广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初1660号
原告（反诉被告）：王洁，女，1982年9月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，
委托诉讼代理人：杨捷，广东合慧益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赖志辉，男，1965年11月3日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律服务工作者。
第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层，统一社会信用代码914400007649110XG。
法定代表人：李耀智，该公司总裁。
委托诉讼代理人：何恺鹏，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：关怡钧，男，该公司职员。
原告（反诉被告，以下统称原告）王洁与被告（反诉原告，以下统称被告）赖志辉、第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王洁的委托诉讼代理人林振业、被告赖志辉的委托诉讼代理人胡文洲、第三人中原公司的委托诉讼代理人何恺鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王洁向本院提出诉讼请求：1.解除王洁与赖志辉之间的房屋买卖合同；2.赖志辉向王洁支付违约金350000元；3.本案诉讼费由赖志辉承担。庭审中，王洁变更诉讼请求为：1.赖志辉返还20000元定金；2.解除王洁与赖志辉之间的房屋买卖合同；3.赖志辉向王洁支付违约金350000元；4.本案诉讼费由赖志辉承担。事实和理由：王洁、赖志辉于2016年1月21日签订《存量房买卖合同》一份，约定由王洁向赖志辉购买权属于赖志辉所有的位于广州市花都区新华街××大道××2203房一套，总房价为350万元。同日，王洁向赖志辉支付定金2万元，并约定剩余房款于过户完成当日付清。经王洁催告，赖志辉却迟迟不履行过户义务。赖志辉已经将案涉房屋出售，合同目的已无法实现。为此，特具状诉至贵院，请法院依法维护王洁的合法权益。
赖志辉辩称，一、王洁应承担本案全部违约责任。如王洁诚心在广州市购房应当具备当时购房资格证明，但王洁在明知本身不具备购房资格故意隐瞒赖志辉和中原公司，导致三方在2016年1月21日签订《广州市存量房买卖合同》，2016年1月26日签订《中介服务三方协议》。合同签订后，赖志辉与中原公司业务员钟毅贤为履行合同约定买卖手续于2016年1月21日、1月28日共同前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局进行两次查册事宜，查册后赖志辉与中原公司多次要求王洁按《广州市存量房买卖合同》约定履行并要求王洁提交购房资格证明，王洁向中原公司诉说其本人社会保险缴纳未够年限，暂不具备购房资格，延迟至2016年12月份具备购房资格时再交易。中原公司是一家合法注册的公司，赖志辉也急需用钱，赖志辉和中原公司不应当协助王洁规避广州市限购政策的非法目的，于是多次打电话与王洁联络，王洁或者不接电话，或者以种种理由拖拒不提供购房资格证明和洽谈解除合同和违约的事宜，目的拖到2016年12月份条件成就后，由于根本性违约不敢通过中原公司向赖志辉主张购房权利，随着房屋价格的上涨，反过来要与赖志辉解除合同关系，并要求承担巨额的违约金，为实现这一目的，王洁自称在2016年12月13日通过律师事务所向赖志辉发送《律师函》，赖志辉并未收到任何律师函，也不知律师函内容，无法确认王洁向赖志辉主张履行的意思表示，现在花都区楼盘异常火爆，甚至有封盘现象，王洁违约在先，至今未向赖志辉和中原公司提供相关证明，没有王洁的协助，赖志辉和中原公司无法履行，赖志辉和中原公司多次要求王洁履行合同，赖志辉并无违约行为。就本案的违约事宜，中原公司已向广州市越秀区人民法院提起居间合同纠纷追究王洁的违约责任，该案的审理与本案有重大关系，在三方交易中中原公司也确认王洁的违约事实，退一万步讲，假设赖志辉和中原公司迟延履行义务，王洁完全可以通过公证处提存付款等积极行为。二、王洁主张违约金的依据不成立。如上所述，首先赖志辉并未违约，是王洁违约造成本案及越秀法院居间合同纠纷的全部原因，是恶意的诉讼。三、王洁提交的《律师函》，并未附有王洁给予律师事务所的合法委托手续，因此，即使赖志辉本人真实收到上述《律师函》,也无法确认律师事务所和王洁之间的委托关系，没有附授权委托书，没有明确的代理权限，赖志辉无法确认王洁是否委托了律师事务所，就何事项委托了律师事务所，律师事务所是否具有催促赖志辉履行合同的权利，虽然EMS封面已注明到律师函中律师事务所发出，但未显示所寄的内容，不可能仅凭律师事务所的陈述就当然是认定，律师事务所已经具有上述催告的全部权限和事实，因此，赖志辉认为，《律师函》本身对赖志辉不发生任何法律效力。