北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7547号
上诉人（原审原告）：汤文胜，男，1973年2月10日出生。
被上诉人（原审被告）：白宇波，男，1973年12月20日出生。
被上诉人（原审被告）：陈娟，女，1984年5月26日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：倪娜，北京市富程律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务职员。
委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司法务职员。
上诉人汤文胜因与被上诉人白宇波、陈娟及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初19100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
汤文胜上诉请求：1、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初19100号民事判决，改判解除汤文胜与白宇波、陈娟及链家公司于2015年11月21日有关北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目2705室（以下简称：涉案房屋）买卖事宜签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》及相关合同，汤文胜返还已收取白宇波、陈娟的首付款70万元（含定金5万元）整；2、改判白宇波、陈娟干净、完整、限期内返还该房屋；3、一审、二审诉讼费用由双方各承担一半。事实和理由：1、本案房屋买卖合同不存在继续履行的基础，一审法院驳回我的全部诉讼请求，实质是是支持履行，这是错误的。北京市出台的限购政策导致不能继续履行，双方合同中有关于限购条款的相关约定，一审法院应支持我的诉讼请求；2、一审法院选择性忽视我的辩论意见，且在判决时适用法律错误。本案合同履行状态处于初始阶段，不适于强制履行。北京市高院明确规定，在债务的标的不适于强制履行的情况下，应支持解除合同。本案合同在未取得房屋产权证的情况下进行买卖违反了国家法律法规的有关规定，白宇波、陈娟规避税收存在重大过错；3、一审法院选择性忽视对白宇波、陈娟不利的答辩意见，严重偏袒一方，导致错误判决。白宇波、陈娟在签约时根本想不到支付违约金外还要弥补损失这一点；4、本案二审诉讼费用应由诉争双方各承担一半，本案合同本应按约定解除，不必提起诉讼，现白宇波、陈娟对合同解除有异议，为早日妥善解决争议，我只得向法院提起诉讼，相关费用应由双方各承担一半；5、我没有见过白宇波、陈娟的撤回反诉申请书，不是当事人或代理律师提出撤回反诉，是一审法官说撤回反诉，我认为白宇波、陈娟一审没有撤回反诉。
白宇波、陈娟辩称，同意一审判决，不同意汤文胜的上诉请求。关于北京市出台的限购政策，汤文胜上诉提及的限购政策系在2017年3月26日出台，而本案中双方合同已于2015年11月早已达成交易，现由汤文胜单方的原因致使房屋产权转移登记迟迟未完成。双方补充协议中关于限购的约定，系指因限购政策导致合同无法履行的情况，而本案中明显是由汤文胜试图违约解除合同，而非政策原因所致。我方在一审中提起反诉后撤回，是法律赋予公民在诉讼程序中的权利，我方于一审中已提交书面撤诉申请。一审法院对于案件焦点归纳准确，查明事实清楚，适用法律正确。
链家公司述称，同意一审判决及所认定的事实情况。
汤文胜向一审法院起诉请求：1、解除汤文胜与白宇波、陈娟于2015年11月21日签订的关于北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目2705室（以下简称：涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》；2、白宇波、陈娟干净完整地返还涉案房屋；3、汤文胜愿按《补充协议》的约定，返还已收取白宇波、陈娟的第一笔首付款70万元（含定金5万元），并支付白宇波、陈娟已付房款20%的违约金14万元，及承担白宇波、陈娟已付中介费用3.24万元；4、诉讼费用由白宇波、陈娟承担。
一审法院认定事实：2013年1月12日，汤文胜（买受人）与北京邦达房地产开发有限公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定由汤文胜购买涉案房屋，该商品房规划用途为办公，预测建筑面积共63.47平方米，所占范围内的土地（地类）用途为办公，土地使用年限为50年，总价874408元。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行，抵押登记部门为大兴区国土资源局，登记日期为2012年9月26日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行，抵押登记部门为大兴区国土资源局，登记日期为2012年9月26日。其中预售合同附件五第二条约定，签订《商品房预售合同》当日，买受人向出卖人支付购房款444408元，其余房款43万元以贷款方式支付。买受人应配合贷款机构于签订《商品房预售合同》之日起，至该商品房所在楼栋具备贷款条件书面通知后14日内，将按揭贷款43万元付至出卖人指定账户，否则按《商品房预售合同》第十一条逾期付款的有关约定，由买受人承担相应违约责任。同日，汤文胜向北京邦达房地产开发有限公司支付房款444408元。2014年4月18日，汤文胜（甲方、借款人）与交通银行股份有限公司北京群芳园支行（乙方、抵押权人）、北京邦达房地产开发有限公司（丙方、保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定甲方所购房屋为涉案房屋，贷款金额为43万元，贷款期限为120月。后交通银行股份有限公司北京群芳园支行出具了借款凭证回单。2014年5月5日，汤文胜（购房人）与交通银行股份有限公司北京群芳园支行（贷款人）、北京邦达房地产开发有限公司（售房人）签订了《收押协议》，其中第一条约定，购房人所购房屋为期房的，在购房人与售房人签署《北京市商品房预售合同》后，售房人应及时办理预售备案。待预售备案办妥后，购房人应配合贷款人向有关机构办理期房抵押登记，取得的“预售商品房贷款抵押登记证明”正本由贷款人收押。2015年11月21日，汤文胜向北京邦达房地产开发有限公司支付房款432650元。
