贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终6796号
上诉人（原审原告）：遵义美洁尔物业管理有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区大连路三四一七医院门面。组织机构代码91520301714351208F。
法定代表人：雷武辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗朝明，贵州乾峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡大勇，男，1970年6月16日出生，汉族，湖南省长沙市人，住贵州省遵义市红花岗区。
上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司（以下简称美洁尔公司）与被上诉人蔡大勇物业服务合同纠纷一案，不服遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初6728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人美洁尔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判由蔡大勇支付物业管理费5355元。事实与理由：1、爵士蓝岛小区整体环境干净整洁、道路平整，一审判决仅以被上诉人提供的图片便认定卫生保洁不到位是错误；2、美洁尔公司从2006年起对小区进行管理，除设置值班室外，还安装了门禁、监控设施等智能化的安防系统，切实履行了安全管理协助义务，虽然偶有盗窃之事，但不能由此推断物业公司管理存有问题，且盗窃也不是每个小区都能彻底杜绝的社会现象；3、因小区车辆逐渐增多，应小区住户要求，将运动场临时用于车辆停放并无不当，且留足了消防通道，没有影响到住户的生活；4、车辆偶尔发生堵塞是因为个别业主长期霸占车位而引起的，并非物业管理公司的责任；5、蔡大勇家中墙壁漏水不是事实，如真有漏水，可以申请维修基金予以解决，但不能以此拒付物管费；6、对美洁尔公司的物业管理服务的真实情况，已经之前的红花岗区人民法院和遵义市中级人民法院判决，业主就应该全额支付业主服务费；若业主认为服务费过高，可以在物业服务期满后与物业公司另行协商，协商不成可以选择其他物业服务企业，一审判决已入住的按70%支付物业服务费、未入住的按60%支付物业服务费，没有法律依据；7、根据《物业管理条例》第三十五条第二款之规定，如果物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损失，其可以要求物业公司承担相应责任，而不能拒交或者少交物业服务费。
被上诉人蔡大勇辩称：其不交纳物业管理服务费的原因是小区环境卫生并非美洁尔公司陈述的干净、整洁，小区环境卫生不达标；其次小区水池里的水浑浊、消防管道经常堵塞；再次，小区监控设施、保安巡逻不到位，车辆被划横或财物被盗窃的事情时有发生；另外，家中外墙漏水导致墙面被水泡烂，物业公司对此也不管不问，应承担违约责任。一审判决得当，请予以维持。
美洁尔公司向一审法院起诉请求：1、判令蔡大勇支付从2015年2月19日到2017年7月31日的物业服务费5355元；2、诉讼费用由蔡大勇承担。
一审法院查明，蔡大勇于2007年6月5日在松桃爵士蓝岛小区购买住房，签订《商品房买卖合同》的同时，与美洁尔公司签订《物业管理服务合同》，上述两个合同载明房屋面积为151.13平方米。2011年1月9日蔡大勇入住后，支付物业管理费至2015年2月18日。截止到2017年7月31日，共拖欠物业管理费的时间为29个月零11天。2013年蔡大勇家中墙壁漏水，导致部分墙纸损坏。期间，部分业主以美洁尔公司管理的爵士蓝岛小区在管理上、监控设施和保安巡逻、卫生保洁不到位，存在安全隐患，消防通道和运动场地被占用，车辆管理不当，进出车辆时常被堵等为由拒绝交纳物业管理费，故美洁尔公司提起诉讼。
一审法院认为，该案争议的焦点是美洁尔公司在履行合同过程中是否有违约行为。
美洁尔公司与蔡大勇于2007年6月5日签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，美洁尔公司依据该合同的规定应当对该物业共用部位承担维修、养护、管理和维护的义务，对物业共用部分和相关场地承担清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道疏通、车辆停放管理等义务，同时还对小区承担24小时安全监控、巡视、门岗执勤等公共秩序维护、安全防范等义务。同样，蔡大勇应按照合同约定承担给付物业服务管理费的义务。在审理过程中，蔡大勇提供的证据能够证明美洁尔公司提供的物业服务存在环境卫生、安全防范以及维修维护等方面的缺失，造成小区卫生环境不好，入户盗窃、车辆管理混乱等结果，美洁尔公司没有按照合同的约定全面严格履行自己的义务，在履行合同过程中存在违约行为。结合美洁尔公司提供的服务水平和质量判决业主承担与之相对应的物管费用，酌情判决蔡大勇支付应付物业管理费的70%即3748.50元。蔡大勇关于2013年房屋漏水被损坏及车辆被刮擦、防盗门质量补差采取区别对待未得到赔偿不交纳物管费的辩解，其可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，向相对责任人起诉主张权利，待判决结果确定后方可在物业管理费予以扣减，未起诉前不能作为以此拒交物业管理费的理由。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十六条以及《物业管理条例》第六十七条之规定，判决：由蔡大勇在本判决生效后五日内立即支付遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业管理费3748.50元。案件受理费减半收取25元，由遵义美洁尔物业管理有限责任公司负担10.00元，蔡大勇负担15.00元
二审期间，美洁尔公司提交如下证据：1、2017年4月15日的遵义晚报，拟证明美洁尔公司管理的爵士蓝岛小区的自来水是合格的；2、图片两证，拟证明美洁尔公司对篮球场进行了合理的管理；3、遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初6715号、6722号、6720号、6718号、6716号、6714号、本院（2017）黔03民终4262号民事判决书。拟证明与本案相同的案件，业主应全额支付物业管理费。
蔡大勇对上述证据的质证意见为：对美洁尔公司提交的遵义晚报以及照片的真实性不认可，对于判决书，仅证明是以前的判决，不能代表每个家庭的情况。
本院认为：本案争议的焦点为美洁尔公司提供的物业服务合同是否符合合同约定以及如不符合约定，美洁尔公司是否应当承担相应的违约责任。
首先，美洁尔公司与蔡大勇签订的《物业管理服务合同》约定：美洁尔公司对物业共用部位承担维修、养护、管理和维护的义务，对物业共用部分和相关场地承担清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道疏通、车辆停放等义务，同时还对小区承担24小时安全监控、巡视、门岗执勤等公共秩序维护、安全防范等义务，物业管理公司提供服务后，蔡大勇应按照合同的约定承担给付物业服务管理费的义务。上述约定是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
其次，从双方提交的证据来看，美洁尔公司在提供物业服务的过程中确实存在一些瑕疵，比如卫生保洁不到位等，虽然美洁尔公司在二审中提交了证据拟证明车辆管理到位及水质合格的事实，但即使如此，这本身属于美洁尔公司提供的服务项目之一，与美洁尔公司提供的卫生保洁方面的服务不到位并不冲突，加之卫生保洁、车辆停放本身就是一个动态、持续的过程，合同期内某一时间段达标不代表其他时间内均达标。因此，美洁尔公司称其不存在违约行为的主张，本院不予支持；关于违约责任的问题，根据《物业管理服务合同》第九条之规定，美洁尔公司应当承担相应的法律责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，本院认为，一审判决酌情调减蔡大勇承担的物业管理费，合法合情合理，予以支持。
综上所述，上诉人美洁尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 洪
审判员 康 龙
审判员 胡晓波
二〇一七年十二月十五日
书记员 金 鑫