江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初3044号原告：苏一峰，男，1986年12月8日生，，汉族，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：唐海杰，江苏诚卓律师事务所律师。被告：邵凯，男，1989年11月6日生，，汉族，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：徐浩，江苏振强律师事务所律师。被告：汤莹瑛，女，1989年8月6日生，，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐浩，江苏振强律师事务所律师。被告：邵忠祥，男，1965年8月1日生，，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：徐浩，江苏振强律师事务所律师。被告：张成华，女，1964年10月13日生，，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：徐浩，江苏振强律师事务所律师。原告苏一峰与被告邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法由审判员黄树杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏一峰的委托诉讼代理人唐海杰、被告邵凯、汤莹瑛及邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华的共同委托诉讼代理人徐浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏一峰本院提出诉讼请求：1、解除苏一峰与邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华签订的房屋买卖合同；2、判令邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华向苏一峰支付违约金11.38万元；3、邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华返还苏一峰已支付2万元定金；4、本案诉讼费、保全费由邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华承担。事实与理由：苏一峰与邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华于2017年5月23日签订房屋买卖合同，合同约定邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华将位于无锡市惠山区橡树湾550-1102号房以113.8万元的价格卖予苏一峰，合同签订后，苏一峰向邵凯支付了2万元购房定金，后被告方明确表示拒绝履行合同，根据合同约定，被告违约应承担房款总额10%的违约金。鉴于被告方的违约行为，故起诉至法院，请求判如所请。被告邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华共同辩称：纠纷产生是由于政策规定引起的，因无锡新房2年内不能过户，故苏一峰在购买后不能办理抵押贷款，致使邵凯一方无法及时回笼资金才产生本次纠纷，因此纠纷产生邵凯一方不存在过错，无需承担违约责任；在协商过程中因双方未能够就付款事宜最终达成一致，邵凯一方虽表达过不履行合同的表示，但事后也积极与苏一峰沟通，希望继续履行合同，即便苏一峰向法院起诉，邵凯一方也希望能继续履行合同，之前一直处于协商过程中，故其不存在违约行为。即便邵凯一方应承担违约责任，违约金也应以实际损失为基础，苏一峰主张的违约金明显过高，缺乏公平合理性。经审理查明：2017年5月23日，甲方邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华（出卖人）与乙方苏一峰（买受人）在丙方无锡市优诺房产经纪有限公司（居间人）居间下签订了房屋买卖合同（编号为YN0000067），其中房屋买卖相关内容约定：甲方将坐落于惠山区橡树湾550-1102号房出售给买受人，该房屋总面积110.52㎡；实际成交价为1138000元，相关过户费用由乙方承担。乙方须向丙方交纳信息服务费2万元。乙方于2017年5月23日交付定金2万元，于2017年7月30日交付房款48万元，房款63.8万元乙方委托丙方代办20年期商业贷款。甲方于2017年5月23日交付房款1万元交于丙方作为物业交割保证金。关于违约责任：4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且支付丙方合同中约定的信息服务费。约定其他事宜：1、甲方将该房屋交于乙方之前，该房屋所产生的水、电、煤、物业费等相关费用由甲方承担。2、甲方全权委托丙方办理一切过户手续，包括网签。3、因共有权人不在签约现场，代签人将对签署的此合同负一切法律责任，并承担一切后果。4、2017年5月27日，先给甲方一部分首付款27万。5、房东配合满2年过户，合同期间甲乙双方有任何一方违约，将赔偿给对方违约金首付总额的2倍。6、第4条27万元首付款改为18万元。7、甲方拿到产证之日，乙方再交付剩余首付款。8、甲方全权配合乙方办理房产公证、抵押。邵凯在甲方处签字，并代汤莹瑛、邵忠祥、张成华三人签字，苏一峰在乙方处签字，无锡市优诺房产经纪有限公司在丙方处签字盖章。无锡市优诺房产经纪有限公司出具情况说明，证明邵凯在签署购房合同时，其他共有人并不存在不知道或不清楚的情况。合同签订后，苏一峰转账支付给邵凯购房定金2万元，并由邵凯出具收条。邵凯支付无锡市优诺房产经纪有限公司物业交割保证金1万元。苏一峰于2017年5月25日办理了金额为18万元，收款人为邵凯的本票一张。邵凯、汤莹瑛系夫妻关系，邵忠祥、张成华系邵凯父母。2017年6月20日，橡树湾邸550-1102号房屋办理了产权登记证书（所有权证号20170112831），所有权人为邵凯，共有权人为汤莹瑛、邵忠祥、张成华。双方签订合同后，邵凯与苏一峰多次通过微信聊天，双方就首付款、贷款问题进行了沟通，后协商未果。2017年5月26日，邵凯回复：这个经过我一家人商量！最后还是决定不卖了！！我们的谈话也就到此吧！你那边该怎么弄就怎么弄！！不好意思了！2017年6月5日苏一峰向本院提起诉讼。以上事实，有房屋买卖合同、结婚证、户口簿、情况说明、补充协议、本票、微信截图、收条及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性、强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。邵凯一方抗辩称因政策性因素导致苏一峰无法办理贷款，故邵凯一方没有过错，不应承担违约责任。本院认为，该交易是通过专业的中介方进行的，且根据合同约定的内容来看，双方约定的房屋过户时间为2年之后，故邵凯应当是明知该政策规定。且该规定出台后，至于苏一峰是否能正常贷款、付款，并不影响邵凯一方对买卖合同的遵守履行，故对其该抗辩意见不予采信。至于邵凯一方提出双方一直处于协商中，且诉讼之后也愿意继续履行合同，不存在违约的行为。本院认为，双方在商谈未果后，邵凯发消息称房屋不卖了，该怎么弄就怎么弄，苏一峰也明确告知其将进行诉讼，其应承担的法律后果等。邵凯当时不卖房的意思表示明确，其已构成违约，从而导致该诉讼，故对邵凯一方的该抗辩意见同样不予采信。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的，另一方当事人可以要求解除合同，因邵凯明确告知苏一峰不卖房了，故苏一峰起诉要求解除合同，本院予以支持。邵凯抗辩称即便违约，苏一峰签订合同后一周即起诉，其未能提供证据证明其存在损失，其主张的违约金明显过高。本院认为，从合同法相关规定以及立法原理来看，违约金是以弥补损失为原则，兼具一定惩罚性，合同法亦规定了可以调整违约金。违约金应以当事人实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然双方在合同中约定了违约金的计算方法，但该合同中前后约定了两种标准不一的违约金计算方式，苏一峰亦未提供证据证明其具体的损失，结合邵凯一方违约的过错程度、双方签约至苏一峰起诉间隔较短、仅付定金尚未支付房款等情况综合考虑，本院酌定因邵凯一方违约而给苏一峰造成的损失赔偿以4万元为宜，因该诉讼系邵凯一方违约导致，相关受理费、保全费已由苏一峰实际支出，故应由邵凯一方予以承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除苏一峰与邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华于2017年5月23日签订的房屋买卖合同。二、邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华于本判决生效后十日内退还苏一峰定金2万元。三、邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华于本判决生效后十日内赔偿苏一峰违约金4万元。四、驳回苏一峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1488元、保全费1245元，合计2733元，由邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华负担，上述款项已由苏一峰预交，邵凯、汤莹瑛、邵忠祥、张成华应负担部分于本判决生效后十日内一并给付苏一峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  黄树杰二〇一七年九月七日书记员  许 姣