上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初2394号
原告(反诉被告)：周莉莉，女，1955年9月14日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：章海良，上海臻至律师事务所律师。
被告(反诉原告)：吴义治，男，1970年11月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：朱云尉，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告周莉莉与被告吴义治房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，被告吴义治于2017年2月20日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周莉莉及其委托诉讼代理人章海良、被告吴义治的委托诉讼代理人朱云尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令吴义治归还定金5,000元及以5,000元为基数，自2015年2月13日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.判令吴义治支付赔偿金5,000元。事实和理由：2014年11月16日，吴义治与周莉莉签订《合作协议》1份，约定周莉莉于2014年11月21日至2015年2月12日向吴义治租赁上海市赤峰路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，周莉莉已于2014年11月14日支付吴义治定金5,000元，若因单方违约，违约方须支付1倍赔偿金；吴义治应于2015年2月13日前协同周莉莉与房屋所有权方续签系争房屋的租赁合同。合同签订后，吴义治于2014年11月20日左右将系争房屋交付周莉莉使用，但其中一间房间仍由他人使用，至2014年11月23日才将系争房屋全部交付。2014年12月，周莉莉签订了新的租赁合同，交由房屋所有权人盖章，故未向吴义治交还系争房屋。2015年3月左右，周莉莉收到匿名短信，随后至系争房屋查看，发现部分物品已被清场。周莉莉随后去找房屋所有权人，并应其要求，重新签订了租赁合同，租期自2015年4月起算。因吴义治未帮助周莉莉与房屋所有权人成功续签系争房屋的租赁合同，构成违约，应当按照协议约定支付周莉莉赔偿金5,000元，该赔偿金即违约金，吴义治也未退还定金，周莉莉多次讨要定金及赔偿金未果，故诉至法院。
吴义治辩称，不同意周莉莉的诉讼请求。双方之间名为合作协议，实为租赁关系，双方曾口头约定吴义治保留系争房屋中的一间自用2个月左右，周莉莉在租赁期内更换了系争房屋的门锁。租赁合同到期后，由于周莉莉未交还系争房屋，吴义治多次短信联系周莉莉，周莉莉均不予理睬。2015年3月10日左右，在物业在场的情况下，吴义治打开系争房屋门锁，将周莉莉的物品搬离至室外阳台，收回系争房屋。由于周莉莉未按时将系争房屋交还吴义治，导致吴义治缴纳给房屋所有权人的定金被没收，故吴义治未将定金退还给周莉莉。吴义治已经履行了协助订立租赁合同的义务，曾两次将新的租赁合同交给周莉莉，但周莉莉拒绝签字。系周莉莉违约，吴义治不同意支付赔偿金。
吴义治向本院提出反诉请求：判令周莉莉赔偿因逾期交还房屋对吴义治造成的损失4,109元。诉讼过程中，吴义治变更反诉请求为：判令周莉莉支付2015年2月13日至3月19日期间的房屋使用费5,000元。事实和理由：双方租赁合同到期后，周莉莉未按约定于2015年2月13日交还系争房屋，直至2015年3月19日吴义治才收回房屋，致使吴义治向房屋所有权人额外支付了房屋使用费。
针对反诉请求，周莉莉辩称，吴义治在2015年过年前即私自更换了系争房屋门锁，系争房屋自2015年2月13日起即由吴义治占用，与周莉莉无关。且吴义治非系争房屋产权人，无权主张房屋使用费。故不同意吴义治的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：上海市赤峰路XXX号房地产权证记载房屋权利人为中国人民解放军总后勤部、上海邮电房屋建设公司，中国人民解放军总后勤部占全部建筑面积的80%，上海邮电房屋建设公司占20%，中国人民解放军总后勤部下属使用单位为中国人民解放军南京军区空军房地产管理处。
2014年1月2日，中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处(为甲方)与吴义治任法定代表人的上海添实利贸易有限公司(为乙方，以下简称添实利公司)签订《军队房地产租赁合同》，主要约定甲方将系争房屋(建筑面积164平方米)出租给乙方使用，租赁用途为办公，租赁期限自2014年2月13日至2015年2月12日止，年租金为72,000元，乙方于每季的前十日支付租金。合同未约定租赁保证金。
