福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第973号原告：王凤英，女，1971年6月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：许明、周辉强，国浩律师（福州）事务所执业律师。被告：福州颐高海钻数码科技有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路136号金钻大厦五楼5001号，组织机构代码证代码69192116-6。法定代表人：刘晔，总经理。委托诉讼代理人：郑志远、郝少松，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。被告：颐高数码连锁有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区黄姑山路29号颐高创业园，组织机构代码证代码：72005571-2。法定代表人：夏时春，董事长。委托诉讼代理人：郑志远、陈悦峰，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。被告：海钻（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路154号，组织机构代码证代码61131574-9。法定代表人：关金荣，董事长。委托诉讼代理人：黄茂顶、李冠英，福建远见律师事务所律师。原告王凤英与被告福州颐高海钻数码科技有限公司（以下简称福州颐高公司）、被告颐高数码连锁有限公司（以下简称颐高数码公司）、被告海钻（福建）房地产开发有限公司（以下简称海钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王凤英及其委托代理人周辉强，被告福州颐高公司和被告颐高数码公司的委托代理人郑志远，被告海钻公司的委托代理人李冠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤英向本院提出诉讼请求，1、确认被告福州颐高公司解除《委托经营管理协议》的行为无效。2、被告福州颐高公司向原告支付拖欠的租金28934元、逾期支付租金的滞纳金人民币1661元和违约金人民币66750元；3、被告颐高数码公司和被告海钻公司对以上债务承担连带责任；4、由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告海钻公司于2009年5月期间销售其位于福州市××号金钻大厦商场商铺。通过销售广告宣传材料、口头说明等方式，允诺对商场1-4楼的商场销售进行售后返租，返租期10年，前5年的租金为房价的7%，后5年的年租金为房价的9%。海钻公司还在其提供的商品房买卖合同的附件四格式文本对售后返租的内容进行了约定。原告因上述返租回报的承诺，向被告海钻公司购买了该商场2028铺位，购价为741670元。在与海钻公司签订商铺买卖合同当天，在海钻公司安排下，与被告福州颐高公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定：在十年固定租赁经营期限内，乙方每年给予甲方该商铺买卖合同价款的平均8%租金作为回报。即：第一年——第五年为该商铺买卖合同价款的7%，即2009年12月1日起至2014年11月30日止该商铺的租金为人民币51917元/年，每季度租金为人民币12979元。第六年——第十年为该商铺买卖合同价款的9%，即2014年12月1日起至2019年11月30日止该商铺的租金为人民币66750元/年，每季度租金为人民币16688元。租金实行季度支付制。乙方应当在每三个月中第一个日历月的第5日之前，向甲方预先支付该3个月租金。在协议第十二条违约责任条款中约定，福州颐高公司逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金。该协议名为委托经营管理协议，实为租赁关系。协议签订后，福州颐高公司在合同期内，并未尽到妥善经营管理义务，从2014年3月开始违约，租金从约定的每季度一付擅自改变为每月一付，从约定的季初付款擅自改变为每月月末付款，接着月付租金从2014年5月降至年4%标准。2014年11月11日，福州颐高公司向原告发来单方解约函，并从2014年12月起至今停付租金。