贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5246号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓建中。
委托诉讼代理人：徐振华，贵州筑垣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国建筑第四工程局�程机械厂。
法定代表人：曾璞，该厂厂长。
委托诉讼代理人：龙子骄，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗槟兰，北京盈科（贵阳）律师事务所律师实习。
原审第三人：邓赛新。
上诉人邓建中因与被上诉人中国建筑第四工程局工程机械厂（以下简称中建四局）及原审第三人邓赛新房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓建中及其委托诉讼代理人徐振华，被上诉人中建四局的委托诉讼代理人龙子骄、罗槟兰以及原审第三人邓赛新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邓建中上诉请求:1、撤销原判并判决驳回被上诉人的一审诉讼请求;2、判令被上诉人返�上诉人20000元;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。1、因为邓建中不可能知道设备已被法院查封的情况，法院查封厂房内设备时，厂房承租人系杜林国、贵州美柜能源公司，而非其子邓建新。直到2016年5月30日，因第三人邓赛新的设备被法院错误查封，才参与房屋原承租人的被执行案件;2、据花溪区法院2016年5月30日执行笔录可知，被查封设备七件中仅有两件系邓赛新所有，其于2016年10月24日取得被查封设备的全部所有权，据此，邓建中不可能于2015年12月25日就预知其子邓建新将于十个月后购买被查封的设备，而提前租赁房屋用于存放将来要购买是设备;3、设备查封、扣押日期为2015年10月16日，直到2016年10月24日才由邓赛新购买并搬离，期间，被诉人不可能将涉案房屋收回交付给上诉人;4、上诉人支付两个月的租金，并不代表被上诉人�租赁房屋交付上诉人使用。发票注明1-2月的租金系被上诉人单方行为，上诉人未认可，且法院强制执行在即，上诉人根本未实际使用房屋。综上，根据权利义务相对等原则，被诉人的厂房租金损失应当由实际占用人承担，而不应由上诉人承担。
中建四局辩称,首先，其已经完成交付房屋，对方是因为想要继续使用之前承租人设备进行生产，所以提前租赁，这也是上诉人在2016年4月补交1-2月份租金的原因。对于上诉人称设备被法院查封其不知情，第三人作为杜林国的合伙人，对于查封不可能不知晓，被上诉人从花溪法院执行人了解到，被查封设备是活封，不影响使用，且在日常大额交易中，承租人都会对租赁物先行了解。从一审查明事实来看，两次执行笔录中第三人均愿意继续租赁涉案场地来保管设备，上诉人和第三人是父子关系，该交易活动，上诉人不可能不知情。其次，上诉人已实际使用了涉案场地，不然也不可能补交租金。上诉人主张20000元是定金，但是租赁合同未约定是定金，上诉人也从未举证证明。综上，无论涉案场地是生产或保管，被上诉人已履行交付义务，上诉人已实际使用，其上诉主张没有事实与法律依据。
本诉原告中建四局向一审法院诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月25日签订的《房屋及场地租赁合同》；2、被告归还原告位于贵阳市××大道中××厂区大院内的简易车间；3、被告从《房屋及场地租赁合同》解除之日起按每月10000元的标准向原告支付房屋占用费直至将上述房屋完全返还原告之日止；4、被告向原告支付拖欠租金100000元及逾期付款违约金2000元；5、本案诉讼费由被告承担。
反诉原告邓建中向一审法院提出反诉请求：1、解除双方于2015年12月25日签订的《房屋及场地�赁合同》；2、反诉被告返还原告交付的房屋租金20000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：中建四局坐落于贵阳××技术开发区中曹司。筑房权证小河字第××号所有权证，载明“房屋所有权人：中国建筑第四工程局工程机械厂，共有情况：单独所有，房屋坐落：小河区中曹司花溪大道中段厂房，登记时间：2012年2月24日，总层数：1，建筑面积559.28㎡，套内建筑面积530.00㎡”。2015年12月25日，原告（反诉被告）中建四局作为出租人（甲方）与被告（反诉原告）邓建中作为承租人（乙方）签订了一份《房屋及场地租赁合同》，载明：“。