成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第1707号
原告刘菲。
委托代理人谢飞，四川川达律师事务所律师。
被告成都罗宾纳实业有限公司（以下简称罗宾纳公司）。
法定代表人李春荣，董事长。
委托代理人肖融、张云帆，罗宾纳公司员工。
第三人大竹县农村信用合作联社（以下简称大竹信用社）。
法定代表人李康利，理事长。
委托代理人陈邦奇，四川法鑫律师事务所律师。
委托代理人黄章文，大竹信用社员工。
原告刘菲与被告罗宾纳公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月15日受理后，依法追加大竹信用社作为第三人参加诉讼。于2013年6月21日由审判员黄永华适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序依法组成合议庭，再次于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告刘菲的委托代理人谢飞，被告罗宾纳公司的委托代理人肖融、张云帆，第三人大竹信用社的委托代理人陈邦奇、黄章文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘菲诉称，2002年12月28日，刘菲与罗宾纳公司签订商品房买卖合同，约定刘菲购买罗宾纳公司开发的位于成都市人民南路4段21号“盘谷花园”C077号车位，价款50000元，刘菲一次性支付价款，车位交付后，罗宾纳公司协助刘菲办理权属登记手续。刘菲当日履行了付款义务，但罗宾纳公司交付车位后，至今未协助刘菲办理车位权属登记。刘菲诉至本院，请求确认刘菲与罗宾纳公司双方签订的商品房买卖合同有效；罗宾纳公司按照合同约定协助刘菲办理车位所有权证；判令大竹信用社抵押权消灭，要求注销大竹信用社在刘菲所购车位上的抵押登记。
被告罗宾纳公司辩称，刘菲购买车位、支付价款属实。未办理权属登记并非罗宾纳公司不配合，是由于该车位在2002年4月11日抵押给了大竹信用社，并办理了抵押登记。同年4月12日，大竹信用社出具了同意出售车位的同意书，因此，无法办理权属登记的原因是抵押登记仍然存在。经四川省高级人民法院裁定书确认，已经销售给业主的66个车位，大竹信用社不再享有抵押权，因此同意在大竹信用社的配合下，为刘菲办理权属登记。
第三人大竹信用社述称，大竹信用社被追加为第三人无法律依据，刘菲主张的是商品房买卖，大竹信用社与商品房买卖无任何关系。成都市人民南路4段21号“盘谷花园”地下车库（含诉争车位）全部已经由罗宾纳公司抵押给大竹信用社，并办理了抵押登记，同时四川省高级人民法院的生效判决已经确认大竹信用社对整个地下车库享有优先受偿权，该案正在强制执行过程中。刘菲系抵押登记办理之后购买的车位，大竹信用社在未实现抵押权前，罗宾纳公司单方处置抵押物，且未将出卖的价款支付给大竹信用社，使其抵押权消灭，因此，刘菲与罗宾纳公司之间的买卖行为无效。大竹信用社对诉争车位享有优先受偿权，请求驳回刘菲的诉讼请求。
经审理查明，罗宾纳公司是从事房地产开发、经营类的有限责任公司，位于成都市武侯区人民南路四段21号“盘谷花园”房屋是罗宾纳公司开发建设的商品房。
2002年4月11日，大竹县银泉实业有限公司、罗宾纳公司与大竹信用社签订《成都市城镇房地产抵押合同》，约定罗宾纳公司以其位于成都市武侯区人民南路四段21号权0761217项下地下车位（面积14985.83平方米）作为抵押担保物为大竹县银泉实业有限公司在大竹信用社处贷款4300万元提供担保，抵押期限为2年，并办理了抵押登记。抵押登记上未注明抵押期限。
2002年4月12日，大竹信用社向成都市房地产经营管理处出具《同意书》，载明：“兹有成都罗宾纳实业有限公司所修建的盘谷花园在我社贷款抵押的一部分住房，经我社研究，同意销售。”
2002年4月18日，罗宾纳公司与大竹信用社签订《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》，约定罗宾纳公司所建“盘谷花园”现未售住房99套，面积15523.63平方米，架空层2006.76平方米，综合用房1313.01平方米，地下车库14985.83平方米，管理用房465.8平方米，会所7664.4平方米已用于抵押，此部分房屋如需出售，需经大竹信用社认可，并由大竹信用社收取售房款项全部用于抵偿大竹信用社借款，罗宾纳公司不得截留。
