福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初3512号原告：蒋进民，男，1963年8月25日出生，汉族，住厦门市思明区，原告：蒋霞雯，女，1969年7月19日出生，汉族，住厦门市思明区，两原告共同委托诉讼代理人：曾在中、陈育云，福建议正律师事务所律师、实习律师。被告：王锦彬，男，1974年11月26日出生，汉族，住惠安县，原告蒋进民、蒋霞雯与被告王锦彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法由代理审判员吴燕芬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋进民、蒋霞雯的委托诉讼代理人曾在中、被告王锦彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋进民、蒋霞雯向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付租金25800元，并按日0.5%支付违约金（其中12900元从2016年4月25日起至还清之日止，另12900元从2016年7月25日起至还清之日止），违约金暂计起诉之日合计67725元。二、判令被告支付所欠电费1032元。三、判令被告支付原告所花费的律师费3500元。四、确认原告无须退还不予退还的保证金5000元。本案审理过程中，原告对诉讼请求第一项违约金计算标准从按日0.5%下调为按月2%。事实和理由：两原告系夫妻关系。原告将位于324国道山富村路段右边2、3、4、5号店面出租给被告，由原告蒋霞雯与被告于2014年10月15日签订《租赁合同》1份，约定租赁期限从2014年10月15日至2016年10月14日，共2年。租金每月4300元，每三个月结算一次，定于每年10月25日、1月25日、4月25日、7月25日前一次付清后三个月的租金，逾期每日加收0.5%的滞纳金，逾期超15天，可认定为被告违约，原告有权终止合同并收回被告所租房屋，同时保证金不予退回。原告追究被告违约责任所产生的一切费用由被告承担，该费用包括诉讼费、律师费等全部费用。租赁期间的水、电、保安、卫生、有线电视、物业管理费等所有费用均由被告负责。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告至今尚欠2016年5月-10月份的租金25800元，电费1032元。被告王锦彬辩称，原、被告于2014年10月15日签订租赁合同属实。双方签订的租赁合同的期限从2014年10月15日至2016年10月14日止，共2年，但从2016年的4月份开始，涉讼房屋出现漏水情况导致被告无法办公，被告多次向原告反映，原告都未进行维修。2016年7月5日，被告搬离涉讼房屋并短信通知原告解除合同。双方在签订《租赁合同》的时候，原告并未告知涉讼房屋性质属于工业用房，存在欺诈行为，原告擅自变更房屋使用性质，双方签订的《租赁合同》无效，被告不用支付2016年7月6日至10月14日的租金。被告2016年4月开始未交纳租金，确实存在违约行为，对原告诉讼请求第二、四项均无异议。经审理查明，两原告系夫妻关系，2014年10月15日，原告蒋霞雯与被告签订《租赁合同》1份，约定被告向原告承租位于324国道山富村路段右边2、3、4、5号店面作为办公使用，租赁期限2年，自2014年10月15日起至2016年10月14日止。每月租金4300元，每三个月结算一次，定于每年10月25日、1月25日、4月25日、7月25日前一次付清后三个月的租金，逾期每日加收0.5%的滞纳金，逾期超15天，可认定为被告违约，原告有权终止合同并收回被告所租房屋，同时保证金不予退回。原告追究被告违约责任所产生的一切费用由被告承担，该费用包括诉讼费、律师费等全部费用。租赁期间的水、电、保安、卫生、有线电视、物业管理费等所有费用均由被告负责。双方并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将涉讼店面交付被告使用，被告支付租金至2016年4月14日。审理中，被告对结欠租赁期间的电费1032元无异议，对原告主张的无须退还保证金5000元也无异议，原告同意本案诉讼支付律师费3500元。以上事实，有原告提供的结婚证、惠房权证螺城字第××号《房屋所有权证》、《房产土地使用权权属转移涉税证明》、《租赁合同》、《委托代理合同书》、发票，以及双方当事人陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点为：关于被告结欠原告租金数额的问题。原告认为，双方签订的《租赁合同》约定，租赁期限2年，自2014年10月15日起至2016年10月14日止。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告仅支付租金至2016年4月份，尚欠2016年5月至10月份的租金，已经构成违约。根据《租赁合同》的第四条、第八条约定，被告应当支付2016年5月至10月的租金25800元并承担违约责任。被告主张涉讼房屋存在漏水并于2016年7月5日搬离涉讼房屋缺乏证据支持，不应得到支持。被告认为，因涉讼房屋存在漏水问题导致被告无法办公，被告已经于2016年7月5日搬离并短信通知原告解除合同，原告主张的结欠电费数额可以看出涉讼房屋在2016年8月至10月份未产生电费，反证了被告已经于2016年7月5日搬离的事实，双方的《租赁合同》在2016年7月5日已经终止，被告仅需支付租金至2016年7月5日。被告相应提供证据即短信记录，以此证明被告已经提前通知原告解除合同。原告质证称，原告未收到该短信，双方没有办理任何交接手续，该证据不应采信。本院经审查认为，被告提供的短信并未得到原告的确认，双方也未就解除合同事宜进行协商或办理解除合同的交接手续，被告提供的证据不足以证明其主张，不予采信。综上事实，本院认为，原、被告双方于2014年10月15日签订的《租赁合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。根据《租赁合同》约定，被告应于每年10月25日、1月25日、4月25日、7月25日前一次付清后三个月的租金。逾期每日加收0.5%的滞纳金，逾期超15天，可认定为被告违约，原告有权终止合同并收回被告所租房屋，同时保证金不予退回。原告追究被告违约责任所产生的一切费用由被告承担，该费用包括诉讼费、律师费等全部费用。租赁期间的水、电、安保、卫生、有线电视、物业管理费等所有费用均由被告负责。本案被告逾期支付租金已经超过15天，依照双方的合同约定，被告应支付2016年4月15日至10月14日的租金4300元×6个月=25800元并承担违约责任。审理过程中，原告虽自愿下调违约金计算标准，请求被告按月2%支付违约金，但鉴于被告对原告主张的无需退还保证金5000元无异议，原告已经从收取的保证金中弥补了部分损失，故原告再请求按月2%支付违约金，其数额偏高，本院酌情予以下调为按月0.5%计算违约金。关于原告诉讼请求第三项，根据双方签订的《租赁合同》的约定，被告存在违约行为，应承担包括律师费在内的全部费用，该项诉讼请求，予以支持。被告对原告诉讼请求第二、四项均无异议，且符合双方的合同约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告王锦彬应于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋进民、蒋霞雯租金25800元，并按月0.5%支付违约金（其中12900元自2016年4月26日起计算，另12900元元自2016年7月26日起计算，均计至还清之日止）。二、被告王锦彬应于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋进民、蒋霞雯电费1032元。三、被告王锦彬应于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋进民、蒋霞雯所花费的律师费3500元。四、确认原告蒋进民、蒋霞雯无须退还被告王锦彬保证金5000元。五、驳回原告蒋进民、蒋霞雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费818元，减半收取409元，由被告王锦彬负担384元，原告蒋进民、蒋霞雯负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  吴燕芬二〇一七年七月七日书 记 员  蔡少萍速 录 员  张云潇附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。