广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第403-412号
上诉人（原审被告）：刘守进等十人，身份信息详见附表1。
403-406号、409-412号案件上诉人
共同委托代理人：谭小虹，广东维强律师事务所律师。
共同委托代理人：孙娜，广东维强律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：深圳市恒基炜烨投资管理有限公司。
法定代表人：刘少华，董事长。
委托代理人：董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师
委托代理人：邓敏鹤，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
上诉人刘守进等十人与被上诉人深圳市恒基炜烨投资管理有限公司（以下简称恒基炜烨公司）因房屋租赁合同纠纷十案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1228、1230、1231号十案民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉诉某市场位于深圳市南山区某街东侧宗地号XX号地块。2012年2月10日，深圳市南山区住房和建设局向深圳某地产有限公司颁发临时建设工程规划许可证，批准该公司在上述地块建设某市场，层数为三层，使用期限至2014年2月10日。恒基炜烨公司提交了深圳市某企业管理有限公司出具的《场地使用证明》及两份房屋租赁凭证，用以证明深圳市某企业管理有限公司向深圳某地产有限公司承租了某市场三层楼，并转租给深圳市某投资管理有限公司（以下简称“某公司”），租赁期限自2013年8月1日至2015年7月31日。恒基炜烨公司另提交了建设工程消防设计备案表、个人备案信息等，用以证明某公司对某市场进行的室内装修工程于2013年9月、10月经消防设计备案并经竣工验收。2013年8月24日，某公司（出租方）与恒基炜烨公司（承租方）签订《房地产租赁补充合同》，约定：某公司将某市场二楼出租给恒基炜烨公司使用，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月30日，租赁期内，某公司同意恒基炜烨公司将租赁房地产分租给任何第三方作为商业经营。
2013年9月至11月期间，恒基炜烨公司分别与各原审被告签订《深圳市某农贸市场档位租赁合同》，约定：恒基炜烨公司将位于深圳市南山区某农贸市场内第二层的涉诉档位租给各原审被告，第二年每月租金在第一年基础上递增8%，以后逐年以此标准递增；租赁期内，每月管理费为每平方米10元，第二年每月管理费在第一年每月管理费的基础上递增8%，以后逐年以此标准递增；本合同签订的同时，各原审被告应向恒基炜烨公司交纳第三年两个月租金标准的金额作为租赁履约保证金，并应交纳水、电、空调使用履约保证金、安全、经营诚信保证金、一次性档位租金，双方确认：一次性档位租金为一次性费用，无论发生何种情况（包括但不限于合同到期、解除或终止），均无须退还，该费用也不可用于抵偿任何各原审被告应交纳给恒基炜烨公司的租金、管理费或费用等；履约保证金及诚信保证金不计息，履行合同过程中，如各原审被告违约、侵权等导致恒基炜烨公司损失，或各原审被告拖欠应缴纳的任何款项超过15天的，恒基炜烨公司可将履约保证金用于抵偿损失或冲抵各原审被告应付款项，履约保证金不足以抵偿或冲抵的，不足部分各原审被告应继续赔偿或支付；各原审被告应在每月25日前向恒基炜烨公司交纳下月租金、管理费、上月水电费（结算日为每月20日）和其他各项费用，逾期未交纳时，每逾期一日恒基炜烨公司有权按所欠金额的5‰加收滞纳金，租金和其他各项费用中有任何一项超过5天未缴时，恒基炜烨公司有权单方面解除合同，收回租赁档位，相关履约保证金及经营诚信保证金不予退还，任何一项超过20天未缴时，合同自动解除，恒基炜烨公司有权收回租赁档位，相关履约保证金及经营诚信保证金不予退还，上述任何一项费用逾期支付，恒基炜烨公司有权停止水电供应，由此造成的损失由各原审被告承担；及其他条款。各案合同约定的档位编号、租赁期限、第一年租金标准、管理费标准等详见附表3，双方确认的各原审被告向恒基炜烨公司支付的主要费用详见附表4，各原审被告主张其支付的一次性档位租金性质系入场费。
