福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1720号上诉人（原审被告、反诉原告）：王锦河，男，1977年7月7日出生，汉族，住安溪县。委托诉讼代理人：白晓东，福建华达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾荣福，福建华达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司，住所地安溪县城东新城会展北侧二楼东侧。法定代表人：黄翁才。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司，住所地安溪县茶博汇6幢16单元四层。负责人：车建芳。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟志强、林晓婷，福建安荣律师事务所律师。上诉人王锦河因与被上诉人安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司（下称茶博汇公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司（红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王锦河及其代理人曾荣福，被上诉人茶博汇公司、红星美凯龙公司的代理人钟志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王锦河上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回茶博汇公司、红星美凯龙公司一审诉讼请求，支持王锦河一审反诉请求。2、本案一、二审诉讼费应由茶博汇公司、红星美凯龙公司承担。事实和理由：1、一审法院认定王锦河的不作为及拖欠租金和物业费已违反合同约定，构成违约，是没有事实和法律依据的。2014年11月30日客户王碧花向王锦河展位定制了一套衣柜，双方产生了分歧，王锦河积极与客户与厂商协商解决相关事宜。但2015年4月16日茶博汇公司、红星美凯龙公司擅自对王锦河的展位停业整顿，停止了王锦河的用电，致使王锦河无法经营，从茶博汇公司、红星美凯龙公司提供的2015年4月10日的《商户告知函》及王锦河提供的展位电表的照片可以证明以上事实，也有证人可以证实。后王锦河多次与茶博汇公司、红星美凯龙公司协商，茶博汇公司、红星美凯龙公司均不予理会，而非原审所认定的王锦河不作为。茶博汇公司、红星美凯龙公司的行为已导致王锦河无法实现合同目的，构成了根本违约。2、王锦河一审反诉请求事实清楚，证据充分，依法应予支持。合同签订后，王锦河依合同约定向茶博汇公司缴纳了租金，向红星美凯龙公司缴纳了管理费、保证金等相关费用。王锦河与石家庄市洪涛装饰工程有限公司福建分公司签订了《装饰装修工程施工合同》，聘请石家庄市洪涛装饰工程有限公司福建分公司对展位进行了装修，投入装修款70000元。王锦河代理了“德维尔”品牌的衣柜、壁柜产品，投入了品牌代理费10000元，样品费66776元。王锦河为了经营好展位从展位装修、品牌代理、员工招聘培训、广告营销担当，投入了大量的资金及精力。王锦河一审已提供充分证据证明以上事实。因本案是茶博汇公司、红星美凯龙公司根本违约，导致王锦河的合同目的无法实现，所以王锦河的以上损失依法应由茶博汇公司、红星美凯龙公司赔偿。茶博汇公司、红星美凯龙公司辩称，1、王锦河主张茶博汇公司、红星美凯龙公司于2015年4月16日对其停业、停电，导致其不能经营完全违背事实，缺乏依据，王锦河反诉请求茶博汇公司、红星美凯龙公司赔偿无理。一审法院判决驳回王锦河的反诉请求正确合法，王锦河的上诉请求应予驳回。在王锦河入住安溪红星美凯龙租赁展位经营期间，消费者王碧花向王锦河定制一整套衣柜，王锦河收取王碧花预付货款18800元。由于王锦河送货与安装的逾期，且存在严重质量问题，王碧花向红星美凯龙商场投诉。之后，王锦河自愿与王碧花签订退货协议，同意返还给王碧花货款18800元，并赔偿王碧花利息损失2256元。但在协议签订后，王锦河违约未能及时退款给王碧花，红星美凯龙公司为了维护顾客合法权益和商场信誉，依据管理服务合同约定，于2015年3月间代为支付该笔款项21056元（其中10000元为王锦河的保证金）给王碧花。