浙江省绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0603执异81号
案外人：龚式敏，男，1965年1月23日3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人：李荣强、俞亚云，浙江杰扬律师事务所律师。
申请执行人：绍兴众盟资产管理有限公司。住所地：绍兴市柯桥区创意路***号*幢*楼**室。
法定代表人：石德文。
委托代理人：王卫兴、朱文君，浙江越光律师事务所律师。
被执行人：绍兴县欣悦经编有限公司。住所地：绍兴市柯桥区安昌工业园区。
法定代表人：
本院在执行（2013）绍执民字第2619号申请执行人绍兴众盟资产管理有限公司与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人龚式敏对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人龚式敏称，法院在执行中，拟对被执行人绍兴县欣悦经编有限公司名下位于绍兴市××村1-3幢综合楼及厂房、附属物及相应的土地使用权进行拍卖处置。为此，案外人特提出异议，经本院释明后，异议请求变更为：请求法院依法确认案外人与被执行人绍兴县欣悦经编有限公2012年7月25日5日签订的《厂房、设备租赁合同》【厂房部分：坐落于绍兴市××村，地号：安昌
--109001，建造面积为9550.75平方米（1幢：3005.86平方米和2幢：6544.89平方米）及地号为：安昌--
109001，3幢：4377.68平方米，共计租赁建筑面积为13928.43平方米，及甲方自行搭建的厂房附属房约5660平方米及厂区内道路、绿化、围墙、管线、现有的办公用品（含家具、电脑）、厨房设备及其他一切附属设施等】依法成立并合法有效，案外人对执行人绍兴县欣悦经编有限公司上述厂房享有租赁权（租赁期2012年7月25日
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2032年7月24日）。其事实与理由：一、《厂房、设备租赁合同》签订及履行情况。1、由于案外人分别为被执行人绍兴县欣悦经编有限公司的关联企业绍兴县鹏泰纺织品有限公司和绍兴县庄雅纺织品有限公司向银行贷款提供了担保，于是双方于2012年7月25日签订《厂房、设备租赁合同》一份，约定被执行人绍兴县欣悦经编有限公司将其所有的上述案涉厂房、现有的办公用品、厨房设备及其他一切附属设施出租给案外人使用，其中厂房租赁期限为20年，设备租赁期限为6年，厂房、土地租金每5年统筹合计500万元人民币。在租赁期限内，案外人有权选择自行投资成立公司或者转让承租权或指定第三方承租人直接与甲方签订租赁协议等形式行使租赁权。2、上述《厂房、设备租赁合同》签订后，被执行人绍兴县欣悦经编有限公司即将上述厂房及设施交付给案外人占有使用。此后，案外人以隐名持股的方式、以所承租的被执行人的厂房为住所地，于2012年10月10日投资成立了绍兴县尚云纺织有限公司（现已更名为绍兴市柯桥区尚云纺织有限公司），由绍兴县尚云纺织有限公司继续履行案外人与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司签订的《厂房、设备租赁合同》。后，绍兴县尚云纺织有限公司分别于2012年10月10日和2012年10月20日与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司签订了《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同之补充合同》，并按约定向被执行人绍兴县欣悦经编有限公司支付租金800万元及保证金481207.76元。二、《厂房、设备租赁合同》的法律效力问题。1、根据《中华人民共和国合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，故案外人与被执行人欣悦经编之间签订的《厂房、设备租赁合同》已于2012年7月25日依法成立并生效。案外人占有使用案涉执行标的后，又根据双方《厂房、设备租赁合同》第四条第二款之约定，于2012年10月10日投资成立了绍兴县尚云纺织有限公司(现已变更为绍兴市柯桥区尚云纺织有限公司)，由其继续履行上述《厂房、设备租赁合同》，并持续至今。