山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终1116号
上诉人（原审被告）：李博，男，1985年10月7日出生，汉族，住山东省乐陵市。
被上诉人（原审原告）：孙汝勃，男，1966年3月6日出生，汉族，个体工商户，住山东省庆云县城区。
上诉人李博因与被上诉人孙汝勃房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2016）鲁1423民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李博上诉请求：1.请二审法院依法撤销（2016）鲁1423民初2103号民事判决，驳回被上诉人的起诉；2.上诉费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查清事实真相，判决上诉人支付租金并承担诉讼费用错误。一、上诉人与被上诉人2012年6月10日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，即从2012年7月25日至2022年7月24日，并约定了年租金24万，每年7月25日前全额交下一年度租金。但在合同履行中，庆云限制燃煤锅炉的使用，经与被上诉人协商，被上诉人承诺等到接通集体供暖后再交下一年租金，但被上诉人至今未接通供暖，导致上诉人方无法经营。是被上诉人方构成违约。二、被上诉人在上诉人经营过程中，即2016年10月份，被上诉人擅自将上诉人宾馆内所有设备全部处理。导致上诉人无法经营。综上所述，上诉人存在违约、违法行为，一审法院未查清事实真相的情况下，判决上诉人承担责任错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
孙汝勃辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。
孙汝勃向一审法院起诉请求：1.终止原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告给付原告租金8万元，并按照同期银行贷款支付迟延期间利息。
一审法院认定事实：原告孙汝勃作为甲方（出租方）与被告李博作为乙方（承租方）于2012年6月10日签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位坐落于庆云县中心街农行北临的门市楼出租给乙方，共计42间。其中，大门以北原为宾馆正常营业中，内部设施齐全，空调、电视、电脑、办公桌、床、被褥、卫生间洁具俱全，大门以南原为饭店，房间内有空调。租赁期限为十年，自2012年7月25日起至2022年7月24日止。租金为每年24万元，风险抵押金5万元，每年的7月25日前全额预交下一年度的租金。如逾期不交，甲方有权收回房屋不予退还抵押金。租赁期间，甲乙双方不得终止合同。如一方违约，由此造成的损失违约方赔偿。租赁期满后，乙方将承租的房屋如期交还甲方，双方共同参与验收，所有附属设施全部归乙方，但对房间不得拆卸损坏。租赁期限不满，不得动用所有附属设施，所有设施归甲方。被告于2016年7月29日曾想终止合同，原告未同意，双方就承包费进行过协商，但是最终未达成协议。至起诉时，被告已拖欠4个月的租金未支付。关于双方的租赁事实，双方陈述及举证情况如下：一、被告称：2016年7月29日房屋到期的时候，我就把钥匙退给了原告。等到2016年7月31日，原告的合伙人徐兆亮又给我打电话，说给我降些房租让我继续承包。经过协商后，由我按每年181600元继续租赁，我又重新拟了一份合同。到8月12日，我去盐山跟原告及徐兆亮见面。因为保证金的问题原告没有签字，让我回来改合同。当时协商是半年一交承包费，第一次当时交10万元，第二次到2017年的1月25日再交81600元，以后于每年的6月20日前交下一年的房租。相比原合同约定的7月25日，相当于我提前35天预交下一年的房租。我当时要求从这81600元里边扣除这35天的房租。后来徐兆亮改完合同后让我看，我也同意了，只是没有签字。因为庆云限制燃煤锅炉，到9月13日原告还有他的合伙人许新广去宾馆找我，谈取暖问题还有房屋租金交纳时间的事。原告承诺等到接通集体供暖后才交纳承包费，但是原告始终没有兑现承诺，所以我才没有给付承包费。当时庆云正在进行电力公司搞热力改造，我向热力公司打听，我的宾馆根本不在这次改造的范围内。我是10月上旬从宾馆走的，走的时候我和徐兆亮通过电话。原告称：因为原合同没有终止，新合同没有签署，还应该按照原合同执行。2016年7月25日合同到期，被告就应该交钱。2016年7月29日，被告去我那里交钥匙，说不干了，我不同意，跟被告说不能随便终止合同。我俩闹僵了，我把钥匙又扔给他，被告赌气走的，并扬言称要来庆云拉锅炉。