西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拉民二终字第200号
上诉人（原审原告、反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人张邦金，系该公司总经理。
委托代理人常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。
委托代理人鲜雯婷，西藏伟豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘世奇，男，汉族，1972年3月17日出生，河北省石家庄市人，经商，现住拉萨市。
委托代理人陈江生，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
上诉人拉萨金秋贸易有限公司（以下简称金秋公司）与上诉人刘世奇房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2015）城民二初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日受理后，依法组成由审判员苏加棠担任审判长、审判员彭美玉、格珠参加的合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人金秋公司的法定代表人张邦金及委托代理人常凤龙，上诉人刘世奇及其委托代理人陈江生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金秋公司在一审中诉称：2013年9月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于拉萨市宇拓路14号，即仁益大厦一楼从东起第叁间面积分别为202平方米和92平方米的商铺出租给被告使用，双方约定的租赁期限为2013年9月26日至2014年12月31日止，租赁期间的租金被告已支付完毕。现双方合同期限届满后，原告多次找被告协商重新签订租赁合同事宜，被告不但不与原告协商重新签订合同事宜，还拒绝搬离租赁房屋，拒绝缴纳房租，经原告多次催告，被告仍不予理睬。现原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，依法提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原、被告双方的不定期租赁关系，被告立即搬离并返还租赁房屋；二、被告向原告支付2015年1月1日至2015年8月8日期间拖欠的房租287018元及物业费7233元；三、本案诉讼费用由被告承担。
刘世奇在一审中辩称：首先，双方的纠纷是由于原告无理涨房租所引起的，况且，被告已向原告预付了2015年1月1日至2016年12月31日期间的租金共计1000000元，该款项是按照被告的要求预付的房屋租金，并不是原告所称的个人借款。其次，2015年1月至8月的租金及物业费等费用不应由被告承担，该期间原告在与被告对租金涨幅未能协商一致的前提下，就对租赁房屋停水停电，导致被告无法经营，所租赁房屋一直处于闲置状态，该过错责任应由原告自行承担。最后，被告依约积极履行了合同的各项义务，在合同还未到期的情况下，原告停水停电等行为严重违反了合同约定，因此，原告就本案提起的诉讼是没有任何事实及法律依据的，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
