云南省泸西县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云2527执异3号
案外人：段红梅，女，1969年11月1日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司泸西支行。住所地：泸西县中枢镇九华路东段。
负责人：郭虹，系该行行长。
委托代理人：张红心，男，1962年3月5日生，汉族，居民，大专文化，住泸西县。系中国工商银行股份有限公司泸西支行对公金融业务部职工。代理权限：特别授权代理。
被执行人：段红征，女，1959年1月1日生，汉族，居民，初中文化，住泸西县。
委托代理人：张石生（系段红征之丈夫），男，1953年12月25日生，汉族，居民，大专文化，住泸西县。代理权限：特别授权代理。
被执行人：张石生，男，1953年12月25日生，汉族，居民，大专文化，住泸西县。
在本院执行中国工商银行股份有限公司泸西支行（以下简称：工行泸西支行）与段红征、张石生实现担保物权一案中，案外人段红梅对本院作出的《拍卖公告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年9月30日组织案外人和当事人进行听证，案外人段红梅、申请执行人工行泸西支行的负责人郭虹及委托代理人张红心、被执行人段红征的委托代理人暨被执行人张石生均参加了听证。现已审查终结。
案外人段红梅称，2012年12月20日，我与段红征签订《房屋租赁合同》约定：段红征将位于泸西县中枢镇阿庐大街168号（泸西县中枢镇阿庐古洞岔路口）房屋【房屋产权证号：泸西县房权证中枢镇字第2008XXX**号】租赁给我使用，租赁期限自2013年1月1日起至2027年12月31日，租金每年456000元，若段红征出售房屋，须在6个月前书面通知我，在同等条件下，我有优先购买权。合同签订后，我支付租金，实际占有、使用了上述房屋。2013年9月5日，段红征、张石生与工行泸西支行就上述房屋办理了抵押登记手续。2016年8月16日，贵院作出（2016）云2527民特6号民事裁定书，准许对上述房屋采取拍卖、变卖方式依法变价。2016年9月12日，贵院作出（2016）云2527执791号执行通知书，要求段红征、张石生处置上述房屋。2017年9月1日，贵院作出（2017）云2527执恢81号执行裁定，拍卖上述争议房屋，2017年9月11日，贵院发布了《拍卖公告》。我作为合法的承租人，在人民法院查封涉案房屋之前，已经和段红征签订了合法有效的书面租赁合同，并占有、使用、经营该涉案房屋，对涉案房屋享有租赁权。请求法院撤销你院作出的针对泸西县中枢镇阿庐古洞岔路口房产（房屋产权证号：泸西县房权证中枢镇字第2008XXX**号）的《拍卖公告》。若贵院重新发布《拍卖公告》，应明示异议人对上述房产享有优先购买权，若拍卖竞得人并非异议人时，拍卖竞得人需继续履行异议人与被申请人段红征签订的《房屋租赁合同》。
申请执行人工行泸西支行称，段红梅提出的异议申请没有事实和法律依据，异议理由依法不能成立，请人民法院依法裁定驳回。我行否认段红梅与段红征所签订的《房屋租赁合同》的真实性：1．2013年6月7日，段红征任法人代表的泸西县瑞隆汽车服务有限公司（以下简称：瑞隆公司）向我行提出借款申请时，提交的《营业执照》、《税务登记证》、《中华人民共和国组织机构代码证》等证照，上面均载明瑞隆公司的经营地址为泸西县阿庐大街，2015年瑞隆公司的《小企业信贷业务申请表》中也明确说明该房地产是段红征任法人代表的瑞隆公司的经营场所。2．段红梅作为瑞隆公司的财务部经理，受瑞隆公司委托到我行办理瑞隆公司信贷业务，自2013年至2015年连续三年，在我行信贷人员贷前调查时，段红梅从未向我行信贷人员说过有涉及到她本人切身利益的所谓的租赁合同在先。