广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂06民终180号
上诉人（原审被告）：广西嘉德房地产开发有限公司，住所地广西南宁市科园大道49号金宇新城A栋1层30号商铺。
法定代表人：马乃英，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：苏明利，男，1958年9月22日出生，京族，住广西东兴市。
委托诉讼代理人：陆红莲，广西冠鸿律师事务所律师。
上诉人广西嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德公司）因与被上诉人苏明利建设用地使用权合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2016）桂0681民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉德公司的法定代表人马乃英，被上诉人苏明利及其委托诉讼代理人陆红莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人嘉德公司上诉请求：1、撤销东兴市人民法院(2016)桂0681民初637号民事判决，改判驳回苏明利的诉讼请求；2、确认嘉德公司与苏明利于2015年11月30日签订的最后补充协议合法有效；3、本案一、二审诉讼费由苏明利承担。事实与理由：一、一审判决“解除苏明利与嘉德公司签订的《国有土地使用权转让合同》及相关的补充协议”，是基于对事实认定不清的前提下作出的错误判决，应予以撤销。双方于2015年11月30日所签订的《最后补充协议》，涵盖了之前所签订的补充协议和纪要，苏明利在2015年7月22日发出《解除合同通知书》后，又于2015年11月30日与嘉德公司签订《最后补充协议》，表明其收回了终止合同的意愿，一审支持苏明利公告解除合同缺乏法律依据。一审对双方最终同意履行合同的方式认定错误。2015年11月30日《最后补充协议》约定嘉德公司履行给付土地款义务的方式依次有两种，要么嘉德公司在2016年2月5日之前给钱，不能给钱的就以涉案房屋的一至三层抵偿土地款。一审判决解除合同，剥夺了嘉德公司依协议约定用房屋抵偿土地款的权利。涉案楼房不能报建的原因在于苏明利没有将土地过户给嘉德公司，一审认定“涉案楼房至今未办理建设审批手续，过户在法律上和事实上仍不能履行”依法无据。二、一审判决嘉德公司支付苏明利违约金100万元属适用法律不当。虽先前双方约定了逾期付款的违约金，但2015年11月30日《最后补充协议》已重新约定嘉德公司的履约方式，要么给钱，要么给房。一审仅认定嘉德公司未付清土地款，而不考虑以房抵款的履约方式，进而认定嘉德公司违约并判决支付100万元违约金错误。三、一审判决解除合同，不仅损害嘉德公司权益，也损害项目材料方、施工单位、预约购房客户等案外人的权益，不利于社会和谐稳定。
被上诉人苏明利辩称，一、一审判决解除双方签订的《国有土地使用权转让合同》及相关补充协议，认定事实清楚，适用法律正确。1、一审判决解除合同所依据的事实并非嘉德公司主张的苏明利刊登《解除合同通知书》公告，而是“嘉德公司迟延履行主要债务，在苏明利起诉后的合理期限内仍不履行，”法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。2、嘉德公司主张按《最后补充协议》的约定用房屋抵偿土地款，该主张在法律上和事实上不能履行，且不符合《三方协议书》约定。首先，涉案房屋长期停工，存在重大安全隐患，不能交付使用，嘉德公司主张交付房屋在事实上不能履行。其次，根据《最后补充协议》中“房屋所有权归属苏明利”的约定及《声明和保证书》中“我公司负责为苏明利办妥房屋产权证等一切证件”的约定可以确定，所谓的以房抵偿，不仅仅是嘉德公司在上诉状中所主张的交付房屋给苏明利，还应当是要办理好房屋所有权证件给苏明利，从事实上和法律上房屋的所有权都归属苏明利。但嘉德公司修建的涉案楼房至今没有办理建设审批手续，没有施工许可证等相关手续，在法律上不能实现“房屋所有权归属苏明利”。再次，根据嘉德公司与苏明利、广西环城建设集团有限公司（以下简称环城公司）于2016年7月28日签订的《三方协议书》约定，嘉德公司应当在2016年12月15日前付清苏明利土地转让款。该协议书实际已经否定了2015年11月30日签订的《最后补充协议》中约定的以房屋抵偿土地转让款。