广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1615号
原告（反诉被告）：陈国津，男，汉族，1979年12月13日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：康碧芳，系广东源浩律师事务所律师。
委托代理人：谢曼宁，系广东源浩律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：佛山万达广场商业物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂澜路东侧（A30街区）销售中心右侧，组织机构代码：056836077。
法定代表人：曲德君。
委托代理人：郑涛，男，汉族，1986年10月5日出生，住广东省深圳市龙岗区，系公司员工。
委托代理人：庞勇智，系广东智洋律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，被告提起反诉，经审查后本院决定将反诉与本诉合并，依法由审判员朱道春适用简易程序于2015年12月29日、2016年1月26日二次公开开庭进行了审理。原告陈国津及其委托代理人康碧芳与被告委托代理人郑涛、庞勇智均到庭参加二次庭审，原告委托代理人谢曼宁到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年3月19日，原、被告签订《场地有偿使用管理合同》，约定：被告将位于佛山市南海区桂澜北路28号佛山南海万达广场叁层部分区域、面积约140平方米场地租给原告使用，租赁期限为一年，从2015年4月15日开始至2016年4月14日止，每月租金16000元，每季度交费一次。合同签订后，原告向被告支付了两个季度租金96000元、押金37000元，另支付灯箱租金和电费13200元、保证金2000元。原告按合同约定进场装修支出装修费用136698元。2015年5月开始，原告多次持场地有偿使用管理合同》及其他资料向工商管理部门申请办理营业执照，但工商管理部门告知原告租赁场地不符合出租条件，无法办理营业执照。2015年10月28日，工商管理部门向原告发出补正材料通知，认为被告出租的物业权属人为佛山南海万达广场有限公司，被告并非权属人，其无权出租涉讼场地给原告，另租赁合同约定的场地并不在《场地使用证明》中，无相应编号。原告就该问题与被告进行多次协商，被告迟迟未能解决，导致原告一直未能正式合法营业，并于2015年11月13日正式停业撤场，尚有部分设备存放在租赁场地。起诉请求法院判令：1.解除原、被告于2015年3月19日签订的《场地有偿使用管理合同》；2.被告向原告返还已支付自2015年4月16日至2015年10月15日场地管理费96000元和押金37000元；3.被告向原告返还已支付自2015年7月至2016年6月的广告灯箱租金12000元和预付电费1200元、押金2000元；4.被告向原告支付装修款136698元；5.诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称：一、涉讼场地权属人为佛山市南海万达广场有限公司，该公司委托被告对涉诉场地进行出租和日常管理，原告称被告无权出租涉诉租赁物没有依据。二、涉讼合同约定办理工商营业执照的义务在原告，原告应自行办理营业执照，原告从未以书面方式向被告提出需被告协助办理营业执照，原告以无法办理营业执照为由要求终止合同没有依据。三、原告因自行经营不善，大概在2015年11月16日左右撤离租赁场地，被告同意解除涉讼合同，但原告应按合同约定支付违约金。四、被告不同意返还租金和押金给原告，也不同意返还灯箱的租金、电费和押金。因双方未办理解除合同手续，场地一直空置，原告应支付相应费用。故反诉请求法院判令：1.原告向被告支付自2015年10月16日计至2016年1月15日止场地管理费48000元，并支付以48000元为本金自2015年10月16日至2016年1月15日止按每日千分之三的标准计算的违约金12960元；2.原告向被告支付自2015年9月25日计算至2015年12月30日止水电费9000元；3.原告向被告支付解除合同违约金32000元；4.诉讼费由原告承担。
针对被告反诉，原告辩称：原告不能办理营业执照的责任在被告，才导致原告不能正常合法经营涉讼租赁场地，违约责任应由被告自行承担。原告没有拖欠被告的租金和水电费，原告提起诉讼后，被告要求原告停止经营和退场，且涉讼场地的电表早就坏了，原告已经交付了水电费，但被告一直未提供水电费的具体金额的相关证据材料给原告。原告已于2015年11月13日停止营业撤场，被告反诉主张均不应得到支持。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。
2.被告营业执照复印件、组织机构代码证复印件，证明被告诉讼主体资格。
3.场地有偿使用管理合同及其附件，证明2015年3月19日，原、被告签订合同，约定将位于佛山市南海区桂澜北路28号佛山南海万达广场叁层部分局域、面积约140平方米的场地租赁给原告使用，用途为：冰淇淋售卖点、水吧，租赁期限为一年，从2015年4月15日开始至2016年4月14日止。双方约定租金为每月16000元，以每季度为交费结算期。原告需向被告交纳有关保证金，场地的装修需要符合被告的要求，但合同没有明确、具体的租赁场地地址。
