福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终2670号
上诉人（原审被告）：福建�宏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号。
法定代表人陈碧玲，董事长。
委托代理人林文、陈奕山，福建安凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王雪珍，女，1967年10月29日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
委托代理人陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。
上诉人福建百宏房地产开发有限公司因与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2016）闽0521民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
福建百宏房地产开发有限公司�诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审认为逾期办证违约金的起算点为2014年6月10日没有依据。根据被上诉人提供的《票据》证据证实被上诉人于2015年3月11日才付清购房款，因此，上诉人有权根据《商品房买卖合同》第七条的约定，不将房屋交付给买受人使用。根据《交接通知书》，双方交房是在2015年12月28日，被上诉人所称在2013年8月10日接收诉争商品房与事实不符。因被上诉人没有及时前往上诉人处办理交接手续，而办理交接手续是交房的必经程序与条件。只有通过办理交接手续及之后被上诉人验房手续之后，并经双方确认，交房才算完成。因此，被上诉人主张上诉人逾期办证应支付违约金没有依据。被上诉人起诉是三个买卖合同关系，一审法院对于上述案件没有分别审理，是错误的。上诉人已履行完毕协助办证的义务，于2013年年初将应由公司提交的全部资料送至惠安县有关部门进行备案。本案系因政府相关部门的行为及政策原因导致诉争楼盘延期办理产权初始登记。上诉人不存在过错。被上诉人主张逾期违约金，已超过两年诉讼时效，据此本案应驳回其诉讼请求。
王雪珍答辩称，答辩人在2014年3月就已入住，一审认定该交房时间没有错误。本案是一个法律关系，一审法院以一个案件审理，合法合理。本案没有超过诉讼时效。上诉人没有提供任何证据证明本案系因政府相关部门的行为及政策原因导致诉争楼盘延期办理产权初始登记，一审认定上诉人应承担违约责任合法有据。请求驳回上诉，维持原判。
王雪珍向一审法院起诉请求：一、被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务,即向房屋权属登记机构办理原告购买的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园第5幢102号店铺房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；二、被告立即支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金（以已付购房款3067294元为基数，按每日0.01%标准支付自2014年1月7日起至被告实际履行协助办理房屋权属证书之日止，暂计至起诉之日为223912元）。
一审法院认定事实：被告百宏房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：房地产经营，销售建筑材料、装潢材料，自有房产租赁及物业管理。2011年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号№0012826)1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第五幢一层102号店铺，建筑面积119.34平方米，总价款3067294�，房屋交付时间为2013年3月30日前。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第四条约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人以挂号信形式通知买受人，自邮件发出之日起30日内办理房屋交接手续，逾期则视买受人对房屋的质量和所属的设施及配套均无异议同意交接及放弃产权面积产生差异可退房的权利，此后该房屋所存在的相关质量等问题（主体结构除外）均与出卖人无关，并且小区的物业管理费和水电公摊等费用也均按政府的有关规定自出卖人统一交房之日起由买受人承担。合同签订后，原告付清购房款3067294元，被告于2013年3月20日通知原告于2013年3月28日交房。小区物业公司于2014年3月11日向原告收取了自2013年8月10日至2014年2月28日的管理费共计118元，并陆续收取了此后的其他管理费。2015年12月28日，原告王雪珍在被告出具的交接通知书上签名确认，交接通知书载明：“福璟花园物业服务中心：业主王雪珍购买的福璟花园三、四期店面5号楼102店单元房产已经符合交房条件，该业主也认可我司已履行《商品房买卖合同》的全部相关事项。双方如没其他它任何争议，不得向对方提出任何主张，同意交房，现请贵中心给予办理交接房产入伙手续。”涉讼房屋所有权初始预登记尚未完成，尚不具备办理权属证书的条件。
