上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14500号
上诉人（原审被告）：上海银名商贸有限公司，住所地上海市宝山区锦秋路48号D94。
法定代表人：冯新福，董事长。
上诉人（原审被告）：檀玲，女，1971年9月25日生，汉族，住上海市宝山区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯银明，住福建省永泰县。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海鼎基房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区城南路469号1层。
法定代表人：叶卫军，执行董事。
委托诉讼代理人：李菁，上海市联合律师事务所律师。
原审被告：计军，男，1979年1月4日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人上海银名商贸有限公司（以下简称“银名商贸公司”）、檀玲因与被上诉人上海鼎基房地产开发有限公司（以下简称“鼎基房产公司”）、原审被告计军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初40532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银名商贸公司及檀玲的共同委托诉讼代理人冯银明、孔德明，被上诉人鼎基房产公司的委托诉讼代理人李菁到庭参加了诉讼。原审被告计军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
银名商贸公司、檀玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“已逾期超过60天，符合双方约定的合同解除条件”，与事实不符，显属错误。根据四方签署合同时的真实意思表示，补充协议是否自动解除以及各方行使追索权的唯一前提条件是银名商贸公司拖欠租金达到100万元（人民币，下同）。因此，商铺租赁合同补充协议第四条第2款才是考量补充协议是否自动解除的依据；二、自2014年2月开始，租金的实际支付方式为当月支付当月租金，银名商贸公司也是按照补充协议约定标准支付至2016年10月6日。被上诉人于2014年8月7日发出的催款通知亦表明其对于上诉人的租金支付予以认可，更明确了当月支付当月租金的支付方式；三、一审法院认定银名商贸公司无权拒付租金显属错误。第一，上诉人曾于2014、2015及2016年多次发函要求被上诉人解决消防�统存在的问题，但至今未予解决；第二，上诉人一审中提交了11家实际经营商户出具的情况说明，指正被上诉人多次骚扰导致商铺无法正常经营，造成严重损害；四、早在2013年被上诉人即已告知其将承租范围内的物业抵押给银行作为贷款担保，上诉人收到的Z公司的函件附有法院的判决文书，故被上诉人违约在先，一审法院认定上诉人无权以Z公司函件为由拒付租金，缺乏依据；五、商铺租赁合同解除后，作为系列从合同的保证协议、保证责任协议等理应一并解除，抵押登记也应同时撤销。至于担保责任是否免除与从合同是否解除是两回事，并非合同解除而担保责任也予以免除。因此，一审法院将从合同解除与担保责任承担混为一谈，所作处理明显不当。
鼎基房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
鼎基房产公司向一审法院起诉请求：1、判令确认鼎基房产公司与银名商贸公司于2007年3月23日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月24日解除；2、判令银名商贸公司支付拖欠租金9,455,496.50元；3、判令银名商贸公司支付违约金1,452,900.50元；4、判令计军对上述违约金、租金共计10,908,397元的支付承担连带责任；5、判令檀玲在其提供抵押的上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称真华路房屋）价值范围内对上述欠付租金、违约金的支付承担连带责任；6、判令银名商贸公司立即返还上海市浦东新区XX镇XX大街XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号及XX路XX弄XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋并参照每月租金478,414.20元标准支付自2016年11月1日起至实际返还日止的房屋占用费。
