山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终303号
上诉人（原审被告、反诉原告）：菏泽市宸宇房地产开发有限公司。
法定代表人：池强，该公司董事长。
委托代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。
委托代理人：吴艳丽，山东陆直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王杰。
委托代理人：李喜梅，山东贵和律师事务所律师。
委托代理人：杨秀芹，山东贵和律师事务所实习律师。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司因与被上诉人王杰商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第1050号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年2月18日，原告（反诉被告）王杰与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）王杰购买被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司天阔国际小区第0009幢楼01单元03003号商品房，总房款为341647元，合同签订日首付房款102647元，剩余房款239000元做银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行。合同签订后，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司分别于2011年4月29日收取原告（反诉被告）王杰全部房款并出具了收据。2014年3月30日，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告（反诉被告）王杰，同时向原告（反诉被告）王杰支付了逾期交房违约金70243元，并收取房产证代办费200元。因至今未能办理房屋所有权证，原告（反诉被告）王杰于2015年8月5日向法院起诉，请求判令被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付至庭审之日的延期办理房产证违约金51520.37元。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司应诉后，提交了追加江苏省青云建设集团有限公司为本案第三人的申请，理由是因工程承包人江苏省青云建设集团有限公司未将工程进行整体验收，建设行政管理部门无法出具工程整体验收手续，致使涉案房屋未能办理产权登记。原审法院以被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司与江苏省青云建设集团有限公司之间的纠纷，应按照法律规定和双方之间的约定另行解决为由，未予准许。庭审时，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司认为本案案情复杂，要求适用普通程序进行审理。同时认为涉案合同第九条约定的违约金比例过高，超过了涉案房屋同地段同类房屋租金数额的百分之一百三十，请求予以减少，申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金数额进行鉴定。并提起反诉，请求判令原告（反诉被告）王杰返还多收取的违约金31243元。经调解，双方当事人未能达成协议。
原审法院认为，本案案情并不复杂，依法适用简易程序审理本案并无不当。双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案《商品房买卖合同》既在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，又在第十五条约定了逾期办理产权证书的违约责任，按照双方的约定，这两种违约金是单独计算和并存的。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）王杰支付的违约金的收据上注明是“逾期交房违约金”，并不包含逾期办理产权证书违约金，原告（反诉被告）王杰接受并未提出异议，表明双方已按合同第九条的约定履行完毕，双方对于出卖方逾期交房应承担的违约金事宜已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司再要求原告（反诉被告）王杰返还该违约金，没有法律依据，不予支持。涉案房屋至今尚未进行整体验收，致使原告（反诉被告）王杰不能办理产权证书，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司构成违约，原告（反诉被告）王杰请求判令被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司按照约定支付逾期办理涉案房产产权证书的违约金，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定，由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方明确约定了违约金的计算方法，租金损失也不能涵盖买房人的全部损失，故被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司请求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》上述规定，减少违约金数额，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）王杰违约金50427（341647×0.0004×369）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）王杰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1088元，减半收取544元，反诉案件受理费291元，共计835元，由原告（反诉被告）王杰负担25元，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担810元。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋是否进行整体验收未经查实，一审法院认定涉案房产未经整体验收缺乏事实根据，且违背了不诉不理的原则。二、一审法院认定租金损失不能涵盖被上诉人的全部损失，并据此对上诉人上诉人提出的减少违约金数额的请求不予支持，缺乏事实根据。三、上诉人就本案假设上诉人违约可能给被上诉人造成的损失认为违约金约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，上诉人认为涉案合同约定的违约金过分高于所造成的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，上诉人认为应按照同地段同类房屋租金标准计算逾期办理房权证违约金数额，并以该标准调整逾期交房违约金数额，被上诉人应返还上诉人已支付的过高部分违约金。四、一审法院违反法定程序，本案双方当事人对案件事实、责任承担以及诉讼标的分歧较大，不属于简易程序审理的范围，一审法院适用简易程序审理本案违反法定程序。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王杰答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，请求依法判决驳回上诉，维持原判决。
本案二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：首先，被上诉人与上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，提供办理权属登记所需资料的义务主体为上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司，故本案审查的重点是上诉人是否依约履行了将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司既未提交证据证明涉案房屋在此期间具备产权登记条件，亦未举证证明其依约履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果。
其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人在涉案《商品房买卖合同》第十五条中明确约定了因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书出卖人的违约责任及计算标准，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，为有效民事行为。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司上诉称应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，按照同地段同类房屋租金标准计算涉案房产逾期办理房权证违约金数额。对此本院认为，上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不仅要交付房屋给被上诉人占有和使用，而且要将房屋所有权转移给被上诉人，即办理或协助被上诉人办理房权证。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不依约定期限申报办理房权证所需资料的备案，导致被上诉人不能及时办理房权证，从而不能及时享有物权，也就不能及时行使处分权，其权利的实现势必受到影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是违约金数额没有约定或者无法确定的情况下对违约金数额应如何认定，而本案双方当事人在涉案《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办理房权证违约金的计算方法，且上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司辩称的租金损失也不能涵盖因逾期办理房权证买房人所致全部损失。一审法院据此对上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司主张以同地段同类房屋租金标准计算逾期办理房权证违约金数额的抗辩理由未予采信，并无不当。
再次，关于上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司已支付给被上诉人的逾期交房违约金，上诉人上诉称应予以调整并由被上诉人返还其多支付的部分。如前所述，上诉人主张调整违约金并无事实根据，故一审法院对其要求返还多支付的违约金的请求未予支持亦无不当。
最后，经审查，本案在一审法院审理期间，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九的规定告知双方当事人本案适用简易程序进行审理，对此上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司并未提出异议。本院认为，本案双方当事人权利义务关系明确，既不属于不应适用简易程序审理的法定情形，也不属于简易程序必须转换为普通程序的法定情形，一审法院适用简易程序审理本案，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1352元，由上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 兴
代理审判员 张宪明
二〇一六年四月十九日
书 记 员 刘启国