上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第4002号
原告上海高建物业有限公司，住所地上海市东安路50弄13号。
法定代表人沈龙彪。
委托代理人常常，上海市浩信律师事务所律师。
被告上海悦好教育信息咨询有限公司，住所地上海市中山南二路923号底层B座137室。
法定代表人茅悦婷。
被告茅悦婷。
两被告共同委托代理人王维列，上海市田林法律服务所法律工作者。
原告上海高建物业有限公司诉被告上海悦好教育信息咨询有限公司、茅悦婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告上海高建物业有限公司的委托代理人常常，被告上海悦好教育信息咨询有限公司（以下简称“悦好教育”）、茅悦婷的共同委托代理人王维列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海高建物业有限公司诉称，2009年9月28日原告与两被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将其所有的位于上海市徐汇区某路某号（以下简称“系争房屋”），面积为741.35平方米的房屋出租给两被告使用。租赁期限为2009年10月1日起至2014年9月30日止，租金约定为月固定租金；第一年450，000元／年，第二年450，000元／年，第三年460，000元／年，第四年470，000元／年，第五年480，000元／年，同时租赁合同还就其他相关事宜进行约定，并签订了补充协议。合同签订后，原告依约将房屋交付给两被告使用。2014年1月两被告开始拖欠租金，原告曾多次向两被告发函、催讨，同时告知两被告租赁合同到期后不再与其进行续租，希望其在合同期满后能够按时搬离并付清拖欠的租金，但两被告不予理睬。后经多次交涉，两被告最终于2014年10月8日搬离，但拒不支付拖欠的租金。在原告整理系争房屋时发现，两被告违反合同约定，擅自将系争房屋进行转租，并从中获取利益。为此，原告诉至法院，故要求判令两被告：1、共同支付房屋租金362，580元；2、共同支付违约金18，000元；3、共同偿还转租收益146，200元。
两被告辩称，系争房屋系被告悦好教育向原告承租，虽然被告茅悦婷在合同上签字，但是其为悦好教育的法定代表人，系职务行为。悦好教育并没有延期搬离，是原告到10月8日才签收，10月8日交付也是在原告规定时间内。被告转租是得到原告认可，并没有额外收益。原告承租给被告的面积与合同约定面积不符。合同约定违约金过高，应予以减少。
经审理查明，2009年9月28日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1-1甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为741.35平方米。2-1乙方承诺，租赁该房屋作为早期教育使用，并遵守国家和本市有关房屋使用规定。3-1本合同租赁期自该房屋交付起至2014年9月30日止。3-2该房屋交付日期及手续：甲方应于2009年10月1日前向乙方交付该房屋。3-5租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。租赁期满，乙方享有同等条件下的优先续租权。乙方需续租该房屋的，应于租赁期满二个月前，向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后签署续租合同。除甲乙双方重新签署续租合同，甲方有权在本合同期满前两个月内的合理时间带第三方查看该房屋。4-1租金：该房屋租金采取月固定租金，乙方应按时向甲方交纳租金。第一年450，000元，第二年450，000元，第三年460，000元，第四年470，000元，第五年480，000元。4-2租金的支付时间和支付方式：（1）支付方式：租金采取按先付后用原则，每六个月支付一次。起租日前三个工作日内，乙方先向甲方预付六个月租金。之后以此类推，即在上一个付款到期日的月历第一日或之前支付6个月的租金。4-3乙方逾期支付租金的，按未付租金（含预付租金）的日5%向甲方支付违约金。5-1租赁保证金：乙方应于本合同签署之日起二个工作日内向甲方支付该房屋租赁保证金38，000元。5-4租赁期届满或本合同双方协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿后，甲方应于乙方交还符合本合同约定的该房屋后将租赁保证金及其他尚未退还的保证金一次性无息退还乙方。本条上述“本合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付的所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费用、违约金、赔偿金等。