文书内容安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2656号上诉人（原审被告）：徐丹丹，女，1988年3月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：张少辉，安徽权祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤锋，安徽权祯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：果亮，男，1979年12月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：翟敏，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙薇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。上诉人徐丹丹因与被上诉人果亮房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初5587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐丹丹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回果亮的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决程序严重违法。果亮于2016年7月19日才向一审法院提起诉讼，但一审法院却于2016年1月16日作出案涉判决，判决时间比果亮起诉时间提前了六个月，属于先判决后起诉的严重违法行为，依法应予撤销或发回重审。二、一审判决超诉请裁决，违反不告不理原则，所作判决严重损害了徐丹丹的合法权益。对比果亮的诉请以及一审判决内容，果亮诉请的365084.57元违约金是以1259737元为本金计算到2016年7月1日的违约金，而一审判决支持的却是以1200276元本金计算到2015年12月31日的违约金，同时还支持按月息2分自2016年1月1日起的后续违约金。显然，一审判决不仅多支持了2015年12月31日之前的违约金，还将包含在365084.57元违约金之内的即2016年1月1日至2016年6月30日的违约金再次重复支持，明显超出果亮的诉请范围。三、一审法院对案涉租赁合同的解除时间、交付时间、租金数额等均认定错误，缺乏证据，权利义务不明确。1、鉴于果亮无法提供符合合同约定的房屋，严重影响徐丹丹租赁合同目的的实现，徐丹丹无奈之下于2015年7月27日即通知果亮于7月30日解除合同，并要求办理房屋交接。果亮于一审诉请中已经确认租赁合同于2015年10月8日解除，并提供了发送给徐丹丹的解除合同律师函，虽然其当庭变更诉请为“解除租赁合同”，但结合双方租赁合同约定，即解除通知书自发出之日起15日内视为对方收到，合同自动解除，异议期为收到解除通知之日15日内，故即使徐丹丹2015年8月起解除合同不被确认，按果亮第一次诉状所称，也应当确认双方租赁合同实际已于2015年10月8日因果亮行使解除权而解除。禁止反口是民事诉讼的传统规则，果亮变更诉请属于“反口”，也属于诉请解除一个早已解除的合同，应当驳回其关于解除租赁合同的诉请。因此，徐丹丹于2015年7月27日即通知果亮于2015年7月30日解除合同，果亮并未行使法律规定的异议期，故应当确认案涉租赁合同于2015年7月30日已经解除。2、徐丹丹于2015年7月27日通知果亮解除合同后即要求果亮立即办理房屋交接手续，虽然果亮没有接收房屋，但并没有对该解除行为提出异议，因此对于合同解除之后因其未及时接收房屋导致的后果，应由果亮自行负担，徐丹丹无须支付此后的房租。且果亮自认案涉房屋于2015年12月交付，故一审判决认定徐丹丹于2016年1月返还房屋的时间，与事实不符。3、第一次诉讼案件的民事判决书中明确载明徐丹丹于2013年9月30日支付保证金30万元，于2013年10月11日支付租金30万元，在该判决中将30万元租金予以了扣除，但对30万元保证金并未处理。而一审判决却认定徐丹丹缴纳的保证金30万元在该案中已经扣除，混淆了两个30万元的性质，应予纠正。四、一审判决对于果亮诉请的违约金不加审核，计算方式也出现重大技术错误，判决支持的违约金与租赁合同约定不符，严重损害了徐丹丹的合法利益。1、第一次诉讼的生效判决文书已经认定了果亮未能提供符合约定的房屋属于违约的事实，徐丹丹不支付租金系履行抗辩权的正当行为。第一次诉讼的判决书已经于2015年8月7日生效，至少2015年8月7日之前的逾期付款违约金徐丹丹不应支付。