中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2340号
上诉人（原审被告）：卢静，女，1975年11月5日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理�：刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李春辉，女，1947年2月25日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
委托诉讼代理人：徐超峰，上海臻志程律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中山生龙（NAKAYAMASEIRYU），男，1954年1月8日出生，日本国公民，现住江苏省溧阳市。
上诉人卢静与被上诉人李春辉、中山生龙（NAKAYAMASEIRYU）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初7336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
卢静上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人李春辉原审诉讼请求。事实和理由：第一，上诉人无法通过贷款审批系因被上诉人公证委托手续不符合银行要求，故合同无法履行的原因在被上诉人。第二，2015年12月31日的邮件往来不能证明双方已就合同解除达成一致。第三，被上诉人提起本案诉讼时，合同履行期限尚未届满，故其单方解约缺乏合同依据和法律依据。第四，上诉人自2013年起入住上海市松江区XX公路XX号XX幢XX房屋（以下简称“系争房屋”），现在能够现金补足房款，为维护交易稳定，不宜机械判令合同解除。
李春辉辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人未能获批贷款系因其资信不良。第二，双方电子邮件往来明确2015年12月31日为最后履行期限，当日被上诉人行使合同解除权，上诉人表示同意。要求驳回上诉，维持原判。
中山生龙辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人客观上无法获得银行贷款，同意李春辉的答辩意见。要求驳回上诉，维持原判。
李春辉诉至一审法院，请求判令：1、确认�山生龙（作为夏某代理人）与卢静于2015年10月25日签订的关于上海市松江区XX公路XX号XX幢XX房屋的《上海市房地产买卖合同》已解除，卢静向李春辉返还系争房屋；2、卢静支付李春辉违约金人民币（以下币种相同）41.2万元【计算方式：（应付房款320万元-
已付房款94万元）×20%-已付利息4万元】；3、卢静支付李春辉自2014年6月1日开始计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费（计算标准：2014年2月1日起每月10,000元，每年上浮5%）；4、卢静支付李春辉恢复系争房屋原状费用35万元。一审审理中，李春辉自愿撤回上述第四项诉讼请求，并表示保留诉权。
一审法院认定事实：系争房屋的登记权利人为夏某。
2009年6月11日，夏某和李春辉委托中山生龙及案外人中山某办理系争房屋的出租、买卖手续，该委托书由夏某捺印及李春辉签字，并经吉林省长春市信维公证处公证。
2013年7月15日，中山生龙（作为夏某的代理人）与案外人孙某签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏某将系争房屋售予孙某，转让价款共计297万元，双方于2013年8月1日前交接房屋，双方于2014年1月31日前共同办理转让过户手续。该合同的附件三为付款协议，约定签订合同当天支付3万元，2013年10月31日前补足剩余17万元，2013年12月31日前支付70万元，银行贷款方式支付207万元。合同另对其他内容进行了约定。
同日，中山生龙（作为夏某的代理人）与孙某签订《补充条款》，约定2013年8月1日至2014年1月31日案外人可无偿使用系争房屋。该《补充条款》另对其他内容进行了约定。
2013年7月25日，夏某和李春辉委托中山生龙及中山某办理系争房屋的买卖手续，该委托书由夏某捺印及李春辉签字，并经吉林省长春市信维公证处公证。
2013年7月29日，中山生龙（作为夏某的代理人）与卢静签订《房屋交接书》，将系争房屋交付卢静。
2014年2月22日，中山生龙（作为夏某的代理人）与孙某签订《补充协议》，约定鉴于买受方不能按照规定时间（2014年1月31日前）支付款项，故出卖方同意延长付款时间3个月（从2014年2月1日至2014年4月30日），买受方支付3个月房租3万元及余款利息38,780元，合计68,780元。该《补充协议》另对其他内容进行了约定。
