江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民再224号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宿迁市日杂果品有限公司，住所地在江苏省宿迁市宿城区黄运路5号。
法定代表人：皮建胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘宝全，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：金选民，男，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈轶。
委托诉讼代理人：胡玖，江苏宿兴律师事务所律师。
再审申请人宿迁市日杂果品有限公司（以下简称果品公司）因与被申请人陈轶房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第01915号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月5日作出（2016）苏民申1315号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人果品公司的法定代表人皮建胜及其委托诉讼代理人刘宝全、金选民，被申请人陈轶及其委托诉讼代理人胡玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
果品公司申请再审称，（一）果品公司与王兴玉的租赁合同中约定，未经果品公司同意，王兴玉无权转租。对于王兴玉与沈正光的合同，果品公司认可，但对于沈正光与陈轶的合同，果品公司并不认可，属于无效合同。（二）租赁合同第八条中约定的乙方有权自行处理的是桑拿中心固定资产产权，指的是锅炉、空调、躺椅、电视、办公桌、浴池。（三）两幢房屋中间地段248平方米的场地上所建造房屋系果品公司委托褚开连建造，褚开连本人证明工程款由果品公司支付，与果品公司往来账目领取工程款相吻合。二审法院认定房屋由王兴玉出资建造，陈轶享有拆迁利益，与事实不符。综上，二审判决认定事实不清、证据不足，请求撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人陈轶辩称，（一）2004年4月30日经果品公司同意后，陈轶与沈正光签订转让协议，出资8万元购买、承租涉案房屋，经营洗浴业务。陈轶于2005年9月21日将洗浴中心60平方米房屋出租给曹刚使用、于2005年11月16日将150平方米房屋出租给陈福成使用，果品公司副总经理刘宝全均在合同上签字同意转租。果品公司对转让协议和转租行为是同意并认可的，转让协议合法有效。（二）根据房屋租赁合同第八条的约定，涉案增建房屋的产权和财产权益应当归陈轶享有。依据2003年宿迁市航拍图和被征收房屋勘察表，确定增建房屋的实际面积为323.5平方米。（三）1998年8月8日的报告，由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境不同，都会对鉴定结果产生决定性影响，鉴定部门无法出具明确的鉴定意见。谭习忠在一审法院的谈话笔录中明确表示签字时间是1998年8月9日。报告形成时间在1998年，而非2004年。（四）增建房屋系由王兴玉出资兴建，产权归王兴玉所有，经过两次流转，陈轶取得增建房屋占有、使用的权利，涉案房屋的财产权益应归陈轶享有。褚开连领取工程款的7张凭证是涉案房屋以外的其他工程款凭证，与本案无关。（五）陈轶在拆迁征收之前一直占有、使用涉案房屋，拆迁补偿款应归陈轶享有。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回果品公司的再审申请。
陈轶一审诉称：王兴玉1998年6月5日与果品公司签订租赁合同，承租果品公司832平方米房屋及248平方米场地用于经营宿迁市养心池桑拿休闲中心，后于1998年8月8日经果品公司同意在租赁区域内建设约340平方米的房屋。陈轶和王兴玉、沈正光为宿迁市养心池桑拿休闲中心合伙人。经转让，陈轶于2004年4月30日取得该休闲中心的经营权及相关财产的所有权。现该休闲中心拆迁，果品公司与案外人签订了拆迁协议，并取得了拆迁款，但对应该属于陈轶的拆迁款拒绝给付。请求判令果品公司给付陈轶增建房屋补偿款、装潢款、非住宅停产停业损失补助费、搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬家奖等共计280万元。
