黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民终489号
上诉人（原审被告）：李世涛，男，汉族，××年×月×日出生，住绥化市。
委托诉讼代理人：王洪亮，黑龙江贵诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，住所地绥化市北林区世纪方舟步街一区12号楼21号、22号商服。
法定代表人：顾革新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙兴国，该公司职员。
委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。
原审被告：绥化市广厦房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区太平管理区。
法定代表人：陈秋方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘金魁，黑龙江大公律师事务所律师。
上诉人李世涛因与被上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达公司），原审被告绥化市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）民间借贷纠纷一案，不服绥化市中级人民法院（2017）黑12民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李世涛及其委托诉讼代理人王洪亮，被上诉人汇达公司的委托诉讼代理人孙兴国、刘凤卿，原审被告广厦公司的委托诉讼代理人刘金魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：2013年12月13日，李世涛等10人向汇达公司借款2000万元，分别与汇达公司签订了200万元《借款合同》，均约定借款期限为6个月，利息为月利率3%。同日，汇达公司将2000万元转入李世涛等10人指定的账户内。2013年12月3日，汇达公司委托贾某等5人分别与广厦公司签订了28套房产的买卖合同，并且该28套房产均于2013年12月12日在绥化市房产管理处办理了预购商品房预告登记，登记的权利人为贾某等5人。李世涛在借款到期后未能依约清偿，与广厦公司及汇达公司三方于2016年5月11日签订一份《关于赎回抵押物的协议》，该协议约定广厦公司以其与李世涛合伙开发建设的绥化市北林区温馨家园小区别墅共计32套房产作为抵押为上述借款提供抵押担保（所担保的房产已在绥化市房产管理处以预告登记的方式登记在了私人名下），该协议同时约定了如何赎回抵押房产的具体事宜等。2016年6月26日，李世涛、广厦公司及汇达公司签订两份《协议书》，约定李世涛等10人的借款由李世涛一人偿还，李世涛以与广厦公司合作建设温馨家园二期的21套别墅抵偿剩余借款本金和利息，同时约定了抵偿欠款别墅的房号、金额及办理房产过户等相关事项。以上两份协议均未实际履行。
一审还查明，李世涛在2014年1月23日至2014年6月23日每月偿还利息60万元、2015年2月17日偿还利息210万元、6月11日偿还利息70万元、12月18日偿还利息69.756万元，以上合计709.756万元。
汇达公司于2017年1月19日诉至绥化市中级人民法院，请求判令：一、李世涛给付借款本金2000万元及利息（截至2017年4月24日利息为11,426,663元）；二、广厦公司对上述款项承担连带给付责任。
一审法院认为，李世涛等10人与汇达公司签订的《借款合同》《关于赎回抵押物的协议》《协议书》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法生效。汇达公司依约向李世涛等10人交付了借款，该借贷关系依法成立并有效。借款到期后，李世涛等10位借款人应当及时偿还借款本息。《协议书》中约定李世涛负责偿还另外9人的剩余借款本息，故汇达公司要求李世涛偿还欠款本息的诉讼请求有理，应予支持。《关于赎回抵押物的协议》中约定，广厦公司以其与李世涛合伙开发建设的绥化市北林区温馨家园小区别墅共计32套房产作为抵押为上述借款提供抵押担保（所担保的房产已在绥化市房产管理处以预告登记的方式登记在了私人名下），虽然上述房产并未进行实质上的抵押登记，但是广厦公司是以与汇达公司签订房产买卖合同的方式为李世涛等10人与汇达公司之间的借款提供担保。依据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十四条第二款规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以清偿债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”的规定，在李世涛不能偿还案涉借款本息的情况下，汇达公司可以与广厦公司协商作价或者依法申请拍卖广厦公司的28套房产以偿还李世涛等10人未偿还的借款本息。汇达公司要求李世涛偿还借款本金2000万元，已偿还部分利息按照月利率3%计算，未偿还部分利息按照月利率2%计算不违反法律规定，应予支持。汇达公司要求广厦公司承担连带偿还责任于法无据，不予支持。判决：一、李世涛于判决生效之日起15日内偿还汇达公司借款本息合计31,426,663元。其中借款本金2000万元，利息11,426,663元（截止2017年4月24日共计857天×2%÷30天×2000万元=11,426,663元）；二、如李世涛不能清偿上述款项，汇达公司可以就案涉广厦公司所有的已经预告登记的28套房产依法申请评估作价、拍卖，所得价款用以清偿上述第一项中李世涛不能清偿部分的债务；三、驳回汇达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190,300元，由李世涛负担。
