江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2107号
上诉人（原审被告）：魏迪。
被上诉人（原审原告）:昆山中楠汇商业运营管理有限公司。
委托诉讼代理人：叶帅华，江苏同丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋承仁，江苏同丰律师事务所律师。
上诉人魏迪因与被上诉人昆山中楠汇商业运营管理有限公司（以下简称中楠汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初15706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
魏迪上诉请求：撤销一审判决，改判魏迪不需要支付租金99606.75元或将本案发回重审；中楠汇公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，中楠汇公司签订合同存在欺诈行为。《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同所附图纸与合同有同等效力。图纸中明确显示商铺旁边为虚线，不存在实体墙，且签订合同时中楠汇公司也一再强调没有实体墙。合同签订后魏迪发现商铺旁一直在砌墙，找到中楠汇公司负责人，得到的回复是该防火墙在消防验收通过后会进行拆除。在诉讼前魏迪未看过竣工图纸，从无得知商铺旁的墙无法拆除。魏迪装修并开业后才得知该墙不能拆除。因为该墙将店面全部挡住，导致魏迪的店铺门可罗雀，合同目的无法实现。
中楠汇公司辩称：合同附件只是对商铺位置的标注，有争议的墙面不在租赁合同范围内，魏迪签合同时已知晓该墙存在，中楠汇公司不存在胁迫或欺诈的行为。请求驳回上诉，维持原判。
魏迪向一审法院起诉请求：1、魏迪支付中楠汇公司租金99606.75元（2017年1月至2017年9月）以及逾期付款利息（从2017年1月1日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；2、魏迪支付中楠汇公司物业费12371.25元(2017年2月至2017年9月)以及逾期付款利息（从2017年2月1日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；3、魏迪支付中楠汇公司能耗费26057.07元(2016年12月至2017年9月30日)以及逾期付款利息（从2017年1月1日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；4、本案的诉讼费由魏迪承担。
一审法院认定事实：2016年8月16日，中楠汇公司、魏迪签订《商铺租赁合同》，约定中楠汇公司将位于都汇广场项目2号楼2层，铺位号202，面积为181.93平方米的店铺租赁给魏迪经营，租赁期间为5年，即自2016年10月1日至2021年9月30日。装修期60天，装修期间魏迪无需向中楠汇公司支付租金，但魏迪必须承担租赁物业在此期间产生的所有能耗、垃圾清运费、物业费及公共事业费用等。租金起算日自中楠汇公司正式开业起算，若中楠汇公司开业时间延后，租赁期限、装修期及起租时间作相应调整。租赁费用收取及计算：第一年租金单价2.3元/平方/天，成交单价2元/平方/天，年租金132809元，第二年租金单价2.3元/平方/天，成交单价2.3元/平方/天，年租金152730元，第三年、第四年租金成交单价均为2.48元/平方/天，年租金164683元，第五年租金单价2.48元/平方/天，成交单价2.68元/平方/天，年租金177964元。费用收取及支付包括：1、租金支付方式：先付后用，每三个月支付一次。2、租赁保证金：魏迪在合同签订当日向中楠汇公司支付租赁保证金22743元，此保证金中的12728元于合同租赁起始日转为本合同约定之押金，余款10015元在合同租赁起始日自动按照以上租金支付方式抵扣。合同押金将在魏迪撤场结清相关费用后一个月内无息返还；若魏迪租赁期内中途撤场，则中楠汇公司无需退还合同押金。3、物业费用：8.5元／平方／月（建筑面积）；物业费支付：先付后用，每半年支付一次。4、公共能耗费：包括公共区域空调、照明、电梯等，根据实际使用情况据实分摊。如当期的预收公共能耗费用未全部用完，未用完的费用计入下期；5、铺内水、电费：装表计算，按当地供水供电部门收费标准执行，供水供电部门给予中楠汇公司的优惠政策魏迪同样享受。合同中还对其他事宜进行了约定。
2016年7月28日，中楠汇公司、魏迪签订《统一经营管理协议》，双方约定：魏迪现将都汇广场2号楼2层202号铺位，面积为186.93平方米，全权委托中楠汇公司独家进行运营管理。管理期限自2016年10月1日至2021年9月30日止。魏迪应于2016年7月28日一次性向代收代缴服务公司账户支付专有部分水电费保证：标准为：15元／平方，即人民币2804元。此项保证金魏迪合同终止时并结清所有费用后，余额无息退还。经营用水3.75元／立方米，如自来水公司单位水费上调则按同等比例上调水费。经营用电1.2元／千瓦时（其中含商业用电电损），如国家电网单位电价上调则按同等比例上调电费）。
