河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终6647号
上诉人（原审被告）：杨金焕，女，1966年2月23日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：杨其林，男，1962年2月14日生，汉族，住伊川县。
被上诉人（原审原告）：刘庆福，男，1933年1月3日出生，汉族，住河南省偃师市。
被上诉人（原审原告）：刘学勤，男，1958年10月7日出生，汉族，住河南省偃师市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王建北，河南大鑫律师事务所律师。
上诉人杨金焕因与被上诉人刘庆福、刘学勤租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组�合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨金焕及其委托诉讼代理人杨其林，被上诉人刘学勤及刘庆福、刘学勤的共同委托诉讼代理人王建北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨金焕上诉请求：1、撤销洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初325号民事判决，查清事实，重新审理，依法合理认定被上诉人的责任和给上诉人造成的损失；2、判令被上诉人因锁门加锁使上诉人停业歇业期间的经营损失（从2016年6月25日至2017年4月10日止）合计金额146322.20元（根据2015年元月10日至2016年元月9日经营收入算得）；3、判令被上诉人依据合同约定（王城大道政策性拆迁），返还宾馆全部装修补偿款（根据洛阳市政府有关规定）。注：王城大道拆迁通告已于2017年8月27日下达；4、判令退还移挪电线借用的现金1000元（宾馆楼下走廊原米线店、电箱、电线）及2000元水电押金；5、退�2016年6月25日至2016年7月10日因被上诉人锁门加锁造成宾馆无法经营，退还所交房租3203.5元；6、判令被上诉人因违约锁门歇业造成的合同违约延期9个月至合同履行完毕；7、判令被上诉人因锁门加锁致使上诉人无法正常经营所造成的投资利息（按中国人民银行同类贷款利率）向上诉人支付10800元，即：（2016年6月25日至2017年4月10止）；8、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与上诉人租赁合同纠纷一案经洛阳市老城区人民法院做出一审判决，该判决认定事实错误、程序违法。1、判决书中说：2014年3月至2016年3月底按年支付，而实际上杨金焕后期并没有按约定交纳房租，已构成合同违约，应承担违约责任。而事实是2014年3月至2016年3月底，双方口头约定按季交纳并一直履行到2016年7月10日止。2016年4月1日至2017年4月10日交费没有约定，这才有了2015年的续签合同。上诉人没有违约行为。2、2016年6月25日，被上诉人将承租房大门锁门并加锁，造成上诉人不能使用承租房，不能经营，何来房租。而一审法院想当然的将无约定交付方式推断为年交，更是枉法裁判。根据《合同法》第226条规定，2016年4月10日至2017年4月10日的房租应在2017年4月10日交，而上诉人提前一年交了一季度租金。二、本案程序违法，适用法律不当。上诉人接到一审传票后，三次反诉，三次被驳回，违反了法律程序，书面申请主审法官回避也被驳回。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。
刘庆福、刘学勤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人的上诉请求已经超出审理范围，应另行主张。
刘庆福、刘学勤向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2016年7月10日至2017�4月10日止的租金53392元，并从2016年3月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金暂计1000元；2、判令被告支付原告水费245元。
一审法院认定事实：2012年3月26日，刘学勤（甲方）与杨金焕（乙方）签订租房合同一份，约定：乙方自愿承租甲方位于王城大道北段148号门面房楼上1层417㎡，楼下1间门面房43㎡，建筑面积为460㎡的房屋，租期5年，即2012年4月10日至2017年4月10日止。租房价格分两次定价，2012年至2015年3月底为第一次定价，楼上1层为10元/㎡，楼下1间门面房23元/㎡。2015年3月至2016年3月底为第二次定价，价位可根据附近房租涨幅行情而定。房租支付方式为2012年至2014年2月底按季支付，2014年3月至2016年3月底按年支付，每次交房租提前1个月。由于特殊原因当月不能交的，可缓交30天期限，到期不交时甲方将封锁承租房门。乙方租用期间的水、电、税金、物业等相关费用，由乙方自行承担。水电物业押金2000元。如有违规违法现象，给甲方带来损失的，由乙方承担责任并赔偿损失等内容。之后，刘学勤按约将出租房屋交付杨金焕，杨金焕用承租的房屋经营宾馆。