安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖11民终470号上诉人（原审被告）：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县，统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏畅，安徽承义律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：蒋中秋,男，1992年5月11日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：姚运胜,安徽治邦律师事务所律师。上诉人凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）因与被上诉人蒋中秋商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2017）皖1126民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人绿都公司的委托诉讼代理人苏畅，被上诉人蒋中秋的委托诉讼代理人姚运胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。绿都公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蒋中秋的诉讼请求；2.蒋中秋承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.绿都公司提交气象、电力、治安等有关证据，足以说明其公司逾期交房系多方面原因造成的，耽误的时间应当予以扣除，原审判决未予扣除显属不妥；2.其公司于2013年5月提出验收申请，2015年11月涉案工程通过综合验收，2017年4月相关部门才登记颁发不动产权证，逾期办证的主要责任应由政府部门承担。其公司已按约定履行提交有关材料的义务，办理不动产权证是政府部门的职能，故不动产权证的审批办理的逾期责任不在于绿都公司。蒋中秋辩称，因绿都公司擅自改变规划，导致涉案工程2015年6月18日都不能通过综合验收。绿都公司提供的电力、气象、治安等证据不能达到其证明目的。绿都公司应当按约交付房屋，交付的房屋应当通过综合验收。绿都公司擅自改变规划导致不能按期交房，应当承担逾期交房的违约责任。蒋中秋与绿都公司口头约定由绿都公司代办不动产权证，蒋中秋也交付了办证费用，因绿都公司提供的资料不齐导致不动产权证不能及时办理，应当承担逾期办证的违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回绿都公司的上诉请求，维持原判。蒋中秋向一审法院起诉请求：1.判令绿都支付蒋中秋逾期交房违约金7257.28元。计算依据从2012年10月30日计算至2013年5月9日（实际交房日）是130天，（262594元＋16532元）=279126元×0.0002×130天=7257.28元）；2.判令绿都公司将多收取的办证费用4414.32元（代办证费9191元-契税2610.68元-维修基金2086元-登记费80元=4414.32元）及房屋面积误差款1526.2元（合同面积89.47㎡-88.95㎡=0.52㎡×单价2935元=1526.2元）退还给蒋中秋；3.判令绿都公司支付蒋中秋逾期办理房屋所有权证违约金68634.16（自2013年5月9日，向后推290天，即2014年2月29日，计算至2017年8月28日系1272天，按全部已付房款262594元的年利率7.5%计算）。一审法院认定事实：2012年6月12日，蒋中秋与绿都公司达成购房意向，蒋中秋向绿都公司购房商品房一套及储藏室一间，并支付了购房首付房款62594元。2012年6月15日，蒋中秋与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，蒋中秋购买绿都公司开发的“禄都花苑”小区第2幢2单元301号房一套，该房建筑面积89.47方米，单价2935元，总价款合计262594元，蒋中秋首付82594元，余款由蒋中秋办理银行按揭贷款。2012年10月26日蒋中秋按揭贷款18万元支付购房款，2012年12月2日，蒋中秋补交购房款36532元。《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人。第八条约定，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付蒋中秋使用但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，除卖人可据实延期：1、遭遇不可抗逆，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关部门未能及时组织验收而造成的不能按期交房；3、发生了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪天、气温过高、过低而影响施工的，交付日顺延。合同第九条约定，逾期30日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日支付已付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方通过友好协商解决。绿都公司未按期交房，直到2013年5月9日才把房屋和储藏室交付蒋中秋。蒋中秋与绿都公司约定，由绿都公司为蒋中秋代办不动产权证，2013年5月9日绿都公司收取蒋中秋代办证费9191元。2017年4月7日凤阳县国土资源和房产管理局为蒋中秋登记颁发不动产权证，房屋登记建筑面积88.95平方米。绿都公司为蒋中秋缴纳契税2610.68元、专项维修资金2086元、登记办证费和测绘费260元。在合同履行过程中，因绿都公司不能按期交房、未支付违约金、产权证长期办不下来，蒋中秋多次找绿都公司。一审法院认为，蒋中秋与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。蒋中秋依约履行了付款义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，但绿都公司未能在合同约定的期限内交付房屋，显属违约。绿都公司于2013年5月9日交付房屋，绿都公司依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对双方争议的储藏室价款是否应计算违约金。双方在合同中未明确约定储藏室的交付及违约责任，系口头约定。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室一般作为所购房屋附属设施，买受人有理由相信储藏室应当与商品房一起交付，储藏室的交付与违约责任可按合同约定，违约金一并计算。对蒋中秋要求绿都公司支付逾期交房违约金的主张，予以支持。对绿都公司关于逾期交房的责任不在绿都公司，绿都公司不存在逾期交房的主张，不予支持。关于蒋中秋要求绿都公司返还多收取的代办房产证费用。