宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第1171号
原告中卫市职业技术学校。住所地：中卫市沙坡头区。
法定代表人王富强，该校校长。
委托代理人沈生文，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告陈文芝，女，生于1973年4月5日，汉族，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人高超然，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告中卫市职业技术学校与被告陈文芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，被告陈文芝提起反诉，本院依法组成合议庭，于2015年9月10日合并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈生文、被告的委托代理人高超然到庭参加了诉讼。被告陈文芝于2015年9月30日撤回反诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月1日，原、被告签订《超市经营合同》，约定原告将自有的位于其学校餐厅北门口的超市租赁给被告经营，期限为三年，年租金55000元。后经双方协商，将年租赁费降为49000元。合同签订后，原告按约定将超市及柜台等物品交被告使用。2012年8月1日，合同到期后，双方未签订合同，被告提出继续租赁，将租赁费交至2012年12月31日。2014年10月7日，原告书面通知被告要求交清租赁费、终止租赁合同，被告提出宽限期，原告同意延至2015年1月31日，但被告只交清了2012年8月1日至2013年8月1日期间的租赁费，其余租赁费未交。2015年2月27日，原告再次向被告送达书面通知，要求被告在2015年3月1日将其所租赁的商店及物品交还原告，腾出房屋，交纳租赁费，但被告拒绝返还租赁物，亦未交纳租赁费，迫使原告另行改建商店，共花费51416元。为此，原告起诉请求：1、判令被告腾交占有原告的商店及该店内的货架；2、判令被告向原告支付租赁费89833.33元（每年49000元÷12个月×22个月，从2013年8月1日至2015年6月1日），承担违约金9976.44元（按年利率6%换算为每日万分之1.67×665天），此后的租赁费及违约金计算至被告交还房屋及全部物品止；并支付新建商店费用51416元，共计151225.77元；3、本案诉讼费用由被告负担。
原告向法庭提交下列证据证明其诉讼主张：
1、《超市经营合同》1份，证明2009年8月14日，原、被告签订该合同，约定原告将其学校餐厅北门的超市租赁给被告，租赁期限为2009年8月1日至2012年7月31日，每年租赁费55000元，后因合同中约定的可根据实际情况开设专卖窗口无法实现，原告将租赁费下调至49000元／年等事实；
2、2014年9月30日通知1份，证明2009年8月14日，原、被告签订的《超市经营合同》到期后，原告书面通知被告于2014年10月4日前交还租赁物的事实；
3、2014年10月7日通知1份，证明原租赁费从2009年8月1日至2012年7月31日调整为49000元／年，从2012年8月1日至2014年9月30日，被告欠原告承包费26个月，合计106158元，限被告于2014年10月11日前交清，并交回商店等事实；
4、2015年2月27日通知1份，证明原告再次书面通知被告，要求交清租赁费，返还租赁物的事实；
5、中卫市信访局来访人员反映问题登记表，证明被告丈夫葛进山到中卫市信访局反映本案有关情况，信访局明确答复由法院解决的事实；
6、照片5张，证明2015年2月28日，代理人沈生文代表原告到中卫市信访局向被告丈夫葛进山送达书面通知即证据4的事实；
7、交费收据6张，证明被告并未如期、足额向原告交纳租赁费的事实；
8、餐厅、超市改造合同，证明因被告拒绝交还租赁商店，导致原告教学不能正常进行，被迫另建商店，共支出工程款38296元的事实；
9、付款凭证1份，证明原告为另建商店支出工程款38296元的事实；
10、证人廉某证言1份，证明廉某、郭某代表原告于2014年9月30日、2014年10月7日、2015年2月27日向被告送达了三份书面通知，要求被告停止经营，交清租赁费。其中前两份通知送给了被告本人，最后一份通知在中卫市信访局送给了被告丈夫葛进山，并拍有照片。原告在2014年国庆节期间对被告经营的商店有封门行为，于2015年2月底对被告经营的商店停电。2015年2月26日、27日，原告有阻拦被告货车拉货、卸货的行为。原、被告只于2009年签订过一份租赁合同，之后再未签订，其中2009年的租赁合同约定了三处租赁地，并约定年租金为55000元，后考虑到生源少，年租金降至49000元。被告商店内的货物尚未拉走，因原告并未实际封被告经营的商店，该商店的门仍由被告锁着，被告可以自由取回自己的货物；
11、证人郭某证言1份，证明廉某、郭某代表原告于2014年9月30日、2014年10月7日、2015年2月27日向被告送达了三份书面通知，通知的内容与原告所提交的三份通知内容一致。原告并未封被告经营商店的门，是否断电不清楚。被告的货物还在店内，原告未阻止被告拉货，商店门上的钥匙由被告持有。
被告质证认为，对证据1三性无异议，但只能证明原、被告于2009年8月1日至2012年7月31日存在租赁合同关系；对证据2、3、4的三性均不认可，均系原告单方制作，被告并未收到；证据5虽有中卫市信访局盖章，但存在多次记载错误及登记字迹潦草的情况，对其三性不予认可；证据6系原告单方制作，对其三性不予认可；证据7，对其三性无异议，但该证据证明被告共向原告交纳租金202000元，不存在拖欠租金的情况；证据8、9与本案无关联，不予认可；证据10、11，被告对其三性无异议，能证明双方签订的合同中约定了三处场地，原告虽未实际封门，但阻拦被告货车拉货卸货，原告违约在先。
