广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1592号上诉人（原审被告）：惠州市美安居房产开发有限公司。住所地：惠州市惠东县太阳坳工业城，组织机构代码：79774290-8。法定代表人：伍锡强,总经理。委托代理人:廖绍林、袁晓建，均系广东君路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈*玲,女，l971年4月12日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市龙岗区-4A，委托代理人：干涛、张雷，均系北京市大成（深圳）律师事务所律师。上诉人惠州市美安居房产开发有限公司（以下简称：美安居公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人袁晓建，被上诉人的代理人干涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2014年10月28日，原告陈*玲一审诉称：2010年6月28日，原告陈*玲与被告惠州市美安居房产开发有限公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠东县xx镇太阳坳xx工业城“xxxx印象花园”项目x幢xx号房屋。房屋建筑面积共236.56平方米，总金额为l658239元，其中首期款838239元由原告支付，剩余820000元由原告申请银行按揭贷款。被告应当在2010年12月31目前，依照国家及地方政府的有关规定，将经工程、设计、监理、消防、水电部门综合验收合格后的房屋交付给原告。如逾期交付，被告应从约定的交付日起至实际交付日止，每日按总房价的万分之五向原告支付违约金。原告早在上述房屋买卖合同签订前就已向被告付清了全部款项并办理了银行按揭贷款。但时至今曰，被告仍未将约定房屋交付给原告。被告逾期交房事实明显，理应承担违约责任。请求：1、被告立即将符合交付条件的房屋交付给原告。2、被告向原告支付逾期交房违约金人民币1130919元(暂从2011年1月1日计至2014年9月25日止，共计l364天，实际应计至实际交付之日；计算方式：已付房价款×万分之五×逾期天数)。3、本案全部诉讼费由被告承担。被告美安居公司一审答辩称：第一，被告答辩人第一项诉请（交付使用）不能成立，因为该房已交付。答辩人所开发的“英伦印象花园”在2013年10月12日已具备交房条件，并选黄道吉日于2013年10月12日召开入伙大会。之前答辩人电话通知被答辩人，并于2013年10月9日邮寄了入伙通知。但原告陈*玲迟迟未来办理房屋交接入伙手续。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条：“买受人须在三十天内前来办理逾期则视为买受人已对房屋验收合格并收房，且愿意承担由此产生的相关物业管理费用”。第二，答辩人虽然有逾期交房的行为，但逾期交房截止日期只能计算到2013年10月12日答辩人已办理了“英伦印象花园”楼盘入伙交接手续之日。原告陈*玲逾期不来办理手续的后果应由其自负。而且原告陈*玲要求的违约金明显过高，其所购房屋总款为1658239元，索要的违约金为1130919元。如果该请求成立的话实际等同于原告购房时买一送一。且原告实际损失未达到如此高的状况，因此，答辩人请求法院依据合同法相关规定及原告陈*玲的实际损失（利息或房租）情况对违约金的数额计算标准予以减少。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：被告美安居公司为有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围：在惠东县xx工业城面积为104944.24平方米的土地开发并建设商品房和商业写字楼及对其建成的物业销售、租赁和经营管理。2010年6月28日，被告美安居公司（出卖人）与原告陈*玲（买受人）签订了合同编号为0011857的《广东省商品房买卖合同》，约定美安居公司将其开发的位于惠东县xx镇太阳坳xx工业城“xxxx印象花园”项目x幢xx号房屋(建筑面积236.56)平方米，商品房预售许可证号：惠东房预许字第20***10号)出售给原告，总价款为人民币1658239元。合同签订后，原告陈*玲累计支付了购房款838239元，余款820000元由原告通过银行按揭贷款支付完毕。商品房买卖合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2010年12月31日，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。”第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。据被告美安居公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，工程名称为“xxxx印象花园一期商住（1号楼）”、“xxxx印象花园一期商住（会所、5、6、7、9号楼）”均在2013年6月18日验收合格。另，被告提供一份2013年10月9日的顺丰速运的邮递单，收件人是原告陈*玲，收件地址是深圳市龙岗区横岗镇隆盛花园昌龙阁Z8-4A（系原告在商品房买卖合同上确认的收件地址），被告主张已通知原告于2013年10月12日、13日来办理交楼手续，并提供与原告的通话记录和业主签到表予以佐证。以上事实，有原告陈*玲提交的起诉状、身份证、商品房买卖合同、收款收据、吕荣裕说明及结婚证、陈*玲银行卡客户交易清单、住宅质量保证书以及被告提供的营业执照组织机构代码证、规划证、土地施工许可证、竣工验收备案表、收费通知书、预售许可证、通话记录、邮寄单、业主签到表和本院的庭审笔录、等材料在卷为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告陈*玲与被告美安居公司签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据商品房买卖合同第八条的约定，涉案房屋的交付期限为2010年12月31日。