河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第4987号
原告：田煜辉，农民。
委托代理人：郑洁，河北东方伟业律师事务所律师。
委托代理人：任学敏，河北东方伟业律师事务所律师。
被告：黄骅市滨海房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市。
法定代表人：李长茂，该公司总经理。
委托代理人：尹俊玲，该公司职员。
委托代理人：张锦，该公司法律顾问。
第三人：中国工商银行股份有限公司沧州新华支行。住所地：河北省沧州市。
负责人：宋荣全。
第三人：高秀华。
委托代理人：崔亚明，河北东方伟业律师事务所律师。
原告田煜辉与被告黄骅市滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2015年10月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月4日公开开庭进行了审理。后本院认为本案的审理结果与中国工商银行股份有限公司沧州新华支行（以下简称工行沧州新华支行）、高秀华有法律上的利害关系，依法通知工行沧州新华支行、高秀华作为本案第三人参加诉讼，并于2016年3月11日、6月3日两次公开开庭进行了审理。原告田煜辉的委托代理人郑洁、任学敏，被告滨海房地产公司的委托代理人尹俊玲、张锦到庭参加了第一、第二次庭审，原告田煜辉的委托代理人任学敏、第三人高秀华的委托代理人崔亚明到庭参加了第三次庭审。被告滨海房地产公司、第三人工行沧州新华支行经本院合法传唤，无正当理由分别拒不到庭参加第三次，第二、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告田煜辉诉称：2012年，原告以5212.30元／平方米、总价款801，183元的价格购买了被告开发的位于渤海新区307国道南16号路东的渤海郡第2幢1-2单元2-1-2号商铺，该商铺面积为153.71平方米。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2013年7月30日前将商铺交付原告，逾期交房30日后，原告有权解除合同，违约金为累计已付房款的3%。现原告已通过按揭的方式如约履行了付款义务，然而时至今日，被告未交付且也没有能力向原告交付所购买的房屋。另外，买卖合同签订后，被告承诺负责出租并给付租金，并委托沧州××新区港捷商务管理服务有限公司（以下简称港捷公司）与原告签订了一份长期委托租赁协议，双方约定原告委托港捷公司代为租赁该商铺，租期10年，自2013年7月30日至2023年7月29日。协议签订后，被告向原告支付了一年租金64，095元，后续租金未再支付。现该商铺无法交付使用，被告的行为已明显违反了双方的合同约定。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款801，183元、办理预抵押登记手续费1100元及相关贷款利息，并支付违约金24035.49元、至2015年8月30日的租金133531.25元（实际计算至执行完毕）。
被告滨海房地产公司辩称：一、因本案所涉房屋在银行存在贷款，且该房屋办理了抵押登记，在原告未将贷款还清且解除房屋抵押前，被告不同意解除与原告之间的《商品房买卖合同》。二、如果原告将贷款还清且解除了房屋抵押，被告同意与原告解除《商品房买卖合同》并按照合同约定支付违约金，而且同意在扣除被告已为沧州××新区港捷商务管理服务有限公司（以下简称港捷公司）垫付的租金后，将实际收取的购房款返还给原告。三、原告诉称被告向其承诺负责出租所购买楼房并给付租金与事实不符，被告与港捷公司不存在委托关系，港捷公司与原告之间签订的相关协议对被告不具有任何约束力，与被告无关。因此，原告要求被告支付租金的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。四、关于原告主张的银行利息及办理抵押贷款手续费等损失与违约金属于重复主张，应当予以驳回。五、如原告有未按合同约定交纳相应购房款及办理银行相关贷款手续等情形，原告也应当按照合同约定承担违约责任。
第三人工行沧州新华支行缺席无答辩。
第三人高秀华称：作为原告的配偶及《个人购房借款／担保合同》的共同借款人，如果原被告订立的《商品房买卖合同》被依法解除，第三人同意解除《个人购房借款／担保合同》，并同意原告的一切诉讼请求和主张。
经审理查明：2011年，被告以出让方式取得了位于沧州渤海新区307国道南16号路东（编号为沧渤国用（2011）第（075）号）地块的土地使用权，该地块土地面积为115469.80平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年5月19日至2050年10月30日。后经批准，被告在上述地块上开发建设商品房，定名为“渤海郡”。2012年10月19日、2013年5月30日，沧州市房产管理局黄骅港开发区分局分别向被告颁发了（港）房预售证2012第09号、（港）房预售证2013第02号《商品房预售许可证》，2012第09号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角1#-8#商业门市；房屋座落地点：渤海新区307延伸线南侧、16号路东；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：13622.16平方米。2013第02号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角S1-S12号商业门市；房屋座落地点：307国道南、16号路北；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：36462.75平方米。在取得《商品房预售许可证》以后，被告开始通过商业运营公司对其开发的渤海郡项目面向社会公开进行营销宣传，在宣传资料中载明“高收益：渤海新世界推出十年百分百租金返还投资模式，即十年租金全额抵消购房款，完全实现十年百分百回报。即买即赚：渤海新世界购买当天，即可获得商业运营公司第一年租金返还，开创首例投资必回报，回报必超值的全新投资模式”。
