广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第1259号
原告：程明，住广东省广州市黄埔区。
原告：秦碧剑，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：程明，本案原告。
委托代理人：曹燕燕，住广东省广州市黄埔区。
被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：黄俊灿。
委托代理人：刘洪飞。
原告程明、秦碧剑诉被告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告程明及原告秦碧剑的委托代理人曹燕燕、程明，被告东凌公司的委托代理人刘洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程明、秦碧剑诉称：曹燕燕、程明、秦碧剑于2012年4月3日以总价109.1355万元认购东凌公司开发的增城市新塘镇永和荔湖城XXXXXX，于当天支付定金30000元，同时签订了认购书。依据认购书的约定，曹燕燕、程明、秦碧剑应于2012年4月11日向某公司交清涉案房屋的六成首期款。但曹燕燕、程明、秦碧剑在准备交付首期款时，却被告知涉案房屋为预售保留房，留作政府相关单位测量面积之用，且在交付首期款当日不能签订正式购房合同。在此情况下，曹燕燕、程明、秦碧剑提议涉案房屋的首期款分三期交付，分别于2012年4月11日支付三成，再于2012年6月30日支付一成，待东某公司能与曹燕燕、程明、秦碧剑签订正式购房合同之日再付二成。东某公司当即同意曹燕燕、程明、秦碧剑的提议。在2012年4月11日，曹燕燕、程明、秦碧剑向某公司支付330678元，同时签订了一份购房补充协议。并约定交楼日期为2013年7月30日；与此同时，东某公司销售人员又用补充协议、例行程序等谎言欺骗程明、秦碧剑签订《特殊申请审批表》。2012年6月30日曹燕燕、程明、秦碧剑又向某公司支付了一成首期款，至今为止，曹燕燕、程明、秦碧剑共向某公司支付了四成首期款，但是东某公司未能在约定收楼之日前与曹燕燕、程明、秦碧剑签订正式购房合同，曹燕燕、程明、秦碧剑便暂停向某公司支付剩余二成首期款。后东某公司一直欺骗曹燕燕、程明、秦碧剑拖延交楼，经曹燕燕、程明、秦碧剑了解，东某公司所谓的预售保留房是虚假言语，真实情况是涉案房屋没有取得预售证。为此曹燕燕、程明、秦碧剑于2014年3月5日向增城市人民法院起诉，但却以败诉告终。后程明、秦碧剑于2014年3月31日与东某公司签订了正式购房合同，同时约定收楼日期为2014年11月底，程明、秦碧剑实际收楼日期为2014年8月15日，至此，实际收楼日期与约定收楼时间相隔13个月。为此，程明、秦碧剑诉至法院，请求法院判令，一、东某公司自销售涉案房屋时约定收楼之日（2013年7月30日）起至实际收楼之日（2014年8月15日）止，按照涉案房屋现时租金额度，每月向程明、秦碧剑支付逾期交楼租金补贴3000元，合计39000元；二、由东某公司承担本案诉讼费用。
被告东某公司辩称：一、《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付日期为2014年11月30日，因此，东某公司不存在逾期交楼。双方当事人于2014年3月31日签订的《商品房买卖合同》约定已经对涉案房屋的交付时间重新做了约定，交付时间应当以签订在后的《商品房买卖合同》约定的时间为准。二、程明、秦碧剑知晓必须交清房款后才能收楼。在程明、秦碧剑认购时，东凌公司已经告知其涉案房屋要取得《广州市房地产初始登记告知书》时，才能在广州市房管局网站“阳光家缘”网上签订《广州市商品房买卖合同》，并要交清全部房款后才能收楼，程明、秦碧剑已经知晓该情况。三、程明、秦碧剑的起诉属于重复起诉。曹燕燕、程明、秦碧剑在2013年12月就涉案房屋交付事宜已经向增城市人民法院提起诉讼。一审判决后，曹燕燕、程明、秦碧剑并未提起上诉，该判决已经于2014年4月30日生效，现程明、秦碧剑再次起诉，属于同一事实再次起诉。综上，请求驳回程明、秦碧剑的诉讼请求。