我的合伙人是跟被告联系过，想给被告降一下承包费，让他继续干，但是被告始终没有交钱，双方最终也没达成协议。被告说的35天的事我没有答应，但是被告一直在这里经营着。被告从7月29号走后，等了三、四天回来又开门营业，到10月底我要求被告交纳费用，被告不接我电话，还偷偷的将锅炉还有房间内电视全部拆走。被告称：后来的合同是没有签字。我是7月29日走的，因为房租高不合适，原告也确实没有收钥匙。我走后到8月15日基本协商一致了，我又开门营业的。2016年8月20日左右，原告催促我交款，我要求提前扣除35天的房租，原告不同意。我跟他说徐兆亮已经同意了，原告说徐兆亮说的不算，所以我一直没交租赁费。锅炉不是我想拆，是庆云城管局要求我拆除，否则就要强制破拆。二、被告向法庭提交录音一份，证明原告曾承诺给被告修热力供暖管道。该录音经当庭播放。原告质证称：我当时只是说协调一下，没有承诺给他接通。因为被告走的时候并没有到取暖期，是不是接通已经没有意义了，按照合同规定被告已经逾期了，我方有权解除终止合同。我多次给被告打电话让他送回钥匙，被告置之不理。而且被告拖欠的水费和电费没有交纳，无奈我起诉后才打开的房间门。被告是晚上破坏了房屋结构从三楼的窗户偷走的锅炉，因为我是房东，如真需要拆除城管也应该通知我。我租给被告时里边设施齐全且是正在营业中的，被告破坏了设施拉走了电视，致使宾馆无法再正常营业。三、另外，原告称：合同约定被告需缴纳风险抵押金5万元，但是原告只在第一次收取了3万元，被告声称资金困难再未缴纳。每次收取被告的钱款，原告都给被告打有收据。原告起诉的这8万元租赁费不包括抵押金。被告称：我开始交了3万元抵押金，后来按照约定又交了2万元，都是给的原告现金。原告确实开过收据，这些年我都丢了。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。原、被告双方在自愿合法的基础上签订的《房屋租赁合同》为有效合同，受法律保护。原告将房屋交付被告使用、收益，被告就应按照约定及时足额支付租金，并承担逾期不及时支付租金带来的解除合同、抵押金不予退还等有可能的违约责任。被告曾在当年合同到期后的几天内向原告退还钥匙，遭到原告的拒绝。因双方在合同中明确约定不得终止合同以及退还房屋应共同验收，另外退还房屋还应交付钥匙，结清费用、清点物资，所以当时合同并未终止。即使双方后来就租赁费又进行了协商，但双方并未达成协议，被告仍在租赁经营过程中，应以双方签字确认的合同为准。因此，原、被告双方于2012年6月10日签订的《房屋租赁合同》继续有效。被告拖欠租赁费至今未缴纳，构成合同违约，原告有权依约解除合同收回房屋，不予退还抵押金。双方约定的交款日期至起诉之日已经超过4个月的时间，原告要求被告给付原告租金8万元，并按照同期银行贷款支付迟延期间利息（违约金）的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。被告要求原告赔偿损失，因未提交相应证据，也未递交反诉状缴纳反诉费用，一审法院不做审理，被告可另行主张。判决：被告李博于本判决生效之日起三日内向原告孙汝勃支付租赁费80000元，并按照中国人民银行规定的同期同类商业银行贷款利率支付违约金（自2016年7月26日起至本判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元由被告李博负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一审法院判决上诉人支付欠付的租金及违约金是否正确。上诉人李博与被上诉人孙汝勃于2012年6月10日签订的“房屋租赁合同”约定，第二个租期期满后，“每年的7月25日前全额预交下一年度的租金，如逾期不交，甲方有权收回房屋不予退还抵押金”。被上诉人孙汝勃提起本案诉讼时，上诉人李博已经欠付四个月租金，因此李博应当按照合同的约定支付欠付的租金。上诉人李博主张已经同被上诉人孙汝勃协商一致，为交付下一年租金增加了一项条件，即“接通集体供暖后”，但李博并不能证明双方已经就此协商达成一致。供暖期一般于每年的11月开始，欠付租金的期间基本未在供暖期内，未接通集体供暖并不影响欠付租金期间的正常经营。上诉人李博主张被上诉人孙汝勃10月份将房屋内的部分设备处理，但没有提交证据证明，被上诉人孙汝勃亦不认可，仅认可起诉后将设备处理，并且上诉人李博未按照合同约定履行支付租金的义务并停止经营在先，被上诉人孙汝勃对自有设备予以处理在后，李博以孙汝勃的在后行为为逾期支付租金的行为抗辩，没有法律依据。
综上所述，李博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人李博负担。
本判决为终审判决。
审判长 王子超
审判员 姜 南
审判员 郭依静
二〇一七年七月二十八日
书记员 王婷婷