辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00418号
上诉人（原审被告）：姜XX，男。
委托代理人：伊雪梅，辽宁万鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金X，男。
委托代理人：于德生，辽宁精华律师事务所律师。
上诉人姜XX与被上诉人金X房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年8月12日作出（2015）兴民一初字第00451号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人姜XX的委托代理人伊雪梅，被上诉人金X及其委托代理人于德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告金X一审诉称，原告与被告的母亲阚玉兰（已故）于2010年1月15日签订租赁合同，阚玉兰将位于丹东市振兴区花园街1号两层楼房（燃料大厦后院裙楼）及附属设施出租给原告经营汽车维修使用，租期为六年，即到2016年1月5日为止，当时约定租金为每年6万元。协议签订后，原告依约交纳了租金，阚玉兰将房屋交付原告使用。2012年1月5日，阚玉兰提出年租金增加为65000元，原告表示同意，后阚玉兰病故，房租由阚玉兰的儿子即被告姜XX收取，双方继续履行合同。租赁期间，原告为经营需要又增添了其他附属设施并购买了机器设备等。2015年3月，案外人丹东市燃料有限公司（以下简称燃料公司）持涉案房屋所有权证书找到原告，以被告无权将房屋出租为由要求被告将房屋腾出，无奈，原告只有将房屋腾出。原告认为，因被告的原因导致租赁合同无法履行，其行为已属违约，收取的租金应予返还，并承担相应的损失。故原告依法提起诉讼，请求判令被告立即返还原告房屋租金65000元，并赔偿原告损失1万元。
原审被告姜XX一审辩称，原告主体不适格。涉案房屋房主是李世福，被告只是委托代理人与原告签订房屋租赁合同并收取租金，与被告没有任何关系。李世福与丹东市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）房屋买卖合同纠纷人民法院受理，原告向燃料公司交付租赁房屋双方存在过错待另一案件结束后能作出判断。原告本次诉讼没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年1月15日，被告母亲阚玉兰作为出租方与原告签订一份房屋租赁协议，约定：出租方将坐落于丹东市振兴区花园街1号的二层小楼，计151.30平方米（燃料大厦后院裙楼）及院和院内的棚厦、收发室全部租赁给原告使用，年租金为六万元整，租赁期为六年，即2010年1月5日至2016年1月5日止，六年内房租不变动。原告依约交纳租金，并使用租赁房屋。2012年1月，双方协商将房租提高至每年6.5万元。后因阚玉兰病故，自2013年1月4日起原告向被告交纳房租，租金交至2016年1月5日。其中2014年1月6日交纳当年房租57000元，差额部分与被告修车费用相互抵顶。2015年3月，因案外人燃料公司向原告主张其享有租赁房屋所有权并要求原告腾退房屋，原告于2015年3月17日腾退租赁房屋。
庭审中，被告表示涉案房屋权属存在争议。
原审法院认为，原告与被告母亲签订房屋租赁合同，在被告母亲去世后，被告继续收取原告所交纳房租，被告理应保障原告正常使用租赁房屋。现因案外人主张租赁房屋所有权而致原告无法继续租赁及经营，被告也应将原告已付而未实际占有、使用租赁房屋期间租金退还给原告。原告腾出房屋时间为2015年3月17日，租金支付至2016年1月5日，故2015年3月18日至2016年1月5日共294天租金52365元（65000÷365×294）被告应退还给原告，故对原告要求被告返还部分租金52365元的请求予以支持，而对原告要求被告返还一年租金65000元的请求不予支持。原告主张要求被告赔偿损失1万元，但原告并未提供证据证明自己的损失数额，故对该项主张不予支持。关于被告提出其为受托人，原告应向委托人李世福主张返还租金的辩解意见，因被告没有证据证明其曾向原告披露李世福为房屋租赁委托人，也没有提供证据证明李世福为房屋所有权人，故对该辩解意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姜XX于本判决生效之日起5日内向原告金X返还租金52365元；二、驳回原告金X的其他诉讼请求。一审案件受理费1425元，减半收取712.50元，由原告金X负担158.50元，被告姜XX负担554元。
上诉人姜XX二审诉称，原判认定事实错误，适用法律错误。被上诉人在腾房前未通知上诉人，可以认为被上诉人以腾房的行为单方解除租赁合同，因此其单方解除租赁合同的法律后果应由被上诉人自行承担；案外人燃料公司主张房屋所有权的行为不影响被上诉人对房屋的使用及收益。燃料公司向被上诉人主张权利是主体错误、方式错误，被上诉人持有的是一份合法有效的租赁合同，对租赁房屋有权使用、收益，腾房的行为应视为被上诉人解除合同，不应当向上诉人主张返还租金。请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人金X二审辩称，涉案房屋所有权人并不是本案上诉人，上诉人系无权处分；即使上诉人有所谓的诉讼权利，但作为附随义务，应当保障被上诉人使用租赁物，因为上诉人没有所有权，房屋所有权人向被上诉人主张腾房，被上诉人在一审也提供证据证明被上诉人是在破于无奈，无法经营的情况下腾出涉案房屋，并不是被上诉人自愿腾出涉案房屋。被上诉人在涉案房屋中经营多年，在腾房之前投入大量资金购买设备及建设彩钢房，腾房后，彩钢房仍留在原地无法搬走，所以在本次诉讼中，被上诉人保留赔偿损失的诉权。原审法院认定事实和适用法律均正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人申请证人李世福出庭作证，证明上诉人不是涉案房屋的实际所有权人。实际所有权人是李世福。李世福持有涉案房屋的买卖合同。涉案房屋是李世福买二建公司第六工程处的。买完以后，燃料公司配合二建公司第六工程处办理相关手续，但燃料公司没有办理。房租是李世福委托姜XX收取的，然后姜XX将房租给李世福。丹东市振兴区字第2010112436711号房权证的所有权人登记为燃料公司，坐落于振兴区花园街1号，该所有权证指向涉案租赁的房屋。
被上诉人对证人证明的内容无异议，但不能证明涉案房屋现归李世福所有。
二审中，双方当事人均未提供书面新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人姜XX母亲（已故）与被上诉人金X签订涉案房屋租赁合同，双方业已履行，上诉人母亲去世后，上诉人承接继续收取租金，在实际履行期间双方未产生异议。当涉案房屋的实际所有权人向被上诉人主张涉案房屋归其所有并要求腾退涉案房屋时，被上诉人无奈将涉案房屋腾退给持有涉案房屋所有权证的涉案房屋的所有权人燃料公司。因上诉人现无证据证明其母亲享有涉案房屋的处分权并对涉案房屋进行处分，故涉案租赁合同应为无效，因涉案房屋为房屋管理机关业已登记的适格房屋，虽房屋租赁合同无效，但不影响房屋的承租使用和租金的给付。现因涉案房屋的所有权人主张租赁房屋所有权归其所有并要求被上诉人腾退房屋而致被上诉人无法继续租赁及经营，上诉人应将被上诉人已付而未实际占有、使用租赁房屋期间的租金退还给被上诉人。原审对此判决，并无不当。上诉人虽在二审申请证人李世福出庭证明涉案房屋归李世福所有，李世福认可业已收到涉案房屋的租金，但至今上诉人及李世福未向本院提交涉案房屋归李世福所有的适格证据。因上诉人未提供充分证据证明其上诉主张成立，故其上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人姜XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
代理审判员 房春堂
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 王晓宇