广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1398号
上诉人(原审被告、反诉原告）：陈代荣，男，汉族，1973年8月10日出生，住址：惠州市惠城区。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：陈辉，男，汉族，1978年12月13日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：张俊，广东汇和律师事务所律师。
上诉人陈代荣与被上诉人陈辉因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第3364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年10月15日，原审原告陈辉向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还原告押金4000元整，及预缴水电费2600元整，共计6600元整；2、被告承担本案诉讼费用。
主要事实与理由：原、被告于2012年12月22日签订《租赁合同》，约定原告租赁惠城区东湖花园一号小区89-79号其中之一商铺用以经营餐饮行业，租赁期限自2012年12月22日至2015年4月30日止。签订合同当天原告向被告交付了4000元的押金。2015年3月15日，原告与上述商铺所有权人签订《房屋租赁合同》，继续租赁该商铺。但被告在合同到期后不愿退还签订《租赁合同》时原告交付的押金及预付的水电费用。故原告根据《合同法》及《民事诉讼法》之有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：
被告陈代荣辩称，我从2013年4月份开始租商铺的，一直都是我跟原业主签订合同，我是有优先权的，我是二手房东，原告应当把房子清空之后退给我，其他的辩称意见与反诉意见一致。
反诉原告陈代荣诉称，一、被反诉人起诉状所述与事实不符的理由。根据双方租赁合同的约定，被反诉人当月3日前交清房租，但反诉人经过多次追讨，被反诉人2015年4月份的房租到现都未交清楚，根据《租赁合同》条款第2个四条规定“乙方每月的房租当月3曰前交给甲方”和第八条规定“合同期间，如乙方原因违反以上第四条、第五条、第六条任一条款时；视为乙方单方终止合同，甲方立即收回商铺另租他人，乙方所交所有押金作为赔偿金给甲方”，被反诉人违背社会主义道德指引不依法覆行合同，故意制造社会不和谐因素一直到现在，反诉人理所当然将4000元押金作为赔偿金处理，因为反诉人没有违返任何一条法律条文和合同约定的条款，所以被反诉人的要求是缺泛法律根据的无理要求，恳请人民法院依法驳回。二、判令被反诉人依法去税务部门补交房产税或提交房产税务发票到法庭的事实和理由。依法原则为基础，为了避免以后不必要的法律手续，根据税法和税务部门相关的规定，房屋的实际租赁使用人必须依法交缴房产及相关税费；依据签订的《租赁合同》第五条也明文规定“乙方经营期内的相关税费由乙方自行负责”，通过咨询税务部得知现行房产（租赁）为税13.6%，根据合同签订日到现在的时间计算如下：2012年12月22日-2013年4月30日共4个月，租金为2400元/月，应税为2400×4×13.6%=1305.6元，2013年5月1日-2014年4月30日共计12个月，租金为2500元/月，应税为2500×12×13.6%=4080元，2014年5月1日-2015年4月30日共计12个月，租金为2600元/月，应税为2600×12×13.6%=4243.2元，2015年5月1日-2015年11月30日共计7个月，参照租金为3500元/月，应税为3500×7×13.6%=3332元，共计应去税务部门补交费12960.8元或提供2012.12-2015.11月时间段的房产税务发票到法庭。三、请求判令被反诉人给付租金的事实和理由。根据反诉人陈代荣与黄惠珍（房屋的实际所有人）2011年2月24日签订租赁（续签）约定，黄惠珍为产权所有人，反诉人陈代荣为实际管理人，与黄惠珍的合约到期后，黄惠珍一直未找反诉人进行协商处理档口事宜，根据民法通则相关规定，视为黄惠珍继续同意租给反诉人，用通俗的说法为：黄惠珍是一手房东，反诉人陈代荣为二手房东，既使双方签订合同到期，黄惠珍没有明确要求与陈代荣覆行清楚相关手续时，视为房屋权属人黄惠珍继续同意将房屋租给反诉人；被反诉人陈辉为实际使用人，既使赖皮不走这段时间之间，也应该依据合同约定支付2015年4月份房租2600元和2015年5月到11月房租24500元（以旁边同样大小档口房租为参照3500×7=24500元），合计房租27100元，同时及时交清一切与档口相关的水电费及税费。