广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第1067号
上诉人（原审被告）：李玉龙，男，1964年7月13日出生，台湾居民，现住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。
委托代理人：曾茜茜，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巫明村，男，1966年1月26日出生，台湾居民，现住广东省珠海市前山。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审第三人：中山市坦洲镇新前进村月环经济合作社，住所地广东省中山市坦洲镇。
负责人：郑伟灵，该经济合作社社长。
委托代理人：甘炳文，该经济合作社支部书记。
上诉人李玉龙因与被上诉人巫明村、原审第三人中山市坦洲镇新前进村月环经济合作社（以下简称月环经合社）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民二初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1998年12月28日，月环经合社与巫明村签订一份土地承包合同，月环经合社将坐落于金花山百二片的30亩荒地发包给巫明村开发，用于种植各类果树，承包期限自1997年5月1日至2022年4月30日止；并约定，土地权属于月环经合社，巫明村只有经营使用权，巫明村不得擅自将承包用地转包他人或改作其他用途，否则视为巫明村违约，但月环经合社同意除外。2009年12月11日巫明村（甲方）与李玉龙（乙方）签订一份合作经营合同，约定：1.甲方欲与乙方合作，共同经营位于中山市坦洲镇月环村金花山的农场，农场东至牛角山田边，南至大林尾，西至右见山脚，北至金花山村边，共计30亩；2.合同经营期限10年，从2010年2月1日至2019年1月31日止，甲方于2009年12月20日前交付乙方经营管理；3.管理模式：乙方负责经营管理，每年乙方向甲方支付合作金72000元，合作费用须于每年的1月31日支付，逾期两个月未缴的，甲方有权解除合同；4.合同成立后，乙方可在空地进行改造，但应事先咨询甲方，如需变动场内已有建设和移动农作物，须征得甲方同意，不得擅自任意变动损坏，而所增建之设施及农作物于合作经营合同期满后归甲方所有；5.合同签订后3日内，乙方向甲方交押金20000元，合同期满后乙方将场地上农作物、基础设施及场内所有资产归还甲方，如有损坏应照价赔偿，经结算后甲方向乙方退还押金；6.合同签订之前农场的债权债务由甲方自理，合同签订后产生的债权债务（包括员工薪资、水电、电信等费用）由乙方负责，与甲方无关，土地租金由甲方负责；7.甲方违约须赔偿乙方所有损失，乙方违约甲方没收全部押金，乙方无条件退场（不得故意损坏现有资产）；8.现有作物每年春（3月）秋（10月）两季必须按时施肥；合同还约定了其他事项。2013年1月16日，巫明村以李玉龙未经其同意私自拆除农场内设施、未按约定经营种植物，导致农场内设施被破坏、种植物败死，且李玉龙至该案起诉为止尚未交纳2012年承包金、已逾期两个月未缴、巫明村可解除合同为由，起诉至原审法院，请求判令：1.解除巫明村、李玉龙于2009年11月12日所签订的合作经营合同；2.李玉龙立即向巫明村支付合同承包金72000元及逾期利息（计算方法：从2012年2月1日起至清偿之日止，以尚欠款项按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付）；3.李玉龙向巫明村交纳的押金20000元归巫明村所有；4.李玉龙将巫明村、李玉龙双方签订的合作经营合同所约定的农场腾退移交给巫明村，并从起诉之日起按每日197.26元计付农场占用费直至移交农场给巫明村之日止；5.李玉龙承担其承包经营农场期间农场腾退移交巫明村之日止的所有债务；6.本案的有关诉讼费用由李玉龙承担。
2012年7月16日，巫明村另行起诉李玉龙合伙协议纠纷一案，主张与前述本案一致的诉讼请求。2012年12月12日，广东省中山市第一人民法院作出（2012）中一法民四初字第183号民事判决，认定巫明村与李玉龙签订的合作经营合同并非合伙协议，故驳回巫明村的诉讼请求，并认定以下事实：合作经营合同签订后，李玉龙向巫明村缴纳了押金20000元，并先后于2009年12月17日、2011年2月14日向巫明村缴纳合作金各72000元；2010年7月6日，李玉龙以邢立明的名义在涉案农场内设立了中山市坦洲镇熹诚农庄并开始经营至2011年7月；2012年3月，李玉龙要求巫明村协助办理食品卫生许可证续期未果，无法继续经营熹诚农庄。上述民事判决现已发生法律效力。后巫明村遂以李玉龙未依约支付2012年的租金72000元为由，于2013年1月16日诉至原审法院，主张前述实体权利。
