上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1918号
原告上海太平洋房屋服务有限公司。
法定代表人章某，该公司董事长。
委托代理人张某，女，该公司员工。
被告赵某。
委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。
原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告赵某居间合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告赵某直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2013年12月2日公开开庭审理了本案。原告上海太平洋房屋服务有限公司的委托代理人张某，被告赵某及其委托代理人周海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海太平洋房屋服务有限公司诉称，2012年12月16日，经由原告居间介绍，被告与案外人邓某、喻某签订了关于上海市××区××路××号之房屋的《上海市房地产买卖合同》，并于同日与原告签订佣金确认单，约定就原告提供的该居间服务，被告于签订买卖合同时向原告支付居间服务费人民币（以下币种相同）17，000元，但被告至今仍未支付给原告。故原告诉至法院要求判令被告支付原告居间服务费17，000元。
原告上海太平洋房屋服务有限公司为此提交以下证据材料，用以证明其上述诉请：
1、房地产权证一份，证明原告介绍提供的房屋信息是真实的。
被告对该份证据经质证后对真实性无异议。
2、2012年12月16日房地产买卖合同一份，证明被告经原告居间介绍，与案外人邓某、喻某签订了合同，原告居间成功。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，根据附件三付款协议的约定，买家于签约当天支付20，000元，于2012年12月30日支付100，000元，这份合同约定的购房价为1，500，000元，是做低房价的。当时原告直接叫其去总公司签订买卖合同，原告员工称其已经收到了定金，故没有签订居间协议，就直接与买家签订了买卖合同，原告员工称已经支付房款，但其亦没有收到，而且签约当日原告也未将房产证归还给其。
3、2012年12月16日佣金确认单一份，证明被告确认向原告支付居间服务费的时间及金额。
被告对该份证据经质证后认为，当时签订了几份其已经记不清了，其只知道签了字，所以对该份确认单的真实性并无异议，但当时原告员工明明已经撕掉了，但为什么还有一份就不得知了。
被告赵某辩称，不同意原告诉请。虽然经过原告的居间介绍，被告与案外人确实签订了房地产买卖合同，但是在签订买卖合同的当天，原告明确告知已经收到了案外人交付的意向金，在签订买卖合同之后，意向金将转为定金直接支付给被告，但在签订买卖合同之时，被告并未收到原告转交的任何购房款项，包括当天应当支付的合同款项，故被告认为原告在居间活动中存在欺骗被告的行为；其次在签订正式买卖合同之后，按照合同约定，案外人应当支付合同约定的房款，但是案外人并未支付过分文，被告多次通过原告要求与案外人履行合同内容，但原告也未促成被告与案外人就系争房产的实际履行，导致合同最终被解除。事实上2013年1月25日由原告起草了解约函，发送给被告及案外人。故虽然被告与案外人签订了房地产买卖合同，但原告并未积极完成其居间服务，导致被告的房屋不能及时出售，导致了被告不能及时以房换房进行房屋置换，故原告未促成交易成功，原告主张的居间服务费用不应收取。
被告赵某针对其上述辩称，向本院提供如下证据材料：
1、2012年12月16日被告与案外人邓某、喻某签订的补偿协议一份，并由原告作为中介方予以见证，证明该份补偿协议说明原告进行了做低房价的操作，合同价为1，500，000元，但真实的房款为1，858，000元，被告方的净到手价为1，841，000元。
原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，恰好证明房屋交易价格为1，858，000元，原告的居间费用合理。
2、电子邮件一组，证明原告员工于2013年1月25日起草了解约函，通过电子邮件方式发送给被告，被告签字之后再快递至原告要求的地址，证明被告与案外人邓某、喻某的买卖合同最终未能履行，合同予以解除。
原告对该份证据经质证后认为，电子证据并未进行公证，故对真实性有异议，解约通知函原告确实收到。
3、2013年2月20日被告与其他案外人宋某签订的房地产买卖合同一份，是通过其他中介公司另行出售的，房价为1，830，000元，比之前确定的售价要低，证明之前买卖合同的解约并非被告方的故意行为，现房屋产权人为宋某，并且在2013年3月21日已经进行了过户登记。
原告对该份证据经质证后认为，被告在解约之后将房屋另售给他人是被告自行处分权利的行为，与本案无关，并且网上备案合同的房价与真实房价不一定划等号。
本院根据各方当事人的质证意见，对证据材料认证如下：原、被告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
根据上述认证的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
被告于互联网上发布了位于上海市××区××路××号的出售信息，原告方的业务员电话告知被告，有买家对该套房屋有强烈的购买意向，并要求被告直接去原告方位于徐汇区的公司总部，之后被告按约至原告公司位于徐汇区的总部。当时被告考虑到原告是正规公司，并且之前被告曾经有过一套房屋让原告进行出售的中介事宜，故其未与原告签订居间合同，而且原告的店长及业务员告诉被告，下家的定金已经收到，可以直接签订房屋买卖合同。2012年12月16日当天的上午10点至下午6点，最终确定了房屋的出售价格为到手价1，850，000元，被告同意以1，841，000元成交。但当天买家称没有带钱，故买家实际并未给付被告定金，并称由于当天时间较晚，不方便取钱。
