辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民初625号
原告（申请执行人）：沈阳远大铝业集团有限公司，住所地沈阳市经济技术开发区十三号街20号。
法定代表人：康宝华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘金玲，辽宁良友律师事务所律师。
原告（申请执行人）：沈阳远大铝业工程有限公司，住所地沈阳市经济技术开发区十三号街20号。
法定代表人：康宝华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘金玲，辽宁良友律师事务所律师。
被告(案外人)：聂培和，男，1969年4月22日出生，汉族，沈阳市发展与改革委员会机关党委副书记，住址沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：董立新，辽宁迅驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王佺，辽宁迅驰律师事务所律师。
被告（被执行人）：沈阳金旺地房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街58号。
法定代表人：刘聪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李丽娜，女，1971年9月27日出生，汉族，该公司员工。
原告沈阳远大铝业集团有限公司（以下简称“集团公司”）、沈阳远大铝业工程有限公司（以下简称“铝业公司”）诉被告聂培和、沈阳金旺地房地产开发有限公司（以下简称“金旺地公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告集团公司、铝业公司的委托诉讼代理人林晶淑、刘金玲，被告聂培和及其委托诉讼代理人董立新、王佺，被告金旺地公司的委托诉讼代理人李丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告集团公司、铝业公司诉称：原告主张权利执行查封时，案涉房屋权属明确，登记在金旺地公司名下，案涉房屋权属应以不动产登记簿记载为准，且对于聂培和是否全部履行付款义务及在法院查封前其是否已取得并实际使用案涉房屋，法院并未查清。现原告诉请：一、判令准许执行位于沈阳市大东区沈铁路37-9号3-7-2房屋；二、诉讼费用由被告承担。
被告聂培和辩称：原《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律准确，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其起诉，事实和理由如下：一、案涉房产为金旺地公司同中国人民解放军65193部队的联建房，聂培和作为现役军官，争议房屋系聂培和合法取得，已交付全部房款并实际入住，原告无权利要求查封。2006年金旺地公司与中国人民解放军65193部队签订的《合作建房协议》，协议约定由部队以沈铁路37号地块净地出资，建设投资由开发商金旺地公司全额出资，合作建设。并于2010年6月、2012年11月分别签订补充协议及部队内部经济适用房出售的文件。2012年9月聂培和参与部队选房，并同金旺地公司签订《商品房买卖合同》一份，已交付占有，依《物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”没有办理买卖房产的变更登记,不影响合同的有效，因此聂培和为该房屋的合法权利人，原告无权主张。二、在法院查封前部队即取得案涉房产的产权，聂培和作为合法受让人，已实际占有使用该房产，原告的主张与事实不符，与法律相悖，不应予以支持。依《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。结合以上规定，早在法院查封前，金旺地公司已将沈铁路37-9号城市立方小区10#楼100套商品房交付部队，案涉房产的产权早已转移给部队所有，聂培和作为军官，有权购买案涉房产，与金旺地公司有合法有效的商品房买卖合同，房产已交付履行，聂培和支付全部购房款可以认定争议房产为聂培和所有。因此，原告的诉请没有事实和法律支持，不能成立。请依法驳回其起诉，以维护聂培和的合法权益。
被告金旺地公司辩称：金旺地公司是争议房产的开发商，案涉房产是与军队联建，在原告起诉金旺地公司之前，争议房产已由金旺地公司与军队在2012年签署协议转让给军队，由该部队接收及所有，不是金旺地公司的财产，原告的执行异议应予驳回。事实和理由如下：一、该房产为金旺地公司与部队联建，部队分得11000平方米住宅。2006年8月30日金旺地公司与解放军65193部队签订《合作建房合同》，由该部队以沈铁路37号地块净地出资，建设资金由金旺地公司出资；同时合同第五条约定甲方（部队）分得住宅面积为11000平方米以及建筑折价款3050万元。2010年6月23日双方签订补充协议一份，约定双方按照《合作建房合同》履行大东区沈铁路37号11000平方米军官住宅的验收交接手续。2012年11月25日双方又签订补充协议一份，约定分割给部队的房产为沈铁路37-9号城市立方小区10#楼住房中的总面积11020.5平方米共100套商品房，其产权归甲方（部队）所有，并具有完全支配权。上述协议签订后，双方按约定履行，金旺地公司将协议约定房产全部交付给部队。二、本案争议房产沈铁路37-9号楼属于部队接收的房产，是部队军官的经济适用房。金旺地公司按与部队协议约定将沈铁路37-9号城市立方小区10#楼100套商品房交付部队。本案争议房产沈铁路37-9号楼是部队的房产，已由部队接收。三、本案争议房产不属金旺地公司的房产，其产权已转移给部队，原告无权予以查封及执行，其提起的执行异议之诉没有事实和法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院认定如下：被告聂培和提供了合作建房合同及补充协议、经济适用房出售文件、商品房买卖合同、协议、交房款凭证、缴纳物业费、水费、电费、取暖费等的收据，证明购买案涉房屋的真实过程，二原告认为其不是合同相对方，对真实性不予认可。被告金旺地公司对上述证据的真实性予以认可。上述证据系被告之间的真实意思表示，符合证据标准，本院予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月30日，中国人民解放军65193部队（甲方）与金旺地公司（乙方）签订了《合作建房合同》，主要内容：1.建设地点：沈阳市大东区沈铁路37号（沈辽字第0581号坐落，地号：030101608-1）；2.合作方式：甲方以沈铁路37号地块净地出资，基地面积为28561平方米，建设投资由乙方全资出资，双方以此形成合作建设；3.双方权利：乙方保证甲方分得住宅面积11000平方米以及建筑折价3050万元，其余面积和收益归乙方所有，与甲方无关；4.甲方11,000平方米军官住宅由乙方按3300元/平方米进行抵押，共计3630万元。此款在办理权属过程中，乙方确定甲方已办理完毕《军用土地补办出让手续许可证》后，立即给付甲方1815万元，余款于办理权属过户之后十五日内付清。
