湖北省襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0602民初1058号
原告：襄阳市襄城区尹集乡凤凰村村民委员会，住所地，襄城区尹集乡凤凰村。
代表人：臧道贵，该村主任。
委托诉讼代理人：朱涛、李彩云，湖北美仑律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：周友平，女，1968年7月9日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
委托诉讼代理人：李崇智，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：刘银，系周龙平之女。代理权限：一般代理。
原告襄阳市襄城区尹集乡凤凰村村民委员会（以下简称凤凰村委会）与被告周友平拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凤凰村委会的委托诉讼代理人朱涛、李彩云，被告周友平及其委托诉讼代理人李崇智、刘银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于凤凰村××组的房屋并立即交付于原告；2、判令被告返还原告已支付的临时安置补助费39600元；3、判令被告按每天5‰的标准向原告支付从2012年9月10起至实际搬离被拆迁房屋之日止违约金（暂计起诉之日的违约金1350071元）4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：为加快凤凰村城乡一体化建设，原告按照市、区两级部署，实施农村新城区建设，需搬迁凤凰村范围内所有村民的房屋及附属物。被告有一处房产处于被拆迁的范围之内，经襄阳加加隆房地产价格评估有限公司评估，被告房产的建筑面积共392.46平方米，其中主房363.15平方米，附房29.31平方米，主房合法建筑300，违法建筑63.15平方米。原告与被告于2012年9月10日就该处房产签订凤凰村集体土地房屋搬迁补偿协议书。协议约定被告以300平方米的合法建筑面积置换了2套120平方米的住宅和1套70平方米的住宅，共计310平方米，并以2000元/平方米的价格购买了多出的10平方米。原告另外一次性支付被告其他各项补偿费用共计163446.86元。该协议还约定被告应于2012年9月10日前将原房屋腾空，同时将房屋钥匙交出。若被告在约定的时间内未搬迁，每拖延一日，应按补偿费用的千分之五承担违约金，并从房屋补偿中扣除。该协议经襄南大道项目征迁指挥部复核批准实施。从该协议签订之日，被告一直在原告处领取临时安置补助费，但未搬离被拆迁的房屋。经原告统计，从2012年9月至2016年10月，被告共领取临时安置补助费39600元，该费用应由被告返还给原告。经原告多次催促后，被告未搬离拆迁房屋，违反了协议的约定和相关法律的规定，造成巨大损失。特向法院提起诉讼。
被告周友平辩称，原、被告签订的合同是无效合同，被告签合同时是不具有完全民事行为能力人，有相关病历证实。要求追加尹集乡办事处，黄启发、黄秀华、刘银为本案第三人。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年，襄城区政府向湖北省政府呈报2012年度第23批次（增减挂钩）城市建设用地的请示，2013年4月7日，湖北省政府作出鄂政土批（2013）416号批复。批复主要内容，同意你区呈报的《征收土地方案》、《使用国有土地方案》。同意征收你区余家湖办事处黄龙观村、涂沟村、尹集乡白云村、凤凰村、江墚村、尹集村、欧庙镇康咀村、庞岗村集体土地16.4998公顷，使用黄龙观良种场国有土地0.1389公顷。
