安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初3896号
原告：合肥旭滨房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市政务区怀宁路1639号，组织机构代码56895612-8。
法定代表人：林中，董事长。
委托诉讼代理人：季必林，安徽安泰达律师事务所律师。
被告：荣亚莉，女，1972年3月19日出生，汉族，个体户，住浙江省衢州市柯城区。
被告：范守奎，男，1965年1月1日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。
被告：任明兰，女，1962年5月2日出生，汉族，农民，住址同上。
两被告共同委托诉讼代理人：胡世友，安徽世邦律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：胡翔龙，安徽世邦律师事务所律师。
原告合肥旭滨房地产开发有限公司（以下简称合肥旭滨公司）诉被告荣亚莉、范守奎、任明兰案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合肥旭滨公司的委托诉讼代理人季必林，被告荣亚莉，被告范守奎、任明兰的共同委托诉讼代理人胡世友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥旭滨公司诉称：2013年3月9日，原告与被告范守奎、任明兰签订了一份定金合同，被告范守奎、任明兰预购买原告的旭辉御府11幢307室房屋，并支付了20000元的定金。定金合同签订后，原告和被告范守奎、任明兰签订了正式的商品房买卖合同。合同约定：被告购买旭辉御府11幢307室房屋，合同价1006186元，被告在2013年4月12日首付房款306186元，剩余700000元办理按揭贷款。在补充协议中约定：被告通过银行按揭贷款，在房屋小产权证没有办妥之前由原告提供担保等事项。在交房时间到期后被告未办理产权证、房屋抵押权登记以及按期支付按揭贷款致使农业银行经开区从原告的保证金账户扣划了666882.5元，原告已起诉要求解除商品房买卖合同，但该案中止审理。在被告范守奎、任明兰未支付全部购房款且未办理产权登记的情况下，涉案房屋所有权应是原告所有。在被告荣亚莉系执行案件的申请人，被告范守奎、任明兰系执行案件的被申请人，在执行程序中被告荣亚莉申请包河法院对案涉房屋进行执行，原告对法院的执行提出案外人异议，但被驳回异议申请。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉请。一、依法判令立即停止对合肥市滨湖新区旭辉御府11幢307室房屋的强制执行，并立即解除对旭滨御府11幢307室房屋的查封扣押措施；二、本案诉讼费由被告承担。
被告荣亚莉辩称：法院查封的涉案房屋是在2014年8月份，是在原告要求解除合同及本案纠纷起诉之前，在查封期间不得将房屋转让变更。原告无权收回涉案的应属于范守奎的房屋，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告范守奎、任明兰共同辩称：一、商品房买卖合同合法有效，是双方真实意思的表示，办理贷款手续齐全合法，原告在2015年3月份向法院提出的请求是解除房屋买卖合同，在合同未解除之前原告应当继续履行，且该房屋已在房管部门办理了合同备案手续，房屋产权应属于被告范守奎、任明兰所有；二、原告诉请解除买卖合同有待法院另案审查，到目前为止该案已经中止审理，能否解除不确定的；三、原告主张优先权并无依据；四、原告诉请停止执行解除查封保全的诉求无事实和法律依据。请求依法驳回原告诉请。
经庭审举证、质证，本院查明事实如下：范守奎、任明兰系夫妻关系。2013年4月12日，合肥旭滨房地产开发有限公司（××）与范守奎、任明兰（××）签订《商品房买卖合同》，合同内容约定：范守奎、任明兰共同购买坐落于合肥市滨湖区西藏路与方兴大道交口旭辉御府11幢307室房屋一套，合同价款为1006186元，付款方式为按揭付款，首付房款306186元，剩余房款700000元由××办理按揭贷款支付。在《商品房买卖合同》中的附件四《商品房买卖合同补充协议》的第三条第（二）项第4款中双方对××为××承担的按揭贷款担保责任作出约定，在××承担担保期限内（××承担担保期限至小产证取得为止），发生非××的原因导致××承担担保责任的，××应在××承担责任后10日内向××清偿所发生的全部款项（包括××代为偿付的房款、违约金及其他费用），并承担全部款项的10％的资金占用费，否则××有权选择按以下方法处理：××选择继续履行合同，××按逾期应付款额的日万分之一向××支付逾期期间的违约金；××选择单方面解除本合同的，××除应向××支付××代为向银行偿付的违约金及其他费用外，还应向××支付总房款的10％作为违约金；合同约定交付时间为2014年3月31日之前，具体时间以××发放《入住通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期）．《商品房买卖合同》于2013年4月13日在房产登记部门进行了网上认购备案，网上备案合同号为：1304021570。
合同签订后，范守奎、任明兰向合肥旭滨公司支付了首付房款306186元。在2013年5月6日，范守奎作为借款人、中国农业银行股份有限公司合肥经济技术开发区支行（以下简称农业银行经开区支行）作为贷款人、合肥旭滨公司作为保证人、范守奎、任明兰作为共同抵押人签订了《个人购房担保借款合同》，由范守奎向农业银行经开区支行借款70万元，并直接汇入合肥旭滨公司名下在交通很行合肥滨湖新区支行账户用于支付剩余购房款，借款期限为240月；借款担保采用阶段性保证＋抵押的方式，即由合肥旭滨公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止承担阶段性保证责任。
