广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4501号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市三角镇协意五金制品加工部，住所地广东省中山市三角镇昌隆北街7号之一1栋B区。
主要负责人：刘明福，该加工部经理。
委托诉讼代理人：黄毅，中山市三角镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：阮松峰，男，1976年5月1日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所实习律师。
上诉人中山市三角镇协意五金制品加工部（以下简称协意加工部）因与被上诉人阮松峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
协意加工部上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判，撤销一审判决第二项、第三项，改判阮松峰向协意加工部赔偿2015年6月30日不向供电分局交付电费导致供电分局查封并断电致使协议加工部停产损失19931.6元及阮松峰在一审诉讼中擅自申请停水停电并自行拆除供电设备造成协意加工部2016年3月28日至2016年3月31日停产损失39748元，2016年4月1日至2016年4月30日防止损失扩大租赁发电机造成的损失20210元，上述合计79889.6元；2.阮松峰向协意加工部开具已收房租水电费收据；3.阮松峰立即恢复供水供电并自行承担停水停电期间的租金损失；4.阮松峰向协意加工部返还其已收取的租金24000元和电费押金12000元。事实和理由：一、一审认定基本事实不清。涉案厂房未办理产权证也未取得建设工程规划许可证。二、涉案厂房的变压器总表供电的厂房总面积为1922ｍ2（其中协意加工部承租的1000ｍ2厂房、李德友承租的372ｍ2厂房、李国海承租的550ｍ2的铁皮屋厂房。即涉案厂房电表显示的用电量系上述三个不同的承租人所共同产生。三、上述的550ｍ2的铁皮屋厂房并非协意加工部所承租。一审判决计算协意加工部应支付的电费为电表上显示的用电量减去潘德友的用电量，计算方法错误。四、双方当事人约定先交当月租金再使用厂房，故协意加工部2016年3月11日支付当月租金后，协意加工部可占用涉案厂房至2016年4月12日。五、阮松峰作为房东，负有抄录水表、电表并向协意加工部开具收据的义务。根据合同约定、电费押金、电费时间支付凭据以及短信信息，能够证明协意加工部负有向阮松峰支付电费的义务，而阮松峰负有向三角镇供电局交付电费的义务。阮松峰负有抄录水电表并通知协意加工部交付电费的义务。涉案纠纷发生的原因在于阮松峰在2015年4月16日后未履行抄录水电表并告知协意加工部水电费数额的义务。六、阮松峰收取房屋占用费后向协意加工部开具相关收款凭据对协意加工部意义重大，是阮松峰应尽的法律义务。七、证明潘德友的用电量是阮松峰的义务。一审法院以协意加工部未能举证证明潘德友的用电量为由，按照协意加工部与潘德友承租厂房面积计算各自承租期间应承担的电费没有法律依据。八、一审以协意加工部已支付的款项不足为由，认定阮松峰有权依约向供电局申请停电错误。协意加工部未能及时履行交纳电费的义务系因为阮松峰怠于履行抄录电表及告知义务所致。九、阮松峰在一审诉讼中擅自停水停电，涉案厂房已不能正常使用，一审判决协意加工部仍需按照合同约定租金标准计算自2016年3月28日起至协意加工部搬离之日止的占用费不当。该部分占用费应由阮松峰自行承担。十、一审判决认定涉案合同无效，却未判令阮松峰向协意加工部返还定金24000元及用电押金12000元，自相矛盾。十一、阮松峰在一审庭审辩论终结前没有取得涉案厂房的建设工程规划许可证，涉案合同无效的过错在于阮松峰。十二、阮松峰多次对协意加工部进行侵害，阮松峰为防止自身损失过大，租用发电机发电经营。十三、一审判决违反法定程序，分配举证责任不当。阮松峰主张的水电费应由其自行承担举证责任。
阮松峰辩称，请求二审法院维持一审判决。
协意加工部向一审法院起诉请求：1.禁止阮松峰人为随意的不按约定条件方式的断电断水行为；2.阮松峰赔偿协意加工部随意断水断电给协意加工部造成经济损失19931.6元；3.阮松峰按月及时履行“抄录水电表且通知协意加工部交房”的出租人义务，并向协意加工部开具2015年8月至12月及以后的房租水电费收据。协意加工部在一审诉讼期间增加如下诉讼请求：1.阮松峰立即恢复供水供电，并由阮松峰自行承担自2016年3月28日3:50时停电、2016年4月14日15时许停水起至恢复供电供水之日止因阮松峰故意不履行出租人供应水电义务的租金损失；2.阮松峰赔偿协意加工部因2016年3月故意停电、2016年4月故意停水期间造成协意加工部的损失[①2016年3月28日、29日、30日、31日四天损失39748元；②2016年4月1日至恢复供水供电之日止（暂计至2016年4月30日）为防止协意加工部损失扩大租用发电机一台发电造成不应有损失20210元]。
