江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4730号
上诉人(原审被告):樊莉,女,1980年5月1日出生,37岁,住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人刘飞，江苏非圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人王二旦，男，1978年9月21日生，汉族，住本市泉山区。
被上诉人(原审原告):马雷,男,1976年7月22日出生,40岁,住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人孙存保，江苏彭隆律师事务所律师。
上诉人樊莉因与被上诉人马雷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初7765号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人樊莉的委托代理人刘飞、王二旦，被上诉人马雷及其委托代理人孙存保到庭参加诉讼活动，现本案已审理终结。
上诉人樊莉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误。1、一审认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议合法有效错误。上诉人未在合同上签字确认，亦未向樊魏出具书面授权，故涉案的《二手房买卖合同》对上诉人不发生法律效力，樊魏在合同中明确是以代理人身份与被上诉人签订合同，其行为应当为无权代理。根据法律规定，无权代理情况下需要权利人追认代理行为才有效，现上诉人作为权利人拒绝追认，故，代理行为对上诉人不发生法律效力。2、被上诉人在明知樊魏非房屋所有权人且无授权情况下，仍与之签订合同，负有重大过错，所以对于合同最终未能生效的全部责任，应由被上诉人或房屋中介承担。3、涉案合同第十三条明确载明应书面委托及责任承担问题，被上诉人应自行承担审查不严的后果。4、违约金与赔偿损失不能同时主张，按被上诉人所称期利息损失为20000元，而所谓合同约定的违约金为50000元，远远超过其损失，因此，违约金过高，应该降低，被上诉人诉请的损失就是不存在的。5、上诉人及前夫在知道涉案事宜后已明确告知被上诉人房屋不能出售，被上诉人在明知合同无法履行的情况下仍然取款，即使存在利息损失也应有其个人承担。且合同载明的过户日期为2016年11月10日前，其无需提前多日取款。二、原审判决事实不清，必然导致适用法律错误。
被上诉人马雷答辩称：1、上诉人代理人樊魏的代理不属于无权代理，签订买卖合同前是上诉人本人给中介送去的房屋钥匙，在签订合同时樊魏带着房屋的两证到中介处，房产中�和被上诉人均和樊莉进行了通话，在确认樊莉要卖房屋的情况下才签订的合同，且合同签订后樊莉多次表示要履行合同，因此樊魏并非没有授权，仅仅是没有书面授权。一审法院在审理过程中依职权对房产中介进行调查，可以证实房屋买卖合同的签订行为及售房行为均是樊莉的真实意思表示，上诉人主张樊魏没有代理权且被上诉人明知，与事实相悖。2、根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，在履行义务或者采取补救措施后对方还有其他损失的应当补偿损失，因此赔偿损失与其他违约方式可以并用。且依据最高院的相关司法实践亦肯定了违约金系惩罚性的合同违约措施的观点。涉案买卖合同的签订时间是2016年10月份，类比相似阶段的房产的升值情况，被上诉人的经济损失远远不止诉请的金额。3、合同签订后至合同约定的办理过户日期前，上诉人并未告知被上诉人房屋不能出售，合同签订后双方合意已经达成，被上诉人一直在积极为履行合同做准备工作，不存在所谓明知合同无法履行仍然取款的情况。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马雷向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的房地产买卖合同；2、判令被告支付违约金50000元，赔偿原告经济损失（利息）20000元（以110000元为基数自2015年4月1日至2016年4月15日中国工商银行一年的定期利息是3575元；以150000元为基数自2015年3月3日至2018年3月3日淮海农村商业银行三年定期利息22262元；以50000元为基数自2015年2月25日至2016年2月25日中国银行一年的定期利息是1650元；扣除银行已经支付的活期利息总计利息损失25238元，主张20000元）及律师费3000元；3、被告承担诉讼�。
