广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1088号
上诉人（原审被告）黄炎明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审被告）佛山市顺德区容桂粤宝包装印刷厂，住所地广东省佛山市顺德高新区（容桂）外环路112号首层之一。
投资人黄炎明。
两上诉人共同委托代理人欧阳杰，广东宏骏律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁金明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告）佛山市顺德区隆禾机械实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人梁金明，董事长。
两被上诉人共同委托代理人张晓峰，广东海迪森律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人吴珺，广东海迪森律师事务所律师。
上诉人黄炎明、佛山市顺德区容桂粤宝包装印刷厂（以下简称粤宝厂）因与被上诉人梁金明、佛山市顺德区隆禾机械实业有限公司（以下简称隆禾公司）民间借贷纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第634号民事判决，向�院提出上诉。本案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、黄炎明、粤宝厂应在判决发生法律效力之日起十日内，向梁金明、隆禾公司偿还借款本金24195000元及利息（利息方式：从2015年9月1日起至清还欠款之日止按月利率1.8%计算）；二、在黄炎明、粤宝厂不履行上述债务时，梁金明、隆禾公司有权以粤宝厂位于佛山市顺德区容桂街道办华口社区居民委员会顺德高新区（容桂）外环路112号（房地产权证号为：03××93）的房屋（以下简称涉案厂房）折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；三、驳回梁�明、隆禾公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费166178.40元，财产保全费5000元，合共171178.40元，由梁金明、隆禾公司负担5000元，由黄炎明、粤宝厂负担166178.40元。
上诉人黄炎明、粤宝厂不服，向本院上诉提出：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）隆禾公司与粤宝厂之间约定将厂房买卖价款转为借款，因违反国家当时的金融法规，应属无效合同。本案中隆禾公司与粤宝厂约定将厂房买卖价款转为借款发生在2015年7月11日，当时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》还未发布也未生效。依据当时生效的法律法规和司法解释，涉案借款合同是无效合同，故双方关于转为借款的约定�无效约定。（二）梁金明与黄炎明之间虽已签订借款抵押合同，并已办理抵押登记，但由于借款并未实际支付，故双方并不存在真实的民间借贷关系。1.案涉借款2419.5万元并未实际交付。隆禾公司分别于2014年3月21日和6月4日向粤宝厂共转账支付的2300万元，是购买厂房的价款而非借款。2.隆禾公司向粤宝厂支付的购买厂房的价款不能转为梁金明向黄炎明提供的借款。隆禾公司是有限公司，其财产独立于梁金明，故梁金明无权直接处分隆禾公司支付给粤宝厂的款项。二、本案讼争的2419.5万元，属于隆禾公司向粤宝厂支付用于购买厂房的价款。原审法院按民间借贷法律关系审理本案是错误的。隆禾公司与粤宝厂之间签订的《明细表》只是假设的解决方法，双方始终未放弃努力继续履行厂房购买合同和实现过户，故该款项性质始终是购买厂房的价款。三、粤宝厂与隆禾公司之间签订的厂房买卖合同仍在继续履行中，粤宝厂一直在为厂房过户而努力，办证过程遇到阻碍也非粤宝厂的过错造成。事实上，自签订厂房买卖合同后，隆禾公司已实际占用和使用该厂房。四、退一万步说，即使认定涉诉各方之间是借贷关系，但原审对借贷主体资格认定有误。隆禾公司不是本案债权人，粤宝厂也非本案债务人，借贷主体应是黄炎明与梁金明。2015年9月21日，三方签订《租赁合同附件》的真实意思是债权人将其对债务人的利息收益抵扣应付抵押人的租金，故粤宝厂并非本案的直接债务人。本案应严格依照借款合同的约定及双方真实意思表示认定借贷主体。五、原审关于抵押权的认定有误，隆禾公司并非抵押权人，不应就涉案债权享有优先受偿权。《抵押借款合同》的借贷主体是梁金明与黄炎明，他项权证所公示登记的他项权利人为梁金明、抵押人为粤宝厂。涉案款项转为借款后并未就隆禾公司办理借款抵押登记，抵押权未设立。原审判决隆禾公司就涉案债务对涉案房产享有优先受偿权，处理失当，有违不动产的公示登记主义。因此，粤宝厂仅就涉案债务对梁金明承担抵押担保责任，隆禾公司不应享有优先受偿权。六、涉案《抵押借款合同》非双方当事人真实意思表示，且未生效，实为梁金明对其已付房款的一种保全行为。