上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6357号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈永强，男，1971年10月15日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐秀琴，女，1957年3月2日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐嘉怡，上海明伦律师事务所律师。
上诉人沈永强因与被上诉人唐秀琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初25404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈永强上诉请求：撤销原审判决第三、六项，改判其无需向唐秀琴返还转让费人民币60,000元（以下币种相同）；唐秀琴应赔偿其装修损失46,081元。事实和理由：唐秀琴违反约定，擅自将上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉讼房屋）转租于他人用于开设咖啡馆，突破了房屋使用的范围限制，导致涉讼房屋并收回，致使沈永强亦无法再继续承租该房屋，沈永强在承租该房屋时，对房屋进行了装修，该装修款项应当由违约方唐秀琴予以承担。同时，双方在签订租赁合同时，沈永强将房屋内的装修、物品等涉及一并转让于唐秀琴。其在承租该房屋时，亦向其的出租方支付了相应的转让费。故其无需如原审认定的那样向唐秀琴返还60,000元转让费。
庭审中，沈永强表示，如果法院支持其可获得上述60,000元转让费的主张，则其可以放弃向唐秀琴要求装修赔偿的诉请。
被上诉人唐秀琴辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
唐秀琴向原审法院提出本诉诉讼请求：1.确认唐秀琴、沈永强就上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉讼房屋）签订的商铺租赁合同于2015年10月13日解除；2.沈永强返还唐秀琴2015年10月13日至10月25日的租赁费用5,269.30元；3.沈永强返还唐秀琴保证金24,000元；4.沈永强返还唐秀琴商铺转让费60,000元；5.沈永强赔偿唐秀琴中介费12,000元；6.沈永强赔偿因其违约导致的唐秀琴损失36,000元。
沈永强另向原审法院提出反诉诉讼请求：1.唐秀琴赔偿沈永强装修费46,081元及商铺转让费30,000元；2.唐秀琴支付违约金22,000元（以保证金22,000元进行抵扣）。审理中，沈永强撤回要求唐秀琴赔偿商铺转让费30,000元的反诉请求。
原审法院认定事实：沈永强与案外人李某系夫妻关系。
沈永强曾向唐秀琴出具《定金转让协议》，协议载明：收到唐秀琴支付的涉讼房屋转让费定金20,000元，该房屋月租金12,000元，本店转让后经营项目为服装及小百货，不得跨行经营。
2015年7月14日，李某向唐秀琴出具收条，确认收到涉讼房屋转让费40,000元，转让费全部结清。
2015年7月25日，唐秀琴（乙方）与沈永强（甲方）签订《专柜联销承包合同》，合同约定：甲方提供营业场所销售乙方商品，销售商品为甲方营业执照所在地登记的营业范围。甲方之店址处所位于涉讼房屋，合同期间从2015年7月26日起至2017年7月25日止。乙方提供22,000元给甲方作为保证金，前述保证金甲方于本合同签署前已经全额收受。前述保证金，甲方应于经营期间届满时，在乙方迁空交房还房之日，扣除乙方应负担之经营中的欠款、利息、违约金及应付款项后，立即无息返还乙方。本合同期间，双方同意三个月结算一次费用。乙方自每月保底营业额中提成10%支付甲方，且乙方保证每月底营业额为110,000元，即乙方每月支付甲方提成款为11,000元，每三个月前十五日支付下三个月的提成款。在经营期间内，甲方不允许将本合同的权利义务或营业场所房屋的全部或部分转承包、出租或转让给第三方。乙方在经营期间无故逾期支付甲方提成款超过十日的或违反本合同其他条款时，甲方有权单方终止合同，并可扣除保证金以作为违约金。若甲方在合同期内不能确保乙方合法经营或合法、按时使用该营业场所、有未完全履行本合同条款时，乙方有权单方面终止合同，并且甲方须支付乙方与保证金同等金额之违约金，同时立即将保证金及营业额无息退还乙方。
同日，沈永强出具收条，确认收到涉讼房屋2015年7月26日至10月25日的房租36,480元。
