湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0581民初1230号原告：万佳丽，女，生于1993年9月18日，汉族，湖北省宜昌市人，住宜昌市猇亭区。委托诉讼代理人：ＸＸ强，湖北亮节律师事务所律师（特别授权代理）。被告：湖北大地基置业有限公司，住所地：湖北省宜都市陆城街办长江大道50号。法定代表人：肖玉，系该公司董事长。被告：宜昌雅斯商业物业管理有限公司，住所地：宜昌市东山大道116号（10楼）。法定代表人：肖红，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：徐会忠，湖北峡光律师事务所律师（特别授权代理）。原告万佳丽诉被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理，于2016年9月28日作出（2015）鄂宜都民初字第01502号民事判决书，被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司不服判决提出上诉，湖北省宜昌市中级人民法院于2017年4月26日作出（2017）鄂05民终749号民事裁定书，认为一审判决认定事实不清，证据不足，故裁定撤销本院作出的（2015）鄂宜都民初字第01502号民事判决，发回本院重新审理。本院于2017年7月4日重新立案受理后，依法适用普通程序进行审理，由审判员吴泽新担任审判长，与审判员聂其玺、陈振远另行组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告万佳丽及其委托诉讼代理人ＸＸ强，被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司的共同委托代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告万佳丽诉称：原、被告于2011年9月29日签订编号为1109290006的《宜都市商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买被告建筑面积为22.23平方米的商业经营用房（即1103号商铺），其中套内建筑面积15.51平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积6.72平方米，原告按照每平方米16053.62元价格全额支付了购房款356872元。2012年8月，第一被告湖北大地基置业有限公司增加实体隔墙，将一层平面整体商铺隔断，2013年1月第二被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司在一层外增设第一层至第二层外挂电梯，改变了第一被告规划方案，属违法设施。经查询工商档案，湖北雅斯连锁商业有限公司系肖玉占33.3722%、杜晓宜占66.6278%股份组成，实为肖玉与杜晓宜两人控股；第一被告系湖北雅斯连锁商业有限公司占40%、肖玉占60%股份组成，第二被告系湖北雅斯连锁商业有限公司独资设立，而肖玉与杜晓宜系夫妻，因此第一、第二被告为关联公司，第一被告实为控制人。根据宜都市规划局被告房屋一层平面图规划方案，现平面图141铺、187铺位置规划应为厕所，现在被告变更为商铺，一层平面图规划显示，一层除酒店大堂外，余下应为整体商铺，无隔断，而现状为已隔断。同时规划图纸显示，一层应无一上二层外挂电梯，而现状被告违法设置电梯，并且已经被宜都市规划局定性为违法建筑设施。根据合同约定（见合同附件一）和房屋所有权证书附图，可以证实一层平面图为一个整体卖场的商场，而现状为一层靠酒店大堂已经被工贸家电整体购买，将包括原告在内的商户分开，致使设计方案发生重大变化。根据宜昌信诚测绘有限公司共有建筑面积分摊认定表，过道01属一层商铺共有，共有面积（分摊面积）为1158.335平方米，但因被告设计方案变更，致使过道01共用共有建筑面积明细减少，并且被侵占，根据实测，过道公摊面积实际减少385.525平方米。2015年5月14日原告请求宜都市房地产管理局予以核实，现经测绘核实“一层中部多处商铺隔断已经拆除，与原来实测时不一致，工贸家电卖场原设有两条过道与中部经营商铺可以互通，现装修后已改变为砖墙体隔墙，与原实测时不一致”，并且“原设计有厕所，而现无厕所”。上述被告的行为，已经导致共用共有建筑面积实际减少，侵害了原告作为业主的专用权，并且被告不可能恢复原状，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条“对其侵占共有部分权利人请求赔偿损失的人民法院应予支持”的规定，被告应当赔偿原告共有部分经济损失107880元。