清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2012）清城法民初字第3093号原告：祝少梅，女，1978年3月15日出生，汉族，住清远市清新县，原告：许细赤，男，1975年8月5日出生，汉族，住清远市清新县，上述两原告的共同委托代理人：梁杰，广东定海针律师事务所律师。被告：清远市金誉建筑工程有限公司，住所地清远市新城广清大道78号盛景观园2层2号。法定代表人：阮顺江。委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托代理人：董诚君，广东御福律师事务所实习律师。原告祝少梅、许细赤诉被告清远市金誉建筑工程有限公司（以下简称清远金誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月29日立案受理后，依法由审判员钟展强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝少梅及其委托代理人梁杰；被告清远金誉公司的委托代理人陈国华、董诚君，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝少梅、许细赤诉称：2010年12月17日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2010121710146784，以下简称合同），约定原告购买被告位于清远市清城区广清大道78号盛景观园二单元13层03号商品房，建筑面积共72.92平方米，总金额为234245元；被告应当在2011年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案的商品房交付给原告使用，如逾期交付从最后交付期限（即2011年12月31日）的第二天（即2012年1月1日）起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内（即从约定的交付最后期限2011年12月31日的次日开始计算，最迟也应在2012年3月30日前）将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。原告己支付全部房价款234245元给被告，房屋交付期限过后，但被告至今未告知原告逾期交付和办证的原因，亦未交付房屋给原告使用，没有按合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案以及为原告办理房屋产权证，将房屋过户到原告名下。被告的上述行为已构成违约，应立即交付房屋给原告，为原告办理房屋产权证，并承担违约责任。为此特提起诉讼，请求判令：一、被告将位于清远市清城区广清大道78号盛景观园二单元13层03号房屋交付给原告；二、被告支付逾期交付房屋的违约金[从2012年1月1日起每日按己支付房价款234245元的万分之五暂计至2012年8月15日（共228天）止为26703.93元；从2012年8月16日起按上述标准计至房屋交付给原告之日止]给原告；三、被告为原告办理位于清远市清城区广清大道78号盛景观园二单元13层03号房屋的房屋产权证，将房屋过户到原告名下；四、被告支付逾期办房产证的违约金468.49元给原告。庭审期间，原告提出鉴于目前所购买的房屋正在办理房屋产权证，故申请撤销本案中的第三项诉讼请求。被告清远金誉公司辩称：一、根据《商品房买卖合同》的约定，答辩人不存在逾期交付房屋的情形。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第3条约定“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市盛景观园售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人己按时交付”。根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，交房日期为2011年12月31日前，而被答辩人在2011年12月31日前一直没有前往答辩人金誉公司指定的地点办理交付手续。那么，依据《合同补充协议》的约定，应当视为答辩人已按时交付了房屋。故此，答辩人不存在逾期交付房屋的情形，更不需要承担违约责任。二、即使存在逾期交付房屋的情形，答辩人也不存在过错，不需要承担违约责任。2009年5月25日，答辩人已取得了《建筑工程规划许可证》，后在施工过程中，答辩人对建筑面积进行了调整并向清远市城乡规划局提出了申请。2010年8月5日，清远市城乡规划局出具了《审定通知书》（编号：工程2010-0500）以及《关于清远市经营性开发项目增容面积核准的通知》，将清远市盛景观园的建筑面积由原来的40705.2m2调整为41776.04m2，增加了1070.84m2，并在《审定通知书》中明确写明：同意先核发该项目《建设工程规划许可证》复印件，待缴清土地出让金差价后核发原件。2011年5月27日，清远市盛景大厦己进行了住宅工程质量分户验收，并全部验收合格，表明答辩人所承建涉案房屋的质量已符合国家规定，并不存在任何的质量问题。