福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终3644号
上诉人（原审原告、反诉被告）：柯丽娟，女，1982年8月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。
委托诉讼代理人：许水清、廖小辉，北京中银（福州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：福州晋安泉头生鲜超市，住所地福建省福州市晋安区东浦路59号，组织机构代码L1029931-X。
经营者：刘海涛，男，1944年2月20日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：卢锋奇，福建瑞权律师事务所律师。
上诉人柯丽娟与上诉人福州晋安泉头生鲜超市（以下简称“泉头超市”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人柯丽娟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判泉头超市退还已交付的租金99000元，押金27000元，赔偿上诉人装修及配套设施损失124537元。2、一、二审案件受理费及其他诉讼费用由泉头超市负担。事实和理由：1.一审法院认定泉头超市明知案涉店面系未经批准建设的临时建筑，无所有权和使用权，故双方签订的租赁合同无效，该认定正确。但一审法院认为柯丽娟作为承租方负有次要过错责任的认定事实不清。在租赁市场，出租方显然居于强势地位，承租方处于弱势。承租方对租赁物权利的审查仅限于形式审查，过分强调承租方审查义务，对承租方是不公平。2.一审法院未判决泉头超市退还柯丽娟已支付租金99000元，也未判决泉头超市返还多收的租金不当。一审法院已确认租赁合同无效，依据《合同法》第五十八条规定，泉头超市收取上诉租金属于不当得利，应依法返还柯丽娟已交付的租金99000元。双方签订《店铺租赁合同》后，本案上诉人并未实际有效使用店铺，没有实现合同目的，其不应支付租金。另泉头超市按约定面积多收取的租金，更应返还。合同约定的店铺面积为90平米，但证据评估报告显示店铺实际面积仅为53.475平米，相差36.525平米。不论是按照每平米100元标准，还是按照实际面积与约定面积的比例计收租金，被上诉人每月多收租金3652.5元，自2014年9月19日至2015年7月，总共多收租金36525.00元，严重损害柯丽娟的利益。3.一审法院关于2015年8月25日前柯丽娟有实际使用店铺，应支付占用费，此后因店铺被封闭至2016年5月23日协商交还泉头超市，计9个月未实际使用店铺，造成泉头超市损失计86760元，柯丽娟不能证明店铺系泉头超市封闭，该损失柯丽娟应按照过错比例承担,认定错误。首先，上诉人已支付了2015年7月19日至2015年8月18日期间的租金。证据收款收据可以证明柯丽娟于2015年6月15日已支付了店铺2015年7月19日至2015年8月18日期间的租金及卫生费、水电费。2015年8月25日，店铺就泉头超市封闭控制，如果需要支付租金，也仅需支付2015年8月18日至8月25日期间7天的租金。自2015年8月26日店铺被泉头超市雇请他人封闭后，柯丽娟只在鉴定当天依法院通知到过店铺，没有控制店铺。其次，2015年8月26日开始至2016年5月23日期间，店铺均由泉头超市封闭控制，柯丽娟没有支付租金的义务。上诉人一审提供的证据视频光盘，系从福建电视台、福州电视台取得，该视频内容足以证明因店铺面积及缴纳租金双方发生争议，泉头超市封闭了店铺的事实（其中内容有泉头超市的工作人员明确承认因柯丽娟拒缴租金，就把店铺封闭了）。柯丽娟在2016年4月15日现场鉴定时，还是事先由泉头超市打开（原用电焊机焊死的），可见，自2015年8月26日店铺就被泉头超市焊死，柯丽娟无法使用店铺。4.一审法院关于反诉案件受理费、评估费由柯丽娟承担的判决没有法律依据。一审中，为查明装修、设备等损失，按照法院要求柯丽娟委托鉴定，因合同无效，一审法院也判决由泉头超市按照主要过错比例70%承担该损失，故鉴定费应由泉头超市承担。
