广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1022号
上诉人（一审被告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：龙会明，广东明门律师事务所律师。
委托代理人：高涛，广东明门律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张天世，女，住珠海市香洲区。
委托代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：刘琪，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华公司）因与被上诉人张天世商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院查明的事实
2012年4月18日，张天世与新华公司签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定新华公司将香洲区怡华街99号“金域华府”1栋2单元704房以802861元的价格出售给张天世。第七条约定，应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。第九条约定逾期交房超过90天后，要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，应当书面通知办理交付手续。双方进行验收交接时，应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，有权要求按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三第八条约定交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，应进行整改。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且在发生之日起30日内告知的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，新华公司按张天世在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，张天世须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受新华公司委托的物业管理公司的管理服务；等等。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应要求应该提供相关证明。3、交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，应进行整改。在同意整改的前提下，不应以此为由退房。合同第十八条约定，自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
同日，双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定，张天世同意以包工包料的方式委托新华公司对该单元进行设计、改造和装修，优惠后装修总价款为235241元，于签订协议之日付117621元，余款117620元在装修完工通知入伙前15日内付清；张天世逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向新华公司支付违约金。在张天世付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，新华公司有权拒绝向张天世交楼并有权不予装修，张天世除应按《珠海市商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，新华公司还有权解除本协议，张天世已支付的装修款新华公司不予退还，新华公司无须就前述事宜承担任何责任。并约定新华公司于2013年11月30日完成装修并将该单元交付张天世，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向张天世支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了公共部分装饰及设施设备标准和户内装修标准等装修等内容，其中公共部分装饰及设施设备标准中大堂标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。户内装修标准中智能系统标准为：彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。
上述合同签订后，张天世支付了房款及首期装修款，2014年1月25日付装修余款117620元。2014年1月14日，新华公司向张天世发出《金域华府房屋交付通知书》，通知张天世所购买房屋已经精装完工，通知张天世于2014年1月17日办理房屋交付手续，但张天世未按照上述通知书收楼。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主于2014年6月10日前办理入伙手续。2014年6月27日，张天世办完收房手续。
