浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初4844号原告（反诉被告）：叶信道，男，汉族，1970年12月16日出生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：谢建华，浙江合强律师事务所律师。被告（反诉原告）：桐庐青山综合市场有限公司，住所地：浙江省桐庐县城乔林路929号。法定代表人：吴波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊，男，该公司工作人员。原告（反诉被告）叶信道与被告（反诉原告）桐庐青山综合市场有限公司（以下简称青山综合市场）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告叶信道及其委托诉讼代理人谢建华，被告青山综合市场的委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶信道向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告于2014年12月25日签订的《租赁合同》，判令被告向原告归还其承租的位于桐庐县城乔林路929号桐庐城际商贸中心Ｂ区间共计建筑面积280.86平方米的商铺。2、判令被告支付原告2017年的商铺租金68000元，并支付违约金81600元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年9月24日签订“桐庐城际商贸中心商铺租赁合同”，被告将其拥有所有权的位于乔林路929号桐庐城际商贸中心Bl区建筑面积1499.54平方米的商铺出租给原告经营超市，租赁期限为2014年10月1日至2025年9月30日，租金为每年250000元，租赁期的第一年免租金。2014年12月25日，原告与被告又签订一份“租赁合同”，原告将承租商铺其中19间共计建筑面积280.86平方米的商铺返租给被告，租赁期限从2015年1月1日到2024年12月31日，租金价格分时间段确定，第一年至第三年的租金为每年68000元，于每年12月31日前一次性支付次年租金。“租赁合同”违约条款约定：“承租方未能按期支付租金，出租方有权收回商铺，逾期每天按租金5‰向出租方支付违约金。”租赁合同签订后，原告将约定的19间商铺交付给被告，被告依约支付了2015年和2016年的租金，但是2017年的租金68000元被告至今未付。经原告多次催讨租金未果。综上，被告拒付租金的行为已经构成违约，原告有权按约定解除租赁合同收回商铺，并且要求被告支付租金及违约金。原告叶信道为支持其本诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、桐庐城际商贸中心商铺租赁合同、经营履约保证金、附件、一楼铺位分布图，用以证明原告承租了被告乔林路929号桐庐城际商贸中心B1区建筑面积1499.54平方米的商铺经营超市；租金为每年250000元；合同约定的原告向被告支付租金的方式及期限；及原告所承租的商铺的具体空间位置的事实。2、摊位证明，用以证明原告承租的商铺共有101间。3、收据、收条，用以证明原告按照合同的约定履行了向被告交付保证金及租金的义务。4、租赁合同，用以证明原告将承租商铺中的19间共计建筑面积280.86平方米的商铺返租给被告，租赁期限从2015年1月1日到2024年12月31日；第一至三年的租金为每年68000元及支付期限；及被告违约所应承担的违约责任。5、银行清单，用以证明2015年、2016年被告租金已经支付了的事实。被告青山综合市场答辩称：原告起诉状上提到每年租金25万元，在租赁合同中实际是分段计算的，第一年至第四年分别是25万元，第一年是免租的，第五年后分别以每年10%递增，但后面还未进入履行阶段。原告起诉状上陈述“租赁期限是…于每年12月31日前一次性支付次年的租金”，该陈述与租赁合同约定不一致，租赁合同第四条约定的是“租金的支付方式：一次性支付，租金按年支付，即在本合同生效之日起每年12月31日之前将每年租金通过转账一次性支付给甲方…”，我认为一次性支付的是本年的租金。