青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青0104民初759号
原告：王占秀，女，1981年7月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人：赵文龙，男，中铁三局集团第三工程有限公司法律顾问。由原告王占秀所在单位中铁三局集团第三工程有限公司推荐。
被告：西宁新华联房地产有限公司。
法定代表人：苏波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张倩，青海致琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史成军，青海致琨律师事务所律师。
原告王占秀与被告西宁新华联房地产有限公司（以下简称新华联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告王占秀及其委托诉讼代理人赵文龙、被告新华联公司委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王占秀向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付房屋并办理相关交房手续；2、被告支付逾期交房违约金478799元；3、在交房前产生的物业费、取暖费等一切费用由被告承担（含原告已经承担4328元）；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年，原告通过按揭贷款的形式买受了被告位于西宁市城西区文景街7号新华联家园小区3号楼2单元2132室商品房，双方于2013年8月14日签订《商品房预售合同》，原告按照合同约定支付了首付款并按时办理了按揭贷款。按照合同约定被告应在2013年12月30日前向原告交付房屋，但时至今日被告在符合交房条件的情形下，迟迟未按合同约定履行交房义务和办理房屋交付手续，致使原告支付房款后得不到房屋。至2017年4月10日按合同约定被告已逾期交房39月10日，共计1195天，按照合同约定被告应按日万分之三向原告支付违约金478799元。另，房屋在交付之前已在物业处发生物业费6444.61元及取暖费8000元，共计14444.61元（截至到2016年12月30日），物业告知原告如不缴纳上述物业费将不予配合交房，迫于无奈原告向物业交纳4328元采暖费。原告认为，在交付房屋之前所产生的物业费、取暖费等一切费用也应由被告负担。故诉至法院，请求判如所请。
被告新华联公司辩称，1、关于原告的第一项诉讼请求，原、被告签订的合同中约定了交房条件，即原告贷款划至被告账户、原告交清规定应支付费用、商品房单体竣工验收合格。2013年12月15日商品房验收合格，2014年1月3日贷款到账，但目前原告未按照交房流程缴清物业管理相关费用，故原告的第一项诉求没有合同依据且不符合事实，应当驳回。2、关于第二项诉讼请求，首先，被告不存在逾期交房的违约情形，未交付房屋系原告未按照交房流程缴清物业管理相关费用所致，而非被告违约。其次，原告所称被告未按合同约定书面通知其办理交付手续的事实，因原告未缴清物业费用，商品房尚未达到交付条件，故被告未发出书面通知未违反合同约定。此外，被告于2013年12月11日已在西海都市报刊登了交房公告。且根据小区物业提供的《钥匙使用登记表》，原告自2015年4月11日至2017年4月3日有多次借钥匙看房记录，因此原告已知晓商品房已在交房阶段。另，原告违约金的起算时间是2014年1月1日，该主张已超过诉讼时效，应当不予支持。3、原告主张的物业费、取暖费等一切费用由被告承担无合同依据，且不符合法律规定。现小区物业公司系建设单位即被告经过法定程序选聘的前期物管企业，相关物业服务协议对业主产生约束力，原告应按照既定标准支付物业费。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年8月14日，原告王占秀与被告新华联公司签订一份《商品房预售合同》，约定：买受人（王占秀）购买出卖人（新华联公司）位于西宁市城西区文景街7号新华联家园3号楼2单元2132室住宅一套，建筑面积173.09㎡，房屋总价1335562元。该合同第八条交付期限项约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、待买受人与银行签约的贷款划至出卖人账户及买受人交清规定应支付费用及该商品房单体竣工验收合格后”。第九条出卖人逾期交房的违约责任项约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”第十一条交接项约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同还约定了其他各项条款。合同签订后，截止2014年1月3日，原告按照合同约定付清全部房款。2013年12月15日，商品房验收合格，被告于2013年12月11日在西海都市报刊登了交房公告，通知各业主于2013年12月15日开始分栋办理交房手续。但被告并未按照合同约定书面通知原告办理交付手续。2016年年底，原告前往被告处办理交房手续，被告要求原告交清物业费、取暖费后方能办理交房手续，原告交清了4328元的采暖费后，认为被告未按照合同约定书面通知原告办理交房手续，拒绝缴纳物业费，被告以此为由亦不同意交付房屋，致使纠纷产生，原告遂诉至本院。
