天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初6518号原告：天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会，住所地天津市西青区辛口镇大杜庄村。组织机构代码：K0032148-3。代表人：韩作文，主任。委托诉讼代理人：袁树琴，女，1964年6月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：尚巍，天津市普宜律师事务所律师。被告：吴红玉，女，1951年10月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭强，天津本诚律师事务所律师。被告：焦向东，男，1949年7月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭强，天津本诚律师事务所律师。原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会（以下简称大杜庄村委会）与被告吴红玉、焦向东租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日作出（2016）津0111民初1089号民事判决。被告吴红玉、焦向东不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2017年6月1日作出（2017）津01民终2650号民事裁定，将本案发回本院重审。本院重审后，依法适用普通程序于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告大杜庄村委会之代表人韩作文及委托诉讼代理人袁树琴、尚巍，被告吴红玉、焦向东之共同委托诉讼代理人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大杜庄村委会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2006年11月1日签订的《合同附加条款》；2.被告立即将厂房腾空并返还原告，如逾期腾房则按100000元/年标准向原告支付厂房占有使用费；3.被告给付原告2012年起至2016年止的厂房租赁费共计100000元、同时支付原告违约金20000元，合计120000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月1日，原、被告签订《合同附加条款》，约定被告焦向东租用原告坐落于天津市西青区辛口镇大杜庄村北振兴仓储场内厂房1栋500平方米（6号厂房）；前五年租金为15000元，从第六年开始租金为20000元/年；租赁期限从2006年11月1日起，同时约定租金从2012年每年交20000元和原租房租金同时交付。合同签订后，原告已将厂房交付被告使用，但被告一直拖欠原告租金不付。原告多次催收未果。被告拖欠原告租金的行为已经构成违约，给原告造成巨大经济损失。故原告提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。被告吴红玉、焦向东共同辩称，原告诉请解除合同无约定或法定依据。双方签订的房屋租赁合同未对解除合同的条件进行约定，具体来讲就是双方没有约定欠缴租赁费就可以解除合同。原告已交纳2012年11月1日至2017年10月31日的租赁费100000元，而原告起诉时间为2016年7月12日，被告是不拖欠租赁费的。在租赁合同期间，被告租赁物关联地段上存在种地、养马、堆放垃圾等情况，原告所属用电承包人员偷偷进入被告租赁范围将被告电力设施破坏，造成被告无法使用电力进行生产，无奈自行发电进行维持。原告没有保证被告正常使用租赁物及对租赁物进行维修，根据法律规定，被告可以要求减少租赁费。即使被告不履行交纳租赁费义务，原告也应该给予被告一定合理期限后才可以依法解除。因此，原告要求解除合同无任何法律依据。此外，原告要求解除合同是因为本案租赁物正面临国家征收，原告想要独吞补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告吴红玉与焦向东为夫妻关系。2006年11月1日，原、被告订立一份《合同附加条款》，约定大杜庄村委会与焦向东协商仓储场院内厂房500平米及院落空地两块，由焦向东租赁。厂房1栋500平米，前五年为每年壹万伍仟元，从第六年开始每年租赁费贰万元，两块空地120000元，空地四至北从1栋500平米厂房南外墙起，南距主干道留两米边道，西以500平米厂房西房山为齐，东与该户原租赁空地相连。另一块空地在加发医疗器械围墙前，东起距主干道留一米边道，往西量55米为西边，南至主干道留二米边道。付款方式，一次性付款贰拾万元，由焦向东所拥有的宝马车抵租赁费（即两块空地120000元，其余用五年厂房租赁费80000元）。剩余租赁费从2012年每年交2万元和原租房租赁费同时交。租赁期限从2006年11月1日起。此附加租赁合同期限到期日与原租赁合同日期相同。合同落款处，原告甲方有原告盖章及签字；乙方有吴红玉签字。原告及二被告双方均认可“原租赁合同”系指原告与被告吴红玉于2005年6月2日签订《厂房租赁合同》，该合同约定的租赁期限到期日为2055年8月2日；同时认可《合同附加条款》与《厂房租赁合同》系独立的合同。原告称其将厂房及空地交付给二被告，从合同内容证实，二被告系合同相对方。二被告称厂房系被告吴红玉实际使用，虽然合同约定由被告焦向东租赁，但是合同相对方应为吴红玉。《合同附加条款》中所涉及租赁厂房所有权人登记为振兴仓储场，振兴仓储场因未年检于2009年11月22日吊销。