福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初708号原告：叶芳，女，1978年8月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：张剑锋，福建泉秀律师事务所律师。被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人：刘庭邻，执行董事兼总经理。被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人：王东伟，董事长。原告叶芳与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张剑锋到庭参加诉讼。被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶芳向本院提出诉讼请求：1.华祥物业公司支付2015年1月1日起至2017年3月31日止拖欠的租金45568.91元；2.华祥物业公司支付逾期支付租金的滞纳金至还清欠款时止（截至2016年12月30日滞纳金11871.42元），上述请求共计57440.33元；3.华祥房地产公司对上述请求承担连带保证责任；4.华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月19日叶芳与华祥物业公司、华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》一份，约定由叶芳将址在洛江区万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）2层21034号商铺出租给华祥物业公司，租赁期限从2013年7月1日起至2020年6月30日止，租金应于每季度前支付，逾期按每日0.1%支付滞纳金。合同签订后，双方按约定履行合同。2015年起华祥物业公司没有按照约定支付租金。2015年、2016年商铺全年租金各为24999元、27272元，两年华祥物业公司仅支付13520.07元，共欠租金45568.91元，滞纳金11871.42元。叶芳多次与华祥物业公司、华祥房地产公司交涉，同时也通过业主委员会与之交涉均无果。故起诉，请准如所诉。庭审中，叶芳明确诉求中的滞纳金以当期应缴租金为基数，按日千分之一计付自2015年1月1日起至还清之日止，暂计至2016年12月30日止滞纳金为11871.42元。华祥物业公司、华祥房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶芳为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1叶芳身份证一份，证明叶芳的诉讼主体资格；2.华祥物业公司、华祥房地产公司的工商公示信息各一份，证明华祥物业公司、华祥房地产公司的诉讼主体资格；3.房屋所有权证一份，证明叶芳出租房屋的权利；4.《商铺租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁关系；5.华祥物业公司致叶芳的函一份，证明叶芳多次向华祥物业公司主张权利，华祥物业公司拒不按合同约定履行；6.情况说明一份，证明叶芳与华祥物业公司、华祥房地产公司就拖欠的租金一直在磋商，双方仍未达成一致意见。对上述证据，本院认证如下：华祥物业公司、华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利；叶芳提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶芳系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）贰层21034号商铺的所有权人。2013年7月19日，叶芳与华祥物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.叶芳（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付叶芳租金2083.25元（税前），第四年至第七年华祥物业公司每月应支付叶芳租金2272.67元（税前），租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由叶芳自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，叶芳依约交付商铺，但华祥物业公司仅按每月1854.09元支付租金至2014年12月31日止。自2015年1月1日起，华祥物业公司未依约在下一季度开始前按季度全额支付租金。2015年5月15日，华祥物业公司支付2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金5562.27元。2015年9月30日、12月14日、2016年1月28日和7月15日，华祥物业公司分别支付给叶芳自2015年4月1日起至2016年3月31日止每季度部分租金各1989.45元。自2016年4月1日起的租金，华祥物业公司未再支付。2016年7月1日起，涉案租金依约应调整为每月租金2272.67元。自2015年1月1日起至2017年3月31日止，华祥物业公司共拖欠叶芳租金：2015年1月1日起至2015年3月31日止为687.48元（2083.25元/月×3月-5562.27元）、2015年4月1日起至2016年3月31日止为17041.2元［（2083.25元/月×3月-1989.45元）×4季］、2016年4月1日起至2016年6月30日止为6249.75元（2083.25元/月×3月）、2016年7月1日起至2017年3月31日止为20454.03元（2272.67元/月×9月），共计44432.46元。华祥房地产公司也未履行保证责任。截至2017年1月21日，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会多次与华祥物业公司、华祥房地产公司就尚欠全体业主的租金事宜进行谈判磋商，但双方仍未达成一致意见。故起诉，请求判如所诉。本院认为，叶芳与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。叶芳依约交付商铺，华祥物业公司亦应依约支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由叶芳承担，庭审中叶芳亦表示自行缴纳本案租金的税费，故应按合同约定的税前租金计算华祥物业公司所欠租金。本案中，叶芳主张华祥物业公司拖欠自2015年1月1日起至2017年3月31日止的租金，对此华祥物业公司有责任亦有能力举证予以反驳，但在诉讼中华祥物业公司既未作出答辩也未提供任何证据进行抗辩，故应视为华祥物业公司认同叶芳的主张。本院依据涉案租赁合同的约定及叶芳的自认，确认华祥物业公司共拖欠租金44432.46元。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向叶芳支付滞纳金。根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日应按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且叶芳也未能举证证明其还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。虽然涉案商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金。至于华祥物业公司已偿付部分租金的季度，则应自偿付之日起调整为以每季度实际尚欠租金为基数计算滞纳金。因各方当事人对华祥房地产公司的保证方式未作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案租赁合同条款对保证范围的约定不明确，华祥房地产公司依法应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。综上，叶芳请求华祥物业公司支付自2015年1月1日起至2017年3月31日止的租金45568.91元，超过本院依据涉案租赁合同及叶芳的自认计算出的租金44432.46元，对该诉求中合理部分，本院予以支持；对超过部分，本院不予支持。华祥物业公司未依约定时间支付租金已构成违约，依法应承担违约责任，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法将滞纳金计算标准调整为以合同约定的每季度税前租金为基数按年利率24%计算，至于华祥物业公司已偿付部分租金的季度，则自偿付之日起调整为以每季度实际尚欠租金为基数计算滞纳金。故对叶芳滞纳金诉求中超过的部分，本院不予支持。华祥房地产公司自愿为本案债务提供连带保证担保，现叶芳请求其承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给叶芳2015年1月1日起至2017年3月31日止的租金44432.46元及滞纳金（以合同约定的各季度税前租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；三、驳回叶芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，减半收取计618元，由叶芳负担163元、泉州市华祥物业管理有限公司与泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  颜智斌二〇一七年六月五日书记员  戴宇楠速录员  杜泉毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。