河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终2407号
上诉人（原审原告）：杨树鹏，男，1952年2月17日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：崔益民，男，1964年1月17日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：崔梦晨，女，1989年4月22日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：焦功水，男，1963年10月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：焦汝明，女，1988年4月17日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：雷万军，男，1954年6月1日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：雷倩，女，1981年8月14日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：张金良，男，1962年5月3日出生，汉族，住河南省洛阳市栾川县。
上诉人（原审原告）：刘发明，男，1962年11月18日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：李四伟，男，1954年12月19日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：范秀琴，女，1949年8月18日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：马俊峰，女，1972年2月21日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：杨姝丽，女，1961年11月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：雷正山，男，1965年3月17日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：贾乾，男，1982年10月7日出生，汉族，住河南省洛阳市新安县。
上诉人（原审原告）：曹雯，女，1959年10月22日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：郝泳，女，1964年6月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：于木香，女，1953年11月7日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。
上诉人（原审原告）：于群香，女，1970年9月24日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：展延梅，女，1967年3月15日出生，回族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：姚喜珍，女，1963年8月3日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：李淑芳，女，1963年10月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：梁光立，男，1954年3月5日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。
上诉人（原审原告）：高博，男，1959年8月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原�）：李胜利，男，1962年9月10日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：杨淑君，女，1965年2月17日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。
上诉人（原审原告）：王美兰，女，1945年10月5日出生，汉族，住河南省遂平县。
上诉人（原审原告）：马国庆，男，1960年10月1日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：马超文，男，1958年9月22日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：范海现，男，1965年10月4日出生，汉族，住河南省洛阳市伊川县。
上诉人（原审原告）：王国良，男，1951年11月14日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。
上诉人（原审原告）：付友军，男，1953年5月18日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：高全喜，男，1959年9月14日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：蒋春芳，女，1950年3月15日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。
