吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终544号
上诉人（原审被告）：吉林省传奇房地产开发有限公司，住所：长春市南关区亚泰大街8989号。
法定代表人：王晓华，总经理。
委托代理人：刘继业，吉林刘继业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林国联集团有限公司，住所：长春市人民大街11588号。
法定代表人：李德明，董事长。
委托代理人：仪兵悦。
上诉人吉林省传奇房地产开发有限公司（以下简称传奇公司）因与被上诉人吉林国联集团有限公司（以下简称国联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第2125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
国联公司一审诉称：2013年9月3日、2013年11月6日，原、被告就被告租赁原告所有明珠广场写字楼办公及商铺设立房屋销售中心签订了《房屋租赁合同》、《明珠广场房屋租赁合同》各一份，两份合同对原、被告双方的权利、义务均进行了详细的约定。原告依据合同履行义务。但自2013年12月27日始，被告就以各种理由推诿，拒不向原告交纳合同中约定的各项费用。期间原告于2014年11月24日向被告下发“费用催缴函”。被告也分别于2014年12月19日、2015年3月9日向原告出具书面“付款计划”和付款“联络函”。上述两份函件均表明：其一、承认其所欠各项费用；其二、对所欠的费用的偿付时间做了详尽承诺；其三、至2015年3月10日，由于被告工作调整，被告要求提前解除双方于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》，但时至今日，被告对其所做的付款承诺均未兑现，故诉至法院，请求判令被告立即向原告支付所欠的房屋租金、物业管理费及及违约金共计人民币3209228元；判令解除双方签订《明珠广场房屋租赁合同》；诉讼费由被告承担。
传奇公司一审辩称：被告认为原告首先违反合同义务，根据《房屋租赁合同》第一条第二款规定，原告应于2013年11月30日前向被告提供本合同项下房屋的所有权证，如不能按时提供，被告可以继续正常使用该房屋，但不支付租金，直至出示房屋所有权证原件，被告多次要求原告出示所有权证原件以确定房屋面积，由于原告不能出示，所以被告没有付款义务；《房屋租赁合同》第五条规定，租赁期间，原告为被告在该楼前就近提供免费停车位10个，原告均没有提供，致使被告工作人员无法进入该楼办公，影响被告正常业务开展；《租赁合同》第13条第3项约定，付款前原告需提供相应金额的发票给被告，由于原告没有向被告提供房屋租金发票，致使被告无法付款；租赁合同25条规定了违约金，原告不能向被告提供房屋所有权证，每逾期一天，原告需支付年租金1%的违约金，直至原告提供有效所有权证为止。明珠广场租赁协议第3条第一款支付方式也为原告先提供发票，被告后付款，原告至今没有提供租金发票，所以被告没有义务付款，明珠广场房屋租赁合同第7条第4项规定，将本合同所指房屋手续办至原告名下，并办理房屋租赁许可，原告至今没有履行该义务。明珠广场房屋租赁合同第7条第5项，租赁期间原告免费提供车位10个，原告没有履行该义务，为此双方发生多次纠纷，被告要求原告提供车位，以方便被告员工及客户进入办公楼办公。综上，由于原告违约在先，被告没有义务支付租金，原告没有解除合同的法定理由，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年9月3日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：“因本合同项下房屋的产权证正在办理中，原告承诺于2013年8月31日将房屋交付被告使用，并在2013年11月30日前向被告提供本合同项下房屋所有权证，如不能按时提供，被告可继续正常使用该房屋但不支付租金直至原告出示房屋所有权证原件；原告出租房屋位于吉林省长春市人民大街198号长春明珠公建1-2号，四层（图纸上7轴-13轴之间去除公共空间的部分）（详见附件3：所租赁房屋四层平面图）；本合同项下房屋的暂定建筑面积为：702.42平方米。实际建筑面积为本合同所述租金的计算依据，实际建筑面积以房屋所有权证为准；原告所出租的房屋为高端物业，配套设施及服务齐备。租赁期间，原告为被告在该栋楼前就近提供免费停车位10个；本合同租赁期限暂定为三年，因该房屋部分设施暂未完善，2013年8月31日至2013年9月30日为免租期，供被告无偿使用但物业管理费正常收取，物业管理费从2013年9月1日开始计算，起租日期为2013年10月1日，届时，被告所租赁房屋应具备交房条件；双方约定，如未到期但被告因特殊情况需提前终止租赁，在争得原告同意的情况下可提前结束租期，租金据实际使用天数结算；双方约定房屋租金为人民币2.7元/平方米/日，即81元/平方米/月、物业管理费执行价为人民币0.49元/平方米/日，即14.70元/平方米/月（本合同每月以30天计算）；交付方式：租金、物业管理费的交付实行银行转账的方式……”。2013年9月3日，该合同经双方协商已解除。被告尚欠租金868613元、物业管理费92744元。另查，2013年11月6日，原、被告签订了另一份《房屋租赁合同》，合同约定：“原告出租的商铺坐落于人民大街198号（8888号）长春明珠公建4-5号，一、二、B109、B110和B111号房共三个商铺（图纸上15轴-18轴之间部分，详见附件1：所租赁房屋一、二层平面图）；租赁面积，暂定租赁建筑面积1044.67平方米，实际建筑面积为本合同所述租金的计算依据，实际建筑面积以房屋所有权证为准；租赁期限为三年（即2014年1月7日起至2017年1月6日止），原告承诺被告享有两个月的房屋免租期，即从2013年11月7日至2014年1月6日，供被告无偿使用，但物业管理费正常收取，物业管理费从2013年11月7日开始计算；租金及物业管理费按承租面积计算，租金：人民币5.40元/日/平方米，物业管理费：人民币0.30元/日/平方米（本合同每年以360天计算）；房租付款实行银行转账的方式；租赁期内，被告如拖欠租金、物业管理费及其他费用，十天内，每逾期一日，按欠交金额的千分之一交纳滞纳金。十天以上，每逾期一日，按欠交金额的千分之三交纳滞纳金；租赁期间，原告承诺为被告在该栋楼前就近提供免费停车位10个……”。该合同被告托欠房屋租金2030833元、物业管理费112824元。再查，2014年11月24日，原告给被告下发一份费用“催缴函”。2014年12月19日，被告给原告出具“付款计划”一份，承诺于2015年春节后支付拖欠款项。2015年３月９日，被告给原告出具“联络函”一份，承诺于本月付款日（３月20－25日之间）支付10万元，剩余应付租金及物业费在2015年12月21日前付清。现被告对其所拖欠的房屋租金及物业管理费数额无异议。
