江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2015）镇商终字第233号
上诉人（原审被告）田超。
委托代理人赵鹏举。
上诉人（原审被告）秦怡。
委托代理人赵鹏举。
被上诉人（原审被告）中国银行股份有限公司镇江分行，住所地镇江市京口区长江路15号。
负责人孙庆阳，该分行行长。
委托代理人王坤，江苏恒强律师事务所律师。
委托代理人程群，江苏恒强律师事务所律师。
上诉人田超、秦怡因与被上诉人中国银行股份有限公司镇江镇江分行（以下简称中行镇江分行）担保合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京商初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人田超、秦怡共同的委托代理人赵鹏举，被上诉人中行镇江分行的委托代理人程群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行镇江分行一审时诉称：2013年9月11日，中行镇江分行与江苏中江能源有限公司（以下简称中江公司）签订《授信额度协议》一份，约定由中行镇江分行为中江公司提供2500万元授信额度，由中行镇江分行为其交易对应的商业发票提供贴现，期限从2013年9月11日至2014年9月5日。同日，中行镇江分行与田超、秦怡签订《最高额抵押合同》，约定田超、秦怡以镇江市丹徒区附马山庄景芳园A区G座房屋为中江公司向中行镇江分行提供最高本金金额为7632000元的抵押担保，担保范围为本金以及对应的利息和费用、损失等，并依法办理了抵押登记。此后，中行镇江分行与中江公司基于上述《授信额度协议》签订《国内商业发票贴现协议》一份，约定中江公司通过信用销售方式销售煤，由中行镇江分行为其交易对应的商业发票提供贴现。2013年9月18日，中江公司基于上述《国内商业发票贴现协议》向中行镇江分行申请办理2000万元贴现业务，到期日为2014年3月11日。中行镇江分行按约办理了贴现，向中江公司融资2000万元。上述融资已全部到期，但中江公司未按约履行还款义务，田超、秦怡亦未履行担保义务。现要求被告田超、秦怡以抵押的镇江市丹徒区附马山庄景芳园A区G座房屋对中江公司上述债务在本金7632000元及对应的利息、费用和损失等范围内承担抵押担保责任。
田超、秦怡在一审审理期间未答辩亦未提供证据。
一审法院审理查明：2013年9月11日，中行镇江分行与中江公司签订150222944E13090601号《授信额度协议》一份，约定由中行镇江分行向中江公司提供授信额度，用于叙作短期贷款、银行承兑汇票、贸易融资等单项授信业务，授信额度为2500万元，具体种类为国内商业发票贴现、卖方贸易融资产品，可循环使用；授信额度使用期限自该协议生效之日起至2014年9月5日；中江公司未按该协议、单项协议的约定履行对中行镇江分行的支付和清偿义务的，中行镇江分行有权宣布该协议、单项协议项下未清偿的贷款、贸易融资款项、保函垫款本息及其它应付款项全部到期，并有权要求中江公司赔偿因违约而给中行镇江分行造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用等。同日，中行镇江分行与田超、秦怡签订《最高额抵押合同》，约定田超、秦怡以镇江市丹徒区附马山庄景芳园A区G座房屋（G座幢G座室）为中江公司向中行镇江分行提供最高本金金额为7632000元的抵押担保，担保范围为本金以及对应的利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、执行费等）以及因债务人违约而给抵押权造成的损失和其他所有应付费用等，其具体金额在其被清偿时确定。并就上述抵押房屋依法办理了抵押登记，他项权证载明抵押担保的主债权数额为7632000元。中行镇江分行还分别与江苏上水创业园开发有限公司、张迎梅、田金华签订《最高额保证合同》等。2013年9月18日，中行镇江分行与中江公司签订《国内商业发票贴现协议》一份，约定因中江公司拟采用信用销售方式向江苏威美能源有限公司、江苏长三角煤炭有限公司销售煤，基于上述《授信额度协议》，由中江公司将现在或将来的基于卖方与买方订立的销售或服务合同项下产生的应收账款转让给中行镇江分行，由中行镇江分行为其提供融资等服务；额度为2500万元，期限从2013年9月18日至2014年9月5日；如已贴现融资的应收帐款至发票到期日后30天仍无法收回，中行镇江分行有权立即收回融资本息，并有权从卖方帐户主动扣款或采取其它办法主动收款，直至收回融资本息，并按照本协议的规定计收罚息。中江公司于2013年9月18日向中行镇江分行申请办理2000万元发票的贴现，到期日为2014年3月11日；贴现利率为年利率5.1%，结息方式为到期利随本清；手续费为发票金额的0.8382%；对逾期偿还融资款项的，从逾期之日起，就逾期部分，按约定的罚息利率计收利息，对不能按期支付的利息以及罚息，按约定的罚息利率计收复利；罚息利率采用浮动利率，浮动周期为6个月，每满一个浮动周期后，下一个浮动周期的基础利率按重新定价日中国人民银行公布施行的同档次贷款基准利率上浮40%计算。中行镇江分行按约办理了上述协议项下商业发票的贴现，向中江公司支付贴现款2000万元。现上述融资借款已届清偿期而未获清偿。
