昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第990号原告朱明月，女，1990年3月21日出生，汉族，宣威市人。委托代理人张迪，云南海度律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人杨昕月，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告云南奥宸房地产开发有限公司。法定代表人邹建民。委托代理人薛冰、毕淼，云南奥宸房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告朱明月诉被告云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称：奥宸地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，由代理审判员赵勇独任审判，于2015年7月6日在本院第七法庭公开开庭审理，原告朱明月及其委托代理人张迪、杨昕月，被告奥宸地产公司的委托代理人毕淼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱明月诉称：2013年7月28日原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：被告将位于奥宸滇池星城G07商品房卖给原告，套内面积73.25平方米，房屋总价款472925元，双方约定该房交房时间为2014年12月25日，如被告逾期交房，则被告应按照所购买房屋的总价款的万分之一乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告以支付首付加按揭贷款方式将全部购房款支付给被告。由于被告没有按照合同约定交房，经原告催告后被告也未按照合同约定交付房屋，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2、被告向原告返还购房款472925元；3、被告向原告支付自2014年12月26日起至2015年4月7日止的违约金4120元，并判令被告向原告支付自2015年4月8日起至还清购房款之日止的违约金（以被告未返还原告的购房款总额为基数，按每日0.1%的利率计算）；4、被告向原告赔偿截至2015年4月7日原告向按揭贷款银行支出的利息24640.17元，并判令被告向原告赔偿自2015年4月8日起至还清购房款之日止原告向按揭贷款银行支出的利息；5、本案诉讼费由被告承担。被告奥宸地产公司辩称：驳回原告的全部诉讼请求，我方愿意承担合同第8条约定违约金。原告的购房已经抵押给银行进行了抵押贷款，解除合同不是原、被告双方来决定的。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、合同是否具有解除的条件？二、原告支付的首付款以及通过贷款方式支付的购房款是否应当返还，利息是否应当得到支持？原告朱明月针对其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：一、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表各一份，欲证明：原、被告签订房屋买卖合同，约定交房时间为2014年12月25日，逾期交房违约金为本案标的房屋总价款的万分之一乘以逾期天数。二、收款收据、个人货款支付凭证各一份，欲证明：原告依据合同约定履行了支付房款的义务。三、关于奥宸滇池星城（G07地块）交房的催告函打印件、催告函收据复印件、关于要求立即交付房屋的催告函、国内小包邮件详单、国内小包邮件、云南法制报各一份，欲证明：原告已经依法履行催告义务。四、中国建设银行个人贷款对账单、公证书各一份，欲证明：原告为购买本案标的房屋，自2013年8月21日至2015年3月21日支付了房屋贷款利息24640.17元。被告奥宸地产公司质证认为：对于第一、二份证据我方认可其三性，要求其明确违约金计算方式；对于第三份证据我方对于其三性不予认可，对于催告函我方没有收到，对于公告形式原告没有穷尽其他办法，我方未收到任何催告，该证据没有公正，不予认可。对于四组证据，合法性认可，关联性不予认可。被告奥宸地产公司未向本院提交任何证据材料。本院认为：对于原告朱明月提交的商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、收款收据、个人货款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、公证书经对方认可其真实性，证据符合形式要件，能够反映案件事实，本院予以采信；对于关于奥宸滇池星城（G07地块）交房的催告函打印件、催告函收据复印件、关于要求立即交付房屋的催告函、国内小包邮件详单、国内小包邮件原告证据不能证明其已经送达被告，被告也不认可其已经收到以上述函件及信件，本院不予认可；对于云南法制报符合证据形式要件，能够反映案件事实，本院予以采信。根据本院认证情况，可依法确认如下法律事实：2013年7月28日原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房购销合同，合同约定原告购买被告开发项目名称为奥宸滇池星城（G07地块）Ⅱ商品房。合同约定原告购买G07房屋，规划设计用途写字楼。房屋面积为73.25平方米，单价为每平方米6456.31元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），合同第六条约定：“买受方首期支付购房价款的51.37%金额242925元，付款日期2013年7月28日，其余价款230000元，向中国建设银行昆明西坝路支行贷款支付。”，第七条约定：“甲方应于2014年12月25日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付乙方”，第九条约定：“二、甲方逾期交房的，应按本协议第四条约定的商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向乙方支付违约金。乙方应于该商品房交付当日填写《退款申请单》并提交给甲方。