北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第02165号
原告任凤珍，女，1933年8月23日出生。
原告王丽荣，女，1956年7月31日出生。
原告王丽萍（兼王丽荣法定代理人），女，1961年10月26日出生。
原告王智刚，男，1953年12月27日出生。
原告王智强，男，1959年3月7日出生。
上述五原告委托代理人武殿臣，北京市承光律师事务所律师。
被告王丽莉，女，1971年6月11日出生。
委托代理人李连贵，北京市恒源律师事务所律师。
被告北京腾利达房地产开发经营公司，住所地北京市东城区大经厂西巷9号。
法定代表人孟宪峰，总经理。
委托代理人张宏亮，男，1980年2月12日出生。
原告任凤珍、王智刚、王丽荣、王智强、王丽萍诉被告王丽莉、北京腾利达房地产开发经营公司确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理。依法由代理审判员李玉斌担任审判长，与代理审判员杨莹、人民陪审员杨金柱组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王智刚、王智强、王丽萍及五原告委托代理人武殿臣与被告王丽莉的委托代理人李连贵，被告北京腾利达房地产开发经营公司（以下简称腾利达公司）的委托代理人张宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任凤珍、王智刚、王丽荣、王智强、王丽萍诉称：王连与安素珍系夫妻关系，二人共生育三子，即长子王永宽、次子王永财、三子王永发。安素珍于1995年2月6日去世，王连于2005年去世，二人生前无遗嘱。王永宽于2012年1月21日去世。王永宽与原告任凤珍系夫妻关系，二人共生育四个子女，即原告王智刚、王丽荣、王智强、王丽萍。原坐落于北京市东城区青年湖南里×××楼×××单元×××号房屋系王连遗产，该房屋没有进行继承和分割。王永宽去世后，五原告对王连所遗留的房屋享有继承权。2013年初，五原告得知二被告在未告知五原告的情况下，于2007年9月签订了关于上述房屋的拆迁协议。被告王丽莉不是王连的继承人，无权继承王连的遗产，其也不是房屋产权人。被告王丽莉在发生拆迁时，明知五原告是王连的合法继承人的情况下故意隐瞒事实，声称王连仍在世，与被告腾利达公司签订拆迁协议。被告腾利达公司作为拆迁单位未尽到审查义务。二被告的行为侵犯了五原告的合法权益，故五原告请求法院确认二被告于2007年9月2日签订的合同编号为ZH2-23B的《安置住房预售合同》全部无效，案件受理费由二被告承担。
被告王丽莉辩称：北京市东城区青年湖南里×××楼×××单元×××号房屋在拆迁时，被告王丽莉为本次拆迁的被安置人，由于房屋的原产权人王连去世，拆迁公司不能单独将产权写成王连，故只能由王丽莉与腾利达公司签订《安置住房预售合同》。原来的其他被安置人也另行安置。安置房屋是在王连原有住房基础上签订的新的购房协议，且安置面积大于拆迁面积部分为王丽莉与腾利达公司协商而来。被告王丽莉作为被安置人与被告北京腾利达房地产开发经营公司签订回购安置合同符合当时的拆迁政策，没有侵犯五原告的合法权益。故被告王丽莉不同意原告的诉讼请求。
被告腾利达公司辨称：2006年9月，被告腾利达公司作为开发建设单位委托北京中蓬拆迁服务有限公司对王连的房屋实施拆迁，对于拆迁安置的具体情况，腾利达公司不清楚。本案属于王连一家的继承纠纷，与腾利达公司无关。腾利达公司认为与王丽莉签订的合同为有效合同，被告腾利达公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：王连与安素珍系夫妻关系，二人共生育三子，即长子王永宽、次子王永财、三子王永发。安素珍于1995年2月6日去世。王连于2005年3月去世。王永宽于2012年1月21日去世。原告任凤珍与王永宽系夫妻关系，二人共生育四个子女，即原告王智刚、王丽荣、王智强、王丽萍。
