江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0115民初9054号
原告：中国工商银行股份有限公司南京江宁支行（统一社会信用代码91320115835614983M），住所地在南京市江宁区东山上元大街458号。
负责人：孙晓平，支行行长。
委托诉讼代理人：车芳芳，女，中国工商银行股份有限公司江苏省分行员工。
委托诉讼代理人：皇甫素专，女，中国工商银行股份有限公司南京江宁支行员工。
被告：南京韩胜制冷设备工程有限公司（统一社会信用代码91320115558856633N），住所地在南京市江宁区东山街道中水街18号。
法定代表人：张柏生，公司执行董事。
被告：马广阔，男，1970年9月15日生，汉族。
被告：朱树明，女，1968年10月13日生，汉族。
被告：张柏生，男，1968年6月18日生，汉族。
被告：李晓珍，女，1967年11月3日生，汉族。
以上五被告共同委托诉讼代理人：张舒尧，江苏荆澜德律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称工行江宁支行）与被告南京韩胜制冷设备工程有限公司（以下简称韩胜公司）、马广阔、朱树明、张柏生、李晓珍借款合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行江宁支行的委托诉讼代理人车芳芳、皇甫素专及五被告的共同委托诉讼代理人张舒尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行江宁支行向本院提出诉讼请求：1．韩胜公司立即归还借款本金786854.12元，支付截至2017年6月15日的利息3275.44元及此后的罚息和复利（罚息自2017年6月16日起算，以786854.12元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%后再上浮50%计算至实际付清之日止；复利以未付利息和未付罚息之和为基数，按照前述利率自2017年6月16日起计算至实际付清之日止）；2．原告工行江宁支行对被告马广阔、朱树明名下位于南京市秦淮区××室的房屋享有优先受偿权；3．被告张柏生、李晓珍对被告韩胜公司的案涉债务承担连带清偿责任；4．五被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2014年6月，韩胜公司与工行江宁支行签订1份《小企业借款合同》，约定：韩胜公司为购材料向工行江宁支行借款100万元，借款利率为浮动利率，按人民银行同期贷款基准利率上浮15%，借款利率以1个月为一期，一期一调整，分段计息，逾期罚息利率在原借款利率基数上加收50%确定，借款人未按约偿还的，工行江宁支行有权自逾期之日起按逾期罚息利率计收罚息。同月，工行江宁支行与马广阔签订《南京市房地产抵押合同》，约定马广阔自愿以位于南京市××区春天家园××室的房产为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。马广阔、朱树明出具共同抵押承诺，同意以上述房产办理抵押。张柏生、李晓珍出具担保承诺书，自愿为韩胜公司的案涉债务提供连带责任保证担保。同年6月23日，工行江宁支行向韩胜公司发放借款10万元，同年6月25日，又发放贷款90万元，履行了借款发放义务。合同到期后，韩胜公司未按约还款。经韩胜公司申请，工行江宁支行分别于2015年6月、2015年12月、2016年6月与其签订3份借款展期协议，韩胜公司仍未能在展期协议约定的还款日履行还款义务。2016年12月，工行江宁支行再次与韩胜公司签订展期协议，约定将未能清偿的借款786854.12元展期，展期借款利率为基准利率上浮30%。除展期协议另有约定外，原借款合同、担保合同仍然有效。现案涉借款已经到期，韩胜公司未还款，故诉至法院。
被告韩胜公司辩称：2014年6月18日，韩胜公司确与工行江宁支行签订借款合同，向工行江宁支行借款100万元，并于2015年6月30日、2015年12月23日、2016年6月29日、2016年12月30日分别签订借款展期协议，现公司经营困难，无力偿还。对工行江宁支行主张的借款本金数额及截至2017年6月15日的利息3275.44元无异议；对罚息计算基数无异议，但因展期协议没有生效，罚息利率应为基准利率上浮50%；复利性质与罚息重复，不应当计收。
被告马广阔、朱树明辩称：其二人确系夫妻关系，且确将二人共有的位于南京市秦淮区××室的房屋抵押给工行江宁支行，并办理了抵押登记。但抵押期间已经超过，工行江宁支行对该房屋没有优先受偿权。
被告张柏生辩称：其为韩胜公司的案涉借款提供保证担保，保证期间为两年，工行江宁支行未在保证期间内要求其承担保证责任。现保证期间已过，其不再承担保证责任。
