广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0902民初3421号
原告：陈大彬，男，1963年3月18日出生，汉族，住玉林市玉州区，
委托代理人：李范，玉林市安盾法律服务所法律工作者。
被告：玉城街道东明经联社良西组集体经济理事会，住所地：玉林市玉州区东明社区良泗村民小组。
法定代表人：陈普盛，理事长。
委托代理人：梁耐光，广西金益律师事务所律师。
原告陈大彬诉被告玉城街道东明经联社良西组集体经济理事会（以下简称东明良西理事会）合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈大彬及委托代理人李范，被告东明良西理事会的法定代表人陈普盛及委托代理人梁耐光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告东明良西理事会双倍返还定金161万元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原为玉城街道东明企管会良四组集体经济理事会，现变更为玉城街道东明经联社良西组集体经济理事会；2006年前后，玉林市政府征收被告村民集体土地，征收土地后玉林市政府批复位于玉林市旁的土地给被告，并于2011年5月5日办理玉国用（2011）第1000409号《国有土地使用证》，权属人为被告东明良西理事会，面积1519.89平方米。2007年8月1日，原、被告双方签订《回建地转让合同》，合同约定：被告将本队位于玉林市金港大道或金鞍大道旁的土地约两亩转让给其，每亩142万元，先付定金，待办理过户手续后一次性付清款项，被告无条件协助原告办理该宗土地的登记手续；如违约，原告不要回建地的原告无权收回定金，被告反悔不愿把本回建地转让原告的，要叁倍返还定金给原告。合同签订后，原告于同年8月16日支付定金805000元给被告，被告于2011年5月5日取得该宗土地的《国有土地使用证》后，未按双方合同约定办理土地过户变更手续。2016年初被告隐瞒着原告将双方合同约定的座落玉林市玉州区金鞍路西北侧1519.89平方米土地转让给陈坚等人（十一户），并于2016年3月21日委托玉林市城市规划信息中心为陈坚等人进行项目建设用地城市规划综合技术服务，取得《建设用地城市规划综合技术论证报告》。尔后，陈坚等人到玉林市住房和城乡规划建设委员会办理《建设用地城市规划许可证》，现陈坚等人凭《建设用地城市规划许可证》到玉林市国土资源局办理土地分户变更登记。原、被告双方签订的《回建地转让合同》合法有效，被告取得了玉国用（2011）第1000409号《国有土地使用证》具备转让条件，而被告违反合同约定另转让给陈坚等人，被告用实际行为表示不再履行合同，已构成根本违约，要求法院支持原告的请求。
被告辩称，一、《回建地转让合同》属无效合同；本案被告与原告签订的《回建地转让合同》涉及的土地目前还是国有划拨土地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《划拨土地使用权管理暂行办法》《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，划拨土地使用权的转让合同未经有批准权的人民政府批准的，属于无效合同；本案政府安排给其的征地留置用地属于划拨土地，自其与原告签订《回建地转让合同》至今均未获得有批准权的人民政府批准，依法涉案合同属于无效合同。二、原告支付的805000元并非定金；根据地《担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，按照《回建地转让合同》约定每亩142万元的价格计算，定金的数额也就568000元，因此，原告支付的805000元并非定金，充其量也只能当作预付款。三、原告在诉状中称其已将划拨土地转让给陈坚等人，与事实不符；目前其并没有将涉案土地对外进行转让，陈坚等十一户均为其理事会组员，该十一户的建房用地系其在组内进行安排，不涉及土地使用权的转让。四、另外，原告不是其组员，不具备在其组内获得征地留置用地使用权的资格，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、身份证；2、回建地转让合同；3、转账凭证、收条；4、国有土地使用证、建设用地规划许可证及审批单；5、玉住建复[2016]27号文件、玉规总字[2016]16号用地规划设计审批单、东明社区良西组（留置地）用地分户图；6、2006年征地354人份名单；庭审时提交《关于鸡母垌留置地转让问题》。被告提交的证据有：庞秀贞、陈卫萍等11户规划用地红线图。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据予以确认。对当事人有异议的，原告提供的证据3，被告承认收到该805000元，本院予以认可，对证据5是政府相关部门的批复及被告曾向政府规划部门提交转让土地方案，本院予以认可，对证据6与本案没有直接关联，对原告庭审时提交的《关于鸡母垌留置地转让问题》，被告没有提供相反证据否定其真实性，本院予以认可；对被告提交的证据，原告未否定其真实性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2006年因玉林市政府征收了被告东明良西理事会的前身原玉城街道东明企管会良四组集体经济理事会的部分土地，作为补偿，玉林市政府批准国土局安排第三产业回建地给原玉城街道东明企管会良四组集体经济理事会。2007年8月1日，被告东明良西理事会的前身原玉城街道东明企管会良四组集体经济理事会与原告签订了一份《回建地转让合同》，合同约定：被告将本队位于玉林市金港大道或金鞍大道旁的土地约两亩（土地面积以实际测量为准）转让给原告，每亩142万元，先付定金，待办理过户手续后一次性付清款项，待土地局批准文件下达及平整土地，定点放线办理过户手续后，乙方（原告）一次性付清全款给甲方（被告），被告无条件协助原告办理该宗土地的过户登记手续，办证的一切费用由原告负责……；如违约，原告不要回建地的原告无权收回定金，被告反悔不愿把本回建地转让原告的，要叁倍返还定金给原告。