安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民一初字第01352号
原告（反诉被告）：邢国文，凤阳县石英厂退休工人。
委托代理人：邢建，私营业主。
委托代理人：周文，安�治邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽万世伟业投资集团有限公司。住所地安徽省滁州市来安路***号。
法定代表人：焦万锦，该公司董事长。
被告（反诉原告）：安徽万世伟业投资集团有限公司凤阳分公司。住所地安徽省凤阳县府城镇东华路皇城大厦*号楼*座*楼。
负责人：焦万锦，该公司总经理。
上述二位被告共同的委托代理人：赵文虎，安徽濠梁律师事务所律师。
本院于2014年7月15日立案受理了原告（反诉被告）邢国文诉被告（反诉原告）安徽万世伟业投资集团有限公司（以下简称“万世伟业公司”）、安徽万世伟业投资集团有限公司凤阳分公司（以下简称“凤阳分公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法由审判员张睿适用简易程序独任审判。因涉及到营业用房的租金及短少营业用房价格确定问题，邢国文申请进行鉴定，本院于2014年9月11日委托安徽永安司法鉴定所进行鉴定。2014年11月6日，安徽永安司法鉴定所作出鉴定结论。本案在审理过程中，万世伟业公司、凤阳分公司于2014年10月13日提出反诉，本院经审查认为反诉理由成立，决定合并审理。本案于2014年12月1日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）邢国文的委托代理人邢建、周文、被告（反诉原告）万世伟业公司、凤阳分公司共同的委托代理人赵文虎到庭参加诉讼；因涉及到反诉的程序问题，本案于2014年12月11日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）邢国文的委托代理人邢建、周文、被告（反诉原告）万世伟业公司、凤阳分公司共同的委托代理人赵文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢国文诉称：2010年3月25日，万世伟业公司作为凤阳县帝城大厦建设项目的拆迁人，与作为被拆迁人的邢国文签订《房屋拆迁补偿、安置协议书�。约定：被拆房屋位于凤阳县红旗北巷23号的住宅房和营业房，房屋按产权调换处理。其中住宅房被拆迁面积488.60平方米，过渡费在24个月内按4元／平方米计算，超过24个月安置房按双倍计算，搬家费按4元／平方米计算2次；营业房被拆迁面积182平方米，安置时不含公摊面积，还原时减少面积按市场价结算。3月26日，双方又达成《补充协议书》约定营业房部分乙方付给甲方1532000元，住宅房屋部分甲方应付给乙方807744.40元，两项总计邢国文应付给甲方724255.60元，于2010年3月26日已付524255.60元，尚欠20万元余款待房屋交付产权手续办理完毕后，一次性支付给凤阳分公司。2013年11月5日，凤阳分公司才将房屋交付给邢国文，其中营业房不含公摊为135.20元。据此，凤阳分公司应依约支付住宅房过渡75830.72元，营业房未安置面积结算价672000元和超期交房的房屋租金损失53629.36元，而凤阳分公司一直不与邢国文就房屋拆迁补偿进行结算，凤阳分公司于2013年11月5日将四套住宅房交付邢国文，但至今未给办理产权登记手续，依照相关法律规定，凤阳分公司应当在房屋交付90日内为邢国文办理产权登记手续，其怠于办理，应承担违约责任。四套房按市场价约为4600元／平方米，308平方米共1416800元，从2014年2月5日计算至同年6月5日，违约损失为42504元。请求：1、依法支付住宅房过渡费75830元，营业房未安置面积结算价806400元、超期交房的房屋租金损失143748元，扣减欠款20万元，应付825978元及从起诉之日起至实际清偿之日按银行同期贷款利率计算的利息；2、立即协助办理产权登记，并承担延期办理产权证的违约责任，支付违约金42504元。在鉴定结论作出后，邢国文对诉讼请求进行了变更，1、逾期住宅过渡费75831元，未安置营业房面积结算价668058元、超期交�的营业用房租金损失216623元，扣减应付的20万元，合计760512元及自起诉之日起至实际清偿之日按银行同期贷款利率计算的利息；2、立即协助办理产权登记，并承担延期办理产权证的违约责任，支付违约金95634元。
