广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民一初字第1763号
原告黄文海，男，住广西大新县。
委托代理人韦珍莲，广西作一律师事务所律师。
被告潘庆苍，女，住南宁市。
委托代理人唐铭，广西广来律师事务所律师。
原告黄文海诉被告潘庆苍租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦珍莲、被告潘庆苍及委托代理人唐铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告称其有闲置地可对外出租，原告经朋友介绍与被告于2011年8月26日签订了租地合同书，由被告将黄茅坪闲地的使用权租给原告使用，原告向被告支付了租地租金76000元，之后原告另行出资在该空地上建房，在建房办理相关手续中，原告得知被告所出租的土地是没有土地使用权证的，也无法办理建房的相关手续，因此原告不再投入资金建房，并要求被告返还租地款76000元，但被告一直拖延不返还原告。2013年7月中旬，原告在该地所建的房因政府拆迁，拆迁部门按每平方米200元赔偿拆迁补偿款16940元，但被告将其据为己有，恳请法院依法判令：1、被告返还原告租金76000元；2、判令被告返还原告房屋拆迁补偿款16940元及利息（从2013年7月15日至被告实际履行之日）；3、由被告承担本案诉讼费。
庭审中，经合议庭释明，原告变更诉讼请求，确认诉讼请求为第一项和第三项，不在本案中请求第二项诉请。
原告的证据有：1、《租地合同书》，证明原被告就黄茅坪闲地签订了租地合同书；2、《收据》，证明被告收取了原告租金76000元；3、录音光盘与书面材料，证明原告要求被告还租地款76000元，被告拒绝退还以及原告所建房屋拆迁补偿款为16940元；4、原告移动电话清单，证明通话时间；5、原被告移动电话发票，证明原被告用手机联系的号码；6、原告所建房屋照片，证明原告在租地上所建的房子。
被告辩称，原被告双方签订租赁合同是合法有效的，并没有导致合同无效的行为。被告将土地出租给原告，也已经告知是将土地使用权给原告使用，现土地被国家征收，根据法律规定，被告只需要把土地上附着物作价补偿给原告即可，而不需要把租金退回给原告，而且国家征收是不可抗力，双方应预见得到，原告无权要求被告返还租金。恳请法院依法判令：1、驳回原告要求返回租金的请求；2、被告愿意返还原告房屋补偿款，但要扣除劳务费；3、本案诉讼费由原告承担。
被告在庭审中当庭提交的证据有：1、经开区项目土地附着物清点丈量表；2、土地附着物登记作价表；3、被告身份证复印件及户籍资料；4、照片。以上证据证明租赁土地的使用权是被告合法享有的。
根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议焦点为：原被告于2011年6月26日签订的《租地合同书》是否合法有效？
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性及关联性没有异议；对证据3有异议，其认为该证据不能证明原告主张的事实；对证据4有异议；对证据5、6的真实性、合法性无异议，但其认为该两份证据与本案无关联。原告对被告提交的证据1、2、3、4有异议，认为该组证据不能证明被告享有租赁土地的合法使用权。
本院综合当事人的举证和质证，认证如下：对当事人双方无异议的证据，予以采信；对原告的证据3、4，经合议庭听取录音核对文字材料，确认了该两份证据的真实性，但原被告通话过程中所做的妥协和让步并不能直接作为定案依据；本院对原告的证据5、6的真实性予以确认；对被告提交的证据1、2、3、4，在庭审中，合议庭认可被告关于超过举证期限提交证据的理由，同意该组证据进入质证程序，并对该组证据的真实性予以确认。
结合上述认定的证据及庭审笔录等材料，本院确认以下法律事实：原告黄文海与被告潘庆苍于2011年6月26日签订了《租地合同书》，合同书载明：被告潘庆苍与原告黄文海双方协商一致达成协议，将潘庆苍在黄茅坪闲地的使用权租给黄文海使用，并约定地块租用期限为长期使用，租地面积为84平方米，总租金为人民币76000元。黄文海有权自行使用租赁土地，该地面建筑及附着物归黄文海所有。2011年8月26日被告潘庆苍收到原告黄文海租金76000元，之后原告自行出资在该地上建房。该土地于2013年7月被辖区政府征收，后原被告因退还租金发生纠纷，并诉至本院。
本院认为，原告黄文海与被告潘庆苍于2011年6月26日签订的《租地合同书》，是对农村集体组织所有土地使用权的转移予以约定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农民集体所有的土地不能出租或者变相出让用于非农业建设。本案中，被告潘庆苍是租赁土地所在地的农村集体组织成员，原告黄文海不是租赁土地所在地农村集体组织成员。原被告就农村集体所有土地使用权的出租约定用于房屋建设，没有合法依据。被告擅自出租集体所有土地给集体外人员用于非农业建设，违反了法律的强制性规定。因此，原被告于2011年6月26日签订的《租地合同书》无效，本院予以撤销。双方因合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方明知该租地约定违反国家法律的强制性规定，扔擅自约定用于房屋建设，双方都存在过错，应对合同被撤销的后果承担同等责任。
原被告双方签订的《租地合同书》因无效被撤销后，原告黄文海已支付给被告潘庆苍的租金76000元如何处理的问题，本院认为，合同被撤销后，双方因合同取得的财产，应当予以返还。因此，对于原告黄文海请求被告潘庆苍返还租金的请求，本院予以支持。但鉴于合同签订之日起至土地被政府征收时止，原告黄文海对租赁土地已实际占有并使用达两年，其应适当支付占有土地期间的使用费。对于使用费的具体标准，本院参照双方所约定的租金总额及原告占有并使用土地的时间，酌情认定为7600元。因此，扣除使用费，被告潘庆苍应向原告黄文海返还租金68400元。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告潘庆苍应返还原告黄文海租金68400元；
二、驳回原告黄文海的其他诉讼请求。
案件受理费2123元，由原告黄文海承担1061.5元，被告潘庆苍承担1061.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2123元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙永富
人民陪审员 蒙德荣
人民陪审员 麦志文
二〇一四年四月九日
书 记 员 王小佳
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。