上诉人（原审原告）：张本江，男，1945年7月2日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：夏恽，男，1964年10月6日出生，回族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：许原泰，男，1950年7月19日出生，汉族，住河南省洛阳市栾川县。
上诉人（原审原告）：李丛均，男，1973年10月11日出生，汉族，住河南省洛阳市伊川县。
上诉人（原审原告）：李明珂，男，1998年6月12日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：何广欣，男，1967年4月6日出生，汉族，住河南省洛阳市伊川县。
上诉人（原审原告）：张�，男，1977年7月21日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：路建国，男，1960年10月25日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。
上诉人（原审原告）：黄卫华，女，1956年9月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：王利伟，男，1962年11月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：王宜安，男，1937年1月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：李忠玲，女，1954年11月18日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：郭本立，男，1941年1月4日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：张丽芳，女，1964年12月11日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：王尊杰，男，1969年11月2日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。
上诉人（原审原告）：孟海燕，女，1975年9月4日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：王利群，女，1957年12月6日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：张俊申，男，1966年8月16日出生，汉族，住河南省孟津县。
上诉人（原审原告）：杨综华，男，1951年5月3日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：叶奇，男，1967年8月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：潘四旺，男，1966年7月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：陈振杰，男，1953年4月1日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：李爱月�女，1945年7月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：张炜，男，1974年10月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：姚辉，男，1970年9月29日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：李玉萍，女，1978年9月11日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：毕素娥，女，1951年7月14日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：聂中伟，男，1972年11月12日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：孙玉莲，女，1948年9月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：ＸＸ辉，男，1983年9月11日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：孙雨蒙，男，1991年2月9日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：柳淑珍，女，1955年8月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：张淑霞，女，1953年10月12日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：阮丽华，女，1959年12月30日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：罗东敏，女，1966年6月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：潘红旭，男，1964年6月1日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：张明，男，1965年6月23日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：姚鹏，男，1975年10月5日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：齐�莉，女，1981年12月21日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：王伟，男，1965年6月30日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：何文富，男，1960年3月27日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。
