浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6690号
上诉人（原审被告）：胡国挺，男，1975年9月10日出生，汉族，住浙江省天台县。
委托代理人：郑雷、底世清，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江爱茵霍芬置业有限公司，住所地杭州市西湖区文二西路820号3幢1020室。统一社会信用代码：913301000567215791。
法定代表人：肖瑞华，总经理。
委托代理人：葛加敏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
上诉人胡国挺因与被上诉人浙江爱茵霍芬置业有限公司（以下简称置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初4249民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年9月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2016年3月4日，置业公司（出卖人）与胡国挺（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2016预1338239）一份，约定胡国挺向置业公司购买位于杭州市西湖区预售商品房，土地使用权年限为40年，设计用途为办公，建筑面积为43.04平方米，房屋单价为每平方米13600元，总价款585344元。合同第七条付款方式及期限第3款约定，胡国挺选择银行按揭贷款方式支付房款，合同签订之日，胡国挺支付295344元作为首付款，剩余房款由胡国挺通过银行贷款方式支付；胡国挺应于本合同签署当日内向银行提交符合按揭贷款要求的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件，办妥按揭贷款有关手续，交纳办理贷款所需全部费用。第八条买受人逾期付款的违约责任第1款第（2）项约定，胡国挺如未按本合同规定的时间付款，逾期超过120日后，置业公司有权解除合同，胡国挺按累计应付款的1%向置业公司支付违约金。第八条第2款约定置业公司依据本条约定解除合同的，应在书面形式通知胡国挺且胡国挺配合置业公司完成合同备案登记及预告登记的撤销手续后三十日内将胡国挺已付款扣除前述违约金后的余款无息退还给胡国挺。第二十七条约定，商品房预售的，自本合同签订之日起三十日内，由置业公司向杭州市房产交易产权登记管理中心申请登记备案。附件八补充协议约定：商品房预售资金专用存款账户监管银行为中国光大银行股份有限公司杭州城西支行，资金监管账号为77×××05。附件八第六条对合同第七条的补充第1款约定，胡国挺未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的，每逾期一日，应承担总房款万分之四的违约金，逾期超过三十日且胡国挺也未以其他方式付清全部房款的，则置业公司有权解除合同，且胡国挺除按总房款每日万分之四承担违约金之外还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向置业公司支付违约金，置业公司有权将上述商品房另行出售，并有权从胡国挺已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款不计利息退还给胡国挺。附件八第十五条对出卖人行使单方解除合同权的约定第2款约定，置业公司解除合同的，胡国挺应协助置业公司共同完成办理撤销本合同备案登记及预告登记手续（如有）。附件八第二十三条附则第5款约定，置业公司下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向胡国挺出具的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表置业公司的意思表示，对置业公司不具有法律约束力，置业公司的一切意思表示均以加盖置业公司公章的书面文件为准。
合同签订当日，置业公司开具收据，确认收到胡国挺支付的首付款合计3000000元。