刘世奇在一审中反诉称：首先，反诉原告按照反诉被告和前租户李泽生的要求，一次性支付了2120000元的转让费，其中，按照合同约定，反诉被告收取了转让费中的30%，并且还向反诉原告收取了100000元的保证金。其次，反诉被告在2013年12月份以其公司经营资金周转紧张为由，找到反诉原告要求提前支付两年的租金，反诉原告在考虑到双方的长期合作关系后，按照反诉被告的要求，在支付完2014年全年的租金后，又提前向反诉被告金秋公司预付了2015年1月1日至2016年12月31日两年的租金共计1000000元，至今在双方合同还未到期的情况下，反诉被告单方面要求解除合同是明显违约的。最后，造成反诉原告不能营业以及合同实际不能履行的原因是由于反诉被告无理涨房租并停水停电造成的，因此，反诉原告的装修损失以及该期间的租金损失均应由反诉被告自行承担。综上，反诉原告在支付了巨额的转让费后，积极按照合同提前预付了两年租金，并依约履行合同义务的情况下，反诉被告要求解除合同并停水停电的行为，给反诉原告造成了相应的损失，为此，反诉原告就本案提起反诉，请求法院依法判令：一、反诉被告向反诉原告返还转让费606000元及保证金100000元；二、反诉被告向反诉原告返还预付的租金1000000元；三、反诉被告承担反诉原告租赁房屋装修费用420000元；四、反诉部分的诉讼费用由反诉被告承担。
金秋公司针对反诉辩称：首先，反诉原告要求返还606000元转让费是没有任何事实及法律依据的，原告提交的证据仅能证实其向前租户支付了转让费的事实，与其要求反诉被告返还并无直接或间接的关联性。其次，反诉原告向反诉被告的法定代表人张邦金转账支付的1000000元是张邦金个人向反诉原告的借款，与本案并无任何的关系，更不是反诉原告所称的预付租金。最后，对于反诉原告所主张的装修费用的产生是其个人行为，且装修合同中的施工方也没有相应的装修资质，因此，该合同的真实性及合法性无法确认。综上，反诉原告的诉讼请求缺乏相应的证据及法律依据，请求法院依法驳回其全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2013年9月25日，金秋公司作为甲方与作为乙方的刘世奇签订《拉萨仁益大厦门面租赁合同》，该合同约定:甲方将位于拉萨市宇拓路14号仁益大厦一楼从东起第叁间租赁给乙方使用，租赁面积为202平方米和92平方米，其中面积为202平方米的租金为160元⁄㎡⁄月，面积为92平方米的租金为80元⁄㎡⁄月；租赁期限从2013年9月26日起至2014年12月31日止；物业管理费为每月1000元，每间门面保证金为100000元。该合同项下还具体约定了甲乙双方的基本权利义务、消防安全责任及门前三包责任等事项。该合同落款处甲方附有金秋公司的印章及法定代表人张邦金的签字，乙方附有刘世奇的签字及捺印。合同签订当日，金秋公司给刘世奇出具了收款收据，分别载明：“交款单位刘世奇，叁号门面2013年9月26日至2014年12月31日租金已交清，保证金壹拾万元整”。在双方就位于宇拓路14号仁益大厦一楼第叁间门面达成合意签订上述《拉萨仁益大厦门面租赁合同》之前，金秋公司（甲方）已于2011年8月1日与李泽生（乙方）就该门面签订《拉萨仁益大厦门面租赁合同》，该合同约定租赁期限为2011年9月1日起至2014年12月31日止，合同中其他事项均与金秋公司和刘世奇所签订的上述门面租赁合同所约定的内容一致。合同签订后，李泽生支付了合同约定租赁期限内40个月的全部租金共计1587200元，为此，金秋公司向其出具了相应的收据。上述合同第四项乙方的基本权利和义务中约定：“在租赁期内，乙方对合同规定的租赁场地只有使用权，没有所有权，未经甲方同意不得以任何方式进行转租、转让给第三方，否则甲方有权强行收回该租赁场地，保证金不退；合同期内，在甲方同意转让的前提下乙方每进行一次转让，乙方必须按转让金总金额的30%的手续费给甲方。”基于该约定，李泽生在经金秋公司的同意后，将其在租赁期限内的门面房转让给刘世奇租赁使用，为此，刘世奇于2013年9月26日通过银行转账方式向李泽生支付转让费1820000元，同日，李泽生向其出具收条，该收条载明：“今收到刘世奇转让费2120000元（贰佰壹拾贰万元整），明年合同到期后续签帮助协调，此据为准。”刘世奇在租赁使用上述门面后对该门面进行了装修，并作为发包方于2014年3月15日与作为承包方的拉萨创联咨询服务有限公司签订《装修承包合同》，此次装修共产生装修费420000元。金秋公司与刘世奇签订的门面租赁合同所约定的租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同。为此，金秋公司通知刘世奇双方合同已到期，要求其搬离租赁场地，并于2015年8月8日在西藏商报上刊登律师公函，要求刘世奇在二日内搬离租赁场地，解除双方不定期租赁关系，且付清所拖欠的各项费用。现刘世奇已将所承租门面内的所有货物全部搬出腾空，未再继续经营该门面。
