浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台玉民初字第1605号
原告（反诉被告）：浙江中印包装有限公司,住所地玉环县玉城街道三合潭工业区。
法定代表人：王长波，执行董事。
委托诉讼代理人：徐云平、胡根寿，浙江耀杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨刚，男,1966年4月15日出生,汉族,住玉环县。
委托诉讼代理人：汤宇宾、钟珊珊，浙江金轩律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司与被告（反诉原告）杨刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后依法适用简易程序，分别于2016年的2月25日、4月11日、9月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院转为普通程序，组成合议庭于2016年11月11日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司的委托诉讼代理人徐云平、胡根寿，被告（反诉原告）杨刚的委托诉讼代理人汤宇宾在四次开庭时均到庭参加诉讼。期间，经被告申请，本院于2015年10月19日决定对被告的装饰装修的价值进行评估，后于2016年2月19日收到评估报告。原、被告分别于2015年9月9日至2015年10月18日、2016年4月12日至2016年9月16日期间申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2012年5月24日签订的房屋租赁合同；2、依法判决被告支付自2014年1月1日至2016年1月31日止的房屋租赁费计人民币365812.50元；3、依法判令被告支付逾期付款滞纳金131692.5元；4、依法判决被告支付拖欠的电费29926.80元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年5月24日签订了一份房屋租赁合同，合同约定：场地展位位于原告公司二楼，编号为A21号，建筑面积为502平方米，另加公摊8%面积为40平方米，共计面积为542平方米，出租给被告仅用于创意空间壁纸、窗帘等软包经营之用；租赁期限5年，即自2012年5月24日起至2017年5月23日止；场地租赁价格为人民币月每平方27元，第1-3年从2012年5月24日起至2015年5月23日每年合计租金为人民币175590元，第4年从2015年5月24日起每足12个月为一年度。租金价格从第4年起每年按递增10%计收，即为人民币193149元。第5年租金即为人民币212464元。支付方式：租金每年计收一次，第一年于签约之日全额缴清，此后各年于每年度起始日前60天全额缴清。租金逾期不支付的，原告有权决定解除协议；本合同终止或解除后，原告不对被告的装修作任何补偿；被告如不按时交纳租金和其他各项费用的，原告将按乙方实欠金额的3%/天收取滞纳金；拖欠租金超过1个月的，本合同自动解除；原告一次性赠送被告60天装修期，即从2012年7月24日起计算房租；水/电费另计等内容。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，但被告仅支付了合同签订后第一年的房屋租赁费，2014年1月之后的房屋租赁费及所有电费经原告多次催讨至今未付。被告未按约履行支付房屋租赁费与电费的义务，明显违约，经庭审变更，原告基于合同有效向法院提起上述诉讼请求，请依法调判。
被告（反诉原告）杨刚辩称，双方签订合同属实，但原告没有按照合同约定履行自己的先行义务，提供的场地不符合约定的开业条件。经法院释明，合同无效。被告认为无效合同自始无效，无需解除；合同无效，原告无权要求被告支付房屋租赁费及滞纳金；关于电费，请法院根据举证及事实认定。综上，请法院依法裁判。
被告杨刚向本院提出反诉请求：1、判令原告返还租金175590元；2、判令原告赔偿被告装修装饰等各项损失合计人民币1377808元；3、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：原告欲在其公司营业场所内开设玉环县尚美生活建材超市，并于2011年始对外进行招商。之后，众多商户入驻。被告于2012年5月24日与原告签订房屋租赁合同，租赁原告场地用于“创意空间”壁纸、窗帘等软包经营之用。双方约定，如原告在2012年12月30日后建材超市还无法正常开业，原告愿无条件退还租金，及赔偿被告装修费（实际装修可由双方商定或由中介评估）。合同签订后，被告按约交纳了首期租金，并投入大量资金进行装修，同时将办理营业执照等所有开业资料交由原告统一办理工商登记。因原告未能及时办理营业执照，且包括被告在内的众商户在装修过程中多次遭城管部门拆除装修，被告才得知原告不具备开设建材超市的市场开办资格，给被告造成了巨额经济损失。期间，被告多次要求原告办理退租赔偿未果。经法院核实，案涉合同为无效合同，但原告在与被告签订合同时隐瞒该节事实，宣称其出租的房屋为合法建筑，存在过错，故原告应当赔偿被告的损失。经变更，被告基于合同无效提出如上反诉请求，请依法判决。
