贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终16号上诉人（原审被告）：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地：惠水县。法定代表人：杨小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兴益，男，1988年11月2日生，汉族，住贵定县，被上诉人（原审原告）：帅锡花，女，1986年3月8日生，汉族，个体户，住惠水县。委托诉讼代理人：冯阳，贵州红河律师事务所律师。上诉人惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）因与被上诉人帅锡花商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院(2017)黔2731民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永利公司上诉请求：第一、撤销一审判决第一项，并依法改判；第二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案争议的焦点在于违约金的认定，一审确定的违约金数额过高，请二审针对违约金的具体数额予以调整降低。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，永利公司有权请求调整降低违约金的数额；其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错、合同履行的逾期效益。本案中，帅锡花并未举证证实因此遭受的具体损失是多少，从客观情况看，帅锡花的损失应以中国人民银行同期贷款利率计算更为客观公正。本案涉案房屋已经修建完毕，不能按期交房并非永利公司的主观意图造成，而是因为惠水县相关政府部门修建白果变电站导致无法给永利公司正常供电造成，且永利公司也在报纸上进行公告，请求帅锡花的谅解。永利公司一直遵守诚信原则，并没有过失。根据公平原则，永利公司不应承担过高的违约金。同时，被上诉人2016年8月19日已申请收房，但一审法院裁判违约金期限至2017年9月27日，明显与被上诉人的客观损失不相符合。为此，永利公司提出前述诉请。被上诉人帅锡花二审期间答辩称：第一、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。被上诉人已按要求将购房款377577元付清，但上诉人却未按合同约定将房屋交付，构成违约。同时，上诉人在一审中并未对违约金的约定和被上诉人计算违约金的方式提出异议。第二、上诉人要求调低违约金的理由不能成立。双方在《商品房买卖合同》中对违约金有明确约定，由于上诉人不诚实守信，造成被上诉人实际损失84833元。为此，上诉人提出按银行利息计算违约金的方式不合理。同时，尽管上诉人诉称已登报告知，但被上诉人从未收到上诉人的通知说明，直至开庭时，上诉人才说过登报的事实。况且，上诉人诉称不能按期交房与惠水县人民政府修电站有关，这纯属无理之谈，至今，上诉人出售给被上诉人的房屋仍未验收合格。由于上诉人从2015年一直推延到现在，被上诉人要求上诉人尽快履行合同规定的义务。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。帅锡花向一审法院提出诉讼请求：1、被告及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋；2、被告支付逾期交房至起诉之日的违约金71928.42元【377577元×0.0003×635天（2015年12月31日至2017年9月27日共计635天）】；3、被告如不能及时交房后续违约金按每日113.2731元（377577元×0.0003×1天）支付到交房日为止；4、被告赔偿原告的接待装修人员费用及材料装修损失共计15000元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2015年9月24日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘1栋6楼1号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为377577元，被告应于2015年12月30日前交付该房屋。合同还对违约金作出了约定。合同签订后，原告按照约定付清房款，该房屋经竣工验收及消防验收合格，但电力设施未能达到交房的条件。双方经多次协商未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。另查明：原告帅锡花于2015年9月24日向被告支付购房首付款197577元，按揭贷款180000元于2015年12月1日付清。还查明：原告帅锡花于2016年8月19日向被告申请办理入住手续，并对该房屋进行了装修。一审法院认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告帅锡花与被告永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。原告按照合同约定支付了全部购房款项履行了合同义务，被告未按照合同约定交付房屋，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，被告认为违约金约定过高，要求调整为日万分之零点五，根据上述合同条款的约定被告可以延期60日交房，原告于2016年8月19日办理入住手续，与此同时，被告免除原告一年的物管费作为逾期交房的补偿，故违约金的起算时间为2016年3月1日，截止时间为2016年8月19日。因该《商品房买卖合同》为格式条款，被告永利公司作为房地产开发的企业，其对格式条款的效力应当明知，在违约金约定没有过高的情况下，对该约定进行调整不符合契约自由的精神，也不利于对守约方的公平保护，故对被告要求调整违约金的辩解，本院不予采纳。在房屋未达到交房条件下，被告同意原告办理入住手续没有法律依据，免除物管费也无从谈起，故对被告以2016年8月19日作为违约金的截止日期的理由，本院亦不予采纳。据此，一审法院确定被告应支付原告的违约金为：以购房总价款377577元为基数按照日万分之三的标准计算2016年3月1日至2017年9月27日期间的违约金即377577元×0.0003×576天﹦65245.31元；并按照上述标准计算2017年9月28日至实际交房之日期间的违约金。二、关于该楼盘的供电问题未能解决是否属于不可抗力的问题，本案中，被告辩称因供电部门修建白果变电站未能按时完工，导致该房屋的供电未能达到交房条件，而变电站的工程进度不为被告所能控制，故该情况属不可抗力，据此，被告逾期交房的行为不构成违约。从《商品房买卖合同》来看，该合同载明的开工时间为2013年12月25日，被告提供的供电部门出具的情况说明载明：该变电设施开工时间为2010年，被告于2014年向供电部门提出用电申请。由此可见，被告先开工后提出供电申请，这一做法显然不符合房地产开发及用电申请审批流程，被告在开工前应当向电力部门提出用电申请，在得到批准后方可开工建设。本案中，被告未遵循先批准后开工的用电流程，且未对该变电站开工三年仍未完工的情况进行调查并进行正确研判，导致该楼盘的供电问题长期未能解决，该情形不属于不可抗力，被告不能因此免除违约责任。三、关于被告是否应当承担接待装修人员及材料损失的认定问题，本案中，原告要求被告支付接待装修人员及材料损失15000元，庭审中，被告对此不予认可，原告亦未提供证据加以证实，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。