宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0106民初4302号
原告（反诉被告）:蒯建荣，女，1972年8月6日出生，汉族，宁夏永宁县人，个体户，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：李丽桃，宁夏永川律师事务所律师。
被告（反诉原告）:张爱芳，女，1982年5月17日出生，汉族，山东省菏泽市人，个体户，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：王志军，宁夏言成律师事务所律师。
原告蒯建荣与被告张爱芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，被告张爱芳提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理，并于2016年12月9日组织双方进行了质证。原告蒯建荣及其委托诉讼代理人李丽桃、被告张爱芳及其委托诉讼代理人王志军到庭参加诉讼。本案审理中，双方申请庭外和解期限，期限届满亦未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告蒯建荣向本院提出以下诉讼请求:1、判决被告支付欠原告房屋租赁费48000元，利息2880元（利息以年利率6%计算），共计50880元；2、被告支付原告垫付的被告租赁期间的暖气费4445元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年1月18日签订《营业房租赁合同》一份，约定原告将自己所有的位于银川市金凤六街**营业房出租给乙方使用，租赁期限为三年，从2015年1月18日至2018年1月18日。合同约定第一年租金为80000元，同时约定第二年租金交付日期为2016年1月18日前，第二年房租按市场行情进行调动涨幅10%递增。被告租赁营业房期间所产生的物业费、采暖费等相关费用均由被告承担。合同签订后，原告按照合同的约定将房屋交付给被告使用，被告在交付了第一年房租后，被告未按照合同的约定支付2016年1月18日至2017年1月18日的房租，期间在原告的催要下，被告仅支付了40000元租赁费，剩余租赁费被告以自己生意不好作为理由拒绝支付。后经原告查证，被告尚拖欠该营业房的2015年11月至2016年4月期间的采暖费4445元未交纳，后供暖部门多次催缴，无奈之下，原告已将该采暖费进行垫交。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。
被告张爱芳辩称，一、我方可以支付至本合同终止时即2016年9月1日前的租赁费，计算标准为每年8万元；二、若原告垫交暖气费，我方可以按照垫付的费用向原告支付；三、本案诉请依法承担。事实与理由中，签订合同属实，但在履行合同中原告没有将符合消防设施的房屋交付被告，导致被告被公安机关两次处罚。另，被告在租赁期间，房屋设施多次被淹，被告请求原告协助进行处理，原告置之不理。依据双方签订的合同，2016年8月30日，因被告拖欠租赁费的问题，原告将租赁房屋锁住，被告无法继续租赁。该租赁合同依照双方约定失效终止。双方可以不履行合同中约定的权利义务。
反诉原告张爱芳向本院提起反诉请求：判令反诉被告返还租赁保证金10000元；2、本案反诉费由被告承担。事实与理由：反诉原告和反诉被告于2015年签订了《营业房租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告房屋营业。双方约定了租房日期、房租、保证金及违约条款等事项，反诉原告向反诉被告缴纳了一年半房租及一万元的租房保证金。后因双方租赁房屋发生纠纷，反诉原告锁住租赁房屋，不让反诉原告继续租赁，反诉原告无奈，只好另寻他处，反诉原告认为，既然双方已无意继续租赁房屋，租赁合同已被反诉被告实际终止，反诉被告应该返还反诉原告支付的10000元保证金，请求贵院依法判如所请。
反诉被告蒯建荣辩称，我方不同意反诉请求。租赁合同中明确约定，合同期满时，双方在没有产生其他费用纠纷的情况下，保证金予以退还，而双方签订合同期限为3年，合同尚未到期，合同也未解除，合同合法有效。被告尚欠涉诉的租赁期间2015年采暖费、2016年全年物业费，故双方存在费用纠纷没有处理，故我方不予退还反诉原告主张的保证金。原告并未锁住被告的租赁房屋，该事实系被告单方陈述，目的就是为了提前单方解除合同。该事实我方不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换，对无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提交的《营业房租赁合同》原件一份、照片打印件一份、发票原件一份、房产证复印件一份，来源合法，内容客观，本院予以采信；2、证明原件一份，无其它证据印证，不予采信；3、投诉单复印件一份，与本案待证事实无关联，不予采信；4、被告（反诉原告）提交的《营业房租赁合同》原件一份，对真实性予以采信。