江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）饶中民三初字第10号
原告横峰县001房地产开发有限公司，住所地江西省横峰县解放西路（原农机厂内），组织机构代码74853542-7。
法定代表人郭惠琳，系该公司经理。
委托代理人魏信云，浙江品泽律师事务所律师，特别授权代理。
被告江西凯祥实业有限公司，住所地江西省横峰县岑阳镇财富广场288号，组织机构代码58400343-1号。
法定代表人张志平，系该公司总经理。
委托代理人陆健鸿，江西饶苑律师事务所律师，特别授权代理。
第三人阮波，男，1970年12月19日出生，汉族，浙江省诸暨市人，私人业主，住浙江省诸暨市。
委托代理人郑一文，江西廉诚律师事务所律师，特别授权代理。
原告横峰县001房地产开发有限公司与被告江西凯祥实业有限公司、第三人阮波商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告横峰县001房地产开发有限公司的委托代理人魏信云，被告江西凯祥实业有限公司的委托代理人陆健鸿，第三人阮波及其委托代理人郑一文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告横峰县001房地产开发有限公司诉称，原告横峰县001房地产开发有限公司曾获得横峰县岑阳镇财富广场的开发建造权。2011年11月25日，原、被告双方签订转让合同一份，由原告将部分物产转让给被告；由被告依约支付物产受让费。现该物产已经确认登记在被告名下，然其相应受让费未曾依约支付。期间，原告数次催讨未果，现向法院提起诉讼，要求判令被告即时支付地产受让款人民币435万元及自2012年7月1日起按日万分之三计算违约金至实际付清之日止。
被告江西凯祥实业有限公司辩称，原告与江西凯祥实业有限公司交易期间，当时是阮波等人作为股东，孙有良并不知情，在交易时凯祥公司股份变更，原股东阮波等人把凯祥公司股权转让给孙良友、张志平的时候，向他们申明之前没有任何债务，如果有债务由阮波及另一个股东来承担，本案最终责任由原股东承担，这也是第三人参与诉讼的原因。至于本案涉案的交易购房款是否付清，现股东不知情，只有第三人阮波作为原股东知情。请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人阮波辩称，原、被告之间房屋买卖的购房款已经全部付清，甚至还多付了，故请求法院驳回原告的诉讼请求。阮波作为第三人参加诉讼是有必要的，且申请追加原告股东虞新国作为本案第三人参加诉讼。
原告横峰县001房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
第一组证据：《转让合同》一份，证明原、被告双方买卖合同关系。
第二组证据：出卖房屋的位置、房屋结构图一份，证实销售的房屋清单。
第三组证据：编号为20121017003、20121017004房产证复印件各一份、房产信息查明单一份、相对应房屋的土地证复印件一份，证实销售房屋已完成过户手续，原告已完成交付义务。
第四组证据：催款函一份，证实本案被告到2013年10月18日认可拖欠原告购房款并答应支付。
对于横峰县001房地产开发有限公司提供的证据，被告江西凯祥实业有限公司的质证意见是：1、对第一组证据真实性、合法性没有异议，但根据合同对购房款支付时间都有明确约定，被告已经按照合同约定支付完购房款；2、对第二组证据有异议，6号楼储藏间4间没有交付；3、对第三组证据没有异议；4、对第四组证据有异议，对催款函被告不知情，且催款对象是阮波、肖克华，不是被告。催款函的时间不是2013年10月15日而是2015年1月28日，公司股东已经于2014年1月15日变更为王秋林、张志平，肖克华和阮波不再是公司股东，与公司没有关系。原告从来没有向被告及新股东王秋林、张志平催收过包括本案标的款在内的任何债务。
对于横峰县001房地产开发有限公司提供的证据，第三人阮波的质证意见为：对第一、二、三组证据没有异议，对第四组证据的意见与被告的质证意见相同。
被告江西凯祥实业有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
