湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7243号
上诉人（原审被告）：陶炳，男，汉族，出生于1971年7月26日，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：王旭芬，湖北元申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王杰，男，汉族，出生于1981年6月12日，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：刘敏，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李浩，湖北今天律师事务所实习律师，
原审被告：韩义芳，女，汉族，出生于1933年3月1日，住武汉市洪山区，
上诉人陶炳因与被上诉人王杰，原审被告韩义芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陶炳上诉请求：撤销原判，依法改判涉案合同无效；陶炳、韩义芳不支付违约金和不返还定金；钱多多房地产公司退还陶炳房屋办证资料。事实与理由：一、诉争房屋未依法登记领取权属证书，不得转让，违反了法律强制性规定。诉争房屋系福利房，应先办理韩义芳的房地产证，再过户到王杰名下，本案合同不是把诉争房屋过户给王杰，规避了税收法律，损害国家税收的行为。因此，涉案合同应无效，一审认定有效系适用法律错误。二、导致房屋买卖合同目的无法实现的根本原因是王杰购房资金没有按照约定的时间和金额到位，王杰没有催促中介和陶炳协助办理证件，王杰构成根本违约。一审认定陶炳没有履行协助过户义务构成违约是错误的。三、王杰变更诉讼请求超出法律规定的期限，一审程序违法。
被上诉人王杰辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审被告韩义芳陈述，诉争房屋是韩义芳的指标，钱也是韩义芳出的，以名义陶炳购买。
王杰向一审法院起诉请求：判令：一、确认双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同补充条款》有效，判令陶炳、韩义芳履行房屋买卖合同；二、判令陶炳、韩义芳协助王杰办理房屋转移登记手续；三、撤销陶炳、韩义芳签订的《房屋买卖合同补充条款》中王杰赠与陶炳、韩义芳4.2万元的赠与事项；四、判令陶炳、韩义芳向王杰支付违约金1.916万元（以95.8万元为基数，按日千分之一计算，从2017年2月20日暂计算至2017年3月11日，违约金计算至合同实际履行完毕之日止）；五、判令陶炳、韩义芳承担本案的全部诉讼费用。本案在第二次开庭王杰提出将其第四项诉讼请求予以变更即将“四、判令陶炳、韩义芳向王杰支付违约金1.916万元（以95.8万元为基数，按日千分之一计算，从2017年2月20日暂计算至2017年3月11日，违约金计算至合同实际履行完毕之日止）”变更为“四、判令陶炳、韩义芳向王杰支付违约金及损失20万元（以95.8万元为基数，按日千分之一计算，从2017年2月20日暂计算至2017年7月17日，违约金计算至合同实际履行完毕之日止）”。王杰又于2017年8月28日向一审法院申请将其部分诉讼请求予以变更，变更后王杰的全部诉讼请求如下：一、确认王杰与韩义芳、陶炳于2016年4月19日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及王杰与陶炳于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同补充条款》有效，请求解除上述合同；二、判令韩义芳、陶炳共同向王杰支付违约金20万元；三、判令韩义芳、陶炳共同向王杰返还购房定金2万元；四、本案的全部诉讼费用由韩义芳、陶炳承担。
