广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14638号
上诉人（原审被告）：广州市兴昶房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：李建新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗任辉，该公司员工。
委托诉讼代理人：卢梓煌，广东金领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈莲银，住广州市。
委托诉讼代理人：毛宁，住广州市，与陈莲银关系。
原审第三人：甘华，现下落不明。
上诉人广州市兴昶房地产咨询有限公司（以下简称兴昶公司）因与被上诉人陈莲银、原审第三人甘华商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人兴昶公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实理由如下：一审判决认定事实错误，且对涉案法律关系定性及各方当事人应承担的法律责任归责不准确，影响本案公正裁决。一审法院应当依据陈莲银的诉求及兴昶公司的辩解严格审查双方为此而提交的所有证据材料，以求在现行法律的框架下正确适用有关条文，作出具有公正性及公信力之裁决。一、兴昶公司确实对甘华与陈莲银就案涉房产所签订的《广州市商品房买卖合同》并不知情。甘华在对外代销房产时谎称其系兴昶公司的股东、案涉房产为其所有，同时隐瞒相关房产未经验收不能达到交房标准的事实，先是通过向包括陈莲银在内的其他购房者收取少量定金，随后又称由于兴昶公司缺乏用于后续建设和进行验收的资金，要求购房者向其支付部分甚至全部房款。兴昶公司从未实际收到陈莲银交来的购房定金和房款。虽然兴昶公司与甘华之间存在代销合同关系，故甘华向陈莲银销售案涉房产的行为，或导致涉案三方构成表见代理关系。但依据《广州市商品房预售管理实施办法》第十七条之规定：“预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款专用账户。预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领缴交预购房款的收据”，陈莲银未将案涉房产的购房款支付至兴昶公司指定的监管账户，其行为对合同的履行造成了重大的瑕疵，陈莲银对于本身重大过错而导致本次纠纷应当承担相应的过错责任。从一审庭审中陈莲银提交的证据可以清晰地显示，陈莲银所称其支付的购房款均流向广州市天河区振居商行、东莞市企石宏发汽车玻璃店及甘华的个人账户。兴昶公司从未授权上述企业和个人代收房款，且上述企业和个人与兴昶公司之间并无任何关联关系，在案发前兴昶公司甚至根本不知道有该两家企业的存在。陈莲银亦多次表示其系在楼盘现场看楼和刷卡支付款项，然而，兴昶公司的售楼大厅就悬挂着案涉楼盘的预售证号码及商品房预售款监管账户号码。退一万步讲，即使陈莲银没有留意悬挂的相关信息，但陈莲银在刷卡支付房款时，刷卡机出具回单时显示的并非兴昶公司名称而是毫无关联的第三方时，陈莲银仍盲目继续支付款项，其在履行合同时起到审慎履行自己的支付义务，主观已经存在重大过错，对于购房和支付房款等如此重大的事项，陈莲银的过错不能简单以出于对代销人员的信任则可以敷衍了事，其主观的过错直接导致了陈莲银本身和兴昶公司的直接经济利益受损，陈莲银亦应当就本案的经济损失承担相应的法律责任。一审法院在对双方责任认定时未综合考虑本案案情，草率予以定案，直接造成本案判决不公。二、兴昶公司向一审法院提交了陈莲银与甘华签订的《还款合同》，该合同系本案的关键证据之一。该《还款合同》系由陈莲银与甘华于2015年9月10日签订，在场见证人为毛宁及邓碧霞。合同明确载明陈莲银系将人民币105万的购房款交予甘华，现双方确认解除案涉房产的购房合同，并由甘华分两期退还房款给陈莲银，第一期为2015年10月20日前退还人民币55万元，第二期为2015年11月20日前退还人民币50万元。