青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民初141号
原告（反诉被告）中国人民解放军青海省西宁警备区，住所地：西宁市七一路***号。
负责人：蔺国彪，司令员。
委托诉讼代理人：马鑫，西宁警备区后勤处处长。
委托诉讼代理人：孔庆红，青海合仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）青海雎鸠房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市小桥大街66号6号楼66-30号。
法定代表人：贾德居，董事长。
委托诉讼代理人：王巍、方富贵，青海辉湟律师事务所律师。
原告中国人民解放军青海省西宁警备区（以下简称：解放军西宁警备区）诉被告青海雎鸠房地产开发有限责任公司（以下简称：雎鸠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，被告雎鸠公司针对解放军西宁警备区的诉讼请求向本院提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序于2018年5月16日、5月24日不公开开庭进行了审理。原告、反诉被告解放军西宁警备区的委托诉讼代理人马鑫、孔庆红及被告、反诉原告雎鸠公司的法定代表人贾德居、委托诉讼代理人王巍、方富贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解放军西宁警备区向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告雎鸠公司签订的兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》；2.雎鸠公司向原告支付拖欠的房屋租金1,544,517.15元、违约金2,089,731.7元、房屋取暖费376,125元，共计4,010,373.85元。事实和理由：原、被告双方于2014年12月1日签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于青海省西宁市七一路328号民兵培训楼五至十三层门面房（建筑面积8190平方米）出租给雎鸠公司经营宾馆。租期为2014年12月9日至2019年9月15日，租金为每年1,250,000元，租金交纳时间为年付，每年前10日交清本年度租金，合同约定被告逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经营总额的千分之三加收违约金。现因中央军委要求军队全面停止有偿服务活动，双方合同涉及的租赁物属于本次清理停止有偿服务的范围，租赁合同已无继续履行的可能，且被告雎鸠公司拖欠租金19个月、拖欠取暖费376,125元，经多次催要无果，请求人民法院判如所请。
被告雎鸠公司辩称，1.同意腾退房屋，因为涉及到国家政策，政策也是属于不可抗力的事实。但双方应解除2011年12月10签订的《军队房地产租赁合同》。从本案事实上看，双方在2011年12月10日签订租赁合同，约定原告将14000平米的门面房出租给被告作为宾馆及餐饮使用，租期为2012年10月1日-2024年10月1日共12年。签订合同后被告按照合同约定对整栋楼按照用途进行了装修，投资约40,000,000元。2013年投资完毕后，本案原告提出为了应付上级检查必须要分成两个小合同，被告同意按照原告要求签订了两份合同，但双方约定继续履行原合同。2016年初，根据中央军委政策，原告多次口头通知被告停止经营活动，导致被告投资的装修不能合理分配到12年的经营中，造成巨大损失。2016年原告正式通知停止经营活动，经营没有全面进行，因此造成了损失。在此情况下被告对于2016年至2017年租金没有按照合同交纳，责任不在被告。这是国家政策不可抗力导致合同无法履行，承担违约金没有事实和法律依据。2.原告主张拖欠房屋租金的数额不正确，拖欠租金数额实际为417,000元，采暖费认可解放军西宁警备区确认的数额。
