江西省龙南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0727民初375号
原告廖振南，男，1963年12月30日生，汉族，农民，住龙南县，。
委托代理人郑永晶，龙南县精诚法律服务所法律工作者。
被告龙南铭豪房地产开发有限公司。
法定代表人ＸＸ，系该公司总经理，。
委托代理人（特别授权）廖龙生，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。
被告张月凤，女，1963年5月3日生，汉族，居民，住龙南县，系被告龙南铭豪房地产开发有限公司股东之一。
原告廖振南与被告龙南铭豪房地产开发有限公司、张月凤商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡杰辉独任审判，公开开庭进行了审理，原告廖振南及其委托代理人郑永晶、被告龙南铭豪房地产开发有限公司委托代理人（特别授权）廖龙生和被告张月凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月原告在被告公司开发的新世界购物公园处购买了商品房一套即J幢1-103-1号，双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定了购买商品房的建筑面积为43.42平方米（套内面积42.20平方米，应分摊的共有面积1.22平方米），总价款为544266元（首付344266元，在银行按揭20万元，银行按揭款于2016年1月11日已付清）。同时，合同对面积的确认及面积的差异处理也进行了约定，双方约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，按以下方式处理：（1）面积误差在3%以内的，据实结算房价款；（2）面积误差超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差在3%以内的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。之后，原告付清按揭款项，领取了房产证，才发现房屋产权证上登记的面积只有41.68平方米，与合同约定的面积相差1.74平方米。原告购房时每平方米的售价为12534.91元，按合同对面积的确认及面积差异处理进行的约定，被告公司应返还原告款项计人民币为27947.8445元。尔后，原告找被告协商，被告却以房屋是按套购买为由不予返还差价款。原告认为，房屋买卖正常的交易习惯是根据面积进行销售，而不能按套销售，被告按套销售房屋的行为违反了法律规定，按套销售房屋的条款属无效条款。现协商未果，原告诉至法院，请求被告依照合同规定返还预售商品房面积误差款计人民币27947.8元给原告，并由被告承担案件受理费。
为支持其主张，原告向法庭提交了以下证据材料：
1、被告公司信息表复印件一份，用以证明被告的诉讼主体资格情况。
2、商品房买卖合同复印件一份，用以证明原被告签订了合同并就房屋的面积、价款、面积误差的处理等事项进行了约定的情况。
3、龙私字第21646号房屋所有权证一份，用以证明原告所购房屋实有面积为41.68平方米及与合同约定的面积相差1.74平方米的情况。
4、不动产预收款专用收据、提前还款预约受理通知书、个人贷款结清证明各一份，用以证明原告系2016年1月11日付清购房款及领取房产证后才发现面积不符的情况。
被告龙南铭豪房地产开发有限公司辩称，对原、被告之间签订了房屋销售合同的事实，不持异议。该合同中，明确的约定了原告所购房屋是按套销售的情况。同时，约定了若产权登记面积与合同约定面积有差异时，买受人不得另行就面积差异向出卖人主张解除合同、补差价等事宜。现原告不按合同办事，无理要求被告公司返还差价款，不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为支持其抗辩，被告龙南铭豪房地产开发有限公司向法庭提供了商品房买卖合同复印件一份，用以证明原、被告在合同中已明确约定了按套销售房屋和被告公司不另行就面积误差补偿差价款的情况。
被告张月凤辩称，原告是与公司签订了合同，与被告张月凤没有关系，原告将张月凤列为被告，系错列了主体。
被告张月凤未向法庭提供证据材料。
经审理查明，2009年8月原告在被告公司开发的新世界购物公园处购买了商品房一套即J幢1-103-1号房屋，同月10日双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明：“……。第二条商品房销售依据：……。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积43.42平方米，其中，套内建筑42.20平方米，应分摊的共有建筑面积1.22平方米；……。第四条计价方式与价款：
房屋
用途
房号
计价方（选取以下一种）
成交单位
成交金额（元）
建筑面积（㎡）
套内建筑面积（㎡）
套（幢）
商住
J1-103-1
×
×
套
×
544266
合计人民币（大写）×仟×佰伍拾肆万肆仟贰佰陆拾元整（￥544266元）
……。第五条付款方式及期限：出卖人与买受人约定按下列第3种方式付款：……3、其他方式按揭付款……。第六条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作计价方式，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……。2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按下列第2种方式处理：（1）交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尽寸误差范围在×内，房价款不变。（2）买受人不另行就面积差异向出卖人主张解除合同、补差价等事宜。……”。
合同签订后，原、被告双方均按合同履行了各自的义务，原告向被告公司支付了首付款并开始分期向银行支付按揭款，被告也按期向原告交付了房屋。因原告属按揭购房，故房屋产权证一直抵押在房产部门。2016年1月份，原告提前一次性归还了全部按揭房款，并领回了房屋产权证，此时原告发现所购房屋的实际登记面积仅为41.68平方米（套内40.46平方米，分摊的共有面积1.22平方米）。原告认为，所购房屋不能按套计价，而应按面积计价，便向被告公司主张归还差价款，未果，原告遂诉至本院。案件开庭审理期间，被告张月凤认为其个人不是合同签订的主体，原告将其列为被告属主体错误，原告对此予以认可并当庭申请撤回对被告张月凤的起诉。经审查，本院认为原告的撤诉属其对自身权利的处分，遂当庭口头裁定，予以准许原告撤回对被告张月凤的起诉。
以上事实有原、被告提供的证据材料，当事人当庭陈述和开庭笔录等在卷佐证，足以证实。
本院认为，原、被告双方于2009年8月10日签订了《商品房买卖合同》，此合同系双方当事人的真实意思表示，双方对此事实均无异议，本院予以采信。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。本案中，原、被告双方在合同中明确约定按套计价销售房屋，并在合同中注明了销售房屋的建筑面积和分摊的共有建筑面积，符合上述法律定，应属有效条款。原告认为房屋不能按套销售和按套销售的条款均属无效条款，该观点与事实和法律均不符，本院不予采信。
案件查明，涉案房屋实际登记面积为41.68平方米，合同约定面积为43.42平方米，房屋登记面积确实少于合同约定面积且超出了3%的比例，对该事实原、被告均无异议，本院予以采信。
《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。由此可知，面积误差范围不同，处理方式亦不同，即：面积误差比例在3%以内维持总价款不变；面积误差比例超过3%，有约定的处理方式就按约定的处理方式处理，没有约定处理方式的买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
原、被告签订合同时，约定了按套销售，但未按上述法律规定约定房屋面积误差范围。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。根据该法律规定，可知原、被告在合同中第六条第1点就面积进行的约定与该法律规定相一致，由此本院可确定涉案房屋的面积误差比例不应超过3%，此亦为涉案房屋的面积误差范围。按照上述分析，根据原、被告在合同中第六条第2点明确的约定，可知本案按套计价销售房屋当面积出现误差时的处理方式为“买受人不另行就面积差异向出卖人主张解除合同、补差价等事宜”，原、被告双方均应按此处理方式进行处理。因此，原告所购房屋尽管合同约定的面积与实际登记面积有误差，但原、被告双方在合同中已明确约定了原告就面积误差不得另行向被告主张权利，故原告主张由被告返还房屋面积差价款，与事实和法律均不符，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《商品房销售管理办法》第三条、第十八条、第十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
驳回原告廖振南的诉讼请求。
案件受理费490元，减半收取245元，由原告廖振南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 ：胡杰辉
二〇一六年六月二十一日
书记员 ：李小丹