江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏民再提字第00060号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
原审被上诉人（一审原告）：苏贻江。
原审被上诉人（一审原告）：程巨林。
以上两原审被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡广德，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。
原审上诉人（一审被告）：杨军。
原审被上诉人苏贻江、程巨林因与原审上诉人杨军房屋迁让纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2013）连民终字第0917号民事裁定，向检察机关申请检察监督。江苏省人民检察院作出苏检民监[2014]32000000132号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2015）苏审二民抗字第00001号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，经双方当事人同意，决定不开庭审理本案。本院于2015年6月25日对当事人进行询问。江苏省人民检察院指派代理检察员杨帆、王洋出席法庭。原审被上诉人苏贻江及其委托诉讼代理人胡广德、原审被上诉人程巨林的委托诉讼代理人胡广德到庭接受询问，原审上诉人杨军经本院合法传唤未能到庭。现已审理终结。
江苏省人民检察院抗诉认为：审查认定的事实与江苏省连云港市中级人民法院二审认定的事实一致。江苏省连云港市中级人民法院（2013）连民终字第0917号民事裁定适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉。（一）苏贻江、程巨林已经举证证明自己系房屋所有权人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”苏贻江、程巨林于2011年8月12日取得了案涉房屋的房屋所有权证，依据物权法第九条的规定应当享有案涉房屋的所有权，系案涉房屋的所有权人。且苏贻江、程巨林取得房屋所有权的来历清楚、产权清晰。故苏贻江、程巨林对自己提出的主张已经完成了举证责任。杨军虽然辩称苏贻江、程巨林不是该房屋的合法所有人，但未提供该房屋系其所有的权属证明，也未提供反证证明苏贻江、程巨林取得产权证不合法。同时，杨军对自己系案涉房屋的承租人，享有优先购买权的主张，也未提供证据证实，故杨军的占有系无权占有，杨军应对自己的主张承担举证不能的后果。（二）苏贻江、程巨林提起民事确权之诉在客观上无法行使。苏贻江、程巨林系案涉房屋的登记所有权人，且在客观上并无其他权利人主张对案涉房屋的所有权，苏贻江、程巨林无法提起一个没有对方当事人的诉请。
苏贻江、程巨林述称：同意抗诉机关的抗诉意见。请求撤销二审裁定，维持一审判决。（一）二审裁定认为房屋产权证只具有推定的证据效力，无法律依据。物权法第十七条明确规定，不动产权属证书是权利人享受不动产物权的证明。产权证书是国家行政机关依法颁发的证书，产权证书发给谁，谁就是该产权的权利人。苏贻江、程巨林于2011年8月12日领取了连云港市房产管理局颁发的房屋产权证，就应当是房屋的所有权人。（二）二审裁定要求苏贻江、程巨林通过诉讼解决与连云港市连云区粮食局港口粮油贸易公司（以下简称“港贸公司”）之间房屋所有权确认问题，明显不妥。1．房屋产权登记可能发生错误，在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的认定。如果其他利害关系人可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。2．2003年5月17日港贸公司出具《关于公司住宅房转让苏贻江说明》，将案涉房屋转让给苏贻江抵冲公司欠苏贻江的欠款，后苏贻江依法办理了房产证。苏贻江、程巨林又何必通过诉讼程序再次确权呢？只能谁对案涉房屋产权有异议，谁提出诉讼确权。（三）从案涉房屋取得的过程看，应当认定案涉房屋归苏贻江、程巨林所有。1．1993年港贸公司是独立法人企业，自主经营，自负盈亏，该公司购买的商品住房不属于连云区粮食局的固定资产，因而没有参加1997年的粮食局房改。2．苏贻江接手港贸公司是以承包的形式经营，连云区粮食局没有投入资金，经营资金都是苏贻江集资或借的，港贸公司的购房款也是承包人苏贻江的，而不是连云区粮食局出的钱。3．港贸公司购买的案涉房屋应当认定属港贸公司所有，而不是连云区粮食局的房屋；港贸公司以抵债的形式将案涉房屋抵给了苏贻江，该房就是苏贻江的。依法取得的房产证具有法律效力，应作为本案定案的证据。（四）杨军长期占用苏贻江、程巨林的房屋，应依法给付租金。杨军从外单位调入港贸公司，为解决其家庭矛盾，港贸公司购买了案涉房屋供其临时居住，而不是分给他的福利房。1995年杨军调离港贸公司，苏贻江多次要求杨军退还房屋，杨军拒不退还，后又转给其母占住至今，杨军的行为侵犯了两申请人的合法权益。
