安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终2167号
上诉人（原审被告）：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道8号，组织机构代码69572396-8。
法定代表人：周观春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：左克亭，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：张永忠，宿州市埇桥区永安镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：吕超，男，1980年10月22日出生，汉族，淮北矿业集团有限公司桃园煤矿职工，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审原告）：高鹤（系吕超之妻），女，1978年11月12日出生，汉族，户籍地江苏省南京市经济开发区，现住安徽省宿州市埇桥区。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。
上诉人宿州市白马置业有限公司（以下简称白马置业公司）因与被上诉人吕超、高鹤商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白马置业公司的委托诉讼代理人左克亭、张永忠，被上诉人吕超及其与高鹤的委托诉讼代理人周步海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白马置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回吕超、高鹤的诉讼请求。事实和理由：1、白马置业公司已向吉泰物业公司交付房屋，也即履行了向吕超、高鹤交付房屋的义务，不存在违约行为。并且按照约定及法律规定，吕超、高鹤应在2014年9月30日前行使解除权，而其于2016年4月12日才向白马置业公司发出解除通知书，其解除权已经丧失。2、吕超、高鹤请求赔偿2012年至2015年利息与此三年租金重合，应将吉泰物业公司列为本案被告方能查明案件事实。
吕超、高鹤辩称，1、其与白马置业公司就房屋交付问题一直进行协商，直至2015年白马置业公司出具书面承诺书，本案不存在超过一年解除权行使期间的问题，并且起诉前吕超、高鹤向白马置业公司发出解除合同通知书，该公司并未提出异议；2、白马置业公司违反约定，未交付房屋亦未办理房地产权证，并且涉案房屋已经成为烂尾楼，白马置业公司以实际行为表示不再履行合同；3、白马置业公司根本违约导致合同解除，吕超、高鹤主张的利息损失应以实际缴纳购房款为基数计算；4、吕超、高鹤要求解除与白马置业公司之间签订的商品房预售合同，因吉泰物业公司系案外人，与本案不具有关联性，一审未将其列为被告并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吕超、高鹤向一审法院起诉请求：1、解除其与白马置业公司签订购买的商品房预售合同；2、白马置业公司返还购房首付款229633元，并赔偿占用该首付款期间的利息损失75089.56元（自2012年11月21日至2014年12月20日时止按月利率0.9%计算损失为51667元；自2014年12月21日始至2016年5月21日时止按照月利率0.6%计算损失为23422元）；3、本案诉讼费用由白马置业公司负担。
一审法院认定事实：2012年11月21日，吕超、高鹤与白马置业公司签订合同编号为201200296号的商品房买卖合同，购买白马置业公司开发的西区15#幢1单元136号商铺，用途为商业，该商铺的建筑面积为24.61平方米，其中套内建筑面积为15.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为8.81平方米；单价为每平方米17864元，金额为439633元，合同签订后，吕超、高鹤以银行POS刷卡方式向白马置业公司支付首付房款229633元，余款210000元拟以银行按揭方式支付，后未获成功。双方约定：白马置业公司应于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付给吕超、高鹤。逾期交付房屋未超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付两间商铺房屋价款万分之壹的违约金，合同继续履行；对于逾期交付房屋超过30日如何处理未做约定。2012年12月3日，宿州市房地产管理局在该份商品房购销合同登记备案表上加盖商品房预售备案专用章予以确认。而白马置业公司未按照约定协助吕超、高鹤办理剩余购房款210000元的按揭贷款手续，致吕超、高鹤无法以银行按揭贷款方式向白马置业公司支付下余购房款。