对于原告主张的诉讼请求，被告认为支付租金的时间还没有到，无需解除2014年12月25日签订的租赁合同，无需归还承租的位于桐庐县城乔林路929号桐庐城际商贸中心ｂ区间共计建筑面积280.86平方米的商铺，无需支付商铺租金及违约金，因为支付时间还没有到，应该是在12月31日前支付。被告青山综合市场在本诉部分未提供证据。被告青山综合市场向本院提出反诉请求：1、被反诉人支付反诉人租赁租金20万元，并支付违约金25万元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用（含案件受理费与保全费）由被反诉人承担。事实和理由：2014年9月24日，反诉人与被反诉人签订《桐庐城际商贸中心商铺租赁合同》，约定由反诉人将其位于桐庐县城乔林路929号的1499.34平方米的商业房产租赁给被反诉人，用于经营超市，期限为2014年10月1日至2025年9月30日，其中2015年10月1日至2017年9月30日租金为每年25万元，并约定被反诉人交纳保证金5万元，在被反诉人经营满三年后转为房租。2016年10月1日至2017年9月30日的租金在2016年10月1日前支付。2014年12月25日，被反诉人又将上述租赁房产中的280.86平方米返租给反诉人，签订有《租赁合同》，约定期限为2015年1月1日至2024年12月31日，第一年至第三年的租金分别为每年68000元，租金按年支付，即在该合同生效之日起每年12月31日之前将每年租金通过转账一次性支付给被反诉人。在反诉人与被反诉人履行期签订《桐庐城际商贸中心商铺租赁合同》过程中，2015年的租金被反诉人能按期向反诉人支付，反诉人向被反诉人出具了相应的收据。但2016年10月1日至2017年9月30日的租金一直未支付给反诉人，被反诉人于2016年6月13日和2016年10月10日向周高军（反诉人一股东），因个人借款共交付现金25万元，2017年初被反诉人曾向反诉人法定代表人吴波试图主张其向周高军交付的现金为租金，吴波明确告知周高军向被反诉人借款系其个人行为，周高军并非公司法定代表人，非代表公司收取该款项，该款项并未交付给反诉人，并要求被反诉人支付该期租金，但被反诉人并未支付。被反诉人与反诉人返租签订的《租赁合同》一直按相关约定履行。被反诉人于2017年8月向贵院起诉要求反诉人支付2017年租金68000元，并支付违约金81600元。反诉人认为：反诉人与被反诉人于2014年12月25日签订的《租赁合同》中明确约定，该租赁合同租金按年支付，即在该合同生效之日起每年12月31日之前将每年租金通过转账一次性支付给被反诉人，被反诉人也表示反诉人已支付了2015、2016年的租金，2017年租金按合同约定应在2017年12月31日前支付，而目前尚未至12月31日，故依合同约定支付时间尚未到期，反诉人目前无义务支付该租金，更无须支付违约金。而反诉人与被反诉人签订《桐庐城际商贸中心商铺租赁合同》中约定2016年10月1日至2017年9月30日的租金应在2016年10月1日前支付，被反诉人至今尚未支付，反诉人向被反诉人催收未果，且依据该合同约定：承租方未能按期支付租金，出租房有权收回商铺，逾期每天按租金5%向出租方支付违约金，按此约定，被反诉人应支付360万元违约金，反诉人主张收取25万元违约金，其余违约金款项免收。综上，被反诉人未按合同约定时间要求反诉人支付当期租金，并要求支付违约金，违反了合同法及双方签订的租赁合同的约定，损害了反诉人的租赁受益，特提起反诉。被告青山综合市场为支持其反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、桐庐城际商贸中心商铺租赁合同，用以证明反诉原告将乔林路929号城际商贸中心B1区商铺出租被反诉被告的事实。2、经营履约保证金，用以证明反诉被告向反诉原告交纳5万元保证金的事实。3、2014年9月25日收据三份、收条一份，用以证明反诉原告收取2015年10月1日—2016年9月30日的租金。4、租赁合同，用以证明反诉被告将承租商铺中的19间共计建筑面积280.86平方米的商铺返租给反诉原告。5、逾期催收通知书、邮寄凭证，用以证明2017年10月9日反诉原告向反诉被告寄发邮件，催收逾期租金及违约金的事实。（以上证据均为复印件）原告叶信道针对被告青山综合市场的反诉答辩称：1、被告反诉不符合法律规定，根据民事诉讼法规定，反诉与本诉应当基于同一法律关系，但本案中被告的反诉与原告的本诉不是同一法律关系。