浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3336号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波企赢资产管理有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区丽园北路***号-28。法定代表人：崔赢，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳艺，浙江大衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈音，女，1981年11月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：张建辉，浙江天远律师事务所律师。上诉人宁波企赢资产管理有限公司（以下简称企赢公司）因与被上陈诉人3.15陈音房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2017年8月21日作出的（2016）浙0203民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。企赢公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定上诉人违约，与事实不符。首先，被上诉人在承租店铺时，已充分认识到涉案场地权利受到限制，故即使租赁场地不符合经营要求，无法实现合同目的，也并非是由于上诉人违约造成，上诉人无需承担违约责任。其次，被上诉人租赁房屋用于零售，并非不符合海曙区人民政府协调会中所要求的开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目。被上诉人未能正常经营系其自身原因所致，不应认定上诉人提供的租赁物不符合经营要求。2.一审中，被上诉人提交的有关装修金额的证据，并不能充分证明有关事实，一审对此予以认定，存在错误。陈音辩称：1.涉案店铺所在地下非机动车停车库不能办理营业执照，但是上诉人未如实告知被上诉人。在涉案场地经宁波市海曙区市场监督管理局查处后，被上诉人曾与上诉人进行交涉，也向上诉人发送律师函，但上诉人一直没有提供办理营业执照所要的合法经营场地证明，致被上诉人未能办理营业执照；2.对于装修损失的认定，进场以后，被上诉人已经在装修店铺，在停止时已经进入收尾阶段，被上诉人对装修的支出是符合客观实际的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈音向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年9月签订的《1844场地使用协议》；2.判令被告返还原告已经缴纳的租金、物业费及保证金、装修押金合计123951元，赔偿原告装修损失254000元、储备店员培训费6000元。企赢公司向一审法院反诉请求：1.判令解除原、被告于2015年9月签订的《1844场地使用协议》；2.判令反诉被告支付租金55080元、物管费15300元及违约金50000元。一审法院审理认定事实：2015年9月，原、被告共同签订《1844场地使用协议》一份，约定：被告提供坐落于宁波市和义路102弄1号单元房屋给原告使用，建筑面积108平方米，经营项目为零售，原告应在开业前，向被告提供与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等相关证明文件；在签订本协议时，被告已经告知原告该物业原为和义大道项目一期、二期的地下非机动车停车库，被告经征得业主委员会同意取得该场地改造和经营权，被告并无该场地对应的相关房产证，原告使用该场地的权利将因此受到相应限制；该场地交付日为2015年10月1日，使用期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，被告给予原告1个月的装修期（自2015年10月1日起至2015年10月31日止），原告应在2015年12月1日前开业，装修期内无需支付租金，需另行支付物业管理费；第一个场地使用费计收年度的日租金额为每平方3.6元，月保底场地使用费11826元，每月物业管理费3285元；自本合同签约后15日内，原告应向被告支付履约保证金35478元；被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的场地使用费、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。合同签订后，原告向被告支付履约保证金35478元、质量保证金20000元、物管履约保证金9855元、场地使用费35478元（2015年11月1日至2016年1月31日）、物业管理费13140元（2015年10月1日至2016年2月29日）、装修押金10000元。原告与六唐公司签订《宁波市住宅装饰装修施工合同》，支出240500元对案涉店铺进行装修。2015年11月13日，南门市场监管所向1844下沉广场部分商户发送《行政告诫书》一份，载明：经查明，你单位未领取营业执照，在海曙区广场内擅自从事有关经营活动，望你单位在收到本文书起30日内办妥营业执照。因原告亦未办理营业执照，遂于2015年11月中旬停止装修，待解决营业执照事宜后再行装修。2016年6月24日，被告向原告发送《合同解除函》并快递给原告，告知原告因其未按约缴纳租金，被告宣布解除合同，并要求原告于2016年7月1日前返还租赁房屋。然原告并未签收该快递。2016年7月5日，被告电话通知原告将拆除装修，但未征得原告同意。后被告擅自将案涉店铺内装修拆除。另查明：2016年1月19日，宁波市海曙区人民政府召开会议，明确：考虑1844广场地下商业开发需要，在满足停车功能需求、消防安全的情况下，原则同意对1844广场现有B1层（LG层）区域面积约1200平方米的非机动车停车库临时改变使用性质，开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目，经营铺位数不超过现有的铺位数。