杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初11404号
原告：梁永峰，男，1970年10月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告：杭州康田农业开发有限公司，住所地杭州市西湖区文一西路460号文娱中心358室。
法定代表人：陈永明。
被告：陈永明，男，1969年9月18日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：陈梅芳，女，1965年9月23日出生，汉族，住杭州市。
原告梁永峰（以下简称原告）与被告杭州康田农业开发有限公司（以下简称康田公司）、陈永明、陈梅芳合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告梁永峰、被告陈梅芳到庭参加诉讼。被告康田公司和陈永明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、康田公司返还原告租金50000元并支付违约金25900元（2015年6月4日至2016年11月12日违约金按合同每天50元计）；2、陈永明对上述第一项承担共同还款责任，陈梅芳对陈永明的还款承担连带责任；要求陈永明、陈梅芳与康田公司共同完成原告租赁房款50000元并支付原告违约金11150元（14150-3000=11150元，14150元违约金为从2016年11月12日至2017年8月25日，3000元为陈梅芳在2017年1月25日和2月26日分别支付原告违约金1500元合计3000元，2017年8月24日至还清款项违约金另计，违约金按照每天50元计）；诉讼费由三被告承担。
事实与理由：2015年6月4日，康田公司与原告签订了40年《房屋租赁协议》，合同约定：康田公司租赁给原告位于凤栖山居租赁房（一号楼二单元403）租赁权40年，原告在2015年6月4日支付了5万元的租赁款项。在履行过程中原告发现康田公司已将房产抵押给第三方并将房产转让给了他人，导致原告实际无法实现房产的租赁权。2016年11月12日，原告与陈永明协商同意解除《房屋租赁协议》。2016年11月12日，陈永明加入债务，愿意承担还款，通过协商双方签署了《还款协议》，约定截止2017年1月25日，陈永明退还原告租赁费款项，并约定了违约金，陈梅芳为陈永明个人担保。基于上述事实，被告未按合同约定的期限将租赁金全款交付给原告也未能继续向原告支付违约金，被告应付原告5万+25900元+11150元合计87050元。
原告向本院提交了以下证据：
1、《还款协议》。证明原告与陈永明、陈梅芳达成的还款协议情况。
2、《房屋租赁协议》。证明原告与陈永明之间存在租赁合同关系。
3、收款收据。证明原告向陈永明支付5万元租金的事实。
被告陈梅芳辩称，《房屋租赁协议》与康田公司无关，康田公司只是《房屋租赁协议》中的鉴证单位。租赁协议签订当天将钥匙交给原告，后因与房屋建造承包方发生纠纷，口头协议将未出租的房屋抵给承包方（不包括案涉房屋）。
每天50元的违约金过高，被告作为担保人在2017年1月25日之后支付过两个月的违约金，分2次分别支付了1500元，合计3000元。没有约定担保期限。陈梅芳及弟弟陈永明现在已倾家荡产，背负巨额债务，目前没有能力处理好这个事情。
被告陈梅芳向本院提交了以下证据：
1、《“凤栖山居”房产项目合作协议书》。证明双方系经朋友介绍认识并签订协议，原告除支付房租外每年还有交画的义务。
被告康田公司和陈永明未到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。
经庭审质证，当事人发表如下质证意见：被告陈梅芳对原告提交的证据1-3的真实性没有异议。原告认为被告陈梅芳提交的合作协议书与本案无关。
本院对上述证据认证如下：
一、原告提交的证据。证据1-3，陈梅芳对证据的真实性没有异议，该些证据与本案具有关联性，且证据来源合法，予以认定。
二、被告陈梅芳提交的证据。该合作协议书系康田公司与杭州市艺术家俱乐部签订，与本案不具有关联性，不予认定。
本院经审理认定事实如下：
2015年6月4日，原告与陈永明签订《房屋租赁协议》，约定：原告租赁陈永明位于临安市房屋（建筑面积60平方米）；租赁期限从2015年6月4日起至2054年6月3日止；原告在本协议签订后一次性付清全部租金5万元；本房屋交付时间为2015年6月4日；陈永明若不能按约如期交付房屋，逾期超过30天后，则按50元／天向原告支付违约金。房屋租赁协议还约定了其他内容。康田公司在该协议落款处“鉴证单位”一栏中加盖了公章。2015年6月4日，陈永明向原告出具《收款收据》一份，载明：“交款单位：梁永峰；款项内容：1幢2单元403室；金额：50000元；收款人：陈永明”。康田公司在该《收款收据》上加盖了公章。原告于当天拿到房屋钥匙。过了约半年后，原告准备装修时发现案涉房屋已被他人占用，原告无法使用房屋。