上诉人（原审原告）：孙新梅，女，1969年8月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：金善洛，男，1995年7月15日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：金文开，男，1939年8月19日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：李恒英，女，1937年2月8日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：崔建平，女，1965年8月18日出生，汉族，住河南省新安县。
上诉人（原审原告）：郭珊，女，1980年12月22日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
上诉人（原审原告）：郭根发，男，1953年7月27日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：张虎，男，1962年10月28日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。
上诉人（原审原告）：王天恩，男，1938年6月1日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：刘清香，女，1942年1月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。
上诉人（原审原告）：叶祥德，男，1963年12月9日出生，汉族，住浙江省温岭市。
上诉人（原审原告）：于荣章，男，1959年6月22日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。
上诉人（原审原告）：宋继东，男，1976年5月16日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。
上诉人（原审原告）：宋龙海，男，2004年11月11日出生，汉族，住址同上。
法定代理�宋继东，系宋龙海之父，系本案上诉人之一。
上诉人（原审原告）：周晓辉，女，1968年2月19日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。
上诉人（原审原告）：袁勃勇，男，1968年1月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
上诉人（原审原告）：何亮如，男，1960年10月15日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
诉讼代表人杨树鹏，系本案第一上诉人。
诉讼代表人崔益民，系本案第二上诉人。
诉讼代表人焦功水，系本案第四上诉人。
诉讼代表人马超文，系本案第二十九上诉人。
诉讼代表人王尊杰，系本案第四十九上诉人。
上诉人共同委托诉讼代理人：张彦立，河南中冶律师事务所律师。
上诉人共同委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洛阳圣雪昂商贸有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区工人文化宫院内西侧。
法定代表人：冯鸿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：平金辉，河南洛神律师事务所律师。
杨树鹏等92上诉人因与被上诉人洛阳圣雪昂商贸有限公司（以下简称圣雪昂公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。九十二上诉人推举的五名诉讼代表人杨树鹏、崔益民、焦功水、马超文、王尊杰及其共同委托的诉讼代理人张彦立、付景新，被上诉人圣雪昂公司委托诉讼代理人平金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨树鹏等92人上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定的事实所依据的材料没有经过庭审质证，而是基于被上诉人单方与法院的沟通，在偏听偏信基础上，进行了错误的事实认定。1、判决书第13页，称“其余面积消防验收不合格，主要集中在负一层”。但是在庭审中，被上诉人没有提供任何证据证明，其余面积属于消防不合格。2、判决书第14页，称“在同月月底召开的代表会上，因意见分歧，会议中原主任杨树鹏及郭本立退场，其余在会代表推举鲁远平为代理主任，临时解决问题，直至杨树鹏愿意出来工作”。但是在庭审中，被告并没有举证证明鲁远平为代理主任，而且杨树鹏作为业主会主任一直进行积极、努力的工作，包括本次起诉也是由杨树鹏主任不辞辛苦，加班加点为维护广大业主利益而主持进行的。