杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初17408号
原告：杭州好客隆企业管理有限公司，机构代码79094397-7，住所地杭州市上城区复兴南街180号339室。
法定代表人：张荣林，总经理。
委托诉讼代理人：周潮星、周隽华，浙江同策律师事务所律师。
被告：周忠军，男，1983年1月13日出生，汉族，住江山市。
委托诉讼代理人：盛建坤、刘晋辉，浙江赞程律师事务所律师。
原告杭州好客隆企业管理有限公司（以下简称好客隆公司）与被告周忠军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于2017年1月20日公开开庭进行了审理，原告好客隆公司的委托诉讼代理人周潮星，被告周忠军及其委托诉讼代理人盛建坤、刘晋辉到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告好客隆公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告于2014年8月22日签订的《租赁协议》终止履行，被告立即腾退房屋并交还原告；2.被告支付第五期按实际使用天数计算的租金，至实际腾退之日止；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更并明确其诉请，现要求：1.确认双方签订的《租赁协议》及《补充协议》于2016年12月16日解除；2.被告支付第五期按实际使用天数计算的租金325856元（自2016年8月23日至同年12月16日，按年租金1025325元的标准计算116天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年8月22日签订房屋《租赁协议》一份，约定原告将位于杭州市萧山区人民路XXX-
XXX号三、四层客房77间（含大厅、二楼办公室等）、建筑面积约3100㎡的房屋（以下简称案涉租赁物）出租给被告经营使用。因被告拖欠第三、四期租金，导致原告起诉来院，案号为（2016）浙0109民初5347号，一审法院于2016年8月16日判决被告支付拖欠的租金及利息合计1168610元，被告不服并提出上诉，二审法院判决驳回并维持原判。根据协议规定，被告应于2016年7月22日支付第五期房租512662元，但其仍旧拒绝支付，原告多次催讨无果。同年8月底，原告发函给被告，告知其因拖欠房租不肯支付已构成违约，根据协议规定要收回租赁物，要求被告腾退房屋并归还原告，但被告亦拒绝腾退。
原告方认为，一、关于案件事实，1.不存在被告主张的未予配合导使酒店无法经营的情况，酒店在之前一直是正常经营的，被告在之前几次诉讼过程中也未提出过酒店无法正常经营的问题。2.被告主张的原告阻扰其腾空清退的问题也不存在，原告于2016年7月份发函通知被告方，被告未付租金及腾退房屋，直到原告再次发函要求腾退，被告亦未搬空物品。针对租赁房屋内的物品，按合同约定，原告不负保管责任。这些物品尚在案涉租赁物内，双方在前案执行阶段曾就物品交接时间点进行协商，被告并未与原告办理交接，应视为一直在使用。此外，为减少损失，原告已于2016年12月17日将该房屋租给案外人徐良华、徐深国及郑浩明经营单身公寓及酒店使用，故被告的租金应计算至同年12月16日。二、针对合同解除的问题，原告确认合同已解除，但认为解除时间应为2016年12月16日，因双方并未办理交接，被告一直占有使用，且未予腾空房屋。同时，合同解除的根本原因是被告多次违约拖欠租金，才导致原告发函催讨及解除合同。三、关于保证金抵扣租金的问题，如果法院判决租金存在，原告对于直接在保证金中扣除判决履行部分没有异议。