2014年7月10日，我行信贷人李鸿、张红心、副行长刘海龙到瑞隆公司做续贷调查时，专门询问过瑞隆公司是否有出租情况，段红梅同样否认有出租情况。3．2013年6月，我行委托昆明正序房地产土地资产评估有限公司（以下简称：正序评估公司）对抵押人段红征、张石生提供的抵押物进行评估时，评估人员根据评估管理规定，询问该评估对象是否有对外出租情况，如有则必须提供租赁合同，如无则只需提供财务报表，抵押人回答说无出租情况，并提供了财务报表。同年9月5日，在对贷款人做贷前调查尤其是在作抵押物核实时，抵押人段红征、张石生否认抵押物有出租情况，并在抵押核实书上签字确认。4．2013年9月5日，我行与段红征、张石生签订编号为2013年泸西（抵）字0011号的《最高额抵押合同》，在第九条第七款中约定：抵押物如已全部或部分出租，已将抵押事项告知承租人，并将有关出租情况说面告知甲方，而抵押人段红征、张石生未按合同向我行提交租赁合同书面说明，第十条第二款约定，未经甲方书面同意，不得将抵押物再设立任何形式的抵押、质押、也不得将抵押物出租、出让、馈赠给第三人，并保护抵押物不受任何损害。5．2015年6月26日，瑞隆公司在我行办理续贷时，还向我行提供了借款真实承诺书，承诺向我行提供的一切涉及信贷业务的所有资料均为真实、合法、有效的资料，若因向我行提供的贷款资料不实引发造成的一切法律后果及责任、损失均由该公司全权承担。6．段红梅提交的她与段红征签订的《房屋租赁合同》第四条第二款约定，租赁期间产生的水电费由乙方段红梅承担，但段红梅提交给我行作为贷款资料的2013年1至5月、2014年1月、3月、5月、2015年3月、5月电费缴纳发票，显示电费缴纳方均为瑞隆公司，而非段红梅。段红梅向我行提供的2013年至2015年纳税申报表中，均载明瑞隆公司的法人代表是段红征，从而排除了段红梅租赁房屋用于经营的可能性。我行还特意到房地产管理部门了解，段红梅所说的《房屋租赁合同》没有到该部门备案。综上，我行怀疑段红梅与段红征所签订的《房屋租赁合同》的真实性，段红征、张石生、段红梅在我行办理贷款、抵押、续贷时，及我行申请法实现担保物权时均未提出有《房屋租赁合同》，直到拍卖阶段才提出，是意图阻碍法院依法执行。
被执行人段红征、张石生称，段红征与段红梅签订《房屋租赁合同》是真实的。我们从买地到盖房子组建公司都没有钱，段红梅跟我们是一家人，他们两口子有钱，所以从买地到建房都投资过钱。因为我们欠段红梅的钱，所以段红征与段红梅签订了租赁合同来抵我们欠段红梅的钱。
本院查明，2016年8月16日，本院就工行泸西支行与段红征、张石生实现担保物权一案，作出（2016）云2527民特6号民事裁定，裁定准许对被申请人段红征、张石生所有的位于泸西县中枢镇阿庐古洞岔路口的房产（房屋产权证号：泸西县房权证中枢镇字第2008XXX**号、他项权证号：泸西县房他证中枢镇字第2013X**号）采取拍卖、变卖方式依法变价，申请人中国工商银行股份有限公司泸西支行对变价所得价款在1240万元的最高额度内就所担保债权本金人民币1100万元及利息、复利、罚息优先受偿。2016年9月2日，在段红征、张石生无异议后，工行泸西支行向本院申请强制执行，本院于2016年9月9日立案，案件进入执行程序。2017年9月1日，本院作出（2017）云2527执恢81号执行裁定，裁定拍卖被执行人张石生、段红征在泸西县中枢镇阿庐古洞岔路口共同共有的房产（房屋产权证号为泸西县房权证中枢镇字第2008XXX**号，土地使用权证号为泸国用（2005）字第0003XXX号）一幢。2017年9月11日发布了《拍卖公告》。