广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初1456号原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路田面村工业厂房6栋2楼，组织机构代码75253036-2。法定代表人向帅兵。委托代理人罗宗才，广西天际律师事务所金秀分所律师。委托代理人王雪丹，女，汉族，1992年4月21日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。被告许锦龙，男，汉族，1975年4月24日出生，住址广东省惠州市惠城区，被告深圳市博高广告有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路田面设计之都创业产业园1栋7层D，组织机构代码08835354-7。法定代表人许锦龙。上列原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司诉被告许锦龙、深圳市博高广告有限公司（以下简称博高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序,于2016年10月19日进行了公开开庭审理，原告委托代理人罗宗才到庭参加诉讼,两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告许锦龙于2014年1月6日与原告签署《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议。合同书第一条、第二条、第四条、第六条、第九条约定：被告许锦龙租赁原告位于深圳市福田区××路田面××都××产业××单元的物业，租赁面积为165平方米，每平方米每月75元，月租金总额为12375元；被告许锦龙应于每月5日前（含5号）向原告交付租金；租赁房屋用于办公；被告许锦龙向原告交付24750元作为租赁保证金。补充协议第二条、第四条、第二十三条约定：租赁期限自2014年1月16日至2017年2月28日;物业管理费单价为4.8元/平方米/月，任何一方未按期支付有关费用的，每逾期一日需支付滞纳金，滞纳金收费标准为租金是日1‰，管理费是日5‰，电费是日5‰，水费是日1%。合同签订后，原告依约将租赁房产交付给被告许锦龙。据此，被告许锦龙以自己为法定代表人成立了被告博高公司，并在深圳市市场监督管理局进行了商事主体登记及备案。原告与被告许锦龙租赁合同中约定的租赁位置在租赁期间是由被告博高公司在实际使用，被告博高公司交付租金的银行转账凭证也能佐证这一租赁事实。但两被告自2015年8月1日开始就未完全履行支付义务，直至2015年12月31日为止，欠房租费61875元，管理费3960元、水电费及杂费591.8元、滞纳金253.93元，合计66680.73元。两被告欠租已有5个月，原告一直对其进行催收，但两被告还款态度较差，拒绝履行支付义务。2015年9月后原告无法通过电话与两被告取得联系，故于2015年10月20日以快递形式向两被告通信地址寄发缴付租金的催收函，因两被告私下撤离使得催收函被退回。两被告的上述行为已严重损害了原告利益，难于实现合同目的，已构成租赁合同项下的严重违约。根据合同法规定及双方合同约定，原告有权单方面解除合同并没收租赁保证金。两被告在经原告多次催告仍不履行合同义务，且自行离场，这完全落空双方的合同目的，剥夺了原告的合同利益，也造成租赁场所资源等的闲置，故要求两被告将房产恢复原状并返还给原告；同时因实际使用租赁物业的是被告博高公司，故请求判决被告博高公司承担连带支付责任。据此，诉至本院请求判令：1、两被告向原告连带支付租金61875元、管理费3960元、水电费及杂费591.8元及滞纳金253.93元，合计66680.73元;2、原告没收租赁保证金24750元；3、解除双方于2014年1月6日签订的《深圳市房屋租赁合同》及其补充协议；4、两被告搬离租赁物业内的物品，将房产恢复原状并返还给原告；5、两被告连带承担本案的全部诉讼费用及实现债权的其他费用。庭审时，原告明确其诉请的滞纳金包括租金、管理费、水电费和杂费的滞纳金，每月租金、管理费的滞纳金从发生当月6日开始计算，每月的水电费和杂费的滞纳金从发生次月6日开始计算，租金的滞纳金按日1‰计算，管理费、水电费和杂费的滞纳金按日5‰计算，均计至实际清偿之日止；“水电费和杂费”具体包括水费、排水费、垃圾处理费、本体维修基金，电费没有产生拖欠金额。另，原告提交的欠费表显示，原告主张的租金、管理费、水电费及杂费的产生期间为2015年8月至2015年12月。两被告未作答辩，开庭缺席。经审理查明，2014年1月6日，原告（甲方、出租方）与被告许锦龙（乙方、承租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市福田区××路田面××都××产业××单元的物业（以下简称涉案房产）出租给乙方使用用于办公；租赁面积为165平方米，租金按每平方米每月75元计算，月租金总额为12375元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租期自2014年1月16日至2016年11月20日；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金即24750元；乙方拖欠租金达30天（1个月）以上，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达12375元以上的，甲方有权解除合同，并要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金。同日，原告（甲方、出租方）与被告许锦龙（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：租期自2014年1月16日至2017年2月28日;乙方租金每两年递增一次，递增幅度为10%；物业管理由甲方或下属物业公司管理，物业管理费单价为4.80元/平方米/月，水费、电费、排污费等费用根据政府有关收费标准计收；乙方每月支付费用日期为当月5日前，遇国家法定节假日时可以顺延，次月首日甲方仍未收到上月租金和物业管理费的，乙方须按本协议第二十三条的约定向甲方交纳滞纳金；乙方所欠租金、管理费、水电费等费用超过60天或以上的，甲方有权单方面终止房屋租赁合同并没收租赁保证金；乙方因某种原因突然撤离，甲方在20天内无法联系到乙方法人/乙方本人/任何持乙方有效授权书的授权人，则甲方有权单方面解除合同并没收租赁保证金，合同解除后甲方有偿为乙方存放和保管原物业内的物品2个月，此后乙方仍未联系甲方领取的则甲方有权自行处理乙方物品，甲方不承担任何赔偿责任；任何一方未按期支付有关费用的，每逾期一日需支付滞纳金，滞纳金收费标准为租金是1‰，管理费是5‰，电费是5‰，水费是1%的比例支付滞纳金；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，乙方送达地址为深圳市福田区田面设计之都1栋7层D，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。