四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初2412号原告：王妮，女，1979年12月24日生，汉族，无职业。住四平市铁西区。委托代理人：李阿凛，吉林辅民律师事务所律师。被告：四平万达广场投资有限公司。地址：四平市铁东区法定代表人：齐界，总裁。委托代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。原告王妮诉被告四平万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日受理，2018年1月17日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王妮及委托代理人李阿凛、被告四平万达广场投资有限公司委托代理人方向卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王妮诉称：2013年12月2日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：YS0041525，房屋代码：1677914：合同编号：YS0041526，房屋代码：1677915），原告以2.877.890.00元的价格购买被告商品房两处，同时又缴纳了专项维修基金10123元和其他服务费5000元，原告缴纳了全部款项，但在交付商品房时原告发现被告私自改变原图在原告门前建了一个过街天桥，致使原告的商品房整日不见阳光，且在步行街西侧根本看不到门脸，本来原来以最贵的价格所买的地点用于出租的商业旺铺，现在无人问津，由于被告的自私改动，给原告造成了极大的损失。原告多次找被告要求返款，被告至今不予返还，后经法院协调，双方进行了协商，但未达成一致意见，故原告诉至法院，望法院尽早判决，以维护原告的权益不再遭受侵害。1、撤销原、被告签订的购房合同；2、被告返还原告购房款2880，115.00元；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告万达公司辩称，一、原告所选的起诉状是其变更后的诉请，根据四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初2412号举证通知书第三条第六条以及最高院证据规定第三十四条，变更诉请应该在举证期限2017年12月15日提出变更诉讼请求，现原告在2017年12月25日提出既超过了举证期限，又在庭审辩论终结后，其无权变更诉讼请求，合议庭应该按照原诉请进行审理。二、答辩人在与被答辩人签订商品房买卖合同之前，已对房屋向被答辩人做了全面介绍，已告知涉诉房屋交付后的基本情况，答辩人不存在任何违约行为，其无权主张解除商品房买卖合同。1、被答辩人购买房屋前，答辩人向被答辩人进行了详细介绍，已告知涉诉房屋附近存在过街天桥，并且在答辩人行销中心所展示的沙盘中已明确展示出涉诉房屋门前存在电梯，被答辩人对涉诉房屋周边的情况是明确知晓的，答辩人不存在任何违约行为，其无权主张解除商品房买卖合同。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》的约定，答辩人已经以书面的形式告知涉诉房屋所在楼栋及小区的位置、结构、配套设施及公共部位等均以实际交付为准，答辩人不存在任何违约行为，其无权主张解除商品房买卖合同。三、答辩人已在《商品房买卖合同》约定交付时间之前将符合交付条件的房屋向被答辩人交付。1、2015年10月23日，经四平市住房和城乡建设局审定，答辩人取得了涉诉房屋所在工程的《建设工程备案证》，编号为2015026号，根据《建设工程备案》显示，涉诉房屋所在工程竣工验收符合国家规定。2、2016年4月16日，被答辩人已经办理涉诉的房屋交付手续，并向物业公司交纳了物业服务费。四、即便认定答辩人构成违约，亦非属于根本违约，被答辩人无全解除合同。答辩人已经按照合同交付了房屋，并且所交付的房屋符合双方约定的交付条件，亦能办理相应的权属登记，故答辩人已经按照合约约定履行相应义务，即便认定存在违约，亦不属于根本违约，被答辩人无权解除合同。五、即便认定被答辩人有权解除合同，其已过解除权行使期限。