广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）粤高法民二终字第1094号上诉人（原审原告）：南洋商业银行（中国）有限公司广州分行。住所地：广东省广州市天河区。负责人：曾轲，行长。委托代理人：毛兵香，广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市盛华房地产发展公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：陈宇铮，总经理。委托代理人：王步林，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：广州白云房地产开发总公司。住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：冯耀洪。原审第三人：广州昌华房地产开发有限公司。工商登记地：广东省广州市东山区。法定代表人：刘建设，总经理。上诉人南洋商业银行（中国）有限公司广州分行（以下简称南洋银行广州分行）因与被上诉人广州市盛华房地产发展公司（以下简称盛华公司）、第三人广州白云房地产开发总公司（以下简称白云公司）、广州昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院(以下简称广州中院)（2014）穗中法民五初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原告南洋银行广州分行起诉称：一、诉讼成因。南洋银行广州分行诉昌华公司、羊城（集团）有限公司（以下简称羊城集团）借款合同纠纷案生效民事判决正在广州中院执行过程中【生效民事判决书文号：（2001）民四终字第33号，一审判决书文号：（2000）粤高法经二初字第9号；执行案件编号：（2007）穗中法执字第2046号】。在该案恢复执行过程中，依南洋银行广州分行申请，法院依法查封了包括涉案房屋在内的属于昌华公司所有的位于白云区××路连××街××号份额房产（房产登记号：定字××号），涉案房屋属于昌华公司所有，现登记在盛华公司名下涉案房屋登记地址为：广州市白云区北站路连涌街xx号南边xx房、xx房、xx房、xx房、xx房。盛华公司不服法院采取的查封措施，要求法院中止执行，并解除查封。广州中院于2014年10月13日作出了（2014）穗中法执异字第120号执行裁定，错误地裁定中止执行。南洋银行广州分行因不服该裁定，遂成讼。二、盛华公司与白云公司虚构伪造了5份房屋买卖合同，导致5套涉案房屋被登记到盛华公司名下，但5套涉案房屋依法属于昌华公司所有。其一，包括涉案房屋在内的位于白云区××路连××街××号范围内原归属于白云公司的份额房产（房产登记号：定字××号）依法属于昌华公司所有。包括涉案房屋在内的位于白云区××路连××街××房产（房产登记号：定字××号）是由白云公司（原广州市白云区房地产开发经营公司）与广州市白云区瑶台村第五经济合作社合作开发建设的，房产确权登记在白云公司与广州市白云区瑶台村第五经济合作社名下，白云公司与广州市白云区瑶台村第五经济合作社按份共有。1992年5月20日，白云公司与高力国际企业有限公司（以下简称高力公司）签订了《住宅房屋购售合同》，白云公司将其份额房产全部出售给了高力公司，广州市房地产交易部门已收取了预售契约交易管理费。1992年11月7日，高力公司与昌华公司签订了《楼宇转让合同》，高力公司将已受让的原归属于白云公司的份额房产转让给了昌华公司。昌华公司完全按照《楼宇转让合同》的约定履行了支付包括涉案房屋在内的原归属于白云公司份额房产款项的义务。高力公司与昌华公司签订《楼宇转让合同》后，于1992年11月7日、1992年12月31日、1993年1月16日、1993年2月23日、1993年6月5日、1993年7月9日、1993年8月14日、1994年5月3日、1994年8月16日分别支付了人民币6556000元（分3874000元、2682000元两笔支付）、7000000元、3000000元、3112000元、5000000元、2000000元、4622000元、2000000元、3513000元，合计人民币36803000元，占《楼宇转让合同》约定的房产总价人民币3874万元的95%（剩余房款人民币193.7万元“待房屋办妥产权后结算付款”）。盛华公司没有支付包括涉案房屋在内的白云公司份额房产对价款，对涉案房屋不享有任何权益。