阮松峰向一审法院反诉请求：1.解除协意加工部与阮松峰签订的《厂房租赁合同书》，限令协意加工部搬离租赁厂房；2.协意加工部向阮松峰支付租金（2015年12月租金3742.53元，2016年1月租金5098.82元，2016年2月租金7284.32元，共计16126.67元，要求计算至协意加工部返还租赁物之日止）及滞纳金（从2016年2月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至判决给付之日止）；3.协意加工部向阮松峰支付水电费49803.02元及利息718.18元（2015年11月至2016年2月29日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.协意加工部向阮松峰赔偿厂房建筑受损修复费用206846.02元。
一审法院认定事实：2014年12月13日，协意加工部与阮松峰签订《厂房租赁合同书》，约定:阮松峰向协意加工部出租位于中山市三角镇高平工业区厂房及厂房内的水电设施（不含变压器后段协意加工部安装的相关线路及照明设施）、现有简易装修整体使用，厂房为简易星棚一幢，面积约1400平方米，协意加工部租用其中的1000平方米，厂房没有房产证但有土地证；租赁期限为2014年12月13日起至2018年12月12日，阮松峰提供一个月免租期让协意加工部进场装修及安装设备，从2015年1月13日起计收租金；2015年1月13日至2017年12月12日期间每月租金为12000元，2017年12月13日至2018年12月12日期间每月租金为12800元，每月10日或该日前付清当月租金，并汇至阮松峰指定账号或按双方同意的其他方式支付，开户行为工商银行支行，户主为阮松峰，账号为95×××43；协意加工部应于本合同签订前向阮松峰交纳保证金24000元；厂房内现有80千瓦的供电设施，日后如需增加或改变均由协意加工部负责，水电设施、水电费及押金由协意加工部自负，用电押金12000元由协意加工部交付阮松峰或供电公司；租赁期限届满，在协意加工部已向阮松峰交清全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，阮松峰无条件退还租赁保证金24000元，不计利息；协意加工部逾期支付租金，应向阮松峰支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总的3%；在租赁期限内，若遇协意加工部欠交租超过十五天，阮松峰在书面通知协意加工部交纳欠款之日起五日内未支付有关款项，阮松峰有权停止协意加工部使用租赁物内的有关设施并断水断电，由此造成的一切损失由协意加工部全部承担；如遇协意加工部欠交租金超过一个月，阮松峰有权提前解除本合同，并按本条第2款约定执行，在阮松峰以传真或信函等书面通知协意加工部之日起，本合同自动终止，阮松峰有权留置协意加工部租赁物内的财产、断水断电，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿协意加工部应支付的租赁费用，协意加工部的定金无偿归阮松峰所有；阮松峰未按合同规定，提前终止本合同的，必须退还协意加工部所交的定金，并向协意加工部支付相等于合同定金款项作赔偿，阮松峰在协意加工部欠交租金之日十日起，阮松峰可选择在协意加工部承租的租赁物门口张贴告示或在中山日报刊登催款公告，并可采取其他催交租金的方式（包括断水断电）等内容。合同签订后，阮松峰收取了协意加工部电费押金12000元、厂房定金24000元，并将上述厂房交付协意加工部。在合同履行过程中，协意加工部于2014年12月13日向阮松峰交纳2015年1月13日至2月12日的租金12000元，于2015年2月10日向阮松峰交纳2015年2月13日至3月12日的租金12000元，于2015年3月10日向阮松峰交纳2015年3月13日至4月12日的租金12000元，于2015年4月10日向阮松峰交纳2015年4月13日至5月12日的租金12000元，于2015年5月10日向阮松峰交纳2015年5月13日至6月12日的租金12000元，于2015年6月10日向阮松峰交纳2015年6月13日至7月12日的租金12000元，于2015年7月16日向阮松峰交纳2015年7月13日至8月12日的租金12000元，于2015年8月11日向阮松峰账户汇款12000元用以支付2015年8月13日至9月12日的租金，于2015年9月10日向阮松峰账户汇款12000元用以支付2015年9月13日至10月12日的租金，于2015年10月10日向阮松峰账户汇款12000元用以支付2015年10月13日至11月12日的租金，于2015年10月25日向阮松峰账户汇款7899.38元用于支付电费，于2015年11月10日向阮松峰账户汇款12000元用以支付2015年11月13日至12月12日的租金，于2015年12月11日向阮松峰账户汇款7881.42元（协意加工部称支付2015年12月份房租及11月份的电费，阮松峰不予确认）、375.04元；于2016年1月11日向阮松峰账户汇款6901.18元（协意加工部称交纳2016年1月份的租金余额，阮松峰不予确认），于2016年2月4日向阮松峰账户汇款4715.68元（协意加工部称交纳2016年2月份的租金余额，阮松峰不予确认），于2016年3月11日向阮松峰账户汇款7160.78元（协意加工部称交纳2016年3月份的租金余额，阮松峰不予确认）。