广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1590号
上诉人（原审被告）马伟坤，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人童汉明，广东汇联律师事务所律师。
委托代理人欧凯鸿，广东汇联律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）周文杰，住广东省深圳市龙岗区。
被上诉人（原审原告）周传如，住广东省佛山市顺德区。
两被上诉人的共同委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
原审第三人吴松明，住江西省上饶市鄱阳县。
委托代理人卢泓，广东广顺律师事务所律师。
委托代理人张越华，广东广顺律师事务所律师。
原审第三人佛山市南海区天地源房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人张煊真。
委托代理人关永强，住广东省佛山市南海区，该公司员工。
原审第三人佛山市向美化纤制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人叶永添。
委托代理人陈继昌，住广东省佛山市顺德区，该公司员工。
原审第三人佛山市南海江浦湾房地产有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人徐家贤。
原审第三人蔡凤珍，住广东省佛山市顺德区。
上诉人马伟坤因与被上诉人周文杰、周传如，原审第三人吴松明、佛山市南海区天地源房地产发展有限公司（以下简称天地源公司）、佛山市向美化纤制品有限公司（以下简称向美公司）、佛山市南海江浦湾房地产有限公司（以下简称江浦湾公司）、蔡凤珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出如下判决：一、周文杰、周传如与马伟坤于2010年3月18日签订的商业楼租赁合同于2013年9月7日已依法解除；二、马伟坤应于判决发生法律效力之日起十日内向周文杰、周传如支付增加部分6个月租金41411.94元；三、马伟坤已向周文杰、周传如缴纳的保证金80000元归周文杰、周传如所有，周文杰、周传如无需向马伟坤退回；四、马伟坤应于判决发生法律效力之日起三十日内向周文杰、周传如交回座落于顺德区龙江镇龙江街道办事处丰华路的商业楼（房地产权证号为粤房地证字第××号）；五、驳回周文杰、周传如的其他诉讼请求。原审的诉讼费11014.12元，由周文杰、周传如负担9160.47元，由马伟坤负担1853.65元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人马伟坤不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定事实不全面不完整，马伟坤的行为并不构成根本违约，不影响合同目的实现，判决解除合同不当。（一）马伟坤与周文杰、周传如于2010年3月18日签订的《商业楼租赁合同》是双方主要履行的合同，马伟坤从签订合同到今天为止，每月按期履行合同，没有任何迟延履行的违约行为。2012年6月13日马伟坤与周文杰、周传如达成的（2012）佛顺法民一初字第5944号民事调解书中，对上述合同约定的年租金予以增加，合同期内增加的租金总额为1200000元，该调解书是次要合同。现仅因为次要合同的履行稍微延迟就将全部合同解除，不符合《合同法》第94条规定的原意。（二）由于调解书对增加部分的租金支付是一年一次，马伟坤偶然疏忽没有及时支付，并非故意迟延，而且马伟坤在发现后立即履行，没有给周文杰、周传如造成任何损失。马伟坤迟延交纳的是未来一年的租金，而不是对已使用期限的租金的补交，解除合同对于马伟坤来说极不公平，合同法规定合同解除的根本原因是合同目的无法实现而不是惩罚合同当事人一方，一审判决解除合同，既不利于交易稳定，也不符合合同法的立法本意。