二、嘉德公司违约在先，苏明利有权在嘉德公司履行支付完毕土地转让款之前拒绝办理土地过户。三、一审法院判决嘉德公司支付苏明利违约金100万，符合合同约定，适用法律正确。根据双方于2010年9月8日签订的《国有土地使用权转让合同》第六条约定，对于违反合同的一方，守约方有权要求对方支付违约金，同时亦有权选择解除合同或要求对方继续履行合同，违约金为本合同总金额的百分之二十。按照双方于2015年11月30日确定的合同总金额为560万元，则违约金应当为112万元。而根据双方于2014年10月17日签订的《补充协议》第四条约定，嘉德公司逾期付款超过60日，苏明利有权解除合同，嘉德公司应向苏明利支付违约金100万元。因此，苏明利依据合同约定行使解除权的同时有权要求嘉德公司支付违约金。四、嘉德公司认为一审法院的判决没有考虑案外人的权益和社会和谐稳定，甚至会产生群体事件导致不良的社会影响。该主张违反了独立审判原则，其主观目的是企图以夸张、虚构的“社会影响”给法院施加压力，影响本案的审理。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
苏明利向一审法院起诉请求：1、解除苏明利与嘉德公司签订的《国有土地使用权转让合同》及相关的补充协议；2、嘉德公司支付苏明利违约金100万元；3、嘉德公司将京岛风景名胜区No.84#2号地块【国有土地使用证：东国用（2003）第B5XX】恢复原状并归还给苏明利；4、本案的诉讼费由苏明利承担。
一审法院认为，双方签订的《国有土地使用权转让合同》及相关补充协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。”嘉德公司迟延履行主要债务，在苏明利起诉后的合理期限内仍不履行，苏明利请求解除合同符合法律规定，予以支持。
又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。双方的合同因嘉德公司的违约而解除，苏明利作为守约方请求嘉德公司支付违约金符合法律规定，予以支持。
关于苏明利诉请返还土地并恢复原状的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。嘉德公司已在转让地上建设了七层楼房，苏明利请求恢复土地原状必须拆除楼房；因政府主管部门对嘉德公司的建房行为未进行处理，上述楼房的法律属性没有最终确认。苏明利请求返还土地并恢复原状，在本案中暂不处理，苏明利可在楼房法律属性确定后另行起诉。
嘉德公司辩称应按《最后补充协议》的约定，将楼房的1至3层过户给苏明利的问题，因苏明利已解除合同，嘉德公司的楼房至今未办理建设审批手续，过户在法律上和事实上仍不能履行，该答辩意见于法无据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决：一、解除苏明利与嘉德公司签订的《国有土地使用权转让合同》及相关补充协议；二、嘉德公司支付苏明利违约金100万元；三、驳回苏明利的其他诉讼请求。案件受理费42080元，由嘉德公司承担。
本院二审期间，嘉德公司提供证据秦国雄的证人证言，证明苏明利在三方协议签字的时间并不是2016年7月28日，而是事后补签，且没有通知嘉德公司。苏明利提交了如下证据：1、《东兴市住建局关于责令万尾海天大酒店立即消除安全隐患通知书》,证明嘉德公司建设的房屋没有按规定履行报建手续、未取得建设规划许可及建筑施工许可，涉案房屋存在重大安全隐患；2、《三方协议书》,证明嘉德公司、环城公司、苏明利三方签订协议书，约定嘉德公司应在2016年12月15日前付清苏明利的土地转让价款后，苏明利保证配合嘉德公司办理土地过户手续。本院组织当事人进行质证，嘉德公司对苏明利提交的证据1的真实性没有异议，确认收到该通知书，但认为该通知书指出的是房屋的安全防护措施存在重大安全隐患，并不是建筑工程质量方面的安全隐患；对证据2有异议，认为当时嘉德公司与环城公司签订了两份三方协议，苏明利并没有签字，苏明利提交的这份协议书是在一审判决之后补签的，已超过时效，对其不产生拘束力。苏明利对嘉德公司提供的证据证人证言的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为不管苏明利何时在三方协议上签字都不影响协议的效力。本院认为，苏明利提交的证据1与嘉德公司提供的证据证人证言，均具备证据的三性，予以采纳；苏明利提交的证据2，除不能证明苏明利主张的三方协议签订时间为2016年7月28日外，其他内容与证人证言及当事人的陈述相吻合，本院予以采纳。
