江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜和商初字第0078号
原告（反诉被告）宜兴市某水设备有限公司，住所地宜兴市和桥镇永兴村。
法定代表人杨某，该公司总经理。
委托代理人朱小峰（受该公司的特别授权委托）。
被告（反诉原告）程某，男，1976年12月20日生，汉族，户籍地福建省连江县浦口镇。
委托代理人卢洁、谢黎光（受程某的特别授权委托），江苏谋盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）宜兴市某水设备有限公司（以下简称水设备公司）与被告被告（反诉原告）程某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月16日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月30日、2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）水设备公司的法定代表人杨某、委托代理人朱小峰，被告（反诉原告）程某的委托代理人卢洁、谢黎光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）水设备公司诉称：原告与程某于2010年4月30日签订租房协议书一份，协议约定由原告提供位于宜兴市和桥镇原告综合楼及附楼二楼六间职工房舍租给程某，每年租金为30万元，租期6年，第一年租金分期付清，第二年到第六年租金在每年的8月1日前付清。协议约定程某必须合法经营，并自行办理相关手续，承担相关责任。协议签订后，程某已付租金30万元，但第二年开始的租金至今未付。经双方协商，未能解决，故向法院起诉，要求解除原告与程某于2010年4月30日签订的租房协议书，程某于一个月内搬出出租房，要求被告支付（至2013年4月15日为止）尚欠租金45万元，并承担全部诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求，要求程某支付诉讼期间租金损失40万元及逾期支付的利息损失。
被告（反诉原告）程某辩称：原告在未取得办公楼产权证的前提下，于2010年4月30日与被告签订了《租房协议书》，原告承诺涉诉办公楼可用于被告娱乐经营。但原告至今未能提供符合约定租赁合同目的的房屋，导致被告投入巨额装修费后无法开展一天娱乐经营，现办公楼规划用途仍为工交仓储，根本无法开展娱乐经营。因诉争办公楼产权登记规划用途为工交仓储，工商行政等部门拒绝核准被告开展娱乐经营。被告认为，原告存在重大过错，将工业用途房屋违法出租给答辩人用于娱乐经营，构成根本违约，据此被告认为原告要求支付尚欠租金的理由不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）程某反诉称：因原告（被反诉人）将工业用途的土地及规划用途为工交仓储的综合楼出租给被告（反诉人）用于商业用途，造成被告投入巨额装修后，未能开展一天经营，根本无法实现租赁合同目的，原告构成根本违约，故提起反诉，要求：1、解除原告与被告签订的《租房协议书》，2、原告赔偿装修及增添设施损失300余万元（具体待装修及增添设施价值评估后确定），3、原告返还租金30万元、返还垫付变压器费用，4、原告承担本案全部诉讼费用、评估费用。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称：1、原告并未隐瞒被告相关事实，在签订合同时，被告第一次付款即房屋租金的时候，原告就已经将土地证的复印件提供给被告，并且租房范围很明确为原告综合楼现有状况，被告第二次付款时，原告已将房屋的产权证提供给被告。2、在相同的土地性质、相同地段以及同一时间段，其他娱乐场所如某KTV歌厅等已开业，被告没有领取相关的证件，由于被告没有履行自己的职责，相关的责任由被告自己负责。3、变压器手续是原告自己办理的，到现在都没有安装。4、原告已于2010年5月11日即办理好房屋产权证，第二天即交给被告，被告是知道土地证上的土地性质及房产证上的规划用途的，并且被告于2011年2月1日仍按合同支付了租金15万元。经原告了解，被告由于涉嫌犯罪被公安机关通缉并判刑。被告并告知原告不能作为娱乐场所的法定代表人，要找合作伙伴，后来一直没找到，导致无法开办娱乐场所。5、被告一直称土地、房屋性质不能办娱乐场所，按正常做法，开办娱乐场所需要有环境评估、消防申请、计经委立项、营业执照申领、施工前的图纸会审，但被告均未提出办理，图纸在被告申请评估时尚未能提供，这一切说明被告根本不能、也没有能力开办娱乐场所，且装修的综合楼至今还是一个烂摊子工程，故本案责任应由被告承担，被告应当按合同规定支付租金，装修损失也应由被告自己承担，故请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2010年4月30日，水设备公司法定代表人杨某与程某签订租房协议书一份，内容为：经甲（水设备公司）、乙（程某）双方友好协商，现甲方把综合楼租给乙方做娱乐场所；租房地址：宜兴市和桥镇和新路水设备公司综合楼及附楼二楼六间职工房舍；租房范围：甲方综合楼现有状况（综合楼通道及传达室不在本租房协议范围内）；租房期限及日期为期限为六年，2010年从甲方拿到本楼房产证时间当天为租赁时间正式起算房租金，同时甲方提供给乙方的装修期免租金3个月，本协议租房日期为甲方拿到本楼房产证之日往后推3个月起收租金；租房金额及付款日期为：租房金额按年计算，每年30万元（租金产生的税金由甲乙双方共同承担50%），第一年在甲方领到房产证后付10万元（签协议当日付定金5万元），2011年2月1日前付15万元，共计30万元，第二年至第六年每年的8月1日前一次性付清30万元租金（第六年乙方租金中扣除为甲方垫付的安装315变压器款）；租房期内乙方职责为：必须遵纪守法，合法经营，并自行办理相关手续，承担相关责任；关于安全责任全部由乙方承担，乙方在租房期内不得改变房屋结构；在装修时须合理，一切费用由乙方自理；乙方在协议期内，如产生以下情况，甲方有权要求解除协议，并要求乙方承担一切损失（A、不经过甲方同意转租，B、因违法经营后并产生一定后果，C、不按协议交房租金，D、未到期自动解除协议退租房屋）。