山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1502民初5233号
原告：李桂珍，女，1957年10月29日出生，汉族，市民，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：李又强，山东永圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李震，山东永圣律师事务所实习律师。
被告：中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行，住所地聊城市东昌东路113号。
主要负责人：赵传河，行长。
委托诉讼代理人：吕东海，男，1970年2月28日出生，汉族，该银行职工，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：王峰，山东同心达律师事务所律师。
原告李桂珍与被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人李又强、李震，被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行的委托诉讼代理人吕东海、王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李桂珍向本院提出诉讼请求：１、判决被告支付原告房屋恢复原状所需费用、租金损失等8万元，诉讼中待鉴定作出后增加诉求至417197元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于聊城市香江大市场二期西经一街62－63号房屋租赁给被告使用，租赁期限从2009年8月1日起至2014年7月31日止，合同约定，合同履行完毕后，由被告负责恢复原状。合同履行期满后，被告继续承租原告的房屋，但当时未续签合同，被告也未向原告缴纳租金。直至2015年11月5日，被告才和原告签订房屋租赁意向书（实为续租合同），之后被告才向原告补交了租金，因续租期限为2年，合同届满之日为2016年7月31日，现续租合同已经到期，被告决定不再继续承租原告房屋。根据双方签订的合同，被告应将原告房屋恢复原状。原告为保证自己的房屋主体结构安全，杜绝不合理施工给原告房屋造成不应有的损害，多次要求被告提供具体施工方案，因被告原因，双方就通过何种方式将房屋恢复原状无法达成一致意见。原告为维护房屋的安全，决定自行将房屋恢复原状，并由被告支付相关费用。经测算，原告将房屋恢复原状，需支出8万元左右（具体数额可以法院委托的专业机构作出的评估结论为准），另外，被告还应支付原告租金损失等费用，请求贵院支持原告的诉讼请求。
中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行辩称，原告所述原被告之间的租赁合同关系属实，但原告要求被告支付恢复原状花费租金损失没有合同约定及法律依据，被告同意根据双方约定对租赁房屋恢复原状；未能按照合同约定恢复原状的责任在原告，对因此造成的损失应由原告自行承担。在合同到期之前，被告已多次与原告协商合同到期后善后事宜，根据双方约定，被告应负责恢复原状，但双方谈判之初原告不同意被告恢复原状，并要求被告支付原告恢复原状的花费，因原告要求过高，双方没有达成一致。后经双方协商，原告又同意由被告按照约定恢复原状，但在被告安排人员施工过程中，原告一方又阻拦施工，导致被告被迫停止施工。被告认为，关于合同到期后被告应交付的房屋状况双方有明确约定，根据双方租赁合同第五条的约定，被告应承担的是恢复原状的义务，合同法第235条对此也做出了明确的法律规定，故原告要求被告支付恢复花费并赔偿损失没有依据，应驳回原告的诉求。
原告提供如下证据：1、2009年8月1日原被告签订的房屋租赁合同，拟证明该合同第5条约定，合同履行完毕后，由被告负责恢复，但被告并未按合同法第60条的规定履行协助、通知、告知等义务，导致原告不了解被告的施工方案，另外，被告派去的人员在开始强行施工时施工方式明显不利于房屋主体结构的稳定；2、2015年11月5日原被告双方达成的续租合同，拟证明合同约定的续租期限为两年，2016年7月31日到期，由于原被告在第一份合同到期后，被告又继续续租，就给原告形成了印象，第二份合同届满时，被告仍然会续租，在2016年7月31日届满之前，被告没有通知原告说合同到期后不再租赁，导致原告没有做好将房屋另行租赁给他人并且无法找到合适的客户。证据1、2均证明因被告的原因，房屋不能顺利恢复原状，导致在房屋恢复原状之前，原告蒙受着租金损失，由于被告在合同期满前未及时通知原告续租，导致原告无法重新联系新的客户，给原告造成损失。