广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终418号
上诉人（原审被告）：黄石鸿，男，1973年9月28日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，
委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周锡林，男，1959年7月8日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，
委托诉讼代理人：李岚，广东益诺众承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所实习律师。
原审被告：周志荣，男，1950年2月14日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，
上诉人黄石鸿因与被上诉人周锡林、原审被告周志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄石鸿的上诉请求：一、请求判令撤销原审判决,改判驳回周锡林的诉讼请求.二、由周锡林承担一、二审诉讼费用。
事实和理由如下：黄石鸿不存在与周志荣恶意串通损害周锡林利益的情形,黄石鸿购买房屋时根本不知道周志荣曾将房屋出售给周锡林,并在购房时已支付合理的对价,原审判决在黄石鸿购买房屋时是否善意的事实认定上错误。1、黄石鸿在2015年时经朋友介绍,知道周志荣有一套90年代的房改房想出售,因对房屋的地点、状况非常了解，且价格比较合适,出于想投资的目的，于2016年4月6日与周志荣签订了《房地产买卖合同》，并支付了房款16万元。黄石鸿签订《房地产买卖合同》前曾专门到房地产登记中心核查房屋的登记状况系登记在周志荣名下，黄石鸿已尽谨慎审查义务。2、因房屋系将要拆除改建的危楼，周锡林当年购房的目的也不是自住，也系投资。黄石鸿系本地人，经常在房屋附近出入，对房屋的现状非常了解，知道房屋迟早要拆建，加上黄石鸿购买房屋的目的系投资，所以黄石鸿在购买房屋前只是在门口周边看房，未进入到房屋里面看也是非常正常的。且现法院拍卖的房屋也存在很多法院和拍卖行无锁钥，买受人无法进入房屋现场看房，但买受人一样竞买房屋的情形。一审法院在明知房屋系危楼，黄石鸿购买房屋的目的系投资的情况下，却认定黄石鸿未进入房屋看房就是恶意行为，明显是事实认定错误。3、关于房屋的价格，因房屋在2000年就已经被斗门县建设工程质量监督检测站鉴定为危房，2007年珠海市规划局斗门分局已同意危房改建，也就是说，涉案房屋系将要拆除改建已不能住人的危楼，并非普通的能住人的商品房，价格自然要比普通的的商品房价格要低，且作为投资人，房屋如没有一定的投资价值，也无法吸引到黄石鸿。一审法院却在明知房屋现状的情况下，却将其与普通的的商品房进行比较，以房屋单价明显低于市场商品房的价格为由，从而认定黄石鸿是恶意行为，明显也是事实认定错误。4、《房地产买卖合同》的相关条款如何约定系买卖双方自愿，且除了书面约定外，双方的口头约定也可以作为合同一部分，只要是双方约定了过户时间，买方又在过户前支付了全部房款，所作的行为就是正常的、合理的，一审法院以《房地产买卖合同》中除定金外其余房款的支付未作书面约定、未书面约定房屋交付时间为由，从而认定黄石鸿存在恶意，明显不尊重事实，忽略了口头约定的效力。5、从另一方面来说，黄石鸿与周志荣并不是很熟悉，作为一个正常人来说，不可能在明知涉案房屋已被出售给他人的情况下，还愿意出钱来购买房屋，买房原本是一件高兴的事情，没有人愿意自找麻烦，买个房还要卷入他人的纠纷当中，如《房地产买卖合同》被认定无效，对黄石鸿来说不但非常不公平，还会与周志荣因房款等问题产生新的纠纷，所以不管从哪个方面来讲，作为一个正常人，不可能会有恶意的主观故意。综上所述，原审法院在事实认定上错误，导致判决错误。为了维护社会正常的交易稳定，维护黄石鸿的合法权益，请求贵院支持黄石鸿的诉求，在查明事实的基础上予以纠正，依法改判原审判决。