因无其它证据印证，对证明目的不予采信；5、责令改正通知书原件一份、行政处罚告知笔录原件一份，来源合法，内容客观，予以采信；6、解除合同及交付钥匙、电卡通知书原件一份、邮政快递回执单照片一份，原告（反诉被告）不认可，无其它证据印证，不予采信；7、光盘一张附书面内容打印件一份（2016年8月17日原被告通话录音一段），对真实性予以采信，证明目的不予采信；8、客户投诉确认单图片打印件一份、照片打印件一组，与本案待证事实无关联，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月18日，原告（反诉被告）蒯建荣与被告（反诉原告）张爱芳签订《营业房租赁合同》一份，合同约定：甲方（蒯建荣）将坐落在银川市金凤区六街**营业房﹛（实际为金凤区正源南街919号连湖花园二区***室﹜租赁于乙方（张爱芳），租赁期从2015年1月18日至2018年1月18日；第一年年租金80000元；自签订合同时起，乙方须将第一年租赁房屋租金80000元以及房屋租赁保证金10000元交付与甲方。合同期满，乙方没有违背合同条例，没有在使用期间产生的其他费用纠纷时保证金由甲方一次性将租赁保证金无息全额退还给乙方。待11个月后即2016年1月18日前乙方须将第二年租金交付甲方。第二年房租按市场行情进行调整，涨幅10%递增；在乙方租赁甲方房屋期间，房屋采暖费、物业费、水电费均由乙方承担；如乙方拖延交付或有意拒付租金，甲方有权收回所租赁房屋，合同终止。合同还约定了其它事项。2014年12月11日，张爱芳向蒯建荣交付10000元，蒯建荣出具收据一张，载明系押金。合同签订后，蒯建荣向张爱芳交付上述房屋。张爱芳向蒯建荣支付第一年租金80000元。之后，张爱芳向蒯建荣支付第二年租金40000元。2016年7月15日，银川市公安局金凤区分局长城中路派出所向张爱芳作告知笔录，警告张爱芳承租房屋室内消防栓无水且没有灭火器，违反了《中华人民共和国消防法》相关法律规定。之后，原告（反诉被告）催要剩余租金未果，遂诉至本院，请求判如所请。本案审理中，原告同意解除上述租赁合同。
另查明，被告（反诉原告）张爱芳承租上述房屋期间向原告交纳2015年度物业费及采暖费共10000元，原告（反诉被告）蒯建荣缴纳2015年度采暖费及滞纳金共计4445元，原告称该采暖费实际系2015年11月1日至2016年3月31日期间的采暖费。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效。双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订的租赁合同约定期限2015年1月18日至2018年1月18日。合同期限虽未届满，但被告拖欠租金，构成违约，其行为表明继续履行合同已不可能，且原告同意解除租赁合同，故双方签订的租赁合同应当予以解除。被告应向原告交付房屋，并应按合同约定向原告支付至2017年1月18日房屋租金48000元，并按合同约定以80000元／年为基数每年上浮10%的标准向原告支付租金至合同解除之日。期间水、电费、物业费及采暖费应由被告承担。原告已垫付的2015年11月1日至2016年3月31日期间的采暖费及滞纳金共计4445元，应由被告支付原告。原告主张利息，因合同中未约定，本院不予支持。原告主张4500元，本院以实际产生金额4445元予以支持。
原告提供的出租房虽消防设施不完备，反诉原告张爱芳以此为由邮寄解除合同书等，主张到达反诉被告时合同已解除，但因上述物品反诉被告并未签收，且双方未将此情形约定为合同解除的必要条件，故反诉原告主张不能成立，本院不予支持。保证金10000元系被告签订合同之前向原告所交为订立合同而交纳的押金，自双方签订合同后转化为保证金。双方在合同中约定”合同期满，乙方没有违背合同条例，没有在使用期间产生的其他费用纠纷时保证金由甲方一次性将租赁保证金无息全额退还给乙方”并未明确约定为违约金，且在合同解除时，承租人未对房屋及屋内设施造成损害的情况下，出租人应全额退还承租人。反诉原告该项主张成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)蒯建荣与被告（反诉原告）张爱芳于2015年1月18日签订的《营业房租赁合同》；
二、限被告张爱芳于本判决生效后十日内向原告蒯建荣交付位于金凤区正源南街919号连湖花园二区***室房屋；
三、被告张爱芳于本判决生效后十日内向原告蒯建荣支付房屋租金48000元、采暖费4445元（采暖费暂计算至2016年3月31日），并自2017年1月19日起以80000元／年为基数每年上浮10%的标准向原告支付占用房屋期间的租金损失至向原告交付房屋为止，并承担期间的水电费、采暖费及物业费；
四、反诉被告蒯建荣向反诉原告张爱芳支付保证金10000元，于本判决生效后十日内付清。
上述第三、四项抵扣后，被告张爱芳于本判决生效后十日内向原告蒯建荣支付房屋租金38000元、采暖费4445元（采暖费暂计算至2016年3月31日），并自2017年1月19日起以80000元／年为基数每年上浮10%的标准向原告蒯建荣支付占用房屋期间的租金损失至向原告交付房屋为止，并承担期间的水电费、采暖费及物业费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1185元，减半收取592.50元，由原告蒯建荣负担162.50元，被告张爱芳负担430元。反诉费25元（已减半收取），由反诉被告蒯建荣负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 韩淑梅
二〇一七年一月二十三日
书记员 于 楠