根据相关的法律规定，答辩人进行竣工验收备案，一般只需要3个月左右的时间，即在2011年12月31日前，答辩人绝对可以按照合同的规定将己进行竣工验收备案的涉案房屋交付给被答辩人。但至2011年12月31日止，涉案房屋仍未经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案，其根本原因在于政府一直未确认增容面积需要补交出让金的具体金额，导致答辩人不能进行规划验收，此后的竣工验收备案以及房产证的办理亦不能按期进行。虽然2010年8月5日，清远市城乡规划局已经审定了清远市盛景大厦的增容面积为1070.84m2，但却一直没有告知答辩人需要补缴的出让金。直至2012年3月23日，清远市人民政府办公室印发的《市政府工作会议纪要》中，作出了重要的指示“（一）争取在4月1日之前完成填写并发出补交土地差价缴费通知书工作……（四）86号文件适用于2012年3月7日之前经批准的增容项目”，所以，2012年3月23日后，清远市对于超容补交的土地出让金才有了统一的收费标准。2012年3月29日，清远市城乡规划局以及清远市国土资源局共同向答辩人作出了《经营性项目增容补缴土地价款通知书》，通知答辩人在1个月内需要缴交出让金352306元。答辩人收到通知后，立刻于2012年4月27日缴纳了全部的出让金，并于当日取得了《建设工程规划许可证》原件，以及《建设工程规划验收合格通知书》（编号：工程验收2012-0092）。在取得全部的证件及所需要的资料后，答辩人立即向清远市住房和城乡建设局进行竣工备案，2012年7月2日，清远市盛景大厦完成了竣工备案登记。《广东省实施办法》第三十三条规定：“建设工程竣工后，由城市规划行政主管部门负责规划管理验收，验收合格的，发给合格通知。未经验收或验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接电、接水及房屋产权确认手续”以及《清远市规划区建设工程竣工规划验收办法》第十一条规定“小区项目建筑工程验收标准：……（一）符合《建设工程规划许可证》及其附件要求”。根据上述法律法规的规定，只有取得《建设工程规划许可证》的原件及其附件，才能向城市规划行政主管部门申请规划验收，当规划验收合格后，才能投入使用、办理接电、接水及房屋产权确认等手续。由于城乡规划局一直未核准补缴出让金的具体金额，导致答辩人无法申请规划验收及进行竣工备案。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：l、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府有关部门审批相关事项发生的延误；3、由于市政府配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误”，即存在以上三种情况之一，答辩人可以单方延期交付房屋，并不需要经过被答辩人的同意，并且，如果属于第二或第三种情况，答辩人也无需履行告知的义务，同时不需要承担违约责任。本案中，由于政府对于确认补交土地出让金差价的标准的延误，导致答辩人无法如期进行规划验收，因此也无法进行竣工备案等手续。故此，涉案的房屋交付时间相应延期，属于“由于政府有关部门审批相关事项发生的延误”的免责情形，答辩人没有任何的过错，不需要承担违约责任。三、答辩人已经通知了被答辩人办理交付房屋的手续。2012年5月5日和8月7日、9月17日，答辩人分别以电话和信函的方式通知了被答辩人前来办理交付房屋的手续，以及办理房屋产权证需要由被答辩人个人提交的资料。但被答辩人一直没有前来办理收楼的手续以及递交办理产权证相应的材料。由于答辩人已履行了通知的义务，被告至今没有办理交付手续，与答辩人无关。四、被答辩人至今没有取得房屋的产权证，是因为被答辩人怠于办理，答辩人不存在过错。首先，依据《房屋登记办法》第二十二条之规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。故此，只有取得《建设工程规划验收合格通知书》，才能办理房屋的产权登记。鉴于清远市城乡规划局一直没有核准增容面积应当补交的出让金，导致答辩人不能不能进行规划验收。因此，涉案房屋不能办理房屋产权证。其次，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，以及《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋权属登记由权利人申请。据此，办理房屋所有权登记的手续由权利人申请，即由本案的被答辩人办理，答辩人只负有协助的义务。如：契税完税证明、房地产权转移登记申请书、身份证复印件等材料均由被答辩人提供。被答辩人至今未取得房屋产权证，是被答辩人一直不向房管局申请办理，其过错在于被答辩人。涉案盛景大夏于2012年7月2日取得竣工验收备案表，2012年7月5日，完成初始登记-确权手续（见《清远市房产登记收件收据》）。2012年7月30日被答辩人缴纳登记费72570元（见清房登字2012070500045号《清远市房产登记缴费通知书》）。