江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终3360号上诉人(原审被告)：黄生荣，男，汉族，1969年1月9日生，住赣州市章贡区。被上诉人(原审原告)：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。法定代表人：肖继来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：宁海英，江西公仁律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人黄生荣因与被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄生荣上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、判令驳回被上诉人的起诉；3、判令上诉人缴交租金起算日为完成房屋工程竣工验收备案日期，上诉人免交违约金；4、判令变更或撤销上诉人与被上诉人所签订的租赁合同；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2015年5月27日，上诉人经竞拍取得赣州市公房管理处所属的赣州阳光·黄金家园A区30栋9号商铺承租权，2015年6月2日与赣州市公房管理处签订了房屋租赁合同，约定：合同签订之日起，赣州市公房管理处即将商铺交付给上诉人。赣州市公房管理处直至2015年10月26日才交付商铺（延期交房4个多月），严重影响上诉人使用商铺。商铺周边环境极差、市政设施严重不到位，严重影响上诉人正常营业。经过大部分商户向有关部门反映后，2016年9月起，周边市政环境才有所改善。2、合同主体出租方为赣州市公房管理处。《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。赣州市公房管理处未通知上诉人、未经上诉人同意，依据有关文件单方面转让合同权利和义务给被上诉人是无效的。2016年3月1日，上诉人仍收到赣州市公房管理处发出的催交房租通知，上诉人认为出租主体仍为赣州市公房管理处。因此，被上诉人不具有平等的诉讼主体资格。3、根据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《消防法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》《商品房屋租赁管理办法》、《建筑工程施工质量验收统一标准》中关于建筑物交付使用的相关规定，建设工程竣工验收并经备案后方可投入使用。《竣工验收备案表》是证明竣工验收合格的唯一合法文件。时至2016年7月，黄金家园小区公租房才完成消防抽查验收备案，整体工程竣工验收备案更无从谈起。因此，拍租时，赣州市公房管理处提供的是未经消防验收备案、未经整体工程竣工备案的不具备出租条件的房屋，有重大安全隐患。当事人所签订的合同违反法律法规禁止性规定，应为无效合同或暂缓实施的合同。4、被上诉人与上诉人所签合同为格式合同，只规定了上诉人的违约责任，没有规定被上诉人的违约责任，显失公平，是霸王条款，应依法纠正，增加对等的违约责任条款，或者依法撤销该合同。5、本案纠纷产生原因是赣州市公房管理处或被上诉人一再强硬要求按原租赁合同如期交房租。被上诉人不顺延交房租日期、不承担延期交房的违约责任，是本案纠纷产生的根本原因，被上诉人理应承担一切民事责任。赣州市保障性住房建设运营有限公司辩称，1、关于被上诉人是否具备本案主体资格的问题。赣州市公房管理处与上诉人签订了房屋租赁合同，但被上诉人于2015年7月成立以来，赣州市公房管理处不再履行和享有出租人的权利和义务，被上诉人与上诉人直接办理了交房手续。2、上诉人上诉主张的房屋工程未经竣工验收没有事实依据，上诉人承租的房屋在黄金家园小区已经经过工程竣工验收，且上诉人承租使用房屋至今，未发生任何的安全隐患，不影响房屋租赁合同的履行。3、被上诉人延期交房，应当承担租金和违约金。一审判决在计算租金和违约金时，已经扣除延期交房所产生的租金。上诉人拖欠租金违反合同约定，被上诉人自愿按照拖欠租金30%主张违约金有事实和法律依据；4、本案的房屋租赁合同不存在构成格式合同，该合同约定了合同主体双方的权利和义务，该合同依法有效，不存在权利瑕疵。赣州市保障性住房建设运营有限公司向一审法院起诉请求：请求判令解除被告与赣州市公房管理处签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立即腾退位于黄金家园A区30栋9#店铺的房屋给原告；判令被告立即向原告支付拖欠租金20500元及违约金6150元（拖欠租金按2050元/月计算，违约金按拖欠租金总额的30%计算，拖欠租金及违约金从2015年9月暂计算至2016年7月，此后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了30栋9号店面的三年承租权。2015年6月2日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积53.11平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为2050元／月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金6150元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年10月26日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，且周边配套服务不到位，除扣除了被告预交的一个月租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。