泉头超市辩称：1.依据榕晋政综【1996】157号《福州市晋安区人民政府关于同意建办泉头农场的批复》载明“店铺位置位于”，案涉租赁合同经双方签字盖章生效，不具备法定无效的情形。2.一审判决对过错认定有误，泉头超市店铺未被封闭，柯丽娟可以自由出入，故泉头超市的租金应由柯丽娟全部承担。3.柯丽娟未经泉头超市同意装饰装修，其装修损失应由柯丽娟承担。
上诉人泉头超市上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或驳回柯丽娟一审全部诉讼请求；2.支持泉头超市一审全部反诉请求；3.柯丽娟承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定“本案店铺在茂林大楼旁边，不在上述建筑面积之内，该店铺属于未经批准间的临时建筑，故案涉租赁合同应为无效”有误，上诉人泉头超市将拥有合法权利的房屋出租给柯丽娟，案涉租赁合同应为有效。2.一审认定“泉头超市作为出租方负有主要过错责任，柯丽娟作为承租方负有次要过错责任”错误，泉头超市在租赁中并无过错，柯丽娟应承担全部过错责任。一审对双方过错比例分配错误。3.一审认定“纠纷店铺被人封闭至2016年5月23日协商交还被告，计9个月未实际使用店铺，亦造成泉头超市租金损失计86760元。原告不能证明店铺被人封闭系泉头超市所为，应由双方依上述各自过错程度分担损失，柯丽娟依要求过错责任分担30%计26082元”错误，泉头超市店铺未被人封闭，可以自由出入，故租金损失应有柯丽娟全部承担。4.一审认为“柯丽娟的装修及配套设备损失合计124537元，由被告依主要过错责任分担70%损失计87176元”错误，福州名实资产评估公司的《房地产装修估价报告》中，配套设备（评估价值：35673元）属于未形成附合的装饰装修物，泉头超市不同意利用，柯丽娟应予拆除并不予补偿；对于其中装修（评估价值：88864元）属于已形成附合的装修物，由于柯丽娟未经泉头超市同意装修，该损失也由柯丽娟承担。5.依据案涉租赁合同“乙方每月15日前交次月房租，不得中途退租，不得拖欠，超过时限甲方有权收回店铺，押金没收”约定，柯丽娟拒付租属于根本性违约，泉头超市有权没收押金27000元。且双方同意泉头超市于2016年5月23日自行收回店铺，泉头超市与柯丽娟签订的租赁合同已于该日解除。6.水电费、卫生管理费系柯丽娟在租赁房屋期间所产生费用，应由其自行负担。
柯丽娟辩称：1.泉头公司提交证据不能证明店面不是临时建筑。依据法律规定经批准的临时建筑只有两年时间，超过两年亦成为违章建筑，一审认定案涉租赁合同无效正确。2.一审认定答辩人承担30%过错不当，答辩人承租后发现面积符合，不能办理营业执照等问题，泉头公司确未处理上述问题，答辩人行使抗辩权不属于违约。3.一审答辩人提交省市电视台多次报道视频但未采纳，但是一审质证时候对方亦予以认可。因8月份泉头超市封闭店面，答辩人才会采用多方渠道引起社会关注。4.封闭后答辩人未实际使用，不用缴纳租金。泉头超市主张答辩人可自由进出店面，但未举证证明，应负举证不能责任。5.因案涉店面的所有权及使用权均不属于泉头超市，案涉租赁合同无效，本案并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条和第十一条。6.答辩人未使用房屋，水电费、卫生费等不用缴纳。
原审原告柯丽娟向一审法院起诉请求：1.确认案涉店铺租赁合同无效；2.泉头超市退还柯丽娟已交付的租金99000元、押金27000元；3.泉头超市赔偿柯丽娟损失240785元，其中装修损失140000元，财物损失100785元。
