广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终6156号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。
委托代理人：李龙、胡文敏，系广东盛元天得律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘达兴，住广东省佛冈县。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）与被上诉人刘达兴因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月2日，刘达兴（乙方、买方、买受人）和东凌公司（甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……荔湖城B区05地块1组团A楼幢某房（下称该商品房），房屋地址增城市永和荔湖城半山院一街19号（荔湖城B区05地块1组团A楼）401房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品以套出售，……总金额（人民币）1377782元……；第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付甲方应当在2012年7月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产(住宅)使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效……”。附件七本合同补充协议约定，……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指东凌公司与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十五条、买卖合同第二十九条的变更及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其它任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已送达的效力。二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准；等等。
刘达兴与东凌公司签订上述合同后，刘达兴向东凌公司支付了全部购房款，东凌公司于2011年9月2日、2011年9月23日出具两张金额分别为427782元和95万元的购房款发票给刘达兴收执。
2012年10月30日，刘达兴以东凌公司未依约交付商品房为由，向原审法院提起诉讼，请求判令东凌公司向刘达兴支付延期交楼违约金（从2012年8月1日起至实际交付之日止，每日按已付房款1377782元的万分二计算）。本案受理后，于2013年4月30日作出（2012）穗增法民一初字第2635号民事判决书，判决驳回刘达兴的诉讼请求。刘达兴不服该判决，提出上诉。二审法院于2013年12月17日作出（2013）穗中法民五终字第3722号民事判决书认定，合同附件七补充协议约定的“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”的内容明显与国家电力管理规定相悖，亦不能满足购房人所必须具备的基本居住要求，且东凌公司表示涉案楼盘目前仍未取得永久用电，故东凌公司尚不具备交房条件，东凌公司应向刘达兴支付2012年8月1日起至2012年10月30日止的延期交楼违约金；该判决书判决，一、撤销(2012)穗增法民一初字第2635号民事判决书；二、东凌公司于判决发生法律效力后十日内向刘达兴支付从2012年8月1日起至2012年10月30的延期交楼违约金（每日按已付房款1377782元的万分之二计）。
2014年2月18日，刘达兴以东凌公司未能交付具备交房条件的商品房为由，向原审法院提起诉讼，原审法院受理的案号为（2014）穗增法民三初字第139号。该案查明，一、2008年3月11日，东凌公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》。2011年5月20日，增城市新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东凌公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格。二、2008年3月19日，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，工程内容为按电力部门审核同意的图纸由永和站F24#24塔接取电源引至荔湖城B区一期内（距离约280米），合同价54万元，合同没有约定履行期限，东凌公司是否取得永久用电或临时用电。三、2010年12月20日，原增城市环境保护局对东凌公司报送的《荔湖城B区YH03-04-05地块1-3组团洋房建设项目环境影响报告表》作出增环评[2010]256号审查批复意见，原则同意东凌公司提出的环境污染与生态保护的对策与防治措施。2012年7月26日，原增城市环境保护局对上列建设项目作出增环预验[2012]17号预验收意见，同意该项目先行通过环保预验收。四、2010年12月21日，原增城市人民防空办公室同意东凌公司交纳人防易地建设费，不单独安排防空地下室建设项目的申请，由市人防办统一组织易地防空地下室建设，东凌公司向该办交纳了易地建设费4587817元。五、2011年12月16日，东凌公司在网上备案受理系统进行了荔湖城B区05地块1组团（1-16号楼、21-31号楼）、2组团（1-29号楼）及7-14号地下车库工程消防设计备案，工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS110071715。六、2011年12月31日，涉案楼盘在原增城市建设局办理了《竣工验收备案表》。七、2012年3月22日取得了原增城市城乡规划局核发的编号为增规验证[2012]129号《建设工程规划验收合格证》。八、2012年7月25日，原增城市邮政局经营部同意东凌公司位于增城区新塘镇永和荔湖城半山院1至6街等楼房的通邮申请。九、广州供电局有限公司增城供电局于2014年3月13日作出《关于广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷10案问题的复函》，载明以下内容，1、东凌公司于2008年1月和2012年5月与该局签订了用电负荷为l000KVA(2×500KVA的变压器)的《供用电方案协议》，用电性质为临时基建用电，期间，东凌公司已申请拆除1台5**kVA的变压器，至此东凌公司合计使用的临时基建用电容量为1500KVA。临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电；2、东凌公司于2011年12月就荔湖城B区向该局申请永久用电约30000kVA的永久用电报装，由于项目需求容量大，且周边变电站均已处于重载状态，无法在短时间内满足其用电需求，该局早于2009年已规划建设110KV余庄变电站(处在该项目区域内)，原计划于2011年建成投运，但因余庄变电站及配套工程征地及青苗赔偿等历史遗留问题造成交地工作严重滞后，余庄变电站配套10KV出线土建电缆管沟亦受到个别村民阻挠而无法施工，拖延了余庄变电站的投运。目前，余庄变电站已建成并计划于今年上半年内投运，请东凌公司尽快到该局报装永久用电及实施业扩配套项目，以尽早解决业主用电问题。
