江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0903民初5287号
原告：江苏九天星影影业发展有限公司，住所地在张家港市杨舍镇园林路1号。
法定代表人：钱和平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：章志东、曹玲莉，江苏润众律师事务所律师。
被告：江苏国强置业有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道解放南路266号凤凰汇广场内商办03栋16层。
法定代表人：李昀，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐劲松、徐子涵，江苏知本律师事务所律师。
原告江苏九天星影影业发展有限公司（以下简称九天公司）与被告江苏国强置业有限公司（以下简称国强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告九天公司法定代表人钱和平及其委托诉讼代理人章志东，被告国强公司委托诉讼代理人徐劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
九天公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即双倍返还履约保证金合计80万元，赔偿原告经济损失150万元，承担律师费用5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月28日，原告与深圳市中恒�业管理顾问有限公司盐城分公司（以下简称中恒盐城分公司）分别签订编号为0001、0002号商铺租赁合同（分别简称合同一、合同二）。合同一约定：原告承租被告位于盐城市凤凰汇B2商业项目2F17-18、3F11-16商铺（面积约为2235平方米）用于经营电影放映，附带餐饮小吃、零售配套及影院关联销售等业务；租赁期自开业日起15年；合同签订5日内，原告一次性交纳20万元定金、10万元履约保证金。合同二约定：原告承租2F19-24商铺（面积约2053.60平方米）用于经营KTV，附带零售、动漫电玩、娱乐配套等业务，租赁期间为自开业日起12年；合同签订5日内，原告一次性交纳10万元作为履约保证金。上述两份合同均约定，该房屋预定交付日为2015年11月30日前，于实际交付前30日内，中恒盐城分公司通知原告交接租赁商铺，双方签字确认之日即为实际交付日；预计开业时间为2016年5月1日�以及原告未按约定日期开业承担违约责任等。合同签订后，原告依约向中恒盐城分公司支付了定金40万元，同时为确保如期开业进行积极准备，与第三方签订了相关装修设计及施工合同、设备采购合同等。在约定交房期满前，原告多次催告中恒盐城分公司交房，其以尚不具备交付条件为由拖延。直至2016年7月6日，中恒盐城分公司书面告知原告前述合同无法履行。收函后，原告即与其交涉、协商，要求继续履行合同，但一直没有答复。2016年8月4日，中恒盐城分公司再次书面告知解除合同，原告于8月10日书面回复不同意解约，如解约，中恒盐城分公司应承担原告所有损失。但此后，对方一直未能提供切实可行的解决方案，致久拖不决，原告为此造成重大经济损失。
为履行上述合同，原告支付了上海天德建设（集团）有限公司（以下简称天德公司）设计费40万元、上海晟熹影视设备有限公司（以下简称晟熹公司）设备定金107.25万元、上海永乐影视技术有限公司（以下简称永乐公司）数字还音系统45万元、张家港正负广告有限公司（以下简称广告公司）30万元。以上都是原告经营项目必须的，后因被告违约，致原告与第三方的合同未履行构成违约，原告上述已支付费用无法返还，直接损失超过150万元。
另上述合同项下的商铺系盐城国龙置业有限公司投资建设，国龙公司于2015年3月24日被国强公司合并。国强公司向中恒盐城分公司出具授权委托书，国强公司全权负责凤凰汇商业街区B2、B3地块全部商业及办公类经营性物业，中恒盐城分公司有权以自己的名义与第三方签订租赁、商业管理等协议并收取相应的协议价款。因此，中恒盐城分公司在前述委托权限范围内所从�的受托事项的法律责任由被告国强公司承担。
综上，被告置合同约束于不顾，肆意违约，理应承担违约责任。而被告已将案涉商铺租赁给他人经营同类项目，并不是其所说的受到工程进度等客观原因造成，而是反悔逐利。故原告因被告违约遭受的巨额经济损失，被告应承担全部赔偿责任。为此，提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