2、果亮提供的违约金计算方式不符合合同约定，明显错误，应予纠正。双方租赁合同第三条约定，租金每3个月一付，徐丹丹应在已付租金到期当月10日前向果亮支付下期租金，逾期支付的按所欠缴租金的日千分之五支付违约金。结合第一次起诉的生效判决认定，徐丹丹应自2014年8月1日起支付租金，按照三个月一付并于当月10日前支付的付款方式，果亮主张的2014年11月25日至2015年1月31日租金应付时间为2014年11月10日前，估且不考虑租金应付数额和2015年8月7日之前是否应支付逾期付款违约金问题，果亮主张的2014年11月25日起计算至2015年12月31日租金以月息2分计算的违约金数额只有334961.90元，而非一审判决认定的365084.57元。五、案涉房屋系果亮从绿地集团承租后又转租给徐丹丹，在徐丹丹与果亮就房屋使用及租金发生纠纷后，经三方协商，已同意由徐丹丹直接向绿地集团交付房屋，由绿地集团直接与果亮办理交接等手续，绿地集团也同意免去果亮2015年6月30日之后的房租。故在此情况下，即使徐丹丹未及时向绿地集团交付房屋，果亮已无权向徐丹丹主张违约责任，徐丹丹亦无需再向果亮继续支付房租。果亮答辩称，1、一审判决书出具时间早于起诉时间应当是笔误。2、果亮在一审中对其诉请进行了书面变更，同时提交了违约金的计算清单，违约金一直计算至租金给付之日，一审判决并未超出诉请。3、徐丹丹称其于2015年7月27日发出解除合同通知，但当时的第一次诉讼判决书是2015年7月23日才作出，尚未生效。且合同有约定，逾期返还仍需要支付占用使用费。实际返还的时间，根据果亮提供的证据能够证明是2015年12月31日。5、关于保证金，果亮同意本案中在认定的租金数额基础上抵扣30万元保证金。6、第一次诉讼的判决不能作为徐丹丹拒付2014年11月24日之后租金的理由。7、第一次诉讼判决后，双方多次对租金和房屋返还协商，但一直没有达成一致意见。果亮向一审法院起诉请求：1、确认果亮与徐丹丹2013年9月30日签订的《合肥绿地福朋酒店商业裙房租赁合同书》已经于2015年10月8日依法解除；2、徐丹丹向果亮支付房屋租金955121元及逾期付款违约金308145.63元（暂计至2016年7月1日，以后顺延至拖欠租金支付完毕之日）；3、徐丹丹向果亮支付逾期返还租赁房屋的占有使用费503146元（按租金两倍标准，自2015年10月9日计算至2015年12月31日），以上合计1766412.63元。果亮当庭变更其诉讼请求：1、解除果亮、徐丹丹于2013年9月30日签订的《合肥绿地福朋酒店商业裙房租赁合同书》；2、徐丹丹向果亮支付房屋租金1259737元；3、徐丹丹向果亮支付逾期付款违约金365084.57元（按月利率2%标准暂计算至2016年7月1日，实际计算至付清上述房屋租金时止）。一审法院认定事实：2013年9月30日，果亮与徐丹丹签订《合肥绿地福朋酒店商业裙房租赁合同书》，约定果亮将位于合肥市政务区休宁路与潜山路交口合肥绿地福朋酒店商业裙房商业物业（部分）出租给徐丹丹，建筑面积为1299平方米，租赁期限自2013年10月1日至2021年12月31日，月租金标准为70元/平方米；租金每期支付三个月，按照先付后使用的原则，在已付租金到期当月10日前支付下期租金，逾期交付的，应按照欠缴租金的日千分之五支付违约金，逾期30日不交纳租金的，出租方可书面通知解除本合同。2014年12月，因徐丹丹欠付房屋租金，果亮诉至法院。合肥市蜀山区人民法院审理后作出(2015)蜀民一初字第00070号民事判决书，判决徐丹丹支付果亮截至2014年11月24日的房屋租金45534元。徐丹丹交纳的保证金300000元已在该案中抵扣。该判决业已生效。徐丹丹于2016年1月将租赁房屋交付给房屋业主。徐丹丹尚欠果亮自2014年11月25日起至2015年12月31日止的租金共计1200276元至今未予偿还，果亮于2016年7月19日诉至法院。一审法院认为，合同双方应当全面履行各自的义务。徐丹丹在与果亮签订房屋租赁协议后未依约履行支付租金的义务，构成违约，故果亮诉请要求解除合同，符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。果亮诉请徐丹丹支付自2014年11月25日起2015年12月31日止的租金1200276元，于法有据，予以支持，超出部分不予支持。果亮诉请徐丹丹支付以1200276元为基数，按照月利率2%的标准自2014年11月25日起分段计算至2015年12月31日止的逾期违约金365084.57元，有事实和法律依据，予以支持。另，徐丹丹应当支付以1200276元为基数，按照月利率2%的标准自2016年1月1日起计算至判决确定的履行期限内实际付款之日止的逾期违约金。