河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终2286号
上诉人（一审原告）：魏壮壮，住漯河市召陵区。
委托诉讼代理人：朱军秀，住漯河市源汇区。
被上诉人（一审被告）：漯河御盛房地产开发有限公司，住所地漯河市源汇区五一路南端干河陈乡政府办公楼四楼。
法定代表人：贾飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范宇航，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王攀，男，该公司员工。
上诉人魏壮壮因与被上诉人漯河御盛房地产开发有限公司（以下简称御盛公司）买卖合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2017）豫1102民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏壮壮的委托诉讼代理人朱军秀、被上诉人御盛公司的委托诉讼代理人王攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
魏壮壮上诉请求：撤销原审判决，判令御盛公司返还购房款1万元。事实与理由：御盛公司的广告中突出宣传“无理由退房”，而其在在《退房承诺书》又规定了苛刻的退房条件，足以说明系虚假承诺。
御盛公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原审判决。
魏壮壮向一审法院起诉请求：判令御盛公司返还购房定金1万元。
一审法院认定事实：魏壮壮向御盛公司支付1万元购房定金，双方予以认可。魏壮壮提交了古城传媒2017年6月、7月、8月三份报纸和御盛公司广告宣传页一份，报纸和宣传页上标明“无理由退房”，魏壮壮认为其可以无理由退房。魏壮壮提供编号为：0004171漯河恒大名都楼宇认购书一份，认为该认购书系格式条款，其没有足够的时间和水平看懂及理解协议的内容。按照合同法第40条、41条的规定，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效。对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。御盛公司应当无条件退房退款。御盛公司提出报纸和宣传页同时也载明了无理由退房的适用条件，即签订认购书后履行了相应义务，且无违约行为，那么自签署商品房买卖合同至办理入住手续前可无理由退房。并提供编号为：0004171漯河恒大名都楼宇认购书一份和无理由退房承诺书签收表一份，证明定金1万元不应当退还。另查明，编号为：0004171漯河恒大名都楼宇认购书主要内容为，甲方（××）御盛公司，乙方（××）魏壮壮，乙方自愿认购漯河恒大名都15幢1单元505号房，该商品房建筑面积共103.39平方米，总金额为人民币623551元。乙方签署认购协议书时，支付人民币1万元作为定金。乙方按揭付款，须于2016年4月6日前支付首期房款183551元（不含定金），同时签署商品房买卖合同。乙方必须在约定的付款方式和期限内到漯河恒大名都销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。签署日期为2016年4月4日。同日，魏壮壮签署无理由退房承诺书一份，主要内容为，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。
一审法院认为，魏壮壮与御盛公司签订的漯河恒大名都楼宇认购书，是双方当事人真实意思表示，法院予以认定。协议签订后，双方应当按照协议内容履行各自的义务。关于无理由退房，魏壮壮已签署无理由退房承诺书，御盛公司已明确告知无理由退房的适用条件，不存在任何歧义。魏壮壮支付1万元定金后，未按照协议的约定于2016年4月6日前支付首期房款，也未签订商品房买卖合同，已属违约，不符合无理由退房的条件。魏壮壮称没有足够的时间和水平看懂及理解协议的内容，格式条款发生争议，应当做出不利于提供格式条款一方的解释的意见，不予采纳。判决：驳回原告魏壮壮的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告魏壮壮负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，原审中魏壮壮提供的御盛公司在《古城传媒》发布的广告和宣传资料等载明，开发商御盛公司开发销售“恒大御景”商品房，在广告的显著位置均大号字体显著标明“无理由退房”字样。其它事实与原审查证事实相同。
本院认为，对于御盛公司在其广告中承诺的“无理由退房”，按照一般公众的理解应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，御盛公司和魏壮壮对此也予以认可。但对于购房者在何种情况下能够行使该权利，双方存在不同认识：御盛公司主张其广告和《无理由退房承诺书》中均约定“签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间”；魏壮壮则主张御盛公司的广告中仅有“无理由退房”表述，并没有其他的限制性条件，《无理由退房承诺书》不具有合同效力，因此至办理入住手续前均可无理由退房。
御盛公司制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，但该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。御盛公司的销售广告和宣传资料的显著位置注明“无理由退房”，而没有对退房的限制性条件予以明确的、提醒消费者足以注意到的说明，仅在宣传资料的底端以非常小的文字予以限制性解释，甚至《古城传媒》广告底端的文字根本不能辨识，均不能起到明确告知消费者的作用，据此该销售广告和宣传资料对于向御盛公司发出订立购房合同要约的消费者（包括魏壮壮）而言，御盛公司“无条件退房”的承诺是没有其他附加条件的，即购房者在合同履行终结前均有权随时解除合同且无需承担违约责任。
在魏壮壮与御盛公司协商签订购房合同的过程中，御盛公司要受到其广告中“无条件退房”要约的约束。2016年4月4日双方签订《认购书》，约定有定金条款，但没有对“无条件退房”进行约定。同日，御盛公司向魏壮壮交付了《无理由退房承诺书》，魏壮壮在《签收表》上签字，该表系御盛公司印制的格式表格，每行均有关于签收人“知悉并理解《无理由退房承诺书》全部内容”的字样。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《无理由退房承诺书》是御盛公司提供格式条款，该承诺书对于“无条件退房”的规定相对于上述其广告中的承诺附加了更为严格的限制性条件，相对于根据广告而与其订立购房合同的魏壮壮而言，是对其“无理由退房”权利的限制。御盛公司不能提交其与魏壮壮共同签字的承诺书，也不能证明曾在签订《认购书》之前向魏壮壮明确告知、解释过该承诺书的具体内容并获得其同意，剥夺了购房者的知情权和选择权，有违公平和诚实信用原则，因此该承诺书对魏壮壮不产生效力，魏壮壮基于对御盛公司销售广告和宣传资料中“无理由退房”的一般性理解的权利仍然存在。《认购书》中的定金条款与“无理由退房”的承诺相冲突，属于《中华人民共和国合同法》第四十规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，因此，魏壮壮在明确表示解除《认购书》的情况下，御盛公司应当依据“无理由退房”的承诺向其退还1万元的定金。
综上所述，魏壮壮的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销漯河市源汇区人民法院（2017）豫1102民初1912号民事判决；
二、漯河御盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向魏壮壮退还定金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由漯河御盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于凤鸣
审判员 宋跃武
审判员 陶京涛
二〇一七年十一月十四日
书记员 楚军辉