现白马置业公司开发的白马商城西区工程项目主体工程已竣工，但水电未通，其他附属设施仍未全面竣工，尚未达到竣工验收交付使用条件，致白马置业公司无法按照约定交付房屋期限于2013年6月30日向吕超、高鹤交付商铺义务。吕超、高鹤等业主多次与白马置业公司交涉交付商铺和办理商铺所有权证等相关事宜。2015年4月20日，白马置业公司相关负责人与众多业主（包括本案吕超、高鹤）代表张勇、王峰签订业主代表与白马置业对接洽谈备忘录，内容为：……三、业主代表就白马商城西区逾期交房的问题进行了征询，白马置业相关负责人就西区业主关心的问题答复如下：一是因房管局迟迟未能进行面积实测，尚缺少白马西区的实测面积，致使西区产权暂未办理，白马置业将加快推进各项工作，于2015年5月30号开始办理产权登记所必备的相关手续，购房合同约定时间未能履约交房，董事会将于交房前研究解决违约金支付方式……，2015年5月15日，业主代表张勇、王峰在上述备忘录上签名予以确认。2016年4月11日，吕超、高鹤等人委托安徽步海律师事务所向白马置业公司发送关于白马西区业主致开发商和物业公司解除购房合同的法律函，内容为：“白马置业公司、吉泰物业公司：贵二公司同我方（具体户数见签名）签订的购房合同、商铺委托经营管理合同，由于贵方从签订合同时便预谋欺诈我方，在购房合同上设置陷阱，并且不善意、不完全履行合同义务，除了长期不交房之外，也不给我方办理房屋所有权证书，除了工程的水电及配套均未完善，形成烂尾楼，我方经数次上访及上门催告贵方履行合同义务，并提出解除合同要求，贵方仅仅做了记录，并于2015年4月20日给我方书面备忘录，答应于2015年5月30日办理房产证，并承诺西区已经招商12000平方米，2015年面向社会营业，我方选择临时相信贵方，但是贵方丝毫无履行合同诚意，至今无履行合同之举措，为此我方依据合同法、房地产管理法及最高院相关司法解释告知贵方如下：自即日起解除与贵方的买卖商铺合同，我方将依法提起诉讼索赔损失（注：房款退回前合同备案依法有效）”，2016年4月12日，吕超、高鹤等人通过EMS邮政特快专递向白马置业公司邮寄发送解除合同律师函。2016年4月16日，白马置业公司收到吕超、高鹤上述邮件。
一审法院认为，吕超、高鹤与白马置业公司签订购买商品房合同同时，已向白马置业公司履行支付购买商铺首付款229633元的义务，由于白马置业公司未按约定协助吕超、高鹤办理剩余购买商铺款按揭贷款手续，致使吕超、高鹤无法以银行按揭贷款方式向白马置业公司履行支付剩余购买商铺款义务，白马置业公司违反协助义务的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。因白马置业公司未按照合同约定期限于2013年6月30日前向吕超、高鹤履行交付商铺义务，亦未按照备忘录和其承诺的期限履行承诺义务，且白马置业公司于2015年5月30日前的承诺仍未实现。由于白马置业公司的行为致吕超、高鹤与其签订的合同目的无法实现，吕超、高鹤有权请求解除合同和赔偿损失。吕超、高鹤在法定期限内向白马置业公司发出律师函请求解除合同，双方签订与的商品房买卖合同依法应予解除。合同依法解除后，白马置业公司应返还吕超、高鹤229633元购房款，对造成的损失，白马置业公司应分别按照不同月利率0.9%和0.6%标准计算分段利息损失，未超出法律法规规定，予以确认。以229633元为基数，白马置业公司应自2012年11月21日始至2014年12月20日时止计25个月赔偿利息损失为51667.43元（229633元×0.9%／月×25个月）；自2014年12月21日始至2016年5月20日时止计17个月赔偿利息损失为23422.57元（229633元×0.6%／月×17个月），合计75090元。由于吕超、高鹤请求白马置业公司赔偿其利息损失为75089元，不违反法律规定，予以维护。虽白马置业公司于2013年6月30日未向吕超、高鹤履行交付商铺义务，但当时并没有出现解除合同的法定情形或者约定情形，后经吕超、高鹤等众多业主与白马置业公司交涉，该公司承诺于2015年5月30日为购买商铺业主办理房地产权证书和交付商铺，而白马置业公司未能履行其承诺义务，且当时白马置业公司开发的白马商业城西区工程项目仍未达到验收交付条件，吕超、高鹤行使解除权期间应从2015年5月31日始至2016年5月30日时止，吕超、高鹤于2016年4月12日向白马置业公司发出解除通知，其解除权并没有消灭，此项抗辩意见于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十八条第一款第一项、第十九条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、对吕超、高鹤与白马置业公司2012年11月21日签订的房屋编码为3413020935000200120136和合同编号为201200296号商品房买卖合同予以解除；二、白马置业公司向吕超、高鹤返还购房款229633元；白马置业公司向吕超、高鹤赔偿自2012年11月21日始至2016年5月20日时止期间的利息损失75089元；白马置业公司于判决发生法律效力之日起30日内履行完毕；三、驳回吕超、高鹤的其他诉讼请求。