湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1381民初1016号
原告（反诉被告）冷水江市明礼实验中学。
法定代表人吴斌林,系该校校长。
委托代理人朱爱民，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）范华娥，女。
委托代理人曹劲东，男，系范华娥之子。
原告（反诉被告）冷水江市明礼实验中学（以下简称明礼中学）与被告（反诉原告）范华娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法由审判长伍连军与人民陪审员潘永胜、肖亿新组成合议庭先后三次公开开庭进行了审理。明礼中学、范华娥的代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
明礼中学本诉诉称：范华娥于2002年6月13日租得明礼中学学校大门的从妇幼保健院往右起第2号门面（32.83平方米），预交集资租赁款26264元，到2012年10月份门面租赁到期。到期后，明礼中学多次找范华娥商量，要求范华娥退还门面，但范华娥拒绝退还。自2012年10月至诉讼之日止，总计55个月，按现在该门面的租金价格1300元/月算，租金应为71500元。明礼中学认为范华娥自2012年10月起侵占单位的国有资产属于非法侵占行为，应解除集资租赁关系，退还管理权与使用权，范华娥占用期间的55个月租金，应该归学校所有，故请求法院判决：1、解除范华娥与明礼中学之间的集资租赁关系，2、范华娥退还其侵占该单位的2号门面的所有权及管理权，3、范华娥向学校交纳自2012年10月至诉讼之日止租金71500元，4、由范华娥承担本案的全部诉讼费用。
范华娥本诉辩称：租赁期限到期后，双方经过多次协商未果，其中2016年11月明礼中学通知各集资租赁户要求退还合同期满后所收的租金，并归还门面，却不提退还集资款。2017年4月21日明礼中学要求承租人出1.8万元作为返还集资款之用，或者搬离门店。2017年5月16日明礼中学提出学校只退一半集资款，先终止原租赁合同，余款由后面的承租人承担。明礼中学的诉讼请求涉嫌胁迫，是无效的民事行为，依法不能成立。因明礼中学不能退还集资款，范华娥才未归还门面，合同期满后，双方未签订补充合同，形成事实合同，不存在侵占行为，权利义务关系也未变。55个月的房租视为明礼中学对范华娥的补偿，明礼中学要求范华娥交纳的18000元不合理，明礼中学应该一次性退还集资款，而且明礼中学对其他租赁户补偿了55个月的租金和全额集资款，范华娥作为其中一户租赁户，应该享受与其他租赁户一样的平等待遇，即明礼中学补偿范华娥55个月租金和退还全额集资款共计97764元后，范华娥归还门面。
范华娥对明礼中学的反诉诉称：租赁期届满后，明礼中学没有如期退还集资款，导致范华娥的权利受到侵害，所以范华娥被动占有门面，行使使用权产生收益，是一种主动减少学校违约损害，避免损害扩大的合法行为，应予以支持。2015年在范华娥儿子儿媳告知经营运转困难的情况下，制作不锈钢货架与柜子，以增加门面的使用率，投资才一年，明礼中学就要收回门面，导致范华娥努力减少明礼中学的违约损害的行为失败，另外在获得门面使用权之时，范华娥在学校的同意之下，增加了厨厕、夹层、楼梯等配套基本建设，让门面的使用功能和价值得到提升，形成了事实上的固定资产，根据财政局对门面租金的定价，该部分固定资产的价值分摊租金为每个月1209元租金，在范华娥没有同意放弃或出让该部分增加的固定资产，明礼中学不能抢夺。故维护合同的公平性，请求人民法院依法判令：1、明礼中学承担违约责任，赔偿范华娥在合同期满后为防止明礼中学造成的违约损害扩大而支出的合理费用16000元；2、明礼中学补偿范华娥已增固定资产价值55774元，或先以财政局指导价591元/月，继续签订租赁合同，直到已增固定资产55774元得到合理补偿为止；3、明礼中学承担全部违约责任，继续履行退还集资款26264元的义务，并承担全部诉讼费用。
明礼中学对范华娥的反诉辩称：明礼中学并不存在违约行为，范华娥支出的1.6万元，是在合同期满后，合同没有续签的情况下，范华娥增加的投入，明礼中学不应该承担这种非法投入的责任。范华娥占有门面并转给其儿子经营，获得非法收入，理应依法打击。范华娥占有门面就是为了产生收益，学校的门面属于国有资产，所有权归国家，使用权与管理权归学校，合同到期后应该归还学校，2015年范华娥增加厨厕、夹层楼梯等配套设施投入了55774元，没有经过学校任何人同意与见证，范华娥也没有证据证明。合同到期后，学校组织租赁户召开会议，商谈退回集资款与退回门面，遭到了全体的拒绝。现今，其他租赁户已与学校解除原租赁合同，退回集资款，把门面退还给了学校，只有范华娥一直侵占学校的门面，每月赚钱1300元/月的租金已达55个月之久，非法获取71500元的收入据为己有。范华娥在集资租赁时交纳26264元是事实，合同到期后，学校从来没有不退还集资款的想法，但范华娥则必须退还侵占学校门面55个月，获取的不法收入71500元退给学校。对于范华娥的诉讼请求，请求予以驳回。
