杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第843号
原告：王琴。
委托代理人：王伟峰。
被告：郑萍。
委托代理人：陈松涛。
原告王琴诉被告郑萍房屋租赁合同纠纷一案，于2009年4月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员熊英英独任审判，于2009年5月4日、6月18日公开开庭进行了审理。原告王琴的委托代理人王伟峰，被告郑萍的委托代理人陈松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王琴诉称：2008年1月18日，其与郑萍签订《房屋租赁合同》，约定将其向杭州市西湖街道翁家山村经济合作社（以下简称翁家山村经济合作社）承租的位于杭州市西湖区翁家山村门牌号码为××号和128号（面积合计为1150平方米）的房屋出租给郑萍，租赁期限自2008年1月17日至2018年1月16日，共计十年。房屋租金为每年200000元人民币，按照先支付后使用的原则按年缴租。郑萍租赁房屋至今，使用期限已近一年半，虽经王琴多次催讨，却一直未按合同约定交付租金，拖欠租金共计30万元。根据该《房屋租赁合同》第九条第二款第三项的约定，郑萍不能按合同要求交纳房租，王琴有权解除合同，并要求郑萍按照约定支付违约金。故诉至法院要求解除双方之间的《房屋租赁合同》、由郑萍支付拖欠的房屋租金30万元和违约金10万元。
被告郑萍辩称：王琴诉称的房屋并非租赁给郑萍个人使用，王琴自2006年3月1日开始将本案所涉房屋租赁给杭州橄榄树青年旅舍有限公司（以下简称橄榄树公司），2008年1月开始的租金确实没有支付，但应当由该公司（已更名为杭州爱言餐饮管理有限公司，以下简称爱言公司）承担相应的责任，故请求驳回王琴的诉讼请求。但若法院认定郑萍为房屋的实际承租方，对王琴关于要求支付租金、违约金以及解除合同的诉讼请求没有异议。
原告王琴为支持其主张的事实，向本院提交以下证据材料：
1、2008年1月18日王琴与郑萍签订的《房屋租赁合同》，证明双方之间的租赁关系以及关于租金、支付方式、付款时间和违约责任等的约定。
2、2006年2月25日翁家山村经济合作社出具的证明，证明王琴依法享有本案所涉出租房屋的使用权。
3、2005年11月17日王琴与翁家山村经济合作社签订的《房屋租赁合同》，证明翁家山村××号、128号房屋系王琴向翁家山村经济合作社租赁。
被告郑萍为支持其主张的事实，向本院提交以下证据材料：
1、2006年3月1日王琴与橄榄树公司签订的《房屋租赁合同》，证明在合同约定的租赁期限2006年3月1日至2025年1月31日，橄榄树公司享有本案所涉房屋的使用权，王琴在与橄榄树公司解除合同前无权将房屋转租给他人。
2、2006年2月25日翁家山村经济合作社出具的证明，证明王琴无权将房屋转租给郑萍，郑萍也没有实际使用该房屋。
经质证，被告郑萍对原告王琴提供的证据1的真实性无异议，但认为双方仅仅签订了房屋租赁合同，王琴并未实际交付房屋给郑萍，该房屋由橄榄树公司（爱言公司）在使用。对证据2的真实性无异议，但该证明仅是表示2006年翁家山村经济合作社同意郑萍将本案所涉房屋转租给橄榄树公司，而并非同意转租给郑萍。对证据3无异议。
原告王琴对被告郑萍提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为2006年3月1日签订的合同系王琴与王建峰之间的租赁合同，王琴在2008年将房屋租赁给郑萍时，王琴、王建峰已经将其拥有的爱言公司的股权转让给郑萍，郑萍拥有了爱言公司的全部股权，该合同不能说明王琴、郑萍之间于2008年签订的租赁合同无效。关于翁家山村经济合作社出具的证明只能反映王琴有合法的转租权，不能证明本案所涉房屋系转租给爱言公司，翁家山村经济合作社对王琴与郑萍于2008年1月18日签订的租赁合同是盖章认可的。
本院审查后认为：原告王琴、被告郑萍对对方提交的证据的真实性、合法性和关联性均无异议，作为本案的有效证据。双方对对方证据证明内容提出的异议涉及实际承租方的认定以及王琴将房屋转租给郑萍是否经过翁家山村经济合作社的同意两个问题，本院将在本院认为部分作出认定。
