湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1402号
上诉人（原审原告、反诉被告）：舒采军，男，1971年10月24日出生，汉族，怀化市人民检察院干部，住怀化市，
讼代理人：李宜羲，男，汉族。上诉
上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司），住所地怀化市鹤城区迎丰中路737号，统一社会信用代码91431200772257164J。
法定代表人：张顺元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓足苾（一般代理），湖南人和人（邵阳）律师事务所律师，执业证号14305201210358691。
委托代理人：刘昕（一般代理），湖南楚信律师事务所律师，执业证号14305201020835711。
上诉人舒采军因与上诉人海源公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1312号民事判决，双方均向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人舒采军上诉请求：1、撤销原判第二项，维持第一项判决；2、请求确认被上诉人违约并承担逾期交房违约金；3、判决被上诉人承担本案全部诉讼费。
事实和理由：一审法院没有支持上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，明显适用法律错误。一、一审法院认定因本案所涉团购者绝大多数都已收房，也没有证据证明房屋存在质量问题，从公平角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表求，认定海源公司通知交房达到约定交房条件，属法官个人主观臆断，认定事实错误；二、上诉人要求被上诉人承担违法之责、违约之责，不仅是一审法院认定的质量之责。
上诉人海源公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持上诉人的反诉请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院判决上诉人返还被上诉人燃气管道安装费、有线电视开通费，认定事实、适用法律明显错误。购房合同补充协议约定了燃气管道安装费、有线电视开通费的收取，合同应适用补充协议。湖南省物价局湘价函（2012）123号、湘价函（2014）20号文件不属于法律法规。从司法鉴定来看，房屋成本价不包含燃气管道安装费、有线电视开通费。2、判决驳回上诉人的反诉请求属于认定事实错误、适用法律错误。本案所谓的“商品房买卖合同”存在显失公平、重大误解的情形，成本价远高于合同价，上诉人无法承受。依法应当撤销。同时，本案不是商品房买卖合同纠纷而是典型的单位集资建房纠纷。
针对舒采军的上诉，海源公司未作书面答辩。
针对海源公司的上诉，舒采军答辩称：一、海源公司收取燃气管道安装费、有线电视开通费，一是违反合同约定，二是违反法规和政府主管部门强制性规定，三是其所称的补充协议亦无相关内容。应退还。二、湖南省物价局文件，商品房买卖双方在签订商品房销售合同时均应遵守。三、所谓的司法鉴定，并不是司法鉴定，只是一个审计报告。从形式到内容，从程序到实体，都不具法律效力。本案中，在海源公司失去反诉资格的情况下，即使合规的司法鉴定，亦失去其反诉证据价值。如作为抗辩证据，与原审舒采军起诉的事，即质量和延期交房问题又无任何关联。四、海源公司没有按规定交纳诉讼费和诉讼请求超过时效，均已导致其失去反诉资格。五、海源公司以已经投入高成本建房抗辩乱收费、质量差、延期交房属无理取闹。
上诉人舒采军向原审法院起诉请求：1、判令海源公司赔偿因违法收取舒采军房屋预售款而给舒采军造成的存款利息损失3000元；2、判令海源公司退还在商品房买卖中，以欺诈手段违规向舒采军收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、商品房“两证”办证费共4044元，并支付3倍赔偿金额12132元；3、判令海源公司向舒采军支付2015年5月31日至2016年5月18日逾期交房违约金18003元，之后延期交房违约金的支付，应计算至交房时止；4、判令海源公司因所售房屋高度不足返还舒采军房款13247元；5、判令海源公司按双方签订的《装修标准确认书》要求，安装进户防盗门、真空玻璃铝合金窗。6、判令变更海源公司与舒采军签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：⑴第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”。变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；⑵第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”；7、判令海源公司承担本案诉讼费及其他各项损失。
上诉人海源公司向原审法院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人按照实际成本价补交购房款64366.21元；2、以重大误解、显失公平为由，判决撤销反诉人与被反诉人于2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；3、反诉费由被反诉人承担。
原审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年12月1日，怀化市人民检察院向海源公司提供了检察院团购房名单，含在职人员、2012年遴选人员、2013年公招人员、基层检察长、有遗孀人员、退休人员共计225人，本案舒采军系该院在职人员。2013年12月19日，海源公司制定了《怀化市检察院干警团购房方案》，该方案载明：1、小区定名海源鑫园小区，总建筑面积42000平方米，总套数为260套，其中A户型78套，面积为178平方米、B户型78套，面积为139平方米、C户型104套，面积为125平方米，减去3套物业用房、城建投A、B、C户型各10套，检察院购房实为A户型67套、B户型67套、C户型93套；2、价格均价2630元每平方米，不包括调容费用，调容费依实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元；3、交购房意向金时间为2013年12月25日开始至12月30日止，超过交款时限视为不愿购买。A、B户型交5万元，C户型交3万元。房子修至正负零完时，A、B户型再交5万元，C户型再交3万元。待办好预售许可证时凭认购书与出卖方即海源公司签订商品房买卖合同；4、2014年1月5日抽签确定楼层并签订认购书；5、业主确定，原则上以检察院确定的花名册为准；6、交房时间为2015年3月底前。