浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0185民初6619号原告何国良，男，1959年7月20日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告倪萱崴，女，1964年7月14日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告陶金星，男，1971年7月22日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告周宝丽，女，1979年4月2日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告俞烽，男，1975年8月11日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告孟亚莉，女，1975年6月14日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告黄洪青，男，1974年2月3日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告张建芬，女，1974年1月1日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告ＸＸＸ，男，1978年8月11日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告韩丽，女，1976年7月25日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告洪志强，男，1962年7月4日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告赵影萍，女，1963年4月8日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告张振华，男，1971年5月13日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告赵林芝，女，1972年2月18日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告童志刚，男，1979年11月29日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告罗红燕，女，1983年11月27日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区。原告倪寅城，男，1986年7月5日出生，汉族，浙江省杭州市人，户籍所在地杭州市江干区。上述17名原告共同委托代理人徐田民，浙江励恒律师事务所律师。被告临安金禾房地产开发有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道衣锦街404号，统一社会信用代码91330185796684996X（1/1）。法定代表人马绍杰，该公司董事长。委托代理人应宏伟、张琦，浙江扬理律师事务所律师。第三人江艳园，女，1982年11月3日出生，汉族，浙江省兰溪市人，住浙江省兰溪市。原告何国良等17人诉被告临安金禾房地产开发有限公司（以下简称金禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐田民、被告原委托代理人黄闽江到庭参加诉讼，第一次庭审后，因本案案情复杂，本院将该案转换为普通程序，并依法组成合议庭，追加江艳园为本案无独立请求权第三人，于2017年3月7日、2017年6月7日、2017年9月28日三次公开开庭进行了审理，三次庭审，均系原告委托代理人徐田民、被告委托代理人张琦到庭参加诉讼（被告第一次庭审后取消了对黄闽江的委托），江艳园经传票传唤未到庭参加诉讼（第三人江艳园经向其在本院同期审理案件中所填写的送达地址送达法律文书均被退回，依照相关规定，文书视为送达），本案现已审理终结。原告诉称：临安市锦北街道广业金禾嘉园由被告开发，共有包括涉案11幢房屋在内的数十幢房屋，其中11幢建筑面积共2317.97平方米，原告共占有其中的1319.16平方米。各原告通过购买或法院拍卖的方式陆续取得金禾嘉园11幢各室房屋的产权，近年来，各原告陆续发现11幢顶楼出现大面积起砂、破损、部分公共外墙面开裂、脱落导致渗漏，室外台阶局部下沉、与主体脱落，墙面、墙体贯穿性开裂等质量问题，除前述公共部位外，各原告室内也都存在较严重的质量问题。原告多次催促被告修复无果，2015年8月15日经鉴定，11幢房屋存在质量问题，修复费用为552790元。请求法院判令被告支付修复费用552790元。