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、在案涉《1844场地使用协议》履行过程中，被告是否存在违约行为；二、如被告存在违约行为，其应承担的相应违约责任。关于争议焦点一：被告是否存在违约行为。案涉店铺位于1844广场102弄1号单元，系地下车位，该区域不符合经营条件，难以办理营业执照。虽然宁波市海曙区人民政府于2016年1月19日召开会议，对1844广场地下车位用于商业经营进行协调，但要求在满足停车功能需求、消防安全的情况下，开设文化产业及其配套产业。原告租赁房屋用于零售，不属于文化产业范畴，且被告未能举证证明其对地下车位进行重新规划，符合停车功能需求、消防安全要求。故一审法院认为，现有证据表明，被告提供的租赁物不符合经营要求，致原告难以实际开展经营，原告主张合同目的难以实现，要求解除房屋租赁合同合法有据，予以支持。原、被告在庭审中，均同意以原告向法院起诉之日即2016年8月4日为案涉合同解除之日，一审法院对此予以确认。关于争议焦点二：被告应承担的违约责任。案涉《1844场地使用协议》约定：被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的场地使用费、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。按照合同约定，原告免租期至2015年10月31日，其主张于2015年10月1日接收案涉店铺并开始装修，2015年11月中旬停止使用场地，故其应支付自2015年11月1日至当月15日的场地使用费5913元、自2015年10月1日至2015年11月15日的物业管理费4927.50元，其已经缴纳的场地使用费、物业管理费在扣除上述费用后，被告应予返还，即被告应返还原告场地使用费29565元、物业管理费8212.50元。关于赔偿损失部分，因案涉店铺装修已被被告擅自拆除，难以开展鉴定，原告为装修已实际支付240500元，且该装修未实际使用，一审法院认定案涉店铺装修价值为240500元。因案涉店铺位于地下车位，被告亦告知原告该情况，原告对地下车位能否经营商店未尽到审慎审查义务，对损失的造成亦应承担相应责任，本院酌情认定被告应赔偿原告装修损失192000元。原告未提交证据证明其支出培训费6000元，对该部分诉请不予支持。故原告有权要求被告返还场地使用费29565元、物业管理费8212.50元及保证金75333元，并赔偿装修损失192000元，超出部分，不予支持。对于反诉原告企赢公司要求反诉被告陈音支付租金55080元、物管费15300元及违约金50000元的反诉请求，不予支持。一审法院认为：原、被告签订的《1844场地使用协议》系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付场地使用费、物业管理费、保证金等费用，被告理应向原告提供符合经营要求的租赁物。然因被告未依约提供符合约定的租赁物，原告有权主张上述合同于起诉之日即2016年8月4日解除，并要求被告返还场地使用费29565元、物业管理费8212.50元及保证金75333元，并赔偿装修损失192000元。对原告超出部分的诉请，不予支持。对反诉原告企赢公司的诉请，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）陈音与被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于2015年9月签订的《1844场地使用协议》于2016年8月4日解除；二、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）陈音场地使用费29565元、物业管理费8212.50元及保证金75333元，并赔偿装修损失192000元；三、驳回原告（反诉被告）陈音的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费7059元，由本诉原告陈音负担1182元，由本诉被告宁波企赢资产管理有限公司负担5877元；反诉案件受理费1354元，由反诉原告宁波企赢资产管理有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人订立的租赁合同合法有效，双方当事人都应按照诚实信用原则依约履行。上诉人向被上诉人提供的涉案店铺属地下车位，不符合经营条件，难以办理营业执照，致使被上诉人合同目的难以实现，理应承担违约责任。现上诉人认为被上诉人未能正常营业系其自身原因导致，但其并未提供相反证据或者充足理由，本院不予支持。至于上诉人认为被上诉人应当提交重新办理营业执照被拒绝的证明，本院认为上诉人提供的场所为地下车位，不符合经营条件，且宁波市海曙区人民政府关于明确1844•和义商业广场有关事宜协调会的备忘录，要求涉案地下停车位开设文化产业及其配套的项目，被上诉人租赁店铺系用于零售，不属于文化产业范畴，故上诉人并未提供符合经营条件的租赁物，上诉人要求被上诉人提交重新办理营业执照被拒绝的证明的主张，本院不予支持。上诉人违约导致合同解除，理应赔偿被上诉人由此遭受的损失。被上诉人对涉案店铺进行了装修系客观事实。对装修的费用，一审法院在涉案装修未经同意被上诉人拆除致无法鉴定的情况下，根据被上诉人提供的装修合同及收款收据对装修费用金额进行认定，并无不当。对于装修损失金额，一审法院根据双方过错程度，酌情予以认定，亦无不当。综上所述，企赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8413元，由上诉人宁波企赢资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 吕伟东审 判 员 沈路峰审 判 员 赵保法二〇一七年十二月二十五日代书记员 陈剑妃