浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第188号
上诉人（原审第三人）：陈甲。
委托代理人：盛某某。
委托代理人：徐某某。
被上诉人（原审原告）：孙某。
委托代理人：杨某某。
被上诉人（原审被告）：钱某某。
委托代理人：（特别授权代理）陈乙。
上诉人陈甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴
县人民法院（2009）绍民初字第3706号民事判决，上诉于本院
。本院经审查后于2010年1月13日立案受理，依法组成合议庭
进行审理，本案现已审理终结。
原审原告孙某向原审法院诉称：2009年3月19日，原告与
被告签订一份《绝卖房屋契》，被告将其所有的坐落于绍兴县
××号的房屋甲围墙在内的道地以75，000元的价格出卖给原告
。被告在协议背面对围墙系其所有作了特别说明。成交以后，
原告将房款74，000元交付给被告。被告给了原告房屋前大门的
钥匙和房屋产权甲，双方讲好余下的1，000元在被告交付后门
钥匙时再付。几天后，原告准备去装修，发现前大门被陈甲用
电焊封住，陈甲称系争房屋及围墙均属其所有。此纠纷经多方
协调，均无果，遂诉至法院，请求：一、确认原告与被告间签订的《绝卖房屋契》有效；二、被告将系争房屋交付给原告使
用。
原审被告钱某某在一审中辩称：系争绍兴县××号的房
屋甲围墙系被告所有，被告有权出卖给原告，成交的价格依约
定为75，000元，被告实际收到74，000元，还有余款1，000元当
时说好由被告交给原告后门钥匙时再付。被告对于某告提出的
诉讼请求均无异议。第三人陈甲提出系争房屋系其所有，被告
不予认可。
原审第三人陈甲则述称：系争房屋于1999年10月30日由
母亲钱某某继承给陈乙和陈甲两兄弟，当时因为只有一间房屋
，陈乙将房屋的一半份额作价5，000元出卖给陈甲，由此房屋
已归陈甲所有。房屋的围墙是陈甲取得房屋后建造的，所以系
争房屋所有人是陈甲，被告只有使用权。现因为家庭方面存在
矛盾纠纷，原、被告串通达成了房屋买卖合同，侵犯了第三人
的财产，故第三人要求确认原告与被告之间的房屋买卖协议无
效。
原审认定事实如下：1983年9月，经原绍兴市人民法院（
83）民调字第509号民事调解某某认，被告（当时其丈夫已亡
故）取得坐落于绍兴县××楼房的产权。1992年7月，被告取
得上述房屋的所有权甲，编号为绍字第016742号。1996年经绍
兴县齐某某下方桥村民委员会审批同意，被告又建造了房屋围
墙。被告与陈乙、陈甲系母子关系。1999年10月30日，三人订
立一份协议书，载明：钱某某所有的旧楼房一间，地号16011
（即系争房屋），钱某某决定该房产由儿子陈乙、陈甲继承所有，因房产只有一间，由陈甲一人所有，但必须拿出5，000元
给陈乙作为房屋乙一半的抵偿，当场交付清楚。陈乙收到陈甲
给付的5，000元款项后，系争房屋的房屋所有权甲交由陈甲持
有。
2008年5、6月，陈甲、陈乙间就如何赡养被告的事宜发
生纠葛。2008年7月，被告以绍字第16742号房屋所有权甲书遗
失为由申请重新办证，领取了编号为绍房权甲齐某第02231号
房屋所有权甲。2009年3月19日，被告（合同甲方）与原告（
合同乙方）签订一份《绝卖房屋契》，约定：甲方自愿将系争
房屋以及围墙内大约25平方米作价75，000元出卖给乙方；房款
一次性付清；房屋土地的使用性质为住宅，立绝契后有关房屋
的所有证件及批文全部移交给乙方，便于日后办理房屋所有权
甲等。签约当天，原告向被告交付房款74，000元，被告将系争
房屋前大门钥匙和绍房权甲齐某第02231号房屋所有权甲交付
给原告，原告随即更换了前大门钥匙。双方口头约定被告向原
告交付后门钥匙时再得余款1，000元。2009年4月初，陈甲得知
系争房屋出卖后，以该房屋系其所有为由，将系争房屋的前大
门焊住，使原告不能入住，于是酿成纠纷。
原审法院认为：根据我国物权法的规定，不动产物权的
设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。系争绍兴
