江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9257号
上诉人（原审原告、反诉被告）：倪晓剑，男，1979年10月9日生，汉族，户籍所在地杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：杨鸥，江苏杨鸥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟芸，江苏杨鸥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州雅景物业管理有限公司，住所地苏州市高新区永安路128号1号楼3120室。
法定代表人：朱国建，该公司经理。
委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡秋爽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
上诉人倪晓剑因与被上诉人苏州雅景物业管理有限公司（以下简称雅景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第05181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
倪晓剑上诉请求：二审法院撤销原审判决第二项、第三项并依法改判，案件受理费由雅景公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院判决确认双方的租赁合同于2015年11月26日解除，既然双方签订的房屋租赁合同在签约当天就已解除，雅景公司就没有任何损失，收取倪晓剑的租房押金就应返还倪晓剑，法院就不应酌情支持雅景公司租金损失433000元。2、一审法院另查明部分所涉事实与庭审笔录不符，2016年5月16日庭审笔录中倪晓剑明确2015年12月25日雅景公司的回函无章，对此不予认可，邮寄凭证里面是白纸。3、一审法院本院认为处存在错误。在2015年11月26日房屋租赁合同已解除情况下，再有雅景公司提供房产证、土地证及租赁合同没任何实际意义。土地性质决定倪晓剑租赁合同目的能否实现。依据珈伊公司与雅景公司于2015年10月30日签订的租赁合同明确本租赁物的用途为生产办公宿舍仓库用房，转租租赁物的用途不得超出本合同规定的用途。雅景公司与倪晓剑签订的租赁合同明确约定经营的行业是展厅，展厅与生产办公宿舍仓库不是同行，展厅是第三产业，工业用地不能办展厅。二、一审法院认定基本事实不清。1、一审法院在倪晓剑与雅景公司房屋租赁合同中租金起算点没有查清。在房屋租赁合同中明确免租期90天，免租期内只免租金，由此可见租金应从2016年6月1日开始收取。另查明，雅景公司与案外人李秀芝签订的房屋租赁合同也有类似的表述。房屋租赁合同采用的格式条款是由雅景公司提供，对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。2、一审法院没有查清珈伊公司是否同意涉案不动产出租。雅景公司与倪晓剑房屋租赁合同中明确经营的行业是展厅，展厅与生产办公宿舍仓库不是同行，故雅景公司与倪晓剑房屋租赁合同无效。三、一审法院判决超出雅景公司诉讼请求，违反不告不理原则。雅景公司在反诉中明确租金损失为30万元，一审法院也以该标的收取了反诉案件受理费，但判决中却酌情支持雅景公司租金损失433000元。四、一审法院适用法律错误。一审法院按照合同法第九十七条、一百一十三条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条与案件的性质明显不符。
雅景公司辩称：服从原审判决。
倪晓剑向一审法院起诉请求：解除双方于2015年11月26日签订的房屋租赁合同，退还租房押金30万元并由雅景公司承担本案诉讼费用。
雅景公司向一审法院反诉请求：倪晓剑赔偿雅景公司租金损失（按每月144333.34元租金计算，自2015年12月1日起计算三个月）并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年11月26日，倪晓剑（承租方、乙方）与雅景公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于苏州工业区蒌葑北区开源路36号B栋101厂房及401号宿舍出租给乙方，厂房用途为生产经营、展览展示，宿舍为13间，总计132000元每年。合同起止日期为2016年3月1日起至2025年2月28日止，免租期90天，自2016年3月1日起租，免租期内只免租金，房屋押金为30万元，租金每年为1732000元，租金支付方式为按每三个月为一个结算期予以结付，先付后使用。每期房租提前10个工作日支付，即每年租金应于每年2月20日前、5月20日前、8月20日前、11月20日前支付。首期三个月租金为433000元。签订合同乙方须交款项合计739000元，租金在合同期每满贰年再递增120000元。