四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5902号
上诉人（原审被告）成都国美电器有限公司。住所地：四川省成都市金牛区沙湾路（汇龙湾广场*楼）。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人王小婷，女，汉族，1982年9月20日出生，系该公司员工，住四川省成都市金牛区。
委托代理人张文君，女，汉族，1985年10月30日出生，系该公司员工，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审原告）伍晓蓉，女，汉族，1973年4月10日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人林鸿浩，四川齐远律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）成都赛特物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区大业路**号***号。
法定代表人李静，董事长。
委托代理人张莉丽，女，汉族，1979年3月4日出生，系该公司员工，住黑龙江省甘南县。
上诉人成都国美电器有限公司（以下简称国美公司）与被上诉人伍晓蓉、被上诉人成都赛特物业管理有限责任公司（以下简称赛特公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年6月8日，伍晓蓉取得位于成都市锦江区商业用房的房屋所有权证，房屋的证载建筑面积为12.99平方米。
2008年3月18日，伍晓蓉作为出租方（甲方）、国美公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋在租赁期内租赁给乙方经营使用。在合同有效期内，乙方每年须向甲方支付房屋租金。第1至3年年租金为15121.13元；第4年至7年年租金为16266.67元；第8至10年年租金为17412.21元。房租的支付方式为按季支付，采用先付后用原则，租赁房屋起始日期为2008年2月1日付款期为每季之前10天内，并在2月1日之前开始支付每季度的租金费用。甲方的房屋租金为税后净收益。有关税收的缴纳乙方按国家相关政策缴付。乙方一个季度不能按约支付甲方租金的，乙方除应向甲方支付应付租金外，并承担未支付租金总金额20%的违约金。合同自签订之日生效，期限10年，从正式计租之日（2008年2月1日）起至2018年1月31日止。
合同签订后，赛特公司向伍晓蓉支付了2008年2月1日至2013年1月31日期间的房屋租金，其中2008年8月1日至2011年1月31日期间每季度的应付租金为3780.28元，赛特公司实际支付3779.28元，差额10（1×10）元；2011年2月1日至2013年1月31日期间每季度的应付租金为4066.67元，赛特公司实际支付4064.67元，差额16（2×8）元。
2012年12月6日，赛特公司向国美公司发送赛发（2012）第001号《公函》，表示从2013年2月1日起与国美公司签订合同的小业主（目前共45户，含3F56-57#业主廖嫕婷）的租金请国美公司自行支付，赛特公司不再代为支付。故2013年2月1日起至今的房屋租金由国美公司向伍晓蓉支付，其中2013年2月1日至2015年1月31日期间每季度的应付租金为4066.67元，国美公司实际支付3880.19元，差额1491.84（186.48×8）元；2015年2月1日至2016年1月31日期间每季度的应付租金为4353.05元，国美公司实际支付4167.07元，差额743.92（185.98×4）元。
上述期间的应付租金与实付租金差额总计2261.76元。
因伍晓蓉等锦江区大业路16号1幢1-3层业主认为国美公司未足额支付房屋租金，伍晓蓉等遂于2016年2月向原审法院起诉，请求国美公司向业主支付逾期未足额支付的房屋租金并赔偿违约金。该系列案件共计13案，涉及锦江区大业路16号1-3层共计15个商铺的租赁合同。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：各方当事人身份信息、房屋租赁合同、房屋所有权证、中国农业银行活期存折明细清单，赛发（2012）第001号《公函》，银行进账单以及各方当事人的陈述。
伍晓蓉在原审的诉讼请求为：1、判令国美公司支付逾期未足额支付的房屋租金2261.76元；2、判令国美公司支付违约金452元；3、本案诉讼费用由国美公司负担。
原审法院经审理认为，根据合同相对性原则，即使赛特公司与国美公司之间存在其他法律关系，亦不能约束伍晓蓉。而伍晓蓉与国美公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
关于租金。按照伍晓蓉与国美公司在《房屋租赁合同》中的约定，国美公司应支付2008年8月1日至2016年1月31日期间的租金111575.61元，但国美公司未足额支付。国美公司辩称2013年1月31日前的租金差额部分应由赛特公司自行承担，不符合合同相对性原则，其理由不能成立，原审法院不予采纳；国美公司辩称2013年2月1日以后的租金差额部分系国美公司为伍晓蓉代缴的税金，但按照双方在《房屋租赁合同》中的约定，伍晓蓉的房屋租金为税后净收益，有关税收的缴纳由国美公司按国家相关政策缴付。故国美公司向伍晓蓉支付的租金不应另行扣除税金，国美公司的该项辩称理由不能成立，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，伍晓蓉要求国美公司支付上述期间应付租金与实付租金的差额2261.76元，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。