县××号楼房的所有权某某于被告名下的事实清楚，应予认定
。被告依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权乙，其
有权将系争房屋出卖给原告，原、被告签订的绝卖房屋契体现
了双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的禁止性规定，应当依法认定为合法有效。关于第三人陈甲请求确
认原、被告间签订的绝卖房屋契无效能否予以支持的问题。原
审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条
的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求的
，有权提起诉讼。现陈甲作为第三人参加诉讼，向本院提出上
述诉讼请求，应为有独立请求权的第三人，但其主张绝卖房屋
契无效，法律依据不足，本院不予采信。理由基于：第一、第
三人陈良某某张系争房屋系其所有，并提供1999年10月30日由
钱某某、陈乙、陈甲三方所签订的协议予以佐证。经审查，该
协议由三方落款盖章事实，但协议实质内容是被告以立遗嘱的
方式将系争房屋指定由陈甲、陈乙两兄弟继承，作为放弃对该
房屋乙权的对价，陈甲补偿给陈乙5，000元。该遗嘱作为遗嘱
人被告生前所为的法律行为，其法律效力应当从遗嘱人死亡时
开始，在遗嘱人生前并不发生法律效力，被告可以变更或撤销
其所立的遗嘱。据此，被告在生前对系争房屋仍拥有所有权并
可以进行处分，第三人陈甲该项主张不能成立。第二、对于某
、被告间绝卖房屋契效力的认定，理当适用《中华人民共和国
合同法》的相关规定，结合前述分析，被告将房屋出卖给原告
属于有权处分的行为，不存在《中华人民共和国合同法》第五
十二条关于合同无效的情形，应属有效。第三人陈良某某张某
、被告串通订立合同，损害其利益，与事实不符，故不予采信
。
关于某告要求被告将出卖房屋交付给原告使用的诉讼请
求应否予以支持的问题。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在原、被告
签订房屋买卖合同之后，双方应当按照约定全面履行自己的义
务，现在合同履行过程中，被告在收到74，000元购房款以后，
尽管向原告交付了前大门钥匙和房屋所有权甲，但至今尚未向
原告交付后门钥匙，同时由于被告之子陈甲的焊门行为，导致
原告不能占有使用其买受的房屋，应视为被告未能完全履行自
己的合同义务，故原告要求被告将系争房屋交付给原告使用的
诉讼请求，理由充分，被告亦表示同意，法院予以支持。同时
，原告也应依约向被告支付尚余的房款1，000元。综上，依照
《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十一条、第八
十五条，《中华人民共和国继承法》第十六条，《中华人民共
和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十五条的规定
，判决：一、确认孙某与钱某某签订的《绝卖房屋契》有效；
二、钱某某应于本判决生效后十日内将绍兴县××号楼房（包
括围墙、后门钥匙）交付给孙某使用，交付房屋的同时，孙某
某支付给钱某某1，000元；三、驳回第三人陈甲要求确认孙某
与钱某某签订的《绝卖房屋契》无效的诉讼请求。案件受理费
1，675元，减半收取837.50元，由孙某负担200元，钱某某负担
637.50元，款于本判决生效后七日内向本院交纳。
陈甲不服原判，提起上诉称：上诉人与被上诉人钱某某
系母子关系，由于被上诉人钱某某逐渐年老身体弱，考虑到能
安度晚年生活，经与二个儿子协商，将其名下61.42平方房产
作价1万元卖给上诉人。大儿子得款5000元，由被上诉人钱某
某住到百年之后。该房所有权归上诉人陈甲所有，并于99年10月30日三方立协议后生效。嗣后，该房屋一直由上诉人在管理
、使用，且产权甲也一直在上诉人手上，但所有权未作变更。
