上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6814号
原告(反诉被告)丁疆红，女，1970年3月5日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)高龙生，男，1952年7月8日生，汉族，住上海市静安区。上列两原告共同委托代理人彭明，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)黄晓进，男，1988年3月15日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人沈桂华，上海申浩律师事务所律师。原告(反诉被告)丁疆红、高龙生与被告(反诉原告)黄晓进房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高龙生、两原告的共同委托代理人彭明、被告(反诉原告)黄晓进及其委托代理人沈桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)丁疆红、高龙生诉称，宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋原登记在两原告名下。2015年12月9日，原、被告签订了上海市房地产买卖合同，原告将该房屋以总价158万元出售给被告。签订合同之日被告支付了首付款48万元。第二期房款为申请银行贷款的方式支付。双方在2016年1月16日办理了产权过户的申请手续。银行贷款也在1月29日审核通过，但直至3月29日，原告才实际收到银行支付的第二期房款。根据合同附件三第3条约定，被告应该在1月29日后的三日内将产证等材料送至银行，7日内银行放款，最晚2月14日银行应该放款。据此，被告的迟延付款行为构成了根本违约，故原告起诉要求解除双方就系争房屋达成的房地产买卖合同；被告协助原告办理房屋所有权证的变更登记手续；原告返还被告购房款156万元；被告按本金108万元的日万分之五计算，向原告支付从2016年2月15日起计算20天的逾期付款违约金；被告根据总房价款的20%支付原告赔偿金31.6万元。被告(反诉原告)黄晓进反诉并辩称，被告不存在违约情形。1月16日双方共同至交易中心去送件，交易中心规定20日内领取新产证。2月14日，交易中心电话通知被告去拿产证，因此被告在2月15日去交易中心领取新的产证、抵押证，并把上述材料交给中介公司帮被告找的贷款专员王启锋，由王启锋将材料交到农业银行。农业银行于2016年3月29日将第二期房款108万元划入原告账户。在办理贷款的过程中，贷款专员向双方告知，银行的放款前提是原告将系争房屋内的户口迁出，原告对此明知，同时签了承诺书，但原告一直没有迁出户口。被告因为担心贷款不发放可能导致更大的纠纷，故向银行催促放贷。被告没有逾期支付贷款，因为原告一直没有迁出户口，导致银行没有将贷款及时发放。根据合同附件三约定，第二期款项到账后7日内，原告应该在4月5日交房，被告至今未交房。根据合同附件一，签完示范合同的50个工作日内原告应该迁出户口，即应该在2月23日迁出户口，但原告至今未迁户口，也构成了违约。据此，被告反诉要求被反诉人将系争房屋交付给反诉人；被反诉人赔偿反诉人逾期交房违约金，按照已付房款156万元的日万分之五，从2016年4月6日起算至实际交房之日；被反诉人赔偿反诉人逾期迁出户口违约金，按照总房价款158万元的日万分之五，从2016年2月24日起至实际迁出之日。原告(反诉被告)丁疆红、高龙生针对反诉辩称，因被告迟迟未将他项权证等材料交至贷款银行，导致贷款迟延发放，原告在2016年3月24日起诉，当时房款还没有到，被告是在得知原告起诉后才要求银行将贷款发放到原告处。之前，原告一直催告被告办理贷款，但被告总是推脱。本案中因被告根本违约，原告要求解除合同，所以关于被告要求交房、支付违约金等反诉请求，均缺乏事实和法律依据，要求法院驳回。经审理查明，位于宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋原登记在两原告名下。2015年12月9日，原、被告签订了上海市房地产买卖合同，原告将该房屋以总价158万元出售给被告。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议的期限支付房款的，应向甲方支付违约金，按照乙方逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。同时，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。第十条第三款约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方应向乙方承担违约金，按乙方已付款的日万分之五计算，自本合同第四条、第六条约定的应当交付期限第二天起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，乙方有权单方面解除合同。补充条款约定，甲方承诺于本合同签订后五十个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理户口的迁出手续。若甲方未按时申请办理户口迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价格的万分之五计算，支付乙方赔偿金，直至户口迁出日止。附件三为付款协议，约定，乙方第二期房款以申请银行贷款为支付方式。待甲乙双方至宝山区房地产交易中心办理产权过户手续，并由中介公司收取收件收据。待宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证书和贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后七个工作日内，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房款108万元。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房款支付至甲方指定账户后七日内，甲乙双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方将该房地产交付给乙方。同时，乙方支付尾款2万元。同日，双方签订了一份二手房首付款资金交割书，载明乙方已根据合同约定在当日支付给甲方首付款48万元。上述买卖和付款行为完全系甲乙双方自愿行为，如因此产生纠纷由甲乙方双方自行协商解决，与任何第三人无关，本确认书仅仅为甲乙双方购房首付款交割证明的书面确认，不做其他用途。如果上述房屋内有户籍存在，则甲方保证在银行发放贷款前将户口全部迁出。