内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终4196号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1，女，1960年10月12日出生，满族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：阴发强，内蒙古奥星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赤峰建国房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区昭乌达路西1号。
法定代表人：刘某，董事长。
委托诉讼代理人：丁海峰，内蒙古红城律师事务所律师。
上诉人张某1与上诉人赤峰建国房地产开发有限责任公司（以下简称建国公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张某1上诉请求：一、撤销原判决第三项、第五项，改判由建国公司为张某1提供租房现金补偿金约78万元（按约定据实计算，以实际计算为准，直到房屋完全交付之日）；二、撤销原判决第五项，判令建国公司给付张某1迟延交付房屋补偿金59万元（以实际计算为准，直到房屋完全交付之日）；三、判令建国公司赔偿张某1实际损失50万元（具体数额以评估作价为准）；四、本案一、二审诉讼费及相关费用均由建国公司承担。事实及理由：一、原判决事实认定错误，建国公司不具备交房条件，双方之间对于房屋交易的价款及附加条件均有争议。通过一审的诉求及双方陈述均能证明建国公司关于能够交房且已通知张某1的主张不能成立。一审法院判决建国公司给付张某15个月的租房补偿款不符合事实。二、建国公司应当支付张某1迟延交付补偿金并赔偿实际损失。根据双方约定，建国公司应为张某1提供同等面积及价值、相近地段的安置房，因不能提供安置房故签订回迁安置过渡用房证明及补充协议，由建国公司承担租赁费每年45万元，且部分已经实际履行。安置过渡是针对78.79平方米拆迁房过渡，和购买的部分房屋无关，对于购买的部分房屋应当尊重购房协议，并履行协议约定的相关权利义务，购买的房屋逾期交房，和安置给付的租赁费无关。三、建国公司未如约交付房屋，而涉案房屋是大厅，位置在商业黄金地段，无论是自用还是租用，都能获益丰厚，仅仅从建国公司针对78平方米左右的安置租金即可见房屋的现有价值非同一般，延期交付给张某1造成巨大的实际损失，依《合同法》第一百一十三条，建国公司对此应予赔偿，具体数额要求评估作价。四、一审法院驳回建国公司的反诉请求，反诉费须由建国公司自行负担；至于诉讼费，因本案由建国公司引起，故案件终审判决认定不超出诉讼的金额，诉讼费也应由败诉方承担。一审判令上诉人分担反诉及诉讼费，违反公平及责任分担原则，要求建国公司承担一、二审全部诉讼费用。
建国公司辩称：一、张某1在其原房屋一直经营至2014年10月24日，建国公司已向张某1垫付一年（2014年10月24日至2015年10月24日）房屋租金45万元。2016年3月31日建国公司的工作人员以电话、短信方式通知张某1办理回迁、交房事宜。因张某1房屋的产权证、土地证瑕疵问题未解决，未到建国公司办理入住手续。原判认定租金为5个月是正确的，但该款项应由赤峰市国土资源局支付。二、回迁房屋和现金购房交房的日期均未违约，不存在因建国公司过错而延迟交付的情形。根据2014年10月24日的《回迁安置过渡用房安置协议》，双方同意更改回迁房屋交付的时间，因张某1拖欠购房款导致现金购买的房屋不能入住。建国公司通知张某1交清购房款、自行解决房产证和土地证瑕疵问题才能收取房屋，已经尽到了交房、告知义务。因此原判驳回张某1要求支付迟延交付补偿金、赔偿金是正确的。三、因逾期交房的过错不在建国公司，故张某1要求建国公司支付逾期交房的经济损失无法律及事实依据，一审驳回其诉讼请求正确。