涉诉房屋是2016年4月16日进行交付的，被答辩人应当于当日即知道存在过街天桥，故其解除应当以2016年4月16日作为起算点，据其提起起诉已经超过30日，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十五条三款的约定，其解除权已超过行使期限。综上，答辩人并不存在任何违约行为，其无权主张解除合同，对于其无理诉请应当予以驳回。在开庭审理时，双方当事人向法庭陈述了各自的主张及理由，并向法庭提供了相关证据。原告王妮向法庭提供了如下证据材料：证据1、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同及补充协议》，证明：1、该合同能够证明原被告在签署合同时显失公平，符合法定的解除条件，原被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款约定如果出卖人在规定的日期使原告购买的商铺达不到使用条件的出卖人继续采取措施达到上述条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，这是典型的权利与义务不对等。补充协议中第七条关于规划及设计变更的补充第三项直接约定，乙方必须同意出现下列问题甲方无须通知乙方并且乙方不能以此为由要求甲方承担违约责任，而该项下的第五款约定不需要政府批准的规划设计变更，上述陈述证明不需要政府批准的设计变更，被告方可以随意变更，即使其改变足以影响购买方的初衷，给购买方带来严重损失，购买方不许提出异议，这是典型的显失公平，按照法律规定应当予以解除。被告质证认为，真实性无异议，对内容有异议。我们认为两份合同是双方真实意思表示，且彼此已经履行完毕合同主要义务，即原告已支付全部房款，被告已经交付房屋，不存在显失公平。即便认定存在部分条款显失公平，也不影响其他合同条款效力。证据2、照片一组，室外照片十张以及沙盘照片四张、购房合同内涉案房屋125平面图一份，证明：1、原告在购买涉案房屋时是参照该沙盘选定的位置，而该沙盘上并没有显示出后期被告方修建的双通道的扶梯。2、在原告购买房屋以后，被告方改变沙盘显示的设置，建造了非常宽的足以影响在此路过行人的视线的扶梯，原告在购买房屋时，由于房屋还没有建成，只能依靠沙盘展示和购房合同的平面图来选择适合自己的房屋，这个平面图显示原告购买的125号商铺在临街朝西侧有个窗户，被告方的售楼员在做销售宣传时非常着重的指出了这个窗户的优越性，并表示只要从西侧过来的顾客均能第一时间看到该橱窗的展示，原告也就是基于这一点才会花一万九千八一平米的高价购买了这个所谓展示很好的商品房，而且就在125房的隔壁售价是一万八，但在原告去实地看的时候，因为被告方的违约在125号商铺西侧建了一个上下双行的扶梯间，并且还有保护罩，这样就直接导致从西侧过来的客人根本就看不到原告所购买的125号商铺，是被告隐瞒了这个重大事实，才导致了原告作出错误选择，这是典型的欺诈行为，导致合同目的基本实现不了，以上两组证据可以证明原告方依据沙盘设计的景观购买的房屋与被告方最终建造的存在重大差异，也就是说在签订合同时双方对过街天桥和上下通道存在重大误解，所以依据法律应当解除。3、因为购买房屋看沙盘是选择房屋最重要的参考依据，也是购买者总体衡量的标准，而被告方在原告方看完沙盘选定房屋以后随意改变原沙盘所显示的设置，这是典型的欺诈行为，依据法律规定也应当依法解除。被告质证认为，对该组照片真实性没异议，证明事项有异议。1、该组照片可以证明双方在签署商品房买卖合同前，被告已告知房屋周边情况包括天桥电梯。原告提供的照片上已经可以看到有电梯；2、沙盘不可能完完全全按照比例与实际相符，难免存在细小差别，这些差别并未影响到房屋本身的空间、尺寸、户型、朝向，原告无权解除合同；3、关于原告所述，125房屋如何优越，仅有原告口头说明，并无证据证明被告做出过任何承诺，同时，既然125房屋如此好，他的价格按照原告的逻辑应当高于124房屋的价格，但实质上124的房屋的价格高于125房屋，所以其所述的内容与房屋价格及是否选择购买房屋无关。证据3、发票六张，包括两张购房发票，两张住宅专项维修基金，两张物业费发票。证明：原告购买房号为125的房屋购房款1452924元，实际测量补差价990元，总计1453914元。房号为124的房屋购房款为1424966元，实际测量补差价1235元，总计1426201元。124号房屋原告缴纳的物业费为2493.36元，125号房屋原告缴纳的物业费为2643.48元。