四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终472号
上诉人（原审被告）梁玉壮，男，生于1976年5月29日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人庞国荣，四川泰宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈开志，男，生于1961年7月21日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人罗清会，四川源正律师事务所律师。
上诉人梁玉壮因与被上诉人陈开志房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁玉壮及其委托代理人庞国荣、被上诉人陈开志及其委托代理人罗清会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年，阆中市双龙镇农贸市场通过市“规划部门”批准，在市场内修建商业服务及管理用房，并在市“住建部门”办理了建设方面的手续。当地居民知晓该宗用地系政府为规划建设市场划拨使用，投资人为陈开志。2009年11月18日，陈开志以甲方名义，梁玉壮以乙方名义签订了《合伙修建市场、商业服务及管理用房协议》，协议约定：三、双方建房的基本情况及付款方式，1、该房由双方共同出资，甲方承建，乙方订房建筑总面积约为148平方米，每平方米1535元，总金额为227,000元，以房管部门测绘面积为准办理结算，互补差额。2、水、电安装由甲方负责，其户头费、材料费和安装费由乙方负责。3、付款方式，本协议双方签订时，乙方向甲方支付订金35,000元，第二次于2009年12月31日支付现金100,000元，第三次于2010年2月28日支付现金92,000元。用户拿钥匙进屋装修时，除留贰仟元房款外，其余房款和费用全部付清，乙方付款以甲方亲笔出据为准。四、甲方应在2009年10月31日前将验收合格的毛坯房交付乙方。合同中对是否办理产权证以及办证费用的负担未作约定。陈开志建好房屋并向梁玉壮进行了交付，梁玉壮房屋实际面积为146.98平方米。双方结算，梁玉壮下欠陈开志建房款2,000元。嗣后梁玉壮等住户要求陈开志办理房屋产权证和土地使用证，因办证必须将土地划拨性质转变为出让性质，为此，双龙镇人民政府就如何办理两证向上级部门请示，阆中市人民政府批复作遗留问题处理，按建房时点补交土地出让金后办理两证。陈开志为住户办理两证过程中，于2013年8月22日按“土地估价报告”垫付了该17户建筑面积共2,130.68平方米应补缴的土地出让金334,986元（按面积计算每平方米157.2元）、垫付了评估费6,000元（按面积计算为每平方米1.77元）、以及国土部门、房管部门分别按每平方米1.36元、1.36元标准计算的测绘费。按此项目统计计算，陈开志为梁玉壮垫付的费用为：土地出让金23,105.25元、评估费260.15元、测绘费399.78元、工本费660元，合计24,425.18元。陈开志诉至原审法院请求：一、判令梁玉壮付清下欠的建房款、土地出让金、测绘费、工本费等共计2.6万余元。二、诉讼费由梁玉壮承担。
一审法院经审理认为，陈开志与梁玉壮签订的《合伙修建市场、商业服务及管理用房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋竣工交付后经结算，梁玉壮下欠陈开志建房款2,000元，梁玉壮也无异议，梁玉壮应当将欠款给付陈开志。由于该协议中并未对办理房屋权属证书的有关事项包括费用的承担作出约定，因此办理房屋权属证书并非陈开志的义务，陈开志为案涉房屋办理产权证书所垫支的评估费、测绘费以及工本费应由梁玉壮承担。虽然案涉《合伙修建市场、商业服务籍贯理用房协议》未对土地性质作出约定，但从审理查明的事实看，梁玉壮对双龙农贸市场建设时所利用的建设用地系划拨性质并非不知情，而案涉房屋的建房地址就是在该农贸市场。现诉争房屋所占用的土地已办理成了出让性质，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，土地出让金应由梁玉壮缴纳。同时，土地性质改变后所带来的房屋价值的增加，梁玉壮是该利益的受益人，从权利义务对等的角度来说，梁玉壮缴纳土地出让金并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、梁玉壮支付陈开志房屋欠款2,000元。二、梁玉壮给付陈开志垫付的土地出让金23,105.25元、评估费260.15元、测绘费399.78元、工本费660元，合计24,425.18元。以上给付内容限梁玉壮在本判决书发生法律效力后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由梁玉壮负担。
