浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义廿三里民初字第133号
原告：陈甲。
委托代理人：何甲。
委托代理人：吴某某。
被告：浙江××地××司，住所地：义乌市××里街道
镇××号。
法定代表人：陈乙。
委托代理人：刘某某。
委托代理人：于某。
原告陈甲与被告浙江××地××司商品房销售合同纠纷
一案，本院于2010年5月7日立案受理后，依法由审判员陈因独
任审判，于2010年7月12日公开开庭进行了审理。原告陈甲的
委托代理人何甲、被告浙江××地××司的委托代理人刘某某
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈甲起诉称：原、被告于2009年12月10日签订商品
房买卖合同两份，被告将义乌市皇冠花园51幢1单元301室a、3
01室b转让给原告，原告按合同在合同签订之日一次性支付被
告850779元，按合同被告应于2009年12月30日向原告交付上述
房屋。2010年4月16日原告按被告通知到被告指定的交房手续
办理地点皇冠花园售楼部，被告工作人员要求原告放弃主张开
发商承担延期交房违约责任的权利，原告无法接受这一无理条款被告因此未将房屋交付给原告。2010年4月19日原告接到何
乙电话称，上述房屋被告已在转让给原告前转让给何乙朋友，
并称类似情况不止何乙朋友一人，他们拟强行入住。另原告为
购买上述房屋另行支付100000元。原告认为，原、被告订立的
合同合法有效，被告逾期未交付已构成违约，原告有权要求继
续履行并支付违约金。为此请求判令：1、被告立即交付义乌
市皇冠花园51幢1单元301室（包括301a、301b）给原告；2、
被告支付自2009年12月31日起按合同约定每日万分之六计算逾
期交房违约金至实际支付之日止；3、被告协助原告办理房产
登记手续。
被告浙江××地××司答辩称：1、讼争商品房现未完成
某工验收，不具备向原告交付的条件，按《城市房地产管理法
》和《建筑法》的规定，商品房经验收合格方可交付使用，未
经验收合格或者未经验收的，不得交付使用，讼争房屋目前还
在办理相关竣工验收手续，尚未取得竣工验收证书，不符合法
定的交付条件。2、原、被告实际约定的交房时间与商品房买
卖合同中所表述的时间是不符的，原、被告实际约定是按照房
屋的竣工验收情况来交付房屋，并没有约定具体的交付时间，
双方是于2009年12月10日签订了商品房买卖合同，当时房屋的
建设情况原告是十分清楚的，按照常理可以判定被告是不可能
在2009年12月30日交付房屋，商品房买卖合同中关于房屋交付
时间为2009年12月30日的表述并不是双方某实意思的表示。3
、本案关于出卖人逾期交房违约金的约定过高，请求对违约金
数额进行调整。根据最高人民法院有关司法解释规定，如果当事人双方约定的违约金超过一方实际损失的30%，应认定该违
约金过高，法院可以对其进行调整。具体到本案，买卖合同中
约定的违约金是按照房款每日万分之六来计算，也就是说逾期
一年出卖人要向买受人支付高达180000元的违约金，而该房屋
的总价款才850000元，同时，该地段同类房屋的年租金不到10
000元，该违约金是原告实际损失的18倍，显然属于过高的情
形，法院应当予以调整。4、本案房屋不存在原告诉状中所说
的销售给何乙朋友的情况，只要房屋符合法定的交付条件，被
告将在第一时间向原告交付房屋。5、房产登记手续应在房屋
交付后才能办理，原告要求被告协助办理房产登记手续暂时无
法履行。综上，鉴于原告的诉讼请求在法律上和事实上均不能
履行，请求驳回原告的诉讼请求。
原告陈甲为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同二份，证明房屋交付日期是2009年12
月30日前，逾期交房的违约金从约定的交付日期的第二天起，
超过90日，按每日万分之六计算。
被告质证认为：对二份合同的真实性没有异议，但合同
中关于交付期限的约定不是双方某实意思的表示，同时合同约
定的交付条件恰恰证明房屋现还不具备向原告交付的条件。
2、入住通知书一份，证明被告迟延交付房屋，2010年4
月14日已经可以办理交付的事实。
被告质证：真实性没有异议。但并不能达到原告所欲证
明的事项，入住通知书仅仅是被告发给买受方，希望买受方过
来协商一些事项的通知，而不是正式交付。3、房屋交接单一份，证明被告要求原告放弃主张逾期交
房责任的权利。
被告质证认为：真实性没有异议，该证据进一步证明了
被告向原告发入住通知书，仅仅是要求原告过来协商入住前的
相关事宜，并不是交付。
4、邮政详情单一份，证明原告要求被告交付房屋并支付
违约金的事实，该邮件因无人签收被退回。
被告质证认为：被告并未收到过该邮件，原告也无法证
明该邮件中的内容。
5、收款单一份，证明原告在签订合同当天交清了房款85
0779元。
被告质证认为：对真实性没有异议。
本院认为：结合被告质证意见，对证据1、2、3、5的真
实性予以确认。证据4即邮政详情单因邮件已被退回，被告并
未签收，因此对该证据的证明力不予确认。
被告浙江××地××司未提供证据。
根据上述认证意见，结合原、被告的庭审陈述，本院认
定以下事实：
原、被告于2009年12月10日签订商品房买卖合同两份，
约定：原告向被告购买义乌市皇冠花园51幢1单元301a（建筑
面积为93.77平方米）和301b（建筑面积为45.78平方米）商品
房两套；价款分别为571677元和279102元，须在本合同签订之
日付清总房款；交付期限为出卖人应当在2009年12月30日前，
依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同
