舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2014）舟定临民初字第310号原告（反诉被告）刘华，舟山市新城八零后饭吧经营者。委托代理人翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。被告（反诉原告）舟山市淘味城企业管理有限公司，住所地舟山市定海区临城街道体育路159号。法定代表人丁贤平，董事长。委托代理人林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。原告（反诉被告）刘华与被告（反诉原告）舟山市淘味城企业管理有限公司（以下简称“淘味城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）刘华于2014年12月17日向本院起诉，本院于同日立案受理。同年12月29日，被告（反诉原告）淘味城公司提起了反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。2015年1月16日，本院作出裁定禁止淘味城公司在本案诉讼期间对原告经营的舟山市新城八零后饭吧实施停水、停电行为。2015年3月6日和3月11日，本案由审判员郑杰适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘华及其委托代理人翁雄健，被告（反诉原告）淘味城公司的法定代表人丁贤平、委托代理人林海伟到庭参加了诉讼。案件审理期间，本案经双方当事人申请庭外和解，扣除审限两个月。现本案已审理终结。原告（反诉被告）刘华诉称：2012年2月9日，被告与案外人舟山市临城新区开发建设有限公司（以下简称“开发公司”）签订了一份《房屋租赁合同》，取得了舟山市定海区临城街道海宇道111号商贸中心二期3号楼（舟山新城cbd二期3号楼）8078.5平方米房屋20年的使用权，其中前8年免交租金，后12年租金每天1元／平方米，每年租金295万元。2013年1月14日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租上述一层411平方米的房屋用于餐饮经营；租赁期限5年，自2013年1月10日起至2018年1月9日止，其中2013年1月10日至2013年7月9日的半年为免租装修期；租金每天3.4元／平方米，从第二年起每年递增3%，房租每半年支付一次，先付后用，于每半年租期开始前10日内一次性足额支付半年租金，具体付款金额和时间如下：2013年7月1日至2014年1月9日255000元，2014年1月10日至2015年1月9日525300元（2014年1月1日和2014年7月1日前各支付半年租金262650元），2015年1月10日至2016年1月9日541000元（2015年1月1日和2015年7月1日前各支付半年租金270500元），2016年1月10日至2017年1月9日557200元（2016年1月1日和2016年7月1日前各支付半年租金278600元），2017年1月10日至2018年1月9日573900元（2017年1月1日和2017年7月1日各支付半年租金286950元）；如双方对履行合同发生争议，应当友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。原告现已按约支付了第一期2013年7月1日至2014年1月9日的房租255000元。同年10月8日，原、被告还签订了一份《房屋租赁合同补充合同》，约定将原合同中的租赁地址更正为舟山市定海区临城街道体育路159号，租赁期延长2年，至2020年1月9日止，最后2年租赁期的年租金具体为：2018年1月10日至2019年1月9日591100元（2018年1月1日和2018年7月1日各支付半年租金295550元），2019年1月10日至2020年1月9日608800元（2019年1月1日和2019年7月1日各支付半年租金304400元），被告同意免除第二年下半年（即2014年7月10日至2015年1月9日）的租金262650元、第三年下半年（即2015年7月10日至2016年1月9日）的租金270500元。后因原告等承租户了解到被告前8年可以免交租金，且因被告未开展相关的宣传广告工作致使客流量一直未能上升，经营十分困难，故向有关部门进行了信访反映。2014年1月3日，舟山群岛新区新城管理委员会作出《信访事项答复意见书》，新城管委会与被告的协调结果其中第2点优惠条件为被告给予各承租户4年内总租金25%的返回补助，并要求各商家在2013年12月29日会后的一星期内与被告签订补充协议，否则视作自动放弃，并按法律程序解决。但该《信访答复意见书》在2014年1月10日才送达原告等承租户，此时已超过了签订补充协议书的期限，被告以此为由拒绝再签订补充协议书。同年3月21日，原告等6家承租户向被告发出《催告函》，催告被告按照信访答复意见书的规定签订补充协议书，但仍未果。此后，原告要求按该答复书中给予的优惠条件即扣除25%租金以后的金额支付2014年1月10日至2014年7月1日房租费计196987.5元，但被被告拒绝。