另，阮松峰于2015年4月16日收取了协意加工部预交的电费5000元，其出具的收据载明：2014年12月15日至2015年4月15日期间电费，抄表数102×30＝3060度。协意加工部又于2015年7月1日向阮松峰账户汇款4257元用以支付电费。至此，协意加工部向阮松峰支付款项共计176190.48元。另外，协意加工部于2015年11月30日向供电公司交纳了2015年10月1日至11月1日期间的电费6890.58元（协意加工部称代阮松峰垫付2015年10月份应该由阮松峰缴纳的电费，阮松峰不予确认），于2015年12月25日向供电公司交纳了2015年11月1日至11月23日期间的电费5770.96元（协意加工部称代阮松峰垫付2015年11月份应该由阮松峰缴纳的电费，阮松峰不予确认），于2015年12月31日向供水公司交纳了2015年6月19日至12月18日期间的水费1314.96元，于2016年1月28日向供电公司交纳了2015年11月23日至2016年1月1日期间的电费8108.32元，于2016年3月11日向供电公司交纳了2016年1月1日至2月1日期间的电费6293.85元。
一审法院又查明：阮松峰于2015年2月28日与案外人潘德友签订《厂房租赁合同书》，约定：阮松峰向潘德友出租位于中山市三角镇高平工业区厂房及厂房内的水电设施（不含变压器后段潘德友安装的相关线路及照明设施）、现有简易装修整体使用，厂房为简易星棚一幢，面积约1400平方米，潘德友租用其中的372平方米；租赁期限为2015年3月1日起至2018年2月28日，阮松峰提供45日免租期让潘德友进场装修及安装设备，从2015年4月15日起计收租金，每月租金为4464元等内容。协议加工部、阮松峰确认面积约1400平方米简易星棚设有变压器总电表一个，协意加工部在其所租的厂房另行安装一个电表计量其所用的电费。协意加工部称其自行安装的电表是经阮松峰同意，并已足额交纳电费，阮松峰不予确认。协意加工部又称因阮松峰没有按时交纳电费导致其租赁的厂房于2015年6月30日16时被供电公司强制停电，于2015年7月2日17时才恢复通电，由此造成经济损失19931.6元。阮松峰称该次停电是因协意加工部没有交纳电费造成的，与其无关。协意加工部另称因阮松峰没有按时交纳电费导致其租赁的厂房于2016年3月28日3:50时又被供电公司强制停电，于2016年4月14日15时许被供水公司强制停水，由此造成经济损失59958元（39748元＋20210元）。阮松峰称该次停电是因协意加工部没有按时交纳租金造成的，阮松峰有权向供电公司申请停电。但至今，上述厂房未办理产权证，也未取得建设工程规划许可证。为此，协意加工部向一审法院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院另查明：面积约1400平方米的简易星棚的总电表产生电费如下：2014年12月为2010.23元，2015年1月为2693.98元，2015年2月为6432.22元，2015年3月为3007.88元，2015年4月为6506.59元，2015年5月为8503.53元（8401.73元＋101.8元），2015年6月为8881.32元，2015年7月为7987.15元，2015年8月为8145.47元，2015年9月为7049.32元，2015年10月为6585.36元，2015年11月为6890.58元，2015年12月为5770.96元，2016年1月为8108.32元，2016年2月为6293.85元；水表产生水费如下：2014年12月18日至2015年2月13日期间为278.24元（260.3元＋17.94元），2015年2月13日至2015年4月17日期间为387.31元（380元＋7.31元），2015年4月17日至2015年6月19日期间为501.03元，2015年6月19日至2015年8月18日期间为486.88元（454.15元＋32.74元），2015年8月18日至2015年10月18日期间为455.96元（448.29元＋7.67元），2015年10月18日至2015年12月18日期间为372.11元，2015年12月18日至2016年2月22日期间为312.37元（298.86元＋13.51元），2016年2月22日至2016年4月15日期间为319.37元。协意加工部称因阮松峰将部分厂房出租给潘德友，潘德友于2016年1月份才搬走，依据总电表计算的电费有部分属于潘德友，不应全部由其承担。阮松峰称潘德友承担的水电费是与协意加工部计算，潘德友在没有通知阮松峰的情况下已于2015年9月份搬走，其也没有收取过潘德友的租金，但未能提供证据证明。