被告辩称：1、金禾嘉园第11幢建筑面积共计2481.73平方米，并非2317.97平方米，原告仅占1315.95平方米，而不是1319.16平方米，因所占面积未达到总建筑面积的三分之二以上，不能代表该幢房屋的全体业主起诉；2、原告并无证据证明房屋质量存在问题以及需要修缮，即便存在问题，也应向建设单位主张，故应追加建设单位为本案共同被告；3、即便需要修缮，对原告主张的修缮费用也不认可；4、部分原告是从湖州陆羽天然水有限公司购得的该房屋，与被告没有合同关系；5、原告全体与被告也没有统一的合同，各原告购买时间也不一，因此无法确定保修起算点；6、即便原告胜诉，但不将费用用于维修的话，今后再遇到承接房屋的业主再行主张，仍然存在问题，不利于纠纷的处理。第三人江艳园未作陈述。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据一、浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的《临安金禾嘉园11幢房屋加固修缮方案》复印件一份，证明案涉金禾嘉园11幢公共部位存在严重质量问题、加固修缮需要的费用为552790元的事实；证据二、房产证明复印件共15页、临安市房产管理处出具的查询记录一份，欲证明各原告系金禾嘉园11幢业主的事实；证据三、临安市房产管理处出具的金禾嘉园11幢所有房产的查询记录一份，欲证明本案原告的人数和专有部门面积都已过半的事实；证据四、俞烽、孟亚莉房产证复印件，欲进一步证明原告主体适格；证据五、照片十四页，欲证明案涉房屋、公共部分存在质量问题；证据六、房屋结构安全鉴定报告、临安金禾嘉园11幢房屋加固修缮方案原件各一份，欲进一步证明房屋质量问题。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据一、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件一份，欲证明案涉金禾嘉园的11幢房屋系验收合格的房屋，质量不存在问题的事实；证据二、建筑商与纪世吉签订的维修协议书复印件一份，欲证明房屋质量问题应由建筑商承担责任的事实；证据三、广业金禾嘉园交付备案资料复印件一份，欲证明金禾嘉园11幢的建筑面积为2481.73㎡的事实；证据四、竣工图一张，欲证明其所举证据一中所指竣工验收合格的8号楼就是现在命名的11幢楼的事实。第三人江艳园未向本院提供证据。原、被告提供的证据，庭审质证及本院认证情况如下：对原告提供的证据一、六，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明房屋质量问题和实际发生的修缮费用。本院经审核，对该证据真实性予以确认；对原告提供的证据二、三、四及被告提供的证据三、四，主要围绕原告起诉是否达到法定条件进行，对此争议事项本判决下文继续阐释；对原告提供的证据五，被告有异议，认为不能实现原告证明目的，本院结合原告提供的证据六，确认案涉房屋存在漏水问题的事实；对被告提供的证据一，原告有异议，认为不能实现被告证明目的，本院认为案涉房屋即便竣工验收合格不等于后期不存在质量问题，该证据与本案没有关联性，本案中不予采信；对被告提供的证据二，原告有异议，认为不能实现被告证明目的，本院认为该证据系复印件，且建筑商与他人签订维修协议并不免除被告的义务，该证据与本案无关联性，本案中不予采纳。基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实：本案被告系杭州市临安区锦北街道广业金禾嘉园小区开发商，该小区第11幢房屋在房管部门登记建筑面积2142.46平方米，本案原告共登记建筑面积1224.91平方米，第三人江艳园登记建筑面积677.74平方米，其余登记在被告名下，该第11幢房屋于2011年5月竣工验收，原告方中俞烽、孟亚莉，陶金星、周宝丽系通过参与司法拍卖方式取得房屋所有权，第三人江艳园在本院的金禾公司诉其所有权确认纠纷一案中（即金禾公司要求确认登记江艳园名下的在本案涉案房屋中的房产属于自己所有），江艳园对金禾公司的陈述没有异议，称自己只是代他人持有房产。2015年8月15日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司根据临安金禾嘉园业主委员会委托，对涉案房屋结构安全问题出具鉴定报告，该报告认为房屋结构安全，但是建议：1、后期对该建筑加强跟踪观测，发现问题及时处理；2、对墙面渗水、发霉及裂缝部位、一层室内地坪开裂部位、屋面破损部位进行修复；3、部分房屋外墙面砖已有脱落现象，存在安全隐患，应立即采取相应的措施并加强对外墙装饰面层的检查；4、在未经有关技术部门同意，业主不得自行变更使用环境和改变房屋结构受力体系。同日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司还出具一份《临安金禾嘉园11幢房屋加固修缮方案》，该方案认为房屋主要存在以下问题：1、室外台阶与主体结构相脱离，室外台阶局部下沉，瓷砖破裂；2、平屋面面层出现大面积的起砂破损；3、与外界接触的填充墙面，内侧出现多处渗水风化现象。部分墙面开裂，粉刷层脱落；4、外墙粉刷层出现多处龟裂现象；5、室内门窗上部角部墙体出现多处斜裂缝和窗台处出现部分水平裂缝；6、阳台地坪表面出现部分开裂。该修缮方案在分析填充墙面内侧渗水原因认为：房屋为框架结构，与外界接触的外墙均采用B06A5.0砂加气砼砌块。