安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初107号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。委托诉讼代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所实习律师。被告：龚学说，男,汉族，住浙江省泰顺县。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告龚学说房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托诉讼代理人徐兴德、华洪涛到庭参加诉讼，被告龚学说经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司向本院提出诉讼请求：1、龚学说立即腾空并交付租赁房产；2、龚学说立即给付截至2015年3月2日的房屋租金18041元及逾期付款违约金（其中5618元自2013年3月1日起、6741元自2014年3月1日起、5655元自2014年9月1日起，均按日千分之一计算至给付之日止），并承担自2015年3月6日起至2015年10月6日的房屋占用费7865元及逾期付款违约金（自2015年10月7日起按日千分之一计算至给付之日止），此后的房屋占用费按每平方米每月35元标准计算至房屋实际归还之日止；3、龚学说立即给付截至2015年3月2日的物业管理费932元，此后的物业管理费自2015年3月6日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交还之日止；4、龚学说立即给付截至2015年3月2日的管理运营费932元，此后的管理运营费自2015年3月6日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交还之日止；5、龚学说承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年5月16日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方龚学说（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋1层71号，共1间，建筑面积32.1平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米35元，年租金为13482元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为6741元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为6741元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为13482元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币2000元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；十七、双方一切通知等文件均应发往合同中所确定的地址，除非该地址的变更已通知了对方，否则因原地址变更导致送达不能的，仍视为有效送达”。同日双方又签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定龚学说自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。上述合同及协议签订后，万家公司交付了房屋，商场也于2013年5月1日开业，龚学说未缴纳任何费用。2015年1月29日，万家公司向龚学说寄发了《缴款通知书》，要求龚学说交清拖欠的租金、物业服务费、运营管理费合计14970元，龚学说签收后未缴纳。万家公司又于2015年3月1日向龚学说寄发了《关于解除双方的函》，通知龚学说双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，龚学说应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函龚学说3月2日收到后仍未履行义务。万家公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，龚学说未到庭质证，经本院审查，万家公司提举的证据符合证据“三性”，本院予以确认并在卷作证。根据认定的证据，本院对万家公司诉称的事实予以确认。本院认为：双方签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，龚学说应按约定支付各项费用，逾期支付应承担违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，本院确定按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算。龚学说未按约定支付相关费用，万家公司于2015年1月29日向龚学说寄发了缴费通知书，龚学说签收后未履行义务，万家公司又于2015年3月1日寄发了《关于解除双方的函》，该函龚学说于2015年3月2日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年3月2日解除。合同解除三日后应归还租赁房屋即2015年3月6日至房屋实际腾空并交付之日，龚学说占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。但占用期间的各项费用损失因未约定给付期限，万家公司虽可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定龚学说应负担的各项费用及支付时间如下：首先，龚学说自2013年5月16日承租房屋，依据双方关于免租期的约定，龚学说第一年及第二年2013年10月1日至2014年5月15日间无需交纳租金，虽双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，但商场开业时间已被第一年的免租期所涵盖，因此龚学说第二年2014年5月16日至2014年9月30日的租金4986元（13482元/年÷365天×135）应于2014年4月16日前支付，逾期自2014年4月16日起支付违约金；第三年2014年10月1日至2015年3月2日（合同解除之日）的租金5614元（13482元/年÷365天×152天）应于2014年9月1日前支付，逾期自2014年9月1日起支付违约金；合同解除三日后即2015年3月6日至实际交付房屋之日占用期间租金损失按每月每平方米35元计算，该款未约定给付时间，万家公司可随时主张。其次，龚学说应自2013年5月16日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费至合同解除之日即2015年3月2日合计697元（32.1元/月÷30天×652天），合同解除三日后即2015年3月6日至房屋实际交付之日止的占用期间物业服务费按每月每平方米1元计算，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张。再次，龚学说应自2013年5月16日起按每月每平方米1元的标准支付管理运营费至2015年3月2日合计697元，以及合同解除三日后即2015年3月6日至房屋实际交付之日止的占用期间运营管理费按每月每平方米1元计算，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张。龚学说经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龚学说于本判决生效之日起十日内腾空位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋1层71号房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；二、被告龚学说于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计10600元及逾期付款违约金（其中4986元自2014年5月16日起、5614元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年3月6日起按每月每平方米35元计算至房屋实际交付之日止的占用期间租金损失；三、被告龚学说于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计697元，并承担自2015年3月6日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止的占用期间物业服务费；四、被告龚学说于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费合计697元，并承担自2015年3月6日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止的占用期间运营管理费；五、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费686元，公告费300元，合计986元，由被告龚学说负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杜美龄审 判 员  王 琼人民陪审员  沈光泉二〇一六年八月十八日书 记 员  曾苗苗附：法律条文《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。