浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5875号
上诉人（原审被告）：应树发,男,1924年10月5日出生,汉族,住建德市，
委托诉讼代理人：张素娟，浙江杭星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方建棋，男，1968年12月28日出生,汉族，住建德市，
上诉人应树发因与被上诉人方建棋房屋租赁合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2017）浙0182民初2113号民事判决，向该院提起上诉。该院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，方建棋与应树发于2014年11月19日签订店面房租赁合同一份，约定由方建棋承租应树发所有的位于建德市新安江街道府前路21号店面房，租期自2014年11月19日至2017年11月30日并约定签订该合同时，方建棋支付给应树发违约保证金2000元，合同期满，水电费结清后，此款退还方建棋。合同还就租金支付方式、违约责任等作出约定。2.押金2000元尚在应树发处。3.案涉房屋已于2017年2月28日由方建棋腾空移交给建德市人民政府新安江街道办事处。4.方建棋已于2017年4月11日缴清承租房屋电费。方建棋于2017年5月4日起诉到该院，请求判令：应树发赔偿方建棋各项损失61312元，其中包括搬迁费3800元、装修费32000元、押金2000元、装修期间的停产停业损失2350元、方建棋一年未到期经营损失费21162元。2.本案诉讼费用由应树发承担。
对有争议的证据和事实，该院认定如下：关于搬迁费，方建棋提供了收款收据，应树发质证后对该证据不认可，认为该收款收据非正规发票，该院经审查后认为，该证据不符合证据形式，不予认定。关于装修损失，方建棋提供了店面房租赁合同、收款收据、（2017）浙0182民初609号民事判决书，用以证明纠纷发生及方建棋因合同未到期提前解除合同存在的装修损失，对租赁合同和判决书，应树发质证后对其真实性、合法性、关联性均无异议，但对租赁合同的证明对象有异议，认为方建棋未能在2016年10月1日前支付应树发租金，系违约，应树发无需赔偿其装修损失以及2000元押金，因为2000元押金是包含在违约金内的。对收款收据，认为非正规发票，不予认可。该院经审查后认为，对租赁合同和判决书该院予以认定，对收款收据因不符合证据形式，该院不予认定。关于停产停业损失及未到期经营损失，方建棋提供了加盖建德市国家税务局纳税服务科公章的明细表一组，证明其店面正常经营的营业额情况。应树发质证后对该证据不认可，该院审查后认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定。关于押金是否符合退还条件的事实，方建棋提供了国网浙江建德市供电公司机打发票原件一份及记账本复印件（与原件核对无异）一页，证明其已结清电费，水费因水表被拆除无法缴纳，应树发质证后表示不清楚，该院经审查后认为，发票符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定，记账本该院将结合其它证据及调查取证情况综合认定。至于方建棋、应树发提供的照片，用以证明房屋腾空时的状态，因双方均为单方面拍摄，无法核实真实性，且与本案不具有关联性，该院不予认定。
原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案方建棋、应树发之间所签订的房屋租赁合同合法有效，双方本应按照合同约定履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，方建棋、应树发之间的房屋租赁合同已于2016年11月被应树发以政府征收为由通知方建棋时解除。因租赁合同提前解除，方建棋按原合同履行可获得的利益已无法取得，该利益本属方建棋正常履行合同的预期收益，对该损失，应由合同解除一方作赔偿。方建棋诉讼请求中要求应树发赔偿其未到期经营损失和装修费损失，实则是对其预期利益损失的分项表述，该院对此不作区分，将该两项损失一并归为预期利益损失。关于方建棋预期利益损失，该院认为，租赁合同合法有效，承租人对租赁期限内的经营收益有合理期待的信赖利益，根据方建棋提交的其经营的劳保店在国税局营业收入情况，结合同地段同行业收入情况，该院酌情认定其预期利益损失为50000元。关于停产停业损失和搬迁费用，若合同正常到期，本不会产生该两项费用，而应树发赔偿方建棋预期利益损失后，即可视为补足了方建棋正常履行合同的可得利益，其利益已补足至合同履行完毕时止，故方建棋再行要求获赔上述两项费用的诉讼请求没有事实和法律依据。应树发提出不同意赔偿，但未提出免责事由，其抗辩意见该院不予采信。关于押金2000元，店面房租赁合同第三条第一款约定，签订本合同时，乙方付给甲方违约保证金2000元，合同期满，水电费结清后，此款退还乙方。该押金退还的条件是合同期满和水电费结清，现合同已解除，方建棋也已提供了电费缴清的证据，水费经该院调查并制作调查笔录，系因水表拆除无法明确无从缴纳，但方建棋承诺愿意待水费可以缴纳时缴纳，并且自愿从押金中扣除100元抵扣水费，按照该院调查的方建棋之前的水费使用情况，扣留100元作为水费尚属合理。故该院认为该押金退还的条件已成就，应树发应退还方建棋押金1900元。应树发抗辩称方建棋水电费未结清，退还押金条件不成就的意见没有依据，该院不予采信。综上所述，方建棋诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、应树发于本判决生效后十日内支付方建棋50000元。二、应树发于本判决生效后十日内返还方建棋押金1900元。三、驳回方建棋其它诉讼请求。案件受理费1332元，减半收取计666元，由方建棋负担117元，应树发负担549元；财产保全申请费570元，由方建棋负担31元，由应树发负担539元。