福州颐高公司在合同期内提出单方解约后，为了逼迫原告等业主与商户直接签约，先是擅自与商户订立租金降至原标准8折补充协议，后要求商户于2014年12月5日退出商场。现商场内垃圾成行，通道堵塞，空气窒息。商场商户因看到商场经营环境不断恶化，纷纷搬走，在短短两个月内，商场商户流失严重，入租率锐减。福州颐高公司在解约前就已超过三个月未按合同支付租金，之后其实施的种种不诚信、不道义的行为构成严重违约，并严重侵害原告等广大业主的合法权益。福州颐高公司的解约行为系违约行为，也是无效。被告福州颐高公司应当向原告继续履约，并支付拖欠的租金28934元（按商品购价年9%的三个月计算计16688元，另加上从2014年5月-2014年11月少付的租金12246元）和逾期支付租金的滞纳金1661元（按逾期的万分之五计算）。其违约行为应向原告赔付违约金333750元（按商铺购价45%计算），现原告先行要求福州颐高公司支付违约金66750元（商铺购价9%即一年租金），其余部分违约金，原告将另行主张。被告海钻公司售房时作出了返租的允诺，已经形成商铺买卖关系中对业主的承诺，对其承诺的返租收益应保障原告得以实现，对其委托合作的运营商的违约行为所造成的损失应承担连带偿付责任。被告颐高数码公司作为被告福州颐高公司的开办人，对福州颐高公司实行分公司管理模式，存在财务混同，也应对福州颐高公司的合同义务和违约行为所造成的损失承担连带责任。为此，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告福州颐高公司辩称，一、《委托经营管理协议》已依法解除，原告要求确认解除无效，无事实及法律依据，应不予支持。1、原告起诉主张解除行为无效已超过法定三个月的除斥期间，应不予支持。被告福州颐高公司因数码市场变化着实无力按《委托经营管理协议》约定向原告支付收益，因此被告福州颐高公司不得已于2014年11月10日向原告送达了《协议解除通知函》。原告在起诉状中承认于2014年11月收到该通知函，但其在收到该函件后三个月内并未向被告福州颐高公司提出异议，亦未在三个月内向人民法院提起诉讼。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条的规定，当事人对合同解除虽有异议，未约定异议期的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，故原告起诉主张被告福州颐高公司解除《委托经营管理协议》的行为无效不能成立，应不予支持。2、《委托经营管理协议》事实上已解除。在收到被告福州颐高公司解除通知后，包括原告在内委托被告福州颐高公司经营管理的大厦已实际被原告等业主接管，原告等业主的接管行为应视为对解除《委托经营管理协议》的确认，该协议事实上已经解除。原告起诉要求确认解除无效也不应支持。3、由于《委托经营管理协议》已经解除，就不存在拖欠其租金或者违约金，原告要求支付租金（租金损失）或者违约金、滞纳金均无事实法律依据，应不予支持。此外，根据该协议，本案租金实际基于委托经营法律关系而产生，在委托关系中，风险由原告承担，在争议店面因市场变化无收益的情况下（原告对此也予以认可），原告应自行承担该风险，无权向被告福州颐高公司主张租金，主张滞纳金、违约金更是无依据。二、委托经营管理协议解除前双方已实际就租金标准和支付时间达成新的合意，原告无权要求按照委托经营管理协议履行，应按照双方履约事实达成的意思履行。2014年5月开始被告福州颐高公司按讼争商铺购置价款4%支付原告月租金，原告并按月收取，原告对此从未提出异议，应视为原告已接受变更后的租金标准及支付方式。根据《合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致可以变更合同，根据该规定，被告福州颐高公司与原告以实际行为就租金标准及支付方式对委托经营管理协议进行变更，具有法律效力。应按双方实际履行的租金标准及支付方式确定原告依照委托经营管理协议要求被告福州颐高公司支付租金差额无事实和法律依据，应予驳回。三、即使《委托经营管理协议》未解除，也已无继续履行的必要与可能，原告要求继续履约不应支持。由于电子商务迅猛发展、市场环境发生重大变化等不可控因素，造成本案商场出租收益客观上大幅度减少，被告福州颐高公司虽积极努力仍无法改变经营状况，仍无法按照《委托经营管理协议》约定标准向原告支付收益，继续履行该协议已因市场变化成为不可能，实际上也无法实现，继续履行的结果是损及各方利益。