河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17308号
上诉人（原审原告）：河南捷宏置业有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：许清水，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张新香，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：唐晓耀，男，汉族，1964年9月12日出生，住浙江省湖州市吴兴区。
上诉人河南捷宏置业有限公司（以下简称捷宏公司）因与被上诉人唐晓耀房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初7499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
捷宏公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判支持捷宏公司一审的其他诉讼请求，即确认《商品房买卖合同》（编号：10758387、10758443）于2016年11月22日予以解除，并要求唐晓耀协助办理注销涉案房屋预告登记及房屋备案合同的手续或将本案发回重审。2.本案诉讼费由唐晓耀承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，且显失公平，严重侵害了捷宏公司的合权权益。首先，捷宏公司与唐晓耀签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，捷宏公司对涉案房屋仍享有相应的权利，原审法院认定事实不清。原审法院认为：“唐晓耀在合同签订后，支付了涉案两套房屋的首付款1553792元，剩余房款以涉案房屋按揭贷款的形式从银行贷款支付给捷宏公司，捷宏公司在接到全部房款后，已按照合同约定向唐晓耀交付房屋，双方《商品房买卖合同》已履行完毕。”显然与事实不符，因为《商品房买卖合同》履行完毕必须是以涉案房屋办理不动产产权证书为前提，而本案涉案房屋至今没有办理产权证书，合同尚未实际履行完毕，捷宏公司对涉案房屋仍享有相应的权利，故捷宏公司有权依法解除与唐晓耀签订的《商品房买卖合同》。其次，涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第四款第二项并非无效的格式条款，原审判决适用法律错误。涉案《商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》是双方在自愿、公平、平等的基础上签订，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效。因房管局要求开发商必须使用房管局提供的《商品房买卖合同》格式范本才予以联机备案，因此对部分条款通过补充协议的方式进行约定是房地产行业惯例。本案中，附件四《补充协议》的约定并无显失公平的内容，仅仅是为了保护捷宏公司的合法权益，且签订《补充协议》时也对唐晓耀进行了必要的提醒。涉案《补充协议》第二条第四款第二项约定：“如因买受人累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，出卖人有权单方通知买受人解除合同”，本案中，唐晓耀自2014年6月开始断供，致使银行多次扣划捷宏公司保证金，2016年11月22日捷宏公司单方通知唐晓耀解除合同符合约定，于法有据。故原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持捷宏公司一审诉求。
唐晓耀辩称，关于我购买捷宏公司两套房，房款已全部支付，其中51%是我个人支付，余款由银行按揭支持，房款已交清，房屋捷宏公司已交给我，双方房款已两清，房屋买卖合同权利义务已履行完毕。关于银行贷款问题，我自己已还80多万元，后因资金紧张，没有按时还款，后由捷宏公司代偿连利息40多万元，捷宏公司替我偿还银行贷款金额仅占我合同总房款13%，却诉讼我要求单方解除合同，收回我目前市场价值600多万元的房产，权利义务严重失衡。我不同意捷宏公司注销预告登记我房屋备案手续的要求。我同意捷宏公司代偿本息，关于违约金双方约定过高，要求法院酌减，按法律规定进行判决。请求二审法院维持原判。
捷宏公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：10758387、10758443）于2016年11月22日予以解除。2.唐晓耀协助办理注销预告登记及房屋备案合同的手续。3.唐晓耀支付捷宏公司代偿的贷款本息共计375681.54元及利息149000元（按年利率36%计算直至偿还完毕，暂计至2017年2月17日）。4.唐晓耀承担违约金共计154189元。5.唐晓耀承担本案诉讼费用。诉讼中，捷宏公司变更诉讼请求为:第二项诉讼申请中房屋的位置是位于郑州市金水区××院××楼××、1008房屋的预告登记、第三项诉求不变,要求暂时计算至2017年5月10日。本金利息罚息共计427401.4元。