被告李晓珍辩称：其未对案涉借款提供担保，案涉借款与其无关，故不应承担担保责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月13日，张柏生、李晓珍签署担保承诺书。承诺书载明：“本人作为借款人南京韩胜制冷设备工程有限公司的法定代表人，愿对贵行在2014年6月13日至2016年6月12日期间为借款人南京韩胜制冷设备工程有限公司办理的所有融资，包括借款、银行承兑汇票、保函、外汇业务及保理业务等所有融资承担连带保证担保责任，保证期间为二年，实际期限、金额、担保范围以贵行与借款人签订的合同、协议等书面文件为准。贵行主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由南京韩胜制冷设备工程有限公司还是由第三人提供，贵行有权要求本人先承担保证责任或要求本人与物的担保人同时履行担保责任，本人承诺不因此而提出抗辩。贵行放弃、变更或丧失其他担保权益的，本人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。”
2014年6月18日，贷款人工行江宁支行与借款人韩胜公司签订小企业借款合同，合同编号：2014年（江宁）字0221号，约定：借款用途为购买材料；借款币种为人民币，金额为100万元，借款期限为2014年6月18日至2015年6月17日，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），实际提款日以借据为准；借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮15%；借款人提款后，借款利率以1个月为一期，一期一调整，分段计息；第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期依此类推；借款人分笔提款的，一期内都按该期利率确定日所确定的当期借款利率执行，并在下一期同时调整；本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清，其中日利率＝年利率/360；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；借款人应根据实际用款需求，于2014年7月15日之前一次性提清借款；借款人按照借款到期一次性偿还的方式归还本合同项下借款；本合同项下借款为担保贷款，担保方式为抵押；本合同项下借款利率采用浮动利率的，借款逾期后利率调整规则仍按照原方式执行；借款按月结息的，结息日为每月20日；第一个利息期是从借款人实际提款之日起至第一个结息日止；最后一个利息期是从上一个利息期结束之次日起至最终还款日；其余利息期是从上一个利息期结束之次日起至下一个结息日；如遇中国人民银行调整贷款利率确定办法，则按中国人民银行的有关规定办理，贷款人不再另行通知借款人；借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金、利息和其他应付款项；借款人承诺承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，或违背在本合同项下任何陈述、保证或承诺的，构成借款人违约；借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息；对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
同日，马广阔（甲方）与工行江宁支行（乙方）签订南京市房地产抵押合同，合同编号：2014-020487，约定：甲方抵押担保的主债合同为小企业借款合同，债务人为韩胜公司，抵押担保的借款本金金额为人民币100万元；主债务人履行抵押担保债务的期限为2014年6月18日起至2015年6月17日止；甲方将抵押房地产清单中载明的位于秦淮区××室的房地产抵押给乙方，作为上述主债务人履行债务的担保；甲乙双方确认，上述抵押房地产清单载明的房地产总价值为人民币161万元；甲方抵押担保的范围为上述主债权本金及其利息、主债合同约定的违约金、主债务人应当支付的赔偿金、乙方实现抵押权的费用。朱树明签署共同抵押承诺，确认其与马广阔系夫妻关系，同意将坐落于秦淮区××室的房屋抵押给工行江宁支行，作为韩胜公司申请贷款的抵押物，并同意在借款人不能履行合同时，由工行江宁支行依法处置抵押物。次日，马广阔就上述抵押房产办理了他项权证（编号：宁房他证秦字第××号）。他项权证载明：房屋所有权人马广阔；债权数额壹佰万元整。
同年6月23日，工行江宁支行向韩胜公司发放贷款10万元。同年6月25日，工行江宁支行向韩胜公司发放贷款90万元。韩胜公司在2张借款借据上加盖公司财务专用章，确认收到上述款项。2张借款借据同时载明：基准利率为6%，正常利率浮动值15%，借款当期执行利率6.9%，逾期借款浮动值50%，借款到期日为2015年6月17日。
2015年6月30日，借款人韩胜公司与贷款人工行江宁支行、担保人马广阔、张柏生签订借款展期协议，约定：鉴于借款人不能按期偿还与贷款人签订的小企业借款合同【编号：2014年（江宁）字0221号下称原借款合同】项下的借款，并向贷款人提出借款展期申请；担保人同意就借款人借款展期继续按照其与贷款人签订的下列担保合同（下称原担保合同）的约定提供担保：担保合同名称为南京市房地产抵押合同，编号为2014-020487；原借款合同项下借款金额为人民币100万元，已偿还4001元，展期金额995999元；原借款合同项下借款期限为自2014年6月23日至2015年6月17日，展期期限为自2015年6月30日至2015年12月17日；展期部分的利率重新确定，为基准利率上浮30%；借款展期期限加上原借款期限达到新的利率期限档次的，从展期之日起，借款利息按新的期限档次利率计收；展期金额的偿还方式为展期到期一次性偿还；借款人未按照本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利；担保人承诺按照原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和本借款展期协议项下的全部义务承担担保责任，担保人提供的担保为保证担保的，保证期间变更为自本协议约定的借款展期到期之次日起两年。