浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3386号
上诉人（原审被告）：郑纯辉。
委托代理人：王金发。
被上诉人（原审原告）：杭州市清河坊历史街区管理委员会。
法定代表人：童跃中。
委托代理人：夏晓明、牛金卓。
被上诉人（原审被告）：朱炜鹏。
委托代理人：徐骏。
上诉人郑纯辉因与被上诉人杭州市清河坊历史街区管理委员会（以下简称清河坊管委会）、朱炜鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第553号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及各当事人的庭审陈述认定事实如下：
2005年3月23日，清河坊管委会（作为甲方）与清河坊民俗博物馆（筹）（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于杭州市上城区高银街121号（建筑面积约300平方米）房屋出租给乙方使用；乙方保证承租上述房屋承诺经营内容为清河坊民俗博物馆和太极茶道会所；租期为十年，自2005年7月1日起至2015年6月30日止，租金为：第一年至第三年为28万元／年，第四年至第六年为30.8万元／年，第七年至第九年为33.88万元／年，第十年为37万元／年；租金按半年结算一次，租金由乙方在每半年（每年的1月1日、6月1日）的前十天内交付给甲方，先付后用；乙方在签订本合同时，支付押金30000元，若违约将没收押金；乙方将在租赁期届满时把房屋及装修无条件交于甲方；乙方逾期支付房租的，每日按逾期部分租金的千分之三支付违约金，乙方逾期支付房租金额累计押金60%时，甲方有权收回房屋；甲方以第一年的房租28万元投资在清河坊民俗博物馆，甲方为乙方筹建清河坊民俗博物馆提供必要的协助；凡涉及合同履行中的一切变更、解除事项，双方均应采取书面形式，并在接到通知之日起十五日内作出答复，否则视为默认。合同还对其他条款进行了约定。该合同“乙方”落款处由郑纯辉签字。后朱炜鹏持上述合同至工商行政部门申请设立个人独资企业杭州清河坊民俗博物馆。2005年4月6日，杭州清河坊民俗博物馆成立，系朱炜鹏投资的个人独资企业。该企业经清算后，于2009年9月21日注销登记。
另查明，2006年11月，清河坊管委会以拖欠租金为由，向法院起诉郑纯辉，后撤回起诉。2006年12月27日，郑纯辉向清河坊管委会缴纳租金14万元。2010年11月11日，清河坊管委会向郑纯辉送达《律师函》，称：“2005年月23日，清河坊管委会与你签订《房屋租赁合同》一份……，上述合同签订后，清河坊管委会即依约履行，将上述房屋交付给你使用，但你却多次拖欠租金，2008年7月1日至2008年12月31日的租金15.4万元仅支付了7.7万元，尚欠7.7万元资金未支付；2009年1月1日至今的四期租金计61.6万元也一直拖欠不付，目前拖欠租金本金已达69.3万元……正式通知你，自即日起正式解除清河坊管委会与你2005年3月23日签订的《房屋租赁合同》。”第一次庭审中，清河坊管委会与郑纯辉一致陈述，涉案的租赁合同项下的租金自2008年7月1日起欠付。
清河坊管委会于2015年4月8日向法院提起诉讼，请求判令：1、判令立即解除清河坊管委会与郑纯辉于2005年3月23日签订的高银街121号房屋租赁合同，郑纯辉立即腾退高银街121号房屋返还清河坊管委会并按每月30833.33元计算房屋使用费（从起诉之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2、租赁房屋内装修归清河坊管委会所有；3、郑纯辉立即向清河坊管委会支付租金，每月按30833.33元从2008年1月1日起暂计算至起诉之日止共计：2233400元（此后继续按此计算至合同解除之日止），并按千分之三／日支付自2008年5月22日起的违约金至实际付清时止（暂计算至2015年3月10日为8008623.6元，详见违约金计算清单）；4、押金30000元没收归清河坊管委会所有；5、本案诉讼费用由郑纯辉承担。审理中，清河坊管委会将第3项诉讼请求中的违约金变更为：按中国人民银行公布的同期贷款利率1.3倍支付自2008年5月22日起的违约金至实际付清时止（暂计算至2015年3月10日为754812.77元）。