经质证，被告对证据1有异议，认为该证据系复印件，对其真实性不确定，即使该合同是真实的，租赁合同到期后，被告方于2015年12月16日又与原告重新签订了租赁合同，原告提交的该租赁合同对本案没有约束力；对证据2内容无异议，所明确约定的对涉案房屋的租赁期限为两年，双方约定了租赁期限，就说明合同到期后，如果承租方不向出租方表示续租就视为不再继续租赁，据此，被告方没有义务通知原告合同到期后不再租赁涉案房屋。本院经审查，被告对证据1虽有异议，但未提交相反证据，本院结合其他证据，认定异议不能成立，故对其效力予以确认；对证据2的异议不能成立，对其效力应予确认。
被告提交如下证据：1、2015年12月16日原被告签订的房屋租赁合同，拟证明涉案房屋租赁到期日为2016年7月31日，根据双方在合同第5条中的约定：合同到期后，被告方承担的是恢复原状的义务，不存在向原告支付恢复原状花费及恢复原状期间租赁费用的约定；2、2016年8月8日、8月9日被告方人员与原告及其他两位房东之间的电话录音及通话记录各一份，拟证明在涉案租赁合同到期前后，被告多次与原告沟通房屋合同到期后的交付问题，原告方前期要求货币补偿，后期又要求恢复原状，但在被告施工时又进行阻拦施工，即造成未能按合同约定交付房屋原状，其责任在于原告方；3、2016年7月23日被告与聊城市华盛建安装饰有限公司签订的施工合同1份、相应的房屋恢复明细3份、该公司向被告发出的催告函一份及涉案租赁房屋的现场照片7张，拟证明被告为履行原被告约定的恢复房屋原状义务，与第三方签订了施工协议，并进行施工的事实。根据被告与第三方的协议附件证明恢复原告所有房屋原状造价为35637.6元，证明在被告安排施工过程中原告曾两次阻拦施工的事实。经质证，原告对证据1真实性无异议，但认为该合同不能证明被告要证明的问题，合同中虽然约定了被告负责恢复原状，但没有告知原告如何恢复原状，导致原告的物权有可能受到损失，根据《物权法》第35条规定，原告有权自行恢复，应让被告承担相关费用；对证据2真实性无法确认，即使录音是真实的，在合同期限届满之前，被告没有就将房屋如何恢复原状，与原告进行过任何沟通，录音都是在合同届满之后形成的，证明被告违反了《合同法》第60条规定的义务，同时，这份录音也充分证明了即使在合同期限届满后，被告没有给原告提供将房屋恢复原状的具体方案，也证明双方就这一问题没有达成任何协议，被告方派人施工属于强行施工，另外，被告也没有权利对原告进行私自录音，该录音侵害了原告的个人权益，属于非法证据；对证据3有异议，该合同上没有原告的签字认可，合同中也没有提到任何的房屋恢复原状的施工方案，该合同能证明被告方在将房屋恢复原状的问题处理上系单方自行处理，这种处理方式有可能损害原告房屋的主体结构安全，另外结合被告提交的证据2，原告有理由认为被告和聊城市华盛建安装饰有限公司签订合同的实际时间应为合同期限届满之后，被告提交的该公司的催告函也证明了原告对该公司的野蛮施工方式严重不满，该公司出具的房屋恢复明细中费用仅为35637.6元，远远低于正常合理的数额，从数额上看，被告的施工属于野蛮施工，将危及到房屋的主体结构安全。被告提交的七张照片看到施工现场一片狼藉，施工方的施工既不科学也不合理，进一步证明原告要求自行恢复原状的合法性和合理性。庭审中被告补充证据《通知》一份，拟证明因租赁房屋将于2016年7月31日到期，又因上级网点布局调整，被告将不再续租，被告于2015年12月16日发出书面通知，有原告的签名。经质证，原告主张该证据为复印件，其未收到该《通知》，事实上被告没有通知原告，另外，从被告提交的合同签订时间2015年12月16日，也证明被告在合同到期前是准备续租的，因被告方的上级行网点调整，导致被告不能参照《民法通则》有关规定提前三个月通知原告不再续租，被告方存在过错。根据原告掌握的情况被告搬出的时间为合同到期之后。在本案审理过程中，被告又将《通知》的原件提交法庭，经质证，原告以超过举证期限为由而不予质证。本院经审查，认定原告对证据1的异议不能成立，故对其效力予以确认；对证据2、3及《通知》的异议成立，故对其效力不予确认。
在本案审理过程中，原告申请对其房屋恢复原状所需费用进行鉴定，原被告双方通过协商对房屋恢复原状的情况分为无争议和有争议的两部分，本院委托后，鉴定结论是无争议部分工程造价为：105639.76元，有争议部分工程造价为92955.12元。经质证，原告认为该数额偏低，被告认为该数额过高。本院经审查，对该鉴定报告的效力予以确认。原告支出鉴定费用3500元。
