天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终3614号
上诉人（原审被告，反诉原告）：支青青，女，1990年9月25日出生，汉族，北京金海蓝天科技发展有限公司职员，户籍地河北省定州市，现住河北省定州市北城区。
委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：蔡素成，男，1990年9月6日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：白义忠，天津市宝坻区城区法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：王凯，男，1989年9月8日出生，汉族，北京市二十一世纪国际学校教师，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。
上诉人支青青因与被上诉人蔡素成、原审第三人王凯房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初8284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人支青青上诉请求判令：1、请求撤销一审判决第一项及第三项，依法进行审理并予以改判，改判支持我方的一审反诉请求，或发回重审；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人就双方的《房屋买卖合同》已在相关房产部门进行了预登记。一审法院判令解除双方的《房屋买卖合同》是错误的。二、被上诉人与案外人白秀丽都构成了恶意侵犯上诉人的合同权益。被上诉人与案外人白秀丽《房屋买卖合同》应判无效。三、根据物权法及合同法的相关规定，被上诉人与案外人白秀丽之间的《房屋买卖合同》因无权处分等原因而无效。诉争的上诉人与被上诉人之间的就购买的宝坻区××镇××花园××号房屋的《房屋买卖合同》应判继续履行，被上诉人应承担相关违约责任。
被上诉人蔡素成辩称，同意一审的判决结果，不同意一审判决中的一审法院认为部分。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据请求驳回上诉人的上诉。上诉人与蔡素成订立的中介房屋买卖已经被2016年7月26日王凯与蔡素成订立的合同所取代，本案第三人王凯在一审要求解除，但是王凯并没有提出上诉，说明王凯对判决也是服从的。蔡素成与上诉人的合同因为被别的合同取代了，没有任何意义了。
原审第三人王凯述称，同意上诉人的上诉请求。
蔡素成向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》；2、被告支付原告违约金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。
支青青向一审法院反诉请求：1、继续履行合同，蔡素成协助第三人王凯办理房屋产权变更手续；2、蔡素成支付违约金69750元。
一审法院认定事实：1、原、被告及第三人王凯就涉案房屋签订房屋买卖合同的相关事实。
2016年7月3日，原、被告经天津市易安房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告将其所有的宝坻区霍各庄镇翡翠湾花园14-1-1502号房屋以697500元价格售予被告，被告于2016年7月3日向原告交付购房定金20000元，双方于2016年8月20日前到房管部门签订房产买卖协议，被告于2016年8月21日将该房屋首付款210000元（首付款实际额度以银行审核要求为准）交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续。此外，合同还对双方其他权利义务进行了约定。
2016年7月26日，原告与被告之夫，即第三人王凯就涉案房屋到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定：房价款为677500元，首付款为203500元，向交通银行天津分行申请贷款474000元，第三人王凯应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款203500元一次性存入房地产交易资金监管中心在交通银行天津分行设立的专用账户；贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。第三人王凯订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在交通银行天津分行设立的专用账户。上述房产协议签订后，第三人王凯于2016年8月23日将首付款203500元存入房地产交易资金监管中心在交通银行天津分行设立的专用账户，剩余房款向交通银行天津分行申请银行贷款。2016年9月1日，交通银行天津分行同意发放第三人王凯银行贷款474000元，贷款期限为360个月，并与第三人王凯签订《个人房产抵押贷款合同》。