建国公司上诉请求：撤销原判第一、二、三、四、六项判决，改判支持建国公司的反诉请求，即：一、确认无公摊面积的约定无效，确认《拆迁安置补偿协议》无效；二、商厅应按照赤峰市产权登记机构测绘确认的建筑面积220.99平方米，应交房款9705249.94元；三、返还过渡补偿费45万元。以上合计10155249.94元。事实及理由：一、原审遗漏当事人，诉讼程序违法。2007年8月建国公司通过招拍挂方式拍得2007G-04号地块。建国公司依据合同缴纳土地出让金，应取得净地开发，建国公司缴纳的土地出让金包含拆迁费。该宗地块上存有未拆迁户属于国土资源局出让瑕疵，拆迁补偿问题应由赤峰市国土资源局负责解决。一审法院未追加赤峰市国土资源局为当事人，也未在判决中说明理由，属于遗漏当事人。二、张某1的《房产权证》、《国有土地使用证》存在违法问题，两证面积不符，且国有土地划拨给个人，故产权证无法灭失，产权登记机构不给办理回迁商厅产权证登记过户，建国公司无法提供协助，此责任应由张某1自行承担。三、双方签订的《拆迁安置补偿协议》、《购房协议》中关于”无公摊面积”的约定违反法律、行政法规的强制性规定，应确认无效。且合同中也明确约定”以产权测绘部门测量出具的面积为准”，因此应以房产测绘部门确认的220.99平方米作为付款依据。另外，房屋无公摊是违背建筑常识的，违背公平原则。四、一审认定商厅按套内面积107.58平方米没有法律依据，也不符合双方的合同约定、建筑常识。五、一审判决支付搬家补偿费没有依据。双方协商以每平方米5万元出售商厅，张某1放弃搬家补偿费，合同中双方放弃约定搬家补偿费。一审判决给付张某1搬家补偿费与事实不符。另搬家补偿费属拆迁补偿内容，应由赤峰市国土资源局支付。六、建国公司通过竞拍取得净地，不应向张某1支付拆迁补偿的78.89平方米，不应支付过渡补偿费45万元。一审中建国公司提出反诉，要求张某1返还上述款项，符合公平原则。
张某1辩称，同意撤销原判决关于张某1支付3329000元的判项。一、原审并未遗漏当事人，也不存在诉讼程序违法的情况。2007年9月7日，建国公司在赤峰市国土资源局取得涉案土地时，该地块不是净地，而是存在房屋。2011年6月28日，建国公司与其他两个公司签订了协议书，由建国公司独资开发。并且，建国公司和国土资源局签订了拆迁协议书，由建国公司自行拆迁。原审不存在遗漏当事人，不存在程序违法。二、张某1拆迁的房屋，实际是78.89平。《房权证》、《国有土地使用权证》不存在违法问题。2010年12月16日，双方签订的拆迁合同，由赤峰悦城评估公司评估，委托方是春城房地产开发公司。当时的评估已经确定了价格。评估报告可以证明张某1的两证的合法性、有效性。如果存在问题，也是行政部门的问题。双方已经达成价格协议，所以不存在有关问题。三、2011年11月23日，双方在双方平等自愿的情况下签订购房协议，协议内容表述清晰，双方履行遵守了合同的内容。不应单独认定某项合同无效。双方之间约定不违反法律规定。拆迁张某1房屋时，房权证是78.01平方米，公摊是0.88平方米，几乎没有公摊，双方对于公摊的约定是真实意思表示，属于地方一贯做法，应认定有效。四、建国公司称张某1放弃搬家费没有事实及法律依据。五、通过2007年9月7日的挂牌合同及三公司的协议书、补充协议、回迁协议等，说明当时土地不是净地，而是存在张某1的房屋。既然房屋被拆迁，就应该支付拆迁补偿金、过渡补偿金。建国公司的计算方式，导致张某1原有房屋价值消失，不符合情理，计算错误。
张某1向一审法院起诉请求：一、判令建国公司履行2011年12月22日签订的《拆迁安置补偿协议》、2011年12月23日签订的《购房协议》，立即交付临哈达街写字楼下东数一号商厅，办理房屋网签及房屋过户手续；二、判令建国公司立即给付搬家补助费46503元；三、判令建国公司立即给付拖欠的房租现金补偿款，暂计787500元（自2015年10月1日至2017年6月30日，暂计21个月）；四、判令建国公司立即给付延迟交付房屋的补偿款，暂计1113247元（10029250元×3‰×37个月，自2014年5月30日至2017年6月30日）；五、判令建国公司赔偿违约造成的实际损失（房屋租赁收益），暂计3083300元（自2014年5月30日至2017年6月30日）。二至五项合计5030550万元。