中行镇江分行起诉时曾将江苏中江能源有限公司、江苏上水创业园开发有限公司、张迎梅、田金华列为共同被告，因不能提供上述当事人的准确送达地址，在本案审理过程中，中行镇江分行自愿撤回对江苏中江能源有限公司、江苏上水创业园开发有限公司、张迎梅、田金华的起诉和相关诉讼请求，另行处理，本院裁定予以准许。
上述事实，有授信额度协议、最高额抵押合同、他项权证、国内商业发票贴现协议、国内商业发票贴现融资申请书、帐户明细及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为：中行镇江分行与中江公司签订的授信额度协议、国内商业发票贴现协议及与田超、秦怡签订的最高额抵押合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行各自义务。双方就田超、秦怡提供的镇江市丹徒区驸马山庄景芳园A区G座房屋已有效设立抵押权。中行镇江分行根据中江公司申请按约支付发票贴现款项后，至2014年3月11日该债务已届清偿期，而中行镇江分行未获清偿，中行镇江分行有权要求田超、秦怡承担抵押担保责任。故中行镇江分行要求以田超、秦怡抵押的镇江市丹徒区驸马山庄景芳园A区G座（G座幢G座室）房屋折价或者拍卖、变卖的价款在本金7632000元及对应的利息、费用和损失等范围内优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。利息、费用和损失数额在该债务被清偿时按合同约定及法律规定确定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决中行镇江分行中国银行股份有限公司镇江分行有权对田超、秦怡抵押的镇江市丹徒区驸马山庄景芳园A区G座（G座幢G座室）房屋以折价或者拍卖、变卖的价款在本金7632000元及对应的利息、实现债权的费用和损失范围内优先受偿（利息、费用和损失数额在该债务被清偿时按合同约定或法律规定确定）。田超、秦怡如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65224元、保全费5000元，合计70224元，由被告田超、秦怡负担。
上诉人田超、秦怡不服一审法院判决，向本院提出上诉称：一审法院判决在主债务尚在镇江市中级人民法院审理，主债务未依法确定下，要求担保人承担保证责任，缺乏事实依据。请求撤销原判，将本案移送至镇江市中级人民法院审理。
被上诉人中行镇江分行辩称：被上诉人认为一审判决符合法定程序，认定事实清楚适用法律正确，虽然本案没有将主债务人作为被告，但在审理中提供了相应证据材料证明本案主债务未获得清偿，上诉人也没有提出相反的证据，因此一审法院判决对上诉人抵押的财产被上诉人享有优先受偿权，符合法律规定。综上，一审判决完全正确，请求法院驳回上诉人全部上诉请求。
上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本院查明事实与一审法院查明事实一致。
另查明，中江公司基于150222944E13090601号《授信额度协议》，欠中行镇江分行贷款本金1730万元，利息248.8558万元（含罚息，计算至2015年9月9日及此后应付利、罚息），已经本院（2015）镇商初字第101号民事判决生效。
本院认为，中行镇江分行与中江公司签订的授信额度协议、国内商业发票贴现协议及与田超、秦怡签订的最高额抵押合同系当事人真实意思表示，合法有效。在中江公司未能依约偿还借款本息的情况下，中行镇江分行依据与田超、秦怡签订的最高额抵押合同，对其所有的位于镇江市丹徒区驸马山庄景芳园A区G座房屋在其抵押担保责任范围内享有优先受偿的权利。一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65225元，由上诉人田超、秦怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许宏亮
审 判 员 谢 铭
代理审判员 丁奕帆
二〇一六年一月二十日
书 记 员 王巧梅