广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0203民初343号
原告：黄顺，男，1981年4月25日出生，汉族，住韶关市武江区。
原告：谢慕华，女，1983年5月5日出生，汉族，住韶关市武江区。
上述两原告共同委托代理人：李柏智，广东韶信律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人：刘子维，韶关市浈江区东河法律服务所法律工作者。
被告：韶关市欧浦置业投资有限公司。住所地：韶关市武江区新民路**号御龙湾**幢之*******号********号。
法定代表人：麦满林，董事。
委托代理人：何永刚，广东宜方律师事务所律师。
原告黄顺、谢慕华诉被告韶关市欧浦置业投资有限公司（以下简称：欧浦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员毛文芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄顺、谢慕华的委托代理人李柏智及原告谢慕华，被告欧浦公司的委托代理人何永刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄顺、谢慕华诉称：2010年8月28日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于韶关市武江区新民路63号御龙湾B3幢1803X房的预售商品房，该商品房层高2.98米-5.58米，购房款为539374元，原告当日即支付了购房款279374元，剩余260000元以银行按揭的方式付款。房屋交付后，原告发现该房屋层高只有2.98米，并没有达到5.58米，与合同约定的层高误差达2.6米，还出现渗水及卫生间排水管恶臭等问题。按照《广东省商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人应当在收到买受人书面通知后，按合同附件三约定的标准，按实情予以修缮完善，或双方协商由出卖人补回装饰、设备差价。”然而，原告多次与被告协商，被告还是没有按约定向原告补回层高缩水的差价以及处理相关的质量问题。被告已经构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，被告行为已经侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付因实际层高与合同约定不符的赔偿金64661.40元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告欧浦公司辩称：一、原告就涉案之事提起民事诉讼，已经超过诉讼时效期间。原告于2010年8月28日与答辩人签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），黄顺、谢慕华购买答辩人开发的御龙湾商住小区B3栋1803X房（毛坯房）。2011年9月10日，双方办理交楼手续，原告在收楼验房过程中，没有对房屋的层高提出异议。2011年10月13日，原告所购买的房屋整幢完成测绘（实测），成果报告提供给各业主（包括原告）。原告所购买房屋实测面积与合同面积一致，符合合同约定。直至2015年8月7日，原告才提出楼房层高问题，此时距原告验房收楼已过去近四年，远远超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间，且不存在诉讼时效中止、中断。对原告超过诉讼时效期间数年后再提起的诉讼，人民法院应不予支持。二、原告所购房屋面积符合约定，层高达到设计标准，不存在面积差异。原告在起诉状中认为答辩人出售的商品房存在面积差异，但从合同约定和韶关市房产测绘管理所提供的《房产测绘成果报告》中可以看出，面积差异并不存在。合同约定原告所购商品房面积为：建筑面积121.75平方米，其中套内建筑面积98.93平方米，公共分摊面积22.82平方米。测绘管理所实测结果：建筑面积121.77平方米，其中套内建筑面积98.93平方米，公共分摊面积22.84平方米。两者之间差异在于实测公摊面积大于合同约定面积0.02平方米，差异值为＋0.016％，符合合同约定。原告诉状中认为房屋出现面积差异并要求按最高院司法解释（该司法解释也就是合同第五条约定）进行处理，属于对事实的认知错误和适用法律错误。三、答辩人出售顶层商品房，已经告知该商品房顶层层高与标准层不同，为不规则坡形设计。且此坡形层高不影响所购商品房面积。原告认为高度缩水没有事实依据。原告购买的B3幢1803X房为该幢商品房的顶层住宅，因该幢楼楼顶造型所需，顶层天花为不规则的坡形屋顶，坡底最低处为标准层高设计2.98米，坡顶最高处为5.58米。也正因为屋顶为不规则坡形，因此在合同中就商品房基本情况的介绍（合同第三条）对顶层层高表述为2.98-5.58米，也就是顶层层高在2.98米-5.58米之间均视为符合合同约定，请注意，这里是指的层高，包括套内面积和公摊面积。