新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1414号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区青年路33号优诗美地一期6号楼9号商铺。
法定代表人：樊广鑫，该公司总经理。
委托代理人：武海军，北京同一源（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：窦海霞，女，1981年出生，汉族，乌鲁木齐市第六十中教师，住乌鲁木齐市。
委托代理人：徐涛，新疆德洋律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司（以下简称阳光经纪公司）因与被上诉人窦海霞居间合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民二初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人阳光经纪公司的委托代理人武海军，被上诉人窦海霞的委托代理人徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年12月10日，阳光经纪公司、窦海霞和涉案房屋房主吐尔逊古力·阿布都克热木三方签订《房屋买卖三方合同》。卖方为房主吐尔逊古力·阿布都克热木，买方为窦海霞，居间方为阳光经纪公司。合同约定，房主与窦海霞遵守自愿、公平和诚实信用的原则，经阳光经纪公司居间服务并见证双方之间的买卖行为，经三方协商一致，共同签订上述合同内容。房主自愿将其合法拥有的位于乌鲁木齐市水磨沟区观园路299号歌林小镇＊＊＊的房产依法转让给窦海霞。合同签订过程中，阳光经纪公司向窦海霞出示了涉案房屋的购房合同、房款收据、维修基金等票据，但并未告知该房屋处于抵押状态，也未出示抵押权证予以说明。2014年12月11日，房主吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞签订《补充合同》，约定窦海霞于2015年1月9日向房主支付首期款70万元，6月10前支付50万元，2017年12月31日前支付剩余房款。上述两份合同中均未记载涉案房屋在抵押状态。合同履行过程中，窦海霞得知该房屋处于抵押状态，无法办理产权证。2015年2月4日窦海霞将房主吐尔逊古力·阿布都克热木和阳光经纪公司诉至法院，要求解除三方签订的合同。原审法院法院作出（2015）水民二初字第393号民事判决书，判令解除房主吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞之间的房屋买卖合同。并告知合同中关于居间合同关系的内容双方另案处理。
原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因阳光经纪公司未如实向窦海霞告知涉案房屋产权真实状态，无法办理房产过户手续，导致窦海霞无法实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此，阳光经纪公司提供的证据不足以证明其事实主张，负有举证证明责任的阳光经纪公司承担不利后果。故阳光经纪公司要求窦海霞支付居间费20800元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。阳光经纪公司要求窦海霞支付违约金4160元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。遂判决：驳回阳光经纪公司对窦海霞的全部诉讼请求。
宣判后，阳光经纪公司向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。我公司在原审法院出示的房屋买卖三方合同明确载明了该房屋属于原房主按揭购买，窦海霞声称我公司未告知其所购买的房屋已在银行贷款与事实完全不符。三方签订的合同对各方权利义务的约定，窦海霞对买受的房屋有一定的期权，房屋虽然在按揭抵押状态，但在窦海霞将贷款付清后，可以解除抵押，实现房屋所有权，因此合同是有效的。窦海霞与原房主的买卖合同虽被解除了，但我公司的居间事务已经完成，居间服务主要是提供订约机会的服务，只要居间方促使合同成立，就应当得到居间报酬。在原审中，我公司出示的证据能够证明是因为窦海霞未支付房款而使买卖合同解除的，我公司并不存在违约的情形。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持我公司的原审诉讼请求，即：判令窦海霞支付我公司居间服务费20800元，违约金4160元。
被上诉人窦海霞答辩称：阳光经纪公司所居间的房产在银行设定了抵押，原房主将所有房屋手续都交予了阳光经纪公司，阳光经纪公司对房产的信息是清楚的，但其未给我方提供交易房产的真实信息。房产的抵押合同约定，没有经过抵押权人书面同意，是不能交易房屋的。因此，我签订的三方协议时是作出了错误的意思表示，阳光经纪公司的行为还造成了我与原房主的诉讼纠纷。三方合同不是单纯的居间，而是买卖并居间的合同，该居间合同是阳光经纪公司是其实现拟定好的，我只是签字。阳光经纪公司没有如实提供信息造成的纠纷，应当由其自行负责，我没有违约，不应当支付对方违约金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，阳光经纪公司的上诉请求应当被驳回。
