广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1785号
原告深圳市宝景顺物业管理有限公司，地址深圳市宝安区组织机构代码68944712-7。
法定代表人蒋凯。
委托代理人杨力球，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人�志贤，广东鼎方律师事务所实习律师。
被告深圳市隆新安居装修工程有限公司，地址深圳市宝安区组织机构代码398588296。
法定代表人杜永昱。
委托代理人方强，广东广和律师事务所律师。
被告深圳市金银威实业发展有限公司，地址深圳市罗湖区，组织机构代码19241454-9。
法定代表人罗书伟。
原告深圳市宝景顺物业管理有限公司诉被告深圳市隆新安居装修工程有限公司、深圳市金银威实业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨力球、干志贤，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的委托代理人方强，被告深圳市金银威实业发展有限公司法定代表人罗书伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月28日，被告深圳�金银威实业发展有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，约定被告深圳市金银威实业发展有限公司委托原告对金丰豪庭小区实行专业化、一体化的物业管理服务，原告所收的物业管理费按被告深圳市金银威实业发展有限公司已出售或出租或自用房屋的实际面积计算向实际使用或业主收取，其他空置的房屋每月按实际使用面积住宅用房标准7折优惠向被告深圳市金银威实业发展有限公司收取，商场一至三层每个月按95000元向被告深圳市金银威实业发展有限公司收取。合同期限为2012年4月1日至2013年3月31日。合同履行期间，被告深圳市金银威实业发展有限公司并未按约定向原告支付物业管理费。截止至2015年4月，被告深圳市金银威实业发展有限公司共拖欠原告物业管理费6133134.5元。2014年12月9日，深圳市中级人民法院将金丰豪庭大厦进行整体拍卖，被告深圳市隆新安居�修工程有限公司以人民币500369120元竞得上述土地使用权及房屋，拍卖公告中写明水电、煤气、管理费等未了受法律保护债务的处理由买受人承担。原告一直为被告深圳市金银威实业发展有限公司服务至2015年6月26日，深圳市中级人民法院将原告对金丰豪庭的物业管理权移交给被告深圳市隆新安居装修工程有限公司，故被告深圳市隆新安居装修工程有限公司也对该欠款负有偿还责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、两被告向原告支付2008年5-2015年4月份金丰豪庭小区的物业管理费人民币6133134.5元及利息（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至款项付清之日止）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告深圳市隆新安居装修工程有限公司答辩称，涉案大厦的使用人均为违法使用，为非法使用提供服务而订立的《物业管理服务合同�，因损害公共利益而无效。首先，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。金丰豪庭大厦至今未经竣工验收，依法不得使用。其次，涉案大厦自2001年起被人民法院查封，依法不得转让、出租。不转让、出租也就没有合法的使用人。因此，该大厦的使用人均属违法使用。应当立即停止违法行为，不得继续使用本大厦。并且，违法使用本大厦的行为存在重大安全隐患，危害公共安全、损害了公共利益。而本案原告作为专业的物业服务企业，明知使用人违法使用，不但不劝阻，反而为其提供服务，助长了违法行为，损害了公共利益，所涉《物业管理服务合同》无效，原告据此主张的债权不合法，不受法律保护。被告深圳市金银威实业发展有限公司无权委托原告进行物业管理，涉案《物业管理服务合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，有权选聘物业服务企业的主体为建设单位（前期物业服务）和业主大会。建设单位在房地产开发项目竣工验收合格交付使用后至业主大会成立前，可选聘物业服务企业提供前期物业服务。但是，根据广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第27号生效民事判决书，被告深圳市金银威实业发展有限公司与涉案项目的土地使用权人深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司所签订的有关合同为无效合同，被告深圳市金银威实业发展有限公司不享有涉案大厦的产权、不是涉案大厦的核发建设单位，无权就该大厦的物业服务与原告签订合同。且涉案《物业管理服务合同》至今未得到追认，依法无效。原告依该合同主张的物业服务费不受法律保护，原告如因订立该合同遭受损失，应当向被告深圳市金银威实业发展有限公司�张赔偿。原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司恶意串通，损害第三人利益，涉案合同无效，原告无权主张物业服务费。被告深圳市金银威实业发展有限公司的实际控制人是罗书伟和罗伟华，罗伟华系原告的股东和实际控制人。原告及被告深圳市金银威实业发展有限公司在未取得预售许可证，且大厦被整体查封不得转让、出租的情况下，恶意串通，违法转让、出租、占用建筑物，谋取巨额非法利益，并虚构物业服务合同及被告深圳市金银威实业发展有限公司欠缴物业服务费的债务，意图损害被告深圳市隆新安居装修工程有限公司利益，达到获取非法利益的目的。原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司签订的《物业管理服务合同》无效，原告无权据此主张物业服务费。被告深圳市隆新安居装修工程有限公司于2014年12月9日竞得该大厦后，多次要求原告停止侵�、移交物业，但原告及被告深圳市金银威实业发展有限公司拒不移交，强行霸占，并且多次组织人员暴力阻挠被告深圳市隆新安居装修工程有限公司接收物业，严重损害被告深圳市隆新安居装修工程有限公司权益。