原告在诉讼过程中，提供振兴仓储场为原告出具的《确认书》，该确认书载明内容为：振兴仓储场系天津市西青区辛口镇大杜庄村村办集体企业，仓储场名下拥有25740㎡土地【集体土地建设用地使用证号为：西青集建（93）字第50号】和6434.44㎡厂房【房屋所有权证号为：津西青字第02585号】。仓储场确认：仓储场知晓并认可天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会对外签署的与上述厂房有关的租赁合同、相关文件及补充协议，租赁收益全部归大杜庄村委会所有，大杜庄村委会同时享有依法向厂房承租方收缴租赁费及合同解除权等权利。振兴仓储场法定代表人周含杰予以确认。关于《合同附加条款》的履行情况。原告向吴红玉及焦向东交付了厂房和空地。被告称除以宝马车抵款200000元外，于2008年6月3日交纳的100000元为《合同附加条款》约定的2012年11月1日至2017年10月31日的房租。原告称除以宝马车抵款200000元外，吴红玉及焦向东未再就《合同附加条款》支付过租赁费，2008年6月3日交纳的100000元为2005年6月2日《厂房租赁合同》和《土地租赁合同》中的费用。2005年6月2日，原、被告订立一份《厂房租赁合同》，约定被告因生产经营建材等产品需租用原告坐落于天津市西青区辛口镇大杜庄村北振兴仓储场内厂房2000平方米；租用期限自2005年8月2日至2055年8月2日止共计50年；厂房租赁费：每年100000元。《厂房租赁合同》签订后，原告将四个厂房交付被告使用。被告至今使用租赁厂房。2005年6月2日，原、被告订立一份《土地租赁合同》，约定原告有坐落于天津市西青区辛口镇大杜庄村北，木大路东、津西振兴仓储场院内空地两块南北20米，东西50米，另一块地南北89米，东西55米出租……,被告为发展需要租赁此空地建厂房，租赁期限50年，自2005年6月2日至2055年6月2日止。租赁费交付方式为一次性交清，总计500000元。《土地租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了土地。原告称经双方于2009年对账，被告已付清土地租赁费500000元。被告称未向原告支付任何土地租赁费。关于被告向原告交纳费用（现金方式）的情况。双方提交的“租赁费”统一收据载明：2005年7月2日交纳70000元、10月11日交纳30000元、12月30日交纳30000元；2006年6月4日交纳30000元、7月28日交纳280000元、10月20日交纳60000元、10月25日交纳38000元；2009年3月26日交纳62000元（补2006年10月28日收据）；2007年2月15日交纳100000元；2008年6月3日交纳100000元；2009年3月26日共交纳100000元（08年8月-09年8月）、9月7日交纳30000元和20000元、11月24日交纳30000元；2010年7月3日交纳70000元；2011年7月4日交纳50000元。以上费用总计为1100000元。关于上述“统一收据”所交纳的费用为哪一份合同中约定的费用问题。原告称所交费用包括《厂房租赁合同》中约定的自2005年至2011年的房屋租赁费600000元和《土地租赁合同》约定的土地租赁费500000元。原审一审审理过程中，被告称未依照《合同附加条款》约定每年20000元标准交纳过房屋租赁费。本案重审审理过程中，被告称所交费用包括《厂房租赁合同》中约定的自2005年至2016年的房屋租赁费，以及《合同附加条款》约定的2012年11月1日至2017年10月31日的房屋租赁费100000元，《土地租赁合同》约定的土地租赁费500000元未向原告交纳。原审一审审理过程中，原、被告共同确认：双方于2009年6月前就被告交纳《厂房租赁合同》和《土地租赁合同》中约定费用的情况进行了对账确认，确认2009年3月前共计支付原告900000元。被告称对账时将账目基本厘清，没有欠费问题。2011年6月30日，原告为被告出具《决议书》，该决议书载明内容为：因韩凤喜占用大库吴红玉租地引起吴红玉不满，为保证投资人的合法权益，经村委会、党支部、两委班子研究决定一次性减少吴红玉租赁费壹万元。该《决议书》中加盖了原告公章并有张洪树等三人签字。《决议书》背面载明：村委会保证今后此类事情不再发生，如再有此类事情发生村委会承担全部责任，该内容亦加盖原告公章。被告抗辩主张其租赁原告土地存在被占用养马的事件，原告不予认可，认为与本案无关。本院认为，原、被告于2005年11月1日签订《合同附加条款》，该合同约定内容由被告焦向东租赁原告厂房及空地，并由被告焦向东按合同约定履行了以车抵付租金200000元的义务，权利义务关系的相对方为焦向东。二被告系夫妻关系，被告吴红玉签字且认为其系合同相对方。结合原告主张，本院认定合同权利义务关系主体为原告及二被告。该合同约定租赁期限为2006年11月1日至2055年8月2日，依照相关法律规定，租赁合同租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过的部分无效。合同签订后，实际履行，租赁期限在20年内的租赁合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告在重审过程中提出的已交纳房屋租赁费至2017年10月31日的主张。原告对此不予认可。在原审一审审理过程中，被告称除以车抵款200000元外，未依照《合同附加条款》约定每年20000元标准交纳过房屋租赁费。因双方存在多份租赁合同多种租赁关系，关于被告是否已经交纳房屋租赁费至2017年10月31日的事实认定问题，应当结合双方全部经济往来加以认定。截止2009年6月，被告依照《厂房租赁合同》应付原告房屋租赁费400000元，依照《土地租赁合同》应付原告土地租赁费500000元。