湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1321民初403号原告：赵启存，男，1947年6月16日出生，汉族，住随县。原告：赵俊儒，男，1971年3月26日出生，汉族，住随县。共同委托诉讼代理人：易光法（代理权限：一般代理），随县洪山法律服务所法律工作者。被告：贾全平（又名贾平），男，1980年9月8日出生，汉族，住随县。被告：佘运宏，男，1961年7月8日出生，汉族，住随县。被告：随州市华夏房地产开发有限公司。住所地：随州市柳树淌宏大小区**。法定代表人：邓克明，经理。委托诉讼代理人：汪冬炎（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。第三人（追加）：湖北随州农村商业银行股份有限公司洪山支行。住所地：随县洪山镇怀河路**。法定代表人：严勋，行长。委托诉讼代理人：冷杰（代理权限：一般代理），男，1984年8月29日出生，汉族，住随州市曾都区。系该行副行长。原告赵启存、赵俊儒与被告贾全平、佘运洪、随州市华夏房地产开发有限公司（以下简称“华夏公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告赵启存、赵俊儒及其共同委托诉讼代理人易光法，被告贾全平，被告华夏公司的法定代表人邓克明及委托诉讼代理人罗秋雁到庭参加诉讼。因本案的审理需以另一案件的判决结果为依据，2017年9月19日中止审理，2018年8月27日恢复审理，并追加湖北随州农村商业银行股份有限公司洪山支行（以下简称“随州农商行洪山支行”）为第三人，依法变更为普通程序，组成合议庭于2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告赵启存、赵俊儒及其委托诉讼代理人易光法，被告佘运宏，被告华夏公司的法定代表人邓克明及其委托诉讼代理人罗秋雁，第三人随州农商行洪山支行的委托诉讼代理人冷杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵启存、赵俊儒向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时为原告办理位于洪山镇××楼从××、××门面房及××单元××楼××室的不动产权证登记分割过户手续；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年11月16日，原告赵启存与章成庆签订《征地建房协议书》，约定征用原告家庭责任田1.4亩。后章成庆将房地产开发项目转给贾全平。2013年2月2日贾全平与原告赵启存、赵俊儒签订了《征地建房变更协议书》，约定征地建房相关事宜。2013年2月2日贾全平与赵启存、赵俊儒签订购房合同，房屋价款为37万元。同日，贾全平出具收条两张，收取房款37万元及办证费用3万元。2013年贾全平与佘运宏进行合伙开发。房屋竣工后，佘运宏及贾全平将约定的住宅一套及门面两间交付给原告使用。原告并将门面房出租给章成庆使用。但被告至今未给原告办理房屋产权证，属于违约，侵害了原告的合法权益，特诉请法院支持原告诉讼请求。被告贾全平辩称，因章成庆和原告是同村村民，所以被告贾全平请章成庆与原告沟通。被告贾全平确实没有给原告的征地补偿款。华夏公司与本案没有关系，都是被告贾全平和原告之间的纠纷。被告贾全平和佘运宏有合作关系，后来被告贾全平撤资出来了，但是让他给被告贾全平留了两间门面。被告华夏公司辩称，第一、被告华夏公司与贾全平在本案中没有什么关系，只有佘运宏是这个项目的负责人，承建的负责人。华夏公司从未与原告签订协议，并且从未将房屋交付给原告，原告起诉被告华夏公司没有事实及法律依据；第二、本案诉争的房产目前被告华夏公司尚未办理房屋销售许可证手续，任何人无权对该房屋进行销售，所有的销售行为都是非法的；第三、本案所涉的房屋已经抵押给农商行，并形成了诉讼，客观上原告的诉请不可能得到实现。请求法院驳回原告对华夏公司的诉讼请求。被告佘运宏辩称，这个事与被告佘运宏无关，房子是被告佘运宏建的，土地一亩四分田是被告佘运宏从贾全平手里买的。贾全平欠原告的钱，被告佘运宏不清楚。之后的证明确实是被告佘运宏写的。但诉争房屋被告佘运宏只是给二原告使用，并没有说就卖给他们了，还需要贾全平和被告佘运宏把两人之间的账算清。第三人随州农商行洪山支行陈述，佘运宏于2016年1月4日以建房资金不足为由，申请以华夏公司所有的位于随县洪山镇寺山居委会一组1幢房地产作为贷款抵押担保，申请190万元贷款。随州农商行洪山支行于2016年1月5日对其进行了贷前调查，佘运宏申请的抵押物产权明晰，抵押物不存在其他债务纠纷，随后随州农商行洪山支行办理了抵押登记，并于2016年1月27日签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》。该笔贷款已逾期，随州农商行洪山支行诉至随县人民法院，2017年9月12日已依法判决，随州农商行洪山支行申请随县人民法院对抵押物依法处置。