浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初5169号
原告：郭云弟，男，1960年9月19日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权）：傅先祥、赵洁，浙江博凡律师事务所律师。
被告：徐振华，男，1949年9月25日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权）：宣卫忠，浙江新兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：徐胜杰，男，1975年8月30日出生，汉族，住诸暨市，系被告儿子。
第三人：诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道东旺路28号。
法定代表人：宣芾。
原告郭云弟与被告徐振华、诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周敬涛独任审判，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告郭云弟的委托诉讼代理人傅先祥，被告徐振华及其委托诉讼代理人宣卫忠、徐胜杰到庭参加诉讼。第三人诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭云弟起诉称：原告、被告系同一村集体经济组织成员。被告在1987年3月2日经竞标以1447元的价格获得原大侣乡徐家村老陆队照顾户郭金生草屋三间（约101㎡）的所有权。不久后，被告以4000元的价格将该三间草屋转让给原告，原告作了翻建。为避免纠纷，原、被告双方于2014年10月5日重新签订了《房屋转让合同》一份，再次确认徐家老陆生产队的郭金生三间草屋归原告所有。现被告就上述房屋与第三人签订了拆迁补偿协议，将获得拆迁补偿款约270万元。现起诉要求：1.确认原、被告签订的《房屋转让合同》有效；2.判令第三人诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司向原告赔付徐家老陆队三间草屋（约101㎡）的拆迁补偿款270万元（暂估）。
被告徐振华答辩称：一、被告在1987年3月2日竞标买得郭金生三间草屋后，被告拆除了三间草屋，并对三间宅基地作了平整。1989年9月被告将三间宅基地转让给原告。当时双方未签订转让合同，因此，本案不属于农村房屋买卖合同纠纷，而是农村宅基地买卖合同纠纷。二、根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”而本案的原告在徐家村宣家埠已拥有另外一处79.06㎡的住宅。另外，三间草屋的宅基地系被告与毛莲英的夫妻共同财产，被告出卖三间宅基地的行为未经共有权人毛莲英同意。因此，原告与被告于2014年10月5日所签订的房屋转让合同（实际为宅基地转让合同）应属无效。综上，请求法院驳回原告的诉请。
第三人诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司提交书面答辩状称：案涉房屋被列入征收范围，征用机关为土地管理部门，其不是房屋征用机关，与本案无利害关系，请求驳回对其的起诉。
原告郭云弟为证明自己的主张向本院提供以下证据：
1、《立永卖草屋契》一份，以证明1987年3月2日，被告通过竞标拍得涉案房屋的所有权，后被告以名为赠送，实为转让的方式转让给了原告。经质证，原告认为该房契是事实，但是左上角部分内容是原告添加的，“徐正华”签名不是被告所为，印章也不是徐振华的印章。
2、2014年10月5日签订的《房屋转让合同》一份，以证明2014年10月5日双方再次确认买卖草屋合同关系的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，被告徐振华在房屋转让合同的乙方栏签字是事实，但实际上转让标的物为三间宅基地，三间宅基地系被告与其妻子的共同财产，因此该转让合同无效。
3、原告申请法院调取的拆迁补偿单、拆迁补偿协议各两份，以证明就涉案房屋，被告与第三人诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司签订了拆迁补偿协议（补偿款暂估为270万元），该拆迁利益应归于原告。经质证，被告对该证据的真实性没有异议。
被告为证明自己的主张，向本院出示如下证据：
4、1987年3月20日徐振华关于原拆原建的报告一份，以证明被告享有案涉三间宅基地的使用权的事实。经质证，原告认为该证据不能达到被告证明目的。
5、地籍查询单一份，以证明原告在徐家村已经拥有79.06㎡宅基地，不能再购买宅基地的事实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但该宅基地登记时间1992年12月31日，迟于案涉房屋买卖时间。
6、结婚证一份，以证明被告、毛利英于1970年6月8日登记结婚；三间宅基地是被告夫妻的共同财产的事实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议。
