吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民二初字第566号
原告：常发涛，男，1984年2月21日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：郑化民，吉林乾华律师事务所律师。
被告：吉林锦东住宅产业集团有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区松江东路45号。
法定代表人：杨东升，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙晓星，吉林恒正达律师事务所律师。
第三人：吉林市住房保障和房地产管理局，住所地吉林省吉林市松江东路7号。
法定代表人：崔振林，该局局长。
原告常发涛诉被告吉林锦东住宅产业集团有限公司（以下简称吉林锦东住宅公司）、第三人吉林市住房保障和房地产管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月8日作出（2011）昌民二初字第622号民事裁定，原告不服该裁定，提起上诉，吉林市中级人民法院于2013年6月28日作出（2013）吉中民三终字第250号民事裁定，撤销本院（2011）昌民二初字第622号民事裁定，指令本院审理。本院于2014年6月27日作出（2013）昌民二初字第508号民事判决书，被告吉林锦东住宅公司对判决不服，提起上诉，吉林市中级人民法院于2014年10月30日作出（2014）吉中民三终字第247号民事裁定，撤销本院（2013）昌民二初字第508号民事判决，发回重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常发涛及其委托诉讼代理人郑化民，被告吉林锦东住宅公司的委托诉讼代理人孙晓星均到庭参加诉讼，第三人吉林市住房保障和房地产管理局经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告常发涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋产权证；2、判令被告支付迟延办理房屋产权证的违约金（从2011年2月17日至该房屋产权证办理完毕时止），按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算至该房屋产权证办理完毕止；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告签订了商品房买卖合同，向被告购买位于解放大路东段世纪新村的第七幢楼8号房屋，该房屋面积为386.66平方米，成交价为2629288元。原告依约履行了付款义务，被告亦将房屋交付给原告，原告已经入住。因被告对原告隐瞒了此房屋办理过抵押的事实，导致原告至今不能办理房屋产权证。因双方未约定逾期办理房证的违约金，因此，原告要求被告按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算逾期办理房证的违约金。
被告吉林锦东住宅公司辩称：一、原告要求我公司为其办理房屋产权证的诉请错误。1、原告应当向房产管理部门申请办理房屋产权证。我公司既无合同义务也无法定义务为原告办理产权证，办理房屋产权证是房产管理部门的职责。2、原告诉求的违约计算的数额及依据错误，根据最高院关于审理商品房买卖案件司法解释的相关规定，应当自商品房买卖合同签订和交付之日起90日后开始计算违约金，我公司与原告于2010年11月17日签订房屋买卖合同，原告请求自2010年11月16日起计算违约金，未达到法律规定的90日。另外，关于违约金计算标准应当按照同期贷款利率进行计算。二、我公司无违约行为和违约事实，不应承担违约责任。2010年11月17日原告与我公司签订商品房买卖合同，我公司收到原告交付全部房款后为其出具了正规发票，并将该房屋交付使用至今。该房屋在交付前，我公司从未与任何第三人达成过销售该房屋的意向，我公司向原告出售该房屋的意思表示是真实且唯一的，双方签订的《商品房购销合同》真实有效，我公司也积极履行了合同义务，不存在违约事实，不应承担违约责任支付任何违约金。我公司一直在积极协助原告办理该房屋产权证，履行合同义务，但由于情势变更，该房屋产权证暂时未能办理。本案在原一、二审已经查明，吉林市房地产交易中心下发的《关于处理登记人与按揭人不一致问题的暂行规定》及韩凤岐下落不明，是导致原告未能办理房屋产权证的真正原因，而上述情况均是我公司在与原告在订立合同时根本无法预见、无法避免、无法克服的客观变化，根本不能归责于我公司，这种变化已经使要求我公司履行在签订合同90日内完成房屋产权登记的义务失去意义，此种情势变更更无法归责于任一方当事人，双方在订立合同时根本无法预料和防止，因此在主观上我公司无过错，据此要求我公司承担违约责任显失公平。原告主张由我公司承担违约责任违反了诚实信用原则。2010年11月原告通过房产管理部门负责人找到我公司主动要求购买涉案房屋，其应当已经对房屋实际状况了解明知，因该房屋曾有抵押备案登记记录，我公司出售该房屋时，给予原告大幅度优惠作为补偿，原告未提出任何异议并已经接受。双方在签订《商品房购销合同》后，我公司即已经将房屋交付，并由原告一直占有使用至今，原告不仅未因迟延办理房屋产权证遭受任何实际损失，而且将房出租后获得了现实利益，上述情况足以表明，由我公司承担全部的违约责任是不符合诚实信用原则、公平原则的，明显是不公平的。三、本案诉争房屋至今未办理房屋所有权证的原因不是我公司怠于履行合同义务或不履行合同义务，而是因吉林市房地产交易中心（2010）5号情况通报的有关规定所致。
