广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1312号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李靖，住所地深圳市宝安区。
委托代理人：傅辉阳，广东冠杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市信和春天百货有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：萧文富，董事长。
委托代理人：曾庆佳，该公司职员。
委托代理人：李信，该公司职员。
上诉人李靖与被上诉人深圳市信和春天百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第467号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
李靖原审诉讼请求：1、深圳市信和春天百货有限公司退还李靖租赁保证金6841.80元（人民币，下同）、POS机押金3000元；2、诉讼费用由深圳市信和春天百货有限公司承担。
深圳市信和春天百货有限公司原审反诉请求：1、确认双方签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》于2013年8月8日解除；2、李靖支付拖欠的2012年11月20日至2013年8月8日租金14775.44元、设施使用费2108.95元、POS机租金1387.10元、2013年4月8日至2013年8月1日电费759.33元、2013年5月收银机物料及广告灯箱电费19.07元；3、李靖按《补充合同》16.1条约定支付违约金至实际付清之日止，暂计至2014年5月31日为35841.59元；4、李靖承担本案诉讼费。
原审法院审理查明，一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区布吉街道XX商铺，深圳市龙岗区信和购物广场布吉店XX号商铺。二、业主：深圳信X（集团）有限公司（以下简称信和集团）。三、相关主体概况：信X集团将位于深圳市龙岗区布吉街道信和爱琴居XX商业裙楼出租给深圳市信和春天百货有限公司使用，深圳市信和春天百货有限公司在该地址投资经营深圳市信和春天百货布吉店，成立于2012年7月27日，对外称信和购物广场。深圳市信和春天百货有限公司将购物广场的部分分隔成铺位对外招租，李靖承租XX号商铺经营化妆品。四、租赁合同签订情况：2012年7月20日，深圳市信和春天百货有限公司与信和集团签订《深圳市信和春天百货有限公司租赁合同（布吉店）》，将位于深圳市龙岗区布吉街道信和爱琴居XX商业裙楼出租给深圳市信和春天百货有限公司使用，用途为百货零售业，租赁期限自2012年7月20日起至2027年7月19日止，并约定租赁期间，深圳市信和春天百货有限公司可根据招商需要按一定的比例将租赁地产部分转租予他人，统一管理。2013年4月7日，深圳市信和春天百货有限公司作为甲方与李靖作为乙方签订一份《信和购物广场商铺租赁补充合同》，在合同正文首页写明“位于深圳市龙岗区的信和购物广场布吉店系由甲方投资经营的商业物业，根据国家有关法律、法规和深圳市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方向甲方租赁信和购物广场场地事宜订立本《信和购物广场场地租赁补充合同》”，合同第2.5条约定租赁期限为2012年11月20日起至2013年11月19日止；第4.1.1条约定基本租金按实用面积计算，租金标准为每月3040.8元（每月每平方米240元）；第4.3.1条约定租金支付方式为每月15日前支付当月基本租金；第4.4.1条约定乙方应向甲方交纳金额为6841.80元的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金和设施使用费，仅是乙方全面、充分履行本合同约定义务的担保；第4.6.1条约定乙方应交纳的设施使用费按该商铺的建筑面积计算，自起租日起为每月380.10元（每月每平方米15元）；第4.6.2条约定首月设施使用费于场地交付之日支付，其余月份设施使用费于当月第15日前支付；第4.6.3条约定设施使用费包含空调用冷水费、广场公共保安清洁及环境维护。第4.7.1条约定乙方自行承担水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他费用；第16.1条约定租赁期内，乙方逾期交付租金或设施使用费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付违约金；第16.2条约定逾期达14日以上的，甲方有权自行或授权物业管理部采取停止供应或停止使用水、电、燃气、空调等或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担；第22.1条约定，乙方同意租用甲方提供的收银机（含前台软件），租赁收银机的收费标准为每台每月250元（与租金同时支付），押金3000元／台，具体合同条款详见双方签订的《POS专用收银系统租用协议书》……。