一审法院认定事实：鼎基房产公司系租赁房屋权利人。2007年3月23日，鼎基房产公司（甲方）与银名商贸公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方系争房屋，实测建筑面积2,731平方米（含夹层），房屋用途为商业房屋；甲方于2007年4月6日前向乙方交付房屋，房屋租赁期限为20年，自2007年7月6日起至2027年7月5日止；房屋第一年租金为368万元，第二、第三年租金为每年408万元，自第四年起，该租金应按每年5%的比例环比递增，即第四年为4,284,000元，第五年为4,498,200元，第六年为4,723,110元，此后各年依次类推；乙方应每三个月依次向甲方支付租金，租金应按照先付后用的原则支付，乙方必须在2007年7月1日前支付该房屋前三个月的租金，此后，乙方应于每三个月租赁期限届满前五日向甲方支付下三个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当年日租金的两倍支付违约金；甲乙双�同意乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可选择书面通知乙方解除合同，违反合同一方应向另一方按当年月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
2007年9月19日，鼎基房产公司（甲方）与银名商贸公司（乙方）签订《（商铺租赁合同）补充合同》，其中约定甲方同意在主合同约定之租金基础上，自2007年7月6日起至2012年7月5日止，每年减免乙方租金40万元，共计200万元。该减免的租金应在本补充合同签订之日起至2012年7月5日期间，从乙方每次按照主合同所交付的租金中分批等额扣除。
2014年1月8日，鼎基房产公司（甲方）与银名商贸公司（乙方）签订《（商铺租赁合同）补充协议》，其中第一条约定原合同约定的位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号、XX号商铺的租赁关系终止，面积共计176.49平方米，对退租物业给予经济补偿100万元，从乙方拖欠甲方的租金中直接抵扣，2014年2月6日，乙方保证将退租物业全部撤离完毕返还甲方；第二条约定，乙方确认，截至2013年7月5日，累计拖欠甲方租金8,654,642元，扣除乙方对退租物业的经济补偿费100万元后，尚拖欠租金7,654,642元。乙方承诺于2014年1月15日前，偿还甲方租金100万元，若乙方逾期偿还的，每逾期一天，乙方应承担应付未付费用的1%的违约责任，逾期超过30天的，本协议自动解除，恢复原合同的全部条款执行。在扣除本条第2项所述费用后，剩余拖欠的租金共计6,654,642元，按8年租期分期偿还，乙方同意，取整后每月应偿还7万元，支付时间和方式同租金一致；第三条约定，若乙方按照本协议第一条约定履行相应的义务，则甲方同意依据原合同减免乙方租金。自2013年7月6日起，原合同约定的租赁物业的租金标准按每年360万元重新计算，每两年环比递增5%，每月20日前支付，先付后用，若乙方逾期缴纳的，每逾期一日，乙方应承担应付未付费用的0.1%的违约责任，逾期超过60日，本协议自动解除，恢复原合同全部条款执行。自退租物业交付之日起，租赁面积应调整为2,554.51平方米，在年租金360万元的基础上，按调整后租赁面积比例重新计算新租金标准，具体支付租金标准如下：2013年7月6日至2014年2月5日减免后年租金360万元，每月实际应付租金30万元，累计支付210万元；2014年2月6日至2014年7月5日减免后年租金3,367,351元，减免后月租金280,613元，每月应付拖欠租金7万元，每月实际应支付租金350,613元，累计支付1,753,065元；2014年7月6日至2015年7月5日减免后年租金3,367,351元，减免后月租金280,613元，每月应付拖欠租金7万元，每月实际应支付租金350,613元，累计支付4,207,356元……；第四条约定，第三人为乙方向甲方提供一处不动产作为抵押担保，具体权利义务以相关方另行签署的抵押担保合同为准，并按法律法规的规定至政府相关部门办理抵押担保手续，若乙方未按照本协议约定支付每月应付租金或支付不足，累计拖欠甲方租金100万元的，则本协议自动解除，恢复原合同全部条款执行。