由此可见，从陈莲银与甘华订立该还款协议从未通知兴昶公司，而是由其双方自行处理解决。即使如陈莲银所称案涉的《广州市商品房买卖合同》为合法有效之合同，但陈莲银及甘华通过《还款合同》的形式，就所谓的购房款退还作出书面约定，确认由甘华向陈莲银承担清偿义务，其双方的行为已经构成债务的转移。故依据《合同法》第84条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”及第88条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，陈莲银既然已经就款项的清偿与甘华书面达成款项退还的合意，且兴昶公司自始至终对应当由甘华承担相应款项的退还义务不持异议，故陈莲银应当向甘华主张权利，而非要求兴昶公司承担还款义务。综上所述，兴昶公司上诉恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法予以改判。
被上诉人陈莲银二审答辩称：一、我方是到兴昶公司售楼部现场购买房屋，甘华要我方先给定金和一部分房款，我方按照步骤给付了，后其多次打电话要陈莲银支付资金装修，我方是不同意的。对方保证2014年年底交楼，我方又支付了10万元。我之前的住房卖掉之后，对方打电话要钱装修，我方才签订正式合同。我支付款项流向是当场在售楼部的POS机刷卡，至于POS机的商户我方也不清楚。另外兴昶公司并没有将代理合同在现场公示，所以我方也不清楚甘华只有代收诚意金的权限。我方当庭出示另案当事人陈伟坚出具的证明，证实其支付的购房款也是甘华收取的。双方合同约定2015年5月份应该收楼时，我方打给兴昶公司的法定代表人李建新，告知我方向甘华支付款项购买房屋的事实，李建新称正在推进交楼，没有提出甘华没有权利收款。我方在2015年6月份通过其他渠道知道兴昶公司的诉讼代理人罗任辉是公司股东之一，我与其联系，反映了甘华收款的事实，对方也没有告知甘华没有收取款项的权限。二、双方买卖合同约定2015年5月份交楼，但到了同年9月还没有交楼，我方就找到甘华要求退款。虽然甘华出具了还款合同，但是甘华是代表兴昶公司。一审法院判令兴昶公司承担责任正确，我方对一审判决没有意见。
原审第三人甘华经本院二审合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
陈莲银于2015年10月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈莲银、兴昶公司签订的《商品房买卖合同》；2.兴昶公司返还陈莲银已付房款1050000元；3.兴昶公司向陈莲银支付违约金209000元；4.兴昶公司承担已支付房款的利息损失（从2014年7月12日至兴昶公司实际返还已付房款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2014年7月12日，兴昶公司（发展商）与毛宁（申请人，本案陈莲银代理人）签订《【兴昶综合楼】认购诚意金登记表》，约定申请人在填写本表的同时应向发展商交付20000元的诚意金。毛宁称该款于兴昶公司的售楼部以刷卡形式支付，并提供了中国民生银行股份有限公司信用卡中心出具的账单，其中记载2014年7月12日毛宁在广州市天河区振居商行有一笔20000元的交易记录。
2014年7月16日，兴昶公司（出售人）与毛宁（买受人）签订《【兴昶综合楼】商品房认购书》，约定：鉴于广州市越秀区东华西路61、63号已具备销（预）售条件，买受人自愿认购兴昶综合楼9层07房，建筑面积为67.74㎡，优惠折扣31000元/㎡，成交价2099940元，首期房款于2014年12月31日前缴付，若在此日期前未能缴付首期房款人民币629982元，则此定金200000元视为挞定处理等。该认购书落款处“出售人签章”处盖有兴昶公司的售楼专用公章，落款处下方空白处有手写字迹“由于九层顶楼有少许渗水，本套面积以上面积交由购房者自行封闭打理”、“直至2014年12月11日止，已收购房款550000元”，上述两处手写字迹上亦均盖有兴昶公司的售楼专用公章。
