中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6942号
上诉人（原审原告）：裴晞(PEIXI)，男，1970年8月2日生，挪威国籍，现住挪威。
委托诉讼代理人：韦烨，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡岷，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王红卿(WONGHONKING)，女，1960年3月26日生，澳大利亚国籍，现住澳大利亚。
委托诉讼代理人：刁康成，上海星翰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴华彦，上海星翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王静，女，1970年10月27日生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市海港区。
被上诉人（原审被告）：庄敬毅（CHNGJONATHANJINGYI）,男，1987年2月24日生，澳大利亚国籍，现住澳大利亚。
被上诉人（原审被告）：庄豪毅（CHNGJOSHUAHAOYI）,男，1988年9月28日生，澳大利亚国籍，现住澳大利亚。
上诉人裴晞(PEIXI)因与被上诉人王红卿(WONGHONKING)、王静、庄敬毅（CHNGJONATHANJINGYI）、庄豪毅（CHNGJOSHUAHAOYI）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
裴晞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：根据《出入境记录查询结果》，庄某向王静出具委托书时在境内而非境外，该委托书合法有效。因此，裴晞和王静签订的《居间协议（买卖）》、《上海市房地产买卖合同》均合法有效，裴晞有权要求王红卿返还购房款人民币343万元，王静对上述购房款343万元承担连带归还责任。
王红卿辩称，不同意裴晞的上诉请求，要求维持原判。
王静、庄敬毅、庄豪毅未作答辩。
裴晞向一审法院起诉请求：1、解除裴晞与庄某就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称为系争房屋）于2012年1月18日签署的《居间协议（买卖）》及2012年2月9日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、王红卿返还购房款343万元；3、王静对上述购房款343万元承担连带归还责任。
一审法院认定事实：系争房屋原权利人为庄某（C）,现产权人为王红卿。1984年4月9日,王红卿与庄某在新加坡婚姻注册局登记结婚。2000年11月28日，庄某取得系争房屋的产权。
2011年12月4日,庄某出具委托书委托王静出售、出租系争房屋，委托事项为，1、代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改房地产买卖合同，2、代为办理买卖合同公证、领取公证书，3、代为办理房地产转移登记、签署相关房地产登记部门文件，…7、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费及其合理之费用，…9、代为收取房价款、开具收款收据，…13、代为交房、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等物业过户、销户手续等等；委托期限，自委托人签署本委托书之日起至2012年12月31日止；上海市东方公证处出具公证书，内容为，兹证明庄某于2011年12月4日来到我处，在本公证员张某的面前，在前面委托书上签名。
2012年1月18日,裴晞（乙方）、庄某的代理人即王静（甲方）、上海XX有限公司（丙方、以下简称XX公司）签订居间协议，约定，乙方委托丙方作为中介方承购甲方系争房屋，建筑面积135.72平方米，乙方为表示承购甲方上述物业之诚意，同意于签订本协议时支付诚意金5万元，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金，由丙方转交给甲方，总房价款为696万元，在甲、乙双方签署本协议后3个工作日内，乙方应向甲方补足定金10万元，在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款210万元（内含已付定金10万元，含尾款5万元，该尾款由丙方保管）；如甲方在要约有效期内签署本协议确认接受乙方要约的，双方的房屋买卖关系即告成立，乙方应在本协议生效后于2012年2月28日前与甲方签订上海市房地产买卖合同或类似合同。协议签订当日，王静出具收据，收到定金5万元。
2012年2月8日，庄某死亡。
