江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初6215号原告：王培元，男，1963年9月11日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：李强，男，1972年10月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告王培元诉被告李强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用小额诉讼程序审理。于2017年6月30日、2017年9月6日两次公开开庭进行了审理。原告王培元、被告李强两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王培元向本院提出诉讼请求：请求被告搬出出租屋内所有物品，付清租金1050元、电费120度140元、电表一只30元、电表安装费50元，共计1390元。事实和理由：李强于2016年4月1日租于原告家，至2017年5月只支付了1000元租金，口头约定150元/月，已有半年多未付，现在被告找不到，出租屋内仍然堆放了被告的物品若干，要求被告搬离。后将诉讼请求变更为：1.搬出租赁房屋；2.被告支付拖欠的租金1500元（时间从2016年11月1日起至2017年8月31日止）及自2017年9月1日起按照实际使用到被告搬离之日止的房屋使用费；3、电费120度合计140元；4、电表一只计30元及电表安装费50元；5、评估费750元要求被告承担；6、本案诉讼费由被告承担。被告李强辩称，1、对于租金，我是缴纳至2016年11月3日，自2016年12月1日起的租金未缴纳，但是12月份我向原告缴纳房租，原告不收，其已经不住那里但东西至今未搬离；水电费约定是1.2元/度，但是市场价是0.5-0.6元/度，电费收费不合理，原告主张的按照电表产生的电费与我无关；2、我在涉案的房屋前面做了一个铁皮棚，当时原告是同意的，铁皮棚搭建花费了人工、材料费用，且其铁皮棚上做了个广告牌，因为搭建广告牌，原告对我进行了一下午的辱骂，有相关人工和材料费要求原告折价赔偿。3、2017年1月30日，原告打电话要求我搬走，当时我是同意搬走的，但是要求原告给予一定的时间找房，原告答应给我两个星期，我还和原告要求不能停电，因为房子里有电动车配件、自行车配件、电脑、工具箱等，但是等我找到房子回到涉案房屋时发现房屋内电也停了，房屋门也开着，里面东西被偷了，为此我也报警了。因为原告提供的房屋没有水电，如果原告不赔偿我损失，我是不会搬离的。经审理查明，2016年4月1日，原、被告口头约定将原告所有的位于常熟市古里镇×××房屋北侧附房约8平方米出租给被告李强，口头约定租金为150元/月，电费1.2元/度，水费10元/月/人。房屋租金已支付至2016年11月底。因被告未能交纳之后的房屋租金，为此原告诉讼来院。又查明，2016年12月30日至2017年4月18日，原告和被告多次因租赁问题、物品失窃问题向常熟市公安局古里派出所报警。其中2017年4月18日古里派出所的出警经过及结果载明：报案人李强称，堆放在常熟市古里镇×××北侧路边小棚内废弃不锈钢架内的废旧柴油桶、不锈钢架、旧工具，于2017年4月18日9时28分被人拿走。经研判，李强因拖欠房东王培元房屋租金二人发生纠纷，李强不再居住在常熟市古里镇×××出租屋内，并将废旧材料工具堆放在房屋北侧路边简易棚下，长期不予搬走并不加以看护。自2016年12月30日至今已多次与房东王培元发生纠纷，并报警简易棚内财物不见。经民警对周边监控进行调阅发现，系湖东村村委环境整治将李强堆放在路边的废弃物清理至垃圾场。庭审中，对于出租的附房、搭建的铁皮棚和广告牌的相关情况原、被告均进行了陈述。原告表示，出租的附房是属于其所有的，但是没有相关的土地证、房产证或者批准手续的；铁皮棚是其同意被告搭建的，没有批准手续，其中铁皮棚顶部的全部铁皮、顶部支架中横向两根、竖向三根共五根（旧的）、底部支撑的竖的四根中一根钢管（旧）是其提供的材料，其余的都是被告提供的原料并且由其搭建的；另被告提出的有机玻璃和水槽，是因为被告搭建铁皮棚的话会影响房屋的采光，是被告自己买了搭建的；对于广告牌，其是不同意被告搭建，其看见后就要求被告拆除，广告牌上塑料做的电话号码是其撕掉的。被告表示，对于出租的附房属于原告所有没有异议，但是不清楚是否有相关的手续；搭建铁皮棚是经原告同意的，原告确认的材料提供情况是对的，除此之外，其还在铁皮棚和附房中间增加了一块有机玻璃和下面的水槽总共价值189元；对于广告牌，其搭建和原告说过，但是不清楚原告有没有听进去，广告牌搭建其花费了3000多元，原告将其广告牌砸了，现要求原告赔偿损失10000元。