2017年9月26日，案外人段红梅向本院提出书面异议，并提交了2012年12月20日她与被执行人段红征签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：段红征将位于泸西县中枢镇阿庐大街168号（泸西县中枢镇阿庐古洞岔路口）房屋【房屋产权证号：泸西县房权证中枢镇字第2008XXX**号】租赁给段红梅使用，租赁期限自2013年1月1日起至2027年12月31日，租金每年456000元，若段红征出售房屋，须在6个月前书面通知段红梅，在同等条件下，段红梅有优先购买权。租赁期间，产生的水、电费由段红梅承担。
另查明，段红征任法人代表的瑞隆公司于2013年6月7日向工行泸西支行提出借款申请时及2015年6月26日在工行泸西支行办理续贷时，其经营地址为泸西县阿庐大街168号。工行泸西支行委托正序评估公司对抵押人段红征、张石生提供的抵押物进行评估时及工行泸西支行对贷款人做贷前调查和抵押物核实时，瑞隆公司、段红征、张石生均否认抵押物有出租情况，为此只向正序评估公司提供了瑞隆公司的财务报表，没有提供租赁合同，并在抵押核实书上签字确认。2013年9月5日，工行泸西支行与段红征、张石生签订编号为2013年泸西（抵）字0011号的《最高额抵押合同》，段红征、张石生也没有按合同第九条第七款中约定向工行泸西支行提交过租赁合同书面说明。自2013年6月至2015年，段红梅作为瑞隆公司的财务部经理，受瑞隆公司委托到工行泸西支行办理瑞隆公司的信贷业务，在工行泸西支行信贷人员做贷前和续贷调查（2014年7月10日）时，段红梅从未说过她与段红征之间早有租赁合同在先。
又查明，段红梅与段红征系同胞姐妹关系。段红征因欠段红梅的钱，与段红梅签订了《房屋租赁合同》，实际上是用房屋租金来抵债，该合同未经备案登记和公证。合同签订后，段红梅并没有按合同支付租金、实际占有、使用所约定租赁的房屋，该房屋实际一直是瑞隆公司占有、使用，房屋的电费也是瑞隆公司缴纳。2017年8月14日，张石生提供了房屋租赁合同后，本院执行员依法通知工行泸西支行和段红梅到法院说明案件情况时，段红梅明确表示自己放弃对租赁房产的优先购买权。
本院认为，案外人段红梅提交的其与段红征于2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》，虽然显示其已承租房屋，但事实上，合同签订后，段红梅并没有占有、使用该房屋，也没有按合同支付租金和承担房屋的电费，该房产一直是瑞隆公司占有、使用，是瑞隆公司的经营场地，该房屋的电费至今是瑞隆公司在缴纳。2013年6月至2015年，段红梅受瑞隆公司委托在工行泸西支行办理瑞隆公司的贷款、抵押、续贷手续时，提交给工行泸西支行的材料恰恰证实段红征、张石生提供的抵押物一直没有租赁情形，而且贷款人瑞隆公司、抵押人段红征、张石生均否认抵押物有租赁情形，段红梅也从未向工行泸西支行提及过她与段红征之间早有长达15年的租赁合同在先。现工行泸西支行与段红征、张石生实现担保物权一案已进入执行阶段，发布拍卖公告后，段红梅仅提交一份未经备案登记和公证的《房屋租赁合同》，没有向法庭提供其占有使用该房屋的证据，也没有提供租金收条、租金支付凭证及电费缴费凭证，其主张不能印证，依法不能认定。且段红征与段红梅签订的《房屋租赁合同》名为租赁合同，实为房屋抵债，对该租赁合同的真实性不予以认可。案外人段红梅的异议理由不能成立，相关请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人段红梅的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 方晓奕
审判员 赵保明
审判员 郑桂芝
二〇一七年十月十日
书记员 张江红