上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2969号
上诉人（原审被告）上海宏鼎餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX室。法定代表人李顺，执行董事。上诉人（原审被告）李顺，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地江苏省淮安市清河区XX路XX号XX区XX号。上列两上诉人之共同委托代理人刘浪，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明县XX路XX号XX室。法定代表人王一中，董事长。委托代理人牛庆丽，上海承望资产管理有限公司工作。委托代理人傅霞，上海市沪一律师事务所律师。上诉人上海宏鼎餐饮管理有限公司、李顺因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第35258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人李顺、上海宏鼎餐饮管理有限公司的共同委托代理人刘浪，被上诉人上海承望资产管理有限公司的委托代理人牛庆丽、傅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年4月9日，上海承望资产管理有限公司（以下简称“承望公司”，甲方、出租人）与李顺（乙方、承租人）签订《物业租赁合同》，约定甲方系就XX国际商城商铺统一经营管理专门设立的独立法人，其作为代理方将XX国际商城物业的部分场地出租给他人从事商业经营活动，代业主取得、分配相应的收益；租赁物业位于上海市浦东新区XX路XX、XX号，租赁物业的名称为XX大厦；计租面积＝使用面积X（1+分摊系数）；基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期；乙方应按约定的时间支付租金和各项费用；若甲方延期向乙方提供发票与相关凭证，则乙方支付时间可相应顺延；乙方应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金；新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整；乙方不能足额支付应付租金或管理费等公用事业费或其他应付费用在内的各种费用连续超过三十天时，视作乙方擅自终止合同，甲方有权采取合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失，或避免本方损失的进一步增加，如不再向乙方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关的服务；在租赁期间内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……（3）逾期超过三十天，如继续履行本合同的，甲方有权要求乙方缴清欠款并加收滞纳金，滞纳金为：应付金额X0.05%/日X逾期天数，同时，乙方应当向甲方支付违约金，违约金为违约行为当月租金的二倍（含管理费）；因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。同日，承望公司与李顺就上海市浦东新区XX路XX、XX号XX大厦第三层3F-08-03室（以下简称“系争房屋”）又签订了《物业租赁合同补充协议》，约定租赁场地的使用面积为98平方米、分摊系数为0.67、计租面积＝使用面积X（1+分摊系数）合计为163.66平方米；第3层3F-08-03室；乙方的经营范围为餐饮；租赁期限为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止；计租起始日自2014年7月1日起计，管理费的缴付起始日自2014年6月1日起计；日基本租金为人民币6元/平方米/天（以下币种均为人民币），第一年租金打9折，第二年起在基本租金基础上每年递增3%，2015年6月1日至2016年5月31日月租金为30,764元；乙方须每日按其计租面积支付每平方米1.50元的管理费；甲方于2014年6月1日前向乙方交付租赁场地；管理费的缴付起始日自2014年6月1日起计；乙方先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费；如因甲方原因不能如期开业，则乙方租金及管理费顺延。