湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第01509号
原告武汉邦信小额贷款有限责任公司，登记住所地：湖北省武汉市江岸区后湖大道汉口花园淡莲轩20栋8号，9号，现办公地：湖北省武汉市江岸区解放大道1320号银浩大厦12-13楼。
法定代表人李建军，总经理。
委托代理人肖兴中（一般授权代理），湖北晨丰律师事务所律师。
委托代理人余浩（一般授权代理），湖北晨丰律师事务所律师。
被告湖北鑫汇置业发展有限公司，住所地：湖北省仙桃市沔州大道8号。
法定代表人萧文华，总经理。
委托代理人陶红（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
被告肖琼。
委托代理人陶红（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
被告杨晖。
委托代理人陶红（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
原告武汉邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信公司）诉被告湖北鑫汇置业发展有限公司（以下简称鑫汇公司）、肖琼、杨晖小额借款合同纠纷一案，原告邦信公司向本院提出诉前保全申请，本院作出（2015）鄂江岸保字第00329号民事裁定：冻结被告鑫汇公司、肖琼、杨晖的银行存款4，000，000元（人民币，下同）或查封、扣押相应价值的财产。本院于2015年7月31日立案受理本案，依法组成由审判员许丽莎担任审判长，人民陪审员葛一红、彭荣参加的合议庭进行审理。因被告鑫汇公司、肖琼、杨晖下落不明，本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼文书。2016年3月4日，被告鑫汇公司、肖琼、杨晖的共同委托代理人陶红来本院签收上述法律文书。本院于2016年3月22日公开开庭审理本案，原告邦信公司的委托代理人肖兴中，被告鑫汇公司、肖琼、杨晖的共同委托代理人陶红到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外调解一个月，本院予以准许，但调解未成。本案现已审理终结。
原告邦信公司诉称：我公司与鑫汇公司于2013年12月19日签订了《借款合同》，约定：借款金额4，000，000元，借款期限6个月，贷款年利率22.4%，周期付息，到期还本。若迟延支付款项的，应按借款利率加收50%计收罚息。为担保上述债务的履行，鑫汇公司与我公司签订了两份《最高额抵押合同》，分别以仙桃豪布斯卡国际商业街1号楼42套房产、3号楼50套房产作抵押担保，并办理了在建工程抵押登记手续。同时，杨晖、肖琼就上述两笔债务向我公司出具了《个人无限连带责任保证书》，自愿对上述债务承担个人无限连带保证责任。合同签订后，我公司履约发放贷款。借款期限届满后，鑫汇公司未能偿还借款本息，肖琼、杨晖未对上述借款承担连带还款责任。为维护我公司合法权益，故诉至法院，请求判令：1、鑫汇公司偿还我公司借款本金4，000，000元、期内利息77，155.56元及逾期利息（以本金4，000，000元为基数自2014年6月20日起，以每期逾期利息为基数自逾期之日起，均至借款本息清偿之日止，按合同约定的年利率33.6%计算）；2、确认我公司对鑫汇公司为本借款所设定抵押的位于仙桃豪布斯卡国际商业街1号楼42套房产、3号楼50套房产的抵押合法有效，我公司对该抵押房产的处置价款享有优先受偿权；3、肖琼、杨晖对上述欠款承担连带还款责任；4、本案诉讼费用由鑫汇公司、肖琼、杨晖共同承担。
被告鑫汇公司、肖琼、杨晖共同辩称：对借款本金、期内利息及肖琼、杨晖的保证责任无异议。逾期利息和逾期本金产生的利息不能超过按年利率24%计算的利息。
经审理查明：2013年12月19日，抵押人鑫汇公司（甲方）与抵押权人（乙方）邦信公司签订了两份《最高额抵押合同》，抵押担保的主债权最高额度分别为4，000，000元、6，000，000元；抵押物分别为仙桃市仙桃·豪布斯卡国际商业街1号楼42间房及3号楼50间房（房号见附件）。两份合同均约定：抵押担保的主债权是指2013年12月19日至2015年12月19日期间因乙方向甲方授信而发生的一系列债权，借款用途为房屋开发；抵押担保的范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）等；主合同债务履行期限届满或按主合同约定主合同债务提前到期，债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或债务人违反主合同的其他约定，乙方有权处分抵押财产。邦信公司、鑫汇公司分别在合同上加盖公章。2013年12月20日，上述在建工程在仙桃市房屋登记管理所办理了抵押登记，《在建工程抵押登记证明》记载：证号分别为仙桃市房建纺织工业园字第201300050、201300051号，债权数额分别为4，000，000元、6，000，000元，在建工程坐落分别为仙桃市沔洲大道中段8号国际商业街1号楼幢42间套房、仙桃市工业园区仙南大道南侧国际商业街3号楼。
2013年12月19日，借款人鑫汇公司与贷款人邦信公司签订《借款合同》一份，约定：借款人贷款4，000，000元用于房屋开发，由鑫汇公司提供抵押担保，杨晖提供个人无限连带责任保证。贷款期限6个月，期限起始日以第一次放款时的借款凭证所载实际放款日期为准。贷款年利率22.4%，日利率等于年利率除以360天，合同期内贷款利率不变；利息从贷款实际发放到贷款发放账户之日起算，按日计息。还款方式为周期付息，到期还本。违约事件及处理：如借款人未按约定期限还款且未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止；逾期是指分期按计划还款的，一次到期未偿还；贷款逾期罚息利率为本合同约定借款利率的50%；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利。邦信公司、鑫汇公司分别在合同上盖章。邦信公司出具《借款凭证》，载明：借款起始日为2013年12月20日，借款到期日2014年6月19日，还款日为20日，该凭证作为上述《借款合同》的组成部分，鑫汇公司在其上加盖公章。
杨晖、肖琼向邦信公司出具《个人无限连带责任保证书》，向邦信公司承诺：愿意以个人所有财产和权益，以无限连带责任的方式为鑫汇公司公司4，000，000元的借款提供担保，同意对《借款合同》及今后可能发生的修改、补充条款中债务人所有债务承担无限连带责任；本保证书自本人签字之日起生效，直至邦信公司根据《借款合同》所提供的债权被全部清偿为止。杨晖、肖琼分别在其上“承诺人姓名”、“承诺人配偶姓名”处签名并捺印。