2014年12月6日，中山生龙（作为夏某的代理人）与卢静签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏某将系争房屋售予卢静，转让价款共计297万元，双方于2014年12月6日前交接房屋，双方于2015年3月31日前共同办理转让过户手续。该合同的附件三为付款协议，约定卢静于2014年11月20日支付90万元房款（含定金），卢静以银行贷款方式支付207万�，等进交易中心后拿到产证后7天放款给出卖方，如贷款额度不足以现金补足，具体日期以银行放款日为准。合同另对其他内容进行了约定。
2015年5月26日，中山生龙向卢静发送电子邮件，确认已收到102万元。分别为：2013年7月15日收取3万元，2013年9月26日收取17万元，2014年1月28日收取7万元，2014年5月22日收取1万元，2014年7月8日（或7月28日）收取50万元，2014年12月17日收取24万元。
2015年6月24日15时42分，卢静向中山生龙发送电子邮件，要求提供夏某及李春辉的户口簿、结婚证、身份证复印件。同日17时9分，中山生龙向卢静回复电子邮件，内容为：“夏某的户口本等信息在公证书中都有，请确认。”同日17时18分，卢静向中山生龙发送电子邮件，内容为：“资料我确认了，是都有，那就好了，我尽快送去。公证书因为史（系中介人员）在考虑要不要加签名，所以暂时没给。”
2015年9月2日，卢静向中山生龙发送电子邮件，内容为：“在控制房屋总价320万内的前提下，我愿意支付补偿。”
2015年9月4日20时12分，中山生龙向卢静发送电子邮件，要求签订补充协议，补充协议内容为：出售方同意将完成本交易时间延长至2015年12月31日，买受方将房屋购买金额增加到320万元。同日21时29分，卢静向中山生龙回复电子邮件，内容为：“关于邮件，根据当天的约定，我回复了您，是经过慎重考虑和挣扎的，已足够可作为一份约定和协议，鉴于我们交流至今的方式，邮件是一份交流，但同时也是约定和约束……”
2015年9月5日21时11分，中山生龙向卢静发送电子邮件，内容为：“9月2日你的承诺邮件，昨天的补充协议，9月4日你的回复邮件的内容是一致的，核心的2个问题，即最终交易时间为2015年12月31日，金�为320万人民币双方都很清楚了，我们就作为一个完整的资料保存起来吧。”同日21时15分，卢静向中山生龙回复电子邮件，内容为：“王先生，谢谢！”
2015年10月25日，中山生龙（作为夏某的代理人）与卢静签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏某将系争房屋售予卢静，转让价款共计350万元，双方于2015年10月25日前交接房屋，双方于2016年4月30日前共同办理转让过户手续。买受方逾期未付款，出售方应书面催告买受方，自收到催告之日起15日内，买受方仍未付款的，出售方有权单方解除合同，并书面通知买受方，自收到通知之日起的15日内买受方未提出异议，合同即行解除。出售方可从买受方已付款中扣除买受方应向出售方支付逾期未付款20%的违约金。该合同的附件三为付款协议，约定卢静于2014年11月20日支付105万元房款（含定金），卢静以银行贷款方�支付245万元，等进交易中心后拿到产证后7天放款给出卖方，如贷款额度不足以现金补足，具体日期以银行放款日为准。合同另对其他内容进行了约定。
2015年12月27日，卢静向中山生龙发送电子邮件，内容为：“关于贷款，就是被拒，也没有什么特别理由了。我另外托了人在帮我办，说是下周会给我回复。平安和招商俩家同时进行。”
2015年12月31日11时16分，卢静向中山生龙发送电子邮件，提出继续交易，或者先过户通过抵押按月支付利息。同日14时20分，中山生龙向卢静回复电子邮件，内容为：不再进行交易。同日14时49分，卢静向中山生龙回复电子邮件，内容为：您另寻买主，我不反对，会全力配合。同日21时23分，卢静向中山生龙回复电子邮件，提出了四种方案：一、交易停止：1、择日搬出，得到曾付出的款项；2、将系争房屋以320万元转售；�、交易继续（“我知道这不可能，但容我阐述”）：3、再尝试贷款，延期3个月，4、先过户再申请消费贷款。
2016年1月1日，中山生龙向卢静回复电子邮件，内容为：不再进行交易；如卢静转售他人，320万之外的超额部分由卢静享有，转卖期限至2016年1月底。
2016年1月2日，中山生龙向卢静发送电子邮件，内容为：不再进行交易，要求卢静2016年1月31日前搬出系争房屋。
2016年1月4日，卢静向中山生龙发送电子邮件，内容为：“只是想问，对于我的付出，我还能拿回多少？剩多少？……请两位能给我一点余地和退步……一路走来，很感谢两位。事到如今，只希望两位能给我机会减少损失……”
