河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第409号
上诉人（原审原告）王瑞芹。
委托代理人梁海利。
被上诉人（原审被告）河北万峰房地产开发有限公司。
住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼*楼。
法定代表人张峰，该公司经理。
委托代理人赵建廷，该公司法律顾问。
上诉人王瑞芹与被上诉人河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王瑞芹的委托代理人梁海利、被上诉人河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月25日，原告王瑞芹与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告公司所开发的位于邢台市桥西区钢铁路金域首府5号楼501室，建筑面积为144.92平方米，实际面积为116.86平方米，价款为517950元。原告于2010年8月25日首付款257950元，后于2010年10月25日由邢台市住房公积金管理中心贷款支付26万元。合同约定的交房时间为2011年8月31日，但原告认为被告至今未正式交房，而被告认为原告在办理交房手续时签署了相关文件，证明被告向原告交付房屋的时间为2013年4月27日。原、被告签订的《商品房预售合同》第九条约定，逾期超过九日买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行。且自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，计算期限至实际交付之日。被告河北万峰房地产开发有限公司在答辩中，要求法院调整该项约定过高的逾期交房违约金。
以上查明事实由原告申请法院调取的商品房预售合同原件及首付款收据、被告方收款收据、公积金方出具的贷款支付凭证，被告提交的原告所在的金域首府5号楼的竣工验收报告一份、装修承诺书一份、移交业主物品登记表（原告领钥匙的证明）一份、业主家庭情况登记表一份、对金域首府2号楼2单元701号住宅租金的市场价值评估产生的物价报告书一份，以及原、被告当庭陈述的庭审笔录在卷予以佐证。
原审认为，关于原告王瑞芹、被告河北万峰房地产开发有限公司所争议的交房时间问题，因原告在办理交房手续时签署了业主家庭情况登记表、移交物品登记表，证明被告向原告交付房屋的时间为2013年4月27日，应认定被告河北万峰房地产开发有限公司于2013年4月27日履行了交房义务。逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日起计算至交房通知送达日止，该逾期交房天数为604天。关于被告河北万峰房地产开发有限公司辩称原、被告双方约定的违约金过高，要求人民法院予以调整的抗辩意见，参照被告所提交的对金域首府2号楼2单元701号住宅租金的市场价值评估产生的物价报告书，约定数额过高，应当予以调整。逾期交房违约金的计算应在约定基础上减少20%为宜。按照逾期交房天数604天，以约定的购房总价款的万分之一计算，该逾期交房违约金数额为：604天×517950元×0.0001=31284.18元（以四舍五入方式计入整数位），该数额减去20%，即25027.34元（以四舍五入方式计入整数位）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告王瑞芹购买位于邢台市桥西区金域首府5号楼501号商品房的逾期交房违约金25027.34元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元减半收取655元由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。
上诉人王瑞芹上诉主要称，1、一审法院认定事实错误。第一，一审法院认可双方当事人签订的《商品房预售合同》对双方均有法律约束力，双方应全面履行合同义务。据此，被上诉人履行交付房屋需取得联合竣工验收报告表和建设工程竣工验收备案证明书，否则不能交付和视为房屋交付。被上诉人在一审中只提供《竣工验收》复印件，并未正式取得相关验收部门的正式验收批文。一审认定被上诉人于2013年4月27日履行了交房义务是错误的。第二，被上诉人明知不具备交房条件，使买受人在不明真实情况、违背自己真实意思情况下领取钥匙，该行为不属于法定和约定的交付行为。第三，一审法院认定上诉人的合同目的已经实现，被上诉人逾期交房只是轻微的违约行为是主观推断，有意袒护。2、一审法院适用法律错误。第一，一审法院片面理解和引用了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条作为判决的依据。第二，一审法院以在约定的基础上减少20%的方法计算违约金于法无据。请求：撤销邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第341号民事判决书，并依法改判。
被上诉人河北万峰房地产开发有限公司答辩称，1、一审判决认定的“合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜”有法律依据和事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第114条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第27条、29条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条、17条规定，如商品房买卖合同约定的违约金过高，逾期交付房屋情况下损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案约定的日万分之一的违约金明显过高，被上诉人通过司法鉴定程序对与上诉人同小区的2-2-701号业主的房屋租金水平进行了司法鉴定，以此证明合同约定的违约金明显过高。2、上诉人购买的房屋已经达到法定交付条件，且上诉人已在2013年4月27日办理了交房手续，被上诉人已履行了交房义务，交房后被上诉人不应当再承担任何延迟交房责任。合同虽约定了综合验收条款，但由于行政法规的变更已属无效条款。金域首府5号楼2012年12月25日竣工验收合格，达到法定交付条件。上诉人已于2013年4月27日办理交房手续，被上诉人已履行了交房义务。
二审查明与一审查明事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点是交付房屋的时间和一审法院调整双方约定的违约金比例是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金的鉴定价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，自由裁量将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，应予维持。虽然双方当事人在《商品房预售合同》第八条约定，被上诉人应在2011年8月31日前向上诉人交付房屋，并经综合验收合格。但是双方实际于2013年4月27日办理交房手续，之后上诉人也已实际占有、使用了该房屋。应视为双方当事人以其行为变更了合同约定的交付条件，故一审法院认定被上诉人于2014年4月27日交付了房屋，并对上诉人主张交付房屋后的违约金不予支持，并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1310元，由上诉人王瑞芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 王朝辉
代理审判员 乔 鹏
二〇一五年七月二十日
书 记 员 梁 冰