广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）右民二初字第79号
原告百色学院，住所地百色市右江区中山二路。
法定代表人唐拥军，该学院院长。
委托代理人黄学荣，百色学院教师。
委托代理人李凤玉，百色学院教师。
被告百色市欧艺装饰工程有限责任公司，住所地百色市右江区火车站站前大道。
法定代表人谌国兵，该公司总经理。
委托代理人王舒，广西万益律师事务所律师。
第三人邓伟清，男，1983年出生，个体户，百色学院东合校区1#商铺柳螺香米粉店业主，住百色市右江区。
第三人陆春青，女，1974年出生，个体户，百色学院东合校区1#商铺芭曲TT造型发廊业主，住该商铺。
原告百色学院与被告百色市欧艺装饰工程有限责任公司、第三人邓伟清、陆春青合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法由审判员何江适用简易程序于2014年5月6日公开开庭进行了审理。书记员韦羽轩担任法庭记录。原告的委托代理人黄学荣、李凤玉，被告的委托代理人王舒，第三人邓伟清到庭参加诉讼。第三人陆春青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月15日，原告与被告签订《百色学院东合校区临街新建1#、2#商铺引资联营合同书》，约定由被出资建设原告东合校区1#、2#临街铺面，建设结构为框架结构，项目建成后被告享有五年使用权，期满后无条件的把铺面完好交还原告。合同还对管理费的支付、项目经营和管理以及双方责任作了明确约定。因履行过程中发生变化，原告与被告又于2008年12月4日签订《补充协议》，约定原建设结构变更为临时建筑钢架结构，同时明确1#商铺使用期限自2008年8月21日起算至2013年8月21日止；2#商铺使用期限自2008年9月10日起算至2013年9月10日止，到期后无条件把商铺完好无损交还原告。之后，被告于2011年8月27日、2012年8月1日将1#商铺分别出租给第三人第三人邓伟清、陆春青，用于经营“柳螺香”和“芭曲TT造型发廊”。2013年10月23日，原告向被告发出《1#、2#商铺引资联营合同期满通知》，告知其原告将收回商铺并于年内重新招租，并要求做好租户铺面移交相关手续。2013年12月12日，1#、2#商铺经重新招租后由百色市百帝营销策划有限公司中标，但被告未按约定将1#商铺交还原告，为此，原告与被告于2014年1月17日再次交涉并形成会议纪要确定：1、被告于2014年1月30日将1#、2#商铺原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料交还原告；2、被告于2014年1月30日前将1#商铺交还。但直至今日，被告仍未将1#商铺及1#、2#商铺的相关资料交还原告。原告认为，双方签订的《百色学院东合校区临街新建1#、2#商铺引资联营合同书》和《补充协议》均为有效协议，各方应按约定履行义务，被告在联营合同期满后未按约定向原告交还1#商铺及相关资料已构成违约并造成原告经济损失，应依法承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告交还百色学院东合校区1#商铺，并移交1#、2#商铺报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料给原告；2、判令被告赔偿原告经济损失23万元。
原告对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：1、《百色学院东合校区临街新建1#、2#商铺引资联营合同书》，证明原告与被告签订协议约定由被告出资建设原告东合校区1#、2#临街铺面，项目建成后被告享有五年使用权的事实；2、《补充协议》，证明原告与被告于2008年12月4日约定将原建设结构变更为临时建筑钢架结构，并明确1#、2#商铺使用期限等事实；3、《租赁合同》，证明被告于2011年8月27日、2012年8月1日将1#商铺分别出租给第三人邓伟清、陆春青赔的事实；4、《1#、2#商铺引资联营合同期满通知》及送达回执，证明原告于2013年10月23日向被告发出通知，告知其原告收回铺面并要求被告做好租户移交手续，同时也告知被告可进行投标的事实；5、会议签到表及《会议纪要》，证明原、被告于2014年1月17日形成会议纪要，由被告于2014年1月30日前1#商铺及1#、2#商铺原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料交还原告的事实；6、《百色学院大门右侧（东面）沿街1#、2#商铺租赁合同书》，证明原告与被告的合同期满后，由百色市百帝营销策划有限公司中标1#、2#商铺的事实；7、关于1#、2#商铺交接情况的报告，证明被告未移交1#商铺及1#、2#商铺原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料造成原告损失事实；8、百院1#、2#楼各铺面水面明细表，证明在2013年12月23日前这些铺面仍由被告管理的事实。