同时根据合同第十二条约定和建设部第88号令商品房销售管理办法第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划设计。现被告在销售商品房后，改变规划和设计，已经构成违约。第一被告违法增加实体墙，第二被告违法增设电梯，改变了规划和设计，应当恢复原状，排除妨碍。根据合同法第107规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因为被告改变规划和设计方案已经成为事实，其妨碍给原告造成损失，要求两被告赔偿妨碍产生之时即2013年1月开始至妨碍消除之日止的损失。综上所述，原告因被告的夸大宣传，选择了被告商铺，交付全款后，被告利用优势地位，擅自改变规划和设计方案，并且利用关联公司作为物业管理公司，返租业主的商铺，排挤原告，致原告房屋权利受到侵害，预期的商铺利益受到侵害，无奈，原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令：1、二被告立即排除妨害，拆除违建的砖墙体隔墙和一至二层外挂手扶电梯，并赔偿损失95386元（15.51㎡×150元/㎡×41个月），即损失计算从交房之日2012年12月30日的次月2013年1月开始，按照套内建筑面积15.51平方米，以每平方米150元/月标准计算至2016年5月31日止；2、由被告湖北大地基置业有限公司赔偿侵害房屋导致原告共有建筑面积减少的经济损失107880元（6.72㎡×16049.95元/㎡）；3、由被告承担本案诉讼费。原告万佳丽为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原、被告双方签订的《宜都市商品房买卖合同》一份，证明：（1）原告购买的房屋是商铺，面积为22.23平方米；（2）购房款为356872元，单价16053.62元/㎡，其中套内面积15.51平方米，分摊面积6.72平方米，分摊面积计价为107880元；（3）应当在90日内交付房屋所有权证登记证书；（4）平面图证明无一至二层电梯、无隔墙、无厕所；（5）逾期交房应按日万分之四承担违约金；（6）合同第十二条约定规划和设计变更应该书面通知买受人。2、房屋所有权证书一份，证明房产登记时间为2014年6月4日，房屋所有权证平面图载明无隔墙，无一至二层电梯，无厕所。3、购房发票一份，证明2011年12月9日原告已经交付全额房款356872元。4、2014年9月26日信访答复书一份，证明开发商增设了一部一层直通二层电动扶梯，开发商改变为实体隔墙的事实并且应当拆除。5、2014年10月15日被告湖北大地基置业有限公司情况报告一份，证明开发商认可增设了一部一上二的电动扶梯。6、宜都市规划局规划图一份，证明规划方案有厕所，一层平面图规划应为一整体，无隔墙，无一至二层电梯。7、宜昌信诚测绘有限公司共有建筑面积分摊认定表一份，证明过道建筑面积为1158.335平方米，过道属共用分摊面积。8、宜昌信诚测绘有限公司房屋分层平面图一份，证明设计方案确定一层平面图为整体卖场，过道01面积的确定，证明141号、187号为商铺与规划方案不一致，规划进行了变更，酒店大堂02与规划方案不一致，规划有变更；还证明一层商铺应无隔墙，无一上二层电梯，规划有变更。9、照片一组及计算表，证明一层平面被砖体墙隔断，过道被侵占，公摊面积减少385.525平方米，业主专用权被侵占的事实；证明规划方案和设计方案的变更，被告违约的事实。10、宜昌信诚测绘有限公司说明一份，证明二被告侵权的事实。11、工商企业基本信息一份，证明湖北雅斯连锁商业有限公司、湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司系关联企业，侵权行为人实际为二被告。12、宜都市规划局行政处罚决定书一份，证明被告违法设置电梯被行政处罚的事实；13、原告申请人民法院调取的宜昌市公安消防支队工程验收意见书一份，证明截止2012年12月20日双方争议的5、9号楼消防验收是合格的，该意见书注明商住楼室内装饰不在此次验收内，应当另行申报；14、原告申请人民法院调取的宜昌市公安消防支队建设工程审核意见书一份，证明截止2011年8月14日前双方争议的5、9号楼消防设计是审核合格的。15、在重审过程中原告提供的新证据即一楼商铺的照片7张，主要是证明一楼商铺的现状和房产证上面的附图不一致，被告改变了房屋结构现状，致使原告购买商铺的合同目的无法实现。被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司辩称：（一）二被告均未对原告商铺造成妨害或者损害。