福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第232号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑秀琴，女，1950年6月24日出生，汉族，居民，住泉州市鲤城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）黄子铃（曾用名黄子钤），男，1941年9月27日出生，汉族，建瓯市活塞厂退休干部，住泉州市鲤城区。
委托代理人郑秀琴（系黄子铃妻子），住泉州市鲤城区镇抚巷**号。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林依平，男，1969年7月5日出生，汉族，建瓯市活塞厂下岗职工，住建瓯市。
委托代理人马世保，建瓯市148法律服务所法律工作者。
上诉人黄子铃、郑秀琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2014）瓯民初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑秀琴，被上诉人林依平及其委托代理人马世保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人林依平原审请求判令：黄子铃、郑秀琴协助林依平办理建瓯活塞厂宿舍9幢302室产权变更登记。上诉人黄子铃、郑秀琴原审反诉请求判令：1、确认林依平与黄子铃于2002年12月31日签订的《出售房屋协议书》无效。2、林依平将座落于建瓯市东瓯街活塞厂宿舍9幢302室房屋返还给黄子铃、郑秀琴。3、黄子铃向林依平返还已收取的购房款人民币20000元。4、林依平立即搬出所占用的柴火间，将该柴火间归还黄子铃、郑秀琴。
原审法院查明，黄子铃、郑秀琴系夫妻关系，二人于1970年1月5日登记结婚，结婚证因遗失于2010年4月27日补办，结婚证号为“BJ350502-2010-000107”。活塞厂宿舍9幢302室房屋原为房改房，其产权登记在黄子铃名下，房屋所有权证号为“瓯城字第104084-302号”，国有土地使用权证号为“瓯国用（2001）字第2096号”，房屋建筑面积为58.689平方米，房改出售价款为13892.48元，颁证日期为1993年12月28日，产权证上无房屋共有人记载；该房屋在房屋所有权证外还可办理公摊面积7.98平方米，办理费用为346.67元。2002年12月31日，林依平与黄子铃签订《出售房屋协议书》，黄子铃将其名下坐落于活塞厂职工宿舍9幢302室的房屋以24800元的价格卖给林依平，买卖见证人为“梁瑞祥”，协议还约定讼争房屋过户时，黄子铃、郑秀琴应协助林依平办理过户手续。之后，林依平通过梁瑞祥将24800元价款交付给了黄子铃、郑秀琴，林依平搬入讼争房屋居住并使用柴火间至今。另查明，连嫩妹系林依平妻子，二人于1994年6月7日登记结婚，结婚证号为“芝结字第226号”，连嫩妹曾受林依平之托到泉州要求黄子铃、郑秀琴协助林依平办理房屋过户变更登记手续，但未果。
原审法院认为，涉讼的活塞厂职工宿舍9幢302室原系黄子铃、郑秀琴婚姻关系存续期间取得，属黄子铃、郑秀琴的共同财产。黄子铃、郑秀琴主张郑秀琴对出售讼争房产不知情，据此要求确认林依平与黄子铃签订的《出售房屋协议书》无效。但从本案已查明的事实体现，黄子铃、郑秀琴与黄子铃签订《出售房屋协议书》时，讼争房产产权登记在黄子铃一人名下，林依平在与黄子铃签订协议后，已依约支付购房款24800元，黄子铃亦将该房产交付给林依平实际占有并使用至今达十二年，郑秀琴辩称其直至2013年3月份才知道房产被出售之事，该辩称显然不符合常理。综上，根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，林依平在购买讼争房屋时，其有理由相信黄子铃出售讼争房产系其夫妻共同意思表示。故此，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，黄子铃、郑秀琴应依协议约定履行协助林依平办理房屋产权过户的义务。