黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5320号
上诉人（原审被告）：褚大群，男，1985年4月20日出生，汉族，无业，户籍地黑龙江省五常市，现住五常市。
委托诉讼代理人：孟令波，黑龙江天钟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：五常市山河镇中心学校，住所地：黑龙江省五常市山河镇北二道街。
法定代表人：王成忠，校长。
委托诉讼代理人：�友，男，1959年11月2日出生，汉族，五常市山河镇中心学校二小分校教师，住五常市。
被上诉人（原审原告）：郑光明，男，1956年9月2日出生，汉族，个体户，住黑龙江省五常市。
上诉人褚大群、五常市山河镇中心学校（以下简称山河中心校）因与被上诉人郑光明排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人褚大群及其委托诉讼代理人孟令波，山河中心校的委托诉讼代理人宋友、被上诉人郑光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
褚大群上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑光明的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清、采信证据有误，适用法律不当，审理程序违法。一、争议房屋是属于褚大群的合法物权，褚大群已依法取得了争议房屋的所有权，与郑光明无关。2008年5月20日，褚大群与五常市山河镇第二小学校（以下简称山河二小）综合楼实际开发商王晓华达成房屋买卖协议，并在山河二小的见证下签订《房屋买卖合同》，约定同山河二小将开发综合楼昨街商服用房自南向北数第13门商服楼房出售给褚大群，面积共计126平方米。褚大群将价款全部一次性交齐后，案涉房屋一直由褚大群合法实际占有至今。褚大群是在常龙公司开发期间从实际开发商王晓华处购买的案涉房屋，后期常龙公司与富强公司之间转让不影响褚大群购买案涉房屋合同的效力。由于富强公司的原因，案涉房屋整体工程没能全部完工及验收，一直没有办理产权证照，但不是刘波个人的过错，完全是富强公司违约行为造成的。与褚大群情况相同的李长双《商品房买卖合同》已经哈尔滨市�级人民法院2016年7月13日作出的（2016）黑01民终667号民事判决书依法认定为合法有效，故诉争房屋应当归褚大群所有而非富强公司。一审法院认定“王晓华所出具的商品房买卖合同，王晓华表示不是本人真实意思表示”没有相关证据证明。二、一审认定片面，采信证据有误。郑光明提供的各项证据均不具有真实性、合法性和关联性，没有一项证据能够证明他拥有争议房屋的合法物权，富强公司与山河二小的协议已经法院判决解除，富强公司对争议房屋不再具有任何权利，其出售行为也不合法。一审对褚大群提供的合法证据没有详细审查，草率作出不予采信的认定于法无据。三、一审法院适用法律不当，不应支持郑光明与富强公司违法的、虚假的房屋买卖合同。富强公司出售行为不合法应属无效。郑光明所称与杜学刚之间的债务关系与本案无关，其持有的《商品房买�合同》不具有真实性、合法性、关联性，不能对抗褚大群依法购买房屋的事实。四、一审法院程序违法。立案到送达一年多。
郑光明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。理由：一、山河二小综合楼原系常龙公司的开发项目，王晓华仅为该项目的承建人，其作为建筑商无权开发和销售商品房，常龙公司在办理开发手续过程中并未取得山河二小综合楼的土地出让使用权证，也未取得商品房销售许可证，故常龙公司、王晓华及山河二小不具有销售商品房的资质和条件，所签订的商品房买卖合同无效。富强公司从常龙公司受让山河二小综合楼项目后办理了商品房开发手续并取得土地出让使用权证，故富强公司有权销售山河二小综合楼的26套商品房，郑光明与富强公司以抵债形式签订商品房买卖合同符合法律规定；二、山河中心校对山河二小综合楼一层、二层商品房不具有任何权利和义务。