2014年8月14日，原审法院就（2014）穗增法民三初字第139号案件作出的判决认定如下，一、刘达兴与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。二、东凌公司承认涉案房屋至2014年6月11日仍是临时用电，未取得永久用电。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”可见，所谓临时用电是指建设施工用电，其不能用作居民的日常生活用电。合同约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件，据此，涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方将来不确定用电状况的描述，不能以此认定刘达兴已确定接受临时用电交楼。双方约定的交楼时间为2012年7月31日，但涉案房屋至2014年6月11日仍是使用临时用电，明显超出了“暂时”没有永久性用电的时间范围。而且该补充约定内容明显与国家电力管理规定相悖，也不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，原审法院不予采信。其次，根据供电管理部门的复函，东凌公司现就涉案房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电。综上，原审法院认定东凌公司至2014年6月11日仍不具备交楼条件。三、东凌公司认为其公司已向供电部门报装永久用电，因拆迁问题不能按期施工，不是东凌公司的原因造成，属于不可抗力、不可预见，根据补充协议第二十条约定，东凌公司无需承担违约责任。原审法院认为，东凌公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任；故东凌公司主张因拆迁问题不能按期施工属于不可抗力、不可预见的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否第三方的原因造成，东凌公司也不能以此理由顺延交楼以及免除其延期交楼的违约责任。综上，东凌公司上述所提出的免责事由，缺乏事实依据，原审法院亦不予采信。四、合同第十四条约定如东凌公司未按期交房，按补充协议约定处理。附件七补充协议第十条约定东凌公司每逾期一日按刘达兴已付购房款的万分之二支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交楼违约金的数额进行了约定。东凌公司抗辩刘达兴诉请的违约金过高，应以实际损失进行计算，但东凌公司未能提供相关的证据证明刘达兴的损失过分低于合同约定的违约金。故东凌公司的上述抗辩理据不充分，原审法院不予采纳。本着实事求是和当事人意思自治原则，故东凌公司应依约按每日已付房款万分之二的标准向刘达兴支付延期交楼违约金。涉案房屋至2014年6月11日仍未符合交楼条件，东凌公司已构成违约，理应承担延期交楼的违约责任。故刘达兴诉请东凌公司支付延期交楼违约金，证据充分，原审法院予以支持。五、刘达兴主张的延期交楼违约金应从2012年10月31日起每日按已付购房款1377782元的万分之二计至刘达兴起诉之日(即2014年2月18日)止。在此之后至东凌公司交付给刘达兴符合交楼条件之日止的延期交楼违约金，刘达兴可另行主张权利，本案不作处理。综上，原审法院作出如下一审民事判决，一、东凌公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘达兴支付从2012年10月31日起至2014年2月18日止的延期交楼违约金（每日按已付购房款1377782元的万分之二计）；二、驳回刘达兴的其他诉讼请求。判决后，东凌公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。
2015年2月6日，东凌公司向刘达兴邮寄了《关于再次催请收楼的通知》，邮寄地址为“广州中山道西1001号1205房”，该通知载明房屋已取得竣工备案表等交楼必备条件，以及永久用电的证明文件，故再次催请来办理收楼手续。上述邮件在2015年2月7日、8日安排投递，但两次均未妥投，于2015年2月28日退回。刘达兴表示东凌公司邮寄上述通知的地址与《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址是一致，但东凌公司邮寄该通知的时间是在2015年农历新年期间，刘达兴当时已回老家过年，所以没有收到该通知。东凌公司主张按照补充协议第二十五第二款条约定，东凌公司已按合同约定向刘达兴履行了通知收楼的义务，视为东凌公司已交付房屋给刘达兴。
2015年11月3日，刘达兴以东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，再次向原审法院提起诉讼，请求判准其诉请。
在原审法院在另案的审理中查明，一、2013年5月13日，广州东部发展燃气有限公司出具《供气证明》，内容为“2011年11月8日，广州市东凌房地产有限公司与本公司签订《荔湖城项目B区燃气供气协议》，委托本公司向增城市荔湖城B区供应区域管道燃气……”2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件……”。二、2014年12月9日，原增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续……”。三、2015年1月26日，东凌公司与广州供电局有限公司签署《高压供用电合同》（合同编号为018317-201501-H7601），载明供电范围为增城市新塘镇永和荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团。四、2015年5月8日，广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》，载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于2015年1月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号为018317-201501-H7601）。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内，即荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团居住小区，电力工程已实施完毕，用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表，并已于2015年2月4日送电。”。
本案审理过程中，一、刘达兴与东凌公司确认以下事实，刘达兴直至2016年1月8日仍未接收涉案房屋。二、东凌公司主张，涉案房屋在2015年2月4日已经具备交房条件。三、刘达兴主张，虽然相关的生效民事判决书认定与涉案房屋同幢楼宇的其他房屋已符合合同约定的交房条件，但东凌公司并未将该情况告知刘达兴，也未向刘达兴发出收楼通知，故刘达兴直到2016年1月8日才知道涉案房屋已符合交房条件。
因本案纠纷，刘达兴于2015年11月3日向原审法院起诉，请求判令：一、东凌公司一次性支付延期交楼违约金148524.90（每日按已付房款1377782元的万分之二计算，从2014年2月19日起计至2015年8月11日止）给刘达兴；二、东凌公司承担本案的所有诉讼费用。
原审法院认为：刘达兴与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于双方当事人所买卖的房屋在2014年6月11日是否符合合同约定的永久用电的交楼条件、东凌公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，原审法院不予赘述。东凌公司对此相应的抗辩，原审法院不予采纳。
