四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民终387号上诉人（原审原告）：李勇，男，1965年7月10日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：叶少卿，四川依仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省第四建筑工程公司，住所地四川省德阳市区云峰山路。法定代表人：李登龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭浩，男，1988年11月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：绵阳中建投房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区临园路中段191号。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李源，女，1980年6月2日出生，汉族，住四川省绵阳市，系该公司总经理助理。被上诉人（原审被告）：绵阳华亿科技有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区临园路中段191号1幢14、15层。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王东梅，女，1969年10月29日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系该公司总经理助理。上诉人李勇因与被上诉人四川省第四建筑工程公司（以下简称省四建司）、绵阳中建投房地产开发有限公司（以下简称中建投公司）、绵阳华亿科技有限公司（以下简称华亿公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2016）川07民初14号判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭于2017年6月12日公开开庭进行了审理。李勇的委托诉讼代理人叶少卿，省四建司的委托诉讼代理人谭浩，中建投公司的委托诉讼代理人李源，华亿公司的委托诉讼代理人王东梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勇上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判停止对李勇所购四川省绵阳市临园路中段191项目1栋1层4、5、6、7号和1栋2层1、2、3、4号商品房的执行，并撤销对上述商品房的查封措施；2.上诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决在法律适用及事实认定上存在错误。1.《中华人民共和国合同法》针对交易习惯作出相关规定旨在完善和补充当事人权利义务内容，增强当事人合同权利义务的确定性。本案中李勇与中建投公司之间的商品房买卖合同权利义务明确清楚，并不涉及运用交易习惯的问题。2.即使运用交易习惯认定当事人交易行为的可疑性，人民法院也应格外谨慎。首先，李勇与中建投公司之间解除六套住房合同是因中建投公司未如期对其中四套预定的房屋登记备案，双方之间本身就存在大宗商业用房的买卖合同关系，这时基于双方均是市场理性主体且为自身利益考虑的正常市场行为，并非一审认定的有悖于商品房买卖交易习惯；其次，政府物价部门的备案价格是允许范围内的最高限价，而实际成交价格要远远低于最高限价，在现实交易中不具有参考作用，也未规定必须按备案价进行交易。一审判决在分析李勇所购案涉商品房价格进而得出不符合交易惯例的结论时，始终没提到本案至关重要的三点事实：一是李勇购房时，项目整体处于修修停停存在烂尾的不确定事实；二是李勇夫妇一次性购买11套商业用房，总价款达3500万元，且是一次性付清全款的事实；三是绵阳市涪城区房管局信息查询表机打件表明，李勇所购4套商业用房相较于同一层其他商业用房价格要高得多的事实，同时也反映中建投公司政府备案价格不具有参照性的事实。在兼顾以上事实的基础上，即使李勇与中建投公司的交易价格优惠于市场正常价格也是理性的市场行为，而非与商品房市场交易惯例不符。二、一审判决在本案证据证明力强弱以及证据认定标准的法律逻认知上存在错误从而导致本案事实认定错误。