湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂民再59号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：襄阳新襄阳饭店有限公司（原襄樊市襄阳饭店有限责任公司）。住所地：湖北省襄阳市襄城区环山路。法定代表人：杨志高，该饭店董事长。委托代理人：丁春雷，湖北思扬律师事务所律师。委托代理人：郑雪，湖北谦牧律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国农业银行襄阳米公支行(原中国农业银行襄樊市虹桥分理处)。住所地：湖北省襄阳市樊城区大庆西路**号。负责人：洪国斌，该支行行长。委托代理人：黄静，湖北真武律师事务所律师。委托代理人：张妤，湖北真武律师事务所实习律师。再审申请人襄阳新襄阳饭店有限公司（以下简称襄阳饭店）因与被申请人中国农业银行襄阳米公支行（以下简称农行米公支行）以房抵贷合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2015）鄂襄阳中民三终字第00196号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月18日作出（2015）鄂民申字第02229号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员高倩担任审判长，审判员宗澄宇、李承参加评议的合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。襄阳饭店的法定代表人杨志高、委托代理人郑雪、丁春雷，农行米公支行的委托代理人黄静、张妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行米公支行诉称：2001年8月31日，农行米公支行与襄阳饭店签订《以房抵贷协议》。该协议约定：襄阳饭店用位于襄城区××层营业用房（评估价282万元）抵偿欠农行米公支行的贷款本息271.3万元，差额部分另行协商。2001年10月30日，农行米公支行将抵贷的房屋过户到自己名下。2002年9月5日，襄阳饭店改制，后更名为“新襄阳饭店”。改制方案明确约定“金融债务由企业与银行协商，由新企业承担”。2003年5月22日，经市政府批准，襄阳饭店在环山路的用地由划拨土地转变为出让土地。2007年3月27日，襄阳饭店将包含抵贷房屋所占的土地在内的2075.2㎡土地使用权变更登记在自己名下。综上，农行米公支行认为，襄阳饭店应当依约定将四层营业用房占地510㎡的土地使用权过户给农行米公支行。故请求判令：襄阳饭店将湖北省襄阳市襄城区环山路四层营业用房占地510㎡（其中房屋面积469.4㎡，过道面积40.6㎡）的土地使用权过户给农行米公支行；本案的诉讼费用由襄阳饭店承担。襄阳饭店辩称：农行米公支行要求襄阳饭店将510㎡的土地使用权过户给农行米公支行没有事实依据。农行米公支行诉称的事实不符合诉争合同的约定，起诉无理。本案涉诉土地使用权在企业改制时，已经国资委确定为改制资产，参与企业改制，没有抵给农行。已办理在襄阳饭店名下的面积为2075.2㎡土地使用权是企业改制，经国资委批准取得的，用于安置职工的财产，人民法院不应当处理。本案纯属因为企业改制产生的诉讼，依法不属于人民法院的受理范围。农行米公支行之诉违背“一案不能二审”的基本原则，依法应驳回农行米公支行起诉。湖北省襄阳市襄城区人民法院一审查明：1、襄阳饭店因向农行米公支行借款本息无力偿还，双方经协商，约定用位于襄城区××层房屋作抵偿还。2001年5月襄樊正则会计师事务所有限公司受襄阳饭店委托，对该房屋（含茶炉房）和附属设施8个、设备43台、家具餐具189套进行评估，2001年6月12日作出襄正则评报字第[2001]33号《襄阳饭店襄城××路分店资产评估报告书》(以下简称《33号评估报告》)，评估值为2826824.18元。同时明确,因房屋建筑物采用现行市价法，故评估值中实际包含了地价因素。2001年8月31日，农行米公支行和襄阳饭店根据《33号评估报告》签订了《以房抵贷协议》。内容为：甲方：襄樊市农行虹桥分理处，乙方：襄樊市襄阳饭店有限责任公司，截止2001年8月31日，乙方欠甲方贷款本金253万元，利息18.3万元，本息合计271.3万元，为减轻乙方债务负担，经甲乙双方充分协议，达成以下协议：一、乙方用位于环城路1510㎡四层营业用房，评估价282万元抵偿甲方贷款本息，差额部分甲乙双方另行协商；二、房屋过户费用由甲方负担，乙方必须提供过户所必须材料，否则，本协议作废；三、房屋所占土地，甲方暂不过户，但甲方在办理房屋过户和乙方经营期间，房产所占土地如出现任何形式的纠纷，均由乙方负责；四、房屋过户后，甲方同意乙方租赁经营，具体条款另行签订；五、乙方在按时交租的情况下，甲方不得随意中止租赁协议或变卖处置房产，同时甲方同意乙方在租赁期间赎回房产，价格另行商定，如乙方不能赎回，甲方将公开拍卖或收回，但乙方带土地一并出让，否则，甲方将按照253万元对乙方按照人行规定利率计收利息；六、一楼靠西过道产权各一半，为共用部分，永久使用；七、本协议由双方盖章后生效；八、本协议一式四份，甲乙双方各两份。