陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西中民一终字第00359号上诉人（原审原告）西安尽欢颜房地产中介有限公司，住所地西安市经开区凤城八路风景御园第1幢1单元1层10104号房。法定代表人李笠，该公司经理。委托代理人刘园园，女，1988年10月8日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区凤城五路紫薇风尚小区7号楼1单元403号。委托代理人范钦，陕西恒达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁阿惠，女，汉族。上诉人西安尽欢颜房地产中介有限公司（以下简称尽欢颜中介公司）因与被上诉人梁阿惠居间合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民二初字第01442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尽欢颜中介公司的委托代理人范钦及刘园园、被上诉人梁阿惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年8月29日案外人周东波给尽欢颜中介公司签属买方承诺书，欲以59万元购买位于未央区凤城六路3号楼5单元0306号房屋的意愿。尽欢颜中介公司即电话联系梁阿惠商议购房事宜。2013年8月31日尽欢颜中介公司提供了提前打印好的格式合同与梁阿惠及案外人周东�、徐娟亮签订《房屋买卖居间合同》一份，约定由梁阿惠将未央区凤城六路雅庭花园3幢50306室房屋以59万元的价格出售给案外人周东波、徐娟亮，买方于2013年8月31日交付定金1.77万元于经纪方，经纪方代买方向卖方支付；买方于2013年9月2日交付11万元给经纪方作为首付款，由经纪方于代买方向卖方支付。同时约定，基于经纪方已促成本房买卖（居间）合同成立以及之前提供的中介服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方需支付经纪方的中介服务费1.77万元；签署本合同后，若本合同因非经纪方的原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。同日，尽欢颜中介公司还提供了提前打印好的格式卖方承诺书及《房屋委托销售合同》各一份，让梁阿惠签字确认。此后，尽欢颜中介公司将房屋委托销售合同上的时间涂改为6月1日。当日，案外人将购房定金交给尽欢颜中介公司，尽欢颜中介公司收到该款未交付梁阿惠。后梁阿惠向尽欢颜中介公司索要定金，尽欢颜中介公司拒绝给付。梁阿惠即向尽欢颜中介公司询问首付款的收款时间，尽欢颜中介公司告知梁阿惠，收到首付款后放置银行，待办完房屋过户手续，方可拿到该款。梁阿惠在得知不能及时收到房屋定金和首付款的情况下反悔，不同意出售房屋，致成诉讼。2013年10月，尽欢颜中介公司诉至西安市未央区人民法院称，其与梁阿惠及案外人周东波、徐娟亮于2013年8月31日签订了房屋买卖（居间）合同，约定，其为梁阿惠房屋买卖合同的居间方，提供居间服务，并有权在合同签订时向梁阿惠收取居间服务报酬。合同签订后，梁阿惠违约不愿出售房屋，造成中介费及劳务费损失17700元，经多次催收，梁阿惠拒绝支付。其通过积极动作促成交易，已经完全履�了合同义务，梁阿惠应当支付报酬。现起诉，请求判决梁阿惠按约定支付中介费及居间劳务费1.77万元；由梁阿惠承担本案诉讼费。梁阿惠辩称，因其本人在外地急需用钱，与尽欢颜中介公司及案外人周东波、徐娟亮签订三方协议，委托尽欢颜中介公司将房屋出售给案外人。协议约定，案外人要给其支付购房定金1.77万元，而尽欢颜中介公司代收该款后拒绝向其交付。2013年9月2日尽欢颜中介公司约其与案外人一同去银行签约，三方约定由尽欢颜中介公司代其收取案外人首付款，向其交付，尽欢颜中介公司却称首付款收取后要交给银行监管，与合同约定明显不符，其有权拒绝履行。