江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3244号
上诉人(原审被告)：何雪梅，女，1978年3月20日生，汉族，户籍地：赣州市章贡区，现住赣州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘烈福，男，1978年10月18日生，汉族，住址同上，系上诉人何雪梅丈夫，特别授权代理。
被上诉人(原审原告)：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人何雪梅因与被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何雪梅上诉请求：1、请求撤销一审判决，或重审或庭外调解；2、被上诉人违约在先，赔偿上诉人三个多月损失（或称违约金）和水电进场的额外费用，共计2万元整；3、重新订立合同，删除不公正的霸王条款；4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年5月28日，上诉人经社会公开竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区30栋16#号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订房屋租赁合同。租赁期限为三年，2015年9月1日至2018年8月31日，但赣州市公房管理处违约，直至2015年9月上旬才交店铺给上诉人。交店铺后，上诉人发现店铺中无水电接口，致使上诉人额外请师傅安装进水电接口，花费用1500元。上诉人被延误三个多月才开始营业，但被上诉人至今未作出解释和公正决定。一审判决上诉人还要支付被上诉人违约金高达30%（房租金的30%），判决不公。租房交纳租金天经地义，但租金的拖欠是被上诉人违约在先，是被上诉人又迟迟未作出解释和决定造成的。二、周边环境脏乱差，上诉人等人诉说长达几个月才得以改善。被上诉人违约在先，应当赔偿损失，减免租金。三、当时宣传周边有邮政银行、二级医院、千平米超市，但至今没有一个实现。营商环境得以小改善，但依然没有看到被上诉人作出满意的行动，确定繁荣各店铺的举措，也未作出解释和公告。一审判决事实不清，逻辑混乱，适用法律模糊，故意偏袒被上诉人一方。请求二审法院支持上诉人的诉请。
赣州市保障性住房建设运营有限公司辩称，1、原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、上诉人拖欠租金违反合同的约定，应当承担违约责任。3、被上诉人主张按照拖欠租金30%的标准计算违约金，具有事实依据，符合法律规定，因合同对该违约金的约定标准超过了法定标准，被上诉人的主张有事实依据。4、涉案房屋的环境和其他配套设备的问题。一方面，它属于市政管理部门的政府职能，不属于被上诉人的合同义务。另一方面，被上诉人对该小区进行规划设计时，已经预留超市、医院、银行等房屋，但是没有人来承租，不构成被上诉人违反合同约定。
赣州市保障性住房建设运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金9000元（按每月750元计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；2、判令被告立即向原告支付违约金2700元（按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止），以上共计11700元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光?黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了30栋16号店面的三年承租权。2015年5月28日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积19.88平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为750元/月（含物业管理费）,乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金2250元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年8月6日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认水表读数为0,电表读数为0,店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙3把。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。被告接收店面后，向原告缴纳了2015年9月、11月的租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至一审法院要求处理。
另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
一审法院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更为原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金9000元(按每月750元计算，暂计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)的诉讼请求，一审法院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付2016年10月之前及至被告腾房之日止租金，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此一审法院仅就原告所主张的至2016年10月止的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2015年11月6日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了二个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年1月6日至2016年10月5日共计九个月的租金6750元。对原告要求被告向原告支付违约金2700元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，一审法院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。据此，依照《中华人民共和囯合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告何雪梅应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金6750元。二、被告何雪梅应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金2025元（按拖欠租金总额的30%计算）。三、上述判决，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担23元，被告何雪梅承担70元。
