浙江省兰溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0781民初7117号原告童庆元，男，1964年1月4日出生，汉族，住浙江省兰溪市。委托代理人蔡昌熙，浙江大名律师事务所律师。委托代理人童小艳，浙江大名律师事务所律师。被告吴文才，男，1966年4月23日出生，汉族，住江西省上饶市万年县。委托代理人彭皖南，江西万年红律师事务所律师。原告童庆元为与被告吴文才合同纠纷一案，于2016年12月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员何淑斐适用简易程序独任审判，于2017年2月28日、2017年5月3日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告童庆元的委托代理人蔡昌熙、童小艳、被告吴文才及委托代理人彭皖南到庭参加诉讼，第二次开庭原告童庆元的委托代理人蔡昌熙、被告吴文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童庆元诉称，因被告贷款需要，原被告于2015年7月8日签订《借用房产抵押贷款协议》。双方约定：原告将天使集团抵给原告的建筑面积1200平方米左右的房产办到原告指定人名下，办证所需契税和维修基金等费用30万元由被告承担；被告贷款金额不高于600万元；被告承诺房产证办完之日起按贷款金额每月支付原告利息1.5%，利息按月支付；原告办证到位后，被告违反协议约定或不需用房产抵押，由于被告原因不能贷款，被告自愿支付100万元违约金，30万元办理费用不退。协议签订后，被告支付了30万元办证费用，原告于2015年8月28日办理房产证。被告却因自身原因未能向银行贷款，也未按协议约定在原告办好房产证之日起按月支付利息。原告所办的房产已成为二手房，再出卖则增加税率17%左右，因此，被告的违约行为造成原告重大经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告支付违约金100万元及利息损失54万元（按600万元贷款本金月利率1.5%计算6个月的利息），并由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告放弃支付利息损失的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原被告身份证复印件，拟证明原被告诉讼主体资格；2、借用房产抵押贷款协议，拟证明原被告签订协议的事实；3、房产证16本、土地证15本及结婚证、原告与江西天使集团控股有限责任公司合同，拟证明原告将房产办到指定人名下，其中一套为原告儿子童灿灿，其余均为原告妻子童云仙，以及16套房产均由天使集团抵给原告的事实；4、南昌市房产转让交易税费表，拟证明原告损失的事实；5、南昌市房产税费表，拟证明原告办证的房产每平方米8800元左右的事实。被告吴文才辩称，他保留另行起诉的权利。双方签订的抵押贷款协议合法有效，他已履行合同义务，向原告支付了费用，因原告不向他提供房产证，他无法办理贷款。原告违约致使合同不能履行，故要求原告返还30万元办证费用并支付违约金50万元。原告办房产证时房价每平方米4000元左右，现涨到每平方米9000多元，不但没有造成实际损失，反而还赚了很多钱。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、江西康乐园健康产业有限公司营业执照及万年县康乐园老年公寓项目文件3份、江西康乐馨养老产业有限公司营业执照及乐平市康乐馨老年公寓项目文件2份，拟证明两公司都符合借款条件；2、乐平市国土使用权挂牌出让公告及万年县国土使用权成交公示、建设用地批准书、土地证，拟证明乐平市后港镇地块因有部分款项未付，土地使用权还未受让成交，万年县汪家乡地块用地手续已办理完毕；3、短信记录，拟证明被告一直要求原告履行合同，但原告不到场致使被告无法办理股东质押手续以及原告因不放心而拒绝办理抵押贷款的事实；4、银行短信记录，拟证明30万元部分由江西康乐园健康产业有限公司支付，部分由被告支付。庭审过程中，原被告对对方提交的证据分别进行了质证。被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以认定。对证据3中，童灿灿名下房产证认为系2013年办理，与本案无关联性；其余15本房产证、土地证无异议；合同与本案无关联性。