湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2015）常鼎民初字第367号原告：常德市鼎城区灌溪镇岗市村第十村民小组。负责人：铁某，系该组组长。委托诉讼代理人：陈杰才，湖南劲鸣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告常德市鼎城区灌溪镇岗市村民委员会。法定代表人：杨某，系该村委会主任。被告常德市鼎城区灌溪镇人民政府，住所地常徳市鼎城区灌溪镇墟场。法定代表人：陈某，系该镇镇长。委托诉讼代理人：邹某，湖南天迪律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：常德市沃克现代农业开发有限公司，住所地鼎城区灌溪镇岗市村十组。法定代表人：贺某，系该公司经理。委托诉讼代理人：龙某，湖南天思律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告常德市鼎城区灌溪镇岗市村第十村民小组（以下简称岗市十村民组）与被告常德市鼎城区灌溪镇岗市村民委员会（以下简称岗市村民委员会）、被告常德市鼎城区灌溪镇人民政府（以下简称灌溪政府）、常德市沃克现代农业开发有限公司（以下简称沃克公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理。依法由审判员何才平、审判员郑丹、人民陪审员杨宏民组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。代理书记员张小芳担任庭审记录。原告岗市十村民组负责人铁某及委托诉讼代理人陈杰才、被告岗市村民委员会法定表人杨某、被告灌溪镇政府的委托诉讼代理人邹某、被告沃克公司的委托诉讼代理人龙立军到庭参加了诉讼。原告岗市十村民组申请庭外和解3个月，被告岗市村民委员申请庭外和解3个月，经本院院长批准延长审限6个月。本案现已审理终结。原告岗市十村民组诉称：为了振兴经济，较好的发挥土地的最大效益，增加农民的收入。2003年9月1日，原告决定将其经营的78.4亩土地租赁给被告岗市村民委员会，双方签订了《土地租赁合同》。该合同约定：1、租赁时间，租期20年，即从2003年9月1日至2023年8月31日；2、租赁面积为78.4亩（其中低洼田及水田46.4亩，水田32亩）；3、租赁价格，荒田及水田每亩每年租赁费200元，水田每亩每年400元。同年9月8日，原告与被告岗市村民委员会签订了《土地租赁补充协议》，原告再增加土地19.8亩给被告岗市村民委员会，合同其余部分条款比照9月1日的合同执行。被告岗市村民委员从原告处取得土地租赁权（含增加租赁土地后）的当日，与被告灌溪政府签订了《土地租赁合同》，将原告的土地出租给了被告灌溪政府，所订合同条款完全相同于原告与被告岗市村民委员会所签订的《土地租赁合同》及其《补充协议》。与此同时，被告灌溪政府又与被告沃克公司签订了《土地租赁合同》及《补充协议》。该份《土地租赁合同》中的123.52亩土地包含了原告的78.4亩，《补充协议》中的28.95亩包含了原告增加出租的19.8亩。合同条款与原告和被告岗市村民委员会所签订的《土地租赁合同》及其补充协议基本一致。该土地出租后的租金这些年来，由被告灌溪政府从被告沃克公司收取后交被告岗市村民委员会，再由被告岗市村民委员会交原告，由原告将所收租金发放给全体组民用于生活。现由于通货膨胀、物价飞涨、国家政策的调整等情势发生重大变化，若继续保持每年每亩400元的土地租金，不能维持农民的基本生活，威胁到几十户农民的生存，已经到了不得不调整的地步。现根据《中华人民共和国合同》司法解释（二）第二十六条之规定，请求法院根据情势变更原则，判令三被告从2014年1月1日起将连环土地租赁合同租金每亩每年400元变更为每亩每年1100元，并且三年后每年租金在上一年租金基础上增长5%；诉讼费用及其他诉讼费用由被告承担。