湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1194号原告：张湘香，女，1974年9月28日出生，土家族。委托诉讼代理人（特别授权）：翟叶叶，女。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人吴泉澳(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告张湘香与被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张湘香的委托诉讼代理人翟叶叶、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人吴泉澳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张湘香向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金20000元及已交付房款万分之一的违约金18029.72元（算至起诉之日），其余算至实际交付履行之日止，共计38029.72元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城•电信智能小区”。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方于2015年7月28日又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。2015年12月15日原告与被告签订《怀化市商品房卖买合同》约定:原告购买被告开发的大汉龙城•电信智能小区第9幢1202号房，总金额371647元。被告应当于2016年12月31日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《�工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任被告按每日万分之二向原告支付已交房价款的违约金至实际交付之日止。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。被告辩称，1、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清专项维修资金的,出卖人可据实延期交房。《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金由原告自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告人支付逾期交房违约金。2、原告请求的逾期交房违约金过高，请求法院予以减少。被告没有违约的故意。按照原告提出的标准计算违约金，远远超出其实际损失。3、原告主张的违约时间错误，从2017年1月1日到2018年4月16日为471天。4、双方在《补充协议》中对交房条件进行了变更，取消了《竣工验收备案表》这一条件。经审理查明，原告张湘香系中国电信股份有限公司怀化分公司员工。2013年11月16日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团�协议书》，约定：甲方团购乙方拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”商品房；甲方保证已接受本单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，全权协调处理团购过程中所有与之相关的事项，保证团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主及时交付房屋及两证；交房约定为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。2015年7月28日，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。2015年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区项目中的第2幢1301号商品房，建筑面积为126.92平方米，每平方米2928.2元，总金额371647元，首付款186647元，剩余购房款185000元采用公积金方式支付；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将该商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；并约定，由于原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房，被告由此延期交房无需承担违约责任，同时该延期交房期间商品房风险责任由原告承担；专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告依约支付了购房款，但原告所购商品房至今未达到竣工验收合格的交房条件。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证,有原告身份证、被告营业执照复印件,中国电信股份有限公司怀化分公司证明,《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及销售不动产统一发票复印件等证据证实�本院认为，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行。原告张湘香作为中国电信股份有限公司怀化分公司员工，应享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但至今被告对涉案房屋尚未验收合格而不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，故原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但至今被告未达到验收合格的交付房屋条件�构成违约，故被告应按照《合同》约定的按所付购房款每日万分之一支付逾期交房违约金。故原告请求被告按每日万分之一支付逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。被告应向原告支付的违约金为37504.57元[20000元+371647元×0.0001/天×471天（至2018年4月16日）]，并从2018年4月17日起按所付购房款每日万分之一的标准计算违约金，直至交房之日止。被告辩称因原告未缴纳房屋维修基金而其不应当支付逾期交房违约金的抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张湘香逾期交房违约金37504.57元；二、被告怀化市大汉置业有限公司从2018年4月17日起，按所付购房款371647元每日万分之一的标准向原告张湘香支付逾期交房违约金，直至被告怀化市大汉置业有限公司交付房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费751元，减半收取375.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  黄弗清二〇一八年六月二十�日代理书记员  杨东兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。