杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第740号
原告：叶碎榜。
原告：施彩弟。
原告：叶宏盛。
三原告的委托代理人：茅铭晨。
被告：杭州永琪投资管理有限公司。
法定代表人：张亚龙。
委托代理人：ＸＸ胜。
原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛为与被告杭州永琪投资管理有限公司（以下简称永琪公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年6月11日向本院提起诉讼，被告于2010年6月8日提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月17日和7月7日二次公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）叶碎榜、施彩弟、叶宏盛的委托代理人茅铭晨、被告（反诉原告）永琪公司的委托代理人ＸＸ胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年3月20日，原告和被告签订房屋租赁合同，约定原告将杭州市上城区金鸡岭72、74、76、78号房屋1、2层租赁给被告，租赁期限为6年（2008年3月20日至2014年3月19日止），第一年租金为480000元，乙方若不能按时交纳各种费用，甲方有权终止合同，并约定了相关权利义务。原告按照约定向被告交付房屋后，被告却多方面违反合同。被告未经原告签字同意，于2008年4、5月间进行大规模破坏房屋整体结构和严重危及房屋安全的破坏性装修。经原告发现并反复交涉后，被告草率修补，但至今并未完全修复，也未补偿原告。根据合同，第一年租金为480000元，但被告只是在2008年11月12日支付原告412392元，尚欠66708元，经催讨，至今未交纳。为维护原告的合法权益，请求依法判令1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾退杭州市金鸡岭72、74、76、78号、72号201室房屋，交还原告。2、被告向原告支付房屋损害赔偿款300000元，违约金80000元（原装修费用290000元，1.2层之间的钢筋水泥楼板约2.5米×2.5米的大洞及承重梁上近距离连续钻大口径洞对房屋安全造成的损失90000元，计380000元。由于约定的违约金80000元不足以弥补原告的损失，故除违约金外另行要求被告向原告支付房屋损害赔偿款300000元）。3、被告向原告支付拖欠的房租费及利息761054元（利息计算到2010年6月17日，按每日万分之二点一计算），之后的房租及利息计算到租赁合同终止、被告搬出所租赁房屋之日；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告负担。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：
第一组：1、三原告身份证各一份；2、授权委托书一份；3、公司基本情况一份；用于证明原、被告身份情况。
第二组：1、房产证、土地证、契证各一份，证明涉案房产产权归属情况；2、商铺租赁合同一份，证明原、被告之间的租房协议内容。
第三组：1、涉案房产破坏前的平面图二份；2、现场照片一张；3、本院依原告申请准许证人徐某、江某出庭作证，两证人陈述，2006年与原告达成协议，对涉案房产进行了装修，对涉案房屋二楼包厢安装了换气扇，但没有安装通风管道，其中证人徐某陈述装修费用为290000元；该组证据证明被告擅自敲掉涉案房产的地砖、隔墙，在钢筋水泥地上挖大洞的情况及被告擅自进行破坏性装修的事实。
第四组：中国工商银行新一代网上银行财务处理财务查询单一份，证明被告拖欠租金的事实。
第五组：1、房屋装修对房屋结构安全影响的鉴定报告一份；2、房屋楼面梁加固方案一份；3、房屋楼面梁加固修复工程造价鉴定报告一份；证明被告有破坏性装修，房屋存有安全隐患，以及因被告的破坏性装修而加固修复所需要的造价。
第六组：发票三份，证明原告申请鉴定的费用。
第七组：声明一份，证明涉案房屋二楼所有权人王小琴授权原告全权处理与被告纠纷相关事宜。