该《抵押借款合同》是以办理厂房抵押登记为目的签订的，形式上是抵押担保借款，但三方合同当事人的真实意思并非为借款。《抵押借款合同》第1条约定“到房地产管理部门办理抵押登记手续并领取《房地产他项权证》后，甲方将借款支付给乙方”，但梁金明在领取《房地产他项权证》后并没有交付借款，故该合同没有实际履行，亦无需履行，只是从属于厂房买卖合同的财产保全合同。双方的基础法律关系仍是房地产买卖关系。此外，即使该《抵押借款合同》是真实的，但因梁金明没有提供约定的借款，该合同亦未生效。还有，借款合同是主合同，抵押合同是从合同，主合同不成立，从合同当然也无从成立。而且，涉案抵押登记是当事人虚构借款事实取得，应当确认其无效。七、《抵押借款合同》项下借款与《明细表》项下房价款附条件转为借款，并非同一标的，两者也没有关联。原审将《明细表》约定的权利义务嫁接到《抵押借款合同》上，将《明细表》中借款主体粤宝厂的还款义务加在《抵押借款合同》的借款主体黄炎明头上，判令黄炎明、粤宝厂向梁金明、隆禾公司连带偿还借款本息，梁金明、隆禾公司对厂房享有优先受偿权，处理有失公允。退一步讲，即使办证条件仍未成就，《厂房买卖合同》应予解除，应当清偿转化为借款的债务，也应当按照《明细表》约定的权利义务履行，也应由《明细表》约定的义务主体承担债务，即由粤宝厂向隆禾公司归还发生转化的借款本金，且无需支付利息。同时，梁金明、隆禾公司对厂房不享有优先受偿权。八、本案没有证据证明涉案厂房不能办理土地、房产二证，即《厂房买卖合同》解除的条件尚未成就，故《明细表》约定的购房款转为借款尚未生效。第一，《厂房买卖合同》第五条约定“不能办证”才是退款和合同解除的条件，《明细表》约定的购房款才能转化为借款。故《厂房买卖合同》尚未解除仍在履行过程中。第二，本案没有证据证明梁金明、隆禾公司曾履行合同法第九十四条规定的催告义务，其单方解除合同，意图不当促使购房款转化为借款的行为，属不当成就所附条件行为，依法应视为条件不成就。第三，有关商品房买卖法律规定“至法庭辩论结�前，仍未能办理房屋所有权证的，可以解除合同”只适用于商品房买卖合同，而涉案厂房买卖并非商品房，而是企业自建厂房。原审判决适用商品房买卖合同的法律认定本案事实，显然张冠李戴。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，将本案发回重审或依法改判；2.判令一、二审诉讼费由梁金明、隆禾公司承担。
被上诉人梁金明、隆禾公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，涉诉当事人之间的民间借贷合同应为有效合同。梁金明、隆禾公司与黄炎明、粤宝厂是基于黄炎明、粤宝厂无法履行厂房买卖合同项下义务，才一致同意将隆禾公司支付的全部款项转为民间借贷关系的借款本金，并为此双方签订借贷合同同意将购买厂房的款项转为借款。而且，事实上�金明、隆禾公司已经实际支付款项，但黄炎明、粤宝厂至借款期限届满仍未还款。本案双方当事人在一审提供的证据可以证明，梁金明、隆禾公司为共同债权人，黄炎明、粤宝厂为共同债务人。当黄炎明、粤宝厂未按约定履行还款义务时，梁金明、隆禾公司均对涉案抵押物享有优先受偿权。
各方当事人在二审期间均没有向本院提供新的证据。
经审理，本院对原审法院查明中除《厂房买卖合同》签订主体以外的事实予以确认。
另查明：2014年3月14日，粤宝厂与梁金明签订《厂房买卖合同》，其中第八条约定，“本合同经双方代表签字或盖章后生效，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份”。2015年7月7日，黄炎明出具借据一份，确认于当天向梁金明借款2419.5万元进行资金周转，周利息为0.6%，并承诺与2015年8月31日前本金利息一并归还。
再查明：黄炎明、粤宝厂在二审法庭调查期间承认，其就涉案厂房办理抵押登记手续时提交的《抵押借款合同》原本包括了对超期还款约定月利率1.8%的手写内容。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对黄炎明、粤宝厂的上诉作如下审查：
第一，关于涉案《厂房买卖合同》、《抵押借款合同》的效力问题。经查，该两份合同分别由粤宝厂与隆禾公司，梁金明与黄炎明、粤宝厂依法订立，既无证据显示并非签约当事人的真实意思表示，也不存在我国合同法第五十二条规定的合同�效情形，故应为有效。《厂房买卖合同》并无对合同效力约定附条件，所以梁金明、隆禾公司提出《厂房买卖合同》因生效条件未成就导致始终未生效的主张，缺乏事实依据，不能成立，《厂房买卖合同》自成立时生效。《抵押借款合同》属于自然人之间的借款合同，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，《抵押借款合同》自《明细表》约定厂房买卖价款部分抵销后转为借款时（即《明细表》于2015年7月11日签订时）生效。黄炎明、粤宝厂上诉一方面称《抵押借款合同》将涉案厂房买卖价款转为借款的约定违反了国家当时的金融法规，因而无效，但未明确具体违反的法律或行政法规的强制性规定；另一方面称，据《明细表》手写条款和《租赁合同附件》最后条款的约定，可推定双方并无放弃继续履行《厂房买卖合同》�即设立民间借贷关系并非当事人的真实意思表示，但鉴于这仅为黄炎明、粤宝厂的单方主张，且《明细表》已明确约定厂房买卖价款部分抵销后转为借款，故相关条款对涉案厂房若能分宗过户则解除或取消涉案他项权的约定，在没有进一步证据佐证的情况下，不足以证明《明细表》签订当时双方并未放弃履行《厂房买卖合同》。因此，黄炎明、粤宝厂上诉主张《抵押借款合同》并非当事人真实意思表示，理据不足，依法不予采纳。
