安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亳民一终字第00688号
上诉人（原审被告）：安徽省涡阳县青町商业合作总店。机构代码：67424326－0。
法定代表人：邱化方，主任。
委托代理人：余新安，安徽永恒律师事务所律师。
委托代理人：牛忠立，安徽众星合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李长征，男，汉族，1960年5月10日出生，汉族，农民，住安徽省涡阳县。
委托代理人：马涛，涡阳县法律援助中心律师。
上诉人安徽省涡阳县青町商业合作总店与被上诉人李长征因确认合同效力纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2013）涡民一初字第01277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人安徽省涡阳县青町商业合作总店的法定代表人邱化方及其委托代理人余新安、牛忠立，被上诉人李长征及其委托代理人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：1985年5月，涡阳县房屋建设开发公司与涡阳县青町区公所签订房屋开发协议书，确定双方联合开发青町镇朝阳路商品房屋，且约定以青町区公所的名义销售，后涡阳县青町商业贸易公司（现更名为安徽省涡阳县青町商业合作总店）以95346元的价格购买上下两层共18间房屋（一、二层各9间），1986年房屋交付后，贸易公司研究决定以每间11000元的价格出售。魏素英占用三间，刘恒英、刘恒香、邱长城各占一间，均未签订书面协议，当时也没有一次性付清购房款，而是分别分批交纳了部分款项。2003年度，涡阳县青町合作商店清算领导小组与刘恒香等人签订了书面购房协议，每间19500元。李长征占用北头三间，后退还房屋一间，于1988年11月6日向安徽省涡阳县青町商业贸易公司交购楼款3000元，2003年安徽省涡阳县青町商业合作总店要求李长征按每间47000元付清房款，李长征以购房款已全部付清为由拒付，李长征自1986年一直使用至2013年9月底。
涡阳县房地产管理局依安徽省涡阳县青町商业合作总店的申请，于2007年1月11日为李长征就所争议的房屋颁发了房地权青字第22××05号房产证，李长征不服涡阳县房地产管理局为安徽省涡阳县青町商业合作总店颁发的房产证，于2007年2月5日向涡阳县人民法院提起行政诉讼。该院于2007年4月12日作出（2007）涡行初字第25号行政判决，撤销了涡阳县房地产管理局于2007年1月11日为安徽省涡阳县青町商业合作总店颁发的房地权青字第22××05号房产证，安徽省涡阳县青町商业合作总店不服，提起上诉，亳州市中级人民法院于2007年7月17日作出判决，驳回上诉，维持原判。
于2008年5月2日安徽省涡阳县青町商业合作总店起诉李长征物权纠纷，判决后，安徽省涡阳县青町商业合作总店不服提起上诉，亳州市中级人民法院于2009年11月26日发回重审，该院于2012年11月28日作出（2010）涡民一重字第00016号民事判决，安徽省涡阳县青町商业合作总店不服提出上诉，亳州市中级人民法院于2013年6月28日作出（2013）亳民一终字第00220号民事判决：一、撤销涡阳县人民法院（2010）涡民一重字第00016号民事判决，二、改判为：李长征占有的位于朝阳路中段路东的两间门面房（底上两层）的所有权归涡阳县青町商业合作总店所有。
一审法院认为：合法的买卖关系受法律保护。本案中李长征已向安徽省涡阳县青町商业合作总店交购楼款3000元，已被亳州市中级人民法院民事判决书所确认，虽然安徽省涡阳县青町商业合作总店、李长征未有书面合同，但是李长征付给安徽省涡阳县青町商业合作总店购楼款起至今一直使用该房屋，在李长征使用该房屋期间，安徽省涡阳县青町商业合作总店未提出异议。故李长征、安徽省涡阳县青町商业合作总店达成口头房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，李长征要求确认双方房屋买卖合同有效的诉讼请求，该院予以支持。李长征的其他诉讼请求，因无证据，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认李长征、安徽省涡阳县青町商业合作总店房屋买卖合同有效；二、驳回李长征的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由李长征负担。
