上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3416号
上诉人(原审被告)梦芙施(上海)商贸有限公司，住所地上海市。法定代表人LILI，总经理。委托代理人王凤岐。委托代理人范海平，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海先达房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人马守中，董事长。委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托代理人马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人梦芙施(上海)商贸有限公司(以下简称“梦芙施公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月，上海先达房地产发展有限公司(以下简称“先达公司”)作为甲方与乙方梦芙施公司签订《我格广场·房屋租赁合同》，约定如下内容：1.1.7原“租赁合同”是指以甲方和乙方于2010年8月31日签署的《我格广场·房屋租赁合同》；2.2甲乙双方确认该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为77.65平方米；2.4乙方承诺租赁该房屋作为经营服饰之用途；3.1根据原“租赁合同”，甲方已经于签订原“租赁合同”之时或之前把该房屋交付于乙方；3.2该房屋的租赁期为三年，即2013年11月15日起至2016年11月14日止；4.2若乙方不论任何原因实际租赁不满上述3.2款规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取甲方给予乙方在本合同装修期内和原“租赁合同”中该房屋1个月装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费；4.3自2013年11月15日起，该房屋的租金按照下述规定计算：下述月固定租金和月提成租金中金额较高者，即4.3.1固定租金，第一、二个租金计收年度的每个日历月租金额为每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)25元，月固定租金为59,046.35元，第三个租金计收年度的每个日历月租金额为每日每平方米26元，月固定租金为61,408.21元；4.3.2提成租金，第一、二、三个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的18%；4.4乙方应于2013年11月15日或之前，向甲方预付该房屋一个月的固定租金。其后各月应付的固定租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方提前付清；5.1乙方应于本合同签订之前或当日向甲方支付房屋租赁保证金202,860.63元，乙方已根据原“租赁合同”支付的保证金195,775.05元将用于抵扣本合同规定保证金中的同等数额部分，抵扣后的不足部分，乙方应当在签订本合同之时或之前补交完毕；5.2如乙方违反本合同之规定，则甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还；5.3乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米85.89元的违约金；5.6乙方应于租赁期(不包括装修期)内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费，该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每月80元计算，即该房屋的每月物业管理费为6,212元；5.8乙方应于2013年11月15日或之前，向甲方或管理公司预付该房屋一个月的物业管理费及广告推广费，若乙方于装修免租期届满前提前开业的，则乙方应自实际开业日起承担物业管理费及广告推广费，其后各月的物业管理费及广告推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司提前付清；5.9租赁期(包括装修期)内有关该房屋的水费、电费、煤气费、通讯费等均应由乙方承担，支付方式和时间，应以甲方或管理公司的书面通知为准；10.1该房屋交付后，非合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担下述10.2款约定的违约金外，还有权没收乙方的保证金；10.2出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本合同第4.1款规定的装修期内和原“租赁合同”中该房屋1个月装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费。