2012年2月9日,裴晞（乙方）与庄某的代理人即王静（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积135.72平方米，房地产转让价款为696万元；该合同第四条同时约定，双方同意，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志（该条款未约定腾出房屋的具体日期）；该合同第六条同时约定，双方确认在2012年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；该合同第十条同时约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意：1、乙方有权延迟履行相应的合同义务；2、则每逾期一日，甲方应按乙方已支付的房价款的万分之五/日支付违约金给乙方，违约金自本合同规定的甲方应履行义务最后期限第二日起至实际交房之日止，如该等逾期超过20日，乙方可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制甲方交付，并且乙方有权要求甲方按总房价的20%支付违约金。补充条款（一）第三条同时约定，双方应在乙方贷款审核通过，且公证处出具买卖合同公证书、借款抵押合同公证书后二十个工作日内（上述手续必须在本合同第六条约定的期限内完成），在XX公司协助下到房屋所在区房地产交易中心办理相关的产权过户手续；第四条同时约定，待甲方收到乙方贷款银行转付的购房款后三个工作日内，双方办理房屋交接手续，并结清相关水、电、煤气、物业管理费等费用，同时，甲方将钥匙交给乙方，买卖双方签订房屋交接书，同时乙方应自行支付或由XX公司代为转付给甲方房价款尾款5万元；第六条同时约定，若甲乙双方未在约定的期限内办理该标的房屋产权过户手续，则违约方应按总房价的万分之五/日支付违约金给守约方，如果该等逾期超过20日，则守约方有权单方面通知违约方解除本合同，双方应在解约后的七天内恢复至交易前状态，并由违约方向守约方支付房价款20%的违约金。该合同附件三同时约定，乙方应于2012年2月28日前支付第一笔购房款205万元，其中包含已付定金10万元，乙方向银行申请贷款支付第二笔购房款486万元，乙方委托银行于收到他项权利证明后十个工作日内将审批通过的贷款直接汇入甲方账户，乙方应于交房当日支付购房款尾款5万元，该笔款项由乙方通过XX公司代为转付（该买卖合同经公证处公证）。当天，王静收到裴晞支付的购房款现金10万元并出具收条，2012年2月10日、29日，裴晞分别支付公证费计13,735元；2月10日王静代庄某支付公证费8,335元。2012年3月2日，裴晞支付印花税348元。2012年3月12日，裴晞支付房地产交易、登记等费用444元、税收20.88万元，收到房价款696万元的发票；王静代庄某支付房地产交易手续费364元，税收295,529.75元。2012年3月12日,XX公司出具收据给王静，载明收到系争房屋的佣金6万元。裴晞支付中介费6.96万元给XX公司。
2012年2月29日，裴晞的委托代理人周某与Z公司上海分行签订房地产抵押贷款合同，并办理公证手续。2012年3月12日，王静出具收条，载明收到裴晞支付购房款343万元。当天，王静作为庄某的代理人与裴晞的代理人周某共同向上海市徐汇区房地产交易中心申请产权过户，同时双方办理了系争房屋的交接手续，裴晞的代理人周某收到王静转交的钥匙五把。
之后，王红卿向上海市徐汇区房地产登记处提出异议登记；2012年3月26日，上海市徐汇区房地产登记处出具不予登记告知书。2012年3月，王红卿向法院起诉庄敬毅（CHNGJONATHANJINGYI）、庄豪毅（CHNGJOSHUAHAOYI）要求法定继承，法院于2012年4月11日以（2012）徐民一(民)初字第2247号民事调解书明确，被继承人庄某名下本案系争房屋中属于庄某的产权全部由王红卿继承。2012年5月7日，王红卿取得系争房屋的房地产权证。之后，王红卿更换了系争房屋的钥匙；嗣后，裴晞再次更换系争房屋钥匙，目前系争房屋由裴晞占有、使用。
一审法院另查明，2012年2月8日14时，上海市公安局徐汇分局刑侦支队委托上海市公安局物证鉴定中心进行法医学尸体检验，2012年2月8日16时经尸表检验，分析意见为，庄某全身体表未检见明显致死性暴力性损伤。
2012年4月,裴晞诉至一审法院诉称，2012年3月26日，裴晞收到上海市徐汇区房地产登记处出具的不予登记告知书，系争房屋权利人庄某配偶提出异议，并正在办理法定继承，裴晞才知晓庄某已经去世。裴晞认为，其是善意第三方，购房时仔细审阅了全部文件，都是合法正确的，王静的代理行为也构成表见代理。故请求判令：1、王红卿继续履行2012年2月9日签署的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋转移登记给裴晞（未履行部分为353万元）；2、王红卿支付逾期办理转移登记的违约金，从2012年3月27日开始计算至实际办理转移登记之日止，每逾期一日以已付房款的万分之五计。一审法院于2012年8月31日判决如下：一、驳回裴晞（PEIXI）要求王红卿（WONGHONKING）继续履行2012年2月9日签署的《上海市房地产买卖合同》将系争房屋转移登记给裴晞之诉讼请求；二、驳回裴晞（PEIXI）要求王红卿（WONGHONKING）支付逾期办理转移登记的违约金之诉讼请求。案件受理费35,457.60元，保全费5,000元，合计40,457.60元，由裴晞（PEIXI）负担。一审判决后，裴晞不服，上诉于本院。本院认为，该案的争议焦点在于：裴晞与王静签订的《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》的效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，“下列事实，当事人无需举证证明：(一)众所周知的事实；……(六)已为有效公证文书所证明的事实。