黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终1299号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司木兰县支行，住所地黑龙江省木兰县木兰镇木兰大街122号。
负责人：付双峰，该行行长。
委托诉讼代理人：刘剑锋，黑龙江郎信银龙律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：魏晓丽，黑龙江郎信银龙律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：黑龙江汇达行房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区颐园街2号810室。
法定代表人：周启明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周韵松，男，1988年2月25日出生，汉族，该公司工作人员，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：鞠文英，黑龙江孟繁旭律师事务所执业律师。
原审原告：霍启祥，男，1953年4月1日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市木兰县。
委托诉讼代理人：钟德义，男，1949年2月10日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省木兰县。
上诉人中国农业银行股份有限公司木兰县支行（以下简称木兰农行）、黑龙江汇达行房地产开发有限公司（以下简称汇达行公司）因与原审原告霍启祥财产损害赔偿纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市木兰县人民法院（2016）黑0127民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人木兰农行的委托诉讼代理人刘剑锋、魏晓丽，上诉人汇达行公司委托诉讼代理人周韵松、鞠文英，原审原告霍启祥的委托诉讼代理人钟德义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
木兰农行上诉请求：撤销（2016）黑0127民初1174号民事判决，改判由汇达行公司承担赔偿责任，木兰农行不承担责任。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。1.木兰农行与汇达行公司系置换法律关系而非委托法律关系。2013年4月，汇达行公司向木兰县有关部门申请立项，进行棚户区改造工程，该工程范围涉及木兰农行办公楼所在区域。2013年5月，木兰县人民政府批准该项目申请，并下发批复文件木政发[2013]11号《木兰县人民政府关于农业银行区域进行房屋征收的决定》，汇达行公司项目申请的四至范围与政府批准的四至范围相同。木兰农行为配合政府棚户区改造新规划，经向上级行多次请示并得到批复，木兰农行与汇达行公司签订了名为委托实为置换的《委托开发协议》，后该协议被2013年9月双方签订的《房屋置换协议书》废止，并且两份协议的换建面积相同，都是拆一还一。一审法院以日期不明而未认定《房屋置换协议书》的效力是违法采信证据，木兰农行提交的《房屋置换协议书》明确写明日期并且印章齐全，至于汇达行公司的材料是否齐全是其自身错误造成，与木兰农行无关，不能因此而否定《房屋置换协议书》的效力。2．木兰农行办公楼换建与24户居民动迁是不同的民事法律关系。2011年1月19日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”只有政府才能成为拆迁主体，即便木兰农行与汇达行公司之间是委托法律关系，也只是委托其翻建木兰农行办公楼，并未委托汇达行公司拆迁24户居民住宅。《委托开发协议》第二条第九项明确表明汇达行公司负责拆迁木兰农行的楼房。汇达行公司于2013年1月10日与被拆迁人签订《房屋拆迁安置合同》，该日期早于2013年6月汇达行公司与木兰农行签订《委托开发协议》的日期，也早于2013年5月2日木兰县人民政府决定征收的日期。由此可知，汇达行公司违法拆迁，早于政府允许前期准备工作，急于开发房地产项目。