上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初18819号
原告：刘炳生。
委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。
被告：范厚洪。
原告刘炳生与被告范厚洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘炳生的委托诉讼代理人张少省、刘嘉文及被告范厚洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘炳生向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市XX区XX路XXX号X-X层、XXX-
XXX号X楼签订的《非居住房屋租赁合同》于2017年3月1日解除，被告立即将房屋返还给原告；2、判令被告支付原告租金，从2016年6月31日起至2017年2月28日止租金为人民币(币种下同)174,224元；3、判令被告支付原告违约金56,056元；4、判令被告按28,028元/月的标准支付原告自2017年3月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
事实和理由：原告于2010年3月31日将位于上海市XX区XX路XXX号X-X层、XXX-
XXX号X楼，合计面积369.8平方米的商铺出租给被告使用，双方签订《非居住房屋租赁合同》，该合同于2018年3月30日到期。双方约定，第1-3年房租为每年280,000元，第4-6年房租为每年320,320元，第7-8年房租为每年336,336元，水电费等费用由被告承担。但自2016年9月13日起至今，被告一直拖欠房租及水电费等，经原告多次催讨，被告均不履行以上义务并且根本性违约，导致原告利益遭受损失，原告于2017年2月28日向被告发出律师函与被告解除租赁合同。原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。
被告范厚洪辩称，不同意解除双方的租赁合同。其同意支付租金，虽有迟延支付，但其会支付。违约金不同意支付，因为其不同意解除租赁合同。对原告所有的诉讼请求，其意见是一致的，即要求原告补偿1,200,000元作为其支出的转让费等的补偿款，现原告不愿意协商，如果原告愿意补偿的话，其同意原告的诉请，但现原告不同意补偿，故其不同意原告诉请。
本院经审理认定事实如下：坐落于XX路XXX号X-X、XX路XXX号XXX-XXX层、XX路XXX号XXX-
XXX层的房屋，登记权利人均为原告刘炳生。2014年3月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《非居住房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况：权利人：刘炳生；房屋坐落：上海市XX区XX路XXX号X-
X层，XXX-
XXX号X楼；建筑面积：369.8平方米，甲方另外附送约300平方米给乙方使用；室内装修情况：毛坯。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、租赁期限和交付日期：甲乙双方约定，房屋租赁期自2010年3月31日起至2018年3月30日止，共计八年。四、租金、支付方式和限期：甲乙双方签订房地产租赁合同后当日内，乙方向甲方支付首期三个月租金69,999元，另外支付房屋保证金23,300元。乙方支付租金和保证金合计93,299元，甲方出具收款凭证给乙方。甲乙双方约定，该房屋年租金为280,000元，基本租金三年内不变，从第四年开始租金依次调整为：第1-3年租金每年为280,000元；第4-6年租金每年为320,320元；第7-8年租金每年为336,336元。租金以三个月为一期支付一次，乙方应于每期到期前十日向甲方支付租金。五、保证金和其他费用：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为23,300元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。七、转租和转让：乙方在租赁期内需转租该房屋的，应经甲乙双方同意才可以转租，乙方转租给第三方签署的转租合同与房东签署的租期要一致，乙方转租给第三方签署的合同内容与法律关系与甲方无关，转租后保证不会拖欠甲方房屋租金，否则不同意乙方转租。八、解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金：5、乙方逾期不支付租金累计超过10天的。该租赁合同还对其他事宜进行了约定。
在上述租赁合同履行过程中，被告最后一次支付租金是2016年9月13日，通过转账支付给原告50,000元，该笔租金所对应的租赁时间段为2016年6月25日至2016年9月25日，该季度应付租金80,080元，故被告仍欠30,080元未付。因被告未付租金，原告于2017年2月28日向被告寄送律师函，此函件内容为由于被告拖欠房租及水电费等，故与被告的租赁关系于本律师函发出之日起解除。被告于2017年3月1日收到该函。根据庭审查明情况，被告称仅缴纳租金至2016年6月底，此后租金未再支付，亦无力支付。
