广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初105号
原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地：深圳市。
法定代表人：臧世胜，董事长。
委托代理人：余志斌，男，汉族，××年××月××日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区。
被告：余少鸿，男，汉族，现住址：惠州市惠城区，公民身份号码：×××0016。
原告深圳市开元国际物业管理有限公司（下称开元国际物业）与被告余少鸿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钟志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开元国际物业委托代理人余志斌到庭参加诉讼，被告余少鸿经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告开元国际物业起诉称，被告余少鸿是惠州市河南岸山水华府T6栋1202房的业主，于2009年3月13日在惠州山水华府置业有限公司购买约145.35平方米房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。2009年11月13日被告余少鸿与原告深圳市开元国际物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并办理了入伙会签手续，领取了房屋钥匙、信箱钥匙和入伙资料。被告余少鸿未按前期物业服务协议履行义务，从2010年1月至2015年10月期间共70月，未向原告深圳市开元国际物业管理有限公司缴纳物业管理费14244.30元，电费公摊1059.80元，水费公摊81.71元，线损358.40元，水费加压费135.3元，滞纳金7282.80元，共计23162.31元。原告深圳市开元国际物业管理有限公司先后以电话通知、书面通知的形式多次向被告余少鸿催缴物业管理费，但被告余少鸿一直拒缴物业管理费至今。为了维护原告深圳市开元国际物业管理有限公司的合法权益不再受损害，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”等有关规定，请求人民法院依法判令被告立即向原告缴纳其房产拖欠的物业管理费、公摊水电费、线损、水费加压费、滞纳金，共计23162.31元并承担与本案有关的全部诉讼费用。
被告余少鸿未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院查明的案件事实
经审理查明，2009年3月13日，被告与惠州山水华府置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买由惠州山水华府置业有限公司开发的惠州市河南岸山水华府T6栋1202房，合同建筑面积145.35平方米。惠州山水华府小区未成立业主委员会。2007年5月18日，原告与案外人惠州山水华府置业有限公司签订《山水华府前期物业服务合同》，约定由原告对山水华府提供物业管理服务，包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。同时，约定了物业管理收费标准采取酬金制，具体标准为：……三期：高层住宅：1.4元／月·平方米……。物业服务费需按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳当月物业管理服务费的义务。未能按时足额交纳物业费用的，按欠缴金额每日万分之五的标准支付滞纳金。2009年11月13日，被告办理了入伙手续，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》和承诺书，约定：由原告为山水华府小区提供物业管理服务，别墅住宅服务费用为1.4元／月·平方米，物业服务费用计费日期通知入伙之日起计算。服务协议第五条约定的管理费的收费标准与《山水华府前期物业服务合同》一致。被告涉案房产的物业管理费为203.49元／月（145.35平方米×1.4元／月·平方米）。2010年1月起，被告以原告未扣减其介绍新客户赠送的5000元物管费为由拒缴物业管理费及相关费用。原告两向被告发出了缴费通知单，要求被告交纳2010年1月-2015年10月物业管理费每月203.49元及相应的公共照明分摊费用和分摊水费以及线路损耗费，并按欠缴金额万分之五计算滞纳金。根据物业收费项目及物业服务协议约定，被告自2010年1月至2015年10月（70个月），被告应交纳涉案房屋的物业管理费为14244.3元（203.49元／月×70月），电费公摊1059.8元，线路损耗费为358.4元，公摊水费81.71元，水费加压费135.3元，合计15879.51元。由于被告未按约定时间缴纳上述物业管理费，被告应支付按欠缴费用金额的万分之五自2010年1月起至2015年10月止的滞纳金7282.8元。
庭审中，原告称被告拒绝缴纳物业管理费的主要原因是被告曾经介绍新业主购买山水华府小区物业，开发商惠州山水华府置业有限公司按照公司的销售政策可优惠管理费5000元。由于惠州山水华府置业有限公司将该5000元管理费赠送给了新业主。原告据此执行对新业主的优惠政策。
以上事实有当事人主体身份资料、管理证明、收费通知单、商品房买卖合同、前期物业合同、前期物业管理服务协议、承诺书、照片以及庭审笔录在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告双方签订了《物业管理服务协议》及承诺书，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定全面履行各自义务。业主按约定支付物业管理费是物业服务管理的保障，且涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与原告协商解决。根据庭审中原告陈述的被告拒缴管理费的理由，原告已根据开发商的指示，将原告介绍新客户购房赠送的物业管理费5000元赠送给了新业主，其已履行了相应的义务，即使双方对该5000元赠送管理费存在争议，亦是因被告与开发商房屋买卖合同而引起，并非因物业服务而产生，被告可另行主张相关权利。且原告已为包括被告在内的山水华府小区业主从事物业管理服务工作，被告应当依约向其支付相应的物业管理费。原告要求被告支付物业管理费、公共分摊水电费共计15879.51元及滞纳金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。根据合同约定，滞纳金按每日万分之五计算，即自2010年1月至2015年10月的滞纳金为7282.8元，自2015年11月1日起至费用清偿之日止另行计算。应当指出的是，物业管理是物业服务企业与业主之间服务与被服务的关系，物业服务的质量与每位业主的内在价值感受是紧密相连，服务的质量不一定能够满足每一位业主的特定的具体需求，对服务质量的评价不能以单个业主的主观满意度为标准。当然，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见和建议应积极采纳和改进，以促进小区物业管理水平的提高以及营造和谐人文社区的建设。被告余少鸿经本院传票无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
被告余少鸿应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付2010年1月至2015年10月的物业管理费14244.3元、公摊电费1059.8元、公摊水费81.71元、线路损耗费358.4元，水费加压费135.3元，合计15879.51元及滞纳金（2010年1月起至2015年10月止的滞纳金7282.8元，自2015年11月1日起的滞纳金按每日万分之五的标准以15879.51元为基数计至清偿之日止）。
案件受理费190元（已减半收取，原告已预交），由被告余少鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
代理审判员 钟志明
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 叶瑜婧