原审法院另查明，刘世奇在向李泽生交付门面转让费时，金秋公司收取了其中的300000元转让费。
原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护。金秋公司与刘世奇双方所签订的《拉萨仁益大厦门面租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中双方明确约定租赁期限至2014年12月31日止，租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同。现刘世奇已将所承租门面内的所有货物全部搬出腾空，未再继续经营使用该门面，而金秋公司也在报纸上刊登律师公函表明双方的合同已到期，其双方的行为事实均表明不再继续履行上述合同，且庭审中双方亦均表示同意解除双方的租赁关系，故该院确认解除双方就位于拉萨市宇拓路14号仁益大厦一楼从东起第叁间门面的租赁关系。据此，依据双方提交的证据及庭审查明的事实，本案双方争议的主要焦点系：一、刘世奇于2013年12月20日向金秋公司法定代表人张邦金个人账户上转付的1000000元是房屋预付租金还是个人之间借款；二、双方所签订的《拉萨仁益大厦门面租赁合同》解除后的责任应如何承担（其中包括金秋公司主张的房租及物业费以及刘世奇主张的转让费及装修费等如何担责）。针对第一个争议焦点，首先，金秋公司认可其法定代表人张邦金确实收取了刘世奇通过银行转付的1000000元，但辩称该款项是其法定代表人张邦金与刘世奇之间的个人借款，并不是刘世奇所称的预付房屋租金，并对此提交了其与刘世奇个人之间的手机短息记录及进账单予以证实。但金秋公司所提交的进账单中载明的付款人为“拉萨红太阳广告中心”，收款人为“西藏金哈达牦牛皮业有限公司”，并注明为“购物款”，从其内容上无法证实进账单中所载明的款项系张邦金向刘世奇偿还的个人借款。其次，张邦金作为金秋公司的法定代表人，作为公司最直接的代表，其表达公司的意志，以公司的名义进行相应的民事活动。本案中，张邦金作为金秋公司的法定代表人与刘世奇签订门面租赁合同，且在租赁合同履行期间，刘世奇所持有的收款收据均由张邦金出具，并附有金秋公司的印章及张邦金的个人签字确认，由此可以证实在双方的合同履行期间，张邦金作为公司的法定代表人负责与刘世奇合同履行事项的具体接洽和操作。因此，在金秋公司无法证明与刘世奇除了存在租赁合同关系外，还存在其他法律关系的前提下，张邦金收取刘世奇所转付的1000000元的行为对外代表金秋公司，系代表公司履行的职务行为，故对于刘世奇于2013年12月20日向金秋公司法定代表人张邦金个人账户上转付的1000000元，该院依法认定为张邦金作为公司法定代表人履行职务行为收取的预付房屋租金。另对于金秋公司辩称在双方所签订的租赁合同期限内的房屋租金及保证金均由前承租方李泽生已全部支付完毕，事实上刘世奇并未向其支付租赁期限内的任何租金及合同中所约定的保证金。对此，该院认为刘世奇就此所提交的由金秋公司出具的收款收据上所载明的内容足以证实刘世奇交付了租赁期限内的全部租金及合同中所约定的保证金，故对金秋公司的该辩解意见，该院依法不予采信。针对第二个争议焦点，首先，刘世奇辩称在金秋公司单方面涨房租且未与其达成一致意见的情况下，单方面对所承租房屋停水停电，从而造成其无法正常经营使用该房屋，金秋公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。但对此提交的证据系其工作人员的证人证言，就此，该院认为仅凭与其有利害关系的证人证言无法证实金秋公司于2015年1月就对租赁房屋停水停电的事实，故对该辩解意见不予采信。此外，对于诉争房屋至本案起诉时，承租方刘世奇已将房屋内所有物品搬出并腾空，并将该租赁门面已上锁的事实双方均予以认可，但对于刘世奇称门锁钥匙金秋公司也持有的主张并未向法庭提交任何证据予以证实，据此，在双方所签订的租赁合同期限届满后，诉争房屋的实际支配人和控制人仍是刘世奇，该房屋仍由刘世奇实际占有。