本院二审期间，被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司提交以下证据：1、关于赣州市公房管理处开发区H-10-3地块廉租房工程竣工验收消防备案抽查合格意见书；2、建设工程竣工验收消防备案情况登记表；3、建设工程竣工验收消防备案凭证；4、关于江西省赣州市中心城区2010年二期廉租房工程消防设计备案合格的意见，证明黄金家园小区已经经过消防验收合格。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人质证认为，对被上诉人证据的真实性及关联性均有异议，这些证据并没有明确标明这个地块是属于上诉人等所承租店面的地段，里面所涉及到的内容与上诉人实际的建筑有出入；这个只是消防部门抽查的，并不是整体的工程验收，所标注的时间是2016年7月12日，比上诉人承租的房屋时间更后，设计合格的意见并不代表施工合格。本院认为，被上诉人提交的四份证据加盖了公安消防等部门的印章，故予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，关于重新订立合同。当事人重新订立租赁合同、删除租赁合同条款，其前提是解除或撤销当事人的租赁合同条款。但上诉人一审期间并未提出解除或撤销租赁合同的反诉，重新订立租赁合同超出了本案一审诉讼请求，本案二审不予审理。被上诉人撤回解除合同的诉讼请求，已经得到一审法院准许，且上诉人没有提出解除合同的反诉主张，故本院对租赁合同能否解除的问题不予涉及。故对上诉人要求重新订立租赁合同、删除霸王条款的上诉主张，本院不予支持。黄金家园小区是政府的保障性住房工程，已经公开向符合申报条件的市民提供公租房。被上诉人提供了黄金家园小区2016年7月经过消防抽查验收备案的证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。上诉人认为当事人之间的租赁合同未通过消防验收和工程竣工验收而无效的理由，不符合上述司法解释规定，故本院不予支持。上诉人实际使用案涉房屋较长时间，即使案涉租赁合同无效，也应支付房屋使用的租金费用，合同无效不能成为上诉人拒付租金的理由。其次，关于双方当事人的违约责任。租赁合同约定的交房时间为2015年5月28日即合同签订之日，被上诉人实际上在2015年8月6日才交付店面，存在延期交付店面的情形。根据合同约定，上诉人享有3个月的免租期。租金起算点延后3个月是当事人的意思自治，与被上诉人承担延期交付店面的违约责任没有关系。故被上诉人除应将租金起算点延后3个月之外，还应对其延期交付店面的行为承担一定责任。黄金家园小区（A区）的环境整治、市政配套不是被上诉人的职责范围，与案涉租金问题无关。即使被上诉人的经营管理存在一定瑕疵，也不能作为上诉人降低租金的理由，毕竟租金标准是《房屋租赁合同》约定的，如调整，需要双方当事人协商解决。第三，关于上诉人应支付的租金数额和违约金。因被上诉人一审撤回了要求解除合同的诉求，一审法院仅审查上诉人从欠付租金到一审起诉时止的租金及违约金并无不妥。按照合同约定，上诉人有3个月的免租期，从房屋交付之日起算，因为被上诉人至2015年8月6日才将案涉租赁物交付给上诉人，故上诉人的免租期理应从2015年8月6日往后顺延3个月，即到2015年11月6日起算。因上诉人已支付2个月租金，故上诉人拖欠租金应从2016年1月6日开始计算至2016年10月5日止，共计9个月，拖欠租金总额为6750元，一审计算拖欠租金数额正确应予维持。被上诉人延期向上诉人交付房屋，一审判决已扣除延期交房期间的租金。上诉人要求被上诉人赔偿延期交房期间的损失，缺乏事实依据。至于违约金，双方合同约定的违约金计算方式为按照拖欠租金每日千分之五计收违约金，一审认为明显过高，调整至按照拖欠租金总额的30%支付违约金。对此，本院认为，上诉人拖欠租金，理应承担交纳滞纳金的违约责任，但被上诉人存在延期交付店面的过错，也应承担一定责任。本院综合双方合同履行及双方过错情况，酌情将上诉人应缴纳的滞纳金调减为按照欠付租金总额的20%计算，即1350元。上诉人在拍租时已阅读拍租资料，可以对承租标的及周围环境进行现场考察。拍卖公司拍租时已告知竞拍人“本次拍租标的以现状为准（含瑕疵），拍卖机构所提供的有关资料及说明仅供竞拍人参考”。所以，周围配套设施现没有邮政银行、二级医院、千平米超市，并不能归结于被上诉人履行合同违约。案涉租赁合同未解除，双方当事人应当继续履行各自合同义务，上诉人要求被上诉人赔偿店面装修费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人何雪梅关于违约金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1933号民事判决第一、三项。
二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1933号民事判决第二项为：上诉人何雪梅应当向被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金1350元。
一审案件受理费93元，二审案件受理费50元，合计143元，由上诉人何雪梅负担95元，被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司负担48元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 军
审判员 傅忠审判员彭莉
二〇一七年十二月二十日
书记员 曾 希 希