成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0106民初309号
原告：招商银行股份有限公司成都通锦桥支行，住所地：成都市金牛区。
负责人：杨波，行长。
委托诉讼代理人：黄静，四川泰益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨梅，四川泰益律师事务所律师。
被告：吴涛，女，1970年6月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
被告：四川三秦房地产开发有限责任公司，住所地：达州市通川区。
法定代表人：龚雨，董事长。
委托诉讼代理人：谢鸿志，男，1990年5月30日出生，汉族，住四川省都江堰市蒲阳镇，员工。
原告招商银行股份有限公司成都通锦桥支行（以下简称“招商银行”）与被告吴涛、四川三秦房地产开发有限责任公司（以下简称“三秦公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人杨梅，被告三秦公司的委托诉讼代理人谢鸿志到庭参加诉讼。被告吴涛经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴涛立即向原告偿还借款本金人民币338279.47元及至本息清偿之日止的利息、罚息和复息（利息、罚息和复息暂计算至2016年1月8日为3272.8元）；2、判令被告吴涛立即向原告支付实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费等）；3、判决原告基于第1、2项诉讼请求项下的债权对被告吴涛以其购买的位于青羊区锦里西路×号×栋×单元×层2002号的房产（权证号：权17×××53）依法享有并行使抵押权，有权对处分抵押物所得款项享有优先受偿权；4、判令被告三秦公司对被告吴涛的上述债务承担连带清偿责任；5、判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年7月24日，原告与被告吴涛签订了一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号：090130128084037247，以下简称“借款担保合同”）约定：原告向被告吴涛提供40万元的贷款用于支付购房款，借款期限为300个月，即自2009年7月24日起至2034年7月24日止，贷款具体利率按照中国人民银行公布的同期基准利率下调30%执行，执行贷款年利率为4.158%；逾期贷款的罚息利率为合同约定的贷款执行利率上浮50%；对不能按时支付的利息，原告有权按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额还款。被告吴涛愿意以其购买的位于青羊区锦里西路×号×栋×单元×层2002号的房产（权证号：权17×××53）为上述贷款提供抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费、差旅费）等。保证人三秦公司对吴涛在本合同项下的全部债务承担连带保证责任。此外，被告吴涛向原告出具了一份声明书，被告承诺当其违反前述借款合同拖欠的贷款本息时，放弃以为本人及抚养家属保留最低生活必需的居住房屋为由进行抗辩的权利，同意招商银行自行处置或通过司法机关拍卖抵押房产，以其所得价款抵偿借款人所欠招商银行的贷款本息。2009年7月27日，原告依约向吴涛发放了40万元贷款。但2015年10月27日-2015年12月27日，吴涛已连续3个月未按前述合同约定按时足额偿还贷款。根据《借款担保合同》第38条、39条的约定，吴涛已构成违约。据此，原告有权依据贷款合同的约定提前收回已发放的贷款本息，行驶抵押权，并要求吴涛承担合同约定的违约责任；根据《借款担保合同》要求保证人三秦公司承担合同约定的违约责任；根据《借款担保合同》要求保证人三秦公司承担连带清偿责任。截至2016年1月8日，吴涛尚欠贷款本金338279.47元，利息、罚息、复息3272.8元。为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼中，招商银行自愿放弃第三项诉讼请求。
被告吴涛未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。
被告三秦公司辩称，三秦公司与招商银行于2009年7月24日签订个人购房及担保合同，合同约定保证期为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产凭证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止，被告员工袁柳、田璐于2010年12月8日已向招商银行的委托人杜登凤交付了被告吴涛的房屋产权证原件，招商银行由于自身的严重过错，致使将尚未办理抵押登记的房产证原件退与吴涛，招商银行自行放弃就该房屋物的担保。因此，请求人民法院在查明事实的基础上依法驳回招商银行的第四项、第五项诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2009年7月24日，招商银行作为贷款人与吴涛作为借款人、抵押人，三秦公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》，约定：吴涛从三秦公司购买成都市青羊区锦里西路78号×房屋，吴涛向招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款，招商银行同意提供此项贷款；贷款金额40万元，贷款期限300个月，自2009年7月24日起至2034年7月14日止；合同执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础-30%，即为年利率4.158%；吴涛未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；吴涛以其购买的涉案房屋的全部权益抵押给招商银行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；三秦公司自愿为吴涛在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至吴涛持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由招商银行保管之日止；招商银行与本合同有关的任何信函一经按照本合同第1条所确定的借款人、抵押人和保证人的住所地发出，任何邮政信函一经按照上述联系地址送交邮局即被视为已送达当事人。2009年7月27日，招商银行向吴涛发放40万元贷款，吴涛在借款借据上签字确认，借款借据放款审查人由杜登凤签字。