被告永琪公司答辩称，1、原告叶碎榜与被告签订的商铺租赁合同其效力仅及于合同当事人。原告施彩弟、叶宏盛虽系租赁商铺中的共有权人、所有权人，但并非合同的当事人，故其应当明确其系基于合同提起诉讼，还是基于主张损害赔偿提起诉讼。2、被告对租赁商铺没有进行过破坏性装修。被告为经营美容美发，对租赁商铺进行了必要的装修，没有破坏房屋建筑的整体结构。原告在将商铺租赁给被告之前，商铺二楼的格局即为包厢，三层露面下铺设有管道通风系统。浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具的鉴定报告中说涉及的影响房屋结构安全的三层楼面梁钻孔，系在商铺租赁给被告之前就存在的，被告没有实施过该行为，故不须对此承担责任。3、被告不存在拖欠租金的行为。根据合同第三条约定第一年租金为480000元，但同时又约定了第一期租金付至2008年12月31日，故该期间的租金为375780元，被告已于2008年3月25日支付。原告所陈述的2008年11月12日的款项412392元系被告支付的第二年租金。因原告在将商铺租赁给被告之前，已经拖欠物业公司水电费34861元、物业费16967元，物业公司经催讨未果，于2008年6月6日予以强制停电。停电后，原告仍未支付上述费用，为避免损失的扩大，被告代其清偿了上述费用。停电导致被告停业12天，按年租金480000元折合计算损失15780元，上述合计67608元，被告于2008年10月28日书面通知原告在租金中予以扣除，扣除以后的租金为412392元。被告在应付给原告的租金中扣除代为偿付的费用和损失，系依法寻求自助救济的行为，不构成违约。被告不存在拖欠租金的行为，即便本案在诉讼中，被告已经书面通知原告前来领取第三年租金。原告以被告拖欠此前的租金为由，主张解除合同缺乏事实依据。况且，原告施彩弟、叶宏盛并非合同当事人，其不享有解除合同的权利。4、商铺二楼的所有权人为案外人王小琴。基于此，被告认为，退一步讲，即便前述第二点中所涉及的鉴定结论认定的损害存在，因本案的原告并非所有权人，故其不享有主张损害赔偿的权利。5、原告应当向被告提供已付的商铺租金的发票。被告已经向原告支付合同约定的第一期和第二年的租金，但原告至今未向被告出具相应金额的发票，其应当履行该义务。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：
1、委托书一份，证明原告于2008年3月25日指定被告将房屋租金汇入叶宏盛的工行卡内。
2、房屋所有权证存根，证明涉案房屋二楼所有权人是王小琴的事实。
3、网上银行汇款回单两份，证明被告于2008年3月25日支付第一期房租，2008年11月12日支付了第二年房租的事实。
4、银行卡查询记录一份，证明被告于2008年3月25日支付第一期房租375780元。
5、证人胡某证言、身份证复印件各一份，证明通过其汇的两笔款项是用于支付原告房租费的。
6、通知、邮件详情单各一份，证明被告通知原告前来领取第三年租金的事实。
7、本院依被告申请调取了叶宏盛的中国工商银行信用卡账户明细，证明原告收到第一期租金375780元。
反诉原告永琪公司诉称，2008年3月20日，反诉原告与反诉被告叶碎榜签订了一份商铺租赁合同，约定反诉原告向其承租涉案房屋。租赁期限为6年，自2008年3月20日起至2014年3月19日止。上述商铺租赁时，其保证水电畅通。双方还对租金及其支付方式等作了约定。上述合同签订后，反诉原告按约支付了第一期租金，反诉被告已将租赁商铺交付使用。因反诉被告在将商铺租赁给反诉原告之前，已拖欠物业公司水电费34861元、物业费16967元、物业公司经催讨未果，于2008年6月6日对商铺予以强制停电。停电以后，反诉被告仍未支付上述费用。为避免损失的扩大，反诉原告代其清偿了上述费用。停电导致反诉原告停业12天，租金480000元折合计算为损失15780元。上述合计67608元，反诉原告已于2008年10月28日书面通知将在租金中予以扣除，并已经将扣除后的第二年租金余额412392元支付给反诉被告。反诉原告认为，反诉原告对代为偿付的水电费、物业费、有权要求反诉被告予以支付，反诉被告未按约履行义务，已构成违约，应当对此承担相应的违约责任。反诉原告在支付给反诉被告的租金中扣除已付费用和损失，系依法寻求自助救济的行为。因其在本诉中提出了要求支付剩余租金的诉讼请求，故提出反诉请求依法判令被告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛支付水电费34861元、物业费16967元，赔偿损失15780元，合计67608元。
反诉原告永琪公司为证明上述事实，向本院提交了如下证据：
第一组：1、物业公司证明一份，证明物业公司经催讨未果于2008年6月6日开始对原告已经租赁给被告的房屋予以强制停电。为避免损失扩大，被告向物业公司清偿了所欠费用，停电导致被告停业12天；2、服务业发票若干，证明永琪公司向物业公司清偿了已拖欠的水电费34861元、物业费16967元的事实。