涉案盛景大夏的买受人白正秀、李华、郑燕、勒福学等20人，均于2012年8月2日向房产登记机关办理了房产登记手续，并已取得了房屋所有权证。综上所述，被答辩人未办理涉案房屋的交付手续，以及未取得涉案房屋的房产证，答辩人均不存在过错。恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2010年12月17日，原告祝少梅、许细赤与被告清远金誉公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区广清大道78号盛景观园二单元13层03号房，建筑面积72.92平方米，套内面积57.83平方米，按套内面积计算总房价款为234245元，首期房款74245元，余款16万元向银行贷款。合同中，对于交付期限的问题，双方在第八条中约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府有关部门审批相关事项发生的延迟；3、由于市政府配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误。对于出卖人逾期交房的违约责任问题，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。对于产权登记的问题，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。诉讼中，被告对原告已付清购房款234245元没有异议。对于出现房屋交付问题，被告清远金誉公司认为根本原因在于政府部门一直未确认增容面积所需补交土地出让金的具体金额，导致项目不能进行规划验收、竣工验收备案以及房产证的办理。根据被告所提交的材料显示，被告对工程项目的增容面积为1071平方米，清远市城乡规划局于2010年8月5日出具了用于核发《建设工程规划许可证》的《审定通知书》，上面注明：“同意先发该项目《建设工程规划许可证》复印件，待缴清土地出让金差价后核发原件”。2012年3月23日，清远市人民政府办公室印发关于《市规划区经营性用地超容补交土地出让金工作协调会议纪要（19）》，对开展增容项目补交土地差价的问题形成了纪要。2012年3月29日，清远市城乡规划局和清远市国土资源局联合向被告发出了《经营性项目增容补缴土地价款通知书》，通知被告补缴土地价款。2012年4月27日，被告向清远市国土资源局缴清了增容补缴土地价款。随即，被告取得了由清远市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格通知书》。2012年7月2日，被告的工程项目完成竣工验收备案手续。另外，关于本案中原告所购买的房屋，原告至今并未办理收楼手续，但房屋产权证正在办理过程中。同时，在庭审中，原告承认在2011年12月31日之前和之后的一段时间，被告均有通知原告前往收楼。以上查明事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、契税完税证明、发票，被告提供的审定通知书、市政府工作会议纪要、补缴土地价款通知书、发票、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格通知书、竣工验收备案表，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原告祝少梅、许细赤与被告清远金誉公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案双方争议的焦点是房屋的交付是否存在违约的情形。根据《商品房买卖合同》中的约定，出卖人交付房屋的时间是2011年12月31日，交付房屋的条件是经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。同时，还特别就房屋可能出现的延期交付问题进行了约定,出卖人可据实予以延期的情形中就包括了因有关部门审批相关事项发生的延迟。本案中，原告所购买的商品房，被告于2012年7月2日才符合了合同约定的交付条件，与约定的交付时间相比确实发生了后延的情况，但究其未能按约定时间交付的原因，是由于在具体操作中就增容项目补交土地差价问题相关部门未能形成统一意见，导致土地价款无法缴交，最终影响了本案房屋交付条件的成就迟延，被告对出现的迟延并不存在恶意。因此，本案中出现的情况，应当适用于《商品房买卖合同》第八条中关于房屋可能出现的延期交付问题的特别约定,出卖人可据此顺延商品房交付期限，故对原告主张被告逾期交付房屋要求支付违约金的请求，本院不予支持。另外，被告在交付房屋的条件成就后，亦曾通过多种方式通知原告前往售楼部办理收楼手续，原告可在接到通知后随时前往收楼，因此，被告对原告至今未收楼的情形并不存在过错。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费340元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  钟展强二〇一二年十一月十九日书记员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。