重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第01347号
原告赵正文，男，1949年10月7日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，住重庆市綦江区。
原告赵兴坤（系原告赵正文之次子），1975年7月16日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区。
二原告共同的委托代理人文成国，系重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。
二原告共同的委托代理人李剑，系重庆市綦江区三江法律服务所实习法律工作者。
被告赵正兵，男，1955年10月11日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，住重庆市綦江区。
委托代理人李劲松，系重庆言实律师事务所律师。
原告赵正文、赵兴坤与被告赵正兵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黎伟独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理，原告赵兴坤，原告赵正文、赵兴坤共同的委托代理人文成国、李剑，被告赵正兵及其委托代理人李劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵正文诉称，二原告系父子关系，原告赵正文与被告系胞兄弟关系。1996年2月5日（1995年农历12月17日），被告将其所有的位于原重庆市綦江县赶水镇房屋及附属设施以人民币9500元出售给原告赵正文全家居住，当即原告赵正文向被告支付购房款9500元。次日，被告作为卖方，原告赵正文作为买方，双方补签订《卖买房子合同》，约定：被告将位于重庆市綦江县赶水镇的自有房屋六间，包括未修完善的猪圈、牛栏等以人民币9500元卖给原告；被告四个人的承包地和所有的自留山由原告耕种，被告的公粮、税金和社会负担由原告赵正文负责完清；原告赵正文购房款必须于1995年农历12月30日前付清；房子和一转自然界范围内的权属永属原告赵正文。随后，被告将前述房屋、承包地、自留山交付给原告赵正文管理、使用，二原告还对被告的争议房屋进行修缮。2013年9月19日，二原告进行分家析产，约定购买的被告的房屋归原告赵兴坤所有。此后，二原告多次催促被告协助原告赵兴坤办理前述房屋权属过户手续，2014年8月初，经原、被告所在村村委调解未果。另二原告在今年获悉有关管理部门于2012年7月将前述房屋登记确权在被告名下。综述，为了维护原告的合法权益，请求法院判决：（1）确认原告赵正文与被告于1996年2月6日（1995年农历12月18日）签订的《买卖房屋合同》合法有效；（2）确认目前权属登记为被告的位于綦江区赶水镇的房屋六间及附属设施归原告赵兴坤所有；（3）被告立即协助原告赵兴坤办理前述房屋权属过户手续。本案案件诉讼费用由被告负担。
被告赵正兵辩称，第一、二原告系父子关系，原告赵正文系被告的三哥。被告夫妇在上世纪八十年代，在原宅基地上重新修建土墙瓦盖结构的房屋六间，未重新办理该房屋权属手续。由于被告夫妇均长期在外打工，并在打工地点租房居住生活，其户籍地的房屋不便管理，被告夫妇及原告赵正文商量准备对外以12000元价格出售位于户籍地的房屋，1995年下半年，被告一人返回老家，原告赵正文找到被告称其以9500元价格购买被告的房屋，同时原告赵正文出具事先书写的协议，被告鉴于胞兄弟关系情面下，未与妻子商量，擅自签名同意以9500元价格将被告的位于原重庆市綦江县赶水镇房屋出售给原告赵正文所有，当即原告赵正文向被告支付购房款9500元。不久，原告赵正文全家搬入该房屋内居住生活。第二、时隔十几天左右，被告妻子看见原告赵正文与被告签订的《房屋买卖协议》后，认为被告未与其商量的情况下，对被告擅自以9500元低价将房屋出售给原告赵正文的行为提出异议并不予认可，为此与被告发生纠纷，甚至提出与被告离婚的请求。被告立即找到原告赵正文并称对房屋买卖行为反悔，经协商并又达成口头协议，口头约定：原告赵正文租赁被告的房屋，每月付租金50元；被告不退还原告赵正文已给付的购房款9500元，原告赵正文应支付的房屋租金在被告已收到的购房款9500元中逐月抵扣。