上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初8979号
原告(申请执行人)：中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行，住所地上海市奉贤区。
负责人：盛俊中，行长。
委托诉讼代理人：王晓丹，女。
委托诉讼代理人：章琰，上海茂雄律师事务所律师。
被告(案外人)：刘剑森，男，1979年9月6日生，汉族，住福建省。
第三人(被执行人)：上海磅硕贸易有限公司，住所地上海市长宁区天山支路XXX号XXX室15座。
法定代表人：包剑香。
第三人：包剑香，男，1985年9月6日生，汉族，住福建省古田县平湖镇钱坂村钱坂街***号。
第三人(被执行人)：包书方，男，1971年4月7日生，汉族，住福建省古田县平湖镇钱坂村钱坂街***号。
第三人(被执行人)：江碧敏，女，1972年4月1日生，汉族，住福建省古田县平湖镇钱坂村钱坂街***号。
第三人(被执行人)：上海君鼎实业有限公司，住所地上海市宝山区锦秋路XXX号E150。
法定代表人：叶李平。
原告中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行(以下简称“工行奉贤支行”)诉被告刘剑森、第三人上海磅硕贸易有限公司(以下简称“磅硕贸易”)、包剑香、包书方、江碧敏、上海君鼎实业有限公司(以下简称“君鼎实业”)申请执行人执行异议之诉纠纷一案中，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人章琰、被告刘剑森到庭参加诉讼，第三人磅硕贸易、包剑香、包书方、江碧敏、君鼎实业经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告工行奉贤支行诉称，2015年2月13日，法院作出(2014)奉民二(商)初字第2778号民事判决，第三人君鼎实业对第三人磅硕贸易的债务在人民币10,000,000元的最高额抵押担保余额内承担连带清偿责任。法院在执行过程中作出(2015)奉执字第3310号公告，对第三人君鼎实业所有的位于上海市宝山区市台路XXX号XXX-
XXX层及地下1层房屋进行拍卖。2017年2月25日被告刘剑森对执行拍卖提出书面异议，法院于2017年3月15日作出(2017)沪0120执异21号执行裁定，中止对位于上海市宝山区市台路XXX号君鼎大厦不负担租赁进行拍卖。现原告认为被告租赁该工业性质的上述系争房屋用于酒店经营，违反相关法律、法规等强制性规定，相关的工商执照无法办出，导致合同目的无法实现，宝山区人民法院的判决对于租赁合同没有明确合同的效力。另外，被告签订租赁合同时已知所租赁的房屋有抵押，现该房上已有多个设定为原告的抵押权，最早的抵押是在2012年2月29日，早于被告与第三人君鼎实业签订租赁合同的时间。由于第三人磅硕贸易的借款始终未还清，又多次借款，所以多个抵押一直存在，故向本院提出诉讼请求：请求法院准予对位于上海市宝山区市台路XXX号君鼎大厦不负担租赁进行拍卖。
被告刘剑森辩称,与第三人君鼎实业之间签订的《关于君鼎大厦之物业租赁合同》合法有效，经宝山区人民法院审理后确认了合同的效力，根据“买卖不破租约”，原告行使抵押权也必须在法律许可的范围内，且原告违规超贷，多次反复抵押，不能抛开承租人来实现利益最大化。对于被告与第三人君鼎实业签订租赁合同时只知道有抵押，但具体抵押内容不清楚，况且与第三人君鼎实业签订合同时的抵押和现在原告依据(2014)奉民二(商)初字第2778号民事判决而申请执行所涉及的抵押，并非同一个抵押。因为原告依据法院(2014)奉民二(商)初字第2778号民事判决而申请执行所涉及的抵押设定时间为2014年3月，而本人与第三人君鼎实业签订租赁合同时间为2013年7月30日，故签订租赁合同的时间早于原告依据(2014)奉民二(商)初字第2778号民事判决并申请执行所涉及的抵押时间。
第三人磅硕贸易、包剑香、包书方、江碧敏、君鼎实业均未作答辩意见。
本院经审理认定事实如下：原告工行奉贤支行与第三人磅硕贸易等(2014)奉民二(商)初字第2778号金融借款合同纠纷一案时，向本院提出财产保全的申请，本院于2014年10月14日查封了第三人君鼎实业名下的位于上海市宝山区市台路XXX号XXX-
