文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初4222号原告（反诉被告）：叶丽娅，女，1993年12月20日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托代理人：廖家来，广东厚诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西路61-65号一楼自编102B房，统一社会信用代码91440101556672304C。法定代表人：谭晓红，总经理。委托代理人：黎后成，该司股东。原告（反诉被告）叶丽娅诉被告（反诉原告）广州市锦天物业管理有限公司（下简称锦天物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶丽娅的委托代理人廖家来、被告（反诉原告）锦天物业公司的委托代理人黎后成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶丽娅诉称：2016年7月31日，原、被告签订《锦天时尚公寓租赁协议》，约定由原告承租位于广州市天河区鳌鱼岗大街31号（原长大技校，现长大培训学院）内的锦天时尚公寓B402房，月租金1300元，租房押金1360元，租期为1年（自2016年7月31日起至2017年7月30日止）。协议签订后，原告依约履行了支付押金、月租金的义务。2016年10月，原告通过广东长大物业管理有限公司出具的《锦天时尚公寓清退通知书》，得知租赁房屋早在2015年6月底就无权出租。另外，中国广州仲裁委员会作出了（2016）穗仲案字第783号裁决，广州市中级人民法院于2016年10月10日执行立案[（2016）粤01执3677号]并指定广州市天河区人民法院执行，原告租赁的房屋已被列入强制执行范围，原告被迫于2016年10月搬出租赁房屋。综上，被告明知租赁房屋已不能出租，却无视法律规定，仍然出租，属于民事欺诈，应予严惩。为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求判令：一、解除原、被告双方签订的《锦天时尚公寓租赁协议》；二、被告返还原告支付的房屋押金1360元；三、被告返还原告预交的2016年11月房租1532元；四、被告赔偿原告另寻租房、搬家、误工和利息等损失4380元；五、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）锦天物业公司辩称：一、被告具有对租赁房屋合法的出租权，原告解除租赁协议的理由不成立。被告是与广东省长大工程有限公司（广东长大物业管理有限公司的母公司，是租赁房屋的业主）签订的租赁合同，并且对租赁房屋具有合法的出租权，这是在（2015）穗中法民五终字第4076号案的生效判决中已查明的事实。被告与广东长大物业管理有限公司、英德市第一建筑安装工程公司并没有合同关系，广东长大物业管理有限公司无权利用清退通知书对被告及原告进行清场，而实际上广东长大物业管理有限公司也没有对租赁物业进行实际清场，原告不应借与本案毫不相关的两案外主体之间的纠纷为由而违反双方的租赁协议，于法于理不合。二、原告要求退还押金和预交租金缺乏事实和法律依据。根据原告提交的支付宝转帐电子回单显示，相关款项只是转帐给案外人罗艳婷，并不是双方协议上指定谭晓红的帐户。因此，原告主张退还押金和预交租金并没有证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告要求退还押金和预交租金的主张理应驳回。而且，根据双方协议第四条第4款约定，“乙方逾期交纳相关费用……乙方一切已交费用和相对应押金的金额作为乙方对甲方的违约赔偿”，原告已逾期支付押金和房租，并且单方解除合同，已构成违约，原告就算有支付押金或预付租金费用，也将作为违约金向被告赔付。三、原告要求赔偿另寻租房、搬家、误工和利息等损失缺乏事实和法律依据。双方租赁协议并无有关原告主张的以上费用赔偿的约定，而且原告实际也没有证据证明其发生了这些费用，原告提出以上无理的赔偿要求，显然于法于理不合。