江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第3118号
上诉人（原审原告）吴晖。
委托代理人古锐、张讷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴环科园兴业路88号。
法定代表人施洪飞，该公司董事长。
委托代理人丁纪萍，该公司员工。
委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
上诉人吴晖因与被上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜民初字第0450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴晖原审诉称：根据双方签订的商品房订购单，其已支付房款40万元，此后宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）并没有签约交房，其请求法院判令恒兴公司继续履行合同办理房屋登记手续、并将2、3号车位登记在其名下，支付从2013年1月25日起至判决生效之日止的银行贷款利息。
恒兴公司原审辩称：本案所涉房屋价款为89.8万元，而吴晖仅支付定金40万元，而且如何支付的也无法查证，只有在吴晖付清房款后才能签合同，请求法院驳回吴晖的诉请。
原审法院查明：
2010年9月28日，恒兴公司向惠安公司签发《委托授权书》一份，授权书载明“恒兴公司现委托惠安公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中该代理公司应严格按照国家相关法律法规进行规范操作，如未按照国家相关法律法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担。代理公司无权转换代理权”。同年11月8日就海德名园三期的住宅与商铺的销售事宜由惠安公司与恒兴公司签订《合作销售协议》2份，对于住宅的销售协议中约定，惠安公司负责三期楼盘前期的广告策划与宣传事宜，三期楼盘的开盘价为11200元/平方米……，对于商铺的销售协议中约定，商铺面积暂估为4297.79平方米，销售单价定为11800元/平方米……，协议还约定了违约责任等条款。同年10月27日恒兴公司取得了海德名园三期（27#-29#）40428.5平方米的预售许可证，许可证中载明商品房设计使用性质为住宅、商业。嗣后惠安公司做了大量的楼盘策划、广告工作，并销售了约定的房产，也支付了部分房款给恒兴公司。2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了《终止合同协议》，内容为解除前面所订的2份合作销售协议。终止协议后恒兴公司并没有收回《委托授权书》，也没有对外进行公告，相反惠安公司还于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告。
2013年1月23日，惠安公司向吴晖开出收到27幢2602室房款40万元的收款收据，次日吴晖与惠安公司签订了格式的商品房订购单，约定由吴晖购买海德名园27幢2602室房屋、建筑面积110.8平方米、总价89.8万元、定金40万元，备注中空白，卖方栏内有惠安公司公章、叶志峰、陈彩签名，买方栏内有吴晖签名。2013年1月25日惠安公司、叶志峰签发给吴晖2602室房屋的2号、3号车位单。
对于购房付款事宜，吴晖的父亲吴志斌述称，购房由他经手，2012年7月初他和朱文斌到海德名园看房，认为房子不错，于同年7月6日到惠安公司以现金方式付定金10万元，因想使用儿子的公积金，遂于2012年7月17日到宜兴市民政局、宜兴市房管局调取儿子的无婚姻的信息证明、名下无房产的信息证明，并于7月20日在惠安公司的POS机上刷卡付了21.84万元的房款，付款当日签订了订购单，因当时约定的房屋是27幢1602室，后叶志峰说27幢2602室是领导退出来，可帮其换成2602室并保持房价不变，其同意调换成2602室的订购单；在此过程中其多次要求办证，叶志峰却一直推脱，2013年1月24日叶志峰称过完年就办证要其再付8万元，以凑足40万元，其支付了现金8万元，所以订购单由原来的改为2013年1月24日的，当天惠安公司业务员陈彩跟其去看车位，叶志峰称车位本要10万元一个，考虑到这么长时间没办，就以5万元的价格让他购买2号、3号车位，然惠安公司一直没有办理手续，其和任洁、朱文斌等人曾于2012年底去找过恒兴公司经理施健，现有银行交易单及查询信息证明2份、车位单2张为证。
恒兴公司认为因叶志峰涉嫌非法诈骗而被追究刑事责任，吴晖提供的证据是否真实无法确定，广告也没有得到恒兴公司的授权，且2012年9月22日双方已终止协议，广告是惠安公司的单方行为，对恒兴公司没有约束力，本案大部分房款未支付，叶志峰出事后房屋被政府查封，事实上无法履行合同，吴晖的赔偿请求也无法律依据，要求法院依法认定，车位也没有付款依据，不予认可。
2013年6月9日，吴晖在宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上查询，公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，公司销售经理人为叶志峰。
原审法院于2014年11月18日在镇江监狱向叶志峰进行询问，叶志峰述称2012年8月29日的整版广告恒兴公司管理人施健是知道的，协议终止后恒兴公司口头答应由他继续销售房屋的，所以会有整版的广告，他有权收取房屋销售款，有权调整单价，本案所涉房屋只收到房款40万元，对于收款收据及商品房订购单都认可的，吴志斌一共订购了一大一小二套房屋，只能认可二个车位，一个是购买的一个是赠送的，本案二个车位是不可能的也不认可。
