北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4352号
上诉人（原审被告）：唐某，男，1983年10月9日出生。
委托诉讼代理人：张杰，北京市瑞风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋某，女，1966年11月16日出生。
委托诉讼代理人：吴迎成，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张某，男，1989年2月11日出生。
委托诉讼代理人：张胜泳，男，北京市房山区琉璃河镇韩营村村民委员会推荐。
上诉人唐某因与被上诉人宋某、张某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第60651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐某的委托诉讼代理人张杰，被上诉人宋某及其委托诉讼代理人吴迎成，被上诉人张某的委托诉讼代理人张胜泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋某的诉讼请求。事实和理由：一、唐某与作为宋某代理人的张某签订的存量房屋买卖合同真实合法有效，双方不存在任何恶意，且房屋买卖行为不但未损害宋某的利益，反而避免了宋某损失的进一步扩大，维护了宋某的利益。张某、刘某、李某三人与宋某之间的民间借贷行为与唐某无关，李某借给宋某的100万元中虽然有唐某的部分款项，但系李某与唐某之间的债权债务关系产生，而非唐某与李某共同出资向宋某出借款项，在此次诉讼中，唐某才得知李某向其借款是用于出借给宋某。一审庭审中，唐某错误理解了一审法官的询问，作出了李某向宋某出借的100万元中有几万元是自己出资的陈述；二、涉案房屋评估市场交易价为190.19万，唐某与张某签订房屋买卖合同时实际交易价格为160万，达到了市场交易价的84.1%，并不属于法律规定的明显不合理的低价，唐某和张某约定和实际交付的房款160万是合理价格，并非一审认定的明显低于市场价格；三、唐某与作为宋某代理人的张某于2015年8月4日签订的网签版本存量房屋买卖合同（合同编号×）是基于国家规定为办理网签及过户而使用的标准合同范本，并非双方实际签署的买卖合同，根据双方实际买卖合同约定，网签当日双方实际交付了房屋并办理了产权过户，故双方虽未在网签合同中填写交付及权属转移、违约责任等条款，但不能依据网签合同未填写相关条款就认定双方的买卖行为存在恶意；四、唐某购买涉案房屋过程中，不存在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的合同无效的情形，且宋某因为此次房屋买卖筹集到足够资金，还清了其对案外人的债务，避免了损失的进一步扩大。宋某基于房价上涨的原因而反悔，以不知情为由提出房屋买卖合同无效，违背了诚实信用原则，不应得到法院的支持。
宋某答辩称，同意一审判决。关于借款，唐某已经明确陈述李某向宋某的借款中有其份额。借款的实际出借人是唐某、李某、张某。关于房屋价格，评估价格为190万，实际交易价格为160万，相差30万能够认定为低价出售。张某代理宋某与唐某签订的存量房屋买卖合同存在无效的情形，首先，唐某并非善意购买人，张某与唐某之间存在恶意串通；其次，张某代理宋某向唐某出售涉案房屋，真实目的是为民间借贷提供担保，该行为不是真实的房屋买卖，实际上是以房抵债，存在以合法形式掩盖非法目的的情形；最后，张某出售涉案房屋违反了《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第四十条的规定，存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故张某代理宋某与唐某签订的存量房屋买卖合同（合同编号：×）应属无效。
张某答辩称：同意一审判决。
宋某向一审法院提出诉讼请求：确认关于北京市×102号房屋的存量房屋买卖合同（合同编号：×）无效。
一审法院认定事实：2015年3月12日，宋某为张某出具委托书，委托张某全权代办出售北京市×1门2房产（以下简称涉案房屋）事宜；具体代理权限包括：“1.到房管部门查询该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，代为办理提前还款、解除抵押登记手续、领取解除抵押登记后的产权证等解除抵押登记手续；在符合依法出售的前提下，代办理此房产的房源核验、房源核验注销和买卖交易手续、签定房屋买卖合同、网签合同，代我们到房地产交易管理部门办理房产产权转移、过户事宜，代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，代为办理与出售此房相关的其他一切事宜。2.如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代在住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签定《划款协议》、《证明书》、《首付款证明书》、《买卖协议》及其他相关文件。”上述委托书经北京市方正公证处公证。
