广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初297号
原告：黎建全，男，1978年2月4日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：蒋剑明，广东环球经纬律师事务所律师。
被告：陈弘坚（曾用名：陈坚），男，1970年2月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
第三人：邓兴周，男，1958年7月6日出生，汉族，住广州市天河区。
第三人：黄春霞，女，1959年2月25日出生，汉族，住广州市天河区。
原告黎建全诉被告陈弘坚、第三人邓兴周、黄春霞案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋剑明到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。两第三人下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称：位于广州市白云区XXXX屋虽然登记在第三人邓兴周名下，但在2011年8月15日，邓兴周与原告签订了《房屋买卖合同》，将该房屋转让给了原告。2011年8月17日，原告向邓兴周交付了全部房款，双方于当日进行了房屋交接验收，邓兴周将房屋交付给原告实际占用、使用、管理。同日，邓兴周还在广东省广州市南方公证处签署《委托书》，委托原告代为处理与房屋有关的事宜。原告接收房屋后，一直实际占用、使用、管理该房屋，收取房屋租金并监督租户缴纳水电费等费用，原告是房屋实际业主。原告多次到房屋管理部门办理过户手续，均因政策或邓兴周不配合等原因，未能办理产权过户手续。房屋无法办理过户手续，原告没有过错，原告已取得该房屋的所有权。2016年11月17日，广州市白云区人民法院以(2016)粤0111民初6469号民事判决书确认：原告与邓兴周于2011年8月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效。被告系广州市海珠区人民法院(2015)穗海法执字第3516号执行案件的申请执行人。在执行程序中，被告对原告拥有所有权的位于广州市白云区XXXX屋申请强制执行，原告提出案外人执行异议，被裁定驳回，故起诉请求：1、确认位于广州市白云区XXXX屋归原告所有；2、立即停止对广州市白云区XXXX屋的执行，并解除查封、扣押；3、本案诉讼费由被告承担。
被告没有提交答辩意见和证据。
两第三人没有提交答辩意见和证据。
经审理查明：登记机构为广州市国土资源和房屋管理局的《广东省房地产权证》（粤房地权证穗字第××号）载明：房屋坐落于白云区XXXX的权属人为邓兴周，共有情况为单独所有，登记时间为2011年5月19日，建筑面积为117.99平方米，附记为集资房，自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通，五年后如要进入二级市场交易的，必须按照有关法律、法规补交有关税费。
2011年8月15日，邓兴周（卖方，甲方）与黎建全（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市白云区XXXX屋出售给乙方；甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为130万元整；甲、乙双方在签订买卖合同后应马上或约定时间内到公证处办理委托公证后，甲方将房屋交付乙方，乙方付款给甲方；甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任；等。2011年8月17日，黎建全通过银行转账的方式向邓兴周支付130万元款项。同日，邓兴周以涉案房屋产权人的身份向黎建全出具了《委托书》，委托黎建全、姚莹莹代为管理、出租该房屋并收取租金；代为出售房屋、代为办理该房屋交易过户的相关一切手续；办理该房屋产权登记、抵押登记，更正，涂销、调档查册、测绘等有关手续；等。广州市南方公证处作出（2011）南公证内字第35586号《公证书》，证明邓兴周在该《委托书》上的签名属实。
原告曾向广州市国规委反映要求出具房产无法过户的证明，广州市白云区国土资源和规划局于2016年11月4日出具穗云国规信告【2016】130号《信访告知函》，主要内容为：关于黎建全要求出具位于广州市白云区XXXX无法上市交易过户的证明，经查，上述房屋已办理产权登记，属于富和花园集资房项目。由于集资房项目上市管理不属于我局职能范围，故不能出具集资房上市交易的相关证明。
原告曾向广州市白云区人民法院起诉第三人邓兴周，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，邓兴周协助其办理房屋产权登记手续等。广州市白云区人民法院于2016年11月17日作出（2016）粤0111民初6469号《民事判决书》，查明：该房屋于2015年11月26日被广州市海珠区人民法院以（2015）穗海法执字第3516号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效自2015年11月26日到2018年11月25日。2015年12月7日，广州市天河区人民法院以（2015）穗天法金民初字第5276号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封，查封期限自转为正式查封之日起算三年。该案审理过程中，经该院释明，涉案房屋已被其他法院查封，现不具备过户条件，并询问黎建全是否变更诉讼请求为解除合同，黎建全表示其坚持原诉讼请求。该院认为：邓兴周和黎建全于2011年8月15日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效事由。现黎建全要求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，该院予以支持。黎建全直接提起要求邓兴周协助其办理广州市白云区XXXX屋过户登记至其名下的诉求，应裁定驳回起诉，该院对此将不再另行制作裁定书。判决：确认黎建全与邓兴周于2011年8月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