原审反诉原告泉头超市向一审法院反诉请求：1.解除双方案涉店铺租赁合同；2.柯丽娟将店面搬离腾空交还泉头超市；3.柯丽娟向泉头超市支付店铺租金（其中按每月9000元从2015年7月15日起计算至2015年9月18日止，按月9720元从2015年9月19日起计算至实际搬离交还之日止，暂计至2016年3月15日止，上述共计97800元）；4.柯丽娟向泉头超市支付电费（按每度1.1元从2015年5月15日起计算至实际搬离交还之日止，暂计至2016年3月15日止为7482.2元）、水费（按每吨5元从2015年5月15日起计算至实际搬离交还之日止，暂计至2016年3月15日止为655元）、卫生管理费（按每月216元从2015年5月15日起计算至实际搬离交还之日止，暂计至2016年3月15日止为2700元）；5.柯丽娟的押金27000元不予退还。
一审法院认定事实：2014年9月7日，柯丽娟与泉头超市签订一份店铺租赁合同，约定泉头超市将福州市晋安区东浦路59号茂林大楼6号90平方米店面出租柯丽娟经营永丰清汤面，租期2年，自2014年9月19日起至2016年9月18日止，第一年月租金9000元，第二年月租金9720元；柯丽娟应付押金27000元，每月15日前交次月租金，不得退租，不得拖欠，超过时限泉头超市有权收回店铺，押金没收；柯丽娟应交纳电费每度1.1元、水费每吨5元、卫生费每平方3元等等。之后，柯丽娟依约支付押金27000元及租金，接收店铺，进行装修并添置设备后，进行试营业。2015年1月，柯丽娟发现泉头超市出租的店铺实际使用面积仅约50平方米，且未取得建设规划许可证及产权证，致柯丽娟无法取得营业执照，故于同年7月15日起停付租金。同年8月25日，柯丽娟经营的店铺被人强行封闭店门。之后，柯丽娟无继续经营。柯丽娟遂诉至一审法院。经一审法院委托福州名实资产评估房地产土地估价有限公司评估，上述店铺套内面积约为53.475平方米，柯丽娟对店铺二次装修价值为88864元、配套设备价值为35673元，合计124537元。柯丽娟支出评估费4490元，双方对该评估结论无异议。诉讼中，双方同意泉头超市于2016年5月23日自行收回店铺，并对店铺内柯丽娟的配套设备先行接管，此前有关损失由法院判决，此后不再计算损失。
一审法院认为：根据泉头超市提供的证据，仅能证明福州市晋安区东浦路59号茂林大楼底层商场、底层写字楼、夹层1-11号属案外人福州市晋安区泉头农场所有，泉头农场仅将底层商场出租泉头超市等人，并由泉头超市全权负责转租等经营。福州市晋安区人民政府于1996年11月21日榕晋政综（1996）157号关于同意建办泉头农贸市场的批复，系同意泉头农场在东浦电建路50号建办，而非东浦路59号茂林大楼边，本案店铺在茂林大楼边，不在上述建筑面积之内，该店铺属未经批准建设的临时建筑，故案涉租赁合同应为无效。泉头超市作为出租方负有主要过错责任，柯丽娟作为承租方负有次要过错责任。双方在合同中虽载明90平方米店面，但约定的月租金未明确依面积计价，故柯丽娟主张泉头超市按实际使用面积计退租金，于法无据。泉头超市于2015年8月25日前有实际使用店铺，此前尚欠的租金应按参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费12000元。此后因纠纷店铺被人封闭至2016年5月23日协商交还泉头超市，计9个月未实际使用店铺，亦造成泉头超市租金损失计86760元，柯丽娟不能证明店铺被人封闭系泉头超市所为，应由双方依上述各自过错程度分担损失，柯丽娟依次要过错责任分担30%损失计26082元。柯丽娟的装修及配套设备损失合计124537元，由泉头超市依主要过错责任分担70%损失计87176元。泉头超市主张的水电费及卫生费，未能提供实际发生的金额，不予支持。因合同无效，泉头超市请求没收押金，于法无据，应予返还柯丽娟。双方超出上述金额的诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：一、柯丽娟与泉头超市于2014年9月7日签订的店铺租赁合同无效；二、泉头超市于判决生效之日支付柯丽娟装修及配套设备损失87176元、押金27000元；三、柯丽娟于判决生效之日支付泉头超市房屋占有使用费12000元、租金损失26082元；四、驳回柯丽娟的其他诉讼请求；五、驳回泉头超市的其他反诉请求。