福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初1444号
原告：福建宇洋集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道道山路59号。
法定代表人：王贇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江鼎平、陈林，福建凯峰律师事务所律师。
被告：黄希菊，女，汉族，1977年9月14日出生，住福建省福州市仓山区。
第三人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观凤亭街6号。
负责人：李欣，该行行长。
委托诉讼代理人：童建炫、尤劲，福建博世律师事务所律师。
原告福建宇洋集团有限公司（下称宇洋公司）诉被告黄希菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，经宇洋公司申请，中信银行股份有限公司福州分行（下称中信银行）认为其对本案诉争房屋具有独立请求权，申请作为第三人加入本案诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇洋公司之委托代理人江鼎平，第三人中信银行之委托代理人尤劲到庭参加诉讼；被告黄希菊经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告宇洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告应将位于本市鼓楼区房屋返还给原告；2.判令被告支付违约金789399.8元及原告代垫的银行按揭款（从2011年7月暂计至2016年1月为1509739.7元），从原告应退还给被告的购房款中扣除；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月19日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》,被告通过按揭贷款的方式购买了原告所有的位于福州市鼓楼区房屋，房屋总价7893998元，被告首付3953998元。之后，被告及林宇作为借款人，原告作为借款保证具，与第三人中信银行签订了《个人购房借款合同》，贷款金额3940000元。在该份《个人购房借款合同》中，被告作为借款人，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任，即当被告逾期未支付贷款，中信银行可以直接从原告的银行账户划扣被告逾期未付的贷款。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第5项约定“若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项并有权单方解除《商品房买卖合同》”，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款的10%支付违约金（此违约条款具有独立性，不受合同解除的影响），上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除”。现因被告未能按约定偿还2013年7月至2016年1月的贷款，第三人从原告账户内直接划扣本息共计1509739.7元。
被告黄希菊未作答辩。
第三人中信银行述称，2011年，第三人与原、被告及被告配偶林宇签订《个人购房借款合同》两份，约定由第三人向被告及其配偶林宇提供贷款总计3940000元，借款期限均为120个月，合同并对贷款利率、逾期加收罚息、复息，第三人为实现债权所支出的律师代理费等作为约定。同时，被告并以本案案涉两套房屋对上述借款合同提供抵押担保，并于2011年7月25日办理了抵押登记，担保范围包括合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息等；原告对被告上述债务提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，第三人依约于2011年9月2日向被告及其配偶林宇发放贷款共计3940000元，但被告及其配偶林宇从2013年6月份起就未按合同约定按时偿还贷款本息，为此，第三人根据合同约定从原告账户中扣划相应款项予以抵偿被告及其配偶在借款合同项下的债务。现暂计至2016年10月10日被告尚欠第三人贷款本金2368416.31元。同时，第三人为实现债权还支出了律师费10000元。对于原告诉请要求解除与被告之间的购房合同，我方没有争议，但被告以所购房屋为抵押物向第三人按揭贷款，为维护我方合法权益，故应在款项还清之后该房屋才能解除抵押权，为此，我方主张如下：1.判决被告及其配偶林宇向第三人偿还贷款本金2368416.31元及按借款合同约定支付至贷款本金还清之日止的利息、罚息、复利，并赔偿第三人为实现债权而支出的律师费用10000元；2.判决原告对被告及其配偶林宇的上述债务承担连带清偿责任；3.判决第三人对本案案涉房屋的抵押权合法有效，且有权对抵押物拍卖、变卖或折价后所得价款优先受偿；4.本案诉讼费用由原、被告承担。
原告对第三人的诉讼请求无异议。
在本案审理过程中，原告向本院提交证据如下：
A1.《商品房买卖合同》两份，证明原、被告于2011年4月19日签订房屋买卖合同,被告通过按揭贷款的方式购买了原告所有的位于福州市鼓楼区房屋。并约定了被告如未依约偿还贷款本息应承担的责任；
A2.《个人购房借款合同》，证明被告及其配偶林宇向第三人中信银行贷款，并签订借款合同，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任；
A3.鼓楼区人民法院民事判决书、特种转账贷方凭证，证明被告未能按约定偿还2013年7月至2016年1月的贷款，中信银行从原告账户内直接划扣贷款本息共计1509737.7元；
A4.中信银行特种转账凭证，证明被告未能按约定偿还2016年2月至2016年7月的贷款，中信银行从原告账户内直接划扣贷款本息共计277119.35元。
第三人向本院提交如下证据如下：
B1.身份证复印件、结婚证，证明林宇的身份信息，其与被告黄希菊是夫妻关系，应当作为共同被告；
B2.（2011）榕银房贷第111836号、111837号的《个人购房借款合同》；
B3.特种转账贷方凭证、个人借款凭证（借据）两份；
B4.抵押权预告登记证书；
B5.截至2016.10.10个人逾期贷款明细表、中信银行福州分行个人贷款对账单；
证据B2-B5证明被告及其配偶林宇向第三人贷款共计3940000元，借款期限120个月，合同中并约违约利率、实现债权费用的承担等权利义务作了约定；原告为被告及其配偶林宇上述借款提供阶段性连带保证责任，被告以其购买的案涉房屋作为抵押担保，并于2011年7月25日办理了抵押登记，现截止2016年10月10日，被告尚欠贷款本金2368416.31元。
B6.委托代理合同、发票，证明第三人为实现债权而支出律师费用10000元。