2016年1月17日，中山生龙向卢静送达《房地产买卖合同解除函》。
2016年6月10日，夏某死亡。
2016年7月19日，李春辉经吉林省长春市信维公证处公证，继承系争房屋内夏某之份额。
一审审理中，双方就已付款未达成一致。李春辉认为已付款为102万元，其中房款94万元，剩余8万元系租金及利息；卢静认为已付款为105万元，且均为房款。
一审审理中，卢静提供了一份网上备案时间为2015年11月12日、中山生龙（作为夏某的代理人）与卢静签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定夏某将系争房屋售予卢静，转让价款共计350万元，双方于2015年10月25日前交接房屋，双方于2016年4月30日前共同办理转让过户手续。该合同的附件三为付款协议，约定卢静于2015年11月20日支付105万元房款（含定金），卢静以银行贷款方式支付245万元，等进交易中心后拿到产证后7天放款给出卖方，如贷款额度不足以现金补足，具体日期以银行放款日为准。中山生龙及李春辉对该份合同中中山生龙签字的真实性不予认可。
一审法院根据李春辉申请，对上述合同中“中山生龙”的签字进行鉴定，鉴定机构回函称该签名系蓝色圆珠笔书写的基础上用黑色水笔重描形成，无法作出明确结论。
一审审理中，孙某到庭陈述，对于系争房屋的所有权利由卢静主张没有异议。如果合同解除，对房款退给卢静没有异议；如果合同继续履行，对卢静享有系争房屋的权利也没有异议。
卢静曾于一审中提出反诉，要求解除系争房屋买卖合同，并要求李春辉返还房款105万元、补偿装修费用30万元、赔偿违约金53万元。后卢静申请撤回反诉，一审法院予以准许。
一审法院认为：本案争议焦点之一，本案系列《上海市房地产买卖合同》中，何者为确定双方权利义务的合同。卢静提供的网上备案时间为2015年11月12日的《上海市房地产买卖合同》在时间上�疑最末形成，但中山生龙及李春辉对该份合同中“中山生龙”签字的真实性不予认可。争执之下，法院委托鉴定。然鉴定机构认定该签名系蓝色圆珠笔书写的基础上用黑色水笔重描形成，无法作出明确结论。故在生活经验及自由心证的指引下，一审法院认定本案中确认双方权利义务关系的合同为2015年10月25日中山生龙（作为夏某的代理人）与卢静签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同系当事人真实意思的表示，合法有效，对各方均具有约束力。
本案争议焦点之二，李春辉是否具有合同解除权。《上海市房地产买卖合同》对出售方的合同解除权进行了约定，但双方的权利义务可以在合同外另行约定，并不以合同约定为限。本案中，交易双方在电子邮件沟通过程中作出的约定，亦具有约束力。首先，双方在电子邮件通信中对于系争房屋的最终交易时间为2015年12月31日存在一致意见。至于“最终交易时间”的含义，综合双方电子邮件中的具体表述，应当理解为贷款获批或付款的最终截止时间。至2015年12月31日，从双方的电子邮件中可以确认卢静贷款申请仍未获批；此外，卢静提出了转售或先过户后办理消费贷款的提议，可见其亦无现金补足能力，故李春辉有权解除合同。其次，在李春辉行使合同解除权后，卢静询问“对于我的付出，我还能拿回多少？剩多少？”足见其对合同解除未持异议。再次，一审审理中，卢静抗辩称贷款未获批的原因在于李春辉方提供的委托书存有瑕疵，但在电子邮件往来过程中，卢静从未对提及委托书瑕疵事宜，直至涉诉始以此作为抗辩，故不予采纳。
本案争议焦点三，李春辉主张的合同解除之相应后果是否能够得到支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现李春辉要求卢静搬离系争房屋，于法有据，应予支持。关于李春辉要求卢静支付违约金的诉讼请求，因本案系争合同的违约金计算方式为逾期未付款之20%，则为确定未付款金额，应首先确定涉诉房屋交易的总价款和已付款数额。根据在案证据，本案系争房屋交易的总价款双方合意为320万元，自无争议。关于本案的已付款总额，根据在案证据为：2013年7月15日的3万元，2013年9月26日的17万元，2014年1月28日的7万元，2014年5月22日的1万元，2014年7月8日的50万元，2014年12月17日的24万元，合计102万元；卢静称已付105万元，即在上述款项外另有3万元支出，但未提供相应依据，故不予采信。其中2014年1月28日的7万元及2014年5月22日的1万元之性质，双方存有争议。法院根据在案证据及当事人陈述，确认关于2014年1月28日的7万元中的68,780元系卢静方支付的2014年2月、3月、4月房租合计3万元及利息38,780元，超付的1,220元，因双方当事人并无约定，故应当作出对卢静有利的认定即计入房款；关于2014年5月22日的1万元，李春辉方称系2014年5月的房租，但未提供证据，故亦应将该1万元计入房款。综上，卢静方已付的房款为951,220元。鉴此，卢静方未付款为2,248,780元，其20%为449,756元。李春辉自愿将卢静已提前支付的利息38,780元计入违约金内，于法不悖，故根据合同之约定，违约金在计算上为410,976元。根据李春辉的实际损失，一审法院酌情调整违约金数额为100,000元。
