福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终120号
上诉人（原审被告）：李宇翔，男，1990年8月24日出生，汉族，住南平市建阳区童游五里樟桥头*号头火车站宿舍*号,现住南平市建阳区。
委托诉讼代理人：李成贵（系李宇翔父亲），男，住南平市建阳区。
委托诉讼代理人：游富华，福建心至律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建美加德地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道朱熹大道3369号（御景湾）13幢11601室。
法定代表人：陈玉康，总经理。
委托诉讼代理人：江明，福建联政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪运勇，福建联政律师事务所律师。
原审第三人：福建新纪建设集团有限公司，住所地南平市建阳区朱熹大道1969号。
法定代表人：邱朝立，董事长。
上诉人李宇翔因与被上诉人福建美加德地产开发有限公司（以下简称美加德公司）及原审第三人福建新纪建设集团有限公司（以下简称新纪公司）商品房预约合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李宇翔上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回美加德公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定“以物抵债并未履行完毕”属于事实认定错误。案涉《授权委托书》并非委托代理合同，根据其内容应被认定为债权转让通知。债权的让与具有不可撤销性，涉案以物抵债协议中的债务已清偿完毕。1.从美加德公司与新纪公司签订的《关于御景湾A标工程结算款支付事宜》可知新纪公司对美加德公司享有2000000元工程款债权。而新纪公司于2014年10月30日向美加德公司出具的《授权委托书》中载明“本次抵扣工程款房产位于建阳区，面积121.3平方米，折抵金额（人民币）588851元，房产证姓名：李宇翔，身份证号码：。”可见新纪公司以其享有的工程款债权“抵扣”案涉房屋588851元的购房款，而据此所产生的法律后果为：房产证记载的权利人为李宇翔，而非新纪公司。2.《认购书》落款处的“乙方：李宇翔”也表明李宇翔系以自己的名义进行认购，并非根据新纪公司的授权与美加德公司签订该协议。李宇翔签订《认购书》是为了将来取得涉案房屋的物权，《认购书》的法律后果并不归属于新纪公司，因此李宇翔与新纪公司之间并不满足“委托代理行为的法律后果直接归属与委托人”的委托代理构成要件。3.《授权委托书》名为授权，实为权利人的权利转让通知。新纪公司出具的《授权委托书》明确将其对美加德公司享有的工程款债权让与李宇翔。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第二款“债权人转让权利的通知不得撤销，但受让人同意的除外”之规定，新纪公司于2015年12月31日出具的《告知函》并不能产生撤销权利转让的法律后果，至此，李宇翔享有新纪公司让与的588851元债权。二、李宇翔与美加德公司签订的《认购书》成立预约合同关系，李宇翔用债权债务抵销的方式完成涉案房屋购房款的支付义务，属于善意取得涉案房产的产权。李宇翔与美加德公司签订的《认购书》标的物具体明确，双方意思表示一致，依法成立买卖预约合同关系。作为卖方美加德公司已于2015年4月17日完成了房屋交付义务；作为买方李宇翔已从新纪公司处受让了对美加德公司享有的588851元债权用于抵销购房款，且占有、使用该房屋三年之久。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“任何一方可以将自己的债务与对方债务抵销”之规定，李宇翔已因抵销而完成了购房款支付义务，以物抵债协议已履行完毕，李宇翔依约善意取得的房产应当受法律保护。三、一审判决以“以物抵债”并未履行完毕为由判决解除《认购书》是适用法律错误。我国司法实践中相关判例对以物抵债问题的主流观点是不作严苛要求，主要考虑交易习惯、当事人的意思表示和内部关系等因素在社会上达到现实交付与受领程度即可。债务人履行期限届满后，在以物抵债行为不违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。