安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初2427号
原告：李旻，女，1987年8月2日出生，汉族，中国银行合肥客服中心职员，住合肥市瑶海区，
委托代理人：高洪武，安徽中特律师事务所律师。
被告：胡冰欣，女，1979年8月6日出生，汉族，住合肥市包河区，
委托代理人：史静，安徽弘启律师事务所律师。
委托代理人：韩云，安徽弘启律师事务所律师。
第三人：安徽映日房地产营销有限公司，住所地合肥市包河区南京路与徽州大道交口滨湖世纪城徽杰苑第23幢135室，组织机构代码56896587-6。
法定代表人：汪波，该公司总经理。
委托代理人：熊张红，系该公司法务主管。
委托代理人：童汉城，系该公司经理。
原告李旻诉被告胡冰欣、第三人安徽映日房地产营销有限公司（以下简称“映日公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员姜文强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李旻及其委托代理人高洪武，被告胡冰欣及其委托代理人史静、韩云，第三人映日公司的委托代理人熊张红到庭参加诉讼。因案情争议较大，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李旻及其委托代理人高洪武，被告胡冰欣及其委托代理人韩云，第三人映日公司的委托代理人童汉城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李旻诉称：其于2016年1月27日与被告胡冰欣在映日公司的居间下签订《存量房买卖合同》，约定：李旻以115万元的价格购买胡冰欣名下位于合肥市滨湖假日花园××室房屋，双方对定金、付款方式、过户时间、产权现状、税费承担、违约责任等在合同均作明确约定。合同签订后，李旻依约支付定金。但胡冰欣在收款后未按约于2016年3月15日前共同到存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，并办理解除抵押手续等，胡冰欣对原告的多次催告拒不回应亦拒不履行。现诉请判令：一、胡冰欣继续履行《存量房买卖合同》、交付案涉房屋并协助办理房屋过户手续；二、胡冰欣向李旻支付违约金（以总房款115万元为基数，自2016年1月27日起至履行完毕之日止，按每日万之五计）；三、胡冰欣承担本案诉讼费用。
被告胡冰欣辩称：一、其与原告李旻签订的《存量房买卖合同》在诉前即已实际解除；根据协议约定，李旻应于2016年2月7日前将50万元购房款存入托管中心账户，因其未在约定期限内存入上述款项，故系李旻先行违约；二、截止到2016年2月底，胡冰欣未收到原告应支付的50万购房款，胡冰欣之女在上海无法入学而转学至合肥就读，且胡冰欣的丈夫明确反对卖房，故胡冰欣于2016年2月底就通知中介公司不愿意卖房，且提出解除双方签订的《存量房买卖合同》，原告对此表示同意并在中介公司的主持下多次商谈赔偿事宜，双方只是在赔偿金额上存在争议，在双方就赔偿数额未达成一致的情况下，原告也没有作出继续履行合同的行为；三、原、被告双方签订的《存量房买卖合同》存在重大瑕疵，效力待定。原告未提供证据证明胡冰欣的丈夫纪顺和同意出售案涉房屋，纪顺和明确表示不同意售房，原告仅支付了2万元定金，不符合善意取得的情形，不具备继续履行合同的条件，此外，案涉房屋是胡冰欣在合肥的唯一住房，该房屋用于家庭居住，胡冰欣无法继续履行合同；综上，请求依法驳回原告的诉请。
第三人映日公司述称：原告诉称属实，若合同能够继续履行，映日公司愿意配合办理相关手续。
经审理查明：2016年1月27日，原告李旻在第三人映日公司的居间服务下与被告胡冰欣签订《存量房买卖合同》一份，载明：“胡冰欣将其名下位于合肥市滨湖假日花园××室（房地权证合产字第××号）住宅房屋一套，建筑面积97.8平方米，以115万元的价格出售给李旻，款清交房，税、费由李旻交纳，案涉房屋在建设银行有约65万元的抵押贷款，现尚有约63万元抵押贷款，胡冰欣应向建设银行申请提前还贷等”。