文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初11593号原告：胡惠珍，女，1979年1月19日出生，汉族，住广东省惠东县。委托代理人：黄义辉，男，1971年9月25日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告：广州家广超市有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山三路东皋大道17号之一3楼自编302房，统一社会信用代码914401016184664192。法定代表人：曹成智，总经理。委托代理人：朱小斌，广东诺臣律师事务所律师。原告胡惠珍诉被告广州家广超市有限公司（下简称家广超市公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡惠珍及其委托代理人黄义辉，被告家广超市公司的委托代理人朱小斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡惠珍诉称：深圳市中联大药房有限公司广州员村分店（下简称中联大药房员村分店）与被告的员村家乐福店已有十多年的合作关系，原告是该分店员工。2016年，中联大药房员村分店拟从被告的员村家乐福店撤店不经营，原告与中联大药房员村分店协商由原告与被告签订商铺租赁合同，由原告在租赁商铺继续经营药房，租期为一年。合同签订后，原告诚信经营，但自2016年8月以来，原告经营出现严重困难，原告多次口头与被告领导协商，表示原合同条款太苛刻，原告已无法按原合同执行，能否变更、补充或提前终止合同。被告的领导也同意原告可以口头或书面向被告反映，原告先后也有2份报告、1份承诺书和1份公函发送至被告，表示已无法完全按照原合同执行，并多次要求被告不能做出偏激行为，尽量避免或减少双方损失。但被告置之不理，执意按原合同执行。原告多方筹资借款，坚持基本能向被告支付每月的管理费和租金，但直到2017年3月底，原告确实无法再支付管理费和租金，就多次与被告的领导反映沟通，表示还有15日合同即到期，所欠费用可以从押金中扣除或者提前结束合同等，但均未果。其后，被告擅自对原告的商铺进行停电，原告立即通知被告并表示其不能擅自停电，否则造成损失无法弥补，原告也以书面方式向被告声明一切经济损失原告概不负责。合同到期后，被告没有与原告进行结算。原告在2017年4月15日前就将商铺内的药品物品等打包好并已运走大部分，但2017年4月16日被告在原告不知情的情况下，撬开药房门锁盗走商铺内的所有物品，为此原告已报警。原告与被告多次协商未果，公安派出所等也无法从中调解。原告为了维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告返还原告支付的管理费押金7000元；二、被告返还原告2017年4月1日至2017年4月15日被告单方停电15天期间的管理费3500元；三、被告返还原告2016年12月12日至2016年12月15日被告单方停电4天期间的管理费933元；四、被告返还原告2017年3月10日被告单方停电1天的管理费233元；五、被告返还原告2017年3月29日被告设备故障停电半天的管理费117元；六、被告赔偿所有停电造成原告的停业损失30750元；七、被告承担本案发生的诉讼费用。被告家广超市公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、原告要求返还管理费押金没有事实及法律依据。根据原告提交的证据，与被告提交的证据内容是吻合的，已经充分证明原告欠付租金及管理费的事实，实际上原告从2016年6月开始就欠付租金及管理费，至2017年3月被告一共向原告发出了24份租金及管理费催款通知，但原告都没有支付相关费用，由于原告多次发生违约行为，没有任何纠正，在此情况下，被告根据《房屋租赁合同》第10.10条的约定，采取停止供电的措施。2017年4月13日，根据租赁合同第11.5.1条的约定，被告向原告正式发出了《关于终止房屋租赁合同的通知》，于2017年4月15日解除《房屋租赁合同》及《管理合同》。