上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终13676号上诉人（原审被告）：樊东明，男，1968年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海严德建筑设备有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇南亭公路1176号653室。法定代表人：徐敬程，总经理。委托诉讼代理人：孙波，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。上诉人樊东明因与被上诉人上海严德建筑设备有限公司（以下简称严德公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初26239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人樊东明及其委托诉讼代理人诸顺民，被上诉人严德公司的委托诉讼代理人孙波、徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊东明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严德公司一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由严德公司负担。事实和理由：评估机构现场勘测时，樊东明并不在场，也未对丈量结果及评估初稿作出过确认，XX镇XX社区综合治理中心的陈述具有片面性，不应采信。根据评估报告的内容看，严德公司租赁场地上的房屋，均建造于2007年，而案外人丁某于2008年租赁该场地，涉案场地上的房屋中2号大棚、水泥场地的地基及水电设施、上下水设施均是樊东明实际建造，相应的补偿款应归樊东明所有。且樊东明与严德公司签订《拆迁补偿款分配协议》前，双方均向闵行区XX镇XX村村民委员会（以下简称XX村委会）进行过核实，严德公司租赁场地上的补偿款，既包含樊东明所建房屋及设施的补偿，也包含严德公司建造房屋的补偿，经严德公司与樊东明协商，分配协议确定的数额，就是严德公司最终可得的补偿款，樊东明不存在隐瞒的事实，也无需补偿差额及承担赔偿责任。退一步讲，根据一审法院调取的评估表，相应的补偿款仅包含建筑物、装饰装修、附属物、设备、物资搬运，并不包含停产停业损失，则在计算严德公司可得补偿款时，分配协议中的停产停业损失也应予扣除。双方签订的分配协议，系双方综合考虑各项因素的结果，即便樊东明存在违约行为，严德公司也不存在损失，一审法院判令樊东明承担40%的违约金，数额明显过高。被上诉人严德公司辩称，不同意樊东明的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。严德公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令樊东明向严德公司支付拆迁补偿款差额382,644元；2.请求判令樊东明向严德公司支付拆迁补偿款差额中345,324元的40%计138,129.60元；3.本案诉讼费由樊东明承担。一审法院认定事实：2004年6月30日，上海市闵行区XX镇XX村委会与樊东明签订《租赁土地使用合同》一份，约定将九组的土地38.92亩出租给樊东明，租赁期限自2004年7月1日至2023年6月31日止，租金每年每亩7,000元。2008年4月1日，樊东明（出租方、签约甲方）与案外人丁某（承租方、签约乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定：甲方将闵行区XX镇XX村XX组场地出租给乙方，用途为露天仓储、停放车辆；租赁期限自2008年4月1日起至2023年3月31日止，共计16年；每年租金为60万，第六年至第十年为65万元，第十一年起租金为70万元；先付后用，每半年支付一次，先付保证金3万元，在签订合同时支付。保证金在场地无异常使用情况下，冲抵租期最后一次场地租金；如遇市政规划拆迁，双方应配合做好工作，甲方退还未使用之租期内租金及保证金，结清水电费。如有赔偿，按照谁投入谁享有，其他双方交涉等。该合同甲方处由樊东明签字确认。后在合同履行过程中丁某撤离，由严德公司进驻使用该合同系争场地至房屋被拆除。