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，合同作为原始证据和直接证据，系确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定法律关系的性质。本案中，李勇所举双方存在房屋买卖法律关系的证据均为直接证据和原始证据，而省四建司及中建投公司主张系民间借贷法律关系未举出任何直接证据及间接证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，省四建司及中建投公司所举证据未达到高度可能性之证明标准，一审认定李勇与中建投公司之间系民间借贷关系缺乏事实依据。2.根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，合理怀疑排除属于特殊证明标准，其适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合常理，进而基于合理怀疑得出双方系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，属于对上述规定的合理怀疑排除原则的不当运用，没有充分的事实及法律依据。综上，一审判决在事实认定、法律适用及证据证明标准适用等方面均有错误，应当予以纠正。被上诉人省四建司答辩称：一审判决认定事实正确，李勇与中建投公司签订的商品房买卖合同价格显著低于市场价，就其交易过程而言，双方之间是民间借贷关系，签订的合同是保证还款的担保方式。第一，李勇与中建投公司签订合同的总金额为3700万元，双方约定如赠送的车位无法备案则返还全款，中建投公司对占用资金不承担任何利息，这有悖常理，可见双方的目的不在于买卖房屋，显然是借贷关系。第二，无论是四川省绵阳市物价管理部门备案的价格，还是德阳多邦房地产公司给出的评估价看，案涉商铺的合同价格明显偏低，补充协议还约定赠送价值60万元的地下车库亦不符合市场交易惯例。第三，李勇主张在中建投公司购买了四套住房，却不能提供有效证据，中建投公司却向李勇支付了一笔与四套住房总价一致的款项，银行转账凭证上备注的是还款，可知是买卖住房的合同是为了掩盖收取借款利息虚假签订的。第四，中建投公司在约定的备案期内不履行交房义务，而是向李勇转款300万元，不符合住房买卖合同的约定，也不符合订购协议的约定，李勇对接受款项无异议，可见双方之间不存在购买房屋的意思表示。双方签订的合同应当无效，备案登记也应当予以撤销。省四建司对案涉商铺进行查封符合法律规定。被上诉人中建投公司答辩称：李勇与中建投公司双方是民间借贷法律关系，所进行的网签也只是对借款资金进行担保，房屋属于在建工程，所有权属于中建投公司，房屋备案及实际网签价格相差甚远，与同一地段价格相差也大，李勇夫妇并未完成备案的实质性条件，如资金未进入银行的监管账户，未在房管部门进行备案登记和盖章，并未交纳维修基金等。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人李勇的上诉请求。李勇向一审法院起诉请求：1.判令停止对李勇所购四川省绵阳市临园路中段191项目1栋1层4、5、6、7号，1栋2层1、2、3、4号商品房的执行，并撤销对上述财产的查封措施。2.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月31日、4月25、28日，中建投公司与李勇签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：140558、131936、131937、140959、131938、140559、140958、140557）及《补充协议》各八份，约定李勇向中建投公司购买商业用房八套（1栋1层4、5、6、7号，2层1、2、3、4号），总价款24980000元；中建投公司（甲方）向李勇（乙方）赠送车位共计24个。八份《补充协议》还约定：甲方应在2013年7月24日、27日、30日前办理完毕车位网签备案登记手续。如在上述时间前不能办理完毕，甲方须在3个工作日内全额退还乙方所有的购房款项，甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》自动解除，甲乙双方均不承担违约责任。如果在3个工作日内甲方未能全额退还乙方所有购房款，乙方有权要求甲方按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，同时，乙方还可追究甲方不能办理车位赠送的违约责任和因此而给乙方带来的其他经济损失；如甲方在3个工作日内全额退还乙方所有购房款，乙方在收到退款后应积极配合甲方办理撤销商品房买卖合同备案，甲方承担撤销备案所产生的所有费用。