广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初2416号
原告：阮小花，女，1984年12月17日出生，汉族，住所地四川省资阳市雁江区。
委托代理人：陈英金，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广东珠江投资股份有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：朱伟航，董事长。
委托代理人：郑志铠，男，该公司员工。
委托代理人：王天乐，男，该公司员工。
原告阮小花诉被告广东珠江投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮小花的委托代理人陈英金，被告的委托代理人郑志铠、王天乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由原告向被告购买海珠区盛隆街2号××栋××房。根据合同约定如因被告原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按己付房款1%向乙方支付违约金。被告在2012年12月8日将该房屋交给原告使用，原告在2016年11月17日取得不动产权证。故被告应向原告支付迟延办理房屋产权登记违约金，从2015年5月31日计至取得递件回执2016年11月9日止，共528天，故原告起诉要求1、判令被告立即向原告支付迟延办理房屋产权登记违约金44995元。2、判令被告立即向原告支付退面积差价34442元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、依照涉案购房合同补充协议条款的约定，被告仅需支付逾期满一年部分的逾期办证违约金，对于满一年而不满两年期间的违约金无需支付。原告于2013年12月8日收楼，被告于2016年4月22日通知原告交办产权证资料，原告实际于2016年8月3日交齐办证资料，逾期103天。被告后于2016年11月9日申办房产证并取得递件回执。加之原告的房款逾期支付55天，则申请办领产权证日顺延至2015年7月31日，最终逾期467天。根据合同约定，目前逾期不足两年，因此被告只需支付逾期一年房款1%的违约金。二、2017年4月，房管部门告知我司涉案房屋实测面积存在差异，并交付我司盖有“广州市房地产测绘成果审核专用章”的不动产附图，最终实测建筑面积与购房时的销售套内建筑面积的面积差异为0.0316平方米，被告退还面积差价款的金额应当为人民币736.87元。综上所述，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年12月24日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区盛景家园自编××栋××层××房,房屋地址：海珠区盛隆街2号（自编××栋）××房，建筑面积158.8平方米，其中套内建筑面积133.39平方米，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米23318.59元，总金额3110467元；（第八条）首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.24%，金额940467元。除首期款外，剩余房款2170000元须于2010年12月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。（第十三条）被告应当在2012年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。原告要求单方面解除本合同的应书面通知被告……，原告同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合约定套内建筑面积的……，房屋实测套内建筑面积小于合约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告；（第二十一条）被告应当在商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；（第二十二条）被告违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日的次日至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。附件七《补充协议》约定：买卖双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，订立如下条款，作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充和修改：（第5条）被告交付房屋前，原告应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款、面积补差款、税费、住宅专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项、完整提交合同及其附件、补充协议约定的所有资料等，原告以按揭方式付款的，还需按约定期限将按揭款付至被告账户，否则，被告有权不事先催告原告，而按原告累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，被告顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除原告逾期履行义务的违约责任；（第10条）双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条中的“