江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终271号
上诉人（原审被告）：柏爱红。
委托诉讼代理人：何传标，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王爽，系柏爱红丈夫。
被上诉人（原审原告）：阮宗耀。
委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆玲娟。
委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。
上诉人柏爱红因与被上诉人阮宗耀、陆玲娟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
柏爱红上诉请求：依法改判。事实和理由：一、《买卖意向协议》系居间方提供的固定模板，根据标题可知柏爱红在签订合同时的主观意思应是初步有将房屋出卖给阮宗耀、陆玲娟的意向，而非直接就房屋买卖达成一致意见。根据约定只有柏爱红办出两证双方才有签订买卖合同的可能性，一审法院将该约定认定为买卖合同的主要条款，本末倒置。二、《买卖意向协议》中并未约定房款的支付方式，阮宗耀、陆玲娟代位清偿贷款时并未取得柏爱红同意，且合同有相对性，因此阮宗耀、陆玲娟偿还贷款的行为不应定为支付房款。三、《买卖意向协议》是预约合同，阮宗耀、陆玲娟在合同中的权利应是要求柏爱红与其签订房屋买卖合同，而不是直接办理过户手续。
阮宗耀、陆玲娟辩称：《买卖意向协议》已具备房屋买卖合同的主要条款，实质为房屋买卖合同。阮宗耀、陆玲娟作为守约方为继续履行合同实现合同目的而清偿贷款，是当然的自力救济方式，合法有效。
阮宗耀、陆玲娟向一审法院起诉请求：1、继续履行买卖意向协议；2、本案诉讼费用由柏爱红承担。审理中，就第一项诉讼请求，阮宗耀、陆玲娟明确继续履行内容为由其支付剩余购房款，柏爱红解除坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道××花园××室房屋的抵押权及协助办理过户手续并交付该房屋。
一审法院认定事实：阮宗耀、陆玲娟系夫妻关系，2015年11月5日，柏爱红（出卖方）与阮宗耀、陆玲娟（买受方）及苏州我爱我家房地产经纪有限公司（中介方）签订买卖意向协议及物品清单各一份，主要内容有：1、房屋地址独墅岛花园229幢3302室（以办出产证为准），出卖方承诺2016年1月31日前（三个月内）办出房产证、土地证，如出卖方房产证、土地证逾期不能办出的，本协议自动解约，三方互不追究违约责任；2、买受方于签约当日将定金10000元委托中介方保管，于2015年12月20日追加支付出卖方定金20000元，合计定金30000元委托中介方保管；3、出卖方在办出两证后2个工作日内将两证交予中介方，买卖双方应在3个工作日内配合中介方签订存量房买卖合同，签订存量房买卖合同后5个工作日内办理资金托管手续；4、出卖方承诺如有未清贷款在办理资金托管前自行还清并注销；5、本次资金托管、过户交易的全部税费均由买受方承担；6、买卖双方任何一方违约，双方约定的违约金为118000元；7、出卖方同意在买受方的新产证办出3日内将房屋交给买受方；8、中介方协助买受方办理贷款手续，买受方应积极配合向银行申请贷款；9、双方约定成交价为1180000元；10、房屋装修为毛坯。
同日，柏爱红（出卖方）与陆玲娟（买受方）签订补充协议，主要内容为：买卖双方约定，在2016年1月31日前办出房产证和土地证，如到期未能办出，则双方协商，如因出卖方原因导致，则出卖方承担违约责任，如因开发商原因导致，则买卖双方协商延期至2016年3月30日，到期仍未能办理出两证，则和平解约，双方不追究违约责任。
同日，陆玲娟支付中介方苏州我爱我家房地产经纪有限公司10000元，后又支付该公司20000元，合计支付30000元，该公司出具业务收据载明收款事由为代收买房定金。
另查，苏州市国土资源局吴中分局出具房屋权属登记信息查询结果证明，载明涉案房屋坐落于苏州吴中经济开发区郭巷街道××花园××室，所有权证号00471015，为柏爱红单独所有，建筑面积107.54平方米，他项权证号6166004623，抵押权人中国建设银行股份有限公司苏州分行，被担保主债权数额629000元。2016年8月18日，中国建设银行股份有限公司苏州湖东新街口支行出具还款凭证、对账单及结清证明，载明柏爱红贷款按借款合同约定分期还款计划，已于2016年8月18日还清，偿还本息合计607130.08元，还款人为阮宗耀。
再查，本案起诉前阮宗耀、陆玲娟与柏爱红就本案纠纷进行协商，主要内容为：阮宗耀、陆玲娟要求继续履行合同，柏爱红称房屋价格涨得利害，其违约不卖了，按双方协议约定的违约条款处理。