本院审理查明：苏明利为东国用（2003）第B5XX号土地的国有土地使用权人。2010年9月8日，苏明利（甲方，转让方）与嘉德公司（乙方，受让方）签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定甲方将其名下的位于东兴市京岛风景名胜区No.84#-2号地块【国有土地使用证：东国用（2003）第B5XX号】国有土地使用权转让给乙方，面积为883.8平方米，转让价款441万（该转让款中包含了土地上的房屋装修、房屋拆迁及伐木、青苗作物等全部补偿费用，以及与苏明强提前终止门面租约的搬迁补偿款计人民币33万元整。但不包含可能要支付给生产队或村民、村委会的费用）。第四条支付土地款和办理土地过户手续约定：1、乙方须在本合同签署当日向甲方支付定金41万元，余款400万元在甲方向国土部门窗口递交全部办理土地过户手续当天或房屋建至封顶当天一次性付清，当交办过户手续或房屋封顶的时间超过2011年11月30日的，乙方则应当在2011年11月30日前一次性付清余款，否则视为违约。……。4、……。如果到约定时间乙方不按时支付完土地款，则甲方有权将楼房进行拍卖用于清偿土地款，或者解除本合同收回土地和房屋并按房屋实际造价在扣除违约金后补还给乙方，或者甲方有权无偿使用楼房至乙方付清转让款之日止。五、在乙方支付定金给甲方后，由乙方边办理项目报建边动工建设（报建所需交纳的一切税费由乙方负担），甲方不干预。乙方的报建和建设应遵守我国法律法规及东兴市的相关政策，若乙方因为未取得合法建设手续而出现要支付给各部门规费时，该费用由乙方自行承担。……。六、上述合同条款，甲乙双方均应当遵守，如有违反，则守约方有权要求对方支付违约金，同时亦有权选择解除合同或要求对方继续履行合同，违约金为本合同总金额的百分之二十。嘉德公司依约向苏明利支付了定金41万元。
在合同履行过程中，嘉德公司未能在约定时间内付清土地款，苏明利多次同意将嘉德公司的付款期限延后，继续履行合同，双方签订了多份书面协议予以确认。
2013年9月6日，嘉德公司向苏明利出具《声明和保证书》，郑重声明和保证如下：1、我公司对涉案宗地块的开发行为，完全是我公司独立实施的公司行为，由此产生的全部的经济损失和法律责任，全由我公司自行承担，与苏明利无关。2、如因开发上述宗地块所发生的一切债权债务（包括但不限于与建设施工单位、购房户、材料供应商等债权债务）以及所有的一切经济纠纷，全由我公司自行承担，与苏明利无关。3、如开发上述宗地过程中，受到相关政府等有关主管部门的行政处罚，由此产生的一切经济损失和法律责任，全由我公司自行承担，与苏明利无关。4、……。5、我公司声明和保证把现建在84#-2号宗地的第一层（留出楼梯后面三间约60cm，再打掉一个楼梯约10平方米，大约70平方米作公司用外）房屋、第二层、第三层整层房屋抵偿给苏明利，作为双方结清84#-2号宗地的《国有土地使用权转让合同》的土地款等一切费用。原本公司及马乃英已付给苏明利的所有款项作为违约金、利息、房屋场地租金等全部费用归苏明利所有，完全不要退还，以后双方互不追究对方任何责任。……。6、我公司声明和保证，建在涉案地块的房屋因报建等有关手续不完善，导致要被拆除的，由我公司负责被拆除在该宗地块上建设的一切所需费用，并要清理平整好土地归还给苏明利，并负责苏明利的违约金，包括原来拆除的房屋和房屋租金等以及所有因此而造成的一切经济损失，同意终止双方所有签订的一切协议和合同。苏明利在该《声明和保证书》上签字表示同意。
2014年10月17日，苏明利（甲方）与嘉德公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲乙双方均同意，乙方在本协议签订之前所支付的款项的基础上，再支付人民币500万元土地转让款给甲方。在乙方支付该500万元土地转让款后，视为乙方已付清全部土地转让款，乙方无须再给付任何房屋给甲方。转让过程中所发生税、费均由乙方承担。二、付款时间：2015年1月30日之前，乙方应支付300万元，余款200万元在2015年4月30日前一次付清。三、在乙方付清500万转让款的同日，甲方配合乙方办理土地过户手续，并向土地管理部门提交办理过户手续所需的材料，将土地过户至乙方名下。在未付清上述款项之前，甲方有权不配合乙方办理任何报建、规划、过户手续。