贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初5083号
原告王德富，男，1955年6月14日生，汉族，住本市南明区。
委托代理人贾力，男，汉族，1956年12月16日生，住贵州省遵义市汇川区。现住小河经开区。
被告欧阳栋，男，1926年12月20日生，汉族，住本市南明区。
被告谢瑞珍，女，1934年8月25日生，汉族，住址同上。
被告欧阳仲明，男，汉族，1936年5月28日生，住贵阳市云岩区。
被告欧阳仲智，男，汉族，1938年7月10日生，住浙江省宁波市海曙区。
被告欧阳仲富，男，汉族，1947年4月14日生，住贵阳市南明区。
被告欧阳仲书，男，汉族，1949年12月13日生，住贵阳市南明区。
被告陈其敏，女，汉族，1949年4月18日生，住贵阳市云岩区。
被告陈小林，男，汉族，1952年8月26日生，住贵阳市云岩区。
被告陈其霞，女，汉族，1956年2月27日生，住贵阳市云岩区。
被告陈其浩，男，汉族，1954年4月28日生，住贵阳市南明区。
十被告共同委托代理人林志嵩，北京市中银律师事务所贵阳分所律师。
十被告共同委托代理人欧阳仲红，男，汉族，1956年4月26日生，住贵阳市南明区。系欧阳栋之子。
原告王德富诉被告欧阳栋、谢瑞珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2015年6月16日作出（2015）南民初字第2291号民事判决，后被告欧阳栋、谢瑞珍不服，向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）筑民一终字第1345号民事裁定，将本案发回本院重审。审理中，原告申请追加被告欧阳仲明、欧阳仲智、欧阳仲富、欧阳仲书、陈其敏、陈小林、陈其浩、陈其霞作为被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德富及其委托代理人贾力、被告欧阳栋、谢瑞珍、欧阳仲明、欧阳仲书、陈其浩、及所有被告委托代理人林志嵩、欧阳仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德富诉称，被告欧阳栋、谢瑞珍系夫妻关系。原告与被告谢瑞珍于1997年6月14日签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于本市营盘路的房屋。合同签订后，被告虽将房屋交给原告，但至今未与原告办理房屋产权过户手续。当本人到房产处办理产权证时，才发现该房产的登记权属人为欧阳子清（欧阳栋父亲），不是谢瑞珍、欧阳栋夫妻，为保证房屋买卖合同的履行，2001年1月6日，双方签订房屋买卖合同补充协议，再次约定说明，该房屋为何登记的是欧阳子清的名字及其他亲属无权过问等方面的说明。本人入住该房屋已经十九年，售房人谢瑞珍、欧阳栋及其亲属未提出过任何异议，现在提出异议已经超过2年的时限，且签订房屋买卖合同受谢瑞珍当时提供的拆迁房屋产权兑换合同证明而为，不存在恶意串通行为。故诉请：一、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议有效。二、判令被告将房屋产权过户到王涛名下。诉讼费由被告承担。
十被告共同辩称，1、被告谢瑞珍出售给原告的房屋系被告欧阳栋父亲的遗产，欧阳栋的父亲死亡后，其继承人尚未对其遗产进行分割，被告谢瑞珍无权对本案诉争房屋进行处分，故其与原告签订的房屋买卖合同应当无效，被告谢瑞珍、欧阳栋的行为已经损害了其他房屋所有人的权益。2、由于合同无效，不能履行，原告诉请过户到王涛名下，王涛并非合同相对人，而且房屋至今并没有办理过户手续，不能认定为善意取得，未达到善意取得的条件，其余的被告是经法院追加才知道事情发生，并未超过法定时效。请求驳回原告的诉请。
