在了。对于可拆除装饰装修物的处理，原告陈述2016年12月17日其搬离商铺时带走了部分窗帘、4套火锅桌椅和点柜，其余物品已被被告拆毁。另查明，2016年8月24日，南昌市青山湖区公安消防大队向新汉力自助烤肉店发出《责令限期改正通知书》，以“未依法进行消防设计备案”为由对该店进行处罚，原告于2016年8月31日向消防部门缴纳了4000元罚款。2016年8月4日，江西省特检院向被告发出《特种设备检验通告单》及检验费缴款通知，应缴检验费742.5元及转账手续费2元由原告向江西省特种设备检验检测研究院转账支付。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。原告承租被告的商铺后，按期交纳了租赁保证金和2016年9月15日至2016年12月14日止的租金，被告应当保证原告在上述租赁期间的使用权。双方明确租赁期间原告可以使用被告提供的设施设备，但被告于2016年12月13日与案外人到出租商铺将原告正用于经营使用的设施设备进行转让、拆除，导致原告停业，应视为被告以自己的行为表明不再继续履行《租赁合同》，此后双方也不再履行《租赁合同》的权利义务，故原告主张确认双方《租赁合同》于2016年12月13日解除，一审法院予以支持。被告的行为违反了双方合同的约定，依法应承担合同解除的违约责任。故原告主张被告返还其2016年12月13日至14日两天的租金2000元，以及退还租赁保证金6万元，有事实和法律依据，予以支持。被告辩称是原告于2016年11月份打电话通知其不再继续经营，其才会转让处理设施设备，被告对其主张应承担举证责任，但被告对此未提供证据证明，原告亦不认可，故一审法院对被告的辩解不予采纳。被告主张原告未按期交纳下一个季度的租金存在违约行为，经审查，双方合同虽然签订于2016年8月2日，但合同约定的租赁期自2016年9月15日起算，原告支付的首期租金时间段应为2016年9月15日至2016年12月14日，在双方仅约定“租金按每叁个月支付一次”、“先交租金后使用”而未具体约定租金支付时间的情况下，原告未在2016年12月14日之前支付下一季度租金不构成违约，且双方合同约定“乙方存在重大违约或乙方原因退租或超过半个月不交房租，该保证金不予退还”，被告并未提供证据证明原告存在上述违约行为，故被告主张保证金不予退还，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于原告主张的装修损失，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据原告举证的照片和收据，原告在承租商铺后投入了一定的装饰装修属实，但其所列70039.6元装修票据不能直接证明其装饰装修残值，且其中包含有可拆除的未形成附和的装饰装修物，保洁费3600元以及原告搬离时带走的部分窗帘、火锅桌椅和点柜亦不能计算为装修损失，但考虑到现场不具备评估鉴定条件的过错在被告，一审法院对原告的该部分损失予以酌情认定，综合考虑原告的实际租赁期限、折旧因素等，酌情支持装饰装修残值损失10000元，超出部分，一审法院不予支持。原告主张被告承担消防罚款4000元，因消防罚款事由为消防部门在2016年8月23日发现“装修工程未进行消防设计备案”，该时间段原告正在对商铺进行装修，而主体装修工程为被告完成，被告未提供证据证明其主体装修工程经过消防设计备案，故原、被告对于消防罚款均应承担责任，根据实际情况由双方各承担一半为宜。故被告应向原告支付消防罚款2000元。原告主张被告承担电梯检验费744.5元，被告认为原告是使用人应承担该笔费用，对此，一审法院认为，原告承租3个月后即因被告的违约行为不能正常使用租赁物，考虑到电梯法定检验周期为一年，一审法院认定将电梯检验费按租赁时间进行分摊较为合理，故原告应自行承担上述费用的1/4，即186元，余款558.5元由被告承担。原告主张被告赔偿其食物损失2000元，因无法现场确认所剩食品，原告亦未提供充分证据证明采购食物的花费以及所主张的食物均为未消耗食物，故对本项损失，不予支持。