南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第298号
原告（反诉被告）南宁金恒房地产开发有限公司，住所地广西南宁市江南区。
法定代表人潘超文，该公司董事长。
原告（反诉被告）南宁金瑞物业服务有限公司，住所地广西南宁市竹溪大道。
法定代表人赵东光，该公司经理。
两原告（反诉被告）共同委托代理人王业强，广西五象律师事务所律师。
两原告（反诉被告）共同委托代理人黄雪英，广西五象律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢昭，女，1972年1月14日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。
委托代理人罗昌烈，广西创想律师事务所律师。
委托代理人李子悦，广西创想律师事务所实习律师。
原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒公司）、南宁金瑞物业服务有限公司（以下简称金瑞公司）诉被告谢昭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2015年6月9日立案后，依法适用简易程序。被告谢昭在法定期限内向本院提出反诉，本院经审查，并决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2015年7月23日裁定将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员刘东海、廖俊芳组成合议庭，书记员刘燕担任法庭记录。本案分别于2015年8月25日、2016年4月13日公开开庭审理，原告金恒公司及金瑞公司的共同委托代理人王业强，被告谢昭的委托代理人罗昌烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金恒公司、金瑞公司共同诉称，2012年12月10日，原告金恒公司、金瑞公司与被告谢昭签订《云星钱隆天下商铺租赁合同》，约定：原告金恒公司将坐位于南宁市青秀区云星•钱隆天下8#、9#楼一层62号商铺出租给被告使用，建筑面积43.93平方米,原告金瑞公司负责该商铺的物业管理及推广，租期自2012年12月16日至2017年12月15日，合同对租金标准、违约责任等权利义务均进行了约定。合同签订后，原告金恒公司将商铺交付被告使用，被告却没有按照合同约定履行缴纳租金和推广费义务。截止2015年1月15日，被告拖欠租金42553元、推广费28616元、物业管理费131.8元、水电费1.8元、垃圾清运费20元。两原告于2015年1月21日向被告邮寄送达《关于解除<租赁合同>的通知》，并委托律师于2015年1月31日向被告发出《律师催告函》，要求解除与被告签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》，并要求被告支付商铺租金、推广费、物业管理费、水电费、垃圾清运费，承担违约金，而被告对此均置之不理。为维护合法权利，两原告起诉至法院，请求判令:1、被告谢昭向原告金恒公司支付商铺租金42553元，向原告金瑞公司支付推广费28616元、物业管理费131.8元、水电费1.8元、垃圾清运费20元；2、解除原告金恒公司、金瑞公司与被告谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》，被告谢昭向原告金恒公司支付违约金67320元；3、本案诉讼费用由被告谢昭承担。
被告（反诉原告）谢昭辩称：1、同意解除与两原告签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》；2、被告已经按照合同约定向两原告支付租金、推广费、物业管理费、水电费、垃圾清运费，不存在拖欠两原告任何费用的情形；3、被告已于2014年年初搬离，原告将租金、推广费计算至2015年1月15日与事实不符；4、原告金恒公司未按合同约定交付符合约定用途的租赁物，铺面出现渗水情况后又未及时修补，造成被告无法正常经营，即使被告有拖欠部分租金、推广费，被告也有权拒交；5、因原告金恒公司违约在先，原告金恒公司诉请被告支付违约金无事实和法律依据，即使法院认定被告违约，需支付违约金，原告金恒公司主张的违约金也过高，请求法院依法予以调整。
被告（反诉原告）谢昭反诉称：被告与原告金恒公司、金瑞公司签订《云星钱隆天下商铺租赁合同》后，已经按合同约定向金恒公司支付租金，向金瑞公司支付推广费、水电费、物业管理费等相关费用。被告接收铺面后即对铺面进行装修，并于2013年5月开始营业。由于涉案铺面屋顶长期渗漏雨水，造成刚装修完的天花板、墙面等多处发霉，线路经常性停电，顾客在享受高档服务的同时也遭受以上负面现象的困扰。被告退租后，涉案铺面还留有包括空调在内的可移动物品未搬离。为此，被告谢昭提出以下反诉请求：1、反诉被告金恒公司向反诉原告谢昭赔偿装修损失58644元；2、反诉被告金恒公司向反诉原告谢昭退回租金22932元、保证金8522元、商铺转让费12000元；3、反诉被告金瑞公司向反诉原告谢昭退回推广费15417元、停车费5000元；4、反诉案件受理费由反诉被告金恒公司、金瑞公司承担。
