浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终712号
上诉人（原审被告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：91330424753993350N。
法定代表人：袁风六，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆少刚，该单位员工。
被上诉人（原审原告）：任军，男，1974年5月7日出生，汉族，住海盐县。
上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人任军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2017）浙0424民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新天地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判新天地公司无需支付违约金，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由任军承担。事实和理由：一、一审对返租事实认定有误，任军的租金已经返至2016年12月份。因新天地公司入不敷出加上业主众多，不可能尽任军这一家返租金。公司还遭遇二股东丁慧敏的暴力抢劫，所有业主资料都被抢走，新天地公司发出通知要求业主来公司做登记，连住在国外的业主也通过口口相传前往做了登记。任军住在海盐也没见其来登记。二、违约金不应支持。新天地公司返业主租金都是往前算的，即2015年返租是补发2012年和2013年的租金，一审法院已经多次审理新天地返租案件，但本案认定错误。任军主张2012年至2015年的租金是否超过诉讼时效尚有待商榷，但就一审判决结果而言，会导致大批量集体诉讼产生，影响社会稳定。
任军二审辩称，一、新天地公司称租金已返至2016年12月的论述与事实不符，一审时任军提交了银行收款账户明细清单，证明新天地公司返租情况。二、新天地公司经营不善导致返租困难，账户被法院冻结，这一结果并非业主所致，任军主张权利符合合同约定和法律规定。三、新天地公司称业主资料被抢走，任军未前往登记的说法不符合事实。四、关于一审计算的违约金数额任军并不认同，违约金过低。五、关于诉讼时效，双方合同尚在履行之中，不存在诉讼时效的问题，且截止任军提起诉讼之日，新天地公司未付租金22个月，在诉讼时效之内。请求二审驳回上诉，维持原判。
任军向一审法院起诉请求：1.新天地公司支付拖欠的租金25142.04元（截止2017年10月，共22个月）；2.新天地公司向任军支付非法多扣减的租金3291.36元（涉及24个月）；3.新天地公司向任军支付拖欠租金的利息1607.70元；4.新天地公司向任军支付违约金8612.30元；5.新天地公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年7月2日任军拍得新天地广场B3017商铺一间，商铺建筑面积为43.55平方米，成交总价款为248235元，房权证号为盐字第J0502**号，国有土地使用证号为海盐国用2006第1-373号。同日，任军（出租方，即甲方）与新天地公司（承租方，即乙方）签订租赁合同一份。租赁合同第一条、第二条约定：甲方将其B3017号海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产，出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租商业用房的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方所签订的合同继续有效。租赁合同第四条约定：租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止。合同第五条对于新天地广场一层商用房产租金计算方法约定：自本合同签署之日起至甲方付清购房款及改建费满三个月之日止，为免租期；自甲方付清购房款及改建费满三个月之日起三年内，每年以本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产购入房款的8%，除以12个月，作为甲方每月租金收入（改建费计入回报）；自甲方付清购房款及改建费满三年零三个月之日起至2021年12月31日止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产转租后，甲方得每月转租租金的70%；另30%用于弥补乙方各类开支（包括设备维护、维修改造、宣传推广、管理营运等费用），若有余额则作为乙方收入。二层及二层以上商用房产的年转租租金收入的70%若达不到甲方购房款（含改建费）的5%，则乙方按购房款（含改建费）的5%支付给甲方作为年租金回报；租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。租赁合同第七条违约责任约定：乙方逾期向甲方支付当月租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之一的违约金。如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，除甲方有权解除本合同外，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。租赁合同另对其他权利义务作了约定。
