浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第290号
上诉人（原审被告、反诉原告）浙江××××开发有限
公司（现变更为浙江天鸿房地产集团有限公司，以下简称天鸿
公司），住所地新昌县南明街道××3-2a。
法定代表人梁某某。
委托代理人（特别授权代理）郑某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡某某。
上诉人天鸿公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省
新昌县人民法院（2009）绍新民初字第1665号民事判决，向本
院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭
审理了本案。上诉人的委托代理人郑某某到庭参加诉讼，被上
诉人经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原、被告于2005年8月17日签订了《房屋
买卖合同》二份，合同约定：（1）原告以154058元的价格购
买被告天鸿雅苑b幢一单元171号房屋和车棚；（2）被告应在2
006年3月31日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交付
房屋；（3）被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记
需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；（4）出卖人未
按合同规定交房逾期不超过90日的，自合同规定最后交付期限
的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；（5）因出卖人的原因导致买受人
不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款
的百分之一向买受人支付违约金；（6）因政府机关、买受人
自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承
担责任；（7）因法律、政策以及政府行为等原因，出卖人可
据实予以延期交房；（8）买受人应于2005年8月17日付房款74
058元，付代收费5000元（如水表、电表、电信宽带、有限电
视等费用，多退少补），于2005年8月25日付房款80000元（买
受人可以通过银行按揭支付，交房前根据政府部门产权登记面
积计算总房款，多退少补）；合同签订后，原告分别于2005年
7月13日付款67742元、付代收费5700元，8月17日付款6313元
，2006年1月19日付款80000元，合计付房款154058元、代收费
5700元，被告于2006年6月16日向原告交付了房屋并结算，200
9年3月19日办理了房屋产权登记证，退还了多余部分办证费。
另查明，2006年6月16日，原、被告对房屋价值及代收费进行
了结算，原告实际付房款154058元、代收费5700元，并对结算
清单进行了签名确认，退还了装修保证金500元。
原审判决认为，原、被告争议的主要焦点：首先是原告
诉请被告支付交房违约金是否超过诉讼时效；其次是原告诉请
被告支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效及被告能
否按合同约定免责；第三、被告逾期交房违约与逾期办理权属
登记违约是否同一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期
履行届满之日起计算；第四、被告应否退还原告代收费；第五
、被告反诉请求是否超过诉讼时效。首先关于原告诉请被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。该院认为，原、被
告于2005年8月17日签订的《房屋买卖合同》约定，被告应于2
006年3月31日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交付
房屋，但被告实际于2006年6月16日向原告交付房屋，依合同
约定，被告逾期交房违约事实已成立，原告应于2006年6月16
日起知道或应当知道被告逾期交房违约事实而自己的权甲遭受
侵害，因此，依法应于2006年6月16日起二年内提起诉讼以保
护自己的合法权甲，但原告于2009年7月24日诉请被告支付逾
期交房违约金，亦无诉讼时效中止、中断的证据证明，因此，
已超过法律规定的二年诉讼时效，故原告对此诉请，该院不予
支持。其次关于原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金是
否超过诉讼时效问题。原、被告于2005年8月17日签订的《房
屋买卖合同》约定，被告在房屋交付使用后360日内，将办理
权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖
人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的
，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；因政府
机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记
，出卖人不承担责任。该院认为，这一问题有二点，一是支付
逾期办理权属登记违约金诉讼时效问题。首先应当肯定本案纠
纷属于有财产内容的纠纷案件，应当受到诉讼时效的限制。诉
讼时效应从知道或应当知道自已的权甲遭受侵害之日起二年，
从请求权的成立或产生日作为起算标准。本案中，合同约定“
被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人
提供的资料报产权登记机关备案；因被告（出卖人）的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告（出
卖人）按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。”而被告
未能举证证明已在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记
需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，又未约定违约金
给付期限，且被告2006年6月16日向原告交付了房屋后，原告
于2009年3月取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登记之
事实，因此，追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从原
告取得房屋所有权证之日起计算。原告于2009年7月24日诉请
被告支付逾期办理权属登记违约金，并未超过法律规定的二年
诉讼时效，因此，被告主张原告诉请被告支付逾期办理权属登
记违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效的辩解，该院不予
采纳；二是免责问题。原、被告于2005年8月17日签订的《房
屋买卖合同》约定，因政府机关、买受人自己原因等非出卖人
原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。被告所举证
