广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3010号原告：尚金莲，女，汉族，住广东省中山市西区，公民身份号码×××0046。原告：黄国兵，男，汉族，住浙江省新昌县，公民身份号码×××185X。上列两原告的共同委托代理人：温观生、周颖俊，分别、实习律师。被告：熊长清，男，汉族，住湖北省赤壁市。被告：中山市鑫辉展示制品有限公司，住中山市。法定代表人：熊俊。被告：中山市南区辉凡展示制品厂，住所地中山市，组织机构代码××。法定代表人：熊长清。原告尚金莲、黄国兵诉被告熊长清、中山市鑫辉展示制品有限公司（以下简称鑫辉公司）、中山市南区辉凡展示制品厂（以下简称辉凡制品厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法由审判员陈绮乔独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人温观生、周颖俊到庭参加诉讼。被告熊长清、鑫辉公司、辉凡制品厂经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚金莲、黄国兵共同诉称：2012年12月6日，原告尚金莲与熊长清签订《租赁合同》，原告尚金莲将位于中山市南区广珠公路边的厂房等设施出租给被告熊长清。《租赁合同》约定：2013年12月1日至2015年11月30日，每月租金23000元，每月5日前一次性支付当月租金，逾期支付的，则逾期一天加收5%的滞纳金。若逾期一个月未交纳租金的，原告尚金莲有权终止本合同。合同解除时，被告熊长清须按时搬出物品。如逾期不搬迁，原告有权向人民法院起诉和申请执行，因此所受损失由被告赔偿。合同签订后，原告将厂房交付给被告使用，然而被告未按约定支付租金。其中，2014年1月至2014年12月间，每月应付租金23000元，但被告每月实际支付22000元，累计拖欠租金12000元。此外2015年6月、7月、8月租金合计69000元，被告仍未支付。被告鑫辉公司和辉凡制品厂是被告熊长清投资设立的企业，且长期实际使用厂房，故被告鑫辉公司和辉凡制品厂应承担连带法律责任。据此特诉诸法院，请求判令：1.解除原告尚金莲与被告熊长清于2012年12月6日签订的《租赁合同》；2.被告熊长清、鑫辉公司和辉凡制品厂连带支付拖欠的2014年租金12000元，2015年6月、7月、8月租金69000元及逾期付款损失5106.65元（从2015年9月1日起，以81000元为基数，按银行同期贷款利率四倍计至付清之日止）；3.被告熊长清、鑫辉公司和辉凡制品厂于2015年9月1日之前榜前完毕，并将中山市南区广珠公路边的厂房等设施完整返还给原告。逾期返还的，则从2015年9月1日去至实际返还厂房之日止，按每月23000元标准给付场地占用费给原告；4.被告熊长清、鑫辉公司和辉凡制品厂连带场地本案诉讼费。庭审中，原告以被告清偿了拖欠的2015年6月、7月租金为由，变更诉讼请求如下：1.解除原告尚金莲与被告熊长清于2012年12月6日签订的《租赁合同》；由被告熊长清、鑫辉公司和辉凡制品厂在判决生效之日起七日内返还租赁物给原告；2.被告熊长清、鑫辉公司和辉凡制品厂向原告连带支付拖欠的2014年租金12000元，2015年8月租金23000元，合计租金35000元及逾期付款利息【从2015年9月1日起至还清欠款之日止，按实际欠款额（以23000元为基数），以中国人民银行同期同类（一年期）贷款利率四倍计付】；3.被告熊长清、鑫辉公司和辉凡制品厂从2015年9月1日去至实际返还厂房之日止，按每月23000元的标准连带支付租赁场地占用费给原告；4.被告熊长清、鑫辉公司和辉凡制品厂连带承担本案诉讼费。原告尚金莲、黄国兵为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1.《租赁合同》；2.粤房地产证字第C7103501《房地产权证》及中府国用（2009）第易260557号《土地使用权证》；3.租金发票及租赁缴税登记卡;4.被告鑫辉公司和辉凡制品厂的企业机读档案登记资料及被告熊长清、两原告的身份证复印件;5.租赁厂房现况照片；6.原告尚金莲的银行账户历史明细表。