后来因为资金不足，项目开发失败后，汇达行公司企图让木兰农行代其承担责任。汇达行公司超出委托的范围和权限从事拆迁行为，因其偿还能力有限，引起24户居民上访。居民认为木兰农行具有赔偿能力，故列为被告。一审法院迫于压力，判令同样遭受侵权损失的木兰农行承担连带赔偿责任。3.证人证言与所证事实不符。证人陈某只是木兰农行普通员工，其走访居民仅是为了配合了解其他住户动迁情况，并不能证明木兰农行参与汇达行公司动迁24户居民。陈某也是24户居民之一，与本案有利害关系，因其是木兰农行职工，不便起诉木兰农行，所以以证人的方式出现，通过证人证言的方式以实现自己的利益。木兰农行对居民的动迁没有决定权，24户居民最后同意动迁是因为汇达行公司对他们进行了某种利益上的承诺，完全是因为双方签订了《房屋拆迁安置合同》。汇达行公司与居民在办公楼签署动迁安置协议，木兰农行只是好意提供方便，汇达行公司与24户居民自愿签订《房屋拆迁安置合同》，木兰农行没有阻止的缘由和必要，不能因为双方签约地点在木兰农行的办公楼就认定木兰农行参与了拆迁协议，这与事实严重不符。4.翻建办公楼必须拆除家属楼的说法不成立。政府新规划只要求拆除办公楼，家属楼与木兰农行办公楼是两个楼，翻建办公楼与是否拆除家属楼二者之间无法律联系，是24户居民与汇达行公司达成拆迁家属楼的协议，与木兰农行无法律联系。二、一审法院判决适用法律错误。汇达行公司未能履行与24户居民签订的《房屋拆迁安置合同》，应对24户居民承担违约责任，木兰农行非该合同的当事人。汇达行公司与24户居民在木兰县人民政府决定征收该土地区域之前签订《房屋拆迁安置合同》，该协议也发生在汇达行公司与木兰农行签订《委托开发协议书》之前，说明其早有动迁的打算和准备。只是因为木兰农行也在拆迁范围内，所以汇达行公司与24户居民强拉硬拽木兰农行以实现这些居民的债权。木兰农行并非《房屋拆迁安置合同》的当事人，一审法院牵强地认定汇达行公司与木兰农行对24户居民住宅构成侵权。事实是该24户居民基于《房屋拆迁安置合同》才进行的搬迁，后汇达行公司因资金不足导致项目开发失败，24户居民被迫迁回原住宅，24户居民的财产损失系因汇达行公司违约造成的。汇达行公司的违约行为是24户居民财产受到损失的根本原因，木兰农行也因其违约遭受严重损失。如果认定24户居民的财产损失与汇达行公司的违约行为形成因果关系，即无法判令木兰农行承担连带责任，因此一审法院牵强认定为侵权法律关系以达到使木兰农行成为责任主体的目的。木兰农行并不是拆迁24户居民的主体，也无法实施任何侵权行为，24户居民是因为汇达行公司与其签订的《房屋拆迁安置合同》有利可图才作出的搬迁决定，一审法院适用法律错误。综上所述，木兰农行主张因汇达行公司违约导致24户居民住宅受损，应当由汇达行公司承担对24户居民因违法拆迁行为造成的财产损害赔偿责任。木兰农行与24户居民房屋的拆迁无因果关系，对该损害无过错，木兰农行不应承担侵权损害赔偿责任。三、一审法院判决违反法定程序。本案立案案由为拆迁安置合同纠纷，结案案由直接认定为财产损害赔偿纠纷，审理过程中未向当事人释明，违反法定程序。
针对木兰农行的上诉请求，汇达行公司辩称，与汇达行公司的上诉请求和理由一致。
针对木兰农行的上诉请求，霍启祥辩称，一、木兰农行与汇达行公司之间形成是委托法律关系，木兰农行是委托人，基于委托关系产生的法律后果应由委托人木兰农行承担全部法律责任。2013年6月7日，木兰农行与汇达行公司正式签订《委托开发协议》，不但协议名称有“委托”字样，协议的内容也是“委托”，而且协议笫一条中第一句话阐述的更加清楚“全面”、“委托”。至于木兰农行提交的、木兰农行填写落款日期为2013年9月1日的《房屋置换协议书》，因与汇达行公司提供的《房屋置换协议书》内容不符（汇达行公司的原件上没有日期），汇达行公司也不承认是2013年9月1日签署。另外，木兰农行只给霍启祥等看过《委托开发协议》，没有出示过《房屋置换协议书》。2014年3月4日，木兰农行与汇达行公司、跃邦开发公司签订《补充协议》，该《补充协议》明确提到的原协议，仍然是指《委托开发协议》，而且最后仍然强调补充协议与原协议都是有效的，《补充协议》证实《委托开发协议》没有被废止。木兰农行应当承担其基于委托关系产生的法律后果。二、与霍启祥等人签订拆迁协议的主体实际是木兰农行，霍启祥当时并没有见到汇达行公司的工作人员，实际行为人也应当依法为此承担民事法律责任。