一审法院再查明：阮松峰在诉讼期间撤回要求阮松峰赔偿厂房建筑受损修复费用206846.02元的诉讼请求。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，阮松峰在一审诉讼期间撤回要求阮松峰赔偿厂房建筑受损修复费用206846.02元的诉讼请求，其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，符合有关法律规定，一审法院予以准许。一审法院结合协意加工部起诉及阮松峰反诉，综合分析如下：
关于《厂房租赁合同书》的效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，故协意加工部与阮松峰签订的《厂房租赁合同书》应属无效。无效合同自始无效，无需解除。协意加工部请求恢复通水通电，缺乏理据，一审法院不予支持；阮松峰反诉请求解除《厂房租赁合同书》，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《厂房租赁合同书》无效，故阮松峰请求协意加工部返还并撤离所租赁厂房，理据充分，一审法院予以支持。协意加工部请求禁止阮松峰随意断电断水行为，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
关于涉案厂房电费计量及交纳的问题。阮松峰的整个厂房已安装了总电表，协意加工部称其自行安装的电表并计量电费经阮松峰同意，阮松峰于2015年4月16日向协意加工部出具预收电费5000元的收据中也反映按协意加工部自行安装的电表计量电费。但阮松峰不予确认，且2015年4月16日的收据只载明电量度数，没有载明按哪个电表计量用电度数，协意加工部又未能提供其他证据证明，故协意加工部按其安装的电表计量电费，理据不足，一审法院不予采信。阮松峰称涉案厂房交纳电费是由协意加工部直接向供电公司交纳，由于合同没有明确约定向供电公司交纳电费的主体，2015年10月份前的电费是阮松峰向供电公司交纳，阮松峰亦收取了协意加工部预交的电费，该事实能相互印证，且阮松峰未能提供证据证明其主张，故一审法院不予采信，一审法院认定涉案厂房的电费是由阮松峰直接向供电公司交纳。
关于协意加工部与潘德友各自承租阮松峰厂房期间使用电量的问题。阮松峰与潘德友的租赁期限为2015年3月1日起至2018年2月28日，约定从2015年4月15日起计收租金。协意加工部称潘德友于2016年1月份才搬走，依据总电表计算的电费有部分属于潘德友的，不应全部由其承担。阮松峰称潘德友承担的水电费是与协意加工部计算，潘德友在没有通知阮松峰的情况下已于2015年9月份搬走，其也没有收取过潘德友的租金。因阮松峰未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对阮松峰主张不予采信，对协意加工部主张予以采信。合同约定潘德友有45天装修期，潘德友应承担的电费应从计算其租金时起计算至2016年1月份较为合理。由于协意加工部与潘德友均使用总电表计算电量，协意加工部、阮松峰又未能提供证据证明协意加工部与潘德友各自使用的电量，现潘德友已搬走，无法核实协意加工部与潘德友各自实际使用的电量，一审法院结合案件情况，依据诚实信用原则和公平原则，以实现双方利益的平衡，以协意加工部与潘德友各自租赁厂房的面积计算其承租期间承担的电费。
关于协意加工部请求赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。①关于协意加工部主张的第一次停电损失19931.6元，经查，阮松峰确认协意加工部已向其支付2015年7月份前的租金，而厂房的总电表电费2014年12月为2010.23元、2015年1月为2693.98元、2015年2月为6432.22元、2015年3月为3007.88元、2015年4月为6506.59元、2015年5月为8503.53元（8401.73元＋101.8元）、2015年6月为8881.32元。为此，协意加工部所租厂房于2015年4月至6月期间承担的电费为17413.58元[（6506.59元＋8503.53元＋8881.32元）×1000/1372],加上2015年1月至3月期间的电费共计12134.08元（2693.98元＋6432.22元＋3007.88元）,协意加工部应支付阮松峰2015年1月至6月份期间的电费共计29547.66元（12134.08元＋17413.58元）。然而，协意加工部在第一次停电前仅向阮松峰支付了电费9257元（5000元＋4257元），远少于其上述应付的电费，协意加工部显然没有履行交纳电费的义务，即使该次停电造成协意加工部损失，亦由其造成，应由其自行承担，故协意加工部请求主张的第一次停电损失19931.6元，理据不足，一审法院不予支持。