广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初4731号
原告：江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行。住所地：广东省江门市新会区会城圭阳北路*号，组织机构代码号：797758301。
负责人：区锦彪，该行行长。
委托诉讼代理人：何国明，该行工作人员。
委托诉讼代理人：聂润龙，该行工作人员。
被告：徐庭乐，男，1978年2月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
被告：刘月华，女，1980年6月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
原告江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行（以下或简称农商行）与被告徐庭乐、刘月华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人聂润龙、何国明到庭参加诉讼，被告徐庭乐、刘月华经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐庭乐、刘月华与原告签订的10020136935704214号《个人购房担保借款合同》贷款提前到期；2.判令被告徐庭乐、刘月华向原告偿还借款本金677248.32元及暂计算至2017年9月25日止的利息11626.32元，合计688874.64元；并按原、被告双方签订的借款合同约定的利率支付利息、罚息、复利、违约金、滞纳金至贷款清偿完毕止；3.如被告无力清偿以上债务，则依法拍卖、变卖位于江门市××区××城××光××202的房产，所得价款应优先偿还上述原告的款项；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年3月27日，被告徐庭乐、刘月华与江门市新会区益成建筑有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于新会区××城××光××202的房产，共1101999元，被告徐庭乐、刘月华首期交付331999元。2013年6月17日被告徐庭乐、刘月华以资金不足为由向原告申请个人购房抵押借款77万元，以所购的房产作抵押。2013年6月27日，原告与被告徐庭乐、刘月华签订了10020136935704214号《个人购房担保借款合同》，约定：贷款期限从2013年6月27日起至2033年6月27日止，以按月等额本息的方式分240期偿还，贷款金额77万元，贷款年利率为5.5675%；被告徐庭乐、刘月华应于每月25日向原告按月等额归还本息。合同签订后，双方办理了抵押备案。原告于2013年7月25日依约向被告徐庭乐、被告刘月华发放了贷款77万元正，并于当天划款至江门市新会区环城房地产开发有限公司。2017年5月被告徐庭乐、被告刘月华开始没有依约履行还款付息的义务。原告多次向被告催收主张债权，一直未果，从2017年5月25日起被告徐庭乐、被告刘月华开始没有依约履行还款付息的义务，至2017年9月止，已累计欠本息5期，现拖欠本息合计688874.64元。上述情况已经严重影响原告债权的实现，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院主张权利。
本院经审理认定事实如下：对于原告提供的证据，本案未发现有影响其真实性、关联性、合法性的因素存在，本院予以采信。
原告的诉称与其提供的证据相符，本院予以确认。
2013年6月27日，原告农商行与被告徐庭乐、刘月华签订《个人购房担保借款合同》（编号：10020136935704214）（以下简称涉讼合同），约定：原告向被告提供人民币（以下均指人民币）770000元的商业贷款，借款期限为240个月，从2013年6月27日起至2033年6月27日止；被告授权原告将全部借款直接划入售房人的银行账户（户名：江门市新会区环城房地产开发有限公司，开户行：新会农商行，账号：80×××15）；贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指同业公认的或通常的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按上述约定重新确定借款利率；贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率实行一年一定，在借款期限内分段计息，借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；该种调整无须经被告同意，也无须另行通知被告；逾期借款（被告未按合同约定日期还款的借款）的罚息利率在本合同确定的借款利息上加收50%，对逾期借款本金从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止；对被告不能按时支付的利息，原告有权按逾期罚息利率计收复利；发放贷款后，每月的借款对应日为还款日；还款方式采用每月等额本息还款法还本付息，每期应还本息金额为5326.13元；如果还款账户的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，原告按费用、利息、本金的顺序扣收；被告归还的款项不足以清偿本合同项下应付数额的，原告按照先息后本的原则操作；如被告未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，则原告有权（但非必须）采取包括宣布借款立即到期，要求被告立即归还全部借款本息及相关费用在内的措施；被告自愿以其所购买的广东省江门市××区××城××光××202房产（以下或简称202房）作为抵押物为其履行本合同向原告提供抵押担保，抵押物担保的范围为：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）和被告所有其他应付费用；抵押权的效力及于抵押物的主物、从物、从权利、孳息、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求被告以抵押物在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序。合同还对其他有关内容进行了约定。
2013年4月9日，202房办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人是被告徐庭乐、刘月华；2013年7月10日，202房办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人是原告农商行。
2013年7月25日，原告农商行依约将770000元划至约定账户。
2017年5月被告徐庭乐、被告刘月华开始没有依约履行还款付息的义务。至2017年9月25日，被告未还本金为677248.32元，利息为11626.32元（应收利息为11322元，拖欠本金罚息为156.61元，应收利息罚息145.09元，复利是2.62元）。
本院认为，本案是金融借款合同纠纷。被告徐庭乐、刘月华经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案缺席判决。
本案的主要问题有：一、原告主张本案贷款提前到期，应如何认定和处理；二、如被告构成违约，那么应如何承担责任；三、关于原告主张的对202房有抵押权问题。
一、关于第一个问题
