阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初11号原告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路255号新乐苑小区*****房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。被告：邓作凡，男，1970年2月6日生，汉族，住阳江市江城区，委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被告：曾广藩，男，1976年8月21日生，汉族，住阳江市江城区。被告：郑国蔡，曾用名：郑小蔡，女，1980年6月14日生，住阳江市江城区，原告阳江市京源实业发展有限公司诉被告邓作凡、曾广藩、郑国蔡案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阳江市京源实业发展有限公司的委托诉讼代理人许祺祥、被告邓作凡的委托诉讼代理人卢锐湘到庭参加诉讼；被告曾广藩、郑国蔡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称“京源实业公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认阳江市江城区建设一路2号第16幢2单元1304号房不动产物权属原告阳江市京源实业发展有限公司所有；2、请求判令解除对坐落于阳江市江城区建设一路2号第16幢2单元1304房的查封；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是具有房地产开发企业资质的开发商，其于2006年通过出让方式取得包括涉案房屋所在宗地阳江市江城区建设一路2号（Ⅲ-1）土地使用权，并于2007年6月8日由阳江市人民政府审查核实将该宗地使用权登记在原告名下。经阳江市城市规划局审核，原告于2007年6月6日取得涉案宗地阳江市江城区建设一路2号（Ⅲ-1）土地建设用地规划许可证；经阳江市住房和城乡规划建设局审核，原告于2011年4月6日获得涉案宗地建设工程规划许可证，于2011年12月12日获得涉案宗地建筑工程施工许可证，原告在依法取得建设涉案宗地的相关手续后，依法在该宗地开发建设德信华城项目。同时于2012年3月14日取得涉案项目商品房预售许可证。2012年6月10日，原告京源实业公司作为出卖人与被告曾广藩签订《广东省商品房买卖合同》，约定将坐落于阳江市江城区建设一路2号第16幢2单元1304号房出售给被告曾广藩，双方约定涉案房屋总价款为729890元，被告应于签订上述合同时交付首期款219890元，余额510000元通过银行提供按揭方式支付。被告曾广藩按合同约定的银行按揭方式支付清购房款，现该房屋预告登记在被执行人曾广藩名下，并办理了预售抵押。上述涉案房屋虽已经预告登记在曾广藩名下，但预告登记所登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，由于涉案房屋尚未办理不动产权证，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但自法律另有规定的除外。”第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”之规定，被告曾广藩尚未取得阳江市江城区建设一路2号第16幢2单元1304号房屋所有权，从物权归属上，该不动产物权仍属于原告所有。综上所述，原告享有足以阻却强制执行阳江市江城区建设一路2号第16幢2单元1304号的所有权，所以（2017）粤1702执异99号执行裁定认为原告请求中止对该房地产的执行理据不足，属认定事实错误，法院应停止执行对该房屋的查封。另外，（2017）粤1702执异99号民事裁定书适用法律错误，根据最高院执行若干问题的解释第45条第3项的规定：只能对本案涉案房屋进行预查封，但本案执行过程中对涉案房屋进行了查封，查封与预查封有本质上的区别。预查封是对查封的期许性措施，不能对涉案房屋马上进行包括拍卖等的处理。本案在执行过程中，江城法院执行局于2017年11月13日向原告发出（2016）粤1702执514号通知书，主张对涉案房屋进行依法处理，因为涉案房屋尚未确权到被执行人曾广藩的名下，所以对涉案房屋的查封以及后续处理都没有事实和法律依据。为了维护申请人自身合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，特提起诉讼，希望判如所请。被告邓作凡辩称：原告的起诉没有依据。理由如下：1、曾广藩已经付清购房款；2、曾广藩所购的房屋已经办理预购登记；3、根据曾广藩与原告签订的房屋买卖合同第15条，涉案房产属于曾广藩所有。请法院驳回原告的诉讼请求。被告曾广藩、郑国蔡没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2012年6月10日，原告京源实业公司（出卖人）与被告曾广藩（买受人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12060071），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区建设一路2号德信华城第16幢2单元1304号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共165.56平方米（其中套内建筑面积139.