此外，乙方还须向甲方支付相当于该房屋剩余租赁期60%的租金和物业管理费的违约金，但该违约金不得低于相当于保证金金额的款项；同时，甲方行使本款约定的解除本合同权利时，不论甲方是否发生实际损失，乙方均应按违约金金额向甲方承担违约责任；10.3在租赁期内，乙方逾期支付租金、保证金、装修押金、物业管理费、广告推广费、水费、电费、煤气费、通讯费等，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金，逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；11.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方需根据本合同10.2承担相应违约责任，其中(四)“乙方逾期支付租金或/和本合同约定其他任何费用超过一个月的”；12.1乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，乙方除应按每日每平方米85.89元的标准支付占用使用费，还应承担该房屋在占用期间内的本合同第五条所规定的一切其他费用；12.4如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同12.1款的规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项；14.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出，其中载明乙方地址为“上海市徐汇区田州路XXX号3园4F”；14.2对于任何通知或联络，如用挂号信、EMS邮寄，在寄出五天后视为收讫(无论该信件是否被退回)。合同签订后，梦芙施公司在支付了相关租金、物业管理费、保证金等后，先达公司将系争商铺交付梦芙施公司使用。自2014年8月起梦芙施公司欠付电费，并自2014年10月起欠付租金及物业管理费。2014年10月29日，先达公司往租赁合同中确认的梦芙施公司地址发出《律师函》，称因梦芙施公司欠付2014年10月的租金59,046.35元及物业管理费6,212元共计65,258.35元，经过先达公司多次催讨，且于2014年10月20日发函催索，梦芙施公司至今仍未支付。先达公司认为梦芙施公司已构成严重违约，要求梦芙施公司于函件寄发之日起5天内(即2014年11月3日前)支付上述欠付的款项，否则先达公司有权依法解除租赁合同并承担由此造成的一切后果。2014年11月5日，先达公司再次往租赁合同中确认的梦芙施公司地址发出《律师函》，称先达公司于2014年10月20日和2014年10月29日发函催索，但梦芙施公司至今仍未支付欠付款项，先达公司要求于2014年11月8日起正式解除与梦芙施公司签订的租赁合同，梦芙施公司承担由此造成的一切后果。根据邮件跟踪系统查询，该函件于11月6日被签收。梦芙施公司收到后未作任何回复。2014年11月24日，先达公司进入系争商铺并将其收回，先达公司另称将梦芙施公司留在系争商铺中的物品转存于他处仓库。2014年12月23日，上海市卢湾公证处出具(2014)沪卢证经字第3840号《公证书》，证实该公证处公证员会同先达公司工作人员于2014年11月24日来到系争商铺，对该广场外景、商铺状况及所属电表读数进行了拍照，共得照片29张，其中一张照片显示电表读数为“91706”。2015年7月，先达公司与案外人上海统一星巴克咖啡有限公司就系争商铺签订租赁合同，合同期自2015年7月1日至2020年8月31日止。因催讨租金未着，先达公司提起诉讼，请求判令：1、租赁合同于2014年11月8日解除；2、梦芙施公司支付自2014年10月1日起至2014年11月8日的租金74,576.35元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；3、梦芙施公司支付自2014年10月1日起至2014年11月8日的物业管理费7,845.84元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；4、梦芙施公司支付自2014年8月1日起至2014年11月8日的电费7,488.45元，以及自2014年11月9日起至判决生效之日止按照拖欠电费的0.1%计算的逾期付款违约金；5、梦芙施公司支付1个月装修期内的租金及物业管理费65,258.35元；6、梦芙施公司支付的租赁保证金202,860.63元不予返还；7、梦芙施公司支付提前解除租赁合同违约金964,449.36元；8、梦芙施公司按照每日6,669.36元支付房屋占用费，自2014年11月8日起至2014年11月24日为106,709.74元；9、梦芙施公司按照每日6,669.36元支付逾期办理工商注销手续的违约金，自2014年12月8日起至2015年1月26日为326,798.57元；10、本案诉讼费由梦芙施公司承担。原审中，先达公司提供2010年8月先达公司与梦芙施公司就系争商铺签订的《我格广场·房屋租赁合同》，该合同约定交付日为2010年9月15日，租赁期自2010年9月15日至2013年11月14日止；先达公司同意给予梦芙施公司自系争商铺交付之日起两个月的装修免租期即2010年9月15日至2010年11月14日，梦芙施公司无须承担该装修免租期内的租金、物业管理费及广告推广费；固定租金标准同2013年合同期内的第一、二年，提成租金同2013年合同，物业管理费标准同2013年合同。