为查清本案事实，本院向工商部门调取了爱言公司的公司变更登记情况，原告王琴、被告郑萍均无异议，本院予以确认。
综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2008年1月18日，王琴（甲方）将其向翁家山村经济合作社承租的位于浙江省杭州市西湖区翁家山村××号、128号房屋转租给郑萍（乙方），双方就此签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限十年，自2008年1月17日起至2018年1月16日止，租金为每年200000元，在合同签订之日三日内支付200000元，以后按先付租金后使用的原则每年1月16日前支付下年度一年的租金。关于合同的变更、解除与终止，约定“…2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：…（3）乙方不能按合同要求交纳房租”；关于违约责任，约定“…乙方逾期支付租金的，应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金，同时甲方有权解除本租赁合同”。爱言公司在该合同上骑缝盖章。翁家山村经济合作社在该合同末页空白处盖章并表示合同真实有效。因郑萍至今未向王琴支付过租金，故王琴诉至本院。
另查明，橄榄树公司于2006年6月2日成立，住所为杭州市翁家山128号，股东为金文涛、来军鸿、寿建军、王建峰。2008年1月9日，工商部门核准橄榄树公司关于企业名称、行业、经营范围、营业期限、股东、组织机构的变更申请，其中企业名称变更为爱言公司，股东由四人变更为王琴和王建峰两人。2008年1月18日，王琴、王建峰将其拥有的爱言公司的股权全部转让给郑萍，爱言公司成为一人有限责任公司，并由郑萍任法定代表人。
又查明，为筹建橄榄树公司，王建峰以橄榄树公司（筹）的名义于2006年3月1日向王琴租赁翁家山村128号房屋作为经营场所，租赁期限为自2006年3月1日至2025年1月31日止。双方就此签订《房屋租赁合同》一份，对相关权利义务进行了约定。
本院认为，一、关于2008年1月18日王琴与郑萍签订的《房屋租赁合同》的效力问题。从该合同本身看，郑萍个人为本案所涉租赁物翁家山村××号、128号房屋的承租方。且爱言公司在该份合同上骑缝盖章，可以说明其对王琴将翁家山村128号房屋租赁给郑萍没有异议，即王琴与橄榄树公司（筹）于2006年3月1日订立的关于租赁翁家山村128号房屋的合同已经终止。同时，翁家山村××号、128号房屋系王琴向翁家山村经济合作社租赁，翁家山经济合作社在王琴与郑萍的《房屋租赁合同》上盖章，视为同意王琴将该房屋转租给郑萍。故王琴与郑萍之间的房屋租赁合同合法有效，本院予以确认。二、王琴是否将租赁物交付郑萍，即本案所涉租赁物的实际承租方系爱言公司还是郑萍。2008年1月18日，王琴、王建峰将其拥有的爱言公司的股份全部转让给郑萍，即爱言公司成为郑萍独资的一人有限公司，郑萍对爱言公司有完全的控制权，本案所涉房屋为爱言公司实际使用视为王琴已经向郑萍交付了租赁物。郑萍以此抗辩爱言公司为实际承租人的主张本院不予采信。郑萍租赁房屋至今却未向王琴支付租金，违反了双方的约定，现王琴要求郑萍支付租金300000元（计算至2009年7月16日）并解除双方订立的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。王琴关于要求郑萍就逾期支付租金的违约行为支付违约金100000元的诉讼请求，低于双方关于逾期支付租金违约金的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、郑萍支付王琴租金300000元，违约金100000元，共计400000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、王琴与郑萍于2008年1月18日订立的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元减半收取3650元，由郑萍负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 熊英英
二〇〇九年六月十九日
书 记 员 刘 静