四、如乙方逾期付款的，每逾期一日，乙方应按应付而未付土地转让款的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按100万元向甲方支付违约金。五、如甲方逾期办理土地过户手续的，每逾期一日，甲方应按土地转让款的千分之一向乙方支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应按100万元向乙方支付违约金。六、乙方应妥善处理现已建工程的安全隐患，避免给他人的人身和财产造成损害。如因乙方管理不到位，给其他第三人造成任何人身和财产损害的，乙方负责全额赔偿，与甲方无关。本补充协议未约定的，以原合同为准。本补充协议与原合同不一致的，以本协议为准。
2015年7月21日，苏明利在《防城港日报》上刊登《解除合同通知书公告》，称嘉德公司未按2014年10月17日签订的《补充协议》第二条的约定，支付任何款项，按合同约定公告：1.解除苏明利与嘉德公司签订的《国有土地使用权转让合同》及《补充协议》，合同及补充协议自公告之日起解除。2.贵公司向我方支付违约金人民币100万元。
2015年9月15日，苏明利、嘉德公司、环城公司三方在东兴市住建局工作人员汤军、佟忠仁、苏维巍的主持下，共同签署《万尾海天酒店项目安全隐患及建设等问题协调会议纪要》（以下简称《协调会议纪要》），约定：一、嘉德公司承诺在2015年11月15日之内将拖欠苏明利的土地款及环城公司农民工工资款、材料款结清，并复工建设。期间，苏明利与嘉德公司共同准备齐全土地过户手续所需资料。二、为了预防安全事故的发生，即日起，环城公司负责切实消除项目安全隐患，确保复工前不发生安全生产事故。若在此期间发生安全生产事故的，将由嘉德公司承担全部责任。三、若嘉德公司承诺在2015年11月15日之内结清苏明利土地款及按期复工建设的，之前2015年7月份苏明利登报解除合同将作废。由苏明利重新登报予以更正。若嘉德公司未能在2015年11月15日之内结清苏明利土地款及按期复工建设的，将按2015年7月份苏明利登报解除合同执行。
由于嘉德公司在2015年11月15日未能按约定支付款给苏明利，双方于2015年11月30签订《最后补充协议》，约定：一、合同履行期限变更至2016年2月5日止。二、如果嘉德公司在2016年2月5日之前支付清所有土地款给苏明利的，则双方办理土地证过户。三、如果嘉德公司在2016年2月5日止不能支付清所有土地款给苏明利的，应按照原来双方在2013年9月6日签有的声明和保证书执行，即嘉德公司必须要无条件将84#-2号宗地上所建房屋的地上第一、二层商铺至第三层房屋（简称地上一至三层）按框架结构房屋现状交给苏明利永久使用且房屋所有权归属苏明利，作为抵偿支付所有土地款，（第一层留出东边楼梯后面大约70平方米作大堂公共使用），从第四层以上（含第四层）楼层按政府审批建设规定，产权归嘉德公司所有。在双方划分房屋归属之后，土地转户到嘉德公司名下。今后依据上述约定办理房屋分户手续，过户手续的一切税务费用等全部由嘉德公司负责。同时嘉德公司所有产生的一切债权债务全部由该公司和马乃英负责，与苏明利无关。并按2015年9月15日在建设局召开的《万尾海天酒店项目安全隐患及建设等问题协调会议纪要》执行。双方以本最后补充协议为准，双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。同日，双方签订《关于84#-2号土地款数额的确定》，明确84#-2号宗地土地款及相关的费用，包括拆除房屋赔偿，房屋租金及银行利息共计为560万元。
由于嘉德公司未按约定付清土地款，苏明利于2016年5月17日向一审法院提起本案诉讼。2016年7月28日，嘉德公司（甲方）与环城公司（乙方）、苏明利（丙方）就涉案房屋建设项目停工问题，拟定《三方协议书》，载明：甲方在筹建东兴市滨海阳光公寓项目未能处理好相关事宜，造成工程停工待料已将近三年，造成大家都蒙受了巨大经济损失，根据2016年7月7日经东兴市住建局召集甲、乙、丙三方开会协商达成如下共识，以供三方共同遵守：一、乙、丙双方同意甲方再筹资，时间在2016年7月7日至2016年12月15日止。a.甲方资金到位，工程由甲方继续开发，仍由乙方按原合同施工。b.甲方资金到位，甲方必须先付清丙方土地款。丙方和甲方一起到相关政府部门办理房产开发的一切手续，之后甲方付清原工地留守人员工资和相关欠费。c.甲方资金不到位，必须放弃工程开发的一切权利，工程则由乙、丙双方另签协议自行开发。二、丙方在2016年12月15日之前，保证其土地不转让、不转租、不进行招商引资、融资、担保等。甲方付清土地款时，丙方保证配合甲方办理土地过户手续。三、为保证协议得以顺利实施，各方不能随意放话和以工程名义到处揽活。四、本协议一式四份，经各方签字后生效，各方各执一份，具有同等法律效力。嘉德公司、环城公司在《三方协议书》落款处加盖公章后，由嘉德公司法定代表人马乃英拿去给苏明利签字，但遭到拒绝。后苏明利在环城公司法定代表人秦国雄拿来的《三方协议书》上签名，但签名的具体时间不详。
