广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1323民初1102号
原告（反诉被告）：徐向红，女，汉族。
原告（反诉被告）：黎显华，男，汉族。
上列两原告共同委托诉讼代理人：刘晓斌，广东翔伟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：惠东阳光花园置业发展有限公司。
法定代表人：张耀华。
委托诉讼代理人：陈玉辉，惠东阳光花园置业发展有限公司工作人员。
原告（反诉被告）徐向红、黎显华与被告（反诉原告）惠东阳光花园置业发展有限公司（以下简称阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，被告阳光公司在法定期限内提起反诉，两诉合并，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黎显华及其委托诉讼代理人刘晓斌、被告阳光公司的委托诉讼代理人陈玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐向红、黎显华向本院提出诉讼请求：一、判决被告尽快为原告办理惠东县××行政文化中心××花园××房的房地产权属证书；二、判决被告尽快为原告办理惠东县××行政文化中心××花园××房的公积金银行按揭贷款；三、判决被告支付从2011年7月10日起至取得房地产权属证书止每日按总房价万分之五计算的违约金（至起诉日止暂计为340839元）给原告；四、本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：
2010年7月2日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠东县××行政文化中心××花园××房，房屋总价款339144元，由原告支付购房首期款109144元，余款23万元由被告办理公积金银行按揭贷款支付，并约定被告应在房屋交付给原告使用后360日内办理好房地产权属证书，否则从房屋交付后的第361日起按总房价的万分之五计算违约金给原告。原告在签订商品房买卖合同后的一个星期内，即2010年7月9日前，按约定向被告支付了首期购房款109144元，被告也在同一天将房屋交付给原告使用。2012年12月份，原告又向被告交付了13万元购房款，只需办理10万元的银行按揭贷款。但被告并没有按约定在一年内即360天内为原告办理好房地产权属证书与公积金银行按揭贷款手续，并在360日期限届满后，经原告多次催促与请求，仍然没有完成合同约定的办理房产证与银行按揭贷款义务，而仅仅多次要求原告提供与公积金贷款相关的证明材料，除此之外没有任何进展，拖延至今。基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，特向贵院提出前列诉讼请求，请贵院依法维护原告的合法权益。
被告阳光公司对原告的起诉提出以下答辩意见：一、交付时间，双方签订的买卖合同里面，对付款方式、时间作了明确约定，双方签订的买卖合同合法有效，应该按照合同约定予以履行。二、原告诉称余款由被告办理公积金贷款时支付，不仅无任何证据支持，且双方签订的买卖合同更无任何条款约定。三、以贷款方式支付余款，原告应对能否贷款的风险有估计，本案中双方买卖合同中对贷款成功与否没有作出约定，即使由被告代办，也不等于包办，贷款是否通过审批需根据原告资信状况来决定，被告的责任并不表明需为原告成功办理贷款手续承担任何责任。即使被告负责办理公积金贷款支付房款，其也不能以此为由对抗无过错且善意的被告，原告在不具备公积金办理条件，银行停止办理公积金后，未及时与被告协商解决问题，又未采取其他合法方式支付余款，故原告构成根本违约，且原告拒不配合被告办理银行按揭手续，也不一次性交纳余款，违约在先，被告在未收到房屋余款的情况下，有权拒绝办理产权证，不存在违约一说。四、诉讼时效问题，原告在被告协议办证期限到期后，仍未办理的情况下，就应该知道自己的权利遭到侵害，但至今无任何证据表明原告向被告主张过权利，故原告诉求办证违约金已经超过诉讼时效，且因为原告自身资信状况的因素，未能办下按揭手续，故原告应该承担延期付款的违约责任。五、先诉履行抗辩权，根据合同法67条规定，结合本案事实，付款义务在先，办证义务在后，付清房款是取得房屋所有权的前提条件，我方有先诉履行抗辩权。
被告阳光公司向本院提出反诉请求：一、判令原告支付逾期应付购房款10万元；二、判令原告支付从2010年7月10日起至实际全额支付应付购房款之日止每日按逾期应付购房款的万分之八的违约金（暂计至反诉日为289616元）；三、判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：