2014年9月11日，承望公司（甲方）、李顺（乙方）、上海宏鼎餐饮管理有限公司（以下简称“宏鼎公司”，丙方）签订《租赁合同主体变更协议》“乙方与甲方于2014年4月9日签订编号为：201404ZL3F-08-03物业租赁合同及补充协议，约定租赁场地开设餐饮事宜，应工商登记的要求，需变更租赁主体为宏鼎公司。甲方承诺合同相对方变更为丙方后，原合同权利义务不变；丙方承诺积极履行合同约定的权利义务，乙方承诺对丙方及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任。2014年5月，承望公司向宏鼎公司交付了系争房屋。2014年12月26日，承望公司的开业活动确认单中载明商城于2014年12月26日正式开业，届时推出满100元减50元，满60元减30元代金券活动。李顺在开业活动确认单上签字。2015年6月23日，承望公司向宏鼎公司发出收租通知，要求于2015年6月25日前支付拖欠的租金（2015年4月1日至2015年8月31日）和管理费（2015年2月1日至2015年8月31日）。因宏鼎公司未支付2015年4月1日至2015年7月20日的租金以及2015年3月1日至2015年7月20日管理费，致承望公司提起诉讼。承望公司支付律师费1万元。本案原审审理中，宏鼎公司、李顺确认系争房屋使用面积98平方米，但对公摊系数有异议；双方一致确认2015年7月21日至2015年12月31日的租金及物业管理费已付清。原审法院另查明，上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东新区法院”）于2015年11月3日受理了宏鼎公司对承望公司及案外人上海XX有限公司XX国际商城分公司（以下简称“XX公司国际商城分公司”）提起的排除妨碍纠纷一案，宏鼎公司要求承望公司、XX公司国际商城分公司恢复供电，并就2015年7月4日至7月20日对宏鼎公司餐厅进行不定时断电造成的各项损失共计51,293元予以赔偿。浦东新区法院判决承望公司赔偿宏鼎公司损失1万元。宏鼎公司不服，提起上诉。就承望公司的停电行为是否符合合同约定以及在承望公司未开具发票的情况下，宏鼎公司是否可顺延支付时间，上海市第一中级人民法院认为，确实合同约定，若承望公司延期向宏鼎公司提供发票与相关凭证，则宏鼎公司支付时间可相应顺延。对该约定，双方在理解上有争议，对此应从订立合同的目的和综合合同相关条款的有机联系的角度来探究该条款的准确涵义。该合同对付款时间同时有限制约定，即25日为承租方最后付款日期、先付后租。由此可见，承望公司未开具发票的情况下，宏鼎公司不是无条件可拖延不付相应费用，否则的话承望公司的合同根本目的是无法达到的，是不符合双方订约的真实意愿和目的的。故宏鼎公司无权以承望公司未开具发票为由无限期或超过合同期限不支付费用。承望公司的停电行为并不违法，并非不符合合同约定，也无不当之处，显然也不构成侵权。本案原审审理中，承望公司提起诉讼，请求判令：一、宏鼎公司支付2015年4月1日至2015年7月20日的租金98,318.28元；二、宏鼎公司支付2015年3月1日至2015年7月20日的管理费34,777.80元；三、宏鼎公司支付滞纳金（以2015年4月份的租金加管理费34,348元为本金，按日万分之五，从2015年2月26日起计付至支付日止；以2015年5、6月份的租金加管理费68,696元为本金，按日万分之五，从2015年4月26日起计付至支付日止；以2015年7月1日至2015年7月20日的租金加管理费22,585.08元为本金，按日万分之五，从2015年6月26日起计付至支付日止）以及违约金68,696元；四、宏鼎公司支付律师费1万元；五、李顺对宏鼎公司的前述付款承担连带保证责任，本案诉讼费由宏鼎公司、李顺承担。宏鼎公司、李顺共同辩称：请求法院查清商铺面积，调减租金和物业管理费，驳回承望公司的其他诉讼请求。原审法院认为，承望公司、李顺、宏鼎公司签订的《物业租赁合同补充协议》、《租赁合同主体变更协议》系签约当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对签约人具有约束力。合同对计租面积的计算方式已作明确约定，李顺、宏鼎公司也已认可并接受，现李顺、宏鼎公司对租赁场地的使用面积为98平方米不持异议，却又认为分摊系数过高，要求调低计租面积，有违诚实信用，不予认同。针对李顺、宏鼎公司关于未开具发票可顺延支付相应费用的抗辩意见，前案排除妨碍的诉讼中已作认定，该抗辩意见不予采纳，承望公司对宏鼎公司停电行为也不构成对宏鼎公司侵权，故宏鼎公司已构成逾期付款，理应付清拖欠费用并承担逾期付款违约责任。