广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1448号原告贾喜岗，男，1981年9月2日出生，汉族，住所地吉林省长春市朝阳区，委托代理人王婷婷，广西创想律师事务所律师。被告柳州市翱驰贸易有限公司，住所地柳州市八一路西一巷8号福柳新都10栋2单元8-2室。法定代表人王述伦。被告广西中南房地产有限公司,住所地防城港市港口区渔洲城渔洲大道。法定代表人张晓书。第三人郑万友，男，1983年11月4日出生，汉族，住所地广东省普宁市，原告贾喜岗诉被告柳州市翱驰贸易有限公司（以下简称翱驰公司）、广西中南房地产有限公司（以下简称中南公司）、第三人郑万友商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员林业就、梁毓参加的合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告贾喜岗的委托代理人王婷婷到庭参加诉讼，被告翱驰公司、被告中南公司、第三人郑万友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾喜岗诉称，2013年10月，原告原告经人介绍到被告翱驰公司与被告中南公司合作开发的位于防城港市北部湾大道与江山大道路口往港口方向200米的中南·公元郡小区1栋1单元22层03号房，于当月21日将购房定金1万元支付给被告翱驰公司。2013年12月4日，原告与被告翱驰公司、运思锦签订一份《更名协议》，约定运思锦将房屋更名给原告，同时将一份《中南·公元郡房号确认及交纳单》交付原告，该交纳单约定房屋销售总价为343565元。后两被告为避税需要将该房屋销售总价分割为两部分，一部分为合同总约定总价295006元，按合作建房合同书约定进行支付，另一部分则体现为合作建房服务费48559元，通过确认及交纳单中被告中南公司制定的其公司业务员郑万友代为收取。同日，原告与被告翱驰公司签订《防城港市中南·公元郡项目合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），约定原告认购涉案商品房，总价款为295006元，首付款为89006元。原告按约于2013年12月8日将购房款79006元支付给被告中南公司，并于同日将48559元购房款支付到指定的第三人的银行账户。至此，加之原告已支付的1万元购房定金，原告已按约将137565元支付给两被告。然后，被告至今未取得中南·公元郡小区的《商品房预售许可证》，而《合作建房合同书》已具备商品房销售合同的主要条款，依法应认定该合同无效。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原告与被告翱驰公司签订的《合作建房合同书》无效；二、被告翱驰公司与被告中南公司连带返还原告购房款137565元并按同期银行贷款利率支付利息14047元（暂计至2015年8月10日，以后另计）；三、本案诉讼费用由两被告承担。原告为其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、工商电脑咨询单，证明两被告的诉讼主体资格；2、户籍信息，证明第三人的诉讼主体资格；3、《更名协议》，证明原告与被告翱驰公司、运思锦三分所签的协议并明确约定房屋总价款为343565元；4、《合作建房合同书》及附件，证明涉案商品房项目系两被告合作开发，被告中南公司为开发商，合同已包含商品房销售合同应当具备的主要条款；5、《房号确认单及交纳单》，证明原告所购商品房的总价款343565元划分为295006元合约价和48559元合作建房服务费两个部分且被告中南公司指定将48559元汇至第三人账户的事实；6、银行客户回单，证明原告按约将79006元汇至被告中南公司的银行账户；7、存款凭条，证明原告按被告中南公司指定于2013年12月8日将48559元购房款汇至第三人账户；8、《收据》（三份），证明原告已支付购房款；9、利息计算清单（两份），证明原告的利息损失为14047元。被告翱驰公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。被告中南公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。第三人郑万友未提交书面陈述意见，也未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告翱驰公司、中南公司、第三人郑万友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。本院对原告所提交的证据予以采纳，作为定案的依据。综合本案证据，本院确认以下法律事实:2013年10月21日，被告翱驰公司向原告出具一张《收据》，表示收到原告中南·公元郡1栋2203号房购房定金1万元。2013年12月4日，被告翱驰公司（甲方）、运思锦（乙方、陈先锋代为签字）、原告（丙方）签订一份《更名协议》，约定乙方将其购买的中南·公元郡1栋1单元2203号房更名给丙方（房屋面积为69.37平方米，销售单价为每平方米4952.65元，销售总价为343565元），并将已支付的房款1万元一同转入丙方名下。