另查明，2012年12月16日由被告作为卖售人（甲方），邓某、喻某作为买受人（乙方）签订的房地产买卖合同中约定的房地产转让价款为1，500，000元，双方确认在2013年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议中约定：1、乙方于签约当日，直接支付甲方房款20，000元（含乙方已支付的定金20，000元整转为房款）；2、乙方于2012年12月30日之前，直接支付甲方房款100，000元；3、乙方于2013年4月30日之前，直接支付甲方房款1，360，000元；4、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款20，000元。合同中另约定乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。附件六中载明了原告为买卖合同双方的居间人。同日上述合同双方签订了补偿协议一份，补偿协议中约定了，由于上述买卖合同中约定的成交价为1，500，000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，特作补充协议如下：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（立式空调一台、挂式空调两台、固定装修、灯饰及厨卫设施依现状）另行补偿甲方358，000元，并于2013年4月30日之前支付甲方；2、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方就该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（立式空调一台、挂式空调两台、固定装修、灯饰及厨卫设施依现状）按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；3、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议已经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定；4、本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。
另查明，当日由原告作为甲方，被告作为乙方签订了佣金确认单一份，确认单中载明乙方经甲方居间介绍就出售上海市××区××路××号房屋签订了房地产买卖合同。为此，现甲乙双方就此项服务确定服务费金额支付方式如下：1、乙方于签订买卖合同时，支付甲方服务费17，000元；2、乙方应于限期内支付上述费用。如果乙方未按照上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算。
嗣后，案外人邓某、喻某作为上述买卖合同的买受人未能履行相应的付款义务，被告于2013年1月27日向案外人邓某、喻某发出解约通知函，要求解除其与案外人邓某、喻某之间的房地产买卖合同，并表示要按合同约定追究案外人的违约责任。之后，被告与案外人宋君于2013年2月20日签订房屋买卖合同，并于2013年3月21日完成了房屋的产权变更手续。
本院认为，居间合同是指居间人一方为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。而居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；二是提供订立合同的媒介服务。而所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促成双方当事人最终达成交易，房屋居间就是这样一种典型的媒介居间。在合同履行过程中，作为居间人的原告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而居间人如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同；二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。结合本案的具体情况而言，被告在互联网上发布了房屋出售的信息，原告的经办人员在获得该信息之后安排被告与有意向购买该套房屋的买家进行了洽谈。从整个洽谈的时间及合同过程来看，作为原告是提供了媒介服务，主要是合同签订过程中的斡旋、游说等，具体而言即房屋价格的磋商，最终在原告提供的居间服务下促成被告与案外人签订了房屋买卖合同。对于被告在庭审中所提及的有关房屋意向金的问题，从庭审查明的事实可以得知被告对于买家当天未能携带意向金的事实是客观明知的，但是其基于对原告公司之前曾促成过其他房屋买卖交易的信任，主观上相信作为居间方的原告会催促案外人积极履行该份房屋买卖合同，故在买家未能当场携带意向金的情况下仍签订了买卖合同，该行为使得被告方的权益处于一种不稳定的状态。作为原告对于案外人是否当场携带意向金签订合同这节事实在向被告告知过程中，是存在不实的陈述，原告方的经办人员未能善意履行其如实的报告义务。虽然意向金的交付与否最终未能影响被告决定是否签订该份买卖合同，但是至少原告在该节事实的报告过程中存在虚假的陈述，其行为显然存在一定的过错。客观上该份房屋买卖合同的买受人一方未能履行合同所约定的付款义务，最终原告通过发解除合同函的方式，解除了其与案外人之间的买卖合同，并最终通过其他中介公司完成了该套房屋的买卖交易。作为原告固然已经通过斡旋的方式促成被告与案外人达成了书面买卖合同，但是督促案外人积极履行该份买卖合同，并且协助协议双方完成二手房买卖所需的抵押贷款、产权变更登记等手续，仍然需要作为居间人的原告提供后续的居间服务。但是从本案查明的事实中，并无证据证明原告存在积极履行上述后续居间服务的事实。故本院认为原告按照全额的居间费予以主张，显然过高，对此本院酌情根据原告提供的居间服务的比重进行合理分担。而作为买卖合同的被告，虽然其发出相应的解除通知函解除其与案外人之间的买卖合同，但是基于买卖合同的解除是由于案外人的原因所导致，其完全可以依据买卖合同的约定主张要求案外人承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告赵某于本判决生效之日起十日内支付给原告上海太平洋房屋服务有限公司居间费以3，000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担186.74元，被告赵某负担38.26元（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介房屋，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…….