山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2187号
上诉人（原审被告）：太原市汇都房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街126号A座21层。
法定代表人：陈淑雯，总经理。
委托代理人：白文，山西联合中正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：燕云龙，男，1980年6月15日出生，汉族，住太原市迎泽区南内环街**号*排*号。
委托代理人:李飞，山西东奥律师事务所律师。
原审第三人：山西晋商国际大酒店有限责任公司，住所地太原市学府街126号。
法定代表人：陈淑雯，总经理。
上诉人太原市汇都房地产开发有限公司因与被上诉人燕云龙、原审第三人山西晋商国际大酒店有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初1405号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原市汇都房地产开发有限公司的委托代理人白文，被上诉人燕云龙的委托代理人李飞，原审第三人山西晋商国际大酒店有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
太原市汇都房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院作出的（2016）晋0105民初1405号民事判决书之第一、二、三项判决，并依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，上诉人不应该承担违约金及配合过户的责任。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人虽然与被上诉人签订了《房屋买卖合同》。但本案是民间借贷纠纷，上诉人也只是被上诉人与案外人张健民间借贷的担保人，非售房者；原审判决在未查清本案事实的情况下便认定《房屋买卖合同》有效，明显是认定事实不清，且适用法律错误。首先，上诉人向法庭提供多份证据及证人证言证明本案性质并非合同买卖纠纷为是民间借贷纠纷，收款人张健也出庭作证，证明案件所涉700万元并非购房款，而是其本人向被上诉人的借款，上诉人呢也并非售房者，而是担保人；同时也向法庭出具了原始借条以及其通过案外人董建国向被上诉人支付利息的大款凭证，并且上诉人也曾向法庭申请依法追加案外人董建国为本案当事人，以便查清办案事实；但原审判决却因上诉人未提请案外人董建国出庭作证，以及未提供董建国与被上诉人的原始银行转账记录为由，认定无法证明张健及经董建国向被上诉人支付利息的情况。据此认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》有效。而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条明确规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，可见一审判决明显违反法律规定属于错误认定。其次，本案买卖房屋存在诸多疑点，买卖关系不能成立。一是，在上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》时，所涉房屋已经由本案第三人占有使用进行酒店经营长达七年，几乎是众所周知的事实，正常购房人谁会去买这样的房子。二是，在签订合同付款后，既不交房也不过户，如果是房屋买卖，被上诉人怎么会长达一年之久都不主张过户及交房？可见上诉人与被上诉人之间根本不是真实的房屋买卖关系。三是，房屋买卖合同约定的购房单价明显低于市场价，这也是其买卖交易不真实的印证。四是，款项支付给案外人张健而不是开发商，显然不是正常的购房付款行为。综上，在债务人出庭作证，且向法庭出具了偿还利息凭证的情况下，且案件存在诸多疑点的情况下，一审判决仍认定《房屋买卖合同》有效，明显是认定事实不清，且适用法律错误。二、本案为民间借贷纠纷，而一审判决却认定上诉人应支付违约金350000元，于法无据。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，其实质是上诉人为案外人张建借款提供的担保，故办案性质为民间借贷，而不是房屋买卖，一审判决认定上诉人应支付违约金350000元缺乏事实和法律依据。综上所述，原审判决在未查明本案事实的情况下，错误认定本案性质，导致适用法律错误。因此请求二审法院依法发回重审或予以改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人燕云龙辩称，一、原审法院认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效是正确的，并非上诉人所称的被上诉人与案外人张健的民间借贷关系。1、被上诉人与上诉人在2015年2月6日签订《房屋买卖合同》，该合同经太原市城南公证处予以公证，太原市城南公证处于2015年2月10日出具（2015）并南证经字第1003号公证书，证明双方签订的《房屋买卖合同》符合相关法律规定，合同上当事人的签名、盖章和指印均属实。上诉人认为，双方的《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效是正确的。2、被上诉人交付给张健的700万元是上诉人指定的房款收受人，并非是被上诉人与张健之间的借贷关系，该事实从上诉人向被上诉人出具的收条以及被上诉人的转款凭证可以看出。因此上诉人认为被上诉人与张健之间属于民间借贷关系，缺乏事实根据。二、一审法院判令应当依法支付被上诉人的违约金依据充分，事实清楚。被上诉人依据合同约定完全履行了自己的义务，上诉人也应当履行交房及协助办理房屋过户登记手续，但其以种种理由与借口拒不履行，依据双方签订的《房屋买卖合同》第四条及第八条的约定应当支付违约金，一审法院依据双方的约定判令上诉人支付违约金并无不妥。综上，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。
燕云龙向一审法院起诉请求：请求确认《房屋买卖合同》有效；被告立即向原告交付房屋并支付延期交房违约金450000元；被告立即协助原告办理房屋过户手续。
