广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24301号上诉人(原审被告、反诉原告)：李诗，女，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘耀东，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰，广东保得利律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：谢伟斌，男，住广州市天河区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李春燕，女，住广州市花都区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗俊杰，广东信耀律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：蓝丽丝，广东信耀律师事务所律师。上诉人李诗因与被上诉人谢伟斌、李春燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。李诗上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第六项判决；2.改判李诗无须向谢伟斌、李春燕支付赔偿金537600元；3.改判谢伟斌、李春燕向李诗支付因谢伟斌、李春燕逾期交付赎契款产生的违约金134400元（以房款总价0.05%/日为基数，从2016年12月7日起计算至李诗一审反诉之日止）；4.判令谢伟斌、李春燕向李诗退还由李诗提前支付的赎契返款6500元；5.本案一、二审受理费全部由谢伟斌、李春燕承担。事实与理由：一、一审对李诗是否将房贷按揭剩余应还款项告知谢伟斌、李春燕的事实认定不清。首先，双方的《广州市存量房买卖合同》签订后，李诗一直依据合同约定积极履行相关义务，并在履约过程中积极地与谢伟斌、李春燕保持联系和沟通，从未有过故意或过失的违约行为。2016年12月16日，李诗依据合同约定向银行申请提前还款赎契，银行向李诗出具了书面的房贷剩余还款额清单。李诗在获得具体信息后，遂将该情况通过口头方式如实告知了谢伟斌、李春燕。虽然并未通过书面告知，但从谢伟斌、李春燕就在当日向银行提供资料申请按揭贷款，并取得《同意购房抵押贷款意向书》的事实可以完全反映出李诗已将房屋按揭应还款的剩余额度是如实告知了谢伟斌、李春燕的。日常生活中各个细节不可能任何时候都会存在具有书面证据证实的情况，很多时候除了书面证据还有其他形式的证据以及行为逻辑可以反映出相关事实。一审法院认定李诗并无证据证实已将赎契的具体金额告知谢伟斌、李春燕的观点错误，太过于重视书面证据而不考察案件事实之间的紧密联系，毫不重视生活常识。其次，从双方所签《广州市存量房买卖合同》第3条约定看，赎契款总额为66万元，该约定也明确了赎契的剩余款项范围，该数额大于银行赎契受理通知单中告知的652892.47元。因此，一审法院未对合同约定的内容予以查实，片面、过分地重视某个时间点的特定事项的书面证据认定事实，不采用逻辑观点将各项证据连贯起来认定案件事实，应当依法纠正。二、一审法院对涉案房屋的赎契款到底由买卖双方共同筹集还是由买方独自筹措的事实认定不清。结合买卖合同及附件的内容，可以得出一个明确的事实，即双方在签订合同之时，本来打算由双方各筹集一部分赎契款，并区分了相应的各自筹集的数额。但在合同签订之时，李诗考虑到自身可能存在不能完成筹集任务的因素，双方才会在《广州市存量房买卖合同》第十六条第4款约定“如因乙方全部出资赎契，则甲方返还现金6500元给乙方”。一审庭审中，谢伟斌、李春燕提供了银行流水，证实其接受了李诗的返款事实，也并未提出异议，这意味其接受了由单方赎契的义务，符合双方合同中情况变化、选择的约定。但一审法院片面采信谢伟斌、李春燕的陈述，导致了错误认定。三、一审对违约金数额的认定已经严重偏离了合同约定。对违约金的认定，有合同的依合同，若合同约定超出法律规定，才适用法律规定。本案中，首先，李诗没有违法、违约行为，无需承担支付违约金的责任。其次，即使李诗存在违约行为，也应当按照合同约定确定的违约金予以确定。根据双方的合同约定，最高违约金比例为“房屋总价的20%”，一审法院依照房屋评估报告中的价差认定李诗的违约金，超越了合同约定，也不符合法律规定。四、一审法院未认定谢伟斌、李春燕存在违约，明显错误。