上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初27909号原告：西藏腾骏投资有限公司，住所地拉萨经济技术开发区。法定代表人：柯旭红，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海乐肯物业管理服务中心，住所地上海市青浦区。投资人：任源，董事长。委托诉讼代理人：顾家平，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海添英信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：宋小军，执行董事。委托诉讼代理人：魏书宁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：刘越丰，男，1981年2月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴立军，上海申惠律师事务所律师。被告：金勇利，男，1978年3月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾家平，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海驯致投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：刘莉，总经理。委托诉讼代理人：吴立军，上海申惠律师事务所律师。原告西藏腾骏投资有限公司(以下简称腾骏公司)与被告上海乐肯物业管理服务中心(以下简称乐肯物业)、上海添英信息科技有限公司(以下简称添英公司)、刘越丰、金勇利占有物返还纠纷一案，本院于2016年8月16日立案，依法适用简易程序。本院于2016年12月6日根据腾骏公司的申请，追加上海驯致投资管理有限公司(以下简称驯致公司)为被告，于2017年1月11日公开开庭进行审理。腾骏公司法定代表人柯旭红、委托诉讼代理人张骥，乐肯物业委托诉讼代理人顾家平，添英公司委托诉讼代理人魏书宁、徐惠忠，刘越丰及其委托诉讼代理人吴立军，金勇利及其委托诉讼代理人顾家平，驯致公司委托诉讼代理人吴立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾骏公司向本院提出诉讼请求：1.判令乐肯物业与添英公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令乐肯物业、添英公司、刘越丰、金勇利、驯致公司迁出上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢一层、三层房屋，并将该房屋交付给腾骏公司；3.判令乐肯物业、添英公司、刘越丰、金勇利、驯致公司共同向腾骏公司支付房屋占有使用费，自2016年3月1日起至实际迁出之日止，按每年3,350,700元计算;4.本案诉讼费由乐肯物业、添英公司、刘越丰、金勇利、驯致公司负担。事实与理由：腾骏公司通过拍卖竞得上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢1-3层，并于2016年7月19日取得上述房屋产权证。乐肯物业在腾骏公司拍卖取得该房屋办证期间私自于2016年3月1日与添英公司签订租赁合同，将位于上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢1、3层房屋(以下简称系争房屋)出租(租赁合同写为徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX、XXX层)，建筑面积3060平方米，租金标准为3元/平方米/日，租赁期限自2016年3月1日起至2022年1月28日止。乐肯物业收取承租人支付的房屋租金，添英公司又于2016年5月16日将系争房屋中的XXX室约263.31平方米转租给刘越丰。金勇利从原房屋产权人处承租系争房屋，原房屋产权人因债务未能清偿，房屋被法院强制拍卖，金勇利曾提出异议，认为其有承租权，被法院依法驳回。法院将原承租住户清场，房屋贴上封条后进行拍卖。在此期间，金勇利撕毁封条擅自与承租户签约，造成腾骏公司取得产权证后无法行使合法权益的严重后果，侵害腾骏公司合法权益，故房屋租赁合同均是无效的。审理中，腾骏公司明确诉请3中的使用费是按照乐肯物业与添英公司签订的租赁合同约定租金标准3元/平方米/日，共3060平方米计算。乐肯物业、金勇利共同辩称，不同意腾骏公司全部诉请。拍卖前的权利人是上海申鼎国际科教有限公司(以下简称申鼎公司)，2012年7月31日，申鼎公司与金勇利的租赁合同经法院判决有效，合同中申鼎公司赋予了金勇利转租权。2013年左右，金勇利将系争房屋转租给乐肯物业，也赋予了转租权，故金勇利与乐肯物业的租赁合同有效，2016年3月乐肯物业转租给添英公司的合同也是合法有效的。本案腾骏公司诉请主张合同无效对象错误，应提起申鼎公司与金勇利合同无效。