第一条：甲方同意将坐落在贵阳市花溪大道中段103号内的厂区大院内的简易车间出租给乙方使用，建筑面积为1000平方米，每月租金人民币壹万元整（￥10000元）。第二条：租赁期限为壹年，即从2016年1月1日起�2016年12月31日止。第三条：该简易车间的年租金为人民币：壹拾贰万元整（￥120000），合同到期，其乙方有优先续签合同权。……第五条：租金计算与结算方式：租金按半年结算，不足一个月仍以一个月结算，由乙方在每月的5日前支付给甲方。第六条：租赁期内，甲方的权利和义务：1.依合同约定在本合同生效之日起5天内将房屋交付给乙方使用；……。第七条：租赁期内，乙方的权利与义务：1.按时交纳租金，逾期7天支付租金的，每逾期壹日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋……。第八条：违约责任：1.租赁期届满，甲乙双方未办理续租合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和加倍支付占用期租金外，还有权按年租金总额的5%收取违约金，费用从合同履约保证金中扣除。2.租赁期内，如乙方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，甲方有权不退还其履约保证金，并且赔偿一个月租金作为违约金给甲方；如甲方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，须赔偿乙方半个月的租金并退还保证金。……。第十一条：租赁期内如遇政府征收或甲方上级主管部门需要使用该房屋时，本合同自然终止，双方互不承担赔偿责任，否则，由此造成的损失由责任方承担。”。双方在合同中还对其他相关权利义务作了明确约定。原告中建四局称上述合同签订后，将合同中约定的厂地及房屋交由被告邓建中使用，但邓建中一直未交租金，经催收后，被告于2016年4月28日通过贵阳银行中曹司支行向原告转账20000元。该转账的《现金送款簿（代回单）》，载明“款项来源：场租，金额：贰万元整……”。同日，原告出具的《贵州省地方税务局通用�打发票（记账联）》，载明“开票方名称：中国建筑第四工程局工程机械厂，受票方名称花：花溪孟关五金加工厂，项目其他租赁业，金额20000元，备注：2016年1-2月份场租”。被告邓建中表示所支付的20000元不是作为租金支付，而是应原告要求交付的定金。原告表示合同中未约定定金，且发票（记账联）中也注明了是2016年1-2月份场租。被
被告提交了（2015）花民初字第3510号民事调解书及民事裁定书、查封扣押清单、受理案件通知书，提出租赁该房屋后，原告并没有交付房屋，未交付的原因是前任承租人杜林国、贵州美炬新能源有限公司因与李辉发生纠纷，被花溪区法院查封了本案争议房屋及场地内的机械设备、生产材料等物质，导致租赁房屋被原承租方占用至今。对此，原告提供了2份原审法院的执行笔录和2份谈话笔录，用于证明案涉房屋中放置的设备确实被查封，被告邓建中之子即本案第三人邓赛新想要利用设备继续进行生产，向法院要求保管被查封的设备，所以被告才继续租用原告的场地。其中，2016年5月30日的执行笔录，载明“申请人李辉，在场人邓赛新，执：我们法院查封的这七样机器设备现在在公司内吗？李：在的，邓：在的，但是摇臂钻床和牛头刨床是我的财产，不是杜林国的。李：确实，这两样机器设备是邓赛新的，我同意法院对此两件机器设备解除查封。执：剩余的五样机器设备，案外人是否认可是杜林国的财产。邓：属于杜林国的财产，我认可。执：我们今天来对此五样机器设备查封……，案外人是否愿意保管？邓：在我租赁厂房期间，同意对此五样机器进行保管……”。2016年8月19日，本院的执行笔录载明“申请人李辉，被执行人杜林国、贵州美炬新能源有限公司，在场人：吴敦黔、刘付凌飞�中建四局员工，案外人邓赛新。执：……本案在执行中本院已对案件诉讼中保全的机械设备进行核实，……，并责令案外人邓赛新进行保管，设备存放的厂房由邓赛新承租……，现问邓赛新厂房你是否继续租赁？邓：我要租。执：法院保全的机械设备李辉是否愿意保管？申：我不保管。执：现告知邓赛新厂房里面的机械设备责令由你来保管……，邓：好的，设备由我保管”。2016年10月24日，法院的谈话笔录载明“被谈话人：李文朋，系申请人李辉丈夫，被谈话人：邓赛新，执：你们今天来有什么事情？邓：我们两个都是杜林国的受害者，今天来的目的首先撤回执行异议申请，另外我代杜林国向李辉再行支付150000元，与李辉的案件一次性了结。李：我同意这个方案，同意收150000元结案……，并协助邓赛新将法院查封的物品搬离。邓：就是这个意见，我今天就将150000元�入法院账户，请法院监督待李文朋协助我搬离物资后再行发放……”。2016年11月14日，法院谈话笔录载明“被谈话人：邓赛新。执：你今天来有什么事情？邓：承诺的15万元已于2016年10月24日转账至法院账户，法院查封交给我保管的物品我也已经全部搬走，可以把15万元发放给李文朋了”。
