呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初9177号
原告：内蒙古新大新房地产开发有限公司。
法定代表人：付志忠，总经理。
委托诉讼代理人：王春林，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段立欣，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
被告：李来，内蒙古捷新装饰有限责任公司电工，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：裴志刚，内蒙古英南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白洁，内蒙古英南律师事务所律师。
原告内蒙古新大新房地产开发有限公司（以下简称新大新公司）与李来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告新大新公司的委托诉讼代理人王春林、段立欣，被告李来及其委托诉讼代理人裴志刚、白洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新大新公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余购房款60,000元；2.被告支付自2013年1月1日至2016年9月23日的逾期还款利息53,734元以及以60,000元为基数，按照年利率24%计算，自2016年9月24日起至清偿之日止的逾期利息；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年6月18日，原告与被告签订《商品房购买协议》，协议第一条约定被告购买呼和浩特市金桥开发区炼油厂生活区对面美地家园×号×单元×楼×户的房屋，总价为165,790元。并约定付款方式为：乙方（李来）签订协议当日付款105,790元，于2012年12月31日付60,000元。第三条第五款约定违约责任：如乙方（李来）未能按本协议规定日期付款，每逾期一日，乙方向甲方（新大新公司）支付应付款项千分之三的违约金。上述协议签订后，被告支付了首付款共105,790元，新大新公司将房屋交付于被告。被告受领房屋时对房屋手续及建设情况已知悉并表示接受。然而，到协议约定的余款支付时间，被告并未及时、足额向新大新公司支付余款60,000元。原告认为，双方签订的《商品房购买协议》系双方的真实意思表示，双方都应依约履行自己的义务。原告已向被告交付房屋，但被告未依约支付剩余房款，其违约行为给原告造成了较大的经济损失,请求法院支持原告的诉讼请求。
李来辩称，第一，《商品房购买协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。原告未取得商品房预售许可证，与被告订立的《商品房购买协议》不具有法律效力。第二，原被告所签订的《商品房购买协议》是在违背了被告真实意思表示的情况下所签，从这个角度讲协议也不具备法律效力。故原告的诉讼请求没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年6月18日，原告新大新房地产（甲方）与被告李来（乙方）签订《商品房购买协议》一份，协议第一条约定美地家园位于呼和浩特市××区对面，房号×单元×层×户，建筑面积76.55㎡，单价2165.77元，总价165,790元；付款方式为乙方采用分期方式付款，签订协议当日付房款105,790元，于2012年12月31日付清余款60,000元。2012年6月18日，被告向原告交纳购房款105,790元，有原告向被告开具的发票一张予以佐证。2012年6月18日,本案所涉房屋交付被告使用。原告自认，本案所涉房屋所在美地家园未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。
对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交呼和浩特市赛罕区经济计划贸易局文件（2004年9月16日）和呼和浩特市赛罕区人民政府文件（2004年7月9日）、呼和浩特市规划局文件（2006年5月22日）、呼和浩特市人民政府市长会议纪要（2008年4月1日）、呼和浩特市挂牌出让国有土地使用权成交确认书、呼和浩特市赛罕区省道102拆迁指挥部文件（2008年11月12日）、协议书、2012年7月10日”公告”、国有建设用地使用权出让合同、呼和浩特市处理建设项目历史遗留问题和解决群众回迁安置问题领导小组办公室文件（2016年8月2日）、内蒙古新大新房地产开发公司业主入住花名册、呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2014赛民初字第01833号）、房屋质量检测报告，证明原告开发的美地家园至今未取得五证有其特殊原因，建设施工及收取购房款已经经过相关部门许可，美地家园的国有土地使用权证正在办理过程中，原告主张交纳剩余购房款的诉讼请求已被法院生效判决所确认，本案所涉房屋已经过建设行政主管部门验收完毕、达到入住使用标准，被告已经实际占有、使用该房屋等。被告对判决书的真实性予以认可，对关联性不予认可；对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，房屋质量检测报告系地基等部分工程的检测、验收记录，不能证明本案所涉房屋已经过整体竣工验收；其他证据与本案没有关联性，且无法证明原告至今未取得五证具有合法依据。被告提交《美地家园业主举证书》、新闻报道，证明被告在售楼时向业主出示虚假证书、欺骗消费者、隐瞒所售房屋无预售许可证的事实及强迫业主签订协议。原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告主张原告存在欺诈、胁迫行为应提供充分的证据予以证明，在举证书中签字的美地家园业主与本案存在利害关系，新闻报道内容亦不足以证明被告的主张，且被告未向本院提供其他证据予以佐证，故对该证据本院不予采信。被告申请李美俊、全慧出庭作证，证明：第一，原告向被告交付房屋时要求被告必须重新签订协议，否则不予交房；第二，购房时原告的工作人员明确可以办理按揭贷款，因此房屋的手续应当全部合法。原告认为，两位证人的证言不具有客观真实性，变更合同说明原告对手续不全是知情的，原告不存在欺骗行为。本院认为，该证人证言不足以证明原告欺骗被告，胁迫被告签订协议，被告对房屋手续是否齐全应尽到基本的审核义务，故对该证人证言本院不予采信。
本院认为，《商品房购买协议》缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为预约合同，原告未取得商品房预售许可证不影响协议的效力。且该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。预约合同是约定将来订立本约合同的合同，为缔约双方确立合同关系，对双方的权利、义务作出初步安排，但最终目的是订立本约合同。《商品房购买协议》作为预约合同，其最终目的应为订立商品房买卖本约合同。而商品房买卖合同是一种特殊买卖合同，《商品房销售管理办法》第十六条对合同应当明确的内容已有规定，我国住房和城乡建设部与工商行政管理总局亦发布过合同示范文本，原告作为房地产开发企业，应及时与被告签订商品房买卖本约合同，明确具体的权利、义务。原、被告于2012年6月18日签订《商品房购买协议》，但原告至其起诉前仍未取得包括商品房预售许可证在内的五证，也未与被告签订商品房买卖本约合同，对《商品房购买协议》目的未能实现存在一定过错。故对原告依据《商品房购买协议》主张被告支付剩余购房款，并主张被告按照年利率24%支付利息的诉讼请求，本院不予支持，原告可要求被告与其签订商品房买卖本约合同，明确相关权利、义务后另行主张。
综上所述，原告主张被告支付剩余购房款及逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告内蒙古新大新房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费2574元，减半收取计1287元（原告已预交），由原告内蒙古新大新房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 冯一凡
二〇一七年三月十三日
书 记 员 张莉媛