第一组证据：被告企业登记信息一份，证实被告公司于2014年1月15日变更法定代表人、股东和监事，从此肖克华和阮波与公司无关。
第二组证据：2014年1月14日股份转让协议，证明2014年1月14日之后，被告的股东由肖克华、阮波变成孙良友或其指定的买受人。公司资产也由原公司的变更为新股东的，新股东也支付了相应的转让款。
第三组证据：2014年1月14日阮波、肖克华出具的承诺书，承诺2014年1月14日止，公司对外没有一切负债，如出现协议之外隐形债务，由肖克华、阮波共同承担，他们相互间承担连带责任，被告对外没有任何债务，如有债务由阮波、肖克华承担连带责任。
对于被告江西凯祥实业有限公司提供的证据，原告横峰县001房地产开发有限公司的质证意见是：被告提供的三组证据与本案无关。本案审理的是因物权变更引起的债权债务关系，被告提供的证据是被告与第三人之间因股权变更而引起的债权债务关系，根据合同相对性，被告所提供的证据与本案纠纷没有关联性。如果被告认为第三人违约或没有履行合同，应当另行主张权利，不应在本案中一并处理。
对于被告江西凯祥实业有限公司提供的证据，第三人阮波的质证意见是：对被告提供的三组证据均没有异议。
第三人阮波为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
第一组证据：2011年12月1日原告出具的证明一份，证实原告同意购房款付至个人账户。
第二组证据：付款凭证三份及2014年4月1日原告出具的证明一份，证实被告已经付清购房款，2014年起涉案房屋的租金由被告收取。
第三组证据：企业投资方信息一份，证明对象是虞新国以及陈永苗为原告公司的股东，证明目的是虞新国以及陈永苗收到阮波的汇款视同001公司收到。
第四组证据：《协议》一份及阮波与原告的《购房合同》六份，证明对象是在2011年4月，第三人阮波购买了原告分配给股东陈永苗的店面房屋9间，实际交付6间，证明目的是原告出售房产都是股东个人收取购房款，是一种交易习惯，一种表见代理关系。
第五组证据：《销售不动产统一发票》六张，证明对象是第三人阮波购买了原告分配给股东陈永苗的店面房屋6间，购房款直接付给陈永苗，原告公司并没有收取购房款，这么多年也没有向阮波主张过购房款，证明目的是原告出售房产都是股东个人收取购房款，是一种交易习惯，一种表见代理关系。
第六组证据：陈永苗收款的银行汇款明细，证明对象是阮波购买了原告的房屋但购房款却支付给陈永苗，证明目的是原告出售房产都是股东个人收取购房款，是一种交易习惯，一种表见代理关系。
第七组证据：原告和被告2012年6月19日签订《商品房买卖合同》四份，证明对象是原告和被告签订的正式合同单价为4700元/平方米、2600元/平方米，证明目的是原告与被告的购房款总额为3,718,719元。
第八组证据：《证明》一份，证明对象是2014年5月后，本案诉争的房产租金由被告即由阮波收取，证明目的是被告已经付清了原告的购房款。
第九组证据：熊振的银行汇款明细3笔两份，证明对象是2014年5月份后，本案诉争的房产租金由承租方横峰县富家众买店的业主个人熊振直接支付给被告收取，证明目的是被告已经付清了原告的购房款。
第十组证据：原告会计陈开霞以及股东虞新国的收款明细各一份，证明对象是在2013年10月15日前被告委托阮波支付给原告购房款人民币130万元，这些款项原告已认可收到，证明目的是2013年10月15日前阮波付给陈开霞以及虞新国的130万元购房款，原告认同为公司收到购房款，那么，在2013年10月15日后，阮波支付给虞新国的款项也应当认同为公司收款。
第十一组证据：阮波与原告公司的法定代理人郭惠琳手机通话《录音光盘》一份，证明对象是郭慧琳不同意、不知道本次起诉，同时她也收到了虞新国分给的被告的购房款，证明目的是本案原告起诉是恶意诉讼。
对于第三人阮波提供的证据，原告横峰县001房地产开发有限公司的质证意见是：1、对第一、二组证据的真实性有异议，第三人阮波曾任原告公司总经理，在任职期间加盖了公章空白信纸，两份证明都是虚假的，转账凭证没有意义；2、对第三组证据真实性、合法性无异议，对证据的关联性有异议，因为原告是公司而不是股东；3、第四、第五、第六组证据与本案不具有关联性；4、第七组证据仅能证明原、被告间关于商品房买卖这一基本事实，不能证明被告已向原告支付清购置价款的基本事实；5、第八、九组证据与本案不具有关联性；6、对第十组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，农业银行回单没有银行盖章确认，证据形式上存在问题，与本案无关联性；7、第十一组证据与本案没有关联性，法定代表人与法人是两个概念，确定是否起诉权利在于公司，公司起诉应当以合法的印章确认为准，不能以所谓的法人代表人意志为转移。
