山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8072号
上诉人（原审原告）：杜亚伟，男，1982年7月23日出生，汉族，山东携诚电力工程咨询有限公司副总经理，住济南市。
委托诉讼代理人：余勇，山东平正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈萍，山东平正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜洁，女，1965年4月24日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：赵延海，男，1969年4月27日出生，汉族，济南市车管所工作人员，住济南市。
委托诉讼代理人：姜洁（系赵延海之妻），住济南市。
原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：刘露，女，该公司工作人员。
上诉人杜亚伟因与被上诉人姜洁、赵延海及原审第三人山东中住地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初7447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜亚伟上诉请求：一、请求撤销济南市市中区人民法院作出的（2016）鲁0103民初7447号民事判决，依法改判本案《房屋买卖合》于2016年12月5日起解除，姜洁、赵延海双倍返还杜亚伟定金10万元，违约金101250元，诉讼代理费6000元，合计229750元；二、一、二审诉讼费、保全费全部由姜洁、赵延海承担。事实和理由：一、本案一审漏掉合同签订后至杜亚伟向法院提起诉讼期间，即2016年10月31日至2016年12月5日，姜洁、赵延海拒绝履行合同义务，已经构成根本性违约的关键事实，导致判决错误。1.根据我国《合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”而本案的姜洁、赵延海未按照约定履行自己的义务。2016年10月31日双方签订合同，姜洁、赵延海于2016年11月2、3、4、5号连续多日到山东中住地产经纪有限公司要求提高房屋价款，在提出的条件无法满足后，又以山东中住地产经纪有限公司无权拿其房产证为由要求将房屋所有权证书取走，山东中住地产经纪有限公司迫于无奈，将房屋所有权证书给了姜洁、赵延海。根据合同第三条约定：“甲方（姜洁、赵延海）自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方（山东中住地产经纪有限公司），用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全的担保”；第十三条第4款约定：“签订合同日起，甲（姜洁、赵延海）、乙方（杜亚伟）必须随时无条件向丙（山东中住地产经纪有限公司）方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，乙方（杜亚伟）保证个人资信无问题。丙方（山东中住地产经纪有限公司）根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续”。因姜洁、赵延海将房产证从山东中住地产经纪有限公司处要回，且拒绝办理房屋贷款、测绘手续等，导致合同无法继续向下履行，所以姜洁、赵延海的行为已经表明其拒绝履行本案的合同。2.因杜亚伟及山东中住地产经纪有限公司多次催促姜洁、赵延海履行合同，要求按照合同约定双方相互协助办理评估、测绘，缴纳资料办理银行贷款等，姜洁、赵延海拒绝配合，故杜亚伟按照山东中住地产经纪有限公司提出的建议，向杜亚伟发函要求履行合同，但姜洁、赵延海依然拒绝履行。并且姜洁、赵延海于2016年11月25日向杜亚伟发短信，要求杜亚伟提供银行卡号，退还杜亚伟已经支付的定金。鉴于此种情形，姜洁、赵延海已经明确不再履行合同，杜亚伟不得不于2016年12月5日向一审法院提起诉讼，要求姜洁、赵延海承担违约责任。根据我国《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要务；......”。二、2016年12月29日、30日姜洁、赵延海向杜亚伟发信息、打电话、并录像取证要求杜亚伟办理网签，系姜洁、赵延海自导自演，目的是为了掩盖自身的违约行为，一审对该证据进行了错误的认定，导致判决的错误。1.本案合同双方于2016年10月31日签订，合同第七条约定，甲方（姜洁、赵延海）、乙方（杜亚伟）应在本合同签订之日起60日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲（姜洁、赵延海）乙（杜亚伟）双方应互相配合协助税费的缴纳。根据上述约定，2016年10月31日至2016年12月30日期间内，双方应当积极配合履行义务，办理房产过户、评估、贷款等手续，而并不是到2016年12月29日、30日，即第59天、60天再去办理相关手续。合同签订后的58天期间内，姜洁、赵延海为什么履行合同，并且将房屋产权证取走，所以姜洁、赵延海该行为系为了其掩盖违约行为。2.