一审法院认定事实：2016年4月19日，王杰与韩义芳、陶炳及钱多多房地产公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由王杰以95.8万元的价格购买韩义芳的房屋，该房屋位于武汉市洪山区芷岸龙庭15栋2单元2层4号，面积为117.82平方米。在该合同签订的当日，王杰向陶炳的妻子支付了购房定金共计2万元，对此韩义芳、陶炳在庭审时予以认可。随后，因诉争房屋未办理不动产权证致使王杰无法按照该合同约定办理按揭贷款，加上韩义芳、陶炳表示不愿出卖诉争房屋或涨价后再出卖诉争房屋，经协商后王杰与陶炳于2016年7月23日在钱多多房地产公司又签订了《房屋买卖合同补充条款》。韩义芳因身体原因虽未在该补充条款上签字，但在一审中其对该补充协议的真实性无异议且作为证据予以提交法院。本案的《房屋买卖合同补充条款》主要内容为：1、王杰以95.8万元的价格购买韩义芳的房屋，该房屋位于武汉市洪山区芷岸龙庭15栋2单元2层4号；2、王杰在诉争房屋过户之前向韩义芳、陶炳支付2万元定金（该款项已于2016年4月19日支付）；3、诉争房屋过户转让登记至王杰名下后，由王杰向韩义芳、陶炳支付购房款88万元，待王杰拿到购房发票后再向韩义芳、陶炳支付5.8万元的购房尾款；4、王杰需在2016年12月31日之前向韩义芳、陶炳赠送4.2万元，但其前提条件是诉争房屋所有的购房手续已完成；5、其中如果有一方违反本案中的《武汉市存量房居间（买卖）合同》或《房屋买卖合同补充条款》约定的相关合同义务，另一方作为守约方若同意终止合同，违约方必须在守约方同意终止合同之日起一周内向守约方支付20万元违约金，同时自愿赔偿守约方在此次房屋交易过程中所产生的所有费用（包含已付预付购房款2万元及其他相关费用）。逾期支付违约金超过一周后，违约方需按照每日总购房款的千分之一向守约方额外支付违约金。2017年1月4日，韩义芳、陶炳要求钱多多房地产公司终止办理该房产所有手续并要求收回由钱多多房地产公司保管的该房屋所有资料。2017年2月13日，钱多多房地产公司向韩义芳、陶炳发出通知，其主要内容为：韩义芳、陶炳应于2017年2月14日下午16:00前和王杰一同到芷岸龙庭开发商售楼部领取办理芷岸龙庭15栋2单元204房屋产权交易手续所需相关资料，请准时到场。如未到场或未给合同其他方认同的合理解释，就视为拒不配合办理该房屋过户相关手续，王杰将有权依据合同约定要求韩义芳、陶炳承担违约责任。2017年2月14日，钱多多房地产公司再次与韩义芳、陶炳沟通房屋买卖交易事宜，但韩义芳、陶炳明确表示不履行合同。2017年2月15日，钱多多房地产公司向双方都发出了《督促履行房产交易通知》。随后，经多次沟通协商但韩义芳、陶炳仍表示不愿出卖诉争房屋。王杰的招商银行卡于2017年2月23日显示的存款金额为121.5万元，而并非韩义芳、陶炳在庭审答辩时辩称此款项仅为21.5万元。
一审另查明，韩义芳与陶炳系母子关系，在一审过程中陶炳、韩义芳明确表示不愿出卖诉争房屋，称其要居住使用该房屋。诉争房屋的开发商为湖北广宏置业有限公司，该房屋是由湖北省农业科学院蚕桑试验站员工宿舍拆迁后建造的。2013年2月3日，韩义芳、陶炳向蚕桑站分房办公室出具《承诺书》申请共同购买诉争房屋，并在购房合同中加入联名人即陶炳的姓名。随后，湖北广宏置业有限公司向韩义芳、陶炳发出《芷岸龙庭交付通知书》，通知其2014年7月28日下午前来办理房屋交付手续。2014年7月31日，湖北广宏置业有限公司向韩义芳、陶炳交付了本案的诉争房屋。后芷岸龙庭的房屋因政策原因不允许联名，湖北广宏置业有限公司于2016年10月24日又重新与韩义芳个人签订了房屋买卖合同，买受人仅为韩义芳，该房屋的性质属于商品房。诉争房屋是2016年10月26日在洪山区房管局备案成功的。截止目前为止，诉争房屋已由湖北广宏置业有限公司交付给了韩义芳个人，由韩义芳实际占有，但因为韩义芳未到湖北广宏置业有限公司领取诉争房屋办理不动产权证所需要的相关资料，故该房屋仍未办理不动产权证。
一审再查明，王杰因韩义芳、陶炳不愿继续履行房屋买卖合同，故将其诉至一审法院要求继续履行合同。随后，在案件受理过程当中，因为陶炳、韩义芳仍明确表示不愿出卖诉争房屋，王杰为减少讼累、维护其合法权益，所以于2017年8月28日向法院提出变更诉讼请求的申请，同意解除合同但要求韩义芳、陶炳承担相应的违约责任。
