四川省广汉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）广汉民初字第2137号
原告莫志勇，男，1981年5月10日生。
委托代理人杨天华，四川和创律师事务所律师，特别授权。
被告四川万兴置业有限公司，住所地广元市利州区东坝办事处苴国路“时代广场”三楼。
法定代表人黄光华，董事长。
委托代理人颜晓柯（特别授权），男，1964年3月2日生，系四川万兴置业有限公司副经理。
委托代理人许强，四川天与律师事务所律师。
原告莫志勇诉被告四川万兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月15日受理后，依法由审判员林江担任审判长，与审判员任韬、人民陪审员童兴虹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莫志勇及其委托代理人杨天华，被告的委托代理人颜晓柯、许强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫志勇诉称：2010年6月13日，原、被告双方在广汉市签订了（2010）0600246号商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于广汉市中山大道南四段与台北路一段交汇处的“上美年华”16幢3楼1单元1号住宅用房，建筑面积86.08平方米，单价2512.72元，总价216295.00元。合同约定：1、付款方式为首付三成计66295.00元，中国建设银行股份有限公司广汉支行按揭贷款支付七成计150000.00元；2、逾期付款，视逾期期间原告向被告承担逾期应付款日万分之二至五的违约金；3、被告交房时间为2010年12月31日前，逾期交房，视逾期期间被告向原告支付已付房款日万分之二至五的违约金；4、如有纠纷向当地法院起诉。合同订立后，原告支付了购房款；但被告至今仍未按合同约定交付房屋给原告。原告认为双方买卖合同合法有效，而被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、判令被告给付原告迟延交房违约金98630.52元（以已付房款为基数，按每日0.5‰自2011年1月1日暂计至2013年6月30日，216295元×0.5‰×912=98630.52元）；二、判令被告继续履行合同约定的交房义务。
被告四川万兴置业有限公司辩称：一、被告没有违约。被告依据双方签订的买卖合同约定，按约通知了原告接收房屋，原告至今没有接收房屋，不是被告的过错，被告具备了交房应当具备的手续，原告诉争的16幢房屋除其没有接收房屋外，其余购房人已全部接收，也没有人提出交房手续不全，并且办理了房屋产权证明，如果不符交付条件是不能办证的。
二、原告的主张已过诉讼时效。原告诉称被告交房时不具备交房的条件，交房时间应当为2011年1月1日前，在此时间之后，原告就应当知道自己权利被侵害，二年内应当主张自己的权利，而原告是在2013年6月30日起诉（应为7月15日——本院注），可见已超过诉讼时效。
综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，并且已过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
针对被告的抗辩原告又称：本案一直处于协调履行的过程中，且违约金属于继续性从债务，在主债务履行前应按合同一直计算，因此本案从债务未过诉讼时效。被告至今依然不具备合同第十一条约定交房的全部条件，因此，被告关于原告无故拒绝接受交付而不承担违约责任的抗辩显然不能成立。
经审理查明：原、被告双方先于2010年6月3日签订了《商品房买卖合同补充协议》，后在2010年6月13日签订合同编号为（2010）0600246的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于广汉市中山大道南四段，与台北路西一段交汇处的“上美年华”16幢3楼1单元1号建筑面积为86.08平方米的商住房一套，其中，套内建筑面积75.38平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.70平方米。该房单价每平方米2512.72元，总价为216295.00元。补充协议约定：付款方式为首付三成66295.00元，买受人于2010年6月3日前付清，剩余七成150000.00元由买受人向中国建设银行股份有限公司广汉支行按揭贷款支付。
双方在签订的合同、协议中约定：原告逾期30日之内未付款，自2010年6月4日起，至实际支付应付款之日止，应按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自解除合同送达之日起15日内，按照累计的逾期应付款的3%向被告支付违约金，并由被告退还原告全部已付款。原告愿意继续履行合同的，经被告同意后，合同继续履行，自2010年6月4日起至实际支付应付款之日止，原告按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向被告支付违约金。除不可抗力外，被告逾期60日之内交房的，自2011年1月1日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行。被告逾期在60日后交房的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的万分之三向其支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年1月1日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向被告实际支付违约金。
