襄阳市襄州区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鄂0607民初3204号
原告：湖北子捷房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区车城南路***号******号。
法定代表人：严玉玲，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：邱实，湖北真武律师事务所律师。
被告：张红娟，女，1980年5月26日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。
第三人：襄阳市襄州区农业技术推广中心。住所地：襄阳市襄州区航空路**号.
法定代表人：张勇，该中心主任。
委托诉讼代理人：卫樊，湖北春园律师事务所律师。
原告湖北子捷房地产开发有限公司（以下简称子捷公司）与被告张红娟、第三人襄阳市襄州区农业技术推广中心（以下简称襄州区农技推广中心）确认物权暨确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法适用普通程序进行了审理。审理中，因案外人襄阳众兴农业有限公司提出本案涉案标的物与本院另外审理的被告人张国耀等涉嫌非法吸收公众存款罪一案有牵连，本案中止审理。2017年12月25日本案依法恢复审理。本案现已审理终结。
原告子捷公司向本院提出诉讼请求为：1、确认原告为“农科大厦”项目的实际开发人，是该项目权利义务的享有者和承担者；2、确认被告张红娟与第三人襄州区农技推广中心于2010年6月25日签订的ZK110号和ZK111号《房屋买卖合同》无效；3、由被告张红娟向原告返还上述《房屋买卖合同》约定的农科大厦2-14室和3-14室两处房屋；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年12月22日，第三人襄州农技推广中心与案外人襄阳嘉田农业发展有限公司（以下简称嘉田农业公司）及案外人襄阳安居房屋开发公司（以下简称安居公司）张义华签订了一份《联合建房协议》，该协议约定案外人安居公司向第三人襄州区农技推广中心支付210万元，由安居公司自负盈亏在第三人襄州区农技推广中心使用的国有土地原址上拆旧建新建设农科综合楼一栋，并在该栋楼中为第三人还建1200平方米的办公用房。2008年12月27日，案外人安居公司的张义华与原告子捷公司签订《农技中心综合大楼项目转让协议》一份，约定将2007年12月22日安居公司张义华与第三人及嘉田农业公司签订的《联合建房协议》的权利、义务转让给原告子捷公司，原告向案外人安居公司支付转让费870万元。同日，该转让协议得到了第三人襄州区农技推广中心及案外人安居公司、嘉田农业公司的书面承诺，同意将《联合建房协议》的全部权利义务转让给原告子捷公司。根据《联合建房协议》的约定，农科大厦项目以第三人的名义进行开发销售，原告子捷公司为农科大厦项目的权利义务享有者和承担者。此后，原告子捷公司按照上述约定进行了施工，完成了项目的建设，向第三人襄州区农技推广中心履行了还建房屋等义务。2010年6月，原告子捷公司与被告张红娟就购买农科大厦项目中的商业门面达成一致，同年6月25日，原告子捷公司按照《联合建房协议》的约定，以第三人襄州区农技推广中心的名义与被告张红娟签订ZK110号和ZK111号《房屋买卖合同》，约定将农科大厦2层2-14号和3层3-14号房屋出售给被告张红娟，面积分别为775.28平方米和426.05平方米。但因农科大厦未取得预售许可证，原告子捷公司以第三人的名义与张红娟签订的两份《房屋买卖合同》违反了相关法律规定，合同应当认定为无效。同时，因农科大厦项目未按规划要求进行建设，超规划建设11层房屋的行为受到土地部门、城管部门和城建部门等行政执法部门的处罚，并将农科大厦确定为违法建筑。因此，诉至法院。
经审理查明，2007年12月22日，第三人襄州农技推广中心与案外人嘉田农业公司及案外人安居公司的张义华签订了一份《联合建房协议》，该协议约定案外人安居公司向第三人襄州区农技推广中心支付210万元，由安居公司自负盈亏在第三人襄州区农技推广中心使用的国有土地原址上拆旧建新建设农科综合楼一栋，并在该栋楼中为第三人襄州区农技推广中心还建1200平方米的办公用房。2008年12月27日，案外人安居公司的张义华与原告子捷公司签订《农技中心综合大楼项目转让协议》一份，约定将2007年12月22日安居公司张义华与第三人及嘉田农业公司签订的《联合建房协议》的权利、义务转让给原告子捷公司，原告向案外人安居公司支付转让费870万元。同日，该转让协议得到了第三人襄州区农技推广中心及案外人安居公司、嘉田农业公司的书面承诺，同意将《联合建房协议》的全部权利义务转让给原告子捷公司。《联合建房协议》还约定，农科大厦项目以第三人襄州区农技推广中心的名义进行开发销售，原告子捷公司为农科大厦项目的权利义务享有者和承担者。原告子捷公司受让上述《联合建房协议》中的相关权利义务后，以第三人襄州区农技推广中心的名义于2009年6月25日取得了讼争项目的规划许可证，该许可证载明项目名称为襄阳区农业技术推广中心综合楼，建筑面积为9741平方米，其中商业面积为2261平方米，住宅面积为5676平方米，地下建筑面积为1804平方米；批准建筑3-17层；2009年8月，第三人以自己的名义对该项目进行了公开招投标，中标单位为重庆市万州区清江建筑工程有限公司襄阳（樊）分公司（以下简称清江建筑公司襄阳分公司）；2009年11月30日，第三人以自己的名义取得了讼争项目的施工许可证，施工许可载明的建设规模为9741平方米。