而涉案房屋的竣工验收时间为2013年6月18日，即被告美安居公司在“交付期限”（2010年12月31日）届满之日起60日内未按约定交付房屋，构成违约，原告主张被告承担合同违约责任，予以支持。关于涉案房屋的实际交付日期。被告美安居公司虽提供的邮寄单及通话记录，证实其已履行其通知收楼的义务，可认定涉案商品房已于2013年10月13日交付使用。但双方当事人仍未实际完成房屋交付交接手续，故原告诉请被告交付涉案房屋，理由充分，予以支持。关于逾期交房违约金数额的计算。按照商品房买卖合同约定，原告陈*玲主张被告美安居公司支付违约金1130919元。对此被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据我国《合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，综合考量原告的实际损失，本案违约金按商品房买卖合同约定总价款的30%计算为497471.7元为宜。被告庭审中所提及的物业费问题，属于另一法律关系，本案不作处理。综上，对原告陈*玲的诉请及被告美安居公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、的规定，判决如下：一、被告惠州市美安居房产开发有限公司于本判决生效之日起5日内将房屋实际交付给陈*玲使用。二、被告惠州市美安居房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔付违约金497471.7元给原告陈*玲。三、驳回原告陈*玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14978元，由被告美安居公司负担。当事人二审的意见惠州市美安居房产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决第一、二项，违约金在一审的基础上改判减少198736.7元为宜。理由：1、原审以《解释》第十六条以总价款的30%计算违约金是对法律的理由错误。本案中被上诉人的损失即利息损失，从约定的交易时间2010年12月31日计算到2013年10月13日止，此间本案房屋总价的贷款利息为乘130%为369080元作为违约金符合法律的规定。2、原审已认定涉案商品房已于2013年10月13日交付，又判决上诉人5日内交付不当。陈*玲未作书面答辩，二审庭审中其代理人口头答辩称：原审认定事实和适用法律正确，所支持被上诉人部分远远低于被上诉人的实际损失，上诉人与对方通过合同约定违约金，违约金的支付的标准是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应得到法庭支持，上诉人从提起管辖权异议到上诉，其根本目的是拖延时间，拒不承担应负担的义务，我方不同意上诉人的上诉请求。各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实本院二审审理查明的事实，与原审法院查明的事实相符。另外，上诉人美安居公司在原审诉讼的答辩期间内对管辖权提出异议，原审法院作出（2014）惠东法民一初字第1123-1号民事裁定书，驳回了上诉人美安居公司的管辖权，美安居公司不服该裁定，向本院提起上诉，本院作出（2015）惠中法立民终字第78号民事裁定书，驳回上诉，维持原审裁定。本院判决理由和结果。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原审判决后，仅美安居公司提起上诉，因此，本院二审依法仅对美安居公司的上诉进行审理。原审认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，以及上诉人逾期交房时间从合同约定的2010年12月31日起计至通知交房的2013年10月13日止（共1043日），双方均无异议，本院予以维持。根据查明的事实和上诉人美安居公司的上诉请求，本案争议的主要焦点应是：原审法院未按合同约定的逾期交房每日万分之五计算违约金，而是按合同约定的总价款的30%计算违约金是否恰当。关于原审法院未按合同约定的逾期交房每日万分之五计算违约金，而是按合同约定的总价款的30%计算违约金是否恰当。上诉人认为被上诉人的损失即利息损失，违约金应按贷款利息再加上该利息的30%作为违约金。对此，本院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行包括违约责任的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、二十八条、二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，合同约定的逾期交房违约金为每日万分之五计，按上述认定的逾期交房时间，逾期交房违约金为864772元，即使违约金调整为每日万分之三计算，逾期交房违约金也为518863元，上诉人并未提供约定的违约金过分高于损失的证据，也未对逾期交房的原因作出合理客观的解释，且违约时间长，原审综合考量被上诉人的实际损失，将约定逾期交房违约金调整为按总房价款的30%支付违约金为497471.7元，已远远低于按每日万分之五或万分之三计的违约金数额，这已经是充分考虑到上诉人的利益，已对双方的利益进行了衡平，符合公平原则，本院予以维持。上诉人上诉主张按贷款利息计逾期违约金的理由，缺乏事实和法律依据，这既不符合诚实信用和公平原则，也未对守约方合法权益的保护，从而降低了违约方的违约成本及纵容违约，不利于市场经济的正常发展，故上诉人该上诉请求本院不予支持。上诉人虽已向被上诉人发出了办理交楼手续通知，但实际并未办理交楼手续，因此，原审依据被上诉人的诉讼请求判令上诉人将房屋实际交付给被上诉人，并无不当，本院予以维持。上诉人已发了办理交楼手续通知就等同于已实际办理了交房手续给了被上诉人的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9478元，由上诉人惠州市美安居房产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  赖锦荣审判员  郑 杰二〇一六年四月一十三日书记员  黄美静