吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉05民终396号
上诉人（原审被告）：袁志强，集安市人，现住吉林省集安市。
委托诉讼代理人：姜俊伟，吉林通兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：集安市仁隆房地产开发有限公司，住所：吉林省通化市集安市鸭江路31号。
法定代表人：ＸＸ仁，董事长。
委托诉讼代理人：丁悦明，男，集安市仁隆房地产开发有限公司员工。
委托诉讼代理人：张光勋，吉林祥程律师事务所律师。
上诉人袁志强因与被上诉人集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称“仁隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院（2017）吉0582民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
袁志强上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审事实认定错误，不应该以马淑荣、王德宝同被上诉人的商品房买卖合同价格确认上诉人与被上诉人之间房屋抵顶的价格，房屋抵顶价格是上诉人同被上诉人之间的合同关系，另一个合同关系不能影响上诉人同被上诉人之间的合同内容。2009年前上诉人向被上诉人交纳两套房屋订房现金2万元，每套房1万元，确定房屋的具体楼号。2009年12月22日仁和建筑工程有限公司向被上诉人转账161027元，支付其中一套楼房的价款，另外一套楼是被上诉人拖欠上诉人的债务抵顶161027元，后续上诉人又分别交纳了7万元和9万元现金，房屋的价款已经交付完毕。上诉人与被上诉人签订的购房合同是2009年12月25日，所有的债权、债务已经抵顶完毕，以后被上诉人一次也没有找过上诉人主张权利，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。
仁隆公司二审辩称，袁志强的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
仁隆公司向一审法院起诉请求：要求袁志强给付其购房款123124元。
一审法院认为，对本案事实，双方认可往来票据的真实性，只是对争议房屋顶账时房屋抵顶价格存在争议。仁隆公司主张房屋是按照马淑荣、王德宝与仁隆公司签订的合同、进行产权登记的价格予以抵顶的。袁志强主张两套房屋均是按照256027元抵顶的。就这一争议，应认定双方是以马淑荣、王德宝与仁隆公司签订的合同、进行产权登记的价格进行抵顶的。首先，争议的两套房屋袁志强认可在马淑荣、王德宝购买前仁隆公司已经抵顶给自己，自己领取了钥匙，且马淑荣、王德宝购房款袁志强已经收取，基于此，完全可以认定是袁志强在向马淑荣、王德宝出售房屋。袁志强未将房屋登记在自己名下直接出售，按照常理袁志强只能向马淑荣、王德宝提供可以进行产权登记的商品房销售合同，这份合同由袁志强自己与仁隆公司协商按照抵顶价由仁隆公司向马淑荣、王德宝出具更符合常理，袁志强虽反驳房屋是仁隆公司出售，自己只管拿钱，合同没见过也不予认可，但是未提交任何证据予以反证，且袁志强对案件事实的陈述与实际交易习惯不符，房屋抵顶给袁志强并交付钥匙后，其效果等同于出售，售楼处不会再继续出售该房屋，因该房屋的实际所有权已经转移给袁志强，且售房款为袁志强所得，故未经袁志强同意，仁隆公司无法将房屋出售给案外人，故袁志强的陈述不具有说服力，相比而言，仁隆公司的陈述更符合交易习惯且有房屋买卖合同作为书证予以证明，其陈述事实更为可信，故对仁隆公司陈述的事实予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明自己的主张的，应承担不利后果。本案仁隆公司就自己的主张提供了两份合同予以印证，而袁志强的反驳不符合交易习惯且无相应的证据证明，故应当承担相应的不利后果。综上，一审法院依法确认诉争房屋抵顶价应以马淑荣、王德宝与仁隆公司签订的合同、进行产权登记的价格为准，合计购房款641386元。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。仁隆公司欠袁志强工程款，通过给付现金和房屋等方式进行偿还。偿还的总数应当同欠款总数相当。袁志强对仁隆公司历年欠其工程款共计623050元的事实予以承认，同时袁志强对仁隆公司给其现金和抵顶其房款的票据分别予以确认，共计745890元，故对袁志强多支付的122840元应当予以返还。判决：袁志强于判决生效后立即给付仁隆公司购房款122840元。
二审期间，根据仁隆公司和袁志强的陈述及双方提交的证据，本院认定事实如下：2004年-2009年，仁隆公司与集安市仁和建筑工程有限公司（以下简称“仁和公司”）共计欠付袁志强工程款623050元，仁隆公司多年间通过给付现金和抵顶房屋的方式向袁志强支付工程款共计606872元。2014年11月24日仁和公司向仁隆公司转款139302元，抵顶袁志强工程款。2009年12月25日仁隆公司与袁志强签订购房合同，约定袁志强购买泰盛新苑小区6号楼2单元5楼A侧，面积98.86平方米，每平方米单价1730元。2011年4月16日仁隆公司与袁志强签订购房合同，约定袁志强购买泰盛新苑6号楼3单元2楼B侧，面积98.86平方米，每平方米单价1730元。2009年12月25日、2011年1月17日仁隆公司向袁志强分别支付161027元，并直接转账作为以上两套房屋的购房款，袁志强后期又为上述两套房屋向仁隆公司支付现金160000元。袁志强取得上述两套房屋后，分别将房屋卖给马淑荣、王德宝。马淑荣、王德宝分别与仁隆公司签订了商品房买卖合同，其中马淑荣与仁隆公司签订的商品房买卖合同约定房屋单价为每平方米3288.44元，王德宝与仁隆公司签订的商品房买卖合同约定房屋单价为每平方米3194.12元。
