河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民初18号
原告张荣彦，男，1960年9月17日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人耿保全、秦建，河南英伦律师事务所律师。
被告何清岩，男，1981年2月16日出生，汉族，住南阳市唐河县。
委托代理人张帆，河南大统律师事务所律师。
第三人南阳龙鑫国际酒店管理有限公司，住所地南阳市独山大道与滨河路交叉处盛唐商务苑12幢501室。
法定代表人田君磊，该公司董事长。
第三人南阳市正辉汽车修理有限公司，住所地南阳市油田五一路东段大帑酒店七楼。
法定代表人田建芝，该公司董事长。
第三人田君磊，男，1977年9月5日出生，汉族，住南阳市市宛城区官庄镇田店*组**号。
上述三第三人的委托代理人田小磊，男，1985年10月24日出生，汉族，住南阳市宛城区。
原告张荣彦与被告何清岩、第三人南阳龙鑫国际酒店管理有限公司（以下简称龙鑫国际酒店）、南阳市正辉汽车修理有限公司（以下简称正辉汽车公司）、田君磊申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张荣彦的委托代理人耿保全、秦建，被告何清岩及其委托代理人张帆，第三人龙鑫国际酒店、正辉汽车公司、田君磊共同的委托代理人田小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣彦诉称，2012年3月27日，第三人田君磊向其借款，由第三人龙鑫国际酒店、正辉汽车公司作为保证人承担保证责任，同时正辉汽车公司以其所有的位于南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场的房屋进行抵押担保，并进行了抵押登记，其取得了他项权证。2013年10月23日，驻马店市中级人民法院审理了其与第三人之间的担保借款合同，作出了民事判决，第三人田君磊提起了上诉，于2014年4月21日河南省高级人民法院作出了民事调解书，对其与第三人之间的纠纷达成调解协议。2009年1月19日，第三人正辉汽车公司取得了位于南阳市宛城区××油矿××路小商品市场房屋的房屋所有权证，基于物权公示效力，其在查明第三人正辉汽车公司房屋所有权证的基础上，才借款给第三人田君磊，因此，根据《物权法》的相关规定，应当保护其在第三人正辉汽车公司的房屋上所依法登记的抵押权。被告与第三人正辉汽车公司所签订购房合同的时间是2008年4月26日，被告完全可以要求直接登记到被告名下，或者进行过户，但是被告并没有提出相关手续变更的要求，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不能产生物权变动的效力。为此，请求：1、判令依法对位于南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场第47号房屋继续执行；2、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告何清岩辩称：其是讼争房屋的业主，2008年4月购买的房产，2009年入住至今，其多次要求办理房产证，正辉汽车公司以种种理由不予办理，且还在2012年9月承诺办理房产证，并出具有承诺书。原告张荣彦对何清岩在此居住是明知的，其与第三人正辉汽车公司签订的合同为恶意串通，驻马店市中级人民法院裁定中止对本案房产的执行是正确的。
第三人龙鑫国际酒店、正辉汽车公司、田君磊述称：房子是现金交给公司，开的都有收据，房子是属于被告何清岩的。
经审理查明，2008年4月26日，何清岩与正辉汽车公司签订售房协议，协议约定：1、正辉汽车公司将其位于南阳市宛城区官庄镇油田职工医院西门对面中南建材市场的47号房屋以29万元的价格售于何清岩；2、双方以何清岩全额缴纳房款盖章后生效，即乙方缴纳全额房款后享有该房屋的所有权，正辉汽车修理公司不得以任何理由将该房屋进行抵押、二次出售等；3、若因正辉汽车修理公司的原因造成何清岩不能正常拥有该房屋的所有权，由正辉汽车修理公司负全部责任。后，何清岩支付全部房款入住至今。2012年9月25日，正辉汽车修理公司向何清岩作出承诺，承诺于2012年12月31日前保证办理完全部房屋所有权证。
2012年3月27日，甲方（××）宋国明，乙方（借款人）田君磊，丙方（担保人）龙鑫国际酒店、正辉汽车公司签订担保借款合同约定，田君磊向宋国明借款1000万元，龙鑫国际酒店、正辉汽车公司提供连带保证责任。田君磊向宋国明出具收据一份，显示其收到了1000万元。同日，正辉汽车公司与宋国明签订了房地产抵押合同，将其所拥有的20套房屋抵押给宋国明，抵押期限为2012年3月27日至2012年6月27日，并办理了宛房他证油字第20120**号房屋他项权证。后，宋国明将以其名字办理的房屋他项权证名下的抵押权及相关权益转让张荣彦所有，并向正辉汽车公司下发了通知书。2013年12月23日，本院审理了张荣彦、田君磊、龙鑫国际酒店、正辉汽车公司的担保借款纠纷，作出了（2013）驻民四初字第10号民事判决，田君磊提起了上诉，河南省高级人民法院于2014年4月21日作出了（2014）豫法民二终字第23号民事调解书，内容为田君磊于调解书生效后6个月支付张荣彦借款本金1000万元及利息，龙鑫国际酒店、正辉汽车公司承担连带清偿责任。期限届满后，张荣彦向本院提出执行申请，本院作出了（2014）驻法执字第182-1号执行裁定书，何清岩以案外人身份提出执行异议，本院（2015）驻执异字第29号执行裁定书，中止对南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场第47号房屋的执行。
上述事实，由房屋买卖合同、收款收据、承诺书、担保借款合同、借款收据、房屋抵押合同、他项权证、法律文书、证人证明、当事人陈述等证据在卷，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告张荣彦对本院执行裁定不服，以案外人何清岩为被告、被执行人正辉汽车公司、龙鑫国际酒店、田君磊为第三人提起诉讼，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。原告张荣彦起诉的主要依据是其申请执行的房屋已办理抵押权登记，但宛房他证油字第20120**号他项权证，显示权利人为宋国明。虽然宋国明与张荣彦签订《转让协议》将宛房他证油字第20120**号他项权证名下的抵押权及相关权益转让张荣彦所有，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。宛房他证油字第20120**号他项权证下的他项权利，系因抵押权而形成的不动产担保物权，该物权未经依法登记，不得对抗第三人。因此，原告张荣彦以涉案房屋已办理抵押登记为由，要求继续执行该房屋，缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告张荣彦的债权系金钱债权，其申请执行的房屋，虽然登记在被执行人正辉汽车公司名下，但该房屋在张荣彦享有金钱债权之前，已由正辉汽车公司合同转让给被告何清岩，何清岩已支付全部价款，并实际入住，该房屋虽未办理房屋产权变更登记，但主要原因在正辉汽车公司。因此，被告何清岩对涉案房屋享有排他权利。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求的规定，应驳回张荣彦的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告张荣彦的诉讼请求。
案件受理费5650元，由原告张荣彦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 李晓龙
代理审判员 董永通
代理审判员 李力伟
二〇一六年八月十七日
书 记 员 于 乐