北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第01875号
原告袁旭洪，男，1979年3月25日出生。
委托代理人于长华，北京市君泰律师事务所律师。
被告张溢，女，1982年8月9日出生。
被告吕璐珊，女，1958年5月9日出生。
二被告委托代理人丛硕，北京睿识慧律师事务所律师。
二被告委托代理人奚望，北京睿识慧律师事务所律师。
原告袁旭洪与被告张溢、吕璐珊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁旭洪及其委托代理人于长华，被告张溢、吕璐珊的委托代理人丛硕、奚望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁旭洪诉称：北京市昌平区某房屋（房产证号：京房权证昌私移字第XX**号）房产共有权人为二被告。原告考虑家庭实际情况，准备在该小区购买一套房屋，恰逢二被告授权杨大铮（吕璐珊之夫）委托房产中介北京市优速房地产经纪有限公司出售该房屋，原告有意购买，即在中介机构的安排下与被告的代理人杨大铮见面。杨大铮亲自出示了二被告委托他出售房屋的委托书原件及该房屋产权证书原件，经双方协商于2013年9月13日分别签署了《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》和网签确认单。原告于同日按约定向房屋中介机构北京市优速房地产经纪有限公司支付房屋居间服务费3万元，并按照合同约定向被告支付房屋买卖定金7.5万元。原告为了能够使本次二手房买卖符合北京市首套房贷款条件，为此变卖了自己家庭居住的唯一住房。10月15日，原告按照合同约定向被告支付购房首付款100万元。10月16日，被告代理人杨大铮将出售的房屋钥匙交给原告。原告开始对该房屋进行装修准备。10月26日，被告代理人杨大铮以转移房内物品为由电话要求原告寄回房屋钥匙，原告不知有变，本着积极配合的原则，于次日将房屋钥匙寄回。但10月29日，房产中介机构北京市优速房地产经纪有限公司与原告联系称，杨大铮说买卖合同是无效合同，双方签的合同他女儿反悔，不同意继续履行，因为他女儿占95%股份，他也没办法。11月1日原告收到杨大铮写的“备忘通知”，称其女儿反悔，双方签的合同是无效合同，合同已无法执行。原告当即书面回复杨大铮，指出合同是有效的，其单方解除是违约的，原告要求继续履行，但杨称做不了女儿的主，他女儿说合同无效，不同意继续履行，多次联系未果。万般无奈，原告只能要求二被告及杨大铮先把已付的定金和预付购房款107.5万元汇回。二被告于11月4日将该款汇给原告。11月5日，原告向二被告发出违约赔偿通知，要求二被告支付双倍定金、首付款的违约金，赔偿居间服务费、订约机会损失及房屋装修、居住安置损失。二被告拒不答复。11月7日，原告再次要求二被告在三日内对于原告的违约追偿要求进行答复，否则将通过诉讼解决。此后被告委托其朋友打电话给原告，称二被告最多只愿意赔偿5万元，遭原告拒绝。经原告了解，二被告仍在卖房，标价490万元。原告为维护自身权益，起诉至法院，请求依法判决：1、被告吕璐珊、张溢双倍赔偿原告的购房定金75000元；2、被告吕璐珊、张溢赔偿原告购房中介费30000元；3、被告吕璐珊、张溢支付收取预付购房款100万元的违约金6000元（自2013年10月15日至11月4日按照合同约定的每日万分之三计算）；4、被告赔偿因房屋涨价导致的房屋差价损失、转售利益损失20万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告张溢、吕璐珊辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所说的授权书是若干年以前的，与本次的买卖合同没有关系，并且授权书上被告张溢并没有签字，原告所说的房屋买卖合同是没有取得正常授权的，是无效合同。按照相关规定，在房屋买卖过程中，授权是需要经过公证的，在这个过程中中介机构没有向双方履行良好的中介服务义务，才导致现在的结果，被告没有任何恶意，在知道情况后向原告及时沟通，并将全部的款项退还给原告，并没有侵犯原告的权利，被告认为这件事已经处理完了。本案涉及的房屋买卖合同是没有成立的，因为授权出现问题，本案涉及的合同属于没有成立的状况，所以肯定是不生效的。
经审理查明：
吕璐珊、张溢系母女关系；吕璐珊与案外人杨大铮系夫妻关系;杨大铮与张溢系继父女关系。位于北京市昌平区某房屋归吕璐珊、张溢共同所有，其中吕璐珊所占共有份额为5%，张溢所占共有份额为95%。2011年元月1日，吕璐珊、张溢作为委托人向杨大铮出具《委托书》，内容为：全权委托杨大铮先生办理昌平区某房屋销售工作；此委托有效时间自交付之日起，中止时间以电话或短信通知为准，如期间此房已售，则本委托作废。该委托书上有吕璐珊、张溢的签字，并盖有两人的印章。2013年9月13日，吕璐珊、张溢（杨大铮代）作为委托方（甲方）与北京优速房地产经纪有限公司（以下简称优速公司）（乙方）签订了《房产出售/出租一般委托协议》，约定甲方将北京市昌平区某房屋委托给乙方出售，委托价格为4500000元，委托期从2013年9月13日至房屋交易时止。
