福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终722号
上诉人（原审被告）：陈阿知，男，1956年2月4日出生，汉族，现住漳州市。
委托诉讼代理人：陈国容，福建扬都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：漳州市保障性住房管理中心，住所地漳州市延安南路**号。组织机构代码489953551。
法定代表人：叶国裕，主任。
委托诉讼代理人：林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
上诉人陈阿知因与被上诉人漳州市保障性住房管理中心（以下简称漳州房管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初4188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈阿知上诉请求：（1）撤销一审判决，改判驳回漳州房管中心的一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不当，依法应予撤销。（一）一审判决解除陈阿知与漳州房管中心之间的租赁合同无事实和法律依据。因漳州房管中心一直阻止陈阿知向拆迁人漳州钱鸿房地产开发有限公司（以下简称钱鸿公司）取得涉案房屋的安置权利，致使陈阿知一家只好通过司法途径诉求钱鸿公司予以安置。诉讼过程中，漳州房管中心作为该案的第三人仍旧不同意安置给上诉人，福建省高级人民法院判决确认陈阿知是实际承租人，钱鸿公司应按将安置房交付给陈阿知一家居住使用。陈阿知向钱鸿公司接收安置房后，与漳州房管中心协商重新签订安置房租赁合同及交纳租金事宜，但漳州房管中心一直拒绝重新签订租房合同，拒绝接受租金。因此，安置房未重新签订租赁合同，未交纳租金的原因在于漳州房管中心，而非陈阿知。陈阿知并非因福利政策而取得本案涉案房产的安置权利。陈阿知的父亲陈光超享有原漳州市胜利路31号房屋的1/4产权，该房屋于1972年1月17日因道路建设被国家征用拆迁，陈光超一家由政府安置在新华东353号（后变更为333号，即本案涉案的拆迁房）居住，因而，陈阿知一家是因房产被拆迁，由政府安置而承租本案涉案的新华东333号房产，并非非福利性政策取得承租权。因此，一审法院以陈阿知拖欠房租及不符合公房租赁条件等理由判决解除双方合同，明显不当。（二）一审法院判决陈阿知腾退芗城区九龙城2幢516房屋，并交由漳州房管中心执掌也是错误的。一审遗漏了本案涉案拆迁房有一部分面积为陈阿知自建面积这一重要事实。依照陈阿知的母亲郑银与原漳州市直管公房经营管理处签订原新华东333号房屋的租赁合同记载，陈阿知原承租的公房面积是94.85㎡，而2003年4月19日，《城市房屋拆迁安置补偿协议书》中确定的拆迁面积为121.97㎡，明显超出了承租面积。而在新华东333号房产拆迁时，由陈阿知改建为店面的面积16.67㎡该部分的店面面积已经在拆迁时由漳州房管中心享有并接收开发商安置，因而其管理的公房面积只有78.18㎡（94.85㎡-16.67㎡）。本案调换的安置房九龙城小区2幢516（建筑面积50.71㎡）和6幢301室(建筑面积93.58㎡)合计面积144.29㎡，扣除公房面积78.18㎡，剩下的66.11㎡部分为陈阿知自购及自建部分的面积，再扣除自购面积22.32㎡，剩余部分为陈阿知的自建面积，即43.79㎡。对此一审法院未查明，明显是遗漏本案重要事实。本案调换的安置房九龙城小区2幢516（建筑面积50.71㎡）和6幢301室(建筑面积93.58㎡)，合计面积144.29㎡，是对陈阿知原承租的新华东路333号房产的等面积安置。而该144.29㎡的面积实际上包含了三部分组成，即公房安置面积、陈阿知自建面积及自购面积。而在安置时，是将公房安置面积及自建面积作为一个整体安置，两套安置房没有区分哪一套安置的是公房面积，哪一套安置的是自建部分面积。因而，本案涉案的两套安置房安置的面积里面均包含了公房面积及陈阿知自建的面积，两套房均为共同共有状态，在双方未进行共有物分割的情况下，漳州房管中心无权要求陈阿知腾房。一审判决上诉人腾退2幢516房屋实属不当。（三）一审法院对于租金的标准认定也是错误的。一审法院既然认定原租赁合同继续有效，那么租金标准理应依照原合同约定的标准计算，即月租金88.2元计算。因本案涉案房屋的性质为公房，退一步说，即使租金要调整，也应当依照《漳州市住房制度改革委员会关于转发省房委会＜关于加大房改力度促进住房消费的通知＞的通知》的规定，确定房屋租金，即依照2.7元/㎡的标准计算租金。一审法院直接采纳《价格评估意见书》的评估结论作为本案租金计算标准，明显错误。首先，涉案房屋的安置时为毛坯房，室内装修系陈阿知自行装修，装修行为必然增加了房屋的附加值，即使要以市场价鉴定也应当鉴定涉案房屋安置时状态即毛坯房状态下的租金。其次，涉案房屋包含了陈阿知的自建面积及自购面积，即使要依照市场价确定租金，也应当依照公�面积比例计算，剔除陈阿知自购及自建部分的租金比例。一审法院直接以两套安置房的全套面积计算租金，明显是错误的。（四）本案双方的争议属于历史遗留的落实政策的房地产纠纷，依照规定，不属于人民法院的受案范围。
