湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初4365号
原告：湖南宜居物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。
法定代表人：王艳。
委托代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人：王日阳，湖南湘博律师事务所律师。
被告：高志平，女，1978年9月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
原告湖南宜居物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）诉被告高志平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人王日阳、被告高志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告为长沙市岳麓区宜居莱茵城A11栋2902房的业主，房屋面积为123.81平方米。被告与原告及开发商湖南天元房地产开发有限公司于2009年8月30日签订了宜居莱茵城《临时管理规约》，约定原告为宜居莱茵城小区提供物业服务至小区业主委员会成立。《临时管理规约》签订后，原告积极履行规约约定的义务，对被告居住的小区实施了规范的物业管理，为小区提供了完善的物业服务。因小区至今未成立业主委员会，原告在宜居莱茵城小区一直服务至今。被告自2015年5月1日开始停止交纳物业管理费，根据规约约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起原告有权每日按应交纳物业费用的千分之三的标准加收违约金。截止2016年10月31日，被告共计欠交物业管理费3119.4元，违约金1429.2元。经原告多次催交，被告拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院，请求依法判决：1、被告立即向原告支付物业管理费3119.4元，逾期违约滞纳金1429.2元，合计人民币4548.6元（物业管理费自2015年5月1日至2016年10月31日）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
被告高志平辩称：物业费被告肯定会交，被告未交物业费是因为被告家外墙渗水现在家里是一片狼藉。被告每次去物业买水费时向物业多次反映过此情况，但物业限制被告买水，说被告欠物业费，从去年7月开始至今，限制被告买51元一个月的水，被告的权利被物业公司限制了。被告家漏水漏成那样谁看都心寒，被告让物业去跟开发商协商此事，物业也许通知了开发商也许没有，被告跟物业经理打电话，经理就是推脱，被告打电话给管被告楼栋的栋长，他要么说有事要么说不上班一直推脱，原告催被告交物业费，被告同时也向物业反映要求物业帮被告把外墙修好。去年11月物业说过了保修期，被告家是2009年5月交房，被告催了他们3年了，他们一直拖迟早都会过期。被告并且还跟物业承诺不要物业修，被告自己把外墙修好只要物业配合一下跟开发商沟通下，物业都不配合。违约金被告肯定是不会交，外墙渗水问题解决了被告肯定会交物业费。
本院认为，湖南省天元房地产开发有限公司与原告物业公司于2009年8月30日签订的《宜居花园前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，合同依法成立并生效。建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。从2009年8月30日起至今，原告为小区提供了物业服务，被告系A11栋2902房业主，房屋面积123.81平方米。合同第六条约定：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：带电梯高层住宅：1.40元/平方米/月。该合同第七条约定：业主办理入住手续时预付六个月的物业服务费。此后按季度预付交纳，具体时间为每季度第一个月5号前（逾期按每天千分之三收取违约金）。被告自2015年5月1日起一直未交物业管理费，对于原告诉请被告交纳自2015年5月1日起至2016年10月31日止的物业管理费3119.4元（123.81平方米×1.4元/㎡/月×18月），本院予以支持。对原告要求被告承担违约金1429.2元的诉讼请求，本院认为，被告以其家中房屋渗水要求原告解决为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情确定被告向原告支付违约金为应交纳物业管理费的10%即312元。
对于被告主张其家中房屋渗水要求原告解决，因其主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利。对于被告主张原告存在限购水费问题，因未提交证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告高志平在本判决生效之日起十日内支付原告湖南宜居物业管理有限公司2015年5月1日起至2016年10月31日止的物业管理费3119.4元，违约金312元，共计3431.4元。
二、驳回原告湖南宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告高志平承担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一七年九月七日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。