北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初16577号
原告：北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱路28号1号楼7-B号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：宣宁，总经理。
委托诉讼代理人：孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志伟，北京市盈科律师事务所律师。
被告：张淼，女，1979年3月15日出生。
委托诉讼代理人：刘宏刚，山东柏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈桂显，山东柏瑞律师事务所律师。
被告：王蕾，女，1973年11月6日出生。
委托诉讼代理人：赵纯永，山东柏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯宇杰，山东柏瑞律师事务所律师。
原告北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司（以下简称天时公司）与被告张淼、王蕾居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天时公司委托诉讼代理人张志伟、被告张淼委托诉讼代理人刘宏刚、被告王蕾委托诉讼代理人侯宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天时公司诉称：
2016年5月16日，天时公司与张淼、王蕾签订了《房屋买卖合同》，约定天时公司为张淼、王蕾购买北京市顺义区×镇×房屋一事提供居间服务，居间服务费用为人民币35万元整，现上述房产已经于2016年12月1日办理完过户手续，天时公司居间服务已经全部完成，但张淼、王蕾仍拖欠17.5万元的居间服务费一直未支付。经天时公司多次催缴，张淼、王蕾仍未支付剩余居间服务费，为维护天时公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.张淼、王蕾支付天时公司居间服务费人民币175000元；2.张淼、王蕾共同支付违约金81900元以及自2017年7月25日起至实际支付之日止，以175000元为基数，按照日千分之二的标准计算违约金；3.案件受理费由张淼、王蕾负担。
被告张淼辩称：
居间服务系列活动不是张淼意思表示，张淼对此不知情，房屋买卖居间合同、委托购房佣金确认书是王蕾与天时公司签订，该两份合同中签字的是王蕾，不是张淼。房屋买卖合同只有第一页买受人是张淼名字，但不是张淼签的，张淼对此不知情，购房过程中与张淼实际交易、联络是卖方徐燕子及其代理人，张淼在先前的交易过程中与天时公司有过联系，本次交易过程中就某些事项与天时公司进行咨询，但未签订任何居间合同。张淼未授权王蕾与天时公司签订居间服务合同。根据合同相对性，买卖合同、委托购房佣金确认书对张淼无法律效力。不存在张淼相信王蕾具有代理权的表象事由，天时公司应尽合理审查义务，审查王蕾是否有代理权，天时公司所有证据不能证明王蕾取得张淼代理权，天时公司只有房屋买卖居间合同、委托购房确认书、房产交易所相关文件，但房产交易过程产生的相关文件，即使没有居间人的居间活动，通过买卖双方正常交易也能产生，不能凭借这些文件证明张淼与天时公司有居间关系。天时公司所有证据不能直接证明王蕾有代理权。张淼认为在北京上千万房产交易中，对交易双方的注意义务有极高要求，天时公司作为专业机构，应该有更高的注意义务，在天时公司没有审查王蕾代理权的情况下，对张淼提供所谓的居间服务，说法、理由不成立。王蕾与张淼之间不存在业务、合伙关系、近亲属等特殊关系，因此天时公司仅根据王蕾能够提供张淼某些信息就认为其有代理权是有极大过失的。天时公司应当对此产生的后果承担责任。
被告王蕾辩称：
王蕾基于购房需求与天时公司签订买卖合同，后来王蕾根据合同约定支付居间费17.5万元，但天时公司没有履行合同约定的居间服务义务，导致王蕾未购买到房屋。王蕾不应向天时公司支付任何费用，王蕾保留向天时公司追偿17.5万的相关权利。王蕾与张淼不存在委托代理关系，没有以张淼名义进行活动，没有任何表象让天时公司相信王蕾具有代理权，房屋买卖合同中代理人王蕾签字不是本人所签，当时是空白的，天时公司与王蕾签字后天时公司单方写的，不能证明有代理关系。天时公司要求张淼、王蕾支付违约金、居间费依法无据。
经审理查明：
2016年5月16日，出卖人（甲方）徐燕子与张淼委托代理人王蕾（乙方）以及居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同内容为：“出卖人【甲方】徐燕子……买受人【乙方】张淼……【代理人】王蕾……居间方【丙方】天时公司。1.1该房屋坐落于北京市顺义区×镇×号，该房屋建筑面积为560.13平方米。2.1甲乙双方约定该房屋及房屋内设备设施成交价格共计人民币2700万元。2.2双方同意此次交易乙方应向甲方支付的购房定金共计人民币5600000元。上述购房定金须在本合同签字生效之日起十个工作日内由乙方如数支付给甲方。3.2甲乙双方协商，于办理缴税手续之当日，甲乙双方共同去银行，办理资金监管业务。乙方需在完成缴税手续之次日向指定银行监管账户汇入房价款壹仟壹佰肆拾万元整。在房屋成功过户并乙方取得新的不动产权证书当日，甲乙双方共同去银行解除该笔资金的监管，该笔资金将由甲方独立支配使用，剩余房价款项人民币壹仟万元整，可由乙方办理银行按揭贷款给甲方。6.5本交易产生的应付丙方的代理费（即居间服务费）由乙方承担，共计人民币叁拾伍万元整。该笔居间服务费分两次支付，首次代理费人民币壹拾柒万伍仟元整应在签订本合同时由乙方一次性付给丙方或丙方指定的账户，贰次代理费人民币壹拾柒万伍仟元应在房屋完成过户之日由乙方一次性支付给丙方或丙方指定账户，不按时支付代理服务费（即居间服务费）的属于违约行为。每逾期一日，乙方需另外支付丙方应付代理服务费的千分之五作为违约金。因非丙方责任导致本合同解除，丙方收取上述代理服务费不予退还，并由违约方独自承担。6.6丙方责任及义务：6.6.6负责协助甲乙双方履行本合同并就合同约定的相关条款及事项进行沟通。6.6.7负责协助乙方申请办理银行按揭。6.6.12因丙方违约导致本合同无法履行的（国家政策及相关法律、法规除外），丙方应退还已收取的代理服务费（即居间服务费）。7.8因甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行而解除，本合同解除后，由违约方独自承担本合同约定的丙方代理服务费（即居间服务费）。”该合同首页买受人处签有张淼，代理人处签有王蕾，合同尾部买房人签字处签有王蕾。天时公司认可该合同首页上出卖人和买受人、代理人信息是天时公司工作人员填写。天时公司主张该合同的相对人系张淼，王蕾系张淼的委托代理人。王蕾主张其与张淼之间不存在任何委托代理关系。
