湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7866号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安念云，男，1977年11月13日出生，汉族，住湖北省孝昌县，
委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国地质大学（武汉），住所地武汉市鲁磨路***号。
法定代表人：王焰新，该校校长。
委托诉讼代理人：黎振彪、文励鹏，湖北百思得律师事务所律师。
原审第三人：安云娥，女，1975年12月18日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师。
上诉人安念云因与被上诉人中国地质大学（武汉）以及原审第三人安云娥排除妨害纠纷一案,不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初4474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安念云的上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法改判支持安念云的反诉请求，即（1）确认安念云对位于中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店享有优先承租权，判令中国地质大学（武汉）按照市场中标价格继续与安念云签订租赁合同；（2）如中国地质大学（武汉）不能履行第一项诉请，则判令中国地质大学（武汉）补偿安念云转让费、装饰装修等损失人民币50,000元（具体以评估、鉴定为准）或发回重审；3、本案的一、二审诉讼费用及其他费用全部由中国地质大学（武汉）承担。其上诉的理由为：一、一审判决认定事实不清安念云在法定期限内提起反诉，一审法院立案受理。安念云明确提出中国地质大学（武汉）出租的门面既没有产权证也没有任何建房手续，系违法建筑，租赁合同依法应当认定无效。一审庭审中，安念云代理人多次询问中国地质大学（武汉），租赁房屋有没有产权证或建设工程规划许可证，中国地质大学（武汉）没有明确回答，只是以中国地质大学（武汉）历史原因而搪塞。安念云明确提出，案涉房屋系2009年-2010年间重建的，依据《城乡规划法》的规定，必需办理建设工程规划许可，才能建设。难道，中国地质大学（武汉）就是法外之地，不受法律的约束吗？本案既然法院受理安念云的反诉，不管诉请是否支持，事实必须查清楚。一审法院，没有进行任何的调查，直接作出未违法法律、法规的强制性规定，合法有效的认定，导致事实不清。安念云与安云娥姐弟两自2010年就合伙租赁诉争门面经营，前期以安云娥名义办证，后期以安念云的名义办证。在与中国地质大学（武汉）签订最后一份合同前已经经过了其同意进行了装修、购置了设施设备。2016年1月-2016年12月31日这期间，安念云没有进行装修。一审法院以合同约定“装修、改造费用不得向甲方或下一承租户提出补偿要求”为由不予支持安念云的请求，事实不清。最后一期租赁合同并没有对安念云前期装修、购置设备如何补偿、赔偿等事宜进行约定，依法中国地质大学（武汉）应当进行补偿。安念云在一审法院受理反诉后，立即向一审法院提出装修、设施、设备价值鉴定申请，法院接受了申请，最后直到判决也没有启动鉴定程序，导致事实不清。二、一审适用法律错误，中国地质大学（武汉）以租赁合同起诉腾退，案由应当为租赁合同纠纷，一审法院适用排除妨碍纠纷，适用法律错误。导致一审法院先入为主。合同约定“…任何一方若有意续租…提前1个月向对方提出续约意向…，”。安念云在合同到期前提前2个月向中国地质大学（武汉）提出继续租赁的请求，中国地质大学（武汉）没有反对，直到2017年3月初中国地质大学（武汉）通知腾退，明显是中国地质大学（武汉）违约。双方合同约定就是，安念云有续约权，事实上中国地质大学（武汉）也认可了安念云的续约权。一审法院以没有法律依据为由否定安念云与中国地质大学（武汉）之间的续约权的约定，适用法律错误，导致判决不公。诉争门面房屋中国地质大学（武汉）在一审法庭辩论终结前既没有提供房产证也没有其他任何合法有效的建房手续。依据最高院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租入同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上述规定，诉争门面租赁合同依法应当认定为无效，中国地质大学（武汉）应当进行补偿，一审法院认定有效，适用法律错误。三，一审程序严重违法，剥夺了安念云的权利，激化了矛盾。安念云在一审法院受理反诉后，立即向一审法院提出装修、设施、设备价值鉴定申请，法院接受了申请，最后直到判决也没有启动鉴定程序，导致事实不清，严重剥夺了安念云的权利，程序严重违法。