承望公司主张的违约金符合双方合同约定，但李顺、宏鼎公司以该约定的滞纳金及违约金属重复计算，明显高于承望公司损失而要求调低，亦有法可依。合同约定的滞纳金及违约金指向逾期付款这一违约行为，亦即对逾期付款的违约责任承担，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，原审法院根据公平原则将违约金计付标准确定为按未付款项的日万分之五，承望公司要求李顺、宏鼎公司支付律师费，符合合同约定，应予支持。《租赁合同主体变更协议》并非如李顺、宏鼎公司所述为格式合同，内容简洁明了，字体清晰端正，李顺称未看合同即签名，故关于担保责任的条款无效，缺乏事实依据，不予采纳。《租赁合同主体变更协议》明确李顺对宏鼎公司的权利义务承担担保责任，故承望公司要求李顺对宏鼎公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。原审法院审理后于二〇一六年一月二十二日作出判决：一、上海宏鼎餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海承望资产管理有限公司自2015年4月1日起至2015年7月20日止的租金98,318.28元；二、上海宏鼎餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海承望资产管理有限公司自2015年3月1日起至2015年7月20日止的物业管理费34,777.80元；三、上海宏鼎餐饮管理有限公司判决生效之日起三十日内支付上海承望资产管理有限公司逾期付款违约金(以34,348元为本金从2015年2月26日起算至支付之日、以68,696元为本金从2015年4月26日起算至支付之日、以22,585.08元为本金从2015年6月26日起算至支付之日，均按日万分之五计算);四、上海宏鼎餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海承望资产管理有限公司律师费1万元；五、李顺对上海宏鼎餐饮管理有限公司的上述第一、二、三、四项付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,587.21元，减半收取计2,293.60元，由上海宏鼎餐饮管理有限公司负担。判决后，李顺、宏鼎公司不服，共同上诉于本院称：承望公司在《物业租赁合同》及其补充协议上虚增了商铺面积，系争房屋所在大楼经多次改建，分摊系数已经发生改变，承望公司交付系争房屋时与原来的竣工图已经不一致，故应进行司法鉴定，据实计算租金和物业管理费。合同约定商场于2014年6月30日开业，但延期到2015年5月商场也只达到50%开业率，而且至今没有公共场所卫生许可证。商场至今未达到法律规定的交付标准，应当扣减租金，其中2015年5月前只能按50%计算租金，之后按70%计算租金。承望公司未按约聘请有资质的物业管理公司，提供的物业管理服务没有达到要求，物业管理费应当在按实际面积调整后再减50%。2015年7月4日至7月20日，承望公司对宏鼎公司断电，造成宏鼎公司无法经营，该时段应视为承望公司没有交付商铺，不应计算租金和物业管理费。双方租赁合同约定先开票后付款，承望公司没有按约开具相应发票，且虚构商铺面积，宏鼎公司支付租金的条件并未成就，宏鼎公司有权延期支付租金。承望公司延期开业造成宏鼎公司损失，承望公司违约，故承望公司无权主张滞纳金和违约金，且滞纳金和违约金系重复计算，超过了承望公司的实际损失。承望公司要求支付律师费没有法律和合同依据。李顺与承望公司不存在房屋租赁关系，其与承望公司签订的《租赁合同主体变更协议》系承望公司提供的格式合同，签合同时，承望公司只说变更承租人主体，并未说明李顺要承担责任，李顺未看合同即签名，因此要求李顺承担责任的条款无效，且承望公司并非系争房屋产权人，仅是产权人的代理人，承望公司并非适格的诉讼主体，故上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人承望公司辩称：不同意上诉人的上诉请求和上诉意见。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，宏鼎公司与承望公司就系争房屋成立的租赁合同关系系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的法律责任。就租金及管理费的计算标准问题，租赁合同补充协议约定，计租面积=使用面积X（1+分摊系数），李顺、宏鼎公司对租赁场地的使用面积为98平方米并无异议，但认为分摊系数已发生变化，应经司法鉴定后按实计算计租面积。