1、工贸家电旁的实体砖墙是湖北大地基置业有限公司按照消防部门要求，经规划部门同意，对原设计的玻璃隔墙进行改建而成，并非湖北大地基公司违法改变规划，不构成违法；2、加建的手扶电梯位于原告商铺所在的雅斯国际广场5、6、9号楼一层的建筑区划之外，仅与二层外走廊相接，对原告商铺专有部分和共有部分均未造成任何损害和妨碍，不构成侵权；3、雅斯商管公司反租5、6、9号楼一层部分商铺后，为便于整体招商才将商铺之间的玻璃隔墙拆除，该玻璃隔墙不涉及建筑主体和承重结构，将其拆除无须规划部门或者房管部门审批，也未对其他商铺造成妨碍；4、雅斯商业管理公司在5、6、9号楼一层承租的商铺均已转租，并未自己经营，目前该楼一层的商铺格局现状是实际承租的经营户进行二次装修后形成，与两被告无关。（二）原告的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。1、原告的商铺已经通过竣工备案，原告已经验收，并获得房管局登记取得产权证，其登记的规格结构完全符合原规划设计，符合合同约定；2、除增加实体隔墙外，原告商铺的专有部分和共有部分均未出现规划变更，而改建实体隔墙是经过规划部门和消防部门同意的，之后原告经现场验收并且已经签字收房，依照合同约定，应当视为其接受变更，放弃退房，故无权主张赔偿；3、依照侵权责任法规定，赔偿损失只限于受损财产的市场价值，不包括预期收益，故原告请求赔偿商铺预期收益损失于法无据。（三）二被告是独立的法人，不是关联公司。（四）原告诉称被告增加砖体墙不是事实，只是将玻璃墙改为砖体墙，砖墙所占体积跟原来的玻璃墙完全一致，并未占用公摊面积，原来玻璃墙设计的两条过道，在改为砖体墙以后仍然存在，两者的差别只是视觉效果有差异而已，其他没有任何变化。（五）外挂电梯与原告诉称的公摊及专属面积没有任何关联性，原告的商铺至今属于正常经营状态，原告没有向法庭提供其商业价值减少的任何证据。（六）即便是按原告所称公摊面积减少，也只是在1158.335平方米的基础上减少了385.525平方米，那也不是原告诉称的公摊面积全部丧失，原告要求赔偿全部公摊面积的损失是不当的诉请。综上所述，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、宜都市住房和城乡建设管理局的竣工验收备案证，证明原告商铺所在的雅斯国际广场5、6、9号楼，在2012年12月27日通过竣工验收，符合规划设计；2、测绘成果报告，证明原告商铺符合规划设计，原告商铺共用部分只限于5、6、9号楼的一层，手扶电梯在区划之外没有对原告商铺造成妨害，被告按照平面图将商铺出卖给工贸家电，不是原告所说将过道一起出卖给工贸家电，房屋测绘报告是根据施工图纸所作出，规划局出具的规划方案也是根据施工图纸所作出；3、商品房交房确认单一份，证明原告于2012年12月29日收房，原告购买的商铺符合规划设计，原告经过现场检验已经确认收房；4、设计单位出具的消防图纸一份，证明被告根据消防部门消防图纸上的防火分区要求进行了整改。5、2016年12月20日宜昌雅斯商业物业管理有限公司委托湖北赛弗消防安全检测有限公司作出的《建筑消防设施检测报告书》一份，证明该公司对宜都雅斯国际广场一楼工贸家电与紧邻商铺之间的防火隔离是否应当适用实体墙及其必要性进行的检测和分析，结论是现有的实体防火墙不应当拆除。6、原告的1103号商铺经营现状的照片2张，证明原告现在的商铺处于正常的经营之中，不存在有商业价值减少的情形。对于原告万佳丽提交的证据，被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司经质证认为：证据1，真实性无异议，但证明目的有异议，平面图只是示意图，商品房的基本情况应当以双方签订的商品房买卖合同第三条约定为准，附件平面图里面载明的厕所、隔墙、电梯与原告没有关系，也没有在示意图里面载明。证据2，真实性无异议，但证明目的有异议，该证据可以证明原告的商铺符合规划和合同约定。证据3无异议，认可。证据4，真实性无异议，但证明目的有异议，该答复意见书上载明工贸家电旁的隔墙原系玻璃隔墙，后变更为砖体隔墙是应消防部门要求，并经过规划部门同意的。证据5，增设1-2楼的电梯是存在的，规划部门也要求限期整改，但该电梯与原告商铺没有关联性，电梯是按照2楼大部分业主要求增加的，增设电梯符合广大业主的利益。证据6，真实性无异议，但证明目的有异议，该证据无法看出规划中有厕所，隔墙由玻璃隔墙变更为砖体隔墙是因消防部门的要求，规划图没有包含1-2楼的电梯，该电梯不在原告的商铺所在建筑区域内，与5、6、9建筑区域不重合。证据7，过道建筑面积为1158.335平方米属实，属于公摊面积也无异议，但玻璃隔墙改为砖体隔墙对公摊面积没有影响，隔墙没有占用公摊面积。证据8，平面图是2015年测绘的，证据来源有异议，从平面图看不出141号、187号商铺与原规划不一致，酒店大堂02（雅斯精致酒店）只是名称改变了，结构、大小、规划用途没有改变，现在还是酒店大堂02，该图也可以看出电梯在规划图半圆的位置，没有在双方争议的商铺规划范围内。