漳州房管中心辩称：（一）本案双方之间是租赁合同关系，并不属于拆迁安置纠纷，陈阿知所提交的相关证据可以证明本案讼争房屋是由陈阿知母亲与漳州房管中心之间的租赁合同而引发的纠纷。（二）本案双方之间所建立的是不定期的租赁合同关系，根据法律规定，出租人随时可以要求解除。本案中陈阿知在取得第一套安置房之后，没有缴纳租金也没有与漳州房管中心签订书面的租赁合同，所以陈阿知存在违约行为。（三）陈阿知认为存在自建面积，既没有任何事实依据，也没有证据可以印证。本案租赁合同所载明的是居住面积，不是陈阿知陈述的建筑面积。即使陈阿知的母亲在原有房屋上自建，也是擅自扩建，根据城市管理法规定，在未经过漳州房管中心同意情况下进行扩建，要向业主进行赔偿，同时根据民法通则规定，这张扩建也是属于出租人所有。（四）一审对判决陈阿知缴纳租金标准符合法律规定，因为陈阿知并不具有享受福利待遇的条件，而且也未与漳州房管中心建立书面租赁关系，所以漳州房管中心才依市场标准向陈阿知主张租金。一审评估报告根据房屋的现状及地段来确定租金，即根据空置房来认定价格并无不当。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回陈阿知的上诉请求。
一审法院认定事实：址在漳州市芗城区房屋系郑银生前与陈阿知等人多年居住的公有住房，业主为公房管理处，1997年11�3日，公房管理处与陈阿知的母亲郑银（2008年5月27日过世）签订一份编号为漳房住宅合同第003号《住宅用房租赁合同》，合同约定公房管理处将位于漳州市芗城区房屋出租给郑银，计租面积94.85平方米，月租金88.20元，合同期限五年，从1997年11月3日起至到2002年11月2日止。合同第四条约定：无正当理由拖欠房租累计六个月以上的，出租方有权终止租赁合同，收回出租房屋。因城市建设涉及该房屋，2003年4月19日钱鸿公司与郑银签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，将漳州市芗城区房屋交由该公司拆迁，总建筑面积121.97平方米。2008年11月4日，陈阿知作为租户与钱鸿公司签订《拆迁安置房合同书》，安置在九龙城小区2幢516室住宅50.71平方米。2017年1月7日，陈阿知等4人作为租户与钱鸿公司签订《拆迁安置房合同书》，安置在九龙城小区6幢301室住宅93.58平方米（其中等面积71.26平方米公房，超面积22.32平方米）。九龙城小区2幢516室于2008年交付给陈阿知等使用，九龙城小区6幢301室于2017年1月交付给陈阿知等使用。但陈阿知取得安置房后即未与漳州房管中心办理租赁合同，也未缴纳租金。漳州房管中心在诉讼中申请鉴定九龙城2幢516号、6幢301号房屋从2013年至2017年的商品房每平方出租的市场价格进行评估，一审法院依法委托福建鑫八闽鉴定评估有限公司进行鉴定，该公司于2017年11月2日做出鑫八闽价鉴[2017]580号价格评估意见书，评估结论为：价格评估标的从2013年至2017年合理的平均月租金如下：1、九龙城2幢516号（安置房面积为50.71平方米）合理的平均月租金为800元/月；2、九龙城6幢301号（安置房面积为71.26平方米）合理的平均月租金为1140元/月。漳州房管中心预交评估费4000元。一审另查明，陈阿知系漳州市芗城区闽南商业批发市场西区23幢11号房屋的所有权人；陈阿知向钱鸿公司购买九龙城6幢301号商品房22.32平方米，合计65888元。