徐丹丹辩称合同已于2015年8月解除，因徐丹丹提出解除合同无法定事由，对此不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除果亮与徐丹丹于2013年9月30日签订的《合肥绿地福朋酒店商业裙房租赁合同书》；二、徐丹丹自判决生效之日起十日内支付果亮房屋租金1200276元；三、徐丹丹自判决生效之日起十日内支付果亮以1200276元为基数，按照月利率2%的标准自2014年11月25日起分段计算至2015年12月31日止的逾期违约金365084.57元；四、徐丹丹自判决生效之日起十日内支付果亮以1200276元为基数，按照月利率2%的标准自2016年1月1日起计算至判决确定的履行期限内实际付款之日止的逾期违约金。案件受理费20698元，由徐丹丹负担20077元，果亮负担621元。本案二审期间，徐丹丹提交了以下证据：1、手机短信通知，证明徐丹丹已于2015年7月27日向果亮发出手机短信，通知果亮解除合同。2、房屋解除协议，证明果亮于2015年12月1日与绿地集团解除了案涉房屋的租赁关系，故自2015年12月1日起，果亮已无权再向徐丹丹收取租金，且经果亮、徐丹丹与绿地集团三方协商，由徐丹丹直接向绿地集团交还房屋钥匙，果亮不再向绿地集团支付任何款项，徐丹丹也无需再向果亮支付任何款项，双方两不找。3、证周某明武某峰唐某春的出庭证言，证明徐丹丹、果亮、绿地集团发生纠纷后，三方经多次沟通协商，确定由徐丹丹将房屋钥匙直接交还给绿地集团，绿地集团免去果亮的后续租金，果亮免去徐丹丹的后续租金，租金差额部分大概17万元由徐丹丹补偿给果亮，故在此基础上果亮与绿地集团签订了解除协议。果亮对以上证据质证认为，证据1不属于二审新证据，对其真实性、合法性、关联性均有异议，且从短信内容上来看，达不到解除合同的法律后果，当时双方的第一次诉讼案件还在法院审理之中。证据2的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，该协议系在徐丹丹拒不履行支付租金义务、也不愿意返还房屋的情况下，果亮为避免损失扩大，与绿地集团协商解除了租赁合同，但与本案无关联性。证据3，证周某明的证言与其在一审中提交的书面说明相互矛盾；证武某峰与徐丹丹系朋友关系，证言效力有异议；证唐某春的证言与本案无关联性，以上证言内容均不能证明徐丹丹所称的三方达成了一致意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于案涉合同的解除时间。徐丹丹上诉称其已于2015年7月27日以手机短信的方式通知果亮解除了合同，但从其二审提交的手机短信内容来看，其系以商铺被绿地集团围起导致客户无法顺利消费，合同目的无法实现以及租金太高，经营严重亏损为由要求解除合同，但该解除事由并没有证据加以证明，不符合法定解除权以及约定解除权的行使条件，故徐丹丹以短信已经通知果亮即认为合同已经解除的主张不能成立。果亮本案中第一次诉请中虽要求确认双方合同已于2015年10月8日解除，徐丹丹上诉称即使按果亮自己的主张，合同也应于2015年10月8日解除，但徐丹丹在一审庭审中明确表示没有收到果亮发出的律师函，达不到法律规定的合同自通知到达对方时解除的条件。果亮之后虽变更其诉请，要求判决解除合同，但根据其陈述，徐丹丹已于2015年12月31日返还租赁房屋，徐丹丹虽对该返还日期提出异议，但提交的证据不足以反驳，证周某明作为绿地集团的员工，虽证实徐丹丹已将租赁房屋返还给绿地集团，但对具体返还时间亦无法明确。因果亮认可徐丹丹向绿地集团返还租赁房屋的事实，故果亮与徐丹丹之间的租赁合同关系实际已于2015年12月31日终止。本院对一审判决查明的“徐丹丹于2016年1月将租赁房屋交付给房屋业主”部分不予确认，二审予以纠正。二、关于徐丹丹支付的保证金30万元是否已经扣除。在果亮与徐丹丹第一次诉讼案件中，已经查明徐丹丹支付了果亮保证金30万元以及租金30万元，在判决结果中仅扣除了徐丹丹已经支付的租金30万元，并未扣除保证金。本案二审期间，果亮对此予以认可并同意在本案中扣除保证金30万元，故本院对一审判决查明的“徐丹丹交纳的保证金30万元已在该案中抵扣”部分不予确认，二审予以纠正。除本院认定的上述事实外，对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，果亮与徐丹丹之间的租赁合同关系因徐丹丹于2015年12月31日已经返还租赁房屋而实际终止，果亮提起本案诉讼时间为2016年7月19日，故其仍诉请要求解除合同已无必要，本院不予支持。