云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民初1454号
原告：云南筑友房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市度假区拥金路金河社区办公大楼。
法定代表人：林剑锋，执行董事。
委托代理人：李泽演、周怀飞，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南金成酒店有限公司，住所：云南省昆明市安宁市连然街道办事处安海路金成花园内。
法定代表人：李志宏。
委托代理人：徐博、邵钧，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南筑友房地产开发有限公司（以下简称为：筑友公司）诉被告云南金成酒店有限公司（以下简称为：金成酒店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告筑友公司的委托代理人李泽演、周怀飞，被告金成酒店的委托代理人徐博、邵钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
筑友公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为金成财郡商业中心3幢酒店的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金10353679.19元，并支付自2017年8月1日起至被告实际腾房之日止的违约金（以56829090元为基数，按年化24%计算）；3、判令被告腾退房屋、将房屋恢复原状交还原告，房屋归原告所有；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、案件诉讼保全的担保费、律师费及其他实现债权的费用。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于福海街道办事处大坝社区居委会3幢-1至6层酒店，并于2014年10月8日办理了合同备案登记。截止2014年10月9日，被告向原告支付购房款合计102829090元。后由于被告的原因要求退房，2016年6月原告与被告解除了购销合同及补充协议，并办理了合同备案登记解除手续，原告于2016年3月30日向被告退回房款10000000元，2016年6月16日向被告退回房款46829090元。2016年9月26日，经协商一致，原告与被告又签订金成财郡商业中心3幢酒店的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。根据合同第六条约定，被告须于2016年9月26日前向原告支付购房款102829090元。截至目前，被告尚欠购房款56829090元（扣减被告原先剩余的购房款）。被告的行为已构成违约，根据合同第八条及补充协议第五条的约定，被告自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款日止30日内，应按每天100元向原告支付违约金；逾期30天但未超过60日的，被告应按每日100元向原告支付违约金；逾期超过60日的，原告有权解除合同及补充协议，并要求被告承担违约金并另行出售房屋。根据补充协议第九条第（五）款合同的违约第2、3、4、5项的规定，合同解除的，被告应承担约定的违约责任。综上，被告未按期足额支付购房款的行为，已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益，恳请支持原告的诉讼请求。
金成酒店辩称，原、被告双方针对标的房屋金成财郡商业中心第3幢房屋的买卖合同并不具备解除情形，双方应当继续履行。2014年9月30日，原、被告就金成财郡商业中心第3幢房屋签署了《商品房购销合同》，答辩人依约向原告支付完毕了全部购房款102829090元。根据合同约定，原告在2014年12月30日前已将标的房屋交付给被告占有使用至今。因该房屋未能按合同约定办理取得《房屋所有权证》，导致答辩人无法使用该房屋融资。2016年，为解决答辩人公司临时资金周转需要，同时保障答辩人对于该房屋的所有权，并充分考虑双方的交易安全，经与原告方协商达成一致，采取“解除老合同、换签新合同”的变通方式，由原告暂退部分房款，以缓解答辩人资金使用需要，剩余近50%的款项仍留存于原告方。故新老购房合同除付款时间、交房时间条款仅作象征性调整外，其余条款均完全一致，未作任何变动。答辩人并非不愿购买该房屋，亦非恶意不予返还原告暂退的部分房款，更不存在合同解除之情形。