针对被告的反诉，原告辩称，1、原告从未承诺在经营场所内开设建材超市，原、被告仅是单纯的房屋租赁关系；2、被告并未要求原告为其办理工商登记，被告已取得了工商登记，无需再次办理；3、被告关于众商户在装修过程中多次遭城管部门强拆的主张与事实不符；4、被告的部分房屋产权已办理，部分尚在办理当中。2015年，玉环县人民政府召开了专门会议对原告的土地权属等问题进行了明确，故案涉合同并非无效合同；5、原告从未向被告隐瞒房屋的产权情况，被告在签订合同时已知晓其承租的房屋产权证未办理；6、原告已提供了符合条件的经营场所供被告经营使用，被告要求原告退还租金并无依据。即便合同无效，依照法律规定，被告也应当承担房屋占有使用费，故原告无需向被告返还租金；7、被告主张的损失金额没有依据。即便通过评估确定了被告的装修损失，也应当考虑折旧问题。综上，请法院依法判决。
经审理，本院查明：2012年5月24日，原、被告订立了一份《浙江中印包装有限公司房屋租赁合同》。该合同约定：原告出租给被告的场地展位位于原告公司二楼，编号为A21号，建筑面积为502平方米，另加公摊8%面积为40平方米，共计面积为542平方米，出租给被告仅用于创意空间壁纸、窗帘等软包经营之用；租赁期限5年，即自2012年5月24日起至2017年5月23日止；租赁场地价格为人民币每平方米27元/月，第1-3年从2012年5月24日起至2015年5月23日每年合计租金为人民币175590元，第4年从2015年5月24日起每足12个月为一年度。租金价格从第4年起每年按递增10%计收，即为人民币193149元。第5年租金即为人民币212464元。支付方式：租金每年计收一次，第一年于签约之日全额缴清，此后各年于每年度起始日前60天全额缴清。（租金逾期不支付的，原告有权决定解除协议）；市场物业管理费（含公共卫生、保安等管理费用）为每平方米0.8元/月，按月收取。水、电灯应交费用被告自负，原告据实按月收取；市场推广费、广告费（指对外发布的统一广告，不含本市场内）等按季度收取。原告据实际产生费用按户分摊后对被告收取80%，原告承担20%。原告需根据国家法律法规，对市场进行统一的经营管理、市场推广，制定有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等方面的各项规章制度并负责监督实施；被告应该自觉遵守原告制订的有关市场营业时间、治安、消防、安全等管理的各项规章制度，服从和配合原告的监督管理；原告一次性赠送被告60天装修期，即从2012年7月24日起计算房租；如原告在2012年12月30日后建材超市还无法正常开业，原告愿无条件退还租金，及赔偿被告装修费（实际装修费用可由双方商定估价或由中介评估）。在12月30日之前被告不得以任何理由向原告要求赔偿等内容。合同订立后，被告向原告支付了一年的房屋租金计175590元，并对承租的展位进行了装饰装修。
案件审理期间，经被告申请，本院委托台州中信华资产评估有限公司对被告位于原告公司内编号为A21号第二楼层展位内的装修装饰进行价值评估。该公司于2016年1月15日出具中信华评报[2016]004号评估报告，评估结论为A21号第二楼层展位内的装修装饰评估值为人民币522774元，其中装修装饰评估值484332元、设计费评估值38442元。被告为此预付评估费20000元。被告对评估报告中的装修装饰评估值有无包含装修的人工工资、评估取价依据中国建筑装饰协会建筑装饰收费标准（2014年版）的参考是否合理提出异议。台州中信华资产评估有限公司于2016年9月5日就上述两问题复函，答复内容为：一、装修的人工工资已计入评估值。详见评估报告后的附表≤专业工程计算表≥第一页第二行和第三行的其中定额人工费和其中人工价差。二、评估取价依据中国建筑装饰协会建筑装饰收费标准（2014年版）的参考是合理的。本取价是针对建筑装修设计费的收取标准，本次评估的基准日是2012年10月24日，而建设部关于发布计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》的通知距本次评估基准日2012年10月24日已达10年之久，而该事点无相应最新标准可参照，且本次评估实施时间为2015年，为此我所参考比较接近的中国建筑装饰协会建筑装饰收费标准（2014年版），并结合评估基准日当地当时装修装饰市场现实情况，确定一般收取设计费标准。详见评估报告中第九大点中评估程序实施过程和情况所述。
