江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民初字第00034号
原告（反诉被告）杨志华。
委托代理人陆新华，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。
被告（反诉原告）南通市港闸区唐闸镇街道办事处，住所地南通市港闸区江海大道***号。
法定代表人胡永宁，主任。
委托代理人顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
委托代理人杨永安，南通市港闸区唐闸镇街道办事处工作人员。
原告（反诉被告）杨志华与被告（反诉原告）南通市港闸区唐闸镇街道办事处（以下简称唐闸街办）房屋租赁合同纠纷一案，杨志华于2014年3月25日诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。诉讼过程中，唐闸街办向本院提起反诉，本院依法对反诉与本诉合并审理。本院依法于2014年5月5日进行了证据交换，并于2014年8月22日、2014年11月3日、2015年6月5日公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
原告杨志华诉称：2008年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将盛唐商贸街第1轴至第10轴二层、建筑面积约4900平方米的房屋租赁给原告，双方在合同中明确租赁房屋为餐饮、旅馆、娱乐等商业用途，租赁期限从2008年7月1日起至2023年6月30日止，在合同中，双方还对租金、付款方式、违约责任等相关事项作了相应的约定，被告也承诺上述房屋权属清楚。合同签订后，原告投入巨资对上述房屋进行装修、装潢，并购买了相关设施设备开办了南通皇朝餐饮娱乐管理有限公司（以下简称皇朝公司）。后双方又于2010年8月1日签订了《房屋租赁补充合同》一份。补充协议中明确了原告承租被告的房屋共计4812平方米，双方对房屋租金的起点以及租金标准都进行了相应的调整。后原告租用房屋过程中，因上述房屋与城市规划严重不符，且距学校较近，周围住户较多，导致原告无法经营。2012年5月29日，被告曾以原告未能及时支付租金为由，向南通市港闸区人民法院提起诉讼，该院审查过程中获悉原租赁的房屋无产权证，属临时建筑，被告根本无权与原告就此签订长达15年的租赁合同，原租赁合同无效。后被告撤回了对原告的起诉。在此期间，原告停止了一切经营，并与被告多次协商解除合同的相关事宜，被告也同意解除合同，但对原告投入的装修装潢及设施设备等物品的价值存在分歧，故双方经过协商，又于2013年12月签订了《协议》一份，在该协议书中双方明确为解决双方债权债务和解除合同提供依据，原告同意被告推荐的南通公正评估公司对原告租赁房屋装潢设施进行评估，双方必须充分尊重评估公司的评估结果，不得以任何借口否认评估结果，且评估后原告有权利和义务对房屋进行维护和管理。此后，南通公正房地产评估事务所于2014年1月20日出具了评估报告，最终的评估价格为房屋内外装修装潢和设施设备10443219.46元。房屋内桌椅消毒柜等1533390元。现请求人民法院依法判令：1、确认双方当事人于2008年6月1日所签订的《房屋租赁合同》及2010年8月1日所签订的《房屋租赁补充合同》无效；2、判令将原告承租的房屋以及所评估的物品交还给被告；3、判令被告赔偿原告房屋内外装修装潢、设施设备及桌椅消毒柜等损失合计11976609.46元。4、判令被告唐闸街办返还保证金100000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告唐闸街办辩称：原告杨志华的主体不适格，唐闸街办与杨志华签订了房屋租赁合同，但原告投资设立的是皇朝公司。原告诉称的损失属于皇朝公司的投入，所以原告就皇朝公司的装潢损失提起诉讼主体不适格；关于双方订立的房屋租赁合同的效力，无论效力如何，并没有因为房屋产权证影响房屋的使用，杨志华在诉状中所提及的损失，是实际经营上发生问题带来的后果，与房屋租赁合同是否有效没有直接的关系；如果认定房屋租赁合同无效，杨志华应承担主要责任。杨志华所诉称的损失系其明知房屋租赁合同属性后单方面原因造成的扩大损失，与唐闸街办无关。关于杨志华提出的损失金额问题，可移动物品只需要搬离，并不造成全部价值的损失。
