广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19788号
上诉人（原审被告）：潘健君，男，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：侯秉理，职务厂长。
委托诉讼代理人：代浩，该厂职员，联系地址同上。
上诉人潘健君因与被上诉人广州冶炼厂房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘健君、被上诉人广州冶炼厂的委托诉讼代理人代浩到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人潘健君上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后改判或发回重审；2、本案一二审全部诉讼费用由广州冶炼厂承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，与实际情况不符。一、一审法院对本案诉讼主体资格的认定错误。涉案房屋是由广东机修厂在1964年安排我父亲潘秋林入住的，而潘秋林是原广东机修厂的职工，其与妻子梁三妹一直居住在涉案房屋，并使用房屋至今。在潘秋林去世后，涉案房屋的户主变更为我母亲梁三妹，房屋由其继续使用。涉案房屋的邻居可以证明梁三妹一直在涉案房屋居住，只是之前因年老不便去过养老院，但是其不习惯养老院的生活故很快搬回涉案房屋居住。因此，本案事实租赁关系的双方是广州冶炼厂与梁三妹，我只是代母亲交房租，与广州冶炼厂并没有租赁关系。因此我并非本案适格主体。二、一审法院认为广州冶炼厂对涉案房屋具有管理、使用权利，是认定事实错误。广州冶炼厂在一审中没有提交土地使用权证明，也没有提供房屋产权证明，其不能证明对涉案房屋具有所有权、使用权。
被上诉人广州冶炼厂辩称：一审判决查明事实清楚、处理合理合法，涉案房屋是广州冶炼厂的公房，潘健君不是该厂职工也不是历史租户，没有理由住在单位公房。
广州冶炼厂向一审法院起诉请求判令：1、潘健君立即从广州市海珠区荔福一街三巷X号X之二室搬出；2、潘健君补交2016年1月至2017年3月的房屋租赁费1529.7元【（220元-118.02元）×15】；3、潘健君按照每月220元标准支付2017年4月起至搬出之日的房屋使用费；4、本案的诉讼费由潘健君承担。
一审法院认定事实：1967年12月16日，广东省有色金属机械修配厂（以下简称广东机修厂）与广州冶炼厂签订《广东机修厂两幢楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两幢家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。
1990年2月14日广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815m2,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证。该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879m2。
一审诉讼中，广州冶炼厂、潘健君均确认没有签订过租赁协议。潘健君表示：按5.18元/平方米/每月×23.79平方米的标准，每两个月交一次租金给广州冶炼厂，一直交到2017年5月；潘健君的父亲潘秋林之前是原来广东机修厂的职工，广东机修厂在1964年安排潘秋林入住涉案房屋，潘健君出生就在涉案房屋居住至今，潘秋林入住后向广东机修厂支付租金，之后才开始向广州冶炼厂交租。广州冶炼厂表示对潘健君的陈述不清楚情况。
一审庭审中，潘健君表示现在涉案房屋由潘健君及其配偶李惠霞、女儿潘盈依、儿子郭家俊共同居住使用。潘健君母亲梁三妹因为身体原因现在住在老人院，潘健君及其家人没有其他搬迁去向。经一审法院释明，广州冶炼厂明确表示不申请追加涉案房屋的其他使用人参加本案的诉讼。
广州冶炼厂为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》、2016年7月8日出具的《施工告知书》、2016年8月4日出具的《关于暂停荔福路1街3巷楼顶维修告知书》；2、广州市城市更新土地整备保障中心与广州冶炼厂签订的《国有土地使用权收回框架协议》；3、荔福路一街三巷广州冶炼厂旧宿舍一层平面简图。潘健君发表质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，没有看见过；对证据2的真实性、合法性、关联性不确认，与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性确认，确认原住户是潘秋林。
一审法院认为：广州市海珠区荔福路一街三巷X号X房之二在六十年代由广东省有色金属机械修配厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。潘健君是基于其父亲作为原工厂职工身份分配入住涉案房屋，享受公房租赁条件，潘健君及其家人一直居住使用涉案房屋并向广州冶炼厂缴纳租金，故广州冶炼厂与潘健君之间已形成事实的租赁关系。潘健君确认其并非广州冶炼厂职工，双方也没有签订书面的租赁协议，故广州冶炼厂起诉要求潘健君搬出涉案房屋，合情合理，予以支持。鉴于潘健君及其家人没有搬迁去向，故应给予潘健君2个月的搬迁时间为宜。由于涉案房屋属于公房租赁，租金标准也应参照广州市公房租赁的相关规定，而广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字(2001)174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金调整为3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整。而潘健君此前一直按照5.18元/平方米/每月×23.79平方米的标准向广州冶炼厂支付涉案房屋租金，广州冶炼厂对此亦无异议。现广州冶炼厂单方面提高租金标准，未取得当事人同意，双方未能就新的租金标准达成一致意见，现广州冶炼厂要求潘健君补交租金差价及按每月220元标准支付从2017年4月起的租金，没有合理依据，对此不予支持。庭审中，双方确认潘健君已交纳租金至2017年5月，故潘健君应按5.18元/平方米/每月×23.79平方米的标准向广州冶炼厂支付从2017年6月起至搬出之日止的租金。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条的规定，判决：一、潘健君在本判决生效之日起两个月内，搬出广州市海珠区荔福一街三巷X号X之二室；二、潘健君向广州冶炼厂支付从2017年6月1日起至搬出之日止的租金（每月按5.18元/平方米/每月×23.79平方米的标准计）；本判决生效之日前的租金在本判决生效之日起十日内支付，本判决生效之后的租金按月支付；三、驳回广州冶炼厂的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由潘健君负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院二审期间，潘健君向本院提交了《证明》及梁三妹的身份证、户口本，拟证明其母亲梁三妹一直在涉案房屋居住。经质证，广州冶炼厂对上述证据的真实性不予认可，其认为与本案无关。
二审庭审中，潘健君陈述其母亲梁三妹曾于2017年5月到广州市老人康复医院住了一个星期，此后已回到涉案房屋居住。另潘健君承认广州市荔湾区芳村龙溪大道15号1003房为其配偶名下房屋，其有时接其母亲去该房屋居住，其姐姐名下也拥有两间自有产权房屋。
本院认为：关于广州冶炼厂的原告主体资格问题。根据本案查明事实，涉案房屋所在宿舍楼是由广东机修厂在上世纪六十年代移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经同意广州冶炼厂使用上述房屋所在地块，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利，其本案作为原告提起诉讼并无不当。
关于潘健君的搬迁问题。潘秋林原为广东机修厂的职工，涉案房屋为广东机修厂安排其入住的公房，潘秋林去世后，潘健君继续居住涉案公房，其与广州冶炼厂之间形成事实上的租赁关系。鉴于潘健君二审承认其配偶名下拥有自有产权房屋，不符合继续居住涉案公房的条件，一审法院判决潘健君搬迁并无不当。潘健君关于不同意搬迁的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人潘健君负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十二月十四日
书记员 邹凌青