浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初2771号
原告卢红芳，女，汉族，住永康市。
委托代理人楼朝有、陈盛，永康市大众法律服务所法律工作者。
被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人马连胜，董事长。
委托代理人吴鸿平，浙江陈吴记律师事务所律师。
原告卢红芳与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈益民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢红芳及共委托代理人陈盛，被告委托代理人吴鸿平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢红芳诉称：2013年11月28日、2013年12月25日，原告在被告：商品房为精装修，第二笔房款由被告负责办理银行按揭贷款手续等等邀约承诺下，向被告支付了两笔购房首付款226000元、220000元，与其就磐安不夜城2幢1-205室与7幢1-211室签订了《商品房买卖合同》。原告并于同日将银行办理按揭贷款所需材料均交付给了被告。合同约定：被告应分别在2014年9月30日前、2014年12月30日前，将符合条件的商品房交付原告使用，在2014年12月30日、2015年3月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告。对于逾期交房、逾期交证的违约责任也有明确约定。数月后，原告及其他商品房、商铺购买者才得知因被告投资资金、施工单位工程款、2013年下半年即已停工等种种原因情形，相关银行早已停止办理磐安不夜城工程项目的商品房、商铺的按揭手续。对于第二笔房款按揭支付，交房及交付土地、房屋权属证书事项，虽经原告及其他购房户多次催促、政府相关部门多次投诉，可被告至今也未能履行交付义务。综上所述，被告在销售和合同签订过程中涉嫌欺诈。为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付迟延交房和迟延交付房屋权属证书违约金共计人民币177428.6元（其中迟延交房违约金按已付购房款226000元的每日万分之五计算，自2014年10月1日开始计算，暂算至2016年5月27日止计人民币57865元，已付购房款220000元按每日万分之五计算，从2015年1月1日开始计算，暂算至2016年5月27日止计人民币56320元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款226000元的每日万分之三计算，自2015年1月1日至2016年5月27日止计人民币35391.6元，已付购房款220000元的每日万分之三计算，自2015年4月1日至2016年5月27日止计人民币27852元。该项此后的违约金实际应计算至实际履行之日止）。2、判令被告向原告交付精装修的磐安养生不夜城2幢1-205室、7幢1-211室商品房及该两处房产的土地使用权证和房屋所有权证。3、诉讼费用由被告承担。
被告万豪旅游辩称：一、根据双方签订的商品房买卖合同，第七条约定付款方式是首付加按揭，合同签订当日起三十日内确保出卖人收到买受人通过银行放贷的相关款项，可至今被告未收到剩余房款，根据商品房买卖合同第九条约定，原告未能付清房款的，被告可以顺延交付房屋不承担违约责任。同时房屋产权登记证书，应在原告支付全部房款才能办理，所以其责任应该由原告自行承担。二、原、被告签署了委托经营管理协议，被告于2016年5月9日商品房竣工备案后代为原告验收该房并直接办理交接手续，并于2016年5月27日信件通知原告办理不动产登记证，原告至今尚未办理产权证书，延期办理属原告行为。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2013年11月28日，原告卢红芳与被告万豪旅游签订《商品房买卖合同》（合同编号20131100131）一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块（磐安养生不夜城）7幢1-211号商品房，该商品房总价款43万元整。付款方式：合同签订之日支付首付款22万元，同时与出卖人指定的银行签订按揭贷款合同，买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将商品房交付买受人；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。同时，出卖人承诺于2015年3月30日前，取得土地、房屋权属初始登记证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。另，双方签订《磐安县养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》一份，约定被告代为验收该房并直接办理该房交接手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付价款22万元，同时支付了个人房屋抵押保险费、预告登记费，以及办理按揭所需资料。
2013年12月25日，原告卢红芳又与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20131200234）一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块（磐安养生不夜城）2幢1-205号商品房，该商品房总价款436000元整。付款方式：合同签订之日支付首付款226000元，同时与出卖人指定的银行签订按揭贷款合同，买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同约定：出卖人应当在2014年9月30日前，将商品房交付买受人；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。同时，出卖人承诺于2014年12月30日前，取得土地、房屋权属初始登记证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。另，双方签订《磐安县养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》一份，约定被告代为验收该房并直接办理该房交接手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付价款226000元，同时支付了个人房屋抵押保险费、预告登记费，以及办理按揭所需资料。
后因故按揭未能办成，但被告并未通知原告不能办理或需补全资料。2016年5月9日，被告取得竣工验收备案证明，并代为原告验收并直接办理了上述商品房交接手续。原告至今未支付上述商品房剩余购房款共计42万元。
以上事实，有原、被告陈述，以及《商品房买卖合同》、收款收据、磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议、竣工验收备案表、通知销售广告、照片、判决书、个人房屋抵押保险费收款收据等证据所证实。
本院认为，卢红芳与万豪旅游签订的二份商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪旅游未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给卢红芳已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且卢红芳也未提供证据证明因万豪旅游的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。现因万豪旅游的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且万豪旅游作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理按揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但万豪旅游却在两年多的时间内未履行合理义务，致使双方未能在合理期限内及时磋商并达成新的合意，故万豪旅游应当在合理期限内承担未能按时交房、交证的违约责任。该合理期限，本院综合考量各业主与万豪旅游合同签订的时间，约定的交房、办证时限、业主的实际损失、万豪旅游的支付能力等因素，酌情确定为各合同约定的交房之次日起一年。在该合理期限后，卢红芳作为商品房销售合同的一方当事人，在支付了首付款后未对合同的履行情况，尤其是对按揭贷款事宜办妥与否尽到充分的注意义务，故不应再由万豪旅游承担违约责任。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接。万豪旅游认为按揭贷款未能办理系卢红芳的原因，证据不足，本院不予采信。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告卢红芳迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币61079.4元（其中迟延交房违约金按已付购房款226000元自2014年10月1日至2015年9月30日和已付购房款22万元自2014年12月31日至2015年12月30日，每日万分之三计算，计人民币48837元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款226000元自2014年12月30日至2015年9月30日和已付购房款22万元自2015年3月30日至2015年12月30日，每日万分之一计算，计人民币12242.4元）。限于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告卢红芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1924元（已减半收取），由原告卢红芳负担1262元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担662元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈益民
二〇一七年六月十五日
代书记员 陈 云