湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）华法民二初字第369号原告周某某，男，55岁，汉族，广西壮族自治区灌阳县人。委托代理人赵宗明，男，1963年4月4日出生，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被告钟某甲，男，51岁，汉族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人。被告赖某甲，男，57岁，汉族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人。被告赖某乙，女，53岁，汉族，湖南省ＸＸ瑶族自治县人。原告周某某与被告钟某甲、赖某甲、赖某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法由审判员彭友适用简易程序于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人赵宗明到庭参加了诉讼，被告钟某甲、赖某甲、赖某乙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某诉称：2000年11月18日原告购买了钟某乙的房屋一栋，坐落在码市镇农贸市场边，建筑面积209.1平方米，并签订了契约。由于当时房屋所有权人年岁已大，由他的两个儿子在契约上签了字，并有证人在场。原告购房二年内由于其他原因耽误办理房屋过户手续。2003年、2004年房屋所有人钟某乙夫妇相继死亡，所以拖至现在未办理。经核实，钟某乙共有二子一女，大儿子赖某甲，二儿子钟某甲，女儿赖某乙。综上所述，根据《合同法》第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有义务。以及我国相关的法律规定，在此特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告有义务协助原告办理房屋产权和土地使用权过户手续。原告周某某为支持自己的诉讼请求，提供了如下证据：1、购房契约一份，拟证明原告周某某于2000年11月18日与代表房屋所有权人钟某乙签字的被告赖某甲、钟某甲签订购房契约。2、建房户用地基本情况表、ＸＸ瑶族自治县人民政府土地使用权核定征询单和房屋所有权证，拟证明原告购买钟某乙的房屋及使用土地的详细情况。3、钟某乙夫妇户口注销证明，拟证明钟某乙于2003年4月5日和钟某乙妻子邓兰英于2004年12月21日相继死亡，以及钟某乙与房屋所有权证上的所有权人钟士慧为同一人。4、ＸＸ瑶族自治县码市镇居民委员会证明，拟证明被告赖某乙是钟某乙的女儿。5、ＸＸ瑶族自治县码市镇居民委员会证明，拟证明钟某乙夫妇死亡时间以及被告钟某甲在钟某乙夫妇死亡后外出打工多年未归。6、三被告户籍证明存根，拟证明三被告的户籍身份信息。被告钟某甲、赖某甲、赖某乙未予答辩，也未向本院提供证据。原告提供的证据，经庭审举证，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为放弃举证、质证的权利。原告提供的证据与原告的陈述一致，前后映证，可以形成证据锁链，且符合证据的合法性、客观性、关联性，本院应当予以认定。根据本院认定的证据和原告的陈述，本院可以认定如下案件事实：钟某乙是被告钟某甲、赖某甲、赖某乙父亲。被告钟某甲向中国农业银行ＸＸ瑶族自治县支行码市营业所贷款，用父亲钟某乙的房屋所有权作抵押。因被告钟某甲无力偿还贷款，原告周某某与钟某乙及被告钟某甲商定，钟某乙将其在本县码市镇农贸市场边的房屋卖与原告，原告将钟某甲的贷款本息还清即视为房屋购房款付清。2000年11月18日，因为房屋所有权人钟某乙身体健康欠佳，瘫痪在床上，便授权其子钟某甲、赖某甲处理卖房事宜，当天被告钟某甲、赖某甲作为钟某乙的代理人与原告周某某签订了购房契约，约定原告以36 000元的价格购买钟某乙坐落于ＸＸ瑶族自治县码市镇农贸市场边的一栋二层混合结构的房屋，该房屋土地面积109.5平方米，建筑面积209.1平方米。原告周某某与被告钟某甲、赖某甲于2000年11月18日在被告钟某甲家里，请当时的码市镇财政所所长赵康书写购房契约，由原告周某某与被告钟某甲、赖某甲作为契约的双方当事人在契约上签名，在场见证人马永久也在购房契约上签名。购房契约签订当天，原告周某某就到中国农业银行ＸＸ瑶族自治县支行码市营业所还清了被告钟某甲的贷款，原告将该契约的购房款全部付清，同时取得钟某乙的房屋所有权证。原告当天便搬进该房屋居住至今，因房屋所有权人钟某乙瘫痪在床不便行动而未能协助原告办理过户手续。另外钟某乙卖房的委托代理人钟某甲当时借了原告周某某的钱没有归还，原告考虑到土地使用权和房屋所有权过户需要花费一笔钱，就想等到被告钟某甲把借款偿还后再去办理过户手续。钟某乙、邓兰英夫妇相继于2003年4月5日和2004年12月21日去世后，被告钟某甲仍未归还原告的借款，之后被告钟某甲外出打工一直未协助原告办理过户手续，而被告赖某甲也不愿协助原告办理过户手续。因此，原告周某某至今仍未能办理土地使用权和房屋所有权的过户手续。本院认为：原告因被告未履行房屋买卖合同随附的协助过户义务而向本院提起诉讼，本案应当定性为房屋买卖合同纠纷。房屋所有权人钟某乙委托两个儿子钟某甲、赖某甲与原告签订的购房契约是房屋买卖双方的真实意思表示，符合法律规定，该合同应为有效合同。根据房屋买卖合同的性质及交易习惯，本案在购房合同签订后，原告履行了付款义务，钟某乙及其委托代理人钟某甲、赖某甲应当协助原告办理过户手续。因房屋所有权人钟某乙瘫痪在床不能协助原告办理过户手续，被告钟某甲、赖某甲代理的委托事宜因此不能因为钟某乙去世而终止，而应当在协助原告办理土地使用权和房屋所有权证的过户手续后才能终止。被告钟某甲、赖某甲作为处理房屋买卖事宜的委托代理人不协助原告办理过户手续，已经构成违约。因此，被告钟某甲、赖某甲身为房屋所有权人钟某乙的儿子及其卖房委托代理人，应当履行合同义务协助原告办理土地使用权证和房屋所有权证的过户手续办理。被告赖某乙在本案房屋买卖合同中，既未约定权利，也未约定义务，原告对被告赖某乙的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；原告周某某提出本案案件受理费自行承担，不违反法律规定，本院应尊重其处分自己权利的自由；被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第四百一十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟某甲、赖某甲在本判决生效后十日内协助原告周某某办理土地使用权和房屋所有权证的过户手续；二、驳回原告周某某其他诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告周某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  彭 友二〇一四年十月二十二日代理书记员  吴云华附适用的法律条文《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第四百一十一条委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。