先达公司另提供系争商铺2014年7月-11月的电费单，其中2014年8月产生电费2,060.10元、2014年9月产生电费2,038.50元、2014年10月产生电费1,939.95元、2014年11月产生电费1,449.90元(11月电表读数为“91706”)，共计7,488.45元。先达公司还提供我格广场相关商铺2014年6月至2014年9月的水电账单、2014年8月至2014年11月的租金物业账单及相关催款信，其中涉及系争商铺10月、11月的租金物业账单及催款信均有人签收。梦芙施公司提供2014年9月25日张贴的《通告》，内容为“因商场强行断电，造成本店无法经营，望广大顾客见谅”，梦芙施公司认为该证据可以证明先达公司于2014年9月25日强行收回系争商铺。原审中，先达公司表示对梦芙施公司2014年10月之前的拖欠行为未追究不代表先达公司放弃了今后追究的权利。先达公司自愿将租金、物业管理费的滞纳金的起算日调整至11月9日。先达公司同意将梦芙施公司支付的公用事业保证金3,882.50元返还梦芙施公司。先达公司对诉讼请求中涉及的违约金标准除工商注销逾期违约金外，不同意法院酌定。原审法院认为，先达公司与梦芙施公司就系争商铺签订的两份《我格广场·房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方应恪守约定履行义务。合同约定，系争商铺的租金及物业管理费应由梦芙施公司于每月第一个工作日或之前向先达公司提前付清，乙方逾期支付租金或其他任何费用超过一个月，先达公司可书面通知乙方解除本合同，且梦芙施公司需根据合同约定承担相应违约责任。因梦芙施公司自2014年8月起欠付电费，并自2014年10月欠付租金及物业管理费，经先达公司催讨仍未支付，故先达公司要求解除合同的诉请，符合合同约定的先达公司可以解除合同的条件，对此应予支持。梦芙施公司于2014年11月6日收到先达公司向其发出的要求合同于2014年11月8日解除的《律师函》，根据法律规定，2014年11月8日即为合同的解除日。梦芙施公司辩称系争商铺已在9月25日被先达公司强行收回，根据查明的事实，先达公司于2014年11月24日会同公证人员前往系争商铺进行拍照留证并获得了当时的电表读数，结合根据先达公司提供的证据，该读数与系争商铺截止11月的电表读数相符，系争商铺自2014年8月至11月每月均产生不同的用电量以及系争商铺10月、11月的租金物业账单及相关催款信均有人签收等情节，法院认为梦芙施公司仅提供其于2014年9月25日自行张贴的《通告》，不足以证明系争商铺于该日被先达公司强行收回，故对梦芙施公司的辩称不予采信。先达公司诉请中，要求梦芙施公司支付欠付自2014年10月1日至2014年11月8日的租金、物业管理费及自2014年8月至2014年11月的电费、1个月装修免租期的租金、物业管理费的诉请，均符合合同约定，应均予支持。先达公司诉请要求梦芙施公司按合同约定的0.1%的标准支付欠费滞纳金，而梦芙施公司认为合同约定的滞纳金标准过高，请求予以调整。根据查明的事实及梦芙施公司违约程度等方面综合考虑，合同约定的0.1%计付标准确实过高，酌情均予以调整为中国人民银行同期贷款利率。先达公司要求梦芙施公司按照每日每平方米85.89元的标准支付自2014年12月8日至2015年1月26日的逾期办理工商注销手续的违约金，鉴于梦芙施公司请求调整且先达公司同意法院进行酌定，故酌情予以调整为每日每平方米25元。先达公司诉请要求没收梦芙施公司支付的租赁保证金，根据合同约定，没收保证金仅存在于梦芙施公司擅自退租的情形，在本案中该条款不适用，故先达公司应当退还梦芙施公司。先达公司诉请要求梦芙施公司按照每日每平方米85.89元的标准支付合同解除日至2014年11月24日逾期交房占用费，因先达公司于2014年11月24日才实际收回房屋，故梦芙施公司应当按照合同约定的标准支付占用费至2014年11月24日，对该诉讼请求应予支持。先达公司诉请要求梦芙施公司支付提前退租的违约金，按剩余租期60%的租金和物业管理费计。梦芙施公司认为合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。对此，首先，根据先达公司与案外人签订的租赁合同，先达公司于2015年7月将系争房屋重新出租案外人，已经止损，其实际损失显然低于按合同约定向梦芙施公司主张的违约金金额；其次，合同格式化条款约定的违约金计算方法确实过高，有违公平原则，故法院同样根据查明的事实及梦芙施公司违约程度等方面，结合合同约定“该违约金不得低于相当于保证金金额的款项”，对违约金金额予以酌定，梦芙施公司应支付先达公司四个月的租金和物业管理费作为提前退租的违约金。梦芙施公司辩称系先达公司提前解除合同，应当支付梦芙施公司违约金的意见，因未提供充分证据证明且与事实不符，法院不予采信。先达公司自愿退还梦芙施公司支付的公用事业保证金3,882.50元，并无不当，可予准许。