山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁09民终45号上诉人（原审被告）：杨振鹏，男，1986年4月7日出生，汉族，现住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张敏，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市东岳大街四维花园沿街楼1号楼7号，统一社会信用代码91370902083981878W。法定代表人：冯兆平，总经理。委托诉讼代理人：丁卫峰，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。上诉人杨振鹏因与被上诉人泰安鸿瑞物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨振鹏上诉请求：请求二审撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。事实和理由：1.上诉人不是被上诉人应起诉的对象，起诉对象主体错误。泰安市志高实业集团有限责任公司未向上诉人提供房地产开发项目竣工验收备案证明，不能形成法律上认可的交付事实。上诉人所购房屋至今无法进行物权登记，被告不是法律意义上的业主。2.被上诉人不是合同约定的物业服务提供者，泰安志高物业有限公司将全部物业一并委托他人，违反了《物业管理条例》第39条的规定，属于违法转包行为，上诉人有权拒绝交纳物业服务费用。3.被上诉人成为志高国际小区的物业服务企业，程序违法，且涉嫌非法经营。被上诉人2013年11月27日成立，2014年1月20日，被上诉人才取得物业服务企业三级资质，可被上诉人在2013年12月16日就与泰安志高物业有限公司非法签订了《志高国际项目物业承包协议》，在2013年12月31日与建设单位非法签订《前期物业服务合同》，从事非法经营。4.被上诉人超三级资质承接志高国际小区，涉嫌超资质违规经营。志高月星国际广场住宅楼远远超过了被上诉人的承接能力，上诉人有权向超资质违规经营的企业拒交物业费。5.被上诉人收取物业服务费1.5元高于《泰安市住宅物业服务收费管理办法》的规定，未实行政府指导价，违反法律规定，上诉人有权拒绝交纳物业费。6.被上诉人提供的物业服务达不到《前期物业服务合同》中约定的三星级标准，物业服务存在瑕疵，上诉人有权拒交物业费。7.上诉人所住小区配套设施及绿化环境一直未达到购房合同约定的标准，物业服务费应适当减免。8.被上诉人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，未征得业主、业主大会的同意，且账目一直未公开。综上，依据法律规定，上诉人现在不是法律意义上的业主，无法成为被上诉人诉讼的对象，即便是业主，也不能向违法签订前期物业服务合同、无资质超资质经营、非法转包、提高物业服务收费标准且提供的物业服务不达标的企业交纳物业服务费用，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。泰安鸿瑞物业管理有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。泰安鸿瑞物业管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费共计6145.8元；2.被告支付此段期间的物业费违约金11861.5元；3.诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月29日，泰安志高物业有限公司（甲方）与被告杨振鹏（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：乙方所购房屋基本情况：物业名称：志高国际；地址：温泉路588号；乙方所购房屋为：住宅，坐落在12号楼605，建筑面积91.05平方米，购房协议编号为YS0019886。在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业服务工作，前期物业服务期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。前期物业服务费为：住宅：1.5元/月·平方米。该《前期物业服务协议》附件一详细约定了物业服务企业提供的物业服务事项；附件二约定了物业服务企业提供的物业服务质量标准，各项服务均按《物业服务规范》三星级服务标准执行。2013年12月16日，泰安志高物业有限公司（甲方）与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（乙方）签订《志高国际项目物业服务承包协议》，约定：甲乙双方协商约定，乙方承包志高国际的部分物业服务。乙方承包服务范围：客户服务与收费、工程运行与维护维修、公共区域秩序维护。服务标准参见甲方公示业主的服务标准。承包时间2014年1月1日至2016年12月31日。承包费用：由乙方全权代理收取该项目物业费及其他代收费用，开具乙方公司正规发票。收取费用明细详见甲方备案的费用标准执行。乙方采取自负盈亏方式，不再向甲方交纳承包费用。该协议还约定了甲乙双方的权利及义务。另外，在其他约定部分第3条约定：因项目基础设施不完善，致使2013年4月1日至2013年12月31日的物业费根本无法正常收取，经双方协商，预测能够收取的这笔物业费直接由乙方催收，并作为甲方支付给乙方的部分前期启动资金。2013年12月31日，泰安市志高实业集团有限责任公司（甲方）与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（乙方）签订《志高·月星国际广场前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高·月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高·月星国际广场（3#楼-13#楼）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积192707平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米.月；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。