广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终630号上诉人(原审被告)：开平富琳裕邦房地产开发有限公司。住所地：广东省开平市长沙区东兴大道爱民路*号东兴大厦*层南侧。法定代表人：牛加强，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡银仲，女，1956年7月17日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳裕邦公司）因与被上诉人胡银仲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富琳裕邦公司上诉请求：变更一审判决第一项为富琳裕邦公司应向胡银仲支付2015年12月31日至2017年11月13日的逾期交付商品房违约金36368.14元。事实和理由：一审法院确定的违约金计算标准仍然过高，应当予以降低。富琳裕邦公司在本案一审时已经提交了江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司评定的同地段同类房屋租金评估报告，证明与胡银仲所购买的房屋属同地段同类房屋租金为每平方米16.6元/月。胡银仲所购买的房屋面积为96.09平方米，每月租金为1595.09元，2015年12月31日至2017年11月13日期间的租金共为36368.14元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，就商品房买卖合同而言，其逾期交付房屋的违约金计算标准应当以该房屋的租金标准为依据。一审判决确定违约金按已交付房价款每日万分之二计算，计得从2015年12月31日至2017年11月13日期间的违约金为67249.51元，比胡银仲的实际损失多出30881.37元，不符合违约责任的填平原则。胡银仲辩称，双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房的违约金为房款的每日万分之五，富琳裕邦公司已经逾期交房，故富琳裕邦公司应当支付胡银仲逾期交房违约金167877.985元。1.双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效。富琳裕邦公司逾期交房违约的事实清楚，应按合同约定承担违约责任。一审法院没有根据诚实信用原则支持胡银仲的请求，而是对违约金进行调整，于法无据。本案双方明确约定违约金的计算方法，但一审法院仍然适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条调整违约金，显然是错误的，该条规定是在双方没有约定违约金数额计算方法的前提下才适用的，对此双方在合同中已有明确约定，而且是富琳裕邦公司提供的格式条款，富琳裕邦公司应按约定支付违约金，不应予以调整。2.如果一审判决得不到纠正，富琳裕邦公司的非法利益被保护，其在第4幢共2座约336户中可获得3360余万元的非法利益，其他房地产公司也会效仿。3.胡银仲作为购房者，购买涉案房屋两年多仍未交房，胡银仲无法正常入住，而装修材料及工人工资均成倍增长，胡银仲一家人不能团聚居住，这些损失都是巨大的，合同约定的已付房价的日万分之五并不会过高。4.富琳裕邦公司上诉要求按照评估的每平方16.6元计付违约金，但评估是根据四幢2座306房的户型进行的，而胡银仲购买的房屋与该306房的户型不同，是无法相比的。胡银仲向一审法院起诉并在诉讼中变更诉讼请求为请求：1.判令富琳裕邦公司向胡银仲支付逾期交房违约金167877.985元（以房屋价款491590元为基数，从2015年12月31日暂计至2017年11月13日，按已交付房价款每日万分之五，即每日245.795元计算）；2.本案诉讼费用由富琳裕邦公司承担。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、开平富琳裕邦房地产开发有限公司应自一审判决生效之日起10日内支付2015年12月31日至2017年11月13日的逾期交付商品房违约金67249.51元给胡银仲；二、驳回胡银仲的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3657元，适用简易程序减半收取计1828元，由胡银仲负担1096元，由富琳裕邦公司负担732元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对富琳裕邦公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩意见以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：富琳裕邦公司承担的逾期交房违约金应如何确定。胡银仲与富琳裕邦公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，富琳裕邦公司应于2015年12月30日前向胡银仲交房，而富琳裕邦公司至今未能举证证明其已将具备合同约定的交付条件的房屋交付给胡银仲，已违反了双方合同的上述约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富琳裕邦公司依法应承担违约责任。虽然双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第九条约定逾期超过180日后交房的，出卖人应自合同约定的房屋交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求对约定的违约金予以核减。本案中，富琳裕邦公司在一审期间以双方合同约定的违约金过高为由，请求一审法院予以核减，而胡银仲未能举证证明因富琳裕邦公司逾期交房造成其实际损失的情况，故一审法院综合考虑双方合同的履行情况、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格及中国人民银行同期贷款利率等预期利益因素，对双方约定的违约金予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金，并据此判决富琳裕邦公司应向胡银仲支付2015年12月31日至2017年11月13日期间的逾期交房违约金67249.51元（491590元×684天×2?），并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条仅适用于双方当事人没有约定违约金数额或损失赔偿数额的计算方法，在本案双方当事人对违约金的计算方法已作出了相关约定的情况下，富琳裕邦公司依据该条款规定主张以涉案房屋所处地段的租金为标准核算违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，富琳裕邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担，开平富琳裕邦房地产开发有限公司二审多预交的909元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 谢敏忠审 判 员 熊昌波二〇一八年四月二日法官助理 张媛花书 记 员 薛佩珠