�宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11482号
上诉人（原审被告）：沈阳恒通置业有限公司，住所地沈阳市和平区彩塔街66-8号200室。
法定代表人：单崇超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张坤志，男，1976年7月23日出生，满族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：邱晶晶，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人沈阳恒通置业有限公司（以下简称“恒通置业公司”）因与被上诉人张坤志商品房预约合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初10288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
恒通置业公司上诉请求：1.撤销原判，依法�清事实，并依据事实依法改判或发回重审；2.张坤志承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、恒通置业公司与张坤志签订了书面的《认购协议书》，且《认购协议书》中明确约定了定金条款，双方未签订商品房买卖合同系张坤志未能按照协议约定交纳购房款造成的，按照双方约定及法律规定，该定金不应当返还。一审法院判令沈阳恒通置业有限公司返还1万元定金系适用法律严重错误。二、《认购协议书》中已经包含了房屋买卖的主要条款，张坤志的购房目的属于其个人原因，根本不属于合同主要条款，一审法院以此为由判令恒通置业公司返还定金系适用法律严重错误。三、一审法院认定“商品房买卖合同未能签署系张坤志合理担忧”不仅认定事实严重错误且缺乏证据证明。
张坤志辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。被上诉人无违约行为，商品房买卖合同无法签订，并非是原告在规定的期限内拒绝签订所致，而是因为双方无法就合同条款达成一致，被上诉人通过多种渠道打听该商品房是否四否如上诉人宣传的为126学区房，且不必等户口满一年即可入学，然而，被上诉人没有获得确定答案，被上诉人对此非常担忧，但仍然积极寻求解决途径，提出将该条款写入购房合同，但遭到了上诉人的拒绝，被上诉人在这当中表现出了极大的诚意，与根本不想签订合同是完全不同的，这种情形应当属于法律规定的因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。出卖人应当将定金返还给买受人。原告交付的定金属于签约定金，该种定金的作用是保证主合同的签订，而主合同是否签订取决于双方能否对合同条款达成一致，合同双方地位平等，上诉人拿出自己的格式条款且拒绝被上诉人作任何�改，违背合同法平等原则。合同目的虽然不是法律规定的合同主要条款，但合同的全部条款都是为合同目的服务的，合同目的是当事人订立合同条款的原则，就本案讲，被上诉人购房的唯一目的就是为了让其孩子在户口不满一年的情况下入学126中学，被上诉人在购房时已经向上诉人明示了该目的，上诉人了解被上诉人的合同目的后，不失时机的拿出和平区教育局文件，向被上诉人承诺户口不足一年也可以入学，被上诉人作为合同一方，当然有权要求将上诉人的承诺载入合同条款，且根据相关法律规定，上诉人的宣传和许诺应被视为要约，要约内容本应载入商品房买卖合同，因此，被上诉人的要求并无不当。
张坤志向一审法院起诉请求：1.要求恒通置业公司退还购房预约定金10,000元及从2017年7月15日起至实际退还日止的银行同期贷款利息500元。2.本案诉讼费�恒通置业公司承担。
一审法院认定事实：2017年7月15日，张坤志（乙方）与恒通置业公司（甲方）签订《青年地铁公寓认购协议书》，约定：一、乙方预定沈阳市和平区十一纬路云集北一巷8号青年地铁公寓项目第07层10号房。该房屋建筑面积32.11平方米（实际面积以房管局测绘面积为准）。二、按建筑面积计算，该商品房单价为12127.53元/平方米，房屋总价为389,415元。三、乙方同意签订本协议时，交付定金10,000元，待签署《商品房买卖合同》后，乙方交付的定金正式转为购房款。四、甲乙双方商定，乙方应在签订本协议7日内即2017年7月22日前按下列第2种方式付款，支付房款同时签署《商品房买卖合同》，2.按揭付款：支付房屋首付款即总房款的50%即199415元，余款为总房款的50%即190,000元，按揭贷款由乙方在签订之日起30日内付清。五、乙方按规定日期持本协议书、交款凭证及本人有效证件到甲方售楼中心，签署《商品房买卖合同》及前期物业服务协议、业主临时管理规约。六、如因乙方个人原因未能签署《商品房买卖合同》的，乙方所缴纳的定金甲方不予退还。同日，张坤志交纳定金10,000元。庭审中，张坤志表示“交纳定金后，其向教育局进行核实，教育局答复仅有合同不能保证入学，还需满足年限等入学条件。后张坤志找到恒通置业公司，要求签署正式的商品房买卖合同及支付房款，同时表达自己的担忧，与恒通置业公司协商将仅凭合同即可入学写入商品房买卖合同中，但遭到恒通置业公司拒绝”。恒通置业公司表示“该楼盘是学区房，但恒通置业公司并未向张坤志承诺过其的孩子一定能入学，所以不同意张坤志要求的在合同中签写有关入学的字样，但根据和平区教育局红头文件应属能入学的情况，文件是真�的”。