现在系争房屋是添英公司在使用，其他人都是不用的，租金均在正常支付，拍卖公告明确带租约拍卖，腾骏公司明确知晓系争房屋内有承租人，接受任何瑕疵。法院在拍卖的时候，系争房屋是乐肯物业在使用，是乐肯物业进行装修的。申鼎公司与金勇利合同中明确约定在不影响抵押权的情况下保证租赁，是符合高院司法解释法定除外条件的。当时法院没有清场和去除租赁关系，说明法院认可，适用买卖不破租赁原则。腾骏公司主张的占用费应按照申鼎公司与金勇利约定的租金标准，从其获得产权之后，故不认可腾骏公司占用费的计算标准，因为拍卖是带租约的。当时的租赁合同约定的租金标准是年租金1,325,707元(1-3层)，0.4元/平方米，再乘以建筑面积计算。现在乐肯公司与金勇利不实际使用系争房屋，整体转租给了添英公司。添英公司辩称，系争房屋是添英公司在使用，并对外分开出租。添英公司履行的是2016年3月1日与乐肯物业达成的租赁合同。不同意腾骏公司全部诉请。同意乐肯物业、金勇利的意见。在其与乐肯物业签订合同之前，2015年12月，添英公司和申鼎公司签订合同，共计10年期限，已经支付280多万元租金，约定2016年1月1日交房(1-3层)，但是交房时候，乐肯物业拒绝添英公司入住，并提供2013年徐汇区人民法院的判决书，主张对系争房屋的租赁权。添英公司于2016年3月1日实际入住，2016年3月11日达成租赁合同。2016年4月，添英公司到徐汇区人民法院起诉申鼎公司，要求返还租金，合同解除，最终调解结案。但是乐肯物业只将1、3层租给添英公司，添英公司对外出租，刘越丰是其中一家。2016年5月16日，添英公司与刘越丰签订合同，将系争房屋中XXX室出租给刘越丰。其余出租给12家公司，只有XXX室空置，1层全部出租。添英公司与乐肯物业签订合同，根据徐汇区人民法院的判决书，其合法享有租赁权，在这个前提下添英公司租赁房屋并使用。添英公司虽然是承租人，实际已经向乐肯物业支付相应租金，故添英公司不可能重复支付租金，腾骏公司要求添英公司承担使用费，没有事实基础。添英公司签订租赁合同时已经尽到了善意注意义务，乐肯物业出示有效文书证明其享有出租权，添英公司认为应继续履行租赁合同，不同意腾骏公司诉请2、诉请3，腾骏公司不应向添英公司主张权利，应向金勇利主张。刘越丰辩称，刘越丰是受驯致公司委托，签订租赁合同，合同主体及权利义务应该归属驯致公司，刘越丰不是适格主体。驯致公司辩称，驯致公司只使用XXX室，腾骏公司主张驯致公司迁出三层请求不当，关于使用费，显然是连带责任，起诉无法律依据，故腾骏公司权利主张对象错误，界定不明确，添英公司与刘越丰签订的租赁合同是真实的，是驯致公司委托刘越丰签订。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申鼎公司原为系争房屋所有权人。2012年4月26日，案外人天津银行股份有限公司上海分行(以下简称天津银行)与申鼎公司签订《流动资金借款合同》及《抵押合同》。2012年5月4日，天津银行向申鼎公司发放全额贷款并办理上海市古美路XXX号XXX幢房屋的抵押登记后成为上海市古美路XXX号XXX幢房屋的抵押权人。2012年7月31日，金勇利与申鼎公司订立《古美路XXX号6A、6B房屋租赁合同》一份，约定申鼎公司将上海市徐汇区古美路XXX号6A、6B两幢房屋出租给金勇利，建筑面积9206.3平方米；租赁期限自2013年3月15日起至2033年3月14日止，租金每年为1,325,707元，每5年在首年租金基础上递增5%。2013年3月3日，申鼎公司向金勇利发出“房屋交付通知”，称系争房屋已腾空，金勇利可尽快安排交接及进场事宜。2013年3月20日，金勇利、申鼎公司共同确认，申鼎公司于2013年3月20日将系争房屋完整地交付给金勇利。其后，申鼎公司管理层发生更换，与金勇利就系争房屋发生了冲突，金勇利于2013年8月30日向本院提起诉讼，本院于2013年11月13日作出判决：确认金勇利与申鼎公司于2012年7月31日所签订的《古美路XXX号6A、6B房屋租赁合同》有效，该判决业已生效。在申鼎公司未清偿债务的情况下天津银行依据生效法律文书申请执行。上海市黄浦区人民法院在执行中委托评估机构对申鼎公司名下抵押给天津银行的位于上海市古美路XXX号XXX幢房屋进行评估，并张贴拍卖公告。金勇利对法院执行行为提出异议，上海市黄浦区人民法院认为申鼎公司与金勇利签订的《房屋租赁合同》虽经判决确认有效，但其效力仅及于合同双方当事人，此外，申鼎公司作为抵押人将已抵押的房屋出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故法院在委托评估、公告拍卖时无须将抵押物是否有租赁合同这一因素考虑在内，并于2014年1月15日作出(2014)黄浦执异字第3号执行裁定：驳回金勇利提出的执行行为的异议。金勇利不服该裁定，向上海市第二中级人民法院申请复议，上海市第二中级人民法院认为因申鼎公司逾期未履行(2013)黄浦民五(商)初字第6236号民事调解书中确定的义务，黄浦法院在执行该案中，委托评估机构对申鼎公司名下抵押给天津银行的位于上海市古美路XXX号XXX幢房屋进行评估后拍卖，并无不当。