广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2408号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐德华，男，1972年9月15日出生，汉族，住江西省丰城市，
委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李杰南，男，1976年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。
原审被告：佛山市南海区新家欣百货店，住所地广东省佛山市南海区罗村下柏工业大道**号，注册号440682601250534。
经营者：徐德华，男，1972年9月15日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李慧敏，广东国灿律师事务所实习律师。
上诉人徐德华因与被上诉人李杰南、原审被告佛山市南海区新家欣百货店（以下简称新家欣百货店）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初6217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐德华上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第三项；2.本案诉讼费由李杰南承担。事实和理由：（一）关于李杰南是否是适格主体的问题。李杰南没有任何有效证据证明涉案商铺是其建造，或者其对涉案商铺有经营、使用、管理、出租的权利，其与徐德华签订的《商铺租赁协议书》也被认定无效，因此李杰南与涉案商铺无关，其作为原告主体不适格，一审判决应驳回其起诉。（二）李杰南向徐德华提出涉案商铺从2015年10月起不用交纳租金，一审判决未查清该事实。2015年8月，李杰南以涉案商铺所在路段要被征购为由，要求徐德华在2016年春节前把货物清完，并告诉徐德华无需交纳清货期间的房租。徐德华自2015年10月起停止正常营业开始清货，拆迁办也在此期间来量过涉案商铺，确定拆迁范围和补偿办法，誉合生也来催促要求徐德华尽快清空搬走，李杰南多次与徐德华协商补偿问题。涉案商铺已清空很大一部分，因拆迁延期，李杰南背信弃义又要求徐德华交租金。（三）关于手机店的租金问题。李杰南于2015年3月28日与曾华亮签订《商铺租赁协议》，将手机店出租给曾华亮，租期自2015年4月1日至2016年5月30日，手机店直到2016年6月都是由曾华亮使用，一审判决徐德华承担该部分房屋使用费错误。（四）涉案商铺存在诸多问题而不能正常使用，李杰南不予修理构成违约。涉案商铺存在屋顶漏水、地板冒水、门口进水等问题，徐德华多次要求李杰南维修及采取补救措施，但李杰南只是修补了屋顶的部分破损处，其他问题一直拖延不予处理，给徐德华造成巨大损失，应承担相应法律责任，一审判决没有查清上述事实。
李杰南辩称，（一）签订涉案《商铺租赁协议书》的合同相对方是徐德华与李杰南，在合同签订时徐德华即向李杰南支付约定的租金至2015年9月底，表明双方履行合同的真实意思表示，徐德华依据该合同主张使用费，是本案适格原告。（二）徐德华应支付自2015年10月起的使用费。一审庭审中，徐德华确认自2015年10月起没有支付使用费，且就其主张的拆迁事宜未予举证，故其应承担举证不能的责任。（三）涉案商铺不存在质量问题。徐德华主张涉案商铺存在进水问题，但从其提交的照片上反映其所主张的进水问题是市政道路和市政管道的倒灌问题，而非涉案商铺的质量问题。
新家欣百货店陈述，支持徐德华的上诉请求。
李杰南向一审法院起诉请求：1.解除李杰南与徐德华于2013年3月21日签订的《商铺租赁协议书》；2.徐德华、新家欣百货店立即返还位于佛山市南海区罗村下柏工业大道18号的租赁场地（含二楼宿舍）予李杰南；3.徐德华、新家欣百货店连带支付李杰南租金266540元[包括2014年4月-2015年9月的租金差额42540元（即手机店的租金）和2015年10月-2016年4月的租金224000元（即手机店和超市的租金，每月32000元）]及滞纳金63969.6元（以266540元为本金按日3%从2016年4月6日起算至实际清偿日，暂计至2016年4月13日为63969.6元）；4.徐德华、新家欣百货店连带支付李杰南场地占用费（按约定的租金标准32000元/月从2016年5月1日起计至徐德华、新家欣百货店实际返还租赁场地之日止）；5.本案诉讼费由徐德华、新家欣百货店共同承担。徐德华向一审法院反诉请求：1.李杰南退还徐德华的商铺定金120000元；2.李杰南支付徐德华违约造成的损失100000元（其他损失等房屋质量鉴定结果作出后再行计算增加）；3.本案诉讼费由李杰南承担。