原审法院认为，涉案的《房屋租赁合同》载明的承租方为“清河坊民俗博物馆（筹）”，落款处系郑纯辉签字，然而，郑纯辉与此后登记设立的个人独资企业杭州清河坊民俗博物馆并无任何法律上的关联，且清河坊管委会及郑纯辉也未提交任何证据证明郑纯辉系受设立中的杭州清河坊民俗博物馆委托签订该合同，故清河坊管委会要求杭州清河坊民俗博物馆承担该合同项下的义务缺乏合同依据和法律依据，该合同项下的权利义务应由行为人郑纯辉承担。
从涉案合同约定的具体权利义务看，虽有租赁事项以外的内容，但不改变双方房屋租赁的法律关系。郑纯辉关于双方不存在房屋租赁关系的抗辩意见，不予采纳。根据查明的事实，清河坊管委会于2010年11月11日向郑纯辉送达了《律师函》，以拖欠租金为由要求解除租赁合同，系其行使单方解除权，符合双方合同的约定，确认涉案的《房屋租赁合同》于2010年11月26日解除。经释明，清河坊管委会明确其诉讼请求中的款项在法院认定的合同解除日前为租金，在合同解除之后为占有使用费。然而，清河坊管委会主张2010年11月26日前的租金及违约金显然已超过诉讼时效，不予支持。合同解除后，郑纯辉负有返还租赁物的义务。然而，郑纯辉未举证证明其已将涉案房屋返还给清河坊管委会，应承担不利后果。清河坊管委会要求郑纯辉腾退涉案房屋，并按照合同约定的标准支付自合同解除之日至实际腾退之日的占有使用费，符合法律规定。鉴于郑纯辉在2015年10月13日明确表示清河坊管委会可自行进入涉案房屋，可视为其腾退交付的意思表示，故对清河坊管委会要求腾退的诉讼请求不再予以支持，但郑纯辉应支付占有使用费1676372.6元（参照双方合同约定的标准，自2010年11月27日起至2015年10月13日止）。清河坊管委会要求确认涉案房屋内装修归其所有并没收押金30000元的诉讼请求，符合合同约定，亦予以支持。综上所述，依照《民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、杭州市清河坊历史街区管理委员会与郑纯辉于2005年3月23日签订的《房屋租赁合同》项下的押金30000元归杭州市清河坊历史街区管理委员会所有；二、杭州市上城区高银街121号房屋内的装修归杭州市清河坊历史街区管理委员会所有；三、郑纯辉于判决生效之日起10日内支付杭州市清河坊历史街区管理委员会占有使用费1676372.6元；四、驳回杭州市清河坊历史街区管理委员会的其他诉讼请求。如果郑纯辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98458元，根据杭州市清河坊历史街区管理委员会减少的诉讼请求金额，本案应收案件受理费32470元，减半收取16235元，由杭州市清河坊历史街区管理委员会负担6156元，由郑纯辉负担10079元。
宣判后，郑纯辉不服，向本院提出上诉称：一、一审判决郑纯辉承担自2010年11月27日起至2015年10月13日止的房屋占有使用费无事实依据、证据不足、主观臆断，纯属枉法裁判。一审判决认定“合同解除后，郑纯辉负有返还租赁物的义务。然而，郑纯辉未举证证明其已将涉案房屋返还给清河坊管委会，应承担不利后果。清河坊管委会要求郑纯辉腾退涉案房屋，并按照合同约定的标准支付自合同解除之日至实际腾退之日的占有使用费，符合法律规定”。该认定事实不清，依据不足，主观臆断，纯属枉法裁判。1、承担房屋占有使用费的首要前提是存在房屋占有使用的基本事实。房屋占有使用无非只有两种情形：一是双方有继续占有使用房屋的合意；另一种是占有使用侵权。但是本案当中，清河坊管委会主动提出解除租赁合同，郑纯辉也否认使用过房屋，双方继续占有使用房屋的合意完全可以排除。因此，本案要支持清河坊管委会要求支付占有使用费的诉请，法院必须查清侵权事实是否存在？侵权责任的主体？占有使用侵权的期限？占有使用的用途？等基本事实。然而一审法院在以上事实均未查清的情况下，仅凭主观臆断，认定由郑纯辉支付房屋占有使用费，无事实依据。2、一审判决违背“谁主张、谁举证”举证责任分配原则。“谁主张、谁举证”是一项基本的法律原则。既然清河坊管委会主张要求郑纯辉支付占有使用费，应当承担举证责任。然而，清河坊管委会无任何证据证明房屋占有使用的事实，应承担举证不能的不利法律后果。3、退一万步说，如果占有使用的事实存在，清河坊管委会完全具有举证能力。清河坊管委会作为房屋所有人及一级行政管理机构，在一审法院认定的占有使用期限自2010年11月27日起至2015年10月13日有长达5年时间，完全也应当具有举证能力。