江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2222号
上诉人（原审原告）：陈周斌，男，1968年7月20日生，汉族，住赣州市赣县区。
委托诉讼代理人：韩胜，江西赣诚律师事务所律师，一般代理。
被上诉人(原审被告)：郭淑青，男，1979年8月6日生，汉族，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：钟敏，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：朱林华，江西南芳律师事务所律师，一般代理。
原审第三人：梁运胜，男，1978年7月13日生，汉族，住赣县。
委托诉讼代理人：陈振海，男，1967年9月2日生，汉族，住赣州市章贡区，特别授权代理。
上诉人陈周斌因与被上诉人郭淑青等案外人执行异议之诉一案，不服江西省赣县人民法院（2016）赣0721民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈周斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判立即停止对上诉人购买的位于赣县××店镇国用（2012）12-30国有土地上建成的房屋第一层洗车店面三间（房产权证号：赣房权证茅字第××）的强制执行，并解除对上述三间店面的查封；2、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决遗漏了本案查明的事实。一审判决对上诉人提交的房屋租赁合同、水电费收据等证据予以了确认，这些证据证明上诉人不仅与第三人签订了房屋买卖协议、付清了房款，诉争房屋在签订协议当日交付给上诉人，由上诉人对该房屋实际占有、使用和收益，但一审判决在查明事实中没有表述。二、根据《合同法》第32条规定，上诉人与原审第三人2014年6月3日签订的房屋买卖合同依法成立，根据《物权法》第十五条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人依合同支付全部价款并占有标的物至今，上诉人取得标的物所有权，未登记只是物权未设立。三、上诉人对诉争房屋支付了全部价款，并实际占有诉争房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，上诉人是诉争房屋的实际产权人，人民法院不得查封、扣押、冻结。四、被上诉人与原审第三人是民间借贷关系，而上诉人与原审第三人是房屋买卖合同关系，上诉人以有偿对价取得房屋，是善意第三人，没有任何过错，被上诉人无权作为申请人申请对上诉人所有的财产强制执行。五、一审判决没有完全解决被上诉人与原审第三人的纠纷，又引起上诉人与原审第三人的纠纷。另原审第三人在该处的房产也可用其它自用的房产作价拍卖，而被上诉人却申请拍卖已经转让给上诉人的三间店面，与情理不符，损害上诉人的权益。
郭淑青辩称，一、原审判决认定事实清楚，赣房权证茅店字第××号房产证已证实诉争房屋的物权仍为原审第三人所有，上诉人没有取得执行房产的物权，不能对抗法院的强制执行。上诉人与原审第三人签订了房屋买卖合同，但合同没有得到切实履行，更没有按法律规定办理房屋产权登记。上诉人没有取得该房屋的物权，被执行房屋被拍卖后，上诉人仍可以向原审第三人主张债权。二、答辩人2013年11月13日借款80万元给原审第三人时，为保障借款合同的履行，双方签订了《房屋买卖合同》，原审第三人并自愿将该栋房屋的底层和二层设立抵押权，以保障到期债权的实现。该房产虽没有办理抵押登记，但抵押合同的成立时间为2013年11月13日，早于上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同的时间。三、上诉人在原审诉状中要求原审第三人免除10万元购房款，但举证时却提交已经交付10万元尾款的收条，且将梁运胜的诉讼地位由被告变更为第三人，存在故意混淆视听、虚假诉讼、阻扰执行的嫌疑，同时，其提供的租赁合同不排除存在恶意串通损害答辩人用益物权的可能，况且租赁关系发生在抵押设置之后，不能据此认定原审第三人已将争议房产交付给上诉人。上诉人不能提供证据证实其已取得争议房屋的物权，也没有提供证据证实原审第三人已将房屋交付使用，应当承担举证不能的法律后果。原审第三人与上诉人系姻亲关系，在原审第三人设定抵押后，仍以低价转让给上诉人，不能排除存在恶意串通损害答辩人用益物权的可能。