2014年9月15日8时，被告对原告的餐厅进行了停电，经原告向新城管委会领导反映后，被告才同意在同日17时30分恢复供电，原告直至2014年10月1日才恢复营业，造成原材料损失29002.05元、停业15天营业利润损失为99880元、15天房租费损失10793.84元，共计139675.89元，另外，停业还造成客源和商业信誉损失50000元。2014年11月11日20时，被告再次对原告的餐厅进行了停电，次日15时恢复供电。综上所述，原告并非无故不向被告交纳租金，而是因为双方对支付的金额存在争议。被告作为收取房租的权利人，在双方对履行合同发生争议时，理应按合同约定和法律的规定，通过合理合法的途径主张自己的权利，依法维护自己的合法权益。向原告餐厅供电，是被告的合同义务，被告不通过正当的法律途径向原告主张权利，而采取停电的不当方法，已构成违约，因此对原告所造成的损失，被告应承担赔偿责任。对原告应支付的租金金额，经法院依法裁决确认后，原告将依法履行。为此，原告特诉请法院依法判令：一、被告赔偿因停电所造成的原材料损失29002.05元、停业15天营业利润损失99880元、15天房租费损失10793.84元、商业信誉损失50000元，合计189675.89元；二、确认原告享受4年应付总租金25%的优惠（不包括原已免除的一年半房租），其中2014年1月10日至2014年7月1日原告支付被告房租费196987.5元；三、被告返还原告2013年7月1日至2014年1月9日租金255000元的25%计63750元；四、上述三项相抵后，被告尚应支付原告损失费56438.39元。被告（反诉原告）淘味城公司辩称及反诉称：一、原、被告签订的合同中并未约定出租方负责宣传，故开展广告宣传并不是被告的义务。事实上，被告在整体开业的时候已经投入了大量的资金在媒体宣传上，原告客流量未能增加与经济环境、原告自身经营等因素有关，与被告无关。二、舟山市临城新区开发建设有限公司是否给予被告8年的免租期，与原告无关。三、关于4年内总租金25%的返还补助问题，要求在会后一周内签订补充协议，逾期未签订的，视为放弃，即不能享受返还补助。《备忘录》、《信访意见答复书》是被告和管委会的约定，和原告没有关系，不能突破合同相对性。所谓“返还补助”是指原告先将租金支付给被告，被告再予以返还，这其中有一个先后履行的问题，原告应先全额支付租金，被告才有返还的义务。现原告并未在一周内与被告签订补充协议，应视为放弃。即使25%的优惠成立，原告也应先根据合同约定将租金支付给被告，被告再予以返还。此外，25%的优惠应该指前四年，并非原告主张的扣除1年半后的四年。四、被告基于原告拒付租金，中止履行合同，不为原告进行充电，但并未实施停电行为，且不认可原告主张的停电时间，原告应提供证据证明停电的具体时间。五、假如存在停电行为，该行为也是合法行为，不构成侵权。根据原告陈述，其停电了9个小时，但却停业了15日，停电和原告停业没有关联。9个小时的停电，不会造成原告房租损失、原材料损失。六、15天的房租损失和15天的利润损失是重复的，商誉损失属于间接损失，而侵权赔偿的是直接损失，故原告的该项诉请没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。此外，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的租金应于2014年1月1日支付，若原告逾期支付房租的，应按日千分之一比例支付逾期付款违约金，逾期超过10日的，被告有权单方解除合同。被告与原告签订《房屋租赁合同》及其补充合同后，被告即将合同约定的房屋交付给了原告使用，而原告对第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的房屋租金拒不支付，拖欠将近一年。被告虽进行了多次催讨，但均未果。迫于无奈，被告于2014年12月2日和2014年12月20日分别通过邮政快件和电话短信致函通知原告，解除双方之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》。原告至今仍未支付第三年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的租金。被告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告应依约及时支付房屋租金，现原告逾期支付第二年上半年房租已逾期10日以上，被告有权根据合同约定单方解除合同。为此，被告特向法院提起反诉，要求依法判令：一、确认原、被告于2013年1月14日签订的《房屋租赁合同》和2013年10月8日签订的《房屋租赁合同补充合同》于2014年12月20日起解除；二、原告立即支付被告2014年1月10日至2014年7月9日止的房屋租金262650元，并判令原告自2014年1月2日起至实际清偿之日止按日千分之一计付的逾期付款违约金；三、原告立即腾退承租的坐落于舟山市新城cbd二期3号楼一层411平方米的商业用房；四、原告支付自2015年1月10日起至实际腾退之日止按1482元／天计算的房屋占用使用费。