2012年7月6日，刘学勤与杨金焕签订租房补充协议一份，内容为：由于杨金焕业务需求，需要增加两间房使用，面积56㎡，月租价格700元。租用期限、交款方式及权利与义务与主合同相同。以上两份合同刘学勤的名字均由其亲家刘小平代签。2015年4月10日，刘学勤与杨金焕签订补充协议一份，约定：第二次定价楼下加5元/㎡，楼上加1元/㎡，月合款6407元。2015年4月以后，刘学勤与杨金焕签订的租房合同中刘学勤的名字变更为刘庆福。合同上刘庆福的名字由刘小平先写在纸上，然后将写有刘庆福名字的纸条贴在租房协议上。最初宾馆由杨金焕经营，从2016�1月起杨金焕将宾馆承包给王淑红经营。杨金焕房租交至2016年7月10日，之后，未再交纳房租。2016年6月25日18点左右，杨金焕经营的宾馆二楼一间客房的水龙头忘记关闭，水从二楼流到一楼的房间内，造成房间内财产受损。当天下午，王淑红将宾馆大门锁住，并将钥匙交予刘小平后悄悄离去，从此，王淑红不知所踪。为保证宾馆财产安全，防止损失扩大，刘小平在宾馆大门上另加了一把锁。次日，刘小平发现宾馆房间漏水，即电话通知了杨金焕。27日下午杨金焕赶到宾馆后要求刘小平打开宾馆大门，刘小平以杨金焕拖欠房租为由拒绝打开宾馆大门，双方发生纠纷。杨金焕打110报警，警察到现场后要求刘小平打开宾馆大门，杨金焕发现宾馆房间内的空调两台、冰箱两台、热水器、电脑等财产丢失。公安部门让杨金焕和刘小平协商解决纠纷，如协商不成就通过法律途径解�。过了几天，杨金焕要求刘小平去掉宾馆大门另加的一把锁，继续经营宾馆。刘小平以杨金焕拖欠房租为由不同意打开宾馆大门，双方不欢而散。后刘学勤、刘庆福认为杨金焕拖欠房租，诉至一审法院。另查明，宾馆所用土地登记在洛阳市金龙防火材料工程有限公司名下。该公司股东均系刘庆福的家人或亲戚。涉案房屋原由洛阳市金龙防火材料工程有限公司经营使用，后该公司迁往郑州，该公司授权刘学勤、刘庆福管理涉案房产。
一审法院认为，涉案出租房屋的出租人原为原告刘学勤，2015年4月以后，房屋出租人变更为原告刘庆福，故原告刘学勤和被告杨金焕之间不存在房屋租赁合同关系。虽然原告刘庆福与被告杨金焕之间的租房合同上刘庆福的名字非本人所签，而是由委托代理人刘小平代签，但事后刘小平的签名行为得到了原告刘庆福的追认，且被告�金焕曾经向原告刘庆福交纳过房租，故原告刘庆福和被告杨金焕之间的房屋租赁合同合法有效。双方约定房租最初按季交纳，2014年3月至2016年3月底按年支付，而实际上被告杨金焕后期并没有按约定交纳房租，已构成合同违约，应承担违约责任。虽然双方租房合同约定在承租人违约的情况下，出租人有权封锁出租房大门，但原告刘庆福锁出租房屋大门的行为客观上妨碍了被告对租赁房屋的使用权，特别是在被告杨金焕明确要求原告刘庆福去掉门锁，让其继续经营宾馆的情况下，原告刘庆福仍拒绝去掉门锁，其该行为明显不妥。考虑到被告杨金焕违约在先是造成双方纠纷的主要原因，一审法院酌定原告主张的2016年7月11日至2017年4月10日的房租53392元{按约定应为57663元（4607元/月×9个月）}，由被告杨金焕承担70%即37374.4元，剩余的16017.6元由原告刘庆福自担。原告刘�福主张的水费245元，未提交相应证据，其该项诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨金焕于判决生效后十日内支付原告刘庆福房租37374.4元；二、驳回原告刘庆福、刘学勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1916元，原告负担575元，被告负担1341元。
本院二审审理期间，上诉人杨金焕提交1、缴纳租金凭证7张、证明2014年3月-2016年3月的租金是按照季度缴纳的。2、丢失物品损失清单及发票，证明锁门期间宾馆的损失。被上诉人刘庆福、刘学勤质证称�纳租金的凭证只有6张原件，一张复印件，对复印件不予认可，对6张原件需回去核实，7日内向法庭答复。丢失物品损失清单及发票与本案无关，不予质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案中刘庆福与杨金焕之间的房屋租赁合同依法成立且生效，双方已按照合同实际履行。杨金焕与刘庆福之间的房屋租赁合同期限是5年，双方之间虽约定2014年3月至2016年3月底房租按年支付，但杨金焕一直是按季度支付房屋租金，刘庆福接受了房租并未对按季度缴纳房租提出异议。双方对2016年4月以后缴纳租金的方式未进行明确约定，依照双方交易习惯来确定应为按季度缴纳。杨金焕实际缴纳租金至2016年7月10日，被上诉人锁门时，上诉人并未拖欠房租，不存在《租房合同》中约定的承租方不缴纳租金，出租方封锁承租房门的情形。被上诉人在合同履行过�中擅自锁门的行为，使上诉人无法行使对租赁房屋的实际支配权，因此对锁门后的房租损失，上诉人不存在过错，不应承担该租金损失。被上诉人请求上诉人支付房屋租金的理由缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，但判决结果失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初325号民事判决；
二、驳回刘庆福、刘学勤的诉讼请求。
本案一审受理费1916元、二审受理费734元，均由刘庆福、刘学勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 李依芳
二〇一七年十�月十五日
书记员 殷春雪