北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终150号
上诉人（原审原告、反诉被告）:王某1，男，1974年9月8日出生，汉族，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：阚世山，北京阚世山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:王某2，女，1946年7月7日出生，回族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘某1（王某2之女），住北京市海淀区。
上诉人王某1因与被上诉人王某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3696号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王某1上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持王某1的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：王某1不存在任何违约行为，不应支付房款和违约金。2016年2月28日陈某1代王某2签订的补充协议真实有效，是双方真实意思表示，并且也是按照协议约定履行的。尤其是中介公司工作人员分5次向王某2支付房款的行为，可以佐证补充协议是真实的。陈某1是王某2的女婿，房屋交易过程中均是陈某1和刘某1代理王某2进行交易的，陈某1对于其签字的真实性予以认可，基于陈某1和王某2的特殊关系，以及整个买卖合同、补充协议的履行，王某1完全有理由相信陈某1是具备代理权的。补充协议对于付款时间和方式进行了变更，王某1不存在违约行为，不应支付房款和违约金。
王某2辩称，同意一审判决，不同意王某1的上诉请求。
王某1向一审法院起诉请求：1.请求判令王某2腾退位于北京市昌平区602号房屋楼下的储藏间；2.请求判令王某2支付王某1违约金，以182万元为基数，自2016年4月12日起至王某2将储藏间腾退完毕之日止，按日万分之五计算；3.诉讼费由王某2承担。
王某2向一审法院反诉请求：1.请求判令王某1支付王某2拖欠的购房款118万元；2.判令王某1支付王某2迟延支付购房款违约金68247.5元；3.判令王某1支付王某2代为支付的物业费620元。
一审法院认定事实：2016年1月7日，王某2（作为出卖人）与王某1（作为买受人）及北京市易合房地产经纪有限责任公司（作为居间人，以下简称易合公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定以下内容：出卖人所售房屋坐落昌平区602号（以下简称602号房屋），建筑面积共127.46平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为已购公有住房；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施和房屋价格为182万元，买受人在签订本合同的同时支付定金15000元。出卖人应当在收到全部购房款5日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品。第十条违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人已付房款的30%向买受人支付违约金。如出卖人未能按本条约定退还已付房款及支付违约金，应承担未付部分总额日千分之五的违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同解除后，如买受人未能按本条约定支付违约金，或出卖人未能按本条约定退还已付房款，均应承担未付部分总额日千分之五的违约金。合同还约定了其他内容。
同日，王某2（甲方、出卖方）、王某1（乙方、买受方）与易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，主要约定：第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2016年1月7日向甲方支付定金15000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：买卖双方约定至迟于2016年1月30日前办理该房屋（全权委托公证）手续；买受人至迟于2016年1月31日前支付给出卖人全部购房款（包含定金）；4、物业交割：甲乙双方应在丙方陪同下收到全部购房款5日内办理物业交割手续。第五条其他，关于装修、家具、家电等附属设施清单的约定：装修包括现有装修、防盗门、楼下储藏间一个（使用权）。上述合同及补充协议签订当日，王某1支付王某2购房定金15000元。