经本院审理查明，2009年11月16日赵启存在曾都区农经系统领土地费、青苗费、补偿等费用63000元。同日，原告赵启存与章成庆签订《征地建房协议书》，约定：章成庆征用原告家庭责任田1.4亩，被告章成庆赔偿原告赵启存37万元，原告赵启存优先购买寺山居民点所建房屋口面两间，二楼住宅一套，房价按市价计算，多退少补，寺山居委会为统一安排需赵启存缴纳的6.3万元发票款不能抵作上述37万元之内。2010年6月25日章成庆（甲方）与赵启存（乙方）再次签订《征地建房补充协议书》“甲方在打地基前必需（笔误，应为须）与乙方签订正式购房合同”。后承建方章成庆将承建权转让给贾全平征地建房，经章成庆、贾全平、赵启存共同协商由贾全平继续履行章成庆的权利义务。2013年2月2日贾全平（甲方）与原告赵启存、赵俊儒（两人系父子关系，均为乙方）签订了《征地建房协议书变更》，内容如下：一、甲方承建寺山居点建房占用乙方路边口面面积1.4亩建房。乙方口面面积位置，西齐中沟边，东齐裴凤儒责任田交界处，西边宽度28米，东边宽度6米，共按14间口面，每间3.5米宽，计50米长度。经过甲乙双方自愿协商，甲方同意赔偿乙方占用口面地皮补偿费叁拾柒万元作为乙方购买甲方房屋口面两间住房一套。二、甲方同意赔偿乙方占用口面地皮补偿款叁拾柒万元按2009年房价作为乙方指定购买甲方房屋款。。地址靠本责任田西边南北通道边临环城路第一家门面房两间，长15米，宽7米，面积105平方米。门面上二楼住宅房一套，面积135平方米，两处房共计定价款叁拾柒万元。其中门面房105平方米交房面积不低于100平方米。四个卷闸门，每平方按2500元计算（实际交房面积不包括一楼楼梯公摊面积和二楼阳台下所出面积）。二楼住房面积不低于130平方米，每平方按796元计算。甲方如交房面积与协议面积有出入（原文为“出余”，系笔误），其出入面积多退少补。三、由于甲方继续履行章成庆的承建责任，没有在2011年6月底交给乙方所购房屋，按原协议书中第三条违约责任，由甲方先付给乙方违约金壹拾万元整。另约定甲方交给乙方所购房屋时间为2013年12月30日前。四、甲方继续履行章成庆的征地建房协议中的付款凭证。甲方付给乙方定金贰万元，乙方已出定金收条由章成庆转给甲方。下余叁拾伍万元，由甲方出欠现金条给乙方，乙方将欠现金条抵作签订正式购房合同的购房款。乙方将原章成庆所出欠现金条叁拾伍万元转给甲方。甲方负责和章成庆的转让交接手续。五、甲方在建房打地基前必须与乙方签订正式购房合同，甲方收回出给乙方的欠现金条抵作购房款出具购房收据，并出据购房发票。房屋建好后甲方必须提供给乙方土地过户分割及建房相关手续使乙方办理土地证、房产证。土地出让金由甲方负担，其他办证过户费用由乙方付给甲方叁万元作为甲方给乙方包办土地证、房产证、契税和所有相关办证费用。六、寺山居委会为了统一安排，乙方在此1.4亩面积，每亩45000元的发票款63000元，不能抵作上述叁拾柒万元之内。七、此协议签订之日起，与原章成庆所签协议终止。所有收条、欠条作废。八、此协议不得反悔，如甲方反悔，协议解除，甲方付给乙方违约金陆拾万元作为甲方付给乙方征地补偿款（时间止于2013年2月2日为准）。若乙方反悔，协议解除，乙方付给甲方违约金陆拾万元整。同日贾全平与赵启存、赵俊儒签订《购房合同书》，合同约定：一、出售房屋位置及面积：洪山镇环城路临街边靠寺山居民点南北通道（寺山二组居民龙大银楼房通道对面）第一家。一楼门面房两间，长13.72米，宽7.12米，面积98平方米（西至东第一户两间）。门面房上左二楼住房一套面积135平方米（楼梯左边第一户）。二、出售房屋价格：合计总价叁拾柒万元（以征地建房补偿按2009年房价计算）。三、付款方式：乙方一次性付清购房款叁拾柒万元甲方出具购房收据叁拾柒万，乙方一次性付清甲方包办土地证、房产证契税及相关所有费用叁万元给甲方，甲方出具收据叁万元。以收据为凭证。四、甲方责任：…3、房屋建好交房后，甲方必须提供给乙方土地分割过户建房相关手续，使乙方办理土地证、房产证，办证时间与其他购房户第一批同步。土地出让金由甲方负担。包办土地证、房产证契税相关所有费用由甲方负担。…六、违约责任：1、如果甲方在规定交房期时间2013年12月底不能交房给乙方，甲方付给乙方违约金壹万元；2、如果甲方在规定时间2014年3月底仍不能交房，合同解除，甲方赔偿乙方违约金贰拾万元和退回购房款现金肆拾万元，总计现金陆拾万元给乙方。3、如果甲方交房后包办土地证、房产证所有费用甲方不负担，甲方违约由甲方提供办证手续，退回乙方办证费用叁万元和违约金贰万元，总计伍万元给乙方，乙方办证。同日，贾全平出具收条两张，证明收取原告赵俊儒房款37万元及办证费用3万元。2013年佘运宏参与合伙开发。2013年12月6日佘运宏出具证明，内容如下“因开赵启存青苗补偿费证明，是为了办土地证件与贾全平征赵启存责任田在2013年2月2号签定征地建房协议书仍然生效。与证明无关。”2013年12月20日，佘运宏再次出具证明，内容如下“贾全平建富安苑商品房和寺山村一组征地农户赵启存双方于2013年2月2号签定征地建房协议书。现为了办理土地证，挂靠华夏房地产开发有限公司。