高力公司已将包括涉案房屋在内的白云公司份额房产于1995年就交付给昌华公司使用，尽管涉案房屋可能名义上由盛华公司使用，但对高力公司而言，该公司已按《楼宇转让合同》的约定将房产交付使用，盛华公司对房产的使用并改变不了昌华公司对包括涉案房屋在内的白云公司份额房产享有的所有权关系。产权至今没办到昌华公司名下，昌华公司没有过错，因为包括涉案房屋在内的原归属于白云公司的份额房产确权在白云公司名下，昌华公司与白云公司没有直接的合同关系，而且昌华公司的主管部门—羊城集团也阻挠将房产过户到昌华公司名下（昌华公司与盛华公司都是羊城集团的下属企业，昌华公司对外负债累累，将涉案房屋登记在盛华公司名下，昌华公司逃避了偿还债务的责任），反而通过虚构伪造房屋买卖合同的方式将5套涉案房屋登记到了盛华公司名下。其二，白云公司与盛华公司伪造的5份房屋买卖合同依法无效，涉案房屋依法属于昌华公司所有。白云公司已将包括涉案房屋在内的白云公司份额房产出售给高力公司，高力公司又将该房产转让给了昌华公司。虽然包括涉案房屋在内的白云公司份额房产确权在白云公司名下，但白云公司除了协助过户外，对该房产不享有任何实体上的权益，没有资格再出售该房产。因此，白云公司与盛华公司虚构伪造了广州市国土资源和房屋管理局据以过户的5份房屋买卖合同，该5份房屋买卖合同应依法无效，5套涉案房屋依法属于昌华公司所有，5套涉案房屋的房地产权证应依法予以注销。三、盛华公司与高力公司之间不存在债权性质的房屋买卖合同关系，盛华公司对涉案房屋不存在具有物权期待性质的债权，不存在能对抗第三人效力的债权，不存在足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。广州市房地产交易所对房屋买卖所做的监证行为，并不具有不动产物权变动的公示性，不动产物权的变动以在房地产主管部门的登记为准。在广州地区，房地产主管部门是广州市国土资源和房屋管理局。广州市房地产交易所对房屋买卖所做的监证行为并不是房屋买卖过户的必经程序，监证的结果并不能改变房屋买卖合同双方的债权债务关系。包括涉案房屋在内的白云公司份额房产的买卖转让合同是由白云公司与高力公司签订的《住宅房屋购售合同》以及高力公司与昌华公司签订的《楼宇转让合同》，《楼宇转让合同》备案登记的结果应该是使得昌华公司成为包括涉案房屋在内的位于白云区××路连××街××号归属于白云公司份额房产的受让人。《楼宇转让合同》的合同关系相对人是高力公司与昌华公司，广州市房地产交易所监证的是依据《楼宇转让合同》就涉案房屋在高力公司与昌华公司之间所发生的房屋买卖交易关系，监证的结果应该是，包括涉案房屋在内的位于白云区××路连××街××号归属于白云公司份额房产的转让人、受让人分别为高力公司和昌华公司。00385号广州市预售商品房屋转让监证记录所显示的盛华公司从高力公司受让的房产与昌华公司从高力公司受让的包括涉案房屋在内的白云公司份额房产无关，因为该房产的买卖合同由高力公司与昌华公司签订，购房款项由昌华公司支付，该房产的交易主体是高力公司与昌华公司。盛华公司从高力公司受让了什么房产，应该从盛华公司与高力公司的交易关系中去认定。00385号广州市预售商品房屋转让监证记录所显示的转让人高力公司与受让人盛华公司以及预售商品房座落广花路××村莲泉大厦，并没有显示盛华公司从高力公司受让了多少面积的房产，所受让的房产具体位置、房号，而且没有任何证据显示盛华公司与高力公司之间发生了房屋买卖交易关系。而包括涉案房屋在内的白云公司份额房产的交易关系发生在高力公司与昌华公司之间，昌华公司与盛华公司是两个各自具有独立法人资格的不同主体，高力公司与昌华公司就包括涉案房屋在内的白云公司份额房产所发生的房屋买卖交易关系，不能视同高力公司与盛华公司就涉案房屋发生了交易关系。盛华公司与昌华公司因另案向法院提交的证据完全证实了包括涉案房屋在内的白云公司份额房产的交易主体是高力公司与昌华公司，昌华公司是该房产的所有权人。00385号广州市预售商品房屋转让监证记录所监证的发生在盛华公司与高力公司之间的交易关系与包括涉案房屋在内的白云公司份额房产无关。包括涉案房屋在内的白云公司份额房产的买卖合同由高力公司与昌华公司签订，与盛华公司无关，相应的房款由昌华公司支付，盛华公司没有支付任何对价，就包括涉案房屋在内的白云公司份额房产，盛华公司与高力公司之间不存在债权性质的房屋买卖合同关系。债权物权化，具有物权期待性质的债权，其前提必须是存在合法的债权。