本院认为，由于房产办证时间不影响抵押贷款，以及双方约定将天使集团抵给原告的房产办证，故对该证据予以认定。对证据4，认为与本案无关联性。本院认为，仅凭该证据无法认定二手房比商品房出卖要增加税率17%左右的事实，故对该证据的证明目的不予认定。对证据5税费无异议，但认为原告是按每平方米4000元交税的，要求原告提交办证的相关票据。本院对该证据的证明目的不予认定。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为乐平市的项目土地至今未能摘牌故不符合借款条件。被告认为借款目的就是为了该地摘牌，因资金未到位才导致摘牌不成功。对该证据的证明目的，本院在裁判说理部分予以分析说明。对证据2中，乐平市的出让公告因为是网络打印件，未盖章，故真实性有异议；其余部分无异议。本院认为，结合其他证据，对该证据予以认定。对证据3真实性无异议，但认为如果是拒绝，应该以书面通知为准；2015年10月12日被告发短信“股东质押担保、你不来怎么担保”，原告过了20分钟就回复“给你抵押是有条件的……我来你万年都几趟了，是你自己没有和股东商量好，没有达到协议所反应要求；2015年10月14日原告所发短信“我股东不同意做抵押，说有风险。我帮你找施工单位落实600万元保证金！”与本案无关，是被告未按协议履行所作的回应，且本案协议与其他股东无关。本院认为，原告2015年10月12日短信回复后，被告既未反驳原告也未向原告作进一步的解释，且在庭审中承认尚未商议股权质押事宜，故原告是否到场不是未办理股权质押的原因。至于原告2015年10月14日所发短信，仅凭这一短信不足以认定原告拒绝抵押。综上，对该证据的证明目的不予认定。对证据4无异议，本院予以认定。本院依据确认的证据并结合当事人庭审陈述，认定以下法律事实：因被告贷款需要，原被告于2015年7月8日签订借用房产抵押贷款协议。协议载明，原告将天使集团抵给原告的建筑面积1200平方米左右的房产办到原告指定人名下，契税和维修基金等办证费用包干，协议签订后7天内被告支付原告30万元；原告办好产权证后交给被告办理抵押贷款手续，贷款时间自房产证办完之日起的6个月内，经原告同意可续用，贷款金额不高于600万元，银行利息等由被告承担，自房产证办完之日起按贷款金额每月支付原告月利率1.5%的利息；借款必须用于“乐平康乐馨老年公寓项目（及万年康乐园项目）土地出让金摘牌后续的实际支出”；办理抵押贷款前，被告须向原告做好两公司股东的股权质押、公司及全体股东担保等，以及安排好江西康乐馨养老产业有限公司乐平市康乐馨老年公寓土建项目不少于50%的工程量给原告承建或发包，并签订合同框架；若被告已履行协议原告违约，则原告支付违约金50万元、退回30万元办证费用，若原告办好证，被告违约或由于被告原因不能贷款，则被告支付违约金100万元、原告30万元办证费用不退，如贷款到期被告不及时归还或土建项目未按约给原告承建或发包的，被告除支付前述违约金及承担损失外，另支付违约金100万元。协议签订后，原告收到30万元办证费用，之后原告将天使集团抵给原告的其中15套房产办理了房屋所有权证，所有权人系原告妻子，登记时间均为2015年8月28日，建筑面积合计967.42平方米，并办理了国有土地使用证，登记时间均为2015年9月21日。另，天使集团抵给原告的其中1套房产，房屋所有权人系原告儿子，登记时间为2013年5月14日，建筑面积169.6平方米。后因双方发生争执，致使本案协议未能继续履行。本院认为，原告要求被告支付违约金，其前提必须是被告违约。按照本案协议，办理抵押贷款有若干前提条件，其中两个条件是：被告办理股权质押等手续；签订乐平市康乐馨老年公寓土建项目框架协议。在本案协议履行中，原告要求被告办理股权质押手续，被告提出应先签订框架协议。原告以被告该地未摘牌也未办理土地证为由拒绝签订框架协议。由于双方在这一问题上产生争执，致使最后未能履行协议。鉴于本案协议未约定必须先办理股权质押手续还是先签订框架协议，也未明确规定被告抵押贷款必须以乐平市康乐馨老年公寓项目先摘牌或办理土地证为先决条件，故而无法认定被告行为已经构成违约。据此，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告童庆元的诉讼请求。本案受理费9330元（已减半收取），由原告童庆元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 何淑斐二〇一七年八月八日代书记员 潘华健??-1-?