在红星美凯龙公司代为垫付上诉款项后，红星美凯龙公司要求王锦河按合同约定补足履约保证金10000元和支付红星美凯龙公司代为垫付款项11056元。王锦河却违约迟迟不予缴交。红星美凯龙公司于2015年4月10日发送给上诉人的《商户告知函》，目的也是敦促王锦河按管理合同约定补齐保证金和支付红星美凯龙公司代为垫付的11056元费用。但王锦河仍然置之不理，后来甚至为了逃避应予支付给茶博汇公司、红星美凯龙公司的各项费用而自行中止了营业，根本不存在茶博汇公司、红星美凯龙公司对其停业、停电的事实。王锦河完全是为了推卸自身责任而做虚假陈述，该主张违背事实，缺乏依据。一审法院判决驳回王锦河反诉请求合法正确，王锦河上诉请求应予驳回。2、王锦河违约未能缴交和支付租金和管理服务费以及茶博汇公司、红星美凯龙公司代为垫付的费用，一审法院判决由王锦河支付管理费、租金以及相关费用合法有据，王锦河的上诉请求应予驳回。王锦河为了逃避应予支付的各项费用而自行停业离开商场后，茶博汇公司、红星美凯龙公司多次敦促王锦河协商解决，并明确要求王锦河若确实不再经营，应及时把展位内物品清空，把展柜返还。但王锦河长期置之不理，涉案展位至今仍然被王锦河占用。对此茶博汇公司、红星美凯龙公司已经向一审法院提交第八组证据予以证实，现实物仍在现场，随时可以到现场勘察。因此一审法院认定王锦河违约合法有据，其上诉请求应予驳回。3、茶博汇公司、红星美凯龙公司是依据《红星美凯龙家居商城展位租赁及管理服务合同》约定，代为垫付王锦河应承担退赔款给消费者；一审法院判决以茶博汇公司、红星美凯龙公司擅自处理王锦河和客户的纠纷、超越管理服务合同范围，并导致本案纠纷为由，未能判决由王锦河承担违约责任显然错误。该判决明显损害了茶博汇公司、红星美凯龙公司的权益，有利于王锦河。王锦河入住安溪红星美凯龙家居商城是以红星美凯龙家居广场的名义对外进行经营。为维护顾客合法权益，及时处理顾客投诉，提供商场整体形象和知名度，双方签订《红星美凯龙家居商城展位租赁及管理服务合同》合同通用条款第6.4、6.5条明确约定：顾客对承租方的商品投诉的，承租方应在72小时内提出合理解决方案，红星美凯龙公司有权代表承租方和顾客达成和解方案，承租方应无条件服从；若承租方未能妥善及时处理顾客投诉，红星美凯龙公司有权使用履约保证金向顾客作出先行赔付，履约保证金金额不足的，红星美凯龙公司有权垫付后向承租方追偿。因此，红星美凯龙公司是在接到王碧花投诉后，依据管理服务合同约定，督促王锦河处理和客户之间的纠纷，并代为垫付退赔款给王碧花。红星美凯龙公司的行为具有合同依据，故不存在一审判决认定的擅自和超越管理服务合同范围处理王锦河和客户之间的纠纷问题。在红星美凯龙公司代为垫付上述款项后，红星美凯龙公司要求王锦河按合同约定补足履约保证金10000元和支付红星美凯龙公司代为垫付款项11056元。王锦河却违约迟迟不予缴纳，后来甚至为了逃避应予支付的各项费用而中止营业，但又长期占有涉案展位，且经茶博汇公司、红星美凯龙公司一再催促，仍置之不理，导致至今未能把展位返还。可见，本案纠纷完全是王锦河单方违约引起的，一审法院未能依据合同的约定，判决由王锦河按管理合同约定支付拖欠租金、占用费、管理费等的违约金和茶博汇公司、红星美凯龙公司因本案支付律师代理费明显有利于王锦河。茶博汇公司、红星美凯龙公司虽然对一审判决不服，但为了尽早收回展位，减少损失，故选择息事宁人没有上诉。现王锦河却不知足，无理缠诉，给予茶博汇公司、红星美凯龙公司辩解机会。请求依法判决驳回王锦河的上诉请求。茶博汇公司、红星美凯龙公司向一审法院起诉请求判令：1.解除茶博汇公司、红星美凯龙公司与王锦河签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，并判令王锦河立即把租赁商场展位清空返还给茶博汇公司、红星美凯龙公司；2.王锦河支付给茶博汇公司截至2016年5月27日的租金人民币15，013.52元及逾期付款违约金（按月2%计算至付清之日止，其中租金8，082.48元自2015年5月28日起算，租金6，927.84元自2015年11月28日起算，暂计算至2016年3月28日约2，160元）；3.