依照前述，谢伟斌、李春燕承担全额出资赎契的义务，且李诗已经如实将涉案房屋剩余赎契款项数额告知谢伟斌、李春燕。李诗不存在任何过错。但一审法院认为“被告（李诗）无证据证实其在申请赎契后催告原告（谢伟斌、李春燕）支付赎契款”，是强加给李诗的义务。无论从合同约定还是法律规定看，“催告”对于李诗而言只是一种权利，而不是义务，其可行使也可以不行使。李诗完全可以在谢伟斌、李春燕构成违约的情况下不予“催告”。李诗未进行催告并无不妥，更不必须去证明具有催告行为。另外，基于谢伟斌、李春燕的违约行为，一审法院应当依据案件事实予以认定。至于违约金的多寡，可在其赎契款少付的幅度内予以确定。但一审并未依照案件相关事实予以考虑，并未认定谢伟斌、李春燕存在违约行为，该处理有误，应当予以纠正。被上诉人谢伟斌、李春燕二审辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审法院判决处理。谢伟斌、李春燕于2017年5月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除谢伟斌、李春燕和李诗于2016年11月20日签订的《广州市存量房买卖合同》；2.李诗向谢伟斌、李春燕返还定金2万元、购房款62万元；3.李诗赔偿谢伟斌、李春燕中介费损失25600元、按揭费损失6400元、评估费损失3600元和广州市白云区机场路华明街xx号xxx房至合同解除之日止的房屋升值损失537640元。李诗于一审诉讼中提出反诉，请求：1.解除李诗与谢伟斌、李春燕签订的《广州市存量房买卖合同》；2.谢伟斌、李春燕向李诗返还非法扣留的涉案房屋《房屋产权证》原件；3.谢伟斌、李春燕向李诗支付因谢伟斌、李春燕逾期交付赎契款产生的违约金134400元（以房款总价0.05%/日为基数，从2016年12月17日起计算至反诉之日止）；4.判令李诗向谢伟斌、李春燕返还已收的款项640000元；5.判令谢伟斌、李春燕向李诗退还由李诗提前支付的赎契返款6500元；6、本案本诉与反诉的受理费由谢伟斌、李春燕全部承担。一审法院经审理查明：2016年11月20日，谢伟斌、李春燕（乙方、买方）与李诗（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区机场路华明街xx号xxx房（以下简称涉案房屋）；涉案房屋建筑面积67.32平方米，使用性质为住宅；涉案房屋存在抵押，交易方式为涂销抵押后按揭付款；涉案房屋按整套出售并计价，总金额为128万元；甲方出资25万元垫资，垫资费用由甲乙双方共同承担，各付一半垫资费用，如因乙方全部出资赎契，则甲方返还现金6500元给乙方，于收齐楼款交楼当天之前支付给乙方；……。双方在《存量房买卖合同附件》中还约定：定金1万元，乙方须在2016年11月20日支付给甲方；定金余款1万元，乙方须在2016年11月21日前支付给甲方；出资赎契，甲方应在签订本合同30天内向原抵押银行办提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷一切手续费用，甲乙双方共同出资赎契：其中甲方出资25万元，乙方出资41万元；甲乙双方应在原抵押银行通知还贷之日起7日内将赎契款项存入甲方供款账号内，如乙方款项一旦划入甲方供款则视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用；首期楼款39万元，乙方应自原贷款银行通知还贷之日起7日内由乙方付至甲方供款账号内；乙方按揭付款的，乙方应于2016年11月30日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；……。当日，谢伟斌、李春燕向李诗支付了定金2万元。后李诗协助谢伟斌、李春燕办理了申请按揭贷款手续。谢伟斌、李春燕为此支付了按揭服务费6400元。同年12月16日，中国银行股份有限公司广州白云支行（以下简称中行白云支行）出具《同意购房抵押贷款意向书》，内容为拟同意谢伟斌、李春燕为购买涉案房屋而向该行申请个人住房抵押贷款64万元。当日，李诗向中行白云支行个人信贷中心申请办理提前还款手续。中行白云支行向李诗出具《提前还款说明》，通知该行计划于2017年3月1日至3月10日内任意一日进行扣款，请还款人于2017年2月25日前在供款存折内预存652892.47元用于扣款。同年12月27日，谢伟斌、李春燕向李诗支付了62万元。李诗向谢伟斌、李春燕开具了相应金额的首期款收据。