2012年5月15日，襄阳市委办公室发布襄办发（2012）30号文件，同意襄城区委、区政府拟定的《襄城区尹集乡一体化示范区建设实施方案》。《襄城区尹集乡一体化示范区建设实施方案》中提出城乡空间布局一体化等七项一体化方案。其中城乡空间布局一体化内容，按照农民向农村新社区集中的思路，形成“一主五新”的空间布局，即打造10平方公里的尹集中心城区，围绕中心城区建设白云、凤凰、江当、青龙、姚庵五个农村新社区。城乡基础设施一体化内容，将改线的207国道和305省道按城市景观路标准建设，促进尹集开发价值的提升。主城区至尹集高速公路出口段沿线进行村庄环境综合整治。同时成立尹集乡一体化试点建设部，加强对试点工作的领导。
2012年4月23日，襄城区委办公室、区政府办公室作出襄城办文（2012）30号通知，成立襄南新区城乡一体化建设指挥部。指挥部下设六个专班，其中设农村新社区建设专班，负责尹集农村新社区建设项目，包括产业园还建小区建设、征地拆迁、补偿安置和相关群众工作；设305省道尹集段环境整治专班，负责305国道尹集村、白云村至高速公路出口沿线征迁、市政基础设施建设等工作。2012年6月22日，襄南新区城乡一体化建设指挥部发布襄南指发（2012）2号《关于襄南新区城乡一体化农村新社区建设搬迁补偿指导意见》文件。指导意见主要内容为，一、搬迁补偿的基本原则：村民委员会是搬迁补偿的主体，负责搬迁补偿方案的制定和实施工作。二、搬迁补偿范围及时限：根据襄南新区城乡一体化总体规划，在襄南新区建设白云人家、凤凰家园等五个农村新社区，新社区建设规划的搬迁集并范围为搬迁补偿范围。其中凤凰家园选址位于凤凰村××组，集并凤凰村6个组搬迁户。搬迁补偿时限由各村委会根据新社区建设要求确定，在搬迁补偿方案中明确。三、实施程序：略。四、搬迁补偿：1、主房搬迁补偿，（1）以联排民居建筑为主的农村新社区主房搬迁补偿：不分户农户换房，以旧房主房合法建筑面积至新社区置换一套房屋，户型由农户根据房源自主选择。旧房合法面积大于所选户型面积的部分，按旧房评估价给予货币化补偿。旧房主房合法面积低于所选新房面积的部分，由农户补交建设款。分户农户换房，达到分户条件的农户可以分户，分户后每户只能选择一套新房，户型由农户根据房源自主选择。旧房合法面积大于所选户型面积的部分，按旧房评估价给予货币化补偿。旧房主房合法面积低于所选新房面积的部分，由农户补交建设款。（2）多层建筑农村新社区主房搬迁补偿：农村新社区房屋户型为70、100、120、140平方米。本村集体经济组织成员以户为单位退出现有住房，以现主房合法建筑面积至新社区就面积接近户型转换新房。农户选择新房面积低于旧房主房合法面积的，其少于原主房合法建筑面积的部分，按旧房主房评估价给予货币化补偿。原主房合法建筑面积低于新房最低户型建筑面积的，应当选择最低户型，并补交差额的建设款。（三）、违章认定及房屋建设时间确定和处理：根据《襄樊市市区中心城区村（居）民建房管理暂行办法》（市政府5号令）、《襄阳市查处违法建设工作领导小组关于对违法建设依法界定及查处的实施意见》（襄查违[2011]1号）规定，2009年9月1日前农户主房建筑面积超出300平方米部分认定为违建；2009年后建筑面积超出180平方米部分认定为违建，违建部分不予补偿。但对主动配合新社区建设工作，在规定时间内签订协议并按期搬迁交出原房屋钥匙的，其违建部分可按其评估价的60%给予搬迁奖励。3、附属物和附属设施补偿：附属物和附属设施由评估机构评估后，依照有关文件规定的补偿标准实行货币补偿。原室内外装饰装修补偿由评估机构评估确定，实行货币补偿。取得建设许可，已经建设未完工的建筑物按评估价给予补偿，违建的依法拆除不予补偿。
2012年6月，原告凤凰村委会制订《尹集乡凤凰村关于农村新社区建设搬迁建设补偿方案》。主要内容为，2、搬迁范围：根据襄南新区城乡一体化总体规划，采取多层建筑建设“凤凰家园”农村新社区。“凤凰家园”选址位于凤凰村××组，安置凤凰村6个组搬迁户。凤凰村全域为本方案的搬迁补偿范围。4、搬迁补偿办法：（1）主房搬迁补偿，农村新社区房屋户型为70、100、120、140平方米。本村集体经济组织成员以户为单位退出现有住房，以现主房合法建筑面积至新社区就面积接近户型转换新房。农户选择新房面积低于旧房主房合法面积的，其少于原主房合法建筑面积的部分，按旧房主房评估价给予货币化补偿。