广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11132号
上诉人（原审原告）：曾环球，男，汉族，1965年7月22日出生，住所地：广东省深圳市南山区。
上诉人（原审原告）：廖伟理，女，汉族，1968年5月14日出生，住所地：深圳市福田区。
委托诉讼代理人：曾环球，系廖伟理配偶。
被上诉人（原审被告）：深圳市新生辉投资有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道公园路东侧山语华庭1栋202商场之二（办公场所）。
法定代表人：郑立新，执行董事。
委托诉讼代理人：张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
上诉人曾环球、廖伟理因与被上诉人深圳市新生辉投资有限公司（以下简称新生辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曾环球、廖伟理上诉请求：撤销一审判决，改判支持曾环球、廖伟理的一审诉讼请求，并由新生辉公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实不清。（一）新生辉公司没有向法庭提交其向曾环球、廖伟理邮寄办证通知及相关材料，一审认定新生辉公司在2015年7月8日向曾环球、廖伟理邮寄办证通知及相关材料没有依据。（二）新生辉公司依法所负协助办证的义务，包括但不限于办理土地使用权手续、支付全部土地出让金、办理房地产初始登记、提供房屋测绘数据、缴交有关税费、提供有关证明文件等，一审仅以新生辉公司办妥房地产初始登记的事实就认定新生辉公司已履行所有协助办证的义务，既不符合本案的实际情况，也没有依法认定本案事实。这其中最明显的就是：新生辉公司迟至2016年12月13日才将曾环球、廖伟理办证所需的资料——《法定授权委托证明书》、《法定代表人证明书》、《法定代表人身份证》、《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》等通过农业银行深圳前进支行转交曾环球、廖伟理，构成违约。一审没有依法认定，严重违反法律的相关规定，是严重的认定事实不清。（三）涉案小区部分业主起诉新生辉公司迟延办证案件相关判决并没有经过庭审质证，不能作为认定本案事实的根据，更何况这些判决也不是最高法院的指导案例，一审参照该判决的标准计算迟延办证违约金既没有事实根据，也没有法律依据。（四）新生辉公司已以同样的计算标准支付曾环球、廖伟理迟延交楼的违约金，这表明迟延交楼违约金的计算标准是得到新生辉公司认可的，而曾环球、廖伟理主张的迟延办证违约金的计算标准与迟延交楼违约金的计算标准是同样的标准，因此，曾环球、廖伟理主张的迟延办证违约金的计算标准并不高，一审没有按双方约定来认定新生辉公司应承担的迟延办证违约金，认定事实不清。（五）退一步说，合同双方对迟延办证违约金的计算标准有争议，但由于涉案合同为新生辉公司单方制作的格式合同，因此，即使双方对迟延办证违约金的计算标准有争议，法院也应依法采纳有利于曾环球、廖伟理的解释，即应按日万分之三来计算迟延办证违约金。二、一审适用法律错误。一审既然认定涉案合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行，那么，一审就应按照双方约定来适用法律。“约定必须遵守”是法律适用的基本要求，一审没有按双方约定来判决本案，不但与一审认定的事实相矛盾，而且是典型的适用法律错误。三、关于违约金过高的举证责任，依法应由新生辉公司承担。（一）合同当事人意思自治是民法的基本原则，新生辉公司需要向曾环球、廖伟理支付违约金，曾环球、廖伟理只承担向法院证明合同已明确约定违约金条款，新生辉公司行为已构成违约的举证责任。新生辉公司否认违约金条款的合理性，要求根据实际损失来减少违约金，是提出了一个新的主张，应当对其主张承担举证责任，这是尊重合同文本及意思自治原则的体现。违约金条款是双方当事人对违约行为后果的一种预判和处理方式，是双方当事人的真实意思表示。如果在新生辉公司违约后，认为新生辉公司实际造成的损失远远低于约定的违约金，是用后发生的事实对签订合同时的判断的一种否定，应提供否定先前合意的证据支持其主张。