原告（反诉被告）金恒公司、金瑞公司对被告（反诉原告）谢昭的反诉辩称：1、涉案租赁合同第七条第3点约定，被告超过十四天不缴纳租金和推广费的，原告金恒公司有权解除合同，有权不退还被告所交的保证金，现因被告拖欠租金、管理费超过十四天导致两原告解除合同，被告主张退回保证金，赔偿铺面装修损失没有事实和合同依据；2、被告只缴纳了2013年3月16日至9月15日期间的租金15288元，被告提供的证据只反映铺面从2013年12月3日开始有渗水现象，但被告在此期间一直正常经营，故被告要求原告金恒公司返还渗水之前的租金无事实和法律依据；3、停车费5000元是被告使用铺面期间实际发生的费用，原告金瑞公司有权不予退还；4、推广费是原告金瑞公司按照租赁合同约定收取的，已经在被告使用房屋期间消耗完毕，原告金瑞公司有权不予退还；5、被告主张原告金恒公司退还转让费12000元，但原告金恒公司从未向被告收取该款项，被告也没有证据证明原告金恒公司收取了该款项；综上，请求法院依法驳回反诉原告谢昭的反诉请求。
经审理查明：2012年12月10日，金恒公司（甲方，出租方）、谢昭（乙方，承租方）、金瑞公司（丙方，物业管理公司）三方签订《云星钱隆天下商铺租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于南宁市青秀区云星•钱隆天下8#、9#楼一层62号（实为房产证上的**号）商铺出租给乙方使用，丙方负责该商铺的物业管理及推广；2、商铺建筑面积为43.93平方米，租期自2012年12月16日至2017年12月15日；3、2012年12月16日至2013年3月15日期间为免租期，2013年3月16日至2013年12月15日期间的月租金为2548元，年租金为22932元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的月租金为2675元，年租金为32100元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月租金为2809元，年租金为33708元；4、2012年12月16日至2013年3月15日期间的推广费为0元，2013年3月16日至2013年12月15日期间的月推广费为1713元，年推广费为15417元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的月推广费为1799元，年推广费为21588元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月推广费为1889元，年推广费为22668元；5、第一期租金、推广费按半年交纳，第二期至最后一期租金、推广费按季度交纳，乙方须于上期租金、推广费届满前5日向甲方交纳下期租金，向丙方交纳下期推广费；6、物业服务管理费以该建筑面积计算，每月每平方米3元，首次物业管理费乙方需在合同签订后10日内缴纳给丙方，之后的物业管理费按季缴纳，于每季度首月的第5日前支付；7、水电费由乙方自理，乙方须在接到丙方发出的公摊水电费缴费通知书后5天内到丙方处缴纳水电费；8、乙方须向甲方缴纳保证金8522元，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起三十天内将保证金无息退还乙方；9、乙方逾期不缴纳租金和推广费的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向甲方支付违约金，逾期十天，甲方有权采取停止向乙方供电等强制措施；逾期十四天，甲方有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金和推广费总额的80%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件将租赁商铺回复原状交回给甲方；10、合同中甲乙丙三方均约定通讯地址及联系方式，同时约定合同中所载明的地址为各方法定通信地址，凡以合同中所约定的地址的信函、速递件一经发出起计三日后即视为送达，若各方变更地址应书面通知对方；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，被告依约向两原告支付保证金8522元、首期租金15288元、推广费10278元，两原告将铺面交付被告使用。2012年12月27日，被告向原告金瑞公司支付停车费21600元（60号、61号、62号、63号四个铺面总的停车费）。2013年12月3日，原告金瑞公司向被告谢昭发出《对外工作联系函》，主要内容为：金瑞公司乾隆天下物业服务部中心客服部接到南区60、61、62号商铺反映该铺面内天面顶部渗水，工程返修部已多次查找导致商铺渗水的具体原因，但由于承租方未给予配合，未能在商铺天面检查，故渗水原因未及时查找到，为彻底解决商铺渗水问题，降低商铺财产损失，希望承租方与物业工程返修部积极配合，否则因渗水导致的一切后果由承租方自行承担。2014年11月12日，原告金恒公司向被告谢昭发出《通知》，主要内容为：谢昭向金恒公司反映涉案铺面出现漏水点情况，修补工程已于2014年9月份完成竣工，后多次对漏水点进行巡查，未发现有漏水情况；谢昭应于2014年11月20日前缴清拖欠的四个铺面的租金和推广费共302973元。2015年1月21日，两原告向被告发出《关于解除<云星钱隆天下商铺租赁合同>的通知》。2015年1月31日，两原告委托律师向被告发出《律师催告函》，要求被告支付拖欠的租金、推广费、物业管理费、水电费、垃圾清运费等。
另查明：被告谢昭已支付2013年3月16日至2013年9月15日期间的租金15288元、推广费10278元；同时将物业管理费支付至2014年11月30日，水电费支付至2014年11月8日，垃圾清运费支付至2014年11月30日。金瑞公司出具的《乾隆天下收款单》显示，被告谢昭每月需向金瑞公司缴纳商铺物业服务费（每月每平方3元）、生活垃圾处理费（每月20元）、水电费。
