内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初126号原告张彩霞，女，汉族，1982年4月1日出生，个体，现住东胜区。被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司。住所：东胜区。法定代表人云树林，系该公司董事长。委托代理人刘建炳，男，1960年8月29日出生，汉族，现住东胜区。原告张彩霞诉被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司（以下简称“东兴公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彩霞，被告东兴公司的委托代理人刘建炳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月28日，原告与被告签订商业用房委托经营合同一份，约定，原告将其坐落于东兴时代广场内三层23号A房屋租赁被告，租赁期限从2011年6月28日至2014年12月31日，从2011年6月28日至2011年12月31日为免租期，2012年租金为82745元于合同签订后5个工作日向原告支付2012年第一季度租金20686元，于2012年前支付2012年第二、三、四季度租金62059元，于2012年12月30日前支付租金2013年租金为82745元，于2013年12月30日前支付2014年租金90533元，约定被告东兴公司逾期不支付租金则需按每日1‰支付违约金，经原告多次催要后，被告向原告支付租金74089元，剩余租金催要无果，故原告诉至法院，请求：1、请求人民法院判令被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司给付原告房屋租金181934元；2、请求人民法院判令被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司给付原告违约金149349元，具体如下：2013年租金82745元，从2013年1月1日至2015年11月30日（共计35个月）按约定如逾期每日年租金千分之一计算，合计86882元；2014年租金90533元，从2014年1月1日至2015年11月30日（共计23个月），按约定如逾期每日年租金千分之一计算，合计为62467元；3、请求人民法院依法判令被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司支付原告违约金逾期每日年租金千分之一计算，从2015年12月1日至实际给付之日止；4、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、将第一项诉讼请求变更为173804元；2、将第二项诉讼请求违约金变更为140812.5元（租金基数按82745元从2013年1月1日起至2015年11月30日止，租金基数按62467元从2014年1月1日起至2015年11月30日止，分两部分，利率均按每日千分之一计算，两笔共计主张140812.5元）。被告东兴公司辩称，同意原告的诉讼请求，认可下欠原告房屋租金，但合同约定的违约金数额过高，要求降低违约金。原告为证明其主张向法庭提交了以下证据：1、商业用房委托经营合同一份（4页，与原件核对无异的复印件），证明原被告存在租赁合同关系，合同期限从2011年6月28日起至2014年12月31日，合同已经到期。下欠的租金173804元，被告应当承担违约责任，合同10条3项约定违约责任。2、商品房买卖合同一份（13页，与原件核对无异的复印件），证明原告对涉案房屋有权处分，即有权租赁。庭审质证中，被告东兴公司的质证意见为：对证据1、2全部予以认可，但违约金约定过高，要求降低违约金。本院审查认为，原告提交的证据1、2，被告东兴公司均认可，且该证据符合证据有效要件的要求，本院予以确认。经审理查明，原告张彩霞与被告东兴公司于2011年6月28签订《商业用房委托经营合同》一份，合同约定，被告向原告租赁位于东兴时代广场内三层23A号的房屋（建筑面积159.11平方米、套内面积77.26平方米），租赁期限从2011年6月28日起至2014年12月31日，从2011年6月28日至2011年12月31日为免租期，3年租金总额为256023元，于合同签订后5个工作日向原告支付2012年第一季度租金20686元、于2012年前支付2012年第二、三、四季度租金62059元（2012年租金共计82745元），于2012年12月30日前需向原告支付租金2013年租金为82745元，于2013年12月30日前需向原告支付2014年租金90533元，第十条第3项约定被告东兴公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告东兴公司应按逾期每日依年度约定租金的1‰向原告支付违约金。另，合同签订后，原告按合同约定向被告交付了上述房屋，被告支付了部分租金82219元，剩余租金173804元至今未向原告支付。另查明，本案所涉的租赁房屋原告有权处分，即原告有权租赁，租赁房屋系属原告张彩霞于2011年4月20日向案外人鄂尔多斯市东胜区云世房地产开发有限责任公司购买，位于东兴时代广场1幢3层23-1号房，建筑面积159.11平方米，每平方米价格为8000元，购房款为1272880元，并于2011年4月22日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2009-0021702）。本院认为，原告、被告签订的《商业用房委托经营合同》系双方当事人真实的意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的规定，应属有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定履行了向被告交付房屋的义务，被告应按合同约定履行支付租金的义务。本案中，双方当事人均对下欠的租金数额无异议，故本院对原告向被告主张支付剩余租金173804元的请求予以支持。关于原告主张的违约金，因被告东兴公司至今未按合同约定向原告履行支付剩余租金的义务已构成违约，其应承担相应违约金责任。另，关于被告辩称的降低违约金有无法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的约定的违约金请求过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故本案中被告有权要求法院对原告主张的违约金进行调整。另，双方当事人虽在《商业用房委托经营合同》第十条中约定违约金的计算方法即：“违约金按所欠房屋租金每日的1‰计算”，但原告对实际损失亦未提交证据证明，且该违约金的约定过高，被告也要求降低，本院根据合同的诚实信用的原则、公平原则及违约金制度的目的是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是严厉惩罚违约方，故本院酌情将原告主张的违约金调整为合同约定应付租金次日起至本判决书确定支付之日止的违约金，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。即，82745元租金从2013年1月1日起至2015年11月30日的违约金为28961元，62467元租金从2014年1月1日起至2015年11月30日的违约金为14367元，截止至2015年11月30日的违约金共计43328元。另，173804元租金从2015年12月1日起至本判决确定支付房屋租金173804元之日止，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张彩霞支付租金173804元、违约金43328元及173804元租金从2015年12月1日起至本判决确定支付房屋租金173804元之日止，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3135元，由被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司负担2278元，由原告张彩霞负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员  李艳二〇一六年五月十六日书 记 员  海涛