在违约方无法提供充分证据的时候，应依据合同条款进行裁判，这是尊重当事人的意思自治的体现。（二）这是维护合同条款的稳定性，符合诚实信用原则的要求。民事活动的当事人在行使权利和履行义务时，应当遵循诚实信用的道德准则。诚实信用原则要求在民事法律关系建立后，当事人应当恪守诺言，履行义务，谨慎维护对方的利益，满足对方的正当期待。在合同订立之后违反合同的约定，就是违反诚实信用原则的体现，民法为了维护诚实信用原则，设置了违约责任，对守约方的损失进行补偿，也具有一定的惩罚性。否定合同的违约条款，意味着将合同双方对违约行为后果的处理方式回归到实际损失上来，但正是因为实际交易存在损失难以用金钱证明的现象，合同法才规定双方可以自由约定违约金条款，如果不要求违约方承担举证责任，仅依据违约方的主张就认定违约金过高，是对违约行为的鼓励，更是对合同法违约金条款的架空。（三）民事诉讼法第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”新生辉公司要求根据实际损失减少违约金，应当对其主张承担举证责任。需要指出的是，本案不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的举证责任倒置的情形，故应适用“谁主张，谁举证”的规则。四、一审认定新生辉公司于2015年7月23日在深圳商报登载《关于“茗语华苑”办理房地产证的公告》，是对曾环球、廖伟理办证的通知，既没有事实根据，也没有法律依据。新生辉公司并没有在一审中提供合法证据证实该事实。即使登报公告为真，但所登公告对曾环球、廖伟理并没有约束力。（一）曾环球、廖伟理没有看到这个公告。（二）涉案合同为新生辉公司单方制作的格式合同，该合同第三十三条第一款规定了三种通知的送达方式：当面签收、邮寄特快专递和公告。前两种方式均在合同第二款中规定了签收日为通知的送达日期，而公告方式并没有规定公告通知的送达日期，是模糊和不明确的规定，现实中不能操作，因此，公告送达办证通知对曾环球、廖伟理没有约束力，并如前所述，曾环球、廖伟理没有看到这个公告，因此事实上无法确定该公告的送达日期。（三）如理由二所述，涉案合同为新生辉公司单方制作的格式合同，公告送达通知的方式是新生辉公司单方制作格式合同中的霸王条款，依法无效，对曾环球、廖伟理没有约束力。（四）合同对公告送达通知方式的规定既模糊又不明确，而且曾环球、廖伟理在事实上和法律上也没有看尽所有报纸公告的义务，因此，以公告送达通知的方式在事实上和法律上是不可能履行的，公告送达办证通知也因此是无效的，对曾环球、廖伟理没有约束力。五、新生辉公司依法所负协助办证的义务，不但包括办理土地使用权手续、支付全部土地出让金、办理房地产初始登记、、提供房屋测绘数据、缴交有关税费，还包括提供加盖公章的新生辉公司的《法定授权委托证明书》、《法定代表人证明书》、《组织机构代码证》复印件、新生辉公司法定代表人身份证复印件、《企业法人营业执照》等有关材料等，曾环球、廖伟理向不动产登记中心提交的办证材料中有这些材料，就是此事实的最好证明。从曾环球、廖伟理提交给法院的证据看，加盖公章的新生辉公司的《法定授权委托证明书》《法定代表人证明书》、《组织及代码证》、新生辉公司法定代表人身份证、《企业法人营业执照》等材料表面显示：这些材料的签发和提供日期均在2016年6月17日或以后。而事实上，这些材料，新生辉公司通过中国农业银行转交给曾环球、廖伟理的日期是在2016年12月底。鉴于提供这些材料的义务在于新生辉公司，因此新生辉公司依法应对提供这些材料给曾环球、廖伟理的日期承担举证责任。至于这些材料的真实性，由于这些材料的原件是提交给不动产登记中心，曾环球、廖伟理只能向法院提交复印件。假如新生辉公司不认可这些材料的真实性，曾环球、廖伟理也已在一审中向法院提交了调查取证申请，请法院依法调查取证，以便核实这些材料的真实性。综上，计算违约金的日期应计算到2016年12月底。六、新生辉公司提供的影响办证的证据均不能证明新生辉公司所要证明的事实。（一）2014年6月7日交房前的证据只关系到交房时间，跟办证没有任何关系，不能证明新生辉公司所要证明的事实。（二）即使2014年6月7日交房前的证据只关系到交房时间，但新生辉公司向曾环球、廖伟理支付逾期交楼违约金的事实证明，2014年6月7交房前的证据并不是新生辉公司逾期办证后推卸逾期办证违约责任的理由。（三）2014年6月7日交房后的证据同样不能证明新生辉公司所要证明的事实，原因是这些证据要么是单方证据，没有证明力；要么这些证据证明的事实是因为新生辉公司的过错造成的，不能成为新生辉公司免责的理由，如建设工程规划未能通过验收是因为新生辉公司在建筑面积上没有按照原定规划来建设，这导致了建设工程规划未能通过验收、需更正建筑面积、补缴土地出让金（补缴地价）和市政设施配套金、补签土地使用权出让补充合同书等问题；要么就是这些证据根本就与新生辉公司所要证明的事实无任何关联，请二审法院予以充分考虑，并依法支持曾环球、廖伟理的上诉请求。
