苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初4554号
原告：史建华，男，1968年1月11日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：屈昆鹏、彭昊，江苏诚品律师事务所律师。
被告：许克银，男，1967年10月5日生，汉族，住安徽省舒城县。
第三人：顾金水，男，1965年3月31日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区，现在常州监狱服刑。
原告史建华诉被告许克银、第三人顾金水案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月4日立案受理。依法由代理审判员梁虹承办，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告史建华及其委托诉讼代理人彭昊、第三人顾金水到庭参加诉讼，被告许克银经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史建华向本院提出诉讼请求：撤销苏州市吴中区人民法院（2011）吴执字第194号、（2015）吴执字第1549号、（2015）吴执字第1550号执行案件中对苏州太湖国家旅游度假区香山花园17幢204室房屋的查封等执行措施，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：2007年5月5日，其与第三人顾金水签订《房屋转让协议》一份，约定第三人将位于香山街道香山花园17幢204室的房屋出售给其，总价240000元。该房屋系拆迁安置房，双方约定，合同签订当日其交付购房款220000元，剩余购房款20000元在过户时支付。合同签订后，其按约支付了购房款，第三人向其交付了涉案房屋，其使用至今。2007年10月4日，涉案房屋所有权证办出，其向第三人交付房款15000元，双方约定待过户时支付剩余购房款5000元。涉案房屋于2014年6月办理了土地使用权证，然而第三人于2013年因犯诈骗罪获刑，涉案房屋也被法院查封，无法办理产权变更手续。被告许克银与第三人顾金水民间借贷纠纷一案，吴中法院作出（2011）吴执字第194号民事裁定书，查封了涉案房屋。其向吴中法院提出执行异议，但被驳回，故向法院提起诉讼。
审理中，原告变更诉讼请求为：撤销（2011）吴执字第194号的执行措施，驳回（2016）苏0506执异22号裁定，并解除对苏州太湖国家旅游度假区香山花园17幢204室房屋的查封。
被告许克银辩称：原告陈述不属实，先归还其欠款57000元才能解除对涉案房屋的查封。
第三人顾金水述称：2007年，其与原告签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出售给原告，但一直未办理过户手续。其因犯罪被判处有期徒刑，故无法联系原告。因其结欠被告许克银款项致涉案房屋被查封，该房屋系拆迁安置房，为其与其父亲共同所有。
本院经审理认定事实如下：2007年5月5日，原告史建华（乙方）与第三人顾金水（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将其所有的位于苏州太湖国家旅游度假区香山花园17栋204室房屋（包括车库等附属设施）转让给乙方，转让价格240000元。甲方向乙方交付房屋钥匙时，乙方支付220000元，余款20000元乙方在甲方将房屋过户至乙方名下，乙方取得房产证时交付甲方。甲方应于本合同生效之日，将房屋钥匙交付乙方。房屋过户费用由乙方承担。合同还约定了违约责任等。落款处甲方处有顾金水、陆菊萍的签名，乙方处有史建华的签名。
同日，原告向第三人顾金水转账交付购房款220000元，第三人顾金水将涉案房屋交付给了原告，并向原告出具了收条。2007年10月4日，第三人将涉案房屋房产证交付原告，原告支付购房款15000元，第三人顾金水出具收条一份。原告共计向第三人支付购房款235000元，尚余5000元未付。
另查明，苏州太湖国家旅游度假区香山花园17幢204室房屋系拆迁安置房，所有权证于2007年4月12日登记在第三人顾金水与陆菊萍名下，共有性质为共同共有，房屋面积108.32平方米，房屋附属17幢8号车库，建筑面积26.22平方米。涉案房屋国有土地使用证登记的使用权人为第三人顾金水，登记时间为2014年6月10日。
第三人顾金水与陆菊萍于1987年7月22日登记结婚，于2010年12月22日登记离婚。
许克银与顾金水民间借贷纠纷一案，本院于2010年11月4日作出（2010）吴民初字第1021号民事调解书。依据该调解书，顾金水应于2011年4月30日前分期支付许克银借款57000元，并负担案件受理费775元。因顾金水未履行上述调解书确定的付款义务，许克银向本院申请执行。本院立案后，于2011年3月24日作出（2011）吴执字第194号民事裁定书，查封登记在被执行人顾金水名下坐落于苏州太湖国家旅游度假区香山花园17幢204室的房屋，并于2011年3月28日至房屋登记部门办理了查封手续，查封时间至2013年3月27日。另，本院于2011年3月30日将（2011）吴执字第194号民事裁定书张贴于本案所涉房屋的门上，并加贴了封条。该案在执行中查明，本案所涉房屋系被执行人唯一生活用房，且有其他共有人，无法对该房屋进行变现处理。申请执行人未能提供被执行人可供执行的财产，故本院于2011年6月27日作出民事裁定，本院（2010）吴民初字第1021号民事调解书终结执行。后依许克银申请，本院多次对涉案房屋办理续封，其中最后一次查封执行裁定书为2015年3月3日，案号为（2011）吴执字第194-2号，查封期限至2018年3月25日。