国强公司辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同已经解除，被告也已经依据合同约定将解除通知送达给原告。二、导致合同解除的原因是由于原告未按合同约定的时间支付履约保证金，据此被告不承担原告应解除合同而造成的任何经济损失。三、原告诉请40万元履约保证金可以返还，被告不承担其他责任。四、原告主张的损失没有事实和法律依据。1、关于天德公司的40万定金。天德公司没有设计装潢的资质，且通过法院调查，原告提供的合同上、收据上的章印均不是天德公司的章印。2、关于永乐公司、晟熹公司的费用。晟熹公司和永乐公司开具的发票购买方均不是原告，原告与永乐、晟熹公司没有发生业务往来，原告将其关联公司与他公司发生的往来偷梁换柱显然是恶意诉讼，企图讹取被告的财产。实际是原告三个关联公司与他们发生的业务往来，不存在三个关联公司为原告代付的问题。3、关于广告公司的30万元。无论业务是否发生，均不应由被告承担。另外，根据合同第五条约定，租赁房屋外墙的立面不出租，原告需要发布广告不仅需经城市管理部门批准，而且需经被告的书面同意。事实上，原告未经过被告同意，故被告也不清楚。因为租赁合同第五条明确约定，原告如果要制作标识广告招牌等，必须取得被告的书面批准。原告没有提交征得被告批准同意的书面文件；同时原告方支付的30万也难以自圆其说，收款单位和原告财务上均没有记载。因此，原告主张的上述损失无事实和法律依据。况且本案争议的租赁房屋并未实际交付，原告在没有实际交付房屋的情况下提出的损失主张违背法律规定，也违背常理。综上，被告同意退还40万元，请求法院驳回原告其他请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：九天公司与中恒盐城分公司于2015年4月28日签订房屋租赁合同及物业经营管理服务协议各两份，合同约定了商铺编号、租期、租金，以及交付定金和履约保证金的时间等相关事项。其中，约定交付定金、履约保证金的时间为2015年5月1日；2015年11月30日前交付案涉房屋，预计开业时间是2016年5月1日。
合同签订后，九天公司于2015年5月4日由华群通过银行汇款支付中恒盐城分公司定金、履约保证金合计40万元。此后，双方为履行合同进行沟通、协商。
2016年7月6日，中恒盐城分公司致函九天公司，主要内容为：合同签订后，我公司于2015年11月30日书面通知贵司相应调整交付和开业时间，然而凤凰汇B2商业项目为在建工程，受到工程进度、政府审批等因素，虽经多方努力，鉴于目前该项目特殊状况，原租赁合同无法继续履行；为避免不必要的损失，特书面通知解除双方签订的房屋租赁合同。7月27日，中恒盐城分公司亦派王琪到九天公司协商有关事宜。同年8月4日，中恒盐城分公司又发出两份书面解约函（两处商铺），内容与前一份�知函基本相同。
8月10日，九天公司回函称：本公司不同意解约，贵公司以种种理由延时交房一年之久，目前提出毁约，造成我公司为此工程项目先期投入各项费用损失巨大。如解约，由贵公司承担我司所有损失。8月24日，九天公司又致函中恒盐城分公司，主要内容为：我公司于8月10日发函给贵公司未见回复，故认为贵方认同我方说法。我公司与贵公司签订的租赁凤凰汇商铺用作电影院和KTV项目，该房屋预定交房时间为2015年11月30日前，定于2016年5月1日开业。贵公司在此期间未有书面形式通知函告知延期或调整，直至2016年7月6日直接书面通知解约，贵公司总经理王琪于2016年7月27日来我公司商谈后并无下文。我公司为此项目开业于2015年中旬就提前做了精心准备，放映设备、KTV设备以及电子屏显示设备都提前进行了预订，目前均已到�际交付阶段，供货单位均多次催促提货；望贵公司接函后尽快交付租赁用房。若贵公司不能近期交房或延期交房，将造成我公司巨大损失，因此产生的费用由贵公司承担。同日，九天公司还向国强公司发送一份内容基本相同的函件。8月27日，中恒盐城分公司回函：该项目因种种客观因素，我公司决定不再继续履行合同，并于2016年8月4日发函解除租赁合同。期间，多次与贵公司协商，因你方过高的赔偿请求，双方未就合同终止后的结算事宜达成一致，以及其他内容。8月31日，九天公司再次复函，并将租赁合同签订后，实际支付的款项情况予以告知，其中：设计费50万元，LED电子屏预付款30万元、数字放映、音响设备预付款152.25万元。嗣后，双方协商未果，九天公司遂诉至本院。