原告岗市十村民组为支持其诉讼主张，在举证期间内向本院提交了如下证据：1、常德市沃现代农业开发有限公司企业登记复印件一份，拟证明被告沃克公司现在经营之中的事实；《土地租赁合同》及《补充协议》各一份，拟证明原告与被告岗市村民委员会就土地租赁有合同的事实；《土地租赁合同》一份，拟证明被告岗市村民委员会从原告处取得土地租赁权后，又将土地租赁给被告灌溪政府，二被告之间签订的《土地租赁合同》，租赁时间、租赁面积、租赁价格及付款方式与原告和被告岗市村民委员会所签订的《土地租赁合同》一致的事实；《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》，拟证明被告灌溪政府从被告岗市村民委员会取得原告土地租赁后，与灌溪镇汤家坪村相关组的土地一并租赁给被告沃克公司作为休闲、农业开发基地。被告灌溪政府与被告沃克公司所签订的《土地租赁合同》和《土地租赁补充协议》，除租赁面积与原告和被告岗市村民委员会所签订的《土地租赁合同》、《土地补充协议》不一致外，其他条款基本相同的事实；证明及收款收据各一份，拟证明原告目前租赁土地的价格、已上涨到了每年每亩1500元的事实；《土地租赁合同》二份，拟证明原告从2009年开始，与常德市鑫桥物流有限公司及铁光红签订的《土地租赁合同》，土地租金价格每年每亩已到了1500元，并确定了每个阶段的租金涨幅的事实；被告岗市村民委员会辩称：1、2003年签订的合同与现在市场价格相比有所偏低；2、价格应做适当调整但幅度不能过大；3、村里不承担经济责任。被告岗市村民委员会未向本院提交任何形式的证据。被告灌溪政府辩称：1、对原告的起诉表示理解，虽然原告在合同上找不到调增租价的依据，根据公平和情理，希望实际租赁使用人沃克公司予以考虑；2、由于镇政府属于中间桥梁，镇政府不承担租金上调的责任，沃克公司可与原告签订递增补充协议，给租价增加一个操作的条款。被告灌溪政府未向本院提交任何形式的证据。被告沃克公司辩称：对原告要求增加土地租金表示理解。1、本被告不是适格的主体、原告起诉主体错误，请求法院驳回原告的诉请；2、原告请求适用情势变更原则没有法律依据，原告的请求不符合情势变更原则的情形。原告与第一被告岗市村民委员会签订的《土地租赁合同》，被告沃克公司没有直接与原告签订《土地租赁合同》，故被告沃克公司不承担责任。被告沃克公司在举证期限内向本院提交了二份湖南省村级集体经济组织往来结算收据，拟证明相邻土地块的土地租金价格的事实。对原告岗市村十村民组提交的证据，经被告方质证，本院认证如下：对原告提交的证据1，被告岗市村民委员会、被告灌溪政府不持异议，被告沃克公司对证据1的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议，认为证据1只能证明沃克公司的实际情况，不能证明沃克公司是适格的主体。本院认为，原告提交的证据1，是工商部门提供的被告沃克公司的注册资料，是该公司的身份证明，故应予认定。被告沃克公司认为主体资格不适格的理由，与证据1无关。对原告提交的证据2，被告岗市村民委员会、被告灌溪政府、被告沃克公司均不持异议，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告岗市村民委员会、被告灌溪政府不持异议，被告沃克公司对证据3的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议，认为该证据没有涉及到被告沃克公司。本院认为，原告提交的证据3，是被告岗市村民委员会与被告灌溪政府的《土地租赁合同》，出租方为被告岗市村民委员会、承租方为被告灌溪政府，虽在合同中未涉及被告沃克公司，但被告灌溪政府承租土地是为了出租给被告沃克公司，被告沃克公司辩称该份证据无关联性不予采纳。故本院对原告提交的证据3予以确认。对原告提交的证据4，被告岗市村民委员会、灌溪政府均不持异议，被告沃克公司对该份证据的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议，认为该份证据更加证明被告沃克公司不是适格的主体，本院对该份证据予以确认。