江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1084民初531号
原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市环城南路1号。
代表人：林学忠，该行行长。
委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈富冬，江苏金飞达律师事务所律师。
被告：徐宏英，女，1960年7月26日出生，汉族，住高邮市。
被告：单玉林，男，1957年8月20日出生，汉族，住高邮市。
被告：沈家芹，女，1980年1月22日生，汉族，高邮市人，住高邮市。
被告：扬州瑞华房地产开发有限公司，住所地高邮市经济开发区（秦邮路北侧、屏淮路西侧）。
法定代表人：高荣辉，任职不详。
原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与被告徐宏英、单玉林、沈家芹、扬州瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈富冬到庭参加了诉讼，被告徐宏英、单玉林、沈家芹、瑞华公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐宏英偿还原告借款本金225630.96元、利息10145.47元、罚息及复利914.81元、（利息、罚息、复利计算至2016年6月7日，逾期顺加）；2、确认原告对被告徐宏英、单玉林抵押的位于高邮市加洲豪庭30幢104室房产的处置价款享有优先受偿权；3、被告单玉林、沈家芹、瑞华公司对上述债务承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年11月15日，被告与原告签订个人购房担保借款合同，约定向原告借款用于购房，被告徐宏英、单玉林以位于高邮市加洲豪庭30幢104室房产提供抵押担保。被告单玉林、沈家芹、瑞华公司为被告徐宏英提供连带责任保证。原告按约发放了贷款，但被告从2015年8月15日起不再履行还本付息义务，原告按约有权宣布全部借款提前到期。请求法院判如所请。
被告徐宏英、单玉林、沈家芹、瑞华公司未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年11月15日原告与被告徐宏英签订个人购房担保借款合同，约定原告贷款25万元给被告徐宏英用于购房，借款期限为144个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起，罚息利率相应上调，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。借款担保采用保证和阶段性保证加抵押担保的形式，由保证人沈家芹提供连带责任保证，由阶段性保证人瑞华公司提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同日，原告向被告徐宏英指定的开发商支付25万元借款，并形成个人借款凭证一份，约定利率为6.55%，每月还款日为15日。被告单玉林向原告出具承诺书，承诺其作为与徐宏英共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对徐宏英的贷款承担无限连带清偿责任。原告与被告徐宏英、单玉林同时还约定两被告以其购买的位于高邮市加洲豪庭30幢104室房产提供抵押担保。双方向高邮市房屋权属登记交易中心提交了房地产预告登记设立申请书。自本案法庭辩论终结前，抵押房屋尚未取得所有权证，未办理不动产抵押登记亦未领取房屋他项权证，合同履行中，被告徐宏英、单玉林从2015年8月15日起至今一直未按期履行还款义务，为此，被告沈家芹、瑞华公司也未承担保证责任，为此原告诉至本院，截止至2016年6月15日，被告徐宏英、单玉林共欠原告本金本金225630.96元、利息10145.47元、罚息复利9141.81元。
以上事实由原告提交的个人购房担保借款合同、借款借据、进账单、结婚证复印件、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、同意保证承诺书、个人购房贷款担保书、房地产预告登记申请书、同意房产抵押承诺书、利息清单予以证实，本院经审查后依法予以认定。
本院认为，原告与被告签订的借款合同、抵押合同、保证合同合法有效，原告按约履行了交付所借款项的义务，被告徐宏英未按约定履行还本付息义务，且存在多期未按约定还款的行为，已构成违约，原告有权宣布所有借款提前到期，并要求被告徐宏英承担偿还全部借款本金并按约定标准支付利息、逾期罚息和复利的义务。被告单玉林与徐宏英系夫妻关系，其承诺以家庭财产对徐宏英所负债务承担无限连带清偿责任，其为共同债务人，原告经本院释明后亦要求其承担共同还款责任，故单玉林应与徐宏英一起共同履行债务，承担共同还款责任。被告沈家芹自愿为徐宏英的贷款承担连带保证责任，对此应承担连带偿还责任。原告与被告徐宏英、单玉林签订的个人购房担保借款合同虽然有效，但双方截止到本案法庭辩论终结之前仍未办理不动产抵押登记，抵押权依法未成立，原告要求实现抵押优先权的诉讼请求于法无据，本庭不予支持。原告与瑞华公司约定了保证期间，按照合同约定，因抵押的房屋尚未取得房屋所有权证，更没有取得他项权证并交付原告，本案债务仍处于保证期间之内，故被告瑞华公司应当对被告徐宏英、单玉林所负债务承担连带偿还责任，保证人承担保证责任后有权向被告徐宏英、单玉林进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐宏英、单玉林应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金225630.96元、利息10145.47元、罚息复利914.81元（以上利息、罚息、复利计算到2016年6月15日，从2016年6月16日起自被告实际清偿之日止的利息、罚息、复利按照双方所签借款合同约定的标准计算）。
二、被告沈家芹对被告徐宏英、单玉林上述债务承担连带偿还责任，保证人承担保证责任后，有权向被告徐宏英、单玉林追偿。
三、扬州瑞华房地产开发有限公司在位于高邮市加洲豪庭30幢104室房产取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交原告之前对被告徐宏英、单玉林上述债务承担连带偿还责任；保证人承担保证责任后，有权向被告徐宏英、单玉林追偿。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4850元，保全费1820元，由被告徐宏英、单玉林、沈家芹共同负担（此费用原告已预交，三被告应于履行判决义务时一并给付原告，被告瑞华公司在位于高邮市加洲豪庭30幢104室房产取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交原告之前对此承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 王 健
人民陪审员 任 铭
人民陪审员 于龙宝
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 李 茜
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”
《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”