第二，关于涉案《厂房买卖合同》、《抵押借款合同》的权利义务状态问题。一是《厂房买卖合同》项下，约定的买受人是梁金明、出卖人即厂房所有权人是粤宝厂，梁金明履行了大部分的付款义务（总付款2350万元，其中隆禾公司代付款2300万元、梁金明付款50万元），粤宝厂并未完成以厂房买卖为目的的交付义务（隆禾公司其后对厂房的占有使用是基于双方于2015年9月21日签订的《租赁合同》），双方继而于2015年7月11日约定《明细表》，确认购买厂房一事因过户遇到障碍，遂将厂房买卖价款本息扣减隆禾公司应向粤宝厂支付的租金等费用后转为借款，而黄炎明、隆禾公司在《明细表》亦予签章确认。结合《抵押借款合同》自2015年7月11日借款交付到位生效来分析，本院依法认定《厂房买卖合同》由梁金明和粤宝厂于2015年7月11日协商解除，该合同项下的权利义务终止。《厂房买卖合同》解除后，尚未履行的终止履行，粤宝厂依法应向梁金明返还已支付的厂房买卖价款本息，但粤宝厂并未返还，故梁金明对粤宝厂享有厂房买卖价款本息的债权。二是《抵押借款合同》项下，约定的抵押权人（××）是梁金明、借款人是黄炎明、抵押人是粤宝厂，首先如前所述，梁金明、粤宝厂作为涉案厂房买卖�款本息的债权人和债务人，均在《明细表》确认了厂房买卖价款本息扣减租金等费用后的款项性质转化为借款，对此隆禾公司作为部分厂房买卖价款的实际付款人亦予盖章确认，而《抵押借款合同》的借款人黄炎明也出具了借据确认悉数收到该借款，应视为梁金明全面履行了《抵押借款合同》项下的出借义务，故黄炎明、粤宝厂上诉认为借款并未实际支付以及梁金明无权处分隆禾公司支付的部分厂房买卖价款，理由均不能成立；其次，粤宝厂已为涉案厂房办理抵押登记手续，他项权证登记的权利人是梁金明；再次，黄炎明尚未履行还本付息的义务，粤宝厂亦未依约履行担保责任，均已构成违约。
第三，关于梁金明、隆禾公司的本案诉求能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，梁金明作为《抵押借款合同》的债权人以及涉案厂房的他项权利人，主张债务人黄炎明承担合同项下包括偿还借款、支付逾期利息的违约责任并就粤宝厂提供抵押的涉案厂房优先受偿，于法有据，应予支持。关于借款期间利息，梁金明一审称已抵扣厂房租赁费用故未纳入本案诉求，属于其对己方民事权利的处分。至于隆禾公司，既非《抵押借款合同》的当事人也非涉案厂房的他项权利人，故根据合同相对性以及物权法定原则，隆禾公司无权要求黄炎明和粤宝厂依据《抵押借款合同》及涉案厂房的他项权证承担相应法律责任。因此，对隆禾公司的诉求，依法不予支持。
此外，关于涉案借款本息应否抵扣租金等费用的问题。《租赁合同附件》虽约定了借款利息抵扣租金、水电和其他�费，但在本案梁金明并无提出抵扣请求，黄炎明、粤宝厂亦无相应提出抗辩或上诉主张，故本案对此不予审查，相关权利人可另行主张。
综上所述，黄炎明、粤宝厂的上诉部分有理，对有理部分，依法予以支持；原审判决认定法律关系主体不当导致处理结果有误，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、的规定，判决如下：
1、上诉人黄炎明应在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人梁金明偿还借款本金24195000元�从2015年9月1日起至清偿之日止按月利率1.8%计算的利息；
2、被上诉人梁金明对粤房地权证佛字第××号房地产权证项下位于佛山市顺德区容桂街道办华口社区居民委员会顺德高新区（容桂）外环路112号的房屋以折价或者以拍卖、变卖的价款在本判决第一项债务范围内享有优先受偿权；
3、驳回被上诉人梁金明的其他诉讼请求；
4、驳回被上诉人佛山市顺德区隆禾机械实业有限公司的全部诉讼请求。
如上诉人黄炎明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费166178.40元、财产保全费5000元，合共171178.40元，由黄炎明、佛山市顺德区容桂粤宝包装印刷厂负担166178.40元，佛山市顺德区隆禾机械实业有限公司负担5000元。二审案件受理费165678.40元（上诉人已预交），由上诉人黄炎明、佛山市顺德区容桂粤宝包装印刷厂负担160678.40元，被上诉人佛山市顺德区隆禾机械实业有限公司负担5000元，被上诉人佛山市顺德区隆禾机械实业有限公司负担部分直接支付给上诉人，本院不另收退。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁绮云
代理审判员 袁秋华
代理审判员 唐铭焕
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 车 驰