对于第三人阮波提供的证据，被告江西凯祥实业有限公司的质证意见是：1、对第一、第二组证据没有异议；2、对第三、第四、第五、第六、第七组证据无异议，同意第三人主张的证明目的和证明对象，陈永苗卖给阮波的房产就是公司的房产，都是通过股东个人向交易个人进行销售，收取房款也是由股东个人收的。阮波与虞新国之间的转账也视为公司之间的交易；3、对第八、第九组证据无异议，在第三人的意见上再补充一点，租金在购房款付清之前由原告收取，只有在购房款付清之后租金由阮波收取。在2014年5月收清房款之前租金由原告收取，证明当时购房款没有付清。2014年5月份之后租金由阮波收取，证明被告在2014年5月之前付清房款的事实；4、对第十一组证据，通话的相关人员是阮波、郭慧琳（原告公司法定代表人），与公司有直接利害关系，对外能代表原告公司，也有对公司某种事项进行陈述的权利。
本案在审理期间，原告横峰县001房地产开发有限公司对第三人阮波提交的2011年12月1日及2014年4月1日的证明提出鉴定申请，被告江西凯祥实业有限公司对原告横峰县001房地产开发有限公司提交的《催款函》提出鉴定申请，本院依法委托相关鉴定机构进行鉴定。南京师范大学司法鉴定中心出具南师大司鉴中心[2016]文鉴字第29号司法鉴定意见书，鉴定意见为：署期为“2011.12.1”《证明》与署期为“2014.4.1”《证明》中黑色手写字迹形成时间为同一时期，与署期为“2015年7月22日”《证据交换笔录》中黑色手写字迹形成时间为同时期，两份证明中“横峰县001房地产开发有限公司”印章的形成时间为同一时期。江西求实司法鉴定中心出具赣求司[2015]文鉴字第805号文检鉴定意见书，鉴定意见为：《催款函》页面左下方“情况属实，力争尽快支付。阮波2013、10、18”书写字迹符合标称时间段书写形成。
对南京师范大学司法鉴定中心的南师大司鉴中心[2016]文鉴字第29号司法鉴定意见书各方的质证意见如下：1、原告横峰县001房地产开发有限公司认为该份鉴定意见书可以证明第三人阮波提供的两份证明均系伪证；2、被告江西凯祥实业有限公司对司法鉴定不发表意见；3、第三人阮波对鉴定的程序持有异议，对鉴定的方法没有异议。第三人认为鉴定的样本4没有经过庭审质证，用来作为鉴定的样本不符合程序，鉴定结果不应当采信。
对江西求实司法鉴定中心的赣求司[2015]文鉴字第805号文检鉴定意见书各方的质证意见如下：1、原告横峰县001房地产开发有限公司认为该份鉴定符合证据三性原则，鉴定机构具备鉴定资格，所得出的结论与客观实际相吻合，所以鉴定结论真实可以作为定案依据；2、被告江西凯祥实业有限公司认为采信该鉴定只能说明时效问题，如果鉴定报告真实，在2013年10月18日之前催款函上欠付435万元，阮波有转款凭证等证据证实已经付清购房款；3、第三人阮波对该份鉴定的鉴定方法提出异议，要求重新鉴定，同时认为鉴定结论与本案没有太大关联性，因为购房款已经付清再写这个催款通知没有用。对于第三人阮波提出重新鉴定的要求，本院依法告知其在开庭后三天内提交书面申请，但第三人阮波逾期未提交书面申请，视为认可鉴定结论。
本院在审理过程中依职权对案外人虞新国就其与第三人阮波之间的经济往来情况进行询问，案外人虞新国陈述第三人阮波于2013年12月2日汇给虞新国人民币2,000,000元，于2014年3月6日分别汇给虞新国人民币2,600,00元及人民币400,000元，并非本案涉及的购房款，与本案无关。被告江西凯祥实业有限公司对该份询问笔录的质证意见是：当时我们不是股东，只有第三人阮波清楚情况，质证意见同第三人质证意见。第三人阮波对该份询问笔录的质证意见是：案外人虞新国没有如实陈述，与客观实际不符，对于陈永苗与阮波之间的房屋买卖虞新国予以认可，可以得知001公司的交易模式为房屋分配在股东名下，购房款由股东收取。