经审理查明，位于本市××××号的房屋原系被告欧阳栋之父欧阳子清所有，欧阳子清已于1948年死亡，其子女有欧阳栋、欧阳石声、欧阳石泉、欧阳石华。被告欧阳栋与被告谢瑞珍系夫妻关系。1997年5月21日被告谢瑞珍以自己名义与拆迁单位订立《拆迁房屋产权调换合同》，并根据合同取得位于本市××××号，建筑面积65.29平方米房屋一套(该房系拆迁石岭街149号-2号房屋取得)。1997年6月14日，原告王德富与被告谢瑞珍签订了《房屋买卖合同》，约定：1、被告将上述房屋按每平方米1000元出售给原告，2、被告应在原告交付房款时，将该房所有权过户各项证明交给原告。在合同附件中，双方约定售房余款5290元，被告完善产权过户手续后再由原告付清。合同签订后的次日，原告将购房款60000元支付给被告谢瑞珍，被告谢瑞珍收款后将房屋交给原告居住至今。2000年11月10日，原告根据被告谢瑞珍提供的有关资料，向有关部门申请办理了本案诉争房屋的房屋使用权证，该房登记的所有权人为欧阳子清。2001年1月6日，原告与二被告又签订《补充协议》，约定原卖给原告的房屋系拆迁安置房，被拆迁的旧房原系欧阳子清的，办理产权时房管局将房屋产权登记在欧阳子清名下。现被告同意将房屋产权移交给原告，欧阳栋的家属无权过问使用此房，原告尚欠的5290元，扣除1000元后，原告再补被告4190元，结束一切手续。此后，因被告未取得欧阳子清的其他继承人的同意，故至今未与原告办理房屋过户手续。原告遂起诉来院，提出如前诉请。
审理中，原告申请证人龙某、祝某出庭作证，证实双方的购房行为是由祝某介绍、龙某代书协议，并证实房屋买卖协议及补充协议的签订情况，且欧阳栋、谢瑞珍的手印属实，签订房屋买卖协议是双方真实意思表示。被告认为签订房屋买卖协议时，只有欧阳栋、谢瑞珍在场，其余被告均未在场，双方达成的协议，损害了其他被告的利益，亦未得到其他当事人的授权，对其他当事人不发生法律效力。
另查明，欧阳子清于1948年死亡，有子女四人：长子欧阳石声已死亡，有两子欧阳仲明、欧阳仲智；次子欧阳石泉已死亡，有两子欧阳仲富、欧阳仲书；长女欧阳石华已死亡，有四子女陈其敏、陈小林、陈其浩、陈其霞；三子欧阳栋。
上述事实，有当事人陈述、原告提交的身份证、房屋产权证、公证书、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同协议补充》、收款、收据、《拆迁合同产权兑换合同》、证人证言及被告提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同协议补充》、档案登记表等证据在案佐证。经本院庭审核实、质证，予以确认。
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案诉争房屋系被继承人欧阳子清所有，欧阳子清死亡后，该房依法应由其子女共同继承。1997年5月21日，被告谢瑞珍以自己名义订立拆迁合同，事后被告谢瑞珍又以自己名义与原告签订房屋买卖合同，由于该房未经欧阳子清继承人分割，故谢瑞珍、欧阳栋出卖该房的行为系无权处分。现因无证据表明王德富与谢瑞珍之间就涉案房屋的买卖存在恶意串通，且买卖系王德富与谢瑞珍双方真实意思的表示，王德富与谢瑞珍、欧阳栋就涉案房屋的买卖不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，王德富与谢瑞珍、欧阳栋之间的房屋买卖房屋的行为合法有效。王德富诉请要求将涉案房屋办理过户在王涛名下，因王涛并非房屋买卖合同的相对人，且涉案房屋物权系欧阳子清所有，至今房屋产权仍在欧阳子清名下，在欧阳子清死亡以后，未分割以前，其房屋的产权属于其继承人共同所有，且其余被告并非买卖合同一方当事人，故原告要求办理涉案房屋的过户手续客观上取决于房屋继承人的意愿。根据合同相对性的原则，原告的诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付因诉讼产生的律师费的主张，因双方签订的房屋买卖合同及补充合同并未对此进行约定，故原告该主张无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认王德富与谢瑞珍之间的买卖合同有效。
驳回王德富其余诉讼请求。
案件受理费60元，由王德富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 黎敏
审判员 张琳
审判员 孙颖
二〇一六年十一月二十九日
书记员 彭婧
贵州省贵阳市南明区人民法院
民事判决书
（2016）黔0102民初5083号
原告王德富，男，1955年6月14日生，汉族，住本市南明区复兴巷57号附6号。
