江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第02459号
原告扬州凯德房地产经营管理有限公司，住所地在江苏省扬州市扬子江北路101号1-101。
法定代表人林建瑞，总经理。
委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。
被告郑强。
委托代理人刘云飞，江苏乐助律师事务所律师。
原告扬州凯德房地产经营管理有限公司（以下简称凯德公司）与被告郑强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法由审判员陈彦独任审判，后组成合议庭于2014年8月25日、2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告凯德公司委托代理人施莉珏、被告委托代理人刘云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯德公司诉称，2012年9月24日，原、被告订立《凯德广场扬州房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于扬子江北路101号凯德广场扬州商场B1层01*04/36*38号商铺作为经营欢乐熊电动游戏中心/儿童游戏中心之用。合同还对租赁期限、保证金等费用的计算方法、支付方式、滞纳金和违约金作了预订。原、被告分别于2012年12月26日、2013年3月12日签订了补充协议。租赁期限变更为2013年3月16日至2018年3月15日。协议签订后，原告按约履行了自己的义务，被告自2013年10月起开始拖欠原告的租金及水、电费。原告三次发送律师函催缴上述费用，被告拒绝履行付款义务。2014年5月7日，原告向被告送达解除函，通知被告解除租赁合同，搬清室内物品。被告至今仍未清场。故要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，被告腾让房屋、恢复原状并交付原告；2、原告向被告收取的保证金137761.6元不予返还；3、被告支付2013年10月至实际腾让之月的租金和物业费（租金11101.8元/月、物业费25904元/月，其中扣除2013年10月已交的物业费17000元）；4、被告支付拖欠的水电费4639.7元；5、被告支付逾期付款违约金30504.92元；6、被告支付解除租赁合同违约金222036元。
原告提供的证据有：
1、房屋租赁合同一份、补充协议二份，证明原、被告之间存在租赁合同关系并对租金、违约金、保证金等进行约定的事实；
2、律师函及邮件邮寄单、查询单一组，证明原告向被告多次催交所欠租金等款项、通知被告解除租赁合同、腾让房屋的事实。
被告辩称：原、被告签订的房屋租赁合同及后又约定租赁期延至2018年3月15日，这一事实被告认可。因存在下列事实，不同意原告诉讼请求：1、原告在地下商场招商时对包括郑强在内的商铺口头承诺先预交租金，后若地下商场招商不满60%的承租率，是不收房屋租金的。因原告是大公司，被告认为招商率达60%肯定没有问题，所以与原告签订了书面合同，但该合同是格式文本，其口头承诺并未签订在内；2、被告等商户开业后发现在一定时间内没有达到60%的入租率，当被告等商户找原告维权时，因为被告是地下商场最大一户，原告采取了安抚政策，欺骗被告不要参与，承诺将被告作为个案处理，向总部争取政策补偿。但当其它商户问题解决后，原告予以反悔，不承认个案处理一事，也不承认口头60%入租率不足，不收房租的承诺，相反要求被告履行原书面合同；3、至于原告主张的违约金、保证金部分，基于上述答辩理由应免收；4、被告对拖欠水电费无异议；5、2014年5月10日收到原告的解除通知函后，原告负责人承诺不再收取租金，同时原告采取断电停水措施，被告也无法经营，故不同意再交付租金。6、关于装修问题，被告一开始是30万元装修，后由于原告要求被告按照其装修标准重新装修，导致被告多支出120万，对该部分损失，被告不反诉，但要求原告予以考虑。
被告提供的证据有证人张某的证言一份，其证实2013年前与原告订立合同，租用30-40平方米开设美甲店。原告方答应入租率达不到60%，免收租金。后仅招租9户承租户，由于未达到60%，被告等八位承租户（不含被告）找到扬州电视台新闻女生节目组请求帮忙。后双方协商，原告退还装修费、押金、保证金，但物业费、律师费未退。
经审理查明：
2012年9月24日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定出租方为原告（甲方），承租方为被告（乙方）。
合同第三条3.2款约定：乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方交付第一个月的租金；其后各月预付的租金于每月第一个工作日或之前向甲方付清。
合同第四条4.1.1款约定：如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。4.2.2款约定：乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方交付第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费于每月第一个工作日或之前向甲方付清。
合同第十条乙方的违约责任10.2款约定：乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按照逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。
合同第十二条变更与解除12.2款约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方所支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额和违约金之间的差额：…（4）逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的。
合同第十三条13.1款约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品再届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称不可移动的物品）拆除，以使该房屋回复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除：经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。
合同第十三条13.3款约定：租赁期满或本合同提前解除，乙方交还该房屋时，如果，甲方发现该房屋和/或本合同附件所列的装修、设备和设施被损坏或者遗失（自然损坏除外），甲方有权要求乙方赔偿损失，亦有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。