关于李春辉要求卢静支付2014年6月至返还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，于法有据，法院亦予以支持。惟其标准，法院酌情以每月10,000元予以支持。鉴于法院将卢静于2014年5月22日支付的10,000元计入房款内，故关于2014年5月的房屋使用费，李春辉可另行主张。
此外，尽管李春辉、卢静在诉讼中均未主张，但合同解除后，李春辉向卢静返还已付房款自属当然之义，承上所述，李春辉应将卢静已付房款计951,220元返还给卢静。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，于2017年12月26日作出判决，判决如下：一、确认中山生龙（作为夏某代理人）与卢静于2015年10月25日签订的关于松江区XX公路XX号XX幢XX房屋的《上海市房地产买卖合同》已解除；二、卢静于判决生效之日起三十日内向李春辉返还上述房屋；三、卢静于判决生效之日起十日内支付李春辉违约金100,000元；四、卢静于判决生效之日起十日内支�李春辉自2014年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月10,000元计算）；五、李春辉于判决生效之日起十日内返还卢静已付购房款951,220元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,621元，由李春辉负担3,461元（已付），由卢静负担9,160元（于判决生效之日起七日内支付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于导致涉案房屋买卖合同未能履行的原因及责任归属，买卖双方是否已就合同解除达成一致，现上诉人要求继续履行合同是否具有合法依据。
根据本案所查明的事实，买卖双方就涉案房屋�后形成过多份合同，综合各份合同内容及履行情况显示，双方一再重新签订买卖合同系因上诉人作为买受方无法按照合同约定的付款期限履行以贷款方式支付房款的义务，也即上诉人一直未能取得银行贷款，也未能以现金方式向出售方支付房款。因此，最终导致买卖合同未能履行的责任应归属于上诉人。虽然上诉人主张无法通过贷款审批系因被上诉人提供的公证委托手续不符合银行要求，故合同无法履行的原因在被上诉人，但上诉人并未就此提交相关证据予以佐证，且在双方涉及贷款事宜进行的多次邮件沟通中，上诉人也从未提出过委托书瑕疵导致无法通过银行贷款的情况，故上诉人以被上诉人提供的委托书存在瑕疵为由，主张无法贷款的责任归属于被上诉人的上诉意见，本院不予采信。
一审法院确认买卖双方之间最终应以落款时间为2015年10月25日的《上海市房地产买卖合同》作为双方权利义务的约束，同时结合双方之间当时的电子邮件内容，双方确认交易价格系320万元，且最终交易时间为2015年12月31日，本院对此予以认同。虽然上诉人坚持应按照2015年10月25日的《上海市房地产买卖合同》约定的过户日即2016年4月30日履行，但一则该合同文本约定的交易价格系350万元，与双方确认的320万元交易价格不同，二则双方在2015年12月31日多份往来邮件均显示双方对于该日系贷款方式付款的最终时间毫无争议，因此被上诉人关于2015年10月25日的买卖合同文本系为上诉人办理贷款所签订的解释，符合交易常态。上诉人据此主张被上诉人提起本案诉讼时，合同履行期限尚未届满，故被上诉人无权单方解约的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据双方2015年12月31日的往来电子邮件，及2016年1月17日被上诉人向上诉人送达的《房地产买�合同解除函》，一审法院确认双方之间就涉案房屋形成的买卖合同关系已解除，当属正确，本院予以认同。上诉人现要求继续履行买卖合同，依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,621元，由上诉人卢静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年五月七日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下�情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……