杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭拱民初字第1026号原告杭州运河上街商业企业管理有限公司,住所地杭州市拱墅区台州路2号运河上街商业中心554室。法定代表人孙达山，系总经理。委托代理人应吉吉、徐晓安，浙江四乔律师事务所律师。特别授权代理。被告潘亚东。被告詹立明。原告杭州运河上街商业企业管理有限公司（以下简称运河上街公司）为与被告潘亚东、詹立明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员周建利独任审判。审理期间，因被告下落不明，本院依法进行公告送达，本案转换为普通程序，组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人应吉吉、徐晓安、被告潘亚东到庭参加诉讼，被告詹立明经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月5日原告与杭州佳琶餐饮管理有限公司（筹）（以下简称佳琶公司）签订了《商铺租赁合同》（合同编号为“YHSJ-GS-2014-012”）约定由杭州佳琶餐饮有限公司（筹）向原告承租运河上街商业中心铺位号为F102的商铺用于经营“JENNCOFFEE”品牌（中文名称：简咖啡，类别：餐饮）。合同签订以前简咖啡于2014年3月15日已经开始营业，截至2015年1月6日已经拖欠原告商铺租金等费用共计为1685836.34元。此期间佳琶公司未能筹建成功，原告多次催促发起人即被告缴纳上述费用，但被告总是利用各种理由拒绝支付。原告为维护自身利益特向法院提起诉讼，要求判令1、被告支付拖欠的商铺租金1225839.12元，物业管理费102090.07元，市场推广费17289.44元，装修期间费用33634.75元，履约保证金240147.8元，共计1619001.18元。2、被告支付违约金357799.26元（按日万分之五计算，暂计至2014年3月15日至起诉之日，要求实际计算至判决确定之日）。以上两项共计1976800.44元。3、本案诉讼费被告承担。被告潘亚东辩称：我们与原告签订的合同不成立，因为浙江吉迈克商业管理有限公司（以下简称吉迈克公司）与上海圣鑫物流有限公司（以下简称圣鑫公司）的合同依然生效，我们的合同是因为当时不符合开业程序原告要求我们签订合同应付各个部门的检查，然后设立这个公司。吉迈克公司从未注销和转换，因此他们与运河上街的合同有效，我们与原告的合同不成立。原告提交的证据中的委托书我没有见过，不知道这份东西的内容。我是圣鑫公司派我到杭州来工作，他们也出具了证明，证明我是公司员工，我的一切行为都是代表公司，包括签订合同。因此签订合同不是我个人的行为。店铺的交付是公司让我来接管，接管期间我没有见过房屋交付登记表，不能证明原告将房屋交付给我们，我们当时一直是等吉迈克公司和我们交付。租赁关系应该是圣鑫公司和吉迈克公司之间的，他们之间的合同应该至今有效，吉迈克公司从未通知圣鑫公司和我变更的事项，交费通知可以证明原告还是认可圣鑫公司的。运河上街公司也没有和我个人沟通租金等的问题，基本都是和圣鑫公司法人交流和协商租赁相关的问题的。我通知了圣鑫公司，他们也不认可杭州运河房地产发展有限公司和运河上街商业管理有限公司，也没有接到过他们的通知，涉案物业应该是吉迈克公司和圣鑫公司之间的合同关系而不是被告，被告不是合同关系的当事人。被告詹立明未到庭陈述答辩意见。原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：1、房屋租赁合同、房屋租赁备案证；2、委托书；3、店铺交付验收登记表、店铺装修申请表；共同证明原被告之间的租赁合同关系。4、企业名称预先核准通知书，证明被告应该支付租金给原告。被告潘亚东为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：1、吉迈克公司与圣鑫公司签订的房屋租赁合同，证明涉案房屋是吉迈克公司租赁给圣鑫公司的。2、圣鑫公司出具的证明、委托书，证明潘亚东是圣鑫公司委托在这里工作的。3、运河上街商业中心向圣鑫公司催款通知书，潘亚东和运河上街公司签订的合同是5月5日，而6月8日运河上街仍向圣鑫公司催款，证明原告是认可圣鑫公司承租涉案房屋的事实。4、商铺租赁合同补充协议，证明原告提交的证据中5月5日签订的合同不是正规合同，是孙达山即运河上街公司总经理为应付检查而签订，补充协议是在5月5日前几天签订的。上述证据经当庭质证，本院认证如下：被告詹立明经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利。对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为合同是简易版的，是为了简咖啡办理工商登记使用，是为了应付检查。本来说好办了工商登记后要签订正式合同的。对房屋租赁备案证无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性有异议，本院认为该证据真实性无法核实故不予确认。对原告提交的证据3，被告有异议，本院认为该证据中无被告签字，也无其他证据显示签字人员与被告的关联性，故不予确认。对原告提交的证据4，被告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1，原告对真实性有异议，但认可租金计算方式及租赁房屋的坐落。本院对该证据予以确认。对被告提交的证据2，原告对形式真实性无异议，但认为系第三方出具，无法核实，不能当然认定被告不是本案合同的当事人。本院对真实性予以确认。被告提交的证据3，原告对真实性有异议，本院认为该通知加盖了原告公章，原告的异议不成立，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据4，原告对其真实性有异议，庭后原告出具情况说明，陈述签订该补充协议一是为了佳琶公司办理营业执照，二是为了明确吉迈克公司退场后，双方签订正式合同前过渡时期双方的权利义务关系。