北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10765号
上诉人（原审被告）杨智深，男，1963年5月18日出生，香港居民。
被上诉人（原审原告）嘉德盛世（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市密云县信远大厦三段三层316室—10。
法定代表人王××，董事长。
委托代理人张铭，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人张遥。
被上诉人（原审被告）张亦希，女，1972年4月7日出生。
上诉人杨智深因与被上诉人嘉德盛世（北京）文化传媒有限公司（以下简称嘉德公司）、张亦希房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第18580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2015年4月，嘉德公司起诉至法院称：双方于2013年11月28日约定，杨智深、张亦希租用我公司位于北京市朝阳区农展南路甲1号万科中心院内的艺术中心，租期自2013年11月28日至2016年9月5日止，并于2014年6月18日签订了《全年艺术展览协议》，2013年11月28日至2015年5月30日租金为90万元，自2014年6月1日至2015年5月31日租金为180万元，2015年6月1日至2016年9月5日租金为230万元。在租赁期间内，杨智深、张亦希支付了100万元后，便停止向我公司支付租金。2015年1月24日，杨智深委托律师向我公司发函要求解除合同，并拒付所欠的租金和物业费，且拒绝与我公司沟通，其展品至今仍在我公司的艺术中心展厅进行展示。依据《全年艺术展览协议》的约定，若杨智深、张亦希无故终止协议，杨智深、张亦希所交纳的安全保证金和租金不予退还；若杨智深、张亦希出现迟延交纳本协议中约定的各项费用时，除须向我公司按照每日万分之五支付违约金外，我公司有权立刻解除本协议，杨智深、张亦希所交纳的保证金将不予退还。按照约定，杨智深、张亦希作为承租方，应按时足额缴纳租金及物业费等。如杨智深、张亦希不想继续承租，应积极与嘉德公司磋商解约事宜，而不是在持续使用展厅的同时又恶意拖欠租金等费用，由于杨智深的恶意行为，导致我公司无法正常使用和对外进行招租。杨智深、张亦希的欠租行为违反了相关规定，故要求解除我公司与杨智深、张亦希签订的《全年艺术展览协议》；要求杨智深、张亦希支付自2014年6月15日至2015年5月30日的租金180万元；要求杨智深、张亦希支付物业费14万元；要求杨智深、张亦希支付违约金（以180万元为基数，按日万分之五计算，自2014年6月15日计算至2015年5月30日）；杨智深、张亦希支付的20万元保证金不予退还。
杨智深辩称：嘉德公司与我、张亦希确实签订了合同，合同期限以合同约定为准。我、张亦希虽在合同上签了字，但合同在后来发生了变化。嘉德公司提交的承诺书的付款金额对原合同进行了更改，承诺书中125万元是2015年的租金以及违约金的约定，2015年之前的租金在付款40万后即付清。嘉德公司在2014年12月24日将涉案场地封锁，此时，合同就已经解除，嘉德公司的行为导致无法实现合同目的。至2014年12月24日前的所有的房租、物业费均交清。综上，不同意嘉德公司的全部诉讼请求。
张亦希辩称：同意嘉德公司解除合同、支付租金、物业费、不予退还保证金的诉讼请求。2013年11月10日，我和杨智深与嘉德公司口头约定合作运营嘉德公司位于北京市朝阳区农展南路甲1号万科中心院内的艺术中心，并约定2013年11月28日至2014年5月30日为试运营期，如果双方后期《全年艺术展览协议》全部履约完毕，则该半年为免租期，如中途我和杨智深不再继续承租，则该半年期间使用费则按每月15万元的标准支付租金。我和杨智深与嘉德公司在友好协商的情况下自愿签订协议，约定自2014年6月1日至2015年5月31日租金为180万元，2015年6月1日至2016年9月5日租金为230万元。在租赁期间，我支付了62.5万元，杨智深支付了60万元（包含20万元保证金），但我和杨智深一直未准时支付款项，处于欠费状态。杨智深于2014年10月23日搬离了他的部分展品，理由是怕欠租导致嘉德公司扣留展品，并鼓动我一同搬离，但是我拒绝了。2014年10月29日，嘉德公司与我和杨智深面谈，我和杨智深沟通协商后自愿亲笔写下关于支付欠款的承诺书，承诺在2014年12月31日之前一次性付清全部款项。2014年10月29日，嘉德公司约杨智深在苹果社区咖啡厅沟通房租事宜，双方均表达了友好妥善处理的意愿。沟通过程中，杨智深突然要求退租并解约，嘉德公司及时通知了我。嘉德公司与杨智深约定第二天清算，次日，杨智深突然返回香港，从此不再露面。关于嘉德公司主张的违约金，按照约定我和杨智深应当支付该笔费用，虽然由于双方发生了纠纷，导致协议无法顺利履行，但我本人并非恶意拖欠，所以希望法庭可酌情考虑。