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按商品房总房价款0.01%的标准”；（第11条）测绘部门出具测绘成果报告书后，双方根据实测面积进行房款预结算，如需补款的，原告应在办妥产权登记前按合同第十八条约定的标准补齐面积差异款及税费，房产证办妥后双方按房产证登记的面积结算最终房价；（第14条）被告应当在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关递交办理该商品房产权登记的资料并取得递件回执……，如因被告原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金；（第16条）双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房价款的5%；（第30条）本协议与合同具有同等效力，若合同正文内容与本协议不一致的，以本协议为准；（第31条）原告确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由被告对相关条款和内容作出必要的解释说明；原告对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议；等。
2016年11月9日，涉案房屋取得广州市不动产登记中心出具的《受理回执》。原告提交了日期为2016年11月17日的16登记01621206号的涉案房屋的产权证，载明涉案房屋套内面积为131.91平方米，建筑面积为158.15平方米。对此被告不予确认，被告主张涉案房屋后经重新测量套内面积为133.3584平方米，对此被告提交了08CH88170307000075号涉案房屋的不动产附图，该附图载明涉案房屋的套内建筑面积为133.3584平方米，对此原告不予确认。
诉讼过程中，被告提交了调查取证申请书要求本院向房管部门核实涉案房屋的实测面积，本院于2017年6月13日向广州市住房和城乡建设委员会发出《协助调查函》，内容为：“我院受理的原告阮小花诉被告广东珠江投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，根据案情及审理的需要，须向贵单位调查如下材料，请予接洽及大力协助并函复本院。一、核实广州市海珠区盛隆街2号××房的套内建筑面积。根据广州市房地产测绘院不动产附图显示涉案房屋的套内建筑面积为133.3584平方米，但根据粤（2016）广州市不动产权第××号房产证记载涉案房屋的套内建筑面积为131.91平方米，涉案房屋的套内建筑面积应以哪个为准。二、若以广州市房地产测绘院不动产附图上涉案房屋的套内建筑面积为准，权利人能否以该附图为依据向房管局申请变更房产证上的套内建筑面积。附：广州市海珠区盛隆街2号××房的广州市房地产测绘院不动产附图及房产证复印件一份”。广州市住房和城乡建设委员会于2017年6月30日出具复函，内容为：“海珠区人民法院：你院(2017)粤0105民初1564、1972、2412、2416号《协助调查函》收悉。经我委所属市房地产测绘院核查，现函复如下：一、海珠区盛隆街2号××、××，海珠区盛隆街4号××、××房套内建筑面积情况。2016年1月，广东珠江投资股份有限公司（以下简称：“珠江投资公司”）委托市房地产测绘院（以下简称：“测绘院”）办理海珠区盛隆街2号、4号的测绘业务，该测绘成果已被权属登记部门确权审核采用。2016年12月，珠江投资公司再次委托测绘院核查上述地址的房屋面积，测绘院以测08CH88170307000075号立案受理，更正了部分单元不封闭阳台的面积计算结果及相关内容，重新出具了测绘成果（见附件），并于2017年3月将该成果交付珠江投资公司。因此，建议海珠区盛隆街2号××、××，海珠区盛隆街4号××、××房套内建筑面积以测08CH88170307000075号测绘成果为准。二、权利人变更房产证套内建筑面积问题。如海珠区盛隆街2号××、××，海珠区盛隆街4号××、××房权利人提出变更房产证套内建筑面积，建议上述房屋的产权人与珠江投资公司联系，并持测08CH88170307000075号测绘成果向权属登记部门申请变更相关单元面积。此复。附件：房屋实测各层各单元面积表（测08CH88170307000075）”。该复函的附件《房屋实测各层各单元面积表（测08CH88170307000075）》载明，涉案房屋的套内面积为133.3584平方米，总面积为159.8849平方米。
本院向原、被告出示上述复函及附件，原告表示复函真实性无异议，对关联性有异议。这份复函只是一个建议性要求，并不是以本复函来计算房屋登记的实际面积，房屋登记的实际面积应该以房管局登记备案为准，而该表并未列入房屋局登记备案，只是一个测绘内容，按照合同约定，被告负有为原告办妥房屋产权证的义务，被告并未完全履行办证义务且按照合同约定，计算房屋面积差是以房屋登记的面积据实结算，并不是按测绘面积在未办理房屋登记情况下进行结算。另外由于被告并未履行完全办证义务，如果该测绘面积所述应作为原告办证面积，那么亦证明被告并未完成为原告办妥房产证的义务，而逾期办证违约金应继续计算至办妥正确房产证为止。测绘部门在重新测绘后并未通知过各业主重新办证，也没有将测绘图和测绘成果书送达给各业主，该测绘图只是在法庭上由被告出示原告才知道有此情况，因此测绘部门、房管部门并未要求原告重新办理房产证，故对被告主张的按新的测绘图计算房屋面积应不予确认，该复函只能作为参考，而不能作为认定房屋面积的标准。原告提出变更诉讼请求，增加诉讼请求：变更第一项诉讼请求为判令被告从交楼之日起550个工作日计至被告为原告正确办妥房产证之日的递件回执之日止，按照已付房款×1%÷365计算违约金。另保留第二项诉讼请求不变。增加第三项诉讼请求为判令被告在原告交回错误房产证后一个月内为原告办妥正确的房产证。另案件受理费由被告承担。被告表示不同意原告新增诉请，被告无需为原告办理新的房产证，因为原告已完全按照合同约定履行办证义务，在取得递件回执，并将房产证交付给原告已经完成相关责任，后续因测绘部门与房产证存在差异非被告责任，且在广州市住房和城乡建设委员会复函中，其也明确表示若房屋权利人即原告需变更房产证套内面积应当由原告持新的测绘成果向权属部门变更相关面积，并未要求由被告代为办理。面积差款在已有新的测绘成果且该住房和城乡建设委对真实性、合法性进行确认情况下应按照新的测绘成果进行结算。
