上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14675号
上诉人（原审被告）：张桂明，男，1962年9月15日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审被告）：周庆余，男，1957年4月12日生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人（原审被告）：莊新杰，男，1954年5月29日生，汉族，住上海市长宁区。
上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：林杰忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：上海格亿机动车驾驶员培训有限公司，住所地上海市奉贤区五四公路2011号。
法定代表人：周庆余，总经理。
被上诉人（原审原告）：上海鑫富达资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区五四公路2011号90幢194室。
法定代表人：张琪，董事长。
委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原审被告：沈伟良，男，1960年1月31日生，汉族，住上海市静安区。
原审被告：唐秀凤，女，1957年4月5日生，汉族，住上海市普陀区。
原审被告：赵明友，男，1956年12月6日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人上海格亿机动车驾驶员培训有限公司（以下简称格亿驾校）、张桂明、周庆余、莊新杰因与被上诉人上海鑫富达资产管理有限公司（以�简称鑫富达公司）及原审被告沈伟良、唐秀凤、赵明友房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
格亿驾校、张桂明、周庆余、莊新杰上诉请求：撤销一审判决第三、第四、第五、第六、第七项，改判格亿驾校支付鑫富达公司的租金中先予扣除上海A有限公司（以下简称A公司）应付的租金；违约金标准应予以调低；格亿驾校不支付占有使用费；张桂明、周庆余、莊新杰不承担连带责任。事实和理由：1、鑫富达公司受上海B有限公司（以下简称B公司）委托签订本案所涉相关租赁协议等，但B公司与案外人A公司、唐秀凤分别签订有相关租赁协议，故本案应追加A公司参加诉讼。2、因B公司对租赁房屋进行停电、停水措施，故不能按《租赁合同》的约定收取使用费，违约金通常应按2个月的租金计算。2014年2月1日唐秀凤签订的合同，因唐秀凤未向张桂明、周庆余、莊新杰释明合同内容，故该合同不能代表张桂明、周庆余、莊新杰的意思表示。请求二审法院支持格亿驾校、张桂明、周庆余、莊新杰的上诉请求。
鑫富达公司辩称：本案系租赁合同纠纷，A公司并非《租赁合同》相对方，不应追加为当事人。《租赁合同》解除后格亿驾校仍然占有使用租赁物，应当支付使用费，且鑫富达公司在停水停电前提前张贴告示告知，故不同意减少使用费金额。张桂明、周庆余、莊新杰均签署委托书，故唐秀凤代表其三人所签的《租赁合同》具有法律效力。一审所判违约金数额适当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
沈伟良述称：同意格亿驾校、张桂明、周庆余、莊新杰的上诉请求�
唐秀凤、赵明友未作陈述。
鑫富达公司向一审法院起诉请求：1、确认鑫富达公司与唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友签订的《租赁合同》以及鑫富达公司和格亿驾校、唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友签订的《主体变更协议》于2017年1月10日一并解除；2、判令格亿驾校返还XX公路XX号整体资产；3、判令格亿驾校支付拖欠的租金3,330,416元；4、判令格亿驾校按每日4,687元的标准支付自2016年1月22日起至实际偿还之日止逾期支付租金的违约金；5、判令格亿驾校支付合同解除违约金2,342,813元；6、判令格亿驾校按每日25,674元的标准支付自2017年1月21日起至实际返还房屋之日止的占用费；7、判令唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友对上述第2至6项诉讼请求承担连带责任。
一审法院认定事实如下：2014年2月1日，鑫富达公司与唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友签订《租赁合同》，约定甲方（鑫富达公司）将位于上海市XX公路XX号（奉城镇东门港，平庄公路南侧）现状整体资产租赁给唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友（乙方）从事驾驶员培训相关的经营用途，不得从事与租赁用途无关的用途。租期自2014年2月1日至2019年1月31日止。租赁第一年租金为4,250,000元；第二年开始每年年租金在上年度租金的基础上递增5%计取。租赁实行先付后用，年租金按上、下年度各支付50%方式，每半个年度结束前提前至少十天向甲方支付下半年度的租金。乙方在承租期间，不得擅自将标的物部分或全部转租、或者以发包等方式变相转租给他人，或者许可他人使用，也不得与他人交换使用租赁标的物。乙方未经甲方同意而改变租赁用途的、擅自将�租的标的物部分或全部转租、累计逾期支付租金达30日，且经甲方催告在合理期限（7个工作日）仍未付清的，甲方可随时单方书面通知乙方解除合同，并由乙方承担相应的违约责任，违约金相当于6个月的租赁费。乙方逾期支付租金的需承担逾期付款的违约金，违约金的计算方法是：每逾期一日，违约金为每个逾期日当年年租金的千分之一，按实际逾期天数计算。因合同解除或提前终止，违约方应赔偿的“6个月的租赁费”，是指合同解除日当月的月租金的六倍。
2014年7月，鑫富达公司与唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友以及格亿驾校签订《主体变更协议》，将《租赁合同》的承租人变更为格亿驾校，同时唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友承诺对格亿驾校在《租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。
