浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1838号
上诉人（原审被告）：吴文娟。
委托代理人：赵公明，浙江海浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李磊。
委托代理人：谭经泉，北京隆安（杭州）律师事务所律师。
上诉人吴文娟因与被上诉人李磊房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：吴文娟受案外人廖某委托出租201室房屋。2012年12月12日，李磊与吴文娟签订一份《房屋租赁合同》，约定吴文娟将201室房屋出租给李磊，租期自2013年1月1日至2017年1月1日，月租金为4500元，每季一付，李磊于房屋交付时支付保证金4500元。该合同第九条“违约责任”中约定，吴文娟在租赁期间擅自解除合同提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的二倍向李磊支付违约金；若支付的违约金不足抵付李磊损失的，吴文娟还应负责赔偿。该合同的补充条款还约定房屋不得转租。合同签订当日，李磊向吴文娟支付押金4500元，吴文娟亦向李磊交付了201室房屋。李磊在使用201室房屋过程中，将201室房屋的原有三室两厅结构隔成7个房间，并予以出租，收取相应费用。2013年7月12日，李磊与吴文娟签订一份《租房协议补充》，内容为：“由于吴文娟与李磊签订租房合同时有明确提到不能群租，但后期发现李磊没有遵守约定，现提出补充协议：1、李磊负责杭州市天目山路224号中融城市花园6幢1单元201室不出现任何治安问题；2、无违法乱纪行为出现，如有发生，李磊必须安排租客一周内搬离并退回房子，放弃一个月的补偿金，但吴文娟退回李磊多交的房租。如果政策和不可抗拒因素或者小区物业明确表示不能群租则李磊必须安排租客在一周内搬离并放弃一个月的补偿金，退回房子，但吴文娟退回李磊多交的房租。由于李磊是用于经营性目的，李磊于2016年1月1日前额外为第四年2016年度支付8000元房租，一次性支付。租房合同到期后，李磊负责把房子恢复原来的样子（格局以及整洁），不得出现留一部分隔墙（尤其是破败的隔墙），否则请专门打扫的保洁人员处理，所需费用在一个月的押金里扣除。”此后李磊继续租用201室房屋，并向吴文娟支付房租至2015年12月。2015年8、9月间，廖某因201室房屋欲另作他用，与吴文娟联系后前往201室房屋，并告知李磊其将提前收回房屋，要求李磊及其租客尽快搬离。后廖某于2015年10月底11月初收回了201室房屋。2015年11月30日，李磊诉至原审法院，请求判令：1.吴文娟退还租金9000元及押金4500元；2.吴文娟支付违约金126000元；3、吴文娟赔偿装修款损失33755元；4.本案诉讼费用由吴文娟承担。
原审法院认为：本案中，吴文娟受廖某委托出租201室房屋，但吴文娟未提供证据证明其与李磊签订租赁合同时已向李磊披露其系受廖某委托出租201房屋的事实，之后吴文娟亦未向廖某披露其将201室房屋出租给李磊的事实，现李磊依据其与吴文娟之间的租赁合同向吴文娟主张权利，符合法律规定。吴文娟辩称其在签订合同时已告知李磊其系受房东委托代为签订合同的意见无证据证明，不予采信。本案李磊与吴文娟之间签订的《房屋租赁合同》及《租房协议补充》均系双方之真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，租赁期限自2013年1月1日至2017年1月1日，但在合同履行过程中，由于廖某需收回201室房屋，导致李磊与吴文娟之间的租赁合同于2015年10月底提前解除，对此吴文娟应承担违约责任。关于吴文娟辩称系李磊违反合同约定将201室房屋转租、群租并改变房屋结构的行为致使廖某提前收回房屋从而其并不构成违约的意见，对此原审法院认为，虽双方在租赁合同的补充条款中约定房屋不得转租，但根据双方于2013年7月12日签订的《租房协议补充》中可以看出，吴文娟对于李磊将201室房屋改变结构予以群租的行为是知晓并同意的，双方还特别约定李磊应为此加付8000元的房租。虽该《租房协议补充》中亦约定了李磊需安排租客提前搬离房屋并不得要求补偿一个月租金的几种情形，但吴文娟并未举证证明合同约定的情形已经出现。