2013年12月24日，舒采军依团购方案向海源公司缴纳了购房意向金10万元，并于2014年1月14日与海源公司签订了《海源鑫园小区认购书》及《怀化市检察院住宅装修标准》，认购物业为海源鑫园小区1栋1单元1201号房，并约定了住宅的装修标准，其中第4项标准为：“窗户为5+6+5真空玻璃，铝合金窗”；第8项标准为：“进户门为防盗门其余均留门洞”。2014年7月5日，因部分业主未依团购方案交纳第二次购房意向金，海源公司向团购房业主发出《关于催交购房意向金的公告》，决定将交款时间延期三天，即从2014年7月7日至9日，对逾期未交购房意向金的，将实行以购房人实际欠交房款金额按月息2%计息。2015年1月24日，海源公司公布喜报，告知检察院团购房业主，如果在2015年1月24日-2015年1月31日前签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的，奖励3000元，2015年2月1日-2015年2月5日前办好银行贷款及公积金相关手续的，奖励2000元。2015年1月29日，舒采军、海源公司签订了一份《怀化市商品房买卖合同》，双方约定：由舒采军购买海源公司开发的海源鑫园项目中第1幢1201号房，该房建筑面积为136.32平方米，该商品房单价每平方米为2633元，总房价为358930元，该商品房售价已包括供水、供电、供气、通迅、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用（俗称“开通费”）。合同第十条约定买受人所购房屋的室内层高为3米。合同十一条约定了房屋交付期限和条件，即出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。合同十二条约定了房屋交接及违约责任，即由于出卖人的原因，未按合同十一条约定的期限交付商品房给买卖人的，若逾期未超过180日的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之/（该比率应不小于逾期未超过180日的比率）的违约金。合同第十八条第三款约定出卖人应在商品房交付使用后/日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60内办好土地使用权证。合同十八条第四款第二项约定买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金。2015年1月31日，舒采军又依海源公司的要求，支付了办证费1699元、公积金担保费1400元、燃气管道安装费2080元、有线电视安装费350元。2015年2月9日，舒采军办理了住房公积金贷款手续，同日，海源鑫园1栋取得了商品房预售许可证，证号为2015-0007。庭审中，双方认可购房价格中已经优惠了3000元作为奖励，舒采军实际支付购房款358930元，且购房款已全部支付完毕，另海源公司收取的公积金担保费1400元也已退还给舒采军。2015年5月30日，合同约定的交房时间已至，因设计变更由墙面漆改为墙面砖且为降低容积率，延迟了交房时间，2015年8月31日，海源公司通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。舒采军看到交房公告后，认为海源公司未能提交《竣工综合验收备案表》，没有达到交房条件，至今未收房。海源公司提供的怀化市鑫园小区1号楼《竣工综合验收备案表》显示：2015年11月20日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位已验收合格，2016年1月27日，怀化市城乡建设档案馆认为鑫园小区1栋楼资料基本齐全，怀化市建设工程质量安全监督管理站认为基本符合备案要求，但该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成。海源公司当庭表示竣工验收备案表系房屋初始登记的要件，要等罚款及所有全部办理完成后，才能盖章。2016年3月21日，海源鑫园小区业主多人向怀化市建设工程质量安全监督管理站投诉海源鑫园小区存在的质量问题，2016年3月23日，怀化市建设工程质量安全监督管理站向海源公司、怀化市建设工程监理有限公司、长沙市建筑安装工程公司发函，要求相关单位对业主提出的问题进行核实，如属施工质量造成的质量缺陷，由建设单位、施工单位及时进场解决，监理进行监管。2016年5月25日，怀化市建筑设计研究院出具证明一份，就“海源鑫园”项目关于“层高3米”、“双层中空玻璃”及“甲级防火门”三个方面的情况进行了解释：1、层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构上表面的垂直距离，包含结构板厚度；2、“双层中空玻璃”是指将两玻璃有效的密封材料和间隔材料分隔开，内部为干燥的空气层，无水汽，灰尘存在的玻璃，原设计图中玻璃为双层中空玻璃；3、依据建筑设计防火规范要求，开向前室的户门应采用防火门，原设计图中入户门为甲级防火门。
另查明：现争议房屋装修采用了双层中空玻璃及甲级防火门。舒采军、海源公司签订的商品房买卖合同已进行了网签。海源公司开发争议房屋的土地系通过出让的方式取得。海源公司庭审中明确海源鑫园小区共2栋，260套房屋，现已交房的占70%-80%，尚有20%-30%交房存在矛盾。已向法院起诉的23户中有13户已经交房，还有10户未交房。
再查明：湖南恒基有限责任会计师事务所湘恒基会专审字[2016]第00785-21号报告书结论为：海源公司以亏损472.17元每平方米的价格出售了“海源鑫园小区”1栋1201室的商品房。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。舒采军、海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及舒采军已全额支付购房款的事实没有异议。本案争议的焦点为：一、关于舒采军、海源公司所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题；二、关于海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题；三、舒采军在本诉中的各项请求能否支持的问题。现分述如下：
