安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）亳民一终字第00042号
上诉人（原审被告）：安徽华星房地产开发有限公司。
法定代表人：王兰英，经理。
委托代理人：褚汉华，安徽褚汉华律师事务所律师。
委托代理人：孙士博，安徽褚汉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程慧东，男，1972年出生，教师，住利辛县。
委托代理人：任杰，安徽宝诚律师事务所律师。
上诉人安徽华星房地产开发有限公司与被上诉人程慧东因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2011）利民一初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月21日受理后依法组成合议庭，于2012年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人安徽华星房地产开发有限公司的委托代理人褚汉华、孙士博，被上诉人程慧东及其委托代理人任杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2010年4月23日程慧东在安徽华星房地产开发有限公司开发的博奥华庭小区中，按揭购买第51#302室一套住房，建筑面积为121.46平方米，总价值为287617元。程慧东于2010年4月23日交清该房屋的首付款计87617元，并于2010年12月份办理了农行按揭贷款。在2010年4月23日付清首付款时，程慧东、安徽华星房地产开发有限公司双方签订了房屋买卖合同，合同约定交房日期为2010年6月1日，合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，其中第二(项)规定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之贰(该比率应不小于第(1)项中的比率)违约金”。在合同签订时，安徽华星房地产开发有限公司没有让程慧东填写合同签订日期，填写完其合同内容后，程慧东将合同交给安徽华星房地产开发有限公司带到其公司(公司的住所地在涡阳县城)加盖公章(合同签订的地点在利辛县博奥华庭售楼处)。2010年9月3日程慧东按合同约定缴纳了购买商品房的契税。在程慧东办理了农行按揭贷款手续后，即找到安徽华星房地产开发有限公司要求其交房，但安徽华星房地产开发有限公司以合同签订的期限交房日期为2010年10月1日，并以程慧东未在其公告和通知的期限内办理按揭手续为由，不交付房屋。后程慧东找安徽华星房地产开发有限公司协商未果，诉讼来院，请求依法判令安徽华星房地产开发有限公司支付其违约金，并承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，安徽华星房地产开发有限公司于2011年6月25日将该房交付给程慧东。
一审法院认为：程慧东与安徽华星房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该购房合同有效，且程慧东于2010年4月23日与该小区同一幢同一单元51#301室的购房户张娴一起同一天缴纳了该房的首付款，安徽华星房地产开发有限公司的证人吴某也到庭证明是先签合同后缴纳购房契税，且张娴的交房日期为2010年6月1日。程慧东所举证据能够证明，合同签订日期是2010年4月23日，交房日期为2010年6月1日。安徽华星房地产开发有限公司抗辩合同签订时间是2010年9月15日，不符合客观事实，与程慧东首付款交付前后矛盾，该院不予采信。故此，该商品房买卖合同所签订的交房日期应为2010年6月1日，现程慧东要求安徽华星房地产开发有限公司未在合同约定的期限内交付房屋属违约，承担违约金的请求该院应予支持。其违约金应按购房合同第九条第一款的规定计算，从2010年6月1日起至诉讼请求之日。程慧东要求安徽华星房地产开发有限公司支付违约金为2010年4月23日按87617元计算至2010年12月20日，即4153元;自2010年12月21日计算至2011年4月13日即9021.17元，计13184.17元，因程慧东的诉讼请求为8628.51元，对超出的部分，该院不予支持。庭审中安徽华星房地产开发有限公司向法庭举出了该小区其他的购房户的购房合同，并未提供其他购房户的首付款的缴款时间，故对安徽华星房地产开发有限公司要求驳回程慧东的诉讼请求该院不予采信，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、安徽华星房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内支付程慧东违约金8628.51元；二、驳回程慧东的诉讼请求。本案受理费50元，由安徽华星房地产开发有限公司负担。
安徽华星房地产开发有限公司上诉称：一审认定购房合同签订日期为2010年4月23日，交房日期为2010年6月1日事实不清，证据不足。双方合同明确载明签订日期为2010年9月15日，交房日期为2010年10月1日。程慧东没有证据证明在缴纳首付款时就签订了购房合同，且合同签订日期处没有涂改的痕迹。一审依据张娴的购房合同推定程慧东的房屋交付日期为2010年6月1日错误。合同是当事人双方协商的结果，张娴与上诉人的约定不能作为上诉人与程慧东的合同内容的依据。一审认定上诉人违约并支付8628.51元不公。虽然双方合同约定的交房日期为2010年10月1日，但程慧东未及时办理按揭贷款是导致房屋不能交付的根本原因。上诉人于2010年10月16日发布交房公告，定于2010年10月28日办理交房手续。程慧东迟迟没有办理按揭贷款手续，经上诉人多次催告后，才于2010年12月20日办理了按揭贷款手续，因此是程慧东先违约。一审法院适用《合同法》第一百零一条错误。请求撤销原判，依法改判。