②关于协意加工部主张的第二次停电损失59958元，经查，该次停电因阮松峰向供电公司申请而于2016年3月28日起发生，协意加工部称已按约定向阮松峰交纳应付电费，于2015年12月11日、2016年1月11日、2016年2月4日、2016年3月11日向阮松峰账户分别汇款8256.46元、6901.18元、4715.68元、7160.78元，属于交纳租金余额，因该汇款载明的事项系协意加工部单方行为，未经阮松峰确认，现阮松峰不予确认，无法核实该款的性质。故一审法院以协意加工部承租厂房在第二次停电前产生的总费用减去协意加工部于该期间交纳的总款项确定协意加工部是否足额交纳租金、电费、水费等。协意加工部应付2015年1月13日至2016年3月12日期间厂房占有使用费为168000元（12000元/月×14个月），应付该期间电费72676.18元[2693.98元＋6432.22元＋3007.88元＋（6506.59元＋8503.53元＋8881.32元＋7987.15元＋8145.47元＋7049.32元＋6585.36元＋6890.58元＋5770.96元＋8108.32元）×1000/1372＋6293.85元]，该两项应付费用共计240676.18元。协意加工部已支付该期间的款项共计204569.15元（向阮松峰支付款项176190.48元＋向供电公司交纳电费27063.71元＋向供水公司交纳水费1314.96元），即使剔除其应支付的水费，协意加工部已支出的款项还是不足以支付其应付的款项，并超过一个月，协意加工部显然没有履行交纳电费的义务，阮松峰有权依约向供电公司申请停电，即使该次停电造成协意加工部损失，亦由协意加工部造成，应由协意加工部自行承担，故协意加工部请求主张的第二次停电损失59958元，理据不足，一审法院不予支持。同理，协意加工部请求第二次停电期间的租金由阮松峰自行承担，亦理据不足，一审法院不予支持。
关于协意加工部请求阮松峰履行抄录水电表及通知交费义务、开具2015年8月后的房租水电费收据及第二次停电停水期间的租金损失的问题。基于《厂房租赁合同书》无效，无法继续履行，协意加工部请求阮松峰履行抄录水电表及通知交费义务，理据不足，一审法院不予支持。协意加工部在2015年8月后所交纳的房租水电费已在上述查明事实中确认，协意加工部请求阮松峰开具2015年8月后的房租水电费收据，已无实际意义，一审法院不予支持。基于一审法院上述已认定第二次停电停水由协意加工部自行造成，该次停电停水后的租金应以协意加工部是否实际占有使用厂房为准，协意加工部以请求该次停电停水后的租金由阮松峰承担，理据不足，一审法院不予支持。
关于阮松峰反诉请求租金、滞纳金、水电费及其利息的问题。虽然《厂房租赁合同书》无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”阮松峰请求协意加工部支付的厂房租金实为厂房占有使用费，上述已查明协意加工部截至2016年3月12日止尚欠阮松峰占有使用费及电费共计36107.03元（240676.18元－204569.15元），因协意加工部仍继续占有涉案厂房经营，厂房占有使用费应计算至协意加工部返还涉案厂房之日止。由于协意加工部、阮松峰均未能提供证据证明协意加工部与潘德友在承租期间使用的水量，一审法院同理按计算电费的方式，以协意加工部与潘德友各自租赁厂房的面积计算其承租期间承担的水费。为此，协意加工部应付阮松峰的水费为2589.97元[（278.24元＋387.31元＋501.03元＋486.88元＋455.96元＋372.11元＋312.37元）×1000/1372＋319.37元]。由于双方均无证据证明对方存在重大过错，双方在签订《厂房租赁合同书》前没有对租赁行为是否合法有效进行充分了解，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，故阮松峰请求支付水电费的利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。由于《厂房租赁合同书》无效，该合同约定的滞纳金条款亦为无效，对双方无约束力，故阮松峰请求协意加工部支付滞纳金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，协意加工部诉请及阮松峰反诉合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、协意加工部于一审判决发生法律效力之日起四十日内撤离涉案《厂房租赁合同书》项下的简易星棚厂房（约1000平方米），并交还该厂房给阮松峰；二、协意加工部于一审判决发生法律效力之日起十日内向阮松峰支付截至2016年3月12日止的厂房占有使用费及电费共计36107.03元、水费2589.97元，以及支付从2016年3月13日起至原告返还涉案厂房之日止期间的厂房占有使用费（2016年3月13日至2017年12月12日期间按每月12000元标准计算，2017年12月13日至协意加工部返还涉案厂房之日期间按每月12800元标准计算）；三、驳回协意加工部的诉讼请求；四、驳回阮松峰的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1797元，由协意加工部负担；反诉费2701元，由协意加工部负担792元，由阮松峰负担1909元。
