江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2204号
上诉人（原审被告）李端华，男，1933年5月2日生，汉族，退休职工。
委托代理人季大林，江苏德善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵连红，女，1950年10月24日生，汉族，无业。
委托代理人马羽华，江苏宁联律师事务所律师。
原审第三人李祥壮，男，1959年7月31日生，汉族，无业。
上诉人李端华因与被上诉人邵连红及原审第三人李祥壮房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市白下区人民法院（2011）白民初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月作出（2012）宁民终字第1357号民事裁定，发回重审。南京市秦淮区人民法院重审后作出（2013）白民初字第686号民事判决，上诉人李端华不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李端华委托代理人季大林、被上诉人邵连红及其委托代理人马羽华、第三人李祥壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵连红原审诉称，本市秦淮区游府新村2幢3号601室房屋（以下简称诉争房屋）系李端华拆迁分得的公有住房。2001年7月25日，李端华将诉争房屋居住权转让给邵连红，邵连红将相关款项支付给了李端华儿子即第三人，李端华将《南京市公有住房租赁合约》交给邵连红。之后，邵连红一直在诉争房屋内居住至今。期间，邵连红曾多次督促李端华及第三人协助办理承租人过户手续，但李端华以各种理由推脱。故邵连红诉至法院，请求判令李端华协助办理诉争房屋承租人过户手续。
李端华原审答辩称，一、邵连红提供的房屋买卖合同是无效的，该合同非李端华本人所签，李端华也没有委托他人卖房。李端华从来没有卖房的意愿，邵连红对李端华的情况非常熟悉，居住地与李端华很近，且好几次见过李端华本人，但邵连红从来没有向李端华提起过买房的事，也未提出过登记过户的要求。邵连红的做法是刻意隐瞒房屋买卖的事实。二、诉争房屋是公有住房，不能够自由转让，根据李端华的了解，公房居住权转让至少要满足以下条件：产权人同意、承租人必须本人到场、房屋的共同居住人书面同意。诉争房屋的共同居住人包括李端华的爱人和其他家人，但他们都不知道卖房的事。三、邵连红和李祥壮在签订房屋买卖合同时存在主观恶意，向李端华隐瞒买卖事实。从双方签订的合同内容看，合同对登记过户有详细的约定，但从实际履行情况看，邵连红违背了本来的合同约定。如合同约定登记过户后邵连红才能付清余款，但事实上房屋没有过户，邵连红就把余款付给了第三人。另外，合同约定如因房产部门的原因不能过户合同是要解除的，且登记过户由邵连红单方面完成。从以上几点可以看出邵连红和李祥壮签订合同时，邵连红是了解李端华不同意卖房这个事实的，其买房系主观恶意行为。综上，请求法院驳回邵连红的诉讼请求。
李祥壮原审庭审中未作陈述。
原审法院经审理查明，李祥壮系李端华之子。诉争房屋系李端华所有的本市某巷4号房屋1993年拆迁分得的公有住房，承租人登记为李端华。2001年7月25日，邵连红欲购买诉争房屋居住权，其在甲方（卖方）为李端华、乙方（买方）为邵连红的《房屋买卖合同书》上签名，并将签名后的《房屋买卖合同书》交由李祥壮拿回签名。《房屋买卖合同书》约定：甲方自愿将诉争房屋居住权出售给乙方（包括室内设施、太阳能热水器、帅康牌油烟机、大床等），双方议定买卖价格为145000元；乙方应在2001年7月25日房管部门办理过户手续前，支付购房款100000元，甲方将租赁证及户主的户口簿、身份证及其复印件、房屋钥匙交给乙方；乙方负责到有关部门办理过户手续，待房屋租赁证由甲方变更为乙方承租后，乙方将剩余房款43000元交给甲方。合同签订后，邵连红先后向李祥壮支付房款136000元，李祥壮将诉争房屋交付邵连红并将其户口迁出，将《公有住房租赁合约》交给邵连红。邵连红于2001年8月22日将户口迁入诉争房屋。邵连红与李祥壮进行诉争房屋买卖时，李端华并不居住诉争房屋，且其户口亦不在诉争房屋内。后因李端华不予协助办理诉争房屋承租人变更手续，邵连红于2011年7月4日诉至原审法院，要求李端华协助办理诉争房屋承租人过户手续。