抵债物已交付债权人，债务人反悔但未能提供证据有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。人民司法2013第18期指导性案例认为“代物清偿合同生效后，义务人故意违反约定不履行后续给付义务或协助义务使受领不能完成的，则适用《中华人民共和国合同法》总则中关于当事人一方不履行责任或合同违约责任的规定予以规制。”本案美加德公司故意违反以物抵债协议约定，提出各种无理要求及附加条件，致使双方无法签订《商品房买卖合同》及办理过户登记，属于恶意违约行为。同时其又无法提供证据证实其有能力履行原债务，故应判令美加德公司继续履行以物抵债约定。综上，李宇翔在本案中不存在任何的违约行为，李宇翔与美加德公司所签订《认购书》的合同目的完全可以实现，本案并不具备合同解除的要件。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项及九十七条规定作出判决，属于适用法律错误。
美加德公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，依据充分。以物抵债协议是否履行完毕非属本案事实的认定范畴，而是一审判决对案件事实的法律理解。二、李宇翔对以物抵债协议已履行完毕的理解不正确。1.李宇翔与美加德公司并无以物抵债的合意。以物抵债协议仅存于美加德公司及新纪公司之间。2.从新纪公司于2014年10月30日出具的《授权委托书》内容上看，新纪公司同意用其应收之工程款抵付李宇翔的购房款，并委托李宇翔办理，李宇翔仅为新纪公司的委托代理人。3.虽然《认购书》签订后，美加德公司预先向李宇翔交付了案涉房屋，但双方并未签订《商品房买卖合同》，至今也未完成款项抵扣手续。现由于新纪公司收回授权，李宇翔已丧失“用工程款抵扣购房款”的基础条件。一审判决认定物权未发生转移正确。三、在新纪公司收回授权的《告知函》到达美加德公司后，李宇翔已无权代表新纪公司办理相关抵债事宜。四、本案不具备以工程款抵付购房款的条件，李宇翔如要继续进行买卖交易，应当自行支付购房款。美加德公司在书面通知中提出的与李宇翔签订《商品房买卖合同》之要求遭到拒绝后，李宇翔显然已经构成了合同违约。综上，李宇翔上诉请求缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。
新纪公司未作陈述。
美加德公司向一审法院起诉请求：1.解除美加德公司与李宇翔于2014年9月26日签订的《认购书》；2.李宇翔将坐落于南平市建阳区御景湾7栋10202室的房屋返还给美加德公司。
一审法院认定事实：美加德公司系“御景湾”楼盘的开发商，新纪公司系该楼盘的施工单位。因美加德公司未足额支付新纪公司工程款，2014年9月12日，美加德公司与新纪公司签订协议即《关于御景湾A标工程结算尾款支付事宜》。协议第四条第4点约定，双方同意2000000元工程款采用御景湾剩余房购房款抵付工程款。房价单价为售楼部表价9.5折给予抵扣工程款。2014年9月26日，美加德公司与李宇翔签订《认购书》，约定由李宇翔认购美加德公司开发建设的建阳御景湾7幢2单元10202室商品房，面积121.3平方米，总价588851元，双方约定签订《商品房买卖合同》的具体时间以美加德公司通知为准。2014年10月30日，新纪公司向美加德公司出具一份《授权委托书》，内容为：根据双方签订的《关于御景湾A标工程结算尾款支付事宜》第4点，新纪公司委托李宇翔办理工程款抵扣事宜，在授权范围内任何的行为所产生的经济、法律后果由授权人承担，购房抵扣具体情况如下：本次抵扣工程款房产位于御景湾7幢10202室，总价588851元，房产证姓名为李宇翔，此房款用于抵扣协议中的工程款。2015年4月17日，美加德公司向李宇翔发出《准予物业交房通知单》，通知李宇翔办理交房相关手续，李宇翔前往接收房屋。2015年4月20日，李宇翔交纳了该商品房的一年物业费1456元、装修押金1000元、水电公摊费500元、装修垃圾清运费500元；于2015年5月15日缴付专项维修基金4852元，之后装修入住；于2016年4月缴纳了2016年4月20日至2017年4月19日物业费1456元。2015年12月31日，新纪公司向美加德公司发出《告知函》，载明新纪公司于2014年10月30日曾向美加德公司发出两份授权委托书，现因该项目对外还有工程欠款等债务未解决，特向美加德公司发函告知收回上述两份授权委托书中授权委托李宇翔、全向荣办理美加德公司开发的御景湾7幢10202室和7幢20202室两套房产抵扣工程款事宜。