一审法院认定事实：2013年3月12日，李杰南（出租方、甲方）与徐德华（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定甲方将位于佛山市南海区罗村下柏工业区18号已改造好并带装修场地（面积约1600平方米，包括二楼宿舍）出租给乙方作经营超市使用。租期从2013年4月1日至2016年8月4日。2013年4月1日至2014年3月31日期间租金为28000元/月，2014年4月1日起至2015年3月31日期间租金为30000元/月，2015年4月1日至2016年8月4日的租金为32000元/月。实行先交租后使用原则，乙方应每月的5日前缴纳当月租金至甲方指定账户。乙方在签订本协议时，向甲方交纳商铺定金120000元，合同到期时乙方将租赁物完好交回甲方，且结清相关费用后，甲方无息退回乙方。本商铺租赁范围包括库柏手机店（20平方米，负责人苏安尼），甲乙双方同意甲方直接与苏安尼签订租赁合同，苏安尼应向甲方支付的租金（至2013年12月27日租金为4500元/月，2013年12月18日至2014年12月27日租金为4750元/月，2014年12月28日至2015年12月27日租金为4960元/月）每月在本协议应缴租金中扣除。如苏安尼与甲方的租期届满（即2015年12月28日）或者苏安尼中途退租的，该手机店收归乙方使用，届时租金按本协议执行至本合同期满，等内容。
2013年4月11日，李杰南收到徐德华支付的商铺定金120000元并出具收据。
徐德华、新家欣百货店自认：徐德华、新家欣百货店从2015年10起未向李杰南支付租金，徐德华、新家欣百货店占有使用涉案商铺至今。李杰南、徐德华双方确认：2015年9月之前，徐德华每月向李杰南支付租金23500元。
涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。
一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故李杰南与徐德华签订的《商铺租赁协议书》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，李杰南请求解除合同的主张一审法院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。李杰南因涉案租赁合同收取了徐德华支付的定金即押金120000元，该款项应返还予徐德华，一审法院支持徐德华返还定金的请求。徐德华作为合同当事人、徐德华新家欣百货店作为实际使用人，均应腾空并返还案涉租赁物予李杰南，李杰南主张徐德华、新家欣百货店返还租赁物的请求，一审法院予以支持。
关于李杰南主张的占有使用费（租金）问题，涉案合同虽为无效合同，根据公平诚信原则，李杰南主张按合同约定的标准计收占有使用费，一审法院予以支持。李杰南主张徐德华支付2014年4月至2015年9月的占有使用费差额，即涉案租赁物内手机店在该期间产生的占有使用费，合同约定手机店的租期于2015年12月28日届满之后或者手机店中途退租的，该手机店收归徐德华使用，届时占有使用费按协议执行至本合同期满，李杰南主张的占有使用费差额起算时间为2014年4月，该时间未到合同约定的手机店租期届满时间，李杰南亦未举证证明手机店存在中途退租的情形，故一审法院驳回李杰南占有使用费差额的主张。根据合同约定，从2015年12月28日起，徐德华应按合同约定的标准（2015年4月1日至2016年8月4日期间的整体占有使用费为32000元/月）支付占有使用费予李杰南，即徐德华从2016年1月（2015年12月28日的次月）起应按32000元/月的标准支付占有使用费予李杰南。故李杰南主张2015年10月至2015年12月按32000元/月的标准计收占有使用费，一审法院不予支持，该期间的占有使用费仍按双方一直适用的标准23500元/月计收。综上，对于李杰南主张的占有使用费，一审法院在核对范围内予以支持，超出核定范围的不予支持。
关于李杰南主张的逾期支付2015年10月至2016年4月占有使用费的滞纳金，结合李杰南的实际损失及合同履行情况，根据公平诚信原则，徐德华延迟支付上述占有使用费，确实造成了李杰南资金占用损失，一审法院酌定徐德华应以198500元（23500元/月×3+32000元/月×4）为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月6日至实际清偿之日止支付利息予李杰南，故对李杰南的滞纳金请求，在一审法院核定范围予以支持，超出一审法院核定范围的不予支持。
