四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川18民终332号
上诉人（原审被告）芦山森威房地产开发有限公司，住所地四川省芦山县城南路106号。
法定代表人俞裕华，该公司董事长。
委托代理人乐天康，四川青衣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高智慧，女，1973年3月27日出生，汉族，住四川省芦山县芦阳镇城北路**号*单元*号。
上诉人芦山森威房地产开发有限公司（以下简称芦山森威公司）因与被上诉人高智慧商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月23日，高智慧与芦山森威公司签订了编号为327号的《商品房买卖合同》及《玉溪花园〈商品房买卖合同〉补充协议》。约定高智慧购买芦山森威公司开发的“玉溪花园”14幢2单元4层401号商品房，其中套内建筑面积67.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.75平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2956.75元，总价款201000元。芦山森威公司应当在2013年3月30日向高智慧交付该商品房。第十五条交接手续第（三）款约定：双方同意按照下列第2和3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第（2）契税、（3）第二十三条约定的物业服务费用、（4）办理该房屋权属转移登记所需的其它费用；并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条产权登记约定：（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照（3）买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。在双方签订的商品房买卖合同补充协议中载明：8、对合同第20条的补充约定：买受人须在接到出卖人通知之日起30天内协助出卖人办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。第15.2条约定买受人所缴存的专项维修资金为1943元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理购买商品房手续时一次性支付给出卖人。否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。16.1、本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有抵触的，应以本补充协议的约定为准。高智慧于合同签订当日一次性付清了全部购房款。2013年3月30日，芦山森威公司向高智慧交付该商品房。“4.20”芦山地震后，2013年5月8日，四川省建筑科学研究院对玉溪花园14幢进行结构安全性鉴定，2013年5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级，建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算。后14幢楼于2014年8月11日完成维修加固并已竣工验收合格。因芦山森威公司未向高智慧出具正式购房发票等原因，高智慧诉至原审法院，请求判决：1.芦山森威公司在判决生效五日内出具正式发票，并为高智慧办理权属证书；2.芦山森威公司按高智慧缴款总额承担违约金33918.5元（按缴款总额201000元×0.054÷12×25个月×150%，自2013年7月至2015年8月，按中国人民银行一至五年期贷款利息计算5.40%，并在贷款利率上加付30%-50%）；3.判令芦山森威公司支付2015年9月至芦山森威公司实际给付违约金之日止的违约金，计算办法同第二条；4.退还违规收取的维修基金1943元；5.诉讼费由芦山森威公司承担。
原审法院认为：高智慧与芦山森威公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。高智慧已按合同约定向芦山森威公司足额支付了购房款，履行了买受人的义务，芦山森威公司也应当按照合同约定履行出卖人的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，芦山森威公司作为出卖人负有向高智慧交付全额不动产发票的义务，对高智慧要求芦山森威公司出具发票的诉讼请求，应予支持。双方在《商品房买卖合同》中约定由高智慧自行办理房屋权属证书，又在补充协议中约定由芦山森威公司办理房屋权属证书，根据双方的约定，《商品房买卖合同》和补充协议约定不一致的，应当以补充协议的约定为准，因此，高智慧要求芦山森威公司为其办理房屋权属证书的请求符合双方约定，应予支持。根据《商品房买卖合同》和补充协议的约定，以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”芦山森威公司于2013年3月30日将房屋交付给高智慧，在法定的办理房屋权属证书期限的90日内，于2013年4月20日发生地震，导致涉案房屋安全鉴定为Csu级，须加固维修验收完成后才能办理房屋权属证书，因此自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），属不可归责于芦山森威公司的事由，该期间应予扣除。自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至90日满，即2014年10月20日。但由于芦山森威公司未办理房屋所有权的初始登记，也未向高智慧提供全额不动产发票致使高智慧不能办理房屋所有权的转移登记，未能取得房屋权属证书，构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，芦山森威公司应当承担按照高智慧已付购房款总额201000元，参照中国人民银行规定的金融结构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年10月21日起至原判决确定的给付之日止的违约损失。对高智慧要求芦山森威公司支付违约金的诉讼请求，应予支持。芦山森威公司辩称不是其原因导致不能办证的主张，原审法院不予采纳。《商品房买卖合同》及补充协议均约定专项维修资金由高智慧在办理购买商品房手续时一次性支付给芦山森威公司，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”芦山森威公司向高智慧代收专项维修基金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对高智慧诉请芦山森威公司退还其维修基金1943元，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，作出判决：一、芦山森威公司于判决生效之日起十日内向高智慧出具金额为201000元的购房款发票；二、由芦山森威公司于判决生效之日起90日内为高智慧办理位于芦山县玉溪花园小区14幢2单元4层401号商品房权属证书；三、由芦山森威公司于判决生效之日起十日内以高智慧购房款201000元为基数，参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付高智慧自2014年10月21日起至原判决确定的给付之日止的违约损失；四、驳回高智慧的其他诉讼请求。案件受理费697元由芦山森威公司负担。
宣判后，芦山森威公司不服，向本院提起上诉称：一、高智慧的诉讼请求是判决芦山森威公司给付违约金，而原审法院在高智慧没有变更诉讼请求的情况下判决芦山森威公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦山森威公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦山森威公司为高智慧办理相关权属登记已属适用法律错误。三、根据本案《商品房买卖合同》的约定，应由购房者自行办理房屋权属证书，芦山森威公司仅有协助义务，原判决显然与双方约定相悖。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二、三项，并将本案发回重审；2.由被上诉人高智慧承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人高智慧答辩称：一、无论是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定还是双方所签补充协议第8条的约定，芦山森威公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出高智慧的诉讼请求。二、原判决已经考虑到了地震因素，并将讼争房屋加固维修期间芦山森威公司应当承担的违约责任免除；此外，芦山森威公司主张其因情势变更可继续免责的理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人芦山森威公司与被上诉人高智慧均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，高智慧与芦山森威公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方（高智慧）须在接到甲方（芦山森威公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”
本院认为，本案中高智慧与芦山森威公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。由于买受人高智慧已经依约交纳了购房款，故出卖人芦山森威公司也应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，向买受人高智慧交付购房款正式发票。对于芦山森威公司是否应当为高智慧办理讼争房屋的权属证书，双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由高智慧自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在补充协议中又约定高智慧协助芦山森威公司办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定芦山森威公司有义务为高智慧办理房产权属登记手续，而买受人高智慧对此仅负有协助义务，因此原审法院判令芦山森威公司为高智慧办理讼争房屋权属证书符合法律规定和双方约定。
对于本案中芦山森威公司是否应当承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中高智慧所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦山森威公司目前尚未依约为高智慧办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年10月21日为违约损失起算之日，在此基础上判决芦山森威公司按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准赔偿高智慧违约损失，该处理并无不当。
综上所述，上诉人芦山森威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4315元，由上诉人芦山森威房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭康燕
审 判 员 邢 毅
代理审判员 李晓文
二〇一六年五月九日
书 记 员 程 娟