绿都公司收取蒋中秋办证费用9191元，实际为蒋中秋办证支出4956.68元，多收取的4234.32元，应返还蒋中秋。对蒋中秋请求符合上述部分予以支持，超出部分不予支持。关于蒋中秋要求绿都公司返还房屋面积误差款。双方在合同中约定，房屋价款据实结算，实际面积少于合同面积的房价款予以返还。故对蒋中秋要求绿都公司返还房屋面积误差款1526.2元，予以支持。关于蒋中秋要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。交房时双方又约定由绿都公司代办产权证。但该商品房于2015年11才通过综合验收，后绿都公司为蒋中秋办理产权登记，至2017年4月才登记颁发不动产证书，绿都公司显已违约，故应支付逾期办理房产证违约金。对绿都公司关于其不存在逾期办证的主张，不予支持。双方关于违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，该房屋是2013年5月9日交房，故违约金应自2014年2月24日起计算，蒋中秋要求自2014年3月1日起计算违约金，予以支持。违约金应计算至产权证登记颁发日，蒋中秋要求计算至2017年8月26日不予支持。根据违约时的银行计收逾期贷款的规定，酌定按年利率7.5%计算。逾期办理产权证违约金为61107.81元，对蒋中秋请求中符合部分，依法予以支持，超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付蒋中秋逾期交房违约金7257.28元；二、凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还蒋中秋房屋面积误差款1526.2元、多收取的办证费4234.32元；三、凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付蒋中秋逾期办理房屋所有权证违约金61107.81元；四、驳回蒋中秋的其他诉讼请求。案件受理费1846元，减半收取923元，由蒋中秋负担87元，由凤阳县绿都房地产开发有限公司负担836元。本院二审期间，绿都公司依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿都公司提供的证据一、绿都公司出具的一份报告和安徽淮海建设咨询有限公司出具的一份证明；证据二、气象信息表和安徽淮海建设咨询有限公司出具的低温、阴雨天气无法施工的证明；证据三、安徽淮海建设咨询有限公司出具的周边群众阻挠施工证明和临淮关镇社会管理综合治理委员会办公室出具的情况说明，因该三份证据绿都公司在一审庭审时已提交，不属于新证据，本院认证意见同一审判决；绿都公司提供证据四、凤阳县城乡建设局出具的处罚决定书和通知各一份；证据五、涉案工程综合查验备案申请表、涉案工程查验备案表、房屋所有权登记费发票、测绘费发票各一份，证明涉案工程因政府部门的原因导致产权证办理时间拖延。蒋中秋对证据四和证据五的证明目的不予认可。本院认证意见为：对于证据四，该证据由凤阳县城乡建设局出具，证明绿都公司擅自改变涉案工程的建设规划被处罚的事实，本院对该份证据予以确认；对证据五，本院对该份证据的真实性予以确认，至于绿都公司是否应当存在迟延办理不动产权证的违约行为，本院将结合其他证据予以综合评定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：绿都公司是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为；如果存在违约，绿都公司的违约责任应当如何负担。2012年6月15日，蒋中秋与绿都公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。2013年5月9日绿都公司向蒋中秋交付涉案房屋。绿都公司上诉称逾期交房系多方面原因导致，包括天气、治安等因素，耽误的时间应按合同约定予以扣除，逾期交房不属于绿都公司的责任。绿都公司提供安徽淮海建设咨询有限公司出具的关于低温阴雨天气无法施工的情况说明、安徽电力凤阳电力有限责任公司临淮供电所出具的报告、临淮关镇社会管理综合治理委员会办公室出具的情况说明，证明涉案房屋施工期间遇到低温阴雨天气无法施工的情况、土地权属问题阻挠施工情况等，依据涉案合同第八条约定，交付房屋日期应顺延。因绿都公司提供的证据仅是单方证明，无原始的施工资料相印证，不能达到其证明目的，本院对该组证据的证明目的不予确认。故绿都公司存在迟延交付涉案房屋的行为，应当承担相应的逾期交房违约责任。绿都公司主张逾期交房的责任不在其公司的上诉理由不能成立。根据绿都公司交付涉案房屋的时间，绿都公司需支付的违约金为7257.28元（279126元×130天×0.02%）。一审法院认定绿都公司存在逾期交房违约行为并判决绿都公司承担违约责任并无不当。绿都公司收取蒋中秋办证费用9191元，理应积极为蒋中秋办理涉案房屋的不动产权证。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。根据该条款的约定，绿都公司应当于2014年2月24日前完成涉案房屋权属登记所需资料的备案程序。绿都公司绿都公司上诉称，涉案工程于2015年11月5日完成验收备案，相关政府部门于2017年4月才登记颁发产权证书。其公司已按约履行了提交有关材料的义务，涉案房屋产权证书的审批是政府机关的事项，与其公司无关，产权证书逾期办理的责任不在于绿都公司。绿都公司为此提供凤阳县城乡建设局出具的处罚决定书和通知、涉案工程综合查验备案申请表、涉案工程查验备案表、房屋所有权登记费发票、测绘费发票各一份，证明涉案工程因政府部门的原因导致产权证办理时间拖延。2017年7月19日，因涉案小区业主信访不动产权证被扣押的问题，凤阳县国土资源和房产管理局出具一份处理意见书，该意见书载明因绿都公司擅自改变规划、扣押业主不动产权证等原因导致小区业主未能取得涉案房屋的产权证。该意见书对于备案和办理产权证流程中绿都公司存在的问题作出了说明，因该局系涉案工程项目综合备案以及办理产权证明的相关主管职能部门，该意见书相比较绿都公司提供的系列证据更具有证明效力，故本院对该意见书的内容予以确认。而绿都公司提供的证据不能证明系政府部门的原因导致逾期办理涉案房屋不动产权证，本院对绿都公司提供的证据的证明目的不予采信。由此，即使涉案工程于2015年11月5日完成验收备案，但是因绿都公司自身的原因导致蒋中秋未能及时取得房屋产权证书，故绿都公司应当承担逾期办证的违约责任。绿都公司该上诉理由亦不能成立。一审法院根据蒋中秋取得不动产权证的时间和银行计收逾期贷款利息的标准认定绿都公司承担逾期办证违约金61107.81元并无不当。综上，绿都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1261元，由上诉人凤阳县绿都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬审 判 员 李 刚审 判 员 付广永二〇一八年三月十三日法官助理 王 敏书 记 员 曹琰玲附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。