上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1687号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第1687号
原告上海信息技术学校，住所地上海市。
法定代表人邬宪伟，职务校长。
委托代理人於传宏、宋沪彬，上海市申汇律师事务所律师。
被告邵汉卿，男，1992年11月1日出生，汉族。
委托代理人宋甲，男，1975年3月7日出生，汉族。
委托代理人张玉侠，女，1954年8月26日出生，汉族。
原告上海信息技术学校与被告邵汉卿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海信息技术学校的委托代理人宋沪彬、被告邵汉卿的委托代理人宋甲、张玉侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海信息技术学校诉称，2009年11月25日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定将系争上海市真南路1024号101、102、204、208室使用面积77平方米的房屋租赁给被告用于经营，租赁期限自2009年11月25日起至2012年8月17日止，月租金为人民币2100元（以下币种均为人民币），年租金总计为25000元。合同期满后，原告按照教育主管部门关于整治学校周边环境及学校不能经商的要求告知被告不再续约，但被告拒绝从系争房屋内迁出，占用至今，且自2011年8月起拒付租金及使用费。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告迁出系争房屋，将该房屋交还原告；2、被告支付自2011年8月26日起至2012年8月17日止拖欠的租金及自2012年8月18日起至实际搬出之日止的房屋使用费，均按2100元／月的标准计付，本案受理费由被告负担。
被告邵汉卿辩称，原、被告就系争房屋签订《房地产租赁合同》后，被告曾按约向原告支付系争房屋租金，由于被告父亲邵延超之前曾与案外人田伟峰就上海市真南路某号房屋签订《房屋租赁合同》，并支付田伟峰五年租金80000元，但田伟峰未按约交付房屋，故邵延超向法院提起诉讼。经法院生效的判决书判令田伟峰与邵延超间签订的《房屋租赁合同》解除，田伟峰应返还租金80000元并支付违约金4000元。法院执行过程中，田伟峰去向不明，无可供执行的财产。经法院与原告方协调，以原告免除被告支付本案系争房屋租金的方式抵充田伟峰应当退还的上述款项。现上述款项尚未抵扣完毕，故被告可继续使用系争房屋，直至抵扣完毕。鉴于原告方其他承租户搬离时原告均给予7至10万元之间的补偿款，故在上述款项抵扣完毕被告迁出时，原告也应补偿被告7至10万元。如原告要求被告即刻迁出，则需补偿被告80万元左右的经济损失。另外，被告于2001年至2002年间租赁系争房屋时，对房屋进行了装修，包括地面铺设大理石、地板，墙面贴瓷砖、刷涂料等，故原告还应当赔偿被告装修费。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月25日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房地产租赁合同》，约定原告将系争上海市真南路某某号101、102、204、208室使用面积77平方米的房屋出租给被告合法经营使用。合同另约定：租赁期自2009年11月25日起至2012年8月17日止；租赁期满，甲方有权收回该房地产，乙方应如期按原样完好无条件返还；月租金为2100元，年租金总计25000元。租金每三个月支付一次，每次支付6300元整，每次支付必须提前十五天，先付后用。乙方在签订本合同的同时支付保证金2100元整；租赁期满时，甲方收取乙方的该房地产租赁保证金，除可用以抵充本合同约定的应由乙方承担的费用外，应无息归还乙方；乙方根据本合同约定的房地产用途进行使用，不得改变用途。若需对房产重新装修、场地改造，必须事先以书面形式征得甲方的书面同意；合同期满时，乙方必须恢复该房地产原有的正常使用状态，甲方经书面验收合格后退还保证金，否则按违约处理，保证金不予退还；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按日租金的0.3%支付违约金，逾期支付超过三十日的，甲方有权无条件终止本合同，该房地产内除乙方的可移动办公设备以外，所有一切设备、设施包括装潢不得损坏，归甲方所有，若造成损失均由乙方承担。
合同履行过程中，被告支付保证金2100元，并支付租金至2011年8月25日，之后未再支付租金。合同于2012年8月17日到期后，被告仍占用系争房屋至今，同时未支付房屋使用费。2013年1月21日，原告委托律师致函被告，告知双方签订的《房地产租赁合同》已期满，根据相关部门“退租还教”的要求，通知被告于2013年1月31日前将房屋交还学校，并立即付清合同期内租金及合同期满后占用房屋的相关费用。由于被告至今仍占用系争房屋，故原告于2013年7月30日向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，根据上海市第二中级人民法院（2008）沪二中民二（民）终字第2470号民事判决书，1995年5月，上海信息技术学校的前身上海市化学工业学校（甲方）与案外人（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供校区前西侧地块852平方米（后提供实际占地面积为734.42平方米的土地），乙方提供资金，双方合作建房并经营，房屋产权归甲方，甲方负责办理建设用地改性、建设工程立项、建设工程审照等相关报批手续。1996年12月，上海市化学工业学校获得了上海市建筑企业管理处颁发的建设工程项目许可证。1998年7月，双方所建房屋经上海市普陀区建设工程质量监督站检验合格，获得该站出具的上海市建设工程质量验收证明书，但该房屋未获得产权证。