第二组、1、水电费、物业费清单一份；2、物业服务协议一份，证明原告所拖欠物业公司水电费、物业费的具体数额。
第三组、通知、邮件详情单一份，证明被告于2008年10月28日书面通知原告，已代偿租赁开始前所欠水电费34861元、物业费16967元，并告知其因停电导致被告停业12天，应承担以日租金为标准计算的损失15780元，合计67608元，并主张将上述费用在房屋租金中予以扣除。
反诉被告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛答辩称，反诉原告所谓拖欠的物业公司水电费和物业费，并非反诉被告所欠，而是前承租人傅华和经营小吃广场时所欠。无论是反诉被告与傅华和签订的商铺租赁合同，还是反诉被告与反诉原告签订的商铺租赁合同都约定承租人在租赁期间及时交清水、电、电话、物业管理费等所有费用，且正如目前反诉原告直接向物管交清水、电、物业管理费等所有费用一样，傅华和在承租期间也是直接向物管交清水、电、物业管理费等所有费用，故与反诉被告无涉。反诉被告认为，反诉原告将物业公司和傅华和对其侵权造成的损失转嫁给反诉被告，要求反诉被告支付其代偿的水电费、物业费，赔偿其停业损失，既不符合事实，也不符合法律，不应当得到支持。
反诉被告就反诉部分抗辩未提交证据。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据进行当庭质证，认证如下：
一、对本诉原告提交的第一组证据1、3，被告无异议，对证据2的关联性有异议，本院认为，证据2的委托人系本案房屋共有权人，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以确认；对原告提交的第二组证据，被告无异议，本院予以确认；对原告提交的第三组证据1、2，被告认为系原告单方制作，未经被告认可，对证据真实性有异议，对证据3真实性有异议，本院认为，证据3-1系原告在被告入场之前的装修平面设计图，不可能有被告的确认，从平面图的设计看符合当时餐饮经营的需要，对此证据，予以确认，证据3-2未能见到建筑材料的堆放地点，无法认定，本院不予确认；证据3-3，被告对真实性提出异议，本院结合其他证据分析后综合进行认定；原告提交的第四组证据，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该证据可以证明被告曾向原告支付过第二年的租金410000余元的事实，对此证据，予以确认；原告提交的第五组证据，被告对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据可以证明涉案房屋目前的状况及修复费用，对此证据，予以确认，至于被告是否曾进行过破坏性装修将在争议焦点中进行分析论证；原告提交的第六组证据，被告无异议，本院予以确认；原告提交第七组的证据，被告对真实性有异议，本院认为，该证据系传真件，结合王小琴庭后传真的身份证明可以认定真实性，对此证据，予以确认。
二、对本诉被告（反诉原告）提交的证据1，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该证据可以证明原告叶碎榜曾出具委托书要求被告支付租金到原告叶宏盛账户的事实，对此证据，予以确认；被告提交的证据2、3、4，原告无异议，本院予以确认；被告提交的证据5，原告对证据形式提出异议，本院认为，被告提交的证据形式不符合要求，不予确认；被告提交的证据6，原告对真实性有异议，本院认为，该证据有邮戳等印证，对此证据，予以确认；对被告提交的证据7，原告无异议，本院予以确认；对反诉原告提交的第一组证据，反诉被告对真实性有异议，本院认为，该证据系涉案房屋物业服务单位提交的证据，被告无相反证据反驳，可以认定证据的真实性，对此证据，予以确认；对反诉原告提交的第二组证据，反诉被告对真实性无异议，对证明力有异议，本院认为，该证据结合第一组证据的发票，可以证明待证事实，对此证据予以确认；反诉原告提交的第三组证据，被告对真实性有异议，本院认为，该证据有邮戳等印证，对此证据，予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛系杭州市金鸡岭72、74、76、78号房屋所有权人，王小琴系金鸡岭72号201室房屋所有权人（即租赁合同上的二楼）。