王锦河支付给茶博汇公司自2016年5月28日起至返还租赁展位之日止的租金、占用费（按日38.49元计算），并支付逾期返还租赁展位期间（自法院判决确定返还之日的次日起算）的违约金（按日38.49元计算）；4.王锦河支付给红星美凯龙公司截至2016年5月27日的管理服务费人民币43，152.62元及违约金（按月2%计算至付清之日止，其中23，237.13元自2015年5月28日起算，另19，915.49元自2015年11月28日起算，暂计至2016年3月28日约6250元）；5.王锦河支付给红星美凯龙公司自2016年5月28日起至返还租赁展位之日止的管理服务费（按日110.65元计算），并支付逾期返还租赁展位期间（自法院判决确定返还之日的次日起算）的违约金（按日110.65元计算）；6.王锦河支付红星美凯龙公司代为垫付款项11056元及违约金（自2015年3月11日起至付清款项之日止，按月2%计算，暂计算至2016年4月3日约2，800元）；7.王锦河支付红星美凯龙公司2015年空调服务费4，242元；8.王锦河支付红星美凯龙公司违约金10，000元；9.王锦河支付红星美凯龙公司因本案诉讼支付的律师代理费3，500元。王锦河向一审提起反诉，请求判令：1、茶博汇公司返还王锦河租金344元；2.红星美凯龙公司返还王锦河管理费989元；3.红星美凯龙公司返还王锦河经济损失156，776元（包括品牌代理费10，000元，预交保证金10，000元，样品费66，776元，装修费70，000元）。4.本案的本诉与反诉的诉讼费用应由茶博汇公司、红星美凯龙公司承担。一审法院认定事实：2014年11月21日，茶博汇投资有限公司、红星美凯龙公司与王锦河签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同一份，合同构成包括专用条款和通用条款及附件。2014年11月28日，茶博汇公司、红星美凯龙公司、王锦河、茶博汇投资有限公司签订红星美凯龙家居商场《展位租赁及管理服务合同》补充协议一份，补充协议约定茶博汇投资有限公司把租赁及服务合同项下的权利和义务转让给茶博汇公司。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定：茶博汇投资有限公司把位于安溪红星美凯龙商场二楼编号为B8030号展位144.33平方米出租给王锦河作为建材类商品经营，红星美凯龙公司提供管理服务。租赁期限自2014年11月28日起至2016年11月27日止，月租金8元/平方米，管理费23元/平方米，租金和管理费的付款周期为6个月，王锦河于合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的15日前支付下一期的租金和管理费。租赁期间电费1.30元/度，提供空调服务期间的空调费为月7元/平方米。租金支付给茶博汇投资有限公司，管理费、电费、空调费等费用支付给红星美凯龙公司。为维护顾客合法权益，及时处理顾客反诉，合同通用条款第6.4、6.5条约定：顾客对出租方的商品投诉的，承租方应在72小时内提出合理解决方案，红星美凯龙公司有权代表承租方和顾客达成和解方案，承租方应无条件服从；若承租方未能妥善及时处理顾客投诉，红星美凯龙公司有权使用履约保证金向顾客作出先行赔付，履约保证金金额不足的，红星美凯龙公司有权垫付后向承租方追偿。合同通用条款第19条约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、违约金等）的，应按未付款金额的日千分之三支付逾期付款违约金。合同通用条款第21.6约定：合同期内，承租方出现如未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、违约金等）等情形，经红星美凯龙公司书面催告仍未交纳的，红星美凯龙公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。