广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初11908号
原告：深圳市龙城物业管理有限公司（反诉被告，以下统称原告）。
法定代表人：徐永平，董事长。
委托诉讼代理人：王亦寰，男，系公司员工。
委托诉讼代理人：刘萍，女，系公司员工。
被告：胡玉萍（反诉原告，以下统称被告。
委托诉讼代理人：谢浩吟，广东时文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何清华，广东时文律师事务所实习律师。
原告深圳市龙城物业管理有限公司诉被告胡玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，被告胡玉萍在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人刘萍，被告的委托诉讼代理人谢浩吟、何清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费12436.24元、房屋本体维修基金664.32元（暂计至2016年8月），逾期付款违约金2001.21元（暂计至2016年9月27日），以上各项合计15101.77元（请求法院判决至实际付款日）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2008年10月8日起为深圳市南山区某村三期小区（以下简称某村三期）提供物业管理服务，被告为某村三期高层1A栋11C房（以下简称涉案房屋）住宅业主，物业面积为83.02平方米。根据物业服务合同的规定，被告应按照2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用，但深圳市住房和建设局实际已按照0.4元/平方米/月的标准向被告补贴2014年12月31日前的物业管理费用，因此，被告缴纳物业费的标准在2014年12月31日前为2.2元/平方米/月，自2015年1月之后应恢复按照2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用；但被告从2011年4月起一直拒绝交费，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：1、其之前没有收到原告催缴管理费等费用的通知，原告的部分诉讼请求已过诉讼时效；2、物业管理的收费标准约定不明确，原告主张的违约金不应得到支持；3、被告不享有涉案房屋的全部产权，故不应全额负担本体维修基金和物业管理费。
被告向本院提出反诉请求：1.原告退还被告停车费20元；2.原告承担反诉的诉讼费用。事实和理由：2010年3月2日，原、被告的前期物业服务合同到期后，原告继续收取管理费，但未能提供合格服务，同时原告在没有收费许可证的情况下收取被告停车费20元，应予以退还，请求法院判如所请。
原告针对被告的反诉辩称：被告主张涉案房屋所在小区的停车场收费资质已经过期，属于事实错误，原告的停车场收费资质一直延续有效，并于2016年8月9日申请换了新的停车场收费资质。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，原告为2007年4月13日成立的有限责任公司。
涉案房屋系被告家庭购买的政策性住房，建筑面积83.02平方米。被告及其家庭成员于2008年7月25日与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市经济适用住房买卖合同》，购买涉案房屋。
2009年2月9日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与原告（乙方）签订《某村三期前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区某村三期经济适用房项目实施物业管理；合同期限自2008年10月8日起至2010年3月2日止；乙方收取物业管理费的标准为高层住宅楼按每月每平方米2.6元收取；日常收取的物业专项维修资金的缴纳标准按市政府的相关规定执行；物业服务费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；及其他内容。庭审中被告对该合同真实性无异议，但认为缺乏了相关附件，是不完整的合同。原告称其已无法找到合同附件原件。
2013年3月25日，深圳市住房和建设局向张明等业主出具《关于某村三期信访问题的复函》，内容为：关于某村三期的物业服务费问题，自2011年1月1日起至2013年12月31日期间的物业管理费，业主按2.2元/平方米/月的标准向物业服务企业支付，与原标准2.6元/平方米/月的差价部分由政府补贴给原告；如业主已按2.6元/平方米/月支付物业服务费的，多支付部分抵扣以后的物业服务费；尚未支付的，由原告依法依规催交；2014年1月1日之后的物业服务费标准，由某村三期业主大会与物业服务企业协商决定等。庭审中，原告称区住建局已按照0.4元/平方米/月的标准补贴某村三期所有房屋的物业管理费，故2011年1月1日至2014年12月31日，被告仅需按2.2元/平方米/月的标准向原告支付物业服务费。
2015年4月22日，深圳市南山区桃源街道龙珠社区工作站出具《关于某村三期龙城物业管理有限公司至今未签订正式合同的情况说明》，内容为：某村三期住宅小区自入伙以来一直由原告进行管理，原告自2008年10月与住建局签订了前期物业合同，合同有效期自2008年10月8日起至2010年3月2日止；通常情况“物业合同”是由小区业主委员会与物业公司签订并备案，鉴于某村三期业主委员会还未成立，所以至今未签正式合同；虽然前期物业合同已到期，目前仍由原告对某村三期住宅小区进行管理。