而且退一步来说，原告假若存在其所主张的实际损失，依据双方租赁协议第四条第7款约定，被告也无需承担任何责任。综上所述，被告与原告之间的房屋租赁协议是双方在平等互利原则下签订的，是双方真实的意思表示，符合《中华人民共和国合同法》的规定。现被告已履行了合同约定的义务，但原告没有履行自己的义务，造成被告严重财产损失和影响。根据相关法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）锦天物业公司反诉称：被告与原告于2016年7月31日签订《锦天时尚公寓租赁协议》，约定被告将位于广州市天河区燕塘鳌鱼岗大街31号锦天时尚公寓B402房出租给原告，租赁期限从2016年7月31日至2017年7月30日，租金每月1360元。签订协议书后，被告已将房屋交付给原告使用，但原告于2016年9月份开始以广东长大物业管理有限公司与英德市第一建筑安装工程公司存在经济纠纷为借口拒绝支付租金，至今已拖欠数月租金仍拒绝支付。而且尽管原告主动提出解除协议，但仍然占用租赁房屋不予交还，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。原告提供与罗艳婷之间的转账往来，但这与双方协议第五条第4款的约定是相悖的，罗艳婷与被告没有关系，以此证明原告支付相关费用并没有依据。综上所述，原告以上种种行为，严重违反了诚实守信的原则，已给被告造成了严重的影响和损失。实际上，被告是与广东省长大工程有限公司（广东长大物业管理有限公司的母公司，是租赁房屋的业主）签订的租赁合同，与广东长大物业管理有限公司、英德市第一建筑安装工程公司并没有合同关系，原告以与本案毫不相关的两案外主体之间的纠纷为借口而违反双方的租赁协议，是严重错误的违约行为。而且，双方租赁协议并无搬家损失的约定，原告在不履行双方协议的情况下反而还多次向被告提出以上无理的赔偿要求，显然于法于理不合。而且退一步来说，即使存在原告所主张的他方因回收租赁房屋而产生纠纷的情形，依据双方租赁协议第四条第7款约定，被告也无需承担任何责任，原告也不能以此作为其违约解除协议、不交还房屋并拖欠相关费用的理由。为此，被告提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告支付自2016年11月1日至2017年2月14日期间的房租共计4760元；二、原告根据每月租金标准向原告支付自2017年2月14日起至实际交还租赁房屋之日止的场地占用费；三、原告向被告支付逾期交纳以上费用的违约金（按拖欠费用总额每天5％计算，自原告拖欠之日起至实际付清之日止）；四、本案诉讼费用全部由原告承担。原告（反诉被告）叶丽娅对反诉辩称：被告要求原告支付2016年11月1日至2017年2月14日拖欠的房租共计4760元，缺乏事实和法律依据。根据双方签订的《锦天时尚公寓租赁协议》，以及原告于2016年10月22日向被告的工作人员罗艳婷帐户支付2016年11月的房租、水电费1532元的电子回单可看出，原告已经履行了2016年11月份的房租支付义务。至于2016年12月之后的房租，由于租赁房屋于2016年10月25日被广州市中级人民法院作出的（2016）粤01执3677号执行裁定列入强制执行范围，使得原告与被告之间的房屋租赁协议于2016年10月26日起已因存在司法争议且被列入强制执行范围而客观上已经无法继续履行。因此，被告要求支付2016年11月及之后租金的要求缺乏事实和法律依据。二、被告要求原告支付2017年2月14日解除合同后至实际交还租赁房屋之日止的占用费1395元，没有事实及法律依据，理由同上述第一点。三、被告要求原告按拖欠费用总额为标准支付逾期违约金5％，没有法律依据，理由同上述第一点。综上，被告在租赁房屋已进行司法强制执行程序而不可能出租后，依然罔顾事实和法律，继续进行出租，且在原告多次向公安司法机关反映的情况下，拒绝返还押金和已支付的2016年11月租金等款项，还向原告提出反诉，请求法院依法驳回。