一审法院认定事实，2016年10月12日，樊莉弟弟樊魏以樊莉（甲方）名义与马雷（乙方）签订《房地产买卖合同》一份，居间方（丙方）为泉山区宝达房地产中介所。合同约定：第一条：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方；第二条：乙方已对甲方所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，自愿购买该房地产；第三条：房地产概况及议定售价：所有权人樊莉房屋坐落三环南路泉山美墅D14-1-202产权证号140994建筑面积142.19㎡议定售价1350000元……第七条：甲乙双方约定2016年11月10日前到产权部门办理上述房地产过户手续；如逾上述日期视为违约；第八条：买卖双方同意交房采取甲方收到房屋全款之日双方交接房屋的方式，甲方并于2018年3月31日前迁出户口；第九条：居间服务费20250元由乙方承担，在签订本协议�付清给丙方；第十条：签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金贰万元整，买卖双方同意由丙方保管，买卖双方同意该定金抵购房款或服务费，甲方将土地证押给丙方保管；第十一条：违反本协议的任何一条款均为违约，违约方赔偿给守约方违约金伍万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第九条所约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用……第十三条：甲方保证出售的房地产拥有完全所有权、使用权，甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十一条所约定的�约金及服务费给守约方……备注：①甲乙双方约定此价为房主净得价；②乙方首套房商业贷款；③由于甲方房屋有贷款，经甲乙双方约定由甲方自行筹集资金还款并解押保证顺利过户。该合同下方，樊魏在甲方处签署樊莉名字，在甲方（代理人）处签署本人姓名。马雷庭审中陈述，其未见到樊魏的授权委托书，但是电话与樊莉进行了沟通，确定樊莉授权其弟弟代为签订买卖合同。
合同签订后，马雷向泉山区宝达房地产中介所交纳了20250元居间中介费、20000元定金。后因樊莉未按合同约定办理房地产过户手续，且不同意卖房，泉山区宝达房地产中介所将居间中介费、定金返还给马雷。
为顺利履行买卖合同，马雷母亲吴俊明于2016年10月12日提前支取了2015年4月15日的存款110000元，根据吴俊明中国工商银行存折显示，110000元一年的定期利息是3575元。而提前支取只获得利息165元。2016年11月8日，吴俊明提前支取了2015年3月3日存入的三年定期存款150000元；根据淮海农村商业银行存款凭条显示，三年定期利息为22262元，而提前支取只获得利息988.21元。2016年10月12日，吴俊明还提前支取了其2016年2月25日存入银行的50000元，按中国银行存折显示，50000元一年定期存款利率为年息1.95%，而提前支取只获得利息95.83元。2016年11月9日，马雷父亲马永新将存款570000元转入马雷马雷账户。
2016年12月，马雷与江苏彭隆律师事务所签订委托代理合同，聘请该所律师为其代理本案，马雷为此支付代理费3000元。
另查，泉山美墅D14#-1-202室房产为樊莉与其前夫王二旦共同在中国银行贷款购买，该房登记所有人为樊莉，异产毗连部位为共有。樊莉与王二旦于2006年6月6日登记结婚，于2013年4月10日协议离婚，双方签订离婚协议书�定，泉山美墅和皇城大厦两处房产在樊莉名下，归樊莉所有（包括室内的家具、家电等一切用具），但不能买卖，待儿子长大后归儿子所有。
本案审理过程中，根据案情需要，一审法院至本案所涉中介泉山区宝达房地产中介所了解本案房屋的相关情况并制作调查笔录，该中介所陈述涉案房屋是房主樊莉打电话说要卖的，房屋的钥匙是2016年10月9日樊莉自己送来的，2016年10月10日带马雷看的房子，钥匙现在还在中介处；2016年10月12日，樊莉的弟弟带着房屋的两证到中介处，没有授权委托书，在中介拨通樊莉的电话，中介和马雷都与樊莉进行了通话，确定其要卖房子才签的合同，合同上的字均是樊莉的弟弟樊魏签的，当时留下了土地证原件和房产证复印件；马雷没有主动了解房屋的共有情况，樊莉隐瞒了其离婚的事情；合同签订后一直未办理过户，经中介联系�莉，其称还有房贷没还，2016年10月份还完，让其弟弟来办理过户；到了办理过户的时间，中介去产权处查的时候发现房屋是樊莉和其前夫共有的；樊莉说其前夫不愿意办理过户，房子要留给他们儿子。因超过了过户时间，马雷要求解除合同，中介将中介费和定金都退给了马雷，中介给樊莉发了信息，但是樊莉没有回复。
一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
本案中，虽樊莉的名字系樊魏代签，樊魏未能提供授权委托书，但根据樊莉向中介提供涉案房产钥匙，由樊魏带着房产两证至中介处签订合同，并经合同当事人电话向樊莉确认卖房的事实可以确认，樊莉有出售涉案房产的意思表示。涉案买卖合同经买卖双方合意签订后，即对买卖双方具有法律约束力，双方即应按照合同约定履行自�的权利与义务。对樊莉辩称马雷、樊莉之间不存在房屋买卖合同关系的主张，不予采信。
