湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0703民初1701号
原告：罗爱兵（曾用名：罗爱斌、罗艾彬），男，1972年2月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托代理人：熊炜，常德市振兴法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告：邱丽萍，女，1963年1月9日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托代理人：周建宁，湖南天思律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
第三人：刘传忠，男，1966年2月7日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人：杨其炎，湖南宏声律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告罗爱兵与被告邱丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案。诉讼过程中，刘传忠申请参加诉讼，本院于2017年9月8日通知刘传忠作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗爱兵及委托代理人熊炜、被告邱丽萍的委托代理人周建宁、第三人刘传忠的委托代理人杨其炎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗爱兵向本院提出诉讼请求：1、确认位于鼎城区xx城x栋xx号房屋为原告所有（国有土地使用证号：常鼎国用（96）字第xxxxx号、房屋所有权证号：常鼎房权字第甲xxxxxx号）；2、判令被告协助原告办理权属转移�记；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告罗爱兵与被告邱丽萍于2003年5月23日签订《私人住宅买卖协议书》，该房屋产权登记所有人为被告邱丽萍，双方协商购买价格为60000元，原告罗爱兵向被告邱丽萍支付该房屋购买款后，被告邱丽萍向原告罗爱兵移交了相关产权登记证书，但未办理过户登记，从2003年开始，该房屋就由原告罗爱兵一家一直居住至今。2013年7月26日邱丽萍打电话给原告罗爱兵要其将原买卖房屋时移交的两个证件（房产证及土地使用证）送到她办公室，她出面请人帮忙看过户要多少钱。同年7月29日被告邱丽萍打电话给原告罗爱兵说过户大概只要8-9万元。同年8月5日原告罗爱兵筹够了过户费用，打电话给邱丽萍，其称在外地出差，并承诺回家后帮忙办理。同年8月13日被告邱丽萍打电话给原告罗爱兵说她的安置房（其称她家在柳叶湖有�套安置房）被她丈夫家的哥哥要走，必须要原告罗爱兵赔偿她的损失，并称原房屋购买协议10年了已经作废，并扣留了原移交给罗爱兵的房产证和土地使用证。至今，原告罗爱兵数次向相关部门反映要求依法处理此事，但都未得到妥善解决。故此原告诉至法院。诉讼过程中，罗爱兵将第一项诉讼请求变更为确认原、被告双方签订的《私人住宅买卖协议书》有效。
邱丽萍辩称,1、原、被告在2003年5月23日签订的《私人住宅买卖协议书》是真实的，但第三人刘传忠不知情；2、原告没有履行合同的全部义务，原告只履行了40000元，还有20000元没有履行，所以房子没有办理过户，证件也没有给原告；3、本案属于债权纠纷，原告主张权利已过诉讼时效。
刘传忠对原告的起诉辩称，被告私自处分第三人与被告的夫妻共同财产，第三人不予认可，且原告的购买�格明显偏低，双方存在恶意串通的行为，故原、被告签订的房屋买卖协议无效。
第三人向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：被告与第三人系夫妻关系，本案诉争房屋是夫妻共同财产，被告无权处分属于第三人的财产。
罗爱兵辩称，第三人主张合同无效的辩解主张不能成立，原、被告的房屋转让协议是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，原告已支付全部购房款，并占有使用至今，期间第三人从未提出异议，双方的房屋交易符合房屋买卖的交易习惯，原告有理由相信该出售行为系夫妻的共同意思表示，原告属于善意的购买人。被告无权处分不能对抗善意的买受人，因此造成的损失第三人应向被告主张权利。购房价格低于第三人购买的价格是被告自愿放弃部分权利，而非恶意串通。
邱丽萍辩称,第三人主张属实，该房屋是向刘传忠的哥哥借钱购买的，被告与原告签订房屋买卖协议时，与刘传忠在闹矛盾，夫妻感情不和，故对该出售行为并不知情，对第三人请求确认合同无效没有异议。
根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下事实：
（一）各方当事人无争议的事实
1、邱丽萍与刘传忠系夫妻关系，1989年1月8日登记结婚。罗爱兵与邱丽萍、刘传忠为姻亲。
2、2003年5月23日，罗爱兵与邱丽萍签订了《私人住宅买卖协议书》，约定：罗爱兵购买邱丽萍名下位于常德市鼎城区武陵镇xx城x栋xx号的房屋，购买价格为60000元。协议签订当天，罗爱兵向邱丽萍支付了40000元购房款，邱丽萍将房屋交付给原告，但一直未办理过户登记。罗爱兵在该房屋中居住生活至今。
