云南省永德县人民法院民 事 判 决 书（2014）永民初字第271号原告永德县康德物业管理有限公司，住所地永德县德党镇永春路康德小区内。法定代表人蒋强，该公司副总经理。委托代理人李松杨，男，云南康伟生物有限公司员工。代理权限：特别授权代理。被告朱新军，男，1975年9月20日生，汉族，云南省永德县人，教师，住永德县。委托代理人余雪莲，女，1978年12月12日生，傈僳族，住永德县(系被告朱新军的妻子)。代理权限：特别授权代理。原告永德县康德物业管理有限公司诉被告朱新军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理。依法由审判员陶萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永德县康德物业管理有限公司的特别授权委托代理人李松杨，被告朱新军的特别授权委托代理人余雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永德县康德物业管理有限公司诉称:被告于2008年购买永德县永糖房地产开发有限责任公司开发的永德县康德小区南区8-2-402室，面积为162㎡，并签订了上述房屋购买合同。被告入住后，自2008年至2013年使用了该小区的公共设施，享受了原告物业公司的绿化、卫生、安保等服务，原告认为被告作为康德小区住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，从2008年4月1日至2013年12月31日共计拖欠物业管理费5589元，被告至今未交纳。2014年3月22日永德县康德小区业主委员会成立，并与永德县康德物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，按该合同约定及业委会要求，对康德小区住户历年的物业管理欠费进行清收，并自欠费之日起按日加收千分之三的滞纳金至付清欠款之日止。截至原告起诉之时，被告没有支付所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。请求人民法院判令被告支付2008年4月至2013年12月拖欠的物业管理费共计人民币5589元及按《物业管理服务合同》承担滞纳金6000元;本案诉讼费用由被告承担。被告朱新军辩称:原告所述事实严重不符，被告不交物业费是因为原告不负责任导致的。2008年8月6日，被告的摩托车停放在康德小区内，因原告当天晚上没有督促小区保安上班，导致被告价值5300元的摩托车被盗。摩托车被盗后被告多次与原告协商，让原告赔偿被告的一部分损失，原告只原意赔偿被告1000元，双方争议较大，没有达成协议。期间，原告的工作人员多次向被告催缴物业管理费，被告也多次告诉原告的工作人员，只要原告给被告一个公平合理的说法，被告就立即支付物业管理费，但是原告没有直接答复，所以被告拒付物业管理费。现在，既然原告起诉到法院，被告愿意承担物业管理费，但前提是原告必须赔偿被告的摩托车损失5330元，否则被告不愿意支付任何费用。原、被告之间的物业服务合同纠纷，主要责任在于原告，若原告当时就赔偿了被告的全部损失，纠纷就不会发生，也就不会产生诉讼费和滞纳金，所以诉讼费和滞纳金由原告自己承担。原告为证实自己的主张在法定举证期限内向本院提交了以下九组证据:1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、组织机构代码证、蒋强身份证复印件、资质证书，证实原告具有物业管理资质的事实。2、商品房购销合同，证实被告房屋的面积、购买时间及共同购买人。3、永德县发展和改革局[2008]65号文件，证实康德小区物业费2008年5月8日核准过一次，按每月0.5元／平方米收取。4、物业欠费催收单，证实原告从2008年开始就催被告交纳物业费，但被告均拒绝签收的事实。5、业主大会议事规则，证实康德小区全体业主自主行使权利的事实。6、业主公约，证实业主大会授权物业公司管理收取物业费的事实。7、物业管理服务合同，证实业主委员会和物业公司达成共识，物业管理费按建筑面积每平方米0.5元向业主收取，滞纳金从逾期之日起按应缴费用千分之三加收。8、业主大会代表公示，欲证实康德小区业主委员会的成立，是经过法定程序选举产生的。9、康德小区车辆管理规定，欲证实康德小区物业管理公司对于车辆的管理只是指挥停放、收取停车费的权利、义务。经质证，被告对原告提交第2、3组证据没有异议。对原告提交的第1组证据认为康德物业有限公司成立的时间是2014年，物业费怎么可能追溯到2008年。第4组证据认为原告或许催收过，但被告只是周末回德党住，原告只是把催收公告贴在门上，并没有亲自送给被告，因此不存在拒绝签收。第5组证据被告对业主委员会的产生有异议。第6组认为业主大会是违法授权。第7组证据认为业主委员会是如何成立，业主委员会的代表人是谁，被告都不清楚，因此对物业管理服务合同存有异议。