宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初2307号
原告：李怀勤，男，生于1943年4月15日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，退休工人，住宁夏回族自治区中卫市。
委托诉讼代理人：康建忠，宁夏李金凤律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：王立文，男，生于1944年6月6日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市。
委托诉讼代理人：王华，男，生于1974年2月24日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告王立文之子。代理权限为特别授权。
被告：周立军，男，生于1977年11月1日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体厨师，住宁夏回族自治区中卫市。
第三人：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市。
法定代表人：马仲林，系公司董事长。
委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告李怀勤与被告王立文、周立军、第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告李怀勤及其委托代理人康建忠，被告王立文的委托代理人王华、被告周立军及第三人的委托诉讼代理人丁一凡到庭参加了诉讼。期间，因双方同意调解，原告申请双方庭外协商和解1个月。本案现已审理终结。
原告李怀勤向本院起诉请求：1.依法确认原告与二被告之间签订的房屋买卖协议有效；2.被告王立文、周立军协助原告办理房屋产权证书，并承担违约金20000元；3.第三人向原告出具房屋买卖合同及购房发票；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2008年10月31日，被告王立文与第三人签订《房屋产权调换安置合同》一份，约定第三人将其建设的中卫市××区、XXXX的两套房屋安置调换给被告王立文所有。2009年11月2日，被告王立文与被告周立军签订《房地产买卖契约》一份，约定被告王立文将其享有的中卫市××区、XXXX房屋出售给被告周立军。契约签订后，二被告相互交付了房屋及其相关手续。2009年7月17日，被告周立军与原告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告周立军将其位于中卫市××区号房屋一套，以128000元价款出卖给原告；还约定如原告需要办理房屋产权证书，被告周立军应当无条件配合办理，如违约，由被告周立军承担房屋总价款30%的违约金。协议签订后，原告依约将购房款一次性支付给被告周立军，被告周立军向原告交付了该房屋。但被告自交付房屋至今，拒绝协助原告办理房屋产权证书，并将楼房安置调换合同的原件从原告处夺走拒不返还。后原告依据与被告签订的房屋买卖合同约定，要求二被告及第三人协助向原告办理涉案房屋的房产过户手续时，二被告推托不予办理。
原告向法庭提交下列证据证明其主张：
1.《房屋产权调换安置合同》1份（复印件），证明2008年10月31日，第三人因房屋拆迁给被告王立文置换安置了两套住宅楼房屋，置换的楼房位于中卫市××区、XXXX的事实；
2.《房屋买卖契约》1份（复印件），证明（1）2009年7月19日，被告王立文将涉案的楼房卖给了被告周立军，约定了房屋价款的事实；（2）该房屋买卖契约是双方于2009年11月2日补签的事实；（3）双方还约定办理房屋产权手续时被告王立文应无条件配合，否则向被告周立军支付购房总价款10%的违约金的事实；
3.《房屋买卖协议》1份（复印件），证明（1）2009年7月17日，被告周立军与原告签订协议约定被告周立军将涉案楼房XXXX房屋以128000元的价格出售给原告的事实；（2）如原告办理房屋产权证书，则被告周立军应协助办理，否则依据双方签订的合同约定承担楼房总价款30%违约金的事实。
被告王立文辩称，涉案房屋是2008年政府通过第三人置换给王立文的，王立文系王华的父亲。2007年因王华与鞠树青生意往来借了鞠树青20万元款未还，以涉案两套房子抵押给鞠树青，鞠树青又将房屋出卖给周立军，周立军找过王华办理房产证，王华给答复办房产证也是办理给鞠树青，后来周立军又把房子卖给原告，原告是通过中介从周立军处买的房子，不是从王华处买的，2008年王华把房屋置换合同拿到手上，所有手续都交付给鞠树青拿走了，至今王华出具给鞠树青的20万元借条也还没有撤回，鞠树青把房子出卖给周立军后没有找过王华，原告也没有找过王华办理房产手续。该房屋是楚雄公司给王立文仅签写了房屋拆迁补偿调换安置合同，再没有买卖合同及售房发票等其他手续，待政府能够给王立文办理房屋产权手续时，王立文可以只协助向鞠树青、周立军办理该房屋产权手续。
被告王立文未向法庭提交证据证明其主张。
被告周立军辩称，该房屋是鞠树青处理给周立军的，当时虽然是王立文与鞠树青之间的事情，当周立军知情后，周立军找王立文补签订了房屋买卖契约的手续，由王立文夫妇签字确认了，周立军将其中一套房屋出卖给原告后，期间也找过王华，要求办理房屋产权手续。房子原来是置换给王立文了，对原告的房产周立军可以协助办理，但到现在为止是因为政府的问题，楚雄公司将售房合同及购房发票开不下来，王华也协助办不了，周立军实在没有办法办理。
被告周立军向法庭提交证据证明其主张。
1.《房屋买卖契约》1份（原件），证明2009年11月2日，王立文夫妇与周立军签订合同约定，涉案房屋位于中卫市××区、XXXX是由王立文夫妇出卖给周立军并且签字确认买卖的事实；
2.《房屋产权调换安置合同》1份（原件），证明2008年10月31日，约定王立文夫妇将位于中卫市××区、XXXX两套房屋出卖给周立军后将合同原件交给周立军，并协助办理房产证，王立文如不协助办理房产证由王立文向周立军承担10%的违约金的事实。
