江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0103民初574号
原告：胡银水，男，汉，1972年8月16日生，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：胡宇明，江西锦成律师事务所，执业证号：13601201510723421。
被告：邹灵红，女，汉族，1967年2月28日生，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：李浪，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601198910219599。
委托代理人：卢宇，江西朗秋律师事务所实习律师，执业证号：36011603110165。
被告：龚盛珞，女，汉族，1985年10月24日生，住江西省南昌市湾里区。
委托代理人：邓露，江西阳中阳律师事务所，执业证号：13601201410987358。
委托代理人：孙光辉，江西阳中阳律师事务所，执业证号：13601201310416955。
原告胡银水诉被告邹灵红、龚盛珞确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡银水的委托代理人胡宇明，被告邹灵红及其委托代理人李浪、卢宇，被告龚盛珞及其委托代理人邓露、孙光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年开始，原告胡银水向被告邹灵红和宁国梁（被告龚盛珞之前夫）借款，为取得借款人信任，借款时原告胡银水用自己所有位于南昌市西湖区二七南路495号1栋1单元1202室房产（面积为187.51平方米，当时市场价约190万元）作担保，并于2013年5月3日一起到南昌市东湖区公证处办理了委托书公证。此后，原告陆续归还了被告借款，并一直在涉案房屋内开办公司办公。2013年12月3日，被告邹灵红乘原告个人原因且不在当地之机，同时为达到结算收回其与宁国梁借款经济往来的目的，与被告龚盛珞、宁国梁恶意串通，采取欺诈手段，以虚构涉案房屋出售于龚盛珞的方式骗取银行贷款，而贷款银行中国建设银行南昌市住房城市建设支行也未对其房屋买卖交易的真实性作应尽的调查、访谈等，便以二手房按揭抵押贷款名义（房屋交易价格255万元，贷款90万元）借款给被告龚盛珞，贷款90万元被两被告挥霍一空。同时，两被告又采取欺诈手段，于2013年12月12日到南昌市住房保障和房产管理局骗取办理涉案房屋的产权变更至被告龚盛珞名下的产权登记及抵押权登记。在房产登记部门，两被告以1000元／㎡的价格，总计为187510元，将上述涉案房产办理所谓房产交易。据调查，该涉案房产处于城市中心附近，市场价格约为10000元／㎡。两被告违背原告真实意愿，虚构所谓“房产买卖交易”等途径，骗取银行贷款。整个过程，两被告以原告名义对上述涉案房产的处分行为并未事先商请于原告，更未事后告知原告，严重侵害了原告的合法利益。上述被告签订的就涉案房屋买卖交易所签订的《南昌市存量房买卖合同》及相关交易文件、房屋抵押合同等均属无效，依法应返还涉案房屋于原告。2015年4月起，原告获知两被告上述侵害原告房屋所有权的行为后，多次要求两被告予以返还，并处理由此带来的的相关纠纷，两被告也曾承认欺骗原告和贷款银行、房产交易是虚构事实骗取银行贷款，同时答应退还涉案房产，但后因被告龚盛珞所欠银行贷款未归还等原因最终未履行归还房产的义务。现原告向法院提请诉讼，要求：1、判令确认邹灵红作为代理人以胡银水名义与龚盛珞于2013年12月3日签订的就位于南昌市西湖区二七南路495号1栋1单元1202室（以下简称“涉案房屋”）的《南昌市存量房买卖合同》（合同编号：3601000000211318）无效；2、判令两被告承担本案诉讼费用。
原告胡银水提交了如下证据：
证据一：胡银水身份证、邹灵红户籍证明、龚盛珞常住人口信息各一份，证明目的：证明原、被告身份信息及主体资格。
