云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初7148号原告：陈明谷，男，福建省古田县人，个体户，现住云南省昆明市。委托代理人：李敏芳，女，福建省古田县人，个体户，现住云南省昆明市。与原告系夫妻关系，特别授权代理。被告:云南瑞景房地产经纪有限公司法定代表人:孙勇飞，总经理住所:云南省昆明市官渡区关上中心区关兴路原告陈明谷诉被告云南瑞景房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告陈明谷及委托代理人李敏芳到庭参加了诉讼，被告云南瑞景房地产经纪有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案报经批准延长审限六个月,扣除公告期间审限，本案现已审理终结。原告陈明谷向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》；二、判令被告支付拖欠的4个月的房屋租金6456.67元、36个月的物管费2820元；三、判令被告承担租金的逾期利息1162.2元（本金19370元，每日利息万分之五，共4个月）；四、判令被告承担违约金54236元（总租金额135590元的40%）；五、本案诉讼费、公证费用由被告承担。事实及理由：2012年6月6日，原被告签订《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》，约定原告将位于昆明市彩云北路房屋出租给被告使用，租赁期限7年，自2013年1月1日至2019年12月31日止，房屋年租金为19370元，7年的租金总额是135590元，被告承担租赁期间的水电费、物管费等相关费用。从2015年起，租金每半年一付，给付日期为每年的1月1日和7月1日，若逾期支付，被告向原告支付每日万分之五的逾期利息和总租金额40%的违约金，且被告拖欠租金累计超过两个月，原告有权解除《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》收回房屋。2016年1月5日至今，经原告多次催要租金未果，故诉至法院。被告云南瑞景房地产经纪有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告陈明谷为证明其主张提交以下证据：一、商品房购销合同复印件，欲证明原告为该房产的产权人；二、《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》，欲证明被告云南瑞景房地产经纪有限公司欠原告房屋租金、物管费、租金逾期的罚息及违约金均未付清。三、物业费催缴通知单，欲证明被告自2013年7月1日至2016年6月30日的物业服务费2820元均未缴纳。被告云南瑞景房地产经纪有限公司未到庭，视为其自动放弃举证、质证权利。经过庭审，本院认为，原告提交的证据能够证明原告主张的事实，故本院予以采信。根据庭审和对原告证据的审查，本院确认如下法律事实：2012年6月6日，原告陈明谷购买了位于昆明市官渡区矣六乡房屋。当日，原告与被告云南瑞景房地产经纪有限公司签订《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》，约定原告将房屋出租给被告使用，租赁期限7年，自2013年1月1日起至2019年12月31日止，房屋年租金为19370元，7年的租金总额是135590元，被告承担租赁期间的水电费、物业服务费等相关费用。2013年、2014年两年的租金在签订房屋购销合同时一次性付清。从2015年起，租金每半年付一次，给付日期为每年的1月1日和7月1日，逢国家法定节假日顺延，但最长不超过3个工作日，若逾期支付，被告向原告支付每日万分之五的违约金。同时约定若被告拖欠原告租金累计超过两个月，原告有权解除合同，并要求被告支付总租金额40%的违约金。自2016年1月5日至今，被告经多次催要租金未果，原告于2016年5月份收回房屋。2016年5月1日，云南奥宸物业管理有限公司橙郡管理处发出《物业费催交通知书》，载明业主自2013年7月1日至2016年6月30日物业服务费共计2820元未缴纳。现原告诉至法院主张上述请求。因被告云南瑞景房地产经纪有限公司下落不明，本院于2017年2月17日在《云南法制报》刊登公告，向被告云南瑞景房地产经纪有限公司送达了应诉材料及开庭传票。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告将位于昆明市官渡区矣六乡房屋租赁给被告云南瑞景房地产经纪有限公司使用，自2013年1月1日起至2019年12月31日止，并签订了的《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》，故原被告之间的租赁合同关系成立且生效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未按时支付租金，经原告催要后仍未履行，且累计超过两个月，被告的行为已构成违约，应承担由此产生的法律责任，故原告请求解除该协议，本院予以支持。被告未按时支付租金导致合同不能继续履行，被告应承担违约责任，故原告请求被告支付自2016年1月1日至4月30日共4个月的租金6456.67元及违约金，本院予以支持。对于违约金，原、被告双方在《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》第五条及第十二条两次对被告违约后的违约金进行约定，本院认为，该协议书中约定两次违约金，且约定的比例过高，超过原告的实际损失，故对违约金调整为按原告主张的未付租金6456.67元的30%计算得1937元。原告主张被告支付租赁期间的物业服务费，本院予以支持，但2016年5月1日原告已收回房屋，故对物业服务费调整为支付2013年7月1日至2016年4月30日止共2675元。原告不能提供公证费缴纳的证据，故本院对原告的诉求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈明谷与被告云南瑞景房地产经纪有限公司2012年6月6日签订的《产权式酒店公寓委托租赁经营协议书》；二、被告云南瑞景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈明谷自2016年1月1日起至4月30日止的租金6456.67元及违约金1937元，共8393.67元；三、判令被告云南瑞景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈明谷自2013年7月1日起至2016年4月30日止的物业服务费2675元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1417元，由原告承担1000元，被告承担417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  周 斌人民陪审员  王春华人民陪审员  车志昆二〇一七年五月二十六日书 记 员  伍思璇