广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1615号
上诉人（原审原告）：吴兰芳，女，1962年7月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴保艾，男，1964年8月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
被上诉人（原审被告）：魏美英，女，1963年9月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原审第三人：周廷学，男，1963年5月28日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：周福兴，男，1987年11月1日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，系周廷学的儿子。
上诉人吴兰芳因与被上诉人吴保艾、魏美英、原审第三人周廷学房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴兰芳上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项，改判金海岸好景新村第5栋102房归吴兰芳所有，吴保艾和魏美英协助吴兰芳办理过户至吴兰芳名下；三、诉讼费由吴保艾和魏美英负担。事实和理由：原审判决已确认吴兰芳与吴保艾、魏美英之间的房屋买卖合同有效，但却驳回了吴兰芳确认所有权和协助过户的诉讼请求，是矛盾的、错误的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，涉案房屋虽登记在吴保艾和魏美英名下，但吴兰芳已提供了付款凭证、居住情况说明等证据证明涉案房屋实际为吴兰芳所有，原审判决也判决双方买卖合同有效。涉案房产理应判归吴兰芳所有。房屋买卖合同有效及归吴兰芳所有，故协助过户是吴保艾和魏美英的从属义务，理应得到法院支持。原审法院如认为存在法律障碍，可中止审理等另一案判决后再作处理。
魏美英和吴保艾二审答辩称，答辩意见与一审答辩意见一致，即：吴保艾、魏美英对吴兰芳起诉的事实与理由部分认可，但是对于吴兰芳的诉讼请求吴保艾、魏美英目前无法履行，因为涉案房屋已经抵押给了周廷学，由于吴保艾、魏美英欠周廷学的债务无法还清，且周廷学也起诉到法院，要求吴保艾、魏美英偿还债务，如果吴保艾、魏美英的债务还清了，解除抵押后，房屋可以过户给吴兰芳名下。关于吴兰芳与吴保艾、魏美英之间的房屋买卖合同的效力问题，涉案房屋的买卖合同是吴保艾、魏美英与吴兰芳签订的，合同成立并有效，吴保艾、魏美英予以认可。吴兰芳的购房款吴保艾、魏美英已经收齐，并且吴兰芳从1998年一直居住至今，合同约定的办理过户的条件已经成就，但由于吴保艾、魏美英的原因现在无法办理过户。
周廷学二审述称，吴保艾、魏美英与吴兰芳的房屋买卖构成恶意串通，涉嫌虚假诉讼。周廷学原审庭审中指出，从吴保艾、魏美英的举证上看，双方合同签订方式、房款支付方式、办理过户登记等方面都存在不真实或不合常理之处。从双方诉辩态度来看，诸多异常陈述与不合逻辑的解释。从案件背景看，本案诉争发生于周廷学与吴保艾、魏美英合同纠纷案审理【（2016）粤0402民初5126号】期间，双方炮制本案的目的试图阻拦周廷学对案涉房屋行使抵押权。然而，原审法院未予重视，未严格审视证据，未向居委会等单位调取证据，未采纳对《收据》的司法鉴定申请，未传唤证人到庭就有关事实作证和询问，未核实相关案件事实。二、吴兰芳上诉无理，应予以驳回。物权变动以登记为必要条件，案涉房产不能对吴兰芳发生物权变动效果。不论吴保艾、魏美英与吴兰芳房屋买卖合同是否成立，鉴于案涉房产被查封、抵押等情形，吴兰芳主张吴保艾、魏美英协助过户履行不能。请二审法院驳回上诉。
吴兰芳向原审法院起诉请求：一、吴兰芳与吴保艾、魏美英之间的房屋买卖行为有效，金海岸好景新村第5栋102房归吴兰芳所有；二、吴保艾、魏美英协助吴兰芳办理将涉案房屋过户至吴兰芳名下的手续。
原审法院认定事实：1998年吴兰芳与吴保艾、魏美英达成口头协议，约定将位于三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房的房屋（下简称涉案房屋）转让给吴兰芳，转让价格为30898.5元。双方作出上述约定后，吴保艾、魏美英将涉案房屋交付给吴兰芳居住至今，但双方一直未办理过户登记手续。吴兰芳在1998年至2005年期间，分多次将上述房屋转让款30898.5元付清。
2002年9月5日，吴保艾、魏美英取得涉案房屋的房地产权证，权证号码为Ｃ0××94，产权证记载的产权来源是“成本价房改”，共有方式为共同共有。
