吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终3813号上诉人（原审被告）：冯艳梅，女，1956年8月15日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人:金春生，吉林越天律师事务所律师。上诉人(原审原告)：吴斌，男，1977年5月23日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李晶，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。上诉人冯艳梅因与上诉人吴斌房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人冯艳梅的委托诉讼代理人金春生，被上诉人吴斌的委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯艳梅上诉请求：撤销原判，改判驳回吴斌的诉讼请求，支持冯艳梅的诉讼请求；诉讼费用由吴斌负担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。该房屋由吴斌占有、使用至2017年7月25日部队强行拆除为止，不是使用到2016年7月4日。2.原审判决适用法律错误。双方签订的房屋租赁合同无效，但吴斌实际占有、使用该房屋应支付相应的费用。本案中，吴斌实际占有、使用该房屋至2017年7月25日，就应支付期间的房屋使用费用。原审判决冯艳梅返还房屋使用费用10万元没有事实及法律依据。冯艳梅的反诉请求合理合法，应得到支持。吴斌辩称，原审法院判令冯艳梅返还10万元房屋租赁费正确。2015年11月开始，部队要求将涉案房屋收回，禁止涉案房屋进行经营、使用、租赁，并于2016年7月4日将吴斌网吧内设施、物品全部搬出，导致吴斌无法进行租赁、使用该房屋。这一事实及内容，是经（2016）吉0204民初1290号民事判决书及（2017）吉02民终1337号民事判决书确认的事实。吴斌与冯艳梅签署的是《博士网吧房屋租赁合同》，按合同约定，冯艳梅不仅仅是将房屋交付承租人，同时也要确保在非承租人自身原因的前提下，承租人能够正常在该房屋内经营网吧生意。而法院确认的事实已经证明，截至2015年11月，该房屋便已经被禁止经营、使用、租赁了，又何谈经营网吧生意。基于上述事实，原审法院驳回冯艳梅的反诉请求同样正确。吴斌向本院上诉请求：撤销原审判决第二项，改判冯艳梅因违约赔偿吴斌12万元；诉讼费用由冯艳梅负担。事实与理由：一审法院已经查明，2015年4月27日冯艳梅与吴斌对房屋租赁合同进行变更和补充，其中第十条约定：“冯艳梅保证吴斌至少租用两年，否则赔偿肆拾万元整。”本案中该房屋吴斌仅仅使用了不满6个月，并没有实际使用满两年，吴斌按照40万元的30%请求违约金应获得支持。冯艳梅辩称，吴斌上诉没有事实依据，原审法院判令驳回吴斌诉请第二项合理合法，请求二审法院驳回吴斌的上诉。吴斌向一审法院起诉请求：1.冯艳梅返还吴斌支付的博士网吧房屋租赁费20万元；2.冯艳梅依据2015年4月27日的《博世网吧房屋租赁合同》赔偿吴斌经济损失12万元；3.冯艳梅负担诉讼费用。冯艳梅向一审法院反诉请求：1.吴斌支付房屋使用费二十万元；2.由吴斌承担反诉费用。一审法院确认事实：自2002年起冯艳梅租赁65328部队场地并建房经营网吧，2014年冯艳梅与沈阳军区吉林房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，约定：第一条：沈阳军区吉林房地产管理处自愿将位于吉林省吉林市船营区长春路171号（坐落号：沈吉字第0132号）场地面积300平方米出租给冯艳梅使用；冯艳梅对沈阳军区吉林房地产管理处所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；第二条：租赁用途：网吧。第三条：租赁期限自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年4月23日冯艳梅与吴斌签订《出兑合同》及《博世网吧房屋租赁合同》。《出兑合同》约定：1.冯艳梅将坐落于吉林省吉林市船营区长春路171号位置的博世网吧145万兑给吴斌，包括一年房租；2.其中包括网吧手续（工商营业执照，公安执照，文化许可证，消防许可证，税务登记证）；3.2015年5月23日之前网吧产生的所有费用由冯艳梅承担，2015年5月24日之后的费用由吴斌承担；4.