展期协议第九条载明：“本协议在下列第__项规定的条件满足时生效，至借款人在本协议和原借款合同项下所有应付款项全部清偿之日止：9.1原借款合同项下借款为信用贷款，或原担保为保证担保的，本协议已经各方签署。9.2原担保为抵押担保的，本协议已经各方签署；如依法或依相关部门要求借款展期时须办理抵押变更登记手续的，则还须办理完毕抵押变更登记手续。9.3原担保为质押担保的，本协议已经各方签署且质物仍由贷款人占有；如依法或依相关部门要求借款展期时须办理质押变更登记手续的，则还须已办理完毕质押变更登记手续。9.4借款人就其在本协议和原借款合同项下的义务另行提供令贷款人满意的其他担保的，本协议已经各方签署且已办理完毕相关担保手续。”该条款上并未标注满足第几项时协议生效。
2015年12月23日，韩胜公司、工行江宁支行、马广阔、张柏生签订借款展期协议，载明：原借款合同项下借款金额为100万元，已偿还101000元，展期金额899000元；原借款合同项下借款期限为自2014年6月23日至2015年6月17日，展期期限为自2015年12月23日至2016年6月9日。协议其他约定同2015年6月30日的借款展期协议。
2016年6月29日，韩胜公司、工行江宁支行、马广阔、张柏生又签订借款展期协议，载明：原借款合同项下借款金额为100万元，已偿还110000元，展期金额890000元；原借款合同项下借款期限为自2014年6月23日至2015年6月17日，展期期限为自2016年6月17日至2016年12月15日。协议其他约定同之前的借款展期协议。
2016年12月30日，韩胜公司、工行江宁支行、马广阔、张柏生再次签订借款展期协议，载明：原借款合同项下借款金额为100万元，已偿还213145.88元，展期金额786854.12元；原借款合同项下借款期限为自2014年6月23日至2015年6月17日，现将上述借款期限延长至2017年6月15日。协议其他约定同之前的借款展期协议。
韩胜公司在展期期限内未还款，截至2017年6月15日，尚欠借款本金786854.12元及利息3275.44元。
庭审中，马广阔提交1份不动产登记资料查询结果证明。该证明载明：坐落于南京市××区春天家园××室的房屋，抵押人为马广阔；抵押权人为工行江宁支行；被担保主债权数额为100万元；债务履行期限为2014年6月18日至2015年6月17日；他项权利证号为秦他字第××号；设立抵押日期为2014年6月19日。
上述事实，有小企业借款合同、南京市房地产抵押合同、他项权证、共同抵押承诺、担保承诺书、借款借据、借款展期协议、贷款处理台账、不动产登记资料查询结果证明及当事人的陈述等证据材料证实。
本院认为：依法成立的借款合同应予以保护。案涉小企业借款合同系贷款人工行江宁支行与借款人韩胜公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。工行江宁支行按照合同约定向韩胜公司交付了100万元，韩胜公司亦应依约还本付息。小企业借款合同约定的借款期限为2014年6月18日至2015年6月17日。韩胜公司未在该期限届满前还清贷款，且于2015年6月30日、2015年12月23日、2016年6月29日、2016年12月30日四次与工行江宁支行签订借款展期协议。4份借款展期协议系韩胜公司、工行江宁支行、马广阔及张柏生的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法成立。韩胜公司依据4份借款展期协议的第九条第9.2项抗辩该4份协议未生效，但4份协议的第九条均未选择适用第几项作为协议生效要件。案涉借款既有保证担保，又有抵押担保，韩胜公司主张适用第九条第9.2项缺乏依据。韩胜公司未按照小企业借款合同约定的借款期限还款，在借款展期期间内仍占有使用案涉借款。且，工行江宁支行主张的欠付本金数额与第4份借款展期协议所载一致，截至2017年6月15日的利息亦是按照借款展期协议约定的利率计算，而韩胜公司对工行江宁支行主张的上述本金及利息数额均予以认可。综上，可以认定工行江宁支行与韩胜公司已经按照借款展期协议实际履行合同，故4份借款展期协议均已生效。最后一份借款展期协议约定，案涉借款期限延长至2017年6月15日，故韩胜公司依约应于该日前清偿全部借款本息。韩胜公司未按约还款，构成违约，工行江宁支行主张韩胜公司返还借款本金786854.12元，并按照借款展期协议约定的展期利率及罚息利率计算罚息和复利于法有据。借款展期协议约定：展期利率为基准利率上浮30%，借款人未按期偿还展期借款本息的，在展期利率基础上加收50%作为罚息利率。故自借款到期之次日即2017年6月16日起，韩胜公司应当以未付本金786854.12元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%再上浮50%的标准支付罚息至实际给付之日。借款展期协议约定贷款人有权对未按时支付的利息计收复利，故复利计算基数应为借期内未付利息即3275.44元，复利利率及计算起止时间同罚息。工行江宁支行主张将罚息计入复利计算基数依据不足，本院不予支持。
