山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋民终527号
上诉人（原审被告、申请执行人）：山西山煤物资采购有限公司。住所地：山西省太原市杏花岭区府西街**号。
法定代表人：段振世，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贺冰鸽，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵秀芹，山西黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、异议人）：太原普天光电缆有限公司。住所地：山西省太原市太原高新区科技街*号院。
法定代表人：郭慧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨见青，山西见青律师事务所律师。
委托诉讼代理人：原玲玲，山西见青律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：浮山县国华选矿厂。住所地：山西省临汾市浮山县东张乡蛟头河村。
法定代表人：荣卫虹，该厂厂长。
原审第三人（被执行人）：荣卫虹，男，1973年5月16日出生，汉族，浮山县国华选矿厂投资人，住山西省太原市平阳路***号*号楼*单元**号。
原审第三人（被执行人）：山西汇海金贸易有限公司。住所地：山西省临汾市浮山县东张乡冯村。
法定代表人：魏宝生，经理。
上诉人山西山煤物资采购有限公司因与被上诉人太原普天光电缆有限公司、原审第三人浮山县国华选矿厂、荣卫虹、山西汇海金贸易有限公司执行异议之诉一案，不服太原市中级人民法院（2015）并民初字第692号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西山煤物资采购有限公司法定代表人段振世及委托代理人贺冰鸽、赵秀芹，被上诉人太原普天光电缆有限公司委托诉讼代理人杨见青、原玲玲到庭参加诉讼。原审第三人浮山县国华选矿厂、荣卫虹、山西汇海金贸易有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，普天公司系依法设立的有限责任公司，其法定代表人郭慧系郭树芳之女；山煤公司系依法设立的有限责任公司，其法人股东为山煤投资集团有限公司；汇海金公司系依法设立的有限责任公司，其自然人股东为荣卫虹、魏宝生；国华选矿厂系依法设立的个人独资企业，其投资人为荣卫虹。
普天公司与山煤公司诉争房产为：位于太原市××区号，普天公司光纤复合及送变电工程技术研发中心B座5层、6层计2800平方米的房产。普天公司系光纤复合及送变电工程技术研发中心A座、B座工程的建设单位，已领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
普天公司光纤复合及送变电工程技术研发中心A座、B座从建设施工至今一直由普天公司实际控制；有一份《借款合同书》和两份《商品房买卖合同》涉及本案当事人诉争房产B座5层、6层。
《借款合同书》签订于2013年12月26日，甲方为荣卫虹，乙方为郭树芳，约定乙方向甲方借款1200万元流动资金，借款期限2013年12月26日起至2014年6月25日止，利息为1．1分计算（月息），担保形式以普天公司新建楼房B座5层、6层作为此款担保，如郭树芳到期未归还此款，由该楼房5层、6层作价抵押，双方应办理商品房买卖合同手续，甲方根据资金周转情况，合同签订后一个月内先给乙方付600万，剩余600万在二个月内支付给乙方。该合同还约定了其他内容，合同尾部甲方处有荣卫虹签字和浮山县国华选矿厂字样，乙方处有郭树芳签字。
第一份《商品房买卖合同》签订于2013年12月26日，出卖人为普天公司，买受人为国华选矿厂，约定购买标的为B座5、6层计2800平方米，每平方米8500元，总金额2380万元，付款方式为合同签订后买受人一次性支付所购房款，交付期限为2015年3月30日前。该合同还约定了其他内容，合同尾部出卖人签章处有郭慧签字、加盖普天公司印章，买受人签章处加盖国华选矿厂印章；并附有普天公司于2013年12月28日向国华选矿厂出具的2380万元收据一份。