2016年1月17日，因整治系争土地上的违章搭建房屋，XX村委会（签约甲方）与樊东明（签约乙方）就拆违补偿达成协议，签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2004年6月30日签订土地租赁合同，约定由甲方将位于立民九组的土地出租给乙方使用，乙方在上述土地上搭建了5,372平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用，因上述土地系农业用地，且乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定；因甲乙双方为配合违法用地整治，商定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，友好协商就相关事项达成一致意见；因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除，乙方应于2016年1月20日前完成清腾搬离义务，包括但不限于清腾并搬离租赁土地上的农作物、林木等地上物，并清空建筑物、构筑物及附属设施内的人员及全部物品（包括但不限机械设备、生活物品）；并按建筑物、构筑物及附属设施的现状向甲方交付（不得有所毁损，否则应作相应赔偿）；甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿4,083,891元，同意向乙方补偿搬迁损失4,845,540元，停产停业损失1,074,400元；乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿共计10,003,831元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿（包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修的折价补偿），及其它可能存在的全部损失赔偿，乙方不得因此再向甲方或其他三方主张任何权利等。2016年1月20日，樊东明（土地出租方、签约甲方）与严德公司的代理人吉某（土地承租方、签约乙方）签订《拆迁补偿款分配协议》一份，约定：现甲方提供给乙方的《估价项目汇总表》复印件，补偿总数为437,320元，考虑到甲方协助办理及上下协调等工作，乙方同意送给甲方计37,320元，乙方持有计40万元，同意乙方款项直接由村委会汇入乙方指定账号，甲方款项直接汇入甲方账号；甲方承诺所提供给乙方的《估价项目汇总表》补偿总数额与德大房地产估价有限公司出具的《估价项目汇总表》原件总数额无误，乙方有权到相关单位查询甲方提供的《估价项目汇总表》数额的真实性；乙方同意自3月30日前自行搬迁完毕，如遇有特殊情况需推迟几天，必须征得村委会认可；甲方承诺如甲方提供的《估价项目汇总表》数额与德大房地产估价有限公司出具的原件数额不符存在差额，承认弄虚作假。甲方愿意加倍赔偿乙方差额部分，并退还37,320元，及根据甲乙双方土地租赁协议条款中提前终止协议给乙方造成的相关损失；乙方承诺在甲方提供真实《估价项目汇总表》情况下，本协议为最终补偿总数，不再提起其他补偿要求，并承诺如故意延期搬迁超过3月30日且未经村委会许可造成甲方损失，愿意接受村委会处罚。同时依据樊东明提供的《估价项目汇总表》显示，建筑物评估总价为164,880元、附属物9,840元、设备搬迁103,200元及停产停业补贴159,400元，共计437,320元。2016年2月25日，樊东明（签约甲方）与严德公司的代理人吉某（签约乙方）签订《委托书》一份，约定：乙方承租了甲方位于XX镇XX村约3,400平方米的违法建筑，为配合本次拆违和环境综合整治工作，经甲乙双方协商，甲方同意向乙方支付补偿款40万元，该笔费用从甲方所得拆违和环境综合整治补偿款中抵扣，甲方委托丙方（XX镇XX村民委员会）直接支付给乙方，乙方同意在2016年3月31日之前完成清腾及搬离，甲方须予以必要的协助，如乙方逾期未完成清腾及搬离，由此产生的所有损失由甲乙双方自行承担。此后，XX村委会向严德公司支付了40万元。本案一审审理过程中，为查明系争房屋拆违情况，闵行区人民法院于2017年3月10日至XX镇XX社区综合治理中心调查相应情况。XX镇XX社区综合治理中心主任陈某陈述到，此次补偿由XX村委会与樊东明签订补偿协议，该价格由上海A有限公司评估并出具报告，再依据评估报告的数额与樊东明协商签订协议。其单位将钱款打给XX村委会，再由XX村委会向樊东明支付，一般分三次支付，签订合同支付30%，清地支付60%，水电交付支付10%。评估过程中需要樊东明到场，由其确认丈量结果，并对初稿进行核对并最终得出终稿。樊东明的租客由其自行清退，补偿款也由其自行处理。此次拆违按照每平方米200元的标准支付了停产停业损失，面积按照评估报告上的丈量为准。现评估报告的原件在财政所，治理中心留存了复印件。调查结束后XX镇XX社区综合治理中心向闵行区人民法院出示了该评估报告。