渭南市临渭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临渭民初字第01504号
原告(反诉被告)渭南市公安局交通警察支队。
法定代表人申军明，系该单位支队长。
委托代理人段晓梅，系陕西恒济律师事务所律师。
被告（反诉原告）渭南市青藤阁茶院有限公司。
法定代表人贾月虹，系该公司经理。
委托代理人李彤茹，系陕西渭临律师事务所律师。
委托代理人余水利，男，1965年1月19日出生，汉族，系该公司股东。
原告（反诉被告）渭南市公安局交通警察支队（以下简称交警支队）与被告(反诉原告)渭南市青藤阁茶院有限公司（以下简称青藤阁茶院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告交警支队法定代表人申军明未到庭，其委托代理人段晓梅到庭参加了诉讼；被告青藤阁茶院法定代表人贾月虹未到庭，其委托代理人李彤茹、余水利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）交警支队诉称，2006年9月13日，原、被告双方达成协议，将原告办公楼西一、二层面积1050.37平方米的房屋租赁给被告。协议约定租赁期限为五年，自2006年9月1日至2011年8月31日，租金前两年每年为408233.4元，第三年起根据市场行情每年上浮2-10%。租金交付方式是2006年9月16日之前交清当年房费。第二年起，每年11月31日前交清次年度上半年房租，5月31日之前付清下半年房租。合同约定：水费按照每吨2.5元交纳，电费按照每度1元交纳，污水处理费按每立方米0.56元交纳。同时约定，守约方的诉讼费即律师代理费由违约方承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2011年9月11日，双方签订补充条款，租赁期限延至2012年8月31日，约定房屋租赁费上调6%。2012年8月31日合同到期后，原告通知被告，被告没有和原告续签合同并拖欠应交纳房屋租赁费及其他相关费用，原告多次要求被告腾房，被告不腾房，也不交纳相关费用。现诉至法院1、要求被告交付所占原告房屋；2、依法判令被告支付所欠原告房屋租赁费466320元、水电费182643.5元，共计648963.5元；3、判令被告自2014年6月1日起至交房之日按照每月40518元支付房租；4、案件受理费及律师费由被告承担。
被告（反诉原告）青藤阁茶院辩称，1、交警支队诉状中所述在2012年8月31日合同到期后没有与青藤阁茶院续签合同不属实。原、被告原合同到期后，原告与被告股东余水利协商确定续签合同到2015年12月31日，并告知余水利已经开会决定；后原告职工马宏勇与被告股东余水利多次协商修改合同条款，但未及时签订书面合同，根据口头协议内容，双方新的租赁合同关系从2012年9月1日至2015年12月31日已经成立。2、青藤阁茶院拖欠原告部分房费及水、电费属实，但双方已经达成延迟至2014年3月底4月初交纳的合意，原告不能以此为由解除合同。3、原、被告双方租赁合同关系在2014年3月21日因原告以被媒体报道为由解除，原告所称拖欠房租解除合同的理由依法不能成立，应赔偿给被告造成的各项损失。2014年3月21日原告以媒体报道其“办公楼出租开足疗”为由，通知被告房子不能租赁，即摘牌子停业，双方合同关系就此解除。但原告该解除行为既不符合国务院办公厅的文件关于合同在期限内继续履行，期满不续签的规定，更不符合合同法关于依法成立的合同不得无故解除的规定，原告解除行为系违法解除，应依法赔偿给被告造成的各项损失。