4.个体工商户名称预先核准通知书，证明原告按合同的约定开始向工商部门申请办理证照。
5.场地使用证明复印件、桂城街办行政服务中心资料补正告知单、图纸打印件4份，证明原告为租赁场地办理工商营业执照过程中，行政部门告知原告，原告向被告承租的场地归佛山南海万达广场有限公司所有，被告并非权属人，其无权将涉案场地租赁给原告使用；原告租赁的场地也不在《场地使用证明》中登记的“三层：3F0013F035”中。原告申请办理营业执照需补充佛山万达广场有限公司委托被告进行出租管理的委托证明及有明确、规范、具体地址的租赁合同。
6.发票6份、收据，证明原告依约向被告支付了两个季度的租金96000元、押金37000元，并支付了广告灯箱租金、电费13200元、灯箱履约保证金2000元，以及相关向被告支付电费以及装修管理费等费用。
7.装修工程合同、佛山市天信达装饰工程有限公司结算清单、收据6份，证明原告按照合同约定及被告的要求对租赁场地进行装修，花费装修款136698元。
8.填写个体工商户开业登记申请书须知打印件、行政服务中心项目补办通知单，证明行政部门工作人员告知原告补充材料的格式要求，原告曾将该要求告知被告的工作人员，请求被告协助，但被告不予理会。原告在收到被告提交的委托书复印件后，原告于2015年12月21日再次携带相关办证材料到行政服务中心办理工商执照，但行政部门仍然是告知原告，原告与被告签订的场地有偿使用管理合同的地址没有具体编号，该编号须与《场地使用证明》对应的铺位编号一致。而原告所租赁的场地没有编号，该场地没有使用登记备案，该商铺不能办理临时铺位。原告已按合同的约定履行办理工商登记，但被告作出合同的一方没有履行相应的协助义务，导致原告商铺不能合法经营。
9.名片、微信聊天记录截图11页，证明原告多次向被告的工作人员反映行政部门对办理工商登记的提交材料要求，但被告工作人员不予理会，并告知原告该租赁场地是临时的，不是长期铺位，要求原告办理临时营业执照。因原告商铺未能办理工商执照，导致原告无法取得卫生、税务等证照，使原告无法正常合法经营，而且无法与电商合作。
10.中国银行金融交易流水查询2页、中国光大银行对私活期账户对账单2页、南海万达广场Teashop装修收款明细、丁美丽身份证复印件，证明原告按照合同约定及被告的要求对租赁场地进行了装修，支付136698元装修款给装修公司。
诉讼中，被告举证如下：
1.委托书，证明涉讼租赁场地是佛山市南海万达广场有限公司委托被告进行出租和经营管理。
2.房地产权证复印件，证明涉讼租赁物的产权属于佛山市南海万达广场有限公司所有。
3.照片打印件3张，证明原告违约，原告自行撤离经营租赁场所。
4.催费函，证明因原告违约，被告要求原告支付违约金及拖欠的租金、水电费。
5.欠费单、电能表的照片打印件，证明原告拖欠电费11810.59元、水费2951.42元。
6.营业执照复印件，证明与原告同类型的租户可以办理营业执照。
经庭审质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据3无异议，认为依合同第三条第二款约定，管理费是按季度交纳，故原告应当在2015年10月15日前交纳2015年10月15日至2016年1月15日的租金，逾期交租按日百分之一计算违约金，合同中没有关于没收保证金的约定。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据4真实性无异议，但认为与本案无关，不能认定为被告违约，原告从未向被告要求提供资料协助办理营业执照。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据5真实性无异议，认为原告从未要求被告提供场地使用证明和委托书协助办理营业执照。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据6无异议，本院确认此组证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据7有异议，认为原告在签订装修合同时不可能产生装修款136698元，原告也未举证证明相关的装修凭证，原告提交的装修证据是单方制作的，不应作为定案依据。经审查，收据与经法院释明后其提交的银行转账记录不一致，本院对此组证据的证明力不予确认。被告对原告出示的证据8真实性无异议，关联性有异议，认为该证据证明原告不向工商部门交齐办理营业执照的资料，目的是为撤离租赁现场找借口，原告从未要求被告提供产权证明和委托证明，且该证据表明原告可到村委会出具相关证明办理营业执照，故原告不存在办理营业执照的障碍，另租赁场地的其他租户都办理了营业执照，唯独原告未办理成功，故并非被告原因导致无法办理营业执照。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据9有异议，认为原告是为撤离租赁场地找借口，如果原告办理营业执照需要被告提供资料协助，原告应向被告提出要求，但原告从未提出。经审查，该组证据为原告与被告工作人员就租赁事宜沟通记录，符合一般常识，本院对此组证据的真实性予以确认。被告对原告出示的证据10有异议，认为转账对象并非合同主体。经审查，银行流水清楚明确，本院确认其真实性。原告对被告出示的证据1真实性无异议，证明内容有异议，认为委托书是被告为诉讼而制作，该委托书未显示制作日期。