云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民终字第18号
上诉人（原审原告）符国昌，男，汉族，高中文化，居民，宣威市人。
委托代理人刘东峰，云南言承律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）代芬，女，汉族，高中文化，居民，宣威市人。系符明爱之妻。
被上诉人（原审被告）符蓉，女，汉族，大学文化，居民，宣威市人。系符明爱之女。
委托代理人张明乐，云南乐超律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）符开阔，男，28岁，汉族，高中文化，居民，宣威市人。系符明爱之子。
上诉人符国昌因与被上诉人代芬、符蓉、符开阔所有权确认纠纷一案，不服宣威市人民法院（2013）宣民初字第1221号民事判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，已审理终结。
原审法院确认的法律事实：原告符国昌与符明爱系弟兄关系，符明爱于1996年以宣威市昌发钢管窗厂的名义经批准在云南省宣威经济技术开发区内建盖门市、车间、仓库、业务用房共1700㎡。2001年1月5日，符明爱、被告代芬与原告签订协议将其中的商住房二间（一楼一底）分别作价8万元、10万元卖给符华昌、符国昌。符华昌、符国昌分别支付给代芬购房款40000元、50000元，同时，双方就共同部分达成协议。符华昌、符国昌购得房屋后，各自在原房屋基础上加盖了三层，增建了厨房，卫生间及楼梯等，并一直管理使用至今，但符华昌、符国昌购得的房屋未办理过户等手续。2004年3月1日，符明爱死亡。2004年4月5日，符蓉将该房屋过户到自己名下，并取得了该房屋的产权证及土地使用证。2011年9月19日，符蓉向本院提起诉讼，要求返还该房屋，经本院（2011）宣民初字第1774号民事判决书作出判决后，符国昌不服上诉云南省曲靖市中级人民法院后发回本院重审，期间符国昌提出行政诉讼，经云南省曲靖市中级人民法院行政裁定书裁定驳回符国昌起诉。2013年5月23日，原告符国昌向本院起诉提出上述请求。庭审中原告符国昌坚持其与被告代芬及其丈夫符明爱签订的房屋买卖协议是有效的，坚持其诉讼请求；被告则要求驳回原告诉讼请求，调解未能达成协议。
原审法院审理认为，房屋所有权的取得，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，必须进行依法登记。本案中所争议的房屋，现实际所有人是依法取得房屋产权证的被告符蓉。原告符国昌所提交的证据，不能证明其主张的房屋属其所有，因此，原告符国昌请求人民法院确认该房屋产权归属自己和三被告协助自己办理产权过户登记的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利后果。”的规定，本院不予支持。被告代芬、符开阔未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定判决如下：驳回原告符国昌的诉讼请求。案件受理费人民币2400元，由原告符国昌负担。
一审判决后，原告表示不服，向本院提起上诉，请求撤销宣威市人民法院（2013）宣民初字第1221号民事判决，依法改判。其上诉的主要理由是：1、一审判决认定事实错误，定性不正确。1996年8月10日，上诉人与符明爱等人筹措资金承建宣威市昌发钢窗厂项目，在宣威市双龙街道开源社区建盖砖混结构的房屋两层9间，2000年11月2日，合伙人分割房屋，从南到北，上诉人分得三间，分得房屋后，上诉人缴纳了改变土地用途收益金和证书年检费。2001年1月5日，符明爱和被上诉人代芬认为不易平均分割，要求上诉人补偿l0万元人民币以转卖的形式卖给上诉人，上诉人与符明爱、被上诉人代芬签订《转房协议》和《共用协议》，协议约定了房屋两层一间框架结构，共计123.36平方米，房屋坐落、四至界限及房屋作价10万元由被上诉人出售给上诉人，被上诉人负责办理房产证、土地证一切手续，费用由被上诉人承担，同年1月30日，上诉人向被上诉人支付转房款5万元，并搬进去居住，后上诉人在居住房屋上加盖了两层及在东侧建盖厨房一间，2004年符明爱去世，后一直没有办理过户登记事宜。据我国民法规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，协议和收条是双方真实意思的表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。因此本案依法成立的房屋买卖合同受法律保护。2、一审判决适用法律错误。签订房屋转让合同时被告没有取得房屋产权证，不构成合同无效的理由。首先，虽然《城市房地产管理法》第37条第1款第6项规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不能因此导致无效。其次，我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。所以该合同是经过双方协商一致，系上诉人与被上诉人双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。房屋产权应归属上诉人，被上诉人应该积极配合上诉人办理房屋过户手续。
被上诉人表示服判未作答辩。
原判认定的基本事实与本院审理查明的事实一致，对此本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，房屋所有权的取得，必须进行依法登记。本案中所争议的房屋，现实际所有人是依法取得房屋产权证的符蓉。符国昌所提交的证据，不能证明争议的房屋属其所有，符国昌请求确认该房屋权归属上诉人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。2001年1月5日符明爱、代芬与符国昌签订的《转房协议》的效力问题，符国昌一审未作为其诉讼主张，二审不作评判。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。符国昌的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2400元，由上诉人符国昌承担。
本判决为终审判决。
审判长 迟少杰
审判员 印加生
审判员 朱福华
二〇一四年二月十日
书记员 朱 丹
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