江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民再31号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：惠永祥，男，1967年3月22日生，汉族，住江苏省连云港市连云区。
委托诉讼代理人：金立忠，男，1968年3月17日生，汉族，住江苏省连云港市连云区。连云港市高公岛乡高公岛村村民委员会推荐。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：惠腾，男，1990年4月8日生，汉族，连云港高公岛街道办事处员工，住址同上。
委托诉讼代理人：金立忠，男，1968年3月17日生，汉族，住江苏省连云港市连云区。连云港市高公岛乡高公岛村村民委员会推荐。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：连云港山水房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区墟沟中华西路栖南巷2号。
法定代表人：张春国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈建华，连云区东城法律服务所法律工作者。
再审申请人惠永祥、惠腾因与被申请人连云港山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2015）连民终字第02328号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月28日作出(2016)苏民申5866号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭审理了本案。再审申请人惠永祥及其委托诉讼代理人金立忠到庭参加诉讼。被申请人山水公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
惠永祥申请再审称，本案一审法院、同一天作出的另一案号为江苏省连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第981号民事案件判决书，该判决处理的纠纷事项与本案情形一致，但那个案件判决支持了购房人返还购房款的同时还应支付相应利息的诉讼请求。而本案却没有支持购房人惠永祥的支付购房款相应利息的请求。请求撤销一、二审判决，依法再审。
惠永祥、惠腾一审法院起诉请求：1.解除合同。2.返还购房款44万元及利息（按中国人民银行同期贷款利息标准计算至实际给付之日）。3.支付违约金并赔偿损失(注：一审中惠永祥、惠腾明确赔偿损失系指房屋过户契税)。
一审法院认定事实：惠永祥、惠腾系父子关系。2013年5月23日，惠永祥、惠腾与山水公司签订合同编号为LYGSPF2013317653、LYGSPF2013317662的商品房买卖合同。合同约定惠永祥、惠腾购买山水公司坐落于商业酒店1号楼313客房、314客房。两客房的建筑面积均为31.91㎡，套内建筑面积为22.4㎡。商品房的单价为每平方米6894.39元，每间房屋的价格为220000元，两间房屋的价款440000元。付款方式为一次性付款，买受人于签订合同当日一次性支付房款人民币440000元整。该合同的第八条交付期限约定：出卖人应在2014年5月31日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、工程变更、停水、停电、及主管部门验收工作的推迟，可顺延交房日期；3、因受政府政策影响或社会因素致使工程受影响时，可顺延交房日期。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同该规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过30日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同另约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同的补充协议2第六条约定：对合同第八条关于房屋交付的补充约定：买受人持《商品房交付使用通知书》办理商品房交付手续，签署《房屋交接书》，并交接商品房钥匙后，商品房即交付于买受人。出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，并对买受人采取100元/天的罚款。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，且无任何合理理由，则视为出卖人已将商品房交付买受人。2013年5月23日，惠永祥、惠腾将购房款440000元给付山水房地产公司。后山水房地产公司未能如期交房。
一审另查明，惠永祥、惠腾因购买涉案房屋向税务部门需缴纳契税共计13200元，经税务机关审核，对上述应征税额予以免除。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当全面履行自己的义务。惠永祥、惠腾与山水公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案惠永祥、惠腾向山水公司缴纳了涉案房屋的购房款440000元，履行了买卖合同约定的付款义务，山水公司也应按照合同约定向惠永祥、惠腾交付房屋并提供应由其提供的办理房屋所权证的相关手续。惠永祥、惠腾与山水公司之间的买卖合同约定：山水公司应在2014年5月31日前，将经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。山水房地产公司称争议的商品房已验收合格，其提供的工程竣工报告系2014年4月15日，由施工单位江苏茂盛建设有限公司出具，该份报告系申请验收，不能证明该工程已验收合格，且山水公司未提供其他证据证明争议商品房已验收合格，故对山水公司的该项辩解，不予采纳。山水公司又称，争议的商品房系酒店式公寓式的房屋，要求惠永祥、惠腾签订电器损坏由惠永祥、惠腾承担的协议，惠永祥、惠腾不签，山水房地产公司通知惠永祥、惠腾来收房，但惠永祥、惠腾不来，所以至今未交房。根据合同约定，山水公司应当在2014年5月31日前交房，且山水公司应当书面通知惠永祥、惠腾办理交接手续，山水公司未提供证据证明其已经书面通知惠永祥、惠腾办理交接手续，其不能证明已经履行了《商品房买卖合同》上约定的交接手续。且山水公司的上述辩解不属于合同约定的其可以迟延交房的情形。山水公司未能在合同约定的期限内向惠永祥、惠腾交付房屋，且逾期交房时间超过90日，符合双方合同约定的解除条件，惠永祥、惠腾有权解除合同。