五、实际交付日期：李靖提交一份2013年4月7日的《三方协议》，甲方为深圳市信和春天百货有限公司，乙方为深圳市凯X贸易有限公司，丙方为李靖。该协议主要内容显示，甲乙双方于2012年11月22日签订《信和购物广场场地租赁补充合同》，乙方因自身原因无法继续履行合同，于2013年4月7日向甲方申请合同主体变更为丙方。约定乙方基于《补充合同》对甲方所负债权债务概括转移于丙方，由丙方继续享有和承租；截止2013年4月7日，乙方尚欠甲方租金3000元，甲乙双方一致同意从乙方向甲方交纳的装修押金3000元中直接抵扣；乙方向甲方交纳的租赁保证金转让给丙方，乙方向甲方交回租赁保证金收据，甲方向丙方开具等额的租赁保证金收据。六、李靖向深圳市信和春天百货有限公司交付的款项：租赁保证金6841.8元，POS机押金3000元。李靖确认其未支付租金、设施使用费、电费及POS机租金。李靖辩称是因为商铺不能正常经营，商铺都亏损；其没有实际使用深圳市信和春天百货有限公司方的POS机，是使用自己的POS机。七、租赁合同解除时间：李靖称其使用至2013年7月20日，因为购物无法正常经营，众多商户纷纷撤场，所以其也撤场。深圳市信和春天百货有限公司否认李靖的主张，其认为租赁合同于2013年8月8日解除，深圳市信和春天百货有限公司提交《解除合同通知函》及寄送此函件的快递单，显示李靖于2013年8月8日收到函件，《解除合同通知函》主要内容为，李靖在合同未到期的情况下，无故拖欠租金、水电等费用（含违约金）共计23881.75元，经多次催促，仍未支付。现通知李靖解除合同，租赁保证金不予退还，并在收函三日内缴清欠款及违约金，自费搬离场地内所有物品，拆除添附物等。八、关于POS机押金：李靖主张缴纳了POS机押金3000元，深圳市信和春天百货有限公司予以确认。九、关于未付电费：深圳市信和春天百货有限公司提交自行制作的统计表，称李靖共拖欠电费759.33元，统计表从2013年4月计至2013年7月。李靖不予认可，称上述费用没有经过核对。十、其他情况：深圳市信和春天百货有限公司于2014年9月5日以快递形式向李靖送达《催款函》，该函载明深圳市信和春天百货有限公司拖欠费用共计19048.45元，邮件于2014年9月7日签收。
原审法院审理认为，深圳市信和春天百货有限公司提交证据证明其对涉案物业有转租权，其与李靖签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。该租赁合同与《三方协议》相互佐证，原审法院认定李靖实际于2013年4月8日才接手涉案商铺，与深圳市信和春天百货有限公司发生实际的租赁合同关系。
关于租赁合同解除时间，李靖称其于2013年7月20日离场，当日已解除了租赁合同，但李靖没有证据证明其主张；而深圳市信和春天百货有限公司向李靖发出解除合同的通知，证据显示李靖于2013年8月8日签收，可以认定被李靖对解除合同的通知是知情的，李靖对此予以否认，但无相反证据证明，原审法院不予采纳其否认意见。因此，原审法院认定双方的租赁合同于2013年8月8日解除。
关于李靖应支付的租金、设施使用费、POS机租金，李靖原审庭审中确认其没有向深圳市信和春天百货有限公司支付过租金，故李靖应向深圳市信和春天百货有限公司支付2013年4月8日至2013年8月8日期间的租金共计人民币12163.2元（3040.8元×4个月）；李靖按照合同约定应向深圳市信和春天百货有限公司支付设施使用费1520.40元（380.10元×4个月）；深圳市信和春天百货有限公司诉请的POS机租金应为1000元（250元×4个月），李靖、深圳市信和春天百货有限公司双方未提供证据证明POS机的实际交付日期和归还日期，原审法院以使用商铺的起止日期来参照计算，李靖辩称未使用深圳市信和春天百货有限公司的POS机而是使用自己的POS机，但未提供证据证明，相反李靖在深圳市信和春天百货有限公司处留有押金，但其在起诉前从未向深圳市信和春天百货有限公司主张返还押金，故原审法院对李靖的辩解不予采信。李靖辩称，深圳市信和春天百货有限公司请求李靖支付租金（含POS机租金）已经过诉讼时效。经查，深圳市信和春天百货有限公司在2013年8月份向李靖发出解除合同通知书时，即有催款行为，后在2014年9月7日李靖又收到催款函，诉讼时效已经多次中断，深圳市信和春天百货有限公司在本案审理过程中提起反诉请求并未超出法律规定的诉讼时效，因此李靖的该抗辩，原审法院不予采纳。
深圳市信和春天百货有限公司反诉请求租金从2012年11月20日开始计算，明显与事实不符，原审法院对2012年11月20日至2013年3月7日期间的费用不予支持。因李靖无故拖欠租金等费用，故李靖诉请深圳市信和春天百货有限公司返还租赁保证金无正当理由，但租赁保证金及POS机押金可以抵扣拖欠的费用。原审法院在李靖拖欠的商铺租金中予以抵扣租赁保证金和POS机押金（其中POS机租金低于押金），李靖还应支付深圳市信和春天百货有限公司商铺租金共计2321.40元（12163.2元-9841.80元）。
