福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初7821号
原告：洪婷婷，女，1978年2月13日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：黄志明，福建伟盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鸿纬，福建伟盛律师事务所律师。
被告：南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省泉州市南安市石井镇后店村，统一社会信用代码：913505836115492116。
法定代表人：蔡崇发。
第三人：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。
负责人：龚兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：赖燕凌，该支行职员。
原告洪婷婷与被告南安成功房地产拓展有限公司（以下简称成功房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农业银行南安支行）借款合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪婷婷的委托诉讼代理人黄志明、第三人农业银行南安支行的委托诉讼代理人赖燕凌到庭参加诉讼，被告成功房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令成功房地产公司立即偿还洪婷婷借款11446000元，并支付利息、罚息和复利（自2015年11月10日起至2016年3月14日以借款本金1000万为基数，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元为基数，按年利率6%计算利息；自2016年3月3日起至2016年3月14日止以借款本金1000万元为基数，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元为基数，按年利率9%计算罚息；自2015年11月10日起至2016年3月14日以借款本金1000万为基数，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元为基数，按年利率9%计算复利;其余借款本金1646000元自2015年8月4日起至还清款项止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期还款利息损失）。2.判令本案律师代理费100000元由成功房地产公司承担。3.判令洪婷婷有权就前述第一、二项诉请确定的债权在最高额30446000元限额内以成功房地产公司所有的位于南安市成功国际城12号楼21套住宅及D区、E区三期地下室98个地下停车位房地产抵押物{具体详见抵押权证及双方签订的合同编号为CG20150228的《最高额抵押合同》、编号为CG2015022801的《房地产抵押清单》所登记的抵押物，扣除已解押的“12#205、12#302、12#405、12#1005、12#1102、12#1201、12#1203、12#1301、12#1306、12#1501、12#1506”11套住宅}折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：2015年2月28日，洪婷婷与成功房地产公司签订了合同编号为CG20150228的《最高额抵押合同》，以成功房地产公司所有的位于南安市成功国际城12号楼32套住宅及D区、E区三期地下室98个地下停车位合计5902.44平方米房地产抵押，并办理了抵押登记，担保的主债权为洪婷婷在2015年2月28日至2016年2月27日期间与成功房地产公司形成的债权，最高额抵押额折合30446000元以内的本金、利息、罚息、复利、费用等承担担保责任（具体详见《最高额抵押合同》、编号为CG2015022801的《房地产抵押清单》及相关抵押登记材料）。2015年3月2日，洪婷婷、成功房地产公司和农业银行南安支行签订了编号为35010620150000012的《中国农业银行股份有限公司一般委托贷款合同》（以下简称《一般委托贷款合同》），约定成功房地产公司向洪婷婷借款1300万元，借款期限为2015年3月2日至2016年3月1日，按月还息，贷款利率为年利率6.00%（月利率0.5%）。《一般委托贷款合同》同时就成功房地产公司违约还款、付息应承担的违约支付罚息、复利进行约定。2015年3月3日，洪婷婷和成功房地产公司签订了编号为WD2015022301的《借款合同》，约定成功房地产公司向洪婷婷借款312万元，借款期限为2015年3月3日至2016年3月2日，成功房地产公司应在每个月3日前向洪婷婷还款26万，同时约定该笔款项由《最高额抵押合同》作出担保。然而，成功房地产公司未按《一般委托贷款合同》、《借款合同》约定还本付息{其中《一般委托贷款合同》项下仅偿还本金320万元，尚欠本金980万元，利息仅支付至2015年11月9日，自2015年11月10日起违约未按时付息；《借款合同》项下仅分六期计还款1474000元}，构成违约。洪婷婷有权要求成功房地产公司立即归还上述尚欠借款本金11446000元，并支付利息、罚息和复利及相关费用。