其次，依据刘世奇提交的银行转款凭证及询问笔录等证据可以证实金秋公司向其收取了房屋转让费300000元的事实。从本案庭审查明的事实来看，案涉房屋前承租人李泽生按照与金秋公司所签订的租赁合同中的约定，在征得出租方金秋公司的同意后将所承租的门面转让给刘世奇，且并不存在欺诈、胁迫等情形。但金秋公司在向刘世奇收取房屋转让费后，刘世奇实际占有使用经营该门面不足两年，从双方签订合同目的来看，刘世奇在租赁该房屋后，又对所租房屋进行了装修，但实际使用经营期限还未满两年，由此双方的权利义务明显违反公平、等价有偿及诚实信用原则，显失公平，故金秋公司收取的房屋转让费应返还给刘世奇。最后，对于刘世奇主张的装修费问题，依据双方合同中“乙方对所租赁场地必须在甲方及消防部门的规定下进行装修装饰”的约定，刘世奇对所租赁房屋的装修行为，金秋公司知晓且未持任何异议，在刘世奇向其预付了两年的租金的情况下，金秋公司以双方所签订的书面租赁合同期限已届满为由，要求解除双方的租赁关系，缺乏相应的事实依据。故依据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对此，金秋公司辩称与刘世奇签订《装修承包合同》并实际施工的承包方并没有相应的装修施工资质，因此该装修合同的真实性及合法性无法确认。但该院依据刘世奇提交的《装修承包合同》及工程量报价单和收据足以证实该装修费用的实际产生及具体金额。综上，一、本诉部分：（一）对于原告要求解除双方的不定期租赁关系，并要求被告立即办理并返还租赁房屋的诉讼请求，由于被告现今已将所租赁房屋内的物品全部搬出，且并未使用经营该租赁房屋，而原告亦在报纸上刊登公告表明双方合同已到期，要求解除双方的租赁合同关系，就此，双方的行为事实均表明不再履行租赁合同。与此同时，原、被告双方庭审中也均明确表示同意解除双方的租赁合同关系。因此，在双方签订的书面租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，且被告刘世奇向原告预付了两年的租金的情况下，双方形成不定期租赁合同关系，故对原告要求解除双方的不定期租赁关系的诉讼请求，该院依法予以支持。原、被告双方的租赁关系解除后，被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其作为承租人依约应当将租赁房屋腾出并返还给原告，故对原告要求被告办理并返还租赁房屋的诉讼请求，该院依法予以支持。（二）对于原告要求被告向其支付2015年1月1日至2015年8月8日期间的房租287018元及物业费7233元的诉讼请求，因双方所签订的租赁合同期限届满后，诉争房屋的实际支配人和控制人仍是刘世奇，该房屋仍由刘世奇实际占有。但刘世奇于2015年1月初已将诉争房屋内的所有物品全部搬出腾空，未在继续经营使用该房屋，而金秋公司在明知刘世奇已未再经营使用该房屋的情况下，于2015年9月就双方的纠纷提起诉讼，无形中扩大了2015年1月1日至2015年8月8日期间诉争房屋可得利益的损失，因此，在原、被告双方均有过错的情况下，对该期间的房租及物业费各自承担50%，故对原告的该项诉讼请求，该院予以部分支持，认定房租为143509元及物业费为3616.5元。二、反诉部分。（一）对于反诉原告要求反诉被告返还转让费606000元及保证金100000元的诉讼请求，依据刘世奇提交的银行转款凭证及询问笔录等证据仅能证实金秋公司向其收取了房屋转让费共计300000元，故对反诉原告要求返还转让费606000元的诉讼请求，该院予以部分支持。双方租赁关系解除后，刘世奇要求返还保证金，与约相符，于法不悖，该院予以支持。（二）、对于反诉原告要求反诉被告返还预付房屋租金1000000元的诉讼请求，因双方的租赁合同关系已解除，且金秋公司所主张的双方合同期限届满后2015年1月1日至2015年8月8日期间房租和物业费的诉讼请求也得到了部分支持，故其收取的预付房租应当予以返还，针对反诉原告的该项诉讼请求，该院予以支持。