福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终450号上诉人（一审原告）：沙县万龙贸易有限公司，住所地福建省沙县西山路步行街综合楼。法定代表人：刘荣瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：谢慧敏，福建科海律师事务所律师委托诉讼代理人：黄琛，福建科海律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：张功德，男，1970年2月8日出生，汉族，住福建省沙县。被上诉人（一审被告）：沙县万家惠购物中心，住所地福建省沙县西山路步行街综合楼。经营者：张功德，男，1970年2月8日出生，汉族，住福建省沙县。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨政福，福建万融律师事务所律师。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所实习律师。上诉人沙县万龙贸易有限公司（以下简称万龙公司）因与被上诉人张功德、沙县万家惠购物中心（以下简称万家惠购物中心）租赁合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2017）闽0427民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万龙公司的法定代表人刘荣瑞、委托诉讼代理人谢慧敏、黄琛，被上诉人张功德并作为万家惠购物中心的经营者及二被上诉人的共同委托诉讼代理人杨政福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万龙公司上诉请求：撤销福建省沙县人民法院（2017）闽0427民初2335号民事判决并依法改判：1.张功德、万家惠购物中心向万龙公司支付2017年10月31日前尚欠的租金144000元；2.张功德、万家惠购物中心从2017年11月1日起至交付租赁物之日止，按每日2328.77元计算支付场地使用费给万龙公司；3.张功德、万家惠购物中心从起诉之次日起按年利率6%计算支付利息给万龙公司；4.本案一、二审诉讼费、保全保险费由张功德、万家惠购物中心承担。事实和理由：1.一审驳回万龙公司的诉讼请求系认定事实错误。首先，张功德与万龙公司于2014年11月1日签订《租赁合同》，张功德于签订合同前一天支付了《租赁合同》约定的第一笔租金和押金，之后张功德再也没有按《租赁合同》的约定支付租金。如按《租赁合同》约定至2017年11月1日前张功德原本只应分6期支付合计255万元的租金，而张功德却分成了23笔支付合计240.6万元，即便分成了23笔支付也仍未足额付清应付的租金255万元。张功德在《租赁合同》的履行过程中怠于按时支付租金，其每次的租金支付均是经万龙公司多次催讨后才支付一点。所有租金支付应综合全部的租金支付情况来进行分析才能与事实相符。一审只是截取其中一部分租金支付的时间段进行分析，违背了案件的真实情况，与事实不符。其次，结合《租赁合同》约定租金支付的时间和张功德实际支付租金的情况分析：第一期租金2014年10月31日，张功德通过银行向万龙公司支付57.5万元（其中15万元为押金，42.5万元为租金）。第二期租金42.5万元，应于2015年5月1日支付。张功德、万家惠购物中心分别于2015年4月13日支付135990元；2015年7月20日分两笔共计支付10万元。三笔共支付235990元，尚有189010元的租金未付清。第三期租金42.5万元应于2015年11月1日支付。张功德、万家惠购物中心分别于2015年11月25日支付5万元、49980元，两笔计99980元；2015年12月4日支付两笔各10万元，计20万元；2015年12月7日支付10万元;2016年1月19日分别支付15万元、5万元。这七笔共计599980元，多付174980元租金，先补足第二期未付租金189010元后，还有14030元租金未付清。第四期租金42.5万元应于2016年5月1日支付。张功德、万家惠购物中心分别于2016年6月3日支付10万元、7.5万元两笔；2016年7月4日支付10万元；2016年8月11日支付10万元。四笔共支付37.5万元。先补足第三期尚欠租金14030元后，第四期仅支付了360970元租金，尚欠租金64030元未付。