一审法院审理查明，2015年2月6日原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于太原市小店区学府街126号2幢12层的一套房屋以7000000元价格出售给原告，房屋所有权证编号为晋房权证并字第D2014070**号。被告应于原告付清全部房款时，将上述房屋及钥匙交付原告，并在双方在场的情况下由原告接收房屋，被告负责将该房屋所有权更改给原告所有，办理产权时所发生的相关费用由原告承担。被告保证在交易时该房屋没有产权纠纷。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，被告如未按约定时间将房屋交给原告使用，原告有权按照已付房价款向被告追究违约利息。2015年2月7日。原告将7000000元汇至被告指定的张健名下的招商银行太原迎泽西大街支行账号6226093510638539，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到燕云龙交来的购买位于太原市小店区学府街126号2幢12层房屋所有权证编号为晋房权证并字第D2014070**号的房款7000000元。2015年2月10日，双方在山西省太原市城南公证处对《房屋买卖合同》进行公证，证明原被告双方签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，合同上当事人的签名、盖章和指印均属实。庭审中被告称其签订《房屋买卖合同》是为案外人张健向原告借款7000000元而向原告提供的担保。被告提交了兴业银行太原分行交易流水、招商银行太原学府支行流水证明、工商银行电子回单复印件、董建国转账历史明细复印件，证明2015年3月至7月间张健分别为2015年3月2日通过招商银行太原学府支行给董建国转账210000元，2015年4月3日通过兴业银行太原分行给董建国转账210000元，2015年5月8日通过兴业银行太原分行给董建国转账210000元，2015年5月29日通过兴业银行太原分行给董建国转账210000元，2015年7月10日通过兴业银行太原分行给董建国转账210000元，并陈述上述款项董建国已转给原告。其中董建国转账给燕云龙的历史明细中有43笔付款共计1936000元。对上述证据，原告认为只能反映董建国和张健的往来，且原告与董建国之间有其他债务债务往来，该证据不能反映出被告给付原告利息的情况。被告还提交了张健曾出具给原告的借条一张，借条内容为”今借到燕云龙人民币7000000元，借期3个月，自2015年5月6日至2015年8月6日”，落款时间为2015年5月6日，被告陈述借条三个月换一次，该份借条是第二次张健出具的。被告还申请证人张健出庭作证，证明张健于2015年2月向原告借款7000000元，利息为3分，因张健与被告公司的陈俏林系朋友，其找到陈俏林为借款作担保，陈俏林才与原告签订《房屋买卖合同》。原告对借条真实性不予认可，证明不了张健与原告之间存在借贷关系；对证人张健的证言不予认可。
另查明，2015年5月至今，涉案房屋一直由第三人山西晋商国际大酒店有限责任公司占用经营。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已向被告交付购房款7000000元，被告太原市汇都房地产开发有限公司应将涉案房屋交付原告并协助原告办理该房屋的产权过户登记手续。合同中约定若被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按已付房价款向被告追究违约利息，原告主张被告支付延期交房违约金450000元于法无据，本院酌定被告支付原告以7000000元为基数从2015年2月8日至起诉时2016年3月23日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告抗辩称双方签订的《房屋买卖合同》实为案外人张健向原告借款而提供的抵押担保，被告主张张健向董建国打款，并由董建国转给原告用于支付借款利息，但其提供的张健与董建国之间的经济往来繁多，且未提请董建国出庭作证，也未提供董建国与原告之间的银行转账记录，无法证明张健经董建国向原告支付利息的情况，故被告的抗辩意见证据不足，本院不予采纳。关于第三人山西晋商国际大酒店有限责任公司主张对涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求，第三人作为承租人对承租房屋虽享有法定的优先购买权，但其未提出优先于原告所支付房屋价款的合理价位，对第三人的请求，于法无据，本院不予支持。判决：一、原告燕云龙与被告太原市汇都房地产开发有限公司于2015年2月6日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告燕云龙交付位于太原市小店区学府街126号2幢12层的房屋（房屋所有权证号：晋房权证并字第D2014070**号）。三、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告燕云龙支付以7000000元为基数从2015年2月8日至2016年3月23日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。四、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告燕云龙办理位于太原市小店区学府街126号2幢12层的房屋（房屋所有权证号：晋房权证并字第D2014070**号）的产权过户登记手续。五、驳回原告燕云龙的其他诉讼请求。六、驳回第三人山西晋商国际大酒店有限责任公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人在二审中的争议焦点是：上诉人与被上诉人是房屋买卖合同关系还是民间借贷担保合同关系。上诉人、被上诉人双方于2015年2月6日自愿签订《房屋买卖合同》明确约定，由被上诉人以7000000元的价格向上诉人购买诉争房屋，且公证机关予以公证。上诉人虽主张其系被上诉人与案外人张健之间关系的借贷的担保人，但其未能提供被上诉人与案外人张健之间的借贷合同及案外人张健向被上诉人支付利息的适格证据。因此，上诉人不足以推翻其与被上诉人已经公证的买卖诉争房屋的事实。根据”谁主张，谁举证”原则，上诉人应对其主张承担举证不能的后果。故上诉人关于其与被上诉人系担保合同关系的主张不能支持。原审第三人山西晋商国际大酒店有限责任公司虽在一审中对诉争房屋提出优先购买权，但原判驳回其诉讼请求后并未再行主张。至于上诉人所称房屋买卖价格明显低于市场价格的主张，其并未举证证明，且不影响《房屋合同》的效力。综上所述，上诉人、被上诉人于2015年2月6日所签《房屋买卖》合同是双方自愿、真实的意思表示，合法有效，双方应当依约履行。太原市汇都房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63250元，由上诉人太原市汇都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 吴云耀
二〇一七年六月二十日
代理书记员 张秀清