2015年8月12日，唐秀琴（甲方）与案外人冯某、朱某（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：冯某、朱某向唐秀琴租赁涉讼房屋，租期自2015年8月22日至2018年8月22日，月租金18,000元，押金36,000元。在合同期间，乙方要求提前解除合同，押金甲方不予退还；甲方要求提前解除合同或由于甲方原因致使合同无法继续履行的，甲方应双倍返还乙方押金并赔偿乙方房屋装潢等一切损失（折旧后计算）。合同签订后，冯某、朱某将涉讼房屋装修并用于经营咖啡馆。
2015年10月9日，冯某、朱某收到XX店的通知，通知载明：XX路XX号商铺现使用人李某：本公司是XX路XX号商铺的权利人。因本公司与李某于2013年3月1日签订的《专柜联合承包合同》将于2015年10月13日到期，且双方未再续约，故合同期满后，我公司将立即收回上述房屋。为此，本公司正式通知现在使用涉讼房屋的使用人，于2015年10月13日前腾空房屋，搬离该址。
2015年10月21日、22日，冯某的妻子赵某及朱某分别向黄某支付33,750元，并于2015年12月搬离涉讼房屋。
2015年11月，冯某、朱某因其与唐秀琴的房屋租赁合同纠纷诉至原审法院。该案审理中，原审法院依法追加黄某、夏某为第三人参加诉讼，并向黄某进行调查。黄某陈述：其系XX店的实际经营者，涉讼房屋系其向上海XX公司承租再租赁给李某，合同期限到2015年10月13日。2015年7月，李某告知其欲将涉讼房屋转租给唐秀琴开饰品店，其口头同意。2015年8、9月份，其发现涉讼房屋装修开咖啡店，因经营项目发生变化，故未与李某续签租赁合同。同时，黄某向原审法院提交其与上海XX公司就涉讼房屋续签的租赁合同，合同显示租赁期为2015年10月14日至2017年10月13日。原审法院经审理认为，XX店与李某签订的租赁合同于2015年10月13日租期届满且未续约，导致唐秀琴与冯某、朱某的租赁合同无法继续履行，租赁目的无法实现，该合同应于2015年10月13日予以解除，出租人应按合同约定承担相应的违约责任。冯某、朱某要求双倍返还押金72,000元的诉请符合合同约定，原审法院予以支持。关于转让费，因租赁合同提前解除，经营目的无法实现，亦应予以返还。关于租金，2015年8月22日至10月13日期间，涉讼房屋由冯某、朱某使用，租金31,200元应自行承担，剩余租金22,800元应予返还。据此，原审法院于2016年6月24日作出判决：一、确认唐秀琴与冯某、朱某就涉讼房屋签订的《商铺租赁合同》于2015年10月13日解除；二、唐秀琴应于本判决生效之日起十日内返还冯某、朱某租金22,800元；三、唐秀琴应于本判决生效之日起十日内双倍返还冯某、朱某押金共计72,000元；四、唐秀琴应于本判决生效之日起十日内返还冯某、朱某转让费60,000元；五、驳回冯某、朱某的其余诉讼请求。
审理中，唐秀琴确认，其向沈永强支付的保证金为22,000元。
原审法院认为，唐秀琴、沈永强就涉讼房屋签订的合同名为《专柜联销承包合同》，实为房屋租赁合同。根据查明事实可以认定，涉讼房屋由李某向XX店租赁并由李某的丈夫即本案沈永强转租给唐秀琴，XX店的经营者黄某曾口头同意这一转租行为，故唐秀琴、沈永强签订的房屋租赁合同依法成立，对双方均具有约束力。房屋租赁合同中明确约定：唐秀琴未经沈永强许可不得将涉讼房屋转租，如唐秀琴违反合同条款，沈永强有权单方面终止合同。虽然唐秀琴主张沈永强从未就其转租行为及将涉讼房屋用于经营咖啡店提出异议，但证人夏某陈述沈永强曾告知其与唐秀琴租赁涉讼房屋仅用于经营服装；在沈永强出具的《定金转让协议》中沈永强明确写明“本店转让后经营项目为服装及小百货，不得跨行经营”；在唐秀琴提供的短信中，沈永强针对唐秀琴所述开咖啡店的请求也明确表示“坚决不可以”。综上，可以认定，唐秀琴、沈永强就涉讼房屋的仅用于经营服装及小百货曾达成一致意见，但唐秀琴未征得沈永强许可，擅自将涉讼房屋转租给朱某、冯某用于开设咖啡店，XX店也因经营项目发生变化而未与沈永强继续签订房屋租赁合同，故唐秀琴的行为已经构成违约。鉴于XX店已于2015年10月9日发出通知，在其与李某的租赁合同到期后不再签订新的租赁合同，故2015年10月13日后唐秀琴也不可能再继续租赁使用涉讼房屋，故唐秀琴要求确认双方签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除的诉讼请求原审法院予以支持。沈永强关于房屋租赁合同于2015年12月解除的抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。
唐秀琴向沈永强支付了截止2015年10月25日的租金，鉴于朱某、冯某在其与唐秀琴签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除后曾另行向XX店支付相应对价取得继续使用涉讼房屋的权利，并据此至2015年12月才搬离涉讼房屋，故唐秀琴无需再另行支付2015年10月14日至10月25日期间的租金4,864元，唐秀琴要求沈永强返还上述租金的诉讼请求原审法院予以准许。