关于电费，深圳市信和春天百货有限公司提交的水电费统计表虽然为自行制作，但因李靖擅自离场未与深圳市信和春天百货有限公司结算，且李靖经营期间必然产生水电费用，而双方在合同中有明确约定水电费计算方法，深圳市信和春天百货有限公司自行统计的数额亦在正常使用范围内，故对深圳市信和春天百货有限公司提交的统计表原审法院予以采信，支持李靖诉请的电费759.33元，深圳市信和春天百货有限公司应当予以支付。关于深圳市信和春天百货有限公司反诉请求的收银机物料及广告灯箱费，深圳市信和春天百货有限公司提交的商户领取单登记表显示签名人是赵X云，李靖否认此人是其员工，深圳市信和春天百货有限公司无其他证据佐证，故原审法院不予采信该证据，对其主张的该项费用不予支持。
关于违约金，李靖未按照租赁合同约定期限按时支付租金及其他费用，且从其实际租用商铺开始时一直未支付。李靖辩称商铺不能正常经营，所有商铺均亏损，但未提供证据证明其主张；原审法院认为，李靖从开始租赁商铺前应当事先考量商铺周围的人流量、消费人群等影响商业前景的因素，如果其主张可以成为拒绝支付租金等费用的理由，那对在其之前租用该商铺经营且支付了租金的主体明显不公平，因此李靖的辩解，原审法院不予采信。根据合同约定，租金、设施使用费及POS机租金均需于每月15日前支付，故相应的延期支付的违约金原审法院分别自2013年4月至2013年7月的16日开始计算。其中计算商铺租金的违约金，因抵扣租赁保证金和POS机押金后，李靖尚欠的租金2321.40元不满一个月的商铺租金，故该费用的违约金从2013年7月16日开始计算；每个月的设施使用费和POS机租金，共计630.10元，其违约金从2013年4月16日开始分别逐月计算。另合同约定的每日千分之五违约金明显过高，原审法院酌情调整为每日万分之五。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、确认李靖与深圳市信和春天百货有限公司签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》于2013年8月8日解除；二、李靖于本判决生效之日起5日内向深圳市信和春天百货有限公司支付商铺租金差额人民币2321.40元；三、李靖于本判决生效之日起5日内向深圳市信和春天百货有限公司支付2013年4月8日至2013年8月8日期间设施使用费人民币1520.40元；四、李靖于本判决生效之日起5日内向深圳市信和春天百货有限公司支付2013年4月8日至2013年8月8日期间POS机租金人民币1000元；五、李靖于本判决生效之日起5日内向深圳市信和春天百货有限公司支付2013年4月8日至2013年8月8日期间的电费人民币759.33元；六、李靖于本判决生效之日起5日内向深圳市信和春天百货有限公司支付上述第二项债务的迟延履行违约金，以2321.40元作为本金，从2013年7月16日开始计算至本判决确定的还款之日止，按日万分之五计算；七、李靖于本判决生效之日起5日内向深圳市信和春天百货有限公司支付上述第三、四项债务的迟延履行违约金，以630.10元为本金，分三笔计算，分别从2013年4月16日、5月16日、6月16日开始计算至本判决确定的还款之日止，按日万分之五计算；八、驳回李靖的诉讼请求；九、驳回深圳市信和春天百货有限公司的其他反诉请求。本案一审本诉部分案件受理费25元（李靖已预交），一审反诉部分案件受理费174.01元（深圳市信和春天百货有限公司已预交），以上共计199.01元，由李靖负担40元，深圳市信和春天百货有限公司自行负担159.01元，李靖迳行向深圳市信和春天百货有限公司支付15元。
上诉人李靖不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人无需向被上诉人支付商铺租金。2、撤销原审判决第四项，改判上诉人无需向被上诉人支付POS机租金。3、撤销原审判决第六项和第七项，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金。4、撤销原审判决第八项，改判被上诉人向上诉人返还租赁保证金6841.80元和POS机押金3000元。5、由被上诉人承担本案的诉讼费。其上诉依据的事实和理由为：1、因被上诉人要求上诉人向其支付商铺租金和POS机租金的反诉请求已过诉讼时效，且上诉人并未租用被上诉人的POS机，因此，被上诉人的这一反诉请求应依法予以驳回。2、在本案中，上诉人并未租用被上诉人的POS机，故不存在上诉人需向被上诉人缴交POS机租金的事由。3、被上诉人要求上诉人支付违约金没有道理的，因为租赁合同解除的原因系整个购物广场招商引资工作滞后，开业后人流量少，致使整个购物广场无法正常经营及盈利，致使承租商户强烈要求退场；被上诉人将解除合同的事由完全归责于商户一方不妥，商户拖欠租金等费用显为事出有因。