第五期租金42.5万元应于2016年11月1日支付。张功德、万家惠购物中心分别于2016年12月4日支付两笔各15万元，计30万元；2017年1月13日支付7.5万元；2017年1月14日支付1万元。四笔共支付38.5万元，补足第四期欠付的租金64030元，本期尚欠应付租金104030元。第六期租金42.5万元应于2017年5月1日支付。张功德、万家惠购物中心分别于2017年6月7日支付两笔各10万元；2017年6月10日分别支付10万元、8.5万元，四笔共支付38.5万元，补足第五期应付租金104030元，仍有144030元租金未付。第七期租金42.5万元应于2017年11月1日支付，张功德、万家惠购物中心至今未付。上述付款情况一审庭审中张功德与万家惠购物中心没有异议，且万龙公司已向法庭提交了张功德支付租金的银行转账流水予以对应证明。张功德、万家惠购物中心只是认为其有向万龙公司申请降租，张功德于2016年5月25日书面向万龙公司提交降租申请要求从2016年6月1日每年减租10万元，但因万龙公司股东会未通过，所以至今万龙公司均未同意张功德、万家惠购物中心减租的申请，减租的说法完全是张功德、万家惠购物中心单方一厢情愿的行为。从2016年1月至2017年5月31日按一审计算方式：张功德、万家惠购物中心应支付租金为120.36万元（17个月×7.08万元/月），而张功德、万家惠购物中心这个期间支付了117.1万元的租金，与120.36万元同样不符。因此，一审认为张功德、万家惠购物中心不欠万龙公司租金缺乏证据也与事实不符，张功德、万家惠购物中心未向法庭提交相关付清租金或减租的书面证据予以证明自己的主张，因此本案张功德、万家惠购物中心未付清全部租金也不存在降租的情形，况且万龙公司从未同意张功德、万家惠购物中心降低租金的申请。其三，万龙公司于2017年6月5日向张功德、万家惠购物中心催讨租金的行为只是一种单纯的催收按合同约定该期间应付的租金，因张功德、万家惠购物中心不仅未按租赁合同约定准时支付租金，也未按租赁合同约定足额支付租金，每一次都是后付租金抵扣前面欠付的租金。该通知并不是一个结算凭证。万龙公司在催收通知中从未放弃之前所欠租金的意思表示，因此该催收通知不影响万龙公司与张功德、万家惠购物中心对租金进行最后总结算。是否有足额支付租金应以张功德、万家惠购物中心实际支付的银行转账流水为准。2.一审对万龙公司要求张功德、万家惠购物中心从2017年11月1日起至实际交付之日止，按每日2328.77元计算支付场地使用费给万龙公司的请求未作判决，而是要求万龙公司另行起诉是错误的。在一审诉讼过程中，因万龙公司与张功德之间的矛盾越来越深，已达到无法调和的状态，因此，万龙公司于2017年12月13日用EMS送达方式向张功德、万家惠购物中心送达了《解除租赁合同通知书》，张功德、万家惠购物中心于当日收到该通知，万龙公司与张功德2014年11月1日签订的《租赁合同》于张功德、万家惠购物中心接到解除通知书之日即2017年12月13日已经解除，据此，万龙公司于开庭时当庭增加了诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用的解释》第232条之规定，一审法院应当合并审理。综上所述，本案一审认定事实错误，判决结果严重损害了万龙公司的合法权益，请求二审在查清事实的情况下依法改判。张功德、万家惠购物中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回万龙公司的上诉请求。1.张功德、万家惠购物中心已经将沙县西山路步行街综合楼地下一层及一层超市部分的租金全部支付给万龙公司，未欠万龙公司租金。一审中张功德、万家惠购物中心提供的证据之间足以形成一条完整的证据链，证实双方在合同履行过程中达成降租的合意，并按此履行。尤其是在2016年11月1日，由万龙公司出具的《收据》中万龙公司书写的备注载明租金“2016年至2017年5月31日”更是能够证实双方达成降租的合意并已支付完毕。2.退一步说，万龙公司一审诉请的租金事宜，已过诉讼时效，租金的诉讼时效为1年，万龙公司于2017年12月份起诉2016年以前的租金，显然已过诉讼时效。3.张功德、万家惠购物中心不仅没有欠万龙公司房租，在签订租赁合同时还支付了押金15万元，万龙公司应当退还答辩人所支付的押金15万元。万龙公司向一审法院起诉请求：1.要求张功德、万家惠购物中心支付截止2017年10月31日尚欠万龙公司租赁沙县西山路步行街综合楼地下层及一层超市部分租金人民币14.4万元。