此后，双方又订立租赁合同,襄阳饭店租用以房抵贷房屋。农行米公支行于2001年10月3日在湖北省房地产产权管理处办理了该房屋所有权证。2、2002年11月5日，湖北省国资委批复同意襄阳饭店有限责任公司进行改制。2003年11月12日，襄阳饭店更名为“新襄阳饭店”。改制有关文件规定，原企业债务由新企业承担。3、2003年5月22日，湖北省国土资源局与襄阳饭店签订《国有土地使用权出让合同》，将位于环山路2676.8㎡国有土地使用权出让给襄阳饭店。4、2003年9月26日，农行米公支行、襄阳饭店经协商对抵贷房屋又续订房屋租赁合同，约定租赁期限从2004年1月1日至2006年12月31日止。5、2007年3月27日，湖北省国土资源局在扣除职工房改房所占用的土地601.6㎡后给襄阳饭店颁发了面积为2075.2㎡的国有土地使用权证，其中包括抵贷房屋所占用土地的使用权。6、2009年8月31日，湖北省土地利用勘测规划院对以房抵贷房屋及西侧过道占用的土地进行分宗，用地面积为550.6㎡(其中抵贷房屋占地面积469.4㎡，过道长14.82米，宽6.06米，面积81.2㎡)。农行米公支行、襄阳饭店双方对下列事实有争议，一审法院作以下分析认定。1、襄阳饭店抗辩认为，本案纯属因为企业改制产生的诉讼，依法不属于人民法院的受案范围。农行米公支行反驳认为，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定，政府主管部门对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，人民法院不予受理。本案是农行米公支行请求襄阳饭店履行《以房抵贷协议》确定的义务，债务产生在改制之前，襄阳饭店因改制、更名继承该债务，不是因行政性调整划转过程中产生的纠纷。故不是因为企业改制产生的诉讼。经审查，原审法院认为,农行米公支行的反驳意见成立，本案不是因为企业改制产生的诉讼。2、襄阳饭店举出湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号民事判决书，抗辩认为，农行米公支行之诉违背“一案不能二审”的基本原则，一是当事人相同；二是诉讼标的相同，都是因土地使用权而产生的权利义务关系；三是诉讼理由相同，都是《以房抵贷协议》。农行米公支行反驳认为，农行米公支行本次起诉的是合同之诉，前一案件起诉的是侵权之诉，诉讼请求及理由均不相同。经审查，一审法院认为，农行米公支行的前诉是依据《房屋租赁合同》及物权的排他性原理，请求排除妨碍，与本案抵贷合同纠纷的诉不相同，请求也不相同，不属重复起诉。且湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号排除妨碍一案，目前已进入再审程序。3、农行米公支行主张，抵贷房屋所占有的土地使用权随房屋同时抵给了农行米公支行；襄阳饭店主张，房屋抵给了农行米公支行，但房屋所占土地并未抵给农行米公支行，房屋所占土地的使用权仍为襄阳饭店。农行米公支行举出如下证据予以证明：以房抵贷协议、房屋所有权证、33号评估报告。对于上述证据，襄阳饭店对其真实性不持异议，以房抵贷协议第三条：“房屋所占土地，甲方（指农行米公支行）暂不过户，但甲方在办理房产过户和乙方（指襄阳饭店）经营期间，房产所占土地如出现任何形式的纠纷，均由乙方负责”。33号评估报告书第九项特别说明部分第4项表述：“因房屋建筑物系用现行市价法，故评估值中实际包含了地价因素。”襄阳饭店提供的2002年6月30日正则会计师事务有限公司出具说明，内容为:“2001年6月12日襄樊正则会计师事务有限公司出具的襄正则评报（2001）33号报告中所述的‘评估值中实际包含了地价因素’，‘地价因素’不是地价评估。”襄阳饭店以此为依据，否认抵贷房屋所占有的土地一并随房抵给了农行米公支行。一审法院认为，以房抵贷协议第三条的意思表示，结合33号评估报告以及交易习惯可以认定农行米公支行、襄阳饭店签订以房抵贷协议时，将抵贷房屋所占土地一并抵给了农行米公支行。4、襄阳饭店主张，以房抵贷房屋所占土地，已经用于安置职工。一审法院认为，2002年9月5日襄阳饭店提出改制方案，其中对于职工安置所需资金来源部分，襄阳饭店提出用下列资产安置职工：1、申请将市财政局周转金20万元，欠市网点办100万元，欠市饮食服务行业协会375万元转为国有资本金，用于安置职工。2002年11月4日襄樊市国资委批复：一、同意将欠网点办100万元、市饮食服务行业协会375万元、市财政周转金20万元转增国有资本金……四、同意职工用安置费定向收购177.82万元国有股本，剩余38.4万元的国有股本，按照公平、公正、公开原则实行先公司内部后社会的程序竞价转让。上述方案与批复，可以说明以房抵贷的土地未用于安置职工。安置职工的资金来源是其他国有资产。