终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初272号
原告：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层。
法定代表人：孙国林，职务：董事长。
委托诉讼代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。
被告：叶丰，男，1980年10月24日出生，汉族，广州市东山区。
被告：谭艾，女，1954年6月7日出生，汉族，住广州市东山区。
原告广东恒宝物业管理有限公司诉被告谭艾、�丰物业服务合同纠纷一案,本院于2017年1月3日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告广东恒宝物业管理有限公司的委托代理人范成年到庭参加了诉讼。被告谭艾、叶丰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东恒宝物业管理有限公司诉称：2006年9月20日广州市恒果房地产开发有限公司（以下简称恒果公司）与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对广州市荔湾区芳村大道中344-360号恒荔湾畔花园进行物业管理服务，并经广州市荔湾区国土资源和房产管理局备案登记，原告于2006年9月20日进场提供前期物业管理服务。2009年4月10日经广州市荔湾区物价局批复，恒荔湾畔花园的物业管理收费标准为2.15元/平方米。2013年1月1日经投票决定，恒荔湾畔花园的物业管理收费标准提升为2.8元/平方米。2016年6月1日经投票决定，收费标准提升为3.2元/平方米。
被告于2008年2月收楼入住恒荔湾畔花园XX房，至今拖欠原告2010年4月1日至2012年8月31日、2016年6月1日至2016年11月30日的物业管理费7897.2元，应支付至付清欠款之日止的滞纳金，经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。为此请求判令：一、被告向原告支付2010年4月1日至2012年8月31日、2016年6月1日至2016年11月30日的物业管理费7897.2元。二、被告向原告支付至付清欠款之日止的滞纳金，从欠交管理费次日起按每日1‰计算。三、被告承担所有的诉讼费用。
被告谭艾、叶丰辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、2010年4月1日至2012年8月31日的物业费，是用作于抵偿恒果房地产开发有限公司因没按合同承诺将合格物业交付被告使用给被告造成损失的赔偿之用（2008年2月1日交楼后至2009年1月16日才将门钥匙交给被告）。原告�2014年1月6日就上述事实通知被告需用书面形式提出申请，在被告提交申请后，开发商答复说所有的修葺工作及费用都移交给原告，由原告来处理，但原告没有书面答复被告，也没有与被告沟通，此后，被告每次去交费，工作人员也没有说要交这笔款，故被告认为该段时间的管理费已按照被告申请减免生效。另，该笔管理费也已过诉讼时效。二、因原告承包了发包商尚未按合同要求交付被告使用的物业，但原告没有按前期合同履行职责，直至今天被告物业收楼时出现的漏水情况仍未得到解决：1、三个房间因漏水由木地板改为地砖；2、洗手间漏水门框腐烂；3、洗手间干区地面冒水，管理处修葺后漏水更厉害；4、干区地漏不去水；5、饭厅与洗手间的间墙从收楼时就潮湿剥落，多次扇灰，至今没有解决；6.阳台排污管旁漏水。原告没有完全履行《恒荔湾畔花园前期物业�务合同》所规定的相关义务。三、原告自2016年6月1日起把物业费调高为3.2元每平方米每月，业主与物业公司有争议，现起诉还没有判决，被告在2016年6月至10月期间以原标准2.8元每平方米每月交管理费，原告拒绝收取。被告不同意缴纳滞纳金。四、被告对原告提交的证据不予认可，要求原告增加提供2014年至2015年的年度审计报告。五、请求法院判决原告没有按其提供的《恒荔湾畔花园前期物业服务合同》执行，违规收取被告的2008年5月至2009年1月物业管理费、公摊费全额退回给被告。六、请求法院判决原告按其提供的《恒荔湾畔花园前期物业服务合同》给予被告彻底解决物业漏水问题并真正修葺好，以及赔偿一切损失。
经审理查明：2006年9月21日，恒果公司出具《中标通知书》确认原告为[恒荔湾畔花园]物业管理投标的中标人。恒果公司（甲方）和原告（乙方）签订的《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对[恒荔湾畔花园]提供前期物业管理服务，物业服务收费采取酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中高层住宅按1.98元/月.平方米；乙方每月按应收的物业服务资金10%的比例提取；业主应在每月第一日之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月第一至第七日履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日加收欠交金额1‰的滞纳金标准向乙方支付违约金；本合同期限自2006年10月1日起，业主委员会代表全体业主于物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2008年10月13日，广州市国土房管局荔湾区分局出具《广州市物业服务项目备案回执》记载：原告备案主要内容有：�质等级：三级；承接项目名称：恒荔湾畔花园；选聘单位：广州市恒果房地产开发有限公司；物业服务合同期限：2006.10至业委会成立。