一审另查明，任军提供的中国工商银行历史交易清单载明了新天地公司支付自2012年1月30日起至2017年11月3日止的涉案商铺租金的具体情况：2012年度：1月至11月每月各支付1142.82元，12月未支付。2013年度：1月至7月、9月、10月、12月每月各支付1142.82元，8月、11月未支付。2014年度：1月、3月、4月每月各支付1142.82元，6月、7月、9月、12月每月各支付1005.68元，2月、5月、8月、10月、11月未支付。2015年度：5月、6月、12月每月各支付1005.68元，1月至4月、7月至11月未支付。2016年度：2月至12月每月各支付1005.68元，1月未支付。2017年度：1月至6月每月各支付1005.68元，7月至10月未支付。
一审法院认为，双方签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，新天地公司应按约定支付租金。双方争议的焦点主要为：任军所主张的租金和违约金是否应予支持。
一审认为，依据双方签订的租赁合同的约定，涉案商铺的租金支付标准自2008年10月3日起至2021年12月31日止，按每年转租租金收入的70%计算；租金每月缴纳一次，若新天地公司逾期6个月以上未支付当月租金的，则由新天地公司按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。对于任军所主张的租金和违约金，分别按年度进行论述。
一、2012年度租金、资金占用利息及违约金。任军认为，新天地公司至今未支付2012年度12月的租金，故其主张未付的租金1142.82元，以及违约金114.28元。一审认为，依据约定，自2008年10月3日起的租金按每年转租租金收入的70%计算；租金每月缴纳一次，若逾期6个月以上未支付当月租金，则按当年应缴纳租金总额的10%承担违约金。本案中，新天地公司至今未支付2012年12月的租金1142.82元，故新天地公司应支付任军2012年12月的租金1142.82元；至于任军主张的资金占用利息34.28元，双方并未约定，不予支持；至于任军主张的违约金114.28元，符合双方约定，予以支持。
二、2013年度租金、资金占用利息及违约金。任军认为，新天地公司至今未支付2013年度8月、11月的租金，故其主张未付的租金2285.64元，以及违约金342.85元。一审认为，依据约定，新天地公司应每月支付租金，但在2013年度新天地公司仅支付了1月至7月、9月、10月、12月每月各支付1142.82元的租金，至今未支付8月、11月的租金；故新天地公司应支付任军2013年8月、11月的租金合计2285.64元；至于任军主张的资金占用利息34.28元，双方并未约定，不予支持；至于任军主张的违约金342.85元，符合双方约定，予以支持。
三、2014年度租金、资金占用利息及违约金。任军认为，新天地公司至今未支付2014年度2月、5月、8月、10月、11月的租金，以及6月、7月、9月、12月每月各少支付的租金137.14元（1142.82元-1005.68元），合计租金6262.66元（1142.82元×5个月+137.14元×4个月），另主张违约金969.11元。一审认为，依据约定，新天地公司应每月支付租金，但在2014年度新天地公司仅支付了1月、3月、4月每月各支付1142.82元，以及6月、7月、9月、12月每月各支付1005.68元，至今未付2月、5月、8月、10月、11月租金；新天地公司并未提供依据证明其可以扣除任军6月、7月、9月、12月每月租金137.14元，故新天地公司应支付任军2014年度2月、5月、8月、10月、11月租金5714.10元（1142.82元×5个月）及扣减的租金548.56元（137.14元×4个月），合计租金6262.66元（5714.10元+548.56元）；至于任军主张的资金占用利息290.73元，双方并未约定，不予支持；至于任军主张的违约金969.11元，符合双方约定，予以支持。
四、2015年度租金、资金占用利息及违约金。任军认为，新天地公司至今未支付2015年度1月至4月、7月至11月的租金，5月、6月、12月每月各少支付的租金137.14元及违约金2038.79元。一审认为，依据约定，新天地公司应每月支付租金，但在2015年度新天地公司仅支付了5月、6月、12月每月各支付1005.68元，至今未付2015年度1月至4月、7月至11月的租金；新天地公司并未提供依据证明其可以扣除任军5月、6月、12月每月租金137.14元，故新天地公司应支付任军2015年度1月至4月、7月至11月的租金10285.38元（1142.82元×9个月）及扣减的租金411.42元（137.14元×3个月），合计租金10696.80元（10285.38元+411.42元）；至于任军主张的资金占用利息407.75元，双方并未约定，不予支持；至于任军主张的违约金2038.79元，标准过高，其应按2015年度应付租金总额的10%计算为1371.38元（1142.82元×12个月×10%）。