另，该标的房屋在答辩人全款付清并接收后，已经出租给第三人用于开办医院，第三人亦投入巨额资金装修完毕且开业在即，现客观上不具备解约退还房屋之可能。同时，原告的不当诉请背离了基本的诚实信用原则，不仅危害了房屋买卖交易的稳定性，亦将导致答辩人可能面临承租人的巨额索赔，遭受重大经济损失。本案诉争的商品房购销合同完全具备继续履行的全部条件，答辩人亦在积极筹措款项归还原告暂退部分房款。答辩人不存在任何违约情形，不涉及违约而解除合同应承担的违约责任，原告将固定违约金调整为浮动违约金，24%的年华收益系民间借贷法律关系受人民法院保护的标准，退还部分购房款系为解决答辩人资金周转困难，不属于购房款未支付到位的违约责任，涉案合同不具备解除情形。为维护交易稳定，保障答辩人的合法房屋所有权，避免因此给承租人造成重大经济损失，恳请依法驳回原告的不当诉请。
原告筑友公司向本院提交了以下证据：1、《协议书》一份，欲证明筑友公司与金成酒店就金成财郡商业中心3幢酒店签订《协议书》，就购房事宜作出约定，确定的购房价为102829090元；2、《注销申请》一份、《收、退云南金成酒店购房款明细》一份及转账凭证，欲证明筑友公司与金成酒店达成一致，解除原合同及备案，筑友公司已向金成酒店退回购房款56929090元；3、《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《商品房买卖合同登记备案表》各一份，欲证明金成酒店欠筑友公司购房款56929090元，已构成违约，筑友公司有权解除合同并要求金成酒店承担违约责任；4、《备忘录》一份，欲证明如本案筑友公司胜诉，筑友公司将按照金成酒店与云南叶安医院管理有限公司签订的租赁协议的条件继续将涉案房屋出租给云南叶安医院管理有限公司使用；5、诉讼保全担保费发票一份，欲证明筑友公司为本案诉讼支出保全担保费101864.49元。经质证，金成酒店对筑友公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据2中《注销申请》的真实性、合法性、关联性不予认可，对《收、退云南金成酒店购房款明细》的统计金额及转账凭证予以认可，但认为其中两笔500万元的转账并非退还的购房款；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据4的真实性予以认可，对合法性不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该费用不应由金成酒店承担。
被告金成酒店向本院提交了以下证据：1、2014年9月30日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《商品房买卖合同登记备案表》各一份，欲证明：原、被告双方于2014年9月30日就本案诉争房屋签订商品房购销合同，随后履行了登记备案手续，金成酒店于2014年9月、10月向筑友公司支付了全部购房款102829090元，筑友公司于2014年12月按合同约定将涉案房屋交付给金成酒店，金成酒店对涉案房屋享有完整的所有权，并对外出租15年；2、2016年9月26日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《商品房买卖合同登记备案表》各一份，欲证明：（1）该合同与2014年9月30日签订的合同仅在付款时间和交房时间上做了象征性调整，系换签合同；（2）因金成酒店接房后未能在合同约定的270个工作日内拿到房产证，无法办理抵押登记导致资金紧张，经与筑友公司协商暂退部分购房款供周转使用，并换签合同；（3）2016年9月26日昆明市的房价已大幅上涨，因合同系换签，房屋单价才未上浮；（4）直至本案起诉前，筑友公司一直未催收过购房款，不符合交易常理，筑友公司起诉系谋取不当利益；3、《房屋租赁及买卖合同》一份，欲证明金成酒店与案外人云南叶安医院管理有限公司签订了15年的租赁及买卖合同，房屋已交由案外人装修完毕准备对外经营，为保护金成酒店对房价上涨的预期利益及承租人的权利，应驳回筑友公司的诉讼请求；4、业主手册一份，欲证明筑友公司于2015年2月18日向金成酒店交付涉案房屋。经质证，筑友公司对金成酒店提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4的真实性予以认可，对证明内容不予认可。
本案审理期间，本院对涉案房屋进行了现场踏勘并对云南叶安医院管理有限公司进行了调查询问，形成现场照片一套及《调查笔录》一份。经质证，筑友公司和金成酒店对照片及《调查笔录》的真实性、合法性、关联性均予以认可。