第二份《商品房买卖合同》，无签订日期，出卖人为国华选矿厂，买受人为山煤公司，约定依据2013年12月26日普天公司与国华选矿厂的《商品房买卖合同》而签订本合同，约定购买标的为B座5、6层计2800平方米，每平方米8500元，总金额2380万元，付款方式：当合同HHJ／SM2014101009和SM／FS201401010结束且回款后，不论房屋价格的涨跌，出卖人在3个工作日内原价回购该房屋；如合同HHJ／SM2014101009和SM／FS201401010到期，国华选矿厂不能支付货款，山煤公司无法收回款项，不论房屋价格的涨跌，出卖人须及时配合买受人办理该房屋的变更登记手续。本合同经商品房原所有权人普天公司确认并备案，合同一式三份，经双方法定代表人签字并盖章后生效，由商品房原所有权人普天公司确认并备案。该合同还约定了其他内容，合同尾部买受人处加盖山煤公司合同专用印章，出卖人处加盖国华选矿厂印章。
2014年1月24日，国华选矿厂向郭树芳转账付款一次400万元，一次205万元，两次共计605万元。从2014年3月27日至同年6月20日期间，郭树芳向荣卫虹转账付款九次共计633．3万元。
2014年6月19日，国华选矿厂向山煤公司出具《担保书》一份，载明：”鉴于山煤公司为国华选矿厂从汇海金公司采购原料铁矿石，对山煤公司预付给汇海金公司的货款肆仟肆佰捌拾陆万元整（3笔：1764万+1000万+1722万），国华选矿厂愿以全部资产作为抵押给予担保，保证国华选矿厂资产未对其他单位提供担保。附：国华选矿厂资产评估报告。”
2014年9月16日，因与汇海金公司、国华选矿厂、荣卫虹买卖合同纠纷，山煤公司诉至该院且向该院申请财产保全并提供担保，该院于2014年10月8日作出（2014）并民初字第582号民事裁定书，裁定冻结汇海金公司、国华选矿厂、荣卫虹银行存款4599万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2014年10月17日向普天公司发出协助执行通知书，查封了诉争房产。关于诉争房产，山煤公司诉称：”国华选矿厂将其所购买房屋的合同原件及收款收据质押给山煤公司。”国华选矿厂辩称：”关于房屋问题，当时是付了一部分钱，对方说的用一部分工程款抵剩余的房款，结果对方又找到一个更好的合作者，就把我已交的600万房款退给我们了，现在等于是我们与普天公司的商品房买卖合同解除了，我们将以别的资产进行抵顶；出具的担保书是事实，愿意以资产作抵押担保”。国华选矿厂质证时陈述：”我厂承诺以全部资产承担还款责任，但还款承诺书中并没有提普天公司购买的房屋，还款承诺书在签订买卖房屋之后，应该以还款承诺书为准。”
2015年1月13日，该院以（2014）并民初字第582号民事判决书判决”一、汇海金公司于本判决生效之日起十日内返还山煤公司货款共计4486.15万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息，至本判决生效之日止（货款1764万元的起息日为2014年1月24日、货款1000.15万元的起息日为2014年3月2日、货款1722万元的起息日为2014年4月9日）。二、汇海金公司于本判决生效之日起十日内赔偿山煤公司可得利益损失72.61万元。三、国华选矿厂以全部资产对本判决第一项承担抵押担保责任。四、荣卫虹对国华选矿厂在本案中承担的债务承担无限责任。五、驳回山煤公司的其他诉讼请求。”
（2014）并民初字第582号民事判决书发生法律效力后进入执行程序。普天公司向该院提出书面异议称：”普天公司向国华选矿厂法人代表荣卫虹借款1200万元，以普天公司新建楼房B座5层、6层作为此款担保，如到期没有还款视为买卖，并签订了《商品房买卖合同》。实际借款600万元并已还清，《商品房买卖合同》无履行之必要。请求撤销该院（2014）并民初字第582号协助执行通知书。”荣卫虹称：”2014年1月24日国华选矿厂把向普天公司购买写字楼的《商品房买卖合同》原件交给了山煤公司，以此作为与山煤公司履行购销合同预付款的担保。”山煤公司称：”法院查封的房产属于被执行人国华选矿厂的资产，普天公司与国华选矿厂的《商品房买卖合同》合法有效，这与郭树芳、荣卫虹个人之间的《借款合同书》是两个完全不同的法律关系。郭树芳无权以普天公司的房产作为《借款合同书》的担保。法院查封国华选矿厂的房产没有错。应驳回异议人的异议申请。”