申鼎公司与金勇利所签订的房屋租赁合同虽经判决确认有效，但其效力仅及于申鼎公司与金勇利，不及于天津银行，申鼎公司作为抵押人将已抵押给天津银行的房屋出租，黄浦法院为实现天津银行的抵押权及债权拍卖上述房屋，金勇利与申鼎公司签订的租赁合同对房屋受让人不具有约束力，并于2014年3月13日作出(2014)沪二中执复议字第7号执行裁定书：驳回复议申请。2014年9月1日，金勇利(甲方)与乐肯物业(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定金勇利将上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢房屋，建筑面积4603平方米出租给乐肯物业，房屋所有权人为申鼎公司。房屋用途为商业办公，乙方转租房屋无需征得甲方同意，租赁期限为18年6个月13天，自2014年9月1日起至2033年3月14日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.4元，年租金总计672,038元，租金按年支付，并在当年度付清，先用后付。同日，金勇利将上海市古美路XXX号XXX幢房屋交付乐肯物业。2016年2月4日，受法院委托，上海拍卖行有限责任公司对上海市古美路XXX号XXX幢1-3层房屋进行公开拍卖。同日腾骏公司以6,600万元拍得上述房屋。2016年3月1日，上海市黄浦区人民法院作出(2013)黄浦执字第6466号执行裁定书，裁定如下：一、解除对申鼎公司名下位于上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢1-3层房屋的查封。该房产的所有权及相应其他权利归买受人腾骏公司所有；二、涤除上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢1-3层房屋的抵押权；三、买受人腾骏公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年3月11日，乐肯物业(甲方)与添英公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区古美路XXX号6B栋一层、三层房屋转租给乙方，建筑面积3060平方米。租赁期限自2016年3月1日起至2022年2月28日止。租金为每平方米每天3元，该租金前三年不变，后三年租金标准为每平方米每天3.18元。2016年5月，添英公司(甲方)与刘越丰(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区古美路XXX号6B栋XXX座XXX室房屋出租给乙方，建筑面积263.31平方米。甲方于2016年5月20日向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年6月10日起至2018年6月9日止。租金每日每平方米建筑面积为3.5元，贰个月租金总计56,063.09元。2016年7月19日，腾骏公司被核准登记为上海市古美路XXX号XXX幢1层(建筑面积1517.53平方米)、3层(建筑面积1542.81平方米)房屋权利人。2016年8月29日，添英公司(甲方)与驯致公司(乙方)签订《情况说明书》，约定因乙方公司原因，委托刘越丰以个人名义签署位于徐汇区古美路XXX号6B栋XXX座XXX室的房屋租赁合同，现已明确合同签署及使用公司，故之前合同的所有责任与义务自动转入驯致公司。另查明，上海市公安局徐汇分局虹梅派出所于2016年8月23日出具证明，证明因调整古美路门弄号，原古美路XXX号，现已改为古美路XXX号。审理中，添英公司提交《蓝湾孵化器-(宿州)上海研发基地客户信息汇总表》(以下简称汇总表)证明添英公司将系争房屋转租多家单位或个人，其中汇总表显示添英公司自用系争房屋101室，案外人余某某承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年7月15日至2020年7月14日)、案外人上海名亭建筑设计有限公司承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日)、案外人上海奥宜电子科技有限公司承租系争房屋XXX-XXX室(租赁期限自2016年9月19日至2020年8月18日)、案外人上海沃欧文化传媒有限公司承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年7月1日至2018年6月30日)、案外人上海创八通信科技有限公司承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年6月1日至2018年5月31日)、案外人上海德戎通信科技有限公司承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年10月1日至2018年5月31日)、案外人上海畅油数字科技有限公司承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年7月6日至2019年7月5日)、驯致公司承租系争房屋XXX室、案外人上海葆卓生物科技有限公司承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日)、案外人宿州高新区驻沪办承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年4月1日至2022年3月31日)、案外人蓝色晨光医药科技有限公司(核名中)承租系争房屋XXX室(租赁期限自2016年12月1日至2018年12月31日)、系争房屋中XXX室空置。