上述合同签订后，邦信公司于2013年12月20日通过银行转账的方式向鑫汇公司发放贷款4，000，000元。在合同履行过程中，鑫汇公司向邦信公司偿还了借款期限内的部分利息，尚欠期内利息即2014年5月20日至2014年6月19日期间的利息77，155.56元及借款本金4，000，000元未予偿还，故邦信公司诉至法院。
另查明：位于仙桃市沔洲大道中段8号仙桃·豪布斯卡国际商业街1号楼的3011、3017号房于2014年2月12日注销抵押登记。
上述事实，有《借款合同》、《借款凭证》、《记账凭证》、《最高额抵押合同》、《在建工程抵押登记证明》、《个人无限连带责任保证书》、还本付息明细及银行回单、仙桃市房产档案馆查询信息及当事人陈述等证据在卷佐证，并经双方当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为，邦信公司与鑫汇公司签订的《借款合同》、《最高额抵押合同》及杨晖、肖琼出具的《个人无限连带责任保证书》，是各方真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。邦信公司与鑫汇公司形成小额借款合同及抵押合同关系，与杨晖、肖琼形成保证合同关系。邦信公司按约发放贷款4，000，000元，鑫汇公司作为借款人，理应在借款期满后向邦信公司偿还借款本金及期内利息。现借款期限已届满，邦信公司要求鑫汇公司偿还借款本金4，000，000元及期内利息77，155.56元的诉讼请求，本院予以支持。邦信公司要求鑫汇公司支付逾期本息产生的利息，因逾期利息产生的利息属于复利，复利不受法律保护，本院不予支持；就逾期本金产生的利息，邦信公司主张按年利率33.6%计算标准过高，应按年利率24%的标准计算，以4，000，000元为本金，自2014年6月20日起至借款本金清偿完毕之日止。鑫汇公司以其位于仙桃市沔州大道中段8号仙桃·豪布斯卡国际商业街1号楼40间房、仙桃市工业园区仙南大道南侧仙桃·豪布斯卡国际商业街3号楼50间房的在建工程为其向邦信公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权已设立，故鑫汇公司应以其抵押物向邦信公司承担抵押担保责任，邦信公司以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过所担保债权数额4，000，000元及项下利息的部分归鑫汇公司所有，不足部分由鑫汇公司清偿。涉案在建工程1号楼3011、3017号房已注销抵押登记，邦信公司对此不享有优先受偿权。杨晖、肖琼向邦信公司出具《个人无限连带责任保证书》，应对上述借款本金、逾期本金产生的利息承担连带清偿责任；但本案中被担保的债权既有债务人提供的物的担保又有第三人提供保证，但没有约定实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》的规定，杨晖、肖琼仅对邦信公司就抵押物优先受偿后不足的部分，承担连带保证责任。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北鑫汇置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉邦信小额贷款有限责任公司偿还借款本金4，000，000元；
二、被告湖北鑫汇置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉邦信小额贷款有限责任公司支付期内利息77，155.56元（截至2014年6月19日）；
三、被告湖北鑫汇置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉邦信小额贷款有限责任公司支付逾期本金产生的利息（以4，000，000元为本金，自2014年6月20日起至借款本金清偿完毕之日止，按年利率24%的标准计算）；
四、被告湖北鑫汇置业发展有限公司如不能履行上述判决第一、二、三项的给付义务，以其抵押的仙桃市仙桃·豪布斯卡国际商业街1号楼40间房及3号楼50间房（房号见附件）的在建工程依法折价或者拍卖、变卖后的价款由原告武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额4，000，000元及项下利息的部分归被告湖北鑫汇置业发展有限公司所有，不足部分由被告湖北鑫汇置业发展有限公司清偿；
五、被告杨晖、肖琼对原告武汉邦信小额贷款有限责任公司就上述抵押物优先受偿后不足的部分，承担连带清偿责任；
六、驳回原告武汉邦信小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54，369元、保全费5，000元、邮寄送达费120元，公告费250元，共计59，739元，由被告湖北鑫汇置业发展有限公司、杨晖、肖琼共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 许丽莎
人民陪审员 葛一红
人民陪审员 彭 荣
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 王 露
附件：
1号楼
3号楼
楼层
房号
房号
1
1001、1002、1003
1054、1055、1056、1057、1058、
2
2024
2004、2041、2043
3
3006、3008、3011、3012、3013、3014、3015、3016、3017、3019、3022、3025、3026
3002、3033、3034、3035、3036、3037、3038、3039
4
4001、4002、4005、4006、4007、4008、4009、4010、4011、4012、4013、4014、4015、4016、4017、4018、4019、4020、4021、4022、4023、4024、4025、4026、4029
4002、4006、4007、4008、4009、4010、4011、4012、4013、4014、4015、4016、4017、4018、4019、4020、4021、4022、4023、4024、4025、4026、4027、4028、4029、4030、4031、4032、4033、4034、4035、4036、4047、4048
备注
1号楼3011、3017房已注销抵押，武汉邦信小额贷款有限责任公司就其他90套房屋享有优先受偿权。