根据《房屋租赁合同》第11.5条的约定，由于原告违约导致合同解除，原告无权要求返还保证金，故原告第一项诉讼请求没有事实及法律依据。二、原告第二至五项诉讼请求没有事实及法律依据。原告认为在被告停电的情况下要求退还其管理费，但该段期间原告没有向被告支付过管理费，根据管理合同第5.2条约定，原告没有交清管理费，也不存在管理费保证金冲抵管理费的问题。且被告的停电行为是依照合同约定合法行使权利，不存在任何违法性。原告要求被告返还管理费没有任何事实及法律依据，原告至今仍欠9万多元的租金及管理费。三、原告第六项诉讼请求没有事实及法律依据。被告是根据租赁合同约定对商铺进行停电，不存在任何违法性。综上所述，鉴于原告全部诉讼请求都没有任何事实及法律依据，被告恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年4月7日，家广超市公司（甲方）与胡惠珍（乙方）签订了《家乐福购物中心》（下简称《租赁合同》），约定物业位置为广州市黄埔大道中恒隆街3号，房屋面积为90平方米、位置为GZYC＿B107（下简称案涉商铺），租赁用途为“中联大药房”店铺，仅限“中联大药房”药品的销售；租赁期限自2016年4月16日起至2017年4月15日止；首期租金期限自2016年4月16日起至后一个月的期间，首期租金为21000元，固定月租金为21000元；履约保证金为63000元；（第6.2条）履约保证金不计利息，不得冲抵任何乙方应付的租金或本合同规定的其他费用；（第6.4条）双方同意，对于乙方按本合同应付甲方或第三方的任何违约金或损失赔偿，甲方有权在履约保证金中直接扣除；甲方也有权冻结履约保证金，直至乙方按本合同应付甲方或第三方的违约金和/或损失赔偿最终得到确定并从履约保证金中扣除；（第6.5条）本合同终止时，乙方按本合同规定将房屋交还甲方后，甲方应于乙方退还甲方履约保证金收据原件后的九十天内，经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿，将履约保证金剩余部分无息退还乙方；乙方应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其他费用、违约金和损失赔偿以及按本合同应付的其他款项；否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；除本合同另有约定外，若乙方违反本合同任何规定，应在甲方要求其纠正违约后的十天内纠正违约，否则，甲方有权停止向房屋供应公用事业，并有权采取甲方认为适当的其他行动，直至乙方纠正其全部违约行为；乙方在甲方要求其纠正违约后的二十天内未能纠正违约的，甲方有权关闭房屋并按以下第11.5.1条单方面终止本合同；（第11.5.1条）发生以下任何情况之一时，甲方有权单方面终止本合同：1、乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予纠正，或者乙方违反合同任何规定超过三十天未予纠正；……4、因乙方的过错，甲方依法可以收回房屋；甲方按第11.5.1条规定终止本合同时，乙方无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求甲方支付任何违约金或者赔偿损失；履约保证金不足以弥补甲方受有的损失的，乙方还应负责补足；双方同意，除本合同或法律另有规定外，任何一方不得单方面终止本合同，否则应向另一方支付相当于本合同终止前六个日历月平均月租金五倍的违约金等。2016年4月7日，家广超市公司（甲方）与胡惠珍（乙方）还签订了《家乐福购物中心》（下简称《管理合同》），约定双方已签署《租赁合同》，乙方同时希望甲方为房屋提供管理服务，甲方同意提供前述服务；管理费基于房屋的面积按月计算，房屋的月管理费为7000元；履约保证金为21000元；本合同的有效期限与租赁合同的期限相同，并与租赁合同因任何原因终止的同时而自动终止；月度管理费按租赁合同第5.2.2或5.2.3条，由乙方在向甲方支付每一笔房屋租金的同时支付给甲方；双方同意，关于履约保证金的其他事项，均从租赁合同第6.2条至6.5条的规定；乙方应按期足额按本合同规定支付管理费、履约保证金以及按本合同应付的其他款项；否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的1%向甲方支付逾期付款违约金等。