辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽11民终174号
上诉人（原审原告）：盘锦中升房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼区。
法定代表人：郑勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡晓达，辽宁中康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：闫广智，男，1960年6月18日出生，住盘锦市双台子区。
委托诉讼代理人：闫芳芳（系闫广智女儿），女，1976年11月17日出生，住盘锦市双台子区。
上诉人盘锦中升房地产开发有限公司（以下简称中升公司）因与被上诉人闫广智房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中升公司的委托诉讼代理人胡晓达、被上诉人闫广智及其委托诉讼代理人闫芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中升公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、政府部门并非组织或实施竣工验收的单位，竣工验收备案只是验收合格后的一个管理程序，是程序性的备案检查制度，不是验收合格的前置程序。2、国家取消了行政机关对房地产开发项目竣工验收的行政审批权，建设单位组织有关单位进行竣工验收并取得验收合格的报告即为“商品房验收合格”，交房条件以成就。3、合同约定交付条件为“该商品房经验收合格”，案涉房屋已经经过建设单位、施工单位、监理单位、规划设计单位等验收合格，并且有相关的验收手续，故上诉人交付的房屋符合合同约定。4、根据合同约定，被上诉人需支付全款后才能交房，被上诉人有先履行义务。2015年6月30日前被上诉人已经先行装修入住，交付和接受的行为是有效交付，庭审中被上诉人不得再以房屋未验收合格为由主张违约，以无法办理房产证为由不给付剩余房款，且上诉人多次要求被上诉人到售楼处签订《商品房买卖合同》，均被被上诉人拒绝，导致无法办理房产证。
闫广智辩称：1、根据上诉人所提的《建设工程质量管理条例》第16条及《建筑法》第61条第2款的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。由此可知，经验收合格是建筑物交付使用的前提条件。2、双方在《购房协议书》中明确约定2015年6月30日上诉人将验收合格的商品房交付我方使用，双方当事人应当遵守该约定。3、上诉人上诉称交付的房屋已经验收合格，但直到一审法庭辩论结束也未能提供该房屋的竣工验收合格单，因其履行交付行为不符合合同约定，违约在先，导致我方无法继续签订商品房买卖合同，交付余款的根本原因。只要上诉人交付行为符合条件，我方能取得房产证，随时给付余款。4、双方签订的《购房协议书》约定的交付验收合格商品房的时间是2015年6月30日，而约定的签订《商品房买卖合同》并全款到账的时间是2016年10月31日。再者，被上诉人不是有权对工程进行竣工验收的主体，我方领取钥匙不等于工程达到验收合格的标准，更不能代表上诉人交付行为符合约定。
中升公司向一审法院起诉请求：1、判令闫广智支付房款660,000元及利息（自2016年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；2、判令闫广智支付违约金177,172.33元（暂算至2017年9月28日，按照总房款日万分之二计算至签订《商品房买卖合同》之日止）。
一审法院认定事实：2016年8月31日，中升公司与闫广智签订《购房协议书》，闫广智购买中升公司所有的总部花园X区X-XX-
X号别墅办公楼，建筑面积629.76平方米，每平方米4236.9447元，房屋总价款为2,668,258元，闫广智交纳首付款2,008,258元。《购房协议书》约定，闫广智于2016年10月31日前，携带相关证件到总部花园售楼处签订《商品房买卖合同》。《购房协议书》第五条约定：“1、乙方若在本协议所规定的期限内，未能到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，将视为违约，逾期60日内，乙方按日向甲方支付总房款万分之一的违约金；逾期60日后，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方按总房款的10%支付违约金。乙方愿意履行协议的，经甲方同意，协议继续履行，自本协议规定日起至签订《商品房买卖合同》之日止，乙方按日向甲方支付总房款万分之二的违约金。逾期90日后，则视为乙方自动放弃该房屋的购买权，甲方扣除乙方按该总房款的10%支付的违约金，协议自动解除，甲方有权将该房屋另行出售。2、在乙方签订《商品房买卖合同》并全款到帐后，甲方应于2015年6月30日将验收合格的商品房交付乙方使用，如遇战争、洪水、地震等不可抗力因素，导致本协议不能执行，双方另行协商解决。除以上特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该商品房交付乙方使用，按协议签订的交付日期的第二天起至实际交付之日止，甲方按日以已交房款的同期银行活期存款利息支付给乙方违约金。由于乙方原因未能按期领取钥匙，甲方可按每天50元的标准收取乙方的报关费”。现中升公司未能按照约定向闫广智出具该房屋的竣工验收合格单，闫广智亦未向中升公司交付房屋余款660,000元。一审法院认为，中升公司与闫广智签订的《购房协议书》符合法律的规定，受法律的保护。双方均应按照协议的约定履行义务。双方于2016年8月31日签订了《购房协议书》，闫广智依约定交纳了首款，余款660,000元依据约定应在2016年10月31日双方签订《商品房买卖合同》后交纳。