吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2404民初2534号
原告：张文哲，男，1972年6月2日生，朝鲜族，无职业，住吉林省珲春市。
委托诉讼代理人：陈殿胜，珲春市司法局英安司法所所长。
被告：徐其兰，男，1979年4月15日生，汉族，户籍住址吉林省珲春市。
被告：珲春市盛鼎房地产开发有限公司。住所：吉林省珲春市。
法定代表人：谭晓林，经理。
委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。
原告张文哲与被告徐其兰、珲春市盛鼎房地产开发有限公司（以下简称盛鼎公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文哲及其委托诉讼代理人陈殿胜，被告盛鼎公司委托诉讼代理人梁灏到庭参加诉讼。徐其兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张文哲向本院提出诉讼请求：1.判令徐其兰偿还借款本金80万元并支付利息486000元（利息自2014年6月12日起至还清为止，按年利率24%计算）；2.由盛鼎公司承担保证责任。事实和理由：2014年6月12日，徐其兰为承建盛鼎公司工程需要，向张文哲借款80万元，约定月利率3分。为了借款的顺利实现，徐其兰用盛鼎公司抵顶工程款的房屋作为抵押担保，盛鼎公司亦认可为徐其兰提供担保，并与张文哲签订10套房屋的《认购协议书》，以签订书面买卖房屋的形式作出担保承诺。但盛鼎公司拒绝履行担保义务，未向张文哲交付抵押房屋，并明确表示不履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，盛鼎公司与张文哲签订的《房屋认购书》系用房屋提供担保的行为，应由其履行担保义务。
徐其兰书面辩称，2014年4月份，我承包盛鼎公司开发建设的金鼎国际商品楼门窗工程，所承包工程一共是三栋楼，面积为5000平方米，但实际施工面积为1000平方米，后期因资金不足未继续施工，已施工部分至今未结算。承包该工程时我向张文哲借款80万元，作为借款保障张文哲与盛鼎公司签订认购协议书，后因自己经济困难至今未还该笔借款。
盛鼎公司辩称：1.民间借贷自款项交付之日起生效，借贷以及借款数额应当付举证证明其已经实际交付完毕借款；2.盛鼎公司并没有向张文哲诉称的借款提供保证的承诺，本案签署的涉案的买卖协议为张文哲与徐其兰之间恶意串通以徐其兰将房号转让给张文哲为由，并按照徐其兰的指定在认购书上签字，我公司基于当时与徐其兰签订了门窗安装合同，并约定在徐其兰履行完毕工程，以房屋偿还工程款，所以签订了认购合同书，公司并没有任何的担保意思表示，也不知徐其兰向张文哲借款事宜，因此我公司不应承担任何责任，认购合同属于张文哲与徐其兰之间恶意串通合同，属于无效的合同；3.保证合同属于要式合同，应当有明确的保证意思表示的书面合同才能成立。本案中，张文哲与徐其兰之间借贷担保根本没有告诉我公司，也没有让我公司任何人在合同上签字，因此不具备约束力。综上，驳回张文哲对我公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.张文哲提供收条三份及转账凭证，证明徐其兰分三次从张文哲处借款共计80万元，（于2014年6月12日徐其兰收取现金20万元并出具收条、于2014年6月13日徐其兰出具收条收50万元，并按徐其兰的指定扣除4个月利息84000元后向杨万君账户转账416000元、于2014年6月20日徐其兰收取现金10万元）。盛鼎公司对三份收条及转账凭证的真实性无异议，但认为该份证据体现不出有真实的交付款项的行为，另该收条证明收款钱数与徐其兰在公安局陈述不相符，且向杨万君的转账不能证明是给徐其兰的借款，故张文哲应补充证据予以证明。
本院对该证据的真实性予以采信，对实际出借事实及款项结合其他证据予以评判。
