浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终579号上诉人（原审原告）：陈慧，女，1982年12月9日出生，汉族，住台州市黄岩区。上诉人（原审原告）：贺海滨，男，1980年3月15日出生，汉族，住台州市椒江区。上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：陈根青，系上诉人陈慧父亲。上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：黄道进，浙江利群律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈根青，男，1956年1月16日出生，汉族，住台州市椒江区。被上诉人（原审被告）：台州现代购物中心业主委员会，住所地：台州市现代购物中心。代表人：毛苍平，主任。委托诉讼代理人：林亨光，男，该委员会副主任。委托诉讼代理人：张华明，男，该委员会委员。被上诉人（原审被告）：台州市现代天地投资咨询有限公司，住所地：台州市现代购物广场C255号，统一社会信用代码：91331000085268742F。法定代表人：胡佳平，经理。委托诉讼代理人：陈武，浙江多联律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯伟飞，浙江多联律师事务所律师。上诉人陈慧、贺海滨、陈根青因与被上诉人台州现代购物中心业主委员会（以下简称现代购物中心业委会）、台州市现代天地投资咨询有限公司（以下简称现代天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初5856民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人陈慧、贺海滨的委托诉讼代理人暨上诉人陈根青、黄道进及被上诉人现代购物中心业委会的委托诉讼代理人林亨光、张华明，被上诉人现代天地公司的委托诉讼代理人冯伟飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈慧、贺海滨、陈根青上诉请求：1、撤销（2016）浙1002民初5856号民事判决，改判为确认两被上诉人之间签订的《商场租赁合同》中，关于三上诉人所有的台州市现代××广场××号商铺的约定部分无效，并由两被上诉人支付使用费67200元；或发回重审。2、一审、二审案件受理费由两被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院事实认定不清，判决没有基础事实依据。本案中，被上诉人台州现代购物中心业主委员会作为合同中的出租方，未能提供三上诉人任何一方的授权委托材料。所谓的“业主大会”的开会记录，不仅形式上不能满足法律要求，其所决定的事项也是业委会无权处分的业主的私产。三上诉人不知道业委会出租了大厦，也不知道出租给谁。二、原审法院认为“被告现代购物中心业委会将大厦整体出租无疑是一种能够较好地发挥物之效用的选择，符合大多数业主的利益，也是三原告最现实的收益方式”，存在三处基础事实的欠缺。第一，两被上诉人未就该结论提供充足的证据；第二，原审法院没有对“大多数业主”是否同意出租的证据进行认定；第三，原审法院采纳的证据也不能体现业委会的出发点是真的为了利益最优化。三、原审法院适用法律错误，可以说没有适用法律。本案的判决结果是“依据《中华人民共和国民法通则》第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定”，而《民法通则》第五条是规定“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”。民诉法第九十条的是规定了当事人对于自身主张的事实应当举证证明。本案需要证明的，是物权的排他性及合同的效力问题，原审法院没有援引《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》中关于“代理行为”、“物权变动”、“合同成立与生效”的任何一个法条或相关司法解释作出必要的论证，其法律适用是空白的。三上诉人恳请法庭全面审查原审证据及庭审记录，严格依据法律的规定对本案作出合理的判决。台州现代购物中心业主委员会辩称，一、涉案房屋租赁合同合法有效。首先，业委会系广大业主依照法定程序推选产生的自治性组织，有权为广大业主的共有利益实施积极行为。本案中，涉案物业在出租前长期处于荒废状态，广大业主亏损严重。本届业委会成立之后，为广大业主共同利益考虑，积极招商引资，为物业的起死回生付出了巨大的努力。三年前大厦整体出租是本届监事会全程监督协助下，长达半年多反复磋商下才成功出租。现今物业有所起色，亦是广大业主共同支持与业委会艰辛努力的成果。其次，涉案物业出租之后，上诉人亦接受了多期租金，合同一直处于正常履行阶段，上诉人以其客观行为对合同进行了认可。二、上诉人认为现代购物中心业委会与现代天地公司恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的陈述，缺乏事实与法律依据，不能成立。