南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄锁民初字第566号原告刘庆贵，男，1957年12月25日生，汉族，个体工商户。委托代理人周玉莲，江苏振泽律师事务所律师。委托代理人杜庆晖，江苏振泽律师事务所律师。原告李艳华，女，1952年5月17日生，汉族，个体工商户。委托代理人周玉莲，江苏振泽律师事务所律师。委托代理人杜庆晖，江苏振泽律师事务所律师。被告杨嘉萍，男，1955年6月9日生，汉族。委托代理人张莺，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托代理人李艳，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。原告刘庆贵、李艳华与被告杨嘉萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘庆贵及两原告共同委托代理人周玉莲，被告杨嘉萍及其委托代理人张莺、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘庆贵、李艳华诉称：两原告系夫妻，被告系坐落于南京市玄武区XX街道XX号房屋（以下简称XX号房屋）所有人。2001年8月，原、被告就承租涉案房屋用于经营百货店及干洗店一事达成租赁协议，南京市玄武区房产管理局于2001年12月8日为原告颁发（玄）字第30140号房屋承租登记证。租赁期限届满后，原、被告于2005年4月17日就涉案房屋续租事宜签订《合同书》一份，原告继续承租涉案房屋，原告按约支付租金，使用涉案房屋至今。原告租赁房屋期间，分别于2001年、2005年两次对涉案房屋进行装修。2015年，被告在两原告毫不知情的情况下，与案外人签订拆迁补偿协议，并领取拆迁补偿款。两原告多次要求被告支付装修补偿、停业补偿等拆迁补偿款项，被告均予以拒绝，拒不履行上述补偿款的支付义务。原告作为涉案房屋的承租经营者，依法应当获得相应的拆迁补偿，要求被告支付原告营业用房补助费23000元（23平方米1000元/平方米）、空调移机费500元、水泥场地补助费1800元（30平方米60元/平方米）、雨蓬482.85元、铁门600元、装潢补偿费35600元（89平方米400元/平方米）、宽带网络补偿300元、搬家奖励费67818元（89平方米762元/平方米），合计130100.85元。被告杨嘉萍辩称：1、原、被告之间的租赁合同已到期终止，原告已搬离涉案房屋，涉案房屋已被拆除，双方之间已没有任何法律关系，原告诉请没有事实依据。2、根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定，该办法没有涉及住宅承租人在拆迁过程中享有权利及补偿标准问题，仅在该办法的第二十四条涉及了非住宅房屋的承租人损失补偿问题，而被告被拆迁的房屋系住宅房屋，因此，原告无权要求被告给予补偿，即使被告依照拆迁安置办法可以获得相应补偿，也应根据双方的租赁协议约定，而本案原、被告之间的租赁协议已终止，双方权利义务也已终止。3、原告诉请补偿项目无证据证明。（1）关于营业用房补助费，被告被拆迁的房屋系住宅用房，拆迁部门也是按住宅房屋进行补偿，并非原告拥有营业执照即享有营业用房补偿权利。（2）空调移机费，被告获得补偿中包含了原告一台空调移机费用，同意补偿原告500元。（3）关于水泥场地、雨蓬、铁门补助费、装潢补偿，原告无证据证明其对房屋进行装修及所涉物品为其建造，即使原告装修了房屋，但拆迁补偿协议中装修补偿款仅针对被告自有房屋的补偿，与原告装修无关。（4）宽带补偿，被告未获得宽带补偿费，原告要求此项补偿无事实依据。（5）搬家费、提前搬家奖励费都是由于政府征收行为给予被拆迁人的补偿，依法应属于被拆迁人所有，而原、被告之间的租赁合同已到期，作为原告本应搬离所租赁的房屋，因此不能享有任何搬家费，也不能因为拆迁而给予被告的搬家费，原告就应当享有。综上，原告诉请无事实和法律依据，被告同意支付原告空调移机补偿500元，要求驳回原告其他诉讼请求。经审理查明：被告杨嘉萍系南京市玄武区XX号（以下简称XX号）房屋的所有人。2005年4月17日，原告李艳华与被告杨嘉萍签订《合同书》一份，约定：杨嘉萍将平房三间租给李艳华，每月租金400元（注另后加两间380元，总计780元），从2005年4月16日起至政府拆迁止被告不得以任何借口提高房租，原告不得以任何借口拖延房租，如有一方违约，后果自负；原告有权对房屋的使用结构进行修改，费用自理，被告不得干扰原告房屋出租转让等。审理中，被告陈述XX号房屋系被告宅基地上所建的房屋，2001年被告将所建的三间平房出租给两原告使用，被告于2003年、2004年左右在宅基地上又塔建了二间房屋，一并出租给两原告使用，2005年原、被告签订《合同书》一份。2015年6月，南京市国土资源局以宁征拆字[2015]003号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准了藤子村地块拆迁方案，拆迁实施单位为南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称玄武征收办），拆迁人为南京铁北实业投资有限公司，拆迁范围为藤子村地块征收规划意见函（宁规函字[2014]389号）附图范围内征地批文涉及的集体土地上的房屋，执行政策及标准为《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）、《〈南京市征地房屋拆迁补偿安置办法〉实施细则》（宁政发[2007]143号）、《市政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》（宁政发[2010]263号）、《市政府关于印发南京市危旧房改造产权调换、城中村拆迁安置暂行办法的通知》（宁政规字[2013]4号）。