一审法院认为，原、被告于2011年6月10日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。原告已按合同约定支付被告购房款3067294元，被告虽已将商品房交付给原告使用，但因未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，导致原告至今未能取得房屋所有权证，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告履行办理房屋所有权初始预登记手续，并将其应提供的办理房屋所有权登记所需资料交付给原告，以协助原告办理房屋所有权证，符合法律规定和合同约定，予以支持。被告认为房屋所有权初始预登记未能完成系政府原因所致，其已经履行了协助义务，并据此主张免责，事实依据不足，不予采纳。被告违约造成原告未能取得房屋所有权证，应自商品房交付90日起至被告实际履行协助办证义务之日止支付原告逾期办证违约金，每日按照原告已付购房款总额的0.01%计算违约金。关于交房日期问题，从原告提供的物业公司现金收款单载明的计费起止日期可以看出，2014年3月11日的物业收费为首次物业收费。根据行业惯例，开发商委托的物业管理机构接到通知向业主交房时，一般会向业主收取物业管理费等费用，而该次收费为首次物业收费。因此，交房时间应按首次物业收费时间即2014年3月11日认定，逾期办证违约金应从该日起90日后即2014年6月10日起算。原告请求被告支付自2014年1月7日起的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起�十日内履行协助原告王雪珍办理位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第五幢一层102号店铺房屋所有权证的义务，即办理该商品房房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告。二、被告福建百宏房地产开发有限公司应按原告已付购房款3067294元每日0.01%标准向原告王雪珍支付自2014年6月10日起至被告履行完毕协助原告办理上述商品房房屋所有权证义务之日止的违约金(其中截至2016年1月7日的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算)。三、驳回原告王雪珍的其他诉讼请求。本案受理费4658元，减半收2329元，由原告王雪珍负担29元，被告福建百宏房地产开发有限公司负担2300元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审�，一审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。一审法院对双方之间的上述商品房买卖合同关系进行一并审理，程序并无不当。王雪珍已依约付清惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第五幢一层102号店铺相应的购房款，百宏房地产公司虽将合同所约定的商品房交付王雪珍使用，但未能依约履行协助办理房屋所有权转移登记义务，导致王雪珍今未能取得房屋所有权证，百宏房地产公司应承担相应的逾期办证责任。百宏房地产公司主张其已履行完毕协助�证义务及系政府相关部门行为及政策原因导致诉争楼盘延期办理产权初始登记，未能提供充足的证据予以证实，不予支持。百宏房地产公司违约造成王雪珍未能取得房屋所有权证，根据合同约定应自商品房交付90日起至百宏房地产公司实际履行协助办证义务之日止支付逾期办证违约金，每日按照王雪珍已付购房款总额的0.01%计算违约金。王雪珍于2015年3月11日才交清购房款，根据上述合同第七条第2款“买受人逾期付款的，出卖人有权不将该房屋交付给买受人使用，直至出卖人同意买受人付清房款并承担第七条违约责任止”，百宏房地产公司在2015年3月11日之前有权拒绝交房，故诉争店铺的逾期办证违约金的起算点应自2015年3月11日后的90日内即2015年6月19日起算；王雪珍于2015年3月11日交清购房款，房屋的逾期办证违约金的起算点应自2015年3月11日起90日后即2015年6月19日起算。一审对此部分认定事实部分有误，相应予以纠正。王雪珍于2016年1月4日起诉，并未超过二年的诉讼时效期间。综上，百宏房地产公司依约应按已付购房款3067294元按每日0.01%标准分别计付自2015年6月19日起至百宏房地产公司履行完毕协助办理诉争店铺房屋所有权证义务之日止的相应的违约金。
综上，百宏房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决部分有误，予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省惠安县人民法院（2016）闽0521民初613号民事判决第一项；
二、撤销福建省惠安县人民法院（2016）闽0521民初613号号民事判决第二、三项；
三、福建省百宏房地产开发有限公司应按王雪珍已付购房款3067294元每日0.01%标准向王雪珍支付自2015年6月19日起至福建省百宏房地产开发有限公司履行完毕协助办理位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第五幢一层102号店铺房屋所有权证的义务之日止的违约金（其中截止2016年6月19日的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）；
四、驳回王雪珍一审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1260元，减半收�630元，由福建省百宏房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1260元，由福建省百宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 陈志杰
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 薛 波
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最�一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。