广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第837号
原告沈红莲（反诉被告，以下统称原告），女。
委托代理人阳伦干，广东深强律师事务所律师。
被告林伟平（反诉原告，以下统称被告），女。
委托代理人李玉明，广东知明律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人李耀智。
委托代理人周青林，系公司员工。
原告沈红莲诉被告林伟平、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并使用普通程序分别于2015年11月17日和2016年6月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托代理人阳伦干、被告的委托代理人李玉明、第三人的委托代理人周青林到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告沈红莲及其委托代理人阳伦干，被告林伟平及其委托代理人李玉明，第三人的委托代理人周青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2015年6月15日签订了《二手房买卖合同》，合同约定被告将位于深圳市××山庄××栋XXX的房产一套出售给原告，售价为295万元（人民币，下同）。原告按约支付了定金25万元，而被告却没有按上述合同第六条第(1)款的约定，在签署该合同后1日内将房地产证原件交予替原、被告双方监管定金的第三方查档。在第三方及原告书面催促后，被告仍没有履行上述义务，并明确表示房产不会卖给原告，拒绝办理一切过户手续。故原告诉至法院，请求判令：1、解除编号为XXX的《二手房买卖合同》；2、被告支付原告违约金59万元；3、本案诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。
被告答辩并反诉称：被告于2015年6月13日来到深圳市南山区XXX花园的中原代理营业部，向该营业部工作人员郭笑伟、王瑞清咨询被告位于深圳市××山庄××栋XXX号房产市场销售价格，并委托该营业部代理挂牌销售该房产。但没想到该营业部上述工作人员采取欺诈方式和违规操作要求被告签订了仅有被告单方签字的空白收款收据、《二手房买卖合同》及《资金托管协议》、佣金支付承诺书（卖方）。2015年6月14日，被告经咨询朋友，方知中原地产工作人员的上述情形及操作属于严重违规，被告便与中原代理王瑞清和郭笑伟联系，要求取消委托代理销售行为，退还上述由被告单方签字的合同等文件。中原代理营业部的上述工作人员非但不予退还上述文件，在买卖双方都未见面的情形下，还擅自在空白的收款收据上填写买方姓名（沈红莲）和日期（2015年6月14日）。2015年6月15日被告来到中原代理营业部，指出其违规操作并再次要求退还上述单方签名文件，在被告的强烈要求下，第三人工作人员不但不退还文件，还以买方14日已向被告支付了5万元购房定金为由（并向原告出示了写有日期和买方的25万元定金的收据），拒绝退还被告单方签订的合同等文件。2015年6月17日，被告又再次来到中原营业部，上述工作人员便将原买方空白处已签署沈红莲姓名的二手房买卖合同及资金托管协议连同收款收据和原告转账凭证复印件交给被告。截止2015年6月17日第三人将合同等文件复印件交付给被告，被告都未见到买方沈红莲，也不知悉买方为何人，更未收到任何购房定金等款项。被告于6月18日向第三人总经理李耀智和观海台分行蔡某寄出了“关于立即停止欺诈活动的告知函”。但均未得到第三人的书面回复，而是等到了原告的本诉起诉材料。故被告提起反诉，请求判令：1、撤销编号为210866号的《二手房买卖合同》；2、本案所有诉讼费用均由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：被告由于房价上涨故意违约，将涉案房产恶意再行出售给他人。根据谁主张谁举证的规则，被告应对其反诉状的内容进行举证，原告认为被告的证据无法证明其主张，应承担根本违约的后果。
针对本诉和反诉，第三人陈述称：第三人作为居间方，为促成双方交易已充分履行了协助、通知等居间义务，不存在任何过错。
经审理查明，位于深圳市××山庄××栋XXX号房（涉案房产）建筑面积79.96平方米，原为被告林伟平所有，于2015年7月17日转移登记至案外人杨某名下。
2015年6月13日，被告（卖方）单方签署编号为XXX的《二手房买卖合同》及《资金托管协议》。《二手房买卖合同》约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为265万元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金100000元；在本合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金15万元；买方采用向银行按揭贷款方式支付剩余楼款，买方须于2015年6月30日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后1日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不迟于银行出具承诺书三日内；买方自愿支付营业税、按揭服务费2000元等所有税费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。