一审法院认为：本案中的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同补充条款》既不存在法律规定无效的情形，也不存在其他效力瑕疵，故该合同及补充条款合法有效。王杰与韩义芳、陶炳之间存在房屋买卖合同关系，其应当按照合同的约定履行各自的合同义务。诉争房屋在签订合同时虽未办理不动产权证，但在事实上该房屋已由韩义芳占有，且在2016年10月26日该房屋已在洪山区房管局备案成功即具备申请办证的条件。根据审理查明及相关证据，将诉争房屋转让登记至王杰名下不存在障碍而仅仅是办理的周期会延长。但韩义芳、陶炳在明知诉争房屋无不动产权证及其知道或应当知道诉争房屋办理过户登记的周期会延长的情形下，而仍与王杰进行房屋买卖交易，王杰也按照合同约定向韩义芳、陶炳支付了2万元的购房定金。随后，韩义芳、陶炳怠于履行其合同义务，在王杰同意待诉争房屋所有的购房手续完成后向韩义芳、陶炳赠与4.2万元而又与韩义芳、陶炳签订了补充条款及其表示提前将购房款存入银行购买理财所得收益归韩义芳、陶炳的情况下，同时钱多多房地产公司也明确告知过韩义芳、陶炳若拒绝配合办理房屋过户手续将承担相应的违约责任，而韩义芳、陶炳仍明确表示不愿出卖诉争房屋，根据本案的合同约定其行为实属违约。另外，本案诉争房屋所在地段的房屋价格上涨也属众所周知的事实，根据《房屋买卖合同补充条款》中的“四、违约责任：……（1）若守约方同意终止合同，违约方必须在守约方同意终止合同之日起一周内向守约方支付贰拾万（￥200000元）（房屋总价和赠送部分之和的百分之二十）违约金，同时自愿赔偿守约方在房产交易过程中所产生的所有费用（包含已付预付购房款（贰万）以及其他因房产交易产生的所有相关费用）。……”，王杰作为守约方有权根据事实情况及合同约定向违约方即韩义芳、陶炳主张相应的违约责任。综上，鉴于韩义芳、陶炳确属违约、其明知诉争房屋无不动产权证而仍与王杰进行房屋买卖交易、王杰已向韩义芳、陶炳支付了2万元购房定金、韩义芳、陶炳在本案受理过程中也明确表示不愿出卖诉争房屋、诉争房屋已由开发商交付给韩义芳实际占有且办理诉争房屋过户登记手续不存在障碍、根据本案的《房屋买卖合同补充条款》中的违约责任的约定、结合诉争房屋所在地段房屋的市场价格上涨的情况、为减少诉讼当事人的讼累及依照相关的法律规定等情况，故对于王杰变更后的全部诉讼请求，予以支持。此外，韩义芳、陶炳认为其将诉争房屋的相关材料交付给钱多多房地产公司就完成了过户递件即其已经履行了其应当履行的合同义务，而王杰未向其支付首付款、未按照约定办理按揭贷款、未根据合同约定在2016年12月31日前向其支付4.2万元赠与款及王杰的银行存款仅有21.5万元而认为王杰不具有履行合同的能力等原因而主张王杰违约，对此不予采信，主要理由如下：一、根据本案的合同约定过户递件成功是指将诉争房屋过户转让登记至王杰名下，韩义芳、陶炳将诉争房屋的相关材料交付给钱多多房地产公司并不属于完成过户递件，故此行为并不能表明韩义芳、陶炳已履行了其应当履行的义务；二、根据合同约定，王杰向韩义芳、陶炳支付首付款及支付4.2万元赠与款的前提条件是将诉争房屋过户转让登记至王杰名下，但此条件至今未成就，故不能因此而主张王杰违约；三、王杰未按照合同约定办理按揭贷款是因为诉争房屋未办理不动产权证，此情况不可归责于王杰；四、王杰提交的《存款证明书》中的存款金额为121.5万元，该存款能够证明王杰有履行合同的资金能力，但韩义芳、陶炳却看成21.5万元而据此认定王杰没有履行合同义务的能力，同时也在开庭时明确表示这是合同未能继续履行的根本原因，因此对韩义芳、陶炳的此主张予以否定。