河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终1339号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张珊，女，1975年2月3日出生，汉族，安徽省无为县人，现住丰台区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗凯斌，男，1970年10月29日出生，汉族，北京市丰台区人，现住丰台区。
二上诉人委托诉讼代理人：王国军、刘依，河北泰科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟，男，1984年11月6日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。
委托诉讼代理人：张玉清，固安县法律援助中心律师。
原审第三人：李金迪，女，1983年4月25日出生，汉族，内蒙古牙克石市人，现住牙克石市。
委托诉讼代理人：靳曲，河北敬民律师事务所律师。
上诉人张珊、罗凯斌因与被上诉人刘伟、原审第三人李金迪房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院(2016)冀1022民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张珊、罗凯斌上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一、针对一审判决中所认定的前后两个合同问题，我方认为在整个的交易中，实际上只有一个买卖合同，卖方是罗凯斌，本来的买方应该是刘伟，但是通过刘伟的违约行为，其转给了第三人李金迪，因为刘伟本身是一个中介机构的负责人，其在本案的角色是通过中介的便利倒卖房屋，所以刘伟要求上诉人罗凯斌将房屋直接过户给李金迪，这本身实际上就是一个房屋交易的行为，是刘伟私下将权利及义务转移给了李金迪，所以我方认为这就是一个合同的权利义务概括转移的行为，刘伟本身就有重大的违约行为。二、在合同履行过程中，按刘伟所设计的交易流程，罗凯斌是没有办法完成与李金迪的交易行为的，既没有意愿，也没有完成这种行为的必备的手段、条件，至于罗凯斌在8月20日确实表示过不想卖房的行为，但是其在8月29日主动给刘伟打电话，表示与刘伟一起办理过户手续的意愿，但刘伟拒绝，所以双方不可能按合同所约定的时间完成过户行为，其主要的原因还在于刘伟本身。综上，在本案中涉案房屋不能过户到刘伟名下，也不能过户到李金迪名下，之所以产生这个结果，在于刘伟本身的违约行为，由于刘伟严重违约行为在前，罗凯斌失去了对于刘伟的基本信任，其要求解除合同，并要求被上诉人承担违约责任是合理、合法的。另外，按房地产经纪管理办法的规定，被上诉人刘伟本身为涉案的经纪公司的工作人员，其本身不具备签订房屋居间合同的主体资格，因为房地产经纪管理办法第25条第8项有明确规定（内容略），而刘伟作为涉案中介公司的主要负责人，借自己作为中介人员的便利倒卖房屋的行为是不受法律支持的。
被上诉人刘伟辩称，上诉人对于刘伟将房屋出售给第三人是知情并同意的，理由如下：1、8月20日上诉人是与李金迪谈补偿的问题，其没有说不与李金迪谈，李金迪与本次交易无关的话，上诉人当时没有说不同意过户给李金迪，而是因为为涨价妻子要离婚才不卖房子的；2、刘伟提出给现金就会将所有办理按揭手续的问题都省略了，一方面表明了催成合同成立的诚意，一方面也不会给上诉人造成任何损失；3、刘伟与上诉人签订的所谓居间合同，实际上就是刘伟个人购买了上诉人的房屋，就是房屋买卖合同。另外，刘伟经营二手房交易的行为并不违反法律规定。
第三人李金迪辩称，上诉人在8月20日与李金迪谈补偿的事，也是上诉人同意刘伟将房屋出售给李金迪，只是上诉人认为房屋涨价了，也等于上诉人知晓刘伟将房屋出售给李金迪，并且上诉人也是同意的。请驳回上诉，维持原判。
刘伟向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行合同，向原告交付房屋，并协助办理过户手续；2、诉讼费用由二被告承担。
一审法院经审理查明：被告张珊与罗凯斌系夫妻关系。2011年，被告张珊与罗凯斌购得位于固安县孔雀××城××单元××室房屋。2016年6月13日，被告张珊与罗凯斌与原告刘伟签订一份房屋居间合同，约定：张珊和罗凯斌为出卖人（甲方），刘伟为买受人（乙方），联众公司为居间人。甲方将其位于固安县孔雀××城××单元××室房屋（建筑面积128.77平方米）出卖给乙方。房价款1340000元，合同签订当日，给付350000元，合同签订后75日内，给付350000元，剩余房价款640000元通过抵押贷款方式支付。甲、乙双方保证于2016年8月28日前办理产权转移登记手续，居间方予以配合。如因甲方原因，未能办理产权转移登记手续，视为甲方违约，甲方需向乙方赔偿成交总价50%违约金，并于乙方提出退房申请之日起3日内退还乙方所付房价款，合同解除；如因乙方原因，未能在合同约定期限内办理产权转移登记手续的，视为乙方违约，乙方所交房价款作为违约金不予退还，合同解除。如因相关政策、法律法规不能办理产权转移登记手续的，甲、乙、居间人均无责。