湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘3123民初450号 原告：麻玉安，男，1970年1月25日出生，苗族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。 原告：吴召生，男，1964年4月8日出生，苗族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。 二原告委托代理人：朱建社，凤凰县法律援助中心律师。 被告：龙玉章，男，1964年8月24日出生，苗族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。 被告：隆文付（又名：隆文富），男，1968年9月15日出生，苗族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。 二被告委托代理人：龙浪奔，湖南知来律师事务所律师。 原告麻玉安、吴召生与被告龙玉章、隆文付农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法由审判员吴金星独任审判，代理书记员欧晓英担任记录，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告麻玉安、吴召生及二原告委托代理人朱建社、被告龙玉章及二被告委托代理人龙浪奔到庭参加诉讼，被告隆文付未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麻玉安、吴召生诉称，2014年8月31日，二被告将座落于阿拉镇教场村五组的一块宅基地及旁边的一块岩坪转让给原告，转让价款为128600元。当天由被告代理人隆文淇书写并打印好《土地有偿转让协议书》，然后让双方签名后按手印，在签名按手印的同时原告将该土地转让款128600元交付给被告及其代理人，双方各执一份《土地转让协议书》。2016年1月15日，原告整理地基，准备修建住宅时，遭到了阿拉镇教场村五组村民吴湘黔阻止，吴湘黔说该宅基地是他家的，原告要求被告出面解决，被告一直未能与吴湘黔解决好此事，致使原告因此停工而遭受了经济损失。2016年5月24日，吴湘黔将龙玉章、隆文富诉至凤凰县人民法院，法院于2016年10月26日作出了（2016）湘3123民初418号裁定，裁定驳回原告吴湘黔的起诉。吴湘黔不服上诉，湘西州中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）湘31民终1149号裁定，驳回上诉，维持原裁定。官司打完后，被告告知原告可以去修房子，但是原告刚准备动工，又遭到吴湘黔阻工，吴湘黔说两被告对争议的宅基地还未取得使用权，且吴湘黔知道其父吴燕清与两被告签订《土地有偿转让协议》后，曾多次找到两被告协商此事，两被告表示过几天再商量，但一直不露面，有意拖延时间，将此块争议地转让给原告，收受原告的转让金，构成了对原告的欺诈。经过咨询得知，二原告也不是阿拉教场村人，宅基地使用权的转让只能在同一集体经济组织内部进行，所以两被告将阿拉教场村5组的宅基地使用权转让给原告的行为是无效的，收取两原告的土地转让金应予返还，故诉至法院请求1、判令两被告返还土地转让金128600元；2、两被告承担本案诉讼费。 原告麻玉安、吴召生就自己的主张提供如下证据： 1、2014年8月31日龙玉章、隆文富与麻玉安、吴召生签订的《土地有偿转让协议》复印件一份，拟证明原、被告签订转让协议及二被告收到128600元的事实； 2、2004年12月19日吴燕清与龙玉章、隆文富签订的《土地有偿转让协议》复印件一份，拟证明吴燕清与二被告签订转让协议及二被告将该协议书转让给二原告时使用权的名称没有变更的事实； 3、凤凰县人民法院（2016）湘3123民初418号民事裁定书、湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2016）湘31民终1149号民事裁定书各一份，拟证明争议宅基地是阿拉教场村五组的，而两被告不是阿拉村**人，宅基地的转让不是在本集体经济组织内进行、虽然两被告与吴燕清签订了转让协议，但其使用权仍是登记在吴燕清的名下，还没有变更登记为两被告、两份裁定书仅解决程序问题，没有解决实体问题，即没有将争议宅基地的使用权判归两被告使用，两被告无权处分、两被告有意隐瞒该宅基地已存在争议情况，将该宅基地转让给二原告的事实； 4、2017年4月20日凤凰县司法局《关于麻玉安、吴召生信访件的答复》复印件一份，拟证明二原告对此纠纷的进行信访的事实； 5、2017年4月17日对隆文淇的调查笔录一份，拟证明二被告收到二原告的土地转让金128600元的事实。 被告龙玉章、隆文付共同辩称，一、本案转让的标的物是房屋而不是土地，故本案案由应为农村房屋买卖纠纷。2014年12月19日，答辩人与吴燕清基于平等、自愿的原则，将位于教场村**晒谷脑的房屋转让给答辩人，并且签订了一份《土地有偿转让协议书》。是否是土地转让应看转让的内容，而不能从合同名称、形式来判断。该协议虽名为土地转让协议，但其实质是房屋转让协议，这是因为：首先，转让的标的物是登记在吴燕清名下的房屋，此事实有凤凰县法院（2016）湘3123民初418号、湘西州法院湘31民终1149号裁定书予以认定；其次，转让时该房屋除有一间被拆除外，其余两间房还在，并且还有水表、电表等生活设备设施。故转让物为房屋而非土地，转让双方本来应该签订《农村房屋转让协议书》，但合同草拟人由于法律知识的欠缺，将房屋转让合同写成了《土地有偿转让协议书》。答辩人购买该房屋后，又将该房屋转让给被答辩人，尽管双方签订的合同名称仍然是《土地有偿转让协议书》，但其合同的内容实质仍然是房屋转让合同。综上，本案的案由不是建设用地使用权转让合同纠纷，而是农村房屋买卖纠纷。二、答辩人未对被答辩人进行欺诈。被答辩人在诉状中称，答辩人将此块争议地转让给被答辩人，收受被答辩人的转让金，构成了对被答辩人的欺诈。