山水公司已逾期交房超过90日，应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向惠永祥、惠腾支付违约金。惠永祥、惠腾已实际付款440000元，故山水房地产公司应当按照合同约定支付惠永祥、惠腾违约金4400元。
关于惠永祥、惠腾要求山水公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际给付之日的诉讼请求，惠永祥、惠腾的依据为合同的第十二条。而该合同第十二条的内容为“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人退还买受人已付房款，并按同期银行活期存款利率支付买受人已付房款利息，除此之外不再承担任何责任。”一审法院认为，该条约定的是如商品房有产权纠纷或债权纠纷，因出卖人的原因造成商品房不能办理债权登记或发生债权纠纷时，出卖人应承担的赔偿义务。本案惠永祥、惠腾主张的则是争议房屋逾期交房所造成的损失，该项损失已经由合同第九条所约定，山水公司应按照第九条的约定给付惠永祥、惠腾违约金，故对惠永祥、惠腾的该项诉求，一审法院不予支持。
关于惠永祥、惠腾要求山水公司赔偿契税损失的这一诉讼请求，一审法院认为，惠永祥、惠腾购买争议的两套房屋，税务局已经将契税免除，惠永祥、惠腾并未产生因缴纳契税而产生实际损失，故对惠永祥、惠腾的该项诉讼请求，审法院不予支持。
一审判决：一、解除惠永祥、惠腾与山水公司于2013年5月23日签订的编号为LYGSPF2013317653、LYGSPF2013317662的商品房买卖合同。二、山水公司于判决生效之日起十日内返还惠永祥、惠腾购房款440000元及违约金4400元。三、驳回惠永祥、惠腾的其他诉讼请求。
山水公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回惠永祥、惠腾全部诉讼请求。即使山水公司承担违约责任，违约金也应自违约之日起计算。一、审诉讼费用由惠永祥、惠腾承担。二审法院除对一审法院查明事实部分“该合同的补充协议2第六条约定”所涉内容不予确认外，对一审法院查明的其他事实予以确认。二审法院认为，根据山水公司与惠永祥、惠腾签订的商品房买卖合同的第八条“出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，以及第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，双方就涉案合同约定了买受人解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，约定的合同解除条件成就时，买受人惠永祥、惠腾可以依法行使合同解除权。从山水公司所举证据看，2014年4月15日由施工单位江苏茂盛建设有限公司出具的工程竣工报告，系为申请办理工程竣工验收手续之用，不能证明该工程已验收合格。北京中元工程设计顾问有限公司2014年4月30日出具的工程设计质量检查报告，仅是同意该工程组织工程竣工验收，江苏省特种设备安全监督检验研究院2014年5月23日出具的电梯监督检验报告也不能单独证明涉案商品房经过竣工验收，而连云港市公安消防支队2014年9月2日出具的消防验收意见书、连云港市连云区环境保护局2014年10月30日出具的竣工环保验收意见，均在逾期交房90日后，上述证据均不能证明涉案商品房在合同约定的最迟逾期交房日之前经过验收合格，惠永祥、惠腾于2015年5月20日向一审法院提出解除涉案商品房买卖合同的诉求，符合双方涉案商品房买卖合同的约定，一审判决支持并无不当，予以维持。根据涉案商品房买卖合同第九条关于买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金的约定，一审判决山水公司按惠永祥、惠腾已付款440000元的1%支付违约金4400元并无不当，二审法院对山水公司关于其违约金应当自违约之日起计算的上诉理由不予采信。至于山水公司上诉称交付的房屋已经竣工验收合格，不影响惠永祥、惠腾正常使用，不构成根本违约，应维持合同效力等上诉理由，缺乏合同和法律依据，二审法院不予采信。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院对一、二审查明的事实予以确认。