程慧东辩称：程慧东提供的完税凭证等均证明签订合同是2010年9月15日之前，2010年4月23日程慧东已经付首付款87617元。合同第八条是上诉人在签订合同后又改的。程慧东已将按揭手续交给上诉人，不存在违约。2010年9月2日程慧东多次催要才交给合同，程慧东要求将涂改的内容恢复原状，上诉人拒不同意。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明：程慧东购买安徽华星房地产开发有限公司的住房一套，于2010年4月23日交首付款87617元，同年9月3日缴纳了购买商品房契税。落款签订日期为2010年9月15日的商品房买卖合同载明：出卖人安徽华星房地产开发有限公司，买受人程慧东，买受人购买博澳华庭第51幢A单元302号房，单价每平方米2368元，总金额287617元。付款方式买受人于2010年9月15日前付清首付款87617元，剩余房款200000元办理银行按揭贷款，并及时备齐按揭所需资料。自出卖人电话通知之日起一周内，买受人必须前来及时办理按揭手续。交付期限：出卖人约定在2010年10月1日前，将合同约定的商品房交付买受人。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2010年12月20日，程慧东办理了房款余额200000元的按揭贷款手续。因安徽华星房地产开发有限公司未按期交房，程慧东致讼。诉讼期间的2011年6月25日，安徽华星房地产开发有限公司将房屋交付程慧东。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：（一）双方合同签订日期和约定的交房日期是哪天；（二）程慧东是否存在违约行为；（三）本案适用《中华人民共和国合同法》第一百零一条是否错误。
（一）关于双方合同签订日期和约定的交房日期是哪天的问题。程慧东、安徽华星房地产开发有限公司持有的合同落款签订合同日期均为2010年9月15日，合同载明的交付期限均为2010年10月1日前。程慧东于2010年4月23日交首付款87617元，同年9月3日缴纳了购买商品房契税。两次日期均在合同载明的签订日之前，该履约行为在签订书面合同日期的前后均不影响双方合同是否有效，故双方合同签订日期是2010年4月23日还是2010年9月15日均不影响双方买卖商品房合同的效力。对于交付日期，张娴与安徽华星房地产开发有限公司签订的合同约定的交付日期为2010年6月1日。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故张娴与安徽华星房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同仅对张娴与安徽华星房地产开发有限公司产生法律约束力，该合同对程慧东与安徽华星房地产开发有限公司的买卖行为不发生法律效力。程慧东与安徽华星房地产开发有限公司只能依据其双方签订的合同行使权利和履行义务。一审依据张娴与安徽华星房地产开发有限公司的合同认定程慧东与安徽华星房地产开发有限公司合同约定的交付日期也为2010年6月1日不妥，应予纠正。程慧东提供的证据并不能证明双方合同约定的交付房屋日期系安徽华星房地产开发有限公司单方改写，故应确定双方合同约定的交付期限为2010年10月1日前。上诉人该上诉理由部分成立，本院予以支持。一审认定部分事实错误，应予纠正。
（二）关于程慧东是否存在违约行为的问题。双方合同约定“自出卖人电话通知之日起一周内，买受人必须前来及时办理按揭手续”，安徽华星房地产开发有限公司系以发布交房公告的形式通知买受人，其不能证明履行了上述义务，电话通知了程慧东。安徽华星房地产开发有限公司未按合同约定的形式通知买受人办理按揭手续，故买受人不能及时办理按揭贷款手续的责任应由安徽华星房地产开发有限公司的承担。上诉人提出程慧东违约的理由不成立，本院不予支持。
（三）关于本案适用《中华人民共和国合同法》第一百零一条是否错误的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定：有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。该条与本案无关联性，一审适用该条错误，应予纠正。
综上，因本案双方约定的房屋交付日期为2010年10月1日，故安徽华星房地产开发有限公司应自该日起承担逾期交付房屋的违约责任。至2011年6月25日止，安徽华星房地产开发有限公司应承担的违约金数额为：87617元×79天×万分之二＋287617×184天×万分之二＝11968.66元。因一审判决赔偿数额8628.51元，程慧东对此未提出上诉。故对一审判决确定的数额，二审不予变更，对一审该判决项予以维持。一审判决主文第二项“驳回原告程慧东的诉讼请求”表述不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省利辛县人民法院（2011）利民一初字第1135号民事判决的第一项即“安徽华星房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付程慧东违约金8628.51元”；
二、撤销安徽省利辛县人民法院（2011）利民一初字第1135号民事判决的第二项即“驳回原告程慧东的诉讼请求”；
三、驳回程慧东的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各50元，合计100元，由安徽华星房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 亮
审 判 员 苏维丽
代理审判员 陈 芹
二〇一二年三月十六日
书 记 员 韩 雪
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