宣判后，应树发不服上述判决，向该院提起上诉称：一、一审判决由我方承担方建棋预期利益损失是错误的。根据我方与方建棋签订的租赁合同约定，方建棋在2016年10月1日之前不支付房屋租金，租赁合同就已经解除。而本案中，方建棋违约在先，不支付房租。方建棋作为承租人，主要义务即为支付租金。只有方建棋履行支付义务，我方才有交付租赁物及保障租赁物安全的义务。在方建棋不支付下一年度租金的情况下，我方还要支付方建棋下一年度他经过劳动才能得到的经营利润损失，况且我方还不存在过错，一审的该判决明显不符合法律法规还一直占用案涉店面房不进行腾退，在此期间内，他也另寻其他店面房进行经营，并未对其经营造成影响。反之，我方未能收到租金，在合同约定一年租金才四万多元的情况下，还要支付违约人方建棋所谓的“预期利益损失”5万元。这种既不考虑过错方，也不考虑合同履行程度的判决结果，实在无法让人信服。二、一审判决对所谓“预期利益损失”数额的认定存在错误。首先，假设合同正常到期，方建棋2016年11月到2017年11月所能获得的“可得利益”就是经过其劳动才能得到的经营利润，而根据方建棋自己提起的诉讼请求，他主张的一年未到期经营损失费也只有21162元。而关于装修费用，按照合同约定，合同正常到期，装修也是归应树发所有。况且我方在庭审中也多次陈述过，装修设备等均被方建棋拆回用于他处，方建棋根本不存在所谓的装修费用损失。即装修费用本身就是方建棋的经营成本，已从方建棋的经营利润中扣除，不能算入方建棋的可得利益损失。因此，即使按照方建棋的诉请，一审最多也只能支持21162元的“可得利益损失”。其次，方建棋经营的劳保店系租赁两间店面房进行经营，一间是应树发所有的店面房，还有一间是隔壁汪传煜所有的店面房。一审法院认定的“预期利益损失”系根据方建棋经营的劳保店在国税局营业收入情况，结合同地段同行业收入情况所酌定的，即5万元“可得利益损失”是两间店面房经营劳保店所能获得的利润，平摊到我方最多只有2．5万元。对此问题，一审判决后，我方要求一审法官判后答疑如何计算出该5万元时，一审法官也承认他计算失误，没有考虑到劳保店系租赁两间店面房所得的利润。综上，方建棋既不履行合同主要义务，不交房租，也不腾退房屋，在我方起诉要求其腾退后，方建棋反而要求我方赔偿，并在一审中又再次变更诉请，制造我方诉累。一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，在此恳求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原判，改判上诉人应树发不承担任何预期利益损失以及不退押金。本案诉讼费用由方建棋负担。
被上诉人方建棋答辩称：我租赁了两个店面，有两本营业执照，我向法院邮寄了证据。所谓的我拖欠房租，是因为已经拆迁了，不需要缴纳房租了，我不存在违约，所以押金应该退给我。我就主张21号的店铺，涉案店铺的发票是60万左右。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人应树发当庭提交证据如下：证据、照片以及（2016）浙0182民初04214号判决书，证明被上诉人向汪传煜承租了一间店铺。证明被上诉人承租了两家店铺，并认为如果应树发需要承担预期利益损失，应该只承担一间的预期利益。
被上诉人方建棋对照片以及（2016）浙0182民初04214号判决书的真实性没有异议，但是对关联性有异议，对证明目的不认可，认为其有两本营业执照，分不同的抬头开发票，所以本案的预期利益损失就是针对应树发的商铺。本院对证据的真实性予以确认，但对关联性不予认可。
被上诉人方建棋二审期间提交营业执照、税务登记证、国税凭证发票，证明案外人汪传煜租给其的店铺是2004年，从应树发所租的店铺是2014年开的，其有两本营业执照，分不同的抬头开发票，不存在应树发说的两个店的损失都向应树发主张的事实，方建棋只就涉案商铺的发票向应树发主张损失。
上诉人应树发对方建棋的营业执照、税务登记证、国税凭证发票真实性没有异议，对证明对象有异议。营业执照到2015年8月份到期，发票日期只到2015年，2016年之后两个店铺合并为一间，应树发到税务机关拉取开票金额的时候，两个店铺也只拉到一家的开票金额。本院对证据的真实性予以确认。
二审期间，应树发申请法院调查取证，请求法院依法调取在建德市国家税务局关于建德市新安江街道建棋劳保商行、建德市新安江街道红杨户外用品商行2014年11月19日至今的所有纳税及开票相关资料以及可能存在的补缴税务情况。本院认为，调查取证申请跟本案并无关联性，故对应树发的调查取证申请，本院不予准许。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，应树发与方建棋签订的房屋租赁合同合法有效，未违反法律行政法规的强制规定，双方均应按合同约定履行。现由于房屋被政府依法征收，合同实际无法履行，双方的合同目的无法实现。应树发因拆迁得到了相应的补偿，但方建棋由此产生了相应的损失。本案中，方建棋在合同履行、解除过程中并无违约责任。故，根据公平原则，应树发需对方建棋的损失予以补偿。原审法院判决应树发需补偿方建棋相关损失并无不当。原审法院根据方建棋提交的证据材料，结合同地段同行业政府依法征收的实际情况，酌情认定其损失为50000元，并无不当。关于押金是否返还。根据合同约定，合同期满，水电费结清后，押金退还方建棋。方建棋已结清电费；水表因拆迁无法读取，一审法院根据实际情况，酌情扣减押金100元，判令应树发退还方建棋押金1900元并无不当。综上，上诉人应树发的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1332元，由上诉人应树发负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 骏
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一七年十二月二十五日
书记员 何英杰
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