南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初704号
原告（反诉被告）：李建峰,男,1989年7月12日出生,汉族。
住南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：刘源，广西创和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海涛，广西创和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南宁市福群市场投资有限责任公司，住所
地南宁市兴宁区济南路。
法定代表人：罗福如，该公司执行董事兼总经理。
原告李建峰与被告南宁市福群市场投资有限责任公司（以下简称福群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序。被告福群公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2016年12月12日、2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李建峰的委托诉讼代理人刘源、李海涛，被告（反诉原告）福群公司的法定代表人罗福如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李建峰向本院提出诉讼请求：1.确认李建
峰与福群公司于2015年11月17日签订的《租赁合同书》无效；2.福群公司返还李建峰合同保证金80000元；3.福群公司返还李建峰租金80000元；4.福群公司返还李建峰物业管理费7500元；5.本案的全部诉讼费用由福群公司承担。事实和理由：2015年11月17日，李建峰与福群公司签订《租赁合同书》，该合同书约定：李建峰租赁福群公司位于南宁市(约400平方米);租期自2016年2月1日起至2021年1月30日止,共计5年;本合同标的物每年租金、合同保证金、物业管理费金额及支付方式：租金第一年2016年2月1日起至2017年2月1日每年160000元，第二年2017年2月1日起至2018年2月1日每年168000元，第三年2018年2月1日起至2019年2月1日每年176400元，第四年2019年2月1日起至2020年2月1日每年185220元，第五年2020年2月1日起至2021年1月30日每年194481元，签合同时交一次性合同保证金80000元，每年物业管理费15000元；遵守先交房租和物业管理费后使用标的物的原则，每次交半年（6个月）租金和物业管理费，第一个半年租金、物业管理费及合同保证金在签订本合同时付清等内容。该合同书签订的当天，李建峰按照合同约定向福群公司支付了合同保证金80000元，半年的租金80000元以及半年的物业管理费7500元，共计167500元。同时福群公司的法定代表人罗福如向李建峰出具了两张《收据》。此后,李建峰多次催促福群公司提供该商铺的建设工程规划许证或房产证证明材料给李建峰到相关部门办理营业执照,但是福群公司至今未能提供。李建峰才发现涉案商铺未取得建设工程规划许可证或房产证。因此,李建峰多次要求福群公司退还已经支付的合同保证金、租金及物业管理费，但是福群公司拒绝退还该费用。李建峰为了维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。
被告（反诉原告）福群公司辩称：1.关于合同效力问题，涉案房屋是从南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村一组（以下简称友爱一组）承租而来，涉案房屋产权为友爱一组所有，房屋用途为商业用房，可以作为办公场所使用，也可以对外出租。福群公司并不知道涉案商铺的产权情况，直至李建峰提起本案诉讼后，福群公司才知道涉案商铺并没有取得建设规划许可证，双方签订的《租赁合同书》是否有效由法院根据法律规定来认定。2.关于租金、合同保证金及物业管理费是否应返还的问题。合同签订后，福群公司已于2015年11月17日将房屋交付给李建峰，并为其提供物业服务至今。即使法院认定《租赁合同书》无效，李建峰仍应支付房屋占有使用费和物业服务费。《租赁合同书》约定，2017年2月1日前的租金为每年160000元，物业管理费每年15000元，截止目前，李建峰已使用房屋超过一年，李建峰需要支付的房屋占有使用费和物业管理费已超过175000元，而李建峰仅支付了租金80000元、保证金80000元、物业管理费7500元，不足以支付占有使用费及物业管理费。不足部分，李建峰仍然需要支付至返还房屋之日止。因此，李建峰已支付的租金、保证金、物业管理费不应返还。
被告(反诉原告)福群公司向本院提出反诉请求：1.李建峰将
