陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00068号
上诉人（原审被告）党某，男，汉族。
委托代理人党某某，女。
被上诉人（原审原告）家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地西安市高新区科技路33号高新国际商务中心18F01室。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人刘某，北京市惠诚律师事务所律师。
委托代理人井某，北京市惠诚律师事务所律师。
上诉人党某因与家利物业管理（上海）有限公司西安分公司物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人党某的委托代理人党某某，被上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司的委托代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年2月9日，党某与和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称开发商）签订商品房买卖合同，购买开发商开发的逸翠园·西安（一期）9幢4单元7层40703号房屋一套，建筑面积128.57平方米。同时，党某承诺接受开发商委托前期物业公司对小区实施物业管理，以及认可业主临时公约，并同意按照标准支付物业费，逾期支付物业费用按照日0.067％承担违约金。2009年4月19日，开发商将房屋交付给党某，党某于当日验收房屋并收房。2009年5月1日，党某开始交纳物业相关费用，相关费用交纳至2011年1月份。2011年1月28日，党某向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司提出申请，因其房屋不居住，要求按照物业费百分之七十收取，提出该申请后党某再未向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司交纳相关费用。截止2013年1月31日，党某拖欠物业费（按照百分之七十收取）以及电梯费4952.65元，家利物业管理（上海）有限公司西安分公司给党某垫付水电费380.34元，拖欠2010年一2011年采暖季固定费1234.27元以及2010年一2011年采暖季的供暖流量费253.84元。因拖欠上述费用，按照约定产生违约金1773.98元。因党某未到庭参加诉讼，庭后经询问党某，其表示2009年4月19日收房，2009年5月1日起交纳物业费，2011年2月1日起再未交纳物业费以及其他费用，其理由为房屋装修好没有入住，直到2013年3月才住进去，但家利物业管理（上海）有限公司西安分公司于2009年5月起收取全额物业费，后来其找物业才知道未入住可按照百分之七十收取物业费，随后写了申请要求按照优惠价格收取相关费用。另外，党某还提及其他事项比如停车问题，其购买房子时小区应该有小学，后来成了中学，给其造成不便的问题，楼下搭建问题等。
家利物业管理（上海）有限公司西安分公司诉称，2007年2月9日，党某与和记黄埔地产（西安）有限公司签订商品房买卖合同，购买逸翠园·西安（一期）9幢4单元7层40703号房屋，同时，双方签署业主临时公约，以及关于临时公约的承诺书，党某认可前期物业服务，并同意按照约定以及规定的标准支付相应费用，家利物业管理（上海）有限公司西安分公司作为服务企业提供物业服务。2009年4月19日，党某收房，但2011年2月1日，开始拖欠物业费以及电梯费，累计欠款4952.65元，同时，党某尚欠水电费380.34元。另外，党某未缴纳2010一2011采暖季的供暖固定费1234.27元及2011一2012采暖季的供暖流量费253.84元。暂至2013年1月31日，前述欠费共产生违约金1773.98元。按照约定，党某应当预交三个月的物业管理服务费，家利物业管理（上海）有限公司西安分公司有权要求党某预交相关物业费用，依据法律规定，司法解释之规定以及业主临时公约的相关规定，党某应向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付相应的物业费用，现家利物业管理（上海）有限公司西安分公司据此诉至法院，要求党某支付拖欠的物业费、电梯费、水费、电费、供暖固定费及流量费共计人民币6821.10元及违约金人民币1773.98元。要求党某向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司预缴2013年2月1日至2013年4月30日（三个月）的物业费、电梯费人民币619.08元，本案诉讼费用由党某承担。
党某经法院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。
原审法院经审理认为，按照法律规定，开发商前期委托家利物业管理（上海）有限公司西安分公司实施物业管理并取得物业管理资格，党某对此表示同意，故开发商与家利物业管理（上海）有限公司西安分公司签订的前期物业合同对党某有法律上的约束力。家利物业管理（上海）有限公司西安分公司依据前期物业合同对党某所在小区实施物业管理，并提供相关服务，但党某未能按照约定交纳2013年1月31日前产生的有关物业费用以及垫付费用，其行为已经违约，因此，党某不仅应支付拖欠的物业费、电梯费、水费、电费、供暖固定费及流量费共计6821.10元，而且应支付违约金1773.98元，法院对此依法予以认定。此外，依据约定，党某应当向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司预交2013年2月1日至2013年4月30日三个月的物业费、电梯费619.08元，该费用党某未预交，现家利物业管理（上海）有限公司西安分公司依据约定要求预交，符合合同约定，法院依法予以支持。关于党某庭后向法庭提及的问题，因其未提交任何证据予以证明，以及未有证据证明与本案争议有直接关系，故本案对此不予涉及处理。综上所述，为了维护正常物业服务秩序，根据《中华人民共和国合同法》第一百0七条的规定，判决如下：一、被告党某应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司物业费、电梯费、水费、电费、供暖固定费及流量费共计6821.10元，违约金1773.98元。二、被告党某应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2013年2月1日至2013年4月30日期间的物业费以及电梯费619.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告党某承担。因原告已垫付该费用，故被告党某在履行上述判决金钱义务的同时将其承担的受理费150元直接支付给原告。
宣判后，党某不服原审判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，其在2011年2月得知空置房屋按70%交费后，向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司提出，家利物业管理（上海）有限公司西安分公司答复，以前多交的不退，以后实际居住的首年按空置房收费。因此，其再次交费时，由于家利物业管理（上海）有限公司西安分公司人员变动，不按以前的答复办理，至该问题没有解决。关于暖气固定费的问题，其在试暖时问过工作人员，交不交暖气费，工作人员答复没有住人，不用交暖气费。因为家利物业管理（上海）有限公司西安分公司工作人员变动大，业务不精，答复错误，导致迟延交费。另外，其交暖气流量费600元，对方欠253.80元，上诉请求：1.家利物业管理（上海）有限公司西安分公司赔偿其经济损失853.80元。2.请求家利物业管理（上海）有限公司西安分公司退还多收物业费2253.80元。
针对党某的上诉，家利物业管理（上海）有限公司西安分公司答辩称：党某的各项上诉理由均不能成立。党某经一审法院传唤未到庭参加诉讼，也没有书面答辩意见，表明其放弃了举证权利，其主张没有证据支持。二审即使提交证据也不属于新证据范畴。党某称家利物业管理（上海）有限公司西安分公司答复以前多交的不退，以后实际居住时首年按空置房收费的事实不存在。党某称家利物业管理（上海）有限公司西安分公司工作人员关于供暖固定费的答复没有证据证明。600元流量费一审没有涉及，且与本案属于不同的法律关系，党某请求退还多交的物业费与本案属于不同的法律关系，而且党某没有多交。请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，家利物业管理（上海）有限公司西安分公司接受开发商委托对逸翠园小区进行前期物业管理，党某作为小区业主，同意并接受了相关服务。故党某应当按照规定向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司缴纳费用。因党某拖欠其公司物业费、电梯费、水费、电费、供暖固定费及流量费等，家利物业管理（上海）有限公司西安分公司诉讼主张清结，原审判决予以支持，并无不当。关于违约金一节，因党某的欠费行为构成了违约，故原审判决其承担相应的违约金并无不妥。至于党某上诉提出家利物业管理（上海）有限公司西安分公司多收其的物业费和流量费，因其一审没有反诉，本院不予涉及。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由党某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易少波
审 判 员 周建平
代理审判员 朱筱滢
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 魏 娟