广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）珠中法执外异第36号
案外人：苏少银，女，澳门特别行政区居民，住澳门。系被继承人甘应佳之妻子。
案外人：甘健雄，男，澳门特别行政区居民，住澳门。系被继承人甘应佳之儿子。
案外人：甘健华，男，澳门特别行政区居民，住澳门。系被继承人甘应佳之儿子。
案外人：甘钗凤，女，澳门特别行政区居民，住澳门。系被继承人甘应佳之女儿。
申请执行人：珠海市进安商行。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：李欢容，董事。
申请执行人：黄海阔，男，澳门特别行政区居民，住澳门。
被执行人：珠海市中广置业有限公司。住所地：珠海市前山。
法定代表人：崔政文。
委托代理人：刘升华，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：杨帅，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被执行人：珠海市三好房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：谢名清。
被执行人：张永辉，男，住珠海市香洲区。
被执行人：伍德明，男，住珠海市拱北。
被执行人：珠海市星睛投资有限公司。住所地：珠海市吉大。
法定代表人：张泽华。
本院依据（2009）珠中法民一初字第3号民事判决、广东省高级人民法院（2010）粤高法民四终字第160号民事判决，在执行珠海市进安商行与珠海市中广置业有限公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明房屋买卖合同纠纷一案、黄�阔与珠海市中广置业有限公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司借款合同纠纷一案中，于2013年12月27日作出（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定。案外人苏少银、甘健雄、甘健华、甘钗凤对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
案外人苏少银、甘健雄、甘健华、甘钗凤提出异议称，甘应佳与珠海市中广置业有限公司（简称“中广置业公司”）于2008年4月3日签订《借款协议》，约定购买中广置业公司开发的珠海市兰埔路夏南二街5栋2-2901房，建筑面积为140平方米，房屋总价款882000元。预购协议签订当日，甘应佳向中广置业公司支付房屋价款617400元。由于中广置业公司至今未办理预售许可证，导致双方未签订房地产买卖合同。案外人对该房享有合法权益，请求中止对中广置业公司�下位于珠海市前山立交桥东北、九洲大道北侧及前山兰埔路南侧用地上的三栋商住楼（含地下车库460个）的执行。
案外人提交了以下证据佐证：
一、（甲方）中广置业公司、（乙方）甘应佳于2008年4月3日签订《借款协议》。内容：甲方分别向乙方借款617400元，借款期限：2008年4月3日至2008年9月30日。借款到期后，甲方同意，乙方可以选择以下方式处理：1、乙方要求甲方还款…。2、乙方要求甲方将其开发的5栋2-2901房，建筑面积140平方米的住宅，以每平方米6300元出售给乙方，商品房买卖合同在2008年9月30日前甲方取得商品房预售许可证后另行签订，乙方同意上述借款转为购买“夏都华景”住宅物业房产购房款，不计利息，以本金折抵房款，多退少补。甲乙双方签订商品房买卖合同后本协议失效。
二、《收据》一份，记载中广置业公司于2008年4月3日收到甘应佳交来5�2单元2901房首付款617400元。
三、珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法民四初字第114号通知书，内容：本院受理原告中广置业公司诉被告苏少银、甘健雄、甘健华、甘钗凤确认合同无效纠纷一案，珠海市公安局根据珠公立字〈2012〉00027号立案决定书，决定对中广置业公司涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查。因本案属于上述非法吸收公众存款案的处理范围，…本院决定将本案移送珠海市公安局经济犯罪侦查支队处理。
四、确认继承资格公证书。甘应佳的合法继承人是配偶苏少银、儿子甘健雄、儿子甘健华、女儿甘钗凤。
本院经审查查明，珠海市进安商行与中广置业公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明房屋买卖合同纠纷一案，本院（2009）珠中法民一初字第3号民事判决判令：中广置业公司应于判决书生效之日起10日内返还珠海市进安商行已支付的购房款人�币1600万元及70%的利息损失，珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明对上述不能清偿部分的三分之一承担清偿责任。判决生效后，中广置业公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明未履行上述义务。经珠海市进安商行的申请，本院于2010年6月10日立案执行。
黄海阔与中广置业公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2010）粤高法民四终字第160号民事判决判令：中广置业公司于判决生效之日起十日内向黄海阔偿还借款本金人民币7380000元、利息人民币442800元及损失赔偿；伍德明、张永辉、珠海市星睛投资有限公司对上述债务承担共同连带清偿责任。判决生效后，中广置业公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司未履行上述义务，经黄海阔申请，本院于2010年12月21日立案执行。
在执行过程中，本院委托�海仁合土地房地产评估有限公司对被执行人中广置业公司名下位于珠海市前山立交桥东北、九洲大道北侧及前山兰埔路南侧用地上的三栋商住楼（含地下车库460个）进行了评估，评估价为人民币501649355元。2013年12月27日，本院作出（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定，拍卖被执行人中广置业公司名下上述房地产，拍卖所得款用于清偿其所欠申请执行人的债务。
另查明，被执行人中广置业公司至今未取得珠海市前山立交桥东北、九洲大道北侧及前山兰埔路南侧用地上的三栋商住楼的预售许可证，亦未交付使用。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”由于被执行人中广置业公司至今未取得涉案三栋商住楼的预售许可证，根据上述规定，中广置业公司不具备预售上述正在建设中的商品房之法定条件，不得预售涉案商品房。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如�第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然甘应佳与被执行人中广置业公司签订了约定取得商品房预售许可证后签订商品房买卖合同的《借款协议》，但由于中广置业公司至今未依法取得商品房预售许可证，双方始终未能签订买卖涉案房屋的商品房买卖合同，且中广置业公司也未将涉案房屋交付甘应佳占有使用，故涉案商品房不具备上述司法解释规定不得执行的法定条件。因此，案外人苏少银、甘健雄、甘健华、甘钗凤提出中止对中广置业公司名下位于珠海市前山立交桥东北、九洲大道北侧及前山兰埔路南侧用地上的5#、6#、8#三栋商住楼执行的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人苏少银、甘健雄、甘健华、甘钗凤的异议请求。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱学辉
审 判 员 周志毅
代理审判员 黄汉源
二〇一四年四月十七日
书 记 员 林晓聪