维修基金125号为5210元，124号为4913元。被告质证认为，对该证据没有异议。证据4、银行流水一份、住院病历截图两张、结婚证一份、公司营业执照两份、证明两份、房产证一份，证明：原告一直居住工作在河北省任丘市，在2014年回到四平看完涉案楼盘的沙盘后在2014年8月付款购买了该房，但由于当时房屋还没有建造，是期房，原告在交完钱后就回到任丘，按照合同约定，是2016年10月交房，原告就将自己的工作安排的很满，没想到提前了半年，在2016年4月被告通知原告收房，当时由于原告摔伤了腿，行动不便，加之工作很忙，不能亲自回四平收房，就委托自己的父亲和姐姐代为收房并交纳相关的费用，在2016年4月，收房以后原告由于身体不便和工作繁忙，直到2017年2月才回到四平，回到四平后原告到房屋现场查看后才发现被告所交房屋与自己在2014年所选择的房屋外部差异很大。被告质证认为，该八份证据已经超过举证期限，不能作为定案依据。对任丘市光敏印章刻制部营业执照真实性无异议，要说明该刻制部注册时间为2017年3月7日，是在交房之后。对任丘市华燃燃气有限公司营业执照无异议。对燃气公司于2018年1月5日出具的证明有异议。1、时间上与前面的刻制部时间相冲突，同一时间段原告进行两份工作；2、该份声明形式要件不符合民诉法规定，缺少负责人签字，如需证明劳动关系，需要再提供劳动合同，工资完税证明；3、根据禁止反言原则，原告在第一次庭审中自述无职业与该两份证据矛盾，后证据不应采纳。燃气公司与原告存在利害关系，其证据不能予以采纳。对房产证无异议。对任丘市渤海社区居民委员会于2018年1月4日作出的证明真实性无异议，形式要件不符合民诉法规定，缺少负责人签字，同时该份证据仅能证明其在任丘市居住，不能证明其未到过四平万达现场。以上全部证据不能证明原告在收房时不了解房屋现状。证据5、证人王某的证言，证明2016年4月交房的时候交钱的时候是我去的，4月18日取钥匙是我和我父亲去取的，补交钱的时候是刷的我的卡，当时我妹妹有事没回来，就让我去的。当时买房子我不知道，具体什么情况我不知道，钥匙取回来就放在我父亲家里，等到我妹妹2017年过年回来以后，她自己去看了房子回来以后就急眼了，说这种房子你们怎么能接呢，因为这个事情我们之间还挺不愉快的。原告质证认为，对该证言没有异议；被告质证认为，对该证言有异议，根据原告提交的起诉状以及变更诉讼请求申请，两份由原告签署的文件均显示‘但在交付商品房时原告发现被告私自改变原图在原告门前建了一个过街天桥’，根据禁止反言原则，证人所述与当事人陈述矛盾，不应予以采信，同时证人与原告存在利害关系，这个证言也不应予以采纳。并且证人出庭已经超过举证期限。被告万达公司向法庭提供了如下证据材料：证据1、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明：原被告之间就涉案房屋所签订的合同，合同中双方对房屋交付、合同解除、违约责任等进行了约定。原告质证认为，该证据真实性没有异议，对证明问题有异议。该两份合同的签订显失公平，权利义务不对等。被告方是制式合同的制作方，其很多条款都加重了对方的义务，规避自己方应该承担的责任。所以该合同为可撤销可解除的合同。证据2、《建设工程备案证》，证明：涉诉房屋已经取得竣工验收备案，符合交付条件。原告质证认为，对该证据真实性没有异议，但该份证据证明不了原、被告签订的合同是否具有解除的条件。证据3、广告（活动）工作成果证明审批表及照片（部分），证明：被告营销中心沙盘中已经明确展示涉案房屋门前存在过街天桥。原告质证认为，对该证据真实性没有异议，对证明问题有异议。沙盘所显示的过街天桥与地面的连接通道是单行的，非常狭窄的，按照沙盘整体比例很容易就可以看出，而被告方实际建造的是双通道的封闭式的扶梯，与沙盘介绍严重不符，根本不是稍有不同。所以该份证据能够证明被告方用沙盘吸引原告购买房屋后在建造过程中随意改变沙盘内容，构成欺诈。证据4、物业费交纳凭证，证明：涉诉房屋已于2016年4月18日办理入住手续。原告质证认为，对该证据真实性没有异议。审理查明：2013年12月2日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：YS0041525，房屋代码：1677914；合同编号：YS0041526，房屋代码：1677915），原告以2，880，115.00元的价格购买被告商业用房两处即G124、G125，被告万达公司于2014年8月5日为原告出具了销售不动产统一发票（G124，发票号码00001804，购房款1424966.00元；G125，发票号码0000180）,5，购房款1452924.00元.