本案诉讼中，经被告谢昭申请及各方质证，本院依法委托广西中威华通建设工程造价咨询有限公司（以下简称中威公司）对涉案铺面装饰装修的价值进行评估。2015年12月14日，中威公司向本院发函表示：新的承租人已经按照自己的经营业态重新装修，对需要评估的铺面改变较大，此次委托评估铺面与现状不符，无法进行鉴定。
庭审中原告金恒公司自认其于2015年1月15日自行收回涉案铺面。
以上事实有《云星钱隆天下商铺租赁合同》、《对外工作联系函》、《通知》、《关于解除<云星钱隆天下商铺租赁合同>的通知》、《律师催告函》、《函》、房产证、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告金瑞公司、金恒公司和被告谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》是各方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对各方当事人均具有约束力，各方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
一、关于合同解除的问题。原告金恒公司自认于2015年
1月15日收回涉案铺面，被告辩称其于2014年年初搬离，但被告未举证证明已同原告金恒公司办理了退租手续，而原告金恒公司又不予认可，且被告于2014年11月30日仍向原告金瑞公司交纳了2014年11月份的物业管理费、水电费，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告称其已按照合同约定支付相应租金，但被告所举证据只能证明其向原告金恒公司支付了2013年3月16日至2013年9月15日期间的租金，故对被告辩称已交清租金的意见，本院不予采信。被告称涉案铺面渗漏雨水严重，导致铺面天花板、墙面多处发霉，线路经常性停电，对铺面客流量有很大影响。本院认为，虽然原告金恒公司提供的铺面有瑕疵，下雨天屋顶会出现渗水现象，影响铺面内的装修效果，但被告未举证证明铺面渗水情况已导致经常性停电，严重影响其正常经营。且从被告提供的证据来看，原告金瑞公司于2013年12月3日发函要求被告配合铺面漏水点的修补工作，2014年9月原告金恒公司对渗水点的修补工作已全部完成，之后的多次巡查也未发现有漏水情况，故被告以房屋渗水为由拒绝支付租金、推广费等费用的理由不成立。根据涉案租赁合同第七条第3点约定，被告逾期十四天未缴纳租金和推广费的，原告金恒公司有权解除合同。被告已逾期十四天未缴纳租金和推广费，原告金恒公司自行收回铺面的行为，可以认定系行使解除权解除合同。原告金恒公司自认其于2015年1月15日收回涉案铺面，故本院依法认定原告金恒公司、金瑞公司与被告谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》于2015年1月15日解除。
二、关于租金、推广费、物业管理费、水电费、垃圾费的问题。
关于租金的问题。原告金恒公司于2015年1月15日收回涉案铺面，故被告谢昭应向原告金恒公司支付2013年3月15日至2015年1月15日期间的租金。考虑到铺面渗水确实会给被告的经营产生一定影响，原告金恒公司对于该时段租金的收取，应当适当减少。综合本案情况考虑，本院酌定由被告谢昭按租赁合同约定的租金标准的80%向原告金恒公司支付2013年3月16日至2014年9月15日期间的租金，2014年9月15日之后的租金按租赁合同约定的租金标准计算。涉案租赁合同第三条约定，2013年3月16日至2013年12月15日期间的月租金为2548元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的月租金为2675元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月租金为2809元。因此，2013年3月16日至2014年9月15日期间的租金共37605.6元[（2548元×9个月+2675元×9个月）×80%]，2014年9月16日至2015年1月15日期间的租金为10834元（2675元×3个月+2809元）。2013年3月16日至2015年1月15日期间的租金为48439.6元（37605.6元+10834元），被告谢昭已向原告金恒公司支付租金15288元，故被告谢昭还需向原告金恒公司支付租金33151.6元（48439.6元-15288元）。
关于推广费的问题。涉案租赁合同第三条约定，2013年3月16日至2013年12月15日期间的推广费为15417元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的推广费为21588元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月推广费为1889元。故2013年3月16日至2015年1月15日期间的推广费为38894元（15417元+21588元+1889元），被告谢昭已向原告金瑞公司支付2013年3月16日至2013年12月15日期间的推广费10278元，被告还应向原告金瑞公司支付推广费28616元（38894元-10278元）。
关于物业管理费的问题。涉案租赁合同第三条第3点约定物业管理费每月每平方米3元，被告谢昭已将物业管理费支付至2014年11月30日，尚拖欠原告金瑞公司2014年12月1日至2015年1月15日期间的物业管理费，现原告金瑞公司只要求被告支付2014年12月1日至2014年12月31日期间的物业管理费131.8元（43.93平方米×3元），属原告金瑞公司对其民事权利的自由处分，本院予以准许。
