广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法张民一初字第343号原告：陈奕安、张丽君，男，1947年2月4日出生，住中山市石岐区莲柏新村**号***房，公民身份号码6103021947********。委托代理人：张强、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山六路188号合生帝景苑1幢2层02卡，组织机构代码668206375。法定代表人：林少惠，系该公司董事长。委托代理人：陈淑辉、张成，均系该公司法律顾问。原告陈奕安、张丽君诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员杨颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人余健华、唐超余，被告委托代理人蔡艳雪、陈国凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告于2008年7月3日与被告签订了中山市商品房买卖合同（合同编号：0801015417），购买被告开发的位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园B区2期领世苑映月湾18号房地产，购房总价为2478448元，被告应当在2008年12月31日前，将具备交付条件的房产交付给两原告，如逾期超过90天，由第91天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已付房款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。合同签订后，两原告履行了付款义务，但被告没有按约向两原告交付房产。为保障两原告的合法权益，请求法院判令被告：1.向两原告支付逾期交楼违约金49568.96元（2478448元×2%）；2.承担本案诉讼费用。原告为支持其主张在诉讼中提供的证据有：1.身份证复印件、企业机读档案资料各1份；2.中山市商品房买卖合同1份；3.证明1份。被告辩称：涉案楼房为“山永怡.聚豪园B区二期工程”的项目之一，该工程于2008年7月18日进行开工，承建单位严格依据预定期限在2009年8月1日顺利完成竣工验收，并及时向两原告发出收楼通知书，告知其办理收楼手续。因两原告拒绝收楼的消极态度，导致涉案楼房的收楼手续迟迟未能办妥，依法应视为被告已履行合同约定的交付义务，不应承担由此产生的任何责任。涉案楼房未办理竣工验收备案手续不影响交付行为的效力。双方签订的合同约定“出卖人应当将具备该商品房经单体竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，被告已经在涉案房产符合合同约定并具备经单体竣工验收合格条件时通知两原告收楼。2009年8月1日，涉案商品房经验收合格，两原告在2009年8月已经知道可以收楼，依法应在2年内提起诉讼，其在2013年4月才提起诉讼要求被告支付逾期交楼违约金，已经明显超过诉讼时效，依法应不予支持。被告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：1.聚豪园认购书1份；2.收楼通知书、顺风快递单各1份；3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份；4.快递单4份；5.映月湾收楼材料1套。依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：陈奕安、张丽君与永怡公司于2008年7月3日签订1份中山市商品房买卖合同（编号：0801015417），约定陈奕安、张丽君以总价款2478448元向被告购买诉争房产，付款方式为一次性付款，永怡公司应于2008年12月31日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付给陈奕安、张丽君，逾期交房超过90日（含90日），陈奕安、张丽君同意不能行使解除合同的权利，但由第91日起至实际交付之日止，永怡公司按日向陈奕安、张丽君支付已付房价款万分之二的违约金，违约金在总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。合同还约定其他相关权利和义务。合同签订后，陈奕安、张丽君先后支付了相应的购房款。2009年8月1日，由建设单位永怡公司组织监理单位中外建天利（北京）工程监理咨询有限公司、施工单位深圳市鹏城建筑集团有限公司、勘察单位中山市建筑设计院有限公司岩土工程勘察分公司、设计单位广东华方工程设计有限公司对中山永怡.聚豪园B区二期工程（含涉案商品房）进行工程竣工验收。在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中竣工验收意见一栏，施工单位意见为合格，勘察单位、设计单位、建设单位均在负责人一栏签名并加盖公章，并未载明是否合格意见，勘察单位意见、设计单位意见、监理单位意见一栏均未载明日期。工程竣工验收申请表中，监理单位意见一栏载明同意报验申请，可以组织竣工验收，但未载明日期。