深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第386号
原告张某。
委托代理人陈某雁。
被告邵某（以下简称被告一）。
委托代理人李某标、向某霞。
被告何某明（以下简称被告二）。
原告张某诉被告邵某、何某明房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员钟晶莹、杨江河组成合议庭，于2010年3月10日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人陈某雁，被告一委托代理人向某霞到庭参加诉讼，被告二经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告二持被告一的公证委托书，于2009年2月20日与原告签订买卖登记在被告一名下的深圳市宝安区X房的合同，合同约定被告以52万元的价格将涉案房产转让给原告，合同定金为2万元，在签订合同之日交付给被告一的公证受托人被告二，余50万元房款在签订合同后的5个工作日内一次性付清，被告一在签订合同后的80天内办理转让房产过户手续给原告，被告在收到转让全部房款的3天内交房给原告使用。原被告签订转让合同后双方履行了交清房款以及交房使用的权利义务，但办理过户手续却一直尚未完善。对此原告多次向被告一、被告二要求配合办理转让房屋的过户手续，但两被告一直拖延拒不履行办理转让房屋过户手续的义务，致使原告对转让房屋的合法所有权得不到应有的确认。原告认为，两被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告一邵某履约配合原告张某办理转让深圳市宝安区X房的过户手续；2、被告一邵某承担逾期不办理过户手续的违约责任，支付房屋转让成交价520000元正人民币的每日万分之四计为208元，从2009年5月21日起算至2010年1月14日原告起诉之日止共46800元，从起诉之日起至办完过户手续之日的每日违约金同按208元计付。被告二何某明对被告一邵某所应该承担的民事责任负连带责任。3、诉讼费用由两被告承担。
被告一答辩称，一、被告一虽然与被告二签订了委托协议全权委托被告二转让或出租房产，但售楼房款必须要打入双方在公证书上指定的帐号上，但原告与被告二签订合同后，并未将房款打入指定帐号，被告一从未收取过房款，所以房产买卖合同的义务应当由原告和被告二承担。二、房产未过户的原因是因被告二另案与黄X雄的房屋租赁纠纷导致房屋被查封，导致涉案房产至今无法过户，所以过户的原因并不是被告一拒绝履行合同，实际上被告一并不知道原告已经支付了房款。三、关于原告主张的违约金的计算有误，根据《房屋买卖合同》补充协议，双方的过户手续期限延长至2009年6月30日，所以起算日应当为2009年7月1日。
被告二未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2008年8月14日，被告一出具一份委托书，就被告一拥有的位于深圳市宝安区X房产，委托被告二作为代理人，代理期限从2008年8月14日至2009年8月14日，委托权限为：出售上述房产，办理出售或转让上述房产有关手续，申请个人住房抵押贷款，办理该房产的抵押贷款手续等，售楼款及赎楼余款，被告二打入在农业银行西乡支行被告二的账号中即视为被告一已收取。
2009年2月20日，被告二作为被告一的代理人和原告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告一将位于深圳市宝安区X房产出售给原告，建筑面积48.2平方米，购房总价款人民币52万元，原告在签署本合同时向被告一支付定金人民币2万元；第二部分楼款人民币20万元，原告须在签订本合同之日起5日内全部付清，原告和被告一须在该期限届满日起80日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，相关税费由被告一承担；原告和被告一约定交楼日期为被告一收齐全部房款3日内；如被告一未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告一以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告一逾期履行义务超过15日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。当日，被告二出具收据，收到原告交纳的定金人民币2万元。
2009年2月24日，原告向被告二支付涉案房产的购房款人民币50万元。
2009年5月1日，原告和被告二签订了一份《房地产买卖合同》补充协议，约定鉴于原告已经付清房款，被告一也已经交房给原告居住使用，但由于被告一的原因而致使双方转让房屋的过户手续未能办理，原告同意办理过户手续的期限延长至2009年6月30日，期限届满被告一若不能与原告办理转让房屋过户手续或反悔，要支付全部房款的50%给原告作为违约惩罚金和赔偿原告的经济损失。
上述事实，有原、被告一当庭陈述，原告提供的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》补充协议、中国银行取款凭条、存款凭条、收据、公证授权委托书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告和被告一签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》补充协议，系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了2万元定金，并在合同约定的期限内将剩余房款人民币50万元支付给被告一的代理人，已经履行完毕合同义务。但由于被告一的原因未能办理过户手续，被告一的行为已经构成违约，被告一应当继续履行合同义务，协助原告将深圳市宝安区X房过户至原告名下。同时根据合同约定，原告“有权要求被告一以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同”。故被告一应当按照购房总价款人民币52万元的万分之四，即人民币208元的标准按日向原告支付违约金，从原被告在《房地产买卖合同》补充协议中约定的截止时间的次日，即2009年7月1日起计至被告一协助原告办理递件过户手续之日止。
原告诉请被告一支付违约金计算至涉案房产过户至原告名下之日止，本院认为，合同约定违约金的目的是督促被告一按照合同约定履行义务，在原告已经付清房款的情况下，被告一的义务是协助原告完成涉案房产的递件过户手续，故违约金应当计算至被告一按照合同开始履行义务之日止，原告请求计算至过户至原告名下之日止超出了合同约定，故原告的该部分诉讼请求本院不予支持。
被告一辩称房款没有打入公证书指定的帐号上，被告一从未收取过房款，所以房产买卖合同的义务应当由原告和被告二承担的理由。本院认为，被告一出具委托书，将出售涉案房产及收取房款的权利委托给被告二，被告二据此和原告签订买卖合同，原告向被告一的代理人即被告二支付了合同约定的购房款，应当视为被告一已经收取房款，被告一应当承担合同约定的义务，至于被告二作为代理人，没有按照委托书的约定将房款存入指定的账户，属于两被告之间的委托合同纠纷，与本案的房产买卖合同纠纷不属同一法律关系，故被告一的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。
原告诉请被告二承担违约责任，本院认为，被告二仅是被告一的代理人，受被告一的委托处理合同事务，合同的权利义务应当由被告一承担，原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告邵某应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张某办理深圳市宝安区X房的递件过户手续，将上述房产过户至原告张某名下；
二、被告邵某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张某支付违约金（违约金按每日人民币208元的标准，从2009年7月1日计至被告邵某协助原告办理递件过户手续之日止）；
三、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9000元，由原告负担人民币500元，由被告一负担人民币8500元，被告一应当承担的部分原告已预交，被告在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 钟晶莹
人民陪审员 杨江河
二〇一〇年三月十一日
书 记 员 刘 妍
书 记 员 李燕妮
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