湖北省襄阳市襄城区人民法院一审认为，襄阳饭店与农行米公支行订立的《以房抵贷协议》系当事人双方真实意思表示，且已部分履行。因抵贷的土地当时属国有划拨土地，以房抵贷协议需办理行政审批手续方可生效。2003年5月襄樊市国土资源局与襄阳饭店签订《国有土地使用权出让合同》，将该国有土地使用权出让给襄阳饭店后，襄阳饭店已取得处分权，以房抵贷的协议发生法律效力，襄阳饭店不履行土地使用权过户义务，依法应当承担继续履行的责任。襄阳饭店辩称《以房抵贷协议》抵给农行米公支行的房屋只是房产，不是房地产，不包括涉诉的土地使用权，其所依据的“地价因素不是地价评估”（评估机构说明），并不能直接说明评估值中不包含地价因素；经襄阳饭店申请，土地管理部门虽将包括诉争的土地在内的土地使用权变更登记到襄阳饭店名下，但不影响襄阳饭店履行协助农行米公支行过户的义务。抵贷土地面积四至界址，市土地局对该宗土地的分宗红线图已明确标示，具有确定抵贷房屋所占土地面积四至界址的效力，应当予以确认。《以房抵贷协议》虽没有明确房地一并作抵，但全面、系统地解释协议、理解法律，房地一并作抵更为符合协议的完整意思和法律规定以及交易习惯，农行米公支行要求襄阳饭店过户抵贷房屋所占土地使用权的请求，一审法院予以支持。襄阳饭店辩称该土地使用权已经国资委确定为改制资产，纳入了企业改制，但即使其抗辩意见成立，通过改制取得的资产仍然可以清偿债务。企业改制并不当然免除债务，襄阳饭店由襄阳饭店改制更名,只是名称的变更，并非注销原企业，另设立与原企业无关的新企业，按照改制文件和法律规定，原企业的债务襄阳饭店应当依法承担，襄阳饭店以改制为由拒不履行合同义务于事实和法律无据，襄阳饭店的抗辩理由不能成立。襄阳饭店提出现已办理在其名下的2075.2㎡土地使用权是经国资委批准取得，用于安置职工的财产，但《改制批复》明确的是同意职工安置费从国有股本中扣除，襄阳饭店的此项抗辩意见不能成立。襄阳饭店辩称本案纯属因企业改制产生的纠纷，依法不属人民法院受案范围，但根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条，“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，……人民法院不予受理”的规定，本案不属不予受理的情形，故襄阳饭店的抗辩理由不能成立。襄阳饭店提出的农行米公支行之诉违背“一案不能二审”基本原则的抗辩，无事实及法律依据，且另一案已进入再审程序，因此一审法院不予采信。另过道81.2㎡，按照合同约定，属于一家一半，根据过道为公用通道的特性，应办理按份共有土地所有权证，而不能单独将一半土地使用权过户在农行米公支行名下，故农行米公支行的此项诉讼请求不予支持，应予驳回。土地使用权变更后，襄阳饭店如果认为自己在涉争的土地使用权由划拨转为出让用地中存在损失，可以另行诉讼主张。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、襄阳饭店于本判决生效后三十日内协助农行米公支行将位于襄城区环山路的以房抵贷的四层营业房屋所占469.4㎡土地使用权变更登记至农行米公支行名下；二、襄阳饭店于本判决生效后三十日内协助农行米公支行将过道81.2㎡变更登记为由农行米公支行与襄阳饭店按份共有；三、驳回农行米公支行的其他诉讼请求。案件受理费10000元，由农行米公支行承担3000元，襄阳饭店承担7000元。襄阳饭店对一审判决不服，向湖北省襄阳市中级人民法院上诉称：（一）《以房抵贷协议》，仅处分的是房屋所有权，而没有处分土地使用权。（二）诉争土地系政府有偿出让给襄阳饭店的，且经湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号生效判决所确认。（三）襄正则评报字第[2001]33号《襄阳饭店襄城××路分店资产评估报告书》中的地价因素，只是地段问题，与土地使用权无关。且市国资委、市商务局均证明：诉争土地经改制归襄阳饭店享有使用权。（四）本案与湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号生效判决相矛盾，且系改制过程中发生的纠纷和土地使用权争议，不属人民法院审理范围。请求二审法院撤销原判；驳回农行米公支行的诉讼请求。农行米公支行答辩称：（一）《以房抵贷协议》含土地使用权的转让，符合协议的完整意思，且与协议目的、评估报告、及法律规定相符。（二）本案不属重复诉讼，与原来已生效的判决并不矛盾。湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号生效判决是侵权之诉，本次诉讼属合同之诉。（三）诉争土地未经改制归襄阳饭店享有使用权，且不论是否属于改制资产，都不影响襄阳饭店的土地过户交付义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明：一审判决认定事实基本清楚，二审法院予以确认。