湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终188号
上诉人（原审被告）张波。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，恩施市公安局交通警察大队工勤人员。
委托代理人（特别授权）侯平，湖北正典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龙山。
原审被告徐向阳。
原审被告雷�。
上诉人张波因与被上诉人ＸＸ、龙山，原审被告徐向阳、雷宇租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成由审判员李丽担任审判长，审判员李志华、杨芳参加的合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
ＸＸ在一审中诉称，2010年，ＸＸ、龙山租赁恩施土家族苗族自治州博物馆（以下简称恩施州博物馆）的简易仓库，将简易仓库整改为汽修厂，租赁期限自2010年2月1日起至2014年11月1日止。2014年11月13日，恩施州博物馆将租赁场地移交给中共恩施土家族苗族自治州委老干部局（以下简称恩施州老干局），该局同意续租。2011年7月，ＸＸ、龙山将汽修厂及相关设备租赁给徐向阳、雷宇、张波，租期自2011年8月1日起至2014年8月1日止，租金每年6万元。租赁期届满后，双方未续签合同，徐向阳、雷宇、张波也未再交纳租金，ＸＸ多次要求返还租赁物，徐向阳、雷宇、张波未返还。请求判决：1、徐向阳、雷宇张波返还位于恩施市博物馆路2号龙洞河旁的厂房、烤漆房及烤漆车间，返还泡沫机、洗车机、水泵各2台，小打气泵、大打气泵、吸尘机各1台，托顶1个，电视机1台，电风扇2台，货架1个，饮水机1台；2、徐向阳、雷宇、张波支付自2014年8月2日起至租赁物返还时止的占用费；3、徐向阳、雷宇、张波拆除厂房内的活动板房；4、本案诉讼费由徐向阳、雷宇、张波承担。诉讼中，ＸＸ自愿撤回诉讼请求第2项，保留另行起诉的权利。
龙山在一审中表示同意ＸＸ提出的诉讼主张。
徐向阳在一审中辩称：一、ＸＸ起诉徐向阳没有主体资格。1、洗车场原属恩施州博物馆所有，后移交给恩施州老干局，�是ＸＸ的。2、ＸＸ与恩施州博物馆签订的租赁合同已于2014年1月31日到期，ＸＸ所签合同于2014年8月1日期满，之后ＸＸ已不是承租人，其与徐向阳签订的合同中超过期限部分应为无效。3、ＸＸ从2014年1月31日以后，未与恩施州博物馆续签租赁合同。2014年8月1日以后，徐向阳知道ＸＸ没有租赁权，要求ＸＸ出示具有租赁权的凭证，但其不能出示。为了核实ＸＸ是否有续租权，徐向阳曾去恩施州老干局咨询，恩施州老干局陈局长亲自答复：恩施州人民政府就国有资产租赁事宜出台过相关规定，所有房屋、门面不得转租，所以要收回来直接租，目前未与ＸＸ续签合同，以后也不会续签合同。ＸＸ无续租权，其无权起诉徐向阳。二、如果ＸＸ有主体资格，请求追加合伙人张波、雷宇为当事人，因为在签订合同后，ＸＸ知道洗车场有合伙人徐向阳、张波、雷宇、黄振万（黄振�的份额已转让给雷宇）。三、ＸＸ要求徐向阳赔偿损失，没有事实和法律依据。1、合同期满，ＸＸ未书面提前通知该场地不能续租，ＸＸ已不具备转租资格，自2014年8月2日以后，其以断水、断电、堵门的方式不让徐向阳等人经营，后由其自己经营，使用了徐向阳的设施。徐向阳从2014年8月2日以后就未经营，ＸＸ自行经营导致徐向阳所有的设施无法拆除，为此双方发生争议，经过公安机关多次出面调解。ＸＸ擅自使用徐向阳的设备、设施，应支付一定的费用。2、合同期满前，ＸＸ表示继续租赁场地，徐向阳于2011年与ＸＸ签订三年合同，于2014年8月1日到期，约定期满后续租上浮10%，ＸＸ将租金上涨至原房租的三倍，即18万元／年。后经双方多次协调，租费下调至8万元，约定时间交租费。ＸＸ在约定时间内将场地出租给了第三方，为此徐向阳多次找其协商承租，ＸＸ没有同意，此事经公安机关领导调解未果，责任在ＸＸ不在徐向阳，请求驳回ＸＸ的起诉。