案件受理费2935.5元，财产保全费1870元，由白马置业公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，归纳当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、吕超、高鹤对涉案合同的解除权是否消灭，一审判决认定涉案合同符合解除条件及白马置业公司返还购房款、利息是否适当；2、一审判决是否违反法定程序。
（一）关于吕超、高鹤对涉案合同的解除权是否消灭，一审判决认定涉案合同符合解除条件及白马置业公司返还购房款、利息是否适当的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，该法第十五条同时规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消失”，本案中，因白马置业公司未能按期协助吕超、高鹤办妥按揭贷款手续，经吕超、高鹤催促后白马置业公司仍不能履行该合同约定的义务，致双方间的商品房买卖合同无法继续履行，吕超、高鹤请求解除该商品房买卖合同，不违反上述法律规定。另，白马置业公司与业主代表签署的洽谈备忘录内容显示双方当时就西区房屋逾期交付等问题一直进行协商，白马置业公司于2015年4月20日在备忘录中表示购房合同约定时间未能履约交房，董事会将于交房前研究解决违约金的支付方式，至吕超、高鹤向白马置业公司邮寄书面解除合同通知书前，白马置业公司仍未能协助吕超、高鹤履行合同义务，吕超、高鹤有权解除合同。因双方对于逾期交房等违约责任未予明确约定，吕超、高鹤解除权的行使期间应自业主代表与白马置业公司签署备忘录之日起开始计算，其于2016年4月12日向白马置业公司邮寄解除合同通知书，并未超出法律规定的一年行使期间，白马置业公司认为吕超、高鹤解除权已经消灭的上诉理由于法无据，本院不予支持。
另，按照法律规定，有解除权的一方当事人主张解除合同的，合同自通知到达对方解除，白马置业公司于2016年4月16日收到解除合同书，也未在法定期限内提出异议，涉案商品房买卖合同已于2016年4月16日解除，一审再行判令合同解除不当，本院予以纠正。
合同解除后，吕超、高鹤支付的229633元购房款白马置业公司应当返还，因白马置业公司存在违约行为，亦应当承担给吕超、高鹤造成的利息损失。一审判决白马置业公司自2012年11月21日起至2016年5月20日止按照月利率0.9%及0.6%分段计算利息损失并无不当，且白马置业公司对此亦未提出上诉，本院予以维持。
（二）关于一审判决是否违反法定程序的问题。
吕超、高鹤与白马置业公司签订商品房买卖合同后，其以白马置业公司因经营不善致协作银行不予办理按揭贷款为由，要求解除合同、返还购房款及利息，因吕超、高鹤与吉泰物业公司尚未签订商铺委托管理协议，一审法院未将吉泰物业公司列为本案被告并无不当。白马置业公司关于一审法院程序违法的上诉主张无事实依据，本院不予支持。
综上，白马置业公司上诉请求不能成立，本院不予予以驳回；但一审在本案中判决解除双方签订的涉案商品房买卖合同不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4607号民事判决第一项，即“对吕超、高鹤与白马置业公司2012年11月21日签订的房屋编码为3413020935000200120136和合同编号为201200296号商品房买卖合同予以解除”；
二、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4607号民事判决第二项，即“白马置业公司向吕超、高鹤返还购房款229633元；白马置业公司向吕超、高鹤赔偿自2012年11月21日始至2016年5月20日时止期间的利息损失75089元。白马置业公司于判决发生法律效力之日起30日内履行完毕”及第三项“驳回吕超、高鹤对白马置业公司的其他诉讼请求”。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2935.5元，财产保全费1870元，由宿州市白马置业有限公司负担；二审案件受理费5871元，由宿州市白马置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 吴昊彧
代理审判员 曹 志
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。