如因乙方原因不予配合，每迟延一天，甲方有权按总房款价每天1%的比例追究乙方的违约责任。2013年1月、4月，李勇向中建投公司转账共计23225000元，中建投公司向李勇出具了购房款收据，同时，中建投公司还向李勇出具了现金收据三张共计1725000元。2013年7月24、27、30日，李勇向中建投公司送达《告知函》，告知内容为因中建投公司未按期办理网签备案登记手续，李勇要求在2013年7月27、30日、8月2日前全额退还购房款，否则将继续履行《商品房买卖合同》并追究违约责任。2013年1月31日、4月25、28日，李勇与中建投公司签订四份商品房认购合同，另外还订立两份买卖合同（2013年1月31日备案，备案号：131956、131958），总价款1225000元，中建投公司向李勇出具了6份金额共计1225000元的现金收据。2013年5月30日，中建投公司向李勇出具《收条》，载明“今收到李勇退还2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》原件贰份，备案号分别为131956、131958号；购房款收据原件2张。因本次买卖关系已解除，李勇有义务配合我公司撤销本次买卖合同的备案手续，具体解除备案手续的时间等待我公司通知后办理”。2013年5月30日、6月24、25日，中建投公司向李勇转款共计1225000元，交易通途为“还款、往来款”。2013年1月25日，中建投公司在四川省绵阳市价格和粮食监督检查局就案涉房产进行价格备案，经查，案涉八套商业用房的对应价格为10976889元、8057651元、8259293元、8648618元、22398666元、24610015元、21401216元、20820203元（对应的单价为每平方米85038元、95913元、97975元、100788元、36580元、37580元、34580元、35913元），李勇与中建投公司的签约价格为3052218元、2220059元、2207723元、2300000元、3400000元、5200000元、3400000元、3200000元（对应的单价为每平方米29461.56元、29459.38元、29459.44元、29881.77元、7424.07元、10616.79元、7345.32元、7380.07元）。一审法院认为：根据当事人的诉辩理由，案件争议焦点为李勇与中建投公司之间法律关系性质问题，具体分析如下：民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成，通过一致意思表示的内容可以明晰当事人权利义务的边界、内容。民事交易特别是本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景及当事人对交易行为审慎的利益考量，基于各自的利益诉求，当事人在交易中的真实情况尤其是交易细节往往不能获得有效的证据支撑。李勇与中建投公司之间订立了书面的买卖合同及相应的付款凭证，系证实其存在房屋买卖关系的直接证据，按理应作为当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，相较于省四建司提交的备案价格表等间接证据具有较高的证明力，但在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的意思出现显著差异时，不能仅依据书面合同文件确定当事人间的法律关系性质。就本案而言，首先，中建投公司与李勇在之前除本案外还另有买卖商品房的交易行为，但双方其后又解除合同，中建投公司向李勇返还了购房款并在转款凭证中注明“还款、往来款”，且没有证据表明双方就解除买卖合同的法律责任有何约定，在双方均为市场理性主体且为自身利益考虑的既定前提下，这种行为有悖商品房买卖中的交易习惯。其次，中建投公司向四川省绵阳市物价管理部门进行了房价备案，房价备案系政府物价部门制定控制房价目标及实现该目标的重要手段，对终端交易房价的达成具有重要参照作用。李勇与中建投公司的交易价格显著低于中建投公司的备案价格，明显与正常的商品房市场交易惯例不符。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”所作出相关规定，意在明确和补充当事人权利义务内容，增强当事人合同权利义务的确定性。