经审理查明：曹燕燕、程明、秦碧剑就涉案房屋延期交楼的争议，于2014年1月9日向本院提起诉讼，诉讼请求为，1、东某公司向曹燕燕、程明、秦碧剑支付2013年7月30日起至2014年1月9日止的逾期交房违约金35721元；2、诉讼费用由东某公司承担。本院审理后，依法作出（2014）穗增法民三初字第213号民事判决，在该判决中，本院查明如下事实“2012年4月3日，程明、曹燕燕、秦碧剑（乙方、认购方）与东某公司（甲方、出售方）签订了编号为0000064的《金地·荔湖城认购书》，该认购书约定程明、曹燕燕、秦碧剑向东凌公司购买位于广州市增城永和镇新新五路金地·荔湖城XXXXXX，预测建筑面积189平方米，套内建筑面积164.33平方米，成交总楼款为1091355元，付款方式为公积金按揭付款；签订认购书当日程明、曹燕燕、秦碧剑应向某公司支付定金30000元，2012年4月10日前支付首期房款661355元，待签订《商品房买卖合同》的同时提交相关按揭资料向银行办理430000元的按揭手续，程明、曹燕燕、秦碧剑承诺最迟在2012年5月10日前办妥按揭手续。同日，程明就购买涉案房屋向某公司提交编号为0001403的《特殊申请审批表》，该审批表载明‘本人程明于2012年4月3日以商业按揭方式诚意认购政府预售保留单位，因资金问题，二次置业需付6成首期，特申请首期分二期付款，于2012年4月11日先付三成330678，于2012年5月30日再付三成330677元，并签署《购房协议书》。房款余额430000待大确权完毕，可签署《商品房买卖合同》时一同递交相关按揭所需资料。办理按揭相关手续，并清晰本物业需付清全款后方可收楼’。该申请书经东某公司营销部、营销副总经理批复同意。2012年4月11日，程明、秦碧剑就购买涉案房屋再向某公司提交编号为0001415的《特殊申请审批表》，该审批表载明‘本人程明、秦碧剑于2012年4月3日以商业按揭方式意认购政府预售保留单位，因资金问题，特申请首期分三期付款，于2012年4月11日先付三成330678元，并签署《购房协议书》，于2012年6月30日前付一成110225元。于可签购房合同时再付二成220452元，房款余额430000元待大确权完毕，可签署《商品房买卖合同》付，一同递交相关按揭所需资料，办理按揭相关手续，并清晰本物业需付清全款后方可收楼。望开发商批准。如因相关政策问题或风险，由本人自负。’该申请书经东某公司营销部、营销副总经理批复同意。2012年4月11日，程明、曹燕燕、秦碧剑（乙方）与东某公司（甲方）签订《购房协议书》，约定‘甲乙双方经过平等协商达成以下一致协议：1、乙方购买甲方开发的金地荔湖城XXXXXX。该房产购房总价款为人民币1091355元。乙方同意在该房产取得《广州市房地产初始登记告知书》时与甲方签订《广州市商品房买卖合同》。2、乙方支付该房产购房款项采取分期付款方式：本《购房协议书》签订后1个工作日内向甲方支付总价款30%，计330678元；于2012年6月30日前向甲方支付总价款10%，计110225元；于可签购房合同时向甲方支付总价款20%，计220452元；于在该房产取得《广州市房地产初始登记告知书》后60个工作日内，乙方向甲方按揭支付总价款40%，计430000元。若乙方未能按照上述约定期限按时足额支付各期房款的，每逾期一日按应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过90日的，则甲方有权解除本《购房协议书》及该房产的商品房买卖合同（若届时已签署），乙方除向甲方支付前述违约金之外，还需向甲方支付3‰的违约金。乙方已交的购房款在扣除前述违约金之后的余款（若有），由甲方无息退还给乙方。……5、乙方在付清该套物业全款后方可收楼，收楼时间2013年7月30日’。2012年4月11日，程明、曹燕燕、秦碧剑向某公司支付购房款330678元。2012年6月30日，程明、曹燕燕、秦碧剑向某公司支付购房款110225元。2014年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号为XXXXXX《广州市房地产初始登记告知书》，该告知书载明‘东凌公司：你申请的位于增城市新塘镇永和荔湖城半山院一街3号房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记。特此告知。本告知书附《房屋清单》，《房屋清单》只反映本次已核准登记的房屋状况，如有变化，以房地产登记簿记载为准。《房屋清单》可以自行上网打印，只反映打印时点的房屋登记状况。需要领取房地产权证的，请携带最新的《房屋清单》，申请单方缮证业务。’。2014年3月5日，增城市国土资源和房屋管理局出具《房屋清单》，该清单显示涉案房屋登记字号XXXXXXX，建筑面积为190.27平方米，房屋功能为住宅，查封情况为正常，抵押情况为未抵押，销售情况为未售，权属人为广州市东凌房地产开发有限公司”。本院经审理后认为根据《购房协议书》的约定，程明、曹燕燕、秦碧剑在付清全部购房款后方可收楼，收楼时间2013年7月30日；程明、曹燕燕、秦碧剑应在涉案房屋取得《广州市房地产初始登记告知书》时与东凌公司签订正式的《广州市商品房买卖合同》，而在涉案房屋取得《广州市房地产初始登记告知书》后60个工作日内，程明、曹燕燕、秦碧剑向某公司按揭支付430000元。在上述时间收楼是程明、曹燕燕、秦碧剑在支付涉案房屋全部房款的情况下才享有的权利。涉案房屋于2014年2月28日方取得《广州市房地产初始登记告知书》，所以在2014年2月28日后，双方才具备交收余下购房款并继续履行协议书的条件。程明、曹燕燕、秦碧剑在其未付清购房款的前提下，主张东某公司应在2013年7月30日交付房屋没有法律依据。因交房条件未成就，程明、曹燕燕、秦碧剑请求东某公司支付违约金的诉讼请求于某无据，本院据此驳回程明、曹燕燕、秦碧剑的诉讼请求。判后，曹燕燕、程明、秦碧剑及东某公司均未提起上诉，该案现已发生法律效力。
