安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01031号
上诉人（原审被告、反诉原告）：滁州市东信房地产经纪有限公司。
法定代表人：赵晓东，该公司经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽中信房地产土地价格评估有限公司滁州分公司。
负责人：赵晓东，该分公司经理。
以上两上诉人的共同委托代理人：吴际，安徽皖江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：滁州市交通建设工程有限公司。
法定代表人：张琦宝，该公司董事长。
委托代理人：左琦，该公司办公室主任。
委托代理人：王兴如，安徽西涧律师事务所律师。
上诉人滁州市东信房地产经纪有限公司（以下简称东信房产经纪公司）、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司滁州分公司（以下简称中信房产评估公司滁州分公司）为与被上诉人滁州市交通建设工程有限责任公司（以下简称滁州交通建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2014年5月12日作出的（2013）琅民一初字第01525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人东信房产经纪公司法定代表人及上诉人中信房产评估公司滁州分公司负责人赵晓东及其共同委托代理人吴际，被上诉人滁州交通建设公司的委托代理人左琦、王兴如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：滁州市清流西路369号房产为滁州市农村管理管理局所有，由滁州交通建设公司管理。中信房产评估公司滁州分公司自2008年起租赁滁州市清流西路369号的门面房用于办公。2010年9月，滁州交通建设公司根据市政府的要求，统一拆除了滁州市清流西路369号门面房的防盗门。2012年2月28日，中信房产评估公司滁州分公司报案称“房屋玻璃门把手被撬，办公用品被盗，损失20400元”。2012年5月1日，滁州交通建设公司分别与东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司各签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋坐落滁州市清流路369号的门面房66㎡（50㎡＋16㎡）；二、租赁期限从2012年5月1日至2013年5月1日收回，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权；三、租金和押金的交纳期限：1、出租房屋月租金2640元，于2012年5月1日前一次性交清，年租金31680元（和中信合租合算）；2、出租房屋押金3000元，承租方退房后，出租方将押金如数退还承租方；……；六、违约责任：1、出租方未按前述合同条款规定向承租人交付合乎要求的房屋的，应偿付违约金3000元；2、承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金3000元；如在合同期满后10天仍不交纳房租的，则出租方有权单方面解除合同并无条件收回出租房，一切后果由承租方承担；……；九、……；4、租金超过6个月未交的，出租方有权解除合同，收回房屋，加收违约赔偿金31680元（以年租金收取）。合同签订后，双方均按合同约定履行了自己的义务。2013年5月1日，滁州交通建设公司对滁州市清流路369号的门面房的面积及租金基价作了核定。2013年7月1日，根据市政府的指示，滁州交通建设公司委托安徽人和项目管理有限公司发布“滁州市清流西路369号门面房项目招租公告”，公开招租，东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司未报名参加招租。2013年7月29日中信房产评估公司滁州分公司书面通知滁州交通建设公司于2013年8月3日办理房屋交接手续并一并处理因被盗造成的20000元损失，后双方未达成一致处理意见。案件审理期间，东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司于2014年5月7日将承租的滁州市清流路369号的门面房钥匙交给滁州交通建设公司。
原审法院认为：关于滁州交通建设公司要求东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司租金缴纳至交付房屋时止，并加收一年房屋租金31680元，是否符合合同约定和法律规定的问题。滁州交通建设公司与东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司之间签订的房屋租赁合同期限届满之日，滁州交通建设公司重新对滁州市清流路369号的门面房的面积及租金基价作了核定，准备公开招租，此行为已明示无意与东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司继续签订合同，东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司虽继续占有租赁物，双方之间依法不能形成不定期租赁关系，原租赁合同对双方也无拘束力，但东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司应当参照原合同约定的面积及租金标准支付逾期腾房占有期间的房屋使用费。案件审理期间，东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司于2014年5月7日将承租的房屋钥匙返还给滁州交通建设公司，房屋占有期间的使用费应计算至2014年5月7日。因双方的合同已到期，滁州交通建设公司要求按照原合同约定加收一年租金31680元，并不退还租房保证金3000元，不符合法律规定，不予支持。