盛华公司对包括涉案房屋在内的白云公司份额房产不享有债权，00385号广州市预售商品房屋转让监证记录所监证的并不是包括涉案房屋在内的白云公司份额房产在高力公司与昌华公司之间所发生的交易关系，盛华公司对该房产不存在具有物权期待性质的债权，盛华公司对该房产也就不享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。四、00385号广州市预售商品房屋转让监证记录并不能证明盛华公司是包括涉案房屋在内的位于白云区××路连××街××房产范围内原归属于白云公司份额房产的受让人。截止1994年08月16日，昌华公司为购买包括涉案房屋在内的原归属于白云公司的份额房产已向高力公司支付房款人民币36803000元，而1994年11月1日出具的00385号广州市预售商品房屋转让监证记录所记载的房产交易金额为人民币19800000元，比较房产交易金额，即使盛华公司真实地从高力公司受让了房产，盛华公司所受让的仅仅是房产登记号81600号房产范围内归属于白云公司份额的部分房产，而不是全部房产。根据00385号广州市预售商品房屋转让监证记录的内容，盛华公司受让的房产只是坐落于“广花路××村莲泉大厦全幢”，而“广花路××村莲泉大厦全幢”的产权人并不仅仅为高力公司，同时还存在其他产权人。因此，即使00385号广州市预售商品房屋转让监证记录所记载的内容是真实的，也不能证实盛华公司受让了包括涉案房屋在内的白云公司份额房产。五、执行法院的查封合法，法院应依法许可继续执行所查封的房产。截止2013年3月20日，昌华公司、羊城（集团）有限公司共同欠南洋银行广州分行贷款本金利息总计港币572577396.60元（其中，港币本金余额124018476.00元，截止2013年03月20日的港币利息余额448558920.60元，实际利息应计算前述本金利息偿还完毕之日止），已给南洋银行广州分行造成了巨大经济损失，而且损失在不断扩大。为了维护南洋银行广州分行的合法权益，南洋银行广州分行申请法院查封属于昌华公司所有的财产，法院查封措施合法有据，法院应依法许可继续执行属于昌华公司所有的涉案房屋。综上，请求判令：一、确认盛华公司与白云公司签订的五份房屋买卖合同无效，判决广州市白云区五套房屋为昌华公司所有；二、许可继续执行位于广州市白云区***号南边的***房、***房、***房、***房****房；三、本案诉讼费用由盛华公司负担。被告盛华公司答辩称：一、本案争议的房屋已经办理《房地产权证》，权属人为盛华公司，法院应立即解除对属于盛华公司财产的查封和中止执行。根据盛华公司证据所示，白云区*****号以及白云区*****房的产权已经登记在盛华公司名下，盛华公司已经合法取得了该房屋的《房地产权证》，对应权属证号分别为：粤房地证字第C704****号、C704***号、C70****号、C7036*号、C703****号。盛华公司提交的证据足以证明盛华公司对上述涉案房屋享有所有权。法院查封和执行属于盛华公司的财产没有法律依据，应立即解除对属于盛华公司财产的查封和中止对该财产的执行；二、昌华公司与盛华公司没有任何债权债务关系。南洋银行广州分行没有举证证明昌华公司与盛华公司存在任何债权债务关系，也不存在担保关系，盛华公司对昌华公司的债务不承担责任；三、没有任何证据证明昌华公司对白云区××路连××街××号（莲泉大厦）拥有权利。鉴于此，请求依法驳回南洋银行广州分行不合理的请求，停止对属于盛华公司的房屋的查封和中止对该房屋的执行。第三人昌华公司述称：昌华公司对讼争房屋不拥有权利，讼争房屋属于盛华公司所有。第三人白云公司未陈述意见。广州中院经审理查明：1992年5月20日，白云公司（甲方）与高力公司（乙方）签订《住宅房屋购售合同》约定：甲方提供经市规划局（88）城地批字第634号文征用光华公路西侧、沙涌南村前地段兴建一栋住宅综合楼，预计可售建筑面积为120000平方米（包括楼梯、阳台、泵房等公建部分的面积分摊，并以竣工实建面积为准），按均价每平方米建筑面积人民币1650元计算，合计总购房款为人民币壹仟玖佰八十万元正，乙方愿意购买；乙方所购房屋的产权归乙方所有，甲方负责向市房管部门办理产权登记手续，所需费用按市有关规定办理。1992年11月7日，高力公司与昌华公司签订《楼宇转让合同》，约定双方同意转让上述房屋按均价每平方米建筑面积人民币2980元计算，总房价款为3874万元正，余下5%房价款待房屋办妥产权证后结算付款给高力公司（即人民币1937000元）。