广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初13689号
原告（反诉被告）肖洪雁，女，汉族，1975年7月20日出生，身份证住址深圳市南山区，
委托代理人鲁阳，广东兆广律师�务所律师。
委托代理人王志刚，广东兆广律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄岚，女，汉族，1970年8月30日出生，身份证住址深圳市宝安区，
委托代理人王德胜，广东淳锋律师事务所律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。
法定代表人杜欣。
委托代理人刘瑞庭，该公司员工。
原告（反诉被告）肖洪雁与被告（反诉原告）黄岚、第三人深圳链家地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简�程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人王志刚，被告（反诉原告）黄岚及其委托代理人王德胜，第三人深圳链家地产经纪有限公司委托代理人刘瑞庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2017年4月24日，原告、原告代理人和被告在深圳链家房地经纪有限公司居间下签订《房产买卖合同》。合同第一条约定，标的房为深圳阳光海湾花园23栋B座405（位于深圳市××），房产证号为50××25，登记建筑面积167.91平方米；第二条约定，房屋成交价格为人民币1140万元；第三条约定，购房定金人民币50万元，买受人在签订合同1日内支付人民币3万元，交�方约定的第三方监管。签订合同5日内补交47万元；第十二条约定，任何一方不按合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担违约责任，逾期在十个工作日的，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；第十五条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉，2017年4月24日，原告代理人和被告在深圳链家房地产经纪有限公司提供的《交易资金托管提示函》上签字确认购房定金47万元由双方自行交付。2017年4月25日，被告向深圳链家房地产经纪有限公司托管定金3万元。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行已签订的《房产买卖合同》；2、被告向原告支付逾期违约金114,000元（按照约定的每日万分之五的标准，自2017年4月30日起，暂计至2017年5月19日，直至实际履行之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）答辩称，答辩意见同反诉意见。
被告（反诉原告）反诉称，2017年4月24日，被告与原告、原告代理人在深圳链家房地产经纪有限公司居间下签订《房产买卖合同》。合同第一条约定，买卖标的为深圳阳光海湾花园23栋B座405，房产证号为50××25;第�条约定，房产成交价格为人民币1,140万元；第三条约定，购房定金人民币50万元，买房人在签订合同1日内支付人民币3万元，交双方约定的第三方监管，5日内补交人民币47万元。合同签订当日，被告支付定金人民币3万元，原告出具《定金收据》。当日，居间方电话转告被告停止支付剩下定金。被告担心合同的效力及相关法律风险，于2017年5月6日找到居间方部门经理段某，双方签订争议备忘录一份。内容显示，代理人的代理期限已过期。为控制风险，被告于2017年5月10日向原告及居间方出具《声明》一份，要求解除合同并退回定金及赔偿相应损失。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、被告与原告所签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2、原告返还被告已支付定金人民币30,000元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，第一、被告所称无效的理由不能成立。1、原告及时进行了追认，本案案外人在签订涉案合同时签字但不能否认涉案合同的有效性，原告于2017年4月18日、5月8日分别出具了委托书表示追认了意思，出具了委托书，本案的起诉更是表明了原告对涉案合同的认可，自始至终原告从未有不予认可的表示，相反，一开始就积极与中介进行沟通，表明承认案外人鲁征代理行为的有效性；并且在签订涉案合同就开始准备履行合同的义务，中介公司也积极履行了其职责，多次向被告通知原告履行合同的意思表示；2、被告未在合理期限内催告，不具备善意相对人的条件。被告自2017年4月24日签约，一个月都不到就称案外人鲁征无代理权，要求撤销合同，且其所谓的解除合同的理由既不是合同法第52条的无效的法律规定，也不是合同法第94条的法定解除合同的义务，更不是合同法第54条撤销合同的法律规定，被告在订立时就已经知道案外人鲁征为原告的代理人，也应该知道2016年4月21日授权委托书的内容，无任何证据显示被告有上述特征，相反其滥用合同法第48条的行为恰恰表明了其恶意违约；第二、被告要求返还定金，无法律依据，如上所述，涉案合同无效不能成立，涉案合同已经合法有效，被告要求返还定金无法律依据；相反其违约的行为应承担继续履行合同及支付违约金的责任。
第三人链家公司针对本诉、反诉答辩称，在服务的过程中，第三人进行了告知及居间服务的相�义务，买卖双方的纠纷与第三人无关。
经审理查明，2016年4月21日，原告肖洪雁出具了一份公证授权委托书，载明肖洪雁拥有宝安区西乡街道宝源路西南侧阳光海湾花园23栋B座405地产，委托鲁征为代理人，并以原告的名义在2016年4月22日至2017年4月21日期间内全权办理转让涉案房产的有关手续。