雷宇在一审中答辩称，在徐向阳的答辩意见基础上补充两点：一、涉案场地所有权为恩施州老干局，场地临时建筑也是徐向阳、雷宇、张波修建的，因此ＸＸ不具备诉讼主体资格。二、从ＸＸ提交的房屋租赁合同，可以看出ＸＸ没有权利将争议场地转租，根据合同法第二百二十四条的规定，未征得出租方同意进行转租，应该按照原来权利人签订的租赁合同履行。而且ＸＸ的行为对徐向阳、雷宇、张波造成了损失，应当依法承担相应责任，请求驳回其诉讼请求。
原审查明，2010年2月3日，恩施州博物馆（甲方）与ＸＸ签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。双方约定：甲方占有使用的简易仓库位于恩施市舞阳大道博物馆路2号龙洞河旁，水电设施完好。经恩施州财政局审核批准（恩施州财行资函（2008）27号批复），决定出租给乙方使用，出租期限自2010年2月1日至2011年1月31日止，租金共计8000元；乙方经营所需的各种手续、证照由乙方自行办理。该合同第六条第二款约定：乙方在承租期间，未经甲方和州行政事业单位国有资产管理办公室书面批准同意，不得将承租的房屋（门面）转租、转让或转借给他人使用，否则，视为违约。
2010年3月3日，恩施州博物馆（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《补充合同》。双方约定：甲方将龙洞河边博物馆门卫室房屋及场地出租给乙方，由乙方进行整改，整改范围包括乙方院内、院外公路铺设混凝土路面，原有房屋建筑可以整修用于修理厂。
2011年1月31日、2012年5月2日、2013年2月1日，双方续签前述《房屋租赁合同》，租赁期�截止到2014年1月31日。2014年10月23日，ＸＸ向恩施州博物馆交纳了2014年2月1日至2014年11月1日的房屋租金6000元。
2011年7月30日，ＸＸ（甲方）与徐向阳（乙方）签订《租赁合同书》。双方约定：甲方同意将恩施市龙洞河2号（原淦年汽修厂）租赁给乙方，租赁期三年，自2011年8月1日起至2014年8月1日止，租金每年6万元；三年以后，房屋租金按年租金比例10%上涨，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。第四条约定：乙方在租赁期间，如因业务需要改动及装修场地，在不影响主体结构的前提下，乙方必须报告甲方，经甲方同意后方可施工。第六条约定：乙方在租赁期内，新装修费用全部自己负担，新添置的财产归乙方所有，合同期满，乙方可自行处理。第八条约定：租赁期间，如遇不可抗力因素需搬迁的（如政府征地、开发、拍卖等），搬迁事宜由甲乙双方协商解决。第九条约定：甲方提供的机械设备，见附件清单。合同签订后，ＸＸ按约定将修车厂房、烤漆房、烤漆车间及机械设备交付徐向阳使用。徐向阳不认可ＸＸ提交的附件清单，但承认ＸＸ提供了以下租赁物：泡沫机一台、小打气泵一台、电视机一台、水泵一台、电风扇一台、货架一个。ＸＸ同意以徐向阳承认的物品为准。徐向阳向ＸＸ付清了截止到2014年8月1日的租金，在涉案场地内修建了四间活动板房。
2014年8月26日，恩施州博物馆出具说明，其内容为：“恩施州博物馆老馆（恩施市舞阳大道博物馆路2号）租赁给ＸＸ的房屋，签订合同至2014年1月31日，因单位目前正在进行资产清理及老干局移交前期准备工作中，因此，我单位在请示相关部门且与老干局协商后决定，所有租赁房屋在我单位移交给老干局之日前先行让原租户继续租赁，房租在移交时一次�交情给恩施州博物馆。ＸＸ租赁此房屋按照此要求约定。特此说明。”
2014年8月27日，雷宇向龙山出具了承诺书一份，其内容为“雷宇向龙山承诺，于2014年9月1日至2014年9月7日内交付场地使用费22000（元），使用时间为2014年9月1日至2014年12月30日止（使用费一次性支付，如未在规定时间内交付，自行搬离）。承诺人：雷宇见证人：黄晓明2014年8月27日”。