涉案商铺恢复原状并返还福群公司；2.李建峰向福群公司支付占有使用费74666.32元，（按照160000元/年计算，自2015年11月17日至2016年1月31日及2016年8月1日暂计至2016年11月4日，实际算至李建峰恢复原状返还涉案商铺时止）；3.李建峰向福群公司支付物业管理费7000.56元（按照15000元/年计算，自2015年11月17日至2016年1月31日及2016年8月1日暂计至2016年11月4日，实际算至李建峰恢复原状返还涉案商铺时止）；4.本案的本诉和反诉诉讼费由李建峰承担。事实和理由：2015年11月17日，福群公司与李建峰签订《租赁合同书》，约定了双方的权利义务。合同签订后，福群公司已按约定将商铺交付给李建峰告使用。李建峰仅支付了2016年2月1日至2016年7月31日的租金80000元、物业管理费7500元。涉案商铺是福群公司从友爱一组承租而来，福群公司并不知道涉案商铺的产权情况。直至李建峰提起本案诉讼后，福群公司才知道涉案商铺并没有取得建设规划许可。《租赁合同书》无效，李建峰应当将涉案商铺恢复原状返还给福群公司。福群公司于2015年11月17日将涉案房屋交付给李建峰使用并为其提供物业服务至今，李建峰应按合同约定的租金每年160000元、物业管理费每年15000元向福群公司支付租金及物业管理。李建峰已支付了2016年2月1日至2016年7月31日的租金80000元、物业管理费7500元，李建峰仍然要支付2015年11月17日至2016年1月31日及2016年8月1日至实际恢复原状返还房屋之日止的房屋占有使用费和物业管理费。
原告（反诉被告）李建峰对被告（反诉原告）福群公司的反诉辩称：福群公司没有将房屋交给李建峰使用，所以福群公司的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回。
本院经审理认定事实如下：位于南宁市，地类为建设用地。2010年12月10日，罗福如（乙方）与友爱一组（甲方）签订了《房屋、土地租赁合同书》，约定：乙方向甲方租赁位于南宁市斜对面本小组的房屋及土地经营使用，租用期限从2013年11月1日至2033年10月31日止等内容。2014年3月18日，罗福如（甲方）与福群公司（乙方）签订《房屋土地租赁转让合同书》，罗福如将其与友爱一组签订的《房屋、土地租赁合同书》的权利义务全部转给福群公司。
2015年11月17日，李建峰（乙方）和福群公司（甲方）签订了《租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租甲方位于南宁市农院路商铺，面积约400平方米；乙方如经营餐饮或者小食店必须做好防水，保证不向楼下漏水；甲方是按三楼的现状出租，乙方承租后从事经营活动所需的各种证、照由乙方自己负责办理，甲方只协助提供村委产权证明，其余由乙方自行办理；乙方认可标的物的建筑现状和有可能未办得消防证的状况；本合同履行期限为5年，从2016年2月1日起至2021年1月30日止（2015年11月17日至2016年3月1日为赠送期），乙方签合同时必须预交半年（6个月）租金及物业管理费；租金第一年2016年2月1日起至2017年2月1日每年160000元，第二年2017年2月1日起至2018年2月1日每年168000元，第三年2018年2月1日起至2019年2月1日每年176400元，第四年2019年2月1日起至2020年2月1日每年185220元，第五年2020年2月1日起至2021年1月30日每年194481元；签合同时交一次性合同保证金80000元，每年物业管理费15000元；乙方要遵守先交租金和物业管理费后使用标的物的原则，每次交半年（6个月）租金和物业管理费，第一个半年（6个月）租金、物业管理费及合同保证金在签订本合同时付清，余下9个半年租金及物业管理费分别于每年7月30日前、1月30日前一次性支付半年（6个月）；合同保证金在本合同期满后，乙方不再租赁本标的物的，甲方结清乙方所欠甲方所有款项后无息退回乙方；合同保证金的履约范围是按时交纳租金及所有费用、按时进行经营及履行合同义务、执行甲方各项规章制度；如乙方在合同期内有违约行为，甲方有权单方终止本合同，并不退还乙方已支付的租金、履约保证金、物业管理费；甲方同意乙方在不影响安全及周边邻居前提下对标的物进行内外装修等内容。合同签订当日，李建峰向福群公司支付了保证金80000元、第一个半年租金80000元、物业管理费7500元，福群公司的法定代表人出具了《收据》给李建峰。
2015年11月20日，福群公司将土地证复印件、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会开具的房屋产权证明交给李建峰，2015年12月13日，福群公司将《房屋土地租赁转让合同书》、《房屋、土地租赁合同书》交给李建峰。
2015年12月3日，南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会出具《证明》，内容为：“兹证明位于南宁市所有，房屋用途为商业用房，现将房屋出租给南宁市福群市场投资有限责任公司作为办公场所使用，对外出租，未违反法律、法规及有关管理规定，并已经过有利害关系的业主同意。”
2016年7月，《租赁合同书》约定的第二次租金支付时间到期，福群公司向李建峰催交租金，李建峰称正在办理文化证，希望延期至8月9日支付租金。
2016年8月12日，李建峰向福群公司致函，称其租赁房屋想经营网吧，因福群公司无法提供办理网吧所需要的房屋证明材料，故无法办理网吧证件，现合同到期不想再续租，希望福群公司退还保证金80000元。2016年8月14日，福群公司收到函件后，于2016年8月18日复函，称已按合同约定向李建峰提供了房屋产权证明，现合同期未满，李建峰有支付租金的义务，要求李建峰于2016年8月31日前交清本期租金及物业管理费87500元。为此，双方产生纠纷，遂诉至本院。
