杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第2017号原告：梁锡申。被告：李新。委托代理人：王徐萍，浙江天复律师事务所律师。第三人：杭州市上城区住房和城市建设局，住所地：杭州市上城区郭东园巷8号中闽大厦北四楼。法定代表人：沈武洪，局长。委托代理人：梁伟建，浙江银泰律师事务所律师。原告梁锡申与被告李新占有保护纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法适用简易程序由审判员朱旭东独任审理，后本院追加杭州市上城区住房和城市建设局（以下简称住建局）为第三人，于2015年12月23日公开开庭进行审理，原告梁锡申、被告李新及其委托代理人王徐萍、第三人的委托代理人梁伟建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁锡申诉称：原告于50年代入住东平××号，已近半个世纪。该房屋系原告母辈留下的租用公有住宅，与被告李新住房前后一墙之隔。期间东平××号住户常有变动。至1995年7月31日凌晨三点火灾。因同年5月，房管站有协议，东平巷地块，已划给特产公司征建办公大楼。灾户安置由特产公司负责，该公司无房源，安置拖延，灾户各自流离，后因特产公司资金不到位，住建楼告吹。于是被告凭13个多平方米的房卡，首先占用了公用门楼，破墙开店。至2005年，被告李新将原违章建造之住房，拟翻建扩充，不得不与原告等灾户商议。由其出资，给原告等灾户选址搭建，并订有协议。此时，楼下仅原告一户居住，仍住被告李新住房后面。时过境迁，房管部门贯彻落实“三改一拆”，将东平××号违章建筑全部拆除。2014年大修复后，湖滨房管站参照各灾户灾前存档资料陆续安置了住房。给原告安置的住房，仍按灾前原址：东平巷一号楼下东南角一间。2015年10月14日，原告去东平巷拟整房入住，竟发现被告数月前，已挖开墙壁（开成207×88cm门洞），占用原告住房作其仓库。几经交涉无效，原告于2015年10月16日以挂号信形式邮寄一信给被告李新要他限期内将放置于原告屋内的物件全部搬走。被告置若罔闻，期限一到，依然气势汹汹，霸占不让。经过110、社区、房管站、派出所等到访，均认定是原告住房，被告李新仍然蛮横不搬，欺原告年老体弱，并威吓说：“你命要不要！”为此，原告不得不诉诸法律，要求被告腾空返还其占用使用原告享有使用权的东平××号楼下东南角的安置住房，并修复墙体。被告李新答辩称：1、原告所述与事实不符。1995年7月1日，原、被告居住的东平××号因火灾导致房屋灭失，上城区房管局迟迟没有重建房屋，也没有采取其他方式安置承租户，被告凭一己之力，在1998年重建了部分房屋，并向上城区房管局申请获批并取得了该部分房屋的住改非手续，变更为营业用房，所以不存在原告诉状中所称占用公用门楼、破墙开店的事实，被告开店是经过相关部门审批同意的。2、因东平××号自1995年7月1日受灾后全部房屋成为废墟，一直没有重建，受灾户也迟迟得不到安置，包括原、被告在内的住户多年来一直通过寻访、上访等方式要求解决住房问题，仍没有得到解决，在不得已情况下，2004年10月，原、被告等住户向有关部门反映，要求自行重修房屋，东平××号房屋重建得到了东平巷社区及城管部门的认可，属自资修建，自建房屋并没有被认定为违章建筑。被告与各住户协商达成重建及住房安置方案，并签订了协议。根据原告与被告签订的《代建与商借协议》的约定，原告房屋由被告代建，房基从东角改至西角，重建后的房屋实际使用及配套面积扩大至14平方米左右。房屋建成后双方按协议方案各自使用和居住，原告一直也没有提出异议。故自2005年后原告的房基位置发生变化，不再位于被告屋后，而已移至西角且经双方认可。3、经东平××号住户近二十年的反映，且时隔十年重建房屋出现了诸多如房顶塌陷、漏水等安全隐患，2014年第三人维修东平巷2号历史保护建筑的需要，决定对东平巷1、2号进行大修，修缮后的房屋格局大体沿用了被告2004年自建房屋的建筑格局，原告依据2005年双方协议所居住的西南角房屋仍然保留。根据原告提供的证据，其租赁的东平××号房屋只注明了使用面积，并没有注明建筑位置，而根据原、被告的协议，原告仍保留东平××号1室的居住权，故被告并没有构成对原告房屋的侵占。