宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0205民初146号原告：鲍某某，男，1974年2月8日出生，汉族，住浙江省天台县。委托代理人：顾偲奕、杨晓鸣，浙江甬润律师事务所律师。被告：奚某某，女，1971年7月10日出生，住浙江省临海市。委托代理人：杨碧君、林晓卿，宁波市正道法律服务所法律工作者。被告：周某某，男，1976年10月30日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。委托代理人：王某某，女，1975年5月3日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区，系周某某妻子。原告鲍某某为与被告奚某某、周某某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2017年1月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2017年3月14日、4月21日公开开庭进行了审理。原告鲍某某及其委托代理人顾偲奕、杨晓鸣，被告奚某某及其委托代理人杨碧君，被告周某某的委托代理人王某某到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告鲍某某起诉称：2016年12月30日，原告收到贵院送达的（2016）浙0205执异17号执行裁定书，原告认为贵院作出“解除对被执行人名下房屋的查封措施”的执行裁定，缺乏事实与法律依据。首先，原告与被执行人周某某在法院主持下，于2016年4月21日达成调解协议，被执行人按协议分期履行债务，于2016年5月10日前支付100000元。被告称于4月1日已履行全部购房款计560000元，被执行人取得该房款后却未将房款用于履行该生效调解书，存在主观恶意。同时，被执行人也无法对全部房款的去向作出合理解释，原告认为，被执行人存在转移财产，躲避债务的行为。其次，被告以不合理低价受让涉案房屋，不属于善意第三人。涉案房屋位置临近市区，交通便利，相同地段二手房交易价格远高于被告对于涉案房屋的受让价格，因被告未给付合理对价，不满足善意取得之构成要件，不能取得涉案房产的所有权。综上，被告与被执行人之间的房屋买卖行为，应属无效。为此，请求判令：1.准许并恢复对位于宁波市江北区庄桥街道九ＸＸ新村3幢106室的房屋进行执行；2.本案诉讼费用由被告承担。被告奚某某答辩称：贵院作出的（2016）浙0205执异17号执行裁定书“解除对周某某名下位于宁波市江北区庄桥街道九ＸＸ新村3幢106室房屋的查封措施”完全正确。首先被告奚某某在贵院查封涉案房产之前，已经合法占有涉案房屋。被告奚某某与被告周某某于2016年3月25日签订涉案房屋的《购房合同》，房屋总价款为560000元，合同签订当天被告奚某某即支付定金50000元，至2016年4月1日被告奚某某已经付清全部房款，并于同日办理房产过户手续，已缴纳相应税费。被告奚某某现已搬入该房屋居住，以此可见被告奚某某已合法占有该房屋。关于房屋价格，被告奚某某认为以560000元价格转让是完全合理的。其次，原告在诉状中称，被告周某某对房款去向作出合理解释，并未将房款用于归还原告的债务，属于恶意转移财产，对此被告奚某某认为，被告之间签订的购房合同是双方真实意思表示，合法有效，被告奚某某已付清全部房款，至于被告奚某某付给被告周某某的购房款，被告周某某如何使用，款项的去向与被告奚某某无关。综上，原告诉状所提诉讼请求，无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告周某某答辩称：被告周某某作为被执行人在江北法院还有一个执行案件，周某某是被迫将涉案房屋卖给被告奚某某以后，将所得560000元款项付清银行按揭后，注销抵押，将剩余款项归还申请执行人债务以后，执行局将该涉案房屋解封。被告周某某与被告奚某某在办理过户登记，被告奚某某已经缴纳契税后，因原告鲍某某申请保全后，江北法院又将该涉案房屋查封了。被告周某某已经将房屋卖给被告奚某某，并收到全部560000元房款，至于归还原告鲍某某款项，被告周某某尚有作为申请执行人的案件，在江北法院执行，执行完毕后，会履行原告的债务。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告鲍某某为证明自己的主张，向本院提供以下证据材料：1.民事调解书一份，用以证明被告周某某等所欠原告鲍某某债务金额及履行期限事实；2.执行裁定书一份，用以证明案外人提起执行异议后，法院作出执行裁定书，原告不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉的事实；3.通知一份，用以证明涉案房产现已经列入征地拆迁的范围的事实。被告奚某某、周某某对原告提供的证据均无异议。被告奚某某为证明自己的主张，向本院提供以下证据材料：1.《购房合同》、《宁波市存量房屋买卖合同》各一份，用以证明被告奚某某与被告周某某于2016年3月25日签订购房合同，并约定具体条款的事实；2.结婚证一份，用以证明被告周某某与王某某系夫妻的事实；3.浙江农信综合柜面业务系统屏幕打印单二份、农行银行卡交易明细清单一份、农村信用社客户回单联一份，用以证明至2016年4月1日，被告奚某某将共计560000元款项汇给被告周某某或者其妻子王某某，已经付清购房款的事实；4.不动产登记申请受理通知书一份、房屋转让手续费缴费通知单一份、税费缴款书一份、契证一份，用以证明被告之间已经办理涉案房屋过户手续，并已经缴纳税费，领取契证，但因被法院查封无法领取房产证的事实；5.照片二张，用以证明被告奚某某已经入住涉案房屋的事实。