2014年9月15日，恩施州老干局取得了包括涉案地块在内的恩市国用（2014）第011716号国有土地使用证，该证载明土地坐落于恩施市××大街凤凰山，土地用途为机关团体用地文体娱乐用地，使用权类型为划拨，使用权面积为11484.03平方米。2014年11月24日，恩施州老干局发出公告，其内容为：“根据州政府专题会议纪要（2013）27号精神，现恩施州博物馆原址（含土地及房屋）已于2014年11月13日正式移交州委老干局管理。根据规划需要，拟将该地用作建设恩施州老年大学新校区。现各租赁户与恩施州博物馆的租赁合同已全部到期，出租方恩施州博物馆决定租赁合同不再续签，望与恩施州博物馆签订过租赁合同的所有商户和住户，于2014年12月15日前搬离租赁处，逾期搬离者将按照租赁合同的约定追究其违约责任。”
2014年12月18日，恩施州老干局（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。双方约定：甲方占有使用的简易仓库位于恩施市博物馆路2号龙洞河旁，水电设施完好，经州财政局审核批准，决定出租给乙方；出租期限自2014年12月1日至2015年2月28日，租金共计6000元。该合同第六条第二款、第四款与前述恩施州博物馆与ＸＸ所签《房屋租赁合同》一致。2015年8月12日，恩施州老干局与ＸＸ续�《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日起至2015年12月31日止，租金共计12000元。ＸＸ按照约定付清了租金。
一审诉讼中，一审法院追加龙山为共同原告参加诉讼，龙山同意ＸＸ提出的诉讼请求。徐向阳表示：1、“是张波、徐向阳和雷宇”从ＸＸ处承租；2、“在签合同时合伙人只有我和张波，我们关系也比较好，对我比较信任，所以我就一个人找ＸＸ，商量好了就签订合同”；3、“2011年8月1日我租房子后只有张波和我，是我找ＸＸ承租的房子。到2011年12月，就有黄振万加入进来。2012年8月，雷宇就加入进来。”ＸＸ表示：1、“我只出租给徐向阳”；2、“签合同的时候不知道（徐向阳还有合伙人黄振万、张波、雷宇），张波是在第二年交租金和徐向阳一起来的，雷宇是2014年7月16日到我办公室来我才知道，黄振万我不知道”；3、“徐向阳的合伙人雷宇给龙山出具了承诺书，我的合伙人龙山当时就给我打电话说明了的，我还是同意了。”
原审法院认为，《中华人民共和国公务员法》第五十三条对于公务员经商的限制，是对市场准入主体的限制，不影响相应民事法律行为的效力，合同行为本身依法为法律所允许。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。据此，只有违反了效力性的强制性规范的，合同才应确认无效。ＸＸ是否具备公务员身份，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租�同无效的，人民法院不予支持。2011年7月30日，ＸＸ与徐向阳签订《租赁合同书》，约定ＸＸ将恩施市龙洞河2号（原淦年汽修厂）租赁给徐向阳，租赁期限自2011年8月1日起至2014年8月1日止；此后徐向阳、雷雨、张波实际占有和使用租赁物，付清了截止到2014年8月1日的租金，恩施州博物馆、恩施州老干局均未对转租事实提出异议；转租期间届满后，恩施州博物馆将涉案租赁物移交给恩施州老干局，恩施州老干局与ＸＸ续签《房屋租赁合同》，合同到期日为2015年12月31日。据此，出租人应当知道ＸＸ转租事实而未在规定期间内提出异议，应当认定ＸＸ与徐向阳所签《租赁合同书》合法有效。
