辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终944号
上诉人（原审被告）：张玉军，男，1962年4月20日出生，汉族，经理，住沈阳市皇姑区。
上诉人（原审被告）：朱秀娟，女，1967年3月11日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：韩书珍，女，1950年8月23日出生，汉族，工程师，住沈阳市沈河区南通天街**号5-4-1。
被上诉人（原审原告）：张丽军，女，1969年11月22日出生，满族，护工，住锦州市凌河区重庆路。
委托诉讼代理人：骆景宏，辽宁融基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。
负责人：周鹏文，清算组组长。
委托诉讼代理人：魏保证，该清算组工作人员。
委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。
上诉人张玉军、朱秀娟因与被上诉人张丽军、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人所有权确认纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0791民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玉军及张玉军、朱秀娟的委托诉讼代理人韩书珍，被上诉人张丽军及其委托诉讼代理人骆景宏，被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张玉军、朱秀娟上诉请求：1、请求依法撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0791民初548号民事判决书；2、请求中法改判对坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区8-23号房屋归张丽军所有的民事判决。请求依法判令涉案抵押登记房屋担保物权主体权利归上诉人所有；3、请求中法依法改判原审对张丽军购买诉争房屋的权利优先于上诉人在该房屋设定的抵押权。请求依据破产清算程序判令上诉人享有诉争房屋优先受偿的权利；4、请求改判辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助张丽军办理诉争房屋所有权登记手续。请求依法判令辽宁恒缘房地产开发有限公司协助上诉人优先清偿诉争房屋债务；5、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：原判决对张丽军和辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人确权之诉未以事实为根据，以法律为准绳，实事求是的作出公平的判决，侵害了上诉人合法权益。理由如下：一、原判决查明，2012年5月24日恒缘公司与上诉人天邦公司签订借款1000万元的抵押合同，提供逸海蓝湾小区64套房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了《在建工程抵押登记证明》。上诉人认为，原判决查明属实；2012年5月上诉人带出资人到逸海蓝湾小区看房，恒缘公司拿钥匙打开的房门为空置状态清水房，故于2012年5月24日上诉人与恒缘公司签订10套房屋借款200万元的抵押合同。同日，出资人委托张玉军与恒缘公司签订54套《商品房买卖合同》（含诉争房屋）。经协商恒缘公司同上诉人签订64套房屋的1000万元抵押合同，并到房产部门办理了抵押登记，是当事人真实意思的表示，并不违反法律规定。办理登记证明诉争房屋尚未出售，登记后，开发商对诉争房屋丧失了主体处分权，具有对抗第三人的效力及滥用权利不发生物权变动的效力。原判决对未经登记的购房人权益保障责任转嫁给抵押登记人与抵押登记立法目的相悖，不符合破产债权清偿顺序的规定，侵害了上诉人的合法权益。请求中法改判，维护法律的尊严和上诉人抵押登记目的的实现。二、原告诉状中称于2010年9月6日订团购期房协议，购买逸海蓝湾小区8-23号房屋，取得了房屋钥匙，实际占有该房屋，故判被上诉人购买该房屋的权利优先于上诉人设定的抵押权。上诉人认为，被上诉人主张对诉争房屋确权之诉理由不成立。其一，被上诉人未在法定期限内，依法主张办理权属登记，失去该房所有权只能享有债权；其二，于2013年4月9日沈阳中法在执行地《公告》查封该房屋，被上诉人并未依法提出执行异议主张权利。其三，被上诉人与恒缘公司签订《商品房买卖合同》，恒缘公司违约未为被上诉人办理权属登记，恒缘公司管理人确认被上诉人申报的债权，依法应由恒缘公司管理人承担赔偿责任，与抵押登记在上诉人名下的担保房产不发生法律关系。原判决判诉争房屋归被上诉人所有，被上诉人也无法逾越有效的抵押登记取得物权，请求中法维护抵押权合法性的存在，维护上诉人合法权益。三、上诉人于2012年10月，抵押合同期限未满，得知恒缘公司涉嫌合同诈骗，债权人都到锦州公安局报案。上诉人认为，第三人与上诉人签订1000万元的抵押合同，提供逸海蓝湾小区64套房屋作抵押担保，并办理了抵押登记证，64本登记证能够证明恒缘公司没有欺骗上诉人。故于2012年11月按合同约定向沈阳中法提交民事起诉状；于2012年11月沈阳中法在锦州市房屋产权监理处查封了64套房屋；经沈阳中法主持调解下达（2012）沈中民初字第145号民事调解书。第三人未履行生效调解书偿还义务，于2013年4月9日，沈阳中院在逸海蓝湾小区贴出对64套房屋查封《公告》，公告后，无人提出执行异议。2013年沈阳中法摇号委托评估公司对部分房屋评估，并登报在拍卖程序中，于2014年2月接到沈阳中法转交（2014）锦民一破字第00001-3号辽宁省锦州市中级人民法院中止执行程序通知书。上诉人在法定债权申报期限内申报了债权，清算组确认了上诉人债权，上诉人合法债权没有得到清偿，原判决判诉争房屋归被上诉人所有，损害了担保制度的存在。请求改判。四、在破产清算程序中，上诉人张玉军为维护天邦公司的生存，卖了家里的房子维持员工工资及水电等费用，多次与恒缘公司沟通无果，于2016年6月解散了天邦公司，并清算了债权债务，天邦公司实出注册资金：200万元，股东二人，股东张玉军占80%，出资160万元；股东朱秀娟占20%，出资40万元。天邦公司借给恒缘公司200万元，提供抵押房10套，张玉军分6套抵押登记证，承担公司债权债务清算及承担讨回出资人800万元钱的损失赔偿责任。股东朱秀娟分4套抵押登记证，债权由张玉军负责清偿（不承担公司债权债务）。原判决如同雪上加霜，债权清偿无期、危及交易安全，引起的风险是不可预测的。五、请求中法依据2016年《破产法》规定，抵押担保债权的清偿顺序优先于职工工资等，因担保债权人的债务是有财产担保的，可以在清偿其他费用之前优先清偿担保债权人债务的。本案上诉人按买卖合同约定支付房款100640元，既解决了被上诉人的购房债务，也保障了上诉人的债权权益。