2016年5月16日，甲方王蕾与乙方天时公司签订《委托购房佣金确认书》，双方约定：2.甲方同意向乙方支付代理服务佣金：350000元。4.甲方同意上述代理服务佣金应在甲方与该房屋出卖人签订房屋买卖合同当日由甲方一次性支付给乙方或付至乙方指定账户。
2016年5月25日，唐静向徐燕子转款1500000元。2016年5月27日，唐静向徐燕子转款1500000元。2016年5月27日，唐静向天时公司转款中介费175000元。
2016年7月8日，出卖人徐燕子委托代理人李云飞与买受人张淼就坐落于北京市顺义区×镇×号房屋签署合同编号为：×××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
天时公司提交王蕾户口登记卡、张淼与天时公司的微信聊天记录、张淼购房资格核验信息表，拟证明张淼是王蕾弟媳的关系，王蕾作为张淼的代理人在房屋买卖合同上签字具有合理性，张淼对王蕾作为其代理人在《房屋买卖合同》签字并向天时公司支付居间服务费的事情是知晓的。张淼不认可户口登记卡、微信聊天记录的真实性，认可购房资格核验信息表的真实性。王蕾对户口登记卡、微信聊天、购房资格核验信息表的真实性均不认可。
天时公司提交付款人为唐静向天时公司支付居间服务费17.5万元的支付业务回单以及向徐燕子支付购房款及首付款转账凭证以及王蕾与天时公司的微信聊天记录，拟证明张淼通过唐静支付居间服务费及部分购房款，说明张淼对王蕾作为其委托代理人签订《房屋买卖居间合同》事情是知晓的。张淼对该组证据的真实性不认可，并主张不认识唐静。王蕾认可根据合同支付首笔居间服务费用，不认可支付首付款及微信聊天记录的真实性。
天时公司提交看房确认书、房源核验申请书、网签信息截图、增值税、契税缴税证明、北京市不动产登记受理通知书。看房确认书上委托人（甲方）处签有张淼，尾部甲方处签有王蕾。拟证明天时公司已经完成了居间义务，张淼和王蕾应当支付剩余居间服务费用。张淼不认可看房确认书的真实性，主张其上签字不是其本人签署。张淼不认可房源核验申请书的真实性，认可网签信息截图、增值税、契税缴税证明的真实性。王蕾主张对该组证据的真实性无法确认，主张与其无关。
天时公司提交房本交接单，其上载明：“本人已收到丽嘉2016新房本原件一份，特此证明！签收人：张淼，签收日期：2016.12.2”。拟证明天时公司已经完成居间服务义务，张淼王蕾应当支付居间服务费。张淼认可该证据的真实性。王蕾主张真实性无法确认，与其无关。
天时公司、张淼确认诉争房屋已经于2016年12月2日完成产权转移变更登记。
张淼表示违约金约定过高，要求法院进行调整。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、支付业务回单、转账凭证、房本交接单、看房确认书、房源核验申请书、微信聊天记录等证据在案佐证。
本院认为：
民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
本案的争议焦点为诉争《房屋买卖居间合同》的买受人是否为张淼。就该焦点，本院审查诉争合同的交易流程。首先，诉争合同的起始部分，明确载明了买受人为张淼，王蕾为其代理人。王蕾辩称其签字时，合同上并未书写相应内容，但其未提供相应证据证明其主张。故本院认定王蕾通过签字确认了诉争合同起始部分的买受人与代理人的相关内容。其次，在网签过程中，即签署合同编号为：×××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的买受人为张淼，该合同中约定的房屋坐落与诉争合同中房屋坐落相同。再次，诉争交易过程中，契税、增值税等的纳税主体均为张淼。最后，诉争房屋由徐燕子过户至张淼名下。综上，本院确认诉争《房屋买卖居间合同》的买受人为张淼。王蕾为张淼的委托代理人代其在诉争合同上签字。
张淼作为诉争合同的买受人，应当按照诉争合同约定全面履行义务。张淼应按照诉争合同6.5条的约定向天时公司给付居间服务费。因张淼未依约给付居间服务费，其还应向天时公司给付违约金，但诉争合同约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整。
王蕾不是诉争合同相对人，天时公司要求其承担责任的诉讼请求于法无据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六二五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告张淼于本判决生效之日起七日内给付原告北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司居间服务费十七万五千元；
二、被告张淼于本判决生效之日起七日内给付原告北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司违约金（以十七万五千元为基数，自二〇一六年十二月三日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果被告张淼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千一百五十四元，由被告张淼负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 宗 明
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 常 怡