反诉原告青藤阁茶院诉称，2006年9月13日青藤阁茶院与交警支队签订《房屋租赁合同》一份，青藤阁茶院承租交警支队办公楼主楼西一、二层共计1050.37平方米房屋。租期5年，自2006年9月1日至2011年8月31日。合同同时就租金、装修、水电费支付等问题进行了明确约定。合同签订后，双方开始履行合同。2011年合同到期后经过两次续签，合同最终终止日期延续至2015年12月31日。2014年3月21日交警支队领导召集青藤阁茶院负责人及“养生堂”负责人召开临时会议，以媒体报道交警支队将办公用房出租给娱乐场所为由要求青藤阁茶院当晚九点之前摘除店面招牌停止营业，其他问题随后再说。2014年4月15日交警支队发来“责成停业通知”，要求青藤阁茶院立即停业、补足水电费，并于5月15日前做好房屋移交准备。收到通知的第二天即4月16日交警支队停止供电，造成青藤阁茶院大量食物损坏。因为被迫停业，青藤阁茶院造成提前解散员工的赔偿费用等各项损失。综上，青藤阁茶院在双方租赁合同正常履行时，交警支队以不当理由突然责令停止营业，解除合同，并停止供电，导致双方合同无法继续履行，青藤阁茶院被迫接受合同解除事实。造成装修、预期收入、食物损坏等巨大经济损失，青藤阁茶院现依法提出反诉，请求1、判令交警支队赔偿青藤阁茶院违法解除合同造成的房屋装修损失195万元、营业损失27万元、物品损失共计289.16万元；2、反诉费用由交警支队承担。
反诉被告交警支队辩称，1、青藤阁茶院与交警支队合同续签至2015年12月31日不属实，在2012年5月其装修时交警支队多次阻止并以书面形式通知青藤阁茶院合同即将到期，不能装修；在今年交警支队已经通知青藤阁茶院合同到期搬离，属青藤阁茶院拖欠交警支队费用，交警支队要求支付是合法的。青藤阁茶院所述的交警支队给其造成损失不成立，应当驳回。2012年8月31日双方合同已经到期，再未续签合同，截止2014年3月交警支队要求被告停业腾房，至今房屋仍由青藤阁占用。
原告（反诉被告）交警支队为支持其诉讼主张及反诉主张提供了以下证据：证据一房屋租赁合同、补充合同各一份，证明租赁合同第11条对代理费的规定及合同的解除时间；青藤阁茶院质证认为真实性无异议，证明目的有异议，不能证明双方在2012年8月31日后未形成新的合同关系。证据二房屋到期通知书一份，证明2012年5月14日原告给被告发的通知书，有被告工作人员签字；青藤阁茶院质证认为真实性不认可，签字人员非公司职工。证据三收费票据、水电费清单、律师费票据，证明费用应由被告承担；青藤阁茶院质证认为，收费票据及水电清单无异议；律师费用真实性无异议，证明目的有异议，应由交警支队自行承担。
被告（反诉原告）青藤阁茶院为支持其主张提供了以下证据：第一组1、房屋租赁合同（草稿）一份，2012年曾确定续签合同，并进入修改具体条款的阶段，说明双方在口头上达成续租到2015年12月31日的合意。2、马宏勇、余水利、李彤茹、王金武的谈话录音，证明2012年马宏勇在领导安排下与余水利进行合同修改签订工作，并多次催促余水利抓紧时间签订合同。3、催款单，证明交警支队认可与青藤阁的合同关系。4、杨志证言一份，证明陕西千家万户装饰有限公司在2012年5月至9月给青藤阁装修，期间交警队曾停电三、四天，经股东余水利协调后又恢复供电，并将装修图纸递交交警队审查通过，足证交警支队与青藤阁有合同关系。上述证据证明青藤阁和交警支队存在固定期限租赁合同关系。交警支队质证认为，不具有真实性，达不到证明目的。第二组1、媒体报道，证明媒体在2014年3月20日报道了原告将办公楼出租给足疗中心违反国家相关规定，这是原告解除合同的原因。2、张茸茸证言一份，证明2014年3月21日原告通知其与余水利到办公室开会，交警支队领导申军明通知媒体报道了，房子不能租了，让两家当天晚上摘牌子停业，其他损失问题以后再说，可以提交材料。3、张茸茸和申军明的电话录音，证明申军明承认3月21日因媒体报道让其摘牌子停业，不能再租房子的事情。4、马宏勇、余水利、李彤茹、王金武的谈话录音，证明2014年4月16日按领导通知停电，并告知青藤阁茶院是因媒体报道的原因停电。5、张茸茸、余水利、王平的谈话录音，证明2014年3月21日在他办公室，张茸茸、余水利、申军明开会的事实。