2、原、被告于2016年7月3日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的实际履行情况。
原、被告于2016年7月3日经天津市易安房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，被告于当日按照约定给付原告购房定金20000元。根据上述合同约定并经居间方协调，原告与被告之夫，即本案第三人王凯于2016年7月26日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定第三人王凯将首付款203500元交至房地产交易资金监管中心在交通银行天津分行设立的专用账户，剩余房款474000元由第三人王凯向交通银行天津分行申请贷款。上述房产协议签订后，第三人王凯于2016年8月23日将首付款203500元存入房地产交易资金监管中心在交通银行天津分行设立的专用账户，剩余房款向交通银行天津分行申请银行贷款。2016年9月1日，交通银行天津分行同意发放第三人王凯银行贷款474000元，贷款期限为360个月，并与第三人王凯签订《个人房产抵押贷款合同》。2016年9月27日原告向被告邮寄解除合同通知书一份，内容为：“你与我于2016年7月3日所订立的房屋买卖合同，因你违约在先，现特通知你解除双方于2016年7月3日及在宝坻区房管部门于2016年7月26日订立的签约合同”。庭审中，经询，被告及第三人王凯表示，现贷款银行知晓原、被告呈诉后，已经终止发放贷款，但现被告及第三人已经筹集剩余全部房款，可以一次性付款。
原、被告对2016年7月3日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》其他履行情况存在争议，对此，原告陈述被告未按合同约定交纳首付款直至2016年9月28日仍未交付购房款，已构成根本违约；被告陈述，被告及第三人已履行了合同的主要义务，而当第三人申请的银行贷款获批以后，第三人及被告催促原告办理涉案房屋产权变更登记，但此时房屋价格上涨，原告要求被告加价15万元，因协商未果，原告拒绝办理过户手续，因此原告属于严重违约。2016年11月29日，经一审法院问询，天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司职员吕超向一审法院表示：“我曾就职于天津市易安房地产经纪有限公司，系蔡素成与支青青房屋买卖的置业顾问。虽然当时合同约定是2016年8月20日之前到房管部门签订房产买卖协议，但经我协调双方同意于2016年7月26日到房管部门签订房产买卖协议，当时协议以王凯的名义签订的。王凯申请的银行贷款获批以后我就联系双方办理过户手续，当时蔡素成没有异议。但在房管部门办理过户过程中，蔡素成以首付款晚汇入资金监管账户两天为由不愿办理过户手续。后来我给双方协商过，但没有协商一致。”结合原、被告提供的证据及一审法院核实情况，一审法院对上述争议事实认定如下：原告蔡素成与第三人王凯于2016年7月26日在房管部门签订《天津市房产买卖协议》至第三人王凯于2016年9月1日申请银行贷款获批后,居间方联系原告及第三人王凯到房管部门办理过户手续时，原、被告及第三人王凯并未提出任何异议。后在办理涉案房屋产权变更登记手续过程中，原告以第三人王凯未按合同约定于2016年8月21日将首付款汇入资金监管账户为由拒绝办理产权变更登记手续。
3、原告蔡素成将涉案房屋另行出售的事实。
庭审中，原告陈述已将涉案房屋另行出售给案外人白秀丽，并向一审法院提交了日期为2016年10月9日的《房屋买卖协议》、定金收条复印件等。一审法院于2016年12月14日对案外人白秀丽进行了问询，白秀丽向一审法院详细陈述了房屋买卖合同的签订过程及给付房款等事实，并向一审法院提交了《房屋买卖协议》、定金收条、汇款凭证、房屋产权证、房屋钥匙及蔡素成与天津御景置业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》。根据原告提供的证据及一审法院核实情况，一审法院认定如下：2016年10月9日，原告又就涉案房屋与案外人白秀丽签订《房屋买卖协议》，具体内容为：“一、双方约定总房款为710000元；二、白秀丽付款时间为：此合同签订后给付蔡素成定金50000元，其余购房款给付时间为2016年11月20日前给付200000元，2016年12月15日前付清全部购房款；如白秀丽不能按时付清购房款，白秀丽应付给蔡素成违约金80000元；三、蔡素成在收到白秀丽给付的50000元定金后需将坐落在宝坻区霍各庄镇翡翠湾花园14-1-1502处楼房钥匙及房本交给白秀丽由白秀丽使用，室内热水器归白秀丽所有；若蔡素成不按时交付楼房，蔡素成承担违约责任，违约金为80000元；四、该楼房2016年10月9日以前所有产生的费用由蔡素成负责清理，以后归白秀丽负责；五、蔡素成应配合白秀丽办理过户手续，过户时间为2017年5月1日前过户，所产生的过户费用由白秀丽负责；六、此协议双方签字后生效。签订协议当日，案外人白秀丽给付蔡素成购房定金50000元。案外人白秀丽于2016年11月19日存入蔡素成在中国农业银行银行卡号62×××78内200000元，于2016年11月21日存入蔡素成在中国农业银行银行卡号62×××78内200000元，于2016年11月30日通过天津市农商银行转账方式汇入蔡素成在中国农业银行银行卡号62×××78内260000元。2016年11月23日，原告将涉案房屋产权证、房屋钥匙等交给案外人白秀丽。现白秀丽已实际占有使用涉案房屋。
