昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呈民初字第25号
原告（反诉被告）云南开洋科技有限公司。
法定代表人高永胜，系该公司总经理。
委托代理人潘行建，仲法法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告（反诉原告）何炳寿，男，汉族，1963年4月15日生。
委托代理人何倩，女，汉族，1989年10月29日生。一般授权代理。
被告田启，男，汉族，1972年9月30日生。
原告云南开洋科技有限公司诉被告何炳寿、田启以及被告何炳寿反诉原告云南开洋科技有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，依法由审判员普熙独任审判，适用简易程序进行审理，在审理过程中发现案件事实较为复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院裁定本案转为普通程序进行审理，并于2014年3月28日由审判员彭俊、普熙、人民陪审员佟童依法组成合议庭公开开庭审理。原告（反诉被告）云南开洋科技有限公司（以下简称开洋公司）的委托代理人潘行建，被告（反诉原告）何炳寿及其委托代理人何倩到庭参加诉讼，本诉被告田启经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。
原告云南开洋科技有限公司诉称：被告田启向呈贡区马金铺街道办事处化城社区居委会第三居民小组承租了位于该社区高家村月马路旁的33亩土地用于苗木培植基地。2013年9月7日被告何炳寿称其受田启的委托并代田启与原告签订《厂房租赁合同》约定被告将其承租土地的4400平方米出租给我公司用于生产经营，年租金为16万元，租期从2013年9月16日至2020年9月15日共计7年，租金从被告建设完厂房并建起3米高的围墙（按国家相关标准规范建设）、厂房和宿舍的修缮完毕、新建厂区生活给、排水系统（含向外排放的出口设置）以及打一口生活用地下水井（含一套抽水设备）等完毕之时开始计算租金。我公司按约向被告交付了定金人民币5万元。但合同签订后至今，被告何炳寿一直未向我公司出具田启对何炳寿的授权委托书，被告田启也从未对2013年9月7日《厂房租赁合同》进行追认。被告擅自改变土地用途，被告也从未按约对租赁场地进行围墙修建、厂房修缮、给排水系统安装及地下水井建设。被告至今未将租赁标的按照约定的标准向原告交付。我公司认为被告的行为明显违反了合同约定，致使原告的合同目的无法实现。现为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决：一、确认2013年9月7日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告返还原告定金人民币5万元。三、本案公证费、诉讼费等费用全部由被告承担。
被告何炳寿答辩并反诉称：2013年8月18日至2013年9月7日云南开洋科技有限公司法定代表人高永胜先后五次到反诉人位于呈贡区马金铺的厂房区域内规划、设计厂房，并商议租赁事宜，商议过程中反诉人明确告知了高永胜土地性质是农业用地，厂房现状用于花卉培植，并向高永胜提供了与厂房和土地有关的一切证明材料，同时明确告知了与合伙人田启的合作分工关系，但被反诉人从未向反诉人提供过营业执照，也未告知其租赁厂房后的用途。在了解了与厂房相关的一切情况之后，被反诉人依然坚持租赁厂房。2013年9月7日，高永胜邀请反诉人到云南开洋科技有限公司办公室，经双方协商同意，自愿达成并签订了厂房租赁合同。合同签订后，反诉人开始积极履行合同，筹措资金，与他人签订了建设施工合同，支付了2万元工程预付款，购买了修缮需要的材料沙运往厂房内，为落实厂房租赁合同的第二条规定做准备。2013年9月17日19时11分，被反诉人电话告知反诉人暂停施工，原因是其合作方不愿与被反诉人合作，厂房无需再租赁使用，反诉人不同意，要求继续履行合同；2013年9月20日12时05分，被反诉人再次电话要求单方解除厂房租赁合同。反诉人是自合同签订至今就严格按照合同来履行，无任何违约行为和过错，得知被反诉人意图违约的电话在之后，反诉人立即督促被反诉人履行合同，并于2013年10月9日20时以短信方式告诉被反诉人如果其执意要单方解除合同，必须按合同约定承担违约责任并赔偿反诉人损失。