然而，清河坊管委会不仅无任何证据证明房屋占有使用的事实，甚至无任何证据证明其在长达5年时间里，曾经提出过要求腾退房屋、停止侵权。4、本案中要求郑纯辉举证证明6年之前办理过房屋返还交接手续，已超出了郑纯辉的举证能力范围。就本案而言，合同对房屋的用途进行了强制性的限制约定，仅能用于开办博物馆。后由于政策变化、博物馆行政审批手续未能完成等原因，博物馆未能正常开业并且工商注销。博物馆注销后，房屋便处于空置状态，现要求郑纯辉提供6年之前房屋返还交接手续（自博物馆注销之日2009年9月21日至今已超6年），实属强人所难，超出了郑纯辉的举证能力范围。5、一审法院不要求清河坊管委会举证证明房屋占有使用侵权的事实，却要求郑纯辉提供6年前的房屋交接手续，显然举证责任分配不公。法院在举证责任的分配上，应当“根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”。如前所述，要求郑纯辉举证提供6年前房屋返还手续已超出其举证能力范围，然而清河坊管委会对一审法院认定的长达5年的房屋占用侵权事实应具有完全的举证能力。但是一审法院不要求清河坊管委会举证房屋占有使用的侵权事实，却要求郑纯辉提供6年前的房屋交接手续，显然举证责任分配不公。6、清河坊民俗博物馆为合同房屋使用主体，博物馆停办及注销的事实，足以说明无房屋占有使用的侵权事实。涉案房屋只能用于开办博物馆，不能作为其他用途。本案中合同第五条对房屋的使用用途进行限制性的约定，约定合同只能用于开办清河坊民俗博物馆。并且合同第十条还约定，如擅自改变房屋用途的，清河坊管委会有权单方解除合同、收回房屋。可见合同对房屋用途是强制性的约定。显然，开办博物馆是管委会要实现的主要合同目的。后由于政策变化、博物馆设立的申请审核手续未通过，博物馆未能如期开放，杭州清河坊民俗博物馆于2009年9月21日经过合法注销。由于房屋使用的主体博物馆已经不存在了，请问谁还会占有使用该房屋？占有使用该房屋的用途是什么？事实上，涉案房屋一直处于清河坊管委会的管控之下（清河坊管委会作为一级管理机构，他也有这方面的责任和义务）。由于清河坊管委会严重失职，且房屋地段不佳，长期无法再次出租并处于空置状态。因此，要求郑纯辉承担涉案房屋占有使用费无客观事实依据。7、任由涉案房屋长期空置，只能是清河坊管委会自身严重失职或房屋无法出租的原因，要求郑纯辉承担房屋空置期间的费用显然错误。本案中，清河坊管委会并非仅仅是普通的民事主体，同时还是一级行政管理机构。这是本案合同性质认定及责任分配应当充分考虑的因素。清河坊管委会有对房屋使用状况进行了解并充分利用的职责。涉案房屋与清河坊管委会一墙之隔，窗户对开，通道相连，房屋长期空置，长期放任不管，清河坊管委会有不可推卸的管理责任。但是在博物馆未能开办的情形下，任由涉案房屋空置长达数年之久，只能是清河坊管委会严重失职及房屋地理位置不佳未能继续出租。不能因为清河坊管委会自身原因，反而要求郑纯辉承担房屋空置期间的使用费用。恰恰相反，由于管委会严重失职，致使博物馆未能如期开办，期间大量投入无法回收的经济损失，博物馆有权向清河坊管委会主张。综上所述，本案实际情况是，博物馆停办后涉案房屋长期处于空置状态，这恰恰是清河坊管委会自身的失职。不能因为郑纯辉不能举证6年前的房屋交接手续，就判决郑纯辉承担一审法院认定的长达5年时间的房屋占有使用费，显然枉顾事实，主观臆断，枉法裁判。二、本案一审判决认定上的其他错误。1、关于本案合同性质及双方权利义务的主要内容。合同性质的认定，影响到案件的定性及案件最终判决。一审法院将合同定性为租赁合同错误，与合同权利义务的主要内容及合同目的不符，必须以事实为依据，还原该合同本质。涉案合同性质并非租赁合同，名为租赁实为合作协议，最起码应当定性为混合合同。理由如下：合同性质认定的依据是合同权利义务的主要内容，而不是合同名称。作为普通的租赁合同，不会对承租人的房屋使用用途做出明确的限制性约定，更不会限制承租人使用房屋的收益。但是涉案合同对房屋的使用用途进行了限制性的约定并对博物馆的门票定价标准也进行了明确规范、明确清河坊管委会为筹建博物馆应提供必要协助、还约定第一年租金作为清河坊管委会投资、等等这些实质性内容都是租赁合同所不具备的。并且甲方清河坊管委会作为合同主体一方，并非普通的民事主体，同时也是一级行政管理机构。