第三人述称，黄河花园一期包括XXXX室、XXXX在内的房屋是第三人替政府的代建单位，涉案房屋系安置给被告王立文，至于王立文与原告及被告周立军之间是什么关系，进行了什么交易，第三人并不知情，与第三人无关。第三人与原告没有签订过任何商品房买卖合同，也没有向原告出具买卖合同及发票的义务，请求驳回原告要求第三人承担责任的诉请。
第三人向法庭提交下列证据证明其主张：
1.《房屋拆迁补偿安置协议》1份（复印件），证明2008年3月10日，经拆迁人中卫市人民政府批准由实施拆迁单位创发公司对王立文的房屋进行拆迁并经拆迁人与被拆迁人协商以产权调换方式进行补偿的事实；
2.《房屋产权调换安置合同》1份（复印件），证明2008年10月31日，第三人经中卫市人民政府批准，对被拆迁人王立文进行房屋安置工作，并将王立文安置在××园两套房屋，建筑面积为182.44平方米的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告提交的证据1及被告周立军提交的证据1及第三人提交的证据1、2的证明效力本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据3系被告周立军与原告签字的合同及书证，能够证明被告周立军将黄河花园小区XXXX一套房屋以128000元价格出卖给原告的事实，且被告周立军无异议，对其证明效力予以确认；被告周立军提交的证据2系第三人与被告王立文签订的合同，能够证明第三人将涉案房屋安置置换给被告王立文，该房屋出卖给被告周立军后，房屋的合同手续原件交付给被告王立文的事实，与原被告及第三人陈述及第三人提交的证据2能够相互印证，对其证明效力予以确认。原告的证据2虽然能证明被告周立军出卖给原告黄河花园小区XXXX房屋的事实，但系复印件，其内容确有部分涂改，且与被告周立军提交的证据2相互矛盾，对其证明效力本院不予确认。
经审理查明：2008年10月31日，被告王立文与第三人签订《房屋产权调换安置合同》一份，约定第三人将位于中卫市××园、XXXX两套房屋安置调换给被告王立文。2009年11月2日，被告王立文与被告周立军签订《房地产买卖契约》一份，约定被告王立文将位于中卫市××园、XXXX两套房屋出售给被告周立军。契约签订后，二被告相互交付了房屋。2009年7月17日，被告周立军与原告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告周立军将其中位于中卫市××园号房屋一套，以128000元价款出卖给原告；还约定如原告需要办理房屋产权证书，被告周立军应当无条件配合办理，如违约，由被告周立军承担房屋总价款的30%违约金，并向原告退还交付的房款本金等事项。协议签订后，原告依约将购房款一次性支付给被告周立军，被告周立军向原告交付了该房屋。但自被告交付房屋至今，未能协助原告办理房屋产权证书。后原告依据与被告签订的合同约定，要求二被告及第三人协助办理涉案房屋的房产过户手续时，二被告及第三人因相互推托责任未能办理。为此，原告诉至本院。
另查明，被告周立军出卖给原告的中卫市××园号房屋系通过他人向被告王立文购买的拆迁补偿安置房，被告王立文享有的该房屋在第三人向其交付房屋后，现因政府政策性规定原因致使第三人至今未能向被告王立文办理房屋产权手续，被告王立文因此亦尚不能向购房人被告周立军协助办理房屋过户手续。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告李怀勤与被告周立军签订《房屋买卖协议》、被告周立军与被告王立文签订《房地产买卖契约》、以及第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司与被告王立文及王华所签订的《房屋产权调换安置合同》《房屋拆迁补偿安置协议》分别系各自的双方当事人真实意思表示，合法有效。原告李怀勤与被告周立军所签订的《房屋买卖协议》约定的被告周立军将中卫市××园号房屋出卖给原告，并将该房屋交付给原告占有使用，本院依法予以认定。对原告要求依法确认原告李怀勤与被告周立军之间签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
被告周立军是涉案房屋买卖合同的相对方，依法应当向原告继续履行涉案房屋的辅助性义务，协助原告办理房屋产权手续。但由于该房屋是被告周立军通过他人向被告王立文购买，而被告王立文享有的该房屋处分权系第三人因政府产权补偿安置给被告王立文，被告王立文已经将房屋出卖交付给被告周立军，依法可以协助履行办理房屋产权手续的义务，现由于第三人因中卫市对房屋拆迁补偿的政策性规定尚不能履行办理房屋产权手续，致使被告周立军、王立文均不能协助给原告办理该房屋的产权手续到原告个人名下，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，由于被告处分的房屋产权手续尚未成就，尚不具有协助办理房屋产权手续的条件，同时也不具备被告向原告承担违约金20000元的条件。而且被告王立文及第三人不是本案合同相对方，原告亦尚未提交已具备办理房屋产权手续的充分证据，依法应承担举证不利后果。故对原告要求判令被告王立文、周立军协助原告办理房屋产权证书，并承担违约金20000元和第三人向原告出具房屋买卖合同及购房发票的诉讼请求，其依据不足，本院依法不予支持。对被告周立军、王立文及第三人辩称现尚不能协助原告办理房屋产权证书，不承担违约金20000元的意见，经核其理由成立，本院依法予以采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告李怀勤与被告周立军之间签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回原告李怀勤的其他诉讼请求。
案件受理费400元，减半收取计200元，由原告李怀勤负担150元，被告周立军负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员宋建喜
二○一七年十一月十四日
书记员钟天敏