8-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除之日起的五日内返还该房屋，未经甲方同意与其返还房屋的，每逾期一日的，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年日租金另行向甲方支付违约金。9-1乙方在租赁期内不得转租、转让、交还、分租该房屋或其任何权益于第三方，乙方擅自转租、转让、交还、分租房屋或其他权益所产生的收益全部归甲方所有。11-3逾期支付相应费用的违约责任。乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的5%向甲方支付违约金；同时因逾期交付公用事业造成的其他一切后果由乙方自行承担。2012年12月21日，原告与被告茅悦婷签订补充条款，就被告办理出租地工商注册转移登记事宜达成共识。
2011年4月25日，茅悦婷将上海市徐汇区某路某号某室出租给案外人王某某，建筑面积为47平方米，租赁期为2011年5月10日起至2012年5月9日止。月租金为2，500元。2013年，茅悦婷将徐汇区某路某号门面出租给上海某广告有限公司，实际面积为45平方米，租赁期为2013年4月1日起至2014年3月31日止，月租金为2，800元。2013年12月1日，原告与王某某就上海市徐汇区甲路某弄某号甲、乙、丙室签订租赁合同，实际面积为155平方米，租赁期限为2013年12月1日起至2014年9月30日止。月租金为8，200元。
2014年3月12日，原告向茅悦婷发放函告，告知：根据原告经营需要，系争房屋租赁到期后将转为自用，原告将不再与茅悦婷续签该房屋的《房屋租赁合同》；尽快结清2014年1月至9月期间的租金36，000元，并在租赁到期返还时，结清系争房屋实际使用的公用事业费用、注销被告在系争房屋的工商注册手续。2014年4月22日，原告向悦好教育发送催款通知。2014年8月29日，原告张贴布告：原告将于2014年10月1日收回系争房屋，请两被告即时做好租赁合同期满撤离的准备工作，按时腾清并交换房屋，并注销有关工商注册登记的手续，。届时，房屋内的遗留物品原告将作为废弃物处理。
另查明，被告于2014年10月8日搬离系争房屋，被告欠付2014年1月1日至2014年10月8日的房屋租金和使用费。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有租赁合同、函告、布告物业管理费代收委托书、发票等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
庭审中，原、被告双方均确认被告交纳押金38，000元。原告要求没收押金。
本院认为，原告与两被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据租赁合同，两被告应当在2014年1月1日前支付2014年1月1日至2014年6月30日的租金，然两被告至今未予支付，故原告要求两被告支付2014年1月1日起至2014年9月30日止的房屋租金，于法不悖，本院予以支持。双方租赁合同于2014年9月30日到期，然两被告于2014年10月8日才搬离，原告要求两被告按照原租金标准支付房屋使用费，本院予以支持。鉴于两被告逾期支付应付租金，原告要求两被告支付违约金的诉请，本院予以认可。两被告认为茅悦婷并非租赁合同的主体的主张，本院认为虽然被告茅悦婷系被告悦好教育的法定代表人，但是根据合同的形式，系茅悦婷与悦好教育共同与原告签订的合同，不能免除其租赁合同项下的义务。另外，虽然两被告将系争房屋转租，但是两被告并未从中获取高于原租金的利益，故原告要求两被告支付转租收益的诉请，本院不予支持。另外，原告应将被告已付租金押金在被告付清相关费用后，返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海悦好教育信息咨询有限公司、茅悦婷于本判决生效之日起十日内向原告上海高建物业有限公司支付房屋租金360，000元、房屋使用费2，580元；
二、被告上海悦好教育信息咨询有限公司、茅悦婷于本判决生效之日起十日内向原告上海高建物业有限公司支付违约金18，000元；
三、原告上海高建物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海悦好教育信息咨询有限公司、茅悦婷已付租金押金38，000元。
四、驳回原告上海高建物业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4533元，保全费3154元，由原告上海高建物业有限公司负担1687元，被告上海悦好教育信息咨询有限公司、茅悦婷负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 张 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。