一审本诉案件受理费6801元，由泉头超市负担；反诉案件受理费3401元、评估费4490元，由柯丽娟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人泉头超市向本院提交了下列证明资料：A1.案外人泉头农场向晋安区政府提交的开发农贸市场申请书、晋安区政府同意建办泉头农贸市场的批复、门牌号码使用权证书，拟证明福州晋安泉头农贸市场系晋安区政府批复同意建筑，泉头超市出租给柯丽娟位置为，该店铺属于“经批准建设的临时建筑”。A2.律师函，EMS快递单、邮件查单，拟证明2015年8月24日福建瑞权律师事务所受泉头超市委托向柯丽娟律师函，要求柯丽娟在3日内搬离，邮件查单显示邮件于2015年8月27日送达，柯丽娟称泉头超市在2015年8月25日强行封闭店面与事实不符。
经质证，柯丽娟认为A1中1200平方米店面与房产证面积513.58平方米相矛盾，且门牌号证书真实性有异议，真实门牌××年，发证单位2017年1月9日开出，发证单位以委员会名义发证不合法。A2对方发函真实性无异议，但是柯丽娟系行使抗辩权，不属于违约。
经审查，上诉人泉头超市提交的证明资料A1、A2均有原件核对，其真实性、合法性、关联性本院均予以确认，可以作为本案认定事实的依据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：在案证据仅能证明福州市晋安区东浦路59号茂林大楼底层商场、底层写字楼、夹层1-11号属案外人福州市晋安区泉头农场所有，泉头农场仅将底层商场出租泉头超市等人，并由泉头超市全权负责转租等经营。根据福州市晋安区人民政府于1996年11月21日榕晋政综（1996）157号关于同意建办泉头农贸市场的批复，仅为同意泉头农场在东浦电建路50号茂林大楼底层商场、底层写字楼建办泉头农贸市场，而泉头农场所建的讼争店铺不在前述建筑面积之内，即超出晋安区人民政府批复同意建办的范围内，故讼争店铺属未经批准建设的临时建筑。因此，案涉租赁合同因损害国家和社会公共利益而无效。对此，签约双方均有过错，但泉头超市作为出租方明知讼争店铺系未经批准建设的临时建筑不能出租仍对外签订租赁合同应负主要责任，柯丽娟作为承租方对租赁物是否合法负有审查义务却疏于审查应负次要责任。
虽然讼争店铺系违章建筑导致讼争合同无效，但在被依法拆除前还是由泉头超市占有使用，故其有权要求承租人柯丽娟支付其占用房屋期间的占用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在案证据证明柯丽娟于2015年8月25日前实际使用讼争店铺，应参照合同约定的租金标准向泉头超市支付讼争店铺占有使用费。虽然双方在合同中载明讼争店铺面积为90平方米，但约定的月租金未明确系依面积计价，故柯丽娟主张泉头超市按实际使用面积计退租金，无事实与法律依据。2015年8月25日至2016年5月23日期间讼争店铺因纠纷被封闭，柯丽娟共计9个月未实际使用讼争店铺，泉头超市租金亦有损失，由于双方均不能证明讼争店铺被封闭系何方所为，故一审依当事双方过错程度分担租金损失正确。柯丽娟在讼争合同签订后对讼争店铺进行装修并购置配套设备，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，一审亦依当事双方过错程度分担该损失正确。
泉头超市主张的水电费及卫生费，因未能提供实际发生的金额的证据而不能得到支持。因讼争合同无效，故泉头超市请求没收押金没有法律依据，一审未予支持正确。
综上，上诉人柯丽娟、上诉人泉头超市的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6801元，由上诉人柯丽娟、上诉人泉头超市各负担3400.5元。一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
审 判 员 陈 辉
审 判 员 田始凤
二〇一七年十月十二日
法官助理 廖小航
书 记 员 钟许珠