该院审查普天公司异议申请期间，国华选矿厂、荣卫虹于2015年7月29日向该院出具《情况说明》一份，载明：”国华选矿厂购买普天公司写字楼两层的购房款支付方式为先支付600万元，剩余款项口头约定以国华选矿厂为普天公司两栋写字楼的外墙安装玻璃幕墙工程款折抵。后因普天公司单方要求由每平方米8500元上升为12000元，导致双方购房协议解除。2014年7月底，普天公司退回了已收国华选矿厂支付的600万元购房款，原购房协议终止。因国华选矿厂与山煤公司签订《铁矿粉买卖合同》时将其与普天公司所签订购买写字楼的合同原件交给山煤公司。国华选矿厂及时向山煤公司说明其与普天公司购买写字楼协议解除的情况。山煤公司提出变更担保物，国华选矿厂表示同意。双方约定以国华选矿厂全部实有资产进行替代原房屋担保，双方为此签订了协议，并把国华选厂土地使用权证交山煤公司持有。原审法庭对双方签订的以国华选矿厂资产抵押的协议也予以认可。国华选矿厂多次向山煤公司追要当时交给山煤公司的与普天公司的购房协议，均被其拒绝，山煤公司将持有的购房协议仍作为抵押材料提交法庭，这是违背诚实信用的。国华选矿厂当时就向法庭进行了如实的说明，并提供了相应的证据。”
2015年9月1日，该院作出（2015）并民执异字第0015号执行裁定书，裁定驳回普天公司的异议申请。普天公司向该院提起本案执行异议之诉。
原审法院认为，国华选矿厂、荣卫虹、汇海金公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，系对自身诉讼权利与民事权利所作的处分，依法可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理：与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”普天公司依据该条规定提起执行异议之诉，该院应予受理。
案外人执行异议之诉有以下几个特点：(1)普通民事诉讼的提起一般是基于民事主体之间的纠纷，而执行异议之诉的提起是基于对执行标的主张权利。（2）提起案外人执行异议之诉的时间特定，只能在生效判决进入执行阶段后。（3）案外人异议之诉是对他人之间已生效判决的执行的阻却，属于对他人权利的一种干预。（4）案外人执行异议之诉的审理虽然适用普通程序，属于实体审理，但以执行异议的审查为前置程序，且其目的在于排除已生效判决的强制执行，故很多问题上会跨越审判和执行两个领域。
执行程序是申请执行人根据已生效判决申请进入，而案外人提起执行异议之诉的目的在于以其对执行标的主张的权利来排除执行，因此，案外人执行异议之诉在审理过程中的核心问题就是判断案外人对执行标的有无权利以及该种权利与申请执行人据以申请执行的权利相比，哪一个应当得到优先保护。普天公司诉称主张诉争房产的所有权，山煤公司辩称主张诉争房产的担保物权，本案争议焦点也在于此。
第一、关于本案诉争房产的权属认定。诉争房产属于不动产，普天公司系包含诉争房产在内的光纤复合及送变电工程技术研发中心A座、B座的建设单位，依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，”因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”普天公司对B座5层、6层计2800平方米的诉争房产依法享有所有权。
第二、关于普天公司与国华选矿厂于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》效力认定。1、买受人是否支付对价。该合同尾页附有2380万元的收据一份，如此数额巨大的购房款，既无买卖双方款项支付的银行往来凭证，亦无税务机关正规发票予以佐证；国华选矿厂向郭树芳转账支付605万元，郭树芳向荣卫虹转账支付633．3万元，《借款合同书》与《商品房买卖合同》约定的合同主体以及款项数额均不一致，不属于同一法律关系；在该院（2014）并民初字第582号民事案件审理期间以及（2015）并民执异字第0015号执行异议审查期间，作为买受人的国华选矿厂及其投资人荣卫虹，明确陈述其未实际支付2380万元购房款；实际持有该《商品房买卖合同》及收据原件的山煤公司，亦无证据对该收据予以补强，据此能够认定购房款2380万元并未依约支付。2、诉争房产是否实际交付。