（三）对于反诉原告要求反诉被告承担租赁房屋装修费用420000元的诉讼请求，依据双方合同中“乙方对所租赁场地必须在甲方及消防部门的规定下进行装修装饰”的约定，刘世奇对所租赁房屋的装修行为，金秋公司知晓且未持任何异议，在刘世奇向其预付了两年的租金的情况下，金秋公司以双方所签订的书面租赁合同期限已届满为由，单方面要求解除双方的租赁关系的行为已构成违约，且诉争房屋于2014年5月10日才装修完工，装修后至今使用不足一年，故依据相关法律规定，反诉原告的该项诉讼请求，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司与被告（反诉原告）刘世奇的不定期租赁合同关系；二、被告（反诉原告）刘世奇于本判决生效之日起将位于拉萨市宇拓路14号仁益大厦一楼东起第叁间门面房屋返还给原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司；三、被告（反诉原告）刘世奇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司支付2015年1月1日至2015年8月8日期间的房屋租金143509元；四、被告（反诉原告）刘世奇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司支付2015年1月1日至2015年8月8日期间的物业费3616.5元；五、原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘世奇返还房屋保证金100000元；六、原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘世奇返还房屋转让费300000元；七、原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘世奇返还预付房屋租金1000000元；八、原告（反诉被告）拉萨金秋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘世奇支付房屋装修费420000元；九、驳回被告（反诉原告）刘世奇的其他诉讼请求。
金秋公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销城关区人民法院做出的（2015）城民二初字第362号民事判决书第三、四、六、七、八项判决；二、改判被上诉人向上诉人支付拖欠的房租287018元及物业费7233元；三、改判金秋公司不予退还300000元的转让费及承担420000元的装修费；四、本案一、二审诉讼费由刘世奇承担。主要事实与理由：1、金秋公司与刘世奇自2015年1月1日起，双方形成不定期租赁关系。2015年8月9日，金秋公司在《西藏商报》上刊登了要求解除双方之间不定期租赁关系的通知，即金秋公司履行了在合理期限内通知的义务，因此，解除双方之间的不定期租赁关系是基于金秋公司履行通知义务的行为，而非刘世奇的搬离行为和双方的解除合意。2、刘世奇至今未向金秋公司上交钥匙、返还房屋，该房屋的实际支配人、控制人及使用人仍是刘世奇，刘世奇理应支付租金和物管费。3、刘世奇向金秋公司支付1000000元的行为并非预交租金的职务行为。刘世奇提供的中国银行个人业务交易单仅能证明金秋公司的法定代表人张邦金个人收到了刘世奇提供的1000000元款项，但未能证明1000000元为租赁房屋的预付租金，该款属于个人借款行为且已经偿还。4、一审法院未对手机短信内容予以认可的认定错误。5、一审法院在判令上诉人向被上诉人返还房屋转让费300000元的事实认定和适用法律方面均存在错误。转让费是由刘世奇给付李泽生的，金秋公司收取的300000元转让费并非直接从刘世奇处收取，而是从李泽生处收取的。基于合同相对性，刘世奇无权向金秋公司要求退还此转让费。6、转让费虽然无法律保护，但作为社会普遍现象一直存在，其并非是根据公平、公正、等价有偿的方式来衡量确定的，其为双方当事人真实自愿的意思表示。7、原审法院判令上诉人向被上诉人支付房屋装修费420000元的事实认定和适用法律方面均存在错误。根据法律规定，双方租赁期限已经届满，刘世奇请求金秋公司全额承担装修费用的反诉请求，人民法院应不予支持。刘世奇提供的装修发票不具有装修资质的公司所提供，不可作为定案依据。8、本案中金秋公司与刘世奇解除不定期租赁关系是因为刘世奇拖欠租金所导致的，租赁合同双方已履行完毕，根本不存在“剩余租赁期”也不符合“因出租人违约导致合同解除”的情形。司法解释中是对“装饰装修残值损失的应予支持”，而本案中被上诉人所称的420000元并非是装饰装修残值，而是被上诉人的装修总费用。
