福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1649号上诉人（原审被告）：王金山，男，1977年10月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审原告）:莆田市秀屿区平海供销合作社，住所地福建省莆田市秀屿区平海镇平海村，统一社会信用代码9135030515550561XN。法定代表人：柯文宝，主任。委托诉讼代理人：柯锦池，福建壶兰律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司莆田市分公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道丰美路，统一社会信用代码91350300726446298N。负责人：周伟龙，总经理。委托诉讼代理人：李鸿罡，福建普阳律师事务所执业律师。上诉人王金山因与被上诉人中国联合网络通信有限公司莆田市分公司（以下简称联通莆田分公司）、莆田市秀屿区平海供销合作社（以下简称平海供销社）房屋租赁纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2016）闽0305民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审终结。上诉人王金山上诉请求：1.撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2016）闽0305民初3642号民事判决第二项、第三项；2.改判联通莆田分公司支付给平海供销社租金758元，自2016年10月14日起至实际交还房屋之日止按21000元/年，以实际占用天数计算的租金；3.判决平海供销社支付预期违约金5000元，并赔偿给王金山造成的生意损失费163400元；4.本案一、二审诉讼费用由平海供销社承担。事实与理由：1.从2015年2月开始平海供销社就一直叫王金山搬出去，不让做广告，直接给王金山造成所有客户流失和特大经济损失，从2015年2月份至2016年9月份造成经济损失163400元。2.平海供销社未征得承租人意见，私自与第三方签订合同，并在合同签订后多次到王金山店争吵，要求搬出去，剥夺了承租人的优先权，该房屋租赁合同应认定为无效。被上诉人平海供销社辩称：一审判决正确，王金山的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人联通莆田分公司辩称：1.同意王金山请求撤销一审判决第二、三项的上诉请求，依法改判王金山在判决生效之日起支付平海供销社租金及从2016年10月14日起至实际交房之日止，按王金山的实际占用天数支付租金。2.本案一审查明的事实和认定，虽然平海供销社与联通莆田分公司签订房屋租赁合同，但是该房屋均由王金山占用，且在租赁期满后，王金山仍然占用该房屋，拒不交付给平海供销社，合同期满后，联通莆田分公司也配合平海供销社向王金山要求交还房屋，但是王金山一直拒绝交还，所以房屋实际占用人为王金山，应由王金山支付实际占用房屋的租金，一审判决联通莆田分公司共同承担王金山实际占用平海供销社的租金是不公平的，应予以纠正。3.一审判决联通莆田分公司应支付平海供销社逾期违约金5000元，也是没有依据，该判决明显不符合客观事实。4.王金山主张由联通莆田分公司支付房屋占用租金的改判请求没有依据，王金山作为实际的占用人，其应对占用房屋支付占用费。平海供销社向一审法院起诉请求：1.依法判决联通莆田分公司、王金山立即归还平海供销社坐落在莆田市××××西柯庄稼医院旁联通营业厅三开间门市；2.依法判决联通莆田分公司、王金山自2016年10月1日起按41600元／年向平海供销社支付占用联通营业厅三开间门市的租金；3.依法判决联通莆田分公司、王金山向平海供销社支付因联通莆田分公司、王金山占用联通营业厅三开间门市导致平海供销社预期违约费用5000元；4.本案诉讼费用由联通莆田分公司、王金山承担。一审法院认定事实：2013年9月29日，平海供销社与联通莆田分公司签订《承租经营协议书》，租用平海供销社坐落于莆田市××××西柯庄稼医院旁三开间门市，租赁合同约定，租赁期为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，租金为21000元/年，租赁期满，联通莆田分公司应将租赁房屋交还原告。后王金山与联通莆田分公司合作开展业务，该房屋由王金山实际占有使用。租赁期满后，王金山、联通莆田分公司未将该房屋交与平海供销社，平海供销社认为联通莆田分公司应在租赁期满后返还房屋，并支付结欠的租金10500元，赔偿平海供销社的损失，遂案诉一审法院。