关于水电费的问题。原告金瑞公司称被告谢昭拖欠2014年11月9日至2015年1月15日期间的水电费1.8元，但原告金瑞公司未举证证明该期间水电费实际发生的数额，故原告金瑞公司的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
关于垃圾清运费的问题。涉案租赁合同中虽未约定垃圾费的收取问题，但从被告谢昭以往向原告金瑞公司缴费项目的内容来看，被告以每月每间铺面20元的标准向原告金瑞公司缴纳生活垃圾处理费，一直交至2014年11月30日。故原告金瑞公司称对于垃圾费每间铺面每月20元的收取已经与被告谢昭达成合意，本院予以采信。原告金瑞公司要求被告支付拖欠的2014年12月份的垃圾清运费20元，本院予以支持。
三、关于违约金的问题。涉案租赁合同第七条第3点约定，被告谢昭逾期十四天不缴纳租金和推广费，金恒公司有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金和推广费总额的80%收取违约金。该违约金实际是解除合同违约金，原告金恒公司依据上述约定诉请被告支付该违约金的一半即67320元。被告在庭审中提出原告金恒公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”因原告金恒公司未提供被告违约造成其损失的证据，故本院酌情将被告谢昭应支付的违约金数额调整为合同解除日当年三个月租金，该违约金为8427元（2809元×3个月）。
四、关于反诉原告谢昭的各项请求能否支持的问题。
关于装修损失的问题。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”被告谢昭称涉案铺面内还有空调等可移动物品未搬离，如有被告所称的可移动物品，被告谢昭可根据上述法律规定自行拆除。因被告未举证证明原告金恒公司阻止其搬离铺面内的可移动物品，故被告未搬离铺面内的可移动物品与原告金恒公司无关。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条规定第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案因被告谢昭拖欠租金、推广费导致两原告解除合同，在出租方金恒公司不同意利用已形成附合的装饰装修物的情况下，被告谢昭要求原告金恒公司赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。综上，被告谢昭诉请原告金恒公司赔偿装修损失58644元于法无据，本院不予支持。
关于保证金的问题。被告谢昭向原告金恒公司支付违约金后已能够弥补原告金恒公司因被告违约造成的损失，如原告金恒公司主张违约金后还不退还被告所交的保证金（该保证金实质为违约金），则会造成被告支付两次违约金，故对被告谢昭诉请原告金恒公司退还保证金8522元，本院予以支持。
关于租金、推广费的问题。被告谢昭在承租期内只支付租金15288元、推广费10278元，因被告所交的上述租金、推广费已经在承租期内消耗完毕。故被告谢昭要求原告金恒公司退还租金，要求原告金瑞公司退还推广费，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于停车费的问题。被告谢昭承租包括涉案铺面在内的四个铺面，因经营需要共向金瑞公司支付停车费21600元，被告将该停车费分摊至四个铺面，概括得出涉案铺面的停车费为5000元。被告认为因涉案铺面渗水问题严重影响经营，其实际并未使用停车位，故原告金瑞公司应将收取的停车费退还。本院认为本案租赁合同并未约定停车费事宜，被告谢昭向原告金瑞公司支付停车费的行为，视为原告金瑞公司与被告谢昭在租赁合同之外就包括涉案铺面在内的四个铺面的停车费达成合意。但如前文所述，导致本案租赁合同解除的根本原因是被告长期拖欠租金、推广费所致，被告谢昭诉请原告金瑞公司退还停车费5000元，本院不予支持。
关于商铺转让费的问题。被告谢昭称原告金恒公司收取其铺面转让费12000元，但被告未提供任何证据予以证明，而原告金恒公司又不予认可，故对被告谢昭诉请原告金恒公司退还转让费12000元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告南宁金恒房地产开发有限公司、南宁金瑞物业服务有限公司与被告谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》于2015年1月15日解除；
二、被告谢昭向原告金恒房地产开发有限公司支付商铺租金33151.6元、
三、被告谢昭向南宁金瑞物业服务有限公司支付推广费28616元、物业管理费131.8元、垃圾清运费20元；
四、被告谢昭向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付违约金8427元；
五、反诉被告南宁金恒房地产开发有限公司向反诉原告谢昭退回保证金8522元；
六、驳回原告南宁金恒房地产开发有限公司、南宁金瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告谢昭的其他反诉请求。
本案本诉受理费3072元（原告已预交），由原告南宁金恒房地产开发有限公司、南宁金瑞物业服务有限公司负担1513元，被告谢昭负担1559元；反诉受理费1375元（反诉原告已预交），由反诉原告谢昭负担1280元，反诉被告南宁金恒房地产开发有限公司、南宁金瑞物业服务有限公司负担95元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
代理审判员 刘东海
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年七月三十日
书 记 员 刘 燕