辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盘中民二终字第00239号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。
负责人：何万林，该公司经理。
委托代理人：周前，北方华锦通达化工股份有限公司资本运营部副部长。
委托代理人：王洪荣，华锦集团置业公司综合服务处处长。
被上诉人（原审被告）：马健，男，1965年9月15日出生，回族，大商盘锦新玛特股份有限责任公司副经理，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：王孜文，男，1976年10月20日出生，汉族，大商盘锦新玛特股份有限责任公司司机，住辽宁省盘锦市双台子区。
原告北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司与被告马健因房屋租赁合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院2011年4月15日作出（2011）双民一初字第00205号民事判决书，被告马健不服判决，提起上诉。2011年8月15日，盘锦市中级人民法院作出（2011）盘中民二终字第178号民事裁定书，将该案发回重审。盘锦市双台子区人民法院另行组成合议庭审理本案，于2013年12月20日作出（2011）双民一初字第00650号民事判决，原审原告北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司的委托代理人周前、王洪荣，被上诉人马健及委托代理人王孜文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华锦集团置业公司一审诉称：2004年12月华锦集团置业公司与马健签订协议，将辽河公寓（面积4014平方米，五层楼，每层28个房间）整体出租给马健，租期六年，自2005年1月至2010年12月，年租金为人民币100000元。2010年12月到期后，华锦集团置业公司要求马健交还房屋，但马健以索要装修补偿为由拒绝交付一楼和二楼部分房间，并占用至今，导致华锦集团置业公司不能完全行使对该楼的使用及管理。房屋租赁期间，马健没有履行合同约定，一直没有交付全部物业费及部分取暖费，合同到期后，马健仍占用一楼及二楼部分房间共计52间对外出租，房租费应按马健返租给华锦集团置业公司的房租费350元／间计算。租赁期间马健将一楼全部改做商网对外出租，华锦集团置业公司作为公寓管理者要求恢复原状。为了维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判决被告马健腾出房屋，承担物业费人民币214051.80元，承担非法占用期间的房租费人民币618800元，承担一楼房屋恢复费人民币136342元，承担水、电费、物业费人民币213870元，上述款项合计1183063.80元。
被告（反诉原告）马健一审辩称：马健不同意腾迁，二楼以上的房间在合同到期前已经被原告占用，马健只占用了一楼，原告赔偿马健损失后，马健就腾迁房屋；不同意承担原告要求承担非法占用期间的房租费618800元，马健租赁该楼的年租金才100000元，马健是因为装修补偿问题才占用一楼的，不是无理占用；马健只是从2010年后没交物业费，物业费为每年2000元，别的费用如何产生的马健不知道；合同到期前，水、电费我都已经交纳了，合同到期后没有交纳，不同意承担全楼的费用；马健不同意承担房屋装修的恢复费用，合同中已约定一楼作为商网使用，且不可移动性装修在合同到期后有偿转让给原告。
被告（反诉原告）马健一审反诉称：2004年12月3日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议书，由反诉原告租赁位于盘锦市双台子区天河小区东南侧的原乙烯单身楼，面积为4014平方米，租赁期限自2005年1月1日至2010年12月30日止，年租金为人民币100000元，房屋用途为商业网点、写字楼、独身公寓。协议中约定反诉原告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需征得反诉被告的同意；合同到期后，不可移动性装修有偿转让给反诉被告；如反诉原告自行拆除，反诉被告有权要求反诉原告按原状恢复或交纳恢复工程所需费用。协议签订后，反诉原告共投资2060000元对该楼进行装修。2008年6月20日，反诉原告与代表北方华锦化学工业集团有限公司的反诉被告签订了一份房屋租赁协议，由北方华锦化学工业集团有限公司返租该楼的部分房间，作为其单身公寓使用，后双方又补充协议，增加了返租房间的数量，延长租期至2010年12月31日，反诉被告尚欠反诉原告租金1330052元，故反诉原告请求法院判决反诉被告补偿房屋装修费500000元，支付房屋租金1330052元并承担反诉费用。
