广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初11号
原告韦映霞。
委托代理人黄钟，广西万岗律师事务所律师。
被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人黄福军，该公司总经理。
委托代理人覃小峰，系该公司策划经理。
委托代理人赵翠淑，系该公司综合部经理。
原告韦映霞诉被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月12日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员韦柳欢独任审判，于2016年2月26日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案，书记员李宏婧担任记录。原告的委托代理人黄钟、被告的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦映霞诉称，2013年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第5幢1单元9楼的902号房，房价总金额为405539元，约定原告于2013年4月10日前支付房价总额50%的首期款（即205539元，含认购定金款），其余50%的房款200000元定于2013年12月30日前付清，被告于2013年12月30日前将商品房交付给原告使用。之后原告已按约定支付了所有房款，但被告却没有按约定如期交房而是拖至2014年9月15日才交付给原告使用。被告已构成违约，特提起本案诉讼，请求人民法院判决被告支付逾期交房违约金16221.56元给原告。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、身份证复印件1份，证明原告的基本信息及诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告于2013年4月12日签订房屋买卖合同等相关事宜；
3、认购书、收款收据、发票复印件各1份，证明原、被告签订房屋买卖合同后，原告按照合同约定向被告支付了房款共计人民币405539元的事实；
4、交房会签单复印件1分，证明被告于2014年9月15日向原告交房的事实。
被告辩称，一、认可本案《商品房买卖合同》有效；二、对原告起诉请求支付违约金的计算标准有异议；三、被告延期交房符合《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由：1、根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点明确约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”，实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因无法按时交房，属于合同约定的免责事由；四、原告未在合同约定的期限内支付房款，违约在先。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份；
2、《国有土地使用证》复印件1份；
3、《收据》复印件1份；
4、《临时土地使用权证》复印件1份；
5、《国有土地使用权证》复印件1份；
6、《红线图》复印件1份；
7、《巴马县建设局规划图》复印件1份；
8、钉子户照片4张；
9、《报告》复印件1份；
10、《会议纪要（十三届第35号）》复印件1份；
11、《土地及相关问题的报告》复印件1份；
12、《土地遗留问题处理意见》复印件1份；
13、《遗留问题的请示》复印件1份；
14，《收款收据》复印件1份。
第1-13份证据共同证明因为巴马瑶族自治县人民政府部门未能按照国有建设用地使用权出让合同约定履行合同义务，没有做到净地出让，致使原来的建设规划无法执行，也导致消防等无法验收的客观情况，从而导致被告未能按合同约定如期交房。第14份证据证明原告没有按照合同约定支付房款，违约在先。
经过开庭质证，被告对原告提交的第1、2组证据没有异议；对原告提交的第3、4组证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但对该证据的证明目的有异议，认为第3组证据证明原告没有按照合同约定交付房款，第4组证据只能证明原告接收房子的时间是2014年9月15日，而不能证明被告的交房时间是2014年9月15日。原告对被告提交的第1组至第6组证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性；对第7组、第10组、第12组、第14组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第8组证据的真实性、合法性和关联性均有异议；对第9组、第11组、第13组的真实性有异议，认为该三组证据没有相关部门的签收，不能证明被告曾就相关问题与政府部门进行沟通解决。
本院对原告、被告提供的证据的认证意见如下：
被告对原告提交的四组证据的三性均无异议，本院对该四组证据采信作为本案的定案依据，第3组、第4组证据能否达到原告所要证明的事实，将在本院认为部分阐述。
原告对被告提交的第1组至第6组证据的真实性、合法性没有异议，但认为该六组证据与本案没有关联性，不能证明政府部门不履行义务，不能作为逾期交房的理由。本院认为，被告提交的该六组证据能够证明被告通过合法通径取得了项目建设土地的使用权，巴马瑶族自治县人民政府规划部门也对项目建设进行了规划，本院对被告提供的六组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但该六组证据能否证明被告逾期交房具有免责事由，将在本院认为部分予以阐述。原告对被告提交的第7组、第10组、第12组、第14组证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，本院采信作为本案的定案依据。原告对被告提交的第8组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，本院认为，该组证据没有说明证据的来源、证据形成的时间及证据的内容是否真实等，不能作为认定案件事实的依据。原告对被告提交的第9组、第11组、第13组证据的真实性有异议，认为没有相关部门的签收，不能证明被告曾经跟巴马瑶族自治县人民政府相关部门协调过项目建设用地使用过程中出现的问题。