江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏11执异10号
案外人：袁文琳，女，汉族，1947年8月28日生，住苏州市平江区。
委托诉讼代理人：郑见涛、施春芳，江苏众勋律师事务所律师。
申请执行人：彭军，男，1972年12月5日生，汉族，句容人，住句容市。
委托诉讼代理人：封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。
被执行人：苏州建兴置业有限公司，住所地苏州市工业园区唯亭镇唯新路168号。
法定代表人：姚长琪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。
被执行人：江苏建兴置业有限公司句容分公司，住所地江苏省句容市华阳镇东昌路御湖风景55幢102室。
负责人：姚长琪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。
本院在执行申请执行人彭军与被执行人苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）、苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴公司句容分公司）民间借贷纠纷一案中，案外人袁文琳对被本院查封建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0101号、0102号、0103号、0104号房屋不服于2016年11月20日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人袁文琳称：建兴公司句容分公司因建设开发需要向其借款截止2014年12月本金330万元，未付利息。后因资金困难无法偿还，便要求其购买尚岛悦澜湾006幢1层0101号、0102号、0103号、0104号房屋，总价款3139950元，以冲抵尚欠其借款330万元。因此，其于2014年12月11日与建兴公司句容分公司签订四份商品房买卖合同，现其要求建兴公司句容分公司履行交房义务，却得知上述房屋已被贵院查封并进行评估拍卖，请求贵院中止对上述房屋执行措施，依法确认上述房屋归其所有。
被执行人建兴公司、建兴公司句容分公司称：对案外人的上述请求没有异议。1、我公司承认双方之间债务关系，以及双方存在的实际购房情况；2、王灿的案子现在已由最高人民法院再次受理再审申请，此案涉及到恶意虚假诉讼嫌疑，请求法院予以考虑；3、在执行我公司财产同时，我公司请求镇江中院出示查封执行徐军财产文书，否则有偏袒之嫌，因我公司只是担保方，徐军才是实际借款人；4、申请执行人没有申请执行的权利，不是合格申请人，债权真实存在也是王灿，而不是现在的申请执行人。
本院查明，本院在审理原告王灿、徐嘉与被告建兴公司、建兴公司句容分公司民间借贷纠纷一案中，根据王灿、徐嘉提出的财产保全申请，于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0030-1号民事裁定：冻结被告建兴公司、建兴公司句容分公司银行存款1000万元，或查封其其他等价财产。在执行上述民事裁定过程中，本院于2015年2月11日作出（2015）镇民初字第30-1号协助执行通知书，查封被告建兴公司句容分公司名下坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0101号、0102号、0103号、0104号房屋，并于同日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。
另查明，原告王灿、徐嘉于2015年2月6日向本院提起诉讼，请求判令被告建兴公司、建兴公司句容分公司返还借款800万元；利息1648000元，自2015年10月21日至全部款项还清之日止按照年利息24%计算利息；律师费160640元。本院于2016年4月20日作出（2015）镇民初字第30号民事判决：一、被告建兴公司于本判决生效后十日内返还原告王灿、徐嘉800万元，给付借款利息1648000元，自2015年10月21日至全部款项还清之日止按照年利率24%计算利息；二、原告王灿、徐嘉有权以拍卖、变卖被告建兴公司句容分公司位于句容市华阳镇东昌路东侧御湖枫景52幢四楼房屋（房产所有权证号为01629552、01429571-77、01429579-80、01429582、01429594-99、01429600-03、01429613-20合计29本）的价款优先受偿上述债权；三、驳回原告王灿、徐嘉的其他诉讼请求。判决后，建兴公司及建兴公司句容分公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年10月8日作出（2016）苏民终952号民事判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，2015年4月3日，原告王灿、徐嘉与彭军签订了一份债权转让协议，将其二人对建兴公司、建兴公司句容分公司享有的债权（本金800万元及相应利息、抵押权等债权）转让给彭军并将债权转让通知书邮寄给建兴公司句容分公司，同时就该邮寄行为向镇江市京口公证处申请公证，该公证处作出（2015）镇京证经内字第200号公证书予以确认。2016年10月24日彭军依上述判决向本院提出强制执行申请，本院于2016年10月25日立案执行，并于2016年12月14日向案外人袁文琳发出（2016）苏11执412号通知，载明将对查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0101号、0102号、0103号、0104号房屋进行评估拍卖。
又查明，2012年12月30日，建兴公司、建兴公司句容分公司与袁文琳订立一份借款协议，约定建兴公司等向袁文琳借款人民币330万元，借款期限2年，从2012年12月30日至2014年12月30日，按年利率15%计息。协议订立后，建兴公司于2014年12月11日开具330万元收据给袁文琳。
再查明，2014年12月11日，建兴公司句容分公司与袁
文琳签订了四份商品房买卖合同，约定由袁文琳购买建兴公
司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0101号、0102号、0103号、0104号房屋，建筑面积分别为66.52平方米、41.48平方米、57.9平方米、43.43平方米，每平方米单价均为15000元，总金额分别为997800元、622200元、868500元、651450元，交付期限均为2014年9月30日前。同日，建兴公司句容分公司开具金额为3139950元收据给袁文琳。
另又查明，袁文琳等于2015年1月1日与句容市东兴资产管理服务有限公司订立一份委托经营管理协议，约定：1、袁文琳等同意将位于句容市尚岛悦澜湾006幢0101-0108号房屋交由句容市东兴资产管理服务有限公司代为出租；2、房屋出租所获得租金收益由承租户直接交与王艳敏等。建兴公司于同日与承租户程亮办理尚岛悦澜湾006幢0101-0108号房屋交房手续。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该不动产，并已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案外人袁文琳与建兴公司及其分公司存在借款关系，且双方协议约定由袁文琳购买建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢0101-0104号房屋，以购房款冲抵尚欠袁文琳300万元借款本息，且在本院查封上述房屋之前，袁文琳已与句容市东兴资产管理服务有限公司订立委托管理协议，由该公司代为出租上述房屋，且承租户也与建兴公司句容分公司办理房屋交接手续，该行为符合《合同法》有交付占有改定的法律特征。此外，因本院于2015年2月查封上述房屋，致使袁文琳无法登记过户上述房屋，应属于非袁文琳自身原因情形的，故袁文琳对上述房屋主张权利足以排除本院对上述房屋的执行，其提出的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止本院对被执行人苏州建兴置业有限公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0101号、0102号、0103号、0104号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 于 竞
审判员 章晓东
审判员 成宝春
二〇一七年三月三十日
书记员 张迎迎