2012年，被告下属的黄骅市滨海房地产开发有限公司渤海新区分公司（以下简称滨海房地产渤海新区分公司）与原告分别作为出卖人、买受人订立了《商品房买卖合同》，双方约定：
……
第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第J2幢J2-1-3号房，建筑面积153.71平方米。
第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5212.30元，总金额801，183元。
……
第六条、付款方式及期限：银行按揭：首付50%（401，183元）＋银行贷款50%（400，000元）。出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余10%待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取。
第七条、买受人逾期付款的违约责任：
1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
第八条、交付期限：出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；
2、因政府有关机构的行为、法规及规范性文件政策而引起工期延误的；
3、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性传染病、恶劣天气等）造成工期延误的。
第九条、出卖人逾期交房的违约责任：
1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
……
第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。
……
《商品房买卖合同》订立后，原告与案外人沧州××新区港捷商务管理服务有限公司（以下简称港捷公司）分别作为甲方（委托人）、乙方（受托人）订立了《委托经营租赁协议》，原告在合同最后“甲方”处签字，港捷公司在“乙方”处加盖了印章。双方约定：
第一条、委托租赁标的及期限：
1、甲方将其拥有合法所有权的渤海黄骅港“渤海郡”J2-1-3铺位（以下简称该铺位，净房款801，183元）委托给乙方统一招租经营。
2、委托租赁期限为10年，自2013年7月30日起算，至2023年7月29日止。
3、在委托租赁前5年期限内，甲方不得以本协议约定以外的理由收回商铺，影响乙方的统一经营管理或自行将该铺位出租给第三方或委托第三方经营。
4、在委托租赁期限内第6年开始，甲方可在委托租赁合同期内的任何时间对本商铺进行使用权收回，甲方收回本商铺使用权后本协议所有条款自动废除，乙方不再支付甲方任何费用。
5、如合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。
第二条、委托租赁的固定回报及支付方式：
1、甲方必须按时足额缴纳购房过程中的所有应付款项后，可即时获得本商铺首年租金回报，所获得年收益率为净房款（以购房合同中写明的为准）8%，即64，095元，但正式记租日期为2013年7月30日。
2、委托租赁的第二年即2014年7月30日至2015年7月29日，甲方将获得年收益为净房款8%，计64，095元。
3、委托租赁的第三、第四年即2015年7月30日至2017年7月29日，甲方将获得年收益率为净房款9%，计72，106元。第五、第六年即2017年7月30日至2019年7月29日，甲方将获得年收益率为净房款10%，计80，118元。第七、第八年即2019年7月30日至2021年7月29日，甲方将获得年收益率为净房款11%，计88，130元。第九、第十年即2021年7月30日至2023年7月29日，甲方将获得年收益率为净房款12%，计96，142元。
4、双方同意以每年支付一次的方式支付租赁费，每年8月7日为付款日。甲方所获租金产生的各种税费由甲方担负。
第三条、招商经营权：委托租赁期限内，甲方将该铺位的招商经营事宜委托给乙方，该铺位的招商和经营活动由乙方全权负责，乙方有权代理甲方并以甲方代理人的名义对外签约及办理其他租赁事宜。甲方不干涉乙方对该铺位的经营和管理。
第四条、修缮与装饰：委托租赁期限内，乙方或乙方委托经营方如需要对该铺位进行修缮与装饰时，费用由乙方或委托经营方承担。
第五条、合同解除及违约责任：
1、在合同有效期内，任何一方违约的，须向对方支付本合同约定的十年回报总额的2倍（200%）作为违约金。
2、任何一方当事人在合同有效期内单方解除合同的，视为违约。
3、甲方单方解除合同的或甲方干涉乙方对该铺位的招商和管理的视为违约，除承担本合同第五条第1项约定的违约金外，还必须承担此违约行为给乙方造成的直接损失、间接损失及给善意第三人造成的损失。
4、委托租赁期限内，甲方在该铺位上设定抵押或向第三人转让该铺位的所有权的，须提前一个月以书面形式通知乙方，并保证不影响《委托经营租赁协议》的效力和执行。甲方违反上述保证的视为甲方违约。
5、甲方在委托5年后，自主经营或委托第三方经营的，不能因经营场地装修或经营项目而影响其相邻商铺的经营，否则视为甲方违约。
第六条、续约：本协议期满后，如甲方需要续约的，经乙方同意，由双方另行签订延长委托经营期限协议。
……
第十二条、合同的生效：本协议一式三份，甲方一份，乙方二份，本协议经双方当事人签字盖章生效。