当日，李诗向谢伟斌、李春燕转账支付6500元。当日及次日，李诗将上述谢伟斌、李春燕支付的613500元分2笔转至他人账户。2017年2月，谢伟斌、李春燕通过中介公司催促李诗办理涉案房屋的提前还贷手续。同年3月30日，谢伟斌、李春燕委托广东信耀律师事务所蓝丽丝律师向李诗发出编号为（2017）粤信耀律民字第53号的《律师函》，主要内容为催促李诗办理提前还贷手续。同年4月13日，谢伟斌、李春燕委托广东信耀律师事务所罗俊杰律师催促李诗履行提前还贷义务。次日，李诗承诺于2017年4月24日履行上述义务。同年4月24日，李诗又称于2017年5月3日才能办理。同年5月3日，李诗称不够资金履行上述义务，要等到2017年7月底。一审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《广州市存量房买卖合同》及附件、定金收据、按揭服务单据、《同意购房抵押贷款意向书》、《提前还款说明》、62万元银行付款凭证、62万元收据、被告银行流水记录、通信记录、律师函、邮件单、《房地产估价报告》、评估费单据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审诉讼中，谢伟斌、李春燕自行委托广州市越和房地产价格评估有限公司（以下简称越和公司）对涉案房屋在2017年8月10日的市场价值进行了评估。同年8月14日，越和公司作出编号为越房评字（17）QT0208号《房地产估价报告》，意见为：涉案房屋在2017年8月10日的市场价值为1804200元。同年8月17日，谢伟斌、李春燕向越和公司支付了评估费3600元。一审另查明，李诗在交易期间将涉案房屋的房地产权证原件交给谢伟斌、李春燕保管。一审法院认为：谢伟斌、李春燕与李诗签订的《广州市存量房买卖合同》及附件合法有效，双方应当恪守履行。谢伟斌、李春燕已履行除银行贷款外的全部付款义务，亦包括支付25万元（含定金在内）的共同赎契（向银行提前还贷以涂销抵押）义务，但李诗违反合同约定，迟延履行赎契中的还款义务，经催告后在合理期限仍未履行。李诗的上述行为已严重违反合同约定和法律规定，应当承担违约责任，赔偿谢伟斌、李春燕由此遭受的经济损失。对于谢伟斌、李春燕主张解除合同的诉讼请求，予以支持。对于谢伟斌、李春燕主张返还定金及购房款共64万元的诉讼请求，予以支持。对于谢伟斌、李春燕主张李诗赔偿其房屋升值损失537600元、中介费损失25600元、按揭服务费损失6400元、评估费损失3600元的诉讼请求，首先，关于房屋升值损失，谢伟斌、李春燕提供了其单方委托评估的评估报告作为证据，但李诗未在一审法院指定的期限内申请对上述损失进行评估，故依法采纳谢伟斌、李春燕提供的评估报告并对由此证明的房屋升值损失予以确认、支持；其次，关于中介费、按揭服务费损失，上述费用是谢伟斌、李春燕为购房支出的必要成本，应当包含在房屋升值损失之内，谢伟斌、李春燕不应重复主张，故不予支持；关于评估费的损失，因并非必然遭受的损失，故不予支持。对于李诗的全部反诉请求，除对返还房产证一项予以支持外，其余均不予支持。对于李诗提出谢伟斌、李春燕未足额向李诗支付赎契款，构成违约的抗辩意见，经查，首先，谢伟斌、李春燕已于2017年12月27日支付足64万元，可视为履行了合同约定的共同赎契义务；其次，李诗并无证据证实谢伟斌、李春燕知道李诗于2016年12月16日已申请赎契及具体的赎契金额；再次，李诗并无证据证实其在申请赎契后催告谢伟斌、李春燕支付赎契款；最后，谢伟斌、李春燕提供的通信证据证实了李诗在谢伟斌、李春燕和中介的催促下不断推搪的事实；因此，李诗的上述抗辩意见明显缺乏事实法律依据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定,于2017年11月21日作出一审判决：一、谢伟斌、李春燕与李诗于2016年11月20日签订的《广州市存量房买卖合同》予以解除；二、李诗于本判决生效之日起5日内向谢伟斌、李春燕返还购房款64万元；三、李诗于本判决生效之日起5日内向谢伟斌、李春燕赔偿经济损失537600元；四、谢伟斌、李春燕于本判决生效之日起5日内向李诗返还位于广州市白云区机场路华明街xx号xxx房的房地产权证；五、驳回谢伟斌、李春燕的其他诉讼请求；六、驳回李诗的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，由李诗负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。