青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终1144号
上诉人（原审原告）：郭永祥，公民身份号码×××，男，汉族，1966年2月11日出生，青海省德令哈市商业局退休职工，住青海省海西州。
被上诉人（原审被告）：张琦，公民身份号码×××，女，汉族，1972年6月17日出生，原中国建设银行青海分行西宁城东支行职工，住西宁市，现下落不明。
被上诉人（原审被告）：杨鸣，公民身份号码×××，男，汉族，1970年4月24日出生，原青海省计量检定测试所职工，住西宁市，现下落不明。
上诉人郭永祥因与被上诉人张琦、杨鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初855号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭永祥上诉请求：依法改判。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，2016年1月8日，郭永祥与张琦、杨鸣签订《房屋买卖合同》，约定张琦在经其配偶杨鸣同意后，将以张琦名义购买的位于西宁市城西区文汇路5号3号楼1单元1083室房屋以80万元的价格出售给郭永祥，上述《房屋买卖合同》签订过程中，张琦、杨鸣委托青海西海律师事务所律师拟定合同文本，并在律师的见证下签订了《房屋买卖合同》。青海西海律师事务所为此出具了《律师见证书》。合同签订后，郭永祥陆续将购房款支付给张琦、杨鸣。后二人亦将《商品房预售合同》、《交款收据》原件交由郭永祥保管，在《房屋买卖合同》约定的最终交房期限届满后（2016年4月30日），张琦、杨鸣未能按约定将房屋交付给郭永祥。郭永祥于2016年5月19日诉至城西区人民法院（案外人丁炜于2016年4月19日将张琦、杨鸣诉至城西区人民法院），当时法院工作人员未告知案外人丁炜立案在先，也未能通知郭永祥作为第三人参加丁炜的诉讼。据郭永祥了解，丁炜所提供的证据材料基本与郭永祥向法院提交的证据材料相同，且经庭后核实，郭永祥向法院提交的经房管部门备案的《商品房预售合同》为合同原件，丁炜向法庭提交的合同为虚假合同，法院未能查清其真伪作出判决实属不当。
张琦、杨鸣未答辩。
郭永祥一审诉讼请求：1、确认其与张琦、杨鸣签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令位于西宁市城西区文汇路5号3号楼1单元1083室（城西区丁香路11号）的房屋所有权归郭永祥所有；3、张琦、杨鸣依据《房屋买卖合同》的约定协助郭永祥办理房屋产权过户等相关手续并依约承担相关税费。
一审法院认定的事实：1、张琦、杨鸣系夫妻关系，二人于1998年2月18日办理结婚登记手续。2010年12月24日，张琦、杨鸣与青海茂源房地产开发有限公司签订了合同编号为YS0058278《商品房预售合同》，购买位于西宁市城西区丁香路11号第3号楼1单元1083室（预测建筑面积为136.88平方米），总价款为338454元，并对该商品房预售合同在西宁市房产局登记备案。2、根据郭永祥提交的其与张琦、杨鸣在2016年1月8日签订的《房屋买卖合同》、青海西海律师事务所（2016）西律非字第01号《律师见证书》可得知，双方经过协商后于2016年1月8日达成协议，约定由张琦、杨鸣将自己位于西宁市城西区文汇路5号3号楼1单元1083室（《房屋预售合同》载明为”城西区丁香路11号”）建筑面积为136.88平方米的住房一套以80万元价值出售给郭永祥。双方在该合同中约定的付款方式为：首笔60%房款48万元，乙方（郭永祥）于2016年1月8日（签订本合同当日）已支付甲方(张琦、杨鸣)；40%余款32万元，乙方于2016年4月30日前支付甲方。2、根据郭永祥提交的银行转账明细单显示，合同签订当日，郭永祥通过银行向张琦、杨鸣转款22万元，后陆续向张琦、杨鸣于同年1月15日转款5万元、2月5日转款1万元、3月10日转款1万元、3月31日转款5000元、4月2日转款5000元，郭永祥于4月2日向张琦、杨鸣转款3000元，以上共计303000元。3、同时根据郭永祥提交的银行转账明细单显示，在2016年1月8日合同签订之前，郭永祥累计向张琦、杨鸣转款9笔，共计39.4万元。