天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0211号
原告王鸿雁。
被告天津市和平房地产第二开发有限责任公司，住所天津市和平区澳门路7号。
法定代表人夏金明，董事长。
委托代理人张磊，该公司职员。
委托代理人马金文，该公司职员。
原告王鸿雁与被告天津市和平房地产第二开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法由代理审判员周宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鸿雁，被告委托代理人张磊、马金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王鸿雁诉称，2007年1月28日，原、被告签订?天津市商品房买卖合同?，原告购买了被告开发建设的位于天津市和平区汉阳道×2-2-×室房屋。总价款为629783元，交房日期为2008年6月30日。按照合同第十二条约定，被告应在房屋交付使用之日的90日即2008年9月30日前为原告办理商品房权属登记。原告多次要求被告办理登记手续，被告均以种种借口敷衍推脱，直至今日。被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，造成原告无法对房产进行买卖及转让，遭受了巨大的经济损失。现依照发了规定，诉至本院，要求：1.判令被告承担全部违约责任，赔偿没能按期为原告办理商品房权属登记所造成的经济损失145542元；2.判令被告支付逾期交房赔偿协议中的违约金尾欠款项1691.70元；3.判令被告立即为原告办理商品房权属登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告向本院提交证据材料为：
1、天津市商品房买卖合同；2、预售款专用收据3张；3、商品房维修基金交款收据1张；4、完税证收据一张；5、天津市商品房登记证明1张；6、协议一份；上述6组证据拟证明被告未给原告办理权属登记，原告有权要求赔偿经济损失。
7、天津市和平区人民法院（2010）和民二初字第1182号民事判决书，拟证明原告要求按照日付万分之一计算违约金是有生效判例作为依据的。
对原告提供的证据材料，被告质证后，对证据1-4无异议；对证据5，认为与本案无关；对证据6无异议，同意给付；对证据7，认为是复印件，且与本案没有关联性。
原告提交的证据材料，1-6与本案具有关联性，予以确认，证据7与本案不具有关联性，不予确认。
被告天津市和平房地产第二开发有限责任公司辩称，不同意原告第一项诉讼请求。2009年6月25日，原、被告签订协议，双方对逾期交房事宜达成协议，双方确定补偿金额为9616元，折抵到各种应交费用中。另外，双方还在协议中约定，双方因合同的履行别无其他争议，以此为断。另外，原告计算违约金的期限和标准有误。合同的第十二条，约定的期限是在办理完成初始登记后的180日之内，而非原告所讲的90日。违约金的计算标准是总房款的万分之一，而非原告所讲的按日万分之一计算。再有，原告现在起诉，也超过了法律规定的诉讼时效。我们承诺在今年的七月底以前为原告办理房产的权属登记。
被告为支持其抗辩意见，向本院提交的证据材料为：天津市房屋权属登记领证通知书（收件收据），拟证明其进行房屋初始登记的时间为2009年6月6日。
对于被告提供的证据材料，原告质证后，认为是复印件，不予质证。
对被告提供的证据材料，被告提交书面申请书，申请法院对证据予以核实。经本院查证，被告实际领取初始登记证的时间为2009年5月26日。双方对本院调查的证据均无异议。故被告提交的证据材料，本院予以确认。
经审理查明，2007年1月28日，原、被告签订了天津市商品房买卖合同，原告购买了坐落天津市和平区汉阳道×2-2-×室房屋，建筑面积70.21平方米，房屋总价款629783元。合同的第十二条约定：自初始登记完毕之日起180日内，办理房屋权属登记。由于出卖人的原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，合同继续履行，出卖人应按商品房价款的0.01%向买受人支付违约金。被告于2009年5月26日领取了×1-3号楼及地下的初始登记证明，包含原告所购房屋，但被告至今未能给原告的房屋办理权属登记。
另查，2009年6月25日，原、被告签订了协议（编号为45号），甲方为被告，乙方为原告。协议约定：双方根据商品房买卖合同的约定，对逾期交房事宜，经过协商达成如下协议。一、双方确认逾期交房补偿金额合计为9616元，抵扣自2010年3月1日至2012年2月28日共24个月的物业费4212.60元；抵扣2008、2009年冬季采暖费2873.60元；抵扣业主办理入住手续时需交纳的水卡、电卡费用487元，垃圾清运费351.10元；剩余金额1691.70元，听通知分期支付。三、本协议签订后，乙方不再就逾期交房问题和《天津市商品房买卖合同》中涉及的其他问题向天津市和平房地产第二开发有限责任公司主张权利，双方因《天津市商品房买卖合同》之履行别无其他争议，以此为断。庭审时，双方对此份协议的真实性均无异议，且协议中涉及剩余金额至今未付。
当庭，就原告诉讼请求第二项，被告同意支付协议中的尾款1691.70元，且双方同意被告在2015年7月底以前为原告办理房屋权属登记。
上述事实，有原、被告的当庭的一致陈述及双方提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，受法律保护。则双方当事人应当严格按照合同的约定，履行各自义务。被告作为商品房的开发商，已于2009年5月26日领取了×1-3号楼及地下的初始登记证明，但未在约定的180日内，为原告所购房屋办理权属登记，显系违约。应当继续履行办理权属登记证明的义务，并按照合同约定，向原告支付违约金。但是原、被告在2009年12月10日签订45号协议，现双方对这一事实并无异议，说明该协议也是原、被告双方真实的意思表示。从本案涉及的买卖合同和45号协议，形成时间和约定的内容看，45号协议应当视为买卖合同的从合同，是对主合同内容的补充。鉴于45号协议的内容不违反法律规定，合法有效，也应当受到法律保护。且双方在协议中约定的9616元经济补偿，除尾款1691.70元尚未支付以外，其余款项均已实际履行。现被告抗辩主张，依据协议中的第三条约定，双方对商品房买卖合同的履行已经无其他争议，并以此为断。现原告要求被告承担逾期办理权属证明的违约金，属于《天津市商品房买卖合同》中涉及的其他问题，依据协议约定，原告就此不应再向被告主张权利。原告对被告的观点持有异议，但未能提出相反的证据予以证实，故对原告主张逾期办理权属证的违约金的请求，本院不以支持。至于被告同意支付协议中的尾款1691.70元，及双方同意被告在2015年7月底以前为原告办理房屋权属登记一节，本院照准。
原告在庭审中提交了（2010）和民二初字第1182号民事判决书。首先，该份判决书是涉及案外人刘洪霞与本案被告之间的商品房预售合同纠纷，与本案无关联性。其次，虽然刘洪霞与被告之间也是就逾期交房和逾期办理权属登记证明形成的诉讼，但刘洪霞与被告之间从未签订过协议，未对违约事宜进行过协商，所以刘洪霞与原告的情况不相一致。故（2010）和民二初字第1182号民事判决书的判决结果，对本案没有参照性和可比性。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告于2015年7月31日前为原告办理坐落于天津市和平区汉阳道×2-2-×室房屋的权属登记；
二、本判决生效十日内，被告给付原告违约金尾款1691.70元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3245元，减半收取1622.50元，原告担负1532.50元，被告担负90元，由被告负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 周 宁
二〇一五年五月十九日
书 记 员 高汐滢
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。