网吧兑过来之后手续不更名，每年年检需法人身份证，冯艳梅马上提供身份证，以后手续需要更名，冯艳梅无条件配合更名，如果不配合赔偿一年房租，更名费用由吴斌负责。2015年4月23日，吴斌按约定支付给冯艳梅租赁费及承兑网吧费用共计人民币145万元（其中租赁费20万元）。2015年4月27日冯艳梅与吴斌对《博世网吧房屋租赁合同》进行了变更和补充，约定：冯艳梅将位于吉林省吉林市船营区长春路171号的网吧房屋（不含饭店面积）出租给吴斌使用；租赁用途：经营网吧；租赁期限自2015年6月1日起至2021年6月1日止，租期6年；租金总额（不含水电网费，二楼供热一楼供热费负责缴纳一年）：年租金人民币20万元，租金按年结算，吴斌于每年前一个月交给冯艳梅；冯艳梅保证吴斌至少租用两年，否则赔偿肆拾万元。如超两年按原合同执行不负责赔偿肆拾万元。此后吴斌开始对博士网吧进行装修、经营。但冯艳梅未按约定支付2015年5月23日之前的电费5,949.90元及当年的房屋供热费8,583.71元，此两项款项均系吴斌实际给付。自2015年11月开始，部队要求将涉案房屋全部收回，禁止涉案房屋进行经营、使用、租赁，并于2016年7月4日将吴斌的网吧内设施、物品全部搬出，导致吴斌无法继续租赁、使用该房屋。另查明，本案涉案房屋系建筑在部队院内的违法建筑。2016年7月6日，吴斌向法院提起诉讼，请求法院判决：1.解除双方2015年4月23日签订的《出兑合同》及2015年4月27日签订的《博世网吧房屋租赁合同》；2.冯艳梅赔偿吴斌40万元；3.冯艳梅给付吴斌垫付的2015年5月23日之前的电费5,949.90元；4.冯艳梅给付吴斌支付的租赁房屋一楼供热费8,583.71元。第1至第4项合计414,533.61元。2017年1月13日，吉林市船营区人民法院作出（2016）吉0204民初1920号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日起依法解除吴斌与冯艳梅于2015年4月27日签订的《博世网吧房屋租赁合同》；二、冯艳梅给付吴斌违约金40万元；三、冯艳梅给付吴斌垫付的2015年5月23日之前电费5,949.90元及租赁房屋一楼供热费8,583.71元，合计14,533.61元；四、驳回吴斌的其他诉讼请求。冯艳梅上诉后，吉林市中级人民法院于2017年5月22日作出（2017）吉02民终字1337号民事判决书，判决：一、维持（2016）吉0204民初1920号民事判决第三项；二、撤销（2016）吉0204民初1920号民事判决第一、二、四项；三、驳回吴斌其他诉讼请求。一审法院认为，一、关于本诉。吉林市中级人民法院作出的已发生法律效力的（2016）吉02民终1337号终审判决，认定吴斌与冯艳梅签订的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。吴斌向冯艳梅交纳了2015年6月1日至2016年6月1日的租金20万元，2015年11月吴斌所承兑的网吧即被部队告知禁止经营、使用，并被部队封门摘牌匾，应当认定吴斌实际占有使用房屋的时间为六个月，吴斌未使用房屋期间的房屋使用费应由冯艳梅返还，返还数额为10万元。吴斌关于冯艳梅赔偿因合同无效受到的损失12万元的诉讼请求，因吴斌在本案诉讼过程中未能提供由于冯艳梅的过错造成12万元经济损失的证据，此项诉讼请求不予支持。冯艳梅关于虽然房屋租赁合同被确认无效，但吴斌在2017年7月25日吉林市船营区人民法院强行拆除房屋之前实际占有使用该房屋，就应该支付房使用费，吴斌无权要求返还租赁费20万元抗辩意见，因吴斌在经营网吧过程中被部队告知禁止经营，并在此期间被部队封门、封道、摘牌匾，致使吴斌无法经营使用所承租的房屋，吴斌提起民事诉讼，吴斌使用房屋应当确认为2015年11月之前。冯艳梅的抗辩意见不予采纳；二、关于反诉。冯艳梅关于吴斌支付房屋使用费20万元的反诉诉讼请求，冯艳梅主张吴斌自2015年4月23日起占有使用房屋至2017年7月25日被法院强行拆除，吴斌未能将房屋交付给冯艳梅，吴斌就应当支付此期间的房屋使用费，而吴斌仅支付一年房屋使用费20万元，还欠一年多房屋使用费20万元。冯艳梅将未取得建设工程规划许可证房屋出租给吴斌，导致租赁合同无效，自2015年11月开始，部队禁止涉案房屋进行经营、使用、租赁，并于2016年7月4日将吴斌的网吧内设施、物品全部搬出，导致吴斌无法继续使用所承租的房屋。