河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5826号
上诉人（原审原告）：肖秀珍，女，1927年11月5日生，汉族，住河南省汝阳县。
委托诉讼代理人：李胜琴，女，1966年5月25日生，汉族，住汝阳县，系肖秀珍之女。一般代理。
上诉人（原审原告）：李胜琴，女，1966年5月25日生，汉族，住汝阳县，系肖秀珍之女。
被上诉人（原审被告）：李胜宾（又名李胜斌、李胜彬），男，1952年8月8日生，汉族，住河南省汝阳县，系肖秀珍之子。
被上诉人（原审被告）：肖留兴（又名肖留娃），男，1953年7月22日生，汉族，住河南省汝阳县。
上诉人肖秀珍、李胜琴因与被上诉人李胜宾、肖留兴确认合同效力纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
肖秀珍、李胜琴上诉请求：1、撤销汝阳县人民法院作出的（2017）豫0326民初849号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋及宅基地的使用权是家庭共有财产，被上诉人李胜宾无权处分该房屋，一审人民法院认定李胜宾与肖留兴签订的宅基地及房屋转让协议有效错误。涉案宅基地原登记在李胜琴与李胜宾的父亲李国栋名下，该宅基地上的原房屋系李胜琴、李胜宾及其父亲李国栋、母亲肖秀珍所建。1978年，李国栋去世后，并未留下遗嘱，故上诉人肖秀珍、李胜琴与被上诉人李胜宾作为其第一顺位继承人法定继承该涉案房屋及宅基地的使用权。该涉案房屋并未进行分割，是家庭共同共有财产。涉案房屋经上诉人出资、出力翻建，上诉人对涉案房屋当然享有所有权。因此，涉案宅基地及房屋是李胜琴、肖秀珍、李胜宾的家庭共同财产，并不是李胜宾个人财产。李胜宾是在没有取得共有人一致同意的情况下，与肖留兴签订的《转让协议书》应为无效。2、李国栋去世后，涉案宅基地虽然登记在李胜宾名下，但使用权归李胜琴、肖秀珍、李胜宾等家庭成员共同所有。汝阳县国土资源局出具的档案证明并不是涉案宅基地使用权的唯一法定凭证。农村村民一户只能拥有一处宅基地，因此，涉案宅基地及房屋是李胜琴、肖秀珍、李胜宾的家庭共同财产，并不是李胜宾个人财产。3、肖留兴取得房屋时明知该房屋为上诉人家庭共有财产，李胜宾无权处分该房屋，肖留兴并非善意取得房屋。上诉人与肖留兴是东西相邻的多年邻居，对于该房屋为上诉人家庭共同共有财产的事实被上诉人一清二楚。上诉人家宅基地是唯一所，肖秀珍还需要居住，不具备出售房屋条件。被上诉人肖留兴购买房屋时，己有一所宅基地，根据规定不具备另外获得宅基地土地使用权的条件，该宅基地至今还在李胜宾名下，上诉人具有使用权。虽然涉案房屋已经登记在被上诉人肖留兴名下，但被上诉人肖留兴仅以2万元的价格取得该房屋及宅基地并非善意，不符合善意取得的构成要件。
李胜宾辩称，本案诉争房产系二上诉人和李胜宾的家庭共有财产，1988年由其出资58000元和上诉人李胜琴彩礼5000元新建了房屋6间，由李胜琴在家负责组织建房。其将涉案房屋及宅基地使用权转让给被上诉人肖留兴并未征得二上诉人的同意。
肖留兴辩称，二上诉人称其一直不知道卖房的事，不是事实，并且房屋已经办理房产证，被上诉人又在院内打了一口井，临街又盖了房子。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
肖秀珍、李胜琴向一审法院诉求:判令确认李胜宾与肖留兴签订的房屋买卖协议为无效协议。要求肖留兴将涉案宅基返还给肖秀珍、李胜琴。
一审法院经审理查明：肖留兴与李胜宾家宅基均位于汝阳县××××西南，两家东西相邻，均座南朝北，肖留兴家居东，李胜宾家居西。2005年12月28日，经人说和，李胜宾将与肖留兴家相邻的宅院一处（宅基证号为汝证宅字第211**号，宅基使用权人为李胜斌，面积肆分伍厘，长捌丈贰尺陆寸，宽叁丈贰尺柒寸，南北至路边立石，东与肖留兴和墙，西与李振留和墙，包含南上房一通间、三间西厦房，均为砖混结构）以20000元的价格转让给邻居被告肖留兴。双方在辛庄村相关人员的见证下并经辛庄村委同意签订转让协议书一份，内容为：辛庄村李胜宾原有宅基一处，现转让给本村村民肖留兴，因李胜宾宅基使用证丢失，现有汝阳县国土资源局出具证明一份，若李胜宾家任何人找到宅基证应立即归还肖留兴家人，若其他人从2005年12月28日后拿出宅基证一律无效，若找不到宅基证，国土资源局证明视同宅基证同样起效，空口无凭，立字为据。李胜宾宅基使用权永久归肖留兴家后人使用。