广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初9282号原告（反诉被告）：刘华，男，1977年出生，汉族，住湖北省天门市。委托代理人：熊涛，广东定海针律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州年发物业管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南*号。法定代表人：郑镇清，职务总经理。被告（反诉原告）：广州润景市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南*号首层自编*室（市场地址：广州市海珠区广州大道南*号首层至二层广州润景网络服装城）。法定代表人：郑镇清，职务总经理。两被告共同委托代理人：王宏、洪顺锤，均为广东圣和胜律师事务所律师。第三人：刘新安，男，1966年出生，汉族，住湖北省天门市。原告刘华诉被告广州年发物业管理有限公司（以下简称“年发公司”）、广州润景市场经营管理有限公司（以下简称“润景公司”）、第三人刘新安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊涛，两被告的共同委托代理人王宏，第三人刘新安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：2015年5月16日，原告与被告年发公司签订租赁合同，约定被告年发公司将位于广州市海珠区广州大道南*号的商铺出租给原告，用于经营服装，租期为60个月，承诺免租期为一年。同日，被告年发公司员工还诱骗原告签订了一份《补充协议》，要求原告补交空调以及场地、设备、设施建设费。合同签订当日，原告向被告年发公司缴纳履约保证金1万元，并向被告委托代理招商的广州市泉琳贸易有限公司（以下简称“泉琳公司”）当时具体经办人刘新安缴纳4万元进场费。两被告属于关联企业。2014年9月5日，两被告与泉琳公司签订了一份《合作协议》，约定将位于广州市广州大道南*号一栋一、二层的建筑物授权给泉琳公司对外招商，刘新安是时任该公司法人，并且是具体运作招商的负责人。《租赁合同》签订后，被告年发公司一直未办理档口和场地验收手续，迟迟不能够统一全面开业，也未确定开业时间，至今没有开业。2015年9月，被告封闭了该涉案房屋，并且强行想将已经交纳履约保证金和进场费的承租人清理出去，至今不给一个说法，也不退还履约保证金和进场费。故起诉要求：1、被告返还履约保证金8000元；2、被告返还进场费4万元；3、被告承担本案件全部诉讼费用。被告出租的场地并未按照合同约定交付给原告使用，而在两被告收取进场费及保证金以后一直没有开业成功，被告提起的反诉请求应予驳回。两被告共同答辩及共同反诉称：请求法院驳回原告所有诉请。原、被告在平等自愿的情况下签订了合同及补充协议，被告依约将商铺交付给了原告，原告应及时足额缴纳相关合同费用，本案不存在原告所主张“被告未办理场地及档口验收手续，导致无法统一全面开业”的情形。涉案商场手续齐全，原告在接收商铺后即可开业经营，租赁合同及补充协议也均未约定涉案房屋存在统一开业时间，所谓的开业时间并非是租赁合同及补充协议生效的前提条件。相反，租赁合同及补充协议明确约定了租金建设费、管理费的收取起算时间，由于原告未按合同约定履行付款义务，被告才维护自身合法权益解除合同，不存在原告所述封闭租赁物及强行清场的情况，故原告才是违约方，被告有权按照合同约定不返还全部费用。基于以上事实，反诉要求：1、原告向被告支付拖欠的租金1134.47元及逾期付款违约金（违约金起算时间以合同中约定的原告应当支付首月租金的次日起计算，按拖欠金额，以中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清欠款之日止）。2、原告向被告支付拖欠的空调及场地、设备、设施建设费10210.2元及逾期付款违约金。3、原告向被告支付拖欠的市场管理费3241.33元及逾期付款违约金。第2、3项诉讼请求中的违约金计算方式与第1项诉讼请求中的违约金计算方式相同。4、原告承担本案的诉讼费用。第三人述称：对原告的起诉没有意见。对被告的反诉：被告的确没有具备可以开业的条件，对原告的确是一个伤害。经审理查明：2015年5月16日，原告（乙方）与被告年发公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区广州大道南*号内B区自编018号场地/商铺，给乙方作为经营网络服装之用；租赁期限：自2015年5月16日起至2020年5月15日止；商铺租金从2015年5月16日开始计算；租金标准：从2015年5月16日起至2020年5月15日止，每月238元，……；租金于每月5日前缴纳；乙方应在每月5日前到甲方管理办公室向甲方缴纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；本合同签订时，乙方应向甲方交纳商铺/场地租赁履约保证金8000元，保证金在合同期满双方不再续约乙方未发生违约责任及乙方使用场地/商铺的设施完好无损的情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业执照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结算一切费用后，甲方无息退还；（违约责任）乙方不按时交付双方约定有关各种费用的，则视为违约，除须补交所欠各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴纳费用的1%向甲方缴纳滞纳金；……逾期三十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃档口，甲方有权解除合同；等。