广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初1011号
原告甘美琴，女，汉族，1988年3月8日出生，住所地为江西省抚州市南丰县，
委托代理人胡杰，广东卓建律师事务所律师。
被告武大毛，男，汉族，1973年10月30日出生，住所地为河南省蔚氏县，
被告丁美红，女，汉族，1973年3月29日出生，住所地为河南省蔚氏县，
第三人东莞市大昌华诚房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇江海城华诚小区北区A102号之一铺。
法定代表人袁小梅。
原告甘美琴诉被告武大毛、丁美红、第三人东莞市大昌华诚房地产经纪有限公司（以下简称华诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2017年3月17日公开开庭进行了审理，原告甘美琴的委托代理人胡杰及被告武大毛均到庭参加了诉讼，被告丁美红及第三人华诚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘美琴诉称，2016年7月31日，甘美琴通过中介华诚公司与武大毛、丁美红签订《房地产临时买卖合同》，约定甘美琴以114万元的价格向武大毛、丁美红购买位于东莞市××北岸村××常路××花园××号房屋。合同签署后，甘美琴依约支付了定金12万元。2016年8月12日，双方与广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司在建设银行东莞黄江支行签订赎楼担保协议，并于当日向银行申请贷款。2016年9月26日，甘美琴的银行贷款审批通过，随即履行了支付监管首期款23万元的义务，并预付了3.6万元赎楼借款利息给华诚公司。2016年9月27日，甘美琴办理公证委托手续，委托华诚公司及南枫公司办理相关手续。武大毛、丁美红因房价上涨，拒绝履行合同义务，办理委托赎楼公证手续，已构成根本性违约。为维护自身合法权益，甘美琴特诉至法院，请求判令：一、解除甘美琴与武大毛、丁美红于2016年7月31日签订的房屋买卖合同；二、武大毛、丁美红向甘美琴返还购房定金12万元；三、武大毛、丁美红向甘美琴支付违约金22.8万元；四、武大毛、丁美红赔偿甘美琴的代办费0.3万元、律师费3万元，合计3.3万元；五、武大毛、丁美红承担本案的诉讼费用。
被告武大毛、丁美红辩称，武大毛、丁美红因急于偿还深圳的集资购房款，办居住证明给小孩尽快入学，在签订合同时对华诚公司负责人钟先生所称“银行贷款审批慢，所有手续办完需要三个月到四个月”信以为真，故没有要求在合同上注明后期付款期限。合同签订后，华诚公司要求武大毛、丁美红向工商银行申请提前还贷，银行确定于2016年9月6日前还清贷款，当时双方并无异议。但还贷期限届满时，华诚公司回复称甘美琴的银行贷款审批尚未通过，需要延长20天，但是延长20天后仍没有还贷。甘美琴在签订合同后近2个月没有进展并一再失信，已违约在先。因房屋付款期限未明确约定，武大毛、丁美红要求甘美琴给出明确的书面履约期限承诺，目的是想尽快将合同履行完毕，不存在无理要求。如甘美琴愿意在一个月内支付房款（如分期付款，外加2个月的利息），武大毛、丁美红愿意继续履行合同。
第三人华诚公司没有进行答辩，也没有提交任何证据材料。
经审理查明，武大毛、丁美红于1998年5月21日经尉氏县民政局登记结婚，为夫妻关系。位于东莞市××北岸村××常路××花园××号的房屋为武大毛、丁美红二人共有（房地产权证号为：粤房地权证莞字第××、21××53号），该房产已抵押给中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行。2016年7月31日，甘美琴与武大毛、丁美红在华诚公司的居间介绍下签订了一份《房地产临时买卖合同》。合同约定：一、武大毛、丁美红将上述房产以114万元转让给甘美琴。二、武大毛、丁美红于2016年8月1日到房地产交易所办理物业查档手续，房产产权清晰且无查封时，甘美琴向武大毛、丁美红支付定金12万元；买方办理二手房按揭快速贷款由公司提供担保，剩余楼款102万元分两期支付：第一期23万元于买方按揭贷款审批通过后3天内支付，该款由担保公司作首期款资金冻结，在办理完过户手续后，转入卖方收款账户内；第二期79万元由买方办理二手房银行按揭贷款获得等额楼款后通过银行划入卖方在该银行开设的账户内，该款在交易完税后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。三、卖方应公证委托给担保公司办理该物业的银行抵押贷款赎楼还款手续及办理该物业注销抵押登记手续。四、买卖双方应于2016年8月12日前签订该物业的二手房按揭贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。买卖双方应按银行要求全力配合办理银行按揭贷款手续，直至卖方收到按揭款为止，否则视为不配合方违约。五、买卖任何一方违反本合同约定，逾期超过十天未履行，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同并要求违约方承担定金罚则及支付相当于物业转让款20%的违约金，且违约方须承担经纪方代办费、律师费及法院上诉费。六、本合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起7天为履行期限。
