宁夏回族自治区海原县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0522民初1079号
原告（反诉被告）：宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司，住所地，宁夏回族自治区中卫市海原县。
负责人：刘立龙，该公司经理。
委托诉讼代理人：李风宝，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：罗进宝，男，生于1990年4月6日，住宁夏回族自治区中卫市海原县。
被告（反诉原告）：冯强，男，生于1993年2月7日，住宁夏回族自治区中卫市海原县。
被告罗进宝委托诉讼代理人：马晓鹏，男，生于1991年9月5日，住宁夏回族自治区中卫市海原县。系被告罗进宝妻弟。
被告罗进宝、冯强共同委托诉讼代理人：陈丽娟，宁夏博略律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
反诉第三人：张海蓉，女，生于1982年4月，住宁夏回族自治区中卫市海原县。
反诉第三人：苟鹏升，男，生于1984年10月，住址同上。
本院于2017年3月27日受理了原告宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司（以下简称鑫祥公司）与被告罗进宝、冯强房屋租赁合同纠纷一案，被告罗进宝、冯强于2017年5月3日以鑫祥公司为被告，张海蓉、苟鹏升为第三人提起反诉，依法由审判员张玉林担任审判长，与人民陪审员田风生、潘正仙组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭合并进行了审理。原告鑫祥公司的委托诉讼代理人李风宝、被告罗进宝及罗进宝、冯强的委托诉讼代理人陈丽娟到庭参加了诉讼，反诉第三人张海蓉、苟鹏升经合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月23日，原告与二被告签订了商铺租赁合同，由二被告承租原告位于海盛国际小区商铺经营休闲吧，合同约定租赁期限为五年，二被告逾期缴纳租赁费承担每日应付租金20%的违约金，现二被告拖欠原告第三年的租赁费75038元未付，违约金原告酌情主张30000元，故请求人民法院判令二被告支付原告房屋租赁费75038元，支付违约金30000元。
二被告辩称，原、被告签订租赁合同属实，被告承租涉案房屋用于经营酒吧，双方约定租期为5年，被告按年支付租金。同时约定租期内原告出售涉案房屋应当提前1个月通知被告，在原告通知被告决定不买的情况下发生所有权变动的，双方之间的租赁合同在被告与新的所有权人之间具有法律效力，如原告私自出售涉案房屋导致所有权发生变动，则双方间的租赁合同终止；租期内非本合同规定的情况，原告擅自解除合同的房屋被提前收回，应按照剩余租期应交租金总额的8%向被告支付违约金。被告向原告支付了第一、第二年度的租金。2016年8月31日，原告在未向被告发出售房通知的情况下与反诉第三人达成买卖协议，将涉案房屋出售给反诉第三人，并办理了产权登记。2017年4月5日，反诉第三人强行要求被告返还房屋，被告无奈无法经营，于2017年4月19日向反诉第三人交付了涉案房屋。在被告租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，并支出了22万余元的装修费，原告私自卖房，导致被告无法继续使用房屋的行为，给被告造成了多项损失。被告同意向原告支付涉案房屋出售之前即2016年9月1日之前的房租费，2016年9月1日之后的房租原告无权收取，因为自2016年8月31日起，原告便对涉案房屋失去了管理收益等权利，且反诉第三人书面承诺放弃向被告收取房屋收回前后的房屋租金等各项费用。对于原告所诉违约金既不符合法律规定也不符合双方的合同约定。合同第九条第五项及第九项约定的租金、违约金的支付方式相互矛盾，根据法律规定，对于原告所主张的超出其实际损失过高的3万元的违约金，法庭应按照中国人民银行同期贷款年利率按照应付租金即32000余元的标准来调整原告所诉违约金的额度。基于本案中被告的损失较大，对被告应付的半年租金同意以反诉请求中原告应赔偿被告的损失及支付的违约金里扣抵。故请求人民法院：1.依法确认原告与反诉第三人签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法确认二被告与原告2014年2月23日签订的《商品房租赁合同》于2016年8月30日终止；3.判令原告赔偿二被告装修费112220元；4.判令原告赔偿二被告经营损失30000元。