原审1226号案被告吴业成与恒基炜烨公司签订合同约定由吴业成承租2073号档位，后双方重新签订合同，将2073号档位变更为2043号，并重新约定了租金、管理费标准，双方实际以2043号档位履行。原审1224号案被告许金花、原审1226号被告吴业成另主张，除了恒基炜烨公司与其签订租赁合同，某公司也于同日与其签订了内容相同的租赁合同，并提交了其与某公司签订的租赁合同。原审1230号案被告魏增泳主张恒基炜烨公司未依约保障其独家经营权，但未对此进行举证，恒基炜烨公司亦不认可。
2014年8月8日，某公司向恒基炜烨公司及各租户发出通知，表示恒基炜烨公司拖欠租金及水电费达半年，严重违约，恒基炜烨公司及各租户已经失去租赁某农贸市场的条件，请恒基炜烨公司及各租户于2014年8月12日前退出某农贸市场，交还所租场地及铺面。2014年8月20日，某公司再次向恒基炜烨公司及各租户发出通知，告知其将于2014年8月21日停电、停水。2014年8月22日，恒基炜烨公司向各商户发出通知，决定即日起市场二楼干货城暂停营业。恒基炜烨公司当庭表示其与某公司之间的租赁合同尚未解除，各原审被告确认截至本案一审庭审之日，因停水停电，其均未营业，但未撤场。
各原审被告确认未向恒基炜烨公司支付恒基炜烨公司诉请期间的租金、管理费，但主张恒基炜烨公司承诺自起租日开始的首四个月免租，免租至2014年3月，租金自2014年4月起计，且2014年4月租金5折优惠，2014年5月租金7折优惠，2014年6月租金8折优惠，2014年7月租金依据合同约定9.5折优惠。为此，各原审被告提交了如下证据：1、恒基炜烨公司制作的某市场招商手册，载明“免租4个月”；2、恒基炜烨公司于2014年4月2日向原审1222号案被告聂志飞、原审1223号被告贾凤江分别发出的通知，载明“本月起至六月，公司对商户月租金方面支持如下：四月租金五折优惠，五月租金七折优惠，六月租金八折优惠，七月起费用遵从所签订的合同。请于4月10日前交清你租赁的档位四月份租金费用，后续月份的费用届时请及时交付；……”。恒基炜烨公司对各原审被告主张的租金减免不予认可，认为招商广告并非合同，且未明确免租哪四个月，故免租约定应以合同为准，通知仅针对部分原审被告，效力不及于其他原审被告。恒基炜烨公司与原审1229号案被告廖松高均确认，廖松高支付了2014年4月的租金、管理费、滞纳金，恒基炜烨公司明确该案的诉讼请求中不含廖松高已付的上述费用。恒基炜烨公司对廖松高答辩意见中关于双方曾协商签订新合同的陈述不予认可，主张应按照双方已签订的租赁合同确认权利义务。对于各原审被告关于以租赁保证金抵扣欠付租金的抗辩主张，恒基炜烨公司不予认可。
恒基炜烨公司提交了诉讼请求计算明细表，自认：1、原审1223号案被告贾凤江：约定月租金9280元中包含了阁楼使用费800元，阁楼使用费免6个月，故2014年1月至5月的租金9.5折后应再依约免除阁楼费用，减免后为8016元／月；2、原审1226号案被告吴业成、1228号案被告李小龙、1231号案被告马华立，租金中应依约扣除6个月补贴的仓租400元／月；3、原审1222号案被告聂志飞起租日为2013年11月1日，其支付了2013年12月的租金，但未支付2013年11月的租金，故欠付8个月的租金。
截至本十案一审庭审辩论终结前，恒基炜烨公司未提交证据证明涉诉某市场经主管部门批准延长使用期限。
原审原告恒基炜烨公司诉讼请求：1、解除恒基炜烨公司与各原审被告分别签订的《档位租赁合同》；2、各原审被告向恒基炜烨公司支付拖欠的租金、管理费、租金滞纳金（各案具体期间、金额详见附表2）；3、各原审被告承担诉讼费。庭审中，恒基炜烨公司明确其诉请的管理费系2014年，起诉状中的“2013年”系笔误。