2.判令张功德、万家惠购物中心从起诉次日起按年利率6%计算支付相应的利息。3.本案诉讼费、保全保险费全部由张功德、万家惠购物中心承担。在一审庭审中，万龙公司要求将租金按实际日的租金计算至交付之日止，每天2328.77元。一审法院认定事实：2014年11月1日万龙公司与张功德签订一份《租赁合同》，合同约定，万龙公司将位于沙县步行街综合楼地下层及一层超市部分租赁给张功德。房屋面积约为1700平方米（见附图红线范围），万龙公司同意张功德所租房屋作为经营使用，具体经营范围以张功德的经营项目为准。张功德租赁沙县步行街综合楼地下层及一层超市部分用于开办万家惠购物中心。租赁期自2014年11月1日起至2024年3月31日止，其中第一个月与合同终止的最后一个月为装修免租金（租金从2014年12月1日起算）。租金及押金支付方式，张功德应在签订本合同时付给万龙公司押金15万元，租赁期届满，如张功德无其他违约行为，万龙公司于张功德交还房屋后三天内将押金无息退还张功德。年租金人民币85万元，每半年交纳一次。张功德应于签订合约之日交纳租金人民币42.5万元。2015年6月1日、7月20日万龙公司分别向张功德开具收据，收到万家惠购物中心租金42.5万元。2016年1月20日开具的收据，内容为“租金40万元”；2016年8月31日开具的收据，内容为“租金38.5万元”；2016年11月1日开具的收据，内容为“租金（注2016年至2017年5月31日）38.5万元。”2014年10月31日，张功德通过银行向万龙公司支付人民币57.5万元（其中15万元为押金，42.5万元为租金）;2015年4月13日支付135990元;2015年7月20日分二次共计支付10万元;2015年11月25日，分别支付5万元、49980元;2015年12月4日，分别支付10万元、10万元;2015年12月7日支付10万元;2016年1月19日分别支付15万元、5万元;2016年6月3日分别支付10万元、7.5万元;2016年7月4日支付10万元；2016年8月11日支付10万元；2016年12月4日分别支付15万元、15万元；2017年1月13日支付7.5万元；2017年1月14日支付1万元；2017年6月7日分别支付10万元、10万元；2017年6月10日分别支付10万元、8.5万元。2016年5月25日，万家惠购物中心向万龙公司申请降低租金，要求每年减少租金10万元，但万龙公司未作出书面同意。2017年6月5日，万龙公司向张功德发出书面通知。催收2017年6月1日至2017年12月1日半年的租金。一审中，双方当事人争议的焦点：至2017年10月31日止，张功德、万家惠购物中心是否有拖欠万龙公司的租金14.4万元。一审法院认为，2017年6月5日万龙公司向张功德发出支付租金的通知书，通知书中载明“按合同约定，你方应于2017年6月1日前付清从2017年6月1日至2017年12月1日半年的租金给我公司，现你方已逾期，请你方收到该通知之日起5日内交清，否则，我公司将按合同约定追究你方的违约责任”。该通知告知张功德应支付从2017年6月1日至2017年12月1日半年的租金已逾期，而万龙公司2016年11月1日出具的《收据》中备注“租金2016年至2017年5月31日”，两份证据能够相互印证，证实双方已结清2017年5月31日前的租金。至于张功德是否已支付2017年6月1日至2017年10月31日的租金，从万龙公司提供的银行流水，2017年6月7日、6月10日张功德支付38.5万元，即使按合同约定租金85万元/年标准计算，从2017年6月1日起至2017年10月31日的租金为35.4万元（5个月×7.08元/月），但张功德、万家惠购物中心从2017年5月31日之后已交纳租金38.5万元，足以支付从2017年6月1日起至2017年10月31日止的租金。故万龙公司认为张功德、万家惠购物中心至2017年10月31日止尚欠租金14.4万元与事实不符，不予支持，对万龙公司要求张功德、万家惠购物中心支付租金14.4万元（计至2017年10月31日止）的主张，予以驳回。在诉讼中，万龙公司增加诉求，要求将租金按实际日的租金计算至交付之日止，每天2328.77元计算的主张，因增加诉求的主张未在举证期限届满前提出，不予准许，万龙公司可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回万龙公司的诉讼请求。