被告（反诉原告）淘味城公司对其反诉第四项诉讼请求经本院释明后，补充陈述如下：若法院判决不解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》，则要求原告按照合同约定支付2015年1月1日前应当支付的该期租金。原告（反诉被告）刘华针对被告（反诉原告）淘味城公司的反诉辩称：一、原告并非故意无故不支付租金，而是客观上双方对支付租金的金额存在争议，故原告在主观上不存在违约的故意，所以被告无权单方解除合同，也无权要求原告腾退房屋。二、被告在反诉诉讼请求第二项中主张的租金金额应为262650元的75%，而非262650元。原告并非故意不支付租金，因此原告无需支付逾期付款违约金。三、由于被告无权解除房屋租赁合同，因此本案不存在房屋占用使用费的问题，而对于2015年1月10日之后的房租，也应按25%的优惠予以支付。经审理查明：淘味城公司向开发公司承租了舟山市定海区临城街道海宇道111号商贸中心二期3号楼的房屋后，将第一层中建筑面积为411平方米的商业用房出租给原告刘华经营，双方于2013年1月14日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2013年1月10日起至2018年1月9日止，其中免租装修期为半年，自2013年1月10日起至2013年7月9日止。房租半年支付一次，先付后用，第一年租金为51万元，自第二年起每年房租在上期租金的基础上递增3%。此外，《房屋租赁合同》还约定，第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的租金262650元于2014年1月1日支付，第三年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的租金270500元于2015年1月1日支付。《房屋租赁合同》第二十二条约定刘华如逾期支付合同的应付款项，淘味城公司则有权对该房屋采取停止水、电等能源供应的强制措施，并有权解除合同。2013年10月8日，刘华与淘味城公司又签订了一份《房屋租赁合同补充合同》，约定租期延长二年，即延长到2020年1月9日止，并免除刘华第二年下半年（即2014年7月10日至2015年1月9日）和第三年下半年（即2015年7月10日至2016年1月9日）的相应租金。合同签订后刘华付清了第一年下半年（即2013年7月10日至2014年1月9日）的租金255000元，第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的租金262650元，刘华因故至今未付。刘华从淘味城公司处接收了承租房屋后，在该房屋内开始从事餐饮经营。2014年1月3日，淘味城公司以短信方式向刘华催讨第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的房租262650元，2月27日淘味城公司又以信函方式催讨该期租金，但均未果。2015年1月1日，刘华未按《房屋租赁合同》的约定向淘味城公司支付第三年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的房屋租金。刘华等淘味城的诸多商家因经营困难而要求淘味城公司减免租金的事宜，经与淘味城公司协商未果后于2013年年底前到市政府信访，引起社会关注，后经相关部门多次协调，2013年12月30日淘味城公司和新城管委会签署《备忘录》，载明了淘味城公司为商家提供的几项优惠条件，其中包括淘味城公司给予各商家四年内总租金25%的返回补助，要求各商家在一星期内与淘味城公司签订补充协议，否则视为自动放弃，并按法律程序解决。新城管委会于2014年1月3日作出《信访事项答复意见书》，刘华等商家收到《信访事项答复意见书》时已超过《备忘录》约定的七天签约期限。后淘味城公司拒绝再按《备忘录》的内容与刘华签订补充协议。淘味城公司在刘华经营的商铺内安装了智能电表，刘华经营的商铺需要用电时，需事先将电费汇入淘味城公司账户内，由淘味城公司将刘华需要的用电额度输入智能电表。2014年9月14日，刘华将2200元款项汇入了淘味城公司的账户，并在银行现金交款单上注明款项来源系电费。当日，刘华向淘味城公司的法定代表人丁贤平发送了一条手机短信，告知丁贤平刘华已于当日将2200元充电款汇入了淘味城公司的账户。2014年9月15日，淘味城公司未将该2200元充电款相对应的电量充入刘华经营的商铺的智能电表内，致使该商铺于当日出现了停电状况。此后，刘华经营的商铺又于当日恢复了电力。停电当日，刘华即解散了商铺内的员工，并向员工发放了当月的工资和当年的年终奖金。此外，刘华并未对停电当日存放于商铺内的食材采取转移等补救措施。2014年9月15日至2014年9月30日，刘华经营的商铺一直处于停业状态，期间刘华在商铺门口张贴了一张意为“线路维修、暂停营业”的告示牌。2014年12月21日，刘华收到了淘味城公司发送的要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》的短信。