另查明，胡国挺一并向置业公司购买了包括本案所涉商品房在内的共18套商品房，其中1101室至1108室商品房首付款均已付清，1109室商品房首付款仅支付了259232元（尚欠36112元），1110室至1118室商品房首付款未支付。胡国挺因故也未能办理银行按揭贷款手续并取得贷款，剩余房款至今未支付。双方经协商无果，致成纠纷。置业公司于2017年5月22日向法院提起诉讼，请求：1、解除置业公司与胡国挺于2016年3月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》，胡国挺配合置业公司办理撤销该《浙江省商品房买卖合同》备案登记手续；2、胡国挺向置业公司支付迟延付款违约金95294元（自2016年3月5日暂计至2017年4月15日，实际应计至合同解除之日）及违约金87801.6元，并将上述违约金从胡国挺已付购房款中等额扣除；3、胡国挺承担本案诉讼费用。
原审法院认为，置业公司与胡国挺之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，依法成立并生效。双方本应按合同全面履行各自义务，同时享有各自合同权利。围绕本案置业公司诉请，作以下评判分析。
关于置业公司提出判决解除《浙江省商品房买卖合同》的诉请。原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据该合同第七条第3款的约定，合同签订之日，胡国挺支付295344元作为首付款，剩余房款由胡国挺通过银行贷款方式支付；胡国挺应于本合同签署当日内向银行提交符合按揭贷款要求的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件，办妥按揭贷款有关手续，交纳办理贷款所需全部费用。合同附件八第六条第1款约定，胡国挺未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的……逾期超过三十日且胡国挺也未以其他方式付清全部房款的，则置业公司有权解除合同。胡国挺作为买受人，其主要的合同义务是支付房款，而办理银行按揭贷款仅是胡国挺支付剩余房款的约定方式之一，如若不能通过按揭贷款方式支付剩余房款，胡国挺仍负有以其他方式付清全部房款的义务。事实表明，本案中胡国挺未完全履行支付首付款的合同义务，显属违约。胡国挺有关其未逾期付款的抗辩意见，不予采信。理由如下：根据合同附件八第二十三条第5款约定，置业公司的意思表示均以加盖置业公司公章的书面文件为准。没有证据表明双方已就合同约定的付款方式及期限进行变更达成合意。此外，即使合同约定的银行账号是资金监管账号，但胡国挺此前已向置业公司支付过首付款，其对置业公司的收款账号是明知的，不存在置业公司的原因导致胡国挺无法履行付款义务的情形。因此，置业公司在此情形下请求解除合同，符合双方关于出卖人行使合同解除权的约定。据此，对置业公司有关解除本案所涉《浙江省商品房买卖合同》的诉请予以支持。胡国挺辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，本案置业公司行使解除权超过解除权发生之日起一年的除斥期间，因此解除权已消灭。对此，原审法院认为，从胡国挺所述双方磋商情况来看，置业公司在2017年4月曾表达不再继续履行合同的意思。而本案首付款未足额支付，根据合同第八条第1款第（2）项的约定，首付款逾期超过120日后置业公司有权解除合同，且未超出解除权行使期间，故本案所涉《浙江省商品房买卖合同》应予解除。
关于置业公司基于合同解除所提出的相关诉请问题。原审法院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，置业公司根据合同附件八第六条第1款的约定主张按总房款每日万分之四及合同总金额的15%计付违约金，显属过高，计算基数也不合理，且支付了部分首付款所适用的违约金远超首付款未支付情形下所适用的按累计应付款的1%计付的违约金，也显失公平。因此，违约金依法应予调整。因置业公司未举证证明胡国挺违约给其造成的具体损失，故根据合同约定，按累计应付款的1%计算违约金为3261元。针对置业公司要求从胡国挺已付的房款中抵扣上述违约金的诉请，因合同解除之后，置业公司确应返还胡国挺已付的房款，因此置业公司的该项诉请，有利于双方债权债务的清理，减少讼累，故予以支持。另外，根据合同约定，置业公司解除合同的，胡国挺应协助置业公司共同完成办理撤销合同备案登记。故置业公司要求胡国挺配合其办理撤销备案登记手续，符合双方约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除浙江爱茵霍芬置业有限公司与胡国挺于2016年3月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号：2016预1338239）。二、胡国挺于判决生效之日起二十日内配合浙江爱茵霍芬置业有限公司办理杭州市西湖区商品房的登记备案撤销手续。三、胡国挺应支付浙江爱茵霍芬置业有限公司违约金3261元，浙江爱茵霍芬置业有限公司可在胡国挺已付房款259232元中扣除该违约金。四、驳回浙江爱茵霍芬置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1981元，由胡国挺负担。
