杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初11436号
原告：韩琦琦，女，1978年11月16日出生，汉族，户籍地杭州市萧山区，现住杭州市萧山区。
被告：杭州一方物业服务有限公司，统一社会信用代码913301097450834450，住所地杭州市萧山区衙前镇项漾村（优胜）。
法定代表人：赵志强，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：吕晓红、俞卓娅，浙江天册律师事务所律师。
原告韩琦琦与被告杭州一方物业服务有限公司（以下简称“一方公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年8月18日公开开庭进行了审理。双方曾申请审限届满后继续适用简易程序审理，本院予以准许，并依法延长审限。原告韩琦琦以及被告一方公司的委托诉讼代理人俞卓娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩琦琦向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋空置无法出租的经济损失24000元（空置期自2016年6月至2017年6月，计算方式为租金2000元/月×12个月）；2.被告赔偿原告室内重新粉刷装修的损失12000元（原告于2016年8月找个人包工头完成）；3.被告赔偿原告房屋受雨水浸泡、结构松散及质量下降的装潢损失50000元（按房屋市值500000元乘以10%进行估算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系XX大厦X室（以下简称“案涉房屋”）的业主。XX大厦顶层漏水已有很长时间，案涉房屋隐漏也有2、3年时间，原告发现隐漏时曾向物业反映该情况。2016年梅雨季前该房屋尚可住人，之后房屋天花板墙纸开始脱落并掉灰，厨房石灰也开始脱落，且灯具因漏水导致无法正常照明。2016年6月份，案涉房屋租客陈财君反映房屋漏水严重且掉灰，要求退租。原告查看后确认情况属实，故按约定退租，同时向物业报修，被告工作人员答应予以修缮。同年8月份，在物业确认已经修好屋顶的情况下，原告重新进行了室内装修。但随后原告发现房屋在雨天仍有漏水现象，有大片水渍重新出现在新装修后的天花板上，厨房墙壁石灰又开始脱落。原告遂再次联系被告方，想当面了解屋顶维修情况，但物业倪经理拒绝面谈，只表示“屋顶已修好”及“花费十来万元”等，不明确具体的维修日期。自2016年6月梅雨季至2017年7月，因前述漏水问题导致案涉房屋租客晴天租房、雨天退租，原告疲于应付，并产生房屋闲置损失。2017年6月初，原告以2000元/月的租金价格将案涉房屋交由中介公司托管，但之后又因漏水问题被对方解约。此外，在法院诉前调解时，物业倪经理曾表示“需花费十来万元才可修好漏水问题”，而之前其表示“已花费十来万元维修过”，但原告发现被告才刚刚开始启动物业维修基金的初步工作，不存在已花费前述维修费用的问题，故可认定被告存在渎职、欺瞒的情形。原告认为，1.本案被告渎职、失职表现为未及时并怠于修理屋顶漏水问题，楼道脏乱差，欺瞒业主及谎报事实。原告均第一时间向物业报修，中介方曾帮原告找了四个客户，但因漏水及物业管理脏乱差的原因，导致租客退租。原告遂依据《XX大厦公共契约》第三条、第五条第（2）项、第二十条及第三十六条主张权利。2.被告主张原告拖欠物业费违约在先，被告可行使抗辩权，但被告起诉主张物业费，说明其已提供物业服务并遵照契约履行，但其未及时协调相关部门进行维修并履行协助义务，且屋顶系公共部位，不能因原告不交物业费而不予维修。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告一方公司辩称，一、被告已积极对案涉房屋漏水问题进行维护养护，已充分履行《XX大厦公共契约》约定的维护养护义务。1.关于XX大厦屋顶漏水事宜，被告已于2014年6月8日与杭州萧山城厢张义建筑物修理部（以下简称“张义修理部”）签署《萧山一方大厦屋面SBS防水修补工程合同》，约定由张义修理部对一方大厦屋面采用3点厚金属面SBS防水修补。合同签署后，随着一方大厦屋顶漏水问题的不断扩大与加重，张义修理部于2015-2016年期间，陆续对XX大厦屋面进行防水修补工作，修补工程最终于2016年10、11月完成决算和验收，上述决算于2017年7月3日经萧山经济技术开发区社会事业发展局审核确认。