ＸＸ与徐向阳所签《租赁合同书》于2014年8月1日租赁期间届满，此后双方未续签租赁合同。2014年8月27日，雷宇向龙山出具了承诺书，承诺于2014年9月1日至9月7日内交付场地使用费22000元，使用时间为2014年9月1日至2014年12月30日止（使用费一次性支付，如未在规定时间内交付，自行搬离）。双方未提供履行该承诺书的证据，该承诺书所涉使用期间已经届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁合同到期后，承租方应当向出租方返还租赁物。ＸＸ、龙山系合伙关系，徐向阳、张波、雷宇系合伙关系，ＸＸ与徐向阳签订《租赁合同书》，徐向阳、张波、雷宇承认是共同在ＸＸ处承租，由此双方成立租赁合同关系，且有雷宇出具的承诺书予以佐证，徐向阳、张波、雷宇应当共同履行其义务。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰�修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，ＸＸ是否同意徐向阳、张波、雷宇装饰装修或者扩建，徐向阳、张波、雷宇装饰装修或者扩建发生的费用数额，ＸＸ是否使用了其设备和设施，以及给徐向阳、张波、雷宇造成的损失数额，徐向阳、张波、雷宇未提供充分证据加以证明，且未在本案中提起反诉。徐向阳、张波、雷宇在对租赁物进行改造装修前，应考虑自身的租赁期限，综合测算投入与产出比例，其对租赁物的投资费用能否在正常租赁期内回收，属于自身经营风险，不应由出租人承担。关于徐向阳、张波、雷宇提出的损失问题，因证据不足，理由不充分，不予支持。ＸＸ自愿撤回诉讼请求第2项，保留另行起诉的权利，是在法律规定范围内处分其民事权利和诉讼权利，予以准许。ＸＸ请�返还的部分租赁设备，因缺乏证据证实，应当以徐向阳、张波、雷宇确认的设备为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、徐向阳、张波、雷宇于本判决生效后三日内向ＸＸ、龙山返还恩施市博物馆路2号龙洞河旁的租赁房屋（厂房、烤漆房及烤漆车间）；返还泡沫机一台、小打气泵一台、电视机一台、水泵一台、电风扇一台、货架一个；拆除在该租赁场地内修建的四间活动板房。二、驳回ＸＸ、龙山的其他诉讼请求。案件受理费300元，由徐向阳、张波、雷宇共同负担。
上诉人张波不服一审判决向本院上诉，其主要上诉理由为：一、ＸＸ、龙山不具有主体资格�ＸＸ与徐向阳签订的合同期限至2014年8月1日届满，ＸＸ、龙山与恩施州博物馆签订的租赁合同期限至2014年1月31日。虽然2014年10月23日续签了合同，但租赁期限到2014年11月1日已届满。涉案房屋归恩施州老干局后，该局于2014年11月24日发出公告不再续签合同，要求各租赁户与住户于2014年12月15前搬离。ＸＸ、龙山无权要求张波三人返还房屋，应当将房屋返还给恩施州老干局。虽然恩施州老干局后与ＸＸ签订了租赁合同，但租赁期限为2014年12月1日至2015年2月28日，ＸＸ起诉的时间为2015年5月7日，故ＸＸ、龙山无权主张返还租赁房屋，应由恩施州老干局主张权利。虽然之后恩施州老干局与ＸＸ又签订了租赁合同，但租赁期限为2015年7月1日至2015年12月31日，是在租赁期满后四个月才签，因此ＸＸ、龙山无权要求返还涉案房屋；二、ＸＸ、龙山应当赔偿张波经营期间的损失15万元。张波等三人租赁房屋后投入了大量资金进行改造、添附，在经营期间ＸＸ、龙山无理干预，致张波等三人无法正常经营，从而造成了巨大经济损失，同时ＸＸ、龙山还将张波等三人添置的设备据为己有，应当返还或折价赔偿；三、本案是由于ＸＸ、龙山不讲诚信，将约定的租金上涨三倍，同时在双方就租金协商过程中屡次反悔，引起本案诉讼，责任完全在于ＸＸ、龙山。综上请求撤销一审判决，改判驳回ＸＸ、龙山的诉讼请求，并赔偿张波经济损失15万元，一二审案件受理费由ＸＸ、龙山承担。
被上诉人ＸＸ在二审中答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。合同到期后并未将场地继续租赁给徐向阳、张波、雷宇，其添置的设备可以自行拆除。
原审被告徐向阳、雷宇未提交书面答辩意见。
