广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13087号
上诉人（原审原告）：深圳市招商置业顾问有限公司，住所地：广东省深圳市南山区招商街道招商路招商大厦801-804、821-827、831A、838-839，统一社会信用代码：914403007525337584。
法定代表人：谢水清。
委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：朱涛，男，汉族，1975年4月28日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：杨克教，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫浩杰，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司）因与上诉人朱涛居间合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人招商置业公司的委托诉讼代理人钟胜荣、陈志强，上诉人朱涛的委托诉讼代理人杨克教、闫浩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
招商置业公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为：朱涛立即向招商置业公司支付77．64万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2015年4月1日起计至判决书确定付款之日止的利息（即支持招商置业公司的全部一审诉讼请求）；2、朱涛承担本案一、二审全部案件受理费。
事实和理由：一、关于朱涛应向招商置业公司支付的居间报酬（违约金）金额77．64万元是否应调低的问题，该金额不应作任何调低。根据招商置业公司一审提供的《房地产买卖居间合同》可见，招商置业公司已提供了完整的居间服务、促成了朱涛与卖方龙永康之间房地产买卖合同的成立。依照《合同法》第一百一十三条、四百二十四条、四百二十六条规定及《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一（十六）条规定，朱涛应向招商置业公司支付全额居间报酬（违约金）77．64万元，该金额不应作任何调低。
二、招商置业公司起诉主张的77．64万元仅相等于合同成交价的3%，根本没有超过国家房地产经纪服务指导价标准。在此情形下，更不应作任何调低。
三、依照《合同法》第四百二十六条规定，居问人只要促成合同成立即可收取居间报酬，“协助合同履行”并非居间人的法律规定义务或合同约定义务，亦非交易习惯要求。所以，居间人在促成合同成立后是否提供了“协助合同履行”的服务、“合同具体履行情况”如何，均不影响居间人收取全额居间报酬权利的实现。
四、朱涛在一审中没有主动申请调低违约金，而根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，只有当事人提出请求的，法院才可以适当减少，故一审法院主动调低违约金不符合法律规定。
朱涛辩称，一、一审法院认定居间报酬为77.64万元，认定事实错误。虽然《房地产买卖居间合同》约定居间报酬为77.64万元，也就是相当于合同成交价的3%，但是由于市场中房产居间服务竞争激烈，居间报酬早就调整为合同成交价的1%-1.5%。加上合同成交价比较高，因此双方约定有折扣，将居间报酬总价打折调整为25.88万元，并由招商置业公司向朱涛出具佣金折扣审批表，所以居间总佣金应为25.88万元。一审庭审过程中招商置业公司也认可对于朱涛的佣金折扣后为25.88万元，但是其认为还有龙永康承诺应支付的25万元。1、招商置业公司提交龙永康支付中介佣金的佣金支付承诺书企图证明本次交易的中介佣金还有龙永康支付的部分25万元，但是该材料明显是为了诉讼而单方面制作的虚假证据。由于一审中过了举证期限才提交，一审朱涛不质证，不能作为定案的根据。2、《房地产买卖居间合同》第九条第四款明确约定，只有买方即朱涛支付居间报酬，卖方无需支付居间报酬。3、佣金折扣审批表也显示龙永康无需向招商置业公司支付居间佣金。朱涛支付的佣金折扣后为25.88万元，居间报酬仅由朱涛支付，龙永康无需向招商置业公司支付居间报酬。
二、《房地产买卖居间合同》约定龙永康无需支付居间佣金，对于朱涛来说，朱涛订立合同时无法预见到或者无法应当预见龙永康可能存在向招商置业公司支付居间佣金的情形，招商置业公司主张该部分损失超出朱涛签订合同时可能预见到的招商置业公司的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定也不应当支持。
三、一审将违约金调低符合法律规定，招商置业公司在朱涛与龙永康房地产买卖合同纠纷一审还没有出判决的情况下，又作为居间方将涉案房产转让给案外人胡蓉并且收取高额的居间报酬，不仅没有损失而且还获利，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定，应该将获利从损失中扣除。因此，朱涛不应给招商置业公司支付违约金。同时招商置业公司的行为造成一审法院无法判决继续履行合同，造成朱涛较大的经济损失。
朱涛上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判为驳回招商置业公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由招商置业公司承担。
事实和理由：一、招商置业公司、案外人龙永康与朱涛之间实际约定的居间佣金为258800元，并非776400元，一审法院认定事实错误。
二、朱涛对案外人龙永康的违约是招商置业公司造成的，朱涛不应给招商置业公司赔偿违约金，一审认定事实错误。
招商置业公司辩称，一、该上诉状没有朱涛本人的签名，只有其代理人的签名不符合法律规定，应视为上诉不成立。
二、朱涛提交的佣金折扣审批表情况说明这一栏载明，业务员书写“特此向公司申请佣金折扣”，在该表的下半部分财务总监、总经理董事长一栏中均为空白，表明我方的公司并没有最终批准该折扣申请。朱涛主张其仅应付25.88万元佣金不属实。
三、退一步而言，即使朱涛认为佣金折扣表所载的25.88万元属实，也不能改变三方《房地产买卖居间合同》第九条第四款及第十条第三款第二项的约定。根据前述约定，买卖双方及居间方一致同意应由违约方向居间方支付77.64万元违约金，此金额是明确的。而朱涛所称的佣金折扣表仅是其单方意思表示，我方并未同意。根据合同变更的理论，三方签订的买卖居间合同如果要变更相应条款也必须由三方重新签订补充协议，朱涛不能仅凭其佣金折扣表提出减少义务。
四、朱涛称其无法预见到相关事实不属实，根据三方合同前述约定，朱涛在签订合同时就已经预见到如果自己违约将要承担77.64万元的违约金。