上述事实，有原、被告的陈述、开发公司与淘味城公司签订的《房屋租赁合同》、刘华与淘味城公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充合同》、《信访事项答复意见书》、催告函、（2014）舟定临民初字第138号民事判决书、手机短信、证人于某和沈燕的证言、函件等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：刘华与淘味城公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。《房屋租赁合同》虽约定淘味城公司在刘华逾期支付租金超过10日的情况下，有权对房屋直接采取停止水、电等能源供应的强制措施，但依开发公司与淘味城公司签订的租赁合同内容看，该合同订立的目的实质系为方便新城居民生活，加快集聚并形成整体的临城新区商业氛围，达到国有资产保值、增值效果的政府招商引资目的。淘味城公司理应通过正当、合法的途径妥善处理与刘华的合同纠纷，其实施的停电私力救济行为势必会导致刘华停业，从而影响政府整体的招商目的，且不符合公序良俗，故淘味城公司实施的停电行为错误，不符合法律规定，亦构成违约。淘味城公司应就其违约行为向刘华承担相应的违约责任。对于刘华因2014年9月15日的停电所遭受的各项损失本院确认如下：1、原材料损失。刘华经营的是餐饮商铺，为经营需要，刘华在商铺内备有蔬菜、海鲜、肉类等食材符合常理。餐饮商铺的食材通常对冷藏条件具有一定要求，而冷藏条件的保持离不开电的持续供应，因此，2014年9月15日的停电必然会给原告造成一定的食材损失。刘华向本院提供的原料损失清单中所载明的相关食材的种类和数量，相较其经营的商铺规模而言，并不是十分离谱，且证人于某也陈述原料损失清单中载明的材料在停业期间一直存放于商铺厨房内，直至2014年10月1日商铺恢复营业。因此，该两份证据能够相互印证，刘华主张的待证事实具有高度可能性，故本院依据刘华提供的原料损失清单和证人于某就该待证事实的证言，确认刘华商铺在2014年9月15日停电当日，存放有货值为29002.05元的食材，其中海鲜类4561.6元、肉类7993.9元、蔬菜类4724.25元、半成品及糕点类7620元、调味料类4102.3元。综合不同食材的种类特点、不同食材的冷藏要求以及刘华在停电发生后未积极采取补救措施减少食材损失扩大这一情节等各项因素，本院酌情确定刘华因停电所遭受的原材料损失中应由淘味城公司承担的金额为2500元。2、停业15天的营业利润损失。本案中，刘华经营的商铺只停了一天的电，而刘华却在何时恢复供电尚不明确的情况下，即于停电当日向店内员工发放了当年的年终奖金，解散了员工，刘华的该行为直接使得其商铺丧失了在供电恢复后马上恢复经营的能力，这才造成了刘华的商铺在2014年9月16日至2014年9月30日间的停业的局面，因此，刘华商铺在该期间的停业与2014年9月15日的停电并无法律上的因果关系，刘华要求淘味城公司承担该期间的商铺停业利润损失于法无据，本院不予支持。刘华作为餐饮商铺经营者，其经营本身即存在盈亏的商业风险，故对刘华在停电当日的商铺经营利润损失，本院亦不予确认。3、停业15天的房租损失。刘华商铺停业的时间段正好处于《房屋租赁合同补充合同》所约定的免租期内，即刘华本身无须向淘味城公司支付该期间的房屋租金，因此，对刘华主张的该项损失本院不予确认。4、商业信誉损失。刘华在供电何时恢复尚不明确的情况下自行解散了员工，该行为直接导致其经营的商铺在2014年9月16日至2014年9月30日的停业，因此，刘华商铺在该期间即使存在商业信誉损失也应由刘华自行承担，况且刘华在停电当日，即在商铺门外张贴了意为“线路维修、暂停营业”的告示牌，采取了一定的危机公关措施，故仅2014年9月15日当天的停电事由尚不足以对原告的商业信誉造成损害，因此，对刘华要求淘味城公司赔偿商业信誉损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院确认刘华因2014年9月15日的停电所遭受的损失为8400元。淘味城公司关于不提供充电服务并非断电的意见，因刘华使用淘味城公司装置的智能电表，其无法通过其他渠道获得电，故淘味城公司不提供充电服务的性质等同强行断电，对于淘味城公司的该答辩意见，本院不予采信。本案合同履行过程中，淘味城公司与新城管委会签订了一份《备忘录》，其中约定淘味城公司给予包括刘华在内的各商家四年内总租金25%的返回补助内容。该约定对签署《备忘录》的当事人之外的淘味城诸多商家而言，是纯粹设定利益的约定，刘华作为其中一户商家要求根据该项约定予以享受，即对《备忘录》给予其的权益约定内容表示接受，则该项第三人利益款成立。《备忘录》中约定的商家需七日内与淘味城公司签订补充协议，然该约定系为商家设置义务，各商家未表示接受，可不受此约束。淘味城公司既已签署该份《备忘录》，表明同意对房租进行调整，理应遵守该项约定。故《备忘录》中约定的就四年内总租金25%的返回补助，可视为调整了租赁合同中对租金的约定，据此本院确定租赁期的前四年租金按原约定租金标准的75%计付，超额已付部分可用于抵扣后期的房租，第五年起仍按原合同标准执行。刘华主张4年租金优惠不包括双方约定的一年半免租期，该主张与淘味城公司和新城管委会签订的《备忘录》内容相悖且刘华未举证证明，故本院不予支持。因此，淘味城公司应返还刘华第一年下半年（即2013年7月10日至2014年1月9日）的房租255000元的25%即63750元。