2013年，第三人工行沧州新华支行作为贷款人，原告作为借款人、抵押人，第三人高秀华作为共同借款人、抵押物共有人，被告作为保证人，三方共同订立了《个人购房借款／担保合同》。合同贷款人处加盖了“中国工商银行股份有限公司沧州新华支行个人信贷业务”合同专用章，原告、高秀华分别在借款人及抵押人处、共同借款人及抵押物共有人处签名，被告在保证人处加盖了“黄骅市滨海房地产开发有限公司”及其法定代表人“李长茂”的印章。《个人购房借款／担保合同》约定：
第一条、贷款种类与金额：见本合同第三十八条。
第二条、贷款用途与担保方式
2.1见本合同第三十九条。
……
2.3本笔贷款担保方式具体约定见本合同第四十条及相关担保条款。
第三条、贷款期限：见本合同第四十一条。
第四条、贷款利率
4.1贷款利率具体约定见本合同第四十二条。
4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第四十三条：
A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；
B、在贷款期限内不调整。
4.3贷款人根据借款人的申请，在贷款期限内采用固定利率的，各方须另行签定《固定利率补充协议》，该协议为本合同附件，未涉及条款按照本合同条款执行，本合同中其他内容继续有效。
……
第五条、放款
5.1货款发放或继续发放的前提条件包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第四十四条：
A、本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；
B、已办妥抵押权预告登记或贷款人认可的其他贷款保障措施生效并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。
……
5.3贷款发放方式包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第四十五条：
A、将贷款一次性划入本合同第四十五条约定的账户；
B、将贷款分次划入借款人指定账户，每次放款的具体条件以贷款人与借款人另行签订的协议为准。
5.4贷款从贷款人账户划出即视为贷款人的贷款义务履行完毕，划出日即为实际放款日，贷款人放款时，因贷款资金跨行或异地划付产生的费用由借款人承担。除贷款人的过错外，错划、无法划入指定账户产生的法律后果均由借款人承担，不影响其履行本合同项下的所有义务。
……
第六条、还款
6.1借款人可以从包括但不限于以下还款方式中选择一种偿还贷款本息，具体约定见本合同第四十六条：
A、按月等额本息还款法（按月计息）：如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。
……
6.3本合同项下贷款发放日和约定的还款日为非对应日的，其首期和末期还款按第四条约定的利率和实际占用天数计收利息。
6.4借款人指定还款账户具体约定见本合同第四十八条。
……
第七条、提前还款
7.1借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款。
……
第十条、保证担保：保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十三条：
10.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。
10.2阶段性连带保证责任：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：
A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；
B、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押权预告登记信息的证明文件。
……
第十二条、合同生效
12.1本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效。
12.2本合同份数及持有人的具体约定见本合同第五十五条。
……
第十四条、违约及违约责任
14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：
A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；
B、借款人或担保人提供虚假资料或隐瞒重要事实；
C、以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续；
……
L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；
……
14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：
（1）要求借款人限期纠正违约行为；
（2）要求借款人另行提供贷款人认可的担保；
（3）停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；
（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；
（5）解除本合同；
（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；
（7）法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。
第十五条、共同借款：本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。
……
第十八条、抵押物
18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