杨军提交书面意见辩称：二审裁定适用法律正确，说理透彻充分。请求维持二审裁定。（一）抗诉机关错误理解物权法第九条的规定。在明知案涉房屋系港贸公司出资购买的情况下，苏贻江以港贸公司法定代表人的特殊身份，将案涉房屋以港贸公司名义抵给其本人，其行为涉嫌侵占国有资产。因此，其通过不正当手段取得的房屋产权证书，不当然具有物权的效力。（二）抗诉机关错误认为苏贻江、程巨林客观上无法提起民事确权之诉。本案二审裁定均明确告之苏贻江、程巨林，先与港贸公司就案涉房屋进行确权。苏贻江、程巨林是案涉房屋的登记所有权人，案涉房屋的原所有权人是港贸公司。港贸公司的营业执照被吊销，其主管机关是连云区粮食局，主体明确。抗诉机关却称苏贻江、程巨林无法提起一个没有对方当事人的诉请。（三）抗诉机关的抗诉理由欠缺事实和法律依据。1．二审裁定书已明确说明，在尚未确定苏贻江行为的合法性之前，苏贻江、程巨林仅以其取得房屋所有权证主张系案涉房屋的所有权人，依据不足。抗诉机关却避开苏贻江取得案涉房屋的“合法性”问题，径行认定“来历清楚，产权清晰”。2．案涉房屋的真正所有权人是港贸公司、连云区粮食局，抗诉机关却称客观上并无其他权利人主张对案涉房屋的所有权。3．苏贻江的行为涉嫌侵占国有资产，杨军多次向相关部门反映。本案二审裁定虽未直接认定违法，但也注意到存在的问题要求先确定其“合法性”；法院也应当主动审查民事行为的合法性，不以当事人举证证明为必要条件。抗诉机关却以杨军未提供反证证明苏贻江、程巨林取得产权证不合法。4．抗诉机关称苏贻江、程巨林对自己提出的主张已经完成了举证责任。二审裁定并不是因苏贻江举证不能而驳回其起诉，苏贻江完成了举证责任并不能代表其就应当胜诉。
2011年9月1日，一审原告苏贻江、程巨林起诉至江苏省连云港市连云区人民法院（以下简称“连云法院”），请求：判令杨军迁出苏贻江、程巨林所有的位于连云区连云镇××楼××室房屋；赔偿苏贻江、程巨林31个月的租金损失共计24800元，并承担本案诉讼费及其他费用。
连云法院一审查明：1993年4月16日，连云港市房屋管理修缮公司（以下简称“房管公司”）与何忠军（曾用名何忠君）签订《合同书》，将坐落于连云区双山街××楼××单元××层次××套建筑面积为73.64平方米的房屋产权以40500元的价格转让给何忠军。次日，何忠军付清房款。1993年8月23日，港贸公司与何忠军签订《房屋转卖合同》，何忠军将上述房屋以47450元的价格转卖给港贸公司。后因何忠军卖房后离开连云港，港贸公司未能办理房产证。2003年5月17日，港贸公司向苏贻江出具一份《关于公司住宅房转让苏贻江说明》，内容为：“港口粮油贸易公司在93年8月23日购买何忠君在连云私人住房一套，该房在连云双山街××楼××73.64平方米，买价为47450元，目前公司经受了9年的经济官司纠缠，公司拖垮、企业瘫痪、员工调离、剩下员工被粮食局一次性处理下岗回家。现公司欠苏贻江借资款及筹集款，用于公司打官司资金及要付的利息达40万元之多，另欠苏贻江多年工资及打官司、跑法院和北京、南京上访等9年中其他费用支出。目前公司无支付偿还能力，唯一在连云一套住房经考虑决定转让抵给苏贻江作部分欠款抵冲及以生活和退休前生活补偿。今后办房屋产权证时由苏贻江负责办理自己名下。（附购房合同及购房收据）特写转让说明，公司盖章生效”。2011年8月9日，苏贻江（买方）与何忠军（卖方）签订《房屋买卖过户协议书》，内容为：“卖方何忠军于1993年8月23日购买连云港市房屋管理修缮公司房屋一套。该房屋坐落在连云区双山街××楼××单元××层次××套，现楼名为11号楼一单元，建筑面积为73.64平方米。在93年8月23日卖给现买方单位港贸公司价格为47450元。买房人已在93年8月27日一次性付清房款。房屋所有权已在93年8月23日交给买方所有。买卖双方对本次房屋办理房屋产权证及房屋过户到现房主名下，经协商签订以下条款。1．买方给付卖方来连云港协助办理房屋产权证过户补助费12000元，付款方式待买卖双方在办房屋产权大厅双方办理签字同时一次付清。2．在办理双方房屋产权证时一切费用由买方负责。卖方不承担一切费用。3．如买卖双方在本次不能按预期办好房产过户手续，事后有买方到卖方所住地办理过户委托公证手续。由买方继续到产权部门办理过户手续。（注：卖方房产证书由买方代领。）4．房屋产权证办到卖方名下后，卖方如想留下房屋可按市场评估价退还给买方。5．以上未尽事宜可再协商，签字后生效”。该协议书签订后，双方均按约履行了各自的义务。2011年8月12日，苏贻江、程巨林取得了案涉房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证上显示案涉房屋坐落在连云区连云镇××楼××室，建筑面积为73.64平方米。