一审期间，霍启祥提供木兰农行的工作人员到庭作证，证人明确证实当时是证人拿着空白拆迁安置合同找霍启祥签署的拆迁安置协议，内容都是木兰农行的工作人员填写的，时间为2013年1月10日。霍启祥等人并不认识汇达行公司的人员，也没有见到汇达行公司的工作人员，完全是木兰农行的工作人员拿着合同让霍启祥签的。拆迁协议实际并没有执行，霍启祥等人都没有因此搬走。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，政府才是国有土地上房屋征收与补偿的主体，才有资格对国有土地上的房屋进行拆迁、征收、补偿。2013年5月2日，木兰县人民政府发布《关于农业银行区域进行房屋征收的决定》，决定对案涉项目房产进行征收。木兰县人民政府发布的《房屋征收决定公告》中第三条明确“征收部门”是“木兰县人民政府房屋征收办公室”，第七条要求被征收人与“征收部门”签订协议、完成搬迁。所以，霍启祥虽然与木兰农行的工作人员签署了拆迁协议，但并没有实际履行。三、木兰农行家属楼拆除是木兰农行翻建办公楼项目的必要条件，也是上报上级主管部门的首要依据。2011年6月3日，木兰县人民政府向木兰农行发出拆除木兰农行办公楼的督办通知，要求退至规划线之外（9米）。木兰农行工作人员于2011年7月份，开始做24户居民动迁工作，征询意见，并拿到了24户居民同意拆迁的翻建办公楼的材料。木兰农行家属楼是南北走向厢房楼（一层归木兰农行所有），处于木兰农行南北办公楼中间位置，相距仅1.4米距离，一审时已提交了示意图。相关证据表明，木兰农行翻建办公楼项目规划是商、办、住一体综合办公楼，拆除原有三栋楼后，土地面积才能够用。委托开发协议第二条第六项约定，在去除木兰农行所得和还建其他拆迁原住户回迁面积以外的剩余部分归汇达行公司所有。根本不存在木兰农行未委托汇达行公司拆迁家属楼的说法。四、霍启祥最终不得不搬走的真正原因，是因为始终承担木兰农行家属楼物业管理职能的木兰农行对小区断水、断电、断热、弃管造成的，所以依法应由木兰农行承担赔全部侵权赔偿责任。2013年6月份，木兰农行与汇达行公司签订《委托开发协议》后，不知道什么原因迟迟没有办理拆迁审批手续，也拒绝提供房证给汇达行公司办理房产灭籍手续，但是木兰农行确实已经另租房屋作出搬迁的准备，后来也确实搬了。在这期间，虽然黄金施工期已经结束，但是木兰农行还在以汇达行公司和木兰农行的名义张贴公告、搬迁通知，还在不断地单方通过各种方式找居民协商、洽谈、做思想工作，最后甚至使用断水、断电、断热、弃管等违法方式迫使居民搬迁（包括十一户未签合同的）。尤其是在供热的前期准备阶段，木兰农行已经明确告知居民当年冬季肯定不供暖，要求居民早日搬走，明显是对居民的胁迫，居民们不得不陆续搬走。所以，霍启祥的损失，实际上就是木兰农行胁迫霍启祥搬走造成的，依法其应当承担民事赔偿责任。综上所述，木兰农行为了套取上级资金，早在2011年汇达行公司没有出现之前，就找木兰县人民政府为其下发了督办通知，不但要求对办公楼进行翻盖，还要求必须退出红线9米（即木兰农行家属楼必须同时拆迁）。木兰农行与汇达行公司签署《委托开发协议》之后，木兰农行反复、多次找居民开会，动员居民搬走，最后以胁迫、弃管的方式逼迫居民搬走。搬走以后，木兰农行仍然没有对案涉项目进行翻建和开发，而是在上级资金到位后又搬回原址继续办公。所以，木兰农行愚弄、欺骗、胁迫百姓，导致霍启祥等居民受到损害，其理应当承担赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
汇达行公司上诉请求：撤销（2016）黑0127民初1174号民事判决第一项，改判汇达行公司不承担赔偿责任。事实和理由：一、木兰农行与汇达行公司之间形成的是委托法律关系，根据民法通则第六十三条规定，无论汇达行公司是否存在过错，基于委托关系产生的法律后果，均应当由委托人木兰农行承担全部法律责任。2013年6月7日，木兰农行与汇达行公司正式签订《委托开发协议》，不但协议名称有“委托”字样，协议的内容也是“委托”，而且协议第一条、第一句话阐述的更加清楚即“全面”、“委托”。对此事实，霍启祥等人也举示了该证据，也都清楚知道，木兰农行对外也是公开和认可的，包括初期向木兰县人民政府行文要求配合办理手续。木兰农行提交的落款日期为2013年9月1日的《房屋置换协议书》是木兰农行为应付上级检查，要求汇达行公司为其出具的一份虚假协议，并非双方的真实意思表示。