广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第267号
上诉人（一审被告）：广西友容投资有限公司。
法定代表人：周红，该公司董事长。
委托代理人：何涛，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄凯。
委托代理人：姚渊，广西双贺律师事务所律师。
上诉人广西友容投资有限公司（以下简称友容公司）因与被上诉人黄凯商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人友容公司的委托代理人何涛，被上诉人黄凯及其委托代理人姚渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年7月7日，黄凯（买受人）与友容公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同第三条约定，黄凯向友容公司购买其开发的位于南宁市民族大道凤岭段北面“英伦十八”×号楼×单元×号房，用途为住宅，建筑面积共112.57平方米。合同第四条约定，房屋总价为509964元。合同第八条约定，出卖人应于2010年4月30日前将经验收合格的商品交付给买受人。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。3、出卖人未按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋有所权证登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款定期利率赔偿损失。上述合同签订后，黄凯按合同约定支付了全部房款。友容公司于2010年6月10日向黄凯交付了涉案房屋，但友容公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，黄凯遂以友容公司逾期备案构成违约损害其权益为由，诉至法院，请求判令：1、友容公司将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，履行为黄凯办理房屋权属证书的义务；2、友容公司向黄凯支付未将办理房屋产权登记需由友容公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金36046.8元（以已付房款为基数，从2012年3月10日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、友容公司承担本案一切诉讼费用。
一审法院经审理认为：黄凯、友容公司于2009年7月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，应合法有效，对双方均具有法律约束力，黄凯、友容公司均应恪守履行。一、关于黄凯要求友容公司履行提供办理房屋所有权证所需的材料进行备案，并为其办理房屋产权证书的义务的主张能否支持的问题。本案合同签订之后，黄凯已依约履行完其付款义务，友容公司理应在2010年6月10日交房后的450日内即在2011年9月2日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但友容公司至今未履行该备案义务，已构成违约，故黄凯有权要求友容公司继续履行合同，履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。结合本案的实际情况，责令友容公司在本案判决生效后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案较为适宜。另，根据本案《商品房买卖合同》第十五条之约定，友容公司仅负有向产权登记机关提供办理房屋权属登记所需的材料进行备案的义务，不负有为黄凯办理房屋产权证书的义务，故黄凯要求友容公司为其办理房屋权属证书的主张，依据不足，应不予支持。但友容公司作为房地产开发商，在其完成提供办理房屋权属登记所需的材料进行备案的义务后，负有协助黄凯办理房屋产权证书的义务。二、关于友容公司应按何标准向黄凯支付违约金的问题。对于友容公司逾期提交办理房屋权属登记所需的材料进行备案的违约责任，黄凯在合同第十五条中选择了第3项，即因出卖人的原因逾期备案超过一年的，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款定期利率赔偿损失。显然，该项内容系针对友容公司逾期提交办理房屋权属登记所需材料备案超过一年及以上时，对友容公司的违约行为约定的归责方式，带有明显的惩罚性质。根据该条款内容，在友容公司逾期备案超过一年及以上时，“买受人可以退房”，而非必须退房，可见黄凯对是否退房具有选择权，现黄凯选择不退房，根据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，友容公司仍应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽黄凯、友容公司未在合同中对黄凯选择不退房时友容公司应承担的违约金的计算方式做出明确约定，但参照涉案合同第十五条第3项之约定，在黄凯选择不退房时，友容公司应承担的违约金以已付购房款总额为基数，按中国人民银行公布的同期存款定期利率计付亦为适宜。现黄凯主张违约金只从2012年3月10日起算，此系其对民事权利的自主处分，系其真实意思表示，对此，应予以准照。至于，友容公司辩称黄凯只能行使退房及要求友容公司承担违约责任的权利，而不具有不退房而要求友容公司承担违约责任的权利的主张，理由不当，应不予采纳。另友容公司还辩称，即使友容公司应承担违约责任也应按合同第十五条第2项即按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但综合全案实情，友容公司在双方约定的交房后450日内，其完全有充分的时间履行提供资料报产权登记机关备案的义务，但至本案庭审结束时止，友容公司已逾期3年有余，仍未履行前述备案义务，且在庭审结束后友容公司何时能实际提供资料报产权登记机关备案尚不能确定，导致黄凯取得房屋产权证书享受完全物权的权利亦始终处于不确定状态，友容公司的该行为不仅悖于诚信，亦严重损害了黄凯的合法权益，理应受到惩罚，况且友容公司辩称的该违约金不足以弥补黄凯的损失，亦非双方选择的内容。据此，综合友容公司的违约程度及黄凯的受损情形，对友容公司的上述辩称不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、友容公司应在本判决生效后60日内将位于南宁市民族大道凤岭段北面“英伦十八”×号楼×单元×号房办理房屋权属登记所需的应由其提交的资料报产权登记机关备案；二、友容公司应向黄凯支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金（违约金计算：以已付房款509964元为基数，从2012年3月10日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行公布的同期存款定期利率计付）；三、驳回黄凯要求友容公司履行为其办理房屋权属证书义务的诉讼请求。案件受理费702元，由黄凯负担50元，友容公司负担652元。