再查明，顾金水因涉嫌犯诈骗罪于2011年12月15日被刑事拘留（同月14日被羁押），同月29日被逮捕。本院于2014年2月25日作出（2013）吴刑二初字第0137号刑事判决书，判决顾金水犯诈骗罪，判处有期徒刑九年，并处罚金人民币三万元（刑期自2011年12月14日起至2020年12月13日止；罚金于本判决生效后一个月内缴纳并上缴国库）。顾金水于本判决生效后十日退赔赃款计425000元。因顾金水未履行退赔赃款义务，本院刑事审判庭移送强制执行。本院立案受理后，于2015年6月23日作出（2015）吴执字第1549号执行裁定书：冻结、扣划被执行人顾金水银行存款431275元，不足部分，查封、提取、扣押被执行人顾金水的其他相应财产。2015年7月7日，本院查封了本案所涉房屋，查封期限为三年。另依据上述刑事判决书，顾金水应缴纳罚金30000元，因顾金水未缴纳罚金，本院刑事审判庭移送强制执行。本院立案受理后，于2015年6月23日作出（2015）吴执字第1550号执行裁定书：冻结、扣划被执行人顾金水银行存款30350元，不足部分，查封、提取、扣押被执行人顾金水的其他相应财产。2015年7月7日，本院查封了本案所涉房屋，查封期限为三年。
原告史建华于2016年4月27日就本院查封的上述房屋提出异议，本院于2016年6月20日作出（2016）苏0506执异22号执行裁定书，驳回了史建华的异议申请，原告不服该裁定，故向本院提起案外人执行异议之诉。
审理中，本院至涉案房屋处勘查，现涉案房屋大门已换掉，房屋内部已装修完毕，原告史建华系涉案房屋使用人。本院又电话联系第三人顾金水前妻陆菊萍，陆菊萍电话中反映房屋早已出售给史建华了。
以上事实，由原告提供的《房屋转让协议》、银行卡取款业务回单、收条、房屋所有权证、国有土地使用证、（2011）吴执字第194号、（2015）吴执字第1549号、（2015）吴执字第1550号案件卷宗材料、（2016）苏0506执异22号执行裁定书及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告为证明第三人顾金水已于2007年将涉案房屋出售并交付给其，提供如下证据：
1、香山花园安置房清帐单、香山花园安置房17—31幢服务联系卡、房产证原件、土地使用证原件。清帐单落款日期为2004年12月31日，在被安置人处签名为第三人顾金水。证明第三人已将涉案房屋出售给其。
2、涉案房屋水费缴费单。2015年9月8日缴费单金额为20.65元，2016年4月11日缴费单金额为17.7元，证明第三人顾金水已将涉案房屋交付给其，一直由其占有使用。
3、签订时间为2015年8月30日的家庭装修合同一份及部分采购装修材料的凭证。甲方为史建华，乙方为苏州福恺建筑装饰工程有限公司。合同载明甲方委托乙方对香山花园17幢204室房屋进行装修，工程总价175000元。部分购货凭证载明客户地址为本案所涉房屋处，客户联系人为“王”或“王惠君”，联系电话为“139××××9390”。
4、受理通知书。证明苏州仲裁委员会已于2016年4月7日受理了其与顾金水、陆菊萍房屋买卖合同争议仲裁一案。
5、证人王某证言。证人王某在庭审中陈述，其与原告在“太投”（太湖投资发展有限公司）工作时相识。2007年劳动节，其通过他人得知第三人顾金水要出售香山花园房屋便推荐给原告，原告看房后表示满意，于是，2007年5月5日，原告与顾金水、陆菊萍一起在顾金水家中签订了房屋买卖合同，其也在场。原告交付了购房款220000元，顾金水将涉案房屋钥匙交给了原告。因其在香山花园也购买了一套拆迁房，需要装修，其拿了一把涉案房屋钥匙，将部分装修材料放置在涉案房屋内。2008年，其房屋装修完毕后，出租给他人居住，其便很少再去涉案房屋，只是收房租时去下香山花园。后，有人告知其涉案房屋被人喷漆“还钱”，门把手也被撬了，其便打电话告知了原告。为此，王某还提供了其与朱林根的房屋买卖材料及香山花园19幢202室房屋的房产证，证明其也在涉案小区购买了房屋。
被告许克银对上述证据真实性均不予认可，其认为上述证据均系伪造，涉案房屋在被查封之前并未出售给原告史建华，但其对原告与第三人签订的《房屋转让协议》真实性及形成时间不申请鉴定。被告许克银称，2009年，第三人顾金水还称要将涉案房屋做办公室。2011年法院查封涉案房屋后，其第一次去涉案房屋查看，发现涉案房屋贴有封条，且封条完整。其每年去涉案房屋查看五六次，其后的两三年封条都是完好无损的，其还把门锁封上了。2015年10月，其去涉案房屋查看时，发现封条不见了，其便与法院联系。2016年春节前，其去涉案房屋查看时发现房门已被更换，其就写了电话号码塞进门缝，让房屋内的人与其联系，并报警，但警察告知其去法院处理。2016年3月，其去涉案房屋时发现，房门关着，窗户开着，房子已装修好，但无人居住。门上还贴了催交2015年12月至2016年1月水、电费通知单。为此，被告许克银向本院提交了催费单。