原告针对被告反诉辩称，被告的第一项诉讼请求无法律依据，且被告也没有主张过买卖该房，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，原告在出卖该房屋时向被告履行了告知义务，只是在庭审过程中无法提供证据而已，即使原告没有向被告告知，依据该条规定，人民法院也不能支持被告的反诉请求；被告的第二项诉讼请求无法律依据，不能否认的是原告与反诉第三人于2016年8月30日签订了房屋买卖合同，且反诉第三人向原告缴纳了房款，反诉第三人也办理了房屋所有权证，依据合同法第一百三十三条关于标的物所有权自标的物交付时起转移的规定，原告交付房屋的时间为2017年4月19日，被告请求确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2016年8月30日终止的诉讼请求不能成立；被告主张的装修损失112220元及经营损失30000元，请求法庭不予支持。1.原告虽将涉案房屋出卖给反诉第三人，但根据《合同法》第229条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条即”买卖不破租赁”原则，被告可继续租赁该房屋，但被告认为按原合同约定的房屋租金过高，就此与反诉第三人没有达成协议后，自行搬离该房屋的；2.被告未提供相关证据证明其损失，没有事实根据；3.原告将涉案房屋出卖是基于被告的违约行为所致，因被告没有按时交付第三年的房屋租金，原告才出卖该房屋的；4.即使被告的反诉成立，依据事实及证据证明，现涉案房屋由反诉第三人所有，且由其使用、收益，原告不应承担被告的损失。
原告为支持其诉讼请求，除陈述外提供的证据有：
证据一，商铺租赁合同复印件1份（与原件核对无异），拟证明原、被告签订房屋租赁合同，被告拖欠原告第三年的房屋租赁费75038元及被告违约应承担违约金30000元的事实；
证据二，光盘1张，拟证明被告于2017年5月27日自行搬出承租房屋不再经营的事实；
二被告对原告提供的证据一的质证意见为：对其真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，合同第六条第二款明确了被告的优先购买权，在第二款为前提的基础上，双方作出了第三款的约定，即原告告知出售，被告放弃优先购买权之后发生的涉案房屋产权变动，则在被告与新所有权人之间发生法律效力。本案中原告未履行提前告知的义务，私下变动产权，导致原告未实现其优先购买权，根据该约定，在原告出售涉案房屋之时，租赁合同在被告与反诉第三人之间并未产生租赁效力，结合合同第八条的规定，原告出售涉案房屋之时，其与被告之间的租赁合同自动终止，原告所述被告欠其租金的额度，不符合合同的约定，而原告所主张的违约金标准也不符合法律的规定，因此证据一不能达到原告的证明目的；对证据二的三性均有异议，根据法律规定，证人应当出庭作证，故该证据的形式、来源均不合法，不是通过合法合规的途径取得，不具有真实性，原告所述的通话双方均为本案当事人，是处于同一法律地位的反诉当事人，且与张海蓉给被告所出示的书面证据相矛盾，并不能达到原告的证明目的。
被告为支持自己的反诉请求，除陈述外提供的证据有：
证据一，商铺租赁合同1份，拟证明原告租赁给被告的海盛国际住宅小区商铺租期自2014年2月23日至2019年4月5日，租赁期内原告对该商铺进行转让，应提前1个月告知被告，该商铺所有权发生变动本合同解除，原告违约应按剩余租期应交租金总额的8%向被告支付违约金；原告未提前告知被告出售房屋，则发生的产权变动双方间的合同在被告与新所有权人之间不具有法律效力；
证据二，房屋产权登记信息、房屋产权证复印件各1份，拟证明原告于2016年9月1日将房屋出售并过户给反诉第三人张海蓉、苟鹏升所有，原告出售前未通知被告，构成合同违约，双方间的租赁合同已于2016年9月1日解除的事实；
证据三，收房说明1份，拟证明反诉第三人张海蓉、苟鹏升于2017年4月19日将争议商铺及钥匙收回，并承诺不收取房屋收回前后的房屋租金等费用的事实；
证据四，营业执照1份、餐饮服务许可证1份、食品流通许可证1份（均为复印件，均与原件核对无异）、消防安全检查合格证复印件1份，拟证明被告租赁海盛国际住宅小区商铺经营海原县某娱乐会所，经营范围为卡拉OK娱乐服务、食品经营等的事实；
证据五，个体工商户名称预先核准通知书复印件1份，拟证明被告经营的海原县某娱乐会所于2014年6月1日成立的事实；
证据六，KTV装修合同1份、结算单1份、装修图2份，拟证明被告于2014年2月24日将争议商铺交付海原县某装饰进行装修，装修费为224440元，垃圾清理费2000元，共计226440元的事实；
证据七，个体工商户营业执照复印件1份，拟证明海原县某装饰具有室内装修等资质的事实；
证据八，公证书1份，拟证明反诉第三人向被告收回的某娱乐会所（涉案房屋）室内装修完好、时尚的事实；
原告对被告提供的证据一质证意见为：1.原告在出售该房屋前已向被告履行了通知义务，在征得被告不予购买的前提下出售给了反诉第三人，且原告在起诉前被告也没有向原告及反诉第三人主张任何权力；2.被告提供证据证明8%的违约金，属于被告中途退租的约定，原告没有违约行为；3.商铺所有权发生变动，本合同与新的所有权人之间具有法律效力，原告主张的是所有权发生变动之前的相关费用及违约金；对证据二的质证意见为对该证据的三性无异议，但不能证明双方间的租赁合同已于2016年9月1日解除，该合同的解除时间应当认定为被告实际搬出该房屋之日即2017年5月27日；对证据三的质证意见为对其真实性有异议，反诉第三人没有权利放弃收房之前应当由原告收取的租金及违约金，同时该收房说明证明被告一直锁门未经营休闲吧，也就谈不上被告所主张的相关损失；对证据四的质证意见为对该证据的三性无异议，但不能证明被告实际经营该会所；对证据五的质证意见为系复印件不具有真实性，并不能证明被告实际经营；对证据六的质证意见为对其真实性有异议，对涉案房屋签订了装修合同，但是不是实际装修了没有依据，不能证明，且与原告没有关系；对证据七的质证意见为该证据不具有证据的”三性”；对证据八的质证意见为对该证据本身的真实性无异议，但与本案不具有证据的”三性”，也不能证明被告的证明目的。