四、判令被反诉人立即清走档口内的物品，退还档口给反诉人理由根据反诉人陈代荣与黄惠珍（房屋的实际所有人）2011年2月24日签订租赁（续签）约定，黄惠珍为产权所有人，反诉人陈代荣为实际管理人，与黄惠珍的合约到期后，黄惠珍一直未找反诉人进行协商处理档口事宜，根据民法通则相关规定，视为黄惠珍继续同意租给反诉人，用通俗的说法为：黄惠珍是一手房东，反诉人陈代荣为二手房东，被反诉人陈辉为房屋的实际使用人，合同到期时，被反诉人陈辉应该交清费用，清走物品，无条件退还商铺给反诉人陈代荣，与黄惠珍继续签约人是反诉人陈代荣，因为根据反诉人陈代荣与黄惠珍2011年2月24日签订的《房屋租赁合同(续签）》第四条款中明确约定，反诉人陈代荣在同等条件下具有优先签约权，至于反诉人陈代荣与黄惠珍民事法律关系与本案无关。根据被反诉人陈辉提交给法庭一份关于与杨华2015年3月15日所签订的《房屋租赁合同》是一份非法无效合同，因为根据《房地产权证》粤房地证字第××号证书上的权属人是：黄惠珍，身份证号码：，杨华是非房屋权属人，合同签属的主体是错误和非法的，杨华是非房屋权属人无权签属合同，所以被反诉人陈辉提交给法庭一份关于与杨华2015年3月15日所签订的《房屋租赁合同》是一份非法无效合同。鉴于被反诉人陈辉利用与杨华所签订《房屋租赁合同》这种无效非法合同书来试图欺骗法庭和反诉人，想以此证明他已经与房屋权属人签订了合同侵犯反诉人的合法权益；再说签属时间2015年3月15日也是不对的，反诉人陈代荣与黄惠珍合同到期日是2015年4月30日，且具有优先签约权，其他人无权干涉。被反诉人签属这种合同行为道德上也站不住脚的。综合所述被反诉人此举之一：程序错误；此举之二：缺德，违背社会主义道德和民间规矩；此举之三：非法，找不到哪条法律支持被反诉人这种缺德损人、自私自利的不当行为。故恳请法院判令：1、驳回被反诉人诉讼请求；2、被反诉人去税务部门补交房产税12960.8元，具体数额以税务部门的数据为准，如已交就提交房产税务发票原件及复印件到法庭（根据房产税相关法律和合同约定为基础，谁使用谁交缴的原则计算）；3、被反诉人给付合同约定2015年4月份房租2600元，2015年5月到11月房租24500元（以旁边同样大小档口房租为参照3500×7=24500元），合计房租27100元，同时交清一切与档口相关的水费、电费及税费；4、被反诉人按照签订的《租赁合同》的要求立即无条件清走档口内的物品，退还档口给反诉人；5、被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告陈辉辩称，1、我方对被告的诉求有异议，被告认为我方应当补交房产税12960.8元，但被告未提供应缴税发票且被告并非纳税主体，无权要求我方缴纳房产税。根据第三条，被告要求我方支付2015年5月-10月的房租24500元，我方认为我方无义务支付该笔费用，因为在原告诉求的时间，被告与原房东已经没有任何的租赁关系，也没有任何合同的约定；2、2015年5月-10月的房租是多少，原告无义务支付房租给被告；3、原、被告的合同于2015年4月30日已履行完毕，2015年5月1日我方根据新的租赁合同继续使用该房屋，故被告无权要求我方清空商铺的物品。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年12月22日，原告（反诉被告，以下称原告）陈辉与被告（反诉原告，以下称被告）陈代荣签订《租赁合同》，约定：被告将惠州市惠城区东湖花园一号小区89-79号其中之一商铺出租给原告经营餐饮，租赁期限自2012年12月22日至2015年4月30日；第一年的租金为2400元/月，第二年的租金为2500元/月，第三年的租金为2600元/月，租金于每月的3日前支付；物业管理费、水电费按东湖一区物业收费标准执行，由原告负责，于每月的5日前交给管理费；原告签订合同之时需支付押金4000元，合同期间，如原告存在违约行为，押金作为赔偿金给被告。合同签订后，原告向被告支付押金4000元。租赁期内，原告按约定支付租金至2015年3月，2015年4月份的租金未支付。合同到期后，原、被告未续签合同。