这些都是合同性质认定上，必须考虑的因素。综合合同内容来看，双方权利义务的主要内容为：甲方为开办清河坊民俗博物馆，由甲方提供房屋给乙方经办清河坊民俗博物馆具体事宜并收取门票；双方对门票的收取方式进行了明确规定，乙方收取门票并偿付租金。因此不难判断，涉案合同的目的是：开办民俗博物馆、收取门票并支付租金。明显区别于甲方提供房屋、乙方支付租金的租赁合同。并且该合同目的，与甲方作为清河坊管委会的一级行政机构的面子工程和政绩需要等行政职能相符。综上所述，不难判断，涉案合同的主要内容为合作协议。双方当时只是为了工商注册需要，在形式上采用了租赁合同的形式。2、关于本案承租人合同主体问题。涉案合同承租方主体为清河坊民俗博物馆无疑，清河坊管委会对此亦无异议。理由如下：从合同约定内容来看。第一、合同载明的乙方（承租方）为杭州清河坊民俗博物馆（筹）（以下简称博物馆），这是合同明确列明的承租人主体。第二、合同还明确约定“乙方应在本合同签订后十五天内到上城区工商局登记，并在上城区依法纳税”，这也足以说明承租人是博物馆，而不是个人。从合同实际履行情况来看。清河坊管委会一审当庭提供的《关于民俗博物馆整改期间暂停租金的报告》由博物馆签章（后管委会未作为证据提交，但对于本案事实查清非常有必要，法院应采纳），说明实际履行合同也是博物馆。郑纯辉仅仅基于与博物馆实际出资人朱炜鹏个人之间的师徒关系，在博物馆筹备阶段以合同经办人身份签署合同。不能因为郑纯辉代理博物馆签署了合同就认定郑纯辉具有合同主体地位。甚至管委会作为合同一方主体，也认可合同另一方主体是博物馆，而不是郑纯辉个人。合同是双方当事人真实意思的表示，既然清河坊管委会作为合同主体一方也认为合同相对方为博物馆，法院也应当据此认定合同一方主体为博物馆，而不是郑纯辉个人。3、清河坊民俗博物馆作为一方合同主体早已于2009年9月21日合法注销终止，双方之间的权利义务早已终止，应当驳回清河坊管委会的诉讼请求。4、由于合同一方主体为清河坊民俗博物馆，本案郑纯辉与朱炜鹏均不适格。三、一审判决清河坊管委会没收30000元押金错误。涉案合同已经终止是不争的事实，无论是因一方主体博物馆于2009年9月21日终止而自然终止，还是因清河坊管委会主张解除而于2010年11月24日终止。合同终止后，清河坊管委会要求没收押金已无合同依据，该押金应当返还合同另一方主体。一审法院依据合同约定判决没收押金，显然错误。综上，请求撤销原判第一项、第三项；依法改判驳回清河坊管委会要求支付房屋占有使用费的一审诉讼请求、驳回清河坊管委会要求没收押金30000元的诉讼请求并由清河坊管委会承担本案一审、二审的全部诉讼费。
被上诉人清河坊管委会辩称：一、一审判决事实认定清楚，证据确实充分，程序合法，法律适用准确、请求依法予以维持。一审判决认定事实清楚准确，郑纯辉与清河坊管委会签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行，清河坊管委会将房屋交付给郑纯辉实际使用的事实也为其认可，故一审判决对租赁合同主体认定准确，2010年11月26日合同解除后，郑纯辉一直没有返回租赁房屋，一审判决其承担房屋占有使用费符合事实和法律。二、郑纯辉关于一审判决其“承担2010年11月27日至2015年10月13日止的房屋占有使用费无事实依据、证据不足”的上诉理由不成立。郑纯辉对于在房屋租赁合同签订后由其实际使用案涉房屋的事实，在一审中予以认可，在合同解除后，郑纯辉一直未予返还，直至2015年10月13日郑纯辉方才在一审中“明确表示清河坊管委会可自行进入案涉房屋”，即作出腾退交付的意思表示，其间案涉房屋一直在郑纯辉的占有使用之中，一审判决要求其承担该期间房屋占有使用费证据充分，于法有据。如果郑纯辉主张其已经返还房屋，对于该事实应由其举证证明，清河坊管委会已经尽到举证责任，不应再对于房屋未交还的消极事实举证证明。三、郑纯辉关于合同性质的上诉理由不能成立。本案中郑纯辉与清河坊管委会签订的《房屋租赁合同》，合同的主要内容为清河坊管委会提供租赁房屋，郑纯辉支付租金，符合租赁合同的特征，至于对于房屋用途等的特别约定，符合房屋租赁的实际操作，不能改变合同的性质。四、关于押金30000元归清河坊管委会所有，符合租赁合同约定，不存在错误。综上，郑纯辉的上诉请求没有法律和事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉。维持原判。
