北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初22363号
原告（反诉被告）：北京中信房地产有限公司，住所地北京市西城区四平园9号。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：贺昌新，男，1984年9月26日出生，北京中信房地产有限公司职员，住该单位。
被告（反诉原告）：黄文强，男，1973年9月2日出生，华泰建设工程有限公司总经理监事，住江西省南昌市。
委托诉讼代理人：徐骥，江西豫章律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许艺，江西豫章律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京中信房地产有限公司（以下简称：中信公司）与被告（反诉原告）黄文强商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中信公司的委托诉讼代理人贺昌新，被告（反诉原告）黄文强委托诉讼代理人徐骥、许艺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
中信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告双方签订的合同编号为Y1499874及编号为Y1501027的两份《北京市商品房预售合同》；2、判令被告配合原告办理编号分别为Y1499874及编号为Y1501027的两份《北京市商品房预售合同》注销手续；3、判令被告支付上述两份合同违约金分别为163639.47元及174681.87元；4、被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：被告与原告于2013年7月4日签订了编号为Y1499874的《北京市商品房预售合同》（以下简称为“预售合同”），购买原告开发的位于北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XXX房屋（以下简称标的房屋）。标的房屋总价款为11815166（扣除面积补差之后），被告于2013年7月4日向原告支付了6360517元，剩余房款被告通过银行贷款方式支付。直至今日，被告仍未办理完毕银行贷款，标的房屋购房款共计5454649元仍未支付给原告。2013年7月4日，被告与原告签订编号为Y1501027的《北京市商品房屋预售合同》，购买原告开发位于北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XX房屋，该房屋总价款为12547324元（扣除面积补差款之后），被告于2013年7月4日支付6724595元，剩余房款被告通过银行贷款方式支付。直至今日，被告仍未办理完毕银行贷款，标的房屋尚有购房款5822729仍未支付方给原告。根据预售合同之约定，买受人逾期办理银行贷款的，应在2013年7月31日前向出卖人支付未付的全部购房款。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起七日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。根据上述约定，被告未按预售合同约定履行付款义务，原告有权解除合同并收取违约金。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
黄文强辩称，中信公司未在除斥期间内行使合同解除权，解除权已经消灭。因此中信公司无权要求解除其与黄文强签订的两份《北京市内商品房预售合同》。中信公司与黄文强已于2013年7月4日签订了《预售合同》，约定若买受人按附件第3条第1款的约定向银行或银行委托的代理机构申请贷款，但买受人未获得银行预审通过，或被银行驳回，或买受人未办理完毕贷款放款手续，或银行未通知出卖人买受人申请的贷款已经通过审批的，则买受人必须在2013年7月31日前与出卖人另行协商变更付款方式，并按协商确定的时间和方式支付房款；如买受人逾期办理付款变更手续的，则视为买受人选择一次性付款方式，买受人应在2013年7月31日前向出卖人支付未付的全部购房款。《预售合同》第十一条约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。据此可知，原告享有合同解除权的起始时间为2013年7月31日后的90天，即2013年10月29日。根据法律及司法解释的规定，中信公司应当在2013年10月29日起一年内行使解除权，即截至2014年10月29日，中信公司解除权消灭，同时《附件八补充协议》第17.2.1已约定合同解除权的行使方式。但中信公司从未依约定行使合同解除权，直至2017年7月才向法院提起诉讼行使该权利，中信公司行使合同解除权的时间明显已经超过一年，该权利因已超过除斥期间而消灭。二、黄文强已经超额支付涉案房屋首付款，仅应就剩余房款继续履行支付义务。因黄文强同一时间向中信公司购买两套房产，故其向中信公司已经支付款项应当视为一并履行首付款的支付的义务。黄文强于2013年4月27日及28日、6月17日，共四次向中信公司支付两套房屋的首付款共计人民币1700万元，该款项已超出合同中约定的两套房屋的首付款项，与中信公司主张的不一致。因此，黄文强虽未成功办理涉案房屋的按揭，也已超额支付涉案房屋的首付款，现仅就剩余部分继续履行支付义务。三、涉案房屋已办理备案登记及黄文强有能力的前提下，为维护稳定性保护房地产市场交易的平稳性，仍应继续履行合同。
黄文强向本院提出反诉请求：1、判令中信公司继续履行编号为Y1499874及编号为Y1501027的两份《北京市商品房预售合同》；2、判令中信公司向黄文强交付北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XX号及XXX号房屋，且协助黄文强办理该上述涉案房屋的所有权登记手续；3、本案反诉费用由中信公司承担。