在原审审理过程中，因李端华否认《房屋买卖合同书》上“李端华”的签名系其本人所签，李祥壮主张系其代签，邵连红故申请对《房屋买卖合同书》上“李端华”的签名是否其本人所签进行鉴定。南京金陵司法鉴定所受本院委托，出具宁金司（2011）文鉴字第240号文件检验鉴定意见书，鉴定意见为送检的检材“李端华”签名字迹与样本字迹可能是同一人所写。因李端华坚持其未在《房屋买卖合同书》上签名，故李端华申请对《房屋买卖合同书》上“李端华”的签名是否是李祥壮所签进行鉴定。南京东南司法鉴定中心接受本院的委托，出具东南司法鉴定中心（2011）文鉴字第822号司法鉴定意见书，鉴定意见为《房屋买卖合同书》上“李端华”签字系李祥壮所签。
原审法院另查明，1993年某巷4号房屋拆迁时，拆迁户调查登记表记载，该房屋内常住人口包括李端华、李祥壮等九人，房屋建筑面积约120㎡。该房屋拆迁分得包括诉争房屋在内的房屋共计三套（另两套分别为淮海新村17幢301室，游府新村2幢3号701室）。
以上事实有《公有住房租赁契约》、《房屋买卖合同书》、收条、鉴定意见书及原、李端华陈述等予以证实。
原审法院认为，依据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案诉争的《房屋买卖合同书》卖方签名系李祥壮所签，且李端华未委托李祥壮卖房，故李祥壮的卖房行为系无权代理。但李祥壮系李端华之子，其持有诉争房屋租赁证并实际居住诉争房屋，且《房屋买卖合同书》的卖方签名李祥壮并非当邵连红面所签，而是将合同拿回签好后交给邵连红。基于上述事实，邵连红有理由相信合同系李端华本人所签，李祥壮的代理行为有效。诉争《房屋买卖合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现邵连红已支付房款136000元，符合《房屋买卖合同书》所约定的过户条件，李端华应予配合。综上，邵连红的诉讼请求于法有据，原审法院应予支持。故判决：李端华于判决生效之日起三十日内协助邵连红办理本市游府新村2幢3号601室房屋的承租人变更登记手续。案件受理费80元、鉴定费4250元，共计4330元，由李祥壮负担。
李端华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，根据江苏省高级人民法院2013（3）审判委员会会议纪要以及江苏省高级人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的讨论纪要》相关规定，本案诉争的李祥壮与邵连红所签订的《房屋买卖合同》处分房屋居住权的行为，不符合表见代理的构成要件，理由如下：1、本案房屋买卖合同违反法律规定，是无效合同。该房屋性质是城镇公有住房，上诉人所享有的是承租权不是私有产权。根据江苏省人大常委会颁布的《南京市城镇公有房屋管理条例》第二十九条规定公有房屋承租人不得擅自转让、转租或者转借房屋使用权。在租赁期限内承租人确需转让、转租或者转借房屋使用权的，必须经出租人同意。《合同法》第52条规定“恶意串通，损害国家、集体、或第三人利益”“合法形式掩盖非法目的”“损害社会公共利益”的合同无效。该房屋产权人是白下区房产局，该局下属房管所不同意被上诉人单方面要求过户的要求。经查该房的共同居住人还有吕秀兰、户籍登记人还有马玲、李耘等人，根据房管所要求，公房承租权转让时，房屋的共同居住人必须一致同意。现李祥壮与邵连红私下签订的合同，不但侵犯了上诉人、共同居住人的权利，还侵犯了房产局的公房管理权，同时诉争《房屋买卖合同书》约定上诉人于2001年7月25日前办理过户，但在该期限后，没有过户的情况下，被上诉人仍然违背合同付款约定，继续付款，企图造成房屋交易的既定事实，以合法形式掩盖非法目的。因此该房屋买卖合同无效；2、邵连红在签订房屋买卖合同时主观存在恶意并且有过失。被上诉人在房管所工作多年退休后又从事房产中介工作，熟悉房屋交易规程，此前又办理过李家其他房屋的出租、买卖中介事宜，熟悉上诉人住址及家庭情况，却不去找本人核实，在见到本人时也不提房屋买卖一事；合同签订10年中从未找李端华履行合同，直到李端华起诉其迁出，才被迫起诉本案；合同约定由被上诉人邵连红单方办理过户手续，刻意绕开李端华；违反合同约定，未过户就将余款支付给第三人等行为充分证明邵连红主观存在恶意并且有过失；3、本案合同内容明显损害上诉人李端华的利益。李端华在2011年法院上门调查前毫不知情，也未得到任何房款。邵连红原是小区附近的房屋中介人，应当是在得知第三人发出的该房屋转让信息后，利用当时第三人李祥壮急于凑钱还债的心理大幅压低房价，来购买诉争房屋。经调查，诉争房屋仅装修就花了十万，该房屋连同装修、家居实际价值远远高于合同约定的14.5万元，被上诉人在同一小区的毛坯房屋售价在20万元以上；4、在本案房屋买卖过程中，上诉人没有从中取得过任何利益，却要承担义务，失去该房屋的使用权，明显不公。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回原审中被上诉人的诉讼请求，被上诉人与第三人的纠纷另案处理。
