上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2575号
上诉人（原审被告）：雷衍鹏，男，1984年9月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：王辉，女，1986年12月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：孟宪蕾，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：时文化，男，1987年7月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：张小利，女，1987年2月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄方明，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人雷衍鹏、王辉因与被上诉人时文化、张小利房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初71072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷衍鹏、王辉上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、双方于2016年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称2016年6月16日网签合同）中约定，只有在房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》时，双方才可共同办理网上备案撤销等解除合同手续，现房地产交易中心仅为口头告知，故合同解除条件尚未成就，被上诉人不享有合同解除权；二、上诉人虽有违约行为，但不构成根本性违约，被上诉人拒绝履行合同违背诚实信用原则。且双方合同履行已到最后阶段，上诉人房屋贷款已经到位，继续履行合同不存在障碍，故双方应当继续履行买卖合同；三、上诉人不应承担被上诉人与案外人解除合同的责任，且若合同无法履行，被上诉人反而因房价上涨实际获利，故应在被上诉人主张的损失赔偿中扣除该部分利益。
时文化、张小利辩称，不同意上诉人的上诉请求，一、上诉人因自身限购原因无法履行合同，属于根本违约，符合合同约定的合同解除情形，被上诉人亦已依据合同行使了合同解除权，同时，被上诉人并无义务一而再再而三地与上诉人重新网签合同；二、关于赔偿损失问题，被上诉人一审起诉时系根据2016年6月16日网签合同第九条约定主张了违约金28万余元（人民币，下同），被上诉人实际损失远远不止一审判定的6.7万元。综上，请求驳回上诉，维持原判。
时文化、张小利向一审法院起诉请求：1.判决时文化、张小利与雷衍鹏、王辉之间签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2797775）依法解除；2.判决雷衍鹏、王辉向时文化、张小利支付违约金289,367.50元（根据合同第9条约定，15天的逾期违约金：6,367.50元，解除合同违约金：20%的房屋总价即283,000元）。
一审法院认定事实：2014年4月18日，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）的权利人被登记为时文化、张小利名下。
2016年4月10日，在XX房XX居间下，雷衍鹏(乙方，购买方)与时文化(甲方、出售方)签订《房屋买卖意向书(意向金)》，就雷衍鹏、王辉购买时文化、张小利所有的系争房屋达成了初步意向。系争房屋购买总价141.50万元，2016年5月15日前签订《上海市房屋买卖合同》，乙方在签订该合同时支付50万元(含定金5万元)，乙方若需银行贷款，则贷款金额为91万元，尾款5,000元，在出售方缴清水、电、煤气、物业、有线电视等费用后给予出售方。
2016年4月10日，雷衍鹏、王辉向时文化、张小利支付购房定金5万元。
2016年5月15日，时文化、张小利(甲方、出售人)与雷衍鹏、王辉(乙方，买受人)签订一份网签版本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：2797775)。在该合同中，第一条约定，乙方受让甲方自有的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计141.50万元。第六条约定，在2016年8月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。每逾期壹日，乙方应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15天，甲方可单方面解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后的七个工作日内退还乙方除违约金已付的房款。补充条款(一)第2条约定，甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐导致双方无法及时办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。补充条款（二）约定，在签订本合同，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议约定，乙方在2016年5月15日前，支付首期房价款50万元(含定金5万元)，甲方若有贷款，此款先确保付清现有贷款。甲、乙双方于在2016年8月10日前共同向浦东房地产中心办理房地产权利转移。甲方同意乙方通过贷款银行申请91万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于买卖合同生效之日起向该贷款银行申请贷款，该期房价款由贷款银行为乙方支付，贷款不足的部分用现金的方式补足，如因国家政策等相关原因造成乙方贷款审批不成，甲乙双方签订的买卖合同自动解除，双方不承担违约责任。