梁运胜述称，一、原审第三人与上诉人签订的房屋买卖协议，明确了双方权利义务，未违反法律强制性规定，上诉人自然成为合法买受人，且按约定付清了三间店面的购房款项90万元。二、原审第三人严格执行《合同法》第132、135、138条之规定，将上诉之标的物所有权予以移交转移，并向买受人如期交付标的物，买受人实际占有、收益至今。三、被上诉人郭淑青的抗诉理由没有事实和法律依据。原审第三人与被上诉人是非法借贷，不存在有三间店面的用益权。被上诉人放高利贷，行非法之事，达合法之目的。原审第三人必须承担月息8分的高昂利息，被压得苦不堪言。四、争议的标的物仍是抵押状态，一审法院违反抵押程序，滥用保全措施，严重损害抵押人的合法权益，应予纠正。一审法院在未查明交易是非曲折的情况下，套用《物权法》所作出的判决是错误的。
陈周斌向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告购买的位于赣县××店镇国用（2012）12-30国有土地上建成的房屋洗车店面三间（房产权证号：赣房权证茅字第××号）的强制执行，并解除对上述三间店面的查封；2、判决确认原告与第三人梁运胜签订的房屋买卖合同合法有效，确认该三间店面归原告所有，并对购房款余额10万元予以免除；3、判决第三人梁运胜立即协助和配合原告办理产权过户手续；4、本案的案件受理费由被告承担。一审庭审期间，原告陈周斌撤回了第二、三项诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年6月3日，原告陈周斌与第三人梁运胜签订房屋买卖协议，约定第三人将其所有的位于赣县××店镇新街A4祥瑞铭苑的店面1、2、3号（面积200平方米）以人民币90万元的价格出售给原告所有，原告当时支付第三人购房定金80万元，第三人必须在半年内办完证过户登记给原告，其相关的办证费用由原告自行承担。2015年12月10日，原告向第三人交付店面房款余款10万元。但是第三人和原告陈周斌至今没有办理产权过户登记手续。2015年3月17日，第三人与被告郭淑青的民间借贷纠纷一案由赣县人民法院作出（2015）赣民二初字第54号民事调解书，由第三人于2015年4月30日前向被告郭淑青清偿借款本金1810000及利息（截止2015年1月30日前的利息420500元，从2015年的2月1日起按照月利率2％计算至还清之日止）。诉讼期间被告郭淑青申请财产保全，法院裁定将原告购买的登记在第三人名下的位于赣县××店镇新街A4祥瑞铭苑的店面1、2、3号（房产权证号：赣房权证茅字第××号）予以查封。2015年5月8日，被告作为执行申请人向赣县人民法院提出申请，要求对登记在第三人名下的被查封的上述店面三间予以强制执行。2016年4月30日，原告依法向赣县人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2016年5月30日，赣县人民法院作出（2016）赣0721执异10号执行裁定书，裁定驳回原告提出的异议。
一审法院认为，根据物权法的公示公信原则，不动产权利变动应当在有权登记机关进行登记方能产生物权的效力。城市房地产管理法第六十条规定了房产权利的变动应当登记。由此可见，在物权变动方面我国采登记生效主义，不登记并非只是不产生对抗效力而是物权根本就不发生变动。本案中，第三人与原告签订房屋买卖合同支付购房款后未到不动产管理部门办理产权登记和过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生效力。因此，该店面的房屋所有权没有发生转移的效力，第三人仍然是争议店面的所有权人。原告不是该争议房产法律意义上的所有权人，不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，对于原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二款、第二十五条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告陈周斌的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告陈周斌承担。