本院经审理认定事实如下：2009年8月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的位于聊城市香江大市场二期西经一街62－63号的房屋租赁给被告使用，租期为5年，自2009年8月1日至2014年7月31日止，还约定合同履行完毕后，由被告负责恢复原状。合同签订后，原被告双方均按合同约定履行了各自的义务。合同到期后，被告继续租赁使用原告的房屋。2015年11月5日，原被告双方签订了房屋租赁意向书，约定租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止，第一年租金240000元，第二年租金264000元，被告在本意向书签订之日起3个工作日内支付首年房租，争取在20个工作日内支付第二年房租，具体事宜以上级行批复、双方协商后签订合同为准。2015年12月16日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告租赁原告的房屋，租赁期限为二年，即从2014年8月1日起至2016年7月31日止，第一年租金为259100元，第二年租金266990元，合同还约定，合同履行完成后，由被告方负责恢复原状。合同到期后，被告从租赁的房屋搬出，后委托聊城市华盛建安装饰有限公司对原告的房屋进行施工，在施工过程中，因原被告对施工方案等情况未达成一致意见而致使停工。
本案在审理过程中，对原告房屋恢复原状所需费用鉴定报告作出后，双方当事人经过协商，达成如下协议：一、2017年3月22日，被告将租用原告房屋的钥匙交接给李桂珍；二、2017年3月22日之前涉及到该房屋的物业费、水电费，由被告承担；三、2017年3月22日起至2017年4月10日拆除装修期间的房屋租金，由被告承担。被告于2017年3月22日将房屋钥匙交付给原告。
本院认为，原被告于2015年12月16日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法确认为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方虽约定该合同租赁期为两年，但被告在搬出之前未在合理期限内通知原告，且就如何恢复房屋原状亦未提前协商，致使在被告委托施工单位进行施工时因未形成一致意见而未能进行施工，由此给原告造成的租金损失，原告要求由被告承担，本院依法应予支持。原告主张的自2016年8月1日至2017年3月21日期间的租金损失，参照房屋租赁意向书第二年的年租金264000元计算，租金为168526元（264000元/年÷365天×233天）。原被告在合同中虽约定合同履行完毕后由被告负责恢复原状，但未明确约定如何恢复原状，属约定不明，双方就此事亦未达成一致意见，而致使施工未能进行，故原告诉求由被告支付其恢复房屋原状所需的费用，本院应予支持。对无争议的工程造价部分105639.76元，本院予以确认，对有争议的部分工程造价92955.12元，本院酌定由被告承担74364.10元。原被告就2017年3月22日至4月10日期间拆除装修期间的租赁费已达成一致意见，本院予以确认，即由被告承担该期间的租赁费用为14465元（264000元/年÷365天×20天）。原告主张的鉴定费3500元，是因鉴定房屋装修所需费用产生的，原告要求由被告承担，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条及相关法律之规定，判决如下：
被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告李桂珍自2016年8月1日至2017年3月21日期间的租金损失168526元；
被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告李桂珍自2017年3月22日至2017年4月10日期间的租金损失14465元；
被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告李桂珍房屋恢复原状的费用180003.86元；
四、被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告李桂珍鉴定费3500元；
五、驳回原告李桂珍的其他诉讼请求。
以上第一、二、三、四项限本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3779元，由原告负担459元，被告负担3320元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 武素芳
二〇一七年十一月二十七日
书记员 郝瑞丽