关于徐德华主张的损失100000元，徐德华未明确损失为何种损失，亦未举证证明实际损失情况，应承担举证不能的不利法律后果，一审法院对徐德华主张的损失，不予支持。徐德华向一审法院申请对涉案租赁物的房屋质量及结构缺陷进行鉴定，由于徐德华未能证明房屋质量问题与其主张的损失存在关联，且李杰南没有提供有效证据证明房屋质量问题影响其占有或使用涉案租赁物，故对徐德华的鉴定申请，一审法院不予准许。
关于李杰南主张新家欣百货店作为涉案租赁物的实际使用人对上述租金和滞纳金承担连带责任，涉案租赁合同的相对方为李杰南及徐德华，新家欣百货店非租赁合同当事人，至于徐德华、新家欣百货店之间的关系、徐德华基于何种法律关系将租赁物交付新家欣百货店使用，并不能改变徐德华作为承租人的合同主体地位，李杰南请求新家欣百货店支付租金、滞纳金没有依据，一审法院不予支持。
徐德华关于因拆迁事宜不同意支付占有使用费的辩解，由于拆迁事宜并未影响徐德华占有使用涉案租赁物，占有使用期间应按约定支付相对对价合情合理，且徐德华明确表示不同意返还租赁物并继续占有使用，故一审法院对徐德华的该辩解不予采纳。
徐德华关于诉讼时效的抗辩，占有使用费的收取依据是李杰南与徐德华签订的《商铺租赁协议书》，因此，在该合同期间内产生的所有的占有使用费应视为一个整体，而徐德华每月支付占有使用费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故此，李杰南于2016年4月13日起诉主张徐德华支付2015年10月之后的占有使用费未超过两年诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐德华、新家欣百货店于判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区罗村下柏工业大道18号商铺（包括二楼宿舍）予李杰南；二、徐德华于判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年10月起至上述第一项判决履行之日止2015年12月之前按每月23500元、2016年1月之后按每月32000元计算的占有使用费予李杰南；三、徐德华于判决发生法律效力之日起十日内支付以198500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月6日至上述第二项中2015年10月至2016年4月的占有使用费实际清偿之日止的利息予李杰南；四、李杰南于判决发生法律效力之日起十日内返还定金120000元予徐德华；五、驳回李杰南其他本诉请求；六、驳回徐德华其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3128.82元、财产保全费2172.54元，合共5301.36元（李杰南已预交），由李杰南负担3161.66元，徐德华负担2139.70元。反诉受理费为2300元（徐德华已预交），由徐德华负担950元，李杰南负担1350元。比对双方应负担费用和已预交的费用，李杰南多预交的789.7元，由徐德华负担并于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。李杰南多预交的789.7元，自判决发生法律效力之日起，经李杰南向一审法院申请，一审法院予以退回。
本院二审期间，徐德华、新家欣百货店向本院提交《商铺租赁协议书》复印件一份、照片打印件一份。李杰南没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，李杰南对徐德华、新家欣百货店提交的《商铺租赁协议书》真实性无异议，且该证据与本案有关联性，本院对该证据予以采信。徐德华、新家欣百货店提交的照片打印件与本案无关，本院对该证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：李杰南与案外人曾华亮于2015年3月28日签订《商铺租赁协议书》，约定李杰南将位于佛山市南海区罗村下柏工业区18号已改造好的场地其中约20平方米的场地（即手机店）出租给曾华亮使用，租期从2015年4月1日起至2016年5月31日止，租金为2800元/月。再查明：二审中，徐德华、新家欣百货店陈述李杰南于2017年1月10日收回涉案商铺。李杰南陈述其于2017年1月27日或1月28日收回涉案商铺，具体时间记不清，双方没有办理书面交接手续。
本院认为，根据徐德华的上诉请求，本案二审的争议焦点为：（一）徐德华应否向李杰南支付占有使用费，如果应该支付，该占有使用费的计付标准；（二）徐德华应否向李杰南支付逾期付款利息，如果应该支付，该利息的计算标准。