并且根据廖某的陈述，其是由于出售201室房屋之需而提前收回房屋。廖某在收回房屋前已经通知李磊搬离的行为并不影响对李磊与吴文娟的租赁关系中的违约责任的确定。故吴文娟的上述辩称意见不能成立，不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因李磊已交付房租至2015年12月，而房屋已于2015年10月底11月初由廖某收回，故吴文娟应将2个月的房租即9000元退还给李磊，并退还李磊押金4500元。关于李磊要求吴文娟支付违约金126000元及赔偿装修损失33755元的请求。因吴文娟的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。根据合同约定，吴文娟在租赁期间擅自解除合同提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的二倍向李磊支付违约金；若支付的违约金不足抵付李磊损失的，吴文娟还应负责赔偿。该约定的违约金应视为违约的损失赔偿，属于赔偿性违约金。鉴于吴文娟对其是否构成违约、违约金是否支付及违约金数额过高进行了抗辩，考虑到李磊主张的损失赔偿金额也仅为3万余元，原审法院综合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定吴文娟支付给李磊违约金50000元。因该违约金已足以弥补李磊的损失，且李磊提供的证据不能证明其装修201室房屋所支出的费用，故对李磊要求吴文娟赔偿装修损失33755元的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴文娟于判决生效之日起十日内返还给李磊租金9000元及押金4500元，合计13500元。二、吴文娟于判决生效之日起十日内支付给李磊违约金50000元。三、驳回李磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1883元，由李磊负担1193元，由吴文娟负担690元，吴文娟负担部分于判决生效之日起十日内支付至原审法院。
宣判后吴文娟不服，向本院提起上诉称：一、首先，吴文娟与李磊的《租赁合同补充》建立在原合同基础上，且为吴文娟保留了随时解除合同的权利，并不是对李磊群租行为的认可。（一）从合同订立的背景来看，双方在签订《租赁合同》时，明确约定不得群租及改变房屋结构，而李磊擅自违约进行了改建及群租。同时群租行为还违反了《租赁管理条例》的规定，属违法行为。面对此种违约在先且明显违法的行为，吴文娟与李磊签订《租赁合同补充》一方面是善意的降低李磊损失，另一方面设置违约条款及解除合同的权利保护自己，也符合人之常情。（二）从《租赁合同补充》的内容来看，李磊在签订《租赁合同补充》时，并不确定群租行为是否违法，只明知其违约，因此在合同中专门设置条款“如果群租行为违反政策，有权解除合同”。一审法院无视这一条款的存在。现，李磊通过查阅法律条文，明知群租行为违法，为了规避进一步的法律风险，而解除此合同，收回房屋，存在合同依据，并无违约。（三）即使《租赁管理条例》颁布在签约之前，也不影响该《租赁合同补充》中解约条款的效力。由于李磊的违约行为在先，且其行为同时具有违法性，吴文娟以合同的方式保留随时解除合同的权利也不存在任何不当之处，且事实上，吴文娟在签约时，并不知晓《租赁管理条例》的存在，其通过合同的方式保留此项权利，并无不当。（四）存在加付租金的约定，并不表示吴文娟放弃了解约的权利。加付租金因为李磊的违约改建房屋行为导致装修拆除费用增加，风险扩大而进行的补偿，也符合人之常情，并不能因为有此约定即认为吴文娟放弃了解约的权利。综上所述，一审法院认定吴文娟同意群租，并放弃了解约的权利缺乏法律依据，违反双方约定，存在明显错误。
二、从举证责任角度，吴文娟已经完成了对解约事由的举证义务。本案一审法院认为，吴文娟未能举证存在《租赁合同补充》所约定的解约情形。但是，一审中，吴文娟所主张的是存在《租赁管理条例》中有关有关禁止群租的规定，作为法律法规，并不需要提供证据，另行举证。同时，吴文娟认为李磊存在改变房屋结构，增设卫生间的违约行为，也足以解除本合同。对于这一事实，李磊的所谓装修清单及当庭陈述均予以确认。卫生间需要涉及建筑防水等重要结构，李磊的擅自增设行为将对房屋的日后使用造成严重影响，对此事实，一审法院只字未提，存在明显疏漏。