雎鸠公司反诉称，1.请求判令反诉被告向反诉原告支付合同经营期间的装修补偿费9,000,000元；2.请求判令反诉被告向反诉原告退还1,000,000元的保证金；3.请求判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年12月10日，反诉原告与反诉被告签订《军队房地产租赁合同》，合同编号（2012）01号，约定反诉被告解放军西宁警备区将位于西宁市城中区七一路328号民兵培训楼1-15层的房屋建筑面积14,000平方米出租给反诉原告使用，租赁用途为：宾馆、餐饮等服务业。租赁期限：2012年10月1日至2024年10月1日。反诉原告于2011年12月28日交纳1,200,000元保证金。双方实际履行的也是2011年12月10日签订的（2012）01号《军队房地产租赁合同》。2013年6月底反诉原告已经完成整栋大楼的装修。反诉被告在起诉状中所述的2014年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》，是因上级部门检查要求签订的，双方均愿意按照2011年12月10日签订的(2012)01号合同履行。基于2011年12月10日反诉原告与反诉被告签订的《军队房地产租赁合同》，租赁期限2012年10月1日至2024年10月1日，雎鸠公司投资约28,700,000元装修青海长昆宾馆。现租赁期限未满，尚有7年的租赁期，反诉原告投入的资金及装修装饰物的残损价值折算到剩余7年的租赁期内，反诉被告应当向反诉原告支付16,740,000元的装修补偿款。另外根据反诉原告与反诉被告签订的（2012）01号《军队房地产租赁合同》第十五条第五款的约定：合同租期满后，承租方投入的内部固定设施无偿归甲方所有；第六款甲方除合同约定的条款外，无正当理由终止合同的，要向乙方补偿经营折旧后的固定设施投资损失，并退还当年租金。现租期未满，乙方所投入的内部固定设施及装修装饰物的价值，应由反诉被告进行补偿。经核算，反诉原告欠付租金及取暖费合计793,125元，扣除该笔费用后，反诉被告应向反诉原告支付15,946,875元，现主张9,000,000元。
反诉被告解放军西宁警备区针对雎鸠公司的反诉请求答辩称：1.雎鸠公司要求补偿9,000,000元装修款，但没有证据证明雎鸠公司补偿款的具体数额是如何计算出来的，根据具体情况，请法庭裁决；2.关于保证金的诉求，我方认可收取了1,000,000元保证金，现同意退还。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
经审理查明，2011年12月10日，解放军西宁警备区与雎鸠公司就位于西宁市七一路328号民兵培训楼1-15层达成租赁协议并签订（2012）01号《军队房地产租赁合同》。约定：年租金为3,500,000元，租赁期2012年10月1日-2024年10月1日。该合同因军队房地产管理部门未通过审批，解放军西宁警备区就同一标的物中的5-13层与雎鸠公司签订兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》。解放军西宁警备区与雎鸠公司约定：解放军西宁警备区将位于西宁市城中区七一路328号民兵培训大楼5-13层门面房建筑面积8190平方米，出租给雎鸠公司使用，租赁期限自2014年9月15日起至2019年9月15日止。租金总额6,250,000元，年租金1,250,000元。租金按年结算，雎鸠公司在每年的前十日内交付租金。同时约定，因不可抗力原因以及国家军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。双方还约定，雎鸠公司逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三交纳违约金。雎鸠公司向解放军西宁警备区交纳保证金1,000,000元。合同签订后，雎鸠公司按照约定交纳房屋租金、采暖费等。2016年2月，中央军委发出命令，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，明确指出涉军的房地产租赁等项目在停止之列。解放军西宁警备区于2016年委托四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司对涉案长昆宾馆客房及办公层装修工程进行价格评估。2016年6月21日四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司评估长昆宾馆装饰装潢价格为8,161,517.23元。2017年8月7日，解放军西宁警备区向雎鸠公司发出《关于停止长昆宾馆租赁项目的通知》，内容为”因中央军委的整体部署，加之你方拖欠租金行为，我方解除与你方的租赁合同，自本通知到达你方时生效。你方承租的西宁市民兵培训基地楼5-13层长昆宾馆项目，必须于2017年12月31日前停止一切经营活动，足额交纳拖欠的全部租金，并将租赁场地交还我方”。被告法定代表人贾德居签字确认收到该通知。庭审中，雎鸠公司认可解放军西宁警备区委托四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司的评估报告内容。经双方核算确认，雎鸠公司房屋租金交至2016年9月15日，欠付租金1,667,000元、欠付采暖费354,000元（至2017年12月31日止）。
根据双方的诉辩主张，本案从以下几方面分析认定：