上诉人友容公司不服一审判决上诉称：一、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项已明确约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”，一审判决认定双方未在合同中对被上诉人选择不退房时上诉人应承担的违约金的计算方式作出明确约定不符合事实，因此，本案中，买受人不退房的，违约金应按已付房价款的壹%计算，一审判决按中国人民银行公布的同期存款定期利率标准计算违约金没有事实根据，其理由不能成立。1、《商品房买卖合同》第十五条三项内容，对友容公司逾期办理房产证所承担的违约责任条款内容已作明确约定，其中在第3项规定了买受人退房友容公司应承担的违约责任，在第2项规定了买受人不退房友容公司应承担的违约责任，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”，并非约定不明。2、现在被上诉人不退房要求友容公司逾期办理房产证所承担的违约责任，完全属于《商品房买卖合同》第十五条第2项中“买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”的情况，本案中，业主不退房要求出卖人承担违约责任，完全符合、适用《商品房买卖合同》第十五条第2项的约定，应当按已付房价款的壹%向买受人支付违约金，而不符合《商品房买卖合同》第十五条第3项约定业主退房、要求出卖人承担的违约责任的情况，因此，违约金不能按《商品房买卖合同》第十五条第3项约定的同期存款定期利率计付。二、在本案中，被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条选择了第3项即退房时友容公司应承担的违约责任，没有选择第2项未退房时友容公司应承担的违约责任。从严格意义上来说，当友容公司逾期办证时，被上诉人只能行使要求退房及要求友容公司承担违约责任的权利，没有不退房而要求友容公司承担违约责任的权利。退一步来说，即使法院认定被上诉人有不退房而要求友容公司承担违约责任的权利，则应按照合同第十五条第2项的约定履行，由出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。三、一审判决按中国人民银行公布的同期存款定期利率标准计算违约金，也超过了双方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不符合《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因此，一审判决按中国人民银行公布的同期存款定期利率标准计算违约金，违反法律规定，不应得到支持。四、因政府修建城市道路建设占用“英伦十八”项目用地及城市规划调整，严重影响上诉人按时交房和办证，这也是造成逾期报备案的主要原因，并非是上诉人的过错造成。上诉人并不推诿自身责任，并自愿根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，但一审判决没有全面考虑案件的客观因素，加重上诉人的违约责任，显然对上诉人是不公平、不公正的。1、英伦十八项目2006年通过了总平规划审批，2007年1月获得工程规划许可证，并于2007年2月获得工程施工许可证。2008年12月长湖路规划调整，将原路面从18米扩展到27米。上诉人项目实施在前，政府规划道路扩宽在后，长湖路规划调整时上诉人项目主体工程已封顶并办理住宅预售手续，已无法根据城市道路调整设计方案。2、由于配合政府的城市建设修建长湖东路及丹凤路，上诉人项目施工通道、加工场地迁移、多次停工，工程进度严重受阻，整个项目施工组织计划及对应措施为此进行多次大幅度调整，并因市政道路建设进度滞后，截止目前长湖东路（风翔路—丹凤路）仍尚未完全竣工，导致给水、排水、排污、燃气、道路接口、供电、通讯等基本使用功能迟迟未能完善到位，项目工程无法按原计划实现竣工，由此导致“英伦十八”项目交付时间远超出商品房销售合同约定期限，造成了严重的业主纠纷及社会问题，并直接导致业主对上诉人提出高额索赔。同时，由于政府行政程序、补偿土地手续未落实解决、城市规划调整所造成的历史问题及2008至2009年市政道路建设占用项目土地等所导致项目不能整体开发建设、建设工程逾期、商品房交付逾期相应造成房产证办理滞后的违约，特别是规划调整（项目规划容积率提容）政府补偿未予以落实，造成实际建设与规划审批内容不符，影响房产证的办理滞后，又引发购房业主起诉上诉人要求承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，违反法律规定，判决错误，请求撤销一审判决第二项，改判上诉人按被上诉人已付房价款的1％向被上诉人支付违约金。
被上诉人黄凯答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：上诉人友容公司向被上诉人黄凯支付的逾期报备案违约金应按何种标准计算？
双方当事人除陈述诉辩主张外，二审期间均未提供新的证据。
双方当事人对一审查明事实均无异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。
本院认为：当事人对一审第一、三项判决主文没有异议，故本院对一审判决第一、三项予以维持。
至本案二审庭审结束时止，友容公司仍未履行报备案义务，友容公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于友容公司应按何标准向黄凯支付逾期报备案违约金的问题。对于友容公司逾期提交办理房屋权属登记所需的材料进行备案的违约责任，黄凯在合同第十五条中选择了第3项，即因出卖人的原因逾期备案超过一年的，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款定期利率赔偿损失。但黄凯提起本案诉讼时却选择不退房、要求友容公司承担逾期报备案的违约责任，友容公司亦同意黄凯不退房，并愿意根据《商品房买卖合同》的约定承担逾期报备案的违约责任，因此，双方在事实上变更了合同条款。虽然黄凯与友容公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项有“买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”的约定，但黄凯在签订合同时没有选择该条款。鉴于双方没有再对黄凯不退房、友容公司应按何标准向黄凯支付逾期报备案违约金的问题重新达成补充协议，对友容公司应按何标准支付逾期报备案违约金又各持己见，结合友容公司的违约程度、黄凯的受损情形，并综合考虑本案案情，应参照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”的约定，由友容公司按已付房价款509964元的1%向黄凯支付逾期报备案违约金。一审判决友容公司应承担的逾期报备案违约金以已付购房款总额为基数，按中国人民银行公布的同期存款定期利率计付不妥，加重了友容公司的违约责任，本院予以纠正。
综上所述，上诉人友容公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2029号民事判决第一、三项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2029号民事判决第二项为：上诉人广西友容投资有限公司应向被上诉人黄凯支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金5099.64元（违约金计算：按已付房款509964元的1%计付）。
一审案件受理费702元及二审案件受理费702元，均由上诉人广西友容投资有限公司负担。上诉人广西友容投资有限公司负担的一审案件受理费702元，被上诉人黄凯已预交，上诉人广西友容投资有限公司应在支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金时一并支付给被上诉人黄凯。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 赵 东
二〇一五年六月二十六日
书记员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。