从1992年至1994年9月期间，昌华公司累计向高力公司支付了36803000元。1994年11月1日，广州市房地产交易所出具的《广州市预售商品房屋转让监证记录》（00385号）记载：转让人高力公司，受让人盛华公司，预售商品房屋坐落在广花路××村莲泉大厦全幢，过户日期1994年11月1日，金额1980万元正。同日，广州市房地产交易所向白云公司出具《广州市预售商品房转让情况通知》，通知白云公司上述预售商品房的转让监证情况。1995年5月2日，广州市白云区云天物业公司与盛华公司签订《莲泉大厦移交协议书》，约定：位于瑶台五社由白云公司开发、兴建的莲泉大厦，已竣工交付使用；首、二层南边商场、三层商场以及四至九层商住楼，已由盛华公司购买；现经盛华公司和白云公司属下的云天物业公司共同验收，并正式由白云物业公司移交给盛华公司全权接管。2000年3月17日，盛华公司向高力公司发出《关于尽快办理莲泉大厦确权手续的函》，载明：1992年11月7日，昌华公司与贵司签订了购买莲泉大厦的购房合同，合同购房面积13000平方米，单价为2980元/平方米，截至1994年9月止，昌华公司累计已向贵司拨款36803000元，1994年11月经双方同意，以盛华公司名义又与贵司在市房地产交易所办理了交易监证手续。后经市房地产测绘所测绘，测绘面积为12738.8平方米，但贵司至今未为我司办理该楼房的确权手续，严重影响我司的正常运作。请贵司尽快办理莲泉大厦12738.8平方米的确权手续。2011年6月3日，昌华公司因另案执行向广州中院提交执行异议申请书，其中述称“白云区（即莲泉大厦），是高力公司1992年5月向白云公司购买后，昌华公司于1992年11月向高力公司购买，用于安置、补偿昌华公司开发的东风路N14、S15地块拆迁户”。同日，盛华公司亦因另案执行提交执行异议申请书，其中述称“白云区（即莲泉大厦），是高力公司1992年5月向白云公司购买后，昌华公司于1992年11月向高力公司购买，用于安置、补偿羊城集团开发的东风路N14、S15地块拆迁户”，并称“1994年11月，羊城集团指定另一属下子公司盛华公司为该楼宇大厦受让人。并由盛华公司与高力公司到广州市房地产交易所办了转让鉴证，确定该房产的受让人为盛华公司。1995年5月8日，为解决东风路N14、S15地块拆迁诉讼的房产主体问题，盛华公司到广州市房地产交易所办理了转让部份房产交与羊城集团的转让鉴证手续。可见，白云区（即莲泉大厦）产权应属于盛华公司所有。”2012年6月5日，盛华公司在另案执行过程中，又向法院递交了内容基本相同的《案外人执行异议书》。2011年11月4日，广州市白云区矿泉街沙涌南社区居民委员会出具证明，证实原地址广花公路西侧********建的商住综合楼现更改为沙涌南莲涌街*。广州市公安局矿泉派出所在该份证明上盖章确认。另查明：2013年11月5日广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载：广州市白云区******、***房（2008交登字15****0号）、***房（2008交登字152***号）、***房（2008交登字153****号）以及白云区*****房（2008交登字153****号）登记产权人均为盛华公司。盛华公司持有该五套房产的《房地产权证》，对应权属证号分别为：粤房地证字第C704****号、C704****号、C704****号、C703****号、C703*****号。再查明：南洋银行广州分行与昌华公司、羊城集团借款合同纠纷一案，最高人民法院经审理查明：1995年11月24日，南洋银行广州分行作为抵押权人、昌华公司作为抵押人、羊城集团作为担保方共同签定《叁千万港元拆迁贷款合同》，约定昌华公司为开发广州市东风路与德政路交界东南角与西北角地段、兴建商业大厦，向南洋银行广州分行申请贷款，用于旧有建筑物的拆迁，额度为3000万元港币；同日，昌华公司作为借款人，南洋银行广州分行作为贷款人，还签订一份《1.8亿港元贷款协议》，约定为开发位于广州市东风路与德政路交界东南角与西北角S15地段、兴建商业大厦，南洋银行广州分行向昌华公司提供总金额为1.8亿港元的非循环贷款，贷款分两段，第一段最高额为3000万港元，第二段最高金额为1.5亿港元，期限为四年；从1995年到1998年11月13日，南洋银行广州分行共向昌华公司提供贷款124018476港元；从1995年至1998年5月21日，昌华公司共向南洋银行广州分行还息9288528.02港元，从1998年11月23日开始欠息，南洋银行广州分行经多次催索，遂诉至法院。