被告周忠军辩称，一、案涉协议的解除时间应为2016年9月11日。原告已函告被告解除合同，并通过断水断电等手段终止合同，而被告方系经营酒店，故合同目的无法实现；同时，被告方于当日撤离酒店工作人员，并发函告知原告。至于原告主张的合同解除时间即2016年12月16日，因其行为导致被告方于同年9月11日后根本无法正常经营，且庭审中原告亦确认合同解除的告知时间为同年9月11日，其主张的合同解除时间无事实及法律依据，故实际产生的租金为2016年8月23日至同年9月11日，经计算仅为4万余元，事实上被告已交纳保证金10万元，该租金可以在保证金中抵扣，故无需再支付。二、合同解除的起因是原告交付的租赁物不符合双方的约定，即财物损坏问题以及原告未解决五楼棋牌室通道进出的问题，导致棋牌室出入的人员均使用酒店的电梯，被告没办法办理乘梯人员登记手续及梯控，以致被告方多次被行政主管部门予以警告、整顿及关停；同时，最主要的是双方在尚未协商一致解除合同时，原告多次直接对被告所经营酒店采取停水停电措施，导致被告经营的酒店经常被客人投诉而无法正常经营；此外，原告未配合被告办理相应证件，被告直至2016年3月25日才办出营业执照，导致被告断续经营，甚至被公安机关多次处罚。综上，请求依法判决驳回原告诉请。
本院经审理认定以下事实：2014年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于杭州市萧山区人民路XXX-
XXX号三、四层客房77间（含一层大厅、二楼办公室、财务室、停车场、房屋外立面及广告位、房顶），建筑面积约3100㎡的房屋出租给乙方，出租房屋用途为工业用房，经营所需有关证照由乙方自行办理，费用自理；租赁期限为五年，自2014年8月23日至2019年8月22日，租赁保证金为10万元，租金第一年为93万元，第二年开始每年按5%递增。乙方应于本协议签订时向甲方一次性支付全部保证金，于第一次协议签订时支付当年租费的50%即465000元，第二次在协议签订后六个月内支付当年租费的余额50%部分，即每期租金到期应提前30天支付下期租金（租期内以此类推，租期免一个月，即从2014年8月23日至同年9月22日）；租赁期满或提前终止时，乙方装修、改建后形成的固定添附物所有权归属甲方；租赁期限内，乙方如欠交租金或物业管理费超过10日，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失均由乙方承担。乙方如拖欠租金等超过30日或在租赁物内从事违法经营活动被相关行政部门查处的，甲方有权提前解除本协议，甲方以传真或信函等书面通知方式到达乙方的第3日起，本协议即自动终止。本协议提前解除后，甲方有权留置租赁物内的乙方财产等内容。被告交付了前述保证金10万元，并在此经营恒八酒店。2015年1月20日，双方签订《补充协议》，约定：1、因出租方所属物业的五楼经营所需，需要临时从酒店一楼大厅及电梯内通行，承租方同意并配合给予通行至2015年3月1日为止。2、出租方应在2015年3月1日前自行处理好五楼的通行问题，即时停止从承租方酒店大厅、电梯出入。3、于2015年3月1日后仍未能处理好五楼通行问题的，承租方有权不予通行，如若强行通行，给承租方所带来的消防、治安等安全隐患，酒店环境影响等因素造成的国家处罚和经营损失均由出租方承担。同年3月3日，双方再次签订《补充协议》，约定：因杭州市萧山区人民路XXX号五楼棋牌房进出通道尚未解决，给恒八酒店正常运营带来影响。现经好客隆公司与恒八酒店协商一致，在五楼棋牌室通道问题没解决之前，好客隆公司同意恒八酒店延迟支付从2014年8月23日起至2015年8月22日止房屋部分租金187500元。待五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题解决后，恒八酒店须全部付清欠款187500元。2015年9月17日，好客隆公司向本院起诉要求周忠军支付第三期房租488250元，本院于2016年2月14日以“在五楼棋牌室通道问题未解决前，好客隆公司同意延付租金。好客隆公司在两次《补充协议》约定的时间后一直未为周忠军解决五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题，有违诚信”等为由判决驳回其诉讼请求。好客隆公司不服该判决并上诉至二审法院，后因其未按规定时间交纳上诉费用而被裁定按其撤回上诉处理。