对此，本院认为，承望公司交付的租赁场地的实际使用面积符合合同约定，但双方并非按照实际使用面积计算租金及管理费，而是按照经计算后的163.66平方米计租面积作为计算基数，即签订补充协议时，租赁双方已经协商确定了承租人应承担的租金水平及管理费数额，双方也未约定随分摊系数的变化而相应调整租金及管理费支付标准，故即便分摊系数发生变化，李顺、宏鼎公司要求按照实际分摊系数重新确定租金及管理费支付标准的上诉请求，亦缺乏合同依据，本院不予支持。李顺、宏鼎公司又抗辩称，合同约定商场于2014年6月30日开业，但延期到2015年5月商场也只达到50%开业率，而且至今没有公共场所卫生许可证，商场至今未达到法律规定的交付标准，应当扣减租金。对此，本院认为，双方订立的物业租赁合同第二十一条第1款明确约定，乙方即李顺（宏鼎公司）应于2014年6月30日前开业经营，且李顺与承望公司共同确认商场于2014年12月26日正式开业，故李顺、宏鼎公司的该项抗辩意见，缺乏合同依据及事实基础，本院不予采纳。就2015年7月4日至7月20日承望公司对宏鼎公司餐厅不定时断电，由此该时间段内的租金是否应予减免的问题。根据物业租赁合同之约定，承租人逾期支付租金或者管理费连续超过三十天时，承望公司有权采取不再向租赁场地提供水、电等措施以减少由此遭受的损失，且2015年4月4日至2015年7月20日间的租金和管理费，宏鼎公司确未支付，故因宏鼎公司之违约行为，承望公司采取停电措施符合双方之约定，即便由此造成宏鼎公司不能正常使用系争房屋，相应的租金及管理费损失，应由宏鼎公司自行负担，李顺、宏鼎公司要求扣除上述期间内租金及管理费的上诉请求，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。李顺、宏鼎公司又提出承望公司未按约聘请有资质的物业管理公司，提供的物业管理服务没有达到要求，物业管理费应当在按实际面积调整后再减50%。对此，本院认为，李顺、宏鼎公司并未举证证明物业管理未满足合同约定，且自租赁关系确立后至本案诉争前，宏鼎公司并未就物业管理问题向承望公司提出异议，李顺、宏鼎公司的该项上诉意见，本院不予采纳。就宏鼎公司支付租金及管理费的条件是否成就之争议，人民法院生效判决及原审法院对此已作详细认定，本院予以认同，不再赘述，宏鼎公司延付租金及管理费的理由并不成立，依约应承担相应的违约责任。原审法院判定宏鼎公司按照日万分之五的标准承担逾期支付租金及管理费的违约责任，于法不悖，亦符合合同约定，本院予以维持。就宏鼎公司是否应承担承望公司因本案诉讼支出的律师费之争议，涉案物业租赁合同对此作出明确约定，应由败诉方承担，故承望公司要求宏鼎公司承担律师费，符合合同约定，本院予以支持，李顺、宏鼎公司的上诉意见，本院不予采纳。就李顺是否应承担连带责任之争议。李顺、宏鼎公司、承望公司三方订立之租赁合同主体变更协议明确约定李顺承诺对宏鼎公司及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任，故承望公司要求李顺就宏鼎公司应付之租金、管理费、违约金、诉讼成本支出承担连带责任，具有相应的合同依据，本院予以支持。李顺作为完全民事行为能力人，应对己方作出的民事行为承担相应的责任，其以未看清为由拒绝承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予采信。李顺、宏鼎公司又抗辩称该约定系格式条款，应属无效，对李顺不产生约束力。本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，而租赁合同主体变更协议系三方协商一致的结果，上述约定并非格式条款，也不存在法律规定的无效情形，李顺、宏鼎公司的该项抗辩意见，与事实有违，本院同样不予采信。就承望公司是否系本案适格诉讼主体之争议。系争房屋的业主就系争房屋的租赁事宜出具了授权委托书，物业租赁合同、补充协议、租赁合同主体变更协议，均系承望公司以自己的名义作为出租人签订，业主方、李顺、宏鼎公司至本案诉争前对此并未提出异议，故承望公司作为上述合同之主体，有权提起本案诉讼，并承担相应的法律后果，李顺、宏鼎公司的上述抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,587元，由上诉人李顺、上海宏鼎餐饮管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年五月四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……