广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民二初字第1392号
原告：林素兰，女，汉族，1972年8月11日出生，住址：惠州市惠城区，
委托代理人：孙绍辉，系广东法村律师事务所律师。
被告：交通银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北云山西路8号。
负责人：贺伟。
委托代理人：杨择郡，系广东卓凡律师事务所律师。
委托代理人：林木明，系广东卓凡律师事务所律师。
第三人：光耀集团有限公司，住所地：惠州市东平十二号小区光耀荷兰水乡会所5楼。
法定代表人：郭耀名。
原告林素兰诉被告交通银行股份有限公司惠州分行、第三人光耀集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，分别于2016年7月12日、2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告林素兰的委托代理人孙绍辉到庭参加诉讼，被告交通银行股份有限公司惠州分行的委托代理人杨择郡、林木明到庭参加诉讼，第三人光耀集团有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告林素兰诉称，2012年3月25日，原告与光耀集团有限公司（下称光耀公司）签订《商品房买卖合同》，购买光耀公司开发的位于惠州市××地段××水乡花园（××期××）×栋×单元×层×号房，购房款总价884903元，因资金困难，原告与光耀公司协商采用先支付购房款的31%，余款通过办理银行按揭方式支付。之后，应光耀公司通知，原告与被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，向被告贷款350000元用于支付购房款余额，因《个人房产抵押贷款合同》载明的放款账户并非商品房预售款专用账户，于是被告之后出具了《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，具结内容为：“为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行（按揭银行）特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款(按揭款)叁拾伍万元全部存入预售款专用账户,如有违反,愿承担责任。”，但被告出具上述具结书后，并未履行具结书载明的义务，致原告所购买的房屋因缺少后续建设资金而处于“烂尾”状态。原告认为：将按揭款存入预售款专用账户，既是被告的法定义务又是其基于在具结书中所作承诺而对原告负有的合同义务，根据《合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求被告继续履行该义务。为维护自身基本居住权利，原告特诉至贵院，请依法判如所请！诉讼请求：1、判令被告继续履行将原告按揭款350000元存入商品房预售款专用账户【开户行：建行惠州横江三路支行，账号：44×××77】的义务；2、确认原告在被告未履行将原告按揭款350000元存入商品房预售款专用账户的义务前，享有拒绝履行《个人房产抵押贷款合同》所约定的还本付息义务的权利；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告林素兰为支持其诉讼请求，向本院提交的证据是：证据一、身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据二、商品房买卖合同，证明原告购买光耀公司开发的位于惠州市××地段××水乡花园（××期××）×栋×单元×层×号房的事实；证据三、个人房产抵押贷款合同、商品房购房（按揭）款存入专户具结书，证明抵押贷款合同载明的放款账户非预收款专用账户及被告未履行将按揭款存入预收款专用账户义务的事实；证据四、《关于光耀××业主上访问题的复函》，证明被告出具的《商品房（按揭）款存入专户具结书》是向原告出具的；证据五、中国银行业监督管理委员会惠州监管分局出具的《信访事项办理答复函》、《信访材料收讫回执》、光耀××楼盘集体停供告知书，证明原告维权的事实；证据六、××业主网络信访投诉资料、政府信息公开申请登记回执，证明原告购买涉案楼盘已烂尾，原告等业主请求政府调查按揭款使用情况及寻求解决楼盘烂尾的事实经过；证据七、《光耀集团××楼盘复工问题协调会纪要》（惠城委纪[2014]9号)，证明2014年6月16日惠城区政府因原告等业主多次信访后所召开××楼盘解决方案协调会议。但至今为止，该楼盘仍未复工，仍处于“烂尾”；证据八、××楼盘最新情况通报及后续工程复工协调会会议纪要，证明政府仍然重视××复工问题，但事实上，该楼盘目前仍处于“烂尾”。证据九、关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函，证明被告违反了合同的义务也违反了法律义务，没有将按揭款划入预售资金监管账户。
被告交通银行股份有限公司惠州分行答辩称：1、原、被告及第三方光耀的个人房产抵押贷款合同合法有效，至今及第三人光耀未做任何变更解除行为，因此该合同对原告、被告有约束力。2、被告已按照上述所述三方合同的约定，依法依约将贷款发放给了原告并实际按照合同约定交付给了第三方光耀，原告已经依法确认受托该房产，按约定陆续归还本息，3、具结书不是被告对原告的承诺或保证，更不是原告与被告及第三人光耀变更个人房产抵押贷款合同关于受托贷款账户的变更，反之个人房产抵押贷款合同关于账户的约定是原告与第三人商品房买卖合同约定的付款账户的变更，4、惠州市房产局无权对具结书的法律性质做任何有权解释，房管局系行政机关，无权就任何法律文书在民商或作司法判断，原告与房产局就答复函所做的表述，主张的权利主张原被告，该主张无事实依据。5、被告的划款行为已经全部完成，且相关证据证明该贷款进入第三人的账户后，大部分进入了买卖合同约定的商品房的监管账户，或具结书的合同约定账户，被告的付款行为该款项的流向符合市场，应当用于建设工程的目的，6、上述的认识及相关证据及规定，被告的行为对于原告没有造成损害，没有违反双方约定，没有构成根本性的违约，驳回原告的商品房专用账户，该项请求没有合同依据及存在必要，驳回被告依法履约的行为对原告没有造成任何伤害及任何违约行为，因此原告没有任何不按抗辩权，7、查明事实，依法追加本案第三人，本案的光耀作为第三人参加诉讼，原告所提及的诉讼所依据的合同既有原被告也有第三人，原被告之间的争议若没有第三方的参与，我方认为无法查明事实，本案的原告诉讼请求按起诉状的事实而言，原告关注的被告向原告发放的贷款，是否用于争议的××建设，第三人已经用于建设行为，就已达到监管上购买的按揭款存入商品房的账户目的，是否实现有怠于第三人的参与，故应追加第三人光耀参加庭审，依法应当驳回原告的两项诉讼请求。
