河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民一终字第1326号
上诉人（原审被告）王俊权。
委托代理人李龙，定州市北城区明义法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李志强。
委托代理人张丽红，河北世纪三和律师事务所律师。
原审第三人杨立辉。
委托代理人张惠，河北泰通律师事务所律师。
上诉人王俊权与被上诉人李志强、原审第三人杨立辉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2014）定民初字第2912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月14日本院受理本案被告王俊权诉本案第三人杨立辉民间借贷纠纷一案，当日王俊权申请财产保全，本院裁定查封了争议的房屋产权证号分别为定州市南城区字0410510号、0410511号两套房产。2013年11月24日原告李志强作为案外人对执行标的向本院提出书面异议，2014年6月23日本院作出（2013）定执异字第2821号执行裁定书，裁定书事实部分认定：“2013年8月1日，被告杨立辉及其妻子刘晓丽与案外人李志强签订房屋买卖合同，将其二人共有的定州市房权证南城区字第××号、第××号、第××号、第××号房产转让给李志强（本案财产保全第××号、第××号房产），房屋转让价400万元。双方同时约定，被告在房屋转让前订立的租赁协议继续有效，租金由李志强收取，归李志强所有。待以上房产抵押解除后，杨立辉、刘晓丽协助李志强办理房屋过户手续。合同签订后，2013年8月5日李志强通过李永强给刘晓丽转款100万元，2013年9月30日李志强给刘晓丽转款100万元，2013年9月4日李志强给刘晓丽转款120万元（多转20万元为借款），2013年10月28日李志强给刘晓丽转款100万元。原审法院在对案外人李志强提出的异议的审查过程中，李志强提交了第0410511房产承租人与自己订立的租赁合同，证明自己已实际占有该房屋，第××号房屋李志强主张杨立辉已将钥匙交与自己，自己也已实际占有。另查，2012年11月5月至2013年11月4日，以上四套房屋在河北省中小企业担保公司处抵押。自解除抵押登记至本院查封该房产时，案外人未向房屋产权产籍管理部门提出办理过户手续的申请。2013年11月14日，因王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷一案，原审法院应王俊权的申请，查封了定州市房权证南城区字第××号、第××号房屋”。支付全部价款，并实际占有了财产，但其购买标的物是正在抵押是明知的，并且到期后未及时向房屋产权产籍管理部门提出过户申请，对于未办理过户登记李志强是有过错的为由裁定驳回了李志强的异议。原、被告和第三人对裁定书查明的事实部分均予认可。
在本案审理过程中，原告提交了以下证据：
一、原告李志强与第三人杨立辉及妻子刘晓丽签订的落款时间为2013年8月1日的《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定，“二、四套房屋总计售价肆佰万元整，合同签订后乙方（原告）分四次按甲方（第三人及妻子）指定的建行卡号转账付款。”；“三、乙方（原告）付款后房屋所有权归乙方所有，将房产证交付乙方持有。甲方（第三人及妻子）转让前订立的租赁协议继续有效，租金归乙方所有，由乙方收取租金”；“四、甲方（第三人及妻子）还清贷款后解除以上房产设定的抵押后，协助乙方（原告）办理房屋过户手续。”。用于证明2013年8月1日原告与第三人及其妻子刘晓丽签订了一份《房屋转让协议》，被告质证称签订该协议时该房屋处于抵押状态，未经抵押权人同意，该协议未生效，第三人对该协议认可。
二、原告李志强于2013年8月5日、9月3日、9月4日、10月28日分四次给第三人杨立辉与其妻刘晓丽打款的银行记录（打款记录未注明打款用途）。用于证明原告按《房屋转让协议》约定给付第三人及其妻子房款4200000元（多打款200000），被告和第三人未提异议。
三、登记在杨立辉名下房屋产权证号为定州市南城区字第0410509、0410510、0410511号，登记在李志强名下房屋产权证号为定州市南城区字第04××95号的房屋产权证和定州市利诚物业公司的物业事项收据10张以及2份《租房协议书》。用于证明合同签订后第三人将房屋及产权证交给原告；南关街107国道北侧5#04号（原房屋产权证号定州市南城区字第××号）已经过户给原告，房屋产权证号变更为定州市南城区字第04××95号；所涉天成花园小区高1#楼2单元302室（第××号）住房2013至2014年度，2014至2015年度的物业费、电梯费、取暖费均由原告李志强交纳；2013年8月10日李志强原告分别与所涉房屋安佳建材市场1#楼5号（房屋产权证号定州市南城区字第××号）原承租人张金炼，南关街107国道北侧5#02号（房屋产权证号定州市南城区字第××号）、南关街107国道北侧5#04号（原房屋产权证号定州市南城区字第××号现为第04××95号）原承租人张健签订《租房协议书》，将房屋继续出租给承租人张金炼、张健使用。被告和第三人未提异议。
四、原告申请证人高某出庭作证，用于证明2013年7月底，原告李志强曾委托他人到河北省中小企业担保公司咨询所购房产的抵押情况，河北省中小企业担保公司同意买卖，但房款应先用于还清贷款。被告质证称证人与原告之子是同学，证言不能证明河北省中小企业担保公司存在房屋买卖关系，且其表示无效。第三人对证言认可。