原审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉某市场系经主管部门批准建设的临时建筑，使用期限至2014年2月10日，截至一审庭审辩论终结前，恒基炜烨公司未提交证据证明主管部门批准延长使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，故恒基炜烨公司与各原审被告分别签订的《深圳市某农贸市场档位租赁合同》2014年2月10日之前的部分有效，2014年2月11日之后的部分依法归于无效，故恒基炜烨公司请求解除其分别与各原审被告签订的上述合同，原审法院不予支持。
根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故各原审被告占有、使用涉诉档位期间应按约定标准向恒基炜烨公司支付租金、房屋占有使用费、管理费。关于双方争议的租金减免问题。首先，关于各原审被告主张的免租4个月至2014年3月。根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，商业广告为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。恒基炜烨公司制作的招商手册载明“免租4个月”，但未明确具体的月份，不符合要约应当具备的“内容具体确定”的要件，且恒基炜烨公司与各原审被告分别签订的租赁合同中均约定了计租起始日，对免租期间进行了明确，均未约定“免租4个月”，各原审被告亦向恒基炜烨公司支付了2013年12月的租金，故恒基炜烨公司在招商手册中有关“免租4个月”的宣传并不构成要约，不应视为合同内容。各原审被告另以恒基炜烨公司发给部分原审被告的通知为据，认为恒基炜烨公司在通知中仅催收2014年4月的费用，而未催收此前的费用，可见2014年4月之前免租。对此，原审法院认为，仅凭恒基炜烨公司催收2014年4月的费用，不足以推定其放弃其他月份的费用，故各原审被告主张免租4个月至2014年3月，理据不足，原审法院不予采纳。其次，关于2014年4月及其后的租金优惠。各原审被告仅提交了恒基炜烨公司2014年4月2日向原审1222号案被告聂志飞、原审1223号被告贾凤江发出的通知，该通知载明的抬头并无其余被告，其余原审被告未提交证据证明其收到内容相同的通知，恒基炜烨公司亦不认可，故原审法院对各原审被告关于恒基炜烨公司给予所有商户2014年4月及其后租金优惠的主张不予采纳。上述通知系恒基炜烨公司的单方承诺，其载明的租金优惠对原审1222号案被告聂志飞、1223号被告贾凤江具有法律效力。原审1230号案被告魏增泳主张其有拒付租金的抗辩权，但未举证证明恒基炜烨公司未依约保障其独家经营权，恒基炜烨公司亦不确认，原审法院对魏增泳的意见不予采纳。
综上，各原审被告应向恒基炜烨公司支付拖欠2014年2月10日之前的租金及2014年2月11日至2014年7月的房屋占有使用费（各案具体期间详见附表5）。除原审1222号被告聂志飞，其余原审被告均可以合同约定租金9.5折的标准支付首年的租金、房屋占有使用费；原审1222号案被告聂志飞、1223号被告贾凤江可按照合同约定租金4折的标准支付2014年4月、7折的标准支付2014年5月、8折的标准支付2014年6月的房屋占有使用费；原审1229号案被告廖松高已付的2014年4月房屋占有使用费1900元应从中扣除。各原审被告主张以租赁保证金抵扣欠付费用，恒基炜烨公司不予认可，原审法院对此不予支持。关于恒基炜烨公司诉请的租金滞纳金，合同有效的部分，各原审被告拖欠租金的，应依约支付滞纳金，合同无效的部分，恒基炜烨公司诉请房屋占有使用费的滞纳金，没有依据，原审法院不予支持。根据合同约定，各原审被告应在每月25日前向恒基炜烨公司交纳下月租金，逾期未交纳的，每逾期一日，恒基炜烨公司有权按所欠金额的5‰加收滞纳金，故原审1222号案被告聂志飞应向恒基炜烨公司支付2013年11月、2014年1月、2014年2月租金的滞纳金，原审1226号案被告吴业成、1231号案被告马华立应向恒基炜烨公司支付2014年2月租金的滞纳金，其余原审被告应向恒基炜烨公司支付2014年1月、2月租金的滞纳金，合同约定的滞纳金每日5‰的计算标准过高，恒基炜烨公司未举证证明其损失与此标准相当，原审法院酌情予以调整为每日万分之五，滞纳金分别自欠租上月26日起计，均计至2014年7月31日，恒基炜烨公司诉请原审1224号案被告许金花的滞纳金计至2014年5月31日，原审法院予以照准。