证据二：1、原告胡银水委托邹灵红的委托书、公证书复印件各一份；2、该案标的房屋在南昌市房产综合信息系统平台显示的自2010年至今抵押登记及注销情况复印件一份；3、南昌市存量房买卖合同复印件一份；4、南昌市房屋所有权申请表复印件一份；5、房产交易情况明细单复印件各一份；证明目的：（1）2013年5月2日，原告胡银水作为被告邹灵红的债务人，为保证债务的履行，提供了该案房屋作为抵押物进行担保的事实；（2）2013年5月3日，被告邹灵红要求原告签订委托书和办理委托公证，方便被告邹灵红随时代为办理原告胡银水处分房产事宜。（3）2013年12月2日，被告邹灵红擅自到房管局对抵押财产进行解封；（4）2013年12月03日，被告邹灵红与龚盛珞签订了房屋买卖合同并过户到龚盛珞名下，买卖价款为1000元／㎡，总价187510元。（5）2013年12月18日，被告龚盛珞抵押登记给银行贷款90万元；（6）原告与被告本是借款合同关系，被告邹灵红在未有效通知原告还款的情况下，通过乘人之危、串通的方式处置原告的抵押财产，已违背了担保法的规定，并严重损害了原告的利益。
证据三：1、该案房屋房地产估价报告原件一份；证明目的：1、该案房产2013年12月份市场平均成交价在7500元左右，被告按照1000元／㎡价格处置原告市场价值7500元／㎡房产属于明显存在恶意转让行为，严重损害了原告的财产权益。2、原告与被告邹灵红只是40万元的借款合同关系，若被告邹灵红处置该房产属于合法行为，也理应将剩余的100多万房款交还给原告，但原告从未收到被告邹灵红剩余房款。
证据四：1、还款及房产返还协议书、承诺书复印件各一份；2、南昌市公安局西湖分局刑事侦查大队对邹灵红和龚盛珞的讯问笔录复印件一份；3、委托公证书复印件一份；证明目的：1、原告与被告邹灵红借款合同关系的事实；2、邹灵红把原告的房屋过户到龚盛珞名下，并非出于真实的房屋买卖目的，只是想通过合法的过户关系达到银行按揭贷款的目的；3、两被告承认串通的事实，同意在原告戒毒出来后归还房屋所有权，也实际公证委托原告前妻办理房屋过户的事宜，因此证房屋买卖合同实属串通行为，当然无效；
证据五：1、原告公司在该房屋经营状况图片；2、物业公司证明一份；3、江西博远医疗器械有限公司营业执照及企业信息复印件一份；证明目的：1、该案房屋与原告实际所有在其女儿名下的西湖区二七南路495号1幢1单元1201室是连体房，原告自2010购房之日起就连体使用该房屋作为其控股公司的注册地，并一直在该地经营并维护至今，被告龚盛珞买房时从未到房产所在地进行查看是否能够使用，这不符合正常房产交易习惯。
证据六：1、物业公司催费通知单六张，要求缴纳的时间分别是2013年、2015年度；2、物管费缴纳税务发票四张，缴纳时间分别是2013年、2014年度；3、水电费缴纳收据十四张，缴纳时间分别是2012年12月28日持续到2016年3月31日；4、燃气费缴纳通知单及缴费收据各一张；证明目的：1、原告从2010年购房至今一直正常缴纳该案房产1202及1201的水、电、燃气、物业管理费等费用，从未撤出过，被告龚盛珞作为名义上业主也从未维护过该房产且未主张过该房屋的任何权益，也与正常的房屋买卖交易不符。
被告邹灵红辩称：原告在起诉中陈述的事实大部分毫无根据；原告认为邹灵红虚构伪造所谓房产买卖交易，骗取办理涉案房屋的产权变更，可另案直接去告南昌市住房保障和房产管理局办证违法而提起行政诉讼，收回房权证。被告邹灵红认为原告拿《南昌市存量房买卖合同》和登记转让价格来说事是不成立的。该房的转让登记、过户在法律上是没有瑕疵的；原告回来以后，确实为房子的事找邹灵红和龚盛珞，要求赎回房子，但是邹灵红作为中介没有义务帮其赎回房子。帮其协调是出于龚盛珞同意让其赎回，不是违法做了亏心事。故从2015年底到2016年初，邹灵红出于同情与原告及龚盛珞等多次坐在一起协商，龚盛珞与原告达成赎回协议并成立成效，并到东湖区公证处办理了公证。综上，就二个民事行为来说，签订了二份协议，不管是房屋买卖出于何种情况，原告早已放弃了合同争议，认可了买卖行为。就本案而言，原告已经没有诉权了；邹灵红认可原告自认的借款和用房屋抵押担保的事实；邹灵红代理原告与被告龚盛珞签订《南昌市存量房买卖合同》，是合法有效的，被告邹灵红的代理行为亦是合法有效的。