2002年12月20日，罗宾纳公司及大竹信用社共同出具《情况说明》，载明：“兹有债务人成都罗宾纳实业有限公司向抵押权人大竹县信用合作联社贷款所开发的成都市人民南路四段21号盘谷花园，现债务人急需办理以下分户产权，经抵押权人同意注销如下车位抵押，办理产权登记。”《情况说明》中同意注销抵押登记的车位共计11个，编号分别为：A110、C158、C159、C064、C005、C007、C010、C011、A006、A091、A092。
2002年12月28日，刘菲与罗宾纳公司签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，约定刘菲购买成都市人民南路四段21号“盘谷花园”C077号车位，价款为50000元。在车位交付后，罗宾纳公司应协助刘菲到房屋产权监理机关办理权属登记。后刘菲按约支付购房款50000元，罗宾纳公司向其出具发票，罗宾纳公司按约将C077号车位交付给刘菲使用，但刘菲至今未取得其所购车位的所有权证书。
2003年11月10日，大竹信用社作为原告就大竹县银泉实业有限公司向其借款事宜向四川省高级人民法院起诉，要求判令借款合同及《抵押合同》有效；大竹县银泉实业有限公司及罗宾纳公司连带偿付借款本金及利息。四川省高级人民法院于2004年4月19日出具（2004）川民初字第02号《民事判决书》，判决大竹信用社、罗宾纳公司及大竹县银泉实业有限公司于2002年4月11日签订的《成都市城镇房地产抵押合同》合法有效；大竹县银泉实业有限公司偿还大竹信用社本金及利息，若大竹县银泉实业有限公司不能履行上述偿还义务，由罗宾纳公司在提供的抵押物范围内向大竹信用社承担抵押担保责任。罗宾纳公司承担抵押担保责任后，有权向大竹县银泉实业有限公司追偿。后因大竹县银泉实业有限公司未履行判决义务，大竹信用社向四川省高级人民法院申请执行。2006年7月14日，四川省高级人民法院出具（2004）川执字第31-2号《民事裁定书》，裁定罗宾纳公司以盘谷花园的架空层（面积2006.76平方米）、会所（面积7664.4平方米）及地下车库（面积13257.14平方米）作价109485204元用以抵偿大竹信用社为实现债权所支付的诉讼、保全、执行、评估等费用2122115元和本金、利息107363089元。该裁定书中的地下车库面积未包括刘菲所购买的车位。
2005年9月9日，罗宾纳公司向大竹信用社出具《申请》，载明：“根据四川省高级人民法院2005年2月21日（2004）川执字第31号和31-1号民事裁定书之裁定，我公司将住房53套，面积8272.62平方米；会所一幢，面积7664.4平方米；管理用房一幢，面积465.8平方米；地下车位485个（包含同意公司销售2个）；架空层2006.18平方米；环形门市19个，面积1894.01平方米等资产已移交贵社。目前有如下两个问题急待解决，特向贵社提出申请，万望贵社能理解支持：……地下车位总面积共计14985.83平方米，570个（包含19个环形门市）车位，其中66个车位已经销售给业主，余504个（包含19个环形门市）车位已全部抵偿给贵社，现66个车位产权无法办理。……望贵社及时解决为盼。”
2005年10月10日，罗宾纳公司（交出单位）及大竹信用社（接受单位）签订《抵债资产交接协议》，载明：“根据交接双方抵偿协议和四川省高级人民法院（2004）川执字第31-1号民事裁定书的裁定，经交接双方对交接的抵债资产清点、确认，现予以交接并达成协议如下：一、交接资产：（一）、地下车库，面积11375.53平方米，划定车位个数485个；附件三所属车位不属交接范围。……交接资产在交接前形成的遗留问题由双方共同解决。……”附件三所属车位即为已经出售的66个车位，刘菲所购车位在附件三所列举的车位之列。
上述事实，有身份证、营业执照、《成都市商品房买卖（预售）合同》、发票、《成都市城镇房地产抵押合同》、房屋所有权证、《同意书》、《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》、《情况说明》、（2004）川民初字第02号《民事判决书》、（2004）川执字第31-2号《民事裁定书》、《申请》、《抵债资产交接协议》及当事人陈述记录收集在案，予以佐证。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，本案争议焦点是罗宾纳公司将成都市人民南路21号“盘谷花园”C077号车位出售给刘菲是否告知大竹信用社。就本案事实看，2002年4月11日，罗宾纳公司与大竹信用社签订《成都市城镇房地产抵押合同》，2002年4月12日大竹信用社同意罗宾纳公司销售抵押的一部分住房，且于2002年12月20日大竹信用社又同意注销抵押登记的部分车位。