合同签订后，因樊莉不同意卖房，致使马雷签订合同的目的不能实现，故马雷有权要求与樊莉解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。经审查，致使买卖合同不能履行的原因系因樊莉不同意按照合同约定办理涉案房地产的过户手续。故根据双方签订的合同约定，应视为樊莉违约。马雷、樊莉双方签订的《房地产买卖合同》约定，违约方应当赔偿给守约方违约金伍万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失；若甲乙双方协商解除本协议，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等相关费用。故，马雷要求樊莉支付违约金、赔偿因履行合同而提前支取存款所减少的利息损失、及因樊莉的违约行为而产生的律师费符合合同约定与法律规定，予以支持。
遂依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除2016年10月12日马雷与樊莉签订的《房地产买卖合同》；二、判决生效后十日内，樊莉支付马雷违约金50000元；三、判决生效后十日内，樊莉赔偿马雷经济损失20000元；四、判决生效后十日内，樊莉支付马雷律师费3000元。
二审查明其他事实与一审查明一致。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、双方当事人的买卖合同是否合法有效，是否应予解除；2、原审法院关于违约金及经济损失的判决是否有事实及法律依据，是否应予支持。
一、关于双方当事人的买卖合同是否合法有效，是否应予解除�题
上诉人主张樊魏以代理人身份在合同上签字，但并未取得其书面授权，因此是无权代理，而上诉人目前对樊魏的代理行为不予追认，故合同应当无效。对此，本院认为，上诉人的上诉理由不能成立。法律规定民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。委托代理授权的形式，即可以是口头的，也可以是书面的。口头形式的委托代理民事行为，被代理人委托代理人的意思表示到达委托人和相对人时，其委托代理行为即成立。而本案中，根据被上诉人与中介机构的陈述，在樊魏与被上诉人签订涉案合同之前，中介及被上诉人分别与上诉人电话确认樊魏具有上诉人授权后，樊魏才代上诉人签订涉案合同。即，上诉人委托他人代理的意思表示已经到达被上诉人和委托人后，受托人�以其名义与被上诉人签订的合同，其委托代理行为应当成立。另，结合上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同过程看，涉案房屋的出售信息被上诉人是通过泉山区宝达房地产中介所获得的；涉案房屋的钥匙在中介有留存，签订合同前被上诉人亦由中介机构陪同到涉案房屋查看；签订合同当天樊魏作为代理人携带涉案房屋两证，在中介机构的见证下签订的涉案房屋买卖合同，并将涉案房屋的土地使用证原件和所有权证复印件留存于中介公司。房屋的钥匙、所有权证是权利人对标的物享有权利、控制标的物的标志，非权利人不能获得和掌控，房屋出售信息及售价非权利人不能提供，而上诉人作为涉案房屋的权利人，上诉称其不知道涉案房屋出售事宜，本院不予采信。综上，樊魏代理上诉人签订合同行为成立，合同效力及于上诉人。现上诉人明确表示不予出售，双方签订�合同目的不能实现，被上诉人请求予以解除，一审法院判决合同解除并无不当。
二、关于原审法院关于违约金及经济损失的判决是否有事实及法律依据，是否应予支持问题。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。违约金责任与赔偿损失责任可以并存。本案中，双方当事人在合同中约定，违约方应当赔偿给守约方违约金伍万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失；若甲乙双方协商解除本协议，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等相关费用。本案双方签订合同后，被上诉人已向中介公司支付了定金和居间服务费用，并由亲属提前支取银行存款，准备履行付款义务，而上诉人则明确表示不再出售涉案房屋，致使合同目的不能实现，因此，一审判决上诉人向被上诉人承担违约金、赔偿直接经济损失和律师费用等责任，有事实和法律依据。
综上所述，上诉人樊莉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人樊莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
审 判 员 孟 娟
二〇一八年一月十二日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