最高人民法院于2002年10月14日作出（2001）民四终字第33号民事判决，判令：一、昌华公司应于10日内向南洋银行广州分行偿还贷款本金124018476港元及利息；二、昌华公司应于10日内向南洋银行广州分行偿还评估费30000港元、律师费9500港元以及律师费人民币657184.80元；三、南洋银行广州分行对昌华公司的抵押物“羊城商业大厦”及土地用权享有优先受偿权；四、驳回南洋银行广州分行的其他诉讼请求。本案一审案件受理费港币795532.99元，由南洋银行广州分行负担港币532.99元，昌华公司负担港币795000元。二审案件受理费人民币844219.61元，由昌华公司负担。最高人民法院作出的（2001）民四终字第33号民事判决生效后，广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第4号立案执行。2007年5月15日，广东省高级人民法院作出（2003）粤高法执字第4-2号民事裁定，将该案指定由广州中院执行。该院于同年5月31日以（2007）穗中法执字第2046号立案执行，立案执行标的为124018476港元及利息等。执行过程中，广州中院于2013年5月17日作出（2007）穗中法执字第2046号执行裁定，裁定如下：一、查封登记在盛华公司名下的，实际为被执行人昌华公司所有的位于广州市白云区******、****房（2008交登字15*****号）、****房（2008交登字152****号）、1***房（2008交登字153****6号）以及白云区****（2008交登字15****9号）；二、查封登记在白云公司名下的，实际为被执行人昌华公司所有的位于广州市白云区*（现门牌号：××、******号，房产登记号：定字××号）二楼、三楼（即涉案房屋）的份额。……”。盛华公司以涉案房屋已经登记在其名下，广州中院（2007）穗中法执字第2046号执行裁定将其司的财产予以查封错误为由，向该院提出执行异议。2013年11月20日，该院作出（2013）穗中法执异字第299号执行裁定，裁定撤销（2007）穗中法执字第2046号执行裁定第一项。南洋银行广州分行不服该裁定，向广东省高级人民法院申请复议。2014年5月16日，广东省高级人民法院作出（2014）粤高法执复字第7号裁定，裁定撤销该院作出的（2013）穗中法执异字第299号执行裁定，发回该院重审。该院后于2014年9月26日作出（2014）穗中法执异议字第120号执行裁定，认为：不动产权属以登记为准。涉案广州市白云区*****房及白云区****房登记在盛华公司名下，且盛华公司提供了合法有效的《房地产权证》。其证据足以证明其对上述涉案房屋享有所有权。广州中院将上述房产作为昌华公司的财产予以查封的依据不足，盛华公司要求中止对上述房产执行的理由成立。据此裁定：中止对广州市白云区********的执行。南洋银行广州分行不服上述（2014）穗中法执异议字第120号执行裁定，向该院提起本案诉讼。诉讼中，南洋银行广州分行提交了盛华公司与白云公司于2008年9月16日就买卖广州市白云区********房签订的五份《房屋买卖合同》，以证明：包括涉案房屋在内的“莲泉大厦”范围内原归属于白云公司的份额房产已由白云公司出售给高力公司，再由高力公司转让给昌华公司，故白云公司没有资格再出售，盛华公司虚构伪造五份房屋买卖合同，损害他人利益，应无效。盛华公司与昌华公司均表示对该五份《房屋买卖合同》的真实性、合法性及关联性无异议。南洋银行广州分行另提交了昌华公司1998年、1999年、2003年、2004年、2005年的《审计报告》，其中预付账款项目中均记载有一笔高力公司36803000元的款项，以此证明昌华公司向高力公司购买莲泉大厦房产支付了购房款36803000元。盛华公司及昌华公司均表示对上述《审计报告》的真实性、合法性及关联性没有异议。广州中院认为：依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中，南洋银行广州分行提起本案诉讼，请求许可对涉案房屋强制执行以实现其对昌华公司、羊城集团的借款债权。