被上诉人周锡林答辩称：1、一审判决事实认定和适用法律正确，请求驳回黄石鸿上诉请求；2、黄石鸿购买房屋前曾实地看过房屋，涉案房屋大门口就张贴着由居委会公示出租房屋标识。黄石鸿认可从知道房源信息到签订购买合同有一年时间，而涉案房产长期有人居住，因此黄石鸿只要稍加注意就应当知道涉案房产的真实情况，即周锡林长期占有使用该房屋。黄石鸿对这一基本购买房屋审慎义务没有做到，因此其购买房产不适用善意取得；3、一审法院查明事实来看，黄石鸿与周志荣关系非常熟悉，从周锡林提交录音材料可以印证。黄石鸿与周志荣签订买卖合同没有约定交付购房款的时间及交楼时间，这些体现买卖双方利益的条款均没有在合同中约定，而且周志荣在没有收到购房款已经给黄石鸿办理过户手续，包括缴纳税金，这一交易习惯明显不符合正常房屋买卖习惯，综上所述，黄石鸿与周志荣关系非常熟悉，具备虚假交易的客观和主观条件；4、从涉案交易价格，该价格明显低于市场价格，也可以认定此次交易属虚假交易，综上，周锡林认为一审法院通过相关证据认定黄石鸿与周志荣的房屋买卖交易是虚假交易，从而认定黄石鸿对涉案房产不是善意取得，认定合同无效，请二审法院驳回黄石鸿上诉请求，维持原判。
原审被告周志荣未提交答辩意见。
周锡林向原审法院起诉请求：1、确认周志荣与黄石鸿签订的房屋买卖合同为无效合同；2、判令周志荣继续履行与周锡林签订的房屋买卖合同，并将位于广东省斗门县井岸镇新建七巷3号的房屋过户到周锡林名下；3、判令本案诉讼费由周志荣、黄石鸿承担。
一审法院认定事实：2001年10月9日，周志荣与周锡林签订《房屋买卖合同》，合同约定：周志荣将位于广东省斗门县井岸镇新建七巷3号的房屋（产权证号：粤房字第××号，建筑面积：83.14平方米）转让给周锡林，转让价为45000元；因涉及卖方房改房有关手续尚未完善的问题及与之相关的一切费用均由卖方负责；买卖双方签订本合同，卖方把房屋移交同时，买方先付25000元，2002年3月底前交付10000元，余款10000元在建成楼房及办理好过户手续后，买方一次性付清。同日，合同双方对《房屋买卖合同》进行了公证。合同签订后，周锡林依约分两次向周志荣支付了购房款共35000元，周志荣亦依约向周锡林交付了涉案房屋。2004年4月7日，周锡林以其本人名义就涉案房屋到银行办理了委托代收水费手续，次日，周志荣将涉案房屋原水电费缴费存折交给周锡林，并注明“以后费用由周锡林负责”。自2007年起，周锡林将涉案房屋租给案外人李茂斌、韦玉七夫妇居住。2010年12月1日，周锡林与案外人李茂斌签订了书面租房合同，租赁期限自2010年12月1日起至2016年12月31日止。
2016年4月6日，周志荣与黄石鸿就涉案房屋签订了一份《房地产买卖合同》，约定周志荣将位于珠海市斗门区井岸镇新建七巷3号的房地产转让给黄石鸿，转让价为160000元，合同签订当日支付定金30000元，剩余购房款130000元的支付时间未作约定，房屋的交付时间也没有约定。同日，黄石鸿通过其朋友“黄雪葵”的户名转账30000元以支付定金；2016年4月12日，黄石鸿通过转账方式向周志荣支付了购房余款130000元。2016年4月12日，周志荣、黄石鸿就涉案房屋买卖向登记部门申请过户登记。2016年4月20日，黄石鸿领取了涉案房屋的不动产权证书（权证号码201××××2239）。
