连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第0979号原告连云港国元物业管理有限公司，住所地：连云港市新浦区苍梧路龙河大厦九楼。法定代表人赵义臣，总经理。委托代理人陈玮，该公司职员。委托代理人唐浩，江苏苍梧律师事务所律师。被告曹海港，佳欣保洁有限公司总经理。原告连云港国元物业管理有限公司（以下简称国元物业公司）诉被告曹海港物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由本院代理审判员张西灵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐浩、被告曹海港到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国元物业公司诉称：被告购买了“帝豪.水榭花都”小区5号楼0203室住宅，原告是该小区的物业服务方，2010年1月9日，原告与被告签订了《临时管理公约》。依约定，被告应按建筑面积0.8元／平方米／月标准向原告缴纳物业服务费，按约定交房之日的次月1日起计算。被告从2013年1月至2015年6月止共计欠缴物业服务费3120元（按照每月104元×30个月=3120元）。虽经原告多次催要未果，特诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3120元。2.判令被告承担本案诉讼费。被告曹海港辩称：原告物业费数额计算有误，涉案房屋于2013年1月至2013年10月底期间是空置房，按规定应按70%收取物业费728元，2013年11月初至2015年6月份物业费应为2080元，共计2808元。原告公司存在服务不到位、不作为：小区乱搭乱建现象存在，例如公共防震梁乱搭乱建、空调随意搭设；涉案房屋主卧室阳台下面的楼体支撑柱断裂无人修复；小区内堆放垃圾无人清理，例如涉案房屋阳台对面草坪上堆放大量建筑垃圾、安全通道被杂物阻塞、涉案房屋厨房阳台下堆放大量易燃废木料；地面窨井盖封闭存在问题。综上，原告公司应加强物业管理工作，对我本人造成的精神损害给予补偿，应免去前面物业费，直至整改完毕我再继续缴费。经审理查明，被告曹海港购买本市连云区“帝豪.水榭花都”小区5号楼0203室房屋一套，建筑面积为129.98平米。2010年1月9日，涉案房屋完成交付。同日国元物业公司与曹海港签订《业主临时公约》一份，其中约定：物业管理服务费按照建筑面积0.8元／平方米／月标准向业主收取，物业管理服务费不包括设备运行产生的水电费、设施设备的维修及年检费用。物业管理服务费按约定交房之日的次月1日起算。业主办理收房手续时预交按约定交房之日的次月1日计算的半年的物业管理服务费；预收期结束后，各项费用按季交纳，业主交费时间应在每季度第一个月10日前缴纳当季度管理服务费用。同日，原被告双方又签订《补充协议》一份，其中约定：根据国家及连云港的有关规定，空置房业主需向物业管理公司在空置房屋前提前作出书面申请，在物业管理公司确认后可视为空置房。相关费用按空置房标准收取。空置房屋收取正常标准70%的物业管理服务费。《业主临时公约》及《补充协议》尾部原告国元物业公司在甲方代表处加盖公司公章，被告曹海港在乙方代表处签字确认。《业主临时公约》签订后，原告国元物业公司按月为涉案小区提供物业管理服务，被告拖欠2013年1月起至2015年6月止物业费3120元（129.98平方米×0.8元／月／平方米×3月／季度×10个季度）至今未缴纳。被告庭审自认就上述期间物业费，原告公司向其进行过催缴。另查明，2015年3月25日，原告国元物业公司就涉案小区内部分业主乱搭违建等破坏小区形象的行为和现象向本市连云区城管局反映请求依法处理，相关执法部门也到了涉案小区。以上事实由原告向本院提供的《业主临时公约》及《补充协议》各一份、上房流程表、房屋交接单、情况说明一份及照片四张予以证明，庭审笔录在案作证，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。被告曹海港主张原告公司存在物业服务不到位，涉案小区内存在乱搭违建现象无人制止、建筑垃圾随意堆放无人处理、阳台下支撑住断裂无人维修等问题，并提供照片11张（未显示拍摄时间，被告庭审陈述其记不清拍摄具体时间）及《业主临时公约》4-5页复印件予以证明，原告以照片无法显示拍摄时间及拍摄地点、被告本人记不清拍摄时间为由不予认可；对《业主临时公约》4-5页复印件真实性无异议，但认为复印件载明的条款是业主使用物业应尽的义务，不能证明物业公司存在不作为。被告曹海港主张涉案房屋2013年1月至10月涉案房屋处于空置状态，物业费应按70%予以收取，并提供本院（2013）港民初字第1611号民事调解书复印件予以证明，被告对该证据的证明目的不予认可。被告称曾就涉案房屋为空置房状态问题向原告公司进行了口头告知，但并未形成书面文件，原告公司对此陈述也不予认可。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原被告双方签订的《业主临时公约》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系为合法有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务。原告国元物业公司已按合同约定为涉案小区及涉案房屋提供物业管理服务，被告应依约履行交纳2013年1月至2015年6月物业管理服务费3120元（129.98平方米×0.8元／月／平方米×3月／季度×10个季度）的合同义务。被告主张2013年1月至10月期间物业管理服务费应按70%收取，但其就涉案房屋是否为空置问题已向原告公司进行备案的辩解主张并未提供证据证明，原告公司也予认可，其提供的民事调解书也不能单独证明涉案房屋在此期间内处于空置状态的证明目的，故本院对上述主张不予采信。被告主张涉案小区存在乱搭乱建无人制止、建筑垃圾乱放不及时清理、支撑柱出现裂缝无人维修等问题，就乱搭乱建问题原告物业公司已向相关执行部门进行反应且相关执法部门已至涉案小区，应视为已尽到物业公司的管理义务；关于垃圾堆放无人清理问题，因被告提供照片无法显示时间，原告不予认可，本院不予采信；关于被告称支撑柱裂缝无人维修问题，若真实存在，作为小区业主公共使用部分和建筑质量问题，在质保期内被告应联合其他业主向开发商主张权利，在质保期外应该启动公共维修基金进行维修，而不应成为被告拒绝缴纳物业管理费的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告曹海港于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港国元物业管理有限公司自2013年1月起至2015年6月止的物业管理服务费3120元。案件受理费50元，由被告承担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力后十日内给付原告）。如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  张西灵二〇一五年八月十日书 记 员  张 静法律条文及小额诉讼须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。