海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1345号
上诉人（原审被告）：海南泰日晖房地产开发有限公司。
法定代表人：张小伟，总经理。
委托代理人：万家丽。
被上诉人（原审原告）：罗国梅。
委托代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人：张新华，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人海南泰日晖房地产开发有限公司（以下简称泰日晖公司）与被上诉人罗国梅商品房销售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙泉法初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理后，依法由审判员詹晓黔担任审判长，与审判员傅海燕、谢焕怡共同组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月13日，罗国梅、泰日晖公司双方签订《海口市商品房买卖合同》，约定：泰日晖公司向罗国梅出售国贸城市花园小区X幢XXX房，建筑面积126.79平方米，总房款人民币133万元。合同第八条约定：出卖人应该在2013年12月30日前，将该商品房交付买受人使用，并且该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；2、因政府法规政策调整所致的；3、买受人未按本合同的约定履行义务的。合同第九条约定：在双方验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付的证明文件及有关资料，并签署交接单，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同，要求继续履行合同的，出卖人每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。
双方在合同签订后，罗国梅于2012年11月13日向泰日晖公司一次性支付了购房款133万元，于2012年11月27日支付了契税39900元，于2014年4月10日支付有线电视费350元、煤气管道费3500元、装修垃圾清理费500元、可视电话安装费1600元、装修押金2000元。罗国梅向泰日晖公司交纳的以上费用，除了房款外，其余费用都是泰日晖公司代收款项。2014年4月10日，罗国梅接到泰日晖公司的通知领取了房屋钥匙，逾期达100天。罗国梅进场准备进行装修时，发现房屋不符合约定，遂向泰日晖公司要求查看建设工程规划验收文件，泰日晖公司未向罗国梅出示。2014年6月22日，罗国梅向泰日晖公司发出《解除﹤海口市商品房买卖合同﹥及退款通知》，通知泰日晖公司于2014年6月22日起解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，并限泰日晖公司在2014年6月25日前退款。泰日晖公司于当日收到该通知，但未答复。故罗国梅起诉至原审法院。
罗国梅在原审法院提出的诉讼请求为：1、解除《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令泰日晖公司限期一次性支付违约金46018元（每日按总房款133万元的万分之—支付违约金，从2012年11月13日计算到2014年6月22日合同解除之日共逾期173日）；3、判令泰日晖公司限期一次性将133万元购房款及利息退还给罗国梅（利息从2012年11月13日起按人民银行两年期贷款利率计算到2014年6月22日合同解除之日）；4、判令泰日晖公司限期一次性将39900元契税及利息退还给罗国梅（利息从2012年11月27日起按人民银行两年期贷款利率计算到2014年6月22日合同解除之日）；5、判令泰日晖公司限期一次性将有线电视费350元、煤气管道费3500元、装修垃圾清理费500元、可视电话费1600元、装修押金2000元共计7950元退还给原止；6、泰日晖公司逾期未退款的，每逾期一日，每日按上述应退还的全部费用总额按照银行同期贷款利率向罗国梅支付利息，从2014年6月22日起至全部还款完毕止；7、诉讼费用由泰日晖公司承担。