另查明，涉案房屋原为斗门县乡镇企业集团公司职工房改房。2000年3月，原斗门县建设工程质量监督检测站应斗门县乡镇企业集团公司要求，对涉案房屋所在住宅楼进行了质量检查，鉴定结论为：该住宅楼为局部危房，建议全部拆除。2007年6月，斗门区乡镇企业集团公司以上述鉴定结果为由向珠海市规划局斗门分局申请对上述住宅楼拆建。2007年8月17日，该局复函：同意危房改建“拆一建一”，并请相关业主签字同意改建后办理相关手续。后因未取得所有业主签名同意，该住宅楼一直未能拆建。
又查明，黄石鸿在房屋买卖期间，未到涉案房屋现场看房。2016年5月1日晚，黄石鸿与周志荣的女儿及女婿到涉案房屋现场要求承租人李茂斌、韦玉七腾退该房。
再查明，周锡林于2015年5月6日向本院申请财产保全，申请对涉案房屋进行查封并提供其位于珠海市斗门区白蕉镇上冲山新村房屋（权证号16××83）作为担保。一审法院经审查认为，周锡林的申请符合法律规定，于2016年5月12日作出（2016）粤0403民初1236号民事裁定书，裁定查封涉案房屋及担保物的产权。
一审法院认为，周锡林的诉请包含了两个不同的诉，一为请求确认合同无效的确认之诉，一为请求继续履行合同的给付之诉，两个不同的诉基于不同的法律关系，且不同的诉对当事人的诉讼权利和义务有不同的要求，不宜在本案中一并审理。鉴于本案中周锡林的第二项诉讼请求是以第一项诉请为前提，确认合同无效纠纷是本案基础法律关系，故本案仅对确认之诉进行处理，对周锡林要求继续履行并过户的诉请不予处理，周锡林可另案主张。
至于确认之诉，双方争议的焦点为周志荣、黄石鸿是否存在恶意串通损害第三人利益的情形。本案中，2016年4月6日的《房地产买卖合同》是周志荣、黄石鸿签订的，对涉案房屋的买卖交易在周志荣、黄石鸿之间进行，周锡林对此毫不知情。因此，本案中没有能证明周志荣、黄石鸿恶意串通的直接证据，应根据周志荣、黄石鸿的具体交易行为予以认定。本案中，周志荣对涉案房屋已卖给周锡林且周锡林已出租的事实是明知的，但其仍将该房屋于2016年4月6日卖给黄石鸿，其恶意较为明显。黄石鸿虽辩称自己对涉案房屋已卖并出租的事实毫不知情，但周志荣、黄石鸿在实际交易中，存在以下几点明显不合常理之处：一、黄石鸿自述就涉案房屋买卖问题与周志荣洽谈达一年多时间，期间，其从未进入涉案房屋实地了解房屋状况及占有使用情况，显与常理不符；二、周志荣、黄石鸿交易的标的物是作为重大的生活资料的房产，买卖双方、特别是买方应尽完全之谨慎注意，且周志荣、黄石鸿均自述双方非亲非故、关系不熟，但所签订的《房地产买卖合同》中，对除定金外的绝大部分房款没有约定支付时间，对房屋的交付时间亦未作约定，既不符合房地产交易习惯，也不符合常理；三、黄石鸿自述购买涉案房屋是用于投资而非自用，所以既不看房也不约定交付，但其在房屋过户至自己名下后便马上到现场要求承租人腾退，其所述与所为显有矛盾；四、周志荣、黄石鸿买卖涉案房屋的成交价为160000元，按产权证上所载建筑面积86.6平方米计算，单价为1848元/平方米，涉案房屋地处井岸城区，交易时间是我市房产价格高峰期，上述成交价明显低于市场价格。综上四点，一审法院认定黄石鸿在购买涉案房屋时应当知道该房屋已售和出租，其对涉案房屋产权的取得不属善意取得；周志荣、黄石鸿签订《房地产买卖合同》时存在恶意串通，损害了周锡林的利益，该合同无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：确认周志荣与黄石鸿于2016年4月6日签订的《房地产买卖合同》无效。一审案件本诉受理费3500元、财产保全费152元，合计3652元（周锡林已预交），由周志荣、黄石鸿负担。
二审期间，周锡林提交一份《租房合同》，证明涉案房屋由原承租人继续承租，签约两年。黄石鸿对该份证据真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，涉案房屋居住使用情况已经查实，因此该份证据与本案并无关联性，本院不予采纳。
