重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终234号
上诉人（原审原告）：高振旭，男，1986年1月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：陈微微，重庆天亿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈静，女，1970年12月27日出生，汉族，住重庆市合川区。
被上诉人（原审被告）：重庆新世纪教育（集团）有限公司，住所地重庆市江北区建新东路3号，统一社会信用代码91500105621976073Ａ。
法定代表人：周宝成，董事长。
原审第三人：重庆新邦投资股份有限公司，住所地重庆市北碚区城南新区安礼路98号（大学科技园内），统一社会信用代码91500109681461688Ａ。
法定代表人：周宝成，董事长。
上诉人高振旭与被上诉人陈静、重庆新世纪教育（集团）有限公司（下称新世纪公司）、原审第三人重庆新邦投资股份有限公司（下称新邦公司）申请人执行异议之诉一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月24日开庭进行了询问。上诉人高振旭的委托诉讼代理人陈微微，被上诉人陈静到庭参加诉讼，被上诉人新世纪公司、原审第三人新邦公司未到庭。本案现已审理终结。
高振旭上诉请求：1.撤销原判，判令确认高振旭有权恢复执行重庆市北碚区房屋。2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，新邦公司并非代表新世纪公司与陈静签订房屋买卖合同，而是一房二卖，新世纪公司已经实际取得房屋产权，其有权对房屋设定抵押权。一审法院认定新邦公司代表新世纪公司与陈静签订房屋买卖合同系违背客观事实，与陈静签订买卖合同的相对方是新邦公司。新邦公司已将案涉房屋出卖给新世纪公司并办理了产权变更登记，陈静只能依照有关法律向新邦公司主张违约责任。2.一审法院适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条和二十七条，一审法院适用该规定第二十八条系适用法律错误。
陈静辩称，涉案房屋由陈静支付全款购买，已经使用多年。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
新邦公司未到庭，未提交书面答辩状。
新世纪公司未到庭，未提交书面答辩状。
高振旭向一审法院起诉请求：1.准许执行登记在新世纪公司名下的、位于重庆市北碚区房屋；2.陈静承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月14日，高振旭与新世纪公司签订一份借款合同，主要约定新世纪公司以包括涉讼房屋在内的60套房屋为抵押，向高振旭借款12000000元，借款期限从2015年1月16日至同年5月15日，新世纪公司若未履行还款义务，“自愿接受人民法院强制执行”。重庆市公证处对高振旭与新世纪公司的前述合同进行公证，并出具“具有强制执行效力的债权文书公证书”一份，载明新世纪公司未按约还款时，高振旭有权持该公证处出具的“执行证书”向人民法院申请强制执行。2015年12月2日，高振旭持重庆市公证处出具的“执行证书”向一审法院申请强制执行新世纪公司，执行标的为11280000元本金及其利息，一审法院立案执行。2016年4月28日，一审法院对重庆市北碚区房屋进行了查封。2016年10月18日，陈静提出执行异议，要求停止执行涉讼房屋。2016年11月2日，一审法院裁定中止执行涉讼房屋，高振旭于收到前述裁定书后15日内提起本案诉讼。
2010年7月30日，陈静与新邦公司签订房屋买卖合同，主要约定陈静向新邦公司购买位于北碚城南新区大学科技园Ａ20-1／01地块的集资房，所购集资房位于第4层第4号，建筑面积为53.02平方米，成交价90770.24元，付款方式为签约时一次性付清全款，合同中载明涉讼房屋项目占用范围内土地使用权进行了建设用地使用权登记，取得房地产权证，证书号为2009字第00162号。2009年9月30日，陈静向新邦公司支付了91000元房款，2011年至2012年期间，陈静办理了涉讼房屋的天然气使用证、有线电视系统用户使用证，交纳了涉讼房屋物管费，并实际占有使用涉讼房屋，其中部分物管费收据盖具有新世纪公司财务专用章。
审理中另查明，2007年4月，新世纪公司受让了涉讼房屋所在地块土地使用权，并于2009年将前述地块土地使用权转让给新邦公司，新邦公司办理了建设用地使用权登记，领取了107Ｄ房地证2009字第00162号产权证。2011年，新邦公司将前述地块土地使用权又转让给新世纪公司。新世纪公司系涉讼房屋相关工程的建设单位，该工程于2010年4月竣工验收合格，并于2011年1月11日取得竣工验收备案登记证。2012年3月，新世纪公司领取了重庆市北碚区房屋产权证书。2015年1月，涉讼房屋办理了抵押登记，抵押权人为高振旭。新世纪公司系新邦公司法人股东，两公司登记的法定代表人均为周宝成。
