杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初5826号原告：李黄云。原告：孙文灿。两原告共同委托代理人：寇迪，浙江四乔律师事务所律师。两原告共同委托代理人：应吉吉，浙江四乔律师事务所律师。被告：陈惠琴。被告：何德民。委托代理人：汪挺，浙江杭天信律师事务所律师。原告李黄云、孙文灿（以下简称两原告）为与被告陈惠琴、何德民（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月22日向杭州市西湖区人民法院起诉，后被告何德民对本案管辖权提出异议，杭州市西湖区人民法院经审查后认为，两被告经常居住地均在杭州市余杭区，故裁定被告何德民对本案管辖权提出的异议成立，并将本案移送本院处理。本院于2017年4月19日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判，并于2017年5月18日公开开庭，两原告及其共同委托代理人应吉吉、被告何德民及其委托代理人汪挺到庭参加诉讼，被告陈惠琴经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。两原告起诉称，两原告与两被告签订《杭州市房屋转让合同》，该合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。现两原告已经按约履行了合同义务。但两被告迟迟不配合两原告办理相关手续，拒绝全面履行合同义务，两原告经多次催促和协商，两被告亦拒绝履行。根据合同法第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同法第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。特起诉，请求判令：1、两被告继续履行合同，配合两原告办理验件、过户等后续相关手续直到合同义务完全履行；2、两被告承担违约金178000元整；3、两被告承担本案诉讼费、保全费。两原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、杭州市房屋转让合同、代理合同、补充协议各一份，用于证明原、被告存在合同关系以及双方约定权利义务内容的事实。2、工商银行转账记录一份，用于证明两原告已经支付首付款，履行合同义务的事实。3、收据两份，用于证明两被告已经收到首付款及定金的事实。4、原、被告通话录音、视频文字整理及光盘两份，用于证明两原告因自己原因主观上不愿意继续履行合同的事实。5、与快递员通话文字整理稿及光盘各一份，用于证明两被告收到两原告发的律师函，通知其履行合同的事实。6、微信截屏一份，用于证明两原告已经按期履行合同义务的事实。被告何德民答辩称，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》在形式上合法性是有瑕疵的，在签订合同当天即2016年8月14日签订了一份协议，也约定了房屋买卖双方的权利义务关系，该协议是真实的合同，故房屋买卖存在阴阳合同的现象，《杭州市房屋转让合同》不是双方真实意思表示，后一份协议是双方真实意思表示。在合同履行过程中，中介及两原告均未正式通知两被告已经通过了银行贷款的审批情况，目前也没有看到书面材料，直到现在该房屋也不具备过户的条件，对方有证据可以补强。被告认为两原告未按合同履行，其诉请没有合法的合同作为载体，没有依据，请求驳回原告诉请。被告何德民未提供证据材料。被告陈惠琴未答辩，也未提供证据材料。两原告提供的证据，被告陈惠琴在收到证据副本后，未在答辩期提出异议，被告何德民当庭质证，对证据1中《杭州市房屋转让合同》三性有异议，认为该合同不是双方当事人真实意思表示，应该向房管局提交双方真实意思的合同进行备案，对代理合同三性也有异议，记载的不是双方真实意思表示，只记载了178万元，是为了规避税收，对补充协议三性无异议，系双方真实意思表示，可以反映出房屋价款是以这份为准的，记载内容的合法性也有异议的，其中装修款另计15万元，但该房屋是毛坯房。对证据2，没有异议，的确收到首付款。对证据3，三性无异议。对证据4-5，被告无法播放，原始载体记载的内容与提交的副本不完全一致，有所缺失，两原告应按照原始完整载体提交法庭。对证据6，三性无异议。本院经审核后对两原告提供的证据1-3、6的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。两原告提供的证据4，本院对其中录音及视频的真实性予以确认，但文字整理稿与原始载体不一致，存在整理及删减，本院不予确认。两原告提供的证据5，无法证明其待证事实，本院不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：两原告（乙方）与两被告（甲方）、杭州我爱我家房地产经纪有限公司临平分公司于2016年8月14日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定两被告将坐落于杭州市余杭区房屋转让给两原告，转让价格1780000元。双方约定两原告于2016年8月28日前支付首期款534000元至第三方监管账户，余款由两原告申请银行贷款，须于2016年8月28日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。双方还对违约责任、产权登记等做出了如下约定：“第六条甲方逾期交房的违约责任除不可抗力的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算。