建国公司一审反诉请求：一、确认双方签订的《拆迁安置补偿协议》无效；二、确认双方签订的《拆迁安置补偿协议》中约定的”没有公摊面积”和《购房协议》第二条”无公摊面积”的约定无效；三、判决张某1立即支付购房款9755249.94元（即不交款不能取得商厅）；四、张某1返还建国公司垫付的回迁安置过渡补偿费450000元。以上合计10205249.94元。
一审法院认定事实：2011年12月22日，双方签订了《拆迁安置补偿协议》，协议约定：拆迁地段为红山区站前办事处接官厅居委会实验楼2号楼5号厅，被拆迁人为张某1，房屋所有权证号为48289，房屋结构为砖混，房屋面积为78.89平方米，评估价格为每平方米58946元，补偿总计为4650250元。搬家补助费为46503元，拆迁补偿款总计4696753元。安置地点为印象红山城市广场（哈达街中段）从东1号外厅，安置费类别为商业大厅，回迁楼房建筑面积为78.89平方米，楼层差价为58946元，按基础价结算面积款为4650250元。被拆迁人选择的回迁安置楼房款总计为4650250元。被拆迁人应得拆迁补偿款抵补回迁安置楼房款后应付款额为46503元，回迁大厅的建筑面积以产权测绘部门测量出具的面积为准，房款多退少补，没有公摊面积。回迁大厅的建筑面积不低于产权证面积。回迁时间定于2014年5月30日之前。被拆迁人处张某1签字，拆迁人处建国公司盖章，其法定代表人刘某签字。
2011年12月23日，建国公司作为甲方，张某1作为乙方，双方签订了《购房协议》，协议约定：一、依据乙方要求，甲方同意将印象红山城市广场临哈达街写字楼下东数一号商业大厅，面积约为194平方米，扣除还给乙方78.89平方米回迁面积以外的约110平方米面积（准确面积以房产测绘面积为准）销售给乙方（该厅位置与几何结构详见回迁安置图纸），该厅长约18.9米，宽约10.1米。二、甲方售给乙方的大厅面积约为115平方米，无公摊面积，价格为每平方50000元，房款总价为5760000元，以房产测绘面积计算。三、协议签字之日乙方给付甲方购房款2000000元，2012年12月30日前给付甲方1000000元，写字楼主体完成时，乙方给付甲方2000000元，乙方按揭贷款办理前缴清全部购房余款，按揭款到甲方账户后，甲方退还乙方多付购房款。四、甲方不得将乙方约定购买商厅转卖，2014年5月30日前交付使用。如果超期交房每月按照总房价的千分之三补偿。
2011年12月23日，建国公司为张某1出具《回迁安置过渡用房证明》，写明：依据双方签订的《拆迁安置补偿协议》，建国公司将位于拆迁楼东侧2号厅交付张某1作为拆迁过渡安置商业用房使用，使用期限到回迁房交付使用为止，该厅在使用期间水、电、热等费用自理。2014年10月24日，双方又签订了《回迁安置过渡用房证明补充协议》（以下称《补充协议》），因原协议内拆迁楼东侧2号厅不能按约定交付过渡使用，经双方协商，决议如下：自2014年10月24日起甲方每年10月1日无条件向乙方提供租房现金补偿款，乙方自行解决过渡用营业场所，至回迁安置大厅交付乙方使用为止（甲方出具书面文件为准），乙方收到书面文件后一个月内支付剩余购房款。甲方按乙方实际租房合同价格按年度现金支付补偿款，若不满年则按月结算。经乙方与新租房房主协商：自2014年10月24日至2016年9月每年房租为每年450000元。2016年以后按新签订合同支付（涨价或者跌价）。若甲乙双方违反协议，均可向对方索赔经济损失。此协议是原《回迁安置过渡用房证明》的后续补充。双方确认签字盖章且乙方收到过渡费后即时生效。2014年10月25日，张某1收到了建国公司支付的租房现金补偿款450000元，并出具了收据。
拆迁房屋位于赤峰市××区前办事处接官厅居委会实验楼2幢5号，房屋所有权证号为赤房权证红山区字第XX**号，权利人为张某1，建筑面积为78.89平方米，设计用途为商业。国有土地使用证号为赤国用（2006）字第0227号，用途为营业，使用权类型为划拨，使用权面积为23.13平方米。