同日，蒋美艳还代被告年发公司与原告签订了上述合同的《补充协议》，约定：空调及场地、设备、设施建设费：从2015年5月16日起至2016年5月15日止，每月2142元……于每月5日前缴纳；市场管理费每月按680元，于每月5日前缴纳；四、乙方违反本补充协议任何一条均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除《租赁合同》并收回上述全部商铺，乙方已交的一切费用概不退回，由此造成的责任和损失均由乙方承担，乙方对此无任何异议；等。同日，刘新安出具了《收据》2张，分别记载：今收到润景网络服装B018档刘华代收保证金捌仟元和今收到润景网络服装B018档刘华进场费肆万元。2015年10月9日，被告年发公司向原告发出《解除租赁合同通知书》。年发公司、润景公司、刘新安曾因涉案商场租赁发生纠纷在本院进行诉讼，该系列案判决书均已生效。在该系列案中，本院作出的（2017）粤0105民初2273号民事判决书查明以下事实：泉琳公司于2010年12月9日成立，为有限责任公司（自然人独资）,法定代表人、股东为刘新安。2016年1月20日，该公司法定代表人、股东变更为蔡泽松。2014年9月5日，润景公司（甲方）与泉琳公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方共同协商达成一致，甲方将位于广州大道南*号（上涌路段润景轻纺城）一栋一、二层的建筑物授权乙方对外招商，经营网络服装批发市场；合作期限：从甲乙双方签约之日起至2019年9月4日止，共5年；合同期内的档口建设费、档口租金及押金计算方法及分摊：1、进场费一楼为人民币3-4万元，二楼为人民币2-3万元，甲方不开具发票；其中30%作为甲方档铺的基础设施建设费，70%作为乙方招商经费和各类开销；承租商户所交的租金、押金甲方是独立受益方；等。该案中，年发公司及润景公司表示：年发公司和润景公司股东和财务都是一样的……；两公司分开运作，年发公司是物业管理，前期收取保证金和进场费，润景公司负责设施设备的运作。刘新安、泉琳公司及年发公司、润景公司确认：涉案商场没有开业。原告于2017年10月11日提起本案诉讼。诉讼中，对于涉案房屋交接问题，被告表示：涉案房屋在签订合同当天已经交付给了原告，由第三人将钥匙交付给原告。原告表示：原告并没有实际收到钥匙，也没有办理交接手续。第三人表示：收到被告交给第三人一部分商铺的钥匙，但涉案房屋的钥匙并没有交付给原告，双方没有办理交接手续。对于款项问题，第三人表示：收到了包含本案在内的承租人的进场费之后统一交付给被告润景公司。被告则表示：无法确认第三人的陈述；第三人支付款项都是通过转账方式支付，实际上包括涉案房屋在内的系列案，被告与第三人的账都查不清，第三人在转账的时候没有示明是哪个承租人交付的款项。原、被告表示：租赁合同已经解除了，不需法院处理合同的解除问题。本院认为：原告与被告年发公司通过签订《租赁合同》就涉案房屋建立了租赁关系，原告为此支付了保证金及“进场费”。被告年发公司作为出租人在另案诉讼中已确认涉案房屋所在商场未开业，而涉案房屋所在商场为整体统一经营的性质，其是否开业直接影响涉案房屋的经营，故上述合同目的已无法实现。诉讼中，原、被告均确认双方之间的租赁合同已经解除，故本院对此予以认定。上述合同目的已无法实现，且如前所述，合同的解除不能归责于原告，则原告有权要求退还保证金及“进场费”。虽然“进场费”由第三人出具收据，但：首先，上述合同对进场费没有约定，而按交易习惯，该费用应是承租人基于租赁关系而向出租人缴纳。其次，第三人在此次交易中代表泉琳公司，而泉琳公司是依据与被告润景公司签订的《合作协议》对外招商、并收取一定比例的费用，故上述费用本质上是被告润景公司对该费用的再次分配。而被告润景公司与作为上述合同中出租方的被告年发公司是相同法定代表人、股东和财务，即该两被告为涉案房屋所在场地的实际控制人、出租人，则第三人代表泉琳公司收取进场费的行为应为根据《合作协议》约定的被告润景公司授权泉琳公司对外招商所产生的后果。再次，两被告共同提起反诉，应视为自认是承担租赁合同责任的实际主体。因此，返还“进场费”的主体应为两被告。同理，前述保证金的返还主体也应为两被告。故原告要求两被告返还保证金、“进场费”的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。鉴于被告并无举证证明已将涉案房屋交付给原告使用，故被告要求原告支付租金；空调及场地、设备、设施建设费；市场管理费及逾期付款违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州年发物业管理有限公司、广州润景市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同返还保证金8000元、“进场费”40000元给原告刘华；二、驳回两被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1000元、反诉受理费165元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文审 判 员  黄学文人民陪审员  彭 海二〇一七年十二月二十五日书 记 员  蔡文棋陈秋贻