一审法院认为，漳州房管中心与陈阿知的母亲郑银于1997年11月3日签订的编号为漳房住宅合同第003号《住宅用房租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效。2008年5月，在郑银离世后，与郑银生前共同居住的陈阿知等人承继了郑银与公房管理处于1997年11月3日签订的《住宅用房租赁合同》的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”2008年10月28日，陈阿知作为被拆迁人与钱鸿公司签订《漳州钱鸿房地产开发有限公司拆迁安置选择房协议书》，应视为承租人实际变更为郑银的儿子陈阿知。一、关于漳州房管中心要求陈阿知解除租赁关系，返还房屋的诉讼请求是否合法有据的问题。双方应当按照合同约定全面履行合同义务。漳州房管中心已经依约将安置房交付给陈阿知使用，陈阿知亦应依约按照合同约定支付租金。虽然双方签订的租赁合同租赁期限已届满，但陈阿知继续使用该租赁物，漳州房管中心亦没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照法律规定，不定期租赁合同双方有权随时解除合同。本案中，讼争房屋九龙城2幢516室从2012年11月交房至今，陈阿知均未交纳租金；讼争房屋九龙城6幢301室从2017年1月7日交房至今，陈阿知也均未交纳租金，根据《住宅用房租赁合同》第四条约定：无正当理由拖欠房租累计六个月以上的，出租方有权终止租赁合同，收回出租房屋。且陈阿知在市区已拥有私人产权住房�已不符合公房租赁条件。因此，漳州房管中心诉求解除租赁合同并要求返还九龙城2幢516室合法有据，但讼争房屋九龙城6幢301室其中有22.32平方米为陈阿知向钱鸿公司购买，该房屋目前属于共有状态，应当另案起诉进行共有物分割。二、关于漳州房管中心要求陈阿知支付尚欠的租金60540元及从2017年11月起至归还房屋止按每月1940元支付两套房屋占用费是否合法有据的问题。讼争房屋九龙城2幢516室从2012年11月交房至今，陈阿知均未交纳租金；讼争房屋九龙城6幢301室从2017年1月7日交房至今，陈阿知也均未交纳租金，根据评估结论，九龙城2幢516号（安置房面积为50.71平方米）合理的平均月租金为800元/月；2、九龙城6幢301号（安置房面积为71.26平方米）合理的平均月租金为1140元/月。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条有关延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年�规定。故漳州房管中心的主张已经部分超过诉讼时效期间。陈阿知就诉讼时效问题提出的抗辩主张成立，予以采纳。故对于漳州房管中心要求陈阿知给付租金应当计算至起诉之日止为：1、九龙城2幢516号，800元×12个月=9600元；2、九龙城6幢301号，1140元×4个月=4560元，以上合计14160元从起诉之日起至实际归还按每月1940元计算两套房屋的占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十四条、第二百三十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，判决：一、解除漳州房管中心与陈阿知租赁合同；二、陈阿知应于判决书生效之日起三十日内腾退漳州市芗城区九龙城2幢516号房屋，并将该房屋交给漳州房管中心执掌；三、陈阿知应于判决书生效之日起十日内向漳州房管中心支付租金14160元及从2017年5月2日起至�际归还房屋之日止，按每月1940元计算两套房屋的占用费；四、驳回漳州房管中心的其他诉讼请求。一审案件受理费1213.5元，鉴定费4000元，由漳州房管中心负担3994.5元，由陈阿知负担1219元。
二审期间，陈阿知提交了一组证据：证据1.漳州市人民政府关于处理漳州站北大桥拓宽道路拆除民房遗留问题的批复及房管局请示，用于证明本案争议安置房应当产权调换给陈阿知，本案争议实质上系属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院受案范围；证据2.漳州市住房制度改革委员会关于转发省房委会《关于加大房改力度促进房消费》的通知，用于证明公房的租金标准系政府定价，其标准为框架3.1元/平方米，砖混2.7元/平方米。而不是市场定价；证据3.《征用房屋协议书》，用于证明1981年漳州房管中心与陈阿知父亲签订《征用房屋协议书》，约定赔偿费抵扣房租，但漳州房管中心未履行该约定；证据4.漳州市中级人民法院（2015）漳民初字第408号判决书、福建省高级人民法院（2016）闽民终1534号调解书，用于证明本案涉案拆迁新华东333号的店面面积16.67平方米已经安置给漳州房管中心。
漳州房管中心对上述证据质证认为：对证据1的真实性没有异议，对关联性和证明内容有异议，本案属于租赁合同纠纷，不属于落实政策，该证据与本案无关；对证据2的真实性没有异议，但这份证据是关于享受到福利租房租金的规定，不是适用于所有人，与本案也不具有关联性；对证据3的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，本案新华东这套租房并不是属于拆迁，这份合同体现胜利西路31号被拆迁时陈阿知的父亲有领取补偿款；对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案纠纷不具有关联性。