万世伟业公司、凤阳分公司本诉辩称：1、过渡安置费用应当按照协议约定补偿。但是计算时间应计算至2013年10月30日。2、营业房未安置面积，凤阳分公司已经按照拆迁协议的约定，给邢国文安置了足额面积的营业用房，但其至今没有按照协议支付房屋差价义务。3、关于超期交房的租金损失，邢国文主张房屋租金损失没有合同依据。按照邢国文原房屋有产权登记的面积390.72平方米，实测面积是435.35平方米。而且全是砖混结构的民用住房。凤阳分公司应按照拆迁协议支付邢国文过渡费用和搬迁费用，不存在迟延交付营业用房和租金损失问题。4、关于延期办证�违约金问题，邢国文办理产权证书应由其个人办理，与万世伟业公司、凤阳分公司无关。万世伟业公司、凤阳分公司也不存在任何过错。不应当承担违约责任。在安置协议中并没有约定由万世伟业公司、凤阳分公司办理、何时办理以及违约责任的内容。邢国文主张延期办理产权证书的违约责任没有任何依据。综上，请求法院依法驳回邢国文要求万世伟业公司、凤阳分公司支付未安置房屋差价款，延期交付房屋租金损失等诉讼请求。
万世伟业公司、凤阳分公司反诉称：反诉人于2007年9月取得房屋拆迁许可证，进行凤阳县帝城大厦项目建设，被反诉人房屋在拆迁范围内。邢国文原有住宅房屋建设面积435.35平方米，其中有产权登记面积为390.72平方米。房屋经凤阳县安阳房地产评估有限公司评估，价为493712元，附属物及装修42290元。评估价合计补偿费为536002元。按照当时拆迁安置补偿政策，邢国文可以选择拆一还一、产权调换或货币补偿，邢国文选择的是产权调换。后由于邢国文提出的要求过高，反诉人无法满足，邢国文拒不搬迁，导致拆迁工作无法进行。反诉人于2009年4月1日申请裁决，凤阳县建设局于2009年11月10日作出凤建行裁（2009）1号行政裁决书。内容为邢国文应于收到裁决之日起15日内搬迁。其房屋及附属设施评估价共计536002元，邢国文可以选择拆一还一、产权调换或货币补偿。搬迁费和临时安置补助费按滁政秘（2007）5号规定标准执行。行政裁决过后，邢国文仍拒不搬迁，继续向申请人提出各种不合理要求。为了凤阳城市建设，反诉人向邢国文作出了巨大让步，于2010年3月23日与邢国文签订滁房拆迁、安协00819号拆迁安置协议。其中182平方米产权调换房屋按照3800元／平方米价格结算，是合理的评估价3倍还多。同时，室内装修附属物补偿也是合理评估价的3倍还多。反诉人还以极低的价格给邢国文71.34平方米的房屋。还原给379.94平方米，共四套住宅。按照协议，反诉人应当支付邢国文安置补偿费用807744.40元。双方于同年3月25日签订滁房拆补、协定00820号拆迁安置协议，该协议主要针对180拆迁房产权调换问题所作的约定，已对该180平方米房屋及附属设施进行了货币补偿，因此，00820号协议中的安置补偿费用属重复计算，应属无效。按照协议约定的价格，邢国文调换180平方米的营业用房，每平方米10000元，邢国文应支付给反诉人180万元。扣除反诉人应当支付给邢国文的安置补偿费807744.40元，邢国文应当再支付给反诉人992255.60元。二份协议签订后，李某于2010年3月26日就给邢国文开据一张524255.60元的收据，并注明银行转帐，票据号为0005898号。但邢国文不同意，要李某开现金收据，不能注明转帐，�且要签补偿协议，于是李某又给邢国文开具了票号0005899号收据，且向邢国文说明，此款在交房前一定要交付，否则票据无效。但是邢国文一直没有支付此笔款项。综上，反诉人认为，邢国文应当遵守讲求实效信用原则，支付给反诉人产权调换差价款992255.60元。要求1、确认反诉人与邢国文2010年3月25日签订的滁房拆补、安协字00820号协议书中安置补偿邢国文268000元的条款无效；2、判令邢国文支付反诉人产权调换房屋差价款992255.60元。
邢国文反诉辩称：凤阳分公司与邢国文均系适格的拆迁人和被拆迁人，双方于2010年3月25日分别签订了819和820号的安置协议，在26号也签了补充协议，对于所要安置的房屋即住宅的4套，面积379.94平方米，和营业用房180平方米，都予以明确结算后，邢国文应付给反诉人差价724255.6元。且邢国文已经于当日支付现金524255.6元，仅欠款20万元。双方签订合同的行为系市场行为，不存在合同无效的情形。而且在补充协议及收据中支付52万余元差价，不存在凤阳分公司主张的没有付款的情形。请求驳回万世伟业公司、凤阳分公司的诉讼请求。
邢国文为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据，并经质证：
1、邢国文身份证复印件一份。用以证明邢国文主体资格。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：无异议。
2、邢国文户口簿及邢建身份证复印件一份。用以证明邢建与邢国文系父子关系。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：无异议。
3、安徽万世伟业投资集团有限公司凤阳分公司企业基本信息复印件一份。用以证明其主体资格。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：没有异议。