庭审中，九天公司提交以下证据，拟证明为准备履行合�，而由于被告解除合同，造成了实际损失。九天公司是管理公司，不实际经营，相关款项是通过其他公司进行调配。同时主张其已经做了有关影院的工艺、电子屏、效果图等方面的设计，而这些设计工作必须由专业的人员和机构才能完成；同时必然会支付相应的设计费用。且现在的影院就是根据自己当时的设计进行建造。另提交与中恒盐城分公司相关人员的电子邮件记录。
证据一、1.九天公司与天德公司于2015年8月10日签订的盐城凤凰汇商业广场店设计装修合同一份，约定的工程承包范围为：设计工程、装饰工程、电气工程、消防工程等，合同价为829万余元，其中设计费50万元。该合同加盖了天德公司印章，王磊在天德公司委托代理人处签名。2.2015年8月26日收据一份，载明的交费单位为江苏巨星影影业发展有限公司（以下简称巨星�业公司），收款方式为现金，款项为40万元，收款事由为盐城凤凰汇中影影城、KTV装修设计费，该收据亦加盖了天德公司印章。3.2015年11月25日，天德公司发给九天公司的通知，主要内容有：双方签订合同后，贵公司已支付40万元设计费，约定开工时间为2015年12月，但无法多次赴现场勘察，发现不具备开工条件。向我公司要求进一步确认进场时间并重新约定开、竣工日前。4.2016年9月1日天德公司解除合同函，函件中要求九天公司尽快付清10万元设计费等内容。
证据二、1.九天公司为甲方与乙方晟熹公司于2015年5月30日签订的购销协议书、预算表各一份，约定甲方向乙方购买数字放映设备，货款总价值为357.50万元，协议签订后，甲方支付货款的30%作为定金计107.25万元，待货到现场，支付余款70%货款，交货时间为2016年4月20日前送至盐城凤凰汇影城。2.九天公司与晟熹公司于2015年11月23日签订的购销协议书一份，约定甲方向乙方支付实际购买激光光源电影放映机与原合同拟定的氙灯光源电影放映机差价两套，总价值140万元，协议签订后，甲方支付30万元定金，若在乙方完成采购后由于甲方原因造成乙方无法进场，定金将不作退回处理等。3.晟熹公司于2016年4月10日向九天公司发出的通知，内容为：2015年5月30日协议签订后，贵公司也支付了定金107.25万元，应在2016年4月20日交货。现我公司已按合同要求及订购清单完成设备采购，等待通知随时发货。如因贵公司原因造成交货迟延，我公司不承担任何责任。晟熹公司于8月10日解除合同告知函：收函之日起，双方的购销协议解除，贵公司所付定金予以没收，同时保留追究公司违约责任的权利。4.2016年3月7日网银支付借记凭证一份，凭证中付款单位为张家港大新巨星电影城有限公司（以下简称大新公司），收款人为晟熹公司，注明是设备款，金额为50万元。5.大新公司于2017年2月21日出具的证明一份，内容为：大新公司与九天公司系关联企业，该公司于2016年3月7日汇款给晟熹公司50万元，系代九天公司支付的设备款，由九天公司与晟熹公司直接结算。6.2016年5月23日网银支付借记凭证一份，凭证中付款单位为张家港市巨星沙洲湖电影城有限公司（以下简称沙洲湖公司），收款人晟熹公司，摘要为设备款，金额为57.25万元，7.沙洲湖公司于2017年2月21日出具的证明一份，内容为：沙洲湖公司与九天公司系关联企业，该公司于2016年5月23日汇款给晟熹公司57.25万元，系代九天公司支付的设备款，由九天公司与晟熹公司直接结算。上述两份购销协议书乙方晟熹公司的合同订立人均为汤正亿。
证据三、1.2015年5月30日、2015年12月31日，九天公司为甲方与乙方永乐公司签订的销售合同两份及预算表。前一份合同约定的工程名称为盐城凤凰汇影城，工程项目为数字还音系统安装调试，工程造价为300万元，甲方在合同签订五日内预付工程款总价的15%作为定金，计45万元；后一份约定的工程名称为盐城凤凰汇影城，工程项目为数字放映系统安装调试，工程造价为185万元，甲方在合同签订五日内预付工程款总价的20%作为定金，计37万元。2.2015年6月3日网上银行借方凭证一份，凭证中付款人为张家港市巨星影演文化有限公司（以下简称文化公司），收款人为永乐公司，用途为设备款，金额为45万元。上述两份销售合同中乙方永乐公司的合同订立人亦均为汤正亿。