一审法院认为，诚实信用原则是《中华人民共和国合同法》的基本原则，也是市场经济活动的一项基本道德准则，它要求当事人在市场经济活动中讲信用、恪守诺言、诚实不欺、遵守契约，在追求自身利益的同时不损害他人和社会利益。然而，众所周知，本地区房地产价格自2016年8月底出现大幅上涨，而部分出卖人见利背信在大幅上涨的利益诱惑面前，恶意毁约、制造履行障碍或一房二卖，由此引发大量二手房买卖合同纠纷诉至一审法院。本案的争议焦点为：1、原告诉请要求解除房屋买卖合同能否成立；2、被告反诉要求继续履行房屋买卖合同能否成立。对此，一审法院根据已查明的事实及双方提供的证据，具体评析如下。
一、原告要求解除房屋买卖合同能否成立的确定问题。
因被告支青青与第三人王凯系夫妻关系，故本案原告与被告支青青在中介机构的居间介绍下于2016年7月3日签订的《房屋买卖合合同》及原告与第三人王凯于2016年7月26日签订的《天津市房产买卖协议》可视为原告与被告及第三人王凯签订并实际履行的，且内容均不违反法律强制性规定，应系合法有效的。从庭审查明的事实，一审法院可以认定，第三人王凯已于2016年8月23日将贷款银行核定的首付款203500元交至资金监管账户，申请的银行贷款已也于2016年9月1日获批，且后经居间方联系双方均同意办理涉案房屋产权变更登记手续，原告亦未提出任何异议，这可视为原告对本案被告履行本案涉案合同过程中存在迟延交付首付款行为的谅解，双方至此可视为并不存在违约行为。后在办理产权变更登记过程中，原告又以被告未按合同约定日期于2016年8月21日前将首付款交至资金监管账户存在违约行为为由拒绝办理过户手续，依据不足，况且被告仅晚于合同约定日期2天将首付款交至资金监管账户也仅属于履行瑕疵，不影响合同的继续履行。因合同解除条件尚未成就，故原告单方向被告邮寄《解除合同通知书》并不发生解除合同的效力。现原告再以被告存在上述“履行瑕疵”为由，要求解除房屋买卖合同并承担违约金，于法无据，一审法院不予支持。
二、被告反诉要求继续履行合同能否成立的确定问题。
根据前述，本案原告与被告及第三人王凯就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》本应继续履行，但庭审查明原告已于2016年10月9日与案外人白秀丽签订《房屋买卖合同》，并在诉讼过程中收取全部购房款并将涉案房屋实际交付案外人白秀丽，存在“一房二卖”行为。故被告反诉要求继续履行合同能否成立问题涉及到涉案合同与原告及白秀丽签订的《房屋买卖合同》履行顺位的确定问题。对此，一审法院具体评析如下。
一般来说，“一房二卖”中的出卖人之所以会“一房二卖”，目的在于为获取更大的收益，故一房二卖的出卖人往往与后买受人签订合同的价格高于先买受人的价格，目的在于实际履行后合同，而选择通过承担违约责任的方式来实现自己利益的最大化。“一房二卖”根据是否办理登记可分为两种情形：第一种情形是其中一方已经办理了房产过户登记，对此种情形，根据我国《物权法》规定，房产的物权已经发生变动，其中一个买卖合同的买受人已经取得房产的产权，其他买受人只能享有买卖合同约定的债权，即只能要求解除合同按照合同约定主张违约责任或赔偿损失；第二种情形是数个买受人均未办理过户登记，对此种情形，因买受人未办理产权过户登记手续，故各个买受人与出卖人只存在买卖合同的债权关系，买受人均不能直接支配房产而成为房产的所有权人，各个买卖合同相互间并不影响继续履行，至于优先履行哪个合同，只能由人民法院根据各个合同的实际履行情况综合予以认定。具体到本案，因案外人白秀丽与本案被告均未就涉案房屋办理产权变更登记手续，且被告亦未能提供证据证实原告与案外人白秀丽存在恶意串通情形，根据一审法院向案外人白秀丽核实的情况亦无法认定原告与案外人白秀丽签订的《房屋买卖合同》存在无效的情形，且原告与案外人白秀丽于2016年10月9日就涉案房屋签订的房屋买卖合同也实际部分履行。至于两份合同的履行顺位问题，一审法院认为，根据《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第23条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。”