经庭审质证，严德公司对调查笔录及评估报告均无异议，樊东明对报告的真实性无异议，但认为笔录的内容与实际体现的评估报告存在一定落差。又依据闵行区人民法院调取的评估报告显示，2015年12月28日，上海A有限公司出具《XX镇XX村（樊东明）非居住房屋建安重置价值等评估报告》一份，载明：根据委托方提供的有关资料及信息显示，估价对象所属的土地为XX镇XX村的集体土地，由樊东明租赁使用。该承租户除其所述的上海B有限公司自用部分土地外，其余部分土地分别再租给A车队、丁某1、上海C有限公司、上海D有限公司、上海E有限公司、上海严德建筑设备有限公司、上海XX经营部、XX仓库、上海F有限公司和上海G有限公司使用，它们并各自在其使用范围内的自行投资建造房屋；估价对象范围内共有51幢房屋，总建筑面积5,372平方米，房屋结构分别为砖混、彩钢和简易，层数有1层、2层，均建于2007年；经评估，估价对象在价值时点下的总评估价值为8,929,431元，估价结果汇总表为：序号单位名称建筑物（元）装饰装修（元）附属物（元）设备、库存物资搬运（元）合计（元）1A车队2532451920090908150003783532上海H有限公司3972003972003上海I有限公司--丁某1112464208008180091200011271444上海C有限公司133556192001380603120006028165上海D有限公司7603932001910521140003842916上海E有限公司--王某2917024854447892082734016465067上海严德建筑设备有限公司33225012994140002640006232448上海XX经营部—戴某97131220001161606000008352919XX仓库—黄永东27385016006000814100047645810上海F有限公司—孔某279545689302717017100054664511上海G有限公司--陈某396339686442828010800001911483合计2246121223332162643848335408929431就本案涉及的土地租赁合同关系，樊东明认为合同系由其与案外人签订。一审法院认为，虽原租赁合同并非由严德公司、樊东明之间签订，但实际租赁过程中，系由严德公司、樊东明分别履行承租方、出租方的权利义务。且从此后严德公司、樊东明签订的《拆迁补偿款分配协议》及《委托书》也可以反映出双方对于租赁关系已予以确认。又因樊东明出租的土地性质非工业用地，双方的租赁合同关系因违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。现双方争议的焦点为租赁物所涉之拆违补偿款应如何分配。就此樊东明认为就严德公司的补偿款已由XX村委会予以支付，已履行完毕，严德公司则认为樊东明隐瞒实际情况，应按约定予以赔偿。一审法院认为，拆违补偿款系对租赁土地上建筑物、装饰装修、附属物、设备库存物资搬运及停产停业损失之补偿，为因土地租赁合同而取得的财产。而就该笔费用双方已协商好并签订了《拆迁补偿款分配协议》，该为双方当事人真实意思表示，双方应按约履行。又该协议约定，依据樊东明提交的评估汇总表复印件确认的补偿总额为437,320元，双方就该款项分配达成一致，同时约定如复印件与实际不符的履行方式。但根据法院调取的评估报告中载明严德公司该户的建筑物、装饰装修、附属物、设备库存物资搬运费共计623,244元，另停产停业损失为159,400元（200元/平方米×797平方米）。虽樊东明否认该评估报告中的结论，一审法院认为，首先根据评估委托方XX镇XX社区综合治理中心就拆违事宜的陈述而言，评估机构现场勘测时樊东明在场，并对丈量结果及评估初稿等作出确认，该评估报告的内容具有客观性；其次，从樊东明与XX村委会签订的补偿协议来看，系由评估公司出具报告后，樊东明与XX村委会再依据报告签订了补偿协议，该补偿协议中的金额与评估结论一致；再次，严德公司、樊东明签订的补偿协议中，也提及双方的协商依据系由上海A有限公司出具的评估报告，签订该协议时樊东明明确知晓已作出了该评估报告，故依法确认该评估报告的效力。因樊东明隐瞒补偿款数额，双方协议约定樊东明需加倍赔偿严德公司差额部分，并退还37,320元，该约定实为全额支付补偿款并支付差额部分数额之违约金。依据该协议，樊东明应支付补偿款余额382,644元（623,244元+159,400元-400,000元）并支付违约金345,324元（623,244元+159,400元-437,320元）。至于违约金数额，一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，现严德公司考虑到本案实际情况降低赔偿数额，主张40%计138,129.60元并无不当，予以确认。