前款(一)、……、(六)项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”虽然王静与裴晞签订上述二份合同时持有系争房屋原权利人庄某出具的经公证机关进行过公证的委托书，但是王红卿出示的庄某出入境记录证明2011年12月4日庄某在境外，该证据足以证明公证的内容不真实，因此该委托书是否为庄某本人签名的举证责任不在于王红卿，在裴晞和王静不能进一步举证的情况下，本院依法对该份委托书的真实性不予认定。原审对此认定显属不当，予以纠正。基于王静未取得系争房屋权利人的委托，其与裴晞签订合同系无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案没有相关事实和证据证明庄某在生前对《居间协议》予以追认，嗣后庄某继承人对《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》也未予以追认。另外，原审从被代理人死亡后，委托代理人实施的代理行为的有效性角度作了详尽分析，本院予以认同。故《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均为无效合同。即使裴晞认为《居间协议》实为本约合同，《上海市房地产买卖合同》实为网上备案所需，因合同无效再论述其性质已无实际意义。裴晞认为王静的行为构成表见代理，一方面根据法律规定构成表见代理除行为人没有代理权之外，合同相对人在主观上必须是善意的、无过失的。而裴晞对系争房屋权利人为庄某一人所有还是系夫妻共同财产未尽谨慎注意义务。另一方面，构成表见代理，也应具备合同有效的一般条件。退一步，若庄某有出售房屋的真实意思，在共有人即王红卿不同意的情况下，庄某也是无权处分，即使合同有效，也不带来物权变动的结果。综上所述，裴晞的上诉理由不能成立，其要求继续履行合同的上诉请求，依法无据，不予支持。原审对合同的效力已向当事人作了释明，并结合裴晞在本案中不向王静主张权利及王红卿要求返还房屋、保留向裴晞主张房屋使用费诉权之意见，所作判决并无不当，予以维持。
2014年，裴晞因不服本院的上述判决，向上海市高级人民法院申请再审。2015年1月30日，上海市高级人民法院以超过法律规定的申请再审期限为由裁定，驳回裴晞的再审申请。
一审法院认为，法院生效的判决书已经判定，对于公证委托书的真实性不予认定。基于王静未取得系争房屋权利人的委托，其与裴晞签订合同系无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案没有相关事实和证据证明庄某在生前对《居间协议》予以追认，嗣后庄某继承人王红卿、庄敬毅（CHNGJONATHANJINGYI）、庄豪毅（CHNGJOSHUAHAOYI）对《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》也未予以追认。故《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均为无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均为无效合同，王静收取的购房款应返还裴晞。裴晞诉请要求王红卿返还购房款无事实及法律依据，不予支持。
王静、庄敬毅（CHNGJONATHANJINGYI）、庄豪毅（CHNGJOSHUAHAOYI）经合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一六年十二月二十九日作出判决：一、裴晞(PEIXI)与由王静代庄某于2012年1月18日签署的位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的《居间协议（买卖）》及于2012年2月9日签订的位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋《上海市房地产买卖合同》无效；二、王静于判决生效后十日内返还裴晞(PEIXI)购房款3,430,000元；三、驳回裴晞(PEIXI)其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,240元、诉讼保全费5,000元，共计39,240元,由王静负担。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，王静在（2012）徐民四(民)初字第1552号一案中当庭表示，其有权取得裴晞已支付系争房屋之购房款，也就是说，其所谓代理庄某从事出售系争房屋的行为，并非是为了庄某的利益，庄某在委托书的出具日即2011年12月4日是否在境内，并非判断委托行为是否真实的关键。王静明知庄某于2012年2月8日过世后，仍作为庄某的委托代理人于同年2月9日与裴晞签订《上海市房地产买卖合同》，该行为并非系为庄某继承人利益，亦未被庄某继承人确认。鉴于系争的《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均为无效，对庄某的继承人即王红卿不具有约束力。王静收取的购房款应当由其本人返还，裴晞要求王红卿承担连带责任，依据不足。王静收取的购房款应返还裴晞，裴晞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34,240元，由裴晞负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一七年十二月十九日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……