逾期交付超过10天，乙方有权按下述第2中约定追究甲方的违约责任：……（2）甲方向乙方支付违约金共计178000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。第七条关于产权登记的约定（1）甲乙双方同意产权受理前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。（2）如因甲方的原因，乙方未能取得房屋权属证书，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起10天内退还乙方全部已付款，并按照活期利率付给利息；乙方不愿退房的，按本合同第十一条执行……第十一条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意采用向人民法院起诉的方式解决。”双方还对其他权利义务做出了约定。同日，两原告（乙方）与两被告（甲方）及杭州我爱我家房地产经纪有限公司临平分公司签订《代理合同》一份，其中对违约责任做出如下约定：“1、甲方或乙方违约，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金，由此影响过户进程的原承诺的办证日期顺延……”同日，两原告（乙方）与两被告（甲方）另签订《协议》一份，协议约定该房屋出售合同价1780000元，装修款另计150000元，合计1930000元，已支付的给甲方的购房定金150000元于合同签订后自动转为装修款，随房附赠储藏室一个。乙方承诺为首次购房，2016年8月28日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因乙方个人征信情况或提供资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任。若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任，已产生的评估费由乙方承担，甲方需在接到委托代理机构通知后五个工作日内将已收房款返还给乙方。双方协商约定自合同签订当天算起4个月内银行未放贷，则超出时间后乙方按每超出一天160元支付给甲方补偿金，以此类推，直到银行放贷之日止。2016年8月19日，两原告支付首付款534000元至监管账户。后两原告向银行申请贷款，并通过审批。2016年12月22日，两原告以两被告未按约协助办理过户手续为由向杭州市西湖区人民法院起诉，望判如所请。另查明，两被告系夫妻关系。案涉房屋位于杭州市余杭区，建筑面积143.96平方米，登记权利人为陈惠琴，产权证号为余房权证闲移字第××号。本院认为，两原告与两被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》及《协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对各方均具有约束力。现两原告已按约支付首付款并就余款向银行申请贷款，且贷款审批已经通过，双方应按约继续履行上述合同。根据《杭州市房屋转让合同》的约定，双方应当于产权受理前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。故对两原告要求两被告协助办理房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。被告何德民认为两原告及中介并未告知贷款审批已经通过的事宜，其直至开庭才获悉上述事实，不存在违约，即便按照违约责任也应当按照《协议》中约定的160元/天计算。两原告认为，两被告明确拒绝履行合同已构成违约，应当按照《代理合同》的有关约定承担房屋成交价的10%的违约金。本院认为，原、被告双方在合同中对办理房屋权属转移登记的时间并未做出明确的约定，现被告何德民当庭明确表示不同意继续履行，已构成违约，应当承担相应的民事责任。关于违约金的数额。综合考虑本案的实际情况、合同约定、两原告的实际损失等因素，本院酌情支持违约金13885元。两原告的其余诉讼请求，本院不予支持。被告陈惠琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈惠琴、何德民于本判决生效后十日内协助原告李黄云、孙文灿办理位于杭州市余杭区（建筑面积143.96平方米，登记权利人为陈惠琴，产权证号为余房权证闲移字第××号）的房屋权属转移登记手续；二、被告陈惠琴、何德民支付原告李黄云、孙文灿违约金13885元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告李黄云、孙文灿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3860元，减半收取1930元，由原告李黄云、孙文灿负担1779元；由被告陈惠琴、何德民共同负担151元，于本判决生效后七日内缴纳。本案保全费5000元，由被告陈惠琴、何德民共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3860元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 娟二〇一七年六月八日书 记 员 宣雅萍?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?