2014年1月8日，鼎基房产公司（甲方）与银名商贸公司（乙方）签订《(商铺租赁合同)补充协议之生效约定》，其中约定2013年7月6日起至2014年2月5日，乙方应按照协议约定向甲方交付租金共计210万元，该笔租金分三期支付，首期租金70万元于2014年1月15日前支付，第二期租金70万元于2014年2月16日前支付，第三期租金70万元于2014年2月28日前支付；上述任何一期租金，若乙方逾期支付的，按该协议约定向甲方承担相应违约责任�2014年1月15日前（在乙方账户解封的情况下），乙方应向甲方偿还拖欠租金共计100万元，若乙方逾期支付的，按该协议约定向甲方承担相应违约责任；现甲方书面通知乙方，乙方应在2014年2月6日前将退租物业全部撤离完毕返还甲方，若在上述期限内，退租物业未搬离或未搬离完毕的，则恢复原合同条款执行；关于抵押担保事宜，以相关方签署的抵押担保合同为准，并按法律法规的规定至政府相关部门办理抵押担保手续。
2014年1月14日，鼎基房产公司（甲方）、银名商贸公司（乙方）、计军（丙方）和檀玲（丁方）签订《保证协议》，其中载明：鉴于甲乙双方曾于2007年3月23日共同签订《商铺租赁合同》一份，又于2014年1月8日共同签订《（商铺租赁合同）补充协议》一份，为保证主合同及其补充协议的有效履行，丙方、丁方自愿为乙方向甲方承担连带保证责任，其保证范围包括乙方向甲方承担的所有债务，包括但不限于在主合同及补充协议的履行期限内，乙方应向甲方承担的全部债务本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公告费、资产评估费、执行费、催收费用、差旅费等），按照补充协议的约定，乙方累计拖欠租金达100万元，则甲方有权向乙、丙、丁方任何一方或多方行使追索权。其中，丁方的连带保证责任仅限于其享有独立所有权的房产的全部价值（房产信息：真华路房屋，建筑面积154.02平方米，所有权人为乙方，房地产权证编号为：沪房地宝字（2010）第XXXXX号）。
银名商贸公司（甲方）与檀玲（乙方）、计军（丙方）签订《保证责任协议》一份，其中载明：2014年1月14日丙方为甲方向鼎基房产公司提供连带保证责任事宜，现为保证丙方权益不受�害，甲乙丙三方就上述连带保证责任分配作如下约定：一、乙方自愿以其享有独立所有权的房地产的全部价值向丙方提供抵押担保（详见房屋抵押担保合同）；二、若银名商贸公司未按补充协议约定履行支付义务，累计欠租达100万元，故而鼎基房产公司向丙方行使追索权的，则丙方有权对乙方行使抵押权，抵押权实现的具体方式由乙、丙协商处理，若双方无法达成协议的，则丙方有权请求法院依法拍卖或变卖抵押房产；三、若处置抵押房产所得价款不足以偿还丙方因担保应向鼎基房产公司所承担的债务，则丙方有权向甲乙任何一方或多方另行追索，若处置抵押房产所得价款超出甲方应向鼎基房产公司所承担的债务，则多出部分归乙方所有。
2014年1月14日，计军（甲方）与檀玲（乙方）签订《房屋抵押担保合同》一份，其中载明：乙方自愿以其享有所有权的房地产的剩余全部价值向甲方提供抵押担保。乙方用作抵押担保的房产为真华路房屋，建筑面积154.02平方米，所有权人为乙方，房地产权证编号为：沪房地宝字（2010）第XXXXX号。甲方为银名商贸公司向鼎基房产公司所承担的因担保《商铺租赁合同》及其补充协议而产生的全部债务本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。《商铺租赁合同》履行期限为20年，自2007年7月6日至2027年7月5日，《补充协议》履行期限为14年，自2013年7月6日至2027年7月5日。若银名商贸公司未按补充协议约定履行支付义务，累计欠租达100万元，故而鼎基房产公司向甲方行使追索权的，则甲方有权对乙方行使抵押权，抵押权实现的具体方式由甲乙协商处理，若双方无法达成协议的，则甲方有权请求法院依法拍卖或变卖抵押房产。
2014年1月20日，真华路房屋上设定抵押权登记，抵押权人计军，债权数额100万元，债务履行期限2013年7月6日至2027年7月5日。
2014年7月23日，鼎基房产公司向银名商贸公司寄送通知函，其中载明：2014年1月8日，贵司与我司签订《商铺租赁合同》补充协议，按照该协议约定，截至2014年7月23日，贵司累计拖欠我司2014年6月6日至8月5日两个月商铺租金701,226元，已违反合同约定，根据补充协议第三条第2项的约定，2014年6月6日-7月5日租金应于2014年5月20日前支付，截至2014年7月23日，已累计拖欠64天，达到自动解除条件，现我司发函通知贵司，该补充协议已自动解除，双方恢复2007年3月23日签订的《商铺租赁合同》的原合同全部条款履行。
2014年7月25日，鼎基房产公司向银名商贸公司寄送通知函，其中载明：对2014年7月23日通知函内容作更正，2014年7月23日，贵司累计拖欠我司2014年6月6日至9月5日三个月商铺�金1,051,839元，鉴于贵司已累计拖欠租金超过100万元，且逾期支付租金已超过60日，同时达到补充协议第三条第2项和第四条第2项中约定补充协议自动解除的条件。鉴于我司已于2014年7月23日发函通知贵公司恢复双方于2007年3月23日签订的《商铺租赁合同》的原合同全部条款履行。因此，请贵司在收到本函通知后5日内，按原合同租金标准向我司支付租金，并补足减租期间的租金差额部分。