原告（反诉被告）华锦集团置业公司辩称：不同意被告的反诉请求。合同中已明确约定，被告在装修房屋时必须取得原告的书面同意，被告在无原告书面同意的情况下装修，原告不承担补偿责任。原告只欠被告租金95300元，其它租金不知道被告是如何计算出来的。
一审法院查明事实：原告（反诉被告）北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司系北方华锦化学工业集团有限公司下设的分公司，具有独立经营业务的资质。2004年12月3日，原告（反诉被告）华锦集团置业公司与被告（反诉原告）马健签订了房屋租赁协议书，将位于盘锦市双台子区辽河置业公司天河小区东南侧（原乙烯单身楼）楼房租给被告（反诉原告）马健用于商业网点、写字楼、独身公寓，租赁期限自2005年1月1日至2010年12月30日止，年租金为人民币100000元，并约定被告（反诉原告）马健不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需征得原告（反诉被告）华锦集团置业公司的书面同意；合同到期后，不可移动性装修有偿转让给原告（反诉被告）华锦集团置业公司；如被告（反诉原告）马健自行拆除，原告（反诉被告）华锦集团置业公司有权要求被告（反诉原告）马健按原状恢复或交纳恢复工程所需费用。被告（反诉原告）马健承租该楼房后，成立盘锦市双台子区辽河公寓，对外出租公寓房屋。2008年6月20日，北方华锦化学工业集团有限公司与被告（反诉原告）马健经营的盘锦市双台子区辽河公寓签订了房屋租赁协议书，承租盘锦市双台子区辽河公寓五楼28间房屋，租赁期限自2008年7月至2009年6月30日，租金为每间260元／月，并约定房屋租金与被告（反诉原告）马健给付原告（反诉被告）华锦集团置业公司的租金互相抵账。原告（反诉被告）自2008年起至今陆续回租辽河公寓房间86间（该楼共有140间房屋）。2008年11月6日，原告（反诉被告）华锦集团置业公司收被告（反诉原告）马健抵账后的2008年房屋租金人民币960元，并出具收款收据一张。合同约定的租赁期满后，双方一直按原合同履行，2010年1月8日原告（反诉被告）华锦集团置业公司收被告（反诉原告）马健抵账后的2009年房屋租金人民币3280元（2009年10万租金抵销返租租金至2010年6月），并出具收款收据一张。自2008年达成租赁合同始，双方约定马健每年交付该楼物业费2000元，马健交付至2009年12月末，自2010年至今未缴纳。2010年7月1日至2010年12月30日，北方华锦化学工业集团有限公司回租的房间租金均涨至每间350元／月。自2010年7月始双方一直未进行财务结算，马健未交纳承租租金，华锦集团置业公司亦未交纳回租租金。2011年1月至9月马健占用房间55间，2011年9月至今马健占用房间54间。原告（反诉被告）华锦集团置业公司与被告（反诉原告）马健签订的房屋租赁协议到期后，因房屋腾迁与装修费用补偿等问题双方一直未达成一致意见，原告（反诉被告）华锦集团置业公司以被告（反诉原告）马健违约为由，起诉至法院，要求被告（反诉原告）马健腾出房屋、承担物业费人民币214051.80元、承担非法占用期间的房租费人民币618800元、承担一楼房屋恢复费人民币136342元、承担水、电费、物业费人民币213870元，并承担本案的诉讼费用。
另查，被告（反诉原告）马健承租的原告（反诉被告）华锦集团置业公司楼房一楼在2004年被改成商网，经辽宁兴隆司法鉴定所鉴定，改做商网部分恢复原状费用的工程造价为人民币136342元。辽宁兴隆司法鉴定所对该楼装修部分的价值鉴定为，双方达成共识部分现在价值人民币309285元、双方未达成共识部分现在价值人民币75469元，总计人民币384754元。被告（反诉原告）马健未给付自2010年1月至今承租楼房的租金，北方华锦化学工业集团有限公司亦未给付被告（反诉原告）马健86间房间2010年7月1日至2010年12月31日的租金。双方互抵租金至2010年12月（租赁期满），原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）租金90440元，双方对该数额予以认可。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）华锦集团置业公司与被告（反诉原告）马健签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。租赁期满后，被告（反诉原告）马健应按约定将承租房屋交还原告（反诉被告）华锦集团置业公司，故对原告（反诉被告）华锦集团置业公司要求被告（反诉原告）马健腾迁处房屋和承担物业费的诉讼请求，法院予以支持。