广州市物价局出具《关于恒荔湾畔花园小区物业服务收费标准的批复》规定：恒荔湾畔花园住宅物业服务收费标准为每月每平方米2.15元，按法定产权面积计收；上述收费标准不包括水电公摊。小区内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取等。之后，原告按2.15元/月.平方米的标准向小区业主及住户收取物业管理服务费至2012年12月31日。2012年11月26日，原告向广州市荔湾区花地街道办事处、广州市荔湾区物价局递交《关于“恒荔湾畔花园提升物业管理服务费收费标准”的函》和附件恒荔湾畔花园提升物业管理服务费业主点票大会计票结果。2012年12月13日广�恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司发布《关于“调整恒荔湾畔花园物业管理服务费”的通告》，明确恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准自2013年1月1日起调整为2.8元/平方米。
2016年5月10日，广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司向全体业主发出《通告》称，2016年3月30日起，物管处在小区各栋大堂公示了本次提升管理服务费的投票结果汇总及明细。公示期满后，该司将从2016年6月1日起按3.2元/平方米/月的价格收取物业管理服务费。原告向广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局、广州市荔湾区花地街道办事处等多个部门提交了《关于调整恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准的通告》及《关于提升物业管理费收费标准进展情况的公告》等文件。
经查，两被告是广州市荔湾区芳村大道中356号xx房的共有产权人，该房屋建筑面积96.8749平方米。两被告于2008年2月1日收楼。
另查，恒荔湾畔小区业主杜秀妙、刘伟正、林祯祥向本院起诉被告及广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司，认为二者为了谋取利益，单方面制作审计报告，请求法院判令确认《调价方案表决结果》无效。本院立案号（2016）粤0103民初3080号审理该案并判决驳回确认《调价方案表决结果》无效的诉讼请求，该案于2017年5月26日经二审判决，维持原判。
在本案的审理过程中，原告表示会通过上门派送或邮寄催缴管理费通知单、付款通知书等方式催缴管理费，并提供了原告向被告催缴管理费的催缴通知单、律师函、付款通知书、挂号信回执、同城快邮EMS业务详情单、顺丰速运快递详情单、张贴催缴通知单的照片等证据。被告质证认为没有收到上述通知书或邮件等，原告一直都是上门来催缴。
本院�为:原告通过和恒果公司签订的《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》成为恒荔湾畔花园的前期物业服务企业，原告对恒荔湾畔花园的管理已依法进行了备案，并已实际对恒荔湾畔花园实施了物业管理，被告所有的房屋位于恒荔湾畔花园内，其已享受了原告的物业管理服务，故应向原告支付物业管理费。被告答辩认为2010年4月1日至2012年8月31日的物业费是用作抵偿恒果公司因没按合同约定将合格物业交付被告使用给被告造成的损失，并认为原告没有解决被告物业漏水问题，没有完全履行《前期物业服务合同》的相关义务，但被告未能提交充分的证据证明上述观点，故对于被告的答辩意见，本院不予采纳。
从原告提交的证据来看，原告确有向被告主张管理费，被告也表示原告有上门催缴，故原告的催缴行为构成诉讼时效的中断，其主张的管理费没有超过诉讼时效。被告从2010年4月1日起未付物业管理费，除需补缴未付的物业管理费外，还应依约支付相应的滞纳金。关于2016年6月1日至2016年11月30日期间欠交管理费的滞纳金，因原告自2016年6月1日起按第二次提价后的标准计收物业管理费，对此恒荔湾畔花园部分业主已于2016年5月27日向本院提起诉讼，请求法院确认《调价方案表决结果》无效，该案于2017年5月26日才经二审判决维持原判。因业主和原告对收费标准存在重大分歧，被告为此未交费具有合理性，因此对于原告主张这段期间的物业管理费滞纳金，本院不予支持。
关于物业管理费的标准，现有证据显示，恒荔湾畔花园物业管理费于2013年和2016年的两次提价均是经业主表决通过的，符合《物业管理条例》的规定，被告认为原告提升物业管理费的程序违法，存在造假行为，但对此未能提供证据予以证明，本院对此不�采纳。被告应按2.15元/平方米/月的标准交纳自2010年4月1日至2012年8月31日的物业管理费及按3.2元/平方米/月的标准交纳自2016年6月1日至2016年11月30日的物业管理费。关于滞纳金的标准，因《[恒荔湾畔花园]前期物业服务合同》约定的每日千分之一标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金按每日万分之五的标准计算，且滞纳金应不超过本金。
被告谭艾、叶丰经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:
一、被告谭艾、叶丰自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东恒宝物业管理有限公司支付从2010年4月1日至2012年8月31日的物业管理费（按�月208元计算）。
二、被告谭艾、叶丰自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东恒宝物业管理有限公司支付从2010年4月1日至2012年8月31日期间物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从当月第八日起按每日万分之五标准计算至付清当月物业管理费之日止，每期滞纳金总额以当月所欠物业管理费为限）。
三、被告谭艾、叶丰自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东恒宝物业管理有限公司支付从2016年6月1日至2016年11月30日的物业管理费（按每月310元计算）。
四、驳回原告广东恒宝物业管理有限公司其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费154元，由原告广东恒宝物业管理有限公司负担25元，被告谭艾、叶丰负担129元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯淑莲
代理审判员 方 婷
人民陪审员 李文姬
二〇一七年七月××日
书 记 员 孙晓娟
魏冬菊