2017年上半年，因原告称其房屋又有漏水，被告又于同年7月19日对案涉房屋对应的屋面进行了浇筑修补。因屋顶防水修补工程具有特殊性，工程须在晴天方能开展，修补好后又须到雨季后才能发现是否仍漏水，且因房屋状况、沉降等导致漏水的原因持续存在，也可能出现新的渗漏现象。因此，防水修补工作持续时间较长且渗水情况会出现反复，被告一直在积极与业主及修理部沟通并解决问题。2.本案需明确的是，被告作为物业公司所承担对房屋公共部位维护、养护义务的界限。物业公司既非房屋的建设方，也非专业的维修公司，仅受业主委托对房屋进行相应的管理、维护和养护。房屋出现漏水等问题时，物业公司的义务在于代表全体业主及时联系维修部门，协调并组织维修人员对房屋进行修理，及时向业主反馈维修情况，并在业主反映问题时，及时作出适当的回应并加以处理。在这个过程中，物业公司只要尽到必要的注意义务，不存在重大过错，即应认为其已履行物业合同约定的维护、养护义务，而不应将物业公司的责任放大为房屋出现漏水后须保证永不再漏。同时，物业公司仅为提供物业服务的机构，收取的物业费也不过是与其提供物业服务相当的费用，如保证房屋不再漏水的要求不仅超出物业公司的专业能力与承受能力，也不在物业服务的范围之内，根本就是过度放大物业公司责任的无理要求。二、案涉房屋漏水并非被告原因引起，被告无需对漏水造成的原告损失承担责任。1.房屋漏水并非被告所致。房屋漏水、渗水，其形成原因或在于房屋本身质量缺陷，或房屋沉降影响房屋结构等原因，绝不可能是物业公司所致。换言之，如果造成房屋漏水、渗水的根本原因不解除，即便被告尽力予以修补，但只要漏水原因持续存在，房屋仍有可能继续漏水、渗水，被告能做的也仅是在再次发生漏水、渗水时予以积极维护、养护，而无法保证房屋永不漏水。事实上，煤炭工业部杭州建筑设计研究院于2008年确认“XX大厦存在沉降情况”。2.原告若主张房屋的漏水损失，应当委托专门机构查明漏水原因，并向造成漏水的责任方主张损失赔偿，而非向已尽合理注意义务并积极履行物业服务的被告主张赔偿。三、本案原告主张因房屋漏水造成的损失，依据不足。1.关于租金损失，原告主张空置期自2016年6月至2017年7月，但被告自2015-2016年期间持续进行维修，并于2016年10、11月进行验收和决算，原告也无法证明租客退租是因漏水原因所致。事实上，租客于2016年6月份退租并非因为房屋漏水，前述期间系原告未积极作为出租，该损失不应由被告承担。此外，原告主张之前已报修过，应承担举证责任。2.关于装修费及房屋结构质量损失，原告未能提供任何付款凭证、具有公信力的第三方鉴定报告或其他可证明该损失与房屋漏水有关的证据，故其主张的经济损失毫无依据。同时，即便其损失确系漏水所致，被告亦无需对此承担责任。四、自2007年2月至2017年8月，原告没有按照《XX大厦公共契约》缴纳物业费，被告依据法律相关规定不承担向原告提供相关物业服务的义务。被告已提起诉讼[案号为（2007）浙0109民初11054号]，请求原告支付拖欠的物业费，在开庭后原告已于2017年8月3日缴清物业费。基于此，根据《合同法》第六十七条的规定，原告长期拖欠物业费，未履行《XX大厦公共契约》之义务，被告可不承担向其提供物业服务的义务。此外，原告长期拖欠物业费，对自己低要求的同时，却对被告提出过高要求，过度放大被告责任，要求被告保证房屋不再漏水，实属无理取闹。原告要求赔偿其所谓的损失，更是无稽之谈。综上，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）对于原告提交的证据，其中证据3《房屋租赁托管合同》及“合同解除说明”，本院经审核后认为，被告对证据真实性提出的异议，并未提供相应证据予以证实，故确认其真实性，可确认原告将案涉房屋全权委托中介公司代理出租等事实；针对本案原告主张的房屋空置期损失，并不能依据该合同的解除来推定之前的空置损失成立。对证据4收据，本院经审核后认为，原告主张系室内翻修损失，但缺乏相应基础协议、支付凭证及履行依据等予以印证，故不予认定。对证据5微信、短信记录及照片，本院经审核后认为，庭审中双方确认案涉房屋漏水情况属实且原因不明，被告对该证据真实性未提出实质性异议，故对其真实性予以确认。