福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初5105号原告:黄生兴，男，1972年12月14日出生，汉族，住福建省宁化县，委托诉讼代理人：郑南铿，福建兴世通律师事务所律师。被告：黄亚华，女，1955年11月25日出生，汉族，户籍地址福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区，被告：吴汶斌，男，1979年2月6日出生，汉族，户籍地址福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区，委托诉讼代理人：林建明，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春梅，福建仁胜律师事务所实习律师。原告黄生兴与被告黄亚华、被告吴汶斌房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄生兴的委托诉讼代理人郑南铿、被告黄亚华、被告吴汶斌的委托诉讼代理人林建明、王春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄生兴向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告双方签订的《房屋买卖协议书》，被告双倍返还原告定金，共计16万元；2、请求判令被告支付原告因本案支出的律师代理费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月9日，原告与被告经596房产中介机构的中介服务，达成购买被告坐落于漳州市芗城区的房产，建筑面积为137.46平方米，总价款为950000元。原告当场交付给被告80000元作为购房定金，被告书写收取80000元定金的收条让原告收执。合同约定：首期购房款人民币230000元（含定金80000元），于2017年4月30日前原告与被告办理产权过户时，由原告交付给被告。但时过约定的办理产权过户日期，经原告一再催促，但被告明确拒绝原告的履约要求，拒不履行双方达成的房产买卖合同。根据合同规定，被告的行为已构成根本违约，且应承担原告因被告违约所支出的合理费用。被告黄亚华辩称：其只收到4万元的定金，其并不识字，不知道合同里的内容，驳回原告的诉求。被告吴汶斌辩称：一、2017年3月9日，被告黄亚华以答辩人吴汶斌代理人的名义与原告黄生兴签订的《房屋买卖协议书》，属于无效合同。1、本案《房屋买卖协议书》系被告黄亚华以答辩人代理人名义与原告黄生兴签订的，被告黄亚华既非本案房产的所有权人，亦未经答辩人授权，被告黄亚华无权处分答辩人的房产。2、原告黄生兴在签订《房屋买卖协议书》时主观上不具有善意。原告黄生兴明知被告黄亚华不是本案房产的所有权人的情况下，及无授权书，而是让被告黄亚华出具一份《关于亲属同意出售的承诺书》（承诺书内容亦非被告黄亚华本人书写，而是由漳州市伍陆玖房产经纪有限公司提供格式文书，由被告黄亚华在承诺人处签名），即与本诉被告签订《房屋买卖协议书》，原告黄生兴利用被告黄亚华只有小学文化水平，不能完全理解《房屋买卖协议书》及《关于亲属同意出售的承诺书》的相关内容与其签订合同，主观上具有恶意。3、《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。首先，被告黄亚华既非本案房产的所有权人，也未得到答辩人授权，其以答辩人代理人的名义与原告签订的《房屋买卖协议书》，出售答辩人房产的行为属于无权代理行为，依法对答辩人不发生法律效力。其次，答辩人并未有出售房产的意思表示，收到传票后对被告黄亚华出售本案房产的行为也明确表示拒绝追认。据此，本案《房屋买卖协议书》属于无效合同。二、答辩人并未与原告签订任何合同，本案合同无效，原告有重大过错，不能适用定金罚则。三、答辩人系本案的受害人，原告诉请答辩人支付原告因本案支出的律师代理费没有事实和法律依据。本案的《房屋买卖协议书》并非答辩人与原告黄生兴签署的，答辩人不知道黄亚华将本案房产出售给原告黄生兴，答辩人是本案的受害人，不存在任何过错和违约责任，原告黄生兴依据《房屋买卖协议书》的规定要求答辩人承担违约责任支付原告因本案支出的律师代理费没有事实和法律依据。综上，原告要求被告返还双倍定金，没有事实和法律依据，请驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告黄亚华与被告吴汶斌系母子关系，福建省漳州市芗城区瑞芳苑X房屋所有权人系被告吴汶斌。2017年3月9日，在漳州伍玖陆房产经纪有限公司作为丙方的介绍下，被告黄亚华以被告吴汶斌的名义作为甲方与原告黄生兴作为乙方签订了一份编号为0000248的《房屋买卖协议书》。