抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0411民初1486号原告苏雷，男，1974年3月21日出生，汉族，住顺城区。原告马巍，女，1976年4月12日出生，汉族，住同上原告。二原告委托代理人ＸＸ，辽宁必达律师事务所律师。二原告委托代理人崔学文，辽宁民威律师事务所律师。被告抚顺兴隆宝通置业有限公司，住址抚顺市顺城区。法定代表人佟恩祥，该公司总经理。委托代理人李泓熙，系该公司职员。第三人抚顺市住房公积金管理中心，住所地抚顺市顺城区。法定代表人王新阳，系该中心主任。委托代理人鲍杰，系该中心法律顾问。第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人王庆华，该公司经理。委托代理人孟广宇，该公司职员。原告苏雷、马巍诉被告抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）、第三人抚顺市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）、第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏雷、马巍及委托代理人ＸＸ、崔学文，被告兴隆公司委托代理人李弘熙、第三人公积金管理中心委托代理人鲍杰，第三人担保公司委托代理人孟广宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，我俩系夫妻关系，我俩与被告于2013年12月19日签订《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定购买被告开发的位于抚顺市顺城区新城路（东段）x号楼x单元x号房屋一处，房屋总价款为人民币279122元。合同约定付款方式为首付款人民币59122元，贷款额22万元，被告应于2015年9月30前将取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付给原告。合同签订后，我如约向被告支付首付款人民币59122元，并于2014年8月19日与第三人签订《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》，贷款金额为人民币22万元，但时至今日被告一直未能将符合合同约定的房屋交付给我，且被告也未能取得建筑工程竣工验收备案文件。后期被告支付我违约金6369元，返还公摊费用12587元。合同解除后，同意扣除这两笔费用。现来院告诉，请求判令：一、解除我与被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》；二、解除我与第三人签订的《抚顺市个人住房公积金贷款抵押担保合同书》；三、判决被告返还我购房首付款计人民币59122元并赔偿因逾期交房给我造成的损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月1日起至实际给付之日止）；四、判决被告向我赔偿已向第三人公积金管理中心支付的贷款本金及利息；五、判决被告将我未归还贷款本金及利息返还给第三人公积金管理中心；六、担保费1760元、房屋所有权登记费160元、公积金代办费500元，由被告承担；七、订金5500元由被告返还；八、保全费、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述购买住房的住址、价款均无异议。现不同意与原告解除商品房买卖合同，原被告在签署商品房买卖合同时，同时签署了补充协议，该补充协议经过备案认证，其补充协议第4条关于房屋交付的补充约定，第7项约定对于被告迟延交付房屋的原告先给付30天的宽展期，宽展期满后仍未能交付的被告按原告已给房款每日万分之一的违约金为补偿。该违约金计算到房屋交付之日止，合同继续履行。该补充协议12条，补充协议和合同有冲突，以补充协议为主。因此补充协议的交房约定是对原合同的变更。而且原告同意对其延期交房期限内支付相应的违约金。双发已经约定延期交房合同继续履行，现原告按照原合同约定要求解除合同，其理由不成立。我公司因延期交房，已经向原告支付了违约金6369元，同时返还公摊费用12587元，这两笔费用要求原告予以返还。担保费、房屋所有权登记费、公积金代办费，并非我公司收取，不同意赔偿原告。原告主张返还订金5500元，原告未提供证据系我公司员工收取，故我公司不同意返还。2016年6月30日已经通知原告收房，我公司并未违反合同约定，同时原告起诉已经超过合同约定的解除权行使期限一年。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人公积金管理中心辩称，首先对于原被告购房合同是否解除，作为第三人不发表意见。但是我方公积金不同意与原告解除抵押担保合同，因为公积金贷款是有特殊条件的，首先公积金贷款不针对开发公司，公积金贷款是有额度的，并且公积金贷款人必须经过审查，符合相关要件，才能在我中心进行贷款。原告若想解除抵押担保合同，就应先偿还尚欠的贷款，偿还完毕后才能解除合同。同时涉案房屋已办理抵押预告登记，若解除抵押担保合同，则我方对涉案房产享有优先受偿权。第三人担保公司辩称，我公司同公积金管理中心的答辩意见一致。经审理查明：二原告系夫妻关系，为购买诉讼争议住房，前期于2013年9月30日在被告处交纳订金5500元。二人与被告于2013年12月19日签订了《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定购买被告开发的位于抚顺市顺城区新城路（东段）x号楼x单元x号房屋一处，总价款为279122元。付款方式为首付款人民币59122元，贷款额22万元，被告应于2015年9月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付给原告。原告按照合同约定向被告支付房屋首付款59122元。2014年8月19日原告与第三人公积金管理中心作为委托人、第三人担保公司作为保证人签订了《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》，由原告向公积金管理中心申请贷款22万元，用于支付其购买的上述房产，合同约定的贷款期限自2014年8月21日至2033年8月20日，共计228个月，月利率为3.75‰。