普天公司光纤复合及送变电工程技术研发中心A座、B座从建设施工至今一直由普天公司实际控制，该合同约定于2015年3月30日前交付房屋而至今未实际交付，该院（2014）并民初字第582号民事案件对于诉争房产进行财产保全时，民事裁定书及协助执行通知书也是向普天公司送达，据此能够认定诉争房产并未实际交付，并未转移占有。3、买卖行为是否为法律所允许。诉争房产所在的整个建筑，即普天公司光纤复合及送变电工程技术研发中心A座、B座工程，虽已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但直至本案审理期间，并未取得房屋所有权证或者商品房预售许可证明，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定的情形，应属无效。综上，应认定普天公司与国华选矿厂于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》无效。
第三、关于国华选矿厂与山煤公司无签订日期的《商品房买卖合同》效力认定。1、国华选矿厂是否有权处分诉争房产。普天公司与国华选矿厂于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》无效，其未取得诉争房产的所有权，无权处分诉争房产。2、山煤公司是否为善意第三人。（1）该合同形式上并无签订日期，内容上明确约定须经原所有权人普天公司确认并备案，而实际上普天公司既未在该合同上签章，亦未以其他方式确认备案，能够认定山煤公司明知普天公司系诉争房产所有权人且未征得普天公司确认。（2）山煤公司未向国华选矿厂支付购房款，国华选矿厂也未向山煤公司交付房屋。（3）国华选矿厂于2014年6月19日向山煤公司出具《担保书》，明确以该厂资产向山煤公司提供担保并附有该厂的资产评估报告，结合国华选矿厂与山煤公司在《商品房买卖合同》中已经明知普天公司为诉争房产所有权人的客观实际，山煤公司在明知诉争房产并非国华选矿厂资产的情形下主张担保物权，不属于善意第三人。同时，山煤公司主张行使担保物权的标的，不符合《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》设立担保物权及担保方式的相关规定，对其抗辩意见，不予采信。综上，应认定国华选矿厂与山煤公司无签订日期的《商品房买卖合同》无效。
第四、关于（2014）并民初字第582号民事判决书。582号案件审理的是山煤公司、汇海金公司、国华选矿厂、荣卫虹等当事人的矿粉买卖合同纠纷，本案诉争房产权属纠纷并非582号案件审理范围：582号案件判决第三项为”国华选矿厂以全部资产对本判决第一项承担抵押担保责任”，并未判令以本案诉争房产承担法律责任。
综上所述，普天公司系光纤复合及送变电工程技术研发中心B座5层、6层计2800平方米房产的所有权人，其请求停止对该房产的执行，符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：
不得执行太原普天光电缆有限公司光纤复合及送变电工程技术研发中心B座5层、6层计2800平方米房产。
山西山煤物资采购供应有限公司上诉称，1.一审判决书中对本案的基本事实认定错误。（1）一审判决将郭树芳与被上诉人二者的行为混为一谈。本案中所涉及的郭树芳与荣卫虹之间是否存在借款关系暂且不谈。但就其行为而言，纯属二人之间的个人行为，一审判决的错误明显在于：其一，郭树芳尽管是郭慧之父，但其不能处分普天光电缆公司的财产；其二，即使从郭树芳与荣卫虹之间是借款关系出发，也并不能导致普天光电缆公司与荣卫虹之间为借款关系：其三，借款关系与房屋买卖关系相互独立，无论如何不能等同。正是由于一审判决在这一最基本的问题上出现了明显的错误，所以作出了错误的结论。（2）郭树芳与荣卫虹所谓2013年12月26日的《借款合同书》，其真实性存疑，更与原审第三人国华选矿厂将2800平方米房屋抵押于上诉人无关。翻开一审法庭的庭审记录可以看到：荣卫虹答辩中称，该房确已售于浮山国华选矿厂，也确实付过款并出示了部分付款凭证，只字未提借款一事。因此，郭树芳与荣卫虹的所谓借款的真实性难以置信；直到执行开始后的2015年7月，荣卫虹并未提出过与郭树芳借款一说。