上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11141号
上诉人(原审原告、反诉被告)：朱怀尧，男，1979年1月25日生，汉族，住江西省吉安市。
上诉人(原审原告、反诉被告)：董元英，女，1981年9月26日生，汉族，住江西省吉安市。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张寅凯，上海兴浦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：焦安理，男，1984年10月2日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：孙建帅，上海轩悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周慧娟，上海轩悦律师事务所律师。
上诉人朱怀尧、董元英因与被上诉人焦安理房某买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱怀尧、董元英共同上诉请求：请求撤销原判第三项主文，适当减少违约金。事实和理由：一审法院判决朱怀尧、董元英支付焦安理人民币506,000元(以下币种均为人民币)违约赔偿金过高。1、一审法院认定事实错误，朱怀尧、董元英与焦安理就上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX室房某(以下简称“系争房某”)签订房某买卖合同及补充协议之后积极履行了合同及补充协议，朱怀尧、董元英购买系争房某时并不知道自己不具备购房资格。焦安理在一审中承认了收到朱怀尧、董元英首付款后还清了房某的抵押贷款，而之后在起诉状中却又虚构为了还清贷款背上巨额高利贷的事实。系争房某所在小区房价上涨幅度较大，比约定的房某价格至少高出665,000元。焦安理因合同无法履行而获得了巨大经济利益，一审判决仅依据房某买卖合同，未考虑上述事实；2、一审法院适用法律不当，一审法院判决支付违约金时应当适用《合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款。因为朱怀尧、董元英并非故意违约。综上，朱怀尧、董元英请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
焦安理辩称，不同意朱怀尧、董元英的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。1、从焦安理一审提供的录音资料来看，朱怀尧、董元英在一审过程中还强调其是可以办理过户，还表示其可以通过非正常渠道获得购房资格，所以朱怀尧、董元英对于其属于限购对象是明知的；2、本案为房某买卖合同纠纷，只要朱怀尧、董元英违约，就应承担违约责任，与朱怀尧、董元英是否有主观过错并无关系；3、焦安理出售系争房某是为了另行购房，现由于朱怀尧、董元英违约导致焦安理无法达到置换房某的目的，焦安理遭受的损失远高于一审判决的50万元。综上，焦安理请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱怀尧、董元英向一审法院起诉请求：1、判令解除朱怀尧、董元英与焦安理之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令焦安理返还朱怀尧、董元英支付的购房款91万元。
后焦安理向一审法院提起反诉，请求：1、判令朱怀尧、董元英与焦安理之间签署的房某买卖合同解除；2、判令朱怀尧、董元英支付焦安理违约赔偿金50.6万元(按合同总价的20%计算)；3、判令朱怀尧、董元英补足实际损失的差额774,289.20元，实际损失包括焦安理支付给案外人的违约金10万元、诉讼费2,150元、提前涤除抵押的利率损失436,104元(按照原贷款金额、贷款期限，住房贷款与商业贷款的利率差计算)和可得利益损失742,035.20元(焦安理未能购买案外人房某的差价损失与系争房某上涨差价之间的差额)。
一审法院认定事实：1、朱怀尧、董元英与焦安理于2016年11月6日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：朱怀尧、董元英(乙方)向焦安理(甲方)购买嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX室建筑面积71.19平方米的房某，总房价款229万元；双方于2016年12月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，乙方向甲方支付违约金，逾期超过十五日后，甲方有权单方解除合同；甲方未按合同约定的期限将房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同；甲、乙行使单方解除权时，违约方应支付的解约违约赔偿金均为总房价款的20%；款清交房；签订本合同当日，乙方应支付甲方部分首期房价款70万元，乙方可以向贷款银行申请159万元的贷款用于支付部分房价款；双方在签订本合同时均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。