规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处
理，逾期不超过90日……，逾期超过90日后，买受人有权解除
合同，买受人解除合同的……，买受人要求继续履行合同的，
合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实
际交付交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万
分之六的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书
面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应
当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出
卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契
税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的
资料报产权登记机关备案；双方还对其他权利义务作了约定。
签约当日，原告向被告交纳了两套商品房价款850779元。2010
年2月1日，被告向原告发出入住通知书，通知定于2010年4月1
4日开始办理房屋移交手续。后因被告要求原告放弃主张开发
商承担延期交房的责任的权利，而原告未予同意，因此双方未
如期办理房屋交接手续。
本院认为：本案中，双方存有以下争议：1、讼争房屋是
否已具备交付条件。2、商品房买卖合同中约定的讼争房屋交
付日期是否是双方某实意思表示。3、商品房买卖合同中约定
的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整。4、本案是否存
在“一房二卖”的情形。5、被告是否应协助原告办理房产登
记手续。对于争议1，因双方在商品房买卖合同中约定在商品
房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，本案中，被告已于2010年2月1日向原告发出入住通知书
，通知中载明定于2010年4月14日开始办理房屋移交手续，由
此可合理推定在入住通知发出之前或至迟在2010年4月14日之
前，商品房即已达到交付使用条件，被告关于讼争房屋未具备
交付条件的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于争议2，
因被告未能举证证明对房屋交付日期双方另有约定，因此商品
房买卖合同中约定的交付日期即是双方某实意思表示，被告关
于该交付日期意思表示不真实的抗辩亦不能成立，本院不予采
纳。对于争议3，按合同法有关规定，当约定的违约金过分高
于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以
适当减少，本案被告至今未交付房屋，违约行为明显，但违约
金的计算应以实际损失为基础，商品房买卖合同中约定的违约
金过分高于造成的损失，故被告请求减少违约金，合法有据，
本院酌定违约金以每日万分之三计算为宜。对于争议4，原告
未就被告存在“一房两卖”提供任何证据，故应承担举证不能
的法律后果，对其该部分主张，本院不予支持。对于争议5，
根据双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将
办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记
需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因讼争商品房至
今未交付，原告该项起诉不适时，应予驳回。综上，原告诉讼
请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合
同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江××地××司将义乌市皇冠花园51幢1单元
301a（建筑面积为93.77平方米）和301b（建筑面积为45.78平方米）商品房两套交付给原告陈甲。
二、被告浙江××地××司支付原告陈甲逾期交房违约
金（自2009年12月31日起按每日万分之三计付至实际履行完毕
之日止）。
上述第一、二项，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告陈甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1586元，减半收取793元，由被告浙江××地
××司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈 因
二〇一〇年八月七日
代书记员 李设倩
【附注】
（2010）金义廿三里民初字第133号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易
习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支
付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的
计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或
者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，
当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应
当履行债务。