2016年12月20日，福群公司已实际控制了涉案房屋，房屋内仍有破损的玻璃柜、桌子、大风扇、碗筷等物品，福群公司要求李建峰清空物品，李建峰称并不是其物品，而是上一承租户遗留。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下
证据证实：福群公司的电脑咨询单、营业执照、《租赁合同书》、《收据》、李建峰的《函》、邮政凭证、《复函》、《房屋、土地租赁合同书》、《房屋土地租赁转让合同书》、土地登记证及宗地图、《收条》、照片、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，李建峰与福群公司2015年11月17日签订了《租赁合同书》，福群公司将南宁市农院路商铺出租给李建峰，但该房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此，双方签订的租赁合同无效，李建峰有权要求福群公司退还合同保证金80000元，故李建峰要求确认上述合同无效并要求福群公司退还合同保证金80000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于涉案房屋是否已交付的问题。李建峰抗辩称福群公司未将涉案房屋交付给李建峰使用，但从双方签订合同后的行为来看，李建峰在签订合同当日按合同约定支付了合同保证金、半年的租金及物业管理费，福群公司亦向李建峰提供了土地证复印件、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会开具的房屋产权证明等材料，供李建峰办理营业执照，而李建峰也开始在办理营业执照。直至《租赁合同书》约定的第二期租金的支付时间，福群公司向李建峰催缴租金，李建峰仍以文化证尚未办理要求延迟支付租金。甚至在2016年8月12日，李建峰向福群公司致函要求退还保证金时，都未提出福群公司没有交付涉案商铺。由此可见，福群公司已在签订合同时就将涉案房屋交付给李建峰，李建峰已开始使用商铺。至于李建峰因其经营网吧的证件一直办理未成，而未实际使用涉案房屋经营，并不等同于福群公司未将涉案商铺交付。李建峰称福群公司从未向其交付涉案商铺的主张，本院不予采信。
福群公司已将涉案房屋交付，李建峰应支付房屋占有使用费。2015年11月17日至2016年1月30日为免租期，现《租赁合同书》无效，福群公司要求李建峰支付免租期间的房屋占有使用费无依据，应从2016年2月1日起计算房屋占有使用费。李建峰未与福群公司办理退房的手续，至2016年12月20日，福群公司已实际控制涉案房屋，故房屋占有使用费应计算至当日。李建峰要求福群公司退还已支付的2016年2月1日至2016年7月31日的房屋占有使用费80000元、物业管理费7500元无依据，本院不予支持。由于李建峰已于2016年8月12日向福群公司邮寄函件，明确表示因无法办理网吧证件不再继续承租涉案商铺，福群公司亦于2016年8月14日收到，此后李建峰处于非正常使用房屋状态。故本院酌情认定，从2016年8月14日至2016年12月20日期间的房屋占有使用费和物业管理费按约定的租金、物业管理费标准的50%支付。李建峰已支付2016年8月1日前的房屋占有使用费，还应当向福群公司支付2016年8月1日至2016年12月20日期间的房屋占有使用费34222.22元、物业管理费3208.33元。
关于福群公司要求李建峰将涉案房屋恢复原状返还的问题，福群公司没有提供证据证明房屋原状如何，且涉案商铺现已由福群公司控制，故其要求李建峰将涉案房屋恢复原状返还的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李建峰与被告（反诉原告）南宁市福群市场投资有限责任公司于2015年11月17日签订的《租赁合同书》无效；
二、被告（反诉原告）南宁市福群市场投资有限责任公司返还原告（反诉被告）李建峰合同保证金80000元；
三、原告（反诉被告）李建峰向被告（反诉原告）南宁市福群市场投资有限责任公司支付房屋占有使用费34222.22元；
四、原告（反诉被告）李建峰向被告（反诉原告）南宁市福群市场投资有限责任公司支付物业管理费3208.33元；
四、驳回原告（反诉被告）李建峰的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）南宁市福群市场投资有限责任公司的其他反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3650元，减半收取计1825元（原告已预交）由原告李建峰负担953.36元，被告南宁市福群市场投资有限责任公司负担871.64元。
反诉案件受理费2814元，减半收取计1407元（反诉原告）已预交，由反诉原告南宁市福群市场投资有限责任公司负担762.13元，反诉被告李建峰负担644.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 罗宏萍
二〇一六年十二月二十八日
书记员 赵文赎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。