2008年3月20日，原告叶碎榜与被告永琪公司签订房屋租赁合同一份，将杭州市上城区金鸡岭72、74、76、78号房屋1、2层租赁给被告，租赁期限为6年，从2008年3月20日至2014年3月19日止。双方约定年租金为480000元，提前两个月支付，同时双方对各自的权利、义务分别作出了约定。2008年3月，被告支付了第一期租金375780元，2008年11月支付了租金412392元。2009年6月11日，原告以被告拖欠租金和进行破坏性装修为由诉至本院。经原告申请，本院委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司鉴定，鉴定结论为1、二层原有隔墙、吊顶拆除，对房屋安全无影响；2、据现场查看，二楼东北角楼板修复区未发现地砖开裂现象，修复后的楼面未发现影响结构安全的裂缝；3、在三层楼面梁钻孔影响房屋安全，房屋存在安全隐患。须立即恢复原状并采取相应的技术措施进行加固补强，同时出具了楼面梁加固方案。后，本院委托浙江韦宁工程审计咨询有限公司对楼面加固修复工程造价进行鉴定，结论为工程造价35933元。上述三次鉴定，原告支出费用34300元。
另查明，原告将商铺租赁给被告之前，原告或者物业使用人拖欠物业公司水电费34861元、物业费16967元、物业公司于2008年6月6日对商铺予以强制停电。停电以后，被告永琪公司清偿了上述费用。停电导致永琪公司无法营业12天。
本院认为，原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛与被告永琪公司签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，协议合法有效。据此可认定原、被告之间存在房屋租赁关系。根据本院查明的事实和双方的控辩意见，本案的争议焦点如下：
一、被告永琪公司有无对涉案房屋进行破坏性装修。1、浙江省建筑科学设计研究院有限公司鉴定报告显示二层楼面东南角曾被凿除，后被修复，原告陈述为被告所为，被告庭审中予以否认。本院认为，鉴定报告图片显示楼板修复后板底模板未拆除，如为原告所凿，则被告租赁房屋时必然发现并提出异议，而被告在庭审中并未提出，在租赁合同中亦未见到，故可以推定被告曾将二层楼面东南角凿除后修复的事实。2、浙江省建筑科学设计研究院有限公司鉴定报告显示涉案房屋三层楼面梁多处发现在承重梁上钻孔现象，梁内钢筋被打断，原告陈述为被告所为，被告庭审予以否认。本院认为，被告二层平面布置图显示有多个美容包厢，包厢为小型，分布不规则，现场查看每个包厢均有通风设施，通风管道通过每个包厢上方呈现不规则走向。如原告需要在三楼梁上钻孔安装通风设施，按照原告装修的平面图则只需要在每条梁上钻一个孔即可，通风管道应为一字形而非不规则，正因被告装修的包厢分布不规则才需要钻多个孔，房屋安全鉴定报告上图4、6、7可以印证，证人关于未在承重梁上钻孔也符合上述论证，据此可以推定被告装修时在三层承重梁上多处钻孔。3、从原、被告提供的二张装修平面图看，一、二楼隔墙位置完全不同，这是因为经营餐饮与经营美容的需要不同，故装修格局亦会不同，安全影响鉴定报告鉴定结论1亦有表述。综上，本院认为原告的举证已达到盖然性证明标准，可以认定被告对涉案房屋的整体结构进行了整改和破坏。
二、永琪公司缴纳租赁房屋前的物业费用、水电费以及停电12天的损失是否应由原告承担。首先，按照法律规定物业服务等费用应由业主缴纳，如业主与物业的承租人、借用人或者使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业费用由业主与物业使用人连带承担。其次，双方合同约定原告将商铺租赁给被告时，应保证水电的畅通。再者，原告将商铺租赁给被告时，应保证永琪公司能对商铺正常使用，这是出租人应尽的义务。故物业费用、水电费以及停电12天的损失应由原告承担，永琪公司的反诉请求有事实与合同依据，损失计算方式亦合理，本院予以支持。但永琪公司自行将此费用扣除的行为并非在情势紧急又无法及时求助于公权保护的情况下作出，故该行为不符合民法通说自助行为的情势要件，不能认定为自助行为。
三、永琪公司是否存在拖欠租金的行为。按照双方合同约定，租金支付方式为一年一付，提前两个月支付，先付后用。首先，永琪公司2008自行扣除租金因不能认定为自助行为，故仍属于拖欠租金。其次，从双方的举证看永琪公司支付租金均是打入叶宏盛的中国工商银行账户内，而并非要由原告到被告处领取或需要提供租赁发票，合同中亦未约定需要提交发票才能领取租金，事实上被告也未按照约定支付2010年的租金，故永琪公司存在拖欠租金的行为。永琪公司关于不拖欠租金的抗辩，本院不予采信。