2010年12月8日，三秦公司将案涉房屋产权证移交给招商银行，招商银行员工杜登凤在移交名单上签收确认。招商银行领取案涉房屋产权证后未办理抵押登记手续即将房屋产权证交予吴涛。庭审中，三秦公司提交的公证书及成都市存量房买卖合同显示吴涛于2015年9月23日委托案外人邹长江将案涉房屋出售给案外人徐蓉川。
另查明，自2012年3月27日起，吴涛开始陆续出现逾期还贷行为。2014年12月27日之后，吴涛未再向招商银行偿还贷款。2016年2月26日，招商银行分别向吴涛、三秦公司发出逾期贷款催收函和贷款提前到期通知书。2016年11月25日，四川省成都市律政公证处作出（2016）川律公证文字第075号不予出具执行证书的决定，载明：根据《中华人民共和国公证法》第三十一条第四项和《公证程序规则》第五十一条第一项之规定，本处决定对贵行申请办理的（2009）川律公证字第21865号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》的执行证书不予出具。
截止至2017年8月25日，吴涛欠付招商银行的借款本金为338279.47元，利息、罚息、复息合计23612.73元。
再查明，招商银行为主张案涉债权与四川泰益律师事务所签订了《委托代理合同》，由四川泰益律师事务所指派律师担任招商银行的代理人，代理费20385元。诉讼中，招商银行陈述上述律师尚未实际支付。
以上事实有个人购房借款及担保合同、招商银行个人贷款借款借据、商品房买卖合同摘要、银行账单、招商银行产权证移交名单、逾期贷款催收函、贷款提前到期通知书、邮寄单、委托代理合同、不予出具执行证书的决定、委托书、公证书、成都市存量房买卖合同以及当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。
本院认为，《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按约全面适当履行合同义务。招商银行按约向吴涛发放了贷款，吴涛应当按约足额向招商银行偿还贷款。吴涛未按约按期足额偿还贷款，构成违约，招商银行宣布吴涛的贷款提前到期符合双方约定，对招商银行请求吴涛偿还截至2017年8月25日的欠付本金338279.47元及利息、罚息、复利23612.73元，并自2017年8月26日起至实际付清之日止，按照《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计付利息、罚息、复利，予以支持。招商银行主张的律师费因未实际支付，不予支持。
关于三秦公司是否应当对吴涛的上述债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，虽然《个人购房借款及担保合同》约定三秦公司的保证期间自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止，但本案中，三秦公司在取得房屋产权证后已于2010年12月8日将案涉房屋的产权证交予招商银行，故三秦公司已经按照合同约定履行了协助义务，办理房屋抵押登记手续的条件也已成就，但招商银行并未及时办理抵押登记手续，且将房屋产权证交予吴涛，导致吴涛于2015年将案涉房屋出售。因三秦公司承担的是阶段性保证责任，并非无限期的保证责任，招商银行应当在可以办理抵押登记时及时办理，招商银行因自身的疏忽和懈怠导致三秦公司的担保期限不合理的被延长，加重了三秦公司的担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件，付生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时就失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就，视为条件不成就。”之规定，招商银行自身怠于办理抵押登记，应当视为三秦公司担保期限届满的条件已经成就，故三秦公司不应当再承担担保责任，对招商银行请求三秦公司对吴涛所负债务承担连带清偿责任，不予支持。吴涛经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对招商银行的主张放弃抗辩权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、吴涛于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司成都通锦桥支行支付截至2017年8月25日的借款本金338279.47元及利息、罚息、复息23612.73元，并以338279.47元为基数，自2017年8月26日起至款项付清之日止，按照《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计付利息、罚息、复息；
二、驳回招商银行股份有限公司成都通锦桥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6423元，公告费260元，共计6683元由吴涛承担。此款已由招商银行股份有限公司成都通锦桥支行垫付，吴涛应当于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司成都通锦桥支行支付6683元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 郭雅丽
人民陪审员 刘 莉
人民陪审员 龚建军
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 廖 蕾