合同通用条款第21.8、21.9、21.10条约定：合同无论因何原告终止的，承租方应于红星美凯龙公司书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出并将展位恢复至本合同附件二的交接状态；合同终止后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙公司所有，承租方不得拆除、破坏，红星美凯龙公司无须为此向承租方支付任何费用和补偿，红星美凯龙公司要求承租方拆除送修的，承租方应将展位恢复至交付进的状态；因承租方违反本合同导致原告提前解除本合同或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租其、租金折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。合同通用条款第19.6条约定：本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙公司支付违约金。合同签订后，王锦河根据红星美凯龙公司同期优惠活动规定，向红星美凯龙公司缴交五个月的租金和管理费，缴交10，000元的履约保证金，并入住红星美凯龙家居商场营业。一审法院认为，1、关于租赁合同的违约责任方是谁的问题。对于茶博汇公司、红星美凯龙公司与王锦河签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、补充协议各一份系双方的真实意思表示，并未违反法律规定，是合法有效的。茶博汇公司依照合同约定，将出租物展位交给王锦河经营，完成了出租人的义务。红星美凯龙公司也对商场提供物业服务。王锦河就交接了展位并进行了装修，并进行了品牌代理经营。因此该合同处于履行中。因王锦河在经营过程中出现与客户纠纷，红星美凯龙公司代为处理与客户纠纷，代为赔偿客户损失，而导致王锦河与红星美凯龙公司产生物业管理的争执，王锦河停业。王锦河只交纳至2015年5月28日前的物业费和租金。王锦河称系红星美凯龙公司断电，导致其不能经营，但并未举充分的证据予以证实，且红星美凯龙公司对此予以否认。对此，王锦河未寻求有关部门解决，或诉至法院，其停业至今，对王锦河的不作为及拖欠租金和物业费已违反合同约定，构成违约，应负民事违约责任。2、关于王锦河反诉是否能够成立的问题。王锦河反诉称，茶博汇公司、红星美凯龙公司违反合同约定擅自对其展位停业整顿，导致其无法营业，茶博汇公司、红星美凯龙公司的行为已经构成根本违约，无权要求王锦河支付其租金管理费等费用，并应当赔偿王锦河的损失。茶博汇公司、红星美凯龙公司称并未对王锦河停电，或者说停业整顿不存在。王锦河举证照片一张，称2015年8月24日电表没电的事实。但其产生纠纷的时间为2015年4月16日，该照片要证明纠纷时给予断电的事实，显然与事实不符。且茶博汇公司、红星美凯龙公司如给予停业的行为，如违反法律约定，王锦河可以据理力争，也可以用诉诸法律的途径解决，而不是将商店放置不管，直至茶博汇公司、红星美凯龙公司诉至法院，王锦河才提出反诉。因此，王锦河反诉红星美凯龙公司基于商店断电的证据不足，依此请求赔偿的反诉请求，依据不足，不予以支持，应予以驳回。综上所述，茶博汇公司、红星美凯龙公司提出解除《展位租赁及管理服务合同》，王锦河也同意解除，该合同终止。因为王锦河的反诉请求不成立，茶博汇公司、红星美凯龙公司提出的本诉，王锦河拖欠商店租金和物业管理费，应当承担违约责任。王锦河应将租赁商场展位清空返还给茶博汇公司；应当偿还茶博汇公司公司截至2016年5月27日的租金15013.52元；应当偿还自2016年5月28日起至返还租赁展位之日止的租金、占用费（按日38.49元计算）；应当偿还红星美凯龙公司截至2016年5月27日的管理服务费43152.62元；应当偿还红星美凯龙公司自2016年5月28日起至返还租赁展位之日止的管理服务费（按日110.65元计算）；应当偿还红星美凯龙公司代为垫付款项11056元；应当偿还红星美凯龙公司2015年空调服务费4242元。