2007年9月7日，建国公司与案外人赤峰市春城房地产开发有限责任公司、赤峰市金狮房地产开发有限责任公司在赤峰市国土资源局通过挂牌竞拍方式竞得编号2007G-04号地块的国有土地使用权，并与赤峰市国土资源局签订了《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。该宗土地包含张某1的土地使用权。2011年6月28日，建国公司与案外人赤峰市春城房地产开发有限责任公司、赤峰市金狮房地产开发有限责任公司签订了《补充协议书》，约定上述地块的开发由建国公司独立开发建设，案外人赤峰市春城房地产开发有限责任公司、赤峰市金狮房地产开发有限责任公司自愿退出。2014年4月28日，建国公司取得了《建设工程施工许可证》，工程名称为印象红山城市广场综合楼。2015年9月24日，建国公司取得了《商品房预销售许可证》。2016年1月26日，竣工验收，并办理竣工验收备案。2017年1月23日，建国公司办理了房屋所有权证书，证号为赤峰市房权证红山区字第XX**号，房屋坐落于××区东、哈达街路南印象红山城市广场-1-1-101，建筑面积为220.99平方米，套内建筑面积为186.47平方米。该商厅即为《拆迁安置补偿协议》及《购房协议》所指向的商厅。
2011年12月22日，张某1向建国公司交纳了2000000元，收据写明此款系印象红山广场（蒙中项目部）临哈达街写字楼下东数一号商业大厅预售购房款。2014年10月25日，张某1向建国公司交纳了50000元。
2014年10月24日，张某1与案外人张某2、冯某签订了《房屋租赁协议》，张某1租赁了位于购物城停车场1号楼，建筑面积为250平方米。双方约定上述房屋的年租金为450000元，租赁期限第一年自2014年11月1日-2015年11月1日，租金450000元，第二年2015年11月1日-2016年11月1日，租金450000元，第三年2016年11月1日-2017年9月30日，租金412500元。租金按年结算，由乙方在每年10月30日交付给甲方。
2016年3月31日，建国公司动迁工作人员郭树清向张某1（手机号为138XXXX****）发送了短信，短信内容为”各位回迁业主：万悦城市广场2015年底已通过验收，具备回迁条件，公司定于2016年4月1日向回迁业主交房，望各位业主届时到万悦城市广场售楼中心，办理回迁事宜，依据《拆迁补偿协议》自2016年4月1日停止回迁过渡补偿，回迁有关事宜，各位回迁业主请与本公司董事长面议，解释如有不同以公司董事长刘某先生为准。”2016年4月1日，建国公司发出万悦城市广场回迁安置通知，内容为：各位回迁业主，万悦城市广场（原印象红山城市广场）已竣工通过验收，交付使用。定于2016年4月1日前办理回迁交房，请各位回迁业主届时带齐回迁手续，（业主身份证复印件、回迁安置协议、回迁房安置图纸、与回迁安置相关的协议、合同等文件），前往万悦城售楼处，办理回迁事宜，逾期未办理由此产生的一切损失由回迁业主负责。
一审法院认为，张某1已取得了位于赤峰市××区前办事处接官厅居委会实验楼2幢5号房屋所有权证书及国有土地使用权证书。建国公司通过挂牌竞拍方式竞得编号2007G-04号地块的国有土地使用权，该总土地包含张某1的土地在内，且办理了涉案土地的《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》等手续。建国公司作为拆迁人，张某1作为被拆迁人，双方签订的《拆迁安置补偿协议》、《购房协议》、《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。建国公司反诉主张其不具备拆迁人资格，上述协议系张某1以胁迫、欺骗方式签订，违背其真实意思表示，但未提供有有效证据予以证实。建国公司反诉主张双方签订的《拆迁安置补偿协议》无效，没有事实和法律依据，该院不予支持。至于建国公司反诉主张张某1所有的房屋所有权证书及国有土地使用权证书存在违法问题，不属于本案的审理范围，本案不作处理。
