四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川34民终600号
上诉人（原审原告）：张清莲，女，1951年6月出生，汉族，居民，住四川省盐源县。
委托诉讼代理人：张婕（与当事人系母女关系），住四川省盐源县，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：张浩杰，男，1987年6月出生，汉族，居民，现住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：张瑞玲，四川能言律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：张煜，四川能言律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人张清莲因与被上诉人张浩杰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2016)川3401民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张清莲及委托诉讼代理人张婕、被上诉人张浩杰及委托诉讼代理人张瑞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张清莲上诉请求：1.撤销四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初487号民事判决，判决张浩杰支付2015年4月25日至2016年3月25日的房屋租金90,805.00元、滞纳金22,288.50元及房屋恢复原状费用10,000.00元；2.由张浩杰承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，从双方签订的《门市租赁合同》来看，被上诉人并不具有合同的约定解除权，被上诉人也不具有法定的解除权，而被上诉人也并未提交告知上诉人且协商一致解除合同的证据。在被上诉人未交付房租的情况下，上诉人未解除合同是考虑到被上诉人的经营状况，双方间的合同应继续有效。2016年3月25日一审庭审当天，在上诉人的要求，原审法院的责令下，被上诉人才将未恢复原状的房屋归还上诉人。双方间的合同并非中途解除，而是自始至终有效，被上诉人一直占着房屋至2016年3月25日，且未恢复原状，故租金应算至2016年3月25日。2.被上诉人一审提交的证据是在2016年4月18日才提交的，超过了法律规定的举证时限，且未经质证。上诉人提交的证据2，证实了被上诉人拒不交房的事实，质证时被上诉人也无异议，提交的证据3工程量清单，是由有资质的工程单位作出的，预算项目单价和工程量都有据可查，一审判决否定房屋恢复原状费用是错误的。3.按照双方签订的《门市租赁合同》，被上诉人应支付滞纳金22，288.50元，一审判决未提及此项诉求，损害了上诉人的利益。综上所述，一审判决认定的事实错误，适用证据错误，判决结果部分损害了上诉人的利益，请求支持上诉人的上诉请求。
张浩杰辩称，1.张浩杰同时与胡东、李显荣及张清莲签订《门市租赁合同》，把房屋连成一个整体，在2015年4月因生意不好做，便与三位房东达成口头协议，于2015年7月25日提前退租，后张清莲反悔，要求多收两个月的房租，不然就不接房屋钥匙，后张浩杰按照口头约定及合同约定，将张清莲的房屋恢复了原状，张清莲不接钥匙，按双方签订的《门市租赁合同》第七条约定，张浩杰拖欠张清莲租金10天，张清莲就有权收回房屋，故张清莲是故意加重张浩杰的负担，2015年9月25日后的责任，应由张清莲承担。2.合同是双方真实意思的表示，任何一方都可以提出解除和终止合同，只是要承担违约责任，一审判决也根据双方的约定，判令张浩杰承担5,000.00元。3.一审判决程序合法、法律适用正确。综上所述，一审判决程序合法，认定事实清楚，法律适用正确，判决正确，应驳回张清莲的上诉请求。
张清莲向一审法院起诉请求：1.判令张浩杰支付租金90,805.00元；2.判令张浩杰支付滞纳金22,288.50元；3.判令张浩杰支付房屋恢复费用10,000.00元；4.诉讼费由张浩杰承担。