2014年7月30日，银名商贸公司向鼎基房产公司发送回函，其中载明：我司于2014年7月26日和2014年7月29日收到贵司寄来的两份通知函，贵司在函中所述并不准确，我司每个月都在支付贵司租金，并未违反双方2014年1月8日所签补充协议第三条第2项和第四条第2项中的约定。我司自2014年1月8日至今已向贵司支付将近600万元，由于前段时间商铺门口排污井盖时常冒污水等，导致数家商铺拒�租金并撤铺，已给我司造成重大损失，这段期间我司资金压力大，所以付租金时日期可能会往后延缓数日，关于这一点，望贵公司予以谅解。前段时间，我司数次发文给贵司，就有关消防系统中的烟感不能正常使用，至今贵司尚未予以解决。
2016年10月23日，鼎基房产公司通过EMS邮政特快专递向银名商贸公司（地址为《商铺租赁协议》中记载的上海市XX路XX号）寄送《解除租赁合同通知书》，其中载明：直至今日，贵司一直未按照主合同的约定支付商铺房屋租金（2016年9月1日至今，贵司亦再未向我司支付任何商铺房屋租金）。现特告知下：1、贵、我双方签订《（商铺租赁合同）补充协议》已于2014年7月30日解除；2、贵、我双方签订的《商铺租赁合同》于2016年10月21日解除；3、截至本通知发出之日，贵司尚欠我司租金9,455,496.50元，请贵司收到本通知之日起三十日内付清；4、截至本通知发出之日，贵司应向我司支付违约金1,452,900.50元，请贵司收到本通知之日起三十日内付清；5、贵司应在收到本通知之日起十五日内（最迟在2016年11月7日前）搬出商铺房屋，撤出属贵司的物品，并将房屋及附属设备、设施按原交付状态归还我司。2016年10月24日显示快递妥投。
关于银名商贸公司支付租金情况,2014年度:1月16日支付100万元，1月24日支付70万元，2月19日支付70万元，3月20日支付70万、350,613元，4月10日支付350,613元，5月8日支付350,613元，鼎基房产公司于次日收到，6月10日支付350,613元，7月28日支付350,613元，8月20日支付350,613元，9月19日支付350,613元，10月8日支付350,613元，12月8日支付350,613元。2015年度：1月12日支付350,613元，鼎基房产公司于次日收到，3月16日支付350,613元，4月1日支付350,613元，鼎基房产公司于4月6日收到，5月18日支付350,613元，7月9日支付701,226元，7月30日支付350,613元，9月1日支付350,613元，鼎基房产公司于次日收到，9月11日支付350,613元，9月30日支付378,673元，10月3日支付350,613元，10月30日支付364,643元，11月30日支付350,613元。2016年度：1月29日支付364,643元、364,643元，鼎基房产公司于2月1日收到，3月7日支付364,643元，4月11日支付184,643元、180,000元，5月5日支付184,643元、180,000元，5月31日支付184,643元、180,000元，鼎基房产公司于6月1日收到，6月30日支付184,643元、180,000元，8月1日支付180,000元，8月3日支付184,643元，9月1日支付184,643元、180,000元。之后，银名商贸公司未再支付租金。
审理中，经一审法院释明，鼎基房产公司表示租赁合同解除后，除诉请外无其他法律后果需要法院处理，次承租人问题也无需在本案中处理。银名商贸公司和檀玲则表示租赁合同解除后，押金问题另案处理，但�为租赁合同解除的相关法律后果，要求在本案中解除《保证协议》、《保证责任协议》、《房屋抵押担保合同》，同时撤销2014年1月20日的抵押登记证。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、《（商铺租赁合同）补充协议》是否已经解除；二、《商铺租赁合同》解除时间及解除原因；三、《商铺租赁合同》解除后相关法律后果的处理；四、计军、檀玲的保证责任问题。
关于争议焦点一《（商铺租赁合同）补充协议》解除问题。鼎基房产公司与银名商贸公司签订的《（商铺租赁合同）补充协议》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据该补充协议的约定，自2013年7月6日起，银名商贸公司应于每月20日前支付租金，租金先付后用，若逾期超过60天，则该补充协议自动解除，恢复租赁合同全�条款的执行。因此，银名商贸公司应于2014年5月20日之前支付2014年6月6日至2014年7月5日的租金，然银名商贸公司实际于2014年7月28日支付，已逾期超过60天，符合双方约定的合同解除条件。合同自通知到达对方时解除。鼎基房产公司于2014年7月23日向银名商贸公司寄送关于解除补充协议的《通知函》，银名商贸公司回函表示于2014年7月26日收悉函件，故《（商铺租赁合同）补充协议》于2014年7月26日解除，双方恢复2007年3月23日签订的《商铺租赁合同》的原合同全部条款履行。
