北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3680号
上诉人（原审原告、反诉被告）谢坚，男，1963年11月30日出生。
委托代理人曾威，北京京驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王恩良，男，1944年7月23日出生。
上诉人谢坚因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第32367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，谢坚起诉至原审法院称：我的女儿谢×于2013年10月通过中介经出租人同意从次承租人冯×、吴×处转租北京市西城区×号100多平米左右的商铺，用于餐馆经营，约定租期五年，自2013年10月1日到2018年9月30日止。合同另约定由出租方提供一切办照手续及其它必要的便利。2015年5月15日我与王恩良签订《租赁合同》，原有合同权利义务基本继受，租期改为3年6个月，从2015年5月15日至2018年11月14日止。押金2.4万元，另约定如王恩良单方解除合同需要支付违约金5万元。合同签订后，我如约履行合同义务，然而王恩良一直拒绝提供房产证原件，其提供的房产证复印件也存在产权性质不明确，无产权年限等诸多问题，同时王恩良也并非涉案房屋的产权人，导致我一直无法办理营业执照进行正常经营。我出租房屋的厨房于2013年9月及2014年9月至10月发生过两次塌陷，王恩良拒不履行修缮义务，我在2013年9月时维修塌陷支出装修费68500元。王恩良出租房屋并无下水，与其当初的承诺相悖，完全靠人工抽排，严重影响我的经营，在我提出异议后，王恩良多次聚拢社会闲散人员，影响我的正常经营。2015年10月6日王恩良到店单方口头解除合同，2015年10月9日将终止合同通知书送达给我。现我诉至法院，请求：1、判令王恩良退还押金24000元，退还自2015年9月15日至2015年11月15日的房屋租金46600元；2、王恩良赔偿违约金50000元；3、王恩良赔偿装修损失68500元；疏通下水费用3200元，转租中介委托费用2000元；案件受理费由王恩良承担。
王恩良辩称：认可双方于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》，但不同意谢坚的诉讼请求，理由如下：一、2012年4月15日我将北京市西城区×号一层出租给冯×，2015年我发现冯×在没有得到我同意的情况下将房屋出租给谢坚一家18个月，我依据法律规定及约定与冯×解除了涉案房屋的租赁合同。2015年5月15日，我与谢坚就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。二、我应谢坚要求提供了涉案房屋的所有权证，并委托他人将涉案房屋的房产证和我的身份证复印件送给谢坚，委托他人配合谢坚去新街口工商所。三、谢坚称租赁房屋没有下水道与事实不符，涉案房屋下水道完整，但只适合居民使用。谢坚多次拒绝环卫部门要求以餐饮业标准处理污水达标后输入市政下水管网的建议，并拒绝为此项改造工程付费，其私自在厨房地下挖渗水坑，导致了涉案房屋厨房地面的塌陷。我对涉案房屋投保了“地震、地陷险”及火盗意外险种。谢坚所主张的抽油费是其经营费用，不应当由我承担。四、谢坚主张的装修损失发生在2013年，并未在我与谢坚的房屋租赁合同期间，且处于谢×与冯×的合同关系期间，与本案无关。另，双方于2015年5月15日签订的《房屋租赁协议》约定，装修费用应由谢坚全部负担。五、谢坚无营业执照，无餐饮许可证，未办理消防、公安以及卫生环保等许可批准，并受到政府执法部门多次处罚，故我方要求解除与谢坚之间的《房屋租赁合同》，2015年11月16日，双方约定进行办理退房交接签收手续，但谢坚拒绝交纳2015年11月的电费并将涉案房屋锁上，但未将涉案房屋钥匙返还给我。六、我与谢坚之间签订《房屋租赁合同》并未有中介公司参与，其主张的中介费是谢×与冯×的合同，与本案无关。七、押金的作用是在结束合同交接时查看设备损失来决定退还，因谢坚未将房屋钥匙还给我，我没进行检查，故不同意返还押金。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方之间于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，法院予以确认。谢坚认为王恩良并非产权人无权处分该房屋，因双方之间为租赁关系，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，故出租人出租房屋并非行使物权上的处分权。王恩良作为出租人与谢坚《签订房屋租赁合同》，并将涉案房屋交付谢坚使用，故谢坚应当按照合同约定支付租金。
