北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00261号
原告汪凤清，男，1957年3月24日出生。
委托代理人殷国丰，北京市中盾律师事务所律师。
被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里六区8号楼1层104号。
法定代表人沈叶，经理。
委托代理人赵巍，男，1975年8月16日出生。
原告汪凤清（以下简称原告）与被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人殷国丰，被告的委托代理人赵巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月，我欲开设北京国龙堂中医药研究院第一工作室，因看好被告代理出租的北京市朝阳区X楼X室房屋（简称涉案房屋）系有保安值守的非封闭小区，适于作为顾客可自由进出的经营性房屋，故与被告签订了《房屋租赁合同》，约定我向被告承租涉案房屋，用于开设公司，租期为二年，月租金3000元，服务费3500元。合同签订后，我向被告交付了租金12000元、服务费3500元、保证金3000元和卫生费365元，并开始占用涉案房屋经营。一个月以后，我发现涉案房屋所在小区的保安没有了，大门门禁限制了人流自由进出，我的顾客也因此大量减少，我租赁涉案房屋的合同目的已经无法实现。我遂提出要求与被告解除租赁合同，并要求被告退还我押金和剩余租金等费用，但被告蛮横拒绝我。2013年11月18日，我书面通知被告解除合同，被告收取了告知书，但是一直未退还我相应款项。故诉至法院，要求确认双方之间的房屋租赁合同于2013年11月18日解除，并要求被告退还我该日之后的租金6900元、保证金3000元及卫生费365元。
被告辩称：原告所述的双方签订合同情况属实。双方合同约定的租期为两年，但在合同中并未约定小区是否封闭的问题。我公司也没有对涉案房屋的实际情况向原告隐瞒，亦未以其他方式承诺过小区是否会封闭。2013年11月18日，原告确向我方发出了解除合同通知书，并要求退还其款项，但是我方认为是原告违约，应当按照合同约定解决完相关问题后才能退还款项，原告却不同意该意见，双方遂未能就此事继续商谈。我们以为原告会继续住在房屋内，就等待其继续交纳租金，但是此后原告未能及时交纳下一期租金。经我方催促，原告于2013年12月31日将涉案房屋的钥匙等附属物品交还我公司。对于原告的诉讼请求，我公司均不同意。双方合同应于2013年12月15日解除，因为该日是原告交纳下一期租金的日子，原告未能及时交纳，导致合同解除。涉案房屋一直由原告占用，因此租金应当计付，不应当再予退还。卫生费的标准是一天一元，我方代收的，也不应当退还。此外，我方收取原告的租金是9000元，并非12000元，之所以给其开具12000元的票据是因为我方财务人员操作失误，将租金和押金开具在租金一张票据中，因此不认可原告关于款项交纳情况的陈述。
经审理查明：2013年9月23日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租涉案房屋，作为公司用途，房屋性质为商住两用；租赁期限为2013年9月23日至2015年9月22日，租金每月3000元，交付方式为季付，第一次交付时间为2013年9月23日，第二次交付时间为2013年12月15日，保证金为3000元，于合同签订当日交付；服务佣金3500元，由原告负担。合同签订后，原告向被告交付了租金12000元、服务费3500元、押金3000元，一年的卫生费365元，并开始占有使用涉案房屋。2013年12月31日，原告将涉案房屋的钥匙等附属物品交还被告，此后涉案房屋由被告占有。
另查一，2013年11月19日，原告向被告送达《告知书》一份，内容为：因被告在签订合同时未向原告告知涉案房屋所在小区为封闭式小区，在原告进驻涉案房屋开展经营一个月后，涉案房屋所在小区因封闭而导致顾客无法自由进入，造成生意难以为继，遂提出双方之间的租赁合同于2013年11月19日起解除，并要求被告退还剩余租金、押金等费用、立即办理房屋交接手续。被告收到该《告知书》后，对原告提出的退还租金等要求存有异议，认为是原告违约解除合同，双方遂起争议。此后，原告继续占有涉案房屋，但未依约继续交纳租金。