但双方在签订《购房协议书》时，约定中升公司应于2015年6月30日将验收合格的商品房交付闫广智使用，双方签订的属于附条件合同，即中升公司向闫广智交付验收合格的房屋应是具有相关部门出具的竣工验收合格单的房屋，中升公司交付后，闫广智才应向中升公司交纳房屋余款。中升公司当庭未提供该房屋的竣工验收合格单。综上所述，中升公司的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决：驳回中升公司的诉讼请求。案件受理费12,172元，减半收取6,086元，由中升公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1、中升公司向本院提交《预定申请协议》、《购房协议书》及收款收据，证明双方的协议于2015年6月签订，后因付款方式发生变化，于2016年8月31日变更合同中付款方式，但其他内容没有变。闫广智质证认为：对事实没有异议，当时上诉人称房屋经验收合格，第二年就可以办房照，但至今三年房屋未验收合格，现在也无法办房照，国家的相关优惠政策我都没有享受到。本院认为：该组证据能够证明双方签订协议及履行情况，本院予以确认。2、中升公司向本院提交了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，证明案涉房屋经验收合格，符合交付条件。闫广智质证认为：无法确认该备案书真实性，且该证据上没有消防、环保部门验收，也没有主管单位的审批验收，经我方核实，房产部门工作人员告知我方该园区尚不具备办理房屋产权证的条件。本院认为，该证据能够证明“总部花园X区X组团XX#楼”工程已经竣工验收并备案，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月3日，中升公司与闫广智签订《预定申请协议》，约定闫广智购买中升公司预售房屋，定金10万元，闫广智应于交定金之日起20日内与中升公司签订《购房协议书》。同日，闫广智交纳定金10万元。2015年6月24日，双方签订《购房协议书》，约定房屋建筑面积约为629.13平方米，单价为4,236.9447元，总房款为2,665,589元，首付款为1,335,589元，贷款额133万元，闫广智于2015年6月30日前携带相关材料与中升公司签订《商品房买卖合同》，在闫广智签订《商品房买卖合同》并全款到账后，中升公司于2015年6月30日将验收合格的商品房交付闫广智。同日，闫广智交纳首付款1,335,589元。2016年8月31日，双方再次签订《购房协议书》，约定房屋建筑面积约为629.76平方米，单价为4,236.9447元，总房款为2,668,258元，首付款2,008,258元，贷款额66万元，闫广智于2016年10月31日前携带相关材料与中升公司签订《商品房买卖合同》。该协议其他约定与2015年6月24日《购房协议书》约定一致。同日，闫广智交纳房款后，中升公司向其出具2,008,258元收据。二审认定的其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，双方于2015年6月24日、2016年8月31日签订的《购房协议书》均合法有效，双方应按协议书中的约定履行各自义务。2015年6月24日的协议书中约定签订《商品房买卖合同》的时间为2015年6月30日前，该约定的履行义务人是中升公司及闫广智，即双方均有义务在约定的期间及地点签订《商品房买卖合同》。中升公司在庭审中表示同意与闫广智签订该合同，闫广智以中升公司未能提供房屋竣工验收手续及房屋不能办理产权证为由不同意签订《商品房买卖合同》。但该《购房协议书》第五条第2项约定：“在乙方签订《商品房买卖合同》并全款到账后，甲方应于2015年6月30日将验收合格的商品房交付乙方”，其中“签订《商品房买卖合同》并全款到账后”所约束的履行义务人是闫广智，“2015年6月30日将验收合格的商品房交付”所约束的履行义务人是中升公司，且闫广智的履行顺序在先，中升公司的履行顺序在后，故在闫广智未交纳全款且不同意签订《商品房买卖合同》的情况下，尽管中升公司未在约定的时间交付验收合格的商品房，但其作为后履行义务一方有权拒绝闫广智的履行要求。2016年8月31日的《购房协议书》仅对房款、首付款进行了变更，变更后的合同合法有效，双方应继续按合同中约定履行义务，故中升公司要求闫广智支付剩余房款66万元符合法律规定，本院予以支持，对其主张的利息因合同未约定，本院不予支持。本案在审理过程中，双方均未提出解除合同，应视为该合同继续履行，故根据该合同约定，闫广智应于逾期60日后，即自2017年1月1日起至签订《商品房买卖合同》之日止，按日向中升公司支付万分之二的违约金，但闫广智已交纳的部分房款，应视为其如约履行，故计算违约金时应将该部分房款予以扣除，按未支付房款66万元计算违约金。针对闫广智的抗辩理由，本院认为，案涉房屋是否经竣工验收合格、能否办理房屋产权证等问题虽然关系到购房者的切身利益，但这些问题在本案中不能作为免除其先履行《购房协议书》义务的理由。如中升公司在闫广智履行义务后存在违约行为，那么闫广智可以向中升公司主张权利，维护自己的合法权益。
综上所述，中升公司的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初3242号民事判决；
二、闫广智于本判决生效后十日内向盘锦中升房地产开发有限公司支付购房款66万元，并自2017年1月1日起至与盘锦中升房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》之日止以66万元为基数，按每日万分之二的标准计付违约金。
三、驳回盘锦中升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费12,172元，减半收取计6,086元，由闫广智负担。二审案件受理费12,172元，由闫广智负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵长伟
审判员 郭安福
审判员 石 光
二〇一八年四月二十四日
书记员 刘艳妮