另查，因第三人杨立辉在中国建设银行有贷款，河北省中小企业担保公司抵押为其担保，原告李志强与被告杨立辉及妻子刘晓丽买卖的四套房产自2012年11月5日至2013年11月4日在河北省中小企业担保公司抵押，第三人用原告给付的房款还清贷款，2013年11月12日办理完毕解除抵押，第三人杨立辉庭审中称，2013年11月12日办理解除抵押时询问办理过户事宜，房屋产权产籍管理部门告知其需要房产评估，要其准备费用和材料。四套房产中南关街107国道北侧5#04号（原房屋产权证号定州市南城区字第××号）2013年11月18日亦被查封，2014年4月17日解除查封，4月24日过户给原告，房屋产权证号变更为定州市南城区字第04××95号。
原审法院认为，本案经三次审判委员会讨论，多数人意见认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告李志强与第三人杨立辉及其妻子签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告李志强就包括本案争议两套房产在内的四套房产在查封前已交付全部价款，并已实际占有房产。原告与第三人之间的《房屋转让协议》约定解除抵押后第三人杨立辉夫妇协助原告办理过户手续，第三人杨立辉还清贷款后2013年11月12日办理解除抵押，且第三人称当天询问过户事宜，被告知过户需要评估交费，需要其准备材料和费用，11月14日王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷一案需采取财产保全措施，申请查封了争议的房产。原告购买第三人夫妇房产时先到抵押权人处征询了意见，且在约定的时间内履行了给付房款的义务，而且第三人亦履行了房产实际交付义务，解除抵押后及时办理过户应当有一个合理的时间，本案所涉房屋在解除抵押至本院查封该房屋只隔了一个工作日，不能认为是原告主观上未履行注意义务，主观有过错懈怠所致，审理过程中没有证据证实因原告自身原因未办理过户而导致房产。综上，原告作为王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷案的案外人，对该案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该执行标的。少数意见认为，因李志强给付杨立辉及其妻子刘晓丽款420万元未说明用途，且与协议约定的房价数额不符，所以不能证实是购房款，虽有一份落款为2013年8月1日的房屋转让协议，但难以认定杨立辉把房屋出卖给李志强，李志强已经支付价款。李志强虽然有与张金炼、张健的租房协议和缴纳物业费用，但并未直接占有查封的房屋，不具有被人知悉的占有外观，所以不能认定属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“实际占有”，故应驳回原告李志强的诉讼请求。还有意见认为，根据《最高人民法院﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的解释第15条的规定，案外人执行异议之诉的立法目的应是阻止转让、交付，而本案查封裁定是财产强制措施而不是最终强制执行意义上的处分，尚未影响李志强实体权利，所以不宜受理李志强关于停止对执行裁定标的物执行的诉讼请求，应驳回起诉。
综上，按照少数人服从多数人原则，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百一十二条第一项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行登记在第三人杨立辉名下房屋产权证号分别为定州市南城区字0410510号、0410511号两套房产。案件受理费80元，由被告负担。
上诉人王俊权不服一审判决称，1、被上诉人李志强向法庭提交的房屋产权证明，上面清楚地标注着所买房屋被设立抵押信息，说明李志强对所买房屋正处于抵押期间这一事实是明知的。依照法律规定，被转让的房屋设置了抵押权，转让对应当经抵押权人同意，在未经抵押权人同意的情况下，抵押物不得转让。李志强在明知所买房屋设有抵押权的情况下，委托自己的熟人高某去询问担保公司，仅凭高某带回的“可以买卖”的口信，不能证实是担保公司的真实意思表示，未经担保公司同意，杨立辉就把房屋卖给李志强，双方均有过错。2、李志强、杨立辉在抵押期限届满之后，未及时向房产主管部门提出过户申请，李志强、杨立辉均过错。3、李志强个人开设小贷公司，用房屋抵押贷款的，均采取“房屋买卖合同”形式。名为房屋买卖，实为贷款抵押。否则李志强不会将400万元的合同价款，给付杨立辉420万元。4、李志强并未实际占有买卖的房产，而是在房屋买卖前后，均出租他人。5、本案应当适用《查封规定》第二十五条的规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。”最高人民法院执行局王飞鸿审判长对该条的解释：“第二十五条，他主要指法院要查封财产怎么来处理。那么，被执行人把财产卖给第三人了，现在正在办理过户登记，登记机关也接受了他们的登记申请，现在正在进行审查，还没有核准，就是还没有批准他们这个转让。这个时候人民法院要来查封这个财产，那怎么办适用第二十五条，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。也就是要协助人民法院办理查封登记。那一查封意味着什么，意味着不能再卖了，这个财产是被执行人的，不能再卖了，我们就执行这个财产。”6、第三人杨立辉恶意转让房产，其转让行为无效。2013年6月29日，杨立辉和其妻子刘晓丽从河北银行贷款400万，由保定市中小企业融资担保有限公司为其担保，杨立辉、刘晓丽用自己的全部资产为担保公司提供反担保。在担保期间，杨立辉、刘晓丽恶意转让房产，其转让行为无效。综上所述：原审认定的事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，发还重审或直接改判。