二审另查明：一审法院在审理湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号农行米公支行与襄阳饭店及第三人靖其兵排除妨碍纠纷一案中，委托襄樊中兴达资产评估事务所，对襄樊正则会计师事务有限公司[2001]33号报告中房屋建筑物评估值2826824.18元中是否包括房屋建筑物所占用土地的价值进行了评估。结论为：“襄樊正则会计师事务有限公司[2001]33号报告中房屋建筑物评估值2826824.18元中包括房屋建筑物所占用土地的价值”。襄阳饭店在一审中提交了襄樊正则会计师事务有限公司于2002年6月30日所作的《说明》，该《说明》称：“襄正则评报[2001]33号报告中所述的“评估值中实际包含了地价因素”，“地价因素”不是地价评估。”一审中,一审法院就襄阳饭店改制时的改制资产范围和职工安置资金来源的问题向襄樊市国资委及相关工作人员范伟进行了调查取证。襄樊市国资委及相关工作人员在原已回函“请你院依法进行处理”的基础上释明：“本案争议资产(抵给农行的营业楼及座落下的土地)没有纳入改制范围”、“用国有股本来安置的,并不是用土地出让金来安置的,与抵贷房屋下的土地没有关系”。第一次二审中，襄阳饭店提交了襄阳市人民政府国有资产监督管理委员会于2012年11月6日的回函即：“襄阳饭店：你公司《关于对原襄阳饭店环城路土地纳入企业改制资产进一步认定的请求》收悉。现答复如下：一、襄阳饭店有限责任公司产权制度改革方案于2002年11月经原襄樊市国有资产管理委员会批复，由于其改制资料现存于当时承担原襄樊市国有资产管理委员会日常工作的市财政局，我委无法提供，请你们依法进行处理。二、我委工作人员范伟于2012年3月12日对襄城区法院法官所做的笔录属个人行为，不代表市国资委意见”。2013年1月6日，二审法院就襄樊正则会计师事务有限公司[2001]33号报告中房屋建筑物评估值2826824.18元中是否包含地价以及[2002]36号《资产评估报告书》第25页中“实际商业占地面积1237.72㎡”的四至界限是哪里、是否包含1510㎡房屋所占土地向湖北大信正则会计师事务有限公司(原襄樊正则会计师事务有限公司)发出调查函。2013年1月12日，湖北大信正则会计师事务有限公司回函称：“因时间过于久远，具体业务承办人及现场负责人已经不在我公司就业。为此，我公司对调查函中所列内容进行了询问和了解，现将调查了解的情况回复如下：l、[2001]33号《资产评估报告书》中所反映的1510㎡房屋建筑物的评估结论受到客观条件限制以及政策性因素影响，无法对房屋占用的土地使用权进行相应的评估认定；因房屋资产的价格会受到房屋的实际使用状况、用途、区域、地理位置等特殊性因素的影响，评估报告结论中考虑了一定的地价因素。该评估结论仅为委托方以房抵债价值参考，其有可能对应的资产范围及权属情况应以双方签订的协议以及后期除权情况为准。2、[2002]36号《资产评估报告书》中所反映的土地使用权概况中反映的实际商业占地面积，系根据襄阳市相关文件“……房改房及职工住房等非经营性资产不纳入改制……”的相关要求，依据委托方提供的区域划分数据进行的相应评估，其四至界限及是否包含其他内容等，应由改制企业或改制批复单位提供相应的情况。重审中，襄阳市商务局对襄阳饭店批复称：襄阳饭店土地面积2075.2㎡。其中房改房楼体占地601.6㎡，外延用地837.48㎡，合计1439.08㎡；经营性用地1237.72㎡已列为改制资产。襄阳市人民政府国有资产监督管理委员会对襄阳饭店复函称：襄阳饭店土地面积2676.8㎡。扣除职工房改生活区占地1439.08㎡；实际商业占地1237.72㎡纳入了改制范围。根据一、二审审理情况，二审法院归纳以下主要事实：2001年5月，原襄樊正则会计师事务所有限公司受襄阳饭店委托，对其环山路分店的资产进行评估。2001年6月12日作出襄正则评报字第[2001]33号《襄阳饭店襄城××路分店资产评估报告书》。其中1510㎡房屋建筑物评估值为2826824.18元。报告书称：评估目的是为贷款偿还提供价值参考。因房屋建筑物采用现行市价法，故评估值中实际包含了地价因素。2001年8月31日，双方当事人签订了《以房抵贷协议》。协议约定：1、截止2001年8月31日，襄阳饭店欠农行米公支行贷款253万元，利息18.3万元，本息合计271.3万元。2、襄阳饭店用其1510㎡四层营业用房，评估价282万元抵偿贷款本息，差额部分双方另行协商。3、房屋所占土地，农行米公支行暂不过户。4、房屋过户后，农行米公支行同意襄阳饭店租赁经营。5、一楼靠西过道产权各一半，为公用部分，永久使用等。2001年10月3日，襄阳饭店将其1510.07㎡四层营业用房过户登记在农行米公支行名下。2001年12月，襄阳饭店办理了包括诉争土地在内的2676.8㎡划拨性质的国有土地使用权证。2003年5月22日，襄樊市国土资源局与襄阳饭店签订《国有土地使用权出让合同》，将位于环山路2676.8㎡国有土地使用权出让给襄阳饭店，出让金971679元（363元/㎡）全部留在襄阳饭店用于清算职工身份。