加气砼砌块具有很强的吸水性，在外界潮湿的环境或雨水渗入，再由加气混凝土吸水后湿胀干缩，当水分进入墙体时，很容易出现裂缝，从而造成墙面开裂，内外墙粉刷层脱落、龟裂。可采取的措施是：铲除外层、用专用界面剂涂刷两遍、安装铁丝网与主体结构固定、用防水砂浆进行粉刷。另该修缮方案提出工程概预算为：1、室外台阶修复30000元、屋面起砂破损修复90000元、填充墙面渗水、裂缝、粉刷层脱落处理142080元、外墙踢脚线修复1186元、外墙面粉刷层龟裂修复197700元、门窗洞口处等裂缝压力注浆封闭处理10000元、阳台地坪表面裂缝封闭处理15000元、安全措施费19438元、管理费及利润29158元、税金18228元。另在第四次庭审前，由原告预缴鉴定人出庭费用，本院通知浙江瑞邦建设工程检测有限公司派员到现场对鉴定报告进行解读和说明，鉴定人认为鉴定报告中所指的台阶沉降量过大以及屋面起砂两个现象是不正常的，外墙面砖脱落以及过道处粉刷层脱落影响公共安全。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；有关共有和共同管理的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，因原告认为被告开发的房屋存在质量问题，需要维修，该主张是要求被告履行义务，并非向业主筹集资金，故本案原告起诉条件满足人数和面积过半数即可。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第九条关于专有部分面积、建筑物总面积、业主人数、总人数的认定规则，本案原告起诉符合法定条件。另根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。因此，未与被告签订直接签订合同的原告，仍然享有业主的权利，在法律规定或直接与开发商签订合同约定的保修期内仍然可以要求开发商承担保修责任。对于浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的相关房屋问题的鉴定报告，列举了涉案房屋存在的问题，虽然不排除施工质量造成的因素，但是根据建筑物的特点，随着时间推移及周边环境的变化等因素，不可避免地在外观上会出现褪色、裂缝等问题，同时建筑物竣工后出现的问题也应作一般问题和影响正常居住、使用重大问题的区分，建筑物后期的维修、保养也可以有多种方案和多种费用标准，本案中原告证据尚不足以反映鉴定报告和修缮方案所列举的问题均属于：1、都是施工质量的因素；2、都是影响正常居住、使用的重大问题；3、维修费用和维修方案合理，故原告诉讼请求不能全部支持。对于其中的渗漏水问题，直接影响原告居住生活，被告对各原告的住房渗漏水问题应当承担保修责任。各原告可就各自专有部分单独向被告主张权利，被告采取内墙还是外墙修复方式由被告自行决定，原告仅需验收是否达到目的即可，而本案原告主张外墙修复方式，因1、目前证据尚不足以证明此种维修方式能够确保整个11幢楼全部专有部分不出现渗漏；2、没有区分各业主专有部分渗漏面积、程度或有无渗漏问题；3、本案维修费用不仅属于本案已经起诉的原告，还包括今后购房的业主，所以此种方式未必符合今后购房业主的利益，即便能够解决11幢楼全部专有部分不出现渗漏，但是在不能确定全部专有部分都出现渗漏或程度的情况下，也存在损害被告利益的可能，因此，本案的渗漏水问题，原告主张采取此种修复方式不予支持。对于公共部分的台阶沉降、屋面起砂问题，本院采纳鉴定人意见，为施工质量问题，被告应当修复，因被告庭审中明确不承担修复责任，故原告可以主张修复费用；外墙面砖脱落以及过道处粉刷层脱落影响公共安全，且在鉴定报告中已经有相应记载，被告也应当予以修复。被告认为各原告购房时间不一，无法确定保修起算点，但本院认为该11幢房屋并未全部出售完毕，即便存在保修期，对于公共部分的保修期也应自最后专有部分开始计算保修时间时起算，被告的该抗辩不予采纳；对于维修费用，因浙江瑞邦建设工程检测有限公司并不具有核算修复费用的资质，该公司也明确其《临安金禾嘉园11幢房屋加固修缮方案》仅供参考，故本院结合现场勘察情况，酌情确定台阶沉降、屋面起砂、影响安全的外墙面砖脱落以及过道处粉刷层脱落的修复费用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告临安金禾房地产开发有限公司承担杭州市临安区锦北街道广业金禾嘉园第11幢房屋公共部分修复费用120000元，限于本判决生效后十日内支付给本案原告（该修复费用属于第11幢楼全体业主，由该11幢楼全体业主根据相关法律规定讨论决定款项使用）；二、驳回何国良等17名原告的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9328元，财产保全费3284元，合计12612元，由何国良等17名原告负担8792元，被告临安金禾房地产开发有限公司负担3820元（被告应负担部分限本判决生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈广智人民陪审员  周金伟人民陪审员  卢观机二〇一七年十月二十六日书 记 员  黄 敏?*MERGEFORMAT?12?