江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02101号
上诉人（原审原告）叶勇。
委托代理人张为法。
被上诉人（原审被告）徐鹰。
委托代理人王步权，上海瑞富律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆明德。
上诉人叶勇因房屋租赁纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴度民初字第0557号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：叶树林（又名叶如林，2005年8月去世）与邹菊玲育有一子一女，即叶青及叶勇。坐落于苏州市吴中区西山镇正星村2组面积413.42平方米的宅基地房屋原登记在叶树林名下。2006年3月20日，在苏州市吴中区西山法律服务所的见证下，邹菊玲与叶青、原告叶勇签订了《继承协议书》约定：叶如林名下的房屋一半系叶如林的遗产，由三人平均继承，另一半系邹菊玲所有；邹菊玲自愿将所属自己的房产及继承的房产份额赠与给叶勇；叶青自愿将继承自父亲叶如林的房产赠与给叶勇。
2010年11月，叶勇领取了苏州市吴中区金庭叶家庄农庄的个体工商户营业执照，经营场所位于苏州市吴中区金庭镇正星村二组，经营范围及方式为制售中餐（热炒）、垂钓服务、鲜果采摘，执照有效期自2010年11月26日至2014年11月26日。
2012年4月15日，叶勇（甲方）与徐鹰、陆明德（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定如下：
一、甲方将塔头村四十号叶家庄出租给乙方作为经营（包括营业执照），不能改做它用，住宿人数按照国家规定，不能用作群租。房屋具体如下：吧台外停车场、楼下东面走廊、围墙内走廊、走廊上面阳台、西面厨房间、楼下大厅、楼下四个房间、楼上大厅、楼上两个房间、楼上走廊、三楼所有房间。不包括楼上东面三个房间、羊圈、楼下楼梯内的卫生间。围墙内和各个阳台停车场是公用部位。
二、合同期限为12年，即承租期2012年5月1日至2024年5月1日。房屋租金每月1500元，租金采取一年一付的方式，押三个月租金，如有违约，则该押金没收。付租金日期为每年4月15日，若乙方无法如期支付租金，甲方有权收回房屋，并没收押金。若乙方付款需延期，需提前告知甲方，并经得甲方同意后可延期。乙方负责装修房屋，若乙方装修房屋，租金五年内不变，五年后租金按照每年5%递增。若合同期限内甲方违约无故终止合同，需承担乙方装修的折旧费用。折旧按照每年10%来计算。
三、乙方租赁期间的水、电、电话、有线电视费等费自付。乙方不得擅自改变房屋结构，如需装修等应经甲方同意。
……
五、若需要借用甲方的营业执照，需要经得甲方同意，营业执照许用范围为执照允许范围，不得挪作抵押借贷等用处。乙方用甲方商标进行合法经营，不得从事非法活动和抵押。
六、考虑农村有祭奠活动，故甲方有权在祭奠日期，如七月半、过年、过节和祝寿，祭祀时间内进行活动。
七、租期满后，屋内设施完好无损交给甲方，如有损坏，照价赔偿。如乙方造成房屋损坏，甲方有权终止合同，并没收押金，乙方必须照价赔偿，并修复房屋。
……
十二、乙方由于经营娱乐项目造成客户伤害与甲方无关，乙方必须承担所有责任和损失。乙方在有人员住宿的情况下必须24小时值班。
……
十五、若乙方需要提前终止合同，需要提前三十天书面通知对方，另一方同意，即终止合同。
十六、若双方任何乙方不按照条款执行，则视为违约，违约则终止合同，并追究对方责任。
合同签订后，叶勇即向两原审被告交付了房屋，两原审被告即对房屋进行了装修，并将东北角的厨房装修成房间、在房屋的东北角挖了一个粪坑、将北面一间辅房装修成KTV、将二楼露台用塑钢窗封闭。2014年4、5月，两原审被告将南面一间辅房（西厨房）内的农村土灶拆除，并在西墙开设一扇窗。2014年6月，双方共同出资在原属原审被告租赁范围内的楼下东面走廊搭建了一间厨房，后两原审被告又在吧台的东墙上开设一扇门。
另查明，两原审被告在2014年4月18日支付了2014年度的租金18000元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、村镇房屋所有权证、村委会出具的证明、户表、继承协议书、个体工商户营业执照、现场照片及庭审笔录、法院的现场勘查笔录等予以证实。
原审原告叶勇的诉讼请求为：请求判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；解除合同后判令两被告将租赁的房屋恢复原状；判令两被告支付占用的房屋使用费20000元。
原审法院认为，本案争议的焦点为：叶勇主张与两原审被告解除《房屋租赁合同》是否成立？