二审中各方当事人�未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合张波的上诉理由，ＸＸ的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：一、ＸＸ、龙山是否有权向徐向阳、雷宇、张波主张权利；二、ＸＸ、龙山是否应当向张波赔偿经营损失。对此，本院分析评判如下：
一、ＸＸ、龙山是否有权向徐向阳、雷宇、张波主张权利
根据本案查明的事实，龙山系ＸＸ的合伙人，张波、雷宇系徐向阳的合伙人。虽ＸＸ与恩施州博物馆于2013年2月1日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》中，ＸＸ承租涉案场地的期限至2014年1月31日届满，但根据恩施州博物馆2014年8月26日出具的说明，本案涉案场地在恩施州博物馆移交给恩施州老干局之前，ＸＸ仍然享有承租权，可以继续租�涉案场地。涉案场地移交给恩施州老干局后，恩施州老干局于2014年12月18日与ＸＸ签订了《房屋租赁合同》，将涉案场地继续租赁给ＸＸ，租期至2015年2月28日。虽然租赁合同到期后ＸＸ未及时与恩施州老干局签订续租合同，但恩施州老干局对ＸＸ继续租赁涉案场地并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故恩施州老干局与ＸＸ于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》继续有效。同时恩施州老干局后于2015年8月12日与ＸＸ续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2015年12月31日，ＸＸ亦按约定给恩施州老干局付清了租金，因此ＸＸ对涉案场地享有租赁权。ＸＸ承租涉案场地后转租给徐向阳，对此恩施州博物馆、恩施州老干局均未�出异议，ＸＸ与徐向阳签订的租赁合同合法有效，双方均应按照该租赁合同履行，该租赁合同约定租赁期限为2011年8月1日至2014年8月1日。合同到期后双方未再续签合同，雷宇亦承诺使用场地时间至2014年12月30日。现租赁期限已届满，其未按照合同约定返还租赁场地和租赁物，ＸＸ作为合同相对方，龙山作为其合伙人，与本案具有直接利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，及合同的相对性，ＸＸ、龙山有权向徐向阳、雷宇、张波主张权利，要求对方按照租赁合同的约定完全履行合同义务。张波上诉认为ＸＸ、龙山无权要求其返还涉案房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、ＸＸ、龙山是否应当向张波等人赔偿经营损失
ＸＸ（甲方）与徐向阳（乙方）于2011年7月30日签订的《租赁合同书》第六条约�“乙方在租赁期内，新装修费用全部自己负担，新添置的财产归乙方所有，合同期满，乙方可自行处理”。2014年8月27日雷宇给龙山出具的承诺书载明“雷宇向龙山承诺，于2014年9月1日至2014年9月7日内交付场地使用费22000（元），使用时间为2014年9月1日至2014年12月30日止（使用费一次性支付，如未在规定时间内交付，自行搬离）”。现双方约定的租赁期已届满，ＸＸ、龙山在二审中亦称张波等人添置的设备可自行拆除。张波在上诉中要求ＸＸ、龙山赔偿经营损失，但其并未提供充分证据予以证明，且本案系ＸＸ、龙山起诉要求张波、徐向阳、雷宇三人返还租赁场地及租赁物等，张波、徐向阳、雷宇在一审中并未提起反诉请求。故对张波要求ＸＸ、龙山赔偿经营损失的上诉请求，本院不予审查。
综上，张波的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用�律正确，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张波负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年五月十二日
书记员 何奕娥