2015年6月23日，被告杨嘉萍与玄武征收办就XX号房屋拆迁补偿安置问题签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，双方就杨嘉萍房屋拆迁补偿安置签署协议：一、杨嘉萍房屋座落于玄武区红山街道XX号，建筑面积220平方米，位于本次拆迁范围之内。二、杨嘉萍同意在协议签署之日起3日内将所属房屋腾空，并移交玄武征收办拆除。三、杨嘉萍被拆迁房屋货币补偿款为1615442.49元，包含：1、拆迁补偿款956235.94元，其中原房补偿款122435.94元、购房补偿款800800元、区位补偿款33000元；2、装修补偿费439446元，其中附属物补偿88000元（220平方米400元/平方米）、自建房291940元（291.94平方米1000元/平方米）、营业用房补助费58210元（58.21平方米1000元/平方米）、简房684元（3.8平方米180元/平方米）、披房612元（6.8平方米90元/平方米）；3、电话、空调、管道煤气等拆移补偿费6700元，其中空调5500元（11台5**元/台）、有线电视400元、沼气设备400元、太阳能热水器400元；4、围墙、地坪等补偿费29580.55元，其中水泥场地8269.20元（137.82平方米60元/平方米）、雨棚482.85元（32.19平方米15元/平方米）、水井2000元、化粪池500元、下水道466元（46.6米10元/米）、铁栅门2062.50元（16.5平方米125元/平方米）、20cm香椿树8000元、27cm香椿树3400元、32cm香椿树4400元；5、搬家费、过渡费18480元，其中搬家费2640元（220平方米12元/平方米）、自行过渡费15840元（220平方米6元/平方米·月12个月）；6、提前搬家奖励费165000元，其中提前搬家奖励费77000元（220平方米350元/平方米）、特别奖励88000元（220平方米400元/平方米）。等等。因原告认为被告获得的拆迁补偿款中部分补偿款应当属于原告所有，遂以本案诉称理由诉至本院。另查明，2001年12月8日，原告刘庆贵领取了《房屋承租登记证》，该登记证记载房屋座落为红山街道XX号，房屋用途为开店，建筑面积20平方米，有效期十二个月。2010年3月25日，原告李艳华申领了两个个体工商户营业执照，名称分别为南京市玄武区李艳华干洗店、南京市玄武区李艳华百货店。审理中，原、被告均认可原告李艳华以涉案承租房屋为个体工商户的经营地点。原、被告争议焦点为：原告承租房屋被拆迁，被告获得的拆迁补偿款是否包含原告相应利益？原告要求被告支付相应的补偿款是否有法律依据？两原告称，两原告系夫妻。两原告自2001年起承租被告房屋用于经营，2010年又领取了营业执照。两原告承租房屋面积为89平方米，被告在本案调解时也认可原告用于营业的承租房屋面积为23平方米。原告承租涉案房屋期间，安装了铁门、雨蓬、宽带网络、空调等设备，在后搭建的二间房屋前后铺设了水泥地坪，而玄武征收办给予了被告相应设备补偿款及营业用房补助费、装修补偿费、搬家费、提前搬家奖励费，而原告承租的房屋包含在被告被拆迁房屋之中，因此，原告承租房屋的营业用房补助费（按面积23平方米计算）、装修补偿费（按面积89平方米计算）、搬家费（按面积89平方米计算）及设备拆移补偿费，被告应支付给原告。被告称，原告承租的房屋被拆迁，但该房屋系被告所有，被告是被拆迁人，拆迁补偿款系拆迁部门补偿给被拆迁人的，且原、被告之间的租赁合同已终止，原告也搬离了承租房屋，双方之间已无任何法律关系，营业用房补助费、装修补偿费、搬家费等与原告无关。虽然被告在本案庭前调解过程中认可原告用于经营的承租房屋面积为23平方米，但调解中认可的事实不能作为判决依据，同时原告提交的《房屋承租登记证》记载承租房屋用于开店，面积为20平方米，但该登记证有效期为一年，故原告主张按23平方米计算营业用房补助费无事实依据，也无证据证明其实际用于经营的房屋面积。原告主张水泥地坪、铁门、雨蓬、空调、宽带网络，被告除认可空调一台外，其余设备均不予认可，原告应提交证据证明上述设备系原告修建或增添的，况且被告并未获得宽带网络的拆移补偿费。因双方意见分歧，本案调解无果。上述事实，有原告提交的《房屋承租登记证》、《合同书》、营业执照，本院调取的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》及南京市征地房屋拆迁补偿款测算表，当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告刘庆贵自2001年起承租被告房屋使用，2005年由原告李艳华与被告杨嘉萍签订房屋租赁合同，且两原告自称系夫妻，共同租赁涉案房屋，故原、被告之间存在房屋租赁合同关系。原、被告约定租赁合同至政府拆迁时止，而涉案房屋因征收需要被列入拆迁范围，故双方合同已于2015年6月终止。合同终止后，双方就拆迁补偿款问题应当按照双方合同约定处理，没有约定或约定不明的应根据被告在拆迁过程实际获得的补偿项目、补偿标准等，参照相关拆迁政策及合同履行情况予以处理。