福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0403民初191号
原告：石兴仁，男，汉族，1962年9月13日出生，住三明市梅列区。
委托诉讼代理人：吴春根，福建光兴律师事务所执业律师。
被告：福建省明航投资有限公司，住所地三明市三元区工业南路126号明都大厦十楼，统一社会信用代码91350400665090303G。
法定代表人：蒋允光，董事长。
委托诉讼代理人：郑开林、黄锡珍，福建明经律师事务所执业律师
原告石兴仁与被告福建省明航投资有限公司（以下简称“明航投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石兴仁的委托诉讼代理人吴春根、被告明航投资公司的委托诉讼代理人郑开林、黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石兴仁向本院提出诉讼请求：1.判令明航投资公司支付逾期交付商品房违约金20785.88元；2.判令明航投资公司支付逾期办理位于三元区长安路21号6幢夹层1号和××号房屋权属证书违约金63843元；3.判令明航投资公司办理位于三元区长安路21号6幢夹层1号和××号商品营业用房的权属证书；4.判令明航投资公司补偿因其出让的三元区长安路21号6幢一层××号店面层高不足5.8米部份的损失45940元。事实与理由：2012年7月20日，石兴仁与明航投资公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：第2012072000007号、2012072000008号、2012072000010），明航投资公司将其开发的位于三元区长安路21号6幢夹层1号面积为63.66平方米，每平方米为3704.82元，总价为235849元；夹层××号面积为63.7平方米，每平方米为3705.12元，总价为236016元；一层××号面积为45.94平方米，每平方米为6700.59元，总价为307825元的商品营业用房出卖给石兴仁。合同约定了商品房所在位置、结构、面积、单价以及购房款的付款方式和期限，商品房交付条件与期限，产权登记和违约责任等合同条款，特别对位于三元区长安路21号6幢一层××号的商品营业用房约定层高为5.8米。合同签订后，石兴仁依照合同的约定支付了所有的购房款，根据合同规定明航投资公司应于2013年5月31日前交付商品营业用房，但明航投资公司直到2013年12月12日才将三元区长安路21号6幢夹层1号和××号商品营业用房交给石兴仁，且至今未办理该商品营业用房的产权权属证书，而三元区长安路21号6幢一层××号商品营业用房于2014年6月19日才交付，但层高才5.1米，与合同规定的层高5.8米不符，少0.7米，其使用和经济价值大大降低。为此，明航投资公司应承担逾期交房的违约金和赔偿损失。
明航投资公司辩称：1.被答辩人石兴仁的诉讼请求已超过诉讼时效；2.涉案商品房实际面积超过了约定的面积，被答辩人石兴仁应补缴面积差额部份，答辩人行使先履行抗辩权；3.不存在被答辩人石兴仁诉称层高不足5.8米的情况，故不应赔偿层高不足的款项。综上所述，答辩人不应承担被答辩人所诉的违约责任，请求驳回被答辩人石兴仁的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
1.2012年7月20日，石兴仁及张全爱与明航投资公司签订了合同编号分别为：第2012072000007号、2012072000008号和2012072000010号三份《商品房买卖合同》及附件，明航投资公司将其开发的项目名称为三明市五金机电城1，规划用途为商业营业用房，三套商品房出卖给石兴仁及张全爱，三套商品房分别为：座落于三元区长安路21号6幢一层××号，建筑面积为45.94平方米，合同单价每平方米为6700.59元，合同总价为307825元，层高为5.8米；座落于三元区长安路21号6幢夹层1号，建筑面积为63.66平方米，合同单价为每平方米为3704.82元，合同总价为235849元，层高为2.9米；座落于三元区长安路21号6幢夹层××号，建筑面积为63.7平方米，合同单价为每平方米3705.12元，合同总价为236016元，层高为2.9米。三份《商品房买卖合同》第五条均约定面积确认及面积差异处理的规定：“合同约定面积与产权登记面积发生差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.54%利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝(产权登记面积-
合同约定面积)/合同约定面积×100%。”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之1的违约金”；第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”