金秋公司在二审中未向本院提交新证据。
刘世奇在二审中答辩称，1、2015年1月至8月的房屋使用费用，应当由金秋公司承担。刘世奇已交纳了1000000元的预付租金，合同续签了两年，但金秋公司以涨房租4倍以上的条件要求续租合同，刘世奇不同意上涨房租，2015年1月1日，金秋公司开始断水断电，金秋公司构成违约。1月6日，刘世奇将所有物品搬出了租赁房屋。自2015年1月6日被赶出后到2015年8月8日期间，该房屋一直处于闲置状态。相应的责任和损失应当由违约方金秋公司承担。3、刘世奇不返还房屋，系行使不安抗辩权，避免损失进一步扩大。4、“拉萨红太阳广告中心”向“西藏金哈达牦牛皮业有限公司”所支付的1000000元是购物款，与本案无关。5、张邦金收取的1000000元租金依法属于职务代理，其行为后果直接由上诉人拉萨金秋公司承担。6、手机短信不具有排他性，依法不符合证据规则的三要件。金秋公司不能证明发短信和收短信人的主体资格。手机短信具有易改性和不留痕迹的特点，手机短信服务商或运营商，因为技术或网络伪基站原因，可能会出现错误的短信情况，真实性无法确认。7、202万元的转让费，金秋公司收取了606000元，但是刘世奇实际经营了6个月的时间，该转让费没有法律依据也不合理，应当予以返还。8、装修费用损失应当由金秋公司承担。刘世奇基于合同续签五年的信赖而进行装修，根据司法解释，拉萨创联咨询服务有限公司超出经营范围的装修工作依然有效。420000元的装修费用是不开税票的价格，故无发票。9、金秋公司收取转让费而不续租的行为是欺诈行为。金秋公司为了收取刘世奇的转让费，与原承租人李泽生一起恶意欺骗刘世奇。转让无任何设施设备或剩余商品甚至是其他任何的商品。转让费的对价是房屋的续租权，李泽生的收条之上“续签帮助协调”的保证也说明了这一点，但金秋公司2015年1月以涨房租4倍的恶意要求以及断水断电的手段驱逐刘世奇，而李泽生也没有进行任何形式的帮助续租行为。金秋公司与原承租人李泽生收取转让费而不与刘世奇续租的行为明显是恶意共同欺诈行为，其所收取的转让费应当予以退还。
刘世奇不服一审判决，向本院提起上诉，请求1、依法撤销一审判决第三项、第四项内容，并判决由被上诉人全部承担2015年1月1日至2015年8月8日期间的房屋租金和物业费。2、依法对于一审判决第六项予以改判，确认被上诉人返还上诉人百分之三十的转让费606000元。3、依法对于一审判决书中关于被上诉人无欺诈的认定部分予以重新认定和调整，并确认被上诉人存在恶意串通损害上诉人权益的事实。4、金秋公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、2015年1月1日至2015年8月8日期间的房屋不能使用的过错责任在于金秋公司，因此金秋公司的租金主张不成立，该房屋不能使用的损失应当由金秋公司承担。从2015年1月1日开始，因为金秋公司停水停电，该租赁房屋一直未使用，房屋里所有属于刘世奇的货物已经全部搬出，而金秋公司在此后并没有采取任何措施以避免出现损失和损失扩大，因此该部分应当由金秋公司承担。2、刘世奇未返还房屋，因金秋公司无理上涨3倍租金，系行使不安抗辩权。3、金秋公司应当退还刘世奇606000元的转让费。4、金秋公司在合同履行过程中存在和李泽生恶意串通损害原告权益的行为。合同到期后，金秋公司提出以涨价3倍以上的恶意条件续租，表现出恶意拒绝与原告续签合同的意愿，金秋公司根本就没有与刘世奇续签合同的意愿，其目的就是为了获取刘世奇的转让费。具体表现为在刘世奇与李泽生签订转让合同内容期间，积极参与了李泽生向刘世奇收取了202万的转让费的行为，并在2020000元的转让费中收取了606000元。在金秋公司和李泽生收到刘世奇的转让费后，以各种不合理的理由恶意的拒绝与刘世奇签订续租合同。同时，金秋公司和李泽生收取了巨额转让费却并没有付出与之相对应的对价。因此金秋公司收取刘世奇的巨额转让费没有法律依据而且属于恶意损害原告利益的违法行为。