证据四、1.九天公司与广告公司签订的销售合同一份，约定工程地点在凤凰汇商业广场，品名为户外P10户外全屏，金额为99.84万元，控制系统一套，金额为0.85万元；结款方式为现款，预付定金30万元，货到当地付清余款；合同中打印的签订合同日期为2016年3月15日，合同未签署落款时间。2.2016年3月20日广告公司出具的收据一份，交款单位为九天公司，金额为30万元，支付方式为现金，收款事由为户外P10户外全屏显示屏。3.广告公司于2016年4月18日的提货通知一份，载明：合同约定的交货时间为2016年4月15日，现已完成设备采购，等待贵公司随时交货等。4.2016年10月10日广告公司发给九天公司的解约通知函，告知双方之间的协议解除，贵公司所付定金予以没收，同时保留追究贵公司违约责任的权利。
证据五、聘请律师合同、发票及律师收费标准，拟证明已支付本案律师费50000元，依照合同约定，律师费由败诉方承�。
国强公司对九天公司提供的上述证据的质证意见主要同答辩意见。
本院根据国强公司的申请，依法到天德公司等单位进行调查。1.经天德公司相关人员核实，九天公司提供的合同、通知、收据等材料中的印章均不是天德公司的，他们经与合同上经办人王磊联系，他说时间太长记不得；而且如果是公司签订合同，合同上必须有编号；公司收取款项不可能是现金，单位之间只能是转账，收据中应该加盖财务章；与九天公司没有合同，在2015年之前与收据中的巨星影业公司有过往来，但已经结束。2.汤正亿陈述：（1）永乐公司是总公司，晟熹公司是下面的销售公司，涉及到工程的，是与永乐公司签订合同，两家公司是一家；九天公司与晟熹公司签订的合同、公司发出的通知都属实，自己就是经办人�（2）第一份销售合同的定金107.25万元已经分两次由其他公司（大新公司、沙洲湖公司）通过网银支付，但公司会计查出两笔款项均未记在九天公司账上；期间，与大新公司、沙洲湖公司也有合同，但定金金额不一样（后陈述认为跟他们有合同关系，是因为他们是关联公司，自己没有与这两家公司签订过合同）；上述款项已作公司收入，肯定不会退还了。（3）第二份销售合同140万元实际是设备差价（九天公司在第一份合同签订后提出要更好的设备），该合同约定的定金没有支付；后来因九天公司说租赁的事没有处理好，两份合同均没有履行。（4）九天公司与永乐公司签订的两份销售合同自己没有印象，可能是其他人以自己的名义签订，两份合同应该均没有履行，也没有交付定金。（5）2015年6月3日网银凭证中的45万元，经与会计核实，是支付的文化公司之前所欠款项。3.广告公司法定代表人刘正负陈述：九天公司提供的合同、收据、通知均是该公司出具的；合同签订后，九天公司支付了30万元定金，已用于购买设备，设备组装好后通知其提货，但九天公司说不要了，因对公司造成较大损失，按约定此款不再退还九天公司。30万元是自己到九天公司财务拿的现金，自己公司的财务也没有反映这笔业务。
另查明，九天公司于2015年4月9日成立，经营范围为对电影院及电影的投资；电影放映；影院管理等。大新公司、沙洲湖公司、文化公司的工商登记信息显示，上述公司法定代表人均系钱和平，住所地不在同一地址。其中大新公司和沙洲湖公司的经营范围均系电影放映，沙洲湖公司于2016年3月1日登记成立。文化公司于2005年1月14日成立，经营范围为电影发行；承接国内外演出经营等。
又查明，国强公司提供的案涉房屋（商铺）租赁合同中载明，中恒盐城分公司曾于2016年8月25日与南京红翔云投资管理有限公司签定过房屋（商铺）租赁合同，该合同及补充协议在签订本协议后作废；租赁期限自开业起15年；租赁用途仅能用于主营电影放映，附带餐饮小吃等；该房屋预定交付时间为2016年9月30日前，以及租金、履约保证金等内容；合同落款时间为2016年12月16日。
本院认为，本案原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规禁止性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。作为出租人，中恒盐城分公司（即责任承担者为国强公司，故以下直接称被告国强公司）应当按合同约定的时间交付租赁物，而被告在合同约定的交付房屋时间前未履行交付义务，直至2016年7月6日才书面通知不再履行合同并要求解除，被告的行为已经构成根本违约，为此，应当承担违约责任。现案涉房屋已由被告重新租赁给他人，已致合同不能实际履行，双方对此亦无异议。被告辩称是因原告逾期交纳定金、履约保证金，违约在先，本院不予采信。即使按照合同约定交房时间为合同签订后五日内即5月2日，而原告实际支付时间为5月4日，迟延两天时间，对合同的履行构不成影响。况且，被告与原告的函件中从未提及是因迟延支付定金而致不能按期交房。因此，原告主张双倍返还定金40万元（含履约保证金20万元），符合法律规定。被告辩称其中20万元为履约保证金而不是定金，不适用定金罚则。虽然20万元称为履约保证金，但其作用应与定金性质相同，故本院对被告的该主张不予采信。