本院认为，根据仁隆公司一审的诉讼请求及主张，本案的争议问题为：本案争议房屋的实际抵顶价格及仁隆公司是否多支付给袁志强工程款。关于争议房屋的实际抵顶价格，仁隆公司主张房屋的抵顶价款是其与马淑荣、王德宝签订的商品房买卖合同中确定的价格，证据是袁志强已经按照合同约定的价格支付了房款，其中泰盛新苑小区6号楼2单元5楼A侧房屋，袁志强分四次交付了房款，分别为64332元、90000元、10000元、161027元，泰盛新苑6号楼3单元2楼B侧房屋，袁志强分四次交付了房款，分别为75000元、70000元、161027元、10000元，仁隆公司根据袁志强的交款情况向袁志强出具了收据，后该交款收据直接更名为马淑荣和王德宝。关于该主张，袁志强不予认可，其对仁隆公司提供的64332元和75000元的两份交房款收据提出异议，认为该两笔款项并不是其缴纳的房款，系仁隆公司自己将该两笔款项计入本案争议房屋的房款。根据双方的陈述以及现有证据，本院对争议房屋的实际抵顶价格问题评析如下：首先，根据仁隆公司的陈述，可以确定64332元与75000元并不是袁志强直接交付的现金，而是通过仁和公司转账到仁隆公司的，即2014年11月24日仁和公司向仁隆公司转账139302元，仁隆公司将该笔转款分为两笔计入争议房屋的房款。但仁和公司与仁隆公司之间的转款凭证仅记载款项为袁志强工程款，并没有特别标注为购房款，而根据仁隆公司提供的其与袁志强此前的转账及支付收据，抵顶房屋的款项均在收据上标注为购房款。仁隆公司现没有提供证据证明该笔转款应为购房款，也没有证据证明仁隆公司将该笔转款分两笔计入争议房屋的购房款已征得袁志强的同意。其次，根据袁志强提交的物业费收据可以证明，袁志强于2014年8月1日即交纳了本案争议房屋的物业费。按照正常的交易习惯，房地产公司只有在购房者交付了全部房款的情况下才会向购房者交付房屋，而购房者只有实际取得了房屋或者有实际取得房屋可能的情况下才会交纳物业费。所以袁志强主张其至2014年8月1日即履行了交纳全部房款的义务，并在交纳物业费后取得了房屋钥匙的事实符合日常交易习惯。而根据仁隆公司提供的交款收据显示全部房款系至2014年11月24日才完全结清，即在仁隆公司与马淑荣、王德宝签订商品房买卖合同的当日，仁隆公司才将139302元分两笔（75000元和64332元）计入袁志强的购房款。因仁隆公司认可本案争议房屋实际上是袁志强出售给马淑荣、王德宝，仁隆公司只是负责与马淑荣、王德宝签订商品房买卖合同。故袁志强在未实际取得房屋的情况下也不可能向马淑荣、王德宝出售房屋，所以可以认为袁志强在2014年11月24日前已经实际取得了房屋。而仁隆公司没有证据证明其在袁志强已实际取得房屋后又将139302元计入房款的事实与袁志强达成一致意见。综上所述，仁隆公司关于本案争议房屋的价格就是其与马淑荣、王德宝签订的商品房买卖合同中确定的价格的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于仁隆公司是否多支付给袁志强工程款的问题。根据仁隆公司与袁志强均认可的账目可以确认仁隆公司经仁和公司的转账，共计欠付袁志强483748元，仁隆公司通过给付现金及抵顶房屋的形式，截止到2014年11月24日前共计支付给袁志强工程款606872元，此时袁志强欠仁隆公司的款项为123124元，仁和公司欠袁志强工程款为139302元。2014年11月24日仁和公司转账给仁隆公司139302元，事由为袁志强工程款。袁志强认为仁和公司转到仁隆公司的139302元系抵顶其欠付仁隆公司的123124元。而仁隆公司主张多支付给袁志强工程款系建立在139302元计入购房款的基础上。关于该笔转款的用途，如前所述，仁隆公司提供的证据不足以证明该笔款项系用于补交本案争议房屋的房款，故仁隆公司主张多支付给袁志强工程款的主张亦无证据予以证明，该主张不能成立。
综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”仁隆公司以多支付工程款为由要求袁志强补交本案争议房屋的购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。袁志强的上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省集安市人民法院（2017）吉0582民初1603号民事判决；
二、驳回集安市仁隆房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1381元，二审案件受理费2757元，均由集安市仁隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 敏
审判员 何秋彦
审判员 马 辉
二〇一八年五月二十二日
书记员 赵晓菲