综上所述，赖志辉认为：1、王洁不具备购房资格，即使有购房资格也无故自身拒交给中原公司办理购房事宜，此为王洁根本性违约；2、合同签订后中原公司和赖志辉及时履行义务，从查册行为及时间充分体现赖志辉积极履行义务，不存在违约事实；3、从2016年1月21日签订购房合同到2016年12月13日发《律师函》，在房价上涨同时不按三方协议要求中原公司行使催促赖志辉履行义务，迳行通过律师事务所发出时隔一年催告履行的《律师函》，在二手房交易中没有特别约定时，哪里有等一年的时间才交易，恰恰印证王洁违约事实；4、王洁违反诚信原则拒不提供购房资格证明和购房资料，本人也不配合，拒不接听电话，拖延在先，并不是中原公司和赖志辉的违约，责任应当由赖志辉承担。
中原公司述称，在签订合同后，根据合同约定为一次性付款，王洁向我方陈述其名下有一套房产等待出售，待出售之后才有购房资格。其后，一直以没有购房资格为由，没有办理案涉房屋的后续手续。
赖志辉向本院提出反诉请求：1.王洁向赖志辉支付违约金350000元，赖志辉依法罚没王洁定金20000元，合计370000元；2.王洁承担本案的所有案件受理费。庭审中，赖志辉变更反诉请求为：1.王洁向赖志辉支付违约金350000元；2.王洁承担本案的所有案件受理费。事实和理由：赖志辉诚心出售位于花都区新华街××大道××2203房屋，经中原公司居间促成赖志辉与王洁房屋买卖事宜，具体权利义务详见2016年1月21日签订《广州市存量房买卖合同》，2016年1月26日签订《中介服务三方协议》，合同签订后，赖志辉与中原公司业务员钟毅贤履行合同约定买卖手续于2016年1月21日、1月28日共同前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局进行两次查册事宜，查册后多次要求王洁按《广州市存量房买卖合同》第三条（2）、（3）约定履行并提供《购房资格证明》，王洁坦言向广东中原地产代理有限公司诉说她本人的社会保险缴纳尚未够年限，暂不符合购房主体条件，迟延至2016年12月份。赖志辉与中原公司均不同意王洁无理要求，因一年时间房价变动幅度大，多次向王洁相约洽谈解除合同及违约事宜，王洁均不商谈。在2016年12月13日时隔将近一年，在未主张中原公司向赖志辉主张权利时，恶意迳行通过《律师函》的证据造成赖志辉违约的假象，由王洁先行违约事实捏造赖志辉违约的假象，达到不法目的。由于王洁违约欠缺诚信，中原公司已向广州市越秀区人民法院提起居间合同纠纷诉讼【（2017）粤0104民初1600号，注正在审理中】追究王洁违约责任。在三方交易中原公司也仅确认上述反诉事实和理由，赖志辉认为王洁根本性违约具有完全过错责任，现恶意诉讼，理应驳回其全部诉讼请求，赖志辉是守约方的合法权益理应受到保护，综上所述，赖志辉提出反诉请求，请求法院依法予以支持。
王洁针对反诉辩称，请求驳回赖志辉的全部反诉请求。王洁到中原地产寻找房产，经中原地产的业务员介绍，于2016年1月21日与赖志辉签订存量房买卖合同，并于当天支付定金20000元，2016年1月26日，王洁要求办理过户手续，当日，中原公司要求王洁及赖志辉签订很多文件，具体签订了什么文件，王洁也没有认真看，以为是过户文件，故王洁手上只有存量房买卖合同及收据。签订合同后，王洁多次催促中原地产何时能办理过户手续，中原地产以要约赖志辉为由，一直拖延，由于王洁没有赖志辉的联系方式，故才导致时间拖延。因王洁不懂，又由于工作繁忙，以为交至中原地产即可，后面王洁才发现中原公司的业务员钟毅清已离职，其他人员也陈述不清楚情况。王洁认为合同可以继续履行，但是赖志辉当庭拒绝履行合同，且案涉房屋已出售他人，故王洁要求解除合同是合理合法的。签订合同时，中原公司也没有向王洁说明广州的限购政策，王洁也不是广州本地人，不懂广州的限购政策，以为交给中介处理就可以了。中原公司也从来没有要求王洁出示相关材料，王洁认为中原公司与赖志辉串通，造成王洁违约的假象。在整个过程中，王洁是不存在过错的，现在的房价也飞涨，赖志辉已出售案涉房屋，也并未对赖志辉造成损失，王洁认为违约金过高，要求法庭调整违约金或对赖志辉主张的违约金不予支持。
中原公司针对反诉述称，我方对赖志辉的反诉没有意见，因反诉没有提及我方要求承担责任。在中介服务协议中，已经载明王洁需要提供相应的文件，且已告知王洁广州的限购政策，王洁现一直回避其是否具备购房资格证明。2016年1月21日签订的房屋买卖合同，2016年1月至今，房价一直持上涨趋势，若王洁有意购买，不可能不采取相应的措施。王洁与赖志辉双方原本认识，且在合同中，也有双方的联系方式，故我方认为并没有对王洁与赖志辉的沟通造成任何的障碍。
本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区新华街××大道××2203房，权属人原为赖志辉。