证据1《立永卖草屋契》系大侣乡徐家老陆生产队、大侣乡徐家村村民委员将“老陆生产队照顾户郭金生草屋壹处共叁间”卖与被告郭振华的房屋买卖合同，原、被告双方均无异议，本院予以确认。该契左上角内容为“此买房契我自愿送好友郭云弟为业，子孙后代永无反悔。”徐振华在“送房契人徐正华”栏盖章；郭云弟在“受房契人郭云弟”栏盖章；徐松山在“村长徐松山”栏盖章；大侣乡徐家村村民委员会在“徐家村委会”栏盖章。双方对证据2的真实性没有异议，本院予以确认。该合同第一条内容为：乙方（被告徐振华）将其位于一九八七年原购买自老陆生产队的郭金生叁间草屋转让给甲方（原告郭云弟）。该房产具体情况详见《徐家老陆生产队立卖草屋契》（一九八七年三月二日立）。该处房产的相关权益随房屋一并转让。第二条，一九八七年乙方已经收到甲方支付的购房款，共计人民币4000元。根据上述证据1、2，再结合原告持有大侣乡徐家老陆生产队、大侣乡徐家村村民委员出具的《立永卖草屋契》的事实，可以认定被告将“老陆生产队照顾户郭金生草屋壹处共叁间”转让给原告的事实。被告关于《立永卖草屋契》左上角内容不真实的辩解，本院不予采信。因原、被告对证据3、4、5、6真实性均无异议，本院予以确认。
经审理，本院查明如下事实：
原、被告系同一村集体经济组织成员。被告在1987年3月2日通过竞标以1447元的价格获得原大侣乡徐家村老陆队照顾户郭金生草屋三间。为此，大侣乡徐家老陆生产队、大侣乡徐家村村民委员出具《立永卖草屋契》一份。后被告以4000元的价格将该三间草屋转让给原告，并在《立永卖草屋契》左上角载明“此买房契我自愿送好友郭云弟为业，子孙后代永无反悔。”《立永卖草屋契》也交与原告郭云弟持有。2014年10月5日，原、被告双方签订了《房屋转让合同》一份，该合同第一条内容为：乙方将其位于一九八七年原购买自老陆生产队的郭金生叁间草屋转让给甲方。该房产具体情况详见《徐家老陆生产队立卖草屋契》（一九八七年三月二日立）。该处房产的相关权益随房屋一并转让。第二条，一九八七年乙方已经收到甲方支付的购房款，共计人民币4000元。2017年3月、4月，被告与诸暨市人民政府暨阳街道办事处、诸暨市人民政府土地储备中心、诸暨市城市建设投资发展有限公司（受委托服务单位均为诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司）分别签订了《诸暨市2017年“三改”专项行动房屋征收补偿安置协议》、《诸暨市2017年“三改”专项行动房屋征收补偿安置补充协议》。现原告诉至本院提出前述请求。
本案的争议焦点为原、被告之间的房屋转让合同是否有效。被告认为房屋转让合同无效，主要理由有二：一、签订该转让合同时被告未征得共有权人毛利英的同意，被告无权处分，该合同无效。二、原告购买宅基地的行为违反了一户一宅的规定。原告则认为一、转让合同虽被告一人签字、盖章，但其行为构成家事代理；期间草屋进行了重新建造，原告占有使用20多年，被告妻子毛利英从未提出异议。二、购买草屋时，其没有宅基地，不违反一户一宅的规定。
本院认为，被告关于其无权处分，合同无效的辩解不能成立，理由如下：1、虽然《立永卖草屋契》、《房屋转让合同》没有被告妻子毛利英的签名，却符合当时的农村习俗。房屋转让后经重新建造，原告占有使用20余年，在无证据表明被告与其妻子毛利英感情不和，存在长期分居的情形下，被告妻子毛利英却从未提出异议。2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告主张房屋买卖合同无效的抗辩也不能成立。二、被告关于原告违反一户一宅的规定，讼争转让合同无效的辩解，也不能成立。理由如下：1、被告提供的地籍档案查询单显示郭云弟名下的宅基地，登记时间为1992年12月31日，晚于原告向被告购买讼争草屋的时间，不能证明原告向被告购买讼争草屋时违反一户一宅的规定；2、即便原告存在多处农村房屋，也不影响原、被告之间达成的房屋买卖合同的效力。因为，现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，一户一宅规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。综上，被告认为讼争房屋转让合同无效的观点，无相应事实和法律依据，本院不予采纳。原告郭云弟与被告徐振华作为同一集体经济组织的成员，就原三间草屋达成的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。原告依约支付了房款。现原告要求确认双方之间达成的房屋买卖合同关系有效，拆迁补偿利益归原告享有的诉请，合理合法，理应予以支持。被告认为其在1989年9月交付被告草屋时，草屋已经拆除，其实际交付的是三间宅基地，仅有一张1987年3月的原拆原建申请报告，无其他证据予以佐证，且与《立永卖草屋契》、《房屋转让合同》记载的内容相左，本院不予采信。第三人诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。鉴于本案事实已查清，依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认原告郭云弟与被告徐振华之间的关于原徐家村三间草屋的房屋买卖合同有效；因房屋征收产生的利益由原告郭云弟享有。
本案案件受理费28400元，依法减半收取14200元，由被告徐振华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周敬涛
二〇一七年八月十八日
书记员 郑小玲