山河二小以土地置换山河二小综合楼三层教室为条件，富强公司已按合同约定完成三层教室施工并交付学校使用，已履行合同义务，富强公司不存在与山河二小合同违约问题，且山河二小与褚大群签订合同时不具有独立法人资格，所签合同无效。山河中心校起诉富强公司解除530万元协议无实体和程序意义，山河中心校对山河二小综合楼商品房不具有任何权利。三、郑光明在一审中已经提交王晓华出具的情况说明和一审法院询问王晓华笔录予以证实，褚大群不能提交王晓华有权开发商品房的证据，也没提交王晓华签订合同时是出于其本人真实意思表示的相关证据，其应当承担举证不能的法律后果。四、本案郑光明起诉后，李长双、刘波、花波、王雨等人起诉山河中心校和富强公司履行合同并交付房屋的案件正�审理期间，本案等待该案处理结果延期审理，不违反法律规定。
山河中心校辩称，同意褚大群的上诉，在褚大群买卖房屋的时候学校是见证人，参与他们双方买卖，买卖是合理合法的，都是采取自愿的原则，应受到法律保护。
山河中心校上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑光明的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，富强公司与山河二小的协议已经哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初2118号民事判决予以解除，富强公司作为开发商的前提条件已丧失。富强公司与郑光明签订的房屋买卖合同无效。二、郑光明没有取得房屋产权证书，不具有物权，无权提出排除妨害的诉讼请求。
郑光明对山河中心校的上诉辩称，中心校以前是山河二小，后合并到中心校，山河二小没有开发权，也没有建设权，只能以置换的条件和常龙�司达成条件。郑光明在2009年8月15日时就是山河二小综合楼水暖给排水施工人，郑光明施工期间与富强公司、山河二小、杜学刚签订了合作协议，富强公司向郑光明称待取得预售许可证后以售房款偿还工程款。富强公司取得销售许可证后，因褚大群等人将案涉工程的26套商服全部锁上，富强公司称要钱没有，但可以向郑光明出具房屋买卖合同及收据。在富强公司有正式手续和销售许可证的情况下，郑光明取得房产真实、有效。
褚大群认为山河中心校的上诉理由成立，客观真实，褚大群合法持有房屋买卖合同，正常占有使用房屋，不构成任何侵权。
郑光明向一审法院起诉：请求判令山河中心校和褚大群停止侵权，腾退山河二小综合楼第13号房屋。
一审法院认定事实:2007年5月，王晓华与山河二小原负责人宋友协商承建山河二小综合楼，签订了《山河镇二小学房屋建筑承包合同》，约定：“甲方山河二小，乙方王晓华。甲方山河二小临街建房屋一栋，建筑面积3454平方米，一层为商服，二层为教室。一、承包方式：采用乙方独立开发方式承包，甲方提供建房所需土地，乙方负责建房费用，房屋完工后，上述教室（1755平方米）所有权归山河二小所有，其余房屋归乙方所有。二、资金来源及还款方式：如乙方建房所需资金不足，可协商甲方帮乙方借款。房屋建成后由甲方售房，所有售房资金由甲方收取，当房屋验收后偿还借款，剩余资金归乙方。三、用款原则：乙方所借资金需经甲方批准方可使用，所借资金由甲方管理。四、承建项目：乙方按照设计图纸或甲方要求承建。七、工期要求：乙方必须在2008年7月15日前完工并交付使用。”合同签订后，王晓华组织人员进行施工，宋友帮助联系借款，经山河二小�保向王丰、王雨、王飞、杨晓凤、宋友、林立成、李长双借款。2008年5月5日，宋友和褚大群与王晓华签订借款协议，约定“甲方褚大群、宋友借给乙方王晓华、刘建本金60万元，用于建造山河二小临街房屋，经甲乙双方约定，此款自借款之日起至2008年9月1日，在房屋建设期间，预售房款必须先还此项借款，如到2008年9月1日不能偿还此项借款，乙方自愿用商服门洞南第1-4个商服做抵押”。王晓华找哈尔滨市常龙房地产开发公司（以下简称常龙公司）对山河二小综合楼项目进行开发，但未能按约定于2008年7月15日前完成山河二小综合楼项目工程。2008年7月，王丰、林立成、王雨、王飞、刘波、宋友找王晓华协商借款问题，并由宋友起草，褚大群强行与王晓华、山河二小签订商品房买卖合同一份，注明“出卖人王晓华，买受人褚大群。买受人购买商品房位于山河二小临街商服门洞南1至4号商服楼，出卖人王晓华、山河二小综合楼（公章），买受人：褚大群。