张天世主张该栋楼大堂尚未装修完毕、智能系统没有完善，未达到合同约定的交付标准，认为新华公司构成迟延交房及交付装修违约，提起本案诉讼。庭审中，张天世明确其请求的毛坯房违约金计算至2014年5月29日，装修的违约金计算至合同约定的全部装修实际完成之日。张天世主张，大堂的门槛石和门套石在2014年12月才完成，但新华公司未经审批对大堂进行改造扩建，涉嫌违章；到目前为止，智能系统中的煤气报警系统、报警按钮等仍无法使用，未达到合同约定的装修的交付条件。张天世提交了多份由珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处（以下简称金域华府管理处）发出的通知，其中2014年12月23日的《于加班安装对讲机系统的通知》显示，金域华府管理处将于当月23日到28日晚上为1-2栋的业主安装可视对讲机。2015年1月7日的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》显示，金域华府小区各公共门岗与1、2栋可视对讲系统调试已基本完成，其他楼栋正在陆续调试中；管理处计划于2015年1月15日起启用小区各公共智能门禁系统；从1月8日起开始安装调试3-9栋户内对讲门铃。
新华公司认为张天世第一项请求的毛坯房违约金应计算至新华公司通知张天世办理入伙手续之日，即2014年5月29日，对张天世请求的计算标准没有异议。新华公司主张2014年1月12日已达到了装修协议约定的标准，并且装修协议中约定的违约金标准过高，应予调整。为证明其主张，新华公司提交了《建设工程竣工验收报告》及《广东省安全技术规划系统验收表》，《建设工程竣工验收报告》显示，张天世购买房屋所在工程于2014年1月12日竣工验收合格；《广东省安全技术规划系统验收表》显示金域华府小区（A区）智能化系统于2014年3月28日经验收合格。新华公司据此主张已在2014年1月12日达到装修协议约定的交付标准，智能系统也通过了验收。新华公司同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，从而导致大堂装修和门禁系统等到2014年11月才完成。
张天世一审诉讼请求：1、新华公司向张天世支付逾期交付毛坯房屋违约金按日万分之一标准，2013年12月1日起暂计至2014年6月10日为人民币15415元，并计算至正式交付之日止；2、新华公司向张天世支付逾期交付精装修房屋违约金按日万分之五标准，2013年12月1日起暂计至2015年1月15日为人民币48342元，并计算至正式交付之日止；3、新华公司自2014年5月29日起计算房屋质量保修期；4、新华公司承担本案所有诉讼费用。庭审中，张天世变更第2项诉讼请求为：暂计至开庭之日即2015年7月31日，请求依据合同约定计至完成全部装修之日止。
新华公司抗辩双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在《珠海市商品房买卖合同》部分的延期时间中扣除。为此，新华公司提交了珠海市公共气象服务中心出具的2009年12月24日至2014年1月1日珠海市受热带气旋影响情况，显示2009年12月24日至2014年1月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。
张天世提交了珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处向业主发出的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》（2015年1月7日）、《关于检测调试室内安防设备的通知》2份（2015年4月30日、2015年5月7日），通知中通知业主将对可视对讲机进行安装及调试安防设备等。张天世据此认为智能系统未达到交付标准。
一审法院于2015年8月13日组织双方现场查验，经查验，金域华府小区内涉案房产所在楼层的大堂已装修完毕、门禁系统均正常使用，随机选取的4户居民中，可视对讲系统均正常使用，煤气泄漏报警系统、安全报警按钮均安装，其中2户可以正常使用，2户不能正常使用。
另查明，新华公司向张天世出具的《住宅质量保证书》中载明，工程于2014年1月12日竣工，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
一审判决的理由与结果
一审法院认为：《最高人民法院关于印发﹤民事案件案由规定﹥的通知》（法发（2011）42号）第三条第3项规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”因此，人民法院可以在同一个案件中审理涉及多个法律关系的纠纷。本案中，围绕涉案房屋，双方分别签订了《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，上述两份合同约束标的均为涉案房屋，紧密相关，故可以在本案中予以审理，本案案由应确定为商品房预售合同和装饰装修合同纠纷。对新华公司认为不应在同一案件中审理两个法律关系的抗辩，一审法院不予采纳。
双方签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。张天世已经履行支付购房款和装修款的义务，新华公司应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给张天世。对于张天世的诉讼请求，一审法院分析认定如下：
一、关于逾期交付商品房违约金。
