广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1219号上诉人（原审被告）：庞武云委托诉讼代理人：何建华上诉人（原审被告）：何建华被上诉人（原审原告）：南宁市宝城物业服务有限公司。法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨镇铭，该公司职员。委托诉讼代理人：甘运达，该公司职员。上诉人庞武云、何建华因与被上诉人南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院(2015)良民一初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，并组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人庞武云、何建华，被上诉人宝城物业公司的委托诉讼代理人杨镇铭、甘运达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人庞武云、何建华上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或改判被上诉人履行前期物业管理服务协议，上诉人缴纳协议内容约定的物业管理费、水电公摊、垃圾清理费和专项维修资金；3、被上诉人退回100元水电周转金，并支付违约金，违约金按合同约定的1‰计算。事实和理由：一、被上诉人在履行前期物业管理服务协议中存在诸多服务问题，未达到物业管理服务质量，具体表现在：1、物业公司在小区二栋靠近围墙处违规建设杂物堆放处；2、小区幼儿园的操场占用小区业主的公共活动场地，八栋后面的电信房占用小区绿化用地，五栋楼面发射塔，小区一楼杂物房墙体外的道路乱搭乱建；3、小区一楼杂物房大部分的承重墙严重受到破坏，二栋靠近围墙处的商铺破坏承重墙作为餐饮排烟设施；4、小区一楼杂物房的业主乱改建门口；5、小区绿化部分用地八栋附近多年不维护，大面积黄土裸露；6、改变物业用房的用途，出租给幼儿园作为经营使用；7、被上诉人违反小区治安管理规定，未见公示配备具有保安资质的保安人员上岗；8、未按合同约定收取物业费用，上诉人对2009年物业公司关于南宁市普通住宅小区服务收费标准备案表中的备案理由中内容的真实性存在很大异议，要求物业公司公示611户业主的同意结果，由业主们核实；9、未按合同约定代收房屋公共部位和公共设施设备专项维修资金，上诉人对调整专项维修资金收费标准的真实性存在异议，要求被上诉人公示622户业主的同意结果，并由业主们核实；10、小区水电公摊混乱，前后分摊户数存在混乱；11、未征得业主同意，擅自收取机动车停车费。二、一审法院没有按照法律程序全面、客观地审查核实证据。三、一审判决未能考虑案件的社会影响，小区存在诸多问题得不到解决，上诉人从法律上、情感上无法按时按量缴纳物业费用。被上诉人宝城物业公司答辩称：一审判决事实清楚，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。宝城物业公司向一审法院起诉请求：1、庞武云、何建华向宝城物业公司支付物业服务费248.5元、垃圾处理费56元、水电公摊费9.6元，并支付违约金37.2元。一审法院认定事实：宝城物业公司系位于南宁市良庆区建设路2号的鑫金现代城小区的前期物业服务公司，庞武云、何建华系该小区x号楼x单元x号房业主，与宝城物业公司于2006年6月28日签订《前期物业管理服务协议》。该《协议》约定住宅物业管理服务费为0.45元/㎡·月，庞武云、何建华每月5日前交纳当月费用；物业管理区域内产生的公共用水、电费用由庞武云、何建华从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊；受有关部门或单位的委托，宝城物业公司可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网等代收代缴收费服务，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；庞武云、何建华不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宝城物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。2009年12月1日，经南宁市物价局核准，该小区的物业服务费调整为0.55元/㎡·月。生活垃圾处理费为每户每月8元。2006年6月至2014年12月，庞武云、何建华均按上述约定和标准向宝城物业公司支付相关费用，之后即不再支付部分相关费用。x号楼x单元x号房建筑面积为90.28㎡，该房2015年1月至2015年7月应交的各项费用：物业服务费248.5元、公摊电费7.5元、公摊水费2.1元，合计258.1元。一审法院经审理认为：宝城物业公司与南宁鑫金房地产有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，成为鑫金现代城小区的前期物业服务单位。庞武云、何建华与宝城物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，同意并接受宝城物业公司对鑫金现代城小区的物业管理服务。上述合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庞武云、何建华否认宝城物业公司系该小区的物业服务公司，因无证据证明，不予采信。宝城物业公司依约向鑫金现代城小区提供物业服务，庞武云、何建华作为业主应当按合同约定向宝城物业公司支付物业服务费等相关费用，但其仅支付至2014年12月，之后的相关费用即不再支付，已构成违约，依法应承担支付拖欠的相关费用及逾期不支付的违约金等违约责任。宝城物业公司诉请庞武云、何建华支付物业服务费248.5元、公摊电费7.5元、公摊水费2.1元，合计258.1元，证据确凿，于法有据，予以支持。庞武云、何建华主张宝城物业公司存在违约行为，没有对小区尽到管理义务，但庞武云、何建华未能举出有效证据予以证明，故不予采纳。宝城物业公司诉请庞武云、何建华支付生活垃圾处理费56元，但宝城物业公司提交的收费通知单和欠费明细表均未载明庞武云、何建华存在欠付生活垃圾处理费的情况，故宝城物业公司的上述诉请，无证据证明，不予支持。关于违约金问题。因庞武云、何建华未能在《前期物业管理服务协议》约定的交费期内支付物业服务费等费用，根据合同约定，应支付逾期付款滞纳金即违约金。宝城物业公司诉请庞武云、何建华支付违约金，有事实和法律依据，故依法确定庞武云、何建华向宝城物业公司支付违约金33.2元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条和《最高人民法院》第一条的规定，判决：一、庞武云、何建华于本判决生效之日起7日内向宝城物业公司支付物业服务费248.5元、公摊电费7.5元、公摊水费2.1元，合计258.1元；二、庞武云、何建华于本判决生效之日起7日内向宝城物业公司支付违约金33.2元；三、驳回宝城物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由庞武云、何建华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。当事人对一审查明事实无异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。本院认为：关于物业服务费。庞武云、何建华与宝城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。宝城物业公司作为鑫金现代城小区的前期物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，庞武云、何建华作为鑫金现代城小区的业主，已接受了宝城物业公司提供的物业服务，应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。因涉案小区的物业服务费于2009年12月1日经南宁市物价局核准，无电梯住宅服务费最高为0.55元/㎡·月。故在没有证据证实宝城物业公司存在擅自提高收费标准、扩大收费范围的情况下，庞武云、何建华提出按原双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的0.45元/㎡·月缴纳物业管理服务费的主张，本院不予支持。庞武云、何建华自2015年3月起未向宝城物业公司交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。一审判决庞武云、何建华向宝城物业公司支付物业服务费248.5元、违约金33.2元正确，本院予以维持。关于公摊水、电费。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理区域内产生的公共用水、电费用由庞武云、何建华从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊。因此，宝城物业公司按户进行分摊小区内产生的公共用水、电费用有合同依据，故庞武云、何建华应将尚欠的公摊电费7.5元、公摊水费2.1元付清给宝城物业公司。一审认定正确，本院予以确认。综上所述，上诉人庞武云、何建华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人庞武云、何建华已预交），由上诉人庞武云、何建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东审 判 员 陈 杨代理审判员 兰 帅二〇一七年五月二十六日书 记 员 刘洪源