南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终155号上诉人（原审被告）:李汉周，男，1967年7月1日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：梁超，广西桂胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆祖进，广西桂胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广西宁铁国际物流有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路30号大院3号楼4层。法定代表人：赵文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘斌，广西天一律师事务所律师。上诉人李汉周因与被上诉人广西宁铁国际物流有限公司（以下简称宁铁物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院2016桂71**民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人李汉周及其委托诉讼代理人梁超、骆祖进、被上诉人宁铁物流公司的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李汉周上诉请求：1.撤销南宁铁路运输中级法院（2016）桂7102民初875号民事判决第一、二项，改判驳回宁铁物流公司一审第一、三、四项诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由宁铁物流公司承担。事实和理由：2006年7月31日，李汉周与宁铁物流公司签订了房屋租赁合同，合同约定租期为十年，期满后李汉周有优先续租权，所产生的水电费按南宁铁路供水供电部门收费标准直接向南宁铁路供水供电部门缴纳。合同签订前，李汉周按宁铁物流公司要求缴纳35000元。租赁期届满前，宁铁物流公司发出续租邀约，不久又提出不续租。双方协商过程中宁铁物流公司对涉案房屋停水停电，导致李汉周于2016年8月退租，宁铁物流公司也将涉案房屋二至四层另行出租，涉案房屋一层已由李汉周转租第三人。租赁期间，宁铁物流公司长期超出合同约定标准的20%至40%预收李汉周水电费,缴费单据未交付给李汉周，直至李汉周退租双方也未结算,宁铁物流公司要求李汉周再支付水电费及利息不符合合同约定。宁铁物流公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回李汉周的上诉请求。一审诉讼前宁铁物流公司收取的水电费是经双方结算的，李汉周又反悔，不应得到支持，李汉周并未支付2016年3月至7月的水电费。李汉周已退租，没有要求优先承租权。宁铁物流公司向一审法院起诉请求：1.李汉周向宁铁物流公司支付水费5593元，电费79470元，合计85063元；2.李汉周腾空南宁市中华路86号一栋四层商业门面（综合楼）；3.李汉周向宁铁物流公司支付逾期利息（以85063元为基数，从起诉之日起至本案生效判决书确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同类贷款利率计算）；4.李汉周承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年7月31日，宁铁物流公司（出租方、甲方）与李汉周（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将由南宁铁路经济技术开发总公司投资兴建的南宁市商铺，面积为1152.70平方米租给乙方，用于经营旅馆业和商铺租�业；2.租赁期自2006年8月1日起至2016年7月31日止；3.租赁期间，乙方使用的水电可直接向南宁铁路供水供电部门申报缴费专用账户，所发生的水电费，由乙方按南宁铁路供水供电收费标准，直接向南宁铁路供水供电部门交纳，合同还对双方其它的权利义务进行了约定。合同签订后，双方按约履行合同。2016年5月30日，宁铁物流公司发布《关于XX路综合楼不再续签的通知》，载明：李汉周与宁铁物流公司签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日到期，涉案商铺不再续签，请做好相关工作。李汉周于2016年5月31日收到该通知。2016年8月1日，宁铁物流公司发布《关于XX路综合楼腾空的通知》，载明：李汉周与宁铁物流公司签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日到期，李汉周于2016年8月15日前做好腾空工作。李汉周于2016年8月4日收到该通知，�一直没有腾房。2016年8月26日，宁铁物流公司发布《关于XX路综合楼停止供水供电的通知》，载明：宁铁物流公司已告知李汉周于2016年8月15日前腾空，但李汉周至今仍非法占用商铺，并且2016年3月至8月的水电费尚未支付，宁铁物流公司将对涉案商铺停止供水供电。李汉周于2016年8月28日收到该通知。李汉周未按约支付2016年3月至7月的水电费。2016年4月26日至2016年8月18日，宁铁物流公司每月向南宁铁路局南宁供电段垫付水电费。另查明：李汉周在一审庭审中陈述，租赁期间水电费都是由李汉周通过银行转账方式支付给宁铁物流公司，由宁铁物流公司代交给南宁铁路局南宁供电段。宁铁物流公司出具的《水电费清单》载明，李汉周承租的涉案商铺于2016年3月至2016年7月期间，实际用水1598立方米、实际用电52980度。再查明：2016年3月至2016年7月期间，南宁铁路局南宁水电段水费单价为每立方米3.5元，电费单价为每度1.13元。李汉周于2016年8月23日通过银行转账的方式向宁铁物流公司支付电费10000元。一审法院认为，宁铁物流公司与李汉周于2006年7月30日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。宁铁物流公司与李汉周签订的《房屋租赁合同》约定租赁期自2006年8月1日起至2016年7月31日止，故双方《房屋租赁合同》于2016年7月31日到期，合同自动终止。关于支付水电费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李汉周不按约支付水电费，其行为构成违约。