2.张文哲提供珲春市公安局对徐其兰的询问笔录，证明徐其兰已承认收到了借款，扣除利息之后实际收到716000元。该询问笔录当中徐其兰对借款的具体收款情况与张文哲的陈述相吻合。金鼎公司对询问笔录的真实性没有异议，但认为该笔录与张文哲提供的收条中记载数额不一致，徐其兰称给杨万君的416000元不是他借的。
本院认为，盛鼎公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。虽然盛鼎公司提出徐其兰出具的50万元收条与实际转账金额不符不能证明徐其兰借款，但该笔录中徐其兰对借款的陈述与张文哲出借经过相吻合，盛鼎公司亦未能提供相反证据予以佐证，故其抗辩意见本院不予采纳。
3.张文哲提供《金鼎国际认购协议书》10份，证明盛鼎公司以签订书面认购协议书的形式为徐其兰向张文哲借款提供担保，该10套房屋是以折抵工程款的形式给徐其兰的，双方共同到盛鼎公司办理了认购协议书，是一种书面的担保承诺。盛鼎公司对认购协议书的真实性没有异议，但认为该协议属于认购书，也是老百姓所称的房号。当时盛鼎公司基于与徐其兰有工程合同，所以将相应房号预留给徐其兰，将来工程完毕进行结算后按照房屋抵顶工程款，并按徐其兰的指定与张文哲签订认购协议书，根本体现不出任何保证的事实和内容，故张文哲的证明目的不予认可。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
4．张文哲提供个人借款抵押合同及房地产抵押登记申请书、商品房预售许可证、窗户制作安装工程施工合同，证明徐其兰与盛鼎公司签订合同，用盛鼎公司顶账房屋作为个人借款的担保。签订个人借款抵押合同之后，张文哲与徐其兰一同到房产部门办理房屋抵押登记申请，但因盛鼎公司还没有办理商品房销售许可证，所以不能办理抵押登记，等到10月份再办。盛鼎公司于2014年9月13日取得了该房屋的预售许可，然后张文哲到盛鼎公司办理抵押登记时以各种理由推脱未能办理。盛鼎公司对证据的真实性没有异议，但个人借款抵押合同以及登记申请书仅能证明张文哲与徐其兰之间约定借款，该合同以及抵押并没有告知我公司，也没有向我公司提出申请，明确记载抵押人徐其兰，我公司对此并不知情，该抵押合同及申请书体现不出任何由我公司参与的痕迹。因此，张文哲与徐其兰的借款与我公司无关。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
5．张文哲提供珲春市人民法院（2016）吉2404民初821号民事裁定书，证明上述证据都在裁定书查明并予以确认。金鼎公司对证据的真实性没有异议，但认为裁定书只是载明对所提供证据的内容，对盛鼎公司是否担保责任实体上没有裁决。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
6.盛鼎公司提供（2016）吉2404民初821号卷宗第13页公安机关对杨万君的询问笔录，证明2014年6月份，徐其兰和杨万君一起到张文哲处借款，盛鼎公司并未参与。张文哲对证据的真实性没有异议，但认为此份证据与本案无关联性。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
7．盛鼎公司提供（2016）吉2404民初821号卷宗第15-17页公安机关对徐其兰的询问笔录，证明2014年4月份徐其兰看到张文哲的放贷信息联系到张文哲，与张文哲还有杨万君三人协商向张文哲借款，徐其兰单方提出因其在盛鼎公司有工程，用12个房号作为抵押物提供担保，当时张文哲提出借款的条件是认购书都用到张文哲的名下，进一步证明借贷及抵押是张文哲与徐其兰私下达成的，盛鼎公司并没有参与。张文哲对证据真实性没有异议，从此份笔录可以认定张文哲和徐其兰的借款事实成立，盛鼎公司也知道徐其兰用楼房作抵押，并为张文哲出具了书面的认购协议书。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
