山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终317号
上诉人（原审原告）：黄启龙，男，1989年2月10日出生，汉族，住山东省定陶县，现住济南市高新区义和庄。
委托诉讼代理人：周磊，山东强源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋文文，山东强源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王会玉，男，1987年3月28日出生，汉族，户籍所在地山东省东平县，现住济南市天桥区无影山中路121号天福苑富华居1幢1-103室。
委托诉讼代理人：孙美，山东海蔚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马春霞，山东海蔚律师事务所律师。
上诉人黄启龙因与被上诉人王会玉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2017)鲁0105民初4098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄启龙上诉请求：一、改判王会玉向其支付因装修和准备经营所支出的费用17252.5元。二、改判王会玉按照2017年餐饮行业标准赔偿其可得利益损失7997元；三、一、二审诉讼费用由王会玉承担。事实与理由：一、2017年7月，黄启龙因为经营麻辣烫生意需要租赁房屋，并于2017年8月1日与王会玉签订房屋租赁合同。根据经营需要，黄启龙对租赁的房屋进行装修，并购买了一系列物品准备开业，但王会玉以黄启龙准备装修的隔断不是透明的为由，不同意黄启龙继续装修。期间黄启龙多次联系王会玉协商均未果，后决定通过法律途径解决此事。双方对装修事宜协商不成后，黄启龙就将一些物品留置在租赁房屋内，向一审法院起诉。一审开庭时王会玉矢口否认物品在租赁房屋内，庭后黄启龙到租赁房屋内查看，发现所有物品均消失。根据黄启龙8月13日对租赁房屋拍摄的照片显示，所有物品均在房屋内，并且拍照后黄启龙没再去过租赁房屋，王会玉控制着租赁房屋的钥匙，现在屋内物品全部失踪，王会玉应当承担赔偿责任。二、一审法院认为，黄启龙于2017年8月9日不再继续装修并搬离房屋，王会玉知晓后未提出异议，视为双方协商一致解除租赁合同，该结论是错误的。在装修期间，黄启龙并没有居住在租赁房屋内，也没有取得房屋的钥匙，一直是在王会玉经营的超市进入二楼租赁的房屋进行装修。双方对装修事宜协商不成后，王会玉也拒绝提供房屋的房产证复印件以协助黄启龙办理营业执照，造成黄启龙无法正常开业。自2017年8月1日签订合同，至10月18号开庭，除去装修时间，耽误了黄启龙2个月的经营，根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……。因此，王会玉应当按照2017年餐饮行业标准赔偿黄启龙可得利益损失7997元。
王会玉辩称,1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2、黄启龙的上诉请求均没有事实和法律依据。请求驳回黄启龙的上诉请求，维持原判。
黄启龙向一审法院起诉请求:1、解除黄启龙与王会玉签订的房屋租赁协议；2、王会玉赔偿黄启龙直接经济损失即因装修和准备经营所支出的费用17252.5元；3、王会玉返还黄启龙押金和物业费10540元；4、王会玉按2017年餐饮行业标准赔偿黄启龙可得利益损失7997元；5、本案诉讼费用由王会玉承担。
一审法院认定事实:2017年8月1日，黄启龙与王会玉签订房屋租赁协议一份，主要约定：王会玉将位于济南市天桥区无影山中路121号天福苑富华居1-103号二楼出租给黄启龙用于经营麻辣烫，租赁期限自2017年8月1日起至2018年1月31日止；租赁价格及付款方式：营业额的18%，每周结款一次；黄启龙负责交纳物业费、水电费、卫生费、土地费以及和营业有关的一切费用；房屋租赁合同期满以后，室内装潢可移动的装饰材料黄启龙可以拿走，王会玉已装修的如门窗、地砖、墙砖、卫浴等有所损坏，黄启龙应按现有市场价格进行赔偿或负责修复；合同签订后，黄启龙向王会玉交纳1万元作为押金，防止黄启龙对水电、物业费拖欠及主要设施损坏，如黄启龙无以上事情发生，王会玉应把押金1万元退还给黄启龙；合同还约定了其他权利义务。该合同签订后，王会玉即将涉案房屋交付给黄启龙进行装修，黄启龙向王会玉支付了1万元押金和540元物业费。2017年8月9日以后，黄启龙未再继续使用该房屋。
一审法院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，黄启龙与王会玉之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；王会玉辩称双方实为合作经营关系，证据不足，一审法院对其辩称不予采信。合同履行过程中，黄启龙于2017年8月9日不再继续装修并搬离房屋，王会玉知晓后未提出异议，视为双方协商一致解除了房屋租赁合同，故双方合同解除时间应为2017年8月9日；现黄启龙要求解除合同，于法无据，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；黄启龙已经支付了押金1万元和物业费540元，现黄启龙要求王会玉予以返还，于法有据，一审法院予以支持。黄启龙主张其因装修和准备经营支出费用17252.5元，相应物品均留存在涉案房屋内，故要求王会玉赔偿该费用，王会玉不予认可；黄启龙未举证证实该部分物品被王会玉占有并拒不返还，亦未举证证实上述物品因为王会玉的原因灭失，故其要求王会玉进行赔偿，依据不足，一审法院不予支持。黄启龙要求王会玉按2017年餐饮行业标准赔偿其可得利益损失7997元，于法无据，一审法院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王会玉于判决生效之日起10日内返还黄启龙押金1万元、物业费540元。二、驳回黄启龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，减半收取345元，由黄启龙负担245元，由王会玉负担100元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为,黄启龙与王会玉签订的房屋租赁协议并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。本案的争议焦点为:王会玉应否赔偿黄启龙因装修和准备经营所支出的费用及赔偿其可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。根据上述法律规定，赔偿损失的前提是当事人一方存在违约行为，守约方可以要求违约方赔偿损失。本案中，房屋租赁协议签订后，王会玉将诉争房屋交于黄启龙使用，王会玉收取了黄启龙支付的1万元押金和540元物业费，黄启龙并未提供证据证实王会玉交付的房屋不符合合同约定的条件,基于此,王会玉已履行完毕作为出租方的相应义务。黄启龙接收房屋后，对诉争房屋进行装修，2017年8月9日，黄启龙不再继续装修并搬出诉争房屋,对此,黄启龙未提供证据证实王会玉在合同履行过程中存在违约行为,也未能证明王会玉造成其直接经济损失,故,黄启龙要求王会玉赔偿直接经济损失及可得利益损失于法无据，本院不予支持。综上所述，黄启龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费690元，由上诉人黄启龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一八年三月五日
书记员 李姗姗