据此，原审法院作出判决，一、上海先达房地产发展有限公司与梦芙施(上海)商贸有限公司就上海市武宁路XXX号“IMAGO/我格广场”一层F1-04号房屋签订的《我格广场·房屋租赁合同》于2014年11月8日解除；二、梦芙施(上海)商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先达房地产发展有限公司自2014年10月1日至2014年11月8日止的租金，按每月59,046.35元计，并支付该欠租的滞纳金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月9日计至判决生效之日止；三、梦芙施(上海)商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先达房地产发展有限公司自2014年10月1日至2014年11月8日止的物业管理费，按每月6,212元计，并支付该欠费的滞纳金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月9日计至判决生效之日止；四、梦芙施(上海)商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先达房地产发展有限公司自2014年8月至2014年11月的电费7,488.45元，并支付该欠费的滞纳金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月9日计至判决生效之日止；五、梦芙施(上海)商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先达房地产发展有限公司1个月装修免租期的租金59,046.35元、物业管理费6,212元，共计65,258.35元；六、梦芙施(上海)商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先达房地产发展有限公司自2014年11月9日至2014年11月24日止的逾期交房占用费，按每日6,669.36元标准计付；七、梦芙施(上海)商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先达房地产发展有限公司提前退租的违约金261,033.4元；八、梦芙施(上海)商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先达房地产发展有限公司自2014年12月9日至2015年1月26日止的逾期办理工商注销手续的违约金，按每日1,941.25元标准计付；九、上海先达房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还梦芙施(上海)商贸有限公司缴纳的租赁保证金202,860.63元、公用事业保证金3,882.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,994元，由先达公司负担11,994元，梦芙施公司负担7,000元。上诉人梦芙施公司不服原审判决，向本院提起上诉称，梦芙施公司从2014年9月起欠付(自2014年8月起的)电费，先达公司已于2014年9月25日强行赶走梦芙施公司收回涉案房屋，有梦芙施公司于该日张贴的告示等为证。原审法院认定梦芙施公司从2014年8月起拖欠电费及先达公司于2014年11月24日收回涉案房屋均是错误的，2014年9月25日以后产生的电费等均非梦芙施公司使用，不应由梦芙施公司承担。故上诉要求撤销原判第二、三、四、五、六、七、八项，依法改判不支持先达公司的相应诉请，判令先达公司将租房押金返还梦芙施公司。被上诉人先达公司辩称，梦芙施公司确实是从2014年9月起欠付(自2014年8月起的)电费，其的其余所称则并非事实，梦芙施公司一直营业到2014年11月才在既未办理交接也未办理结算的情况下离开，理应承担相关费用和相应责任。鉴于梦芙施公司拖欠租费的情况，先达公司于2014年11月24日通过公证收回涉案房屋具有合同依据。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意梦芙施公司的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，梦芙施公司从2014年9月起欠付(自2014年8月起的)电费。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，先达公司与梦芙施公司就涉案商铺签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，应确认有效。双方均应恪守约定履行合同义务。梦芙施公司未按约支付租费，显已构成违约，应承担相应责任。梦芙施公司上诉仍坚持先达公司于2014年9月25日起已收回房屋，并以此作为不同意承担此后相应费用的理由，但对其所称，梦芙施公司并未提供确凿证据，对此不予采信。原审法院据此所作的相应处理是适当的，梦芙施公司的上诉，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,994元，由上诉人梦芙施(上海)商贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年六月七日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……