这样，被告就没有保管原告赵正文与被告之间房屋买卖协议书，原告赵正文仍然在诉争房屋内居住生活。第三、2012年7月，被告向村社及镇、区人民政府申请办理房屋权属证，经有关部门到现场勘测后，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局已向被告颁发了诉争房屋的权属证。之后，被告户籍所在村社组织没有对原、被告之间的房屋买卖行为进行调解，按照有关法律规定，现在原告的诉讼行为，已超过诉讼时效。第四、原告赵正文在被告户籍所在村社集体土地上另有房屋存在，并且原告赵正文的户籍不在被告户籍所在地。综述，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，二原告系父子关系，原告赵正文与被告系胞兄弟关系，二原告与被告均已各自成家立业。
1996年2月5日以前，因被告夫妇常常在外打工，并且其全家人在打工地点租房居住生活，被告夫妇不便对其所有的位于户籍地房屋进行管理、使用。所以，被告夫妇对外声称出售其所有的位于户籍地房屋，该房屋未办理权属初始登记手续，这样，原告赵正文找到被告称其愿意购买被告的位于户籍地房屋，经原告赵正文与被告协商达成协议，被告向原告赵正文出具收条一份，收条内容为“已收到赵正文现金玖仟伍佰元正（9500.00元），从今天起，赵正斌的住房归赵正文所有。收款人赵正斌署名，落款时间为1996年2月5日”。次日，原告赵正文与被告签订了《卖买房子合同》，该《合同》内容为：（一）卖方为赵正兵（以下简称甲方，本案被告），买方赵正文（以下简称乙方，本案原告）。（二）经甲乙方双方协议卖买房子及其它等条款如下：（1）甲方所卖房六间和现有家产（见附页），包括未修完善的猪圈、牛栏和与赵正强连房的空巷道，共计人民币玖仟伍佰元正。（2）房前屋后左右自然界范围内所有空地属乙方管理使用。即房前至赵正强弯坵田壁坎上大路，房后至团团坵田坎，房左至赵正强墙壁及墙壁直线前后连接甲方空地，房右至河沟。（3）甲方四个人的承包地和所有的自留地由乙方耕种，甲方的公粮、税金和社会负担全由乙方负责完清。（4）甲方的承包山、自留柴山、竹林和其它树木等由乙方管理。（5）乙方买房款必须于1995年腊月30日前付清。（6）甲方的所有土地、柴山、竹林等根据甲方所需随时可以收回。但房子和一转自然界范围内的权属永属乙方，卖房时仅有的家产也原属乙方使用。（三）以上协议从1996年1月开始实行；以上协议不许任何一方任何理由撕毁；以上合同一式两份，即甲、乙方双方各存一份；甲方赵正兵署名，乙方赵正文署名，落款时间为1995年腊月18日（1995年农历12月18日，公历为1996年2月6日）。合同签订后，被告立即向原告赵正文移交了诉争房屋，从此，原告赵正文夫妇及其子女在诉争房屋内居住生活，同时原告赵正文夫妇按照约定对被告承包经营户承包的田土、柴山、竹林、树木进行耕种、管理、使用。期间，被告没有提出过确认原告赵正文与被告之间房屋买卖协议无效，也没有提出过要求原告返还诉争房屋，无纠纷的发生。近二年来，因原、被告对诉争房屋复垦由谁获得补偿费而发生纠纷，经原、被告户籍所在村委调解未果。2015年2月，二原告向本院提起诉讼，要求确认原告赵正文与被告于1996年2月6日签订的《卖买房子合同》合法有效等诉讼请求。本案在审理过程中，经调解，原、被告双方未能达成一致意见，各持己见。被告没有提供证据佐证原告赵正文于1996年2月租赁诉争房屋的事实成立。
另查明，上世纪八十年代，被告在原重庆市綦江县原宅基地上重新修建土瓦结构房屋六间及石墙结构猪圈（因行政区域的调整，已更名重庆市綦江区）居住生活。2012年7月左右，被告委托他人向有关部门申请办理诉争房屋权属初始登记手续，同年8月1日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局向被告颁发了房屋所有权证，该证载明：“（1）房屋所有权人为赵正兵（本案被告），房屋坐落于重庆市綦江区，土地使用权类型为拨用，土地使用用途为住宅，土地使用权面积为120平方米。（2）房屋结构为土瓦，房屋用途为住宅，楼层为1-1，房屋建筑面积120平方米。