审理中，腾骏公司明确表示虽然添英公司陈述将系争房屋租赁给包括驯致公司在内的多家公司，但腾骏公司在本案中不申请追加除驯致公司之外的其余公司或个人作为被告参加诉讼。上述事实，除有当事人陈述外、另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、门牌号变更证明、协助执行通知书、裁定书、拍卖资料、汇总表、情况说明书等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据《物权法》规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，金勇利与申鼎公司就系争房屋的租赁关系成立于系争房屋抵押权设立之后，故在系争房屋抵押权实现后，系争房屋上的租赁合同对于买受人腾骏公司不具有约束力，腾骏公司有权作为系争房屋的权利人要求系争房屋的控制人及实际占有人迁出并返还系争房屋，其中驯致公司迁出并返还其占有使用的XXX室。乐肯物业、添英公司、金勇利、驯致公司等以履行租赁合同为由拒绝迁出，不构成合法的抗辩理由。至于腾骏公司主张刘越丰承担责任的诉请，本院认为根据查明事实，刘越丰作为驯致公司的代理人与添英公司签订房屋租赁合同，房屋租赁合同项下的权利义务均由驯致公司承担，故腾骏公司要求刘越丰承担责任的诉请，本院不予支持。根据相关法律规定，各承租人由于抵押人未事先告知抵押权而迁出系争房屋无法履行租赁合同所造成的损失，可各自向己方的出租人或抵押人主张。关于腾骏公司主张乐肯物业与添英公司签订《房屋租赁合同》无效的诉请，本院认为根据法律规定虽然抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，但并不表示租赁合同因此无效。目前尚无证据表明乐肯物业与添英公司的租赁合同有违法情形，故腾骏公司以租赁合同侵犯其所有权利益为由主张房屋租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。关于腾骏公司向转租人和使用人主张使用费之诉请，腾骏公司通过拍卖程序受让取得系争房屋，申鼎公司作为原所有权人负有向成交的买受人交付房屋及协助办理产权过户登记的义务。因申鼎公司未能履行交付系争房屋的义务而使得滕骏公司在取得房屋所有权后相当长的时间内未能实际占有、使用系争房屋，故滕骏公司的该项损失，应向交房义务人申鼎公司主张。金勇利基于与申鼎公司之间合法有效的房屋租赁关系，将系争房屋转租给他人，乐肯物业、添英公司、驯致公司等承租使用系争房屋亦均有合同依据，滕骏公司在未向申鼎公司主张交房或主张使用费的前提下，直接向金勇利、乐肯物业、添英公司、驯致公司等主张房屋使用费，依据不足，本院不予支持。本院另行指出，在本案判令金勇利、乐肯物业、添英公司、驯致公司等迁出系争房屋的判决生效后，各使用人若仍然继续占用使用系争房屋的，属无合法依据，应当向腾骏公司支付占用期间使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、上海乐肯物业管理服务中心、上海添英信息科技有限公司、金勇利于本判决生效之日起三十日内从上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢一层、三层房屋迁出，并将上述房屋返还西藏腾骏投资有限公司；二、上海驯致投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内从上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX室房屋迁出，并将上述房屋返还西藏腾骏投资有限公司，上海乐肯物业管理服务中心、上海添英信息科技有限公司、金勇利予以配合；三、驳回西藏腾骏投资有限公司的其余诉请。案件受理费减半收取计16,842元，申请保全费5,000元,共计21,842元，由上海乐肯物业管理服务中心、上海添英信息科技有限公司、金勇利、上海驯致投资管理有限公司共同负担40元，由西藏腾骏投资有限公司负担21,802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一七年六月二日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。