4、房屋拆迁补偿、安置协议书00819和00820号各一份。用以证明邢国文与凤阳分公司于2010年3月25日签订拆迁安置补偿合同，凤阳分公司拆迁了邢国�的房屋488.60元平方米，凤阳分公司用产权调换方式，用帝城大厦2号楼1503号、1603号、1506号、1606号共安置住房4套房，面积379.94平方米；自行过度24个月，结算后由甲方付乙方807744.40元；并注“营业房不含公滩面积，退房时超出面按规定结算，减少部分面积按市场价结算，超过24个月还房时按双倍返还过渡费用。”补偿营业房位于帝城大厦3号楼，180平方米，结算后由乙方付给甲方1532000元。自行过渡24个月。和反诉当中登记错误予以反驳。拆迁协议第七条仅仅约定了办理产证证的费用并没有约定办理产权证迟延的责任，另该二份合同没有约定超期交房的责任。对于被告陈述820号，180平方米和房屋附属物补偿系重复计算。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：对拆迁安置补偿协议的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，首先00819号拆迁安置协议中，已经对180平方米的被�迁房屋补偿款进行了计算。邢国文位于红旗北巷23号，协议上约定的面积488.6平方米，实际邢国文被拆迁的房屋的面积是435.5平方米。其中还包括没有产权登记的面积。在协议第二项中室内装潢和附属物补偿是20万元，即对上述安置拆迁附属物已经进行了补偿。双方明确约定了违约金的计算方法，对于办理产权证，仅仅约定邢国文有产权的部分安置房，产权费由甲方支付。并没有约定办理产权证是凤阳分公司的义务。在820号协议，被安置房屋是180平方米，如果该份协议中的180平方米向邢国文所说是另外安置房，那么邢国文就被安置房屋是668.6平方米，就不应当是488.6平方米。同样道理，室内的装潢及附属物已经在019号协议中计算过。况且，邢国文被拆迁房屋室内装潢及附属物评估价仅为4万余元，因此，820号协议中补偿金额是前一份协议中重复计算。该份协议，同时也�明双方已经约定了，超期还房的违约责任和计算方法。关于违约责任，就应当按照双方约定办理。凤阳分公司也没有义务为邢国文办理产权证书。
5、补充协议书一份、0005899号收据及授权委托书。用以证明邢国文委托其子邢建在2010年3月26日，双方又签订补充协议，约定甲方拆迁乙方房屋，应还原乙方住宅房4套，面积379.94平方米，营业用以180平方米，两项总计乙方应付给甲方724255.60元；乙方于2010年3月26日已付给甲方524255.60元，尚欠甲方200000元没有支付。另外关于20万元在办理房屋产权证以后一次性给付。对凤阳分公司也是一个反驳。首先邢建是邢国文的儿子。补偿协议中住宅房屋和营业房屋的面积和差价都是和第四组证据中相互印证的。当时现金是交给公司李某的，有收据予以佐证。如果没有交纳现金，也不可能开具现金的收据。所以说万世伟业公司、凤阳分公司质证该份协议书无效是不对的。补充协议签订之前，我把这个524255.60元交给的是焦万锦的，在焦万锦的办公室，办公室是在皇城大厦三楼，交钱的时候就是我们两个人。补充协议是在李某的办公室签订的，协议上面的焦万锦的字是在焦万锦办公室签的，我的字是在李某办公室签的。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：对委托书不予认可，我们申请对委托书笔迹形成时间进行鉴定。该份补充协议书主体是我们的分公司和邢建，但是我们分公司与邢建没有拆迁业务往来，因此该份协议是无效的协议。对现金收据，拆迁安置户所有的房屋差价款，都是拿房屋的时候支付。第一次分公司给邢国文开的收据是转账收据，但邢国文不同意，当日，有李某给邢国文开具了现金收据。转账收据票号0005898，还有一个现金收据票号0005899。按照邢国文所说，现金交付的是524255.60，也不符合常理，现金交与何人，也没有说明。公司没有收到邢国文任何房屋产权调换的差价款。另外对委托书，被告没有收到，也从来没有见过该份委托书。从字迹和纸张来看，都是当前所写。刚才邢建说的不是事实，公司有财务，有具体经办的拆迁安置人员，公司法定代表人不可能直接收取邢国文现金。
6、0046113号、0046146、0046086号收据三份。用以证明2013年11月5日邢国文向凤阳县凤凰物业有限公司交纳保证金，是住宅房屋交付。签订合同是2010年3月25日，超过了合同约定的24个月，万世伟业公司、凤阳分公司应支付逾期交房的过渡费。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：对物业费收据的真实性没有异议，但是不能证明万世伟业公司、凤阳分公司的交房时间，那么交房时间应在邢国文交纳物业费之前。另外也证明万世伟业公司、凤阳分公司已经在2013年11月5日前，通知邢国文领取拆迁安置房。