本院认为，被告提供的第11组、第13组证据来源合法，内容真实，但只能证明被告于2015年9月、10月曾向巴马瑶族自治县人民政府提交报告，要求处理印象巴马项目的相关问题，而本案发生在2014年9月15日之前，该两组证据与本案没有关联，本院对该两组证据不予采信。原告对第9组证据的质证意见成立，本院不予采信作为本案的定案依据。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地，之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门分别向被告发放国有土地使用证，使用面积合计为66200平方米，2010年9月14日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门收回上述国有土地使用证，并于2012年12月26日向被告发放新的国有土地使用权证，土地使用面积为43212.9平方米。2013年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第5幢1单元9楼的902号房，该商品房建筑面积约115.21平方米，房价总金额为405539元，买受人自签订《商品房买卖合同》起，定于2013年4月10日前付清总价款的50%房款人民币205539.00元（包含认购金），剩余50%的房款即人民币200000.00元定于2013年12月30日前按月付清。被告于2013年12月30日前将出卖人自检竣工验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告于2013年3月26日、2013年4月12日分两次支付了50%的房款共计205539元，于2014年2月26日、2014年3月4日、2014年3月20日分三次支付了剩余房款200000元，被告于2014年9月15日向原告交付房屋。原告于2016年1月12日提起本案诉讼。
案经本院主持调解无效。
根据原告的陈述理由和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、被告是否逾期交房并构成违约。2、原告请求被告支付违约金16221.56元是否有事实和法律依据。
本院认为，本案原告韦映霞与被告联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于被告是否逾期交房并构成违约的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第六、七、八、九条约定，原告应于2013年12月30日前支付全部房款，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋。原告如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，被告有权解除合同，被告如未按合同约定时间交付房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告于2013年3月26日、2013年4月12日分两次支付了50%的房款共计205539元，于2014年2月26日、2014年3月4日、2014年3月20日分三次支付了剩余房款200000元。被告于2014年9月15日将房屋交付给原告，原告予以签收。原、被告在对方未按合同约定期限履行合同义务时均未提出解除合同，而是以实际行动接受对方的行为，《商品房买卖合同》继续履行。原告交付全部房款后，被告应及时交付房屋，但被告直至2014年9月15日才向原告交付房屋，属于逾期交房。对于被告的行为是否构成违约的问题，被告辩称逾期交房是因为巴马瑶族自治县人民政府规划部门在项目建设过程中变更规划，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，无法验收，属于不可预见原因，应当按照合同约定延期，不应承担违约责任。但被告却未能提供其已申请消防验收，因政府规划部门变更规划致使验收无法通过的证据予以佐证其辩解理由，且巴马瑶族自治县人民政府相关部门变更规划是在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，被告明知这些问题的存在，不属于不可预见的事由。因此，被告的上述辩解本院不予采纳，被告逾期交房无免责事由，已构成违约。
关于原告请求被告支付违约金16221.56元，是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”被告逾期交房构成违约，原告可以依照合同约定请求被告支付违约金。但《商品房买卖合同》第六条第6款约定：“由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款……出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担延期交房违约责任……”，原告未在合同约定的期限内支付房款，被告具有拒绝交付房屋的合理事由，在原告没有完全履行支付房款的义务之前，被告不承担逾期交房的违约责任，故被告逾期交房的时间为2014年3月21日起至2014年9月15日止，共179天。对于原告请求合理、符合约定的部分即10888.72元（405539元×179天×1.5／10000），本院予以支持，超出部分没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司赔付原告韦映霞逾期交房违约金10888.72元。
案件受理费206元，减半收取103元，由原告韦映霞负担34元，被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担69元（原告韦映霞已预交，被告在赔付原告韦映霞逾期交房违约金10888.72元时将案件受理费69元一并支付）。
上述义务，义务人应自本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费206元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦柳欢
二〇一六年三月九日
书 记 员 李宏婧
附本判决适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。