经查，涉案房屋已登记在盛华公司名下，盛华公司对涉案房屋依法享有所有权，而南洋银行广州分行系依据（2001）民四终字第33号生效民事判决确定的借款债权申请对涉案房屋进行强制执行，南洋银行广州分行对涉案房屋并不享有优先受偿权，故盛华公司对涉案房屋享有的权利足以排除南洋银行广州分行对涉案房屋的强制执行申请。因此，（2014）穗中法执异议字第120号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，南洋银行广州分行诉请许可继续执行涉案房屋缺乏法律依据，不予支持。南洋银行广州分行虽提交证据证明涉案房屋已由高力公司向白云公司购买之后再转让给昌华公司，且昌华公司已向高力公司支付绝大部分购房款，但不动产的所有权通过登记取得，昌华公司向高力公司购买涉案房屋并实际履行付款义务的行为并不必然导致昌华公司取得涉案房屋的所有权，故南洋银行广州分行诉请确认涉案房屋归昌华公司所有亦缺乏法律依据，不予支持。另依据已查明的事实，盛华公司于1994年11月即已受让包括涉案房屋在内的莲泉大厦全幢，并自1995年5月开始接收使用，而南洋银行广州分行与昌华公司、羊城集团的借款债权债务关系发生在1995年11月之后，故南洋银行广州分行仅以高力公司向白云公司购买涉案房屋之后再转让昌华公司，且昌华公司已向高力公司支付绝大部分购房款为由，主张盛华公司与白云公司就买卖涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系虚构伪造，并认为该行为损害其权益，缺乏充分理据，不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回原告南洋商业银行（中国）有限公司广州分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告南洋商业银行（中国）有限公司广州分行负担。南洋银行广州分行不服原审判决提起上诉称：一、高力公司与昌华公司之间（第二次交易）依法无效，通过2次交易，第三人昌华公司受让了包括五套涉案房产在内的位于白云区××路连××街××号莲泉大厦房产范围内原归属于白云公司的份额房产（房产登记号：定字××号，简称莲泉大厦房产）。白云公司占有莲泉大厦房产的份额为：首层南边、二层南边、三层、四至九层，即，广州市白云区******************号。涉案房产为广州市白云区************房。1992年5月20日，白云公司与高力公司签订了《住宅房屋购售合同》，白云公司将其份额房产按均价每平方米建筑面积人民币1650元全部出售给高力公司，广州市房地产交易部门已收取了预售契约交易管理费。1992年11月7日，高力公司与昌华公司签订了《楼宇转让合同》，高力公司将已受让的原归属于白云公司的份额房产按均价每平方米建筑面积人民币2980元转让给了昌华公司，建筑面积以实际核定的为准，《楼宇转让合同》约定，昌华公司所购房屋的产权归昌华公司所有；从1992年至1994年9月间，昌华公司累计向高力公司支付了购房款项36803000元；经测绘，昌华公司受让的房产实际面积为2738.8平方米，昌华公司需支付的实际购房款项为人民币37961624元，昌华公司已实际支付了96.95%的购房款项，按照《楼宇转让合同》约定，余下5%的房价款（即1898081.2元）待房屋办妥产权证后结算付款给高力公司，事实上，昌华公司仅剩下1158624元房款（占房价款的3.05%）未付，昌华公司完全按照《楼宇转让合同》约定履行了支付购房款项的义务；高力公司已于1995年5月将莲泉大厦房产交付昌华公司使用（虽然实际使用人是盛华公司，但改变不了高力公司已将莲泉大厦房产交付给了昌华公司的事实）；对于所受让的房产没有登记过户到昌华公司名下，昌华公司本身没有过错，是因为昌华公司的主管部门羊城集团指定盛华公司为受让人，阻扰将房产过户登记在昌华公司名下。以上事实已为原审法院查明的事实以及盛华公司提交的证据材料所证实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第十六条的规定，第三人向被执行人购买了需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。所谓“人民法院不得查封、扣押、冻结”，意味着该财产已属于第三人所有，因不属于被执行人的财产而不得予以查封、扣押、冻结。因此，昌华公司受让的包括5套涉案房产在内的莲泉大厦房产依法属于昌华公司所有。