广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0205民初305号原告：陈凯，男，汉族，住广东省韶关市曲江区。被告：韶关市曲江半山豪园开发有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区。法定代表人：黎永力，总经理。委托诉讼代理人：黎永乐，广东大洲律师事务所律师。被告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：钟兰丹，广东韶华律师事务所律师。原告陈凯诉被告韶关市曲江半山豪园开发有限公司（以下简称“半山豪园”）、深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称“众佳好物业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯、被告半山豪园的委托诉讼代理人黎永乐、被告众佳好物业的委托诉讼代理人钟兰丹到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告诉称：原告所有的位于韶关市曲江区马坝镇半山豪园房屋存在质量问题，多次维修均未彻底解决，本年度两次维修；下雨外墙多次漏水，导致满屋浸水，水深处达5mm深，楼下住户多次打电话投诉漏水到楼下；3、《物业费收取标准2018》规定：未装修不具备入住条件，物业费按70%收取标准交纳。原告因此起诉至法院，请求判决：一、请求被告半山豪园承担购房以来因无法入住导致的租房租金600×12×8＝57600元；二、请求被告半山豪园修缮房屋达到可以入住标准；三、因外墙多次漏水，导致房屋浸水，请求罚没购房以来物业费、管理费；四、物业费收取异议。被告半山豪园辩称：一、答辩人不应支付陈凯租房租金。答辩人已在2011年1月4日接收了6单元2D的房屋，并签署了接受楼宇声明书，而陈凯也表示检测后认为房屋一切妥善或满意，同一日陈凯在前期物业管理服务合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主临时管理规约、用户手册、区域防火责任书等文件上签名并确认已收到该文件，因此可以证明6单元2D在楼宇交接时是不存在质量问题的。在收楼后，陈凯从未向物业服务中心申请过办理房屋装修手续及交纳相关的装修押金费用，直至本案起诉时，6单元2D仍然处于未装修状态，在马路上看6单元2D的阳台可以见到一张红色胶纸写着“此房出售”并附有联系电话的出售楼宇的招牌，种种迹象可表明陈凯在本案起诉前根本没有想在6单元2D居住的打算，因此答辩人不应该向陈凯支付租房租金57600元。二、陈凯的6单元2D房已过了保修的期限。根据双方签订商品房买卖合同的《住宅质量保证书》的规定，房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏的保修期为竣工合格之日的5年内，而且陈凯也没有证据证明房屋渗水就是因外墙的渗漏而造成的。三、陈凯应缴纳小区的物业费和管理费。根据陈凯与半山豪园前期物业公司签订的服务合同的规定，陈凯是应该准时支付小区的物业费和管理费。房屋浸水是由于原告根本无入住，也没有对房屋进行装修，疏于对房屋管理，当下大雨时，外面的雨水经阳台流入屋内的结果。综上所述，原告陈凯提出的诉讼请求是完全没有任何理由的，恳请法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求，并要求原告及时支付半山豪园小区的物业费和管理费用，以维护答辩人的合法权益。被告众佳好物业辩称：一、原告陈凯购买了被告半山豪园所建位于半山豪园6单元2D一套房屋，答辩人是该小区物业服务方，原告陈凯以房屋存在质量问题，是基于房屋买卖法律关系提起诉讼，故答辩人与原告陈凯之间无直接法律关系，原告陈凯提出的“三、因外墙多次漏水，导致房屋浸水，请求罚没购房以来物业费、管理费；四、物业费收取异议。”诉讼请求，缺乏依据，是不能成立的。二、答辩人于2014年5月23日与建设单位半山豪园签订《物业管理委托协议》后，依约在2015年1月1日起对涉案小区进行物业管理服务，依照《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”《广东省物业管理条例》第四十一条：“物业买受人在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准金额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或约定减免物业费用。建设单位已经承诺或者约定物业费用户，由建设单位承担。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，根据原告陈凯与被告半山豪园签订的《广东省商品房买卖合同》，原告陈凯于2011年1月4日已收楼，即在建设单位交付物业后，至今仍未装修入住，应按照答辩人与建设单位签订的前期物业管理委托协议的约定及相关规定履行缴纳物业服务费用的义务。