中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2017）最高法民终251号上诉人（一审原告）：青岛中际东海商贸有限公司，住所地山东省青岛市市北区威海路292号2楼267室。法定代表人：赵承军，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺照群，山东海孚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：青岛海宜林投资控股有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海尔路南端凯旋商务中心610室。法定代表人：姜峻，该公司总经理。委托诉讼代理人：王虹缨，山东鲁宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：何士林，山东鲁宁律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：青岛中海盛明置业投资有限公司，住所地山东省青岛市市南区银川西路17号四层。法定代表人：赵国庆，该公司总经理。上诉人青岛中际东海商贸有限公司（以下简称中际公司）因与被上诉人青岛海宜林投资控股有限公司（以下简称海宜林公司）、青岛中海盛明置业投资有限公司（以下简称中海公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2016）鲁民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中际公司的委托诉讼代理人贺照群，被上诉人海宜林公司的委托诉讼代理人王虹缨、何士林到庭参加诉讼。被上诉人中海公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中际公司上诉请求:（一）撤销山东省高级人民法院（2016）鲁民初58号判决书；(二）确认中际公司对青岛市市南区高雄路16号国隆唐巢2单元2002户房产（以下简称涉案房产）的所有权并终止对该房产的执行；（三）本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。主要事实和理由：（一）涉案房产的交易已实际经历了合同签订、款项交割、转移占有和使用阶段，中际公司自2012年10月18日开始实际占有涉案房产，原审认为“即使中际公司已占有涉案房产，也不能认定其据此获得涉案房产的所有权”，属于认定事实错误。（二）杨涛啸与中海公司签订了预售合同并办理了网签，之后双方达成调解协议并由法院确认撤销了网签，杨涛啸有权出售。中际公司是从杨涛啸处购得，已经完全支付了房屋价款，履行了全部合同义务，在房屋被查封前未能办理产权登记是因中海公司不能办理房产证。（三）原审适用法律错误。原审是围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审理，本案还应当适用《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”之规定。海宜林公司辩称，（一）原审认定的案件事实于法有据。1、中际公司是基于案涉三方《协议书》对债权转让的约定而占有房产，并未获得所有权。原审认定并无不当，中际公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。2、中际公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的情形。中际公司未与中海公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，案涉《商品房优先认购协议》只是预约合同，《房地产买卖契约》是基于三方《协议书》而签订的抵账协议。中际公司不能提供已实际支付购房款的有效证据，中海公司虽于2013年1月向中际公司出具了收据，但无付款凭证。中际公司不能证明已于查封前实际占有案涉房产，中海公司与中际公司未办理房屋交接手续。中际公司对限购政策明知，且限购政策的对象并非公司，是因自身原因未办理过户登记。（二）原审适用法律正确。1、原审认定本案焦点为中际公司是否享有房产所有权且是否能排除强制执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以满足本案审理需要。2、本案中并不存在合法有效的书面房屋买卖合同，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百三十条。3、杨涛啸是基于抵账取得案涉房产，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。即使适用中际公司上诉主张的该司法解释第十八条，根据中海公司与杨涛啸《商品房优先认购协议》第六条的约定，对于中海公司的违约责任，中际公司可另行起诉主张，不应由本案审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。中海公司未提交答辩意见。中际公司向一审法院起诉请求：（一）确认中际公司对涉案房产的所有权，并终止对涉案房产的执行；（二）本案全部诉讼费用由海宜林公司和中海公司承担。一审法院认定：海宜林公司与中海公司等借款合同纠纷一案诉讼过程中，一审法院于2014年7月14日作出（2014）鲁商初字第41-2号民事裁定书，查封了中海公司位于青岛市市南区高雄路16号包括涉案房产在内的房地产。