2014年11月14日，吴义治出具收条1份，载明收取周莉莉租赁系争房屋定金5,000元。2014年11月16日，吴义治(为甲方)与周莉莉(为乙方)签订《合作协议》1份，约定：“一、自2014年11月21日至2015年2月12日，甲方向乙方租借系争房屋一套，面积约160余平方米，总计租金17,300元，物业管理费750元，水电费由使用方承担。乙方于2014年11月14日已支付甲方定金5,000元，若因单方原因造成毁约，毁约方须加一倍赔偿对方；二、2015年2月13日前，甲方协同乙方与房屋所有权方续签系争房屋租赁合同，租金在6,500元/月以下(争取6,200元/月)。续签合同签署后，乙方购置由甲方置办在2303室内的空调设施及办公家具等(见附件)，总计金额2万元整。……”协议附件载明：房屋内所有装修(原来是毛坯房)、立式空调1台、挂壁式空调2台、办公桌9个、椅子9把、沙发2张、美容床1张。协议签订后，周莉莉支付吴义治租金17,300元及物业管理费750元，吴义治将系争房屋(除一间房间外)交付周莉莉使用，剩余的一间房间随后交付周莉莉使用。周莉莉在使用过程中更换了系争房屋门锁。周莉莉未向吴义治购买协议附件中约定的空调设施及办公家具等物品。
2015年2月12日后，周莉莉未将系争房屋交还吴义治。2015年2月16日前后，吴义治更换了系争房屋门锁。2015年3月1日，吴义治发短信给周莉莉，主要内容为：“我们的房租已到期，部队要求清空退房，请配合，并在下周搬走你需要的物件。”周莉莉回复：“……你违反咱俩的约定，是楼(姓工作人员)一手造成的：你带给我协议的第二天，我就把盖好章的租赁协议给楼(姓工作人员)了。他说公章太淡要我重盖；重盖了又说用你的名义签协议才能六千租金、又说领导开过会租金涨价了……”。“……2月3日自己再次发信息约你，你回信‘与部队没得谈’。……2月12号前再次亲自去物业，那人对我说：你去物业问合同签了没有，他对你说：‘合同签不签管你什么事！’……2月16日我们又去物业，……”。吴义治于2015年3月5日再次发信息给周莉莉，告知：“部队要求我们今天清空，你们如果不需要搬东西，我就这样交房了！”周莉莉当日回复：“……公民的财产受法律保护神圣不可侵犯，我们不允许任何人侵犯我们的财产，……”。吴义治回复：“请拿走属于你，且你要的东西，如果不来搬走，说明你已经不需要了，就做废品处理，……”。周莉莉回复：“我们2月16日发现2303室的门锁被非法调换，就即时去物业告知了他们，……”。吴义治短信告知周莉莉：“钥匙就在物业，你们什么时候搬走需要的东西？或者交每天300元的储存费用”。“你们已经故意拖延近一个月，超过本周，视为你们自动放弃，做废品处理！”
2015年3月19日左右，吴义治清空、收回了系争房屋。吴义治于2015年3月19日发信息给周莉莉：“友情提醒：你们已经默认房间的东西都已不需要，已经清理出房间，清理费用你自己交给物业吧！”周莉莉当日回复：“你是谁？你说哪个房间的物品？……中国每个公民的物品受国家法律保护，谁敢违法承担一切法律后果！”此后，周莉莉向公安机关报警。2015年4月7日，吴义治在上海市公安局虹口公安分局曲阳路派出所(以下简称曲阳派出所)所做询问笔录中陈述：“民警打电话告诉我说有人报警说我盗窃，让我到派出所接受调查。……2014年11月21日左右，我和周莉莉合租了位于赤峰路XXX号XXX室的部队房子。后来因为周莉莉和当地的物业没有搞好关系，部队就不租房子给周莉莉。之后我就决定不再续租这套房子，于是我就发短消息通知她，让她搬走她的物品。但是周莉莉一直回避，故意拖着。我又连续发了好几次短消息告诉她让她尽快搬走房子里的东西，并且警告她如果再拖延的话，里面属于她的物品就视作废品处理。(后来)周莉莉仍然是拖着没有回音。在2015年3月中旬左右，我和物业的清洁阿姨就到赤峰路XXX号XXX室内把属于周莉莉的物品都搬到这幢楼23层的露台里。……物业的工作人员告诉我要收房子，并且说我有房子的使用权让我把锁换掉。于是我就通过物业工作人员请了开锁匠把房门锁换了。我是在年前换的锁，换完锁之后我就把房子的钥匙交给物业人员，并且通知周莉莉搬东西，但是她没有理我。等到年后我看她一直拖着，物业工作人员又一直催我交房子，实在没有办法的情况下我就把她的物品都搬出来了。”
2015年4月8日，周莉莉发信息给吴义治：“你在2014.11.21就把2303内的东西卖给我了，我也付了你五千元定金并签了协议，我多次找你你不露面，……眼下你撬门、卷款、把手机号停掉，我不报警你就逃跑了”。吴义治随后要求周莉莉至物业进行商谈，周莉莉未同意。
2015年4月8日，周莉莉任法定代表人的上海乾乃坤文化传播有限公司(以下简称乾乃坤公司)与中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处(以下简称空军办事处)就系争房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定房屋租赁用途为办公，租期自2015年4月17日至2016年4月16日止，年租金为75,000元。租期届满后，双方未续签合同。因乾乃坤公司未向空军办事处返还系争房屋，空军办事处遂诉至本院，要求乾乃坤公司交还系争房屋并支付房屋使用费[案号为(2016)沪0109民初13036号]。在该案审理中，周莉莉到庭参加诉讼，乾乃坤公司称2014年11月21日至2015年2月12日期间，系由案外人将系争房屋违规转租给乾乃坤公司，空军办事处在该期间把两年期的租赁合同交给乾乃坤公司并同意乾乃坤公司将物品放在系争房屋内，该期间乾乃坤公司系空军办事处待核准的承租户。