原审法院认定选举鲁远平为代理主任，既不是事实，也不能成立。鲁远平代表不了业主委员会，更代表不�本案作为业主的原告。3、判决书第14页，称“被告于2015年1月26日向鲁远平作为代理主任的业主委员会发去告知函，载明不再继续租赁”。然而，本案庭审自始至终，上诉人没有见到过该告知函，该告知函更不可能在一审庭审中由原告进行质证。如果被告要求解除租赁合同，应当向本案的原告（即租赁合同的委托人）发出，退一步讲，即使向业主委员会发出告知函，也应该向杨树鹏主任发出，而不是向鲁远平发出。原审认为被告向原告其中一人发送告知函就可以解除合同，而同时认为，只有所有产权人同时要求返还房屋，法院才能判决返还房屋，这将合同双方的权利义务置于绝对不平等的地位。从以上可以看出，法院在本案庭审之外，与被告进行了单方面证据材料沟通，且该等证据材料，在庭审中不提交原告质证，即作为认定案件事实的依据。二、原审中，原告向�院起诉被告要求解除租赁合同的诉讼过程中，被告起诉业主委员会也要求判决解除租赁合同。这说明，在本案诉讼进行中，双方均认为租赁合同没有解除。然而，一审法院不顾合同当事人双方的意愿，居然认为在2015年1月26日租赁合同已经解除。这严重违背私法自治的原则。如果是涉及合同效力问题，法院可以不顾当事人意愿进行认定，但是合同解除问题涉及的是合同当事人的真实意思表示，在合同当事人均不认为合同已经解除的情况下，法院却判决确认本案立案之前合同就已经解除，这实际是干涉了当事人的真实意思，与《合同法》意思自治的基本法理相违背。三、一审法院所作出的判决超出了当事人诉讼请求范围。诉权作为当事人的基本权利，其含义包含了起诉或不起诉，提出何种请求或不提出何种请求，而法院只能针对当事人提出的诉讼请求审理，没有提出�请求，法院不能任意干涉。但是，在本案中，对于50万元保证金的问题，原告没有包含在诉讼请求中，被告也没有提出反诉，且案件审理前后，被告也没有向原告主张用50万元保证金与拖欠的租金相互抵销。而在原告和被告均没有对50万元保证金提出主张的情况下，一审法院却判决拖欠的租金从50万元保证金中扣除。这实际上剥夺了当事人双方对50万元保证金所享有的权利和主张。同时，根据租赁合同约定，在被告违约的情况下，保证金不予退还。故从保证金中扣除租金，也损害了原告的权益。四、法院对4500元的维修费问题适用法律关系错误。一审法院认为，4500元的维修费的债权人应为房屋维修人，但是这个债权是合同债权，房屋维修人是原告委托的人员，该4500元是基于被告的原因，原告聘请维修人员维修房屋所必然发生的费用和原告必然造成的损失。房屋维修人�是与原告发生合同关系，与被告没有直接的合同关系。房屋维修人如何作为债权人向被告主张。一审法院认定的债权关系适用法律明显错误。五、一审法院的判决无法执行。l、判决书第15页载明，法院认为部分业主无权要求被告返还房屋。判决的第三项显示，返还房屋之日为被告自行搬离之日。这样的判决将导致两个严重的后果，一个后果是只要有一个业主不起诉，则其他所有业主均无权要求返还房屋。而实际上，有部分业主长期不在家，根本联系不上，至少长期内，无法实现全部业主向被告提出返还房屋的请求。而另一个后果是，被告想什么时候搬离就什么时候搬离，如果不想搬离，还可以按照半价房租一直继续使用，而且在被告自行搬离的时候不需要恢复，不需要将消防验收合格。这两个后果，实际上颠覆了人们对社会交往的基本认知，完全违背公平、公正�诚实信用。法院一方面确认合同已经解除，而另一方面法院认为不能要求返还房屋，这样的逻辑，让人无法理解。2、判决第三项中的“一审结案之日”指的是什么日子，是一审判决作出之日，一审判决送达之日，一审判决生效之日，还是二审判决生效之日，无法理解。3、判决第三项中的“保留未起诉业主的份额”是什么含义，未起诉业主的份额是多少，如何计算？如果没有未起诉业主的参与和配合，该判决实际上无法执行。4、判决第二项中的“由原告杨树鹏等92人与业主委员会自行解决”，这里边的业主委员会是指哪个业主委员会，而本案的当事人中根本就没有业主委员会，如何自行解决。如果没有业主委员会的参与和配合，该判决无法执行。综上所述，一审法院在程序上、事实认定上以及判决事项上均存在错误，请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉�请求。
圣雪昂公司辩称：一、1、本案为合同纠纷，应当按照合同的有关条款、合同当事人的约定处理，被上诉人合同的对应方为洛阳市房地产大厦商铺业主委员会，双方所签房屋租赁合同有明确约定，单个业主无权直接向被上诉人主张任何权利，包括诉讼、非诉讼，被上诉人作为合同的乙方只和签订合同的甲方业主委员会发生相应的法律关系，其合同条款在合同书第8条第6项，因原审已经提交该条款，详细的内容请求法庭依法审理。2、特别说明：正因为大厦业主委员会掌握了整体房屋的长期独立自主的经营权，在经营期内小业主不得干预，也不得向上诉人直接主张，因此，被上诉人当初才与其签订合同承租了整体的房屋。3、此项约定非同小可，关系到被上诉人的正常经营，关系到被上诉人的生死存亡，因为这些单个的小业主的数量有一百五十多名，被上诉人作为一个经营公司也不是向社会发放福利的机构，不可能让他们到公司一个个算账，哪个不对再和他们打官司。二、上诉人作为单个的小业主当初与杨树鹏等11名业主委员会代表签署了相应的委托书，该委托书原审已经提交，其内容和约定属于委托经营合同性质，其双方才是相对应的合同法律关系，单个小业主如果认为自己的房屋没有按时拿到租金，应当向其业主委员会按照双方的约定主张相应的权利。