湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1003民初974号
原告：雷冬林，男，1971年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：郭湘粤，湖南展翼律师事务所律师。
被告：贺星星，男，1990年4月27日出生，汉族，住湖南省郴州市青年大道御泉城市。
委托诉讼代理人：李正，湖南方缔园律师事务所律师。
被告：贺红燕（系贺星星姐姐），女，1988年3月24日出生，汉族，住湖南省郴州市青年大道御泉城市。
两被告共同委托诉讼代理人：甘检生（系贺红燕丈夫），住江西省抚州市崇仁县。
第三人：崔润勇，男，1964年4月1日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
第三人：陈春娥，女，1973年1月3日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
第三人�首文香，女，1975年11月21日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
原告雷冬林与被告贺星星、贺红燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法通知崔润勇、陈春娥、首文香作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷冬林及其委托诉讼代理人郭湘粤，被告贺星星的委托诉讼代理人甘检生、李正，被告贺红燕的委托诉讼代理人甘检生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雷冬林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告和房东店面租金款81200元（房东41600元，原告39600元）；2.本案诉讼费及因诉讼而产生的一切损失由被告承担。事实及理由：原告于2015年6月28日承租了房东崔润勇的位于郴州市××××村铁桥门面。原告于2016年6月28日将涉案门面转�给被告，双方签订了《租店协议》，该合同约定：被告支付给房东一年租金4.16万元，支付给原告一个季度的租金为7920元，支付原告合同保证金为3万元。每次交租时间为到期前10天支付下一年的租金，合同期为2016年6月28日至2020年5月10日止。被告于2016年6月28日支付给房东一年租金4.16万元，现被告拖欠房东租金4.16万元（2017年6月28日至2018年6月28日），拖欠原告租金3.96万元（2016年6月28日至2017年9月28日），共计8.12万元。原告多次催讨未果，诉至本院。
被告贺星星、贺红燕辩称：1、被告已实际支付房东租金46320元，支付原告租金5000元，同时支付给了原告3万元的保证金；2、被告于2016年7月25日向外营业，营业期间房东多次向被告索要钱财，也常遭到他人无端骚扰、被告多次找到原告要求其配合处理，均未果。2017年6月25日，房东未经被告允许强行撬门在涉案门店内办理丧事、摆设灵堂三天，致使被告彻底无法经营，涉案门店至此再未使用；3、涉案门店未经所有的房东同意，属于非法转租，转租行为无效。涉案门店未经国土、住建部门批准，原告擅自将居住用房改为商用房，对外转租行为亦无效。
第三人崔润勇、陈春娥、首文香均未到庭陈述。
原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提供的证据3系租店协议、证据4、5、6系手机短信截图、银行卡交易明细清单和“收条”、手机短信截图，拟证明被告已向原告支付租金46320元及保证金30000元，并替原告支付了崔润�的“外场租金”5000元。原告对以上证据真实性无异议，但认为该5000元包含在被告支付的租金46320元内。本院认为原告对以上证据真实性无异议，以上证据证实被告于2016年6月向原告支付租金46320元，于2016年9月向崔润勇支付“外场租金”5000元。而原告未提供证据证明“外场租金”5000元包含在被告支付的租金46320元内，故本院对以上证据予以采信，对原告的该质证意见不予支持；2、被告提供证据7、8系报警案件登记表、手机拍照打印件，拟证明涉案门面被隔壁房主闹事，干扰被告经营。原告认为与本案无关，属侵权责任。本院认为该证据与本案关联性不大，不能证明本案事实，不予采信；3、被告提供的证据9系手机拍照打印件，拟证明崔润勇、陈春娥、首文香未经被告允许在涉案门面办丧事�致使被告无法经营。原告认为与本案无关，属侵权责任。本院认为崔润勇、陈春娥、首文香系涉案门面的原出租人，原告亦确认该事实，该证据与本案具有关联性，能够证明本案案件事实，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年，原告雷冬林分别与第三人崔润勇、首文香、陈春娥签订了《房屋租赁合同》，租赁了位于郴州市苏仙区××镇龙门池村××三间门面。