合同签订后，原告于当月支付了805000元给被告，被告的财务人员于2007年8月16日出具《收条》一份，内容为：今收到陈大彬交来购买鸡母垌留置地定金即捌拾万零伍仟元正（805000元），经手人陈小勇。证人陈某1、陈某2。2011年4月14日，被告取得了上述土地的《建设用地规划许可证审批单》和《建设用地规划许可证》，用地性质为：居住用地或商业金融业用地R2／C2，建设规模：用地红线面积1519.89平方米，2011年5月5日，被告办理了上述土地的《国有土地使用证》，证号：玉国用（2011）第01000409号，地类（用途）：城镇住宅用地，使用权类型：划拨，使用面积1519.89平方米（约为2.28亩）。被告取得上述土地的使用证后，原告要求被告按双方签订的《回建地转让合同》约定的义务，办理上述土地的转让手续，但被告以原签订的《回建地转让合同》价格过低，社员不同意按原合同约定的价格转让，要求按取得土地使用权证时的市场价格办理，双方协商未果。之后，被告将上述土地分割为11份，欲转让给陈坚、余晓玲（2份）陈朝武、王胜雁、陈俊良（2份）、晏强、邹小忠、何华、邹祖钢，于2016年1月份将用地划分方案向玉林市住房和城乡规划建设委员会（以下简称玉林市住建委）申报，玉林市住建委分别于2016年1月27日和2016年3月4日，就被告提交的用地划分方案作出了批复，原则同意被告上报的方案；之后，被告又重新申报土地转让人员，并向玉林市城市规划信息中心申报划分图，2016年6月20日，玉林市城市规划信息中心出具了1份庞秀贞、陈卫萍等11户规划用地红线图，11份（户）用地面积不变，但用地户变更为：庞秀贞、陈卫萍（2份）、黄秀容、陈献怀、陈俊良（2份）、晏强、姚七姑（2份）、刘俊伶共11户。2017年9月，原告以被告将合同约定的土地转让给他人，无法履行双方签订的《回建地转让合同》，构成违约为由诉至本院。庭审中，双方均认可，不再履行双方签订的《回建地转让合同》。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与被告于2007年签订的《回建地转让合同》合法有效，理由如下：一、原、被告在平等协商一致的基础上签订的《回建地转让合同》，双方意思表示一致，没有损害他人利益和社会公共利益。二、双方签订的合同不违反法律的强制性规定；根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”及《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；……。”本案被告属于其他经济组织，且已领取了国有土地使用证，具备转让条件。三、被告取得的上述土地使用权后，具备了转让该土地的条件；从被告取得上述土地后仅以土地市场价格升高，不同意按原合同定价转让给原告后，被告就将合同涉及的土地，先是向相关部门报批预转让给陈坚等11户，后又按同样的规划报批转让给庞秀贞等11户，说明被告只要向相关部门报批，就可以完成为原告审报转让涉案土地的手续；双方在《回建地转让合同》中也约定，被告取得国有土地使用证后，被告要无条件协助原告到大队、本队及国土资源局办理手续，办证由原告承担。四、涉案土地不存在只能转让给本社成员的限制条件；从被告两次向相关部门报批转让土地的用地规划设计方案可以看出，被告转让的土地并非只向本社成员转让，且也不是为解决本社成员的生活需要分配，两次用地规划均存在经济能力强的转让两份，如第一次有余晓玲两份，陈俊良两份，第二次有陈卫萍两份，陈俊良两份，姚七姑两份。因此，本案双方签订的《回建地转让合同》合法有效，受法律保护，双方应当依合同约定履行各自的义务。
关于本案双方签订的《回建地转让合同》是否还继续履行的问题。本案被告取得国有土地使用证后，双方曾就继续履行合同问题进行了协商，但因价格问题不能达成一致意见；之后，被告将涉案土地转让给他人，并向相关部门审报，被告以自己的行为表明不再履行《回建地转让合同》约定的义务；现原告也未要求被告继续履行合同义务，而是要求被告双倍返还定金，双方均以自己的行为表明不再履行《回建地转让合同》，因此，双方签订的《回建地转让合同》应当予以解除。
关于本案原告交纳的805000元是否为定金的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”本案中，双方在《回建地转让合同》中约定转让的标的额为约两亩（土地面积以实际测量为准），每亩142万元，现实际测量的数额为2.28亩，即总价款323.76万元，约定的定金为土地总价的50%，且被告出具的《收条》也证实，收到陈大彬交来定金805000元；根据上述法律规定，定金的数额不得超过20%，即定金为647520元，原告要求被告双方倍返还定金理由成立，超过部分157480元不按定金法则处理，应当作为预付款予以返还。被告以原告交付的定金超过法律规定的标准而全盘否认定金的存在，没有法律依据，该抗辩理由证据不足，依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2007年8月1日签订的《回建地转让合同》；
二、被告玉城街道东明经联社良西组集体经济理事会双倍返还定金1295040元给原告陈大彬；
三、被告玉城街道东明经联社良西组集体经济理事会退还购地预付款157480元给原告陈大彬。
上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
本案受理费19290元，财产保全费5000元，合计24290元，由原告陈大彬负担3575元，被告玉城街道东明经联社良西组集体经济理事会负担20715元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费19290元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行服份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 斌
人民陪审员 蒋华君
人民陪审员 谢铁珩
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 文婷婷