广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第2320号
上诉人（原审被告）：江某某，女。
委托代理人：吕某某，广东××律师事务所律师。
委托代理人：李某某，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市宝安××实业有限公司，住所地深圳市宝安区新城××区××大厦二楼。
法定代表人：梁某某，董事长。
委托代理人：周某，东方××律师事务所深圳分所律师。
上诉人江某某因与被上诉人深圳市宝安××实业有限公司（以下简称引进××公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第293号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，江某某、××实业公司于2005年7月26日签订了《房屋租赁合同》及修订条款，合同约定：由甲方（××实业公司）将位于深圳市宝安新城71区留仙三路××号××大厦二楼房屋出租乙方（江某某）个人经营深圳市宝安区新安××表业厂。租赁期限自2005年7月26日至2008年7月25日。月租金人民币10000元，江某某于每月5日前向××实业公司交付租金。××实业公司向江某某收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币20000元。合同第十七条及修订条款第（二）条规定：因下列情况，××实业公司有权解除本合同，由此造成引进××公司损失的江某某应向引进××公司赔偿：（一）江某某拖欠租金一个月以上；（二）江某某所欠各项费用达三千元以上；……；××实业公司依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知江某某迁离并交回出租屋，江某某预交款有结余的，应当将余款退还江某某，但××实业公司不退还保证金，江某某一次性赔偿违约金人民币2万元。修订条款约定：合同期满后，江某某应于期满即日迁离出租房屋，并将其返还××实业公司，同时，江某某必须将出租房屋恢复原状，如江某某不恢复原状，××实业公司可自行恢复，其恢复原状所需的费用和恢复期间的房租均由江某某支付。江某某不返还出租房屋而又不续租的，××实业公司有权强行收回出租房屋。或××实业公司按逾期超出的实际天数以原《房屋租赁合同书》租金的300%进行结算房屋租金。江某某如拖欠租金，应向××实业公司支付滞纳金，房租滞纳金从当月6日起计收，每日按拖欠租金总金额千分之五的标准计算。合同签订后，××实业公司按约将涉案房屋出租给江某某，江某某在2008年7月前按约履行了合同义务。2008年7月25日即合同约定的终止期限江某某搬离了涉案房屋，但未向××实业公司支付2008年7月1日到7月25日的租金人民币8870元，也未将房屋恢复原状并将涉案房屋返还××实业公司。××实业公司起诉请求：1、江某某向××实业公司支付拖欠的2008年7月份租金人民币887O元，滞纳金人民币4213元（从2008年8月5日至11月7日），总计人民币13083元；2、江某某支付逾期未返还房屋依租金300％计算的租金人民币114399元；3、江某某支付71区××大厦二楼西厂房恢复费用人民币50510元；4、确认××实业公司向江某某收取的租赁保证金人民币20000元，因江某某违约不予返还；5、江某某向××实业公司一次性支付违约金人民币20000元；以上五项合计，江某某尚需向××实业公司支付人民币197992元。6、江某某承担本案的全部诉讼费用。
原审法院审理认为，江某某与××实业公司签订的《房屋租赁合同》及合同修订条款，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同及修订条款合法有效，当事人应按约全面履行。××实业公司应按约将涉案房屋交付给江某某，江某某应按约向××实业公司支付租金，在合同期满后应将租赁物返还给××实业公司。江某某提出未支付的租金在租赁保证金中相应扣除的辩称意见，合同中没有约定，且江某某有先向××实业公司支付租金的义务，对江某某的辩称意见，原审法院不予采纳。现江某某未按约向××实业公司支付租金，合同期满也未按约将房屋恢复原状并向××实业公司返还涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任，对××实业公司要求江某某支付租金、滞纳金及租赁保证金不予返还的诉讼请求，原审法院依法予以支持。××实业公司以在合同中约定江某某不返还出租房屋而又不续租的，××实业公司有权强行收回出租房屋，或××实业公司按逾期超出的实际天数以原《房屋租赁合同书》租金的300%进行结算房屋租金为由，要求江某某按逾期超出的实际天数以原《房屋租赁合同书》租金的300%进行结算房屋租金，原审法院认为，××实业公司在江某某没有按约返还出租房屋又不续租的情况下，有权强行收回出租房屋，而××实业公司没有强行收回，造成损失扩大，××实业公司对因江某某没有返还出租房屋所造成的损失，也有一定的过错，结合本案江某某先期均按约履行合同义务，江某某又在庭审中提出××实业公司要求的违约金过高，由江某某按合同中约定的租金标准赔偿××实业公司的租金损失为宜。××实业公司要求江某某支付违约金人民币2万元的依据是合同第十七条及修订条款第（二）条，而本案不是合同第十七条及修订条款第（二）条规定的情形，不能适用上述规定。××实业公司要求江某某承担恢复原状的费用，因其证据无法清楚地反映涉案房屋的原状及江某某使用后的状况，所提供的费用也无发票或其它证据予以佐证，难以认定引进××公司将涉案房屋恢复原状所支出的费用。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、江某某向××实业公司支付2008年7月1日至25日的租金人民币8870元、滞纳金人民币4213元（2008年8月5日至2008年11月7日），合计人民币13083元；二、江某某向××实业公司支付逾期未返还房屋的房租损失人民币34333元（从2008年7月26日至2008年11月7日）；三、××实业公司无须向江某某返还租赁保证金人民币20000元；四、驳回××实业公司的其它诉讼请求。上述给付事项两项合计人民币47416元，限江某某在判决生效后十日内向××实业公司支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4260元，由××实业公司负担人民币3275元，江某某负担人民币985元。