四、原告施彩弟，叶宏盛的诉讼主体是否适格。合同法规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。原告施彩弟，叶宏盛为涉案房产的所有权人之一，虽未在租赁合同上署名，但原告提交的委托书表明叶碎榜与永琪公司签订协议受施彩弟，叶宏盛的授权，被告虽否认知晓，但租赁合同第五条第2款约定叶碎榜在签协议时须向被告提供出租商铺的相关资料原件，故被告对商铺的所有权人中有施彩弟，叶宏盛应是明知的，结合授权委托书可以确认叶碎榜曾向永琪公司披露过委托人，故租赁合同直接约束施彩弟、叶宏盛与永琪公司，原告施彩弟，叶宏盛诉讼主体适格。
五、原告叶碎榜有无主张涉案房屋二楼损害赔偿的权利。虽商铺二楼的所有权人为案外人王小琴，但与被告签订租赁协议的系原告叶碎榜，叶碎榜有权依租赁协议以被告违反房屋租赁合同为由提起违约之诉，且王小琴知晓并出具了声明，被告的抗辩意见不予采信。
综上，被告永琪公司进行破坏性装修的行为违反了租赁合同第六条第一款的约定，致使租赁物受到损失，且被告至今未付清租金，其行为违反了租赁合同第三条第一款的约定，故原告要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。因双方在签订合同时对原装修未作约定，原告亦知晓被告租赁房屋的用途，故装修损失本院不予支持，但被告将隔墙拆除违反了租赁合同第六条第一款的约定，应对隔墙的损失承担责任，酌情予以判决。永琪公司至今未付清的租金，应予以支付，原告据此提出的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。永琪公司的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条的规定，判决如下：
一、原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛与被告杭州永琪投资管理有限公司2008年3月签订的商铺租赁合同于本判决生效之日起解除，被告杭州永琪投资管理有限公司于合同解除之日起六十日内从杭州市金鸡岭72、74、76、78号、72号201室房屋腾退，交还原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛。
二、被告杭州永琪投资管理有限公司赔偿原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛损失50000元，违约金80000元，于本判决生效之日起十日内支付。
三、被告杭州永琪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛租金301408元（2009年租金67608元，2010年1月1日-6月17日的租金233800元），利息损失19550元（按每日万分之二点一计算，计算至2010年6月17日），之后的租金及利息损失按上述方法计算至被告腾退之日止。
四、被告杭州永琪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛鉴定费用34300元。
五、反诉被告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杭州永琪投资管理有限公司代偿的水电费34861元、物业服务费16967元，赔偿停电损失15780元，合计67608元。
上述二、三、四、五项相抵，杭州永琪投资管理有限公司应支付原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛赔偿款、租金等共计417650元。
六、驳回原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14850元，财产保全费2758元，由被告杭州永琪投资管理有限公司负担9242元，由原告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛负担8366元，反诉案件受理费745元，由反诉被告叶碎榜、施彩弟、叶宏盛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14850元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审 判 长 张 毅
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二〇一〇年八月十九日
书 记 员 蒋子侃
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。