安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终2066号
上诉人（原审原告）：朱莉，女，1978年6月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
被上诉人（原审第三人）：余冬林，男，1976年12月6日出生，汉族，住安徽省芜湖县。
原审被告：王小仙，女，1986年12月30日出生，汉族，住安徽省繁昌县，现住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人：俞力，安徽安然律师事务所律师。
上诉人朱莉因与被上诉人余冬林、原审被告王小仙侵权责任纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2017）皖0207民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱莉，被上诉人余冬林，原审被告王小仙的委托诉讼代理人俞力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判朱莉对案涉房屋享有优先购买权。事实和理由：余冬林申请执行并不能导致朱莉丧失优先购买权，案涉房屋至今未办理所有权移转登记手续，朱莉主张优先购买权仍然具有可行性，一审判决仅仅只凭余冬林申请执行就驳回朱莉的诉讼请求没有法律依据。
余冬林辩称：朱莉的上诉理由不能成立，案涉房屋的实际所有权人是朱莉，朱莉是出于避税的目的借用王小仙的名义购房的，看房、联系以及对房价的洽谈均是由余冬林和朱莉完成的，朱莉向余冬林承诺过案涉房屋上没有租赁，余冬林认为朱莉提供的租赁合同是其与王小仙后期伪造的，在一审中余冬林对租赁合同的形成时间提出鉴定申请，一审法院予以了驳回，实属有失公正。
王小仙述称：朱莉与王小仙之间存在真实的租赁关系，王小仙确实未在合理期间内告知朱莉房屋出售的事实，对本案的处理结果，王小仙不持异议，尊重法院判决。
朱莉向一审法院起诉请求：判决朱莉优先购买芜湖市××区城市之光C区25号楼1-702室房屋。
一审法院认定事实：2014年7月30日，朱莉与王小仙签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，王小仙将其位于芜湖市××区城市之光C区25号楼1-702室房屋出租给朱莉，租期20年，租金每五年一付。合同签订后，朱莉向王小仙按约交付了租金，并搬进该房屋居住。2016年8月29日，王小仙与余冬林签订了一份《房屋买卖合同》，王小仙以55.6万元的价格将朱莉承租的房屋卖给余冬林，双方并未办理房屋过户登记及房屋交付。2016年9月18日，余冬林起诉至法院主张王小仙与余冬林签订的《房屋买卖合同》有效。此案经芜湖市鸠江区人民法院和芜湖市中级人民法院判决:余冬林与王小仙于2016年8月29日就芜湖市××区城市之光小区C25#楼1单元702室的房屋所签订的《房屋买卖合同》合法有效；王小仙于判决生效之日起十日内协助余冬林办理上述房屋的银行贷款、产权变更、房屋交付等相关手续。目前余冬林已据此向法院申请强制执行。
一审法院认为，朱莉与王小仙签订的《房屋租赁合同》及王小仙与余冬林签订的《房屋买卖合同》，均系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，该合同对双方具有法律约束力。
依据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，朱莉主张王小仙出售涉案房屋时未在合理期限内通知承租人即朱莉，王小仙亦予以认可，故对王小仙在出售涉案房屋时未在合理期限内通知承租人即朱莉的事实予以确认。鉴于王小仙与余冬林签订的涉案《房屋买卖合同》已被芜湖市鸠江区人民法院和芜湖市中级人民法院生效判决确认有效，并判决王小仙协助余冬林办理上述房屋的银行贷款、产权变更、房屋交付等相关手续，余冬林据此已向法院申请强制执行，故朱莉现主张优先购买涉案房屋不具有可行性，对此不予支持。朱莉有权另案向出租人即王小仙主张其承担赔偿责任。判决：驳回朱莉的诉讼请求。减半收取的案件受理费40元，由朱莉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：余冬林提交了由朱莉代王小仙签字以及王小仙自己签字的两份购房合同，并申请鸠江区幸福加房产中介所负责人程建出庭作证，证明朱莉知道案涉房屋对外出卖，且一直是朱莉在与余冬林洽谈房屋买卖事宜。朱莉在庭审中对其代王小仙与余冬林签订第一份购房合同的事实予以认可，本院对此予以确认。
本院经审理查明：在芜湖市鸠江区人民法院审结的（2016）皖0207民初2544号余冬林诉王小仙房屋买卖合同纠纷一案中，朱莉作为王小仙的委托诉讼代理人参加该案诉讼，未作为案涉房屋的承租人申请加入诉讼并主张其享有优先购买权。另，朱莉与王小仙于2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》中约定年租金3000元，且双方系表姐妹关系。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点是朱莉对案涉房屋是否享有优先购买权。
承租人的优先购买权是基于其与出租人之间的租赁关系派生而来，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。因此，本案审查之重点即是王小仙与朱莉之间是否存在真实有效的租赁关系。证人鸠江区幸福加房产中介所负责人程健陈述案涉房屋的买卖事宜一直是由朱莉在办理，朱莉在房屋买卖过程中并未提及房屋存有对外出租情形，该部分证词与余冬林的答辩意见相吻合，应予采信。朱莉在二审庭审中也认可其曾代王小仙与余冬林签订第一份购房合同，由此可以确认朱莉自始便知晓房屋出售的事实，且其未以承租人身份主张过任何权利。在余冬林诉王小仙房屋买卖合同纠纷一案中，朱莉亦以王小仙的委托诉讼代理人身份参与了该案一审诉讼，整个诉讼过程中，朱莉同样未提出其系案涉房屋的承租人。朱莉与王小仙之间如若早已存在合法有效的租赁关系，朱莉在关键的时间节点上均未主张自身合法权利而予放弃，显然有悖常理。另一方面，从王小仙与朱莉签订的《房屋租赁合同》看，合同中约定租期20年，这在自然人之间的租赁中实属罕见，合同约定的年租金3000元，相较于同一小区同类房屋的租金标准而言，明显过低。且朱莉系王小仙的表姐，双方之间存在一定的关联性，也存在相互串通的可能性，朱莉和王小仙关于租赁合同系两方真实意思表示的陈述，可信度较低。综合上述分析并结合本案查明事实和现有证据，应认为朱莉与王小仙签订一份租期过长、租金过低的《房屋租赁合同》是恶意串通，损害余冬林合法权益的行为，应依法认定为无效。一审法院仅依据该合同约定以及朱莉与王小仙的陈述即认定两人签订的《房屋租赁合同》合法有效，系属不当，应予纠正。但一审法院判决驳回朱莉要求行使优先购买权的诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，朱莉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 武
审 判 员 吴丽群
审 判 员 王习芸
二〇一七年十一月十四日
法官助理 宋喜萍
书 记 员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。