北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9196号
上诉人（原审被告）周建新，女，1984年1月8日出生。
委托代理人李×（上诉人周建新之夫），男，1979年9月6日出生。
被上诉人（原审原告）天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区7区10号。
法定代表人庞丽萍，该公司经理。
委托代理人张卓妮，女，1981年1月1日出生。
上诉人周建新因与被上诉人天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华泰平公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初5197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成由法官齐晓丹担任审判长，法官高娜、法官田璐参加的合议庭进行了审理。上诉人周建新之委托代理人李×，被上诉人天华泰平公司之委托代理人张卓妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天华泰平公司在一审中起诉称：天华泰平公司、周建新系物业服务合同关系，周建新物业位于北京市顺义区×室，面积为88.49平米。双方物业服务合同约定：物业费单价2.25元/月*平米，按年度缴纳，周建新应在每年5月8日前付清下一年度物业服务费2389.2元。合同同时约定，周建新逾期不交纳的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《汇龙文苑业主手册》及《业主承诺书》佐证。物业合同履行过程中，天华泰平公司依约提供了物业服务，但周建新无故拖欠物业费，经天华泰平公司多次催收周建新仍拒不缴纳。自2013年5月15日至2015年5月14日周建新累计欠交物业费共计4778.4元。故起诉，诉讼请求为：1.周建新支付2013年5月15日至2015年5月14日期间欠缴的物业费4778.4元；2.周建新支付违约金100元；3.周建新承担本案全部诉讼费用。
周建新在一审中答辩称：确认天华泰平公司所述房屋面积和产权人，也认可欠缴期限和金额。不同意交物业费，是因为天华泰平公司提供的物业服务存在很多问题，装修期间楼上装修造成周建新家房屋顶部大面积破损，物业失责，物业应当在楼上装修期间进行检查，在楼上凿地暖期间应当制止，楼上有无装修许可证物业应当监察到，房屋至今没修；周建新家北阳台内墙墙皮脱落、漏水，物业至今尚未维修，去年夏天找过物业，物业看了几次一直也没修。物业修好以后周建新才同意交。
一审法院经审理查明：2012年5月，天华泰平公司、周建新双方签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，其中第五章物业管理服务质量约定：1.每日对公共区域进行日常保洁，并对垃圾进行分类、收集、清运；2.每日对服务范围内的重点部位、道路进行防范检查和保安巡逻，做到有计划、有记录，保证各种监控设施设备的正常运行，做到有计划、有制度；3.按《北京市城市绿化条例》的二级标准接管、养护并保持规划的绿地生态良好；4.保持物业公共设备设施运行完好；5.电梯实行24小时运行，在电梯维修时，需要明示标识，轿厢内无油污、垃圾、电梯厅清洁卫生，不允许堆放杂物……第六章物业管理服务费用约定：天华泰平公司按住宅建筑面积每月每平方米2.25元向业主或物业使用人收取；周建新自2012年5月15日起承担本物业的物业服务费，物业服务费按年度交纳，周建新应于每年5月8日前付清下一年度物业服务费。同时协议还约定委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等内容。
周建新未交纳2013年5月15日至2015年5月14日期间的物业费。
为支持其诉请，天华泰平公司提交《汇龙文苑业主手册》（内含《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《业主承诺书》等）、缴费清单作为证据。周建新对上述证据的真实性予以认可，但称天华泰平公司服务质量存在问题，周建新没有享受到相应的服务并提交照片12张。
一审庭审中，针对周建新提出的问题，天华泰平公司作出如下解释：天华泰平公司一直在调停周建新和她楼上住户，其二者间属于相邻纠纷，天华泰平公司只是调停作用，就此纠纷周建新也起诉过天华泰平公司几次，后都撤诉了；墙皮脱落属于房屋质量问题，责任主体是开发商，维修主体也不是天华泰平公司。天华泰平公司要求装修业主办理装修许可证，但不能强制业主办理。对于没有办理许可证的，天华泰平公司只能口头劝说制止，要求其停工。两限房是统一办理装修、入住，但楼上没有办理，私自装修。天华泰平公司发现后进行制止，直到现在楼上仍处于装修停工状态。
一审法院认为：对于双方签订的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等有关物业服务事项的协议，属合法有效的合同，双方应依约履行，天华泰平公司应提供相应的物业服务，周建新应按时交纳物业费。结合本案证据、双方陈述以及同期涉诉小区物业服务合同纠纷案件来看，天华泰平公司所提供的物业服务与双方约定的服务标准存在一定差距，在履行合同过程中存在瑕疵，故对天华泰平公司主张的物业费应予以酌减，具体数额该院结合天华泰平公司提供的物业服务状况和双方约定的物业费收费标准予以确定。因天华泰平公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其主张违约金的请求，该院不予支持。周建新提出的房屋质量问题不属于物业服务范围，周建新以此为由拒交物业费的理由不成立。应当指出，物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流，物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境；业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、周建新给付天华泰平国际物业管理（北京）有限公司2013年5月15日至2015年5月14日期间的物业费4539元，于判决生效之日起7日内履行；二、驳回天华泰平国际物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
周建新不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。周建新主要上诉理由为：1.装修房屋必须要到物业登记，这是物业的规定。物业对各家的装修资质和是否破坏了主体结构有责任进行监督。如果业主把屋内的主体结构破坏了，物业有不可推卸的责任。对于没有办理装修许可证的，物业只能口头制止的说法是荒谬的。楼上进行了装修并使周建新家出现了创伤，物业并没有进行制止。出现了上述情况后，周建新不断找物业和开发商，但均未积极解决问题。2.周建新房屋出现墙皮脱落的情形，物业也没有解决。综上，请求二审法院判令：撤销一审判决，发回重审或改判；上诉费用由天华泰平公司承担。
天华泰平公司服从一审法院判决。其针对周建新的上诉理由答辩称：不同意周建新的上诉请求，本案是物业服务合同纠纷，周建新上诉的事实理由均不是物业服务合同的范围。
天华泰平公司、周建新于二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、《汇龙文苑业主手册》等证据在案佐证。
本院认为：天华泰平公司与周建新签订的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等有关物业服务事项的协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。天华泰平公司已依约提供物业服务，周建新作为业主在享受物业的同时也应交纳相应的物业费，否则将损害已交费业主的利益，并影响整个小区物业服务工作的正常运行，最终影响全体业主的权益。周建新提出的房屋质量存在问题，并不属于物业服务范围，周建新以此抗辩物业费的缴纳缺乏依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由周建新负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由周建新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 高 娜
代理审判员 田 璐
二〇一六年八月十九日
书 记 员 张晓华