三、本案实际是形成了三方两个法律关系，根据合同法及合同的相对性及有关的条款的清晰约定，被上诉人对应的是业主委员会，单个业主对应的是业主委员会，单个业主跳过业主委员会直接向被上诉人主张单个租金结算没有事实和法律依据，也明显违反房屋租赁合同及当初与业主委员会形成的委托合同。四、结合以上对合同约定及法律关系的对应分析，本案�诉人本身不属于适格的诉讼主体。因此，原审法院也适当考虑了有关约定，在判决的第二项、第三项也体现了单个业主即本案的上诉人应当首先向本案的业主委员会进行结算，关于判决的第一项也是符合合同约定和事实的，房屋租赁合同第四条第三项明确约定租金超过7天，经协商无法解决的，本合同自行解除，另被上诉于2015年1月26日向当初签订合同的业委会的成员之一，即当时的代理主任鲁远平发去了书面告知函，载明了因房屋消防严重不达标，房屋质量问题，已经不具备商场的经营规模和要求，告知不再继续承租，结合约定及这一事实，该合同至迟也应当在2015年1月26日解除，上诉人偷换被上诉人曾经提起的一个诉讼的诉讼请求，该诉讼请求是被上诉人起诉其业主委员会要求人民法院判决确认房屋租赁合同解除，在该庭审上已经明确，而非要求人民法院判令解除。另，关于鲁远平的身份问题，原审提交了大量的书面证据，证据中有其业委会当时的会议记录，很多的业委会成员当时在会议记录上签字，显示让鲁远平代理业委会主任，此后，还有书面证据显示，这些业委会的成员曾经签署了向公安机关的报案材料，要求不再担任主任的杨树鹏移交相应的业委会公章及有关的财务，这些证据足以证明被上诉人向其发出书面告知函，完全符合事实和法律，原审判决确认合同解除应当是正确的。五、关于上诉人所说的保证金的问题，该房屋租赁合同约定其为立约保证金，被上诉人交付第一个季度的租金后，立约保证金自动转换为押金。事实上关于50万元抵偿租金的问题与业主委员会是有过约定的。
杨树鹏等92人向一审法院起诉请求：1、判决解除2011年7月31日签署的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即将资产和商品撤出，将�屋恢复原状，包括将消防设施维修完毕并验收合格后交付给原告；3、判决被告支付原告维修房屋所支付的维修费4500元；4、判决被告向原告支付2005年1月1日至2015年4月30日拖欠的租金共计406551.45元，并自2015年1月1日起每迟延一天按拖欠租金总金额的0.2%的标准向原告支付滞纳金，暂算至2015年4月30日，滞纳金为69575.80元；5、判决被告自2015年5月1日起按照每月88591.46元的标准向原告支付房屋占有使用费，直至将房屋恢复原状交还原告之日；6、判决被告向原告支付违约金268253.853元；7、本案的诉讼费由被告承担。
原审法院查明：本案诉争房产位于西工区纱厂南路33号房地产大厦地下一层至地上二层商业用房，地下一层建筑面积为2124.32平方米，地上一层建筑面积为1720.55平方米，地上二层建筑面积为1287.91平方米，总计5132.78平方米。该房产不具有独立性，但区别�落位置、面积不同共计150余名业主，分别持有自己的房产证或房屋买卖合同。本案92名原告系其中的86处房产的业主（其中有的房产系二或三人共有，有的几处房产一人单独所有）。全体业主成立有业主委员会，在洛阳市××工区物业办备案并制有公章，业主委员会由11名业主代表组成，分别为杨树鹏、郭本立、鲁远平、杨冬冬、杨洁、李凤婷、洪乐、张富强、刘洛民（仪康公司）、乔现民（房管局）、秦克一，杨树鹏为主任（杨树鹏、郭本立为本案原告）。
本案诉争房产的全体业主与杨树鹏等11名业主代表签订《委托书》，载明：1.业主将其购买的商铺委托11名业主代表经营管理，11名业主代表接收委托，委托经营期限为12年，自2011年8月1日至2023年7月31日；2.委托经营期间，该商铺的自治管理权归11名业主代表所有，有关该商铺的一切经营活动由11名业主代表�权负责，业主不得干涉业主代表对商铺的自治和管理及授权其他法人对该商铺自治和管理，11名业主代表有权代理业主签订商铺租赁合同及办理相关事宜；3.委托经营期间不得终止或变更《委托书》内容，收回商铺的经营权，否则应承担对全体业主造成的一切经济损失，在赔偿损失后不得解除其在合同期内的义务；4.因承租方违约，11名业主代表必须积极主动通过法律形式或其它途径维护业主利益，否则业主有权提出召开全体业主大会重新选举。
2011年7月31日，11名业主代表作为甲方与圣雪昂公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁房屋系纱厂南路33号房地产大厦地下一层至地上二层商业用房，建筑面积总计5132.78平方米；2.租赁期限从2011年8月1日至2023年7月31日，其中2011年8月1日至2011年12月31日为免租期，2012年1月1日为租金起算日；3.首期租赁费�楼层不同分别定价，一楼门面房212.7平方米按129元/平米/月，一楼商铺分三部分出租，其中740.71平米按47元/平米/月，127.99平米按63元/平米/月，剩下的639.15平米按75元/平米/月，二楼1287.91平米按44元/平米/月，地下一层2124.32平米按33元/平米/月，以上总面积为5132.78平米，月租金245021.89元/月；4.租金前三年不变，以后每三年调增一次，增幅为每三年15%;5.乙方在合同签订后7个工作日内向甲方支付50万元作为立约保证金，租赁费用实行先付租金后使用的形式，乙方按季度支付，具体支付时间为乙方前一期租赁费用期满前十个工作日以内，第一季度租金交纳后立约保证金自动转化为合同期内的风险保证金，待合同期满后无息返还；6.