吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉03民终134号上诉人（原审被告）：四平市百恩达家居有限公司。法定代表人：崔凤文，董事长。委托代理人：徐延生，该公司经理。委托代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四平市华亿物业管理有限责任公司。法定代表人：曲立红，总经理。委托代理人：高彦奇，该公司副总经理。委托代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。上诉人四平市百恩达家居有限公司（以下简称百恩达公司）因与被上诉人四平市华亿物业管理有限责任公司（以下简称华亿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁西区人民法院（2015）四西民二初字第225号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百恩达公司的委托代理人徐延生、王丹波，被上诉人华亿物业公司的委托代理人高彦奇、徐航，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华亿物业公司起诉称：2011年11月2日，华亿物业公司与百恩达公司签订了物业管理合同，就华亿物业公司对“华亿居大卖场名居时代广场”的物业管理事宜达成协议，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之五收取违约金。自华亿物业公司管理物业后，百恩达公司已接受华亿物业公司的物业管理，并实际交纳部分物业费，到2015年7月1日，累计尚欠物业费401380元，经过华亿公司多次催要，百恩达公司均以种种理由予以搪塞，不予交纳。华亿公司为维护自身合法权益，根据法律及四平市人民政府的规定，向法院提起诉讼，请求：判令百恩达公司支付拖欠的物业费401380元及违约金，并承担本案诉讼费用。百恩达公司辩称：1.华亿物业公司索要物业费的收费标准，没有依据。物业管理合同规定一年期的收费标准为每平方米1.20元，次年到期前30日内，双方再商定以后收费标准。但华亿物业公司并没有与答辩人协商第二年的收费标准，更未达成相关协议，也未经物价管理部门的核定，华亿物业公司物业费金额的计算没有依据；2.华亿物业公司没有召开业主大会或者业主代表大会，也没有全面履行前期物业管理合同约定的义务，无权索要物业费。在第一个收费期内及期限届满后，华亿物业公司都没有召开业主大会，没有履行物业管理合同约定的服务义务。华亿物业公司也没有保证消防设施、落水管、公共秩序的正常使用及运行，严重影响了家居广场的正常运营；3.华亿物业公司没有履行物业管理合同关于对房屋公共部位进行日常维护和修缮的义务，导致答辩人因房顶漏雨遭受财产损失，相关费用应由华亿物业公司承担，并应冲抵物业费。答辩人交纳了一年期合同的全部物业费，2012年4月在屋顶多处出现漏雨情况，多次要求华亿物业公司进行维修，华亿物业公司一直未进行修缮。导致百恩达的业户店要装潢受损，不能正常营业。为避免损失扩大，百恩达公司自行委托防水施工队伍进行了房顶防水施工，同时减免了业户的租金，赔偿了业户的装修恢复损失，共计539931元。根据合同法及《物业管理条例》的规定，百恩达公司的上述损失，应由华亿物业公司承担，即使华亿物业公司主张的物业费成立，百恩达公司支付的费用也应冲抵物业费。综上，华亿物业公司的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回华亿物业公司的诉讼请求。原审法院审理查明：2011年11月2日，华亿物业公司与百恩达公司签订了一份物业管理服务合同，约定华亿物业公司就坐落于华亿居大卖场名居时代商场向百恩达公司提供物业服务，面积为5925.15平方米，百恩达公司代缴物业费面积为1732.13平方米。合同对双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理的服务费用、广告牌设置、违约责任等作出明确约定，其中收费标准为2011年10月1日至2012年10月1日按1.2元/平方米执行，到期前30日内，双方再商定以后收费标准。逾期不交物业费按每天5%交纳违约金。百恩达公司交纳了该合同一年的物业费。2012年2月1日以后，华亿物业公司将物业费每平方米上调0.3元，由1.2元/平方米变更为1.5元/平方米，并进行了公示。华亿物业公司将关于调整物业费的函送达给百恩达公司，双方未达成一致意见。