而且，《房屋置换协议书》签署的时间也并非2013年9月1日。对此，汇达行公司已经将持有的另外一份协议原件作为证据提交，证实落款日期处两份协议不一致，一式两份的协议中不一致的部分不能作为双方协议内容予以认定。木兰农行为了规避其基于委托法律关系而产生的法律责任，将这份虚假协议的日期提前到居民们搬迁之前，一方面涉嫌伪造证据，另一方面因与汇达行公司手中的协议内容不一致，一审法院对签订时间不予认定为2013年9月1日是正确的。2014年3月4日，木兰农行与汇达行公司、跃邦开发公司签订《补充协议》。该《补充协议》明确提到的原协议，是指木兰农行与汇达行公司于2013年6月7日签订的《委托开发协议》，同时强调补充协议与原协议都是有效的。《补充协议》一方面说明2013年6月7日的《委托开发协议》没有被废止，另一方面说明汇达行公司于2014年3月4日已与木兰农行达成正式退出木兰农行翻建项目的合意，此后事宜与汇达行公司无关。二、案涉项目确系木兰农行翻建，并非汇达行公司开发。汇达行公司虽然将空白《房屋拆迁安置合同》出借给木兰农行并由木兰农行工作人员与居民签署了合同，但居民们最终搬走是因为木兰农行断水、断电、断暖、弃管造成的，依法应由木兰农行承担赔全部偿责任。2011年6月3日，木兰县人民政府就已经向木兰农行下发《木兰县人民政府关于拆除木兰县农业银行办公楼的督办通知》。一审法院依法核实了相关情况，证实了督办通知的真实性。经一审法院核实，木兰农行为了向上级单位争取增加房屋翻建资金，要求政府配合出具督办通知。督办通知中强调是因为木兰农行办公楼违法占规划红线9米，严重影响城市整体规划要求，所以要求木兰农行整体拆除办公楼主楼，退至规划线之外（退至红线之外，必然拆除案涉家属楼）。该事实说明，木兰农行在2011年就决定翻建办公楼，并非汇达行公司开发行为。木兰农行一审提交的其向上级单位请示及批复等，都说明不是汇达行公司决定开发，而是木兰农行决定翻建。至于家属楼与办公楼是否一体的问题，木兰农行职工陈某出庭作证已经证实，要拆就必须一起拆。无论木兰农行办公楼因占红线需要拆除，还是木兰农行拟自行翻建办公楼，将家属楼一起拆除，是木兰农行办公楼重新建设的前提和条件。家属楼始终由木兰农行管理和维护，楼内居住的也是木兰农行的职工或家属。因此，综合全案其他证据、因果关系，能够得出木兰农行承诺居民原面积回迁，否则木兰农行无法翻建办公楼。木兰农行并非专业翻建单位，只能委托开发公司“全面”处理相关事宜。木兰农行职工陈某，也是当年经办木兰农行办公楼翻建事宜的经办人，在一审出庭作证时还证实，陈某按照木兰农行领导的指示动员24户居民进行拆迁，经走访动员大部分职工表示同意翻建，陈某拿着汇达行公司的空白《房屋拆迁安置合同》与部分居民签订了合同。《房屋拆迁安置合同》签订后，恰逢东北的夏季施工黄金期，但居民们没有一户搬走。进入备冬期后，木兰农行多次张贴公告、搬迁通知，并一次又一次做动员工作，最后干脆断水、断电、断热、弃管，最后大部分居民们被迫搬走。对此事实，木兰农行职工陈某在一审出庭作证时也予以明确证实，所有居民也主张确实是因此才搬走。进而说明，居民的损失是木兰农行强迫搬迁、断水、断电、断热、弃管造成，木兰农行依法应当对居民的损失进行赔偿。三、根据相关法律规定，汇达行公司无权对案涉项目房产进行征收。事实上，对案涉房产实施征收的也不是汇达行公司，而是木兰县人民政府，汇达行公司与居民签订的《房屋拆迁补偿安置访议》并没有履行。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布，政府正式成为国有土地上房屋征收与补偿的主体，开发公司不能、也没有资格对国有土地上房屋进行拆迁，只能政府进行“征收与补偿”。2013年5月2日，木兰县人民政府发布《关于农业银行区域进行房屋征收的决定》（木政发[2013]111号），决定对案涉项目房产进行征收。同日，木兰县人民政府发布《房屋征收决定公告》。其中第三条也明确“征收部门”是“木兰县人民政府房屋征收办公室”，第七条要求：被征收人与“征收部门”签订协议、完成搬迁。因此，木兰农行以汇达行公司名义与部分居民签署《房屋拆迁安置合同》后，双方的合同没有实际履行。居民搬走的原因，正如居民们一审客观强调的那样，正如木兰农行职工陈某出庭证实的那样，由于木兰农行弃管、断水、断电、断暖，是木兰农行侵权行为造成的，依法应由木兰农行承担全部法律责任。综上所述，汇达行公司主张案涉项目是因木兰农行需要对办公楼进行翻建，以及按照要求翻建必须退出红线9米，所以木兰农行必须将家属楼同时翻建。