浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第550号
原告：中国工商银行股份有限公司瑞安支行。
负责人：邓逢春。
委托代理人（特别授权）：胡庆前。
委托代理人（特别授权）：周崇成。
被告：张磊。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行（以下简称工商银行）为与被告张磊金融借款合同纠纷一案，于2014年2月12日向本院起诉。本院于2014年3月6日以简易程序受理后，依法由审判员吴晓初于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡庆前到庭参加诉讼，被告张磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工商银行起诉称：2012年7月6日，原告与被告张磊签订了编号为01203000352012抵押0002156号《个人借款最高额抵押合同》，约定：1、为保证甲方（即原告）债权的实现，乙方（即被告张磊）自愿提供最高额抵押担保；2、乙方所担保的主债权为自2012年7月6日至2014年7月6日期间，在人民币80万元的最高额度内，原告向被告发放的所有贷款；3、抵押物为登记在张磊名下的坐落于瑞安市塘下镇张宅村文化路52号的房屋所有权（产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第002336**号）及土地使用权；4、担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等以及实现抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还约定了其它事项。
2012年7月6日，原告与被告张磊签订了编号为01203000352012家居贷0003176《个人借款／担保合同》，约定：1、借款金额为人民币40万元；2、借款期限为12个月，从2012年7月6日至2013年7月6日止；3、借款实行浮动利率，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮50%，即年利率为9%，按月付息；4、若逾期还款的，在原借款利率基础上加收50%罚息，即逾期还款的罚息利率为年利率13.5%，对未按时支付的利息、罚息，按罚息利率计收复利；5、还款方式为按期还息一次还本；6、该笔贷款有编号为01203000352012抵押0002156号《个人借款最高额抵押合同》担保。合同签订后，原告按约向被告张磊发放贷款。届期，被告未按约支付借款本息，经原告催收，被告偿还了220235.02元。截至2013年11月21日，被告结欠借款本金179764.98元，利息9840.29元（利息暂计算至2013年11月21日，贷款期内利息已结清）。综上，原告与被告张磊的借贷关系及抵押担保关系明确合法。被告没有按约支付贷款利息的行为已经违约，故原告起诉请求判令：1、被告张磊偿还原告借款本金179764.84元，并支付约定利息（暂计算至2013年11月21日为9840.29元，此后逾期罚息按年利率13.5%计收，直至本金偿还完毕之日，对未能及时支付的利息按罚息利率计收复利）；2、确认原告对登记在被告名下坐落于瑞安市塘下镇张宅村文化路52号的房屋（产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第002336**号）所有权及土地使用权的折价、拍买、变卖所得价款在80万元范围内享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告补充陈述：被告分别于2013年7月6日、7月10日偿还借款本金235.02元、220000元，原告于2013年9月21日在被告账户中扣收借款本金0.14元。
原告工商银行在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
证据二，被告身份证复印件、无婚姻登记证明复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格；
证据三，《个人借款／担保合同》、借款凭证各一份，以证明被告借款的事实；
证据四，《个人借款最高额抵押合同》，以证明双方约定抵押担保的事实；
证据五，账户历史明细表，以证明被告还款情况；
证据六，房产权证、土地使用权证、他项权利证各一份，以证明抵押物具体情况及抵押登记情况。
被告张磊未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，上述证据来源合法、内容真实，被告张磊未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证、对上述证据无异议并承担举证不能的法律后果；故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。
经审理本院认定的事实和原告工商银行的诉称及补充陈述一致。另查明：1、原告与被告张磊签订的《个人借款／担保合同》中约定，借款利率不分段计息，以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮50%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人按月付息，按一次性还本方式偿还贷款本息；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日；最后一期还款日为贷款到期日；借款人应从贷款发放的次月开始还款；2、2012年7月6日贷款时中国人民银行公布的金融机构同期六个月至一年（含一年）贷款法定利率均为年利率6%；3、被告尚欠原告借款本金179764.84元及逾期息。
本院认为，原告工商银行分别与被告张磊签订的《个人借款／担保合同》、《个人借款最高额抵押合同》，系当事人真实的意思表示，内容合法，没有违反我国法律和行政法规强制性的规定，合同合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。抵押物办理抵押登记，抵押权依法设立。原告按约向被告发放贷款40万元，已经履行合同义务；被告应当按照借款合同约定履行偿还借款本息的义务，未按时足额偿还借款本金的，构成违约，除应当继续履行支付本金的义务外，应当按照合同约定支付逾期利息；因被告已在借款期限内偿还期内息，故本院对于原告要求其支付复利的诉请不予支持。依照《最高额抵押担保合同》的约定，被告不履行借款合同义务，原告有权对抵押物即登记在被告名下坐落于瑞安市塘下镇张宅村文化路52号（产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第002336**号）的房屋折价或拍卖、变卖所得的价款按约在抵押担保的最高债权额80万元范围内优先受偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告张磊于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行借款本金179764.84元、逾期息（以399764.98元为基数按年利率13.5%从2013年7月7日起计算至2013年7月9日止，以179764.98元为基数按年利率13.5%从2013年7月10日起计算至2013年9月20日止，以179764.84元为基数按年利率13.5%从2013年9月21日起计算至实际履行之日止）。
二、被告张磊不按期履行上述第一项债务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权以登记在被告张磊名下坐落于瑞安市塘下镇张宅村文化路52号（产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第002336**号）的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在80万元限额内优先受偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
本案受理费4092元，减半收取2046元，由被告张磊负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4092元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192-999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 员 吴晓初
二〇一四年三月二十五日
代书记员 周敏捷