美加德公司今后不得将上述房产直接办理给李宇翔、全向荣，并请美加德公司根据工程结算尾款支付约定将该两套房产直接转移登记于新纪公司（或将该两套房产所抵扣的1200000元工程款支付给新纪公司）。美加德公司同意将相应工程款支付给新纪公司,具体款项及支付方式由双方另行协商解决。2017年5月6日，美加德公司委托福建联政律师事务所向李宇翔发出《律师催告函》，载明：请李宇翔在接函后七日内，持本函及《认购书》前往美加德公司处正式办理《商品房买卖合同》的签订，并自行缴纳购房款。若不在本函通知的时间内前往办理相关手续，美加德公司将视为李宇翔已拒绝购买约定的房屋。届时，美加德公司为维护自身合法权益，将依法采取法律措施，收回所交付的房屋，一切后果将由李宇翔自行承担。李宇翔2017年5月9日收到该《告知函》后，未在指定期间前往办理正式合同签订手续。美加德公司认为李宇翔已构成根本性违约，造成其合同目的无法实现，故向法院提起诉讼。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在合同履行过程中，因一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，美加德公司因结欠新纪公司工程款，经双方约定，美加德公司同意以部分商品房抵扣部分工程款，即以物抵债。之后，新纪公司授权李宇翔办理工程款抵扣事宜，美加德公司与李宇翔签订《认购书》一份，虽然美加德公司先将案涉房屋交付给李宇翔使用，但双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，案涉房屋的物权未发生转移，以物抵债并未履行完毕。在履行过程中，新纪公司撤回对李宇翔的授权，要求美加德公司将案涉房屋直接过户给新纪公司或将相应的工程款直接支付给新纪公司，美加德公司同意终止以物抵债，将相应工程款支付给新纪公司。于是，美加德公司发函要求李宇翔签订《商品房买卖合同》并支付相应购房款，但李宇翔收到后未在指定期间前往美加德公司处签订合同并支付相应购房款，致使美加德公司合同目的无法实现。因此，美加德公司请求解除双方签订的《认购书》并将案涉房屋退还给美加德公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。李宇翔辩称，其已善意取得案涉房屋，李宇翔不具有支付购房款的责任，该辩解，无依据，不予采纳。新纪公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除福建美加德地产开发有限公司与李宇翔于2014年9月26日签订的《认购书》；二、李宇翔应于判决生效之日起十日内将坐落于南平市建阳区御景湾7栋10202房退还给福建美加德地产开发有限公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。在二审中，李宇翔提交三份证据：证据一，新纪公司在2017年12月6日出具的《关于撤销＜告知函＞的通知函》，用于证明新纪公司于2014年10月30日向美加德公司发出的《授权委托书》继续有效，涉案商品房应当转移登记于李宇翔。证据二，《申请书》一份，用于证明李宇翔于2015年4月17日要求美加德公司交付房屋，美加德公司时任法定代表人及总经理分别予以签名审批的事实。证据三，南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初2178号民事裁定书，用于证明美加德公司已将涉案商品房抵押给上海浦发银行，导致客观上无法签订商品房买卖合同和办理产权转移登记。
美加德公司经质证认为，证据一，真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，由于新纪公司于2015年12月31日已撤回对李宇翔的授权委托，新纪公司没有依约履行工程保修义务导致美加德公司自行支付维修费用，涉案商品房已被一审法院采取财产保全措施，及李宇翔在本案诉讼前拒绝与美加德公司办理购房相关手续等事实，涉案商品房已不能再用于抵偿工程价款。证据二，真实性无异议，但该份证据同时证明房屋交付时商品房买卖合同没有签订的事实。证据三，真实性无异议，但一审法院系于2017年裁定保全涉案商品房，该诉讼保全措施与美加德公司向浦发银行的贷款无关。