2016年11月12日，原告与陈永明经协商一致解除了《房屋租赁协议》，同时双方达成《还款协议》，载明，因纠纷陈永明不能正常履行协议，双方友好协商同意由陈永明退还租金五万元整，约定陈永明于2017年1月25日前退还原告房屋租金5万元，如陈永明不能按时还款，将承担违约金每天50元；如陈永明无力偿还欠款，将由担保人承担全部责任。陈梅芳在《还款协议》的担保人一栏中签名。还款到期后，陈永明未按约归还租金，陈梅芳也没有履行保证责任。后经原告催讨，陈梅芳于2017年1月25日向原告支付了第一个月的违约金1500元，于2017年2月26日支付了第二月的违约金1500元，合计3000元。之后再未支付任何款项。
另查明，根据工商登记信息记载，陈永明系康田公司的大股东兼法定代表人，陈梅芳系康田公司的小股东。
本院认为，虽然康田公司与陈永明存在一定的特殊关系，但是案涉《房屋租赁协议》系原告与陈永明签订，康田公司在协议中系作为“鉴证单位”盖章，不是该合同的一方当事人，且康田公司也没有在《还款协议》上盖章，故原告要求康田公司共同还款及支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
案涉《还款协议》是原告与陈永明协商解除《房屋租赁协议》后就原告已支付的5万元租金如何返还以及不能按约返还时应如何承担责任等事项达成的新的约定，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有法律约束力。现《还款协议》约定的付款期限已届满，故原告要求陈永明归还房屋租金5万元的诉讼请求，本院予以支持。陈永明未按约还款，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《还款协议》的约定，陈永明从2017年1月26日起，应承担每天50元的违约金。根据法律规定，当事人认为违约金过高的，可以请求人民法院予以调整。担保人陈梅芳认为违约金过高，请求本院予以调整，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条的规定，以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将每天50元的违约金标准，调整为按年利率24%计算违约金。根据本案实际情况，陈梅芳已支付的2017年1月26日至2017年3月25日的3000元违约金，本院予以认可，不再调整。根据《还款协议》的约定和陈梅芳已支付的违约金情况，案涉债务的违约金应从2017年3月26日开始计算。以50000元未付租金为基数，按年利率24%，从2017年3月26日起暂计至2017年8月24日止的违约金为5033元。据此，原告主张的违约金，合理部分，本院予以支持。
案涉《还款协议》对担保人陈梅芳的保证方式和保证期间没有进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，担保人陈梅芳应负连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”根据《还款协议》的约定，案涉债务履行期限届满之日为2017年1月25日，原告至2017年11月28日向本院起诉，已超过6个月的保证期间，故原告要求陈梅芳承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。被告康田公司和陈永明经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陈永明于本判决生效之日起十日内归还梁永峰房屋租金50000元，支付违约金5033元（已计算至2017年8月24日，此后至款项付清之日止的违约金，以未付的租金为基数，按年利率24%另行计算），合计55033元；
二、驳回梁永峰的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取849元，由原告梁永峰负担233元，被告陈永明负担616元。
原告梁永峰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈永明于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 吴俊洁
二〇一八年二月二十二日
书记员 何治君