2003年9月26日，双方签订的租赁合同约定：襄阳饭店租用以房抵贷房屋，年租金4万元，租期自2004年1月1日起至2006年12月31日止，双方于2001年8月31日签订的租赁合同作废。2007年3月27日，市国土资源局给襄阳饭店颁发了面积为2075.2㎡出让性质的国有土地使用权证(与原划拨性质的2676.8㎡相比，扣除了职工住宅用地601.6㎡)，其中建筑占地面积503.1㎡。2009年8月31日，襄樊市土地利用勘测规划院对以房抵贷房屋及西侧过道占用的土地进行分宗，用地面积为550.6㎡，其中西侧过道面积为81.2㎡)。2002年11月5日，襄樊市国资委批复同意襄阳饭店进行“改制”。2003年11月12日，襄阳饭店更名为“新襄阳饭店”。“改制”相关文件规定，原企业债务由更名后的企业承担。2007年7月23日，农行米公支行在一审法院提起另案诉讼，以抵贷房屋已由其拍卖给他人为由，要求襄阳饭店从1510.07㎡的四层房屋中搬出。襄阳饭店反诉要求：1、确认诉争土地使用权人是襄阳饭店；2、要求农行米公支行支付土地使用权转让费及房屋附属物、设备价款120万元。湖北省襄阳市襄城区人民法院于2007年12月3日在另案（2007）襄城民一初字第738号民事判决书中认为：襄阳饭店将其原所有位于襄城区环山路1510.07㎡四层营业用房全部抵偿欠农行米公支行贷款后，双方仅在房屋管理部门办理了房屋过户手续，而至今没有按照规定办理抵贷房屋所占土地的土地使用权过户手续，事实清楚。农行米公支行要求襄阳饭店从其抵贷四层房屋中搬出，由于襄阳饭店持有襄樊市国土资源局给其下发的《国有土地使用权证》，国有土地使用权证上的土地使用面积包括抵贷房产四层楼房所占土地，农行米公支行在没有取得抵贷房屋土地使用权的情况下，要求土地使用人从其土地上的房屋内搬出，理由不能成立，不予支持。襄阳饭店以农行米公支行擅自拍卖单纯房产，损害了襄阳饭店土地使用权的合法权益，反诉要求确认涉及房屋所占土地及附属土地使用权人是襄阳饭店，因农行米公支行所有的抵贷房屋所占土地及附属土地，襄阳饭店持有襄樊市国土资源局给襄阳饭店下发的《国有土地使用权证》，依法登记的土地使用权受法律保护，故襄阳饭店反诉要求确认涉及房屋所占土地及附属土地使用权人是襄阳饭店，予以支持；襄阳饭店反诉要求农行米公支行支付土地使用权转让费及房屋附属物、设备价款共计120万元，由于农行米公支行对抵贷房屋所占土地的使用权没有取得，其没有义务向襄阳饭店支付转让费，农行米公支行拍卖抵贷房屋属于依法处分自己财产，并不需要经过襄阳饭店许可，也没有损害襄阳饭店土地使用权的合法权益，且襄阳饭店主张农行米公支行支付土地使用权转让费及房屋附属物、设备价款共计120万元，没有证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条之规定，判决：一、驳回农行米公支行要求襄阳饭店从襄城区环山路建筑面积为1510.07㎡的四层房屋中搬出的诉讼请求；二、襄阳饭店抵偿给农行米公支行襄城区××层房屋所占土地及附属土地的土地使用权归被告襄阳饭店；三、驳回襄阳饭店要求农行米公支行支付土地使用权转让费及房屋附属物、设备价款共计120万元的诉讼请求。判决后，双方均未提出上诉。2010年11月23日，农行米公支行提起本案诉讼。湖北省襄阳市中级人民法院二审认为：襄阳饭店与农行米公支行签订的《以房抵贷协议》，系双方自愿签订。合同内容自2003年5月22日诉争土地办理出让手续后，不违反法律法规禁止性规定，为有效合同。该合同的争议焦点是《以房抵贷协议》中是否含土地使用权的转让？首先从协议本身来看，约定不是很明确。对合同的第三条：“房屋所占土地，甲方（农行米公支行）暂不过户”。双方作了完全相反的理解，即襄阳饭店称不含土地使用权的转让。农行米公支行称含土地使用权的转让，只是暂不过户。二审法院认为：襄正则评报字第[2001]33号《襄阳饭店襄城××路分店资产评估报告书》系专为履行《以房抵贷协议》而作，该评估报告明确称：2826824.18元含地价因素。一审法院在审理（2007）襄城民一初字第738号案中，委托襄樊中兴达资产评估事务所，对襄樊正则会计师事务有限公司[2001]33号报告中房屋建筑物评估值2826824.18元中是否包括房屋建筑物所占用土地的价值进行了评估。结论为：“襄樊正则会计师事务有限公司[2001]33号报告中房屋建筑物评估值2826824.18元中包括房屋建筑物所占用土地的价值”。其次，从土地面积上分析，2001年12月，改制前的襄阳饭店的土地使用权面积是2676.8㎡，职工住宅楼房改占地601.6㎡后，土地使用权面积是2075.2㎡。而改制时确定给襄阳饭店的土地使用权面积是1237.72㎡，显然，诉争房屋占地不属改制后的襄阳饭店。重审中，襄阳市商务局、襄阳市人民政府国有资产监督管理委员会称：襄阳饭店土地面积2676.8㎡。扣除职工房改生活区占地1439.08㎡（其中房屋占地601.6㎡，外延用地837.48㎡）；实际商业占地1237.72㎡纳入了改制范围。