韩义芳、陶炳在第二次开庭时以《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同补充条款》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项而主张合同无效，但此法律条款并非效力性强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形；韩义芳、陶炳在主张合同无效的同时又主张王杰违约，而合同主体违约的前提是合同本身应当属于合法有效在主张合同无效的同时又主张王杰违约，而合同主体违约的前提是合同本身应当属于合法有效，此两种主张本身就自相矛盾，故对韩义芳、陶炳主张合同无效，不予认可。另外，韩义芳、陶炳还主张应当对王杰提出的变更诉讼请求不予认可因其变更的诉讼请求已超过了举证期限，鉴于王杰提出变更诉讼请求是在本案审理辩论终结前提出的，根据相关的法律规定及审理查明，对于韩义芳、陶炳的此主张不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认王杰与韩义芳、陶炳于2016年4月19日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及王杰与陶炳于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同补充条款》有效，对上述合同予以解除；二、韩义芳、陶炳于本判决生效之日起七日内共同向王杰支付违约金共计人民币20万元；三、韩义芳、陶炳于本判决生效之日起七日内共同向王杰返还购房定金共计人民币2万元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13974元，由韩义芳、陶炳共同负担。
二审中，陶炳提供其与钱多多房地产公司电话录音两份，拟证明韩义芳不知道交易事宜、钱多多房地产公司未实际履行义务以及陶炳没有违约行为。王杰质证认为该证据与本案无关，达不到证明目的。韩义芳同意陶炳的意见。本院认为，陶炳提供的该证据没有其他证据予以佐证，不能达到证明目的，本院不予采信。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：王杰与韩义芳、陶炳及钱多多房地产公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》以及王杰与陶炳签订了《房屋买卖合同补充条款》，是当事人在协商一致的基础上自愿签订的，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应依约享有权利、履行义务。陶炳上诉认为涉案合同违反有关法律规定应无效，但其不能证明该法律条款系效力性强制性规定致使合同无效，本案合同不具有合同无效的情形，陶炳上诉主张合同无效的理由不能成立，该上诉请求，本院不予支持。
在合同履行中，王杰依约履行了支付2万元定金以及相关合同义务，双方是能够继续履行，实现合同目的。陶炳上诉认为导致房屋买卖合同目的无法实现的根本原因是王杰购房资金没有按照约定的时间和金额到位，构成根本违约，提出陶炳、韩义芳不支付违约金和不返还定金的上诉主张，对该主张，陶炳提供的证据不足以证明王杰具有合同约定的违约事由致使陶炳享有解除权，亦与本案查明的事实不符，陶炳的该上诉请求，本院不予支持。后钱多多房地产公司催促双方履行合同，韩义芳、陶炳明确表示不愿出卖诉争房屋，该行为表明其不履行合同义务，构成违约，其应承担继续履行、赔偿损失或者合同约定的违约责任。王杰提起本案诉讼，变更诉讼请求，有事实和法律依据。双方合同对违约责任进行了明确的约定，一审法院据此判决并无不当，本院予以维持。陶炳的上诉请求，本院不予支持。
一审判决后，韩义芳未提起上诉，本案二审针对陶炳的上诉请求和理由进行。
关于陶炳提出钱多多房地产公司退还房屋办证资料的主张，系其二审中提出的请求，本案不予审理，其可另行协商处理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13974元，由陶炳负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一八年一月十日
书记员 陈旭敏