湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1122民初1659号原告：董正大，男，汉族，1990年9月11日出生，住湖北省红安县，委托诉讼代理人：阮祥勇，湖北朴诚勇毅律师事务所律师，一般代理。被告：陈勇，男，汉族，1977年1月1日出生，住湖北省红安县，被告：吴成友，男，汉族，1964年4月27日出生，住湖北省红安县，原告董正大与被告陈勇、吴成友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告董正大与被告陈勇2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告陈勇退还购房款26万元，并按总房款的20%支付违约金人民币65280元，被告吴成友对前述款项承担连带责任；3、请求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年2月29日，原被告签订书面《房屋买卖合同》，约定陈勇于2017年8月30日前将房产证和其他证件交给董正大，董正大将所有余款付清，如陈勇违反协议，则董正大有权终止合同，并无条件全额退还购房款，且陈勇需额外赔偿董正大20%的违约金。为便于合同履行，吴成友于当日出具《保证书》一份。但截止今日，原告多次催促被告办理房产过户手续，被告一直拖延。事后双方多次协商也未达成一致意见，原告为维护自己权益诉至本院。被告陈勇答辩称，1、不同意解除合同，因为房子办的是按揭贷款，2017年9月4日其提前将房子的贷款还完了，提前了20年；2、如果解除合同，其本人这方也有损失，为提前还完贷款，其向第三人借款50000元并承诺按每天1000元给对方利息，董正大也在场知晓此事；3、自签订合同之日起，其已将钥匙交给董正大，房屋里面是什么样子也不清楚。被告吴成友答辩称，其与原被告都是熟人，其本人是公证人，并不是担保人，不应该承担连带责任。本院经审理认定如下事实：吴成友作为中间人，介绍陈勇和董正大相识并协商买卖房屋一事，双方达成一致后，董正大于2015年2月18日向陈勇支付260000元购房款。2016年2月29日，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定陈勇将红安县城关镇迎宾大道**房屋出售给董正大，总价款为326400元，陈勇于2017年8月30日前将房产证和其他证件交给董正大时，董正大将余款付清，若违反该条协议，董正大有权终止合同，陈勇无条件全额退还购房款，且陈勇需额外赔偿董正大20%的违约金。第八条：“以上所述，如有违约，违约方必须赔偿购房款的10%，作为违约金赔偿给守约一方。”买卖双方分别签名，吴成友作为公证人亦签名。同日，吴成友出具保证书，内容为“陈勇、董正大双方买卖房产一事，本人确保2017年8月30日前办理房产证、土地使用证交接过户事宜，甲方有任何理由拖延直接本人负责”。原被告对合同的效力、陈勇是否违约及违约金是否过高、吴成友是否应承担保证责任有争议。原告认为合同的双方为完全民事行为能力人，陈勇已收房款260000元并将房屋钥匙交给董正大。陈勇的配偶罗晓玲亦未通过法律程序或其他途径向原告主张权利，实为对陈勇缔结合同的一种默认和认可，故合同有效。陈勇未按照合同约定于2017年8月30日前办理房屋产权手续，其行为违约。原告认为违约金是按照合同约定以房款的20%计算的，该违约金是双方自愿约定的，意思表示真实，且该约定是针对办理房产过户手续所作的特别约定，双方应遵守。吴成友作为保证人出具保证书应承担保证责任。被告陈勇认为，房屋登记在其妻罗晓玲名下，合同中无其妻签名，故合同无效，违约金亦无效，其未违约并在积极履行合同。被告吴成友认为，其仅是公证人，不应承担连带责任。另查明，诉争房屋系按揭贷款购买，贷款人为罗晓玲，其与陈勇系夫妻关系。庭审中，罗晓玲表示其知晓陈勇与董正大之间买卖房屋的事，且对《房屋买卖合同》予以追认。本庭亦向被告陈勇、吴成友释明是否要求调整原告提出的违约金，被告陈勇认为合同是吴成友带其去签订的，没有看合同内容，原告起诉不合理。被告吴成友认为违约金过高，不应该支持。关于原被告签订的《房屋买卖合同》的效力及违约金问题。本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原被告约定陈勇违反约定期限交付房产证和其他证件的，董正大有权终止合同，故对原告请求判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告尚未支付的房款66400元终止履行，已付房款260000元由被告陈勇向董正大予以返还，故对原告要求被告陈勇返还购房款的诉讼请求本院予以支持。陈勇未按约定期限办理房产过户属违约，故守约方董正大可依合同约定要求被告支付违约金。被告陈勇认为违约金无效，被告吴成友抗辩违约金偏高，本院认为双方虽对逾期办理房产证约定了违约金的计算比例，但该约定不明，故对原告主张按总房款的20%支付违约金65280元的诉讼请求本院不予支持。双方签订的合同第八条约定，违约方必须赔偿购房款的10%作为违约金给守约方，结合原告已于2015年2月18日向被告陈勇支付260000元以及被告陈勇的过错程度，依据公平和诚实信用原则，本院酌定违约金为25000元。对被告陈勇的其他抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持。关于吴成友是否应承担连带保证责任的问题。吴成友出具保证书的内容为“陈勇、董正大双方买卖房产一事，本人确保2017年8月30日前办理房产证、土地使用证交接过户事宜，甲方有任何理由拖延直接本人负责”。该约定包含了吴成友对陈勇将系争房屋过户给董正大这一非金钱债务进行保证的意思，符合法律规定的连带保证责任的构成要件，合法有效。系争房屋买卖合同因陈勇违约而解除，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，董正大要求吴成友就系争房屋买卖合同解除后陈勇返还房款、支付违约金的义务承担连带保证责任，法院予以支持。吴成友承担保证责任后，依法有权向陈勇追偿。吴成友称其仅是公证人，不应当承担保证责任的抗辩意见本院不予采纳。综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告董正大与被告陈勇于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈勇向原告董正大退还房款260000元，并支付违约金20000元，此款于本判决生效之日起十日内付清；三、被告吴成友对上述债务承担连带赔偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6000元，减半收取计3000元，由被告负担2700元，原告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  文娇二〇一七年十二月一日书记员  刘榆