2012年4月，百恩达所有的房屋发生漏水，双方就漏水维修问题未达成一致意见，百恩达自行委托防水施工队对漏水屋顶进行了维修，并赔偿了其商场内因漏水受损失业户的损失。2012年10月1日后，百恩达公司没有继续交纳物业费。原审法院认为：百恩达公司应承担交纳物业费的责任。本案中的物业管理合同系基于华亿物业公司与百恩达公司双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，成立并有效，应当得到双方当事人全面、善意的履行。按照双方合同约定，华亿物业公司的义务包括对房屋公共部位、公共设施设备、商场外部环境卫生、保安和秩序维护等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，华亿物业公司提供的证据能够证明其依约向百恩达公司提供了物业服务。百恩达公司辩称华亿物业公司未尽对房屋共有部分进行日常维修、养护义务，导致其房屋漏水产生损失及对消防设施维护和公共秩序管理不到位等问题导致受到行政处罚。本院认为，业主虽然委托华亿公司对房屋共有部分进行日常维修、养护，并交纳合同期一年的物业费，但是对屋顶的修缮属于业主对房屋共有部分管理权的行使，属于业主共同决定事项。《四平市区物业管理实施细则》第六十五条第一款第二项规定物业服务成本或者物业服务支出构成，主要包括：“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，第二款：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当经过物业专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务费用。”参照上述规定，物业费用支出包括对建筑物共用部位的日常运行和维护费用，但不包括大修、中修和更新、改造费用，百恩达公司提供的赔偿协议书五份证据材料，防水承包合同及收据四份，证明百恩达公司所有的商场屋顶漏水，雇佣施工队进行修缮，可见已经超出了日常维护的范畴，且按照当时物业收费标准每平方米1.20元收取物业费，客观上不足以包括对房屋共有部位屋顶进行修缮的支出。因此，对屋顶修缮的费用应当从物业专项维修资金中列出。《中华人民共和国物权法》第七十六条第五项规定：“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”由业主共同决定。因此，对房屋的修缮费用不应从百恩达公司交纳的物业费中支付，由此产生的施工费以及对业主户的赔偿款项539931元不能抵消物业费，对于百恩达公司的该项损失，可另行处理。百恩达公司提供的证据材料现场照片及行政处罚决定书四份，用于证明华亿物业公司未尽对共用设施日常养护及管理公共秩序义务。本院认为，照片未显示拍摄时间，其中杂物堆放、漏水等问题出现的原因及持续时间无法查明，不足以证明华亿物业公司未尽日常养护及管理公共秩序义务，且物业服务事项繁杂，没有统一量化标准，以此照片认定华亿物业公司未尽服务义务违反公平原则。行政处罚相对人是百恩达公司，华亿物业公司依照合同约定对消防设施应尽高度注意义务。因此，对于百恩达公司的该项辩解，不予以支持。百恩达公司辩称，2012年10月1日以后物业费收费标准未经协商华亿物业公司自行定价不予认可。本院认为，2012年10月1日以后，华亿物业公司将物业费上调为每平方米1.50元，并将上调收费标准进行了公示，百恩达公司自认知晓该公告，因双方未协商一致，百恩达公司未继续交纳物业费，但是继续接受华亿物业公司的物业服务，家居公司应当承担交纳物业费的责任。参照《四平市区物业管理实施细则》第六十二条第二款规定：“普通住宅项目物业服务实行政府指导价，其他住宅物业服务收费、非住宅物业服务收费实行市场调节价”，四平市《市区普通住宅小区物业管理服务政府指导价格》中规定，普通住宅收费标准一级每平方米1.10—1.50元，本案中非住宅即商网物业服务自2012年10月1日以后按照每平方米1.50元收取在合理范围内，且符合当时物价上涨的市场规律，因此，华亿物业公司请求家居公司支付物业费401380元，本院予以保护。华亿公司请求家居公司按照每天5%交纳违约金，因2012年10月1日以后双方未签合同，且未就违约责任作出约定，本院不予保护。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：（一）四平市百恩达家居有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付四平市华亿物业管理有限责任公司物业费401380元；（二）驳回华亿公司其他诉讼请求。案件受理费7320元，由百恩达公司负担。