原审1229号案被告廖松高在支付2014年4月房屋占有使用费时已支付租金滞纳金，其无需再向恒基炜烨公司支付租金滞纳金。各原审被告应支付的租金、房屋占有使用费、管理费、滞纳金详见附表5。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第十五条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘守进、杨青德、聂志飞、贾凤江、许金花、吴业成、周文舒、李小龙、廖松高、魏增泳、马立华于本判决生效之日起十日内支付深圳市恒基炜烨投资管理有限公司租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金（各案金额详见附表5）；二、驳回深圳市恒基炜烨投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案受理费的分担详见附表5。
刘守进等十人不服原审判决，向本院提起上诉。
十案上诉人共同上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法驳回恒基炜烨公司要求各上诉人给付租金、管理费、滞纳金的诉讼请求；二、判令恒基炜烨公司承担本案全部诉讼费用。此外，1224号案上诉人许金花、1226号案上诉人吴业成上诉请求：退还一次性租金、水电保证金、诚信保证金，赔偿许金花、吴业成的装修费、货品损失费、误工费。
十案上诉人共同上诉事实和理由：一、2014年4月前为免租期，刘守进等10案上诉人依法不应向恒基炜烨公司支付2014年4月前的租金、房屋占有使用费；2014年4月至6月的房屋占有使用费应按“2014年4月2日通知”计算。
1、刘守进等十上诉人提交了“2014年4月2日通知”、“招商手册”等证据证明了恒基炜烨在履行合同过程中，给予刘守进等十上诉人四个月的免租期，即2014年4月前不需要给付租金以及2014年4月份至2014年6月份租金优惠。第一、尽管上述通知是恒基炜烨公司发给聂志飞的，但实际上，所有商户都收到了同样的通知内容，因丢失无法提供。但结合原审1223号案件被告贾凤江也有同样的一份通知内容，两份通知的内容完全是一致的，通知上写明的内容是：“公司对商户租金方面支持如下：四月租金五折优惠、五月租金七折优惠、六月租金八折优惠、七月起费用遵从所签订的合同。”从上述内容可以看出：通知内容用了“公司对商户”的字眼表明：恒基炜烨公司是给所有商户的租金优惠支持，并非只是针对特定商户“聂志飞”“贾凤江”发出的通知。第二、无论是聂志飞或者是贾凤江等，与刘守进等十上诉人一样同是涉案商铺的经营业主，聂志飞与贾凤江同时都有相同的通知内容，再结合其他案件的上诉人如许金花、吴业成等人“四个月免租、4至6月份租金优惠”等相同的陈述，互相印证，足以证明2014年4至6月份所有商户均有相同的租金优惠。某农贸市场二楼干货区共有79个铺面，因恒基炜烨公司招商不利，真正入驻的只有13户，经营氛围差，商户们亏损。“招商手册”是在双方签订租赁合同后，恒基炜烨基于商场的经营氛围差、加大招商力度而发放的。恒基炜烨公司与商户们多次开会，承诺免租四个月即2014年4月前的租金，2014年4月至2014年6月租金给予优惠，所收取的一次性档位租金在合同期满后退还商户们，并承诺会加大招商力度，改善商户的经营环境，让所有商户坚持经营。“招商手册”明确了“免租四个月”内容，虽然未明确免除了是哪四个月的租金，但根据商业习惯，出租方给予承租方免租期一般是自合同签订后，计租月份开始往后计算免租期。再结合聂志飞、贾凤江提交的“2014年4月2日通知”内容以及所有涉案商户的相同陈述，也可以证明所有商户2014年4月前均属于免租期。