安徽省涡阳县青町商业合作总店上诉称：一审认定李长征交纳房款3000元不符合事实。判决依据的是李长征持有的收条和判决书，而判决书的依据是司法鉴定结论，一审判决采信了高法（2007）46号复函，确认该鉴定结论无效，却仍认定李长征交纳3000元购房款自相矛盾。上诉人与李长征没有达成房屋转让协议，李长征没有交款的事实，持有的欠条是“购柚款”而非购楼款。上诉人财务账上无交款的记录，该收条上的公章与当时使用的公章不是同一枚印证。收条不是上诉人正常使用的正式收据。收条不是邱化锡书写，系他人模仿所写。且假如是邱化锡所写，因邱化锡未使用单位带编号收据、未加盖单位正式公章，没有将款计入单位收入，其后果应由邱化锡承担。李长征自1986年起占有房屋做生意，直到2002年上诉人要求归还房屋，从没有主张曾经购买房屋和交纳房款，更没有要求办理房屋过户登记。在涡阳县法院龙山法庭开庭时，李长征虽然主张购房，却没有提供收条，收条系伪造。一审认定李长征使用该房屋期间，上诉人未提出异议不属实。李长征与其他多人租赁房屋做生意，或多或少都交纳了租金。开始由于管理不善对于拖欠租金的行为仅仅是催要。2003年，经集体研究并经主管部门同意，对愿意购买房屋的原租赁户一律重新签订房屋买卖合同，先期已经交纳部分购房款的内部职工按每间19500元转让。李长征不是本单位职工且先期没有交购房款，每间价格为47000元，李长征以其父已经交过为由予以拒绝。那时上诉人就开始索要房屋，不断通过法律程序要回房屋。一审认定口头房屋买卖合同系双方真实意思表示不符合事实。李长征开始占用上诉人房屋做生意，交纳了少量房租费。直到2003年，上诉人要求返还房屋或签订房屋买卖合同，李长征既不愿意返还房屋，也不愿意签订房屋买卖合同，双方因此发生争议并诉至法院，根本不存在真实意思表示的问题，李长征也没有提供口头合同存在的证据。一审判决口头房屋买卖合同不违反法律规定明显错误。合同法规定法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。而房地产管理法规定房地产转让，应当签订书面转让合同。还规定未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。涉案房屋2014年6月26日才领取权属证书，在此之前禁止买卖。一审因此适用法律不当，且如果买卖时间发生在1988年，也应当适用当时的法律，合同法不具有溯及力。请求撤销原判，驳回李长征的诉讼请求。
李长征辩称：一审认定事实正确。双方的房屋买卖关系证据充分，已经生效的行政判决、民事判决均已认定双方存在房屋买卖关系。邱长海房产证记载的南邻位置就是争议房屋的坐落，记载南邻是李长征，说明争议房屋的四邻都知道房屋系李长征购买。上诉人认为收条不是正式收据而否认错误。认为系单位会计邱化锡所写，其法律后果应由邱化锡承担不符合逻辑。邱化锡作为单位会计，收取房款的行为当然是职务行为，法律后果应由单位承担，更何况加盖了单位印章。一审适用法律正确。房地产管理法关于房屋买卖应采用书面形式的条款系提倡性条款，管理性条款，不采用书面的形式不会引起无效的法律后果。一审适用合同法正确。合同法司法解释（一）第一条、第三条均作出了相关规定。请求驳回上诉，维持原判。
二审中各方当事人继续提交一审所举证据，证明目的与一审相同，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：安徽省涡阳县青町商业合作总店是否收取了3000原购房款，双方是否存在买卖房屋合同关系，该合同是否有效。
李长征提供的1998年11月6日收条，能够证明安徽省涡阳县青町商业合作总店收取了3000元购楼款，该收条落款处既有时任会计邱化锡的签名，又加盖有安徽省涡阳县青町商业贸易公司的印章。因最高法（2007）46号复函系2007年7月11日作出，对该收条的鉴定书系2006年6月20日作出。对该收条，已经生效的法律文书确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项规定：下列事实，当事人无需举证证明，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。安徽省涡阳县青町商业合作总店未提供足以推翻该事实的相反证据，故对安徽省涡阳县青町商业贸易公司收取李长征3000元购房款并由会计邱化锡出具收条的事实予以确认。因收条系安徽省涡阳县青町商业贸易公司时任会计邱化锡书写，且加盖有该公司印章，故邱化锡的行为系职务行为，由此产生的法律后果应由安徽省涡阳县青町商业贸易公司承担。安徽省涡阳县青町商业贸易公司收取了李长征购房款，李长征亦在交房款时即居住该房屋，故能确认双方存在房屋买卖合同关系，李长征是否要求办理过户登记不影响房屋买卖合同的成立。安徽省涡阳县青町商业合作总店称李长征系租赁该房屋，未提供证据证明，由此产生的不利后果应由其自行承担。双方买卖合同系口头合同，《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条“房地产转让应当签订书面转让合同”的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，故不能以双方未签订书面合同及出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效。虽然房屋买卖发生于1988年，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。故本案适用合同法确认合同有效符合法律规定。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序并无不当，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由安徽省涡阳县青町商业合作总店负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 亮
审判员 许 林
审判员 陈 芹
二〇一四年十月十日
书记员 赵昱昱