二审法院认为：土地使用权的确认属土地管理部门依法定程序确认，在未经土地管理部门将“外延用地”837.48㎡确权给职工之前，襄阳市商务局、襄阳市人民政府国有资产监督管理委员会称：襄阳饭店职工房改生活区“外延用地”837.48㎡，不足以采信。综上，《以房抵贷协议》中，含土地使用权的转让。襄阳饭店上诉称，《以房抵贷协议》仅处分的是房屋所有权，而没有处分土地使用权。如前所述，不能成立。襄阳饭店还上诉称，诉争土地系政府有偿出让给襄阳饭店的，且经湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号生效判决所确认。二审法院认为：诉争土地在未过户前，襄阳饭店仍是名义权利人，其与政府有关单位办理土地出让手续，并无瑕疵。而（2007）襄城民一初字第738号生效判决确认其有土地使用权，因尚未过户前名义上的使用权人是襄阳饭店，故（2007）襄城民一初字第738号判决的该项内容并无不当。襄阳饭店还上诉称，襄正则评报字第[2001]33号《襄阳饭店襄城××路分店资产评估报告书》中的地价因素，只是地段问题，与土地使用权无关。且市国资委、市商务局均证明，诉争土地经改制归上诉人享有使用权。该上诉请求，二审法院认为第一段已作充分阐述，其该上诉理由不能成立，二审法院不予采纳。襄阳饭店还上诉称，本案与（2007）襄城民一初字第738号生效判决相矛盾，属重复起诉；且系改制过程中发生的纠纷和土地使用权争议，不属人民法院审理范围。因（2007）襄城民一初字第738号生效判决，是排除妨碍的侵权之诉，且农行米公支行按该判决意见又提起了本案的土地使用权过户之诉，不属重复起诉。而以房抵贷合同发生在襄阳饭店改制之前，不是改制过程中发生的纠纷。襄阳饭店的改制文件中明确称：原企业债务由改制后的企业承担。且农行米公支行与襄阳饭店的改制没有关联性。此外，本案也不是土地使用权争议，因农行米公支行诉请的是土地使用权的过户，并未发生土地使用权的重叠。综上所述，襄阳饭店请求二审法院撤销原判，驳回农行米公支行诉讼请求的理由不能成立，二审法院不予支持。经二审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7577元，由上诉人襄阳饭店负担。襄阳饭店申请再审称：（一）一、二审判决存在程序错误。1、本案判决与湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号民事判决存在严重矛盾；2、本案诉争土地使用权属于改制范围，不属于人民法院的审理范围；3、本案是国有土地使用权争议，应由人民政府处理；4、农行米公支行已将涉案房产以公开拍卖的方式转让给第三人，农行米公支行已经转让了房屋所有权，无权主张诉争土地使用权。（二）一、二审法院认为双方签订的《以房抵贷协议》中包含土地使用权的转让是错误的。1、双方签订《以房抵贷协议》时，襄阳饭店根本没有取得诉争土地使用权；2、《以房抵贷协议》中明确约定，襄阳饭店以1510㎡的营业用房抵偿米公支行的贷款本息；房屋所占土地，暂不过户；在办理房屋过户和襄阳饭经营期间，房产所占土地如出现任何形式的纠纷，均由襄阳饭店负责。该协议并没有土地使用权转让的任何意思表示，同时有土地使用权保留在襄阳饭店的意思表示。另外，《以房抵贷协议》中关于“甲方（农行米公支行）同意乙方（襄阳饭店）在租赁期间赎回房产，价格另行商定，如乙方不能赎回，甲方将公开拍卖或收回，但乙方带土地一并出让，否则，甲方将按照253万元对乙方按照人行规定利率计收利息”约定，可以看出土地使用权保留在襄阳饭店。3、一、二审法院不从《以房抵贷协议》本身来确定双方的权利义务，却以另案有争议的评估报告来确定《以房抵贷协议》包含房屋所占土地使用权的转让不当。4、二审法院从面积上认定诉争房屋占地不属于改制后的襄阳饭店错误。（三）一、二审法院适用法律错误。1、二审判决逻辑混乱，前后矛盾。二审法院认为本案不是土地使用权争议、未发生土地使用权的重叠，与事实不符。2、一、二审法院以判决襄阳饭店变更登记为形式，剥夺了襄阳饭店以安置改制的职工为对价获得了土地使用权，在没有合同义务的情况下要求变更登记到农行米公支行，违背合同当事人的真实意思，也违背了等价有偿的公平原则。请求人民法院驳回农行米公支行的诉讼请求，本案诉讼费用由农行米公支行承担。农行米公支行辩称：一、襄阳饭店在再审申请书中陈述的案件基本事实背离客观实际，且其陈述的事实无证据予以支持。二、襄阳饭店所述的原审判决错误并无事实依据。（一）原审判决程序合法、正当。1、本案是以房抵贷合同纠纷与湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号判决排除妨碍之诉审理的是两个不同的法律关系，并不矛盾。2、本案是平等主体之间基于《以房抵贷协议》所产生的纠纷，与襄阳饭店改制没有关联性，属于人民法院的审理范围。3、农行米公支行是《以房抵贷协议》的一方当事人，对本案享有诉权，是适格的诉讼主体。（二）原审判决认定“房地一并作抵”有理有据。1、襄阳饭店以签订《以房抵贷协议》时其未取得土地使用权，无法转让土地的再审申请理由不能成立。