宣判后，胡国挺不服，向本院提出上诉称：一、未能办理商品房按揭贷款手续系置业公司的原因导致，而非胡国挺违约。一审法院在没有查明银行按揭贷款手续未能办理的原因、以及分清责任等的情况下，笼统地以胡国挺未支付剩余房款为由，认定胡国挺违约，明显认定事实不清、证据不足。《浙江省商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定：“……剩余款项由买受人通过银行贷款方式支付。买受人应于本合同签署当日内向银行提交符合按揭贷款要求的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件，办妥按揭贷款有关手续，缴纳办理贷款所需全部费用。买受人申请按揭贷款额度与银行批准额度产生差额或未获批准，买受人应于收到出卖人或银行相应通知后10日内自筹资金补足差额或按一次性付款方式履行支付义务。”上述条款对剩余款项支付方式进行了明确约定，即通过银行贷款方式支付。而判断胡国挺是否存在剩余款项支付的违约，应当先行要对银行按揭贷款手续未能办理的原因进行查明；若不是胡国挺的原因导致的，则不能认定胡国挺违约。而本案中，未能办理银行按揭贷款手续完全系置业公司的原因和责任，胡国挺不存在违约行为，具体理由如下：本案中置业公司销售的房屋，根本就没有依法达到可以办理银行按揭贷款手续的条件；在其自身都不具备的情况下，胡国挺客观上也无法办理任何银行按揭贷款手续。《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。”该规定明确了商业银行按揭贷款的办理条件是房屋应已竣工验收。不但如此，在经营过程中，开发商与按揭合作银行之间也会签订相关合作贷款的合同，该合同也会对开发商与贷款银行之间就按揭贷款的条件等相关内容进行明确的约定，包括贷款银行发放贷款给开发商的时间节点以及办理银行按揭贷款所需的前置条件等。否则，在条件不具备的情况下，贷款银行不会接受买受人办理任何按揭贷款手续等。基于上述规定，案涉商品房作为商业办公用房若执行贷款按揭，则置业公司必须具备涉案房屋必须已经符合了主体结构结顶的条件；若不具备该前提条件，置业公司也不能合法有效指定相关贷款银行接受买受人办理按揭的。从本案的实际情况来看：双方签订涉案房屋买卖合同的时间是2017年3月4日，而此时涉案房屋还未做到+0，依法是不可能符合办理按揭条件的。再退一步讲，即使置业公司与相关银行就此采取了灵活“变通”的措施，但据胡国挺所了解情况来看，在置业公司与胡国挺签订合同时，置业公司也根本达不到银行贷款的条件。也就是说，此时该贷款银行也不会接受包括胡国挺在内的任何买受人的授权按揭。但鉴于目前胡国挺无法取到贷款银行与置业公司所签订的相关合作贷款协议，故无法明确的说明其符合办理按揭贷款的具体节点。对此，要求置业公司予以提交，以便法庭能客观查明本案事实，分清本案责任。综上，双方在合同中虽然约定了签订合同之日就要办理银行按揭贷款手续及签署贷款合同等等事项，但鉴于双方在签署合同时，置业公司出售的房屋既没有达到主体结构结顶，不符合《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定的按揭贷款的法定条件；也没有满足置业公司与按揭合作银行之间约定的按揭贷款办理条件。胡国挺根本就不能办理，同时银行也根本不会受理的。故，不是胡国挺不去办理按揭贷款手续，而是客观上因置业公司的房屋尚未达到银行贷款条件而无法办理；在置业公司都不具备合法条件的情况下，让胡国挺在“合同签署当日内向银行提交符合按揭贷款要求的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件”就是不可能实现的；而这种客观上无法办理的事实，也印证了胡国挺所称的当时置业公司提出暂时无需办理银行按揭贷款手续的事实，更证明了胡国挺不存在违约行为。再退一万步讲，假使其都符合了按揭贷款条件，但置业公司作为开发商，也有合同义务向胡国挺告知包括向什么银行、提供什么样的按揭贷款手续等文件资料等事项；否则胡国挺自己也无法全面正确的办理。置业公司作为开发商，其既是按揭合作银行的指定方，也是整个交易的主导方。其首先应当在具备办理按揭贷款手续的情况下通知胡国挺，再向胡国挺告知银行按揭贷款手续办理事项，包括向哪家银行递交材料、递交什么材料等等，这是置业公司作为开发商应尽的义务。