广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终9204号上诉人（原审被告）：严X斌，住所地：湖北省武汉市黄陂区。委托代理人：代昊，广东德城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾X，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托代理人：邵志芳，广东德纳律师事务所律师。上诉人严X斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2015）深盐法房初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2015年6月14日，艾X与严X斌经深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称XX公司）的居间，共同签订了《二手房买卖合同》（编号：1515688），约定严X斌将其名下位于深圳市盐田区XX园D座705的房产（房地产证号：70××74）作价1060000元转让给艾X；艾X于签署合同之日起2日内支付定金50000元，剩余房款采取银行按揭贷款方式支付，艾X于签署合同之日起7日内付清首期款（金额以银行贷款为准）；涉案房产处于抵押状态，严X斌于签署合同之日起7日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日内办理递件过户手续；如严X斌逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为，艾X可要求严X斌继续履行合同并按日万分之四标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求严X斌支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金；此外合同第十九条备注条款手写注明“卖方同意自己赎楼”。合同签订后，艾X于2015年6月15日向严X斌交付了定金50000元，严X斌出具了收款收据予以确认。2015年6月25日，艾X和严X斌双方在中国农业银行深圳东部支行（以下简称东部支行）签订了《二手房交易结算资金托管协议》，艾X于当日将托管资金250000元存入专用账户。艾X同日向东部支行申请购房贷款，东部支行经审批后于2015年7月30日出具个人购房贷款承诺函，同意向艾X发放贷款760000元，有效期一个月。后艾X发现严X斌并未依约赎楼，涉案房产仍处于抵押状态，遂于2015年8月1日通过邮寄书面催告函和手机短信方式催告严X斌于7日内自行赎楼和注销抵押，但严X斌收到催告函后仍一直未履行相关的合同义务。2015年11月27日，艾X收到银行退还的监管资金250000元。艾X向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除艾X与严X斌签署的《二手房买卖合同》（编号为：1515688）；2、严X斌向艾X返还定金50000元；3、严X斌向艾X支付违约金212000元；4、严X斌承担本案诉讼费用；5、严X斌配合艾X办理解除资金监管手续。后因在原审案件审理过程中银行已将监管资金退还艾X，艾X申请撤回了第5项诉讼请求。原审法院认为，艾X与严X斌于2015年6月14日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格依约全面履行各自的义务。艾X在合同签订后，已先后向严X斌支付了定金50000元、向监管账户存入首期款250000元、向银行申请购房贷款并取得贷款承诺函。其中支付首期款的时间虽稍超出合同原先约定的7日期限�但严X斌在2015年6月25日同意与艾X一同前往东部支行签订资金托管协议、开立资金监管专用账户的行为，足以证实双方当时已就资金监管和首期款支付的时间重新作出了变更约定，艾X于办理资金监管当天支付首期款并未违约，由此可见艾X已依约充分履行递件过户阶段前的本方合同义务。而严X斌并未在合同签订之日起的7日内自行赎楼、注销抵押，且艾X在取得贷款承诺函后曾再次通过邮寄书面函件和发送手机短信方式明确催告严X斌在7日内履行其合同义务，但严X斌至今仍拒不履行己方的相关合同义务，明显已构成根本违约，艾X根据合同第十五条的约定行使合同解除权合法有据，原审法院予以支持。严X斌关于艾X伪造虚假合同申请贷款的抗辩并未提供具备充分证明效力的证据原件予以证实，且艾X向东部支行申请贷款与本案的房屋买卖合同并非同一法律关系，即使艾X的申办材料或手续存在问题，也应由艾X与贷款银行之间另行解决，并不必然影响本案合同的履行。东部支行出具的贷款承诺函恰已证明艾X具备相应的履约付款能力，并为严X斌后续收取购房款提供了充分的保障，故严X斌的该项不安履行抗辩主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。合同解除后，严X斌收取的50000元定金依法应返还艾X。严X斌辩称其中5000元由居间方收取、仅同意退还45000元，但并未提供任何证据予以证实，且与严X斌向艾X出具的收款收据不符，原审法院对此不予采信。严X斌的根本违约行为导致了合同的解除，对由此造成艾X的损失严X斌应承担违约赔偿责任。