江西省萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0302民初898号
原告（反诉被告）闫峰，男，1962年10月5日出生，汉族，江西萍乡人，住萍乡市。
被告（反诉原告）翁新跃，男，1971年1月14日出生，汉族，江西萍乡人，住萍乡市。
原告闫峰与被告翁新跃房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告闫峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2、被告所装修部分及5万元保证金归原告所有；3、被告赔偿未经原告同意装修而破坏房屋所造成的2万元损失；4、本案司法鉴定费及案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年4月22日就被告租用原告房屋签订了《房屋租赁合同》，被告在合同履行期间，未按合同要求“自合同签字之日起，乙方两个月内装修投资未达50万元以上，甲方可视乙方自动放弃承租权，可以单方终止合同，乙方保证金可被甲方无条件没收，已装修部份归甲方所有”执行。原告于2015年6月22日找到被告要求终止合同，被告要求宽限一周时间，筹备200万元投入装修，并承诺100万元打入原告帐户，由原告监管资金专款专用，若一周内被告未将100万元打入原告帐户，被告将无条件自动撤出，现一周时间早已过去，被告不兑现承诺，经两个月考证，被告完全没有兑现合同能力，使得原告定期合同目标得不到实现。被告多次不听原告劝阻，擅自破坏原告房屋结构，使原告的房屋造成严重安全隐患，被告的行为严重危害了原告的利益，特向法院提起诉讼。
被告翁新跃辩称，原告出租的房屋属于违章建筑，未办理相关手续，根据合同约定，原告有义务协助被告处理周边和政府就房屋所产生的任何纠纷。但在被告实际按约投入了资金、全面履行合同时，消防安装公司提出要补齐此栋房屋的合法手续后，才可能对安装的消防设施进行验收并过关。经被告多次与原告联系，要求原告到相关部门办理相关合法手续，但原告一直不予理睬，致使被告的装修无法进行。因此，是原告未按合同约定履行义务，请求驳回原告的诉请。
反诉原告翁新跃向本院提出以下反诉请求：1、反诉被告闫峰支付反诉原告翁新跃双倍保证金10万元、装修款695281.3元，共计795281.3元；2、本案诉讼费及相关费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年4月22日，双方签订了一份《房屋租赁合同》，在合同中作出了相关约定。然而，反诉原告全面履行合同时，反诉被告在既无事实依据，又无法律依据的情况下，竟然于2015年6月份阻止反诉原告施工，而且起诉提出了四项诉请。反诉原告认为法院是不会支持反诉被告无根无据的请求。首先，根据合同的约定，反诉原告于2015年4月22日（合同签订日），就付给了反诉被告租房保证金5万元，至其起诉日前，已投入装修资金达695281.3元，远远超出约定投入50万元这个数额。反诉原告施工是经反诉被告同意而进行的，然而反诉被告首先就违反了合同的第一条第三项“房屋有部份产权（见附件），部份违章建筑，因此，其有义务协助处理周边和政府因此栋房屋所产生的任何纠纷，如纠纷处理不当，造成被告任何直接经济损失，由原告全权负责”的约定，当反诉原告在进行装修之时，安源区城管局多次称租赁房屋相关手续不全，要求停止施工，反诉原告将该情况向反诉被告及时告知后，其从未去安源城管局进行协调。另外，《房屋租赁合同》第三条约定：1、双方自合同签字之日起生效至2021年1月1日止，其中自签字之日至2015年12月31日前的日期是反诉被告赠送给反诉原告的装修期，实际租金从2016年元月1日起开始实际计算支付，装修期间与实际租期具有同等法律效力，房屋由反诉原告全权支配使用……等，然而反诉被告并没有履行该项义务。根据合同第六条第二项的规定，反诉被告无故终止该合同，应无条件赔偿反诉原告的一切经济损失。因此，为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，望支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告(原告)闫峰针对反诉原告翁新跃的反诉请求答辩称：1、鉴定装修费用的结果已经出来，反诉原告的投资未达到50万元的金额，其违约在先，不存在双倍返还保证金的事由；2、反诉原告擅自改动房屋结构，严重违法、违规施工，且多次不按时缴纳水电费，造成停电，给反诉被告的声誉造成极大影响。