一、关于《房屋租赁合同》的解除。双方均认可王恩良于2015年10月9日向谢坚送达了《终止合同通知书》，庭审中，王恩良要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，谢坚同意以送达之日作为合同解除之日，但谢坚认为王恩良未配合其办理工商营业执照，且王恩良单方提前解除合同，要求王恩良支付违约金。因谢坚承租房屋用作餐饮服务，应当取得《餐饮服务许可证》、《工商营业执照》等证照进行营业，但双方于2015年5月15日签订《房屋租赁合同》后，谢坚一直未能取得上述证照，仍进行餐饮服务经营，违反了相关法律规定。行政主管部门责令其改正，要求“立即停止无证餐饮经营活动”，故谢坚无证经营餐饮经营活动属于双方约定的违法经营的情况，王恩良有权行使解除权。法院认定以谢坚收到王恩良送达的《终止合同通知书》之日，即2015年10月9日作为双方合同的解除日期。2015年5月15日前，王恩良并未就涉案房屋与谢坚签订租赁协议或形成租赁关系，谢坚主张王恩良赔偿其2013年9月维修厨房地面塌陷的费用68500元及其女儿谢×与他人之间订立合同时发生的中介费用2000元，于法无据，法院不予支持；对于谢坚要求王恩良赔偿疏通下水费用的请求，该费用虽发生在租赁期间，但系谢坚经营使用所致，双方对此并无约定，故对谢坚该项诉讼请求，法院不予支持。
二、关于未办理《工商营业执照》。谢坚主张王恩良未提供产权证明原件及未配合其办理《工商营业执照》，因谢坚所进行的餐饮服务经营，应当在办理该类《工商营业执照》前，尚需进行名称预登记、办理《餐饮服务许可证》、环境评估、消防电检等程序。本案中，王恩良于2015年5月向谢坚提供了涉案房屋的产权证中间页复印件及身份证复印件，谢坚提交证据不足以证明其于2015年5月15日至2015年10月9日期间办理了上述前置程序或上述前置程序未进行系因王恩良导致，且双方就关于办理《工商营业执照》并未进行明确约定，故对于谢坚主张王恩良未配合其办理《工商营业执照》的构成违约的意见，法院不予采纳。
三、关于违约金。谢坚主张王恩良未提供办理《工商营业执照》所需材料违约在先，并提前解除合同，要求王恩良支付违约金。因双方就办理《工商营业执照》未有违约金约定，且王恩良要求提前解除合同系依据双方约定行使解除权，故王恩良不存在约定的违约行为，故对谢坚要求王恩良赔偿违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于王恩良主张谢坚赔偿违约金15万元的诉讼请求，因其于2015年10月9日书面告知谢坚终止双方之间的租赁合同，双方合同于当日终止，故谢坚未交纳2015年11月15日之后的租金并不构成拖欠租金的情况；谢坚亦未存在提前解除合同或擅自将房屋转租他人使用的行为，故对于王恩良要求谢坚赔偿违约金的反诉请求法院不予支持。
四、关于腾退交房。双方当事人均认可2015年11月16日，谢坚将其物品搬出，王恩良亦委托他人到场，谢坚当庭表示，2015年11月16日已将其物品搬出，并将涉案房屋钥匙交还王恩良，王恩良可以随时进入涉案房屋，但其提交的证据不足以证明交还涉案房屋钥匙的事实，故应当以其明确表示王恩良可以进入涉案房屋之日作为腾房之日。对于谢坚主张要求王恩良返还押金24000元的诉讼请求，因其未能证明其于2015年11月16日已将房屋交还王恩良，王恩良要求扣除2015年11月16日至2015年12月2日前的房屋使用费，法院不持异议，王恩良应当在扣除上述期间房屋使用费后，返还剩余押金，经计算应退还谢坚押金5333.33元。对于谢坚要求王恩良返还2015年9月15日至2015年11月15日期间房屋租金46600元的诉讼请求，双方合同虽于2015年10月9日解除，但谢坚未在2015年11月15日前将涉案房屋交还王恩良，应当支付相应费用，故法院对谢坚该项请求不予支持。对于王恩良要求谢坚返还涉案房屋钥匙的反诉请求，谢坚已明确表示不能返还，故已不具备返还条件，法院对王恩良该反诉请求不予支持。另，因谢坚明确表示王恩良可随时进入涉案房屋，故王恩良可自行行使权利进入房屋。