诉讼过程中，唐闸街办提出反诉，唐闸街办反诉称，由于双方当事人订立租赁合同后，杨志华未支付租金，故请求法院判令：1、杨志华支付租金2982755.8元、违约金1943223.64元；2、诉讼费用由杨志华承担。
杨志华针对唐闸街办反诉，辩称：1、双方签订的房屋租赁合同无效，因为合同无效，唐闸街办失去合法收取租金的基础。2、唐闸街办将租金一直计算到2014年4月30日毫无依据。双方当事人就解除合同进行了多次协商，2013年8月18日杨志华餐饮业也全部歇业，就相关价值进行多次协商，由唐闸街办推荐的公正事务所进行评估。此后案涉房屋处于闲置状况，2013年8月，就合同解除已经达成共同意思表示，不可能计算所谓的房屋租金。3、唐闸街办所主张的房屋租金超过法律规定诉讼时效。综合整个案件，按照目前的证据，唐闸街办只能主张2013年7、8月的房租，其他超过诉讼时效。4、违约金问题，双方的租赁合同无效，违约金条款不适用，同时反诉原告主张的租金本金部分依法不能成立，相应的违约金也缺乏了计算的合法基础。
本院经审理，查明以下事实：2008年6月1日，唐闸街办（甲方）和杨志华（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容为：唐闸街办将盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层、建筑面积约4900平方米的房屋租赁给杨志华；双方在合同中明确租赁房屋为餐饮、旅馆、娱乐等商业用途；租赁期限从2008年7月1日起至2023年6月30日止；甲方保证权属清楚，有关按揭、抵押债务等，甲方均在交付房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
2010年8月1日，唐闸街办（甲方）和杨志华（乙方）又签订房屋租赁补充合同，补充合同的主要条款如下：一、杨志华所租用的房屋共计4812平方米，其中餐饮部用房为2406平方米，KTV室用房2406平方米。二、房屋租金的起点时间调整为：餐饮部用房房租从2009年7月1日起收取，KTV室用房房租从2010年1月1日起收。关于餐饮部的租金调整为：2009年7月1日至2013年6月30日止租金标准为每天每平方米0.63元；2013年7月1日至2018年6月30日的租金为每天每平方米0.73元。KTV室用房的租金调整为：KTV室正式开始营业时间由甲乙双方共同确认；KTV室正式开业前房屋租金标准为每天每平方米0.53元；KTV室正式开始营业之日起房屋租金标准为每天每平方米0.63元，在租赁期间，租金标准的调整按餐饮部的租金标准和调整周期执行。房租的收取，2010年7月1日至2010年12月31日半年的房租计为501572元（其中餐饮部272040元，KTV室229535元），乙方在2010年9月10日之前缴纳到位，以后的租金在季度末月的10日内缴纳下季度的租金，即先付后用。乙方在2009年7月1日至2010年6月30日共欠房租计为775212元（其中餐饮部545680元，KTV室229532元）乙方必须在2010年12月31日前支付上述所欠的房租的50%计387606元，2011年6月30日支付上述所欠房租的另外50%计387606元。上述房租乙方逾期缴纳的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方收取违约金。
此后，由于外环北路及通宁大道高架路的施工，唐闸街办免去了杨志华2010年10月1日至2011年11月30日房租。