因此，《委托经营管理协议》即使未解除，原告要求继续履行也不能支持。四、原告同时主张逾期支付租金的滞纳金和违约金无事实与法律依据，且明显过高，应予以调整。1、滞纳金与违约金不能同时得到支持。本案《委托经营管理协议》既约定了滞纳金，又约定了违约金。滞纳金和违约金都是对守约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，二者属于对一个违约行为的重复担责。原告既要求被告福州颐高公司支付违约金，又要求支付滞纳金，属于重复要求赔偿，不能同时得到支持。2、如果原告选择主张违约金，《委托经营管理协议》约定的违约金过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告要求被告福州颐高公司按照商铺购价的45%计算违约金无合同及法律依据，按照此标准计算先行支付商铺购价的9%即一年租金的违约金，不但无依据，该笔违约金也过高。并且，该笔违约金亦远高于已经生效的、同为金钻大厦商场业主诉被告福州颐高公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2014）台民初字第3094号】判决书中所认定的数额（判决被告承担违约金的赔付金额为3513.4元）。因此，如原告在滞纳金和违约金中选择主张违约金，其所主张的违约金过高，应予以调整。五、被告福州颐高公司与被告颐高数码公司均为独立法人，财产相互独立，原告要求承担连带责任无事实及法律依据。如果原告根据《公司法》第63条规定主张被告福州颐高公司与被告颐高数码公司承担连带责任，根据原告提供的证据可以认定被告福州颐高公司的财产独立于股东即被告颐高数码公司的财产，其主张不能成立；如原告系依照《公司法》第20条规定主张连带责任，应当就人格混同负有举证责任，但原告并未提供证据证明，故其主张亦不能成立。事实上，被告福州颐高公司与颐高数码公司系完全独立法人，财产相互独立，亦不存在人格混同，原告所称实行分公司管理没有事实根据，其主张不能成立。被告颐高数码公司辩称：被告颐高数码公司与福州颐高公司的财产均为各自独立，不存在混同情形。原告诉称被告颐高数码公司系福州颐高公司的开办人，存在财务混同，故应对福州颐高公司的债务负连带责任，无事实与法律依据。1、福州颐高公司作为在福州注册成立的独立法人有限责任公司，其资产、财务、业务经营均独立进行。自福州颐高公司成立后，独立承租了位于福州市××大厦××层的商业地产区域并于该区域内经营颐高海钻电脑城。2、从2013、2014年度的审计报告可知被告颐高数码公司与福州颐高公司在流动资产、固定资产、应收款账目及应付款账目上，均不同，两家公司的财务各自独立。综上所述，福州颐高公司的经营范围、经营场所、人员、财务与被告颐高数码公司均无混同，不存在应当按照《公司法》第六十三条规定的应由股东承担连带责任的情形。请法院查明事实，依法驳回原告诉请。被告海钻公司辩称：一、被告海钻公司不是适格被告。被告海钻公司作为金钻大厦的开发商，将大厦内商铺出售给本案原告，二者之间形成的是商品房买卖合同关系。本案原告与被告福州颐高公司之间因履行房屋租赁合同而产生纠纷，却将作为开发商的被告海钻公司列为被告，有违合同相对性规则。原告将被告海钻公司列为本案被告，显然是没有事实和法律依据的。二、被告海钻公司在销售商铺时，没有对原告作售后返租点数的允诺也不存在委托、指定或安排合作运营商运营。事实是原告自行与被告福州颐高公司签订《委托经营管理协议》，将商铺委托福州颐高经营管理，并按合同约定收取了福州颐高支付的租金。三、被告海钻公司仅是开发、销售金钻大厦，不存在对商场进行“售后返租”。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二项“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”的规定，“售后返租”是指房地产开发企业承租或代买受人出租商品房，即售、租的一方合同主体应均为房地产开发企业。而本案中，原告与被告海钻公司签订的是一份标准的《商品房买卖合同》，合同内容中并无租赁、售后返租抑或购买商铺后投资收益之类的相关约定。相反，从本案原告提交的证据《委托经营管理协议》，足以证实是原告在购买商铺后，自行与福州颐高签订《委托经营管理协议》，将商铺交由福州颐高使用，原告也自认已收取了福州颐高支付的五年的商铺租金，双方之间已形成房屋租赁合同关系。