3、诉争房屋的房屋所�权证和国有土地使用证现由邱丽萍持有。
（二）各方当事人有争议的事实
1、购房款是否付清。罗爱兵认为其已于2004年5月将剩余购房款20000元支付给被告。罗爱兵提交了如下证据：1、证人刘绍先、邱大英出具的《证明》；2、罗爱兵与邱丽萍四次对话、通话录音。邱丽萍认为罗爱兵仅支付了40000元购房款，尚有20000元至今未付。邱丽萍未提交证据。本院依罗爱兵申请向证人刘绍先、邱大英进行调查核实，形成《调查笔录》2份。对罗爱兵提交的证据1，被告及第三人均认为证人与原告存在亲属关系且证人未出庭作证，对其真实性、合法性及证明力均提出异议；对证据2，被告及第三人对三性均由异议，认为该录音部分音质极差，无法辨认说话内容，可以辨认部分无人物、地点等的交代，存在剪辑的情况且取证方式不合法，系偷录形成，不能证实原告�主张。对本院调查形成的两份《调查笔录》，被告及第三人对笔录内容的真实性有异议，认为并非证人亲眼所见，且不符合不出庭作证的条件，证人邱大英与邱丽萍有矛盾，证明力不强。本院认为，罗爱兵提交的录音资料与本院向证人核实时证人陈述内容一致，能够相互印证，虽系偷录，但并未侵犯当事人的隐私，对上述证据予以采信，故本院认定罗爱兵已向邱丽萍付清购房款。
2、罗爱兵与邱丽萍是否存在恶意串通。刘传忠认为，其购买该房屋支出了超过120000元，在其不知情的情况下，邱丽萍仅以60000元的价格出售给罗爱兵，当时二人夫妻感情不和，罗爱萍与邱丽萍存在恶意串通。刘传忠向本院提交了购房款收据、发票共8份。罗爱兵认为，该协议是双方当事人的真实意思表示，交易价格符合当时的市场行情，不存在恶意串通。邱丽萍认为该合同是真实的，无恶意串通。对刘传忠提交的证据，邱丽萍无异议。罗爱兵对合法性、关联性提出异议，认为支付购房款应有正式发票，收款收据不能作为支出购房款的合法凭证，8张收据、发票多处涂改，且备注的房屋为“东区106”，而不是诉争的东x栋xx号。本院认为，房屋价格涨跌属市场价值规律，刘传忠仅以出售价低于购买价主张原、被告存在恶意串通证据不足，故对其主张的恶意串通的事实本院不予认定。
本院认为，本案争议焦点为：一、诉争房屋买卖协议是否合法有效；二、邱丽萍是否应配合罗爱兵办理房屋产权变更登记手续；三、罗爱兵主张权利是否超过了诉讼时效。
关于焦点一，房屋买卖协议是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规�或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》对登记在邱丽萍名下的房产进行买卖交易，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。刘传忠主张原、被告恶意串通的损害其利益，因无证据证实，不能成立。诉争房屋虽系邱丽萍与刘传忠的夫妻共同财产，但该协议对房屋的处分仅为负担行为，只在当事人之间形成债权产生、变动的法律效果，刘传忠是否同意或承认邱丽萍的上述处分，不影响合同的效力，故刘传忠主张因邱丽萍无权处分而导致合同无效的理由不能成立。
关于焦点二，邱丽萍是否应当配合罗爱兵办理房屋产权变更登记手续的问题。依法成立的合同应当受到法律的保护，双方应按合同约定履行各自的义务。罗爱兵与邱丽萍签订房屋买卖协议后，罗爱兵�邱丽萍支付购房款，并在诉争房屋内居住生活长达14年之久，鉴于双方的亲属关系，刘传忠对罗爱兵长期居住的事实应当知情，但未提出异议，现在才主张一直不知道该房屋已出售，不合常理，本院不予认可。原告有理由相信该房屋买卖行为得到了刘传忠的认可或追认，故对其信赖利益法律应予保护。协议虽未约定过户义务，但依据房屋买卖的交易习惯，邱丽萍应负有协助罗爱兵将该房屋过户的义务，以实现双方房屋买卖的真实目的，故对于罗爱兵要求邱丽萍协助过户的诉讼请求，本院予以支持。
关于焦点三，罗爱兵主张权利是否超过了诉讼时效的问题。本院认为，罗爱兵长期在诉争房屋中居住生活，是对其应享有房屋所有权的主张，故并未超过诉讼时效。
综上，罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》合法有效，应受法律保护，罗爱�已经履行了合同义务，邱丽萍应当履行协助其办理房屋产权变更登记的义务。刘传忠的主张合同无效没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告罗爱兵与被告邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》有效；
二、被告邱丽萍在本判决生效之日起30日内协助原告罗爱兵办理房屋产权变更登记手续，将其名下坐落于常德市鼎城区xx城x区x栋的房屋产权变更至原告罗爱兵的名下（房屋所有权证号：常鼎房权字第甲xxxxxx号，国有土地使用证号常鼎国用（96）字第xxxxx号）；
三、驳回第三人刘传忠的诉讼请求。
案件受理费1300元，减半收取为650元，由被告邱丽萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 员 王志超
二〇一七年十月十八日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。