河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫96民终738号
上诉人（原审被告）：济源市安泰置业有限公司，住所地：济源市亚桥乡东邻。
法定代理人：李兴安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王敏杰，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王菲菲，河南九威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢佳，男，1985年11月2日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：卢一科，系卢佳父亲。
原审被告：李凯波，男，1969年11月10日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：王红梅，河南剑光律师事务所律师。
上诉人济源市安泰置业有限公司（以下简称安泰置业公司）因与被上诉人卢佳、原审被告李凯波房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安泰置业公司的委托诉讼代理人王敏杰、王菲菲，被上诉人卢佳的委托诉讼代理人卢一科到庭参加诉讼。原审被告李凯波经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
安泰置业公司上诉请求：撤销济源市人民法院（2017）豫9001民初2号民事判决，依法改判安泰置业公司返还卢佳购房款106940元，驳回卢佳的一审其他诉讼请求。事实与理由：一、本案的事实是，2010年6月19日，卢佳与李凯波签订了一份《入会申请书》，并向李凯波交纳房款80200元。2010年8月12日，卢佳向李凯波交纳车库款70000元。2013年7月，卢佳与李凯波签订了一份协议，2013年9月4日，卢佳向李凯波交纳配套房款25000元。2013年9月5日，李凯波带领卢佳找到安泰置业公司，介绍安泰置业公司购买阳光花苑房产，并将卢佳缴纳的首付房款80200元转交安泰置业公司，所以安泰置业公司与卢佳签订了一份《购房协议》，并向卢佳出具了80200元的首付款收据。因卢佳购买房产的首付款应是106940元，所以安泰置业公司又收取卢佳首付房款26740元，并出具了收据。2014年6月17日，因卢佳未能向安泰置业公司如期交纳分期房款，故安泰置业公司向卢佳送达《解除合同通知书》，双方解除2013年9月5日签订的《购房协议》。二、原审认定事实错误。1、安泰公司不应返还卢佳车库款70000元及配套房款25000元。首先，安泰置业公司出售给卢佳的房产仅是阳光花苑8号楼东单元四层东户，不存在车库及配套房，有安泰置业公司与卢佳签订的购房协议为证。因此，安泰置业公司从未向卢佳收取过车库款和配套房款。其次，2013年12月17日的通知，只是笼统告知卢佳已有多项违约，仅能说明卢佳未能按时支付剩余房款，并不能说明安泰置业公司认可卢佳与李凯波签订的协议及其他经济往来。李凯波与卢佳签订的《入会申请书》及其他经济往来，安泰置业公司均不知情。安泰置业公司从未组建成立过阳光花苑购房俱乐部，也从未委托李凯波向社会出售房产，李凯波只是介绍和引荐卢佳向安泰置业公司购买房产，李凯波也认可配套房、车库与安泰置业公司无关，该费用系李凯波收取。而且卢佳在2013年9月5日与安泰置业公司签订《购房协议》时，明确知道车库款和配套房款已经向李凯波支付，但是却没有向安泰置业公司说明，李凯波也未向安泰置业公司说明，说明卢佳也认可车库款及配套房款是向李凯波交纳，与安泰置业公司无关。故原审要求安泰置业公司返还卢佳车库款70000元及配套房款25000元是错误的。2、虽然卢佳称向李凯波出具欠条，向李凯波贷款缴纳房款，但是卢佳与李凯波之间的经济往来，安泰置业公司既不知情，也与安泰置业公司无关。截至解除合同之前，安泰置业公司未收到卢佳按协议约定转来的剩余房款，故安泰置业公司以卢佳未交纳房款为由解除《购房协议》不存在过错，不应当赔偿卢佳的损失。
卢佳辩称，其与李凯波2013年7月30日签订协议，约定“由李凯波将卢佳所有房款交给安泰公司，并由安泰公司开具购房收据”，还约定了不按时交房的违约责任，其也将车库款和配套房款交给了李凯波，李凯波是否将相关款项交给安泰公司，是李凯波与安泰公司之间的事情。原审判决认定事实清楚，但是没有判决赔偿其因没有用上本案所涉房屋结婚而产生的损失。其请求维持原审判决。
李凯波未向本院提交书面陈述意见。
卢佳向一审法院起诉请求：1、安泰置业公司返还购房款201940元及利息（自2016年12月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2、济源市安泰置业有限公司安泰置业公司赔偿损失220000元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即201940元，共计623880元。