黄子铃、郑秀琴主张其出售的仅是房屋所有权证上的面积58.689平方米，并没有出售公摊面积等权益，因房屋公摊面积系房屋依法应当分摊的公用建筑面积和使用面积，属于房屋产权不可分割的部分，在房屋所有权转让时亦应一并转让。本案中讼争房屋所有权证上的面积虽不包括公摊面积，但该公摊面积的权益已随房屋所有权转让给林依平，故对黄子铃、郑秀琴提出其转让的房产权益不包括公摊面积的主张依法不予支持。黄子铃、郑秀琴主张仅收到售房款20000元，但黄子铃在原审答辩时已明确自认收取了24800元售房款，现黄子铃、郑秀琴反悔但未提供充分证据予以证明，故该主张不予支持。黄子铃、郑秀琴还主张林依平应将使用的柴火间归还，但黄子铃、郑秀琴未提供证据证实该柴火间系黄子铃、郑秀琴所有，故该主张缺乏法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、黄子铃、郑秀琴应在判决生效之日起十五日内协助林依平办理建瓯市活塞厂职工宿舍9幢302室房屋（房屋所有权证号为“瓯城字第104084-302号”、国有土地使用证号为“瓯国用（2001）字第2096号”）的过户登记手续，将该房屋产权过户登记至林依平名下；二、驳回黄子铃、郑秀琴的反诉请求。
上诉人黄子铃、郑秀琴上诉称，一、原判有意偏袒林依平，并作出有利于林依平的判决，有失公正，属认定事实不清，程序违法。原判认定郑秀琴关于其直至2013年3月方知道房产被出售之事的辩解理由不符合常理错误。1、涉案房屋属房改房，与其他普通房屋在法律上有本质区别。黄子铃、郑秀琴以各自的工龄按国家房改政策参加房改，都享受国家福利分配而共同取得涉案房屋，虽然涉讼房屋仅登记在黄子铃一人名下，但不能改变该房为夫妻共同财产的事实。涉案《出售房屋协议》是否有效，应当审查黄子铃出售房屋时是否与郑秀琴协商一致，或者林依平在事后是否通知郑秀琴。本案原审庭审中查明，黄子铃出售房屋时未与郑秀琴协商，事后亦未通知郑秀琴。《出售房屋协议》处于效力待定状态。现郑秀琴即不同意出售房屋，亦拒绝追认黄子铃单方处分房屋，故《出售房屋协议》显然无效。林依平系黄子铃同事，其明知涉案房屋为黄子铃、郑秀琴共有财产，在签订协议时，未尽充分审慎注意义务，也未通知郑秀琴在协议上签字，事后也未征得郑秀琴的同意，即以低于当时市场价位的价格买受了房屋。尽管林依平占用了涉案房屋，但因郑秀琴明确表示不同意，也不追认黄子铃全权处分房屋的行为，其占用行为也不属于合法占有。并且涉案房屋尚未办理过户登记，林依平不能主张善意取得。2、原判认定郑秀琴关于其直至2013年3月才知道房屋出售一事的辩解理由不符合常理，缺乏事实依据。尽管房屋登记在黄子铃一人名下，但并不表明涉案房产即黄子铃一人的财产，黄子铃有权代表或代理郑秀琴与林依平签订合同，也不能证明林依平对涉案房屋的占有是合法的。原判根据黄子铃将房屋交付给林依平使用已达十二年，即推定郑秀琴已经知道或同意黄子铃出售房屋，缺乏事实根据。3、本案系对（2013）××民初字第××号案件的重审案件，原审法院在重审中，在证人未出庭作证的情况下，径行采信（2013）××民初字第××号案件中林依平两位证人的证言，程序违法。本案原审中黄子铃陈述仅收到林依平20000元，但原审法院仍以黄子铃在（2013）××民初字第××号案件庭审中的陈述作为定案依据，缺乏事实依据。是否交付房价款涉及到林依平是否享有诉权的问题。重审判决在林依平未提交付款凭证，仅凭林依平单方陈述的情况下，认定林依平已交付24800元房价款实属误判。二、原判认定公摊归林依平所有缺乏事实和法律依据。黄子铃、郑秀琴认为《出售房屋协议书》签订于房改房公摊可随房由职工购买的政策出台之前，协议书并未涉及公摊面积，价款也未包含公摊面积的对价。也即，双方在签订合同时并未对公摊面积进行议价买卖，按合同约定，涉案房屋的公摊面积仍然属于郑秀琴、黄子玲所有。对此林依平当庭予以认可。郑秀琴、黄子玲认为，土地公摊面积是一个独立的权利，非经双方达成协议，公摊的权属关系不得改变。对此林依平并不否认，否则不会当庭请求仅办理房屋的过户手续。对此，原判不顾上述事实，仍将合同未涉及的公摊面积判归林依平所有，武断地处分了属于郑秀琴、黄子玲的权利。