一审法院认定事实：张清莲与张浩杰于2013年1月25日签订了《门市租赁合同》，合同主要内容即：“一、甲方张清莲，乙方张浩杰在平等互利的原则下，经友好协商达成一致。二、甲方将位于西昌市城南大道岷山饭店旁农行小区9号门市一间共63.5平方米租赁给乙方。三、租期三年2013年1月25日-2016年1月25日。四、房屋租金每月130元每平方米，年租金人民币99，060.00元，乙方应在本合同签订时向甲方交付上半年租金49，530.00元，于2013年6月25日前交付下半年的租金49，530.00元，以后于12月25日前一次性交清下年度租金。五、签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方交纳5，000.00元人民币作为履约保证金，在租赁期满或本合同解除后，乙方将房屋恢复原状，双方无争议的前提下甲方在七个工作日内一次性将履约保证金本金退还乙方（本履约保证金不计利息）。若乙方违约，甲方可将履约保证金作为违约金予以扣除。六、租赁期间，乙方必须按公安、消防、工商等部门的要求，合法经营，否则承担其违约责任。乙方承担水电、物管、卫生、维修及房屋租赁的有关税费，甲方承担租房方应交纳的房地产租赁税。七、乙方必须按本合同按时交付房租，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达10天，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。八、乙方应承担房屋维修的责任，不得擅自改变房屋结构及用途，因故意或过失造成租用房屋及配套设施的毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失。九、租赁期间乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方，否则，甲方无条件收回房屋。十、租赁期满或解除合同时，乙方需结清费用后退还房屋给甲方，并将房屋恢复原状；如需续租须提前两个月与甲方协商，在租赁同等条件下，甲方优先续租给乙方。十一、本合同经签字或盖章后即时生效，一式两份，甲乙双方各执一份，如有未尽事宜，可经双方协商作出补充，均具同等法律效力。双方签字捺印。”合同签订后，张浩杰交纳了5，000.00元保证金，双方均按合同履行了各自义务。2015年4月25日，张浩杰在交清房租后告知张清莲由于生意不好，要求在2015年7月25日提前解除合同，并按使用的月份交付房租（5月、6月、7月）。2015年7月25日，张浩杰从该门市撤出并停付物管费、水电费，与西昌市保安公司终止了该门市的安防协议。张清莲认为张浩杰提前终止合同已违约，应当支付全年房租，双方由此发生纠纷。2016年1月25日双方的房屋租赁合同期限已满，张清莲于2016年1月28日起诉至一审法院，要求张浩杰支付从2015年7月至2016年3月的房租、滞纳金及房屋恢复原状的费用等。
庭审中，张浩杰自述在2015年9月份将租用房屋恢复原状。
一审法院认为，张清莲与张浩杰于2013年1月25日签订的《门市租赁合同》是双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订的。合同签订后，双方也实际履行了合同义务，该合同合法有效，一审法院予以确认。双方签订的合同在2016年1月25日期限已满，在合同履行至2015年4月25日时，张浩杰明确告知张清莲要求提前解除门市租赁合同，租赁期提前到2015年7月25日，并在2015年9月将房屋恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定即“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，张浩杰已违约，此时，张清莲应按双方合同约定要求张浩杰承担违约责任即扣除5，000.00元保证金并支付房屋租金，同时，双方合同中还约定，拖欠房租达10天，出租方（张清莲）有权收回房屋。但张清莲并未按合同约定扣除违约金并及时收回房屋，以维护自身合法权益。而是等合同到期后再行起诉，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定即“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，张清莲可以按合同约定履行权利，减少损失，但张清莲的行为致使损失扩大，对2015年9月25日后的租金无法收取，负有不可推卸的责任，其损失应由张清莲自行承担。张浩杰因自身原因提前解除与张清莲的门市租赁合同，属违约方，根据双方签订的租赁合同，其缴纳的保证金应作为违约金予以扣除，房屋租金应计算至房屋恢复原状之日，张浩杰在2015年9月将房屋恢复原状，故实际占有使用房屋的租金应从2015年4月25日计算至2015年9月25日，五个月租金共计是41，275.00元。由于张清莲提供的恢复房屋原状费用清单10，000.00元系自身行为，其真实性、合法性均受质疑，且张浩杰已将租赁房屋恢复原状，故张清莲要求支付10，000.00元费用的诉请于法无据，一审法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、张浩杰支付张清莲房屋租金人民币41，275.00元（从2015年4月25日计算至2015年9月25日共计五个月）；二、驳回张清莲的其他诉讼请求。以上款项在判决书生效后十五日内履行完毕。案件受理费2，432.00元，由张清莲负担1，216.00元，张浩杰负担1，216.