上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初5319号
原告陈宗伟，男，1959年12月8日出生，汉族，住上海市。
委托代理人陆建宇，上海君韵律师事务所律师。
被告朱志伟，男，1955年9月12日出生，汉族，住上海市。
委托代理人胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。
原告陈宗伟与被告朱志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈宗伟及其委托代理人陆建宇、被告朱志伟的委托代理人胡耀弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宗伟诉称，原、被告于2011年7月12日签订借款合同，以原�所有的上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)作抵押，为朋友向被告借款人民币(以下币种均为人民币)50万元，借款期限为2011年7月12日至2011年9月11日，借款利率按银行四倍利率计算。借款尚未期满之际，被告安排案外人赵光宇作为受托人，签订房屋出售委托书并公证，后原告朋友陆续支付给被告18万元。2012年2月原告朋友判刑入狱，故借款未能结清。2012年8月14日，在原告不知情的情况下，被告要求赵光宇作为原告的委托代理人，与其签订系争房屋的房屋出售合同，以73万元的价格将系争房屋转移至被告名下。原告认为系争房屋买卖行为非原告的真实意思表示，名为买卖实则担保，债务履行期满前以此方式转移所有权，既无双方抵债合意，又有违物权法定的强制性规定，应为无效合同。经上海市仲裁委员会2014年8月1日作出的仲裁决定，认为无导致合同无效的情形存在，故未支持原告的请求。原告认为，被告既然以买卖合同的形式获得房屋产权，理应支付合同对价，并承担原告相应经济损失。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付关于上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室购房款1,004,200元；2、被告承担逾期付款的经济损失，以1,004,200元为本金，自2012年9月15日起至实际付款之日，利率按银行同期贷款利率四倍计算；3、本案诉讼费由被告承担。
被告朱志伟辩称，原告于2011年向被告借款，到期未还。为此办理了系争房屋的抵押登记并办理了公证委托。截止2012年原告已欠被告本息100余万元，包括《借款合同》中约定的利息及逾期利息。系争房屋实际成交价为90万元，买卖合同做低房价为73万元。系争房屋的房款已抵消了原告欠被告所有的债务，被告无须再向原告支付房款。系争房屋买卖的实质是以房抵债。综上，被�不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月12日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款50万元，借款期限自2011年7月12日起至2011年9月11日止。借款息费：银行四倍支付；延期按每天千分之三。同日，原、被告签订《房地产抵押借款合同》，约定原告以其位于上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋做抵押并办理了抵押登记手续。同日，原告作为委托人与案外人赵光宇作为受托人签订公证委托书，全权委托赵光宇为代理人办理系争房屋的各项处分手续。当日，被告向原告汇款50万元，原告出具收条，载明收到人民币50万元。2012年9月28日，原告再次就系争房屋与受托人赵光宇签订公证委托书，全权委托赵光宇为代理人办理系争房屋的各项处分手续。
2012年8月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，房屋建筑面积为42.86平方米，转让价款73万元。双方确认在2012年9月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方由原告的代理人赵光宇签字。2013年5月3日，系争房屋权利人登记在被告名下。原告诉至本院，要求判决如其诉请。
另查明，2014年1月，原告作为申请人向上海仲裁委员会申请仲裁，以原、被告间并无房屋买卖的真实意思表示为由，请求确认原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2014年8月1日，上海仲裁委员会裁决对陈宗伟的仲裁请求不予支持。
审理中，原告认为系争房屋在2012年8月的价格超过100万元，而系争房屋的成交价仅为73万元，远低于市场价，故向本院提出申请，对系争房屋在2012年8月的市场价格做评估。本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋2012年8月的市场价进行评估。2016年7月29日，上海国衡房地产估价有限公司出具《房地产市场价值评估》，确认系争房屋于价值时点2012年8月的市场价值为1,004,200元。原、被告双方对该评估报告均无异议。
审理中，原告称其未参与房屋交易和债务抵扣，考虑到原告对被告确有债务存在，故要求被告在扣除原告所欠被告的债务后，将房款差额予以返还。
被告于2016年3月9日收到本案起诉状及证据副本。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》真实有效，双方均应按约履行。
关于系争房屋的成交价，被告系原告的债权人，在办理借款手续、房屋抵押登记手续的同日，原告即与案外人签某某于处分系争房屋的公证委托书，其目的是为了保障被告实现对原告的债权，故本院有理由相信公证委托书中的受托人与被告系利益一致方。�系争房屋由公证委托书中的受托人与被告签订，被告称买卖合同中载明的成交价73万元是为了做低房价，实际成交价为90万元，但未提供证据证明双方对实际成交价达成合意。而上海国衡房地产估价有限公司评估的市场价值为1,004,200元，故系争房屋的合理成交价应以评估公司评估的结论为准。
关于被告对原告的债务数额，被告辩称，根据借款合同约定，原告对其的债务数额包括本金50万元、利息及逾期罚息，已超过房价，抵消了债权。原告对本金50万元予以确认，但对利息计算方式不予认可，并称已归还了部分利息。根据相关规定，利息及罚息的年利率应当不超过债权本金的24%，故原告对被告的债权数额应为：1、本金50万元；2、利息和罚息：以50万元为基础，自被告收到50万元之次日(即2011年7月13日)起算至双方签订系争房屋买卖合同之日止(即2012年8月14日)，共计130,849.30元[1]。原告称其已归还被告部分利息，但证据不足，本院对此难以采信。系争房屋买卖合同签订后，被告应当支付原告房款，具体数额应为房屋成交价扣除债权本息数额，根据以上论述，本院对原告要求被告支付房款的诉讼请求予以支持，被告应当支付原告房款373,350.70元。
关于逾期付款利息，被告逾期支付房款应当支付利息，因合同对付款期限未作约定，故付款期限应以原告主张该笔款项之日起算至实际支付之日止，被告于2016年3月9日收到本案诉状及证据副本，故利息应自2016年3月10日起算，标准按中国人民银行同期贷款利率为准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告朱志伟应于本判决生效之日起十日内给付原告陈宗伟房款人民币373,350.70元；
二、被告朱志伟应于本判决生效之日起十日内给付原告陈宗伟利息(以人民币373,350.70元为基数，自2016年3月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案评估费人民币4,500元，由原告陈宗伟及被告朱志伟各半负担。
本案受理费人民币11,100元，减半收取，计人民币5,550元，由原告陈宗伟及被告朱志伟各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
[1]计算公式：500000元*24%%2B500000元*24%/365天*33天=130849.30元
代理审判员 张 端
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的�息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。