因此，综合李勇提交的房屋买卖合同所体现的买卖合同法律关系及中建投公司主张的双方之间存在缺乏以书面证据为载体的民间借贷法律关系，省四建司提交的备案登记房价以及前期撤销商品房买卖的事实能够充分佐证当事人之间存在隐藏的民间借贷法律关系，且该隐藏的民间借贷法律关系能够确定并终局地对当事人产生约束力，故本院对绵阳中建投房产公司辩解双方系名为买卖实为借贷的事实予以采信，李勇的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决：驳回李勇的诉讼请求。本案受理费100元，由李勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人省四建司、中建投公司、华亿公司未提交新证据，上诉人李勇向本院提交了以下6组新证据：1.四川大林勤德房地产土地评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》。拟证明李勇及其妻尹焕青所购买的案涉房屋的价格并没有明显低于市场价格。2.李勇于2017年6月10日从“房天下网”上截取的部分位于四川省绵阳市涪城区境内191项目附近在售和已售楼盘项目的商铺销售信息。拟证明李勇向中建投公司购买案涉房屋的价格并没有明显低于这些楼盘项目的市场销售价格。3.李勇于2017年6月10日从“58同城网”上的二手房信息中截取部分位于四川省绵阳市涪城区境内的1-2楼商铺出售信息。拟证明李勇向中建投公司购买案涉房屋的价格并没有明显低于这些楼盘项目的市场销售价格。4.2001年4月以李勇名义注册成立的四川新亚房产营销代理有限公司的“营业执照”原件，2012年6月以尹焕青名义注册成立的四川新亚新商业管理有限公司的“营业执照”原件；李勇之子李文勋购买的四川省成都市金堂县维罗纳项目第一层15个商铺的《个人及家庭房屋登记记录信息证明》原件。拟证明李勇在购买案涉房屋前就已经从事了房地产业务多年，选择购买案涉房屋是为了长期投资经营商铺，并不是出于向开发商出借资金的目的。5.四川省绵阳市城市规划管理局于2010年3月26日印发的关于《中建投房地产开发有限公司临园路中段191号（物资大厦）地块规划设计条件》的绵城规设[2010]100号文件复印件。拟证明案涉房屋所在的项目的车位配比非常低，远远不能满足该项目业主的需求。6.李勇、尹焕青于2015年1月6日向中建投公司发出的《催告函》。拟证明李勇与中建投公司是商品房买卖合同关系。被上诉人省四建司对以上6组证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性不认可，从接受委托到出具报告只有七天，不严谨。评估是李勇单方委托的，无法对房产价格形成明确估价，对关联性也不认可。对证据2和证据3的真实性、合法性与关联性均不予认可，李勇截取的时间是2017年6月10日，这些信息在一审时已经存在，现在举出来不属于二审新证据。证据4与本案不具有关联性，对真实性和合法性也不认可。对证据5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，规划的车位少，中建投公司赠送车位不符合交易惯例。对证据6的真实性、合法性与关联性均不予认可，邮件看不到寄件日期。被上诉人中建投公司的质证意见为：对证据1—5的质证意见与被上诉人省四建司一致。对证据6的真实性、合法性和关联性均有异议，中建投公司从未收到过《催告函》。华亿公司的质证意见与省四建司一致。本院认证意见为：证据1虽系李勇单方委托评估机构作出的评估报告，且各方当事人对其真实性、合法性均不认可，但与本案认定事实有关，本院对该证据是否采信将结合全案情况综合判断。对其余5组证据，因与本案的审理没有关联性，本院不予采信。二审庭审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审另查明，李勇与尹焕青系夫妻关系。2013年1月至4月，李勇和尹焕青与中建投公司签订4份《商品房买卖合同》和7份《商品房认购书》，购买中建投公司开发的“临园大道191”2-2-18-1、2-2-27-5、1-2-20-3、1-2-21-3共4套住房，并认购“临园大道191”2-1-27-6、2-1-27-7、1-1-27-2、1-2-19-3、2-2-24-6、1-2-14-4共7套住房。其中“临园大道191”1-2-14-4号住房，2013年2月6日尹焕青与中建投公司签订《商品房认购书》对该套住房进行认购，认购总价为280000元，2013年4月25日李勇又与中建投公司签订《商品房认购书》对该套住房进行再次认购，认购总价为262500元。