广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初220号
原告：罗煜平，男，汉族，1962年6月9日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：冯毅，广东汇和律师事务所律师。
委托代理人：邱宏生，广东汇和律师事务所实习律师。
被告：曾君华，男，汉族，1972年7月9日出生，住址：江西省丰城市。
委托代理人：廖绍林，系广东君路律师事务所律师。
委托代理人：李艳梅，系广东君路律师事务所律师。
原告罗煜平与被告曾君华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告罗煜平诉称，双方于2006年11月24日签订《协议书》，约定：被告租赁原告位于惠城区金湖路142号楼房的1至5层、6楼的一半（以下称“租赁物”），租期为十年，即2006年11月24日至2016年11月24日止，前五年租金为人民币每月5500元，后五年租金为人民币6050元（即后五年租金在原来租金基础上递增10%);以后租金在每月的月头前十天交付，不得有意拖欠，否则原告有权终止合约，一切后果被告自负。签订合同当天，被告又向原告提出增加租赁天面，经双方协商达成一致，约定：租赁物天面的租金为每个月200元，后五年递增10%,与租金同日支付，由于双方已经拟好《协议书》，上述约定以口头约定形成。合同订立后，被告从2006年11月起每个月支付5700元。可是从2012年底，被告开始违反了协议，少缴并拖欠房租，每月少缴二千多元，截止至2015年3月10日总共少付租金68820元。期间，原告多次要求被告缴交房租，可被告总以各种理由拒付，为此原告于2015年3月10日向被告发出《终止协议书》，终止双方的《协议书》;翌日，被告也向原告发出《回复函》，回复：被告认为罗煜明于2012年11月擅自釆暴力抢占了租赁房屋的第三层。罗煜平同意自2012年12月起每月减免2000元租金。但原告并未同意免租，被告少缴租金的理由不成立。综上所述，原告解除协议是按照双方的约定及法律规定的程序进行的，有事实及法律依据，1、确认原、被告签订的《协议书》于解2015年3月11日解除；2、判决被告支付拖欠租金68820元；3、判决本案诉讼费由被告承担。
被告曾君华辩称，对原告提出的第一项诉讼请求，我方认为没有异议，因为已经终止了；对第二项诉讼请求，我方不承认，原因如下：1、不存在拖欠租金的事实，拖欠租金是因为原告在2015年3月10日发了的《终止协议书》中第一次提到每月少交租金，按照原告的诉请，拖欠的租金是从2011年11月开始的，期间2年的时间原告都没有对我方提出任何书面或者口头的异议，我方不否认我方从2012年12月起，每个月少支付2000元租金的事实，但我方认为原告是默许的；2、因为从2012年12月，原告与他的弟弟罗煜明就租赁房屋的问题产生了权属纠纷，并且从2012年12月罗煜明开始将涉案的房屋第三层占去，这样我方租赁的标的物减少，所以双方达成了每个月减少2000元租金；按照原告的计算表，每个月缴纳的租金是6270元，是没有依据的，按照合同的签订是6050元；综上所述，少交租金的2000元的两年时间，原告是默许的，而且也已经过了诉讼时效。少交2000元租金的原因是存在的，也有依据。
2016年3月9日，被告曾君华提出反诉，但在本院限定时间内未缴交诉讼费。
本院查明的案件事实
经审理查明，2006年11月24日，原被告签订《协议书》，约定：原告将位于惠城区金湖路142号楼房的1至5层、6楼的一半（以下称“租赁物”）租赁给被告,租期为十年，即2006年11月24日至2016年11月24日止，前五年租金为人民币每月5500元，后五年租金为人民币6050元（即后五年租金在原来租金基础上递增10%)。被告应向原告支付押金为15000元。合同第四条约定，合同期间，原被告双方不得借故解约，如原告需要解约应向被告赔偿一切经济损失，及退回押金，……如被告需要解约，应向原告赔偿一切损失及扣押金。
庭审时，原告称签订租赁协议同日双方达成口头协议，原告将租赁楼房的天面出租给被告使用，前五年租金为每月200元，后五年租金为每月220元（即后五年租金在原来租金基础上递增10%)。被告当庭予以否认。
