海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第663号
原告赵施仁。
被告海南玖基房地产开发有限公司。
法定代表人邱严才，董事长。
第三人海南省农垦总局招待所。
法定代表人唐明，所长。
委托代理人杜娟、王利红，海南弘纲律师事务所律师。
原告赵施仁与被告海南玖基房地产开发有限公司、第三人海南省农垦总局招待所商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵施仁、第三人海南省农垦总局招待所的委托代理人王利红到庭参加诉讼。被告海南玖基房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵施仁诉称，2010年7月7日，被告向我预售该公司开发的位于海口市金垦路XX号金岭佳苑XXX房，被告的法定代表人邱严才承诺每平方米5000元。当天邱严才收取了我50000元购房款（注：当时邱严才出具的是借条，其承诺以后转为购房款）。2010年8月31日该项目动工后，被告又要求我支付购房款，我又向被告支付了150000元购房款，被告向我出具了预订房款《往来凭证》。上述预订房款共计200000元。现被告的法定代表人邱严才已因种种原因下落不明，海口市金垦路XX号金岭佳苑的发展商、承接方对被告预售的房产持有争议，我购房的目的难以实现，为维护我的合法权益，请求法院判令：1、确认被告向原告预售商品房的行为无效；2、被告向原告返还购房款200000元及按中国人民银行一年期贷款利率计付利息。
被告海南玖基房地产开发有限公司未作答辩。
第三人海南省农垦总局招待所述称，一、第三人并非内部认购协议的当事人一方，与原告达成内部认购协议并收取认购金系被告的自身行为，第三人不应对此承担民事责任。首先，第三人在金岭佳苑项目中所得房产系职工安置楼，不需要对外出售。其一，金岭佳苑项目的审批及相关手续均显示，该项目的房屋系经济适用房性质的职工集资房，该项目的土地系划拨土地。其二，第三人与被告于2010年2月10日签订《合作建设经济适用房合同书》，第三人自该合同中所分配房屋面积是固定的，建房目的不是为了对外销售盈利，而是为了解决第三人的职工住房问题，是用于补偿拆迁户及安置无房户的。因此，本案中，只有被告在该项目中分得的房产需要对外销售，并且应当在办理土地出让手续、将房屋变更为商品房性质之后才能对外出售。其次，买卖涉案房产的行为系被告自身行为。根据原告的诉状及提交的证据可知：关于内部认购的相关约定仅发生于被告与原告之间，原告诉状中提到的款项是向被告或被告法定代表人邱严才支付的，并未支付至第三人的账户或是第三人与被告的共管账户中；作为收取认购金依据的往来凭证、收条等也是由被告或邱严才自行开具。整个过程中，第三人始终没有参与，被告也从未征求过第三人意见或告知第三人，第三人对此并不知情，更未收到过原告支付的任何款项。因此，无论从形式上还是实体上，与原告达成认购协议并收取款项的行为系被告的自身行为，由此导致的民事责任应由被告自行承担。另外，根据《〈合作建设经济适用房合同书〉补充协议》第三条第2款的约定，原告诉状中涉及的金岭佳苑的XXX房系被告分得，而原告赵施仁证据中涉及的金岭佳苑XXX房系第三人分得。第三人对被告处置XXX房的行为无异议。金岭佳苑XXX房系第三人的房产，第三人并未授权被告进行处置，对被告涉及该房的相关行为不予认可。三、在第三人与被告之间，被告因出售该房所涉法律责任应由其自行承担。第三人与被告所签《合作建设经济适用房合同书》中约定：“为了避免造成市场混乱，影响楼盘的整体形象，所有房产由乙方销售，必须按照国家及省市有关的法律法规销售，如违反造成的一切后果由乙方自负”。第三人与被告及汇通公司于2013年4月23日所签订的《〈合作建设经济适用房合同书〉补充协议》（以下简称补充协议）中约定：“本协议签订之前，由于乙方（即被告）的行为导致对甲方或任何第三方所承担的违约责任由乙方自行承担”；“本协议签订之前，乙方已预售部分房产并收取部分购房款，乙方因该预售行为所产生的法律责任由其自行承担”。本案纠纷系被告自身行为所致，根据上述合同约定，所涉法律责任应由被告自行承担，与第三人无关。综上，第三人不是本案所涉内部认购协议的当事人，第三人对此不享有任何权利，也不应承担任何义务。为维护各方合法权益，请贵院查清事实，依法裁判。