上诉人百恩达公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、原审判决关于华亿物业公司提供的证据能够证明其依约向百恩达公司提供了物业服务，毫无事实根据。华亿物业公司在原审时共向法庭提供了9份证据，没有一份证据的内容涉及“向百恩达公司提供了物业服务”，华亿物业公司自己也没有主张哪一份证据证明了“提供了物业服务”，原审判决中的“审理查明”部分、“本院认为”部分，也没有此方面的裁判理由。相反，百恩达公司已提供证据证明华亿物业公司没有按物业管理合同约定，履行管理商场环境卫生，维护秩序，维护房屋共用部位、消防设施等义务，百恩达公司因此遭受了巨大经济损失。原审判决却以“不足以证明”、“违反公平原则”为由，未予认定，对于百恩达公司因此而支出的费用也未予保护。2、原审判决关于“对房屋的修缮费用不应从百恩达公司交纳的物业费中支付”的认定，与双方当事人签订的《物业管理合同》的约定内容相矛盾。3、就华亿物业公司未尽物业管理、服务义务，不提供消防设施用水的事实，原审判决作出“被告（上诉人）对其消防设施应尽高度注意义务”的认定，试问，物业公司不提供消防设施用水，导致安装在家居公司营业场所内的喷淋等消防设施不具备正常的消防功能（消防部门已作出认定），作为业主的家居公司如何“尽高度注意义务”？4、原审判决以百恩达公司“继续接受华亿公司的物业服务”为由，认定百恩达公司应当承担交纳物业费的责任，无事实根据和法律依据。原判引用的最高院[2009]8号司法解释第六条规定，支持物业服务企业索要物业费请求的前提是“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务”。如上所述，华亿物业公司没有提供证据证明，原审法院也没有认定华亿物业公司提供了哪些“物业服务”，径行判令家居公司承担交纳物业费的“责任”，显属错判。5、原审判决关于华亿物业公司主张的每平方米1.5元的物业收费标准，“在合理范围内”、“且符合当时物价上涨的市场规律”的认定，没有任何根据，且违反了《物业管理条例》第四十一条规定的“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。请求：撤销四平市铁西区人民法院（2015）四西民二初字第225号民事判决第一项，驳回华亿物业公司的诉讼请求。一、二审诉讼费用由华亿物业公司承担。华亿物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、华亿物业公司在原审提供了五组39份证据（并不是上诉人所称的9份），充分证明向465户全体业主（包括作为其中业主之一的百思达公司）提供物业服务的事实。尤其是，2011年11月2日，双方签订书面的《物业管理合同》，物业服务合同的性质具有持续性，华亿物业公司按此合同约定及物业管理方面的法律法规，一直始终全面正确善意履行了全部的物业服务义务，包括对公共部位、公共设施设备、商场外部环境卫生、保安和秩序维护等项目的日常维护、修缮、服务与管理。2015年4月20日物业公司向市物业管委会办公室送交的《关于共用部位设施设备大（中）小修的请示报告》，2015年5月8日四平市铁西区安全生产委员会四铁西案委字【2015】15号文件，双方共同参加的《关于四平华亿物业公司火灾隐患专项整治方案》中明确工作分工：华亿物业公司负责清理所管辖范围内商户占道经营和堵塞消防通道行为。百恩达公司负责认真排查治理积极主动解决消防设施存在的问题，确保火灾隐患的排除。华亿物业公司于2016年1月20日送达百恩达公司签收的《重要通知》，以及百恩达公司的其他抗辩理由，也充分佐证了答辩人提供了物业服务。2、百恩达公司上诉称其提供证据证明物业公司没有按物业管理合同约定，履行管理商场环境卫生、保安和维护秩序，维护房屋共用部位，消防设施等义务，因此遭受了巨大经济损失问题不能成立。百恩达公司所提供的证据不能证明作为业主的管家物业公司没有按物业管理合同约定履行义务。华亿物业公司是严格按照物业管理合同约定及物业管理方面的法律法规全面正确善意履行了全部的物业服务义务，包括对公共部位、公共设施设备、商场外部环境卫生、保安和秩序维护、消防设施等项目的日常维护、修缮、服务与管理。3、百恩达公司上诉称的原审判决对其遭受了巨大经济损失而支出的费用也未予保护问题。对此原审判决未予支持是符合事实法律法规的。因为，其一，损失无法证明存在。其二，退一步讲，假使存在，也不属于物业服务支出或者物业服务费用。2015年4月20日华亿物业公司向市物业管委会办公室送交的《关于共用部位设施设备大（中）小修的请示报告》等物业服务行为，是按合同约定及物业管理方面的法律法规，正确履行了物业服务义务。