原审法院经审理认为：嘉德公司与杨智深、张亦希签订的《全年艺术展览协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。本案中，杨智深、张亦希未能按照合同约定支付租金，故嘉德公司有权解除合同并依据合同约定主张相应违约责任。杨智深虽称双方口头约定在1年付清租金即可，但就此嘉德公司不予认可，且其也未能提供证据予以证明，故法院对此不予采信。关于杨智深称自2014年12月24日嘉德公司将涉案场地锁了，合同自该日解除的意见，杨智深就此未能提供任何证据证明其所述事实，且其本人也未到场地实际查看，故法院对该意见也不予采信。
关于本案合同的起租期间问题，嘉德公司与杨智深陈述不一。就此，法院认为杨智深书写的《解约申请》载明合同自2013年11月28日起算，再结合张亦希的陈述以及嘉德公司与杨智深来往的律师函，可以认定嘉德公司与杨智深、张亦希确实存在如合同未能履行，则自2013年11月28日开始计算租金的约定。本案系杨智深以及张亦希原因导致合同未能继续履行，故杨智深与张亦希应支付自2013年11月28日至实际腾退涉案场地期间的租金，故法院依据合同约定的标准予以计算并扣除杨智深、张亦希已实际支付部分，判决嘉德公司主张的租金。
根据合同约定，因杨智深、张亦希未支付各项费用的，嘉德公司有权主张违约金，杨智深、张亦希交纳的保证金不予退还。该条所约定的违约金以及不予退还保证金均系杨智深、张亦希应承担的违约责任。在合同解除的情况下，所约定的违约责任的目的在于填补守约方因违约方所导致的履行利益损失，故本案合同所约定的违约金以及不予退还保证金均可被视为预先约定的赔偿金。杨智深提出嘉德公司主张的违约金过高，故法院结合嘉德公司的履行利益以及实际损失情况予以考虑。嘉德公司的合同目的应为取得相应租金，其所受损失为未能及时取得相应租金的融资成本，根据合同约定以及杨智深、张亦希所欠租金的数额以及应支付租金的情况，法院认为保证金20万元足以弥补嘉德公司的损失，故法院支持嘉德公司主张的保证金不予退还的诉讼请求，就嘉德公司主张的按日万之五计算的违约金，法院不再支持。据此，原审法院于2015年7月判决如下：一、解除嘉德公司与杨智深、张亦希于二○一四年六月二十日签订的《全年艺术展览协议》；二、杨智深、张亦希于本判决生效后七日内支付嘉德公司租金一百六十九万元；三、杨智深、张亦希于本判决生效后七日内支付嘉德有限公司物业费十四万元；四、杨智深、张亦希向嘉德公司支付的保证金二十万元不予退还；五、驳回嘉德公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨智深不服原审法院判决，上诉至本院。杨智深认为双方自2013年11月至2014年5月期间并不存在租赁合同关系，应为合作经营关系，其不应支付上述期间的租金；嘉德公司应退还其20万元保证金，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回嘉德公司的原审全部诉讼请求。嘉德公司、张亦希均同意原审判决。
经审理查明：嘉德公司与案外人北京万科企业有限公司就北京市朝阳区农展南路甲一号万科中心签订《租赁合同》，租期为三年，自2013年9月6日至2016年9月5日止。
