云南省开远市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第00030号
原告梁雪峰，男，1986年5月15日生，彝族，住蒙自市。
委托代理人查景文，云南法砝码律师事务所律师。特别授权代理。
被告红河州合纵房地产开发有限公司。
法定代表人周满昌，该公司经理。
委托代理人王海云，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。
第三人中国建设银行股份有限公司开远支行。
负责人王强，该支行行长。
委托代理人封锦堂，男，1969年11月11日生，彝族，中国建设银行股份有限公司开远支行个人金融部客户经理。特别授权代理。
原告梁雪峰与被告红河州合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依职权追加中国建设银行股份有限公司开远支行（以下简称建行开远支行）作为第三人参加诉讼，依法由审判员孔令旭、人民陪审员李春梅、沈光耀组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告梁雪峰及其委托代理人查景文，被告合纵公司的委托代理人王海云，第三人建行开远支行的委托代理人封锦堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁雪峰诉称：2012年9月11日，原、被告签订了B4-03《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于开远市落云路西侧泸江枫景第x幢第x层xx号预售商品房，面积241.60平方米，购房单价为每平方米4316.50元，总金额为1042866元。合同还约定，被告应于2013年3月30日前将商品房交付给原告。2012年8月19日，原告按照合同约定向被告支付首付款582866元，剩余购房款460000元由原告向银行按揭贷款支付给了被告。现原、被告签订合同已逾两年，虽经原告多次催告，被告至今未交付房屋给原告，没有为原告办理房屋产权登记手续，致使原告的合同目的不能实现。综上，被告的违约行为已经损了原告的合法权益，请求人民法院判令：1、解除双方签订的B4-03号《商品房购销合同》；2、被告退还原告支付的购房款1042866元，并支付从2012年10月29日至2014年12月29日止的银行利息78604.9元，利息按银行贷款利率支付至被告退还房款之日止；3、被告按照《商品房购销合同》第九条的约定，向原告支付从2013年3月31日至2014年12月31日止的违约金38020元，违约金计算至被告退还全部款项时止；4、诉讼费用由被告承担。
被告合纵公司辩称：从实体上讲，被告已经按合同约定将商品房建好，并按合同约定通知原告前来接房，并非被告逾期交房，而是原告逾期接房。从程序上讲，原告享有的解除权，按法律规定只是一年，一年后解除权就消失，原告的诉讼请求没有法律依据。另外，对原告逾期接房的行为，造成违约，我方将保留对原告追究责任的权利。原告的诉讼请求无理，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人建行开远支行述称：在房产证办下来之前，合纵公司应为梁雪峰的借款承担阶段性的担保责任，我行将另案起诉梁雪峰、合纵公司。
原告梁雪峰为证明其主张向本院提交以下证据：
1证，《商品房购销合同》一份，证明梁雪峰以1042866元的价格向合纵公司购买泸江枫景第x幢第x层xx号预售商品房，双方约定，合纵公司应于2013年3月30日前将约定的商品房交付给梁雪峰并办理房屋产权证；
2证，《收据》一份，证明梁雪峰按照合同约定按时将写字楼首付款582866元支付给合纵公司；
3证，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款对账单》各一份，证明梁雪峰向银行按揭贷款支付剩余购房款，截止2014年12月，梁雪峰因贷款购房向银行支付利息78604.90元。
被告合纵公司对原告梁雪峰提交的上述证据质证后认为：
1证，《商品房购销合同》无异议，合同第十条对交房的形式以及逾期交、接房有明确的约定；
2证，《收据》无异议；
3证，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款对账单》，因为我们不是贷款合同的当事人，不是主体，对真实性无法确认，与本案没有直接关系。
第三人建行开远支行对原告梁雪峰提交的上述证据质证后认为：
1证，《商品房购销合同》无异议；
2证，《收据》有异议，如果梁雪峰要证明已经支付了首付款，应该以正式发票为准；
3证，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款对账单》无异议。
本院对原告梁雪峰提交的上述证据审查后认为：
1证，《商品房购销合同》各方无异议，能够证实梁雪峰向合纵公司购买泸江枫景第x幢第x层xx号房屋，双方于2012年8月19日签订《商品房购销合同》的事实，予以采信；
2证，《收据》，作为款项收支双方的原、被告无异议，能够证实梁雪峰于2012年8月19日向合纵公司支付购房首付款582866元的事实，予以采信；
3证，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款对账单》相互印证，能够证实梁雪峰为购买泸江枫景第x幢第x层xx号房屋，于2012年10月29日向建行开远支行按揭抵押贷款520000元的事实，予以采信。
被告合纵公司为证明其主张向本院提交以下证据：