2、根据《中华人民共和国物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，被执行人绍兴县欣悦经编有限公司的上述房产及土地的抵押登记时间为2012年8月15日，晚于案外人与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司签订《厂房、设备租赁合同》的日期，故该《厂房、设备租赁合同》的效力不受上述抵押权的影响。3、据案外人查询，被执行人绍兴县欣悦经编有限公司的上述厂房的首次司法查封日期为2012年10月17日，晚于案外人与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司签订《厂房、设备租赁合同》并实际占用厂房的时间，该《厂房、设备租赁合同》依法应予保护。4、根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的“买卖不破租赁”原则，即使法院将案涉执行标的进行拍卖，也不应影响案外人所享有的租赁权。综上，案外人依法对案涉执行标的享有租赁权，请求法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，确认案外人与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司于2012年7月25日签订的《厂房、设备租赁合同》依法成立并合法有效，案外人对案涉厂房享有租赁权。为证明上述事实，案外人向本院提交了厂房、设备租赁合同、工业厂房租赁合同、工业厂房租赁合同之补充合同、绍兴县尚云纺织有限公司股权代持协议、工商登记信息复印件各一份、业务委托书回执复印件二份、收据联复印件四份等证据。
申请执行人绍兴众盟资产管理有限公司答辩称，案外人提出的异议不能成立。其事实与理由：一、案涉房屋抵押前未出租。2012年8月15日原债权人工商银行绍兴支行与绍兴县欣悦经编有限公司签订的《最高额抵押合同》第九条明确约定：绍兴县欣悦经编有限公司享有对抵押物的完全处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理方面的争议，在《最高额抵押合同》最后，绍兴县欣悦经编有限公司还特别手写注明“本担保人声明：本担保人的担保行为符合本公司章程及章程规定的程序和权限，不违反法律法规及其他相关规定，如果上述声明有虚假或隐瞒，本担保人愿承担由此产生的全部责任。2012年8月15日绍兴县欣悦经编有限公司出具的《权利声明》明确声明：该房地产在办理抵押登记前未出租给任何第三人，如有不实，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。二、案外人未实际占有、使用涉案房屋、土地。1、2012年10月20日的租赁合同第二条第2项明确约定：本协议签订后，若3个月内甲方工厂没能腾出给乙方使用，乙方有权直接介入接管使用。可见绍兴县尚云纺织有限公司在2012年10月20日前尚未实际占有讼争房屋，本案异议人更未实际占有讼争房屋的可能。2、根据（2015）浙绍执异终字第12号终审判决认定：上诉人绍兴县尚云纺织有限公司实际占有讼争房屋的时间亦在2012年10月。3、（2014）绍越执异字第8号亦同样认定：案外人亦未占用本案争议厂房和土地。三、2012年7月25日的租赁合同与2012年10月20日的租赁合同之间，前后不具有衍接性，而是两份相互各自独立、风马牛不相及的合同。在合同主体、内容、格式及经办人均不同。综上所述，案外人提出的异议不能成立。为证明上述事实，申请执行人向本院提交了《最高额抵押合同》、权利声明等证据材料。
被执行人绍兴县欣悦经编有限公司未发表意见，亦未提供证据。
本院经审查查明，2012年8月15日5日，中国工商银行股份有限公司绍兴支行与绍兴县欣悦经编有限公司签订了网贷通循环借款合同二份，约定借款额度为人民币共计1770万元，为了担保上述债权的实现，同日双方签订最高额抵押合同一份，合同编号为2012年绍县（抵）第1121号，约定由绍兴县欣悦经编有限公司以其所有的房产【建筑面积合计为13928.43平方米，房屋所有权证号为绍房权证安昌字第××、01××27号，土地使用权证号为绍县国用2008第14-237、14-236号】设定抵押，为2012年8月15日至2014年8月14日期间在人民币2530万元的最高余额内与银行签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等提供抵押担保。