一、双方先后签订（2012）01号、兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》，双方同意解除房屋租赁合同情况下，应解除哪一份租赁合同？解除时间应如何确定？
解放军西宁警备区认为，双方虽于2011年12月10日签订（2012）01号《军队房地产租赁合同》，但又于2014年12月1日就同一标的物签订新合同，因此双方解除的应是兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》。
雎鸠公司认为，2011年12月10日签订（2012）01号《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限至2024年，2014年12月1日签订的兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》是为应付上级部门检查，因此应解除（2012）01号《军队房地产租赁合同》。
本院认为，双方就同一标的物中的不同楼层部分先后签订了两份房屋租赁合同。2011年12月10日签订（2012）01号《军队房地产租赁合同》中约定的房屋租金为年租金3,500,000元，但雎鸠公司并未按照约定的年租金数额交纳房屋租金，而是按照2014年12月1日签订的兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》约定的年租金数额1,250,000元交纳房屋租金，且两份合同中承租的楼层、面积、单价以及租期均有变化。因此2014年12月1日签订的兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》已实际取代2011年12月10日签订（2012）01号《军队房地产租赁合同》。解放军西宁警备区主张解除兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》的诉讼请求成立，应予支持。因双方未实际履行（2012）01号《军队房地产租赁合同》，雎鸠公司辩称应解除该合同的抗辩意见不予采纳。
关于双方合同解除时间应如何确定的问题。
本院认为，根据中央军委2016年2月16日下发的（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的部署，解放军西宁警备区于2017年8月7日，向承租人雎鸠公司发出《关于停止长昆宾馆租赁项目的通知》，明确表示要求与承租人雎鸠公司解除房屋租赁合同，并要求雎鸠公司在2017年12月31日前必须停止经营活动。雎鸠公司认可收到该通知，并按照要求在2017年12月30日停止了长昆宾馆的营业。根据《中华人民共和国合同法》之规定，有符合合同法规定解除情形的，自合同一方向另一方发出解除通知并到达对方时解除，解放军西宁警备区于2017年8月7日将解除通知送达雎鸠公司，雎鸠公司认可收到通知并同意解除双方之间的租赁合同，因此双方2014年12月1日签订的兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》自2017年8月7日解除。
二、雎鸠公司拖欠租金、采暖费数额应如何确定？雎鸠公司是否构成违约？违约金应如何计算？
解放军西宁警备区认为，中央军委下发军产停止有偿服务通知后长昆宾馆并未停止营业，自2016年9月15日起至2017年12月31日雎鸠公司欠付租金、采暖费合计2,043,125元。根据合同约定，雎鸠公司构成违约，应承担违约责任支付违约金。
雎鸠公司认为，中央军委下发军产停止有偿服务通知后，被告经营一直亏损，截止到2017年年底已无力交纳房屋租金、采暖费。因原告行为我公司行使不安抗辩权，没有按时交纳租金不构成违约。
本院认为，根据合同中”租金按年结算，雎鸠公司在每年的前十日内交付租金”之约定，雎鸠公司应在每一年的前十日交付租金。中央军委下发停止军产有偿服务通知，要求逐步解决停止有偿服务。解放军西宁警备区据此并未立即要求长昆宾馆停止营业，雎鸠公司承租的长昆宾馆仍在营业状态，因此雎鸠公司应按照合同约定支付相关租赁费。解放军西宁警备区于2017年8月7日发出解除合同通知书，雎鸠公司亦认可该日收到通知书并同意解除租赁合同，因此自2016年9月15日至2017年8月7日期间的房屋租金应由雎鸠公司交纳。经计算：截止2017年8月7日，雎鸠公司欠付房屋租金为1,146,165元（1,667,000元减去2017年8月至12月五个月房租）。双方合同于2017年8月7日解除后，依双方合同”因不可抗力以及国家和军队政策发生重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任”之约定，解放军西宁警备区要求雎鸠公司支付2017年8月8日至12月31日期间的房屋租金的主张无合同依据，不予支持。