2008年5月20日”，并出具收据一份，注明“收据，2008年5月20日，人民币75万元，购买山河二小商服楼款，收款人王晓华，山河二小综合楼（公章）”。王晓华承建山河二小综合楼建筑至一楼半后停工。2008年10月16日，王晓华与李长双、王丰、刘波、刁敬彩、宋友、王雨签订协议，约定：“山河二小临街综合楼后期工程协议，经投资者与开发商双方研究协商：1、到2008年9月30日此综合楼未交付使用（达到出售的程度）；2、后期工程由王晓华自行负责；3、从现在（2008年10月16日）开始由投资者监督，如王晓华在10月30日之内无工程进度，没有效果，王晓华愿无条件退出，并把工程建设手续转让给投资者（工程整体转让）。”协议后，王晓华未能在约定期限内完成山河二小综合楼工程施工。2009年春，王晓华找来杜学刚、张志杰继续承建山河二小综合楼项目，经山河二小同意，更改综合楼工程设计，将原二楼改建为三楼，一层和二层为商服、三屋为学校教室。2009年杜学刚、张志杰在承建山河二小综合楼过程中，未能全部完成施工。2009年10月29日常龙公司与富强公司签订项目工程转让协议，约定“常龙公司同意将山河二小综合楼项目转让给富强公司开发。一、常龙公司不负责山河二小综合楼基本建没中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小综合楼的一切事情”。协议签订后，富强公司于2010年4月办理了《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并在五常市山河房地产管理处办理了山河二小商服楼（建筑面积3445平方米）《商品房屋预售许可证》。2010年5月14日山河二小及前期工程投资人负责人宋友、王丰、刘波、李长双、王雨与富强公司签订协议，约定“甲方山河二小，乙方富强公司，双方就山河二小已建工程收尾事宜达成如下条款，工程名称：教学及商服楼，工程地址：山河二小院内，工程结构：砖混，建筑面积：3500平方米，开竣工日期：2010年5月15日至2010年6月15日，一、楼房概况：此楼2007年开工建设，原设计二层，一层为商服，二层为教室，由于甲方现已改为一、二层为商服，增加三层为教室。二、剩余的工程项目：一、二层采暖、地面、楼梯、给排水、电照、粉刷等项目，三层外楼梯、地热、地面、天棚吊顶、给排水、电照、粉刷等项目；三、双方商定乙方出资530万元全部收购此工程做为此楼前期施工所有费用。此款为封顶款，不作为任何调整，剩余工程由乙方完善。乙方于2010年10月15日一次性付给甲方，作为甲方负责处理前期施工中的所有债权、债务费用。四、乙方接收后全面组织施工，甲方要在开工前三日提供施工图及各种上述资料。乙方严格按图施工，甲方如有变更要提前下通知单，乙方按通知单进行施工。并从出资款中扣除所发生的费用。对于前期施工中出现的质量问题，由甲方负责找原施工方解决，并承担费用和责任。五、乙方负责商服的销售，由甲、乙双方收款，资金由乙方全权支配。六、此协议签字后三日内乙方全面进行施工，并首先对教室的施工。七、甲方必须解除与施工方的合同及补充条款并由镇政府签署，使之达到正常施工。八、在施工中如前期工程质量出现问题，甲方要出面解决，协调好各方关系。九、交工验收由原施工单位和收尾施工方负责共同办理竣工手续。办理完竣工后由开发公司接收。”合同签订后，富强公司对山河二小综合楼进行�建设施工，2010年8月末，山河中心校接收山河二小综合楼三层教室（水电未能接通）。2010年6月26日，郑光明与富强公司签订商品房买卖合同一份，约定“买受人郑光明购买的商品房位于山河二小综合楼商服门市13号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积126平方米，商品房单价每平方米3,400元，总金额428,400元。”2010年8月，富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行。经五常市人民政府和山河镇人民政府多次协调债权人与开发商未果，山河二小综合楼一、二层商服房屋自2010年8月末至今停工待建。2014年8月14日，五常市山河镇中心学校起诉富强公司，要求解除2010年5月14�山河二小与富强公司签订的协议。该院于2015年8月21日作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决解除五常市山河镇中心学校所属山河二小于2010年5月14日与富强公司签订的协议。判决后，富强公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，判决驳回富强公司的上诉。