答辩人与建设单位半山豪园签订的《物业管理委托协议》，对原告陈凯具有约束力，但经答辩人催交，仍拒不缴纳，答辩人于2018年1月18日起诉[案号为（2018）粤0205民初132号]要求本案原告交纳拖欠2016年4月至2017年11月物业费及其他公摊等费用合计：2155.40元，是有事实根据和法律依据的，涉及相关物业等费用应由另案处理。为此，原告陈凯在本案请求罚没购房以来的物业费、管理费及物业费收取异议的诉讼请求，不但缺乏证据，且于法无据。其次，从案涉小区半山豪园6单位1D房屋业主网络问政有关马坝半山豪园毛坯房屋漏水，开发商不处理，物业不跟进问题看，证明该业主网络问政的问题与原告陈凯购买的6单元2D房屋有关联。事实上，答辩人每当接到6单元1D业主反映其主人房天花漏水问题，均因无法联系上原告陈凯前来处理而已，这并非借口。从2015年5月至2018年1月期间，答辩人曾在2015年5月17日接到6单元1D业主反映，其主人房天花渗水，就第一时间赶到现场查看，初步发现是楼上积水因楼板开裂所致渗水，答辩人及时联系了开发商，开发商回复说已过保修期，没有进行维修。按原告陈凯留给答辩人的联系电话号码，多次打电话与原告陈凯联系，无奈一直无人接听，一直无法联系到原告方，无法进入原告陈凯6单元2D房屋内查看情况，次日答辩人只能从6单元2C的露台进入予以疏通原告陈凯入户花园地漏；2018年1月8日答辩人再次接到6单元1D业主反映其主人房天花板又渗水一事，答辩人又再多次电话联系原告陈凯，其电话还是处于无人接听状态，经6单元1D业主在2018年1月10日通过网络问政平台投诉此事，在区住建局设法联系到原告陈凯的妻子才来到其半山豪园6单元2D房屋，在住建局主持协调下，由开发商在2018年1月19日在案涉房屋做了防水处理后近二个月时间的观察暂无发现再渗水，6单元1D业主也没有反映其主人房有渗水情况。从以上事实证明答辩人作为物业服务企业接到相关业主反映其主人房有渗水情况，均按照合同约定以及相关规定提供服务，履行了合同义务和责任。原告所提出房屋质量问题，尤其是与房屋买卖合同项下相关权利义务问题，因分属不同的法律关系，除非有特殊约定，否则，不能成为原告陈凯拒交物业服务费等合法抗辩理由。根据《物业管理条例》第31条：“建设单位应当按照国家现行规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”以及第55条：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”的规定，对案涉半山豪园6单元1D业主网络问政所投诉其“主人房（因楼上2D房屋）地板因质量问题有裂缝，房一直空置逢雨必进水，积压雨水通过裂缝漏到楼下6单元1D住户家里及天花板渗水。”等问题，答辩人认为这应属业主自用部分，相关责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。而事实上，原告从来未向答辩人反映过其房屋外墙多处漏水，导致房屋浸水等情况，原告陈凯也没有委托答辩人提供物业服务合同约定以外的服务项目，因责任不在答辩人方，请求人民法院查明公断并驳回原告的第三、四项诉讼请求。经审理查明：2010年7月5日，原告作为买受人，被告半山豪园作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：曲[2010]07012992），原告向被告半山豪园购买位于曲江区××大道××单元××房××套，并约定被告半山豪园应当于2010年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，其中第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2011年1月4日，原告到半山豪园物业管理处办理收楼手续，与管理处签订《接收楼宇声明书》，声明楼宇经检查后认为一切妥善或满意，并签收了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时管理规约》、《用户手册》、《区域防火责任书》等资料，同时与深圳历思联行物业管理有限公司签订《半山豪园前期物业服务合同》。2014年5月23日，两被告签订《物业管理委托协议》，被告半山豪园委托被告众佳好物业对半山豪园小区实行专业化、一体化的物业管理，合同期限五年。2015年5月17日，被告众佳好物业接到半山豪园第三幢6单元1D房业主反映，其主人房天花板出现渗水现象，但无法联系上楼上6单元2D房业主即原告，被告众佳好物业的工作人员遂通过6单元2C房的阳台进入6单元2D房，发现其入户花园地漏被垃圾堵塞以致积水蔓延到客厅及房间，因主人房地板有裂缝造成楼下天花板渗水。被告众佳好物业同时联系了开发商即被告半山豪园，开发商以已过保修期为由没有进行维修。2018年1月8日，半山豪园第三幢6单元1D房业主再次向被告众佳好物业反映其主人房天花板渗水，因无法联系上原告，问题未得到解决。