江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜周民初字第683号
原告沈早洪。
委托代理人江力平（系沈早洪女婿，受沈早洪特别授权委托）。
被告沈早良。
委托代理人沈跃强（受沈早良特别授权委托），宜兴市周铁法律服务所法律工作者。
委托代理人陈小虎（受沈早良特别授权委托），宜兴市周铁法律服务所法律工作者。
原告沈早洪与被告沈早良房屋所有权确认纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法由审判员邢旭东独任审判，于2015年12月22日、2016年1月22公开开庭进行了审理。原告沈早洪及其委托代理人江力平，被告沈早良及其委托代理人沈跃强、陈小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈早洪诉称，争议房屋坐落于宜兴市芳桥街道华阳村村东组12号房屋的西面一层一间屋，该房屋实际系他所有。因他长期在外，沈早良私自将他所有的该房屋领取了房产证，侵犯了他的合法权益。故他诉至法院，请求判令：1、确认该房屋属他所有。2、沈早良配合办理过户手续。3、诉讼费由沈早良负担。
被告沈早良辩称，诉争房屋已经宜兴市房产管理处颁发的宜房权字第××号所有权证确认为他所有。请求驳回沈早洪的诉请。
经审理查明，1985年，沈早洪（甲方）与沈天月（乙方）签订“关于沈早洪房屋作价处理给沈天月双方协商协议”载明：1、甲乙双方协商同意（沈早良、沈早六代表甲方），甲方七架楼房部分折价材料，由乙方归还材料。2、房屋全部拆建，东西墙各半，为一墙计算，前后墙包括墙足，折价给乙方，由乙方归还材料，其余部分如屋面楼板灶间等全部归甲方，拆除时双方帮助拆除。3、甲方折价的墙头按每平方120元计算，砖头8157元，干石灰500斤，粉墙楼板结面水泥500斤，应由乙方如数归还给甲方。4、乙方拿出的材料，应在沈早良屋西建造一间八架的房屋，造到起楞放楼板四平方为止，墙足全部由乙方负担，如果材料不够，应由甲方自理，如乙方拿出的材料有余应归甲方，西墙粉刷（外面）应由乙方负担，楼板结面乙方负担匠工，其余部分材料应由甲方自理解决。5、甲方门前的树木等在房屋造好后全部挖出，土地归乙方使用。该协议由甲方代表沈早六、沈早良签字，乙方沈天月签字。在场人蒋志洪、村负责人沈同根、执笔人沈荣芳签字。后沈天月依照协议的约定将老房七架房屋拆除，在沈早良房屋的西侧建造一间平房，并共用了沈早良房屋的一面墙。后沈早良在平房的基础上加盖了二层楼房。1993年4月1日，宜兴市土地管理局向沈早洪颁发了土地使用权证，载明：坐落于宜兴市芳桥乡（现芳桥街道）华阳村村东组地号为30-13-12-085住宅用地（总面积为47.12平方米）的土地使用者为沈早洪。四至东307-316号界址线外为沈早良住宅。同日，宜兴市土地管理局向沈早良也颁发了土地使用权证，载明：坐落于宜兴市芳桥乡（现芳桥街道）华阳村村东组地号为30-13-12-086住宅用地（总面积为167平方米）的土地使用者为沈早良。四至西316-307号界址线外为沈早洪住宅，307-308号界址线外为空地。1996年9月25日宜兴市房产管理处向沈早良颁发了宜房权字第FE300108房屋所有权证，载明：坐落于宜兴市芳桥镇（现芳桥街道）华阳村村东组的房屋（三间一层75.02平方米、六间二层224.37平方米）的所有权人为沈早良。本案争议房屋即为坐落于于宜兴市芳桥乡（现芳桥街道）华阳村村东组地号为30-13-12-085住宅用地上，宜房权字第FE300108房屋所有权证上六间二层房屋中最西面楼房底层的一间。
本院于2015年12月29日，向沈荣芳、蒋志洪、沈早六进行了调查。沈荣芳称：他是村委管建房的干部，协议是他起草的，当时沈早良、沈早六、蒋志洪、沈同根、沈天月均在场，都知道协议的事，但沈早良是否亲自签名，他不记得了。1996年农村统一领房产证是他负责的，当时农村百姓都没有领证意识，有的不愿意领，工作组也不进行调查，有人领一本就可以了。蒋志洪称：当时他是村里的队长，也是签协议的在场人。当时沈早洪有一处老房，沈天月要用沈早洪老房的地。沈天月就将老房拆掉，用老房的材料在现在的地方造了房子。签协议的具体情形不记得了，但当时拆房子、造房子都与沈早良商量过，沈早良也同意。沈早六称：他是沈早洪、沈早六的兄弟，因为沈早洪在外地，他代表沈早洪在协议上按了手印，沈早良是否本人签字，他记不清了。当时沈天月本想将房屋造在他的房子边上，因为他和妻子经常不在家（房子是以沈早洪的名义造的，造了给父母居住，父母死后房子留给沈早洪），父母生活不方便，后来村委与沈早良商量后，才决定将房子造在沈早良家边上。房子是沈天月造的，造到四面墙，平台屋顶，门窗俱全，房子有一面墙是共用了沈早良的房屋的墙，造好后父母就住在其中。父母亡故后，沈早良在平房上加盖了一层楼房。
