湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初7303号
原告：周雅,女,1985年11月17日出生,汉族,居民，住湖南省宁乡县。
被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。
法定代表人：贺赛军。
委托诉讼代理人：程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，住宁乡县，系该公司法务，特别授权。
原告周雅与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雅、被告委托诉讼代理人程安春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周雅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，为原告办理预告登记备案手续，办理不动产登记证；2、判令被告支付逾期办理预告登记违约金60694元（暂计算至起诉之日，请求法院计算至判决之日）；3、判令被告支付逾期交房违约金11409元（暂计算至起诉之日，请求法院计算至判决之日）；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告周雅在宁乡县小商品批发城购买3楼A-****号商铺。被告于2014年开发建设期间与原告签订商品房购置合同，原告按公司要求办理了相关购置付款事宜，但被告一直未按约履行合同，要求被告对原告赔偿72?103元。经宁乡信访局多次协调未果，被告给出的产权证、违约金等承诺未兑现。致使原告合法权益受损并对后期开发失去信心，现特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉求。
庭审中，原告将诉讼请求的第2条预告登记违约金变更为11?409元，将诉讼请求的第3条逾期交房违约金变更为60694元。
被告恒源公司辩称，原告的诉求没有事实依据和法律依据。1、被告已经按期为原告方办理了预告登记。2、被告不构成逾期交房，原、被告以及第三方宁乡县义乌小商品城批发有限公司签订委托经营合同，合同中明确被告商铺达到交房条件就交付，向第三方于2015年1月20日就已实际交付商铺，被告没有构成违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的证据《宁乡县商品房买卖合同》、购房发票、企业信用信息公示报告、本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析如下：对原告提交的承诺书，本院对其真实性予以确认，但不能实现原告证明目的；对被告提交的预告登记证明，经本院核实，其来源合法，内容真实，能够实现被告已为原告商铺进行预告登记的目的，本院予以采信；对双方提交的委托经营合同，本院对其真实性予以确认，但不能实现被告的证明目的。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于宁乡县交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年11月24日，原告周雅与被告签订了合同编号为20140144A-3048号《宁乡县商品房买卖合同》，由原告周雅购买被告开发的位于宁乡县交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢A单元3层A-****号商铺。合同有如下约定：1、总房价款为198358元，银行按揭方式付款；2、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理,……（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；3、买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；自合同签订之日起，买卖双方应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记或者逾期办理产权证的，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告于2014年12月19日交纳了首付款99358元，同日向税务部门缴清了契税，并通过办理按揭贷款缴纳了剩余房款。2015年3月31日，被告恒源公司为原告购买的上述房屋办理了预告登记。2014年11月24日，原告（甲方）与被告恒源房产（丙方）以及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定原告将其所购商铺委托给湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司进行经营。合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案。
另查明，原告当庭陈述，其违约金计算来源：预告登记的违约金以合同总价198?358元为基数，按照日万分之六的标准自2015年2月24日计算至2018年1月18日止；逾期交房违约金以合同总价198358元为基数，按照日万分之三的标准自2015年5月31日计算至2017年12月26日止。
本院认为，本案争议的焦点是被告是否有违约行为及被告应当如何承担违约责任的问题。
本院认为，一、原告周雅与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强制性规定，本院不予认可。故本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日之后才能发生法律效力。原告办理不动产权证的履行期限亦应根据合同约定的期限履行。而本案中，原、被告合同约定的被告办理不动产权证书的期限尚未届满，故本院对原告要求被告恒源公司办理不动产权证的诉讼请求，不予支持。三、被告法定代表人贺赛军出具的承诺书系应对众多业主诉求、平息群体纠纷而作的答复，该份承诺书的效力不足以推翻原、被告之间的具体约定，本院对该份承诺书中加重被告责任的情形不予支持。四、原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告恒源公司应在2014年11月24日后的90日内（即在2015年2月22日前）为原告办理好合同备案和预告登记，被告在2015年3月31日才为原告办理了预告登记，被告恒源公司已构成违约，应向原告支付逾期办理预告登记的违约金。关于违约金标准的问题，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，本院酌情支持由被告恒源公司以原告已付房款198?358元为基数，按日万分之零点六的标准向原告支付逾期办理预告登记的违约金，自2015年2月23日计算至2015年3月30日止。原告主张被告办理预告登记备案手续的请求，因被告已履行所诉行为，本院对该请求不予支持。五、根据原、被告合同的约定，被告恒源公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向原告交付，被告恒源公司虽辩称已通过签订商铺委托经营合同向原告交付房屋，但直至2017年1月12日涉案房屋才竣工验收合格并办理备案手续，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。且根据原、被告双方合同约定，“已经竣工验收备案”是交房的必备条件，故涉案房屋直到2017年1月12日才具备法定及约定交房条件，故被告恒源公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以198358元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年5月31日计算至判决之日，要求被告支付逾期交房违约金，本院根据上述第四点确定违约金标准的原则，酌情支持由被告恒源公司以原告已付款198?358元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金，自2015年5月31日计算至2017年1月12日止。被告认为原告已与第三方签订委托商铺经营合同，主张逾期交房违约金的权利主体应为第三方，本院认为，原告主张逾期交房的违约金是基于原、被告在《宁乡县商品房买卖合同》中的明确约定,第三方并非《宁乡县商品房买卖合同》的相对方，故对于被告的该辩论意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告周雅逾期办理预告登记违约金（以已付房款198?358元为基数，自2015年2月23日计算至2015年3月30日止，按日利率万分之零点六计算）；
二、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告周雅逾期交房的违约金（以已付房款198358元为基数，自2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；
三、驳回原告周雅的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1602元，减半收取801元，由原告周雅负担501元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李慧芳
二〇一八年一月十八日
书记员 王 欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。