原告签订《商品房买卖合同》，已充分了解了该商品房18楼坡形房顶的情况，答辩人不存在隐瞒事实。原告在诉状中认为自己购买的商品房高度缩水，是将眼光仅仅放在了其购买的套内建筑面积局部层高上，可能已经忘记自己买的并不仅是98.93平方米的套内面积，而且还购买了公摊面积。原告这房屋的套内面积部分刚好房顶天花为一平顶，层高符合设计标准2.98米，这本来就是好事。且原告购买的公摊面积上，也确实存在坡形房顶，合同约定层高为2.98-5.58米（包括套内面积部分和公摊面积部分），并没有错误。四、原告提出以层高折算面积赔偿的要求，属于适用法律错误。司法解释规定和合同第五条约定，均是指商品房的平面面积（计算以平方米为单位），“面积”是指物体的表面或围成的平面图形的大小，并不包括高度。高度与面积两者不可能交换计算。司法解释规定和合同第五条约定了面积确定和面积差异处理，也仅是对面积差异处理，不包括高度。从中也可以看出房屋高度只要符合设计要求即为合格。原告认为高度缩水，却引用面积差异处理的法律规定，属于适用法律错误。综上所述，原告起诉已超过诉讼时效期间、诉讼请求也不能成立，人民法院应予驳回。
经审理查明：被告欧浦公司取得了韶关市住房和城乡建设局颁发的《商品房预售许可证》（证号：韶预许证10032）。2010年8月28日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于韶关市武江区新民路63号B3幢18层1803X房的房屋一套。合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况：……该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高2.98米-5.58米（坡屋顶层高），建筑层数地上18层……该商品房合同约定建筑面积共121.75平方米，其中，套内建筑面积98.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.82平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……第四条计价方式与价款：……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5452.08元，总金额人民币539374元。……第八条交付期限：出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”之后，原告通过按揭方式支付购房款。2011年9月10日，被告将韶关市武江区新民路63号B3幢18X层1803X房交付给原告，原告在欧浦御龙湾交楼验收表、欧浦御龙湾业主收楼资料和物品签领清单、欧浦御龙湾业主收楼流程确认表上签名确认，原告对于层高问题并无提出异议。2011年10月13日，韶关市房产测绘管理所出具的《房产测绘成果报告书（实测）》（韶房测字：1203201100095）显示的韶关市武江区新民路63号B3幢18X层1803X房的建筑面积为121.77平方米、套内面积为98.93平方米，分摊面积为22.84平方米。2015年8月7日，原告就层高等问题去函被告，被告于2015年8月17日出具《关于房屋质量问题的申请书的答复》，明确不存在欠缺高度的问题。之后，原告以被告交付的房屋不符合合同约定的层高为由向本院提起诉讼，要求被告支付因实际层高与合同约定不符的赔偿金64661.40元。
本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定支付了购房款，被告也已依约向原告交付符合合同约定的房屋，被告不存在违约行为。另从本案审理查明的事实可以认定，本案原告要求被告支付因实际层高与合同约定不符的赔偿金的诉请已过诉讼时效期间，对于原告的诉讼请求，本院依法予以驳回，理由如下：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，原告的诉讼时效应自2011年9月10日原告收楼之日起开始计算两年，原告未能提交证据予以证明在这两年期间诉讼时效发生过中止、中断的事由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的法律责任。因此，原告的诉讼请求已超过两年诉讼时效期间，丧失胜诉权。对于被告于2015年8月7日出具的《关于房屋质量问题的申请书的答复》并不产生诉讼时效中断的效力。因此，原告于2016年2月18日向本院起诉要求被告支付因实际层高与合同约定不符的赔偿金的诉讼请求，理由不足，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黄顺、谢慕华的诉讼请求。
案件受理费1416元，减半收取708元，由原告黄顺、谢慕华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 毛文芳
二〇一六年五月十日
书 记 员 骆佩雯
第7页共710页