上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初59515号
原告(反诉被告)：陈建迪，男，1979年1月21日生，汉族，住浙江省象山县定塘镇礁横村1组4号。委托诉讼代理人杨方昇，上海中和律师事务所律师。委托诉讼代理人骆美玲，上海中和律师事务所律师。被告(反诉原告)：安歆达国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX室。法定代表人：DONALDSU-
YORUAN，总经理。委托诉讼代理人：杨斌，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄薪豫，上海锦天城律师事务所律师。原告陈建迪诉被告安歆达国际贸易(上海)有限公司(以下简称安歆达公司)以及反诉原告安歆达公司诉反诉被告陈建迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈建迪及其委托诉讼代理人杨方昇，被告(反诉原告)安歆达公司的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建迪向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还人民币(币种下同)175,000元(其中租金定金50,000元、租金及押金125,000元)；二、被告赔偿原告装修费105,544.69元。事实和理由：2015年9月下旬，原告经案外人王华介绍与被告洽谈租借上海市浦东新区浦东大道1093弄9号1至3层房屋(以下简称系争房屋)拟作公司经营办公之用。经被告同意，原告于2015年10月中旬对房屋进行了装修，被告也收取了原告定金50,000元，租金及押金125,000元。2015年12月底，原告装修完毕欲进驻房屋时，却被告知房屋将被产权人收回。2016年1月，产权人向法院起诉，要求安歆达交还房屋、陈建迪搬离。原告无奈于2016年3月25日搬离系争房屋。原告认为，原、被告之间达成口头租房协议，原告在被告同意的情况下装修并入驻房屋，由于被告转租未经产权人同意，导致原告合同目的未达到，请求支持原告诉请。被告安歆达公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由：一、原、被告之间不存在转租合同关系。1、2015年9月，与被告同在系争房屋内的王华得知被告将不再承租系争房屋，提出其与上海奉贤水利建设有限公司第一分公司(以下简称奉贤水利)有合作，可以由奉贤水利向产权人叶某某承租房屋，被告与产权人的租赁合同剩余3个月租期的租金交给被告，被告租期届满后奉贤水利直接向产权人支付租金。由此，在王华的操作下，被告提前退租，由奉贤水利入驻房屋。因此，并非被告将房屋转租。2、2015年12月22日前被告并不认识陈建迪，只知道与王华合作的奉贤水利欲向产权人直接承租房屋。前一案件审理中，法院曾追加奉贤水利为第三人，后因奉贤水利提出异议，认为是陈建迪个人行为，陈建迪也愿意承担责任，所以法院变更陈建迪为第三人。3、被告确实收取了175,000元，但款项性质并非如原告所述。其中7万元是押金，105,000元是2015年10月至12月的租金。上述费用均是被告代产权人收取。被告在收到原告支付的2015年11月、12月的租金后，立即转付给了产权人(2015年10月的租金被告已经提前支付给了产权人)。175,000元的收据，是根据王华的要求出具、填写的。4、原告与产权人曾经多次磋商签订租赁合同，由于最终未协商一致导致产生纠纷。奉贤水利或陈建迪实际使用房屋，应承担相应的租金及使用费。二、装修损失不应该由被告承担。1、装修是对房屋的添附，应该向产权人主张。2、被告在2015年10月26日前对装修并不知情。3、王华等承接房屋后，基于有信心在2016年1月1日以后与产权人直接建立租赁关系而由奉贤水利或原告进行了装修，被告从未作出任何承诺，原告在未与产权人签订合同的情况下进行装修，损失应自担。4、认可装修费用约为100,000元。三、为查清本案事实和确定王华应承担的责任，请求追加王华作为本案第三人。反诉原告安歆达公司向本院提出反诉请求：反诉被告按每月52,500元的标准支付2016年1月1日至2016年3月25日的房屋占用费147,338.70元(扣减反诉原告尚未返还反诉被告的代收押金70,000元，反诉被告实际应向反诉原告支付77,338.70元)。