同样，在认定柴火间的问题上，原判擅自篡改了郑秀琴、黄子玲的反诉请求，郑秀琴、黄子铃的反诉请求系要求林依平返还柴火间，而原判却认定郑秀琴、黄子铃未提交证据证实柴火间系其二人所有，混淆了所有权与使用权的关系，属认定事实不清。黄子铃、郑秀琴认为，涉案柴火间是房改前，由建瓯活塞厂分配给黄子铃使用，房改后亦一直由黄子铃、郑秀琴使用，虽产权属于活塞厂，但黄子铃、郑秀琴仍享有使用权，林依平无合法理由占用黄子铃、郑秀琴的柴火间，侵害了黄子铃、郑秀琴的合法权益，黄子铃、郑秀琴要求归还柴火间的使用权于法有据。综上，原判在林依平无任何证据证实郑秀琴同意黄子铃全权处分房屋，或林依平事后征得郑秀琴同意之情形下，即以推定的方式判决黄子铃、郑秀琴承担过户义务，难以使黄子铃、郑秀琴服判。据此，请求：一、撤销原判；二、改判《出售房屋协议书》无效；三、改判林依平将涉案房屋返还黄子铃、郑秀琴，及黄子铃向林依平返还购房款20000元；四、改判林依平立即搬出柴火间，并将柴火间返还黄子铃、郑秀琴。
被上诉人林依平答辩称，一、原判认定黄子铃将涉案房屋交付林依平实际占有并使用至今达12年，郑秀琴辩称直至2013年3月才知道房屋被出售之事不合常理，事实清楚，证据充分。黄子铃与林依平于2002年12月31日签订合同后，黄子铃即将房屋两证、购房发票、身份证复印件交给林依平，并将房屋交由林依平占有使用至今。反诉中，郑秀琴主张其不知道黄子铃已将房屋出售于林依平，这一说法难以令人置信。郑秀琴作为黄子铃的特别授权代理人，在庭审中申请证人出庭作证，证明其每年都来建瓯探亲访友，因林依平未及时办理过户手续，影响了其在泉州购买经济适用房，要求林依平承担不履行协议的责任。郑秀琴在本诉中的代理行为，充分证明了其于2013年3月前既已得知房屋出售一事。二、黄子铃以其隐瞒郑秀琴签订合同为由，郑秀琴以其不知道黄子铃将房屋卖给林依平为由反诉确认合同无效，该反诉请求原判予以驳回正确。知情者梁瑞祥于2011年不幸去世，在此种情况下，黄子铃声称隐瞒郑秀琴卖房，郑秀琴称不知道房屋已被出售，均违背了诚信原则。《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条强调的是他人有理由相信，而非他人有证据证明。原判根据林依平提交的证据、证人的证言，庭审中双方当事人及委托代理人的陈述和自认，确认涉讼房屋为黄子铃夫妻共同财产，驳回了黄子铃、郑秀琴的反诉请求，于法有据。三、法律没有规定已出庭作证的证人必须再次出庭作证，原审法院未违反法定程序。林依平的证人曾出庭作证，证明了林依平购买了涉案房屋并居住至今的事实，该证言得到了当时作为黄子铃代理人郑秀琴的认可。林依平如何与黄子铃进行交易，是谁同意将房屋出售给林依平，不是证人要证明的对象。对谁同意将房屋出售给林依平的举证责任应当由黄子铃、郑秀琴来承担。因此，原审法院在原审中未通知证人再次出庭作证，未违反法定程序。四、林依平系通过梁瑞祥转交购房款给黄子铃、郑秀琴。黄子铃在（2013）××民初字第××号案件的答辩状中作出了“24800元不是当场交，是过后通过徒弟交给我的”自认，郑秀琴作为黄子铃的特别授权代理人，对该自认是清楚的。黄子铃、郑秀琴现称只收到20000元购房款不符合事实。五、建筑物附属物随主物转移而转移。《出售房屋协议书》虽未约定房屋出售面积包括共有部份的面积，但根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款之规定，建筑物附属物随主物的转移而转移，原判根据该法律规定，作出房屋公摊面积系随房屋所有权的转让而一并转让之认定正确。该认定系针对黄子铃、郑秀琴关于转让房屋的产权范围不包括公摊面积的主张而进行的法律阐释，但判决主文仅涉及黄子铃、郑秀琴协助房屋两证过户手续的办理。六、黄子铃、郑秀琴关于要求柴火间归其所有的反诉请求于法无据。林依平占有和使用的柴火间仍属建瓯活塞厂所有。依照活塞厂谁住房，柴火间归谁使用的习惯，黄子铃在将房屋出售给林依平后，就丧失了使用柴火间的资格。《活塞厂第九座职工宿舍安排表》就是活塞厂将与涉案房屋配套的柴火间给林依平使用的最好证据。黄子铃、郑秀琴并非柴火间的产权人，其无权要求林依平搬出柴火间。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，一、案涉柴火间系由黄子铃退休前所在的福建省建瓯活塞厂分配给黄子铃使用。二、涉案房屋所有权证和土地使用权证由林依平持有。
