云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终50号
上诉人（原审原告）：王正菊，女，1976年11月26日出生，汉族，住昆明市。
委托诉讼代理人：陈秋甫，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：云南汉都房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区龙泉路沙坝营23号云南广播电视大学龙泉校区内办公楼1栋。
法定代表人：苏黎明，总经理。
委托诉讼代理人：方鸣，女，系该公司员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：周宇艳，女，系该公司员工，特别授权代理。
上诉人王正菊因与被上诉人云南汉都房地产开发有限公司（以下简称：汉都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王正菊上诉请求：1、撤销五华区人民法院（2017）云0102民初1859号民事判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、本案诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。1、一审判决认定上诉人2016年10月28日刊登交房公告符合双方合同约定的交房条件错误，涉案房屋至今没有正式通电、通水。2、一审判决根据昆明市中级人民法院（2017）云01民终3555号民事判决认定涉案房屋达到合同约定条件系事实认定错误。3、一审判决确认昆建通[2017]70号通知的真实性，同时又确认涉案房屋已经达到交房条件，相互矛盾。4、一审判决对双方合同约定的违约金进行调整没有事实和法律依据，属于适用法律错误。
被上诉人汉都公司答辩称，我公司已经按照合同约定通知业主接房；合同对于违约金的约定过高，应调整为每日万分之一；上诉人没有申请保全，保全费不应支持。请求维持一审判决。
一审法院认定事实：2015年7月27日原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买久皓大院第6幢第16层1601号房，房款为1059701元，房屋参考套内建筑面积为110.88平方米，乙方首期支付购房总价款的30.17%，金额319701元，付款日期2015年7月27日，其余价款74万元，向交通银行贷款支付。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行等内容。合同签订后，原告按约支付了首付款319701元，余款74万元通过银行贷款进行了支付，被告均开具了发票；被告于2015年7月27日对商品房买卖合同进行了登记备案；2016年10月30日被告在云南信息报刊登交房公告。一审庭审中，原告认可已知交房事宜，但认为房屋不符合交房条件，不予接房；被告要求对违约金进行调整。另确认，根据昆明市中级人民法院（2017）云01民中3555号民事判决书，涉案的“中天·久皓大院”楼盘共8栋建筑已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，已符合购房合同约定的交房条件，一审对此予以确认。
一审法院认为，2015年7月27日原被告签订的《商品房购销合同》系当事人的真实意思，未违反相关法律法规，合法有效。合同约定被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，被告至2016年10月28日进行了五方验收，于2016年10月30日刊登交房公告，原告因认为房屋不具备交房条件，未接房，由此视为原告已接房。依据合同约定，由于被告未按期交房，已构成违约，故被告应支付原告在其以媒体公告通知原告办理交房手续前的违约金，即2016年1月1日至同年3月30日的违约金4500元。对于逾期交房90天后的违约金，在合同中约定按原告已付房款的0.03%乘以逾期天数计算，庭审中被告申请予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，故逾期交房90天后的每日违约金调整为按已付房款0.01%的标准计算为22253.72元（自2016年4月1日至同年10月30日止共210天），据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告王正菊逾期交房违约金26753.72元；二、驳回原告王正菊的其他诉讼请求。”
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、《客户停电通知书》一份，证明涉案房屋的电力不是正常渠道开通，房屋并没有通电；2、光盘一张，证明涉案房屋截止2016年10月并未达到交房标准；3、昆明市市长热线反映内容一份，证明被上诉人未交付房屋的事实。经质证，被上诉人对证据1及其证明目的均不予认可，对证据2、3未发表质证意见。二审中，被上诉人提交五华区人民法院（2017）云0102民初9565号、9566民事判决书两份，证明一审法院已对涉案房屋进行考察并降低了违约金标准。经质证，上诉人对该两份证据的真实性均无异议，并认为与本案无关。本院认为，上诉人提交的上述证据与本案已确认证据相矛盾，并不足以证实其待证事实，且与本案查明事实相悖，本院不予采信；对于被上诉人提交的两份证据，本院对其真实性予以确认。
本案二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否已具备交付条件？是否已经交付及交付时间？二、汉都公司应如何支付违约金？其违约金应否调整？
本院认为，对于争议焦点一，首先，根据双方《商品房购销合同》第七条约定，被上诉人应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并将符合合同约定的涉案房屋交付上诉人。根据该约定，涉案房屋交付条件为“经建设单位组织验收合格并符合合同约定”。经审理查明，涉案房屋已于2016年10月28日由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位进行竣工验收，综合验收结论为“合格”，故涉案房屋此时已达到合同约定的交房条件。其次，涉案房屋验收后，被上诉人于2016年10月30日刊登交房公告，涉案房屋接房的截止日期为2016年11月30日。根据双方《商品房购销合同》第十条约定，被上诉人通知上诉人接房后，自通知接房期限届满次日起，被上诉人不承担逾期交房责任。故本案中被上诉人承担逾期交房违约责任截止日为2016年11月30日，一审判决对此认定有误，导致处理结果不当，本院予以纠正。
对于争议焦点二，根据本案查明事实，因被上诉人未按双方《商品房购销合同》约定期限交房，已构成违约，其应承担相应的违约责任，即向上诉人支付2016年1月1日至2016年11月30日期间的逾期交付违约金。对于2016年1月1日至2016年3月30日期间的违约金4500元，双方均无异议，本院予以维持。对于逾期交房90天后即2016年3月31日至2016年11月30日共计245天的违约金，双方合同约定按已付房款的0.03%乘以逾期天数计算，因庭审中被上诉人申请予以调整，且上诉人并未举证证实其损失，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，酌情调整逾期交房90天后每日违约金为已付房款0.01%的标准并无不当，本院予以维持。综上，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金为30462.67元（4500元+25962.67元）。
综上所述，王正菊的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1859号民事判决第二项，即“二、驳回原告王正菊的其他诉讼请求。”
二、变更昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1859号民事判决第一项“一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告王正菊逾期交房违约金26753.72元”为“一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告王正菊逾期交房违约金30462.67元。”
一审案件受理费2520元，减半收取1260元，二审案件受理费2520元，合计3780元，由王正菊负担2743元；由云南汉都房地产开发有限公司负担1037元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋光玉
审 判 员 罗增龙
审 判 员 方云红
二〇一八年二月五日
法官助理 黄金成
书 记 员 武 婕