又查，2007年12月8日，邵汉卿父亲邵延超与案外人田伟峰就上海市真南路某号房屋签订的《房屋租赁合同》，约定年租金16000元，期限自2007年12月8日至2012年12月8日止。邵延超为此支付田伟峰租金80000元。之后，由于田伟峰未按约交付房屋，故邵延超于2009年5月向法院提起诉讼。诉讼期间邵延超死亡，其妻子张玉侠及其儿子邵汉卿等人作为法定继承人参加诉讼。2010年9月20日，本院依法作出（2010）普民三（民）重字第6号民事判决，判决田伟峰与邵延超间签订的《房屋租赁合同》解除，田伟峰返还原告张玉侠、邵汉卿等人租金80000元并支付违约金4000元。该判决生效后，张玉侠、邵汉卿等人作为申请人向本院申请执行。执行过程中，因田伟峰去向不明，无可供执行的财产，故本院于2011年5月18日向上海信息技术学校发出《公函》，希望上海信息技术学校在与邵汉卿签订的房屋租赁合同的履行期限内，免除租金以减少申请人的实际损失。
审理中，针对被告辩称在案外人应当给付的84000元全部抵扣租金完毕后才迁出系争房屋的意见，原告认为，该84000元系被告与案外人间的纠纷产生，与原告及本案系争房屋无关。
针对被告辩称其于2001年至2002年间对系争房屋进行了装修，要求原告赔偿被告装修费的意见，原告认为，被告未经原告同意擅自装修，且未向原告提供装潢合同、付款凭证，故原告对此不承担任何责任。
原告表示，本着尊重法院及从有利于解决本案实际出发，自愿放弃要求被告支付租金及房屋使用费的诉讼请求，并自愿给付被告补偿款6万元。被告支付的保证金2100元，在被告结清所有费用后，原告予以返还。
本院认为，本案中，原告与被告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，当事人应按合同约定履行。合同约定，租赁期自2009年11月25日起至2012年8月17日止，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期按原样完好无条件返还。现合同租期已届满，原告已告知被告不再续约，故被告理应按合同约定迁出系争房屋。原告要求被告迁出系争房屋，将房屋交还原告的诉请，符合合同约定，本院应予支持。被告辩称，按月租金2100元计，案外人应当支付被告的84000元尚未抵扣完毕系争房屋的租金，故不同意迁出。由于该款项系被告与案外人间纠纷导致，与原告无涉，且本院向原告发出的《公函》明确，在房屋租赁合同的履行期限内，希望通过原告免收被告应付租金的方式，减少被告因他案受到实际损失。现在合同租期已届满的情况下，原告无继续由被告无偿占用系争房屋的义务，故被告以此为由不同意迁出的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对被告要求原告赔偿装修费的意见，本院认为，首先，被告未经原告同意擅自装修，原告对此不承担任何责任；其次，即便如被告所称其于2001年至2002年间对房屋进行了装修，因装修时间距今多年，已不存在装潢残值。据此，被告要求原告赔偿装修费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。庭审中，原告本着尊重法院及从有利于解决本案实际矛盾出发，自愿放弃要求被告支付租金及房屋使用费的诉讼请求，并自愿给付被告补偿款6万元的意见，未有不妥，本院予以准许。原告表示在被告迁出系争房屋后返还被告支付的保证金2100元的意见，符合法律规定，本院亦予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告邵汉卿应于本判决生效之日起十日内迁出上海市真南路某某号101、102、204、208室房屋，将房屋交还原告上海信息技术学校；
二、原告上海信息技术学校应于被告邵汉卿迁出上述房屋之日返还被告邵汉卿保证金人民币2100元；
三、准予原告上海信息技术学校自愿给付被告邵汉卿补偿款人民币60000元，该款原告应于被告履行完毕迁出上述房屋之日给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币130元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝 晓 鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 洪云娣二o一四年二月二十五日
书 记 员 汉 静
附：（2013）普民四（民）初字第1687号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
审判长郝晓鹃
审判员陶虹
人民陪审员洪云娣
二〇一四年二月二十五日
书记员汉静
附：相关法律条文
附：（2013）普民四（民）初字第1687号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。