2016年5月17日，雷衍鹏通过银行转账向时文化支付购房款45万元。
因雷衍鹏的社会保险费缴纳期限距第一次网签合同不满五年，属于限购情形，故双方协商一致，于2016年6月16日签订一份网签版本的《上海市房地产买卖合同》，该合同内容与第一份网签合同基本一致，也是约定在2016年8月10日之前办理过户手续。
2016年7月22日，雷衍鹏、王辉申请的公积金贷款90万元通过审核。
2016年7月23日，在上海B有限公司（以下简称B公司）居间下，时文化(乙方、买受方)与案外人魏某1、魏某2(甲方、出售方)就买卖上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称靖海南路房屋）签订一份《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。在《房屋买卖合同》中，第二条约定，该房地产的转让价格共计252万元。第三条约定，为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后2016年8月25号前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第四条约定，乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日内向甲方支付首期房价款计82万元(含已支付的全部定金)。乙方通过银行贷款支付第二期房价款170万元。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。第五条约定，甲、乙双方应于2016年10月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。
2016年7月23日，时文化与B公司签订佣金确认书，双方确认佣金金额为3.50万元。
2016年7月23日，时文化向案外人魏某1支付定金5万元。
2016年7月30日，雷衍鹏、王辉缴纳了购买系争房屋的契税以及为时文化、张小利垫付了个人所得税。
2016年8月10日，双方以及居间方工作人员去房地产交易中心办理过户手续，被房地产交易中心窗口工作人员告知雷衍鹏基本养老保险缴费月数还差二个月满5年。后经雷衍鹏明确，是其所在公司漏缴了2个月所致。
2016年8月26日，张小利在微信群(时文化、张小利、雷衍鹏、王辉、居间方工作人员宋某、徐某)说道：“大家好，由于我们约定的过户最后期限是8月10日，加上15天的缓冲期，到8月25号。在这段时间内，买方并没有配合完成过户。按照合同约定，我们于今天(8月26日)解除合同，特此通知。希望大家安排好时间，我们今天或明天去交易中心，撤销原来的合同。违约金和违约赔偿金另议。谢谢。”雷衍鹏回复：“暑假马上结束，我明天要回甘肃接女儿，这个事情等我回来再谈吧。”张小利又说：“解除合同只要去一个人就行了，你们看吧。如果要等到你回来，这几天的违约金照算。同意的话，我们就等你们回来。”雷衍鹏回复：“好”。
2016年8月28日，时文化与案外人魏某1签订《解约协议》，解除就买卖靖海南路房屋签订的一份《房地产买卖居间协议》，案外人魏某1没收时文化支付的5万元定金，并约定时文化向居间方支付居间服务费3.50万元。
2016年8月28日，时文化、张小利向B公司支付居间服务费1.70万元。
2016年8月，张小利与案外人朱某签订一份《租赁合同》，张小利承租案外人朱某的上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋，月租金为2,500元，租赁期自2016年8月26日起至2017年2月25日止。
2016年9月9日，时文化、张小利和雷衍鹏、王辉以及居间方工作人员宋某在居间方处进行磋商，双方未能就解除合同的违约金金额以及是否继续履行合同达到共识。
2016年9月12日，雷衍鹏、王辉向时文化、张小利邮寄过户通知函，要求时文化、张小利于2016年9月20日配合过户。时文化、张小利于2016年9月14日收到此函件。