4、原告诉涉东南角的一间房屋在2005年被告建房时已不存在，且被告在事实上也占用使用该房基长达十年之久，原告对这一事实是明知和认可的，房管站也没有提出过异议，每年收取房租及其他费用，在2014年房屋大修后也将前后房屋钥匙一并交付被告，所以原告诉称在2015年10月14日发现被告占房作其仓库与事实不符。5、东平××号房屋能够得以恢复，基础是被告2004年自荐资金进行自救自建，被告为重修房屋花费巨大，而房管站仅在被告重建基础上进行翻修，至房管部门翻修时，房屋结构、居住区域及承租人都较灾前发生了变化，房屋管理部门本应尊重住户的意愿，同时结合住户现实居住的实际情况，对房屋进行合理分配。6、本案矛盾产生的起因是杭州市土特产集团有限公司无故侵占了应属于原告的位于一楼西面的房屋，该公司不是一楼承租户，其没有权利占用一楼的住房，原告应向特产公司主张权利，被告主体错误。7、根据《物权法》245条第2款规定，原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上请求驳回原告诉讼请求。第三人住建局答辩称：本案东平巷1号2号均为直管公房，该地块为1994年属于杭州市土特产总公司拆迁范围，1995年发生火灾。2014年湖滨房管站对房屋进行大修，相应建筑面积都有增加，原住户均按原址维修并安置房屋。被告确实占有使用了原告承租的房屋，为了原、被告之间的纠纷，第三方也多次介入而未果。被告和第三人之间没有租赁关系。原、被告双方为房屋的使用权产生纠纷，而房屋的所有权是国家的，由第三人住建局监管，第三人认为被告应当将原告合法承租的房屋腾空并交还合法承租人即原告。审理中，原告为证明其主张的权利，向本院提交以下书面证据材料：1、代建与商借协议、借屋协议各一份，证明涉案房屋为原告享有使用权，现由被告占用。2、租用证，证明原告承租并享有东平××号房屋的使用权。3、租金收据，证明原告交纳房租一直到1995年年底。被告李新向本院提交以下书面证据材料：1、杭州市直管公房住宅改作非住宅租赁协议、报告、税务登记证各一份，证明被告住房住改非经过上城区房地局审批并具有合法营业手续，并非占用公用门楼。2、情况说明复印件一份、代建与商借协议一份、关于东平××号改造及使用协议一份，房屋结构图2张，证明1995年东平××号受灾后，因住户迟迟得不到安置，经东平巷社区确认，包括原、被告在内的四户居民就房屋重建及分配使用进行协商，全部建房费用均由被告承担，原告同意将房基调至一楼西角。3、住房变化示意图一份、房屋结构图纸二张、情况说明一份，证明原、被告都认可灾后重建房屋位置分配，原告房屋调至西角，面积有所扩大。第三人大修图纸房屋结构与被告自建房屋基本一致，并保留一楼原告西角房，所以被告并没有侵占原告住房。4、照片一组，证明第三人大修前后被告房屋没有太大变化，且大修所用建材部分为被告原房屋材料的事实。5、租金收据复印件，证明房管部门认可被告承租现住房。6、告示，证明原告房屋系案外人杭州市土特产集团有限公司侵占，与被告无关。第三人向本院提交情况说明一份，证明被告占用的案涉房屋应由原告合法使用的房屋。经庭审质证，本院对当事人提交的证据材料认证如下：被告李新对原告提交的证据1的真实性无异议，原告与被告就房屋房基位置进行了约定，被告出资翻建了原告的房屋，房屋面积也扩大了，双方对房屋面积进行了处置。对证据2、3三性无异议；第三人对原告提交证据1的真实性无法确认，即使真实存在也是无效、不合法的，房屋土地是国有的，要建设新的住房需要严格的审批程序，翻建修建要有合法程序；对证据2、3无异议。本院对原告提交的证据1真实性予以确认，但合同仅为原、被告之间对房屋使用的约定，涉案房屋为直管公房，直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产，承租权的变动由公房管理部门审核批准，而非承租人之间自行调配，该协议妨碍行政管理部门的职权，该证据能证明原告向房管部门承租的房屋在东南角，现由被告使用；对证据2、3予以确认。原告对被告提交的证据1、4无异议；对证据2、3认为是无效的；对证据5的真实性无异议，但对证明目的不认可；对证据6表示不清楚。