案件受理费3180元，适用简易程序，减半收取1590元，诉讼保全费1245元，以上合计2835元，由万龙公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，但万龙公司认为一审遗漏了其向张功德、万家惠购物中心发出《解除租赁合同通知书》及EMS快递查询单证明《解除租赁合同通知书》已投递并签收等事实；张功德、万家惠购物中心主张一审查明的第4点事实关于“租金38.5万元”的表述不完整，认为2016年8月31日万龙公司开具了两张收据，金额分别为37.5万元和1万元（现金）。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中双方当事人争议的焦点为：截至2017年10月31日张功德、万家惠购物中心是否欠付租金。本院认为，根据本案查明的事实，万龙公司与张功德签订的《租赁合同》约定，租金为每半年交纳一次，第一个月与合同终止的最后一个月为装修免租金（租金从2014年12月1日起算），故2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金依约应于2017年6月1日支付。2017年6月5日，万龙公司向张功德发出催收租金通知，要求张功德在收到该通知之日起五日内向万龙公司交清2017年6月1日至2017年12月1日（实际应为至2017年11月30日）的租金。此后，张功德向万龙公司支付租金共计38.5万元（其中2017年6月7日分两笔支付10万元、10万元；2017年6月10日分两笔支付10万元、8.5万元）。从前述催收租金通知的内容看，仅要求张功德交清2017年6月1日至2017年12月1日（半年）的租金，并未提及张功德此前存在欠付租金的情形（期间、数额等），万龙公司也未能提供证据证明其曾经向张功德、万家惠购物中心主张支付2017年5月31日前欠付的租金。结合2016年11月1日万龙公司出具的收据载明：万家惠购物中心向其交纳租金38.5万元，并注明“2016年至2017年5月31日”等内容，万龙公司主张至2017年5月31日张功德、万家惠购物中心欠付其租金的证据不足。此外，双方签订的《租赁合同》约定租金标准为每年85万元，因此每月应交租金为70833元。催收通知发出后，张功德向万龙公司共支付租金38.5万元，即使现有证据无法证明双方当事人就减租事宜达成一致意见，根据涉案《租赁合同》约定的租金标准，应认定张功德已付清2017年10月31日前的租金，不存在欠付2017年10月31日前租金的情况。现万龙公司以张功德、万家惠购物中心未能按期付清租金、每一期交付的租金均应抵扣上一期尚欠租金为由，要求张功德、万家惠购物中心支付截止2017年10月31日尚欠租金14.4万元，该主张缺乏事实及合同依据，本院不予支持。一审法院以万龙贸易认为张功德、万家惠至2017年10月31日止尚欠租金14.4万元与事实不符为由，判决驳回万龙公司关于要求张功德、万家惠购物中心支付计至2017年10月31日止的租金14.4万元的诉请，该处理结果并无不当，本院予以确认。另外，万龙公司上诉称一审法院未就其要求张功德、万家惠购物中心支付从2017年11月1日起至实际交付之日止的场地使用费的诉讼请求作出判决是错误的。本院认为，万龙公司在一审庭审中增加要求支付场地使用费的诉讼请求，是基于该公司于2017年12月13日向张功德发出《解除租赁合同通知书》而提出，但如前分析，该通知发出之时张功德、万家惠购物中心已付清2017年10月31日前的租金，张功德、万家惠购物中心虽存在拖延支付租金的情况，但该拖延付款行为是否构成根本违约、是否导致合同目的无法实现有待查明。由于万龙公司一审起诉时并未提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，其增加要求支付场地使用费的主张又与合同解除的法律效果密切相关，故一审法院要求万龙公司另行主张未违反法律规定，本院予以确认。综上所述，万龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由沙县万龙贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑞 峰审判员 吴 树 辉审判员 程 哲 明二〇一八年五月二十八日书记员 王倩（代）附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。