襄樊市土地管理局与襄阳饭店于2001年3月8日订立《襄樊市国有划拨土地使用权租赁合同》证明，襄阳饭店实际取得该划拨土地使用权的时间不是其所说的2001年12月，而是2001年1月1日前。根据《最高人民法院》第九条的规定，虽然双方当事人在签订《以房抵贷协议》时襄阳饭店还未取得土地使用权证，但其当时已占有使用土地，并在协议中有房地一体转让的意思表示，在本案起诉时襄阳饭店已取得土地使用权证，土地使用权转让的条件已成就。2、《以房抵贷协议》中“房屋所占土地，甲方暂不过户”的约定，明确了房屋所占土地，暂不过户的权利人是甲方即农行米公支行。3、房地一并作抵才与以房抵贷行为和法律规定相符。4、房地一并作抵与双方的协议目的相符，并且有理有据。5、认定房地一并作抵符合交易习惯。（三）原审判决不存在适用法律错误。1、《以房抵贷协议》合法有效，双方应予履行。2、涉案土地出让金的承担问题，协议中既未约定，襄阳饭店也未反诉的情况下，二审法院释明襄阳饭店可另行诉讼主张，符合不告不理原则，是恰当的。3、正因为襄阳饭店依法取得了涉案土地使用权，本案土地使用权过户的条件才成就。4、土地主管机关的变更登记档案证明，襄阳饭店在申办土地使用权变更登记时，隐瞒了抵贷房屋已过户给农行米公支行的事实，仍将该房屋作为其财产申报，致使房地分离。请求人民法院驳回襄阳饭店的再审请求，维持原判。再审期间，农行米公支行提交一份襄地租字［2001］第2号《襄樊市国有划拨土地使用权租赁合同》，拟证明该行与襄阳饭店签订《以房抵贷协议》时，诉争土地已经由襄阳饭店合法占有使用。襄阳饭店对该份证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为该份证据只能说明当时诉争土地使用权属于襄樊市国土资源局，我公司只是租赁使用。本院认为，该份证据与本案有一定的关联性，可以证明案件的部分事实，应予采信。再审复查查明的事实与一、二、再审查明的事实一致。再审另查明，2001年3月28日，襄樊市土地管理局与襄阳饭店签订一份编号为襄地租字［2001］第2号的《襄樊市国有划拨土地使用权租赁合同》。该协议约定，襄樊市土地管理局出租给襄阳饭店使用的国有划拨土地位于襄城××路，面积2935.65㎡；土地使用权租赁年限15年，自2001年1月1日起算，至2015年12月31日终止；本合同项下的土地使用权可以转租、设定抵押权，未经襄樊市土地管理局批准不得转让，不得私自变更用途。根据当事人的再审申请理由和答辩意见，本案的争议焦点归纳为：襄阳饭店与农行米公支行签订的《以房抵贷协议》是否包含本案土地使用权的转让。关于上述争议焦点，本院评述如下：（一）从我国房地产的基本原则来看，我国实行房地一体原则。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条作出明确规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，襄阳饭店与农行米公支行签订《以房抵贷协议》，以襄阳饭店所有的房屋抵偿自己对农行米公支行的债务，即使合同双方没有特别约定，转移房屋也当然包含转移房屋所占土地的合法权益。襄阳饭店与农行米公支行在签订《以房抵贷协议》时，襄阳饭店并没有取得涉案土地的国有土地使用权证，而是依据与襄樊市土地管理局签订的租赁协议对该土地进行了合法占有，所以《以房抵贷协议》中必然包含了土地使用权租赁协议中对诉争土地的合法权益。现襄阳饭店已经取得了诉争土地的使用权，根据房地一体的基本原则，襄阳饭店应当履行合同的附随义务将诉争土地使用权过户给农行米公支行。襄阳饭店为取得诉争土地使用权而支付的土地出让金，可向农行米公支行另行主张。（二）从涉案土地价格来看，2003年5月22日，襄阳饭店以971679元（363元/㎡）的土地出让金取得了环山路2676.8㎡的国有出让土地使用权。根据国家土地管理局令（９２）第１号《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条的规定，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”由此可以估算出，涉案土地其时的标定地价不高于907.5元/㎡。该估算结果也符合2002年4月1日《湖北省物价局、湖北省国土资源厅关于对襄樊市基准地价更新的批复》鄂价房服［2002］58号文件中关于二级商业用地基准地价为750-950元/㎡的规定。（三）从涉案房产的重置价格来看，涉案房屋属砖混结构，依据襄樊市物价局2002年公布的《关于公布襄樊市区房屋重置价格的通知》，可确定砖混甲等房屋的重置单价710元/㎡。（四）从33号资产评估报告来看，其附表《建筑物（房产、构筑物）清查评估明细表》显示的各层重置单价：门面房3750元/㎡、二层1562.50元/㎡、三、四层1225元/㎡、茶炉房980元/㎡，评估值合计2826824.18元。