一审法院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定新华公司应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付张天世使用。新华公司于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，据此可以认定2014年5月29日案涉商品房已具备交付条件，且张天世没有就房屋质量提出异议，故该日期可以作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。
关于新华公司主张因恶劣天气延误时间应从逾期天数扣除的抗辩，一审法院认为，新华公司主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在2012年7月23日至25日，珠海受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中录得最高雨量204.0毫米（大暴雨），应发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工，故该期间应从逾期天数中予以扣除。新华公司主张扣除未达到需要完全停工程度的其他天数的抗辩，一审法院不予采纳。综上，新华公司逾期交房天数应为177天，按照合同约定的总房价计算，新华公司应支付该部分违约金14211元（802861×177×0.0001=14211元）。
二、关于逾期交付装修违约金。
一审法院认为，首先，根据张天世的主张，新华公司未达到装修协议约定的交付条件的主要有大堂装修及智能系统。根据双方的陈述及提交的证据，无法查清大堂装修完成及智能系统开通的具体时间。但珠海市中级人民法院2015年4月13日组织查看现场制作的笔录中，新华公司及业主方确认了门禁系统在2014年11月初开通使用，大堂门槛亦在2014年11月底基本完成装修；根据一审法院2015年8月13日现场查看情况，大堂装修已经完成并正常使用，智能系统部分业主已经正常使用，可以确定小区内的智能系统已经开通使用。根据上述查明事实，对张天世以安防系统、煤气泄漏系统至本案第二次开庭之日（2015年7月31日）仍不能使用为由主张装修尚未达到交付条件，以及新华公司主张的智能系统已于2014年1月12日通过验收达到交付条件，理据不足，一审法院均不予采信。故新华公司未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修合同》约定的交付条件的装修交付张天世，构成违约，应当承担违约责任。
其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件二均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，新华公司认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。
第三，关于新华公司提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩。一审法院认为，对大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，一审法院不予采纳。
第四，《装修协议》约定第二期装修款须于装修完工通知入伙前15日内付清，并约定新华公司可以拒绝交付房屋及装修的情形是张天世未依照合同付清房款以及《装修协议》约定的装修款及违约金。根据前述查明的事实，张天世已依约付清了房款和首期装修款，在张天世支付第二期装修款时，依《装修协议》约定应当完成的首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用，装修并未完工，故张天世并未逾期付款。新华公司提出的因张天世逾期付款而有权拒绝交楼、不应计算逾期交付精装房屋的违约金的抗辩，依据不充分，一审法院不予采纳。
第五，关于违约金的数额。一审法院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑新华公司的违约情形以及新华公司违约对张天世造成的损失等因素。根据本案查明的事实，在2014年5月29日，新华公司取得涉案房产的竣工验收备案表并通知张天世收楼时，尚未完成的部分是大堂装修及门禁等智能系统，户内装修已可以正常使用，张天世已实际接收房屋且未提出质量问题。根据珠海市中级人民法院在2015年4月13日制作的查验笔录，可以认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，新华公司已经完成绝大部分的装修义务。张天世提交的金域华府管理处的通知等证据表明，新华公司在2014年12月至2015年1月间对智能系统中的可视对讲机进行安装调试，并陆续逐户调试其它安防设备。珠海市中级人民法院于2015年4月13日查看现场时每个单元的门禁系统都能使用，一审法院于2015年8月13日查看现场时，部分业主的所有智能系统均可正常使用。综合分析上述事实，可以认定从2014年12月起，新华公司尚未完成的装修义务仅有个别设施的安装和调试，对张天世使用房屋的影响已经非常微小，且新华公司随后陆续进行了相关的安装和调试工作，相关影响持续减少并最终消失。目前尚有部分业主的部分安防设施不能正常使用，仅涉及调试工作，而该工作的完成，需要已经占有使用房屋的业主配合。考虑到新华公司违约的程度以及给张天世造成的影响，同时考虑到张天世已经实际占有使用涉案房屋，以《装修协议》约定的违约金标准计至2014年11月30日的违约金已经可以弥补因新华公司逾期交付装修给张天世造成的损失，故一审法院酌定新华公司应支付的逾期交付装修的违约金计至2014年11月30日，对于张天世超出该日期的违约金请求一审法院不予支持。违约金依照《装修合同》约定的标准，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月30日，金额为42931元（235241×365×0.0005=42931元）。关于新华公司主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的抗辩，因本案无法查清完成大堂装修及开通智能系统的准确时间，一审法院结合本案的具体情况，已经对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整，新华公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。