2016年11月13日，原告出具向第三人出具《房屋及场地移交确认》，载明“因房屋及场地租赁合同存续期间，租赁情况的实际变动，现租赁户将其租赁我方即中建四局位于贵阳市花溪大道103号内的厂区大院内的简易车间移交回我方。电费未结。确认人签字：邓赛新”。原告提出因被告邓建中欠付租金，所以有两台第三人邓赛新的设备还在场地中，并提交图片四张，原告未同意搬离。原告表示因邓建中有设备在场地中，应当按照合同约定支付租金，同时比照合同约定支付房屋占用费的事实。被告邓建中表示恰好证明了原告移交承租方的时间是2016年11月23日，原告并未按合同约定的交付条件将房屋和厂房交付被告，租赁合同并未实际履行。
庭审中，被告邓建中还提交了2013年7月22日，贵州省美炬炉俱厂（承租人、乙方）与中建四局机械施工公司（出租人、甲方）签订的《房屋及场地租赁合同》，约定：“第一条甲方同意将坐落在贵阳市花溪大道中段103号内的厂区大院内的简易车间出租给乙方使用，建筑面积为1000平方米，每月租金人民币壹万元整（￥10000元）。第二条租赁期限为贰年，即从2013年1月1日起至2014年12月30日止。第三条该简易车间的年租金为人民币壹拾贰万元整（￥120000），合同到期，其乙方有优先续签合同权。……。第五条租金计算与结算方式：租金按半年结算，不足一个月仍以一个月结算，由乙方在每月的5日前支�给甲方。第六条租赁期内，甲方的权利和义务：1.依合同约定在本合同生效之日起5天内将房屋交付给乙方使用……”。邓建中称在其签订上述房屋及场地租赁合同前，前一任承租人系杜林国及贵州省美炬炉俱厂。原告称原中建四局施工公司与上述中建四局机械厂系两个独立的主体，同属于中国建设第四工程局。2007年9月4日，中国建筑工程总公司下发《关于同意将中国建筑第四工程局第二建筑工程公司等8家企业产权无偿划转中国建筑第四工程局工程机械厂的批复》中建企字【2007】517号文件，将中建四局施工公司无偿划转给中建四局机械厂，中建四局施工公司为中建四局机械厂下属企业。庭审中，原告明确第4项诉讼请求中的租金及逾期付款违约金的计算标准为：租赁期限从2016年1月1日至2016年12月31日，租金共计120000元，因被告仅支付了2016年1月至2月的租金20000元，尚�2016年3月至12月的租金100000元未支付。逾期付款违约金2000元，根据合同第七条第一项的约定计算。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告（反诉被告）中建四局与被告（反诉原告）邓建中签订的《房屋及场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。首先，根据2016年5月30日，法院的执行笔录所载明的内容，当时被告所承租的厂房里面就已有法院查封杜林国的五台机械设备和本案第三人邓赛新的摇臂钻床和牛头刨床。被告（反诉原告）邓建中系第三人邓赛新之父作为本案厂房的承租人在签订合同的时候就知道或者应当知道该厂房内存放了案外�杜林国及第三人邓赛新的设备。其次，被告在承租期内并未对厂房里面的他人存放的设备提出异议，还在2016年4月28日支付了2个月的租金。且被告银行转账凭据《现金送款簿（代回单）》，载明“款项来源：场租”，原告向其所开具的发票也备注为2016年1-2月份场租。因此，在合同未约定定金的情况下，对被告提出向原告支付的20000元是定金而非租金的辩称，不予采信。最后，根据2016年8月19日，法院的执行笔录载明的内容，第三人邓赛新明确表示了要续租案涉厂房。故被告邓建中向原告承租案涉厂房的用途是为其子第三人邓赛新存放法院所查封的设备。对于被告提出原告并未实际向其交付厂房也未实际使用厂房的辩称，不予采信。根据合同约定原告向被告交付了厂房，被告应当向原告支付租金，现被告仅支付了2个月的租金后，未继续支付剩余租金的行为构成违约，�此，对于原告主张被告支付剩余租金及违约金的请求本院予以支持。对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）返还租金20000元的请求，不予支持。由于第三人邓赛新已于2016年11月13日与原告办理完了房屋及场地移交手续，并签订了《房屋及场地移交确认》，因此，认定被告未付租金的时间应是2016年3月1日至2016年11月13日，共产生租金84333元（8个月零13天），产生违约金1686.66元（84333×2%）。