一审法院认为：原、被告于2013年9月3日、2013年11月6日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已按合同约定向被告提供其所出租的房屋，但被告未按合同约定全额支付房租，故原告要求被告支付拖欠房租及物业管理费的请求，应予以支持。关于原告主张解除双方签订《明珠广场房屋租赁合同》及要求被告支付违约金一节，因原告也存在未提供房屋所有权证及免费提供车位的违约行为，故本院不予支持。关于被告抗辩称：“原告承诺于2013年8月31日将房屋交付被告使用，并在2013年11月30日前向被告提供本合同项下所有权证，如不能按时提供，被告可继续正常使用该房屋但不支付租金直至原告出示房屋所有权证原件，因原告至今尚未提供房屋所有权证，违约在先，故被告没有支付租金的义务”。因原告诉前已向被告发出“费用催缴函”，且被告也向原告发了“付款计划”及“联络函”，并约定了还款时间。这就视为被告对其拖欠原告的租金及物业管理费的认可，故被告的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告吉林省传奇房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告吉林国联集团有限公司支付所欠的房屋租金及物业管理费共计人民币3105014元；二、驳回原告吉林国联集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33595元，原告负担1955元，被告负担31640元（原告已垫付）。
宣判后，传奇公司不服上诉，请求二审法院撤销（2015）南民初字第2125号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。理由如下：1、上诉人没有向被上诉人支付房屋租金及物业费是由于被上诉人违反合同义务在先，被上诉人至今没有出示房屋所有权原件，已经违反合同义务，上诉人依据租赁合同约定，无需向被上诉人支付租金，且被上诉人未按合同约定提供给上诉人免费停车位以及发票，构成违约。上诉人与被上诉人之间往来函件并没有对合同的具体条款进行修改和调整，双方结算租金及物业管理费应以被上诉人提供的房屋所有权证为准，双方没有约定其他的结算方式。2、租赁合同约定实际建筑面积为租金计算依据，实际建筑面积以房屋所有权证为准，现被上诉人不能提供房屋所有权证，致使租金无法结算。
国联公司二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，被上诉人在一审庭审时对其诉请进行了明确，要求上诉人支付2013年9月3日租赁合同欠付的租金868613元及物业管理费92744元以及2013年11月6日《房屋租赁合同》欠付的租金2030833元、物业管理费112824元，并承担违约金104214元。
本院认为：1、上诉人与被上诉人于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》，2013年11月6日签订的《房屋租赁合同》均为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效协议。2、两份《房屋租赁合同》针对两个租赁标的形成租赁关系，其中2013年9月3日的租赁合同，已于2015年3月10日解除，截止该合同解除之日，上诉人欠付该合同租金868613元及物业管理费92744元，双方对该合同解除及欠费数额无异议，但上诉人主张被上诉人未按照该租赁合同约定向其提供产权证，其有权拒付租金及物业管理费。虽然2013年9月3日的租赁合同中存在“被上诉人如不能按时提供房屋所有权证，上诉人可继续使用房屋但不支付直至被上诉人出示房屋所有权原件”的约定，但是双方实际并未按此履行，上诉人已支付了被上诉人部分租金，且上诉人于2015年3月9日向被上诉人发出《联络函》明确表示该合同解除后剩余租金和物业管理费在2015年12月21日前付清，故一审法院认定上诉人向被上诉人支付2013年9月3日租赁合同其欠付的租金868613元及物业管理费92744元并无不当。3、关于2013年11月6日租赁合同欠费问题。该租赁合同双方正在履行中，由于该合同约定租金和物业管理费按年缴费，且上诉人已向被上诉人出具《付款计划》表示在2015年春节前交付，但上诉人至今未交付，故被上诉人有权要求上诉人支付2015年年度租金2030833元及物业管理费112814元，一审法院判决上诉人支付该款项正确。至于上诉人主张被上诉人未向其提供该租赁标的产权证，其有权拒付租金一节，因双方该租赁合同中并无此约定，本院不予支持。4、关于上诉人主张租赁合同约定实际建筑面积为租金计算依据，实际建筑面积以房屋所有权证为准，现被上诉人不能提供房屋所有权证，致使租金无法结算问题，因双方在2013年9月3日、2013年11月6日签订的《房屋租赁合同》中已明确约定“实际租金和物业管理费根据房屋所有权证上的实际建筑面积据实结算，多退少补，以后每年交付租金及物业管理费的时间为每年起租日前的10日内（2013年11月6日《房屋租赁合同》约定为30日内）”，上诉人负有先行交付租金的义务，待产权证办理后可按实际建筑面积多退少补，故其提出租金无法结算拒付租金的理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31640元，由上诉人吉林省传奇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘春梅
代理审判员 张新华
代理审判员 李 迪
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张维峰