事实和理由：反诉原告向产权人承租系争房屋的租期至2015年12月31日届满。反诉被告经王华介绍，计划自2016年1月起向产权人承租房屋。因此，在王华的协调下，反诉原告于2015年9月下旬搬离房屋，反诉被告在未与产权人签订租赁合同的情况下，于2015年10月初入驻系争房屋。此后，反诉被告与产权人多次协商，但最终未能签订租赁合同。反诉被告在未与产权人签订合同的情况下一直占用房屋至2016年3月25日，导致反诉原告被迫向产权人支付了2016年1月1日至2016年3月25日的占用费147,338.70元，该费用应由反诉被告承担。反诉被告陈建迪辩称：不同意反诉请求。理由：2015年9月，双方协商确定反诉被告向反诉原告承租系争房屋，租期2年。双方达成口头协议后，反诉被告支付了定金、押金、租金。期间，反诉被告发现反诉原告无权转租，遂由王华协调，反诉被告与产权人进行了协商，但最终协商未成，导致诉讼。在法院的判决下，反诉被告只能搬离房屋，因此不同意承担占用费。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为案外人叶某某，建筑面积397.67平方米。2013年12月11日，叶某某与安歆达公司签订《房屋租赁合同》，由安歆达公司向叶某某承租系争房屋，租赁期限至2014年12月底，租金每月35,000元，保证金7万元；双方特别约定，合同到期后，安歆达公司必须及时撤离，若安歆达公司违反约定未能及时撤离，应赔偿叶某某房屋实际占有费每天每平方米10元。2015年9月22日，陈建迪给付安歆达公司50,000元，2015年10月10日陈建迪给付安歆达公司30,000元，2015年10月19日陈建迪给付安歆达公司25,000元，2015年10月26日陈建迪给付安歆达公司70,000元。安歆达公司开具了上述款项的收据4张：收款日期为2015年9月21日金额为50,000元的收据载明收款事由是定金(房屋)，收款日期为2015年11月4日金额为30,000元的收据载明收款事由是9号房屋10月租金及押金，收款日期为2015年11月4日金额为25,000元的收据载明收款事由是9号房屋10月租金及押金，收款日期为2015年11月4日金额为70,000元的收据载明收款事由是2015年11月-12月租金。2015年10月起，陈建迪入驻系争房屋，并对房屋进行了装修。2016年1月，叶某某向本院提起诉讼，要求安歆达公司搬离并返还系争房屋，并支付2016年1月1日起每日3,970元的占用费。该案案号为(2016)沪0115民初8100号(以下简称8100案)。该案审理中，经叶某某申请，本院追加王华、奉贤水利为第三人。后奉贤水利向本院出具书面声明，认为其与该案无关，且没有实际使用系争房屋。陈建迪向本院表示，其原打算承租系争房屋后与奉贤水利合作，后合作没有开展，系争房屋的使用与装修均是其个人行为，与奉贤水利无关，同意以其个人名义解决纠纷。叶某某遂撤回申请奉贤水利为第三人的申请，同时申请追加陈建迪为第三人。故本院追加陈建迪为第三人。安歆达公司表示尊重本院决定。2014年4月14日，叶某某认可陈建迪已经搬离房屋。本院经审理后，于2016年4月29日作出一审判决。判决认为，安歆达公司虽称在2015年9月中旬已搬离系争房屋，但其并未向叶某某交还房屋。自2014年1月起安歆达公司将租赁物部分交由王华使用，由于叶某某和安歆达公司租赁合同期限已届满，王华负有搬离系争房屋的义务。陈建迪在征得安歆达公司同意后进入系争房屋并着手进行装修，但没有证据证明陈建迪是经过叶某某同意为接盘系争房屋而入驻；陈建迪虽然与叶某某就租赁事宜于2015年12月进行过磋商，但由于协商签约未成，不影响叶某某向安歆达公司主张合同权利。叶某某确认陈建迪已搬离系争房屋，诉请中要求陈建迪搬离的请求，法院无需处理。叶某某和安歆达公司在租赁合同中对逾期搬离时应赔偿的使用费标准作了约定，鉴于约定的标准过高，安歆达公司提出予以调整，法院予以准许，确定按原租金标准的1.5倍即每月52,500元计算占有使用费。