2016年6月28日，原告雷冬林（甲方）与被告贺红燕、贺星星（乙方）签订《租店协议》，该协议主要内容：甲方把曹家坪铁桥组崔润勇、首文香、陈春娥门面转租给乙方，合同期从2016年6月28日到2020年5月10日止；乙方每月支付房东租金3860元和甲方租金2640元，合计每月支付租金6500元；支付给房东的租金为一年一交，支付给甲方的租金为一季度一交，均应在到期前10天支付下一年（季度）的租金，先交租后使用；乙方向甲方支付保证押金3万元，完成合同到期后，保证金退还给乙方，中途不退；转租期间，乙方自由经营，甲方无权干涉；乙方经营期间如果是甲方的债务、人情关系造成乙方的损失由甲方承担，如果是乙方原因造成甲方的损失由乙方承担。被告贺红燕于2016年6月27日向雷冬林支付了租金46320元（通过银行转账26320元，现金支付20000元）。被告贺星星于2016年8月2日通过银行转账向原告雷冬林支付了保证金3万元。另外原、被告双方还约定了场外费5000元，由被告支付给崔润雄，并从被告支付给原告的租金中予以扣减，崔润雄于2016年9月2日出具收条载明：“豪情部落火盆烧烤外场租金半年5000元。”2017年6月25日至27日，第三人崔润勇、首文香�陈春娥未经被告贺星星、贺红燕的允许，强行在涉案房屋办理丧事。后被告贺星星、贺红燕未再使用涉案门面进行营业，也未再缴纳租金。
另查明，2017年7月31日，贺星星、贺红燕向本院另案起诉雷冬林，请求：解除双方签订的《租店协议》；雷冬林退还保证金及租金，并赔偿损失。在本案审理过程中，雷冬林与贺星星、贺红燕均同意解除涉案房屋租赁合同。2017年12月19日，贺星星、贺红燕将涉案门店钥匙退还原告雷冬林，雷冬林予以接收。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点：一、涉案房屋租赁合同是否有效；二、被告应支付的租金金额。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告主张涉案房屋未经批准将居住用房改为商用房违反法律规定，且原告的转租行为未经原出租人同意，故涉案租赁合同无效。本院通知原出租人崔润勇、首文香、陈春娥作为本案第三人参加诉讼，均未到庭参加诉讼，亦未对转租行为提出异议，故本院认定崔润勇、首文香、陈春娥对雷冬林的转租行为无异议。被告提供崔润勇的房屋土地所有权证不能证明涉案房屋未按照建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设房屋。综上，原、被告签订的《租店协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将�赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，原告作为出租人，应当在租赁期间保证被告对租赁房屋的正常使用。2016年6月28日至2017年6月24日期间，被告能够正常使用涉案房屋，应依约足额缴纳租金77133元{6500元/月×11月＋（6500元/月÷30天×26天）}，故本院对原告要求被告支付以上期间拖欠租金请求予以支持，即扣除被告已支付租金51320元，被告还应向原告支付拖欠租金25813元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，原告未协调处理好涉案房屋原出租人崔润勇、首文香、陈春娥（第三人）与被告的关系，以致第三人在未经被告允许的情况下，强行在租赁房屋�理丧事，妨碍被告依约正常使用租赁房屋，应承担违约责任。但该违约行为并不必然导致原告的经营无法继续，被告在未与原告协商好解除租赁合同的情况下，未再使用涉案房屋，致使损失进一步扩大，应对涉案租赁合同期间的租金损失承担相应责任。故，本院综合考虑双方违约情形，酌定被告可以在2017年6月25日至同年7月24日不支付租金，而在2017年7月25日至12月19日减半支付租金，应交纳的租金为15925元（6500元/月÷30天÷2×147天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告贺星星、贺红燕于本判决生效后十五日内向原告雷冬林支付租金41738元；
二、驳回原告雷冬林其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1830元，由原告雷冬林负担987元，由被告贺星星、贺红燕负担843元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。
审 判 长 刘卫华
人民陪审员 雷 芳
人民陪审员 陈桂株
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 喻 姣