沈早洪认为：他在外地工作，沈早六、沈早良在1985年前已经分家另行建房居住，沈早良所建房屋就在本案争议房屋处。被拆老房当时由父母居住，父母当时说他将来叶落归根后有一个居住的地方，将老房留下来给他。从三个协议在场人的陈述，也可以得出以上结论。沈早良、沈早六只是协议代理人身份，两个代理人中已经有一个人签字，而这份协议已经正常执行，沈早良是否亲自签字对于协议的执行并无影响，也并不影响协议的真实性和房屋的归属。
沈早良认为：本案争议的被拆掉的七架房屋当初由他结婚居住使用，他新建房屋后，被拆的七架房屋一直由父亲沈细虎居住使用，故该七架房屋应属算家庭共有。后沈天月拆除该老房后，该物权消灭，新建八架房屋不是物权的延续或变更，八架房屋建造后，仅为三面墙，所以该建筑并非真正的物权。他于三面墙体上增加二层并装修使用，其建造行为创造了新的物权。土地使用证登记为沈早洪是因为他在建造八架房屋时已无权申请新的宅基地，故以沈早洪名义申请，而申请宅基地时沈早洪已经离村民委员会，并非该村村民，根据土地管理法以及宅基地使用管理办法，沈早洪也无权申请宅基地，所以当初以沈早洪名义申请宅基地是沈天月与村民委员会商量之后的变通方案。沈早洪称其对于拆建房屋的协议，包括建造房屋的行为均不知情，所以不能认定该房屋建造后所有权为其所有。沈早良并未在协议上签字，所以沈早六一人无权代表整个家庭将家庭共有的财产确认为沈早洪一人所有。村民委员会作为自治组织，也无权对他人所有的财产进行认定和处分，虽该协议中的拆除和建造已经实际履行，但他并不认可原拆除房屋和后新建的房屋为沈早洪所有。虽法庭向有关人员做了调查，但被调查人均明确表示不记得他是否亲笔在协议上签字。鉴于该签字是否为他本人所签对于本案的事实认定有着重大影响，所以申请对笔迹进行鉴定。
以上事实，有协议、土地使用权证、房屋所有权证及本院调查笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议房屋是沈天月拆除原有的七架房屋，并用拆下的材料新建而成的八架平房。故原有的七架房屋物权已经消灭，其所有权归属对本案争议的房屋权属不具有参考性。沈早良认为新建房屋仅有三面墙，但根据被调查人员的陈述以及新建八架房屋由父母居住后才加盖楼房的事实，本院确信新建八架房屋已经形成平房，只是共用了沈早良的一面墙，故本案争议八架房屋是新形成的物权。不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案不动产的权属登记有两份，一为土地使用权证，于1993年4月1日登记在沈早洪名下；一为房屋所有权证，于1996年9月25日登记在沈早良名下。1993年4月1日，在颁发给沈早洪和沈早良的的两份土地使用权证时，房屋已经存在，在土地使用权证上对各自房屋的归属也有明确记载，争议房屋是归沈早洪所有。沈早良认为土地使用权证是在其因超面积无法申请宅基地的情况下与村民委员会商量之后以沈早洪名义申请的，但该观点违反政策且无证据证明，本院对此不予采信。沈天月根据协议在沈早洪的土地使用权范围内建造了平房，根据房随地走的原则，该房屋的所有权应归沈早洪所有。1996年9月25日，农村统一领取房屋所有权证时，经办人员未经核对土地使用权登记情况，在沈早洪不在家中的情况下，将争议房屋的房屋所有权证错误的领在沈早良名下，导致两证不符，本院认为沈早良应当及时配合办理过户登记，登记面积以登记机关实际丈量为准。沈早洪对建造房屋的具体情形是否知情，不影响其获得房屋所有权。虽然沈早洪在签订协议时不知情，但其事后追认代理人沈早六的行为，已经明确表示认可，不影响协议的效力。沈早良认为协议非其亲笔签字，但根据在场人的陈述，沈早良事后领取土地证等一系列行为，本院确信沈早良对协议的内容为明知。至本案纠纷产生前，沈早良也一直未对协议的执行提出任何异议，该协议主要涉及沈天月拆屋建房的权利义务，对本案争议无关键性证明作用，且事隔三十年，笔迹鉴定的参考价值不高，故本院认为已无启动鉴定程序的必要性。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条的规定，判决如下：
一、坐落于宜兴市芳桥街道华阳村村东组地号为30-13-12-085住宅用地上的房屋底层（即宜房权字第FE300108房屋所有权证上房屋的西首楼房的底层）归沈早洪所有，房屋面积以房屋所有权登记机关的实际丈量为准。
二、沈早良于本判决法生效法律效力之日起十日内协助沈早洪办理房屋过户登记手续。
本案案件受理费减半收取275元，由沈早良负担。该款已由沈早洪垫付，沈早良于本判决法生效法律效力之日起十日内支付给沈早洪。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05)。
审判员 邢旭东
二〇一六年一月二十六日
书记员 卫 俊
附：相关法规
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十九条【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。