关于争议焦点一。徐德华上诉主张李杰南不是适格原告。经审查，涉案《商铺租赁协议书》的签订主体是徐德华与李杰南，且徐德华基于李杰南的交付而占有使用涉案商铺，因此李杰南是本案适格原告。徐德华的该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。徐德华上诉主张因涉案商铺需要拆迁，李杰南同意从2015年10月起免收涉案商铺的占有使用费。经审查，由于徐德华未能提供证据证明该上诉主张，李杰南对徐德华的该主张不予确认，徐德华的该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。由于徐德华占有使用涉案商铺，根据公平及等价有偿原则，徐德华应支付涉案商铺占有使用费。徐德华、李杰南均确认未支付自2015年10月起涉案商铺的占有使用费，由于李杰南将涉案商铺中的手机店出租给案外人至2016年5月31日，双方均确认2015年9月之前，徐德华向李杰南支付占有使用费23500元/月，因此徐德华应按照23500元/月的标准向李杰南支付2015年10月至2016年5月的涉案商铺占有使用费。自2016年6月起，徐德华占有使用包括手机店在内的场地，参照双方签订的《商铺租赁协议书》，徐德华应按照32000元/月的标准向李杰南支付自2016年6月至徐德华、新家欣百货店返还涉案商铺之日的占有使用费。一审法院以手机店的租赁期限于2015年12月28日届满为由认定徐德华于2016年1月起按照32000/月的标准支付占有使用费，处理不当，本院予以纠正。徐德华上诉主张其无需承担手机店至2016年5月30日的占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于争议焦点二。李杰南诉请徐德华支付逾期支付2015年10月至2016年4月占有使用费的滞纳金。经审查，由于徐德华逾期支付2015年10月至2016年4月占有使用费164500元（23500元/月×7个月），占用了李杰南的资金，一审判决酌定以欠付占有使用费为本案按中国人民银行同期同类贷款利息从2016年4月6日起算至实际清偿之日止，并无不当，但一审判决计算2015年10月至2016年4月占有使用费共198500元错误，本院予以纠正。徐德华上诉请求撤销一审判决第二项，缺乏理据，本院不予支持。由于徐德华、新家欣百货店直至本案二审期间才向李杰南返还涉案商铺，因此一审判决徐德华、新家欣百货店向李杰南返还涉案商铺，并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，因双方当事人均未对一审判决第四项、第六项提出上诉，故本院对一审判决第四项、第六项予以维持，并不再进行审查认定。
综上所述，徐德华的上诉主张部分成立，本院对有理部分予以支持，无理部分予以驳回。本案因二审期间出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初6217号民事判决第一项、第四项、第六项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初6217号民事判决第五项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605
民初6217号民事判决第二项为：上诉人徐德华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月起至上述第一项判决履行之日止（其中2016年5月之前按每月23500元、2016年6月之后按每月32000元计算）的占用使用费予被上诉人李杰南；
四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605
民初6217号民事判决第三项为：上诉人徐德华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以164500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月6日至上述第二项中2015年10月至2016年4月的占有使用费实际清偿之日止的利息予被上诉人李杰南；
五、驳回被上诉人李杰南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3128.82元、财产保全费2172.54元，合计5301.36元，由上诉人徐德华负担2650.68元，被上诉人李杰南负担2650.68元。反诉受理费为2300元，由上诉人徐德华负担950元，被上诉人李杰南负担1350元。二审案件受理费4273.31元，由上诉人徐德华负担2136.66元，被上诉人李杰南负担2136.65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年七月十四日
书 记 员 覃心怡