综上，判决：一、王华于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，安歆达公司于王华搬离房屋之日，将该房屋返还叶某某；二、安歆达公司于判决生效之日起十日内支付叶某某逾期返还房屋的占有使用费，按每月52,500元为计算标准，自2016年1月1日起，计算至返还房屋之日止；三、叶某某于判决生效之日起十日内返还安歆达公司租赁保证金70,000元。后各方均未提出上诉，判决生效。2016年5月27日安歆达公司与叶某某完成系争房屋交接，2016年5月30日安歆达公司支付叶某某170,577.58元。8100案审理中，安歆达公司向法院提供了王华、陈建迪2016年3月4日的书面证言。陈建迪在该书面证言中称，奉贤水利2015年10月13日或14日开始装修，12月25日左右结束；关于奉贤水利承租房屋事宜，前期主要由王华与阮苏友(注：安歆达公司法定代表人)沟通(将双方的租赁意愿进行交换)，12月15日开始在前期沟通到了大概能签合同的时候，奉贤水利正式与房东通过电话直接联系；装修期间，房东来过多次，最早一次是2015年10月26日(由王华和阮苏友陪同)，房东并未对奉贤水利装修及接手房屋提出反对意见。王华在该书面证言中称，我实际上基于与房东多年的渊源关系，充当协调人员，各承租人一定程度上都认为我是房东的代理人。8100案2016年3月8日庭审中，安歆达公司申请陈建迪、王华出庭作证。陈建迪当庭确认2016年3月4日书面证言的内容，同时称：我们2015年9月跟阮总(安歆达公司法定代表人)谈好的，谈好了租赁费用，2015年10月1日入驻房屋，当时不知道叶某某与安歆达公司的租赁关系；10月份房东来过，没有阻止装修；装修两个月后，安歆达公司与房东不知道发生什么原因，最后租赁合同一直没签下来。在回答安歆达公司询问“当时一开始你和阮总接触，你当时是否明确你不是从阮总承租，而是要以奉贤水利名义向原告(叶某某)承租？”时，陈建迪答：“对的”。王华当庭确认2016年3月4日书面证言的内容，同时称：阮总表示到期要搬出去，正好老乡陈建迪在找房子，我就与阮总商量，看陈建迪能否通过阮总向叶某某承租下房子，阮总表示可以；2015年9月底，我与叶某某电话约好碰面，说具体见面谈；三方见面是10月26日，叶某某确实对装修提出疑问，但也没有强烈阻止。在回答安歆达公司询问“在得知被告(安歆达公司)要退出，引进奉贤水利承租，当时你的意思是否引进奉贤水利向原告(叶某某)承租房产？”时，王华答：“对的，有这个设想，当时公司还没批下来”。8100案2016年4月13日庭审时，王华、陈建迪以第三人身份参加了庭审。王华称：2015年10月底陈建迪已经进场装修……我本来以为通过我可以协调成功，原来以被告(安歆达公司)出面租，后来觉得以奉贤水利名义谈比较好，让被告(安歆达公司)不要出面，让陈建迪以奉贤水利名义与原告(叶某某)谈……让陈建迪进场装修后，原告(叶某某)10月份确实发信息给被告(安歆达公司)通知不要弄了，但是我认为这个事情还是可以商量的……陈建迪称：当时是想以被告公司(安歆达公司)名义与原告(叶某某)续签合同，然后被告(安歆达公司)再租给我……我是后来才知道这个事情的……本院认为，本案的主要争议在于原、被告之间的法律关系性质。陈建迪认为，双方之间是转租合同关系。安歆达公司认为，由于陈建迪(或奉贤水利)欲在其与叶某某租赁关系结束后直接向叶某某承租房屋，故其才将房屋交付陈建迪，租金及押金均是代收代付。一、就事实认定而言：纵观8100案及本案的审理过程，被告对相关事实的陈述相对稳定。而陈建迪的陈述虽在其入驻房屋时是否知道被告与叶某某的租赁关系，及最初准备以其自己(或奉贤水利)名义向叶某某承租房屋，还是以被告名义承租房屋再转租问题上有所反复，但对其余事实的陈述亦属稳定。本院认为，陈建迪作为承租人，应当在承租房屋前对房屋权属等状况较为关心，且其系王华的老乡，经王华介绍承租房屋，结合王华在8100案中的证词和陈述，可以认定陈建迪在入驻房屋时知道安歆达公司与叶某某之间的租赁关系。而从陈建迪、王华的陈述看，当时陈建迪的主要目的是承租房屋，至于形式上是以安歆达公司名义还是以陈建迪(或奉贤水利)名义承租，并不在意。二、就法律关系认定而言：首先，安歆达公司提出的奉贤水利问题，8100案中安歆达公司已经表示尊重法院的决定，其在本案中亦对陈建迪提起了反诉，故可以认定法律关系相对方是陈建迪，而非奉贤水利。其次，安歆达公司否认与陈建迪存在转租关系的理由，实际是认为其已经在2015年9月退租，2015年10月之后陈建迪与叶某某直接发生法律关系。