否则，胡国挺是根本无法自行去办理。事实上，胡国挺在签署完毕购房合同时以及之后，其均未告知，胡国挺也从未收到置业公司关于办理银行按揭贷款手续的任何通知，更没有任何关于哪个银行、那些材料文件的具体告知。且一审中，置业公司也没有向法庭提供任何证据证明其向胡国挺通知或告知过按揭贷款的任何事项。故，置业公司未能履行办理按揭贷款手续的相关事项的通知及告知义务，置业公司应当对此承担责任。综上，未能办理银行按揭贷款手续的责任在置业公司，胡国挺根本不存在任何违约。一审法院在没有查明银行按揭贷款手续未能办理的原因以及分清责任的情况下，将按揭贷款手续与普通的付款义务混为一谈，笼统地认为只要没付款就是胡国挺违约，显然认定事实不清、证据不足，更是不公平的。二、一审法院将分别独立的18个法律关系混为一个法律关系审理，将9个法律关系中的违约也扩大到了其他独立的9个法律关系中，显然事实不清、适用法律错误。本案虽然连同其他17个案子合并审理，但本案上诉的9套房子，每套都有一份买卖合同、一笔首付款、一张购房发票、乃至一个诉讼案号，其属于分别独立的法律关系，且本案的房子是已经支付了首付款的。而考察行为是否违约，也应当对应每份合同约定的内容来认定。合并审理只是法院基于效率来考虑的一种审理方式，不能因此就将合并审理的案件混为一个案件，一个法律关系。而一审法院却人为地将18份分别独立的合同合成一个合同整体，认为其他9份合同支付首付款未付存在违约，剩余9份合同也同样视为违约，该观点显然是错误的。按照一审法院的上述观点，假设置业公司采用先起诉9套房子，时隔一段时间后再起诉另外9套房子的方式，则很有可能得出的裁判结果完全不一致，因为后面起诉的9套房子在首付款支付方面根本不存在任何违约，也不会受前面9套房子在合并审理时的影响。故，一审法院将18个法律关系合并为一个法律关系，进而对一个或者几个合同的违约行为扩大到认定为整个18份合同的全部违约行为，明显认定事实不清，适用法律错误。三、退一步讲，即便胡国挺存在逾期办理按揭贷款手续的，则因此所产生的解除权期间已经过去，解除权也依法已经消灭。首先，解除权应当依法已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《浙江省商品房买卖合同》附件八第六条约定：“买受人未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的，每逾期一日，应承担总房款万分之四的违约金，逾期超过三十日且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权解除合同，……”据此，即便胡国挺存在逾期办妥按揭贷款手续，则自2016年3月4日起三十日后，也即2016年4月4日起，即发生解除权，行使该解除权期限截止日应当为2017年4月4日。而置业公司直到2017年4月16日才向法院提起诉讼要求解除合同，显然已经超过一年期限，解除权已经消灭。其次，一审法院认为置业公司在4月份磋商时表示不再继续履行，属于认定事实不清。一审法院对胡国挺对双方磋商的事实陈述属于断章取义。胡国挺在陈述磋商时，虽然提及置业公司的另一位高层表示不会协商、不接收首付款，但同样也提及了在场的法定代表人肖瑞华让一位艾经理将银行的联系方式交给了胡国挺。从行为效力上来讲，法定代表人的行为应当更具有代表置业公司的法律效力，而其将联系方式交给胡国挺的行为显然不能解读为不再履行，反而是继续履行。而当时在场的高层的表态，也更不能认定为置业公司不再履行的意思表示或解除合同的意思表示。最后，再退一步讲，即便能够理解为置业公司不再履行的意思表示，该磋商也是发生在4月中下旬，而此时解除权也已经消灭，即便行使也没有任何效力。一审法院对该磋商时间也并没有予以查明，就认定其意思表示就是行使解除权，显然认定事实不清。综上，退一步讲，即便存在逾期办理按揭贷款手续的，因此发生的解除权也已经消灭，置业公司诉称并适用《浙江省商品房买卖合同》附件八第六条约定，来主张行使解除权，显然缺乏任何事实与法律依据，而一审法院对该解除权予以确认属于认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审法院在对未能办理按揭贷款手续的原因、责任上；合并审理中对法律关系梳理上；以及解除权期限等问题上均存在认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一、二、三项，依法改判驳回置业公司的诉讼请求并由置业公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人置业公司辩称：胡国挺于2016年3月4日同时向置业公司购买18套商品房，截至一审起诉前，胡国挺未付清首付款，也没有办理按揭贷款手续，已构成根本违约，一审法院判决解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，认定事实清楚，适用法律正确，具体理由如下：一、胡国挺作为买受人，办理按揭贷款手续是其自身义务，胡国挺因其自身原因无法办理按揭贷款手续，应由胡国挺承担相关责任。