被上诉人深圳市信和春天百货有限公司答辩称：1、被上诉人要求商铺租金及POS机租金并未超过法律规定的诉讼时效，因此在诉讼时效期间，答辩人先后多次发函给被答辩人催缴其所拖欠的租金等费用，答辩人的每次发函催款行为均构成了诉讼时效的中断。根据法释（1997）7号批复的规定，被答辩人2014年9月7日签收答辩人发送的催款函应视为对债务的重新确认，诉讼时效应重新起算，故一审法院对诉讼时效中断的认定适用法律正确。2、被答辩人称“其并未租用答辩人的POS机而是使用自己的POS机，故不需向答辩人缴交POS机租金”纯属毫无事实根据的狡辩，以欲掩盖其违反合同根本性义务即在经营期间分文未交租金的违约事实，一审法庭未予以采纳并认定被答辩人应向答辩人支付其所拖欠的POS机租金是正确的。3、被答辩人长期拖欠租金等费用，其行为已构成合同根本性违约，根据合同约定及法律规定，答辩人有权解除合同并不予退还租赁保证金，其POS机押金也应先行抵扣其所拖欠的租金等费用，被答辩人除应支付租金等费用外，还应按照合同约定支付违约金。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，拒付或延付租金的诉讼时效为一年，关于是否过诉讼时效的问题：1、本案深圳市信和春天百货有限公司反诉日期为2015年3月20日；2、深圳市信和春天百货有限公司鉴于李靖退场向其发出解除合同的通知，李靖于2013年8月8日签收，深圳市信和春天百货有限公司、李靖双方以实际行动向对方表达了解除合同的意愿，可视为双方系于2013年8月8日协商一致解除，该时间至深圳市信和春天百货有限公司反诉之日亦已逾一年；3、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定内容，因当事人一方提出要求而产生诉讼时效中断的条件是所提要求需有效达到对方当事人，深圳市信和春天百货有限公司所称2014年2月26日发催收函并张贴于商场内的行为，因其已明知张贴之日李靖已搬离商场不再经营，张贴不能达到通知李靖的目的，无法产生有效的诉讼时效中断；4、根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条之规定“…对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释，采用”批复”的形式…”，批复仅针对具体问题（即个案和同类案件）的法律适用，不具有普遍适用性，而且最高人民法院《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》仅指信用社向借款人发出催收到期贷款通知单时债务人在该通知单上签字或者盖章的应当视为对原债务的重新确认，该批复针对的主体和法律关系均是特定，并非本案的租赁法律关系，因此，上诉人2014年9月7日签收《催款函》邮寄不能视为上诉人对债务的确认，时效不能重新起算。综上，加之上诉人在原审期间有明确主张诉讼时效作为抗辩理由，因此上诉人关于被上诉人主张租金（包括POS机租金）已经过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持，原审适用法律错误，本院予以纠正。由于被上诉人主张的租金（包括POS机租金）已经过诉讼时效，其诉请的违约金，本院也不予以支持，但关于设施使用费和水电费应适用普通诉讼时效，被上诉人的诉请仍在时效内，故上诉人应予以支付。
深圳市信和春天百货有限公司已经与众多承租商户发生类似租赁合同纠纷，从实际情况来看，李靖所称由于整个信和购物广场招商引资工作滞后，开业后人流量少，致使整个购物广场无法正常经营及盈利，使承租商户强烈要求退场可信，李靖拖欠租金等费用显为事出有因，将解除合同的原因归责于李靖一方不妥，而且深圳市信和春天百货有限公司于2013年8月份向李靖发出解除合同的通知，可见其已同意解除合同，故深圳市信和春天百货有限公司诉请违约金，本院不予支持。李靖向深圳市信和春天百货有限公司预交的租赁保证金6841.8元和POS机押金3000元，深圳市信和春天百货有限公司应予返还。
综上，上诉人李靖的上诉理由成立，本院均予以支持。原审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第467号民事判决第一、三、五项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第467号民事判决第二、四、六、七、八、九项；
三、被上诉人深圳市信和春天百货有限公司于本判决生效5日内向上诉人李靖返还租赁保证金6841.8元和POS机押金3000元；
四、驳回被上诉人深圳市信和春天百货有限公司的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费199.01元，由李靖负担20元，深圳市信和春天百货有限公司负担179.01元；本案二审案件受理费50元，由深圳市信和春天百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年九月六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。