另查明，上世纪九十年代，原告赵正文夫妇在原重庆市綦江县自有房屋并在此组居住生活。2013年9月19日，原告赵正文与妻子罗成书、长子赵兴姜、次子赵兴坤（本案原告）签订《分家协议》，该协议约定：（1）位于重庆市綦江区农村房屋一幢划分为两份，分别由原告赵正文夫妇和长子赵兴姜各占一份；（2）以当年户主父亲赵正文为代表于1996年2月（1995年农历12月18日）从其弟弟赵正兵处购买位于本村的农村房屋一幢（共六间）由次子赵兴坤（本案原告之一）所有，但原告赵正文夫妇享有永久随意居住权。另原告赵正文与妻子罗成书的户籍所在地为原重庆市綦江县，原告赵正文于1998年左右转为城镇户口，其妻子罗成书于2013年左右转为城镇户口。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的分家协议、赵兴坤常住人口登记卡、卖买房子合同及其收条、证明、被告户口证明、告知书、重庆市土地房屋权属登记审核表、土地房屋权属调查表，被告提供的207房地证2012J字第9479号房屋所有权证予以证明，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。我国《土地管理法》及相关行政法规的明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据二原告的诉称和被告的辩称，本案争议焦点如下：
一、原告赵正文与被告于1996年2月是否存在房屋买卖关系，或者存在房屋租赁关系的问题。第一，被告对原告举示的《卖买房屋合同》及收条的内容真实性无异议。故本院可以确认原告赵正文与被告于1996年2月6日存在房屋买卖的行为。第二，被告辩称其与原告赵正文于1996年2月6日签订《卖买房屋合同》后，时隔十几天，被告找到原告赵正文并称对该《卖买房屋合同》提出反悔，经口头协商并达成协议，即房屋买卖关系变更为原告赵正文租赁诉争房屋关系。因二原告对被告此辩称意见不予认可，被告没有提供证据佐证原告赵正文于1996年2月租赁诉争房屋的事实成立。第三，原告赵正文与被告签订《卖买房屋合同》后，原告赵正文一直管理、使用该诉争房屋，至今已长达十八年的时间，期间，被告没有提出过确认原告赵正文与被告之间房屋买卖协议无效，或者要求原告赵正文返还诉争房屋。第四，根据原、被告的陈述及举示的证据，本院可以确认在1996年度原、被告的户籍所在地均系同一村民小组，并且各自在该村民小组集体土地上拥有不同面积的土瓦结构房屋。综述，本院认为原告赵正文与被告于1996年2月6日自愿签订的《卖买房屋合同》系双方真实的意思表示，符合法律的规定，具有法律的效力，对原告赵正文与被告具有约束力，并且原告赵正文与被告已按照约定各自全面履行自己的义务。故本院可以确认原告赵正文与被告于1996年2月6日签订的《卖买房屋合同》成立并合法有效，对被告辩称原告赵正文租赁房屋的意见不予采纳。
二、原告赵兴坤是否是本案适格原告的问题。首先，虽原告赵正文与被告签订《卖买房屋合同》时，赵兴坤年满20周岁，具有完全民事行为能力的人。但据原告举示的《卖买房屋合同》，原告赵正文与被告分别在该《卖买房屋合同》上签了名，原告赵兴坤没有在该《卖买房屋合同》上签名，根据合同相对性原则，原告赵兴坤不能够作为本合同的直接利害关系人。其次，原告赵兴坤举示《分家协议》以此证明现在诉争房屋归其所有，其就享有诉争房屋的所有权。但目前根据双方举示的诉争房屋权属资料可以证实有关管理机构在二原告分家前将诉争房屋确权登记为本案被告一人所有，至今未变更诉争房屋权属登记。综述，依照我国《物权法》的规定，本院认为原告赵正文在有关管理机构将诉争房屋确权登记在其自己名下的情况下，其依法才享有对诉争房屋处分的权利，否则其处分行为不发生效力。故原告赵兴坤在本案中不是适格的原告，对其诉讼请求不予支持。
三、是否支持原告要求被告赵正兵协助原告赵兴坤办理诉争房屋权属过户登记手续的问题。因被告对此诉讼请求不予认同，加之原告赵兴坤在本案中不是适格的原告。所以，本院对原告赵兴坤的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告赵正文与被告赵正兵于1996年2月6日签订的
《卖买房屋合同》成立并有效。
二、驳回原告赵兴坤的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为40元，由被告赵正兵负担，此费已由原告赵正文、赵兴坤垫付，被告赵正兵在本判决生效后5日内付给原告赵正文、赵兴坤。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎伟
二〇一五年四月八日
书记员 彭超