2016年7月31日，甘美琴向华诚公司支付了代办过户费3000元。2016年8月2日，甘美琴向武大毛、丁美红支付了购房定金12万元。随后，甘美琴、黄国军与武大毛、丁美红及广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司（以下简称南枫公司东莞分公司）签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》及《资金托管及委托付款协议》。2016年8月11日，甘美琴、武大毛、丁美红、华诚公司及南枫公司东莞分公司在中国建设银行东莞黄江支行签署了抵押贷款的相关文件并向银行递交了上述文件。2016年9月26日，中国建设银行东莞黄江支行审批通过甘美琴的按揭贷款申请。2016年9月26日，甘美琴将23万元首期款汇入南枫公司东莞分公司银行账户，南枫公司东莞分公司于当月30日出具履约保证金（监管首期款）收款收据。2016年9月27日，甘美琴及黄国军在东莞市东部公证处办理公证手续，将涉案房屋买卖交易过户的相关事项委托南枫公司东莞分公司的工作人员办理。
自2016年9月5日起，武大毛、丁美红先后多次向甘美琴、黄国军、华诚公司等发出催告函，要求甘美琴、黄国军在限期内完成银行还款手续及要求甘美琴、黄国军给出支付购房款的最后截止时间，否则将解除买卖合同。华诚公司自2016年9月7日起，先后两次就武大毛、丁美红提出的问题进行了回复，明确告知了交易的流程、购房款给付的期限等。2016年9月29日，华诚公司向武大毛、丁美红发出《督促履行通知书》，告知甘美琴的贷款申请已经审批通过，通知武大毛、丁美红在7日内办理委托公证及向担保公司提交有关赎楼所需的资料。2016年10月20日，甘美琴委托广东冠杰律师事务所向武大毛、丁美红出具《律师函》，通知武大毛、丁美红于7日内办理委托公证，委托担保公司办理该物业的银行抵押贷款赎楼还款手续及注销抵押登记，否则将追究其违约的法律责任。但截止本案庭审辩论终结，武大毛、丁美红尚未公证委托担保公司办理该物业的银行抵押贷款赎楼还款手续及注销抵押登记手续。
2016年10月31日，甘美琴与广东冠杰律师事务所签订一份《委托代理合同》，广东冠杰律师事务所接受甘美琴的委托，委派律师作为涉案纠纷甘美琴的委托代理人，律师代理费为3万元。庭审中，甘美琴确认尚未向广东冠杰律师事务所支付律师代理费3万元。
以上事实，有甘美琴提交的《房地产临时买卖合同》、定金收据、个人结算业务申请书、首期款收据、转账凭条、公证书、《履行合同催告函》、《联络函》、《回复函》、《督促履行通知书》、代办过户费收据、《律师函》、房地产权证、短信记录、《二手楼交易贷款担保服务合同》、《资金托管及委托付款协议》、房贷审批流程、《委托代理合同》，武大毛、丁美红提交的结婚证、《履行合同催告函》、《联络函》、《回复函》、《督促履行通知书》、微信聊天记录等证据，以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。甘美琴与武大毛、丁美红签订的《房地产临时买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为甘美琴与武大毛、丁美红在合同履行过程中是否存在违约行为。
根据本案审理查明的事实，甘美琴已按照合同约定履行了包括支付定金、申请银行按揭贷款、支付首期款、委托公证手续等各项合同义务，不存在违约行为。合同约定首期款由担保公司作资金冻结，在办理完过户手续后转入卖方收款账户，第二期楼款在交易完税后，由贷款银行划入卖方账户，故首期款及第二期楼款的给付期限均是具体明确的，武大毛、丁美红以付款期限不明确为由拒绝履行合同义务不能成立。
武大毛、丁美红没有依照合同约定公证委托担保公司办理抵押贷款赎楼手续及注销抵押登记手续，导致合同无法继续履行，是合同的违约方。华诚公司及甘美琴已经按照约定履行了催告义务，武大毛、丁美红在限期内仍拒绝履行，故甘美琴依法享有合同解除权并有权要求武大毛、丁美红承担违约责任。甘美琴要求解除合同、返还定金及支付违约金、经纪方代办费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因律师费尚未支付，故该项损失并未实际发生，甘美琴可在律师费实际支付后另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告甘美琴与被告武大毛、丁美红于2016年7月31日签订的《房地产临时买卖合同》已解除；
二、被告武大毛、丁美红应于本判决生效之日起五日内向原告甘美琴返还定金120000元并支付违约金228000元、代办费3000元，合计351000元；
三、驳回原告甘美琴的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3508元，由原告甘美琴负担276元，由被告武大毛、丁美红负担3232元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钱开群
二〇一七年三月二十八日
书记员 钟冬妮
赵萌
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。