2012年3月5日，被告曾君华将涉案租赁物第一层的一半、第二层至第五层及第六层的另一半转租给第三人刘凤来。
2012年11月，原告与其兄弟罗煜明对涉案租赁物的产权发生争议，案外人罗煜明占用租赁物第三层，被告自此每月支付4050元租金，原告亦未提出异议。
本院作出的(2013)惠城法民一初字第1191号《民事判决书》确认被告曾君华与案外人刘凤来之间的租赁合同关系合法有效。
2015年3月10日，原告向案外人刘凤来、王之练发出《终止协议书》载明因曾均华自2012年每月少交租金，现终止曾君华的租用协议书。
因原告一直有拖欠租金，经多次催收，被告拒不支付，故于2016年1月7日诉至本院请求判如所请。
裁判理由和结果
本院认为，涉案的2006年11月24日租赁合同也即《协议书》系原被告在自愿、平等、互利的原则下签订的，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照执行。协议约定的租赁期间为2006年11月24日至2016年11月24日，现因被告在履行该协议书租赁期间内欠缴租赁费，原告向被告发出解除租赁合同通知书，要求解除双方的租赁合同，并要求支付欠缴的租赁费，证据充分，理由正当，依法应予支持。
原告称签订租赁协议同日双方达成口头协议，原告将租赁楼房的天面出租给被告使用，前五年租金为每个月200元，后五年租金为人民币220元（即后五年租金在原来租金基础上递增10%)。因原告未提交证据予以证实，且被告对该事实当庭予以否认,故对该事实本院不予确认。
本案争议的焦点：1、原告自2012年12月开始每月少交的2000元是否应该支付；2、按照原告的诉请，拖欠的租金是从2011年11月开始的，期间2年的时间原告都没有提出任何书面或者口头的异议，是否已经过了诉讼时效。
关于被告是否应该补交每月2000元租赁费的问题。因2012年3月5日，被告曾君华将涉案租赁物转租给案外人刘凤来、王之练。且被告曾君华与案外人刘凤来、王之练之间的租赁合同关系已经被法院生效的判决书确认为合法有效，也即明确了原被告之间的租赁合同合法有效以及被告与案外人刘凤来之间的租赁合同合法有效，据此，被告曾君华有义务按时足额支付租金给原告，有权利向外人刘凤来收取租金。至于案外人罗煜明占用租赁物第三层,由此造成案外人（实际使用人）刘凤来的损失,可由刘凤来向罗煜明追偿，故被告应该补交每月2000元。
关于被告拖欠的租金是从2011年11月开始的，期间2年的时间原告都没有提出任何书面或者口头的异议，是否已经过了诉讼时效的问题。合同约定2011年11月24日-2016年11月24日被告每月支付租金6050元,租金在每月的月头前十天交付。被告自2012年11月份每月少交租金2000元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项的规定延付或拒付租金的时效的诉讼时效为1年，而原告于2015年3月10日第一次向被告追偿拖欠的租金，2014年3月份之前拖欠的租金已经过了诉讼时效，本院不予处理。2014年3月起的拖欠的租金的诉请发生了诉讼时效的中断，尚未过诉讼时效的租金应从2015年3月10日重新计算诉讼时效。原告于2016年1月7日诉至本院，2014年3月至2015年3月10日拖欠的租金没有过诉讼时效，故被告应该支付原告2014年3月至2015年3月10日拖欠的租金为24000元（2000元/月×12月）。扣减被告向原告支付的押金15000元，则被告应支付原告9000元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原、被告2006年11月24日签订的《协议书》于2015年3月11日解除。
二、被告曾君华应于本判决生效后七日内支付原告租金9000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元（原告已预交760元），由原告负担460元，由被告曾君华负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
代理审判员 杨 梅
代理审判员 黄链生
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 彭蕙雯