成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第916号
原告成都市正成投资开发有限公司。住所地：成都市武侯区。
委托代理牟桃，泰和泰律师事务所律师。
被告高某某。
委托代理人程某。
被告程某。
原告成都市正成投资开发有限公司（以下简称正成公司）与被告高某某、程某商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法由代理审判员雷田怡适用简易程序，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告正成公司的委托代理人牟桃、被告高某某的委托代理人暨被告程某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告正成公司诉称，2013年2月5日，原告与被告高某某、程某签订了《商品房买卖合同》以及合同附件，约定两被告共同购买（各占50%的份额）原告开发的位于成都市武侯区机投桥街道潮音村1、6组的“正成·城市乐章”2幢2单元11层1103号商品房，建筑面积88.47平方米，总价款为653068元。合同约定，签约当日支付首付款203068元，剩余购房款通过向成都银行按揭贷款的方式给原告。原告为两被告的的贷款提供连带担保责任。2014年8月20日，成都银行向原告发送了《成都银行个人贷款履行担保责任的催收通知函》，告知原告：截止2014年8月20日，借款人高某某未能按期清偿贷款本息，已构成违约，根据担保合同约定，请担保人即原告在接到催收通知之日起七个工作日内，代借款人偿还借款本息和相关费用，履行担保责任。2014年9月1和9月2日，成都银行直接从原告账户中累计扣收了463039.13元，用于代偿借款人高某某应清偿的按揭贷款。两被告行为严重违约，并给原告造成了重大经济损失，原告不得不采取诉讼途径维护自己的合法利益，支付了合理的律师费12000元。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告签订的“正成·城市乐章”《商品房买卖合同》及其补充协议；2、两被告向原告支付因其逾期偿还银行按揭贷款，导致按揭银行直接从原告账户扣收其应该清偿的贷款本息463039.13元，直接从两被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由两被告另行支付；3、两被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向原告支付总房价款10%的违约金，即65306.8元，直接从两被告向原告支已支付的购房款中扣减，不足部分由两被告另行支付；4、两被告向支付原告律师费损失12000元，直接从两被告向原告支已支付的购房款中扣减，不足部分由两被告另行支付；5、两被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起3日内与原告到成都市城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案号：1831135）；6、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
被告高某某、程某辩称，原告所述属实，但是原告主张的违约金过高，希望法院予以调整。
经审理查明，2013年2月5日，原告正成公司与被告高某某、程某签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定两被告共同购买（各占50%的份额）原告开发的位于成都市武侯区机投桥街道潮音村1、6组的“正成·城市乐章”2幢2单元11层1103号商品房，建筑面积为88.47平方米，房屋总价款为653068元。合同约定，签约当日支付两被告支付首付款203068元，剩余购房款向成都银行按揭贷款的支付给原告。《补充协议》第二条中约定“（4）在出卖人为买受人贷款向银行承担保证责任期间内，如买受人未能按期偿还银行按揭贷款，并导致出卖人承担保证责任的，买受人须在接到出卖人通知的7个工作日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金；若出卖人在承担担保责任时，实际支出或承担了律师费、诉讼费等其他费用的，出卖人还有权向买受人追偿该部分费用。买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担担保责任的情况累计发生两次，或者买受人逾期归还／支付前述资金超过十五日的，或者银行已解除与买受人之间的抵押贷款协议时，买受人除按上述约定向出卖人归还并支付相应款项外，还应按总购房款的10%支付违约金；在适用前述违约金的同时，出卖人在此种情况下还有权选择解除《买卖合同》及本补充协议，或者选择以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并就该房屋出之后所得价款优先受偿。”该合同签订后，于2013年4月10日进行了合同签约备案，备案号为1831135。
2013年4月23日，被告与成都银行股份有限公司签订了《个人房产按揭借款手续》，约定原告作为保证人。按照原告与成都银行股份有限公司于2012年5月14日签订的《个人房产按揭贷款保证合同》，原告为被告的按揭贷款承担连带责任保证，“如主合同项下债务人累计三个月未按主合同约定的还款计划还本付息，乙方有权直接要求甲方（即原告）承担责任”。2014年8月20日，成都银行向原告发出《关于个人贷款履行担保责任的催款通知函》，载明被告逾期偿还成都银行按揭贷款，构成了违约，要求担保人原告代被告偿还借款本息及相关费用，履行担保责任。2014年9月1日和9月2日，成都银行共计从原告账户扣划463039.13元，用于代偿被告贷款。
另查明，一、原告为解决与被告的纠纷，原告与泰和泰律师事务所签订了委托代理合同，约定代理费为12000元，泰和泰律师事务所向原告出具了发票。二、案涉房屋所在的楼盘“正成·城市乐章”，已经通过了竣工验收，取得了建设工程规划合格证，现已经交房。
本院认为，原告正成公司与被告高某某、程某签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利履行义务。按照补充协议的约定，被告因逾期偿还银行贷款，导致原告承担连带担保责任，且被告未能在约定期限内向原告归还其代偿贷款463039.13元，按照约定原告有权单方解除合同，并要求被告向原告偿还463039.13元，原告该主张于法有据，本院予以支持。该合同已经在成都市城乡房产管理局办理备案手续，合同解除后，原告要求被告配合办理撤销合同备案手续，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。该合同的解除是由于被告的违约行为导致的，被告应当承担违约金，对于原告主张总房款的10%的违约金，被告抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将违约金调整为3万元。关于律师费12000元，根据补充协议的约定，本院予以支持。由于合同解除后，原告应当向被告返还购房款653068元，原告主张被告向其支付的代偿贷款本息、违约金和律师费在应退还的购房款中直接予以扣除，符合债务抵消的法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告成都市正成投资开发有限公司与被告高某某、程某于2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议；
二、被告高某某、程某于本判决生效后十日内向原告成都市正成投资开发有限公司支付代偿贷款本息463039.13元、违约金3万元、律师费12000元，共计505039.13元，该款在原告成都市正成投资开发有限公司应返还被告高某某、程某的购房款中直接予以扣除；
三、被告高某某、程某于本判决生效后十日内配合原告成都市正成投资开发有限公司办理2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议的撤销备案手续（备案号：1831135）；
四、驳回原告成都市正成投资开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11105元，减半收取5552.5元，由被告高某某、程某负担5190元，由原告成都市正成投资开发有限公司负担362.5元。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷田怡
二〇一五年四月十五日
书 记 员 姜 玲