关于争议焦点二《商铺租赁合同》解除问题。鼎基房产公司主张《（商铺租赁合同）补充协议》已解除，自2014年8月6日起的房屋租金按照2007年3月23日签订的《商铺租赁合同》的条款履行，并无不当，一审法院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，租金先付后用，应于每三个月租赁期限届满前五日支付下三个月租金，逾期不支付租金累计超过一个月的，出租人可解除合同。然银名商贸公司实际仍按《（商铺租赁合同）补充协议》约定的租金支付标准支付租金，并自2016年9月1日起，未再支付租金。对于不付租金的理由，银名商贸公司辩称理由为三点：鼎基房产公司提供的烟感系统不符合要求，鼎基房产公司多次骚扰实际承租人；案外人Z公司函告银名商贸公司，称与鼎基房产公司有经济纠纷，要求银名商贸公司向Z公司支付租金。对此，一审法院认为，支付租金系承租方的基本义务，除非鼎基房产公司的违约程度严重致银名商贸公司无法正常经营，否则银名商贸公司无权拒付全部租金。现银名商贸公司提供的证据尚不足以证明鼎基房产公司提供烟感系统不符合要求及多次骚扰实际承租人，即使烟感系统存在问题，也无证据证明已达到银名商贸公司可拒�全部租金的程度，故对银名商贸公司的该项辩称，一审法院不予采信。至于Z公司的函告，在未有生效判决等明确要求银名商贸公司向案外人支付租金的情况下，银名商贸公司仅以收到案外人Z公司函件为由，拒绝向鼎基房产公司支付租金，缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上，银名商贸公司已根本违约，鼎基房产公司鉴于此要求解除《商铺租赁合同》，依约有据，一审法院予以支持。鼎基房产公司于2016年10月23日向银名商贸公司发出解除租赁合同通知书，该通知于次日被签收，故一审法院认定《商铺租赁合同》于2016年10月24日解除。
关于争议焦点三《商铺租赁合同》解除问题后的相关法律后果问题。首先，关于欠付租金，鼎基房产公司主张至2016年11月5日，然《商铺租赁合同》已于2016年10月24日解除，故租金应计算至2016年10月24日，之后的应为房屋使用费�欠付租金包含两部分，第一部分为：截至2013年7月5日银名商贸公司欠付鼎基房产公司租金7,654,642元，扣除银名商贸公司于2016年1月16日支付100万元，尚余6,654,642元，后银名商贸公司分期每月偿还7万元，实际偿还31期，故尚余欠付租金4,484,642元；第二部分为2014年8月6日租金标准恢复执行《商铺租赁合同》约定数额与银名商贸公司实际按《商铺租赁合同补充协议》支付租金的差额，需要指出的是银名商贸公司已向鼎基房产公司退租系争房屋中的5号、7号商铺，面积合计176.49平方米，故实际租赁面积为2,554.51平方米，恢复《商铺租赁合同》约定的租金也应根据面积予以调整。经计算，2014年7月6日至2015年7月5日年度租金应为4,870,713.29元，2015年7月6日至2016年7月5日年度租金应为5,114,248.95元，2016年7月6日至2017年7月5日年度租金应为5,369,961.40元，扣除银名商贸公司实际支付租金金额�差额为4,021,289.39元。综上，截至2016年10月24日，银名商贸公司欠付租金合计8,505,931.39元。其次，关于违约金，现鼎基房产公司主张逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金，该两项违约金的作用和性质皆有不同，鼎基房产公司上述主张合法有据，一审法院予以支持。至于两项违约金的计算，鼎基房产公司将前项违约金计算标准分别为未付金额的1%、0.1%，上述计算标准过高，一审法院酌情予以调整。对于后项违约金，鼎基房产公司主张当年月租金的三倍，符合双方合同约定，一审法院予以支持。综上，一审法院酌定违约金数额合计为1,345,000元。再者，合同解除后，银名商贸公司基于合同取得的系争房屋应当予以返还。系争房屋的使用费，参照租金标准（每月447,496.78元），自2016年10月25日起计算支付至实际返还房屋之日止。