本院于2016年12月13日作出（2016）粤0105执异177号《执行裁定书》，查明：陈弘坚依据已生效的（2015）穗海法民二初字第57号民事判决书向本院申请执行邓兴周、黄春霞民间借贷纠纷的(2015)穗海法执字第3516号一案，在执行过程中，本院于2015年11月23日作出(2015)穗海法执字第3516号执行裁定书，裁定查封邓兴周所有的位于白云区XXXX的产权。认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现黎建全主张购买涉案房屋，已签订书面合同，并支付全部款项，但其在已获授权办理产权交易手续，且已过二级市场交易禁止期的情况下，从2011年至今一直未办理过户登记，对此黎建全未能提交证据合理说明其自身不存在过错。故黎建全的主张证据不足，不符合上述规定，裁定驳回黎建全提出的执行异议。
原告就其主张还提交了以下证据：1、广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司于1999年3月9日出具的《集资建房收款票据》、《收据》；2、出租人为黎建全、出租房产为涉案房屋的《租赁合同》三份，分别是承租人刘某某、落款日期为2012年6月24日，租赁期限从2012年10月1日至2015年9月31日；承租人黄某某、落款日期为2014年4月1日，租赁期限从2014年4月1日至2015年9月31日，其中2014年10月1日起每月租金为10890元；承租人魏荣东、落款日期为2015年10月1日，租赁期限从2015年10月1日至2018年9月31日，其中2015年10月1日至2016年9月31日每月租金14000元；3、广州市白云区同和持美美发店的个体工商户营业执照复印件，经营场所为涉案房屋，经营者为魏荣东，注册日期为2013年8月15日；4.魏荣东名下工商银行账户从2015年6月3日至2016年5月5日的明细清单，记载每月均向黎*全账户汇款，2015年9月前每月10890元，之后每月为14000元；黎建全名下的银行历史明细清单复印件；5、广州市至诚物业管理有限公司富和花园管理处于2016年5月30日出具的《证明》，记载涉案房屋从2011年8月17日起由黎建全缴纳物业管理费，黎建全是该房屋业主；6、特美发廊2014年6月至2016年1月14日的水电、管理费发票，收款方为广州市至诚物业管理有限公司，未标注地址。
原告还向本院提交《调查取证申请书》，申请本院向广州市国土资源和房屋管理局查询及调取涉案房屋在被查封之前无法办理产权过户的情况和原因，以及与该房屋上市交易有关的政策、规定等情况。
原告于2017年1月10日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其与邓兴周签订《房屋买卖合同》后，一直是打电话口头催促其协助办理房屋过户手续，但现在没有证据证明；其签订合同时，不清楚涉案房屋能否办理过户手续，其以为取得房产证原件，房产也已经交付，其就是涉案房产的所有权人了。
本院认为：广州市白云区人民法院作出的（2016）粤0111民初6469号民事判决已经确认黎建全和邓兴周于2011年8月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效，故对该事实，本院予以确认。在《房屋买卖合同》的履行过程中，原告与邓兴周之间存在的是债权债务关系，原告只能要求相对人即邓兴周履行合同义务，包括将标的物的所有权转移给原告。原告不能依据该《房屋买卖合同》而直接取得标的物的所有权。同时，确权之诉是对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，在相对人未自动履行所有权转移义务前，原告尚未取得标的物的所有权，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，本院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在本案中已提交与第三人邓兴周签订的《房屋买卖合同》，支付房款的转账凭证及占有涉案房屋的相关证据，且原告对于一直未能办理房产过户登记的解释也符合常理，故原告要求停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封合法有理，本院予以支持。
关于原告提交的调查取证申请，广州市白云区国土资源和规划局已就涉案房屋无法过户的原因答复原告不属于其职能范围，现原告再申请本院向广州市国土资源和房屋管理局查询及调取涉案房屋在被查封前无法办理产权过户的情况和原因并无调查收集的必要，故对原告的该申请，本院不予准许。原告申请本院调查涉案房屋上市交易的有关政策、规定等情况，因本案为案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。涉案房屋上市交易的政策、规定与本案诉讼请求之间没有必然的关联性，故对原告的该项申请，本院也不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、停止对位于广州市白云区XXXX屋的执行，解除对该房屋的查封。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费16500元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈美贤
人民陪审员 侯文卿
人民陪审员 赵 婷
二〇一七年××月××日
书 记 员 招佐文