被答辩人的陈述与事实不符，答辩人没有对被答辩人构成欺诈。首先，涉案房原是吴燕清的房屋，法院已予以认定，不是争议地；其次，答辩人与被答辩人签订转让协议之前，吴湘黔也没有对此地块提出过异议；再次，双方签订协议后，答辩人已将此房屋和宅基地交付给被答辩人，不存在欺诈答辩人。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《土地转让协议书》合法有效，被答辩人要求返还购房款违反了民法的诚实信用原则，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。 被告龙玉章、隆文付就自己的主张提供如下证据： 1、房屋所有权证复印件一份，拟证明原、被告所转让的标的物是房屋的事实； 2、凤凰县人民法院（2016）湘3123民初418号民事裁定书、湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）湘31民终1149号民事裁定书各一份，拟证明本案涉及的房屋在转让前是吴燕清一人的财产，并无权属争议及吴燕清自由处分自己的房屋合法有效的事实。 经庭审质证，对原告提交的证据1，经庭审质证，被告对其真实性无异议，但认为合同的实质是房屋转让，而不是土地转让。经审查，隆文富与隆文付系同一人，本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，且被告对证据的真实性并无异议，故对该份证据的真实性依法予以认定。对原告提交的证据2，经庭审质证，被告对其真实性无异议，但认为法律没有规定房屋要变更后才能转让。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，且被告对证据的真实性并无异议，故对该份证据的真实性依法予以认定。对原告提交的证据3，经庭审质证，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为首先争议的不是宅基地，而是房屋，且法律没有规定不是同村的就不能转让；其次，没有变更，不代表不能转让；再次，转让是合法有效的，且不存在隐瞒的情况，另外，转让时，吴湘黔并没有提出异议。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，故对该份证据的真实性依法予以认定。对原告提交的证据4，经庭审质证，被告对该份证据有异议，认为该纠纷是因第三人引起的，而不是被告造成的。本院认为，该证据能证明二原告因购买阿拉营镇教场村房屋发生纠纷，故对该份证据的真实性依法予以认定。对原告提交的证据5，经庭审质证，被告对该份证据没有异议，本院予以采信。 对被告提交的证据1，经庭审质证，原告对房屋的证件无异议，但认为被告除了转让房屋，还转让了一部分宅基地，协议书上约定转让内容。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，对该份证据的真实性依法予以认定。对被告提交的证据2，经庭审质证，原告对该份证据的真实性无异议，但认为解决的只是程序问题，没有解决实体问题，法院并没判房屋给被告。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，对该份证据的真实性依法予以认定。 依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下： 2004年12月19日，吴燕清（又名吴燕青）与被告龙玉章、隆文付在阿拉营镇教场村委会干部的见证下签订了《土地有偿转让协议书》，吴燕清将其所有的位于阿拉镇晒谷脑的旧屋一栋、房屋旁边的坪坝以及一个电表以3620元的价格转让给二被告，阿拉营镇教场村村委会在转让协议书上盖章，并由村干部签字。吴燕清与二被告签订《土地有偿转让协议书》后，二被告均未迁户口到阿拉营镇教场村，亦未办理房屋变更登记。2014年8月31日，原告麻玉安、吴召生与被告龙玉章、隆文付签订《土地有偿转让协议书》，将登记在吴燕清名下的阿拉镇晒谷脑的一块岩坪和一间旧房屋以128600元的价格转让给二原告，该转让协议书的签订未经阿拉营镇教场村村委会同意，亦未办理房屋变更登记。原告与被告签订《土地有偿转让协议书》后，二原告准备在该宅基地上修建住宅时，遭到阿拉营镇教场村五组村民吴湘黔阻止，因原告认为不是阿拉营镇教场村村民，与被告签订《土地有偿转让协议》无效，故原告诉至法院请求：1、判令两被告返还土地转让金128600元；2、由两被告承担本案诉讼费用。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。本案中，原告与被告签订《土地有偿转让协议书》时，二原告均不是涉案房屋所在地的凤凰县阿拉营镇教场村村民，且至今仍不是该集体经济组织成员，故二原告与二被告签订的《土地有偿转让协议书》因违反《中国人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对于原告要求被告返还土地转让金128600元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二项、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下： 被告龙玉章、隆文付于本判决生效之日起20日内返还原告麻玉安、吴召生转让金128600元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2872元，依法减半收取1436元，由被告龙玉章、隆文付承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  吴金星 二〇一七年六月二十三日 代理书记员  欧晓英 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。