三、关于张天世要求新华公司自2014年5月29日起计算房屋质量保修期的诉讼请求。
一审法院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：“××自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，新华公司《住宅质量保证书》中备注“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”与合同不符，一审法院依据双方约定确认涉案房屋的质量保修期自新华公司取得涉案房屋取得《竣工验收备案表》后通知张天世实际收楼之日起，即2014年5月29日起计算。张天世的该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，一审判决如下：一、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向张天世支付逾期交付毛坯房违约金14211元；二、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向张天世支付逾期交付装修违约金42931元；三、新华公司承担房屋质量保修责任的期限自2014年5月29日起计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1949元，由张天世负担720元，新华公司负担1229元。
当事人二审的意见
新华公司不服一审判决，上诉称：一、台风、热带风暴等恶劣天气均会直接影响项目施工建设，导致项目停工，一审判决认定错误，扣除天数过少，理应予以纠正。买卖合同附件二《补充协议》第四条明确约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，××可延期交楼。根据新华公司提交的“珠海市气象资料查询服务”显示，双方签订合同之日起至金域华府项目竣工验收之日止，珠海发生了多次台风、热带风暴等恶劣天气。恶劣天气带来的降雨和刮风直接影响了楼盘项目的主体施工、外墙装修等户外工程建设，导致项目停工。一审判决机械的参照《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，主观臆断的认定出现大暴雨、极大风速，发布台风红色及暴雨红色信号时方才达到停工程度，严重忽视了建设施工工程的客观因素，显属认定错误。鉴此，恳请二审法院依法予以纠正，将恶劣天气延误时间均从逾期天数中扣除。
二、新华公司于2014年1月通知张天世接收装修成果，张天世办理验房手续并已实际入住，充分表明新华公司已全面履行了《装修协议》约定的义务
《装修协议》是张天世委托新华公司对所购买房屋的专有部分进行装修，其性质为承揽合同。新华公司装修完工交付的是装修成果而非商品房（交付商品房是买卖合同约定的义务），交付装修成果与交付商品房是两个不同的法律行为，交付装修成果不受商品房是否符合法定交付条件的影响。新华公司于2014年1月已通知张天世装修完工和接收装修成果，张天世在实际收楼并实际入住后亦未对房屋专有部分的装修提出异议。因此，自2014年1月通知接收装修成果之日起，新华公司已全面履行完《装修协议》约定的义务。
三、涉案大堂、安防系统等公共部分的装修应适用买卖合同，不属于《装修协议》约定的交付范围，在房屋合法交付后，该部分装修若存在局部瑕疵，新华公司依约承担整改义务，张天世以此为由要求新华公司承担“逾期交付装修”的违约责任没有事实和法律依据
（一）在双方签订的《装修协议》中，部分协议附件版本中，即“金域华府精装交楼标准”中并未包含可视对讲机、安防系统、煤气泄漏报警系统、客厅主卧室紧急按钮。买卖合同附件二“装饰、设备标准”中对大堂、墙面、安防系统等公共部分的交楼标准已有明确约定。鉴于此，安防系统等工程项目显然并不属于《装修协议》约定和交付的范围，该部分装修是新华公司依据买卖合同所承担的约定义务。
（二）《装修协议》仅适用于张天世所有的房屋单元，不包括公共部分：首先，协议明确约定装修范围为“业主所购房屋，即协议中所称的单元”，属于张天世在物权范围内的专有部分；其次，协议约定，新华公司按买卖合同约定的交楼时间，将装修完工的单元房屋交付张天世使用；再者，新华公司须按照《金域华府精装交楼标准》对张天世所购单元进行装修，而在交楼标准中已明确将交楼标准划分为“公共部分装饰即设施设备标准”和“户内装修标准”两部分内容。此外，从物权的角度出发，单元房屋属于张天世所有的专有部分，公共部分属于全体业主所有，单个小业主无权委托对公共部分进行装修，该部分的建造和装修成果应附随于毛坯房的交楼标准范畴内。由此可见，虽然在买卖合同和《装修协议》中存在公共部分装修的约定竞合，结合相关合同、协议的实质和行业惯例来看，公共部分的装饰装修显然属于毛坯房的交楼标准范畴，应适用买卖合同。