叶勇主张两原审被告存在如下违约情形：1、占用不属于租赁范围内的房屋，包括一楼东北角的一个房间、北面一间辅房、一楼楼梯下的卫生间、一楼东南角的吧台、二楼的卫生间，二楼的阳台，在租赁范围内的室内面积为216.26平方米、被两原审被告占用的面积为94.5856平方米。2、破坏房屋结构，原审被告将南面一间辅房的灶台拆除并在西墙开了一个窗户、在吧台东墙开了一扇门、在房屋的东北角挖了一个粪坑。3、延期支付房屋租金。4、原审被告超范围经营住宿、KTV和棋牌室。5、违章搭建阳光房。
两原审被告认为：1、一楼东北角的房屋是和东面走廊新搭建的厨房调换的，其使用的房屋均在租赁范围内。2、拆除灶头是叶勇要求的，开门洞是为了方便叶勇进出走廊的厨房，开窗洞是为了经营需要。3、2014年租金仅延期了3天，且系找不到叶勇账号，在询问叶勇银行卡账号的第二天就支付了租金。4、经营住宿在合同中是允许的，而且叶勇以前就经营住宿，KTV及棋牌桌是提供给顾客自娱自乐的，并不存在违法经营的情况。5、搭建阳光房系原审被告承租后即搭建，叶勇也未提出异议。
原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方签订的合同中，就包括及不包括在租赁范围内的进行了列举，现双方存在争议的系上述列举中均未提及的一楼东北角的房间、北面一间辅房、吧台、二楼的卫生间，由于合同中已就属于租赁范围进行了列举，故租赁范围应仅限于列举的范围，对于列举不包含在租赁范围部分系对非租赁区域的强调，因此，一楼东北角的房间、北面一间辅房、吧台、二楼的卫生间应不包含在租赁范围内。但从原审被告的实际使用来看，上述部位均在叶勇将房屋交付给原审被告后，由原审被告进行装修后实际使用，叶勇在之前二年多的时间里也未提出异议，并且双方还共同出资在属原审被告租赁范围内的一楼东走廊搭建了厨房，叶勇对原审被告使用上述房间采取了默认的态度，现叶勇以原审被告侵占该部分房屋为由解除房屋租赁关系依据不足。鉴于原审被告已实际使用了上述房屋，应向叶勇支付相应的房屋使用费，原审法院根据该部分房屋的面积情况，结合双方租赁合同中租金的标准，酌定由原审被告向叶勇每月增加支付500元的房屋使用费，暂计至2015年2月28日，原审被告应支付叶勇房屋使用费17000元，之后由双方根据使用情况再行结算。关于叶勇认为原审被告破坏房屋结构，原审被告在承租房屋开了一扇门、一扇窗尚不构成对房屋结构的破坏，且从原审被告所开门洞的位置看，也有利于叶勇使用新搭建的厨房；至于原审被告拆除了西厨房的土灶，由于西厨房属于租赁范围，且双方在租赁合同中约定由原审被告对承租的房屋进行装修，原审被告进行改造亦属其权限范围。关于叶勇提出租金延期支付问题，鉴于原审被告仅在合同约定的支付时间迟延了3天，尚属合理期间。关于超范围经营住宿、KTV、棋牌室，因租赁合同中能体现叶勇同意原审被告经营住宿业务，从现场来看，KTV和棋牌桌系附属娱乐设施，不能视为原审被告改变了房屋的用途。综上，原审被告的上述行为尚不构成根本违约，故原审法院对叶勇要求解除双方之间的房屋租赁关系的诉讼请求不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、徐鹰、陆明德于本判决生效之日起十日内支付叶勇房屋使用费人民币17000元。二、驳回叶勇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2270元，由叶勇负担2000元，徐鹰、陆明德负担270元。
上诉人叶勇不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》相关条款违反了规定，故一审法院认为该合同“合法有效”是错误的。故请求二审法院依法改判。
被上诉人徐鹰、陆明德答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人认为，双方签订的《房屋租赁协议》无效，无效的理由是违反了《个体工商户登记管理办法》第三十五条和《旅馆业治安管理办法》第四条，即营业执照不得出租出借，以及开办旅馆应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政部门登记领取营业执照才能开业。
本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《个体工商户登记管理办法》为部门规章，且《个体工商户登记管理办法》第三十五条和《旅馆业治安管理办法》第四条均为管理性规范，并非强制性效力性规范，因此，上诉人认为合同无效的理由不能成立，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效。对于上诉人一审时认为被上诉人违约应予解除租赁合同的主张，原审法院认定并无不当，被上诉人的行为尚不构成根本违约，上诉人一审诉请不应予以支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4540元，由上诉人叶勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年七月二日
书 记 员 闻 艺