浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第1300号
上诉人（原审原告）白福贤。
委托代理人汪晓博。
被上诉人（原审被告）温海峰。
委托代理人魏群。
上诉人白福贤因定金合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2010）温平民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，原告白福贤与被告温海峰经平阳县龙翔房地产中介所介绍，于2009年8月10日签订一份《房地产买卖定金协议书》，约定：被告将平阳县民丰小区（昆阳镇高速公路拆迁房高山住宅小区）B幢一单元301室商品房一间出卖给原告；双方议定房价款为328200元，先付定金20000元，定金在总房款内扣回；付款方式为先直过户后付款308200元；被告提供商品房售房协议书一份，该房直过户给原告，如不能直过户，定金原数返还；被告无条件协助原告一起到鼎盛房地产开发公司办理直过户完毕后，付清房款328200元；原告在办理过户手续、税费等一切费用由原告自理；被告同意原告暂扣20000元在2009年11月10日前腾空房屋，交钥匙给原告，20000元退还被告。同日被告收取定金20000元，并出具了收条。同时，被告将其与温州鼎盛房地产开发有限公司敖江分公司于2004年11月4日达成的昆阳镇高速公路拆迁房高山住宅小区B幢一单元301室商品房《售房协议书》交给了平阳县龙翔房地产中介所。2009年8月13日，原、被告到温州鼎盛房地产开发有限公司敖江分公司将《售房协议书》上被告名字更改为原告名字。同日，原、被告签订了《房地产卖尽契》，该卖尽契约定：按甲方提供商品房售房协议壹份，该房直过户手续已办给乙方；房款分叁次付甲方：直过后付200000元，在2009年8月17日前一次性付清150000元包括20000元定金在内，余下50000元在2009年8月28日前一次付清；甲方同意乙方暂扣房款128200元在2009年11月10日前腾空、交钥匙给乙方，余下房款一次性付清。同日，原告出具欠条给被告，欠条内容为：今欠被告总房款现金328200元，定金20000元在房款内扣除；分三次付清，第一次在2009年8月17日前一次性付清130000元，第二次在8月28日前一次性付清50000元，余下房款在被告房屋腾空、交钥匙给原告一次性付清128200元。但原告至今未按欠条约定支付被告购房款。
原判认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。原、被告订立的《房地产买卖定金协议书》是在平等、自愿基础上订立的，系双方当事人真实意思表示，该协议书名为定金协议书，但其内容已明确了买卖房屋的位置，约定房价款为328200元及付定金20000元，并对购房款的支付及房屋的腾空交付进行约定。可见，原、被告已就房屋买卖行为达成合意，后原、被告又签订房地产卖尽契，但该卖尽契除了对定金协议书中购房款支付方式作了变更外，其余均相同，故认定原、被告在签订房地产买卖定金协议书时，双方的房屋买卖合同已经成立。原告主张讼争的房屋没有所有权证，被告虽没有取得讼争房屋所有权证，但该房屋权属清晰，但其作为讼争房屋的所有权人，有权对该讼争房屋进行处置，双方当事人的意思表示真实，该定金协议书和卖尽契已具备有效合同的实质要件，应确认为有效。据此，原、被告双方所约定的定金属履约定金，其性质在担保原、被告对合同的履行。依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在签订定金协议后履行了定金协议约定的义务，即协助原告到鼎盛房地产开发公司办理了更名手续，从原、被告签订的房地产卖尽契上约定来看，已经明确该房直过户手续已办给乙方，这也足以说明被告已经履行了相应的义务。但原告在支付20000元定金后，并未按定金协议、房地产卖尽契及欠条支付相应的购房款，已构成违约。现原告主张被告双倍返还定金缺乏事实与法律依据，不予支持。对于原告主张被告返还原告因购房而支付给鼎盛房地产有限公司经理的3200元，原告没有充分证据证明其有支付3200元的事实，原、被告也没有在定金协议书和契约对此费用进行明确约定，且原、被告已明确约定买方在办理过户手续、税费等一切费用由乙方自理，故原告主张要求被告返还没有依据，不予支持。本案在审理过程中，原告要求解除原、被告订立的房屋买卖合同，被告也表示双方房屋买卖合同已经终止，故对原告要求解除房屋买卖合同予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告白福贤与被告温海峰分别签订于2009年8月10日的《房地产买卖定金协议书》和2009年8月13日的《房地产卖尽契》；二、驳回原告白福贤的其他诉讼请求。案件受理费880元，由白福贤负担。
宣判后，白福贤不服，向本院提起上诉称，一、温州市鼎盛房地产开发有限公司敖江分公司没有取得商品房预售许可证明，也没有取得房屋所有权，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，诉争合同应确认无效，原判认定合同有效错误。二、被上诉人无法将房屋所有权过户给上诉人，已构成根本违约，原判认定被上诉人已经履行合同义务，上诉人没有履行合同义务错误。三、支付给温州市鼎盛房地产开发有限公司经理的过户费3200元，应由被上诉人承担。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人温海峰答辩称，一、涉诉房屋系温州市鼎盛房地产开发有限公司受托代建的高速公路拆迁安置房，并非商品房，该公司出售的剩余房屋，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。二、上诉人没有按协议约定支付购房款构成违约，被上诉人有权“没收”定金。被上诉人在订立定金协议时已经明确告知房屋的产权情况，并按协议约定到房开公司办理直过户手续，将被上诉人与公司之间的售房协议上的购买方姓名改成上诉人，故被上诉人没有违约。三、被上诉人不清楚上诉人支付给房开公司经理的所谓3200元过户费，且该费用支付与被上诉人无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。
本院经审核当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，因涉诉房屋系温州市鼎盛房地产开发有限公司受托代建的高速公路拆迁安置房，故上诉人以该公司没有取得商品房预售许可证明为由，主张本案诉争的合同无效，理由不足，本院不予支持。城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，属于管理性的禁止性规范，并非效力性的禁止性规范。上诉人以涉诉房屋未取得产权证书为由，主张合同无效，缺乏法律依据，原判不予支持正确。
从定金协议约定“甲方（指被上诉人）无条件协助乙方（指上诉人）一起到鼎盛房地产开发公司办理直过户……”分析，该“直过户”应特指经该公司同意，将售房协议书中的购买方的姓名变更为上诉人。该定金协议签订后，被上诉人已按协议的约定履行协助办理“直过户”手续，而上诉人未按约定支付购房款，原判据此认定上诉人已构成违约，并无不当。担保法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。上诉人因其自身原因违约，故其主张由被上诉人双倍返还定金，依据不足，原判不予支持正确。
双方签订的合同没有约定需向房开公司支付“直过户”费用，上诉人没有充分的证据证明其已向房开公司的经理支付3200元的事实，且该事实的认定涉及案外人的利益，故原判没有支持上诉人主张返还3200元的诉讼请求，并无不当。
综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费880元，由白福贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 马永利
审判员 杨宗波
审判员 郑文平
二〇一〇年九月二十七日
书记员 詹旭初