403号案件上诉人刘守进2014年4月至7月的房屋占有使用费核算如下：4月：8180×50%=4090；5月：8180×70%=5726；6月：8180×80%=6544；7月：8180×95%=7771，因刘守进已在合同签订时交纳了一个月（2013年12属于免租期）的租金，因此2013年12月租金冲抵7月房屋占有使用费。2014年4至6月拖欠房屋占有使用费共计：4090＋5726＋6544=16360元。
404号案件上诉人杨青德2014年4月至7月的房屋占有使用费核算如下：4月：5040×50%=2520；5月：5040×70%=3528；6月：5040×80%=4032；7月：5040×95%=4788，因杨青德已在合同签订时交纳了一个月（2013年12属于免租期）的租金，因此2013年12月租金冲抵7月房屋占有使用费。2014年4至6月拖欠房屋占有使用费共计：2520＋3528＋4032=10080元。
406号案件上诉人贾凤江2014年4月至7月的房屋占有使用费核算如下：4月：9280×50%-800=3840；5月：9280×70%-800=5696；6月：9280×80%=7424；7月：9280×95%=8816，因贾凤江已在合同签订时交纳了一个月（2013年12属于免租期）的租金，因此2013年12月租金冲抵7月房屋占有使用费。2014年4至6月拖欠房屋占有使用费共计：3840＋5696＋7424=16960元。
407号案件上诉人许金花2014年4至5月的房屋占有使用费核算如下：4月：3135×50％=1567.5；5月：3135×70％=2194.5，因许金花已在签订合同时缴纳了一个月（2013年l2属于免租期）的租金，因此2013年12租金冲抵4、5月份占有使用费。2014年4月至5月拖欠房屋占有使用费共计：l567.5＋2194-2978.25=783.75元。
408号案件上诉人吴业成2014年4到7月份的房租占有使用费核算如下：4月：3800×50％=l900；5月：3800×70％=2660；6月：3800×80％=3040；七月：3800×95％=3610。恒基炜烨公司与吴业成签订合同时说明二层库房6个月补贴每月400元在每月交租金时扣除，6个月×40=2400元。另外，一次性租金30000元，签订合同时缴纳了两个月押金8864元，诚信保证金800元，水电押金2000元，12月份租金3210元，合计缴费：44874元。2013年12月属于免租期，因此2013年l2月租金冲抵占有使用费。1月至3月也是免租期，2014年4至7月份拖欠房租占有使用费共计：l900＋2660＋3040＋3610-2400=11210元。
409号案件上诉人周文舒2014年4月至7月的房屋占有使用费核算如下：4月：5040×50%=2520；5月：5040×70%=3528；6月：5040＊80%=4032；7月：5040＊95%=4788，因周文舒已在合同签订时交纳了一个月（2013年12月属于免租期）的租金，因此2013年12月租金冲抵7月房屋占有使用费。2014年4至6月拖欠房屋占有使用费共计：2520＋3528＋4032=10080元。
410号案件上诉人李小龙2014年4月至7月的房屋占有使用费核算如下：4月：3700×50％-400=1450；5月：3700×70％-400=2190；6月：3700×80％=2960；7月：3700×95％=3515，因李小龙已在合同签订时交纳了一个月（2013年12月属于免租期）的租金，因此2013年12月租金冲抵7月房屋占有使用费。2014年4至6月拖欠房屋占有使用费共计：1450＋2190＋2960=6600元。
412号案件上诉人马华立2014年4月至7月的房屋占有使用费核算如下：4月：4030×50％-400=1615；5月：4030×70％-400=2421；6月：4030×80％-400=2824；7月：4030×95％=3828.5，因马华立已在合同签订时交纳了一个月（2013年12月属于免租期）的租金，因此2013年12月租金冲抵7月房屋占有使用费。2014年4至6月拖欠房屋占有使用费共计：1615＋2421＋2824=6860元。
