广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5154号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。法定代表人：王瑞松,该公司总经理。委托代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乐员梅，女，1986年4月18日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：陈一帆，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童建，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院作出的(2017)粤0114民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认为：乐员梅与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。乐员梅按约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，乐员梅于2014年1月1日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，乐员梅也不能办理缴纳契税，因此，乐员梅客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，乐员梅也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知乐员梅缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司称其于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知乐员梅等业主缴纳契税及提交办证资料，乐员梅对此不予认可，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知乐员梅在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为乐员梅在提起本案诉讼前存在迟延提交办证资料的理由不能成立，不予采纳。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，乐员梅主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，不予采纳。乐员梅于2014年1月1日办理了收楼手续，宏峰公司应于实际收楼之日（2014年1月1日）起300个工作日内为乐员梅申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司2016年11月14日才取得房屋产权证的收件回执，构成违约，应承担违约责任。因原告请求从2015年3月24日起计算逾期办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。经核算，2015年3月24日至2016年11月13日共600天，宏峰公司应向乐员梅支付违约金为200005元（666683元×0.05%×600天）。乐员梅要求宏峰公司支付违约金200005元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，其超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向乐员梅支付迟延办证违约金200005元；驳回原告乐员梅的其他诉讼请求。一审案件受理费4310元，由乐员梅负担14元，广州市宏峰房地产开发有限公司负担4296元。判后，上诉人宏峰公司不服上诉称：原审判决对《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三条约定的条款存在常识性理解错误，造成错判。结合房屋买卖合同及附件七第三条的上下文义，该条第6项的文义应理解为：业主或开发商任何一方违反买卖合同约定，不要求解除合同而是继续履行合同的情形下，约定赔偿给守约方的损失总额不得超过总房价款的5%。即使因为第6项的内容约定在第三条“逾期付款、合同解除”项下就认定为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除房屋买卖合同的前提下主张违约金时也应以适用对等的违约责任即以5%为限。前案生效判决判令宏峰公司支付的逾期办证违约金数额已经超过涉案房屋总房价款的5%上限。综上，原审判决对该条款理解明显存在常识性的理解错误，为维护司法公正，请求二审法院以事实为依据，撤销原审判决，并依法改判。请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并承担一、二审诉讼费用。被上诉人乐员梅答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人宏峰公司的上诉请求。本案争议的是5%违约金的问题。1.及时宏峰公司提供的条款存在两种以上的理解，也应该作出有利于被上诉人的理解；2、本案适用范围不适用延期办证的违约责任；3、本案系列案件和之前该楼盘的生效判决类似，应按照之前的该楼盘的生效判决处理。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人争议的焦点，即迟延办证违约金的计算标准问题，本院分析如下：双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条关于迟延办理产权证登记的违约责任中已明确：〝甲方逾期办证，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；〞此外，双方在附件七本合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定中第2点约定：〝商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十—条约定期限办妥并取得《房地产权证》为由追究甲方的违约责任。〞上述合同条款对迟延办证违约金的计算标准明确为：每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；且起算日期以甲方未能在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三条第6项有关于“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定，即:“双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三条是关于迟延付款、合同解除的约定，是针对乙方迟延支付购房款，导致合同解除所涉违约情形的处罚约定。该约定适用范围明确，并无约定适用于迟延办证违约责任。鉴此，上诉人宏峰公司以原审判决对《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三条约定的条款存在常识性理解错误为由，认为业主因开发商迟延办证主张违约金时应以5%为限的上诉主张与查明事实不符，其对双方所签定合同约定条款的单方解读为据，依据不足，要求对原审判决予以改判的理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3633元,由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟育周审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年五月十五日书记员  胡玮瑶