江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初2678号
原告：无锡市新奥电子有限公司，住所地江苏省宜兴市官林镇工业C区，统一社会信用代码91320282733757684D。
法定代表人：史志良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：储安平，宜兴市大浦法律服务所法律工作者。
被告：上海京慧诚国际贸易有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区福山路450号21C、D室，现住所地上海市普陀区中山北路2550号物资大厦7楼A座，统一社会信用代码91310000760868144T。
法定代表人：丁志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑晓蕾，该公司员工。
原告无锡市新奥电子有限公司（以下简称新奥公司）与被告上海京慧诚国际贸易有限公司（以下简称京慧诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由代理审判员李进适用简易程序于2017年4月12日及2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告新奥公司的委托诉讼代理人储安平，被告京慧诚公司的委托诉讼代理人郑晓蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新奥公司诉称：2014年10月22日，其公司与京慧诚公司签订了厂房租赁合同，约定京慧诚公司租赁其公司厂房5284.02平方米，每年租金为698000元。其公司按约履行了厂房交付义务。至2016年10月京慧诚公司突然发函至其公司提出解除合同。京慧诚公司拖欠租金523500元（253500元系笔误）且提前解除合同构成违约，并造成其公司租金损失698000元。故向法院提起诉讼，1、要求京慧诚公司支付厂房租金523500元及该款自2016年2月28日起至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；2、要求京慧诚公司承担违约损失698000元；3、并承担本案诉讼费用。审理中，新奥公司认可京慧诚公司租金支付至2016年3月，变更第1项诉讼请求为要求京慧诚公司支付2016年4月至10月的租金407169元，逾期付款利息自2016年11月1日开始按银行同期贷款利率计算。
被告京慧诚公司辩称：新奥公司在租赁期内未按约积极履行义务，致使双方租赁合同无法正常履行；新奥公司在收到其公司的解除合同通知书后三个月内未提出异议或向法院提起诉讼，新奥公司所称其公司提前解除合同构成违约于法无据；新奥公司主张租金、逾期付款利息及违约损失均无明确计算方式且数额过高，其公司不予认可；新奥公司在合同解除后不予催告及放任损失扩大的行为系主观恶意，其公司不应承担损害赔偿责任。综上，新奥公司的诉讼请求不符合真实事实情况，且无法律依据，恳请法院公平、公正依法判决。
经审理查明：2014年10月22日，新奥公司与京慧诚公司签订厂房租赁合同一份，该合同约定了以下内容：新奥公司将其公司合法拥有的位于宜兴市官林镇工业C区三层厂房及周边空地（以下简称租赁厂房）租赁给京慧诚公司使用，厂房面积双方确认为5284.02平方米，功能为仓储，租赁厂房采取包租的方式，由京慧诚公司自行管理。租赁期限为自合同签订之日起三年，租赁到期后，经双方协商一致并另行签订书面合同后，租赁继续执行，在同等承租条件下，京慧诚公司享有优先权。租赁费用约定了租赁保证金为3个月租金，即17.45万元，新奥公司有权将租赁保证金抵扣租赁费用。约定租金为每年69.8万元。新奥公司为京慧诚公司配置单独电表和水表，京慧诚公司根据实际使用情况按季度向新奥公司支付水电费用。京慧诚公司在租赁期间享有租赁厂房所属设施的专用权，新奥公司应负责租赁厂房内专用设施的维护、保养、年审等。新奥公司向京慧诚公司租赁叉车（5吨级）1辆，租赁费用及交付时间由双方协商确认。物业管理由京慧诚公司自行负责安排，新奥公司应当予以积极配合。同时约定根据本合同需要发出的全部通知以及新奥公司与京慧诚公司的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；新奥公司给予京慧诚公司或京慧诚公司给予新奥公司的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。合同签订后，新奥公司向京慧诚公司交付租赁厂房，京慧诚公司按约向新奥公司支付租赁保证金，并陆续向新奥公司支付厂房租金。
审理中，双方一致确认租赁保证金革抵租金，并确认租金支付至2016年3月。2016年4月11日，京慧诚公司支付新奥公司水费3200元，电费25800元，叉车费45000元。2016年10月25日，京慧诚公司向新奥公司发出解除合同通知书，告知新奥公司双方于2014年10月22日签订的《厂房租赁合同》已经于2016年4月解除。2016年10月26日，新奥公司收到该通知书。
审理中，京慧诚公司主张2016年3月18日即已撤离租赁厂房，撤离后就以电话形式及派人到现场口头告知了新奥公司不再承租的情况。新奥公司质证认为并不知道京慧诚公司不再承租的情况。经本院询问京慧诚公司有无书面证据证明撤离后告知新奥公司不再承租的情况，京慧诚公司称没有书面证据。
审理中，京慧诚公司提供录音音频资料，主张2016年8月其公司员工与新奥公司法定代表人史志良通话催要发票，新奥公司也未对其公司不再承租提出异议。新奥公司对该音频资料质证认为无法确认录音的时间以及双方通话人的身份，故不予认可，且租赁合同中约定双方往来通知均应以书面形式进行。
