江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终7308号
上诉人（原审原告）：苏州银丽娱乐度假有限公司,住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖东路168号。
法定代表人：吴甲乙，董事长。
委托诉讼代理人：汪海源，江苏良翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨培芳,女,1966年3月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
被上诉人（原审被告）：戈军官,男,1965年6月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
上诉人苏州银丽娱乐度假有限公司（以下简称银丽公司）因与被上诉人杨培芳、戈军官商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
银丽公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持银丽公司一审诉讼请求，案件受理费由杨培芳、戈军官承担。事实和理由：一、银丽公司与杨培芳、戈军官之间首先建立的是商品房买卖合同关系，银丽公司之所以为杨培芳、戈军官提供对银行贷款的阶段性担保是为了保证商品房买卖合同的履行。一旦购房人在履行按揭贷款合同中违约，造成出卖方为其履行了担保责任，代偿了银行贷款，即意味着购房款的支付出现了违约行为。因杨培芳、戈军官拒绝归还按揭贷款并下落不明，是以行为表明不履行主要债务，属于根本性违约。一审判决将本案等同于普通的借款合同关系纠纷案担保人代偿处理后的延伸，没有回到双方之间更基本法律关系中处理本纠纷是错误的。二、一审判决认定双方之间的商品房买卖合同主要内容已履行完毕不符合事实。杨培芳、戈军官在履行商品房买卖合同过程中怠于办理房屋交接，怠于办理房屋产权转移手续，造成房屋产权尚在银丽公司名下。只要尚未进行产权转移登记，商品房买卖合同的主要内容就不能认定为履行完毕。三、一审判决在理解商品房买卖合同解约权的适用过于僵化，不同意解约的判决造成当事人的权益长期处于不稳定状态，不符合司法的基本目的。双方之间的商品房买卖合同中虽没有约定因买受人原因未按约办理房屋交接手续致使房屋他项权证不能及时提交给贷款银行时出卖人可以解除合同，但本案完全可以使用该在现行合同范本中的相关约定。四、一审判决认为银丽公司可以向杨培芳、戈军官追偿代偿所产生的损失客观上不具有操作性，造成杨培芳、戈军官合法权益无法得到合理救济。
杨培芳、戈军官二审未答辩。
银丽公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除银丽公司与杨培芳、戈军官双方签订的商品房买卖合同（合同编号：苏相合同200907080059,200907080061）；2、判令杨培芳、戈军官承担违约金99586.71元；3、诉讼费由杨培芳、戈军官承担。
一审法院认定事实：2009年7月8日，银丽公司与杨培芳、戈军官签订了编号为苏相合同200907080059的《商品房买卖合同》一份，合同约定：杨培芳、戈军官购买银丽公司开发的位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢地下室，银丽公司的商品房预售许可证号为：苏房预2009相103号；地下室总价款为人民币4013722元，杨培芳、戈军官作为买受方于2009年7月8日前付清首付款803722元，剩余房款3210000元应由买受人于合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续，并付清相关费用，如买受方未能在合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续和付清相关费用的，属买受方违约（逾期付款），违约责任按本合同买受方逾期付款的违约责任执行。同日，银丽公司与杨培芳、戈军官另签订了编号为苏相合同200907080061的《商品房买卖合同》一份，合同约定：杨培芳、戈军官购买银丽公司开发的位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢独立别墅，银丽公司的商品房预售许可证号为：苏房预2009相103号；独立别墅总价款为人民币5944949元，杨培芳、戈军官作为买受方于2009年7月8日前付清首付款1194949元，剩余房款4750000元应由买受人于合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续，并付清相关费用，如买受方未能在合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续和付清相关费用的，属买受方违约（逾期付款），违约责任按本合同买受方逾期付款的违约责任执行。两份《商品房买卖合同》均约定：买受方逾期付款的，应按逾期付款金额以每日万分之三向出卖方支付逾期付款违约金，逾期付款超过30天的，出卖方有权解除合同，买受方应向出卖方支付合同总价百分之一的违约金；出卖方于2010年12月31日前交付商品房；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应在出卖方交接通知书到达之日起10天内，与出卖方一同对该商品房进行勘验；买受方未按交房通知书规定的时间办理验收交接手续的，应视为出卖方已按时向买受方交付了该房屋；出卖方应在该商品房交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记等。双方随即办理了该两份合同的网上备案手续。
2009年7月10日，杨培芳、戈军官与中行相城支行签订了《个人一手住房贷款合同》，银丽公司作为保证人在合同上盖章确认，杨培芳、戈军官系借款人，该合同约定：贷款金额为7960000元，贷款起始日期为2009年，期限为20年，借款人采用按月等额本息还款方法等，其中附件一约定：借款人未按期归还贷款本息，视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；保证期间为借款债务履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任等。