宿迁市宿城区人民法院认定事实：1998年6月5日，甲方果品公司与乙方王兴玉签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将享有所有权的位于宿城镇黄运路5号院内的20间，计832平方米仓库（原副食品仓库和杂品1号库）租赁给乙方经营桑拿浴室使用（含两幢房屋中间地段248平方米场地）。二、租赁期限为8年，即自1998年9月18日至2006年9月18日止。三、租金第一年和第二年各为10万元，从第三年起，每年租金在上一年租金基础上增加5000元。四、合同签订之日乙方向甲方缴纳1万元抵押金；第一年租金于1999年1月18日前先付5万元，其余1999年6月18日前付清；从第二年起，每年度租金于当年9月18日前一次付清（当年9月18日至次年18日为一年度）。五、未经甲方同意，乙方无转租权。六、甲方责任（略）七、乙方责任1.爱护甲方房屋及其附属设施，不得擅自进行扩建、改建。确需变动时，必须经甲方同意，并签订书面协议，不得擅自改变房屋用途。…6.合同期满次日，乙方应及时归还房屋场地，发生损坏、按价赔偿。否则，应立即支付每天500元的违约金。如需继续租赁，同等条件下有优先承租权，但必须重新签订租赁协议。八、合同期满后，乙方投资的固定资产产权归乙方所有，乙方有权自行处理，但墙壁装饰不得拆除。合同还对其他事项进行了约定。甲方时任法定代表人谭习忠（1998年10月29日卸任）在合同上签名并加盖公司印章。
后王兴玉父亲王昌鹏在原副食品仓库和杂品1号库两幢房屋中间地段建造了323.5平方米房屋（以下简称“增建房屋”，无产权登记，造价约十余万元）。
2002年9月11日，甲方王兴玉与乙方沈正光签订转让协议，甲方同意将养心池的所有权和经营权转让给乙方，转让价伍拾贰万元整，一次性付清；甲方同意乙方继续使用“宿迁市养心池桑拿休闲中心”名称，但乙方需在2002年9月底前将营业执照负责人变更为沈正光，否则，甲方有权收回所有权及经营权；自2002年9月11日转让之日起，乙方自主经营，自负盈亏，甲方不承担乙方任何债权债务及其它任何连带的法律责任。后宿迁市养心池桑拿休闲中心负责人变更为沈正光。
2004年4月30日，甲方沈正光与乙方陈轶签订转让协议，甲方同意将位于果品公司院内的，养心池桑拿休闲中心的所有权和经营权转让给乙方，转让金额为人民币8万元整，合同签订时一次性付清；转让前一切债权债务由甲方负责，转让后桑拿休闲中心现有的房屋、装潢以及设备等全部归乙方所有，所产生的费用由乙方承担；甲方同意乙方继续使用养心池营业执照同时协助乙方办理相关证件的过户手续，此后所产生的一切责任由乙方负责。当日，沈正光收到8万元转让款，并出具收条一份。
2005年11月16日，陈轶以宿迁市养心池桑拿休闲中心为甲方与乙方陈福成、曹刚等人签订租赁合同。其中，与陈福成签订租赁合同约定租赁期间为2005年11月16日至次年11月16日。租赁房屋为桑拿浴闲置房间约150平方米。同年11月21日果品公司刘宝全在上述合同签署如下内容：“经研究同意甲方桑拿浴闲置5间房屋转租给乙方使用（使用时间为2005.11.16至2006.11.16止）”。
后陈轶一直实际占有相关房屋，其与果品公司不曾就相关房屋租赁事宜进行结算或重新签订新的书面租赁合同。
2012年，果品公司相关场地被征收，同年7月与征收机构签订了征收补偿安置协议。协议载明：被征收房屋面积6999.19㎡，补偿金额为49861789元；地大于房面积为1537.59㎡，补偿金额为6431739元，折合4183元/㎡；附属物、装修、装潢等补偿款808593元；搬迁补助69992元、非住宅停产停业损失补助为2655213元；签约奖励费用3997148元。其中，非住宅业样本房价格为8372元/㎡。果品公司在此前后一直参与与实际承租人的征收补偿安置协商，涉案房屋至当年9月实际拆除，本案诉争的相关房屋一直由陈轶实际控制，并于拆除前申请公证，相关人员对相关房屋等进行了拍照、录像。
诉讼中，双方最终争议集中于如下两点：其一、增建房屋系谁出资建造、增建房屋面积以及谁享有相应权益。其二、租赁房屋（即约定的养心池房屋及增建房屋，下称租赁房屋）在拆迁前为谁实际占有。