原告的起诉是基于原告将店面返租给被告这一关系，被告的反诉则是基于被告将店面租赁给原告的这一租赁关系，属于不同法律关系。2、被告反诉没有事实依据，原告已经向法庭举证2017年的租金已支付，就不存在再支付租金的问题。3、被告反诉状中陈述的理由都不是事实，其中“被反诉人于2016年6月13日和2016年10月10日……”，周高军出具的收条不能因“借款”两个字就曲解为个人借款。“2017年初被反诉人曾向……借款系其个人行为”这是不符合事实的，原告根本没有向周高军主张过交付的租金为租金，在原告交付租金后一年多的时间里被告从来没有向原告要求过支付租金，怎么原告还会向吴波主张租金是租金的问题，除非原告没有支付过租金。青山综合市场拍卖时候执行法官也进行了登记，执行的时候被告对已经交付的这一部分租金没有提出过任何异议。4、周高军拿租金去支付员工工资，很多员工都是清楚的事实，被告也是清楚的，现又提起反诉，可能是股东之间的矛盾引发的。这里面涉嫌虚假诉讼的问题，假如被告明知这个钱是用以本单位，原告保留追究虚假诉讼的权利。原告叶信道为支持其反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、收款收据14份，用以证明反诉原告向反诉被告收取水电费均是加盖青山综合市场办公室公章的，说明财务上该办公室公章是可以代表反诉原告的。2、补充协议，用以证明2014年11月20日反诉被告与反诉原告签订补充协议，加盖的也是青山综合市场办公室公章，说明在签订合同上该办公室公章也可以代表反诉原告的。3、收条，用以证明反诉被告代反诉原告付值班费，也是加盖青山综合市场办公室公章，且特别注明从2018年的房租中扣除，说明2017年的房租反诉被告是已经支付了，从而证明反诉原告是认可反诉被告2017年的房租已经支付过了。4、调解记录，用以证明反诉原告在行政处理上是加盖办公室公章来代表其行为效力的。5、工作联系函，用以证明反诉原告发给反诉被告的函，也是加盖办公室公章，说明反诉原告以办公室公章来代表公司的。6、收据两份（同本诉证据3），用以证明反诉被告按照合同的约定向反诉原告交付2016年10月1日至2017年9月30日租金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据及结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年9月24日，原、被告签订一份《桐庐城际商贸中心商铺租赁合同》，约定被告将位于乔林路929号桐庐城际商贸中心Bl区共计建筑面积1499.54平方米的商铺共101间出租给原告用于经营超市，租赁期限为2014年10月1日至2025年9月30日。免租期：2014年10月1日至2015年9月30日；第一期：2015年10月1日至2016年9月30日，优惠后租金为250000元，2014年10月1日前支付125000元，2015年10月1日前支付125000元；第二期：2016年10月1日至2017年9月30日，优惠后租金为250000元，在2016年10月1日前支付；第三期：2017年10月1日至2018年9月30日，优惠后租金为250000元，在2017年10月1日前支付……。经营履约保证金：原告应向被告支付该商铺经营的履约保证金，保证金为50000元，该保证金在原告经营满三年后，自动转为房租，若经营不满三年该保证金不予退还；保证金分两期支付，第一期25000元，在2014年10月1日前支付，第二期25000元，在2015年10月1日前支付。违约责任：承租方未能按期支付租金，出租方有权收回商铺，逾期每天按租金5%向出租方支付违约金。2014年9月25日，原告交纳水电费保证金30000元、经营保证金25000元、房租125000元。2015年9月23日，原告支付房租125000元、保证金25000元。2014年12月25日，原、被告又签订一份《租赁合同》，约定原告将承租的上述商铺中的19间共计建筑面积280.86平方米的商铺返租给被告，租赁期限自2015年1月1日到2024年12月31日。租金支付：第一年至第三年的租金为每年68000元，按年支付，自合同生效之日起每年12月31日之前一次性转账支付。违约责任：承租方未能按期支付租金，出租方有权收回商铺，逾期每天按租金5‰向出租方支付违约金。合同签订后，原告将约定的19间商铺交付给被告，被告支付了2015年和2016年的租金。