租房期甲方职责为：出租的综合楼必须要求有房产证（房产证要求在2010年6月19日前提供）；为乙方提供1000KG客梯壹部，在2个月内安装检测完成，交给乙方使用；为乙方提供生活用自来水源；因甲方现有用电达不到乙方经营要求，经双方协商，乙方先行垫付安装一台3**变压器，安装费用以后第六年在给甲方的房租款中扣除等。协议签订后，程某即支付水设备公司租金5万元，水设备公司于2010年5月11日至房屋管理部门对综合楼进行产权登记，取得了宜房权证和桥字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为水设备公司，规划用途为工交仓储，房屋状况总层数5层，建筑面积为2728.55平方米。第二天水设备公司将房产证交给程某后，程某即支付租金10万元，后程某开始对租赁房屋进行装修，包括与装修公司于2010年5月23日签订建筑装饰合同等。2011年2月1日，经水设备公司催要，程某支付了租金15万元。
另查明：2011年1月下旬，程某在其经营的宜兴市丁蜀镇某游戏室内，放置具有赌博功能的游戏机供他人赌博，从中获得2万余元，构成开设赌博罪。程某于2011年4月14日被刑事拘留，5月18日被取保候审，同年9月6日被宜兴市人民法院判处有期徒刑九个月，缓刑一年，并处罚金人民币5万元，违法所得2万元予以没收。
又查明：2010年7月，在宜兴市和桥镇相同地段欧某开设了宜兴市和桥镇某歌厅，其租用的房屋为吴国中建造的厂房，该厂房土地为集体土地，房屋无房屋产权证。
审理中：根据程某的申请，本院委托江苏某建设工程咨询有限公司对程某在水设备公司综合楼装修工程造价进行评估鉴定，江苏某建设工程咨询有限公司于2013年8月21日作出说明，1、图纸为设计方案图并非设计施工图，无基层结构施工图、接点大样图、剖面图等能实际反映施工情况的具体施工设计文件，无法计算其工程量；2、图纸中没有明确的材料使用说明，特别是面层材料的品牌、型号、规格及产地，对其材料价格的确定不能合理反映；3、提供的图纸未有案件当事人的确认手续。综上，我公司无法对该项委托工程造价鉴定展开工作，现将资料退回。后经程某及水设备公司一致认可由某价格认证中心对水设备公司综合楼一幢五层办公楼装修价值进行价格鉴证。2014年5月19日，某价格认证中心作出“关于房屋装修价值的鉴证结论书，确定委估房屋内装修在鉴证基准日的鉴证价值合计为1301400元（精确到百位）。
上述事实，有水设备公司杨某与程某签订的租房协议书、水设备公司综合楼的土地使用证、房屋所有权证、程某与无锡市某装饰工程有限公司签订的建筑装饰合同书等、宜兴市和桥镇某歌厅工商资料、租房协议及宜兴市某村民委员会的调查笔录、某价格认证中心房屋装修价值鉴定结论书、某刑事判决书及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：杨某代表水设备公司与程某签订的租房协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。程某租赁房屋的目的是经营娱乐场所，其作为从业经营者，对造址负有注意义务，理应知道经营娱乐场所应具备的条件及相关要求，理应在签订租赁合同前对承租房屋的地理位置、周边环境及是否适用开设娱乐场所进行充分了解。程某提出水设备公司承诺综合楼可以开设娱乐场所，水设备公司予以否认，且双方签订的合同中约定程某自行办理相关手续，承担相关责任，且在租房协议书租房范围也明确水设备公司综合楼现有状况，水设备公司按合同于2010年5月11日领取了房屋所有权证，交付了租赁房屋，已履行了合同义务，故程某以水设备公司出租的房屋不能开设娱乐场所，水设备公司构成根本性违约的主张，既不符合法定条件，也不符合合同约定条件。租赁期间，程某受刑事处罚，也是造成租赁合同不能履行的原因之一。程某未按合同规定支付租金，已构成根本违约，水设备公司提出解除双方签订的租房协议书，符合双方的约定，应予准许。因此，租赁合同自法院将诉状送达程某之日即2013年4月17日即解除。程某仅支付了一年租金30万元，第二年即2011年8月1日应支付租金30万元，2012年8月1日应付至2013年4月17日计8.5月租金为21.25万元。因程某未按期支付租金，水设备公司要求程某按银行同期贷款利率支付损失的诉讼请求，应予支持。水设备公司诉讼后，因程某提出反诉及鉴定，造成出租房屋未能由水设备公司收回，期间的损失应由程某比照房租予以赔偿。程某要求水设备公司承担其装饰装修损失300余万元，因双方签订的房屋租赁合同因程某违约导致解除，未能按合同约定履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装修装饰价值，这是程某自身违约行为造成的，水设备公司作为守约方，没有义务对程某的损失负责，故程某此主张，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、水设备公司与程某签订的租房协议书于2013年4月17日解除。
二、程某于本判决发生法律效力之日起十日内支付水设备公司租金51.25万元，并承担30万元自2011年8月1日起、21.25万元自2012年8月1日起分别至本判决确定支付之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息损失。
三、程某支付水设备公司自2013年4月18日起至本判决生效之日止按年租金30万元计算的占用期间使用费。
如程某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、程某于本判决发生法律效力后一个月内将其在租赁综合楼内堆放物品搬清。
五、驳回水设备公司的其他诉讼请求。
六、驳回程某的反诉请求。
本案诉讼费37600元，其中本诉案件受理费13000元，反诉案件受理费减半收取16600元，鉴定费8000元，由水设备公司负担400元，程某负担37200元。程某应负担的本诉案件受理费12600元，已由水设备公司预交，程某于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给水设备公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 智
人民陪审员 沈文明
人民陪审员 马 颖
二〇一四年七月十七日
书 记 员 周 颖