8.盛鼎公司提供（2016）吉2404民初821号卷宗第18-23页于洪和周慧的笔录，证明于洪在张文哲报案后在公安陈述因徐其兰为金鼎公司安装门窗工程，所以给徐其兰房号。徐其兰跟公司声称将房号卖给张文哲，因此按照徐其兰的指定将认购书办到张文哲的名下，公司并不知情借贷关系，是张文哲和徐其兰串通以买卖的名义与我公司签订协议。2014年6月份，张文哲来询问房价，且询问徐其兰的具体房号时张文哲和徐其兰之间存在买卖，所以经跟公司领导打电话确认之后公司领导同意给出认购协议书，签到张文哲的名下，不是现金交易，而是顶工程款，所以工程结束后才能开收据，将房号落到张文哲名下，并没有任何借贷的事实。该两份笔录是张文哲在其诉我公司买卖合同纠纷中提交的，在二审中张文哲认可该笔录内容。张文哲对证据真实性无异议，但于洪、周慧都是盛鼎公司的工作人员，与本案存在法律上的利害关系，故其证言不能采信。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
9.盛鼎公司提供徐其兰与张文哲签订的协议书复印件一份，证明该协议书是张文哲在2014年10月份找盛鼎公司办理商品房买卖合同预售登记，要求出具收据时提供的，其声称跟徐其兰买卖房屋并付清全部款项，从未告知我公司与徐其兰之间有借贷关系的事实，以此证明张文哲与徐其兰之间有恶意串通行为。张文哲对协议书的真实性没有异议，但提出该协议是在徐其兰借款期限快到期，徐其兰说还不上借款本金及利息的情况下，为了到盛典公司办理房屋预售合同而签订的。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
10.盛鼎公司提供房号表，证明因徐其兰未履行施工合同，所以将盛鼎公司预留的房号予以作废。张文哲对真实性没有异议，从这份证明可以看出盛鼎公司确实给12套房屋折抵工程款，是盛鼎公司单方解除的协议，张文哲与徐其兰签订抵押合同在先，张文哲和盛鼎公司认购协议书也在先，这份协议对张文哲不具有约束力。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
11.盛鼎公司提供（2016）吉2404民初821号民事裁定书，证明张文哲自始至终都基于买卖关系与盛鼎公司来往，盛鼎公司没有参与借款事宜。张文哲对真实性没有异议，但提出根据徐其兰借款协议、抵押担保、认购协议，张文哲片面的理解为买卖关系起诉盛鼎公司按认购协议履行，该案经过一审、二审盛鼎公司不认可买卖关系，所以按借贷法律关系提起本案的诉讼。
本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据综合评判。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月12日，张文哲（甲方）与徐其兰（乙方）签订《个人借款抵押合同》，合同主要内容为“一、乙方向甲方借款，借款金额人民币柒拾万加拾万，合计捌拾万元整，用于周转工程。借款期限：自2014年6月12日至2014年10月12日止，双方约定借款利息为3分。二、乙方或丙方自愿将自有房屋做借款抵押担保，房屋产权人姓名徐其兰，房屋丘地号编号240-248号，房屋用途住宅，国有土地使用证号：无。三、经甲乙丙三方协商一致，三方协商抵押房屋价格为每平方米起3180元，共同认定抵押房产价值为170万+15万共九套房加一套房，共拾套。四、房屋产权人及财产共有人必须在本合同上签字，并对所签字的真实性负责。五、借款到期后，如不能按期偿还借款，甲、乙双方可通过协商或诉之法院解决。并对在房产部门办理抵押登记的房产甲方有优先受偿权。张文哲签字，徐其兰签字捺印。”
