四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川20民终1246号上诉人（原审原告）：闫璐，男，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。上诉人（原审原告）：严蓉，女，汉族，住四川省简阳市。被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘明静，总经理。委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。上诉人闫璐、严蓉诉被上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，四川省简阳市人民法院(2016)川2081民初3044号民事判决，向本院提起上诉。2016年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。严蓉、闫璐上诉请求：请求撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金60308.3元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。对于上诉人提交的8000元楼层费收据的问题，被上诉人于2010年将房屋委托给大众房地产咨询有限公司进行团购及销售。上诉人向大众房地产咨询有限公司交纳的8000元及签订的认购合同（该合同由被上诉人认可，在签订购房合同时开发商收回了认购合同），并有同期购房户作证。二、一审法院适用法律错误。关于本案争议的两个争议焦点：被上诉人的违约责任及被上诉人应承担的违约金金额。对被上诉人违约责任的认定无疑，但违约金额，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对于合同中“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.2‱的违约金（该违约金比率应当不小于5‱）”的理解，应当以每日5‱的标准计算，从合同约定的交房日期2014年12月31日至实际交房时间2016年7月4日，共计554天，即延期交房违约金为212466元×5‱×554天=58853.082元。同时，针对违约行为，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定向上诉人支付合同款项5‰的违约金即（283035+8000）元×5‰=1455.2元，两项总计60308.3元；一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条降低违约金错误。法院已经认定了被上诉人的违约责任及上诉人与被上诉人签订合同的合法有效性，购房合同也系被上诉人提供，就应该按照合同双方的约定来支付违约金，被上诉人人主张违约金额超过实际损失没有依据，上诉人实际损失包括房租、物业费、装修费、使用年限损失、误工费、交通费、住宿费、逾期收益等损失，远超过要求赔偿的数额。一审调整违约金比率，所认定的违约金“过高”没有明确如何过高，因此，调整赔偿不合理。而实际损失应当根据合同的履行情况、当事人的过错程度来理解，且一审法院也并未兼顾被上诉人不具备交房条件、在小区内占用约定的绿化面积修建商品房、未取得楼栋的权属证明、规划验收批准文件、建设工程竣工验收备案表及商品房面积实测技术报告书等一系列违约行为，违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，侵害了小区业主的权利。红塔房地产公司辩称，坚持一审的答辩理由，调整违约金，在同地段的房租是非常合理的。一审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院予以维持。闫璐、严蓉向一审法院起诉请求：红塔房地产公司向闫璐、严蓉支付逾期交房及不按合同约定条件交房的违约金60268.3元。一审法院认定事实：严蓉、闫璐系夫妻关系。2012年6月21日，闫璐、严蓉与红塔房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：闫璐、严蓉向红塔房地产公司购买蓝色港湾（一期）2幢2-23-1号商品房；单价2680元/M2，预测面积105.5平方米；总价282740元；买受人采用分期付款方式；逾期在30日之内付款的，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款5‱的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金；出卖人应在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付时该商品房应取得规划验收批准文件和建筑工程验收备案表，及有资质的房产测绘机构出具该商品房的面积实测技术报告书；逾期交房的，逾期在365日之内（该时限应当不小于第十条第1项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.2‱的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1项中的比率；即该违约金比率不低于5‱），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；面积差异，按实测面积结算房款，多退少补；出卖人应当在2015年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明；合同在履行过程中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，向简阳市人民法院起诉等内容。同日，闫璐、严蓉与红塔房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人采用分期付款的方式向出卖人支付房款，其中合同签订时支付购房款的50%，即141370元，建筑主体封顶时支付购房款的40%，即113096元，房屋交付时支付购房款的10%，即28274元，交房时付款必须达到购房款总额的100%，如未达到，出卖方有权拒交房屋；任何一方不得违反《商品房买卖合同》及其补充协议，否则违约方需按照上述合同条款的约定承担违约责任，并按合同款项总额5‰赔偿守约方的违约金等内容。合同签订当天，严蓉向红塔房地产公司交付购房款141370元。2013年10月6日，闫璐、严蓉向红塔房地产公司支付购房款63096元。2016年7月4日，红塔房地产公司向闫璐、严蓉交付案涉商品房，商品房面积比预测面积增加0.11平方米，房屋面积为105.61平方米。同日，闫璐、严蓉向红塔房地产公司支付87758元（包括购房款78569元、契税6510元、维修基金4224元，并扣减违约金1545元）。至此，闫璐、严蓉共向红塔房地产公司支付购房款283035元。当事人具有争议的事实：1.闫璐、严蓉是否通过简阳大众房地产资讯有限公司向红塔房地产公司支付案涉商品房的楼层费8000元。