原、被告针对其诉请、答辩意见及反诉请求、反诉答辩意见，向本院提供了如下证据，本院依照证据的真实性、关联性、合法性及庭审质证、认证情况作如下认定。
原告闫峰（反诉被告）提供证据如下：
1、原、被告于2015年4月22日签订的《房屋租赁合同》一份，萍国用（1999）安第01510号土地证一份，萍府房权字第××号房产证一本，萍府房权字第××号房产证一本。证明本案所涉租赁物是原告所有，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，并对相关租赁事实进行了约定。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无争议，本院认为，原、被告对双方之间存在房屋租赁合同关系无异议，予以采信该证据。
2、工程结算材料共计15张。证明被告的土建工程的结算数是84230元，被告破坏原告房屋损失为15025.10元（包括楼面、空心板、墙体、梁）。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性都有异议，认为这是原告单方面制作的，没有被告的签字。本院认为，该证据应结合其他证据综合认定。
3、萍乡市安源区怡新贸易商行出具的高当建材家具城的装修费用表一份。证明被告于2015年6月21日之前对家具城投资部份的装修费用，其中有仿瓷和防水费用计25000元，泥水工工资40000元，钢筋水泥河沙砾石共计30000元，这些费用原告予以认可，其他载明的费用不予认可。被告对该证据的真实性无异议，但提出这只是被告作出的估计费用，具体的装修费用还要有清单；萍乡市安源区怡新贸易商行是以被告女儿翁翊翊的名字进行工商登记的，实际是被告在经营的。本院认为，原告认可装修费用中的部分应予以采信，其他部分需结合其他证据综合认定。
4、光盘一张附电话内容记录一份。证明（1）、原告没有阻止被告施工，原告第一次听说（2015年6月23日）城管罗队长过来的事，被告承认所拆的部份是其要求工人去拆空心板等；（2）、被告再三要求原告延长2个月时间，将组织资金要继续经营下去，证明被告收了李建的房租保证金，具体数额不清楚；（3）、被告答应7天之内没有组织到100万元，就自己退出不租房屋了。被告对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，认为该证据来源不合法，是原告私自录音，地点不清楚，是否有剪接，都无法考证，对该证据不予认可。本院认为，该证据应结合其他证据综合认定。
5、证人陈某、应阿平证明各一份。证明陈某和应阿平租赁原告的房子，解除合同的时间是2015年6月1日，房屋租金各是2400元和4100元。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无陈某、应阿平的相关身份证明，且与本案没有关联性。本院认为，二证人未出庭作证，亦无证据证实二证人的身份信息，故对该组证据不予采信。
6、胡为于2015年9月1日出具的证明一份。证明烟花店的锁匙在胡为手上，胡为多次帮被告开门，被告对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议。本院认为，二证人未出庭作证，亦无证据证实二证人的身份信息，故对该组证据不予采信。
7、邬思亮出具的建材城不锈钢的架子的单价和面积，115元一个平方米，共计110平方米，被告已付了5000元，还欠其7704元。被告对欠款7704元的事实没有异议。本院认为应予以采信。
8、照片十张。证明被告破坏原告房屋的事实。被告称房屋装修改造都已经过原告的同意去做的，三面墙承重的事不清楚，但若是他做的可以负责任。本院认为，该证据应结合其他证据综合认定。
9、照片一张，证明三面墙是承重墙。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该照片不认可，不能证明被告破坏了原告房屋的整体结构。本院认为，该证据应结合其他证据综合认定。
10、照片七张。证明房屋空心板承重是900公斤的事实，被告违反了房屋的承重标准，不锈钢的单子不是装修范围之内，曾经挂了一个效果图。被告对照片1、4、5、6现场的真实性予以认可，但对证明目的有异议；被告只是对原告的房屋进行装修、改造，其照片7只是一张效果图，是被告请设计师对承租房屋进行的设计，对照片2、3不予认可。本院认为，该证据应结合其他证据综合认定。
11、裕兴实业发货单二张，证明广场砖的单价和数量。被告认可2015年5月25日开具的发货单，不认可2015年6月7日的发货单。本院认为，对被告认可的2015年5月25日开具的发货单应予以采信，其2015年6月7日的发货单应结合其他证据综合认定。