自与被反诉人签订租赁合同至今，厂房并未出租他人使用，由于被反诉人的违约行为导致厂房闲置了166天，造成直接经济损失72767元，此外，为了履行与被反诉人之间的租赁合同，反诉人向建设施工方支付了2万元施工款，因被反诉人不履行合同，直接影响到反诉人与建设施工方的合同无法继续履行，且建设施工方已经开始施工建设，购买了砂石原材料，支付了运输、工人薪酬等费用，反诉人支付的2万元施工款已无法挽回。反诉人认为被反诉人违约在先，怕承担更多的租金损失而恶人先告状，给反诉人造成了直接的经济损失，请求法院依法判决：一、被反诉人赔偿反诉人厂房租金损失72767元；二、被反诉人赔偿反诉人建设工程款20000元；三、被反诉人承担本案诉讼费。
被告田启经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。
针对被告何炳寿的反诉，原告云南开洋科技有限公司答辩如下：一、本案不符合反诉法定条件，反诉应当驳回。本案的诉讼为确认合同无效纠纷，何炳寿的诉讼为租赁合同纠纷，两案案由不同，适用的法律也不同，反诉应当依法予以驳回。二、2013年9月7日《厂房租赁合同》无效系本诉被告过错造成，我方无任何过错，双方的所有损失均应由本诉被告全部承担。本诉被告田启向郝继荣、王峥凤、王增梅、杨富宽转租获得位于高新区马金铺高家庄村36亩农用地的土地使用权，用于经营昆明市马金铺广茂苗木培植基地。后田启擅自改变农用地的原用途，在该农用地上加盖了4400平方米钢架棚及14间平房等建筑物。后本诉被告将擅自加盖的钢架棚在网络上以“厂房、厂地”的名义进行招租，我方看到广告后与本诉被告取得联系，并多次到现场进行核实，且要求提供该厂房、厂地性质合法的证明材料。本诉被告向我方提供了田启与郝继荣、王峥凤、王增梅、杨富宽签订并用于堆放机械设备及施工材料的《土地租赁合同》原件、2011年8月23日化城社区居民委员会出具的《证明》等材料。我方根据《土地租赁合同》上“租赁给乙方用于堆放机械设备及施工材料”等内容及化城社区居委会出具的《证明》等材料，我方有充分的理由信任被答辩人及田启关于本案租赁厂房性质合法的表述。我方作为一家公司，在签订《厂房租赁合同》前对所承租厂房进行了力所能及的调查、核实，已经尽到了注意义务，无任何过错。因本诉被告故意隐瞒擅自改变农用地建盖钢架棚的事实，欺骗我方与其签订《厂房租赁合同》，该过错责任完全在于本诉被告，双方因此次厂房租赁合同所产生的所有损失均应由本诉被告全部承担。三、本诉被告所反诉的厂房租金损失72767元、建设工程款20000元均无事实和法律依据，依法应予驳回。因2013年9月7日《厂房租赁合同》为无效合同，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故本诉被告主张厂房闲置166天的经济损失72767元，无事实和法律依据，依法应予驳回。关于2013年9月13日签订的《建设施工合同》，本案中本诉被告是否与第三人签订《建设施工合同》及该合同的履行情况，该事实无法核实确认。且该《建设施工合同》的内容为在农用地上建盖非农用设施，属于无效合同。导致本案中《厂房租赁合同》无效的过错责任完全在于本诉被告，即使存在损失也应由本诉被告全部承担。综上所述，本诉被告的反诉不符合法定条件，依法应予驳回。因本诉被告的过错原因导致2013年9月7日《厂房租赁合同》无效，应由其承担双方的全部损失。
原告（反诉被告）云南开洋科技有限公司针对其诉讼请求，向本院提交下列证据：
一、《厂房租赁合同》一份、收条一份，欲证明2013年9月7日被告何炳寿与原告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于高新区马金铺高家庄村厂房、职工宿舍、空地共计4400平方米出租给原告用于生产经营，年租金为16万元，租期从2013年9月16日至2020年9月15日共计7年，租金从被告建设完厂房3米高的围墙（按国家相关标准规范建设），以及完成厂房的修缮、新建厂区生活给、排水系统（含向外排放的出口设置），打一口生活用地下水井（含一套抽水设备）等，修缮（建设）完毕之时开始计算租金。原告按约向被告交付了定金人民币五万元。