这些事实表明，大竹信用社对罗宾纳公司将已抵押给其的车位进行出售的事实是明知的，但并未提出异议；且在2005年10月10日罗宾纳公司与大竹信用社办理《抵债资产交接协议》时，双方对刘菲所购买的车位未予交接，该事实进一步说明大竹信用社默认罗宾纳公司将车位出售给刘菲的事实。另外，大竹信用社出具《同意书》时，并未载明同意出售的清单，且车位又由罗宾纳公司实际控制，因此，刘菲于2002年12月28日与罗宾纳公司签订《商品房买卖合同》购买C077号车位时，有足够理由相信罗宾纳公司有出售该车位的权利，刘菲在购买该车位的主观上无过错，故罗宾纳公司将C077号车位转让给刘菲的行为有效。刘菲与罗宾纳公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》是双方真实意思表示，且无违反法律强制性规定的内容，合法有效，双方均应按合同约定享受权利，履行义务。现刘菲已经履行了支付价款的义务，罗宾纳公司也应按合同约定协助刘菲办理其所购车位的产权过户手续。故对刘菲提出的要求罗宾纳公司协助其办理所购车位产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
对于大竹信用社的抵押权，本院认为，罗宾纳公司与大竹信用社签订的《成都市城镇房地产抵押合同》合法有效，且办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者以第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，大竹信用社的抵押权自抵押登记时设立。在债务人不履行债务时，大竹信用社可以以抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，同时（2004）川民初字第02号《民事判决书》也明确了大竹信用社的这一权利。对于原告主张的大竹信用社抵押权丧失的问题，本院认为，抵押权的丧失，是指超过主债权诉讼时效后，抵押权人丧失了抵押权受法院保护的权利即胜诉权。显然，本案无抵押权丧失的情形，因此对于原告的此项主张，本院不予支持。但是，根据罗宾纳公司与大竹信用社于2005年10月10日签订的《抵债资产交接协议》可见，双方交接的资产并不包括已经出售的66个车位，同时该协议也明确，交接资产在交接前形成的遗留问题由双方共同解决。再结合2002年12月20日《情况说明》中，大竹信用社同意注销当时已出售车位抵押登记，办理产权登记的内容，可以认定大竹信用社实际是同意放弃已出售的66个车位的抵押权。根据物权法、担保法的有关规定，抵押权一般基于以下情况消灭：1、主债权消灭；2、担保物权实现；3、债权人放弃担保物权；4、其他情形（因抵押物灭失而消灭、因丧失对担保财产的占有而消灭、因另行提供担保而消灭等）。因此，大竹信用社的抵押权实际应是基于其放弃的意思表示而归于消灭，故其对已出售的66个车位不再享有抵押权。大竹信用社的抵押权消灭后，可以根据罗宾纳公司与大竹信用社签订的《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》约定的罗宾纳公司应将出售车位的价款支付给大竹信用社，用于代债务人偿还债务的内容，追究罗宾纳公司的违约责任。此系罗宾纳公司与大竹信用社之间的另一法律关系，不属于本案解决的范围。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、原告刘菲与被告成都罗宾纳实业有限公司于2002年12月28日签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》有效；
二、被告成都罗宾纳实业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告刘菲办理位于成都市人民南路4段21号“盘谷花园”C077号车位的产权证；
三、注销第三人大竹县农村信用合作联社在成都市人民南路4段21号“盘谷花园”C077号车位的抵押登记，第三人大竹县农村信用合作联社对成都市人民南路4段21号“盘谷花园”C077号车位的抵押权消灭；
案件受理费100元，由被告成都罗宾纳实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审 判 长 黄永华
人民陪审员 陈 劲
人民陪审员 李含荣
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 杨谨荣