原、被告确认涉案商铺位于惠州市××××号商场，所有权人为案外人黄惠珍。2011年2月24日，被告与案外人杨树浩（被告称杨树浩系黄惠珍的丈夫的兄弟），签订《房屋租赁合同》，约定被告承租包括涉案商铺在内的第3/4个档口，租赁期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止，如被告需续租，需提前两个月书面通知出租方，在与其他租户的同等条件下，出租人应优先租给被告。被告称租赁期满后，其多次与黄惠珍商谈续租问题，但黄惠珍一直回避，故被告未书面通知黄惠珍继续承租事宜。据原告提交的证据，原、被告的租赁合同到期前，原告于2015年2月15日与案外人杨华签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案商铺，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日。杨华系受黄惠珍的委托代为办理惠州市××××号商场及其他物业的出租事宜，签订、解除相关的租赁合同等。现涉案商铺仍由原告使用。
庭审中，被告承认其未缴纳房产税。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告陈辉与被告陈代荣签订的《租赁合同》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。原告使用被告转租的商铺，应当按约定支付租金。但由于被告收取了押金，押金的作用在于原告拖欠租金时，用以抵扣原告应付的租金，以减少被告的损失，被告无权没收原告已付的押金，故原告已付的押金4000元，抵扣其拖欠的租金2600元后，被告应退还1400元。原告称其向被告预缴水电费，但未提供相关证据予证明，其要求被告退还该笔费用，无事实依据，应予驳回。因原告与被告、被告与业主之间的租赁合同到期后，均未续签租赁合同，而原告已与业主签订租赁合同，因此，原告与被告之间、被告与业主之间已不存在租赁合同关系。至于被告主张的其对涉案商铺享有优先承租权，系其与业主之间的法律关系，本案不予处理。故被告要求原告支付2015年5月至11月的房租及水电费、并要求原告返还商铺，已无合同及法律依据，不予支持。房产税的纳税主体是业主，征税主体是税务机关，虽原、被告约定合同期的所有相关税费由原告负责，但被告未代原告缴纳房产税，其无权要求原告缴纳房产税。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈代荣应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈辉返还押金人民币1400元。
二、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告陈代荣的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告陈辉负担；反诉部分受理费478元，减半收取239元（反诉原告已预交），由反诉原告陈代荣负担。
当事人二审的意见
上诉人陈代荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项;2、撤销原审判决第三项，判令被上诉人按照签订的《租赁合同》的要求立即无条件清走档口内的物品，退还档口给上诉人;3、判令被上诉人承担全部诉讼费用。
事实与理由:
原审判决是一份事非不分，法理关系混乱，适用法律存偏失的错误判决，必须予以纠正，其理由分述如下:
一、原审判决是非不分，法理关系混乱，有法有据不依
根据惠城区人民法院裁决认定:上诉人陈代荣与被上诉人陈辉签订的《租赁合同》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制规定，该协议合法有效，应受法律保护。已经清楚的说明上诉人陈代荣与被上诉人陈辉签订的《租赁合同》是具有法律效力，根据双方签定租赁合同的约定，被上诉人当月3日前交清房租，但被上诉人没有按照约定支付2015年4月份的房租，根据《租赁合同》条款第2个四条规定“乙方每月的房租当月3日前交给甲方”和第八条规定，“合同期间，如乙方原因违反以上第四条、第五条、第六条任一条款时;视为乙方单方终止合同，甲方立即收回商铺另租他人，乙方所交所有押金作为赔偿金给甲方”;在2012年12月22日签订租赁合同时就已经清楚的约定，如果被上诉人陈辉违反合同条款，上诉人有权按合同条款约定将4000元押金作为赔偿金处理，陈辉已签字确定的事实清楚;而确认此条款的法律根据是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