6、王旭证言，证明2014年3月21日给青藤阁拆牌子，并听余水利说因媒体报道，要停业，交警支队的房子不能租了；7、同绒丽证言，证明2014年3月21日青藤阁拆了牌子，交警支队的房子因媒体报道不能租赁了，被告在解散员工时给每人多发一个月工资补偿款。8、杨维证言一份，证明目的同上。9、国务院办公厅通知，证明原告因媒体报道解除合同，是错误理解执行政策。10、回复函及短信，证明交警支队于2014年3月21日解除合同，以及2014年4月16停电，被告无奈接受事实，并向原告索赔。上述证据证明交警支队在2014年3月21日因媒体报道解除合同。交警支队质证认为，不具有客观性，录音的来源不合法，不具有证据效力，达不到证明目的。第三组1、马宏勇、余水利、李彤茹、王金武的谈话录音，证明2014年前期房费、水电费已经和马宏勇协商同意到2014年3月底4月初交纳；2、张茸茸证言，证明2014年前期房费、水电费已经和马宏勇协商同意到2014年3月底4月初交纳，证明拖欠房租及水电费原告已经同意延迟交纳。交警支队质证认为，真实性无异议，但对解释有异议，应以书面合同为准，但并未签署书面合同。第四组1、杨志证言一份证明装修期间原告曾停电，经余水利协调后原告恢复供电，并将装修图纸报支队审查通过。可证被告在2012年5月装修征得交警支队同意。2、装修图一份，证明该图纸报交警支队审查通过。交警支队质证认为，杨志的证言不能证明双方续签了合同，青藤阁茶院装修时间是2012年5月，在原合同履行期内，为了阻止青藤阁茶院扩大损失，交警支队在2012年5月14日送达了合同到期通知书，并采取了停电的措施，后交警支队恢复供电并要求其提供图纸，防止其装修期间给交警支队的房子带来安全隐患。五、青藤阁茶院各项损失，1、被告2014年2月1日至3月10日餐饮部进货清单（小票45张，共计35425.23元）证明被告2014年3月21日停业时存货损失。2、2014年3月25日餐饮部盘存清单（小票7张，共计34952.45元）证明被告2014年3月21日停业时存货损失。3、被告2014年3月25日茶叶及小吃盘存清单（小票4张，共计47681元），证明被告停业时存货损失。4、装修合同一份，证明被告2012年5月至9月进行装修，花费1992453元，形成损失。5、工程造价表，证明2012年5月至9月进行装修，共计花费1992453元，形成损失。6、被告营业流水账两张（2014年1月和2月）证明被告2014年1月至2月营业收入情况，计算停业损失和逾期利润损失的依据。7、被告员工3月份工资表和被告员工离岗工资补助表证明因解除合同给原告发放补偿金2.72万元（每人一个月工资）经济补偿。交警支队质证认为，真实性有异议，但达不到其证明目的，损失与交警支队无关，是青藤阁茶院自己造成的，损失不具有客观性，剩余东西不存在损失问题，装修合同、工程造价表、流水账、员工工资表、出勤表、离岗补助表均不具有真实性与本案无关。六、陕兴和评报字（2016）第0060号资产评估报告书一份，鉴定花费票据一份，证明被告评估净值为982266.99元（不含停业期间的营业净利润损失）；鉴定花去费用15000元。交警支队质证认为，对该评估报告客观性、真实性均不认可，成新率计算没有科学性；空调费用未达成合意，青藤阁茶院可以拆除。鉴定花费交警支队不承担。
根据交警支队、祺瑞公司的诉辩意见、举证、质证，本院综合认证如下：对交警支队的证据一不能证明解除合同关系的时间，对证据二可证交警支队给青藤阁茶院送达过房屋到期通知书，故应予以认证；证据三，青藤阁茶院对房屋租金票据及水电费清单无异议，应予以认证，对律师费票据不能达到其证明目的，不予认证。
对青藤阁茶院提供的第一组证据1、2、3、4达不到其证明目的不予认证；第二组证据1、2、6、7、8可证因媒体报道交警支队让青藤阁茶院摘牌停业的事实，对上述证据予以认证；3、4、5因证据来源不合法，不予认证；9、10证据达不到其证明目的，不予认证。第三组证据1、2结合交警支队申请出庭作证人员马宏勇的证言，可证拖欠房费及水电费经过该管理人员同意延迟至2014年4月初交纳。第四组证据1、2结合被告管理人员当庭陈述可证在租赁期内交警支队同意青藤阁茶院对房屋进行装修。第五组证据1、2、3、6、7均系被告自行制作，达不到其证明目的，不予认证；4、5不能证明装修损失，应以鉴定结论为准，对该证据不予认证。