上述合同签订当天，家广超市公司将案涉商铺交付给胡惠珍使用，胡惠珍向家广超市公司支付了首月租金及首月管理费（2016年4月16日至2016年5月15日期间的租金及管理费）。根据合同约定，之后每月10日前胡惠珍应向家广超市公司支付当月16日至下个月15日的租金及管理费。但胡惠珍于2016年6月26日才支付2016年6月（2016年6月16日至2016年7月15日）的租金及管理费、于2016年8月12日才支付2016年7月（2016年7月16日至2016年8月15日）的租金及管理费、于2016年8月29日才支付2016年8月（2016年8月16日至2016年9月15日）的租金及管理费、于2016年10月1日才支付2016年9月（2016年9月16日至2016年10月15日）的租金及管理费、于2016年11月1日才支付2016年10月（2016年10月16日至2016年11月15日）的租金及管理费、于2016年12月26日才支付2016年11月（2016年11月16日至至2016年12月15日）的租金及管理费、于2017年1月25日才支付2016年12月（2016年12月16日至2017年1月15日）的租金及管理费、于2017年3月1日才支付2017年1月（2017年1月16日至2017年2月15日）的租金及管理费，而自2017年2月起（即2017年2月16日起）的租金及管理费胡惠珍未支付。由于胡惠珍存在上述多次逾期支付租金及管理费的行为，家广超市公司分别于2016年6月20日、2016年6月23日、2016年7月20日、2016年7月27日、2016年8月1日、2016年8月20日、2016年8月25日、2016年9月20日、2016年9月25日、2016年10月1日、2016年10月20日、2016年10月25日、2016年11月1日、2016年11月20日、2016年11月25日、2016年12月1日、2016年12月20日、2016年12月25日、2017年1月1日、2017年1月20日、2017年1月25日、2017年2月20日、2017年2月25日、2017年3月1日向胡惠珍发出《租金及管理费催款通知》，催促胡惠珍支付拖欠的租金及管理费。2016年11月21日，胡惠珍向家广超市公司发出《报告》，表示由于其经营不善的问题，其曾多次口头向家广超市公司表示，希望家广超市公司进行另外招租，以避免其损失越来越大，但没有实质性的进展；现胡惠珍书面形式呈报给家广超市公司，希望家广超市公司与其洽谈变更合同降低房租及管理费，或及时招商或引进其他商业模式。由于胡惠珍未支付2017年2月起（即2017年2月16日起）的租金，且经家广超市公司催促仍未支付，故家广超市公司于2017年4月1日对案涉商铺停电。胡惠珍由于无法正常经营，故对案涉商铺上锁，但未将案涉商铺交还家广超市公司。2017年4月11日，家广超市公司向胡惠珍发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，表示胡惠珍拖欠2017年2月租金及管理费已超过60天，拖欠相关费用共计95663.80元，家广超市公司函告胡惠珍，家广超市公司根据《租赁合同》及《管理合同》的约定的相关规定于2017年4月15日正式解除上述两合同；家广超市公司要求胡惠珍于2017年4月15日之前将胡惠珍放置和安装在案涉商铺内的所有物品和设施搬离案涉商铺并将房屋恢复原状；如未在规定时间内搬离，一切后果由胡惠珍自行承担，且家广超市公司保留向胡惠珍追究由此产生的一切损失的权利等。胡惠珍于2017年4月13日签收上述通知，并手写不同意上述意见。2017年4月17日，家广超市公司自行收回案涉商铺。现胡惠珍以家广超市公司擅自对案涉商铺停电并撬开案涉商铺门锁造成其损失为由，提起本案诉讼。