对原告提交的证据5，被告岗市村民委员会、灌溪政府均不持异议，被告沃克公司对该份证据的三性均持异议，合议庭认为，该份证明的内容能反映目前原告出租土地的实际价值，收据系原告出租土地收取租赁费的票据，故本院对证据5予以确认。对原告提交的证据6，被告岗市村民委员会、灌溪政府均不持异议，被告沃克公司对该份证据的三性均持异议，认为土地租赁收入按照税收细则应缴纳税费，鑫桥物流公司与原告有重大的利害关系，原告提交的收据只能作为内部使用，对其真实性不予以认可。原告租赁给鑫桥物流公司的土地是用于建厂房，被告沃克公司租赁的土地是用于休闲农业，二者在用地性质上存在差距，本院认为，原告提交该份证据的目的是证明目前出租土地的租赁费已上涨，并在合同中约定了涨幅机制，结合本院已确认的原告提交的证据5，对原告提交的证据6，本院予以确认。对被告沃克公司提交的二张湖南省村级集体经济组织往来收据，原告岗市十组有异议，被告岗市村民委员会、灌溪政府无异议。本院认为，被告沃克公司未在本院规定的期限内提交与灌溪镇汤家坪村的《土地租赁合同》，故对该份证据不能认定。根据本院认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：2003年9月1日，经原告岗市十村民组村民同意，原告岗市十村民组将本组抵汤家坪村的低洼田、水面及相邻的部分水田租赁给被告岗市村民委员会，用于旅游休闲农业及临时建房。经友好协商，签订了《土地租赁合同》。该《土地租赁合同》第二条约定了租赁期限为20年，从2003年9月1日至2023年8月31日；第三条、租赁面积为78.4亩（其中低洼田及水田46.4亩，水田32亩）；第四条、约定了租赁价格和付款方式。荒地及水面每亩每年租赁费为200元，水田每亩每年400元。付款方式为租赁费每年付一次，自签订合同之日算起，每合同年的最后一个月付清当时租赁费。青苗品补费荒田（指无水稻的田）及水面每亩一次性品补100元，水田（指现有插有水稻的田）每亩一次性品补400元。《土地租赁合同》还约定了双方的权利和义务，其中第4条，乙方（岗市村十村民组）不得已任何理由改变租赁价格和合同条款。第5条，双方在不改变租赁价格的情况下，甲方（岗市村民委员会）有权转让经营。同年9月8日，原告岗市十村民组与被告岗市村民委员会签订了《土地租赁补充协议》，被告岗市村民委员会再租赁原告岗市十村民组土地19.8亩（其中水田11亩，低洼田及水面8.8亩）。被告岗市村民委员会租赁原告岗市十村民组土地78.4亩后，又将土地出租给被告灌溪政府，双方签订了《土地租赁合同》，依据该份《土地租赁合同》，双方约定:一、租赁时间为20年，从2003年9月1日至2023年8月31日；二、租赁面积为78.4亩（详见镇国土所绘制的红线图）；三、租赁价格，金额及付款方式。1、租赁价格及金额；荒地及水面每亩每年租赁费为200元，水面每亩每年租赁费为400元；2、付款方式：租赁费以年度结算。本协议签订时，灌溪政府向岗市村民委员会付清第一年的租赁费22080元；从第二年开始，每年的租赁费均在当年的10月20日前付清；3、青苗补偿：现已种植的水稻，每亩品补价格为400元，其它农作物每亩品补价格为200元。补偿费用动工前一次性付清。此外，该份合同还约定了双方的权利和义务以及违约责任。被告灌溪政府租赁被告岗市村民委员会从原告岗市十村民组租赁的土地以及灌溪镇汤家坪村相关组范围内123.52亩低洼田后，转租给被告沃克公司，并于2003年9月1日与被告沃克公司的原法定代表人聂子翔签订了《土地租赁合同》。依该份《土地租赁合同》，双方约定租赁时间，从2003年9月1日起至2023年8月31日止，为期20年；租赁面积，根据被告沃克公司规划要求，被告沃克公司一次性租用被告租用被告灌溪政府土地123.52亩（详见镇国土所绘制的红线图）；租赁价格，金额及付款方式。1、租赁价格及金额；每亩土地年租赁价格为400元（包括应缴纳的农业税、排灌费），共计49408元；2、付款方式：租赁费以年度结算。