委托代理人贾力，男，汉族，1956年12月16日生，住贵州省遵义市汇川区洗马路59号附16号。现住小河经开区珠江路小城故事D1栋1单元3号。
被告欧阳栋，男，1926年12月20日生，汉族，住本市南明区解放西路196号附7号。
被告谢瑞珍，女，1934年8月25日生，汉族，住址同上。
被告欧阳仲明，男，汉族，1936年5月28日生，住贵阳市云岩区黄金路38号1单元5号。
被告欧阳仲智，男，汉族，1938年7月10日生，住浙江省宁波市海曙区青石街12号。
被告欧阳仲富，男，汉族，1947年4月14日生，住贵阳市南明区复兴巷2号2单元附12号。
被告欧阳仲书，男，汉族，1949年12月13日生，住贵阳市南明区花溪大道北段58号2栋2单元12号。
被告陈其敏，女，汉族，1949年4月18日生，住贵阳市云岩区八鸽岩路132号4单元附7号。
被告陈小林，男，汉族，1952年8月26日生，住贵阳市云岩区沙河街96号2单元23号。
被告陈其霞，女，汉族，1956年2月27日生，住贵阳市云岩区水井巷23号附9号。
被告陈其浩，男，汉族，1954年4月28日生，住贵阳市南明区翠微巷9号3栋1单元附10号。
十被告共同委托代理人林志嵩，北京市中银律师事务所贵阳分所律师。
十被告共同委托代理人欧阳仲红，男，汉族，1956年4月26日生，住贵阳市南明区解放西路196号7栋1单元附2号。系欧阳栋之子。
原告王德富诉被告欧阳栋、谢瑞珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2015年6月16日作出（2015）南民初字第2291号民事判决，后被告欧阳栋、谢瑞珍不服，向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）筑民一终字第1345号民事裁定，将本案发回本院重审。审理中，原告申请追加被告欧阳仲明、欧阳仲智、欧阳仲富、欧阳仲书、陈其敏、陈小林、陈其浩、陈其霞作为被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德富及其委托代理人贾力、被告欧阳栋、谢瑞珍、欧阳仲明、欧阳仲书、陈其浩、及所有被告委托代理人林志嵩、欧阳仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德富诉称，被告欧阳栋、谢瑞珍系夫妻关系。原告与被告谢瑞珍于1997年6月14日签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于本市营盘路的房屋。合同签订后，被告虽将房屋交给原告，但至今未与原告办理房屋产权过户手续。当本人到房产处办理产权证时，才发现该房产的登记权属人为欧阳子清（欧阳栋父亲），不是谢瑞珍、欧阳栋夫妻，为保证房屋买卖合同的履行，2001年1月6日，双方签订房屋买卖合同补充协议，再次约定说明，该房屋为何登记的是欧阳子清的名字及其他亲属无权过问等方面的说明。本人入住该房屋已经十九年，售房人谢瑞珍、欧阳栋及其亲属未提出过任何异议，现在提出异议已经超过2年的时限，且签订房屋买卖合同受谢瑞珍当时提供的拆迁房屋产权兑换合同证明而为，不存在恶意串通行为。故诉请：一、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议有效。二、判令被告将房屋产权过户到王涛名下。诉讼费由被告承担。
十被告共同辩称，1、被告谢瑞珍出售给原告的房屋系被告欧阳栋父亲的遗产，欧阳栋的父亲死亡后，其继承人尚未对其遗产进行分割，被告谢瑞珍无权对本案诉争房屋进行处分，故其与原告签订的房屋买卖合同应当无效，被告谢瑞珍、欧阳栋的行为已经损害了其他房屋所有人的权益。2、由于合同无效，不能履行，原告诉请过户到王涛名下，王涛并非合同相对人，而且房屋至今并没有办理过户手续，不能认定为善意取得，未达到善意取得的条件，其余的被告是经法院追加才知道事情发生，并未超过法定时效。请求驳回原告的诉请。