另查明，2016年6月13日，周高军向原告出具收据一份，载明：今收到华联商超现金20万元，作为2016年10月1日至2017年9月30日的租金预付款，三个半月的息计7000元，余额43000元在2016年10月1日之前付清。该收据上盖有桐庐青山综合市场有限公司办公室印章。2016年10月10日，周高军向原告出具收据一份，载明：今收到叶信道2016年10月1日至2017年9月30日现金250000元（含2016年6月份200000元借款），钱作为租金计算。该收据上盖有桐庐青山综合市场有限公司办公室印章。被告的原法定代表人为周高军，2015年8月20日法定代表人变更为吴波。再查，原、被告在2014年11月20日签订的超市补充协议，被告加盖的是桐庐青山综合市场有限公司办公室印章。2017年2月3日，被告向原告出具收条一份，载明：今收到叶信道代付青山市场春节值班费1600元，届时由房租中扣除（从2018年中扣除）。该收条上盖有桐庐青山综合市场有限公司办公室印章。原告在承租后至2017年5月期间向被告缴纳的水电费，被告均以桐庐县青山综合市场有限公司办公室的印章出具收款收据。本院认为：原、被告之间签订的《桐庐城际商贸中心商铺租赁合同》及《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、被告支付租金的时间点问题。原、被告在2014年12月25日签订的返租合同，约定支付房租的时间为合同生效日起每年的12月31日前一次性支付，第一年的租赁期为2015年1月1日至2016年1月1日。按此约定，可理解为租金支付的时间为合同生效的当年12月底前，即先付后租，且根据房屋租赁的交易习惯，先付租金后承租更具有合理性，此履行方式亦有利于实现合同目的。因此，被告应当在2016年12月31日前支付2017年的租金68000元，现被告迟延履行，应承担合同约定的违约责任。因合同未约定被告未按约支付租金，原告享有合同解除权，原告亦未提供证据证明其在合理期限内履行催告义务，不符合合同法定解除权的条件，合同应当继续履行，对于原告要求解除合同并返还商铺的请求，不予支持。二、反诉被告是否按约支付租金的问题。根据反诉被告提供的证据，反诉原告在对外运营过程中均以桐庐青山综合市场办公室公章来代表公司，反诉原告抗辩在收取反诉被告租金这一行为上，该办公室用章不具有代表其公司行为的效力，该意见本院不予采纳。反诉原告抗辩周高军作为反诉原告的原法定代表人不能代表公司，反诉被告应当具有审查义务，本院认为作为承租方，反诉被告有理由相信周高军对外收款行为即具有代表公司行为的效力，至于反诉原告内部法定代表人的变更及由此产生的纠纷，属于反诉原告内部问题。因此，根据周高军出具的两份收据，应当认为反诉被告已按约支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的250000元租金。故反诉原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百一十七条的规定，判决如下：一、桐庐青山综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶信道租金68000元及违约金81600元。二、驳回叶信道的其他本诉请求。三、驳回桐庐青山综合市场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本诉案件受理费3292元，减半收取计1646元，保全费1268元，合计2914元，由桐庐青山综合市场有限公司负担。反诉案件受理费8050元，减半收取计4025元，由桐庐青山综合市场有限公司负担。叶信道于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；桐庐青山综合市场有限公司于本判决生效之日起七日内交纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郑霞二〇一七年十一月十六日书记员  孙洁?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：力致使不能实现合同目的。（二）在履行限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?