其后，由于格亿驾校未能按约支付租金，并存在将部分租赁场所转租情况，鑫富达公司于2016年8月16日向格亿驾校发出《公司函》，要求格亿驾校支付拖欠的租金，并要求其解除和次承租人的租赁合同。2016年10月31日，鑫富达公司委托律师再次发出《律师公函》，要求格亿驾校在十个工作日内支付拖欠租金并清退次承租人。2016年11月9日，格亿驾校向鑫富达公司发出《回函》，称对于拖欠租金按分期付款计划支付；转租事宜正在协调终止相关合同。2017年1月3日，鑫富达公司向格亿驾校发出《解约函》，认为格亿驾校存在转租和拖欠租金的违约行为，经催告未改正，鑫富达公司依约行使单方解除权。要求十日内返还租赁物并支付拖欠租金及违约金。上述《解约函》在租赁场所进行了张贴。格亿驾校于2017年1月10日向鑫富达公司发出《关于格亿驾校若干情况通报》，称收到解约公告�反映了格亿驾校面临的情况，希望给予宽限期。后格亿驾校到期未能搬离。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鑫富达公司和唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友签订的《租赁合同》以及鑫富达公司和唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友及格亿驾校签订的《主体变更协议》，是合同双方的真实意愿表示，合法有效。当事人各方应当按照约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，由于格亿驾校未能按约履行付款义务，并擅自将租赁场所部分转租他人，经鑫富达公司催告亦未能履行，鑫富达公司按照合同约定发出《解约函》，故一审法院确认格亿驾校于2017年1月10日收到上述解约函之日即为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故一审法院对鑫富达公司要求格亿驾校返还租赁场所并支付拖欠租金和占用使用费的请求予以支持。由于格亿驾校逾期付款至合同解除，鑫富达公司要求格亿驾校按照合同约定承担逾期付款违约金和解除合同违约金于法无悖。格亿驾校认为违约金约定过高，要求法院予以调整。一审法院认为，合同对于逾期付款每日按当年租金的千分之一计算的约定确过高，一审法院酌情调整至万分之五为妥，即每日2,343.5元。上述逾期付款违约金应计算至合同解除之日止。对于解除合同违约金为六个月的租金的约定并不存在过高情形，一审法院不予调整。对于鑫富达公司要求唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友对格亿驾校的义务承担连带保证责任，符合合同约定也于法无悖，一审法院亦予支持。唐秀凤经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，应承担对其不利的后果。
一审法院审理后，于2017年9月29日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、确认上海鑫富达资产管理有限公司与唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友签订的《租赁合同》和上海鑫富达资产管理有限公司与上海格亿机动车驾驶员培训有限公司以及唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友签订的《主体变更协议》于2017年1月10日解除；二、上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于判决生效后十日内返还上海鑫富达资产管理有限公司位于上海市奉贤区XX公路XX号租赁场所；三、上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于判决生效后十日内支付上海鑫富达资产管理有限公司租金3,330,416元；四、上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于判决生效后十日内支付上海鑫富达资产管理有限公司逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：自2016年1月22日起至2017年1月10日止，按每日2,343.5元计算）；五、上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于判决生效后十日内支付上海鑫富达资产管理有限公司解除合同违约金2,342,813元；六、上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于判决生效后十日内支付上海鑫富达资产管理有限公司占用使用费（使用费计算方式：自2017年1月21日起至实际搬离之日止，按每日25,674元计算）；七、唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友对上述2-6项承担连带责任。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,040元，保全费5,000元，由上海格亿机动车驾驶员培训有限公司、唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友共同负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。唐秀凤经张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友书面委托于2014年2月1日与鑫富达公司签订的《租赁合同》，以及其后唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、莊新杰、赵明友与鑫富达公司签订的《主体变更协议》，均系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。现张桂明、周庆余、莊新杰以唐秀凤未将合同内容向其三人释明为由，不同意依合同约定对格亿驾校的义务承担连带保证责任的主张，缺�法律依据，本院不予采信。根据在案证据，格亿驾校在合同履行过程中存在拖欠租金和擅自转租之事实，故鑫富达公司有权根据合同约定行使单方解除权，一审判决以2017年1月10日格亿驾校收到鑫富达公司发出的解约函之日认定为合同解除之日，于法有据。格亿驾校应向鑫富达公司承担合同约定的违约责任，双方合同约定解约违约金为6个月的租赁费，并无不当，格亿驾校要求降低违约金标准，缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，格亿驾校应返还租赁物并支付拖欠租金。一审法院对逾期付款违约金计算标准酌情降低，所判数额尚属合理，本院予以认同。合同解除后格亿驾校仍占有使用租赁物，鑫富达公司要求格亿驾校支付使用费金额并无不当，本院予以支持。张桂明、周庆余、莊新杰于二审中提出其所承租的场地范围内，A公司亦占有一部分场地进行经营使�，但其并未提供充分证据证明该项事实，且其亦未曾向鑫富达公司就此提出过异议，一审中其也未要求因此扣减相应租金，故其于二审中再行要求减少租金，本院不予支持。综上所述，格亿驾校、张桂明、周庆余、莊新杰的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币70,040元，由上诉人上海格亿机动车驾驶员培训有限公司、张桂明、周庆余、莊新杰共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年二月二十七日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……