据此，原审法院于2015年12月判决：一、谢坚与王恩良于二〇一五年五月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一五年十月九日解除；二、自判决生效之日起七日内，王恩良返还谢坚押金五千三百三十三元三角三分；三、驳回谢坚的其他诉讼请求；四、驳回王恩良的其他反诉请求。如果王恩良未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，谢坚不服上诉至本院称：王恩良并非产权人，无权处分该房屋。王恩良系恶意解除合同，我方因王恩良恶意解除合同行为遭受巨大经济损失。据此请求二审法院撤销原判，支持我方的诉讼请求。本案诉讼费用由王恩良承担。王恩良同意原判。
经审理查明，北京市西城区×号于1987年8月24日登记于张×名下，产权来源为发还，产别为私产。2002年7月，北京市西城区房屋土地管理局颁发（西）方租证第2401号《房屋租赁许可证》，载明西城区×号出租人为张×，房屋符合商业用房出租标准及有关租赁条件。2012年4月20日，北京市方正公证处出具（2012）京方正外民证字第17912号公证书，载明：“申请人：王恩良，男，一九四四年七月二十三日出生，公民身份证号码：×××。关系人：王×，男，一八九二年四月二十三日出生，已故。关系人：张×，女，一八八八年三月十四日出生，已故。公证事项：亲属关系。自证明王恩良是王×的孙子，王恩良是张×的孙子。”2015年5月15日，王恩良作为甲方（出租方），谢坚作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》约定：“一、房屋地址。甲方出租的商用房，坐落于西城区×号，建筑面积100平方米左右。（第一层楼）二、租赁期限。双方商定房屋租期为叁年陆个月，自2015年5月5日起至2018年11月14日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达10天的，并赔偿违约金3万元……四、承租房屋押金，租金及交纳方式：1、承租房屋押金贰万肆仟元整，承租方应于本合同双方签章生效10日内缴付给出租方。出租方于房屋租赁期满时，同承租方结清‘承租房屋押金’。2、每年租金为人民币280000元大写：贰拾捌万元整。……4、×号新租房合同房租计算明细：承租方提交2015年3月至9月，已缴付给冯×的租赁×号房租收据备查。鉴于冯×违反合同法和相关法规合同条款，擅自冒充房主转租并谋利。2015年4月15日终止并无条件解除。冯×2012年4月签署×号房屋租赁合同为已终止无效合同。承租方要求出租方代扣冯×款项并转付为：租赁×号2015年5月15日至2015年10月1日的租金人民币壹拾肆万元。承租方每6个月向出租方缴付如下房屋租金明细如下：（以下是人民币元为单位）承租方使用：×号房屋（一层）（其后手写“注：冯×应返还我房租费，币拾万零叁仟元整。谢坚”，行文上有手印一枚）A.自2015年5月15日至2015年10月1日租金140000壹拾肆万元（转付）承租方应于本合同生效15日内向出租方补缴2015年10月1日至11月15日一个半月房屋租金共人民币34500元叁万肆仟伍佰元……五、租赁期间房屋修缮。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关‘租期结束或中途双方解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构和设备设施……七、各项费用的缴纳：……3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责……九、违约金和违约责任。1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金5万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5万元。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金20万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿……”。2015年5月20日，谢坚向王恩良的爱人郭慧珠转款61000元。2015年5月23日，王恩良应谢坚要求提供身份证复印件以及房屋产权证的中间页复印件。2015年7月29日，北京市西城区食品药品监督管理局向曹菊红开具（京西）食药监食责改（2015）160061号《责令改正通知书》，载明：“经查，你（单位）未取得餐饮服务许可证明，擅自开展餐饮经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定。根据《行政处罚法》第二十三条规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：立即停止无证餐饮经营活动。”