广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3287号
上诉人（原审原告）：吴云国，男，1964年9月23日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：潘月婵，女，1973年6月28日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：邹葵阳，广东品政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟凯恒，广东品政律师事务所律师。
原审原告：尤海，男，1979年3月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
原审原告：麻胜聪，男，1978年2月6日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
原审第三人：中山市横栏镇新茂村民委员会，住所地广东省中山市横栏镇新茂商业街。
主要负责人：罗志旺，该村委会主任。
委托诉讼代理人：彭桂强，广东广中律师事务所律师。
上诉人吴云国因与被上诉人潘月婵，原审原告尤海、麻胜聪，原审第三人中山市横栏镇新茂村民委员会（以下简称新茂村委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院(2016)粤2072民初10491号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人吴云国上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认吴云国与潘月婵于2011年5月4日签订的土地转让协议无效；3.判令潘月婵向吴云国返还购地溢价款1923180元及利息（从2011年5月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）。事实和理由：吴云国与潘月婵签订《土地转让协议》时，协议中所涉及的地块不具备转让条件，该转让行为违反法律规定，导致合同无效，潘月婵应向吴云国返还土地溢价款1923180元。一、涉案土地为农业地，尚未办理转建设用地的审批手续，未办理出让手续，也不符合农村集体土地流转的规定，潘月婵将涉案土地转让给吴云国作为工业用地使用，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条、第二十六条、第四十四条、第四十五条、第六十三条、第七十三条、第八十一条，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条，《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，《基本农田保护条例》第三十条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条，《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条，《关于中山市工业用地招标拍卖挂牌出让的意见》第二条等法律法规关于用地审批及土地流转、出让的相关强制性规定，损害国家、社会公共利益，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四、五款之规定，应属无效合同。二、对于本案类似的违法用地行为，大量的司法解释及案例已明确认定为无效。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》19条规定，对于当事人将农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的合同，除了具有上述可认定为有效合同的情形外，一般应认定无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，开发管理区委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同应当认定无效。综上法律法规及司法解释可知，因非法用地的违法性及对国家公共利益的损害性，除法律或司法解释明文规定的例外情况外，一般应认定无效。本案中，吴云国与潘月婵《土地转让协议》中约定的土地尚属农用地，尚未经审批转为建设用地，尚未具备依法出让的条件，《土地转让协议》属于非法买卖基本农田的违法、甚至犯罪行为。而且，潘月婵并非出让的合法主体，具备一定行政管理权的“开发管理区委员会”作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同依法尚应当认定无效，更何况是一个普通公民，其根本无权作为土地的“出让方”，其签订的土地使用权出让合同依法应认定无效。吴云国与潘月婵私下协议出让的方式同时也规避招拍挂的流程，严重违法，损害国家社会公共利益。潘月婵告知吴云国可以办到土地使用权证，吴云国才支付土地款，潘月婵的行为是违法的，潘月婵应当返还本金及利息。一审判决未查清事实，无视吴云国与潘月婵之间协议买卖的土地尚属农用地，根本未经审批、出让、二级市场的事实，无视国家法律对于土地使用权的规定，适用法律错误，依法应予以纠正，支持吴云国的上诉请求。