木兰农行因没有翻建经验，2013年6月份与汇达行公司签订《委托开发协议》，后又用汇达行公司的合同与居民签署《房屋拆迁安置合同》。但合同签订后，居民们仍然没有搬迁。夏季施工期结束后，木兰农行又通过张贴公告、搬迁通知、协商、洽谈，及至最后使用断水、断电、断暖、弃管的违法方式迫使居民搬迁，造成居民损失。2014年春季开工前，木兰农行另寻他人，并以《补充协议》的形式终止了与汇达行公司的合作。此后，汇达行公司未再牵扯案涉项目。所以，木兰农行应当对家属楼内居民的损失承担全部法律责任，汇达行公司不应承担民事责任。
针对汇达行公司的上诉请求，木兰农行辩称，一、木兰农行办公楼系合法建筑，因为木兰县人民政府重新规划，要求木兰农行办公楼退出九米，故木兰县人民政府以及木兰农行上级主管部门向木兰农行下发文件。二、办公楼的位置是与街道平行，与家属楼中间有一定间隔，并非相连。木兰农行并未委托汇达行公司进行拆迁。三、与居民签订拆迁合同的是汇达行公司而非木兰农行。汇达行公司向木兰县人民政府申请棚户区改造，且发改委进行了立项，该项目的建设单位不是木兰农行。汇达行公司将整体项目进行扩大导致没有开发成功，致使24户居民造成财产损失，木兰农行造成一定的损失。国有土地上房屋的征收主体应该是政府，而不是汇达行公司，所以汇达行公司与居民签订房屋拆迁安置合同属于违法行为。汇达行公司开发项目的面积是24202平方米，涉及安置住户168户，其中涵盖木兰农行的只有3067平方米，涉及安置居民24户，木兰农行办公楼项目只是汇达行拟开发项目的一小部分。
针对汇达行公司的上诉请求，霍启祥辩称，不同意汇达行公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
霍启祥向一审法院起诉请求：一、判令木兰农行、汇达行公司返还霍启祥房屋所有权证；二、判令木兰农行、汇达行公司连带赔偿霍启祥修缮房盖、自来水、楼道、下水道、内外门费用，连带赔偿霍启祥更换门窗、供热改造、恢复电路、逾期违约金、租房损失、搬迁回迁损失、合同履行后可以获得的利益、各项室内装修损失，合计81,427.67元.
一审法院认定的事实：木兰农行办公楼位木兰大街××号号，根据黑龙江省木兰县木兰镇城市整体规划，占规划红线9米。木兰农行办公楼与院内家属楼相邻，办公楼为正房，家属楼为厢房，二者相距最宽处1.4米。家属楼建成于1995年，共五层，一楼为木兰农行所有，二楼及以上居民住户24户，每户面积均为68㎡。霍启祥房屋为其中一户，单元342-2，层数4，户号2，房屋所有权证号：木房权木镇民字第××号号。2011年6月3日，木兰县人民政府作出木政督字〔2011〕1号《关于拆除木兰县农业银行办公楼的督办通知》。木兰农行拟原址置换营业用房，经请示上级部门批准同意。木兰农行征询家属楼居民意见，拟原面积1：1回迁。该行工作人员持汇达行公司作为拆迁人的《房屋拆迁安置合同》与部分住户签订该合同，并在合同上填写签订地点、签订日期。2013年5月2日，木兰县人民政府作出木政发[2013]11号《关于农业银行区域进行房屋征收的决定》，木兰农行办公楼及家属楼为征收范围内部分区域，该棚户区改造项目并未实施。2013年6月7日，木兰农行作为委托方，与受托方汇达行公司签订《委托开发协议》。2013年9月3日，汇达行公司与霍启祥签订《房屋征收产权置换补充协议》《承诺书》，2013年9月10日，汇达行公司与霍启祥签订《房屋拆迁安置合同》，霍启祥于2013年9月5日搬出，搬家费800元。木兰农行与汇达行公司后又签订《房屋置换协议书》，签订时间不明。2014年3月4日，木兰农行、汇达行公司、跃邦公司共同签订《补充协议》，就由跃邦公司继续履行《委托开发协议》一事达成协议。2015年4月2日，木兰农行作出《告知书》，要求与汇达行公司解除《房屋置换协议书》，并赔偿损失，于2015年4月8日送达至汇达行公司法定代表人周启明。霍启祥等人自2015年8月份开始修缮房屋，维修项目及费用如下：更换家属楼房盖，费用32,000元，24户住户每户分担1,070元，木兰农行按产权份额分担剩余费用；安装自来水，材料费、工时费24,000元，每户分担1,000元；更换门窗，费用182,400元，每户分担7,600元；粉刷家属楼三个楼道，费用9,000元，每户分担375元；更换下水管线，费用12,000元，每户分担500元；电路恢复，费用23,760元，去除每户预交电费220元，每户分担770元；更换农行家属楼各住户及3个公用门锁，费用2,800元，每户分担116.67元。各住户各自对室内进行修缮、装修，费用依各自范围、等级不同而不等。霍启祥于2015年9月5日搬回农行家属楼，搬家费1,200元。此间，霍启祥在外租赁房屋居住生活2年。