一审法院认定事实：2010年6月19日，李凯波以安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部名义与卢佳签订入会申请书，约定卢佳申请预留济源市阳光花苑（济源市济渎大道新市委党校对面）8号楼2单元4层东户房屋一套，预留房源建筑面积127.31平米（待换合同时以市房管局测定面积为准），预留房源本阶段销售价格2198元／平米，总房款279827元，优惠后预留房源总房款267350元，会员首交会费额度80200元，当日已交会费80200元，余款办理商贷，收取首交会费后，视为已交纳预留房源定金，所交会费（预留房源定金）在卢佳购房时可直接抵冲首付购房款，交房时提供房产证，申请书中加盖“阳光花苑8号楼项目部专用章”。同日，李凯波给卢佳出具收据，载明收到卢佳阳光花苑8号楼2单元4层东户80200元。2010年8月12日，李凯波再次给卢佳出具70000元车库收据，并注明车库全价85000元。上述两张收据中均加盖有“阳光花苑8号楼项目部专用章”。2013年7月，卢佳与李凯波签订协议，约定8号楼于8月底由卢佳向李凯波交纳总房款65%，由李凯波将所有款项交给安泰置业公司，并由安泰置业公司开具购房收据，卢佳在安泰置业公司开具的购房收据上签字同意后，李凯波将钥匙交给卢佳，同时保证交房时通水、通电，天然气在交房后三个月内开通，若不按时交房，李凯波给付卢佳每户5000元／月，卢佳保证在安泰置业公司办理好小区相关建设手续和公积金、房贷手续后，一个月内配合安泰置业公司办理公积金、房贷手续，如卢佳不配合，李凯波有权收回房屋，另行销售，凡李凯波备注办理公积金、房贷的住户，李凯波先期按照银行同期公积金或房贷利率贷款给卢佳，卢佳每月按时向李凯波交纳本金和利息，若卢佳三个月内不按时交纳本金和利息，李凯波有权收回房屋，另行销售。卢佳将房款补齐后，由李凯波负责提供房产证…。2013年9月4日，卢佳交给李凯波配套房款25000元，李凯波给卢佳出具收据。
2013年9月5日，卢佳与安泰置业公司签订《购房协议》，约定：第一条、1.安泰置业公司将位于阳光花园8号楼东单元四层东户的房屋出售给卢佳，建筑面积127.31平米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.34平米（以房管局的实测面积为准，所交房款多退少补）；2.房屋单价2100元／平米，房款267350元，首付30%房款，第二批房款在主体完成前付款35%，第三批房款在竣工验收合格后3日内付30%，剩余5%房款在交钥匙前付清。每批房款安泰置业公司收到后出具收据，（住房公积金贷款一次性打入安泰置业公司账户）如卢佳不能按时缴纳房款，协议终止，安泰置业公司有权追索相关损失。第二条、安泰置业公司负责提供卢佳办理房产证和土地使用证的相关手续和证件，并协助卢佳办理房产证和土地使用证，费用由卢佳承担；…。同日，安泰置业公司给卢佳出具两张收据，分别为80200元的收据和26740元收据，均批注会员费（可抵房款），8号楼东单元4楼东户）。卢佳称当时双方协商需首付40%的房款，故除2010年其交纳的80200元会员费外，其又补交26740元。同时，卢佳父亲卢一科以卢佳名义给李凯波出具保证，载明：“现配合安泰置业办理40%房款，并办理好相关交房手续，剩余房款李凯波以银行同期贷款或公积金利率贷款给本人。每月18日为还款日，本人无条件偿还李凯波当期本金和利息。若3个月内不按时偿还本金与利息，李凯波有权收回房屋。交房后此保证生效，只限总房款25%”。后卢佳父亲卢一科给李凯波出具两张欠条，金额分别为66838元、93572元。李凯波同时给卢佳出具证明，内容为：待卢佳配合安泰置业公司办理好所有贷款手续，还清欠款，本人无条件将公司出具的余款收据给卢佳，如因房价过低，致使税务局无法开具发票、无法办理房产证所产生的问题，由本人全部负责。诉讼中，李凯波称在卢一科出具欠条后，其并未替卢佳向安泰置业公司垫付房款，也未将卢佳交纳的车库款、配套房款交给安泰置业公司。2013年12月17日，安泰置业公司和李凯波共同给卢佳送达通知，载明：卢佳办理的阳光花苑8号楼东单元4楼东户，2013年9月5日在安泰置业公司办理好相关交房手续，并与李凯波签订保证，在此后三个月内，没有如期偿还所欠李凯波房款的本金和利息，李凯波和安泰置业公司多次让步后，依然带领不明真相的群众，长期寻衅滋事，无理取闹，为个人谋取更大利益，因卢佳所签订的所有协议已违约，现一致决定将此房视为自动退房，按协议约定有权收回此房，另行销售。2014年6月17日，安泰置业公司以卢佳未按《购房协议》第一条第2项约定足额缴纳房款为由，给卢佳下发解除合同通知。另查：阳光花苑项目因建房手续不全，至今8号楼不能办理房贷。
2014年12月25日，卢佳向该院起诉，要求确认2014年6月17日解除合同通知无效，2015年6月8日，该院作出（2015）济民一初字第99号民事判决，判决驳回卢佳的诉讼请求。后卢佳不服提起上诉，2015年9月16日，河南省济源中级人民法院作出（2015）济中民二终字第219号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后卢佳又向河南省高级人民法院申请再审，2016年6月20日，河南省高级人民法院作出（2016）豫民申995号民事裁定书，裁定驳回卢佳的再审申请。