经审理查明：2012年12月6日，原告尚金莲作为甲方与被告熊长清作为乙方签订《租赁合同》约定，甲方将位于中山市南区广珠公路边的厂房、宿舍、办公楼及厂区内相关地面与设施在内，如消防设施、变压器、供水设备等全部出租给乙方使用。租金从2012年12月1日至2013年11月30日内每月租金22000元，从2013年12月1日至2015年11月30日内每月租金23000元。厂房房屋租赁税由乙方承担，乙方应于每月5日前向甲方一次性支付当月租金，逾期支付的，按逾期一天加收5%的滞纳金，若乙方逾期一个月未交纳租金的，甲方有权终止本合同。签订合同时，乙方向甲方交履约金28700元，在合同终止时，乙方缴清租金、水电费后，甲、乙方双方办好租赁物业的交接手续，甲方凭履约金收据不计利息一次性退还给乙方。乙方如拖欠租金一个月以上，甲方有权单方面终止合同，由此引起的后果，由乙方负责。租赁期间，甲、乙方双方均不得借故解除合同，但如乙方确因特殊情况需要退出厂房，必须提前3个月书面通知甲方，但需经甲方同意，如违约一次性补偿甲方损失100000元。在合同期间由乙方出资增建的固定资产如建筑物、室内装修和供水、供电管线等，于合同期满时无偿归甲方所有。租赁期间，乙方如将厂房转让给第三方使用，必须征得甲方的同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。租赁期满或合同解除，乙方必须按时播出全部乙方物件（除乙方安装的基本水电设施及厂房内的基本装修），搬迁后三天内厂房仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方赔偿。合同还约定办租赁证的一切手续费及租赁税金由乙方负责等。合同签订后，原告将厂房交付给被告熊长清使用。被告熊长清在涉案租赁物所在地处开办个人独资企业被告辉凡制品厂，同时将涉案租赁物办公楼一层2卡、厂房B2卡转租给被告鑫辉公司。2015年8月31日，两原告以三被告在2014年1月至2014年12月期间没有按合同约定支付每月租金23000元，仅是每月实际支付22000元，累计拖欠原告租金12000元，以及自2015年6月开始拖欠租金，至2015年8月共拖欠租金69000元，其欠租行为已构成违约为由，特起诉至法院，主张前述权利。另查：被告鑫辉公司是熊俊和熊腾方投资开办的有限责任公司，工商登记的住所地是中山市南区城南五路17号办公楼一层2卡、厂房B2卡，法定代表人是熊俊；被告辉凡制品厂是被告熊长清投资开办的个人独资企业，工商登记的住所地是中山市南区广珠公路边。庭审中，原告向法院提交被告鑫辉公司和被告辉凡制品厂的现况照片及该两企业的租赁缴税登记卡及原告尚金莲开具给被告鑫辉公司和熊俊的租金发票，证实该两企业同在涉案租赁物场地办公，是涉案租赁物的实际使用者，且原、被告双方至今尚未对涉案租赁物办理移交手续。根据原告提交的租赁缴税登记卡及租金发票显示，2014年8月前的租赁者和缴租者均为熊俊，自2014年9月至2015年7月的租赁者和缴租者变更为被告鑫辉公司，租赁缴税登记卡载明的承租面积为900平方米，每月应缴和已缴租金为7200元。对此，两原告另向法院提交尚金莲的银行账户历史明细表，一是证实三被告已缴清了2015年6月和7月拖欠的租金，尚欠2015年8月1日后租金未付的事实；二是证实涉案租赁物的租金一向都是被告熊长清负责缴交，该租赁缴税登记卡及租金发票只是按熊长清要求开具的，并不能证实被告鑫辉公司仅是租赁涉案租赁物部分的事实，从而结合被告辉凡制品厂和被告鑫辉公司共同在租赁场地办公的事实，主张被告辉凡制品厂和被告鑫辉公司应当与被告熊长清对本案债务连带承担清偿责任。另原告还提交尚金莲的银行账户历史明细表，称案外人王雪珍在两原告提起诉讼后，通过银行转账方式于2015年8月28日、同年9月1日及同年10月21日代表被告熊长清支付了10000元、13000元和23000元的租金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。经查，原告尚金莲与黄国兵是位于中山市南区广珠公路边涉案租赁房屋的房地产权属人及土地使用权人。庭审中，原告黄国兵对原告尚金莲与被告熊长清于2012年12月6日签订《租赁合同》的行为表示确认。据此，尚金莲与黄国兵作为本案原告提起诉讼的主体资格适格，本院依法予以认可。