乙方如不能按时向甲方缴付租金，逾期时每迟延一天按拖欠的总金额的0.2%每天向甲方缴纳滞纳金，如超过7个工作日仍不能交付，双方经充分协商后确定无法解决的，本合同自行解除或甲方要选择终止本合同，同时保证金不予退还；7.甲方按房屋现状向乙方交付，交付后甲方不再负责租赁范围内的物业管理工作，由乙方和大厦物业管理公司协商解决；8.乙方若改造使用造成结构改变，必须征得甲方同意，并且乙方必须负责商铺的消防验收达到国家规定的乙方经营行业的消防验收标准，若乙方改造致使建筑楼消防改变，由乙方必须负责整栋大楼的消防整体验收，由此产生的费用均由乙方承担，改造前消防验收由甲方负责，并提供给乙方消防验收合格证复印件一份；9.甲方签订合同的主体必须是出租房屋的所有业主特别授权的法人或自然人，所有业主出具书面委托书，载明委托事项，甲方的行为对所有业主产生法律效力，如有纠纷，乙方不与任何单个业主发生关系，只与甲方发生关系，甲方单个业主不能直接向乙方主张任何权利，包括诉讼、非诉讼，否则视为甲方违约；10.本合同无论因何种原因提前解除或终止，乙方必须承担对租赁房屋恢复原样或赔偿的责任，乙方在租赁期满后或在合同解除后30日内将其拥有所有权的资产和商品撤出，甲方为乙方提供方便；11.本合同执行过程中，由于任何一方违反本合同的约定或违反国家有关法律法规下而造成合同解除或终止，即为违约，违约方须向对方支付三个月的租金作为违约金（按违约当期月租金标准计算）。
《租赁合同》签订后，本案诉争房产的业主委员会向圣雪昂公司提交了以下材料：1.业主委员会印章批准表复印件；2.单位工程质量评定表；3.建设工程验收消防备案受理凭证复印件；4.委托书一层41、二层48、负一层55、房管局1份；5.杨树鹏身份证复印件。圣雪昂公司交纳了保证金50万元，并收到本案诉争房产进�装修开办西工区分公司商场对外招商，洛阳市公安消防支队于2012年2月20日对该商场出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示商场使用面积为3888平方米，其余面积消防验收不合格，主要集中在负一层。圣雪昂公司的商场开业后，因种种原因经营善不是很好，圣雪昂公司的租金交至2014年12月份。2014年12月25日，11名业主代表组成的业主委员会向圣雪昂公司下发通知，督促其支付下一季度的租金，逾期将收回房屋。在同月月底召开的代表会上，因意见分歧，会议中原主任杨树鹏及郭本立退场，其余在会代表推举鲁远平为代理主任，临时解决问题，直至杨树鹏愿意出来工作。2015年1月1日起圣雪昂公司未再向包括92名原告在内的全体业主支付租金，并于2015年1月26日向鲁远平为代理主任的业主委员会发去告知函，载明不再继续租赁，双方为将损失降至最低对房屋另行租赁及装修问题进行协商。后圣雪昂公司与鲁远平为代理主任的其余代表协商善后事宜，并起草了调解协议，但鲁远平称杨树鹏走时将公章带走无法盖章确认，故未达成调解意见，现该商场处于停业状态。
另在本案审理过程中，圣雪昂公司以11名业主代表、业主委员会为被告提起诉讼，诉讼请求为：1.判决其与11名业主代表签订的《房屋租赁合同》解除；2.判决11名业代表、业主委员会赔偿其损失150万元。在该案审理过程中，圣雪昂公司同意用其签订合同时交纳的保证金50万元支付拖欠房租。
原审法院认为：根据《物业管理条例》，业主大会的职责主要是制定议事规则、管理规约，选举产生业主委员会，选、解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会的职责主要是召开业主大会，报告物业管理的实施情况，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务。合同业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。从上可以看出，不管是业主大会还是业主委员会，都是对全体业主的共有和共同管理部分的问题进行决定。而本案中，房地产大厦有自己的业主委员会，11名代表组成的“业主委员会”仅是地下一层、地上二层部分商铺的业主组织，其职责独立于房地产大厦自有的业主委员会，也没有制定规约、议事规则，仅仅是业主为了实现其房产的出租利益，鉴于全部房产的整体不可分割性临时成立的一个松散机构。
全体业主与11名业主代表签订的《委托书》的实质意义是业主将其自己单独所有的房产交给11名代表整体行使经营权的委托经营合同。无论形式如何，该《委托书》是双方真实意思表示，11名业主代表与圣雪昂公司签订的《房屋租赁合同》对全体业主产生法律效力。
根据《房屋租赁合同》约定，圣雪昂公司应于2014年12月31日前十个工作日支付2015年1月至3月的租金，11名代表组成的业主委员会于2014年12月向被告下发通知督促支付租金，被告于2015年1月26日发去告知函称不再租赁，并要求协商善后事宜。那么按合同约定，被告如不能按时缴付租金超过7个工作日，双方协商后确定无法解决的，本合同自行解除。故该合同应于2015年1月26日被告向鲁远平等业主代表发告知函时自行解除。