2013年9月13日，吕璐珊（出卖人）、张溢（共有权人）委托杨大铮与袁旭洪（买受人）通过优速公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：袁旭洪购买吕璐珊、张溢所有的坐落在北京市昌平区某房屋，建筑面积252.85平方米，房屋所有权证证号为京房权证昌私移字第XX**号，共有权证证号为京房昌私移共字第XXXX号；双方同意房屋成交价格合计4500000元，此价格包括房价款3250000元，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品等费用1250000元，乙方同意此项费用作为补偿款支付给甲方；买受人在签订本合同的同时支付定金人民币100000元，在产权转移时定金冲抵购房款。该合同第六条“房屋的交付”约定：出卖人应当在银行面签当日将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，出卖人和买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该房屋中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙。该合同第七条“违约责任”约定：本合同签订后，出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金。该合同“补充条款”约定：1、因实际交付定金为75000元，如甲乙双方违约，以实际交付金额计算违约金；于2013年10月15日之前，乙方再支付甲方100000元作为首付款，其余首付款于过户当日全部结清；于2013年10月15日起至2014年1月14日止，为期3个月，所有款项全部到账，逾期从2013年10月15日起计算，乙方按余款每日万分之三支付利息给甲方。
同日，吕璐珊、张溢（杨大铮代）作为出售方（甲方）、袁旭洪作为买受方（乙方）、优速公司作为居间方（丙方），三方签订了《北京市存量房屋居间合同》。该合同第四条“佣金及支付”约定，甲乙双方应于本合同签订当日向丙方支付居间服务费30000元，乙方自愿为甲方承担应支付丙方的居间服务费、权证代办费及审查代书费。第七条“违约责任”约定：（二）违反配合义务，甲方或乙方违反本协议第六条约定义务，导致丙方不能继续履行相关合同义务的，丙方不承担任何责任，且丙方有权收取本合同中约定的由任意一方支付的居间服务费用及已发生的其他相关费用（如权证代办费，审查代书费等），无需退还；如支付费用方为守约方，此笔费用可作为损失向违反配合义务的过错方追偿。
合同签订后，袁旭洪于2013年9月13日当日向优速公司支付了居间服务费30000元，并向杨大铮支付购房定金75000元，双方签订了《网签确认单》。2013年10月15日，袁旭洪通过网银转账分两次支付了购房款100万元。2013年10月28日，袁旭洪将涉案房屋钥匙邮寄回给杨大铮。2013年10月31日，杨大铮向袁旭洪邮寄备忘通知，明确其于10月29日已正式通知各方为“无效合同”，所以一切善后事宜以10月30日前为界。2013年11月2日，袁旭洪向吕璐珊、张溢及杨大铮发出通知回复，内容为：11月1日收到您正式书面通知，对通知内容回复意见如下，1、我不认可你所谓的合同无效的理由，2、您没权利单方解除有效合同，不过鉴于现在这种情况，您我单方坚持各自想法没有意义，现在请您先把我已支付款项107.5万元，全部返还回来，合同涉及的其他的事情以后再说。2013年11月4日，吕璐珊、张溢将107.5万元房款退还给袁旭洪。2013年11月5日，袁旭洪向吕璐珊、张溢发出违约赔偿通知：1、赔付首付金额100万元，按照银行实际可查验的您的存款方式利率计算，计息日期自2013年10月15日起，至吕璐珊女士实际返还金额2013年11月4日当天；2、赔付违约金，按照我实际支付定金7.5万元，您需要赔付我7.5万元违约金；3、赔付居间服务费3万元整；4、除了上述违约赔偿，赔付在此期间产生的其他损失44.5万元。由于吕璐珊、张溢未予回复，2013年11月7日，袁旭洪再次发出违约追偿通知。
另查，2014年6月11日，吕璐珊（出卖人）、张溢（出卖人共有人）与任鸿兴（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人将坐落在昌平区某房屋，建筑面积共252.85平方米，出售给买受人；房屋成交价格为3455800元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。庭审中，吕璐珊、张溢述称将诉争房屋出卖给任鸿兴的实际价格为470万元。袁旭洪对此予以认可。