宣判后，梁玉壮不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回陈开志的全部诉讼请求并负担一、二审案件受理费，事实和理由：一、原审法院审理查明“．．．．．．当地居民知晓该宗用地系政府为规划建设市场划拨使用，投资人为原告”无事实依据，无证据支持，事实上上诉人并不知晓、也不关心房屋所涉土地的性质，房屋是按市场价格交易，知不知晓土地性质也不重要；二、原审认定陈开志支付的土地出让金、评估费、测绘费、工本费系垫付，且让上诉人分担无事实依据，这些费用是房屋出卖人应承担的义务；三是原审未查明本案协议的性质，究竟是合伙建房，还是房屋买卖。案涉协议使用“合伙修建”一词是被上诉人规避划拨土地出让的法律禁止性规定之举，且从协议内容看，合同性质是买卖合同而非合伙建房，其因违反法律、法规的强制性规定而应当认定为无效；四、虽然上诉人对欠款2000元无异议，但不等同于认可立即支付，在只有在向买受人给付了两证后，方才成就协议约定的支付条件，目前尚不符合支付条件；五、案涉协议和双方结算时均未提及土地出让金负担的问题，且房屋单价是按当时的市场行情约定的，上诉人并未从土地性质由划拨转出让的变性中获利，故不应由上诉人负担土地出让金等费用；六、原审判决引用《城市房地产管理法》第四十条之规定，认为该条规定的“受让方”系法律理解错误，此条规定的“受让方”是指房屋的开发方，在本案中则是上诉人。被上诉人每平方米实际只交了100余元的土地出让金，却以1000余元的单价出卖房屋，其获利较丰，是真正因土地性质变化的获利者，应由其负担出地让金。
被上诉人陈开志答辩称，本案不涉及土地使用权买卖，只是买卖房屋，协议并未涉及土地出让金的承担主体，虽部分协议约定了由被上诉人办理产权证，但这也只是办理划拨性质的土地使用权证和相应房产证，并非是指出让性质的“两证”。对修建在划拨土地上的房屋转让是经过政府审批了的，办理“两证”的问题是政府作为历史遗留问题解决的，土地出让金谁交，最终都是购房人负担；“两证”已经办理完毕，另外的19户都已交纳相关费用，只是上诉人不愿意负担土地出让金等费用，所以一直不予领取，请求二审法院参照已经发生法律效力的（2014）南中法民终字第1627号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明：2001年12月28日，四川省南充工商行政管理局阆中分局（以下简称阆中工商分局）与陈开壮签订了《阆中市双龙综合市场产权有偿转让协议书》，协议约定阆中工商分局将双龙综合市场的门面、摊位及土地使用权整体转让给陈开壮。如陈开壮今后进行房地产开发使用，不得改变市场功能和用途。2003年12月17日，阆中市国土资源局以阆国资用函（2003）65号文件批复同意陈开壮将其拥有的3620平方米的划拨用地使用权（双龙综合市场占地）转让337平方米给陈开志等9户作为修建住宅楼用地，出让年限40年，并要求结清土地出让金后，及时申报确权登记。2003年12月28日，阆中市国土资源局与陈开志、赵强、谢长玉、谢明甫、宋蓉华、杨丕政、胡俊、梁兴乐、雍国学等9户签订了国有土地使用权出让合同，合同载明土地使用权出让金为每方米13.7元，总额为4616.9元。前述9户在取得行政审批手续后，在出让宗地上集资修建了房屋。
2008年10月10日，阆中市规划和建设局以阆规建〔2008〕133号文件，批复同意陈开壮报送的双龙镇农贸市场商业服务及管理用房设计方案。陈开志实施该方案。2009年内，房屋修好交付后，因办理产权证的问题，陈开志与梁玉壮等购房人发生纠纷。2013年7月29日，阆中市双龙镇政府召集陈开志与双龙镇农贸市场购房人代表开会，议定由陈开志加快两证办理工作，要在两个月内办好两证。在办好两证前，原政府所扣陈开志的23万元的土地款暂不支付，同时要求买房人不能阻挠陈开志市场扩建工程施工。2013年8月16日双龙镇人民政府《关于将双龙镇农贸市场商业服务及联合建房项目作为遗留问题处理的请示》载明“2008年，双龙镇农贸市场业主通过市建设部门规划批准，在市场内修建商业服务及管理用房，并在市住建部门办理了建设方面相关手续。