浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍中民一初字第17号
原告：罗美琴。
委托代理人（特别授权代理）虞伟庆。
委托代理人（特别授权代理）楼寒霜。
被告：浙江鉴湖房地产开发有限公司。
法定代表人高月明。
委托代理人（特别授权代理）滕永祥。
委托代理人（特别授权代理）王泉源。
原告罗美琴为与被告浙江鉴湖房地产开发有限公司一般买卖合同纠纷一案，于2008年4月7日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年5月19日、2009年8月27日两次公开开庭审理了本案。原告委托代理人虞伟庆、被告委托代理人腾永祥、王泉源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗美琴诉称，绍兴市城南新区编号为4#的地块由被告开发。2004年6月25日，原告因投资需要与被告签订编号为2004-266的《商品房买卖合同》一份，该合同第一条项目建设依据明确：被告所开发地块土地面积33703.05平方米，规划用途为商业用房，土地使用年限自1995年5月12日至2033年12月28日；第三条买受人所购商品房的基本情况约定：原告购买的商品房为合同第一条规定项目中的第一号3-3房，商品房用途为商业用房，商品房建筑面积共1344.58平方米；第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3800元，总金额为5109404元；合同约定被告交房时付清房款，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案；合同特别约定原告所买房屋仅作商业用途使用，使用期内不得擅自改变该商品房的用途；合同对其他事项尚有约定。合同签订后原告依约支付购房款，至2005年2月23日付清了全部购房款，被告亦于2005年交付了合同约定楼层的商品房，至2006年7月，原告整理购房材料到房产登记部门办理权证时，被告知原告所购商品房在用途上仅为办公用房，而不能作商业用房用途。原告认为，原被告双方的商品房买卖合同主体适当，条款齐全，意思表示真实，合同约定有效。原告按约定支付了购房款，被告实际交付房屋在用途上为办公用房，存在瑕疵，不按约交付履行商业用途房产。请求判令：一、被告赔偿原告因交付商品房用途性质瑕疵所造成的损失计人民币1000万元（具体以评估鉴定报告为准）；二、判令被告继续履行商品房买卖合同中的其他义务；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告浙江鉴湖房地产开发有限公司辩称：1、原告诉状所称与事实有部分不符。关于交房时间，原告称是2005年交房，但实际交房时间是在2004年6月25日，即签订商品房买卖合同时即交付。原告称具体的面积没有实测，但实际上2004年4月27日绍兴市建筑测量队就进行了面积测量，不存在实际面积尚未实测的事实；原告交付房款已经逾期，因为合同约定在交付房屋时就应全部交清房款，但直到2005年2月23日原告才付清房款。2、我们交付给原告的商品房用途不存在瑕疵，合同中约定用途为商业用房，这是符合相关规定的。因为用途不是由我们公司决定的，而是根据有关职能部门确定的。我公司是根据商品预售许可证的规定填写的，用地性质和房屋用途都属于商业大类。在国家的标准中，也是将经营性用房列入商业大类中，因此我公司与原告签订的合同中写明系商业用房不存在性质瑕疵，也不存在原告所谓的损失。3、被告已依法将房屋交付给原告，原告也依法接受房屋，被告已履行了商品房买卖合同中约定的义务，应驳回原告诉状中所称的全部诉讼请求。
为支持诉请，原告举证：证据1、2004年6月25日原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》一份，以证明合同对相关事项的约定内容。证据2、2004年7月1日双方签订的《商品房买卖补充合同》一份，证明所购的房屋当初在规划时是商业用房，在房产用途上也是商业用房。交房款收据三份，以证明原告在签订合同后已按商品房价款全额支付购房款5109114元。证据3、《建设地址通知书》及房产权证各一份。以证明本案所涉房屋的原用地性质为住宅、商业，但可办理房产权证时的用途却为办公用房，说明被告交付的房屋存在瑕疵等事实。证据4、录音记录一份、原告夫妻关系证明一组，以证明原告发现被告履行瑕疵后，双方的协商与要求情况。证据5、绍兴市人民政府办公室关于公布2007年度绍兴市区城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知一份，以证明商业用房与办公用房的区别及不同的市场价值。