2、刘守进等10上诉人交付的押金可用于抵扣拖欠的租金、房屋占有使用费。根据双方签订的租赁合同第六条第1项的约定：本合同签订的同时，乙方（即承租方）应向甲方（出租方）交纳第三年两个月租金的金额作为租赁履约保证金：第六第条5项约定：在履行合同过程中，甲方可将履约保证金用于抵偿损失或者冲抵乙方就付款项，履约保证金不足以抵偿或冲抵的，不足部分乙方应继续赔偿或支付。根据上述合同约定，押金可用于冲抵拖欠的租金、房屋占有使用费。
二、刘守进等10上诉人不应承担给付滞纳金责任。根据一审法院审理查明，双方的租赁合同于2014年2月11日起归于无效，即2014年2月11日后，刘守进等10上诉人依法不需要承担滞纳金。而2014年2月11日前，又属于免租期，刘守进等10上诉人不需要支付租金，自然也不需要承担给付滞纳金责任。
三、刘守进等10上诉人依法不需要承担管理费。一审法院关于刘守进等10上诉人需要支付管理费的判决适用法律错误。租赁合同中约定免半年管理费，而合同于2014年2月11起归于无效，合同无效后，恒基炜烨公司要求刘守进给付管理费无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述规定，是指出租方参照合同约定的租金标准请求承租方支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。上述解释并没有规定合同无效后，出租方可以继续根据合同约定要求承租方给付管理费。在合同无效后，恒基炜烨公司要求刘守进等十上诉人承担管理费无法律依据。
另，405号案件上诉人聂志飞补充上诉事实和理由如下：恒基炜烨公司在履行合同过程中，给予聂志飞四个月的免租期，即2014年4月前不需要给付租金。根据聂志飞一审期间提交的“2014年7月25日通知书”，该通知书上第二段写明：“阁下（即聂志飞）在合同履行过程出现违约情形，截至2014年7月25日，阁下欠付我公司到期应付未付租金及水电费为：四月租金1710元、五月租金2394元、六月租金2736元、七月租金3420元、八月租金3420元。阁下欠付时长最长已达116天。”第三段写明：“我公司郑重通知：请阁下在2014年7月29前支付到期应付未付租金及违约金到我司管理处……”。第一、从上面文字内容“截至2014年7月25日，阁下欠付我公司到期应付未付租金及水电费为……”，文字中用了“截至”、“到期应付未付租金”的明确内容，说明从聂志飞签订合同截止至2014年7月25日，聂志飞拖欠的租金是2014年4月、5月、6月、7月的租金，并没有2013年11月、2014年1月、2月、3月的租金。第二、文字中用“拖欠时长已达116天”。从2014年4月1日至2014年7月25日共计116天，也说明了聂志飞并未拖欠2014年4月前的租金。再结合聂志飞提交的“2014年4月2日通知”、“招商手册”等证据，足以证明恒基炜烨公司给予聂志飞2014年4月前免租的优惠支持。
聂志飞的月租金（未优惠数额）不应以3420元计算，应以1805元计算。根据合同的约定，聂志飞合同中的每月的租金是3420元，每平方米95元，以铺面面积36平方米计算。但恒基炜烨公司实际交付的铺面面积是19平方米，未优惠的铺面月租金应是95×19=1805元。因此，应以月租金1805元的标准的5折计算2014年4月租金；1805元的7折计算2014年5月租金；1805元的8折计算6月租金；1805元的9.5折计算7月租金。聂志飞拖欠的2014年4月至2014年7月的租金、房屋占有使用费共计5324.75元。
另，408号案件上诉人吴业成补充上诉事实和理由如下：恒基炜烨公司与吴业成签订合同时说明二层库房6个月补贴每月400元，在每月交租金时扣除6个月×40=2400元。
另，411号案件上诉人魏增泳补充上诉事实和理由如下：魏增泳享有拒付租金的合法抗辩权。根据租赁合同第十九条第2项以及补充协议的约定，魏增泳具有经营散装酒类的独家经营权，如果市场出现第二家经营酒类的商铺，恒基炜烨公司未清场前，魏增泳可以拒付租金。但恒基炜烨严重违约，未依法保护魏增泳独家散装酒经营权，使市场同时出现三家经营酒类的商铺，如刘守进也经营散装酒，严重影响魏增泳的生意，根据约定，恒基炜烨公司未将其他经营散装酒类的商铺清场前，魏增泳可以拒付租金，亦不需要承担滞纳金责任。