同日，张文哲与徐其兰在房地产抵押登记申请书上签字确认，内容为“珲春市房产管理办公室：（个人或单位）向我单位申请借款并签定了抵押借款合同，现提请贵局协助办理房屋他项权登记事宜。抵押权人（公章及经办人章）2014年6月12日。以下内容由抵押人在政务大厅房产局受理窗口办理抵押登记时如实填写。出借人：张文哲；房屋所有权人：徐其兰；共有人：1人；产权证号：编号240-248、234号；丘地号：A座12楼1214号、1512、1513、1514、1515，B座1414、1512、1513、1515、1202；房屋座落：珲春市盛鼎房地产开发有限公司；建筑面积：九套加一套（共拾套）；房屋用途：住宅。出借人（签章）：张文哲；抵押人（签章）徐其兰。”签订合同当日，张文哲交付徐其兰现金20万元。2014年6月13日，张文哲按徐其兰指定向案外人杨万君银行账户转账416000元，并由徐其兰向张文哲出具收条收款金额为50万元。2014年6月20日，张文哲交付徐其兰现金10万元。张文哲与徐其兰签订上述合同后未在房产管理部门办理抵押登记手续。
2014年6月12日，张文哲与盛鼎公司签订《金鼎国际认购协议书》（编号：240），主要内容为“出售方：珲春市盛鼎房地产开发有限公司。认购方：张文哲。一、认购房屋：1号楼A座12楼1214号房，面积55㎡（进户时以房屋测量部门实测建筑面积为准，双方同意已付总楼款多退少补）。二、认购价：人民币196900元。三、付款方式（一）一次性付款：2.认购方须于2014年6月12日前全部购房款交清，即196900元，该款额含已付定金。顶工程款（手写）。四、注意事项：1.认购方签订本《认购书》后，须按规定时间内交付定金及购楼款，逾期未按《认购书》约定的期限交付定金及购楼款，则视为认购方放弃认购权，认购方同意出售方有权对该房屋另行处理，所交定金及购楼款不予退还。2.入户时间以《买卖合同》约定为准。……5.双方正式签订《购房合同》时，本《认购书》则自动失效。出售方：珲春市盛鼎房地产开发有限公司盖章，张文哲签字捺印”。张文哲与盛鼎公司签订5份不同房屋的认购协议书，又以案外人朴正花名义与盛鼎公司签订4份不同房屋的认购协议书，再以案外人孙艳波名义与盛鼎公司签订1份不同房屋的认购协议书，协议其他内容均为一致，付款方式均手写“顶工程款”字样。上述10份房屋认购协议书编号及房屋信息如下：（1）编号240号，1号楼A座12楼1214号房，面积55㎡，房款总额196900元（2）编号241号，1号楼A座15楼1512号房，面积48㎡，房款总额179040元（3）编号242号，1号楼A座15楼1513号房，面积55㎡，房款总额205150元（4）编号243号，1号楼A座15楼1514号房，面积55㎡，房款总额205150元（5）编号244号，1号楼A座15楼1515号房，面积48㎡，房款总额179040元（6）编号245号，1号楼B座14楼1414号房，面积55㎡，房款总额202400元（7）编号246号，1号楼B座15楼1512号房，面积48㎡，房款总额179040元（8）编号247号，1号楼B座15楼1513号房，面积55㎡，房款总额205150元（9）编号248号，1号楼B座15楼1515号房，面积48㎡，房款总额179040元（10）编号234号，1号楼B座1202号房，面积41㎡，房款总额148830元。
本案在审理中，双方对认购书中付款方式条款后手写的“顶工程款”系盛鼎公司工作人员书写予以认可，一致认可认购书中所述工程款是指第三人徐其兰在盛鼎公司的应收工程款。经本院核实，案外人朴正花自述张文哲出借给徐其兰的借款中由其出资20万元，并按张文哲的要求在编号为245、246、247、248号认购协议书上签字，现同意由张文哲代其主张权利；案外人孙艳波自述张文哲出借给徐其兰的借款中由其出资10万元，并按张文哲的要求在编号为234号认购协议书上签字，现同意由张文哲代其主张权利。
2015年9月，张文哲向本院提起诉讼，要求盛鼎公司履行认购协议交付认购房屋。2015年12月15日，本院作出（2015）珲民二初字第720号民事判决，以认购协议书不具备商品房买卖合同要件为由，判决驳回张文哲诉讼请求。张文哲对该判决不服提起上诉。2016年4月7日，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2016）吉24民终341号民事裁定，认定原审判决程序违法，适用法律不当，发回重审。该案在重审过程中，本院在查明张文哲、徐其兰、盛鼎公司之间基础法律关系后，根据法律规定向张文哲进行释明，但张文哲坚持原来主张，故于2016年11月25日作出（2016）吉2404民初821号民事裁定，驳回张文哲的起诉。该裁定书已发生法律效力。
