山西省新绛县人 民 事 判 决 书 （2017）晋0825民初78号 原告：周庆子，男. 委托诉讼代理人：和志宏，山西恒胜律师事务所律师。 被告：山西国范房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：贾志凌，山西衡霄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴方，山西衡霄律师事务所律师。 原告周庆子与被告山西国范房地产开发有限公司（以下简称国范房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周庆子及其委托诉讼代理人和志宏，被告国范房地产公司委托诉讼代理人贾志凌、柴方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周庆子向本院提出诉讼请求：1、判令国范房地产公司按照合同约定履行交付义务，向周庆子交付位于水木清华小区绛州大道府西街东绛州•水木清华小区1A＃-1、1A＃-2、1A＃-3、1A＃-4、1A＃-5、1A＃-6、1B＃-6七间商铺；2、判令国范房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：周庆子与国范房地产公司分别于2016年4月1日、2016年6月25日签订了《商品房买卖合同》各一份，约定:周庆子购买国范房地产公司开发的位于水木清华小区绛州大道府西街东绛州•水木清华小区1A＃-1、1A＃-2、1A＃-3、1A＃-4、1A＃-5、1A＃-6、1B＃-6七间商铺，国范房地产公司应于2016年12月30日前向周庆子交付房屋。周庆子已经按照约定向国范房地产公司支付了全部购房款，但国范房地产公司至今未按合同约定向周庆子交付房屋。 国范房地产公司辩称，本案所涉商品房买卖合同不成立，2016年4月、6月周庆子与国范房地产公司签订借款协议书，由国范房地产公司向周庆子借款400万元和100万元，房屋买卖合同是借款合同的担保，在签订借款合同的时候就签订了房屋买卖合同，根据最高院关于审理民间借贷意见24条的规定，该案如果起诉应当是民间借贷的关系，并非买卖合同关系；法院应提示当事人变更诉讼请求，当时人拒绝变更的，法院应裁定驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。周庆子提交了如下证据：1、借款协议2份、银行交易记录、转账凭条、收款收据2份，以证明周庆子与国范房地产公司签订借款协议及周庆子履行资金出借义务的事实；2、商品房买卖合同2份、情况说明，以证明周庆子与国范房地产公司签订商品房买卖合同及国范房地产公司同意将借款400万元用于抵顶购房款400万元的事实；3、李卓勇情况说明1份，以证明涉案借款协议真实有效、借款400万元均已汇入指定账户内，均用于国范公司经营的事实。国范房地产公司提交了协议书2份，以证明涉案400万系借款及涉案商品房买卖合同不成立的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。国范房地产公司对周庆子提交证据的真实性不发表意见，对关联性和证明内容有异议，认为公司公户上未收到本案争议的任何一笔款项。周庆子对国范房地产公司提交证据的真实性无异议，但认为协议当中载明如未按期履行，房屋买卖合同生效；双方签订商品房买卖合同形成新的买卖合同关系，没有证据证明房屋买卖合同是担保。 本院经对证据的真实性、关联性、合法性进行审查，认为：周庆子第1-第2组证据印鉴齐全、形式合法，因国范公司并未否认其真实性，同时结合双方当事人的陈述及李卓勇提供的情况说明，能够相互印证，形成证据链，对该2组证据的真实性、关联性、合法性应予确认；李卓勇虽未到庭作证，但其出具的情况说明与周庆子提交的其他证据及双方当事人的陈述能够相互印证，对周庆子第3组证据的真实性、关联性、合法性应予确认；周庆子对国范房地产公司提交的协议书的真实性无异议，该组证据能够证明涉案400万系借款的事实，该组证据应予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月27日，周庆子（甲方）与国范房地产公司（乙方）签订《借款协议》约定：“一、乙方向甲方借款肆佰万元整（小写￥4000000元），用于国范房地产公司开发的水木清华建设用资金；二、借款期限为五个月，在此期间若乙方资金压力缓解，可提前归还该笔借款，但甲方不再退还已收取的利息；三、借款利息为月息2.5%，每月借款对应日付当月利息；四、乙方自愿以水木清华项目已建成的临绛州大道的肆号商铺3024.21平方米（其中地上面积2278.17平方米，地下面积746.39平方米）作为抵押物，乙方不得再将此房另行出售或抵押。若到期乙方不能归还甲方本息，乙方自愿将肆号商铺归甲方所有；五、借款到期后，若乙方无法归还该笔借款，即应无条件配合甲方办理所抵押房产的过户手续；如逾期两个月未办理完过户手续，乙方自愿付逾期办理违约金（约定每月以本金3%作为违约金，直至办理完毕）；六、本协议一式两份，甲、乙方双方签字生效。户名：山西国范房地产开发有限公司，开户行：工行新绛支行，账号：******************”。该协议上有周庆子署名，国范房地产公司加盖公章，李卓勇署名。周庆子依约履行了400万元资金出借义务。国范房地产公司出具收款收据载明：“入账日期2015年7月27日，交款单位周庆子，人民币大写肆佰万元整，事项借款”。国范房地产公司在该借据上加盖其财务专用章。借款到期后，周庆子与国范房地产公司于2015年12月27日又续签了《借款协议》，协议内容除借款期限为6个月外，其它内容与2015年7月27日《借款协议》内容一致。2016年6月25日，国范房地产公司向周庆子出具情况说明：“2015年7月27日，我公司由于资金周转需要，向周庆子先生借款400万元，至今尚未还款，现周庆子先生欲购买我公司开发的1A-1、1A-2、1A-5、1A-6、1A-7号商铺，总价款为400万元，经与周庆子先生协商，我公司同意将上述借款转换周庆子先生购买上述五个商铺的价款2016年6月25日”。