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对照片，从照片上来看，无照相的时间，且照片属于局部图，真实性无法核实，本院不予采信；2.对手机短信，张浩杰对真实性无异议，可证明在2015年9月，双方在为退租、房屋恢复的事宜进行协商，本院予以采信；3.对购房合同和图纸，虽具有证据的真实性，但反映不出房屋的建筑结构，本院不予采信；4.对出警说明，张浩杰对真实性无异议，可证明2016年1月双方当事人因房屋租赁事宜产生纠纷，本院予以采信；5.对证人丁速的证言，证明了在租赁期内双方当事人曾协商过对涉案房屋进行转租，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张清莲与张浩杰于2013年1月25日签订了《门市租赁合同》，合同主要内容即：“一、甲方张清莲，乙方张浩杰在平等互利的原则下，经友好协商达成一致。二、甲方将位于西昌市城南大道岷山饭店旁农行小区9号门市一间共63.5平方米租赁给乙方。三、租期三年2013年1月25日-2016年1月25日。四、该房屋每月租金为130元每平方米，年租金人民币99，060.00元，乙方应在本合同签订时向甲方交付上半年租金49，530.00元，于2013年6月25日前交付下半年的租金49，530.00元，以后于12月25日前一次性交清下年度租金。五、签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方交纳5，000.00元人民币作为履约保证金，在租赁期满或本合同解除后，乙方将房屋恢复原状，双方无争议的前提下甲方在七个工作日内一次性将履约保证金本金退还乙方（本履约保证金不计利息）。若乙方违约，甲方可将履约保证金作为违约金予以扣除。六、租赁期间，乙方必须按公安、消防、工商等部门的要求，合法经营，否则承担其违约责任。乙方承担水电、物管、卫生、维修及房屋租赁的有关税费，甲方承担租房方应交纳的房地产租赁税。七、乙方必须按本合同按时交付房租，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达10天，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。八、乙方应承担房屋维修的责任，不得擅自改变房屋结构及用途，因故意或过失造成租用房屋及配套设施的毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失。九、租赁期间乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方，否则，甲方无条件收回房屋。十、租赁期满或解除合同时，乙方需结清费用后退还房屋给甲方，并将房屋恢复原状；如需续租须提前两个月与甲方协商，在租赁同等条件下，甲方优先续租给乙方。十一、本合同经签字或盖章后即时生效，一式两份，甲乙双方各执一份，如有未尽事宜，可经双方协商作出补充，均具同等法律效力。”2015年4月25日，张浩杰在交清了2015年4月25日前的房租后，口头告知张清莲由于生意不好，要求在2015年7月25日提前解除合同。后双方当事人为房屋转租及退租的事宜协商未果，2015年9月张浩杰把涉案房屋的墙重新隔开，2016年3月25日在一审法院协调下，张浩杰向张清莲退还了房屋的钥匙。
另查明，庭审中对未交纳的房屋租金，张清莲认为应于2015年4月25日交纳，张浩杰认为应于2015年5月交纳。
还查明，一审庭审时，张清莲认可已收取了张浩杰的5，000.00元保证金，二审中张清莲予以否认，认为一审是因其委托诉讼代理人出的庭，不清楚所以才认可了保证金。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：一、租金是否应计算至2016年3月25日；二、张浩杰是否应向张清莲支付滞纳金22,288.50元；三、张浩杰是否应承担房屋恢复原状费用10,000.00元。
关于租金是否应计算至2016年3月25日的问题。从双方当事人签订的《门市租赁合同》来看，租赁期限是2013年1月25日至2016年1月25日，合同并未约定解除权。在合同约定的租赁期限内，双方因解除合同及房屋转租事宜进行协商未果，2016年3月25日在一审法院协调下，张浩杰向张清莲退还了房屋的钥匙。本院认为，合同中并未约定解除权，也并无法定的解除事由，张浩杰并无法定和约定的解除权，在合同履行期限内，张浩杰虽口头提出解除合同，但与对方当事人协商未果，且在一直未向张清莲退还房屋钥匙的情况下，应严格按照合同约定履行义务，故房屋租金应计算至合同约定的期限届满之日即2016年1月25日，租金为74,295.00元（年租金99,060.00元，2015年4月26日至2016年1月25日的租金）。对2016年1月26日至2016年3月25日的租金，因在合同履行期限内，双方当事人就房屋退租及转租事宜进行协商，且张浩杰也一直未交纳2015年4月25日以后的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，张清莲应在合同约定期限届满之日起就采取措施，防止损失的扩大，故张清莲主张的2016年1月26日至2016年3月25日的租金，本院不予支持。