贷款人农业银行经开区支行于2013年5月10日按借款合同约定发放了70万元按揭贷款，但借款人范守奎分别在2014年10月－11月、2015年10月－12月发生逾期违约，农业银行经开区支行于2014年11月扣除合肥旭滨公司保证金10191.53元、2015年12月11日扣除合肥旭滨公司保证金666882.58元（其中本金656580.37元，利息10302.31元）全额归还范守奎贷款本息。
另查明，原告合肥旭滨公司与被告范守奎、任明兰均陈述涉案房产由于在办理房产证前被法院查封，故该房产未能办理登记在被告范守奎、任明兰名下，涉案房屋也未实际交付被告范守奎、任明兰使用。同时，被告范守奎也在审理中认可其自2015年10月起未向农业银行经开区支行偿还房屋按揭贷款。
再查明，2015年4月21日，合肥旭滨公司以范守奎、任明兰在交房时间到期后存在未办理产权证、房屋抵押权登记以及按期支付按揭贷款致使其已向农业银行经开区支行承担保证责任为由，向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求法院判决解除合肥旭滨公司与范守奎、任明兰签订的《商品房买卖合同》；判决范守奎、任明兰返还其代为支付的贷款10191.53元；判决范守奎、任明兰向其支付违约金等。该案在审理中，本院于2015年7月15日作出（2015）包民一初字第01890－01号民事裁定书，认为涉案房产已被人民院查封，并进入执行程序，依据最高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知第26条的规定，裁定中止审理。
还查明，荣亚莉与范守奎民间借贷一案中，本院作出的（2014）包一初字第02582号民事调解书已发生法律效力，该民事调解书确认范守奎应偿还荣亚莉欠款381000元及利息50000元。2014年12月16日，荣亚莉向本院强制执行，本院在执行过程中，于2014年8月6日向合肥市房产局送达（2014）包民一初字第02552号民事裁定书及协助执行通知书，查封了备案登记于范守奎名下的涉案房屋．合肥旭滨公司于2016年2月29日对执行标的提出书面异议，本院审查后，认为涉案房屋备案登记在范守奎名下，属于范守奎所有，查封该房屋措施符合法律规定，故作出（2016）皖0111执异4号执行裁定书，裁定驳回合肥旭滨公司的执行异议，合肥旭滨公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。
上述事实，有原告提供的执行裁定书、商品买卖合同、个人购房担保借款合同、银行扣款证明、商品房买卖预登记证书、民事裁定书等证据及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：合肥旭滨公司与范守奎、任明兰签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，自成立时发生法律效力，如无法律规定和合同约定的情形，当事人应依合同的约定履行，范守奎、任明兰可以要求××合肥旭滨公司履行交付房屋的义务。但是，根据我国物权法对于不动产物权取得的规定，不动产设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。范守奎、任明兰在房屋产权实际登记至其名下前，享有要求××合肥旭滨公司依约交付房屋并办理产权转移登记的合同权利，但非该房屋的所有权。《商品房买卖合同》虽已在房产管理部门进行了商品房网上认购备案登记，但该登记行为属于根据房地产管理的相关法规在房产管理部门对商品房预售合同进行备案的行为，并不发生房屋所有权转移的法律后果。
根据合同法的规定，一般而言，如范守奎、任明兰依法履行《商品房买卖合同》所约定义务的情形下，合肥旭滨公司亦应承担向范守奎、任明兰交付房屋并协助办理产权登记的义务。但就已查明的事实，由于范守奎存在未按期偿还接揭贷款的行为，合肥旭滨公司承担了保证责任，而双方在《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》的第三条中对合肥旭滨公司承担的按揭贷款担保责任后双方的权利和义务作出了约定，现合肥旭滨公司与范守奎、任明兰双方也就该问题存在争议，合肥旭滨公司已向本院起诉并提出了解除合同的诉讼请求，该案作为房屋买卖合同纠纷本院已经受理，处理结果涉及《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，范守奎、任明兰能否最终得取该房屋的所有权尚难以确定，而范守奎、任明兰得取该房屋的所有权是该房屋作为荣亚莉与范守奎民间借贷一案执行标的前提。由于合肥旭滨公司就房屋买卖合同纠纷向本院起诉前，该房产已由本院在执行中根据荣亚莉的申请进行了查封，该查封措施产生导致该案中止审理的法律后果，使涉案房屋的相关民事权益无法确定。因此，在范守奎、任明兰尚未实际取得涉案房屋所有权且合肥旭滨公司与范守奎、任明兰房屋买卖合同纠纷一案尚在审理的情况下，继续对该房屋采取执行措施有可能损害合肥旭滨公司的民事权益，存在不当，应停止对该房屋的执行并根据该案的审理结果确定是否将该房屋作为执行标的。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
不得执行坐落于合肥市滨湖区西藏路与方兴大道交口旭辉御府11幢307室房屋（网上备案合同号为：1304021570）。
案件受理费7496元，由原告合肥旭滨房地产开发有限公司负担2496元，被告荣亚莉负担2500元，被告范守奎、任明兰共同负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审 判 长 刘 元
人民陪审员 胡正玲
人民陪审员 夏明月
二〇一六年十月九日
书 记 员 贾 丽
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
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