关于中信房产评估公司滁州分公司要求赔偿被盗财产损失20400元是否应当支持的问题。因中信房产评估公司滁州分公司被盗损失20400元仅为其报案时自称的损失，并无相关证据证明和相关部门的确认，且无证据证明与拆除防盗门之间存在因果关系，故对中信房产评估公司滁州分公司反诉要求滁州交通建设公司承担其被盗损失20400元不予支持。
关于滁州交通建设公司是否应当返还中信房产评估公司滁州分公司的房屋押金3000元，并支付违约金3000元的问题。中信房产评估公司滁州分公司要求返还保证金系合同约定的出租房屋押金，现承租人在案件审理期间已将房屋交还出租人，故滁州交通建设公司依合同约定应当返还房屋押金3000元。因双方租赁合同已到期，在合同履行期间，双方均无合同约定的违约行为，中信房产评估公司滁州分公司要求滁州交通建设公司支付违约金3000元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告滁州市东信房地产经纪有限公司、被告（反诉原告）安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司滁州分公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）滁州市交通建设工程有限责任公司自2013年5月1日至2014年5月7日的房屋使用费（按年31680元计算）；二、原告（反诉被告）滁州市交通建设工程有限责任公司于判决生效后十日内退还被告（反诉原告）安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司滁州分公司押金3000元；三、驳回原告（反诉被告）滁州市交通建设工程有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司滁州分公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1390元，由滁州市交通建设工程有限责任公司负担650元，滁州市东信房地产经纪有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司滁州分公司负担740元；反诉案件受理费460元，由滁州市交通建设工程有限责任公司负担60元，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司滁州分公司负担400元。
中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司共同上诉称：1、一审认定其于2014年5月7日将承租的房屋钥匙返还给滁州交通建设公司，从而认定其占用争议房屋并按此时间计算房屋使用费严重背离事实。其于合同租赁期限届满时已让出承租房屋，经多次通知，在滁州交通建设公司未接收房屋的情况下，其已于2013年7月29发出书面通知要求交付房屋，但滁州交通建设公司在未与其协商的情况下起诉至法院，在法院诉前调解过程中其愿意承担二个月租金，但滁州交通建设公司仍不愿意接收，向一审法院提起诉讼，直至2014年5月7日才交付房屋，故对滁州交通建设公司在自2013年7月1日公开招租至今未有人竞标下承租，而其已搬离的情况下，要求其承担房屋闲置的损失明显不当，而一审法院未分清房屋未能交接的原因和责任，是导致本案一审认定事实错误的直接原因；2、其公司被盗的损失与滁州交通建设公司拆除防盗门之间存在直接的因果关系，防盗门的拆除导致房屋安全性能降低，导致直接被盗损失20400元应由滁州交通建设公司承担。综上，请求撤销原判，依法改判。
滁州交通建设公司在庭审中辩称：1、逾期交房使用费的责任应由中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司承担，理由是中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司既然能给滁州交通建设公司发通知要求交房，为何不将钥匙放在邮件里一并寄来？且双方办公地点距离很近，随时可以交付钥匙，该房屋只要是未交付给滁州交通建设公司，无论房屋是使用或者闲置，只要中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司占有一天就应支付费用。诉前调解协议没有达成，中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司同意退房但实际并未退房，不能说明房屋已经返还；2、关于被盗物品赔偿问题，中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司的物品被盗是其自身管理问题，该损失应由其自行承担。该案已经侦破，中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司的损失应由犯罪分子承担，而不应由滁州交通建设公司承担。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审中，中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司提交一份滁直价证鉴（2012）77号价格鉴定书，证明：中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司因为滁州交通建设公司拆除防盗门，导致其公司物品被盗，经公安机关委托鉴定，被盗物品的价值是9433元。滁州交通建设公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但该证据形成时间为2012年6月28日，而一审诉讼时间是在2013年，该证据不是新证据，不能作为新证据使用。该证据证明了中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司被盗物品的价值，但是该证据并不能证明滁州交通建设公司与被盗物品有关。本院认为，滁州交通建设公司对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，故对该证据的真实性予以确认，是否能够达到其证明目的将结合全案相关证据予以综合分析评定。