冯艳梅主张吴斌给付未经营期间房屋使用费的反诉请求证据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、冯艳梅于判决生效之日起十日内返还收取吴斌的房屋占有使用费10万元；二、驳回吴斌的其他诉讼请求；三、驳回冯艳梅的反诉诉讼请求。本院二审审理期间，冯艳梅向本院提供如下证据：1.吉林教育信息化拓展中心证明一份及中国联通流水单据一份，证明吴斌使用该房屋经营该网吧到2016年7月。2.张乐魁的证明材料一份、吉林市船营区人民法院财产保管清单13页、吉林市船营区人民法院及吉林市中级人民法院判决书各一份，证明吉林市船营区人民法院在执行中，将诉争的房屋的物品从该房屋搬迁时，其物品的所有权人是吴斌，吴斌实际占有使用该房屋至2017年7月25日。吴斌经质证认为：1.对证据1的真实性合法性关联性均有异议，首先，涉案房屋截止到2015年11月便被禁止经营，该事实已经被生效判决予以确认；2.对证据2的真实性合法性关联性均有异议，张乐魁是自然人作证，不符合证据的规格的相关要求，其他证据与本案没有关联性，说明吴斌的物品早就被强制搬离。吴斌向本院提供了《军队房地产租赁合同》一份，证明冯艳梅在部队取得的房屋租赁期限最后截止日期是2015年11月。对上述证据本院认为，吴斌对吉林教育信息化拓展中心证明一份及中国联通流水单据中记载的用户地址及账号没有异议，上述两份证据可以证明吴斌经营网吧的实际情况，故本院对上述两份证据予以采信。吉林市船营区人民法院财产保管清单及判决书系人民法院依据职权作出，本院予以采信。关于张乐魁的证明材料，虽然张乐魁没有出庭作证，但其在材料中证明的事实可以与吉林市船营区人民法院的财产保管清单及判决书互相印证，故本院对该证据予以采信。冯艳梅对吴斌提供的《军队房地产租赁合同》的真实性没有异议，本院予以采信。综上，本院二审审理查明：吴斌取得租赁房屋后，使用该房屋经营网吧到2016年6月。因本案涉诉房屋内一直存有物品，中国人民解放军65328部队以吉林市船营区博士网城一部为被告向吉林市船营区人民法院提起诉讼，要求吉林市船营区博士网城一部返还房屋。吉林市船营区人民法院作出（2016）吉0204民初730号民事判决，判决吉林市船营区博士网城一部返还房屋并支付房屋使用费。吉林市船营区博士网城一部不服该判决提起上诉，吉林市中级人民法院作出（2017）吉02民终809号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，已经吉林市船营区人民法院执行完毕。其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，冯艳梅与吴斌签订的《博世网吧房屋租赁合同》已经本院（2017）吉02民终1337号民事判决确认无效，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故吴斌要求冯艳梅按照该租赁合同的约定支付违约金没有事实及法律依据，本院依法不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然部队在2015年11月要求将涉案房屋全部收回，但从吉林教育信息化拓展中心证明及中国联通流水单据中可以确认，吴斌实际经营网吧至2016年6月，结合冯艳梅与吴斌在合同中关于租赁期限自2015年6月1日开始的约定，故吴斌应支付房屋占有使用费至2016年6月共计一年的使用费用。因部队在2016年7月将网吧内设施、物品搬出，至此该网吧已经无法经营，吴斌已经无法实现其合同目的，故冯艳梅主张吴斌支付2017年7月之后的房屋占有、使用费用没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，冯艳梅的上诉请求部分成立，吴斌的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初2478号民事判决；二、驳回吴斌的诉讼请求；三、驳回冯艳梅的诉讼请求。吴斌缴纳的一审案件受理费3050元，由吴斌负担；冯艳梅缴纳的一审案件受理费2150元，由冯艳梅负担；吴斌缴纳的二审案件受理费2700元，由吴斌负担；冯艳梅缴纳的二审案件受理费5800元，由吴斌负担1930元，冯艳梅负担3870元。本判决为终审判决。审 判 长 李 洁代理审判员 赵 靖代理审判员 荆媛媛二〇一七年十二月二十六日书 记 员 王英惠