2013年5月3日原告胡银水向被告邹灵红借款四十万、借款期限2个月（2013年5月3日-3012年7月2日），并签订了抵押借款协议，约定原告如逾期15天未还，邹灵红有权将涉案房屋直接过户买卖；《委托书》授权邹灵红可以向不特定的人群买卖等四项权利；从《委托书》的四项权利来看，邹灵红是在授权范围内，没有约束性规定，因此邹灵红代理原告将房屋转让给被告龚盛珞并不越权代理。原告认为银行未对房屋买卖交易的真实性作应尽的调查、访谈等，可以起诉银行。房屋过户不存在瑕疵。综上，邹灵红认为代理胡银水签订的房屋买卖合同，其授权委托代理行为是合法有效的，原告应依法承担代理后果。现请求依法驳回原告全部诉请。
被告邹灵红提交了如下证据：
证据一、借条、借款协议、房屋买卖合同、ATM机转账凭证、收条、离婚证、无婚姻登记记录证明、离婚协议书、委托书、公证书，证明1、被告邹灵红与原告因借款而形成债权债务关系，2、原告因借款自愿将房屋抵押给邹灵红且签订房屋转让协议，收取被告邹灵红转让房屋权利；3、原告又同时授权被告邹灵红四项权利委托其可向不特定人群进行房屋转让等相关事宜，并双方办理了房屋转让等授权委托公证。4、邹灵红代理将房屋转让给龚盛珞是特殊情况下的转让行为，该转让行为并没有发生越权或无权代理等情形，因此邹灵红的民事代理转让行为是合法的
证据二、存量房自主交易确认书、房屋所有权申请表、存量房买卖合同、二手房买卖发票、房产证、房屋买卖契税发票、房屋登记票据、住房交易手续费票据，证明1、被告邹灵红代理原告转让房屋是得到了原告同意2、邹灵红与龚盛珞签订的房屋转让合同，是政府房管交易部门提供的格式合同，是按其内容要求填写的；3、办理房屋转让的程序合法没有瑕疵；4、递交的申请材料和转让文件均符合规定；5、房屋转让已依法纳税。
证据三、宁国梁提供的原告向宁国梁出具的借条7张、情况说明一份，证明原告与宁国梁存在借贷关系，贷款由其支配并承担责任；
证据四、四方协议，证明1、原告已经放弃了买卖合同争议，认可了买卖合同的效力，现在原告称买卖合同无效没有事实依据2、原告委托其前妻陈伟琴与龚盛珞办理了委托公证，从该内容来看，原告对房屋转让给龚盛珞的行为是认可的，这也证明原告放弃了对买卖合同的争议，该民事行为对原告是有约束力的。
被告龚盛珞辩称：原告在诉状所述的有关事项与事实严重不符，被告龚盛珞从未与任何人恶意串通采取欺诈的手段骗取涉案房屋的过户及银行贷款。龚盛珞也没有使用银行贷款；案件发生的整个事实都是基于原告胡银水与宁国梁、邹灵红之间的债权债务关系，与龚盛珞没有法律上的关联。龚盛珞只是他们之间处理债权债务关系的一枚棋子。原告提出南昌市存量房买卖合同无效的主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。
被告龚盛珞提交了如下证据：
证据一、离婚证两份、结婚证一份，2013年11月13日离婚证，2014年4月16日当天办理离婚和结婚。因为2013年10月13日离婚时小孩的抚养权在宁国梁名下，宁国梁一直不同意给小孩抚养权所以2014年4月16日先复婚后当天办理离婚，证明1、宁国梁与被告龚盛珞于2013年11月13日登记离婚；2、还款及房产返还协议书、承诺书是在宁国梁与被告龚盛珞离婚之后签订的，原告与宁国梁、邹灵红之间的债权债务与龚盛珞无关。
证据二、还款及房产返还协议书，证明目的是我方对原告证据四的补充证明目的：提醒法庭注意，四方协议在签订过程中没有缺失，四方当事人均已签字。