被上诉人潘月婵二审辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。吴云国与潘月婵自愿签订转让协议，合同约定土地若不能出具使用权证，潘月婵不予返还土地溢价款，潘月婵没有取得土地使有权也不影响合同的效力，吴云国主张土地没有转让条件违反相关法律规定，属于无效合同，缺乏法律依据，请求二审法院驳回吴云国的诉求。
原审原告尤海、麻胜聪二审述称，不同意一审判决，合同应当是无效的。潘月婵构成欺骗，应当赔偿本金及利息。一审判决认定只有吴云国是适格原告，故尤海、麻胜聪没有上诉，三人经过商量后决定只以吴云国的名义上诉，同意吴云国的上诉意见。
原审第三人新茂村委会二审述称，一审判决查明事实清楚、法律适用正确，吴云国的上诉没有事实和法律依据。一、新茂村委会非本案诉争合同的当事人，根据合同相对性原则，该合同与新茂村委会无关联。本案诉争合同是吴云国与潘月婵及案外人中山市汇丰房地产中介服务有限公司（以下简称汇丰公司）于2011年5月4日签订的土地转让协议。二、新茂村委会与吴云国、潘月婵等并不存在纠纷。新茂村委会与案外人申友元于2011年4月27日签订土地使用权有偿转让协议书，申友元向新茂村委会受让位于横栏镇新茂村积兴围工业开发区面积19.5495亩土地。其后，申友元将该土地转让给吴云国、尤海、麻胜聪、金红光。2011年5月16日，新茂村委会（甲方）与申友元（乙方）及吴云国、尤海、麻胜聪、金红光（丙方）签订终止合同，约定终止新茂村委会与申友元于2011年4月27日签订的土地使用权有偿转让协议书，并由新茂村委会与吴云国、尤海、麻胜聪、金红光签订土地使用权有偿转让协议书。同日，新茂村委会与吴云国、尤海、麻胜聪土地使用权有偿转让协议书。新茂村委会与吴云国、尤海、麻胜聪、潘月婵不存在纠纷。请法院查明案件事实，依法公正判决，维护新茂村委会的合法权益。
吴云国、尤海、麻胜聪于2016年9月5日向一审法院起诉请求：1.确认吴云国、尤海、麻胜聪与潘月婵于2011年5月4日签订的土地转让协议无效；2.潘月婵向吴云国、尤海、麻胜聪返还购地溢价款1923180元及利息损失872739元，合计2795919元（利息从2011年5月17日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，现按照月息6厘暂计至2016年9月5日）。
一审法院认定事实：2011年4月27日，新茂村委会与申友元签订《土地使用权有偿转让协议》，约定新茂村委会将位于积兴围工业开发区面积为19.5495亩土地以有偿公开竞投的方式转让给申友元。
2011年5月4日，吴云国与潘月婵签订一份《土地转让协议》，协议表明潘月婵已与新茂村签订了位于中山市××19.55亩工业用地土地使用权合同书；协议约定潘月婵以每亩52万元的价格将面积为10.122亩土地的土地使用权转让给吴云国；双方签订土地补充协议当日吴云国先一次性向潘月婵支付100万元；待吴云国与新茂村办理土地更名时，吴云国一次性付清购地款2947580元给潘月婵；余款每亩13万元，合计117万元，吴云国直接将此笔款项支付给新茂村村委。2011年5月4日吴云国向潘月婵支付了购地款100万元，2011年5月17日吴云国、尤海向潘月婵支付了购地款2947580元。
2011年5月16日，新茂村委会、申友元、吴云国、尤海、麻胜聪、金红光签订《终止合同》，约定新茂村委会与申友元于2011年4月27日签订的《土地使用权有偿转让协议书》终止。同日，吴云国、尤海、麻胜聪与新茂村委会签订了《土地使用权有偿转让协议书》，约定新茂村委会将位于积兴围工业开发区面积为10.122亩土地以有偿公开竞投的方式转让给吴云国、尤海、麻胜聪做工业用地，土地价款共计3194400元。
本案在审理过程中，潘月婵主张追加申友元、汇丰公司作为第三人参加诉讼，理由是潘月婵为申友元的代理人，代表申友元与吴云国、尤海、麻胜聪签订土地转让协议。对于以上事实吴云国、尤海、麻胜聪不予认可，潘月婵提供新茂村委会与申友元签订的《土地使用权有偿转让协议》、工商银行个人业务凭证两份与建设银行客户回单1份（潘月婵向申友元支付2809950元）、收款收据1份与回单两份（潘月婵向汇丰公司支付630150元）等证据予以证明。潘月婵称其为申友元的代理人证据不足，其追加申友元、汇丰公司作为第三人参加诉讼一审法院不以采纳。
一审法院认为，一、关于尤海、麻胜聪是否属于适格原告的问题。本案吴云国、尤海、麻胜聪的诉讼请求基础是2011年5月4日签订的《土地转让协议》，根据合同的相对性，该协议的签订的双方分别为潘月婵与吴云国，适格原告应当只有吴云国一人。在该协议的义务履行中，虽然尤海与吴云国一起实际支付了部分协议中土地款，也只能认定为尤海代吴云国支付相关款项，不能认定其与潘月婵存在土地转让关系。一审法院认定尤海、麻胜聪非土地转让协议的权利义务主体，不享有该《土地转让协议》的相关权利和义务。二、关于2011年5月4日签订的《土地转让协议》是否无效的问题。吴云国在诉讼中主张其与潘月婵签订土地转让协议之时并不知晓潘月婵未取得案涉土地使用权证，但是双方当事人所签订的土地转让协议最后一款约定“双方协商约定，上述土地若出不到国有土地使用证的情况下，潘月婵收取的溢价部分不返还给吴云国”。