双方签订《拆迁安置补偿协议》及《购房协议》的背景是基于”拆迁安置”的事实，双方在两份协议中均约定”无公摊面积”，系双方当事人自行约定，亦应认定是合法有效的，建国公司反诉主张”无公摊面积的约定”无效，亦没有事实和法律依据，该院不予支持。
经测绘，拆迁安置房屋坐落于××区东、哈达街路南印象红山城市广场-1-1-101，建筑面积为220.99平方米，套内建筑面积为186.47平方米。依据双方签订的《拆迁安置补偿协议》、《购房协议》，扣除回迁面积78.89平方米，按照”无公摊面积”的约定，建国公司销售给张某1的面积为107.58平方米，按照每平方米50000元计算，总房款为5379000元。扣除张某1已支付的购房款2050000元，张某1还需向建国公司支付3329000元。建国公司反诉主张要求张某1支付9755249.94元购房款没有事实和法律依据，该院不予支持。双方在《购房协议》中约定了付款时间，但是在2014年10月24日签订的《补充协议》中双方又约定”自2014年10月24日起甲方每年10月1日无条件向乙方提供租房现金补偿款，乙方自行解决过渡用营业场所，至回迁安置大厅交付乙方使用为止（甲方出具书面文件为准），乙方收到书面文件后一个月内支付剩余购房款。”，应视为双方对付款时间进行了变更。涉案商厅于2016年1月26日竣工验收合格，具备交付使用条件。建国公司于2016年3月31日通知张某1交付房屋，张某1应在收到通知后一个月支付剩余购房款。双方应该同时履行义务。涉案商厅已登记在建国公司名下，在张某1履行了支付尾欠购房款义务的情况下，建国公司应协助张某1办理涉案商厅的所有权转移登记手续。合同的订立应遵循当事人意思自治的原则，人民法院对当事人的缔约行为无权干预。故对张某1主张判决建国公司办理房屋网签手续，该院不予支持。
依据双方签订的《拆迁安置补偿协议》，建国公司应向张某1支付搬家补助费为46503元，张某1要求支付搬家补助费46503元的诉讼请求，该院予以支持。
依据双方签订的《补充协议》，自2014年10月1日起至回迁安置大厅交付使用为止（以甲方出具书面文件为准），建国公司应每年向张某1提供租房现金补偿款，以张某1实际租房合同价格支付。张某1于2014年10月24日签订的房屋租赁协议载明每年租金450000元。2014年10月25日，建国公司已向张某1支付了提供租房现金补偿款450000元。建国公司应继续支付至其通知张某1交付安置大厅止即2015年11月1日至2016年3月31日期间的租房现金补偿款187500元（450000元÷12个月×5个月）。
虽然双方在《拆迁安置补偿协议》及《购房协议》中约定交房日期为2014年5月30日前，但是依据双方签订的《补充协议》，建国公司以向张某1提供租房现金补偿款的方式变更了交付使用时间，且张某1同时主张了拖欠租房现金补偿款，故对张某1要求支付迟延交付房屋的补偿款，没有事实和法律依据，该院不予支持。
2016年4月1日，建国公司通知张某1交付房屋，张某1在收到通知后未按照《补充协议》的约定支付剩余购房款，张某1主张自2016年4月1日起至房屋交付之日因建国公司违约造成的房屋租赁损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。
依据双方签订的《补充协议》，建国公司向张某1支付了提供租房现金补偿款450000元，现建国公司反诉主张张某1返还，张某1应向赤峰市国土资源局主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上判决：一、建国公司向张某1交付坐落于××区东、哈达街路南印象红山城市广场-1-1-101；张某1向建国公司支付购房款3329000元。上述义务双方于判决生效后十日内同时履行；二、在张某1向建国公司支付购房款3329000元后，建国公司立即协助张某1办理坐落于××区东、哈达街路南印象红山城市广场-1-1-101号商厅所有权转移登记（证号为赤峰市房权证红山区字第XX**号）；三、建国公司于判决生效后十日内支付张某1租房现金补偿金187500元；四、建国公司于判决生效后十日内支付张某1搬家补助费46503元；五、驳回张某1的其他诉讼请求；六、驳回建国公司的其他反诉请求。