另查二，涉案房屋系被告从案外人张弛处承租，并取得了张弛的授权，可以由被告对外出租收益。
庭审中，原告主张涉案房屋所在小区的门禁系统原有保安值守，可以保证人流正常进出小区，但是在其占用涉案房屋以后，负责小区门禁的保安撤走，其顾客数量遂因此受到影响，据此认为其租赁涉案房屋的合同目的无法实现，双方之间的租赁合同应当解除。被告对此不予认可，称双方在签订租赁合同时并未对涉案房屋所在小区的门禁问题进行明确约定，该问题应属原告经营风险问题，非合同解除的合理理由。经本院询问，原告亦表示双方并未在合同中约定该情形的解除权，其系依据情势变更的法定解除事由主张解除权。
现原告请求确认双方租赁合同于2013年11月18日解除，并要求被告返还该日以后的剩余租金和押金，同时认为被告无权收取其卫生费，要求被告全额返还。被告认可双方合同确无法继续履行，但认为系原告违约造成，不同意原告主张的合同解除时间，认为双方合同应于2013年12月15日原告未按时交纳下一期租金之日解除，并表示不同意返还原告所交纳之租金、押金。对于卫生费的问题，被告表示其系代收，原告无权要求退还。另，对于原告所交纳租金的数额，被告亦提出了异议，称原告在合同签订后向其支付了9000元租金，因其公司财务人员操作失误，将原告交纳的押金3000元与租金开具在同一张收据上，并就此向本院提交了书面证言及收据底联一张佐证。原告对此则不予认可，称其在合同签订后按照被告的要求交纳了四个月的租金12000元，并交纳了押金3000元，被告开具的相关收据并不存在操作失误的情况。
上述事实，有《房屋租赁合同》、授权书、被告开具的收款收据及当事人陈述、庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房屋的租赁订立了《房屋租赁合同》，双方均应当依照约定履行各自义务，否则即应承担相应违约责任。合同在履行过程中，原被告因涉案房屋所在小区的门禁限制客流的问题是否能够作为合同解除的合理事由发生了争议，根据本案查明的事实，双方在合同中并未明确约定此情形系合同得以解除之条件，且双方亦未就涉案房屋应当满足和具备的客流条件在合同中予以明确约定，结合双方租赁合同的性质及订立租赁合同时双方对涉案房屋实际情况的了解，小区门禁的情况不能视为合同履行过程中的重大情势变更，故原告据此要求解除租赁合同，没有合理依据，对其主张，本院不予支持。但是，被告亦表示双方合同无法继续履行，并在租赁期间内接收了原告交还的涉案房屋及附属物品，故双方租赁合同应当解除。
对于原告要求返还租金、押金之请求，被告虽持有异议，但被告于2013年12月31日已经收回房屋及附属物品，故此后的租金及押金应当向原告退还，故对原告该请求，本院予以支持，具体数额，本院结合原告已经交纳的费用及剩余天数判定。
对于原告要求返还卫生费之请求，双方虽未在合同中约定卫生费的交纳义务，但在合同签订后，原告向被告交纳了该费用，且按照租赁合同的一般性交易习惯，该费用亦非不合理支出，故应当视为双方就卫生费的交纳问题达成了相关约定，现原告要求被告全额退还，无合理依据，但被告应当退还原告交还房屋以后的卫生费用，具体数额，本院结合原告已经交纳的费用及剩余天数判定。
对于被告对原告交纳租金数额提出之异议，原告提供了被告出具的收据佐证其交付给被告相应款项的情况，被告虽对此否认，解释称系财务人员操作失误错开了收据，并提交了证言和收据底联等证据佐证，但其相应证据及反驳并不足以推翻原告提交之收据所反映的款项交付事实，故对其该辩解，本院无法予以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告汪凤清与被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司于二零一三年九月二十三日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内，返还原告汪凤清租金二千三百元、押金三千元、卫生费二百六十六元；
三、驳回原告汪凤清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28元，由原告汪凤清负担3元（已交纳），由被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李 刚
二〇一四年二月二十日
书 记 员 贾月双