呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终3453号上诉人（原审被告）：呼和浩特市国华房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南茶坊大玉石巷呼市兴隆商住花园4号楼。法定代表人：靳喜成，该公司董事长。委托诉讼代理人：田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南龙龙，男，1969年6月1日出生，汉族，农民，住托克托县双河镇坤和家苑**号楼*单元*层*户。委托诉讼代理人：陈浩，内蒙古立浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：其玛哈噶，内蒙古立浩律师事务所律师。上诉人呼和浩特市国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）因与被上诉人南龙龙房屋买卖合同纠纷一案，不服托克托县人民法院(2016)内0122民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人国华公司的委托诉讼代理人田建全，被上诉人南龙龙的委托诉讼代理人陈浩、其玛哈噶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国华公司上诉请求：撤销托克托县人民法院(2016)内0122民初156号民事判决，依法查清事实，驳回南龙龙的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，国华公司不存在违约情形。1、国华公司开发的坤和家苑小区16号楼，是可以办理房屋产权证的。每一位业主都可以在支付税金后开具发票，自行申请办理房屋产权证，也可以交清费用后向国华公司申请代办房屋产权证。2、国华公司开发的坤和家苑16号楼，开发资质及开发手续五证齐全，开发及办理产权证所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》全部申领。与南龙龙之间签订的《商品房买卖合同》也已网签备案。国华公司与南龙龙合同约定需由国华公司提供的备案资料已于2012年10月30日备案完毕。2012年11月15日向国华公司交房时，建设手续已备案，已经向政府管理部门提交了各种相关资料。根据现国家政策规定，业主申请办理产权证无需国华公司办理房屋的初始登记，而且，是否办理房屋初始登记与是否将办证手续备案是两个不同性质的概念。因此国华公司不存在违约情形。3、实际情况是国华公司己办理完毕备案资料，南龙龙至今没有办房本的原因，并不是因为国华公司没有向政府机关办理备案手续。根据双方《协议书》约定，交房后，南龙龙应先更换《商品房买卖合同》，之后根据手续备案情况办理网签手续，南龙龙至今拒绝更换《商品房买卖合同》，拒绝向房产管理部门办理网签手续，没有办理房产证，南龙龙的原因为主要原因。一审法院曲解合同约定条款本意，认定国华公司违约并承担违约金责任，没有事实依据和法律依据。4、一审法院审理程序存在过错，至今没有取得房屋产权证，并非国华公司责任，根据南龙龙自己解释的原因，显然与事实不符，是与行政机关的行政不作为直接关联，本案南龙龙诉讼请求，明显属于行政机关的具体行政行为，也与南龙龙拒绝交税及拒绝提交所需资料有关，为查明事实，本案应由法院依职权追加行政机关作为本案当事人参加诉讼。南龙龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，国华公司的上诉理由不能成立。南龙龙与国华公司签订了《商品房买卖合同》，并在合同中明确对房屋面积、价款、付款方式、缴款期限、违约方式进行了约定，在合同第十五条对产权登记进行了约定，这是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，并且作为买受人按合同约定支付了全部购房款，但因国华公司自身原因导致房屋产权证一直无法办理，显然违反合同第十五条约定，因此一审判决是正确的。关于上诉状中提到的涉案房屋可以办理房屋产权证的问题，据了解，到目前为止，涉案房屋并不能办理房屋产权证书。关于上诉状中提到五证齐全问题，一审时，国华公司并未提供五证的原件，而是复印件，涉案房屋所在项目是因为容积率问题而迟迟未能办理房屋产权证书。对于一审程序是否违法的问题，国华公司要求追加行政机关为本案当事人参加诉讼的理由是错误的，按照合同相对性原理，本案审理的是房屋买卖合同，行政机关是否作为并不影响双方履行合同义务，且行政机关参与到本案也不影响民事案件的审理。南龙龙一审诉讼请求：1、国华公司履行法定义务，将办理南龙龙房屋产权登记应由国华公司提供的全部资料报产权登记机关备案；2、国华公司支付南龙龙因在规定期限内不能取得房屋产权证的违约金每月1893元（252378元×9%÷12）违约金自2012年9月26日起计算至国华公司备案完备南龙龙取得产权证之日止；3、国华公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年2月25日，南龙龙与国华公司签订了《购房协议书》协议中约定了买卖房屋的面积、价款、付款方式、交付期限等事项，其中协议中约定:”一、......先签订此购房协议书，待2011年工程全部竣工验收后，换正式商品房买卖合同（竣工时间约2011年6月30日）。......五、此协议未尽事宜同商品房买卖合同相符。”。合同签订后，南龙龙于2011年2月25日向国华公司支付了首付购房款152378元，并于2012年6月27日将剩余房款100000元付清。2012年6月27日国华公司向南龙龙履行了交付房屋的义务。国华公司于2012年10月30日取得《商品房预销售许可证》。