江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终4125号
上诉人（原审被告）：常州市新北区宏源农村小额贷款股份有限公司，住所地常州市新北区西夏墅镇镇南西路100-15号。
法定代表人：江艳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王志强，该公司员工。
委托诉讼代理人：李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州嘉宏融科置业发展有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑1号237室。
法定代表人：刘康，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑如松，该公司员工。
原审被告：曹桂芳，女，1964年8月29日生，汉族，住常州市新北区。
上诉人常州市新北区宏源农村小额贷款股份有限公司（以下简称宏源公司）因与被上诉人常州嘉宏融科置业发展有限公司（以下简称嘉宏公司）及原审被告曹桂芳案外人执行异议之诉一案，不服常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初2667号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
宏源公司上诉请求：1、撤销常州市新北区人民法院(2017)苏0411民初2667号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：�、一审判决适用法律错误。一审判决支持嘉宏公司和曹桂芳对查封房屋实施退房（解除房屋买卖合同）的处分行为，没有任何法律依据。本案并非“合同解除后预查封的效力问题”，而应当是“原告能否通过解除合同的行为来对抗人民法院预查封的效力”，在房屋查封期间，当事人是否可以对查封房屋实施包括解除合同在内的处分行为。对此，江苏高院民一庭编制的《民事审判指导》2016年第2期中关于“商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力”问题作出专门规定。其中规定：（1）关于预查封的效力是否等同于正式查封的问题。根据最高人民法院、国土资源部、建设部（法发[2004]5号）《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋。根据该《通知》第十六条第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。（2）在预查封的情况下，房屋买卖合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，该请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。根据上述规定，本案嘉宏公司作为查封房屋的出卖人解除合同的行为不能对抗房屋预查封的效力。预查封的效力等同于正式查封的效力，查封的目的是禁止债务人处分查封物，是人民法院利用国家公权力为限制债务人处分查封财产而采取的一种强制措施。如果允许当事人对查封财物进行处分，则为实施财产保全所采取的查封措施将形同虚设。就本案而言，案涉预查封房屋在未来执行方向上，要么是被执行人曹桂芳对宏源公司所负债务全部清偿，则法院解除对房屋的预查封措施；要么是通过拍卖预查封房屋，用拍卖所得价款清偿对宏源公司所负债务，剩余款项归被执行人所有。一审判决在本院认为部分描述的未来执行方向上的两种可能在房屋被查封的状态下是不可能出现的，据此作出的判决也必然是错误的。二、一审判决“依据案涉房屋被查封后作出的另案生效判决来排除对查封房屋的执行”明显违反了最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。该《规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”
嘉宏公司辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人宏源公司提出的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、虽然预查封效力等同于正式查封，但预查封的对象仅为曹桂芳在履行《商品房买卖合同》过程中的债权。二、因曹桂芳违约，作为开发商的嘉宏公司依约要求解除《商品房买卖合同》是依法行使权利，并未意图转移预查封财产，或为法院处置该财产设置障碍，不存在规避执行的行为。三、法院对涉案房屋的预查封行为不影响嘉宏公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。1、《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中曹桂芳和嘉宏公司签订《商品房买卖合同》后虽然办理了预售合同的备案登记，但备案登记本身并不产生物权转移的效力，故曹桂芳仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。2、由于嘉宏公司与曹桂芳在《商品房买卖合同》中约定了如因买受人曹桂芳违反银行按揭，导致出卖人嘉宏公司履行担保责任，嘉宏公司有权解除合同，因此该合同为附解除条件的合同。嘉宏公司起诉解除合同的行为符合《合同法》规定。四、嘉宏公司对曹桂芳没有债务，相反根据生效判决，曹桂芳对嘉宏公司拖欠债务68247.72元，而该房屋的所有�人始终都是嘉宏公司，从未发生过转移，因此该房产不能被执行。
曹桂芳未作答辩。