二、《土地租赁合同》一份、《证明》一份、《个体工商户营业执照》一份、《登记卡片》一份，欲证明经原告调查才得知：①何炳寿用于出租给原告的厂房、职工宿舍及空地的实际权利人为田启个人，何炳寿属于擅自处分田启的个人财产。②田启擅自在用于经营苗木培植基地的农用地上建盖厂房、宿舍，变更了农用地的原用途，且擅自转租。
三、照片23张，欲证明合同签订后至今，被告从未按约对租赁场地进行3米高围墙修建、厂房修缮、新建厂区生活给排水系统安装及地下水井建设等工作。被告至今未将租赁标的按照约定的标准向原告交付。租金尚未开始计算。
被告何炳寿质证认为：证据一真实性认可，不认可证明内容，合同没有明确约定何时履行，合同上明确5万元是预付款，不是定金，租金是9月7日开始计算，但是租金应在完成第二项之后付清。收条真实性认可，但是不认可证明内容，厂房租赁合同效力高于收条，收条是当时对方要求我们这样签，所以被迫写了定金。租赁合同真实性证明内容认可。二、营业执照等认可，都是我们签订合同之前主动向原告提交的，但是不认可证明内容，签订合同之前就告知合伙关系，原告也要求我们代签，他们也认可我们的代签。我们一直没有改变土地性质，并且出租的时候原告知道是农用地，原告仍希望租场地，但是没有告诉我们租地的用途，原告在知道所有性质之后还要租赁。三、原告说我们没有按约定履行修缮，我们已经开始着手进行修缮，之所以没有完毕是因为原告在签订合同之后打电话给我们要求停止施工，因为他们和合作伙伴出现问题，后来又打电话说不租了，要解除合同，但是我们已经为此做了很多准备，材料都拉到场地了。
被告何炳寿针对其答辩主张以及反诉请求，向法庭提交下列证据：
一、厂房租赁合同，欲证明原、被告签订合同时未明确约定交付时间和履行期限，被告可以随时履行，不构成违约，合同约定了预付款5万元，并非定金。
二、合作合资建盖厂房租赁协议，欲证明被告田启和何炳寿明确了职权职责，何炳寿是负责厂房租赁，何炳寿有权和原告签订合同，不需要田启授权，且至今田启没有向原告提出否认合同的意见。被告何炳寿和田启的合同合法有效。
三、建设施工合同、收条、照片，欲证明被告没有违约行为，并与施工方签订施工合同，支付施工款项，并且材料也运往施工，由于原告行为导致被告被迫暂停施工。
四、被告何炳寿与高永胜的往来短信（存储于何炳寿持有的手机）、原告法定代表人的名片，欲证明原告董事长不履行厂房租赁合同，被告何炳寿多次联系无果，以短信形式要求履行合同，被告一心履行合同，不存在违约和解除合同的想法，高永胜是法定代表人，被告的接收号码是其所用。
原告（反诉被告）云南开洋科技有限公司质证认为：证据一真实性认可，不认可证明内容，合同约定了交付标准和条件，合同约定5万元是预付款，但是收条和开庭时何炳寿的阐述表明原告公司如果不租就不退还该款，结合这个理解应是定金，且后法律行为是对前法律行为的更改，所以5万元是定金。证据二合伙合作合资建盖厂房租赁协议的“三性”不予认可。材料写的是何炳寿和田启是合伙关系，但是这个事实和我方证据的村委会证明以及田启个人与郝继荣、王峥凤等转租合同相矛盾。建设施工合同、收条、照片“三性”不认可，是何炳寿与案外人签订，该份合同涉及农用地建盖非农用设施，本身也是无效合同，厂房修缮也没有实际施工，是和案外人的事情。照片真实性认可，但是不认可证明内容，反过来证明目前为止沙土还在那里没有施工。名片、短信不认可，我们从未要求停止施工。
本院认为：原、被告提交的证据一，双方对真实性无异议，但是均不足以证实原、被告的观点，本院对双方的观点不予采纳，原告提交的证据二真实、合法，但与本案无关联，本院不予采信，证据三真实、合法，但不足以证实原告的主张，本院不予采信。被告提交的证据二真实、合法，但与本案无关联，本院不予采信，证据三真实、合法，与本案关联，本院予以采信，证据四真实、合法，但不足以证实被告的观点，本院不予采信。
归纳原、被告双方的诉辩主张及举证、质证的意见，本院确认以下法律事实：2013年9月7日被告何炳寿与原告云南开洋科技有限公司签订《厂房租赁合同》，合同甲方为何炳寿、田启，乙方为云南开洋科技有限公司，何炳寿作为甲方在合同上签字，并代田启在合同上签字。合同约定：甲方将位于高新区马金铺街道高家庄村厂房3600平方米，职工宿舍800平方米，空地400平方米，按现状租给乙方使用，租金以每月每平方米3元计算，面积按照4400平方米计算，年租金共计160000元，租期自2013年9月至2020年9月止，共7年，租期从甲方建设完厂房并建起3米高的围墙（按国家相关标准规范建设），厂房和宿舍的修缮完毕并新建厂区生活给、排水系统（含向外排放的出口设置）以及打一口生活用地下水井（含一套抽水设备）等建设完毕之时开始计算租金。