江某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2009）深宝法民三初字第293号民事判决；2、改判驳回××实业公司的全部诉讼请求；3、诉讼费由××实业公司承担。事实与理由：一、原审判决江某某向××实业公司支付租金8870元及滞纳金没有事实依据。××实业公司主张的租金8870元是计至2008年7月25日，而双方合同终止日期也是2008年7月25日，江某某在合同期满已实际将承租厂房交回给××实业公司，江某某在××实业公司处有2万元房屋租赁保证金，在合同期满江某某搬离厂房时，××实业公司拒不结算退还该保证金，该保证金应当用于折抵厂房租金，为此在双方互负义务的情况下，××实业公司在不退还保证金时也无权向江某某追讨未付租金8870元。××实业公司主张租金至2008年7月25日，也就说明××实业公司认可了江某某已在合同期满已没有再使用该承租厂房，没有违约。二、原审判决江某某向××实业公司支付逾期未返还房屋的房租损失人民币34333元更加没有事实和法律依据。首先双方租赁合同于2008年7月25日期满终止，双方未再续约，而且江某某于期满即搬离厂房，这一事实是无法否认的，因为××实业公司所聘请的深圳市万家居物业管理有限公司在宝安区人民法院起诉上诉人，要求上诉人支付水电费等费用也是计至2008年7月，说明在2008年8月上诉人再未使用该厂房，已实际交付厂房给××实业公司。其次，××实业公司主张的租金8870元也是计至2008年7月25日，可见其也确认在合同期满上诉人即搬离租赁厂房的事实，××实业公司虽然不同意与上诉人办理合同终止的交接手续，但不能由此认定上诉人合同期满还在使用该租赁厂房。再次，原审判决完全按××实业公司主张的在2008年11月7日才实际交付厂房是没有任何事实依据的。××实业公司很清楚上诉人在合同期满已经实际交付厂房给被上诉人，被上诉人随时对厂房有处分、出租收益的权利。××实业公司不行使该权利所造成的损失应自行承担。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。所以××实业公司明知江某某合同期满即撤离厂房，将厂房交回给××实业公司，但××实业公司依然向江某某追讨房租的损失没有任何依据。三、上诉人向××实业公司交纳的房屋租赁保证金应当抵扣租金后退还上诉人。上诉人交纳保证金后并没有违约行为，合同期满搬离厂房是按双方合同约定履行，不能因××实业公司不愿意结算并办理合同终止手续而认定上诉人没有实际交回厂房。上诉人没有违约行为，××实业公司理应将保证金退回给上诉人。综上所述，原审判决认定上诉人在合同期满依约搬离厂房是违约行为与事实不符，请求二审法院依法改判。
××实业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，江某某与××实业公司签订的《房屋租赁合同》及合同修订条款，均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同及修订条款合法有效，当事人均应严格履行。
根据修订条款的约定，租赁合同期满后，江某某应履行如下义务：一、迁离出租房屋；二、返还房屋给出租方××实业公司；三、将出租房屋恢复原状。本案中，江某某虽然于合同期满后迁离房屋，但无证据证明其严格履行了将该房屋交还给××实业公司的合同义务。故，原审判决认定江某某已构成违约正确，本院予以维持。另，涉案合同对当事人的违约责任亦作出明确约定，即在承租方江某某不返还出租房屋而又不续租的情况下，出租方××实业公司有权选择强行收回出租房屋，或者以合同约定租金的300%标准收取房屋租金。基于上述约定，××实业公司请求江某某支付逾期交还租赁房屋期间的300%租金有合同依据，江某某应当严格按照合同约定承担违约责任。鉴于××实业公司对一审判决未提起上诉，本院对原审关于江某某按照合同中约定的租金标准赔偿××实业公司的租金损失的判决予以维持。
对于××实业公司收取的租赁保证金20000元是否应当予以返还问题，本院认为，合同约定出租方不退还保证金的情形为，承租方违约达到合同约定的解除条件，且出租方单方解除合同。本案中，××实业公司并未解除合同，且租赁合同已经到期，因此不属于合同约定不退还租赁保证金的情形。原审判决××实业公司没收租赁保证金有误，本院予以纠正。××实业公司收取的租赁保证金20000元应当予以返还。综上，上诉人江某某的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第293号第一项、第二项、第四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第293号第三项。
付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计人民币5745.40元，由深圳市宝安××实业有限公司负担人民币4021.00元，江某某负担人民币1724.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 陈明亮
代理 审 判员 邓 媛
二〇一〇年五月二十七日
书记员（兼） 冯婷婷