原告提交了一份落款日期为2015年6月15日的《二手房买卖合同》。原告及第三人均表示，原告于2015年6月14日下午看房后，缴纳了定金5万元并签署了《二手房买卖合同》，因第三人工作人员考虑到定金要在2015年6月15日才补齐，故将合同上的签署日期填写为“2015年6月15日”。被告对《二手房买卖合同》中原告签名的真实性提出异议，并申请对该合同中“沈红莲”的签名进行笔迹鉴定。本院依法委托广东天正司法鉴定中心进行鉴定；该中心于2016年4月7日出具《鉴定意见书》，认定《二手房买卖合同》落款买方处“沈红莲”签名与指定样本上的“沈红莲”签名是同一人所写。
另查，2015年6月14日18点左右，原告及其丈夫以刷卡方式向第三人支付定金共5万元；2015年6月15日，原告丈夫以刷卡方式代原告向第三人支付定金20万元。原告表示第三人于2015年7月15日将定金25万元退还原告。
被告提交了楼宇求购委托书、二手房买卖合同、付款及转账凭证、通话清单等以证明被告于2015年6月13日同时委托了华夏城地产公司出卖涉案房产，且当日已找到买家杨某，被告于2015年6月14日与买家杨某签订买卖合同，当日中午第三人工作人员郭某联系被告时，被告已告知其要求取消合同并于当日晚上19时20分再次电话联系第三人工作人员郭某取消并退还合同。原告对上述证据不予认可。第三人对通话清单的真实性予以认可，但表示2015年6月14日中午第三人工作人员告知被告已找到买家，当时被告并未提出异议。
原告提交2015年7月3日的电话录音资料以证明原、被告于当日商谈违约金赔偿事宜，但双方未达成协议。被告对电话录音的真实性予以认可，但被告表示当时被告主要表达的是房子确实无法卖给原告了，且是因双方没有当面签订合同，被告只能与原告协商如何解决之后的事宜。
另查，被告于2015年9月7日收到原告的起诉状等材料。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收款收据、、银联消费单、结婚证、通话清单、电话录音光盘、楼宇求购委托书、二手房买卖合同等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的焦点问题为《二手房买卖合同》是否成立并生效。对此，本院分析如下：首先，本案被告虽系单独先签署《二手房买卖合同》，但被告签署合同时已在合同中明确约定了房产交易价格、房款支付方式和支付时间、过户时间、交房时间、违约责任等内容，故被告先签署合同的行为，是一种要约行为。原告在看房并确认购买涉案房产后签署《二手房买卖合同》，即为接受原告的要约，是一种承诺行为，故原告在《二手房买卖合同》上签字时，承诺生效，双方的买卖合同成立。其次，《二手房买卖合同》的落款日期虽为2015年6月15日，但原告及第三人均表示原告系于2015年6月14日下午签署合同，因当日原告未能按合同约定支付全部定金，故在2015年6月15日原告支付剩余定金后，第三人工作人员将《二手房买卖合同》的签署日期填写为2015年6月15日。对此，本院认为，结合原告提交的2015年6月14日下午支付定金5万元的刷卡记录及原告和第三人陈述，本院确认原告签订该合同的时间为2015年6月14日。因《二手房买卖合同》约定原告应于当日支付定金10万元，而原告当日仅支付5万元，故原告的行为构成迟延。最后，被告虽主张其于2015年6月14日电话告知中介工作人员取消合同，即撤销要约，但被告提交的通话记录仅能证明被告与中介工作人员通过电话，不能证明电话的内容，因此，上述证据不能证明被告在原告做出承诺前已撤回要约，故《二手房买卖合同》已成立并生效的情况下，被告要求取消合同的行为构成根本违约。
如上所述，因被告的根本违约行为，导致涉案买卖合同不能继续履行，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告已于2015年9月7日收到原告的起诉状等材料，故本院确认当事人之间的《二手房买卖合同》于2015年9月7日解除。对于被告要求撤销合同的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告要求被告支付违约金59万元的诉讼请求，被告提出了调整违约金标准的请求，对此，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，本案中，原告亦存在迟延支付定金的行为，且原告提交的证据不足以证明其因被告的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当；而本案被告在签订合同后第二天就明确表示不再继续履行合同，且第三人亦已将定金退还原告，原告应及时采取适当措施防止损失扩大。因此，综合本案原、被告的过错程度、合同的履行情况等，本院对原告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令被告向原告支付违约金25万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十八条、第二十五条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告沈红莲与被告林伟平于2015年6月15日签订的《二手房买卖合同》于2015年9月7日解除；
二、被告林伟平于本判决生效之日起十日内向原告沈红莲支付违约金25万元；
三、驳回原告沈红莲的其他诉讼请求；
四、驳回被告林伟平的全部反诉请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9700元，保全费3470元，共计13170元，由原告负担7589元，由被告负担5581元；反诉案件受理费15200元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 庞海婷
人民陪审员 赖石荫
人民陪审员 张 和
二〇一六年七月七日
书 记 员 黄 笑