租金支付方式为签约时乙方先支付预付款五万元，甲方各项工作完成后乙方一次性付清第一年的租金。2013年9月7日何炳寿出具收条载明：今收到云南开洋科技有限公司租厂房定金50000元。马金铺街道办事处化城社区居委会于2011年8月23日出具证明，载明：化城社区居委会第三居民小组将位于本社区高家村月马路旁共33亩土地租赁给云南省曲靖市麒麟区麒麟西路85号田启同志经营广茂苗木培植基地。位于马金铺街道高家庄月马路旁该33亩土地属于集体的农业用地，曾用于种植蔬菜、花卉，该土地经过多次出租、转租，多名承租人、转租人建盖了将近25间小平房及4400平方米的钢架大棚。2013年9月7日被告何炳寿与原告云南开洋科技有限公司签订《厂房租赁合同》后，被告何炳寿为履行该合同于2013年9月13日与王有天签订建设施工合同，修缮高家村厂房及配套设施，并向王有天支付预付款20000元。
本院认为：本案争议的焦点是：《厂房租赁合同》是否有效，如果该合同有效，则是否存在违约行为，违约责任应如何承担，如果该合同无效，则导致合同无效的过错在哪一方，合同无效所产生的损失应当如何确定及承担。首先，被告何炳寿的反诉是否成立，本案原告提出确认合同无效的诉请，并据此提出了赔偿损失，被告同样也基于合同无效而主张损失，该诉请与本诉在事实、法律上有牵连，且所依据和体现的权利义务关系的性质相同，被告的诉请对原告的诉讼形成排斥和抵消，构成反诉。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，国家实行保护基本农田，控制非农业建设占用农用地的政策，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本案《厂房租赁合同》中约定的租赁物用途是作为厂房、职工宿舍，租赁物厂房建盖于农业用地之上，同时约定职工宿舍及配套设施、修缮均违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中《厂房租赁合同》应为无效合同。第三，关于合同无效的过错在哪一方，合同无效所产生的经济损失应当如何确定以及如何承担的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告何炳寿向本院提交的其为履行该合同于2013年9月13日与王有天签订建设施工合同以及预付款收条能够证实，被告何炳寿为履行与原告签订的《厂房租赁合同》所造成的损失为20000元，原告作为从事经营活动的企业就厂房和职工宿舍的选址应当负有较高的审查、注意义务，导致《厂房租赁合同》无效的过错在原告方，被告何炳寿为履行该合同所支付的20000元工程预付款应当由原告承担，原告向被告何炳寿支付的预付款50000元，被告何炳寿应予以返还，扣除被告何炳寿的损失20000元之后，被告仍应向原告返还30000元。至于被告何炳寿反诉的租金损失，其提交的证据并不足以证实该租赁物建盖的合法性及出租收益的合法性，故，对该部分反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告云南开洋科技有限公司与被告何炳寿于2013年9月7日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告何炳寿在本判决生效后十日内向原告云南开洋科技有限公司返还人民币30000元；
三、驳回原告云南开洋科技有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告何炳寿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费的承担：本诉案件受理费1150元，由被告何炳寿承担680元，原告云南开洋科技有限公司承担470元；反诉案件受理费2119元，由原告云南开洋科技有限公司承担457元，被告何炳寿承担1662元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 彭 俊
审 判 员 普 熙
人民陪审员 佟 童
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 牟志涛