2.编号第2012072000007号、第2012072000008号和第2012072000010号三份《商品房买卖合同》约定买受人付款期限为2012年7月20日，付款方式分别为：“支付首期款共计人民币壹拾伍万柒仟捌佰贰拾伍元整，余款共计人民币壹拾伍万元整办理银行按揭；一次性支付总房款共计人民币贰拾叁万伍仟捌佰肆拾玖元整；一次性支付总房款共计人民币贰拾叁万陆仟零壹拾陆元整。”三份合同均约定交付期限为出卖人应当于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合约定条件的商品房交付买受人使用。
3.合同签订后，石兴仁及张全爱支付三元区长安路21号6幢一层××号、夹层1号、夹层××号购房款分别为2012年8月7日首付支付157825元、余款于2015年10月24日支付150000元；2012年8月6日一次性支付235849元；2012年8月10日一次性支付236016元。石兴仁及张全爱并支付三套商品房的住宅专项维修资金。嗣后，三元区长安路21号6幢一层××号为店面，明航投资公司办理了产权权属证书。
4.三元区长安路21号6幢夹层1号商品营业用房合同约定面积为63.66平方米，实际面积为72.39平方米，超了8.73平方米；三元区长安路21号6幢夹层××号商品营业用房合同约定面积为63.7平方米，实际面积为72.39平方米，超了8.69平方米，二套商品房至今未办理产权权属证书。石兴仁与明航投资公司对此无异议。
5.2015年9月28日、2016年3月22日，石兴仁向明航投资公司发函：要求解决三元区长安路21号6幢一层××号店面层高不足、三元区长安路21号6幢夹层1、××号商品房逾期交房及办证等事项，但明航投资公司未予解决。
6.2018年6月5日，共有人张全爱放弃石兴仁对明航投资公司主张相关的实体权利，本院予以确认。
双方当事人争议的焦点：1.关于三元区长安路21号6幢一层××号商业营业用房的层高问题。
石兴仁主张该房的层高为5.1米，与合同约定的层高5.8米不符，对此，提供三明市五金机电城-1#楼一层平面竣工图证实。而明航投资公司提供工程名称为三明市五金机电城6#楼1-1剖面图的复印件，认为层高为6.8米，超过合同约定层高5.8米。由于双方提供的图纸不一致，本院依法向三明市城建档案馆调取三明市五金机电城-1#楼1-1剖面竣工图，该图的工程名称为三明市五金机电城-1#楼，与双方签订的《商品房买卖合同》项目名称为三明市五金机电城1及房屋座落于三元区长安路21号6幢一层××号商品房系一致，该剖面图注明一层商场层高为5米，夹层为2.85米，双方对夹层的层高为2.85米无异议，本院予以确认，由于石兴仁以该房层高为5.1米为依据计算赔偿，本院予以认可。明航投资公司提供工程名称为三明市五金机电城-6#楼1-1剖面图复印件，与该涉案房不一致，故明航投资公司提供的图纸本院不予采纳。
2.关于三元区长安路21号6幢一层××号及夹层1、××号商品房交付时间的问题。
石兴仁主张，明航投资公司将三元区长安路21号6幢一层××号及夹层1、××号商品营业用房的交付时间为2013年12月12日、2014年6月19日，对此提供三张三明市宇悦物业管理有限公司的收据，其中2013年12月12日二张收据，证实该物业公司收取石兴仁6幢夹1、××号商品房自2013年12月13日至2014年12月12日止的物业费、预交水电费、清运垃圾费及装修履约金等费用。2014年6月19日的收据，证实该物业公司收取石兴仁6幢××号商品房物业费、预交水电费、清运垃圾费等费用。明航投资公司主张该三元区长安路21号6幢一层××号及夹层1、××号商品营业用房均系2013年3月交付给石兴仁，但未有相关证据证实。本院认为，石兴仁提交涉案房向三明市宇悦物业管理有限公司交纳物业费等费用的收据，可证实石兴仁入住该涉案房的时间，该时间可认定为明航投资公司交付石兴仁商品房的时间，故三元区长安路21号6幢一层××号商品房及夹层1、××号商品房明航投资公司交付的时间确定为2013年12月12日、2014年6月19日。
上述事实，石兴仁提供其身份证复印件、《商品房买卖合同》三份、销售不动产统一发票四份、收款收据三份、《关于请求解决层高不足及逾期办证协商函》和三明市五金机电城-1#楼一层平面竣工图，明航投资公司提供营业执照、房屋建筑面积测量和计算结果，本院调取的三明市五金机电城-1#楼1-1剖面竣工图等证据及庭审、质证笔录为凭，本院依法予以确认。