就被告实际交纳《厂房租赁合同》和《土地租赁合同》中约定费用的情况，原、被告在原审一审庭审过程中共同称于2009年6月前进行了对账已付原告900000元，且被告称当时将账目厘清无欠费问题。从双方《土地租赁合同》关于土地租赁费不是按年交纳而是一次性支付500000元之约定以及被告实际交纳费用的时间和数额来看，原告提出的被告在2009年6月前已付《厂房租赁合同》四年房屋租赁费400000元、《土地租赁合同》50年土地租赁费500000元的主张，与双方共同陈述的关于2009年对账确认的事实相吻合，亦符合常理。被告提出的依照《合同附加条款》于2008年6月3日预付2012年11月1日至2017年10月31日的房屋租赁费100000元的主张，与双方陈述及实际履行情况不符，亦有悖于常理。因此，对于被告提出已依照《合同附加条款》交纳租赁费至2017年10月31日的主张，本院不予确认。二被告除以车抵款200000元外，自2011年11月1日后未支付原告任何租赁费。《合同附加条款》中约定从2012年每年20000元和原租房租金同时交纳，但原租房合同未约定交付租金的明确期限，故本案双方合同对支付租金的期限约定不明，依照相关法律规定，对支付期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。但二被告至今未支付原告租赁费，构成违约，应当承担给付原告自2011年11月2日至2016年11月1日的租赁费100000元（20000元每年*5年）的民事责任。因抵款200000元款项中包括土地租赁费120000元和2006年11月1日至2011年10月31日的房屋租赁费75000元（15000元每年*5年），尚余5000元，故被告应付原告截止2016年10月31日的租赁费总计为95000元，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。就案外人曾占用被告租地情况，原告已为被告出具决议书一次性减少被告土地租赁费10000元。并且，该纠纷系双方因土地租赁合同关系所引发，应当另案解决。该纠纷亦不构成被告拒绝支付《厂房租赁合同》约定房屋租赁费的正当理由。被告自2011年11月起无正当理由拒绝支付原告房屋租赁费，并且在原告于2016年7月提起诉讼后，被告仍然拒绝履行义务。因此，原告提出的解除双方于2005年11月1日订立的《合同附加条款》的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应当返还原告租赁房屋，但需给予被告合理的腾房时间，故本院对原告主张被告将厂房腾空并返还原告的诉讼请求予以支持。被告返还原告租赁厂房前，继续占有使用原告房屋，系有偿使用，故应按照原合同租赁费每年20000元的标准支付原告自2016年11月1日至被告腾交房屋之日止的使用费。因此，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。《合同附加条款》未约定违约责任及违约金支付的标准。二被告不同意支付违约金，原告亦未提供充足的证据证明主张违约金的事实依据。因此，对于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下：一、原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会与被告吴红玉、焦向东于2006年11月1日签订的《合同附加条款》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告吴红玉、焦向东于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会2011年11月1日至2016年10月31日止的房屋租赁费共计95000元以及自2016年11月1日起至实际腾交房屋之日止的房屋使用费（按照每年20000元标准计算）。三、被告吴红玉、焦向东于本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落天津市西青区辛口镇大杜庄村北振兴仓储场内的6号500平方米的厂房腾交给原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会。四、驳回原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会负担400元，由被告吴红玉、焦向东负担2300元（被告于本判决发生法律效力之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高建忠代理审判员  桂 炉人民陪审员  倪淑芳二〇一七年八月二十二日书 记 员  岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……2.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。5.《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……6.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。7.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。8.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。9.《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。