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告出示的证据2、3有异议，认为被告未提交原件，无法核实真实性，原告在2015年11月应被告要求撤离租赁场地，当时被告的工作人员叶小姐通知原告撤场。经审查，房产证为证件，照片为现场照片，在原告未提供反驳证据的情况下，本院确认此二份证据的真实性。原告对被告出示的证据4真实性有异议，认为被告未提交原件。经审查，该证据仅为被告制作，无法证明送达给原告，本院对此证据的证明力不予确认。原告对被告出示的证据5真实性无异议，但认为未显示起始时间，证明内容不予认可，认可水费金额。经审查，该单据虽仅为被告制作，但经询问原告本人当庭表示电费金额尚属合理，本院对此证据的证明力予以确认。原告对被告出示的证据6有异议，认为该营业执照反映承租人租赁地址有编号303，而原、被告租赁合同并无编号，且营业执照登记时间在原告起诉之后。经审查，原告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。
根据采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下与本案有关的事实：
2014年6月26日，佛山市南海区桂城街道国土城建和水务局出具《场地使用证明》，证明万达广场的建筑物作为临时商业，归佛山市南海万达广场有限公司所有，由佛山万达百货有限公司使用，建筑物共8层，其中三层建筑面积4795.31平方米，商铺编号为3F001至3F035。2015年3月23日，行政部门对位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号佛山南海万达广场南8栋之一房产核发粤房地权证佛字第××号房地产权证，登记权属人为佛山市南海万达广场有限公司。佛山市南海万达广场有限公司出具委托书，委托被告对佛山南海万达广场场地出租及日常经营、业务事宜。
2015年3月13日，原告向被告交纳履约保证金32000元、质量保证金5000元、场地使用费48000元，另支付装修管理费和垃圾清运费3850元。2015年3月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《场地有偿使用管理合同》，约定：甲方将佛山南海万达广场的叁层部分区域面积为140平方米场地租给乙方经营冰淇淋售卖点、水吧；租赁期限自2015年4月15日至2016年4月14日；每月场地管理费16000元，每季度为一个交费结算期，按预付方式支付，乙方应于签订合同之日支付一个交费结算期场地管理费48000元，每一个交费结算期满十日前，乙方应向甲方缴付下一个交费结算期的场地管理费；乙方在场地中自行安装独立电表和水表，水电费代收代缴；乙方在合同签署之日向甲方交纳履约保证金32000元、质量保证金5000元，合同终止后无息返还给乙方；乙方自行办理工商等行政手续，经营不得违反国家及当地政策，并对其经营活动承担一切责任；乙方逾期支付场地管理费，每逾期一日，按1%向甲方支付违约金，逾期达5个工作日，甲方有权解除合同；乙方违约导致合同解除，乙方已支付的场地管理费不予退还，乙方除应向甲方支付相当于2个月场地管理费的违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失；如因甲方原因导致乙方不能按合同约定使用租赁物至期满的，甲方除应退还乙方预付的租赁费用（据实结算后的剩余费用）、履约保证金。当日，原告向被告预交电费2000元。
2015年5月5日，工商行政管理部门同意预先核准原告申请的个体工商户名称为佛山市南海区尝饮叹茶店。2015年10月28日，工商行政管理部门向原告出具资料补正告知单，认为申办佛山市南海区尝饮叹茶店缺少如下材料：1.需提供权属方佛山南海万达广场有限公司委托被告进行出租管理的委托证明；2.需提供有明确、规范、具体地址的租赁合同。2015年12月21日，工商行政管理部门向原告出具补办通知单，认为申报佛山市南海区尝饮叹茶店补办原因为《场地有偿使用管理合同》的地址没有具体铺位编号，该编号须与《场地使用证明》对应的铺位编号一致。
另查明，2015年4月29日，原告向被告预交电费3000元。2015年6月30日，原告向被告交纳灯箱保证金2000元。2015年7月20日，原告向被告交纳灯箱2015年7月1日至2016年6月30日止的使用费12000元和预交一年电费1200元。2015年7月24日，原告向被告预交电费3000元和2015年7月16日至2015年10月15日场地使用费48000元。2015年4月4日，原告通过银行转账支付装修费30000元，2015年4月20日，原告通过银行转账支付装修费20000元，2015年11月13日，原告通过银行转账支付装修费余款2000元。
2015年6月8日，原告通过微信向被告公司工作人员反映无法办理工商营业执照问题，被告公司工作人员告知出租位置为临时，只可以办理临时营业执照。
2015年11月13日，原告提起本案诉讼，应诉材料于同年12月1日送达至被告。原告经本院释明后不申请对装修价值进行评估。2015年12月29日，本院组织原、被告对租赁场地进行交接，双方均同意租赁场地费用计算至当日，原、被告确认租赁场地使用电费为11810.59元、水费2951.42元。
