江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终270号
上诉人（原审被告）：程爱龙，男，1970年10月10日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。
上诉人（原审被告）：黄淑华，女，1973年2月22日出生，汉族，抚州市临川区人，住址同上。
两上诉人的委托诉讼代理人：何海波，江西赣东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：抚州市鸿祥物业管理服务有限公司，住所地：抚州市临川区环城北路山水人家小区1幢108号。统一社会信用代码：91361000051624569P。
法定代表人：张永祥，系公司经理。
委托诉讼代理人：曹良海，江西华赣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄志佳，男，1985年10月15日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市高新区。
被上诉人（原审原告）：梁丽君，女，1985年8月12日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。
两被上诉人的委托诉讼代理人：吴瑞林，抚州市临川区法律援助中心律师。
上诉人程爱龙、黄淑华及上诉人抚州市鸿祥物业管理服务有限公司（下简称鸿祥公司）因与被上诉人黄志佳、梁丽君财产损害赔偿纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查以及询问当事人，并经当事人同意后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人程爱龙、黄淑华上诉请求：1、依法撤销抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初1790号民事判决内容，改判两上诉人赔偿被上诉人黄志佳、梁丽君全部损失19331.61元的30%即5799.48元；2、本案一审、二审及鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院认定被上诉人黄志佳、梁丽君损失共计46529.27元无事实依据，被上诉人的全部损失应为19331.61元。首先，鉴定报告中的地面及墙面维修费用应予以扣减，报告中的地面维修费1986.49元及墙面维修费用13211.17元并未实际发生，而鉴定机构对该墙面及地面维修费进行鉴定的理由是墙面及地面有可能春季霉变，也是被上诉人单方要求对墙面及地面进行鉴定，而以上并不能作为对墙面及地面进行鉴定的依据，因本案为侵权纠纷，被上诉人要求赔偿的损失只能是已经发生的实际损失，而在地面和墙面根本未发生霉变的情况下，该损失不属于已经实际发生的损失。其次，原审判决两被上诉人租房损失12000元无事实依据，应予以扣减，本案漏水事件发生前，两被上诉人房子早已经装修好，但并未实际入住，该房屋一直闲置，两被上诉人实际是有其他房子居住，无需另行租房，上诉人如确实需要租房居住，不仅要提供租赁合同，还应提供房东的身份证复印件、房产证复印件及房东出庭作证等证据，而不能仅凭一份租赁合同认定被上诉人租了房屋，同时即便被上诉人需要租赁房屋居住，租赁期限不应按照一年计算，而应根据维修房屋所需的合理工期计算，对于维修工期外扩大的租赁期限的损失，应由被上诉人自行承担。2、原审认定两上诉人承担主要过错责任错误，上诉人鸿祥公司应承担主要过错，两上诉人承担次要过错即30%的责任。首先，鸿祥公司未通知上诉人验房，未将竣工合格的房屋交付给上诉人，房屋内水龙头开关坏了是导致本案漏水的重要原因，上诉人主动到物业领取钥匙要求通水通电，但是物业公司却未与上诉人进行验房，并且在未通知上诉人情况下，在2017年3月17日6点来钟擅自开通上诉人房屋内的自来水阀，上诉人根本不知道其房屋内已通自来水，且物业公司开通水电的是门卫人员，非专业的水电技术人员，未及时观察水表的情况，以上综合导致本案漏水事故的发生，鸿祥公司具有重大过错。3、原审法院判决诉讼费和鉴定费全部由我方及鸿祥公司承担错误，应按比例承担，上诉人一审的诉请为86652元，诉讼费1966元，一审法院支持的金额46529.27元，诉讼费为963元，一审法院认定诉讼费为1966元明显错误，此外，司法鉴定是由于被上诉人诉请赔偿要求过高，才启动鉴定程序，而实际鉴定的损失远远低于被上诉人的诉请，鉴定费应由黄志佳、梁丽君自行承担。