当事人所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、本案逾期交房使用费双方如何承担；2、中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司要求滁州交通建设公司赔偿被盗物品的损失能否成立。
关于争议焦点一。本案中，滁州交通建设公司分别与东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司之间签订的房屋租赁合同期限届满之日为2013年5月1日，由于双方未对是否续租进行磋商，亦没有签订新的租赁协议，则合同到期后，东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司理应按约定将涉案承租的房屋及时返还并交付给滁州交通建设公司，而东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司直至2014年5月7日才将涉案房屋的钥匙通过一审法院转交给滁州交通建设公司，即使涉案房屋空置，必然造成滁州交通建设公司对其财产的支配权及收益权受损，由此造成滁州交通建设公司的损失是客观存在的。东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司上诉称其已搬离承租房屋，并书面通知和通过一审法院诉前调解愿意交付房屋，是滁州交通建设公司不愿意接收房屋，故对此部分损失不应由其承担。经查，中信房产评估公司滁州分公司确于2013年7月29日向滁州交通建设公司发出书面交房通知，但该通知内容中，虽要求交付房屋，但交付房屋却设置了条件，即要求滁州交通建设公司对其被盗损失一并予以处理；而诉前初步调解协议，只是双方当事人或代理人初步达成的协议，尚未经滁州交通建设公司同意，且滁州交通建设公司已提起诉讼，要求东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司交付房屋，已履行了通知义务，而东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司并未及时交付承租房屋，东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司亦未提供证据证明滁州交通建设公司拒绝接收房屋，故造成涉案房屋未交付的责任在东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司，对由此造成滁州交通建设公司不能行使占用、使用房屋的损失，应由东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司承担责任，原审参照双方原合同约定的标准判决东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司支付房屋占有使用费，并无不当，本院依法予以维持。东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于争议焦点二。中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司在一审中要求滁州交通建设公司赔偿被盗损失20400元，在二审中，其提供了一份损失的估价报告，证明其公司被盗损失数额为9433元，该份证据能够反映其公司存在物品被盗及其损失的数额。由于东信房产经纪公司、中信房产评估公司滁州分公司与滁州交通建设公司之间属于房屋租赁关系，各方的权利义务包括：承租人支付租金，享有对租赁物使用的权利，出租人收取租金，向承租人交付租赁物等内容，而根据双方该租赁合同第九条中第2项的约定，承租人门前环境卫生自理，自备消防设施，做好防火、防盗，发生一切事故后果自负，即该合同约定作为承租人的中信房产评估公司滁州分公司和东信房产经纪公司在承租期间，应自行保管好自己的物品，做好安全防范工作，如产生被盗的损失亦应由其自行负担；另外，从本案的事实来看，造成中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司财产损失（货物被盗）后果的直接原因是系由盗窃者的犯罪行为所造成，滁州交通建设公司与盗窃者之间并不存在共同行为或过错，中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司理应向盗窃者主张权利。中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司上诉称系滁州交通建设公司拆除防盗门，使涉案房屋安全性能降低，也是导致被盗的直接原因，对此未能提供相应证据予以证明，且自身对承租的房屋内放置的物品应履行安全管理义务，没有证据证明滁州交通建设公司对该被盗损失存在过错，故中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司向出租人滁州交通建设公司主张失窃物品的损失缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人中信房产评估公司滁州分公司、东信房产经纪公司上诉请求及理由，无合同和法律依据，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1334元，由上诉人滁州市东信房地产经纪有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司滁州分公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 马孟祥
代理审判员 张 倩
二〇一四年十一月四日
代理书记员 郭东武
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。