关于国美公司、赛特公司辩称伍晓蓉所主张的部分租金已过诉讼时效，虽然《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为按季度支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。且伍晓蓉与国美公司所签订的房屋租赁合同尚处于履行状态，合同项下的租金给付之债仍然存续，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，故伍晓蓉所主张的租金未过法定诉讼时效期间，对国美公司、赛特公司的该项辩称理由，原审法院不予采纳。
关于违约金。由于国美公司未足额支付租金，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，伍晓蓉主张按未足额支付的租金总额的百分之二十计算违约金，具有事实及法律依据，且符合双方《房屋租赁合同》的约定，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、国美公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付伍晓蓉2008年8月1日至2016年1月31日期间未足额支付的租金共计2261.76元；二、国美公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付伍晓蓉违约金452元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由国美公司负担。
宣判后，原审被告国美公司不服，向本院提起上诉称，1、国美公司与赛特公司在2007年10月30日签订了两份《房屋租赁合同》，约定由赛特公司将伍晓蓉所有的房屋在内的房屋租给国美公司使用，其后在2008年国美公司与伍晓蓉签订房屋租赁合同；因赛特公司与伍晓蓉建立了委托经营关系，因此，案涉房屋租赁事宜仍按国美公司与赛特公司之间的房屋租赁合同履行，即国美公司将包括案涉房屋租金在内的全部租金交给赛特公司，赛特公司开具与租金等额的发票并依照赛特公司与伍晓蓉的委托经营关系将房租以委托经营管理费的名目支付给伍晓蓉，故2008年2月1日至2013年2月1日期间的房租差额应由赛特公司承担。2、按照相关规定，伍晓蓉出租房屋应当依法交税，国美公司作为承租人按照相关规定，扣除了伍晓蓉从2013年2月1日至今应收取的租金所对应的税金，并向税务局进行了缴纳，因此，国美公司依法履行代扣代缴义务，不存在违约行为。3、即便人民法院认为国美公司代扣代缴的税款不应由伍晓蓉承担，基于国美公司与赛特公司之间的约定及交易习惯，税款也应由赛特公司承担，且包含在国美公司与赛特公司之间房屋租赁合同项下的总租赁费用之中，因此，税金应由赛特公司承担，不应由国美公司承担，并应从国美公司支付给赛特公司的总租赁费用中等额扣回。4、伍晓蓉主张的违约金，按照约定，因在迟延支付租金且伍晓蓉主张解除合同时适用，而本案中伍晓蓉并未主张解除合同，因此，该违约金不应得到支持。综上，请求撤销原判，依法驳回伍晓蓉的全部诉讼请求。
被上诉人伍晓蓉辩称，国美公司与伍晓蓉签订的租赁合同合法有效，国美公司应当按约支付租金。租赁合同约定的租金金额为税后金额，因此国美公司关于应当扣税的主张，不应得到支持。国美公司与赛特公司之间的租赁合同对伍晓蓉没有约束力，不能作为国美公司不按约定支付租金的正当理由。依据伍晓蓉与国美公司的租赁合同约定，在国美公司逾期支付租金的情况下，伍晓蓉有权要求国美公司支付违约金，并享有合同解除权，因此，国美公司应当支付违约金。
被上诉人赛特公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回国美公司的诉请。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为国美公司是否应当支付租金并承担相应的违约责任。现评判如下：
首先，对于国美公司关于2008年2月1日至2013年1月31日之间的租金应由赛特公司支付的主张，本院认为，国美公司并未举证证明伍晓蓉同意其与国美公司之间的租赁合同不履行，也未举证证明伍晓蓉同意案涉租赁关系产生的租金由国美公司承担转移给赛特公司承担即存在债务转移情形。因此，国美公司与伍晓蓉就案涉租赁关系应受双方签订的租赁合同约束。现国美公司未能依约足额支付上述期限内的租金，应当承担继续履行的责任。
其次，对于国美公司关于2013年2月1日至今的租金应扣除相应税金的主张，本院认为，按照国美公司与伍晓蓉之间租赁合同的约定，租金为税后租金且相应的税金由国美公司负担，因此，国美公司的该主张，因无事实依据，本院依法不予支持。对于国美公司辩称即便税金不应由伍晓蓉负担，也应由赛特公司承担的主张，本院认为，国美公司的该主张与本案受理并无关联，不应在本案中一并处理，如国美公司认为其权利受损，可另行主张权利。
最后，从国美公司和伍晓蓉之间租赁合同的约定来看，双方通过协商赋予伍晓蓉在国美公司一个季度不能按约支付租金的情况下享有合同解除权，同时明确国美公司应支付欠付租金和违约金。该约定并非约定仅在伍晓蓉解除合同时，国美公司才支付欠付租金和违约金。因此，在国美公司逾期支付相应租金的情况下，应当向伍晓蓉支付欠付租金和违约金，且不以伍晓蓉解除合同为前提。故国美公司认为本案不应适用该违约金条款的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。
综上，国美公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都国美电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理审判员 赵 锋
代理审判员 范 珍
二〇一六年八月十八日
书 记 员 杨大准