二审期间，阮松峰未向本院提交新的证据。协意加工部围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.（2015）中二法黄民一初字第1026号民事调解书，拟证明阮松峰建设的两座面积为550ｍ2的铁皮屋也在协意加工部租赁的涉案厂房的同一地块上；2.图片15张，拟证明在阮松峰地块上，三个承租人承租厂房的位置以及共用一台变压器总电表、供电电位电线以及厂房内部情况；3.短信图片9页，拟证明在阮松峰不履行抄表通知义务时，协意加工部将抄表情况短信通知阮松峰，并支付费用情况及告知租赁相关事宜；4.接收厂房通知及短信图片，拟证明涉案厂房移交情况。经庭审质证，阮松峰对上述证据1、2的真实性均确认，但对其关联性均不予确认；对上述证据3、4的真实性均不予确认。
本院另查明：阮松峰与刘明福签订的厂房租赁合同载明，刘明福已清楚了解涉案厂房没有房产证但有土地证的情况及涉案厂房的现状，日后刘明福不能以阮松峰的房产没有房产证为由主张涉案租赁合同无效或减少租金，也不能以此为由主张其他损失赔偿。协意加工部主张其已于2016年9月22日将涉案厂房交还给阮松峰。阮松峰对此不予确认，并主张其在2016年11月29日到涉案厂房查看时，才发现协意加工部已搬离。协意加工部为证明其上述主张，向本院提交了涉案厂房的照片及搬厂证明、通知函的照片进行佐证，上述照片显示搬厂证明的落款时间为2016年9月22日、通知函的落款时间为2016年9月21日，但未显示协意加工部已将上述搬厂证明、通知函张贴在涉案厂房或已发送给阮松峰。阮松峰主张，2015年10月前的水电费其已缴清，2015年11月至2016年1月的水电费系由协意加工部向相关部门缴纳。协意加工部亦确认，涉案厂房2015年10月前的电费并非由其缴纳，但2015年10月后的电费系由其所缴纳。阮松峰在2015年7月1日出具的收据载明“今收到刘明福交来租厂期间所欠总电费的部分电费款4257元，由工行汇入。（注：余下的大部分欠款还没按时付清）。”（2015）中二法黄民一初字第1026号民事调解书载明的当事人系案外人白天文与阮松峰，载明的案由系农村建房施工合同纠纷。协意加工部提交的2015年12月31日的交纳水费的收据载明的用户名称为“阮松峰（杨宝璇）”，载明的用户地址为涉案厂房所在地。
本院又查明：关于第一次停电，协意加工部主张发生在2015年6月30日至2015年7月2日，由供电公司张贴封条不准用电，停电后，协意加工部在2015年7月3日到供电公司缴清电费后才恢复通电；阮松峰则主张第一次停电大约发生在2015年7月1日，后由阮松峰到供电公司缴清电费后，由阮松峰通知协意加工部撕掉封条。对于第一次停电前的电费，协意加工部主张其已缴清，其交纳的该期间的电费即2015年4月16日收据上载明的5000元及2015年7月1日收据上载明的4257元。关于第二次停电，双方均确认停电的时间为2016年3月28日；阮松峰主张，因协意加工部自2015年10月起未按时足额交纳租金，其根据双方合同约定对涉案厂房进行停水停电，其此前已发函通知协意加工部。二审庭审中，阮松峰明确表示，其不同意就涉案合同定金及用电押金返还问题一并在本案中进行处理。
本院再查明：阮松峰分别在2015年10月31日、2015年11月10日向刘明福发送断水断电的通知，称：因协意加工部拖欠租金及水电费超过15天，阮松峰多次催收无果，在该通知签发之日起对涉案厂房进行断水、断电处理。协意加工部确认收到该通知。2016年10月21日，中山市环境保护局三角分局（以下简称环保局三角分局）出具《清理取缔中山市三角镇协意五金制品加工部工作情况简介》，该简介载明：2016年9月22日，协意加工部到该局递交搬厂证明，拟证实该加工部从2016年9月13日搬厂停止生产，该分局到现场查实，该加工部已搬走。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，一审法院认定涉案租赁合同为无效合同并无不当，双方当事人亦未对此提起上诉。故本案二审争议焦点主要有四：一是涉案合同无效是否是可归责于双方当事人的原因所致；二是一审判决确定协意加工部应交纳电费的数额是否有误；三是一审判决确定协意加工部已交纳占用费的数额及所对应占用期限是否有误；四是协意加工部主张的停电损失应否支持。