今年2月27日被上诉人钱某某以原房产证丢失为由，重新进行
了产权某某，对以前的协商未做任何解释和撤销，立即于3月1
0日卖给了被上诉人孙某。一审法院为支持被上诉人孙某不当
诉讼请求，故意将附条件的买卖行为、认定为被上诉人钱某某
的生前遗嘱，实不公正，请二审法院对此事实引起重视。综上
，99年订立协议时，被上诉人钱某某是具有民事法律行为的健
康人。当时的协议内容应是其真实意思表示，因上诉人不懂法
律，使被上诉人有可乘之机，其行为严重侵犯了上诉人的合法
权益，一审判决被上诉人胜诉，显失公平。请求二审法院撤销
原判、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二审诉
讼费全额由两被上诉人承担。
被上诉人孙某答辩称：1、位于绍兴县××号房屋是钱某
某所有的，这一事实在上诉人的上诉状也自己承认且经过审查
也是事实。产权人有依法占有使用房屋的权乙，这个房子也是
钱某某自愿买卖给被上诉人孙某的。这一事实经过已由绍兴县
人民法院查某。2、上诉人说当时钱某某是完全某事行为能力
人，我认为现在她还是一个完全某事行为能力人。综上，一审
认定事实清楚，请求维持原判。
被上诉人钱某某答辩称：陈甲不抚养我是事实，房子是
我的，当然有权可以买卖的。请二审法院依法驳回上诉。
上诉人陈甲在二审中提供新证据一份：关于96年由绍兴
县齐某某下方桥村民委员会开具的收款收据。证明其收到钱某某20平方米围墙的款项500元，即为了造20平方米围墙的手续
费。这个由陈甲办理也由其支付这个钱。一审时被上诉人提供
一份说明，说明这个收款收据没有了，但实际由于是我们支付
，我们没有丢失掉，以此证明这个部分围墙是陈甲所有。
被上诉人孙某发表质证意见：1、首先不是新证据。2、
是收到钱某某的款项，无非是这个原件由陈甲保管，不是由他
们付钱。3、房屋与围墙连为一体，房子的所有权是钱某某，
这个围墙也是属于钱某某，我们认为这个证据无法证明上诉人
要证明的内容。
被上诉人钱某某发表质证意见：这个钱是他们从我处拿
去；这收款收据是由于夹在房产证中才会在他们手上。
本院认为：上诉人陈甲提供的收款收据不能证明围墙属
其所有的举证目的。
其他当事人在二审中均未提供新的证据。
二审经审理查某的事实与原审认定一致。
本院经审理认为，本案当事人讼争的绍兴县××号楼房
，其所有权某某归属被上诉人钱某某之事实清楚，钱某某依法
对该房屋享有处分权，其将该房屋出卖给被上诉人孙某之绝卖
房屋契体现了双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法
规的禁止性规定，应当认定合法有效。
上诉人陈甲要求确认上述绝卖房屋契无效的诉请缺乏事
实和法律依据。首先，陈甲据以主张房屋所有权的是1999年10
月30日由钱某某、陈乙、陈甲三方所签订的协议，而审查该协
议，其内容实质上是钱某某以遗嘱方式对讼争房屋进行处分，而遗嘱继承内容是须遗嘱人去世为生效条件的，在遗嘱人钱某
某生前并不发生法律效力，因此钱某某可以随时变更或撤销其
所立遗嘱。退一步说，陈良某某张协议内容为钱某某处分房屋
所有权归属于其所有，但至今该房屋未作产权过户登记，所有
权人钱某某仍拥有财产处分权。其次，上诉人陈甲以两被上诉
人恶意串通订立合同、损害其合法利益为由主张合同无效，亦
缺乏事实基础。原审判决据此确认孙某与钱某某房屋买卖合同
有效并判决钱某某履行相关交付义务，认定事实清楚，适用法
律正确，应予维持。上诉人陈甲要求确认孙某与钱某某签订的
《绝卖房屋契》无效的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳
回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一
款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1，675元，由上诉人陈甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年三月二十二日
书记员 余建维