本院经审理查明：2014年12月10日，阳光经纪公司、窦海霞与案外人吐尔逊古力·阿布都克热木签订买卖房屋三方合同。该合同的甲方（卖方）为吐尔逊古力·阿布都克热木，乙方（买方）为窦海霞，丙方（居间方）为阳光经纪公司。该合同约定吐尔逊古力·阿布都克热木自愿将其合法拥有的位于乌鲁木齐市水磨沟区观园路299号格林小镇＊＊＊的房屋转让给窦海霞。窦海霞在签订合同当日支付人民币5万元作为保证双方履行合同的定金，吐尔逊古力·阿布都克热木将定金交于阳光经纪公司，阳光经纪公司应出具相应收款凭证，在办理完房屋买卖过户手续、物业交割后吐尔逊古力·阿布都克热木与阳光经纪公司进行结算。剩余房款经吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞约定，窦海霞于2015年1月9日前支付首期房款70万元，第二期房款窦海霞在减去本房在银行的贷款余额后的部分于2015年6月10日前一次性支付给吐尔逊古力·阿布都克热木。吐尔逊古力·阿布都克热木同意由窦海霞继续以其原来的贷款银行进行缴纳按揭款，直至全部交清为止。窦海霞必须按时缴纳银行的贷款。若吐尔逊古力·阿布都克热木、窦海霞在本条上任何一方违约，则违约方向守约方赔偿双倍银行贷款余额，并不影响本买卖合同的执行。吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞基于阳光经纪公司的居间服务而订立房屋买卖合同，阳光经纪公司有权收取相应的居间报酬，本合同签订视为阳光经纪公司完成居间义务，因此吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞在签订本合同时，应向阳光经纪公司支付居间报酬，窦海霞按照房屋总价款1%向阳光经纪公司支付居间费，即人民币20800元。每逾期一日，迟延方按照迟延付款额的2%向阳光经纪公司支付迟延付款违约金。2014年12月11日，吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞及阳光经纪公司签订补充合同，约定窦海霞于2015年1月9日向吐尔逊古力·阿布都克热木支付首期款70万元，同年6月10日前支付50万元，2017年12月31日前支付剩余房款。
2015年2月4日，窦海霞将吐尔逊古力·阿布都克热木与阳光经纪公司诉至原审法院，要求解除三方签订的合同。原审法院作出（2015）水民二初字第393号民事判决，判令解除吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞的房屋买卖合同，并告知关于合同中居间合同的关系可另案处理。
本案事实的认定，有房屋买卖三方合同、补充合同、民事判决书、一、二审庭审笔录及双方当事人的陈述等证据在卷为证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
本案的争议焦点为，窦海霞是否应当支付阳光经纪公司居间费及违约金。窦海霞与阳光经纪公司及吐尔逊古力·阿布都克热木签订的房屋买卖三方合同是三方的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，三方均应当依照合同约定的内容履行。房屋买卖三方合同中不仅有买卖合同法律关系，也存在居间法律关系。该合同中买卖合同关系经原审法院判决解除，但居间合同关系当事人仍有权利依据居间条款主张权利。
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，阳光经纪公司作为居间人为吐尔逊古力·阿布都克热木与窦海霞提供了订立合同的机会和媒介服务，且房屋的买卖双方也签订了房屋买卖合同，可以认定阳光经纪公司已经完成了居间义务。之后，窦海霞通过诉讼与吐尔逊古力·阿布都克热木解除了买卖合同，买卖合同的解除并不影响阳光经纪公司收取居间费用。窦海霞在庭审中辩称，阳光经纪公司违反诚实信用原则，未向其告知房屋在银行抵押的情形，故其不应当支付阳光经纪公司居间费用。经查，房屋买卖三方合同中的付款方式中明确写明由窦海霞继续以吐尔逊古力·阿布都克热木的名义缴纳银行按揭款，且该约定在合同中为另行书写添加，并由买卖双方在添加文字上按手印予以确认，据此可以认定窦海霞在签订合同时明知该房屋处于银行抵押的状态，故本院对窦海霞的辩解不予采信。
因窦海霞未按照合同约定履行其义务，应当承担相应的违约责任。阳光经纪公司主张违约金为居间费用的20%即4160元。窦海霞抗辩该违约金较高，并请求本院适当减少。违约金以补偿损失为原则，故阳光经纪公司的损失应为居间费的利息损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”由此，阳光经纪公司主张的违约金过高。在原审中，阳光经纪公司主张窦海霞逾期支付居间费期间为十个月，因此，本院依据阳光经纪公司的实际损失为基础，确认窦海霞应当承担的违约金为逾期支付阳光经纪公司利息损失884元（20800×5.1%×10个月÷12个月）。故阳光经纪公司要求窦海霞支付违约金的上诉请求，本院部分予以支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民二初字第457号民事判决；
二、窦海霞支付乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司居间费20800元；
三、窦海霞支付乌鲁木齐青年阳光房地产经纪有限公司违约金884元。
以上款项合计21684元，由窦海霞于本判决生效后十五日内一次性付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉争标的额24960元，判决给付标的额为21684元，占诉争标的额86.88%。一审案件受理费212元（阳光经纪公司预交）、由窦海霞负担184.18元，阳光经纪公司负担27.82元；二审案件受理费424元（阳光经纪公司预交），由窦海霞负担368.37元，由阳光经纪公司负担55.63元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 建 国
代理审判员 谢鹏代理审判员韩春梅
二〇一六年五月三十日
书 记 员 武 一 飞