原审法院另查明：2012年5月30日，李玉龙另案向广东省中山市第一人民法院起诉巫明村土地租赁合同纠纷一案［案号：（2012）中一法坦民一初字第356号］，李玉龙称其以邢立明的名义于涉案土地上经营熹诚农庄，2011年6月17日该农庄因食品卫生许可证到期需办年检，其多次与巫明村及月环经合社联系要求协助，月环经合社不同意将涉案土地转租，导致农庄从2011年6月18日起至今无法营业。李玉龙请求法院判令巫明村提供出租合同及证明以协助其办理卫生许可证年检手续，并赔偿经济损失200000元。该案正在审理中。
原审法院又查明：月环经合社于原审庭审中称知道巫明村有意在涉案土地上经营农庄，其同意巫明村经营农庄，并于2010年6月25日由中山市坦洲镇新前进村民委员会出具一份证明，内容如下：“位于中山市坦洲镇新前进村月环村金花山路头农场内的建筑物的产权人是巫明村所有，该建筑物面积为120平方米，可做商业用”。
原审法院认为：月环经合社与巫明村签订的土地承包合同，因巫明村并非该社的集体成员，月环经合社与巫明村之间成立以公开协商方式承包的农村土地承包合同关系。巫明村与李玉龙签订合作经营合同，巫明村将涉案土地交给李玉龙经营，并每年从李玉龙处收取固定的收益，期间李玉龙负责管理农场并自行承担盈亏。因此，巫明村与李玉龙签订的合作经营合同，性质属于土地承包经营权出租合同，本案属于土地承包经营权出租合同纠纷。本案的争议焦点有二，一是涉案的合作经营合同应否解除，二是李玉龙是否存在违约行为。
关于焦点一。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。巫明村承包涉案土地后，未登记领取农村土地承包经营权证，涉案土地承包经营权依法不能流转，因此，巫明村将涉案土地出租予李玉龙的流转行为无效。巫明村与李玉龙签订的合作经营合同，无违反法律及行政法规的效力性强制规定，合同有效。因涉案土地流转行为无效，上述合作经营合同已无法履行，故应予解除。
关于焦点二。根据巫明村与李玉龙签订的合作经营合同，李玉龙承租涉案土地后，应于每年的1月31日向巫明村支付“合作金”（即租金）72000元。但自2012年2月1日后，李玉龙未向巫明村支付涉案土地租金。李玉龙抗辩认为巫明村未协助其办理熹诚农庄的食品卫生许可证年检手续，巫明村未履行合同相关义务，其因此拒绝交纳租金。但双方合同仅约定巫明村将涉案土地上的农场交予李玉龙经营，未约定李玉龙可利用涉案土地作商业用途，亦未约定巫明村负有协助李玉龙办理有关熹诚农庄的食品卫生许可证年检手续之义务。故原审法院对李玉龙之抗辩不予采纳。李玉龙逾期未交纳租金的行为构成违约。巫明村主张李玉龙支付2012年2月1日至2013年1月31日期间的租金72000元，以及不退还押金20000元，符合双方合同约定，原审法院予以支持。至于巫明村主张的逾期交纳租金的利息损失，因双方合同未约定逾期交租的利息，且李玉龙已按合同约定承担没收押金20000元的违约责任，足以弥补其损失，故原审法院对巫明村该项请求不予支持。因双方合同解除，巫明村主张李玉龙返还涉案土地并计付农场占用费［即租金，自2013年2月1日起至返还之日止，按每日197.26元（72000元÷365天）计算］，原审法院予以支持。此外，巫明村主张李玉龙承担其经营涉案土地期间产生的债务，符合合同约定，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十四条、第四十九条之规定，判决如下：一、解除巫明村与李玉龙于2009年12月11日签订的合作经营合同；二、李玉龙于原审判决生效之日起七日内向巫明村支付2012年2月1日至2013年1月31日期间的租金72000元；三、巫明村不予返还李玉龙押金20000元；四、李玉龙于原审判决生效之日起七日内向巫明村返还位于中山市坦洲镇月环村金花山百二片的农场（农场东至牛角山田边，南至大林尾，西至石见山脚，北至金花山村边，共计30亩），并支付返还前的占有使用费（自2013年2月1日起至实际返还农场之日止，按每日197.26元计算）；五、李玉龙承担其自2009年12月20日经营上述农场始至向巫明村返还农场之日止所产生的债务。