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十一条规定“住宅房屋实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿费、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。拆迁住宅房屋的附房、披房只支付原房补偿款。……”第二十五条规定“拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的，被拆迁人必须提供土地使用证、房屋产权证、工商营业执照，按以下规定补偿：（一）货币拆迁的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋货币补偿标准支付拆迁补偿款，但其原房补偿款部分按1.2倍计算，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿；如其土地使用证上所载明的为其它用途的，按非住宅房屋实行拆迁。”第二十六条规定“住宅房屋实行货币拆迁或统拆统建的，拆迁实施单位应向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用；被拆迁人的原房有装修的，拆迁实施单位应当支付装修补偿费。”第四十六条规定“……营业用房，是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。……”《实施细则》第一条第2项补偿款项中规定“住宅房屋拆迁实行货币补偿或统拆统建的，对被拆迁人的货币补偿款包括6项：①拆迁补偿款；②装修补偿款；③搬家费、过渡费；④电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；⑤围墙、地坪、道路补偿费；⑥提前搬家奖励费。其中，实行货币补偿的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款，②购房补偿款，③区位补偿款；……”本案中，被告房屋拆迁系住宅房屋拆迁，被拆迁的房屋不仅包含原告承租房屋也包含被告自用房屋，因此，原告应当举证证明双方在租赁合同中就拆迁补偿问题未约定或约定不明，而且被告因原告承租被拆迁房屋而获得玄武征收办多给予的补偿，或玄武征收办给予设备拆移补偿的设备为原告在承租房屋期间在原房基础上增添的。根据原、被告举证质证，对原告主张的补偿款，认定如下：（1）关于营业用房补助费。被告对原告长期租赁涉案房屋使用、原告刘庆贵于2001年12月办理了房屋承租登记以及原告李艳华领取营业执照的事实均予以认可，同时被告在本案庭前调解时认可原告承租的房屋有部分房屋按营业用房给予补偿，而玄武征收办根据被告被拆迁房屋的实际使用情况核定被告被拆迁房屋中营业用房面积为58.21平方米，被告因此获得了营业用房补偿款58210元，结合上述证据及当事人陈述，被告获得的营业用房补助有原告承租房屋用于经营的客观情况，本院根据现有证据认定原告承租房屋用于经营的面积为23平方米。因原、被告仅在租赁合同中约定合同至拆迁时止，对被告在拆迁过程中因原告经营行为而多获得的补偿如何处理未明确约定，故原告有权参与营业用房补助23000元（23平方米1000元/平方米）的分配，分配时应考虑原告承租房屋的时间、原告经营状况、原告承租前的房屋实际使用状况等因素，被告给予原告补偿费11500元较为适宜。（2）关于搬家费、提前搬家奖励费、装潢补偿。原告系被拆迁房屋的承租人，原、被告在租赁合同中明确约定合同在遇拆迁时终止，并约定“装修材料不得拆走”，故原告在合同终止后应当及时迁让房屋，原告要求被告给予搬家费、搬家奖励费及装潢补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。（3）关于空调、水泥场地、雨蓬、铁门、宽带网络等设备拆移补偿。被告获得空调、水泥场地、雨蓬、铁门设备的相应拆移补偿，却未获得宽带网络的拆移补偿，原告要求被告给予宽带网络的拆移补偿，无事实依据。原告未能提供证据证明空调、水泥场地、雨蓬、铁门系原告添加，而被告除认可一台空调系原告的设备外，对其他设备均不予认可，故原告应承担举证不能的后果。因此，对原告主张的空调拆移补偿500元，本院予以支持；对原告主张的其它设备拆移补偿，均不予支持。综上，被告应支付原告营业用房补偿款11500元、空调拆移补偿款500元，合计12000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨嘉萍于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆贵、李艳华营业用房补偿、空调拆移补偿共计12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1054元，保全费770元，合计1824元，由原告刘庆贵、李艳华负担1324元，被告杨嘉萍负担500元（该款原告已预交，被告给付本案判决款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费1054元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：1076）。审 判 长  唐奇志人民陪审员  赵元敬人民陪审员  竺春燕二〇一五年十二月十五日法官 助理  杜 超见习书记员  赵婷婷