同时原告王妮又向四平市物业管理中心缴纳了专项维修基金10123元，向万达物业公司缴纳物业服务费5136.84元。被告万达公司在原告王妮购买的G125商业用房正前方上空搭建了长14.7米，宽4.1米的过街天桥，又在过街天桥的西侧搭建了长（水平距离）17.3米，宽4米的双向电动扶梯。被告于2016年4月18日与原告王妮姐姐王某办理了房屋交接手续，之后原告王妮因过街天桥要求退房与被告协商未果，于2017年6月6日向本院提起诉讼，经本院调解亦未达成协议，后原告王妮撤诉。认定上述事实的证据有原告王妮提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同及补充协议》、购房款的发票两张、房屋维修基金发票两张，物业费发票两张、证人王某的证言等证据在卷为凭，本院予以确认。根据原告王妮的诉讼请求及被告万达公司的答辩意见，归纳本案争议的焦点是:原告的诉讼请求是否应予支持。根据本案确认的事实和当事人举证、质证情况，针对双方争议的焦点，本院综合评判如下：本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告王妮所购买的商业用房因位置、价位、门脸凸出、醒目而选定，而体现商业用房的价值正因上述因素所在，而被告万达公司所建过街天桥及双向电动扶梯，直接遮挡了G125、G124商业用房视线及采光，从而使G124、G125商业用房无法体现其高价位商铺的目的，这与原告当初购买商业用房的目的是相违背的。重大误解：指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。原告王昵签订合同时预想的结果与现实结果产生巨大误差，是因为被告在销售商铺所建立的沙盘没有体现过街天桥及双向电动扶梯详细的数据标注，从而不能实现原告购买商业用房的目的，而使原告人的利益受到损失，故本院认定原告王昵在签订合同时存在重大误解。显失公平：指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。本案原告王妮选定的商业用房因被告搭建的过街天桥及双向电动扶梯，导致不能实现商业用房的目的，致使原告购买商业用房的价值与价款过于悬殊，其双方所签订的合同显失公平。综上理由，原告王妮因重大误解所签订的房屋买卖合同显失公平，应予撤销；《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告返还原告购房款2880，115.00元的诉讼请求本院予以支持；关于被告抗辩原告请求撤销合同已超出法律规定期限。《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案争议的标的物即G124、G125商业用房被告万达公司于2016年4月18日交付，但在交付时被告公司将该房屋钥匙直接交给了原告的姐姐王某，王某在接受房屋时，同时又为原告王昵缴纳了房屋差价款及物业费等费用。证人王某证实，在2017年春节时，原告王妮回父母家过年才将原告所购买的房屋钥匙交给原告王昵，本院认定原告知道撤销事由之日应确定为2017年春节，原告王妮行使撤销权没有超过法定一年内。故对被告万达公司该主张，本院不予支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第,（一）款、第（二）款、第五十五条（一）款、第五十八条之规定，判决如下：撤销原告王妮与被告四平万达广场投资有限公司签订的合同编号YS0041525、合同编号YS0041526房屋买卖合同；二、被告四平万达广场投资有限公司在本判决生效后十日内返还原告王昵购房款人民币2880，115.00元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29，944.00元，由被告四平万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  国 伟审 判 员  于剑英人民陪审员  张伟杰二〇一八年一月二十九日书 记 员  王思予