对于原、被告、第三人提供的证据及本院依职权调取的证据，经各方质证，无异议部分，本院予以确认，对有异议的部分，则根据各方提供的相关证据予以综合评定。
经审理查明，2011年11月25日，原告横峰县001房地产开发有限公司与被告江西凯祥实业有限公司签订《转让合同》，将原告名下的横峰县财富广场8#、9#号楼地下室（含人防部分、不含地下室配电房及消防及生活水池）及6#号楼储藏间4间转让给被告所有，地下室建筑面积约1,200平方米，人防约1,800平方米，合同中约定房产转让价格为5,000,000元。双方约定付款方式为分期支付，签订合同后三天内被告支付定金300,000元；被告需要融资时支付原告1,500,000元，原告应配合被告，提供相关资料；剩余协议款如被告融资成功，在融资到位后一个月内全部支付原告，如未能融资成功，剩余协议款在签订协议六个月后的七天内被告全部支付完成。双方对房屋的交付及过户约定为：被告全部支付款项后，房产的占有、使用、收益、处分权归被告行使；被告支付定金后，原告应配合被告办理相关手续，办理转让手续相关税费由原告承担，被告只承担转让所产生的契税。《转让合同》中约定原告违反本合同应承担全部协议款20%的违约金，被告违反合同未能在约定时间内支付约定的协议款，每逾期一日，原告按应付协议款万分之三计算滞纳金。在《转让合同》尾部，双方达成补充协议，约定原告将横峰县财富广场6#楼1-9-1、7#楼1-13商铺作价970,194.19元转让于被告，此两间房产被告承诺在转让协议签订后六个月内一次性付清房款，原告三天内提供办理房产证的相关资料，原告违反补充协议承担购房款10%的违约责任，被告违反补充协议，未能在约定时间内付约定的购房款，原告有权单方解除本补充协议及转让合同，并没收转让定金。
合同签订后，原告横峰县001房地产开发有限公司于2012年10月17日将横峰县财富广场8、9号楼地下商场、6号楼1-9-1号商铺、7号楼1-13号商铺过户登记至被告江西凯祥实业有限公司名下。原告横峰县001房地产开发有限公司于2013年10月15日向被告江西凯祥实业有限公司并股东出具《催款函》：“我公司与贵公司于2011年11月25日签订（房地产）转让合同一份。按该合同约定，贵公司应支付我公司合同款项5,970,194.19元。在相应房产已过户登记在贵公司名下后，我公司多次向贵公司催索欠款，但贵公司及股东一直以正在融资为由，至今尚余欠4,350,000元款项不付，显已构成违约。现特致函你们，请予尽快承付。否则，我公司将依法追究贵公司及股东的一切法律责任”。《催款函》左下方，时任被告江西凯祥实业有限公司监事及股东的第三人阮波签名并备注：“情况属实，力争尽快支付”，时任被告江西凯祥实业有限公司执行董事及股东的肖克华加盖私人印章。之后，被告江西凯祥实业有限公司一直未付清剩余购房款4,350,000元，原告横峰县001房地产开发有限公司向本院提起诉讼，要求被告即时支付地产受让款435万元及自2012年7月1日起按日万分之三计算违约金至实际付清之日止。
另查明，2014年1月15日，被告江西凯祥实业有限公司的法定代表人由肖克华变更为张志平，投资人由肖克华、阮波变更为王秋林、张志平，公司监事由阮波变更为王秋林，公司执行董事由肖克华变更为张志平兼总经理。
还查明，第三人阮波于2012年4月12日向原告横峰县001房地产开发有限公司会计陈开霞汇款30万元，于2013年2月7日向原告横峰县001房地产开发有限公司股东虞新国汇款100万元，于2013年10月12日向虞新国汇款200万元，于2014年3月6日分两笔向虞新国汇款260万元及40万元，以上共计汇款630万元。
本院认为，本案的主要争议焦点为：1、涉案房产是否已交付；2、涉案购房款是否已经付清；3、原告主张的违约金能否支持。
一、关于涉案房产是否已经交付的问题。双方签订的《转让合同》中合同标的物为横峰县财富广场8、9号楼地下商场、6号楼1-9-1号商铺、7号楼1-13号商铺及四间储藏间，原告提供了房产登记证明证实横峰县财富广场8、9号楼地下商场、6号楼1-9-1号商铺、7号楼1-13号商铺已经过户登记至被告名下，并主张四间储藏间已交付。但被告称四间储藏间未交付，同时被告陈述因公司股东变更，该笔房产交易发生在股东变更之前，交易情况只有原股东了解，现公司股东不清楚交易情况。本院认为，第三人阮波作为被告公司原股东直接参与涉案房产交易，其并未对涉案房产交付问题提出异议，且被告未提供证据证实四间储藏间未交付，故本院认为涉案房产已交付完毕，被告作为房产受让方应当支付购房款。