原主房合法建筑面积低于新房最低户型建筑面积的，应当选择最低户型，并补交差额的建设款。（3）违章认定及房屋建设时间确定和处理：根据《襄樊市市区中心城区村（居）民建房管理暂行办法》（市政府5号令）、《襄阳市查处违法建设工作领导小组关于对违法建设依法界定及查处的实施意见》（襄查违[2011]1号）规定，2009年9月1日前农户主房建筑面积超出300平方米部分认定为违建；2009年后建筑面积超出180平方米部分认定为违建，违建部分不予补偿。但对主动配合新社区建设工作，在规定时间内签订协议并按期搬迁交出原房屋钥匙的，其违建部分可按其评估价的60%给予搬迁奖励。3、附属物和附属设施补偿：附属物和附属设施由评估机构评估后，依照有关文件规定的补偿标准实行货币补偿。原室内外装饰装修补偿由评估机构评估确定，实行货币补偿。取得建设许可，已经建设未完工的建筑物按评估价给予补偿，违建的依法拆除不予补偿。4、临时安置补助费：临时安置补助费以签订补偿协议并腾空房屋之日起计算，过渡期限为12个月，在过渡期限内按被征收方案家庭常住人口每人每月100元标准计发。超过期限的，增加临时安置补助费，从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费；从逾期的第13个月起按上述标准的2.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置补助费，直至房屋交付。
2012年8月1日，襄城区人民政府发出襄城区集征字（2012）第004号集体土地上房屋征收公告。征收范围：北起内环线转盘，南至白云村五组，西至襄荆高速襄南收费站道路经线范围内集体土地及房屋（以征收红线为准）。征收期限：自公告发布之日起至2012年8月30日。征收补偿方案：附后（以上已陈述）。征收实施单位：襄城区人民政府。征收投诉中心：襄城区襄南大道征迁指挥部。征收工作必须按照房屋征收法规政策规定，对被征收人予以安置补偿或安置。被征收人必须在征收期限内搬迁完毕。房屋被依法征收的，集体土地使用权同时收回。被征收人如对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被告周友平与黄启发为夫妻，有两女刘银、黄秀华。户籍均为襄城区尹集乡凤凰村，周友平为户主。周友平房屋位于襄城区尹集乡凤凰村五组。房屋状况为，主房363.15平方米，前后两栋。附房29.31平方米。该房属农村新区建设范围同时也属305省道尹集乡至高速公路改造范围，在征迁范围内。
2012年8月17日，襄阳加加隆房地产价格评估有限公司对被告周友平房屋进行入户评估。其中房屋：砖混乙级206.02平方米、砖混乙级157.13平方米、砖木丙级29.31平方米。装修补偿明细：PVC吊顶等共计20项，价格112793元。附属物补偿明细：梯冒2.2米以下1.8米以上等共计16项，价格36131元。地上附着物补偿明细：果树等共计5项，价格615元。
2012年9月10日，凤凰村委会与周友平签订《凤凰村集体土地房屋搬迁补偿协议书》。内容为，1、被搬迁房屋现状：乙方（周友平）被搬迁房屋位于凤凰村××组。常住家庭人口4人。经甲乙双方确定的襄阳加加隆房地产价格评估有限公司评估，乙方被搬迁房屋的建筑面积共392.46平方米，其中主房363.15平方米，附房29.31平方米。主房合法建筑300平方米，违法建筑63.15平方米。2、补偿安置：甲方（凤凰村委会）对乙方搬迁房屋按实物还房和货币补偿相结合的方式进行，房屋的户型分别为70平方米、100平方米、120平方米、140平方米。（1）主房安置，根据城市规划和相关规定，甲方在凤凰村范围内建设凤凰家园农村新社区，建筑为多层。乙方用于置换的合法建筑面积为300平方米，乙方选择户型为120平方米的住宅房屋2套，70平方米的住宅房屋1套。乙方选择还建房面积超出合法建筑面积10平方米，由乙方向甲方支付差价款，其中超出合法建筑面积在20平方米以内的，按2000元/平方米，乙方应补交差价款金额为20000元。