2013年4月至8月，李勇和尹焕青与中建投公司撤销了以上4份《商品房买卖合同》和7份《商品房认购书》。二审再查明，2013年4月8日至10月17日期间，中建投公司分8次向李勇、尹焕青、尹焕荣的账户转款共计482.5万元，除2013年6月24和6月25日两张中国农业银行电子银行交易回单中载明的交易用途为“往来款”外，其余的6张银行交易回单中载明的交易用途均为“还款”。本院二审庭审中，李勇认为其与中建投公司签订的多份《商品房买卖合同》，是出于投资经营商铺的目的，并不是为向中建投公司出借资金提供担保；省四建司、中建投公司及华亿公司均认为李勇与中建投公司是借贷关系而不是商品房买卖关系。对各方当事人争议的事实，本院归纳如下：1.关于李勇与中建投公司签订商铺买卖合同的目的。李勇陈述，2013年初出于长期投资经营商铺的目的，李勇与其妻尹焕青投资购买中建投公司开发的“临园大道191”的总价为3500万元的11套商铺，双方通过交易系统完成了商品房买卖合同备案，李勇与其妻尹焕青向中建投公司转款3257.5万元,另242.5万元是以现金支付的购房款。中建投公司在向本院提交的《关于中建投公司向李勇、尹焕青借款的情况说明》中陈述，由于中建投公司资金链断裂急需资金投入开发“临园大道191”项目建设，2013年初与李勇协商约定由李勇向中建投公司借款3500万元，借款月利率为3.5%。但由于中建投公司无法提供有效的抵押物，双方约定以签订购买商铺的《商品房买卖合同》为借款提供担保。2013年1月至4月，李勇与其妻尹焕青和中建投公司共签订11份总价为3500万元的《商品房买卖合同》，为双方约定的3500万元借款提供担保。同期，李勇与其妻尹焕青多次向中建投公司转款共计3257.5万元（按双方约定本应扣除两个月利息245万元,由于李勇实际付款时间推迟，双方约定减少预扣利息2.5万元,实际扣除利息242.5万元，虽然中建投公司按李勇的要求出具了242.5万元的现金收据，但中建投公司实际上没有收到这242.5万元）。因此双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示不是买卖商铺，而是为双方约定的3500万元借款提供担保，中建投公司只收到李勇转款共计3257.5万元。2.关于李勇与中建投公司签订住房买卖合同和认购协议的目的。李勇陈述，其与中建投公司签订4份《商品房买卖合同》和7份《商品房认购书》是为了进行投资，后来经考察认为投资价值不大，所以在与中建投公司协商后全部撤销了这11套住房的买卖合同和认购协议。中建投公司陈述，双方签订住房的买卖合同和认购协议的目的是为中建投公司向李勇支付借款利息作担保。中建投公司先向李勇借款2000万元，后再次向李勇借款1500万元，双方商定借款利息均为月息3.5%。第一笔借款2000万元借款期限为6个月，先预扣两个月利息共计140万元，为剩下的4个月的280万元利息提供担保，中建投公司按李勇的要求，先与李勇签订“临园大道191”1-2-20-3和1-2-21-3两套住房的《商品房买卖合同》，分别作价35万元，合计为70万元，作为2000万元借款第一个月利息70万元的担保；又与李勇签订“临园大道191”1-2-19-3、1-1-27-2两套住房的《商品房认购书》，分别作价37万元、33万元，共计70万元，作为第二个月利息的担保；再与尹焕青签订2-2-27-5、2-2-18-1两套住房的《商品房买卖合同》，分别作价42万元、28万元，共计70万元，作为第三个月利息作担保；最后与尹焕青签订2-1-27-6、2-1-27-7、1-2-14-4三套住房的《商品房认购书》，分别作价26万元、16万元、28万元，共计70万元，作为第四个月利息的担保。第二笔借款1500万元借款期限3个月，先预扣两个月利息共计102.5万元（本应扣除两个月利息105万元,由于李勇实际付款时间推迟，双方约定减少预扣利息2.5万元，实际扣除利息102.5万元），为剩下的1个月利息52.5万元提供担保，中建投公司按李勇的要求，与李勇签订“临园大道191”1-2-14-4和2-2-24-6两套住房的《商品房认购书》，两套住房均作价26.25万元共计52.5万元，作为1500万元借款第3个月利息52.5万元的担保。