第三人顾金水质证后称，证据1中的香山花园安置房清帐单、香山花园安置房17—31幢服务联系卡不是其交付给原告的，房屋买卖合同签订后，其向原告交付了房屋钥匙。房产证真实性没有异议，原告委托他人向其交付15000元，其交付了房产证。土地证其不清楚，不是其办理的。证据2、3的真实性其不清楚。证据4没有异议，其收到过仲裁传票。证据5真实性没有异议，其与王某并不相识，其朋友高宏认识王某，王某介绍原告向其购买涉案房屋。被告许克银提供的催费单真实性其没有异议。
原告史建华对催交水、电费通知单真实性没有异议，其称，其通过王某介绍向第三人购买涉案房屋。2007年，其拿到涉案房屋钥匙后，并未实际居住。头两年其因在“太投”工作，经常至涉案房屋查看。2009年其离开“太投”后便不经常去涉案房屋，只是摆放些物品在涉案房屋里。王某也在香山花园购买了房屋，因装修需要在涉案房屋中摆放物品，故其把涉案房屋钥匙交付给了王某，顺便让王某照看房屋。2013年，其与前妻离婚，双方约定新区狮山新苑房屋给女方，涉案房屋归其。因涉案房屋一直没有装修，故其一直没有实际居住。2013年至2015年期间，其一直在外租房居住，期间，偶尔至涉案房屋查看，邻居告知其涉案房屋已被法院查封，但其未见封条，便打电话询问王某。王某称，顾金水名下很多房产，涉案房屋不可能被查封的，其便没再理涉。2015年下半年，其开始装修涉案房屋，年底的时候，许克银塞了张纸条至房屋内，其便联系了许克银。许克银告知其涉案房屋已被查封，其便开始打听，直至2016年3月才确认涉案房屋已被查封，其便委托律师提起执行异议。涉案房屋系拆迁安置房，签订房屋买卖协议时，尚未办理房屋产权登记。2014年，王某找到顾金水前妻陆菊萍办理了房屋土地证，并将土地证原件交付给其。但当时顾金水已在狱中，无法办理过户，其以为，其持有房产证、土地证原件就没事了，并不知晓房屋被查封。此外，其提供的家庭装修合同是后补的。其委托朋友王惠君装修涉案房屋，支付了装修款30000元，剩余款项尚未结清，装修材料系其自行购买，花费50000元。涉案房屋现已装修完毕，但因其前妻罹患脑癌，其需在医院照料，故之前未入住涉案房屋。其前妻已于2017年2月去世，现其已入住涉案房屋中。其已按约支付购房款235000元，尚余5000元未付，愿意将剩余房款交付法院执行。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本案中，原告史建华与第三人顾金水、陆菊萍签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告许克银认为，该协议系伪造，但未提供证据证明，亦不申请鉴定，故本院对被告许克银的该项答辩意见不予采信。其次，占有，就是对物在事实上的管领、控制，并不以占有人对于物的亲自支配为必要。根据原告提供的现有证据，及原告史建华、第三人顾金水的陈述与证人王某的证言，可以确认第三人顾金水于《房屋转让协议》签订时即2007年5月5日便将涉案房屋钥匙交付给了原告。原告基于与第三人的房屋买卖关系，取得涉案房屋钥匙，进而获得涉案房屋管领和控制的权利，其已合法占有涉案房屋，至于其是否实际使用涉案房屋并不影响其对该房屋占有的实现。本院虽已于2011年3月30日将（2011）吴执字第194号民事裁定书张贴于本案所涉房屋的门上，并加贴了封条，但原告称，其虽占有涉案房屋，但一直未实际入住，且将涉案房屋交由王某照看，其未见裁定书及封条，该陈述与王某的证言相符，本院予以采信，故本院确认原告在法院查封之前已合法占有涉案房屋。再次，根据原告提供的转账凭证、收条，结合原告与第三人的陈述，可以确认原告已按约支付购房款235000元，仅尚余5000元未付。原告虽未全额支付合同约定的房产总价240000元，但双方合同约定涉案房屋过户至原告名下后，交付房产证时，原告支付全部房款。现案涉房产并未过户，原告史建华已按合同约定按期履行到期款项，并提出将剩余价款按照法院要求交付执行，故应当视为其已支付相应全部价款。最后，本案所涉房屋为拆迁安置房，原、被告签订《房屋转让协议》时，因涉案房屋未取得房屋土地使用权权属证书而尚未办理房屋产权登记手续，至涉案房屋初始登记办理完成时，第三人顾金水因犯诈骗罪入狱，故涉案房屋至今未办理过户手续的原因在第三人顾金水，原告史建华对房产未过户并无过错。
综上，原告史建华就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求依法成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
停止对苏州太湖国家旅游度假区香山花园17幢204室房屋的执行。
案件受理费8674元，由被告许克银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 韩 勇
代理审判员 梁 虹
人民陪审员 陆永进
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 钟晓婷