根据双方《最高额抵押合同》约定，洪婷婷有权在最高额30446000元限额内就成功房地产公司所欠款项及应承担的相关约定义务以成功房地产公司所有的位于南安市成功国际城12号楼32套住宅及D区、E区三期地下室98个地下停车位房地产抵押物（具体详见抵押权证及双方签订的合同编号为CG20150228的《最高额抵押合同》、编号为CG2015022801的《房地产抵押清单》所记载抵押物（详见清单））折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿（其中已解押的“12#205、12#302、12#405、12#1005、12#1102、12#1201、12#1203、12#1301、12#1306、12#1501、12#1506”11套住宅予扣除）。
庭审过程中，洪婷婷主张：1.经庭前最终确认，《一般委托贷款合同》项下借款已偿还本金320万元，实际解除了12套住宅的抵押，除上述11套以外，还解押了12#402住宅，该套住宅应一并扣除；2.当庭撤回对《借款合同》项下尚欠款项的诉讼请求，另案主张，律师代理费由法院酌情减少；3.成功房地产公司于2015年11月30日支付了利息33274.7元，经核算利息还清至2015年11月10日。故诉请变更为：1.判令成功房地产公司立即偿还洪婷婷借款980万元，并支付利息、罚息和复利（利息计算方式：自2015年11月11日起至2016年3月14日以借款本金1000万为基数，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元为基数，按年利率6%计算；罚息计算方式：自2016年3月3日起至2016年3月14日止以借款本金1000万元为基数，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元为基数，按年利率9%计算；复利计算方式：自2015年11月11日起至2016年3月14日止以借款本金1000万为基数，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元为基数，按年利率9%计算）。2.判令本案律师代理费100000元由成功房地产公司承担，同意由法院酌情减少。3.判令洪婷婷有权就前述第一、二项诉请确定的债权在最高额30446000元限额内以成功房地产公司所有的位于南安市成功国际城12号楼20套住宅及D区、E区三期地下室98个地下停车位房地产抵押物{具体详见抵押权证及双方签订的合同编号：CG20150228《最高额抵押合同》、编号：CG2015022801《房地产抵押清单》所登记的抵押物（详见清单），扣除已解押的“12#205、12#302、12#402、12#405、12#1005、12#1102、12#1201、12#1203、12#1301、12#1306、12#1501、12#1506”12套住宅}折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
成功房地产公司未作答辩，也未提供证据。
农业银行南安支行辩称：委托借款情况属实，对委托借款的还款情况、抵押情况及解除抵押的情况没有异议。
经审理查明：2015年2月28日，洪婷婷（抵押权人）与成功房地产公司（抵押人）签订合同编号为CG20150228的《最高额抵押合同》，约定：抵押人自愿为抵押权人与成功房地产公司自2015年2月28日起至2016年2月27日止办理贷款业务所形成的债权提供最高余额为30446000元的抵押担保，担保的每笔业务的种类、金额、利率、期限等以相关法律文书或凭证为准；抵押担保的范围包括主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、律师代理费等；抵押物详见编号为CG2015022801的《房地产抵押清单》，该抵押清单为本合同组成部分，抵押物暂作价30446000元，最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准；抵押人应在本合同生效后五日内到有关登记机构办理抵押登记手续；发生债权确定期间届满或提前届满、新的债权不可能发生等情形的，本合同项下最高额抵押担保的债权确定；发生任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿等情形的，抵押权人有权行使抵押权，可以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖所得价款不足以清偿全部到期债务的，抵押权人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等；本合同履行中发生争议，可向抵押权人住所地人民法院管辖；本合同自各方签字或盖章之日起生效。《最高额抵押合同》抵押权人处由洪婷婷签名、捺印，抵押人处加盖成功房地产公司印章，法定代表人处由黄春圃签名、盖章，签约日期：2015年2月28日。CG2015022801号《房地产抵押清单》记载：抵押物名称：成功国际城12号楼32套住宅及D区、E区合计98个地下停车位，本次抵押房地产暂作价30446000元。抵押物办理了《在建工程抵押登记证明》，《在建工程抵押登记证明》记载:在建工程坐落于南安市成功国际城12号楼、三期地下室，抵押范围：详见抵押合同CG20150228记载的抵押物清单，12号楼32套，三期地下室98套，登记时间为2015年3月3日。