一审法院认定事实：1.2010年12月28日，捷宏公司与唐晓耀签订《商品房买卖合同》(合同编号为10758387)，主要约定：唐晓耀购买捷宏公司位于金水区××、××路西××商品房××套，用途为办公；总价款1629582元；付款方式为50.29%即819582元现金付款，49.71%即810000元商业贷款；双方共同申请预购商品房预告登记。
2.2010年12月28日，捷宏公司又与唐晓耀签订《商品房买卖合同》(合同编号为10758443)，主要约定：唐晓耀购买捷宏公司位于金水区××、××路西××商品房××套，用途为办公；总价款1454210元；付款方式为50.49%即734210元现金付款，49.51%即720000元商业贷款；双方共同申请预购商品房预告登记。
3.上述两份《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第四款第一项约定：在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款，导致出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，买受人应当在接到出卖人通知后3日内，将该代偿款项支付给出卖人，否则买受人应从出卖人代偿之日起，按代偿款项总额的日万分之一计算损失向出卖人赔偿，同时承担出卖人为实现债权而支出的诉讼费、保全费，公告费、律师费等相关费用。第二条第四款第二项约定：如因买受人累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，出卖人有权单方通知买受人解除合同。
4.合同签订后，唐晓耀向捷宏公司支付了两套房屋的首付款819582元和734210元。
5.2011年2月28日，唐晓耀作为借款人，捷宏公司作为保证人与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订了两份编号为721110400440和721110400441的《个人购房借款（综合）合同》，主要约定：唐晓耀用上述两套房屋按揭贷款，贷款金额分别为81万和72万，用于购买上述两套房屋；借款人授权贷款人，将贷款以借款人购房款名义，一次或分次转入借款人指定的账户，该账户的户名为河南捷宏置业有限公司，开户行及账号为浦发行郑汴路支行76180155000000083，贷款期限为10年，2011年2月28日起至2021年2月28日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。捷宏公司作为保证人提供连带责任保证，担保方式为抵押加连带责任保证。
6.2013年1月10日，双方在郑州市房屋管理部门办理涉案房屋期房抵押登记手续，期房抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。按照《个人购房借款（综合）合同》，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行已将唐晓耀的贷款汇入合同指定的捷宏公司账户。捷宏公司已将涉案两套房屋交付唐晓耀。
7.2011年5月20日，唐晓耀开始按期向银行归还贷款。截止到2015年5月20日，唐晓耀偿还该银行贷款共计835871.55元。之后，唐晓耀不再向银行履行还款义务，银行开始扣划捷宏公司的保证金以偿还唐晓耀所欠贷款。截止2017年5月10日，捷宏公司共代唐晓耀偿还贷款本息427401.4元。
一审法院认为，捷宏公司与唐晓耀签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。合同签订后，唐晓耀向捷宏公司交纳两套房屋首付款1553792元，剩余房款以涉案房屋按揭贷款的形式从银行贷款支付捷宏公司，捷宏公司在收到全部房款后，已按合同约定向唐晓耀交付两套房屋，双方的《商品房买卖合同》已履行完毕。
由于唐晓耀所购房屋50%的房款是由银行贷款所支付，银行为保障其贷款能够安全收回，不仅要求唐晓耀以其期房进行抵押并办理抵押登记手续，而且要求开发商即捷宏公司为唐晓耀的贷款提供担保，在唐晓耀不能按期偿还贷款时，可以按照约定以抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿或者扣除捷宏公司在其处的保证金以偿还唐晓耀所欠贷款。本案中，唐晓耀在偿还部分按揭贷款后，未能按期支付下余贷款，银行按约定扣除了捷宏公司的保证金，捷宏公司基于该事实，在履行了部分保证责任后，作为保证人依法向唐晓耀行使追偿权，双方之间形成担保追偿的合同关系。
一、关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第四款第二项的效力。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