五、2016年度租金、资金占用利息及违约金。任军认为，新天地公司至今未支付2016年度1月的租金，2月至12月每月各少支付的租金137.14元及违约金2303.93元。一审认为，依据约定，新天地公司应每月支付租金，但在2016年度新天地公司仅支付了2月至12月每月各支付1005.68元，至今未付2016年度1月的租金；新天地公司并未提供依据证明其可以扣除任军2月至12月每月租金137.14元，故新天地公司应支付任军2016年度1月的租金1142.82元及扣减的租金1508.54元（137.14元×11个月），合计租金2651.36元（1142.82元+1508.54元）；至于任军主张的资金占用利息345.59元，双方并未约定，不予支持；至于任军主张的违约金2303.93元，标准过高，其应按2016年度应付租金总额的10%计算为1371.38元（1142.82元×12个月×10%）。
六、2017年度租金、资金占用利息及违约金。任军认为，新天地公司至今未支付2017年度7月至10月的租金、1月至6月每月各少支付租金137.14元及违约金2843.34元。一审认为，依据约定，新天地公司应每月支付租金，但在2017年度新天地公司仅支付了1月至6月每月各支付1005.68元，至今未付2017年度7月至10月的租金；新天地公司并未提供依据证明其可以扣除任军1月至6月每月租金137.14元，故新天地公司应支付任军2017年度7月至10月的租金4571.28元（1142.82元×4个月）及扣减的租金822.84元（137.14元×6个月），合计租金5394.12元（4571.28元+822.84元）；至于任军主张的资金占用利息426.50元，双方并未约定，不予支持；至于任军主张的违约金8612.30元，新天地公司至今仍未支付2017年度7-10月租金，故新天地公司应当支付任军违约金，但标准过高，其应按2017年度应付租金总额的10%计算为1371.38元（1142.82元×12个月×10%）。
综上，新天地公司共应支付任军租金合计28433.40元，新天地公司共应支付任军违约金合计5540.38元，自2017年11月起的租金，仍按双方签订的租赁合同约定的租金标准履行。任军多主张部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、新天地公司支付任军租金人民币28433.40元（自2017年11月起的租金，仍按任军、新天地公司之间签订的租赁合同约定的租金标准履行）及违约金5540.38元，上述款项由新天地公司于判决生效之日起十日内清结；二、驳回任军的其他诉讼请求。如果新天地公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费383元，由任军负担46元，新天地公司负担337元。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议在于新天地公司应否支付任军违约金。双方租赁合同对新天地公司逾期付款的违约责任作出了明确约定，即新天地公司逾期6个月以上未支付当月租金的，除任军有权解除合同外，由新天地公司按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。根据任军提交的银行账户交易清单，新天地公司未能及时足额向任军支付部分月份的租金，一审根据付款情况和合同约定对新天地公司未付租金以及应承担的违约金数额进行了核算，核算过程和结果正确。新天地公司主张返租是往前推的，当月转账系支付前面的租金，即便如此，恰恰说明新天地公司拖欠租金为之更久。新天地公司辩称有生效判决未支持业主对违约金的主张，但未能加以证明，且与本地掌握的司法实践相悖。至于新天地公司提出的经营困难等理由，并非其法定免责理由，不能免除其支付租金和承担违约责任的义务。综上，新天地公司认为其无需支付违约金的理由缺乏依据，不能成立。
另外，新天地公司在二审中认为任军的主张已超过诉讼时效，但其在一审中并未就诉讼时效提出抗辩，二审中也未提供相应证据。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对新天地公司诉讼时效的抗辩不予支持。
综上，新天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费649元，由海盐新天地广场实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 金富祥
审 判 员 毛 彦
审 判 员 王世好
二〇一八年五月三十一日
法官助理 沈文潇
书 记 员 张叶娟