贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初147号原告：吴展燕，女，1986年4月2日出生，侗族，户籍所在地贵州省锦屏县，现住贵州省黎平县。委托代理人：杨绍霞，女，阳泽律师事务所律师，执业证号：15226201011676507。委托代理人：龙泽，男，阳泽律师事务所律师，执业证号：15226201310640501。被告：楚国城旅游开发有限公司。统一社会信用代码：91522631780162712G法定代表人：彭章龙，男，该公司负责人。地址：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。被告：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。营业执照注册号:522631000037280。法定代表人:彭章龙,男,该公司总经理。注册地址:贵州省黎平县鼓楼坡宾馆。委托代理人：陈治冰，男，贵州杉乡律师事务所律师，执业证号：15236200910586663。原告吴展燕与被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴展燕及其委托代理人杨绍霞，被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司的委托代理人陈治冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴展燕向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书。2、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金34273.38元(按已交房款298560元×6.18%/年÷365天×678天=34273.38元,该违约金暂从2015年12月29日起算至2017年11月6日止合计678天),此后自2017年11月7日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县××新区商住楼××单元××房,该套商品房建筑面积为99.52m2,房屋总价款为298560元。该合同第二十条第二项、第三项约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记,被告也承诺于2015年12月28前取得该商品房的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,逾期(超30日)不办理交付的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签定后原告即已经付清了全部购房款给被告,被告也已经交付房屋给原告。但交付的房屋没有任何验收合格手续,并没有达到交付条件,也未正式通水电,且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书,显然被告的行为已经严重违约,应当按合同约定承担违约责任。被告辩称：1、因为不能按期交房和办证是因为政府没有兑现补偿，所以导致资金短缺。2、逾期办证不是我方故意不办，希望原告在违约金方面降低一点。3、我方已经在积极筹备欠国税局的税款，被告已经缴纳2000多万，现在还欠国税局200多万税款，导致不能办证。由于被告投资巨大，资金周转不过来，希望原告与被告协商逾期办证违约金事宜。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，原告的出生日期、民族等个人基本情况。2、《商品房买卖合同》及附件复印件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的港澳新区商品房,合同约定了双方的权利义务。但被告严重违反了合同第二十条等条款的相关规定,被告应按合同约定继续全面履行合同义务将房屋完善验收合格协助原告办理不动产权证并按约定承担违约金。3、收据及贷款支付凭证，证明原告已经付清了全部购房款并交付了水电报装费、垃圾处理费以及物业管理费等费用的事实。4、黎平县商品房预售合同登记备案表，证明该住房已经在黎平县住房和城乡建设局进行备案登记的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4均无异议。被告在举证期限内未向本院提供证据。本院经审理认定如下事实：本院经审理认定如下事实：被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在黎平县××新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2012商房预字第05号）。2013年3月4日原告到被告售楼处购买第C1幢1单元5层2号商品房一套并签订一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为99.52平方米、套内建筑面积为78.35平方米；第七条约定了房屋总价款为298560元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2014年4月28日前向买受人交付该商品房；第二十条约定出卖人承诺于2015年12月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告于2013年3月4日支付150560元房款，2013年7月9日支付48000元房款，2014年5月1日支付100000元购房款，以上共计298560元。被告所售房屋于2012年4月18日开工建设，于2013年12月28日竣工。被告已按时交付房屋给原告，原告接收房屋后未要求退房。被告没有在合同约定的期限取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的相关文书交付给原告，至今被告没有履行合同约定的义务。为此，原告向本院提起诉讼，请求判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书及判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金34273.38元(按已交房款298560元×6.18%/年÷365天×678天=34273.38元,该违约金暂从2015年12月29日起算至2017年11月6日止合计678天),此后自2017年11月7日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、原告出具的收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2013年3月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，被告没有异议，本院予以支持；原告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金34273.38元，此后自2017年11月7日起发生的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.18计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止的诉讼请求，本院认为，原、被告2013年3月4日签订《商品房买卖合同》时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款和相关契税，履行了原告的义务。合同第二十条第三项（二）约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。被告未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，亦未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约。被告在约定期限内未能将办理商品房所有权登记有关文书交付给原告，理应承担违约责任。为此本院支持违约金计算时间从2015年12月29日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失难以确定，同时原告也未能提供证据证明其具体损失，被告以约定金过高为由请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，年利率为6.18％，原告请求按年利率6.18%标准支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付房款298560元，利率按年利率6.18％计算，从2015年12月29日起至2017年11月6日止，共计678天，故逾期办理商品房产权证违约金计算为：298560元×6.18%÷365天×678天=34273.38元；之后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金计算，应按已付房款298560元，利率按年利率6.18％计算，从2017年11月7日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条之规定，判决如下：一、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司办理商品房合格备案手续并协助原告吴展燕办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后30日内支付原告吴展燕逾期办理商品房产权证违约金34273.38元（违约金按已付房款298560元，按年利率6.18％计算，从2015年12月29日起至2017年11月7日止共计678天）；三、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司支付原告吴展燕之后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记相关文书违约金，违约金按已交房款298560元，按年利率6.18%计算，从2017年11月7日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，减半收取328元，由被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 曹 军二〇一八年三月二十日书记员 吴仁美