被告辩称，1、原告诉称被告未依约将1#商铺交还原告与事实不符，实际上被告已经向原告移交了1#商铺，不存在未依约移交商铺的违约行为。合同到期后，原告以书面的《通知书》告知商铺租户可续租到2013年12月30日并收取租金和水电费，此时原告实际上已经以新出租人身份对1#、2#商铺进行了管理控制、占有和收益，原告以租户之间已形成了一个排除被告的新的房屋租赁关系，视为被告已完成1#商铺的移交，至于第三人不交纳2013年12月30日以后的租金，系原告与第三人之间的纠纷，与被告无关；2、联营合同未约定被告有向原告移交1#、2#商铺原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料的义务，且该商铺为临时建筑，相关证照材料已过期，原告要求被告移交上述资料意义不大；3、原告主张赔偿损失不成立。对于合同期满后至2013年12月30日期间，原告已实际管理商铺并直接收取商铺租金、水电费等费用，不存在损失。而在2013年12月30日后的租金，系原告与新中标单位百色市百帝营销策划有限公司之间因商铺移交问题发生的损失，该纠纷是基于原告与本案第三人形成了新的房屋租赁合同关系出现的纠纷，与被告无关，且所谓的损失与被告没有因果关系，被告不应承担任何赔偿责任。
被告对其辩解在举证期限内提供证据有：1、通知书，证明原告向第三人发出通知书告知租户可续租到2013年12月30日，并向租户收取租金的事实；2、建设工程规划许可证，证明1#、2#商铺是临时建筑，有效期为两年，其相关证照资料已过期的事实。
第三人邓伟清陈述称，合同期满后，其已向原告交纳了2013年8月至2013年12月的房租共12000元，应继续续租，但续租的租金不能太高。
第三人邓伟清对其陈述没有提供证据。
第三人陆春青未出庭参加诉讼，亦未提供书面的答辩意见及证据材料。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-4的真实性无异议，本院予以认定。
被告对原告提供的证据5-8有异议，认为证据5，没有被告的签字盖章，无法确认其真实性。对于证据6、7，认为是原告与第三方签订的合同，其真实性无法确认。对于证据8，落款公章是集团公司财务专用单，不是被告公司盖章，主体不同，无法确认其真实性。第三人邓伟清对原告提供的证据，认为其不知道。原告对被告提供的证据1、2有异议，认为证据1是复印件，无法确认其真实性，不能证明铺面已移交原告管理的事实。对于证据2，认为虽然有效期只有二年，但被告仍有移交报建材料的义务，不能证明其目的。第三人邓伟清对被告提供的证据无异议。本院认为，原告提供的证据5-7，有原告和被告签字及百色市百帝营销策划有限公司的盖章，内容真实客观，与本案有关联，且相互印证，能证明其目的，本院予以认定。对于证据8，系被告集团公司财务盖章确认的1#商铺水费明细表，内容真实客观，与本案有关联，能证明其目的，本院予以采信。对于被告提供的证据1、2，系无原件核对的复印件，不能单独证明其目的，本院不予采信。第三人陆春青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
综合上述证据，本院确认以下法律事实：经原、被告共同协商，由被告出资建设原告东合校区1#、2#临街铺面。为明确双方的责任、权利、义务，由原告为甲方，被告为乙方，双方于2007年6月15日签订《百色学院东合校区临街新建1#、2#商铺引资联营合同书》，合同约定：联建两栋二层楼，框架结构，总建设面积约420.56m2，其中1#楼建筑面积为194.8m2，2#楼建筑面积为225.76m2（以市建设规划主管部门审批为准）。由乙方自筹资金承担该项目建设（含设计、勘探、报建和建设等全过程）的全部资金，项目建成后，甲方享有房产所有权，乙方享有五年的使用权，从该工程正式开工之日起三个月内为建设期，三个月后开始计算租赁期，使用年限为五年，乙方使用权限到期后无条件的把铺面完好的交给甲方。乙方在五年的房产使用期内，实行先交管理费后使用的原则，第一期以竣工后承包之日起一个月内一次性付清第一年的管理费，以后每年到经营周年第12个月底前一次性交清下一年的管理费，如逾期六个月不交，甲方终止合同，乙方交出经营权。甲方收取乙方管理费为税后纯租金每年50570元，其中一层为4.3万元，二层为7570.08元（3元／月.m2×210.28m2×12月）。