经审理查明：2016年7月31日，锦天物业公司（出租方/甲方）与叶丽娅（承租人/乙方）签订了《锦天时尚公寓租赁协议》（下简称《租赁协议》），约定甲方同意将座落在广州市鳌鱼岗31号锦天时尚公寓的B402房（下简称案涉房屋）租赁给乙方住宿使用；双方议定租赁期限自2016年7月31日至2017年7月30日止（即租期为12月）；房租为1300元/月、水费为30元/月、管理费为30元/月、电费为1.20元/度，每月总租赁费用（除电费）合计1360元，租房押金为1360元；签约时，乙方须交付一个月的总租赁费用和以上约定的押金（押金在退房时扣除电费等费用后退回）；入住后，乙方须在每月25日前交付下个月的总租赁费用，以及上个月的电费（最后一次的电费用在双方核查《验收单》后一次性结清）；乙方逾期交纳相关费用，须向甲方支付每天5%的滞纳金，逾期5天视乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方一切已交费用和相对应押金的金额作为乙方对甲方的违约赔偿；遇乙方使用期限届满致他方回收物业或其他不可抗力因素，双方可终止合同并无须承担责任等。另，该《租赁协议》原约定内容“乙方付款可直接转账至62×××25帐户（户名：谭晓红，开户行：中国工商银行广州石牌支行）”中账户“62×××25”手写更改为“62×××82”、户名“谭晓红”手写更改为“罗艳婷”。2016年8月24日，中国广州仲裁委员会作出了（2016）穗仲案字第783号裁决，裁决英德市第一建筑安装工程公司（下简称英德一建公司）腾退搬离广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号大院内的租赁物业[宿舍楼二栋（一栋五层、一栋六层）、校务办公楼一栋（二层）、饭堂一栋]（下简称31号租赁物业）并交还广东长大物业管理有限公司（下简称长大物管公司）；英德一建公司向长大物管公司支付31号租赁物业的占用费等。因英德一建公司未履行上述裁决确定的义务，长大物管公司向广州市中级人民法院申请强制执行，该院于2016年10月25日裁定指定本院执行。在执行长大物管公司与英德一建公司租赁合同纠纷一案中，本院于2017年1月4日作出了（2016）粤0106执10616号公告，责令被执行人英德一建公司及其他使用人在2017年1月15日前迁出并腾空31号租赁物业，交本院处理；为此，31号租赁物业的有关权利人必须于2017年1月15日前向本院主张权利；逾期不提出，视为放弃权利，由此造成的损失，由其自行承担。同日，本院在31号租赁物业多处位置张贴了上述公告。其后，锦天物业公司向本院提出异议，本院审查后作出了（2017）粤0106执异28号执行裁定，裁定驳回锦天物业公司的异议。现叶丽娅以案涉房屋已被列入法院强制执行范围不能继续租赁为由，向本院提起诉讼。另，白不弃、孙俊杰、黄钦敏、李春霞、杨玉清亦以与本案同样的理由同时分别起诉锦天物业公司，本院分别以（2017）粤0106民初4221、4223、4224、4225、4226号案件立案审理。诉讼过程中，锦天物业公司提交了《物业委托书》《委托书》（2份）及《租赁协议书》以证明其与31号租赁物业的业主广东省长大公路工程有限公司（下简称长大工程公司）的委托人张小红签订租赁协议。一、《物业委托书》显示由长大工程公司于2010年3月16日出具，内容为该公司位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号，原机械厂区内的原技工学校校舍区、教学区及相关设备和附属设施，委托属下长大物管公司租赁经营管理，期限为2009年2月28日至2015年6月30日。二、一份《委托书》显示由长大物管公司于2010年3月16日出具，内容为该公司位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号，原机械厂区内的原技工学校校舍区、教学区及相关设备和附属设施，委托张小红租赁经营管理等相关业务，期限为2009年2月28日至2015年6月30日。三、《租赁协议书》显示由张小红（出租方/甲方）与黎后成（承租方/乙方）于2010年3月23日签订，约定甲方位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号原技工学校宿舍楼两栋共11层2846.75平方米，出租给乙方作居住使用，租赁期限为从2010年6月1日起至2016年1月31日止。