被告交通银行股份有限公司惠州分行为支持其答辩理由，向本院提交的证据是：证据一，《营业执照》、《组织机构代码证》、《金融许可证》，证明被告交通银行股份有限公司惠州分行（下称被告）的诉讼主体资格。证据二，《企业机读档案登记资料》，证明第三人光耀集团有限公司（下称第三人光耀公司）的诉讼主体资格。证据三，《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》，证明原告向第三人光耀公司购买坐落于惠州市××地段××水乡花园××期××房产，合同约定在缴清全部首期房款后，余额办理银行按揭。证据四，《首期款付款凭证》、《发票联》，证明（1）原告向被告申请个人房产抵押贷款中，原告已支付商品房购房首期款给第三人光耀公司，第三人光耀公司向原告出具收款凭证；（2）原告认可并将该商品房购房首期款支付给第三人光耀公司，原告认可购房首期款无须存入商品房项目预售款专用账户。证据五，《个人住房抵押贷款业务合作协议》，证明（1）2011年11月8日，被告、第三人光耀公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》；（2）被告向购房人发放的贷款总额最高不超过人民二万五千万元，向每一购房人发放的贷款金额不超过所购房屋总价款的70%，贷款期限最长为30年，合同中约定被告发放的贷款应支付至账号491491001018010××。证据六，《个人房产抵押贷款合同》，证明（1）原告与被告、第三人光耀公司共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告向被告申请抵押贷款；（2）合同约定贷款支付方式为受托支付，原告委托被告在贷款发放后，将贷款资金以原告名义从放款账户支付至账号为491491001018010××，开户行为交通银行股份有限公司惠州麦地支行，收款人为第三人光耀公司的账户；（3）贷款合同中约定的放款方式、银行账号等，系合同各方真实意思表示，各方应信守执行；（4）贷款合同业经律师见证，被告应原告的要求履行说明、告知的义务，原告、第三人光耀公司对合同内容无异议。证据七，《房地产预告登记证明》，证明原告、被告依法到惠州市房产管理局办理房地产预告登记手续，并领取了房地产预告登记证明。证据八，《进账单》、《借款凭证》，证明（1）被告依约发放贷款给原告，原告向被告出具借款凭证予以确认；（2）根据合同约定的受托支付的支付方式，被告将贷款付至第三人光耀公司银行账号；（3）被告发放贷款方式符合合同约定条件，贷款发放合法有效，原告请求被告继续履行将按揭款存入商品房预售款专用账户于法无据，贵院应予以驳回。证据九，《关于××按揭贷款资金的使用情况说明》、《企业机读档案登记资料》，证明第三人光耀公司出具函件确认如下：（1）2011年6月起至2013年5月5日期间，关于××楼盘项目，被告已累计发放按揭贷款为人民币4254万元，履行个人房产抵押贷款合同项下所约定的义务；（2）被告依约发放贷款，事后第三人光耀公司将发放贷款划入商品房项目预售款专用账户以及余款支付给承建方高建建设集团有限公司用于本楼盘项目，现原告请求被告继续履行将按揭款存入商品房预售款专用账户无事实和法律依据，贵院依法应予以驳回。证据十，《关于对光耀××业主上访问题的复函》，证明惠州市房产管理局在复函中认为具结书是银行向购房人具结，对于原告与被告、第三人之间所发生的权利义务，应以合同各方签订的贷款合同项下所约定的权利义务为准，原被告双方应按照合意信守执行。证据十一，《个人贷款对账单》，证明根据《个人房产抵押贷款合同》约定的还款方式，原告按月支付贷款本息给被告，原告已实际履行个人房产抵押贷款合同。证据十二，《相片》，证明原告购房楼盘项目D1D2栋主体工程已基本完工。以及证据1390、1398、1400案号的原告在证据材料中是没有原告首付款的划款凭证。以上证据的证明内容与证据清单及次序一致。
第三人光耀集团有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据。
本院查明的案件事实
经审理查明，2012年9月17日，原告与被告及第三人光耀集团有限公司签订了合同编号为粤惠州2012年个房贷字2071号《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告申请贷款35万元用于购房，贷款期限为180个月，还款方式为等额本金。该款项由原告用于购买光耀集团有限公司开发的位于惠州市××地段××水乡花园（××期××）×栋×单元×层×号房。《个人房产抵押贷款合同》第25.3条约定本合同项下贷款的支付方式为：原告委托被告在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至账户491491001018010××（收款人：光耀集团有限公司；开户行：交通银行股份有限公司惠州麦地支行）。该合同还约定，第三人光耀集团有限公司对被告的还款付息的义务承担连带保证责任。合同签订后，被告依约将贷款按照上述约定支付至该账户中。
光耀集团有限公司就惠州市××地段××水乡花园（××期××）开设的商品房预售款专用账户（以下简称“专用账户”）为44×××77（开户行：建行惠州横江三路支行）。