1、胡国挺作为买受人，其主合同义务是及时足额支付房价款，办理银行按揭贷款只是胡国挺支付房价款的方式之一，因此办理按揭贷款手续并要求银行及时发放贷款是胡国挺的义务，置业公司对办理按揭贷款手续无任何法定或约定义务。在签订《浙江省商品房买卖合同》后，胡国挺拒绝办理按揭贷款手续，已构成根本违约。2、在签订《浙江省商品房买卖合同》后，案涉商品房所属工程已具备贷款发放条件，胡国挺主张案涉商品房不具备办理按揭贷款手续的条件，不符合客观事实。上诉状中所述的于2007年颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，由于该政策颁布时间已久，第四条规定在实务操作中已不执行。根据杭州地区各银行的具体要求，商业用房在达到主体结构结顶后即可发放贷款。并且该政策规定的条件为按揭贷款放款条件，按揭贷款手续可以先行办理。事实上，案涉商品房所属楼幢于2016年年底结顶，具备按揭贷款放款条件。案涉商品房所属楼幢的其他商品房在2016年7月份有大量按揭贷款发放。因此，胡国挺在上诉状中所陈述的签订合同时“涉案房屋还未做到±0”不符合客观事实，主张案涉商品房不具备办理按揭贷款条件没有事实依据。3、在商品房销售过程中，开发商为促进销售和回款，一般会选择几家合作银行供买受人选择办理按揭贷款，但开发商提供按揭贷款银行是出于商业问题考虑，并不是开发商法定义务或合同义务，就目前而言，杭州地区大部分在售楼盘均不提供开发商合作按揭银行。在实务操作过程中，也存在大量买受人自行寻找贷款银行办理按揭贷款的情形，胡国挺作为多年从事房地产开发的人员，相对于普通购房者对此应有更为清晰的认识。就本案而言，置业公司提供杭州联合银行、杭州华夏银行两家银行供买受人选择，但胡国挺认为该两家银行利率过高，可利用其自身资源寻找到利率更低的银行。胡国挺在上诉状中以置业公司未告知贷款银行为由主张不应承担未办理按揭贷款手续责任，不符合客观事实，也没有法律或合同依据。4、胡国挺不能办理按揭贷款手续主要原因是胡国挺逾期归还银行贷款本息，个人征信不符合贷款条件在签订《浙江省商品房买卖合同》后，胡国挺以各种理由拖延办理按揭贷款手续，2017年年初，置业公司通过银行查询发现，胡国挺个人已存在大量贷款，其中约5000万左右贷款已经发生，胡国挺个人征信已严重不符合贷款条件，已无法办理按揭贷款。在一审过程中，置业公司请求一审法院调取胡国挺个人征信报告，但一审法院认为，胡国挺负有提供个人征信报告符合要求的举证义务，遂未予以调取。二、胡国挺在不具备办理按揭贷款条件后，胡国挺应以其他方式付清剩余房款，胡国挺即不办理按揭贷款手续，也不以其他方式付清房款，本案所涉商品房的首付款也未付清，构成根本违约，置业公司有权解除合同。三、一审法院综合考虑18套商品房的履行情况，符合双方之间的实际交易情况及合同履行情况本案中，胡国挺一次性向置业公司购买18套商品房用于办公，但由于房产管理部门要求每套商品房必须签订一份商品房买卖合同，双方遂签订了18份商品房买卖合同。但双方在计算首付款和支付首付款时，均是合并计算，而没有单独计算，胡国挺支付房款时也是一次性支付了300万元，置业公司出于财务处理需要，选择其中9套商品房开具了首付款发票。一审法院并没有将法律关系合成一个整体，而是从合同履行角度综合进行考量，符合双方之间的交易实质。四、置业公司解除权未因超过除斥期间而消灭。置业公司在起诉状中主要以胡国挺逾期办理按揭为由要求解除合同，在一审庭审过程中，置业公司已向法院陈述逾期办理按揭手续只是理由之一，其他理由还包括《浙江省商品房买卖合同》第八条约定、附件八第六条第2款约定，以及《合同法》关于根本违约的相关规定。并且在2017年3月、4月双方磋商过程中，置业公司已明确表示因胡国挺长期违约不再继续履行合同。因此解除权并未并超过除斥期间而消灭。综上所述，胡国挺在上诉中的陈述是无事实依据，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人胡国挺在二审期间向本院提交了1、立体结构分布工程质量验收记录，欲证明置业公司销售的房屋，其主体结构于2016年5月20日才竣工验收；2、单位工程质量竣工验收记录，欲证明置业公司销售的房屋，综合竣工验收时间为2017年4月25日；3、房屋产权信息查询记录，欲证明同属胡国挺一幢楼的701室房屋，为3号楼最早办理预告登记的，时间为2016年7月15日。