邵连红答辩称，被上诉人邵连红在本案买房过程中没有过失，是善意的行为，同时第三人交付租赁合约与被上诉人交付水电汽卡、有线电视证给邵连红的一系列行为具备了第三人具有代理权的客观表象，并且根据第三人系被上诉人的儿子，其持有诉争房屋租赁证，并实际居住诉争房屋，基于以上事实，邵连红有理由相信房屋买卖合同上的签名是李端华本人所签，第三人的代理行为完全符合表见代理的要件，上诉人李端华的请求没有事实和法律依据，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
第三人李祥壮述称，在2001年生意失败后其委托房屋中介人邵连红找一个可以长时间承租房屋的人，但未果。后邵连红说临时购买其房屋并给一笔钱，承诺等其有钱时可加一万元将房屋赎回，双方当时签署了协议，但是该协议目前无法找到。邵连红明知其父不同意，因为当时合同中写明要求自己过户，故而其认为当时实际上是借钱。
二审中，上诉人李端华陈述：1、李端华于2001年上半年前跟妻子一直在涉争房屋中居住，在2001年上半年由于身体不好，楼梯较高，故搬到淮海新村居住了。当时房屋并没有指定由原审第三人居住，原审第三人也不是涉案房屋的实际居住人；2、邵连红从来没有向李端华提起过办理过户的要求。
双方当事人对于原审查明的事实无争议的部分，本院予以确认。
被上诉人邵连红在二审中提交以下新证据：1、一份涉案房屋水电明细证复印件，该明细证上的户名登记为李壮祥，证明该房屋实际系李壮祥所有；2、有线电视证，邵连红称该有线电视证是由李端华在2003年8月9日与邵连红办理了过户手续，且邵连红支付了相关的过户费用1890元，由此证明李端华参与了履行房屋买卖合同的义务；3、电水、天然气卡，其过户前的用户卡户名是李祥壮，地址是涉案房屋的所在地，证明李端华将该房屋的水电气用户卡交接给了邵连红，虽然还没有过户，但其交付相关卡的行为也是对合同的履行，同时说明李端华和李壮祥出卖该房屋，系其真实的意思表示；4、14张南京市房管部门租金收据，证明一直以来都是被上诉人邵连红缴纳公房租金。上诉人李端华针对上述证据有以下质证意见：1、有线电视证、自来水卡号都是邵连红的名字，不能证明与李祥壮有关联，也不能证明卡上用户名系房屋权利人；2、李祥壮的电卡、管道煤气卡真实性无法确认，电卡不能证明李祥壮是房屋的承租人或者权利人，因为水电气卡房屋租客均可以去办理，因本案上诉人年龄较大无法自行办理，因此电卡用户名系其子李祥壮，此不影响本案事实；3、公房租金系被上诉人在打官司时一次性补交的，且发票上反映是以李端华的名义缴费，享受李端华的优惠。
本院认为，一、邵连红虽然没有直接证据证明李端华同意李祥壮转让涉案公房的使用权，但因李祥壮系李端华之子，其持有涉案房屋租赁证并实际居住涉案房屋，邵连红交易时核看租赁证后也要求李祥壮让李端华签字认可，而《房屋买卖合同书》的卖方签名是李祥壮将合同拿回签好后交给邵连红，故原审法院认定邵连红有理由相信合同系李端华本人所签，并无不当。同时，自2001年起李祥壮就已将涉案房屋交付邵连红使用至今，李祥壮一家亦于2001年将户口迁往李端华处，并将水、电等用户卡过户给邵连红，房屋租金也一直由邵连红交纳；而李端华在附近居住，在长达十年间未提出过异议或主张过权利。综合上述事实，本院认为涉案《房屋买卖合同书》对李端华有约束力。现邵连红已支付房款136000元，符合《房屋买卖合同书》所约定的过户条件，李端华应当协助邵连红办理过户。二、李端华上诉主张邵连红在涉案房屋交易过程中主观存在恶意，且合同内容损害其利益，因其一、二审提交的证据尚不足以证明上述主张，故本院不予采纳。三、涉案房屋是公有房屋，本案双方交易时公房使用权公房管理部门已允许进行市场交易，故李端华主张合同无效，依据不足，本院不予支持。如李端华协助邵连红办理公房使用权过户时，因公房管理部门审查后不予办理过户手续的，双方可以再另行解决。
综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人李端华负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年九月十八日
书记员 金丽丽