对于陈阿知二审提交的四组证据，本院依法认定如下：对四组证据的真实性予以确认，证据1相关文件所载明的时间、地点与本案无关，对该证据的证明内容不予采纳；证据2相关文件明确对象是公有住房，由于陈阿知已自购房产，其并未提供相关证据证明自己现仍符合公有住房租赁标准，故对该证据的证明内容不予采纳；证据3所载明的内容在法律主体、法律关系上与本案不一致，陈阿知所反映的问题应当依照陈阿知的父亲签订的《征用房屋协议书》另行主张，故对该证据的证明内容不予采纳；证据4相关法律文书并未直接表明陈阿知所主张的证明内容，也与本案无关，对该证据的证明内容不予采纳。
经审理查明，双方对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点：1.本案是否属于人民法院的受理范围？2.一审判决解除漳州市保障性住房管理中心与陈阿知的租赁合同是否有事实和法律依据？3.一审判决陈阿知腾退九龙城2幢516房屋是否有误？4.一审判决认定租金标准是否有误？对上述争议焦点，本院分别评析认定如下：
（一）本案是否属于人民法院受理范围？
《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。本案属于房屋租赁合同纠纷，当事人主体、法律关系均符合该法规定，陈阿知提供证据不足以证明本案属于历史遗留问题，且其在一审期间未提出管辖权异议，故其提出本案不�于法院受理范围的上诉理由于法无据，不予支持。
（二）一审判决解除漳州市保障性住房管理中心与陈阿知的租赁合同是否有事实和法律依据？
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，本案双方当事人未签订书面租赁合同，未明确约定租赁期限，故形成了不定期租赁合同关系，出租人漳州房管中心有权随时解除合同。由于陈阿知于2012年11月、2017年1月接收了案涉两套租房后，从未交纳过租金，已严重违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，漳州房管中心据此主张解除合同合法有据。一审判决解除案涉合同并无不当。陈阿知提出的相关上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。
（三）一审判决陈阿知腾退九龙城2幢516房屋是否有误？
陈阿知提出案涉房屋有其自建面积，但其并未提供合法的批建手续，且九龙城2幢516房屋也没有其自购面积，如上述争议焦点所分析，双方租赁关系依法解除后，陈阿知依法应当向出租人漳州房管中心返还租赁物，因此，一审判决陈阿知腾退九龙城2幢516房屋合法有据，予以支持；陈阿知的相关上诉理由依据不足，不予采纳。
（四）一审判决认定租金标准是否有误？
首先，一审判决所认定的“原租赁合同有效”，是指陈阿知与漳州房管中心形成的不定期租赁合同有效，而双方在原不定期租赁合同中并未就租金标准进行约定，因此，陈阿知上诉提出按照原合同约定标准计算的理由没有事实依据，不予采纳。其次，关于陈阿知目前是否符合公租房租赁条件的问题，经查，虽然陈阿知在其母亲去世后取得了继续租赁案涉房屋的权利，但其已拥有自有产权的房产，并未与漳州房管中心签订租赁合同，也未提供相关证据证明其有权依照现行公租房安置政策享受相关福利待遇，故其提出的相关上诉理由依据不足，不予采纳。再者，评估意见书明确载明被评估的房屋是空房，评估范围为安置房面积部分，陈阿知在一审和二审期间均未提供证据证明鉴定意见书存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所列举的情形，也未提出重新鉴定申请，故其提出的相关上诉理由依据不足，不予采纳。一审判决按照评估价格计算相关租�及占用费并无不当。
综上所述，陈阿知的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1213.5元，由上诉人陈阿知负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 立
审判员 林银木
审判员 苏雅冰
二〇一八年四月二十五日
书记员 曾剑坤
附相�法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。