四、另一份《委托书》显示由委托人锦天物业公司、受托人黎后成出具，并有张小红签名确认，明确因为2010年3月23日签署《租赁协议书》时锦天物业公司的营业执照尚未取得，本委托书属于事后追认的委托书，张小红对此追认委托表示同意。叶丽娅对上述证据一、二的真实性予以确认，并认为自2015年6月30日后长大物管公司没有租赁权，锦天物业公司自该日起也没有租赁权；叶丽娅对上述证据三、四的真实性不予确认。叶丽娅、锦天物业公司均确认案涉房屋属于（2016）粤0106执10616号公告中要求腾空的31号租赁物业范围内。叶丽娅主张长大物管公司于2016年10月出具《锦天时尚公寓清退通知书》，叶丽娅通过该通知书得知案涉房屋早在2015年6月底就无权出租，中国广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第783号裁决已由广州市中级人民法院以（2016）粤01执3677号执行裁定指定广州市天河区人民法院执行，故案涉房屋已被列入强制执行范围，故叶丽娅看到在31号租赁物业张贴的（2016）粤01执3677号执行裁定后，已于2016年10月底搬离案涉房屋；叶丽娅搬离时，多次与锦天物业公司交涉，但均无果，叶丽娅才于2016年11月3日报警。为予证明，叶丽娅提交了（2016）粤01执3677号执行裁定的张贴照片、报警回执（显示日期为2016年11月3日）、《锦天时尚公寓清退通知书》（长大物管公司于2016年10月11日出具，要求租户尽快搬离）的张贴照片、《关于：要求立即归还物业及赔偿损失的律师函》的张贴照片作为证据。锦天物业公司对上述执行裁定及报警回执的真实性予以确认，但认为上述裁定反映的是长大物管公司与英德一建公司之间的纠纷，与锦天物业公司无关，而报警回执恰恰证明叶丽娅单方解除合同；锦天物业公司对《锦天时尚公寓清退通知书》的张贴照片、《关于：要求立即归还物业及赔偿损失的律师函》的张贴照片的真实性不予确认。锦天物业公司还表示并不清楚叶丽娅有无搬离案涉房屋，叶丽娅至庭审时都没有将案涉房屋钥匙及室内物品交还锦天物业公司。后在诉讼过程中叶丽娅及（2017）粤0106民初4223、4224、4225、4226号的原告均已于2017年4月27日与锦天物业公司办理了租赁房屋的交接手续。另，本院依法调取了叶丽娅的报警笔录，该笔录时间为2016年11月3日，叶丽娅在该笔录中陈述称其和多名锦天公寓的住户去天河区中山大道西路61号师大家教中心寻一名叫罗艳婷的女性，想找其协商锦天公寓的租金退还事宜，罗艳婷当时有出现过但表示其不是罗艳婷并且躲避起来拒绝协商，于是叶丽娅报警；叶丽娅要求退房租的原因是因为锦天公寓是与长大公路培训学校借用的房屋，但合同到期了，长大公路培训学校通知锦天公寓的住户要搬离锦天公寓。锦天物业公司确认已收取了叶丽娅支付的租赁押金1360元。叶丽娅、锦天物业公司均确认于当月25日前交纳下月租金，计费区间为当月1日至当月最后一日。锦天物业公司确认叶丽娅已支付了至2016年10月31日的租金；叶丽娅则主张其还支付了2016年11月份的租金，并提交了《支付宝转账电子回单》作为证据。上述证据显示叶丽娅于2016年10月22日向罗艳婷账户支付了1532元。锦天物业公司对该回单真实性不予确认，并认为即使该回单真实，所显示的收款账户为罗艳婷而并非《租赁协议》中约定的谭晓红账户。叶丽娅则主张罗艳婷是锦天物业公司的工作人员，锦天物业公司已更改了收款账户。另，在（2017）粤0106民初4221、4223、4224、4225、4226号案件中，各原告提交的租金支付凭证中均显示相关款项支付给罗艳婷账户；本案以及（2017）粤0106民初4224、4225案中的锦天物业公司提交的《租赁协议》中，均显示原来约定的谭晓红收款账户被手写更改为罗艳婷账户。本院认为：锦天物业公司与叶丽娅签订了《租赁协议》后，锦天物业公司应将案涉房屋交付给叶丽娅使用，并保障在租赁期限内叶丽娅能正常使用案涉房屋；叶丽娅则应按照《租赁协议》约定向锦天物业公司支付租金等费用。