天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终7660号上诉人（原审被告）：天津延淼源安文化交流有限公司，住所地天津市和平区新华路86号。法定代表人：李海洋，总经理。委托诉讼代理人：张佶，天津昌朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市电影公司，住所地天津市和平区成都道167号。法定代表人：孟昭强，总经理。委托诉讼代理人：王玮，天津桐江律师事务所律师。原审第三人：天津市延安影剧院，住所地天津市和平区新华路**号。法定代表人：高刚，总经理。委托诉讼代理人：王玮，天津桐江律师事务所律师。原审第三人：天津市公用公房经营管理处，住所地天津市和平区大理道**号。法定代表人：姚雨生，处长。委托诉讼代理人：陈晨，女，该单位职工。上诉人天津延淼源安文化交流有限公司因与被上诉人天津市电影公司、原审第三人天津市延安影剧院、天津市公用公房经营管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津延淼源安文化交流有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人等未能依法排除涉案租赁房屋的安全隐患、确定房屋的安全状态，导致涉诉房屋不具备租赁使用条件；二、被上诉人不具备出租房屋的权利资格，不应通过其违法行为获取利益；三、被上诉人主张的自2014年8月12日至2016年5月26日期间的租金已超过诉讼时效，上诉人不同意支付此期间的租金。天津市电影公司辩称，请求维持一审判决，本案全部诉讼费用由上诉人承担。具体理由为：一、涉案房屋不存在安全隐患，具备租赁使用条件，同时上诉人在签订合同之前已对该房进行多次考察没有主张上述请求，上诉人对该房了解且于去年初装修完毕，没有法律规定必须做安全鉴定，天津市公用公房经营管理处亦没有要求做鉴定；二、关于上诉人所主张的被上诉人不具备出租房屋的权利资格一事，由于天津市电影公司是天津市延安影剧院的上级单位，有权出租涉诉房屋，涉诉房屋是由天津市电影公司代为进行经营；三、一审法院对于本案诉讼时效问题已经予以严格认定。天津市延安影剧院述称，同意被上诉人天津市电影公司的意见。天津市公用公房经营管理处述称，同意被上诉人天津市电影公司的意见，同时认为天津市电影公司是天津市延安影剧院的上级部门，可以对涉诉房屋进行转租。天津市电影公司向一审法院起诉请求：一、解除天津市电影公司、天津延淼源安文化交流有限公司签订的《租赁合同》；二、天津延淼源安文化交流有限公司给付天津市电影公司2017年4月30日前欠付租金4953000元；三、诉讼费由天津延淼源安文化交流有限公司承担。一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，即涉诉房屋位于天津市和平区新华路86号，系第三人天津市公用公房经营管理处经营管理的公用非住宅房屋，承租人为第三人天津市延安影剧院。2013年7月20日天津市电影公司、天津延淼源安文化交流有限公司签订《租赁合同》，约定天津延淼源安文化交流有限公司承租涉诉房屋用于经营，租赁期限15年，自2014年4月12日至2029年4月11日，其中2014年4月12日至2014年8月11日为装修免租期；年租金2200000元，按月支付，天津延淼源安文化交流有限公司应于每月5日前支付下月租金；双方在违约责任条款中约定，天津延淼源安文化交流有限公司迟延交付租金，在天津市电影公司发出催款通知30日内无理由仍未付款的，天津市电影公司有权解除合同；2014年4月12日将涉诉房屋交付天津延淼源安文化交流有限公司使用；天津延淼源安文化交流有限公司承租涉诉房屋后向天津市电影公司交纳抵押金1100000元及租金915000元（包括2016年9月13日和11月10日两次支付的租金）等事实，一审法院予以确认。天津市电影公司将涉诉房屋转租天津延淼源安文化交流有限公司使用已征得第三人天津市公用公房经营管理处及天津市延安影剧院认可的事实，一审法院予以确认。对于天津延淼源安文化交流有限公司提出的因涉诉房屋安全问题天津市电影公司被天津市和平区房地产管理局予以处罚的事实，经一审法院依法向天津市和平区房地产管理局调查，该事实并不存在。因此，对天津延淼源安文化交流有限公司主张的上述事实，一审法院不予确认。天津市电影公司对天津延淼源安文化交流有限公司提出的诉讼时效抗辩，提交2015年9月29日天津市电影公司委托天津桐江律师事务所向天津延淼源安文化交流有限公司发出的律师函和天津延淼源安文化交流有限公司原法定代表人于当日签收的收条，以及天津延淼源安文化交流有限公司支付租金的相关凭证，用以证明其主张未超过诉讼时效。经天津延淼源安文化交流有限公司质证，对天津市电影公司提交的上述证据不予认可，认为收条上的律师函不能证明系天津市电影公司主张的律师函，其交纳租金系涉诉房屋未确定为安全情况下的预付行为。一审法院经审查认为，天津延淼源安文化交流有限公司在一审庭审中明确认可其已交纳租金的事实，且未提供相反证据证明其收到的律师函并非天津市电影公司提交的上述律师函。因此，天津延淼源安文化交流有限公司的质证意见，一审法院不予采纳。一审法院认为，天津市电影公司、天津延淼源安文化交流有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且天津市电影公司将涉诉房屋出租天津延淼源安文化交流有限公司使用已征得第三人天津市延安影剧院及天津市公用公房经营管理处的认可，故该合同不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，属于有效合同。天津延淼源安文化交流有限公司作为涉诉房屋的承租人应当履行支付租金的义务。