上述证据，原告与第三人对对方提交的证据的真实性及关联性均无异议。
本院认为，由于被告未到庭应诉，又未提出书面异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。原告、第三人的证据从形式上经与原件核对一致，真实可信，与本案的事实具有关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采纳。根据上述有效证据及到庭当事人庭审陈述，本院对本案主要事实认定如下：
2011年4月19日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》（编号分别201032570015、201032570016）,合同约定：被告向原告购买位于福州市鼓楼区的单元房屋，两份合同的房屋总价款共计为7893998元，被告首付3953998元，余款3940000元通过银行按揭贷款方向支付；合同的补充协议中还约定“若被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在原告履行担保责任后，原告有权向被告追偿所欠款项并有权单方解除《商品房买卖合同》”，同时被告应按《商品房买卖合同》总价款的10%支付违约金（此违约条款具有独立性，不受合同解除的影响），上述违约金可由原告在被告已交纳的房款中直接扣除”；双方还约定了其他权利义务条款。之后，原告、被告及其配偶林宇与第三人签订了《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），合同约定：被告及其配偶林宇向第三人贷款3940000元，贷款期限120个月，自2011年9月2日起至2021年9月2日止，贷款年利率为9.165%，月利率为7.6375‰(在基准利率的基础上,上浮30%),还款方式为按月等额本息还款法,如被告逾期或未按约定的金额归还贷款,第三人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息,并从逾期之日起按罚息利率计收利息,直至清偿本息为止;对不能按时支付的利息(罚息),按罚息利率计收复利,并约定第三人因实现债权所发生的各项费用(包括但不限于律师)由被告承担。还约定被告以本案案涉房屋提供抵押担保；原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任，被告逾期未支付贷款，中信银行可以直接从原告的银行账户划扣被告逾期未付的贷款。
2011年7月25日，本案案涉房屋办理了抵押登记。2011年9月2日，第三人向被告发放了贷款3940000元，被告从2013年6月份未按借款约定偿还贷款本息。
审理中，第三人确认至2016年12月21日按月扣款后，被告未还贷款本金总额为2267080.52元；并与原告共同确认，从2013年6月份至2016年12月21日期间第三人从原告的账户扣划，由原告代被告支付的本息共计2068878.59元。
另，本院于2015年10月16日作出（2015）鼓民初字第1045号民事判决书，该判决书中认定黄希菊、林宇未按其与中信银行所签订的《个人购房借款合同》约定还款，由宇洋公司代偿了2014年1月份至2014年12月份贷款本息共计589567.63元，并判令黄希菊、林宇于判决生效之日起十日内偿还给宇洋公司。本案审理中，原告宇洋公司陈述因该期间欠款已主张过，请求法院处理时将已主张的款项予以扣除。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及原、被告与第三人签订的《个人购房借款合同》均为当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，现被告未按上述合同约定履行偿还第三人贷款义务，系属违约，应按合同约定承担违约责任，故原告按合同约定诉请解除合同并返还房屋于法有据，本院予以支持；现经确认至2016年12月21日原告已代被告偿还贷款本息为共计2068878.59元，因原告已主张过2014年1月至12份代垫款项589567.63元，经扣除后，依合同约定被告应将原告尚未主张的1479310.96元款项归还原告；同时，并应按合同的约定支付承担以购房总额的10%支付违约金789399.8元。原告之后如仍有代被告偿还贷款本息，待实际发生后另行主张；同时，案涉合同解除后，原告应将收取被告的购房款退还被告，而原告对被告享有上述到期债权，现原告主张上述款项从其应返还给被告的款项中抵扣，没有违反法律禁止性规定，本院予以准许。另，由于诉争房屋已设定抵押，第三人作为抵押权人认为应待其实现债权后才同意解除，现被告未依约偿还第三人贷款，系属违约，本案中第三人诉请被告按借款合同约定返本付息，并要求原告承担连带责任，及确认对作为抵押物的诉争房屋享有优先受偿权的主张与本案纠纷虽不属同一法律关系，但为免当事人讼累，本院予以一并处理，第三人诉请黄希菊偿还贷款本息合法合理，本院予以支持，但由于林宇并非商品房买卖合同的诉讼主体，第三人主张在本案中一并处理，本院不予支持；对于共同借款人第三人可另行主张。被告经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告福建宇洋集团有限公司与被告黄希菊所签订《商品房买卖合同》（编号201032570015、201032570016）。
二、被告黄希菊应于本判决生效之日起一个月将位于福州市鼓楼区房屋返还给原告福建宇洋集团有限公司；
三、原告福建宇洋集团有限公司有权从其应退还给被告黄希菊的购房款中直接抵扣原告代被告偿还给第三人中信银行的代垫贷款本息1479310.96元；
四、被告黄希菊于本判决生效之日起十日内向原告福建宇洋集团有限公司支付违约金789399.8元，该款可从原告应退还给被告的购房款中直接抵扣；
五、被告黄希菊于本判决生效之日起十日内偿还第三人中信银行股份有限公司福州分行借款本金2267080.52元及利息（从2016年12月21日起计至还清欠款之日止，按双方借款合同约定的有关利率计算方法计付）；并支付第三人中信银行股份有限公司福州分行为实现债权所支出的律师费10000元；
六、原告福建宇洋集团有限公司对被告黄希菊的上述第四项的还款承担连带责任；
七、若被告黄希菊未能按上述第四项判决还款，第三人中信银行股份有限公司福州分行有权申请对抵押物（位于福州市鼓楼区房屋）进行折价或拍卖、变卖，所得价款享有优先受偿权；
八、驳回第三人中信银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原告诉请的诉讼费67057元，第三人诉请的诉讼费用26800元，公告费560元，均由被告黄希菊负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 林 航
审判员 林 巧
审判员 林心恩
二〇一七年三月二十四日
书记员 孙兰兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”