本案涉及的租赁合同系整体租赁，被告租赁的目的为开办商场，为避免单个业主之间的协调繁琐问题，被告才与全体业主授权的11名业主代表签订《房屋租赁合同》，也为了维护合同的稳定性、商场运营的必要，双方在《房屋租赁合同》约定，单个业主不能单独向被告主张任何权利，包括诉讼或非诉讼。该条款对原告的权利进行了一定的限制，故单个或部分业主不能单独对涉及整体租赁合同有关的事宜提起诉讼，否则会对整体租赁合同造成影响，并涉及其余未诉讼业主的权利，但11名业主代表的权利是业主授予的，该条款的限制不能阻止单个或部分业主作为房产所有权人收取属于自己那部分租金的权利，本案原告在这方面具有诉权。根据前述分析《房屋租赁合同》已于2015年1月26日自行解除，原告起诉解除合同没有意义不予支持，且在本院审理圣雪昂公司诉11名业主代表、业主委员会的案件中，圣雪昂公司也已确认合同解除。合同解除后，被告对租赁物的返还、返还时所涉及的问题及合同违约金均属于整体合同的范畴，原告作为部分业主无权主张，故原告主张被告将资产和商品撤出，房屋恢复原状，将消防设施维修完毕并验收合格后交付以及被告支付违约金268253.853元，应予以驳回�原告主张被告支付其维修房屋所支付的维修费4500元，但该4500元的债权方为房屋维修人并非原告，原告也并未垫付该款项，原告主张该费用于法无据，不予支持。合同解除前被告拖欠的租金应予支持，即2015年1月1日至2015年1月26日的租金，原告提供拖欠租金的计算表，被告未提供相反证据予以反驳，结合原告提交的房产证或商品房买卖合同，该部分租金认定为74302.56元。该费用可从被告缴纳的保证金50万中予以扣除，因《房屋租赁合同》签订时被告已将保证金交至11名业主代表处，故该部分拖欠租金由原告自行解决。原告主张拖欠租金的滞纳金于法无据，不予支持。
合同已于2015年1月26日解除，合同约定合同解除后，被告应于30日内即2015年2月26日前将资产搬离，之后被告无权继续占用涉案房产，11名业主代表应提供方便，但解除后对善后问题上，11名业主代表�成的业主委员会内部存在分歧，无法答复被告，造成至今未清场。全体业主如认为其原推选的11名业主代表怠于行使职责，损害了其正当权益，可通过内部自治的形式或法律允许的其他方式来决定合同解除后的善后事宜，但包括原告在内的全体业主均未采取任何措施，放任这种状态一直持续至今，有一定的过错；被告方在对方未答复的情况下，商场处于停业状态，未采取有效措施防止损失的扩大，也有一定的过错。鉴于全体业主委托的业主代表或业主委员会因内部分歧无法履行职责，双方无法正常交接，被告应自行将租赁房屋内自己的资产或物品搬离，原告不得进行阻拦，以此来避免双方的损失继续扩大。在被告自行搬离之前，因合同双方均有不同程度的过错，对被告无权占有期间的占有费损失应由双方平均承担，被告应承担损失为从2015年2月26日起直至被告自行搬离之日止的占用费，标准按合同约定的2015年租金的一半。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项之规定，判决：一、确认杨树鹏等92人与被告洛阳圣雪昂商贸有限公司之间存在的2011年7月31日形成的《房屋租赁合同》于2015年1月26日解除。二、洛阳圣雪昂商贸有限公司拖欠杨树鹏等92人的2015年1月1日至2015年1月26日租金74302.56元，从被告租赁时交纳的保证金50万元中予以扣除，由杨树鹏等92人与业主委员会自行解决。三、洛阳圣雪昂商贸有限公司于本判决生效之日起五日内按合同约定租金标准的一半向杨树鹏等92人支付2015年1月27日至一审结案之日止的占用费，一审结案之后的占用费按同等标准计算至被告自行�离之日止。上述款项从50万保证金扣除全体业主2015年1月1日至2015年1月26日被拖欠的租金后按92名原告房屋面积所占比例按月折抵，每月就应保留未起诉业主的份额，不足部分由洛阳圣雪昂商贸有限公司继续支付。四、驳回杨树鹏等92人的其他诉讼请求。如果洛阳圣雪昂商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11590元，裁定驳回部分诉讼费用2880元不予收取，其余共计8710，由杨树鹏等92人与洛阳圣雪昂商贸有限公司各半承担（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案所涉及的租赁合同系整体租赁，圣雪昂公司与全体业主授权的11�业主代表签订的《房屋租赁合同》约定，单个业主不能单独向圣雪昂公司主张任何权利，包括诉讼或非诉讼。该条款对于单个业主的权利进行了一定的限制，单个业主或部分业主不能单独对涉及整体租赁合同有关的事宜提起诉讼，否则会对整体租赁合同造成影响，并涉及其余未诉讼业主的权利，但11名业主代表的权利是业主授予的，该条款的限制不能阻止单个或部分业主作为房产所有权人收取属于自己那部分租金的权利，本案杨树鹏等92人在这方面具有诉权。圣雪昂公司辩称杨树鹏等92人无权向其主张任何权利，本院不予采纳。
根据《房屋租赁合同》约定，圣雪昂公司应于2014年12月31日前十个工作日支付2015年1月至3月的租金，11名业主代表组成的业主委员会于2014年12月向圣雪昂公司下发通知督促支付租金，圣雪昂公司于2015年1月26日发去告知函称不再租赁，�要求协商善后事宜。按照合同约定，圣雪昂公司如不能按时缴付租金超过7个工作日，双方协商后确定无法解决的，合同自行解除。故该合同应于2015年1月26日圣雪昂公司向鲁远平等业主代表发告知函时自行解除。杨树鹏等92人认为该合同没有解除的上诉理由不能成立。
杨树鹏等92人主张圣雪昂公司应支付其因维修房屋所支付的维修费4500元，但该4500元的债权方为房屋维修人并非杨树鹏等92人，杨树鹏等92人也未垫付该费用，因此本院对其该主张不予支持。
圣雪昂公司与商铺业委会于2016年3月9日进行了交接，在此之后，圣雪昂公司是否需要支付占用费，涉及整体合同的处理结果，本案不予处理。
综上所述，杨树鹏等92人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11732元，由杨树鹏等92上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鑫杰
审判员 邢 蕾
审判员 赵淑婷
二〇一七年六月二十六日
书记员 陈琦洋