2016年11月9日，周莉莉向吴义治发出催告函，内容为：2014年11月14日晚，中介带周莉莉至系争房屋，吴义治称系争房屋是其买下，决定出租，并将房内家具、家电等折价2万元出卖，周莉莉即预先支付定金5,000元，约定次日签订租赁协议；次日，吴义治又告知系争房屋并非其所有，其剩余不到三个月的租期，周莉莉仍旧与吴义治签订了《合作协议》，预付的定金沿用于吴义治须协助周莉莉成功续签租赁合同，续租合同签订后，周莉莉付清购买室内物品的余款15,000元；若未能续签成功，则吴义治构成违约，应退还定金并另行赔偿周莉莉5,000元；租期届满后，吴义治未协助周莉莉成功续签租赁合同，甚至撬开系争房屋门锁，处分了房内所有办公家具；故要求吴义治收函后3日内退还周莉莉5,000元并另行赔偿5,000元及利息。
审理中，吴义治提供中国人民解放军有偿服务收费专用票据2张，付款单位均为添实利公司，收费单位一栏盖有南京军区空军上海房地产管理处财务专用章，日期分别为2017年1月10日、1月19日，分别载明：2015年2月13日至2015年3月4日房屋出租费3,945元、营区管理费、物业费164元。
以上事实，由本院(2016)沪0109民初13036号民事判决书、《合作协议》及附件、《军队房地产租赁合同》、手机短信记录、曲阳派出所询问笔录、中国人民解放军有偿服务收费专用票据以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。周莉莉与吴义治签订的《合作协议》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。周莉莉向吴义治租赁系争房屋，且在签订协议时已知晓系争房屋系吴义治转租，为此协议第一条约定了双方之间租赁关系内容，第二条约定吴义治应在租期届满前协助周莉莉与系争房屋所有权人签订租赁合同。周莉莉在协议签订前预先支付吴义治定金5,000元，该定金实为履行租赁合同的担保，现协议约定的租期已届满，双方租赁关系已终止，吴义治应当将定金退还给周莉莉。因双方之间存在房屋使用费问题的争议，吴义治未及时退还定金情有可原，周莉莉要求吴义治支付定金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于周莉莉主张的赔偿金5,000元，协议中“若因单方原因造成毁约，毁约方须加一倍赔偿对方”的约定是包含在协议第一条关于双方之间租赁关系的条款中，并非针对吴义治协助周莉莉与房屋所有权人签订租赁合同的义务。周莉莉于2015年3月1日回复吴义治的短信中，亦自认吴义治曾将新的租赁合同交给周莉莉签字，说明就订立新的租赁合同吴义治履行过协助义务。但是，新的租赁合同的签订取决于周莉莉与房屋所有权人能否协商一致，吴义治对于合同的订立只有协助的义务，并无决定权。周莉莉主张吴义治未能帮助其与房屋所有权人成功签订租赁合同构成违约的意见，本院不予采纳。周莉莉要求吴义治支付其赔偿金5,000元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。
关于吴义治反诉主张的房屋使用费，本院认为，根据双方之间的短信记录等证据可以认定，吴义治在租期届满前已告知周莉莉其未能与房屋所有权人重新签订租赁合同，但租期届满后，周莉莉未及时将系争房屋交还吴义治，且在吴义治多次要求其搬离并交还系争房屋的情况下拒绝配合的做法实属不当。而吴义治在周莉莉仍在使用系争房屋的情况下擅自更换门锁并自行清空、收回系争房屋的做法亦属不妥。因双方各自的做法均有不当之处，故本院综合考虑房屋的实际使用、收回情况及合同约定的租金标准等，酌情概括确定房屋使用费金额为2,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第二百三十五条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告吴义治退还原告周莉莉定金5,000元；
二、自本判决生效之日起10日内，原告周莉莉支付被告吴义治房屋使用费2,000元；
三、原告周莉莉的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元、反诉受理费25元，由原告周莉莉、被告吴义治各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 尹 灿
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 田永生
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……