浙江省台州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）浙10行终182号
上诉人（原审原告）杨碧芳，女，1949年9月24日出生，汉族，住天台县。
上诉人（原审原告）许德亮，男，1976年5月24日出生，汉族，住天台县。
上诉人（原审原告）许昊岚，女，1976年3月15日出生，汉族，住天台县。
共同委托代理人匡精来，上海市申中律师事务所律师。
共同委托代理人徐小珍，上海市袁圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天台县国土资源局,住所地天台县赤城街道工人东路111号。
法定代表人叶海明，局长。
原审第三人汤多志，男，1951年7月28日出生，汉族，住天台县。
委托代理人许尚孝，浙江天城律师事务所律师。
原审第三人许冠青（又名许冠菁），男，1946年11月12日出生，汉族，住天台县。
上诉人杨碧芳、许德亮、许昊岚诉被上诉人天台县国土资源局土地行政登记一案，不服天台县人民法院（2017）浙1023行初41号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告杨碧芳与第三人许冠青系夫妻关系，许德亮与许昊岚系夫妻关系，许德亮系杨碧芳与许冠青之子。2003年10月11日，第三人许冠青将坐落在天台县福溪街道星光村麻地坟地方的三间楼房出卖给南屏乡下汤村村民汤多志，在屋款付清后，即将该房屋的土地使用权证交给汤多志。该房屋的集体土地建设用地使用证号为天集建（2002）字第1910号，土地使用者为许冠青，共有权人为5人。2003年年底，第三人腾出此屋，居住到另外新建的房屋之中，将讼争之屋交由汤多志居住管理使用至今。2004年夏，原告许德亮知道其父许冠青将讼争之屋出卖给汤多志，曾与其父发生争执；原告杨碧芳、许昊岚在许冠青父子的争执过程中也知道了许冠青将该房屋出卖给汤多志的情况。2004年3月23日，被告根据买卖双方提供的房屋卖契、星光村委会证明、土地使用权登记申请表、地籍调查界址确认表、契税专用缴款书、许冠青、杨碧芳、许德亮、许昊岚、汤多志的身份证复印件等申请材料将原土地使用者许冠青转为汤多志，向汤多志发放了天台集用（2004）字第0188号集体土地建设用地使用证。同时注销了许冠青证号为天集建（2002）字第1910号集体土地建设用地使用证。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。2004年间，原告许德亮在知道其父许冠青将讼争房屋出卖给第三人后，曾与其父发生争吵，原告杨碧芳、许昊岚也在许冠青父子的争吵中知道了讼争之屋出卖给汤多志的情况。第三人许冠青将房屋出卖给汤多志并同时将该土地使用证交给汤多志，就应当知道汤多志去相关部门办理土地使用权转移登记手续的情况，基于第三人许冠青与三原告身份上的特殊关系，可以推定其余三原告也知道转移登记的事实。所以从2004年3月23日县人民政府向汤多志核准发放天台集用（2004）字第0188号集体土地建设用地使用证并同时注销许冠青证号为天集建（2002）字第1910号集体土地建设用地使用证时起算，三原告的起诉已经超过两年的起诉期限。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定驳回原告杨碧芳、许德亮、许昊岚的起诉。
上诉人杨碧芳、许德亮、许昊岚上诉称：一、原审未查明本案事实。2013年10月11日，原审第三人许冠青、汤多志共同签订了《房屋买卖契约》，该契约依法未涉及集体土地使用权的转让，汤多志以57500元购得的是房屋，并不包括土地使用权。二、原审未审理被上诉人违法行政行为。原审第三人汤多志盗用许冠青名义在《土地使用权登记申请表》原土地使用者一栏中伪造其签名并捺指印，该申请表系伪证，依法不具备法律效力，而被上诉人对该申请表中许冠青签名及指印未作真实性审核，负有失察之责。原审第三人汤多志竟用上诉人许德亮、许昊岚过期、无效的身份证复印件作为申请材料，被上诉人作为审查机关，将无效身份证件予以审核通过。