另查，2009年7月14日，中行相城支行将贷款7960000元按合同付至银丽公司账户，加上杨培芳、戈军官于2009年7月8日支付的首付款1998671元，杨培芳、戈军官共支付银丽公司购房款合计人民币9958671元。
因杨培芳、戈军官对其向中行相城支行的贷款存在多期未能按期偿还的情形，中行相城支行于2015年10月14日向苏州市相城区人民法院提起诉讼，要求杨培芳、戈军官清偿所欠贷款本息及律师费，并要求银丽公司对杨培芳、戈军官的债务承担连带清偿责任。后银丽公司与中行相城支行达成协议，银丽公司代为归还杨培芳、戈军官的贷款本金6430033.69元、利息298295.23元、罚息2007.76元、律师费129511元以及诉讼费28746元，共代为偿还6888593.68元，后中行相城支行以银丽公司已承担连带担保责任为由，于2016年3月23日向苏州市相城区人民法院申请撤回起诉，一审法院出具（2015）相商初字第00854号民事裁定书予以准许。
以上事实，有银丽公司提供的《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、民事起诉状、代偿明细、民事裁定书等证据及当事人陈述附卷佐证。
庭审中，银丽公司陈述，杨培芳、戈军官给付银丽公司全部购房款后，银丽公司已开具全部的购房款发票给杨培芳、戈军官，并且已按约定向其送达了书面的交房通知书，通知杨培芳、戈军官于2010年12月31日前来办理交房手续，但杨培芳、戈军官未来收房，钥匙还在银丽公司物业处，产证仍登记在银丽公司名下，也没有办理预告登记，涉案房屋目前空置。2015年5月中旬，中行相城支行电话通知银丽公司方暂代杨培芳、戈军官偿还按揭本息，并于2015年9月书面通知银丽公司，银丽公司自2015年5月31日起替杨培芳、戈军官代为偿还第一笔费用，一直至2016年3月31日代为偿还最后一笔费用。银丽公司替杨培芳、戈军芳向中行相城支行代偿的费用没有超过其应承担的数额。因杨培芳、戈军官拒绝归还贷款，造成所付购房款的借款由银丽公司向债权人代为偿还，杨培芳、戈军官的行为属于逾期付款和根本性违约，故银丽公司主张解除合同，并要求杨培芳、戈军官承担逾期付款的违约责任。如果本案涉及银丽公司向杨培芳、戈军官还款，愿意在本案中处理。
一审法院认为：银丽公司与杨培芳、戈军官签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现杨培芳、戈军官共同购买相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢独立别墅及地下室，在杨培芳、戈军官将全部首付款1998671元、中行相城支行将杨培芳、戈军官购房所需的全部贷款7960000元支付给银丽公司后，杨培芳、戈军官即已按约履行了支付全部购房款的合同义务，故对于两份《商品房买卖合同》杨培芳、戈军官并不存在逾期付款的违约行为。虽银丽公司陈述已向杨培芳、戈军官送达了交房通知书，后杨培芳、戈军官并未按时来办理交房手续，但依据合同约定，该种情况应视为银丽公司已按时向杨培芳、戈军官交付了房屋，故该两份《商品房买卖合同》的主要内容已经履行完毕。银丽公司与杨培芳、戈军官双方既未就杨培芳、戈军官怠于支付按揭贷款情况下、银丽公司即拥有合同解除权进行过书面约定，本案情形也不具备《中华人民共和国合同法》第94条规定的解除条件，故银丽公司要求解除两份《商品房买卖合同》的诉讼请求因缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。杨培芳、戈军官怠于支付按揭贷款，仅是违反《个人一手住房贷款合同》的约定，对中行相城支行构成违约，银丽公司作为开发商，在承担阶段保证责任后，可向杨培芳、戈军官就其代为偿还的费用进行追偿，对此可另案主张。因杨培芳、戈军官已按合同约定支付银丽公司全部购房款，故银丽公司依据合同第七条向杨培芳、戈军官主张逾期付款的违约责任，亦缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律法规的规定，判决如下：驳回苏州银丽娱乐度假有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币81511元、公告费600元，合计人民币82111元，由苏州银丽娱乐度假有限公司负担。
二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，银丽公司与杨培芳、戈军官签订的两份商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，杨培芳、戈军官通过支付首付款以及办理银行贷款方式支付了全部购房款，杨培芳、戈军官对于两份商品房买卖合同并不存在逾期付款的违约行为，不构成根本性违约。虽此后杨培芳、戈军官未按时归还银行贷款导致银行提前收贷，银丽公司承担了相应的担保责任，但该情况并不影响杨培芳、戈军官已全额支付完购房款的事实认定，银丽公司承担了担保责任后可依据其签订的个人一手住房贷款合同中的约定向杨培芳、戈军官进行追偿。
杨培芳、戈军官确实未及时办理房屋交接手续，但双方之间的商品房买卖合同并未约定买受人不及时办理交房手续出卖人可解除合同，且依据合同约定，在银丽公司已向杨培芳、戈军官送达交房通知书后，应视为银丽公司已按时交付了房屋，房屋的相关风险及物业管理费用由杨培芳、戈军官承担，故银丽公司不能以杨培芳、戈军官未及时办理房屋交接手续为由解除合同。
此外，在杨培芳、戈军官下落不明且可能有其他债权人的情况下，银丽公司单方面解除合同可能会损害到其他债权人的利益。
综上所述，银丽公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81511元，由上诉人苏州银丽娱乐度假有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈斌
审判员 顾平
审判员 赵东
二〇一七年十月十日
书记员 郭玮