被告质证：对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但我们上面填写的商业用房是根据绍兴市房地产管理处颁发的预售许可证的规定而填写的。对《补充协议》没有异议，但该合同主要是针对物业管理，与本案没有关系。付款问题，对证据的真实性没有异议，但有250万元是逾期支付的，不是按合同约定在收房时支付，而原告在越城区法院的起诉状中也承认2004年7月1日已收房。关于建设地址通知书的真实性我们不清楚。假定该证据是真实的，用地性质为住宅、商业，在商业土地上建造的应为商业办公用房。关于房产权证的真实性没有异议。关于证据4，录音是有的，录音资料真实性没有异议，但恰恰证明被告已尽到应尽的义务。关于拆迁补偿文件，与本案没有关系，对本案也没有任何参考价值，不能作为本案的定案依据。
被告举证：证据6、预售协议二份，以证明预售房屋的用途符合商品房预售证的规定。证据7、商品房预售证书二份，以证明1号楼经核准的用途性质。证据8、商品房预售许可办事须知一份，以证明建设局发放商品房预售证前需收到全部材料并经过受理、核实、核准程序。证据9、中华人民共和国标准gb／t17996.1-2000二份，以证明原告所购房屋符合国家制定的商业用房标准。证据10、国土部全国土地分类二份，以证明原告所购房屋的用地性质符合商服用地的分类标准。证据11、国家建设部〈2002〉66号文件，以证明原告所购房屋符合国家对经营用房名词解释。证据12、绍兴市规划局征询相关部门意见表，以证明原告所购房屋属商业性质。该组证据以证明被告填写商业性质是根据有关职能部门的规定填写的。证据13、绍兴市房屋建筑测绘成果书，证明2004年4月27日前已完成了1号楼实测工作。证据14、原告向越城区法院提交的起诉状，以证明原告确认至迟在2004年7月1日已收房。证据15、原告向越城区法院起诉时提供的租房协议，以证明原告在2005年1月26日欠缴250万元购房款的情况下已将房屋出租，获得了收益。
原告质证：预售协议的真实性无异议；商品房预售证书，据原告了解，在申请过程中被告有相关资料变更的过程，具体书面证据我们已申请法院调取。证据7-12的真实性均无异议，但上述该组证据不能证明房屋用途系商业性质的事实。关于证据13，我们没有看到过，被告也没有提供原件。对起诉事实本身没有异议，但该起诉后来是撤诉的。关于租房协议，真实性没有异议，但该租房协议合同是2006年2月15日以后的事情，且与本案也没有关联性。
审理中，原告向本院申请，要求本院调取：规划部门对涉案房屋的规划用途、产权登记部门可实际办理产权登记时的用途性质、涉案土地的出让合同、涉案房屋的竣工验收资料；被告向本院申请，要求向有关部门调取《绍兴市房屋建筑面积测绘成果书》。
本院向绍兴市城建档案馆、绍兴县城建档案馆调取浙江省计划经济委员会浙计经外（1992）1208号文件一份、（92）浙规证0620152号《建设用地规划许可证》及附件各一份、（1998）浙规证0620036n号《建设工程规划许可证》及附件各一份；向绍兴市土地管理局信息中心调取项目号为2005015-1的《房地产项目土地面积分摊表》一份、《房地产项目开发用地复核审查表》一份、《绍兴市房屋建筑面积测绘成果书》一份、《国有土地使用权出让合同》一份。本案争议的楼层规划用途情况无法调取。
原告对上述证据质证认为，调取的证据与本案无关，与我们申请调取建管局、土管局的证据没有关系。越兰大厦相关资料从举证规则看应由被告举证。《绍兴市房屋建筑面积测绘成果书》真实性无异议，但其内容没有办公用房的性质。被告对本院调取的证据无异议。
对上述证据，本院认为：原告举证1、2、4，被告无异议，本院予以采信；证据3，该文件中的建设项目一栏记载为“商业、办公”，故不能达到原告的举证目的；证据5，系绍兴市人民政府的拆迁文件，能够证明不同房产类别的不同赔偿标准；被告提供的证据6-12，原告对其真实性不持异议，但能否达到被告的举证目的及该组证据证明力本院综合其他证据一并在本院认为部分分析。证据13，与本院调查的证据内容相同，本院予以确认；证据14、15，原告无异议，本院予以采信；本院调取的相关书证，其真实性双方无异议，可以证明被告在房地产开发过程中的实际情况，但对双方争议焦点的证明力本院综合其他证据一并在本院认为部分分析。
