广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终366号上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，住所地：清远市清城区石角镇。法定代表人：李长江，总经理。委托代理人：陈金满，女，汉族，住清远市清新区太平镇。系该公司职员委托代理人：潘淑仪，女，汉族，住清远市清城区。系该公司职员。被上诉人（原审被告）：白琳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司因与被上诉人白琳物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的委托代理人陈金满、潘淑仪到庭参加诉讼，被上诉人白琳经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人向上诉人支付自2012年4月计至2016年5月物业服务费25234.5元；3、判令被上诉人向上诉人支付至被上诉人支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为3338.52元）；4、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。庭审中，上诉人变更第二项上诉请求为：判令被上诉人向上诉人支付自2012年4月计至2018年2月物业服务费35832.99元；变更第三项上诉请求为：判令被上诉人向上诉人支付至被上诉人支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2018年3月12日的违约金为6867.55元）。事实和理由：上诉人依约向被上诉人提供物业管理服务，但被上诉人因自身原因拒绝收楼并自2012年4月起拒交物业服务费，违反了双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》，应支付拖欠的物业服务费并承担逾期支付物业服务费违约金。庭审中，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司补充上诉意见：1、涉案房屋已于2011年12月29日办理了竣工验收备案，涉案房屋在《商品房买卖合同》约定的交付之日届满前完全达到了买卖合同约定的交付条件，可以交付给被上诉人使用。2、建设单位依约在合同约定的房屋交付之日向被上诉人交付涉案房屋，但被上诉人无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋并不存在任何影响交付和居住的质量问题，且建设单位已经尽到了通知义务，被上诉人均置之不理。按照相关法律法规规定，涉案房屋应视为已经按期交付，被上诉人理应自合同约定的交付之日起向上诉人支付物业服务费。3、根据双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》第二条约定，上诉人提供的物业管理服务范围并不包括业主的专有区域，被上诉人以其未使用涉案房屋为由拒绝支付物业服务费没有事实和法律依据。4、被上诉人无正当理由拒不支付物业服务费的行为不仅违反了物业服务协议的约定，且严重损害其他业主的合法权益。综上，请法院查明事实，支持上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人应有的合法权益。被上诉人白琳没有提交答辩意见。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向一审法院起诉请求：1、白琳向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2012年4月计至2016年5月的物业服务费25234.5元；2、白琳向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至白琳支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为3338.52元），以上两项暂合计为28573.02元；3、由白琳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月16日，白琳与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，合同约定开发商应于2012年3月30日前将验收合格并符合其他的合同约定条件的房屋交付给白琳使用，但白琳与开发商之间一直未办理房屋交接手续。2011年4月16日，白琳与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》。该协议约定，由广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司为居住在清远碧桂园**岛*****街**号商品房的白琳提供物业管理服务，并约定由乙方（广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司）以该商品房的房屋建筑面积（216.24平方米）每月每平方米2元；花园面积（144.41平方米）每月每平方米0.5元，向甲方（白琳）收缴物业服务费。同时，还约定，甲方（白琳）于公历每月10日前交纳物业服务费；如甲方（白琳）逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天须向乙方（广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司）交纳所拖欠物业服务费0.5%的违约金。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2012年12月6日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司，于2015年11月23日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东省碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，交纳物业管理费的前提是涉案房屋已交付给白琳使用，根据“谁主张谁举证”的原则，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应对白琳是否接收房屋承担举证责任，鉴于广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能提供证据证明白琳已实际接收涉案房屋，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应对此承担举证不能的不利后果。故广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司请求白琳支付物业管理费的诉请缺乏证据支持，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2017年4月6日作出民事判决：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的诉讼请求。案件受理费514元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担。本院二审期间，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提交了如下证据：证据一、律师函，拟证明上诉人向被上诉人催收物业费的事实；证据二、清远碧桂园实测面积表，拟证明涉案房屋最终测绘的实际面积。被上诉人并未对以上证据质证。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案的清远碧桂园**岛*****街**号商品房已于2011年12月30日验收合格并备案。再查明，被上诉人与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司于2011年4月16日签订《商品房买卖合同》补充协议书。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付物业管理费及违约金。关于被上诉人应否向上诉人支付物业管理费的问题。首先，根据被上诉人与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议书第十二条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”。其次，涉案房屋已于2011年12月30日验收合格并备案，符合合同约定收楼条件。因此，被上诉人有义务在合同约定时间，即2012年3月30日办理收楼手续。现被上诉人逾期未收楼，违反合同约定，应视为其已经收楼。双方签订的《清远假日半岛前期物业服务协议》于2012年3月30日已达生效条件，上诉人依据《清远假日半岛前期物业服务协议》第六条约定，要求被上诉人从2012年4月起全额交纳物业服务费的主张符合法律规定，本院予以支持。关于被上诉人应否向上诉人支付物业管理费违约金的问题。根据《清远假日半岛前期物业服务协议》约定，上诉人已依约履行了物业服务的义务，但被上诉人未按照合同约定交纳物业服务费，应承担违约责任。依据上诉人与被上诉人签订的《清远假日半岛前期物业服务协议》约定“主张逾期未交物业管理费的违约金按逾期应付款每日5‰计算”，被上诉人拖欠广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司物业管理费的违约金计至2018年3月为6867.55元。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6104号民事判决。二、白琳应于本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付2012年4月至2018年2月期间的物业服务费共计人民币35832.99元。三、白琳应于本判决生效之日起十日内支付2012年4月至2018年3月所拖欠广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司物业管理费的违约金，合计6867.55元。一审案件受理费514元，由被上诉人白琳负担。二审案件受理费514元，由被上诉人白琳负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一八年五月十八日书记员  梁琳培附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。