反诉受理费5772元，由李诗负担5722元，由谢伟斌、李春燕负担50元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。财产保全申请费1020元，由李诗负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：存量房买卖合同附件10载明：出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。本案二审诉讼中，上诉人主张应由被上诉人全部出资赎契，被上诉人则表示没有从约定双方出资赎契变为被上诉人单方出资赎契；被上诉人对其于2016年12月27日支付的62万元，称其是因上诉人表示资金不够，为了让上诉人赎出房产证而多支付了首期房款，上诉人称其确实缺少资金，所以才要被上诉人全额出资赎契；上诉人称其向被上诉人所付6500元，是被上诉人全额出资赎契的返现款，被上诉人对此款性质予以否认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：如何确定本案违约责任的主体。考察双方当事人2016年11月20日同一天签订的《广州市存量房买卖合同》及其附件，既有“甲方出资25万元垫资，垫资费用由甲乙双方共同承担，各付一半垫资费用”的内容，又有“甲乙双方共同出资赎契：其中甲方出资25万元，乙方出资41万元”的内容，还有“如因乙方全部出资赎契，则甲方返还现金6500元给乙方”的内容，可见涉案房屋交易出卖方为涂销抵押赎契出资的约定并不明确。此后，被上诉人办理申请按揭贷款、上诉人办理申请提前还贷均是履行合同的行为。需要说明的是，被上诉人2016年12月16日取得拟贷款64万元《同意购房抵押贷款意向书》是其申办按揭贷款手续一系列流程的结果，与同日上诉人取得要求预存652892.47元的《提前还款说明》，二者并无直接关联。被上诉人2016年12月27日支付上诉人的62万元，少于双方合同约定共同出资赎契的总额66万元，也不能满足上诉人抵押银行要求的预存652892.47元；如依上诉人所述，双方在合同履行过程中已明确由被上诉人全额出资赎契，那么上诉人作为房屋出卖方，是赎契义务的直接责任主体，应当以明确、具体的方式告知被上诉人补足赎契款，但上诉人于本案中并未能就此提供证据予以证实。至于上诉人向被上诉人所付6500元，被上诉人并不认同是其全额出资赎契的返现款，该款支付与合同约定的“返还现金”条件也不完全吻合，上诉人以此主张被上诉人接受单方承担全额出资赎契的义务，依据并不充分。一审法院认定本案双方当事人共同出资赎契、被上诉人已完成其共同赎契出资义务的处理，本院予以维持。必须指出的是，上诉人在收到被上诉人所付62万元首期房款后，并未及时将其转入提前还款应当预存的供款存折内，对其出卖方的赎契义务消极以待，最终直接产生本案纠纷。一审法院有关上诉人违反合同约定、迟延履行赎契中的还款义务，应当承担违约责任的认定，以及驳回上诉人要求被上诉人支付逾期交付赎契款违约金的反诉请求，并无不当。有关上诉人负担违约金数额的确定，虽然上诉人提出了合同约定中最高比例“总楼价20%的违约金”的表述内容，但被上诉人本案主张的是房屋升值损失赔偿，面对房价上涨的现实，在合同约定的违约金不能弥补违约所造成损失的情况下，一审法院采信被上诉人提交的评估报告确认房屋升值损失，所作处理，并无不当。至于上诉人所提要求被上诉人退还6500元主张，在双方当事人合同解除的情况下，上诉人该项请求应予支持，一审判决驳回上诉人的该项反诉请求不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5793号民事判决第一、二、三、四、五项及财产保全费的处理；二、撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5793号民事判决第六项；三、谢伟斌、李春燕于本判决发生法律效力之日起5日内向李诗返还6500元；四、驳回李诗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16320元，由李诗负担。反诉案件受理费5772元，由李诗负担5724元，谢伟斌、李春燕负担48元。二审案件受理费9176元，由李诗负担9065元，谢伟斌、李春燕负担111元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年三月十四日书记员  杨仁义冯镇辉