本院认为，涉讼房屋为黄子铃、郑秀琴夫妻共同所有，黄子铃、郑秀琴享有平等的占有、使用、收益和处分权。黄子铃、郑秀琴在二审中，以黄子铃未征得郑秀琴同意以个人名义签订《出售房屋协议书》，合同签订后郑秀琴又不予追认为由，主张《出售房屋协议书》无效。对于《出售房屋协议书》的效力问题应当基于本案事实，根据郑秀琴对于房屋转让是否明知、林依平是否为善意等因素予以分析认定。首先，2002年12月黄子铃与林依平签订合同后，林依平即通过梁瑞祥向黄子铃支付全部购房款24800元。其次，郑秀琴主张合同约定的买卖价款明显低于当时市场价格，但未能提交相应证据予以证明。最后，林依平占有使用涉案房屋逾十年、房屋所有权证及土地使用权证亦均由林依平持有。郑秀琴称其直至2013年3月方才知道《出售房屋协议书》签订的事实，然却未能证实林依平占有房屋期间曾试图对涉讼房屋进行管业。综合上述事实，足以认定林依平系善意购买人，其有理由相信出售房屋为黄子铃、郑秀琴共同意思表示，郑秀琴不得以不同意或不知道为由对抗林依平。故黄子铃、郑秀琴关于合同无效的抗辩主张不能成立。《出售房屋协议书》合法、有效，且对黄子铃、郑秀琴均产生拘束力，林依平要求黄子铃、郑秀琴配合办理产权转移登记之主张理据充分，应予支持。黄子铃、郑秀琴要求林依平返还房屋的反诉主张于法无据，本院不予支持。
二审中，黄子铃、郑秀琴还对原判关于林依平已支付24800元购房款及柴火间和公摊面积归属的认定提出异议。关于林依平是否足额支付购房款的问题。《出售房屋协议书》约定涉讼房屋售价款为24800元，黄子铃在（2013）××民初字第××号案件所提交的答辩状中自认林依平通过梁瑞祥支付了购房款24800元，现黄子铃予以否认，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，黄子铃未有相反证据推翻上述其自认的对己方不利之事实，对该事实本院应当予以确认。故黄子铃、郑秀琴关于林依平尚欠购房款4800元未支付的主张不能成立，本院不予采纳。关于房屋公摊面积的归属问题。《出售房屋协议书》未涉及公摊面积的约定。但根据现有的房屋产权登记制度，房屋产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。也即林依平办理产权过户登记时，其取得的房屋产权登记面积将包括分摊的公用建筑面积。因此，原判认定分摊的公有建筑面积属房屋产权不可分割的部份，随房屋产权的转移而一并转移，并无不当。黄子铃、郑秀琴关于房屋公摊面积仍归其所有的主张，于法无据，本院不予支持。关于林依平是否应当返还柴火间的问题。柴火间为原福建省建瓯活塞厂所有，由原福建省建瓯活塞厂分配给黄子铃使用，黄子铃与林依平签订《出售房屋协议书》后，柴火间又由林依平进行占有和使用。黄子铃、郑秀琴以未向林依平交付柴火间，林依平系橇门而入进行抗辩，但未能提供充分证据予以证实。且黄子铃在合同签订后，即与郑秀琴返回泉州长期生活，黄子铃、郑秀琴所称的在出售房屋后继续保留柴火间的使用权有悖生活常理，其关于未向林依平转移柴火间使用权的抗辩理由不能立。故本案应认定《出售房屋协议书》签订后柴火间系作为房屋的附属物一并转移给林依平使用。黄子铃、郑秀琴现要求林依平返还柴火间，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于黄子铃、郑秀琴提出的证人未在原审庭审中再次出庭作证的问题。由于本案系（2013）××民初字第××号案件的重审案件，李丽英、黄曙明等证人在（2013）××民初字第××号案件中已出庭作证，原审法院在本案审理中未再次传唤上述证人出庭作证，而直接采纳证人的证言，并未有违法定程序，黄子铃、郑秀琴该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费420元，由上诉人黄子铃、郑秀琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一五年四月二十日
书 记 员 余 凌
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。