2014年12月11日，兴昶公司开具《收据》，载明：今收到毛宁交来购兴昶综合楼907房购房款合计550000元（此前的收据作废）。
2015年1月17日，兴昶公司（甲方，卖方，委托代理人为甘华）与陈莲银（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：甲方以出让方式取得位于越秀区东华西路编号为61、63号的土地使用权，乙方所购商品房为上址八层907房，房屋地址：广州市东华西路61、63号，合同约定建筑面积共67.74平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2090000元，甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款，在2015年5月30日前支付全部房价款2090000元。乙方委托甲方办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，甲方应在本合同网上签订之日起30日内，为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。甲方应当在2015年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起_日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金……等。该合同落款“甲方”处盖有兴昶公司售楼专用公章及委托代理人甘华的手写签名。同日，双方签订上述合同的附件一《补充协议》，约定：一、自本预售合同暨网上签约前遇购房政策调整的，甲方同意无条件在本合同增加买方姓名为毛宁及邓碧霞。二、由于交楼时发现907房顶层有渗水现象，经协商，甲方同意907房顶层天台面积交由乙方进行封闭维修处理。三、自本合同签订时乙方已支付房款金额人民币105万元。四、经双方协商同意，本合同网上签约时间为2015年5月1日前。该《补充协议》落款“甲方”处盖有兴昶公司售楼专用公章及委托代理人甘华的手写签名。
上述《广州市商品房买卖合同（预售）》至今未经网签，涉讼大楼至今未通过综合规划验收手续，兴昶公司至今未向陈莲银交付涉讼907房。
一审庭审中，陈莲银陈述其已向兴昶公司支付购房款共1050000元，其中20000元诚意金及180000元定金由陈莲银的儿子毛宁在兴昶公司销售现场通过POS机刷卡支付，另应兴昶公司要求由陈莲银的儿媳邓碧霞分别转账100000元、150000元、20000元至甘华的私人账户，后又由邓碧霞在房屋销售现场通过POS机刷卡支付两笔合共100000元。2015年1月19日，陈莲银向甘华的私人账户转账480000元。陈莲银对以上刷卡及转账记录均提供了相应的银行凭证。兴昶公司对上述银行凭证的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，因陈莲银所支付的所有费用均没有进入兴昶公司的售楼监控账户，也并非向兴昶公司支付。兴昶公司陈述其对甘华私下与陈莲银签订购房合同及收取购房款的行为全不知情，并向一审法院提供陈莲银与甘华于2015年9月10日签订的《还款合同》予以佐证。《还款合同》载明：本人陈莲银（以下称乙方）于2015年1月17日在广州市荔湾区沙面街与甘华（以下称甲方）签订了广州市商品房买卖合同，所购房屋的地址是广州市越秀区东华西路61-63号907房，在场见证人毛宁、邓碧霞。根据当时双方签订的购房合同，乙方先支付人民币壹佰零伍万元给甲方作为购房款。该笔购房款于2015年1月17日前已成功支付给甲方。甲方在购房合同中承诺应当于2015年5月30日前将广州市越秀区东华西路61-63号907房交付给乙方。但甲方至今仍然不能确定交楼日期。现乙方要求解除购房合同并要求甲方退还乙方已付购房款人民币壹佰零五万元。经双方协商，甲方分两期退还购房款给乙方。第一期甲方应在2015年10月20日前退还给乙方，退还款为人民币伍拾伍万元。第二期甲方应在2015年11月20日前退还给乙方，退还款为伍拾万元。如甲方不能如期履行上述还款协议，乙方将采取相应的法律行动，以维护乙方的利益。陈莲银对上述《还款合同》的真实性无异议，但认为该合同也是甘华作为兴昶公司的代理人所签订的，是代理兴昶公司所进行的职务行为。陈莲银明确认为甘华仅为兴昶公司的代理人，因此在本案中不主张甘华承担责任。