7、房屋帝城大厦3号楼分户平面图，商品房预售合同（邢建、邢军作为买受人）、00007115号发票、0001687543号专用收据、邢军、邢建身份证、凤阳县地方税务局税务事项通知各一份。用以证明帝城大厦3号楼，签订正式购房合同约定，及实际交付面积138.22平方米，分摊面积3.02平方米。套内建筑面积135.22平方米，与合同约定180平方米，减少41.78平方米。该份商品房预售合同原件在凤阳县房屋管理局，并且有备案号。该份合同的面积和我们提供的图的面积是相吻合的。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：对平面图是邢国文自制，没有任何单位盖章，也没有户号，不能做证据使用。对商品房预售合同是复印件不能做证据使用，如果是真实的，该案是房屋拆迁安置协议纠纷，本商品房预售合同也仅仅是方便邢国文办理产权证书所做。不能作为其他任何证据使用。因为双方之间不存在买卖合同关系。对00007115号发票、0001687543号专用收据、邢军、邢建身份证、凤阳县地方税务局税务事项通知真实性均没有异议。
8、申请法院调取的凤阳县房产管理局出具的商品房买卖合同备案登记薄、关于凤阳县帝城大厦拆迁安置户办证的情况说明各一份。用以证明营业房备案面积138.22平方米，邢建2－1603，邢建2－1506，邢军2－1606，邢建、邢军共有的房号为3－2－6－12因万世伟业公司出具手续，房管局不给办房产证。不能办理产权证的原因是万世伟业公司、凤阳分公司的阻止，所以万世伟业公司、凤阳分公司应当承担不能办理产权证的责任。邢建和邢军的地址和安置的地址是一致的，而坐落的地址是2号楼1603，1506，1606房号都和819号安置的协议书安置的位置是一致的，虽然名字是邢建和邢军，是因为他们是邢国文的儿子，但是这个房子是安置给�国文的。情况说明里面的房号也是和协议书相印证，该份说明也能说明在2014年6月11日商铺没有交付给邢国文，邢国文多次到房管局办理房产证，但是万世伟业公司不给协助，不给盖章，导致房屋不能办证。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：对商品房买卖合同备案登记薄真实性没有异议，但是对面积，双方之间是拆迁安置协议，不是房屋买卖合同，业主姓名是邢建和邢军，与本案没有关系。安置面积也不是138.22平方米，而是179.2平方米。关于凤阳县帝城大厦拆迁安置户办证的情况说明，办证是房地产交易所，万世伟业公司不能限制任何有办证条件的人进行房屋产权登记。
9、申请法院调取的凤阳县房地产测绘事务所盖章的登记表二份。用以证明万世伟业公司、凤阳分公司安置给邢国文的住宅4套实际面积，1506、95.47平方米，1606号，95.47平方米；1503号114.4平方米，1603�114.4平方米，共419.74平方米。比合同约定379.94平方米多39.8平方米。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：住宅房屋已经妥善安置了没有争议，超期的过渡安置费按照约定计算安置费用。
10、鉴定申请书、鉴定结论书及鉴定发票各一份。用以证明（1）、营业用户租金损失（价格区间为2012年3月25日至2013年11月5日）房租面积180平方米，房租单价36.3元／月.平方米，房屋的月房租合理值为6534元／月，房屋的租金区间为19.33个月，房屋租金总计为126302元。（2）、营业用房租金损失（2012年3月25日至2014年7月15日）房租面积180平方米，房租单价38.0元／月.平方米，房屋的月房租合理值为6840元／月，租金区间为27.67个月，房屋的租金总计为189263元。3、短少营业用房损失短少面积为44.8平方米，房屋于2014年7月15日的单价为14912元／平方米，2010年3月23日的单价为10000元／平方米，短少的�业用房损失总计为220058元。鉴定费用20000元。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：对鉴定结论，没有考虑到国家宏观经济变化，鉴定结果不具有可信性。第三页没有考虑到国家宏观经济变化和不可抗力的变化。另外委托资料是委托方提供的，如果以该份鉴定之间作为证据，即对委托方提供的资料的真实性、合法性予以认定。不经过万世伟业公司、凤阳分公司质证，不能做证据使用的。另外，第四页，邢国文营业用房面积也是根据委托方提供的资料认定的。
11、计算方式一份。用以证明（1）、逾期住宅用房过渡费75831元（从2012年3月25日逾期计算至2013年11月5日为19.4个月），按8元／平方米计算，建筑面积为488.6平方米，为75831元；（2）、未安置营业用房面积结算价668058（营业房按每平方米14912元计算，未安置面积180─135.2＝44.8平方米），其中短少营业用房的损失220058元�房屋增购价款448000元。（3）、超期交房的营业用房租金损失216623元，按建筑面积180平方米，每平方米按每月38元，从2012年3月25日，计算至实际交付之日，暂计算至2014年11月15日，时间为31.67个月。上述合计960512元，及从起诉之日起至实际交付之日按银行同期贷款利率计算的利息。