2014年6月20日，嘉德公司作为甲方与杨智深、张亦希作为乙方签订《全年艺术展览协议》，约定甲方合法拥有位于朝阳公园东侧万科总部院内艺术中心的使用权3年，现就全权委托乙方在甲方艺术中心经营艺术展览的内容及展期达成如下协议：一、展览周期：2014年6月1日至2016年9月5日止，两年三个月。二、展览内容：艺术品展览及艺术品经营（珠宝除外）。三、展览安全保证金、展览费用及支付方式：1.安全保证金为人民币20万元，签约当日一次性支付与甲方，该保证金在协议期满后在乙方没有对物品和室内装修产生破坏的情况下，由甲方一次性退还给乙方；若出现损坏的乙方须按照市场价进行赔偿，甲方扣除赔偿后剩余金额一次性退还给乙方（不计利息）；若保证金不足以抵扣时，由乙方按照约定时间另行支付损坏赔偿金。2.展览费用为人民币180万元每年；第一年支付方式为2014年6月20日支付首期款为人民币120万元（包含20万元保证金），2014年7月20日，支付80万元；第二年支付相当于一年零三个月的总额费用，支付日期为2015年5月20日支付人民币160万元，2015年6月20日支付70万元。3.……4.乙方全权负责在本协议期间内的物业管理费、员工薪金福利以及水电费等全部费用。任何因恶意拖欠物业费、员工薪金福利以及水电费等导致的所有后果由乙方自行承担……七、关于违约约定：1.甲方保障乙方在本协议期间的正常经营等业务的开展；如有发生甲方无故恶意扰乱乙方正常经营现象的，甲方需负全责，乙方有权解除本协议并要求甲方承担相应的全部损失……4.若甲方无故终止本协议，甲方须退还乙方所支付的保证金及根据乙方已使用周期核算退还剩余租金，乙方有权向甲方追偿因终止本展览协议所造成的相应损失。5.若乙方无故终止本协议，乙方所交纳的安全保证金和租金均不予退还，甲方有权向乙方追偿因终止本展览协议所造成的相应损失。6.若乙方出现迟延交纳本协议中约定的各项费用时，除须向甲方按照每日万分之五支付违约金以外，甲方有权立刻解除本协议，乙方所交纳的保证金将不予退还……该协议附件费用支付部分约定：第一年付款2014年6月26日支付50万，2014年7月10日支付30万，2014年9月10日支付50万、2014年11月10日支付50万。第二年零三个月付款……
嘉德公司、杨智深、张亦希均认可上述协议约定的展览费用为租金。
2014年10月，杨智深支付给向嘉德公司保证金20万元，2014年10月期间，杨智深分六七次支付给嘉德公司40万元；2014年11月、12月时，张亦希支付给嘉德公司62.5万元。2014年3月份前后，杨智深、张亦希共计交纳了13万元的物业费。
2014年10月29日，杨智深（穆如）、张亦希签署内容为“兹承诺2014年11月8日之前给付王××女士现金肆拾万元整，余款壹佰贰拾伍万元整（￥125万元整）2014年12月31日之前一次性支付。备注：1.肆拾万元由张亦希负责支付。2.其余125万由杨穆如出资陆拾贰万伍仟元。张亦希出资陆拾贰万元整。3.以此承诺书以要约准则，按此执行，之前欠条字据全部就此作废”的承诺书。
2015年1月5日，王××回复了杨智深的邮件，回复邮件包含杨智深应欠债还钱，杨智深租了不到一年人去楼空，费用不支付偷偷跑掉等内容。
2015年1月17日，杨智深签署内容为“本人申请与嘉德盛世文化传媒公司之全年艺术展协议解除，由2015年1月30日起生效，（本合约有效期自2013年11月28日）”的《解约申请》。
2015年1月24日，游××律师、北京鼎石律师事务所、上海理慈知识产权信息咨询有限公司北京分公司向王××发函，称受杨智深委托，要求关于云鱼艺术中心的展览合作关系自2015年1月5日邮件通知王××解除，已支付的60万元，作为承担的租金，担保金和所有应负担的费用，其余关于云鱼艺术中心的展览活动所衍生费用与其无关，2014年17日（原文如此）王××强迫本人签订之文件，基于在胁迫之下行为本人主张无效，本人保留法律追诉权。
2015年2月17日，嘉德公司委托代理人李××律师进行了回函，内容包括：双方协议期间为2013年11月28日至2016年9月5日止，前半年为免租期（2013年11月28日至2014年5月30日），截止2015年1月30日，欠租金、物业费、滞纳金共计88.3万元。王××与杨智深、张亦希所签协议系真实意思，具有法律效力，依据协议，若杨智深、张亦希无故终止协议，应依据合同承担相应责任等。
原审中，嘉德公司、杨智深、张亦希于2015年5月30日就涉案场地进行了交接。
原审中，杨智深、张亦希均认可双方自2013年11月28日进驻涉案场地。杨智深称嘉德公司的法定代表人王××与案外人郭×将涉案场地从万科处租赁下来，自2013年11月28日至2014年6月1日期间，系嘉德公司让其帮忙布置涉案场地的两个茶室，布置完后，因郭×一直没有将涉案场地运营起来，嘉德公司请其进入涉案场地代为运营，当时约定，如产生流水就分成。王××与郭×闹矛盾，在2014年6月份，王××与郭×的矛盾解决，王××实际控制场地。在运营期间，物业水电费由我方负责。张亦希在2015年5月25日的庭审时，认可杨智深的陈述。2015年6月18日的庭审中，张亦希称坚持其答辩意见，称2013年11月28日至2014年5月31日期间属于合约期间，当时存在口头约定，如果按照合约履行完毕，2013年11月28日至2014年5月31日期间作为免租期，未履行完，就按照每年180万元的标准支付租金。