被告辩称，原、被告于2013年年底又另行签订了一份租赁合同，租赁期为2014年至2019年，租赁费仍为49000元／年，但合同原件被原告带走，未给被告留存，被告用手机将该合同拍照，并用该照片于2014年9月3日在中卫市工商行政管理局办理了经营场所及经营范围的变更，营业执照上载明经营有效期至2017年9月2日。双方的租赁合同尚未到期，被告不应交还租赁房屋，如原告收回房屋，应当向被告承担违约及赔偿责任。2015年3月1日，原告在未通知被告的情况下，直接将被告经营的超市用铁皮纸箱等物封闭，阻挠被告继续经营至今，不允许被告车辆进入校区，致使被告无法运送货物，给被告造成了巨大的经济损失。双方第一份租赁合同约定租赁费包括三处营业场地，故被告并不欠原告的房租。原告另建商店的费用与被告无关，其另建的商店损害了被告的合法经营权。
被告向法庭提交下列证据证明其诉讼主张：
1、收据1份，证明被告于2009年6月21日向原告交纳押金20000元的事实；
2、个体工商户营业执照副本、食品流通许可证副本，证明原、被告之间于2013年年底又签订了租赁合同，被告据此合同照片在中卫市工商部门办理了相关变更登记手续，营业期限至少到2017年9日的事实。
原告质证认为，对证据1的三性无异议；对证据2的来源和真实性无异议，但该证据与本案无关，不能证明原、被告于2013年年底续签了租赁合同。
本院对当事人提交的证据认证如下：
对原告提交证据的认证：
证据1、因被告无异议，对其证明力予以确认；证据2、3、4、5、6、10、11，能相互印证证明原告三次向被告发出终止合同的通知，要求被告交清租赁费的事实，对其证明力予以确认；证据7，被告对其三性无异议，对其证明力予以确认；证据8、9虽能证明原告建商店支出的费用，但与本案无关联，对其证明力不予确认。
对被告提交证据的认证：
证据1，因原告无异议，对其证明力予以确认；证据2只能证明被告经营的商店的经营范围、主体类型，与本案租赁费没有关联性，对其证明力不予确认。
经审理查明，2009年8月14日，原、被告签订了《超市经营合同》，约定原告将其学校餐厅北门超市包括货架出租给被告，租赁期限从2009年8月1日至2012年7月31日，年租金55000元。并约定被告于2009年秋可在实训区开设营业窗口，2010年可根据实际情况在教学区开设文具专卖窗口。2009年6月21日，被告向原告交纳押金20000元。2009年10月27日，被告向原告交纳超市租赁费55000元。后经双方协商，将年租金降至49000元。2011年2月25日，被告交纳租赁费25000元、2011年6月17日交纳24000元、2012年7月6日交纳25000元、2014年3月27日交纳24000元、2014年10月17日交纳49000元。合同到期后，双方未再另行签订租赁合同，被告提出继续经营，并按49000元／年向原告交纳了2012年8月1日至2013年7月31日期间的租赁费。2014年9月30日，原告的工作人员廉某、郭某向被告送达书面通知，要求被告于2014年10月4日前终止经营，进行交接。2014年10月7日，廉某、郭某再次向被告送达书面通知，通知内容为为2009年8月1日至2012年7月31期间，原告同意将被告的租赁费降至49000元／年，月租赁费4083元，限被告于2014年10月11日前交清2012年8月1日至2014年9月30日的租赁费106158元，于2014年10月12日将商店交回原告。2015年2月27日，因被告未按期交纳租赁费，原告的工作人员廉某、郭某再次向被告送达了书面通知，通知被告必须于2015年3月1日将商店内的商品及物品自行搬出，交清租赁费。2015年2月底，原告阻拦被告的货车拉货、卸货，并将被告经营的商店断电。2015年3月1日，被告停止经营，商店的商品未搬出。现该商店钥匙仍由被告持有，商店未交还给原告，2013年8月1日至2015年6月1日期间的租赁费89833.33元未向原告交纳。为此，原告诉至本院。
本院认为，原、被告于2009年8月14日签订的《超市经营合同》合法有效。该合同期限届满后，被告仍使用该房屋，双方当事人未再签订书面租赁合同，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。由于双方对此后的租赁费未约定支付期限，依据法律规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告对2012年7月31日至2013年8月1日期间的租赁费按年49000元支付，对2013年8月1日之后的租赁费至今未付，视为双方均同意不定期租赁费期间的年租金为49000元，被告迟延支付租赁费，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除不定期租赁合同，收回租赁物，原告要求被告腾交出租的商店及货架的诉讼请求成立，予以支持。原告要求被告支付自2013年8月1日至2015年6月1日期间的租赁费89833.33元，由于被告已向原告交纳押金20000元，该20000元押金应当从该89833.33元中扣减，扣减后，被告应当向原告支付租赁费69833.33元，对超出部分不予支持。原告要求被告按年利率6%支付违约金9976.44元，由于原告没有证据证明双方在不定期租赁合同中约定了违约金，原告的该项诉讼请求不能成立，不予支持。原告要求被告向其支付新建商店的费用51416元，原告的该项支出与本案没有关联性，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陈文芝于本判决生效之日起五日内向原告交还租赁房屋及货架；
二、被告陈文芝于本判决生效之日起十日内向原告中卫市职业技术学校支付自2013年8月1日至2015年6月1日期间的租赁费69833.33元，2015年6月1日之后的租赁费按每年49000元计算至租赁物交还之日；
三、驳回原告中卫市职业技术学校的其他诉讼请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3425元，由原告中卫市职业技术学校负担1844元，被告陈文芝负担1581元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 孙 晋
人民陪审员 俞立华
人民陪审员 高 博
二〇一五年十月十日
书 记 员 王 蓓
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。