本院认为，租赁场地已办理房地产权证，原、被告于2015年3月19日签订的《场地有偿使用管理合同》为签约双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告作为出租人，具有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，现根据工商行政管理部门出具的材料及被告公司工作人员微信陈述，被告出租给原告使用的场地不在《场地使用证明》中有编号场地范围之内，导致原告根本不可能以租赁场地作为经营地址办理工商营业执照，原告不能实现约定的合法经营目的，原告据此有权解除双方签订的《场地有偿使用管理合同》。原告主张解除合同的起诉状于2015年12月1日送达至被告，本院认定涉讼合同于当日解除。
原告自认于2015年11月13日停业撤场，表明2015年4月16日至2015年10月15日期间其占有使用租赁场地，其请求被告返还此六个月期间场地使用费96000元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原、被告之间租赁合同因被告违约解除，原告请求被告退还租赁物押金37000元和灯箱押金2000元合法合理，本院予以支持，被告反诉请求原告支付解除合同违约金32000元理据不足，本院不予支持。原告作为承租人，在租赁合同解除后具有返还租赁物义务，现原告并未举证证明其停业撤场是客观原因所致，且在法院组织双方于2015年12月29日进行场地交接前，仍留置物品在租赁场地，未及时返还租赁场地予被告，本院对原告辩解无需支付2015年10月16日后场地管理费意见不予采纳，确定原告应按合同约定租金标准支付2015年10月16日至2015年12月29日期间场地管理费39466.67元（16000元/月×2个月14天），被告反诉请求原告支付2015年10月16日至2016年1月15日期间场地管理费48000元依据不足，超出部分本院不予支持。原、被告租赁合同因被告违约解除，考虑到原告已于2015年11月中旬停业撤场，被告尚应退还押金给原告，考虑本案实际情况，本院对被告反诉主张原告支付逾期付款违约金12960元的诉讼请求不予支持。原告于2015年12月29日返还租赁场地予被告，但其预付了2015年7月至2016年6月期间灯箱租金12000元和电费1200元，按原告实际使用期间，本案中被告应返还灯箱租金6033.33元（12000元÷1年×6个月1天）、灯箱电费603.33元（1200元÷1年×6个月1天）予原告，原告请求被告全额退还灯箱租金12000元和电费1200元依据不足，超出部分本院不予支持。原告承租场地后必然支出装修费用，现原告经本院释明后不申请对装修价值进行评估，本院酌情按其转账支付款项确定其装修投入为费用为52000元，考虑被告违约导致合同解除，按原告实际使用租赁场地期间，本院酌情被告赔偿装修损失15166.67元（52000元÷1年×3个月15天），原告主张136698元依据不足，超出部分本院不予支持。原告使用租赁物期间产生水电费14762.01元（11810.59元＋水费2951.42元），扣除原告已预交的电费8000元（2015年3月19日预交2000元＋2015年4月29日预交3000元＋2015年7月24日预交3000元），本案中原告尚应支付水电费6762.01元，被告反诉请求9000元依据不足，超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈国津与被告（反诉原告）佛山万达广场商业物业管理有限公司在2015年3月19日签订的《场地有偿使用管理合同》于2015年12月1日解除；
二、被告（反诉原告）佛山万达广场商业物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁物押金37000元予原告（反诉被告）陈国津；
三、被告（反诉原告）佛山万达广场商业物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还灯箱押金2000元、灯箱租金6033.33元、灯箱电费603.33元，合计8636.66元予原告（反诉被告）陈国津；
四、被告（反诉原告）佛山万达广场商业物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失15166.67元予原告（反诉被告）陈国津；
五、原告（反诉被告）陈国津于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地管理费39466.67元予被告（反诉原告）佛山万达广场商业物业管理有限公司；
六、原告（反诉被告）陈国津于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费6762.01元予被告（反诉原告）佛山万达广场商业物业管理有限公司；
七、驳回原告（反诉被告）陈国津其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）佛山万达广场商业物业管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2786.74元（原告已预交），由原告负担2126.7元，被告负担660.04元；反诉受理费收取1169.6元（被告已预交），由原告负担477.86元，被告负担691.74元；二者抵扣后，被告佛山万达广场商业物业管理有限公司应于上述付款同期迳付还受理费182.18元予原告陈国津，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一六年二０一六年二月二十六日
书记员 谭国敏