移交人：李胜宾邢凤莲（李胜宾之妻）接交人：肖留兴于信好（肖留兴之妻）中介人：肖培育王臣胜二〇〇五年十二月二十八日。后李胜宾收到肖留兴转让款20000元，将涉案宅院交付肖留兴实际占有。2007年4月5日，肖留兴就涉案宅院上的房屋向汝阳县人民政府申请办理了房产证（证号：汝阳字第20070265号）。后肖留兴将双方相邻的东伙墙拆除打通，在涉案宅院南上房和西厦房之间打水井一口，又在原西厦房基础上向东建起简易棚，在涉案宅基北侧建起一通间鸡舍，用于养鸡。肖秀珍、李胜琴提出李胜宾卖给肖留兴的宅院系肖秀珍、李胜琴、李胜宾的共有财产，李胜宾未经肖秀珍、李胜琴同意，私自处分共有财产的行为应为无效，要求肖留兴返还涉案宅院。双方发生纠纷，肖秀珍、李胜琴遂诉至法院，要求判如所诉。另查明，1997年5月20日，汝阳县建设管理委员会给肖留兴发的村镇房屋所有权证上显示西邻为李胜宾（李胜彬）。肖秀珍与丈夫婚后共生育李胜宾、李全女、李胜琴兄妹三人。2005年李胜宾已娶妻成家，李全女、李胜琴已出嫁。以上事实有转让协议书、汝阳县国土资源局查档证明、汝阳县蔡店乡辛庄村民委员会证明、房产证、当事人陈述、庭审笔录等在卷资证，足以证实。
一审法院认为：法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据汝阳县国土资源局出具的查档证明，1986年涉案宅基地登记的使用权人为李胜宾，而1997年5月20日汝阳县建设委员会给肖留兴发的的村镇房屋所有权证上显示西邻为李胜宾（李胜彬）。因此2005年李胜宾将权属登记在自己名下的宅基地使用权及宅基上所建房屋以20000元的价格转让给属于同一集体经济组织的肖留兴，系双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定。肖留兴作为受让人，已实际占有、使用涉案宅基及房屋十余年，并在原有基础上打井、添设其他设施，2007年4月5日汝阳县人民政府就涉案宅基上的房屋向肖留兴发了房产证，因此应认定李胜宾与肖留兴签订的宅基及房屋转让协议有效。肖秀珍、李胜琴提出涉案宅基上的房屋是肖秀珍、李胜琴、李胜宾的共有财产，一方面肖秀珍、李胜琴对此举证不足，另一方面李胜宾、肖留兴在签订转让协议时，肖留兴要求李胜宾出示宅基证，李胜宾表示宅基证丢失，肖留兴又要求李胜宾到国土局出具查档证明，确认证载使用权人确实是李胜宾的情况下，又通过中介人见证并经辛庄村委同意，肖留兴尽到了合理的受让人注意义务，并支付了相应的转让款，主观是善意的。肖秀珍、李胜琴提出对李胜宾、肖留兴转让涉案宅基及房屋的行为不知情，一直到十年后的2016年才起诉转让无效，要求退还涉案宅基及房屋明显不符合常理。即使该房屋有肖秀珍、李胜琴的财产份额，肖留兴仍构成善意取得。故肖秀珍、李胜琴主张李胜宾、肖留兴签订的转让协议无效，要求肖留兴将涉案宅基返还给肖秀珍、李胜琴的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回肖秀珍、李胜琴的诉讼请求。案件受理费200元，由肖秀珍、李胜琴承担。
经审理查明，二审查证事实与一审认定一致。
本院认为，虽然二审期间被上诉人李胜宾认可涉案房屋系其与二上诉人的共有财产，但在李胜宾将涉案宅基地使用权及房屋转让给肖留兴时，肖留兴并不知道二上诉人肖秀珍、李胜琴及李胜宾就涉案房屋是否进行过分家析产，而该宅基地使用权登记在李胜宾名下，肖留兴有理由相李胜宾享有涉案宅基地的使用权及房屋所有权，李胜宾与肖留兴的转让行为通过中介人见证并经过辛庄村委同意，肖留兴已经尽到了合理注意义务并向李胜宾支付了合理价款，之后肖留兴也取得了涉案房屋的房屋所有权证书，故应当认定肖留兴已经善意取得了涉案宅基地的使用权及房屋所有权。李胜宾与肖留兴之间签订的转让协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，故一审认定该协议合法有效，符合本案实际情况及法律规定，上诉人要求确认该协议无效及要求肖留兴返还宅基地的上诉请求，没有事实和法律依据。如果二上诉人认为李胜宾未经共有人同意转让共有财产给其造成损失，二上诉人可向李胜宾主张相关权利。综上，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人肖秀珍、李胜琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠谦
审判员 蔡美丽
审判员 王 睿
二〇一七年十一月二十二日
书记员 苏 航