一审法院审理后于2017年7月28日作出判决：一、樊东明于判决生效之日起十五日内向上海严德建筑设备有限公司支付补偿款382,644元；二、樊东明于判决生效之日起十五日内向上海严德建筑设备有限公司支付违约金138,129.60元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,007.74元，财产保全费2,008.07元，由樊东明负担。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案《拆迁补偿款分配协议》系上诉人与被上诉人真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的责任。从该分配协议的内容看，根据上诉人提供的《估价项目汇总表》，被上诉人可得补偿款总额为437,320元，让与部分金额给上诉人后，被上诉人可得补偿款40万元，并明确上诉人提供的《估价项目汇总表》与上海A有限公司出具的原件数额不符存在差额的，上诉人应承担相应的责任。在签订涉案《拆迁补偿款分配协议》前，上诉人与XX村委会已就上诉人所租全部场地的拆违补偿达成协议，并签订了《协议书》。该份协议书中确定的上诉人可得拆违补偿款总额，与经一审法院调取的评估报告的结论一致。结合评估委托方XX镇XX社区综合治理中心的陈述及《拆迁补偿款分配协议》对上海A有限公司出具《估价项目汇总表》的表述内容，可以认定签订涉案《拆迁补偿款分配协议》前，上诉人对被上诉人可得补偿款的真实数额是清楚明知的。但上诉人在与被上诉人签订分配协议时，未向被上诉人披露真实数额，仅提供了未盖公司章的《估价项目汇总表》及相应附件，且依据该汇总表，被上诉人可得补偿款总额明显低于真实的数额，故一审法院认定上诉人存在隐瞒行为，具有相应的事实依据，本院予以维持。上诉人辩称因被上诉人承租的场地中，部分房屋及设施均由上诉人建造，故双方在已知晓真实补偿款总额的情况下，对上诉人与被上诉人各自可得补偿款进行了分配，由此双方签订了《拆迁补偿款分配协议》。对此，本院认为，上诉人提供的《建筑物估价明细表》虽记载建筑年份为2007年的字样，且XX村委会也曾出具《证明》，以证明上诉人租赁场地上的建筑为2007年后搭建。但，首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中，仅约定由被上诉人租赁涉案场地，并未约定有上诉人主张的房屋及设施设备，即从合同约定的角度看，无法认定上诉人出租的租赁物中包含其主张权利的部分房屋及设施设备；其次，双方均未提交各自建造涉案被拆除房屋及设施设备的证据，在出租人与承租人均无直接证据的情况下，承租人实际占用被拆除房屋及设施设备，相应的物之归属应认定归承租人所有；再次，XX村委会出具的《证明》仅记载建筑物为2007年之后搭建，上诉人提供的《建筑物估价明细表》也没有上海A有限公司的盖章确认，并不能证明上诉人关于建造年份的主张；第四，上诉人二审庭审中主张其提供的《建筑物估价明细表》中的部分房屋系其建造，从上诉人提供的《估价项目汇总表》上看，《建筑物估价明细表》中记载的房屋补偿款已全部计算在被上诉人可得补偿款总额中，并不存在房屋拆违补偿款按照各自建造的数量，在上诉人与被上诉人间进行分配的情况。且上诉人也没有证据证明被上诉人在签订分配协议前已知晓其承租场地的拆违补偿款的真实数额，故上诉人的上诉抗辩意见，既缺乏证据证明，又与其提供的证据所反映的内容相违，本院不予采信。上诉人存在隐瞒补偿款真实数额之违约行为，故上诉人应按照分配协议约定的内容承担违约责任。据此，上诉人除应补足补偿款差额及退还被上诉人让与的部分外，还应承担差额部分的违约金。其中关于停产停业损失，因在拆除违章建筑物时，被上诉人实际将涉案场地用于经营，故相应的停产停业损失应归实际经营人即被上诉人所有，上诉人关于被上诉人无权享有停产停业损失补偿款的上诉意见，本院予以驳回。一审法院考虑到双方关于违约责任的约定、当事人的过错程度、预期收益及实际损失大小等因素，将上诉人应承担的违约金数额确定为138,129.60元，于法不悖，本院予以维持。上诉人关于违约金数额过高的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人樊东明的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,007.74元,由上诉人樊东明负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 谢 猛审 判 员 蒋庆琨二〇一七年十二月二十八日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……