2017年4月24日，原告（反诉被告）肖洪雁作为卖方、鲁征作为卖方的代理人，被告（反诉原告）黄岚作为买方，签订一份《房产买卖合同》，约定卖方将其所有的位于深圳市阳光海湾花园23栋B座405转让给被告（反诉原告）黄岚，房地产证号为深房地字第××，建筑面积为167.91平方米，该房产没有设定抵押；房屋总价款为人民币1,140万元，购房定金共计50万元，买受人在签订合同当日内支付人民币3万元，签订合同后5日内，买受人补交定金人民币47万元；出卖人同意在定金中预留人民币1万元作为交房保证金，此款托于第三方监管。买受人须于2017年9月23日之前支付首期购房款（不包括定金）人民币292万元到买受人贷款银行做资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户。买受人应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准；买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因为买受�原因无法购买的，责任由买受人自行承担，任何一方不按照合同约定履行义务，应当向守约方承担违约责任。迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按照本合同约定的总价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
合同签订当日，被告向原告支付购房定金人民币3万元，原告的委托代理人鲁征出具一份《定金收据》，确认收到定金3万元。
2017年5月6日，被告到第三人公司处，要求第三人提供原告的公证委托书，第三人工作人员段某在被告书写的备忘录上回应并签名确认。被告手书如下内容：为何到今天不能提供代理人的授权委托书，段某回应：业主提供新公证书，已回国办理；被告手书：既然不能提供合法有效授权，那我要求解除合同，段某回应：无权处理。
2017年5月8日，原告肖洪雁出具了一份公证授权委托书，载明肖洪雁拥有宝安区西乡街道宝源路西南侧阳光海湾花园23栋B座405地产，委托鲁征为代理人，并以原告的名义在2017年5月8日至2019年5月7日期间内全权办理转让涉案房产的有关手续。
被告在庭审中确认其未支付剩余47万元定金。
庭审中，原告申请第三人公司员工段某作为证人出庭作证，段某系涉案房产交易的中介，其出庭陈述称：原、被告于2017年4月24日签订涉案合�，签订合同当日原告的委托代理人鲁征提供的授权委托书的代理截至期限为2017年4月21日。合同签订后，被告即向证人段某表示其认为原告的授权有问题，涉案合同无效，要求解除涉案合同。2017年5月7日，证人拿到原告提供的落款日期为2017年4月18日的委托书（该委托书未办理公证手续），并告知被告该情况。2017年5月8日，原告办理了新的公证委托书，期限为2017年5月8日至2019年5月7日。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《房屋买卖业务签订文件合订本》（编号NO.100000855318）、委托书、收据、证人段某的出庭陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利，撤销是相对人确认无权代理为无效的意思表示，撤销应当以通知的方式作出。撤销权只需相对人一方意思表示即生效。合同一旦撤销即不生效。本案被告反诉请求确认涉案合同无效，主张原告的委托代理人鲁征在签订涉案合同时代理权限过期，被告在原告追认到达之前行使撤销权，涉案合同应属无效。原告答辩称其在2017年4月18日及5月8日分别出具了委托书追认其代理人鲁征的代理行为，涉案合同应为有效。结合本院查明的事实及证人段某的当庭陈述，涉案合同签订的时间为2017年4月24日，原告提供落款时间为2017年4月18日的�托书给第三人员工段某的时间为2017年5月7日，段某将原告已经办理新的委托书的情况告知被告的时间亦为2017年5月7日，原告办理新的公证委托书的时间为2017年5月8日。被告主张其在原告追认涉案合同效力的意思表示到达原告之前（即2017年5月7日）已经提出解除涉案合同，并提交落款日期为2017年5月6日的手书备忘录证明其主张，该备忘录写明被告主张“既然不能提供合法有效授权，我要求解除合同”，证人段某确认了该备忘录的真实性，同时确认被告在2017年5月7日之前，已经提出原告的代理权限有问题，涉案合同无效，并要求解除涉案合同。本院认为，无权代理合同中，相对人的撤销权，在追认到达之前行使，本案被告在原告对代理人的代理行为的追认到达之前，已经通过中介通知原告行使撤销权，涉案合同即不生效。合同未生效，原告收取被告�金3万元应退还被告。涉案合同未生效，原告要求被告继续履行涉案合同并承担逾期违约金的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）肖洪雁与被告（反诉原告）黄岚签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（编号NO.100000855318）未生效；
二、原告（反诉被告）肖洪雁于本判决书发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）黄岚定金人民币3万元元；
三、驳回原告（反诉被告）肖洪雁的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,290元，由原告负担；反诉受理费275元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 何 冰 清
二〇一七年八月十八日
书记员 苟 丹
书记员 梁诚（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。