李世涛上诉请求：一、撤销绥化市中级人民法院（2017）黑12民初15号民事判决；二、驳回汇达公司的诉讼请求；三、诉讼费用由汇达公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。其欠借款本金2000万元，利息按年利率24%计算，自2013年12月13日起至2016年6月26日，借款利息为5,040,522元，本息合计为25,040,522元，但其已经用15套别墅折价26,010,944元抵偿，折抵后汇达公司尚欠李世涛970,422元。汇达公司称李世涛未履行15套别墅交付义务应当举证证明，而且案涉担保房产登记在贾某等五人名下，没有登记在汇达公司名下，原审判决以该房产对案涉债务承担担保责任没有依据。原审判决对案涉担保房产的数量认定不清，在回赎协议中约定32套，以房抵账协议中约定15套，起诉31套，判决结果确认以28套房产为案涉债务提供担保。二、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十条规定以签订买卖合同为民间借贷提供担保，适用的前提条件是出借人为实际房产买受人，而本案中汇达公司并非实际买受人，借款主体与买卖合同的主体不一致，因此不应适用该法律规定。
汇达公司在法定期间内未提交答辩状，二审庭审中辩称，该案为民间借贷纠纷，借贷关系发生后形成了以房抵账协议，该协议属于代物清偿协议，只有实际履行后才能消除相应债务，而李世涛及广厦公司没有按照协议的约定履行交付义务，李世涛应当承担偿还借款的责任。广厦公司应承担以抵押房产拍卖变卖价款偿还案涉借款的担保责任，虽然房产预告登记在个人名下，但系汇达公司工作人员代为登记，权利属汇达公司，且担保房产的处置系广厦公司对汇达公司承担担保责任，与李世涛无关，广厦公司没有上诉，对李世涛的上诉请求不应当予以支持。请求驳回上诉，维持原判。
广厦公司述称，李世涛对其无具体诉求，故不发表意见。
二审期间，上诉人李世涛向本院举示了四张照片，意在证明：案涉抵账房产已经交付给汇达公司，部分房产已经实际装修使用。
二审期间，上诉人李世涛还申请证人岳某某、杨某出庭作证。
证人岳某某证实：其为温馨家园物业有限责任公司的物业人员，经李世涛同意，其于2017年2月份将21套抵账房的钥匙交给汇达公司。其中的22号楼101室已经装修完成，19号楼102室已经交了物业费。
证人杨某证实：其为温馨家园物业有限责任公司的保管员，大约2016年末到2017年春节前，李世涛让其将抵账房产钥匙交给汇达公司。
汇达公司对上述证据的质证意见为：四张照片无法证实抵账房产实际交付的情况；证人岳某某、杨某所称的钥匙交付的时间存在矛盾，且称李世涛为其公司经理，双方存在利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据，房产交付应当办理入户手续，而案涉抵账房产并没有办理入户手续。
本院认证意见为：李世涛提供的照片未能反映房产交付给汇达公司的内容，其提供的证人为其聘用人员，与其存在利害关系，且证实交付大量的房产或钥匙，不办理任何手续，不符合房产交付的一般情形，亦违反其工作职责，故本院对李世涛提供的照片及证人证言均不予采信。
本院二审查明：广厦公司与李世涛合伙开发建设绥化市北林区温馨家园小区。2013年12月13日，李世涛以其本人及霍某某等9人名义向汇达公司借款2000万元，广厦公司以绥化市北林区温馨家园小区32套房产为该笔借款提供担保。为实现该担保，贾某等5人证实受汇达公司委托分别与广厦公司签订了32套房产的买卖合同，并于2013年12月12日在绥化市房产管理处办理了预购商品房预告登记。2016年12月15日，汇达公司自愿撤销了4套房产的预告登记，现登记在贾某等5人名下预告登记的房产共28套。李世涛、广厦公司与汇达公司于2016年5月11日、2016年6月26日签订了《关于赎回抵押物的协议》及以房抵债的《协议书》，约定以温馨家园二期共21套别墅抵偿案涉借款，但均未履行。
二审还查明：《协议书》第五条约定，抵债房产办理房产产权登记时所涉及的税费应由购房者承担的部分由购房者向广厦公司缴纳，由广厦公司为购房者出具正式合同及发票办理房产证。第六条约定，上列抵债房产在汇达公司办理入户手续前，物业与取暖等相关费用由李世涛承担。第七条约定，在各购房者办理房产所有权证时由于广厦公司不予配合不能及时办理，除按户给付违约金50万外，还需承担由此产生赔偿责任，李世涛对此承担连带责任。
除此，本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，李世涛等10人与汇达公司签订的《借款合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。李世涛自愿承担其余9人的还款责任，且汇达公司同意，故李世涛应当对2000万元的本息承担还款责任。李世涛自2014年1月23日至2015年12月18日共偿还利息709.756万元，按照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，对已经偿还的利息按年利率36%标准计算，对未偿还的利息按24%标准计算，因此原审判决李世涛偿还案涉借款的本金利息的起算时间及利率计算标准正确。在汇达公司与李世涛等10人签订《借款合同》前，汇达公司指定贾某等5人与广厦公司签订32套房产买卖合同，以该房产为案涉借款提供担保，后撤回4套担保房产。贾某等5人认可实际权利人为汇达公司，因此以原审法院判决以该28套房产依法拍卖所得价款偿还案涉李世涛对汇达公司的债务符合法律规定。李世涛、广厦公司与汇达公司于2016年6月26日签订的以房抵债的《协议书》虽约定了李世涛以21套房产抵偿债务，但该约定仅是李世涛与汇达公司确定的一种偿还债务方式，并不因此改变债权债务关系的性质，现李世涛并没有按照协议约定的方式履行，不能产生消灭原债权债务关系的法律后果。因此汇达公司有权要求李世涛偿还原债务，李世涛此节抗辩主张因缺乏事实依据不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李世涛的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190,300元，由李世涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 尧
审 判 员 时晓明
审 判 员 刘显峰
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 孙 希
书 记 员 金 鑫