经审理查明，位于本市南明区原石岭街149号-2号的房屋原系被告欧阳栋之父欧阳子清所有，欧阳子清已于1948年死亡，其子女有欧阳栋、欧阳石声、欧阳石泉、欧阳石华。被告欧阳栋与被告谢瑞珍系夫妻关系。1997年5月21日被告谢瑞珍以自己名义与拆迁单位订立《拆迁房屋产权调换合同》，并根据合同取得位于本市南明区营盘路61号附26号，建筑面积65.29平方米房屋一套(该房系拆迁石岭街149号-2号房屋取得)。1997年6月14日，原告王德富与被告谢瑞珍签订了《房屋买卖合同》，约定：1、被告将上述房屋按每平方米1000元出售给原告，2、被告应在原告交付房款时，将该房所有权过户各项证明交给原告。在合同附件中，双方约定售房余款5290元，被告完善产权过户手续后再由原告付清。合同签订后的次日，原告将购房款60000元支付给被告谢瑞珍，被告谢瑞珍收款后将房屋交给原告居住至今。2000年11月10日，原告根据被告谢瑞珍提供的有关资料，向有关部门申请办理了本案诉争房屋的房屋使用权证，该房登记的所有权人为欧阳子清。2001年1月6日，原告与二被告又签订《补充协议》，约定原卖给原告的房屋系拆迁安置房，被拆迁的旧房原系欧阳子清的，办理产权时房管局将房屋产权登记在欧阳子清名下。现被告同意将房屋产权移交给原告，欧阳栋的家属无权过问使用此房，原告尚欠的5290元，扣除1000元后，原告再补被告4190元，结束一切手续。此后，因被告未取得欧阳子清的其他继承人的同意，故至今未与原告办理房屋过户手续。原告遂起诉来院，提出如前诉请。
审理中，原告申请证人龙绪良、祝黔赣出庭作证，证实双方的购房行为是由祝黔赣介绍、龙绪良代书协议，并证实房屋买卖协议及补充协议的签订情况，且欧阳栋、谢瑞珍的手印属实，签订房屋买卖协议是双方真实意思表示。被告认为签订房屋买卖协议时，只有欧阳栋、谢瑞珍在场，其余被告均未在场，双方达成的协议，损害了其他被告的利益，亦未得到其他当事人的授权，对其他当事人不发生法律效力。
另查明，欧阳子清于1948年死亡，有子女四人：长子欧阳石声已死亡，有两子欧阳仲明、欧阳仲智；次子欧阳石泉已死亡，有两子欧阳仲富、欧阳仲书；长女欧阳石华已死亡，有四子女陈其敏、陈小林、陈其浩、陈其霞；三子欧阳栋。
上述事实，有当事人陈述、原告提交的身份证、房屋产权证、公证书、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同协议补充》、收款、收据、《拆迁合同产权兑换合同》、证人证言及被告提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同协议补充》、档案登记表等证据在案佐证。经本院庭审核实、质证，予以确认。
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案诉争房屋系被继承人欧阳子清所有，欧阳子清死亡后，该房依法应由其子女共同继承。1997年5月21日，被告谢瑞珍以自己名义订立拆迁合同，事后被告谢瑞珍又以自己名义与原告签订房屋买卖合同，由于该房未经欧阳子清继承人分割，故谢瑞珍、欧阳栋出卖该房的行为系无权处分。现因无证据表明王德富与谢瑞珍之间就涉案房屋的买卖存在恶意串通，且买卖系王德富与谢瑞珍双方真实意思的表示，王德富与谢瑞珍、欧阳栋就涉案房屋的买卖不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，王德富与谢瑞珍、欧阳栋之间的房屋买卖房屋的行为合法有效。王德富诉请要求将涉案房屋办理过户在王涛名下，因王涛并非房屋买卖合同的相对人，且涉案房屋物权系欧阳子清所有，至今房屋产权仍在欧阳子清名下，在欧阳子清死亡以后，未分割以前，其房屋的产权属于其继承人共同所有，且其余被告并非买卖合同一方当事人，故原告要求办理涉案房屋的过户手续客观上取决于房屋继承人的意愿。根据合同相对性的原则，原告的诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付因诉讼产生的律师费的主张，因双方签订的房屋买卖合同及补充合同并未对此进行约定，故原告该主张无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认王德富与谢瑞珍之间的买卖合同有效。
驳回王德富其余诉讼请求。
案件受理费60元，由王德富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长黎敏
审判员张琳
审判员孙颖
二0一六年十一月二十九日
书记员彭婧