同时查明：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的“交付条件”载明：（一）被告应当在2010年12月31日前向原告交付商品房。（二）该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
原告莫志勇在合同签订之前的2009年10月23日支付给被告房款46999.00元，在签订补充协议的当日，又支付给被告房款19296.00元，即原告应向被告支付的首付款66295.00元，已在合同约定的付款之日缴付完毕。2010年10月14日，原告与中国建设银行股份有限公司广汉支行签订了借款金额为150000.00元的《个人住房借款合同》，此款当日即转入了被告指定的银行账户。
还查明：原告所购买的住房的交房时间为2011年1月16日——1月25日；被告取得该住房面积实测技术报告书的时间为2011年1月19日，该住房套内建筑面积75.38平方米，共有分摊面积10.95平方米，建筑面积为86.33平方米。被告取得《四川省新建住宅质量保证书》是在2011年3月29日；被告在法庭上还提交了《住宅使用说明书》，但未能举出“已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”。
另查明：购买“上美年华”16幢2单元6-1号住房的曾令碧，在2013年7月25日办理了《房屋所有权证》。
以上事实有《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收据、《商品房面积实测技术报告书》、《四川省新建住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、照片等书证，以及原、被告的陈述予以佐证，本院予以采信。
本院认为：本案中，无论是原、被告双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》，还是双方所签订的《商品房买卖合同》，其内容都不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法、有效。原告在合同签订后，积极履行了给付房款的义务，且无过错。本案争议的焦点主要在于被告的行为是否构成违约，以及原告的主张是否已过诉讼时效。
一、被告的行为是否构成违约。
本院认为，被告的行为是否构成违约，应从双方所签订的《商品房买卖合同》的相关约定来进行评判。
从交房时间进行判断，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2010年12月31日前向原告交付其购买的商住房，但被告在2011年1月16日才开始交房，其交房的时间已经迟延于合同约定的时间，因此，被告的行为已经构成违约。从双方约定的交付条件判断，被告向原告交付该商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。而被告取得该住房面积实测技术报告书的时间是在2011年1月19日，取得《四川省新建住宅质量保证书》是在2011年3月29日，且被告至今未能举出该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。由此可以认定，被告在向原告交房之时，并不符合双方约定的交付条件，因此，被告的该行为也已经构成违约。即便其余购房人在接收房屋时未提出其交房手续不全，且接收房屋者此后也办理了房屋产权证明，但被告却并不能以此否认其行为业已构成违约的客观事实，因此，对被告没有违约的抗辩，本院不予采纳。
二、原告的主张是否已过诉讼时效。
本院认为，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中就违约金的约定并不违反法律的禁止性规定，应认定为合法、有效。但是，违约的性质金属于债权而非物权，而我国民法通则第一百三十五条明确规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”。本案中，无论是从原、被告双方约定的交房时间，还是从交付条件来看，被告都未能在2010年12月31日前向原告履行交房的义务，也不具备相应的交付条件，即便是在其迟延交房的2011年1月16日至1月25日期间，被告也不完全具备交付条件，因此，原告对被告的该违约行为已然知晓。现原告并无证据来证明其在2011年7月16日以后有过诉讼时效中止或中断的法定情形，因此，原告就被告违约的行为至今依然处于持续状态，违约金属于从债务而未过诉讼时效的主张，本院不予支持。相反，对被告就原告在2013年7月15日起诉已过诉讼时效的抗辩意见，本院应予以采纳。
至于原告要求被告继续履行合同约定的交房义务问题，本院认为，即便被告在交付房屋时并不符合双方所约定的交付条件，但这并不影响原告对该房屋的使用和居住，因此，原告可以随时在被告处接收其所购买的房屋而不必进行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告莫志勇的诉讼请求。
本案收取案件受理费2266元，由原告莫志勇承担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 长 林 江
审 判 员 任 韬
人民陪审员 童兴虹
二〇一四年五月十九日
书 记 员 唐 娟