广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初1752号
原告：柳德萍，女，汉族，1970年1月7日出生，住四会市。
被告：四会市悦风房地产开发有限公司，住所地：四会市东城街道广场北路盈峰国际负一层12号商铺。组织机构代码：05851572-8。
法定代表人：冯永光。
原告柳德萍诉被告四会市悦风房地产开发有限公司（以下简称悦风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2016年12月8日、2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告柳德萍、被告悦风公司法定代表人冯永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告在悦风房地产开发公司（悦凯新城购房于D501）于2015年5月1日付完全部房款、四会市住宅专项维修资金、四会市城市住宅契税，共计461731元。而被告迟迟不能给予原告购房合同，致使今日也不能收房。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。据此，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权的违约金104650元；3、被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。原告于第一次庭审后变更事实与理由：原告按照约定在2015年5月1日收楼时交付完全部房款，被告没有按照规定办理相关手续。至今都迟迟不能给原告备案，签订正式购房合同。被告的行为严重损害了原告的利益，为了维护原告的合法利益特向人民法院提起诉讼，要求被告退回原告全部房款及利息，因为把这钱存进银行也会产生利息，所以要求赔偿利息，希望法院支持原告的合法诉讼请求。原告变更并明确诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2014年3月29日签订的《悦凯新城订购协议》。2、判令被告退回原告已交付的全部购房款443428元、契税13303元、住宅专项维修基金5050元，三项合共461781元，并计付利息：371781元×1.95%（2014年5月1日至2015年4月30日）+461781×1.95%（2015年5月1日至2016年4月30日）+461781×1.35%（2016年5月1日至2016年8月1日）=16877.8元。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，我们公司现在应该与原告双方之间达成共识，继续履行购房合同，这是我方的基本义务和责任，双方在公平合理的情况下和解案件。由于我司已经被冻结一些资产，待公司可以正常运作，我司继续给原告出具商品房预售合同，继续双方的协议。原告变更事实、理由和诉讼请求后，被告答辩称对原告提出的变更诉讼请求没有意见。
经审理查明，2014年3月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《悦凯新城订购协议》，约定乙方向甲方订购悦凯新城（四会市城中街道仓丰大道2号）花园洋房D座XX楼XX单元的房屋，建筑面积为96.01平方米，套内面积为79.69平方米，折后成交价为443428元。付款方式为乙方需于签署此订购协议前交齐定金30000元整，于2014年3月29日前交齐首期60%房款243428元整（不含订金）及契税费用13303元整，并签署《悦凯新城订购协议》；房款的40%即170000元在认购方签署《商品房买卖合同》后办理银行按揭；买卖双方另约定日期签署《商品房买卖合同》，乙方需于签署购买合同当天递交所有购房相关资料。交付时间方面，双方约定案涉商品房将于2014年10月31日前竣工并交付使用。双方签署《商品房买卖合同》生效时，本协议则同时失效。双方还特别约定：签署本协议后，协议下的房屋暂不发生转移，房屋的所有权仍属甲方所有，乙方只有使用权，不能对该房屋设置抵押、转让、出租等权利。只有买卖双方签署《商品房买卖合同》后，该房屋的产权才能发生转移。
2014年1月11日，原告向被告交付了订金30000元；2014年3月29日，原告向被告交付了首期款243428元和契税13303元；2014年7月25日，原告向被告交付了房款80000元；2015年5月1日，原告向被告交付了房款90000元；至此，原告共向被告支付房款443428元。原告于2014年7月8日向四会市农村信用合作联社缴存了5050元的住宅专项维修资金。之后双方一直未有签订正式的商品房买卖合同。被告向原告交付了案涉商品房，但原告称尚未装修入住。原告于2016年8月30日向本院提起诉讼，主张被告立即为原告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金。庭审中，被告表示由于工程款纠纷官司，涉案小区不能进行综合验收，被告的部分资产被冻结了，导致公司无法正常运营，所以无法签订《商品房买卖合同》，被告也无法确定何时才能与原告签订《商品房买卖合同》。
原告于第一次庭审后变更诉讼请求，主张从2016年12月12日起解除原、被告于2014年3月29日签订的《悦凯新城订购协议》及被告向原告返还全部购房款443428元、契税13303元、住宅专项维修基金5050元，并主张被告以371781元为基数按一年定期存款年利率计付2014年5月1日至2015年4月30日的资金占用利息，以461781元为基数按一年定期存款年利率计付2015年5月1日至2016年4月30日的资金占用利息、以461781元为基数按定期三个月存款利率计付2016年5月1日至2016年8月1日的资金占用利息，合共16877.8元，被告对原告的上述诉讼请求表示同意，但辩称没有能力支付。原告于庭审中要求占有使用涉案房屋至被告将欠款归还之日止，被告对此表示同意。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。
本院认为，原告与被告签订的《悦凯新城订购协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于《悦凯新城订购协议》的性质为本约还是预约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，可以得出将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应同时具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。原、被告签订的《悦凯新城订购协议》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，即使被告已按约定向原告收取购房款，也不能认定为商品房买卖合同；并且，双方也在订购协议书中约定双方另约定日期签署《商品房买卖合同》，双方签署《商品房买卖合同》生效时，本协议则同时失效。双方真实意思也是签订预约合同，因此，《悦凯新城订购协议》的性质应认定为预约合同。本案属于双方在履行商品房预约合同过程中产生的纠纷，因此，本案案由应为商品房预约合同纠纷，立案时所定案由不当，予以纠正。
双方应按照预约合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告的主要义务就是按照预约合同的约定及时签订本约即商品房买卖合同，但双方一直未能签订商品房买卖合同，且被告也明确表示不能确定何时才能履行与原告签订商品房买卖合同的义务，因此，被告的违约行为导致原告签订预约合同的目的落空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除与被告签订的《悦凯新城订购协议》于法有据，且被告对原告主张从2016年12月12日起解除合同的请求亦无异议，因此本院认定双方签订的《悦凯新城订购协议》于2016年12月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还购房款443428元、契税费用13303元的请求，本院予以支持。原告主张被告支付资金占用的利息，被告表示同意，原告的该请求也未违反相关法律法规的强制性规定，故本院予以支持。根据原告的主张并结合其付款情况，被告按中国人民银行的同期同类定期存款利率，分别以286731为基数计付2014年5月1日至2014年7月24日的利息、以366731元为基数计付2014年7月25日至2015年4月30日的利息、以456731元为基数计付2015年5月1日至2016年8月1日的利息。至于原告已经存进四会市农村信用合作联社的住宅专项维修资金，由原告按照有关规定向相关部门自行办理退款手续，被告予以协助。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告柳德萍与被告四会市悦风房地产开发有限公司于2014年3月29日签订的《悦凯新城订购协议》从2016年12月12日起解除；
二、被告四会市悦风房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告柳德萍购房款443428元、契税费用13303元，合计456731元;并按中国人民银行的同期同类定期存款利率，分别以286731元为基数计付2014年5月1日至2014年7月24日的利息、以366731元为基数计付2014年7月25日至2015年4月30日的利息、以456731元为基数计付2015年5月1日至2016年8月1日的利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8221元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 潘瑞连
二〇一七年二月十七日
书 记 员 何倩仪