对证据6短信聊天记录，本院经审核后认为，被告对证据真实性、合法性无异议，故确认其真实性；针对被告提出的关联性异议，其工作人员倪经理的陈述与被告方的维修时间、工程款支付等情形基本一致，故其异议成立。对证据7微信聊天录音及文字整理稿，本院经审核后认为，其中对退租原因涉及房屋漏水、房间掉灰及空调洗衣机时好时坏等，不能据此认定漏水系退租唯一原因，故不予认定。（二）对于被告提交的证据，其中证据2《萧山XX大厦屋面SBS防水修补工程合同》、验收证明、建筑工程（决）算表及修补前后对比照片，以及证据3聊天记录及修补前后对比照片，本院经审核后认为，原告对修补事实无异议，但提出关联性异议，但其异议理由依据不足，故确认该证据证明效力。对证据4“关于XX大厦地面沉降的说明”及照片，本院经审核后认为，双方庭审中明确漏水原因不明，该证据难以充分确认与本案的关联性，故不予认定。
本院经审理认定以下事实：原告系案涉房屋业主，XX大厦小区未成立业主委员会，并由被告提供前期物业服务至今。双方签订《XX大厦公共契约》，约定物业公司负责小区的管理、经营及房屋和公共配套设施的维护、养护。…根据有关规定定期检查、检修或大修屋面、水电设备、电梯设备等，并按规定向业主分摊费用。…房屋业主、使用人和其他应缴费的人必须定期按规定缴纳应承担的有关管理费用。…物业公司工作人员违法或违反本公约应加重处罚。凡因物业公司工作人员渎职或失职（包括滥用职权故意刁难住户，徇私舞弊、乱收费、乱罚款、工作失职等）给业主造成损失的，由责任者负责赔偿，并追究其政纪直至法律责任等内容。后被告提供了物业服务，但原告一直未交纳物业费，一方公司遂起诉来院，要求其交纳自2007年2月至2016年12月的物业管理费，经本院立案受理[案号为（2017）浙0109民初11054号]，后因案款已全部结清，一方公司于2017年8月3日向本院提出撤诉申请。因案涉房屋一直存在漏水现象，但漏水原因不明。原告于2017年6月8日将案涉房屋全权委托中介公司代理出租，后双方因房屋屋顶漏水原因，就合同作废事宜协商一致。其间，被告（甲方）与张义修理部（乙方）于2014年6月签订《萧山XX大厦屋面SBS防水修补工程合同》，约定甲方将XX大厦A楼、B楼屋面SBS防水修补工程承包给乙方施工，工程内容为对XX大厦屋面采用3点厚金属面SBS防水修补，工程承包方式为包工包料包安全，工程竣工经甲方验收合格后一次性支付95%的工程款，质保期三年等内容。之后张义修理部陆续施工，该工程于2016年11月经竣工验收合格，被告已向杭州市萧山区物业维修基金管理中心申请付款，后萧山经济技术开发区社会事业发展局予以确认。之后，原告再次反映案涉房屋屋顶仍存在漏水情况，被告于2017年7月再次对案涉房屋屋顶进行了浇筑修补。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。
本院认为，原、被告之间就XX大厦前期物业服务签订的《XX大厦公共契约》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。针对本案主要争议点，即被告在履约过程中是否存在未及时修理房屋漏水问题、楼道脏乱差等违反约定的情形。物业公司应承担对小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护及管理等义务。物业公司就房屋及屋顶漏水等问题，其义务为受业主委托及时协调、组织维修人员进行修理等，且共用设施设备的维修费及大修费应包含在公共维修基金中；该过程中物业公司若尽到必要的注意义务，即可认定其已履行前述维修、养护及管理义务，不应苛责并要求物业公司承担本应由其他主体应负的责任。具体在本案中，首先，针对原告主张的房屋及屋面漏水问题，并无证据证明系被告原因所致，且被告已按程序及合同要求尽到相应维修义务，维修过程中也不存在重大过失，故无需担责。其次，针对原告主张的楼道脏乱差、隐瞒事实等问题，依据不足，故对其该项主张不予支持。此外，对于原告所主张损失，结合前述证据认证，其依据不充分，故不予认定。被告方的相应合理辩称，具有事实及法律依据，故予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回韩琦琦的诉讼请求。
案件受理费1950元，减半收取计975元，由韩琦琦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑卜训
二〇一七年九月三十日
书记员 王中卉