涉案《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。现两原告已将租赁房屋交付被告熊长清使用，被告熊长清理应按照合同约定按时缴交租金。关于被告鑫辉公司和被告辉凡制品承担责任的问题。厂经查，两原告已向法院提交租赁缴税登记卡、租金发票、企业机读档案登记资料及租赁物现况照片等证据证实被告鑫辉公司和被告辉凡制品厂是涉案租赁物的实际使用者，根据谁主张，谁举证的原则，鉴于被告至今未向法院举证反驳，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告鑫辉公司和被告辉凡制品厂应承担举证不能的不利法律后果，本院认定被告鑫辉公司和被告辉凡制品厂是涉案租赁物的实际使用者，依法应承担相应租金的缴付义务。但鉴于被告鑫辉公司在工商行政部门登记的经营住所地是租赁物的办公楼一层2卡、厂房B2卡，且结合被告鑫辉公司与被告辉凡制品厂分别办理了租赁缴税登记卡，以及原告开具给被告鑫辉公司的租金发票也显示收取被告鑫辉公司的租金为7200元等事实，由此，本院认定被告鑫辉公司只是使用了涉案租赁物部分场地，被告鑫辉公司与被告熊长清存在转租赁关系，且该转租行为已得到两原告认可。据此，被告鑫辉公司依法应在其承租使用的部分租赁场地需缴交的7200元租金范围内与被告熊长清连带承担清偿责任。至于被告辉凡制品厂，因该厂是被告熊长清在租赁物处投资开办的个人独资企业，故作为涉案租赁物的实际使用人，依法应与被告熊长清共同对租赁物租金承担清偿责任。关于涉案租赁合同解除的问题。本案中，两原告主张三被告拖欠2015年8月1日之后租金至今未付，由于三被告至今未向法院举证反驳，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，三被告应承担举证不能的不利法律后果，本院据此认定三被告拖欠两原告2015年8月1日之后租金至今未付的事实。鉴于三被告拖欠两原告租金未付已超过1个月，按照涉案租赁合同约定，三被告的行为已构成违约，原告有权解除涉案于2012年12月6日签订《租赁合同》，并收回涉案租赁物。现两原告已于2015年8月31日起诉至法院并主张解除涉案租赁合同，法院亦于2015年11月13日向三被告送达了相关诉讼材料，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，可视为原告主张解除租赁合同的通知于2015年11月13日已送达给被告，原告尚金莲与被告熊长清于2012年12月6日签订《租赁合同》于该日解除。据此，两原告主张解除涉案于2012年12月6日签订《租赁合同》，要求三被告腾空并交还涉案租赁物的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于两原告主张三被告支付2015年8月份租金23000元及自2015年9月1日起至实际交还租赁物之日止按每月23000元标准计付占用租赁物期间租金的问题。结合本院上述认定三被告拖欠原告2015年8月1日之后租金未付，涉案租赁合同现于2015年11月13日解除，以及三被告之间依法承担相应民事责任的观点，本院认定被告熊长清及被告辉凡制品厂应共同向两原告承担清偿2015年8月1日至2015年11月13日期间未付租金78966.7元【23000元/月×3个月+（23000元/月÷30天×13天）】的责任；被告鑫辉公司依法应对其实际承租使用的租赁场地需缴交的租金24720元【7200元/月×3个月+（7200元/月÷30天×13天）】承担连带清偿责任。至于两原告主张的逾期付款利息，因涉案租赁合同已约定租金逾期支付的，则逾期一天加收5%滞纳金的计算方式，现两原告以该滞纳金计算标准过高，自行调整按中国人民银行同期同类（一年期）贷款利率四倍计付，两原告关于逾期付款利息的计算标准与法无悖，本院予以准许。另，本案中，原告仅对三被告拖欠的2015年8月份租金主张逾期付款利息，这是原告对自己民事权利的处分，与法无悖，本院亦予以准许。综上，被告熊长清及被告辉凡制品厂应共同向两原告清偿2015年8月1日至2015年11月13日期间拖欠的租金78966.7元及部分租金逾期付款的利息【利息计算方法：从2015年9月1日起至还清欠款之日止，按实际欠款额（以23000元为基数），以中国人民银行同期同类（一年期）贷款利率四倍计付】；被告鑫辉公司对其实际承租使用的租赁场地需缴交租金24720元及相应逾期付款的利息【利息计算方法：从2015年9月1日起至还清欠款之日止，按实际欠款额（以7200元为基数），以中国人民银行同期同类（一年期）贷款利率四倍计付】承担连带清偿责任。