其中,1-2-14-4住房在2013年2月6日曾与尹焕青签订《商品房认购书》的形式作为2000万元利息的担保，在中建投公司向李勇偿还当月70万元利息后，该套住房的《商品房认购书》撤销，2013年4月8日李勇与中建投公司再次对1-2-14-4住房签订《商品房认购书》，作为1500万元借款一个月利息的担保，在中建投公司向李勇偿还1500万元当月利息52.5万元利息后，双方再次撤销了1-2-14-4住房的《商品房认购书》,李勇向中建投公司归还了现金收据及认购书原件。因此，虽然中建投公司与李勇、尹焕青签订了4份《商品房买卖合同》和7份《商品房认购书》，且按照李勇的要求向李勇、尹焕青出具了332.5万元的现金收据，但是中建投公司并未收到这332.5万元的现金，双方签订住房的买卖合同和认购协议是为借款利息332.5万元作担保，在中建投公司向李勇偿还了借款利息332.5万元后，双方按照协议撤销了这4份《商品房买卖合同》和7份《商品房认购书》，中建投公司收回了全部现金收据及《商品房买卖合同》《商品房认购书》的原件。3.关于李勇与中建投公司签订《补充协议》的目的。中建投公司与李勇、尹焕青在每份《商品房买卖合同》中均签订了一份《补充协议》，每份《补充协议》中双方约定中建投公司向李勇赠送车位事宜，如中建投公司在约定期限前不能办理完毕赠送车位的网签备案登记，中建投公司须在3个工作日内全额退还李勇和尹焕青所有的购房款项，双方签订的《商品房买卖合同》自动解除，双方均不承担违约责任。对于双方为什么要签订《补充协议》，上诉人李勇认为是由于“临园大道191”项目的车位配比非常低，远远不能满足该项目业主的需求，出于投资目的与中建投公司约定买商铺必须赠送车位。中建投公司陈述，由于李勇提出要借款必须网签备案部分商品房的方式进行担保，以签订商铺买卖合同为本金担保、住房买卖合同为利息担保。中建投公司急需资金被迫同意后，又担心李勇以假当真低价占有公司房产，就提出通过双方签订《补充协议》以虚构赠送车位的方式保障公司的权益，实际上是双方签订一个附加解除条件的协议，约定在双方约定期限内如车位不备案登记则《商品房买卖合同》自动解除，双方均不承担违约责任。而在2013年“临园大道191”项目的车位还未修建完工更未纳入预售范围，直到现在“临园大道191”项目的车位也还未划定，故在2013年“临园大道191”项目的车位不可能办理备案登记。以上事实有《商品房买卖合同》《商品房认购书》《补充协议》、银行转款凭据、现金收据、当事人庭审陈述以及当事人向法院提交的情况说明等证据附卷佐证。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为:1.本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系;2.李勇对案涉房产是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。一、关于本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系的问题。本案中，根据李勇与中建投公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《商品房认购书》、银行的业务回单、《房地产估价报告》、证人证言等证据，并结合当事人庭审陈述、双方交易方式以及房屋买卖的交易习惯进行综合分析，本院认为，双方签订的合同名为房屋买卖合同，实则是用案涉房屋为中建投公司向李勇借款提供担保，理由如下：1.从双方的资金流向来看，不符合房屋买卖的交易方式。2013年4月8日至10月17日期间，在双方签订商品房买卖合同后，中建投公司多次向李勇、尹焕青还款共计482.5万元，这与通常的房屋买卖的交易方式不符合。中建投公司认为这482.5万元是按照双方约定的月息3.5%向李勇和尹焕青支付的借款利息，李勇认为这是其与尹焕青向中建投公司预购11套住房后双方解除购房合同时中建投公司的退款，但是李勇、尹焕青向中建投公司预购的11套房屋总房价为332.5万元，中建投公司向其转款482.5万元已远超该11套房屋的总价款，李勇对此不能作出合理解释，故对李勇提出的该款是解除购房合同后中建投公司的退款的诉讼主张，本院不予支持。从双方的资金流向来看，中建投公司支付的482.5万元是所付借款利息的解释更为合理。2.从双方所签订的一系列合同来看，有违买卖合同的公平、等价原则。双方在《商品房买卖合同》中约定的1楼商业用房的单价分别为29461．56元／㎡、29459．38元/㎡、29459．44元/㎡、29881．