二审查明，黄石鸿与周志荣针对涉案房屋买卖向珠海市斗门区地方税务城区税务分局缴纳税款，根据税局开具发票联显示，涉案房屋交易单价为3042元/平方米，总价格为263437.20元。黄石鸿陈述其在2016年2、3月份到过涉案房屋外面查看过，因为房屋上锁，所以没有进入房间内部查看。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：周志荣与黄石鸿于2016年4月6日签订《房地产买卖合同》是否存在恶意串通。恶意串通是行为人之间相互串通，明知其行为会损害国家、集体或第三人利益而故意为之，客观上损害了国家、集体或第三人的利益。周锡林主张周志荣与黄石鸿于2016年4月6日签订《房地产买卖合同》无效，理由为周志荣与黄石鸿恶意串通，损害其利益，因此判断2016年4月6日签订《房地产买卖合同》效力之关键在于周志荣与黄石鸿之间是否存在恶意串通，原审法院将此焦点确定为认定合同效力关键正确，本院予以确认。周志荣于2001年１0月9日与周锡林签订《房屋买卖合同》后，又于2016年4月6日与黄石鸿签订《房地产买卖合同》，上述行为证实周志荣存有“一房二卖”主观恶意。至于黄石鸿购房缔约过程是否存有恶意，本院分析如下：１、根据黄石鸿向税局缴纳税款发票显示，涉案房屋交易单价为涉案房屋交易单价为3042元/平方米，总价格为263437.2元。税局缴税计价依据是该区域房屋均价水平，由此可以证实涉案房屋所处地段房屋交易价格均价应为3000左右。涉案房屋虽然楼龄较长，但所处地段是斗门井岸城区，且众所周知2016年上半年珠海房产价格处于高峰时期，因此涉案房屋在2016年4月6日以均价1848元/平方米价格成交确实明显低于市场价格。2、根据查明事实显示，周锡林取得涉案房屋后自2007年开始一直将房屋租赁给案外人李茂斌、韦玉七居住于涉案房屋。黄石鸿陈述购房前其曾经到过涉案房屋外，因房屋上锁，所以未进房查看，对此本院认为，无论购房是用于居住还是用于投资，购房者都应当对居住情况进行了解，尽力了解购置房屋具体使用情况。诚如黄石鸿所述，其已经到了涉案房屋外，如果其认为房屋是周志荣使用，可通知周志荣将房屋打开便于其查看房屋现状，如若房屋并非周志荣自身使用，其应当了解房屋具体使用情况，为购买做准备。实际上，涉案房屋为李茂斌、韦玉七使用，黄石鸿为购买涉案房屋与周志荣洽谈长达一年多，在此期间黄石鸿只需询问李茂斌、韦玉七方可得知涉案房屋已经被周志荣出售给周锡林事实，但黄石鸿对房屋现状采取不查看态度，并未尽到谨慎审核义务，且其行为确实有违正常购房人行径。3、诚如一审法院所述，周志荣与黄石鸿非亲非故，但二人签订2016年4月6日《房地产买卖合同》中并未明确约定房屋余款给付时间，且涉案房屋属于房改房性质，势必涉及房改房出售相关费用支付问题，而2016年4月6日《房地产买卖合同》却只字未提，上述行为不符合房地产交易惯例。综上，黄石鸿购买涉案房屋签订合同过于简易、涉案房屋交易价款明显低于市场价格、购买重大资产不亲自查看涉案房屋使用情况，种种行径与常规房屋交易不同，明显不符合常理，由此本院认为黄石鸿购买涉案房屋主观并非善意。综上所述，周志荣与黄石鸿恶意串通于2016年4月6日签订《房地产买卖合同》，侵害周锡林利益，该《房地产买卖合同》应当认定无效，一审法院认定正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人黄石鸿的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币3500元，由上诉人黄石鸿负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年三月二十日
书记员 李立荣