嘉宏公司向一审法院起诉请求：1、请求确认云顶花园1幢乙单元1401号商品房为嘉宏公司所有；2、停止对上述房屋的执行；3、诉讼费用由宏源公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月23日，嘉宏公司与曹桂芳签订了《商品房买卖合同》一份，并进行网上备案，约定由曹桂芳购买施工编号为本市云顶花园1幢乙单元1401室房屋，购房总价1036238元，房屋于2017年1月8日前交付。合同补充协议约定，曹桂芳在2014年6月15日前按揭支付房款685000元，在2017年1月8日前刷卡支付房款293646元，可享受优惠后的购房总价978646元；在嘉宏公司承担担保责任期间，若曹桂芳违反按揭贷款合同逾期还款，导�银行宣布贷款提前到期，并要求嘉宏公司承担担保责任或嘉宏公司已实际承担全部或部分担保责任的，嘉宏公司有权单方解除《商品房买卖合同》，并要求曹桂芳赔偿损失（包括嘉宏公司代付的银行贷款本息及其他合理费用）及购房总价10%的违约金。
2014年6月3日，嘉宏公司、曹桂芳与中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》一份，约定曹桂芳向中国银行申请住房贷款685000元，等额本息还款180个月，按月结息付息，嘉宏公司为贷款提供阶段性连带责任保证；若曹桂芳未按期归还贷款本息，中国银行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期。贷款合同签订后，中国银行按期发放住房贷款。
因曹桂芳未履行按期还款义务，经中国银行催要，嘉宏公司代其归还了贷款本息，并于2015年11月6日向常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）提起诉讼。钟楼法院于2015年12月18日作出（2015）钟民初字第2744号民事判决书，判决解除嘉宏公司与曹桂芳签订的《商品房买卖合同》，曹桂芳并承担违约金68247.72元。
一审法院在审理宏源公司诉曹桂芳等金融借款合同纠纷案中，2015年9月21日对曹桂芳购买并网上备案的云顶花园1幢乙单元1401号房屋进行预查封。嘉宏公司于2017年3月13日向该院提出书面执行异议，要求解除对争议房屋的查封措施。该院于2017年4月1日作出（2017）苏0411执异31号民事裁定书，裁定驳回嘉宏公司的执行异议。嘉宏公司遂于2017年5月2日诉至该院。
一审法院认为，本案系合同解除后预查封的效力问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资�房地产管理部门协助执行若干问题的意见的通知》第十五条第（三）项，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。故该院预查封案涉商品房的行为并无不当。由于预查封的房屋是被执行人曹桂芳购买的办理了商品房备案的房屋，因此在未来执行方向上就存在两种可能，一是买卖合同履行完毕，房屋过户登记至被执行人名下，则该房屋属于被执行人财产，属于可执行财产；二是合同因无效、被撤销、被解除等原因而消灭，买受人确定地不能获得房屋所有权，则该财产确定地属于出卖人财产。故合同解除后，出卖人即享有了足以阻却执行的权利。本案所涉商品房买卖合同，已为生效判决所解除。故该合同所涉房产仍属于嘉宏公司所有。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：一、座落常州市云顶花园1幢乙单元1401号房屋归嘉宏公司所有。二、停止对常州市云顶花园1幢乙单元1401号房屋的执行。案件受理费13587元，由宏源公司负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实，本院予以确认。
二审另查明：常州市国土资源局《商品房首次登记权属清册》记载：公安编号为云顶花园1幢乙单元1401室的房屋的权利人为嘉宏公司，不动产权证书号为20170032872号。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。本案中曹桂芳与嘉宏公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，办理了商品房预售合同登记备案手续，但未依法办理不动产物权登记手续，故曹桂芳尚未取得涉案房屋的所有权，仅享有合同债权。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的意见的通知》的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可依法进行预查封。土地、房屋�属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中曹桂芳与嘉宏公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付时间是2017年1月8日，在合同约定的交付期限之前，曹桂芳未按期向银行还贷致嘉宏公司代其向银行承担担保责任，违反合同约定，嘉宏公司诉至钟楼法院要求解除《商品房买卖合同》，钟楼法院已依法判决解除该《商品房买卖合同》，涉案房屋未交付给曹桂芳。故曹桂芳在预查封期间未取得涉案房屋的所有权，也未占有涉案房屋；嘉宏公司因合法建造取得涉案房屋的所有权，在预查封期间涉案房屋登记在嘉宏公司名下，其后物权登记未发生变更，根据不动产物权的权属判断标准，涉案房屋的所有权仍归属于嘉宏公司，应停止对涉案房屋的执行。
至于钟楼法院作出的（2015）钟民初字第2744�民事判决书，内容为解除嘉宏公司与曹桂芳签订的《商品房买卖合同》及判令曹桂芳向嘉宏公司支付违约金，并不涉及确认涉案房屋的权属或者向案外人交付、返还执行标的，故本案也不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的情形，上诉人宏源公司的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，宏源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13587元，由宏源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙慧民
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 徐志娟