茶博汇公司、红星美凯龙公司请求支付拖欠租金、占用费、物业费的违约金及合同违约金10000元及律师费，因茶博汇公司、红星美凯龙公司与王锦河之间纠纷，双方是平等主体，茶博汇公司、红星美凯龙公司以管理者身份约定并擅自处理王锦河与客户的纠纷，红星美凯龙公司超越物业服务合同范围的服务导致与王锦河纠纷，导致本案合同的解除，茶博汇公司、红星美凯龙公司该部分的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司与王锦河签订的安溪红星美凯龙家居商场《展位租赁及管理服务合同》及补充协议；二、王锦河应在判决生效后5日内将安溪红星美凯龙家居商场二楼：B8030展位清空返还给支付给安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司；三、王锦河应在判决生效后10日内偿还给安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司截至2016年5月27日的租金15013.52元及自2016年5月28日起至返还租赁展位之日止的租金、占用费（按日38.49元计算）；四、王锦河应在判决生效后10日内偿还给上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司截至2016年5月27日的管理服务费人民币43152.62元及自2016年5月28日起至返还租赁展位之日止的管理服务费（按日110.65元计算）、代为垫付款项11056元、2015年空调服务费4242元；五、安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司与王锦河的其他诉讼请求；六、驳回王锦河的反诉请求。本院二审期间，王锦河向本院申请证人出庭作证，本院予以准许。证人王某到庭陈述称，“2014年9月至2015年10月，我在茶博汇公司任安全员。2015年4月至5月我在巡场时，王锦河的商铺一直处在停电状态，后来询问该楼层电工，电工说是商场上级主管刘志德叫他停电的，具体如何停电我不清楚。”王锦河对证人证言质证称，证人的证言符合客观事实，可以证明茶博汇公司、红星美凯龙公司对王锦河的展位停业整顿停止供电，及其行为构成根本违约。茶博汇公司、红星美凯龙公司质证称，王某原来是红星美凯龙公司的员工，是被开除的，证人证言不能采信。本院认为：证人王某的证言为传来证据，即其只是从电工听说相关停电情况，并非直接清楚知道该情况的人员，且没有其他证据加以佐证茶博汇公司、红星美凯龙公司有对王锦河铺位进行停电整顿的行为，茶博汇公司、红星美凯龙公司对此也不予认可，故本院对证人王某的证言不予采信。对于一审查明的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人签订的《展位租赁及管理服务合同》及补充协议，合法有效，当事人应当按照合同约定的内容履行相应的义务。王锦河主张茶博汇公司、红星美凯龙公司于2015年4月16日对其经营的展位进行停水停电，并提供了红星美凯龙公司出具的《商户告知函》、2015年8月24日的电表照片及证人王某的证言欲证明该事实，但是该《商户告知函》仅表示红星美凯龙公司欲对商铺进行停业整顿，不能证明红星美凯龙公司已经实际进行停水停电；2015年8月24日的电表照片只能证明拍摄当时的用电及状态，无法证明2015年4月16日以来电表一直处于该状态，更无法证明是红星美凯龙公司的行为导致商铺无法正常供电；证人王某的证言，如前所述，也不能证实红星美凯龙公司停电的事实。综上，王锦河提交的证据不足以证实红星美凯龙公司对其展位停水停电整顿。且如是红星美凯龙公司进行停水停电导致王锦河无法营业，王锦河完全可以通过提起诉讼等方式行使相应的救济权利，但在2016年4月茶博汇公司、红星美凯龙公司提起本案诉讼前，王锦河没有证据证明其曾向茶博汇公司、红星美凯龙公司提出过异议，也并未向有关部门申请过权利救济，故本院对其主张不予认可。需要说明的是，王锦河在一审提出反诉时，将上海红星美凯龙品牌管理有限公司也列为了反诉被告，但是根据《最高人民法院关于适用的解释》第第二百三十三条规定第一款：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围”，一审法院虽未就此向当事人释明，存在程序瑕疵，但并不影响本案的实体处理，故本院予以维持。综上所述，王锦河的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由王锦河负担。本判决为终审判决。审 判 长  王经艺代理审判员  林良楷代理审判员  庄 瑮二〇一七年九月十一日书 记 员  陈斌斌速 录 员  陈 蓉附注：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；