第三人对被告提交的证据1的真实性无异议，认为住改非是对被告原承租的房屋面积予以同意；对证据2中情况说明无异议，是被告原承租部分的修建，对证据2中其它证据的真实性无法确认，即使真实也是不合法的，没有审批程序；对证据3有异议，认为应以房管部门确认的依据为准；对证据4无异议，但认为关联性有待考证；对证据5无异议，但认为交纳的租金仅是被告承租的住改非的房屋面积；对证据6表示不清楚。本院对被告提交的证据1予以确认；对证据2中的情况说明，认为与本案无关联，对代建与商借协议真实性予以认定，但因承租人自行协商变更承租地址，未经房管职能部门同意，故对其证明目的不予确认，同时对关于东平××号改造及使用协议一份，房屋结构图2张的证明效力不予认定；对证据3认为均属于自行出具，并无职能部门同意确认，不予认定；对证据4、6认为与本案无关；对证据5真实性予以确认，但不能证明系现使用的房屋面积，已经房管部门确认后缴纳的租金，对证明目的不予认定。原告对第三人提交的证据无异议。被告对第三人提交的证据有异议，认为系案外人土特产公司侵占原告的房屋。本院对该证据予以确认。根据上述有效证据的认定及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：坐落于杭州市上城区涌金街道东平巷1号的房屋系杭州市上城区涌金房管站的直管公房，内有五户承租户，分别为陈玲华、章杏花、××生及原告梁锡申（7.3平方米）、被告李新（13.98平方米），原告梁锡申承租的位置为该门墙内东南角，租金向房管部门交至1995年年底。1995年7月31日东平××号遭遇火灾，1998年9月7日被告向杭州市上城区房地产管理局签订杭州市直管公房住宅改作非住宅租赁协议，约定被告承租的使用面积13.98平方米的房屋开办复印店，房租按住改非用房租金标准基价计租，被告因营业用房需要改变房屋装修，经房管局同意后，并一次性交纳恢复房屋原样保证金，保证金在恢复房屋原样后归还被告。1999年1月被告书写报告一份，内容为“兹有东平××号住户李新，在1998年10月将东平××号住房重新建造，全部按施工队标准修建。现因开办复印店，该房产公司领导同意。”该纸左下方写有“情况属实”并盖有杭州市上城区第三房产公司公章。1999年4月1日被告领取税务登记证，2005年4月25日因被告开设的店屋翻建之际，被告愿帮原告代建翻建，故原告与被告签订《代建与商借协议》，约定代建部分房址地基原东角改在西角。2014年杭州市上城区湖滨房管站对该房屋进行大修。同年6月，被告向杭州市上城区建设局、湖滨房管站申请，认为其修建时对原房屋结构和面积有所调整，要求保留原房屋面积及经营场所。2015年11月12日原告向本院提起诉讼，要求被告腾退所使用的东平××号东南角。审理中，第三人住建局出具东平巷1号、2号房产情况一份，言明：“东平××号、2号的房屋为直管公房，该地块1994年属杭州市土特产总公司拆迁范围。1995年7月31日发生火灾，受灾住户共8户。2014年湖滨房管站对房屋进行大修。维修以后经拼卫改善，面积都有所增大，现住户都基本搬入维修好的房屋。只有梁锡申无法入住，被李新非法占有，湖滨房管站多次上门，无法说服李新腾空占有的房屋。据房管站资料记载现李新占有的房屋为他人承租使用，该房屋承租人为梁锡申。我们与李新无租赁关系，此房屋李新因立刻腾空，交予承租人梁锡申。”本院认为，涉案房屋系由第三人住建局管理的直管公房,经重建翻修，虽原、被告曾经协商变更，但未经管理部门备案及同意，现房屋管理人明确表示被告占有的房屋为原告承租使用，认为被告应立即腾退。为此原告现要求被告李新腾退涉案房屋的诉请具有事实依据，予以支持。被告为使用该房破墙开门应予以修复。被告认为原告诉请已过诉讼时效缺乏法律依据，对其辩称不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第二款、第十五条第一款第（四）项、第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李新应于本判决生效之日起30日内将其使用的坐落于杭州市上城区东平巷1号东南角房屋修复墙面并腾空归还原告梁锡申。预收案件受理费80元，减半收取40元，由被告李新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员  朱旭东二〇一六年二月一日书记员  韩文涛（以下为空白页）