内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0723民初1707号
原告（反诉被告）:呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。
法定代表人：谷东旭，职务董事长。
委托诉讼代理人：包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘英付，男，1971年3月20日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
委托诉讼代理人：王艳红，内蒙古宣汉律师事务所律师。
原告（反诉被告）呼伦贝尔市晟昱置业有限公司与被告刘英付确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人包玉新、被告（反诉原告）刘英付及其委托诉讼代理人王艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）呼伦贝尔市晟昱置业有限公司向本院提出的诉讼请求：依法判令双方于2015年5月12日签订的房屋买卖回购协议无效并承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月，原告开始筹备开发鄂伦春自治旗大杨树镇瑞景嘉苑小区楼房开发相目，2014年7月实际开发，公司委托冯维权为该项目负责人，2015年5月12日，原告因资金周转困难，向被告借款，原告在没有取得商品房预售许可且房屋未验收合格的情况下，与被告签订房屋买卖回购协议，将瑞景嘉苑小区3号楼、5号楼车库80间售予被告价款4000000元，被告实际转账3500000元，另500000现金，被告未交付。现该房屋未验收竣工，原告也没有取得得商品房预售许可，且瑞景嘉苑小区3号楼、5号楼车库只有76间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”及《商品房销售管理办法》第七条及第十二条的规定，原告与被告签订的房屋买卖回购协议应当认定无效。
被告（反诉原告）刘英付辩称，虽被告与原告签订的房屋买卖回购协议尚未完全生效，但导致该协议尚未完全生效的过错在于原告，原告在明知没有取得得商品房预售许可的情况下不得销售楼房，与被告签订回购协议，且原告已实际履行将合同约定的60间车库交付答辩人使用，因原告的过错给被告造成损失原告应当承担赔偿责任，且本案系双方之间基于借款合同产生的房屋回购协议，原告要求确认无效，没有法律依据应予驳回，
被告（反诉原告）刘英付向本院提出诉讼请求：1、要求呼伦贝尔市晟昱置业有限公司返还借款4000000元，并从2015年5月12日起按年利率36%支付利息至清偿之日；2、要求呼伦贝尔市晟昱置业有限公司赔偿损失1233320元；3、承担本案诉讼费。事实和理由：20015年5月12日，反诉人与被反诉人签订房屋买卖回购协议反诉人以4000000元价款购得瑞景嘉苑小区3号楼、5号楼车库80间，合同签订次日反诉人转款3500000元至被反诉人指定账户，500000元被告项目负责人冯维权取走现金，2016年10月11日被反诉人将上述车库60间交付反诉人，反诉人已将大部分车库出售给他人。被反诉人未按期办理相关开发手续导致双方签订房屋买卖回购协议无效，应承担过错责任赔偿原告经济损失。
原告（反诉被告）呼伦贝尔市晟昱置业有限公司辩称，1、通过反诉原告的诉讼请求及依据的事实和理由，反诉人认可双方签订的房屋买卖回购协议无效；2、根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同被确认无效后，有过错的一方应赔偿对方损失，但损失应以实际发生为限；关于反诉人第一项诉讼请求与本案不属同一法律关系，法院不应合并审理，且原告提出按年利率36%支付利息，违反最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题解释的规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月12日，呼伦贝尔市晟昱置业有限公司瑞景嘉苑项目负责人冯维权因资金周转困难与刘英付签订4000000元借款合同，同时与刘英付签订房屋买卖回购协议，因呼伦贝尔市晟昱置业有限公司未按约定期限返还借款引发本案。关于呼伦贝尔市晟昱置业有限公司提供的房屋买卖回购协议与刘英付提供的4000000元借据一份，以上二份证据均系书证，落款时间均为2015年5月12日，房屋买卖回购协议第二条双方约定，出卖的80个车库整体作价4000000元，第五条，出卖方于2015年8月11日之前，有权以同等价格回购，卖受方在此之前不得处分转卖车库，否则出卖方有权撤销卖受方转卖合同，而借据双方约定借款期限为3个月，即2015年8月11日借款期间届满，从以上二份证据内容分析，呼伦贝尔市晟昱置业有限公司与刘英付之间发生纠纷的基础法律关系实质为借款合同纠纷，双方在签订借款合同的同时签订房屋买卖回购协议，该回购协议是呼伦贝尔市晟昱置业有限公司对在刘英付处借款4000000元的担保，上述事实本院予以确认。。
另查明,呼伦贝尔市晟昱置业有限公司瑞景嘉苑项目负责人冯维权因资金周转困难与刘英付签订4000000元借款合同后,刘英付转账支付3500000元，后刘英付交付冯维全现金100000元，又于2016年4月15日交付冯维全现金50000元。
又查明，刘英付陈述，在与呼伦贝尔市晟昱置业有限公司鄂伦春自治旗大杨树镇瑞景嘉苑项目负责人冯维权签订借款合同时双方约定月利率5分，即年利率60%，经本院询问冯维权，冯维权予以承认，并称又为刘英付出具2170000元借据（本院另案审理）。
本院认为，呼伦贝尔市晟昱置业有限公司与刘英付签订的房屋买卖回购协议是呼伦贝尔市晟昱置业有限公司对在刘英付处借款4000000元的担保，双方签订的房屋买卖回购协议并非双方买卖房屋的真实意思表示，根据物权法定原则，刘英付不能依房屋买卖回购协议取得诉争房产所有权，且双方签订的房屋买卖回购协议违反担保物权一般规定，非法定担保物权形式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，因呼伦贝尔市晟昱置业有限公司至今尚未取得鄂伦春自治旗大杨树镇瑞景嘉苑小区商品房预售许可证明，故双方签订的房屋买卖回购协议无效。
关于刘英付反诉请求，即要求呼伦贝尔市晟昱置业有限公司返还借款4000000元，并从2015年5月12日起按年利率36%支付利息至清偿之日，其当庭虽提供由呼伦贝尔市晟昱置业有限公司鄂伦春自治旗大杨树镇瑞景嘉苑项目负责人签字的4000000元借据，呼伦贝尔市晟昱置业有限公司称仅收到刘英付转款3500000元，现金100000元，余款400000元系4000000元2个月利息。2016年4月15日由瑞景嘉苑项目负责人冯维全收到现金50000元，并称又为刘英付出具2170000元借据，该50000元，本院另案审理。刘英付称借款4000000元，除转款3500000元，另500000元系交付现金，但未提供证据证实。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条”借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般应当认定为本金，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”的规定，呼伦贝尔市晟昱置业有限公司应返还刘英付借款本金3600000元；关于刘英付主张从2015年5月12日起按年利率36%支付利息至清偿之日，根据《最高人民法院关于审理民间借贷借案件适用法律若干问题的规定》第二十六条”借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院予以支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”之规定，呼伦贝尔市晟昱置业有限公司应按本金3600000元，年利率24%，从2015年5月12日（借款之日）至清偿完毕之日支付利息；关于刘应付主张呼伦贝尔市晟昱置业有限公司赔偿损失1233320元，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷借案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）呼伦贝尔市晟昱置业有限公司与被告（反诉原告）刘英付于2015年5月12日签订的房屋买卖回购协议无效；
二、原告（反诉被告）呼伦贝尔市晟昱置业有限公司在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘英付借款3600000元，并从2015年5月12日起按年利率24%支付利息至清偿之日；
三、驳回（反诉原告）刘英付其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由被告（反诉原告）刘英付负担，反诉费24200元，由原告（反诉被告）呼伦贝尔市晟昱置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 李 凯
人民陪审员 张莉苑
人民陪审员 刘根赤
二〇一七年六月十六日
书 记 员 葛 静