重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初3745号
原告中国建设银行股份有限公司万州分行，住所地重庆市万州区高笋塘86号，统一社会信用代码9150010190790389XP。
负责人成良勇，行长。
委托代理人夏宇，重庆荣东律师事务所律师。
被告李秀英，女，土家族，1975年4月28日生，住重庆市万州。
被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区天龙路111号3号楼3层办公室，统一社会信用代码91500101287622009L。
法定代表人孔祥麟，董事长。
委托代理人郭辉，男，汉族，1964年1月14日生，住重庆市万。
原告中国建设银行股份有限公司万州分行与被告李秀英、重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司万州分行的委托代理人夏宇，被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司的委托代理人郭辉到庭参加诉讼，被告李秀英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司万州分行诉称，2014年6月17日，原、被告双方签订《个人住房(商业用房)借款合同》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》后，原告中国建设银行股份有限公司万州分行按约向被告李秀英发放借款45万元。合同履行中，被告李秀英未按约定归还借款本息，截止2016年9月19日，被告李秀英尚欠借款本金443294.32元、利息16359.67元、罚息739.43元。该款经原告中国建设银行股份有限公司万州分行催收，被告李秀英至今未归还。请求依法判令被告李秀英归还借款本金443294.32元，截止2016年9月19日的利息16359.67元、罚息739.43元，按合同约定支付从2016年9月19日起至付清之日止的罚息和复利；被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司对被告李秀英所负债务承担连带清偿责任；原告中国建设银行股份有限公司万州分行对抵押房屋享有优先受偿权；本案律师费19948元及诉讼费由二被告承担。
被告李秀英未作答辩。
被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司辩称，被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司为被告李秀英向原告中国建设银行股份有限公司万州分行的借款作担保属实，请求依法判决。
经审理查明:2014年6月5日，原告中国建设银行股份有限公司万州分行与被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司为购置座落于重庆市万州区五桥“祥瑞香山缘”房屋而与原告中国建设银行股份有限公司万州分行发生借贷关系的全部债务人；保证期间为2014年6月5日至2019年6月5日期间因原告中国建设银行股份有限公司万州分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利的罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向债权人应支付的其他款项、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)；担保最高限额为人民币叁亿元整，保证方式为连带责任保证。同月17日，原告中国建设银行股份有限公司万州分行与被告李秀英签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告李秀英用其购买的位于重庆市万州区机场路399号69幢1－6－1房(香山缘小区)房屋作抵押(2015年6月15日办理房屋预告登记)向原告中国建设银行股份有限公司万州分行借款45万元，借款期限为228个月，即从2015年3月4日至2034年3月4日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率水平上浮50%；还款方式为等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利；除合同另有约定外，本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)均由借款人承担。合同签订后，原告中国建设银行股份有限公司按约向被告李秀英发放借款45万元。被告李秀英借款后未按约定归还借款本息，截止2016年9月19日，被告李秀英尚欠借款本金443294.32元、利息16359.67元、罚息739.43元未归还。该款经原告中国建设银行股份有限公司万州分行催收，被告李秀英至今未归还。
2016年7月26日，原告中国建设银行股份有限公司万州分行与重庆荣东律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告中国建设银行股份有限公司万州分行与李秀英等25人借款纠纷案委托重庆荣东律师事务所代理。2017年8月23日，原告中国建设银行股份有限公司万州分行就其与被告李秀英金融借款合同纠纷一案向重庆荣东律师事务所支付律师代理费19948元。
本院认为：原、被告双方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背国家法律法规的强制性规定，合同有效。双方当事人应按合同的约定全面履行义务。被告李秀英在合同履行中未按约定履行还款义务，违背诚实信用原则应按合同的约定承担还款付息的违约责任。被告重庆市祥瑞集团房地产开发有限公司自愿为被告李秀英的借款作担保，应按相关法律规定承担保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。预购商品房抵押登记属于可期待权利并不等同于抵押权登记。本案所涉房屋仅办理抵押预告登记，至今未办理抵押登记手续，原告中国建设银行股份有限公司万州分行至今未取得他项权证书，其要求对该房变、拍卖价款享有优先受权的请求无法律依据，本院不予支持。原告中国建设银行股份有限公司万州分行主张的律师费19948元系其为实现债权实际产生的费用，借贷双方在合同中对此有明确约定，应从其约定，由被告李秀英承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李秀英在本判决生效后三日归还原告中国建设银行股份有限公司万州分行借款本金443294.32元及截止2016年9月19日的利息16359.67元、罚息739.43元。
二、被告李秀英自2016年9月20日起以本金443294.32元为基数在中国人民银行同期贷款基准利率水平上浮0%后上浮50%支付原告中国建设银行股份有限公司万州分行逾期利息至付清时止；并以未归还的利息为基数，按合同约定支付复利，复利按月计收。
三、被告李秀英在本判决生效后三日内给付原告中国建设银行股份有限公司州分行律师费19948元。
四、被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司对被告李秀英所负上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司万州分行的其他诉讼请求。
案件受理费8505元,由二被告承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张叶淑
人民陪审员 何德万
人民陪审员 万家烈
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 何 娜