安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0603民初3108号
原告：魏莹，女，1988年2月23日出生，汉族，某银行职工，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：孟淑莉，女，1962年12月2日出生，住安徽省淮北市杜集区。（系魏莹之母）
被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：王继法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。
原告魏莹与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月11日公开开庭进行了审理。因本案不宜适用简易程序审理，案件转为普通程序后于2017年11月20日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告魏莹的委托诉讼代理人孟淑莉，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏莹向本院提出诉讼请求：1.判令鼎盛公司返还鼎盛国际242号商铺；2.判令鼎盛公司给付拖欠的房租费35392元（自2016年10月1日至商铺归还之日,所欠房租按原合同约定百分之五赔付）；3.判令鼎盛公司按照应付逾期租金总额万分之二给付违约金3398元；4.判令鼎盛公司按中国银行规定的当期贷款利率按日支付逾期付款利息328元；5.因本案产生的一切费用由鼎盛公司承担。诉讼过程中，魏莹称其诉讼请求第一项中的房租费35392元包含合同期内欠付的5个月房租费。事实与理由：2008年10月1日，我与鼎盛公司签订租赁合同，房租按照购房款总价的百分之八。后鼎盛公司以经营不善，市场行情不好为由，强行将租金由百分之八降到百分之五。第二次合同到期后，鼎盛公司又以同样理由降到百分之二。按照合同约定，鼎盛公司应当提前支付下半年的房租，但鼎盛公司没有提前给付房租，一直拖欠至今。另按照合同约定，合同到期前三个月（2016年5月31日前），我以告知函形式告知鼎盛公司不再与其续签租赁合同，解除合约。因鼎盛公司损害了我的合法权益，特具状起诉。
鼎盛公司辩称，1.魏莹不得单独请求返还商铺，本案商铺与传统商铺不同，其不能独立使用，若强行独立使用必然侵犯其他业主的相邻权，损害业主的整体利益，不符合权利正当行使原则。本案商铺必须与其他商铺统一使用，魏莹在购买时即应明知。2.原房租标准之所以较高，除当时市场因素外，还有开发商促销让利等因素。开发商不可能永远让利，加之商铺租赁市场发生巨大变化，租金标准的确定必须回归实事求是，随行就市原则。原合同第6.3条款明确约定，重新签订合同时，租金参照原合同期内平均税后利润确定。经有资质的中介机构审计，原合同期内2014年至2016年三年平均利润1.42%。鼎盛公司现按购房款2%/年计付租金仍然有让利成分，当前签约面积已占商铺总面积的72.69%。3.魏莹主张所谓违约金及利息不存在。因对方不续签合同，双方租赁合同关系终止。没有合同关系当然不存在违约金问题。双方可能存在的最多是商铺使用费。因对方不愿按购房款2%/年计收使用费，相关支付无法进行，所谓利息更不成立。4.相山区法院及淮北市中级人民法院对类似案件已经作出判决，相关判决应予参照。
本院经审理认定事实如下：魏莹购买淮北市相山区××大厦××＃××号商铺，合同售价为509398元。2012年5月24日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息。2014年1月4日，魏莹与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定租赁期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。保底租金为商铺购房合同中售价的5%，即25470元，租金每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。本合同期满后，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-
鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。2013年11月26日，鼎盛公司作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。鼎盛公司支付租金至2016年4月份，尚欠合同期内5个月租金。魏莹于2016年5月31日书面告知鼎盛公司合同期满后不再与其续约，并要求其返还商铺。至今该商铺被鼎盛公司占用。魏莹遂诉至法院。
另查明：2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。
淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由安徽天象（集团）有限责任公司（简称天象集团）开发建设，金淮北大厦1至5层为鼎盛国际购物中心，于2009年开业，1至4层经营服装、鞋帽，5层经营小吃，共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象集团，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，共有产权面积为7992.13平方米。业主与鼎盛公司租赁合同期限至2016年9月30日，届满后，对于是否继续租赁给鼎盛公司经营，小业主意见不一。截至2017年11月15日，天象集团及136户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积11943.14平方米，签约总面积占总面积的72.69%。鼎盛公司与新签协议的小业主达成的年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日，并约定如后签订的合同租金比例高于之前签订的合同，鼎盛公司就高支付租金。金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。魏莹购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象集团直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。
以上事实，有魏莹提交的租赁合同、房地产权证、《租赁合同》有关条款修订说明、银行明细清单、告知函，鼎盛公司提交的租赁合同、已签约新租赁合同清单、审计报告书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，魏莹与鼎盛公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行合同义务。现鼎盛公司尚欠魏莹合同期内5个月房租费未付，该行为显然不当，故魏莹主张该合同期内租金10610元，有事实与法律依据，本院予以支持。对于逾期利息请求，依据租赁合同约定，半年支付租金，每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。据此，鼎盛公司应当于2016年4月30日前支付2016年5月至9月期间的租金10610元。鼎盛公司逾期未能支付上述租金，依照双方约定，鼎盛公司应当按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率支付逾期付款利息。现魏莹主张逾期付款利息328元，未超出上述约定数额，应予支持。对于违约金请求，魏莹主张违约金3398元，但诉讼中未能明确该数额的计算依据。依照租赁合同修订说明，逾期支付租金应承担应付逾期房屋租金总额万分之二的违约金，鼎盛公司应付合同期内租金10610元，违约金数额应为2.12元。对魏莹请求超出部分的违约金不予支持。
本案争议焦点为：一、鼎盛公司是否应当返还案涉商铺；二、鼎盛公司应当按照什么标准支付从2016年10月1日至商铺归还之日的房租费或占有使用费。
关于争议焦点一，第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺，产权式商铺通过统一经营的方式才能发挥其最大价值，任何一位业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥。涉案金淮北大厦1至5层业主共有310户，其中选择继续与鼎盛公司建立租赁关系的业主为137户，所占面积比例超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，魏莹在购买讼争商铺后，开发商天象集团未将商铺交付其直接使用，而是将商铺直接交于鼎盛公司招商装修经营，魏莹即开始收取租金，从上述事实可以看出魏莹在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。第三，本案中，魏莹虽提交的权属证书能够证明242号商铺房产归其所有，但产权证未记载房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，魏莹也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的相区分。魏莹要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。鼎盛公司使用面积不仅包括魏莹所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于魏莹的商铺无法实际分割，鼎盛公司如返还魏莹所有的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，讼争商铺暂不具备返还条件。综上所述，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于魏莹要求鼎盛公司返还商铺的请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同，自2016年10月1日起双方不存在租赁合同关系，故魏莹主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司与137户业主续签了租赁合同，约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润，与309户商铺的售价相比均不足2%。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司按购房合同价款的2%支付魏莹商铺占有使用费为宜，但不应超过2019年9月30日，之后的房屋占有使用费或租金双方可另行协商。
对于2016年9月30日之后的违约金及逾期付款利息问题。因双方自2016年10月1日不存在房屋租赁合同关系，故鼎盛公司不存在违反合同约定的问题，无需支付违约金及逾期付款利息。
综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告魏莹位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦1#242号商铺租金10610元、逾期支付租金利息328元、逾期支付租金违约金2.12元，以及自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费9339元，之后的占有使用费继续按照每月849元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；
二、驳回原告魏莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费778元，由被告淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 张传奇
人民陪审员 陈桂荣
人民陪审员 张 芳
二〇一七年十二月五日
书 记 员 孟 杨
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。