浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第140号
上诉人（原审被告）张某某。
委托代理人（特别授权代理）陈某某。
被上诉人（原审原告）刘某某。
委托代理人（特别授权代理）王某某。
上诉人张某某与被上诉人刘某某所有权确认纠纷一案，
不服舟山市定海区人民法院（2010）舟定民初字第268号民事
判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月5日立案受理后，依
法组成合议庭，并于2010年7月14日公开开庭进行了审理。上
诉人张某某及其委托代理人陈某某、被上诉人刘某某的委托代
理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2001年2月18日，以舟山市定海区盐仓街
道海龙某村民被告张某某为甲方，以该街道舟胜村村民原告刘
某某为乙方签订了房屋买卖合同一份，约定：张某某将其所有
的坐落于海龙某庄家湾平房（定房证字第7107**号）88平方米
随同车棚一间及院子出卖给刘某某；价格为6.8万元，合同签
订当日支付1万元，作为购房定金，余款于2001年11月30日前
分二次付清；过户费用按规定承担；张某某于2001年11月30日
将房屋交付给刘某某；合同还对其他事项做了约定。2002年10
月28日，以被告张某某的名义开始向政府有关部门申请建房审
批。同年12月8日，原、被告双方再次签订补充协议一份，约定：原告刘某某要修理或翻建房屋，被告张某某应予积极配合
，处理好左邻右舍的矛盾，不得阻碍为难原告刘某某施工建房
；房屋建成以后，被告张某某应无条件协助原告刘某某办理过
户手续；地基审批由被告出面，原告提供各种费用，被告不得
翻悔，否则按购房款双倍支付违约金给原告，房屋建好后翻悔
，要支付房屋造价三倍以上资金；尚剩余的购房款0.3万元，
待一切手续办好后一次性支付给被告。2003年初，被告搬离该
房屋。2003年4月24日，翻建房屋的手续办理完毕。2004年2月
29日，原告的女婿案外人周某某支付给被告购房款0.5万元（0
.2万元为口头约定多付部分）。庭审中被告承认为原告出面审
批翻建房屋，原告支付过1万元。新房建成后，原告于2004年6
月4日取得房产证，但房产证上房屋所有权人为张某某。2009
年6月23日，被告曾向原审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，
原告女婿周某某为该案的被告，张某某以周某某系城镇居民，
在农村买卖房屋违反法律规定为由，要求确认其与周某某签订
的房屋买卖合同无效。原审法院以周某某并非房屋买卖合同一
方当事人为由，驳回了被告的诉讼请求。
另查明，原告于1978年9月审批旱地0.2亩，建造了两大
间、一小间房屋，后于2001年3月审批对1978年建造的房屋进
行拆建。申请拆建时家庭成员为原告及其妻子、儿子、儿媳。
原审法院认为：农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，虽
然《中华某某共和国土地管某法》规定了“农民集体所有的土
地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但这
是一个原则性的规定，没有具体化和明确化。对该条文的具体化和明确化的规定是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土
地转让管某严禁炒卖土地的通知》和国务院2004年发布的《关
于深化改革严格土地管某的决定》，其中通知规定了“农民住
宅不得向城市居民出售”、决定规定了“禁止城镇居民在农村
购置宅基地”。由此可见，被禁止买卖的相对一方为城镇居民
。而原告属农村居民，并非城镇居民，所以其作为买受人一方
的主体，并不为国家法律法规或政策所禁止。虽然《中华某某
共和国土地管某法》规定了“农村某某一户只能拥有一处宅基
地”，但这一表述并不等同于“禁止农村某某拥有二处宅基地
”，且法律也并不禁止农村居民与子女分户情况的出现。故原
、被告双方签订的房屋买卖合同并没有法律规定的无效情形，
该合同有效。至于被告辩称的认定合同有效将会使其无处居住