审理中，本院根据原告申请依法委托苏州丰正资产评估事务所对搭建的铁皮棚现有价值进行了评估。该所于2017年8月7日出具了苏丰正评报字【2017】第067号资产评估报告，结论为涉案的铁皮棚价值为830元。为此，原告花去评估费750元。根据双方在铁皮棚的搭建中各自提供的材料、辅料、铁皮棚实际由被告花费工时搭建等情况，对于铁皮棚的现有价值，原告认为应该各有一半即415元/人，被告认为其有800元、原告30元。庭审中，双方一致确认自2016年12月1日开始涉案房屋租金未交纳，铁皮棚的搭建没有审批手续。对于拖欠的电费度数，原告认为是120度，被告认为是67度，庭后原告表示认可被告确认的67度。因双方在铁皮棚造价费用分担、广告牌是否应该赔偿等问题上争议较大，致调解未成。以上事实，由身份证、非常熟籍居住证信息证明、证明、接处警工作登记表、资产评估报告及评估费发票、询问笔录及本院庭审笔录等证据为证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，常熟市古里镇×××房屋所涉的出租附房在一审法庭辩论终结前并未取得准建证，故原、被告口头约定的租赁关系应认定为无效。根据法律规定，房屋租赁合同无效的，承租人应将租赁房屋返还给出租人，并支付相应的房屋使用费。现原告要求被告搬出所涉租赁房屋，依法有据，本院予以支持。关于房屋使用费，因被告自2016年12月1日起未支付，故房屋使用费应自2016年12月1日起至2017年8月31日止按照月租金150元/月的标准计算为1350元，自2017年9月1日起至实际搬迁之日止的房屋使用费按照月租金150元标准计算。关于电费，因双方确认结欠的度数为67度、约定的价格为1.2元/度，故结欠的电费为80.4元。关于电表和安装费，被告予以否认，原告对此亦未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。关于铁皮棚的处理，因被告搭建时征得原告同意，故根据法律规定，双方对于扩建费用没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建的造价费用由双方按照过错分担。本案中，原告将未取得准建证的附房出租给被告，是导致租赁无效的主要原因，应当承担主要责任，被告在租赁附房时未尽到相应的审查注意义务，对合同无效也应当承担相应的责任。因双方在铁皮棚的搭建中各自提供了建造材料、辅料并结合被告李强实际动手耗时搭建的事实等情况，本院酌定现有铁皮棚的价值830元中350元归原告所有、480元归被告所有。对于铁皮棚的造价费用，根据过错程度，由原告王培元承担70%即581元、被告李强承担30%即249元。为避免诉累，铁皮棚的相关造价费用进行实际抵扣后由原告王培元赔偿被告李强231元，并在房屋使用费中予以扣除。关于广告牌和其他问题。广告牌的搭建被告未经原告同意，故广告牌的搭建费用由被告自担。至于有机玻璃价值，因被告未提供相关证据予以证明，故对其提出的价值189元不予认可，被告可就相关损失另行主张。被告另辩解，原告对其所涉租赁房屋停电，造成其物品遭窃，要求原告进行赔偿，但对此被告未提供证据予以证明，且在派出所的相关报警材料和询问笔录中，亦无法得出原告停电在先的结论，故对被告的辩解，本院不予采纳。如被告认为原告存在侵权行为，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李强于本判决生效之日起三十日内腾空位于常熟市古里镇×××北侧附房一间并返还给原告王培元；二、被告李强给付原告王培元自2016年12月1日起至2017年8月31日止的房屋使用费人民币1350元；三、原告王培元赔偿被告李强铁皮棚造价费用人民币231元；上述二、三项相抵后，余款人民币1119元由被告李强于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，开户行：62×××63）；四、被告李强于本判决生效之日起十日内给付原告王培元自2017年9月1日起至实际搬迁之日止按照月租金150元计算的房屋使用费；五、被告李强于本判决生效之日起十日内给付原告王培元电费人民币80.4元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，开户行：62×××63）；六、驳回原告王培元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，评估费750元，合计人民币775元，由原告王培元负担543元，被告李强负担232元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。本判决为终审判决。审判员  赵丽丹二〇一七年九月十三日书记员  王怡婷