广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法勒民初字第829号
原告林达胜（反诉被告，以下简称原告），男。
被告潘汉权（反诉原告，以下简称被告），男。
委托代理人许君福，广东聚理律师事务所律师。
原告林达胜诉被告潘汉权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，被告潘汉权提起反诉，本院受理后进行合并审理。本案依法由审判员何少英适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告林达胜，被告潘汉权及其委托代理人许君福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林达胜诉称，2015年3月原告承租被告位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村XX街XX号的住宅经营饭店，每月租金5500元。原告装修后，因被告出租的房屋没有取得房地产权证，致使原告未能办理工商营业执照，且被责令停止经营，被告还非法扣押出租房屋内的财物。为维护原告的合法权益，起诉请求判令：1.终止、解除民事合同关系；2.被告无条件返还保证金10000元；3.被告返还原告投入建筑、水电等款项共23698.2元；4.被告返还被扣押的物品电器、厨具、台凳、餐具、酒类饮料等，价值470元；5.被告赔偿原告经济损失3000元；6.被告承担本案诉讼费用。
被告反诉及答辩称，2015年3月原告承租被告位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村XX街XX号一层合法自建住宅铺位经营饭店。双方在租赁合同中约定每月租金5500元，租赁期5年等，租赁税、水电费由原告负担，保证金10000元在合同期满原告付清水电费等相关费用后全额退还。原告在2015年5月16日开张营业后，因违法无照经营被处罚。原告的违法行为所产生的后果应由原告自行承担。原告只支付了2015年7月份前的租金，拖欠自2015年8月起的租金。原告的起诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告的反诉请求：1.自2015年9月1日起解除原、被告于2015年5月6日签订的《铺位租赁合同》；2.原告将位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村XX街XX号的住宅腾空后交还给被告；3.原告按每月5500元向被告支付房屋占用费及水电费，从2015年9月1日起计算至实际交还房屋之日止；4.原告向被告支付2015年8月份租金5500元及滞纳金11550元；5.原告交纳的保证金10000元不予退还；6.原告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称：被告出租的案涉标的物没有完全取得房地产权证，致使原告无法依法经营。
原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告身份证复印件1份，被告人口信息查询表原件1份，证明原、被告的主体资格。
被告的意见：无异议。
2.《铺位租赁合同》复印件（附原件核对）1份，收据复印件（附原件核对）1份，存入账户名为潘汉权的顺德农商银行客户回单复印件（附原件核对）1份，证明原、被告的租赁合同关系，原告向被告支付了保证金10000元。
被告的意见：无异议。
3.收据复印件（附原件核对）11张，送货单复印件（附原件核对）13张，发票复印件（附原件核对）1张，存入户名为黎泽满的顺德农商银行客户回单复印件（附原件核对）1张，中国农业银行转账凭条复印件（附原件核对）2张，建筑装修、水电投入一览表（原告自制）1份，证明原告对案涉房屋的装修、水电投入情况，共投入10287.2元。
被告的意见：真实性及关联性均有异议，该组证据与被告无关。
4.收据复印件（附原件核对）3张，存入账户为潘汉权的顺德农商银行客户回单复印件（附原件核对）3张，证明原告支付了2015年5、6、7月的租金（共两个半月）及水电费。
被告的意见：真实性无异议，该组证据可证明原告至今仍拖欠被告2015年8、9月的租金。
5.责令整改通知书复印件（附原件核对）1份，个体工商户名称预先核准通知书复印件1份，现场环境监察意见书复印件（附原件核对）1份，证明案涉房屋因无房产证无法办理营业执照，被有关单位责令停业整改。
被告的意见：真实性无异议，证明内容有异议，该组证据可证明是原告违反合同约定及法律规定擅自无证经营。
6.报警回执复印件（附原件核对）1份，证明原告因怀疑被告找人寻衅滋事而报警处理的事实。
被告的意见：真实性无异议，证明内容有异议，该组证据与本案无关。
被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：
1.《铺位租赁合同》复印件（附原件核对）1份，证明原、被告的租赁关系。
原告的意见：无异议。
2.房地产权证复印件（附原件核对）1份，证明案涉房屋属于被告自建住宅，已办理房地产权证，符合租赁合同约定的用途。
原告的意见：真实性无异议，但房地产权证的登记时间为2015年3月26日，且该房产证宗地图上显示的位置并非实际出租的位置。
3.恒通卡活期交易明细复印件1份，收据复印件4张，证明原告仅支付了保证金10000元及两个半月的租金及水电费，至今仍拖欠被告2015年8、9月的租金及水电费。
原告的意见：无异议。
4.115XX9-075宗地图复印件1份，收据复印件1份，证明现场勘查的宗地图中的所示的B区是村委会给被告使用的，被告拥有合法的使用权及经营管理权。
原告的意见：不清楚。