从时间上看，如果2013年12月26日签了借款合同，不可能在同一天签订了《房屋买卖协议》，反之亦然；事实上，按荣卫虹的说法，这600万元是购房款而非借款；其四，一审判决有一段表述（见第15页）称：2014年1月24日，国华选矿厂向郭树芳转账付款，一次400万元，一次205万元。两笔共计605万元，从2014年3月27日至同年6月22日期间，郭树芳向荣卫虹转账付款共计633．3万元，这一点不能说明任何问题。因为郭树芳与荣卫虹之间存在着多方面的经济往来，非本案中的首次经济交往，他们之间经济往来如何进行，无论如何与房屋买卖没有关系，况且在数额上也与被上诉人陈述的不一致。可见，一审判决书以郭树芳向荣卫虹借款来否定被上诉人与原审第三人国华选矿厂的房屋买卖属明显错误。
2.被上诉人与原审第三人国华选矿厂就2800平方米的房屋买卖合法有效，该2800平方米已归国华选矿厂，将之执行于上诉人名下理所应当。（1）被上诉人给国华选矿厂出具了2380万元的收据，说明他们之间的买卖关系已经履行，至于是否收到2380万元，与房屋买卖关系的成立与否毫无关联，即使2380万元未付，只能在二者之间形成债权债务关系。也就是说上诉人所有权已经转让于国华选矿厂，不能因为未付款而将房屋买卖合同视为不存在况且本案中出现的600万元现金的支付，以及荣卫虹所作的用工程款抵价的陈述，完全可以证明双方已在履行这一合同。必须指出的是，本案是缺席审理，荣卫虹也好，国华选矿厂也好，均未出庭。对这样的基本事实，一审判决书全然不顾。特别需要指出的是，本案审理的是执行异议纠纷，一审判决书作出这样的表述偏离了本案的诉求。本案中所谓的2800平方米的房产就不是商品房，它是被上诉人普天光电缆公司自建的写字楼，一审判决将商品房与在建设办公写字楼表述为一个概念，居然要求预售许可证，并认为没有预售许可证《买卖合同》无效。（2）上诉人与本案第三人国华选矿厂购销合同纠纷，上诉人于2014年9月起诉于太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2014年10月17日以（2014）并民初字第582号《协助执行通知书》向本案被上诉人
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太原普天光电缆有限公司下达了协助执行通知，以及（2014）并民初字第582号民事裁定书均明确告知其已将B座第5层、第6层计2800平方米的房产予以查封。然而，被上诉人并未提出异议，被上诉人已经用无异议表示该房产确已卖于国华选矿厂。然而一审判决书却作出了这样的表述：”本院（2014）并民初字第582号民事判决案件对于诉争房产进行财产保全时，民事裁定书及协议执行通知书也是向普天光电缆公司送达，据此能够认定诉争房产并未实际交付，并未转移占有。”这种认定自相矛盾，不能自圆其说。（3）上诉人持有被上诉人与原审第三人国华选矿厂的原始房屋买卖凭证，据此要求法院执行该房产，顺理成章，理应得到支持。上诉人与原审第三人国华选矿厂在签订销售合同时，同样与其签订了《买卖合同》，并陈明国华选矿厂将它与普天光电缆公司的房屋买卖协议及收款收据交付于上诉人处，此举证明国华选矿厂已经将此质押于上诉人，因为当初未领取房产证，只能以其交易凭证来作抵押的证据。当国华选矿厂不能履行还款义务时，上诉人要求其以买下的房产返还无可指责，对于一审判决否定的理由不成立。生效条件是双方的签章，之所以有被上诉人确认并备案的表述，一方面是因为建设单位为被上诉人，转让房产、办理产权证书应由其办理，故而有如此之表述；另一方面原审第三人国华选矿厂是否与其交接清楚，也是将来协助办理房产的事宜，所以才有如此之表述，这是十分正常的，不能因此而否定双方的效力，再一方面，双方签订合同的目的，是为了设置担保，而非其他。判决书表述：”山煤公司明知道诉争房屋并非国华选矿厂资产的情形下主张担保物权，不属于善意第三人。”毫无道理。如前所述，本案的基本事实是建设单位就是被上诉人，被上诉人的确将2800平方米房屋出卖于第三人国华选矿厂，他们之间的房屋买卖合同以及被上诉人出具的收款收据均是真实的，对于这些真实客观的事实双方至今均无异议，在这种情况下，上诉人与国华选矿厂签订了《房屋买卖协议》，国华选矿厂以此作为担保条件，上诉人应是善意的。上诉人与第三人国华选矿厂之间的商品房买卖无签订日期，并不能作为”无效”的理由。而且法庭已查明，双方签订日期为2014年1月24日，这在一审判决书已经白纸黑字；二是上诉人与国华选矿厂签订合同之目的，是以此作为担保，当该2800平方米的房产已经为国华选矿厂占有的情况下，以此作为担保，符合《物权法》及《担保法》的规定。一审判决还称：”582号案件判决第三项为国华选矿厂以全部资产对本判决第一项承担抵押担保责任，并未判令以本案诉争房屋担保责任。”这纯属”掩耳盗铃”，2800平方米房产属国华选矿厂，自然就是国华选矿厂全部资产的一部分，并以此作为抵押，以此来执行国华选矿厂所欠债务，理所当然。