的问题，早在2001年2月18日双方签订买卖合同时，被告应当
知道将自己居住房屋××后××后果，其将房屋交给原告后已
经解决了自己的居住问题，且这一问题并不影响合同的效力。
原告取得老房屋后，虽以被告名义进行行政审批翻建新房，也
以被告名义取得了房屋产权证书，但审批及翻建的费用都由原
告承担，且还对以被告审批这一行为给予一定的补偿，并签订
了补充协议，故应确定该新房系原告建造，为原告所有，原告
的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华某某共和国合同法》
第五十二条、《中华某某共和国物权法》第三十条、第三十三
条之规定，判决：一、原告刘某某与被告张某某于2001年2月1
8日签订的房屋买卖合同有效；二、坐落于舟山市定海区××
街道××村××路××号房屋属原告刘某某所有。宣判后，张某某不服，向本院提起上诉称：原判认定的
房屋买卖合同是伪造的，其只与被上诉人刘某某的女婿周某某
签订过房屋买卖合同，并非与被上诉人刘某某；即使其与被上
诉人刘某某签订过房屋买卖合同，该合同及补充协议均是无效
的。理由：1、被上诉人刘某某并非海龙某村民，该房屋买卖
合同未经村委会同意；2、法律规定农村某某一户只能拥有一
处宅基地，被上诉人刘某某在舟胜村已拥有了一处宅基地；3
、其母亲及兄弟姐妹是该房屋的共有人，未经他们同意，该房
屋买卖合同也是无效的。
被上诉人刘某某辩称：上诉人张某某是与被上诉人刘某
某签订买卖合同，并非与周某某，对此，一审法院生效判决已
明确；双方当事人之间订立的合同依法成立有效，原判认定事
实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明的事实，与原审认定的事实一致，故对
原审认定的事实予以确认。二审中，本院向房地产管某部门调
取了定房证字第710747号房屋所有权证，上面记载的房屋所有
权人为张某某，并无其他共有人。被上诉人刘某某对该证据无
异议，上诉人张某某虽对该证据的真实性没有异议，但认为房
屋登记为其所有，并不一定说明该房屋没有其他共有人。因双
方当事人对该证据的真实性均无异议，故可认定该房产证上记
载的房屋所有权人为张某某。
本院认为：上诉人张某某与被上诉人刘某某签订的房屋
买卖合同，系上诉人张某某真实意思表示，依法成立，双方房
屋买卖合同有效。现被上诉人刘某某已支付了房款，并实际使用和管某了房屋；我国法律和相关政策虽规定农村住宅不得向
城市或城镇居民出售，但并未禁止农村某某之间的农村房屋买
卖行为，被上诉人刘某某系农村某某，并非城市或城镇居民，
故可以作为买受一方的主体。法律规定农村某某一户只能拥有
一处宅基地，被上诉人刘某某曾申请过一次宅基地，但未第二
次申请农村宅基地，法律也未禁止农村某某通过买卖农村房屋
后取得宅基地使用权，且被上诉人刘某某现已与其儿子一家分
户，故不违反《土地管某法》一户一宅的规定；关于上诉人提
出该争讼房屋的买卖未经共有人同意一节，本院认为，原房屋
权属证书登记的该房屋所有权人为上诉人张某某，新房屋宅基
地审批时也以上诉人张某某名义审批，未涉及其他共有人，也
无证据证明房屋买卖时被上诉人刘某某已被告知该房屋有其他
共有人，故订立房屋买卖合同时，被上诉人刘某某是善意的，
已尽到了相应的注意义务。即使该房屋有其他共有人，该房屋
出卖至今已近十年，期间，房屋经过拆除、翻建，其他共有人
也应当知道房屋出卖的事实。如其他共有人认为上诉人张某某
擅自处分共有财产，侵犯了他们的财产共有权，其可另行向上
诉人张某某主张权利。因此，上诉人张某某与被上诉人刘某某
之间签订的房屋买卖合同有效，被上诉人在取得买卖房屋后出
资新建的房屋应属被上诉人刘某某所有；关于上诉人提出的房
屋买卖合同是与案外人周某某订立一节，舟山市定海区人民法
院（2009）舟定民初字第803号生效判决已确认周某某并非本
案所涉房屋买卖合同的当事人，故对该主张本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序
合法，应予维持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫东
代理审判员 张 佩
代理审判员 裘 洁
二〇一〇年九月三十日
代书 记员 柯艳娇