刘世奇在二审中向本院提交了手机信息编辑短信照片两张、手机话费交费发票一张予以佐证。
金秋公司在二审中答辩称，1、刘世奇的上诉请求要求金秋公司自己承担房租和物业管理费，在一审反诉中未提出，在二审中提出属于新的诉讼请求，依法不应当审理。2、转让费系李泽生交纳的，根据合同相对性原则，金秋公司不应当向刘世奇返还。3、确认欺诈的上诉请求，亦属于二审中提出的新的诉讼请求，不应当在二审中审理。4、装修费也不应当由金秋公司承担。
本院在二审中补充查明，本案诉争房屋在转租时系空房转让；另，二审庭审中，金秋公司称：原房屋租赁合同到期后，前承租人李泽生未与金秋公司商谈刘世奇续约房屋的相关事宜。2013年9月26日至2014年12月31日期间的房租系刘世奇向金秋公司支付，金秋公司向刘世奇出具了收据。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有：《拉萨仁益大厦门面租赁合同》、收款收据、中国银行客户回执、收据、中国银行个人业务交易单、收条、《装修承包合同》、工程量报价单、西藏商报、询问笔录、录音资料以及一、二审庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同，由于金秋公司已在报纸上刊登律师公函表明双方的合同已到期并向法院提起诉讼主张解除，而刘世奇一方主张在赔偿自己损失的情况下同意解除房屋租赁合同，原审法院根据双方的意愿并确认一方违约的情况下判令双方解除房屋租赁合同，并由违约方赔偿另一方的合理损失，对于原审法院解除房屋租赁合同的判令，双方均未提出上诉，对原审该判项，本院不持异议，予以确认。
现双方上诉所争议的焦点为不能续签房屋租赁合同的责任应由谁来承担及损失的赔偿问题。
根据现已查明的事实，刘世奇于2013年12月20日（即原房屋租赁合同履行期间）向张邦金转账支付了1000000元，对此，张邦金无异议，但称该笔款项系其向刘世奇的借款，刘世奇予以否认，并称该款系向金秋公司支付的所租赁房屋的预付租金。对此争议，两级法院均认为，张邦金与刘世奇之间仅存在房屋租赁关系，无其他法律关系，且张邦金系金秋公司的法定代表人，刘世奇有理由相信张邦金收取该款项的行为是其代表公司履行职务的行为，在金秋公司无法证明该款项为张邦金个人借款的前提下，原审法院认定该款系刘世奇向金秋公司交纳的预付租金，更符合人们对一般事物的认识规律。现金秋公司上诉主张该笔款系张邦金个人借款且已偿还，但其仅提供了手机短信一份予以证明，对还款主张仅提供了拉萨红太阳广告中心与西藏金哈达牦牛皮业有限公司之间的转账记录一份，对此两份证据，根据其证明内容进行分类，均属于单一证据，根据《证据规定》第六十五条的规定进行审查，本院对手机短信因机主不是张邦金本人，证据本身存在瑕疵，且属于电子证据，而电子证据具有可复制性、可编辑的特征，故在无其他证据佐证的情况下，本院对其证明目的不予采信；而转账记录中明确载明的是购物款，该证据仅证明了拉萨红太阳广告中心与西藏金哈达牦牛皮业有限公司可能存在的买卖关系，不能够证明该笔款系张邦金委托拉萨红太阳广告中心向刘世奇的还款，故对其主张该款项的性质系个人借款、且已偿还，本院不予采信。因此金秋公司应当承担举证不能的不利后果。在刘世奇已交纳预付房屋租金的情况下，金秋公司仍实施提高房屋租金的行为，以致超出刘世奇的预知，导致刘世奇无法承受，造成双方无法续签房屋租赁合同，由此给刘世奇造成的合理损失应由金秋公司承担赔偿责任。另，由于双方的租赁合同已解除，金秋公司无理由再占有该预付租金，其理应将该款项返还给刘世奇，原审法院对该款项的认定及判决并无不妥，应予维持。