关于交房条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2012年7月31日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给刘达兴。2011年12月31日，原增城市建设局出具与涉案房屋所涉工程相关的《竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。另，根据查明的事实，原审法院认定涉案房屋分别在2011年5月20日具备永久通水、2012年7月25日具备永久通邮、2014年1月15日具备永久通气和2015年2月4日具备永久通电等四项交付条件。综上，原审法院认定涉案房屋于2015年2月4日已经具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的交付条件。
东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。刘达兴要求东凌公司支付自2014年2月19日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。鉴于东凌公司已经向刘达兴发出《关于再次催请收楼的通知》，且东凌公司邮寄上述通知的地址与《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明刘达兴通讯地址一致，虽然东凌公司发出上述通知的邮件未妥投，根据附近件七补充协议第二十五条“本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其它任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已送达的效力。”的约定，视为东凌公司在涉案房屋符合交房条件之后已向刘达兴发出了收楼通知，故原审法院认为延期交房违约金应计算至2015年2月8日止。经核算，东凌公司应向刘达兴支付自2014年2月19日起至2015年2月8日期间延期交房违约金97822.52元（以合同约定的购房款1377782元为本金，每日以万分之二的标准延期355天计算）。刘达兴要求东凌公司支付上述期间之后至2015年8月11日止的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2016年1月20日作出如下判决：一、广州市东凌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘达兴支付从自2014年2月19日起至2015年2月8日止的违约金97822.52元（每日按已付房款1377782元的万分之二计算）；二、驳回刘达兴的其他诉讼请求。案件受理费1635元，由刘达兴负担558元，广州市东凌房地产开发有限公司负担1077元。
判后，上诉人东凌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方在预售合同《补充协议》第11条就交楼条件有特别约定，约定可以临电交楼，该约定不违反法律规定，应合法有效，法律也未强制规定商品房交付必须要求具备永久用电，因此永久用电并不是交楼的必备条件，一审法院认为涉案商品房未永久用电不符合交楼条件属于事实认定错误。二、未提供永久用电的原因是政府供电部门没有按照规划进度建设供电工程，东凌公司并无过错，不应承责。三、东凌公司提供临电并承担与永电之间的差价，并未给居民业主造成任何损失，因此东凌公司无需承责。综上，东凌公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘达兴的全部诉请；刘达兴承担一、二审诉讼费。
被上诉人刘达兴辩称：一、永久供电证明作为交楼条件是涉案合同第十二条、第十五条的约定。补充协议中“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”的约定并不具有改变主合同第十二条、第十五条的效力。二、《补充协议》是东凌公司提供的格式条款，其中关于临时用电的约定因免除了东凌公司的主要责任约定而无效。三、东凌公司与刘达兴签订的买卖合同以及补充协议都是东凌公司提供的格式条款，都没有明确约定“临时用电”的概念，根据合同法的规定，对于临时用电应该采用通常的解释，考虑到刘达兴购买房屋是为了满足生活需要的，临时用电应该指临时生活用电而非临时基建用电，而目前为止东凌公司都没有提供居民临时用电。
经查，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、东凌公司提出的免责理由是否成立。评析如下。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。首先,根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，东凌公司与增城供电局签订的《供用电方案协议》及增城供电局至法院的复函均明确，东凌公司的用电类别为“临时基建用电”，仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活用电。但东凌公司擅自将“临时基建用电”转供用于刘达兴所购房屋的日常生活用电，违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》上述强制性规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，构成违章用电。而且，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。东凌公司交给刘达兴所购房屋用电并非居民生活用电，而是“临时基建用电”，刘达兴如收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。因此，东凌公司交付的房屋不能满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，本案双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定刘达兴已确定接受“临时用电”。而且，该补充约定内容明显与上述法律、行政法规相悖，且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，原审判决据此认定东凌公司不具备交房条件，构成违约，并判令东凌公司向刘达兴支付逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。
关于东凌公司提出的免责理由是否成立的问题。东凌公司认为增城供电局规划的余某变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出了其建设规划和风险预估，进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致，构成不可抗力。本院认为，一方面，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，东凌公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，造成不可抗力的客观后果。因此，东凌公司上诉所提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，东凌公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2154元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月十六日
书 记 员 张 辉