关于争议焦点四保证责任问题。《保证协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效。现鼎基房产公司根据《保证协议》的约定要求计军、檀玲承担连带保证责任，依约有据，一审法院予以支持，其中计军对银名商贸公司欠付的租金和违约金承担连带清偿责任，檀玲在真华路房屋价值范围内对银名商贸公司欠付的租金和违约金承担连带清偿责任。
关于银名商贸公司和檀玲提出的在本案中解除《保证协议》、《保证责任协议》、《房屋抵押担保合同》，同时撤销2014年1月20日的抵押登记证。一审法院认为，担保债权属于从属权利，从属于主债权债务。主债权消灭的，担保关系随之消灭。本案中，银名商贸公司欠付鼎基房产公司租金及违约金，在上述款项未清偿之前，《保证协议》不能随之终止，并非银名商贸公司和檀玲所述租赁合同解除，作为从合同的《保证协议》一并解除。关于�保证责任协议》、《房屋抵押担保合同》及抵押登记，系银名商贸公司与计军、檀玲之间的约定，与鼎基房产公司无关，亦非租赁合同解除后应予一并处理的相关法律后果，故本案不作处理。计军经一审法院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，一审法院可依法缺席判决。
一审法院判决：一、上海鼎基房地产开发有限公司与上海银名商贸有限公司2007年3月23日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月24日解除；二、上海银名商贸有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海鼎基房地产开发有限公司拖欠租金8,505,931.39元；三、上海银名商贸有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海鼎基房地产开发有限公司违约金1,345,000元；四、计军对上述第二、三项判决确定的上海银名商贸有限公司应支付上海鼎基房地产开发有限公司的租金及违约金承担连带清偿责任；五、檀玲在上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋价值范围内对上述第二、三项判决确定的上海银名商贸有限公司应支付上海鼎基房地产开发有限公司的租金及违约金承担连带清偿责任；六、上海银名商贸有限公司于判决生效之日起三十日内向上海鼎基房地产开发有限公司返还上海市浦东新区XX镇XX大街XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号及上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋；七、上海银名商贸有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海鼎基房地产开发有限公司房屋使用费：按照每月447,496.78元的标准，自2016年10月25日起计算至实际返还房屋之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107,343元，由上海鼎基房地产开发有限公司负担10,328元，上海银名商贸有限公司负担97,015元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人提交如下证据：
证据1、被上诉人发送的《告知书》，欲证明被上诉人曾告知上诉人其与招商银行签订担保合同，约定包括上诉人承租的房屋在内的所有物业的租金及物业费均作为担保财产。正是因为先前知晓担保的事情，上诉人在2016年9月5日收到Z公司停止支付租金的函件及法院判决书后不再向被上诉人支付租金；
证据2、工商登记材料，欲证明上海XX集团有限公司系被上诉人的股东，而计军系上海XX集团有限公司的法定代表人及股东，故两家公司是两块牌子，一套班子；
证据3、被上诉人于2014年8月7日发送的催款通知两份，欲证明被上诉人出具的催款通知亦载明上诉人应当月支付当月的租金，双方自2014年2月开始已对补充协议中提前支付租金的约定予以变更。
被上诉人发表质证意见如下：
对于证据1，该份证据落款处被上诉人的公章虽为真实，但没有落款日期，且被上诉人原法务部及财务人员均已离职，故无法核实实际发送情况。但上诉人在二审庭审中已确认租金自2015年7月不再向告知书中的监管账户支付，故其对于租金无需支付至银行监管账户是明知的。另，Z公司通知是附有一份一审判决书，但该判决书明确涉及的租金应收款中仅涉及乐购商场主体部分，并未涉及上诉人承租部分租金。因此，上诉人以收到Z公司通知为由拒付租金的理由不能成立。
对于证据2的真实性没有异议，但与本案没有关联。