新生辉公司辩称：新生辉公司同意一审判决，关于本案涉案小区已经有1000户就违约金问题提起过诉讼，其中有400户业主的案件经过宝安区人民法院和深圳中院的一、二审，已有生效判决，新生辉公司也已经按生效判决进行了全额付款，本案的情况与其它各户的情况一致，因此请求法庭根据本系列案的情况，依法驳回曾环球、廖伟理的上诉请求。
曾环球、廖伟理向一审法院起诉请求：一、按约定支付自2015年1月1日起至2017年1月20日的迟延办证违约金74162元给曾环球、廖伟理；二、由新生辉公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：曾环球、廖伟理作为买受人与作为出卖人的新生辉公司签订《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》，约定曾环球、廖伟理购买新生辉公司开发的深圳市龙华新区观澜街道黎光社区茗语华苑安居型商品房，用途为住宅。合同第十六条约定，出卖人应于2014年4月30日前将房地产交付买受人。合同第二十六条约定，出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记。出卖人应选择下列第（三）种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证：……（三）在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理绿本房地产证。办理绿本房地产证的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十七条约定，如出卖人未履行为买受人申请办理绿本房地产证相关义务的，出卖人自房地产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第三十三条约定，本合同中的通知应以书面形式，采用当面签收或邮寄特快专递、公告方式送达。本人当面签收的，签收日为通知送达日期。如未当面签收的，通过邮寄特快专递通知，特快专递签收日为通知送达日期；如接收方拒绝签收或无人签收特快专递的，在特快专递发出之日起第六日视为通知送达。买卖双方邮寄特快专递的地址以本合同题头写明的注册地址和住址为准。如注册地址或住址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。
合同签订后，曾环球、廖伟理付清了购房款334061元。
2014年6月5日，新生辉公司在深圳商报登载《入伙公告》，告知各业主茗语华苑项目已顺利通过政府相关部门的验收，具备入伙条件；茗语华苑定于2014年6月7日起至2014年6月14日期间集中办理入伙手续；《入伙通知书》已以特快专递的形式，按照预售时新生辉公司与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》中载明的地址邮寄给各位业主。请各位业主仔细阅读，并备齐相关资料及证件，在《入伙通知书》中注明的时间内亲临茗语华苑现场办理入伙手续。
2014年6月6日，新生辉公司向茗语华苑业主发出《关于逾期交房违约金的说明》，内容为：茗语华苑项目竣工时因市政配套的给排水管网正在施工、小区内自来水无法及时供应，导致项目入伙时间延迟至2014年6月7日。根据新生辉公司与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十六条及第十七条的约定，新生辉公司将承担因未如期交房产生的违约责任，按日向业主支付购房总价款万分之三的违约金，赔付时间从合同约定交付期限之次日即2014年5月1日起，至实际入伙时间前1日即2014年6月6日止，共计37天。违约金具体计算方式为：总房款×0.03%×37天。部分业主因个人原因其按揭款在2014年5月1日后放款的，违约金的计算时间自实际放款日计至2014年6月6日。