深圳市公安局交通警察局向涉案房屋所在小区停车场办法《深圳市经营性停车场许可证》（深公交停管许字800667号），有效期为2016年9月5日至2018年9月5日，管理单位为被告。
被告提交了原告开具的两张金额各为10元的停车费发票。
2015年8月31日，原告通过圆通快递往涉诉房屋地址向被告寄送《催缴截至2015年7月31日物业管理欠费及其他欠费的律师函》，以证明其已履行催告义务向被告催缴物业管理费。被告称该快递单系由其儿子罗刚签收。
原告提交了涉案房屋欠费明细表，以证明被告欠费时间和欠缴金额。在欠费明细表中，原告列明次月6日为当月费用应付款日。
庭审中，原告说明其系按中国人民银行同期贷款利率主张逾期付款违约金。
以上事实，有营业执照、《深圳市经济适用住房买卖合同》、《某村三期前期物业服务合同》、《关于某村三期信访问题的复函》、《关于某村三期龙城物业管理有限公司至今未签订正式合同的情况说明》、《深圳市经营性停车场许可证》、快递详情单、涉案房屋欠费明细表、停车费发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与深圳市国土资源和房产管理局签订的《某村三期前期物业服务合同》为前期物业服务合同，该合同合法有效。该合同到期后，涉案小区未成立业主委员会，且原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原告与被告之间在事实上存在物业服务合同关系。原告为小区提供了物业管理服务，被告应向原告支付其为涉案房产业主期间的物业服务费和本体维修基金。被告以其对涉案房屋不享有全部产权为由主张不缴纳全额管理费和本体维修基金的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于物业服务费用和本体维修基金的计算标准。本院认为，根据深圳市住房和建设局出具的《关于某村三期信访问题的复函》及原告陈述，涉案小区在2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费应按每月每平方米2.2元计算，而2015年1月1日之后的物业管理费，因涉案小区至今未成立业主委员会，原告有权要求继续参照《某村三期前期物业服务合同》规定的每月每平方米2.6元计算。
被告提出了诉讼时效抗辩，原告已通过快递催告被告缴纳物业管理费，故诉讼时效期间自2015年8月31日发生中断，原告主张2013年8月31日之前被告应付的物业管理费已超过两年诉讼时效期间。2013年9月1日至2016年8月30日期间涉案房屋的物业管理费为7239.24元；2014年1月1日至2016年8月30日期间涉案房屋的本体维修基金为664.32元，上述费用被告应予支付。
对于原告主张的逾期付款违约金。被告一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给原告造成了利息损失，被告应当予以赔偿。被告的关于物业管理费收费标准不明确故无须支付逾期付款违约金的辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告应向原告支付物业管理费和本体维修基金的逾期付款违约金，以每月欠付金额，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止。然而，原告在欠费明细表中列明从次月6日起计收当月欠缴费用的违约金，是其对自身权利的自由处分，本院予以照准。原告请求按年利率6%标准计算逾期付款违约金，高于中国人民银行同期贷款利息的标准，高出部分，本院不予支持。
被告反诉称涉案房屋所在小区的停车场收费资质已经过期要求原告退回已收取的停车费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告胡玉萍应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2013年9月1日至2016年8月30日期间涉案房屋的物业管理费为7239.24元及逾期付款违约金（以每月欠付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从次月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；
二、被告胡玉萍应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年8月30日期间涉案房屋的本体维修基金664.32元及逾期付款违约金（以每月欠付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从次月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司其他的诉讼请求；
四、驳回被告胡玉萍的反诉请求。
如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序审理，诉讼费减半收取，本诉案件受理费88.77元，原告深圳市龙城物业管理有限公司已预交，由原告深圳市龙城物业管理有限公司负担42.31元，被告胡玉萍负担46.46；反诉案件受理费25元，被告胡玉萍已预交，由被告胡玉萍负担。
本判决为终审判决。
审判员 赖 晖
二〇一六年十一月十一日
书记员 伍小丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。