张丽军辩称：被上诉人认为原审判决事实认定清楚，法律适用准确。上诉人的上诉请求于法无据，请求依法予以驳回。理由如下：一、依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复（2012）法释16号第一、二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房工程价款享有的优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。因此，本案判决结果并无错误。二、被上诉人认为上诉人张玉军与辽宁恒缘房地产开发有限公司签订的抵押合同取得的抵押权是侵权行为，不能依法得到保护。被上诉人在2010年1月28日与恒缘公司签订团购房合同，并于同年交齐了全部购房款，并于2011年1月23日办理了入住手续，缴纳了煤气、水电物业费等相关费用，实际占有该房屋，这种占有是依据买卖合同而取得的合法占有，本案中恒缘公司与天邦公司没有取得张丽军的同意在该房屋设定抵押权，侵害了张丽军的合法权益。三、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已经出卖给张丽军，而不是抵押权存续期间出卖给张丽军，依据担保法若干问题的解释第67条的规定，上诉人不能取得该房屋的抵押权。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人辩称：管理人认为原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，管理人服从一审判决的判决内容。从上诉人与被上诉人张丽军对诉争房屋的实际情况看，被上诉人张丽军购房的时间是2010年1月28日，并于1月8日、9月6日分两次向恒缘公司缴纳了房款，2011年1月23日办理了入住手续，张丽军购房的时间在先，原恒缘公司用64户房屋做抵押从上诉人处借款1000万元的事情也是属实的，但是设定抵押的时间是2012年5月24日，是我们接管恒缘公司的帐目后查证的事实，也是一审法院认定的事实。在恒缘公司进入破产程序后，上诉人已经登记，我们对其申报的债权予以确认。恳请二审法院依法公正判决此案。
张丽军向一审法院起诉请求：一、要求确认原告对其在原辽宁恒缘房地产开发有限公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区8-23号房屋享有所有权；二、要求确认原告购买原辽宁恒缘房地产开发有限公司房屋的权利优先于第二被告对于该房屋所设定的抵押权；三、被告一配合原告办理房屋产权登记。
一审法院认定事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年1月28日，原告张丽军购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，签订团购期房协议，并对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为8—23号，原告张丽军分别于2010年1月28日交付房款7万元，2010年9月6日交付房款61348元。原告张丽军于2011年1月23日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。另查明，2012年5月24日，辽宁天邦投资有限公司作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了借款合同，恒缘公司从辽宁天邦投资有限公司处借款1000万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区64户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。2012年5月24日，张玉军又与恒缘公司签订一份本案涉及房屋的商品房买卖合同。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。辽宁天邦投资有限公司已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。再查明，辽宁天邦投资有限公司股东为张玉军、朱秀娟。该公司于2016年6月27日经沈阳市沈河区市场监督管理局核准注销登记。登记备案的清算报告载明：1、公司与清算有关的业务均已清理完毕。2、公司税款已清缴完毕。3、公司债权债务均已清理完毕。4、公司清偿债务后的剩余财产已按《公司法》及公司章程的规定清理完毕。公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应责任。被告张玉军、朱秀娟庭审中表示对本案涉及的与恒缘公司债权未处理。一审法院认为，原告与恒缘公司签订的团购期房协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得辽宁天邦投资有限公司借款，但原告与恒缘公司签订了房屋买卖合同，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司设定的抵押权，应予以支持。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。关于被告张玉军认为其与恒缘公司形成商品房买卖合同关系的抗辩理由，因与辽宁天邦投资有限公司与恒缘公司形成借款合同关系且办理在建工程抵押登记这一事实相悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区8—23号房屋归原告张丽军所有。二、原告张丽军购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区8—23号房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告张丽军办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区8—23号房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交沈阳市中级人民法院的民事裁定书、民事调解书、公告，证明抵押的64套房屋沈阳市中级人民法院已经查封，及证明上诉人已经与恒缘公司达成调解，恒缘公司应偿还上诉人1100万元本金及利息。因恒缘公司进入破产程序后，应中止执行程序，故对于上述证据本院不予采信。被上诉人张丽军提交逸海蓝湾物业管理服务协议，证明案涉房屋当时已经转移所有，该证据无法证明待证事实，本院不予采信。原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人张丽军与恒缘公司签订的团购期房协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，原审法院认定该协议书合法有效是正确的。而辽宁天邦投资有限公司与恒缘公司签订的借款合同，也无违反法律规定之处，亦为有效合同。本案的焦点问题在于房屋买受人的权利与抵押权人的权利之间，哪种权利应得到优先保护。本案中，恒缘公司与张丽军签订了房屋买卖合同后，又以争议房屋做抵押向辽宁天邦投资有限公司借款，而张丽军已经按照房屋买卖合同的约定支付了全部房款，并实际占有了争议房屋。在此情况下，基于生存权而形成的房屋买受人利益与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护房屋买受人的利益。一审法院认定被上诉人张丽军作为房屋买受人的权利优先于抵押权人的权利是正确的，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。据此，上诉人的其他上诉请求本院亦不予支持。
综上所述，张玉军、朱秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张玉军、朱秀娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 庄 晓
审判员 王 晶
审判员 文 涛
二〇一七年六月三十日
书记员 董佳什