安念云在提起反诉后，申请法院进行调解，一审法院同意，最后就没有下文，直接进行了判决，激化了矛盾。安念云在中国地质大学（武汉）处经营有近8年时间，从未拖欠或延迟支付租金，严格遵守其规章制度，门面系安念云及安云娥维持家庭生活的唯一生活来源，安念云有三个未成年的孩子需要抚养，安云娥丈夫因病去世，一个人带着孩子生活，孤儿寡母，安念云将全部积蓄投入到了门面的转让、装修，如果失去门面将流落街头。中国地质大学（武汉）作为高校，立德树人、传道授业的文化之地，在2010年安念云装修时，1、同意装修，2、表示可以长期经营。虽然安念云没有白纸黑字的字据，但是，试想，如果中国地质大学（武汉）不表示能够长期经营，安念云也不会去花全部家当进行装修、购置设备。高校是讲理的地方，如果连高校都不讲诚信，其如何能够教书育人，培养人才…退一步讲，就算中国地质大学（武汉）执意要赶走安念云，安念云提出按照评估、鉴定的价值进行补偿，情理上也不过分，法律上也有依据，为何一审法院连安念云这点要求都不能满足呢？实在令安念云想不通。
被上诉人中国地质大学（武汉）答辩则要求维持原判。
原审第三人安云娥答辩则请求支持安念云的上诉请求及理由。
2017年5月，中国地质大学（武汉）向一审法院提起诉讼，请求判令：1、安念云腾退其所占用的中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店；2、安念云自2017年1月1日起，按照市场价30,000元每年的标准，按日向中国地质大学（武汉）支付房屋占用费，支付至实际腾退之日止；3、安念云承担本案诉讼费。
一审中，安念云、安云娥提起反诉，请求判令：1、确认安念云、安云娥对位于中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店享有优先承租权，中国地质大学（武汉）按照市场中标价格继续与安念云、安云娥签订租赁合同；2、如中国地质大学（武汉）不能履行第一项诉请，则判令被反诉人补偿安念云、安云娥转让费、装饰装修等损失人民币50,000元（具体以评估、鉴定为准）；3、本案的反诉费用及其他费用全部由中国地质大学（武汉）承担。
一审法院查明，2016年1月1日，安念云(乙方)与中国地质大学（武汉）(甲方)签订《中国地质大学（武汉）房屋租赁合同（住宅及门面）》，合同约定：甲方将坐落于武汉市中国地质大学北区的面积为15.37平方米的建筑物壹间出租给乙方，作为门面使用，经营水果；租赁期限为壹年，从2016年1月1日起将房屋交付乙方使用，至2016年12月31日收回，租赁期满，双方租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方；任何一方若有意续租，应在租赁期满前，提前1个月向对方提出续租意向，并续签租赁合同；房屋每月租金1,230元，全年共计14,755元；乙方若自愿对房屋进行内部装修、改造，应向甲方提出书面申请，载明装修改造内容和施工安排，经甲方书面同意方可实施，若无特别约定，乙方装修、改造费用在退房时不予退还或补偿；乙方退房时，经甲方同意实施的房屋装修、改造部分，必须保持完整，不得擅自拆毁、破坏，如无特别约定，装修、改造费用不得向甲方或下一承租户提出补偿要求；乙方逾期退房，继续侵占房屋的，除应参照本合同确定的租金标准向甲方缴纳房屋占用费以外，还应按照租金标准的1%按日向甲方支付赔偿金。合同签定后，安念云通过危文淑将全年的租金14,755元支付给中国地质大学（武汉）。2016年12月27日，中国地质大学（武汉）发布“经营性用房出租（一期）公开招租”项目评标结果公示，安念云承租的门面由“东湖生态旅游风景区一阳水果销售部”中标，安念云未中标。租赁期满后，中国地质大学（武汉）通知安念云退出承租门面，安念云拒绝腾退。
一审法院另查明，2010年12月30日，安云娥（乙方）与危文淑（甲方）签订《门面租赁协议》，协议约定乙方租用甲方在中国地质大学北区的一处门面，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，门面租金为15,000元。2011年11月17日安云娥成立“武汉东湖生态旅游风景区安云娥副食店”，经营地址为东湖生态旅游风景区地大北校区3号门面，2012年8月1日经核准注销。2012年10月9日安云娥成立“武汉东湖生态旅游风景区四季花奶茶店”，经营地址为东湖生态旅游风景区地大北校区3号门面，2014年9月25日经核准注销。2014年12月13日安念云成立“武汉市洪山区果真好水果店”，经营地址为武汉市洪山区鲁磨路中国地质大学校区北区3号门面。2015年6月26日，安念云（乙方）与危文淑（甲方）签订《门面租借协议》，协议约定甲方租赁中国地质大学（武汉）第三间门面房，甲方因经营项目没有最终确定，故暂租给安念云经营，租借协议期限系一年。