原审第三人汤多志未与许冠青共同申请变更登记，双方对土地使用权转让真实意思不一致，属单方面申请登记，其行为违反《土地登记办法》第七条之规定，而被上诉人竟予以登记，显属违法行政。三、原审法院适用法律错误。本案被诉行政行为系涉及不动产的具体行政行为，依法应适用20年起诉期限的规定，故上诉人的起诉未超过法定期限。综上，请求撤销一审裁定，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人天台县国土资源局辩称：2003年10月11日，原审第三人许冠青立直截卖契，将涉案房屋出卖给原审第三人汤多志，并由汤多志居住管理使用至今。依照相关法律规定，转让房屋的，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。而且，对农村集体土地上的房屋一般不进行登记，只进行土地登记。原审第三人许冠青将涉案房屋卖给汤多志并同时将该土地使用证交给汤多志，就应当知道汤多志去被上诉人处办理土地使用权转移登记手续的情况。三上诉人系原审第三人许冠青的家庭成员，基于与许冠青身份上的特殊关系，可以推定其也知道土地使用权转移登记归汤多志的事实。故从2004年3月23日县政府向汤多志核发天台集用（2004）字第0188号集体土地使用证并同时注销许冠青的天集建（2002）字第1910号集体土地使用证时起算，三上诉人的起诉已超过两年的起诉期限。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人汤多志述称：一、上诉人的上诉理由不成立。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。地随房走，房随地走，两者紧密结合，这一原则是多部法律明文规定的。涉案卖契中计开四至明确载有：“如有异申，以土地使用证为据。”也说明房屋和宅基地一起转让给原审第三人。二、上诉人的起诉已超过两年法定期限，依法应予驳回，原裁定适用法律正确。户主许冠青是2013年10月11日在自家中立契出卖此房地产的，由许冠青之父许守文代笔，写明是经家庭老小同意。据在场中见又与买卖双方均是亲戚的许煜新在一审时出庭作证称，写契时在场的有上诉人杨碧芳及许冠青的女儿、女婿，而且当晚契约写好钱付清，许冠青就将此房原集体土地使用证交给原审第三人，接着就双方商谈办理该房地产的过户事宜，也就是许冠青与杨碧芳对原审第三人购房后即要到政府有关部门办理过户手续是明知的。原审第三人购入该房地产后询问土管部门办理宅基地变更登记手续所需材料，向许冠青提出所缺办证材料，是许冠青交给原审第三人两份村委会证明和包括许冠青及三上诉人在内的共有人第一代身份证复印件，原审第三人才凭上述材料纳税印契，办理土地使用权变更登记手续。2004年夏，许德亮与其父许冠青争吵知道涉案房屋已卖给原审第三人并已将原集体土地使用证交给原审第三人办理过户手续，也应当知道被诉行政行为的内容。上诉人因水南村拆迁改造有利可图而反悔，编造理由提起本案之诉，违背了诚实信用原则。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。
原审第三人许冠青未提交书面陈述意见。
经审理，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，原审第三人许冠青将涉案房屋卖给原审第三人汤多志并同时将该房屋的土地使用证交给汤多志，就应当知道汤多志去相关部门办理土地使用权变更登记的情况。三上诉人系原审第三人许冠青户的家庭成员，也应当知道涉案土地使用权变更登记的事实。且涉案房屋在2003年底即已由原审第三人汤多志实际居住。故三上诉人在2004年就应当知道被诉土地使用权变更登记行为的内容，其于2017年7月4日提起本案诉讼已明显超过两年的起诉期限。一审法院据此裁定驳回三上诉人的起诉并无不当。三上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 蔡 超
审 判 员 谢继红
审 判 员 徐后利
二〇一七年十一月二十日
代书记员 金秋吟