福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0902民初2620号
原告：中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路8号，统一社会信用代码91350900857467208T。
主要负责人：丁东平，系该行行长。
委托诉讼代理人：魏寿生，福建宁荣律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：袁吕平，福建宁荣律师事务所实习律师。
被告：王修栋，男，1983年7月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，
被告：缪建芳，女，1982年3月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，
被告：宁德市金福房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区茶亭下53-1号金福山庄13号楼底层，组织机构代码证71734186-5。
法定代表人：张捍平，公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行（以下简称建行蕉城支行）与被告王修栋、缪建芳、宁德市金福房地产开发有限公司（以下简称金福房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行蕉城支行的委托诉讼代理人魏寿生、袁吕平到庭参加诉讼，被告王修栋、缪建芳、金福房地产公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行蕉城支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告王修栋、缪建芳共同偿还原告借款本金183125.29元及其相应利息（截止2017年1月5日利息4592.27元、罚息173.88元，本息共计187891.44元，并支付此后按合同约定计算的利息、罚息、复利至借款实际还清之日止）；2.判决被告宁德市金福房地产开发有限公司对被告王修栋、缪建芳上述借款本息以及合同约定的原告为实现债权与担保权利而发生的相关费用承担连带偿还责任；3.判决确认原告对被告王修栋、缪建芳位于宁德市蕉城区（抵押权预告登记证号）的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.原告支出的律师费等实现债权费用由法院依法判决承担。事实和理由：2010年12月16日，被告王修栋因购置房产的需要，与原告签订编号为2010年建宁蕉个个房借字620号《个人住房借款合同》，合同约定被告王修栋向原告借款220000元，借款期限自2011年2月25日至2031年2月25日，借款年利率为5.61%，即在基准利率上下调15%；同时，由宁德市金福房地产开发有限公司提供阶段性保证（保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利文书交由贷款人核对无误、收执之日止）；由被告王修栋、缪建芳自愿以位于宁德市蕉城区房地产提供抵押担保，保证范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、各种应付的其他款项、以及合同约定的实现债权和抵押权而发生的相关费用等。此外，合同还约定了实现债权等费用的承担、提前收贷等双方权利义务。2010年12月21日，被告王修栋、缪建芳与原告就抵押权办理了预告登记手续，证号为“”。2011年2月25日，原告依约转账支付借款220000元，已履行了合同约定的义务。但是，自2016年6月起，被告王修栋、缪建芳未能按合同约定偿还借款本息，已构成违约，严重危及到原告的信贷安全。截至2017年1月5日止，被告王修栋、缪建芳结欠原告借款本金183125.29元以及相应的利息4766.15元（含利息4592.27元、罚息173.88元）。依据《个人住房借款合同》第十六条、第十七条的约定，原告有权宣布借款到期，要求被告立即偿还借款本息、支付实现债权费用及承担其它违约责任等。综上所述，被告王修栋、缪建芳依法应返还原告借款本金并按约定利率支付至全部债务还清之日止的利息、罚息以及承担原告实现债权的费用等；被告宁德市金福房地产开发有限公司应依法承担连带清偿责任；同时，原告有权以被告王修栋、缪建芳提供的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿。
被告王修栋、缪建芳、金福房地产公司未作答辩。
原告建行蕉城支行围绕诉讼请求依法提交了被告王修栋、缪建芳的身份证、结婚证复印件、被告金福房地产公司营业执照、组织机构代码证、《个人住房借款合同》、宁房预市区字第号《抵押权预告登记证》、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款转存凭证（借款借据）、个人贷款对账单、贷款账户基本信息、借款情况说明、委托代理协议、律师费发票作为证据，本院依法确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.2010年12月16日，原告建行蕉城支行与被告王修栋、缪建芳、金福房地产公司，签订编号为2011年建宁蕉个个房借字620号《个人住房借款合同》，合同约定：被告王修栋向原告借款220000元，用于购买商品房，借款期限自2011年2月25日至2031年2月25日，借款年利率为5.61%；被告若不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款到期，要求被告王修栋立即偿还借款本息、支付实现债权费用及承担其它违约责任。
2.被告王修栋、缪建芳自愿以其预购的宁德市蕉城区商品房，为上述合同项下的全部债务向原告提供抵押担保，原告建行蕉城支行与被告王修栋、缪建芳已办理了抵押权预告登记（登记号为宁房预东侨字第号）。被告王修栋、缪建芳至今尚未办理上述预购商品房的产权登记，亦未办理抵押他项权利证书。
3.被告金福房地产公司为上述借款提供阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利文书交由贷款人核对无误、收执之日止。
4.2011年2月25日，原告建行蕉城支行依约向被告王修栋转账支付借款220000元，2016年6月起，被告王修栋未能按上述《个人住房借款合同》约定偿还借款本息，截至2017年1月5日止，被告王修栋结欠原告借款本金183125.29元，利息4592.27元、罚息173.88元。
5.被告王修栋、缪建芳于2008年9月23日登记结婚，双方系夫妻关系。
6.原告建行蕉城支行与福建宁荣律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定福建宁荣律师事务所指派魏寿生、袁吕平律师为本案诉讼代理人，2017年3月10日，原告支付了3000元本案诉讼代理费。
综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。原告建行蕉城支行依约发放贷款，但被告王修栋未按约定足额偿还借款，构成违约，应承担违约责任。本案借款发生于被告王修栋、缪建芳婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务。原告建行蕉城支行根据合同约定要求被告王修栋、缪建芳共同偿还剩余的借款本息，以及原告为实现债权而支出的律师代理费，于法有据，本院予以支持。被告王修栋、缪建芳预购的宁德市蕉城区商品房，虽已办理抵押预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。鉴于该房产未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告尚未取得他项权利证书，其要求对房产行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。被告金福房地产公司自愿为被告王修栋、缪建芳的借款提供阶段性保证责任，应向原告建行蕉城支行承担连带清偿责任。被告王修栋、缪建芳、金福房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告王修栋、缪建芳应于本判决生效之日偿还原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行借款本金183125.29元并支付相应利息、罚息（利息、罚息分两段计算：支付截止2017年1月5日止的利息4592.27元、罚息173.88元；支付2017年1月6日起至实际偿付之日止的利息、罚息仍按合同约定计算）。
二、被告王修栋、缪建芳应于本判决生效之日支付原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行律师代理费3000元。
三、被告宁德市金福房地产开发有限公司对被告王修栋、缪建芳的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，上述房产抵押登记手续办妥之日，被告宁德市金福房地产开发有限公司的保证责任终止；被告宁德市金福房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王修栋、缪建芳追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4060元，由被告王修栋、缪建芳、宁德市金福房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林敏剑
人民陪审员 石晓霞
人民陪审员 陈 芬
二〇一七年六月三十日
书 记 员 廖玉松
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。