湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0304民初1820号
原告：李卫红，女，1963年9月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李岳农，湘潭市�塘区金龙法律服务所法律工作者。
被告：郭炳坤，男，1960年10月16日出生，汉族。
原告李卫红与被告郭炳坤合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李卫红及其委托诉讼代理人李岳农、被告郭炳坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李卫红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令郭炳坤按拆借资金建房协议约定，以2017年湘潭市二手房均价4334元/㎡返还李卫红借款446402元；2、判令郭炳坤承担本案诉讼费。事实与理由：李卫红、郭炳坤系朋友关系。2011年，郭炳坤在湘潭市岳塘区霞城乡某组拆除一栋建筑面积为260㎡的旧土砖房，新建1栋建筑面积为800㎡的四层楼房，因建房资金困难，郭炳坤于2011年4月16日向李卫红拆借资金142800元并签订一份拆借资金建房协议，约定郭炳坤在归还借款时必须以新建房屋按市场评估价归还李卫红，而非按拆借本金数额归还李卫红；郭炳坤在未归还李卫红拆借资金前该新建房屋第二层一套建筑面积为200㎡的住宅归李卫红使用，并拥有居住权、处置权。协议签订后，李卫红按照房屋建筑成本价1390元/平方米出借郭炳坤142800元。房屋建成后，郭炳坤未归还李卫红相应借款，郭炳坤实际交付李卫红一套建筑面积为103㎡的住宅使用，双方根据实际情况重新签订了一份拆借资金建房协议，协议第四条约定按实际面积103㎡根据市场价计算郭炳坤归还的拆借资金，郭炳坤还于2015年9月30日向李卫红补充出具一份140000元的借条。因郭炳坤未归还借款，李卫红多次与郭炳坤协商无果，李卫红特提出诉讼，请求判如所请。
郭炳坤辩称�1、郭炳坤确实在农村集体土地宅基地上建造八套住房，原本是李卫红的男朋友胡德强要和郭炳坤合伙建房，但胡德强资金不够，无法出资，所以李卫红决定向郭炳坤购买房屋1套，因集体土地上房屋不能买卖，所以郭炳坤与李卫红签订了拆借资金建房协议，郭炳坤还向李卫红出具了借条，李卫红的出资是陆陆续续进行的，在交房时，李卫红尚未付清全款，直至2015年9月30日才足额出资140000元。2、李卫红所占有的房屋所有权实际归李卫红享有，郭炳坤无异议；因为政策原因，集体土地上的房屋无法过户给李卫红，房屋仍然登记在郭炳坤名下，但郭炳坤没有要霸占李卫红财产的意愿，房屋如果拆迁，相应拆迁费用郭炳坤愿意交付李卫红，但是房屋拆迁尚未完成，郭炳坤无法交付拆迁费用给李卫红。3、郭炳坤与李卫红之间并非真正的借贷关系，李卫红诉请郭炳坤归还借款无事实依据，请求人民法院依法驳回李卫红的诉讼请求。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。李卫红提交的拆借资金建房协议2份、借条1份、郭炳坤提交的私人房屋建设申报审批表、危旧土屋拆建请示报告、领据各1份，客观、真实，本院予以确认；本院为查明案件事实依职权调取的郭炳坤户拆迁资料（含分户的郭浩）客观、真实，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：李卫红系湘潭市雨湖区城镇居民，郭炳坤在湘潭市岳塘区霞城乡和平村有集体土地上住房1套。2010年5月，郭炳坤拟将原集体土地上的土砖房屋拆除重建，因资金不够，房屋无法建成，遂邀请李卫红、涂志新、肖业林等人出资建房，约定房屋共建四层八套，李卫红、涂志新、肖叶林等人�占其中1套。李卫红于2011年4月16日与郭炳坤签订拆借资金建房协议，约定李卫红拆借资金142800元给郭炳坤建房，此款在归还时以新建房屋按市场评估价由郭炳坤归还李卫红，郭炳坤在未归还拆借资金前，该新建房屋第二层的三室两厅房屋归李卫红使用，并拥有居住权、处置权，李卫红所拆借资金需根据房屋实际面积按1390元/㎡计算。2014年5月5日，双方重新签订了拆借资金建房协议，约定李卫红拆借资金140000元给郭炳坤建房，此款在归还时必须以新建房屋按市场评估价由郭炳坤归还给李卫红，郭炳坤在未归还拆借资金前，该新建房屋第三层大套间的三室两厅房屋归李卫红使用，并拥有居住权、处置权。新建房屋成本价按1390元/㎡计算，李卫红所拆借资金按此价确定房屋实际居住面积103㎡，但李卫红有楼梯间通行权利。
李卫红的付款�分期支付，截至2014年5月5日仅支付120000元，2015年9月30日才付清余款20000元，合计140000元，郭炳坤于2015年9月30日向李卫红出具了借条1份，确认其向李卫红借款140000元的事实，但在借条后面备注该借款用于购买郭炳坤三楼大套间住宅费用。
李卫红的款项付清后，郭炳坤即将三楼面积为103㎡的住宅交付李卫红使用，李卫红自行出资对房屋进行了装修，因集体土地上房屋无法过户，郭炳坤一直未将相应房屋过户给李卫红。
因建设杨梅洲大桥之需要，需征收郭炳坤所建上述房屋，郭炳坤根据家庭成员情况对房屋进行了分户处理，房屋分郭炳坤户、郭浩户（郭炳坤之子）、郭超群户（郭炳坤妹妹）三户，郭炳坤于2017年2月18日与湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所签订了房屋拆迁补偿协议3份，郭炳坤全家�含郭超群、郭浩）房屋面积合计769.17㎡，享有拆迁补偿款1725449元，其中包含按98000元/人享有住房安置货币补贴计784000元。房屋尚未拆除，上述补偿款仅部分支付到位。
本院认为，集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，集体土地上的房屋依附于集体土地使用权而存在，是本集体经济组织给予本集体经济组织成员所享有的特有待遇，原则上不能买卖，确有特殊情况需要流转的，买卖对象仅限于本集体经济组织成员。本案中，李卫红与郭炳坤明知郭炳坤所建房屋属于集体土地上的房屋，不允许买卖，仍然签订资金拆借协议，行买卖之实，以规避非本集体经济组织成员不得受让集体土地上房屋之规定，侵犯了集体经济组织的合法权利，其资金拆借协议中的房屋买卖条款无效，郭炳坤收取李卫红的140000元属于借款，应予返还。借款虽未明确约定利息，但双方约定借款不按本金归还，而按新建房屋的市场评估价返还，实为对利息有约定，但约定标准违反了国家有关限制借款利率的规定且不利于实际执行，本院不予支持，根据公平原则，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条逾期借款的资金占用期间利息可按6%/年计算的规定，认定郭炳坤需向李卫红支付的利息为6%/年，因付款系分期付款，时间不明，本院根据双方提交的借条认定其中120000元从2014年5月5日开始计算利息至款项付清时止，其余20000元从2015年9月30日开始计算利息至款项付清时止。资金拆借协议中的房屋买卖条款无效，但当事人未主张返还房屋，李卫红住房返还问题另案处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、郭炳坤在本判决生效后10日内返还李卫红借款140000元，并按年利率6%支付利息至款项付清时止，其中120000元从2014年5月5日开始计算利息，其余20000元从2015年9月30日开始计算利息；
二、驳回李卫红其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8000元，财产保全费2520元，合计10520元，由李卫红负担4000元，郭炳坤负担6520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 李湘蓉
人民陪审员 赖文辉
人民陪审员 石凤姣
二〇一七年十一月九日
书 记 员 姜海燕