另查明，杨军及其母亲居住在案涉房屋。庭审中连云法院向苏贻江、程巨林释明是否追加杨军的母亲作为被告参加诉讼，苏贻江、程巨林当庭表示不追加杨军的母亲为被告。苏贻江、程巨林曾于2011年8月26日诉至法院，要求杨军迁出苏贻江、程巨林所有的房屋并赔偿租金损失。后因该案可能涉及经济犯罪，连云法院将该案移送连云公安分局经侦大队，后连云公安分局经侦大队将该案移送连云区人民检察院。2012年8月24日，连云区人民检察院向连云法院出具《关于苏贻江涉嫌有关经济问题的说明》，连云区人民检察院认为，现有证据不足以认定案件存在贪污犯罪的事实，将该案移送连云法院处理。在本案诉讼期间，杨军举报控告苏贻军非法占有公司财产涉嫌职务侵占，因2012年10月24日连云公安分局经侦大队受理该案后正在调查，连云法院依法中止诉讼。后经连云港市公安局连云分局审查认为现有证据不足以认定苏贻江有犯罪事实，决定不予立案，连云法院依法恢复审理。
连云法院一审认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵权。本案争议焦点系案涉房屋的权属问题。因苏贻江、程巨林合法取得了连云港市房产局颁发的案涉房屋的房屋所有权证，故苏贻江、程巨林依法享有案涉房屋的所有权，系案涉房屋的所有权人。杨军辩称，苏贻江、程巨林取得产权证是用不正当手段取得，其不是该房屋的合法所有人，无权向杨军主张权利，请求驳回苏贻江、程巨林的诉讼请求。因杨军未提供该房屋系其所有的权属证明，也未提供反证证明苏贻江、程巨林取得产权证不合法，故对杨军的该辩解理由不予采信。杨军辩称港贸公司一直以福利的形式让其承租居住，其作为承租人享有优先购买权，苏贻江、程巨林对此不予认可，且杨军也未提供证据证实，故杨军的该辩解理由亦不予采信。现杨军居住在苏贻江、程巨林所有的案涉房屋内，侵犯了苏贻江、程巨林的合法民事权益，杨军理应停止侵害，迁出该房屋。综上，对苏贻江、程巨林要求杨军迁出案涉房屋的诉讼请求，予以支持。苏贻江、程巨林要求杨军赔偿苏贻江、程巨林应得的租金收益损失24800元，因苏贻江、程巨林在2011年8月12日取得案涉房屋的房屋所有权证，后于2011年8月26日诉至法院主张权利，根据案涉房屋所处地段，结合本案综合考虑，酌定为8000元。连云法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一、三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出（2012）港民初字第1163号民事判决：一、杨军于判决生效之日起十日内迁出苏贻江、程巨林所有的位于连云区连云镇××楼××室房屋。二、杨军于判决生效之日起十日内赔偿苏贻江、程巨林损失8000元。案件受理费420元，由杨军承担（因苏贻江、程巨林已预交，杨军于判决生效之日起十日内给付苏贻江、程巨林）。
杨军不服一审判决向江苏省连云港市中级人民法院（以下除裁定主文外简称“连云港中院”）提起上诉称：（一）一审法院认定事实不清。1．被上诉人虚构房屋买卖事实，骗取房产登记，案涉房屋应归连云粮食局。1990年上诉人调入港贸公司担任副经理，为解决上诉人的住房，港贸公司从何忠军处以47450元的价格购买了案涉房屋作为福利供上诉人居住。由于何忠军离开了连云港，该房屋一直未办理房屋产权证，也未进行房改。2003年5月17日，被上诉人自己在盖好公章的空白纸上写了一份“关于公司住宅房转让苏贻江说明”，将案涉房屋据为已有。2011年8月9日，被上诉人又与何忠军签订了虚假的购房契约，谎称以40500元的价格从何忠君处购买案涉房屋，骗取了房产登记，领取了产权证。2005年10月，港贸公司因未参加年检被工商部门吊销营业执照。该公司系全民所有制企业，主管部门是连云区粮食局，案涉房屋应属粮食局所有，涉及国有资产的转让应当进行评估、拍买、审核等法定程序。被上诉人是港贸公司的法定代表人，即使与港贸公司有债权债务关系，也应通过法定程序确认。现被上诉人未履行任何法定程序，利用职务之便擅自将案涉房屋过户到自己名下。一审中，被上诉人对房产的来源不持异议，产权登记不是行政许可，房产证不能等同所有权。确定房屋所有权应对产权变更登记的程序及民事行为的效力进行分析。2．上诉人享有案涉房屋的优先购买权。港贸公司将案涉房屋按福利住房分给上诉人使用至今，上诉人多次向粮食局要求优先购买案涉房屋，因房产证问题未能过户。（二）被上诉人已经明确放弃索要租金的权利，一审判决上诉人支付租金收益违反程序。被上诉人在（2011）港民初字第1428号案件中明确表示放弃要求上诉人支付租金，一审判决上诉人支付租金明显不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