贾全平特委托我（合伙人）佘运宏要求赵启存出据（笔误，应为具）华夏房地产开发公司已付赵启存征地补偿费。见符（笔误，应为附）后。原贾全平与赵启存2013年2月签定建房协议书中补偿款作抵还建房合同继续生效，华夏公司与赵启存无关。”2013年12月18日，随县洪山镇寺山居民委员会出具证明，证明华夏公司已付赵启存征地补偿费12万元，赵启存在证明上签字认可。2014年6月26日，随县洪山镇寺山居民委员会出具证明华夏公司征地补偿费已付清。2014年6月富安苑项目竣工后，佘运宏及贾全平将约定的住宅一套及门面两间交付给二原告使用，二原告即将住宅装修居住，将两间门面房出租。另查明，2013年7月10日佘运宏与被告华夏公司签订《富安苑工程建设项目管理协议书》，项目名称为富安苑1、2号综合楼，合作方式为佘运宏开发富安苑，使用华夏公司房地产开发资质和洪兴建筑工程有限公司施工总承包资质，向华夏公司支付费用。富安苑一幢竣工后，2015年办理了土地证及两个房产证，所有权人为华夏公司，一楼门面房房权证号为随县房权证洪山字第**，土地使用证号为随县国用（2015B）第000894号。2016年1月25日，因佘运宏在随州农商行洪山支行贷款190万元，将华夏公司名下的富安苑小区一幢（即一楼14间门面房）设置最高额抵押权，债权数额为190万元，房屋他项权证：随县房他证洪山字第××号，土地他项权证：随县他项（2016）第00019号。同时华夏公司股东承担个人无限连带责任。2017年9月12日，随县人民法院（2017）鄂1321民初1195号民事判决书判决随州农商行洪山支行对位于随县洪山镇寺山居委会一组的一幢房地产在依法处分时享有优先受偿权。本案争议三间房屋中一楼两间门面房在抵押之列。2018年11月19日，随州农商行洪山支行书面承诺放弃对本案所涉两间门面房的优先受偿权。本院认为，华夏公司与佘运宏签订《富安苑工程建设项目管理协议书》，佘运宏借用华夏公司的资质，支付费用，实际投资开发人是佘运宏、贾全平。被告华夏公司辩称富安苑系其开发建设，佘运宏系该公司项目经理，但所举证据不能证明其投入资金开发建设了富安苑，综合庭审陈述，对其主张的事实，本院不予采信。二原告与贾全平签订的《征地建房协议书变更》、《购房合同书》合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”之规定，贾全平与二原告签订的一系列协议，应当由佘运宏、贾全平共同承担责任。被告佘运宏先认可其与贾全平的合伙关系，后又否认，结合贾全平的陈述及佘运宏书面证明，本院认为佘运宏与贾全平的合伙关系成立，贾全平退伙时，未对合伙期间的盈亏进行结算分配，两人之间的纠纷与本案无关。况且贾全平与二原告签订的协议得到佘运宏书面的认可，佘运宏对二原告应履行征地建房及房屋买卖协议。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第四十二条第二款规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、、地上附着物和青苗的补偿费等费用安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”第一百三十二条规定，“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”两份协议于法有据，合同在成立时生效，二原告获得诉争房屋的所有权，被告佘运宏也在房屋竣工后履行了交房义务。被告华夏公司辩称该小区未取得房屋预售许可，房屋销售协议无效。本院认为《购房合同书》实质上是征地安置补偿协议，是土地承包经营权与房屋所有权的交换，区别于一般的房屋买卖协议，不适用该规定。合同生效时间及交房时间在前，办理房产证在后，被告在办理房产证时应当将诉争房产登记在二原告名下。被告华夏公司以房产登记在其名下主张所有权，本院认为该主张不符合事实，侵犯了二原告的合法权益，不予支持。对于被告华夏公司提出诉争的两间门面房已设置抵押，无法办理过户手续，第三人农商行洪山支行已书面承诺放弃对本案争议的两间门面房的优先受偿权，故被告华夏公司的辩称意见，本院不予采信。综上，本院对于二原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第五十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第四十二条第二款、第一百三十二条、《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：依法确认位于洪山镇富安苑一楼从西向东第1间、第2间门面房及一单元二楼201室的所有权为原告赵启存、赵俊儒所有，被告随州市华夏房地产开发有限公司、佘运宏、贾全平依法协助办理不动产权证变更登记手续，办证费用由佘运宏、贾全平承担。案件受理费50元，由被告佘运宏、贾全平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  刘芳铭审 判 员  何萌萌人民陪审员  池 祥二〇一八年十二月四日法官助理张娱书记员姜玥