二反诉第三人缺席未予答辩，亦未质证。
本院认为，原告提供的证据一符合证据的”三性”，具有证明效力，只能证明原、被告确定租赁合同的事实，但不能证明原告的其他证明目的；原告提供的证据二不具有真实性，其证明效力不予确认。被告提供的证据一、二、四符合证据的”三性”，能够证明被告的证明目的，其证明效力予以确认；证据三的真实性无法确认，其证明效力不予确认；证据五系复印件，且与证据四中的营业执照相矛盾，其证明效力不予确认；证据六各证据之间相互矛盾，且无付款凭证，其证明效力不予确认；证据七、八与本案不具有关联性，其证明效力不予确认。
根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，可以认定以下事实：
2014年2月23日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，由二被告承租原告位于海盛国际住宅小区商铺经营休闲吧，合同约定租赁期限为五5年，自2014年2月23日起至2019年4月5日，第1年租期为13个月，其余每年租期为12个月。第1年的租金为40646元，第2年的租金为52527元，第3年的租金为75038元，第4年的租金为90046元，第5年的租金为105054元。下次租金应于当期租期届满前15日内交清。《合同》第六条第2项约定：”在租赁期内，甲方如需出售该商铺，应提前1个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权”。第八条第1款约定：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（4）该商铺租赁期内所有权发生变动的”。《合同》第九条第2项约定：”租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金，违约金以剩余租期应交租金总额的8%计算；第5项约定：乙方不按约定支付应承担的相关费用，但未到达解除合同条件的，应向甲方支付剩余租金总额5%的违约金；第9项约定：乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金”。合同签订后，被告罗进宝于2015年5月13日在海原县工商行政管理局注册登记领取了”海原县某娱乐会所”的营业执照，并按期交付了第1、2年的租金，第3年的租金至今未交。2016年8月30日原告与反诉第三人张海蓉签订了商品房买卖合同，将涉案商铺出售给了反诉第三人张海蓉，并于同年9月1日办理了过户手续。2017年4月19日二被告将承租的商铺交给了反诉第三人。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，本案原、被告租赁合同约定第三年的租期为2016年3月23日至2017年3月22日，交付本期租金的期限为2016年3月7日前，而二被告至今未予交付，属违约行为，应承担相应的违约责任。原、被告约定的第三年的租金为75038元，原告于2016年8月30日将涉案商铺出售给了反诉第三人张海蓉，并办理了过户登记手续，因此，2016年8月30日之后的租金原告无权收取，二被告应支付原告5个月的租金即31265元；原、被告对违约金的约定前后不一，应按照最不利于主张权利一方当事人的约定计算，即按剩余租金总额5%的支持违约金，二被告应支付的租金总额为31265元，故应支付的违约金为1563元。原告主张的其余租金及违约金不予支持。原告与反诉第三人签订的商铺买卖合同是双方真实意思的表示，且已办理了产权登记手续，该合同合法有效，故对被告的第一项反诉请求不予支持；原告于2016年8月30日将涉案商铺出售给了反诉第三人，因此原告与被告之间的权利义务终止；原告虽将涉案商铺出售给了反诉第三人，但根据”买卖不破租赁”的原则，原告与被告签订的租赁合同在被告与反诉第三人之间仍然具有约束力，且在原告将涉案商铺出售给反诉第三人之后被告仍然在使用承租的商铺，因此，被告反诉请求的装修损失及经营损失应该向反诉第三人主张，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗进宝、冯强于本判决生效后30日内向原告宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司支付房屋租金31265元及违约金1563元；
二、驳回二被告的反诉请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2401元，由原告负担1780元，二被告负担621元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中卫市中级人民法院。
审判长张玉林
人民陪审员潘正仙
人民陪审员田风生
二○一八年三月二十日
书记员田风霞