经审理查明：2001年3月20日冷水江市计划委员会批准冷水小学（现名为冷水江市明礼实验中学）修建一栋综合楼。同年6月13日该校与包括范华娥在内的13名教职工签订了《冷水学校综合楼门面集资租赁的合同书》（以下简称集资租赁合同），合同主要内容：1、门面采取集资租赁形式,集资建设所有权属学校，门面集资金额为每平方米800元计算，租赁期满由学校退还集资款后（集资款不计息），门面由学校收回。2、租用期满，门面必须保持装修原样，不得人为损坏。3、租赁期限为壹拾年，二00二年十月至二0一二年十月止（房子竣工交付使用至满壹拾年止）。范华娥租赁13号门面（冷水江市妇幼保健院往右第二个门面）。2001年6月13日、2001年11月15日、2002年元月14日、2002年6月26日范华娥分四次分别交纳3000元、10000元、11000元、2264元，共计交纳集资款26264元。尔后学校将门面交予范华娥使用。合同租赁期间，范华娥增加了厨厕、夹层等。2012年10月租用期限届满后，范华娥又增加了不锈钢货架、柜子等。
2012年11月起，学校多次组织租赁户以多种方式商谈门面与集资款退还问题。范华娥与明礼中学就退还集资款与厨厕、夹层、楼梯等添附部分的补偿问题，未能达成一致意见，故明礼中学未退还其集资款，范华娥未返还门面。明礼学校遂向本院提起诉讼，范华娥提起反诉。
以上事实，有明礼中学提交的冷水江市机构编制委员会办公室文件复印件、冷水江市计划委员会文件、范华娥的缴款凭证、会议照片、门面营业照片、通知书，范华娥提交的合同书、照片、收据等证据，以及明礼中学与范华娥双方当事人的当庭陈述等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中明礼中学与范华娥签订的《冷水学校综合楼门面集资租赁的合同书》，性质是房屋租赁合同，范华娥向明礼中学交纳集资款，合同租赁期限内，学校以不支付集资款利息，作为范华娥不需再另交租金的条件，租赁学校的门面，租赁期限为十年，合同到期后，学校退还集资款，范华娥归还门面。双方意思表示真实，且不违反国家强制性法律法规，合同合法有效。租赁期限内，双方均履行了合同约定的义务。合同到期后，集资租赁关系自然解除，但双方亦应依约履行各自的后合同义务。明礼中学未退还集资款，范华娥未退还门面，均系违约行为，都应承担相应的违约责任。范华娥辩称合同期满后至起诉时占有门面55个月无需交纳租金，学校应以此作为对当年集资款贬值补偿，对此本院不予支持。明礼中学要求范华娥按每月1300元的市场租赁价格交纳租金，没有相应的证据予以佐证，本院无法支持。但本院在第三次庭审中征求了双方的意见，双方均表示同意以冷水江市“四项清理”领导小组关于公布我市2009年度行政事业单位国有资产租赁指导价格的通知中，以邻近本案争议门面所在地的最近门面即妇幼保健院综合楼一层的指导价格为计算租金标准（每月每平方米20元），本院予以认可，故范华娥占用门面至起诉时止为55个月，按上述标准应交纳租金36113元（20元/平方米×55个月×32.83平方米=36113元）。明礼中学占用范华娥的集资款26264元，应予以退还，并支付占用利息，但本院在第三次庭审中，范华娥明确表示放弃利息，本院亦予以认可。
在合同租赁期限内和期满后，范华娥添附厨房、夹层及货架等。对此，范华娥没有提交充分的证据证明，已征得明礼中学的同意并达成协议，况且双方在集资租赁合同第五项明确约定，租用期满，门面必须保持装修原样，不得人为损坏。故其要求学校对此予以补偿的系列反诉请求，本院概不予以支持。
综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）范华娥于本判决生效之日起十日内向冷水江市明礼实验中学归还所占用的门面；
二、限原告（反诉被告）冷水江市明礼实验中学于本判决生效之日起十日内向范华娥一次性返还集资款26264元；
三、限被告（反诉原告）范华娥于本判决生效之日起十日内一次性向冷水江市明礼实验中学交纳租金36113元；
上述二、三项费用互抵，被告（反诉原告）范华娥还应向原告（反诉被告）冷水江市明礼实验中学支付租金9849元（36113元-26264元=9849元）；
四、驳回原告（反诉被告）冷水江市明礼实验中学的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）范华娥的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费1587元、反诉案件受理费1125元，共计2712元，由原告（反诉被告）冷水江市明礼实验中学承担1113元，被告（反诉原告）范华娥承担1599元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 伍连军
人民陪审员 潘永胜
人民陪审员 肖亿新
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 李高萍