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.32平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5241.96元，总金额为729890元。被告曾广藩向京源实业公司支付了首期款219890元，并通过银行按揭贷款的方式向京源实业公司付清了余款510000元。原告京源实业公司已到房产管理部门为位于阳江市江城区建设一路2号德信华城第16幢2单元1304号房办理了预购预告登记手续（预告登记字号：0100020804），预购预告权利人是被告曾广藩。2013年7月2日，原告将涉案房屋交付给被告曾广藩，后曾广藩对该涉案房屋进行了装修入住。2013年11月17日，被告曾广藩因需资金周转向被告邓作凡借款100000元，并签写借据一份交邓作凡收执。借据载明借款金额100000元，没有约定借款期限及利息，担保人落款处有案外人关小兵的签名，没有约定保证方式及期限。因被告曾广藩分文未还，被告邓作凡经催曾广藩还款无果，遂向本院提起诉讼，请求判令被告曾广藩、郑国蔡偿还借款本金100000元及利息。本院经审理，作出（2014）阳城法民一初字第1067号民事判决：一、限被告曾广藩在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款100000元及其利息（该利息从2014年7月22日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至本判决确定的履行期限届满之日止）给邓作凡；二、被告郑国蔡对借款本息负共同偿还责任。该判决生效后，曾广藩和郑国蔡没有按判决履行义务，邓作凡遂向本院申请执行。本院于2016年7月20日作出（2016）粤1702执514号执行裁定：一、查封被执行人曾广藩所有的坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城16幢2单元1304房商品房（预告登记字号：0100020804）一套；二、被执行人曾广藩负责保管被查封的财产。在查封期间，被执行人曾广藩可以使用被查封的财产，但因被执行人曾广藩的过错造成被查封的财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。2017年12月1日，京源实业公司就上述商品房的查封向本院提出书面异议，本院经审查，作出（2017）粤1702执异99号执行裁定，驳回京源实业公司的异议。此后，原告京源实业公司向本院提出案外人执行异议之诉，请求如诉称。另查明，阳江市江城区建设一路2号德信华城第16幢2单元1304号商品房尚不具备办理房地产权证的条件，不能办证的原因是原告不按规划进行建设。以上事实，有原告提供的被告曾广藩身份证、《广东省商品房买卖合同》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等为证，结合本案庭审笔录，经综合分析，予以认定。本院认为：本案是案外人执行异议之诉。关于涉案房屋的权属情况，原告京源实业公司与被告曾广藩签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12060071），约定由曾广藩向原告购买位于阳江市江城区建设一路2号德信华城16幢2单元1304房。后曾广藩依约向原告付清了购房款。原告也在房产管理部门为涉案房屋办理了预购预告登记，载明该房屋的权属情况是权利人为曾广藩，并于2013年7月2日依约向曾广藩交付了该涉案房屋，此后曾广藩对该房屋进行装修入住。原告与曾广藩签订的《广东省商品房买卖合同》基于双方的真实意思表示，内容合法，合同效力及于签约双方。现曾广藩已经履行了合同约定的房款交付义务，并已合法地实际占有涉案房屋，又由于原告方的原因导致不能按时办理该房屋的产权登记，而使房屋的权属情况未发生公示效力，但关于房屋权属情况的约定对合同双方均有约束力，现原告请求确认阳江市江城区建设一路2号第16幢2单元1304号房不动产物权属阳江市京源实业公司发展有限公司所有，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋的查封情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产……”；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”本案中，涉案的位于阳江市江城区建设一路2号德信华城16幢2单元1304房尚未进行权属登记，且预购预告登记的权利人是曾广藩，同时被告曾广藩作为该房屋的实际占有人，依照上述规定，本院在执行过程中对涉案房屋进行查封并无不当。原告请求解除对位于阳江市江城区建设一路2号第16幢2单元1304号房的查封，依法无据，本院不予支持。被告曾广藩、郑国蔡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百四十四条的规定，判决如下：驳回原告阳江市京源实业发展有限公司的诉讼请求。本案受理费11099元，由原告阳江市京源实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  徐英涛人民陪审员  林 科人民陪审员  李志伟二〇一八年三月十五日书 记 员  冯而敏