湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0281民初2620号
原告（反诉被告）:袁群，女。
本诉委托诉讼代理人：陈冰，湖北中信律师事务所律师。
反诉委托诉讼代理人：黄保军，大冶市城北经济开发区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：项文强，男。
法定代理人：项祥兴，男，系项文强父亲。
法定代理人：余祝英，女，系项文强母亲。
被告（反诉原告）：项祥兴，男。
被告（反诉原告）：余祝英，女。
三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄青忠、柯蒙蒙，湖北湛月律师事务所律师。
原告袁群与被告项文强、项祥兴、余祝英租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月24日第一次开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈冰、被告委托诉讼代理人黄青忠、柯蒙蒙到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原告袁群向本院提出撤诉申请，本院作出（2017）鄂0281民初2620号民事裁定书，准许原告袁群撤诉。被告项文强、项祥兴、余祝英向本院提起反诉，本案依法转入普通程序，于2018年1月30日进行了第二次开庭审理，反诉原告委托诉讼代理人柯蒙蒙、反诉被告袁群及其委托诉讼代理人黄保军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
反诉原告项文强、项祥兴、余祝英向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付租金37719.6元及违约金68839元（违约金计算自2016年7月1日计算至2017年7月1日止，后期违约金按每日188.60元计算至给付之日止）；2、要求反诉被告支付物业费4041.30元、公摊电费8443.70元、公摊水费633.50元、公摊空调费2773.60元、户内水费342.90元，合计15423.30元；3、要求反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告袁群辩称：请求驳回反诉原告的诉求。2017年1月23日反诉原告的姐姐项文婷与反诉被告达成2016年6月1日之前终止双方的租赁合同关系，反诉原告提起反诉是为了2016年6月之后的租金和相关损失，故反诉原告的诉求不能成立。
本院经审理认定事实如下：2014年5月，项文强与湖北雨润地华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，项文强出资购买位于大冶市××大道东侧××号商品房。2014年7月23日，项文强（甲方）与袁群（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意按本合同的约定将位于大冶雨润国际广场商业街2层X号房屋，房屋建筑面积149.68平方米，出租给乙方从事美容美体经营服务。租赁期自2014年7月24日至2016年12月31日止。租金自2014年7月24日到2016年12月31日期间每月人民币6286.60元。本合同签订后，乙方必须按季度提前10天向甲方支付后季度房屋租金（即每个交款月的20号），乙方支付甲方人民币6286.60元作为房屋押金。租金不包括水费、电费（以及增伏费）、气费（以及初装费）、空调费、电话费、有线电视费、宽带费、物业服务费及乙方任何税费等费用，乙方务必按实际使用量自行缴纳相关费用，甲方无义务提醒乙方交纳以上费用。乙方有权在不改变租赁房屋内部构造的前提下，对租赁房屋内部进行适当、必要的装修。乙方对房屋进行装修前须经甲方同意，并符合国家有关现行建筑安装规范的规定。乙方在经营前务必取得相关证件。乙方务必按照本合同约定及时、足额支付租金及相关费用及税费。如本合同租赁期限届满，乙方不再续租本合同约定的房屋，乙方应当在租赁期满后5天内将租赁房屋退还给甲方。租赁期满至乙方退还租赁房屋期间的租金计算标准为当时执行租金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并有权不退还房屋押金：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达7天；2、欠缴各项规费用达5000元；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；4、擅自将本合同项下的房屋全部或者部分转租、转让或转借给他人的；5、利用该房屋从事违法活动和损坏公共利益。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还该房屋的，应按月租金的3%按日向甲支付违约金，如违约金不足以赔偿甲方损失，由乙方补足。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，项文强依约向袁群交付了租赁的房屋。2016年6月28日，袁群支付了租金12858元，截止至2016年6月的租金，袁群已全部付清。2017年7月7日，余祝英向江苏雨润物业服务有限公司大冶分公司交纳了2014年2月至2016年12月31日欠交的公摊水费633.50元、2014年7月24日至2016年6月欠交的户内水费342.90元，合计人民币976.40元。2017年7月10日，余祝英向江苏雨润物业服务有限公司大冶分公司交纳了2014年7月24日至2015年5月、2016年3月至2016年12月31日的公摊电费8443.70元、2014年3月至2015年的公摊空调费2773.60元，合计实交费用10405.60元。2017年7月7日，余祝英向江苏雨润物业服务有限公司大冶分公司交纳了物业费4041.30元。因原、被告多次协商未果，原告向本院提起诉讼。本案审理过程中，原告袁群向本院提出撤诉申请，本院作出（2017）鄂0281民初2620号民事裁定书，准许原告袁群撤诉。被告项文强、项祥兴、余祝英于2017年7月24日向本院提起反诉，提出上述反诉请求。