诉讼中原、被告确认涉案房屋于2012年12月8日交付给原告，交楼后550个工作日的终结日为2015年2月20日，原告逾期向被告提交办证资料，逾期103天，原告已支付了购房款3110467元。被告主张原告逾期付款55天，首期款中的318376元应当在2010年12月24日前支付，实际支付日期是2011年2月17日，逾期55天，按揭款不存在逾期。对此被告提交了日期为2011年2月17日的两张POS机刷卡签单，一张为李某杰签名金额为300000元，另一张为原告签名金额为18626元。被告主张上述两笔共计318626元其中有250元是产权综合管理费，扣除该费用后是原告支付的部分首期款。对此原告不予确认，原告确认首期款约定为940467元，其提交的刷卡单的金额共572091元，剩余的首付款何时支付原告未提交证据证实。
本院认为：被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
根据上述合同附件七《补充协议》第14条约定，如因被告原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金,等。本案原告要求被告支付的迟办证违约金应适用上述条款。2016年11月9日，涉案房屋取得广州市不动产登记中心出具的《受理回执》。被告未能在合同约定的期限内取得回执，已构成违约，应当承担违约责任。诉讼过程中原告提出变更诉讼请求要求被告从交楼之日起550个工作日计至被告为原告正确办妥房产证之日的递件回执之日，对此本院认为，原告已取得涉案房屋的产权证，至于产权证载明的面积有误需更改，并非由被告的过错造成，原告也可持相关测绘图自行申请变更面积登记情况，原告要求违约金计至被告为原告正确办妥房产证之日的递件回执之日缺乏依据，本院不予采纳。违约金的起算日期，原、被告确认被告交楼后550个工作日的终结日为2015年2月20日，即被告本应在2015年2月20日前为原告办理产权证，被告逾期办证的起算日期本应为2015年2月21日，但原、被告确认根据附件七《补充协议》第5条的约定：被告交付房屋前，原告应按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款及提交办证资料等，否则，被告有权不事先催告原告，而按原告累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限。现被告主张原告逾期支付首付款，最后一笔首付款于2011年2月17日支付，对此原告虽不予确认，但未提交证据证实其全部首付款的支付时间，故对被告的主张，本院予以采纳，确认原告最后一笔首期款于2011年2月17日支付。由于原、被告约定首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，原、被告于2010年12月24日网上签订合同，故首期款应在2010年12月29日前支付，原告逾期付款50天。被告办证之日终结日因原告逾期付款顺延50天。又原、被告确认原告逾期交付办证资料103天，故被告办证之日终结日因原告逾期提交办证资料再顺延103天，顺延后被告办证之日终结日为2015年7月23日。故违约金的起算日期为2015年7月24日，故被告支付的延期办理房屋产权登记违约金应从2015年7月24日计算至2016年11月9日止（每日按房产总价款×1%÷365天计算）。违约金的计算基数应以扣除面积差款后，原告实际支付的房款计算。原告要求被告支付不在上述期间的迟办证违约金的诉讼请求本院不予支持。原告取得的涉案房屋的产权证载明的套内面积与实测的套内面积不一致，对此原告以出现新证据为由增加诉讼请求要求被告重新办理房产证，对此本院认为原告新增的诉讼请求与原诉讼请求并无关联，对原告新增的该项诉讼请求，本院不予采纳，原告可另循法律途径解决。
关于面积差款的数额，虽然涉案房屋的产权证载明套内面积为131.91平方米，但被告提交的不动产附图及广州市住房和城乡建设委员会出具的复函都表明涉案房屋的实测套内面积应为133.3584平方米，且原告可持相关测绘成果向权属登记部门申请变更相关单元面积。故本院根据以事实为依据的基本原则认定涉案房屋的套内面积为133.3584平方米，与原、被告在合同中约定的套内面积133.39平方米差异为0.0316平方米，被告退还面积差价款的金额为736.87元（23318.59元×0.0316平方米）。原告实际应付房款额也即违约金的计算基数为3109730.13元（3110467元-736.87元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告阮小花支付从2015年7月24日计算至2016年11月9日止的迟延办证违约金（每天按房款3109730.13元×1%÷365天的标准计算）。
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还面积差款736.87元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1786元，由原告负担861元，被告负担925元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 戴 璐
人民陪审员 李绮文
人民陪审员 黄碧霞
二〇一七年八月三日
书 记 员 马智妍
潘志权