洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第296号
原告曲建波，男，汉族，1970年12月24日出生，住洛阳市西工区中泰新城泰华苑**层*座，身份证号4103021970********。
委托代理人袁利峰，河南惠人律师事务所律师。特别授权。
被告王俊伟，男，汉族，1975年10月26日出生，户籍所在地洛阳市西工区凯旋东路*号院平房*号，身份证号4103031975********。
原告曲建波诉被告王俊伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲建波及其代理人袁利峰到庭参加诉讼，被告王俊伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告曲建波诉称：2003年7月4日，原告与被告签订《商品房转让协议》一份，双方约定：被告将位于洛阳市西工区中泰新城泰华苑15层D座房产转让给原告，转让价格为人民币20万元（含装修费用），过户费由双方均担。当日，原告将购房款20万元交与被告，被告向原告出具《收条》，后原告交纳了契税等各项费用后，被告才拿到了房产证、土地使用权证，但该证书原件一直由原告持有。原告购买该房屋后一直居住至今，并将户口迁至该房产名下，房屋的水电费、物业管理费、有线电视费等均由原告交纳。原告多次找被告协商办理过户手续，被告一直推脱，至今不配合原告办理过户登记手续，原告无奈，诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行合同，并立即协助原告办理“西工区中州中路6号院中泰新城泰华苑15D房产”的过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王俊伟未答辩。
经审理查明：2003年7月4日，原告曲建波（乙方）与被告王俊伟（甲方）签订《商品房转让协议》，载明：“经甲乙双方协商，本着友好、公平、公正的原则达成以下协议：一、甲方自愿将自有的商品房壹套转让与乙方。二、该商品房位于洛阳市西工区中泰新城泰华苑15层D座，面积为98.22㎡，已装修过，未办理房产证。三、转让价格为人民币贰拾万元整，含装修费。四、甲方负责结清此房2003年7月份以前的水电费、物业管理费。五、甲方负责协助乙方办理房产证、过户等有关事宜，期间发生费用由甲乙双方平均承担。六、乙方在协议签订后，应将房款足额交与甲方，甲方收到房款后应给乙方出具收款证明。本协议经双方签字后，即具有法律效力，未尽事宜，由双方另行协商，协商不果，双方可按法律途径进行解决。”同日，原告曲建波将购房款20万元交给被告王俊伟，被告王俊伟出具收条一张，载明：“今收到曲建波先生购本人中泰新城泰华苑15D商品房壹套房款人民币贰拾万元正。￥200000.00收款人：王俊伟2003.7.4日”。此后，原告曲建波搬入该房屋内居住。2009年11月27日，被告王俊伟取得了房管部门颁发的个人全部产权房屋所有权证书（房产证号：洛房权证市字第000473**号），后连同土地使用权证一并交给原告曲建波，但双方未到房管部门办理产权过户手续。庭审中，原告曲建波称，2014年5月的一天，有人到涉诉房屋敲门，并称该房屋已被转让，原告即诉至法院，导致本案纠纷。被告王俊伟未到庭未答辩。
另查明：1、洛阳市房地产产权产籍监理处出具的查档证明显示：2012年6月13日，被告王俊伟重新取得了房管部门颁发的个人全部产权的房屋所有权证书（房产证号：洛房权证市字第001810**号），并于同年11月11日到房管部门办理了房屋抵押登记，抵押权人为胡卫山，抵押金额20万元。
2、庭审中，原告曲建波称在申请法院对涉诉房屋采取保全措施时得知被告王俊伟于2012年6月13日重新办了房屋所有权证书，已将该套房产抵押给案外人，并明确表示不愿意代为清偿债务消灭抵押权。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然原、被告双方于2003年7月4日签订《商品房转让协议》时涉诉房屋尚未取得房屋所有权证，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项亦规定关于未依法登记领取权属证书的房地产不得交易，但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理型法律，该法此项规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范；且原、被告双方在订立《商品房转让协议》时已明示房屋未办理房产证的事实，该协议亦是在双方自愿的基础上订立的，系双方的真实意思表示，故该协议有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人并配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务，故被告王俊伟有协助原告曲建波办理房屋过户有手续的义务。
物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，不动产物权的登记和登记的变更作为权利享有或变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示、公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。无论是转移标的物所有权为目的买卖合同，还是抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人。本案中，原、被告签订的的《商品房转让协议》依法成立并生效，作为房屋出卖人的王俊伟，未按合同法的规定及合同约定向买受人曲建波过户房屋产权属违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续，以使原告在支付购房款后获得房屋的所有权。然而，由于原告曲建波怠于行使权利，且被告在2013年11月将出售给原告的房屋设置抵押担保，并办理了抵押登记，因此，抵押权人对涉诉房屋享有抵押担保物权。对于涉诉房屋，原告基于买卖合同享有债权，而抵押权人对于房屋因抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，抵押权人对房屋享有的担保物权优先于原告对房屋享有的债权的行使。另，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案诉讼过程中，原告明确表示不愿意代为清偿债务消灭抵押权，故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续，因此，原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，缺席判决如下：
驳回原告曲建波的诉讼请求。
本案受理费200元、保全费1520元、公告费800元，由原告曲建波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 张罗炜
审判员 殷春昱
陪审员 任少文
二〇一四年十月二十三日
书记员 锁科科