XXX层及地下1层房屋，后该案经本院审理作出判决。因磅硕贸易等未履行生效法律文书确定的义务，原告工行奉贤支行遂申请强制执行。执行过程中，本院在上述查封的系争房屋处张贴本院(2015)奉执字第3310号公告，明确将拍卖系争房屋。被告刘剑森遂向本院提出执行异议申请。本院于2017年3月15日作出(2017)沪0120执异21号执行裁定，中止对位于上海市宝山区市台路XXX号君鼎大厦不负担租赁进行拍卖。
另查明，2013年7月30日，被告刘剑森作为承租方与第三人君鼎实业签订《关于君鼎大厦之物业租赁合同》，约定第三人君鼎实业将君鼎大厦主楼1-10层、地上及地下车位出租给被告刘剑森用于酒店经营，租赁面积为17,675平方米。租赁期限20年零7个月，自2013年8月1日起至2034年2月28日止，其中7个月为免租期。租金前5年按0.96元/天/平方米计算，之后按比例递增。合同还对违约责任及其他权利义务进行了约定。2014年3月12日，原告工行奉贤支行对第三人君鼎实业所有的系争房屋进行了抵押，且原告对第三人君鼎实业所有的系争房屋前后进行了多次抵押，至今也未解除抵押。被告刘剑森于2014年8月25日取得了宝山区市场监督管理局颁发的名称为上海荣宸酒店管理有限公司的经营执照。后因被告刘剑森未按约支付租金，君鼎实业以刘剑森为被告诉至宝山区人民法院，要求解除《关于君鼎大厦之物业租赁合同》，并要求被告刘剑森返还租赁物及支付违约金。宝山区人民法院以“系争房屋未办出经营酒店所必需的行政审批且未正式供电，合同存在无法履行的现实风险，被告刘剑森行使了不安抗辩权”等为由，对君鼎实业的诉讼请求不予支持。
以上事实，有《关于君鼎大厦之物业租赁合同》、《上海市房地产登记簿》、《档案机读材料》、上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1703号、本院(2014)奉民二(商)初字第2778号已生效民事判决书、本院(2015)奉执字第3310号公告、(2017)沪0120执异21号执行裁定等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，被告刘剑森与第三人君鼎实业签订的《关于君鼎大厦之物业租赁合同》,原告认为该合同违反相关法律、法规等强制性规定，但其未能提供相关诉讼依据，故本院依法确认双方存在真实合法有效的租赁关系，且《关于君鼎大厦之物业租赁合同》的签订时间及占有房屋均发生于(2014)奉民二(商)初字第2778号民事判决所涉及的抵押设立之前，该租赁也发生在本院查封该房屋之前，虽然本院查封了第三人君鼎实业名下的房屋，并予以强制拍卖，但须考虑被告的租赁权利。虽然系争房屋未办出经营酒店所必需的行政审批，合同存在无法履行的现实风险，但这并不影响被告作为承租方依法行使请求对第三人君鼎实业名下的房屋进行负担租赁拍卖的权利。原告虽认为上述查封的系争房屋抵押在先，且被告与第三人君鼎实业签订的《关于君鼎大厦之物业租赁合同》时已知有抵押，但该抵押并非原告依据(2014)奉民二(商)初字第2778号民事判决所涉的抵押，而被告与第三人君鼎实业签订的租赁合同时间也早于(2014)奉民二(商)初字第2778号民事判决所涉及的抵押设立的时间。故本院对原告认为其设立的抵押早于租赁的意见不予采纳。第三人磅硕贸易、包剑香、包书方、江碧敏、君鼎实业经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。综上所述，对于原告准予对位于上海市宝山区市台路XXX号君鼎大厦不负担租赁进行拍卖的诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条第(二)项的规定，判决如下：
驳回原告中国工商银行股份有限公司上海市奉贤支行的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，公告费人民币560元，合计人民币640元，均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金献忠
人民陪审员 马 杰
人民陪审员 顾吉吉
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 焦 鸿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。