一审法院认为，本案立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，经审理，本案应为财产受到损害，权利人请求赔偿损失的纠纷，故案由应为财产损害赔偿纠纷。本案的争议焦点问题为：（一）汇达行公司与霍启祥签订的《房屋拆迁安置合同》合同效力；（二）霍启祥的房屋受到损害，承担责任主体的问题；（三）损失数额的确认。（一）关于汇达行公司与霍启祥签订的《房屋拆迁安置合同》合同效力的问题。汇达行公司作为拆迁人，霍启祥作为被拆迁人，就霍启祥具有所有权的房屋被拆迁一事签订《房屋拆迁安置合同》。该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，《房屋拆迁安置合同》有效。木兰农行、汇达行公司提出的汇达行公司与霍启祥签订的《房屋拆迁安置合同》无效的主张，不能成立。（二）关于霍启祥的房屋受到损害，承担责任主体的问题。1.房屋长时间空置无人管理，会对房屋造成损害，这属于日常生活经验规则。霍启祥搬出后，其房屋空置两年无人管理，结合本案的证据与事实，该房已经造成一定程度的损坏。2.木兰农行自2011年8月起即拟原址新建置换房产，其办公楼占规划红线9米，家属楼一楼为其所有，两楼之间间距仅一米有余。因上述因素，家属楼住户是否同意并参与势必影响木兰农行办公楼翻建项目的进行。木兰农行指派工作人员征询家属楼住户意见，并协商以原面积1：1回迁。在木兰农行、汇达行公司《委托开发协议》签订之前，木兰农行工作人员持汇达行公司作为拆迁人的《房屋拆迁安置合同》与部分住户签订该合同，并在合同上填写签订地点、签订日期。上述行为体现了木兰农行将家属楼拆迁的主观意愿，并参与住户的拆迁工作。3.2013年6月7日，木兰农行作为委托方，汇达行公司作为受托方，双方就木兰农行办公楼翻建项目签订《委托开发协议》，将农行家属楼拆迁，建成办公楼，是木兰农行、汇达行公司共同意愿。4.汇达行公司作为拆迁人与霍启祥签订《房屋拆迁安置合同》，霍启祥基于信赖于2013年8月15日搬出房屋。5.2015年4月8日，木兰农行向汇达行公司送达《告知书》，解除双方签订的《房屋置换合同》。木兰农行办公楼未能建成，霍启祥回迁无望只能搬回，产生房屋修缮费用、搬迁期间房租费用等损害结果。木兰农行办公楼因何未能建成，木兰农行、汇达行公司各执一词，其责任确认不在本案审理范围之内。对霍启祥损害结果的产生，木兰农行、汇达行公司均采取放任的态度。综上，木兰农行与汇达行公司共同实施侵权行为，造成霍启祥损害，应当承担连带责任。（三）关于损失数额的确认。对霍启祥关于损失项目、数额的主张、证据，木兰农行、汇达行公司均有异议，但不主张鉴定。将综合致损原因、当地市场价格、折旧等因素予以认定。1.楼房房盖、下水设施人为因素影响较小，原有窗户为铁质钢窗，木兰农行家属楼建成于1995年，确定损失数额应考虑上述设施折旧因素，结合霍启祥房屋空置两年的事实，木兰农行、汇达行公司赔偿数额比例为20%为宜。2.自来水、电路、门锁、楼道墙体、室内装修等受人为因素、冻胀等影响较为直接。自来水、门锁、楼道墙体，木兰农行、汇达行公司应按实际修缮费用予以赔偿。室内装修应以基础装修为准，综合考量装修项目、材料费用、人工费用等因素，以200元/㎡计算为宜。电路改造费用中包括预交电费220元，应予去除。3.木兰镇内楼房供热管线改造，改造费用由用热方自行承担，霍启祥以哈尔滨融腾管道工程有限公司收取供热管线改造费用《收据》为据，主张供热设施修缮费用，此项费用不予支持。4.搬迁期间，霍启祥租赁房屋解决居住问题，合情合理。综合当地房屋租赁市场价格、被拆迁房屋建筑面积等因素，房屋租赁费用8,000元/年为妥。5.《房屋征收产权置换补充协议》约定：“开发方超过18个工作月没有进户，按原有产权面积每月每平方米给拆迁户补助10元”，应为临迁补助款。经审理，本案为财产损害赔偿纠纷。霍启祥就房屋租赁费用已作主张，并得到支持。故对霍启祥的临迁补助费的请求不予支持。6.