如未按原审判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元（巫明村已预付），由李玉龙负担（李玉龙负担部分于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人李玉龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、巫明村擅自将涉案土地转租给李玉龙的行为即违反了法律的规定，也违反了合同约定。（一）巫明村擅自将涉案土地转租给李玉龙的行为违反了土地承包合同书的约定，原审期间月环经合社也明确表示不同意巫明村的转租行为。（二）根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条、《最高人民法院关于审理涉及农村承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条，巫明村、李玉龙均非月环经合社集体经济组织成员，巫明村也未依法登记取得土地承包经营权证等证书，故巫明村的承包及转租行为均违反了法律规定，相关合同违反了法律强制性规定，均应属无效合同。二、原审判决认定李玉龙违约，事实不清，适用法律错误。巫明村的非法转租行为无效，导致双方签订的合同经营合同无效，合同无效，李玉龙无违约依据，故原审判决认定李玉龙违约属适用法律错误。退一步讲，即使巫明村、李玉龙签订的合作经营合同有效，因巫明村未履行合同相关义务在先，李玉龙也不构成违约。关于这一问题的争议焦点是：巫明村、李玉龙之间是否约定了李玉龙可利用涉案土地作商业用途。1.巫明村与月环经合社签订的土地承包合同书第一条明确约定涉案土地用于种植各类果树，但巫明村与李玉龙签订的合作经营合同并未约定涉案土地用于种植各类果树，而在第6条中约定“合作经营期间，乙方（李玉龙）不得从事黄赌毒等非法活动”，在第7条中约定“合作经营期间，甲方（巫明村）不得干预乙方的经营方式”。2.巫明村将涉案土地转租给李玉龙时，巫明村已在涉案土地经营餐厅，巫明村与李玉龙的通话录音对此可予以反映，正是基于巫明村承诺李玉龙可在涉案土地经营餐厅，李玉龙才向巫明村承担涉案土地。3.李玉龙在承租涉案土地期间，巫明村也积极向李玉龙出具了租赁合同及证明，以便李玉龙办理餐厅营业执照及卫生许可证，且该材料均注明是作为商业用途。事实上，李玉龙也凭此材料到相关部门办理了餐厅的营业执照及卫生许可，并进行了餐厅的实际经营。4.根据巫明村与李玉龙的通话录音，双方均确认李玉龙租用涉案土地的目的是经营餐厅。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，驳回巫明村全部诉讼请求；2.巫明村承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人巫明村二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案合同是合法有效的，巫明村与月环经合社签订的承包经营合同书经过公开协商方式签订，且月环经合社及其所在村集体成员多年均未提出异议，即均同意月环经合社将涉案土地出租巫明村经营。原审诉讼期间，李玉龙、月环经合社对涉案合同效力是均没有异议，均认为该合同合法有效。二、月环经合社明确知道巫明村与李玉龙签订的合同，且同意巫明村将涉案土地转租，只是由于李玉龙在履行合同中出现严重违约情况，擅自将涉案土地经营餐厅，也未向巫明村缴纳租金。本案的两个合同均是有效的，李玉龙存在违约。
原审第三人月环经合社二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。
二审经审理查明：对原审判决查明的基本事实，本院予以确认。
二审审理期间，巫明村向本院提交中山市坦洲镇农村承包合同办理处于1998年12月28日出具的鉴证书，拟证实其与月环经合社签订的土地承包合同合法有效。李玉龙质证认为：巫明村未在原审期间提供上述鉴证书，不属于新证据，不属于报乡镇人民政府批准的文件，只是属于见证的文书，程序上不合法。月环经合社质证认为：其确认鉴证书的真实性，只要承包人是境外人士就需要办理鉴证书。同时，月环经合社明确表示，其不同意巫明村将涉案土地经营权出租给李玉龙经营的行为。
本院认为：本案系土地承包经营权出租合同纠纷。现针对双方争议焦点作如下分析：