阳光公司与原告双方于2010年7月2日签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买了阳光公司开发的位于惠东县××行政文化中心××花园××房，房屋总价款339144元。根据原告向法院递交的《民事起诉状》可知，阳光公司于2010年7月9日向原告履行了交房义务，但原告仅仅支付了购房首期款109144元，于2012年12月份支付购房款13万元，至今迟迟未履行支付余额10万元。在阳光公司向原告催缴该笔余额等待原告进一步付款之际，原告恶意提起诉讼，要求阳光公司承担逾期办证违约金340839元。总价339144元的房款原告仅仅支付首期款239144元，余额20万从2010年逾期支付至今7年之久。原告罔顾基本事实及法律，却提出远远超过房价的340839元办证违约金，恶意之诉之行径表露无疑。从双方签订的上述合同可知，付款责任条款在先，办证义务条款在后，故阳光公司有权行使先履行抗辩权，无须承担延期办证的违约责任。从双方履行情况看，我方已履行完交付房屋的主合同义务，但原告方并未完全履行其主要义务，至今未付清全部购房款，因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款不适用诉讼时效。但根据《人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第29条之规定，原告要求阳光公司承担逾期办证的违约责任已超过诉讼时效，因此原告的诉讼请求应予驳回。综上，阳光公司请求法院查明本诉事实，判决驳回原告起诉的同时，判决支持阳光公司的请求，以作出合法公正的判决。
原告就被告阳光公司的反诉提出以下答辩意见：原告认为被告反诉不成立，没有事实和法律依据，纯属颠倒黑白，强盗逻辑。根据双方签订的商品房买卖合同第六条约定，原告在购房时支付了首期房款后，余下的10万元购房款是通过银行公积金按揭贷款的方式支付给被告的。办理银行按揭贷款手续的义务，按照相关法律规定、通常惯例及生活常识均应该由被告承担。按照合同法第67条关于先履行抗辩权的规定，被告应当先履行办理银行按揭贷款的义务，在被告没有办理银行按揭贷款义务的情况下，原告完全可以拒绝支付余款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：被告阳光公司成立于2000年12月29日，经营范围为在惠东平山行政文化中心建设总规模为7.6312万平方米商住地（含房地产开发、建成物业的销售、租赁、经营和物业管理等）。
2010年7月2日，原告徐向红、黎显华作为买受人与被告阳光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：xx，包含4个附件）,约定原告向被告阳光公司购买被告开发的位于惠东县××行政文化中心××花园××房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：惠东房预许字第xx号。上述合同约定：第三条商品房的基本情况：该商品房合同约定建筑面积共173.92平方米，其中，套内建筑面积156.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.36平方米。合同第四条计价方式与价款：该商品房的价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米2166.22元，总金额为339144元整。合同第六条付款方式及期限：买受人在交纳定金并签订商品房认购书后七天内按约定比例交付首期款，余款在接到开发商通知三日内到指定地点办理银行按揭手续。合同第七条买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书。
另查，上述《商品房买卖合同》已于2011年3月16日在惠东房产管理局办理房屋预售登记备案，案涉商品房于2012年9月3日办理了权属证书，权属证号为：权属证明书第XX号。原告向本院提供了两份购房款发票和一份契税发票，该证据证实原告于2011年3月17日前向被告交纳了购房款109144元，于2012年12月27日又交纳了购房款13万元，合计239144元，并于2012年7月12日向税务部门交纳了案涉商品房的契税10174.32元。庭审中，原告确认被告在2010年7月份已向其交付了案涉商品房，其已于当月装修入住。
原告诉称双方约定了案涉商品房的剩余购房款10万元通过办理住房公积金贷款方式支付，并就此向本院提供了一组已由惠州市住房公积金管理中心惠东管理部工作人员审核确认与原件相符的一手房贷款资料（含两原告身份证、结婚证、户口本、房屋权属登记查询结果、收入证明、惠州市住房公积金个人住房贷款申请审批表和面谈记录、中国人民银行个人信用信息基础数据库查询授权书、惠州市住房公积金个人住房贷款审批进度跟踪表、银行流水清单等）予以佐证，被告对此不予认可，其认为双方约定的是办理银行按揭贷款，其仅是答应过为原告申请公积金贷款，并就此代原告向惠州市住房公积金管理中心惠东管理部递交了上述一手房贷款资料，后因未办理成功而将该资料退还原告。关于上述合同第六条“……余款在接到开发商通知三日内到指定地点办理银行按揭手续”的约定，被告在庭审中称其工作人员曾以电话和短信的方式通知原告办理剩余10万元购房款的银行按揭手续，对此，原告不予认可，经本院释明，被告未能提供证据予以佐证。