二、广东省高级人民法院于2014年12月9日作出的（2014）粤高法民二终字第65号生效民事判决，已充分证实：就包括涉案房产在内的原归属于白云公司位于莲泉大厦的份额房产，无论是在高力公司与盛华公司之间，还是在白云公司与盛华公司之间，均不存在真实的交易关系；真实的交易关系发生在白云公司与高力公司之间（第一次交易）。三、原审判决没有认定该五份《房屋买卖合同》无效是错误的。1、盛华公司与第三人白云公司虚构炮制了五份《房屋买卖合同》，在主观上属于恶意串通。理由如下：白云公司于1992年5月就将其位于莲泉大厦的份额房产出售给了高力公司，白云公司向高力公司收取了购房款项，而且已将房产交付给了高力公司（后来高力公司将房产交付给了昌华公司使用）。对白云公司位于莲泉大厦份额房产的交易，发生在白云公司与高力公司（第一次交易）及高力公司与昌华公司（第二次交易）之间。对涉案房产，白云公司除了与盛华公司恶意串通虚构炮制了五份《房屋买卖合同》外，在白云公司与盛华公司之间没有发生真实的交易关系，白云公司对此均是明知的。对于昌华公司已受让莲泉大厦范围内原归属于白云公司份额房产，白云公司与盛华公司都是明知的，已为原审法院查明的事实以及盛华公司提交的证据所证实：①2000年3月17日，盛华公司给高力公司出具《关于尽快办理莲泉大厦确权手续的函》，该《函》对昌华公司受让莲泉大厦房产的情况作了说明，而且盛华公司将该《函》抄送给了白云公司；②1995年5月2日，白云公司属下物业管理公司—广州市白云区云天物业公司向昌华公司（盛华公司）移交了莲泉大厦房产，双方共同签订了《莲泉大厦移交协议书》，证实了白云公司对其位于莲泉大厦的份额房产已出售给昌华公司是明知的；③盛华公司没有向白云公司支付过莲泉大厦房产购房款项，白云公司对此当然是明知的。白云公司与盛华公司恶意串通将涉案五套房产过户登记到盛华公司名下，就是为了让盛华公司恶意转移财产以非法逃避债务。查阅昌华公司1999年度至2004年度的《审计报告》的附件《资产负债表》【昌华公司最后年检年度是2004年度，此后未再年检—见证据清单(2)之证据4】显示：1999年度至2004年度6个年度，每年末12月31日的所有者权益合计数额分别为：-46148764.91元，-50510839.74元，-51096930.16元，-51198323.39元，-51951974.71元，-51690165.45元【见证据清单(1)之证据21、22，证据清单(2)之证据1、2、3】，从2000年度起每年的《审计报告》的审计结果均注明：（昌华公司）因到期债务未能偿还而被起诉【见证据清单(1)之证据21、22，证据清单(2)之证据1、2、3】。南洋银行广州分行诉昌华公司、羊城集团借款合同纠纷案由最高人民法院于2002年10月14日就作出了生效判决，广东省高级人民法院于2003年就立案执行了【执行案件编号：（2003）粤高法执字第4号】，2007年5月15日，广东省高级人民法院指定广州中院执行，广州中院于2007年5月27日立案执行【执行案件编号：（2007）穗中法执字第2046号】，本执行案件标的仅本金余额就达124018476港元。昌华公司与盛华公司都是羊城集团有限公司的下属企业，在明知昌华公司负责累累的情况下，为了达到转移财产的目的，白云公司与盛华公司恶意串通，于2008年9月16日、10月7日分别签订了虚构的五份《房屋买卖合同》，根据这五份《房屋买卖合同》，广州市国土资源和房屋管理局将五套涉案房产过户登记到了盛华公司名下，达到了让昌华公司转移财产的目的。3、盛华公司与第三人白云公司恶意串通签订五份《房屋买卖合同》导致五套涉案房产过户登记到盛华公司名下，给南阳银行广州分行造成了巨大经济利益损失。截止于2015年08月20日，昌华公司、羊城集团共同欠南洋银行广州分行贷款本金利息总计港币717223805.92元（其中，港币本金余额124018476.00元，截止于2015年08月20日的港币利息余额593,205,329.92元，实际利息应计算前述本金利息偿还完毕之日止）。昌华公司、羊城集团对南洋银行广州分行的前述债务已为最高人民法院于2002年10月14日作出的生效判决所确认，由于以昌华公司为被执行人的大量案件正在广州中院执行过程中，广东省高级人民法院将该案件指定给广州中院执行。