水费的计算方式：李汉周实际用水1598立方米，单价为3.5元／立方米，水费总计：5593元（1598立方米×3.5元／立方米）；电费的计算方式：李汉周实际用电52980度，单价为1.13元／度，电费总计：59867.4元（52980度×1.13元／度），李汉周于2016年8月23日向宁铁物流公司支付电费10000元，尚欠电费49867.4元（计算方式：59867.4元-10000元）。故宁铁物流公司主张李汉周支付水费5593元，电费49867.4元，合计55460.4元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持，超过部分不予支持。关于逾期利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，宁铁物流公司替李汉周垫付了水电费，给宁铁物流公司造成的损失实际是利息的损失，故宁铁物流公司主张李汉周支付逾期利息（计算方式：以55460.4元为基数，自2016年11月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）有事实及法律依据，一审法院予以支持，超过部分不予支持。关于腾房的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。宁铁物流公司与李汉周签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日到期，合同自动终止，李汉周应当返还租赁物。李汉周辩称于2016年8月已腾空且宁铁物流公司另租赁给案外人，但未提交相关的证据。一审法院不予采信。故宁铁物流公司主张李汉周腾空南宁市中华路86号一栋四层商业门面（综合楼）的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李汉周向宁铁物流公司支付水费5593元，电费49867.4元，合计55460.4元；二、李汉周向宁铁物流公司支付逾期利息（计算方法：以55460.4元为基数，自2016年11月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；三、李汉周腾空南宁市中华路86号一栋四层商业门面（综合楼）；四、驳回宁铁物流公司其他的诉讼请求。案件受理费1926元，减半收取计963元（宁铁物流公司已预交），由宁铁物流公司负担335元，李汉周负担628元。二审期间，李汉周向本院提交以下新证据：2015年1月、2015年3月、2015年4至5月、6月、7月、8至9月、2016年3至5月、3至6月的《水电费收缴清单》，以及2015年2月3日、5月12日、5月27日、6月26日、7月29日、9月2日、10月26日、2016年2月2日、3月31日的《收据》，拟证明李汉周交纳涉案房屋水电费的部分情况，水电费至今未按合同约定的标准结算，估算李汉周不仅已结清了水电费，还有结余。本院组织双方当事人进行质证，宁铁物流公司因李汉周未能提供2016年3至5月、3至6月的《水电费收缴清单》的原件，对该两份《�电费收缴清单》的真实性不予认可，因几份《收据》的公章不一致，对《收据》的真实性不予认可，对其余《水电费收缴清单》的真实性予以认可，宁铁物流公司认为双方已结清2016年3月之前的水电费，但李汉周未交纳2016年3月之后的水电费。宁铁物流公司二审期间未提交新证据。经质证，本院认为，2016年3至5月、3至6月的《水电费收缴清单》为复印件，因无原件核对，本院不予采纳。对2015年1月、2015年3月、2015年4至5月、6月、7月、8至9月《水电费收缴清单》及《收据》证据的真实性，有原件核对，本院予以确认。李汉周对一审判决认定的事实提出异议，认为一审判决认定李汉周尚未支付2016年3月至7月的水电费有误，李汉周已交纳了2016年3月至7月的水电费。宁铁物流公司对一审判决认定的事实无异议。针对李汉周提出的异议，本院认为，李汉周提供的《收据》只能证明其最后一笔水电费是2016年3月31日交纳的，不能证明其已交纳了2016年3月至7月的水电费。故对李汉周提出的异议，本院不予支持。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明：李汉周与宁铁物流公司签订《房屋租赁合同》后，由于李汉周未能在南宁铁路供水供电部门开设专用缴费账户，宁铁物流公司定期向李汉周送达《水电费收缴清单》后，李汉周根据清单向宁铁物流公司交纳水电费。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：李汉周是否应向宁铁物流公司支付水电费及利息。李汉周与宁铁物流公司的《房屋租赁合同》虽约定“乙方（李汉周）使用的水电可直接向南宁铁路供水供电部门申报缴费专用账户，所发生的水电费由乙方按南宁铁路供水供电收费标准，直接向南宁铁路供水供电部门交纳。”但由于李汉周未能在南宁铁路供水供电部门开设专用缴费账户，双方签订租赁合同后，李汉周实际交纳水电费的方式为宁铁物流公司定期就已产生的水电费向李汉周送达《水电费收缴清单》后，再由李汉周根据清单中催交的数额向宁铁物流公司交付水电费。从李汉周向本院提供的《水电费收缴清单》来看，2015年1月以来，《水电费收缴清单》载明的电费单价均为1.5元/度，李汉周按清单数额交纳水电费，在这过程中，李汉周未向宁铁物流公司提出异议。在合同约定的由李汉周直接向南宁铁路供水供电部门交纳水电费的履行条件无法成就的情况下，李汉周按《水电费收缴清单》中载明的标准和数额向宁铁物流公司交纳水单费的行为，表明其认可《水电费收缴清单》的水电费标准。李汉周依照宁铁物流公司请求已交清2016年3月前的水电费，双方已以其实际行为变更了原租赁合同约定的水电费交纳方式，并已就水电费交纳标准达成一致的意思表示。故李汉周关于双方未对水电费交纳标准达成一致应当予以重新结算的主张，本院不予支持。从李汉周一审、二审提供的证据看，李汉周未交纳2016年3月至7月的水电费，即李汉周未以其行为认可2016年3月至7月的《水电收缴清单》的收费标准，故一审法院认定2016年3月至7月的水电费按同期南宁铁路局南宁水电段水费单价（3.5元/立方米）、电费单价（1.13元/度）收取，并无不妥，亦未违背当事人意愿，本院予以确认。李汉周应向宁铁物流公司交付拖�的2016年3月至7月的水电费及利息，并扣除李汉周于2016年8月23日支付电费10000元。综上所述，李汉周的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1187元（李汉周已预交），由李汉周负担。本判决为终审判决。审判长  袁宇飞审判员  覃瑞晟审判员  彭 博二〇一七年七月二十九日�记员谢瑜