2015年8月4日，张某代理宋某作为出卖人，唐某作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同（合同编号×）。合同记载出卖人向买受人出售涉案房屋；成交价格160万元。合同内关于房屋交付、权属转移登记、违约责任等条款的空白处均未填写。同日，张某与唐某就涉案房屋申请所有权转移登记。
2016年4月19日的一审庭审中，张某称其与李某、刘某共计向宋某出借140万元，其收到了唐某支付的160万元购房款，并将其中140万元视为借款本金，10万元视为借款利息，另10万元用于公证等费用。
张某提交了宋某分别与李某、刘某签订的借款合同。李某与宋某签订的借款合同记载李某向宋某出借100万元，利息按照同期银行贷款利率四倍计算；签约时间为2014年10月24日，借款期限为1个月。刘某与宋某签订的借款合同记载刘某向宋某出借40万元，利息按照同期银行贷款利率四倍计算；签约时间为2015年3月12日，借款期限为1个月。2014年10月24日，李某向宋某转账支付100万元；2015年3月12日，刘某向宋某转账支付40万元。
经一审法院要求，李某、刘某于2016年9月8日到庭接受询问。李某称其曾向宋某出借100万元，该100万元中包括属于自己以及刘某、唐某的款项；宋某出售房屋后，唐某向其偿还了100万元，现其对宋某不再享有债权；其与唐某系朋友关系。刘某称其曾向宋某出借40万元；宋某出售房屋后，唐某向其偿还了60万元，现其对宋某不再享有债权；其与唐某系朋友关系。该次谈话中，张某称其将售房所得中的约110万元支付给李某，另50万余元自行留存；因其先前对刘某享有40万元债权，故在该笔款项中进行了抵扣。
2016年9月21日的一审庭审中，张某称其将售房所得中的110万元交予李某和刘某，该款项包括本金和利息，由李某和刘某自行分配；因刘某出借给宋某的40万元实际系由其出资，故其将另50万元自行留存，该款项亦包括本金和利息。唐某称李某向宋某出借的100万元款项中有几万元由自己出资。
经宋某申请，一审法院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对涉案房屋于2015年8月4日时的市场价格进行鉴定，该公司就此出具评估报告，估价结果为190.19万元。宋某就上述估价结果提出异议；该公司就异议予以答复，未改变原有估价结果。
一审法院认为：经鉴定，张某代理宋某将涉案房屋出售给唐某的价格比交易时的市场价格低30万余元。依据各方当事人的庭审陈述以及张某提交的借款合同，一审法院能够认定上述交易源起于李某、刘某与宋某之间的民间借贷关系。本案中，宋某的售房代理人张某以及买受人唐某，均自称向宋某出借的款项中有自己的出资部分；因此，一审法院能够认定张某在交易时并不能为其委托人宋某的利益考虑而公平合理地确定交易价格，而唐某在交易时面对不合理低价亦不属于善意买受人。再者，虽然宋某在为张某出具委托书时概括授予张某代为办理与出售涉案房屋相关一切事宜的权限，但并未明确提及张某具有在实质意义上确定出售价格的权限；张某与唐某在存量房屋买卖合同仅明确了标的房屋和交易价款，而对房屋交付、权属转移登记、违约责任等虽在法律上并非必要但在正常交易中十分重要的条款毫不关心；唐某与张某之间，以及唐某、张某与李某、刘某之间，关于款项交接事实的陈述存在出入以及前后不一之处，且各方均未就款项交接提交任何可信证据。综合上述情况，一审法院认定张某代理宋某与唐某签订存量房屋买卖合同的实质目的，不仅在于使以李某、刘某名义出借的款项本息得以偿还，至少还包括以明显低于市场价格的成本获取涉案房屋所有权；张某与唐某在签约时均属恶意，且该行为明显侵害了宋某的合法权益；因此，前述存量房屋买卖合同应属无效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：确认张某代理宋某与唐某签订的存量房屋买卖合同（合同编号×）无效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐某向本院提交2015年8月3日张某代理宋某与唐某签订的房屋买卖合同一份，证明双方对于房屋买卖的相关权利义务均有明确约定，存量房屋买卖合同（合同编号×）只是给建委备案的网签合同。宋某对该证据的真实性不认可，主张未见过该合同；张某认可该证据的真实性，主张自2015年4月下旬开始，张某联系不上宋某，故根据宋某出具的委托书出售了涉案房屋。