二审期间，建国公司向本院提交2009年5月26日赤峰市国土资源局会议纪要一份，欲证明：本案遗漏当事人，涉案土地是净地。张某1等5户的拆迁问题，应由国土资源局承担。本案应由国土资源局解决垫付拆迁款的问题及张某1两证的问题。
张某1对上述证据质证认为，一、会议纪要的时间是2009年5月26日，在一审开庭之前，会议纪要如果存在，应在一审时提交，不应作为新证据；二、该会议纪要与本案无关；三、会议纪要没有确认事实。
本院对以上证据的证明效力结合本案其他证据综合认证。除此，双方未向本院提交其他证据。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，围绕双方当事人诉辩主张，本案争议焦点包括：一、是否应追加赤峰市国土资源局作为本案当事人？二、是否应由建国公司承担拆迁补偿费用？三、双方关于”无公摊面积”的约定是否应确认无效？四、张某1主张的租房现金补偿款、迟延交付房屋补偿金及实际损失是否有事实及法律依据，数额应如何确定？五、建国公司是否应协助张某1办理涉案商厅所有权转移登记？
关于争议焦点一。首先，赤峰市国土资源局并非涉案《拆迁安置补偿协议》、《购房协议》、《补充协议》等三份协议的合同当事人；其次，赤峰市国土资源局挂牌出让2007G-04号地块的行政行为是否有瑕疵并非民事案件审理范围，故原审法院未追加赤峰市国土资源局作为本案当事人并无不当。
关于争议焦点二。涉案三份协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实信守、积极履行。建国公司关于拆迁补偿费应由赤峰市国土资源局承担以及双方放弃约定搬家补助费的上诉主张，与双方签订的《拆迁安置补偿协议》明显不符，本院不予采纳。
关于争议焦点三。首先，对于”无公摊面积”约定的理解，”公摊面积”是房地产行业术语，系”分摊的公用建筑面积”的简称，依照原建设部于1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条第二款，商品房销售面积＝套内建筑面积（即实得建筑面积）＋分摊的公用建筑面积。依前述规章第八条，”公用建筑面积”包括电梯井、楼梯间等功能上为整栋建筑服务部分的建筑面积以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。因而，商品房（除独栋别墅及类似房屋）均不可避免要分摊公用建筑面积，此为房地产行业惯例，亦为普通民众所认同，建国公司作为专门从事房地产开发的企业法人，对此当更为熟悉，基于双方上述共识，本院认为，”无公摊面积”的约定应理解为对商厅公摊面积不计算价款，而非建国公司在上诉状中所称的不存在公摊面积。其次，对于双方同时亦约定”以产权测绘部门测量出具的面积为准”的问题，因该约定实际上并不排斥”无公摊面积”的约定（套内建筑面积也须以实测为准），同时，该约定系商品房预售时的习惯做法，而”无公摊面积”的约定则属特别约定，体现了当事人的特殊安排，因而即使两者存有冲突，依法理亦应优先适用特别约定。综上，双方关于”无公摊面积”的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他法定无效情形，合法有效，建国公司关于该约定无效的主张不能成立，本院不予采纳。基于以上论述，原审法院关于张某1尾欠建国公司剩余购房款3329000元的结论正确。