在施工过程中，第三人襄州区农技推广中心和施工单位清江建筑公司襄阳分公司未按规划许可证许可的范围及内容进行施工，擅自将讼争项目建设成住宅楼，将讼争项目建为28层。2009年2月25日，襄阳市城市规划管理局作出编号为js2009020006号不予规划行政许可决定书载明：襄阳市襄州区农业技术推广中心：经审查，你单位于2009年2月10日向本行政机关提出襄州××航空路段综合楼项目的申请，不符合法定条件、标准，根据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条第二款的规定，本行政决定不予行政许可。不予行政许可理由：1、根据规划条件和襄州区发改局核准通知，新建建筑应为培训综合楼，不能在底层设置商业；2、详细规划、建筑面积和咨询平面房屋不一致，地下车库图纸和电子文件不一致，应统一；3、建筑效果图、建筑立面图和建筑单体平面图房屋不符，应修改完善。效果图中应反映出周边现状建筑，并考虑空调外机的隐蔽设置；4、新建建筑面积、容积率等不符合规划条件，建筑局部超出建筑控制线，应修改完善。工程咨询应提供计算过程的电子文件以便核实（未计算底层走廊面积）。2010年6月25日，原告子捷公司按照《联合建房协议》的约定，以第三人襄州区农技推广中心的名义与被告张红娟签订ZK110号和ZK111号《房屋买卖合同》，约定将农科大厦2层2-14号和3层3-14号房屋出售给被告张红娟，面积分别为775.28平方米和426.05平方米。
2010年7月17日，襄州区建设局向施工单位清江建筑公司襄阳分公司发出襄建罚字（2016）第390号行政处罚决定书，认定该单位于2009年10月，在襄州××航空路建设的农科大厦，未按照工程规划许可、设计图纸施工等，违反了相关行政法律、法规等规定，作出要求施工单位立即停工、补办相关手续，并处于272000元罚款的行政处罚；同年9月14日，襄州区房管局对第三人作出（鄂）襄房行决字（2016）第006号行政处罚决定书，认定第三人于2009年5月在襄州区航空路××号，在未取得襄州区集资建房申报审批的情况下，违规集资兴建1栋1400平方米的住宅楼，并按市场价对外销售28套，该行为违反了建住房（2007）58号、襄政办发（2006）第65号文的规定，责令第三人立即停止违规行为，补办相关手续；并对第三人处于750000元的罚款；2010年12月1日，襄阳市城市管理执法局对第三人作出襄阳城管行决字（2010）34号行政处罚决定书，认定第三人在襄州区航空路××号襄州区农业局院内兴建的综合楼，该综合楼1至3层为裙楼，占地面积为700平方米，4层至28层为塔楼，每层面积为400平方米，总建筑面积为12100平方米，该工程批准的规划建筑面积为9741平方米，规划层数为3层至17层，已超出规划许可手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，对第三人作出责令补办规划许可手续并处726000元的行政处罚。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。第六十条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限其拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国城市房地管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）…；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。原告子捷公司在受让案外人安居公司与第三人襄州区农技推广中心签订的《联合建房协议》中的权利义务后，在建设农科大厦项目过程中未依法按照规划部门颁发的建设规划许可证的内容进行施工，擅自改变规划用途，导致其与第三人联合建设的讼争工程被行政部门认定为违法建筑并予以行政处罚。且在处罚后，未能补办相关行政许可手续，也未取得商品房预售许可证明，以第三人名义将本案讼争房屋出售给被告张红娟。依照上述规定，该出售房屋的行为无效。因最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题第21条规定：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定：在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。故原告提起的确认其为“农科大厦”项目的实际开发人，是该项目权利义务的享有者和承担者的诉讼请求，不属法院受理范围，依法应予以驳回起诉。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条之规定，裁定如下：
驳回原告湖北子捷房地产开发有限公司的起诉。
如不服本裁定，可以在收到本裁定书之日起十日内向本院提起上诉，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判长 黄 燕
审判员 卢 鹏
审判员 肖家志
二〇一七年十二月二十九日
书记员 韩 涵