结合以上两点关于涉案土地价格与涉案房屋重置价格的分析，33号资产评估报告中的“各层重置单价”应包括涉案房屋当时的重置价格和涉案土地的价格。33号资产评估报告中“对房屋建筑物采用现行市价法，其评估值中实际包含了地价因素”的表述，应理解为评估值中包含地价。（五）33号资产评估报告将襄阳饭店所有的位于襄城××路中段的四层建筑物（含茶炉房），确定评估价值2826824.18元。其后，以该份资产评估报告为依据，襄阳饭店与米公支行签订《以房抵贷协议》，约定襄阳饭店用位于环城路1510㎡四层营业用房，评估价282万元抵偿农行米公支行贷款本息。《以房抵贷协议》虽然中没有明确约定涉案房屋所占土地是否随房屋一并转让给农行米公支行，但是从确定该协议转让房产价值依据的33号评估协议来看，282万元是涉案房屋及所占土地使用权转让的对价，《以房抵贷协议》转让的不仅的是涉案房屋，还包含房屋所占的土地使用权。《以房抵贷协议》签订时襄阳饭店仅是租赁该块国有划拨土地而不享有涉案土地使用权，但2007年3月27日襄阳饭店已取得涉案土地使用权证。根据《最高人民法院》第九条之规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。因此，襄阳饭店与农行米公支行签订的转让涉案房地产的《以房抵贷协议》合法有效。襄阳饭店关于《以房抵贷协议》签订时襄阳饭店根本没有取得诉争土地使用权，原审法院认为该协议中包含土地使用权的转让是错误的再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。（六）《以房抵贷协议》第三条约定，“房屋所占土地，甲方（农行米公支行）暂不过户，但甲方（农行米公支行）在办理房屋过户和乙方（襄阳饭店）经营期间，房产所占土地如出现任何形式的纠纷，均由乙方（襄阳饭店）负责。”从协议的以上内容可以判断土地使用权随房产转移给农行米公支行，只是暂不过户。否则若涉案土地使用权还属襄阳饭店所有，襄阳饭店自然对该土地产生的纠纷负责，而无须在协议中特别约定。襄阳饭店关于从该条款可以看出争议的土地使用权保留在襄阳饭店的再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。（七）《以房抵贷协议》第五条约定，“乙方（襄阳饭店）在按时交租的情况下，甲方（农行米公支行）不得随意中止租赁协议或变卖处置房产，同时甲方（农行米公支行）同意乙方（襄阳饭店）在租赁期间赎回房产，价格另行商定，如乙方（襄阳饭店）不能赎回，甲方（农行米公支行）将公开拍卖或收回，但乙方（襄阳饭店）带土地一并出让……”。以上协议内容表明，在土地暂不过户的情况下，襄阳饭店可以在租赁期间内赎回房产，若到期不能赎回，农行米公支行有权一并处置涉案房地产。襄阳饭店认为，从该条款内容可以看出襄阳饭店对诉争土地使用权予以保留，该再审申请理由没有事实和法律依据，本院不予支持。（八）《以房抵贷协议》第六条约定“一楼靠西过道产权各一半，为公用部分，永久使用”，也就是说，襄阳饭店将共用过道的一半土地使用权转让给农行米公支行。从常理来看，如果襄阳饭店未将涉案房屋的土地使用权转让给农行米公支行，就没有必要特别约定只转让共用通道一半的土地使用权给农行米公支行。因此，本院认为，襄阳饭店与农行米公支行签订的《以房抵贷协议》包含涉案房产所有权及所占土地使用权的转让，农行米公支行将涉案房屋所占土地的使用权过户给该行的诉请应予支持。襄阳饭店申请再审称，本案诉争土地使用权属于改制范围，本案不属于人民法院的受案范围。本院认为，《以房抵贷协议》签订于襄阳饭店改制前，无论诉争土地使用权是否属于改制资产，都不影响以改制取得的资产履行合同义务。本案不属于《最高人民法院》第三条“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”规定的情形，本案属于人民法院的受案范围。襄阳饭店的该项再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案是因协议履行产生的合同之诉，而湖北省襄阳市襄城区人民法院（2007）襄城民一初字第738号民事判决是排除妨碍的侵权之诉，两案诉请和诉讼标的不同，判决所依据的权利并不相同，并不存在矛盾。襄阳饭店关于本案与湖北省襄阳市襄城区人民法院作出的（2007）襄城民一初字第738号民事判决存在严重矛盾的再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。襄阳饭店申请再审称农行米公支行已将涉案房产转让给第三人，已无权主张诉争土地使用权。本院认为，无论农行米公支行是否转让涉案房产，都不影响农行米公支行向襄阳饭店主张履行《以房抵贷协议》的权利，农行米公支行具备本案的原告主体资格。襄阳饭店的该项再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持湖北省襄阳市中级人民法院（2015）鄂襄阳中民三终字第00196号民事判决。本判决为终审判决。审判长 高 倩审判员 宗澄宇审判员 李 承二〇一六年六月八日书记员 张 胜