经审理查明，2006年9月13日，原告交警支队作为出租方（甲方）与被告青藤阁茶院作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份。该合同约定：“出租方将朝阳大街渭南市公安局交警支队办公大楼主楼西一、二层，一层建筑面积501.67平方米，二层建筑面积548.7平方米，租赁给被告青藤阁茶院。第一条3项房屋结构：房屋结构为框架结构乙方根据经营的需要在不影响房屋承重安全的情况下在房屋内可以进行相应的装修，但装修方案应事先报甲方同意，并将设计图纸留甲方备案。第三条租赁期限、租金的确定1、房屋的租赁期限：甲方将该房屋自2006年9月1日起，租赁给乙方使用至2011年8月31日止，租赁定为5年。2房屋的租金：A自2006年9月1日起至2008年8月31日止的二年内，租金标准为：一层35元每平方米每月；二层为30元每平方米每月。月租金合计34019.45元，年租金合计408233.4元。B自2008年9月1日的第三年起，根据渭南市商业房产租赁市场行情，经双方协商，在前项约定的租金标准上房屋租金每年上浮2-10%。３租房保证金＼租金支付方式：A在本合同签定之前，乙方按照双方事前的约定，向甲方支付10000元租房押金，合同履行期间，乙方没有损坏甲方房屋及其附属设施，在合同终止后，甲方应将该保证金返还给乙方。B租金的支付：租用的第一年内从2006年9月1日到12月31日计算房租，9月16日之前付清房费；租用第二年起，每年11月31日之前付清次年度上半年租金，5月31日之前付清下半年租金。第四条其它费用的负担1、水费按每吨2.5元向甲方交纳。2、电费按每度1元向甲方交纳。5、乙方每月向甲方交纳水电费一次，延迟支付水、电费等超过10天的，甲方有权利分别采取停水、停电的措施，因此给乙方造成的损失，由乙方自负。”原、被告双方均在合同上签字并盖章。2011年9月1日，原告交警支队与被告青藤阁茶院签订房屋租赁合同补充条款一份，内容为：“经2011年9月9日下午领导会议研究决定，现就青藤阁房屋租赁合同到期事宜达成以下协议：1、同意房屋续租，从2011年9月1日起到2012年8月31日止。租期一年。2、房屋租赁费，从2012年1月1日起，在2011年基础上上浮6%，乙方（渭南市青藤阁茶院有限公司）一次性向甲方（渭南市公安局交通警察支队）付清1-8月房屋租金。3、其他事项，出租人（甲方）、承租人（乙方）继续履行原合同有关条款。”原、被告双方均签字并盖章。2012年5月14日交警支队向青藤阁茶院发出房屋租赁合同到期通知一份，内容为：“青藤阁茶院有限公司：按照我方与贵方2011年9月1日签订的《房屋租赁合同补充条款》，贵方承租我方朝阳大街西段交警支队办公楼主楼西侧一、二层合计1050.37平方米的房屋将于2012年8月31日到期，现特此通知，请做好相关移交准备工作。2012年5月青藤阁茶院经交警支队同意对承租房屋进行了装修。
经查，2011年9月至2012年8月青藤阁茶院欠交警支队房屋租金27522元，2013年度欠房屋租金236210元，2014年度房屋租金每月50895元。交警支队工作人员与青藤阁茶院负责人就拖欠的房租及水、电费用协商一致延迟至2014年4月上旬交纳。
2014年3月21日，交警支队因媒体曝光出租办公楼开办休闲会所一事，通知青藤阁茶院停止营业。2015年6月7日，青藤阁茶院向交警支队交付了租赁房屋。审理中，青藤阁茶院申请对装修损失进行鉴定，陕兴和评报字（2016）第0060号资产评估报告书一份，证明被告评估净值为982266.99元（不含停业期间的营业净利润损失），鉴定花费15000元。