另，被告主张代原告交纳了水电费3243.11元，原告虽认可有3000多的水电费未结清，但不认可被告提供的收据的真实性。因水电费需向相关管理部门交纳，而被告提供的收据既无收款单位，也不属于收据上标注的由付款单位留存的红联，该收据不足以证明被告确已代缴了该笔费用，故对其主张不予采纳。综上，原、被告签订的《租赁合同》因被告违约而解除，被告应承担相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告郑涛与被告齐鹏远签订的《租赁合同》于2016年12月13日解除；二、被告齐鹏远于本判决生效之日起15日内一次性返还原告郑涛租赁保证金60000元及租金2000元；三、被告齐鹏远于本判决生效之日起15日内一次性赔偿原告郑涛装饰装修残值损失10000元；四、被告齐鹏远于本判决生效之日起15日内一次性支付原告郑涛代缴的消防罚款2000元、特种设备检验费558.5元；五、驳回原告郑涛的其他诉讼请求。案件受理费3275元，由原告郑涛承担1633元，由被告齐鹏远承担1642元。二审审理期间，齐鹏远提交了一下证据，证据一：4个证人证言：郑涛的两个厨师、大楼保安、大楼水电工，证明郑涛开了两个月店，因生意不好，亏损，无法维持下去，第三个月刚开始就把员工全部叫走了，只因他店租还未到期，一个人在守店，到期他就走。证据二：百度糯米营业数据：证明2016年8月到12月，郑涛经营三个月营业数据下降，证明郑涛生意不好！无法维持店租。证据三：水电费明细表、发票、单位证明：证明郑涛开店所用的水电费第三个月比第一、第二个月大量减少，证明郑涛生意不好，后期没用营业。无法维持店租。郑涛质证后对三份证据均持异议。本院认为齐鹏远提交的上述证据不属于二审新证据，不作为认定事实的依据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2016年8月2日，郑涛、齐鹏远签订的《租赁合同》合法有效，双方应按约履行。郑涛按约缴纳了2016年9月15日至2016年12月14日的房屋租金，齐鹏远则应保证郑涛在租期内正常使用涉案房屋。齐鹏远2016年12月13日就与案外人到出租商铺将正用于经营使用的设施设备进行转让、拆除，必然导致郑涛无法正常经营。齐鹏远声称是郑涛之前通知他要提前解除租赁合同，但齐鹏远并无证据加以证实。且根据法院查明的2016年12月14日，因又有数人到店里要拆除设施设备，郑涛为制止设备拆除而报警。2016年12月16日，齐鹏远与购得设施设备的买家一同来到店里，因店铺上锁，齐鹏远将门锁拔出后进入店中将设施设备拆除并搬离等事实也佐证了齐鹏远的陈述与事实不相符。齐鹏远以郑涛只有一人守店，无法正常经营来推断郑涛要提前解除合同的理由并不能成立，因为郑涛在房屋租期内有安排经营规模的自由。《租赁合同》约定“租金按每叁个月支付一次”、“先交租金后使用”但未具体约定租金支付时间，郑涛未在2016年12月14日之前支付下一季度租金不构成违约，齐鹏远在2016年12月14日之前到出租商铺将正用于经营使用的设施设备进行转让、拆除构成违约，应按约承担违约责任，返还原告郑涛租赁保证金60000元及租金2000元。关于消防罚款4000元和电梯检验费744.5元，一审法院充分进行了分析判断，从而做出了合理的分摊，处理得当，本院予以维持。关于郑涛主张的装修损失，因现场无法评估装修残值，一审法院对郑涛的该部分损失予以酌情认定，综合考虑郑涛的实际租赁期限、折旧因素等，酌情支持装饰装修残值损失10000元，处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人郑涛、齐鹏远的上诉均无事实和法律依据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费郑涛预交的550元由上诉人郑涛承担，齐鹏远预交的1705元由上诉人齐鹏远承担。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  罗云奇二〇一七年十一月十五日书记员  刘欢欢