广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13083号
上诉人（原审原告）：佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司，住所广东省佛山市禅城区南庄镇龙津公路53号二楼。
负责人：唐美华。
委托诉讼代理人：杜林，广东新健达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘锦飞，广东新健达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇吉利村上田经济合作社，住所广东省佛山市禅城区南庄镇吉利村。
负责人：梁炽标。
被上诉人（原审被告）：吴桂芳，女，汉族，住广东省佛山市。
委托诉讼代理人：董玉乐，广东毅隽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董迎霞，广东毅隽达律师事务所律师。
上诉人佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司(以下简称邦德南庄分公司)因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇吉利村上田经济合作社(以下简称上田经济社)、吴桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5837号民事判决，向本院提出提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邦德南庄分公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判支持邦德南庄分公司一审提出的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由上田经济社、吴桂芳承担。事实和理由：一、一审法院对《商铺租赁合同》约定的优先续租权认定有误。1.众所周知，优先续租权是指房屋租期届满前，出租人继续出租原房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人愿意继续承租原房屋的，享有以同等条件优先续租的权利。出租人应当尊重承租人的优先续租权，未在合理期限内履行通知义务致使承租人丧失优先续租权而造成因搬迁带来的损失，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。虽然，优先续租权只是双方租赁合同约定之内容，非我国法律规定的权利，但法院应当尊重双方的意思自治，一审法院未确认邦德南庄分公司的优先续租权有失公平。2.邦德南庄分公司在《商铺租赁合同》到期前已经书面通知当时的上田经济社村长陈华绍，表示继续租用涉案商铺即佛山市禅城区南庄镇龙津路某号商铺，也上门与陈华绍当面表示需要继续租用涉案商铺。但上田经济社早于合同到期前半年的2016年1月5日，在没有通知邦德南庄分公司的情况下，私下与吴桂芳签订新的租赁合同，还出具场地使用证明以便吴桂芳设立邦立公司南庄分公司。上田经济社的行为违反了《商铺租赁合同》第二条的约定，使邦德南庄分公司丧失了续租的优先权，属于违约行为，应承担违约责任。二、一审法院关于邦德南庄分公司主张的经济损失赔偿的认定明确不当。1.一审法院认为，上田经济社客观上不具备在2013年8月1日《商铺租赁合同》终止后继续出租涉案商铺的条件，邦德南庄分公司的优先承租权因实际无法履行而丧失，但这样并不代表可以免除上田经济社的违约责任，上田经济社应对邦德南庄分公司搬迁、公司经营、客户流失等损失承担经济赔偿责任。2.关于邦德南庄分公司主张的经济损失。根据（2017）粤06民终63号民事判决的认定，吴桂芳承担的是其于2016年1月起至2016年7月期间霸占涉案商铺而造成的损失，与邦德南庄分公司主张上田经济社违约而造成2016年8月1日以后的损失没有关系，邦德南庄分公司并没有重复主张。
上田经济社辩称，对一审判决无意见。
吴桂芳辩称，优先续租权并非法定权利，上田经济社一直将涉案商铺租赁给吴桂芳，邦德南庄分公司并无与上田经济社达成任何协议，且生效判决也确认了该商铺的承租权由吴桂芳取得，并已赔偿邦德南庄分公司，对邦德南庄分公司的起诉应予驳回。
邦德南庄分公司向一审法院起诉请求：1.判决邦德南庄分公司对涉案商铺有优先租赁权；2.上田经济社继续履行合同的约定，将涉案商铺按2016年1月5日与吴桂芳签订的《商铺租赁合同》的租赁条件租给邦德南庄分公司使用；3.上田经济社和吴桂芳赔偿邦德南庄分公司自2016年8月1日起至实际取得涉案商铺的经济损失，自2016年8月1日起至起诉之日为10666元，起诉之后至2018年12月31日按每月1333元计算至交付邦德南庄分公司之日止。
一审法院认定事实:2013年8月1日，吴桂芳作为承租方与上田经济社作为出租方签订一份《商铺租赁合同》，约定吴桂芳租赁涉案商铺，租赁期限从2013年8月1日至2016年7月31日止，并约定租赁期满，如上田经济社继续出租的，在同等条件下，吴桂芳享有优先续租权；从2015年8月1日至2016年7月31日的租金为1300元/月等。2016年1月5日，吴桂芳与上田经济社签订《商铺租赁合同》，约定吴桂芳租赁涉案商铺，租赁期限自2016年8月1日至2018年12月31日。