2、双方于2016年11月6日签订《补充协议》一份，约定：买卖合同约定的成交价为229万元，该价款为甲方配合乙方做低房价价格，实际成交价为253万元；乙方支付方式为：乙方于2016年10月30日前现金直接支付甲方21万元，交房当日乙方支付尾款3万元；乙方确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方再次同意甲方将该房某硬件设施交付乙方；本次交易中甲乙双方应支付的税费以相关机关核定征收为准，国家对相关税费进行调整的，应按调整后的规定执行，且不得以此为由拒绝履行买卖合同，双方另有约定的除外；本次交易中，甲方出售该房地产价格为净到手253万元，该房地产交易所产生的税费均由乙方承担；双方确认在2016年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，该时间为最终过户期限，如未能在此期限前过户，则视乙方违约；本协议为买卖合同的有效组成部分，若本协议与买卖合同冲突，则以本协议为准；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。3、上述合同及协议签订后，朱怀尧、董元英陆续支付焦安理购房款共计91万元。焦安理收取房款后，提前清偿了系争房某上原有的抵押贷款，涤除了抵押。4、朱怀尧、董元英申请的贷款审核通过且办理审税后，双方于2016年11月30日前往嘉定区房地产交易中心办理过户手续，因房地产交易中心认为朱怀尧、董元英2013年3月至2016年4月的个人所得税均为2016年5月申报，不是正常申报，不符合本市住房限售政策，未能办理过户手续。5、2016年9月8日，焦安理与案外人童某某签订《上海维峰房地产售房定金协议书》一份，约定焦安理向童某某购买长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室建筑面积58.4平方米的房某，总成交价为364万元。焦安理向童某某支付了定金10万元，并预付购房款20万元。焦安理诉童某某定金合同纠纷一案，上海市长宁区人民法院于2017年3月21日立案后，经法院主持调解，焦安理与童某某自愿达成如下协议：一、确认焦安理与童某某就上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房某签订的《上海维峰房地产售房定金协议书》于2016年12月31日解除；二、童某某应于2017年4月28日前退还焦安理购房款200,000元；双方无其他争议。上海市长宁区人民法院于2017年4月7日就上书协议出具(2017)沪0105民初6253号民事调解书。该调解书载明，焦安理在起诉时称其在出售自己的房产时，因购买方的违约加上受新政影响导致其没有资金能力与童某某签订下一步正式购房协议，此事其已经向童某某说明情况，童某某也表示双方不再签订购房协议，因童某某拒绝退还房款，其涉讼。
一审审理中，焦安理表示其与童某某的诉讼中所称的受新政影响是指2016年11月的贷款政策变动，按照2016年11月之前的贷款政策，如果系争房某过户到买受人名下，其购买的房某可以按首套房计算首付款比例和贷款利率，按照新的政策，即便系争房某过户掉了，首付款比例和贷款利率也都要提高。
一审法院认为，朱怀尧、董元英与焦安理签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现买卖合同因朱怀尧、董元英不符合本市住房限售政策而无法办理过户，朱怀尧、董元英与焦安理要求解除双方之间的房某买卖合同合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，朱怀尧、董元英支付焦安理的房款91万元焦安理理应予以返还。合同因朱怀尧、董元英的原因无法继续履行，焦安理要求朱怀尧、董元英按照合同约定的解约赔偿金标准支付违约金合法有据，一审法院予以支持。至于焦安理主张的损失，一审法院认为其提前清偿房产抵押贷款不存在利息损失。焦安理与童某某解除购房协议虽然有损失，但解除定金协议并非仅因为朱怀尧、董元英违约，贷款新政的影响也是重要的因素，且系争房某的房价也有上涨，故其主张其损失超过合同约定的违约金标准缺乏依据，对于其主张的损失一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、朱怀尧、董元英与焦安理于2016年11月6日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、焦安理应于判决生效之日起十日内返还朱怀尧、董元英房款910,000元；三、朱怀尧、董元英应于判决生效之日起十日内给付焦安理违约赔偿金506,000元；四、驳回焦安理其余反诉请求。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为朱怀尧、董元英是否有权要求减少违约金。朱怀尧、董元英与焦安理就系争房某所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规及行政强制规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，朱怀尧、董元英作为房某买受人，理应对自己的购房资格予以了解，现系争房某无法办理过户手续系因朱怀尧、董元英的购房资格所导致，最终致使房某买卖合同无法继续履行，朱怀尧、董元英应对此承担违约责任。一审法院依据房地产买卖合同约定的解约赔偿金标准判决朱怀尧、董元英支付违约金并无不当，朱怀尧、董元英上诉称系争房某房价上涨等因素均不构成调整违约金数额的理由，况焦安理出售系争房某是基于置换再购房的目的，现因系争房某买卖合同无法继续履行致其损失，朱怀尧、董元英并无证据证明合同约定的违约金大大高于焦安理所受损失，故对朱怀尧、董元英要求调低违约金的请求本院不予支持。
综上所述，朱怀尧、董元英的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,860元，由上诉人朱怀尧、董元英共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年十二月十三日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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