没有证据证明原告已经为所涉物业提供了物业服务的事实。原告提供的证据均不能证明被告深圳市金银威实业发展有限公司实际欠付原告管理费及具体金额。假如原告提供的《收支情况》不是伪造的，根据该证据显示，被告深圳市金银威实业发展有限公司从未支付过商场管理费，累计欠付400余万元，而原告从未催促。这显然不合常理，显然是虚构的，其目的显然就是通过本案诉讼诈取被告深圳市隆新安居装修工程有限公司财务，不应得到法律的保护。除前述商场管理费以外，是罗伟华、罗丽卿、杨力球、钟仲文，以及个别空房的管理费，欠费的真实性是�定的。假如存在，原告也可收取，而不应嫁祸被告深圳市隆新安居装修工程有限公司。从原告提供的《收支欠款》来看，所欠管理费从2008年起，分笔确认，早于起诉前两年的欠款即使存在其诉讼时效也已经过。拍卖公告中委托人相关说明及瑕疵声明虽有“水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担。”但是，这显然是格式性的陈述，是针对拍卖成交后即时交付的套房的。否则，非法占有人继续违法霸占，拒不交付，却让无法接受物业的买受人承担非法使用的水电、煤气、管理费，显失公平。此外，根据合同相对性原则，以及谁受益谁承担义务的原则，假如原告确实提供了物业服务，也应当向被告深圳市金银威实业发展有限公司主张权利，而无权向被告深圳市隆新安居装修工程有限公司主张权利。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和�律依据，应当予以驳回。
被告深圳市金银威实业发展有限公司答辩称本案是简单的民事纠纷，完全可以通过协商解决，根本不需要经过诉讼。被告深圳市金银威实业发展有限公司的法定代表人罗书伟现被羁押，依照先刑后民的原则，应当中止本案的审理。我公司享有涉案物业78%的产权，实际价值十几亿元，依法偿付各种义务，维护各方权益绝不是问题，本案诉讼和纠纷并不复杂，只要深圳市中级人民法院依法确认金丰豪庭大厦产权，所有问题均可解决。
经审理查明，2012年3月28日，原告深圳市宝景顺物业管理有限公司（乙方）与被告深圳市金银威实业发展有限公司签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对金丰豪庭小区实行专业化、一体化的物业管理服务，双方达成以下管理服务合同条款：乙方管理物业为深圳市宝安区26区金丰豪庭小区，位于深圳市宝安区26区前进一路与创业二路交汇处，总建筑面积为42321.73平方米；合同期限自2012年4月1日起至2013年3月31日止；物业管理费按实际使用用途收取，乙方所受的物业管理服务费按甲方已出售或出租或自用房屋的实际面积计算向实际使用者或业主收取，其他空置的房屋每月按实际使用面积住宅用房标准7折优惠向甲方收取，商场一至三层每个月按95000元向甲方收取，若商场4层、5层营业，则按实际使用面积10元/平方米/月向甲方收取或根据政府物价双方协商审定，甲方委托一方对小区进行物业管理，甲方每月预先支付给乙方管理费10万元做日常基本管理服务运作费用，其他管理服务费用余款每半年结算一次。
2012年1月10日，原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司对账确认截止2011年10月份，被告深圳市金银威实业发展有限公司共拖欠原告物业管理费及垫付费用共计3076712元。此后，原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司多次对账确认，自2011年11月至2013年2月，被告深圳市金银威实业发展有限公司共拖欠原告物业管理费及垫付费用共计1460352.50元。上述对账单由原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司加盖公章确认。2013年3月起至2014年12月物业管理费及垫付费用的对账，系由原告制作并盖章，被告深圳市金银威实业发展有限公司没有盖章确认。
2012年至2015年，原告先后与深圳市中菱电梯有限公司签订了《电梯标准维修保养合同书》，约定由深圳市中菱电梯有限公司对涉案小区的电梯进行年度维修保养。
2012年至2015年间，原告就涉案小区的物业管理事宜先后签订了《清洁服务合同》、《保安服务协议书》、《电气防火安全检测合同书》、《深圳市建筑消防设施维修保养合同》等一系列合�，履行了物业管理职能。
2014年12月，深圳市中级人民法院对涉案小区金丰豪庭进行整体拍卖。2015年2月5日，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司经拍卖取得涉案小区的土地使用权和房屋所有权。在深圳市土地房产交易中心网站查询涉案小区拍卖结果显示“宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰豪庭项目拍卖成交价为500369120元，交易时间2014年12月9日，水电，煤气，管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担”。
2015年6月17日，深圳市宝安区新安街道办事处发布公告称新安街道工作组从2015年6月17日起，专门安排工作人员对大楼购房者、租户及相关单位、利益涉及人员进行核查登记，以便为下阶段沟通协商、按法律程序处理打好基础；请各购房者、租户及相关单位、利益涉及人员积极配合，并提供真实准确的资料信息，如蓄意提供虚假信息，将可能承担行政、经济乃至刑事责任；同时，根据2015年6月16日下午由深圳市中级人民法院执行局等单位及购房者代表、金银宝公司、现物业公司、买受方隆新安居公司多方协商得出的初步意见，金丰豪庭购房者、租户现居住地、租赁状况不变，涉及争议待协商后依法处理。
2015年6月26日，深圳市中级人民法院做出（2013）深中法执恢字第16号公告称，经深圳市中级人民法院依法拍卖，现深圳市隆新安居装修工程有限公司是深圳市宝安区新安26区宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰豪庭项目新的业主，整个金丰豪庭大楼的物业管理权归属于深圳市隆新安居装修工程有限公司所有。同日，深圳市中级人民法院向原告送达（2013）深中法执恢字第16-3号通知书，要求原告自收到本通知之时即刻将金丰豪庭项目的物业管理权移交给深圳市隆新安居装修工程有限公司�
上述事实，由物业管理委托合同、《电梯标准维修保养合同书》、《清洁服务合同》、《保安服务协议书》、《电气防火安全检测合同书》、《深圳市建筑消防设施维修保养合同》、2012年至2015年对账信息、拍卖公告、深圳市土地房产交易中心查询结果、深圳市宝安区新安街道办事处公告、深圳市中级人民法院公告、深圳市中级人民法院通知书、等证据以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告受被告深圳市金银威实业发展有限公司委托，为金丰豪庭小区实行专业化、一体化的物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系。该合同系当事双方的真实意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效，双方均应依照合同约定履行。
涉案合同签订后，原告先后签订了《电梯标准维修保养合同书》、《清洁服务合同》、《保安�务协议书》、《电气防火安全检测合同书》、《深圳市建筑消防设施维修保养合同》等合同，上述合同时间跨度涵盖了2012年至2015年间。另一方面，自2013年起，原告与被告虽没有续签正式的物业管理服务合同，但原告一直对涉案小区进行物业管理至2015年5月26日。且原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司就拖欠的物业管理费和垫付费用不时进行结算。尽管被告深圳市金银威实业发展有限公司当庭并没有对拖欠物业管理费及垫付费用的事实和金额予以确认。但原告提交了初步的证据证实，被告深圳市金银威实业发展有限公司自2012年起一直拖欠物业管理费及垫付费用。被告深圳市金银威实业发展有限公司作为债务人负有证明其物业管理费及垫付费用的偿还情况。现被告深圳市金银威实业发展有限公司没有提交任何证据予以证实，视为放弃举证质证的权利，由此产生的不利后果，由被告承担，本院依照原告的陈述认定案件事实。原告主张被告深圳市金银威实业发展有限公司自2012年至2015年5月，共拖欠物业管理费6133134.5元。深圳市隆新安居装修工程有限公司抗辩称原告起诉的大部分物业管理费已经超过了2年的诉讼时效，不应当予以支持。经核查，原告起诉的日期为2015年8月17日，且原告没有提交任何证据证明在对账后，原告有向被告深圳市金银威实业发展有限公司进行过催缴，亦没有证据证明诉讼时效有任何中止、中断的情况，故对于被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的上述抗辩，本院予以支持，对原告主张的2013年8月17日之前的物业管理费，本院不予支持。经核算，被告深圳市金银威实业发展有限公司自2013年8月17日至2015年5月26日共拖欠物业管理费1905163.94元（其中2013年8月18日至2013年8月31日的物业管理费计算方式为62890元÷31天×14天）。被告深圳市金银威实业发展有限公司对上述物业管理费应当支付。
关于利息，被告深圳市金银威实业发展有限公司拖欠物业管理费给原告造成了损失，应当支付利息。利息自每期物业管理费应当支付次日起计算。现原告主张自起诉之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，系原告对其自身权益的合法处分，本院予以支持。
关于被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的责任。深圳市中级人民法院在对涉案小区进行司法拍卖时，公告称水电，煤气，管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担。被告深圳市隆新安居装修工程有限公司作为买受人应当承担涉案小区内房产涉及的水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务。被告深圳市隆新安居装修工程有限公司抗辩称，被告深圳市金银威实业发展有限公司非法使用�案房产，由此产生的物业管理费不属于合法债务，且原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司系关联企业，恶意串通，捏造物业管理费，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司不应当对被告深圳市金银威实业发展有限公司所负上述债务承担连带责任。本院认为，无论深圳市金银威实业发展有限公司是否非法占有涉案物业，其与原告签订的物业管理服务合同系合法有效的合同，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司没有提交足够的证据证实两企业为关联企业，亦没有提交证明原告与被告深圳市金银威实业发展有限公司具有恶意串通的事实，故被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的抗辩不能成立，依照深圳市中级人民法院拍卖涉案物业时的公告内容，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司对涉案物业附带的物业管理费应当承担付款责任。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市隆新安居装修工程有限公司、深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市宝景顺物业管理有限公司支付物业管理费1905163.94元及利息（利息自起诉之日即2015年8月17日起，依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至本判决指定支付之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币54732元，由原告负担37765元，两被告负担16967元。该费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年二月十三日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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