租赁合同第二条第二款约定，乙方交清所有押金和首期费用后，若乙方违约，乙方在承担其它违约责任的同时还应支付免租期内的全部租金。合同第三条第一款约定，因乙方需要的情况下，甲方需协助乙方办理在当地房屋租赁所备案的房屋租赁合同、营业执照及经营所需的其它相关手续，所有费用均由乙方负担。该条第二款约定，乙方经营的行业为展厅，人数是80人以内。合同第四条第二款规定，合同期间如任何一方违约均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。合同第四条第三款规定，甲方有下列情形之一的，视为甲方违约：1、在乙方无任何违约行为、且不属于免责条款约定的情形下甲方无故将房屋收回；2、甲方将乙方租赁房屋(不包含乙方未租赁的其它区域)在未经乙方同意的情况下进行改建导致乙方无法正常使用房屋。2015年11月26日，倪晓剑通过银行转账向雅景公司支付押金30万元。
另查明，2015年12月23日，倪晓剑向雅景公司发函，要求雅景公司在收到函件当日将所涉房屋的房屋所有权证、土地使用证、雅景公司有权出租涉案房屋的凭证等相关材料交付倪晓剑，否则解除与雅景公司的房屋租赁合同并要求退还押金30万元。雅景公司表示收到该函件。2015年12月25日，雅景公司回函倪晓剑，表示已收取倪晓剑来函，函内所有文件已在签定合同之日即提供过相关合法证件，若还需要的话可以随时到办公室拿取。并催促倪晓剑将余款汇入雅景公司指定账户。
还查明，诉讼过程中，双方共同确认租赁合同解除，双方共同确认，倪晓剑尚未入场，合同解除后，双方无需就房屋进行交接，雅景公司对房屋可另行处理。
以上事实，由当事人提交的房屋租赁合同、银行转账凭证、函、邮寄凭证等证据及双方当事人庭审陈述予以证实，一审法院依法予以确认。
就双方当事人签订的合同是否有效，雅景公司向一审法院提交了如下证据，倪晓剑质证如下：
证据1，加盖有苏州工业园区不动产登记中心档案专用章的涉案房屋不动产登记簿一份、加盖有苏州工业园区工商行政管理局档案查阅专用章的房屋所有权证书一份，上述证据显示涉案房屋所有权人系珈伊生化（苏州工业园区）有限公司（以下简称“珈伊公司”），规划用途为非居住、土地用途为工业用地。
证据2，加盖有苏州工业园区工商行政管理局档案查阅专用章的2015年10月30日珈伊公司（出租方、甲方）与雅景公司（承租方、乙方）就涉案房屋签订的租赁合同。该租赁合同约定租赁期限自2016年4月1日起至2031年3月31日止。甲方于2015年11月1日起前将租赁物交付乙方使用，免租期为五个月，自乙方在交房确认书签字确认日起五个月为免租期，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。合同第十二条约定，甲方同意乙方可以对租赁物进行转租或分租。
上述两份证据证明雅景公司系适格的出租人。
倪晓剑对证据1、2的真实性要求法院依法审核。一审法院认为上述证据均加盖有相关部门印章，一审法院对上述证据真实性予以认可。
一审法院认为，根据雅景公司提供的其与涉案房屋所有权人所签订的房屋租赁合同，雅景公司对涉案房屋有转租权，基于此其与倪晓剑签订了房屋租赁合同，倪晓剑承租涉案房屋并支付租房押金30万元，双方所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。现双方一致同意解除本租赁合同，一审法院依法予以确认。
就双方合同解除的理由，倪晓剑主张，因雅景公司未按照倪晓剑于2015年12月23日所发函件内容履行相应的协助办证义务，且因涉案房屋的土地性质系工业用地，工业土地性质是无法办理商业公司，消防备案无法通过审查的。虽然签订房屋租赁合同时倪晓剑知道房屋是厂房，但是倪晓剑告知雅景公司承租涉案房屋用于开办展览、展示的超市，做旅游团团购的，出售丝绸纺织品、苏州特产等。倪晓剑在北京开办了一家类似的公司，实际上倪晓剑在全国各地有多家这样的店面，都是做这个行业的，因涉案房屋土地性质问题导致倪晓剑的合同目的无法实现，雅景公司存在根本违约行为。
雅景公司对倪晓剑上述主张不予认可，其针对倪晓剑上述主张，向一审法院提交如下证据，倪晓剑质证如下：
证据1，2015年12月25日回函一份，雅景公司表示倪晓剑于2015年12月23日所发函件所提到的文件已在双方签订合同之日即提供，若需要可随时到雅景公司的办公室拿取。证明雅景公司已就证件问题请倪晓剑到雅景公司领取。该函件倪晓剑已于2015年12月29日签收。
证据2，单号为213235385487的顺丰快递单复印件及查询记录，雅景公司表示，其已于2015年12月1日将涉案房屋的房产证、土地证及雅景公司与房屋所有权人伽伊生化的租赁合同及双方之间的租赁合同均邮寄给倪晓剑用于办证。
证据3，加盖有苏州工业园区工商行政管理局档案查阅专用章案外人李秀芝与雅景公司签订的租赁合同及名称为“苏州工业园区李秀芝电动车经营部”的工商登记信息一份。该工商登记信息显示所属行业为零售业。雅景公司表示，该证据可证实涉案房屋可以办理营业执照，其它客户均已成功办理。
倪晓剑表示，证据1其已收到，该函没有相应印章，不予认可，且打开信件里面是张白纸。证据2没有收到。证据3，要求法院依法审核。
