湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终2863号
上诉人（原审被告）：秦振宏，男，1975年11月24日生，汉族，住老河口市。
委托诉讼代理人：聂福顺，老河口市酂阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：老河口市疾病预防控制中心。住所：老河口市东启街。
法定代表人：郭锡权，老河口市疾病预防控制中心主任。
委托诉讼代理人：陈琳，湖北宏义律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人秦振宏因与被上诉人老河口市疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2016）鄂0682民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦振宏及其委托诉讼代理人聂福顺，被上诉人老河口市疾病预防控制中心委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦振宏上诉请求：撤销原判，将本案发还重审，或者改判被上诉人赔偿其房屋转让费45000元及装修费5万多元和每月停业损失15000元。事实与理由：其与被上诉人合同约定，如需对房屋进行改造，须征得出租方同意方可进行，2015年9月，其在向被上诉人汇报后，花费5万多元进行了装修，被上诉人未对装修行为进行阻止，是被上诉人对其续租的一种认可，同年年底，合同到期后，被上诉人口头承诺让其继续经营，但之后，被上诉人要求收回房屋，并强行停水、停电。
老河口市疾病预防控制中心答辩称，请求维持原判。
老河口市疾病预防控制中心向一审法院起诉请求：判令秦振宏腾退位于老河口市公园南路的老河口市疾病预防控制中心东办公楼一楼从东边数第1、2间门面房；判令秦振宏支付2016年1月1日至房屋腾退之日的房屋使用费12000元（目前暂定为12000元），并支付违约金500元。
一审法院认定事实：2015年2月25日老河口市疾病预防控制中心与秦振宏签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：“第一条、租赁房屋位于老河口市文化街现老河口市卫生监督局楼办公楼一楼的市疾病预防控制中心所属从东边数第1、2间门面房（东边二间）。第二条、承租期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。第三条、租金的交纳期限，二间房每月租金2000元，缴费时间2015年2月27日前缴清2015年房租费计24000元。第四条、租赁期间租赁房屋的维修保养，1、租赁期间承租方负责该房屋水、电、玻璃窗及房屋维修保养；2、承租方如需对房屋进行改造或增加用电用水设施，须征得出租方同意后方可进行，其费用由承租方承担；3、租赁期满，承租方不许拆毁基本装饰装修，否则应恢复原状或赔偿损失。第五条、出租方与承租方的变更，承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方同意，否则出租方有权收回房屋使用权。第六条、违约责任，1、出租方负责水、电表的表前维护。2、承租方应按时交付租金，否则，出租方将停止供水、供电收回房屋。3、租赁期满，承租方应按时归还房屋，否则除补交延期租赁外，另偿还违约金500元（从押金中直接提除，并不再退还押金），出租方将强制收回租赁房屋不承担任何责任。第七条（略）、第八条（略）、第九条（略）”。秦振宏于2015年3月25日缴纳租金24000元。合同到期后，因国家政策的调整，老河口市疾病预防控制中心要求腾退租赁房屋未果，于2016年3月16日对该处房屋强行停电停水。同年4月27日老河口市疾病预防控制中心提出诉讼。原审判决另查明，秦振宏庭审中称该二间门面房是2013年3月9日金辉转租给秦振宏从事婚庆礼仪服务行业，秦振宏支付金辉转让费30600元；2015年8月20日对该租赁房屋的吊顶、隔墙、吧台、展柜、阁楼、背景墙、钢化玻璃进行了装饰装修，支付装修费用15000元；同年8月25日水电安装支付费用6000元；同年8月26日对地板砖、墙装修支付装修费15000元；同年8月28日安装门面招牌、IED屏、室内监控共支付费用15000元。
一审法院认为，双方当事人于2015年2月25日签订的房屋租赁合同双方采取书面形式约定了房屋租赁时间、履行地点、租金的交纳、房屋租赁期间的维修与保养、违约责任等条款，该合同不违反法律、法规，属有效合同。房屋租赁合同于2015年12月31日到期，老河口市疾病预防控制中心依据《中共中央、国务院办公厅》及省、市有关文件精神及老河口市委河办文（2014）42号《关于清理党政机关和领导干部办公用房的通知》中对“已经出租、出借的办公用房，予以回收或者制定回收方案”的精神，没有续签租赁合同，因此，其请求判令秦振宏腾退位于老河口市公园南路的归其所有东办公楼一楼从东数第1、2间门面房的诉讼请求，应予支持。