另查明，被告提交了新华联家园小区前期物业公司青海悦豪物业管理有限公司提供的《钥匙使用登记表》，拟证明原告自2015年4月11日至2017年4月3日有多次借钥匙看房记录，因此原告已知晓商品房已在交房阶段。对此原告表示其只于2015年10月9日领钥匙去看房一次，在这次看房时才得知小区其他业主已经入住，对其他看房领钥匙记录不予认可。该《钥匙使用登记表》显示，2015年10月9日前涉案房屋有两次看房记录，钥匙使用单位为业主，一次署名为“王英”，一次署名为原告王占秀，但该次王占秀签名与其本人签名明显不符。原告还自述，2014年8月，就交房一事其向被告公司的销售顾问询问，答复等公司的通知。
再查，被告自认由于业主众多，其没有向买受人邮寄送达交房通知的行为。其通知业主交付房屋的方式是在具备交房条件后，进行公告和由销售顾问电话通知，但目前负责原告的销售顾问已失去联系，无法确定该销售顾问是否通知原告交房事宜。另，被告认为原告违约金的起算时间为2014年1月1日，已超过诉讼时效，违约金主张不应支持。
又查，案涉房屋所在小区青海悦豪物业管理有限公司出具证明，自2015年6月1日至2017年5月31日整二年，原告欠缴物业费为8140.5元，月物业费应为339元。
以上事实有《商品房预售合同》、售房发票、物业公司情况说明、交费单、交房公告、钥匙使用登记表、交房流程卡、贷款借款借据、部分费用缴纳收据、物业公司证明及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告王占秀与被告新华联公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。该合同第十一条交接一项约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”本案中，被告采取报纸公告的形式通知买受人办理交付手续，未按合同约定进行书面通知构成违约，故被告应当承担未书面通知导致逾期交房的违约责任。现原告主张违约金按照该合同第九条出卖人逾期交房的标准即日万分之三承担违约责任。虽然被告通过报纸公告的形式通知买受人交付房屋的形式不符合合同约定，但因为通知交房只是出卖人通过某种方式让买受人获悉房屋处于交付状态即可，而且即便买受人未能得到出卖人的直接通知，在合同约定的交房期限超过时，买受人也可通过其他有效渠道获悉交房事宜从而主张自身权益，其自身亦存在一定过错。而该合同第九条是对房屋实际交付不能，导致出卖人逾期交房违约责任的约定。未书面通知的过错程度明显低于房屋交付不能的违约责任。因此，根据此条款确定被告的违约金计算方式明显过高，而该合同对于出卖人未按合同约定书面通知买受人办理交付手续的违约责任未作出约定，因此对本案的违约金应酌情予以支持。结合原告至迟应于2015年10月9日就已明确知道案涉房屋已处于交付状态，即此时应为原告已知道或应当知道其权利被侵害之日，但其并未及时主张权利，故对该日之后违约责任不应由被告承担。原告起诉时间为2017年4月11日，按照诉讼时效2年的法律规定，被告承担逾期交房违约责任的时间为2015年4月11日至2015年10月9日。综上情形，考虑被告通知交付房屋的形式不符合合同导致逾期交房的过错程度及承担逾期交房违约责任的时间，本院酌情支持逾期交房违约金10000元。
关于原告主张在交房前产生的物业费、取暖费等一切费用由被告承担的诉讼请求。被告履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任，故对原告该项诉求的合理部分应予支持。原告于2015年10月9日知道或应当知道其权利被侵害后并未主张权利，故对该日之后损失扩大部分应由其自行承担。被告应承担的原告物业费损失应自物业公司起收时间即2015年6月1日计算至2015年10月9日，根据双方的过错程度，由被告承担50%的赔偿责任，具体计算为〖（4月×339元/月）+（339元/月÷30日×9日）〗×50%=729元。此期间未遇采暖期，取暖费损失并未产生，故不予支持。
关于原告主张的由被告交付房屋并办理相关交房手续诉求。被告抗辩称，原告未按照合同第八条的约定交清规定应支付费用，因此不具备向原告交付的条件。该条中对“应支付费用”所含项目约定不明，且该费用的收费主体系物业公司并非被告，故对被告的该项抗辩意见本院不予采信。在合同中未明确约定买受人支付上述费用的义务应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的，出卖人无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程，并以此为由拒绝交房，故对原告该项诉求应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告西宁新华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王占秀交付位于西宁市城西区文景街7号新华联家园3号楼2单元2132室房屋，并办理相关交房手续；
二、被告西宁新华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王占秀逾期交房违约金10000元；
三、被告西宁新华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王占秀物业费损失729元；
四、驳回原告王占秀要求被告西宁新华联房地产有限公司支付取暖费损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8542元，减半收取4271元，由被告西宁新华联房地产有限公司负担95元，原告王占秀负担4176元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 伊海龙
二〇一七年七月四日
书记员 金 晶
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。