闫璐、严蓉为证明该事实，向原审法院提交收据一份，红塔房地产公司认为该收据并非红塔房地产公司出具，对其真实性、合法性及关联性持有异议。对该证据认证如下：该收据盖有简阳大众房地产资讯有限公司印章，但并非红塔房地产公司出具，且该收据的出具时间为2010年12月22日，远远早于双方签订商品房买卖合同的时间，故对该收据，不予采信。2.红塔房地产公司向闫璐、严蓉交付房屋时，该房屋是否符合《商品房买卖合同》第一十一条第（二）款第1、2项约定的交付条件，该商品房所在楼栋是否在2015年6月30日取得权属证明。上述事实的举证责任在于红塔房地产公司，红塔房地产公司未向法院提供相应的证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，由红塔房地产公司承担举证不利的法律后果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，闫璐、严蓉与红塔房地产公司双方均应按照合同的约定履行合同义务。双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。本案的争议焦点：一、红塔房地产公司在合同履行中是否存在违约行为。对于延期交房，合同约定交房时间为2014年12月31日前，而红塔房地产公司于2016年7月4日才向闫璐、严蓉交付商品房。虽然红塔房地产公司抗辩闫璐、严蓉未按照合同约定的建筑物主体封顶的时间（2013年6月9日）向红塔房地产公司支付第二笔购房款，红塔房地产公司延期交房是基于先履行抗辩权。而闫璐、严蓉认为工程何时主体封顶，闫璐、严蓉并不知情，红塔房地产公司也未及时通知闫璐、严蓉付款，相反闫璐、严蓉主动向红塔房地产公司支付第二笔购房款。作为购房者，并不知晓建筑主体何时封顶，需由出卖方在建筑主体封顶后及时通知购房者，而红塔房地产公司并未举证证明其通知过闫璐、严蓉及通知的时间，应承担举证不利的法律责任。更何况红塔房地产公司在交付房屋之时已向闫璐、严蓉付清所有购房款，红塔房地产公司也并非基于先履行抗辩权未向闫璐、严蓉交付房屋，而是基于商品房并不具备交付条件。故，对红塔房地产公司提出的抗辩意见，不予采纳，红塔房地产公司延期交房属于违约行为。对于交付的商品房是否符合合同约定的交付条件，及该商品房所在楼栋是否在2015年6月30日取得权属证明的举证责任在红塔房地产公司，红塔房地产公司未举证予以证明，应承担举证不利的法律后果。故，红塔房地产公司在履行合同中的违约行为应承担相应的违约责任。二、红塔房地产公司向闫璐、严蓉承担违约责任的金额。对于逾期交房及红塔房地产公司其他违约行为，闫璐、严蓉主张红塔房地产公司应按照《商品房买卖合同》第十三条第1款第（1）项及《商品房买卖合同补充协议》第九条承担违约责任。虽然《商品房买卖合同》第十三条第1款第（1）项约定逾期在365日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至交付之日止，按照已交房款0.2‱的标准支付违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1项中的比率），但合同第十条第1项中约定的逾期付款违约金标准为5‱，合同条款中出现前后不一致的表述。本案涉及合同属于格式合同，由红塔房地产公司向闫璐、严蓉提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，对于逾期交房违约金的条款，出现两种理解，即：违约金按照每日0.2‱的标准计算和每日不低于5‱（闫璐、严蓉主张5‱）的标准计算，应作出对闫璐、严蓉有利的解释，即按照闫璐、严蓉主张的每日5‱标准为准。从合同约定的交房日期2014年12月31日至实际交房时间2016年7月4日，共计551天，交付房屋时闫璐、严蓉已向红塔房地产公司交付购房款204466元（闫璐、严蓉主张的金额212466元并扣减闫璐、严蓉向大众房地产资讯有限公司交纳的8000元），红塔房地产公司因延期交房，按照《商品房买卖合同》第十三条第1款第（1）项的约定，计算的违约金为204466元×5‱×551天=56330.38元。《商品房买卖合同补充协议》第九条同时约定红塔房地产公司的违约行为，除按照原合同承担违约责任外，还应按照合同款项总额的5‰的标准支付违约金。本案购房款总额为283035元×5‰=1415.2元，两项违约金总额为57745.58元。红塔房地产公司以闫璐、严蓉主张的违约金金额已超过实际损失为由，要求对违约金进行调整。闫璐、严蓉认为其损失包括租金、逾期收益及装修费差额。闫璐、严蓉主张的违约金不能显著超过其实际损失，闫璐、严蓉主张的损失达每月3100余元，闫璐、严蓉未举证证明其实际损失情况，且结合本案“蓝色港湾”小区的位置及本地实际的房屋租赁情况，闫璐、严蓉主张的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，应对闫璐、严蓉主张的违约金进行调整，即对《商品房买卖合同》第十三条第1款第（1）项的逾期交房违约金标准从闫璐、严蓉主张的5‱调整为1‱。本案违约金为：根据《商品房买卖合同》第十三条第1款第（1）项计算的违约金204466元×1‱×551天=11266.1元，及根据《商品房买卖合同补充协议》第九条计算的违约金283035元×5‰=1415.2元，两项合计12681.3元。扣除红塔房地产公司已向闫璐、严蓉支付的违约金1545元后，红塔房地产公司还应向闫璐、严蓉支付11136.3元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、红塔房地产公司四川省简阳市红塔房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向严蓉、闫璐支付违约金11136.3元；二、驳回严蓉、闫璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653元，由严蓉、闫璐负担532元，四川省简阳市红塔房地产开发公司负担121元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：一、关于对于上诉人提交的8000元楼层费收据的问题。二、关于违约金是否应当调减的问题。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，从上诉人提交的收费收据来看，收费方是简阳大众房地产咨询有限公司，收费事由为“楼层费”。上诉人针对自己主张的被上诉人收取8000元的事实，未提供充分证据予以证明，因此，应不予采纳。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案一审中，被上诉人认为违约金过高要求调减，一审法院对延期交房违约金计算标准从上诉人主张的违约金5‱调整为1‱，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1029元，由上诉人闫璐、严蓉负担。本判决为终审判决。审判长 柯 劲审判员 姜 兵审判员 张 慧二〇一七年二月九日书记员 江先兰