河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14919号
上诉人（原审被告）：张秀华，女，1944年09月10日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王广前，河南千业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐浩楠，河南千业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田素芹，女，1960年09月10日出生，汉族，住河南省淮阳县。
委托诉讼代理人：陈湘，河南鲲之鹏律师事务所律师。
上诉人张秀华因与被上诉人田素芹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张秀华的委托诉讼代理人王广前、唐浩楠，被上诉人田素芹及其委托诉讼代理人陈湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张秀华上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人田素芹的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方在房屋中介方签订的《房屋买卖合同》系格式合同，合同条款并非双方合意的结果；本案争议的房屋属于李恩贤法定继承人共同共有，上诉人张秀华签订合同的行为属无权处分行为；被上诉人的行为并不构成善意取得，一审判令继续履行合同、办理房屋过户不当；上诉人张秀华在履行合同过程中并未违约，被上诉人的损失应由其本人承担。
田素芹辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
田素芹向一审法院起诉请求：1、被告继续履行买卖合同，将涉案房屋过户给原告；2、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月21日，原告田素芹作为乙方、被告张秀华作为甲方、郑州市正天房地产经纪有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方自愿将坐落于郑东新区商都路XX号X号楼东X单元XX层XX号的房屋出售给乙方，甲乙双方协商后房屋实际成交价格为215万元，乙方于本合同签订时支付定金及佣金壹万元整（其中佣金及过户服务费6000元，余额作为代收的定金），甲方同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由丙方保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金，原告的付款方式为按揭贷款；合同签订后10个工作日内，共同办理房产按揭贷款手续；若该房屋为共同房屋，在签订本合同时，被告需保证已取得其他共同所有人的同意，有权代表其他共有人签署本合同，若因此影响合同履行的，产生的一切后果及违约责任由被告承担；甲乙双方于签订本合同10个工作日内到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在贷款审批后7个工作日内将首付款（不含定金）65万元交于甲方，剩余房款150万元由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户；此房价格包含地下车库一个，车位号G347；乙方可以指定房子过户到其他人名下。2016年7月21日，被告张秀华收到原告田素芹购房定金1万元，并向原告出具收据。同日，被告张秀华按照合同约定将本案房屋房产证原件交于居间方郑州市正天房地产经纪有限公司第三十分公司。后，被告张秀华以房子涨价为由，让原告加价进行交易，双方未达成一致意见，被告张秀华未依约履行办理房屋买卖交易相关手续的义务，引发诉讼。另查明，被告之夫李恩贤于2015年10月27日去世。李恩贤与被告张秀华夫妇有两个女儿分别为李雯、李艺，本案所涉房屋系李恩贤生前与张秀华共同财产，李雯、李艺系李恩贤法定继承人。原一审庭审时，被告自认李恩贤去世时没有遗嘱，去世后继承人没有对遗产进行分割。本案庭审时，被告称因该房产是遗产，无法再进行按揭贷款，目前房子由被告居住，没有抵押。原告称在贷款不能的情况下，可以随时一次性支付房款。受理该案后，经多次调解未果。
一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同的主要内容不违反法律的禁止性规定，双反均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告田素芹依约支付了购房定金，被告张秀华出具了相应收据，对此一审法院予以认定。本案中，被告张秀华丈夫去世后房屋虽存在权属共有的情况，但签订合同时被告张秀华对房屋买卖合同中第六条第2款没有提出异议，并在合同上签字，基于本案房屋另外两名共有人系本案被告张秀华的子女，且签订房屋买卖合同之时李雯、李艺并无提出异议，原、被告发生争议至今所有继承人均没有启动继承程序对房屋进行分割，从而阻却合同的履行。综合考虑本案整体案情和双方提交的证据，一审法院认为，此次交易中原告田素芹有理由相信被告张秀华有处分权。本案中，原、被告间的房屋买卖合同有效，原告田素芹按照合同约定履行了支付房屋定金的义务，被告张秀华应当按照约定履行房屋买卖合同中约定的义务，且本案中并不存在合同无法继续履行的法定情形，故对于原告请求被告张秀华按照合同约定继续履行合同义务将涉案房屋过户给原告的诉求，合法有据，予以支持。鉴于原告尚有214．6万元房款尚未付清，且目前无法通过按揭贷款方式付款，原告当庭表示，有能力随时现金支付房款，为减少当事人诉累，综合本案案情，一审法院酌定原告田素芹于本判决决生效后十日内付清剩余房款214．6万元，被告于收到房款后三十日内协助原告田素芹办理争议房产的过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：原告田素芹于本判决生效后十日内向被告张秀华付清剩余房款214．6万元，被告张秀华于原告田素芹付清剩余房款后三十日内协助原告田素芹将位于郑州市郑东新区商都路XX号X号楼东X单元XX层XX号的房产过户登记到原告名下（房产证号：郑房权证字号1501165663）。案件受理费4825元，保全费5000元，共计9825元，由被告张秀华负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，双方对于上诉人张秀华是否存在违约行为争议较大。上诉人张秀华认为其积极履行了合同义务，配合对方办理相关手续，因房屋系共有状态，银行按揭贷款手续未审核通过；被上诉人田素芹主张上诉人张秀华签订合同后要求加价进行交易，不配合办理相关手续，存在根本违约行为。庭审中双方均认可本案争议的房屋并未交付给被上诉人田素芹。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人张秀华上诉称双方在房屋中介方签订的《房屋买卖合同》系格式合同，合同条款并非双方合意结果的请求，因其提交的证据不足以证明其主张，故上诉人张秀华的该上诉请求不能成立，本院不予支持。本案争议房产系上诉人张秀华与李恩贤的夫妻共同财产。李恩贤去世后，该房屋应属上诉人张秀华及其女儿李雯、李艺共有。上诉人张秀华与被上诉人田素芹签订合同将本案争议房屋出售给被上诉人田素芹，并未征得其女儿的同意，且在一审法院审理期间，李雯、李艺出具声明并未对本案《房屋买卖合同》予以追认。故应当认定上诉人张秀华未经其他房屋共有人事先授权和事后追认，属于无权处分行为。故上诉人张秀华上诉称本案争议的房屋属于李恩贤法定继承人共同共有，上诉人张秀华签订合同的行为属无权处分行为的请求，理由正当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故应当认定本案买卖合同中的无处分行为并不影响合同效力，该买卖合同属有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，双方争议的房屋并未交付给被上诉人田素芹，也并未办理相关产权登记，被上诉人田素芹并不构成善意取得。双方签订的买卖合同侵犯了其他共有人的合法权益，被上诉人田素芹对涉案房屋享有的债权请求权无法对抗涉案房屋共有人对涉案房屋享有的物权，不能发生强制过户的物权变动效力。故被上诉人田素芹要求继续履行合同、将涉案房屋过户的请求，没有法律依据，应予驳回。上诉人张秀华上诉称被上诉人的行为并不构成善意取得，一审判令继续履行合同、办理房屋过户不当的请求，理由正当，本院予以支持。上诉人张秀华因未取得处分权致使标的物所有权不能转移，作为买受人的被上诉人田素芹可以另案要求上诉人张秀华承担违约责任或要求解除合同、赔偿损失。
综上所述，上诉人张秀华的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初16号民事判决；
二、驳回被上诉人田素芹的诉讼请求。
一审案件受理费4825元、保全费5000元，由被上诉人田素芹负担；二审案件受理费4825元，由被上诉人田素芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向军
审判员 安 军
审判员 侯军勇
二〇一七年十二月二十六日
书记员 黄奕潇