根据原告申请，本院委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对顺德区勒流冲鹤XX街XX号烤味坊饭店内的装修、水电的价值进行评估，该公司于2016年5月16日作出《资产评估报告书》。
原告的意见：真实性无异议，对报告书的内容有异议，遗漏了部分评估内容。
被告的意见：真实性无异议，关联性有异议，法院决定评估的内容是不能拆除装修物残值，而报告书中所述的空调、风扇、吊灯、夹板门属于随时可拆除、搬走的物品，不属于不能拆除的装修物范围。
本院对上述证据认证如下：《资产评估报告书》是由有资质的评估机构作出的，证据充分、程序合法，本院予以采纳；原告证据1、2、4、5，被告对证据的真实性没有异议，本院予以采纳；原告证据3，是原告单方作出的，被告有异议，故本院不予采纳，原告的投入损失参照《资产评估报告书》计算；证据6，与本案没有直接关联性，本院不予采纳。被告证据1、2、3，原告对证据的真实性没有异议，本院予以采纳；证据4.不能证明被告待证的事实，本院不予采纳。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
原、被告于2015年5月6日签订《铺位租赁合同》，约定原告承租被告位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村XX街XX号的铺位，租赁用途为饮食使用，租赁期限5年，从2015年5月15日起至2020年5月14日止，租金为5500元/月，原告向被告支付保证金10000元，如原告中途退租，保证金不退回，合同期满后原告付清水电费等相关费用后，被告全额退还保证金等。
原告向被告支付保证金10000元，被告将铺位交给原告使用，原告支付了至2015年7月31日止的租金。
原告承租被告的铺位，装修后用来经营饭店，原告已取得预先核准个体工商户名称“顺德区勒流味坊饭店”，但未取得营业执照。2015年7月29日原告因未取得营业执照经营被行政机关责令停止经营。原告向被告提出要求解除《铺位租赁合同》，取回保证金，被告不同意，双方协商不成，原告于是提起诉讼，被告亦提出反诉。
在诉讼中，本院组织原、被告双方进行现场勘查，查明《铺位租赁合同》中约定的位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村XX街XX号的铺位占地面积接近200平方米，其中一部分取得了房地产权证（房地产权证号：粤房地证佛字第××号），大部分没有取得产地产权证，也未取得建设工程规划许可证。
另查明，原告已将承租的铺位交回被告，并将租赁物内的部分物品取回。根据原告申请，本院委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对顺德区勒流冲鹤XX街XX号烤味坊饭店内的装修、水电的价值进行评估，该公司于2016年5月16日出具《资产评估报告书》，认为顺德区勒流冲鹤XX街XX号烤味坊饭店装修、水电在评估基准日（2016年4月1日）的市场价值为12261元。
以上事实还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订《铺位租赁合同》，约定原告承租位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村XX街XX号的一层铺位，租赁用途为饮食使用，但是，该租赁场地中大部分建筑物是未取得建设工程规划许可证的，故该《铺位租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应向原告返还已收取保证金10000元。被告将未取得产地产权证，也未取得建设工程规划许可证的铺位出租给原告作饮食经营，原告未取营业执照即对铺位进行装修及经营，因此，原、被告签订无效的《铺位租赁合同》，造成原、被告的损失，双方均有过错。根据本案的实际情况，参照《资产评估报告书》，本院酌定被告向原告补偿7356.6元，原告向被告支付2015年7月31日之后的使用费1500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告潘汉权应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林达胜退回保证金10000元；
二、被告潘汉权应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林达胜支付7356.6元；
三、反诉被告林达胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告潘汉权支付使用费1500元；
四、驳回原告林达胜的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告潘汉权的其他诉讼请求。
上述第一、二项折抵后，被告潘汉权应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林达胜支付15856.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为1916.98元（原告林达胜已预交），由原告林达胜负担1728.98元，被告潘汉权负担188元并于本判决生效之日起十日内向原告林达胜支付；本案反诉受理费238.13元（反诉原告潘汉权已预交），由反诉原告潘汉权负担223.13元，反诉被告林达胜负担15元并于本判决生效之日起十日内向反诉原告潘汉权支付。本案评估费2000元（原告林达胜已预交），由原告林达胜负担1000元，由被告潘汉权负担1000元并于本判决生效之日起十日内向原告林达胜支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 何少英
二〇一六年六月二十八日
书记员 张 宁