天津延淼源安文化交流有限公司主张涉诉房屋超过设计使用年限，存在安全隐患而不能正常使用，但未提供相关证据证明涉诉房屋存在不能正常使用的事实，故天津延淼源安文化交流有限公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。现天津延淼源安文化交流有限公司拖欠天津市电影公司租金的行为已达到双方合同约定的解除条件。因此，天津市电影公司要求解除双方的租赁合同，一审法院应予支持。关于天津延淼源安文化交流有限公司提出天津市电影公司主张的租金中2014年8月12日至2016年5月26日期间的部分超过诉讼时效问题。诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点，否则，违约行为一直在持续，就不能计算时效，时效制度将形同虚设；约定租金分期支付，赋予出租人可以在合同尚未终止时要求承租人给付租金，承租人只要未按约定履行合同义务，就侵害了出租人的权益，否则，分期支付租金的约定作为合同内容将失去法律意义；分期支付的租金，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，承租人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了出租人对于该笔租金所享有的权利。因此，对于分期租金，诉讼时效应从出租人知道或者应当知道承租人欠付每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用法律规定的1年诉讼时效。按照天津市电影公司、天津延淼源安文化交流有限公司约定的租金支付方式和支付期限，以及结合天津市电影公司在律师函中已主张2014年11月之后的租金、天津延淼源安文化交流有限公司于2016年9月、11月实际支付租金的客观事实，现天津市电影公司提供的证据能够证明其主张的租金具有诉讼时效中断的情形，故天津延淼源安文化交流有限公司提出天津市电影公司主张的2014年8月至2016年5月期间租金已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。鉴于一审法院已支持天津市电影公司要求解除租赁合同的请求，故对于天津延淼源安文化交流有限公司交纳的1100000元抵押金应当抵付其拖欠天津市电影公司的租金。据此，天津延淼源安文化交流有限公司应当给付天津市电影公司2014年12月1日至2017年4月30日租金共计3850000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于〈民事案件诉讼时效〉的解释》第十条第一款第（一）项、第二款、第二十二条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：“一、解除原告天津市电影公司与被告天津延淼源安文化交流有限公司签订的《租赁合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告天津延淼源安文化交流有限公司给付原告天津市电影公司2014年12月1日至2017年4月30日期间的租金共计3850000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费51595元，减半收取25797.5元，由原告负担6997.5元，被告负担18800元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。”二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于上诉人天津延淼源安文化交流有限公司所提涉诉房屋不具备租赁使用条件等主张，上诉人未提供充分证据证明涉诉房屋确实存在无法正常使用的情形，故对于该上诉主张，本院不予支持。关于上诉人天津延淼源安文化交流有限公司所提被上诉人不具备出租房屋的权利资格等主张，天津市电影公司、天津延淼源安文化交流有限公司所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，同时，天津市电影公司系在第三人天津市延安影剧院及天津市公用公房经营管理处同意的情况下，将涉诉房屋予以出租，天津市延安影剧院、天津市公用公房经营管理处在本案审理期间亦均表示对相关租赁关系予以认可，上述《租赁合同》有效，承租人天津延淼源安文化交流有限公司应当依约履行支付租金的义务，上诉人相关主张不能成立，本院不予采纳。关于上诉人天津延淼源安文化交流有限公司所提自2014年8月12日至2016年5月26日期间的租金已超过诉讼时效等主张，双方在《租赁合同》中已约定租金的支付方式和期限，天津市电影公司在向上诉人发出的律师函中已主张2014年11月之后的租金，天津延淼源安文化交流有限公司也已于2016年9月、11月实际支付部分租金，天津市电影公司提供的相关证据能够证明本案具有诉讼时效中断的情形，故天津延淼源安文化交流有限公司提出的相关诉讼时效抗辩意见不能成立，一审法院判决天津延淼源安文化交流有限公司应当给付天津市电影公司2014年12月1日至2017年4月30日的租金并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人天津延淼源安文化交流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37600元，由上诉人天津延淼源安文化交流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏庆松代理审判员  王福群代理审判员  郭 雄二〇一七年十二月五日法官 助理  李 芳书 记 员  王 超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……