郭永祥陈述前述款项均为出借给张琦、杨鸣的借款，并向法庭出示张琦、杨鸣于2015年1月29日向郭永祥借款20万元的借据一张，后因张琦、杨鸣无力偿还借款，向郭永祥提出用本案诉争房产予以抵债，但就郭永祥陈述的用借款来抵顶房款的意见，仅有其个人陈述，并未在郭永祥与张琦、杨鸣签订的《房屋买卖合同》和《律师见证书》中有所约定，亦无其他证据能够佐证。还查明：1、经向西宁市不动产服务中心查询得知，该套诉争房产目前尚未办理产权证，该套房产于2016年2月4日被司法查封，查封时间为2016年2月4日-2019年2月3日。2、张琦、杨鸣曾于2014年10月26日与案外人丁炜签订《房屋转让协议》，约定张琦、杨鸣将本案涉诉房屋以66万元的价款出售给案外人丁炜，同年10月，丁炜通过银行转账方式将66万元房款全部付清，并将《商品房预售合同》、房款收据、房屋钥匙交付丁炜。后因张琦、杨鸣不履行协助办理过户手续的义务被案外人丁炜于2016年4月19日诉至一审法院，请求确认房屋所有权。经过审理，该院于2016年11月18日作出（2016）青0104民初627号民事判决书，判决：”一、确认丁炜与张琦、杨鸣签订的《房屋转让协议》合法有效；二、张琦、杨鸣向丁炜交付坐落于西宁市城西区丁香路11号文汇苑住宅小区3号楼1单元1083室房屋一套并协助办理不动产过户手续。于本判决生效后十日内履行”。现该判决书已经生效。
一审法院认为，郭永祥与张琦、杨鸣自愿在律师见证下签订《房屋买卖合同》，且双方均已部分履行了各自的义务，加之该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《物权法》一物一权的原理，本案涉诉房屋所有权已经由（2016）青0104民初627号民事判决书判归案外人丁炜所有，对于给郭永祥造成的损失，其可向张琦、杨鸣另行主张，就此情节在向郭永祥释明后其坚持要求对其诉求依法作出裁决。鉴于该诉争房屋的所有权已经归属他人，故对郭永祥主张的判令房屋所有权和协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。遂判决：一、郭永祥与张琦、杨鸣于2016年1月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回郭永祥要求位于西宁市城西区文汇路5号3号楼1单元1083室（城西区丁香路11号）房屋所有权归其所有的诉讼请求；三、驳回郭永祥要求张琦、杨鸣依据《房屋买卖合同》的约定协助其办理房屋产权过户等相关手续并依约承担相关税费的诉讼请求。诉讼费50元，公告费800元，由张琦、杨鸣负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
张琦、杨鸣经本院合法传唤未参加诉讼，视为放弃诉讼权利，郭永祥除对一审法院认定的丁炜通过转账支付涉案房款、张琦、杨鸣将《商品房预售合同》、房款收据交付丁炜的事实不认可外，对其余事实无异议，因丁炜与张琦、杨鸣之间的房屋买卖事实已经人民法院生效判决所确认，郭永祥提出的异议不能成立，不予采纳，故对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，张琦、杨鸣与案外人丁炜就涉案房屋的买卖行为在前，且已由人民法院生效判决确认双方签订的《房屋转让协议》合法有效，并判令张琦、杨鸣向丁炜交付涉案房屋并协助办理不动产过户手续，案外人丁炜已经对涉案房屋依法享有所有权。而郭永祥与张琦、杨鸣签订的《房屋买卖合与同》在后，双方未在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，郭永祥只能基于《房屋买卖合同》主张债权，就此情形，一、二审法院均向郭永祥进行了释明，但郭永祥仍坚持其主张，故对郭永祥要求确认位于西宁市城西区文汇路5号3号楼1单元1083室（城西区丁香路11号）房屋所有权归其所有，张琦、杨鸣依据《房屋买卖合同》的约定协助其办理房屋产权过户等相关手续并依约承担相关税费的诉讼请求，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郭永祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 李娟
审判员 王鹏
审判员 纳敏
二〇一七年十月十三日
书记员 田云