审理中，京慧诚公司主张新奥公司存在不维修租赁厂房的玻璃，门卫阻拦装卸货物车辆走正常货物进出通道等未按约履行合同义务的情况，但均又未能提供证据予以证明。京慧诚公司另提出新奥公司尚有190003元的发票未开具。新奥公司质证认为是否开具发票不是本案的争议，也不是本案需要解决的问题，与本案无关。
审理中，经本院对租赁厂房进行勘验，租赁厂房大部分处于空置状态，东南角有零星电缆盘，东北角部分简易棚有宜兴市永川运输有限公司（以下简称永川公司）在使用，简易棚上张贴的值日表显示“2017年4月1日执行”，西北角为京慧诚公司原使用的简易棚。永川公司法定代表人刘永陈述其公司2017年4月1日才来到该租赁厂房，只是临时使用一下，未约定费用，也没有与新奥公司签订租赁协议。
审理中，新奥公司明确在2016年10月26日至2017年4月期间，租赁厂房一直处于空置状态。新奥公司在收到解除合同通知书后也一直在寻找承租方，但因为厂房租赁的特殊性，一直未能找到承租方，遂向法院提起诉讼。
以上事实，有厂房租赁合同、解除合同通知书、付款凭证、勘验笔录、勘验照片及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新奥公司与京慧诚公司于2014年10月22日签订的厂房租赁合同合法有效，租赁期限为三年，双方均应按照该合同履行约定的义务，不得擅自解除。
本案的争议焦点为：一、新奥公司是否存在根本性违约行为，导致京慧诚公司无法继续履行租赁合同。审理中，京慧诚公司主张因新奥公司存在不修缮厂房玻璃、不允许装卸货物车辆走正常装卸通道等违约行为导致其公司无法正常开展工作，但均未能提供证据证明，另京慧诚公司主张新奥公司尚有190003元发票未开具，新奥公司未足额向京慧诚公司开具发票并不构成根本性违约，不影响京慧诚公司继续履行租赁合同。综上，新奥公司在合同履行中不存在重大过错，不构成根本性违约，也并不导致京慧诚公司无法继续履行合同。
二、双方解除合同的时间是2016年4月还是2016年10月26日。审理中，京慧诚公司主张在2016年3月19日撤离租赁厂房，并以电话形式及派人现场告知的形式告知新奥公司不再承租租赁厂房，但未能提供证据证明确已告知新奥公司不再承租的事实。对京慧诚公司提供的录音证据，新奥公司也不予认可，新奥公司也称并不知道京慧诚公司不再承租，且对京慧诚公司主张2016年4月双方合同就已经解除不予认可。同时，虽然双方签订的厂房租赁合同中未约定合同解除的条件，但明确约定了就该合同需要发出的全部通知以及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。故双方租赁合同解除的时间应以新奥公司收到京慧诚公司解除合同通知书的时间即2016年10月26日为准。因双方一致确认租金支付至2016年3月，故对新奥公司要求京慧诚公司支付2016年4月至10月租金合计407169元的诉讼请求，本院予以支持。对新奥公司主张京慧诚公司承担以407169元为基数自2016年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期付款利息，本院予以支持。
三、京慧诚公司单方解除合同是否构成违约，是否应承担违约责任。在合同符合法定解除或约定解除的情况下，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议而未约定异议期间的，才规定了三个月内向法院起诉的异议期间。本案双方签订的租赁合同中并未约定合同解除的条件，京慧诚公司单方解除合同也不符合法定解除的条件。而双方租赁合同中约定的租赁期限为三年，租赁到期日为2017年10月，在合同未到期前，新奥公司不存在根本性违约的情况下，京慧诚公司单方提前解除合同，已构成违约，新奥公司可以在合同履行期限届满前要求京慧诚公司承担违约责任，同时，京慧诚公司单方提前解除合同的行为确已导致新奥公司短期内无法将租赁厂房再行出租的事实，故京慧诚公司应承担赔偿损失的违约责任，参照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因承租人的原因导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。结合审理中勘验查明租赁厂房大部分处于空置，永川公司2017年4月初入驻临时使用的情况，以及新奥公司法定代表人史志良也明确厂房一直空置的陈述，本院酌情支持京慧诚公司承担新奥公司2016年11月至2017年3月共计5个月的租金损失290835元作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、京慧诚公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付新奥公司租金407169元及利息（自2016年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
二、京慧诚公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付新奥公司违约金290835元。
如果京慧诚公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回新奥公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取7373元，财产保全费5000元，合计12373元，由新奥公司负担4558元，京慧诚公司负担7815元，京慧诚公司应负担的部分已由新奥公司垫付，京慧诚公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付新奥公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 李 进
二〇一七年六月十三日
书 记 员 陈翰迪