一审另查明，2014年1月3日，兴昶公司（甲方，卖方）与甘华、陈勇安（乙方，买方）签订《<兴昶综合楼项目>代销合同书》,就甲方位于广州市越秀区东华西路61、63号兴昶综合楼全权委托乙方代销，约定时间不能完成对外销售部分乙方自行收购，乙方作为项目的代销方，包括但不限于项目的宣传、销售、合同资料、网签、备案所有销售行为必须经过甲方的书面同意，销售的费用全部由乙方负责，房地产地址为广州市越秀区东华西路61.63号兴昶综合楼，即除回迁部分物业之外的所有房产、车位、商铺及该综合楼的其他全部权益等，其中包括但不限于涉讼的907房。甲方同意乙方以甲方的名义对外销售物业，乙方承诺在对外介绍、推销、销售本物业时秉承诚实信用、平等公平之原则，不得虚假宣传、隐瞒真相或有其他任何违反法律法规及国家政策的行为；甲方应向乙方提供2个专门用于收取该物业房款的银行账户，其中一个账户用于收取房管局网签合同约定的销售价款，另一个账户用于收取扣除网签金额部分后的剩余款项；乙方有权对该物业的销售金额进行自由定价，甲方无权干涉；乙方在对外销售过程中若出现收取第三方（如买家）相关款项的情形（仅限于诚意金、少额定金），双方确认该部分现金以甲方名义收取并由乙方暂时保管，待网签之后按照双方约定付款的约定执行，若乙方未依上款执行的，则甲方有权在应支付乙方项目销售收益部分予以抵扣，如因乙方或第三方的原因涉及退款或赔偿等事宜，应由乙方自行退款或赔偿处理并不得损坏甲方利益（甲方提供乙方一个售楼专用章用于售楼的预售）；等。因案外人詹梅于2015年11月2日向广州市公安局荔湾区分局提出控告甘华合同诈骗一案，兴昶公司的法定代表人李建新于2015年11月28日向广州市荔湾区长寿东路300号经侦大队反映相关问题，其确认甘华持有的加盖在售房合同上的售楼专用章是真实的，是经兴昶公司允许其使用的。2015年11月30日，广州市公安局荔湾区分局向报案人詹梅出具《不予立案通知书》。
一审法院认为：兴昶公司与甘华签订《代销合同书》，约定由甘华代为销售东华西路61-63号房屋，并确认甘华所持有的“广州市兴昶房地产咨询有限公司售楼专用”公章的真实性，是兴昶公司允许甘华使用的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故甘华有权代理兴昶公司与陈莲银签订购房合同，该合同所约定的卖方的权利义务应由兴昶公司承担。故陈莲银与兴昶公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，兴昶公司应于2015年5月30日前将涉讼房屋交付给陈莲银，逾期超过90天未交付，陈莲银有权单方面解除合同。现兴昶公司已逾期超过90天仍未交付房屋，陈莲银提出解除合同、兴昶公司返还已付购房款的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。关于房款问题，陈莲银所支付的房款虽未转入兴昶公司的监控账户，但鉴于甘华为兴昶公司的代理人，陈莲银按照其指示的付款方式支付购房款，并取得以兴昶公司名义开具的收据及兴昶公司的书面确认，对上述陈莲银已付的1050000元购房款，兴昶公司有责任承担返还义务。
关于陈莲银主张兴昶公司支付违约金209000元及承担利息损失的问题，因兴昶公司不同意向陈莲银支付违约金及利息，视为对违约金标准提出异议。因陈莲银未提供证据证明其实际损失，且结合本案案情考虑，陈莲银购买涉讼房屋未将购房款汇入兴昶公司的监控账户，亦存在一定过错，一审法院酌情调整为兴昶公司应按中国人民银行规定的同期贷款利率标准向陈莲银支付违约金，且起算时间应分别从兴昶公司盖章确认收到陈莲银的款项之日起算。