财产损害赔偿的基本性质是补偿被侵权人的损失，霍启祥房屋并未被拆除，木兰农行综合楼亦未建成，霍启祥的损失以房屋修缮、租赁房屋、拆迁费用为限，故对霍启祥要求给付回迁面积增加6㎡的可得利益主张，不予支持。霍启祥无证据证实汇达行公司收取其《房屋所有权证》，故对其要求返还《房屋所有权证》的主张不予支持。普通诉讼时效期间为两年，汇达行公司虽提出霍启祥的起诉已超过诉讼时效期间，但并未出示诉讼时效期间起算时间的证据，其主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条第一款第六项规定，判决如下：一、木兰农行、汇达行公司共同赔偿霍启祥房屋修复费用、房屋租赁费用、搬迁费用共35,696元（项目及数额详见附后明细），互负连带责任，限于判决生效后10日内给付；二、驳回霍启祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，由木兰农行、汇达行公司共同负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审对一审法院判决认定的事实予以确认。
另查明，木兰县人民政府作出的木政发（2013）11号《木兰县人民政府关于农业银行区域进行房屋征收的决定》，内容为“县房屋征收办公室：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，经县政府研究，决定对木兰镇内东至民主街、西至丁永臣东侧巷道、南至木兰大街、北至民主二道街围合区域的国有土地上的房屋进行征收。该围合区域内国有土地使用权同时收回。”《房屋征收决定公告》主要内容为“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省市县有关规定，木兰县人民政府对农业银行区域建设项目作出了《房屋征收决定》（木政发[2013]11号），现将房屋征收有关事项公告如下：一、征收目的：棚户区改造；二、征收范围：木兰镇内东至民主街、西至丁永臣东侧巷道、南至木兰大街、北至民主二道街围合区域的国有土地上的所有房屋及其附属设施；三、征收部门：木兰县人民政府房屋征收办公室；四、征收实施期限：2013年5月2日至2013年6月30日；五、征收实施期间，在征收房屋内不得实施新建、扩建、改造房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；不得买卖、析产、租赁、抵押房屋。违反规定实施的，不予补偿；六、补偿方式及具体补偿标准按征收补偿方案执行；七、被征收人应当在征收补偿安置方案确定的签约期限内与征收部门签订补偿协议腾空房屋，完成搬迁；八、被征收人对木兰县人民政府《房屋征收决定》（木政发[2013]11号）不服的，可在本公告之日起60日内向市人民政府申请复议，或在3个月内向木兰县人民法院提起行政诉讼。”二审期间，霍启祥明确陈述“霍启祥不得不搬走的真正原因，是因为承担木兰农行家属楼物业管理职能的木兰农行对小区断水、断电、断热、弃管造成的，依法应由木兰农行承担全部侵权赔偿责任。”
本案争议的焦点问题：（一）霍启祥与汇达行公司签订的《房屋拆迁安置合同》的效力；（二）承担赔偿霍启祥损失的责任主体和责任方式；（三）木兰农行与汇达行公司之间法律关系的性质是否影响本案的裁判；（四）一审法院判决的程序瑕疵是否影响本院二审对本案直接进行实体处理。
（一）关于霍启祥与汇达行公司签订的《房屋拆迁安置合同》的效力问题。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。2011年1月21日房屋征收与补偿条例》，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作……”第五条规定“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定；。”本案中，案涉家属楼位于木兰县。
本案中，案涉家属楼位于木兰县人民政府作出的木政发[2013]11号《木兰县人民政府关于农业银行区域进行房屋征收的决定》和《房屋征收决定公告》中确定的征收范围内，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定和《木兰县人民政府关于农业银行区域进行房屋征收的决定》、《房屋征收决定公告》的内容，汇达行公司依法不能成为案涉住宅楼的征收主体或拆迁人，其与霍启祥签订的《房屋拆迁安置合同》因违反行政法规的强制性规定而无效。一审法院判决认定汇达行公司与霍启祥签订的《房屋拆迁安置合同》有效错误，本院予以纠正。