一审法院认为，高振旭依据公证机关出具的公证书申请强制执行新世纪公司符合法律规定，陈静有关高振旭与新世纪公司债权不实、执行依据不足的答辩没有证据亦不属本案审理范围，一审法院不予支持。新世纪公司与新邦公司虽系不同法人，但两公司法定代表人相同，且新世纪公司系新邦公司法人股东；陈静已实际占有涉讼房屋多年，新世纪公司并未提出异议，反而有向陈静收取物管费的行为；故一审法院认定新邦公司系代表新世纪公司与陈静签订房屋买卖合同。本案系公证债权文书执行，高振旭申请执行依据仅为欠款本息债权。即一审法院查封涉讼房屋前，陈静已与新世纪公司签订合法有效的买卖合同，并支付全部价款，合法占有涉讼房屋，未办理过户登记非因陈静自身原因，故无论高振旭是否系抵押权人，陈静作为购房人对涉讼房屋依法均享有排除执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回高振旭的诉讼请求。本案案件受理费80元，由高振旭承担。
二审中，当事人没有举示新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为申请执行人对房屋享有抵押权、案外人对讼争房屋享有物权期待权时应如何适用司法解释相关规定以及案外人陈静是否享有排除执行的权利。
一、关于申请执行人对房屋享有抵押权、案外人对讼争房屋享有不动产物权期待权时应如何适用司法解释相关规定的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。同时上述司法解释第二十八条也规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案上诉人即申请执行人主张适用《执行异议和复议规定》第二十七条，而被上诉人即案外人主张适用《执行异议和复议规定》第二十八条。本院认为，在申请执行人与案外人的权利发生冲突时，首先应当判断两者的权利性质以确定何种权利应当优先保护。本案申请执行人享有的是抵押权，是物权。而案外人享有的是债权。在申请执行人享有物权的情形下，案外人主张对标的物享有的债权一般不能对抗抵押权的执行。即一般情况下应当优先适用《执行异议和复议规定》第二十七条。其次，当案外人对执行标的物享有无过错不动产买受人物权期待权时，应当优先予以保护，即其权利能够对抗申请执行人的抵押权的执行。具体说来，当申请执行人抵押权设立在先，案外人签订不动产买卖合同在后，因案外人疏于查询涉案不动产的权利状况而导致案涉不动产物权不能变动，应认定其有过错，其不动产买受人物权期待权不能排除抵押权的执行；当案外人签订不动产买卖合同先于申请执行人抵押权设立的，且其情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的，对此种情形下案外人无过错,不动产买受人物权期待权应予优先保护。即其权利能够排除申请执行人的抵押权执行。本案中，虽然申请执行人对涉案房屋享有抵押权，但案外人签订不动产买卖合同时间先于申请执行人的抵押权设立时间，故本案应当考察案外人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。
二、关于案外人陈静是否享有排除强制执行的权利的问题。根据审理中查明的案件事实，新世纪公司于2007年4月受让了涉讼房屋所在地块土地使用权，后于2009年将前述地块土地使用权转让给新邦公司。新邦公司办理了证号为107Ｄ房地证2009字第00162号的建设用地使用权产权证，2011年，新邦公司将前述地块土地使用权又转让给新世纪公司。而本案中，陈静与新邦公司签订房屋买卖合同的时间为2010年7月30日，合同约定陈静向新邦公司购买位于北碚城南新区大学科技园证书号为2009字第00162号的Ａ20-1／01地块的集资房，即本案涉讼房屋。可见，陈静与新邦公司签订房屋买卖合同时，新邦公司对涉讼房屋拥有完整所有权，其权利并无瑕疵，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。因新世纪公司系新邦公司法人股东，两公司登记的法定代表人均为周宝成，新邦公司于2011年将前述地块土地使用权转让给新世纪公司，新世纪公司、新邦公司至今也未举示双方交易的对价，故可认定双方前述土地使用权转让行为并非市场交易行为，因此高振旭上诉认为新邦公司存在一房二卖、陈静只能向新邦公司主张违约责任的理由不能成立。鉴于新世纪公司系新邦公司法人股东，新世纪公司从新邦公司取得讼争地块的土地使用权后，新邦公司与陈静所签合同中的权利义务包括产权登记等事项应由新世纪公司继受。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，一审法院查封涉讼房屋的时间为2016年4月28日，此前陈静已与新邦公司（后新世纪公司继受新邦公司的权利义务）签订合法有效的买卖合同，并支付全部价款，合法占有涉讼房屋，未办理过户登记也非因陈静自身原因，故陈静作为购房人对涉讼房屋依法享有排除强制执行的权利。
综上所述，高振旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由高振旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 闫信良
审 判 员 师玉婷
二〇一八年三月五日
法官助理 伏虹瑾
书 记 员 程 容