该《房屋及场地移交确认》签订后有两台第三人邓赛新的设备还在场地中是因为原告认为被告欠付租金未让其搬离，而非第三人邓赛新的主观原因不搬走，故2016年11月13日之后所产生的租金属于原告自行扩大损失，不应由被告承担。因此，原告主张被告从合同解除之日起按每月10000元的标准向原告支付房屋占用费至完全返还之日的请求，不予支持。被告向原告支付的租金及违�金应以法院支持的金额为准。因原、被告均同意解除双方于2015年12月25日签订的《房屋及场地租赁合同》，故对于原告主张与被告解除合同，要求被告返还厂房的请求，予以支持。对于被告（反诉原告）主张与原告（反诉被告）解除合同的请求，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告中国建筑第四工程局工程机械厂与被告邓建中于2015年12月25日签订的《房屋及场地租赁合同》。二、被告邓建中于本判决生效后十日内返还原告中国建筑第四工程局工程机械厂位于贵阳市××大道中××内厂区大院内的简易车间；三、被告邓建中于本判决生效后十日内支付原告中国建筑第四工程局工程机械厂租金人民币84333元及违约金1686.66元；四、驳回原告中国建筑第四工程局工程机械厂的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告邓建中的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1270元（已减半收取），反诉案件受理费150元（已减半收取），共计1420元，由原告（反诉被告）中国建筑第四工程局工程机械厂负担445元，被告（反诉原告）邓建中负担975元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定事实一致，本案事实有当事人营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、身份证、国有土地使用权证、房屋产权证、房屋及场地租赁合同、现金送款簿、记账联、执行笔录、谈话笔录、邓赛新结算收据、房屋及场地移交确认、图片、发票、（2015）花民初字第3510号民事调解书及民事裁定书、查封扣押清单、受理案件通知书、当事人陈述等证据在卷佐证，且经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，民事主体进行民事活动应当诚信，秉持诚实，恪守承诺。本案双方当事人签订的《房屋及场地租赁合同》属双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应全面履行自己的合同义务。就本案而言，根据2016年5月30日原审法院的执行笔录所载明的内容，当时上诉人所承租的厂房里面就已有法院查封杜林国的五台机械设备和本案第三人邓赛新的摇臂钻床和牛头刨床等设备。原判考虑到上诉人邓建中与原审第三人邓赛新父子关系的客观事实，认定上诉人邓建中在签订合同的时候就知道或者应当知道该厂房内存放了案外人杜林国及第三人邓赛新的设备，符合常理。上诉人在承租期内并未对厂房里面的他人存放的设备提出任何异议并在2016年4月28日支付了2个月的租金，又根据2016年8月19日原审法院的执行笔录载明的内容，第三人邓赛新明确表示了要续租案涉厂房，考虑到邓赛新与案涉房屋前一任承租人杜林国存在相应业务合作关系的实际情况，结合第三人邓赛新实际保管案涉查封的设备以及最后经过原审法院的执行程序购买查封的案涉设备的事实，原判认定上诉人邓建中向被上诉人承租案涉厂房的用途是为其子邓赛新存放法院所查封的设备，被上诉人已交付租赁厂房的事实，符合客观实际，本院予以维持。上诉人支付了2个月的租金后，未继续支付剩余租金，构成违约。根据第三人邓赛新已于2016年11月13日与被上诉人办理完了房屋及场地移交手续，并出具《房屋及场地移交确认》的客观�实和双方租赁合同的约定，原判认定上诉人未付租金的时间是2016年3月1日至2016年11月13日，共产生租金84333元，产生违约金1686.66元，符合客观事实和双方合同约定，本院予以维持。另,根据被上诉人提交的《房屋及场地移交确认》，上诉人已经将案涉租赁房屋交还被上诉人，但仍有部分机械设备存留涉案房屋内,上诉人腾空房屋不彻底,原审判决返还案涉房屋，并无不当,本院予以维持。
综上所述，上诉人邓建中的上诉请求不成立;原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2840元,由邓建中负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 有 临
审判员 刘 妍
审判员 龙�珑
二〇一七年十一月八日
书记员 袁 华 丽