连云港中院二审查明：一审法院查明的事实属实，予以确认。另查明，1992年3月1日港贸公司取得企业法人营业执照，法定代表人为苏贻江，经济性质为全民所有制。2005年10月11日港贸公司因未参加2004年度企业年度检验，被连云港工商行政管理局连云分局吊销营业执照。
连云港中院二审认为：房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定完全吻合。且房屋的产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案，案涉房屋虽登记在苏贻江、程巨林名下，但案涉房屋是由港贸公司出资购买并分配给杨军居住使用至今，且港贸公司系国有公司，其出资也属于国有资金。苏贻江在明知案涉房屋系港贸公司出资购买的情况下，其以港贸公司法定代表人的特殊身份，将案涉房屋以港贸公司名义抵给其本人，苏贻江的上述行为在尚未确定合法性之前，苏贻江、程巨林仅以其取得房屋所有权证主张系案涉房屋的所有权人，依据不足。苏贻江、程巨林首先应先解决案涉房屋的所有权归属问题，即通过民事所有权确认之诉，解决案涉房屋在苏贻江、程巨林和港贸公司之间的所有权归属问题，在此基础上，苏贻江、程巨林再主张其他相应权利。综上，鉴于本案实际，苏贻江、程巨林应与港贸公司之间就案涉房屋先行进行民事确权。故苏贻江、程巨林要求杨军搬出案涉房屋的主张，条件暂未成就，暂不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，连云港中院作出（2013）连民终字第0917号民事裁定，裁定如下：一、撤销连云法院（2012）港民初字第1163号民事判决；二、驳回苏贻江、程巨林的起诉。一审案件受理费420元（苏贻江、程巨林已预交），二审案件受理费420元（杨军已预交），合计840元由苏贻江、程巨林负担（苏贻江、程巨林于本判决送达后十日内给付杨军420元）。
围绕抗诉机关的抗诉理由和当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：苏贻江主张案涉房屋是由其出资购买，但未提供证据予以证明，且与其提供的“协议书”反映的其自2001年起承包经营港贸公司的事实明显不符，本院不予采信。本案一审开庭审理中，法庭询问案涉房屋是不是港贸公司分配给被告杨军居住的？原告苏贻江、程巨林陈述，案涉房屋是港贸公司为了缓解杨军的家庭矛盾，分配给被告杨军居住的，并且要求付房租费。据此，二审裁定认定案涉房屋是由港贸公司出资购买并分配给杨军居住使用，该认定并无不当。一审判决认为杨军没有证据证明其系合法承租人，与上述事实不符，本院予以纠正。
本院再审认为：不动产权属登记是权利人享有该不动产物权的证明，具有推定的证据效力。本案中，首先，案涉房屋原由连云港市连云区粮食局下属注册登记企业性质为全民所有制的港贸公司于1993年出资购买，并分配给杨军居住使用，杨军享有合法的占有使用权。港贸公司虽被吊销营业执照，但未经依法清算。苏贻江作为该企业法定代表人，在其承包经营期间以企业名义将其承包经营之前企业出资购买的案涉房屋以“作部分欠款抵冲及以生活和退休前生活补偿”为名抵偿给其个人，现有证据不足以证明其行为的合法性，且苏贻江、程巨林据以登记取得房屋产权证的《房屋买卖契约》并不存在已支付对价的真实交易关系。故苏贻江、程巨林虽于2011年8月12日登记为案涉房屋的登记所有权人，但苏贻江、程巨林仅以其取得房屋产权证为依据请求杨军迁出案涉房屋，依据不足，不能支持。其次，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。因案涉房屋系港贸公司分配给杨军居住使用、至今并未收回，故本案不属于人民法院主管工作的范围。若苏贻江、程巨林认为涉案房屋确属其所有，可以申请港贸公司的主管单位连云港市连云区粮食局解决案涉房屋的所有权问题。因本案不属于人民法院主管工作的范围，二审裁定指引苏贻江、程巨林通过民事所有权确认之诉，解决其与港贸公司之间案涉房屋所有权归属问题，确有不当，本院予以纠正。
综上，二审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：
维持江苏省连云港市中级人民法院（2013）连民终字第0917号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 丁 浩
代理审判员 韩文彦
代理审判员 司继宾
二〇一七年四月十八日
书 记 员 章芳芳