合同签订后，原告交付了涉案房产，双方开始履行合同。2014年3月3日，被告博高公司注册成立，工商登记的住所地即为涉案房产，被告许锦龙为被告博高公司的一人股东和法定代表人。在合同履行期间，有部分租金和物业费用由被告博高公司通过转账向原告支付。合同履行至2015年7月31日，在两被告依约支付了2015年7月份的租金和物业费用后，自2015年8月1日开始未再支付租金和物业费用。2015年10月19日，原告通过快递向被告许锦龙在合同上的送达地址发出催告函，函称，被告许锦龙自2015年8月1日开始拖欠租金和物业管理费、水电费，已构成违约，要求被告许锦龙在接到函件后于2015年10月21日16时前向原告交清拖欠的所有费用及滞纳金，否则原告将依约采取相关措施。庭审时，原告陈述，2015年9月5日，原告到涉案房产催要款项时发现房内已无人办公，物品还存留在房内，此后未再见到过两被告相关人员。另查，2015年8月至2016年1月期间，涉案房产每月的物业管理费为792元，每月的水电费、排水费、垃圾处理费、本体维修基金（以下简称为其它物业费用）合计118.36元，其中电费金额为0，每月水费金额为55.28元。本院认为，原告与被告许锦龙签订的《深圳市房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。综合被告许锦龙签约租赁房产用于办公、被告许锦龙在签约后即以涉案房产为住所地注册登记成立被告博高公司、被告博高公司转账支付租金和物业费用等相关事实，可认定被告许锦龙系为设立被告博高公司而以自己名义与原告签订合同，而被告博高公司在成立后也已实际享有合同权利并履行了支付租金和物业费用的合同义务，据此，原告有权要求两被告共同承担合同责任。两被告在承租涉案房产后，长期拖欠租金及相关物业费用，其行为构成违约，原告据此有权依约要求解除合同并要求两被告支付拖欠的租金和物业费用。关于合同解除时间，没有证据证明两被告是否实际搬离以及搬离时间，也没有证据显示原告在起诉前有明确表示解除合同，故本院认定合同解除时间为原告诉状送达至两被告之日即2016年5月31日。合同解除后，原告有权要求两被告依约将涉案房产恢复原状后予以返还并有权没收租赁保证金。关于租金和相关物业费用，两被告于2015年8月1日开始拖欠租金和物业费用，原告有权要求两被告继续支付2015年8月至2015年12月期间的租金为12375×5个月=61875元；物业管理费为792元×5个月=3960元；其它物业费用为118.36元×5个月=591.80元。关于租金及物业费用的相应滞纳金，其中对于租金和物业管理费的滞纳金，补充协议约定，“乙方每月支付费用日期为当月5日前，遇国家法定节假日时可以顺延，次月首日甲方仍未收到上月租金和物业管理费的，乙方须按本协议第二十三条的约定向甲方交纳滞纳金”，即对于租金和物业管理费，合同给予了两被告宽限期至产生次月1日，故租金和物业管理费的滞纳金应自产生次月的2日起算，原告主张的租金和物业管理费的滞纳金起算时间有误，本院予以纠正，对因原告主张的起算时间提前而导致的滞纳金计算超出部分，本院不予支持，对原告主张的租金和物业管理费的滞纳金计算标准，符合合同约定，本院予以照准；对于其它物业费用的滞纳金，补充协议仅对其中的电费和水费的滞纳金计算标准进行了约定，而未明确是否对排水费、垃圾处理费、本体维修基金收取滞纳金以及滞纳金的计算标准，在此情况下，原告仅有权对拖欠的电费和水费主张滞纳金，因拖欠的电费金额为0，则本院支持原告关于水费的滞纳金的主张，原告主张水费的滞纳金自产生费用的次月6日开始按照日5‰计算，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准，对排水费、垃圾处理费、本体维修基金收取滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司与被告许锦龙于2014年1月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同之补充协议》于2016年5月31日解除；二、被告许锦龙、深圳市博高广告有限公司应于本判决生效之日起10日内搬离位于深圳市福田区深南中路田面设计之都创意产业园1栋7层D单元房产内的物品并将该房产恢复原状后返还原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司；三、确认原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司有权没收被告许锦龙已支付的租赁保证金24750元；四、被告许锦龙、深圳市博高广告有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司支付2015年8月至2015年12月期间的租金61875元、物业管理费3960元、其它物业费用（包括水电费、排水费、垃圾处理费、本体维修基金）591.80元；五、被告许锦龙、深圳市博高广告有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司支付上述判项二确定的2015年8月至2015年12月期间产生的租金、物业管理费及水费的相应滞纳金（滞纳金按月分段计算，其中，租金的滞纳金以每月12375元为基数自产生次月2日开始按日1‰计算，物业管理费的滞纳金以每月792元为基数自产生次月2日开始按日5‰计算，水费的滞纳金以每月55.28元为基数自产生次月6日开始按日5‰计算，均计算至实际履行之日止）；六、驳回原告深圳市灵狮文化产业集团有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2086元（已由原告预交），由原告负担186元、两被告共同负担1900元。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一六年十月二十日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。