2014年3月31日，程明、秦碧剑（乙方，买方）与东某公司（甲方，卖方）就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，载明“……第三条商品房销售依据乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为增城市国土资源和房屋管理局；并领取房地产权属证明书，编号为1220304465……第七条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款……3、按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的70.68%，金额人民币771355元。……除首期款外，剩余房款金额320000元，须于2014年6月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……第十一条房屋交付甲方应当在2014年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。2014年8月15日，程明、秦碧剑接收了涉案房屋。
2014年6月12日，增城市国土资源和房屋管理局出具房产权属人为秦碧剑、程明的《房地产权证》。
2014年9月29日，曹燕燕、程明、秦碧剑向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，曹燕燕、程明、秦碧剑诉讼请求为，一、东某公司自销售涉案房屋时约定收楼之日（2013年7月30日）起至实际收楼之日（2014年8月15日）止，按照涉案房屋现时租金额度，每月支付逾期交楼租金补贴3000元，合计39000元；二、由东某公司承担本案诉讼费用。本院在2014年11月7日开庭审理，东某公司以曹燕燕不具备原告主体资格为由提出抗辩。本院经审理后，于在2014年12月1日作出（2014）穗增法民三初字第1259号民事裁定书，以曹燕燕不具备原告主体资格为由驳回曹燕燕的起诉。本院于2014年12月12日将上述裁定书送达给曹燕燕，在上诉期内，曹燕燕并未提起上诉。该裁定书已经发生法律效力。
审理中，程明、秦碧剑陈述在2014年8月付清了涉案房屋的房款。
本院认为：根据本院作出的已发生法律效力的（2014）穗增法民三初字第213号民事判决认定，程明、秦碧剑在付清全部购房款后方可收楼，但涉案房屋于2014年2月28日取得《广州市房地产初始登记告知书》后，程明、秦碧剑才具备交付剩余购房款并继续履行《购房协议书》的条件。因此程明、秦碧剑在其未付清购房款的前提下，主张东某公司应在2013年7月30日交付房屋没有法律依据。故对程明、秦碧剑要求东某公司承担逾期交楼违约责任的主张不予支持。现本案中程明、秦碧剑与东凌公司已于2014年3月31日正式签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，该合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效，上述合同已对双方各自的权利、义务进行了重新约定，在该合同中，约定东某公司应当在2014年11月30日前交楼，而东某公司与程明、秦碧剑于2014年8月15日已经办理了涉案房屋的交接手续，可知东某公司并不存在逾期交楼的情形，无需对程明、秦碧剑承担逾期交楼的违约责任。程明、秦碧剑要求东某公司支付逾期交楼租房补贴39000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
至于程明、秦碧剑认为东某公司在销售过程中存在欺诈行为的主张，程明、秦碧剑并未提供证据予以证实，本院对此不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告程明、秦碧剑的诉讼请求。
案件受理费390元，由原告程明、秦碧剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 勋
二〇一四年十二月二十五日
书记员 顾丽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。