2014年4月1日，吴保艾、魏美英与周廷学签署《赔偿协议书》，约定因吴保艾、魏美英原因导致周廷学在购买位于珠海市金湾区××海岸××601房屋过程中蒙受损失，吴保艾、魏美英同意向周廷学支付赔偿款40万元或以等值房屋向周廷学抵偿的方式赔偿周廷学的经济损失；吴保艾、魏美英提供涉案房屋为上述债务做抵押担保。同日，吴保艾、魏美英与周廷学签署《珠海市房地产借款抵押合同》，吴保艾、魏美英同意以涉案房屋对欠付周廷学的债务提供抵押担保。2014年4月9日，吴保艾、魏美英与周廷学就涉案房屋办理了抵押登记，他项权证号为0200018448，抵押权人为周廷学，抵押人为吴保艾、魏美英，债权数额为15万元。
原审法院认为：一、关于合同效力问题。吴兰芳与吴保艾、魏美英口头约定吴保艾、魏美英将涉案房屋转让给吴兰芳，并约定了明确的转让价格，因此，双方通过口头协议的方式订立了房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定；根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然吴兰芳与吴保艾、魏美英之间至今未办理过户登记，但双方之间的房屋买卖合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此，原审法院确认吴兰芳与吴保艾、魏美英之间的房屋买卖合同合法有效。
二、关于所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”吴兰芳诉请原审法院判令涉案房屋归吴兰芳所有，实际是确认涉案房屋的所有权归属问题，而房屋的所有权属于物权，因涉案房屋并未登记在吴兰芳名下，根据上述规定，涉案房屋的所有权并不发生转移，吴兰芳的该主张无法律依据，原审法院不予支持。
三、关于吴兰芳是否有权主张吴保艾、魏美英协助其办理过户手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，涉案房屋已经进行了抵押登记，且抵押权人周廷学不同意吴保艾、魏美英将涉案房屋转让给吴兰芳，而吴兰芳亦不同意代吴保艾、魏美英清偿债务，因此，本案存在法律上不能履行的情形，吴兰芳要求吴保艾、魏美英协助办理将涉案房屋过户至吴兰芳名下的手续，无法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、确认吴兰芳与吴保艾、魏美英之间将位于三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房的房屋（权证号码：Ｃ0××94）转让给吴兰芳的房屋买卖合同有效；二、驳回吴兰芳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费672元，因适用简易程序减半收取336元，由吴兰芳负担236元，由吴保艾、魏美英负担100元。
二审期间，当事人未提供新证据。二审查明，吴兰芳提交的房屋款收据载明：“吴保艾：30898.5元，1998年11月25日还……，2004年1月18日还3000元，2005年2月6日还3000元。”每笔款金额后由魏美英签名。本院经审理查明，原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，吴兰芳与吴保艾、魏美英都认可双方以口头方式签订了房屋买卖合同，周廷学未提出要求确认该合同无效的诉讼请求，也未提供充分证据证明买卖双方恶意串通损害周廷学的利益，故原审法院认定吴兰芳与吴保艾、魏美英之间成立房屋买卖合同，并确认该合同有效，并无不当。
本案二审争议的焦点是吴兰芳认为涉案房产归吴兰芳所有的主张是否成立，以及吴兰芳要求吴保艾和魏美英协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求是否应当支持。
吴兰芳主张涉案房产归其所有，案中虽有证据证明吴兰芳自1997年起一直在涉案房屋内居住，但是吴兰芳与吴保艾是姐弟，身份关系亲密，近亲属之间提供住房居住不能直接证明双方存在房屋买卖合同关系。吴兰芳和吴保艾、魏美英未签订书面的房屋买卖合同，吴兰芳提交的收据文义不符合支付购房款的意思表示，况且，按吴兰芳的说法，2005年即已付完购房款，但近十年时间都不要求吴保艾和魏美英协助过户，这不符合生活常理。原审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定，以涉案房屋未登记于吴兰芳名下所有权不发生转移为由，驳回吴兰芳要求确认房屋归其所有的诉讼请求，实体处理正确。
吴兰芳要求吴保艾和魏美英协助办理房屋产权变更登记，由于吴保艾和魏美英存在与周廷学的债务关系，并在案涉房产上设定了抵押，吴兰芳在本案中主张案涉房屋产权转移登记的诉讼请求存在权利上的障碍及履行上的不能。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，对吴兰芳的该项诉讼请求不予支持，适用法律正确。
综上所述，原审判决实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴兰芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年七月十七日
书记员 许婷婷