另查明：1、原告出租给被告的厂房在建造时未取得建设工程规划许可证,也未办理房屋所有权证；2、原告在本案第一次庭审前已将被告在A21号展位内的所有可移动物品搬离。
以上事实，由原告与被告的身份证明、房屋租赁合同、中信华评报[2016]004号评估报告书及复函、公证材料、询问笔录、房屋所有权证明、土地使用权证明及原、被告的庭审陈述予以证实。
本院认为，原告出租的厂房未取得建设工程规划许可证，故其与被告订立的租赁合同为无效合同。原告称厂房的权属无争议，进而主张租赁合同有效的观点不符合法律规定，本院不予采纳。针对原告的诉讼请求，本院认定如下：1、关于解除租赁合同。案涉合同为无效合同，自始没有法律约束力，故原告主张要求解除租赁合同于法无据，本院不予支持。2、关于房屋租赁费及滞纳金。本院在诉讼过程中释明案涉合同为无效合同，并告知原告可变更诉讼请求。但原告坚持认定合同有效，并基于合同的约定向被告主张房屋租赁费及滞纳金，故原告的该两项诉求不符合事实及法律规定，本院不予支持。3、关于电费。原告诉请要求被告支付电费29926.80元，并提交了缴纳电费通知单及照片。但该两份证据均由原告自行制作，被告未予认可。原告举证不足，应承担不利后果，故本院对原告要求被告支付电费的诉求不予支持。关于被告的反诉请求，本院认定如下：1、关于返还租金。被告已参照合同约定支付了一年租金，案涉合同虽被认定为无效合同，但被告实际已占有使用房屋，其应当支付占有使用费。双方对被告实际占有使用房屋的时间存在异议，原告称被告使用到2016年1月，被告则称2014年1月后就未使用，但双方均未提供证据证明。双方订立合同的时间为2012年5月24日，但原告在庭审中明确租金的起算时间为2013年1月。即便被告的陈述属实，其占有使用房屋已达一年之久，则其按参照合同约定的标准向原告支付占有使用费不违反法律规定，故本院对被告要求返还租金的反诉请求不予支持。2、关于损失。合同无效的，过错方应当赔偿无过错方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案来看，原告明知案涉房屋未经规划许可，却将之出租给被告，过错明显；被告未尽到谨慎注意义务，也存有过错。故本院认定原告对合同的无效承担85%的过错责任，被告承担15%的过错责任。至于被告具体的损失金额，台州中信华资产评估有限公司出具的中信华评报[2016]004号评估报告书已确认被告的装修评估值为人民币522774元，该司法鉴定程序合法、结论具有客观性，依法应当予以采信。同时，被告承租房屋后有开业经营，应当考虑折旧因素，故本院酌情确认被告的装修损失为上述评估价值的80%，计418219元。被告主张除评估报告书确定的损失外，还有窗帘样本、壁纸样本、电器、软包出样及样本、家具等损失合计人民币823274元。因该部分未形成附合，可由被告拆回，本院对被告该部分的损失主张不予支持。被告关于要求对成品窗帘样式、窗帘样本等进行补充鉴定的申请本院亦不予准许。故本院认定原告需承担被告因合同无效产生的损失计人民币355486元（418219元×85%）。被告提出对A21号展位内被搬离的物品进行保全，与本案无关，本院不予准许。综上，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持；被告的反诉请求，本院支持合理部分。双方提交的无关联证据，本院不作认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨刚支付各项损失计人民币355486元；
三、驳回被告（反诉原告）杨刚其余反诉请求。
如果原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9074元（原告已预交7719元），由原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司负担；反诉案件受理费9390.5元（被告已预交12339元），由原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司负担2149元，由被告（反诉原告）杨刚负担7241.5元（已交纳）；司法鉴定费20000元（被告已预付至司法鉴定机构），由原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司负担13600元，由被告（反诉原告）杨刚负担6400元。（上述未付款项均于判决生效后七日内交纳至本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 王华鑫
人民陪审员 王贤富
人民陪审员 倪 海
二〇一六年十一月二十一日
代理书记员 应雪云