协助邢国文办理产权登记，并承担延期办理产权证的违约责任，支付邢国文违约金95634元（1416800元×6％÷12月×9个月×1.5倍＝95634元，从2014年2月5日计算至实际办理房屋产权登记之日，现暂计算至2014年11月5日）。被告方将安置给邢国文房屋179.2平方米仅仅是单方的主张，没有证据证明。从我们提供的证据可以看出营业用房没有办理交接手续，房屋没有交付给邢国文。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：1、对于邢国文过渡安置费，按照协议约定应当计算到2013年10月30日。也与邢国文方主张2013年11月5日是相吻合的。2、未安置营业房差价，凤阳分公司安置给邢国文房屋179.2平方米，仅仅短少0.8平方米，愿意承担0.8平方米的差价。安置给邢国文的房屋，是邢国文不同意接受并不是没有交付房屋。正是因为邢国文不同意接受，所以双方才产生纠纷。3、超期交房的营业用房租金损失，拆迁安置协议已经明确约定了违约金的计算方法，那么邢国文既诉请了违约金就不应当另外要求房屋租金损失。要求房屋租金损失，没有合同依据。即使有实际的房屋租金损失，也应当计算至2013年10月30日。邢国文方应当为扩大损失，自行承担责任。4、办理产权登记，并不是万世伟业公司、凤阳分公司的法定义务，也不是约定义务。在邢国文具备办证条件的情况下，可以自行办理产权登记，万世伟业公司、凤阳分公司同意按照协议约定支付领办证费用。
12、平面图二份。用以证明签订拆�合同时，819、820所要安置房屋的位置和户型。商铺图有具体的位置和面积以及户型，有邢国文的签名和公司的盖章。住宅房的位置和面积以及户型。一个C型一个F型，和拆迁合同819号相印证。万世伟业公司现在交付的房屋和我们原先签订的图纸完全不同。安置附图门面用房是有开间的，开间的深度和图纸应当是一致的。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：对住房图没有异议，关于营业房图只是草图，那么安置要最终通过审核的设计图纸为准。因为，按照拆迁安置条例，要符合安置条例。邢国文对被安置营业房，在该图上不能明确体现南部的界线，户型和面积并没有确定。自北往南推180平方米为准。现实际分割给邢国文安置房是179.2平方米。只是因为邢国文对安置房户型不满意，不同意接受。
13、票据10张。用以证明其中1503和1603维修基金分别是3245元，契税分别是1418.27元。1506和1606维修基金分别是2850元，契税分别是1493.61元。营业房的契税是4206.05元，维修基金是11627元。有证的住宅房其中397.72平方米办证费用可以按比例付。
万世伟业公司、凤阳分公司质证：真实性没有异议，按照协议约定应当由公司的支付，公司同意支付。
万世伟业公司、凤阳分公司提交了如下证据，并经质证：
1、证人李某出庭作证时的陈述。我是凤阳分公司的职工，自2005年就在公司负责拆迁安置工作。二份收据的内容是凤阳分公司办公室主任郭泽强书写的，经办人是我本人签字的。我没有收到524255.6元的现金。当时情况是我代表万世伟业公司拆迁邢国文家房屋，我和邢国文谈，拆迁旧房和安置新房有差价部分，差价部分我开具给邢国文。开具了转账收据以后，邢国文没有转账，然后作废了，后来开了现金收据。我代表公司，收据是我叫办公室主任郭泽强开的，我在上面签的字。当日邢国文没有交现金。关于营业房图纸是我给邢国文的，是在2010年3月份时候给的，邢国文名字是我写的。当时安置位置在图纸位置签的名字和盖的章，从北往南安置180平方米。公章也是我盖的。二份安置协议是我写的，住宅房是按照488.6平方米，安置的户型是C型和F型。820号协议，是安置180平方米门面房，这二份协议内容是我们公司的真实意思表示。章也是我们公司的章，章是我盖的，法定代表人章也是我盖的，因为我有法人的委托书。关于补偿协议书，甲方是万世伟业，乙方是邢国文，邢建是代表邢国文签字的，签字的时候我在场。当时没有提交书面委托书，但是当时邢建签字我认为是代表邢国文签字的。关于房屋面积和差价和我手里二份合同原件是一致的。关于补充协议第二项，我认为，邢国文只要付给我们公司20万元就行了。第三�余款是指20万元。上面的“焦万锦”是其本人签的。要把补充协议和二个拆迁协议连贯，00820号如果180平方米交给邢国文了，补充协议就要履行，邢国文就要付公司20万元。我出具收据和补充协议是一天，但是我没有收到钱。我就负责这一项的，没有人叫我出具。如果邢国文拿到这个房子，邢国文付就是补充协议上面说的20万元。在二份安置协议中，一共480平方米。单独做的门面房180平方米，其他是住房。出现二个180平方米是双方谈的结果，第一个180平方米是谈的钱，谈的钱是700元每平方米，第二个180平方米是安置的结果。如果这二份拆迁协议执行，邢国文就应当交20万元，如果这二份拆迁协议不执行，就不存在52万余元了。
邢国文质证：证人说的大部分是真实的，当时双方谈拆迁情况，证人是十分清楚的，也体现在819号、820号安置协议中，二份协议都是有效的，不�在反诉人提出的820号协议无效的情形。证人也说如果执行这二份协议，邢国文只要付20万元。