双方当事人没有签订2016年的房屋租赁合同，秦振宏从2016年元月1日占有该二间门面房至今，老河口市疾病预防控制中心请求判令2016年元月1日至房屋腾退之日止的房屋使用费，因以其他借口为由拒不腾退返还租赁已到期的房屋，并占有、使用、收益，视为不定期租赁，房屋租赁费参照《房屋租赁合同》二间每月租金为2000元，但鉴于2016年3月16日老河口市疾病预防控制中心为了让秦振宏腾房返还强行对该房屋断水断电的客观事实存在，庭审中老河口市疾病预防控制中心未举证证明2016年3月16日之后秦振宏在该房屋内继续营业，且该房屋的收回依照各级文件的规定，不得再行出租，老河口市疾病预防控制中心在庭审中亦未举证证明造成了损失，故租赁费本应支付到2016年3月15日止。双方在签订房屋租赁合同时，约定了违约责任，违约责任第3条规定：租赁期满，承租方应按时归还房屋，否则除补交延期租金外，另偿还违约金500元，出租方将强制收回租赁房屋不承担任何责任。根据该约定条款，老河口市疾病预防控制中心请求判令秦振宏支付违约金500元的主张，应予支持。秦振宏辩称，所租赁的房屋于2013年3月9日从原租赁人接收该房屋，被答辩人是知情并同意的，要求赔偿当时其支付原租赁人的转让费，因该房屋转让费是秦振宏与原承租人自愿协商的，并非老河口市疾病预防控制中心收取，其主张与法无据。秦振宏辩称房屋装饰装修主题工程装修后不久，对方就不出租房屋了，过错完全在于对方，承租人请求出租人赔偿房屋刚刚装饰装修的费用。因双方签订的房屋租赁合同第四条第二款约定了承租方对房屋进行改造或增加用水用电设施，其费用由承租方承担的条款，根据该条款的约定，该房屋装饰装修的费用由承租人承担。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中双方签订的《房屋租赁合同》对装饰装修物合同到期后归属没作约定，故对该辩称理由，不予支持。秦振宏辩称老河口市疾病预防控制中心自2016年3月16日强行断水断电，应赔偿其经营损失。因双方签订的合同于2015年12月31日到期，2016年房屋老河口市疾病预防控制中心依国家政策调整收回，双方没有续签租赁合同，秦振宏应于2016年元月1日将房屋腾空交还原告，而继续以其他不正当理由占有、使用、收益，双方签订的房屋租赁合同第六条约定了违约责任第3款：租赁期满，承租方应按时归还房屋，否则除补交延期租金外，另偿还违约金500元，出租方将强制收回租赁房屋不承担任何责任。且对老河口市疾病预防控制中心诉讼请求自2016年3月16日要求秦振宏支付租金的请求没有支持，故秦振宏该辩称理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、秦振宏于本判决生效后十日内（按现状）腾退位于老河口市公园南路的老河口市疾病预防控制中心东办公楼一楼从东边数第1、2间门面房。二、秦振宏于本判决生效后十日内支付原告2016年元月1日至同年3月15日的房屋使用费5000元。三、秦振宏于本判决生效后十日内支付老河口市疾病预防控制中心违约金500元。四、驳回老河口市疾病预防控制中心的其他诉讼请求。秦振宏若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由秦振宏承担。
二审中，老河口市疾病预防控制中心提交两份证据：一、老河口市机构编制委员会文件（河机编﹝2003﹞9号），证明老河口市卫生防疫站撤销，老河口市疾病预防控制中心成立。二、老河口市公有房屋所有权证（字第00538号），记载产权单位为老河口市卫生防疫站。该两份证据能够证明老河口市疾病预防控制中心对诉争房屋有处分权。对原判认定的案件事实，当事人无异议，本院予以确认。
本院认为，老河口市疾病预防控制中心作为依法成立的事业法人，依据政府的职能划转和资产划转，有权对诉争房屋行使管理职能；同时，秦振宏把老河口市疾病预防控制中心作为交易对象签订房屋租赁合同，不论从资产管理角度，还是从合同角度，老河口市疾病预防控制中心都有权提起本案诉讼。上诉人秦振宏上诉提出，其与被上诉人合同约定，如需对房屋进行改造，须征得出租方同意方可进行，2015年9月，其在向被上诉人汇报后进行了装修，被上诉人未对装修行为进行阻止，是被上诉人对其续租的一种认可，同年年底，合同到期后，被上诉人口头承诺让其继续经营，但之后，被上诉人要求收回房屋，并强行停水、停电，应当赔偿其房屋转让费45000元及装修费5万多元和每月停业损失15000元。因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，上诉人秦振宏要求赔偿装饰装修损失，未提供任何证据证据证明其事先得到老河口市疾病预防控制中心的同意，也无证据证明双方约定合同期满应当给与赔偿，故对其上诉请求，本院不予支持。合同到期后，出租人不再出租房屋，有权收回房屋，并无义务对出租房屋供水供电，因此，对秦振宏要求赔偿停水停电造成的损失，本院不予支持。秦振宏支付转让费，获得与出租人订立租赁合同的机会，系其与转让人之间的交易，其所支付的转让费要求出租人承担，无事实和法律依据，故对其要求老河口市疾病预防控制中心赔偿转让费的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法院正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人秦振宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一七年四月二十四日
书记员 严琦童