五、朱涛称我司另行居间出售房产给胡蓉不属实。退一步而言，即便其所述属实也是我方与胡蓉之间的其他法律关系，根据合同相对性原则，朱涛无权据此主张减少其支付义务。
招商置业公司向一审法院起诉请求：1、朱涛立即向招商置业公司支付77.64万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2015年4月1日起计至判决书确定付款之日止的利息；2、朱涛承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：案外人龙永康系深圳市南山区半山海景兰溪谷（二期）3B栋B-20C房的所有权人。2015年3月31日，在招商置业公司居间服务下，朱涛（买方）、案外人龙永康（卖方）与招商置业公司（居间方）三方签订《房地产买卖居间合同》，约定：买卖双方独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立该房产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务。如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）；卖方向买方出售该房产，成交价2588万元，定金100万元；买方应于2015年5月31日前将首期款688万元存放于买方按揭银行监管，卖方须配合办理监管手续、签署所需文件；买方应在约定的应付首期款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供所需的全部资料，卖方须配合买方提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；鉴于居间方签署本合同前已提供之服务，买卖双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付居间报酬（佣金），其中买方同意向居间方支付居间报酬（佣金）77．64万元；如买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记超过10日，或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方解除本合同，同时有权选择要求没收买方已付定金或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；本合同签署后，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额。上述合同签订后，朱涛支付了定金100万元，案外人龙永康依约出具了公证委托书。后朱涛出具《通知书》称中止合同，朱涛与案外人龙永康发生纠纷诉至法院，该案经一审、二审。2016年12月7日，深圳市中级人民法院对该案作出的（2016）粤03民终10681号民事判决书正式发生法律效力，该判决认定朱涛构成根本违约，判决朱涛应向案外人龙永康支付违约金50万元。
一审法院认为，招商置业公司、朱涛之间存在居间合同关系，应依法予以保护。双方签订的《房地产买卖居间合同》明确约定：鉴于居间方签署合同前已提供之服务，买卖双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付居间报酬（佣金），其中买方同意向居间方支付居间报酬（佣金）77．64万元；如因买方或卖方其中一方或双方违约行为导致合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额。本案中，因朱涛违约导致房地产买卖合同无法正常履行，故其应当依约向招商置业公司支付违约金。关于违约金的具体金额，鉴于朱涛在涉案房屋买卖合同纠纷中应承担50万元的违约金，一审法院以招商置业公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况及预期利益等综合因素，酌定朱涛向招商置业公司支付违约金25万元。招商置业公司主张朱涛应承担上述款项的利息损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱涛于判决生效之日起十日内向招商置业公司支付违约金25万元；二、驳回招商置业公司的其他诉讼请求。案件受理费6082元，由招商置业公司负担4000元，朱涛负担2082元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。
本院二审另查明，一、招商置业公司出具的《佣金折扣审批表》载明，朱涛的折后佣金金额为258800元。
二、案外人龙永康于涉案合同签订当日出具《佣金支付承诺书》，承诺自愿向招商置业公司支付服务佣金25万元。
本院认为，本案为居间合同纠纷案件。招商置业公司与朱涛、案外人龙永康签订的涉案《房地产买卖居间合同》合法有效，各方应全面适当的履行各自的合同义务。该合同约定，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额。生效的（2016）粤03民终10681号民事判决已经确认，朱涛单方面明确表示不履行合同，构成根本违约，故招商置业公司可依据前述合同要求违约方朱涛支付相当于居间方应收取的居间报酬（佣金）总额的违约金，朱涛的上诉理由不能成立，不予采信。
关于违约金的数额，本院认为，涉案《房地产买卖居间合同》虽约定卖方龙永康无需支付居间报酬（佣金），买方朱涛支付的居间报酬（佣金）数额为776400元，但龙永康另以书面形式承诺支付佣金25万元，招商置业公司亦出具《佣金折扣审批表》将朱涛应付佣金调整为258800元，可视为当事各方对居间报酬（佣金）数额进行了调整。故佣金总额应为508800元，朱涛应按照此金额向招商置业公司支付违约金，一审法院酌减不当，应予纠正。对招商置业公司超出此金额的上诉请求，不予支持。招商置业公司另上诉主张违约金利息，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，招商置业公司的上诉请求部分成立，予以支持；朱涛的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初893号民事判决第二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初893号民事判决第一项为：朱涛应于本判决生效之日起十日内向深圳市招商置业顾问有限公司支付违约金508800元；
三、驳回深圳市招商置业顾问有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6082元，由深圳市招商置业顾问有限公司负担2096元，朱涛负担3986元；二审案件受理费24328元，由深圳市招商置业顾问有限公司负担4193元，朱涛负担20135元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。