浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终1278号
上诉人（原审原告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地：义乌市北苑街道望道155号411室.
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：王晓凌、韦丁宁，浙江国翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高云辉。
上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）为与被上诉人高云辉房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告高云辉起诉称：原、被告于2011年12月31日签订了浙江省商品房买卖合同，合同约定被告应于2011年12月30日前交付涉案房屋，被告于2012年3月30日才交付涉案房屋，已构成违约，应支付原告违约金17919.99元。合同还约定，被告应于2013年12月30日之前取得该商品房的房屋及土地权属证书交付给原告。然而直到2015年6月23日，被告仍未将涉案房屋的权属证书交付给原告，已构成违约，应支付原告违约金21464.16元。原告请求判令：1、被告支付逾期交房违约金17919.99元（从2011年12月30日起以398222元为基数按每日0.05%计算至2012年3月30日止共计90日）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金21464.16元（从2013年12月30日起以398222元为基数按每日0.01%计算至2015年6月23日止共计539日）；3、被告立即为原告办理房屋所有权证（土地及房屋权属证）；4、由被告承担本案诉讼费。
原审被告德兴房产公司答辩称：一、原告向被告购房是事实，对原告主张的逾期交房违约金没有异议，但应扣除被告代原告缴纳的住宅专项维修资金及物业管理费。二、被告无需支付逾期交付土地、房产权属证书的违约金。根据合同约定，被告只需办理商品房双证的初始登记，但被告没有将双证转移登记至原告名下的义务，故被告不存在违约。三、原告要求被告为其办理双证的诉请没有事实和法律依据。
原审法院查明：2011年12月31日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，主要内容为：第三条、买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区7幢2单元802室（以下简称涉案房屋），建筑面积共105.91平方米。第五条、该商品房总价款叁拾玖万捌千贰百贰拾贰元整。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为48元／平方米。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。第七条、买受人已付购房款叁拾玖万捌千贰百贰拾贰元整。第九条、出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。第十六条、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1‰的违约金。原告已支付购房款398222元。被告为原告代交了新建物业专项维修基金5111.04元。原告未缴纳涉案房屋2012年、2014年、2015年的物业服务费和公共能耗费，每年费用合计1917元。2012年4月18日，原告签署承诺书，同意被告在应支付的延期交付滞纳金中扣除原告应缴纳的专项维修基金和一年的物业管理费。义乌市孝富物业有限公司东阳分公司同意由被告在违约金中直接抵扣业主未缴的物业服务费和公共能耗费。原告已取得涉案房屋的房屋所有权证。
原审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。被告对原告主张的逾期交房违约金17919.99元没有异议，该院予以确认。因原告签署承诺书同意被告在应支付的违约金中扣除由被告代缴的新建物业专项维修基金5111.04元和一年的物业服务费、公共能耗费合计1917元，故被告实际应支付的逾期交房违约金为10891.95元。根据合同约定，被告应于2013年12月30日前取得涉案房屋的土地使用权证书或土地使用证明并交付给原告，但至今未交付，原告要求被告支付逾期交付涉案土地权属证书违约金21464.16元的诉讼请求不违反合同约定，该院予以支持。因合同约定由原告自行办理涉案房屋的产权转移登记，故被告只需向原告交付涉案房屋的土地使用权证书或土地使用证明。综上，原告的诉讼请求部分成立，该院予以支持，部分不成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告高云辉逾期交房违约金10891.95元。二、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告高云辉逾期交付土地权属证书的违约金21464.16元。（上述款项均汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行）。三、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告高云辉交付位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区7幢2单元802室房屋的土地使用权证书或土地使用证明。四、驳回原告高云辉的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，减半收取392元，由原告高云辉承担70元，由被告东阳市德兴房地产开发有限公司承担322元。
宣判后，德兴房产公司不服，向本院提起上诉称：一、德兴房产公司无需支付逾期交付土地、房产权属证书的违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，作为出卖人有义务负责办理土地使用权证、商品房所有权证的初始登记，但没有向高云辉交付双证，转移登记至高云辉名下的义务。该条约定的交付权属证书，指的是办至德兴房产公司名下的初始登记。只要德兴房产公司办理了房产证、土地使用证的初始登记，德兴房产公司就不算违约，不用支付违约金。事实上，德兴房产公司已于2013年5月取得房屋所有权证，2007年取得了土地使用证的初始登记，故高云辉的诉请不符合合同约定，原审认定德兴房产公司违约错误。二、原审判决超出了高云辉的诉讼请求，高云辉的诉请没有提出要求德兴房产公司向高云辉交付房屋初始登记的土地使用权证书或土地使用证明和房屋所有权证。原审法院自行给高云辉增加诉讼请求，有违法律规定。综上，请求撤销原审判决第二、第三项，改判驳回高云辉不合理的诉讼请求。
高云辉在二审中答辩称：德兴房产公司未履行《商品房买卖合同》第十六条的约定；房屋所有权证的取得时间是2014年2月25日，与上诉状上的时间不一致；一审判决符合法律规定。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：高云辉与德兴房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应于2013年12月30日前办理涉案商品房的初始登记，取得涉案商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》，交付给高云辉。而德兴房产公司未能提供证据证明在上述期限内已将涉案房屋的土地权属证书交付给高云辉，故原审判决由德兴房产公司支付高云辉逾期交付涉案房屋土地权属证书违约金，符合合同约定。关于初始登记的土地证或者登记证明的交付问题，双方在合同中有明确约定，原审判决并未超出高云辉的诉讼请求。综上，德兴房产公司的上诉意见不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费337元，由上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一六年三月二十八日
代书 记员 黄佳婧