淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第0484号
原告孙祥家。
委托代理人徐某某、王某某。
被告淮安市源森房地产开发有限公司，住所地淮安市西安路118号。
法定代表人黄义，该公司总经理。
委托代理人刘某某。
被告淮安祥龙房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区王营镇教师公寓1号202室。
法定代表人孙祥家，该公司总经理。
委托代理人张某某。
原告孙祥家诉被告淮安市源森房地产开发有限公司（以下简称源森公司）、淮安祥龙房地产开发有限公司（以下简称祥龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙祥家的委托代理人徐某某、王某某、被告源森公司的委托代理人刘某某、被告祥龙公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告祥龙公司（申请执行人）与案外人江苏怡华投资有限公司（被执行人）于2010年12月17日在淮阴区法院执行程序中达成和解协议，协议约定由被告源森公司以其开发的西安路118号阳光花苑1幢301号房屋、6幢103号房屋抵偿给被告祥龙公司指定的人员，案件执行终结。
因被告祥龙公司本身系房地产开发企业，不便与被告源森公司签订买卖合同、发生买卖商品房关系，被告祥龙公司遂将上述房屋中的1幢301号房屋指定给原告购买，被告源森公司同意。原告与被告源森公司于2010年12月17日签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告源森公司开发的阳光花苑1幢301号房屋及车库，合计价款为541106元，交房时间为2011年12月31日，同时约定如出卖人未按合同约定交付房屋的，应当自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。淮阴区法院解除了对案外人江苏怡华投资有限公司房屋的查封，并于2011年2月20日执行结案。
合同签订后原告交付了全部购房总款541106元，现被告源森公司反悔，拒不向原告交付房屋，其行为已经构成违约。此外，原告与被告源森公司签订的商品房买卖合同约定的违约金不足以弥补原告的损失，请求法院予以增加。现原告诉至法院，要求判令被告源森公司立即交付淮安市清河区西安路118号阳光花苑1幢301号房屋，被告源森公司支付自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之三标准的违约金，并判令被告祥龙公司对源森公司不能履行部分承担赔偿责任。
被告源森公司辩称：原告起诉我公司无事实依据，请求法院驳回原告的诉求。理由：1、该案不是正常的商品房买卖合同关系，是依据执行和解协议以第三方开发的房屋抵债的关系，应确定为以房抵债纠纷。2、我公司不交付房屋的理由是几大股东没有参加股东会，不知道以房抵债的事情发生。股东会决议是丁某某伪造的。3、执行和解协议第1、4条都要求源森公司出具有效的股东会决议，有该有效协议执行和解协议才有效，才能实现第三方以房抵债。丁某某出具的伪造股东签名的假的股东会决议，据此发生的以房抵债对我公司不具约束力。原告与我公司签订的房屋买卖合同是虚假的，合同上的公章是丁某某私刻的公章。本公司已于2012年向清河区公安分局举报，此案正在调查取证阶段。4、不排除本案被告祥龙公司与丁某某恶意串通，损害我公司的合法权益。被告祥龙公司未尽到审查义务。5、股东会决议是无效的。
被告祥龙公司辩称：1、被告源森公司应该按原告的诉讼请求履行义务。2、被告源森公司陈述我公司与丁某某恶意串通需提供证据。3、江苏怡华投资有限公司与祥龙公司借贷纠纷一案，已经淮阴区法院执行完毕，有法律依据，因我公司的要求，被告源森公司提出用房抵债，并签订了合同。
经审理查明：2010年2月4日本院受理被告祥龙公司诉案外人江苏怡华投资有限公司（以下简称怡华公司）企业借款纠纷一案，经调解，本院于2010年6月17日作出（2010）淮民商初字第0096号民事调解书，主要内容为：怡华公司欠祥龙公司本息126万元，定于2010年8月30日前给付42万元，9月30日前给付42万元，余款42万元于2010年10月30日前付清，如怡华公司不能按期给付，另外承担违约金8万元，并且原告有权申请执行全部借款本息；案件受理费及保全费合计1.38215万元由怡华公司负担。后因怡华公司未按时履行，祥龙公司遂申请法院强制执行。2010年12月17，甲方祥龙公司、乙方怡华公司、丙方源森公司三方达成执行和解协议，主要内容为：一、乙方用丙方开发的淮安市清河区西安路“阳光花苑”1#301室面积110.63㎡，单价4688元及车库11.01㎡，单价1980元，计541106元；6#103室面积141.35㎡，单价4688元及车库19.23㎡，单价1980元，计700724.20元，以上合计金额人民币1241830.00元，抵偿给甲方指定的人员孙祥家以抵乙方对甲方的所欠款项。