合同第十九条19.1款约定出租房屋位于凯德广场B1层01＊04/36＊38号。19.2款约定该房屋用于计算租金、物业管理费的租用面结为740.12平方米。
合同第二十条20.1款约定，该房屋的租赁期限自甲方同意的装修期届满次日起五年的时间，即2012年12月25日至2017年12月24日。
合同第二十一条21.1.1款约定：保底租金：按租用面积计算。第一个至第二个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币15.00元，月保底租金为人民币11101.80元。第三个至第四个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币20.00元，月保底租金为人民币14802.40元。21.2款约定：乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币133221.60元。21.3条约定物业管理费按照每平方米每月35元计算，即每月物业管理费为25904.2元。
合同订立后，原告向被告交付租赁的场地。2012年12月26日，原、被告签订补充协议，将房屋的租赁期自甲方同意的免租装修期届满次日起5年的时间，即2013年1月18日至2018年1月17日。2013年3月12日，原、被告又签订补充协议，将房屋的租赁期自甲方同意的免租装修期届满次日起5年的时间，即2013年3月16日至2018年3月15日。
2013年11月8日，上海市华诚律师事务所（以下简称律师事务所）受原告委托，向被告寄出律师函一份，通知被告立即全额付清截止发函之日的租金74012元。2013年11月18日，律师事务所再次向被告寄出律师函一份，通知被告立即全额付清截止发函之日的租金111018元。2014年1月26日，律师事务所向被告寄出第三份律师函一份，通知被告立即全额付清截止发函之日的租金148024元。2014年5月6日，律师事务所向被告发出第四份律师函，明确被告已拖欠租金等各项费用高达260335.56元，由于被告拖欠应付款属实，也已构成恶意违约。委托人正式通知被告，自本函送达贵方之日起解除与贵方的租赁合同及租赁关系。自2014年5月10起，原告将对商铺进行停止供应能源及锁门处理，并有权清除被告的留存物品。该份律师函被告于2014年5月10日收到。2014年5月14日，律师事务所向被告寄出第五份律师函，通知被告将场地恢复原状并领取遗留物品。否则原告将对场地内的物品进行办理和清场。
另查明，原、被告陈述一致的事实为：1、原告收取被告保证金为137761.6元；2、被告拖欠的水电费为4639.7元；3、被告租金已交至2013年9月底。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同及补偿协议系双方的真实意思表示，且合法有效，双方均应按约履行自己的义务。
一、关于租赁合同的解除。根据租赁合同约定，被告应于每月第一个工作日或之前向原告预付一个月的租金和物业管理费，而被告交纳租金和物业管理费至2013年9月30日后再无交纳，原告于2013年11月8日开始多次发函向被告催要租金未果的情况下，按照租赁合同的约定“原、被告双方同意，被告有下列情形之一的，原告可书面通知被告解除本合同…其中第（4）为逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的”，在2014年5月7日发函书面通知被告解除租赁合同于法有据。被告于2014年5月10日签收，故本院依法确认原、被告之间的租赁关系于2014年5月10起解除。
二、关于租金（含物业管理费）。因被告缴纳租金、物业管理费至2013年9月30日，故原告有权要求被告支付2013年10月1日至2014年5月10日期间的租金、物业管理费，即被告应支付原告254377.43元〔（11101.8元+25904.2元）×7月-17000元+（15元+35元）/30天×10天×740.12平方米〕。
三、关于房屋占有使用费。因租赁关系解除后，被告至今未将承租房屋返还给原告，故被告应向原告支付自2014年5月11日至实际腾让期间的房屋占有使用费，原告自愿降低收费标准，仍然按照第一个年度收费标准计收，本院予以准许，具体计算方法为每月每平方米15元×实际占有天数×740.12平方米。
四、关于逾期付款违约金、解除合同违约金和没收保证金。原告主张被告给付逾期付款违约金、解除合同违约金和没收保证金，上述诉请虽有合同约定，但逾期付款违约金、解除合同违约金和没收保证金均属于承担违约责任形式，相互之间存在重复。因被告辩称原告主张的标准过高，请求法院予以调整，故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合考虑，被告违约造成的损失确定为按照中国人民银行同期同当贷款利率的300%（以欠缴租金和物业费总和254377.43元为基数，自2014年5月11日至实际腾让期之日止）。
此外，被告辩解原告商场入住率不足60%免收租金，因原告对此予以否认，被告亦未能提供足够证据，加之证人张某也证实2013年10月八家商铺协议退场时，仅被告一户未参与协商，故张某等八家商铺与原告达成的协议对被告也不适用，故对被告的辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告扬州凯德房地产经营管理有限公司与被告郑强签订的房屋租赁合同于2014年5月10日解除；
二、被告郑强于本判决生效后30日内腾让房屋并将房屋恢复原状交还给原告原告扬州凯德房地产经营管理有限公司；
三、被告郑强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州凯德房地产经营管理有限公司支付截止2014年5月10日的租金、物业管理费254377.43元、水电费4639.7元，合计259017.13元；
四、被告郑强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州凯德房地产经营管理有限公司支付房屋占有使用费（自2014年5月11日至实际腾让之日，按照每月每平方米15元×实际占有天数×740.12平方米）；
五、被告郑强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州凯德房地产经营管理有限公司支付违约损失（以欠缴房租和物业费总和254377.43元为基数，自2014年5月11日至实际腾让期之日止，按照中国人民银行同期同当贷款利率的300%计算）；
上述各项赔偿数额应扣除预付的保证金137761.6元。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16236元，由原告负担3053元，被告负担13183元（原告同意其预交案件受理费中由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费20997元。（收款人：扬州市中级人民法院；开户行工商银行扬州分行汶河支行；帐号11×××57）。
审 判 长 陈 彦
人民陪审员 姚盛雨
人民陪审员 邵国庆
二〇一五年七月七日
书 记 员 卞 杰