另2011年5月16日吴云国、尤海、麻胜聪与新茂村委员会、申友元、金红光签订的《终止合同》及吴云国、尤海、麻胜聪与新茂村委员会签订《土地使用权有偿转让协议书》，已完全取代潘月婵向吴云国、尤海、麻胜聪交付土地的义务；且之后的2011年5月17日吴云国仍向潘月婵支付购地款2947580元，均足以表明吴云国在签订土地转让协议之时是知晓潘月婵未取得案涉土地使用权证的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，吴云国、尤海、麻胜聪主张案涉合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定。但是，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，不动产物权变动的原因与结果是相区分的，签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因，土地使用权过户登记是签订土地使用权转让合同的结果，该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否过户登记这一结果，也不取决于达到城市房地产管理法第三十八条的转让条件，而取决于双方签订合同这一行为本身是否有效。另外《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2012）8号]第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故合同是否有效应当从合同签订之日就已确定，而非通过合同是否履行反过来决定合同的效力。吴云国明知潘月婵未取得土地使用权证的情况下与潘月婵签订了土地使用权转让合同，现又基于此事实主张合同无效，明显违背民法诚实信用原则。本案双方当事人经平等、充分协商后于2011年5月4日签订的《土地转让协议》系双方的真实意思表示，在双方签订该合同时合同已成立并生效。因此，吴云国主张2011年5月4日签订的《土地转让协议》无效及返还溢价款，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2012）8号]第三条之规定，判决：驳回吴云国、尤海、麻胜聪的诉讼请求。案件受理费29167元，由吴云国、尤海、麻胜聪负担。
本院二审期间，上诉人吴云国提交了以下证据：1.横栏镇土地利用总体规划图一份，拟证明涉案土地属于基本农田保护区，吴云国与潘月婵签订的合同所涉土地性质属于基本农田；2.照片四张，拟证明涉案土地属于基本农用地，没有经过审批是不能出让的。被上诉人潘月婵质证认为，对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，吴云国提交的证据没有土地具体坐标、位置，不能确认土地方位。涉案土地具体性质及位置由法院认定。原审第三人新茂村委会同意被上诉人潘月婵的质证意见。原审原告尤海、麻胜聪质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性以及证明内容予以确认。
各方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，新茂村委会向本院出具确认书，称“涉案土地为集体土地，规划为工业建设用地，但目前尚未取得国有土地使用权证，暂不能作为建设用地使用。”
潘月婵（甲方）与吴云国（乙方）于2011年5月4日签订的土地转让协议上，汇丰公司作为见证方（丙方）在该协议上加盖印章。该份土地转让协议上还约定，潘月婵与新茂村签订的土地使用权合同书原购地价为每亩33万元；潘月婵与吴云国协商约定，土地若出不到国有土地使用权证的情况下，潘月婵收取的溢价部分不返还给吴云国。
2011年5月16日，新茂村委会、申友元、吴云国、尤海、麻胜聪、金红光签订的终止合同中约定，新茂村委会与申友元于2011年4月27日签订土地使用权有偿转让协议书，双方协议由申友元向新茂村委会购买位于积兴围工业开发区18亩土地，申友元并且已经按合同条款规定缴交了部分购地款（3909900元）给新茂村委会，现因该地申友元转让给吴云国、尤海、金红光、麻胜聪，经新茂村委会、申友元双方协商，同意终止新茂村委会、申友元于2011年4月27日签订的土地使用权有偿转让协议书，之前由申友元交给新茂村委会的3909900元购地款（含范锐丰代交的1260000元）转为由申友元代吴云国、尤海、金红光、麻胜聪（其中金红光占1885500元，吴云国、尤海占2024400元）缴交购地款，并同时经新茂村委会、申友元双方同意，由新茂村委会与吴云国、尤海、金红光、麻胜聪重新签订土地使用权有偿转让协议书。
本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。针对吴云国的上诉，本案二审争议的主要焦点有二：一是吴云国与潘月婵于2011年5月4日签订的土地转让协议是否有效；二是潘月婵是否应向吴云国返还土地转让溢价款1923180元及相应利息。