淘味城公司既已签署该份《备忘录》，表明同意对房租进行调整，理应遵守该项约定。现淘味城公司以超出七日期限为由，拒绝与刘华签订调整租金的补充协议，此行为系导致刘华迟延支付租金的主要原因，淘味城公司对此负有一定责任。依《备忘录》内容，刘华到期应付的2014年上半年的房租金额发生变化且亦提交政府有关部门协调，但鉴于合同已明确约定了该期房租的支付时间，刘华在协调无果淘味城公司拒收的情况下，可依据法律规定将应付租金向有关部门提存，其不及时予以支付，构成违约，但该违约行为主要系因淘味城公司拒绝与刘华签订调整租金的补充协议所引发且违约程度轻微，故淘味城公司以此为由行使合同约定解除权的条件尚不成就，现刘华要求继续履行合同，为保障交易稳定性，保护合同目的不落空，对于淘味城公司要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》的诉讼请求，本院不予支持。因双方之间的房屋租赁合同未解除，刘华应以支付租金的方式履行合同义务，故对于淘味城公司要求刘华腾退租赁物及按日支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。因刘华逾期支付房屋租金，已经构成违约，其应向淘味城公司支付2014年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的房租262650元的75%即196987.5元以及2015年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的房租270500元的75%即202875元。淘味城公司尚应返还给刘华的63750元房租返还补助款应抵扣刘华应当支付的2014年上半年的房租，两者相抵后，刘华尚应支付给淘味城公司的2014年上半年的房租为133237.5元。对于淘味城公司主张的逾期付款违约金，虽双方为减免租金等事宜进行了长时间的协商、谈判，但该事由并非刘华拖延支付租金的合理依据。合同既已对支付租金的时间作了明确约定，且承租人也正常使用租赁房屋，故应及时予以付款。就淘味城公司要求刘华自约定付款日起支付逾期付款违约金的诉请，本院予以支持。由于刘华坚持认为其无须支付逾期付款违约金，因此，就违约金的金额问题，本院作如下评判。鉴于违约金是否过高应以对淘味城公司遭受的实际损失为判断标准。现淘味城公司未就刘华逾期付款给其造成的实际损失进行举证，故本院结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，认为约定的日1‰违约金标准明显过高，应予适当调整。具体标准可按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍即日0.23‰计付为妥。依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）舟山市淘味城企业管理有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告（反诉被告）刘华原材料损失2500元。二、确认原告（反诉被告）刘华经营的商铺享有租赁期限前四年应付租金25%的优惠。三、原告（反诉被告）刘华于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）舟山市淘味城企业管理有限公司2014年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的房屋租金133237.5元，并按日0.23‰支付自2014年1月2日起至判决确定履行日止的逾期付款违约金。四、原告（反诉被告）刘华于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）舟山市淘味城企业管理有限公司2015年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的房屋租金202875元，并按日0.23‰支付自2015年1月2日起至判决确定履行日止的逾期付款违约金。五、驳回原告（反诉被告）刘华和被告（反诉原告）舟山市淘味城企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果本诉与反诉的被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1346元，减半收取673元，由本诉原告刘华承担336.5元，本诉被告舟山市淘味城企业管理有限公司承担336.5元；本诉保全费638元，由本诉被告舟山市淘味城企业管理有限公司承担。反诉案件受理费5240元，减半收取2620元，由反诉被告刘华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院［上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体预交金额根据上诉人的上诉请求确定，具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。审判员 郑 杰二〇一五年五月十三日书记员 郑涵文