四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终1950号
上诉人（原审原告）：钱正杰，男，1943年1月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人（原审原告）：钱正权，女，1950年1月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人（原审原告）：钱正芬，女，1952年12月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：刘玉春，四川晏州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钱正荣，男，1945年8月出生，住四川省内江市市中区。
委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖湘辉，四川竹海律师事务所律师。
原审第三人：王朝富，男，1963年12月出生，住四川省兴文县。
原审第三人：石莲，女，1969年1月出生，住四川省兴文县。
委托诉讼代理人：陈远强，男，住四川省兴文县，系兴文县古宋镇南门桥社区居民委员会推荐的公民代理人。
上诉人钱正杰、钱正权、钱正芬因与被上诉人钱正荣、原审第三人王朝富、石莲共有物分割纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院(2017)川1528民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人钱正杰、钱正权、钱正芬上诉请求：1.撤销原判，改判对兴文县古宋镇X街“兴中权字第X号”房屋进行分割，上诉人和被上诉人每人各分得四分之一份额；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定被上诉人钱正荣为兴文县古宋镇X街“兴中权字第X号”房屋的唯一所有权人，不仅认定事实错误，适用法律错误，而且非法剥夺了三上诉人的合法继承权。2.原判认为钱正荣与第三人签订《房屋转让协议》时属有权处分，系认定事实错误，适用法律错误。3.原判认为上诉人未能提供涉案房屋系上诉人、被上诉人共同共有的证据，应承担举证不能的不利后果，原判查明事实与本院认为自相矛盾。4.原判采信第三人未经质证的证据，系程序违法。第三人提供的证据中，通话录音未当庭播放；吴应萍、屈秀英未到庭作证，原判对其调查笔录未经质证而予以采信。
被上诉人钱正荣辩称：对于上诉人的上诉请求和事实理由均予以认可。
原审第三人王朝富、石莲述称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案证据证实涉案房屋所有权人为钱正荣，钱正荣与王朝富、石莲签订《房屋转让协议》合法有效。涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响合同效力。2.上诉人认为钱正荣代表全体继承人领取房权证，因此三上诉人是涉案房屋的共同共有人，不符合1987年6月最高人民法院“批复”精神。3.该析产案系上诉人与被上诉人恶意串通，以损害第三人合法权益为目的的行为。
钱正杰、钱正权、钱正芬向一审法院起诉请求：1.依法对兴文县古宋镇X街“兴中权字第X号”房屋进行分割，钱正杰、钱正权、钱正芬、钱正荣每人各分得四分之一份额；2.案件诉讼费由钱正荣承担。
一审法院认定事实：钱正杰、钱正权、钱正芬、钱正荣系同胞兄妹关系，其父母钱树明、赵长珍分别于1961年、1982年去世。涉案房屋兴文县中城镇X街是1983年8月8日原叙永县人民政府纠退，纠退文书载明原房主为赵长珍、现房主为钱正荣。1988年，钱正荣向政府申请颁发房屋所有权证。1993年8月，兴文县人民政府颁发房屋所有权证，房权证号：兴中权字第X号，登记所有权人为“钱正云”，房屋坐落地号：X街，钱正荣之子钱坤于1994年9月24日领取了该房权证。2003年3月13日，钱正荣与王朝富、石莲签订《房屋转让协议》，约定钱正荣将X街房屋转让给王朝富、石莲，房价58000元，王朝富、石莲于2003年4月14日支付钱正荣房款58000元，并由钱正荣出具了收款收条。王朝富、石莲收到该房权证原件和接手房屋后，至今未办理产权变更登记手续。诉讼中，本案当事人均认可，兴文县原中城镇X街房屋（兴中权字第X号）房权证所登记“钱正云”即钱正荣；涉案房屋属于成贵高铁拆迁范围，但至今尚未拆迁。
一审法院认为，涉案房屋系1983年原叙永县人民政府纠退，其纠退文书载明原房主为赵长珍、现房主为钱正荣。1993年8月，钱正荣已通过申请取得该房屋的所有权证，其房权证载明房屋的唯一所有人为钱正荣，并未载明钱正杰、钱正权、钱正芬为房屋共同所有人。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，钱正杰、钱正权、钱正芬提出钱正荣以个人名义领取该房屋产权证应视为代表共有人登记取得产权证明，不符合法律规定，法院对该诉称理由不予支持。钱正荣作为该房屋的产权登记所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。钱正荣与第三人签订《房屋转让协议》时属于有权处分，且双方已履行协议内容，第三人在付清房款后已实际占有、使用、管理该房屋，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该房屋虽至今未办理过户手续，但不影响《房屋转让协议》的效力。钱正杰、钱正权、钱正芬主张该房屋系与钱正荣共同共有财产，诉请各分得四分之一份额，但钱正杰、钱正权、钱正芬未能提供案涉房屋系钱正杰、钱正权、钱正芬、钱正荣共同共有的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故对钱正杰、钱正权、钱正芬的诉讼请求不予支持。