2015年10月9日，王恩良向谢坚送达《关于终止×号房屋租赁合同的告知书》（以下简称：《终止合同告知书》），其中载明：“……四、鉴于：北京市西城区×号房屋楼下承租方谢坚长期无照经营‘长沙米粉餐馆’受到有关部门的多次查处。×号房屋出租方王恩良依法，依双方房屋租赁合同规定；决定同谢坚终止2015年5月15日签订的‘×号楼下房屋租赁合同’。五、承租方谢坚应于2015年11月16日将西城区×号楼下全部所租用的房屋腾退给出租方王恩良，同时双方交接结清相关费用。专此通告”。现谢坚以王恩良违法合同约定为由，1、判令王恩良退还押金24000元，退还自2015年9月15日至2015年11月15日的房屋租金46600元；2、王恩良赔偿违约金50000元；3、王恩良赔偿装修损失68500元；疏通下水费用3200元，转租中介委托费用2000元；案件受理费由王恩良承担。王恩良以其答辩意见，不同意谢坚的诉讼请求，并提起反诉，请求：1、解除王恩良与谢坚于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令谢坚赔偿王恩良违约金150000元；3、判令谢坚返还王恩良房屋钥匙。谢坚认可双方之间的《房屋租赁合同》于2015年10月19日解除通知送达时已经解除，但不同意王恩良的其他反诉请求。
另查，一、原审庭审中，谢坚提交《说明》的复印件，证明涉案房屋未能办理工商营业执照系因房产证上没有写房屋用途；王恩良不认可该份材料，且认为无法证明谢坚的证明目的。同时，谢坚提交《北京市西城区城管执法局燃气安全使用检查登记表》及2015年3月30日北京市西城区食品药品监督管理局向谢坚开具（京西）食药监食责改（2015）160017号《责令改正通知书》，证明因王恩良不提供完整的房产证复印件，且房主不是其本人，无法办理营业执照和餐饮许可；王恩良认可上述证据的真实性，但认为证明谢坚违法经营的事实。另，谢坚提交申请办理《餐饮服务许可证》所需材料的说明，证明王恩良出租的涉案房屋不能作为商业用途；王恩良认可该份证据真实性，不认可证明目的。
二、原审庭审庭审中，谢坚提交因抽化油池收据，证明从2015年6月至2015年10月发生抽化油池发生的费用；王恩良对收据真实性不予认可，应当开具发票，且经营餐饮的污染物应当由谢坚自己负责，与我无关。
三、原审庭审中，谢坚提交2015年10月6日、2015年11月2日、2015年11月16日及2015年12月7日的录音录像材料，证明因王恩良不提供完整的房产证复印件副本及房主的签字，违反合同约定，是导致双方之间的房屋租赁合同无法履行和办理营业执照的关键原因，且双方进行了水、电结算，并把房屋钥匙交给了孙晓军；王恩良认可2015年10月6日的录音内容，但当时谢坚拒绝接收解除通知，双方合同的终止日期是2015年11月15日，对于其他录像及录音资料的证明目的不认可。另，谢坚提交2015年11月2日的水电费交接清单，证明其在2015年11月一直在与出租方进行交接清算；王恩良认可该清单的真实性，但认为该清单是因二层租户要求搬离时，谢坚主动交纳的，但双方并没有全部结清。
四、原审庭审中，谢坚提交收据一张，证明其在2013年修缮房屋地陷支付费用，且谢坚承租期系自2013年至2018年，谢坚投入大量费用；王恩良对该份证据真实性不认可，且发生在冯×未经同意转租期间，王恩良并不知情，不同意赔偿。
五、原审庭审中，谢坚提交《店面出租合同》、《补充协议》及签有冯×1、吴×的收条三张，证明涉案房屋租金已交纳至2015年3月30日；王恩良不认可上述证据的真实性，且认为与本案无关。原审庭审中，谢坚申请证人吕×出庭，证明中介服务费的发生；王恩良称其与中介公司人员未进行过通话，且对于2013年给谢雅婷办照的事情不知情，不同意支付中介服务费。谢坚提交书面证人证言一份，证明王恩良与谢坚签订合同时的承诺；王恩良对该份证据真实性不予认可。
六、原审庭审中，王恩良提交2015年5月15日谢坚交与的收条一张，证明谢坚将部分房屋租金交给冯×，并未交给王恩良；同时，王恩良提交2013年9月12日冯浩开具的收据一张，证明谢×向冯×支付了14万元的餐厅转让费。谢坚认可上述两份收条的真实性，但认为证明谢坚已经支付房屋租金至2015年3月，当时交给了冯×，双方在房屋租赁合同中也进行了确认，也证明了转让费的实际发生。
七、原审庭审中，王恩良提交照片，证明谢坚在2015年11月14日仍在经营，2015年11月16日后，谢坚将涉案房屋封锁，未将钥匙交还王恩良；谢坚不认可该证据的真实性及证明目的。同时，王恩良申请孙×出庭，证明涉案房屋出租给谢坚的经过及2015年11月16日谢坚并未交还钥匙；谢坚认为其已经在2015年11月16日将涉案房屋交还王恩良，谢坚当庭表示，王恩良可以随时进入涉案房屋，故不认可证人关于未收到房屋钥匙的证言，认可该证人的其他证言。