另外，房屋委托合同签名虽系本人所签，但实际签订日期为2013年8月31日，是在三方协议签订之后，案外人周东波取钱之际，尽欢颜中介公司突然拿出合同，在其不知合同内容的情况下让其签�，事后尽欢颜中介公司对合同日期进行涂改和虚构，故该合同非本人真实意思，程序不合法，违背了真实、公平的基本原则，请求驳回尽欢颜中介公司的诉讼请求。原审法院经审理认为，尽欢颜中介公司与梁阿惠及案外人周东波、徐娟亮签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应为有效，双方均应自觉履行。按照合同约定，案外人周东波履行了支付购房定金1.77万元的义务，因尽欢颜中介公司原因，致使梁阿惠未能收到购房定金，致梁阿惠合同目的无法实现，从而导致合同无法继续履行。且尽欢颜中介公司在涉案房屋交易过程中，擅自涂改合同签订时间，违反诚实信用原则，合同签订流程有悖常理。按照法律规定和交易习惯，梁阿惠与案外人周东波作为买卖双方，定金及房价款应当直接交付出卖人梁阿惠，而尽欢颜中介公司�取定金后以种种借口拒绝将出卖人交付的定金交付梁阿惠，导致合同目的无法实现的主要责任在尽欢颜中介公司。故尽欢颜中介公司之诉请，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告西安尽欢颜房地产中介有限公司之诉讼请求。本案诉讼费243元（原告已预交），由原告负担。宣判后，尽欢颜中介公司不服上述判决，向本院提起上诉称：《房屋买卖（居间）合同》虽未约定购房定金向梁阿惠交付的时间，但按照交易习惯，定金都是在付首付款的时候，直接由买方把定金一起存入中介公司在银行开设的个人账户并冻结，待过户手续办理完后解冻。尽欢颜中介公司依约履行义务，而梁阿惠单方违约行为造成其损失中介费及劳务费17700元。故原审判决事实不清，适用法律错误，判决不公。请求撤销原审�决，判令梁阿惠按约定支付中介费及居间劳务费17700元；一、二审诉讼费由梁阿惠承担。梁阿惠辩称，尽欢颜中介公司代收案外人支付的17700元定金后，拒绝向梁阿惠交付，称要交给银行监管，此行为与《房屋买卖（居间）合同》约定明显不符，故梁阿惠有权拒绝继续履行合同。另外，《房屋委托销售合同》虽系本人所签，但尽欢颜中介公司并未向梁阿惠释明合同内容，且将合同日期进行涂改，实际签订日期为2013年8月31日，《房屋委托销售合同》并非梁阿惠真实意思表示。故原审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回尽欢颜中介公司的诉讼请求。经审理查明，原审判决认定事实清楚。本院认为，尽欢颜中介公司与梁阿惠及案外人周东波、徐娟亮签订的《房屋买卖（居间）合同》意思表示真实，合法有效，合同当事人均应依约履行。该合同第五条中约定：“买方须支付经纪方的中介服务费人民币（大写）壹万柒仟柒佰元整（￥17700.）。签署本合同后，若本合同因非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。”因此，依照该约定，梁阿惠作为卖方，并未负有支付中介服务费之义务。在庭审中，双方均认可买方于2013年8月31日交付经纪方的17700元价款为购房定金，依《房屋买卖（居间）合同》第四条第1款之约定，“买方于2013年8月31日交付定金人民币（大写）壹万柒仟柒佰元整（￥17700.）予经纪方。经纪方于'／'代买方向卖方支付。”而尽欢颜中介公司收取定金后，以“先交由银行监管”为由，未向梁阿惠交付，致合同无法继续履行。故原审判决认定导致合同目的无法实现的主要责任在尽欢颜中介公司，驳回其诉讼请求，并无不当。至于尽欢颜中介公司称，此“将定金交由银行监管，待过户后再支付卖方”之做法为交易习惯及行业惯例，但并未提供有效证据予以佐证，且庭审中明确表示不能提供此17700元定金交由银行监管的明细账单，故对其该项辩称不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费243元，由上诉人西安尽欢颜房地产中介有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘国强代理审判员  张安品代理审判员  秦燕燕二〇一四年五月七日书 记 员  李 艳