江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1076号
上诉人（原审被告）苏州昊鑫非融资性担保有限公司，住所地江苏省苏州市西元路609号（金创商务大厦203室）。
法定代表人袁云方，该公司经理。
委托代理人叶明，江苏锐华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州升腾营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路1018号901室。
法定代表人王诗文，该公司董事长。
委托代理人彭浩，江苏和合合律师事务所律师。
委托代理人徐飞，江苏和合合律师事务所律师。
上诉人苏州昊鑫非融资性担保有限公司（以下简称昊鑫担保公司）因与苏州升腾营销策划有限公司（以下简称升腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2015）相民初字第01029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：克里斯多新型建材（苏州）有限公司（下简称克里斯多公司）将涉案房产，即位于苏州市相城经济开发区如元路8号房屋（房产证号为：苏房权证相城字第××）抵押给中国光大银行股份有限公司苏州分行（下简称光大银行苏州分行），双方于2013年11月20日、2013年12月2日、2014年1月28日分三次办理了抵押登记手续，登记的债权金额分别为8900000元、2660000元、1200000元。2014年5月12日，克里斯多公司作为甲方（出租方）、昊鑫担保公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定克里斯多公司将位于苏州市相城区如元路东头克里斯多办公楼1-6层出租给昊鑫担保公司，租赁期限为2014年5月15日至2026年8月31日止，租期为12年，其中2014年5月15日至2014年8月31日为装修免租期；租赁期间租金为16元/月，以后每3年每月递增10%，各期间内租金不变；租金为按季度支付一次，先付后用；保证金为100000元。合同还对其他费用、租金支付方式、转让、违约行为等进行了约定。合同落款甲、乙方处分别加盖克里斯多公司及昊鑫担保公司公章。2015年4月14日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中执字第0413\\\0414\\\0415号执行裁定书，载明因光大银行苏州分行与克里斯多公司等金融借款合同纠纷，该院所作出的（2014）苏中商初字第0230、0231、0232号民事判决书已发生法律效力，因被执行人未履行法律文书所确定的义务，权利人光大银行苏州分行于2014年8月28日向该院申请执行。在执行过程中，该院对被执行人克里斯多公司位于苏州市相城经济开发区如元路8号，包括涉案房屋在内的房产及相应的土地使用权进行公开拍卖，最终由升腾公司以120290000元竞价竞得。据此，裁定克里斯多公司名下位于苏州市相城经济开发区如元路8号，包含涉案房屋在内的房屋所有权及其他权利归升腾公司所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移。当天，升腾公司工作人员柳光全签收了该执行裁定书。因升腾公司、昊鑫担保公司之间因迁让及支付租金等协商未果，升腾公司遂提起诉讼。一审审理中，升腾公司、昊鑫担保公司一致确认涉案房屋的面积为6890平方米，涉案房屋的租金为16元/月/平方米。
一审庭审中，昊鑫担保公司提供补充协议复印件、个人业务凭证、银行卡取款业务回单、银行卡转账凭条、装修决算单复印件各一份，主张昊鑫担保公司为涉案房屋支出的装修费用；2014年9月，昊鑫担保公司支付了房租350000元及保证金100000元；同时，昊鑫担保公司作为原房东克里斯多公司与案外人沈尧之间借款的担保人，代克里斯多公司向沈尧归还了1500000元，根据三方签订的《补充协议》约定，该1500000元折抵涉案房屋2014年12月1日至2016年11月30日期间的房租。经质证，升腾公司对上述证据的真实性均不予认可，认为上述证据与本案无关，都是昊鑫担保公司与原房东之间发生的凭据，与升腾公司接手涉案房屋后的租金并不矛盾。一审庭审后，昊鑫担保公司向一审法院提交沈尧出具的说明及沈尧的身份证复印件各1份，客户姓名为袁云方、单晓青的中国民生银行个人账户对账单各1份，主张昊鑫担保公司已代克里斯多公司向沈尧归还了1500000元。升腾公司对上述证据未予答辩，表示由法院审核即可。