王某2主张王某1未按照合同约定支付购房款，应承担逾期付款责任，王某1对此不予认可，称双方对付款方、付款方式和期限达成新的协议，其不存在违约行为，并提交2016年2月28日的补充协议及当日协商的电话录音予以证明。该协议主要内容为：1.出卖方在3月7日前配合垫资方做委托公证；2.买受方在批贷后2日内配合垫资方做借款公证和抵押公证；3.垫资方在买受人缴税后放款150万元给买受人，买受人在收到钱款150万元后马上转给出卖方，之后过户；4.过户之后出新房本，房本由中介公司交给银行；5.违约责任，出卖人、买受人、垫资方，收到中介公司办理相关手续的通知后，2个工作日内积极配合办理手续，超出2个工作日则算违约。违约方按房款182万元的20%支付违约金，并且违约方支付房款182万元2.7%为中介费用；6.银行放款给垫资方209万元后，垫资方扣留自己垫资150万元后把剩余59万元转给中介方，由中介方把钱转给买受人和出卖人。该协议落款处出卖人签字为陈某1代王某2，垫资人郭某1，买受人王某1。王某1表示陈某1为王某2女婿、本案中王某2委托诉讼代理人刘某1的爱人。合同履行过程中实际的垫资方由郭某1变更为赵某1。当日的电话录音内容主要为王某1与垫资方、中介方沟通垫资及补充协议内容等事宜。王某2对补充协议及录音均不予认可，称王某2并未向陈某1出具授权委托书，也未授权陈某1代其签订补充协议，王某2本人也并未参与签订协议当日的协商过程。经与陈某1本人核实，陈某1表示不记得是否签订过该补充协议，即使协议上签字为陈某1本人的，也不认可该补充协议的证明目的。
本案审理中，王某1申请法院调取王某2办理委托公证的相关材料，证明王某2认可2016年2月28日签订的补充协议的内容，从而配合垫资方办理了委托公证。法院至北京市中信公证处调取上述材料，中信公证处向法院出具两份公证书，分别为2016年1月28日王某2委托闫惺出售602号房屋的委托书，及2016年3月15日王某2委托赵某1出售602号房屋的委托书。王某2对公证书的真实性予以认可，但不认可王某1的证明目的，称委托公证是根据双方2017年1月7日签订的《补充协议》中约定的内容办理的委托公证，因王某2年事已高，无法亲自办理房屋买卖事宜，故委托他人，但第一次办理委托公证后王某1并未按合同约定支付购房款拖延了时间，受委托人不同意继续配合走手续，故又办理了第二份委托公证，两份委托书与王某1主张的2016年2月28日的补充协议没有关联性。
2016年4月8日，王某2（作为出卖人）与王某1（作为买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区602号，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为299万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额209万元。合同中关于房款的具体支付方式、房屋的交付、权属转移登记、违约责任、税费相关规定等的约定均为空白。王某2主张该合同系对双方2016年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》条款的变更，将房款总额由182万元变更为299万元，王某1对此不予认可，称《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为网签合同，将房屋价款提高系为了多向银行贷款，双方买卖房屋的真实意思仍为2016年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》中约定的内容。
2016年3月28日，王某1（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中约定，售房人王某2，房屋坐落北京市昌平区602号，借款人借款本金为209万元，借款期限为336个月，贷款人将款项一次性划入赵某1账户。该合同以上述房屋作为抵押财产。合同还约定了其他内容。
2016年4月11日，王某1向王某2银行账户转款150万元，双方并于当天办理房屋产权变更登记手续。2016年5月3日，中国建设银行股份有限公司向赵某1账户发放贷款209万元。2016年5月5日，中介机构工作人员计某1分五次向王某2转款29.5万元，至此，王某2共收到购房款181万元。王某1表示其于2017年5月4日拿到房屋钥匙，王某2称其提前将房屋钥匙给了中介，不清楚中介何时向王某1交付的房屋。
另查，2016年1月，王某2支付602号房屋2016年度的物业费用620元。
一审法院认定上述事实，有《房屋买卖居间合同》、2016年1月7日《补充协议》、定金收条、个人贷款支付凭证、银行卡交易明细清单、2016年2月28日《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、物业费收据、公证书、录音及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王某2、王某1及易合公司于2016年1月7日所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。关于王某2主张《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系对《房屋买卖居间合同》房屋价款的变更一节，王某1辩称《存量房屋买卖合同》为网签合同，将房屋价款提高系为了多向银行贷款，双方买卖房屋的真实意思仍为2016年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》中约定的内容。对此法院认为，首先，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中除房屋坐落和价款外其他主要条款均为空白，即如果如王某2所主张的系双方对房屋价款的变更的话，该合同中对于《房屋买卖居间合同》所约定的房屋价款182万元之外的117万元的支付方式、付款时间等未做任何约定，在对于房屋价款发生如此大的变动情况下这种情况不符合常理；其次，王某2在收到150万元购房款后即按照《房屋买卖居间合同》的约定配合王某1办理602号房屋的产权变更手续并交付该房屋。按照交易习惯，出卖方一般是在收到大部分购房款的情况下才办理房屋产权变更和房屋交接，故综合上述情况，法院认为双方关于房屋总价款的真实意思应为182万元，故法院对王某2认为双方买卖房屋交易总价款为299万元的主张不予采信。王某1辩称《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中写明总价款299万元是为了办理贷款手续，应该指出的是，王某1在房屋实际成交价款为182万元的前提下而申请209万元贷款存在违规情节，故法院对房屋价款的认定不影响相关机构对双方签订合同及履行过程中存在的违法违规行为的认定和处理。