被告海钻公司仅是开发、销售金钻大厦，并没有对商场进行“售后返租”。四、从宣传广告页上的内容来看，被告海钻公司不构成允诺。从事实而言，原告与福州颐高均积极履行其二者约定的房屋租赁合同义务，并均从中获取了相应收益。1、从宣传广告页上的内容来看，该广告只是一种要约邀请。作为商品房买卖而言，最重要的房屋楼层、朝向、面积、价格等均未从宣传广告页上的内容体现。同时，宣传广告页上的内容也未列入原告与被告海钻公司签订的《商品房买卖合同》条款。并且该广告页上也已清楚的注明，该广告页仅作为参考不作为合同附件。可见该宣传广告页不属于要约，更不可能是承诺。2、宣传广告页上的内容明确载明：客户购买商铺之后将店铺返租给颐高，颐高通过卖场资源与服务的整合，携手全球IT知名品牌商家进驻颐高海钻电脑城，并对联盟商家实行统一运营管理，从而使客户享有一定比例的年投资回报。事实上，原告向被告海钻公司购买了商铺现房后，即与福州颐高签订《委托经营管理协议》。自2009年起，福州颐高在切实履行《委托经营管理协议》约定的义务，使用原告的商铺并支付相应的租金，原告也取得了对应的收益，而答辨人并未从二者之间的房屋租赁合同中获取任何利益。因此，原告与福州颐高之间的房屋租赁合同纠纷，无论在事实或是法律上均与被告海钻公司无关。五、原告诉称被告海钻公司与福州颐高系合作关系，据此要求被告海钻公司对福州颐高的债务承担连带责任，其主张没有事实和法律依据。福州颐高系福州市政府、台江区政府招商引资的产物，作为独立法人，其具备完全的民事行为能力和民事权利，经营过程中对外产生的法律责任与后果，均应由其自己承担。回到本案中，原告自行与福州颐高签订合同，将商铺交由福州颐高经营，并收取了福州颐高支付的租金，其二者之间已形成房屋租赁合同关系，二者在履行房屋租赁合同过程产生的纠纷，二者应当自行通过协商、调解、诉讼等方式解决，原告将与此纠纷无任何事实和法律联系的被告海钻公司列为被告诉上法庭，完全是滥用诉权。综上所述，请求法院依法驳回原告对海钻公司的起诉。经审理查明，坐落福州市台江区茶亭街道五一中路136号金钻大厦南、北楼连接体2层28铺位所有权人为原告王凤英。2009年7月24日，以原告王凤英为甲方，被告福州颐高公司为乙方，双方签订《委托经营管理协议》一份，主要内容：第一条、委托内容。1、甲方自愿将其购买的、由海钻公司投资开发的、地处于福州市××号金钻大厦商场（颐高海钻电脑城）项目第二层、第28号商铺（以下简称“该商铺”）（建筑面积36.7平方米）以出租给乙方的形式全权委托乙方作为该商铺的经营管理方，由乙方将该商铺并入“福州颐高海钻电脑城”（以下简称商场）进行统一经营管理；2、乙方自愿接受甲方委托，依约完成受托事项；…第三条、协议期限及到期后的处理。本协议委托乙方经营管理期限为十年，即自2009年12月1日至2019年11月30日止（包括甲方同意给予乙方的三个月免租期）。上述协议期内，协议各方必须严格履行本协议的一切约定条款。…第六条、租金标准及支付方式。甲方出租给乙方的该商铺买卖合同价款为人民币741670元整。在十年固定租赁经营期限内，乙方每年给予甲方该商铺买卖合同价款的平均8%作为租金回报（含税）。即：第一年—第五年为甲方该商铺买卖合同价款的7%，即2009年12月1日起至2014年11月30日止该商铺的租金为人民币51917元/年，每季度租金为人民币12979元。（第一年租金扣除三个月免租期后，实际为人民币38938元）。第六年—第十年为甲方该商铺买卖合同价款的9%，即2014年12月1日起至2019年11月30日止该商铺的租金为人民币66750元/年，每季度租金为人民币16688元。本协议租金实行季度支付制。乙方应当在每三个月中第一个日历月的第5日之前，向甲方预先支付该3个月的租金，首次租金支付时间与第五条计租时间同步。租金标准在固定租赁经营期限内不得改变，甲方无权要求提高租金，乙方亦无权要求降低租金。乙方支付租金的程序为：甲方应先向乙方提供符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后将该季租金直接存入经乙方同意的甲方指定银行账户（甲方应将此账户书面告知乙方）。与本协议租金相关的税费由甲方自行承担。…第七条、房屋用途。甲方将该商铺出租给乙方作商业用途。…第九条、乙方权利及义务。…3、乙方应保证按本协议第六条规定向甲方支付租金。第十条、税、费承担…甲方因出租商铺需依法承担或支付的税、费由甲方自行承担。…第十二条、违约责任。