一、关于舒采军、海源公司所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题。本案所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的观点，本案从形式上看没有单位进行集资建房的相关文件和协议，从实体上看检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的，故对海源公司认为本案系单位集资建房及合同无效的观点，本院不予采纳。海源公司认为海源公司是以盈利为目的设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，现其以低于成本价出卖房屋给舒采军，不符合常理，舒采军系利用优势地位签订了买卖合同的观点，因舒采军作为消费者与海源公司签订商品房买卖合同，并没有明显的优势，舒采军依合同约定履行了自已的义务，并不承担海源公司经营中的亏损，从海源公司积极设置奖励促成合同的履行来看，海源公司并无受到胁迫或感受弱势的行为表示，故对海源公司这一观点，本院亦不予支持。
二、关于海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题。首先，本案双方签订合同时，对合同内容及相对方的情况均有充分的了解认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险因素，但交易风险因素是当事人在交易过程中应予担负的价值因素，本案中双方均不构成重大误解；其次，舒采军、海源公司订立合同时，双方均是自由的，能自主决定自已的行为，对合同标的物价值的认识也是适当的，退一步讲，就算依海源公司反诉时称的本案房价低于成本价64366.21元，那么依该标准仍未达到低于房屋总价款的30%，故海源公司认为合同签订时显失公平，缺乏事实依据；另外，海源公司于2016年11月21日才反诉要求撤销合同，早已超过撤销合同一年的除斥期间。故海源公司要求撤销双方签订的各项协议，理由不充分，本院不予支持。
三、舒采军在本诉中的各项请求能否支持的问题。1、舒采军要求海源公司赔偿因违法收取房屋预售款而给舒采军造成的利息损失3000元，根据住房城乡建设部于2010年4月13日作出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动”之规定，本案海源公司在未取得商品房预售许可前收取消费者的购房意向金，有违住建部的相关规定，但舒采军在明知海源公司不得收取购房意向金的前提下，仍然依团购方案参与购房，自身也存在一定的过错，现舒采军要求海源公司支付利息没有法定或约定的依据，也有违诚信原则，故对该请求，本院不予支持；2、根据舒采军、海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中，不得另行收费，故海源公司再收取该费用不仅有违合同约定，也不符合物价部门对新建商品房交易价格的规定，故对海源公司收取舒采军的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元应退还给舒采军，海源公司在本案中并不构成舒采军所主张的欺诈行为，因此，舒采军要求依《中华人民共和国消费者权益保护法》予以3倍赔偿，无事实依据，本院不予支持。关于海源公司收取舒采军的“两证”办证费用1699元，该费用因海源公司系代收，舒采军、海源公司对于该费用金额存在争议，可由海源公司先行收取，待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算；3、关于舒采军要求海源公司支付逾期交房违约金，虽然双方签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，但是本案仍具有一定的特殊性，具体表现在：①舒采军向海源公司购房来源于怀化市检察院的团购方案，具有一定的身份性；②购房的价格也来源于团购方案所定，双方并没有太大的调整空间；③房号的选定也来源于团购方案依抽签决定。尽管双方存在单独的商品房买卖合同，舒采军在庭审中也极力否定存在团购委员会，但均不能改变舒采军等单位职工予以团购的事实，该团购也是致海源公司亏损的重大因素，那么现在如果严格按照单个合同约定的条件交房，势必与团购的整体意思相悖，因为本案所涉团购者绝大多数都已收房，也没有证据证明房屋存在质量问题，从公平的角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已达到约定交房条件，故舒采军请求海源公司支付延迟交房违约金，本院不予支持；4、舒采军要求海源公司返还因所售房屋高度不足的房款13247元，诉争房屋层高是否不足3米，舒采军没有提供第三方机构的测量数据，应当承担举证不能的法律后果，且舒采军对于层高的理解与怀化市建筑设计院的解释不一致，故对舒采军该请求，本院不予支持；5、关于舒采军要求海源公司按双方签订的《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》要求，安装进户防盗门、真空玻璃铝合金窗。结合装修标准“窗户为5+6+5真空玻璃”来看，双方约定的应当为中空玻璃，对于书写成“真空玻璃”，应认定为系笔误所致。依怀化市建筑设计研究院对于进户门的解释，海源公司安装防火门不仅系设计要求，也是消防安全及验收的强制标准，尽管不符合合同约定，依然不宜按合同履行，如果舒采军认为海源公司安装防火门的价值远低于安装防盗门的价值，可以主张相应的赔偿，故对舒采军该项请求，本院不予支持；6、舒采军要求变更海源公司与舒采军签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：⑴第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”，变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；⑵第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。依法成立的合同对双方当事人均具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行，舒采军主张变更所签合同中的两处内容，但双方的约定并没有违反法律法规之效力性禁止规范，也不具有可撤销与变更的情形，现舒采军以自已的意思表示要求变更合同中的部分内容，属于舒采军发出新的要约，该要约因海源公司的拒绝而失效，至于合同内容约定不明确或存在歧义完全可以通对合同的解释来完成，而不是法院的强制变更，故对舒采军该项请求，本院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第一项、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决:一、怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向舒采军收取的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元共计2430元；二、驳回舒采军的其他诉讼请求；三、驳回怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1209元，由舒采军负担1159元，由怀化市海源房地产开发有限公司负担50元；反诉案件受理费704.6元，由怀化市海源房地产开发有限公司负担。