1证，《商品房购销合同》一份，证明交房期限为2013年3月30日前，交房通知方式为合纵公司以媒介公告方式通知梁雪峰接房，逾期交、接房应支付违约金；
2证，《交房公告》报样一份，证明合纵公司已按合同约定通知了梁雪峰前来接房；
3证，《建设工程竣工验收备案表》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》各一份，证明合纵公司建盖的房屋已通过竣工验收；
4证，照片一张、《证明》一份，证实梁雪峰为了委托拍卖公司拍卖所购的房产，不仅要求合纵公司为其出具证明，而且在所购房屋上挂了横幅，梁雪峰早就知道可以接房；
5证，《商品房质量保证书、使用说明书》一份，证明泸江枫景第x幢第x层xx号房屋已制作《商品房质量保证书、使用说明书》；
6证，《联络函》、《委托拍卖合同》各一份，证明原告早已知晓该房子可以接房，所以才委托拍卖公司拍卖，拍卖时间是在2014年9月12日。
原告梁雪峰对被告合纵公司提交的上述证据质证后认为：
1证，《商品房购销合同》无异议，但是对第十条有异议，当时签订合同时，合纵公司并没有跟梁雪峰说要以谋介方式交接，公告报样也没有给梁雪峰；
2证，《交房公告》报样有异议，公告本身不能确定真实性，梁雪峰并未订阅这个报纸，也没收到这个报纸，也没有接到任何业主的转告，起诉前梁雪峰是不知道的；
3证，《建设工程竣工验收备案表》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》真实性无异议，但与本案无关联性，且对证明目的有异议，两份证据的内容不一致，验收记录仅针对1幢，并且验收时间3月30日涂改过，验收时间显然是3月31日，合纵公司在没验收时就登报公告接房；
4证，照片、《证明》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，当时梁雪峰提出退房退款，合纵公司不同意，这份《证明》是拍卖公司找合纵公司出具的，照片上横幅是拍卖公司挂的，何时挂的不清楚；
5证，《商品房质量保证书、使用说明书》，没有交接给梁雪峰，不发表质证意见；
6证，《联络函》、《委托拍卖合同》真实性无异议，对合法性、关联性有异议，梁雪峰委托拍卖仅是以购销合同来委托拍卖的，不能证明合纵公司的观点，不能证明梁雪峰已经知晓可以接房。
第三人建行开远支行对被告合纵公司提交的上述证据质证后认为：
1证，《商品房购销合同》无异议；
2证，《交房公告》无异议；
3证，《建设工程竣工验收备案表》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》真实性无异议，但是竣工验收应该以验收报告为准，而不是一张备案表；
4证，照片无异议；《证明》由合纵公司出具不合法；
5证，《商品房质量保证书、使用说明书》无异议；
6证，《联络函》、《委托拍卖合同》质证意见与梁雪峰一致。
本院对被告合纵公司提交的上述证据审查后认为：
1证，《商品房购销合同》各方无异议，能够证实梁雪峰向合纵公司购买泸江枫景第x幢第x层xx号房屋，双方于2012年8月19日签订《商品房购销合同》的事实，予以采信；
2证，《交房公告》报样经本院查证，客观真实，能够证实合纵公司在2013年3月29日发行的《红河日报》上刊登《交房公告》，通知泸江枫景业主当月30日接房的事实，予以采信；
3证，《建设工程竣工验收备案表》各方对真实性无异议，能够证实2013年12月5日，泸江枫景项目获得勘察、设计、施工、监理、建设单位出具同意竣工验收意见的事实，予以采信；《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》没有勘察单位参与，不能证明泸江枫景项目经竣工验收的事实，不予采信；
4证、6证，照片、《证明》、《联络函》、《委托拍卖合同》相互印证，能够证实梁雪峰于2014年9月12日委托云南凯迪佳拍卖有限公司对泸江枫景第x幢第x层xx号房屋进行拍卖的事实，予以采信；
5证，《商品房质量保证书、使用说明书》客观真实，能够证实泸江枫景第x幢第x层xx号房屋的《商品房质量保证书、使用说明书》现由合纵公司持有的事实，予以采信。
第三人建行开远支行为证明其主张向本院提交以下证据：
1证，《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《个人住房贷款推荐保证书》，证明梁雪峰为了购买涉案房屋，向建行开远支行贷款的事实；
2证，《个人贷款对账单》，证明梁雪峰目前拖欠应还未还贷款本金14112.55元和利息10717.68元，从2015年1月份发生逾期还款。
原告梁雪峰、被告合纵公司对第三人建行开远支行提交的上述证据均无异议。
本院对第三人建行开远支行提交的上述证据审查后认为：
1证、2证，各方均无异议，能够证实梁雪峰以所购泸江枫景第x幢第x层xx号房屋于2012年10月29日向建行开远支行按揭抵押贷款520000元，其中460000元用于支付所购泸江枫景第x幢第x层xx号房屋余款，予以采信。
案件审理过程中，本院依职权调取了一份泸江枫景第x幢第x层xx号房屋他项权证书的复印件，经组织质证，原告梁雪峰、被告合纵公司、第三人建行开远支行对该份证据均无异议。本院认为，该份证据能够证实泸江枫景第x幢第x层xx号房屋于2012年12月5日办理了以建行开远支行为他项权利人的房屋按揭登记，予以采信。