本院认为，交警支队与青藤阁茶院签订房屋租赁合同及补充条款是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规规定，房屋租赁合同补充条款有明确约定，租赁期限截止2012年8月31日；2012年9月1日起双方再未签订新的房屋租赁合同，青藤阁继续使用交警支队房屋，交警支队在此期间并未提出异议且在2012年9月1日至2013年度青藤阁茶院交纳了部分房屋占用费。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2014年3月21日出租人交警支队以被媒体曝光为由解除与青藤阁茶院的不定期房屋租赁关系，故可以认定交警支队与青藤阁茶院的不定期房屋租赁关系于2014年3月21日已经解除。现交警支队诉请要求青藤阁茶院支付拖欠的房屋占用费466320元、水电费143125.2元，共计648963.5元，因双方的不定期房屋租赁关系于2014年3月21日解除，根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”；房屋占用费应计算至2014年3月21日，按照每月50895元计算，青藤阁茶院应支付交警支队房屋占用费合计350894元，故交警支队诉请要求青藤阁茶院支付拖欠的房屋占用费部分予以支持；水电费143125.2元应予以支持。2015年6月7日青藤阁茶院已经将租赁房屋交付交警支队。双方合同解除后（自2014年3月21日起至2015年6月7日止）交警支队诉请要求青藤阁茶院按照每月40518元支付房租，因交警支队与青藤阁茶院协商解除合同时并未对如何交付房屋形成口头或书面合意，现交警支队要求按月支付40158元的诉讼请求应不予支持。关于交警支队诉请要求青藤阁承担律师费用31000元，因系交警支队为维护自己权益的合理支出，对交警支队要求青藤阁茶院承担律师费用31000元的诉讼请求不予支持。
根据《合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本院认为，交警支队审核装修图纸的行为表明其同意青藤阁茶院装修的行为，青藤阁茶院装修后双方继续履行合同18个月；交警支队要求解除合同时并未给青藤阁茶院留合理期限，存在一定过错；在不定期租赁合同中，被告青藤阁茶院对装修行为亦应承担相应的责任。因双方系不定期租赁关系，对已形成附和的装饰装修物的处理亦没有约定，交警支队应补偿青藤阁茶院部分装修损失，具体数额考虑双方责任、装修价值、装修物的利用价值，依法进行酌定按评估现值交警支队应承担40%责任，青藤阁茶院应承担60%责任，故交警支队应赔偿青藤阁茶院损失392906.80元。关于鉴定花费亦应按照上述各自责任比例承担。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）渭南市青藤阁茶院有限公司在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）渭南市公安局交通警察支队房屋占用费350894元、水电费143125.2元，共计494019.2元。
二、反诉被告渭南市公安局交通警察支队赔偿反诉原告渭南市青藤阁茶院有限公司房屋装修损失392906.80元。
三、原告（反诉被告）渭南市公安局交通警察支队其他诉讼请求不予支持。
四、被告（反诉原告）渭南市青藤阁茶院有限公司其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10290元，反诉费用14966.40元；由原告渭南市公安局交通警察支队承担3535.89元；由被告渭南市青藤阁茶院有限公司承担21720.51元。鉴定费用15000元，由原告渭南市公安局交通警察支队承担6000元，由被告渭南市青藤阁茶院有限公司承担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向渭南市中级人民法院提出上诉。
审 判 长 赵文侠
审 判 员 申晓娜
人民陪审员 贺超美
二〇一六年九月三十日
书 记 员 张华妮