被上诉人置业公司向本院提交了杭州联合银行借款借据，欲证明购买人陈小力的放款凭证（3号楼701室）。经质证，被上诉人置业公司对上诉人胡国挺提交的证据1，认为真实性没有异议，关联性有异议，主体结构验收时间和主体封顶时间是两个不同的时间，验收时间要晚于封顶时间，2015年12月进行了封顶浇铸，并于当月封顶；主体结构验收的时间晚于该时间是工程建设中的正常现象；该证据是整体一期的验收，而整体还有其他楼宇，所以时间略晚于3号楼封顶的时间。证据2，真实性无异议，关联性有异议。该证据是关于工程质量竣工验收的规定，而银行放款的条件中只需要主体实物封顶。证据3，真实性无异议，关联性有异议。3号楼701室购买人按揭贷款于2017年7月21日放款，证明在此之前，早已可以办理按揭贷款手续，按照银行贷款审核的时间90天计算，胡国挺在签订商品房买卖合同后可及时办理相关手续。上诉人胡国挺对被上诉人置业公司提交的证据认为真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，首先，该证据不能证明置业公司所称的案涉房屋早就在胡国挺签订购买合同的当时就可以办理按揭手续，只能证明7月21日银行放款。该借据可以反映出按揭的这批借款的时间2016年7月20日，7月21日放款，因此，7月20日的时间是置业公司案涉房屋可以办理按揭手续的最早时间点。仅凭该借据，是不能反映案涉房屋到底是什么时候可以办理按揭手续的事实。如果置业公司要证明701室在合同签订当时就可以办理按揭手续，其应提供办理按揭手续的借款合同以及提交的申请等。双方签订合同是2016年3月4日，按照合同约定，在当日就办理按揭手续，这是不可能的，从证据可以看出，陈小力是最早办理按揭，在2016年7月20日银行接受其申请办理，而胡国挺不可能办出。置业公司说90天的审核，置业公司并未提供依据，银行是否可以办理按揭，是以申请的时间为准，因此，这恰恰证明办理按揭的时间要晚于签订合同的当天。本院认为对于上诉人胡国挺提交的证据1、2可证明主体结构的竣工验收时间和综合竣工验收时间，但与本案无直接关联。证据3，该证据系案外人3号楼701室房屋的产权信息，并不是胡国挺所购房屋，与本案无直接关联。对于被上诉人置业公司提交的证据亦只能证明陈小力的放款情况，与本案无直接关联。故本院对上诉人胡国挺和被上诉人置业公司所提交的证据均不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，置业公司与胡国挺之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。根据合同第七条第3款的约定，胡国挺应在合同签订之日，支付295344元作为首付款，剩余房款由胡国挺通过银行贷款方式支付；并于本合同签署当日内向银行提交符合按揭贷款要求的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件，办妥按揭贷款有关手续，交纳办理贷款所需全部费用。同时合同附件八第六条第1款还约定，胡国挺未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的……逾期超过三十日且胡国挺也未以其他方式付清全部房款的，则置业公司有权解除合同。现胡国挺仅除支付了部分首付款外，剩余房款至今既未办妥按揭贷款手续，亦未以其他方式付清全部房款，显属违约。故置业公司行使解除权不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的情形。据此，原审法院判决解除置业公司与胡国挺于2016年3月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》并由胡国挺配合置业公司办理杭州市西湖区商品房的登记备案撤销手续并无不当。对置业公司主张的违约金，原审法院根据本案的实际情况，按累计应付款的1%计算违约金为3261元并从胡国挺已付房款259232元中扣除亦并无不妥。胡国挺的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3962元，由胡国挺负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 陈 艳
审判员 金瑞芳
二〇一七年十一月二十二日
书记员 项 琳