2016年4月11日，好客隆公司向本院起诉要求周忠军、恒八酒店支付第二期房租余额187500元、第三期及第四期房租各488250元及相应利息，本院于同年8月16日判决周忠军支付好客隆公司房租1164000元及利息4610元等，后周忠军不服该判决并上诉，该案经二审法院于同年10月31日判决驳回上诉并维持原判。后该案进入强制执行程序，并由双方达成和解协议，周忠军已支付部分执行款项。其间，原告曾发函催款，并于同年9月9日张贴通告，主张被告“经多次催缴，仍未支付，已构成违约”等，并要求被告于同年9月11日前腾空租赁房屋。期间，双方因拆除设备等问题发生纠纷，并于同年9月11日、12日向公安机关报警处理。同年12月，原告与案外人签订合同，将案涉租赁物租给其使用。因案涉争议，双方均起诉来院，案经调解无效。
另查明，前述好客隆公司诉周忠军、恒八酒店房屋租赁合同纠纷一案中，双方均认可五楼通道由恒八酒店电梯上下进出的问题已解决。
再查明，案涉房屋系杭州市萧山区新塘街道董家埭社区经济联合社物业，并由其整体出租给好客隆公司，该楼屋顶广告牌因未经审批等，故于2016年6月被城管集中拆除并堆放在屋顶。
上述事实有原告提供的《租赁协议》、通告及张贴照片、催款函、（2016）浙0109民初5347号及（2016）浙01民终5948号民事判决书，以及双方于庭审中的陈述等予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁协议》及相应补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应系合法有效，双方应按约履行。针对本案主要争议点，其一、案涉租赁协议等合同解除原因及时间点的认定。庭审中双方均确认合同已解除，但对解除原因存在争议。本案中，在五楼通道问题解决后，被告仍未按约支付第二期剩余房租以及第三、四、五期房租，根据协议约定，被告在租赁期限内如拖欠租金超过30日的，原告有权提前解除协议，现原告据此通知解除协议符合约定，应认定为合同解除的原因为被告方违约。至于被告主张系“原告未配合办理相应证件导致原告断续经营，违反约定未解决五楼通道问题，在处理纠纷过程中手段武断且简单的以停水停电的方式处理，导致酒店经常被投诉而无法经营”等原因导致合同目的无法实现而解除，本院认为，首先，协议中并未明确出租方应承担何种协助义务，且原告方实际已协助被告办理证照，庭审中被告亦认可原告方提供了部分协助，故不能据此认为原告违约且导致合同无法履行。其次，关于五楼通道问题，双方就此进行了协商处理，且期间合同正常履行，不存在因此导致合同解除的问题。最后，关于被告主张的处理纠纷过程中手段武断等，并未提供相应证据，故不予认定。就合同解除时间点，被告认为应为2016年9月11日，原告认为应为同年12月16日。本院认为，根据前述认定的事实，本案原告发函解除合同后，被告方撤离案涉房屋，并到场要求拆除相应设施等，但客观上存在原告方阻扰拆除及搬空物品并发生争执及报案的情形，且至今尚有被告方的物品仍存于租赁物内，且由原告另行出租使用，原告理应承担相应责任，故认定合同解除时间为2016年9月11日，并确认案涉租赁协议于该日解除，故对被告相应合理辩称予以采信。其二、关于租金责任问题。结合前述分析，本院认定被告应承担的实际使用的第五期租金部分的期限为自2016年8月23日至同年9月11日，按协议约定的当年租金标准1025325元计算租金为56182元。庭审中，双方均同意该款在被告已交的保证金中扣除，经核算后保证金尚有剩余，故对原告的租金诉请不予支持，就剩余保证金部分，被告可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州好客隆企业管理有限公司与周忠军签订的《租赁协议》及《补充协议》于2016年9月11日解除；
二、驳回杭州好客隆企业管理有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费6188元，减半收取计3094元，由杭州好客隆企业管理有限公司负担2561元，周忠军负担533元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑卜训
二〇一七年四月十二日
书记员 王中卉