工程竣工验收报告工程验收结论一栏为该工程验收达到了合格标准，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位均在该报告中签名并加盖公章，建设单位签署日期为2009年8月12日，施工单位、勘察单位签署日期为2009年8月1日。但监理单位及设计单位均未载明日期。永怡公司曾向陈奕安、张丽君寄发收楼通知书，通知陈奕安、张丽君于2009年8月1日起十日内办理涉案商品房的收楼手续，但快递寄发日期为7月31日，但未注明寄发年份。2013年4月16日，陈奕安、张丽君以永怡公司逾期交楼为由，诉至本院，提出前述诉求。本院认为：陈奕安、张丽君与永怡公司均对中山市商品房买卖合同的真实性及陈奕安、张丽君已支付的房款无异议。本案争议的焦点有：1.涉案商品房是否已经符合合同约定,符合国家法律、法规强制性规定，达到交付使用条件；2.陈奕安、张丽君的诉讼请求有无超过法定诉讼时效。针对上述争议焦点，本院作以下分析论证：（一）涉案商品房是否已经达到合同约定的交付使用条件。根据涉案商品房买卖合同约定，涉案商品房的交付条件为“该商品房经单体竣工验收合格”。所谓单体竣工验收合格，具体是指建设单位组织设计、勘察、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格。虽然永怡公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及工程竣工验收报告存在部分瑕疵，但综合分析竣工验收备案表及工程竣工验收报告内容，可认定涉案商品房所在工程已于2009年8月完成单体竣工验收手续并经竣工验收合格。鉴于该报告部分单位没有落款日期，且该报告于2009年8月制作，综合分析，本院认为将该工程竣工日期推定为2009年8月31日为妥，即于2009年8月31日涉案商品房已经达到合同约定的交付使用条件。但永怡公司向陈奕安、张丽君交付使用的房产，除应符合基本居住要求以外，还应满足基本的安全条件。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核……”及第十三条规定：“……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案……”，本案的诉争商品房所在工程，不需要向公安机关消防机构申请消防验收，但应当在验收后报公安机关消防机构备案。案件审理过程中，永怡公司主张涉案商品房所在工程已经办理消防竣工验收备案手续，本院责令永怡公司于第一次庭审（2013年6月6日）后7个工作日内提交办理消防竣工验收备案手续的相关材料，但截止至2013年8月19日，永怡公司仍未向本院提交上述文件。根据《最高人民法院》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”的规定，永怡公司应承担举证不能的不利后果，本院认定永怡公司至今未办理涉案商品房所在工程的消防竣工验收备案手续，仍未符合国家强制性规定的交付使用条件。（二）关于争议焦点二。根据双方签订的商品房买卖合同约定，永怡公司应在2008年12月31日前将涉案商品房交付陈奕安、张丽君使用，但永怡公司至今仍未将涉案商品房交付给陈奕安、张丽君使用，其行为已构成违约，陈奕安、张丽君可向其主张承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，从永怡公司违约行为发生之日后第91天即2009年3月31日，陈奕安、张丽君应当知道其权利受到侵害，即可向永怡公司主张逾期交房违约金，但陈奕安、张丽君直至2013年4月16日才向永怡公司主张上述违约金，而期间并未发生引起诉讼时效中止、中断的情形，故陈奕安、张丽君主张2011年4月16日之前产生的逾期交房违约金已超过诉讼时效，在2011年4月16日之后所产生的违约金并没有超过诉讼时效，应予以支持。同时，根据双方合同约定，逾期交房违约金的总额不得超过总楼价的2%即49568.96元（2478448元×2%=49568.96元），故永怡公司须向陈奕安、张丽君支付的逾期交房违约金亦应以49568.96元为上限。截止至2013年8月19日，按照合同关于逾期交房违约金的计算标准（495.69元/日）计算的违约金数额已超过49568.96元，因此陈奕安、张丽君诉请永怡公司向其支付49568.96元逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。本院认为，永怡公司未在合同约定期限内向吴铁昆交付符合合同约定及强制性规定的房屋，其行为已经构成违约，永怡公司应在合理期限内为诉争商品房办理消防竣工验收备案手续将符合合同及法律、法规强制性规定的商品房交付陈奕安、张丽君使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条、第七十五条之规定，判决如下：广东永怡集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈奕安、张丽君支付逾期交楼违约金49568.96元。如果广东永怡集团股份有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1039元，减半收取为520元（该款两原告已预付），由被告广东永怡集团股份有限公司负担，被告应在判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。代理审判员  杨颖二〇一三年八月十三日书 记 员  朱瑞