江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1869号
上诉人（原审被告）南京广佳置业有限公司，住所地南京市浦口区石桥桥北路8号。
法定代表人王均苗，董事长。
委托代理人邓庆江，江苏三宝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周履敏，男，1990年1月20日生，汉族。
委托代理人王子珍，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人南京广佳置业有限公司（以下简称广佳置业公司）因与被上诉人周履敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广佳置业公司的委托代理人邓庆江、被上诉人周履敏的委托代理人王子珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周履敏一审诉称，2013年3月18日，周履敏购买了广佳置业公司位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢903室房屋一套，房屋面积70.87平方米，总价款为人民币484750.8元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即广佳置业公司应于2014年5月31日前向周履敏交付房屋，但是广佳置业公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，广佳置业公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，广佳置业公司应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广佳置业公司应当支付违约金38780.1元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年6月1日计算至2015年10月1日）。因广佳置业公司迟迟不履行房屋交付义务，周履敏的利益已经受到极大影响，现周履敏诉至法院，要求判令：1、广佳置业公司向周履敏继续履行合同，并尽快交房；2、广佳置业公司向周履敏支付从房屋交付次日起至房屋实际交付之日的违约金（暂从应交付之次日计算至起诉之日为38780.1元，之后的延续计算至房屋实际交付之日）；3、由广佳置业公司承担本案诉讼费用。
广佳置业公司一审辩称，广佳置业公司与周履敏签订《南京市商品房预售合同》是事实，双方约定的房屋总价款为484750.8元。合同虽约定广佳置业公司于2014年5月31日前交付房屋，但根据相关规定广佳置业公司可以延迟90天交房；有些事情不能预见，无法避免的，国家利益的政府行为，应该扣减相应的违约金。如2013年亚青会期间工地停工，不让施工30天；2014年青奥会自5月1日至8月31日分三个阶段为期4个月的管控期间应当扣除，故应扣除五个月，违约金应自2015年3月1日起计算。至于周履敏关于利息按中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算的问题，因短期贷款的年利率是4.35%，而不是6%，所以38780.1元计算不准。综上，要求法院查明事实后，依法判决。
一审法院经审理查明，2013年3月18日，周履敏、广佳置业公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广佳置业公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢903室房屋出售给周履敏。合同第六条第三项约定，广佳置业公司应于2014年5月31日前向周履敏交付该商品房。广佳置业公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向周履敏支付违约金。广佳置业公司在3个月内迟延交付该商品房与周履敏延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币484750.8元，该款周履敏于2013年5月10日前已全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房广佳置业公司仍未交付。
另查，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工、管控的通知。
一审法院认为，周履敏与广佳置业公司2013年3月18日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广佳置业公司在收取周履敏的全部购房款后，不按合同约定时间向周履敏交付房屋，其行为已构成违约，现周履敏要求广佳置业公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，应予支持。就本案而言，根据合同约定广佳置业公司交付的房屋是2014年5月31日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，周履敏不追究违约责任。据此，广佳置业公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年9月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故一审法院予以确认。因案涉商品房广佳置业公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，周履敏可待实际发生后，另行主张。至于广佳置业公司所称的关于2013年亚青会期间2个月（2月1日至3月31日）及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，一审法院认为，首先，双方签订合同时间在2013年3月18日，该时间段正是亚青会要求停工的时间段，此表明广佳置业公司对相关导致延期交房的因素已有所预见与避免，故广佳置业公司不构成应予免责的条件。第二、合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。第三、2014年青奥会管控时间为期4个月，而其中的5月份管控期间虽在合同约定的交付房屋前，但根据政府通知，该阶段只是管控的准备阶段，并未要求广佳置业公司全面停工。据此，广佳置业公司要求扣除上述5个月的停工、或管控期间的辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决：一、周履敏与南京广佳置业有限公司继续履行于2013年3月18日签订的《南京市商品房预售合同》；二、南京广佳置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周履敏支付迟延交付房屋违约金（以本金484750.8元为基数，自2014年9月1日起至2015年10月29日止，按照中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算）。一审案件受理费768元减半收取384元，由广佳置业公司负担。
广佳置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方合同约定上诉人应于2014年5月31日之前交付房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以延迟90天，上诉人2014年9月1日交付房屋都不属违约。2、亚青会和青奥会期间工地停工系众所周知的事实，是当事人不能预见且无法避免的政府行为，一审应扣减相应的违约金计算期间。综上，应当扣除五个月违约金，请求二审法院在一审判决基础上改判扣减五个月的违约金，一、二审案件受理费由周履敏承担。
被上诉人周履敏辩称：1、案涉合同约定延期3个月交付是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释。2、上诉人提供相关证据材料是复印件，证明效力不能认可。3、亚青会之前的整治是2013年2月1日至3月31日，不在房屋合同签订和合同履行的期限内。4、青奥会是2014年8月份，已超过房屋应交付期限，与本案无关联性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。
二审另查明，根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边，管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永宁街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥举办期间，上述地区所有工地全部停工。
本院认为，上诉人广佳置业公司与被上诉人周履敏于2013年3月18日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。
上诉人提出，双方合同约定上诉人应于2014年5月31日之前交付房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以延迟90天，上诉人2014年9月1日交付房屋都不属违约。经审查，上述规定的内容为出卖人协助买受人办理房屋权属证书的时间，自房屋使用之日或合同订立之日起90日，而非规定出卖人可以在合同约定之后延迟90天交房，上诉人这一主张不符合法律规定。上诉人认为其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工日期。但从双方约定的交付时间来看，青奥会管控系自2014年7月15日起才对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，此时早已超出合同约定的交付日期；亚青会的管控时间虽然在双方签约之后，但只有一个月的时间，且只是对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，考虑到双方在合同中已经约定了三个月的迟延交房免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在三个月的免责期内，故上诉人要求在本案中扣除因亚青会、青奥会所造成的停工时间，没有事实依据，本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由上诉人南京广佳置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年五月六日
书 记 员 王 慧