一审法院认为，郑光明与富强公司签订商品房屋买卖合同，富强公司已取得山河二小综合楼开发手续，并办理了商品房预售许可证，双方签订的房屋买卖合同有效。山河二小综合楼项目原系常龙公司开发建设，王晓华仅是工程项目承建人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第七条：“商品房销售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证的施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”不具法人资格的山河二小和王晓华不是�河二小综合楼项目的房地产开发公司，不具有销售商品房屋的资质，王晓华和山河二小与褚大群关于商品房销售的约定无效。王晓华所出具商品房买卖合同，王晓华表示不是本人真实意思表示。褚大群用无效的商品房买卖合同强占郑光明购买的房屋，应承担侵权民事责任。常龙公司在转让山河二小综合楼开发项目时，富强公司已经明确承担二小学综合楼前期债务，故褚大群在山河二小综合楼项目投入款，应向富强公司主张权利。判决：褚大群、山河中心校停止侵害，自判决生效之日起五日内腾退山河二小综合楼自南向北第13号门市房屋126平方米。案件受理费100元由褚大群负担，于判决生效后交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明：2014年8月14日，山河中心校以富强公司为被告向五常市法院提起诉讼，请求解除山河二小与富强公司于2010年5月14日签订的协议书。五常市法院于2015年8月21日作出解除协议的判决，本院二审维持原判。在该案诉讼期间，富强公司于2015年5月2日委托郑光明处理山河二小综合楼工程。2015年8月18日，郑光明代表富强公司与张志杰等人签订房屋买卖合同。郑光明在本案诉讼中称：2009年8月至2010年秋期间，其系山河二小综合楼水暖工程项目的施工人，因富强公司欠其工程款而以房抵债，其签订合同时已知道山河二小综合楼的商服用房系存有争议的房产。现案涉房屋被褚大群占有并实际使用。
此外，本院对一审判决认定的事实，除“被告褚大群强行与王晓华、山河镇第二小学校签订商品房买卖合同一份”其中的“强行”系仅有王晓华本人陈述没有其他证据证明，以及“2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行”因无证据证明不予认定之外，对其他事实予以确认。
本院认为，郑光明在一审中的诉讼请求是停止侵权、腾退房屋。该请求权属于物权请求权，郑光明应当举证证明其对争议房屋享有物权。其举示的核心证据即其与富强公司签订的商品房买卖合同，富强公司没有履行合同交付房屋，亦没有为郑光明办理物权登记，这是郑光明因合同对富强公司产生的债权，尚未转化为物权。在郑光明未取得房屋所有权的情况下，仅能说明其与富强公司之间存在债权债务关系。同时山河二小与富强公司转让山河二小综合楼项目的协议已被法院生效判决解除，此后山河二小与富强公司亦没有对山河二小综合楼商服的归属进行协商。因此郑光明请求褚大群腾退房屋缺乏物权基础，其诉讼请求不予支持。
综上，褚大群与山河中心校上诉请求有理，应予支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初1527号民事判决；
二、驳回郑光明的诉讼请求。
一、二审案件受理费300元，由郑光明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯芳芳
审 判 员 唐新元
审 判 员 孔德林
二〇一七年十月二十六日
法官助理 时晓月
书 记 员 那 爽