根据已查明的事实可知，（2016）穗仲案字第783号裁决已裁决英德一建公司应将包括案涉房屋在内的31号租赁物业腾空交还长大物管公司，后案涉房屋所在的31号租赁物业还张贴了相关的执行裁定书、《锦天时尚公寓清退通知书》等，导致叶丽娅因无法正常使用案涉房屋而要求解除《租赁协议》。叶丽娅主张其已于2016年10月底搬离案涉房屋，但多次与锦天物业公司交涉未果，锦天物业公司对此不予确认。对此，本院认为，在看到租赁房屋张贴了清退通知及执行裁定书时，承租人出于担忧租赁房屋出现法律纠纷而无法正常使用，在此情况下要求解除租赁合同并搬离租赁房屋，符合日常生活常理；结合叶丽娅提交的2016年11月3日的报警回执、锦天时尚公寓的其他租户同时向本院提起诉讼要求解除租赁协议以及叶丽娅在2016年11月3日的报警笔录中的陈述，本院认为叶丽娅关于看到广州市中级人民法院的执行裁定后于2016年10月底搬离案涉房屋的陈述合理可信。因此，由于锦天物业公司无法保障叶丽娅正常使用案涉房屋导致叶丽娅要求解除《租赁协议》并于2016年10月底搬离案涉房屋，在叶丽娅搬离案涉房屋时《租赁协议》已实际解除，故叶丽娅要求解除《租赁协议》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持，但相关的诉讼费用应由锦天物业公司负担。锦天物业公司在叶丽娅要求解除《租赁协议》并搬离案涉房屋时未与叶丽娅办理案涉房屋的交接手续并处理合同解除事宜，由此造成的损失应由锦天物业公司自行承担，因此，锦天物业公司要求叶丽娅支付自2016年11月1日起的租金、占用费及逾期付款违约金的反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。《租赁协议》已实际解除，现叶丽娅要求锦天物业公司返还租赁押金1360元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于叶丽娅要求锦天物业公司返还预交的2016年11月租金的诉讼请求，如上分析，锦天物业公司应对叶丽娅自2016年10月底搬离案涉房屋后的损失自行承担责任；而根据已查明的事实可知，罗艳婷账户是锦天物业公司收取租金的账户，而叶丽娅已于2016年10月22日向罗艳婷的账户支付了1532元，根据双方的租金交付期限约定，该租金应为2016年11月1日至2016年11月30日的房租1300元、水费30元、管理费30元及电费等款项。综上，叶丽娅要求锦天物业公司返还预交的2016年11月房租等费用1360元的诉讼请求合法有理，本院予以支持，而剩余款项部分本院不予支持。另，叶丽娅要求锦天物业公司赔偿损失4380元，但其对此损失并未提供证据予以证明，且亦无合同依据，因此该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市锦天物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）叶丽娅返还租赁押金1360元；二、被告（反诉原告）广州市锦天物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）叶丽娅返还预交的2016年11月房租等费用1360元；三、驳回原告（反诉被告）叶丽娅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市锦天物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费240元，由原告（反诉被告）叶丽娅负担50元、被告（反诉原告）广州市锦天物业管理有限公司负担190元；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）广州市锦天物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  林慧莉人民陪审员  蒙向青二〇一七年八月二十九日书 记 员  梁怡筠陈玉娟本判决书于2017年   月   日送达