经审理查明：原审法院认定的事实属实。二审补充查明：本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。本院二审期间，双方当事人提交的相关证据均不属新证据。
本院认为：本案中，舒采军与海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及舒采军已全额支付购房款的事实双方没有异议，应依法予以确认。本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案房屋买卖虽起始于团购，但并没有单位进行集资建房的相关文件和协议。检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的。事后海源公司与各购房户分别签订商品房销售合同，明确各自的权利和义务，房屋买卖已转换为海源公司与各购房户的民事法律行为，团购已变更为分户买卖。且海源公司取得商品房预售许可，销售行为合法。故海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的理由不能成立。
海源公司是专门从事房地产开发和销售的公司，本案双方签订合同时，其对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险，但交易风险是当事人应予负担的合同风险。故本案双方均不构成重大误解；订立合同时，双方意志自由，也不存在欺诈、胁迫情形。故海源公司认为合同显失公平缺乏事实依据；此外，海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法也不应得到支持。故对海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》的上诉请求，依法不应予以支持。
关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称“开通费”，实为入户费)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据舒采军与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等入户费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。”该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应当为有效补充合同。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。此外，本案房屋价格确实大幅低于市场同类房屋价格。基于上述三方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则。有线电视入户费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用。原审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予支持。
关于舒采军要求海源公司支付逾期交房违约金。合同约定，出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。
舒采军看到交房公告后，认为海源公司未能提交《竣工综合验收备案表》拒收。争议的焦点在于合同约定的“商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”和舒采军认为的“取得《竣工综合验收备案表》”之间的区别。海源公司认为本案房屋已验收合格且已报城建档案馆备案，取得了《竣工验收备案表》，按合同约定，符合交房条件。但舒采军主张的《竣工综合验收备案表》还需经质监站认可具备备案条件，建设部门建设工程管理科认为可以备案，住建局最后同意备案后，才形成《竣工综合验收备案表》。依照怀化当地房地产开发商的交房惯例，报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》即予交房。依照本院审判实践，对报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》交房是支持的。一方面是对房地产市场的保护，另一方面是因后续取得《竣工综合验收备案表》的报备审批，对合同双方权利义务没有实质性的影响，认可交房有利于购房方早日实现合同目的。
本案中，海源公司于2015年8月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。延期3个月交房的原因，系设计变更，由墙面漆改为墙面砖等。所以海源公司延期3个月交房符合合同约定的事由，不构成违约。但海源公司向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间为2016年1月27日，再次逾期147天，构成违约，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金。取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，舒采军拒收，海源公司不再构成违约。故在海源公司逾期违约147天内舒采军要求支付违约金的主张应予支持。
综上所述，原判认定部分事实不清，处理不当。海源公司、舒采军均有部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1312号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；
二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1312号民事判决第一项；
三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向舒采军收取的有线电视入户费350元、支付逾期交房违约金5276元，共计5626元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费，怀化市海源房地产开发有限公司预交了1914元，舒采军预交了250元，均由各自自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 欧晓林
审 判 员 夏英姿
二〇一八年四月十九日
法官 助理 罗雪花
代理书记员 唐 菁