诉讼过程中，胡惠珍主张家广超市公司在2016年12月12日至2016年12月15日对案涉商铺停电4天、2017年3月10日对案涉商铺停电1天、2017年3月29日因设备故障对案涉商铺停电半天、2017年4月1日至2017年4月15日对案涉商铺停电15天。家广超市公司确认于2017年4月1日至2017年4月15日对案涉商铺停电，否认胡惠珍所主张的其他停电行为。胡惠珍对其主张的家广超市公司的停电行为并未提供直接证据予以证明，但表示其于2016年12月12日向家广超市公司发出的《报告》、于2016年12月14日向家广超市公司发出的《承诺书》的内容均显示了家广超市公司对案涉商铺进行停电，其与家广超市公司的员工吕小龙之间的手机微信记录、照片亦证明家广超市公司对案涉商铺进行停电。家广超市公司对上述证据的真实性均不予确认，并表示其并未收到上述《报告》《承诺书》，且上述《报告》《承诺书》仅为胡惠珍的单方陈述。胡惠珍、家广超市公司均确认案涉商铺原来由中联大药房员村分店经营药店，而胡惠珍是该分店的员工，之后中联大药房员村分店想要从案涉商铺撤店不经营，胡惠珍就与中联大药房员村分店协商由胡惠珍向家广超市公司承租案涉商铺，继续以中联大药房员村分店的名义经营，原来案涉商铺内中联大药房员村分店的药物及货架等也保留下来由胡惠珍使用，胡惠珍在经营过程中也从中联大药房员村分店进药，所以在家广超市公司停电后胡惠珍才要求中联大药房员村分店将案涉商铺内原来保留下来的药品、货架等以及未卖出的药品进行搬离。胡惠珍表示家广超市公司于2017年4月1日对案涉商铺停电后无法经营，故其对案涉商铺上锁，并要求家广超市公司与其进行结算、要求中联大药房员村分店对案涉商铺内属于中联大药房员村分店的物品全部搬离并结算；中联大药房员村分店于2017年4月12日左右开始对案涉商铺内的物品进行搬离，搬离物品时都是由胡惠珍打开案涉商铺的门锁，由中联大药房员村分店搬离全部属于该分店的物品；之后胡惠珍对案涉商铺上锁，2017年4月16日胡惠珍发现家广超市公司对案涉商铺撬锁开门，胡惠珍就报警，当时商铺内胡惠珍所遗留的保险柜一个、风扇一把、部分个人衣服以及快过期的药品均已不在。家广超市公司表示其从未对案涉商铺进行撬锁；家广超市公司于2017年4月1日对案涉商铺停电后，胡惠珍已经没有在案涉商铺进行营业，并对案涉商铺上锁，但胡惠珍拒绝将案涉商铺交还给家广超市公司；胡惠珍多次到家广超市公司吵闹，拒不交还案涉商铺，而由于案涉商铺所挂的营业执照中联大药房员村分店的负责人是李强，所以家广超市公司要求李强交还商铺；后来经家广超市公司多次催促，李强于2017年4月13日开始对案涉商铺内的物品进行搬离、撤柜，直至2017年4月16日全部搬完并将案涉商铺交还给家广超市公司。为予证明，家广超市公司提交了中联大药房员村分店于2017年4月17日开具的《证明》作为证据。《证明》为复印件，内容为中联大药房员村分店的企业负责人为李强，经营地址为广州市天河区员村家乐福超市内，于2016年3月与胡惠珍签订了合作经营协议，由胡惠珍个人经营、自负盈亏，协议期限为2016年4月1日至2017年3月31日止；由中联大药房员村分店提供所有设施设备（含货架、货柜、保险柜、电脑等）、所有商品均由中联大药房员村分店直配；中联大药房员村分店在协议期满后、并且在家乐福的催促下，于2017年4月13-16日进行了撤柜（含药品），并且将一些残旧货架及保险柜作扔掉处理，该店于2017年4月1日起已停止营业（家乐福断电）。胡惠珍表示对上述《证明》的真实性无法确认，认为只能证明中联大药房员村分店将其物品搬离，而胡惠珍的物品还未搬离；胡惠珍还认为其并不清楚是家广超市公司还是中联大药房员村分店的人员把胡惠珍的物品搬离，胡惠珍从未见过上述《证明》。经本院向广州市公安局天河区分局员村派出所调查，查明在黄义辉于2017年4月16日报警称案涉商铺被盗窃的案件中，中联大药房员村分店的经理康素萍提交了该份《证明》。另，胡惠珍以其与家广超市公司之间关于《租赁合同》的纠纷而向本院提起另案诉讼，本院已以（2017）粤0106民初11594号案件立案审理。本院认为：胡惠珍与家广超市公司签订的《管理合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，双方应切实履行。