上述在建工程抵押前经泉州华天资产评估房地产估价有限公司进行抵押估价,该估价公司出具泉华房评报字【2015】第H078号的《房地产抵押估价报告》，报告第五项估价时点为2015年2月15日，第十项评估结果中记载：……经过测算确定估价对象于估价时点的抵押价值为30446000元，其中已扣除法定优先受偿款1710380元。
2015年3月2日，洪婷婷（委托人）与农业银行南安支行（受托人）、成功房地产公司（借款人）签订编号为35010620150000012的《一般委托贷款合同》，约定：借款金额1300万元，借款用途为购买建筑材料；借款按月结息，结息日为每月的20日；委托人在受托人处开立的户名为洪婷婷账号为账户为××的一般委托贷款委托人账户，用于委托人存入一般委托贷款资金和收取一般委托贷款本息、支付手续费等，该账户中的资金并非委托人在受托人处存款，受托人不对该账户中的资金给付利息；借款人在受托人处开立的户名为南安成功房地产拓展有限公司账号为××的账户为一般委托贷款借款人账户，用于借款人提款、还本付息、支付费用等；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，委托人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息；借款到期日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；借款人提前还款时，对提前还款部分按实际借款期限和本合同约定利率计收利息；借款金额、提款金额、还款金额、借款发放日期与到期日期、借款期限、借款利率、借款用途以借款凭证的记载为准；除各方另有书面约定外，委托人就一般委托贷款委托受托人的事项仅限于本条约定的划转一般委托贷款款项、代为计息和协助收回贷款等；因借款人违约致使委托人采取诉讼等方式实现债权的，委托人为此支付的律师代理费及实现债权的必要费用等由借款人承担；双方约定利率按固定利率确定，执行年利率6%，直到借款到期日；发生争议协商不成的，向委托人所在地人民法院提起诉讼。
2015年3月3日，农业银行南安支行办理了《委托贷款业务凭证》，依约发放了借款。《委托贷款业务凭证》记载：借款金额1300万元，借款日期2015年3月3日，到期日期2016年2月27日，执行年利率6%。
贷款发放后，成功房地产公司未按约定还款。利息仅还清至2015年11月10日，自2015年11月11日起的利息未再偿还。现借款期限已经届满，成功房地产公司仅偿还320万元本金：于2015年7月21日偿还300万元本金，偿还该本金后，2015年7月24日解除了对11套住宅的抵押登记（解押物信息：石井镇后店村成功国际城12号楼：205室、302室、405室、1005室、1102室、1201室、1203室、1301室、1306室、1501室、1506室）；于2016年3月14日偿还20万元本金，偿还该本金后，2016年3月15日解除了对1套住宅的抵押登记（解押物信息：石井镇后店村成功国际城12号楼402室）。
另查明洪婷婷就《一般委托贷款合同》项下尚欠款项和已撤回诉讼请求的《普通借款》项下尚欠款项向本院提起诉讼时，委托福建伟盛律师事务所代为诉讼，共计支付律师代理费10万元。
上述事实，有洪婷婷提供的《最高额抵押合同》、《在建工程抵押登记证明》、《房地产抵押估价报告》、《中国农业银行股份有限公司一般委托贷款合同》、《委托贷款业务凭证》（第三联）、《成功国际城解押清单》、贷款还款汇总试算、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、编号20160004的《不动产登记资料查询结果证明》、《委托代理合同》、律师代理费发票，农业银行南安支行提供的《委托贷款业务凭证》（第五联）等为据，与洪婷婷委托诉讼代理人、农业银行南安支行委托诉讼代理人的庭审陈述能够互相印证，成功房地产公司未到庭，也未提出相反证据或反驳证据，上述证据来源真实合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以确认。
本院认为：本案《最高额抵押合同》、《一般委托贷款合同》签订各方主体资格合法，当事人意思表示真实，内容合法，应确认有效。农业银行南安支行受洪婷婷委托依约向成功房地产公司发放了1300万元借款。现借款期限已经届满，成功房地产公司未依约还本付息，至今仅偿还本金320万元及至2015年11月10日止的利息，显属违约，其应向洪婷婷承担违约责任，履行还款义务。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持……”规定，洪婷婷主张的利息利率按年利率6%、罚息利率按年利率9%、复利利率按年利率9%计算的总标准并未超过上述规定，本院予以支持。因分别约定了借期内利息和逾期罚息，因此，利息应计算至贷款到期日，洪婷婷请求的利息在超过贷款期限的部分不予支持；《一般委托贷款合同》约定“……逾期罚息应自借款逾期日开始计算……”，本案借款到期日为2016年2月27日，洪婷婷自愿请求罚息自2016年3月3日起至实际还款之日止按年利率9%计算，是洪婷婷对自己权利的处分，且对成功房地产公司并无不利，本院予以照准；《一般委托贷款合同》约定“……复利在到期日前按合同约定的借款利率计算，借款到期后按逾期罚息利率计算……”，成功房地产公司仅支付至2015年11月10日的利息（借款到期日为2016年2月27日），故2015年11月11日至2016年2月27日期间的复利应按借款利率即年利率6%计算，自2016年2月28日起至实际还清款项之日止的复利按逾期罚息利率即年利率9%计算，洪婷婷关于成功房地产公司应支付的复利在超过上述部分标准计算的不予支持。