关于王某2主张王某1拖欠购房款，以及没有按照《房屋买卖居间合同》中约定的付款时间支付购房款，应该承担逾期付款的违约责任一节。根据银行卡交易明细清单及定金收条可知，王某1共支付王某2购房款181万元，故王某1尚欠王某2购房款1万元。王某1辩称2016年2月28日签订的《补充协议》约定的付款方为中介，并对付款方式和期限作出了新的约定，对此法院认为，该份补充协议为陈某1代王某2签字，王某2不予认可，同时王某1也没有提供任何证据证明陈某1有相应资格代表王某2签字，所以王某1表示该份补充协议对《房屋买卖居间合同》中的付款方、付款方式和时间进行了变更，法院对该辩解意见不予采信。双方应该按照《房屋买卖居间合同》中约定的时间履行相应的义务，王某1没有按照期限给付房款，应该承担相应的违约责任。王某2主张按照《房屋买卖居间合同》中第十条第二款逾期付款责任条款要求王某1承担违约责任，法院予以支持。王某1认为违约金过高要求降低，于法无据，法院不予支持。
根据《房屋买卖居间合同》第七条的约定，出卖人在收到全部购房款5日内向买受人交付房屋，故支付全部购房款与交付房屋存在先后顺序。现王某2已经向王某1交付602号房屋，仅剩房屋楼下储藏间未交付，因储藏间系房屋买卖合同标的的一部分，王某2应当在王某1履行相应义务后，履行交付储藏间的义务。
因王某1存在拖欠支付购房款的情形，在此情形下王某1主张王某2因没有交付储藏间而承担违约责任的主张，于法无据，法院不予支持。
王某2支付了2016年的物业费用，王某1表示在王某2交付储藏间后同意支付，对此法院不持异议，予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王某1于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王某2购房款10000元；二、原告（反诉被告）王某1于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王某2逾期付款违约金68247.5元；三、被告（反诉原告）王某2于上述第一项履行完毕后五日内向原告（反诉被告）王某1交付位于昌平区602号房屋楼下储藏间一间；四、原告（反诉被告）王某1于上述第三项履行完毕后当日支付被告（反诉原告）王某2二〇一六年度物业费用620元；五、驳回原告（反诉被告）王某1的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王某2的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，2016年1月7日，王某2与王某1及易合公司签订《房屋买卖居间合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行己方义务。
对于王某1主张在2016年2月28日签订的《补充协议》系陈某1代王某2签署一节。陈某1虽系王某2的女婿，但王某1并未举证证明陈某1有权代理王某2签署文件并变更王某2自行签署的《房屋买卖居间合同》，亦未举证证明王某2对于陈某1的签署行为进行了追认。王某1一审期间提供的录音亦为王某1与垫资方、中介方沟通的内容，无法证明王某2对此事宜知晓并同意变更2016年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》的约定。因此，本院对于王某1上诉主张2016年2月28日的《补充协议》对于付款时间和方式进行了变更的理由，不予采信。王某1仍应当按照2016年1月7日签署的《补充协议》的约定履行支付房款的义务。
2016年1月7日的《补充协议》约定王某1至迟于2016年1月31日前支付全部购房款，王某1未按期支付全部购房款，存在违约行为，应当承担违约责任。一审法院判决支持王某2关于逾期付款违约金68247.5元，具有事实和合同依据，本院予以维持。
对于王某1主张储藏间未交付，王某2应当交付储藏间并支付违约金一节。王某2认可储藏间尚未交付，一审判决王某2交付储藏间，双方均无异议，本院予以维持。但对于未交付储藏间的违约金一节，由于《房屋买卖居间合同》约定在收到全部购房款五日内将房屋交付，王某1并未全额支付购房款，对于王某1要求王某2支付违约金一节，本院不予支持。
综上所述，王某1的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5396元，由王某1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年三月二日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