对李宇翔提交的证据，本院认为，证据一，因以物抵债协议的达成需以双方的合意为前提，对新纪公司在该函中提出的要求美加德公司明确表示不予接受，故李宇翔不能就此主张美加德公司应以涉案商品房抵偿欠付的工程价款。证据二、双方当事人无争议，本院予以采纳。证据三、该裁定书与本案事实之间缺乏关联性，不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，美加德公司与李宇翔于2014年9月26日签订《认购书》，约定李宇翔认购涉案商品房，房屋买卖价款为588851元。美加德公司因欠付新纪公司建设工程价款，而约定以美加德公司开发的商品房抵偿部分工程价款，新纪公司就此于2014年10月30日向美加德公司发出《授权委托书》，要求美加德公司以涉案商品房抵偿588851元工程价款，同时授权李宇翔办理工程价款抵扣事宜，该商品房转移登记于李宇翔。对新纪公司在《授权委托书》中提出的要求，美加德公司予以接受。至此美加德公司与新纪公司之间达成以涉案商品房抵偿588851元工程价款之协议。
李宇翔上诉称新纪公司向美加德公司于2014年10月30日发出的《授权委托书》实为债权转让通知。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”新纪公司在《授权委托书》中明确记载以涉案商品房扣抵美加德公司拖欠己方的债务，并没有表达债权转让的意思表示。仅凭《授权委托书》本身不能推定新纪公司向美加德公司发出了债权转让的通知，更不能得出新纪公司业已将588851元债权转让于李宇翔的结论。同时，将涉案商品房转移登记于李宇翔系属美加德公司与新纪公司约定的债务清偿方式。一旦美加德公司完成了商品房产权转移登记，即成功清偿了欠付新纪公司588851元的工程价款。至于新纪公司基于何种原因指示将涉案商品房产权转移于李宇翔则为其与李宇翔的内部法律关系，与美加德公司、新纪公司之间的债权债务纠纷、债务清偿方式均无涉。故此，李宇翔关于其已受让新纪公司对美加德公司588851元的债权，并以此债权与其应支付美加德公司的588851元购房款抵销之上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。
在以物抵债协议履行过程中，新纪公司又于2015年12月31日向美加德公司发出《告知函》，要求撤回对李宇翔的授权，美加德公司不得将涉案商品房转移登记于李宇翔，而是转移登记于新纪公司或将相应工程价款直接支付新纪公司。美加德公司亦不持异议。由此表明美加德公司与新纪公司对原约定的债务清偿方式进行了变更。美加德公司、新纪公司作为债务当事双方有权对如何清偿债务作出安排，二者对债务清偿方式的约定变更，系其真实意思表示，并不存在违反法律、行政法规规定的情形，当为有效。李宇翔以美加德公司擅自违反以物抵债协议，构成违约，主张判令其继续履行以物抵债协议与本案情形不符，本院不予支持。美加德公司在与新纪公司变更债务清偿方式的情形下要求李宇翔与其签订商品房买卖合同、支付购房价款，但双方最终因购房价款的支付问题未能签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因涉案商品房并未转移登记于李宇翔，李宇翔并未取得涉案商品房的所有权。故李宇翔关于已善意取得涉案商品房所有权的上诉理由亦不能成立。
至于《认购书》是否应当解除的问题。一方面，新纪公司与美加德公司已经协议变更将涉案商品房转移登记于李宇翔的债务清偿方式，美加德公司拖欠的工程价款事实上已无法转化为商品房买卖价款，美加德公司于《律师催告函》中提出的李宇翔应自行支付购房价款之主张于法有据。另一方面，李宇翔自始坚称购房款已由美加德公司欠付新纪公司的工程价款充抵，其无需再向美加德公司支付购房款，由此导致双方迄今未能签订商品房买卖合同。故美加德公司意图通过签订《认购书》实现签订商品房买卖合同之合同目的已无法实现，其关于解除《认购书》、李宇翔返还涉案商品房的主张理据充分，本院予以支持。
综上所述，李宇翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9689元，由上诉人李宇翔负担。
本判决为终审判决。
审判长 乐 芳
审判员 陈志勇
审判员 夏 雯
二〇一八年二月二十八日
书记员 郑烁辉
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。