之规定内容及相关法律规定，在数个买卖合同均可以继续履行的情况下，要确定优先履行顺位应当综合考虑以下因素：1、买受人是否已经办理所有权变更登记，由于房产已经办理过户手续，根据物权法规定，房产的物权已经发生变动，已经办理房产登记的买受人已经取得房产的产权，其他合同的买受人只能享有买卖合同约定的债权；2、买受人是否已经实际居住，如果出卖人已经将房产实际交付其中一个买受人居住、使用，也应当考虑支持该买受人的实际履行的请求；3、买受人是否已经实际付清房款，如果其中一方当事人已经实际付清房款，则也应当考虑该买受人的优先履行权；4、房产是否有买受人附加的价值，如果其中一方已经对房产进行了装修、修缮等增加房产价值行为，则应当优先考虑支持该方请求；5、履行成本问题，在确定应当优先履行顺位时，应当优先考虑履行成本最低的一方买受人。就本案被告与案外人白秀丽来说，因案外人白秀丽已经实际占有、使用涉案房屋并将房款付清，仅未办理产权变更登记手续继续履行合同成本较小，而被告虽签订合同时间早于案外人白秀丽，但尚未办理产权变更登记亦未实际占有房屋，故一审法院认为案外人白秀丽与原告签订的房屋买卖合同宜实际继续履行。现原告已实际收取案外人白秀丽的全部房款并将房屋实际交付案外人白秀丽，并起诉要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，可视为原告选择继续履行与案外人白秀丽签订的《房屋买卖合同》，据此，原告与被告就涉案房屋于2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》及原告与第三人王凯于2016年7月26日签订的《天津市房产买卖协议》已实际上无法继续履行，应予以解除，被告及第三人王凯可按照合同约定向原告主张违约责任。庭审中，经一审法院释明，被告坚持要求原告继续履行合同并协助其办理产权变更登记之诉请，据上，一审法院不予支持。因被告反诉要求原告承担违约金69750元的前提为合同继续履行，现合同予以解除的情况下，一审法院对被告该项诉请亦不予支持，至于违约责任的承担及相应赔偿问题，被告及第三人可另行主张。
一审法院判决,“一、解除原告（反诉被告）蔡素成与被告（反诉原告）支青青就宝坻区××镇××花园××房屋签订的《房屋买卖合同》及原告（反诉被告）蔡素成与第三人王凯就上述房屋于2016年7月26日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号为××）；二、驳回原告（反诉被告）蔡素成的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）支青青的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告蔡素成承担；反诉费8998元，由被告支青青承担。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。在本院审理期间上诉人表示不在本案中主张被上诉人的违约金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，支青青与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及被上诉人与原审第三人王凯签订的《天津市房产买卖协议》合法有效，签约方均应依约履行。原审第三人王凯已于2016年8月23日将贷款银行核定的首付款203500元交至资金监管账户，申请的银行贷款已也于2016年9月1日获批，且后经居间方联系双方均同意办理涉案房屋产权变更登记手续，被上诉人亦未提出任何异议，由此可见上诉人并不存在违约行为。现被上诉人拒绝履行合同义务，并将涉案房屋另售与并实际交付案外人白秀丽，其行为构成违约。原审第三人王凯与被上诉人已签订的《天津市房产买卖协议》并将首付款203500元交至资金监管账户，原审第三人王凯与被上诉人之间在房管部门的状态为产权手续变更过程中，非经买卖双方自愿撤回，则该状态将一直持续，不会再行发生其他的房屋权属变更的情形。现上诉人要求被上诉人继续履行《天津市房产买卖协议》，应予支持。被上诉人未能依合同约定履行合同被上诉人将涉案房屋另售他人的行为不足以抗辩上诉人要求继续履行合同的诉讼请求。在本院审理期间上诉人表示不在本案中向被上诉人主张违约金系当事人自愿处分其权利，本院照准。综上，一审法院查明事实基本清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初8284号民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，被上诉人蔡素成协助原审第三人王凯办理坐落于天津市宝坻区××翡翠××花园××号房屋的产权变更手续；
三、原审第三人王凯于办理完毕坐落于天津市宝坻区××镇××花园××号房屋的产权变更手续后五日内将剩余房款474000元给付被上诉人蔡素成（该款已交至天津市宝坻区人民法院）；
四、驳回被上诉人蔡素成的诉讼请求；
一审案件受理费300元、反诉费8998元，二审案件受理费1544元，共计10842元，由被上诉人蔡素成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
二〇一七年九月十二日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；