关于争议焦点四。首先，涉案《拆迁安置补偿协议》与《购房协议》均基于”拆迁安置”的事实，”安置地点”和购房位置均指向涉案商厅、”回迁时间”和交房日期均为2014年5月30日，而签订日期亦仅隔一天，故应对两份协议整体把握，张某1将两份协议权利义务割裂的主张无事实依据，明显悖于当事人缔约本意，本院不予采纳。其次，张某1于2014年10月24日将被拆迁房屋交付给建国公司，同日，双方签订了《补充协议》，从内容看，该协议系《拆迁安置补偿协议》和《购房协议》的延续，三份协议权利义务约定不一致之处，应以在后的《补充协议》为准。综上，对于迟延交付房屋补偿金，因《补充协议》约定交付涉案商厅前建国公司按年向张某1提供租房现金补偿款，实质上变更了双方之前约定的商厅交付时间；而双方约定的交付时间标准为”甲方（建国公司）出具书面文件为准”，故实际上已不存在建国公司”超期”交房的问题，张某1要求建国公司给付迟延交付房屋补偿金无事实依据，本院不予支持。对于租房现金补偿款，建国公司虽于2016年3月31日通知张某1办理回迁事宜，但从双方庭审陈述来看，回迁商厅最终未能交付使用的原因在于建国公司要求张某1先解决被拆迁房屋”两证违法”的问题并先交付合同价款，因所谓的”两证违法”实际上只是权属变更时所应解决的问题，并不影响交付使用，而建国公司所要求的合同价款亦远远超过双方约定数额，因而涉案商厅未能交付的过错在于建国公司，其理应按双方《补充协议》约定，继续负担张某1租房现金补偿款至商厅实际交付使用时止。对于所谓实际损失，即涉案商厅现金购买部分逾期交付造成的损失，正如前文所述，因《补充协议》实际变更了涉案商厅的交付期限，故已不存在”超期”交房的问题，该协议约定的租房现金补偿也系针对涉案商厅整体。张某1关于该补偿仅针对78.89平方米被拆迁房屋置换部分商厅的主张，既割裂了《购房协议》与《拆迁安置补偿协议》的关联，亦与其在交付被拆迁房屋当天以同等价格租赁购物城停车场1号楼250平方米商厅的事实不符，本院不予采纳。因张某1已主张了租房现金补偿款，对其重复主张所谓实际损失的诉求，本院不予支持。
关于争议焦点五。不管是依《拆迁安置补偿协议》还是《购房协议》，作为拆迁人及出卖人的建国公司均当然负有交付涉案商厅并协助张某1办理房屋权属证书的义务，此为两份协议共同的主给付义务。至于建国公司主张的被拆迁房屋”两证违法”的问题，并非本案审理范围，亦不因此免除其上述义务。原审法院判令建国公司在张某1支付尾欠购房款后协助办理所有权转移登记，事实及法律依据充分，并无不当。
综上所述，张某1的上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持；建国公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持红山区人民法院（2017）内0402民初632号民事判决第一项，即：建国公司向张某1交付坐落于××区东、哈达街路南印象红山城市广场-1-1-101号商厅，张某1向建国公司支付购房款3329000元。上述义务双方于本判决生效后十日内同时履行；第二项，即：张某1向建国公司支付购房款3329000元后，建国公司立即协助张某1办理坐落于××区东、哈达街路南印象红山城市广场-1-1-101号商厅（证号为：赤峰市房权证红山区字第XX**号）的所有权转移登记；第四项，即：建国公司于本判决生效后十日内支付张某1搬家补助费46503元；第六项，即：驳回建国公司的其他反诉请求。
二、撤销红山区人民法院（2017）内0402民初632号民事判决第五项，即驳回张某1的其他诉讼请求。
三、变更红山区人民法院（2017）内0402民初632号民事判决第三项为：建国公司于本判决生效后十日内支付张某1租房现金补偿金（以450000元/年的标准，自2015年11月1日支付至涉案商厅交付张某1使用之日止）。
四、驳回张某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费47014元，反诉案件受理费41516元，邮寄送达费40元，合计88570元，由张某1负担51901元，由建国公司负担36669元。二审案件受理费19943元（张某1预交），由张某1负担12920元，由建国公司负担7023元；二审案件受理费59909元（建国公司预交），由建国公司负担；邮寄送达费80元，由双方当事人各负担40元。
本判决为终审判决。
审判长李国辉
审判员崔明明
审判员孟和毕力格
二○一七年十一月二十二日
书记员赵泓熙