诉讼中，联通莆田分公司认为该房屋实际占有使用人系王金山，申请追加为共同被告，一审法院予以追加；联通莆田分公司认为已经支付结欠的租金10500元，原告予以认可，并变更诉讼请求。案经审理，因王金山未到庭应诉，致无法调解。一审法院认为，平海供销社与联通莆田分公司之间的签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同合法有效，应予保护。现租赁期满，联通莆田分公司未取得该房屋的续租权，应按合同约定返还承租的房屋，故平海供销社请求联通莆田分公司返还房屋的主张，应予以支持。王金山与联通莆田分公司系业务合作关系，是本案讼争房屋的实际占用人，其与联通莆田分公司并无转租合同，且在知悉该房屋租赁期已到的情况下，未搬离该房屋，应承担共同返还房屋的责任，并对平海供销社的损失承担共同赔偿责任。平海供销社主张联通莆田分公司、王金山应自2016年10月1日按41600元/年向平海供销社支付租金，联通莆田分公司认为平海供销社与案外人签订的租赁合同于2016年10月14日起始，该段时间的租金不合理；因联通莆田分公司、王金山占用平海供销社的房屋，平海供销社主张应按41600元/年支付租金，联通莆田分公司未对该租金的合理性异议，属合理要求，平海供销社提供的与案外人的合同起始时间为2016年10月14日，联通莆田分公司的辩解理由成立，自2016年10月1日至2016年10月13日应按21000元/年按实际占用天数计算租金，经核算计758元；2016年10月14日起至实际交还房屋之日止按41600元/年，按实际占用天数计算租金。平海供销社主张联通莆田分公司、王金山向平海供销社支付因联通莆田分公司、王金山占用联通营业厅三开间门市导致平海供销社预期违约费用5000元，该费用虽未实际发生，但因平海供销社无法按期向现承租人交房，已构成实质违约，平海供销社的该项主张予以支持。据此，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告中国联合网络通信有限公司莆田市分公司、王金山应在本判决生效之日起十日内返还给原告莆田市秀屿区平海供销合作社现由被告王金山占用的位于莆田市××××西柯庄稼医院旁三开间门市；二、被告中国联合网络通信有限公司莆田市分公司、王金山应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市秀屿区平海供销合作社租金758元，并自2016年10月14日起至实际交还房屋之日止按41600元/年，以实际占用天数计算的租金；三、被告中国联合网络通信有限公司莆田市分公司、王金山应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市秀屿区平海供销合作社预期违约金5000元。案件受理费189元，减半收取计94.5元，由被告中国联合网络通信有限公司莆田市分公司、王金山负担。经审理查明，王金山、平海供销社对一审法院认定的事实均没有异议。联通莆田分公司对一法院认定事实中“租赁期满后……遂案诉本院。”有异议，认为租赁期满后，联通莆田分公司积极配合平海供销社房屋交还工作，但是王金山拒不交还。对一审法院认定的其他事实没有异议。王金山、平海供销社、联通莆田分公司对一审法院认定事实没有异议的部分，本院予确认。二审中，上诉人王金山、被上诉人平海供销社、联通莆田分公司均没有提交新的证据。本院认为，2013年9月29日平海供销社与联通莆田分公司签订《承租经营协议》一份，该协议系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效，应予保护。房屋租赁期限届满，联通莆田分公司应按合同约定履行返还承租房屋的义务，故平海供销社请求联通莆田分公司返还房屋的主张，是合法的，应予以支持。王金山依据其与联通莆田分公司的业务合作，实际占有使用本案承租房屋，应与联通莆田分公司共同履行《承租经营协议》的义务，在房屋租赁期限届满时将承租房屋归还平海供销社所有，但房屋租赁期限届满后，王金山仍占用租赁房屋不搬离，是违约行为，王金山、联通莆田分公司应共同承担返还房屋的责任，并对逾期搬离承租房屋给平海供销社造成的经济损失承担共同赔偿责任。王金山称，从2015年2月开始平海供销社就一直叫王金山搬出去，不让做广告，直接给王金山造成所有客户流失和特大经济损失，从2015年2月份至2016年9月份造成经济损失163400元等上诉理由，没有事实依据，不予采信。综上所述，上诉人王金山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费189元，由上诉人王金山负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年七月十日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。