根据《一般委托贷款合同》“……因借款人违约致使委托人采取诉讼等方式实现债权的，委托人为此支付的律师代理费、实现债权的必要费用等由借款人承担……”约定，洪婷婷请求成功房地产公司支付其因本案诉讼产生的律师代理费符合法律规定及合同约定，应当予以支持，因洪婷婷支付的10万元律师代理费系按变更诉讼请求之前的起诉金额计算的费用，而洪婷婷已申明撤回对《借款合同》项下欠款的诉讼请求，律师代理费也自愿由法院酌情减少，本院综合案件情况，基于公平原则，律师代理费适当调整为8万元。成功房地产公司为本案借款提供了最高额抵押担保，抵押担保范围为抵押合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、律师代理费等，在成功房地产公司无法偿还借款本息时，洪婷婷有权行使抵押权，就上述欠款本金、利息、罚息、复利及律师代理费在处分本案在押抵押物所得价款中优先受偿。因成功房地产公司提供的抵押物在办理抵押登记时属于在建工程，且抵押评估报告估算价值时已预先扣除了一部分法定优先受偿款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照<中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”规定，如本案抵押物存在工程价款纠纷，工程价款应在抵押物中优先受偿，洪婷婷在工程款之外的抵押范围内享有抵押权。洪婷婷主张在成功房地产公司偿还320万元本金后，解除了12套住宅的抵押登记，该12套住宅在实现抵押权时应予扣除。成功房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第（五）项、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百八十六条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第五十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后10日内偿还洪婷婷借款本金980万元及其利息、罚息、复利（利息按年利率6%计算如下：自2015年11月11日起至2016年2月27日以借款本金1000万元为基数计算；罚息按年利率9%计算如下：自2016年3月3日起至2016年3月14日止以借款本金1000万元为基数计算，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元为基数计算；复利按计算如下：自2015年11月11日起至2016年2月27日止，以借款本金1000万元欠息为基数按年利率6%计算，自2016年2月28日起至2016年3月14日止，以借款本金1000万元欠息为基数按年利率9%计算，自2016年3月15日起至还清款项之日止以借款本金980万元欠息为基数按年利率9%计算）；
二、南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后10日内支付洪婷婷支出的律师代理费8万元；
三、如南安成功房地产拓展有限公司未在本判决确定的期限内偿还上述债务，则洪婷婷有权从处分抵押物的折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿【详见《在建工程抵押登记证明》，已解除抵押的12套住宅（石井镇后店村成功国际城12号楼：205室、302室、402室、405室、1005室、1102室、1201室、1203室、1301室、1306室、1501室、1506室）应予扣除】；
四、驳回洪婷婷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费90260元，减半收取计45130元，由南安成功房地产拓展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 沈筑银
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 吴萍瑜
速 录 员 陈佳敏
附页：
一、判决适用的主要法律条文：
1.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
3.《中华人民共和国担保法》
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
4.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
5.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第二百八十六条(?javascript:SLC(21651,286)?)的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。