本院认为，石兴仁与明航投资公司签订三份的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依法履行。根据双方签订的合同，明航投资公司应按合同约定的交付期限2013年5月31日前将三元区长安路21号6幢一层××号及夹层1、××号商品房交付给石兴仁，但三元区长安路21号6幢一层××号商品房明航投资公司超过交房期限384天（2013年6月1日至2014年6月19日），夹层1、××号商品房超过交房期限190天（2013年6月1日至2013年12月12日），明航投资公司已构成违约，应依《商品房买卖合同》约定：“逾期超过90日交房，按日向买受人石兴仁支付房价款万分之1的违约金”符合法律规定，本院予以支持，即明航投资公司应向石兴仁支付逾期交房违约金为20785.92元〔（307825元×0.01%×384天+（235849+236016）元×0.01%×190天〕。本案中，三元区长安路21号6幢夹层1、××号商品营业用房的实际面积为72.39平方米，夹层1号商品营业用房超出合同约定面积63.66平方米的8.73平方米，面积误差比为13.71%〔（72.39-63.66）/63.66×100%〕；夹层××号商品营业用房超出合同约定面积63.7平方米的8.69平方米，面积误差比为13.64%〔（72.39-63.7）/63.7×100%〕，二套商品房面积误差比均超出3%，根据合同约定“绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。”故明航投资公司主张实际交付的房屋面积大于买卖合同约定的面积，要求石兴仁应补交超面积款后才负有办理产权证义务的理由，无法律依据，本院不予采纳；关于明航投资公司逾期办理三元区长安路21号6幢夹层1、××号商品营业用房是否承担违约责任的问题，根据《商品房买卖合同》中关于房权登记的约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。由于石兴仁不退房，明航投资公司应继续履行合同，故明航投资公司应支付2014年4月13日至2017年12月31日计1353天逾期办理石兴仁购买的6幢夹层1、××号商品营业用房产权属证书违约金63843元〔（235849+236016）元×0.01%×1353天〕。石兴仁还主张三元区长安路21号6幢一层××号店面层高不足5.8米，明航投资公司应按商品房的面积每平方米补偿1000元的损失计45940元，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。现明航投资公司所提供的房屋不符合层高约定，构成违约，依法应承担相应违约责任，由于该房的层高未按合同的约定，客观上降低了石兴仁在房屋层高使用上的价值，鉴于双方并未就房屋层高违约进行约定，综合考虑本案的实际情况，本院确定层高损失按层高缩水的比例赔偿，即明航投资公司应补偿石兴仁6幢一层××号房层高损失42250元〔（5.8-5.1）米/5.1米×房价307825元〕，故对石兴仁的该项请求，本院予以支持42250元，超出21593元不予支持。关于明航投资公司主张石兴仁的诉讼请求已超过诉讼时效，因三元区长安路21号6幢一层××号店面层高问题及6幢夹层1、××号商品房逾期交房及办证等事项问题，石兴仁于2015年9月28日、2016年3月22日向明航投资公司发函要求协商解决，但明航投资公司至今未答复，故石兴仁主张的权利并未超过诉讼时效，况且，诉讼时效制度的立法目的在于督促权利人行使权利，但是实质不在于否定权利的存在和实施，以防止滥用诉讼时效逃避债务。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：
一、福建省明航投资有限公司应支付石兴仁逾期交付三元区长安路21号6幢一层××号、夹层1、××号商品房违约金20785.92元；
二、福建省明航投资有限公司应支付石兴仁位于三元区长安路21号6幢夹层1、××号房屋权属证书违约金63843元；
三、福建省明航投资有限公司应补偿石兴仁位于三元区长安路21号6幢一层××号商品房层高不足损失42250元；
四、福建省明航投资有限公司应于本判决生效之日起十日内办理位于三元区长安路21号6幢夹层1、××号商品房的权属证书；
以上第一、二、三项合计126878.92元，福建省明航投资有限公司于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回石兴仁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2911元，减半收取计1455.5元，由石兴仁负担170元，由福建省明航投资有限公司负担1285.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 余明丽
二〇一八年六月七日
书记员 邓玉美
附：本判决相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。