第三人吉林市住房保障和房地产管理局未到庭参加诉讼亦未向本院递交书面的陈述意见，故视为其放弃了当庭陈述意见的权利。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据如下：1、关于原告提供的商品房买卖合同，被告表示对该证据的证明问题有异议，本院认为，该证据能够证明双方订立合同情况，本院对该证据予以采信。2、对于被告提供的吉林市房地产抵押登记注销申请，原告表示该证据不能证明被告不存在违约行为，本院认为该证据仅能证明被告办理注销房地产抵押登记情况，不能证明被告不存在违约行为。本院对该证据的真实性予以确认，证明问题不予采信。3、对于被告提供的《关于解决8400万元债务预留问题的请示》、吉林市财政局文件，原告表示该证据不能作为证据使用，本院认为，上述证据不能证明被告的主张，本院对该证据不予采信。4、对于被告提供的吉林市房地产交易中心情况通报及名单，原告表示情况通报系针对被告曾经作出行为的调整和规范，被告可以用过行政诉讼解决或是赔偿原告后追偿。本院认为，该证据能够证明吉林市房地产交易中心根据房屋登记办法规定，对登记申请人与按揭人不一致问题作出暂行规定，本院对该证据的证明力予以确认。5、对于商品房买卖合同，原告对证明问题有异议，本院认为，该证据无法证明原告明知所购房屋存在抵押登记无法办理产权登记情况，故对该证据不予采信。6、对其提供的民事起诉状、传票，原告表示房产证未能办理不属于情势变更，且对于此起诉讼，被告已撤诉，本院认为，该证据系被告曾经在本院起诉并主张与抵押人韩凤岐签订的合同无效，但不能证明被告不应该承担违约责任，本院对该证据真实性予以确认，证明问题不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月17日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定原告购买坐落在吉林市昌邑区解放东路世纪新村7号楼8号房屋（原世纪新村东韵楼1-2楼13号），建筑面积为386.66平方米，房屋总价为2629288元。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。被告为原告出具了销售不动产发票，后原告入住该房屋并一直占有该房屋至今。2010年11月7日原告缴纳了物业费2319.96元。2010年12月21日，原告缴纳了该房屋的契税131464.40元、印花税及证照费用1319.64元。2011年4月1日缴纳了住宅专项维修资金65732.2元。该房屋至今未能登记到原告名下。
东部住宅公司与韩凤岐签订商品房购销合同一份，韩凤岐购买东部住宅的商品房，建筑面积共887.81平米，韩凤岐以世纪新村东韵楼1-2楼13号、19号房屋（现登记为吉林市昌邑区解放东路世纪新村7号楼8号、14号房屋）为抵押物在中国银行贷款213万元。后于2001年8月24日经工商登记，东部住宅公司更名为吉林锦东住宅产业集团有限公司即本案被告。2009年3月11日，该贷款由被告锦东集团结清。同年3月17日，抵押房屋办理了登记注销手续。2011年7月19日，锦东集团在本院起诉韩凤岐，要求确认与韩凤岐签订的商品房购销合同无效。本院在审理过程中，原告于2011年11月10日向本院提出撤诉申请，本院裁定准许原告撤诉。韩凤岐已于2010年11月14日因病死亡，其继承人韩卓翰对诉争房屋不主张权利。
再查明：吉林市房地产交易中心于2010年12月24日作出[2010]5号情况通报，对关于处理登记申请人与按揭人不一致问题做出暂行规定：1、由现登记申请人起诉开发公司要求履行与之签订的购房合同，待法院判决后，依据判决办理；2、由开发公司起诉按揭人要求解除与之签订的购房合同，待法院判决后，依据判决办理；3、按揭人、开发公司和现登记申请人共同到场，按揭人与开发公司签订解除购房合同的协议后，再为现登记申请人办理。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案，被告将其房屋销售给原告常发涛后，其有义务将房屋所有权转移给常发涛，即为常发涛办理房屋所有权属证书。本案中涉案房屋因被告借用韩凤岐身份向银行办理按揭贷款，并以韩凤岐名义抵押登记的原因，导致原告至今未能取得房屋权属证书。现被告提供的证据不足以证明原告明知该房屋存在抵押登记的情形。故对常发涛要求吉林锦东住宅公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，应予支持。关于逾期办证违约金的标准问题。本院认为，因双方对逾期办理房屋所有权证的违约责任并未进行约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金应按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%；”本案中，本案争议房屋系已竣工房屋，故时间应自合同订立之日起90日即自2011年2月17日起计算，以交付购房款2629288元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准支付。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条规定、第一百三十五条规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吉林锦东住宅产业集团有限公司于判决生效后十日内向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金（以购房款2629288元为基数，自2011年2月17日至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%计算）；
二、驳回原告常发涛的其他诉讼请求。
案件受理费2423元，由被告吉林锦东住宅产业集团有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 高 博
审 判 员 陈婷婷
人民陪审员 邱 妍
二〇一六年十一月十一日
代理书记员 周 丹