至于租赁合同解除后，因三被告至今尚未腾空租赁物交还原告，故被告熊长清及被告辉凡制品厂理应向两原告支付自2015年11月14日起至返还租赁物之日止的实际占用租赁物期间，按每月23000元的标准计付的租金；被告鑫辉公司则应对其实际承租使用的租赁场地在占用期间所需缴交的租金（按7200元/月的标准乘以实际占用时间）承担连带清偿责任。关于原告主张被告支付的2014年1月至同年12月期间拖欠租金12000元及逾期付款利息的问题。本案中，两原告依据涉案租赁合同约定，认定从2013年12月1日起，被告每月应缴租金由之前的22000元/月调整为23000元/月，从而主张被告在2014年1月至同年12月期间每月均少支付1000元租金，共拖欠原告该期间租金12000元。经查，在2014年1月至同年12月期间，被告每月均是向原告支付22000元租金，由此可见，被告以其实际行为单方变更了双方签订合同所约定的租金缴纳金额。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下才可以视为意思表示。”的规定，鉴于原告对被告在2014年1月至同年12月期间不按合同约定的每月租金标准23000元交付租金，仍是执行之前每月22000元的租金标准的行为，至今没有向法院举证证实其有向被告提出异议。据此，法院认为，原告对被告在此期间单方变更租金缴纳标准，继续沿用之前的22000元的租金标准的行为是默示、接受的，原告现再要求被告按合同约定的23000元标准缴付2014年1月至同年12月期间少付的12000元租金及逾期付款利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上，两原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、解除原告尚金莲与被告熊长清于2012年12月6日签订《租赁合同》。二、被告熊长清、中山市鑫辉展示制品有限公司和中山市南区辉凡展示制品厂于本判决生效力之日起七日内腾空位于中山市南区广珠公路边的租赁厂房并交还给原告尚金莲、黄国兵。三、被告熊长清、被告中山市南区辉凡展示制品厂于本判决生效之日起七日内共同向原告尚金莲、黄国兵清偿2015年8月1日至2015年11月13日期间的租金78966.7元及部分租金逾期付款的利息【利息计算方法：从2015年9月1日起至还清欠款之日止，按实际欠款额（以23000元为基数），以中国人民银行同期同类（一年期）贷款利率四倍计付】。四、被告中山市鑫辉展示制品有限公司于本判决生效之日起七日内对上述第二项债务中的24720元租金及部分租金逾期付款的利息【利息计算方法：从2015年9月1日起至还清欠款之日止，按实际欠款额（以7200元为基数），以中国人民银行同期同类（一年期）贷款利率四倍计付】承担连带清偿责任。五、被告熊长清、被告中山市南区辉凡展示制品厂于本判决生效之日起十日内，按每月23000元的标准向原告尚金莲、黄国兵支付自2015年11月14日起至实际返还租赁物之日止实际占用租赁物期间的租金。六、被告中山市鑫辉展示制品有限公司于本判决生效之日起十日内对上述第五项债务中的相应债务（计算标准：7200元/月×实际占用租赁物的时间）承担连带清偿责任。七、驳回原告尚金莲和原告黄国兵的其他诉讼请求。如果被告熊长清、被告中山市南区辉凡展示制品厂和中山市鑫辉展示制品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1952元，减半收取976元，由被告熊长清、被告中山市南区辉凡展示制品厂和中山市鑫辉展示制品有限公司共同负担（该款已由原告尚金莲预付，三被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告尚金莲，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈绮乔二〇一五年十一月三十日书记员  赵 莉许晓丹第11页共12页