山东省淄博市淄川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民初字第2216号
原告：王亭，男，1949年10月10日出生，汉族。
原告：李凤，女，1949年3月1日出生，汉族。系原告王亭之妻。
被告：王洪亮，男，1948年12月1日出生，汉族。
被告：孙良华，女，1946年4月23日出生，汉族。系被告王洪亮之妻。
二被告共同委托代理人（特别授权代理）：王继业，男，1966年5月26日出生，汉族，淄博淄川般城法律服务所法律工作者。
原告王亭与被告王洪亮房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年8月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员赵静适用简易程序于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告王亭到庭参加诉讼，被告王洪亮经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。案件在审理过程中，李凤申请以原告身份参加本案诉讼，原告王亭申请追加孙良华作为本案被告参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2013年12月20日、2014年4月3日两次公开开庭进行了审理。原告王亭、李凤，被告孙良华及二被告王洪亮、孙良华的共同委托代理人王继业两次开庭均到庭参加诉讼，被告王洪亮第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王亭、李凤诉称，原告王亭与被告王洪亮于2002年7月19日签订《房屋产权转让协议》一份，被告把其所有的位于淄川区某房屋一套以210000元的价格转让给原告。协议生效当日，原告付清全部房款，被告将房屋的房屋所有权证书、国有土地使用权证书、钥匙一并交付原告，被告同时承诺协助原告办理房产及土地过户手续。后被告只协助原告办理了房屋所有权证，被告以各种理由拒绝协助原告办理土地过户手续。故原告诉至法院，请求法院判令被告协助原告办理土地使用权过户手续。
被告王洪亮、孙良华辩称，原告确已交清210000元房款，但是本来被告是不打算出卖该套房产的，因被告与原告关系很好，就以比市场价格低的价格卖给了原告。原、被告于2002年7月19日签订的房屋买卖协议无效，被告王洪亮并没有将卖房子事宜告知妻子孙良华，在没有征得共有人同意并经共有人签字的情况下签订了买卖协议，并且房屋价格明显低于市场价格，严重侵害了共有人孙良华的合法权益。原告所诉被告承诺办理相关手续并在几年后协助办理房屋所有权证与事实不符，办理房屋过户手续是原告伪造买卖契约签字取得的，是违法无效的。综上所述，原、被告签订的买卖协议侵害了被告了孙良华的利益。原告过户既没有告知被告，也没有被告夫妻协助签字办理，伪造签字办理的房产证是无效的。因此，被告不存在协助原告办理土地使用证过户手续的义务，因此，被告不存在协助原告办理土地使用证过户手续的义务，请求法院认定买卖协议无效，驳回原告起诉。
经审理本院认定，2002年7月19日，原告王亭与被告王洪亮签订房屋买卖协议书一份，原告王亭为协议乙方，被告王洪亮为协议的甲方。协议主要内容为：被告将淄川区某房产一套以210000元的价格出售给原告。协议签订后，原告向被告交清了房款210000元，被告将房屋产权证、国有土地使用证等手续及房屋交付给原告，涉案房产一直由原告实际居住并使用至今。为了办理淄川区某房屋产权过户手续，2004年8月16日，原告王亭、李凤与被告王洪亮又签订了房地产买卖契约一份，该合同约定房屋交易价格为180000元。淄川区某房屋的产权已于2004年9月28日过户到原告王亭、李凤名下，但是该房屋的土地使用权至今未过户到原告王亭、李凤名下。
