浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3435号上诉人（原审被告）：胡普信，男，1959年2月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。被上诉人（原审原告）：绍兴市雅诗阁物业管理有限公司，住所地：绍兴市袍江昌明街28-42号，统一社会信用代码：913306006691975469。法定代表人：叶翔。委托诉讼代理人（特别授权代理）：马孙安、杜正江，浙江近山律师事务所律师。上诉人胡普信因与被上诉人绍兴市雅诗阁物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初7429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡普信不服一审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。物业服务合同约定物业费每12个月预交。2014年7月1日至2015年6月30日期间的物业费按约应在2014年7月1日前交纳，但被上诉人至2017年7月3日才起诉主张，已经超过两年诉讼时效，依法不应受到法律保护。被上诉人未按约履行物业服务职责，无权收取相应物业费。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人没有尽到物业服务企业的物业服务职责，物业服务合同约定被上诉人负有维护园区公共秩序，24小时执勤、巡查，但对于上诉人房屋被撬、窗户被击碎等情况，没有及时通知上诉人，上诉人花园被他人耕种也未及时管理制止并通知上诉人，而是上诉人自己发现并告知被上诉人后其才了解情况，但被上诉人未及时予以纠正处理。上诉人认为被上诉人没有按照物业服务合同约定履行义务，无权按照物业服务合同约定收取物业费，而应当扣减相应的物业费。因此，被上诉人主张发生问题期间物业费的诉讼请求不成立。上诉人未与被上诉人和建设单位签订任何物业管理合同，根据物业管理条例第23条的规定，上诉人也没有签订过类似的书面协议。被上诉人绍兴市雅诗阁物业管理有限公司答辩称：1、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。因此，上诉人提出的已过诉讼时效的理由不成立。2、被上诉人在物业服务协议有效存续期间妥善地履行了合同义务。上诉人提出的房屋被撬、花园被人耕种，窗户被击碎等主张，均系他人行为所造成，且上诉人亦无证据证明被上诉人系上诉行为的实际侵害者，上诉人为此拒交物业费，缺乏依据。3、被上诉人与绍兴市星元房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。绍兴市雅诗阁物业管理有限公司一审起诉请求判令：1、判令被告立即支付2014年7月1日起至2015年6月30日止和2016年7月1日起至2017年6月30日止物业费共计2733.88元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告绍兴市雅诗阁物业管理有限公司为绍兴袍江新区星元南岸花园的物业管理单位，被告为该小区15幢101室业主，房屋面积142.39平米。原告与星元南岸花园开发商绍兴市星元房地产开发有限公司于2011年1月1日签订《物业服务合同》一份，约定乙方（即原告）为本物业管理区域提供前期物业服务；物业服务费收取标准为多层住宅每月每平方米0.8元；高层住宅每月每平方米1.15元；车位维护费60元每个每月；能耗费小高层、高层2-3层0.2元每月每平方米，4层及以上0.35元每月每平方米。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用的时间为每12个月的第一个月上旬。现被告未缴纳原告自2014年7月1日起至2015年6月30日及2016年7月1日起至2017年6月30日的物业费2733.88元。原告曾于2017年4月份向被告书面催收。一审法院认为：原告与绍兴市星元房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》，各方主体适格，真实意思表示，应当认定为依法成立并有效。被告在商品房买卖合同中亦认可原告为小区进行前期物业管理服务，故《物业服务合同》对原、被告均具有约束力。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，其在一定程度上享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，应当向原告支付物业管理费。原告要求被告支付物业服务费的请求，该院依法予以支持。关于被告提出房屋被撬、花园被人耕种，窗户被击碎等辩称，均系他人行为所造成，且被告亦无证据原告系上述行为的实际侵害人，故被告为此拒缴物业费，缺乏依据，对被告的抗辩该院不予采纳。但是原告作为提供物业服务的单位在被告履行交纳物业服务费义务的同时亦应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告胡普信向原告绍兴市伟业物业管理有限公司支付2014年7月1日起至2015年6月30日及2016年7月1日起至2017年6月30日的物业费2733.88元，于判决生效之日起三十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告胡普信负担，于判决生效之日起七日内结清。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，一、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出被上诉人的主张已过诉讼时效亦非基于新的证据，故对上诉人提出的诉讼时效的抗辩本院不予支持。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但该条规定是在物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况下，业主请求物业服务企业承担相关违约责任的法律依据，并非业主拒交物业服务费的依据。上诉人主张房屋被撬、花园被人耕种，窗户被击碎等事项均非其拒交物业服务费的法定或合同事由，一审法院对上诉人的该项抗辩未予支持并无不当。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人与绍兴市星元房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》合法有效，上诉人在商品房买卖合同中亦认可被上诉人为小区进行前期物业管理服务，因此上述《物业服务合同》对上诉人具有约束力，被上诉人依据该合同向上诉人收取物业服务费于法有据。综上所述，胡普信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡普信负担。本判决为终审判决。审判长  赵启龙审判员  梅 云审判员  夏 鸿二〇一七年十月十九日书记员  张青炀?*MERGEFORMAT?6??*MERGEFORMAT?7?