原告鲍某某对被告奚某某提供的证据的质证意见如下：对证据1，对《购房合同》真实性、合法性有异议，购房合同不可能为一张纸；对《宁波市存量房屋买卖合同》，这份是备案合同，与本案的关联性有异议；对证据2，无异议；对证据3，对于该组证据看不出被告奚某某汇款的对象，且2016年4月1日210000元汇款原件没有；对证据4，该涉案房产尚登记在被告周某某的名下，因此涉案房产仍属于被告周某某所有；对证据5，对真实性、合法性有异议，该涉案房产现在由被告奚某某儿子居住。被告周某某对被告奚某某提供的证据无异议。被告周某某未向本院提供证据材料。根据原告鲍某某的申请，本院委托宁波信德房地产土地评估有限公司对涉案房产进行评估，该评估公司于2017年4月5日出具编号为甬信评字217040092号房地产估价报告，“根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，估价对象在价值时点（即2016年3月25日）的市场价值为人民币60.86万元，大写金额为人民币陆拾万捌仟陆佰元整，单价为人民币9200元／平方米，大写金额为人民币玖仟贰佰元每平方米。”原告鲍某某对该评估报告的质证意见为形式真实性无异议，但其评估方法为比较评估法，无实际二手房成交交易，评估价格过低。被告奚某某、周某某对该评估报告无异议。本院对原告提供的证据的认证情况如下：因被告奚某某、周某某对原告提供的证据无异议，本院予以认定。本院对被告奚某某提供的证据的认证情况如下：对证据1，本院认为被告之间签订的《购房合同》与《宁波市存量房屋买卖合同》互相之间能够印证，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，本院对该组证据予以认定；对证据2，因原告无异议，本院予以认定；对证据3，经庭审审核，被告奚某某分别于2016年3月25日、3月26日、4月1日将50000元、300000元、210000元分别汇入王某某或周某某银行账户，故本院对该组证据予以认定；对证据4，该证据能证明被告奚某某已经于2016年4月1日办理过户手续，缴纳契税，并已经领取了契证的事实，故本院对该组证据予以认定；对证据5，根据原告的陈述，该房屋现由被告奚某某的儿子居住，也印证了房屋已经实际交付，由被告奚某某占有使用的事实，故本院对该证据予以认定。宁波信德房地产土地评估有限公司于2017年4月5日出具编号为甬信评字217040092号房地产估价报告，系原告提出申请，本院委托专业评估机构评估，程序合法、且评估机构有专业资质，故本院对该评估报告予以认定。根据原、被告陈述及本院对上述证据的认证情况，本院查明的事实如下：2015年7月8日，本院受台州市椒江区人民法院委托，执行台州惠米司特商贸有限公司与周某某买卖合同纠纷一案，执行案号为（2015）甬北执委字第2号。在执行过程中，本院依法查封了周某某名下位于宁波市江北区庄桥街道九ＸＸ新村3幢106室的房屋。2016年3月25日，被告周某某与被告奚某某签订《购房合同》一份，转让价格为560000元，并约定了付款时间及金额、违约责任等条款。被告奚某某于合同签订当日支付定金50000元，于2016年3月26日支付房款300000元，余款210000元于2016年4月1日付清。2016年3月29日，被告周某某将部分房款支付给台州惠米司特商贸有限公司，本院（2015）甬北执委字第2号案件执行结案，本院遂于2016年4月1日解除了涉案房地产的查封。2016年4月1日，被告奚某某到房管部门办理过户手续，房管部门于同日受理了被告奚某某的申请。被告奚某某缴纳了契税，并领取了涉案房屋的契证。2016年3月30日本院立案受理原告鲍某某与被告周某某、买卖合同纠纷一案，原告鲍某某与2016年3月31日向本院申请财产保全，本院于2016年4月6日作出（2016）浙0205民初921号民事裁定书，冻结被告周某某银行存款172689元或查封其等额财产。本院于2016年4月8日查封了周某某名下位于宁波市江北区庄桥街道九ＸＸ新村3幢106室的房地产。被告奚某某遂向本院提起案外人执行异议，本院于2016年12月28日作出（2016）浙0205执异17号执行裁定书，“解除对周某某名下位于宁波市江北区庄桥街道九ＸＸ新村3幢106室房屋的查封措施。”。申请执行人鲍某某不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉成讼。另查明，被告奚某某在本院查封之前已经占有使用该涉案房屋。本院认为，本案中，买受人奚某某对登记在被执行人周某某名下的不动产提出异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形，且其权利能够排除执行的。根据本案查明的事实，被告奚某某与被告周某某签订的房屋买卖合同是在本院查封之前签订的，双方系有民事行为能力的主体，意思表示真实，又未违反法律强制性规定，双方转让的价格经评估也在合理的范围内，故双方签订的房屋买卖合同是合法有效的；被告奚某某在合同约定的期限内已经全部支付了对价560000元，且在本院查封之前已经合法占有了涉案房屋；房管部门在2016年4月1日已经受理了被告奚某某办理过户手续的申请，而且被告奚某某已经缴纳契税，并领取了契证，本院是根据原告的申请保全，在2016年4月8日才对涉案房屋进行查封，导致其未领出房产证，故该情形是属于非因买受人自身原因为办理过户登记。综上，被告奚某某对登记在被执行人周某某名下的不动产提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形，且其权利能够排除执行，故被告奚某某的抗辩理由成立，原告的诉讼请求应予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告鲍某某的诉讼请求。本案受理费3751元，由原告鲍某某负担。评估费2660元，由原告鲍某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  徐 伟审 判 员  陆剑峰人民陪审员  毛 伟二〇一七年五月八日代书 记员  张 炜附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。