第三人提出本案已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”和《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”之规定，钱正杰、钱正权、钱正芬诉请享受有继承权、主张分割遗产应参照共有财产分割，不适用诉讼时效的规定，故对该抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条第一款、第二十九条、第三十九条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回钱正杰、钱正权、钱正芬的诉讼请求。案件受理费6100元，由钱正杰、钱正权、钱正芬承担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的基本事实和证据与一审一致，本院予以确认。原审判决采信原审第三人提供的未当庭播放的录音证据、未到庭作证的证人证言不当，本院予以纠正。
本院认为，本案的争议焦点为：一、钱正荣以个人名义领取涉案房屋产权证，能否代表共有人登记和保管遗产；二、钱正荣将涉案房屋转让王朝富、石莲的效力问题；三、王朝富、石莲购买涉案房屋是否构成善意取得；四、是否支持上诉人分割并确认涉案房屋份额的请求。
一、关于钱正荣以个人名义领取涉案房屋产权证，能否代表共有人登记和保管遗产的问题。本院认为，法律保护公民私有财产的继承权。兴文县原中城镇X街房屋（兴中权字第X号）系钱树明、赵长珍的合法财产。钱正杰、钱正权、钱正芬、钱正荣系钱树明、赵长珍的子女。钱树明、赵长珍去世后，钱正杰、钱正权、钱正芬、钱正荣有权继承钱树明、赵长珍的房屋遗产。对于钱正荣以个人名义领取涉案房屋产权证的行为，由于现有证据不能证实钱树明、赵长珍的房屋遗产已进行分割或权利人放弃继承，参照1987年10月17日《最高人民法院关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理问题的批复》、1987年6月15日《最高人民法院关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有发生纠纷应如何处理的批复》精神，应视为当时代表共有人登记和保管遗产。
二、关于钱正荣将涉案房屋转让王朝富、石莲的效力问题。2003年3月13日钱正荣与王朝富、石莲签订《房屋转让协议》,约定将X街房屋转让给王朝富、石莲，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。钱正荣按照协议约定交付涉案房屋和房产证原件，双方未办理房屋过户手续，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（1999年12月29日施行）第九条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”规定，本案的房屋买卖合同并没有法律、行政法规规定登记过户后才生效，故涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响合同效力。钱正荣作为涉案房屋的管理人，未经当时其他共有人同意或事后追认，与王朝富、石莲签订《房屋转让协议》，擅自处分钱正杰、钱正权、钱正芬共有的部分房屋产权，系无权处分。
三、关于王朝富、石莲购买涉案房屋是否构成善意取得的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日发布实施）第八十九条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，王朝富、石莲购买涉案房屋时，钱正荣为唯一的产权登记人，王朝富、石莲有理由相信钱正荣对涉案房屋有处分权，且支付了合理对价，十余年来王朝富、石莲对于涉案房屋形成了长期稳定的合法占有关系，故王朝富、石莲应认定为善意购买人。上诉人、被上诉人认为，由于涉案房屋尚未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项不动产善意取得的条件：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，故王朝富、石莲购买涉案房屋不构成善意取得。本院认为，本案房屋转让发生于2003年，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日施行，认定是否构成善意取得，应适用涉案房屋转让时的相关法律规定。
四、关于是否支持上诉人分割并确认涉案房屋份额请求的问题。如前所述，原审第三人王朝富、石莲善意、有偿取得涉案房屋，阻却了原权利人的追及力。且涉案房屋属于成贵高铁拆迁范围，行政机关已发布征收决定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征求决定等生效时发生效力。”故涉案房屋的权利人在政府补偿搬迁前可继续占有、使用、收益，但不能行使物权处分权，涉案房屋已不能进行析产分割。故对于钱正杰、钱正权、钱正芬分割并确认涉案房屋份额的请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人钱正杰、钱正权、钱正芬的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人钱正杰、钱正权、钱正芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵良剑
审判员 李红彬
审判员 唐福均
二〇一七年十二月十三日
书记员 匡小玲