一审法院认为，被告黄生荣以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金20500元（按每月2050元计算，暂从2015年9月计算至2016年7月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）的诉讼请求，一审法院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年10月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此一审法院仅就原告所主张的2015年9月至2016年7月的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2016年元月26日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了一个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年2月26日至2016年7月25日共计五个月的租金10250元。对原告要求被告向原告支付违约金3075元（按拖欠租金总额的30％计算）的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30％支付违约金，符合法律的规定，一审法院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告以招租承诺中周边配套设施未到位严重违约要求扣减租金的问题，一审法院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告黄生荣应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金10250元。二、被告黄生荣应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金3075元三、上述判决，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担200元，被告黄生荣承担266元。本院二审期间，双方当事人均未提交了证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于上诉人要求变更或撤销租赁合同、合同效力的上诉请求。上诉人一审期间并未提出变更或撤销租赁合同的反诉，本案二审不予审理。被上诉人撤回解除合同的诉讼请求，已经得到一审法院准许，故本院对租赁合同能否解除的问题不予涉及。此外，即使当事人签订的租赁合同为格式合同，被上诉人在签订合同时也没有加重上诉人的责任进而免除自身责任，所以，案涉的租赁合同并不是无效合同。上诉人实际使用案涉房屋较长时间，即使案涉租赁合同无效，也应支付房屋使用的租金费用，合同无效不能成为上诉人拒付租金的理由。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。黄金家园小区是政府的保障性住房工程，已经采用摇号方式向符合申报条件的市民提供公租房。被上诉人提供了黄金家园小区2016年7月经过消防抽查验收备案的证据。上诉人认为当事人之间的租赁合同无效的理由不符合上述司法解释规定，故本院不予支持。其次，关于双方当事人的违约责任。租赁合同约定的交房时间为2015年6月2日即合同签订之日，被上诉人实际上在2015年10月26日才交付店面，存在延期交付店面的情形。根据合同约定，上诉人享有3个月的免租期。租金起算点延后3个月是当事人的意思自治，与被上诉人承担延期交付店面的违约责任没有关系。故被上诉人除应将租金起算点延后3个月之外，还应对其延期交付店面的行为承担一定责任。黄金家园小区（A区）的周边环境整治、市政配套不是被上诉人的职责范围，与案涉租金问题无关。被上诉人的经营管理可能存在瑕疵，但这不能作为上诉人降低租金的理由，毕竟租金标准是《房屋租赁合同》约定的，如调整需要双方当事人协商解决。第三，关于上诉人应支付的租金数额和违约金。因被上诉人一审撤回了要求解除合同的诉求，一审法院仅审查上诉人从欠付租金到一审起诉时止的租金及违约金并无不妥。按照合同约定，上诉人有3个月的免租期，从房屋交付之日起算，因为被上诉人至2015年10月26日才将案涉租赁物交付给上诉人，故上诉人的免租期理应从2015年10月26日往后顺延3个月，即到2016年1月26日起算。因上诉人已支付1个月租金，故上诉人拖欠租金应从2016年2月26日开始计算至2016年7月25日止，共计5个月，拖欠租金总额为10250元，一审计算拖欠租金数额正确应予维持。至于违约金，双方合同约定的违约金计算方式为按照拖欠租金每日千分之五计收违约金，一审认为明显过高，调整至按照拖欠租金总额的30%支付违约金。对此，本院认为，上诉人拖欠租金，理应承担交纳滞纳金的违约责任，但被上诉人存在延期交付店面的过错，也应承担一定责任。本院综合双方合同履行及双方过错情况，酌情将上诉人应缴纳的滞纳金调减为按照欠付租金总额的20%计算，即2050元。第四，关于赣州市保障性住房建设运营有限公司的诉讼主体资格。上诉人与赣州市公房管理处签订了案涉的《房屋租赁合同》，但赣州市公房管理处在2015年9月8日根据赣州市政府的文件精神，将包括案涉租赁物在内的保障性住房移交给被上诉人经营管理，这是政府对相关单位职能的调整，不属于债权债务的转让。被上诉人与上诉人办理过房屋验收交收手续，说明上诉人知晓被上诉人是案涉房屋的实际管理人。被上诉人在黄金家园小区催收房屋租金未果，才提起本案诉讼。所以，赣州市保障性住房建设运营有限公司是本案适格原告。上诉人要求驳回赣州市保障性住房建设运营有限公司的起诉，于法无据，本院不予支持。综上所述，黄生荣关于违约金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但违约金的处理上不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1319号民事判决第一、三项。二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1319号民事判决第二项为：上诉人黄生荣应当向被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金2050元。一审案件受理费466元，二审案件受理费133元，合计599元，由上诉人黄生荣负担365元，被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司负担234元。本判决为终审判决。审判长 徐 军审判员 傅 忠审判员 彭 莉二〇一七年十二月八日书记员 曾希希