四、关于原告要求被告及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，原告要求被告及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体虽经竣工、消防验收合格，但供电问题未能解决，供电部门出具的《情况说明》载明该电力设施因征地、拆迁问题长期未能解决，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因电力供应属于供电部门的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防、电力等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，原告要求人民法院判决被告及时交付房屋没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告帅锡花2016年3月1日至2017年9月27日期间的违约金人民币六万五千二百四十元三角一分并以购房总价款三十七万七千五百七十七元为基数按照日万分之三的标准计算2017年9月28日至实际交房期间的违约金；二、驳回原告帅锡花的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百七十四元，减半收取九百八十七元，由被告惠水县永利房地产开发有限公司承担六百元，原告帅锡花承担三百八十七元。二审中，被上诉人帅锡花向本院提交了新的证据材料，上诉人永利公司未向本院提交材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对被上诉人帅锡花提交的证据认定：一组证据，即2017年7年20日《借条》一张、2016年10月20日《收条》一张、2016年10月20日《协议》、2016年2月20日《借条》一张、3张收据、《合同协议》以及《房屋租赁合同》，证明：1、因上诉人永利公司逾期交房，被上诉人帅锡花于2016年2月20日至2017年12月28日租赁房屋的事实；2、被上诉人帅锡花向徐再禄三次借款共计5.5万元支付租金的事实；3、2016年2月28日，被上诉人帅锡花与案外人梁第菊签订合同协议约定由其装修案涉房屋，并依约交付装修定金1.5万元；4、被上诉人帅锡花搬家所支付的费用2000元。前述损失均由上诉人永利公司逾期交房所致，应由其承担。上诉人永利公司不认可该组证据的证明目的，且以被上诉人帅锡花在一审中未提交为由对其真实性表示质疑。本院认为：针对《合同协议》和装修定金支付收据，2016年2月28日，被上诉人帅锡花就案涉房屋与案外人梁第菊签订《装修协议》，并当日交付定金1.5万元，但结合被上诉人帅锡花提供的《房租租赁合同》，此时其已因上诉人永利公司逾期交房向案外人王华升租赁房屋居住，对此，被上诉人帅锡花不能给予合理解释，且该组证据在一审诉讼前已产生，而被上诉人帅锡花在一审中也主张了装修定金损失1.5万元，但被上诉人帅锡花在一审中却未提交该组证据，为此，由于该组证据与被上诉人帅锡花提供的其他证据相矛盾，本院不予采信。针对《借条》、《收条》、《房屋租赁合同》、《协议》及收据，结合调查的内容，被上诉人帅锡花自认家庭收入每月约为1万元，尽管有两位子女需要抚养，但结合当地生活水平，如需租房居住，家庭收入足以支付房屋租金，但被上诉人帅锡花却主张其是借高额利息款项支付租金，这不符合常理。同时，被上诉人帅锡花自认其不认识出借人徐再禄，其是通过朋友小邓介绍的小杨介绍而向徐再禄进行的借款，但对其朋友小邓的全名却不知晓，且被上诉人帅锡花也未提供证据证明徐再禄向其履行了借款义务，亦未提供证据证明实际向出租人帅洋和王华升支付了租金。为此，由于被上诉人帅锡花提供的该组证据与其自身陈述相互矛盾，证据之间亦不能相互印证，故本院不予采信。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：永利公司与帅锡花签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋的交付时间和条件，但永利公司至今未将符合合同约定的房屋交付帅锡花，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。从永利公司的上诉主张看，本案二审主要争议的是双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是否过高、应否调减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，永利公司上诉主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之三计算违约金过高，故其有权请求对违约金比例予以调整。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，违约金主要是以补偿守约方的损失为主兼具有惩罚违约方违约行为的目的，逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。本案中，虽然双方均未提供充分的证据证实永利公司的逾期交房行为给帅锡花造成的损失是多少，但帅锡花购买该套房屋的目的是为了自己居住，永利公司未按时交房给帅锡花造成的损失主要体现为另行租房的费用，综合当地的房屋租赁价格以及永利公司在本案中的过错程度，一审以双方合同约定的已付房款日万分之三的标准，确已过分高于给帅锡花造成的损失。结合本案的具体情况以及公平原则，本院酌定将双方的违约金比例调整为全部已付款的日万分之一点五，即永利公司应按照帅锡花已付购房377577元的日万分之一点五，支付帅锡花2016年3月1日至2017年9月27日期间的逾期交房违约金32622.65元（377577元×0.00015×576天），并按每日万分之一点五标准，支付从2017年9月28日起至该房屋实际交付之日止的后续违约金。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于永利公司主张违约金期限应计算至2016年8月19日的问题。本院认为，结合查明的案件事实，尽管帅锡花2016年8月19日已办理入住手续，但永利公司在房屋未达到交房条件下交付房屋，不符合约定，构成违约，永利公司主张违约金期限应计算至2016年8月19日的上诉意见，无事实、法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠水县人民法院（2017）黔2731民初1651号民事判决第二项；二、撤销惠水县人民法院（2017）黔2731民初1651号民事判决第一项；三、惠水县永利房地产开发有限公司于本于判决生效之日起十日内支付帅锡花违约金32622.65元（2016年3月1日至2017年9月27日）；四、惠水县永利房地产开发有限公司后续违约金，按照帅锡花已付购房款377577元的日万分之一点五标准，从2017年9月28日起支付至惠水县××楼盘××楼××房实际交付帅锡花为止。本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1974元，按一审判决执行；二审案件受理费1431元，由惠水县永利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆育义审 判 员 王 军审 判 员 莫玉魁二〇一八年三月十五日法官助理 吴美岭书 记 员 张 红