2、00819号、00820号《房屋拆迁补偿、安置协议书》二份。用以证明邢国文被拆迁住房，其中308.6平方米是按照拆一还一执行的，另外邢国文增购了22.48平方米，优惠价48.86平方米。180平方米房屋，补偿价是3800元／平方米，补偿金额是684000元，装潢及附属设施补偿是20万元。00820号协议与00819号协议中，关于180平方米房屋补偿金额及装潢及附属设施补偿，属于重复计算。应属于无效。该二份协议也证明了双方明确了违约金的计算方法。对办证责任没有明确约定，万世伟业公司只负责有产权部分领办证费用。同时证明邢国文尚欠万世伟业公司补偿安置差价992255.6元。
邢国文质证：证据的三性没有异议，但是证明目的有异议，与证人证言相互矛盾。180平方米如何计算是双方谈好的。
3、营业房安置图纸和测绘面积复印件各一份及现场照片5张。用以证明万世伟业公司已经按照协议的约定和面积足额安置给邢国文180平方米房屋。安置房屋符合设计规划要求，与原安置协议也是一致的。
邢国文质证：照片真实性没有异议，但是关于照片6-12不予认可。另外达不到证明目的，6-12，6-13，6-14和当初签的安置协议书的附图是不相符的。另外，根据公平原则，6-12和楼梯东面、南面根本不能做门面房用。对测绘的实际面积不予认可。
4、入住程序表复印件二张、照片7张，收据复印件一份。用以证明万世伟业公司在2013年8月份就开始交房，最后拿房期限是2013年10月30日。我们实际是在2013年11月5日之前交房的。营业房和住宅房是一起交付的。
邢国文质证：对照片的真实性有异议，有没有通知，通知交付哪一套房屋不清楚。我们只收交付1503、1506、1606房屋的通知，其他的没有收到。关于收据也印证我们拿房时间是2013年11月5日。入住程序表中邢国文的签名是邢国文本人签的。
5、滁州市房地产登记证明二份。用以证明在2013年10月22日，万世伟业公司已经办理完房地产登记，所安置的房屋已经具体了办证条件。另外说明一下，其中包含邢国文安置的营业用房和住宅用房。
邢国文质证：对真实性没有异议，但是和本案没有关联性。
6、电影公司安置房平面图复印件一份。用以证明房屋机构和布局以最终审核为准。
邢国文质证：是复印件不予质证。
7、0005898、0005899号收据复印件二份。用以证明在2010年3月26日，凤阳分公司给邢国文开具了二份收据，一张是转账收据，一张是现金收据。转账收据，邢国文不同意，因为没有金额可转，现金收据是由公司李某经手，没有收到邢国文的任何款项。
邢国文质证：0005898号收据与本案没有关联，0005899号是邢国文将现金52万余元交付了以后，才开具了收据，并且上面收款方式注明的是现金。
8、凤阳县建设局行政裁决书复印件一份。用以证明邢国文拆迁房屋有产权证的是390.72平方米，实测面积是435.35平方米。
邢国文质证：这个是反诉邢国文单方申请的，反诉被告是不知情的，并且是在原被告双方签订安置协议之前，与本案没有关联性。
9、凤阳县安阳房地产评估有限公司评估报告复印件一份。用以证明邢国文被拆迁的房屋价值493712元，房屋装潢价值42290元。同时印证820号协议是重复计算，二份协议不公平。
邢国文质证：我们认为合法性有异议，没有经过邢国文同意，也没有到邢国文家看，评估报告时间也不吻合，与拆迁协议签订相差几年，也到不到证明目的。
10、对夏芳调查笔录一份。用以证明万世伟业公司没有收到邢国文52万余元。
邢国文质�：证据的三性都有异议，达不到证明目的。
11、邢国文府城镇私有房产所有权申请登记书复印件一份。证明目的是邢国文有产权登记的房屋为390.72平方米。
邢国文质证：真实性没有异议。但是证明目的有异议。
认证如下：
邢国文的证据：证据1、2、3，对方无异议，证据效力本院予以认定；证据4，与凤阳分公司的证据2系同一证据，与案件具有关联性、合法性、真实性，证据效力本院予以认定；证据5，万世伟业公司、凤阳分公司虽口头提出鉴定，但在本院指定的期日未提交书面鉴定申请及相关手续，鉴定程序未启动，该证据的效力本院予以认定；证据6，万世伟业公司、凤阳分公司对真实性无异议，证据效力本院予以认定；证据7，其中平面图与商品房买卖合同与本院从凤阳县房产管理局调取的备案字号一致，证据效力本院予以认定，其他5份证据对方无异议，证据效力本院予以认定；证据8、9，为邢国文申请人民法院调取的证据，证据效力本院予以认定；证据10，万世伟业公司、凤阳分公司虽提出异议，但未申请重新鉴定，鉴定程序合法，证据效力本院予以认定；证据11，合理的部分本院予以认定；证据12，与证据4相印证，证据效力本院予以认定；证据13，对方无异议，证据效力本院予以认定。
