长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初1590号原告：中国工商银行股份有限公司长春开发区支行。住所：长春高新技术开发区前进大街****号。负责人：柴晓秀，行长。委托代理人：范笑飞，该单位职员。委托代理人：孙玄玮，该单位职员。被告：秦福明，男，汉族，1986年7月4日出生，住长春市绿园区。被告：恒盛汇鑫（长春）置业有限公司。住所：长春高新区硅谷大街****号硅谷大厦*楼***室。法定代表人：严志荣，董事长。委托代理人：邹娜，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司长春开发区支行（下称工商银行）与被告秦福明、恒盛汇鑫（长春）置业有限公司（下称恒盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告工商银行的委托代理人范笑飞、孙玄玮到庭参加诉讼，被告恒盛公司的委托代理人邹娜到庭参加诉讼。被告秦福明经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。工商银行诉称：借款人秦福明在2012年4月12日与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，借款合同号为04200000212012一手贷0000129号，贷款品种为个人一手住房购置贷款，贷款金额为19万元，贷款期限为2012年4月12日至2032年4月12日，利率为4.9%。2012年4月1日，被告秦福明与恒盛公司签订了商品房买卖合同，编号为：GF-2000-0171。上述合同签订后，我方按照合同约定于2012年4月12日向被告秦福明发放了贷款19万元，2013年7月2日我方对秦福明购买的恒盛豪庭·长春小区×区×期×栋×号房屋办理了预抵押登记手续。至此，我方已经完全履行了合同义务，秦福明在贷款使用初期尚能按期还款，已还金额为16862.23元。自2015年8月15日后，秦福明开始不能正常还款，虽经我方多次催要，贷款仍拖延不还。截止2017年8月1日尚欠我方贷款本金173137.76元，利息18729.12元（利息应计算值实际还款日）。根据合同约定，被告秦福明连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，目前已连续逾期24期，且秦福明本人已经失联，被告已经构成根本违约，我方按照合同约定有权宣布合同项下贷款提前到期，并要求被告立即偿还拖欠我方的全部贷款本息。请求法院判令：1.被告秦福明立即偿还原告贷款本金173137.76元及相应利息、罚息、复利等18729.12元（利息自欠款之日起计算至本息全部结清时止，截止至2017年8月8日为18729.12元）；2.我方对被告秦福明在我方贷款购买的由恒盛公司开发的，位于高新区创意路与超然街交汇，恒盛豪庭·长春小区×区×期×栋×号房屋享有抵押权及优先受偿权；3.被告恒盛公司对前述贷款相应本息的偿还承担连带保证责任；4.二被告承担本案诉讼费用、保全费、执行费等相关费用。庭审中，工商银行明确诉讼请求第1项为：被告秦福明立即偿还原告贷款本金172763.42元及相应利息、罚息、复利等18729.12元（利息自欠款之日起计算至本息全部结清时止，截止至2018年1月15日为23650.64元）秦福明未出庭亦未答辩。恒盛公司辩称：我公司已按正常程序向被告秦福明交房，无任何责任，秦福明拖欠贷款是其个人行为。经审理查明：2012年4月12日，工商银行与秦福明签订编号为04200000212012一手贷0000129号的《个人购房借款/担保合同》（下称合同），保证人为恒盛汇鑫（长春）置业有限公司，合同约定秦福明向工商银行借款19万元，用于购买高新区超凡大街以西，乙四路以南恒盛豪庭·长春小区×区×期×栋×号房，建筑面积为66.98平方米，担保方式为抵押及保证，贷款期限为240个月，利率为同期国家基准利率，还款方式为等额本息还款（按月计息）法，并在合同中约定“……第九条罚息借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定……对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定利率基础上加收100%确定……第十条保证担保保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定……10.2阶段性连带责任保证……本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书……第十四条违约及违约责任……14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还项以及所产生的利息、罚息及其他费用……第十八条抵押物18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》……第二十六条保证人自愿向贷款人提供连带保证责任……第二十七条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年……”《抵押物清单》载明“抵押人秦福明将建筑面积为66.98平方米，价值282723元的位于高新区超凡大街以西，乙四路以南恒盛豪庭·长春小区×区×期×栋×号房抵押”。合同签订后，工商银行于2012年4月12日向秦福明的账户发放贷款19万元。2013年7月2日，工商银行取得长房预朝D字第201307020012号预告登记证书，已经为恒盛豪庭•长春小区×区×期×栋×号房办理商品房抵押权预告登记。秦福明自2015年8月15日起未按照合同约定偿还借款本息，截止2018年1月15日，秦福明尚欠银行贷款本金172763.42元，积欠利息合计为23650.64元,故工商银行诉至法院。庭审中，恒盛汇鑫公司认可案涉房屋尚未办理房屋所有权证书，亦未办理房屋抵押登记。本院认为，工商银行与秦福明、恒盛汇鑫公司之间的金融借款合同关系、担保合同关系合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于工商银行要求秦福明偿还借款本金172763.42元及利息、罚息、复利的诉讼请求，秦福明自2015年8月15日起未按期偿还贷款，其行为已经构成违约，根据合同约定，工商银行有权宣布贷款立即到期，秦福明应当立即向工商银行偿还剩余全部贷款172763.42元，并且应当按照合同约定的利息、罚息、复利向工商银行支付利息，故本院对工商银行该项诉讼请求予以支持。关于工商银行要求对恒盛豪庭•长春小区×区×期×栋×号房享有抵押权及优先受偿权的诉讼请求，根据合同约定，工商银行对恒盛豪庭•长春小区×区×期×栋×号房享有抵押权，但该房屋仅完成抵押预告登记，与抵押权的设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非显示的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，工商银行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故工商银行要求确认对案涉房屋具有抵押权并行使优先受偿权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于工商银行要求恒盛汇鑫公司对上述借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，根据合同约定，在案涉房屋办理正式抵押登记且贷款人收到记载正式抵押登记的房屋他项权证书之前，恒盛汇鑫公司对秦福明的贷款承担阶段性连带保证责任，因恒盛汇鑫公司认可案涉房屋尚未办理正式的抵押登记，恒盛汇鑫公司应当按照合同约定承担连带保证责任，故工商银行该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦福明于本判决生效后立即向原告中国工商银行股份有限公司长春开发区支行偿还剩余贷款本金172763.42元及利息、罚息、复利（自2015年8月15日起至2018年1月15日止的利息、罚息、复利合计为23650.64元，自2018年1月16日起至被告实际还款之日止的罚息以欠付贷款本金为基数按照合同约定的利率上浮50%计算，自2018年1月16日起至被告实际还款之日止的复利以欠付罚息为基数按照合同约定的利率上浮100%计算）；二、被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司对本判决第一项承担连带给付责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司长春开发区支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4138元，公告费275元，保全费1491元，由被告秦福明、被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  唐虹梅人民陪审员  朱振民人民陪审员  杨 英二〇一八年二月七日书 记 员  李 实