二手房买卖合同中明确约定按房产成交价的20%计付违约金，该违约金标准是双方的真实意思表示，合法有效，并未过分高于违约造成艾X的实际损失，原审法院予以确认，违约金据此计算为212000�（1060000元×20%）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除艾X与严X斌签订的《二手房买卖合同》（编号：1515688）；二、严X斌应于判决生效之日起十日内返还艾X购房定金50000元；三、严X斌应于判决生效之日起十日内向艾X支付违约金212000元。如严X斌未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5230元由严X斌负担。上诉人严X斌不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院认定严X斌未在《二手房买卖合同》签订后7日内自行赎楼、注销抵押构成根本违约的�实是错误的。第一，《二手房买卖合同》第六条第2项约定“该物业处于抵押状态。卖方同意于签署合同之日起7日内自行筹款还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交于居间方。”这个条款本身是违反实践的，是无效的。因为二手房的赎楼和办理注销抵押登记，客观上7日之内是无法完成的。从严X斌向银行提出赎楼申请，需要经过银行同意，并计算出提前还款的金额后，才会通知严X斌，严X斌再根据银行的通知办理还款手续，最后到房管部门办理注销登记，这个总时间严X斌是无法预计和控制的。这点从严X斌与建设银行签订的《个人住房借款合同》第7条第5款可以看出。第二，《二手房买卖合同》签订后，严X斌于2015年6月15日前往中国建设银行盐田支行申请了赎楼登记。建设银行工作人员告诉严X斌，提前还款申请需要等30天�会做出审批。严X斌有申请赎楼的申请材料，这个事实可以由法院向中国建设银行盐田支行申请调查取证核实。严X斌根本没有违约的意思和行为。第三，严X斌2015年7月2日左右，到艾X的贷款银行索要《资金监管协议》并询问首期款资金监管情况，意外发现艾X向农业银行盐田支行提供的伪造《二手房买卖合同》和虚假《定金收据》。严X斌问农业银行工作人员，如果这个《二手房买卖合同》和《定金收据》是伪造的，会有什么后果。银行工作人员回答：“如果是伪造的合同和收据，我们就白忙活了。”严X斌当场向农业银行工作人员索取了伪造的《二手房买卖合同》。随后严X斌追问艾X的贷款情况，艾X既不给予答复，也一直不向严X斌出示贷款承诺函。由于艾X提供虚假贷款资料属于违法行为，又不出示贷款承诺函，加上艾X在筹集首期款时都有违约行为，严X斌才暂停了继续赎楼。该暂停赎楼的行为并非想提价等恶意违约，而是艾X的过错造成。二、原审法院认定严X斌以艾X伪造《二手房买卖合同》申请贷款进行抗辩并未提供充分证明效力的证据原件予以证实，是错误的。第一，严X斌在原审时，提供了艾X在申请银行贷款时伪造的《二手房买卖合同》，该伪造合同上有农业银行盐田支行加盖的印章，印章上面还有工作人员的签名，该印章和签名与真实的《二手房交易结算资金托管协议》上的印章和签名一致。说明该伪造的《二手房买卖合同》确实来自于艾X向农业银行提供的资料。第二，原审法院完全可以到农业银行盐田支行调查，对比严X斌提供的版本和银行存档的版本予以核实。严X斌向原审法院申请调查取证，但原审法院未予处理。第三，艾X在农业银行盐田支行贷款造假的事情，有深圳银监局的参与调查，艾X伪造贷款材料是千真万确的事实，原审法院却不将此作为艾X的过错之一。三、原审法院认定即便艾X伪造《二手房买卖合同》申请贷款与本案买卖合同并非同一法律关系，并不必然影响本案合同的履行，是错误的。首先，伪造的《二手房买卖合同》和《定金收据》都有严X斌的签名，艾X用以贷款抵押的房产也是严X斌的房产，事实行为部分与严X斌密切相关，甚至被牵连。伪造贷款材料申请贷款是违法行为，不但会导致严X斌无法及时收到房款，甚至房产都会被查封。第二，在严X斌对艾X的贷款及履行能力提出严重质疑时，艾X虽然拿到了《贷款承诺函》，但从未告知严X斌，直至在原审庭审时临时提供，严X斌才见到《贷款承诺函》。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。艾X获得《贷款承诺函》既不告知严X斌，也不出示《贷款承诺函》，会引起卖方的顾虑。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。艾X迟延履行首期款监管，并在申请银行按揭贷款中提供虚假材料，其行为严重违约、违法，且并未告知和出示《贷款承诺函》的情况下，严X斌有暂停继续赎楼的抗辩权，并不构成违约。四、原审法院拒绝严X斌申请追加XX公司为第三人属于适用法律错误。严X斌收取的5万元定金中有5000元是由第三人XX公司保管。本案判决结果涉及到返还定金事宜，应根据《中华人民共�国民事诉讼法》第五十六条规定追加第三人，原审法院错误适用法律直接导致严X斌更大的损失。五、原审法院判决违约金过高。第一，艾X在涉案买卖合同履行过程中既有迟延履行的违约行为，也有未尽告知和出示的义务，是有过错的。第二，2015年6-10月份深圳市二手楼成交量连续下滑，成交价稳定。合同没有继续履行并没有给艾X造成损失，艾X也没有提供产生损失的证据。如果当时房价持续大幅看涨，艾X也不会轻易解除合同。第三，严X斌不具有支付巨额违约金的能力。严X斌只是一个绿化工人，严X斌的妻子没有工作，家中还有5岁和10岁两个小孩，涉案房产仅仅48平方是严X斌一家四口的唯一住房。