万世伟业公司、凤阳分公司的证据：证据1，关于没有收到邢国文524255.60元现金的陈述，因证人李某为凤阳分公司职工，与该单位有利害关系，证据效力较低，这一证明目的本院不予采信，其他与拆迁安置合同一致部分陈述，本院予以认定；证据2，与邢国文的证据4系同一组证据，证据效力本院予以认定；证据3，邢国文对真实性没有异议，但不能证实万世伟业公司已将营业房足额交付邢国文，这一证明目的本院不予采信；证据4，邢国�承认入住程序表中“邢国文”是其本人签名，证据效力本院予以认定；证据5、11，对方无异议，证据效力本院予以认定；证据6，与本案无关联性，证据效力本院不予认定；证据7，为凤阳分公司开具的收据，不能证实其未收到现金，这一证明目的本院不予采信；证据8、9，为行政机关依职权作出的裁决，邢国文未提起复议或行政诉讼，证据效力本院予以认定；证据10，证人无正当理由未出庭作证，证据效力本院不予认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，查明如下事实：万世伟业公司于2007年9月取得拆迁许可证，进行凤阳县帝城大厦项目建设，邢国文的房屋在拆迁范围内。邢国文为居住在凤阳县府城镇红旗北巷23号的居民，其拥有房屋15间，有产权部分为390.72平方米，实测为435.35平方米。为拆迁事宜，双方交涉未果，万世伟业公司向凤阳县建设局申请裁决，凤阳县建设局于2009年11月10日作出行政裁决，一、被申请人应自收到本行政裁决书之日起15日内搬离凤阳县府城镇红旗北巷23号房屋，并将其交付申请人实施拆除。二、被申请人址在凤阳县府城镇红旗北巷23号房屋可实行产权调换、拆一还一，按评估价人民币536002元与申请人提供的址在凤阳县府城镇府北街东侧拆迁安置房的评估单价人民币1332元／平方米结算差价；或按评估价值人民币536002元实行货币补偿。搬迁补助费和临时安置补助费按滁政秘（2007）55号规定的标准执行。行政裁决作出后，双方未申请行政复议，也未提起行政诉讼，该裁决已生效，经双方协商，2010年3月25日，凤阳分公司与邢国文签订了00819号《房屋拆迁补偿、安置协议书》，约定主要内容如下：拆迁人（甲方）安徽万世伟业投资集团被拆迁人（乙方）邢国文被拆迁房屋地址凤阳县红旗北巷23号，产权性质�私。补偿内容，房屋补偿合计安置建筑面积为537.46㎡，￥684000元，附属物补偿，室内装璜及附属物补偿人民币贰拾万元整。（200000.00）其它补偿：过渡费46905.60元，搬家费3908.80元。合计补偿金额934814.40元。安置内容：过渡方式自行过渡，过渡期限24个月。还房安置协定：帝城大厦2号楼C型1503、1603，F型1506、1606室，合计安置建设面积379.94㎡，产权归属私有。还房情况及价值：安置标准内308.60㎡，增购部分22.48㎡，单价2175元／，金额48894.00元；优惠48.86㎡，单价1600元，金额78176元。结算后由甲方给乙方807744.40元。违约责任：┄┄5、交付安置房时乙方所欠款一次付清。6、还房安置面积以房产部门核准面积为准；7、甲方拆迁乙方房屋，有产权证部分安置新房，领办证费由甲方付。超出部分领办证费用按相关规定办理。8、其它：营业房不含公摊面积，还房时超出面积按规定�算，减少部分面积按市场价结算，超过24个月还房时按双倍返还过渡费用。甲方：加盖，焦万锦（私章）凤阳分公司（公章）乙方：邢国文（签名）签证单位：李家林（签名）加盖凤阳县房屋拆迁事务所（公章）。
2010年3月25日，凤阳分公司与邢国文又签订了00820号《房屋拆迁补偿、安置协议书》，约定主要内容如下：拆迁人（甲方）安徽万世伟业投资集团经办人：李某被拆迁人（乙方）邢国文被拆迁房屋地址凤阳县红旗北巷23号，产权性质：私。补偿内容：房屋补偿，砖混180㎡，单价700元，金额126000元。室内装璜及附属物补偿，142000元。合计补偿金额268000元。安置内容：过渡方式：自行过渡，过渡期限24个月。还房安置协定：帝城大厦3号楼，内步行街东北侧壹层营业房位置，180㎡，产权归属私有。还房情况及价值。增购部分：180㎡，单价10000元，金额1800000元。结�后由乙方付给甲方1532000元。违约责任的规定与00819号规定相同。
2010年3月26日，邢国文委托其儿子邢建，与凤阳分公司负责人焦万锦签订《补充协议书》，约定：甲乙双方拆迁安置补偿一事，经双方协商一致，达成以下补充协议：一、甲方拆迁乙方房屋，应还原乙方住宅4套（面积379.94平方米）、营业用房180平方米，其中营业房部分结算后乙方应付给甲方1532000元，住宅房屋部分甲方应付给乙方807744.40元，两项总计乙方应付给甲方724255.60元。二、乙方于2010年3月26日已付给甲方524255.60元，尚欠200000元整。三、乙方所欠甲方余款待甲方将房屋交付给乙方（产权手续办理完毕）后，由乙方一次性付给甲方。甲方焦万锦（签名）并加盖“凤阳分公司”公章乙方：邢建（签名）。同一天，由凤阳分公司向邢国文出具0005899号收据，收到邢国文支付的现金524255.60元。