关于焦点一。涉案土地的性质直接关系吴云国与潘月婵签订的土地转让协议的效力，从本案的证据可知，潘月婵与吴云国在土地转让协议约定的涉案土地是新茂村委会原转让给申友元土地的一部分，新茂村委会在本案中确认涉案土地为集体土地，未取得国有土地使用权证，不能作为建设用地使用，故潘月婵与吴云国约定转让的土地性质为集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，潘月婵与吴云国签订的土地转让协议违反了土地管理法的强制性规定，依《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”之规定，潘月婵与吴云国于2011年5月4日签订的土地转让协议无效。吴云国主张该协议无效的上诉理由成立，本院对其该主张予以采纳。一审法院未审查涉案土地的性质，以吴云国在签订土地转让协议之时知晓潘月婵未取得涉案土地使用权证，从而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，认定吴云国与潘月婵签订的合同有效，适用法律错误，本院对此予以纠正。
关于焦点二。潘月婵称其是代理申友元而与吴云国签订土地转让协议，但潘月婵与吴云国签订的土地转让协议中约定的是潘月婵与新茂村委会签订了土地使用权合同书，潘月婵将涉案土地转让给吴云国，即潘月婵是以自己的名义而非以申友元的名义与吴云国订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，即使潘月婵是受申友元的委托而转让涉案土地，潘月婵与吴云国订立的合同直接约束申友元与吴云国的前提是吴云国在与潘月婵订立合同之时知道申友元与潘月婵之间的代理关系。本案中，潘月婵举证的新茂村委会、申友元、吴云国、尤海、麻胜聪、金红光于2011年5月16日签订的终止合同，以及吴云国、尤海、麻胜聪与新茂村委会签订的土地使用权有偿转让协议书、潘月婵向申友元的转账记录，可以证明潘月婵向吴云国披露了涉案土地的转让人实际为申友元，潘月婵与申友元为委托代理关系，但是这些证据均发生于潘月婵与吴云国订立土地转让协议之后，不能证明潘月婵在与吴云国订立合同之时已披露了委托人为申友元，只能证明潘月婵在与吴云国订立合同之后披露了申友元的委托人身份。因此，在潘月婵没有提交证据证明其与吴云国在订立土地转让协议时，已告知吴云国其与申友元之间的委托代理关系，也没有证据证明吴云国在与其订立合同时知道潘月婵为受托人、申友元为委托人的代理关系的情况下，潘月婵应承担举证不能的不利法律后果，潘月婵与吴云国订立的土地转让协议不能依上述法律规定直接约束申友元和吴云国。故本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。”之规定，吴云国在潘月婵披露申友元后，有权依法选择委托人申友元或者受托人潘月婵作为土地转让协议的合同相对人而主张权利，现吴云国起诉要求潘月婵返还购地溢价款是吴云国选择了潘月婵作为土地转让协议的相对人，潘月婵应承担订立土地转让协议的相应法律责任。本院前已论述，吴云国与潘月婵订立的土地转让协议无效，合同无效后，依法因该合同取得的财产，应当予以返还。潘月婵共已收取吴云国支付的购地款3947580元，但是，从新茂村委会、申友元、吴云国、尤海、麻胜聪、金红光于2011年5月16日签订的终止合同，以及吴云国、尤海、麻胜聪与新茂村委会签订的土地使用权有偿转让协议书可知，吴云国向潘月婵支付的购地款中包括了申友元已代吴云国、尤海、麻胜聪应向新茂村委会支付的2024400元，2024400元的实际收款人为新茂村委会，潘月婵向吴云国实际收取的土地溢价款为1923180元（3947580元-2024400元），潘月婵应向吴云国返还1923180元购地款。至于潘月婵在收取吴云国支付的购款后，向申友元、汇丰公司转账的相应款项，潘月婵可另循法律途径解决。
另外，对于吴云国诉求潘月婵支付1923180元自2011年5月17日至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息损失问题。吴云国与潘月婵订立土地转让协议，且知道购买的土地来源于新茂村委会转让的土地，吴云国作为完全民事行为能力人，在与潘月婵订立合同的缔约过程中未尽到合理、谨慎地核实土地使用权的义务，吴云国对合同无效存在过错，应当承担合同无效的相应过错责任，本院对吴云国诉求的利息损失不予支持。
综上所述，上诉人吴云国的上诉请求部分成立，部分不成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百零三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初10491号民事判决；
二、被上诉人潘月婵于本判决生效之日起七日内向上诉人吴云国返还1923180元；
三、驳回上诉人吴云国、原审原告尤海、麻胜聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29167元（上诉人吴云国、原审原告尤海、麻胜聪已预交），由上诉人吴云国、原审原告尤海、麻胜聪共同负担9105元，被上诉人潘月婵负担20062元（被上诉人潘月婵于本判决生效之日起七日内迳付给上诉人吴云国）；二审案件受理费22108元（上诉人吴云国已预交），由上诉人吴云国负担6901元，被上诉人潘月婵负担15207元（被上诉人潘月婵于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 刘 通
二〇一七年十二月一日
书 记 员 罗海欣