在盛华公司欠下南洋银行广州分行及其他债权人巨额债务的情况下，在白云公司明知其位于莲泉大厦的份额房产已由昌华公司出资购买的情况下，在盛华公司明知其不是涉案房产真实买受人的情况下，就五套涉案房产，白云公司与盛华公司分别虚构炮制了五份《房屋买卖合同》，广州市房管部门在不明真相的情况下，将五套商业性质的涉案房产过户登记到了盛华公司名下，导致广州中院裁定中止对五套涉案房产的执行，阻止了对涉案五套房产的执行。因五套涉案房产登记在盛华公司名下，导致了原审判决错误地认为盛华公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，驳回了南洋银行广州分行的诉讼请求，给南洋银行广州分行造成了巨大经济损失。综上所述，就五套涉案房产，在白云公司与盛华公司之间没有发生过真实的交易关系，盛华公司对五套涉案房产依法不享有任何权益，五套涉案房产名义上登记在盛华公司名下，但应依法属于昌华公司所有，原审判决仅凭五套房产登记在盛华公司名下，就认为盛华公司对五套涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，是错误的；白云公司与盛华公司恶意串通虚构炮制了五份《房屋买卖合同》，导致五套房产过户登记到盛华公司名下，给南洋银行广州分行带来了巨大经济利益损失，依据《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项之规定，五套《房屋买卖合同》无效。上诉请求：撤销（2014）穗中法民五初字第47号民事判决；确认盛华公司与第三人白云公司签订的据以将位于广州市白云区******房过户登记的五份《房屋买卖合同》无效；3、确认广州市白云区*******房五套房产属于第三人昌华公司所有；4、判决许可继续执行广州市白云区*********房；5、本案一审、二审诉讼费用由盛华公司承担。被上诉人盛华公司答辩称：一、本案争议的房产已经办理《房地产权证》，权属人为盛华公司，应立即解除对属于盛华公司财产的查封和中止执行。二、昌华公司与盛华公司没有任何债权债务关系，南洋银行广州分行没有举证证明昌华公司与盛华公司存在任何债权债务关系，也不存在担保关系，盛华公司对昌华公司的债务不承担责任。三、没有任何证据证明昌华公司对白云区××路连××街××号（莲泉大厦）拥有权利。白云区*******房以及白云区北*****房，产权已经登记在盛华公司名下，且盛华公司已经合法取得了该房产的《房地产权证》。四、盛华公司对广州中院查明的事实及判决没有异议。鉴于以上事实，请求依法驳回南洋银行广州分行不合理的请求，停止对属于盛华公司的房产的查封和中止对该房产的执行。白云公司、昌华公司未到庭也未提交答辩意见。本院经审理,对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根据南洋银行广州分行的上诉意见以及盛华公司的答辩意见，本案二审主要争议焦点为：盛华公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。（2001）民四终字第33号民事判决生效后，广州中院作出(2014)穗中法执异议字第120号执行裁定，裁定中止对广州市白云区********房以及白云区*******房的执行。南洋银行广州分行以涉案房屋属于昌华公司所有等为由予以抗辩，要求许可继续执行上述房屋等。而上述房屋登记产权人为盛华公司，盛华公司持有该五套房产的《房地产权证》，权属证号分别为粤房地证字第C70**号、7****号、704***1号、70***号、703*****号。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述规定表明，我国物权法对不动产物权以登记作为享有权利的依据。涉案房屋登记在盛华公司名下，依照物权法的规定，该房产为盛华公司的法定财产。故南洋银行广州分行以涉案房屋属于昌华公司所有等为由，要求许可继续执行上述房屋，与上述法律规定不符，其主张白云公司与盛华公司恶意串通虚构五份《房屋买卖合同》也缺乏充分的证据证明，故其主张无法对抗物权登记内容具有的公示公信效力。而盛华公司是涉案房屋的所有权人，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。南洋银行广州分行上诉所称之理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南洋商业银行（中国）有限公司广州分行负担。本判决为终审判决。审判长 李 洪 堂审判员 陈 少 林审判员 张 学 英二〇一六年二月二十九日书记员 苏浩文慧