被上诉人朱炜鹏辩称：一、杭州清河坊民俗博物馆（朱炜鹏成立的个人独资企业）不是案涉房屋租赁合同的合同主体。案涉合同的签署双方分别郑纯辉和清河坊街管委会，杭州清河坊民俗博物馆既没有签字，也没有盖章，不是房屋租赁合同的主体一方。二、杭州清河坊民俗博物馆也不是案涉房屋的实际承租人。1、杭州清河坊民俗博物馆并未接收过案涉房屋。根据一审证据6，案涉房屋系交付郑纯辉使用，而非杭州清河坊民俗博物馆。2、杭州清河坊民俗博物馆从未使用过案涉房屋。根据一审证据8，因政策原因，博物馆无法获得报批故自始未营业过，从未使用过案涉房屋。3、杭州清河坊民俗博物馆从未支付过案涉房屋的租金。根据一审证据3、4、6，清河坊管委会均是向郑纯辉催讨租金，从未向杭州清河坊民俗博物馆催讨过租金，杭州清河坊民俗博物馆也从未支付过任何租金。4、根据一审证据3，清河坊街管委会曾于2006年就案涉房屋的租赁合同纠纷提起诉讼，被告为郑纯辉，而非杭州清河坊民俗博物馆，而且郑纯辉也支付了相应的租金。5、根据一审证据6，清河坊街管委会解除案涉房屋租赁合同的通知对象，是郑纯辉，而非杭州清河坊民俗博物馆。基于以上事实，可以充分证明杭州清河坊民俗博物馆不是案涉房屋的实际承租人。三、杭州清河坊民俗博物馆自2005年4月6日成立后就无正常经营，因两年没有年检于2007年10月28日被吊销营业执照，又于2009年9月21日清算注销，其民事主体资格已经消灭。杭州清河坊民俗博物馆虽为朱炜鹏投资的个人独资企业，不论杭州清河坊民俗博物馆是否与本案争议有关，都已超过了《个人独资企业法》第二十八条规定的追索期限，因此本案与朱炜鹏之前并无关联。基于以上事实与理由，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应维持原判。
上诉人郑纯辉和被上诉人清河坊管委会、朱炜鹏在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，清河坊管委会与郑纯辉在2005年3月23日签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容亦并不违反国家法律法规的禁止性规定，应属有效。《房屋租赁合同》的台头上载明的承租方为“清河坊民俗博物馆（筹）”，但落款处系郑纯辉签字，在合同签订后，清河坊管委会依约将合同约定的房屋交付给了郑纯辉，2005年4月6日，杭州清河坊民俗博物馆在该承租的房屋设立，而该企业是由朱炜鹏登记设立的个人独资企业，直至2009年9月21日注销登记。郑纯辉既未提交证据证明其与杭州清河坊民俗博物馆的关联，也未在杭州清河坊民俗博物馆注销登记后将该承租的房屋交还给清河坊管委会，且在合同中也并未约定合同项下的权利和义务在“清河坊民俗博物馆”成立后由“清河坊民俗博物馆”享有和承担。因此，原审法院认定《房屋租赁合同》项下的权利和义务应由合同的签订人郑纯辉享有和承担并无不当。由于郑纯辉自2008年7月1日起未支付租金，清河坊管委会于2010年11月11日向郑纯辉送达了《律师函》，解除与郑纯辉签订的《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第八条约定：“凡涉及本合同履行中的一切变更、解除事项，双方均应采取书面形式，并在接到通知之日起十五日内作出答复，否则视为默认。”郑纯辉收到该函后未予回复，因此，原审法院确认清河坊管委会与郑纯辉于2005年3月23日签订的《房屋租赁合同》在2010年11月26日解除正确。合同解除后，郑纯辉未能将其承租的房屋交还给清河坊管委会，直至在原审法院审理期间的2015年10月13日郑纯辉明确表示清河坊管委会可自行进入涉案房屋，原审法院确认该日视为其腾退交付之日，并按照合同约定的标准支付清河坊管委会自合同解除之日起至该日的占有使用费1676372.6元，又由于系郑纯辉违约，根据《房屋租赁合同》的约定，押金30000元及装修归清河坊管委会所有并无不当。综上，郑纯辉的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20158元，由郑纯辉负担（郑纯辉已预交二审案件受理费32470元，应退还12312元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年一月八日
书 记 员 项 琳