乙方被搬迁房屋面积多出规定合法建筑面积63.15平方米的部分属违建，不予补偿，但在规定的时间内签订协议并按期搬迁交出原房屋钥匙的，由甲方按违建部分评估价的60%向乙方予以搬迁奖励，金额为16538.98元。（2）其他补偿：附房补偿费7268.88元，具体明细见评估表。附属物补偿费为36131元，具体明细见评估表。附着物补偿费为315元，具体明细见评估表。装修补偿费为112793元，具体明细见评估表。搬迁补偿费为800元，4人×100元×2次。误工费为4500元，3人×50元×15天×2次。以上合计162107.88元。3、过渡期限及临时安置补助费：实物还房过渡期限自双方签订协议房屋搬迁腾空之日起至甲方交付钥匙之日止。甲方按照乙方家庭常住人口每月100元的标准计发，每月计100元。多层还建的过渡期限为12个月，临时安置补助费共计4800元，若超过过渡期限，另按规定标准计发临时安置补助费。4、付款办法：根据还房后双方结算情况，甲方向乙方支付费用163446.86元，在协议签订交房当日一次性支付给乙方。5、搬迁期限：乙方在2012年9月10日前将原房屋腾空，门窗完整无缺，同时将房屋钥匙交给甲方，由甲方负责拆除房屋。6、违约责任：（1）乙方应按时搬迁，若在约定的搬迁时间内未搬迁，每拖延壹日，乙方应按协议第4条约定的甲方支付乙方费用的千分之五承担违约金，由甲方从房屋补偿款中扣除。（2）乙方若违约擅自拆除房屋构件，甲方将按被拆除房屋构件的评估价值扣减相应的补偿费。若因擅自拆除房屋构件原因造成人员伤亡等事故，由乙方承担全部责任及相应赔偿。（3）甲方应按协议约定将货币补偿费如期支付给乙方。若甲方不能及时支付，每拖延壹日，应按协议第4条约定的甲方应支付但未支付费用的千分之五支付违约金。（4）甲方应按协议约定将还建房交付乙方。若甲方不能如期交付，从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费；从逾期的第13个月起按上述标准的2.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置补助费，二至房屋交付。（5）乙方应按规定提供户口本、身份证、独生子女证、结婚证、规划许可证、土地使用证、房产证、营业执照、还建人口在市区无房改房等福利住房证明等相关文件，乙方对提供的证明材料的真实性负责。若乙方出具虚假证明，本协议相关部分自然失效，甲方有权提请司法机关依法处理，并追究乙方相应的法律责任。
补偿安置协议签订后，周友平将其中一栋房屋腾空后，交由凤凰村委会，后被拆除。现留有一栋房屋及部分附属物未腾空交由凤凰村委会。2012年10月10日，凤凰村委会将163447元房屋、附属物、装修等补偿支付给周友平。目前还建房未交付周友平，2014年12月31日，凤凰村委会支付周友平过渡费12000元（2014年10月10日至2015年10月9日）。2015年12月29日，支付周友平过渡费14400元（2015年10月10日至2016年10月9日）。
周友平认为，在同期拆迁的村民中，有些村民主房大于每户只还300平方米的房屋范围外，采取分户的方式，使超出还房300平方米标准的房屋面积，都做了房屋返还的方式处理。其本人超出300平方米还房标准的房屋面积做货币化补偿，对其不公平。
本院认为，本案为集体土地征收安置补偿协议纠纷，征收安置补偿协议已达成，原告凤凰村委会所请求为履行协议问题。合同履行的前提，应审查拆迁安置协议是否为有效合同。本案涉及集体土地上房屋征收补偿，应适用《土地管理法》及《土地管理法实施条例》。根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的规定，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。本案中周友平所涉房屋土地征收，经湖北省人民政府批准。征地补偿、安置方案由襄城区政府成立的襄南新区城乡一体化建设指挥部发布襄南《关于襄南新区城乡一体化农村新社区建设搬迁补偿指导意见》，经襄城区政府决定，凤凰村委会实施征迁安置工作，符合规定。