2018年1月10日，半山豪园第三幢6单元1D房业主就上述房屋渗水问题通过网络问政平台投诉，2018年1月19日，在韶关市××区住房与城乡建设（规划）局的主持协调下，由开发商对原告所有的半山豪园第三幢6单元2D房屋的地板裂缝进行了修复。2018年3月6日，原告以其所有的半山豪园第三幢6单元2D房屋存在质量问题为由，提起本案诉讼，请求判决：一、被告半山豪园承担购房以来因无法入住导致的租房租金600×12×8＝57600元；二、被告半山豪园修缮房屋达到可以入住标准；三、因外墙多次漏水，导致房屋浸水，请求罚没购房以来物业费、管理费；四、物业费收取异议。另查明：被告半山豪园出具的《住宅质量保证书》约定基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修期限自竣工验收合格之日起50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限自竣工验收合格之日起5年。韶关市曲江区马坝镇半山豪园1-4栋楼房于2010年12月27日验收合格。庭审中，原告要求将第三项诉请变更为：要求被告众佳好物业修复半山豪园第三幢6单元2D房屋因漏水造成的损害，包括修复房屋漏水痕迹、墙面破损和地板的两条裂缝；同时放弃第四项诉请。以上事实，有原告提供的《物业费收取标准2018》、房屋受损照片、《商品房买卖合同》，被告半山豪园提交的接收楼宇声明书、业主资料表、入伙手续办理签章表、入住文表签收单、区域防火责任书、半山豪园服务中心关于装修的规定、住宅质量保证书、《半山豪园前期物业服务合同》、图片2张、承诺书，被告众佳好物业提交的接管验收记录、入住文表签收单、入伙手续办理签章表、半山豪园业主服务登记表、网络问政事项交办通知、关于6单元1D业主反映其主人房天花渗水处理情况、关于半山豪园网民“木桶”网络问政事件问函、顾客诉求记录表、物业管理委托协议、（2016）粤0205民初1546号民事判决书，开庭笔录等证据佐证，并经审理在案。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，综合庭审情况和原、被告诉辩，本案争议焦点可归纳为：一、被告半山豪园是否应赔偿原告租金损失57600元？二、被告半山豪园应否修复原告半山豪园第三幢6单元2D房屋主人房地板的裂缝？三、被告众佳好物业是否承担修复责任？关于焦点一，被告半山豪园是否应赔偿原告租金损失57600元。原告诉称因房屋存在质量问题至今未能入住，导致其只能租房居住，遂要求被告从2011年4月起按每月600元的标准支付租金损失共57600元。首先，原告购买的房屋所在的韶关市曲江区马坝镇半山豪园第三幢于2010年12月27日验收合格，6单元2D房亦于2011年1月4日由原告验收后交付原告使用。原告若发现其房屋存在质量问题，应及时向开发商反映。但由于原告怠于管理维护房屋，导致其露台地漏被垃圾堵塞，雨水漫延入屋内，雨水从房屋地板渗至楼下住户的天花板。其次，原告称因房屋无法入住，需另行租房，为此支付了租金，但由于其未能提供租房合同和交纳租金的收据，本院无法核实此主张。故原告该诉请，本院不予支持。关于焦点二，被告半山豪园应否修复原告半山豪园第三幢6单元2D房屋主人房地板的裂缝？如上所述，原告收楼后若发现其房屋存在质量问题，应及时向开发商反映。《住宅质量保证书》已明确约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限自竣工验收合格之日起5年。由于原告怠于行使权利，现保修期已过，作为开发商，被告半山豪园已没有修复义务。且在2018年1月19日，在韶关市××区住房与城乡建设（规划）局的主持协调下，被告半山豪园已对原告所有的半山豪园第三幢6单元2D房屋的地板裂缝进行过修复，现地板已修复完整，未发现尚有渗水现象。因此，原告该诉请，本院不予支持。关于焦点三，被告众佳好物业是否承担修复责任？根据被告半山豪园与被告众佳好物业签订的《物业管理委托协议》，被告众佳好物业负责对房屋建筑共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱，内外墙和基础等沉重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的供排水管道、垃圾道、共用照明、加热供水设备、配电系统、楼内消防设施设备）的维修、养护、管理和运行服务；物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池等）。该《物业管理委托协议》对半山豪园小区内全体业主具有约束力。原告自有的房屋内部疏于管理维护，地漏堵塞，积水导致墙面损坏，不属于物业管理范围，被告众佳好物业依法不应承担修复责任。故原告该项诉请，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈凯的诉讼请求。本案受理费620元，由原告陈凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  葛德平二〇一八年五月二日书记员  曹丽梅