（二）关于承担赔偿霍启祥损失的责任主体和责任方式问题。
如前所述，鉴于汇达行公司与霍启祥签订的《房屋拆迁安置合同》系无效的，故霍启祥请求汇达行公司和农业银行承担因《房屋拆迁安置合同》未实际履行的违约赔偿责任及合同履行后的可得利益损失无法律依据。案涉房屋损害后果的产生系因木兰农行对案涉家属楼的弃管行为，导致霍启祥等人无法居住，被迫搬出，进而使霍启祥产生了搬迁费用、房屋租赁费用和案涉房屋修复费用等实际损失。且二审期间，霍启祥明确表示“不得不搬走的真正原因，是因为承担木兰农行家属楼物业管理职能的木兰农行对小区断水、断电、断热、弃管造成的，依法应由木兰农行承担全部侵权赔偿责任。”故应由实施侵权行为的木兰农行单独对霍启祥的损失承担侵权赔偿责任，一审法院认定汇达行公司与木兰农行对霍启祥的损害后果的产生采取“放任的态度”并连带承担赔偿责任无事实和法律依据，本院予以纠正。
三、关于木兰农行与汇达行公司之间的法律关系的性质是否影响本案的裁判结果问题。
木兰农行主张其与汇达行公司之间系房屋置换法律关系，汇达行公司主张其与木兰农行之间系委托开发法律关系。本院认为，霍启祥在一审起诉时的诉讼主张为请求判令木兰农行与汇达行公司承担侵权赔偿责任和合同履行后可以获得的利益及逾期违约金，一审法院判决支持其赔偿损失的主张，对其请求合同履行后的可期待利益及逾期违约金予以驳回，霍启祥同意一审裁判结果，且霍启祥在二审庭审中，明确请求由木兰农行和汇达行公司承担侵权责任，而非合同责任，故本案应重点审查对案涉房屋实施侵权行为的主体。至于木兰农行与汇达行公司之间的法律关系的性质如何并不影响本案的处理结果。故本院对木兰农行和汇达行公司上诉请求中关于双方法律关系的主张是否成立，不予审理，双方可另行解决。
四、关于一审法院判决的程序瑕疵是否影响本院二审对本案直接进行实体处理问题。
一审法院对本案与其他另外13起案件分别立案，在判决书中将该14起案件表述为共同诉讼，并在判决书中将吴海臣、钟德义列为共同诉讼代表人，存在程序瑕疵，但该程序瑕疵未影响各方当事人的诉讼权利和实体权利。另外，关于木兰农行称一审法院以拆迁补偿安置合同纠纷案由立案，以财产损害赔偿纠纷案由结案，以及霍启祥二审明确请求由木兰银行、汇达行公司承担侵权赔偿责任，与之前的请求权基础相矛盾，存在程序错误，违反法律规定的问题。本院认为，本案中，霍启祥在存在两个请求权基础的前提下，认为其造成的财产损失是由于木兰农行对案涉房屋的断水、断电、断热、弃管导致的，故诉请二上诉人承担财产损害赔偿的侵权责任，并未违反法律规定。一审法院虽存在未正确、全面行使释明权的情形，但各方当事人围绕霍启祥的财产损害后果是否客观存在及该损害后果是否与木兰支行、汇达行公司的行为存在因果关系进行了举证、质证和辩论，该程序的瑕疵亦未产生影响各方当事人诉讼权利和实体权利的后果。一审法院判决的程序瑕疵并不能影响本院二审对本案直接进行实体处理。
综上所述，汇达行公司的上诉请求成立，予以支持。农业银行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市木兰县人民法院（2016）黑0127民初1174号民事判决第二项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市木兰县人民法院（2016）黑0127民初1174号民事判决第一项；
三、中国农业银行股份有限公司木兰县支行于本判决生效之日起十日内赔偿霍启祥房屋修复费用、房屋租赁费用、搬迁费用共35,696元；
四、驳回中国农业银行股份有限公司木兰县支行的上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费1,384元（一、二审霍启祥与木兰农行各预交692元），由中国农业银行股份有限公司木兰县支行负担；黑龙江汇达行房地产开发有限公司预交的二审案件受理费692元予以退回。由中国农业银行股份有限公司木兰县支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 关 冰
审判员 刘松江
审判员 李庆军
审判员 刘炳柏
审判员 王 琦
审判员 唐玉贵
审判员 刘万福
审判员 付玉林
二〇一七年五月十二日
书记员 李 娜