上诉人鸿祥公司上诉请求：1、依法撤销抚州市临川区人法院（2017）赣1002民初1790号民事判决内容，改判上诉人鸿祥公司无需赔偿被上诉人黄志佳、梁丽君损失18611.71元，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一二审的诉讼费用、鉴定费用均由被上诉人承担。事实及理由：1、程爱龙、黄淑华早已办理交房手续，作为业主对房屋享有完全的所有权，其房屋并不在物业公司的控制范围，物业服务公司对其房屋内相关情况不可能更没有义务去了解，也无权擅自进入业主房屋。且房屋已经过了基本的保质期，建筑物的楼面和外墙的保修期是5年，其他如水电、窗、门是1年。2、2017年3月17日，物业公司员工系应程爱龙、黄淑华委托人要求通水，程爱龙、黄淑华有义务确保水龙头正常，上诉人作为物业管理企业，仅是应业主要求去通水，履行物业管理企业职责，与房屋漏水及被上诉人黄志佳、梁丽君的损失之间均不存在因果关系，被上诉人黄志佳、梁丽君要求上诉人物业公司承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。3、本案是基于相邻关系产生的，根据相关法律规定，相邻关系是不动产相邻而产生的权利和义务关系，是在不动产权利人之间发生的，物业公司只是与他们有物业服务关系，并非相邻关系主体，不应成为本案的被告当事人，更不应成为本案责任承担的主体。一审法院以保安在开通被上诉人程爱龙、黄淑华房屋的自来水龙头前后均未通知二人到场，存在过失，判决承担次要责任，毫无事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人鸿祥公司的上诉请求。
被上诉人黄志佳、梁丽君辩称：对房屋损失的鉴定是三方当事人共同选取的，不是我们单方委托的，另外我们现在也还在外面租房子住，房租还在继续发生。
黄志佳、梁丽君向一审法院起诉请求：黄志佳、梁丽君与程爱龙、黄淑华系相邻关系，黄志佳、梁丽君刚装修好雍景豪园6栋2单元1205室，但没有入住，后到家中装窗帘时发现两个阳台漏水，墙面屋顶都是水印，房间木板被水浸泡，卫生间有滴水，整体衣柜变形等，经了解才知是程爱龙、黄淑华装修要求物业通水电，物业放水后，程爱龙、黄淑华卫生间过了两天仍然在放水，导致黄志佳、梁丽君房屋被水淹造成损害，经协调未果，黄志佳、梁丽君诉至法院要求判令程爱龙、黄淑华限期对自家卫生间的渗水点进行维修，排除对黄志佳、梁丽君生活的妨碍；赔偿黄志佳、梁丽君卫生间扣板更换等费用86652元，诉讼费由程爱龙、黄淑华负担。
一审法院认定事实：黄志佳、梁丽君购买位于抚州市××区××单元××室房屋后装修完毕准备入住，程爱龙、黄淑华购买雍景豪园6栋2单元1305室房屋位于黄志佳、梁丽君楼上，2012年开发商交付房屋，2017年3月17日上午程爱龙、黄淑华向鸿祥公司交纳物业管理费后领取了房屋钥匙准备装修，委托外甥陈华叫鸿祥公司的保安打开通往1305室房屋的自来水龙头开关，保安告知保安室只有他一人没空去打开自来水开关，陈华即离去。当日下午6时许，保安室另一保安将通往1305室房屋自来龙头开关打开，未通知程爱龙、黄淑华即离去。同年3月19日陈华带装修工到房屋内，发现房屋内有积水，水位浸没鞋子，主卧卫生间一个水龙头在持续流水，导致各房屋积水，且卫生间积水从地面水管渗漏部位流到楼下。装修工关水龙头时因水龙头年久损坏关不了水，后叫来鸿祥公司的工作人员来才关掉水龙头。当日上午黄志佳、梁丽君到房屋内装窗帘，发现房间地板被水浸泡，墙面、屋顶有水印，阳台漏水，卫生间上面扣板有滴水，衣柜变形等情况，后找到楼上和程爱龙、黄淑华及鸿祥公司查寻漏水原因并协商赔偿事宜，后双方协商未果，黄志佳、梁丽君遂诉至法院。