以上事实，有反诉原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、银行交易明细、欠费明细表、物业费发票、收款收据及当事人的庭审陈述等证实。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。项文强与袁群签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、项文强与袁群签订的《房屋租赁合同》是否于2016年6月1日提前解除；2、反诉原告主张的各项损失是否合理。
一、项文强与袁群签订的《房屋租赁合同》是否于2016年6月1日提前解除。本院认为，项文强与袁群签订的《房屋租赁合同》中，约定房屋的租赁期限自2014年7月24日至2016年12月31日止。反诉被告辩称房屋租赁合同双方经协商已于2016年6月1日提前解除，并向本院提交了两份收条和三份证明。两份收条的内容为：“今收到项文强铜锣湾商业街2-X装修款15000元整，于2016年6月1日之前所有物业由袁群承担。2-X店面从今后起跟袁群无关。收款人袁群。”从收条的内容看，没有反诉原、被告对租赁合同于2016年6月1日提前解除的意思表示。袁群称收条上的内容由项文强的姐姐项文婷书写，但反诉原告庭审中陈述其未委托项文婷处理合同解除的事宜，也未认可租赁合同已于2016年6月1日提前解除。收条出具的时间为2017年1月23日，反诉原、被告于2017年1月23日协商房屋租赁合同于2016年6月1日提前解除，亦不符合常理。袁群庭审中出具的三份证明，证人均未出庭作证，本院不予采信。综上，项文强与袁群签订的租赁合同不具备提前解除的情形，对袁群的该项辩解意见，本院不予采信。
二、反诉原告主张的各项费用是否合理。1、反诉原告要求反诉被告支付租金37719.60元，符合双方合同约定的标准，本院予以支持；2、反诉原告要求反诉被告支付违约金68839元，违约金计算的标准按合同约定的月租金3%按日支付，反诉被告认为违约金计算的标准过高。本院认为，反诉原、被告双方在合同约定违约金计算的标准按月租金的3%按日支付，反诉原告未提供证据证明其因反诉被告未按合同约定支付租金实际所遭受的损失，双方签订的租赁合同中约定的违约金的计算标准过高，本院予以适当调整，酌定违约金按年利率24%由反诉被告向反诉原告支付下欠租金的利息损失。利息损失应分段计算，按双方合同的约定，反诉被告按季度提前10天向甲方支付后季度房屋租金（即每个交款月的20号），即反诉被告最后一个季度的租金18859.80元按双方合同约定应于2016年9月20日前交纳，故最后一个季度下欠的租金违约金应于2016年9月20日后开始计算。违约金的计算公式应为：18859.80元×24%（2016年7月1日起至2017年7月1日止）+18859.80元×24%÷365天×284天（2016年9月21日起至2017年7月1日止）=8048.22元，2017年7月1日后的违约金以下欠租金为基数，按年利率6%计算至租金付清之日止；3、反诉原告要求反诉被告支付物业费、公摊电费等相关费用共计15423.30元，反诉原告向本院提交的明细表中，2014年2期和2014年3期的公摊水费合计98.80元、2014年3期和2014年4期公摊的空调费合计1833.30元，均不属双方房屋租赁期间产生的费用，不属于本案审理的范围，本院不予处理。扣减上述租赁期外的费用，反诉被告还应支付反诉原告租赁期间物业费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费、户内水费合计人民币13491.20元。
综上所述，反诉被告袁群应支付反诉原告项文强、项祥兴、余祝英租金37719.60元、违约金8048.22元（违约金已计算至2017年7月1日），合计人民币45767.82元。2017年7月1日后的违约金以下欠租金为基数，按年利率24%计算至租金付清之日止。反诉被告袁群应支付反诉原告项文强、项祥兴、余祝英租赁期间的物业费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费、户内水费合计人民币13491.20元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、反诉被告袁群于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告项文强、项祥兴、余祝英租金37719.60元、违约金8048.22元（违约金已计算至2017年7月1日），合计人民币45767.82元。2017年7月1日后的违约金以下欠租金为基数，按年利率24%计算至租金付清之日止；
二、反诉被告袁群于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告项文强、项祥兴、余祝英租赁期间的物业费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费、户内水费合计人民币13491.20元；
三、驳回反诉原告项文强、项祥兴、余祝英其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
反诉案件受理费5480元，由反诉被告袁群负担1282元，由反诉原告负担4198元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 张吉林
人民陪审员 罗 焱
人民陪审员 胡晓玲
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 曹 茜