据虽经政府机关及相关单位协调后可办理产权登记，但该证据
明确载明被告建造天鸿雅苑项目主体建筑和阁楼存在超出规划
面积之事实，故难以证明逾期办理产权登记的根本原因在政府
机关及相关单位，被告对此抗辩理由不成立，该院不予采纳。
第三、关于被告逾期交房违约与逾期办理权属登记违约是否同
一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期履行届满之日起
计算问题。该院认为，交房违约金与办理产权属登记违约金，
虽是同一合同被告应某某的义务，但依合同约定被告应某某的
时间不同，即2006年6月16日，原、被告对买卖房屋交接，被
告对这一义务已履行完毕，追索该项违约金的诉讼时效开始计算，即从2006年6月16日开始计算；追索逾期办理权属登记违
约金，则应依合同约定的办证期限届满之日开始计算，而本案
逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有权
证之日起计算，两者的起算日显然不同，因此原告主张逾期交
房与逾期办理产权属登记是同一之债的分期履行，诉讼时效是
从最后一期履行届满之日起计算的主张，与本案事实不符，该
院不予支持。第四，关于被告应否退还原告代收费问题。原、
被告于2005年8月17日签订的《房屋买卖合同》约定：原告于2
005年8月17日付代收费5000元（如水表、电表、电信宽带、有
限电视等费用，多退少补）。该院认为，原、被告于2006年6
月16日对代收费进行了结算，原告亦在结算清单中进行了签名
确认，应当认定系原、被告真实意思表示，且在庭审中原告陈
述被告已履行代收费部分应某某的义务，并退还了装修保证金
500元，因此，原告对此诉请不成立，该院不予支持。第五，
关于被告反诉请求是否成立问题。该院认为，原、被告于2005
年8月17日签订的《房屋买卖合同》约定，原告应于2005年8月
17日付房款74058元，付代收费5000元（如水表、电表、电信
宽带、有限电视等费用，多退少补），于2005年8月25日付房
款80000元（买受人可以通过银行按揭支付，交房前根据政府
部门产权登记面积计算总房款，多退少补）；但原告实际分别
于2005年7月13日付款67742元、付代收费5700元，8月17日付
款6313元，2006年1月19日付款80000元，逾期付款事实成立，
但原、被告于2006年6月16日已对购房款及代收费进行了结算
确认，且从诉讼时效看，被告应当于2006年6月16日起知道原告违约而自己的权乙遭受侵害，因此反诉请求追索逾期付款违
约金的诉讼时效应当从2006年6月16日的次日开始计算，而被
告于2009年8月19日提起反诉请求追索逾期付款违约金，与事
实与法律规定不符，该院不予支持。依照《中华某某共和国民
法通则》第一百三十五条、《中华某某共和国合同法》第六十
条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法
律问题的解释》第十八条之规定，判决：一、驳回原告丁某某
、蔡某某要求被告浙江××××开发有限公司支付逾期交房违
约金5854.19元的诉讼请求；二、被告浙江××××开发有限
公司支付原告丁某某、蔡某某逾期办理房地产权属登记违约金
1541元，限于本判决生效后十日内付清（款汇新昌县预算外资
金财政专户，开户银行：新昌农村合作银行，帐号：11×××01
0201000029679）；三、驳回原告丁某某、蔡某某要求被告浙
江××××开发有限公司退还代收费3000元的诉讼请求；四、
驳回被告浙江××××开发有限公司要求原告丁某某、蔡某某
支付逾期付款违约金5760元的反诉请求。如果被告浙江×××
×开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，反诉
案件受理费50元，合计诉讼费100元，由原告丁某某、蔡某某
负担35元，被告浙江××××开发有限公司负担65元，限于本
判决生效后七日内向该院缴纳。
上诉人天鸿公司上诉称：首先，事实上，上诉人于2006
年6月16日向被上诉人交付了房屋，自此起算360日内，为上诉人履行义务期限，故被上诉人请求违约金的诉讼时效期间应从
该履行期间届满起算，显然被上诉人起诉时已过两年的诉讼时
效。且根据《城市房地产开发管理条例》第33条之规定，上诉
人所负有的是协助义务而非办证义务，被上诉人本应在房屋交
付之日起90日届满的次日起，在法律上便应当知道自己的权乙
被侵害，其请求违约金的诉讼时效也应自此计算。故原审法院
所认定被上诉人“取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登
记之事实”、“追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从
原告取得房屋所有权证之日起计算”，既与事实相悖，亦明显
违背我国法律关于诉讼时效的规定，并且不符合民法关于诉讼
时效的基本原理。其次，根据上诉人在原审提供的证明书和20
09年7月23日《新昌县人民政府专题会议纪要》（2009）58号
（见一审被告提供的证据8），被上诉人已经在合同约定的期
限内提交了需由出卖人提供的资料，但由于新昌县土地管理部
门的原因，导致该资料未能备案。根据前列合同第十五条第3
项：“因政府机关、买受人自己的原因等非出卖人原因的，出
卖人不承担责任。”综上，原审判决认定事实错误，并错误理
解和适用法律，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人丁某某、蔡某某未作答辩。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被上诉人诉请上
诉人支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效；二、上
诉人在原审时提供了证明书、新昌县人民政府专题会议纪要等证据，以此证明其可依约免责，该主张是否成立。
关于第一个争议焦点，因双方在商品房买卖合同中未约
定支付违约金的履行期限，被上诉人可以随时向上诉人主张权
乙，在被上诉人向上诉人主张权乙、上诉人表明不履行义务之
日起，被上诉人即应当认识到其权乙受到侵害，因此，根据《
中华某某共和国民法通则》第一百三十七条的规定，本案诉讼
时效期间应从被上诉人向上诉人主张权乙时起算。故根据本案
实际，现被上诉人之起诉，并未超过二年的诉讼时效期间。
关于第二个争议焦点，虽然双方签订的商品房买卖合同
第十五条第3项明确约定：“因政府机关、买受人自己原因等
非出卖人原因的，出卖人不承担违约责任”，但是从上诉人在
一审时提供的证明书以及新昌县人民政府专题会议纪要等证据
来看，上诉人无法证实非出卖人原因之抗辩事由的存在，故其
不能据此免责。原审判决认定：“被告所举证据虽有可证明经
政府机关相关单位协调，天鸿雅苑房产购买人可以办理相应的
产权登记，但该证据明确载明被告天鸿雅苑项目主体建筑和阁
楼存在超面积之事实，因此，被告所举证据难以证明逾期办理
产权登记的根本原因在政府机关相关单位，本院不予采信”并
无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共和国
民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）
项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人浙江天鸿房地产集
团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年三月十日
书 记 员 卢雅娟