苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初5610号
原告：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号，统一社会信用代码91320594837700981U(1/1)。
负责人：张伟煜，行长。
委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏江太律师事务所律师。
被告：钱新明。
被告：孙新芳。
原告中国建设银�股份有限公司苏州分行（以下简称建设银行苏州分行）与被告钱新明、孙新芳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法使用简易程序审理。依原告申请，本院裁定对被告名下的财产采取保全措施。后被告下落不明，法院依法公告送达起诉状副本、传票等诉讼材料并裁定适用普通程序审理，本案于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告建设银行苏州分行的委托诉讼代理人侯兵兵到庭参加诉讼，被告钱新明、孙新芳经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行苏州分行向本院提出诉讼请求，要求判令：1、判令二被告立即归还原告借款本金297558.76元、利息3139.18元，利息暂计至2016年12月6日，以后按照合同约定的计算的利息、罚息、复利等至实际还清之日止）；2、判令二被告支付原告为实现债权支出的律师费12120元；3、判令原告有权以两被告提供的抵押物××房屋（他项权证号：吴房他证字第××号）协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分继续清偿；4、本案诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：2009年8月6日，被告钱新明、孙新芳与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告钱新明向原告借款40万元，被告以其所有的位于××房屋为上述债务提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告未按约归还贷款本息。
被告钱新明、孙新芳未作答辩。
原告向本院提供个人住房（商业用房）借款合同、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、结清试算单、对账单、委托代理协议予以证明，被告未到庭抗辩，本院予以确认。
经审理查明：2009年8月6日，原告建设银行苏州分行（�款人）与被告钱新明、被告孙新芳（借款人/抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定：借款人借款本金为40万元；借款期限为2009年8月6日至2029年8月6日；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%；本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率于每年1月1日调整；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日；本合同项下担保方式为保证和抵押两种；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；抵押物为被告钱新明、孙新芳所有的**************房产；抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）等；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2009年5月20日，******花园名称变更“****花�”。2011年3月30日吴江市沿湖经济投资开发公司出具证明，载明“****花园业主钱新明，合同编号为6-402，初始证明编号为6-502”。2011年12月22日原被告就被告所有的××房屋房产（他项权证号：吴房他证字第××号）办理抵押登记，登记债权数额40万元。
2009年8月6日，原告建设银行苏州分行依约发放贷款40万元。
后因被告未按约还款，故原告诉至法院。原告称，截止2017年11月15日被告尚欠本金277635.03元，利息3818.04元，罚息37.99元，复利47.02元，自2017年11月16日至实际履行之日止以未清偿本金为基数计收本金罚息，以未清偿利息为基数计收利息复利。
另查明，原告建设银行苏州分行与江苏江太律师事务所律师签订委托代理协议一份，约定由江苏江太律师事务所律师处理诉讼事宜，律师代理费为12120元。
本院认为：原告建设银行苏州分�与两被告之间分别签订的个人住房（商业用房）借款合同成立有效。原告按约履行了借款义务，两被告应按约还款，但直至庭审结束，被告下落不明且仍然拖欠原告借款本息，实属违约，原告有权根据合同约定宣布贷款提前到期，提前收回剩余贷款本金。
原告主张的利息、罚息、复利有合同依据，本院予以支持。
原告主张的律师费赔偿请求，有合同依据，且符合江苏省律师行业收费标准，故本院予以支持。
关于原告主张对抵押物实现抵押权，有合同依据，且双方对抵押物办理了抵押登记手续，原告有权在登记债权数额限额内实现抵押权。
被告钱新明、孙新芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告钱新明、孙新芳应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金277635.03元，并偿付暂算至2017年11月15日止的利息（含罚息、复利）3903.05元及自2017年11月16日起至实际履行之日止按合同约定的逾期罚息利率（基准利率下调30%再上浮50%）计算的罚息（以未清偿本金277635.03元为基数计算）、复利（以未清偿利息3818.04元为基数计算）；
二、被告钱新明、孙新芳于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费12120元；
三、如被�钱新明、孙新芳未按时履行上述付款义务，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权就被告名下***********房屋房产（他项权证号：吴房他证字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权40万元内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5992元、保全费2270元，共计8262元，由被告钱新明、孙新芳负担（原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应于履行判决时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李雅静
人民陪审员 傅幼敏
人民陪审员 卢慧琴
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 李宛凝
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当依照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应�在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期间返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。