因陈莲银明确表示认为甘华为兴昶公司的代理人，在本案中不对甘华提起主张，一审法院予以照准。对于兴昶公司提出本案应由甘华承责的抗辩意见，一审法院认为属于兴昶公司及甘华之间的代理纠纷，兴昶公司应另循合法途径主张，本案不予调处。本案系因兴昶公司的违约行为所引致，故本案诉讼费用由兴昶公司承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，一审法院于2016年7月13日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，原告陈莲银与被告广州市兴昶房地产咨询有限公司于2015年1月17日就广州市越秀区东华西路61、63号907房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市兴昶房地产咨询有限公司一次性向原告陈莲银返还已付房款1050000元，并支付违约金（按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，自2014年12月11日起至2015年1月16日止按本金550000元计付，自2015年1月17日起至被告广州市兴昶房地产咨询有限公司实际返还上述房款1050000元之日止按本金1050000元计付，违约金总额以不超过1050000元为限）；三、驳回原告陈莲银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费23520元、保全费5000元，均由被告广州市兴昶房地产咨询有限公司负担。
本案二审期间，陈莲银向本院提交以下证据：证据一、另案购房人陈伟坚出具的证明及其一审判决书复印件、陈伟坚身份证复印件，证明兴昶公司没有按照房地产销售条例张贴甘华的代理权限；证据二、（2015）穗越法民三初字第2366号民事判决、（2015）穗越法民三初字第1301号送达公告，证明甘华向我方陈述当时已经有购房人起诉兴昶公司属实，所以我方才和甘华签订还款合同；证据三、我的朋友黄素亮出具的证明，证实2015年10月黄素亮曾经和陈莲银的代理人毛宁找过李建新，商量案涉房产退款的问题；证据四、甘华于2016年1月1日的报警记录、2016年甘华违章处理记录、池惠偏等员工起诉甘华拖欠劳动报酬纠纷的送达公告（案件也在天河法院审理），证明兴昶公司称联系不到甘华,与事实不符；证据五、房地产买卖合同1份，证明我方在购买案涉房产之后将自己的房屋出售，由于兴昶公司没有交房，导致我方在外租房。上诉人兴昶公司对上述证据质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，存在该案的纠纷，但是对陈伟坚证明的内容不认可，该案与本案有一定类似，但两案案件性质不同，本案《还款合同》可以证明陈莲银与甘华存在借贷关系，且在双方没有履行还款义务的过程中，通过协商的方式已经确定了由甘华承担相应的还款义务；对证据二，对于2366号判决书的真实性、合法性、关联性予以认可，该案购房人是将购房款项直接支付到兴昶公司的预售款监控账号，而不是支付给甘华本人，兴昶公司是知情的；而1301号案的送达公告，对其真实性、合法性、关联性予以认可，该案已作出一审判决，兴昶公司在该案一审中的理由获得一审法院支持；证据三并非民诉法中新证据的范畴，不予质证；对证据四的真实性无法确认，由法院进行审查，如果属实，则意味着甘华不是下落不明，兴昶公司请求二审法院审查一审送达的合法性，传唤甘华到庭查明事实；池惠偏等员工起诉甘华的案件与本案无关；证据五与本案无关。
双方当事人对一审查明事实没有异议，本院二审予以确认。