该《房屋买卖协议书》中约定（摘录）：甲方同意将坐落于福建省漳州市芗城区瑞芳苑X房屋出售给乙方，房屋面积为137.46平方米，成交价为人民币950000元；在本协议签订之日，甲方应支付购房定金80000元，并按甲丙双方各执50%，由丙方开具定金代管收据给甲方，待甲、乙双方办理完上述房产的所有交易手续当日由丙方再退给甲方的方式支付；甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分2次支付给甲方，乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付人民币230000元（含定金），乙方向银行申请商业贷款人民币720000元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲、乙双方定于2017年4月30日以前办理相关交易手续；甲乙双方在签订本合同后，双方不得中途违约，任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗生意未能完成的，属于根本违约；若甲方违约，自违约之日起两日内退还乙方所支付房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金并承担乙方应向丙方支付的中介费、代办费及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。该《房屋买卖协议书》中甲方签字处的“吴汶斌”及甲方委托人签字处的“黄亚华”均由被告黄亚华签字并加盖手印。在该《房屋买卖协议书》签订后的当日，原告黄生兴即按照合同约定支付了购房定金人民币80000元给了被告黄亚华，被告黄亚华出具了购房定金收款收据给原告黄生兴收执，收款人处的“吴汶斌、黄亚华”均由被告黄亚华签字并加盖手印。原告黄生兴支付给被告黄亚华的80000元定金中的40000元系通过案外人谢炜转账至被告黄亚华提供的被告吴汶斌账户支付，另40000元系通过现金支付给被告黄亚华，被告黄亚华根据《房屋买卖协议书》中的约定将该40000元交由中介方漳州伍玖陆房产经纪有限公司代管，漳州伍玖陆房产经纪有限公司出具了购房定金代管收款收据给被告黄亚华收执。该《房屋买卖协议书》约定甲、乙双方定于2017年4月30日以前办理相关交易手续，但被告吴汶斌拒绝对该《房屋买卖协议书》进行追认，故该《房屋买卖协议书》未能继续履行，原告黄生兴因此诉至本院，聘请律师作为诉讼代理人支出律师费5000元。以上事实有原告黄生兴提供的《房屋买卖协议书》、购房定金收款收据、民事委托代理合同、律师费发票；被告黄亚华提供的购房定金代管收款收据；被告吴汶斌提供的房屋所有权证、银行账户历史交易明细表；当事人、委托诉讼代理人的当庭陈述等证据在案证明。本院认为，被告黄亚华与被告吴汶斌虽系母子关系，且都居住于讼争的福建省漳州市芗城区房屋，但该讼涉房屋的所有权人系被告吴汶斌个人，本案中并未有证据能够充分证明被告黄亚华系受被告吴汶斌委托具有代理权出售该讼涉房屋，故依法认定被告黄亚华在签订该《房屋买卖协议书》时没有代理权。被告黄亚华在没有代理权的情况下，以被告吴汶斌的名义与原告黄生兴签订《房屋买卖协议书》，并收取了定金80000元，事后也未得到被告吴汶斌的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”，故上述《房屋买卖协议书》仅约束原告黄生兴和被告黄亚华，对被告吴汶斌并无法律拘束力，因此原告黄生兴无权要求被告吴汶斌承担相应的民事责任。现因被告吴汶斌对被告黄亚华的代理行为不予追认，原告黄生兴与被告黄亚华签订的《房产买卖协议书》已无法继续履行，合同目的不能实现，故原告黄生兴诉请要求解除《房产买卖协议书》，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房产买卖协议书》中明确约定“若甲方违约，自违约之日起两日内退还乙方所支付房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金并承担乙方应向丙方支付的中介费、代办费及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）”，故被告黄亚华应当支付给原告黄生兴相当于双倍定金的违约金共160000元，并支付给原告黄生兴因本案支出的律师费5000元。根据被告黄亚华出具的购房定金收款收据等证据，被告黄亚华确认收到原告黄生兴的定金为80000元，本院对被告黄亚华关于仅收取40000元定金的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄生兴与被告黄亚华于2017年3月9日签订的《房产买卖协议书》解除；二、被告黄亚华应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄生兴相当于双倍定金的违约金共160000元；三、被告黄亚华应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄生兴律师费5000元；四、驳回原告黄生兴的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3600元，减半收取1800元，由被告黄亚华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  陈立达二〇一七年九月五日书记员  黄小群附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。