第8组证据认为业主委员会的代表需经法定程序产生。第9组证据认为该规定并不是在签订物业管理服务合同时约定的。被告为证实自己的主张，向本院提交了以下四组证据:1、物业管理服务合同，欲证实被告于2007年7月31日入住康德小区的事实。2、发票联，欲证实被告从2007年8月-2008年3月的物业费已经交纳过的事实，但2008年1-3月的物业费发票遗失。3、刑事案件登记表、接处警登记表，证实被告的摩托车在康德小区被盗的事实。4、摩托车售价证明，证实被告丢失的摩托车售价为5800元。经质证，原告对被告提交的第1、2组证据无异议。对第3组证据摩托车丢失没有异议，认为摩托车丢失与交纳物业管理费是两回事，物业管理服务合同并没有约定原告对业主的摩托车遗失有赔偿的义务。对第4组证据的真实性没有异议，认为与本案无关联性。本院认为，原告所提交的第2、3组证据，被告质证后无异议，本院予以采信。第1组证据来源合法，内容真实，证实了原告具有物业管理资质，本院予以采信。第4组证据只能证实原告向被告催交物业费，但无法证实被告拒绝签收的事实，本院予以部分采信。第5组证据被告质证对业主委员会的产生提出异议，但并未能提交相应的证据证实，对康德小区已有业主大会议事规则这一事实予以采信，其余部分不予采信。第6组证据被告质证认为业主大会是违法授权，但并未提交相应的证据证实，对康德小区已制定业主公约这一事实予以采信，其余部分不予采信。第7组证据被告质证对物业管理服务合同的存在提出异议，但并未提交相应的证据证实，对物业管理费按建筑面积每平方米0.5元向业主收取费用予以采信，其余部分不予采信。第8组证据被告质证认为业主委员会成立须经法定程序，因此，对康德小区已成立业主委员会这一事实予以采信，其余部分不予采信。第9组证据康德小区车辆管理规定与本案无关联性，不作为本案证据使用。被告提交的第1、2组证据，原告质证后无异议，本院予以采信。第3组证据虽然能够证实被告的摩托车在康德小区被盗的事实，但与本案没有关联性，本院不予采信。第4组证据能够证实被告被盗摩托车的售价，但与本案没有关联性，本院不予采信。经审理查明：原告是具有物业管理资质的物业服务企业，为永德县康德小区业主提供管理服务，并收取物业管理费。被告于2006年9月27日与永德县永糖房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同，购买得永德县康德小区南区8-2-402室住房一套，面积为162㎡，2007年7月31日入住至今。原告依据永德县发展和改革局[2008]65号文件，自2008年1月1日起开始，以每月每平方米0.50元收取物业管理服务费，期间被告只交纳了2008年1月至3月的物业管理费，从2008年4月起被告没有向原告交纳物业服务费用，至2013年12月31日止共拖欠物业服务费5589元，被告至今未交纳。2014年3月22日永德县康德小区业主委员会成立，并与永德县康德物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》。为此，原告于2014年10月13日向本院起诉，请求依法判令被告支付2008年4月起至2013年12月止拖欠的物业管理费共计5589元，按《物业管理服务合同》的约定，由被告承担滞纳金6000元；本案诉讼费由被告承担。本院认为，原告是具有物业管理资质的物业服务企业，为康德小区的全体业主提供物业管理服务，并收取物业管理费，被告入住该小区后，接受原告的服务，应该按规定向原告交纳物业管理费。庭审中，被告承认拖欠物业管理费是事实，以停放在小区内摩托车被盗后，原告未赔偿损失为由，拒绝支付物业管理费理由不能成立。因此，对于原告要求被告支付2008年4月起至2013年12月拖欠的物业管理费共计5589元的请求，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金6000元的请求，综合本案的实际情况，鉴于原告在对小区的管理上还存在一定的瑕疵，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，第八十三条第一款；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条的规定，判决如下：由被告朱新军于本判决生效后15日内一次性支付给原告永德县康德物业管理有限公司2008年4月起至2013年12月止的物业管理费人民币5589元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱新军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  陶萍二〇一四年十二月十二日书记员  李洁附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。