同时，双方约定原告用其购买的住房为该笔贷款提供抵押，并办理了抵押权预告登记许可证。自签订抵押担保合同始，原告均按约及时偿还公积金管理中心钱款。后期被告兴隆公司返还二原告公摊费用12587元、支付违约金6369元。该争议房屋现仍未取得建筑工程竣工验收备案文件。审理过程中，经原告申请，本院于2017年5月3日对位于顺城区新城路（东段）x号楼x单元x号房屋进行预查封，保全费620元由原告垫付。本院确认的上述事实，有原告提供的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、销售不动产统一发票、公积金贷款协议书、公积金还款明细表、公证文书、担保费收据、房屋所有权费收据2张、公积金代办费收款收据、收条（5500元），被告兴隆公司提供的交房通知、收据，第三人公积金管理中心提供的出款明细、抵押权预告登记许可证、还款明细及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，是有效合同。原告已按约支付房款，被告应依约定在2016年6月30日前将“原合同项下的房屋”即取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付原告。庭审中，被告亦认可案涉房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案，故对于原告要求解除与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，要求被告退还原告首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；关于原告主张的房屋所有权登记费160元、担保费1760元一节，于法无据，故本院不予支持。关于原告主张500元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非被告，但此笔费用是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，且被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，被告应将此费用返还原告。关于订金5500元，二原告在购买住房前，在被告处交纳订金5500元，被告辩称楼盘销售外包给外公司，并未收取到原告交纳的该笔订金，对此被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，故买卖合同解除后，被告理应予以返还。原告与第三人公积金管理中心、第三人担保公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。原告基于支付购房款与第三人公积金管理中心、第三人担保公司签订抵押担保合同，被告因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因被告未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《抚顺市商品房买卖合同》合同解除，被告应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人公积金管理中心、第三人担保公司签订的抵押担保合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条亦规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故原告请求解除其与第三人公积金管理中心、第三人担保公司之间签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》的主张，本院予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应向公积金管理中心返还剩余贷款本金及利息。原告已偿还的贷款具体数额以第三人公积金管理中心出具的贷款还款明细为准。第三人公积金管理中心在收到被告返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。关于第三人公积金管理中心要求对涉案住房享有优先受偿权，对此，原告以其所购买商品房为公积金管理中心办理了预告登记，由于原告对抵押房屋尚未取得产权证并完成物权登记，公积金管理中心作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，抵押权并未设立，故公积金管理中心要求行使诉争房屋抵押权的请求，没有法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告返还已经支付给原告的违约金、公摊费用，原告表示同意，本院依法予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告苏雷、马巍与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告苏雷、马巍首付款59122元并按中国人民银行同期贷款利率给付自2015年10月1日起至判决确定给付之日止的利息；三、解除原告苏雷与第三人抚顺市住房公积金管理中心、第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起十日内将原告苏雷、马巍未归还的贷款本金及利息返还第三人抚顺市住房公积金管理中心；五、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏雷、马巍已经偿还的贷款（贷款是指原告苏雷向公积金偿还的贷款本金及利息，具体数额以第三人抚顺市住房公积金管理中心出具还贷明细为准）；六、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏雷、马巍交纳的订金5500元。七、原告苏雷、马巍于本判决生效之日起十日内返还被告抚顺兴隆宝通置业有限公司违约金6369元，公摊费用12587元，合计18956元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元（已减半收取，案件受理费缓交至执行阶段）、保全费620元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  王迪二〇一七年九月一日书记员  舒畅