关于争议焦点一，即涉案合同无效是否是可归责于双方当事人的原因所致的问题。协意加工部主张，涉案合同无效系因阮松峰的过错所致，阮松峰应赔偿协意加工部因合同无效所遭受的损失。虽然阮松峰与刘明福签订的涉案租赁合同无效系因涉案厂房既未办理房产证也未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设所致。但根据阮松峰与刘明福签订的涉案租赁合同的内容可知，协意加工部的经营者刘明福在签订涉案租赁合同时已知晓涉案厂房未办理房产证的情况及涉案厂房的现状，刘明福在日后不因该租赁合同无效而向阮松峰主张损失赔偿。由此可见，刘明福在签订涉案合同时已知晓涉案厂房用于出租存在法律上的瑕疵，并自愿承担其因涉案合同无效所造成的损失。刘明福所作的上述承诺系其真实意思表示，系其对于自身权利的合法处分，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，其该承诺对于涉案厂房的实际承租人协意加工部亦发生法律效力。故本院认定阮松峰及协意加工部对双方签订的租赁合同无效均存在过错，双方应各自承担其因合同无效所遭受的损失。
关于争议焦点二，即一审判决确定协意加工部应交纳电费的数额是否有误的问题。对于协意加工部在占用涉案厂房期间的用电量及应付电费，虽然涉案厂房有电表用于计算涉案厂房的用电情况，但因涉案厂房在协意加工部租赁期间曾有其他租户进驻并与协意加工部共用同一电表，在多个租户同时使用同一电表时，单凭电表显示的读数或供电部门出具的用电证明，无法准确计算每一个租户在租赁期间所用电量及应缴电费。在此情况下，一审法院根据租户之间承租厂房面积的大小确定各租户之间的用电量，并无不妥，本院予以维持。至于协意加工部上诉所称，涉案电表曾由三个租户共同使用，一审法院在计算各租户分摊的用电量时，未将案外人李国海占用涉案厂房旁边的铁皮房所产生的用电量进行扣减，致使一审判决确定应由协意加工部承担的电费不当的问题。虽然协意加工部就其上述上诉理由提交了涉案厂房及周边环境的图片及（2015）中二法黄民一初字第1026号民事调解书、2015年12月31日交纳水费的收据进行佐证，现场图片亦显示涉案厂房旁边建有铁皮房。但上述调解书载明的当事人系白天文与阮松峰，载明的案由系农村建房施工合同纠纷，该调解书的内容与本案没有关联性。同时，虽然协意加工部提交的2015年12月31日的交纳水费的收据载明的用户名称为“阮松峰（杨宝璇）”，载明的用户地址为涉案厂房所在地，但该证据亦不足以证明涉案厂房曾出租给案外人李国海。因此，协意加工部提供的证据不足以证明其主张的上述内容，本院对此不予确认。一审判决根据协意加工部及另一占用人潘德友的占用涉案厂房的面积及占用的期限计算两者各自应承担的用电量及应支付的电费，并无不当，本院予以维持。同理，一审法院按照上述方法确定协意加工部在占用涉案厂房期间应交纳的水费并无不当，本院亦予以确认。
关于争议焦点三，即一审判决确定协意加工部已交纳占用费的数额及所对应占用期限是否有误的问题。根据审理查明的事实可知，双方当事人合同约定的租赁期限的起算时间虽然系2014年12月13日，但因承租方有一个月的免租装修期限，故实际计算租金的起算时间为2015年1月13日。同时，双方约定，每月租金应在当月10日前支付。而本案中，协意加工部向阮松峰支付最后一笔款项（7160.78元）的时间虽然系2016年3月11日，但因该笔款项的性质不明，而协意加工部在2016年3月11日前尚欠占用费及水电费未付。根据交易惯例，协意加工部于2016年3月11日向阮松峰支付的款项应首先用于抵扣其此前所拖欠的占用费及水电费。而协意加工部支付的上述款项尚不足以抵扣其此前所拖欠的费用，一审法院根据交易惯例及双方约定的支付占用费的周期，将协意加工部支付的7160.78元用于抵扣其2016年3月12日前所拖欠的占用费及水电费等费用并无不当，本院予以维持。协意加工部以其支付最后一笔款项的时间为2016年3月11日为由，主张该笔款项系用于支付2016年3月13日至2016年4月12日的租金，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点四，即协意加工部主张的停电损失应否支持的问题。协意加工部主张，其在占用涉案厂房从事经营期间，阮松峰怠于抄表及告知义务，且未及时交纳电费，致使涉案厂房分别在2015年6月30日及2016年3月28日被断电，并造成协意加工部的损失。对此本院作如下分析：关于第一次停电。虽然协意加工部主张其已交纳该次停电前的电费，但根据一审查明及确定的事实可知，协意加工部2015年1月至6月期间的应交电费为29547.66元，其仅交纳了电费9257元（5000元+4257元）。因此，协意加工部在第一次停电前并未足额交纳电费。而根据阮松峰在2015年7月1日出具的金额为4257元的收据的内容可知，阮松峰在收取协意加工部支付的4257元的电费后，已告知协意加工部其尚有部分电费欠款未付清的情况。协意加工部以阮松峰在第一次停电前未告知其欠缴电费的情况的说法与事实不符，本院不予确认。同时，虽然涉案租赁合同无效，但涉案合同是双方当事人的真实意思表示，双方对于其各自承担的权利义务均有合理预期。故双方当事人在合同中约定的关于占用费的支付标准、支付时间、支付方式以及出租方催告承租方支付占用费的方式及方法仍可作为确定双方在实际履行该合同时的权利义务的参照。因双方合同约定阮松峰可在承租人拖欠租金及水电费未付时可采取断水断电的方式进行催缴。故即使第一次停电系阮松峰所为，此亦属于阮松峰在协意加工部未按时足额支付水电费的情况下，根据双方合同约定向协意加工部采取的催款行为，由此造成协意加工部的损失应由其自行承担。