三、李磊无有效证据证明损失，而吴文娟解除合同收回房屋也存在合同依据，因此，吴文娟无需承担任何赔偿责任。首先，李磊认为违约的损失主要为装修投入，但是，对于装修其只提供了结算单一张，并无法证明实际投入。其次，李磊进行装修群租行为发生在《租赁合同补充》签订之前，己属违约行为。在进行违约行为时，李磊应当预见到违约将造成的损失。吴文娟对此忍让至今，已经让李磊损失降到最低，此种情况下李磊即使存在损失，也应当自行承担。此外，吴文娟的解约行为，也符合双方《租赁合同补充》的约定，并不存在违约，要求吴文娟承担违约责任显无合同依据。本案中，李磊违约在先，吴文娟出于好意降低了李磊的违约损失，此种情况下，要求吴文娟承担高额违约损失，显然不符合公平原则。综上，请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回李磊关于违约金的诉讼请求；二、诉讼费用由李磊承担。
李磊答辩称：一、本案事实清楚，法律关系明确，吴文娟并非因李磊存在群租而解除合同，而是因廖某出售房屋而解除合同，故吴文娟构成根本违约。《房屋租赁合同》和《租赁协议补充》是双方真实的意思表示，依据《租赁协议补充》可知，吴文娟对争议房屋的租赁情况是知晓并允许的，也因此要求李磊为第四年度在原租金基础上加付8000元；并可知，当涉案房屋出现治安问题、违法乱纪行为等其他问题时，吴文娟可提前收回房屋，也就是说吴文娟在签订该协议时，并不认为涉案房屋的租赁情况属于任何一种其可以提前收回的情形，否则，吴文娟就不会与李磊签订《租赁协议补充》并要求加租，而是直接解除合同。如上所述，吴文娟是允许涉案房屋群租的，也为此要求加收第四年度的租金。吴文娟在签订《租赁协议补充》时，也没有增加除上述情况之外的其他附加解除合同的条件，且事实上，吴文娟是因案外人欲出售房屋提前解除合同而违约，故应当依法承担违约责任，赔偿李磊经济损失。另外，双方在《租赁协议补充》中明确约定，租赁合同到期后，由李磊负责把房子恢复原状并承担由此产生的费用。故吴文娟声称加付租金是因为李磊改建房屋导致装修拆除费用增加、风险扩大而进行的补偿，纯属托词。
二、一审判决认定事实清楚，依据法律正确。一审判决支持的是吴文娟应承担的违约责任，而非是对李磊装修损失的赔偿。违约责任是双方在《房屋租赁合同》中明确约定的，是双方的真实意思表示，吴文娟应当充分履行合同，应当承担违约责任，应当依法履行法院判决。至于吴文娟所说的李磊改变房屋结构，没有任何事实依据。综上所述，依据法律规定和双方约定，吴文娟因廖某出售房屋提前解除合同已构成根本违约，应当承担相应法律责任，请求依法查明事实，驳回吴文娟的上诉请求。
二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”李磊与吴文娟签订的《房屋租赁合同》、《租房协议补充》系双方的真实意思表示。案涉房屋租赁合同约定的租期为2013年1月1日至2017年1月1日。一审期间吴文娟申请证人廖某出庭作证，廖某陈述2015年6、7月份廖某要出售案涉房屋，与吴文娟电话联系说要收回房屋，吴文娟说知道了，到8月份廖某又与吴文娟联系，吴文娟说遇到点麻烦，租客不肯搬，我让吴文娟自行处理好……据此可以确认系因廖某出售案涉房屋需收回房屋，故吴文娟与李磊解除案涉房屋租赁协议。进而，原审法院认定吴文娟应承担违约责任并无不当。关于吴文娟认为李磊违约在先的问题。李磊与吴文娟签订的《租房协议补充》就李磊群租问题达成补偿协议。据此可以确认吴文娟对于案涉房屋的群租是知晓并同意，且现无有效证据证实吴文娟收回案涉房屋系因案涉房屋存在群租，故吴文娟的相关上诉理由本院不予采信。综上，吴文娟的上诉请求本院均不予支持，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由吴文娟负担，吴文娟已预交二审案件受理费3766元，应退2716元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年五月二十二日
书记员 赖雪珂