人作为一名从事财经法律教学工作20多年的工作者，非常清楚法律根据和事实根据的重要性，所以双方在合同条款里非常清楚的写明违约的后果和处理方法，被上诉人陈辉也签字确认接受约定，但法庭判决将押金来抵扣其拖欠的租金2600元，要求退还给被上诉人1400元，对被上诉人违反租赁合同约定事实根据一字不提，是对上诉人陈代荣与被上诉人陈辉签订合同条款约定的视而不见和违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的条款的规定，这种判决是非不分，法理关系混乱，有法有据不依的判决是错误的判决，请求惠州市中级人民法院纠正错误判决，与党中央和习主席所提倡实事求是，依法依规的新常态的精神相结合起来，撤销原审判决第一项。
二、原审判决对事情经过的来龙去脉、先后顺序的理解混乱，对《中华人民共和国合同法》条款缺泛公平公正的皮用，明显偏失。
根据上诉人陈代荣与黄惠珍(房屋的实际所有人)2011年2月20日签订租赁(续签)约定，黄惠珍为产权所有人，上诉人陈代荣为实际管理人，与黄惠珍的合约到期后，黄惠珍一直未找上诉人进行协商处理档口事宜，根据“《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，视为黄惠珍继续同意租给上诉人，上诉人继续拥有管理权。所以《民事判决书》称:“原告与被告之间、被告与业主之间已不存在租赁合同关系”的说法是错误的，应该予以纠正。
用通俗的说法为:黄惠珍是一手房东，上诉人陈代荣为二手房东，被上诉人陈辉为房屋的实际使用人，合同履行程序应为:黄惠珍将房屋出租给陈代荣，陈代荣将房屋出租给陈辉，合同到期时陈辉应依据:“《中华人民共和国合同法》第二百三十五条∶租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，同时依照上诉人陈代荣与被上诉人签定的《租赁合同》的约定，被上诉人陈辉应按照合同条款逐条执行，不得违约，将房屋完整的退回给陈代荣，双方结清债权债务，才是真正法律意义上的合同履行完毕。所以合同到期时，被上诉人陈辉应该交清费用，清走物品，无条件退还商铺给上诉人陈代荣。根据上诉人陈代荣与黄惠珍2011年2月24日签订的《房屋租赁合同(续签)》第四条款中明确约定，上诉人陈代荣在同等条件下具有优先签约权，至于上诉人陈代荣与黄惠珍民事法律关系与本案无关。这种1-2-3，3-2-1顺序处理问题，连小学生都搞得清清楚楚的问题，本案初审法庭却没有将问题理顺和判决清楚。
本案初审判决书里明确写明法官的判决依据是《中华人民共和国合同法》:“第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”
依据以上三条逐一核对被上诉人实际行为，第一、被上诉人陈辉的“诚实信用的原则”在哪里?被上诉人陈辉有没有按照合同法的第六十条按照约定全面履行自己的义务?第二、被上诉人陈辉也没有按照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和第二百二十六条及时支付租金;法官所选择性的用到这三条法律被上诉人都没有做到，而法官偏偏对“《中华人民共和国合同法》的第一百一十四条∶当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数颌的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿颌的计算方法。和《中华人民共和国合同法》笫二百三十五条:租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的条款视而不见，普通老百姓都知道在谁手里租的东西，到期之后必须退还给谁的道理。被上诉人没有按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条履行程序，采用非法缺德的手段侵犯上诉人的合法权益，被上诉人占了便宜还喊肚子痛的不法行为，有哪一条法律支持他这种行为?法律最终的目的是追求的是公平正义。全国人大审议通过的《中华人民共和国合同法》立法地目的是为日常的经济活动中提供有法可依，违法必究的法律保障。本案初审过程中被上诉人开庭请了律师，而上诉人是自己应诉，但并不代表上诉人是法盲，律师既使对法庭的运作程序熟练一些，也得以法律和事实根据为依据。