诉讼中，黄志佳、梁丽君向一审法院提出要求对位于抚州市雍景豪园6栋1205室房屋因楼上放水渗漏楼下致房屋内装修及财物损失进行价值鉴定，一审法院组织黄志佳和梁丽君、程爱龙和黄淑华、鸿祥公司三方共同选择具有相应鉴定资质的江西荆公工程造价咨询有限公司进行司法技术鉴定，鉴定结论为鉴定工程总造价为38327.49元；其中含增值税（销项税额）3798.22元，如不需要开具发票，该项费用可不计；安装工程主材（灯具、浴霸、开关、插座等）是否需要更换，由于漏水后现场没有通电，故此稿暂未考虑损坏及更换。黄志佳、梁丽君支付司法鉴定费5000元。
另查明，因程爱龙、黄淑华楼上房屋积水渗漏至楼下黄志佳、梁丽君的房屋内，破坏房屋装修及财物致无法居住，黄志佳、梁丽君在外租房居住，2017年3月25日黄志佳与尧玉清签订租房合同约定租赁房屋坐落于左岸风情2栋4单元302室，租房自2017年4月1日起至2018年3月30日止，月租金1000元，签订合同之日一次性支付12个月租金13000元（含保证金1000元）
一审法院认为，程爱龙、黄淑华房屋内自来水在开通后，卫生间内积水从渗漏部位流入到楼下黄志佳、梁丽君房屋内，给黄志佳、梁丽君房屋内装修及财物造成损害，黄志佳、梁丽君要求程爱龙、黄淑华限期对房屋卫生间的渗漏部位进行维修，以排除对黄志佳、梁丽君房屋妨碍的请求，予以支持。
关于本案各方当事人责任划分。程爱龙、黄淑华委托外甥陈华通知鸿祥公司的保安打开通往房屋内的自来水龙头开关，保安告知当时没空去开通自来水，陈华离去后未及时与保安取得联系在保安开通自来水时到场，而是直到两天后才回到房屋内，没有预见到自来水开通可能产生的问题。程爱龙、黄淑华房屋内主卧室卫生间安装有水龙头，在购房几年后开通自来水，未预见水龙头可能存在年久损坏的情况，且卫生间下水管部位未密封存在渗漏，导致自来水在开通后从损坏的水龙头持续流出，从地面渗漏部位流入到楼下黄志佳、梁丽君房屋内，给黄志佳、梁丽君房屋内装修及财物造成损害，程爱龙、黄淑华的过失是造成黄志佳、梁丽君损害的主要原因，对此损害后果应承担主要过错责任，即赔偿黄志佳、梁丽君的经济损失的60%。鸿祥公司的保安在开通房屋的自来水龙头前后均未通知其二人到场，在程爱龙、黄淑华均未在房屋内情况下未观察水龙头异常持续转动的情况，鸿祥公司存在过失，对黄志佳、梁丽君的损害后果应承担次要过错责任，即赔偿黄志佳、梁丽君损失的40%。黄志佳、梁丽君对损害后果无过错不承担责任。
关于黄志佳、梁丽君经济损失。一审法院根据黄志佳、梁丽君提出的对房屋内装修及财物损失进行鉴定的申请，按照法定程序组织三方共同选择具有相应鉴定资质的鉴定机构进行司法技术鉴定，鉴定结论为鉴定工程总造价为38327.49元，该鉴定结论具有合法性、客观性，予以采纳，黄志佳、梁丽君同意扣减增值税款3798.22元，故鉴定损失额为34529.27，此部分应受赔偿。因涉案房屋装修及财物损害，黄志佳、梁丽君在外租房居住，其提供的租房合同证明租房居住一次性支付出租方12个月租金12000元，该款系黄志佳、梁丽君损失，应受赔偿。以上合计黄志佳、梁丽君损失46529.27元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，第一百三十四条第一款、第二款之规定，一审判决：一、程爱龙、黄淑华在本判决生效后三日内对房屋卫生间的渗漏部位进行维修，以排除对黄志佳、梁丽君房屋的妨碍。二、程爱龙、黄淑华赔偿黄志佳、梁丽君损失46529.27元的60%即27917.56元，此款限在本判决生效后三日内付清。三、抚州市鸿祥物业管理服务有限公司赔偿黄志佳、梁丽君损失46529.27元的40%即18611.71元，此款限在本判决生效后三日内付清。四、驳回黄志佳、梁丽君其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1966元和司法鉴定费5000元合计6966元，由程爱龙、黄淑华负担4179.6元，抚州市鸿祥物业管理服务有限公司负担2786.4元。
二审中双方当事人未提供新的证据。二审查明的基本事实与一审认定的事实一致，且有相关证据佐证，本院予以采信。