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同还约定了其他相关条款。合同签订当日，原告刘伟给付二被告房价款350000元；同时，二被告将房屋钥匙、商品房买卖合同等手续交予原告。2016年6月16日，原告刘伟又与第三人李金迪达成口头合同，约定，刘伟将其购买张珊和罗凯斌的前述房屋转卖给李金迪，房价款为1380000元。原告刘伟与第三人李金迪达成口头合同当日，第三人李金迪给付原告刘伟房屋订金60000元。2016年6月30日，第三人李金迪再给付原告刘伟房价款140000元，2016年7月5日，第三人李金迪又给付原告刘伟房价款180000元，2016年8月12日，第三人李金迪按受原告刘伟指示，将其所欠原告刘伟的350000元直接汇付给被告罗凯斌。期间，原告刘伟曾协商要求被告张珊、罗凯斌将其出售的房屋直接过户给第三人李金迪。2016年8月20日，被告张珊和罗凯斌与原告刘伟、第三人李金迪进行了协商，要求解除已签订的房屋居间合同，并承诺给予适当补偿，未果。故此，原告刘伟诉至本院。本院受理案件，向二被告送达相关法律文书后，二被告提出反诉。在诉讼中，原告申请追加李金迪作为第三人参加诉讼，经审查，本院准许并通知李金迪作为第三人参加了诉讼。
一审法院认为，原告刘伟与被告张珊和罗凯斌所签订的房屋居间合同，实质为房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同具有法律效力。原告刘伟与第三人达成的口头房屋买卖合同亦是双方真实意思表示，内容亦未违反法律规定，亦具有法律效力。由于该两个合同系先后订立，且作为合同主要条款的房价款不同，该两合同是先后两次买卖形成的两个合同，不是同一合同权利义务的转移。在两个合同履行中，虽存在第三人接受指示，向另一合同当事人代为清偿的行为，也存在原告为规避税费和降低交易成本，要求二被告直接向第三人过户的情形，但并不能因此而否定已经成立且生效在先的两个房屋买卖合同关系。二被告与原告房屋买卖合同成立生效后，双方均应诚信忠实履行合同义务，二被告无法定和约定理由拒绝履行合同的行为不当，应继续履行向原告交付房屋并协助办理产权转移登记的合同义务和法定义务。二被告未举证证明原被告房屋买卖合同具备解除条件，故二被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张珊、罗凯斌于本判决生效后五日内向原告刘伟交付固安县孔雀××城××单元××室房屋。二、被告张珊、罗凯斌于本判决生效后十日内协助原告刘伟办理固安县孔雀××城××单元××室房屋所有权转移登记手续。
三、驳回被告张珊、罗凯斌反诉请求。本诉案件受理费16860元，减半收取8430元，财产保全费5000元，合计13430元，由被告张珊、罗凯斌负担；反诉案件受理费3650元，减半收取1825元，由被告张珊、罗凯斌负担。
二审中，双方当事人未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为,上诉人称刘伟私下将权利及义务转移给了李金迪，是合同的权利义务概括转移的行为，刘伟本身构成重大违约。上诉人与被上诉人刘伟签订的房屋居间合同系双方当事人真实意思表示，合同签订后，被上诉人刘伟依据合同约定履行了付款义务，上诉人应依合同约定于2016年8月28日前协助办理产权转移登记手续。但一审时被上诉人刘伟提交的8月20日的录音录像可证明上诉人因房价上涨要求解除合同。被上诉人提交的2016年8月29日刘伟与罗凯斌的录音录像可证明被上诉人刘伟同意以全款方式付款，但罗凯斌未表态。2016年8月29日被上诉人刘伟提交的短信记录可证明被上诉人与上诉人协商办理银行贷款，上诉人未回复并更换了房屋钥匙。故在合同履行过程中，被上诉人刘伟并无违约行为。上诉人称被上诉人将合同权利义务概括转移并利用中介人员身份倒卖房屋，其买卖行为无效。本院认为，《房地产经纪管理办法》系由住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部颁布，属于部门规章。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。被上诉人刘伟与上诉人签订《房屋居间合同》的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定《房屋居间合同》有效。被上诉人刘伟是否违反《房地产经纪管理办法》的规定不属于本案民事案件审理范围。被上诉人刘伟在与上诉人签订有效合同后，又与李金迪签订合同系先后两个合同，并非权利义务的概括转移，也不能构成前手买卖合同无效的理由。
综上所述，张珊、罗凯斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20135元由上诉人张珊、罗凯斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴秋芬
审 判 员 丁宗发
代理审判员 杨日升
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 薛 炜