……
第十九条、抵押担保范围：抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
第二十条、抵押登记
……
20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理期间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。
……
第二十六条、保证方式：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。
第二十七条、保证期间：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
……
第三十三条、通知
发生下列情形之一，借款人和担保人应当通知贷款人，应通知未通知的，贷款人有权利采取本合同约定或法律规定的措施：
……
33.4抵押物被查封、扣押、冻结、征用、被列入拆迁范围或发生权属争议的；
……
33.6借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理。如果借款人不履行告知义务，贷款人有权按照本笔借款合同金额的5%追究借款人的违约责任。若给贷款人造成其他经济损失的，借款人承担相应责任；
……
第三十八条、对第一条的约定
贷款人根据借款人的申请，同意向其发放购置商用房贷款，金额为人民币400，000元。
第三十九条、对第二条第一款的约定
本合同项下贷款用于购买坐落于渤海郡J2-1-3、建筑面积153.71平方米的房屋。
第四十条、对第二条第三款的约定
本笔贷款的担保方式为抵押、保证。
第四十一条、对第三条的约定
本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十二条、对第四条第一款的约定
贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。
第四十三条、对第四条第二款的约定
贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理。
第四十四条、对第五条第一款的约定
贷款发放或继续发放的前提条件是A。
第四十五条、对第五条第三款的约定
借款人授权贷款人按A发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算。户名：黄骅市滨海房地产开发有限公司渤海分公司；账号：04×××14；开户行：中国工商银行沧州市新华支行。
第四十六条、对第六条第一款的约定
经协商一致，借款人按照A偿还贷款本息。
……
第四十八条、对第六条第四款的约定
借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户为还款账户：开户行：工行；还款账户A；户名：田煜辉；账号：95×××46。
……
第五十三条、对第十条的约定
保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。
……
第五十五条、对第十二条第二款的约定
本合同一式叁份，合同当事人和房产抵押部门各一份，具有同等法律效力。
……
附抵押物清单：抵押人：田煜辉、高秀华；抵押物地址：渤海郡J2-1-3；面积：153.71平方米；抵押物价值：801，183元。
《个人购房借款／担保合同》订立后，原告在沧州渤海新区房屋产权交易中心办理了抵押权预告登记。2013年1月28日，工行沧州新华支行将原告申请的贷款400，000元发放到滨海房地产渤海分公司04×××14账户。之后，原告与第三人高秀华开始按照合同约定还本付息，截至2016年4月28日，已经返还本金101370.71元、支付利息79413.18元。开庭审理过程中，经本院依法释明，原告及高秀华请求如果原告与被告订立的《商品房买卖合同》依法予以解除，原告、高秀华与第三人工行沧州新华支行订立的《个人购房借款／担保合同》也予以解除。
另查明，2012年12月9日，被告为原告出具收据一张，载明：今收到田煜辉交来渤海郡J2-1-3房款401，183元。2013年4月16日，沧州市房产管理局黄骅港开发区分局为原告出具收据一张，载明：今收到田煜辉交来房屋所有权登记费（商业预抵押）1100元。
又查，被告未按照合同约定时间交付房屋，在原告提起民事诉讼后，港捷公司向本院邮寄了其于2015年12月23日出具的《证明》，载明：“田煜辉于2012年11月18日购买黄骅市滨海房地产开发有限公司开发的位于渤海新区《渤海郡》项目J2-1-3房产一套，由黄骅市滨海房地产开发有限公司为我公司垫付房产租金64095元（大写：陆万肆仟零玖拾伍元整），至今我公司未将该租金予以偿付”。
上述事实有当事人陈述、宣传资料、《商品房买卖合同》、《委托经营租赁协议》、《个人购房借款／担保合同》、还款明细、收据等在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，因滨海房地产渤海分公司不具有法人资格，故其从事民事活动所产生的民事法律责任依法应由被告滨海房地产公司承担。原被告经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定交纳首付款401，183元，并在工行沧州新华支行贷款400，000元，由工行沧州新华支行将贷款发放到《个人购房借款／担保合同》指定的滨海房地产渤海分公司银行账户，足以证明原告已按时足额向被告交纳了全部购房款，被告亦应依约向原告交付所购买的房屋。至原告提起诉讼之日，被告在逾期两年多的时间内未能向原告交付房屋，其行为违约','2018-10-09
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