惠安公司成立于2010年3月，公司股东及法定代表人均为叶志峰。叶志峰因支付民间借贷高额利息、投资失误等原因造成公司经营困难，导致巨额债务无力偿还，遂于2011年12月至2013年2月间，以为恒兴公司、宜兴恒东房地产开发有限公司等代为销售商品房、商铺为名，采取假冒房主出售他人商铺、伪造恒东公司印章、虚构取得相关商铺销售权及将已出售房屋一房两卖等手段，骗得被害人张某甲、张某乙、于某、陈某、陆某、王某、黄某、杨某甲、杨某乙等人购房款共计4922.1万元，用于偿还公司债务等。叶志峰于2013年5月3日向公安机关投案，5月10日被刑事拘留，6月9日被逮捕。2014年10月8日法院判决叶志峰犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。
吴志斌于2013年5月1日接受公安机关询问时，述称他购买了二套房屋，即海德名园27幢2602室、27幢2703室，共付款240万元，2703室房屋已支付全款200万元。
原审中，吴晖未经法院许可也未经恒兴公司同意即开始装修，2014年10月5日海德名园的物业管理公司发出整改通知，要求吴晖停止装修，吴晖未予理睬。
上述事实，有委托授权书、商品房定购单、银行交易记录、车位单、本院询问笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理，具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理。
本案中，从订购单载明的条款及惠安公司收受款项的行为看，订购单已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。惠安公司虽然与恒兴公司于2012年9月22日签订了终止代理合同的协议，但恒兴公司并未将委托授权书收回并公告，并且惠安公司于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告后，恒兴公司也未采取任何措施，故可以推定恒兴公司应当知道惠安公司及叶志峰仍以其代理人的名义进行相关销售行为。惠安公司作为恒兴公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取房款并作出相应承诺的行为属于表见代理，恒兴公司应对该代理行为产生的法律后果承担相应的责任。
根据吴晖提供的银行汇款凭证、收款收据并结合叶志峰所述，可以确认惠安公司收到了本案所涉房款40万元。鉴于诉讼中吴晖坚持要求继续履行合同，恒兴公司也未要求解除合同，故从维护交易稳定的角度出发，双方均应继续履行合同。合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。因吴晖尚有49.8万元的房款未予支付，其要求恒兴公司承担违约责任的诉请于法无据，法院不予支持。
对于车位，虽然吴晖在起诉时称当时约定附送中央空调及2号、3号车位，但定购单中并未约定附送内容，考虑到叶志峰承认吴晖订购二套房屋，确实有二个车位，一个是购买的一个赠送的，在另案处理中只确认了一个车位，故本案中吴晖应随房拥有一个车位的使用权。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十条之规定，作出判决：一、恒兴公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助吴晖办妥海德名园三期27幢2602室房屋（含车位一个）的交付与登记过户手续，同时吴晖向恒兴公司给付房款49.8万元；二、驳回吴晖的其他诉请。一审案件受理费14058元已由吴晖垫付，该款由吴晖负担7000元，恒兴公司负担7058元，并于判决发生法律效力之日起三十日内将该款直接给付吴晖。
吴晖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、车位是买一送一，其已支付车位款，应确认其有2个车位。二、系恒兴公司原因导致中止履行，其对于未能继续付款没有过错，故应计算利息损失。原审法院认定事实有误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持其原审全部诉请。
被上诉人恒兴公司辩称：一、车位单并非物权法意义的不动产登记机关出具的权利凭证，不具有证明物权的属性。即使叶志峰同意以5万元买一个车位另送一个，但是吴晖没有证据证明已经付款。二、吴晖未付清房款，也没有将剩余房款提存，未履行合同义务，主张其的逾期交房违约金缺乏法律上的正当性、合法性。况且，房屋已经由吴晖控制，遭受损失的一方系其。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为：被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，案外人惠安公司作为被上诉人恒兴公司的代理人，其出具的车位单对恒兴公司具有约束力，故恒兴公司应当提供2号、3号2个车位给吴晖。另外，吴晖尚有49.8万元房款未支付，未完全履行合同义务，为体现公平，本院对其主张的逾期交房违约金不予支持。综上，吴晖的部分上诉请求有事实依据，本院予以支持。原审法院对车位的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决如下：
一、撤销宜兴市人民法院（2014）宜民初字第0450号民事判决；
二、恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助吴晖办理完毕海德名园三期27幢2602室房屋（含车位2号、3号）的交付与登记过户手续，同时吴晖向恒兴公司给付房款49.8万元；
三、驳回吴晖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14058元，由吴晖负担1780元，恒兴公司负担12278元；二审案件受理费2636元，由吴晖负担1127元，由恒兴公司负担1508元。上述费用均由吴晖预交，恒兴公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的13786元直接支付吴晖。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一六年六月三日
书 记 员 汪丽敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。