经审理，本院查明：2004年6月25日，原告与被告签订编号为2004-266的《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告拥有城南新村4号地块的土地使用权，该地块土地面积33703.05平方米，规范用途为商业用房，土地使用年限自1995年5月12日至2033年12月28日；被告将城南新村1号楼3-3号房出售给原告，用途为商业用房，商品房建筑面积共1344.58平方米；价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3800元，总金额为5109404元；合同约定被告交房时付清房款，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦于2005年交付了合同约定楼层的商品房。此后，被告通知原告办理房产登记手续，但双方对讼争房产根据合同约定应办理何种性质的权证发生争议，致未办理房产权证。为此，原告起诉来院，要求判如所请。
另查明，与原告购买的同层次房产另有两买受人，均办理了办公用房类房屋权证。
本院认为，当事人间签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，应认定有效。双方争议焦点是合同约定的“商业用房”作何种解释。原告认为合同约定的“商业用房”系可以从事商店、商场、零售市场的房屋，而被告交付的房屋是办公用房之类的写字楼，非商业用房，所购房产不能登记为“商业用房”，被告存在违约行为，应承担民事责任。被告则认为，办公用房为商业用房大类之一，与合同约定的“商业用房”不存在履行瑕疵。因此，确定双方合同中约定的“商业用房”内涵是处理本案之基础。中华人民共和国建设部2002年3月23日的《房地产统计指标解释（试行）》在商业、金融、信息用房一栏中规定商业服务用房为各类商店、门市部等从事商业和为居民生活服务所用的房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等各类办公用房（又称写字楼）。中华人民共和国国土资源部于2002年试行的《全国土地分类（试行）》中规定商业用地指商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地；其他商服用地包括写字楼、商业性办公楼等办公用地。从两部委上述表述分析，本案合同约定的“商业用房”一词从文义上并没有确定的内涵和外延，其真实意思只能依双方签订合同及履行的情况予以确定。本院认为，被告的解释更为符合本案的实际情况，理由是：一、根据房地产管理的法律规范，开发商开发的房产其用途性质取决于政府对土地的规划用途和土地出让用途。经过审理，本院无法从政府规划部门调查到讼争房产座落之越兰大厦的规划情况，但2005年2月18日绍兴市国土资源局在《基本建设项目选址意见书、规划定点征询相关部门意见表》上明确“根据国土部国土资发（2001）255号关于土地分类的标准规定，写字楼属于其他商服用地，归商业大类，用地性质与出让的用途并未冲突”。该意见从政府职能部门层面确认了该房产属于商业大类。二、众所周知，商业服务类房产比之于写字楼价格为高，依商人、资本逐利之本性，如被告可开发从事商店、商场、零售市场之房产，不会放弃更高的利益追求。三、从价格因素考虑，同为越兰大厦从事商店、商场、零售市场的一、二楼与被告购买的三楼房产价格差别明显，价格悬殊。四、与原告购买层次相同、价格相当的其他买受人办理的是办公用房权证。可以推断原告在签订买卖合同时对该房产的实际用途应当是知晓的。被告已经交付房产并通知原告办理办公用房类的产权过户登记手续，履行了自己的合同义务，原告要求被告赔偿交付商品房用途性质瑕疵造成的损失1000万元并办理商业服务类房产产权登记手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于其赔偿诉请本院不予支持，故原告要求对其损失评估的鉴定申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，本院判决如下：
驳回罗美琴的诉讼请求。
案件受理费81800元，由原告罗美琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费81800元，款汇浙江省高级人民法院［户名：浙江省本级财政专户结算分户；开户银行：中国农业银行杭州市西湖支行；账号：398000101040006575515001），逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 丁林阳
二〇〇九年十一月二十日
书 记 员 卢雅娟