本院认为，本案二审的争议焦点及认定如下：
一、关于房屋损失争议部分数额的确定。
（一）地面和墙面维修费用：《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定，承担民事责任的方式可包括恢复原状、修理、重做、更换、赔偿损失等，这几种责任的承担以财产受到损害为前提。本案中，涉案房屋新装修的墙面和地板被楼上漏水长时间浸泡致损是事实，从一审中提供的照片和事发时的视频可知，黄志佳、梁丽君房间内的木地板被水大面积浸泡，房间的墙面也有明显的起泡、空鼓和水印，在遭此损失的前提下，房屋所有人黄志佳、梁丽君要求对地板进行重新拆装和对墙面翻新重做的要求是必要的，也是合法合理的。因此，鉴定机构对地面、墙面维修所作出的损失鉴定结论合理正确，本院予以采纳。上诉人程爱龙、黄淑华认为鉴定报告中的地面和墙面维修费用应予扣减的上诉请求，本院不予支持。
（二）租金费用：黄志佳、梁丽君房屋原本的主体装修已经完工，即将进行窗帘等附属设施的装修，可推定为房屋所有人对该房有入住的需求，且黄志佳、梁丽君提供了房屋租赁合同，达到了证明其在外租住房屋及租金已实际发生的证明目的，同时考虑到本案的赔偿纠纷尚未解决，一审认定上诉人需赔偿被上诉人一年的租金损失，并无不妥。
二、关于房屋损失责任承担的划分问题。
（一）被上诉人程爱龙、黄淑华的责任：程爱龙、黄淑华早已办理了交房手续，对自己房屋的封闭空间享有完全的所有权，他人无权擅自进入或使用，案涉损失产生的最初原因是程爱龙、黄淑华委托其外甥陈华叫鸿祥公司为其房屋进行通水，其应预见鸿祥公司人员会受业主的委托和指示，而在某时间段为其指定的房屋通水，其二人有义务确保房屋内的设施设备包括水龙头处于正常的运转状态，故程爱龙、黄淑华的过失是造成黄志佳、梁丽君房屋损失的主要原因，应承担损失的60%的责任。
（二）被上诉人鸿祥公司的责任：如鸿祥公司陈述，程爱龙、黄淑华的房屋内的水龙头早已过了应有的质保期，故而物业公司应预知水龙头有损坏的潜在隐患，在此前提下，鸿祥公司的人员在楼上楼下都无人入住的情况下，又在下午6时左右去开通楼上程爱龙、黄淑华房屋的自来水，而后也未通知业主程爱龙、黄淑华，没有尽到足够的提醒义务，同时在开通自来水之后也未观察到水表异常持续转动，没有尽到足够的注意义务，故抚州市鸿祥物业管理服务有限公司的过失是造成黄志佳、梁丽君的房屋损失的次要原因，应承担损失的40%的责任。
因此，一审法院认定各被上诉人所应承担责任的比例正确。
三、关于本案案由定性的问题。
本案一审中涉案房屋的所有人黄志佳、梁丽君，诉求程爱龙、黄淑华以及鸿祥公司共同对因其两方的过错造成的房屋损害进行赔偿，其权利请求的基础为房屋财产损害赔偿纠纷，故一审法院将案由认定为相邻关系纠纷欠妥，本案案由应变更为财产损害赔偿纠纷。
四、关于本案的案件受理费和鉴定费承担问题。
《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。故诉讼费用应该按照一审原告方被支持的诉请与起诉时提出的诉请之间的比例确定各方当事人应当承担的金额。而根据该《诉讼费用交纳办法》，鉴定费用也属于诉讼费用之一，因此一审的案件受理费和鉴定费用的承担应予以调整。
综上所述，上诉人程爱龙、黄淑华、鸿祥公司有关诉讼费用的上诉请求部分成立，予以支持，其他诉求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但诉讼费用的承担应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1966元，鉴定费用5000元，合计6966元，调整为：由黄志佳、梁丽君负担3225元，程爱龙、黄淑华负担2245元，抚州鸿祥物业管理服务有限公司负担1496元。
二审案件受理费352元，由上诉人程爱龙、黄淑华及上诉人抚州市鸿祥物业管理服务有限公司各负担176元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王明华
审 判 员 揭 颖
审 判 员 万燕飞
二〇一八年四月二十日
法官助理 余 磊
书 记 员 徐彦芳