2016年1月21日，王洁（买方、乙方）与赖志辉（卖方、甲方）在中原公司的居间下签订《存量房买卖合同》，对案涉房屋的买卖事宜作出约定，赖志辉的联系地址为广州市花都区赤坭镇广源东路25号，成交价3500000元，乙方一次性付款并办理交易手续，签订本合同时支付20000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款3480000元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方如未能按本合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。乙方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订当天，王洁向赖志辉支付了定金20000元。王洁称其向赖志辉发送律师函，要求赖志辉按照合同约定履行合同，王洁并提交律师函及其向广州市花都区赤坭镇广源东路25号发送邮件的EMS投递证明拟证明其上述主张，其中EMS投递证明显示，该邮件因无人认领而退回。
2017年1月24日，赖志辉与案外人吴贵东签订《房屋买卖合同》，就案涉房屋的买卖事宜进行约定，约定案涉房屋的成交价为3400000元，交易手续需在2017年4月30日前完成。赖志辉称王洁从签订合同后，不履行合同也不提交购房资格证明，其通过钟毅贤约王洁到中原地产解除合同，但王洁也一直不出现，签订合同后，赖志辉一年还没有收到房款，又急需用钱，因此，赖志辉将案涉房屋另售他人。双方在签订合同后加了微信，双方一直以微信沟通，赖志辉多次通过微信催促王洁履行合同，后王洁将赖志辉拉黑，赖志辉无法恢复，所以无法提交微信聊天记录。赖志辉也有多次通过中原公司催促。2017年3月底将案涉房屋过户给吴贵东。
另查明，王洁户籍地为甘肃省，2015年10月份开始在广州市缴纳社保，王洁称其通过查询社保缴纳记录才得知签订合同时不具备购房资格，之前对广州市的限购政策不知情，现在才得知广州市限购政策。
本院认为，王洁与赖志辉签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，因此，双方均应恪守合同约定。
王洁与赖志辉关于合同未能继续履行可归责于何方各执一词，王洁认为是赖志辉没有及时办理过户手续，其作为外地户籍人士不清楚广州市限购政策，赖志辉将房屋另行出售导致合同无法继续履行。赖志辉认为是王洁没有提交购房资格证明导致合同无法继续履行，其通过中介公司人员约王洁解除合同，王洁一直不出现，签订合同一年后还没有收到房款又急需用钱才将案涉房屋出售。本院分析如下，双方签订的《存量房买卖合同》中载明了王洁知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，王洁与赖志辉的合同签订于2016年1月21日，按照合同约定应当在一个月内完成交易过户，王洁为非广州市户籍人士，从2015年10月份开始在广州市交纳社保，按照广州市的购房政策，截至本案法庭辩论终结，王洁仍然不具备广州市的购房资格，合同仍然无法继续履行，赖志辉与案外人吴贵东的房屋买卖合同签订于2017年1月24日，且结合中原公司的陈述，赖志辉在履行合同的过程中陈述可以随时配合过户，因此，本院对王洁的陈述不予采纳，对赖志辉的陈述予以采信，案涉合同现已无法继续履行，因此，王洁请求解除合同，本院予以支持。案涉合同因王洁不具备购房资格无法继续履行，王洁存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，至于王洁认为违约金过高，若案涉合同能继续履行下去，赖志辉应当于2016年2月21日收到房价款350万元，房价款350万元及其从2016年2月22日起算的利息是赖志辉因合同履行可获得的利益，现合同无法继续履行，赖志辉因此遭受到损失，因此，王洁认为违约金过高要求调整依据不足，本院不予采纳，赖志辉要求王洁按照合同约定支付违约金350000元，合理有据，本院予以支持，同理，王洁要求赖志辉支付违约金350000元，本院不予支持。至于定金20000元是否应当返还，违约金350000元已经足以弥补赖志辉的损失，因此，王洁请求赖志辉返还定金20000元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告王洁与被告赖志辉于2016年1月21日签订的《存量房买卖合同》；
二、被告赖志辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王洁返还定金20000元；
三、原告王洁于本判决发生法律效力之日起十日内向被告赖志辉支付违约金350000元；
四、驳回原告王洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17400元，由原告王洁负担，反诉案件受理费3425元，由原告王洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 白一帆
二〇一七年五月十日
书记员 黄丽雅