一审法院认为，安念云与中国地质大学（武汉）签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故双方应依约履行各自的权利义务。根据安念云与中国地质大学（武汉）签订的租赁合同，双方约定租赁期限为壹年，租赁合同届满后租赁关系自动解除，2016年12月31日租赁期限届满，中国地质大学（武汉）有权收回租赁房屋，而安念云拒绝搬出租赁房屋的行为属于无权占有他人房屋的行为，故对中国地质大学（武汉）要求“安念云从中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店腾退”的本诉请求，依法予以支持。对于无权占用行为，安念云应支付相应的房屋占用费。该房屋占用费，酌情按照每月1,230元进行计算，计算公式为：1,230元÷30天×天数，从2017年1月1日至实际腾退之日止。
安念云及安云娥辩称并反诉称本案的案由应该是租赁合同纠纷，而非排除妨碍纠纷。本案中，安念云与中国地质大学（武汉）之间的租赁合同已经自动解除，双方不存在租赁关系，故本案的案由应该是排除妨害纠纷。安念云及安云娥还辩称其租赁门面多年，合同每年续约，因此享有优先续约权，中国地质大学（武汉）的招投标违反了公开、公平、公正的原则，且存在围标、串标的违法行为，不具有法律效力，中国地质大学（武汉）诉请腾退门面不符合约定，也不符合交易习惯。本案中，中国地质大学（武汉）在招标过程中是否存在违法行为，并非本案的审理范围，本案不予处理。双方签订的租赁合同未约定优先续约权，同时我国并无优先承租权的法律规定，安念云认为其享有优先承租权即无法律支持，也无合同约定，故对安念云的“确认反诉人、第三人对位于中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店享有优先承租权，判令被反诉人按照市场中标价格继续与反诉人、第三人签订租赁合同”的反诉请求，不予支持。对安念云关于“判令被反诉人补偿反诉人、第三人转让费、装饰装修等损失人民币50,000元”的反诉请求,本案中，双方签订的租赁合同明确约定“装修、改造费用不得向甲方或下一承租户提出补偿要求”，故对安念云的该项反诉请求不予支持。
安云娥认为，该店铺系其与安念云合伙经营，且最先由其租赁店铺、装修等，门店是其唯一生活来源，因此应该获得补偿。本案中，最后一份租赁合同是由安念云与中国地质大学（武汉）签订，且开设的店铺也是以安念云作为经营者的“武汉市洪山区果真好水果店”，且安念云与中国地质大学（武汉）签订的租赁合同期限已届满，合同已解除，故安云娥的请求没有事实和法律依据，不予认可。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、安念云于本判决生效之日起十五日内将中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店腾退给中国地质大学（武汉）；二、安念云于本判决生效之日起十五日内向中国地质大学（武汉）支付房屋占用费（1,230元÷30天×天数，从2017年1月1日计算至本判决确定的腾退之日止）；三、驳回中国地质大学（武汉）的其他诉讼请求。四、驳回安念云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉案件受理费525元，合计625元，由安念云负担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2016年1月1日，安念云与中国地质大学（武汉）签订的《中国地质大学（武汉）房屋租赁合同（住宅及门面）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。该合同约定的房屋租赁期间届满后，安念云未按照合同的约定，提前1个月向对方提出续租申请，且又未在中国地质大学（武汉）的门面公开招标中竞标，故中国地质大学（武汉）有权收回诉争房屋，其要求安念云腾退占用的中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店的诉讼请求，本院予以支持。安念云拖欠2017年1月1日至实际腾退时止的房屋占用费，应参照原租金标准进行支付。
关于安念云的上诉主张。第一、中国地质大学（武汉）是否具有本案诉争房屋的相关手续，不影响双方租赁合同的效力；第二、安念云自称的转让费、装饰装修等损失，对此，其应承担经营的风险；第三、中国地质大学（武汉）在招标过程中是否存在违法行为，不属于本案的审理范围。因此，安念云的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由安念云负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年十二月二十日
书记员 余文婷