经原审法院询问，双方认可谢坚交付押金24000元，2015年5月15日至2015年11月15日涉案房屋的租金为140000元，其中双方约定该140000元中有103000元从冯×处代扣。双方就是否已从冯×处代扣上述款项主张不同，但均未提交证据。双方均认可在租赁期间谢坚在涉案房屋经营餐饮行业。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、房产所有权证、房屋租赁许可证、转账凭证、（京西）食药监食责改（2015）160061号《责令改正通知书》、证人证言、收据、收条等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方之间于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，法院予以确认。
谢坚认为王恩良并非产权人无权处分该房屋，因双方之间为租赁关系，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，故出租人出租房屋并非行使物权上的处分权。王恩良作为出租人与谢坚签订《房屋租赁合同》，并将涉案房屋交付谢坚使用，故谢坚应当按照合同约定支付租金。
关于《房屋租赁合同》的解除问题，因谢坚承租房屋用作餐饮服务，应当取得《餐饮服务许可证》、《工商营业执照》等证照进行营业，但双方于2015年5月15日签订《房屋租赁合同》后，谢坚一直未能取得上述证照，仍进行餐饮服务经营，违反了相关法律规定。行政主管部门责令其改正，要求“立即停止无证餐饮经营活动”，故谢坚无证经营餐饮经营活动属于双方约定的违法经营的情况，王恩良有权行使解除权。现双方当事人均认可王恩良于2015年10月9日向谢坚送达了《终止合同通知书》，原审庭审中，王恩良要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，谢坚同意以送达之日作为合同解除之日，据此，原审法院确认《房屋租赁合同》于2015年10月9日解除并无不当。
关于谢坚腾退涉案房屋日期问题，现谢坚虽表示，2015年11月16日其已将物品搬出，并将涉案房屋钥匙交还王恩良，王恩良可以随时进入涉案房屋，但其提交的证据不足以证明交还涉案房屋钥匙的事实，故应当以其明确表示王恩良可以进入涉案房屋之日作为腾房之日。
谢坚所提，王恩良未提供办理《工商营业执照》所需材料违约在先，并提前解除合同，构成违约，要求王恩良支付违约金的主张，经查，因谢坚所进行的餐饮服务经营，应当在办理该类《工商营业执照》前，进行名称预登记、办理《餐饮服务许可证》、环境评估、消防电检等程序。本案中，王恩良于2015年5月向谢坚提供了涉案房屋的产权证中间页复印件及身份证复印件，谢坚提交证据不足以证明其于2015年5月15日至2015年10月9日期间办理了上述前置程序或上述前置程序未进行系因王恩良导致，且双方就关于办理《工商营业执照》并未进行明确约定，故对于谢坚主张王恩良未配合其办理《工商营业执照》的构成违约的意见，本院不予采纳。在不能认定王恩良构成违约的情况下，谢坚要求王恩良赔偿违约金、装修损失、转租中介委托费用的主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。
谢坚另提，请求王恩良退还押金24000元的上诉主张，经查，双方合同虽于2015年10月9日解除，但谢坚未在2015年11月15日前将涉案房屋交还王恩良。因此王恩良应当在扣除房屋使用费后，返还剩余押金。对于谢坚要求王恩良返还2015年9月15日至2015年11月15日期间房屋租金46600元的上诉主张，双方合同虽于2015年10月9日解除，但谢坚未在2015年11月15日前将涉案房屋交还王恩良，应当支付相应费用。据此，原审法院认定扣除上述款项后王恩良返还谢坚押金5333.33元是正确的。
综上所述，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3743元，其中本诉受理费2093元，由谢坚负担2036元（已交纳）；由王恩良负担57元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费1650元，由王恩良负担（已交纳）；二审案件受理费4186元，由谢坚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 杨春雪