本院二审期间，陈周斌围绕上诉请求依法提交其2015年12月7日银行取款46000元和45000元的回单，证明其已向梁运胜支付了剩余购房款10万元。本院二审期间向赣县房产局查询了案涉店面的抵押状态，赣县房产局提供了回复函，认为赣房权证茅店字第××号房产于2013年8月28日办理抵押登记，抵押权人为赣州银行崇义支行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭淑青质证认为，对取款回单的关联性有异议，陈周斌与梁运胜有其他经济往来，2015年12月7日所取款项并没有支付给梁运胜。梁运胜对陈周斌的取款回单没有异议。陈周斌对赣县房产局的回复函的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议工，认为其购房时对抵押贷款的事实不知情。郭淑青、梁运胜对赣县房产局的回复函没有异议。本院认为，陈周斌、梁运胜对陈周斌提供的取款回单没有异议，故予以确认；郭淑青、梁运胜对赣县房产局的回复函没有异议，故予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年8月26日，赣州银行崇义支行与崇义县恒盛矿业有限责任公司签订《流动资金借款合同》一份，借款金额为人民币10000000元，借款期限12个月。同日，梁运胜、李海英夫妇与赣州银行崇义支行签订了《最高额抵押合同》，梁运胜夫妇将其所有的位于赣县赣新大道105号A5栋1××号房产和位于赣县××店镇（赣房权证字茅店字第××号）房产对崇义县恒盛矿业有限责任公司的借款承担抵押担保责任，担保主债权的最高额为600000元和8750000元。2013年8月28日，梁运胜位于赣县××店镇（赣房权证字茅店字第××号）房产办理了担保抵押登记。
另查明，2015年10月8日，崇义县人民法院受理了赣州银行崇义支行诉崇义县恒盛矿业有限责任公司、梁运胜、李海英等借款合同纠纷一案。2016年1月14日，崇义县人民法院对该案作出（2015）崇民二初字第275号民事判决，判决：一、崇义县恒盛矿业有限责任公司向赣州银行崇义支行支付借款本金8285389.65元，利息1131826.59元（截止2015年6月21日），合计9417216.24元；……四、梁运胜、李海英对崇义县恒盛矿业有限责任公司欠赣州银行崇义支行借款本息以其共同所有的坐落在赣县赣新大道105号A5栋1××号房产（赣房权证梅林字第××号）和坐落在赣县××店镇（赣房权证字茅店字第××号）房产承担抵押担保责任（担保主债权最高限额9350000元）；五、……。崇义县人民法院（2015）崇民二初字第275号民事判决已经发生法律效力。
本院认为，关于陈周斌要求停止对位于赣县××店镇国用（2012）12-30国有土地上建成的洗车店面三间（房产权证号：赣房权证茅字第××号）强制执行，并解除对上述三间店面查封的问题。根据房产证记载，梁运胜仍是案涉店面的所有权人，且案涉店面转让前已为案外人借款提供抵押担保，在房产管理部门办理了房屋抵押登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。陈周斌至今未能办理案涉店面房产的产权证，不能证明其是案涉房产的所有权人，其要求排除对位于赣县××店镇且房产证号为赣房权证字茅店字第××号的三间洗车店面的强制执行，缺乏事实依据，本院不予支持。本案中，陈周斌认为其依约支付了全部价款并占有标的物至今，已经取得标的物所有权。对此，本院认为，虽然陈周斌与梁运胜签订了房屋买卖合同，一审法院判决认定陈周斌已支付购房款90万元，但是，陈周斌购房及付款行为发生在梁运胜办理抵押登记手续之后，案外人赣州银行崇义支行在陈周斌购房之前已取得涉案房产的抵押权。崇义县人民法院（2015）崇民二初字第275号民事判决已判决赣州银行崇义支行对赣县××店镇的赣房权证字茅店字第××号房产享有抵押权，即对案涉房产享有变价处分权和财产变得价金的优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《房屋登记办法》第三十四条规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。陈周斌在本案中未提供抵押权人同意转让案涉店面的证据，也未能代梁运胜清偿债务以消灭案涉店面的抵押权，所以，陈周斌取得案涉店面的所有权，目前仍存在法律障碍，其购房的物权期待权难以实现。因此，案涉店面的抵押权仍未涤除，梁运胜无法将房屋产权转移给陈周斌，陈周斌也就无法取得标的物所有权。出卖人无法履行办理房屋所有权转移登记的义务，合同无法继续履行，构成法律上的履行不能，在此情况下，陈周斌作为买受人可另行起诉解除合同以处理双方之间的纠纷。
综上所述，陈周斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人陈周斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅忠审判员彭莉
二〇一七年十月十八日
书 记 员 王 佳
代理书记员 姚 冰 霞