对于证据3，两份证据落款处被上诉人的公章虽为真实，但没有落款日期，且被上诉人原法务部及财务人员均已离职，故无法核实其发送的实际情况。但该证据应系原工作人员错发的通知：第一，被上诉人在2014年7月已经发函解除补充协议，不可能在数日后又放弃该权利主张；第二，被上诉人的正式发函一直通过邮寄，但该催款通知却没有邮寄记录，故应系工作人员错发；第三，如果上诉人陈述属实，租金支付方式改为当月支付当月租金，则2014年7月28日上诉人已经支付当月租金的情况下，被上诉人为何还要于2014年8月7日发通知催讨7月份的租金；第四，上诉人支付租金一直存在违约行为，如其在2015年7月及9月分别支付三次月租金等，都是拖欠租金后某个月集中补付，故不能仅根据两份催款函认定双方对于租金支付方式合意变更。
本院经审查对上述证�的真实性予以认可，但认为证据1不足以证明上诉人要证明的内容，证据2与本案没有关联性。对于证据3，按照上诉人的陈述，自2014年2月开始双方将租金支付方式变更为当月支付当月的租金，即8月20日支付了8月份的租金，7月28日支付了7月份租金，以此类推，对照上诉人2014年度每月实际付款情况，则会出现上诉人少付了一期租金（2014年2月6日至2014年3月5日）的结果。同时，如果上诉人的说法成立，上诉人在2014年7月28日已经支付了7月份的租金，则被上诉人在8月7日再行发通知要求其支付7月租金存在矛盾之处，故被上诉人关于错发通知的解释客观上具有可能性。此外，上诉人亦未按照法庭要求提交租金支付对照表。由此可见，上诉人关于租金支付方式变更的意见存在自相矛盾之处，不足以认定双方之间就租金支付方式变更达成合意，故本院对于证据3的证明力不予认可�
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人银名商贸公司与被上诉人就系争房屋签订的《商铺租赁合同》及《（商铺租赁合同）补充协议》系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，应为合法有效，双方均因恪守履行。关于《（商铺租赁合同）补充协议》的解除时间。根据查明的事实，上诉人在补充协议签订后确实存在欠付租金的情形，且逾期时间符合合同约定的解除条件，被上诉人通过寄送解除函的形式通知上诉人解除上述补充协议，于法有据。一审法院据此认定双方补充协议自解除合同的通知送达之日即2014年7月26日解除，并无不当，本院予以认同。上诉人关于双方就租金支付方式变更达成合意的抗辩意见，缺乏事实依据，本院难以支持。关于《商铺租赁合同》的解除问题，上诉人虽同意解除合同，但其认为合同解除责任在于被上诉人。对此，本院认为，《（商铺租赁合同）补充协议》解除后，双方应按照《商铺租赁合同》的原合同全部条款继续履行。但根据查明的事实，上诉人仍按照补充协议约定的租金支付标准支付租金，并自2016年9月1日起不再支付租金。况且，其拒付租金的事由亦缺乏事实和法律依据。由此，一审法院认定上诉人的行为构成根本违约，被上诉人据此享有合同解除权，并无不当。至于合同的解除时间，鉴于上诉人于2016年10月24日收到被上诉人的解除通知，故一审法院认定《商铺租赁合同》自该日解除，于法有据，本院予以维持。租赁合同既已解除，则被上诉人有权要求上诉人银名商贸公司返还租赁房屋，并支付欠付的租金及使用费。至于欠付租金数额及使用费的标准，一审法院结合本案事实所作处理，并无�当，本院予以维持。关于违约金，鉴于双方合同系因上诉人违约而解除，故被上诉人依约主张违约金于法有据。至于违约金的数额，一审法院基于上诉人的请求，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，已对约定违约金的数额予以调整，数额应属合理，故本院予以维持。
关于保证责任，本院认为，民事主体应对其民事行为承担法律责任。上诉人檀玲及原审被告计军既已签署《保证协议》，则应当依约承担相应的保证责任。一审法院据此判决当事人在相应担保范围内承担连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张的《保证协议》等合同的解除问题，一则，租赁合同虽已解除，但《保证协议》所担保的租赁合同项下租金等债务尚未消灭，故上诉人主张担保协议一并解除，缺乏法律依据，本院难以支持；二则，正如一审法院所述，《保�责任协议》、《房屋抵押担保合同》及抵押登记与被上诉人并无关系，亦非系争租赁合同解除必须一并处理的法律后果，故一审法院在本案不作处理，于法不悖，本院予以认同。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币107,343元，由上诉人上海银名商贸有限公司、檀玲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 娄 永
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……