杜亚伟于2016年12月5日向一审法院提起诉讼要求解除合同，根据我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据上述规定，杜亚伟已经向法院提起诉讼，姜洁、赵延海有异议应当向法院提出答辩意见，或者及时向杜亚伟及山东中住地产经纪有限公司表明履行合同，而不是到2016年12月29日、30日才提出履行合同。3.姜洁、赵延海于2016年12月29日、30日姜洁、赵延海向杜亚伟发信息、打电话、并录像要求办理网签系明知故为之，不能成为其掩盖违约行为的挡箭牌。2016年下半年房间持续上涨，而姜洁、赵延海已经表明不再履行合同，杜亚伟为了减少损失的产生，于2016年12月5日向法院提起诉讼要求解除合同、赔偿损失，其后于2016年12月12日在基本相同的区域重新购买了一套住房。2016年12月26日济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知明确要求济南市户籍家庭限购2套住房，因杜亚伟购买本案住房合同已经明确约定“甲方（姜洁、赵延海）保证此房现在是经五路学区房、无户口，六年内无上学记录”。所以姜洁、赵延海在知晓限购政策后，提出所谓履行合同，系掩盖违约的事实而故意为之，该证据不能成为其免除违约责任的依据。
姜洁、赵延海辩称，一、姜洁、赵延海在合同约定的网签期限内给杜亚伟打电话、发短信以及找中介通知杜亚伟办理网签，杜亚伟一审承认这一事实，充分姜洁、赵延海是按照约定履行合同，杜亚伟不接电话、不回短信，对姜洁、赵延海的通知置之不理，是想故意造成姜洁、赵延海违约的事实。杜亚伟第二条上诉理由明显承认了姜洁、赵延海在合同约定的60日内通知其办理相关手续的事实，因此，杜亚伟主张姜洁、赵延海未按合同约定办理相关手续属于违约是不成立的，未在60日办理手续的结果是杜亚伟故意不配合造成的，责任理应由杜亚伟承担，一审判决认定完全正确。二、双方合同在履行期内杜亚伟另买他房并办理过户，这是其不配合办理手续的真正原因，为了逃避自己的违约责任，想故意造成姜洁、赵延海违约的事实，但杜亚伟没意识到合同约定了履行期限，杜亚伟恶意行为没有造成姜洁、赵延海违约，相反却造成其自己违约的事实，姜洁、赵延海还要保留追究杜亚伟违约责任的权利。三、杜亚伟提出的第一条上诉理由也不是新的理由，一审判决已经查明并作出相关认定，2016年10月31日至12月5日姜洁、赵延海不存在根本性违约行为，姜洁、赵延海没有通知杜亚伟单方解除合同，在合同约定的履行期限内姜洁、赵延海是按合同约定要求杜亚伟履行合同，因此杜亚伟提出的第一条上诉理由不符合事实。综上，一审判决事实清楚，证据充分，杜亚伟的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回杜亚伟的诉讼请求，维持原判。
山东中住地产经纪有限公司述称，一审法院认定事实不清，杜亚伟于2016年12月5日向法院起诉要求解除合同，一审法院认为“根据房屋买卖合同的约定，守约方的合同解除权应于履行义务期限届满30日后（即自2017年1月31日起）才享有，在原告杜亚伟未能举证证实存在合同法定解除情形的情况下，其无权单方要求解除合同”。法院的此种认定有悖于山东中住地产经纪有限公司作为居间方制订合同条款的原意。居间方制定此条款，其“履行期限届满30日后”，并非合同第七条所写“本合同签订之日起60日内”后的30日后，原意在于保护守约方的权益，即“违约方违反任一义务，守约方有权在违约发生之日起30天后单方解除合同”。
杜亚伟向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、姜洁、赵延海双倍返还定金10万元；3、姜洁、赵延海赔偿中介费损失22500元；4、姜洁、赵延海支付违约金101250元；5、姜洁、赵延海赔偿代理费损失6000元。
一审法院认定事实：位于济南市市中区小纬四路9号1-401室房屋的登记所有权人为被告姜洁，房产证号为：济房权证中字第0288**号，房屋建筑面积为53.46平方米，设计用途为住宅。
2016年10月31日，杜亚伟（乙方、买受人）与姜洁（甲方、出卖人）在第三人山东中住地产经纪有限公司（丙方、居间人）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方，总价款为1125000元，乙方在合同签订时向甲方支付定金5万元，网签当日乙方支付首付款475000元，剩余房款60万元在乙方办理按揭贷款后由银行向甲方直接支付；甲、乙双方应在本合同签订之日起60日内委托并协助中介办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；合同第十二条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；……”；合同第十三条其他约定事项约定有：“1、签订合同当日乙方交购房定金伍万元整（小写￥50000.），若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。……”。合同签订后，杜亚伟依约向姜洁支付了购房定金5万元，并向第三人山东中住地产经纪有限公司支付了中介费22500元。杜亚伟在本案中提交了从第三人山东中住地产经纪有限公司处取得的录像视频，欲证实姜洁对约定的房屋价款反悔，要求涨钱，并从中介处将房产证拿走的事实。姜洁、赵延海对此不予认可，称视频光盘不是原件，内容上有删减，不能真实的反映当时的情况；姜洁认可在2016年11月5日从第三人山东中住地产经纪有限公司处将房产证取走，但主张是第三人山东中住地产经纪有限公司工作人员让其取走的。第三人山东中住地产经纪有限公司对于视频资料的真实性予以认可，并称当天在门店的大厅和会议室都进行过协商，但杜亚伟提交的视频仅是会议室的部分。