被告（反诉原告）马健与原告（反诉被告）签订的房屋租赁协议中已明确约定被告（反诉原告）马健承租房屋用于经营独身公寓，原告（反诉被告）应当知道被告（反诉原告）必然需要对房屋进行装修，被告（反诉原告）装修承租房屋时虽未取得原告（反诉被告）的书面同意，但原告（反诉被告）在其总公司多年来一直承租被告（反诉原告）装修后的房屋，并按照总公司的要求将两笔租金互相折抵的情况下，仅以被告（反诉原告）改变房屋的内部结构和装修未取得其书面同意为由，要求被告（反诉原告）无条件腾迁房屋，拒绝对其装修房屋部分进行补偿，不仅显失公平，也违反了诚实信用原则，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）对其承租房屋装修部分予以补偿的诉讼请求，法院予以支持。被告（反诉原告）因与原告（反诉被告）就租赁房屋的装修补偿等问题未达成一致意见，而一直占有承租房屋，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担占用期间的房租费的诉讼请求，法院予以支持。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同中原告（反诉被告）是将该楼房的一楼作为商网出租给被告（反诉原告）的，原告（反诉被告）未向法院提供证据证明与被告（反诉原告）之间存在改变一楼的原先用途或结构被告（反诉原告）将承担赔偿责任的约定，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担一楼房屋恢复费的诉讼请求，法院不予支持。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同中已明确约定水费、电费由被告（反诉原告）承担，因原告（反诉被告）在诉讼期间未提供充分证据，对水费、电费数额无法认定，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担水费、电费的诉讼请求，法院不予支持。承租人承租房屋应按约定履行给付租金义务，被告（反诉原告）应按与原告（反诉被告）达成的约定，将抵扣其总公司承租房屋租金后的房屋租金给付原告（反诉被告）。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，据此判决：一、被告（反诉原告）马健自本判决生效后三十日内从其承租的位于盘锦市双台子区辽河置业公司天河小区东南侧（原乙烯单身楼）迁出，将该楼交还给原告（反诉被告）华锦集团置业公司。二、被告（反诉原告）马健自2011年1月起按每年38600元给付原告（反诉被告）北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司房屋租金，至迁出之日止。三、被告（反诉原告）马健自2010年1月起按每年2000元给付原告（反诉被告）北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司物业费，至迁出之日止。四、原告（反诉被告）北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司自本判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）马健房屋回租费90440元（双方租金互抵至2010年12月）。五、原告（反诉被告）北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司自本判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）马健装修补偿款人民币384754元。六、驳回原告（反诉被告）北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司及被告（反诉原告）马健的其他诉讼请求。案件受理费100元（华锦缴纳），反诉费11800元（马健缴纳），由原告北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司承担8427.91元，由被告马健承担3472.09元；鉴定费5000元（华锦缴纳）及鉴定费15000元（马健缴纳），由原告（反诉被告）北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司承担。
北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司的上诉请求及理由。请求二审法院依法改判。理由是：1、依据合同约定，被上诉人装修未经上诉人的书面同意，因此上诉人不应承担被上诉人的装修费用；2、上诉人认为原审计算房屋租金、物业费、水电费数额错误，请求二审法院依法改判；3、上诉人要求被上诉人承担恢复原状的费用。上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
马健二审答辩：服从原审判决。
本案争议焦点：
一、上诉人应否承担被上诉人装修费，数额如果确定。
二、房屋租金数额、物业费、水电费计算是否准确。
三、被上诉人应否承担恢复原状费用。
