沈阳高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽0192执异8号
案外人辽宁福城房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人魏大魁，系该公司总经理。
委托代理人赵毅林、魏莉，均系辽宁乐成律师事务所律师。
申请执行人辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人李建家，系该公司总经理。
委托代理人黄绍尉，系辽宁欣合律师事务所律师。
被执行人辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人任庆业，系该公司董事长。
委托代理人金洪天，男，住址沈阳市和平区。
本院在申请执行人辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司（以下简称“沈阳电力公司”）与被执行人辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称“圣亚房地产公司”）建设工程施工合同纠纷案件中，案外人辽宁福城房地产开发有限公司（以下简称“福城房地产公司”）对本院查封标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议申请人福城房地产公司称，案外人与被执行人圣亚房地产公司系联建单位，双方为债权债务关系，被执行人圣亚房地产公司在联建中只收取固定收益即联建费人民币1,152.99万元。法院应在双方债务债权结清后，依据清算结果进行执行。即使被执行人圣亚房地产公司不存在违法、违约行为，法院总体查封、拍卖标的也不应超过其最高受益额人民币1152.99万元。但现两级法院共计查封、拍卖案外人福城房地产公司商品房43套、商业网点2套，总价值人民币6,000万。就本案而言，案外人福城房地产公司对法院查封标的提出的异议原因为：一、根据案外人福城房地产公司和被执行人圣亚房地产公司签订的联建协议，所建房屋所有权应归案外人福城房地产公司所有，现法院查封案外人福城房地产公司所有的房产已侵犯了我公司权益。被执行人圣亚房地产公司与案外人福城房地产公司签订、履行联建协议过程中，提供的手续均系违法、无效，其中三分之一土地使用权人应为案外人。经查询本案涉案21套房产在房产部门无任何登记，包括预售登记，说明法院没有对该房屋进行查封的法律依据。如果法院对房产进行实物查封，涉案房产应属于在建工程，只允许查封不允许拍卖。二、本案件执行依据存在错误。申请执行人沈阳电力公司与被执行人圣亚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案属于恶意诉讼，该案中沈阳电力公司的委托代理人也是圣亚房地产公司法律顾问，人民币1,100多万的诉讼标的竟一审调解结案。另外，沈阳电力公司与圣亚房地产公司于2012年7月15日已达成还款协议书，双方约定圣亚房地产公司用公司87.5%的股权折抵所欠沈阳电力公司的债务，即被执行人圣亚房地产公司对申请执行人沈阳电力公司的债务已清偿完毕。总之，法院查封位于沈阳市浑南区明波路15号一号楼21套房产均属案外人福城房地产公司所有，法院对以上房产的查封已严重损害案外人的权益，现请求法院解除对以上房产的查封。
本院查明，申请执行人沈阳电力公司与被执行人圣亚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院作出了[2011]沈高开民初字第1312号民事调解书，双方达成协议：“一、被告辽宁圣亚房地产开发有限公司于2011年8月22日前给付原告辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司工程款人民币7,100,000元。二、双方无其他纠纷。”2011年10月9日，我院依法受理了申请执行人沈阳电力公司与被执行人圣亚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，即（2011）沈高开执字第411号执行案件。申请执行人沈阳电力公司向本院申请执行后，2014年6月26日，本院对被执行人圣亚房地产公司开发的位于沈阳市浑南区明波路15号1幢21套房屋进行查封。
另查明，2003年4月28日，辽宁凤祥房地产开发有限公司（以下简称“凤祥公司”）与案外人福城房地产公司签订联建协议书，约定对坐落于沈阳市东陵区五三乡浑河堡村凤祥小区1号楼及2号楼的一半（东至伸缩缝），建筑面积暂按12,811平方米计算（以施工图和规划许可证为准），与案外人福城房地产公司联合开发；凤祥公司负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可等一切与开发有关的手续，并负责于2003年3月30日前完成施工现场三通一平等其他工作。案外人福城房地产公司负责该项目的全部建设资金投入及实际、监理、总承包、人防、消防等费用。并负责现场没有迁出的房屋的动迁，费用自付。凤祥公司与案外人福城房地产公司共同组织商品房销售工作。协议签订后，案外人福城房地产公司投入资金，组织工人进场施工。但该地块的土地使用证、建设用地规划许可证等手续均登记在凤祥公司名下。2011年3月11日，辽宁凤祥房地产开发有限公司变更为辽宁圣亚房地产开发有限公司，即本案被执行人。
本院认为，在执行过程中，案外人基于实体权利有权对执行标的提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中案外人福城房地产公司提出根据其与被执行人圣亚房地产公司签订的联建协议，所建房屋所有权应归案外人福城房地产公司所有。本院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中涉案21套房屋并未在房产登记部门依法登记，且根据土地使用权登记簿、建设工程规划许可证，以及案外人福城房地产公司提供的现有证据无法证明案涉21套房屋归案外人所有，故本院对案外人福城房地产公司基于所有权提出排除对21套房屋查封行为的请求不予支持。另,案外人福城房地产公司提出本案件执行依据存在错误，申请执行人沈阳电力公司与被执行人圣亚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案属于恶意诉讼。因对执行依据提出的异议已超出案外人异议的审查范围，故本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人辽宁福城房地产开发有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵颖男
代理审判员 张大为
代理审判员 雷雪冬
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 姚 珂
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资的人的账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依据本规定第二十六条规定处理。