12、收款收据三张，证明被告收取了胡为等人的保证金。被告认可是收了他人的保证金，但是认为该证据与本案无关。本院认为，该证据系被告与第三人之间发生的法律关系，与本案缺乏关联性，不予采信。
被告翁新跃（反诉原告）向本院提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》一份、收条一份。证明原、被告之间的《房屋租赁合同》关系成立，租赁房屋三层的面积约7500平方米，该租赁房屋部份属于违章建筑，增加了被告的承租风险，原告收取了被告50000元保证金。原告对该证据没有异议。应予以采信。
2、萍乡市安源区怡新贸易商行营业执照、组织机构代码证各一份，证明被告在签订《房屋租赁合同》时就成立了萍乡市安源区怡新贸易商行，并以该商行名义对外进行经营及装修活动。原告认为该证据与本案不具备关联性。本院认为，对其真实性予以采信，其有关证明目的需结合其他证据综合认定。
3、可行性报告、安装请示报告、申请报告、广告页、测绘平面图各一份。证明被告在签订《房屋租赁合同》后，向原告及有关部门申请改造该租赁房屋，申请成立建材城，并已将该房屋的策划进行落实，进行了测绘算工作，被告已履行了合同义务。原告对测绘平面图没有异议，对其他证据认为与本案无关联性。本院认为，对测绘平面图予以采信，其可行性报告、安装请示报告、申请报告、广告页结合其他证据综合认定。
4、安源区城管局、规划局证明各一份。证明被告租赁的房屋部份系违章建筑，没有相关部门的批准，增加了承租方的装修风险，原告没有按合同约定处理好与政府等部门的纠纷。原告对该组证据没有异议。应予以采信。
5、照片十九张。证明被告在签订租赁合同，积极改造租赁房屋，已经初具规模，与承租前形成了明显区别。原告认为照片属实，但是不能达到被告的证明目的。本院认为应予以采信，能否达到其证明目的应结合其他证据综合认定。
6、合同13份、票据108张、收据8张、汇款单2张。证明被告与原告签订租赁合同后，积极履行了承租方的义务，其中（1）、被告与多家企业及个人签订合同对承租的房屋进行装修改造，合同金额达300余万元；（2）、因原告违约要求被告不再进行租赁，仅履行部份合同义务，已经支付的合同金额达236973元、无合同花费的金额达252438.50元、砖及石子等材料25134元；合计514545.50元。原告对该组证据不予认可，很多合同主体与本案是没有关系的，实际装修没有投入这么多，仿瓷是重复的，5万多元的不锈钢架子投入是没有依据的，不认可该组证据。本院认为，该组证据系被告为达到其投资情况的证明材料，应作为鉴定的依据材料进行审查，并通过鉴定部门依法鉴定才能得出结果。
7、证人李某1证言一份。证言内容：（1）、证人与被告系朋友关系，在被告处做事，其称在2015年9月7日的调查笔录上签字内容属实；（2）、电子显示屏和电梯已经进场，东西拖到车库还没有到现场，办公家具已买，放在办公室；（3）、城管来找过被告，被告也去与城管协调，但被告未与原告沟通过。该证言欲证明城管曾要求被告停止施工的事实，以及被告积极施工装修、购买家具的事实。原告对该证人证言有异议，里面的东西全部都是旧的，城管也从来没有过来。本院认为，证人系出庭作出证言，但因与被告存在一定关系，其证明力较弱，应结合其他证据综合认定。
8、证人温某证言，证言内容：（1）、证人与被告系朋友关系，证人与被告是合伙意向人，最后没有合伙；（2）、证人在调查笔录中所述属实，是证人本人签的字；（3）、证人未阻扰被告施工，租赁房屋的厕所是否启用证人不知道。该证言欲证明原告方阻扰被告施工，导致工期不能正常进行下去。原告认为证人当庭陈述的与笔录不一致，对该证人证言不认可。本院认为，该证人证言未能达到被告的证明目的。
9、证人李某2证言，证言内容：（1）、证人与被告存在业务关系，为被告做广告牌子，证人在调查笔录中所述属实，名字是证人本人签的；（2）、证人雇请他人做的业务，有375平方米，每平方米140元；（3）、证人不认识原告，原告也没有阻止证人施工，因屋顶有高压线，存在不安全因素才没有做完工程。该证言欲证明做工的工作量、付款的事实，同时证明有些问题原告没有处理好，造成停工的事实。原告认为证人的陈述和笔录不一致，不认可该证人证言。本院认为，该证人证言未能达到被告的证明目的。
10、对证人肖某、李某3、周某、马某、彭某的调查笔录，证明被告叫了人来做事，因为原告的原因导致停工的事实。原告对该组证据有异议，不予认可。本院认为，该组证人均未出庭作证，其调查笔录亦不完整，其真实性不能确定，不予采信。