另经核算，雎鸠公司承租开设长昆宾馆的面积为8190平方米，双方认可整栋房屋2016年度采暖费为354,000元，减去2-4层采暖费92,820.9元，雎鸠公司应支付解放军西宁警备区2016年度采暖费261,179.10元。对解放军西宁警备区提出的应给付2017年度采暖费的主张，因双方合同已于2017年8月7日解除，则不予支持。关于违约金的问题，根据合同约定，雎鸠公司应在每一年的前十日支付租金，即租赁形式为先支付租金后使用房屋方式。但从雎鸠公司交纳租金的日期、数额及解放军西宁警备区提交的转款凭证看，雎鸠公司未按照合同约定在每年的前十日一次性交纳一年的房屋租金1,250,000元，而是按照季度交纳或分批交纳等方式支付房屋租金，即变更为先使用房屋后支付租金的方式。解放军西宁警备区亦接受该种交纳租金方式且从未提出异议，因此应视为双方对合同约定的租金交纳方式做出了变更，解放军西宁警备区按照合同约定主张雎鸠公司承担拖欠租金应支付违约金的诉讼请求不能成立。
综上所述，雎鸠公司欠付解放军西宁警备区房屋租金、采暖费合计1,407,344.1元。
三、关于反诉原告雎鸠公司主张装修补偿款9,000,000元以及退还保证金1,000,000元是否成立的问题。
本院认为，双方签订的租赁期限至2019年9月15日止，双方约定的租赁期限尚未到期。雎鸠公司确实对长昆宾馆投入了装修费用，该装修预期使用价值应由雎鸠公司所有和处分。由于提前解除合同，雎鸠公司的装修已经附合在房屋上不能搬离，应当计算其残值损失。2016年，解放军西宁警备区委托四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司对涉案长昆宾馆客房及办公层装修工程进行价格评估，以2016年为评估基准日，评估价值为8,161,517.23元，雎鸠公司认可评估报告的内容与结果。至2017年8月，每年按照折旧10%计算，长昆宾馆装修残值价值为8,161,517.23元×90%=7,345,365.51元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中双方合同虽然约定，租赁期满后或者解除合同时，装饰装潢附合物，必须无偿移交给解放军西宁警备区。但综合考虑，解放军西宁警备区应充分考虑合同未到期提前解除的实际，给雎鸠公司投资长昆宾馆给予适当补偿。经查长昆宾馆装修残值7,345,365.51元，其中的60%即4,407,219.30元，可由解放军西宁警备区给予补偿；雎鸠公司应自行承担40%，即2,938,146.21元。雎鸠公司主张由解放军西宁警备区补偿装修损失的诉讼请求部分成立，予以支持。
雎鸠公司主张由解放军西宁警备区退还已收取的租赁保证金1,000,000元的反诉请求，鉴于双方签订的《军队房地产租赁合同》已解除，合同目的已无法实现，退还保证金1,000,000元的条件已成就，因此对于雎鸠公司的该项反诉请求，本院予以支持。解放军西宁警备区亦同意退还雎鸠公司保证金1,000,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、中国人民解放军青海省西宁警备区与青海雎鸠房地产开发有限责任公司于2014年12月1日签订的兰青（2014）032735号《军队房地产租赁合同》于2017年8月7日解除。青海雎鸠房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内将位于西宁市七一路328号民兵培训楼5至13层房产腾退给中国人民解放军青海省西宁警备区，房屋内不可移动的装修装饰等构筑物、附合物保持原状；
二、青海雎鸠房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付中国人民解放军青海省西宁警备区房屋租赁费、采暖费1,407,344.1元；
三、中国人民解放军青海省西宁警备区于本判决生效之日起五日内向青海雎鸠房地产开发有限责任公司支付装修补偿金4,407,219.30元、退还保证金1,000,000元；
四、驳回中国人民解放军青海省西宁警备区的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费51,782元，由中国人民解放军青海省西宁警备区负担38,836元，青海雎鸠房地产开发有限责任公司负担12,946元；反诉案件受理费减半收取40,900元，由青海雎鸠房地产开发有限责任公司负担18,814元，中国人民解放军青海省西宁警备区负担22,086元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审判长王文东
审判员王鹏
审判员李宏宁
二○一八年六月一日
书记员马馨