本院二审期间补充查明以下事实：2015年3月12日，宋某为张某出具的委托书中载明，“受托人在授权范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自2015年4月12日起至上述委托事项办完为止”。经询问，关于100万借款的来源，宋某称“当时李某说凑的100万，没有提过别人，合同是和李某签的，也是还给李某。”
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据案件查明的事实及各方的诉辩主张，本案主要的争议焦点为张某代理宋某与唐某签订的存量房屋买卖合同（合同编号×）是否存在无效情形。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，宋某于2015年3月12日向张某出具委托书，该委托书已经过公证，委托张某全权代办出售涉案房屋的相关事宜，该委托书系宋某的真实意思表示，合法有效，故张某有权代理宋某与唐某就涉案房屋签订存量房屋买卖合同，宋某应对张某的代理行为承担相应的民事责任。
《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，宋某虽主张存量房屋买卖合同存在恶意串通、损害宋某利益的情形，但宋某出具的委托书已明确授权张某“在符合依法出售的前提下，代办理此房产的房源核验、房源核验注销和买卖交易手续、签定房屋买卖合同、网签合同”，宋某作为完全民事行为能力人，在出具委托书时应当知晓该委托书可能产生的法律风险。且宋某与刘某签订借款合同之日即向张某出具委托书，授权张某自2015年4月12日即宋某向刘某的借款到期之日起有权出售涉案房屋，故宋某应当知晓若到期其未能清偿全部借款，则涉案房屋可能被张某出售以清偿欠款。张某和唐某在一审中虽自认向宋某出借的资金中有自己的部分出资，但借款合同系宋某与李某、刘某签订，宋某二审中亦陈述其借款时并不清楚100万元与唐某有关，张某和唐某是否为实际出借人并不足以认定二人存在恶意串通。存量房屋买卖合同（合同编号×）系网签版本，该合同虽未约定房屋交付、权属转移登记、违约责任等条款，但并不能据此认为张某和唐某存在恶意串通。涉案房屋售价与评估价虽存在差价，但并不属于明显不合理低价。因此，现有证据不足以证明张某和唐某之间存在恶意串通。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于宋某主张张某代理其向唐某出售涉案房屋的真实目的是以房抵债、存量房屋买卖合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，本院认为，以房抵债一般是指当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有的房屋抵偿归贷款人所有的情形，本案系宋某向刘某借款时向张某出具代理售房的委托书，并不属于以房抵债的情形，故宋某的该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于宋某主张存量房屋买卖合同违反《担保法》第四十条的强制性规定，《担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，张某代理宋某向唐某出售涉案房屋，并非债权人在债务履行期届满抵押权人未受清偿时对房屋直接行使抵押权，并未违反上述法律规定，故宋某的该项主张于法无据，本院不予采信。
综上所述，本院对唐某上诉主张中的合理部分予以采信，唐某的上诉请求成立，应予支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第60651号民事判决；
二、驳回宋某的诉讼请求。
鉴定费5800元，由宋某负担（已交纳）。
保全费5000元，由宋某负担（已交纳）。
一审案件受理费19200元，由宋某负担（已交纳9600元，余款9600元于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院）；
二审案件受理费19200元，由宋某负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张玉娜
代理审判员 王 奔
二〇一七年五月四日
法官 助理 李晓晴
书 记 员 崔 莹