上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初24782号
原告(反诉被告)：李宜伏，男，1954年7月24日生，汉族，住上海市徐汇区。
法定代理人：李立明(系原告李宜伏儿子)，男，1989年3月31日生，汉族，户籍地上海市黄浦区徐家汇路***号。
委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆哲波，上海敏诚善律师事务所律师。
被告(反诉原告)：魏峰，男，1979年10月15日生，汉族，住上海市闸北区。
被告(反诉原告)：梅晓燕，女，1982年9月15日生，汉族，住址同上。
上述两被告共同委托诉讼代理人：王戈，上海凯茂律师事务所律师。
上述两被告共同委托诉讼代理人：傅平，上海市新华律师事务所律师。
第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市黄浦区金陵东路***号***楼。
法定代表人：马力，职务主任。
委托诉讼代理人：郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。
原告李宜伏诉被告魏峰、梅晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序审理。两被告随即提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序于2017年8月17日进行了证据交换。后于2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告，以下简称原告)李宜伏及其监护人李立明，原告的委托诉讼代理人郑健、陆哲波，被告(反诉原告，以下简称被告)魏峰、梅晓燕及其委托诉讼代理人王戈，第三人上海市公积金管理中心的委托诉讼代理人郑铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李宜伏向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的房屋买卖合同无效；2、两被告返还上址房屋，并配合原告将上址房屋恢复登记至原告名下；3、案件受理费由两被告承担。事实和理由：原告经中介居间，与被告签订上海市房地产买卖合同，并按合同约定完成了过户手续。现原告方认为原告在签订合同时并非完全民事行为能力人，其行为能力有欠缺。在做出出售房屋这一重大事项决定时，应有其监护人在场同意。由于当时未征得原告家人及相应监护人同意，故当时原告签订的合同无效。要求两被告返还涉讼房屋，原告愿意返还全部已收房款。故原告诉至本院。
被告魏峰、梅晓燕本诉辩称及反诉诉称：原告在与两被告订立合同时，其意识是清醒的，其不仅签订了买卖合同还配合两被告办理了贷款手续。在整个买卖过程中，两被告也不知晓原告行为能力有问题，并且在交易过程中，原告的配偶和儿子均参与其中，两人对房屋交易并无异议。故不同意原告全部诉请。而由于根据合同约定，原告应于2016年8月20日前将涉讼房屋交付于两被告，但原告始终不愿配合。最终两被告于2016年9月7日，自行与房屋中的租客完成房屋交接，自行收回了房屋。因此，两被告反诉要求原告承担延迟履行滞纳金19,800元(0.05%*2,200,000*18)。
原告李宜伏反诉辩称：首先滞纳金标准过高。其次，由于我们认为合同效力是否定的，故原告没有理由按照合同承担滞纳金。要求驳回两被告反诉请求。
第三人上海市公积金管理中心述称：对原、被告的交易不清楚，对于本诉及反诉，请法院依法审理。但若要进行产权变更，要求先行涤除涉讼房屋的抵押。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产买卖合同、补偿协议、购房意向金收据、房款收条、催告函、告知函、录音资料、视频录像、鉴定意见书、离婚证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告与案外人郭鸿妹原系夫妻关系，双方于1996年协议离婚，李立明是两人之子。原告自认，在涉讼房屋交易过程中，原告前妻与原告同住，照顾原告。2013年11月29日，中国残疾人联合会向原告颁发了残疾人证，原告为多重残疾人，残疾XXX(言语一级、肢体三级)。
2016年6月17日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，转让价款为2,200,000元。甲方于2016年8月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2016年7月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定，甲乙双方任意一方单方终止买卖协议或若未按照本合同履行的即为违约：违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总价款的万分之五作为滞纳金。合同附件约定，在签订本合同之前，乙方已支付甲方定金10万元。乙方于签订本合同二日内支付甲方房价款71万元。乙方于进长宁区房地产交易中心受理后当日内支付甲方房价款共26万元。待上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权的房地产证以及贷款银行为抵押权人之他项权证后七个工作日内，乙方应委托贷款银行将110万的贷款直接支付给甲方。乙方应于交房当日支付甲方尾款3万元。
同日，双方另订立补偿协议一份，协议约定：双方达成的房屋到手价为270万，其中合同价款220万，房屋现有装潢、附属设备补偿价款为50万，该款项于2016年7月10日买方一次性支付给卖方。
2016年7月5日及7月25日，原告及原告前妻郭鸿妹配合两被告至房产交易中心办理贷款手续及过户手续。办理过程中，交易中心工作人员与原告本人有过沟通交流。至此，房屋过户完毕，两被告亦按约向原告支付了房款267万元(其中贷款110万)。
2016年8月11日，涉讼房屋登记为两被告所有。
2016年8月25日，两被告发函原告要求原告配合完成房屋交接手续。因原告不予理会，两被告于2016年9月2日、9月7日再次发函要求原告配合房屋交接。
2016年9月7日，两被告自行与房屋中的原租客完成了房屋交接。两被告向租客返还了押金5,000元及租金3,100元，扣除水电煤等费用，实际退还7,530元。两被告称另向租客支付了违约金5,000元。由于两被告另有尾款3万元未支付给原告，两被告在抵扣了其向租客支付的费用后，向原告支付了尾款16,592元。