围绕本案争议焦点上诉人提供如下证据：
1、被上诉人出租的一楼商网的租户（7户），证明被上诉人收取每户的房租金额，共146000元。
2、上诉人自行制定的物业费表，证明物业费计算数额2013年10月金额是43739元。
3、2011年1月份民用水、电、气三表用量报表、2012年1至12月份民用水、电、气三表用量报表、2013年1至12月份民用水、电、气三表用量报表、2014年1至9月末民用水、电、气三表用量报表，用四份表格证明辽河公寓分摊水表2011年至2014年4月份水费是30859元，合计是148123元；电费是519164元，合计是452798元；整个公寓140个房间，马建使用54个房间，分摊系数39%，合计金额234359元，滞纳金27793元，合计是262152元。
经庭审质证，被上诉人认为上述证据均是上诉人自行计算的，不具有证据的真实性，且数额全不准确，因此上述证据不能作为有效证据。对整个公寓140个房间，马健使用54个房间无异议。
围绕本案的争议焦点被上诉人未提供证据。被上诉人认为依据双方合同约定，被上诉人并未对诉争房屋进行结构改变，一至五层只是换门窗属于正常装修范围，因此装修费用应该对方承担，被上诉人提供75000元的装修方面的相关证据，上诉人虽然否认此项费用的存在，但该项费用是实际花销应由上诉人承担。同时认为一楼商网的租金应以双方签订的协议为准，不能以上诉人自制的表格为依据；被上诉人只是对房屋装修并没有改变结构，因此不应承担恢复原状费用。
本院认证：上诉人提供的收取房租费用及物业费等证据，不能证明房屋出租的实际金额，房租费应以双方当事人签订的房屋租赁协议及收款凭证为依据来确定房屋租金的具体数额，故上诉人提供的收取房屋租金及自行制定的物业费表不能作为本案的定案依据；关于上诉人提供的水电费和物业费的数字，被上诉人虽然否认，但被上诉人又无其他证据予以反驳，故上诉人提供的水电费证据可以作为本案的定案依据。
本院经审理查明与一审法院认定事实一致外。另查：辽河公寓分摊水表2011年至2014年4月份水费合计是148123元；电费是452798元，合计是519164元；整个公寓140个房间，马健使用54个房间，分摊系数39%，合计金额234359元。
本院认为：关于上诉人应否承担被上诉人装修费问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议中已明确约定马健承租房屋用于经营独身公寓，上诉人应当知道被上诉人必然需要对房屋进行装修，被上诉人装修承租房屋时虽未取得上诉人的书面同意，但上诉人在其总公司多年来一直承租被上诉人装修后的房屋，并按照总公司的要求将两笔租金互相折抵的情况下，仅以被上诉人改变房屋的内部结构和装修未取得其书面同意为由拒绝赔偿装修损失依据不足，因此原审法院判决上诉人承担被上诉人的装修费用正确，本院予以支持，故对上诉人称不承担被上诉人装修费用的上诉请求因依据不足不予支持。关于房租费、物业费计算是否准确问题。上诉人虽向法院提交住户的证明和自制的表格，但上述证据不能证实上述费用的实际数额，故对上诉人称房租费、物业费计算不准确的上诉请求依据明显不足，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于被上诉人应否承担恢复原状费用问题。被上诉人对承租房屋进行维修和装修，并未对房屋的结构进行改变，因此上诉人要求被上诉人承担恢复原状费用没有事实和法律依据，故对上诉人要求被上诉人承担恢复原状费用的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人承包期满后应否给水电费问题、被上诉人在合同期满后一直未交付水电费，被上诉人在使用楼房时同时也使用水电，被上诉人在使用水电后应缴纳费用，本院予以改判，故对上诉人要求被上诉人缴纳已发生水电费的上诉请求正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持盘锦市双台子区人民法院（2011）双民一初字第00650号民事判决。
二、被上诉人马健于本判决生效后三十日内一次性给付上诉人北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司2011年至2014年4月份水电费人民币234359元。
一、二审案件受理费及反诉费23700元，由上诉人北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司承担16590元、被上诉人马健承担7110元。鉴定费5000元（华锦缴纳）及鉴定费15000元（马健缴纳），由上诉人北方华锦化学工业集团有限公司置业分公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦俐
审 判 员 高玉波
代理审判员 董千里
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 赵哲皓