2016年7月28日，魏迪对租赁商铺进行交接验收并在交接验收表上签字确认并交付给中楠汇公司物业费9533元、能耗费8412元、垃圾处理费935元、装修保证金2000元、水电保证金2800元，2016年10月至2016年12月租金45930元(含押金12728元)。2017年1月的租金魏迪未缴纳，2017年2月之后的物业费魏迪未缴纳，2016年12月之后的能耗费魏迪未缴纳。
对于租赁合同中的租赁面积与统一经营管理协议中的面积不一致的问题，中楠汇公司主张以少面积的为准，即181.93平方米。
另查明，位于昆山市周市镇萧林东路5018号的都汇广场产权登记在昆山市中楠房地产开发有限公司名下，总面积62867.27平方米，其中2号楼1-3层的面积是12849.97平方米，面积占总面积比是20.43%。案件审理过程中中楠汇公司向一审法院提交一份由昆山市中楠房地产开发有限公司出具的确认书，内容为“昆山市中楠房地产开发有限公司授权昆山中楠汇商业运营管理有限公司代为出租及中楠都汇广场整体商业管理，昆山市中楠房地产开发有限公司将位于昆山市周市镇萧林东路5018号中楠都汇广场1、2、3、6号楼本公司名义下的全部房屋，自2016年1月1日至2017年12月31日的租金收益、租金押金、经营押金、水电押金、物业费、公共能耗费等收益均转让给昆山中楠汇商业运营管理有限公司”。
再查明，中楠都汇广场的前期物业管理系由昆山市中楠房地产开发有限公司委托给江苏吉田千翔物业管理有限公司进行管理服务。中楠汇公司已支付江苏吉田千翔物业管理有限公司自2016年8月至2017年6月的物业费共计474507.05元。
案件审理过程中中楠汇公司提交公共能耗费计算清单，其主张的公共能耗费包括：1、中央空调部分公共能耗费：2016年9月15日至2017年8月15日共计11个月总计电费是1104167.74元，2号楼使用中央空调系统面积为7651.78平方米（包括魏迪所租赁的202号商铺），平摊下来13.12元/平方米/月的空调能耗费。2、公共照明及设施设备公共能耗费：11个月总计交纳电费92297.19元，按照12849.97平方米平摊，为0.65元/平方米/月。3、地下室设备公共能耗：11个月期间整个地下室产生电费502134.36元，按照2号楼在整个中楠都汇广场面积占比20.43%核算共计产生电费102586.05元，以12849.97平方米平摊，为0.73元/平方米/月。4、室外绿化照明公共能耗：中楠都汇广场11个月共计发生室外绿化照明电费44907.32元，按照2号楼在整个中楠都汇广场面积占比20.43%核算费用为9174.56元，以12849.97平方米平摊，为0.06元/平方米/月。5、公共用水：包括整个商业广场的绿化用水、消防用水、景观水池用水及2号商场的公共厕所用水，按面积分摊为0.15元/平方米/月。以上五部分合计为14.72元/平方米/月。
以上事实有中楠汇公司提交的商铺租赁合同一份、统一经营管理协议一份、商铺交接验收表、商户进场流转单、本案所涉房屋的竣工图纸、房屋交付使用备案证书、不动产单元首次登记信息表、确认书、前期物业管理委托合同、物业费发票、能耗费缴费凭证及计算方式以及庭审陈述为证，一审法院予以认定。
一审法院认为，本案所涉的中楠都汇广场所有权登记在昆山市中楠房地产开发有限公司名下，该公司明确将中楠都汇广场的经营权、收益权转让给了中楠汇公司，因此中楠汇公司对该项目享有管理、收益的权利。中楠汇公司、魏迪签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应根据《商铺租赁合同》享受权利、履行义务。本案争议焦点在于魏迪拖欠款项是否有法定事由以及结欠金额。
双方确认2016年12月31日之前的租金已付，魏迪对2017年1月至9月的租金尚未支付并无异议，经计算为99606.75元（132809元/年/12个月×9个月）。魏迪主张不付的理由是其经营的商铺旁边有一堵墙，原本合同附件图纸中未有，中楠汇公司答应拆除但未拆，给魏迪经营造成经济损失，故拒绝缴纳后续的租金。魏迪为支持其抗辩提供了一组现场照片，中楠汇公司为支持其主张向一审法院提供了竣工图纸，图纸上案涉商铺西侧有防火墙。一审法院认为，竣工图纸上涉案的202商铺（靠涉案201商铺）西侧的墙壁确实存在，但是对于该事实，进驻时魏迪已知晓，并且对于其陈述由于该墙的存在给其造成损失，尚无证据证明，一审法院对其拒交租金的抗辩理由不予采信。租赁合同中约定租金为先付后用，每三个月支付一次，魏迪拖欠2017年1月起的租金至今未付，中楠汇公司有理由要求其立即支付租金并加付从拖欠之日起的逾期付款利息。但中楠汇公司主张的利息标准过高，缺乏法律依据，一审法院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于物业费。