重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2015）合法民初字第05711号原告重庆兴盈物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合办处较场路108号，组织机构代码56561824-6。法定代表人李金才，公司董事长。委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。委托代理人李国远，男，1956年7月15日出生，汉族，公司员工，住重庆市合川区。被告周先英，女，1947年11月6日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆兴盈物业管理有限公司（以下简称“兴盈物业公司”）与被告周先英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理。依法由审判员徐培荣独任审判，适用简易程序并于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告“兴盈物业公司”的委托代理人王权、李国远，被告周先英到参加诉讼。本案现已审理终结。原告“兴盈物业公司”诉称，原告与重庆兴盈房地产开发有限公司签订《兴盈·怡然居前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在的位于重庆市合川区钓办处小桥路91号“兴盈·怡然居”物业小区提供前期服务。其中，合同第六条约定，住宅三楼以下的按0.65元／月平方米收取�业服务费，三楼以上（含三楼）按0.90元／月平方米（按建筑面积计算，下同）收取物业服务费，多层和花园洋房按0.65元／月平方米收取物业服务费；其他水电公损费为10元／户每月（含小区路灯电费材料绿化及保洁用水等），二次供水三楼以上0.80元／吨（含二次供水电费、设备维护保养费等）；第八条约定，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务；第三十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告如约提供了相应的物业服务，被告系该小区业主，每月应当交纳物业服务费78.60元和公损费10元，但被告从2012年11月10日起没有缴纳上述费用，已构成违约，应当承担违约责任。起诉请求判令被告给付物业服务费2334.33元（2012年11月10日起�2015年4月30日止，房屋建筑面积为120.92平方米）、违约金2743.64元（从2012年11月10日起至2015年4月30日止）及公损费295元，合计5372.97元，案件受理费由被告承担。被告周先英辩称，被告对欠物业服务费及公损费无异议，但未交物管费是因为其房屋地面低于地基，常有潮湿、漏水的情况发生，多次要求原告修整无果，原告称是开发商的事情，因为原告的法人是开发商的股东，是一家的，由原告修整后，愿意交纳物管费。另外，被告所在的楼层电梯一直不能运行，没有人来维护，业主经常步行上下楼，小区经常被偷盗，进出的客人没有看到保安登记，消防管道漏水10多天没有人管，下水道污水横流，10多天没有人整改，原告将房屋租给餐馆，其油烟向车库排放，污染环境等，原告没有尽到物业服务职责。经审理查明，2011年5月20日，原告与重庆兴盈房地�开发有限公司签订《兴盈·怡然居前期物业服务合同》，合同约定：由原告对位于重庆市合川区钓办处小桥路91号“兴盈·怡然居”小区提供前期物业服务……；本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式，住宅：三楼以下按0.65元／月·平方米收取，三楼以上（含三楼）按0.90元／月·平方米（按建筑面积计算，下同）收取，多层和花园洋房按0.65元／月·平方米收取，其他水电公损费为10元／户·每月（含小区路灯电费、材料、绿化及保洁用水等），二次供水三楼以上0.80元／吨（含二次供水电费、设备维护保养费等）；第八条物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金…等。上述前期物业服务合同期满前后，该�区业主委员会均未成立，也没有重新签订物业服务合同，仍由原告按原合同提供物业服务。原告按前期物业服务合同提供了相应的物业服务，被告系该小区4幢1单元1-3业主（房屋建筑面积120.92平方米），每月应当交纳物业服务费78.60元和公损费10元，被告从2012年11月10日起至2015年4月30日止欠交物业服务费2334.33元、公损费295元。2013年12月至2015年4月期间，经原告多次催费通知催收无果。2015年7月16日，原告向本院起诉，诉请如前。审理中，原、被告对被告欠交物业服务费2334.33元、公损费295元以及违约金2743.64元的计算方式和数额均无异议。上述事实，有双方当事人的陈述，有《兴盈·怡然居前期物业服务合同》，有公共绿地、花木景观养护、清洁卫生、车辆停放等照片，有保安交接班记录、保安部巡查签到表，小区来人来访记录表，有装修出入管理登记表、物�人员维护设备及照片，有电梯运行记录、水泵运行记录表、配电室监控照片、每日防火巡查记录、整改通知函、催费通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与重庆兴盈房地产开发有限公司签订《兴盈·怡然居前期物业服务合同》真实有效，本院予以确认。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费及相关费用。被告周先英作为小区业主应及时交纳物业服务费及公损费，故原告要求被告支付2012年11月10日至2015年4月30日期间的物业服务费、公损费，于法有据，本院予以支持。该合同第三十三条还约定，业主违反本合同，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告因没有按时交纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约金，故原告要求被告支付违约金的请求，本院亦予�持。被告辩称其家常有潮湿、漏水的情况发生，要求原告修整。因不属原告物业服务管理范围，故本院对被告的该辩解意见不予支持。被告还提出电梯不能运行，没人维护，小区经常被偷盗，消防管道漏水没人管，下水道污水横流没人整改，油烟排放污染环境等，原告没有尽到职责。因被告没有提供证据证明，故本院对被告的该辩解意见亦不予支持。需要指出的是：物业服务管理于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量而言则一定程度上体现了社会服务管理范畴。因受众体广、管理事项多，物业单位提供的服务与各业主的衡量之标准可能无法吻合；各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点也可能存在出入。故双方应以小区和谐为重，以宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾。望双方以此为思，各尽其职，实现小区服务管理良性、稳定、和谐发展。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告周先英在本判决生效后十日内给付原告重庆兴盈物业管理有限公司物业服务费2334.33元、公损费295元、违约金2743.64元，合计5372.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周先英负担，款限被告周先英在本判决生效后5日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。审判员  徐培荣二〇一五年十一月十二日书记员  陈 婷