关于张浩杰是否应向张清莲支付滞纳金22,288.50元的问题。从审理查明的事实来看，一审庭审中张清莲认可已收取张浩杰保证金5，000.00元，二审庭审中予以否认，认为一审是因其委托诉讼代理人出的庭，不清楚所有才认可了保证金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”的规定，对二审中张清莲无正当理由否认其在一审中所认可的已收取张浩杰5,000.00元保证金的行为，本院不予支持。根据双方当事人签订的《门市租赁合同》第七条“张浩杰必须按本合同按时交付房租，如有拖欠租金，张清莲每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达10天，张清莲有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。”的约定，合同中虽然约定的是滞纳金，但其性质是违约金，一审判决将张浩杰交纳5,000.00元保证金作为违约金扣除，并无不当，本院予以确认。虽然，张浩杰交纳的保证金作为违约金予以抵扣，但该5,000.00元是具有惩罚性性质的约定，且5，000.00元的违约金并不能弥补张浩杰在合同履行期间不及时交纳房屋租金而给张清莲造成的损失，张浩杰不及时交纳房屋租金，给张清莲造成了资金占用利息损失，张浩杰应承担向张清莲给付资金占用利息的责任。根据双方签订的《门市租赁合同》第四条约定“该房屋每月租金130元每平方米，年租金人民币99，060.00元，乙方应在本合同签订时向甲方交付上半年租金49，530.00元，于2013年6月25日前交付下半年的租金49，530.00元，以后于12月25日前一次性交清下年度租金。”的约定，张浩杰应于2014年12月25日前一次性付清2015年度的租金，庭审中张清莲认为张浩杰应于2015年4月25日就该支付剩余的租金，而2015年4月25日以前的租金已给付完毕，故张浩杰应于2015年4月26日就该支付剩余的租金，资金占用利息应以租金74,295.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年4月26日起计算至租金支付完毕之日止。
关于张浩杰是否应承担房屋恢复原状费用10,000.00元的问题。从提交的证据房屋废旧装饰装修物拆除和补修工程量及价格清单来看，该证据系房屋废旧装饰装修物拆除和补修的市场价格清单，并不能证明张清莲恢复房屋的工程量、是否进行了恢复及恢复的费用，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，张清莲应承担举证不利的后果。因此，判令由张浩杰承担房屋恢复原状费用10,000.00的请求，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第二款“当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”的规定，一审时张浩杰虽逾期提供证据，但一审法院根据案情对逾期提供的证据组织双方当事人进行质证，并无不妥，一审程序合法。张清莲提出的一审时张浩杰逾期提交证据且未经质证的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，张清莲的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初487号民事判决；
二、张浩杰于收到本判决之日起20日内支付张清莲房屋租金74,295.00元，并承担资金占用利息，以74,295.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年4月26日起计算至租金支付完毕之日止；
三、驳回张清莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,432.00元，由张清莲负担850元，由张浩杰负担1,582.00元。二审案件受理费2,432.00元，由张清莲负担850元，由张浩杰负担1,582.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 坚
审 判 员 马 俊
代理审判员 邱学南
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 朱国锋
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定。