另查明，由于被告王洪亮申请对2004年8月13日《已购公有住房和经济适用住房上市出售过户审核表》上“王洪亮”、孙良华”的签名字迹及指印，2004年8月16日《房地产买卖契约》第二页“王洪亮”、“孙良华”签名字迹及指印进行司法鉴定。根据原、被告共同选定的鉴定机构，淄博齐鲁物证司法鉴定中心作出淄鲁司鉴（2014）物鉴字第337号、第338号、第339号、第440号、第441号、第442号、第443号、第444号八份司法鉴定意见书，确认2004年8月13日《已购公有住房和经济适用住房上市出售过户审核表》上及2004年8月16日《房地产买卖契约》上第二页“王洪亮”签名字迹的笔迹、指印均是被告王洪亮的笔迹、指印，2004年8月13日《已购公有住房和经济适用住房上市出售过户审核表》上及2004年8月16日《房地产买卖契约》上第二页“孙良华”签名字迹的笔迹、指印均不是被告孙良华的笔迹、指印。
还查明，原告王亭、李凤系夫妻关系，被告王洪亮、孙良华系夫妻关系。
确认以上事实，有原告提供的房屋买卖合同二份、房屋所有权证书一份、国有土地使用权证书一份，被告提供已购公有住房和经济适用住房上市出售过户审核表一份、鉴定意见书以及原、被告当庭陈述在案为凭，且经庭审质证和本院审查认，可以采信。
本院认为，2002年7月19日，原告王亭与被告王洪亮签订房屋买卖协议书一份，协议约定被告将淄川区某房产一套以210000元的价格出售给原告。为了办理淄川区某房屋产权过户手续，2004年8月16日，原告王亭、李凤与被告王洪亮又签订了房地产买卖契约一份，该合同约定房屋交易价格为180000元。2004年8月16日的房地产买卖契约虽然有被告王洪亮签字捺印，没有被告孙良华签字捺印，但该契约是出于房产过户的目的而签订的，特别是房屋交易价格不是真实的交易价格，不是双方的真实意思，因此，应以原、被告实际履行的2002年7月19日签订的协议为准。原、被告于2002年7月19日签订的房屋买卖协议来源真实、合法，是当事人的真实意思表示，本院依法确认为有效合同，被告王洪亮有义务协助原告办理房屋产权及土地使用权过户手续。
被告孙良华辩称本案诉争房屋是二被告共有的房屋，被告王洪亮未经被告孙良华同意擅自出卖该房屋且价款低于市场价格，因此，本案原、被告所签订的房屋买卖协议应属无效，请求依法驳回原告的起诉。本院认为，2002年7月19日，原告王亭与被告王洪亮签订房屋买卖契约后，原告王亭即向被告交清了全部房款，同时，被告王洪亮把该房屋的产权证书、土地使用权证书及房屋交付给了原告，原告从2002年7月19日占有居住淄川区某房产至今。被告孙良华作为被告王洪亮的妻子，涉案房产的共有人，其从2002年7月19日至2013年8月21日原告起诉前，一直未向原、被告提出异议，应视为对原、被告之间房屋买卖行为的默认，若确认原、被告之间房屋买卖协议无效，既违背公平原则，也不利于维护市场交易秩序的稳定。被告孙良华没有充分证据证明原、被告之间的买卖行为违反了合同法中关于合同无效的相关规定，也没有证据证明原告以210000元的价格向被告王洪亮购买其与被告共有的房产明显低于市场价格。因此，被告孙良华要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，依法驳回原告起诉的主张，本院不予支持。被告孙良华作为淄川区某房产的共有人，同样有义务协助原告办理房屋产权及土地使用权过户手续。2004年8月13日，被告王洪亮实际已协助原告把淄川区某房产产权过户到原告名下，只是涉案房产的土地使用权尚未过户到原告名下，原告要求被告协助原告办理土地使用权过户手续，实际是要求被告继续履行原、被告于2002年7月19日签订的房屋买卖协议。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告王洪亮、孙良华于本判决生效之日起十日内协助原告王亭、李凤办理位于淄川区某房屋一套的土地使用权过户手续。
案件受理费100元，由被告王洪亮、孙良华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 司向华
审 判 员 徐修旭
审 判 员 白丽娜
二〇一四年四月十六日
代理书记员 岳金霞