徐丹丹未支付2014年11月25日至2015年12月31日期间的租金共计1200276元，扣除徐丹丹支付的保证金30万元，徐丹丹尚应支付果亮租金900276元。徐丹丹上诉中称其与果亮、绿地集团三方已经达成一致意见，其仅需支付果亮租金差额17万元，因其提交的果亮与绿地集团的解除协议并不能证明其与果亮之间的权利义务关系，证周某明虽有关于“2016年春节后，绿地集团与果亮、徐丹丹三方就合同解除问题协商，当时明确徐丹丹把房租差额（果亮应给绿地集团的租金和徐丹丹应给果亮的租金之间的差额）支付给果亮后双方就不找了”的陈述，但因涉及到三方的权利义务结算，并无其他有效证据加以印证，证武某峰唐某春关于三方达成协议的陈述也均是从证周某明处听说，且果亮对此不予认可，亦印证了果亮关于三方虽有协商，但未能达成一致意见的陈述。故徐丹丹上诉认为其不应再向果亮支付租金或是仅应支付租金差额的意见，均无事实依据，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金问题，徐丹丹与果亮第一次诉讼的判决虽然没有支持果亮主张的逾期付款违约金，但其效力仅针对该次诉讼中认定的徐丹丹应支付2014年8月1日至2014年11月24日期间的租金，并不能免除徐丹丹仍负有继续支付2014年11月24日之后租金的义务。徐丹丹上诉认为至少在该判决2015年8月7日生效之前的逾期付款违约金不应支持的理由，本院不予支持。果亮对其主张的逾期付款违约金提交了计算清单，但其以合同约定的三个月租金316680元作为计算基数与第一次诉讼的生效判决书已认定的月租金90930元不一致，且计算起点时间与合同约定的有10天的宽限期亦不一致；果亮虽未按合同约定的日千分之五标准主张逾期付款违约金，但结合双方当事人履行合同的情况以及主观过错程度，即便按果亮自愿降低的银行同期贷款利率四倍标准计算，仍过分高于徐丹丹因逾期支付租金给果亮造成的资金损失。综上，本院根据公平原则和诚实信用原则，对逾期付款违约金酌定按银行同期贷款利率两倍标准调整后重新计算，暂计至双方合同终止日即2015年12月31日的逾期付款违约金数额应为94599.09元（详见附件），2016年1月1日之后的逾期付款违约金应以900276元为基数继续计算至徐丹丹付清租金日止。关于徐丹丹上诉所称一审判决时间早于起诉时间的问题，一审法院已经就该文字笔误问题制作民事裁定书予以补正，对徐丹丹以此为由认为一审判决应予撤销或发回重审的请求，本院不予支持。综上所述，徐丹丹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初5587号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初5587号民事判决第二项为：徐丹丹应自本判决生效之日起十日内支付果亮房屋租金900276元；三、徐丹丹应自本判决生效之日起十日内支付果亮逾期付款违约金94599.09元（暂计至2015年12月31日，之后的违约金以900276元为基数，自2016年1月1日起按银行同期贷款利率两倍标准计算至款项付清日止）；四、驳回果亮的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20698元，由徐丹丹负担12418元，果亮负担8280元。二审案件受理费20698元，由徐丹丹负担12418元，果亮负担8280元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  董江宁二〇一七年九月十二日书记员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。附件：违约金计算清单租金期间应付租金（元）起算时间暂计至2015年12月31日的逾期天数违约金（元）12014.11.25-2014.12.311091162014.10.1144716035.57（109116×6%×2÷365×447）22015.1.1-2015.3.312727902015.1.1135531837.96（272790×6%×2÷365×355）32015.4.1-2015.6.302727902015.4.1126523766.36（272790×6%×2÷365×265）42015.7.1-2015.9.302727902015.7.1117415605.08（272790×6%×2÷365×174）52015.10.1-2015.12.312727902015.10.11827354.12（272790×6%×2÷365×82）租金合计：1200276违约金合计：94599.09备注：2016年1月1日之后的逾期付款违约金以900276元为基数，按银行同期贷款利率两倍标准计算至款清日止。