本院经审查认为，筑友公司提交的证据《协议书》及《注销申请》因无原件核对，金成酒店对其真实性亦不予认可，故本院不作为证据采信；对双方当事人提交的其余证据及本院调查形成的证据的真实性、来源的合法性及关联性本院均予以确认。
经审理，本院确认以下案件事实：2014年9月30日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定金成酒店向筑友公司购买位于西山区福海街道办事处大坝社区居委会3幢-1至6层酒店，房屋价款为102829090元。2014年10月8日，双方办理了商品房买卖合同登记备案。截至2014年10月9日，金成酒店向筑友公司支付完上述全部购房款。2015年2月之前，筑友公司向金成酒店交付了涉案房屋。2016年6月，原、被告双方经协商解除了上述《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并随后撤销了买卖合同的登记备案，但金成酒店并未向筑友公司交回房屋。2016年3月30日，筑友公司分两笔向金成酒店的银行账户共计转账10000000元。2016年6月16日至6月29日期间，筑友公司向金成酒店退回购房款46829090元。2016年9月26日，原、被告双方就涉案房屋再次签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号为金成财郡商业中心3幢酒店），约定：1、房屋价款102829090元，金成酒店应于2016年9月26日一次性支付房款；2、筑友公司应于2016年10月6日前向金成酒店交付涉案房屋；3、如金成酒店逾期支付房款，逾期不超过60日（含）的，金成酒店按100元/天向筑友公司支付违约金；逾期超过60日（不含）的，筑友公司有权终止/解除购销合同及补充协议，有权要求金成酒店承担相应违约金并另行出售房屋。筑友公司未终止/解除购销合同及补充协议而继续履行的，自逾期付款满30日的次日起至金成酒店实际全额支付应付款之日止，金成酒店按日向筑友公司支付未实际支付购房款总额1‰的违约金，并在金成酒店支付所延迟支付的购房款和违约金前，筑友公司随时可以终止/解除购销合同及补充协议；4、购销合同及补充协议所指筑友公司的损失，包括但不限于：实际损失、鉴定费、送达费、公证费、律师代理费等。同日，原、被告双方就新签署的商品房买卖合同进行了登记备案。
2016年12月2日，金成酒店与案外人云南叶安医院管理有限公司签订《房屋租赁及买卖合同》，约定金成酒店将涉案房屋整体出租给云南叶安医院管理有限公司使用，租期为15年，自2017年1月1日至2032年12月31日止。本案诉讼期间，筑友公司与云南叶安医院管理有限公司签订《备忘录》，约定若筑友公司收回涉案房屋，筑友公司同意按照金成酒店与云南叶安医院管理有限公司在《房屋租赁及买卖合同》中的约定继续承担和享有金成酒店的合同权利和义务。经本院实地踏勘及向云南叶安医院管理有限公司调查，云南叶安医院管理有限公司已对涉案房屋进行了装修，其表示只要承租权得到保障，对房屋的产权归属无意见。筑友公司为本案诉讼支付保全费5000元，保全担保费101864.49元。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、金成酒店是否拖欠筑友公司的购房款？如有拖欠，具体金额应如何认定？2、原、被告双方于2016年9月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否应予解除?若解除，筑友公司主张的违约金及腾还房屋、恢复原状的诉讼请求能否得到支持？3、因本案诉讼产生的相关费用应由谁负担？
本院认为：对于争议焦点1，原、被告双方均认可筑友公司于2016年6月16日至2016年6月29日期间向金成酒店转款46829090元系双方解除2014年9月30日所签购房合同及补充协议的房屋退款。对于2016年3月30日筑友公司分两笔向金成酒店转账共计10000000元的性质，虽金成酒店否认系退回的购房款，但金成酒店在实际收到该笔款项的情形下，并未能就该笔款项的性质予以举证证明，也未能举证证实筑友公司与金成酒店除本案商品房买卖合同法律关系外尚存有其他经济往来，故结合本案审理查明的案件事实，本院认定2016年3月30日转账的10000000元系涉案房屋的购房款，金成酒店收到的该笔款项应一并纳入筑友公司向其退回的房款中。即基于双方解除2014年9月30日的购房合同及补充协议，筑友公司共向金成酒店退回房款56829090元，该款项在金成酒店此前共向筑友公司支付的房款总价102829090元中予以扣除后，筑友公司尚留存金成酒店支付的房款46000000元。2016年9月26日，原、被告双方再次就涉案房屋签订购销合同及补充协议，该合同系双方自愿签署、意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据原、被告双方在2016年9月26日的合同约定，金成酒店应于当日一次性向筑友公司支付房屋价款102829090元，但金成酒店此后并未向筑友公司支付任何房款，现筑友公司认可此前留存的46000000元自动转为新签合同的购房款，故金成酒店尚欠筑友公司购房款56829090元。