再审中，山水公司提交下列证据材料：1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录。证明目的：2014年3月11日涉案商品房已经验收合格。2、2015年12月22日，竣工验收备案表。3、2014年6月25日，建设工程竣工规划核实意见。4、2014年7月30日关于连云港山水房地产开发有限公司受让连云区栖霞路，西园路交叉口A/B地块（LTC2010—31号）情况说明。5、海鲜商业街总平面规划设计。6、总平面图。7、2013年3月5日，合同补充协议。2－7证明目的：竣工验收备案时间长的原因是涉案工程系市政工程，是江苏省连云港市规划局的行为，符合合同约定顺延交付的情形。“合同补充协议第六条，对合同第八条关于房屋交付的补充约定：第五款，买受人了解，项目有关配套设施按照出卖人建设进度及国家和地方有关规定建设及开通。房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通。买受人确认不得因此拒绝接受房屋交付，且出卖人不因此向买受人承担任何违约责任及赔偿责任。”8、南京元都酒店管理有限公司公寓式酒店委托管理合同。9、南京元都酒店管理有限公司公委托管理合同细则及相关规定。10、2004年6月29日，山水华府公寓式酒店移交确认单。11、山水国际公寓酒店交房日期统计表。12、元庭公寓酒店业主信息表。13、元庭公寓酒店租金领取统计。14、2016年7月30日，江舜彪的起诉书。15、江苏省连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初2608号民事判决书、（2016）苏0703民初2609号民事判决书。16、连云港山水酒店有限公司登记（备案）申请书。17、2014年5月26日，江苏省连云港工商行政管理局名称预先核准通知书。18、2014年11月6日连云港工商行政管理局连云分局公司准予设立登记通知书。19、313、314房屋实测面积。20、关于山水公寓酒店313、314房业主惠永祥拒绝签署“公寓式酒店委托惯例合同”过程的说明情况。8-20证明目的：惠永祥提起《房屋买卖合同》纠纷一案的真实原因是在近一年时间中先与南京元都酒店管理有限公司，后与连云港山水大酒店有限责任公司在公寓式酒店委托管理合同和委托管理合同细则及相关规定条款达不成一致。按照《商品房买卖合同》第五条和补充协议的第6条第一款的约定，惠永祥必须交37098元房屋补差款，山水公司才能向其交付房屋。上述20份证据材料总体证明目的：山水公司在2014年3月11日已经竣工验收合格，合同补充协议第6条约定出卖人不因此向买受人承担任何违约责任及赔偿责任。双方纠纷的真实原因是公寓式酒店与委托合同管理人达不成协议，未交付房屋补差款，造成房屋不能交付。据此，山水公司向惠永祥主张执行回转26830元。惠永祥对上述证据材料质证意见：上述证据材料与本案无直接联系，对其真实性、合法性不了解。本院经审核认为，上述证据材料1.系设计单位、建设单位、监理单位、施工单位形成的四方验收合格证明。仅此不能证明涉案房屋具备合同中约定的符合国家和地方人民政府规定的交房条件。山水公司提交的证据材料7.2013年3月5日合同补充协议系山水公司与其他买受人之间的约定，与涉案房屋买受人惠永祥、惠腾无关。上述证据材料2－7不能达到故山水公司的证明目的。上述证据材料8-20与涉案房屋买受人惠永祥、惠腾无关。
本案再审焦点为：惠永祥要求山水公司支付购房款利息是否应予支持。
本院再审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，山水公司与惠永祥、惠腾签订的商品房买卖合同的第八条约定了山水公司的交房时间和交房条件，且约定了交房时间可予以顺延的情形。而山水公司并未按合同约定的时间予以交房，且山水公司一、二审以及再审中提交的证据均不能证明符合合同约定的可以顺延交房的情形。根据山水公司与惠永祥、惠腾签订的商品房买卖合同的第九条第（2）款之规定，惠永祥、惠腾有权解除涉案合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因山水公司违约导致合同解除，惠永祥、惠腾有权请求山水公司返还购房款并承担赔偿损失等违约责任。虽然山水公司与惠永祥、惠腾签订的商品房买卖合同中对利息损失无约定，但山水公司占用购房款期间的购房款利息属惠永祥、惠腾损失，且合同约定的4400元违约金不足以弥补该部分损失，故惠永祥、惠腾主张按中国人民银行同期贷款利息计算至山水公司实际返还之日，有事实和法律依据，本院予以支持。一审庭审中，惠永祥、惠腾对于利息主张，明确要求自2014年6月1日起计算，该起算时间点迟于惠永祥、惠腾实际支付440000元的时间，故对于利息起算点，本院确定为2014年6月1日。由于本院支持的购房款利息已涵盖了合同约定的4400元违约金，故对于惠永祥、惠腾主张的4400元违约金，本院不再支持。
综上所述，惠永祥的再审请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
撤销江苏省连云港市中级人民法院（2015）连民终字第
02328号民事判决；
维持江苏省连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第
982号民事判决第一项，即“解除惠永祥、惠腾与山水房地产公司于2013年5月23日签订的编号为LYGSPF2013317653、LYGSPF2013317662的商品房买卖合同”；
撤销江苏省连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第
982号民事判决第三项；
改判江苏省连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第
982号民事判决第二项为“山水房地产公司于本判决生效之日起十日内返还惠永祥、惠腾购房款440000元及利息（以440000元为基数，自2014年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止）”；
驳回惠永祥、惠腾的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7965元，由山水房地产公司承担。二审案件受理费7965元，由山水房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施建红
审 判 员 潘 宾
代理审判员 丁晓苏
二〇一七年六月九日
书 记 员 汪亚玲