否则，视为乙方不可撤销的放弃请求甲方支付违约金的权利”，第十条：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、短信或登报中任何一种形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品方式用说明书》”。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按照以下方式处理：在该商品房交付于接受完成前，乙方无需交付物管费、且不承担该商品房损毁迷失的风险。同日，双方签订《合同补充协议》，协议1.6条约定：“甲方仅于因其故意或重大过失而未能在《购销合同》第七条所约定的期限内向乙方交付该商品房时，向乙方承担违约责任”，10.1条约定：“甲方可以通过下例任何一方式通知乙方：（1）在项目所在地公开发行的报纸上刊登告示；（2）当面递交、快递或邮寄信函；（3）短信；（4）发送电子邮件”，双方在合同上签字盖章确认。合同签订后，2013年8月7日当事人对该商品房购销合同进行了备案登记。2013年7月23日原告朱明月向被告支付了人民币242925.00元购房款。2013年8月20日原告与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订借款合同。合同约定原告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款人民币230000元，借款期限为120个月（2013年8月21日至2023年8月21日），贷款利率按照浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整一次。贷款发放后，原告按照贷款合同向中国建设银行股份有限公司云南省分行归还贷款、2015年1月7日原告在云南法制日报登报公告要求被告向其交付所购买的商品房。针对第一个争议焦点：“合同是否具备解除的条件”。原告认为，原告并没有在“2014年12月25日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定该商品房”交付，同时到约定交房时间届满被告不能提供竣工验收证明书、《商品房质量保证书》和《商品方式用说明书》及按照合同约定通知原告接房。2015年1月7日原告在云南法制报公告要求被告交房，但公告之日起三个月内被告未通知接房。所以双方签订《商品房购销合同》具备解除条件。被告认为合同不应解除，双方不具备解除条件。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，虽然原、被告签定《商品房购销合同》第九条第二项中作为被告逾期交房的，应按商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向原告支付违约金。但并不能当然排除法律赋予当事人一方解除合同的权利，作为守约方可以选择解除权亦或是接受逾期违约金，而本案中，原告向被告发出催告之后，三个月内被告也未向原告履行交房义务。因此，原告方选择行使解除权并在法律规定的催告后合理期限内提出解除合同，有事实及法律依据，应当予以支持。针对本案的第二个争议焦点：原告支付的首付款以及通过贷款方式支付的购房款是否应当返还，利息是否应当得到支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案的实际情况，本案双方签订的《商品房购销合同》一经解除，原告方支付首付款242925元及通过贷款方式支付的购房款230000元，被告方应当予以返还，因该款项在原告支付给被告后是由被告占有使用，被告应当返还该购房款的利息，故原告主张返还其支付的首付款及通过贷款方式支付的购房款及相应的同期银行贷款利息，有事实及法律依据，应当予以支持。综上所述，本院认为,原告朱明月与被告奥宸房地产公司之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，原告按照合同约定支付了房款，被告应当按照合同约定如期交房。本案中，被告奥宸房地产公司在合同约定的交房时间2014年12月25日没有如期交房，在原告催告后至今没有履行其交房义务，原告请求解除合同于法有据，本院依法予以支持。对于原告主张被告支付自2015年4月8日起自款清之日的违约金及利息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告主张违约金，本院认为，双方在履行合同过程中被告违约，且双方在合同中约定了违约金，违约金约定并不过高，本院依法予以支持。对于原告主张发放贷款之日起至2015年4月7日的按揭银行贷款利息24620.17元，该利息是原告与被告签订购房合同之后，办理银行按揭贷款所实际支付的，该贷款利息是原告支付购房款所导致的实际损失，本院予以支持。对于原告主张的2015年4月8日以后的银行代理利息，原告通过主张违约违约金可以弥补其“实际损失”。因此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告朱明月与被告云南奥宸房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》解除。二、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱明月退还购房款人民币472925元，并支付原告朱明月违约金人民币4120（以人民币472925元为基数计算自2014年12月26日起至2015年4月7日止）及支付自2015年4月8日起至还清购房款之日止的违约金（以被告未返还原告的购房款总额为基数，按每日0.1‰的利率计算）。三、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱明月支付向银行按揭贷款所支付的银行利息24640.17元。四、驳回原告朱明月其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4412.50元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。代理审判员 赵 勇二〇一五年七月八日书 记 员 陆叶青