原审法院认为：一、罗国梅、泰日晖公司签订的《海口市商品房买卖合同》是否已经解除。罗国梅、泰日晖公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应该在2013年12月30日前，将该商品房交付买卖人使用，并且该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。合同第十—条约定：出卖人逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。《海口市商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：在双方验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付的证明文件及有关资料，并签署交接单，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2014年4月10日罗国梅接到泰日晖公司通知领取房屋钥匙时，泰日晖公司逾期交房达100天，在罗国梅要求查看建设工程规划验收文件，泰日晖公司未向罗国梅出示验收文件。所以原审法院认为，泰日晖公司逾期100天交付房屋，构成违约，泰日晖公司一直没有提供建筑工程验收文件，符合罗国梅单方行使解除权的约定条件，罗国梅已向泰日晖公司送达解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。综上所述，罗国梅、泰日晖公司双方：签订的房屋买卖合同已经解除，不需要法院再强制解除。二、关于逾期交房违约金的问题。罗国梅要求泰日晖公司支付逾期交房违约金46018元，依据是罗国梅、泰日晖公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第2项约定：出卖人逾期交房超过90天，买受人有权单方面解除合同，要求继续履行的，出卖人每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。原审法院认为，罗国梅、泰日晖公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条都只约定了在买受人要求继续履行合同的情况下的违约金计算方式，并没有约定解除合同的违约金计算方式，故不能适用该合同第十一条，并且罗国梅没有提交具体损失的相关证据或其他计算方式，综上所述，原审法院对罗国梅要求泰日晖公司支付逾期交房违约金46018元的诉讼请求不予支持，如罗国梅要求以具体损失来计算违约金，可另行主张。三、关于购房款的返还及利息的计算问题。罗国梅要求泰日晖公司返还133万元购房款及利息。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于泰日晖公司逾期100天交付房屋，构成违约，现罗国梅、泰日晖公司双方签订的房屋买卖合同已经解除，泰日晖公司应向罗国梅退还本金和利息，利息的计算日期应该自交纳本金之日至判决限定履行之日止。四、关于代收付款项的退还及利息的承担。罗国梅要求泰日晖公司返还罗国梅交纳的契税39900元、有线电视费350元、煤气管道费3500元、装修垃圾清理费500元、可视电话安装费1600元、装修押金2000元等费用及利息。泰日晖公司辩称以上费用是泰日晖公司代收款项，不同意返还。原审法院认为，罗国梅的上述款项是交到泰日晖公司，泰日晖公司再向相关部门或个人支付，系泰日晖公司代收以上款项，现双方签订的房屋买卖合同已经解除，待该房屋再次售出，泰日晖公司可再向下一位买受人代收以上费用，所以泰日晖公司向罗国梅代收以上款项应当返还。所以原审法院对于罗国梅要求泰日晖公司返还以上代收款项和利息的的诉讼请求予以支持，利息的起算时间按照罗国梅给泰日晖公司送达解除合同通知并限定退款支付日2014年6月25日起算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和第一百九十四条的规定，判决如下：一、判令泰日晖公司在本判决生效之日起十日内向罗国梅返还133万元购房款及支付利息（利息计算方式：从2012年11月13日起至本判决限定履行之日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；二、判令泰日晖公司在本判决生效之日起十日内向罗国梅返还39900元契税及支付利息（利息从2012年11月27日起至本判决限定履行之日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；三、判令泰日晖公司于本判决生效之日起十日内将有线电视费350元、煤气管道费3500元、装修垃圾清理费500元、可视电话费1600元、装修押金2000元共计7950元退还给罗国梅，并支付利息（利息计算方法：自2014年6月25日起至本判决限定履行之日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；四、驳回罗国梅的其他诉讼请求。本案适用普通程序收取受理费17615元，其中泰日晖公司负担17046元，罗国梅负担569元。诉讼保全费5000元，由泰日晖公司负担。