一、关于合同效力。
首先，李玉龙主张月环经合社与巫明村签订的土地承包合同因违反法律强制性规定属无效合同，但李玉龙并未提交充分证据证实月环经合社将涉案土地发包给李玉龙违反法定程序，亦未举证证实相关村民对月环经合社上述发包行为提出异议，其应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予采信。其次，根据月环经合社与巫明村在土地承包合同书中约定，巫明村不得擅自将承包用地转包他人或改作其他用，但经月环经合社同意除外。本案诉讼期间，月环经合社亦明确表示，其知道并同意巫明村在涉案土地上经营农庄，但巫明村在未经月环经合社同意的情况下私自将涉案土地出租给李玉龙经营违反双方同约定，月环经合社不同意巫明村的出租行为。故巫明村将涉案土地出租给李玉龙经营的行为因违反土地承包合同书中的约定而构成违约。再次，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第一款规定，“承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外”，即有权依据上述规定主张巫明村与李玉龙之间签订的合作经营合同无效的主体为月环经合社，李玉龙无权以巫明村未依法登记取得涉案土地承包经营权证为由主张双方签订的合作经营合同无效。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变”及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第二款“承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理”的规定，巫明村将涉案土地出租给李玉龙经营的行为合法有效，巫明村与李玉龙之间签订的合作经营合同亦合法有效，受法律保护。故对于李玉龙关于土地承包合同书与合作经营合同均因违反法律强制性规定属无效合同的主张，本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条认定巫明村将涉案土地经营权出租给李玉龙经营的行为无效有误，本院予以纠正。
二、关于李玉龙是否存在违约行为。
巫明村、李玉龙于合作经营合同中约定：李玉龙于每年1月31日前向巫明村支付“合作金”72000元，逾期二个月未缴的，巫明村有权解除合同；合同签订后3日内，李玉龙向巫明村交押金20000元，李玉龙违约巫明村没收全部押金，李玉龙无条件退场（不得故意损坏现有资产）。因李玉龙至今仍未按合同约定于2012年1月31日前向巫明村支付2012年2月1日至2013年1月31日期间的“合作金”72000元，其行为已构成违约。原审法院依据双方约定，判决解除巫明村与李玉龙签订的合作经营合同、李玉龙向巫明村支付2012年2月1日至2013年1月31日期间的“合作金”72000元、李玉龙向巫明村返还涉案土地及支付返还前的占有使用费，并判决巫明村不予返还李玉龙押金20000元、李玉龙承担其自2009年12月20日经营涉案农场至向巫明村返还农场之日止所产生的债务，并无不当，本院予以维持。虽李玉龙上诉主张其与巫明村约定李玉龙在涉案土地经营餐厅、后因月环经合社不同意转租及出具相关证明导致李玉龙无法办理熹诚农庄食品卫生许可证年检手续、巫明村未履行合同相关义务在先故李玉龙不构成违约，但巫明村、李玉龙并未在合作经营合同中约定巫明村必须协助李玉龙办理熹诚农庄食品卫生许可证年检手续，李玉龙提交的其他证据亦不足以证实双方对此进行了补充约定，李玉龙以此为对巫明村要求其支付“合作金”的诉讼请求进行抗辩，无事实和法律依据，原审法院对此不予采信并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人李玉龙的上诉理据合理部分，本院予以采信，不合理部分，本院予以驳回。原审法院适用《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条认定巫明村将涉案土地出租给李玉龙的行为无效有误，但实体处理并无不当，本院可予维持。为此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元（李玉龙已预交），由上诉人李玉龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年二月十九日
书 记 员 钱绮丽