台州市现代天地投资咨询有限公司辩称，一、本案的租赁合同合法有效。本案租赁合同是多次商业谈判的结果，业委会也是根据其自身职责进行整体出租，合同签订的过程和合同内容均不违反法律法规规定或存在损害其他当事人权益的情形。二、上诉人要求支付占有使用费没有任何事实依据。本案商场租赁合同签订至今，双方均按合同约定正常履行，上诉人按期支付了每期租金，上诉人也已经从业委会收到七期租金，实际上上诉人对租赁事实是认可的。陈慧、贺海滨、陈根青向一审法院起诉请求：1、确认两被上诉人签订的《商场租赁合同》中，关于三上诉人所有的台州市现代××广场××号商铺的约定部分无效；2、两被上诉人共同赔偿三原告占有使用费67200元。一审法院认定事实，坐落于台州市现代××广场××号房屋的房屋所有权系三原告按份共有，其中原告陈慧、贺海滨各占49.5%，原告陈根青占1%，房屋所有权登记的时间为2016年4月27日。被告现代购物中心业委会系台州市现代购物广场的业主委员会。根据备案于台州市住房和城乡建设局的《台州现代购物中心第三届业主大会议事规则》第十七条，该大厦业委会职责包括：……代表业主与业主大会选聘的物业使用人签订租赁合同，代表业主对本物业进行管理，维护业主的合法权益；……。2014年1月2日，被告现代购物中心业委会作为甲方，与作为乙方的台州市瀚伦投资咨询有限公司（即被告现代天地公司，于2015年9月30日更为现名）签订一份《商场租赁合同》，约定了甲方将台州现代购物中心大厦1-3层及地下一层现状物业出租给乙方用于商业性经营；租赁期限为2014年1月1日至2025年12月31日，含免租期12个月，免租期在前两年分摊，每年付6个月租金；第一、二年度，每年租金3400000元，第三、四年度每年租金6800000元，第五、六年租金在第四年租金的基础上递增15%（每二年租金相同），余以此类推等内容。该合同约定的租赁物台州现代购物中心大厦即三原告共同的台州市现代××广场××号房屋所在的大厦。台州市现代××广场××号房屋没有墙壁与大厦其他部分分隔。台州市现代购物广场部分业主曾就该广场出租事宜向台州市住房和城乡建设规划局进行过信访。一审法院认为，本案涉及的台州市现代××广场××号房屋没有墙壁与大厦其他部分分隔，三原告在庭审中亦认可该房屋返租给开发商三年后空置多年，在此情况下，被告现代购物中心业委会将大厦整体出租无疑是一种能够较好地发挥物之效用的选择，符合大多数业主的利益，也是三原告最现实的受益方式。现三原告以两被告恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、无权处分为由，认为两被告之间的租赁合同无效，但三原告在本案中并未提供充足的依据证明两被告存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的行为，本案被告现代购物中心业委会基于为大多数业主利益考虑的出发点将大厦整体出租的行为也有别于合同法中无权处分的情形，故对三原告提出的要求确认《商场租赁合同》中关于三原告所有的台州市现代××广场××号商铺的约定部分无效的请求，该院不予支持。三原告基于合同无效为前提提出的占有使用费方面的诉讼请求，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告陈慧、陈根青、贺海滨的诉讼请求。案件受理费740元（已减半计算，原告陈慧预交），由原告陈慧、陈根青、贺海滨负担。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案具有特殊性。三上诉人所有的B153号房屋系商业用房，属于台州市现代购物中心大厦出租面积中的一小部分，在空间上没有墙体分割，与其所在楼层的其他商铺也没有隔开，即案涉商铺与一般有墙有顶的封闭商铺不同，如果分割使用，则会影响到房屋的使用功能和效益，上诉人对案涉商铺行使所有权时应当受到同层其他业主权利的限制。本案中，《台州现代购物中心业主委员会章程》和《台州现代购物中心第三届业主大会议事规则》均明确业委会的职责包括代表业主与业主大会选派的物业使用人签订租赁合同，且被上诉人现代购物中心业委会在大厦出租半年前即2013年7月28日召开了业主大会，台州现代购物中心大厦1-3层及地下一层的大部分业主同意由被上诉人现代购物中心业委会将大部分商铺出租给被上诉人现代天地公司，而被上诉人现代天地公司承租后严格依照合同约定的义务支付租金，被上诉人现代购物中心业委会按上诉人所购B153号房屋的价值占大厦出租面积总价值比例乘以对外出租的价格确定三上诉人应获得的每期租金，三上诉人亦已收取了多期租金。故在本案没有充分证据证明两被上诉人存在恶意串通的情况下，原审法院运用公平原则，从促进交易、维护大多数业主利益的角度出发，驳回三上诉人诉讼请求，并无不当。综上所述，陈慧、贺海滨、陈根青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人陈慧、贺海滨、陈根青负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈文杰审 判 员  王文兴代理审判员  柯星霞二〇一七年五月二十三日书 记 员  马 里