2016年1月16日，原、被告共同至宝山区房地产交易中心办理了产权过户的申请手续。2016年1月29日，系争房屋经核准，房地产权利变更登记在被告名下。同年3月29日，贷款银行中国农业银行发放了借款凭证，按照被告指定的账户发放了33万元公积金贷款和75万元商业贷款。4月6日，被告向原告发出律师函，主要内容为，敦促原告根据合同的约定迁出户口，以及完成交房手续。另查明，系争房屋内至今仍登记有两原告的户籍。本案审理中，原告表示高龙生、丁疆红原来是夫妻，出售房屋是因为要离婚，高龙生承诺将房价款的一半给丁疆红。收取48万元房款后，高龙生给了丁疆红24万元，108万元的房款尚未处理。双方离婚后，本打算另行购入两套房屋，高龙生也购买了罗店美兰湖的一套动迁安置房，因被告的第二期房款一直未到账，上家不愿意再出售给高龙生，故原告无法重新购房，也无法迁户口。关于收取的房款48万元、108万元，原告愿意全部还给被告。原告购房后，和上家签了定金协议，因上家不卖了，定金还给高龙生了，协议也撕毁了。而目前美兰湖同样的动迁房由原来的60万元上涨到了90万元，原告无力购买。被告表示，其刚刚研究生毕业，因为工作原因需要在附近购房，为了此次买卖，被告全家也付出了全部积蓄，而由于原告拒绝交房，导致被告至今仍在外借房。被告并表示愿意在本案中一并处理尾款2万元，同意在过户同时向原告付清该款。庭审过程中，双方当事人均对合同约定的违约金标准提出异议，认为过高，要求法院酌情调整。以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、房地产登记簿、被告提供的首付款资金交割书、银行放贷凭证、律师函、户籍摘录，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用的基本民法原则。原、被告就系争房屋签订的示范文本的上海市房地产买卖合同，系双方真实意思的表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于系何方的违约行为导致买卖合同无法按约正常履行，以及由此所应承担的违约责任。关于本诉，原告主张因被告迟延递交他项权证等材料而导致银行贷款迟延发放，并据此要求解除合同。根据双方合同附件三的约定，被告第二期房款以申请银行贷款为支付方式。待双方至宝山区房地产交易中心办理产权过户手续，并由中介公司收取收件收据。待宝山区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证书和贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，被告应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后七个工作日内，被告应通过贷款银行支付给甲方第二期房款108万元。上述条款系买卖双方关于第二期房款支付途径(即申请银行贷款)和办理、发放贷款的节点程序的约定，其中并未就被告支付该款的截止日期作出明确、唯一的明示。而实际履行过程中，买卖双方也是依约至交易中心办理过户申请，在被告递交有关房地产权证及他项权证后，由银行审核并发放了贷款。被告关于其递交材料的时间并未超过合理期限以及合同约定的主张，符合一般交易规则和交易流程，本院予以确认。而在银行核准贷款条件后，其具体发放贷款的期限并不受申请人即被告的控制。故原告主张被告迟延支付第二期房款的意见，并不符合合同约定也缺乏法律依据，本院对此不予采信。原告由此而要求解除合同、要求被告承担违约责任等诉讼请求，本院也不予支持。针对反诉请求，根据双方的合同约定，若原告未按约定期限交接房地产的，原告应承担违约金，按照被告已付款的日万分之五计算。而交房日期，在合同中也作出明确约定，即待被告取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房款支付至原告指定账户后七日内，双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，原告将该房地产交付给被告。据此，鉴于原告于2016年3月29日收到第二期房款，故其应于7日内将房屋实际交付给被告，但至今其仍未履行该义务。被告反诉要求原告交付房屋并承担逾期违约金的请求，具有事实和合同依据，本院予以准许。同时，补充条款约定，原告于本合同签订后五十个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理户口的迁出手续。若原告未按时申请办理户口迁出手续，则每逾期一日，其应当按照该房地产转让价格的万分之五计算，支付被告赔偿金，直至户口迁出日止。故被告要求原告支付从2016年2月24日起至实际迁出之日的逾期迁出户口违约金的反诉请求，合法有据，本院也予以准许。本案中，原告对违约金标准提出异议，认为过高并要求法院调整，该主张符合法律规定。本院从双方当事人履行买卖合同的诚信程度出发、结合守约方的实际损失、从公平合理、等价有偿的原则考虑，酌情将违约金标准调整为日万分之二。被告同意一并在交房同时将尾款2万元支付给原告，该主张于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)丁疆红、高龙生要求解除与被告(反诉原告)黄晓进就上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同等诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)丁疆红、高龙生于本判决生效之日起十日内，将上述房屋交付被告(反诉原告)黄晓进，同时被告(反诉原告)黄晓进支付原告(反诉被告)丁疆红、高龙生尾款2万元；三、原告(反诉被告)丁疆红、高龙生于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)黄晓进赔偿逾期交房违约金，按照已付房款156万元的日万分之二计算，从2016年4月6日起算至实际交房之日；四、原告(反诉被告)丁疆红、高龙生于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)黄晓进赔偿逾期迁出户口违约金，按照总房价款158万元的日万分之二，从2016年2月24日起至实际迁出户口之日止；五、被告(反诉原告)黄晓进的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取9,510元，反诉案件受理费减半收取726元，由原告(反诉被告)丁疆红、高龙生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年六月二十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。