贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2954号上诉人（原审被告）：彭江林，男，1974年12月15日出生，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审原告）：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。法定代表人：肖春明，该公司董事长。委托代理人：王莉，女，1986年11月21日生，汉族，该公司职工，住贵州省贵阳市花果园Ｃ区。上诉人彭江林因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称：宏益房开）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3764号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭江林上诉请求：撤销原判第二项，依法改判。事实与理由：上诉人一审中提交了花果园购物中心提供的优惠对账单及上诉人开给被上诉人的发票复印件，该二份证据用于证明打折收取租金的事实。原审对该证据不予认可有失偏颇。上诉人与被上诉人协商过程中，被上诉人明确承认7、8月租金打折的事实。上诉人在提出撤场申请后，价值10万余元的门店样品被扣押，原审未核实具体情况，认定事实不清。二、上诉人基于被上诉人承诺的7月免租，8月、9月租金打折，并且约定优先扣除保证金的信赖，于2015年9月30日书面提出退租并撤铺未构成违约。原判对于违约金参照借款纠纷案件的最高利率标准按照年息24%计算，在原租金的基础上每月增加2%无法律依据，上诉人认为应当按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为准计算违约金。被上诉人宏益房开答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人未对上诉人作出租金减免的承诺，上诉人主张租金打折、减免没有事实依据。双方合同约定延迟交付租金的违约金为日1%，原审已作出调整，被上诉人接受该标准。上诉人主张调整后的违约金标准不当无依据。请求法院驳回上诉，维持原判。宏益房开向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》。二、判令被告支付所欠租金47589元，该金额暂计算至2015年9月30日，要求计算到实际清偿所欠费用之日。三、合同解除之后商铺归还以前的商铺使用费用参照合同计算使用费要求被告支付到商铺交还之日。四、判令被告支付拖欠租金所产生的违约金118337.98元，该款暂计算至2016年4月30日，具体金额计算到被告实际清偿所欠费用时止。五、诉讼费由被告承担一审法院认定事实：原告（甲方）与被告（乙方）于2014年12月10日签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于花果园C区14栋家电广场149、150号商铺，经营家电，承租面积132.19元，租赁期限为五年，第1-2年度月租金为15863元，起租日为2015年1月1日，租金每三个月支付一次，采取先交租金后使用商铺的方式，除首期租金于合同签订之日支付外，乙方应当在每次支付周期结束前15个工作日内，向甲方交纳下一期租金；乙方需向甲方交纳17660元作为合同保证金，如乙方有违约（如破坏租赁物的主体结构、消防设施，拖欠物业管理费、水电费等），甲方有权从合同保证金中扣减，扣减的保证金乙方必须在10日内补足，否则甲方有权单方面解除合同，收回商铺并不退还保证金，合同期满后，乙方无任何违约行为，甲方无息退还保证金；乙方未按本合同条款的约定按时足额支付租金及其他费用的，除补交租金外，每逾期一天，按应付款项总额的1%向甲方支付滞纳金；租赁期限内有下列情形的，出租人有权解除合同，强行收回商铺并不退还保证金：1、在租赁期限内提前退租的…….4、拖欠租金及其他费用长达一个月以上的…….；承租人因经营需要需解除合同，提前收回商铺的，需全额退还承租人保证金和未使用部分的租金。合同签订后，双方开始履行，原告将商铺交付给被告使用，但被告从2015年7月开始的租金一直未支付。2015年9月31日被告撤铺未继续经营，被告所交纳的保证金未退还。另外，对双方在合同中约定的违约金，被告认为过高，请求法院进行调整，原告也同意法院根据法律规定对违约金进行调整。另外，对被告提出的租金打七折以及7月份免租的意见，原告不予认可，被告对此也未提交相关证据材料。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订商铺租赁合同，约定宏益房开将花果园家电广场的商铺承租给被告经营家电，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，在履行过程中，被告未按约向原告交纳商铺租金，已构成违约，根据合同约定，宏益房开有权要求解除合同，并要求被告支付租金，由于被告从2015年9月31日已撤铺不再继续使用商铺，故租金只应当计算到该时间为止；关于原告主张的违约金部分，双方在合同中对此虽有约定，为欠款金额的每日1%，但该违约金约定过高，被告对此提出抗辩，要求法院进行调整，原告也表示同意法院根据法律规定进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，如何判定违约金过高，最高人民法院《关于适用中国人民共和国合同法若干问题的解释（二）》明确:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为《合同法》第114条规定的过分高于造成的损失。本案原被告双方对违约责任的约定标准应当认定为过高，一审法院依法予以调整，总的违约金参照借款纠纷案件的最高利率标准酌情按照年息24%进行计算，在原租金的基础之上每月增加2%作为违约金，租金计算到实际撤铺之日，违约金计算到原告2016年6月7日起诉之日，关于被告提出所交纳的保证金应当用于扣减相关费用的意见，由于根据合同约定被告所交纳的保证金应当用于抵扣所欠费用，故予以扣减。审理中，被告提出原告承诺7月份系免租月，且租金应当打七折收取，对此原告不予认可，被告也未提交相关证据材料，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告彭江林签订的《商铺租赁合同》。二、被告彭江林在本判决书生效后三日内支付拖欠的租金47589元以及逾期支付租金的违约金9741元给原告贵阳宏益房地产开发有限公司；上述租金和违约金共计57330元，扣除被告彭江林交纳的保证金17660元，实际支付39670元。三、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1809元，由原告宏益房开负担576元，被告彭江林负担1233元。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人彭江林向本院提交录音资料，拟证明被上诉人认可7月租金免除、8月租金打折的事实。被上诉人宏益房开质证认为，对该证据真实性不予认可，达不到其证明目的。被上诉人未委托任何人对租金减免作出承诺。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于租金是否应减免的问题，上诉人主张被上诉人承诺2015年7月免租，8月、9月租金打折。对此上诉人一审中提交了税务发票及开票证明，二审中提交了录音资料用于证明其主张。由于税务发票及开票证明均为复印件，无法与原件进行核对，不能单独作为证据使用，且该证据的内容无法反映租金减免、打折的事实，无法达到上诉人的证明目的。上诉人提交的录音资料声音来源不明确，无法确认录音材料中的承诺确为被上诉人的工作人员作出。根据第《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，上诉人用以证明被上诉人承诺租金减免的证据证明力明显不足，其主张缺乏证据支撑，本院不予支持。关于违约金计算标准的问题，双方合同约定“逾期每一日，按逾期交付金额的1%向甲方支付违约金”，一审中，彭江林以约定的违约金过高要求法院予以调整，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，上诉人彭江林未按合同约定支付租金，造成被上诉人经济损失。该损失可比照借款纠纷中利息的标准予以计算，故原判以借款纠纷案件中法院支持的最高利率年息24%作为衡量违约金调整的标准并无不当。上诉人主张该标准过高并无法律依据，本院不予支持。另，上诉人主张被上诉人扣押其财产未予返还，但未提供证据予以佐证，故本院对其主张不予采信。综上所述，彭江林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1809元，由上诉人彭江林负担。本判决为终审判决。审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年六月二十八日书记员  黄倩