经营过程中，案涉的KTV因噪音问题被附近居民举报，从而被有关行政执法部门查封。2013年12月，唐闸街办（甲方）和杨志华（乙方）达成协议，其主要内容为：杨志华向唐闸街办租赁盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层，建筑面积约4900平方米作为皇朝酒店国会KTV的经营用房。为解决双方债权债务和解除合同提供依据。现就双方对乙方租赁房屋装潢设施进行现场评估达成如下协议：1、经双方协商一致同意对盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层，建筑面积约4900平方米的房屋装饰工程设施设备进行全面评估。2、杨志华同意唐闸街办推荐南通市公正评估公司作为该房屋的评估单位，评估标准参照市场公开价值。……4、甲乙双方必须充分尊重评估公司的评估结果，不得以任何借口否认评估结果。如评估结果出现明显差异，有失公正，另一方有权提出异议。
南通公正房地产评估事务所于2014年1月20日出具了估价报告，最终评估价格为房屋内外装修装潢和设施设备10443219.46元，房屋内桌椅消毒柜等1533390元。
还查明，皇朝公司系杨志华与案外人高萍出资设立的有限责任公司，设立日期为2008年6月23日，注册资本为100万元，杨志华占股比例为51%，其为皇朝公司执行董事及总经理。庭审中，杨志华陈述其设立皇朝公司管理餐饮，其另行注册个体工商户港闸区皇朝餐饮娱乐会所（以下简称皇朝会所）以经营KTV。
再查明，2013年8月25日，皇朝公司通过股东会决议，其内容为：1、因公司一直无法正常经营，故对公司进行清算；2、原房屋租赁合同系由股东杨志华与南通市港闸区唐闸镇街道办事处签订，故由杨志华个人与唐闸街办办理解除合同的相关手续。3、由公司实际投入的资产1800余万元均由杨志华个人出资，故由杨志华个人向唐闸街办行使赔偿损失的相关权利，股东高萍个人的股权由其与杨志华另行处理，公司的一切清算事宜由杨志华个人处理，今后公司不再向唐闸街办主张任何权利。该股东会决议由皇朝公司盖章确认。
另查明，南通盛唐实业公司投资建设的盛唐商贸街建成后将其移交给了唐闸街办，由唐闸街办负责管理以及出租事宜。案涉的房屋取得了南通市临时建设工程规划许可证，有效期两年，至2009年8月31日。
又查明，唐闸街办向南通市港闸区人民法院起诉杨志华租赁合同纠纷一案，向杨志华索要租金，后唐闸街办向该院撤诉，南通市港闸区人民法院于2012年11月13日作出裁定，准许唐闸街办撤回起诉。
杨志华在庭审中认可双方当事人签订合同时，唐闸街办曾经和他讲过房产证有效期是两年，杨志华还提出，当时唐闸街办向其表示还可以补，手续没有问题。唐闸街办表示，其不可能作如此承诺。
此外，唐闸街办认可杨志华向其缴纳了10万元的保证金。双方当事人一致认可以消费抵算租金，合计人民币543959元。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、房屋装潢设施设备估价报告、工商查询资料、股东会决议、缴纳房租通知、民事裁定书等证据证明，本院予以确认。
本院认为，杨志华与唐闸街办所签订的房屋租赁合同，其所涉及的房屋为临时建筑，规划许可证有效期仅为两年，但双方当事人签订的租赁合同长达十五年。就租赁合同而言，案涉租赁物未取得与之相适应的合法有效的建设工程规划许可证，故根据最高院相关司法解释规定，双方当事人签订的租赁合同与租赁补充合同无效。对于无效的租赁合同，杨志华应当返还所租赁标的物。此外，对于杨志华所租赁的房产装修所形成的不可移动的添附，应当随租赁房产一并返还给唐闸街办。
本案的争议焦点如下：1、原告杨志华是否具有主体资格。2、如果杨志华有权向唐闸街办主张损失，其可以获得赔偿的比例。3、唐闸街办是否有权向杨志华主张租金，其请求是否超过诉讼时效。
关于争议焦点1，杨志华是否具有主体资格的问题，本院认为，杨志华所称的KTV以及餐饮以皇朝公司和皇朝会所的名义对外经营，故本案所涉及的损失均是皇朝公司和皇朝会所的损失。皇朝公司是有限责任公司、皇朝会所是个体工商户。对于皇朝公司的损失不能直接由杨志华进行主张，皇朝会所的损失可以由杨志华直接主张。但本院也充分注意到，皇朝公司作为有限责任公司其注册资本仅为100万元。而该公司的实际投入巨大，杨志华不仅将其与唐闸街办所租赁的房屋投入经营，而且花费巨额资金进行装修，从目前看，光不可移动的装修装潢等就在千万元以上。由于KTV部分和餐饮部分实际混为一体，估价报告亦将KTV和餐饮部分共同进行评估，实际上目前也无法区分皇朝公司、皇朝会所的装修损失。由于杨志华与皇朝公司、皇朝会所之间存在财产、经营混同的情形，故杨志华有权以自己名义向唐闸街办主张权利。此外，杨志华与唐闸街办在2013年12月达成了协议。该协议含有唐闸街办愿意对杨志华的损失承担一定责任内容。目前，皇朝公司股东会决议同意由杨志华向唐闸街办主张权利，故其有权代表皇朝公司作为本案的原告主张权利。因此，本院确定就皇朝公司、皇朝会所的装修损失，可以由杨志华直接向唐闸街办主张。退一步讲，如果杨志华就皇朝公司的损失不能直接向唐闸街办主张权利。则会发生皇朝公司或其他股东向杨志华主张赔偿损失，再由杨志华向唐闸街办主张赔偿之情形，则徒增诉累和增加诉讼诚信风险。