2015年11月21日，在链家公司提供居间服务下，汤文胜（出卖人）与白宇波（买受人）、陈娟（共同买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定白宇波、陈娟购买汤文胜名下的位于北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业项目2705号房屋，建筑面积63.47平方米；该房屋规划设计用途为办公，所有权证号为京房售字（2012）75号，该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，房屋性质为商品房，房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，出卖人应于2016年11月15日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为87万元，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为33万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人，买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为43万元，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。第五条第一款约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第六条房屋的交付约定，出卖人应当在甲方收到乙方第一笔首付款当日将该房屋交付给买受人；第八条税、费相关规定约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。双方还就其他权利义务进行了约定。
2015年11月21日，汤文胜（出卖人，甲方）与白宇波、陈娟（买受人，乙方）、链家公司（居间人，丙方）共同签订了《补充协议》，约定如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方于2015年11月21日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；2、房屋所有权证取得：甲方承诺在2016年10月30日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；3、还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2016年11月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续；5、如在甲方取得交易房屋的房屋所有权证前，乙方即需支付首付款的，甲方应当在乙方支付首付款前1个工作日内将交易房屋交付乙方，乙方于2015年11月30日前将第一笔首付款65万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于过户前一个工作日将第二笔首付款7万元以理房通托管的方式支付甲方。第三条税费的承担约定，甲方双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳，甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任第一款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第二款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：...（3）逾期履行本协议补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；第四款约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条中其他约定，在乙方支付第一笔首付款当日，甲方应与乙方办理委托公证，公证内容为甲方委托乙方代办及代领房产证；甲方应在房本下发后一个月内完成还款解押。并有手写部分：经甲、乙双方一致同意，双方如有一方违约，如业主不卖此房或者客户不买此房，双方约定向对方支付已付房款20%的违约金。手写部分由白宇波、汤文胜和陈娟的签字和指印。双方还约定了其他权利义务。
2015年11月21日，双方还签订了《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》和《居间服务合同》，其中《居间服务合同》约定涉案房屋交易的居间代理费26400元由白宇波、陈娟承担，并应于本合同签订当日向链家公司支付。双方另行签订协议约定双方就链家地产提出的位于涉案房屋的一手房本的代办及领取公证双方自愿放弃。汤文胜的配偶高晓春签署了《配偶（共有权人）同意出售证明》。白宇波、陈娟向汤文胜支付了5万元定金，汤文胜出具了《收据》。
2015年11月29日，汤文胜出具了《收款证明》，内容为：本人系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房产出售给购房人白宇波，现收到购房人支付的首付款，共计70万元，其中包括定金5万元，通过银行支付65万元。同日，汤文胜将涉案房屋交付给白宇波，并在链家见证人何志强的见证下签署了《物业交接清单》。双方对此均无争议。