但至今，国华公司未能协助南龙龙办理房屋所有权证书。一审法院认为，南龙龙与国华公司于2011年2月25日签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，南龙龙作为购房者已经按约全部履行了付款义务，国华公司也应履行其自身的义务。国华公司作为房地产开发企业，将办理房屋产权登记需由国华公司提供的资料报产权登记机关备案是其法定义务，国华公司应当在合理期限内办理备案手续，因此应对南龙龙要求国华公司办理备案的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，因此一审法院认为南龙龙与国华公司签订的《购房协议书》等同于房屋买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：...（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；...合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。南龙龙与国华公司签订的《购房协议书》中明确说明签订时房屋尚未竣工验收，因此属于尚未建成房屋，应当从房屋交付使用之日起90日后计算违约金额。对于南龙龙诉讼请求中的违约金额，一审法院认为应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告呼和浩特市国华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案；二、被告呼和浩特市国华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告违约金（以购房款252378元为本金，从2012年9月28日起计算至起诉之日2016年2月3日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。案件受理费50元由被告呼和浩特市国华房地产开发有限公司负担。二审中，国华公司向本院提交一份新证据：《托克托县人民政府会议纪要》【2016】24号。拟证明：涉案房屋证件齐全，迟延办证系政府原因所致。本院对该证据的真实性予以确认，对于拟证明的问题不予确认。南龙龙向本院提交一份新证据：呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终1446号民事判决。拟证明：呼和浩特市中级人民法院所做生效判决已经认定国华公司在涉案房屋所在的16号楼中的其他房屋在办理房屋产权证书过程中存在违约情形。本院对该证据的真实性以及拟证明的问题均予以确认。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院对于涉案房屋迟延办理房屋产权证的原因的认定是否正确。南龙龙与国华公司签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，虽在国华公司取得商品房预售许可证之前签订，但国华公司已于起诉前取得商品房预售许可证，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同为有效合同。一审法院依照上述司法解释第五条规定，认定《购房协议书》等同于房屋买卖合同，因该条法律规定系关于”名为预约实为本约”的规定，而本案中的所涉合同，名为”购房协议书”，其本身就是商品房买卖合同，双方当事人应当依照《购房协议书》的约定以及相关法律规定履行各自义务，不存在”名为预约”的情形，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。《城市房地产管理经营管理条例》第三十三条规定房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记是权属登记的流程的首要程序。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：...（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”南龙龙在与国华公司签订合同时房屋尚未竣工验收，因此属于尚未建成房屋，现查明国华公司未在上述法律规定的期间内完成初始登记，故已构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院判决国华公司向房屋产权登记机关提供资料并承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任并无不当。对于国华公司关于南龙龙拒绝更换《商品房买卖合同》的上诉理由，国华公司并无证明其已通知南龙龙更换《商品房买卖合同》而南龙龙拒绝更换的证据，故本院对该上诉理由不予支持。对于国华公司关于政府原因导致迟延办证的上诉理由，本院认为，首先，国华公司所举《托克托县人民政府会议纪要》并不能证明系因为政府原因导致迟延办证。另外，本案系关于买卖合同的违约之诉，应当遵照合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，即”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故即便因政府原因导致迟延办证，国华公司亦应当向南龙龙承担违约责任。综上所述，国华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市国华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 毅审 判 员  杨蔚堃代理审判员  韩东妹二〇一六年十二月二十日书 记 员  齐兴宇