当然，本院要指出的是，基于本案的特殊情形，杨志华在本案中可直接向唐闸街办主张权利，但由于皇朝公司系有限责任公司，其代表皇朝公司取得的所有利益，并不意味着直接为杨志华所有。皇朝公司及其股东、以及其他可能存在的与皇朝公司具有利害关系的人均可就该利益享有依法与杨志华另行解决之权利。
关于争议焦点2，杨志华可以主张的损失为多少的问题。由于双方当事人均同意由被告唐闸街办推荐的南通公正房地产评估事务所进行评估。双方也约定，双方当事人应当充分尊重评估公司的评估结果，不得以任何借口否认评估结果。现双方当事人对评估结果提出异议的为唐闸街办，其主要异议为设备打折率不同。对此，本院认为，因双方当事人事先明确约定，应对该估价报告充分尊重，不得以任何借口否认评估结果。唐闸街办提出打折率不同的问题，系评估机构根据装修装潢、设施设备实际使用情况予以确定，不属于可以否认估价报告的原则性错误。此外，该评估机构由唐闸街办予以推荐，从某种意义上讲，该评估机构作出的估价报告应对唐闸街办有利。因此，唐闸街办应当对估价报告可能存在的误差具有更高的容忍度。故本院确定对该估价报告予以采纳。对该估价报告中涉及的不可移动的装修装潢设施设备等，也必然随着房屋由杨志华一并予以返还唐闸街办。由于唐闸街办对此未表示同意利用，而是认为杨志华对损失应承担主要责任。在此情况下，对于不可移动的已经附合的装修装潢设施设备等，杨志华并未得到折价补偿，故应当作为杨志华方的实际损失由双方当事人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于可移动物品，根据最高院的司法解释规定，杨志华方完全可以自行处理，故仍应归杨志华所有，不应作为由于租赁合同无效导致的损失。因此，本案由于租赁合同无效导致的损失为10443219.46元。由于双方当事人在均明知案涉房产系临时建筑的情况下，却签订长达15年的租赁合同，故对损失的发生均有过错，且过错程度也难以区分大小，故对该损失应由双方当事人各半予以分担，唐闸街办赔偿杨志华不可移动装修装潢等损失5221609.73元。
关于争议焦点三，唐闸街办反诉的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，对于无效的租赁合同，可参照租赁合同约定的租金标准支持占有使用费。由于杨志华在租赁期间获得了使用之权益，故其应向唐闸街办支付相应的占有使用费。本案中，唐闸街办虽然主张的系租金，但由于杨志华在明知临时建筑情况下，对相应的租金标准予以认可接受，其亦对案涉房屋已经实际使用，故在合同无效的情形下，为减轻当事人诉累，本院对唐闸街办的反诉请求，根据最高院司法解释的规定，在综合考虑杨志华对房屋的实际使用、唐闸街办免租事实、占有使用费计算时间段的长短等具体因素情形下，确定参照合同约定的租金标准直接支持相应的占有使用费。至于杨志华提出的无法经营的问题，并非由于导致租赁合同无效的临时建筑原因使其使用案涉房屋遭到严重受阻，而是主要由于其对营业场所的噪音未采取合理减噪措施等原因所致。由于房屋占有使用费系本院在参照租金标准的基础上予以酌定，故不存在对房屋占有使用费再按照过错比例予以分担之问题。对于房屋占有使用费的计算期间，目前房屋虽然在杨志华控制之下，但由于案涉餐饮、KTV已经停业，双方当事人也为此在2013年12月达成协议，约定对案涉装饰工程等进行评估从而为解除合同提供依据。因此，就当事人真实意思而言，在评估结束后，双方当事人租赁合同即终止。案涉评估报告出具时间为2014年1月，故本院酌定房屋占有使用费应计算至2014年1月30日。