另查明，2016年9月29日，沈阳市和平区教育局《关于沈阳恒通置业有限公司在建公寓楼学区认定的回复》中载明“贵公司在建的青年地铁公寓……根据学区划分，应将项目内的适龄中学生划入126中学八经校区、适龄小学生划入四经一校校区……经研究，教育局同意业主在购买该项目房产后，从2017年秋季开始，新生起始年级以房产备案合同和契税发票为依据，享有学区生待遇”。
恒通置业公司开发的青年地铁公寓项目宣传册亦载明“坐拥四经街第一小学、126市重点中学学区、雄厚师资团队、建设阳光教育、为孩子未来打下坚实基础”，并用大体字突出“名校撑腰、涨声四起”字样。
一审法院认为，张坤志与恒通置业公司签订的《青年地铁公寓认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张坤志在恒通置业公司有关学区房宣传手段的感召下，签署该协议时亦是本着为孩子选择学区房，有着合同的特定目的，且在看过恒通置业公司出示的教育局文件“以房产备案合同和契税发票为依据，享有学区生待遇”的基础上，基于对开发商的信任所订立的协议，现张坤志经与教育部门核实表现出担忧，要求恒通置业公司按照教育局文件载明的凭房产备案合同和契税发票即可入学补充到合同内，并无不当。但恒通置业公司对此表示拒绝，使得张坤志的孩子能否适龄进入重点学区成为不确定状态。
双方签订的《青年地铁公寓认购协议书》的性质系对于涉案楼盘房屋的预定，现双方对于合同条款无法达成一致，一审法院认为，商品房买卖合同未能签署，双方未能进一步履行，系张坤志合理担忧，并非张坤志不诚信等主观过错所�，鉴于双方对于合同条款未能达成一致，且张坤志要求退还定金对于恒通置业公司未造成实质性影响，故对于张坤志要求退还10,000元定金的诉求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、沈阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内就位于沈阳市和平区十一纬路云集北一巷8号青年地铁公寓项目第07层10号房屋定金10,000元退还给张坤志；二、驳回张坤志其他的诉讼请求。案件受理费31元（已减半收取），由张坤志承担6元，由沈阳恒通置业有限公司承担25元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《青年地铁公寓认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为�法、有效。双方均应依约履行。
本案双方的诉争焦点为张坤志是否存在违约行为。
关于恒通置业公司提出的《认购协议书》已明确约定了定金条款，而本案双方未签订商品房买卖合同系张坤志未能按照协议约定交纳购房款所致，该定金不应当返还。但一审法院判令返还是错误的上诉主张，本院认为，通过庭审调查及现有证据可知，虽案涉《认购协议书》中并未载明“恒通置业公司保证所购房屋为学区房”的特别约定，亦未有恒通置业公司的相关承诺，但张坤志购买争议房屋系本着为孩子选择学区房，有着合同的特定目的，且在看过恒通置业公司出示的教育局文件“以房产备案合同和契税发票为依据，享有学区生待遇”的基础上，基于对开发商的信任所订立的协议。现张坤志经与教育部门核实后表现出担忧，要求恒通置业公司按照教育局文件载�的凭房产备案合同和契税发票即可入学补充到合同内，该行为充分体现张坤志购买案涉房屋的特殊目的及保证该目的的最终实现，并非其不讲诚信等主观过错所致。同时，鉴于双方对于后续正式合同条款未能达成一致，且张坤志要求退还定金对于恒通置业公司亦未造成实质性影响，故张坤志并未构成违约行为，一审法院判决恒通置业公司退还定金并无不当，本院对恒通置业公司的该项上诉主张不予支持。
综上所述，恒通置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62元，由上诉人沈阳恒通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏�
审判员 姜 会 军
审判员 韩 彩 霞
二〇一七年十一月十六日
书记员 王 潇 潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。