1、协议各方若存在违反本协议约定的，应承担相应违约责任，并赔偿守约方的损失。…4、乙方逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金。…第十四条、不可抗力和情势变更。如出现地震、台风、水灾等自然灾害及人为不可预见、不可克服并不可避免的事由等不可抗力，影响本协议的履行，则双方免责。因双方无法控制的法律法规、政府政策、司法措施、某项具体行政行为导致协议无法继续履行的，双方免责。…协议签订后，双方均按协议履行。2014年11月10日，被告福州颐高公司向原告发出《协议解除通知函》，提出被告福州颐高公司与原告签订的《委托经营管理协议》因被告福州颐高公司经营状况不断恶化出现严重亏损，已无力支付原告商铺的租金，现予以解除，请原告在收函后及时与被告福州颐高公司联系商铺交接处理事宜。原告收到该《协议解除通知函》后，未予答复。2015年2月，原告以被告福州颐高公司解约行为无效、拖欠租金为由诉至本院，并提出上述诉讼请求。诉讼中，原告明确，其第一项诉请指的是诉请确认被告福州颐高公司于2014年11月10日发出解除函的解除行为无效。被告福州颐高公司支付租金至2014年11月，后停止付租，2014年5月至2014年11月被告福州颐高公司少支付给原告12246元，故其诉请被告福州颐高公司支付截止至2015年2月的租金28934元及滞纳金1661元。另，根据合同第十二条第4款的约定，被告福州颐高公司逾期支付三个月以上的租金的，应向原告支付后五年租金数额的违约金，但原告只主张一年租金数额的违约金66750元（741670元×9%），其余的违约金原告另行主张。本院认为，根据原被告双方诉辩，本案讼争主要有三个焦点。一是本案《委托经营管理协议》是委托经营关系还是租赁关系；二是被告福州颐高公司发出的《协议解除通知函》是否发生解除合同的效力；三是被告颐高数码公司和被告海钻公司应否对被告福州颐高公司承担连带责任。关于第一个焦点。原告王凤英与被告福州颐高公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。原告与被告福州颐高公司签订的协议虽然名为《委托经营管理协议》（以下简称讼争协议），但从讼争协议内容来看实质为租赁关系，即其中关于“原告将该商铺出租给被告福州颐高公司作为商业用途”以及“福州颐高公司需在租赁期限内，定期向原告支付租金”等的约定，充分体现了租赁合同的法律属性，因此原告与被告福州颐高公司之间的法律关系应为商铺租赁合同关系，被告福州颐高公司提出其与原告之间为委托经营法律关系没有事实依据，因此被告福州颐高公司在租赁原告商铺期间的经营风险与原告无关，因此被告福州颐高公司提出本案租金实际基于委托经营法律关系而产生，其在委托经营中的风险由原告承担的抗辩意见无理，本院不予采纳。关于第二个焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，这一条款是关于合同的约定解除。也就是说解除权人在解除合同的条件成就时可以行使解除合同的权利。本案被告福州颐高公司是否讼争协议的解除权人，根据讼争协议第十二条违约责任中的约定，甲方（即原告）在乙方（即被告福州颐高公司）逾期支付租金达三个月以上的有权解除协议，因此原告是讼争协议的解除权人，讼争协议没有约定被告福州颐高公司解除协议的条件，因此被告福州颐高公司无权行使解除权。被告福州颐高公司在双方没有协商一致达成解除讼争协议情况下于2014年11月10日向原告发出的《协议解除通知函》不发生解除讼争协议的法律效力。此外被告福州颐高公司在诉讼中也没有证据证明讼争商铺已经交还原告。据上对被告福州颐高公司提出双方讼争协议已经解除，其公司不存在欠原告租金的主张，本院不予采纳。因此被告福州颐高公司在租赁期限内未足额支付租金以及从2014年12月起未付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付拖欠的2014年12月至2015年2月的租金16688元有据，本院予以支持。此外原告提出被告福州颐高公司从2014年5月-2014年11月少付租金12246元，要求被告福州颐高公司予以补足。对此被告福州颐高公司对原告提出补足此笔租金金额未提出异议。本院认为被告福州颐高公司在未与原告协商一致的前提下自行调低这一期间租金标准没有依据，因此对原告要求补足租金12246元诉请，本院予以支持。