2016年8月3日在本案一审第一次庭审时，苏明利对嘉德公司提交的证据《三方协议书》有异议，认为未经苏明利的签字确认，不具备法律效力，对苏明利没有约束力。
嘉德公司累计向苏明利支付152万元。
本院认为，苏明利和嘉德公司签订的《国有土地使用权转让合同》及相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于《三方协议书》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”及第二十五条：“承诺生效时合同成立”的规定，嘉德公司、环城公司在事先拟好的协议书上盖章后再拿给苏明利签字的行为属于要约，需要受要约人苏明利作出承诺即在协议书上签名后才产生合同成立的法律后果。又根据《中华人民共和国合同法》第二十条的规定，拒绝要约的通知到达要约人的，要约失效。苏明利在2016年8月3日本案原审第一次庭审质证时已明确表示其未在《三方协议书》上签字，《三方协议书》对其不产生约束力，应视为苏明利已将拒绝要约的通知到达要约人嘉德公司，故该要约已失效。苏明利此后在《三方协议书》签名不构成承诺，不产生合同成立的法律效果。苏明利与嘉德公司的合同权利义务应以《国有土地使用权转让合同》及相关补充协议的约定为依据。
《最后补充协议》虽约定在嘉德公司未能付清土地转让价款的情况下，由嘉德公司将涉案房屋一至三层抵偿给苏明利，但由于涉案楼房未取得建设用地规划许可证和施工建设许可证，政府主管部门将如何处置该楼房尚未明确，房屋产权的登记和过户在法律上和事实上均不能履行，故嘉德公司主张用楼房一至三层抵偿价款的方式继续履行合同不能实现，嘉德公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
嘉德公司至今仍未能付清土地转让价款，其迟延履行债务致使不能实现合同目的，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，苏明利作为守约方有权请求解除双方签订的《国有土地使用权转让合同》及相关补充协议，并依据合同关于违约金的约定，及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，请求嘉德公司赔偿其违约金100万元。一审判决解除苏明利与嘉德公司签订的《国有土地使用权转让合同》及相关补充协议、嘉德公司支付苏明利违约金100万元，实体处理正确，本院予以维持。嘉德公司还主张一审判决解除合同，损害项目材料方、施工单位、预约购房客户等案外人的权益。因嘉德公司在2013年9月6日《声明和保证书》中已明确声明“如因开发上述宗地块所发生的一切债权债务（包括但不限于与建设施工单位、购房户、材料供应商等债权债务）以及所有的一切经济纠纷，全由嘉德公司自行承担，与苏明利无关”，故嘉德公司与案外人的经济纠纷属另一法律关系，与本案无关。
综上所述，上诉人嘉德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42080元（上诉人广西嘉德房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西嘉德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 静
审判员 禤汉奇
审判员 刘帅武
二〇一七年五月十八日
书记员 廖 兰
附本案判决所依据的相关法律条文
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照以下情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以裁判、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定；
（二）原判决裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。