国范房地产公司在该情况说明上加盖公章。同日，周庆子（买受人）与国范房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：“买受人购买的商品房为府西街1A#-1、1A#-2、1A#-5、1A#-6、1B#-1；用途商铺，建筑属地上3层，建筑面积共1402.95平方米，按建筑面积计算，单价为人民币每平方米2851.14元，总金额人民币400万元”。合同还约定了其他内容。2016年6月27日，周庆子（甲方）与国范房地产公司（乙方）签订《协议书》约定：“甲、乙双方于2016年6月25日签订了《商品房买卖合同》，乙方按照约定支付了全部购房款肆佰万元，现乙方提出将该房款转换为借款，并自愿支付相应的利息。甲方表示同意，经过双方协商达成如下协议：一、在借款协议期内，双方于2016年6月25日签订的《商品房买卖合同》暂时不予履行；二、甲方支付的购房款肆佰万元转换为借款，利息为月息2.5%，每月27日前支付，每迟延一日乙方应支付违约金/元；三、借款期限为6个月，期限为2016年6月27日至2016年12月27日；四甲方在借款期内不得对该商品房进行变卖、抵押等行为；五、如乙方未能按照协议支付利息归还本金，该协议自动解除，原《商品房买卖合同》生效，双方按原《商品房买卖合同》约定履行，乙方不得提出任何异议；六、如乙方按照约定归还借款本金支付了全部的利息，双方签订的本协议及《商品房买卖合同》失效，甲方应将该笔款项的相关资料全部返还给乙方；七、该协议经双方签字后生效，一式二份，双方各执一份”。该协议上有周庆子署名，国范房地产公司加盖公章。 2016年4月1日，周庆子（买受人）与国范房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：“买受人购买的商品房为府西街1A#-3、1A#-4；用途商铺，建筑属地上3层，建筑面积共502.22平方米，按建筑面积计算，单价为人民币每平方米1992元，总金额人民币100万元”。合同还约定了其他内容。同日周庆子支付合同价款100万元。国范房地产公司出具收款收据载明：“入账日期2016年4月1日，交款单位周庆子，人民币大写壹佰万元整，事项借款”，国范房地产公司在该借据上加盖其财务专用章。2016年4月3日，周庆子（甲方）与国范房地产公司（乙方）签订《协议书》约定：“甲、乙双方于2016年4月1日签订了《商品房买卖合同》，乙方按照约定支付了全部购房款壹佰万元，现乙方提出将该房款转换为借款，并自愿支付相应的利息。甲方表示同意，经过双方协商达成如下协议：一、在借款协议期内，双方于2016年4月1日签订的《商品房买卖合同》暂时不予履行；二、甲方支付的购房款壹佰万元转换为借款，利息为月息2.5%，按月支付，每迟延一日乙方应支付违约金；三、借款期限为3个月，期限为2016年4月1日至2016年6月30日；四、甲方在借款期内不得对该商品房进行变卖、抵押等行为；五、如乙方未能按照协议支付利息归还本金，该协议自动解除，原《商品房买卖合同》生效，双方按原《商品房买卖合同》约定履行，乙方不得提出任何异议；六、如乙方按照约定归还借款本金支付了全部的利息，双方签订的本协议及《商品房买卖合同》失效，甲方应将该笔款项的相关资料全部返还给乙方；七、该协议经双方签字后生效，一式二份，双方各执一份”。该协议上有周庆子署名，国范房地产公司加盖公章。 审理中，国范房地产公司向周庆子支付了2016年10月31日之前的全部借款利息。 审理中，国范房地产公司称周庆子款项汇入段淑红账户，并未汇入到国范房地产公司的公户，打款行为和收款行为是否属职务行为有待审计报告的最终确认。 审理中，经本庭释明，周庆子将诉讼请求变更为：国范房地产公司偿还周庆子借款本金500万元，并承担全部借款从借款之日起至还清之日的利息，按月利息2.5%计算。 审理中，本院根据周庆子的申请，于2017年1月9日作出（2017）晋0825民初78号民事裁定书，裁定“查封被申请人山西国范房地产开发有限公司位于新绛县龙兴镇绛州·水木清华小区西门外1A#-1、1A#-2、1A#-3、1A#-4、1A#-5、1A#-6、1B#-1商铺7套”。 本院认为，国范房地产公司以项目开发建设需要资金为由分二次向周庆子借款500万元，并约定了借款利率、借款期限，且周庆子已履行资金出借义务，有借款协议、收款收据和银行转账凭证及双方当庭陈述在案佐证，双方之间的借贷关系成立并生效，应予确认。虽然借款后双方将借款转为购房款且签订了商品房买卖合同，但之后又将该款转为借款，将所签商品房买卖合同作为担保，双方仍为民间借贷法律关系。故本案案由应变更为民间借贷纠纷。 关于双方约定的借款利率，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，对未付利息部分，应将利率依法调整为年利率24%即月利率2%。 综上所述，合法的借贷关系受法律保护。周庆子要求国范房地产公司偿还借款本金500万元并支付利息，符合法律规定，应予支持；2016年11月1日之后利息应按照月利率2%计算。周庆子请求过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条规定，判决如下： 一、山西国范房地产开发有限公司偿还原告周庆子借款500万元并支付利息（按月利率2%，自2016年11月1日起计算至本金还清之日止），限自本判决生效之日起15日内履行完毕； 二、驳回原告周庆子其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46800元，申请费5000元，合计51800元，由被告山西国范房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  张俊奇 审 判 员  高文斌 人民陪审员  李安平 二〇一七年六月二十一日 书 记 员  孔慧燕