一审法院认为，2013年9月5日，卢佳与安泰置业公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，该院予以确认。双方均应按协议约定履行各自的义务。2014年6月17日，安泰置业公司以卢佳未按协议约定足额缴纳房款为由，通知解除合同，该解除合同通知已经发生法律效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因卢佳与安泰置业公司就该房屋签订协议前，李凯波曾以安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部的名义和李凯波个人名义与卢佳分别签订入会申请书及协议，并收取房款、配套房款及车库款，2013年12月17日即卢佳与安泰公司签订《购房协议》后，安泰置业公司与李凯波共同给卢佳送达通知，以卢佳在安泰置业公司办理好相关交房手续，并与李凯波签订保证后，卢佳没有如期偿还所欠李凯波房款本金和利息为由，一致决定收回房屋。该通知内容证明安泰置业公司认可之前卢佳与李凯波签订的协议及李凯波收取的款项，卢佳向李凯波及安泰置业公司共交纳房款、车库款及配套房款共计201940元，现卢佳要求安泰置业公司返还201940元，理由正当，该院予以支持。李凯波辩称配套房及车库与安泰置业公司无关，是其自己建设。关于李凯波与安泰置业公司之间的关系以及内部约定，与卢佳无关，对卢佳不产生约束力。
2014年6月17日的解除合同通知虽已发生法律效力，但在卢佳起诉确认解除合同通知一案中并未涉及合同解除原因，结合本案查明的事实，在2010年6月19日，李凯波以安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部的名义与卢佳签订入会申请书时双方就约定“余款办理商贷”，2013年9月5日李凯波出具的证明中仍显示让卢佳配合安泰置业公司办理所有贷款手续，但截至《购房协议》解除时卢佳购买的房屋因安泰置业公司手续不全尚不能办理房贷；另外，2013年7月30日卢佳与李凯波签订协议后，卢佳父亲卢一科就剩余房款给李凯波出具欠条，同时卢佳出具保证，约定偿还李凯波本金及利息，2013年12月17日，安泰置业公司与李凯波向卢佳送达通知，以卢佳没有如期偿还所欠李凯波本金和利息为由，要求收回房屋，但诉讼中李凯波称其并未实际出借卢佳房款，也未替卢佳向安泰置业公司垫付房款；综上，该院认为卢佳在履行合同过程中并未违约，安泰置业公司以卢佳未缴纳房款为由解除《购房协议》，给卢佳造成的损失，安泰置业公司应予赔偿。考虑安泰置业公司占用卢佳的资金，该院认为损失以购房款201940元为基础，自2013年9月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算。
虽安泰置业公司开发的阳光花苑项目建房手续不全，但从2013年7月30日卢佳与李凯波签订的协议内容看，在卢佳与安泰置业公司签订《购房协议》时，卢佳应当知道小区相关建设手续尚未办理好，另外《购房协议》并不是因为安泰置业公司故意隐瞒相关事实被解除，现卢佳以安泰置业公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，要求安泰置业公司支付已付购房款的利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、济源市安泰置业有限公司于判决生效后十日内返还卢佳购房款201940元；二、济源市安泰置业有限公司于判决生效后十日内赔偿卢佳损失（以购房款201940元，自2013年9月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回卢佳的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10139元，由卢佳负担6039元，济源市安泰置业有限公司负担4100元。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，2013年7月30日卢佳与李凯波签订协议后，卢佳父亲卢一科就剩余房款给李凯波出具欠条，同时卢佳出具保证，约定偿还李凯波本金及利息，但诉讼中李凯波称其并未实际出借卢佳房款，也未替卢佳向安泰置业公司垫付房款，从上述查明的案件事实看，本院认为卢佳在履行合同过程中并未违约，安泰置业公司以卢佳未缴纳房款为由解除《购房协议》，给卢佳造成的损失，安泰置业公司应予赔偿。2010年6月19日，李凯波以安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部名义与卢佳签订入会申请书，同日李凯波给卢佳出具收到卢佳80200元的收据，2010年8月12日，李凯波给卢佳出具70000元车库款收据，并注明车库全价85000元，上述申请书、收据上均加盖有“阳光花苑8号楼项目部专用章”，卢佳有理由相信李凯波有权代表安泰置业公司对外销售房屋及车库、配套房。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，根据该规定，李凯波与卢佳签订入会申请书、收取卢佳包括车库款、配套房款在内的房款的行为属有效代理行为，其行为后果应由安泰置业公司承担。因此，原审判决安泰置业公司返还卢佳车库款70000元、配套房款25000元并无不当。综上，安泰置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2275元，由上诉人济源市安泰置业有限公司负担。
审判长 黄秋坪
审判员 董 慧
审判员 李 芳
二〇一七年九月十五日
书记员 张二鑫