以上原告要求被告福州颐高公司按照讼争协议约定的日万分之五的标准，向其支付逾期滞纳金1661元有据，本院亦予以支持。至于原告提出被告福州颐高公司支付违约金66750元（741670元×9%）的诉请。本院认为，原告未提出解除讼争协议，却依照讼争协议第十二条第4点主张解除合同的违约金，于法无据，本院不予支持。关于第三个焦点，被告颐高数码公司应否对被告福州颐高公司承担连带责任的问题。对此被告福州颐高公司提供《营业执照》、其公司与陈仁民等10人签订《劳动合同书》以及《验资报告》、中天勤（2011）审字第W020号《审计报告》、闽众智成审字（2012）第087号《审计报告》、闽众智成审字（2014）第030号《审计报告》和浙宏会（2015）审188号《审计报告》，以证明其公司拥有独立的办公住所、法定代表人、管理人员及工作人员，与被告颐高数码公司之间财务相互独立。被告颐高数码公司也提供了2014年至2015年度《审计报告》，以证明其拥有独立财产，与被告福州颐高公司之间财务相互独立，不存在混同。本院认为，根据我国《公司法》六十二条“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计”规定，被告福州颐高公司提供了上述年度经会计事务所审计的《审计报告》，诉讼中原告没有相反证据对被告福州颐高公司提供的上述证据予以否认，因此本院对被告福州颐高公司提供的上述《验资报告》、《审计报告》等真实性，合法性及与本案关联性予以确认。上述《审计报告》体现了对被告福州颐高公司的资产负债表、利润表、现金流量表、所有者（股东）权益增减变动表以及财务报表附注进行审计，反映了其公司财务及经营状况，证明了被告颐高数码公司提出的被告福州颐高公司的财产独立于其公司的财产的主张。因此原告提出被告颐高数码公司应对被告福州颐高公司承担连带责任的诉请没有事实依据，本院不予支持。此外被告海钻公司应否对被告福州颐高公司承担连带责任。原告提出被告海钻公司与被告颐高数码公司合作，在售房时被告海钻公司作出了返租的允诺，并在签订《商品房买卖合同》前将经营管理合同出示其，要求商铺统一装修、统一经营、统一管理。现原告提供其与被告海钻公司签订的《商品房买卖合同》附件四以证明其主张。对此被告海钻公司提出其公司没有与被告颐高数码连锁公司合作将售后商铺返租，也没在签订商品房买卖合同前出示经营管理服务合同。商品房买卖双方是平等的民事主体，不存在强迫卖房的行为，商铺“统一装修、统一经营、统一管理”是商品房买卖双方共同商议、选择的结果。与原告和被告福州颐高公司之间的租赁合同没有关联。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二项关于“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”规定，该《商品房买卖合同》附件四中关于“商铺统一装修、统一经营、统一管理”并不构成被告海钻公司对原告所购买讼争商铺返租的允诺，事实上原告是与被告福州颐高公司签订讼争协议，被告海钻公司不是讼争协议上的共同承租人，因此原告提出被告海钻公司应对被告福州颐高公司承担连带责任的诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告福州颐高海钻数码科技有限公司于2014年11月10日发出的《协议解除通知函》不产生解除合同的效力；二、被告福州颐高海钻数码科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王凤英支付截止至2015年2月的租金人民币28934元及逾期支付上述租金的滞纳金人民币1661元，共计人民币30595元；三、驳回原告王凤英的其他诉讼请求。案件受理费2233元，由原告王凤英负担1531元，被告福州颐高海钻数码科技有限公司负担702元。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(98761,229)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  卢美铤人民陪审员  陈丽华人民陪审员  蒋秋金二〇一六年十二月二十八日书 记 员  叶 沛附本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国民法通则》公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。