原告农商行与被告徐庭乐、刘月华签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下或简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告应按照约定履行自己的义务。
涉讼合同签订后，农商行依约发放了贷款，但被告未能依约还款，已经构成违约，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应违约责任。农商行有权按照约定宣布贷款提前到期，收回全部借款本息。在本案无其他证据的情况下，原告提起诉讼之日即2017年10月16日是原告宣告全款剩余贷款到期之日。在所有贷款被宣布到期后，被告应依照约定向原告将全部贷款本息清偿，按照合同约定计收罚息和复利。
二、关于第二个问题
被告徐庭乐、刘月华未如期还本付息，已构成违约，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百零六条关于“借款人应当按照约定的期限返还借款”的规定，原告农商行请求还本付息的诉讼主张理据充分，本院在核定的数额范围内，予以支持。
对于逾期罚息。本案中的贷款是等额本息分期偿还方式，在原告主张剩余期数全部到期的情况下，则应以剩余的欠款677248.32元为计算基数。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率按照借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％的规定，以及当事人在关于约定罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%的约定，故对于原告对罚息的主张，本院予以支持。
对于复利。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。故应以合同期内的利息为基数计算复利。另外，本案中，原告农商行的证据显示被告所拖欠的正常利息即合同期内的应付利息是11322元，故原告主张的之后的复利，应以应付利息11322元的实时欠款为计算基数。
因此，按照约定和规定，原告主张的利息、罚息、复利应以本院审核确定如下金额为限：
因涉讼合同约定，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15%，根据中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率，那么本案在被告延期支付的违约行为发生时的执行利率，是年利率4.9%的85%，即年利率为4.165%，故本案目前与此相应的罚息利率则是加收50%，即罚息利率为6.2475%；如遇中国人民银行调整基准利率的，于下一年度的公历1月1日起按日历年度内最后一次调整的基准利率档次执行新的利率。
利息、罚息、复利计算至2017年9月25日为11626.32元；从2017年9月26日起至清偿之日止的罚息，以实欠本金为基数，按照年利率6.2475%计算；如遇中国人民银行对贷款基准利率调整，则以当年最后一次调整的同期同档次贷款基准利率乘以1.275（约定利率为在中国人民银行同期同档次贷款基准利率的水平下浮15%、罚息利率为约定利率的1.5倍）作为次年的罚息利率计算。
三、关于第三个问题
涉讼合同虽约定被告以所购202房为其债务提供抵押担保，但双方只进行了抵押权的预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，本案原告对202房的抵押权预告登记仅系保全原告农商行将来取得抵押权的权利，而未正式完成抵押登记之前，根据物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告对202房的抵押权预登记所享有的权利是基于抵押预告登记，其具备的法律效力与抵押权的设立登记，法律性质和法律效力均不相同。在其原告对202房的权利未通过抵押登记转为抵押权之前，原告作为202房的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押权登记条件成就或约定期限届满对202房办理抵押权登记的请求权，并非享有现实抵押权，因此，原告对202房目前并未享有抵押权，无权就处分202房所得价款优先受偿。但202房仍为被告履行涉案债务的财产，原告农商行仍有权将202房作为被告的一般责任财产予以强制执行，但无权就处分所得价款优先受偿。原告不能举证其对202房享有抵押权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告关于其对处分202房所得价款享有优先受偿权的诉讼主张，本院不予支持。
另外，原告在诉讼中向本院提出了诉讼保全的申请并缴纳了诉讼保全的申请费，根据《诉讼费用交纳办法》第十条第二项“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”和第三十八条第三款“本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求”的规定，本案原告申请诉讼保全的费用4020元由原告负担。结合本案实际和原告的诉求，该费用是原告为实现债权产生的开支，属于约定范围内的权利，对于原告关于诉讼保全申请费支出的诉求，本院予以支持，该费用支出由被告徐庭乐、刘月华向原告支付。
综上所述，原告主张被告清偿债务的诉讼主张理据充分，但目前原告尚无对202房享有抵押权，只能作为被告履行债务的一般财产，被告应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行与被告徐庭乐、刘月华签订的《个人购房担保借款合同》（编号：10020136935704214）中的贷款，已于2017年10月16日全部提前到期；
二、被告徐庭乐、刘月华应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行偿还本金人民币677248.32元，并支付利息、罚息和复利（1.计算至2017年9月25日的应收利息为11322元，拖欠本金罚息为156.61元，应收利息罚息为145.09元，复利为2.62元；2.从2017年9月26日起至清偿之日止的罚息，以实欠本金为基数，按照年利率6.2475%计算；如遇中国人民银行对贷款基准利率调整，则以当年最后一次调整的同期同档次贷款基准利率乘以1.275作为次年的罚息利率计算；3.从2017年9月26日起至清偿之日止的复利，以应收利息为11322元的实时欠款金额为计算基数，按照年利率6.2475%计算，按月计收；如遇中国人民银行对贷款基准利率调整，则以当年最后一次调整的同期同档次贷款基准利率乘以1.275作为次年的罚息利率计算；4.清偿本息时，按照复利、罚息、本金的顺序抵充）；
三、被告徐庭乐、刘月华应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行支付人民币4020元（原告申请诉讼保全的支出）；
四、就上述第二项、第三项判决的债权，原告江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行有权依法处分广东省江门市新会区会城侨光北路18号尚璟园1座202房产并就处分所得款项受偿，不足部分由被告徐庭乐、刘月华继续清偿；
五、驳回原告江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10688.75元，减半收取计5344.37元，由被告徐庭乐、刘月华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 林峻永
二〇一七年十二月七日
书记员 李秀平