2015年12月8日开庭前些日子，上诉人又通读了几遍《中华人民共和国合同法》，同时详细咨询过政法、司法系统的一些人员，相关人员都说法官会依法办事的，合同条款写得清清楚楚，法律条文明确规定了，不会有偏差;但我在开庭时陈述事情发展的先后顺序，法律条款时，法官打断我说:“法律知识不需要我普及。”所以我相信法律是公正的，但判决书称“要求原告返还商铺，已无合同及法律依据，不予支持。”已明显的不合符《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定。因此上诉人认为本案的初审对《中华人民共和国合同法》的司法应用存在偏失，对司法公正、司法良知存在差距，从而最终做出错误的判决，驳回了上诉人陈代荣在反诉状中的全部诉讼请求。我始终相信法律的公平正义，尊纪守法的人，法律一定会还其一个公道。故恳请惠州市中级人民法院主持司法公正，撤销原审判决第三项，判令被上诉人按照签订的《租赁合同》的约定执行，立即无条件清走档口内的物品，退还档口给上诉人。
被上诉人陈辉答辩称:原审认定事实清楚，适用法律正确，至于上诉人所称的其与房屋所有人的实际租赁关系，要根据实际的租赁合同及时间来确定。上诉人要求返还商铺没有法律依据，因为被上诉人已经与业主签订了一份新的房屋租赁合同，且该合同时有效的。被上诉人占有涉案的房屋，是新的合同的延续，无需将涉案房屋返还给上诉人。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实判决理由和结果
本院查明事实与一审查明的事实相同。在本案二审中，双方当事人一致同意：对本案的基本事实没有争议，争议的是陈代荣有无将涉案档口收回并继续收取租金。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据一审查明且二审中双方当事人均无异议的事实，陈代荣是从房主黄惠珍处取得租赁权并转租给陈辉，且陈代荣与黄惠珍的代理人杨树浩之间的合同届满时间，与陈代荣与陈辉之间的转租合同届满时间同步。在陈代荣与陈辉之间的合同届满之前，陈辉直接与黄惠珍的代理人杨华签署了租赁合同，并根据该合同继续占有和使用涉案房屋。根据以上事实，可以认定陈代荣的出租权来自于其与房主黄惠珍之间的租赁合同。在陈代荣与黄惠珍之间的合同届满之后，陈代荣没有继续与黄惠珍签订租赁合同的情况下，就已经失去了对涉案房屋的转租权。既然陈代荣失去了对涉案房屋主张权利的基础，那么在陈代荣与陈辉之间的合同也同步届满之后，陈代荣并无依据合同向陈辉主张返还合同所涉房屋的权利。此外，从黄惠珍委托杨华与陈辉直接签订涉案房屋租赁合同的事实来看，其作为房屋所有人已经直接处分了属于自己的房屋，并未将涉案房屋的租赁或者管理权让渡给陈代荣。同时，该签约行为的法律意义，一方面也表明了黄惠珍在其与陈代荣之间的合同届满后，不会选择继续与陈代荣签约；一方面陈代荣只要与黄惠珍之间结算清楚租金、水电费等即可，黄惠珍并不会主张向陈代荣主张由其交回涉案的房屋。黄惠珍以其与陈辉签订租赁合同的实际行动表明，其并不准备按照《合同法》第二百三十六条的规定在“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议”的方式处理黄惠珍与陈代荣之间的租赁合同。陈辉基于其与黄惠珍之间的租赁合同，占有和使用涉案的房屋并不损害陈代荣的任何合法权益。陈代荣与陈辉之间的合同在履行完毕后，自然过渡到陈辉与黄惠珍之间的合同，符合民事合同当事人利益最大化的基本原则。《合同法》第二百三十五条规定的“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，适用的条件是合同期限届满后承租人不再继续租赁的情况，而本案中陈辉已经与业主黄惠珍另行签订合同租赁涉案房屋。陈代荣强调应当按照陈辉向其交还房屋、陈代荣向黄惠珍交还房屋、黄惠珍向陈辉交付房屋的程序应当得到实际履行的理由，其结果与黄惠珍直接向陈辉交付并无不同，机械按照该方式履行只会徒增交易的成本。至于陈代荣与黄惠珍之间合同所涉的优先租赁权问题，并非本案审理的范围。如果陈代荣认为其合法权益受到侵犯的，可以另寻法律途径解决。
综上所述，上诉人陈代荣的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币528元，由上诉人陈代荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一六年六月三十日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；