经审理查明，2010年7月7日，被告的法定代表人邱严才向原告借款50000元。当天，邱严才向原告出具一张借条，该借条载明：“兹收到赵施仁同志50000元”。邱严才在该借条的借款人一栏上签名确认。2010年8月31日，原告与邱严才口头约定，由被告将其开发的位于海口市金垦路XX号“金岭佳苑”的一套预售给原告，房款为每平方米5000元。当天，原告向被告交付房款150000元。被告收到该房款后即向原告出具一张《往来凭证》，该凭证的项目一栏上载明：“预订房款150000元”。被告在该凭证的收款单位处加盖被告的印章。2014年1月24日，原告向本院提起民事诉讼。
另查明，第三人系金岭佳苑项目所涉及土地的使用权人［证号：海口市国用（2012）第004389号］。2009年11月16日，海南省农垦总局作出了《关于总局招待所集资建设经济适用住宅项目立项的批复》，批复：为解决农垦招待所职工住房困难问题，同意第三人集资建设经济适用住宅项目。2010年2月10日，第三人与被告签订了《合作建设经济适用房合同书》，约定双方合作开发金岭佳苑项目。项目类别为经济适用房；合作方式为第三人提供项目与土地，被告负责投入建设资金并组织施工建设；项目开发以第三人名义进行，双方共同设立项目部，人员由各方派员组成，由被告管理；被告全面负责项目的规划、勘察、设计、报建、招投标、施工、资金投入、房屋销售、税费等具体工作；项目设立专管账户，所有开发建设投资资金、房产销售资金、工程建设资金及相关税费，一律由本账户统一财务管理；双方同时约定所有房产由被告玖基公司销售，如违反法律法规销售，后果由被告自负；利益分配为被告从项目建筑总面积中固定无偿划分给第三人建筑面积6500m2的房屋，作为补偿第三人补偿拆迁户产权置换和安置无房户，被告努力取得政府主管规划部门批准超出3.0以上部分的容积率，所建成的房产归被告所有。
又查明，被告至今尚未取得海口市金垦路XX号“金岭佳苑”小区的预售许可证。
以上事实有往来凭证、借条、《批复》、《海口市国用（2012）第004389号国有土地使用证》、《合作建设经济适用房合同书》、《补充协议》及庭审笔录所证实。
本院认为，原告提交被告出具的《往来凭证》载明被告收到原告预订房款150000元，故认定双方存在商品房预售合同关系。由于涉案商品房至今尚未取得预售许可证，故原告要求确认原告与被告预售商品房行为无效有理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因该双方预售商品房行为无效，故被告所收取房款150000元应返还原告。原告要求被告按银行一年期贷款利率计付利息损失，鉴于被告占用该150000元房款确实造成原告利息损失，且被告对此存在过错，故对原告此项请求，本院予以支持。原告要求被告返还借款50000元及利息属于另一法律关系，本院不予处理，应由原告另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告赵施仁与被告海南玖基房地产开发有限公司预售商品房的行为无效；
二、限被告海南玖基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵施仁购房款150000元及利息损失（利息损失计算方法：自2010年9月1日起至本判决限定履行之日止，以150000元为本金，按中国人民银行一年期贷款利率计付）；
三、驳回原告赵施仁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300元，原告赵施仁负担100元、被告海南玖基房地产开发有限公司负担4200元；诉前保全费1520元，由被告海南玖基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 郑忠东
审 判 员 吴永红
人民陪审员 刘燕东
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 余红梅