关于第二次停电。根据一审法院审理查明的事实可知，该次停电行为确系阮松峰的行为所致。但协意加工部在该次停电前亦未按时足额支付全部占用费及水电费，其截止至2016年3月28日尚欠占用费及水电费36107.03元未付。而阮松峰此前已分别在2015年10月31日、2015年11月10日向协意加工部发送告知函，告知协意加工部欠费及阮松峰将对协意加工部采取断水断电的催款方式催款的情况，协意加工部亦确认其收到该告知函。同时，第二次停电发生在一审诉讼期间，协意加工部已知晓阮松峰反诉主张其搬离涉案厂房及支付拖欠的占用费及水电费的相关情况。而协意加工部亦明确涉案厂房2015年10月后的电费系由其所缴纳，故协意加工部应知晓其欠缴水电费的相关情况。所以，阮松峰在协意加工部未按时足额支付水电费的情况下，在2016年3月28日根据双方合同约定向协意加工部采取对涉案厂房进行断电的催款行为，由此造成协意加工部的损失亦应由其自行承担。同理，协意加工部主张停电期间的占用费应由阮松峰自行承担的上诉请求亦不能成立，本院亦不予支持。
关于协意加工部主张阮松峰向其开具2015年8月起其交纳的占用费及水电费收据的问题。因协意加工部在占用涉案厂房期间未按双方合同约定履行按时足额支付占用费及水电费的义务，双方当事人对于协意加工部已支付款项的性质亦未能达成一致意见，协意加工部亦未举证证明其已支付款项的具体性质，同时一审法院已对协意加工部在本案中交纳的占用费及水电费的情况进行明晰，故一审法院对协意加工部的该项诉求不予支持并无不当，本院予以维持。
关于协意加工部搬离涉案厂房的时间问题。协意加工部主张其已于2016年9月22日将涉案厂房交还给阮松峰。阮松峰对此不予确认，并主张其在2016年11月29日到涉案厂房查看时，才发现协意加工部已搬离。协意加工部为证明其上述主张，向本院提交了涉案厂房的照片及搬厂证明、通知函的照片进行佐证，上述照片显示搬厂证明的落款时间为2016年9月22日、通知函的落款时间为2016年9月21日，虽然上述证据未显示协意加工部已将上述搬厂证明、通知函张贴在涉案厂房或已发送给阮松峰。但结合环保局三角分局出具的《清理取缔中山市三角镇协意五金制品加工部工作情况简介》的内容可知，协意加工部已在2016年9月22日向该分局提交搬厂证明，环保局三角分局亦到现场确认协意加工部已搬离。根据高度盖然性的证明标准，本院对协意加工部的上述主张予以采信。本院认定涉案厂房移交的时间为2016年9月22日。因涉案厂房移交的时间发生在一审判决之后，为减轻当事人的诉累并便于判决的执行，本院根据二审查明的新事实对一审判决确定协意加工部应向阮松峰支付的占用费进行明晰。因协意加工部自2016年3月13日起至2016年9月22日占用涉案厂房的时间为6个月零10天，故其应向阮松峰支付的占用费为76000元［12000元/月×6个月+12000元/月×（10÷30）个月］。
关于协意加工部上诉主张返还的租金24000元及电费押金12000元，因协意加工部在提起本案诉讼时并未主张该部分权利，阮松峰亦不同意就协意加工部二审新增的上述诉求在本案中进行一并处理，故本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，对协意加工部主张的该部分上诉请求不予支持，协意加工部可另循法律途径解决。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。
综上，协意加工部的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定的基本事实清楚，处理并无不当，但由于协意加工部二审提交了新的证据，本院二审据此确认了新的事实，故本院根据新查证的事实依法对原审查明事实予以调整。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2077号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2077号民事判决第二项；
三、中山市三角镇协意五金制品加工部于本判决发生法律效力之日起十日内向阮松峰支付截至2016年3月12日止的厂房占有使用费及电费36107.03元、水费2589.97元、2016年3月13日至2016年9月22日的厂房占有使用费76000元，上述费用共计114697元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1797元（中山市三角镇协意五金制品加工部已预交），由中山市三角镇协意五金制品加工部负担；一审反诉案件受理费2701元（阮松峰已预交），由中山市三角镇协意五金制品加工部负担792元，由阮松峰负担1909元；二审案件受理费1797元（中山市三角镇协意五金制品加工部已预交），由中山市三角镇协意五金制品加工部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年五月二十日
书 记 员 易嘉璇