项目建成后，在租赁期间，乙方可以根据经营管理需要自主决定采取转租、合伙、合作等方式进行经营，甲方不得以任何理由进行干涉，但甲方在同等条件下享有优先继承权。合同还对双方的责任、违约责任、所有权变动等进行了约定。合同签订后，因履行过程发生变化，经协商一致，双方于2008年12月4日签订《百色学院东合校区临街新建1#、2#商铺引资联营合同书》补充协议，约定联建项目地点面积不变，建设结构变更为临时建筑钢架结构。联建项目的房产归甲方所有，乙方享有五年的使用权，1#商铺使用期限自2008年8月21日起算，至2013年8月21日止，2#商铺使用期限自2008年9月10起至2013年9月10止。乙方使用权到期后无条件把商铺完好无损交还甲方。协议还对支付管理费数额、时间及方式，水电费支付情况进行约定。之后，由被告为甲方，于2011年8月27日通过周志梅将1#商铺的A1、A2两间铺位出租给人第三人邓伟清经营“柳螺香”米粉店并签订《租赁合同》，租赁期限自2011年8月27日起至2013年8月21日止，月租金3000元，一年租金共计3.6万元。于2012年8月1日将1#商铺的一楼、二楼出租给陆春青经营“芭曲TT造型”发廊并签订《租赁合同》，租赁期限自2012年8月1日起至2013年8月21日止，年租金及管理费为7.8万元。上述《租赁合同》对甲方及乙方的权利义务、违约责任等进行约定，其中，租赁期满，甲方欲继续对外租赁的，乙如有意续租，可于合同期满前30天向甲提出，在同等条件下，乙方享有优先权；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该铺面无设备损坏及欠缴的水电费与其他费用后十日内，返还乙方所交的剩余保证金。联营合同期满后，原告于2013年10月23日向被告发出《1#、2#商铺引资联营合同期满通知》，提出双方1#、2#商铺引资联营合同已期满，按合同约定，原告将收回上述铺面，并于年内对其进行重新招租，请被告尽快交付剩余的租金与水电费，并做好租户铺面移交的相关手续，欢迎被告在新一轮的招租中前来投标。同时，原告向第三人发出铺面到期《通知书》，通知第三人由于原告与被告引资联营的1#和2#沿街铺面合同已期满，原告将如期收回1#和2#沿街铺面，并于年内对其重新招标，要求第三人做好搬离工作。重新招标期间，如第三人继续租用铺面，则可续租至2013年12月30日，续租期间将由原告资产管理处管理，租金与水电费将按第三人与被告签订的合同交付，如不需要继续经营，应在2013年10月31日前搬出并交还铺面，逾期未搬离或未全部搬离，铺面内物品将视为无主物品处理。此后，原告将1#、2#商铺进行重新招租，2013年12月12日百色市百帝营销策划有限公司通过公开竞拍取得了该1#、2#商铺的五年租赁使用权，并于2013年12月26日与原告签订《百色学院大门右侧（东面）沿街1#、2#商铺租赁合同书》，约定每年租金38万元，租赁期限为五年，租期从2014年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，因第三人未能于2013年12月31日前搬出并交付1#商铺，百色市百帝营销策划有限公司于2014年1月10日向原告提交《关于学院大门右侧（东面）沿街1#、2#商铺交接情况的报告》，提出1#商铺交付时间不能超过2014年1月25日。为此，原告于2014年1月17日召集被告对1#商铺及1#、2#商铺的报建审批、规划许可证、消防、图纸等报建材料的交付进行谈判，明确被告于2014年1月30日前将1#、2#商铺原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料交还原告并于2014年1月30日前移交1#商铺。但至今，被告仍未将1#商铺及1#、2#商铺的相关资料交还原告。引起纠纷，双方协商未果，原告诉至本院。
本院认为，原告与被告签订的《百色学院东合校区临街新建1#、2#商铺引资联营合同书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期向原告交付1#商铺的违约行为，是否应和第三人共同承担返还1#商铺给原告的责任；2、被告是否有向原告移交1#、2#商铺报建审批资料的义务；3、被告及第三人是应否承担逾期交付1#商铺造成原告损失的民事责任。