诉讼期间，本院两次发函惠州市住房公积金管理中心惠东管理部询问案涉商品房办理住房公积金贷款的相关情况。惠州市住房公积金管理中心惠东管理部向本院复函内容如下：一、阳光花园置业发展有限公司个人住房公积金按揭贷款准入及办理情况：阳光花园置业发展有限公司于2008年10月29日申请，经惠州市住房公积金管理中心批准，同意该楼盘一区（2、3、5、6、7、8、9栋）可以办理预售楼宇个人住房公积金按揭贷款。在该商品房预售许可有效期内，已办理完成20户个人住房公积金按揭贷款。二、来函附表所列的6户预购人，经由开发商阳光花园置业发展有限公司代为收集资料向我管理部申请住房公积金贷款，但因商品房预售许可证超出预售许可期限等相关原因，当时已将相关资料退回给开发商阳光花园置业发展有限公司，查询不到所列6户预购人的贷款记录情况。三、商品房预售许可证超出预售许可期限的，如需继续办理个人住房公积金贷款，楼盘开发商需办理商品房预售许可证延期或申请现房个人住房公积金按揭贷款准入。楼盘办理现房个人住房公积金按揭贷款准入资料如下：1、住房公积金现房准入申请书；2、营业执照；3、相关的预售证；4、最近一个月的财务报表；5、解除监管帐户的文件（房管部门出具的文件）；6、现房确认书（确权在开发商名下)。楼盘开发商提出申请经惠州市住房公积金管理中心审批后，可继续为本楼盘现房客户办理个人住房公积金贷款。相关个人住房公积金贷款的申请，由楼盘开发商负责资料收集、办理跟进。四、来函附表所列的6户预购人房产已由开发商阳光花园置业发展有限公司申请现房个人住房公积金按揭贷款准入，该楼盘现房客户可根据自身实际情况办理个人住房公积金贷款。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，被告阳光公司具备房地产开发资质，原告徐向红、黎显华向被告购买的位于惠东县××行政文化中心××花园××房已取得商品房预售许可证明，原、被告所签订《商品房买卖合同》（合同编号：xx）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。
上述《商品房买卖合同》第六条“……余款在接到开发商通知三日内到指定地点办理银行按揭手续”的约定虽未明确案涉商品房的剩余购房款10万元系以办理住房公积金贷款的方式支付，但从被告阳光公司向原告收集办理住房公积金贷款所需的一手房贷款资料并向惠州市住房公积金管理中心惠东管理部递交申请的行为，以及众所周知的住房公积金贷款利率明显比商业贷款利率低的事实，足以认定原、被告双方对该10万元剩余购房款存在以办理住房公积金贷款方式支付的约定。据此，被告阳光公司在本案中具有协助原告办理住房公积金贷款的义务。由于被告的商品房预售许可证超出预售许可期限等相关原因造成原告对案涉商品房的剩余购房款10万元至今未予支付，由此产生的法律后果应由被告承担，况且，被告亦未能举证证明其有向原告催收过上述购房款的事实，依法亦应承担举证不能的法律后果。故此，被告反诉诉请原告支付逾期付款违约金的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告反诉诉请原告支付剩余购房款10万元的主张，本院认为，由于本案原、被告双方存在以办理住房公积金贷款方式支付该10万元剩余购房款的约定，被告具有协助原告办理住房公积金贷款的义务，现惠州市住房公积金管理中心惠东管理部已复函确认案涉商品房既已具备办理住房公积金贷款的条件，故被告的上述反诉诉求可在协助原告办理住房公积金贷后手续后得以实现。当然，办理住房公积金贷款尚需原告的自身资信、收入等方面条件均满足的前提下才能完成，如在办理该住房公积金贷款程序中出现因原告的自身原因而未能办理成功的，被告可另循其他法律途径予以解决。
对于原告诉请被告办理案涉商品房的房地产权属证书及逾期办证违约金的诉求，本院认为，在原告支付案涉商品房的首期购房款后，被告已为涉案的《商品房买卖合同》在房管部门办理了合同备案登记手续，原告作为先履行义务一方，在未履行支付全部购房款的合同义务的情况下，被告阳光公司有权拒绝履行办理房屋权属证书。据此，逾期办理房屋权属证书的原因不应归责于被告，原告诉请被告办理案涉商品房的房地产权属证书并承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告徐向红、黎显华的诉请及被告阳光公司的反诉，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠东阳光花园置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告徐向红、黎显华办理位于惠东县平山行政文化中心阳光花园3栋7层05号房的10万元剩余购房款的住房公积金贷款手续。
二、驳回原告徐向红、黎显华的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）惠东阳光花园置业发展有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6412元（原告已预交），反诉案件受理费3572（被告已预交），合计9984元，由被告惠东阳光花园置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 黄新娣
审 判 员 王雪良
人民陪审员 柯容花
二〇一七年八月三日
法官 助理 袁惠妮
书 记 员 陈威权