唐秀琴另要求沈永强返还转让费60,000元，因唐秀琴、沈永强未就该费用进行书面约定，亦未提供证据证明该费用的具体指向及处理方式，故在房屋租赁合同解除、经营目的无法实现的情况下，沈永强应将上述转让费返还唐秀琴，唐秀琴的该项诉讼请求依法成立，原审法院予以支持。
唐秀琴另要求沈永强赔偿中介费12,000元，但唐秀琴未能提供证据证明其已经实际支付上述费用，即使唐秀琴确曾委托中介机构并实际支付中介费，因其已与沈永强签订房屋租赁合同并将涉讼房屋转租，故由此支付的中介费应由唐秀琴自行承担。唐秀琴的该项诉讼请求缺乏事实、法律依据，原审法院难以支持。
唐秀琴另要求沈永强赔偿损失36,000元，因唐秀琴、沈永强签订的房屋租赁合同中已明确约定唐秀琴未经沈永强同意不得转租，（2015）长民三（民）初字第1984号民事判决书中已经认定唐秀琴作为出租人应承担违约责任，向冯某、朱某双倍返还押金。据此，唐秀琴擅自转租涉讼房屋后所承担的违约责任与沈永强无关，唐秀琴的该项诉讼请求于法无据，原审法院不予准许。
沈永强反诉要求唐秀琴赔偿装修费46,081元，原审法院认为，根据沈永强所提供的装修预算清单、收货凭条等尚不足以证明沈永强所主张的装修费金额成立。同时，沈永强提供的微信记录显示其主张的装修发生于2013年，即使该装修实际发生，距唐秀琴、沈永强2015年7月签订房屋租赁合同之间也历经两年多时间，亦存在装修的损耗与折旧。据此，沈永强要求唐秀琴赔偿其装修费46,081元的反诉请求缺乏依据，原审法院不予支持。
唐秀琴另主张沈永强返还保证金22,000元，沈永强则要求以保证金抵充违约金22,000元。就此，原审法院认为，沈永强要求唐秀琴支付违约金22,000元并以保证金抵充的反诉请求合法有据，原审法院予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于二〇一七年二月二十四日判决如下：一、确认唐秀琴与沈永强就上海市长宁区XX路XX号房屋签订的《专柜联销承包合同》于2015年10月13日解除；二、沈永强应于判决生效之日起十日内返还唐秀琴租金4,864元；三、沈永强应于判决生效之日起十日内返还唐秀琴转让费60,000元；四、唐秀琴应于判决生效之日起十日内支付沈永强违约金22,000元（以保证金22,000元抵充）；五、驳回唐秀琴的其余本诉请求；六、驳回沈永强的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,523元，由唐秀琴负担812.20元，沈永强负担710.80元。反诉案件受理费751.01元，由唐秀琴负担175元，沈永强负担576.01元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案存在如下争议焦点：一、沈永强是否应将收取的转让费返还于唐秀琴。从本案事实以及原审的认定可知，唐秀琴确实构成违约，原审亦根据双方协议约定判令唐秀琴向沈永强支付了相应的违约金。然而，在唐秀琴构成违约的情形下，其交付的转让费如何进行处理则需根据该转让费的性质与双方合同的约定进行认定。沈永强提出，其在承租该房屋时亦向其出租人缴纳了转让费，且本案所涉的转让费包括了房屋装修、物品等设施。本院认定，双方之间建立的仅系房屋租赁关系，因此唐秀琴作为承租人需支付的对价仅为房屋租金，除非双方就其他设施的转让达成合意。然而，从双方之间的协议分析，双方从未对此费用进行过约定。因此，沈永强向其收取该笔费用缺乏依据。至于沈永强提出的其亦向其出租方缴纳该项费用的意见，与本案无涉，本院对此不予认同。二、唐秀琴是否需向沈永强赔偿相应的装修损失。沈永强提出，其对该房屋进行装修花费了相应的装修损失，在双方租赁合同解除时，唐秀琴基于其过错应对此进行承担。本院对此的意见同上，即除非双方约定装修费用的负担问题，否则唐秀琴作为承租方并不需要对此承担赔偿责任。事实上，原审对此亦进行了详细的论述，本院在此不再赘述。综上所述，上诉人沈永强的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予认同。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,876.01元，由上诉人沈永强负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛海波
审判员 周 寅
审判员 李伟林
二〇一七年六月二十九日
书记员 强 斐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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