杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1076号原告：吴钟锋。委托代理人：钭旭霞。被告：何建荣。被告：杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司。法定代表人：何建荣。原告吴钟锋诉被告何建荣、杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司（以下简称康宝林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月28日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年7月21日公开开庭进行了审理。原告吴钟锋及其委托代理人钭旭霞到庭参加诉讼，被告何建荣、康宝林公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴钟锋诉称：被告经与原告协商于2007年××0月××3日租用原告位于杭州市下城区文晖路22号现代置业大厦东楼××06号的店铺，租期为十年，双方签订了《店铺租赁合同》，约定了相关的权利义务。在支付了第一年、第二年度的房租后，第三年的房租（租赁期为2009年××××月××日至20××0年××0月3××日，租金为78650元）应于2009年××0月××5日前支付，被告却迟迟拖欠不付。经原告多次催讨，被告方于2009年农历年底前后分两次支付房租共2万元，现尚欠58650元。被告应当承担房租损失如下：房租58650元、物管费2590.08元、违约金。因被告违约及其实际现状，原告可行使合同解除权，收回房屋，清除房屋装修，恢复至原状。合同解除后，还导致原告在合同期限内不能行使使用、收益本案房屋的损失，合同期可得利益损失，欠交的物业管理费、房屋及设施复原费用、向被告追偿相关费用等。故被告应当支付拖欠租金，赔偿违约损失。现为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求：××.判决解除原告与被告订立的《店铺租赁合同》；2.判决被告支付租金58650元，物管费2590.08元，并按合同约定支付违约金从违约之日至判决确定日止；3.判决被告按合同约定进行房屋墙体及设施恢复原状或赔偿恢复原状相应费用；4.判令由被告支付本案诉讼费。后原告明确第2项诉讼请求中的违约金为6万元，第3项诉讼请求为要求被告恢复原状。被告何建荣、康宝林公司未在答辩期间提交答辩状，亦未到庭答辩。原告吴钟锋为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：××.原告身份证××份，欲证明原告的身份情况；2.店铺租赁合同××份，欲证明双方店铺租赁权利义务及违约责任的计算方法；3.企业档案查询（公司基本情况）××份，欲证明被告主体情况；4.房产证××份，欲证明本案租赁标的的合法性；5.土地证××份，欲证明本案租赁标的的合法性；6.物管费明细单××份，欲证明应当支付欠缴的物业费；7.租赁房屋原状的照片××页8张，欲证明租赁前房屋的情况及房屋内设施的情况。被告未到庭应诉，系放弃诉讼权利，上述证据经本院审核后，认证如下：原告能提交证据原件，证据形式、来源合法，与本案有关联，故均予以确认。被告何建荣、康宝林公司未向本院提交证据。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：原告吴钟锋系杭州市下城区文晖路22号现代置业大厦东楼××06（商铺）的所有权人。2007年××0月××3日，吴钟锋作为甲方，被告何建荣（康宝林公司）作为乙方签订《店铺租赁合同》，合同落款处乙方由康宝林公司盖章、何建荣签字。合同约定甲方将上述商铺租赁给乙方经营休闲娱乐用房，租期十年，自2007年××××月××日至20××7年××0月3××日止。第一年租金65000元，此后每年租金均在前一年基础上递增××0%。租金每年支付一次，第一年租金于签字时付清，此后每年的租金必须提前××5天向甲方一次性付清。商铺当月的物业管理费用，乙方须及时交纳给有关部门。甲方将房屋交给乙方后，由乙方自行负责装修。合同终止后，乙方负责将拆除的三面墙、卫生间和消防、水、电、排污等管线设施复原，墙面要求用砖砌（24厘米厚），石灰抹面，涂料漂白。租金、管理费（含物业管理费）等属乙方应缴费用，须如期缴交，否则每逾期一天，按应缴总额的每日百分之一加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回店铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任及相关法律责任。合同签订后，被告已支付第一年、第二年的租金，第三年的租金仅支付2万元。20××0年6月28日，物业公司向原告催缴20××0年××月××日至××2月3××日的物业管理费2590.××0元。因被告至今未支付剩余租金和物业管理费，原告遂起诉至法院。本院认为：吴钟锋与何建荣、康宝林公司签订的《店铺租赁合同》系双方真实的意思表示，合同依法成立并生效。合同抬头处乙方为何建荣（康宝林公司），落款处亦由何建荣和康宝林公司签章，应认定何建荣和康宝林公司为承租人。合同约定，承租方每年租金应提前××5天一次性交清，逾期20天，吴钟锋有权解除合同。第三年（2009年××××月××日至20××0年××0月3××日）的租金78650元，本应在2009年××××月××日前××5天内支付。现吴钟锋称两被告仅支付2万元。两被告未对此进行答辩，亦未提交证据。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。两被告对其是否支付第三年的租金负有举证义务，现其未能提交证据证明其已履行该义务，应承担举证不能的不利后果。因此，本院确认两被告仅支付第三年租金中的2万元。两被告逾期支付租金已远超合同约定的支付期限，原告根据合同约定要求解除双方之间的合同，理由成立，本院予以支持。两被告占用租赁商铺至今，理应支付租金。计算至判决之日共计70677元，扣除已支付的2万元，还应支付50677元。判决后至20××0年××0月3××日的租金7973元，原告认为合同解除后恢复原状及另行出租给他人均需时间，应作为原告的损失。本院认为，双方合同约定的租期还有七年多，合同解除后原告主张一个月左右的另行出租协商时间，也在合理范围内，故对原告的该主张予以采信，确认由被告支付该7973元作为原告的损失。被告未按合同约定的时间支付租金，理应承担相应的违约责任。但合同约定的每日××%的违约金系针对迟延支付租金的时间在20日内，对于迟延支付租金超过20天、原告要求解除合同的情况，合同未明确约定被告如何承担违约金，原告要求被告在超过20天后仍按每日××%的标准支付违约金缺乏依据。因此，20日内迟延支付租金的违约金按每日××%计算，以到合同解除日的租金70677元为基数，共计××4××35.4元。此后部分，本院酌情确定由被告按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算迟延支付租金的违约金，以未支付的50677元为基数，从2009年××××月6日计算至判决之日，共计238××.30元。合同约定，该房屋的物业管理费由被告向有关部门交纳，现因被告未交纳，物业管理部门已向原告催收，因此，原告要求被告支付物业管理费的请求应予支持，计算至判决之日共计2××22.43元，此后部分，合同已经解除，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。合同约定，合同终止时，被告应将租赁房屋恢复原状，即将拆除的三面墙、卫生间和消防、水、电、排污等管线设施复原，墙面要求用砖砌，石灰抹面，涂料漂白。故对吴钟锋主张该部分恢复原状的请求予以支持。吴钟锋主张的其他部分恢复原状的请求，合同未进行约定，吴钟锋也未能提交证据证明，本院不予支持。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告吴钟锋与被告何建荣、杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司于2007年10月13日签订的《店铺租赁合同》；二、被告何建荣、杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴钟锋租金50677元及违约金24489.7元和物业管理费2122.43元；三、被告何建荣、杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区文晖路22号现代置业大厦东楼106（商铺）恢复原状［即将拆除的三面墙、卫生间和消防、水、电、排污等管线设施复原，墙面要求用砖砌（24厘米厚），石灰抹面，涂料漂白］；四、驳回原告吴钟锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2725元，因适用简易程序审理，减半收取1362.5元，由原告吴钟锋负担494元，被告何建荣、杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司负担868.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2725元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员  周菁晖二〇一〇年九月二十五日书 记 员  陈 伟