双方原意为公司登记后另行签订合同，但因佳琶公司未能设立成功，故而未再另行签订合同，被告应依据双方签订的商铺租赁合同履行付款义务。本院对该证据予以确认。根据上述有效证据及原告陈述，本院确认事实如下：2014年5月5日原告运河上街公司与潘亚东签订《商铺租赁合同》，合同抬头乙方为佳琶公司（筹）。合同约定“甲方（运河上街公司）将坐落于杭州市拱墅区台州路2号运河上街商业中心102室（商铺号为F102）商铺，出租给乙方使用。商铺面积为354.05平方米。商铺用于乙方经营【JENNCOFFEE】品牌之用途。租赁期限自2014年3月15日至2019年3月14日。乙方应自计租日2014年3月15日开始承担该商铺租金。第一租赁年度租金为每平方米每天13元，固定租金为139997.3元每月，履约保证金为2个月的租金和2个月的物业管理费之和，计人民币310147.8元。乙方在签署本合同之日起7个工作日内应向甲方缴纳该履约保证金。如乙方已经支付部分履约保证金给吉迈克公司，乙方需向甲方提交有效的收据或发票等付款凭证，并经甲方认可后方可在缴纳履约保证金时予以相应抵扣。物业费收费标准为每天每平方米1.4元，每月15076.6元。装修保证金20000元，竣工验收合格60天后无息退还。装修管理费按照15元每平方米收取。装修期间的垃圾清运费按照10元每平方米收取。租赁期内的市场推广费按统一标准5元每月每平方米收取。租金、物业管理费、市场推广费按先付后用原则，第一年的租金、物业管理费、市场推广费按月计算，乙方应于每月10日前支付当期的费用。”同一时期，潘亚东与原告法定代理人孙达山还签订了《商铺租赁合同补充协议》，该协议约定“经双方确认，本合同为简易版的租赁合同，仅供乙方办理工商登记相关事宜使用，双方实际履行商铺租赁事宜以双方后期签订的《运河上街商业中心商铺租赁合同》为准。双方同意自乙方办出工商营业执照之日起自动失效。”2014年5月19日涉案商铺办理了房屋租赁备案证，载明承租人为佳琶公司（筹）。2014年4月，被告潘亚东与詹立明向杭州市工商行政管理局拱墅分局申请企业名称预先核准，2014年4月15日杭州市工商行政管理局拱墅分局出具《企业名称预先核准通知书》同意预先核准佳琶公司名称，并载明投资人信息为两被告。后佳琶公司未设立成功。被告在承租期间未向原告支付过租金及相关费用。另查明，2013年6月26日，吉迈克公司与圣鑫公司签订《吉时代·运河上街购物中心商铺租赁合同》，约定由圣鑫公司承租F1-25商铺，用于经营JEENCOFFEE。合同期限自2013年9月29日至2018年9月28日。合同同时约定了双方其他权利义务。本案詹立明系案外人圣鑫公司的法定代表人。原告及潘亚东确认两份合同所指商铺系同一商铺。租赁商铺确用于开设JEENCOFFEE，该店在2014年3月15之前已经完成装修，并于2015年1月6日腾退完毕。本院认为：首先，被告潘亚东与詹立明为设立佳琶公司向工商部门申请核准企业名称，《企业名称预先核准通知书》中载明两被告系投资人，两被告应认定为佳琶公司发起人。潘亚东作为发起人为佳琶公司利益而签订合同，后佳琶公司因故未成立，故潘亚东与詹立明共同作为发起人应共同承担合同责任。潘亚东辩称其系圣鑫公司员工，其签订合同的行为未经公司授权，且实际承租人应为圣鑫公司。本院认为依据当事人提交的证据及当事人陈述，潘亚东与詹立明系作为佳琶公司的发起人，其发起人的身份与案外人圣鑫公司并不直接相关，被告在签订涉案租赁合同时，是以佳琶公司发起人的身份签署的，其与圣鑫公司之间的关系并不影响合同的效力，且依据租赁备案证，备案承租人系佳琶公司，且涉案商铺也确实按合同约定的使用方式用于经营，故潘亚东的辩称本院不予采信。至于圣鑫公司与吉迈克公司之间合同纠纷，应另案予以处理。潘亚东与原告法定代表人孙达山签订的补充协议，虽对前述合同的效力进行了另行约定，但此后佳琶公司并未成立，双方也未另行签订合同，故《商铺租赁合同》对双方仍具有拘束力，原被告应据此履行各自义务。被告应按约定向原告支付相应费用。原告主张被告在承租期内的租金1225839.12元，物业管理费102090.07元，市场推广费17289.44元，本院予以支持。原告主张装修期间费用，本院认为在被告承租期开始之前，店铺已经完成装修，并不存在装修相关费用，原告的该项主张本院不予支持。原告主张履约保证金240147.8元，本院认为，履约保证金系合同双方当事人为保证合同的履行而设置的制约条件，但目前原被告合同关系已经解除，已无补缴之必要，故对此项诉请本院不予支持。两被告未按期缴纳相应费用违反了合同约定，应承担相应的违约责任，合同约定按日千分之五的标准计算违约金，显然过高，考虑到案件的实际情况，本院酌情调整为按每月应交纳数额的同期银行贷款利率（年利率4.5%）计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘亚东、詹立明应支付原告杭州运河上街商业企业管理有限公司租金1225839.12元，物业管理费102090.07元，市场推广费17289.44元，违约金106095.2元（计算至2016年6月20日，此后至生效判决确定的给付之日按年利率4.5%的标准另行计算），合计1451313.83，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告杭州运河上街商业企业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22592元，由原告杭州运河上街商业企业管理有限公司负担5964元，由被告潘亚东、詹立明负担16628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费22592元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建利人民陪审员  胡亦安人民陪审员  许雪梅二〇一六年六月二十三日代书 记员  陈 林