被告交通银行股份有限公司惠州分行于2012年10月30日出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，具结内容为：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行（按揭银行）特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）叁拾伍万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。
2016年6月14日，惠州市房产管理局向被告发出惠市房函[2016]254号《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，内容为：预售商品房的按揭贷款是房款的一部分，根据规定应全部进入预售资金专用账户，由房管部门监管使用。依据《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》（惠府办[2015]19号）及我局给各商业银行的文件（惠市房[2011]19号、惠市房[2013]99号及212号、惠市房函[2014]339号）规定，按揭贷款必须按规定履行约定（承诺）划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户，违规可能引发不良后果。光耀集团有限公司开发的光耀××（民政局命名为：光耀荷兰水乡花园[八期]）预售商品房项目，在你行办理住房按揭贷款业务。经查，你行发放的按揭款1254万元，未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。现责令你行在30日内进行整改，并于2016年7月26日之前将整改结果报送我局房管科。逾期，我局将相关情况报由银行管理部门处理。在整改完成前，我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时，对由此引发的后果，我局将保留提请相关关系人进行追诉的权利。
裁判理由和结果
本院认为，本案争议焦点为：一、被告在本案的金融借款合同关系中是否存在违约行为？二、被告未将原告的借款支付至预售款专用账户的行为是否应当承担责任及承担何种责任？
关于被告在本案的金融借款合同关系中是否存在违约行为？原告与被告签订的合同编号为粤惠州2012年个房贷字2071号《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行合同义务。因上述合同已经明确约定，原告委托被告在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至账户491491001018010××（收款人：光耀集团有限公司；开户行：交通银行股份有限公司惠州麦地支行），而实际合同履行过程中，被告系依约将购房的按揭款（即原告的借款本金）支付至合同约定的账户，因此，被告已经履行了其合同义务，并不存在违约行为，原告仍应履行本案金融借款合同中还本付息的合同义务。至于原告称被告未按具结书的内容将原告的借款支付至预售款专用账户的行为致使涉案商品房处于“烂尾”的状态，本院认为，因原告向被告处借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商支付购房款，而被告已经将购房的按揭款（即原告的借款本金）支付给光耀集团有限公司，其已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，同时也最终促成了原告与光耀集团有限公司之间的商品房买卖合同得以履行。因此，在被告已经向光耀集团有限公司支付购房的按揭款的情况下，按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要原因系光耀集团有限公司的违约行为所致，而非原告未能向光耀集团有限公司支付购房的按揭款（即原告的借款本金）所造成。故原告诉请被告继续履行将原告按揭款350000元存入商品房预售款专用账户【开户行：建行惠州横江三路支行，账号：44×××77】的义务，理由不当，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，被告未将原告的借款支付至预售款专用账户的行为是否应当承担责任及承担何种责任？根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，被告向惠州市房管局出具了具结书，因此被告已其实际行为表明其对购房的按揭款应支付至预售款专用账户的事宜是知悉的，同时被告作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题，因光耀集团有限公司的违约行为系原告的涉案损失的主要和直接原因，而被告未尽到履行告知义务系原告的涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，原告仍应履行《个人房产抵押贷款合同》中偿还本金及利息的义务。被告亦可对上述损失再行向光耀集团有限公司进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论，缺席判决如下：
一、原告林素兰从起诉之日起至惠州市桥东上东平地段光耀荷兰水乡花园（八期××）×栋×单元×层×号房具备交付条件之前无需向被告交通银行股份有限公司惠州分行履行粤惠州2012年个房贷字2071号《个人房产抵押贷款合同》中的偿还本金及利息的义务（原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回）；
二、驳回原告林素兰的其他诉讼请求。
案件受理费500元，由原告林素兰负担200元，被告交通银行股份有限公司惠州分行负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 张永生
审判员 贺晔晖
审判员 徐秀群
二〇一七年二月二十日
书记员 杨 立