坐落于北京市东城区青年湖南里×××号楼×××单元×××号房屋（建筑面积46.59平方米）所有权原登记在王连名下。王连去世后，该房屋没有进行继承和析产。上述房屋处共有五人户口，分别为王连、王连的孙子王志杰、孙媳郭庆红、孙女王丽莉及曾孙女王韵雯，王连为户主。2006年，被告腾利达公司在此地进行危旧房改造。2007年9月2日，腾利达公司（甲方）与王丽莉（乙方）签订编号为ZH2-23B《安置住房预售合同》。该合同约定，被告王丽莉在上龙西里危改区（原住房地址青年湖南里21号楼1单元102号）有正式住房；安置人口五人，分别是户主王连、之孙女王丽莉、之孙子王志杰、之孙媳郭庆红、之曾孙女王韵雯；被告王丽莉购买的安置住房为上龙西里危改小区×××号楼×××单元×××号，建筑面积86.97平方米；被告王丽莉于本合同签订之日起5日内将原住房及违章建筑一并交与被告北京腾利达房地产开发经营公司拆除；被告王丽莉一次付清安置住房价款，应支付193150元；被告腾利达公司交付被告王丽莉安置住房的日期为2009年9月4日。该《安置住房预售合同》签订后，被告王丽莉将北京市东城区青年湖南里×××号楼×××单元×××号楼房交被告北京腾利达房地产开发经营公司拆除，并支付了购房款193150元。
该危改小区建成投入使用后，在办理入住手续过程中，被告腾利达公司认为被告王丽莉没有办理完毕对王连所遗房屋的继承手续，故未将安置房屋予以交付。
庭审中，被告王丽莉提供“王连”的录音，证明王连在生前于2005年曾录音表示其去世后北京市东城区青年湖南里×××号楼×××单元×××号楼房归被告王丽莉之父王永发所有。原告称，该录音不是原始视听载体，且声音模糊、断断续续，不能表达完整的意思，故不能作为证据使用，也不认可录音为王连所述。被告腾利达公司认为录音与其无关，不发表质证意见。针对录音中是否为王连本人的声音，本院询问被告王丽莉是否能提供录音的原始载体，是否还有保存的王连其他录音内容与本案录音进行比对。被告王丽莉称能提供原始载体，但没有王连的其他录音。原告称已经过了举证期限，故不听原始载体的录音。
庭审中，就拆迁时腾利达公司是否知道被拆迁的北京市东城区青年湖南里×××号楼×××单元×××号房屋登记在王连名下，是否知道王连去世以及为什么与王丽莉签订《安置住房预售合同》等问题进行询问，腾利达公司称拆迁时知道被拆迁的北京市东城区青年湖南里×××号楼×××单元×××号房屋登记在王连名下，但不知道王连已经去世，也不知道继承人的范围。与王丽莉签订《安置住房预售合同》是因为王丽莉的户口在被拆迁房屋处，根据拆迁公司提供的王连的委托书，但无法解释委托书委托王志杰代王连签订合同，最后腾利达公司与王丽莉签订合同的问题。
在本案审理过程中，本院到北京市东城区房屋管理局拆迁科，就本案王连的继承人能否通过行政裁决要求拆迁安置及涉诉房屋已经签署协议的情况下，协议对申请行政裁决是否有影响的问题进行询问。东城区房屋管理局拆迁科工作人员答复称，根据本案的情况，王连的继承人不能申请行政裁决，已经签订拆迁协议情况下房管局一般不受理行政裁决。
上述事实，有原、被告的陈述及证明，证明信，北京市死亡医学证明书，《安置住房预售合同》，房屋所有权证，情况说明等证据在案为证。
本院认为：根据已查明的事实，北京市东城区青年湖南里×××号楼×××单元×××号楼房原系王连所有的私房。王连去世后，该房屋没有由其法定继承人进行继承、析产。五原告作为王连长子王永宽的法定继承人，在王永宽去世后根据我国相关法律规定依法对王连的遗产享有转继承权。在王连所遗房屋所在地区被列入危改拆迁范围后，本案被告王丽莉在明知王连已经去世且未与其他继承人协商一致的情况下，擅自与被告腾利达公司签订《安置住房预售合同》，将王连的遗产予以处分，对王连的继承人的合法权利造成侵害。腾利达公司作为依法取得房屋拆迁许可证并专业从事房地产开发的企业法人，依据常理分析，其在从事拆迁活动时应首先对被拆迁房屋的权属情况进行审查，而客观上亦应具备相应的审查条件。现腾利达公司依据委托书即与王丽莉签订《安置住房预售合同》，缺乏合理性。有鉴于此，五原告要求确认王丽莉与腾利达公司之间签订的《安置住房预售合同》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。二被告的辩称，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项之规定，判决如下：
确认被告王丽莉与北京腾利达房地产开发经营公司于二ＯＯ七年九月二日签订的合同编号为ZH2-23B的《安置住房预售合同》无效。
案件受理费70元，由二被告负担（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 杨 莹
人民陪审员 杨金柱
二〇一四年五月十九日
书 记 员 王 威