上诉人泰日晖公司不服上述判决，提起上诉称：根据双方签订的合同第九条约定，因不可抗力可顺延交付时间。2013年海口市因遭大台风9个，延误工期63天，小台风21个，延误工期42天，因台风导致无法进行施工的时间共计105天。扣除上述期限，泰日晖公司交付房屋的逾期时间实际为75天，并未超过90天，并未构成单方面违约，泰日晖公司与罗国梅签订的《海口市商品房买卖合同》依法有效，应继续履行。泰日晖公司的行为应仅视为延期交房，按合同约定支付违约金。一审认定双方《海口市商品房买卖合同》已经解除判决不当。泰日晖公司已经于2014年1月通过竣工验收，之后取得了海口市住建局及质监站开具的竣工验收意见书，己然达到合同约定的房屋交付的各项条件。在罗国梅前来办理交房手续时，泰日晖公司已全然告知罗国梅所购房屋现状，罗国梅在完全知情的情况下，依然与泰日晖公司办理了房屋交接手续，缴纳了煤气管道费、有线电视费、装修垃圾清理费及装修押金等，并在房屋交接手续单上签署姓名，办理完毕交接手续后即对所购房屋进行装修，上述行为就视为房屋所有权已转至罗国梅，并视为罗国梅已经完全认可房屋交付事实，同时，泰日晖公司已经履行完毕自身主要义务，双方合同目的均已实现，故一审认定双方签订的房屋买卖合同已经解除的判决不当。特请求海口市中级人民法院撤销原审判决，判定泰日晖公司与罗国梅签订的《海口市商品房买卖合同》依法有效，继续履行。本案诉讼费用由罗国梅承担。
被上诉人罗国梅答辩称：泰日晖公司陈述的事实虚假，不符合客观事实。泰日晖公司实际上直到2014年6月20日才取得质检验收文件，2014年9月19日取得规划核实意见书，2014年10月20日取得消防验收意见书，至今也没有取得竣工验收备案证明文件。罗国梅已经向泰日晖公司送达了书面的合同解除书，双方合同已经依法解除，且因为泰日晖公司延期交房，导致合同目的不能实现，罗国梅已经在滨江海岸另行买房居住。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应当维持，恳请依法驳回泰日晖公司的上诉请求。
双方当事人在二审期间未向本院提交新证据。
双方对原审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。
经二审询问双方当事人，泰日晖公司承认至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。
本院认为：二审争议的焦点问题是双方的商品房买卖合同是否符合解除条件。根据双方合同的约定，泰日晖公司应当在2014年12月30日前，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收、并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的约定商品房，交付罗国梅使用，如发生不可抗力事件，泰日晖公司在事实发生之日起30日内告知罗国梅的，可以顺延交付期限。而泰日晖公司至今未取得上述备案证明文件，且未提供证据证明其以下主张：其在向罗国梅交付房屋时，如实告知了未取得备案证明文件的事实，而罗国梅同意按现状交付。故对泰日晖公司上诉提出的已按约交付房屋的主张，本院依法不予采信。罗国梅提出的泰日晖公司隐瞒房屋未经验收备案的事实骗取其收房的主张，本院予以采信。对泰日晖公司提出的因台风不可抗力需顺延交付期限的主张，本院认为，就海南所处的地理位置来说，台风是每年发生且可以预测并防范的自然天气现象，并非不可抗力，且建设方在确定施工期限时已就台风天气对施工进度的影响进行了充分考虑，故以发生台风为由要求顺延交付期限的理由不成立。退一步说，即便发生了较往常更猛烈的超强台风，导致延误的施工期限过长，确需顺延交付期限的，泰日晖公司亦未证明其已将需要延期交付的事实在不可抗力事件发生之日起30日内通知了罗国梅，按照双方合同的约定，其顺延主张也不成立。故，泰日晖公司延迟交付房屋超过90日，且无顺延交付的正当理由，其隐瞒房屋未取得验收备案文件的事实向罗国梅交付房屋的行为，不能视为双方协商一致变更了合同约定的交房条件，该交房行为无效，不产生交房的法律后果。罗国梅并不因此丧失主张逾期交房违约责任的权利，其以泰日晖公司逾期交房超过90日为由，通知泰日晖公司解除双方的商品房买卖合同，符合双方合同的约定，根据我国《合同法》第九十六条的规定，合同自泰日晖公司收到解除通知之日起解除。原审法院的该项认定正确，本院依法予以维持。泰日晖公司上诉要求继续履行合同的主张，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17615元，由海南泰日晖房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹晓黔
审判员 谢焕怡
审判员 傅海燕
二〇一五年七月二十日
书记员 邢云嫁