关于增建房屋系谁建造及谁享有相应权益，陈轶于诉讼中提供署名王兴玉于1998年8月8日出具的报告一份，内容为：“宿迁市日杂果品总公司：因桑拿业务开展需要，拟在原副食品仓库和杂品1号库中间地段建造房屋，面积约340㎡所需费用由我方承担，所建房屋作为我方的固定投资，产权归我方所有。根据我们双方已签的《房屋租赁合同》第七条第1项的约定。特向贵公司申请，望批准。王兴玉一九九八年八月八日”。上述引号内容均为打印文本，并无王兴玉本人签名。该文本上有如下手写体内容：“同意：费用由乙方承担产权归乙方所有。谭习忠8.9”。陈轶以此证实相关增建房屋产权归承租方王兴玉所有。果品公司则主张该报告系原法定代表人谭习忠离任后后补的，并申请对文书形成时间进行鉴定。2013年8月21日，南京金陵司法鉴定所作出宁金司【2013】文技鉴字第036号文件检验鉴定意见书，意见为：1.因检材打印字迹与样本打印字迹的印刷器具不一致，故装订于案号2012年宿城民初字第2107号卷宗内第49页，载明时间为“一九九八年八月八日”的报告中打印字迹的形成时间无法出具鉴定意见。2.倾向认为装订于案号2012年宿城民初字第2107号卷宗内第49页，载明时间为“一九九八年八月八日”的报告中手写体字迹与样本中“刘芳芳2004.3.9”手写体字迹是同时期形成。果品公司为此支付鉴定费28306元。对该鉴定意见，果品公司认为，该报告系2004年前后形成，非陈轶所说的1998年8月9日，谭习忠在1998年10月29日已被免去果品公司经理职务，其在2004年出具的同意报告的行为属个人行为，并不能代表果品公司。陈轶对谭习忠的任职时间没有异议，对鉴定意见的合法性不认可，认为鉴定意见并没有确定报告最终形成时间，只是表述报告手写体形成时间倾向于2004年，由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境不同，都会对鉴定结果产生决定性影响，在本次鉴定中并没有对上述情况进行斟别，故对鉴定意见认定的时间不予认可。
宿迁市宿城区人民法院认为：相关增建房屋虽系王兴玉出资建造，但现双方均无适当证据证实当时双方如何约定租赁期满后房屋的归属，因为并不能排除王兴玉以建造房屋的支出抵扣租金或约定建造后王兴玉仅于合同约定期间享有使用权，期满后则所有权益归果品公司，故不能仅以谁出资认定房屋归属。又因相关比对件是经双方当事人一致认可选用的，鉴定机构依法作出相关鉴定结论应予采信，应认定落款时间为1998年8月8日的报告系2004年3月前后后补的。这也可以合理解释为何陈轶能仅以8万元接手养心池，否则当初仅增建房屋造价已高达十余万元、原年租金不低于12万元的情况下陈轶可仅以8万元受让合同权益。亦即签订合同时陈轶受让的是租赁权及其他财产所有权，而非包括增建房屋。
关于增建房屋面积，因宿迁市市区房屋征收补偿资金分户单价表记载诉争的6号房323.5平方米（依据2003年航拍图），果品公司并无证据证实其数据不实，应予采信。
关于租赁房屋在拆除前为谁实际占有。虽然果品公司于诉讼中称相关租赁房屋在2006年后由其出租，并提供相应租赁合同，但陈轶对相关租赁合同不予认可，且其也不能排除相关租赁房屋与诉争房屋分属不同房屋。又因果品公司对陈轶实际占有相关房屋并未提出异议，证人杨某证实相关钥匙是陈轶转交，而非果品公司交付，结合陈轶提供曹刚的租金收据及陈轶申请对相关房屋装潢等进行证据保全等事实，陈轶关于其在征收前占有相关房屋的陈述较为可信。
因果品公司对陈轶主张装修装潢补偿款133417元归陈轶所有并同意给付，予以确认。因原租赁合同期满及果品公司书面认可延展期限（2006年11月16日）届满后，双方并未签订书面租赁合同，而事实上陈轶又一直实际使用租赁房屋，故双方形成不定期租赁合同。因双方对如遇征收如何分配补偿利益未曾约定，又因双方形成的是不定期租赁合同，对相关补偿利益，除果品公司同意给付的装饰装潢补偿款外，陈轶对其他补偿利益主张权利并无依据，不予支持。
宿迁市宿城区人民法院作出（2013）宿城民初字第0545号民事判决：果品公司于判决生效后十日内给付陈轶装修装潢补偿款133417元；驳回陈轶的其他诉讼请求。
陈轶不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院上诉称涉案增建房屋系王兴玉出资所建，经过转让，该房屋应归陈轶所有；陈轶系增建房屋所有人，故房屋拆迁补偿款、搬迁补助费、非住宅停产停业损失补助费、提前搬家奖等费用应属陈轶所有。请求撤销一审判决，改判果品公司给付陈轶280万元。
陈轶对一审法院查明的事实没有异议，但认为遗漏了以下事实“原审法院依职权对增建房屋承建人褚开连和原果品公司法定代表人谭习忠的谈话，该两份谈话可以证明增建房屋是由王兴玉经过果品公司同意出资建设的”。果品公司对一审法院查明的事实中“后王兴玉父亲王昌鹏于原副食品仓库和杂品1号库两幢房屋中间地段建造了323.5平方米房屋（无产权登记，造价约十余万元）”、“当日，沈正光收到8万元转让款，并出具收条一份”、“后陈轶一直实际占有相关房屋，其与果品公司不曾就相关房屋租赁事宜进行结算或重新签订新的书面租赁合同”有异议。对双方当事人没有异议的事实，二审法院予以确认。