本案的主要争议焦点：原告�张的实际损失是否应当予以支持。一、原告为履行租赁合同，进行必要的准备如对租赁房屋进行装饰装潢、购买设备，是正常的。因被告的违约致合同不能履行，原告要求被告承担由此造成的损失符合合同约定和法律规定。但租赁合同约定的交付房屋时间为2015年11月30日，距约定的开业时间2016年5月1日有六个月的时间。而原告在没有交付房屋的情况下，仍购买相关设备等，也不慎重。对此，原告自身也有一定的责任。二、从原告提交的五组证据，主要损失为支付给天德公司的40万元设计费、支付给晟熹公司的两笔设备款定金107.25万元、支付给永乐公司的45万元定金以及广告公司的30万元定金。1.根据原告提供的证据及本院调查，天德公司不认可与原告签订过合同、收取过定金40万元，而且原告对40万元现金如何支付也不能给予合理解释，且收据中交款单位是其他公司（原告也没有提供该公司的相关信息），另该款项的支付也不符合财务制度。故原告主张该笔损失，证据不足。2.对晟熹公司的107.25万元，虽合同经办人汤正亿认可合同的真实性，但两笔款项由大新公司、沙洲湖公司支付，款项金额与合同相符，但晟熹公司账务并未记载在九天公司名下，即使因两公司与九天公司是关联公司，存在代付行为，也不具有排他性，即不能证明两公司因与晟熹公司有其他业务往来而支付该款项。关于合同及定金数额，因影院虽各有不同，但所需设备不具有独特性，即都需要放映设备、音响设备等。故对上述107.25万元，原告提供的证据亦不充分。3.对由文化公司支付给永乐公司的45万元，汤正亿已从公司财务核实，该款项与本案无关。故原告主张该款项为实际损失，也没有依据。4.对支付给广告公司户外显示屏30万元定金。广告公司法定代表人刘正负对合同、收据等真实性无异议，但该事项是户外电子显示屏，原告在房屋未交付，相关事项未协商一致的情况下，即在明知被告逾期交房三个多月的2016年3月15日才签订合同，也属于欠考虑。即使存在该款项，原告应负主要责任。当然原告对其实际已支付该款项未提供证据证明，而从原告提供的证据中支付的其他款项均是其他公司代付，该款项是自己支付；另对30万元的款项收入、支出在两家公司财务账册均不能反映，也不符合交易习惯和财务制度。
综上，原被告之间租赁合同因被告违约致合同不能履行。被告作为违约方虽不享有合同解除权，但事实上原告对合同已予以解除也不持异议。原告要求被告双倍返还定金（含履约保证金）计80万元，符合法律规定，本院予以支持，对原告主张的实际损失150万元，因证据不足，本院均�予支持。对原告主张的律师费5万元，原告已提供相关的代理合同、票据等，且该事项符合合同约定，本院予以支持。对原、被告的其他诉辩称，本院均不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏国强置业有限公司双倍返还原告江苏九天星影影业发展有限公司定金（含履约保证金）合计80万元，另承担律师费5万元，合计85万元，于判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告江苏九天星影影业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25600元，由原被告各半负担12800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，账号52×××89。
审 判 长 陈晓辉
人民陪审员 黄 琪
人民陪审员 蔡宝群
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 孙 绘
附录法律条文
1、《中华人民共和国合�法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2、《中华人民共和国民事诉讼�》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。