以上事实，由执行裁定书、房屋租赁合同、苏州市房屋登记信息查询、房屋他项权证以及当事人陈述等在卷佐证。
原审原告升腾公司的诉讼请求为，请求判令：一、苏州昊鑫非融资性担保有限公司立即迁让其占用的苏州市相城经济开发区如元路8号（房产证号为：苏房权证相城字第××号）1至6层房屋；二、昊鑫担保公司支付房屋使用费220480元（自2015年4月14日起按原合同的租金标准暂计至2015年6月13日，实际计算至昊鑫担保公司实际搬离之日止）；三、本案诉讼费用由昊鑫担保公司承担。一审庭审中，升腾公司将第二项诉讼请求明确为涉案房屋面积为6890平方米，要求昊鑫担保公司支付按照每平方米16元/月的标准，自2015年4月14日起计算至昊鑫担保公司实际搬离之日止的使用费。
一审法院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，根据现有证据，可以认定克里斯多公司将涉案房屋抵押给光大银行苏州分行在先，出租给昊鑫担保公司在后，故在涉案房屋抵押权实现后，克里斯多公司与昊鑫担保公司之间的租赁合同对升腾公司不具有约束力。升腾公司作为涉案房屋的所有权人，有权要求昊鑫担保公司在升腾公司取得涉案房屋所有权之日，即2015年4月14日起迁让房屋并支付自该日起实际使用涉案房屋期间的占有使用费用。双方对涉案房屋的面积为6890平方米，且房租标准按照为16元/月/平方米计算均无异议，故一审法院对升腾公司要求昊鑫担保公司按照6890平方米、每平方米16元/月的标准，自2015年4月14日起计算至昊鑫担保公司实际搬离之日止的使用费的诉讼请求，予以支持。昊鑫担保公司主张其缴纳了350000元的房租及100000元的保证金，并以代偿款1500000元及房屋装修冲抵2014年12月1日至2019年11月30日的5年的房屋租金，要求继续履行租赁合同，并与升腾公司重新签订租赁合同。因双方未能就继续租赁涉案房屋协商一致，一审法院对昊鑫担保公司的该意见不予采纳，昊鑫担保公司可就相关损失向原出租人克里斯多公司另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百四十二条及相关法律规定，判决：一、苏州昊鑫非融资性担保有限公司于判决生效之日起十日内自位于苏州市相城经济开发区如元路8号房屋（房产证号为：苏房权证相城字第××）内迁出。二、苏州昊鑫非融资性担保有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州升腾营销策划有限公司涉案房屋按照6890平方米、每月每平方米16元的标准，自2015年4月14日起至昊鑫担保公司实际迁出之日止的房屋使用费。案件受理费减半收取人民币2304元，由苏州昊鑫非融资性担保有限公司负担。
上诉人昊鑫担保公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人于2014年9月缴纳了房租金、保证金45万元，并且又缴纳了150万元至2019年11月30日止的房租金，交给了原房东，被上诉人对此未有证据反驳，一审法院对上诉人合同期内的合法租赁关系不依法保护，将给上诉人造成极大损害。请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案全部诉讼费由。
被上诉人升腾公司辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。昊鑫担保公司与克里斯多公司之间的租赁关系发生在涉案房屋抵押之后，该租赁关系不得对抗抵押权人，同样亦不得对抗抵押权实现之后取得抵押物之所有权人。升腾公司于2015年4月14日取得涉案房屋所有权之后，有权要求昊鑫担保公司迁让涉案房屋并支付占有使用费。昊鑫担保公司上诉认为其已经向克里斯多公司支付租金等费用，该主张显属昊鑫担保公司与克里斯多公司之间的法律关系，难以对抗升腾公司之所有权，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4608元，由上诉人苏州昊鑫非融资性担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理审判员 黄学辉
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 黄源榕