广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂13民终219号上诉人（一审原告）：陈园英，女，壮族，1971年12月15日出生，住象州县。委托诉讼代理人：张祖能，广西恒聚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西子木投资管理有限公司，住所地:柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。上诉人陈园英因与被上诉人广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈园英上诉请求：1.变更一审判决第一项为：子木公司按购房款每日万分之四的标准，支付上诉人自2015年12月21日起至2017年9月14日的逾期交房违约金，即在一审判决的基础上增加支付自2017年5月10日至2017年9月14日的违约金10775.84元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日；2.本案的一、二审全部诉讼费用由子木公司承担。事实和理由：一、商品房竣工验收合格的条件是取得《工程竣工验收备案表》，是法律法规对商品房交付的强制性规定，被上诉人没有取得相关验收合格文件交房是违反法律的强制性规定，一审法院认定诉争房屋经检查并验收合格错误，被上诉人的违约行为一直在持续，逾期天数应计算至被上诉人完善水电设施到户，并取得消防验收合格证之日止。二、根据合同约定，交房通知以被上诉人在《桂中日报》刊登公告为准。被上诉人于2017年9月8日登报公告，但涉案商品房存在质量问题，上诉人可以拒绝收房。涉案商品房至今未具备交付条件，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。子木公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。陈园英向一审法院起诉请求：1、判令子木公司继续履行《商品房买卖合同》，并按合同第九条约定的交房条件于判决生效之日起90日内将房屋交付使用；2、判令子木公司支付自2015年12月21日起至2017年8月21日的逾期交房违约金51758元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日止；3、本案的诉讼费由子木公司承担。一审法院认定事实：2015年3月24日，陈园英与子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈园英购买“象州龙和城”6栋1单元1602号房屋，建筑面积91.04平方米，购房总金额212123元。陈园英已按合同约定支付了全部购房款。该合同第九条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.X”。合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十二条约定：“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方接到验房通知后7日内，不办理交接手续的视为交付，甲方不承担责任”。合同附件六第三条第4款约定“交付通知的方式：出卖人在《桂中日报》刊登的交房公告为有效书面通知方式。本项约定的通知方式适用所有出卖人依本合同应履行的其他通知义务。”另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，象州龙和城6#楼于2013年10月5日开工，于2017年3月28日竣工。2017年3月28日，该工程经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。2017年4月30日，子木公司的置业顾问通过短信通知陈园英于2017年5月3日办理交房手续。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位于2017年3月28日检查并验收合格，子木公司于2017年4月30日短信通知陈园英于2017年5月3日收房，该通知虽不是合同约定的通知方式，但是结合本案证据，子木公司已经确实通知到陈园英，陈园英在接到收房通知后7日内，不办理交接手续的视为交付，即视为2017年5月9日子木公司已经将本案所诉争的商品房交付给陈园英。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，子木公司没有按照约定的时间向陈园英履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任。子木公司从2015年12月21日起至2017年5月9日止逾期506天，按合同约定应支付陈园英违约金42934元（212123×万分之4×506天）。关于子木公司提出的降雨天数及节假日等系不可抗力应予以扣减的意见，首先，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其次，子木公司所辩称的顺延事由在订立合同时即可预见在开发过程中可能会出现，并不属于不可抗力的事由。第三，双方未对这两项事由作可顺延的约定，故子木公司该意见没有依据，不予采纳。2017年4月30日，子木公司在所诉争的商品房达到交付条件后已经通过短信通知陈园英收房，陈园英在合同约定的期限内怠于行使其验房收房的权利，故陈园英要求子木公司于判决生效之日起90日内将房屋交付，无事实依据，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决：一、广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付陈园英逾期交房违约金42934元;二、驳回陈园英的其他诉讼请求。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：案涉商品房交房日期是2017年5月9日还是2017年9月14日？二审期间，陈园英提交证据：案涉商品房漏水的照片，拟证明商品房不符合交付条件。经庭审质证，子木公司对商品房漏水问题没有异议，但认为该问题并不影响交房。本院认证认为，该证据与本案无直接关联性，依法不予采信。除陈园英对一审法院认定的“2017年4月30日，子木公司的置业顾问通过短信通知陈园英于2017年5月3日办理交房手续”部分事实有异议外，双方对一审认定的其它事实无异议，本院予以确认。另查明，双方在《合同补充协议》中约定以子木公司在《桂中日报》刊登的交房公告为有效书面通知方式，同时双方均认可2017年9月8日子木公司刊登交房公告。本院认为，根据本案查明的事实，案涉商品房所在楼房于2017年3月28日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格；双方在《商品房买卖合同》第九条中约定：“出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，故应认定涉案商品房在2017年3月28日具备双方约定的交房条件，而根据双方签订的《合同补充协议》，双方约定以《桂中日报》刊登的交房公告为有效书面通知方式，同时双方均认可2017年9月8日才登报公告的事实，再依合同约定顺延7日交接手续时间，应认定案涉商品房交房日期为2017年9月14日，故陈园英请求在一审判决的基础上增加支付自2017年5月10日至2017年9月14日共127天的违约金10775.84元，即逾期交房违约金合计为42934+10775.84=53709.84元，符合法律的规定，应予支持。子木公司提交交房通知短信证明其于2017年4月30日通知交房，因交房通知短信系子木公司单方制作，并无电信通讯部门认证，且子木公司亦未提供其它证据佐证陈园英已收到交房通知，故一审认定子木公司已于2017年4月30日短信通知交房的事实证据不足，本院予以纠正。综上，陈园英的上诉理由成立，应予支持，一审判决认定事实部分错误，导致判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持象州县人民法院（2017）桂1322民初1363号民事判决第二项；二、撤销象州县人民法院（2017）桂1322民初1363号民事判决第一项；三、广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付陈园英逾期交房违约金53709.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计616元，由广西子木投资管理有限公司负担547元，由陈园英负担69元。本判决为终审判决。审判长  侯永魁审判员  蓝东桃审判员  田宁芳二〇一八年二月二十八日书记员  姜新帅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；