审理中，系争房屋交易的中介上海新可达房地产经纪有限公司工作人员史春菊到庭作证称，原告儿子及郭鸿妹共同要求挂牌出售涉讼房屋。2016年6月16日，原告、原告儿子、郭鸿妹曾共同到中介处协商售房问题。证人与原告接触过程中，发现其神志清楚、表达正常。2016年6月17日，原告在郭鸿妹的陪同下签订了房屋买卖合同。之后，中介另陪同原告、郭鸿妹及两被告去交易中心办理了过户手续。为避免纠纷，中介在与原告等人的沟通中进行了相关录音。
审理中，经原告申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对原告的精神状况及原告在2016年6月17日、7月25日的民事行为能力进行鉴定。2017年6月15日，该鉴定单位出具了华政[2017]法医精鉴字第252号司法鉴定意见书，鉴定结论为：1、原告患有器质性精神障碍。2、原告目前对本案为限制民事行为能力。3、原告于2016年6月17日及7月25日的民事行为能力难以具体评定。原、被告及第三人对鉴定意见书没有异议。
审理中，两被告提供了四份录音证据。根据录音证据，2016年6月16日，原告、原告儿子李立明，原告前妻郭鸿妹与中介共同商谈次日进行房屋交易。根据谈话内容，该房屋交易总价为270万，8月20日腾房；该房屋涉及租客提前退租的事宜。谈话中，郭鸿妹陈述房屋地址为“安顺路XXX号XXX室”，其曾谈及中山西路1030弄“虹一小区房屋”，但系郭鸿妹在抱怨买入此房有麻烦，不能否认录音中是在商讨涉讼房屋的具体交易细节。
2016年8月11日、8月13日，中介人员赴原告家中，告知了原告、李立明、郭鸿妹，房屋过户即将完成，要求三人及时处理好租客事宜，完成房屋交接。2016年9月8日，中介人员赴原告家中，告知了李立明、郭鸿妹，被告方已自行完成房屋交接。原告对上述录音证据均不认可，经本院释明，原告申请对上述录音证据的形成时间及真实性进行鉴定。本院遂委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对原告申请事项进行鉴定。鉴定过程中，因原告未按期及时缴纳鉴定费，本院视为原告撤回了鉴定申请。庭审中，原告又解释，录音证据有更改时间的可能性，两被告提供的录音证据涉及交易的房屋非涉讼房屋，系“虹一小区房屋”。
本院认为，民事法律行为的行为人应当具有相应的民事行为能力，本案的争议焦点即为原告的民事行为能力。
关于原告的民事行为能力。华东政法大学司法鉴定中心及其鉴定人员，所作出的鉴定结论客观有效，本院予以采纳。即原告目前为限制民事行为能力人。根据法律规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或追认后有效。因此，本案中原告的监护人李立明及原告前妻郭鸿妹对涉讼房屋交易的态度即显得尤为重要。
根据两被告提供的录音证据，原告儿子李立明及郭鸿妹全程参与了涉讼房屋交易，两人均同意将涉讼房屋出售于两被告。原告对该录音证据不认可，在本院释明后，虽原告申请鉴定，但之后又撤回鉴定。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于原告自行撤回了鉴定申请，原告应承担举证不能的不利后果。原告又称，录音证据中没有明确指出交易房屋系涉讼房屋，录音证据有更改时间的可能性。对此，本院认为，录音证据中可确认交易的房屋系“安顺路XXX号XXX室”；并且，涉及房屋的交易总价、交房时间、交房过程均与涉讼房屋买卖合同及本案交房过程相一致。原告表示录音证据涉及的房屋系“虹一小区”房屋，而根据录音材料，双方恰巧谈及“虹一小区”房屋，而谈话涉及的交易房屋显然并非该房屋。综上，本院可以认定录音证据指向的交易房屋即涉讼房屋。根据录音证据的内容，本院可以推断原告儿子李立明及原告前妻均知晓、同意并全程参与涉讼房屋的交易。案外人郭鸿妹虽已与原告离婚，但目前依旧与原告同住，照料原告，其严格意义上虽非原告家人，但根据目前双方的关系，郭鸿妹的态度依旧具有参考价值。综合考量李立明及郭鸿妹在涉讼房屋交易过程中的地位及态度，本院认为原告作为限制民事行为能力人签订的买卖合同因其法定代理人的同意或追认而归于有效。因此，原告以其本人民事行为能力欠缺为由要求确认双方的买卖合同无效缺乏依据，本院不予支持。关于返还房屋及恢复房屋登记的诉请本院一并不予支持。
关于两被告反诉主张滞纳金的诉请。原告与两被告签订的房屋买卖合同合法有效，根据合同约定原告应于2016年8月20日之前交房，但经两被告多次催告，原告依旧拒绝配合交房。两被告现按照合同约定主张逾期交房滞纳金于法有据。鉴于两被告之后已自行完成了房屋交接，原告实际逾期交房天数有限，未对两被告造成严重损失。综合考虑上述情形，本院酌情调整滞纳金标准，酌定由原告向两被告支付滞纳金5,000元。
关于司法鉴定费，由于鉴定结果原告系限制民事行为能力人，结合原、被告的诉辩意见，该鉴定费由双方均担较为合适。
据此，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告李宜伏的全部诉讼请求；
二、原告李宜伏应于本判决生效之日起十日内向被告魏峰、梅晓燕支付迟延履行滞纳金5,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费3,150元(已由原告李宜伏垫付)，由原告李宜伏与被告魏峰、梅晓燕各半负担。
本诉案件受理费24,400元，由原告李宜伏负担。
反诉案件受理费147.50元，由原告李宜伏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 朱佳伟
人民陪审员 李 红
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 赵 丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
行为人具有相应的民事行为能力；
意思表示真实；
不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百四十条条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十五条限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。