魏迪辩称不交的理由是中楠汇公司没有物业服务资质，一审法院认为，租赁合同中明确约定魏迪接受中楠汇公司的统一管理，按时缴纳物业费和其他费用，并且在合同中约定了物业费的收取标准和支付时间。魏迪并未与物业公司签订单独的物业服务合同，根据中楠汇公司提供的前期物业管理委托合同及物业费发票，中楠汇公司作为中楠都汇广场的经营人和管理人，出于统一经营管理的职责和需要，其先行向该商业广场的物业服务公司交纳整个商业广场物业费，再向各商铺的承租人收取物业服务费符合双方的合同约定。双方一致认可自2017年2月起魏迪未支付物业费，按照合同约定的8.5元/平方/月的标准及202商铺181.93平方米面积进行计算，2017年2月至9月的物业费总计12371.25元，该笔物业费已由中楠汇公司向提供物业服务的江苏吉田千翔物业管理有限公司交纳，现中楠汇公司要求魏迪支付符合法律规定，一审法院依法予以支持。物业费双方约定为先付后用，每半年支付一次，对中楠汇公司主张的逾期付款利息，一审法院同样确定为自2017年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于公共能耗费。中楠汇公司主张公共能耗费由五部分组成：1、中央空调部分公共能耗费13.12元/平方米/月，2、公共照明及设施设备公共能耗费0.65元/平方米/月，3、地下室设备公共能耗0.73元/平方米/月，4、室外绿化照明公共能耗0.06元/平方米/月，5、公共用水0.15元/平方米/月。魏迪对上述第1、2、4、5项金额及计算方法未提出异议，但认为停车场能耗费不应该向其收取，魏迪是缴纳停车费的。中楠汇公司、魏迪签订的商铺租赁合同第五条约定承租人应支付的费用中包括了公共能耗费，其中公共能耗费“包括公共区域空调、照明、电梯等，根据实际使用情况据实分摊”。上述第1、2、4项费用，属于合同约定的公共能耗费的范畴，且双方均无异议。虽然合同中未直接注明公共用水部分的费用，但公共用水属于实际经营中为商铺承租人经营需要必须发生的开支，因此一并作为公共能耗费的组成予以认定。双方争议最大的是地下室设备公共能耗费，双方合同中对于地下室部分是否纳入公共能耗费的收费范围未作明确约定，中楠汇公司所缴纳的地下室部分费用包含了两部分，其未能将应分摊到商铺经营户的公共能耗费与收费停车场的正常成本分别进行公示及核算，因此对中楠汇公司主张的这部分公共能耗费一审法院不予认定。综上，公共能耗费确定为13.98元/平方米/月。魏迪拖欠2016年12月至2017年9月30日期间的公共能耗费至今未付，经计算为25433.81元。合同约定“如当期的预收公共能耗费用未全部用完，未用完的费用计入下期”，因中楠汇公司未能按期对公共能耗费的使用进行公示，使得商铺承租人无法知晓预交的公共能耗费使用情况，故中楠汇公司主张的逾期付款利息一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、魏迪于判决生效之日起十日内向昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付租金99606.75元及逾期付款利息（以99606.75元本基数，自2017年1月1日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、魏迪于判决生效之日起十日内向昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付物业费12371.25元及逾期付款利息（以12371.25元本基数，自2017年2月1日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、魏迪于判决生效之日起十日内向昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付公共能耗费25433.81元。四、驳回昆山中楠汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3060元，减半收取1530元由魏迪负担。
二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：魏迪以商铺旁砌墙与合同附图约定不符、给其造成损失为由拒绝交付租金。《商铺租赁合同》约定租赁物业位置具体以本合同附件所图纸所示为准，合同附件图纸的名称也为“租赁物业位置”，表明合同所附图纸重在说明魏迪租赁商铺所在的位置。虽然图纸上没有标注本案所争议的实体墙，但是魏迪认可在签订合同时该墙已经在砌，应认定其对于这一与租赁物相关的事实已经知晓。魏迪在本案中未能证明中楠汇公司曾经承诺该墙在消防验收通过后将被拆除，其主张中楠汇公司签订合同存在欺诈行为依据不足，其以此为由拒交租金本院亦不予支持。
综上，魏迪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2291元，由上诉人魏迪负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年四月二十七日
书记员 陆晓婷