2014年6月，新生辉公司向曾环球、廖伟理交付涉案房产。
2015年4月2日，新生辉公司向深圳市不动产登记中心递文申请办理“茗语华苑”项目房地产初始登记。
2015年7月6日，深圳市不动产登记中心核发了涉案项目的《房地产证》（编号：深房地字第××号），其中，他项权利摘要及附记中载明，安居型商品房的产权管理按照市政府相关规定执行。
2015年7月8日，新生辉公司向曾环球、廖伟理邮寄办证通知及相关材料。
2015年7月23日，新生辉公司在深圳商报登载《关于“茗语华苑”办理房地产证的公告》，告知各业主涉案项目已于2015年7月初完成房地产初始登记，进入办理房地产证阶段。新生辉公司已于2015年7月8日将办证通知、办证指南及办证相关资料通过快递方式快递给所有业主，并于当日在茗语华苑各单元的信息栏中发布办证通知；截止公告日，仍有少部分业主因预留地址不详或原登记地址失效等原因未能及时送达；请未收到快递的业主自行与茗语华苑客户服务中心预约领取或致电客户服务中心告知有效投递地址，以便新生辉公司将办证资料再次快递。
一审法院在审理相关案件过程中向深圳市不动产登记中心去函查询涉案项目的初始登记情况，该中心复函称：一、深圳市新生辉投资有限公司于2015年4月2日向该中心申请办理茗语华苑项目的不动产初始登记。根据相关规定，在公告期满无异议且该司交清相关税费后，该中心于2015年7月6日核准该项目的不动产初始登记，并核发了深房地字第××号《房地产证》；二、在申请办理不动产初始登记时，申请人无需提供申请预售备案、转移登记手续的材料；三、茗语华苑项目完成不动产初始登记后，即具备分户办理不动产权证书的条件。
另查，关于安居型商品房，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十八条规定，“签订买卖合同10年后，安居型商品房产权人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权”。《深圳市保障性住房条例》第三条第二款规定，“本条例所称保障性住房，是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。”第四十一条规定，“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押”。
涉案小区部分业主起诉新生辉公司迟延办证案件相关判决已发生法律效力，上述生效判决确定按照购房款每日万分之一的标准计算迟延办证违约金。
新生辉公司主张涉案房地产项目属于政府保障性住房，建设过程中受政策、基础配套设施等因素影响较大，其延期办理绿本房地产证件，系因规划变更、补签土地使用权出让合同等原因造成的，并提交了会议纪要等证据以支持其主张。
一审法院认为：曾环球、廖伟理分别与新生辉公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据曾环球、廖伟理、新生辉公司双方诉辩情况，本案争议的焦点是新生辉公司应否对延期办理房屋权属证书承担违约责任及违约金计算方式如何确定，对此，一审法院逐项分析如下：
关于违约责任。一审法院认为，根据涉案合同约定，新生辉公司应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内完成涉案房地产项目的初始登记，并在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证。本案新生辉公司于2014年6月7日完成了涉案房产的交付，则应在2015年2月为买受人申请办理绿本房地产证，但新生辉公司直至2015年4月2日才完成涉案房地产项目的初始登记，并于2015年7月23日向曾环球、廖伟理统一登报公告送达办证通知及相关材料。涉案合同中约定的办证方式为新生辉公司出具委托书给曾环球、廖伟理，由曾环球、廖伟理自行前往不动产登记中心办理绿本房地产证，结合深圳市不动产登记中心的复函可知涉案房地产项目在完成不动产初始登记后即具备分户办理不动产权证书的条件，说明当新生辉公司向曾环球、廖伟理送达了办证通知及相关材料，即完成了合同约定的为买受人申请办理绿本房地产证的义务。