江苏省宿迁市中级人民法院认为：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。本案中果品公司和陈轶均认可增建房屋的承建人是褚开连，而褚开连向原审法院陈述是王昌鹏（系王兴玉父亲）找其承建增建房屋的，且建房资金也是王昌鹏支付。现果品公司主张增建房屋是其委托褚开连建设，与褚开连陈述不一致，且果品公司提供的证据不足以证实其主张，故对果品公司关于增建房屋系其建造的主张不予支持。根据当时果品公司与王兴玉签订的合同，王兴玉虽然就增建房屋没有与果品公司签订书面协议，但在王兴玉施工完毕直至占有该房屋进行经营，果品公司均未提出异议。根据双方签订的合同第八条：乙方（王兴玉）投资的固定资产产权归乙方所有，王兴玉投资兴建的房屋产权应归其所有。因案涉房屋并未进行产权登记，故双方约定的房屋产权应为房屋的财产权益。后该处房产经过两次流转，陈轶取得该增建房屋的占用、使用的权利，因此案涉房屋的财产权益应归陈轶享有。
关于房屋装修装潢补偿款，果品公司认可应支付陈轶主张的装修装潢款计133417元，二审法院予以确认。关于临时安置补助费，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》三十三条规定，对被征收房屋属于住宅房屋，才予以补偿临时安置补助费，而涉案房屋属于营业用房，故不予补偿临时安置补助费，对陈轶该诉讼请求不予支持。对搬迁补助费，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》三十条规定，征收住宅和商业用房，按10元/平方米支付，陈轶增建房屋面积为323.5平方米，租用面积为832平方米，共计1155.5平方米，故应支付给陈轶搬迁补助费11555元。对非住宅停产停业损失补助费，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》三十五条规定，应按征收补偿总额5%予以补偿，陈轶增建的323.5平方米的房屋补偿总额可以明确，但其租用的832平方米房屋的征收补偿总额现已无法查明，故按其增建及租用面积占征收总面积比例进行计算较为合理。现果品公司征收总面积为6999.19平方米，该比例为0.165（1155.5除以6999.19），则陈轶应取得非住宅停产停业损失补助费438110元（2655213元乘以0.165）；关于提前搬家奖，果品公司取得提前搬家奖款为3997148元，陈轶同样按照相同比例计算应取得659529元（3997148元乘以0.165）。
关于房屋拆迁补偿款。增建的6号房屋为323.5平方米，征收协议上房屋征收价格是8372元/平方米，该价格应包含土地价格。根据征收补偿协议，果品公司地大于房面积是1537.59平方米，补偿金额为6431739元，可以计算出土地每平方补偿的价格为4183元（6431739元除以1537.59），则可计算出房屋征收的价格为每平方4189元（8372元减去4183元）。则增建的6号房屋应补偿1355141.5元（323.5乘以4189）。
综上，果品公司共应支付给陈轶房屋征收补偿款及其他费用2597752.5元（133417+11555+438110+659529+1355141.5）。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。遂判决：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0545号民事判决；二、果品公司于判决生效后十日内向陈轶支付房屋装潢装修款133417元、搬迁补助费11555元、非住宅停产停业损失补助费438110元、提前搬家奖659529元、房屋拆迁补偿款1355141.5元，共计2597752.5元。三、驳回陈轶其他诉讼请求。
本院再审期间，果品公司与陈轶对双方之间是否存在租赁合同关系、谁系案涉增建房屋的出资人，各执一词。对一、二审判决查明的双方无争议事实，本院予以确认。
本院再审认为，果品公司相关场地房屋2012年被征收，果品公司与征收机构签订了征收补偿安置协议，领取了相关补偿款。陈轶提起本案诉讼向果品公司主张被征收房屋中案涉增建房屋（323.5平方米）的价值补偿，以及增建房屋和租赁房屋（832平方米）共计1155.5平方米的装修装潢补偿款、非住宅停产停业损失补助费、搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬家奖。陈轶诉求能否得到支持，取决于征收之时陈轶与果品公司之间是否存在租赁合同关系以及陈轶是否对被征收案涉增建房屋享有财产权益。