经审理查明，2013年开始，原告胡银水向被告邹灵红和宁国梁（被告龚盛珞之前夫）借款。2013年5月3日原告胡银水向被告邹灵红出具借条一张，载明借款四十万、借期2个月。同时胡银水与邹灵红还签订抵押借款协议一份，协议载明原告胡银水用自己所有位于南昌市西湖区二七南路495号1栋1单元1202室房产（面积为187.51平方米）为上述债务提供担保。同日胡银水到南昌市东湖区公证处办理了《委托书》，委托邹灵红作为其代理人代为办理本案所涉房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关手续；代为办理上述房产买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续，5、代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜；并代开、代领无婚姻登记记录证明。受托人在上述代理范围内所签署的一切有关法律文件，其均予以承认。并承担一切法律后果。此后，原告陆续归还了被告邹灵红部分借款，并一直在涉案房屋内开办公司办公。
2013年10月，原告胡银水被公安机关强制戒毒一年。2013年12月3日，被告邹灵红作为出卖人胡银水的委托代理人，被告龚盛作为买受人，签订《南昌市存量房买卖合同》，约定涉案房屋的成交总价为人民币187510元。2013年12月12日，邹灵红、龚盛珞到南昌市住房保障和房产管理局办理了涉案房屋的产权变更至被告龚盛珞名下。随后又以龚盛珞涉案房产向中国建设银行南昌市住房城市建设支行贷款，贷款90万元打给被告邹灵红，邹灵红扣除了原告胡银水和宁国梁（邹灵红称宁国梁欠其40万元）的欠款，剩余款14万多给了宁国梁。
2015年4月起，原告得知涉案房屋被卖，多次要求两被告予以返还，两被告也答应退还涉案房产并签订协议书，但后因被告龚盛珞欠银行贷款未归还等原因未履行。现原告诉至法院，提出如前之诉。
本院认为：原告胡银水向被告邹灵红借款并提供其所有的涉案房产作为抵押物。原告以公证委托的形式将代为办理涉案房产买卖、过户、领证及收取房款、代为协助购房方办理银行按揭及其有关法律文件等事宜委托给邹灵红，系为担保借款的偿还而实施。后由于借款未能偿还完毕，邹灵红与龚盛珞签订《南昌市存量房买卖合同》，并于2013年12月12日到南昌市住房保障和房产管理局办理了涉案房屋的产权变更至龚盛珞名下。
本案中，邹灵红作为出借人及抵押权人，未达到能够自由处分原告房产、保证债权实现的目的，采用了公证授权委托书的方式取得诉争房屋的处分权，而《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，上述规定系法律的禁止性规定，根据相关法律，抵押权的行使须依法定程序，或通过与抵押人协议、或通过诉讼等方式可进行，否则抵押权人无权擅自迳行处分抵押财产。因此，第三人以上述公证委托的方式变相取得诉争房屋处分权的行为，规避了法律的禁止性规定，该取得诉争房屋处分权的行为无效。
关于邹灵红以原告委托代理人的名义与被告龚盛珞签订的《南昌市存量房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人“，而本案被告在购买诉争房屋时即知晓诉争房屋的实际状况，其购买诉争房屋的行为并非出于善意，故被告邹灵红与龚盛珞签订的《南昌市存量房买卖合同》无效。原告的诉讼请求，本院予以支持。原告胡银水与被告邹灵红的借款纠纷问题，当事人可另案处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条第一款、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：
被告邹灵红作为代理人以胡银水名义与龚盛珞签订的《南昌市存量房买卖合同》（合同编号：3601000000211318）无效。
本案由原告预交的案件受理费100元，保全费5000元，由被告邹灵红承担，限随上述款一并偿付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 胡 婷
审 判 员 罗 雯
人民陪审员 胡晓霞
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 甘文婷
速 录 员 杨 玲