再查，本案审理过程中，被告张溢对于2011年元月1日向杨大铮出具的《委托书》不予认可，表示签字并非本人所签，但印章确属本人印章，并于2014年6月11日向本院提出鉴定申请，请求对上述委托书中“张溢”署名进行笔迹鉴定，以判断该署名签字是否是本人所签。庭审中，通过对张溢现场签字的比对，原告袁旭洪认可该签字并非张溢本人所签，故张溢当庭放弃了鉴定申请。庭审中，被告吕璐珊、张溢同意向原告赔偿2013年10月15日至11月4日期间占有原告购房款所产生的利息损失6000元，但对于原告的其它诉讼请求，均不认可。经法庭询问，双方当事人均不申请对诉争房屋的差价进行评估。
上述事实，有委托书、《房产出售/出租一般委托协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、《网签确认单》、居间服务费收据、说明、快递单、备忘通知、违约追偿通知、房屋所有权证书、《存量房屋买卖合同》及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：
依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除。本案中，虽然被告吕璐珊、张溢于2011年元月1日向杨大铮出具的《委托书》中“张溢”的签字并非本人所签，但签字后盖有真实的印章，且被告并未提供任何证据证明该委托事项已经作废，考虑到委托人吕璐珊、张溢与被委托人杨大铮之间的特殊亲属关系，足以使原告袁旭洪认为该委托书系真实有效的，故本院对于该委托书的效力予以认可。因此，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、《网签确认单》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。
合同签订后，吕璐珊、张溢在合同履行过程中，于2013年10月31日，通过“备忘通知”的形式，书面明确通知各方不再将房屋出售给袁旭洪，并将涉案房屋出售给案外人任鸿兴，导致合同无法继续履行，双方签订合同的目的无法实现，故吕璐珊、张溢的行为已经构成根本违约。现袁旭根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的相关约定，要求吕璐珊、张溢赔偿定金损失75000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因双方与优速公司共同签订的《北京市存量房屋居间合同》中明确约定“甲方或乙方违反本协议第六条约定义务，导致丙方不能继续履行相关合同义务的，丙方不承担任何责任，且丙方有权收取本合同中约定的由任意一方支付的居间服务费用及已发生的其他相关费用，无需退还，如支付费用方为守约方，此笔费用可作为损失向违反配合义务的过错方追偿”，故在被告吕璐珊、张溢违约的情况下，原告袁旭洪向优速公司支付的30000元中介费应由被告吕璐珊、张溢承担，因此对于原告要求被告赔偿购房中介费30000元的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。因被告在庭审中明确表示同意赔偿2013年10月15日至11月4日期间因其占有原告购房款所产生的利息损失6000元，故对于原告的第三项诉讼请求，本院不持异议。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告吕璐珊、张溢违约，造成原告袁旭洪订立合同的目的落空，由于房地产市场价格是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，这种差价就是原告的期待利益；现原告的期待利益无法实现，给原告造成了损失，被告理应予以赔偿。在差价损失赔偿数额的认定上，本院综合考虑同时期房地产市场价值变动的幅度、被告两次出售房屋交易的差价等因素，认为原告主张的房屋差价损失、转售利益损失二十万元并无不当，本院予以支持。被告吕璐珊、张溢的答辩意见，与事实不符，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪定金损失七万五千元；
二、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪中介费三万元；
三、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪预付购房款的利息损失六千元；
四、被告吕璐珊、张溢于判决生效后十日内赔偿原告袁旭洪因房屋涨价导致的房屋差价损失二十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千九百六十五元，由被告吕璐珊、张溢负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛恩同
人民陪审员 周庆华
人民陪审员 李德江
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 李思伟