关于陈轶与果品公司之间是否存在租赁合同关系。果品公司认为其在与王兴玉签订的租赁合同中明确约定，未经果品公司同意，王兴玉无权转租，果品公司认可王兴玉与沈正光的转让协议，不认可沈正光与陈轶的转让协议，转租无效；与王兴玉签订的租赁合同期满后，果品公司将房屋出租给陈福成、曹刚等人。陈轶则认为2004年4月30日经果品公司同意后，陈轶与沈正光签订转让协议，陈轶出资8万元购买、承租涉案房屋经营洗浴业务，并于2005年9月21日将洗浴中心60平方米房屋出租给曹刚使用、于2005年11月16日将150平方米房屋出租给陈福成使用，果品公司副总经理刘宝全均在合同上签字同意转租，果品公司对转让协议和转租行为是同意并认可的；陈轶一直租赁案涉房屋经营洗浴业务至拆迁之时。对此，本院认为，果品公司再审期间虽以转租未经其同意不符合合同约定为由主张沈正光与陈轶之间的转租无效，但本案一审期间，果品公司对陈轶提供的2005年9月14日租金5000元和2005年7月21日租金15000元的两份租金收据、以及刘宝全签字同意转租的2005年9月21日、2005年11月16日两份一年期租赁合同的真实性均无异议，认可双方在2006年11月16日之前存在租赁关系，故对果品公司提出转租无效的主张，本院不予采信。在租赁合同期满以及果品公司认可的延展期限2006年11月16日届满后直至拆迁之时，陈轶称其一直租赁案涉房屋经营洗浴业务、部分转租他人，但陈轶未提交任何书面协议证明其与果品公司之间存在租赁合同关系，其称系与果品公司口头协商，但果品公司不予认可，且陈轶也未提交缴纳租金的凭据等证据证明双方存在事实租赁关系。故陈轶与果品公司之间的租赁关系至2011年11月16日止，此后即便陈轶所述其一直实际占有、使用案涉房屋属实，其占有、使用既无合同依据，亦无法律依据。一、二审判决认定2006年11月16日之后至拆迁之时陈轶与果品公司之间存在租赁合同关系，系认定事实错误，本院依法予以纠正。陈轶以其实际占有、使用案涉房屋主张与果品公司之间存在租赁合同关系，进而基于租赁关系向果品公司主张相关的征收补偿（装修装潢补偿款、非住宅停产停业损失补助费、搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬家奖），因无事实与法律依据，本院不予支持。本案一审期间果品公司同意给付陈轶装饰装潢补偿款133417元，系果品公司对其自身权利的处分。
关于陈轶是否对被征收案涉增建房屋享有财产权益。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，增建房屋的土地使用权人为果品公司，建房之时未办理合法建设手续，无权属证明书。陈轶主张案涉增建房屋系由王兴玉出资建造，依据王兴玉与果品公司签订的租赁合同第8条的约定，王兴玉投资的固定资产产权归王兴玉所有；王兴玉经营的桑拿休闲中心经过两次流转，陈轶取得经营权及相关财产所有权，案涉增建房屋的拆迁补偿款应归陈轶所有。陈轶为证明案涉增建房屋系王兴玉出资建造，原审期间提交了增建房屋的施工人褚开连2012年12月19日出具的证明以及1998年8月8日的报告。但是，褚开连于2012年10月15日向果品公司也出具了一份关于增建房屋出资情况的证明，两份证明内容相悖。在一审法院向其调查时，褚开连就出资主体亦未作出明确陈述，且拒绝到庭作证，故其证言不足采信。1998年8月8日报告上谭习忠手写内容经鉴定倾向于系2004年3月份前后后补的，且该报告上并无王兴玉本人签名、房屋面积与1998年6月5日租赁合同上载明的空地面积亦有出入，并不能证明陈轶所主张的王兴玉曾就建房事宜向果品公司报告且出资及明确产权归属。陈轶所举证据不能证明案涉增建房屋系由王兴玉出资建造，一、二审判决关于案涉增建房屋系王兴玉出资建造的事实认定错误，本院依法亦予以纠正。陈轶以王兴玉出资建造，其继受王兴玉的权利主张对案涉增建房屋享有所有权进而享有相应的房屋征收价值补偿，因缺乏事实基础，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实虽部分有误，但实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第01915号民事判决；
二、维持宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0545号民事判决。
二审案件受理费29200元，由陈轶负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛山中
审判员 郭 群
审判员 陆轶群
二〇一七年十一月三十日
书记员 程 芍