福建省三明市梅列区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0402执异字第4号
案外人吕鹏，男，1976年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
原告朱礼腾，男，1964年10月20日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被告罗素梅，女，1974年6月5日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被告肖亭，男，1971年12月7日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被告林绍群，女，1973年4月20日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被告陈邓华，女，1977年3月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
本院在审理原告朱礼腾与被告罗素梅、肖亭、林绍群、陈邓华民间借贷纠纷一案中，原告朱礼腾向本院提出财产保全申请，申请冻结被告罗素梅、肖亭、林绍群、陈邓华银行存款1210000元或者价值相当的财产，本院作出（2015）梅执保字第160号民事裁定，依法查封了被告罗素梅名下的坐落于厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产。案外人吕鹏向本院提出执行异议，认为案外人吕鹏在法院查封厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产之前，案外人与被告罗素梅已签订购买厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产的合法有效的书面买卖合同；案外人已完全按照合同约定支付价款，剩余的依合同应予一手产权证办出后支付的76485元，已于2015年10月11日将该款转账至梅列区人民法院账户；案外人已合法占有涉案房产；涉案房产因被法院查封，无法办理过户登记，非案外人的自身原因。故申请解除对厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人吕鹏的执行异议进行审查，现已审查终结。
经审查，2012年5月30日，被告罗素梅与厦门富铭九天湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以1061009元的价格购买厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产，并向厦门市房地产交易权籍登记中心备案。向2012年6月25日，被告罗素梅向厦门富铭九天湖置业有限公司支付首付款641009元。2013年5月1日，被告罗素梅向中国光大银行股份有限公司厦门分行贷款42万元。
2014年11月10日，案外人吕鹏（乙方）、被告罗素梅（甲方）、厦门信东置业有限公司（丙方）签订《房产居间买卖协议》，约定甲方将其所有的坐落于厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房屋出售给乙方，约定成交价格为1299000元；协议签订之日，乙方支付给甲方定金50000元；乙方于2014年12月1日前（公证之日）向甲方支付749000元，于一手产权办出后一个月内向甲方支付100000元；甲方罗素梅于开发商交房当日将房屋交付给乙方使用；银行按揭余额约400000元人民币（具体以银行打单为准），自2014年12月起银行按揭余额由乙方按月支付。合同签订当日，案外人吕鹏支付给被告罗素梅购房定金50000元。2014年12月2日，被告罗素梅及其夫肖亭与陈建军到厦门市公证处办理签订委托书，在委托人对厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元就所拥有的权限范围内，全权委托陈建军代理与上述房产相关的一切事项。2012年12月2日，案外人吕鹏委托被告罗素梅委托的受托人陈建军通过中国农业银行卡号：62×××76向罗素梅卡号：62×××11转款67715元，通过中国建设银行卡号：62×××59向罗素梅卡：4340611872919191转款685000元，支付购房款752715元；2014年12月20日，案外人委托林伟花向被告罗素梅转款4000元作为购房按揭款，2015年1月19日，案外人委托阮建章向被告罗素梅转款4000元作为购房按揭款，2015年2月15日，委托陈建军向被告罗素梅转款4000元作为购房按揭款，2015年3月20日，委托陈建军向被告罗素梅转款4000元作为购房按揭款，2015年4月20日，委托陈建军向被告罗素梅转款3800元作为购房按揭款，2015年4月30日，委托苏丽莉向被告罗素梅转账400000元，以提前清偿按揭贷款。以上总共向被告罗素梅转账1222515元。2015年10月11日，案外人将尾款76485元转账到梅列区人民法院账户。2014年12月25日，案外人向厦门中航物业管理有限公司交纳房屋管理费及公维金1298.49元,2015年2月6日,案外人吕鹏入住厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房屋。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人吕鹏与被告罗素梅在人民法院查封之前签订的《房产居间买卖协议》合法有效，并且案外人吕鹏已合法占有该不动产，案外人已按合同约定支付全部购房款1222515元，并将剩余价款76485元按照梅列区人民法院的要求交付执行，其未办理房屋过户登记手续是因被人民法院查封，非因案外人自身原因。因此，案外人吕鹏提出的执行异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第八项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对厦门市集美区中航城.国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 林志忠
审判员 黄谨铭
审判员 傅炳林
二〇一六年一月六日
书记员 施 磊
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十八条金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于适用适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
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