3.一审判决书适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第2条明显错误。如前所述，本案就没有商品房，而是自建房，因此也就不存在商品房买卖一说，因此适用这一司法解释与本案不符。本案被上诉人提起的是执行异议，而一审判决中对他与国华选矿厂的《买卖合同》，以及上诉人与国华选矿厂的《买卖合同》，抵押是否有效进行了确认，显然不当。如果是这样，普天光电缆公司应首先提起诉讼要求确认其与国华选矿厂的合同无效以及用作抵押的合同无效，这些并非是执行异议要解决的问题。
上诉请求：1。撤销山西省太原市中级人民法院（2015）并民初字第692号民事判决书；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求。
太原普天光电缆有限公司答辩称，1.上诉人提出的几点上诉理由均不能成立，系对事实的曲解拼凑；2.一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，原审法院并未将郭树芳与荣卫虹之间是否存在的借款关系和国华选矿厂与普天光电缆公司之间的房屋买卖关系混为一谈，也未认定郭树芳处分了普天光电缆公司的财产以及普天光电缆公司与荣卫虹之间为借款关系，上诉人该上诉理由不能成立。本案为执行异议之诉，涉案房产为普天光电缆公司自建，审理的重点应为涉案房产是否卖给了国华选矿厂（国华选矿厂是否履行了合同义务）或者申请执行人对涉案房产是否享有抵押权。故本案的焦点为：一、普天光电缆公司与国华选矿厂签订的《商品房买卖合同》的效力及合同履行情况；二、国华选矿厂与山西山煤公司签订的《商品房买卖合同》的效力及山西山煤公司对涉案房产是否享有抵押权。
关于焦点一，2013年12月26日，普天光电缆公司与国华选矿厂签订了《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同显示不出是同日签订的《借款合同》的担保，本院不予认定。签订合同的当天，普天光电缆公司为国华选矿厂出具了2380万元的收据，经本院核实国华选矿厂并未实际支付该2380万元。时至今日，国华选矿厂也未实际支付合同约定的房款2380万元或者国华选矿厂为普天光电缆公司装潢玻璃外墙以抵顶房款，国华选矿厂未履行合同约定的付款义务，普天光电缆公司也未交付该房产，国华选矿厂对涉案房产不享有所有权。即普天光电缆公司与国华选矿厂签订的《商品房买卖合同》虽有效但未实际履行，国华选矿厂对涉案房产不享有所有权。
关于焦点二，由于普天光电缆公司与国华选矿厂签订的《商品房买卖合同》未实际履行，国华选矿厂对涉案房产不享有所有权，故国华选矿厂与山西山煤公司签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。由于合同无效且房产未交付给山西山煤公司，山西山煤公司对涉案房产也不享有所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”山西山煤公司对涉案房产未进行登记，故山西山煤公司对涉案房产不享有抵押权。原审法院（2014）并民初字第582号民事判决第三项为”国华选矿厂以全部资产对本判决第一项承担抵押担保责任”，该判决并未认定涉案房产为国华选矿厂的资产，山西山煤公司以此主张对涉案房产享有抵押权，无事实依据。
综上，一审判决认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费按一审判决执行。二审诉讼费100元，由上诉人山西山煤物资采购有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 文 劼
审判员 姬 芳
审判员 孙成宇
二〇一七年九月八日
书记员 张静宇