另查明，原告于2010年与案外人郑某某签订租赁合同，后案外人郑某某于2014年3月24日就涉案房屋所在的开运宾馆与被告签订(个人独资企业)企业所有权转让协议，故被告与原告重新签订涉案租赁合同。
庭审过程中，被告表示就涉案房屋内装修要求原告赔偿，并提出评估申请，要求对装修现值(包括设备：空调、电视、消防设备等)进行评估。上海公信中南工程造价咨询有限公司接受委托后，与被告联系有关审价事宜，被告考虑到2014年重新装修到现在有三年，根据规定装修五年分摊，现只剩二年等原因，故被告认为审价没有多大意义，要求退回法院，不再继续审价。
上述事实，由原告提供的《非居住房屋租赁合同》、上海市房地产权证、上海增值税普通发票、律师函及邮寄凭证、中国农业银行银行卡交易明细清单、原告自制情况说明，被告提供的(个人独资企业)企业所有权转让协议、上海公信中南工程造价咨询有限公司提供的情况说明等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告提供的装潢合同，该合同指向的即被告主张的装修现值损失，因被告在庭审中明确不在本案中处理，结合上海公信中南工程造价咨询有限公司提供的情况说明，故对该材料，本案中不作证据。
本院认为，原、被告双方签订的《非居住房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。结合本案，被告理应按照双方合同约定向原告支付租金，但被告仅缴纳租金至2016年6月底，此后租金未再支付。被告辩称愿意支付租金，但又称现在无力支付，另还要求原告补偿转让费等计1,200,000元，对此辩称本院认为被告自行的经营风险不能成为被告拒付租金的客观理由，而被告所支付的补偿款系被告与案外人之间发生的债权债务关系，上述辩称均不能成为被告拒付租金的合理理由，故本院对上述辩称均不予采信。基于被告的逾期付款的违约行为，原告依约于2017年2月28日向被告发出《律师函》符合合同约定，被告于2017年3月1日签收该函，据此本院依法确认原、被告之间签订的《非居住房屋租赁合同》于2017年3月1日予以解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，上述合同解除后，原告要求被告支付自2016年6月31日起至2017年2月28日的租金共计174,224元，并要求被告将涉案房屋予以返还的诉讼请求，于法有据，本院应予支持，并根据庭审查明事实将起始日期调整为2016年7月1日。然被告至今仍占有使用涉案房屋，原告主张按合同约定的租金标准计算的房屋占用使用费，本院可予支持，故被告应向原告支付自2017年3月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。关于原告要求被告支付按照双倍租金标准计算的违约金，根据双方合同约定，被告逾期支付租金超过10天，其应向原告按月租金的两倍支付违约金。对此本院认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，符合双方合同约定的违约条款，现被告辩称不同意支付，可视为其要求法院对违约金予以调整。对此本院认为，本案中被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院根据被告答辩意见及本案实际情况对金额予以调整，酌定违约金以28,028元计。
关于被告主张的房屋装修赔偿问题，其在申请评估后又要求评估公司将材料退回法院，不再继续评估程序，并在庭审中明确不在本案中主张，故该项主张在本案中不予处理。
为避免诉累，原告理应在与被告结清上述拖欠的租金及占有使用费、违约金之后，将保证金返还给被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告刘炳生与被告范厚洪于2014年3月24日签订的《非居住房屋租赁合同》于2017年3月1日解除；
二、被告范厚洪于本判决生效之日起十日内搬离上海市XX区XX路XXX号X-X层、XXX-XXX号X楼，并将上述房屋返还给原告刘炳生；
三、被告范厚洪于本判决生效之日起十日内支付原告刘炳生自2016年7月1日至2017年2月28日期间的租金计174,224元；
四、被告范厚洪于本判决生效之日起十日内支付原告刘炳生自2017年3月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，按每月28,028元的标准计算；
五、被告范厚洪于本判决生效之日起十日内支付原告刘炳生违约金以28,028元计；
六、原告刘炳生在被告范厚洪结清上述第(三)至第(五)项的费用后，返还被告范厚洪履约保证金23,300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2,276.99元，由被告范厚洪负担(于本判决生效后十日内向原告刘炳生直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一八年一月二十五日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。