百恩达公司依据2015年1月2日《安全生产行政整改指令书》中第3消防栓无任何水括号物业未供水，就认为华亿物业公司没有提供物业服务，这与事实不符。事实上是有水的，消防水池水是265吨，以前百恩达公司单方对原有消防设施进行过改造，安检人员没有弄明白是百恩达公司人员误导了安检人员，所以安检人员也未全信而是在“物业未供水”有了括号。再有，现场照片可以证明有水事实。此后的2015年5月8日四平市铁西区安全生产委员会四铁西案委字【2015】15号文件《关于四平华亿物业公司火灾隐患专项整治方案》中明确工作分工：华亿物业公司负责清理所管辖范围内商户占道经营和堵塞消防通道行为。而百恩达公司负责认真排查治理积极主动解决消防设施存在的问题，确保火灾隐患的排除。可以证明并不存在消防未供水的事实。4、2012年10月1日华亿物业公司依据具体情况及法规，将物业费由1.20元上调至1.50元进行了公示，对此百恩达公司已知晓该公告，只是双方没有达成一致，但仍然继续接受物业服务。按此标准收取交纳物业费完全合理合法。经本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。另查：二审中，华亿物业公司提交部分业户的物业服务回访记录，用以证明华亿物业公司提供了物业服务并得到业户的认可。百恩达公司质证称：对该份证据不予认可，是华亿物业公司为了诉讼找其他业户签的。本院认为：2011年11月2日华亿物业公司与百恩达公司签订的《物业管理合同》合法有效，合同约定：华亿物业公司对房屋公共部位、公共设施设备、商场外部环境卫生、保安和秩序维护等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。依照国务院颁布的《物业管理条例》第十一条的规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。百恩达公司以屋顶漏雨而赔付给其租赁的业户损失539906元为由拒绝交纳物业费，从该项损失的程度以及各方当事人的陈述表明，屋顶漏雨的维修已超出物业公司日常维护范畴，属于专项维修资金予以列支的共用部位的大修、中修或改造项目。百恩达公司提出华亿物业公司不提供消防设施用水，导致安装在家居公司营业场所内的喷淋等消防设施不具备正常的消防功能而被消防、安监行政部门处罚，因百恩达公司提供的行政处罚决定书、整改指令书中并未明确认定处罚、整改事项属于华亿物业公司的责任，且华亿物业公司提供的四平市公安局（四）公消（验）字[2008]第15号建筑工程竣工消防验收意见书及吉林省消防与公共安全技术质量监督监测站出具的吉消检字2008G039号检验报告中，均证明名居时代家具商场自动喷水系统基本功能正常，符合消防要求，华亿物业公司亦对华亿居大卖场的安全隐患形成上报材料请求相关行政主管部门予以解决，故百恩达公司认为华亿物业公司未尽物业管理、服务义务的该项上诉理由，本院不予采纳。物业管理基于的建筑物所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，涉及到建筑物区分所有权的整体性问题。按照华亿物业公司与百恩达公司签订的《物业管理合同》以及华亿物业公司提供部分业户的物业服务回访记录，华亿公司已经按照约定履行了提供物业服务，百恩达公司理应交纳相应的物业服务费。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”的规定，华亿公司于2012年2月1日向华亿居大卖场全体业主发出调整物业费收费标准的函，百恩达公司承认收到了该函，对华亿物业公司提出的调整物业费标准请求并未提出异议明确表示拒绝，一直接受华亿公司提供的物业服务，其行为构成默示的意思表示。嗣后，百恩达公司仅以华亿公司未尽物业服务义务为由拒绝给付2012年10月1日以后的物业费。依照国务院颁布的《物业管理条例》以及参照《四平市区物业管理实施细则》有关非住宅物业服务收费实行市场调节价的规定，华亿公司按1.5元/平方米收取物业费并不违反相关规定，符合物价上涨的客观事实。本着公平原则，原审判决认定百恩达公司于2012年10月1日起按1.5元/平方米向华亿公司交纳所欠的物业费401380元，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费7320元，由上诉人四平市百恩达家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭贵林审判员  崔巍巍审判员  王国锋二〇一六年五月二十六日书记员  孙永明