事实和理由：双方于2013年7月4日签订了两份《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》，编号为Y1499874、Y1501027），购买中信公司开发的位于北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XX号及XXX号两套房屋。根据两份《预售合同》附件五的约定，黄文强仅应向中信公司支付两套房屋总计13085112元，剩余款项应由中信公司配合黄文强办理贷款。但为体现购房诚意，黄文强已向中信公司支付两套涉案房屋首付款17000000元，后黄文强按照《预售合同》附件五的约定，多次积极向贷款银行递交贷款材料，但由于中信公司组织构架及公司内部人事发生重大变化，未能配合黄文强办理贷款，从而导致至今未办下来，因此该责任应当在于中信公司。黄文强为证明具有继续履行《预售合同》的能力，同意以现金方式提存剩余款项7362488.9元至法院。
中信公司辩称，不同黄文强的反诉请求，黄文强尚有尾款11277378元未支付。
本院经审理认定事实如下：2013年7月4日，中信公司作为出卖人，黄文强作为买受人，双方签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1499874），约定中信公司将西城区菜市口东南角大吉危改小XXX号（以下简称118号房屋）出售给买受人，该商品房的用途为商业，预测建筑面积共276.52平方米，其中，套内建筑面积263.48平方米，按照套内建筑面积计算，房屋总价款12710517元。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（该日期应当与上述条款中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2014年10月15日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记或买受人同意委托出卖人指定的有相应资质的代办机构向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1200元人民币。同日，双方在合同附件五付款方式及期限中约定，按揭贷款方式付款，约定买受人应于签署《预售合同》时（即2013年7月4日），向出卖人支付不低于总房款50.04%的购房首付款即6360517元，剩余未支付款项为商品房总价款的49.96%计6350000元，由买受人向银行申请贷款。买受人贷款的具体数额和具体年限以贷款银行最后审批并发放之数额为准。买受人应与贷款银行于2013年7月31日前确认完毕最终贷款金额，若银行批准之贷款金额低于买受人申请金额，买受人应在2013年7月31日前向出卖人付清差额部分的购房款。否则视为逾期付款，买受人应按《预售合同》第十一条承担违约责任。若买受人按本附件第3条第1款的约定向银行或银行委托的代理机构申请贷款，但买受人未获得银行预审通过，或被银行驳回，或买受人未办理完毕贷款放款手续，或贷款银行未通知出卖人买受人申请的贷款已通过审批的，则买受人必须在2013年7月31日前与出卖人另行协商变更付款方式，并按协商确定的时间和方式支付房款；如买受人逾期办理付款变更手续的，则视为买受人选择一次性付款方式，买受人应在2013年7月31日前向出卖人支付未付的全部购房款，逾期则按《预售合同》第十一条之规定承担违约责任。同日，中信公司作为出卖人与买受人黄文强就西城区菜市口东南角大吉危改小区XX号（以下简称XX号房屋）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1501027），约定预测建筑面积共292.49平方米，其中套内建筑面积278.7平方米，按照套内建筑面积计算，房屋总价款13444595元。双方就该房屋的付款方式逾期付款责任、交付条件等其他约定与《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1499874）一致。
另查，2013年4月27日，黄文强之妻黄丽华通过银行转账的方式向中信公司支付4000000元，交易备注为黄文强购房款；2013年4月28日，黄丽华通过银行转账的方式又向中信公司支付3000000元，交易备注为黄文强购房款；2013年6月17日，黄文强之妻黄丽华再次通过银行转账的方式向中信公司分两笔各支付了5000000元，备注为北京购房款。
经本院至北京市国土资源局西城分局调取北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XXX号、XX号房屋的产权登材料，经核对XXX号房屋现地址为北京市西城区果子巷1号院1号楼XXX号，建筑面积257.57平方米，套内面积244.92平方米；XX号房屋现地址为北京市西城区果子巷1号院1号楼XX号，建筑面积273.54平方米，套内面积260.10平方米。
现中信公司诉至本院，请求：1、判令解除原告与被告双方签订的合同编号为Y1499874及编号为Y1501027的两份《北京市商品房预售合同》；2、判令被告配合原告办理编号分别为Y1499874及编号为Y1501027的两份《北京市商品房预售合同》注销手续；3、判令被告支付上述两份合同违约金分别为163639.47元及174681.87元；4、被告承担本案诉讼费用。黄文强以其答辩意见不同意中信公司诉讼请求，并提起反诉请求：1、判令中信公司继续履行编号为Y1499874及编号为Y1501027的两份《北京市商品房预售合同》；2、判令中信公司向黄文强交付北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XXX号及XX号房屋，且协助黄文强办理该上述涉案房屋的所有权登记手续；3、本案反诉费用由中信公司承担。