证据9，对照片中1-2层电梯照片真实性无异议，但其他照片拍摄是局部的，这些照片反映的情况都是业主经过第二次装修形成的，不能证明被告侵占了公摊面积导致公摊面积减少。对计算表有异议，该公司没有测绘资质，不能证明公摊面积的减少。证据10，真实性无异议，但不能达到原告证明目的，该证据只能证明1层中间多处商铺玻璃隔断已经拆除，商铺中间的隔墙变更为砖体隔墙，没有提到电梯问题，说明与规划不一致的就是商铺之间砖体隔墙问题，没有提到电梯，被告的规划图中没有厕所，该份图纸说有厕所与事实不符。证据11，真实性无异议，可以证明二被告是独立法人，不是关联企业，投资人、经营场所都不一样。证据12，真实性无异议，处罚决定书只是行政处罚，与本案没有关联性。证据13、证据14真实性无异议，但是地下车库和商租部分不在本次验收范围内，就是说商铺的二次装修不包含在本次验收中。证据15，对7张照片的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，因为照片与附图是不可能进行比较的，原来部分商铺有玻璃隔墙，而现在有一部分商铺取消了玻璃隔墙，这个改变是其他的业主所为，不是被告的行为，并且从照片来看，不能证明室内面积和公摊面积有任何减少。对于被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司提交的证据，原告万佳丽经质证认为：证据1，真实性无异议，但只是工程质量验收，与本案无关联性。证据2，真实性无异议，但不认可被告证明目的，该证据中各商铺之间的过道01是一层商铺的分摊面积。证据3，真实性无异议，但该证据只能证明双方合同的履行，与本案侵权责任纠纷无关联性。证据4不认可，图纸系复印件，没有盖章，设计图纸是否得到消防部门验收，应当有消防部门的审核意见许可，双方签订的商铺买卖合同图纸中一层没有隔断，从被告提供的该图纸可以看出被告改变了工贸家电所在区域设计规划，进行了隔断，证实工贸家电是独立于一楼其他商铺的。证据5，不具有证明力，因为出具检测报告书的单位是被告委托的，原告认为只有公安消防部门才有权力作出认定。证据6，真实性无异议，但对证明目的有异议。经庭审举证质证，本院对双方提供的证据认定如下：（一）原告万佳丽提交的15组证据的真实性本院均予以采信，可以认定2013年1月10日被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司在5、6、9号楼一层商铺外增设一部一层直通二层的电动扶梯的事实，也可以认定2012年8月15日被告湖北大地基置业有限公司将一层商铺与工贸家电之间原设计的玻璃隔墙改为实体隔墙的事实。但原告提供的上述15组证据，以大量的篇幅证明被告改变原有规划设计的问题，均不能证明被告的上述行为给原告造成了妨害，也不能证明原告存在损失和损失多少。虽然宜昌信诚测绘有限公司认定169号商铺与原告的1103号商铺之间的公摊面积减少了0.792平方米，168号商铺与原告的1103号商铺之间的公摊面积减少了1.02平方米，但上述面积减少与被告将玻璃隔墙改为实体隔墙以及增设一层直通二层的电动扶梯没有关系。因此原告的上述15组证据不能达到其主张的本案诉讼请求的证明目的。（二）被告湖北大地基置业有限公司、宜昌雅斯商业物业管理有限公司提供的证据1、证据3，真实性本院予以采信，但与本案关联性不大。证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的本院均予以采信。证据4与被告在重审过程中新提供的证据5相互印证，本院予以采信。证据5，被告提供了湖北赛弗消防安全检测有限公司的营业执照及资质证书及检测人员的资质证书，说明该公司及检测人员具备建筑消防设备安全防火检测的资质，故其作出的《建筑消防设施检测报告书》本院予以采信。证据6，原告对其真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，2011年9月27日原告万佳丽与被告湖北大地基置业有限公司签订《宜都市商品房买卖合同》，合同编号1109290006，约定万佳丽购买雅斯国际广场5、6、9号楼1层1103号商铺，其建筑面积22.23平方米，套内建筑面积15.51平方米，公共部位和共用房屋分摊建筑面积6.72平方米，单价16053.62元，房款总金额356872元。合同签订后，原告万佳丽依照约定于2011年12月9日付清全部购房款356872元，被告依照约定于2012年12月29日将1103号商铺交付给了原告万佳丽。2014年6月4日原告万佳丽取得1103号商铺房屋所有权证书（宜都房权证字第××号）。