抵押合同签订后，双方在绍兴县国土资源局对案涉房地产办理了抵押登记手续，他项权证编号为绍县房地产（2012）第1526号，同日绍兴县欣悦经编有限公司向银行出具了权利声明，声明在订立抵押合同前，该抵押房产未出租给任何第三人，如有不实，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。本院（2013）绍商初字第682号民事调解书确定：中国工商银行股份有限公司绍兴支行就绍兴县欣悦经编有限公司提供的绍县房地产（2012）第1526号《他项权证》项下抵押物依法定程序享有优先受偿权。调解书生效后，义务人绍兴县欣悦经编有限公司未能自觉履行。中国工商银行股份有限公司绍兴支行向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行过程中，本院查明被执行人绍兴县欣悦经编有限公司提供的抵押房产由绍兴市越城区人民法院首轮查封并处置，被执行人又无其他财产可供执行，本院作出执行程序终结的裁定。之后，中国工商银行股份有限公司绍兴支行将上述生效文书确定的债权予以转让，最终权利承受人绍兴众盟资产管理有限公司向本院请求变更其为申请执行人，并以首封法院未处置抵押房产为由要求恢复对本案的执行，本院裁定予以变更并恢复对本案的执行，在恢复执行中，拟对系争抵押房产进行评估、拍卖，案外人据此向本院提出执行异议。
在执行听证中查明，案外人龚式敏与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司曾于2012年7月25日签订《厂房、设备租赁合同》一份，该合同约定被执行人绍兴县欣悦经编有限公司将其所有的案涉厂房出租给案外人使用。但案外人龚式敏未能提供依据租赁合同占有案涉厂房的依据。
另查明，案涉厂房现有绍兴县尚云纺织有限公司租赁使用。首轮查封法院在处置案涉抵押房产时，已作出生效的法律文书确认案涉厂房承租人为绍兴县尚云纺织有限公司，出租人为绍兴县欣悦经编有限公司，租赁自2012年10月10日起。
以上事实，由申请执行人提供的权利声明、绍兴市越城区人民法院（2014）绍越执异字第8号民事裁定书、绍兴市越城区人民法院（2014）绍越执异字第11号民事判决书、绍兴市中级人民法院（2015）浙绍执异终字第12号民事判决书，本院（2013）绍商初字第682号民事调解书、（2013）绍执民字第2619号执行裁定书、公告及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也即合同法第229条规定的“买卖不破租赁”规则。物权之所以具有对抗力，在于物权的设立必须经过公示。租赁权要取得物权的对抗效力，当然也要经过一定的公示。因此，以占有作为租赁权取得对抗效力的公示方式。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第六条规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人。通过上述规定也可以看出，占有对于租赁权的成立具有决定性作用。因此，案外人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，不仅需举证证明租赁合同的真实，合同签订于案涉房屋抵押前，还需举证证明在抵押前已依据合同合法占有案涉房屋。本案中，案外人龚式敏虽提供了签订在抵押前租赁合同一份，但未能提供依据租赁合同占有案涉厂房的证据，且被执行人绍兴县欣悦经编有限公司在办理抵押登记时向银行出具了抵押物未出租权利声明，本院据此认定案外人在抵押前未占有案涉房屋，又根据另案生效的法律文书确认案涉厂房承租人为绍兴县尚云纺织有限公司。因此，案外人不是履行合同的承租人，未享有租赁权，不具备对抗申请执行人的抵押权。另需指出的是，绍兴县尚云纺织有限公司(现已变更为绍兴市柯桥区尚云纺织有限公司)的租赁权是依据2012年7月25日、2012年10月20日签订的《工业厂房租赁合同》、《工业厂房租赁合同之补充合同》取得，出租方为绍兴县欣悦经编有限公司，其租赁使用权的取得并非从案外人继受取得，而是直接取得，在法律上与本案无关，退一步讲，即使有关，其占有案涉厂房也发生在抵押之后。综上，本院对案外人异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人龚式敏的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周 虎
人民陪审员 俞增法
人民陪审员 周正羊
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 祝治宇