同日，原告为乙方与被告翱驰公司为甲方签订一份《合作建房合同书》，基于被告翱驰公司与被告中南公司（项目开发商）于2013年7月28日签订的《合作建房协议》，约定乙方自愿参与甲方提供的市场运作建房项目（即防城港市中南·公元郡项目1栋1单元），所需资金全部由参加筹资建房的乙方承担，合作建房位于中南·公元郡1栋1单元22层03号房，建筑面积69.37平方米，单价为每平方米4252.65元，总金额295006元；乙方于签订《合作建房合同书》时付清首付房款89006元，剩余房款向银行按揭。合同并对交房期限及交付条件、违约责任等内容做了具体约定。被告翱驰公司与运思锦签订《房号确认及交纳单》，约定房号为1号楼22层03号房，销售总价为343565元，合约总价为295006元，合作建房服务费48559元，其中89006元首付款（含定金）须在2013年11月5日前支付至被告中南公司的银行账户，合作建房服务费48559元则汇至第三人的银行账户（回执用途为往来款）。2013年12月8日，原告将79006元按约汇入被告中南公司的银行账户，并在客户回单上注明该款项的用途为购房往来款；将48559元汇入第三人的银行账户。同日，被告翱驰公司向原告出具一张《收据》，表示收到合作建房款79006元。2013年12月9日，原告收到一张《收据》，内容为“中南·公元郡1栋2203号房合作建房服务费48559元”，该《收据》收款人一栏注明“郑”。2015年8月13日，原告就与被告间的退款事宜向本院起诉。另查明，中南·公元郡项目的开发商为被告中南公司。中南·公元郡1、7号楼于2015年11月18日取得《商品房预售许可证》。以上事实，有《合作建房合同书》、《房号确认及交纳单》、银行客户回单、存款凭条、《收据》及当事人陈述、庭审笔录等予以证明，足以认定。本院认为，关于原告与被告翱驰公司签订的《合作建房合同书》是否具有法律效力的问题。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原告与被告翱驰公司签订的《合作建房合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房买卖合同。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告翱驰公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《合作建房合同书》应属无效。关于原告要求两被告连带返还购房款137565元并赔偿利息损失的问题。本案中，涉案商品房项目的开发商为被告中南公司，而与原告签订《合作建房合同书》并处理其他相关购房事宜的为被告翱驰公司，在两被告未提交证据证明两者间的关系的情况下，综合分析案件的所有相关证据，可以认定被告翱驰公司与被告中南公司存在事实上的代理关系。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，对原告要求被告中南公司与被告翱驰公司连带返还原告已支付购房款项并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。根据原告提供的证据证明其向被告中南公司支付购房款89006元，向被告翱驰公司指定的第三人支付合作建房服务费48559元，上述款项合计137565元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告要求两被告连带返还购房款137565元并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。利息以购房定金、首期购房款、合作建房服务费的收取时间分别计算，计算标准参照中国人民银行同期同类贷款利率较妥。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贾喜岗与被告柳州市翱驰贸易有限公司于2013年12月4日签订的《防城港市中南·公元郡项目合作建房合同书》无效；二、被告柳州市翱驰贸易有限公司与被告广西中南房地产有限公司连带返还原告贾喜岗已支付购房款137565元并赔偿利息损失（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率分段分别计算至付清之日止：以1万元为基数，从2013年10月21日起计算；以127565为基数，从2013年12月8日起计算）。案件受理费3332元，由被告柳州市翱驰贸易有限公司、广西中南房地产有限公司负担。原告贾喜岗已预交的3332元案件受理费本院不予退还，由被告柳州市翱驰贸易有限公司、广西中南房地产有限公司在履行债务时一并支付给原告贾喜岗。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费3332元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年二月二十二日书 记 员  梁日清相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。