2015年5月12日，一审法院作出（2014）鲁商初字第41号民事判决书。该判决生效后，海宜林公司向一审法院申请强制执行，一审法院以（2015）鲁执字第39号案立案执行。执行过程中，一审法院于2015年7月3日作出（2015）鲁执字第39-3号执行裁定书，将该案指定由青岛市中级人民法院执行。青岛市中级人民法院在执行过程中，中际公司针对（2014）鲁商初字第41-2号民事裁定书向一审法院提出案外人执行异议。中际公司在该案中主张：其于2013年1月25日购买了涉案房产，中海公司向其开具了《收据》，其随即入住，涉案房产一直未办理过户登记是由中海公司的原因造成。2015年5月15日，其在办理网签时得知中海公司因拖欠海宜林公司款项，涉案房产已被查封。其取得涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求一审法院解除查封并终止对涉案房产的执行。其在提交的《关于本案的意见》中称，贺峻系中海公司的控股股东兼董事长，也是涉案房产的实际所有权人，涉案房产虽由中海公司开发，但系贺峻从第三人杨涛啸处购买，贺峻已向杨涛啸支付了全部购房款，杨涛啸也已将涉案房产交付贺峻。后贺峻、杨涛啸与中海公司签署《协议书》，约定将涉案房产登记在中际公司名下。贺峻自杨涛啸处合法取得涉案房产的所有权，因政策限购等原因导致贺峻未能办理房产登记而由中际公司代持，涉案房产实际上仍归贺峻占有使用。综上，涉案房产未能办理过户登记系由政策限购等原因导致，其无法预见涉案房产会因开发商的诉讼而被查封，对此其没有过错。一审法院于2016年4月12日作出（2016）鲁执异6号执行裁定书，认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的能够排除执行的条件之一是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。而该案中，涉案房产未能及时办理过户登记是政策限购所致，虽然限购政策下房产无法办理过户手续并不是异议人自身的原因造成的，但是限购政策作为一项强制性规定是公开的，中际公司对限购政策的内容是明知的、对其所可能产生的法律后果应当有合理的预判。在此情况下，异议人仍然意图通过由第三方代持的方式规避限购政策，应当自行承担不能办理过户登记手续所产生的法律后果。故裁定驳回了中际公司的异议申请。中际公司不服该裁定，于2016年4月18日向一审法院提起案外人执行异议之诉，形成本案。青岛市国土资源和房屋管理局于2011年1月31日下发《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，明确了如下意见：一、政策界定（一）购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。（二）本市户籍居民家庭是指拥有本市七区五市户籍的居民家庭。二、相关规定（七）住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,不予办理房屋登记。中际公司的企业名称于2014年2月28日由青岛中恒塑胶有限公司变更为现名称。在本案审理过程中，针对涉案房产系由贺峻出资购买的事实，在经一审法院释明后，中际公司表示贺峻放弃对涉案房产的诉讼权利，由其主张权利。一审法院认为，本案争议的焦点问题为中际公司关于确认其对涉案房产享有所有权，并终止对涉案房产执行的诉讼请求应否得到支持。（一）从不动产物权公示的效果看，中际公司并不享有涉案房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产仍登记在中海公司名下，对外公示的所有权人仍为中海公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故中海公司仍系涉案房产的所有权人。占有不动产并不产生物权变动效力，即使中际公司已占有涉案房产，也不能认定其据此获得涉案房产的所有权。故中际公司关于其对涉案房产享有所有权，并以此为由请求停止执行的主张不能成立。（二）从排除强制执行的情形看，中际公司的主张不符合相关司法解释规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，中际公司未提交其或者杨涛啸、贺峻等案外人与中海公司签订的正式的书面买卖合同。其虽以青岛市限购政策为由，主张未办理过户登记的原因不在其自身，但根据《青岛市国土资源和房屋管理局关于落实住房限购政策有关事项的通知》相关规定，限购政策并不适用企业法人。退一步讲，即使按照中际公司的该项主张，该通知作为政府主动公开的信息，中际公司对此应是应知且明知的，对违反该政策所产生的法律后果亦当有合理的预判。在此情况下，其违反政府限购政策购买涉案房产导致不能办理过户登记，不能证明非因其自身原因。另外，从排除强制执行的内容看，中际公司不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院应依据案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益作出认定和处理。