11、律师代理合同一份、律师发票一份。证明被告因为该官司造成被告支付了代理费80000元。原告对该证据有异议，不予认可。本院认为，该证据与本案事实没有关联性，且被告没有就此提出诉讼请求，不予采信。
12、赣萍鉴字[2016]第20号司法鉴定意见书一份，证明房屋的装修价值，但应扣减44553.46元，实际装修款为206028.32元。被告质证后对三性无异议。本院认为，该鉴定意见书系经本院依法委托，其真实性予以采信，原告所提出的应扣减数额系不锈钢广告牌的费用，该费用被鉴定部门计算在总的房屋实际工程造价内，具有合理、合法性，应属于被告装修投资范畴内，原告的异议无事实及法律依据，对该异议不予采纳，对该证据的三性均予以采信。
综合对以上证据的分析，可认定如下法律事实：被告翁新跃为建立一站式建材家具商场，于2015年4月22日与原告闫峰签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲（本诉原告闫峰）、乙（本诉被告翁新跃）双方本着平等、自愿、公平诚信的原则，经双方协商就乙方承租甲方所全权拥有的房屋达成如下：一、出租房屋情况：1、该房屋坐落于萍高与萍安十字交叉口，靠高专方向，2、建筑面积2500平方米/层，三层约7500平方米，3、房屋有部份产权（见附件）部份违章建筑，因此甲方有义务协助乙方处理周边和政府因此栋房屋所产生的任何纠纷。如纠纷处理不当，造成乙方任何直接经济损失，由甲方全权负责，装修按五年折旧计算，电梯消防钢结构按十年折旧计算。二、租金用途，乙方租赁甲方房屋不得从事违法经营及活动，不得从事有污染的行业，除此之外，甲方无权干涉乙方在此出租房屋里和租赁期的经营范围，因此甲方也不承担乙方所产生的任何债权债务。三、交付日期与租赁期限：双方自合同签字之日起生效2021年元月1日止，其中自签字之日到2015年12月31日前的日期是甲方赠送给乙方的装修期，实际租金从2016年元月1日起开始实际计算支付，装修期间与实际租期具有同等法律效力，房屋由乙方全权支配使用；一层以往租户乙方按甲方意思同意在签字之日起两至叁个月内无条件搬迁，乙方不承担任何责任，由甲方全权处理；如租户不搬迁而影响乙方正常装修及开业，由甲方无条件承担乙方的全部经济损失。四、租金支付期限：1、甲、乙双方约定租金为每年人民币10万元整；2、乙方从2015年12月1日起，每月1号前支付下月房租（如1号逢节假日推后至第一个工作日）；3、若乙方逾期15天以上不交房租，甲方可视为乙方单方终止合同，经双方协商不成，甲方可无条件终止合同，乙方承担全部责任，乙方保证金及全部装修、设备投资无偿归甲方所有；4、合同期满时，甲、乙双方就当时行情协商调节房租价格，乙方若不愿续租，需提前两个月告知甲方，若乙方愿续租，在同等条件下，乙方有绝对优先任何人的权力包括甲方。五、保证金和其他费用：1、甲、乙双方自签字之日起，乙方需向甲方支付租房、保证金伍万元，此伍万元保证金到2016年元1日交付房租时抵用；2、租赁期间，该房屋产生的水、电费以及乙方投入的设备维护费，由乙方自行承担，甲方只对此栋房屋主体安全维护负责；3、乙方在装修期间，在得到甲方认可的前提下方可进行改造，产生的费用由乙方承担，到乙方终止合同时，经甲方认可改造的地方，甲方不得提出还原的要求，甲立需要还原由甲方自行承担责任；4、乙方每年应支付甲方房屋改造成本费用分别为2016年50万元整，2017年70万元整，2018年90万元整，2019年110万元整，2020年130万元整，按付房租时间每月支付；5、如乙方应付给甲方房屋改造费用逾期15天以上未交，与乙方房租逾期同样处理。六、解除合同的条件：1、遇到不可抗拒的自然灾害，双方不承担责任，2、甲方无故终止合同，甲方应无条件赔偿乙方一切经济损失。3、乙方若提出终止该合同，乙方对此房屋所有的投资、装修及设备自动归甲方所有，（除甲方解除，经双方协商同意除外）。七、其他：1、三层屋面甲方赠送乙方无偿全权使用（可做钢结构等其使用年限与1到3层同步）；2、三层以上外墙面原则归甲方使用，但甲方应考虑乙方自家商场广告位置，合理安排部份位置给乙方无偿使用；3、自合同签字之日起，乙方两个月内装修投资未达50万元以上，甲方可视乙方自动放弃承租权，可以单方终止合同，乙方保证金可被甲方无条件没收，已装修部份归甲方所有。八、本协议自双方签字之日起付完保证金后生效，本协议一式肆份，各执两份，具有同等法律效力。原、被告均在该协议上签字，被告于当日即2015年4月22日向原告支付房屋租赁保证金50000元，原告向被告出具了收条。后被告按约进场对租赁房屋进行装修（并在房屋外墙打出了高专建材家具城的广告），因原告认为被告没有按合同约定在规定期间内投入装修款50万元，于2015年6月22日找到被告要求终止合同履行，双方未能达成一致意见，引起本案纠纷。