另查明，关于邦德南庄分公司与吴桂芳、上田经济社侵权责任纠纷一案，邦德南庄分公司向佛山市南海区人民法院起诉，提出请求吴桂芳赔偿侵权损失78600元等诉讼请求。该案经二审审理，佛山市中级人民法院于2017年3月14日作出（2017）粤06民终63号民事判决，认定上述2013年8月1日签订的《商铺租赁合同》的实际承租人是邦德南庄分公司。2016年1月5日签订的租赁合同的实际承租人是吴桂芳，吴桂芳于2016年8月1日取得涉案商铺的承租权。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2013年8月1日的《商铺租赁合同》是作为实际承租人的邦德南庄分公司与上田经济社的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应依照合同诚实履行义务。关于邦德南庄分公司主张的优先承租权。依照该合同的约定，在租赁期满后上田经济社继续出租涉案商铺的，邦德南庄分公司在同等条件下享有优先承租权。优先承租权非我国法律规定之权利，而是双方租赁合同约定之内容。依据合同约定，邦德南庄分公司享有优先承租权的条件之一是上田经济社继续出租涉案房屋。换言之，优先承租权存在的基础是出租人具备在原租赁合同到期后继续出租的条件。本案中，2013年8月1日《商铺租赁合同》已经于2016年7月31日到期，而上田经济社、吴桂芳签订的2016年1月5日《商铺租赁合同》已经成立且生效，吴桂芳亦依据该合同从2016年8月1日合法取得涉案商铺的承租权，上田经济社已经客观上不具备在2013年8月1日《商铺租赁合同》终止后继续出租涉案商铺的条件，邦德南庄分公司基于该租赁合同约定的优先承租权因实际无法履行而丧失，故对邦德南庄分公司要求确认优先承租权的诉请，不予支持。
关于邦德南庄分公司要求按照2016年1月5日《商铺租赁合同》续租涉案商铺的诉请。2013年8月1日《商铺租赁合同》已经终止且只概括约定了邦德南庄分公司有权优先续租，未对租赁期限、租金标准等合同必要内容作出约定，因此双方并未成立续租合同。上田经济社是否与邦德南庄分公司续签租赁合同以及合同的具体内容，属于当事人意思自治的范畴，应由双方当事人按照平等自愿原则自行协商，不受任何单位和个人的非法干涉。邦德南庄分公司的该项诉请，于法无据，不予支持。
关于邦德南庄分公司主张的经济损失赔偿。吴桂芳自2016年8月1日起取得涉案商铺的承租权，已合法占有涉案商铺，邦德南庄分公司主张上田经济社、吴桂芳赔偿该日起的损失，予实无据。而且，（2017）粤06民终63号民事判决已就邦德南庄分公司的该项诉讼请求作出了终局判决，本案邦德南庄分公司重复起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审”的规定。故对邦德南庄分公司的上述诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回邦德南庄分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取33元，由邦德南庄分公司负担。
二审中，当事人没有提供新的证据。
经审理，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，经审查，本院（2017）粤06民终63号民事判决已认定邦德南庄分公司是2013年8月1日《商铺租赁合同》的实际承租人，故该合同的当事人为邦德南庄分公司和上田经济社。双方在该合同约定租用期满，如上田经济社继续出租的，在同等条件下，邦德南庄分公司享有优先续租权。该约定合法有效，双方当事人应当依约履行。但由于优先续租仅为租赁双方当事人之间的约定，并非法定权利，而对于合同约定，法院只审查和确认合同之效力，不确认非法定之权利，故邦德南庄公司上诉请求判决确认其享有涉案商铺的优先租赁权，本院不予支持。
在2013年8月1日《商铺租赁合同》的实际履行中，上田经济社并无证据证实其在合理期间内向邦德南庄分公司告知双方租赁合同到期后其继续出租的条件，以及提示邦德南庄分公司是否继续租赁。并且在本院（2017）粤06民终63号民事判决中也已认定上田经济社明知吴桂芳租赁涉案商铺是为了经营其他公司，加之租金也是由吴桂芳支付，故2016年1月5日签订的租赁合同所涉商铺的实际承租人是吴桂芳，根据合同约定吴桂芳于2016年8月1日取得涉案商铺的承租权。据此，本案应当认定上田经济社违反其与邦德南庄分公司关于在同等条件下可以优先续租的约定，依法应承担相应的违约责任。由于涉案商铺已实际出租给吴桂芳，邦德南庄分公司请求上田经济社继续履行合同，将涉案商铺租赁给其使用，已实际履行不能，故一审法院驳回邦德南庄分公司的该项请求并无不当。
关于邦德南庄分公司上诉主张的损失赔偿问题。按照其起诉主张的法律依据，根据合同相对性原则，其赔偿请求应指向上田经济社。对于吴桂芳，其并非2013年8月1日《商铺租赁合同》的合同当事人，在该合同到期后其取得涉案商铺的承租权，并没有对邦德南庄分公司存在违约或侵权行为，邦德南庄分公司请求其承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院认为邦德南庄分公司构成重复诉讼，认定有误，本院不予支持。邦德南庄分公司在本案中请求赔偿经济损失为10666元且起诉后按1333元/月计算至2018年12月31日。对此，本院认为，双方在合同中并未对违反优先续租所导致的违约金或者损失约定计算依据，邦德南庄分公司在本案中也未能提供证据证明其因此而遭受的实际经济损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，邦德南庄分公司应承担举证不能的不利后果。并且考虑到优先续租仅为预先缔约之约定，根据合同自由的原则，最终是否达成协议还应当由双方平等协商，故在双方没有具体约定的情况下，不宜以自由裁量权予以酌定损失。因此，本院对邦德南庄分公司的上述主张不予支持。
综上所述，上诉人邦德南庄分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66元，由上诉人佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月二十五日
书记员 杨思韫