本协议签订时，被告沃克公司向被告灌溪政府付清第一年的租赁费49408元；从第二年开始，每年的租赁费均再当时的9月20日前付清；3、青苗补偿：现已种植的水稻，每亩品补价格为400元；其他农作物每亩品补价格为200元。补偿费用动工之前一次性付清。此外还约定了双方的权利和义务及违约责任。2003年9月8日，被告灌溪政府与被告沃克公司原法定代表人聂子翔再次签订了一份《土地租赁补充协议》。依据该份《土地租赁补充协议》，被告灌溪政府再租赁给被告沃克公司土地28.95亩，租赁费为11580元。另查明，被告灌溪政府再次租赁给被告沃克公司的土地28.95亩中，含原告岗市十村民组与被告岗市村民委员会的《土地租赁补充协议》中的19.8亩。还查明，被告沃克公司于2003年11月19日进行了工商注册登记，当时的法定代表人为聂子翔，企业类型为有限责任公司（私营）。该企业进行过股东、注册资本、法定代表人的变更。现被告沃克公司的法定代表人为贺立志，注册资本为850万元，股东为贺立志（841.5元）和贺修杰（8.5万元）。再查明，2009年11月10日，案外人铁光红租赁原告岗市十村民组土地9.85亩用于办企业，每亩租金为600元，租金分段计算，并约定了根据现实情况和市场行情，双方协商租金的调整，并签订了《土地租赁合同》。2014年1月19日，常德市鑫桥物流有限责任公司因业务拓展收购了铁光红原租赁原告岗市十村民组的土地9.85亩，双方约定土地租金为每亩1500元，并对租金的涨幅也进行了约定，最高不得超过5%，双方签订了《土地租赁合同》，常德市鑫桥物流有限公司已按《土地租赁合同》，给付了原告岗市十村民组三年（2012年至2015年）租金45000元。2016年2月1日，常德市鼎城区灌溪镇岗市村民委员会委任铁长付为常德市鼎城区灌溪镇岗市村十村民小组的新任组长。本院认为，本案的争执焦点为：一、原告岗市十村民组依据情势变更原则，申请变更租金的诉讼请求是否应当支持；二、沃克公司是否是本案的适格被告。关于焦点一，即原告岗市十村民组依据情势变更原则，申请变更租金的诉讼请求是否应当支持的问题。原告岗市十村民组提供的证据虽证明受物价上涨等因素的影响，出租土地的租赁价格已上涨，系合同成立后客观情况发生了变化，认为继续履行合同，对其明显不公平，不能实现合同的目的，应依据情势变更原则对合同租金进行调整。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。”经本院审判委员会研究认为，物价上涨等因素并非不可抗力，属于原告岗市十村民组可以预见的商业风险，其提供的证据不足以证明事实的主张。且在2003年9月1日原告岗市十村民组与被告岗市村民委员签订的《土地租赁合同》中已明确原告岗市十村民组不得以任何理由改变租赁价格和合同条款。为了维护合同的稳定性，保证交易的安全性，本案不适用情势变更原则。故原告岗市十村民组申请变更租金的诉讼请求，本院不予支持，应予以驳回。关于焦点二，即沃克公司是否为本案适格被告的问题。本案原告岗市十村民组与被告岗市村民委员会签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》，对灌溪政府和沃克公司不具有法律上的约束力，被告灌溪政府、被告沃克公司不是本案适格的被告。被告沃克公司辩称不是本案适格被告，本院予以采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告常德市鼎城区灌溪镇岗市村第十村民小组的诉讼请求。案件受理费14000元，由原告常德市鼎城区灌溪镇岗市村第十村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 员  何才平审 判 员  郑 丹人民陪审员  杨宏民二〇一六年九月七日代理书记员  张小芳附法律条文一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。