其次，刘世奇支付高额转让费的目的是能在原租赁合同到期后享有续签租赁合同的权利。目前我国法律、行政法规、部门规章均对转让费未作明确规定，但2012年2月23日的人民法院报第6版的案例指导中对转让费作了一个初步认定，认为转让费的法律属性，主要包括以下几个方面：1、转让费是对优先续租权的一种购买；2、转让从法律性质上来说，是承租方对自己的合同权利的概括转让；3、是前承租人对该店面进行的装修投入及物品。由此可见，转让费是包含多种不同性质费用的复杂集合。而本案中租赁合同转让时，系空房转让，无前承租人的装修投入，因此刘世奇交纳的转让费实质是对房屋优先续租权的购买。前承租人李泽生收取转让费时出具的收条上载明了“明年合同到期时续签帮助协调”，表明了刘世奇在交纳高额转让费的合同目的是能够续签租赁合同，李泽生也应明确认识到此点，双方真实意思一致，但合同到期时，李泽生并未履约帮助协调刘世奇与金秋公司续约，致使刘世奇续签房屋租赁合同的目的不能实现，而金秋公司亦收取了刘世奇的部分转让费，足以表明金秋公司对刘世奇续签房屋租赁合同意愿的明知，在原租赁合同到期时，金秋公司却以提高房屋租金，超出刘世奇负担能力的方式拒绝与刘世奇续签房屋租赁合同，对此，金秋公司应承担全部责任。
综上，因金秋公司的违约行为致使双方房屋租赁合同不能续签，金秋公司基于转让合同取得的转让费已无法律依据，理应向刘世奇返还。但现有证据证明金秋公司仅从刘世奇处中收取了300000元转让费，故只需返还该部分。对于刘世奇上诉主张返还606000元，本院不予支持。原审法院判令金秋公司返还刘世奇返还300000元转让费并无不妥，应予维持。
关于装饰装修款项返还问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。对本条规定中的残值理解与适用，最高人民法院民一庭负责人就该司法解释答记者问时提出，“这一价值的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。”本案中，刘世奇基于原租赁合同剩余租期及到期后续约的租期所进行装修，只因金秋公司提高房租的行为，导致刘世奇无法承受，从而阻断了刘世奇的续租权，致使刘世奇续签合同的目的无法实现，因对续签合同的期限未形成明确的约定，故无法计算摊销费用，金秋公司应对其行为的后果承担不利责任，因此原审法院按照装修合同约定的价值及实际支付的费用认定金秋公司向刘世奇赔付420000元，并无不妥，本院予以维持。
对于闲置期间的房租及物业管理费负担问题，本院认为，根据我国相关法学理论，除了紧急避险等特殊情况外，不允许私权救济的法理，因双方当事人均未及时通过司法途径进行维权，故原审法院根据刘世奇实际占有房屋的时间，以及金秋公司提出诉讼的时间，在综合平衡了双方的权利义务的基础上分担2015年1月1日至8月8日的房租及物业管理费，并无不妥。金秋公司上诉认为自2015年1月1日起，双方形成不定期租赁关系一节，因刘世奇已支付高额转让费，其优先享有续签房屋租赁合同的权利，但因金秋公司的违约行为导致双方未能续签，在双方协商续签事宜的期间，不能认定已形成不定期租赁合同关系，故对金秋公司以此为由要求刘世奇负担此期间全部租金及物业管理费，本院不予支持。对刘世奇上诉认为不承担此期间全部租金及物业管理费的请求，因刘世奇在等待续签房屋租赁合同未果时，未及时通过诉讼途径维护其合法权益，属于怠于行使权利所造成的损失，其该项请求本院亦不予支持。
对于刘世奇上诉要求对原判认定“无欺诈”部分进行重新认定的请求，经核实，原审法院所认定的“无欺诈”指的是李泽生转让房屋时是经过出租人的同意、不是擅自转让，并无不妥，本院对刘世奇该项上诉请求不予支持。
对于原审判决的其他事项，因双方当事人均未提起上诉，本院不作重新的审理及认定。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件本诉部分受理费5713.76元（金秋公司已预交），减半收取2856.88元，由金秋公司承担1428.44元，由刘世奇承担1428.44元（于本判决生效后七日支付给金秋公司）；反诉部分案件受理费减半收取11904元（刘世奇已预交），由刘世奇承担3334元，由金秋公司承担8570元（于本判决生效后七日内支付给刘世奇）；
二审案件受理费27861.52元（金秋公司已预交17217.76元，刘世奇已预交10643.76元），由金秋公司承担17217.76元，由刘世奇承担10643.76元。
本判决为终审判决。
审判长 苏加棠
审判员 彭美玉
审判员 格 珠
二〇一五年十二月二十一日
书记员 苏成祥