另查明，被告杨振鹏购买了泰安市志高实业集团有限责任公司开发的位于志高·月星国际广场12号楼的涉案房屋，建筑面积91.05平方米。泰安市志高实业集团有限责任公司已于2012年9月29日向被告杨振鹏交付了房屋，被告杨振鹏已实际装修入住，并向泰安志高物业有限公司交纳了2013年4月1日前的物业服务费用。还查明，原告泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司资质等级为三级，2014年11月14日向泰安市物价局泰山区分局就向志高国际小区物业服务收费情况进行了备案登记，其中住宅高层收费基准价格为1.5元/㎡·月，浮动幅度为20%，2014年12月15日，泰安市物价局泰山区分局加盖印章予以确认。2014年1月1日起开始为志高·月星国际广场提供物业管理服务，2014年1月5日，原告泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司张贴温馨提示，告知业主泰安志高物业有限公司与泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》事宜，并向业主催收2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费。另外，志高·月星国际广场至今未成立业主委员会。一审法院认为，泰安志高物业有限公司与被告杨振鹏签订《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，是合法有效的协议，该协议对双方均有约束力。该协议约定，在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业服务工作。2013年12月31日泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司签订的《志高·月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该服务合同对原被告均有约束力。原被告均认可涉案小区尚未成立业主委员会，且双方均认可自2014年1月1日起，实际提供物业服务的系原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，被告实际已接受了原告提供的物业服务，应认定原被告之间存在的物业服务合同关系。原被告均认可自2014年1月1日起原告开始提供物业服务，自2014年1月1日起至2016年12月31日止被告应按约定的价格即1.5元/㎡·月支付原告物业服务费，即1.5元/㎡·月×91.05㎡×36个月=4916.7元。关于自2013年4月1日起至2013年12月31日期间物业服务费。泰安志高物业有限公司与被告杨振鹏签订《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。自2013年4月1日起至2013年12月31日期间物业服务费未向泰安志高物业有限公司交纳，被告应当支付该期间的费用1230元（1.5元/㎡·月×91.05㎡×9个月=1229.18）。该项费用，泰安志高物业有限公司与原告泰安鸿瑞物业管理有限公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》，明确约定了该部分物业费并作为泰安志高物业有限公司支付给泰安鸿瑞物业管理有限公司的部分前期启动资金，直接由泰安鸿瑞物业管理有限责任公司催收，泰安鸿瑞物业管理有限责任公司亦向包括被告在内的业主张贴了温馨提示并进行了催收，应视为泰安志高物业有限公司将其债权的转让给了原告，因此原告应将该部分物业服务费即1230元支付给原告。因此，自2013年4月1日起至2016年12月31日止，被告应向原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司支付物业管理费6145.88元。关于原告主张的违约金，关于物业费的交纳，泰安市志高实业集团有限责任公司作为开发商与原告签订的物业服务合同是在原告与泰安志高物业有限公司签订合同并实际入住后，该合同约定未明确约定该合同生效后的物业费交纳方式，应视为对物业费交纳时间约定不明，因此原告要求被告支付违约金，无事实依据，该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告杨振鹏于本判决生效后五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司物业服务费6145.88元；二、驳回原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司负担80元，由被告杨振鹏负担50元。二审审理期间，双方当事人对于一审审理查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案上诉人已经购买并占有使用涉案房屋，虽未依法办理所有权登记，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，可以认定为物权法所称的业主，上诉人关于起诉主体的上诉理由不成立。被上诉人与泰安志高实业集团有限责任公司2013年12月31日签订的《志高·月星国际广场前期物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上诉人作为业主应受该前期物业服务合同的约束，被上诉人已经为上诉人提供了物业服务，上诉人即应按照上述合同约定标准支付相应物业费，包括泰安志高物业有限公司作为债权转让于被上诉人的2013年4月1日至2013年12月31日期间上诉人应交物业费。被上诉人在提供物业服务期间，已经取得相应许可和资质，相关经营行为并不违反法律强制性规定，上诉人以被上诉人违法转包、非法经营等为由拒交物业费的上诉理由不成立。上诉人主张的配套设施、绿化环境、公用设施、公用部位经营问题及物业服务存在瑕疵等问题，均未提交证据证实，以上述理由拒交物业费的上诉理由不成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决上诉人向被上诉人支付自2013年4月1日至2016年12月31日期间的物业管理费6145.88元并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人杨振鹏负担。本判决为终审判决。审判长 仉 磊审判员 毕经纶审判员 薛 茜二〇一八年四月四日书记员 白金金