但是其2015年9月搬离房屋后，并未将房屋返还叶某某，而是在未经叶某某同意的情况下将房屋交付给了陈建迪，因此可以认定2015年10月至2015年12月安歆达公司与叶某某之间仍存在租赁关系，对此8100案亦已经作出明确认定。而陈建迪与叶某某之间曾经协商签订租赁合同，是在叶某某得知陈建迪已经入驻的情况下发生的，并不足以否定安歆达公司与叶某某仍存在租赁关系的认定。安歆达公司主张其收取陈建迪相关费用系代收代付，对此叶某某从未承认，安歆达公司也没有证据证明其主张，本院难以采纳。结合安歆达公司与叶某某仍存在租赁关系、安歆达公司将房屋交付陈建迪使用并收取陈建迪的租金、押金等费用，可以认定安歆达公司与陈建迪已形成2015年10月至2015年12月期间的转租关系。而陈建迪主张其与安歆达公司之间口头协商一致形成两年的转租合同关系，也没有证据可以证明，本院亦不予采纳。至于2016年1月之后的法律关系，由于陈建迪明知安歆达公司的租期至2015年12月届满，后续应另签书面合同，但此后陈建迪、安歆达公司、叶某某三方之间均未签署任何书面合同或口头达成一致意思表示，故各方之间均未形成合同关系。根据上述认定，本院就双方的诉请作如下处理：安歆达公司未经叶某某同意转租，故安歆达公司与陈建迪之间的转租合同应属无效。但陈建迪自2010年10月起实际使用房屋，应承担相应的房屋使用费，陈建迪要求安歆达公司返还定金(实际已转为租金)、租金的诉请，予以驳回；陈建迪要求安歆达公司返还押金的诉请，予以支持。根据前述认定的事实可知，陈建迪显然不是为了仅承租3个月而进行装修，因此应当认定其存在装修损失。安歆达公司认为装修为添附物，应向产权人主张损失的理由不能成立。由于原、被告双方对于纠纷的发生均有过错，故装修损失应由双方根据过错程度分担。陈建迪未确认叶某某是否同意转租，是否同意签订2016年1月起的租赁合同，即投入较大资金进行装修，且在叶某某明确对装修提出异议后仍未停止，明显存在过错，应承担主要责任。安歆达公司擅自将房屋交付陈建迪，且至迟在2015年10月26日知道陈建迪正在装修后未加以阻止，也有一定过错，应承担次要责任。本院根据陈建迪主张的数额、安歆达公司确认的数额，判定安歆达公司赔偿陈建迪装修损失40,000元。陈建迪在2016年1月1日至2016年3月25日期间实际占有使用房屋，应承担相应的房屋使用费。8100案系根据安歆达公司与叶某某之间就房屋使用费的特别约定，并作相应调整后判决安歆达公司按每月52,500元的标准给付叶某某使用费。但安歆达公司没有提供证据证明其告知过陈建迪上述特别约定，而且安歆达公司对于纠纷发生也存在过错，故其按上述标准主张房屋使用费，本院难以认同。本院参照原、被告之间的租金标准，判定按每月35,000元的标准计算使用费。最后，如安歆达公司认为需要王华到庭以查明事实，完全可以申请王华作为证人出庭作证，但安歆达公司并未申请。本案系原、被告之间的合同纠纷，根据目前查明的事实，王华系各方之间的协调人，并非合同相对方，王华是否应当承担责任并非本案处理范围。因此，安歆达公司申请王华作为第三人，并无必要。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)安歆达国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈建迪押金70,000元；二、被告(反诉原告)安歆达国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陈建迪装修损失40,000元；三、原告(反诉被告)陈建迪应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)房屋使用费98,225.81元；四、驳回原告(反诉被告)陈建迪其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,758元，减半收取2,379元，反诉案件受理费867元，合计3,246元，由原告(反诉被告)陈建迪、被告(反诉原告)安歆达国际贸易(上海)有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年十月十七日
书记员 袁颖丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。