万世伟业公司将开发建设的帝城大厦2号楼、3号楼建设完毕，具备交付条件，于2013年11月5日向邢国文交付，按照00819号协议，交付了2号楼住宅1603号114.40㎡，1503号114.40㎡、1506号95.47㎡，1606号95.47㎡；3号楼营业用房138.22㎡。营业房业主姓名，邢建、邢军；1603号业主姓名邢建，1503号业主姓名邢琦炜，1506号业主姓名邢建、1606号业主姓名邢军。邢建、邢军、邢琦炜均为邢国文的子女。2014年6月11日，万世伟业公司向凤阳县房地产交易所出具“关于凤阳县帝城大厦拆迁安置户办证的情况说明”，称“邢建，2－1603；邢建，房号2－1506；邢军，房号2－1606，以上住宅房未办理相关手续，暂不能办证。”“邢建、邢军（共有），房号3－2－6－12，以上商铺安置存有异议，同时也未办理交接各项手续，暂不能办证”。加上营业用房面积争议，双方协商未果，邢国文遂即起诉来院。本案在审理过程中，邢国文申请对涉案房屋的单价及过渡期的房屋租金进行鉴定，本院委托安徽永合司法鉴定所进行鉴定，该所于2014年11月6日作出皖怀永合（2014）评鉴字第17号司法鉴定意见书，结论为：1、营业用房租金损失（价格区间为2012年3月25日至2013年11月5日）委托鉴定房屋的房租面积180平方米，房租单价36.3元／月.平方米，房屋的月房租合理值为6534元／月，房屋的租金区间为19.33个月，房屋租金总计为126302元。2、营业用房租金损失（2012年3月25日至2014年7月15日）房屋的房租面积180平方米，房租单价38.0元／月.平方米，房屋的月房租合理值为6840元／月，租金区间为27.67个月，房屋的租金总计为189263元。3、短少营业用房损失鉴定房屋的短少面积为44.8平方米，委托鉴定的房屋于2014年7月15日的单价为14912元／平方米，2010年3月23日的单价为10000元／平方米，短少的营业用房损失总计为220058元。共花去鉴定费用20000元。鉴定结论作出后，邢国文对诉讼请求进行了变更，要求：1、逾期住宅过渡费75831元，未安置营业房面积结算价668058元、超期交房的营业用房租金损失216623元，扣减应付的20万元，合计760512元及自起诉之日起至实际清偿之日按银行同期贷款利率计算的利息；2、立即协助办理产权登记，并承担延期办理产权证的违约责任，支付违约金95634元。
本案在诉讼过程中，万世伟业公司、凤阳分公司提起反诉，要求：1、确认反诉人与邢国文2010年3月25日签订的滁房拆补、安协字00820号协议书中安置补偿邢国文268000元的条款无效；2、判令邢国文支付反诉人产权调换房屋差价款992255.60元。
本院认为：本案争议焦点如下，第一、房屋拆迁安置合同的拆迁人，是万世伟业公司承担责任，还是凤阳分公司承担责任？第二、00820号房屋拆迁补偿安置协议书中补偿�国文的268000元的条款有无效力？反诉主张邢国文赔偿992255.60元的请求有无依据？第三、万世伟业公司交付的营业用房有无短少，如短少则面积多少，金额多少？第四、万世伟业公司交付住宅时间有无逾期，如逾期，则过渡费为多少？万世伟业公司交付的营业用房有无逾期，若逾期则租金损失如何计算？第五、邢国文主张万世伟业公司协助办证，应否支持？办证费用如何约定，如何计算？
第一、房屋拆迁安置合同的拆迁人，是万世伟业公司承担责任，还是凤阳分公司承担责任？
《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”万世伟业公司是企业法人，具有独立承担民事责任的能力，凤阳分公司是万世伟业公司的分公司，不具�独立承担民事责任的能力，邢国文要求凤阳分公司承担拆迁违约责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予采纳。万世伟业公司作为合同的责任主体，方能对外承担民事责任。
第二、00820号房屋拆迁补偿安置协议书中补偿邢国文的268000元的条款有无效力？反诉主张邢国文赔偿992255.60元的请求有无依据？
万世伟业公司与邢国文签订的二份《房屋拆迁补偿、安置协议书》及一份《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，该三份协议合法、有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”
万世伟业公司主张补偿邢国文的268000元的条款无效，其负有证明义务，其未能提供相关证据证实，故其关于补偿邢国文268000元补偿款的条款无效的主张，依据不足，本院不予支持。
关于万世伟业公司要求邢国文返还992255.60元的主张，其主要理由即00820号补偿协议中180平方米的营业用房属重复计算，10000元／平方米，即180万元，扣除反诉人应当支付给邢国文的安置补偿费807744.40元，邢国文应当再支付给反诉人992255.60元。此主张有无理由？按照该协议','2018-09-25
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