中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申1417号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐新立，女，1980年12月4日出生，汉族，住武汉市江夏区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉汇新房地产开发有限公司。住所地武汉市洪山区八一路*号*栋*层。法定代表人：徐利华，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行。住所地武汉市武昌区中山路***号。负责人：彭颢，该行行长。委托诉讼代理人：毛永明，湖北山河律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉工贸职业学院。住所地武汉市洪山区鲁磨路***号。法定代表人：李传纳，该校校长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉市精工塑料有限责任公司。住所地武汉市洪山区青菱街建阳村工业园特*号。法定代表人：徐建民，该公司总经理。再审申请人徐新立因与被申请人武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新房产公司）、武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行（以下简称农商行武昌支行）、武汉工贸职业学院（以下简称武汉工贸学院）、武汉市精工塑料有限责任公司（以下简称精工塑料公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2016）鄂民终1020号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。徐新立申请再审称，一、原审认定被申请人之间签订的房屋抵押合同有效，没有事实依据。1.汇新房产公司存在过错，汇新房产公司将自己开发的商品房的产权证办在自己名下，违反了市场一般经济规律与常识；其将已经出售的房屋进行抵押存在故意欺诈，符合法定的合同无效条件。抵押合同项下17套房屋（含案涉房屋在内）已经出售给了购买人并已经实际交付，从审慎原则出发，农商行武昌支行应当进行实地调查了解，但农商行武昌支行却没有履行该义务，也存在明显的过错。2.汇新房产公司与农商行武昌支行签订抵押贷款合同侵犯了徐新立的合法权益。2011年12月29日，徐新立与汇新房产公司签订了《商品房买卖合同》，徐新立向汇新房产公司支付购房款共100万元。后汇新房产公司将该房屋交付给徐新立居住使用，但至今未能按合同约定为徐新立办理房屋所有权证和土地使用证。2012年8月28日，汇新房产公司在未经徐新立同意的情况下，私自将该房屋抵押给了农商行武昌支行，担保主债权的数额为53.65万元。汇新房产公司隐瞒房屋已出售的事实，与农商行武昌支行故意违反审慎义务不是单纯的过失行为，而是恶意串通，损害徐新立合法权益的行为。3.武汉市中级人民法院(2014)鄂武汉中民商初字第00446号判决是被申请人通过恶意诉讼得到的。2013年12月24日，因汇新房产公司违约，徐新立提起民事诉讼，要求汇新房产公司履行房屋过户的约定义务,农商行武昌支行作为第三人参加诉讼。在该案二审发回重审期间，众被申请人经过合谋，在武汉市中级人民法院进行恶意诉讼，在未通知房屋实际权利人17户（包括徐新立）参加诉讼、被告缺席且未经过二次传唤的情况下，2014年11月初立案，于2014年12月10日即作出了抵押担保合法有效这一没有事实和法律依据、严重损害徐新立合法权益的判决。二、原判决适用法律错误。1.汇新房产公司与农商行武昌支行恶意串通，损害徐新立合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，他们所签订的抵押贷款合同应当无效。2.依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定及2015年5月全国民事审判工作会议精神，《全国民事审判工作会议纪要（征求意见稿）》第六部分关于物权纠纷案件之（三）关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题第39条规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持……”众被申请人釆取恶意诉讼的手段得到的(2014)鄂武汉中民商初字第00446号判决，应当予以撤销。综上，原判决事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求最高人民法院再审此案，并依法改判。农商行武昌支行辩称，一、原审认定事实正确，适用法律正确。案涉抵押合同签订前，其已尽到依法合规的贷款调查义务，在房地产登记机关查询了案涉房产权属情况，才办理了该笔抵押贷款业务，不存在过错或与汇新房产公司恶意串通的情形，也不存在恶意诉讼的情形。其就该笔贷款于2014年3月起诉后，一审法院因被告逃避债务无法送达文书而于2014年8月13日在《人民法院报》上进行公告送达，期满后于同年11月14日开庭审理，并于同年12月10日作出（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决，不存在徐新立所述的未经传唤、被告缺席、高速判决等情形。汇新房产公司恶意逃避债务，损害了农商行武昌支行的合法权益，不存在双方恶意串通的基础，徐新立的主张不符合常理。二、其为案涉房产的抵押权人，汇新房产公司在未履行完还款义务的前提下，无权将该房产过户到他人名下，其对该抵押物享有优先受偿权。三、徐新立维权不能以牺牲其抵押权为代价，应在保障其优先受偿权的前提下向卖房人追究违约责任及赔偿责任。就本案情况，汇新房产公司的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项规定的情形，徐新立有相应的救济途径。综上，徐新立再审申请不能成立，请求驳回徐新立的再审申请。本院认为，一、关于原判决认定案涉《房屋抵押合同》有效是否有事实依据问题。首先，汇新房产公司先将房屋出售，在没有办理登记的情况下又将该房屋抵押给了农商行武昌支行，并不违反法律禁止性规定，亦不能以此推断汇新房产公司系故意欺诈。虽然汇新房产公司已经与徐新立签订《商品房买卖合同》，徐新立已基本交付全部价款并占有使用，但该房屋系汇新房产公司销售的存量房，该房屋产权登记在汇新房产公司名下，双方未办理房产过户登记，产权人仍为汇新房产公司，徐新立对该房屋仅享有物权期待权，而非物权。农商行武昌支行在与汇新房产公司签订抵押合同时，的确负有对抵押物进行审查的注意义务，但基于产权登记的公信力，案涉房产又为商业用途，不能由此推出其应当知道案涉房产已经出售给徐新立的事实。其次，徐新立称汇新房产公司与农商行武昌支行恶意串通，但并未提交相应证据予以证明，且如果存在恶意串通，结果则可能使农商行武昌支行的贷款无法回收，汇新房产公司可能要对房屋买受人承担返还购房款、利息及一倍房款的违约责任，该违约责任远大于案涉房屋担保的数额，也不符合常理。汇新房产公司与农商行武昌支行签订的最高额抵押合同系双方当事人的真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的无效情形，该合同为有效合同。因此，原判决认定徐新立在同一房屋享有物权期待权等权利并不能排斥农商行武昌支行享有的抵押权的设立，并无不当。至于其因此所受到的权益损害，可另行主张救济。二、关于本案适用法律是否错误的问题。如前所述，现有证据不能证明存在合同无效情形，故徐新立称未适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定属适用法律错误不能成立。徐新立还认为应适用2015年5月《全国民事审判工作会议纪要（征求意见稿）》第六部分关于物权纠纷案件第（三）点对抵押权与购房者住房保障权冲突问题的规定，因本案房产系商业用途，并非居民普通生活住房，与该规定情形并不相符，况且该会谈纪要的征求意见稿不能作为法律依据直接援引，不属于适用法律的范畴。故徐新立该申请理由不能成立。综上，徐新立的申请再审理由不能成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回徐新立的再审申请。审 判 长 刘慧卓审 判 员 梅 芳审 判 员 刘京川二〇一七年六月二十九日法官助理 金 悦书 记 员 ＸＸ光