再查，双方就房屋价格及支付情况如下：中信公司主张XXX号房屋在扣除面积补差款后房价款金额为11815166元，XX号房屋在扣除面积补差款后房价款金额为12547324元，黄文强主张向中信公司支付上述两房屋购房款共计1700万元，中信公司主张黄丽华代为支付的1700万元，并非仅涉案房屋价款还包括其代为支付江西双云建筑工程有限公司及胡京晶所购房屋的价款，中信公司主张涉案两套房屋尚有11277378元未支付，并提交了发票记账联、收款明细。黄文强对于中信公司提交的上述发票真实性认可，但对收款明细存有异议，收款明细系原告单方出具，对于中信公司提交其中有关案外人的发票认为与本案无关，主张并不存在黄文强与案外人相互代为支付购房款的情况，并于诉讼过程中提交黄丽华出具的《情况说明》，证明其分别于2013年4月27日、2013年4月28日及2013年6月17日分四笔向中信公司转款共计1700万元，均系其代黄文强支付的合同编号为Y1499874及Y1501027号房屋的购房款，并且黄丽华表示“不存在任何第三人向北京中信房地产有限公司支付购房款之情形且本人与胡京晶、江西双云建筑工程有限公司并不相识”。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
本案中，黄文强作为买受人与出卖人中信公司签订Y1499874号《北京市商品房预售合同》，购买北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区3号地XXX号（现地址：北京市西城区果子巷1号院1号楼XXX号）；同时双方签订Y1501027号《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XX号（现地址：北京市西城区果子巷1号院1号楼XX号），因双方均表示黄文强已支付款项无法区分上述各自合同所对应已支付款项，故本院对上述两份合同一并审理。因上述合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定黄文强如逾期办理银行贷款的，应当在2013年7月31日前向出卖人支付未付费的全部购房款。黄文强未能按照上述《预售合同》约定将贷款事宜办理完毕，故中信银行自买受人逾期付款超过90日后，可以行使合同解除权。黄文强并未催告中信公司行使解除权的情况下，中信银行应当在解除权发生之日起一年内行使，故中信银行应当在2013年10月29日起之后的一年内行使解除权。但中信公司提交的证据不足以证明其在上述期间内向黄文强行使解除权，中信公司的合同解除权因逾期不行使而消灭，同时，庭审中，黄文强同意继续履行合同并支付剩余购房款，故本院对于中信公司要求解除双方之间上述《预售合同》并办理《预售合同》注销手续的诉讼请求不予支持。中信公司在本案中所主张违约金系基于因黄文强违约导致合同解除所约定的违约责任，因中信公司解除权已消灭，故其以合同解除为由要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于黄文强尚需交纳的购房款金额，因黄丽华代为支付款项共计17000000元，黄文强主张上述款项均系其购买涉案的两套房屋，并出具其妻子黄丽华的书面证明，故本院认为黄文强已付购房款为17000000元，尚有7362488.90元未支付；中信公司主张黄文强已支付的上述款项中包含为案外人所购其他房屋的购房款，且亦有案外人为涉案房屋代为付款的情况，但黄文强对除黄丽华外的他人支付涉案房屋款项行为不认可，中信公司所提交的证据不足以证明其上述主张，诉讼过程中，黄文强请求一并支付剩余购房款于2017年11月16日向本院提存剩余房屋价款7362488.90元，故本院对于黄文强要求继续履行合同的反诉请求予以支持，并对剩余购房款一并处理，中信公司亦应向黄文强交付涉案房屋并协助黄文强办理房屋所有权登记手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，黄文强向北京中信房地产有限公司支付《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1499874）及《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1501027）所涉购房款七百三十六万二千四百八十八元九角。
二、自本判决生效之日起十日内，北京中信房地产有限公司继续履行《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1499874），协助黄文强办理北京市西城区果子巷1号院1号楼XXX号（合同地址：北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区XXX号）房屋的所有权登记手续，并将该房屋交付黄文强。
三、自本判决生效之日起十日内，北京中信房地产有限公司继续履行《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1501027），协助黄文强办理北京市西城区果子巷1号院1号楼XX号（合同地址：北京市西城区菜市口东南角大吉危改小区3号地XX号）房屋的所有权登记手续，并将该房屋交付黄文强。
四、驳回北京中信房地产有限公司的全部诉讼请求。
如果黄文强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十六万三千六百一十二元，其中本诉费八万一千八百零六元，由北京中信房地产有限公司负担（已交纳）；本案反诉费八万一千八百零六元，由北京中信房地产有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 郭莹莹
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