关于案涉抵押权，南京市房地产抵押合同系工行江宁支行与马广阔的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。马广阔与朱树明抗辩称抵押期限已经届满，工行江宁支行丧失优先受偿权，并提交了不动产登记资料查询结果证明作为证据。但该证明所载债务履行期限系抵押担保的主债务即案涉借款的还款义务履行期限，并非抵押权行使期限。法律规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。虽然朱树明未在4份借款展期协议上签字，但小企业借款合同约定的借款期限为2014年6月18日至2015年6月17日，相应的诉讼时效截止于2017年6月17日。即使仅根据该份小企业借款合同，工行江宁支行于2017年6月16日诉至本院，要求对案涉抵押房屋优先受偿，并未超过法定期限。故对于马广阔与朱树明关于抵押期限已经超过的抗辩意见，本院不予采纳。工行江宁支行主张对马广阔名下的位于南京市××区春天家园××室的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因他项权证载明的债权数额为100万元，故工行江宁支行优先受偿的范围应以100万元为限。
关于张柏生担保责任，担保承诺书系工行江宁支行与张柏生的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。承诺书约定保证期间为二年。小企业借款合同约定的主债务履行期截止于2015年6月17日，且张柏生签署了4份借款展期协议，故工行江宁支行于2017年6月16日向本院起诉，要求张柏生承担保证责任，并未超过合同约定的保证期间，符合法律规定，本院予以支持。张柏生抗辩称保证期间已过不再承担保证责任，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于李晓珍的担保责任，案涉担保承诺书上签有李晓珍的姓名。虽然李晓珍抗辩称该姓名并非其本人签署，亦不应承担担保责任，但其并未申请进行司法鉴定，亦未提供其他证据证明其抗辩意见，故本院对其抗辩意见不予采纳，认定担保承诺书上的签名系李晓珍所签。虽然担保承诺书第一行载明“本人作为借款人南京韩胜制冷设备工程有限公司的法人代表……”，似乎仅指向韩胜公司法定代表人张柏生，但该承诺书标题为“担保承诺书”，李晓珍在该承诺书上签字前应当知晓承诺书的内容为作为保证人提供保证担保。李晓珍在担保承诺书上签字的行为可以证实其存在为韩胜公司案涉债务提供连带责任保证担保的真实意思表示，故工行江宁支行与李晓珍之间的保证合同业已合法成立，并且发生法律效力。虽然李晓珍并未签署4份借款展期协议，但仅根据小企业贷款合同约定的借款期限和担保承诺书约定的保证期间，工行江宁支行于本案立案时要求李晓珍承担保证责任并未超过保证期间，于法有据，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京韩胜制冷设备工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行借款本金786854.12元，支付截至2017年6月15日的利息3275.44元，并支付此后的罚息及复利（其中罚息以786854.12元为基数计算，复利以3275.44元为基数计算，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%再上浮50%的标准，自2017年6月16日起计算至实际给付之日）；
二、原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行就上述判决第一项确认的债权在100万元范围内对被告马广阔名下的位于南京市秦淮区××室的抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
三、被告张柏生、李晓珍对被告南京韩胜制冷设备工程有限公司的上述判决第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11751元，财产保全费5000元，合计16751元，由原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行负担50元，由被告南京韩胜制冷设备工程有限公司、马广阔、朱树明、张柏生、李晓珍负担16701元（此款已由原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行垫付，被告南京韩胜制冷设备工程有限公司、马广阔、朱树明、张柏生、李晓珍在给付上述款项时应一并加付该垫款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 朱同福
代理审判员 张洪林
人民陪审员 陈 玲
二〇一七年十月十八日
法官 助理 邹秋静
书 记 员 徐国梅