关于2015年1月17日杨智深所签署的《解约申请》问题，杨智深称其发过律师函以后，谈到解约的问题，王××要求支付违约金，其不同意，后王××到其家，要求写一个条，视为解约，王××要求合约自合作经营的时候生效，当时我在发烧，也没有处理过这种纠纷，就写了这个条；王××称2015年1月份，其找杨智深要房租，约了几次都不见面，所以去杨智深家，该申请系杨智深主动写的。
就嘉德公司是否同意杨智深解除合同，杨智深称系口头同意的，无其他证据证明。
杨智深提出2014年12月24日嘉德公司将涉案场地锁了，故合同自该日解除；嘉德公司称从未锁过门；张亦希称到年底的时候，要交钱了，其说先停业。锁的钥匙张亦希有，杨智深没有。杨智深就嘉德公司将涉案场地锁了未提供证据予以证明，其还称系嘉德公司员工说锁了的，但并未去现场看。
就未按时支付租金的原因，张亦希称系当时没有钱；杨智深称签订合同的时候，口头约定只要在1年内付清就可以，嘉德公司对此不予认可。
杨智深、张亦希均认可自2013年11月28日至2014年5月31日期间的物业费总额为27万元，杨智深、张亦希已经支付13万元。
杨智深还提出合同约定的违约金标准过高。
以上事实，有各方当事人陈述、证明、《租赁合同》、《全年艺术展览协议》、承诺书、律师函、《解约申请》等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综合全案案情及各方当事人的诉辩称主张，本案争议焦点总结如下：一、关于涉案合同起租期间的问题；二、20万保证金应否退还。
第一、关于涉案合同起租期间的问题。本案中，嘉德公司、张亦希均陈述在杨智深、张亦希与嘉德公司签订《全年艺术展览协议》前，杨智深、张亦希与嘉德公司曾有过口头约定，如果杨智深、张亦希按照《全年艺术展览协议》约定的租期租满，则2013年11月至2014年5月为免租期；如未按期租满，则2013年11月至2014年5月期间按照《全年艺术展览协议》约定的租金标准支付相应租金。嘉德公司对于上述口头约定予以认可，杨智深对于上述口头约定表示不知情。根据已查明的事实，虽然杨智深对于上述口头约定表示不知情，但因张亦希与杨智深系个人合伙关系，杨智深所书写的《解约申请》中亦载明合同自2013年11月28日起算，同时结合嘉德公司与杨智深往来的律师函，本院确信嘉德公司及张亦希所述称的上述口头约定的存在具有高度可能性，故本院认定上述口头约定事实之存在。基于上述认定，该口头约定对于杨智深、张亦希及嘉德公司均具有约束力，双方均应承受相应的权利和义务。现因杨智深、张亦希一方的原因导致《全年艺术展览协议》未能继续履行，故依据双方的口头约定，杨智深、张亦希应支付租金的起算时间应为2013年11月28日，杨智深、张亦希应支付自2013年11月28日至实际腾退涉案场地期间的未付租金。杨智深主张双方自2013年11月至2014年5月期间并不存在租赁合同关系，其不应支付上述期间的租金，依据不足，本院不予采纳。
第二、关于20万元保证金应否退还的问题。根据《全年艺术展览协议》的约定，因杨智深、张亦希未支付各项费用的，嘉德公司有权主张违约金，杨智深、张亦希交纳的保证金不予退还。现因杨智深、张亦希未按合同约定按期支付租金等费用，故依据《全年艺术展览协议》的约定，杨智深、张亦希应承担相应的违约责任，且保证金不予退还。现杨智深主张嘉德公司应退还其20万元保证金，但杨智深的该项主张缺乏合同及法律依据，故本院对于杨智深的该项主张不予支持。原审法院的其他处理亦无不当。
综上，杨智深的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13224元，由嘉德盛世（北京）文化传媒有限公司负担1704元（已交纳），由杨智深、张亦希负担11520元［嘉德盛世（北京）文化传媒有限公司已预交，杨智深、张亦希于本判决生效后7日内给付嘉德盛世（北京）文化传媒有限公司］；二审案件受理费26448元，由杨智深负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 史晓霞
二〇一五年九月三十日
书 记 员 陈立昱