广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终457号
上诉人（一审被告）：平果恒峰房地产开发有限公司，住所地广西平果县马头镇朝阳街一号4楼403室。
法定代表人：林江汕，董事长。
委托诉讼代理人：黄武华，广西百澄律师事务所平果分所律师。
被上诉人（一审原告）：卢雪荣，女，1977年12月12日出生，壮族，农民，住广西隆安县。
共同委托诉讼代理人：黄娇媛，广西凡正律师事务所律师。
上诉人平果恒峰房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2016）桂1023民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭审理本案，于2017年5月4日双方当事人到庭进行法庭调查。书记员潘增毅担任法庭记录。上诉人平果恒峰房地产开发有限公司委托代理人黄武华，被上诉人唐振杰、刘英共同委托代理人黄娇媛到庭。本案现已审理终结。
平果恒峰房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法查明案件事实后改判，支持上诉人一审提出的答辩意见。事实与理由：一审法院认定事实不清，具体表现为：一、关于本案是否适用合同法规定的情势变更条款问题。上诉人认为，《商品房买卖合同》实现合同的目的是“能否交房”，结合本案，政府的引导性政策和银行的贷款政策，特另是银行的贷款政策的调整直接影响到上诉人工程进度，是订约当时无法预见的重大变化，当地的房地产行业普遍受到该政策调整的影响，普遍存在迟延交房的情形，已经不属于商业风险的范畴，应当属于情势变更。另外，与一审法院认定“并未发生不可抗力无法继续履行合同的情形”无关。二、关于违约金是否过高的问题。因为情势变更所致，虽然上诉人已经极力实现合同目的，但客观上已经发生迟延交房的情形，因违约金过高，如按照既定违约金计算，整个楼盘违约金总额超过1000万元，根本无法实现合同目的，法院应当适当降低。三、关于诉讼时效的问题。时效的起算点是“知道或应当知道权利被侵害之日起算”因此，法律应当只保护2年内的权利，2年之外的权利应当认定是权利人自动放弃权利，不应当全部支持。
卢雪荣辩称，一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同后并没有存在不可抗力情形，不存在合同法变更违约的情形；二、上诉人并没有任何证据证明违约金过高的情形；三、上诉人一直处于持续的违约状态，不存在超过诉讼时效的问题。
卢雪荣向一审法院起诉请求：请求判令被告平果恒峰房地产开发有限公司向原告卢雪荣支付延期交房1217天的违约金47,965.56元（违约金计算方式：已交房款262,753元×0.00015×1217天）。
一审法院认定事实：2012年5月13日，原告卢雪荣与被告平果恒峰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告（买方）购买被告（卖方）开发的位于平果中心大市场．名门天下15幢一单元10层1006号房，房屋建筑面积为111.96平方米，每平方米单价为2,346.85元，总金额为人民币262,753元；第七条、第八条、第九条约定，被告于2013年6月30日前，将验收合格的该商品房交付原告使用。如出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款262,753元。截至2016年10月31日，被告未将涉案的商品房交付原告。自2013年6月30日至2016年10月31日止，被告逾期交房1217天。因被告延期交房，原告卢雪荣向一审法院提起民事诉讼。
一审法院认为，原告卢雪荣与被告平果恒峰房地产开发有限公司于2012年5月13日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定交付房屋，构成违约。关于本案是否适用合同法规定的情势变更条款，一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定,“合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》后，并未发生不可抗力无法继续履行合同的情形，且被告主张的银行贷款政策的变化属于商业风险，不符合变更或者解除合同的条件，故对被告的主张，不予采纳。关于原、被告双方约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故只有违约金过分高于造成损失的，当事人才可以请求适当减少。本案中，被告没有提供相应的证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，且原告按时交付房款却不能按时使用房屋，故其已交付的房款损失可以参照民间借贷的利率计算，即按年利率24%计算，故一审法院认为本案约定的违约金不算过分高于造成的损失，因此，被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，与本案的事实不符，不予支持。关于原告对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，本案中被告虽然违反合同约定未按时于2013年6月30日交房，但双方并未解除合同，合同应继续履行。在此情况下，合同第九条约定的逾期交房违约金应视为原告请求被告承担逾期交房违约责任的一个整体的合同权利，而自违约之日起至实际交房之前，被告未履行合同约定，一直处于持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束之前，即在实际交房之前，守约方原告均可以就整个违约金主张权利。也就是说，原告对逾期交房违约金的请求权的诉讼时效应自违约事实结束次日起计算，即从实际交房日的次日开始计算。具体到本案中，自2013年6月30日至起诉之日，被告未能按合同约定交付房产予原告，被告一直处于持续违约状态，违约事实并未结束，被告主张原告的诉讼时效已过无事实依据，故不予支持。自2013年6月30日至2016年10月31日止，被告逾期交房1217天，违约金应为：262,753元×1.5/10000×1217天=47,965.56元。原告的主张符合法律规定及合同约定，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：由被告平果恒峰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告卢雪荣支付逾期交房违约金47,965.56元。
二审期间，上诉人与被上诉人均无证据向法庭提交。
二审期间，上诉人与被上诉人对一审查明的事实均无异议。
综上所述，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点：一、被上诉人主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、本案是否适用《合同法》规定的情势变更条款；三、关于双方当事人约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”是否过高。
本院认为，关于被上诉人主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，上诉人与被上诉人于2012年5月13日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。按照合同约定，上诉人应于2013年6月30日前将经验收合格的房屋交付被上诉人使用。但从合同约定房屋交付期限届满之日起至2016年10月31日止，上诉人未能履行交房义务，构成违约，且违约情形一直处于持续状态，被上诉人诉请其支付逾期交房违约金的时效未超过法定时效。
关于本案是否适用《合同法》规定的情势变更条款的问题。
本院认为，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同，一般指不可抗力事件出现。不可抗力事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，在合同订立后的发生纯属偶然，包括由自然原因引起的自然现象或由社会原因引起的社会现象。不可抗力要求一方当事人在合理期限内提供证明并及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。上诉人与被上诉人已在合同中约定交房日期，上诉人作为房屋开发商，在进行房屋开发前应当综合考虑各方因素，合理预计工期，银行贷款政策的变化并不导致双方签订的商品房合同不能履行，上诉人主张的事实与使用情势变更规定的条件不符，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
关于双方当事人约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”是否过高的问题。在商品房买卖合同中，购房人购买房屋并取得房产证是实现合同目的的基本要求，开发商交付房屋并为购房者出具办理权属证书所需材料是其应负义务。本案中，上诉人未在合同约定的交房期限（2013年6月30日前）内交付房屋，属逾期履行合同义务的违约行为，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中对逾期交房的违约金计算方式有明确约定：“如出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”，一审依据双方合同约定的违约金计算方式计算自2013年6月30日至2016年10月31日期间上诉人应承担的违约金，合理有据，本院予以确认。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元（上诉人已预交），由上诉人平果恒峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
审 判 员 黄小萍
代理审判员 陈华婷
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 潘增毅