二、一审判决适用法律不当。一审判决适用了《合同法》第93条和94条关于合同解除的条款来解除合同，本案并不适用该两条规定。调解书中约定租金的支付时间与马伟坤实际缴交的时间之间，周文杰、周传如没有提出解除合同。在马伟坤缴交租金之后的20多天内，周文杰、周传如既没有提出异议也没有退回租金，以其行为表明愿意继续履行合同。周文杰、周传如明知解除合同的条件已成就仍选择继续履行合同，应视为其放弃解除权。本案中，马伟坤迟延履行的并非主要债务，而且未经催告就主动履行，所以，周文杰、周传如提出的解除合同的要求并不符合《合同法》第94条的规定。在马伟坤已履行合同义务的情况下，周文杰、周传如才提出解除合同的要求，不符合《最高人民法院关于适〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第24条的规定。马伟坤因疏忽未在约定的时间内支付租金，但已在迟延的合理期限内支付，而非无正当理由拒不支付，且双方在租赁合同中约定了逾期三个月不支付才可解除合同。因此，周文杰、周传如的合同解除权不符合法律规定的行使条件。
三、一审判决机械适用法律，没有按照公平原则作出判决，严重损害一方甚至多方的利益。合同和契约的稳定同时也意味着社会的稳定，一般情况下，应当尽力维护合同和契约的交易安全和稳定。本案中，在合同未出现根本违约、无法履行或无法实现合同目的的情形下，允许单方解除合同，这对于社会的交易安全和稳定来说是相当大的破坏。涉案合同的解除还牵涉到众多第三人的合同解除，是极不利于社会的稳定和发展的。涉案合同是一个长达十多年履行期的合同，马伟坤对租赁物投入了巨大的资金和精力，使整体租金水平得以提升。由于租赁物的升值，才导致周文杰、周传如为能取得更大的收益而千方百计想解除合同，与第三人直接签约。解除合同对马伟坤极不公平，马伟坤对租赁物的投入将由周文杰、周传如无偿占用，必然构成不当得利，是否返还，如何返还，都将引发新的矛盾。马伟坤所交的租金是未来一年的租金，一审判决没有考虑到合同解除后马伟坤交纳的租金产生的不当得利问题，也没有考解除合同的社会效果。事实上，解除合同比维护合同的效力给社会造成的损害要严重得多。
综上，马伟坤上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回周文杰、周传如的诉讼请求；3.由周文杰、周传如承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人周文杰、周传如答辩称：一、一审判决认定双方的租赁合同在2013年9月7日已经解除，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回马伟坤的上诉，维持原判。二、双方最初于在2007年签订租赁合同，后于2008年因为马伟坤违约导致周文杰、周传如提起诉讼，双方在2010年3月18日重新签订涉案租赁合同，该合同已经明确马伟坤之前的欠租行为。2012年马伟坤再一次违约，导致周文杰、周传如再次提起诉讼，双方在法院主持下达成调解，明确在原合同租金不变的情况下另有增补租金，并于每年7年10日之前支付。现马伟坤第三次违约，周文杰、周传如第三次提起诉讼亦即本次的诉讼。在这段时间里马伟坤与吴松明之间也产生诉讼，并涉及到周文杰、周传如，最终法院判决支持了吴松明的主张，马伟坤败诉。三、双方达成的调解书约定马伟坤应在每年7月10日之前支付增补租金，但马伟坤在8月13日才支付，违反了双方的约定，周文杰、周传如收取租金不等于放弃解除合同的权利。双方在调解书中未对解除合同的期限进行约定，本案也没有约定解除权消灭的情形。若马伟坤对解除合同有异议，可依法律通过司法途径进行救济，但马伟坤并没有行使该权利。四、关于马伟坤与第三人广告位出租的问题。本案一审开庭当天即2013年11月21日，一审法院已要求马伟坤出示其与第三人之间的租赁合同，但马伟坤在2014年春节前后才向法院提交，且大部分是周文杰、周传如与马伟坤双方租赁合同解除之后马伟坤与第三人再签订的广告位租赁合同。周文杰、周传如在第一次开庭后到租赁物现场查看，当时所有广告位还在整改当中，没有发布广告，周文杰、周传如已将现场拍摄照片提交一审法院。综上，周文杰、周传如认为一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人吴松明述称：马伟坤的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马伟坤向吴松明转租房屋时已拖欠电费，要吴松明代其交纳。在吴松明对承租房屋进行装修后，周文杰、周传如因装修问题与马伟坤产生纠纷，马伟坤以吴松明提交的鉴定报告解决了其与周文杰、周传如之间的纠纷，但却另案起诉了吴松明，导致两人产生了互为原被告的两个案件纠纷，基于上述事实，吴松明无法与马伟坤继续合作。
原审第三人天地源公司述称：天地源公司与马伟坤的合同履行期间，双方合作愉快，希望法院从保护各方的利益考虑，使原有的合同可以继续履行下去。