宜都市规划局对于上述商铺规划图显示，平面图141商铺、187商铺位置规划为厕所，一层除酒店大堂、财务中心、办公大厦外，为整体商铺，无隔断，无一上二外挂电梯。2012年8月15日被告湖北大地基置业有限公司将一层商铺与工贸家电之间原设计的玻璃隔墙改为砖体隔墙，2013年1月10日被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司在5、6、9号楼一层商铺外增设一部一层直通二层电动扶梯，同时被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司反租了部分业主的商铺，拆除了商铺之间的玻璃隔断。原告认为被告擅自改变规划设计，影响其他商铺生意经营和商业价值，导致公摊面积减少，要求被告赔偿损失，拆除一层直通二层电动扶梯及商铺与工贸家电之间的砖体隔墙，原告为此向宜都市规划局信访，2014年12月23日该局作出都规罚字2014第015号行政处罚决定书，认定被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，其增设的一上二电梯属于未办理建设工程规划许可证进行建设的行为，责令其改正，不能改正限期拆除，并对其作出罚款10000元的处罚。2015年5月26日原告等三人请求宜昌信诚测绘有限公司重新测绘并核实建筑面积，宜昌信诚测绘有限公司进行了实地测量，证实一层中部多处商铺隔断已经拆除，工贸家电卖场内原来设计有两条过道与中部经营商铺可以互通，现装修后已经改为砖体隔墙，与原先办理产权证时实测不一致。原告认为二被告擅自改变规划设计，导致其购买的商铺无法经营，致使其共用共有建筑面积实际减少，侵害了原告作为业主的专有权，故于2015年8月3日诉至本院。同时查明，一层商铺与工贸家电之间改为砖体隔墙之后，中间仍开设了一扇大门，保证了西部工贸家电商场与东部商铺之间的通行。上述事实，有当事人的当庭陈述及原、被告双方提交的证据在案佐证，并且本院对现场实地勘验的情况予以确认。本院认为，排除妨害的前提是必须要有妨害事实的存在。本案中，被告湖北大地基置业有限公司将一层商铺与工贸家电之间原设计的玻璃隔墙改为砖体隔墙，被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司在5、6、9号楼一层商铺外增设一层直通二层电动扶梯，虽然改变了规划设计，但并未对原告的商铺造成妨害，即本案无妨害事实存在。被告湖北大地基置业有限公司将一层商铺与工贸家电之间原设计的玻璃隔墙改为砖体隔墙、被告宜昌雅斯商业物业管理有限公司增设一部一层直通二层电动扶梯，这与原告商铺人流量是否减少及商铺生意好坏并无必然联系，产品质量、市场竞争等因素都可能影响原告商铺的生意，而且增设的手扶电梯位于原告商铺所在的雅斯国际广场5、6、9号楼一层的建筑区划之外，对原告商铺专有部分和共有部分未造成损害和妨碍；在重审过程中被告提供的新证据，即湖北赛弗消防安全检测有限公司作出的《建筑消防设施检测报告书》已经表明，在工贸家电与一层商铺之间设立砖体墙对于消防安全是完全必要的；至于其他设计规划方案的改变，譬如现平面图141铺、187铺位置规划应为厕所，现在被告变更为商铺等等，均与本案原告主张的诉讼请求无关。如果原告认为二被告未经相关政府部门的批准改变了规划设计，则可以由相关政府部门予以行政处罚，不属于本案审查的范围，本案只负责审查是否存在妨害事实。关于原告诉称的二被告的行为导致了公摊面积减少的问题，目前没有证据证实，虽然经过宜昌信诚测绘有限公司在2015年5月的测绘，认定169号商铺与原告的商铺之间减少公摊面积0.792平方米，168号与原告的商铺之间减少公摊面积1.02平方米，但没有证据表明上述公摊面积减少是原告将玻璃隔墙改为砖体隔墙以及增设手扶电梯所致。关于原告主张由二被告赔偿损失95386元（15.51㎡×150元/㎡×41个月）的问题，经查，原告的1103号商铺一直在经营，并未空置，现没有证据表明原告存在损失；关于原告主张由被告湖北大地基置业有限公司赔偿因其侵害房屋导致原告共有建筑面积减少的经济损失107880元（6.72㎡×16049.95元/㎡）的问题，没有证据证实原告完全丧失了6.72㎡的公摊面积；因此原告主张的损失95386元及107880元计算依据不足。综上所述，本案无妨害事实存在，也没有证据证明原告有损失存在，原告的主张证据不足，其诉讼请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告万佳丽的诉讼请求。本案受理费3900元，由原告万佳丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  吴泽新审判员  聂其玺审判员  陈振远二〇一七年十月十八日书记员  毛芸芸