根据庭审及证据的审查核实情况，本院确认以下法律事实：2012年8月19日，梁雪峰向合纵公司购买位于开远市落云路泸江枫景第x幢第x层xx号房屋，双方签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》各一份，约定：甲方（合纵公司）建设项目名称为：泸江枫景。乙方（梁雪峰）购买的商品房为预售商品房。乙方购买的房屋为该项目第1幢第4层03号房屋。乙方付款方式为：2012年8月19日前交清首付房款582866元，余款460000由甲方协助乙方办理银行按揭贷款。甲方应于2013年3月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。交接：商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒介公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按上述“甲方逾期交房的违约责任”方式处理。关于产权登记的约定：1、产权登记手续由乙方委托甲方代办，乙方应在商品房交接后10天内，向甲方提供产权登记手续所需资料，甲方收到乙方提供的有效相关资料后90天内，将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门；2、在办理产权当中所产生的税费，由甲乙双方按有关规定各自承担；3、甲方按国家规定程序为乙方代办产权证，不收取代办费用。合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议另约定：商品房总金额为1042866元。交接房时，乙方须向甲方交纳如下费用：办理产权相关税费及手续费、维修基金、配套设施费用。《商品房购销合同》、《合同补充协议》还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，梁雪峰向合纵公司支付了购房首付款582866元。2012年10月29日，梁雪峰以所购泸江枫景第x幢第x层xx号房屋向建行开远支行按揭抵押贷款520000元，其中460000元用于支付合纵公司所购房屋余款。
2012年12月5日，梁雪峰在开远市房地产管理局对泸江枫景第x幢第x层xx号房屋办理了以建行开远支行为他项权利人的按揭登记手续。2013年3月29日，合纵公司在当日发行的《红河日报》上刊登《交房公告》通知泸江枫景业主接房。2013年12月5日，泸江枫景项目获得勘察、设计、施工、监理、建设单位出具同意竣工验收意见。
2014年9月12日，梁雪峰委托云南凯迪佳拍卖有限公司对其所购泸江枫景第x幢第x层xx号房屋进行拍卖，但未拍卖成功。现原、被告双方相互指责对方在房屋交接上发生逾期而产生争议，梁雪峰遂诉至本院。
综合原、被告双方诉辩主张，本案主要争议焦点是：1、导致房屋未能交接的原因是梁雪峰逾期接房还是合纵公司逾期交房；2、梁雪峰是否享有合同的解除权；3、合纵公司是否应当承担违约责任。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案梁雪峰与合纵公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制规定，具有法律效力。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，泸江枫景项目竣工验收合格、具备交房条件的时间，应认定为《建设工程竣工验收备案表》上勘查、设计、施工、监理、建设单位共同出具同意验收的时间，即2013年12月5日。合纵公司虽然在《红河日报》刊登《交房公告》履行了合同约定的通知交房义务，但按通知上交房之日，其是不具备交房条件的，客观上必然产生逾期交房的后果，进而导致双方不能按照合同约定方式、步骤办理房屋产权登记。至于合纵公司逾期交付房屋的持续时间，合纵公司未能提交证据证明房屋在满足交房条件后通知过梁雪峰前来接房，本院依据梁雪峰2014年9月12日委托云南凯迪佳拍卖有限公司对房屋进行拍卖的事实，认定2014年9月12日为梁雪峰收到合纵公司接房通知的时间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，对于房屋交付、合同解除事项，合纵公司、梁雪峰均没有提交证据证明向对方进行过催告。合纵公司自2013年3月31日起事实上开始发生逾期交房，梁雪峰应当在2013年3月31日起一年内行使合同解除权。该一年期限为权利除斥期间，现梁雪峰已丧失解除合同的权利。梁雪峰、合纵公司签订的《商品房购销合同》约定：“甲方如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”该条款是双方对逾期交房违约责任的约定，合纵公司应当按该约定支付梁雪峰违约金。违约金计算起止时间应为2013年3月31日起至2014年9月12日止。违约金数额相应为：1、从2013年3月31日至2013年4月29日的30天，每天30元，共计30元×30天=900元；2、从2013年4月30日至2014年9月12日的501天，每天104.29元（已付房款1042866元的0.01%），共计104.29元×220天=52249.29元；以上合计53149.29元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告红河州合纵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁雪峰53149.29元违约金。
二、驳回原告梁雪峰的其他诉讼请求。
案件受理费15235元，原告梁雪峰承担14535.87元，被告红河州合纵房地产开发有限公司承担699.13元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 孔令旭
人民陪审员 李春梅
人民陪审员 沈光耀
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 罗文淇