另查明，2015年5月10日，张文哲向珲春市公安局经济犯罪侦查大队报案，徐其兰以抵押金鼎国际10座房屋形式分3次诈骗现金，转账总金额71.6万元。珲春市公安局经济犯罪侦查大队接到报案后对相关的杨万君、徐其兰、盛鼎公司售楼员周慧，总经理进行询问，经查张文明与徐其兰之间存在借贷纠纷，因此没有立案侦查，告知向法院起诉。
本院认为，关于张文哲与徐其兰之间民间借贷关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”本案中，虽然盛鼎公司对张文哲与徐其兰之间实际借款事实提出异议，但徐其兰认可为工程施工需要分三次从张文哲处借款的事实，且根据张文哲提供的转账凭证及收条足以证实实际出借数额为716000元，盛鼎公司亦无相反证据予以否定借款事实，故本院认定张文哲与徐其兰之间借款合同自提供借款时即生效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”本案中，张文哲提出80万元借款中50万元是扣除利息84000元后按徐其兰的指定账户转账416000元，故按借款80万元主张权利，但与上述法律规定相悖，故本院认定以实际出借金额716000元为借款本金。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案中，张文哲与徐其兰约定借款月利率3%，借款期限自2014年6月12日至2014年10月12日止，但徐其兰逾期未还本金及借期内和逾期利息，故张文哲要求按年利率24%支付利息的主张，符合上述法律规定，本院予以支持。
关于盛鼎公司应否承担相应民事责任问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，盛鼎公司提出抗辩并未对徐其兰借款提供任何担保，不应承担民事责任。本院认为，虽然盛鼎公司未在张文哲与徐其兰签订的《个人借款抵押合同》盖章确认，但徐其兰从张文哲处借款时以将其从盛鼎公司取得的顶账房屋的权利义务概括转让给张文哲的方式作为抵押，进而盛鼎公司与张文哲签订了《金鼎国际认购协议书》，结合盛鼎公司在每份协议书中的付款方式均标注“顶工程款”字样的事实，可以认定张文哲与盛鼎公司之间形成抵押担保法律关系。因该抵押未办理抵押登记，致使抵押物权尚未成立，但抵押合同法律关系成立并有效，盛鼎公司应依法承担合同责任。因张文哲签订认购协议书目的是为了实现债务偿还，故盛鼎公司在认购协议书房产价值范围内对徐其兰不能清偿部分债务承担补充清偿责任。案外人朴正花、孙艳波明确表示同意由张文哲代为行使权利不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：
一、徐其兰自本判决发生法律效力之日立即返还给张文哲借款716000元，并支付利息（自2014年6月12日起至实际给付之日止，以20万元为本金，按年利率24%计算；自2014年6月13日起至实际给付之日止，以416000元为本金，按年利率24%计算；自2014年6月20日起至实际给付之日止，以10万元为本金，按年利率24%计算）；
二、盛鼎公司在与张文哲形成的《金鼎国际认购协议书》房产价值范围内对徐其兰不能清偿上述第一项债务承担补充清偿责任；
三、驳回张文哲的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16374元，由张文哲负担1264元，徐其兰和盛鼎公司负担15110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 吴锡哲
二〇一七年三月二十日
书记员 金爱淑