二、对于涉案购房款是否已经付清的问题。原告提供的《催款函》经时任被告公司股东的阮波及肖克华签字盖章确认，足以证实至2013年10月18日，被告尚欠原告435万元购房款未付。第三人主张其已分期分批将购房款全部支付至原告会计陈开霞及原告股东虞新国账户，甚至多支付了购房款。第三人为支持其主张提供两份《证明》证实第三人获得授权将钱款支付至个人账户及购房款已经付清房屋租金由被告收取，但该证明经司法鉴定显示书写时间与署期不符，两份署期相差三年的证明实为在2015年同时书写形成，故本院认为该两份证明真实性存在问题，不予采纳。第三人提供的转款凭证均为其个人支付至原告会计陈开霞及原告股东虞新国个人账户的记录，付款时间跨度大，付款金额总计630万元，超出了双方约定的合同总价款，且在2013年10月18日之前第三人付款总计130万元，在2013年10月18日之后第三人付款总计500万元，付款的时间节点及付款金额与原告起诉主张的及合同约定的付款方式时间均不能吻合，故本院认为第三人提供的还款凭证为其个人与他人经济往来与本案无关，无法证实被告已经支付完购房款。第三人提供一组其与原告股东陈永苗的房屋买卖交易过程凭证，欲证实与股东个人交易及将购房款支付给股东个人为原告的经营模式，但本院认为第三人与原告股东陈永苗签订的合同为第三人个人与股东陈永苗个人签订，本案中双方签订的合同为两家公司加盖公章签订，故两笔交易情况不同没有可比较性，亦不能推断出原告公司同意将购房款支付至股东个人账户。对于第三人提交的横峰县富佳超级购物广场出具的证明、熊振个人转款凭证及录音一份，“证明”及录音的证据形式不符合法律规定，真实性无法核实，个人转款凭证与本案没有关联性，本院对该三份证据均不予采纳。综上，第三人未能证实案涉购房款已付清，被告公司作为合同相对方应当支付尚欠的剩余购房款。被告辩称，被告公司股权变更时原股东向现股东承诺截止2014年4月13日被告公司对外没有负债，如有隐瞒由公司原股东肖克华、阮波承担债务，故被告公司不存在欠付购房款的事实，即使有债务也由原股东承担与被告公司无关。本院认为第三人阮波及原股东肖克华的承诺系与被告公司之间的约定，不能对抗第三人，被告公司在承担偿还责任后可另行主张。
三、对于原告主张的违约金能否支持的问题。双方签订的《转让合同》中约定支付购房款的最后期限为签订协议六个月后的七天内全部支付完成，同时约定违约责任为：“被告违反合同未能在约定时间内支付约定的协议款，每逾期一日，原告按应付协议款万分之三计算滞纳金，逾期超过三个月时，原告有权单方解除本合同，并没收定金”。《转让合同》于2011年11月25日签订，最后付款期限为2012年6月1日，原告要求自2012年7月1日起计算违约金属于对自己权利的处分，符合法律规定。双方在协议中约定了两种违约责任即逾期付款可按日万分之三的利率计算违约金，逾期超过三个月时原告可解除合同并没收定金，现原告要求被告继续履行合同并支付逾期付款的违约金符合合同约定，应予支持。双方约定的违约金未超出法律允许范围，原告要求支付违约金的诉请应予支持。
综上，原告横峰县001房地产开发有限公司的诉讼主张合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
被告江西凯祥实业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告横峰县001房地产开发有限公司房产受让款4,350,000元，并自2012年7月1日起按日万分之三的利率支付违约金至房款全部付清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币49,250元，由被告江西凯祥实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 程 锐
审 判 员 涂巍林
代理审判员 王 鹿
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 余 越