2010年6月23日，中国人民解放军65193部队（甲方）与金旺地公司（乙方）签订《补充协议（2）》，主要内容：本协议签订的同时，双方按照《合作建房合同》履行大东区沈铁路37号11000平方米军官住宅的验收交接手续。甲方需正常缴纳办理入住费用（如：每户入住物业费、电梯费、垃圾清运费及预交水电煤气等相关税费）后，乙方配合给以上住户逐户办理商品房入住手续。
2012年11月25日，中国人民解放军65193部队（甲方）与金旺地公司（乙方）签订《补充协议（3）》，主要内容：1.本协议中甲方缴纳的3,857,175元的差额销售额（2010年6月23日甲乙双方签订的《补充协议（2）》时，以3300元/㎡的土地使用税及其他相关税费已缴纳）是指由于近两年大东区房价上涨（均价6800元/㎡，截止到时2012年11月末）带来的市场均价同抵押单价（《合作建房合同》中约定）之间的差额销售税款。乙方确保甲方缴纳的3,857,175元的差额销售税到帐后专款专用；2.沈阳市大东区沈铁路37-9号城市立方小区10#楼住房中的总面积11020.5平方米（住房具体户型面积、楼层号详见附表）共100套商品房，其产权完全归甲方所有，并具有完全支配权，乙方无偿负责配合甲方办理住房销售入住手续。未经甲方同意，乙方不得以任何方式随意处置。
金旺地公司于2009年3月16日取得案涉房屋的《商品房预售许可证》。
2012年9月25日，聂培和交纳购房款182,034元，中国人民解放军65193部队为其开具了《收据》。
聂培和提供的《房款计算凭条》中载明：聂培和的总房款为182,034元。
2012年11月30日，聂培和与金旺地公司签订了《商品房买卖合同》，约定聂培和以333,729元购买位于沈阳市大东区沈铁路37-9号第10幢3-7-2，面积101.13平方米的房屋。
上述《商品房买卖合同》未备案。
2012年11月30日，聂培和与金旺地公司签订了《协议》，约定双方签订商品房买卖合同之日起，金旺地公司在60个工作日内为聂培和办理入住手续。聂培和缴纳物业费及水、电、煤气等费用。
本院于2015年2月11日保全查封金旺地公司位于沈阳市大东区沈铁路37-9号3-7-2，面积101.13平方米的房屋（以下简称案涉房屋）。聂培和提出执行异议，本院于2016年8月25日作出（2016）辽01执异499号执行裁定书，以“案涉房屋所在楼盘系案外人所在单位中国人民解放军65193部队与被执行人沈阳金旺地房地产开发有限公司合作开发建设的，部队与被执行人所签订的《合作建房协议》及《补充协议》中约定包括案涉房屋在内共计100套商品房，其产权完全归部队所有。其后案外人与沈阳金旺地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并向部队交纳了购房款。根据案外人提供的证据材料，可以认定案外人在法院查封之前与被执行人存在房屋买卖关系，已支付约定价款且已交付占有。因此，案外人的理由成立，本院予以采纳”为由支持案外人聂培和的异议，裁定中止对案涉房屋的执行。
另查明：沈阳市房产档案馆出具证明，内容为依聂培和申请，经查询微机信息系统，在2016年12月12日16时未查询到房屋登记记录。
本院认为，首先，聂培和与金旺地公司签订了《商品房买卖合同》，聂培和出具的案涉房屋的物业费、水电费、取暖费等交款凭证，以及案外人中国人民解放军65193部队出具的收款收据，由此可见，聂培和的举证基本形成证据链条，证明其与被告金旺地公司之间存在房屋买卖关系。
其次，关于聂培和实际交纳的购房款与合同约定的房屋总价存在差额的问题，是聂培和作为军官享有的部队内部优惠待遇，直接向部队支付总购房款182,034元，部队与金旺地公司的结算价格为333,729元，金旺地公司对此予以认可，可见二者并不矛盾。故对于聂培和已交纳全部购房款的事实，本院予以认定。
再次，从原、被告各自行为发生时间先后来看，法院对案涉房屋办理预查封时间发生在聂培和与金旺地公司签订购房合同及聂培和向部队付款时间之后，可以认定聂培和在法院查封之前与金旺地公司存在房屋买卖关系，聂培和已支付约定价款且已实际占有使用。
最后，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，就本案争议而言，一方面，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定聂培和与金旺地公司之间订立了房屋买卖合同并支付了全额购房款；另一方面，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，本案中聂培和已经交纳办理合同备案的各项费用押金，而后由于金旺地公司原因导致未能办理完备案合同并将押金退回，聂培和在此过程中并没有过错，聂培和的购房行为应受法律保护，其对于登记在金旺地公司名下的案涉房屋享有排除执行的权利，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。
综上所述，被告作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除原告请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告提出判决准许执行该房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费3941元，由被告沈阳金旺地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一七年一月十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。