但新生辉公司于2015年7月23日向曾环球、廖伟理统一登报公告送达办证通知及相关材料，已超出了合同约定的办证期限。新生辉公司辩称其迟延办证系因客观原因导致，但向买受人交付房屋并保证将房屋所有权转移给买受人，是新生辉公司作为涉案房地产项目出卖人的基本义务，在新生辉公司与曾环球、廖伟理无特殊约定的情形下，新生辉公司所主张的客观原因虽在一定程度上影响了办证进度，但不足以构成免除其相应合同义务及违约责任的正当事由。综上所述，新生辉公司未在合同约定的期限内完成涉案项目的不动产初始登记并为买受人申请办理绿本房地产证，已违反了合同约定，应承担相应的违约责任，曾环球、廖伟理诉请新生辉公司支付迟延办证违约金，有事实和合同依据，一审法院予以支持。
关于违约金的计算方式。一审法院认为，根据涉案合同约定，新生辉公司应在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证，逾期履行的，应自涉案房地产交付之日后的第241日起计付违约金。因此，违约金应从涉案房产实际交付曾环球、廖伟理之日后第241日计算至曾环球、廖伟理收到新生辉公司发出的办证通知之日止，曾环球、廖伟理和新生辉公司已确认涉案房产实际交付日期和办证通知送达日期，一审法院予以确认。关于违约金的计算标准，考虑到涉案房地产项目属于安居型商品房，根据深圳市相关规定，此类房产在签订买卖合同10年后可申请取得完全产权，在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，说明延期办证对曾环球、廖伟理造成的损失有限，考虑到曾环球、廖伟理未能充分举证证明其因延期办证遭受了实际损失，一审法院认为涉案合同所约定的延期办证违约金标准过高，一审法院酌定为合同价款每日万分之一。综上，即新生辉公司应按合同价款每日万分之一的标准向曾环球、廖伟理支付自涉案房地产交付曾环球、廖伟理之日后第241日起至办证通知及相关材料送达曾环球、廖伟理之日止的迟延办证违约金（总房款334061×违约天数171×0.0001=5712.44元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、新生辉公司应于判决生效之日起三日内向曾环球、廖伟理支付迟延办证违约金5712.44元；二、驳回曾环球、廖伟理其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费827元，由新生辉公司负担，上述费用曾环球、廖伟理已预交。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照该合同的约定，新生辉公司应在涉案房产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证。但新生辉公司在2014年6月交付涉案房产后，至2015年7月6日才完成涉案房地产项目的不动产初始登记，使涉案房产具备办理绿本房地产证的条件，且迟至2015年7月23日才公告通知办证，超过了合同约定的240日，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准的问题，本院同意一审法院的分析。涉案房产为安居型商品房，根据深圳市对该类房屋相关管理规范的规定，廖伟理、曾环球就涉案房产签订买卖合同10年后，方可根据有关政策规定，申请取得完全产权，在取得完全产权前不得转让、出租、抵押。廖伟理、曾环球亦未提供证据证明其因新生辉公司的迟延办证遭受实际损失。一审法院结合案件实际情况，认定合同约定的每日万分之四的延期办证违约金标准过高，酌情调整为每日万分之一，符合合同法第一百一十四条的精神，处理结果并无不当。
综上，上诉人廖伟理、曾环球的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1654元，由上诉人廖伟理、曾环球负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月十日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。