关于焦点1、被告是否存在逾期向原告交付1#商铺的违约行为及向原告返还1#商铺的问题。根据原告与被告签订的《百色学院东合校区临街新建1#、2#商铺引资联营合同书》和《补充协议》及被告与第三人签订的《租赁合同》，系争房屋的使用及租期至2013年8月21日到期。合同终止后，双方并未建立新的租赁合同关系，被告应当返还系争房屋。由于合同到期后被告及第三人未按约定履行义务，且在原告向被告发出1#、2#商铺引资联营合同期满通知及进行谈判会明确其应于2014年1月30日前将1#商铺移交原告后，仍未能将1#铺面完好地移交原告，被告的行为已构成违约，应承担向原告返还1#铺面的民事责任。虽然1#铺面在重新招标期间，原告通知第三人可续租至2013年12月30日，但并不因此免除被告向原告返还该铺面的义务，被告提出从原告书面通知第三人可续租到2013年12月30日并收取租金和水电费起，原告与第三人形成了的新的房屋租赁关系，视为被告已完成1#商铺的移交的抗辩意见，理由不充分且与合同约定不符，本院不予采信。虽然原告与第三人不存在合同关系，但1#铺面现仍实际由第三人占有使用，且被告与第三人的租赁关系已终止，双方并没有续签合同，第三人邓伟清称其有优先承租权，合同虽对优先承租权有约定，但1#铺面已由百色市百帝营销策划有限公司通过公开竞拍取得了五年的租赁使用权，且百色市百帝营销策划有限公司明确表示收回系争房屋后自主经营，在此前提下，不具备优先承租权的适用条件，故第三人邓伟清要求继续承租理由不成立，第三人应协助被告共同向原告返还1#铺面。
关于焦点2、被告是否有向原告移交1#、2#商铺报建审批资料的义务问题。本案商铺由被告负责办理项目设计立项、报建和审批手续及建设使用。合同约定被告应在使用权限到期后无条件的把该铺面完好地交给原告，虽然没有约定同时移交1#、2#商铺报建审批资料，但根据法律规定和交易习惯，合同期满后，将1#、2#商铺原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料交还原告系移交该商铺的附随义务，故被告应在向原告返还1#商铺的同时将1#、2#商铺原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料交还原告。原告的该项请求，符法律规定，本院予以支持。
关于焦点3、被告及第三人是应否承担逾期交付1#商铺造成原告损失的赔偿责任问题。本案被告在合同期限届满后未能按合同约定向原告交还1#商铺，造成原告损失，且在收到原告的通知后，仍未履行义务，已构成违约，应当承担赔偿原告损失的违约责任，依照新租金标准承担返还期间的房屋使用费及水电费。对于原告的损失，应为逾期向百色市百帝营销策划有限公司交付1#商铺产生的租金损失和应支付的水费。其中，逾期交付1#商铺的租金损失计算，根据原告与百色市百帝营销策划有限公司签订的租赁合同约定1#商铺年租金为19万元，每日租金为520.54元，从原告宽限被告交付1#商铺之次日即2014年2月1日起计至被告及第三人实际交付1#商铺给原告之日止。对于原告主张的违约金损失，虽然租赁合同中约定逾期向百色市百帝营销策划有限公司交付1#商铺的原告应支付违约金，但违约金的支付尚未实际发生，具体数额难以确定，该项请求本院不予支持。可待实际支付后再另行主张。对于1#商铺水费，应计至2014年6月，从原告提供的证据证明从2013年9月17日至2013年12月17日使用的水费为1676元，平均每月559元，则2014年1-6月的水费为3354元（559元×6），共计水费5030元。虽然第三人现仍实际占用1#商铺，客观上已造成了原告上述损失，但因原告与第三人没有合同关系，且1#商铺未能返还原告是由于被告将商铺转租给第三人，在租赁期满后被告不积极履行义务所致，该损失应由被告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告百色市欧艺装饰工程有限责任公司、第三人邓伟清、第三人陆春青返还原告百色学院位于百色市右江区中山二路21号百色学院大门右侧沿街1#商铺；
二、由被告百色市欧艺装饰工程有限责任公司移交原告百色学院1#、2#商铺的原报建审批、规划许可证、消防、图纸等材料；
三、由被告百色市欧艺装饰工程有限责任公司赔偿原告百色学院返还1#商铺期间的房屋租金损失（每日520.54元，从2014年2月1日起计至1#商铺实际交付原告之日止）；
四、由被告百色市欧艺装饰工程有限责任公司支付原告1#商铺从2013年9月至2014年6月的水费5030元；
五、驳回原告百色学院的其他诉讼请求。
本案案件受理费4750元，减半收取2375元，由被告百色市欧艺装饰工程有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交又不提出缓交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何 江
二〇一四年六月三日
书记员 韦羽轩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百三十五条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。