一审法院认为，一方面，双方签订的租赁合同第四条第二、三款就雅景公司违约解除的情形予以了明确，本案中雅景公司并不存在合同第四条第三款的违约情形；就倪晓剑抗辩称雅景公司未履行协助办证义务，一审法院认为，首先是否履行协助办证义务并非合同约定的解除条件；其次，现有证据亦不足以证实雅景公司未尽到协助办证义务，且庭审过程中雅景公司亦提供了相应的房产证、土地证及租赁合同，一审法院庭审过程中亦向倪晓剑明示，在雅景公司提供上述材料的基础上，双方有无履行合同的可能性，倪晓剑当庭表示即使可以办理营业执照，但因消防验收无法通过，倪晓剑无法实际经营，即雅景公司有无协助办证并非本合同是否可继续履行的障碍；另一方面，就倪晓剑主张的涉案房屋因土地性质导致原告合同目的无法实现，一审法院认为，首先，涉案房屋的土地性质是否符合倪晓剑经营业态的办证需求的审查义务方并非出租方，且根据倪晓剑庭审陈述，其经营多家此类业态的店面，其应熟知开办此类店面的相关办证要求。其次，双方租赁合同亦未约定若因涉案房屋土地性质问题导致倪晓剑消防审批无法通过的责任方归于雅景公司；再者，倪晓剑承租涉案房屋时知晓房屋业态为厂房，且无相关证据证实其已向雅景公司批露承租房屋用于商业经营，合同约定的承租用途亦不能反映倪晓剑承租房屋的用途为用于开办商超。综上，一审法院认为，倪晓剑以上述理由主张解除与雅景公司的租赁合同理由不成立，一审法院依法不予支持。现无证据证实雅景公司就合同解除存在违约行为，而倪晓剑庭审中亦明确表示合同无继续履行的可能性，雅景公司基于此要求倪晓剑赔偿租金损失有相应的事实和法律依据。就损失金额，一审法院结合双方租赁合同约定及庭审调查情况，参照合同约定月租金标准，酌情支持雅景公司租金损失433000元，该款项与倪晓剑已支付的租房押金300000元相抵扣后，倪晓剑还需支付雅景公司133000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认倪晓剑与苏州雅景物业管理有限公司于2015年11月26日就苏州工业园区娄葑北区开源路36号的B栋101号、401号房屋签订的房屋租赁合同解除；二、倪晓剑于本判决生效之日起十日内赔偿苏州雅景物业管理有限公司损失133000元；三、驳回倪晓剑的诉讼请求；四、驳回苏州雅景物业管理有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费5800元，由倪晓剑负担；反诉费减半收取为2900元，由倪晓剑负担。此款项已由苏州雅景物业管理有限公司预交，一审法院予以退还，由倪晓剑于本判决生效之日起十日内交至一审法院。一审法院诉讼费账户名称为：苏州工业园区非税收入财政汇缴专户，开户银行：中国建设银行苏州工业园区支行，账号：32×××00。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审另查明，双方在2016年2月16日庭审时一致同意解除租赁合同，但对于解除时间点双方存在争议，倪晓剑认为合同应于2015年12月25日其起诉之日解除，雅景公司则认为合同于2016年2月16日双方同意解除之日解除。
本院认为，倪晓剑与雅景公司于2015年11月26日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且根据雅景公司提供的其与房东签订的房屋租赁合同可知雅景公司对涉案房屋有转租权，故倪晓剑与雅景公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，倪晓剑于当日支付了30万元押金给雅景公司，后双方发生纠纷，倪晓剑起诉至法院要求解除双方之间的租赁合同。双方在一审庭审时一致同意解除租赁合同，但就合同解除时间点存在争议。
倪晓剑认为涉案房屋因土地性质导致合同目的无法实现，但涉案房屋土地性质是否符合倪晓剑办证要求的审查义务在倪晓剑，而倪晓剑在承租涉案房屋时明知涉案房屋为厂房，且无证据证实已在签订合同时已经向雅景公司披露承租房屋用于商业经营，一审法院据此未支持倪晓剑该解除合同理由并无不当。
倪晓剑要求解除合同，但未提供证据证明雅景公司存在合同约定的解除情形或法定的解除条件，雅景公司于2016年2月16日表示同意解除合同，故双方之间的合同于2016年2月16日解除。租赁合同解除后，双方应恢复原状并由违约方赔偿守约方产生的损失。雅景公司反诉请求要求倪晓剑赔偿雅景公司按每月144333.34元为标准自2015年12月1日起计算三个月的租金损失，一审法院按照双方合同约定以及庭审调查情况支持雅景公司租金损失主张并无不当。倪晓剑有关一审法院判决超出雅景公司诉讼请求的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上所述，倪晓剑的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人倪晓剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 韩泽滔