但在项目实施过程上，业主联合25户居民修建成为自用住宅，住宅楼于2009年底建成并全部入住。房屋竣工后，联合建房户要求开发业主办理两证，但其一直未给予办理。…请市领导将此项目作为遗留问题进行处理，按修建时点补交土地出让金后办理两证”。2013年8月19日，阆中市政府同意将该25户办理“两证”问题按“处遗”办理，即按修建时点补交土地出让金后办理“两证”。2013年8月22日，阆中市国土资源局依据案涉土地估价报告，以罗小宇、梁兴志等17户（含梁玉壮、胡中元、张玲春、赵正平、朱雪红）为交款人出具334,986元的土地出让金。2013年9月9日，阆中市房管局为梁玉壮办理了房屋所有权证。2013年9月17日，阆中市国土资源局为梁玉壮办理了土地使用权证（土地使用权类型为出让）。目前两证仍为被上诉人陈开志持有。在本院原审理的上诉人朱雪红与被上诉人陈开志房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人朱雪红在庭审中自认其是知晓案涉土地系划拨性质。赵强、谢明甫系双龙综合市场经营业主。梁玉壮所购房屋的一层位于市场内，第二层面向街道作为经营用房，第四层是住房。
本院二审审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于“下列事实，当事人无需举证证明：……（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”之规定，由于被上诉人陈开志个人并不具有商品房开发资质，其是以修建市场、商业服务、管理用房报规、报建，且规划部门亦是按照市场商业服务、管理用房审批以及协议名称采用“合伙修建市场、商业服务及管理用房协议”，而未采用通常的“商品房买卖合同”、“房屋买卖合同”，应当认定上诉人梁玉壮在与被上诉人陈开志在订立案涉协议时是知晓修建房屋及其占用土地性质的。否则，其不可能违背日常生活经验，而与被上诉人陈开志签订合伙修建“商业服务及管理用房”等协议。在本院原审理的上诉人朱雪红与被上诉人陈开志房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人朱雪红在庭审中自认其是知晓案涉土地（与本案所涉土地系同一地块）是划拨性质，以及同为双龙市场经营户的赵强、谢明甫等人与阆中市国土资源局通过订立国有土地使用权出让合同，将双龙市场的部分划拨土地变为出让土地而集资修建住宅楼的事实，更能强化本院此项认定，故上诉人梁玉壮提出其不知晓案涉房屋占用土地系划拨性质的上诉理由不能成立，本院不予采信。
由于上诉人梁玉壮在建房过程中，并未有除支付合同约定价款以外的其他行为，故案涉协议虽名为“合伙修建市场、商业服务及管理用房协议”，实际为房屋买卖协议。根据“房地一体”原则，被上诉人陈开志转让划拨土地性质上的房屋，必然涉及划拨用地使用权转让。由于阆中市人民政府将双龙农贸市场“服务、管理用房”购买人的产权问题作为遗留问题处理，并要求按修建时点补交土地出让金后予以办证，故根据《中华人民共和国城市管理法》第四十条的规定，应当认定案涉的“合伙修建市场、商业服务及管理用房协议”合法、有效，应予履行。由于案涉协议和双方结算均未明确约定要办理的系土地出让性质的产权证，现在上诉人梁玉壮购买的“市场、商业服务、管理用房”，已因政府批准转让和补交土地出让金被确定为出让土地性质的营业房和私人住宅，上诉人梁玉壮作为划拨用地上房屋受让人，应当依照前述法律规定缴纳土地出让金以及与确定出让金数额的评估、测绘等费用。同时，上诉人梁玉壮享有了房屋占用土地性质变化带来的增值收益，其负担土地出让金，亦符合权利义务一致原则。被上诉人陈开志在垫付土地出让金等费用后，有权要求上诉人梁玉壮向其支付。上诉人梁玉壮下欠的2,000元购房款，亦因房屋所有权证和土地使用证已经办好，只是由于上诉人梁玉壮未交纳本案争议的费用而未能交付，故应当认定为下欠的购房款已经达到支付条件，应予支付。由于案涉协议约定的价格是住房和门面房的综合单价，加之上诉人亦未提供案涉协议约定的单价就是当时当地商品房交易市场价格的证据，故对其提出的案涉房屋价格已经包含了办理出让性质产权证费用的上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人梁玉壮的上诉理由不能成立，不应支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人梁玉壮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 赖姝伶