审理中，阮宗耀、陆玲娟称，其代柏爱红清偿的银行贷款抵作应支付的房款，剩余房款其可以现金支付柏爱红；房屋过户产生的相关税费按协议约定由其承担；对协议约定的违约金条款，其放弃主张权利。
以上事实，有阮宗耀、陆玲娟提供的买卖意向协议、物品清单、补充协议、业务收据、录音光盘及文字整理资料、房屋权属登记信息查询结果证明、还款凭证、对账单、结清证明等证据以及本案庭审笔录等予以证实。
一审法院认为，阮宗耀、陆玲娟与柏爱红签订的买卖意向协议就出售房屋的坐落、价款以及办理权属证书、资金托管、贷款的时间等作出了明确约定，具备了房屋买卖合同的主要条款，柏爱红认为该协议为预约合同而非房屋买卖合同的辩解，一审法院不予采纳，该协议应认定为双方就涉案房屋的买卖达成的房屋买卖合同，且合法有效，阮宗耀、陆玲娟与柏爱红双方均应恪守履行协议约定的义务。现阮宗耀、陆玲娟依约支付了定金30000元，柏爱红未按约定履行其应负义务且明确表示违约，阮宗耀、陆玲娟有权选择要求继续履行合同。审理中，阮宗耀、陆玲娟放弃向柏爱红主张违约责任，与法不悖，一审法院尊其自愿。关于协议能否继续履行的问题，现涉案房屋银行贷款已由阮宗耀、陆玲娟代为清偿，设定抵押的他项权利已经消灭，具备解除抵押权及过户的条件，且阮宗耀、陆玲娟表示同意现金支付剩余购房款，故本案买卖意向协议可继续履行。柏爱红辩称阮宗耀、陆玲娟未经其同意单方为其代偿银行贷款的行为不符合双方协议约定，其不认可该代偿行为，但清偿涉案房屋银行贷款是解除抵押权及办理过户的先决条件，在柏爱红明确表示违约不按协议履行义务的情况下，阮宗耀、陆玲娟代偿银行贷款系为实现其合同目的的自力救济，且未对柏爱红的权利造成损害，故一审法院对柏爱红的该辩解不予采纳，阮宗耀、陆玲娟代偿款607130.08元应抵作房款。在协议能够继续履行的前提下，柏爱红辩称涉案房屋要用作婚房及未收到阮宗耀、陆玲娟支付的购房款故拒绝履行，无相关合同及法律依据，一审法院不予采纳。阮宗耀、陆玲娟要求柏爱红解除坐落于苏州吴中经济开发区郭巷街道××花园××室房屋的抵押权及协助办理过户手续并交付该房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。双方协议约定房屋价款1180000元，扣除阮宗耀、陆玲娟已支付的定金30000元及抵作房款的代偿款607130.08元，剩余房款542869.92元由阮宗耀、陆玲娟继续支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、阮宗耀、陆玲娟与柏爱红于2015年11月5日签订的买卖意向协议继续履行。二、柏爱红于判决生效之日起三日内办理解除坐落于苏州吴中经济开发区郭巷街道××花园××室房屋（他项权证号6166004623）的抵押登记手续，于判决生效之日起十日内协助阮宗耀、陆玲娟将坐落于苏州吴中经济开发区郭巷街道××花园××室房屋（所有权证号00471015）过户至阮宗耀、陆玲娟名下，并将该房屋交付阮宗耀、陆玲娟。三、阮宗耀、陆玲娟于判决生效之日起十日内支付柏爱红剩余房款人民币542869.92元。案件受理费14220元、财产保全费5000元，合计人民币19220元，由柏爱红负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为：关于柏爱红与阮宗耀、陆玲娟之间签订的《买卖意向协议》的性质问题，协议已就出售房屋的坐落、价款、税费负担、违约责任以及办理权属证书、资金托管的时间等作出了明确约定，具备了房屋买卖合同的主要内容。虽然在签订该协议时柏爱红的房产证、土地证尚未办出，但双方对此已约定未按期办出协议自动解约，互不追究违约责任，后又针对该问题专门签订过补充协议，可见双方均认可在未达到解约条件之前《买卖意向协议》对双方是有约束力的，双方应按协议的内容履行。协议中约定的配合中介签订存量房买卖合同的内容是办理房屋交易、过户手续的一项程序，未有证据证明协议双方在意向协议之外还需签订正式的房屋买卖协议。因此《买卖意向协议》应认定为房屋买卖合同而非预约合同，阮宗耀、陆玲娟有权要求柏爱红继续履行该协议约定的义务，办理过户手续。关于阮宗耀、陆玲娟代柏爱红清偿银行贷款的行为，因清偿贷款是解除抵押权及办理过户的先决条件，在柏爱红明确表示不履行义务的情况下，阮宗耀、陆玲娟为实现合同目的而代为清偿贷款，未对柏爱红的权利造成损害，应予准许。一审法院认定代偿款抵作房款并无不当，应予维持。
综上，柏爱红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14220元，由上诉人柏爱红负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年二月二十三日
书记员 陆晓婷