本案中，即便中际公司主张的中海公司、中际公司与杨涛啸确认将涉案房产由中海公司作价工程款抵顶给杨涛啸，涉案房产由中海公司过户给中际公司，由中际公司与杨涛啸结算购房款的事实存在，但上述抵债行为仅能产生债法上的效力；房屋抵顶的内容虽为其主张的工程欠款，但未经人民法院或其他有权机关对建设工程价款优先受偿权予以确认；以及涉案房产在抵顶后又经转让的情况下，中际公司对涉案房产享有的权益并不足以产生优先于申请执行人海宜林公司对被执行人中海公司享有的生效法律文书所确定债权的效力，即中际公司不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，中际公司对涉案房产依法并不享有所有权以及足以排除强制执行的其他民事权益，其关于对涉案房产享有所有权，并据此请求停止执行的主张缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。中海公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分，一审法院缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：驳回原告青岛中际东海商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费20100元，由原告青岛中际东海商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中际公司提交两组证据：1、青岛市市南区人民调解委员会2013年1月22日作出的（2013）南民调法字第1043号调解协议书和青岛市市南区人民法院同日作出的（2013）南法调确字第10039号人民调解协议司法确认决定书的复印件。证明目的：中海公司与杨涛啸已签订《青岛市商品房预售合同》并办理过网签。2、《不动产登记资料查询申请表》、《律师调查专用证明》、抽号单、《调查情况说明》的复印件。证明目的：中际公司到青岛市房产交易中心调查案涉房产网签情况，案涉房产确实曾经办理过网签，但房产交易中心不能出具相关证明。海宜林公司质证认为：1、调解协议书和人民调解协议司法确认决定书一审期间已客观存在且不存在调取的障碍，不属于新证据，中际公司一审中怠于举证，二审中超过举证期限提交，不应采纳；2、真实性不清楚。调解协议书所载“合同签订后，申请人杨涛啸因个人原因未能按照合同约定支付购房款，欲解除合同”，与案涉三方协议书的内容相矛盾，协议书载明案涉房产系抵顶工程款，而非杨涛啸购买。中际公司未提交201000077437号《青岛市商品房预售合同》予以佐证。3、关联性有异议。调解协议书无法证明案涉房产是由杨涛啸购买。本院认为，中际公司在举证期限届满后提交证据，海宜林公司不予认可，该证据与本案需要查明的房屋所有权变更登记情况的基本事实并无直接关联，故本院不予采信。对于一审查明的事实各方均无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：（一）中际公司是否享有案涉房产的所有权；（二）中际公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益；（三）原审判决适用法律是否有误。（一）关于中际公司是否享有案涉房产所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动依登记发生效力。中际公司虽主张本案争议房产已经过流转并自2012年10月18日由其实际占有，但案涉房产的所有权登记显示权利人系中海公司，故中际公司主张其享有案涉房产所有权无事实和法律依据。（二）关于中际公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，中际公司未提交其与中海公司之间的书面买卖合同。其提交的物业费缴纳凭证部分形成于案涉房产查封之后，不足以证明中际公司已在查封前实际占有了案涉房产。其提交的收款收据非划款凭证，非价款实际支付的直接证据。青岛市房屋限购政策并不适用于企业法人，即使中际公司系案涉房屋的实际买受人，其办理过户登记手续也并不存在政策障碍。如中际公司系代贺峻持有房屋，则存在规避限购政策的意图，亦有过错。中际公司主张其未能办理产权登记系因中海公司不能办理房产证，但未提交相应证据据以证明，也未提交其曾向相关部门申请办理登记的证据。其提交的调解协议书陈述的事实非法院经审理程序查明的案件事实，不足以作为认定本案的事实依据。故中际公司所主张的实体权益不符合上述规定，不足以排除对案涉房产的强制执行。（三）关于原审判决适用法律是否有误的问题。本案系案外人执行异议之诉，中际公司的诉讼请求为确认其对案涉房产的所有权并终止执行，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判决，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百三十条系认定买卖合同性质的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条系关于商品房买卖合同当事人是否应承担违约责任的规定，并不涉及房产所有权的归属，不应作为本案的裁判依据，一审判决适用法律并无不当。综上，中际公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由中际公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李志刚代理审判员  李敬阳代理审判员  郑 勇二〇一七年十二月二十九日（）书 记 员  张鑫鑫