综上所述，一审法院部分事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
恒基炜烨公司答辩称，一、针对十宗案件：1、双方并未约定4个月的免租期，合同签订时并未将宣传页中免4个月租金的内容写入合同，所以对双方没有约束力；2、合同未明确约定2个月的押金抵扣租金的问题，关于是否抵扣属于另一法律关系，同意一审不作处理的意见；3、关于滞纳金和管理费的问题，双方有合同的约定，不得作为合同无效的抗辩理由。二、针对411号魏增泳一案的答辩意见：1、在一审时魏增泳并未提供证据证明市场出现了第二家经营酒类的商铺；2、即便出现上述情况也不得作为拒付租金的抗辩理由，因为作为经营者占用甲方的商铺进行经营应当缴纳租金；三、针对405号聂志飞一案的答辩意见：关于催租通知中虽然载明聂志飞拖欠租金4567元，并未提到之前的月份，但是并不意味着出租方放弃收取租金的权利，在聂志飞没有履行交付租金义务时，出租方仍然可以要求其履行未交付部分的租金。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，2014年7月25日，恒基炜烨公司向405号案上诉人聂志飞发出通知书载明，截至当日，聂志飞欠付恒基炜烨公司“到期应付未付租金及水电费为：四月租金1710元（滞纳金991.8元）、五月租金2394元（滞纳金1029.42元）、六月租金2736元（滞纳金752.4元）、七月租金3420元（滞纳金427.5元）、八月租金3420元。”
另查，408号案上诉人吴业成于二审期间提交恒基炜烨公司于2014年4月2日向其发出关于租金予以优惠的通知。该通知与405号案上诉人聂志飞、406号案上诉人贾凤江收到的2014年4月2日通知内容一致。恒基炜烨公司对该通知予以确认。
再查，恒基炜烨公司与411号案件上诉人魏增泳签订的《档位租赁合同》约定，魏增泳在市场内独家经营，市场不再出租经营散装酒类。二审期间，刘守进等十案上诉人及恒基炜烨公司均认可涉案的市场内存在另外三家商铺卖售酒类产品，但非专门经营。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案租赁物某市场作为临时建筑，经主管部门批准使用期限至2014年2月10日，当事人约定租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效，使用期限内的租赁合同仍然有效。原审判决对合同效力认定正确，本院予以维持。针对十案上诉事实及理由，本院逐一分析如下：
争议焦点一，恒基炜烨公司与各商户是否存在4个月免租期的约定。第一，十案上诉人均主张恒基炜烨公司制作的招商手册中含有“免租4个月”的宣传文字，该表述具体明确，应视为要约，既而应作为双方合同内容予以认定。对此本院认为，“招商手册”系双方签订租赁合同后，恒基炜烨公司为加大招商力度而发放，该手册中关于“免租4个月”的内容即使作为要约内容，应是向其希望与之缔结合同的相对人发出，其性质是以缔约为目的的意思表示，并非对已成立生效的合同内容予以变更。刘守进等各上诉人在“招商手册”发出时已经与恒基炜烨公司分别签订租赁合同，合同中对租金起算日及各商铺的免租期间均有明确约定，各上诉人亦是按照合同约定的免租条件支付首月租金，因此该约定不应以“招商手册”内容发生变更。各上诉人以此为由主张恒基炜烨公司与其达成“免租4个月”合意的上诉理由不成立。第二，405号案上诉人聂志飞提交的恒基炜烨公司向其发出的催收费用通知书中仅要求交纳2014年4月以后的费用。本院认为，恒基炜烨公司在通知书中对截止2014年7月25日前聂志飞所欠费用单方进行清算，明确了聂志飞应付未付租金及水电费的期间及数额，其中未包含2014年4月前的部分。该通知系恒基炜烨公司自愿放弃向聂志飞收取此前费用的意思表示，因此，本院仅对聂志飞关于4月前免租的上诉意见予以采信。刘守进等其余九上诉人认为恒基炜烨公司同样在催收费用通知书中对其2014年4月之前的租金予以免除，但未提交证据予以证明，本院对刘守进等九上诉人的此项上诉主张不予支持。