本案捷宏公司、唐晓耀订立补充协议采用的是格式条款，捷宏公司作为提供格式的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。从《合同补充协议》第二条第四款第二项内容可以看出，捷宏公司在双方的《商品房买卖合同》已履行完毕后，在其承担担保责任期间，如因唐晓耀累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，捷宏公司有权单方通知买受人解除合同。截止2017年5月10日，捷宏公司代偿的贷款本息为427401.4元，唐晓耀的房屋2010年合同价值为3083792元，目前的房屋市场价值更高。如果因捷宏公司代偿贷款本息40余万元就解除双方已履行完毕价值达300余万元的房屋买卖合同，对唐晓耀来讲显然是不公平的，该约定加重了唐晓耀的责任、排除唐晓耀的主要权利，故该格式条款应属无效。捷宏公司据此解除与唐晓耀的《商品房买卖合同》，不符合法律规定，故其要求确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：10758387、10758443）于2016年11月22日予以解除的请求，该院不予支持。
二、唐晓耀是否应当协助办理注销位于郑州市金水区××院××楼××、1008房屋预告登记及房屋备案合同的手续。涉案房屋上设定有抵押登记，在抵押权人银行未行使抵押权之前，捷宏公司作为债权的权利人，相对于银行的抵押权即物权而言，其权利是第二位的，在涉案房屋未解除抵押之前，无法办理注销房屋预告登记及房屋备案合同，况且涉案房屋的房屋买卖合同未依法解除，故捷宏公司要求唐晓耀协助办理涉案房屋注销预告登记及房屋备案合同的手续，该院不予支持。
三、唐晓耀是否应当承担捷宏公司代偿的贷款本息及违约金。按照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”捷宏公司作为保证人在承担保证责任后，可以依法向唐晓耀追偿。故其要求唐晓耀支付其代偿的贷款427401.4元，该院予以支持。但其要求按年利率36%计息，证据不足，该院不予支持。唐晓耀未按期偿还银行贷款，导致捷宏公司保证金被扣，其行为构成违约，应按约定向捷宏公司支付违约金，但双方约定按代偿款项总额的日1%计算损失过高，该院酌定唐晓耀按照捷宏公司实际代偿金额（427401.4元）的30%赔偿捷宏公司，向捷宏公司支付违约金128220元，捷宏公司要求过高部分，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、唐晓耀于判决生效后十日内支付河南捷宏置业有限公司427401.4元。二、唐晓耀于判决生效后十日内支付河南捷宏置业有限公司违约金128220元。三、驳回河南捷宏置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10588元、公告费260元，由河南捷宏置业有限公司负担3500元，唐晓耀负担7648元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，捷宏公司与唐晓耀签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。唐晓耀已向捷宏公司支付两套房屋的首付款分别为819582元和734210元，剩余房款由唐晓耀抵押涉案房屋分别贷款81万和72万元。根据唐晓耀、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、捷宏公司签订的两份《个人购房借款（综合）合同》，唐晓耀所贷两笔款项均指定转入捷宏公司账户，捷宏公司为唐晓耀借款提供担保。捷宏公司收到唐晓耀的贷款后，其与唐晓耀基于房屋买卖合同已经履行完毕，捷宏公司亦向唐晓耀交付了房屋。现捷宏公司因唐晓耀逾期偿还部分银行贷款而被银行扣划保证金40余万元，捷宏公司有权就代偿金额向唐晓耀追偿，双方之间成立担保追偿关系。另根据捷宏公司与唐晓耀签订的商品房买卖合同附件四补充协议第二条第四款第二项规定，唐晓耀累计超过三期逾期还款导致捷宏公司代偿的，捷宏公司有权单方通知唐晓耀解除合同。本案中，捷宏公司共代唐晓耀偿还银行本息427401.4元，唐晓耀两套房屋合同价为300余万元，目前价值更高，如果仅因捷宏公司代偿40余万元就解除双方之间的房屋买卖合同，显失公平。基于此，一审法院认为双方之间签订的商品房买卖合同附件四补充协议第二条第四款第二项规定无效并无不当，应予维持。
综上所述，捷宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由河南捷宏置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 李继军
审判员 王燕燕
二〇一七年十二月二十九日
书记员 李 杨