同日双方又签订补充协议（附件四）一份，载明：“房屋按现状交付，含固定装修及房屋附属家具、电器等，李旻应于当日向胡冰欣支付购房定金2万元；首付款50万元，胡冰欣应于2016年2月7日前将银行提前还贷预约好，并于预约好当日内双方共同到银行办理还贷手续，李旻支付的首付款50万元用于替胡冰欣偿还该套房产所欠银行抵押贷款的本金及利息，剩余房款63万元，李旻通过商业贷款方式支付并存入托管帐户，双方在李旻支付完全部首付款当日共同到房地产管理部门申请存量房转移登记，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心对存量房转让价款实行托管，并在2016年3月15日前共同到托管中心签订《存量房资金托管协议》，存量房转让交易所产生的税、费均由李旻承担，双方如有一方违约须向守约方承担总房款的20%违约金责任，李旻在新房产证下发后十日内办理银行按揭手续等”。上述合同及协议签订后，李旻于当日即向胡冰欣支付购房定金2万元，并支付购买案涉房屋内柜式空调一台的价款3500元。2016年2月22日（农历正月十五），胡冰欣通过映日公司工作人员周伟告知李旻因胡冰欣丈夫纪顺和的反对及孩子入学居住等事宜表示拒绝卖房。双方为此产生争议并协商未果，李旻遂诉至本院。
另查：被告胡冰欣于2015年12月25日将案涉房产在中国建设银行股份有限公司安徽省分行办理了抵押贷款手续，截止到2016年5月9日，尚欠中国建设银行股份有限公司合肥滨湖新区支行（以下简称“建行滨湖支行”）贷款本金624294.95。胡冰欣在收到案涉房屋购房定金后未向房产抵押权人建行滨湖支行申请办理预约还贷手续。
再查：被告胡冰欣于2000年2月22日与纪顺和登记结婚。案涉房屋于2015年12月8日在房地产管理部门登记，房地产权利人为胡冰欣，共有情况为单独所有。
庭审中，原告李旻陈述：案涉房产抵押权人建行滨湖支行不同意李旻代为胡冰欣偿还案涉房产的抵押贷款本息。经本院释明，李旻不同意变更诉请，坚持原诉请。
上述事实，有原告李旻提供的《房地产权属证书》、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、补充协议、收条，被告胡冰欣提供的《结婚证》、《房地产经纪合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款对帐单，本院问话笔录及双方当事人陈述等证据在卷证明。
本院认为：原告李旻与被告胡冰欣签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，且在房屋出售时，房地产权权利人登记仅为胡冰欣一人，基于不动产的公示、公信原则，李旻作为买受人有理由相信胡冰欣作为出卖人系房屋的完全权利人，故李旻与胡冰欣签订的《存量房买卖合同》及补充协议应认定为合法、有效。双方均应按约履行各自义务。双方在签订合同之际己经明确涉案房屋设定了抵押，尚有抵押贷款未结清，在抵押权存续期间，被告胡冰欣转让该抵押房屋，也不影响买卖合同的效力。胡冰欣在李旻履行完支付购房定金义务后理应按约履行案涉房产抵押贷款预约还贷手续，由于胡冰欣、李旻在补充协议中约定李旻支付的50万元首期购房款系用于替胡冰欣偿还该套房产所欠银行抵押贷款本息，故依理只有胡冰欣在与案涉房产抵押权银行提交预约提前还贷申请受理后并在银行指定的预约还贷时间作为抵押人亲身前往银行办理，李旻在履行协助付款50万元至胡冰欣在银行指定的还贷帐户后方能进行。由于胡冰欣一直未按约与案涉房产抵押权银行办理预约还贷手续，致案涉房产的抵押贷款不能清偿，涉案房屋的抵押登记未能注销，并于2016年2月22日通过映日公司工作人员周伟告知因自身原因明确表示拒绝卖房，胡冰欣的上述行为构成根本性违约，依法应承担民事责任。李旻在履行合同中并无不当。因涉案房屋的抵押登记未能注销，且李旻陈述案涉房产抵押权人建行滨湖支行不同意李旻代为胡冰欣偿还案涉房产的抵押贷款本息，抵押登记无法进行代偿注销，导致无法办理房屋所有权转移登记。李旻对此无过错，但合同目的无法实现；如果解除合同，可以依据合同确定相应的违约责任。经本院释明后，因李旻坚持诉讼请求，致本院无法支持其诉请。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李旻的诉讼请求。
案件受理费15362元，财产保全费5000元，计20362元，由原告李旻负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 姜文强
人民陪审员 张 俊
人民陪审员 张 瑞
二〇一六年八月十九日
书 记 员 虞 盼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。