对于餐饮部分的占有使用费，应从2009年7月1日开始以每平方米0.63元，共计面积为2406平方米，计算至2013年6月30日，该期间的费用为0.63×2406×30×（48-14）＝1546095.6元（扣除2010年10月1日至2011年11月30日共计14个月的免租期，每个月当事人均认可按照30天计算）。2013年7月1日至2014年1月30日以每平方米0.73元，共计7个月，相应的占用使用费为0.73×2406×30×7＝368839.8元。
对KTV部分的占用使用费，唐闸街办均以每天每平方米0.53元予以主张。从2010年1月1日至2014年1月30日（扣除2010年10月1日至2011年11月30日共计14个月的免租期，每个月当事人均认可按照30天计算）之间的占用使用费为0.53×2406×30×（49-14）＝1338939元。
综上，KTV与餐饮部分的占用使用费合计为3253874.4元，再扣减唐闸街办以消费抵算的租金543959元，余款2709915.4元，应由杨志华支付给唐闸街办。对唐闸街办主张的违约金的问题，因无效的合同，当事人不可以按照违约条款主张违约金。至于法院判决给付的房屋占有使用费，是法院在参照租金的基础上酌情予以支持。给付该费用的前提是法院之判决，故确定占有使用费给付的时间点应从法院判决生效之日起计算，在此之前，唐闸街办无权要求对方支付逾期付款违约金或者逾期付款利息。本案中，唐闸街办可获得的占有使用费仍低于杨志华所得损失赔偿。在双方当事人互负金钱给付义务的情形下，应由双方当事人在履行时予以直接抵销，故在此情况下，本院不再考虑唐闸街办所主张的逾期给付的损失问题。
关于唐闸街办的主张是否超过诉讼时效的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案系长期租赁合同，约定分期给付租金，虽然合同无效，但本案仍系参照合同约定确定分期给付的房屋占有使用费。而且，占有使用费并非等同于租金，因此，占有使用费的诉讼时效也并不等同于延付或者拒付租金的一年诉讼时效。因此，本院确认唐闸街办的反诉请求未超过诉讼时效。
此外，杨志华缴纳的保证金100000元，唐闸街办认可杨志华缴纳保证金的事实，因案涉合同无效，该款应由唐闸街办直接返还给杨志华。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、杨志华与南通市港闸区唐闸镇街道办事处于2008年6月1日所签订的《房屋租赁合同》及2010年8月1日所签订的《房屋租赁补充合同》无效。
二、杨志华将盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层，建筑面积为4812平方米的房屋（含该房屋内外不可移动之装修装潢、设施设备等）返还给被告南通市港闸区唐闸镇街道办事处。
三、南通市港闸区唐闸镇街道办事处赔偿杨志华装修装潢、设施设备等各项损失人民币5221609.73元。
四、南通市港闸区唐闸镇街道办事处返还杨志华保证金人民币100000元。
五、杨志华向南通市港闸区唐闸镇街道办事处支付房屋占有使用费人民币2709915.4元。
上述三、四、五项相抵后，南通市港闸区唐闸镇街道办事处应给付杨志华人民币2611694.33元。
上述各项义务限当事人于本判决发生法律效力之日起30日内履行。
六、驳回原告杨志华的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告南通市港闸区唐闸镇街道办事处的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费96040元（该款已由杨志华预交），由杨志华负担52866元，由唐闸街办负担43174元，反诉案件受理费52951元（该款已由唐闸街办预交），减半收取计26475.5元，由唐闸街办负担12547元，由杨志华负担13928.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号10×××75）
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年六月五日
书 记 员 施惠惠