（三）《补充协议》第八条第3项明确约定：“××交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改”。由此，大堂、安防系统等公共部分的装饰、设备在交房时如出现瑕疵履行，新华公司首先应承担的是整改义务，且新华公司已按照约定履行了整改义务。因此，张天世要求新华公司承担逾期交付装修违约责任的主张无事实和法律依据。
四、项目竣工验收后对大堂等公共设施的整改、完善、调试、升级等是商品房开发过程中的正常现象，虽可能会给张天世的使用造成一定的不便，但并不会影响张天世对房屋的正常使用，张天世以此为由要求新华公司继续承担“逾期交付装修”的违约责任不合理。
（一）根据新华公司提交的《建筑工程竣工验收报告》，包括大堂等公共部分在内的“建筑装饰装修”已通过竣工验收。金域华府1、2、4、6、7、9栋报建的大堂在项目竣工时已通过验收，新华公司本身只需按此标准交付大堂就符合买卖合同的约定。但新华公司为了让各位业主有更大更舒适的环境，不使张天世公摊面积变大和增加购房成本，新华公司在取得《竣工验收备案表》后（报建的大堂竣工验收后），拆除了原大堂的部分边界，利用架空层扩大了入户大堂，并重新进行装修。这种加建、改建，完全是为了改善张天世居住环境所作的升级改造，其全部成本均由新华公司承担，若新华公司因此需要承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。
（二）对大堂等公共部分的升级改造虽会给张天世生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响张天世的使用和居住。即使新华公司装修公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付张天世使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求新华公司承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。
在认定违约金和违约期限时，应综合评判新华公司的违约程度和张天世的利益损失，同时，新华公司已认可张天世有关毛坯房违约金的主张，并已向大部分业主支付了毛坯房违约金，足以弥补张天世的实际损失。
五、房屋质量保修期应从项目竣工验收合格之日起计算，一审判决的认定违反了相关法规的规定，显属错误。针对业主要求自2014年5月29日起计算房屋质量保修期的诉讼请求，新华公司认为，首先，在金域华府项目的《住宅质量保证书》的备注中已写明：“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”；其次，《房屋建筑工程质量保修办法》第八条明确规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”；再者，根据《竣工验收备案表》的确认，金域华府项目的竣工验收日期为2014年1月12日，与《住宅质量保证书》载明的竣工验收日期一致。此外，在已生效的新华公司与其他业主纠纷的（2014）珠香法民三初字第1002号民事判决，对于前述有关质量保修期的诉讼请求，一审法院已明确予以驳回。鉴此，同一个法院，对于相同的诉讼请求，竟然作出了前后矛盾的判决，着实让人费解。
六、《装修协议》约定的违约金支付标准明显过高，应予调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。可见，我国法律规定的违约金的性质主要是补偿性，以补偿违约行为给对方造成的“实际损失”为限度。
根据该法律规定的精神，在划分违约责任、判定违约金数额时，应以合同相对方的实际损失为参照，并结合违约方的过错程度，公正、公平作出认定。在一审庭审过程中，张天世主张新华公司有关涉案房屋公共部分的装修逾期违约，给各位主带来的不利影响限于通行、安全和防火，未能举证证明张天世由此产生的实际损失赔偿额或可预期的损失。因此，《装修协议》约定的装修总价款的万分之五每日的支付标准明显过高，应予调低。
综上所述，新华公司请求：一、撤销原审判决第一项，改判上诉人只需向被上诉人支付逾期交付毛坯房违约金人民币12605元（依照《商品房买卖合同》约定的标准，从合同约定交付之日第二日，即2013年12月1日起计算至2014年5月29日，并扣除恶劣天气延误时间23天，802861×157×0.0001=12605元）；二、撤销原审判决第二项，改判上诉人只需按照每日万分之一的标准，从合同约定交付之日第二日起计算至2014年1月12日项目竣工验收之日止，向被上诉人支付逾期交付装修的违约金；三、撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。
张天世答辩称，一、珠海为多台风地区，新华公司作为专业房地产开发公司，完全可以合理安排工期，确保按约完工交付房屋，但一审中新华公司并没有证据证明天气情况与施工间是否有因果关系进而导致延误施工，且按照买卖合同第7条第2款的约定，出现不可抗力应在30天内告知购房人，张天世从未收到过通知，因此新华公司要求扣除恶劣天气时间的观点不能成立；二、关于逾期交楼违约金，新华公司承认涉案房产毛坯房于2014年5月27日才取得竣工备案表，故在房屋主体未达到交付条件，装修部分当然没有交付的可能；装修协议对房屋公共部分及户内标准均有明确约定，也约定明确包括电梯间等的面积，即公共部分及公用房屋面积已由每一个业主分摊，张天世所付购房款及装修款就包含有公共部分及公用房屋的面积，故新华公司没按合同及装修协议约定履行相应交付义务，应承担违约责任。
本院裁决的理由与结果
