广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0112执异144号
异议人（案外人）：黄勇辉，男，汉族，1983年5月7日出生，住广东省兴宁市。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司广州开发区支行，住所地广州市越秀区东风西路178号。
负责人：冯美霞。
委托代理人：邱莉莉，广东正大方略律师事务所律师。
被执行人：彭旎，男，汉族，1983年2月22日出生，住湖南省汉寿县。
本院在执行中国农业银行股份有限公司广州开发区支行（下称农行广州开发区支行）与彭旎金融借款纠纷一案过程中，案外人黄勇辉对本案执行标的提出书面异议，请求本院中止对被执行人彭旎名下位于清远市清城区石角镇清远万科城悦山街十六号楼7层07号房的房产（下称涉案房屋）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证，现已审查终结。
异议人黄勇辉称，其与被执行人彭旎于2017年7月5日经中介公司介绍，签订了涉案房屋的《房地产买卖合同》（合同编号：M1691517）。合同约定，涉案房屋转让总价为人民币380000元，黄勇辉须在2017年7月5日前支付彭旎购房定金40000元，彭旎在黄勇辉交付定金、银行出具同意贷款书后，配合黄永辉办理房屋过户事宜，并在房款交齐当日交付房屋。合同签订后黄勇辉按约交付了定金，但彭旎以各种借口拖延办理过户手续，导致房屋至今未能过户。按照合同约定，彭旎拖延逾期办理过户视为违约。为此，黄勇辉于2017年11月8日向清远市清城区人民法院提起诉讼。该院受理了黄永辉的起诉，案号为（2017）粤1802民初6072号。黄勇辉认为，涉案房屋是案外人的财产，本院将予以执行明显错误，请求本院中止对其财产的执行。
申请执行人农行广州开发区支行不同意黄勇辉的异议请求，认为本院查封、拍卖登记在彭旎名下的涉案房屋并无不妥，请求驳回其异议。其理由是：一、被执行人彭旎以涉案房屋作为贷款的抵押向农行广州开发区支行借款170000元，申请执行人在2014年5月30日已办理了抵押登记。但彭旎自2016年1月开始拖欠借款，案经本院（2016）粤0112民初4097号生效民事判决确认，申请执行人作为抵押权人，有权对涉案房屋变现价款优先受偿，案外人提出执行异议不成立；二、案外人只支付了40000元定金，未进行房屋过户登记，甚至未到房管局签订正式的买卖合同予以备案。根据《物权法》第九条之规定，设立或转让不动产物权必须采用法律规定的公示方式，才能对抗第三人的效果。黄勇辉与彭旎签订购房协议是私下约定，只对双方产生债权债务关系，未发生物权变动的效果，不能对抗第三人。黄勇辉只享有对被执行人彭旎的债权请求权，而非房屋所有权，不能阻却申请执行人对被执行人名下房产的执行；三、黄勇辉作为购买方对房屋自然、登记状态应当了解。在房屋产权、抵押权登记清晰的前提下，应当知道涉案房屋的抵押权及被执行人彭旎对申请执行人仍有未结清债务，不符合物权法中关于善意第三人的情形，黄勇辉对本案执行提出异议，缺乏事实及法律依据。
黄永辉为证明其主张的事实，提供以下证据材料：1.编号为M1691517的《房地产买卖合同》；2.定金收据；3.银行转账凭证；4.立案受理通知书；5.法院诉讼费证明。
申请执行人农行广州开发区支行未提供证据材料。
被执行人彭旎未提出答辩，也未提供证据材料。
本院查明，农行广州开发区支行与彭旎金融借款纠纷一案，本院依据已经发生法律效力（2016）粤0112民初4097号民事判决及申请执行人的申请，于2017年6月28日立案强制执行，案号为（2017）粤0112执2595号。在执行过程中，本院查明彭旎名下的上述涉案房屋的不动产登记情况，确认申请执行人农行广州开发区支行于2014年5月30日办理了抵押登记，取得了抵押权。2017年7月19日，本院委托广东省清远市清城区人民法院查封涉案房屋。2017年8月7日，清远市不动产登记中心对涉案房屋的查封进行了登记。2017年9月19日，本院作出（2017）粤0112执2595号执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房屋。2017年10月26日，本院发出《关于网络司法拍卖事项的告知书》，告知各当事人、优先购买权人及相关人员，本院于2017年12月1日10时至2017年12月2日10时在淘宝网平台依法公开拍卖涉案房屋。案外人黄勇辉遂提出执行标的异议。
另查明，异议人黄勇辉与彭旎签订涉案房屋买卖合同、黄勇辉向彭旎交付定金40000元及向清远市清城区人民法院提起诉讼的事实，当事人均无异议，本院予以确认。在本案听证中，黄勇辉称其已知道涉案房屋是抵押房屋，但不了解抵押权的法律涵义。房屋买卖合同也明确注明涉案房屋是抵押房屋，合同还约定彭旎应在签订合同后三日内向原抵押贷款银行办理还贷申请手续，并自行承担还贷及手续费用。
本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照我国民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出异议，异议人黄勇辉可以提出执行标异议。本案审查的焦点是，异议人黄勇辉是否涉案房屋的权利人，以及该项权利是否足以阻止执行标的拍卖、变卖的进行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对已登记的不动产，确定案外人是否该不动产的权利人，应当按照不动产登记簿来判断。本案涉案房屋所有权人是彭旎，抵押权人是农行广州开发区支行，异议人黄勇辉并非涉案房屋的权利人。异议人在本院查封涉案房屋之前虽已签订房屋买卖合同，并已支付了购房定金，但未支付房款，未办理产权过户手续，彭旎仍是该房屋的所有权人。异议人因房屋买卖合同支付定金，而与彭旎产生债权债务关系，其享有请求双倍返还定金的权利，该权利依法不能阻止对涉案房屋的执行。由于抵押人彭旎在转让涉案房屋时未通知抵押权人农行广州开发区支行，也未清偿担保债务、涂销抵押登记，因此农行广州开发区支行仍可以在抵押担保范围内行使抵押权，请求本院依法拍卖、变卖涉案房屋。据此，异议人的请求于法无据，本院不予支持。至于异议人黄勇辉因交付定金与彭旎发生纠纷，可另案起诉并申请执行，其已向清远市清城区人民法院提起诉讼，不属于本案审查的范围。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人黄勇辉的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李桂模
审 判 员 潘 田
代理审判员 王新喜
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 钟 慧
附：本裁定主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。