2016年12月29日姜洁向杜亚伟发短信，内容为“杜亚伟我来21世纪不动产等了好几个小时了网签你不去”；2016年12月30日姜洁向杜亚伟发短信，内容分别为“杜亚伟从昨天下午到今天等你和21世纪网签在合同执行内你21世纪不去网签是你们不执行合同”、“杜亚伟：给你打几次电话不接，网签你们不去，不执行合同。”、“杜亚伟我在21世纪等你一天你不来网签呢？”。姜洁另提交了录像视频，主张根据短信记录和视频可以证明在合同履行期内要求杜亚伟办理网签，杜亚伟不去办理网签构成违约。杜亚伟对于短信及视频的真实性均无异议，但主张杜亚伟已于2016年12月5日向法院提起诉讼要求解除合同，没有再办理网签是很正常的，不存在违约。
另查明，2016年12月12日，杜亚伟（买受人）与案外人孙养华（出卖人）签订了《济南市存量房买卖合同》一份，约定由杜亚伟购买孙养华位于市中区纬三路81号1-204室房屋，建筑面积31.94平方米，成交总价款为人民币50万元。合同签订后双方办理了房屋过户手续，2017年1月16日该房屋登记至杜亚伟名下。姜洁、赵延海主张杜亚伟购买房屋的目的是为了孩子上学，在涉案合同履行期内原告发现了一套面积更小的经五路学区房，就产生了不再履行合同的想法，所以杜亚伟才拖延不办理网签。杜亚伟对此不予认可，称在法律许可的范围内向任何人买房是自己的权利。
庭审中，杜亚伟称自己另有一套住房，又于2016年12月12日购买了市中区纬三路的那套房子，因为济南市出台的限购政策，现在已无法再购买涉案房屋了。
杜亚伟向济南槐荫北晨法律服务所支付了代理费6000元。
在法庭调查过程中杜亚伟陈述其要求解除涉案合同的依据为合同第十二条第三款的约定，在法庭辩论过程中又陈述不是依据该条约定要求解除合同，而是基于姜洁、赵延海要求涨价和拿走房产证的违约行为主张。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杜亚伟与姜洁签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因姜洁当庭同意解除与杜亚伟签订的《房屋买卖合同》，故对杜亚伟要求解除合同的主张，一审法院依法予以支持，合同自2017年4月13日起解除。本案中，虽然根据杜亚伟提交的录像视频及第三人山东中住地产经纪有限公司的陈述可以证实姜洁在合同签订后曾要求上涨房屋买卖价款、姜洁从第三人处将房产证原件取走，但并不能因此证明姜洁已不再继续履行合同义务，也不能证明姜洁的行为已导致合同无法继续履行，而根据姜洁提交的短信记录及录像视频则可以证实其在合同约定的履行网签义务期限届满前（2016年12月31日前）向杜亚伟和第三人山东中住地产经纪有限公司均表达了按约履行合同办理网签的要求。相反，杜亚伟在涉案合同尚未解除的情况下另行购置房屋，导致其在购置其他房屋后受本市限购政策所限无法再履行与姜洁签订的房屋买卖合同购买涉案房屋，此应系导致涉案合同现在已无法继续履行的主要原因。虽然杜亚伟主张已在2016年12月5日向法院起诉要求解除合同，此后未再办理网签很正常，但根据房屋买卖合同的约定，守约方的合同解除权应于履行义务期限届满30日后（即自2017年1月31日起）才享有，在杜亚伟未能举证证实存在合同法定解除情形的情况下，其无权单方要求解除合同，故对杜亚伟的此项主张，一审法院不予采纳。
判决：一、杜亚伟与姜洁签订的《房屋买卖合同》自2017年4月13日起解除。二、驳回杜亚伟的其他诉讼请求。案件受理费6910元、财产保全费1720元，均由杜亚伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.涉案合同的解除日期；2.姜洁、赵延海应否承担违约责任。
2016年10月31日，杜亚伟与姜洁签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据该合同的约定，守约方的合同解除权应于履行义务期限届满30日后（即自2017年1月31日起）才享有，在杜亚伟未能举证证实存在合同法定解除情形的情况下，其无权单方要求解除合同，但鉴于姜洁一审中同意解除与杜亚伟签订的《房屋买卖合同》，应认定双方对涉案合同的解除达成协议，故一审判决涉案合同自双方协议解除之日，即2017年4月13日起解除，并无不当，本院予以确认。
关于违约责任问题，杜亚伟主张姜洁、赵延海不履行合同约定义务构成违约，但未能提供姜洁、赵延海拒绝履行合同的有效证据，且姜洁、赵延海亦不予认可。涉案合同约定的网签截止日期为2016年12月30日，在尚未到该期限及涉案合同尚未解除的情况下，杜亚伟于2016年12月12日，又与案外人签订《济南市存量房买卖合同》，另行购置房屋，导致其受本市限购政策所限无法再履行与姜洁签订的房屋买卖合同，故此一审认为此应系导致涉案合同已无法继续履行的主要原因，对杜亚伟关于姜洁、赵延海双返还定金、赔偿中介费损失、支付违约金、赔偿代理费损失之主张，未予支持，并无不当。综上，杜亚伟之上诉主张，证据不足，本院不予支持。
综上所述，杜亚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6910元，由上诉人杜亚伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月二十二日
书记员 刘 琳