新华公司上诉主张一审判决扣除施工期内恶劣天气天数过少，而应扣除2012年6月19日至2013年11月4日期间“台风黄色预警”及“暴雨橙色预警”天数23天。本院认为新华公司依据一审法院参照的中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》提出该主张，但该指南指出在“台风黄色预警”情况下“通知高空、水上等户外作业人员停止作业”，在“暴雨橙色预警”情况下“暂停在空旷地方的户外作业”，而新华公司案中仅提交向珠海市公共气象服务中心查询所得的2009年12月24日至2014年1月1日珠海市受热带气旋影响的情况，该查询情况记录并未明示新华公司主张扣除的23天是否达至“台风黄色预警”或“暴雨橙色预警”，且新华公司也未提交证据证明在该23天里案涉房屋之施工符合“停止”或“暂停”作业之情形。甚至正如被上诉人案中所指――依合同约定，案涉房屋应于2013年11月30日交付，新华公司主张的23天中有11天系当年6月至11月期间，显然案涉房屋不可能仍全部在进行室外施工。故综上，新华公司主张在计算毛坯房违约责任中再扣除23天逾期天数，本院不予支持。
新华公司主张双方约定的逾期交付装修的违约金计算标准过高，应调整为每日万分之一。对此本院认为，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，也恰如合同中对等约定在张天世逾期支付装修款时，新华公司也享有每日按应付装修款的万分之五主张违约金一样，即任何一方违反约定的对等义务，均应据此约定承担对等的违约责任。况且，本案中，新华公司并未提交证据证实据此计算的违约金超出被上诉人的实际损失，因此该上诉主张，本院亦不支持。
至于新华公司上诉主张逾期交付装修的违约金应计至2014年1月12日。本院认为，虽然案涉双方就同一涉案房屋分别签订了《珠海市商品房买卖合同》及《装修协议》，但其实质就是约定新华公司出售、被上诉人买受精装修的房屋，上述两合同均一致约定新华公司应于2013年11月30日交付案涉房屋亦佐证了该事实。
《珠海市商品房买卖合同》附件二约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；户内安装可视对讲系统。《装修协议》附件“金域华府精装交楼标准”亦在“公共部分装饰及设施设备标准”中明确约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；全小区配置高级智能化系统。《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》均是新华公司与被上诉人自愿协商的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，因此各方均应恪守。既然《珠海市商品房买卖合同》与《装修协议》均对首层大堂装饰及智能系统作出了约定，因此针对首层大堂及智能系统应当按照《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》两份协议约定内容予以实施。新华公司上诉认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约定的交付范围，认为《装修协议》仅适用于被上诉人购买的房屋单元，而不包括业主的公共部分，这并不符合双方协议的约定。况且，新华公司该主张也与上诉状所述之依据《买卖合同补充协议》第八条第3项“××交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改”的约定，对大堂、安防系统仅承担整改义务的主张相悖，即新华公司一方面认为被上诉人等“单个小业主”买受的房屋装修不包括大堂装修、安防系统安装，而无权对大堂装修、安防系统等公共部分的装修提出新华公司违约的主张，一方面又认为大堂装修、安防系统安装不符合合同约定的商品房装修标准的，仅承担“整改义务”而非违约义务。故新华公司关于大堂装修、安防系统不属于《装修协议》约定的交付范围的主张，本院不予支持。
依据《装修协议》的约定，新华公司应当在2013年11月30日前完成装修并将涉案房屋交付给被上诉人，但经现场勘查可确认的是至2014年11月底才是双方能共同认可案涉房屋的大楼大堂装修完毕的时间，因此新华公司应当承担逾期装修违约责任。至于新华公司上诉认为案涉房屋大楼大堂未铺设门槛石和门套石是因对大堂加建和改建，对此本院认为大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，由于该行为导致违约交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除逾期装修责任的理由，故该上诉理由，本院不予支持。
至于新华公司出具的《住宅质量保证书》承诺的保修期与买卖合同约定的保修期不一致问题。本院认为，《住宅质量保证书》系新华公司单方出具，其上承诺的保修期有悖双方在买卖合同中的约定，故当以双方约定为准。固然有关规章有相关规定，但商品房买卖双方扩大而非缩小对住宅质量保修期限与责任的约定并不违背该规定，故新华公司认为应驳回谢平芬、钟贵玉有关于该项请求的主张，本院不予支持。
综上所述，新华公司上诉无理，本院不予支持；一审判决程序合法，实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费703.62元，由新华公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 佳
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 许婷婷