77元／㎡，2楼商业用房单价分别为7424.07元/㎡、10616.79元/㎡、7345.23元/㎡、7380.07元/㎡，且为套内面积，而四川省绵阳市价格和粮食监督检查局对本案讼争房屋所在楼盘一楼商铺核定的备案标价均价为85001元/㎡、二楼商铺核定的备案标价均价为35924元/㎡，由此可以看出，合同约定单价仅为挂牌价格的1/3至1/5。二审庭审中李勇出示的《房地产估价报告》中对案涉房屋进行评估为:一楼均价为27940元／平米，二楼均价大约为9326元／平米。但该《房地产估价报告》对案涉房屋进行评估时是以建筑面积（含公摊面积）来计算，而李勇和尹焕青与中建投公司签订《商品房买卖合同》中约定的案涉房屋的单价是以套内面积来计算，该《房地产估价报告》对11套案涉房屋的评估价值合计为4946.4319万元，而李勇和尹焕青与中建投公司签订《商品房买卖合同》约定的11套案涉房屋总价为3500万元，合同约定的总价低于《房地产估价报告》评估总价值的41%，双方约定的价格明显低于市场价格，且按照《补充协议》约定购买每1套商铺各赠送3个价值10万元的车位，明显不合理，有违买卖合同的公平、等价原则。3.从双方交易行为来看，不符合商品房买卖的交易习惯和目的。双方《补充协议》中关于赠送车位的约定，从签订合同和付款的时间起到为车位办理网签备案的时间期限为6个月，比较总价款3500万的房产，仅因卖方未办理网签车位备案登记就自动解除合同并返还全款，且按照《补充协议》卖方在占用巨额资金长达6个月的时间里却不承担资金占用利息及违约责任，明显不符合常理和交易习惯。同时，双方在签订住房买卖合同和认购书后，又按照协议撤销了买卖合同和认购书，李勇与尹焕青未对撤销全部11套住房的买卖合同和认购书提出任何异议，双方行为既不符合商品房买卖合同的交易习惯，也没有积极履行合同交付房屋的意思表示。特别是对“临园大道191”1-2-14-4号住房，尹焕青与中建投公司签订《商品房认购书》对该套住房进行认购后又撤销了认购，随后李勇又再次就该套住房与中建投公司签订《商品房认购书》，最后又再次撤销了认购。由此可见，双方交易行为所关注的重点与目的并不是商品房买卖中的房屋取得和交付上，而是在相关款项的结算和支付上。尤其从每一份《商品房买卖合同》附随的《补充协议》的内容上看，更是与一般情况下商品房买卖的交易目的明显不符合。从内容上看《补充协议》是附解除条件的协议，只要中建投公司在双方约定的时间内全额退款即可解除《商品房买卖合同》，且不承担任何违约责任，而李勇与尹焕青在收到退款后不仅有义务积极配合中建投公司撤销《商品房买卖合同》备案，还要承担因不配合撤销《商品房买卖合同》备案义务的违约责任，故该协议实际上是赋予中建投公司有条件地解除合同并赎回所售商品房的权利，双方签订商品房买卖合同的目的并不是着眼于商品房交易上而是担保金钱债权的实现上，以双方签订商铺买卖合同是为借款担保、签订住房买卖合同和认购协议为利息作担保来解释双方的交易行为和目的更为合理。因此，从本案现有证据及案件实际情况综合判断，中建投公司向李勇、尹焕青夫妻借款共计3500万元，预先扣除利息后实际借款3257.5万元，双方以签订案涉11套商铺买卖合同的方式对借款本金进行担保，又另行签订住房买卖及订购合同对借款利息进行担保，资金流向清晰，双方往来款项的数额与借款本金及利息形成一一对应关系，清楚反映出双方的真实意思表示系民间借贷而非房屋买卖，双方之间系民间借贷关系。二、李勇对案涉房产是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼法请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中李勇与中建投公司之间形成的是民间借贷法律关系而非商品房买卖法律关系。由于本案是李勇基于商品房买卖而对案涉房产享有所有权提起的执行异议之诉，经本院审查认为，李勇与中建投公司签订一系列《商品房买卖合同》只是为民间借贷提供担保，李勇与中建投公司之间并不具有房屋买卖的真实意思表示，且双方签订的一系列《商品房买卖合同》只进行了网上签约，并未在房地产管理部门进行备案登记；而申请执行人省四建司作为案涉房屋的施工方，主张的建设工程价款具有法定的优先受偿效力，李勇不能基于案涉《商品房买卖合同》获得法律对购房者期待权的保护，其对案涉房屋不享有优先于省四建司建设工程价款优先受偿权的权利，不足以排除人民法院的强制执行。综上，上诉人李勇的上诉请求均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人李勇承担。本判决为终审判决。审判长  邓长玉审判员  许 静审判员  朱文京二〇一七年八月八日书记员  向 静