另查明，按双方签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的建筑面积约每层2500平方米，三层共计约7500平方米；涉案房屋的两本所有权证，其中一本登记的建筑面积为302.46平方米，另一本登记的建筑面积为470.57平方米，共计建筑面积773.032平方米；其他涉案房屋面积没有依法登记、亦未办理规划。在被告翁新跃装修施工期间，因缺乏必要的规划、城管等手续，萍乡市安源区城管局多次到现场要求被告翁新跃停止施工。
再查明，经本院依法委托司法鉴定，2016年10月31日，萍乡公平司法鉴定中心针对原告闫峰的关于2015年6月24日前翁新跃租赁闫峰房屋装修实际工程造价鉴定申请，向本院出具赣萍鉴字[2016]第20号司法鉴定意见书，审核确认工程造价金额为250581.78元。2016年11月3日，萍乡公平司法鉴定中心针对被告翁新跃的鉴定申请，以其经多次催缴而未缴纳鉴定评估费用为由，向本院出具评估鉴定项目退回函。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告提供的租赁物存在大部分房屋面积未取得规划许可的情况（至今亦未取得相应的规划许可），双方租赁合同约定的租赁面积三层近7500平方米，其合法登记的房屋面积仅为773.032平方米，即未取得合法产权的房屋面积远大于有合法产权的房屋面积，结合双方的举证、质证及查明情况，未能明确所租赁房屋的合法产权与未取得合法产权的具体区分情况，继续按有效合同认定有违上述法律规定，应当认定该《房屋租赁合同》无效。合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容不对当事人产生约束力，不产生合同义务，不产生违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在《房屋租赁合同》中存在“房屋部分违章”的约定内容，可见，原、被告对房屋的有部分面积未取得合法产权的情况是明知的，亦对可能产生的风险是预知的，故导致本案合同无效的过错责任双方应均分，各承担一半。被告翁新跃向原告闫峰已支付了保证金50000元，属于原告因合同取得的财产，现合同已认定无效，原告应当将此款返还给被告。因被告经多次催缴均未缴纳评估鉴定费，致使其提交的鉴定申请被退回，故涉案房屋存在部分装修现值无法查清，其产生的法律后果由被告自行承担。依现有证据查明的情况，被告投资的装修款250581.78元，因原告主张装修归其所有，且根据鉴定意见书，其大部分装修已添附在房屋内，不适宜区分、拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。综上，涉案房屋的装修归原告闫峰所有，原告闫峰应支付装修造价的一半即125290.89元给被告翁新跃。原告的其他诉讼请求及反诉原告的反诉请求无证据支持，应予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）闫峰与被告（反诉原告）翁新跃于2015年4月22日签订的《房屋租赁合同》无效；
原告（反诉被告）闫峰于本判决生效之日起十日内退回被告翁新跃（反诉原告）保证金50000元；
原告（反诉被告）闫峰于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）翁新跃房屋装修款125290.89元，房屋装修归原告（反诉被告）闫峰所有；
驳回原告（反诉被告）闫峰的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）翁新跃的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2669元，反诉费11752元，二审受理费14421元，鉴定费10000元，合计38842元，由原告（反诉被告）负担7669元，被告（反诉原告）负担31173元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书生效之日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。
审 判 长 文 玮
审 判 员 叶 伟
审 判 员 王 珊
二〇一七年三月三十一日
代理书记员 陆彦秀