另外，兴昶公司二审陈述称：（一）包括案涉房产在内的所有房屋都是委托甘华销售的，甘华与兴昶公司签订代销合同之后，甘华自己刻制“广州市兴昶房地产咨询有限公司售楼专用”印章和财务专用章。三个月之后兴昶公司收回了财务专用章，没有收回“广州市兴昶房地产咨询有限公司售楼专用”印章。因甘华用售楼专用印章与购房人签订了一楼、二楼商铺买卖合同，款项都打入我公司账户，所以就没回收售楼专用章；款项打入我公司账户的，收款收据加盖的是兴昶公司的公章；没有打款到公司账户款项的收款收据加盖的是甘华自刻的“广州市兴昶房地产咨询有限公司售楼专用”印章。（二）兴昶公司法定代表李建新在2015年打电话给罗任辉称有个毛先生购买我公司的房屋，我公司和甘华有约定，其不能收取2万元以上的款项。罗任辉联系甘华，甘华称没有这回事儿，其和毛先生之间是借款不是买卖；甘华在沙面租了一栋楼装修要钱用，是朋友之间的借贷，罗任辉就信以为真；罗任辉要求甘华7天内还款，甘华作了还款计划但是甘华没有还款，就和对方签订了买卖合同；兴昶公司没有收到陈莲银及代理人的一分钱购房款；其与甘华的合同亦未办理网签，网签需要罗任辉配合，罗任辉都不知道涉案房屋签订了合同；购房人被甘华所骗，没有将款项打到兴昶公司的监控账户，也损害了兴昶公司的合法权利。对此，陈莲银回应称：兴昶公司所述甘华先出具《还款协议》再签订购房合同的与事实不符，兴昶公司在明知甘华擅自使用“广州市兴昶房地产咨询有限公司售楼专用”印章签订合同、收取款项且已有购房人投诉的情况下，仍不回收该印章，还允许甘华销售房屋，理应承担相应责任。
本院认为，一审法院对陈莲银与兴昶公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及合同主体的认定，双方均无异议，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对兴昶公司的上诉主张，认定如下：
一、因兴昶公司与甘华签订《代销合同书》，约定由甘华代为销售东华西路61-63号房屋，并确认甘华所持有的“广州市兴昶房地产咨询有限公司售楼专用”公章的真实性，是兴昶公司允许甘华使用的。为此，甘华有权代理兴昶公司与陈莲银签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同所约定的卖方的权利义务依法应由兴昶公司承担。兴昶公司未依约履行交楼义务，陈莲银诉请解除双方买卖合同、兴昶公司返还已付购房款的诉讼请求符合合同约定，合法有据。至于兴昶公司上诉主张陈莲银所支付的房款未转入兴昶公司监控账户的问题，因甘华为兴昶公司的代理人，陈莲银按照其指示的付款方式支付购房款，并取得以兴昶公司名义开具的收据及兴昶公司的书面确认，故对陈莲银已付购房款1050000元，兴昶公司有责任承担返还义务。另外，一审法院已经基于具体案情考虑陈莲银购买涉讼房屋未将购房款汇入兴昶公司的监控账户存在一定过错，并酌情将陈莲银诉请兴昶公司支付的违约金及购房款利息调整为兴昶公司应按中国人民银行规定的同期贷款利率标准向陈莲银支付违约金，且起算时间应分别从兴昶公司盖章确认收到陈莲银的款项之日起算。因此，兴昶公司就此上诉主张陈莲银应对其过错承担责任，二审不再支持。另外，据兴昶公司二审所述其明知甘华存在擅自使用公章的行为且存在购房人投诉的情况下，仍允许其使用，并引发相应诉讼，理应由兴昶公司自行承担法律后果。
二、因《还款协议》已载明陈莲银向甘华购房及支付购房款、未能交楼，陈莲银提出解除购房合同并要求退还已付购房款的事实，也即双方签订该《还款计划》是基于本案房屋买卖合同的解除。兴昶公司主张陈莲银与甘华存在借款纠纷，缺乏事实依据。因如前文所述，案涉房屋买卖合同主体为兴昶公司、陈莲银，甘华签订该《还款协议》亦为代理兴昶公司对合同解除后的权利义务进行清结，而非兴昶公司所述债权债务关系转移的问题。陈莲银明确仅向兴昶公司主张权利，系其自行处分民事权利的行为，并无不妥。至于兴昶公司与甘华之间的代销合同关系，应另循法律途径解决。兴昶公司上诉主张其不应承担本案责任，于法无据，本院不予采纳。
另外，因一审法院无法通过直接、邮寄、留置的方式向甘华有效送达相关诉讼材料，而采取公告送达方式送达并无不妥，兴昶公司对此提出的异议，依据不足。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人兴昶公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23520元，由上诉人广州市兴昶房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月二十九日
书记员 璩方慧