被告周友平系其家庭户主，凤凰村委会在实施拆迁过程中，对本村村民拆迁均是以户为单位与户主签订协议，系在拆迁中所实施的具体做法，周友平在身份上有权代表家庭签署协议。在签订协议之前，征迁工作人员入户宣传、评估单位入户进行房屋及附属物的测量及评定；在签订协议之后，对周友平其中一栋房屋拆除、凤凰村委会支付拆迁安置费用的一系列事实，可体现其同住家属对周友平签订征收补偿安置协议是知晓的。周友平提供襄阳市安定医院简明精神症状定量表结果分析报告及焦虑自评量表结果分析报告以证明其民事行为能力存在欠缺。经审查，该报告以检测分值显示，周友平分值较高为75分。医师诊断为大于35分归为病人组。但周友平未提供相关病情诊断证明、病历等诊断情况，不能确认其具体所患病症，以及是否影响其民事行为能力。是否为无民事行为能力人及限制民事行为能力，应当依据相关的鉴定结论经过民事诉讼特别程序进行认定。周友平检测报告形成时间为2017年5月19日。只能证明在检测时其有相关症状，本案拆迁安置补偿协议形成于2012年，周友平在签订协议当时是否患有影响其正确表达意思的病症无证据证实。周友平作为成年人，具有一定的认知能力，双方签订协议达5年之久，在签订协议后已履行了部分协议内容（拆除了其一栋房屋、领取安置补偿费），诉讼期间其能够正确表达在签订协议后发现同村人员还房以分户的方式还房多于本人未分户的还房面积而不履行协议的矛盾焦点，对周友平辩称签订协议时系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，本院不予采信。经审查周友平签订的《凤凰村集体土地房屋搬迁补偿协议书》，其所涉补偿款、还房面积等补偿方式，与征迁补偿标准并无减少。综上，《凤凰村集体土地房屋搬迁补偿协议书》，体现出双方当事人意思表示，未违反国家有关法律、行政法规强制性规定，为有效合同。
依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应按约定履行义务。原告已支付补偿款并约定了还房标准，被告应按约定搬离房屋并移交。在签订协议至2016年10月，原告支付了过渡安置费，给予了过渡期间的保障。现被告未能按约定于2012年9月10日前移交房屋显属不当，原告请求周友平腾退并交付凤凰村××组房屋，本院予以支持。周友平反映凤凰村委会在征迁其他村民房屋时，未按照每户主房认定还房300平方米的标准，以分户的方式多额取得所还主房面积大于补偿标准300平方米/户，与其补偿相比不公平的情况，并不属本案审理范畴，可向其他主管部门行使权利。原告主张周友平支付违约金的请求，因被告周友平未按协议约定搬迁，应承担违约责任。但双方约定违约金为5‰，折算年违约金为182.5%，约定过高，应予调整。同时本院考虑周友平在征迁时及时与原告达成了补偿协议，并及时将其中一栋房屋交付迁除，酌定调减为日万分之三。对于原告请求安置过渡费返还问题，原告凤凰村委会两次发放过渡费26400元及补偿协议中的4800元，共计31200元，因被告周友平未搬离拆迁房屋，过渡安置未产生，应予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告周友平于本判决生效后二十日内将位于襄城区凤凰村五组的房屋及附属建筑腾退后交付于原告襄阳市襄城区尹集乡凤凰村村民委员会。
二、被告周友平于本判决生效后二十日内返还原告襄阳市襄城区尹集乡凤凰村村民委员会安置补助费31200元。
三、被告周友平于本判决生效后二十日内支付原告襄阳市襄城区尹集乡凤凰村村民委员会违约金（从2012年9月11起至实际搬离被拆迁房屋之日止以1350071元为基数按日万分之三计算）。
四、驳回原告襄阳市襄城区尹集乡凤凰村村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取8654元，由被告周友平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 刘俊
二〇一七年九月五日
书记员 陈蓓