被上诉人李志强辩称，一、被上诉人与原审第三人于2013年8月1日所签《房屋转让协议》的民事法律行为是双方真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，依法应予认定。其一、已设定抵押的抵押物经抵押权人同意可以转让。本案中，一审已查明：被上诉人与原审第三人在签订《房屋转让协议》之前，不仅通知抵押权人，且征得抵押权人的同意，对此事实，被上诉人、原审第三人及证人均予以证实。其二、原审第三人用其转让所得款项优先清偿了抵押债务，致使抵押物于2013年11月12日办理了解除抵押的注销登记。其三、被上诉人与原审第三人约定抵押物转让对价合理。综上，根据《担保法》第49条之规定，被上诉人与原审第三人在抵押期间转让抵押物的行为符合法律规定，应予支持。二、被上诉人对本案所涉执行标的，享有足以排除强制执行的民事权益。其一、被上诉人与原审第三人转让抵押房产的行为早于上诉人提起民间借贷纠纷的立案时间，更早于定州市人民法院查封之前，且如前所述，双方转让被查封房产的行为合法有效。其二、被上诉人自2013年8月1日起开始实际占有本案所涉不动产，收取该不动产出租收益，同时为该不动产承担物业服务的缴费义务。详见一审租赁合同，租金收据，物业费，水电费，取暖费，垃圾清运费等票据。其三、被上诉人于2013年10月28日前，已付清了转让价款，即在定州市人民法院查封前已付清了全部房价款。其四、本案所涉房屋未依《房屋转让协议》办理转让登记非被上诉人过错行为所致。本案所涉被查封房产于2013年11月12日办理完解除抵押注销登记手续，因办理房产转让登记，需依《房屋登记办法》第33条之规定，提交书面申请，交纳契税（完税证明）等文件后方可办理，换而言之，办理房产转移登记不是三天二天可以完成的，需要合理的时间。本案所涉房屋在解除抵押办理完抵押注销登至定州市人民法院查封，只隔了一个工作日，故不能依此推定、认定上诉人主观懈怠、有过错。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第18条之规定，被上诉人对本案所涉执行标的，享有足以排除强制执行的民事权益。另补充，上诉人在上诉状中的第五条涉及的法律规定不适用于本案，是针对房产登记机关协助人民法院办理程序上的手续，而且执行局王飞鸿审判长对该条的解释不得作为法院判案的法定依据，更何况该解释与立法本意相冲突。被上诉人李志强与第三人签订转让协议后，将房款打入杨立辉妻子刘晓丽的帐户上，该笔房款一审法院已查明确实用于还银行贷款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人杨立辉辩称，1、我与李志强签订的房屋转让协议合法有效，李志强已将全部房款打到我妻子名下，并且李志强已经实际占有该4套房产2、李多次要求我协助办理房产转让登记手续，2013年11月12日，该房产才办理解除抵押手续，2013年11月14日原审法院通知我查封了该房产3、我不存在恶意转让房产的行为，我从河北银行贷款是事实，未偿还贷款经担保公司同意才将该房产变卖，所卖房款用于偿还银行贷款，因此不存在恶意转让房产的行为。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审法院查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李志强与杨立辉及其妻子签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。李志强就包括本案争议两套房产在内的四套房产在查封前已交付全部价款，并已实际占有房产。李志强与杨立辉之间的《房屋转让协议》约定解除抵押后杨立辉夫妇协助李志强办理过户手续，杨立辉还清贷款后2013年11月12日办理解除抵押，且杨立辉称当天询问过户事宜，过户需要评估交费，需要其准备材料和费用，11月14日王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷一案需采取财产保全措施，申请查封了争议的房产。李志强购买杨立辉夫妇房产时先到抵押权人处征询了意见，且在约定的时间内履行了给付房款的义务，而且杨立辉亦履行了房产实际交付义务，解除抵押后及时办理过户应当有一个合理的时间，本案所涉房屋在解除抵押至原审法院查封该房屋只隔了一个工作日，不能认为是李志强主观上未履行注意义务，主观有过错懈怠所致，在一审审理过程中王俊权亦未提供是因李志强自身原因未办理过户登记的证据。综上，李志强作为王俊权诉杨立辉民间借贷纠纷案的案外人，对该案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，所以，原审判决不得执行登记在杨立辉名下房屋产权证号分别为定州市南城区字0410510号、0410511号两套房产并无不当。故对上诉人的请求，本院不予支持。因此，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王俊权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
代理审判员 付术勇
代理审判员 杨亚军
二〇一六年一月十五日
书 记 员 刘 淼