争议焦点二，恒基炜烨公司与各商户是否存在2014年4月至6月期间租金优惠的约定。405号案上诉人聂志飞、406号案上诉人贾凤江于一审期间提交了恒基炜烨公司于2014年4月2日向其发出的通知，该通知系恒基炜烨公司予以租金优惠的单方承诺，对收到通知一方具有法律效力，故原审依据通知载明的优惠条件计算房屋占有使用费数额正确，本院予以维持。408号案上诉人吴业成于二审期间提交内容相同的通知，恒基炜烨公司对该通知内容亦予以认可，故本院认定2014年4月2日通知对吴业成同样具有法律效力。刘守进等其余七户业主主张上述通知中的承诺应及于所有商户。本院认为，上述通知抬头明确写明了承租人姓名，且恒基炜烨公司否认通知是向所有商户发出。根据举证责任规则，对未能提交通知的上诉人应当承担举证不能的法律后果。刘守进等其余七户业主的此项上诉主张无事实依据，本院不予支持。
争议焦点三，刘守进等十案上诉人是否应当支付合同无效期间内占有使用涉案商铺的管理费问题。本院认为，各上诉人缴纳管理费的义务是基于商户与恒基炜烨公司之间的商铺管理服务关系，与双方租赁合同关系属于不同法律关系。涉案租赁合同无效，不影响双方就商铺管理服务关系的法律效力。各上诉人主张租赁合同无效期间免交管理费的上诉理由缺乏法律依据，原审判令各上诉人应当缴纳使用期间的管理费正确，本院予以维持。
争议焦点四，405号案件上诉人聂志飞承租商铺的租金标准如何计算。聂志飞上诉主张其实际承租商铺面积与合同约定不一致，应按实际承租面积支付相应的租金。由于聂志飞在该涉案商铺交付后及本案一审过程中，均未对其面积提出异议，亦没有提交关于商铺实际面积的充分依据，本院对聂志飞的此项上诉理由不予采信。
争议焦点五，411号案件上诉人魏增泳是否享有拒付租金的合法抗辩权。魏增泳主张其营业的商铺具有经营散装酒类的独家经营权，由于市场出现了其他经营酒类的商铺，因此可以拒付租金。本院认为，根据魏增泳签订的租赁合同，其享有的独家经营权应当是开设专门经营散装酒类店铺的权利，魏增泳未能够举证证明存在与之经营范围相同的店铺，其他店铺兼营酒类产品不构成侵犯魏增泳独家经营权的事实，魏增泳以此为由拒付租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上，除405号案上诉人聂志飞外，刘守进等其余九上诉人在2014年2月10日涉案租赁合同归于无效之前，均存在未按时交纳部分租金的违约事实，应各自对其拖欠的租金部分承担交付滞纳金的违约责任。原审根据本案具体情况酌情调整滞纳金为每日万分之五正确，本院予以维持。
另，恒基炜烨公司于合同签订时向十案上诉人均收取了履约保证金、水、电、空调使用履约保证金、一次性档位租金及诚信保证金等4项费用。由于各案租赁合同均在签订后不足半年内归于无效，合同目的基本未能实现，恒基炜烨公司对此存在主要过错，本院认为其收取的一次性档位租金应当予以退还。此外，合同非因恒基炜烨公司单方解除而终止，该公司没收履约保证金、水、电、空调使用履约保证金及诚信保证金的条件不成就。因此，本院认定上述4项费用应从刘守进等十上诉人应交纳的费用中予以扣减。经核算，扣减后刘守进等十上诉人无需向恒基炜烨公司支付租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金等费用。对于恒基炜烨公司多收取的部分，刘守进等十上诉人在本案中未提起反诉，可另循法律途径解决。
综上，刘守进等十上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1228、1230、1231号民事判决；
二、驳回深圳市恒基炜烨投资管理有限公司的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费（具体数额见附表6）由深圳市恒基炜烨投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年三月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。