以上房屋及配套车库以房屋出售给甲方指定人员的方式进行，甲、乙双方需签订《商品房买卖合同》，开据合法票据给甲方，甲方需开收款收据给乙方，乙方负责提供丙方对该协议同意的股东会决议给甲方。……四、…在甲方收到丙方的股东会同意本协议有效的决议后，由甲方向法院申请对乙方查封房产的解封，至此，本案执行终结，执行费用由乙方承担。五、丙方销售给孙祥家的上述房屋如孙祥家转让给任何第三人，由丙方负责办理与孙祥家的退房手续，与孙祥家指定的第三人签订《商品房买卖合同》，房屋销售差价由孙祥家享有，丙方不得收取任何其他费用，并予以积极协助；甲方放弃乙方的违约金。六、本协议甲、乙双方履行以上款项后及签字盖章生效。本协议由三方公司盖章，怡华公司及源森公司法定代表人丁某某亦签字。后祥龙公司收到了源森公司于同日形成的股东会决议，主要内容为：2010年12月17日源森公司召开股东会，公司应到股东4人，实到股东4人，代表公司100%股权；会议形成决议即同意上述执行和解协议；源森公司因履行上述和解协议而对怡华公司形成的债权，由两公司另行订立协议。该股东会决议有源森公司盖章，公司股东丁某、黄某、王某及丁某某签名。依据上述和解协议、股东会决议及祥龙公司申请，（2010）淮民商初字第0096号民事调解书执行完毕。
2010年12月17日，原告与源森公司签订商品房买卖合同一份，约定源森公司将其开发的位于淮安市清河区西安路118号阳光花苑1幢1单元301室面积为110.63㎡的房屋出售给原告，房屋总价款为518633元，A1车库11.35㎡，总价22473元，付款方式为“其他方式”（内容空白）。合同同时约定，出卖人应在2011年12月31日前，将符合规定的房屋交付买受人，如逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2010年12月17日源森公司向原告出具收据二份，证实收到原告1#A1车库款22473元，1#301室房款518633元。
另查明，2010年9月2日，源森公司的法定代表人由黄某变更为丁某某，股东成员有丁某、黄某、王某及丁某某。2011年2月9日股东成员变更为丁某、王某、丁某某及于某。2013年源森公司法定代表人变更为黄义。
本院认为：原告与被告源森公司签订的商品房买卖合同系基于执行和解协议产生的，系在执行程序中当事人之间自愿达成的以房抵债协议，故只要无违反法律、行政法规禁止性的规定即为有效。而执行和解协议的生效要件在该协议的第六条已经明确，即“双方履行以上款项后及签字盖章生效”，“以上款项”包括源森公司需提供其对该份协议同意的股东会决议，而非“有效的股东会决议”。祥龙公司收到的股东会决议形式上具备四股东签名等使他人足以相信该决议效力的要件，加之该份协议各方当事人均盖章，故执行和解协议符合生效要件。被告源森公司辩称股东会决议系原法定代表人伪造，买卖合同及股东会决议的公章亦是私刻，本院认为公司的法定代表人在担任职务期间，以公司名义对外从事民事活动，对方当事人有理由相信其行为是代表公司进行的，该民事活动即对公司有效，即双方签订的商品房买卖合同亦对源森公司有效。如存在源森公司所述事实，亦是公司内部管理问题，就公司法定代表人履行职务过程中给其他股东造成的损失，其他股东可持相关证据向该法定代表人主张权利。依据商品房买卖合同约定的房屋交付期限及违约责任，被告源森公司应当履行交付义务并按约定支付违约金，原告主张约定违约金少于其实际损失，而要求予以增加的请求，因其未提供证据予以证实，本院不予支持。本案调解未果。依照根据《》第六十条、第、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安市源森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙祥家交付位于淮安市清河区西安路118号阳光花苑1幢301号房屋及1#A1车库。
二、被告淮安市源森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙祥家自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止，以541106元为基准按日万分之一的违约金。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10730元，由被告淮安市源森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，帐号：341201040002554）。
审 判 长 龚正某
人民陪审员 左平亚
人民陪审员 张 晨
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 王 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。