原审第三人向美公司述称：希望法院考虑市场经济稳定，不要解除涉案的租赁合同，使原有的合同继续履行。
原审第三人江浦湾公司没有发表意见。
原审第三人蔡凤珍述称：马伟坤与蔡凤珍是朋友，广告位的改造过程中，马伟坤积极配合，达到很好的效果。请法院考虑市场经济的稳定，使原合同能够继续履行。
上诉人马伟坤在二审期间向本院提交以下证据：
1.中国农业银行交易回单复印件8份，拟证明马伟坤在2014年每月按时交纳租金，合同正常履行中；
2.马伟坤与吴松明2014年往来短信照片3张，特快专递寄送单1份，商业楼交纳水费、电费、租金情况汇总表共4页，拟证明马伟坤就租金及水电费问题多次与吴松明联系，但吴松明均不予理会，马伟坤不存在不诚信的情况。
被上诉人周文杰、周传如对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为马伟坤在合同解除后仍占用涉案的房屋，需支付相应的费用；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。
原审第三人吴松明对上述证据质证认为：同意周文杰、周传如的质证意见。证据2的汇总表没有双方签字确认，对其真实性不予认可。
原审第三人天地源公司、向美公司对上述证据质证认为：没有意见。
原审第三人江浦湾公司对上述证据没有发表质证意见。
原审第三人蔡凤珍对上述证据质证认为：不清楚。
被上诉人周文杰、周传如，原审第三人吴松明、天地源公司、向美公司、江浦湾公司、蔡凤珍在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，马伟坤与周文杰、周传如在履行2010年3月18日签订的《商业楼租赁合同》过程中，产生纠纷并引发诉讼，后双方在法院的主持下达成调解，法院根据调解协议制作了（2012）佛顺法民一初字第5944号民事调解书，该调解书中关于租金增加的金额、增加部分租金的支付时间、逾期支付的违约责任等约定均作为双方对前述《商业楼租赁合同》对应条款的变更和补充，双方当事人应根据合同及调解书的约定履行各自的义务。马伟坤未能按照调解书的约定于2013年7月10日前支付增加部分的租金，则双方约定解除合同的条件已成就，周文杰、周传如有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，主张解除合同并要求马伟坤承担违约责任。由于双方在合同中未约定解除权的行使期限，周文杰、周传如未在付款期限届满之日马上要求解除合同，并不代表其愿意继续履行合同，周文杰、周传如在2013年9月向马伟坤发出解除合同通知仍属于合理期限的范围之内。马伟坤从2007年租赁涉案房屋至今，已因违反合同约定导致双方两次产生纠纷并引发诉讼，马伟坤的自身行为使本案的合同履行一再出现不稳定的因素，而且马伟坤在本案诉讼期间，明知涉案的租赁合同有可能解除而导致转租合同不能履行的情况下，仍与原审第三人天地源公司、向美公司、江浦湾公司签订转租合同或延长原转租合同的期限，其实际行为与其维护社会交易安全和稳定上诉理由相互矛盾。况且，马伟坤在收到周文杰、周传如的解除合同通知书后，未根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，在三个月内就合同的解除提出异议并向法院提起诉讼，原审法院不予支持其对合同解除的异议并以解除合同通知书的送达日期作为双方合同解除的时点正确，本院予以维持。因双方已约定马伟坤因违约行为应承担的违约责任，原审据此认定马伟坤交回涉案租赁房屋并支付当年增加部分6个月租金41411.94元，周文杰、周传如没收80000元保证金的处理正确，本院予以维持。合同解除分为法定解除及约定解除两种，因本案是双方当事人以合同形式约定由一方保留解除权的解除，故原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的规定对本案进行处理不当，本院予以纠正。至于合同解除后周文杰、周传如应否返还马伟坤预交的租金、对涉案房屋的装饰装修应否予以补偿的问题，因马伟坤在本案中未向法院提出诉讼请求，故本院在本案中不予审查。
综上，马伟坤的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2728.24元，由上诉人马伟坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年八月十三日
书 记 员 车 驰