家广超市公司应为案涉商铺提供合同约定的物业管理服务，胡惠珍应按照合同约定向家广超市公司支付每月管理费等费用。家广超市公司已于签订《租赁合同》《管理合同》当天将案涉商铺交付胡惠珍使用并提供物业管理服务，胡惠珍应按照《管理合同》约定于每月10日前支付当月16日至下月15日期间的租金21000元及管理费7000元。但根据已查明的事实可知，胡惠珍自2016年6月起每月租金及管理费均存在逾期支付的行为，且经家广超市公司多次书面催促才支付租金及管理费；而自2017年2月起（即2017年2月16日起）的租金及管理费，胡惠珍至今未支付。胡惠珍的上述行为，已严重违反了《租赁合同》《管理合同》的约定。由于胡惠珍拖欠2017年2月租金及管理费已超过60日，家广超市公司于2017年4月11日向胡惠珍发出《关于终止房屋租赁合同的通知》要求解除《租赁合同》《管理合同》，该行为符合《租赁合同》约定，胡惠珍于2017年4月13日签收了该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，《租赁合同》于2017年4月13日已解除，而根据《管理合同》的约定，《管理合同》同时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于胡惠珍逾期支付租金的违约行为导致家广超市公司解除《管理合同》，胡惠珍应依法承担违约责任。根据《管理合同》约定，对于胡惠珍按合同应付家广超市公司的任何违约金或损失赔偿，家广超市公司有权在履约保证金中直接扣除；家广超市公司有权冻结履约保证金，直至胡惠珍按合同应付家广超市公司的违约金和/或损失赔偿最终得到确定并从履约保证金中扣除。而根据《管理合同》约定，胡惠珍逾期支付管理费的，每逾期一日应按所欠款项的1%向家广超市公司支付逾期付款违约金。综上，胡惠珍要求家广超市公司返还管理费押金的诉讼请求缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。胡惠珍要求家广超市公司返还2016年12月12日至2016年12月15日单方停电4天、2017年3月10日单方停电1天、2017年3月29日设备故障停电半天的管理费，但其未提供证据证明家广超市公司存在上述停电行为，其应自行承担相应的举证不能的法律责任；而且，根据《租赁合同》约定，在胡惠珍存在逾期支付租金的违约行为的情况下，家广超市公司有权利停止向案涉商铺供应公用事业，因此，胡惠珍上述诉讼请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。胡惠珍要求家广超市公司返还2017年4月1日至2017年4月15日单方停电15天的管理费，但根据已查明的事实可知，胡惠珍实际上并未向家广超市公司支付该期间管理费，而且同上分析，家广超市公司在胡惠珍存在逾期支付租金的违约行为的情况下对案涉商铺停电的行为符合《租赁合同》约定，因此，胡惠珍该项诉讼请求同样缺乏依据，本院不予支持。同上分析，胡惠珍要求家广超市公司赔偿因家广超市公司停电而导致其停止营业的损失30750元，该项诉讼请求显然缺乏依据，本院不予支持。另，《租赁合同》《管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同成立生效后，无论是变更还是解除，均应由双方当事人协商一致，胡惠珍表示因经营不善的原因多次向家广超市公司表示要求变更、解除《租赁合同》《管理合同》但家广超市公司不予同意，并以此为由认为家广超市公司应承担责任，该主张明显缺乏法律依据，有违诚实信用原则，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡惠珍的全部诉讼请求。本案受理费780元，由原告胡惠珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  许蔚琳人民陪审员  欧阳燕二〇一七年十月二十六日书 记 员  许丽凤罗小玲本判决书于     年   月   日送达