2016年10月23日，汤文胜与白宇波、陈娟及链家工作人员何志强一起进行了协商。汤文胜在庭审中提交了此次协商的录音证据，用以证明白宇波、陈娟认可解约违约金，但是觉着数额低。白宇波、陈娟不认同汤文胜的证明目的，认为从录音证据的内容可以看出，双方是对于违约情形的解释，特别是对话中汤文胜说如果房价上涨或下跌不卖房屋，是对补充协议中手写条款的进一步解释，即是违约情形下双方寻求救济方式。在对话中白宇波特别指出即便是汤文胜支付了违约金还要承担其他的责任弥补白宇波、陈娟的损失方可考虑解除合同。如果赋予违约方选择权就会助长不诚信行为，破坏交易秩序，据此违约方也不能享有解除权。只能是根据定金的功能及性质，只有在定金中明确约定当事人有权以上述定金为代价而解除合同方能使用。
2016年10月30日，汤文胜向白宇波、陈娟发出《解约通知书》，明确表示不再出售房屋，愿向买方支付已付房款20%的违约金及买方支付的中介费，要求按照《补充协议》中手写部分的约定解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》。同时要求买方保证该房屋干净整洁，不得破坏原有设施，否则要承担赔偿责任。2016年11月10日，白宇波出具《致汤先生的一封信》，表示希望能够协商解决涉案房屋买卖的纠纷。另查，至本案庭审结束前，涉案房屋尚未取得房屋所有权证，且尚未解除抵押登记。
在本案审理过程中，白宇波、陈娟曾向法院提出反诉，但因涉及房屋抵押尚未解除、高晓春并非本案诉讼主体等原因，于当庭撤回反诉。
庭审中，双方对《补充协议》中“经甲、乙双方一致同意，双方如有一方违约，如业主不卖此房或者客户不买此房，双方约定向对方支付已付房款20%的违约金”的理解存在争议，双方均认可该条款是由链家公司工作人员何志强书写。汤文胜认为该条款系对单方解除权的约定，同时考虑到合同履行期限较长和市场因素对违约金数额进行了调整，违约金数额为全部房款的20%。白宇波、陈娟认为该条款只是对违约金约定的调整，并非对单方解除权的约定。链家公司认为这是买卖双方自己约定的条款，就是说在基于一方违约的情况下对违约金的调整，是否是对单方解除权进行约定链家公司不发表观点，应由双方达成一致意见。
一审法院认为，汤文胜与白宇波、陈娟签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。双方争议的焦点为《补充协议》手写部分“经甲、乙双方一致同意，双方如有一方违约，如业主不卖此房或者客户不买此房，双方约定向对方支付已付房款20%的违约金”是否约定了单方解除权，法院认为，因《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》中对于违约金是按照已付房款的20%支付，还是按照全部房款的20%支付存在不同的约定，故该条款应为对违约金数额进行调整和确认，且结合语义和上下文环境，无法确认系对单方解除权的约定，汤文胜据此主张解除合同的相关诉讼请求，法院不予支持，对白宇波、陈娟的辩称意见，法院予以采信。据此，一审法院判决：驳回汤文胜的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案现已查明的事实，汤文胜与白宇波、陈娟签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议，约定由汤文胜将涉诉房屋出卖予白宇波、陈娟，白宇波、陈娟依约履行了到期合同义务，汤文胜业已将房屋交付予白宇波、陈娟。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。本案主要争议焦点在于汤文胜是否享有合同解除权，须指出，合同解除权在法律性质上属于形成权的范畴，即赋予权利人在条件成就时可依自己单方意思表示直接产生法律关系变动的效果，当事人要求解除合同，须依法定或约定事由为依据，而根据本案现有证据显示，白宇波、陈娟依约履行了到期合同义务，未见二人存在任何违约行为，并不符合合同约定的汤文胜享有单方解除权的情形，亦不符合法律规定的单方解除权条件。至于汤文胜援引的《补充协议》中手写部分“经甲、乙双方一致同意，双方如有一方违约，如业主不卖此房或客户不买此房，双方约定向对方支付已付房款20%的违约金”内容。该条款系对根本违约行为的违约金计算方式作出的约定，但并未明确赋予违约方享有单方解除合同的权利，即不能依其单方意思表示即产生合同解除的法律后果。根据诚实信用及合同信守原则，此时对于合同是否继续履行，抑或解除后要求违约方承担根本违约责任的选择权，应在守约方而非违约方。据此，汤文胜以此为由要求合同解除，无依据，本院不予采信。关于汤文胜主张的双方合同违反法律规定一节，须指出，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。关于汤文胜主张的双方协议约定的装饰装修作价系为规避税收征管一节，如双方确存在规避税收征管的情节，应在合同实际履行过程中由税务管理部门予以处理，但汤文胜以此为由要求解除合同，缺乏依据。关于汤文胜主张的双方合同不存在继续履行的基础一节，根据本案现已查明的事实，本案合同签订于2015年11月，远早于汤文胜所述限购政策的颁布日期，且白宇波、陈娟已经依约支付到期应付的购房款并实际占有使用房屋，而汤文胜于2016年10月即已作出拒不履行合同的意思表示，且未再进行履约行为。故本案合同至今未能继续履行的原因，系因汤文胜违约行为所致。汤文胜关于相关限购政策导致本案合同至今未能履行的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。至于汤文胜主张的本案合同不适宜强制履行的上诉理由，无依据，其以此为由要求解除合同，本院不予采信。
综上所述，汤文胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由汤文胜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 李 珊
审判员 姚 颖
二〇一七年七月二十八日
书记员 胡 月