湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终776号上诉人（原审原告）：朱耀林，男，1981年6月9日出生，汉族，湖北省阳新县人，系阳新县妇幼保健院员工，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琪，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：何小青，女，1982年6月1日出生，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琪，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴丽，女，1968年8月10日出生，汉族，系中信银行汉阳支行职工，住湖北省武汉市汉阳区，被上诉人（原审被告）：吴雅琼，女，1986年12月21日生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，原审第三人：武汉众诚居家房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区江城大道388号金地城J8地块八期E-22栋1-2层6商。法定代表人：蒋晶，该公司执行董事。上诉人朱耀林、何小青因与被上诉人吴丽、吴雅琼及原审第三人武汉众诚居家房地产经纪有限公司（以下简称众诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2017）鄂0113民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱耀林、何小青的上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二、三项并改判吴丽、吴雅琼向朱耀林、何小青支付违约金400000元；三、本案的诉讼费用由吴丽、吴雅琼承担。事实与理由：一、本案应按双方签订的《房屋买卖（居间）合同》的约定，判决吴丽、吴雅琼向朱耀林、何小青支付违约金400000元。二、本案不应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关法律规定认定约定违约金过高并进行调整；涉案的房屋买卖合同约定违约金没有过高，也未超过吴丽、吴雅琼在订立合同时的合理预见；吴丽、吴雅琼认为违约金约定过高，应承担相应的举证责任，否则应承担不利的后果。一审仅判决吴雅琼承担20000元违约金，有违诚信、公平原则，应依法改判。1、吴丽、吴雅琼是过错方，朱耀林、何小青并无过错。2、吴丽、吴雅琼的违约行为给朱耀林、何小青造成了重大损失。3、双方当事人在私法自治范畴内有权对违约赔偿责任作出事先约定。4、一审判决的违约金数额还少于双方约定的100000元定金数额，明显不公平。5、一审仅判决吴雅琼承担20000元违约金违背了诚实信用原则。6、涉案的房屋买卖合同约定违约金没有过高。吴丽、吴雅琼主张违约金过高，应承担相应的举证责任，否则应承担不利的后果。7、约定违约金未超过吴丽、吴雅琼在订立合同时的合理预见。吴丽、吴雅琼答辩称：其未提起上诉，但若知道一审认定涉案的房屋买卖有效，其也会提起上诉。众诚公司经本院通知未参加二审诉讼，也未提交任何意见。朱耀林、何小青向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除朱耀林、何小青与吴丽、吴雅琼及众诚公司于2017年6月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、吴丽、吴雅琼共同向朱耀林、何小青支付400000元违约金；三、吴丽、吴雅琼承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年6月18日，在众诚公司居间介绍下，吴丽受吴雅琼委托，作为售房人与朱耀林、何小青签订《房屋买卖（居间）合同》，将吴雅琼名下的位于武汉市汉南区东荆街船头山1号武汉碧桂园浅月湾一街25栋1-3层7室房屋（房屋所有权证号：武房权证南字第××号）出售给朱耀林、何小青，成交价格为2000000元，约定朱耀林、何小青当日支付定金100000元，并约定任何一方解除合同或者拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。合同在履行中若发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付，合同还对其他相关事宜进行了约定。签订合同当日，朱耀林、何小青支付定金100000元。当晚，吴丽、吴雅琼要求解除房屋买卖合同。另查明，一审庭审前，吴丽、吴雅琼已将收取的100000元定金返还给朱耀林、何小青。本案的争议焦点：1、吴丽是否有权签订合同；2、是否应解除合同，如果解除，吴丽、吴雅琼是否应承担违约责任，如果应承担违约责任，违约金计算标准。一审法院认为，关于争议焦点1，吴雅琼与吴丽在2017年6月18日20:35的微信聊天记录显示吴雅琼说“我老公刚刚突然跟我说房子不要卖，我今天跟他一说卖房子的事，他就说不卖，因为他跟他爸妈商量一下，我刚刚怀孕查出是个儿子，他爸爸妈妈就说把这个房子留下来，到时候留给孩子……”“实在是不好意思，主要是我婆婆公公才从外地回来，所以他们商量才突然做这个决定的……”可见，吴雅琼决定卖房，且取得了丈夫的同意后，才委托吴丽卖房，《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定：“当事人依法可以委托代理人订立合同。”第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”因此，吴丽与吴雅琼之间的委托合同成立，吴丽有权签订合同。关于争议焦点2，朱耀林、何小青和吴丽、吴雅琼与众诚公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，因此，合同合法有效，受法律保护，当事人应按约定履行自己的义务。吴雅琼在签订合同后拒不履行合同，现朱耀林、何小青要求解除合同并支付违约金，一审法院认为合理，予以支持。关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等相关规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。本案中，虽然合同明确约定了违约方应按成交价格的20%向守约方支付违约金，但朱耀林、何小青在庭审中未提供有效证据证明其实际损失，故其提出按照成交价格的20%支付违约金400000元明显过高，一审法院从平衡利益原则角度考虑，酌情判令吴雅琼承担20000元违约金，较为公平。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第十条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除朱耀林、何小青与吴丽、吴雅琼及武汉众诚居家房地产经纪有限公司于2017年6月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、吴雅琼于本判决书生效之日起十日内向朱耀林、何小青支付违约金20000元；三、驳回朱耀林、何小青的其他诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由吴丽、吴雅琼负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。在二审诉讼过程中，吴丽、吴雅琼向本院出具书面承诺书载明：愿意在维持一审判决的基础上增加违约金11200元并由其承担一审案件受理费8800元。本院认为，吴丽受吴雅琼的委托与朱耀林、何小青及众诚公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护，当事人应按约定履行自己的义务。在签订合同的当晚，吴丽、吴雅琼即通知朱耀林、何小青要求解除房屋买卖合同，已构成违约，但朱耀林、何小青可以预见本次交易行为可能无法完成的后果，且事后吴雅琼也将朱耀林、何小青支付的定金100000元予以退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，朱耀林、何小青在收到解除合同通知时，其受损程度是有限的，朱耀林、何小青可以另寻他法防止损失的扩大。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审结合本案的实际情况并依据前述法律规定对本案予以实体处理并无不当，朱耀林、何小青的上诉理由不能成立，本院不予支持。吴雅琼、吴丽作出书面承诺愿意增加承担违约金数额，系其自身处分权利，本院予以准许。综上，朱耀林、何小青的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应维持。但鉴于本案在二审诉讼过程中出现新的事实，本院对一审实体判决的判项予以适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉南区人民法院（2017）鄂0113民初532号民事判决第一、三项；二、变更湖北省武汉市汉南区人民法院（2017）鄂0113民初532号民事判决第二项为：吴丽、吴雅琼于本判决书生效之日起十日内向朱耀林、何小青支付违约金31200元。一审案件受理费8800元，由吴丽、吴雅琼承担。二审案件受理费8800元，由朱耀林、何小青承担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一八年三月二十三日书记员  何 瑛