对于争议焦点2，根据原、被告双方于2016年9月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定，若金成酒店逾期支付购房款超过60日，则筑友公司有权解除合同。金成酒店自合同约定的应付款之日2016年9月26日至今仍拖欠购房款56829090元未付，筑友公司解除合同的条件成就，双方于2016年9月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》应予解除。金成酒店抗辩认为涉案房屋已出租给第三方使用，解除合同将会造成重大经济损失，据此不应解除的观点，因本院已对承租人云南叶安医院管理有限公司进行了调查走访，其明确表示已就房屋收回后的出租问题与筑友公司达成了《备忘录》，对于房屋的所有权归属并无意见，故金成酒店的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，筑友公司及金成酒店基于合同履行各自获得的财物应相互返还。基于涉案房屋已交由承租人云南叶安医院管理有限公司使用，本案诉讼中筑友公司亦与云南叶安医院管理有限公司签订《备忘录》，承诺收回房屋后将继续交由承租人使用，故金成酒店无需将房屋恢复原状，也无需再就房屋向筑友公司进行事实上的返还。至于筑友公司所主张的违约金，根据双方的合同约定，金成酒店逾期支付购房款满30日的，金成酒店应自逾期的次日起至实际付款之日止按日向筑友公司支付未付购房款总额1‰的违约金。诉讼中，金成酒店认为约定的违约金过高，要求予以调整。本院认为，筑友公司因金成酒店的违约行为遭受的损失主要为逾期付款期间的资金占用损失，双方所约定的违约责任高于筑友公司的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院对违约金予以调整。综合双方合同的履行情况、金成酒店的违约程度和持续时间，以及筑友公司的损失范围，结合违约金弥补损失和适当惩罚的双重功能，本院酌情按照欠付购房款56829090元的10%确定金成酒店应向筑友公司支付的违约金总额为5682909元。
对于争议焦点3，本案合同的解除系因金成酒店的违约行为导致，金成酒店应就其违约行为给筑友公司造成的损失承担赔偿责任。根据双方在购房合同及补充协议中的约定，筑友公司的损失包括但不限于：实际损失、鉴定费、送达费、公证费、律师代理费等。诉讼中经筑友公司明确不再主张律师费，对其主张的保全费和诉讼保全担保费，系因本案诉讼产生，其性质与双方认可的鉴定费、送达费、公证费、律师代理费等实现债权的费用相同，应属于合同约定的损失之列。故两该笔费用应由金成酒店承担。
综上，筑友公司的诉讼请求成立部分，本院予以支持。金成酒店的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告云南筑友房地产开发有限公司与被告云南金成酒店有限公司于2016年9月26日签订的《商品房购销合同》（合同编号：金成财郡商业中心3幢酒店）及《合同补充协议》；
二、被告云南金成酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南筑友房地产开发有限公司支付逾期支付购房款的违约金5682909元；
三、被告云南金成酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南筑友房地产开发有限公司支付诉讼保全担保费101864.49元；
四、驳回原告云南筑友房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费83922元，由原告云南筑友房地产开发有限公司负担8392元，被告云南金成酒店有限公司负担75530元，保全费5000元，由被告云南金成酒店有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
审 判 长 方 玲
审 判 员 邓林春
人民陪审员 施方梅
二〇一八年一月八日
书 记 员 寸杨杰