从合同签订到原审判决，严X斌背负了太大的压力，导致严X斌的家庭矛盾加剧和婚姻危机。故应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以调整，并作出裁决。综上，为了维护严X斌的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回艾X的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由艾X承担。被上诉人艾X答辩称：原判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回严X斌的上诉请求，维持原判决。具体理由如下：一、严X斌的行为构成根本违约，根据《二手房买卖合同》的约定，严X斌应于2015年6月14日起7日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交于居间方。严X斌迟延履行买卖合同第6条第2项约定的义务已超过7日，并且经艾X催告仍未履行。二、严X斌的上诉理由不成立。严X斌有足够充分的时间履行买卖合同第6条第2项约定的义务，但是严X斌并未履行。严X斌主张艾X伪造贷款资料的证据没有原件供核对，艾X不认可其真实性。三、艾X和按揭银行的借款合同关系与艾X和严X斌的房屋买卖合同关系不是同一法律关系。艾X和按揭银行的贷款合同关系并不影响艾X和严X斌的房屋买卖合同继续履行。四、XX公司不是适格的第三人，原审法院不追加该公司为第三人适用法律正确。五、原审法院判决的违约金并不高。1、艾X并不存在违约行为，严X斌同意于2015年6月25日与艾X签署资金监管等相关协议的行为足以证明严X斌与艾X就资金监管和首期款的支付时间做了变更约定，艾X在办理资金监管当天支付首期款并未违约。因此艾X不存在违约行为。2、严X斌并未举证证明违约金过高，严X斌主张2015年6至10月份�圳市二手楼成交价稳定，很明显严X斌的主张与事实不符。2015年深圳市的房价领涨全国，涨幅可以用飙涨、疯涨、暴涨来形容，至今深圳市的二手楼价格仍在涨。3、严X斌的根本违约行为给艾X造成了严重的损失。且不说艾X的资金成本，艾X支付的定金、被监管的资金都有利息损失。艾X聘请律师维权还有律师费损失。艾X还可能有佣金损失。更重要的是且不说艾X的机会成本，艾X的更大损失是房价的差额损失，深圳的房价一直在涨，艾X另行购房需支付更多的金钱。4、严X斌经催告仍不履行合同义务，严X斌的过错程度非常严重。5、严X斌从其违约行为中获得远远超过违约金的利益，违约金并未达到惩罚严X斌违约的目的，严X斌的违约行为应该受到惩罚。6、严X斌有足够的支付能力支付违约金，根据严X斌的主张，其妻子没有工作，还有两个小孩，足见严X斌是一位薪水不低的�化工人，否则严X斌如何养老婆和孩子，还要还按揭。另外，严X斌主张涉案房产是严X斌一家四口的唯一住房，如果严X斌因为缺钱而卖出涉案房产，严X斌应该会积极履行合同义务。严X斌经催告仍不履行合同义务，足见其并不是因为缺钱的原因卖出涉案房产。很明显严X斌有足够的支付能力支付违约金，要不严X斌也不会早在2008年就从开发商那里购买新房了。经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审查明，严X斌、艾X在二审庭审时确认，2015年6月25日办理资金监管手续、签订《二手房交易结算资金托管协议》、办理贷款申请手续时，均由本人现场签字。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订的涉案《二手房买卖合同》系当事人的真实�思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认。艾X在签订合同后，依约支付定金，并与严X斌共同办理了资金监管手续、支付首期款，取得了东部支行针对剩余76万元购房款所出具的个人购房贷款承诺函，并无违约行为。而严X斌未提供证据证明其已按照合同约定在合同签订之日起7日内办理了赎楼手续，且经艾X催告亦未履行其赎楼义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院据此判决合同解除，严X斌返还定金并按照合同约定支付违约金，认定事实清楚，处理结果亦无不当，本院予以维持。严X斌虽上诉称其是因为发现艾X有伪造合同的情况，故未予赎楼，但办理贷款当日，双方本人均在现场，共同签字确认了相关文件。由于严X斌未提供充分证据证明艾X存在伪造合同的情况，且未提供证据证明其曾以此为由向艾X主张先履行抗辩权，本院不予采信其上诉理由。当事双方签订涉案合同虽由XX公司提供居间服务，但本案为房屋买卖合同纠纷，处理结果与其并无直接利害关系，故无需追加XX公司为本案第三人。至于严X斌收取定金后托管在XX公司处的5000元交房保证金，当事人可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5230元，由上诉人严X斌负担。判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年八月十八日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏�事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。