一审另查，截止2016年8月份，雷衍鹏参保个人城镇基本养老保险累计缴费61个月，扣除2个月的补缴，累计缴费59个月，就算59个月是连续缴费，则到2016年9月才满5年，符合购房资格。该事实认定也与证人宋某的证言一致。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，为了雷衍鹏参保个人城镇基本养老保险连续累计满5年、具备购房资格，时文化、张小利与雷衍鹏、王辉在2016年6月16日重新签订了《上海市房地产买卖合同》，但还是因为雷衍鹏漏缴2个月基本养老保险不具备购房资格而无法在2016年8月10日前办理过户手续。根据合同补充条款（二）的约定，时文化、张小利可以行使合同解除权，故双方在2016年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2797775）于2016年8月26日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据补充条款（二）约定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失，故，雷衍鹏、王辉应当赔偿时文化、张小利的实际损失6.70万元，即案外人魏某1没收时文化支付的5万元定金和时文化、张小利向上海B有限公司支付居间服务费1.70万元。关于时文化、张小利主张实际损失中的尚未支付的1.80万元居间费损失，尚未发生，待实际发生后，时文化、张小利可以另行主张。关于时文化、张小利主张租金损失，与雷衍鹏、王辉违约行为无因果关系，属时文化、张小利认知错误，法院难以支持。对于时文化、张小利要求雷衍鹏、王辉按逾期付款的约定承担违约责任的问题。首先，双方在合同中对于雷衍鹏、王辉违反限售规定导致无法办理变更登记的情形下，时文化、张小利可以行使合同解除权以及雷衍鹏、王辉应承担的责任有明确的约定，应该适用该约定。其次，由于雷衍鹏、王辉需通过银行贷款支付第二笔购房款，雷衍鹏、王辉已通过贷款审核，而贷款的发放须以办理过户手续为前提，在因为雷衍鹏、王辉限购而不能办理过户手续的情况下，合同无法得到进一步履行，只有终止或延后重签。在合同终止的情况下，雷衍鹏、王辉无须继续履行支付第二笔购房款的义务，故雷衍鹏、王辉不存在逾期付款的问题。综上，时文化、张小利要求雷衍鹏、王辉按逾期付款的有关约定承担违约责任，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
一审判决：一、确认时文化、张小利与雷衍鹏、王辉在2016年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2797775）于2016年8月26日解除；二、雷衍鹏、王辉于判决生效之日起十日内向时文化、张小利赔偿损失6.7万元；三、时文化、张小利于判决生效之日起十日内向雷衍鹏、王辉返还购房款50万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,640元，减半收取计2,820元，由时文化、张小利承担1,358元，由雷衍鹏、王辉承担1,462元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交系争房屋不动产登记簿，证明被上诉人已用上诉人支付的首付款将系争房屋贷款清偿完毕，且2016年8月在双方买卖合同没有解除的情况下，被上诉人以原产证遗失为由补办新的产证，可见被上诉人系因房价上涨不打算出售系争房屋，故无限放大上诉人的违约后果来阻止本次交易完成。被上诉人发表质证意见称，对该证据真实性无异议，被上诉人用上诉人支付的首付款清偿贷款，恰说明被上诉人在诚信履约，且产证补发系在2016年10月18日，不存在被上诉人阻止合同履行的情形。本院经审查认为，对该证据真实性予以采信，但一者，被上诉人是否使用上诉人支付的首付款清偿系争房屋贷款与本案争议焦点并无关联；二者，一审已查明双方未能于2016年8月10日办理房屋过户手续系因上诉人雷衍鹏尚不符合购房资格所致，上诉人所举证据并不能证明合同未能履行原因在被上诉人。因此，对该证据证明内容本院不予采信。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审的争议焦点即在于：一、双方之间的2016年6月16日网签合同是否已于2016年8月26日解除；二、上诉人应否赔偿被上诉人损失6.7万元。关于争议焦点一，本院认为，2016年6月16日网签合同补充条款（二）已明确约定，如因违反限购规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续。本案中，为促成房屋买卖交易履行，被上诉人已配合上诉人在2016年6月16日重新网签了合同，然而，在双方约定的过户期限届满之日即2016年8月10日时，上诉人雷衍鹏仍不具备购房资格从而导致双方未能按约办理过户登记手续。上诉人现主张房地产交易中心未出具《不予办理房地产交易、过户通知》，故合同解除条件尚未成就，本院认为，一审查明事实已然反映，一、双方确未能于2016年8月10日办理过户登记手续；二、房地产交易中心工作人员已明确告知不能办理过户手续，且原因在于雷衍鹏不符合购房资格。据此客观事实，本院认为，上诉人该项主张实属牵强，本院难以采纳，被上诉人根据上述补充条款约定主张解除合同实属合法有据，应认定双方之间的2016年6月16日网签合同已于2016年8月26日解除。
关于争议焦点二，上诉人主张其不应承担被上诉人与案外人解除合同的责任，且房价上涨使得被上诉人实际获利，故应在被上诉人主张的损失赔偿中扣除该部分利益。对此，本院认为，2016年6月16日网签合同补充条款（二）亦明确约定，若属于上诉人责任，造成被上诉人经济损失的，上诉人应赔偿相应的损失。本案中，因上诉人原因致使系争房屋买卖合同无法继续履行，从而导致被上诉人与案外人魏某1及B公司之间产生实际损失6.7万元，上诉人对该损失金额本身并无异议，故上诉人理应按约予以照价赔偿。至于上诉人主张房价上涨使得被上诉人实际获利，故应在被上诉人主张的损失赔偿中扣除该部分利益，一者，被上诉人并未能按照预期设想卖出系争房屋、购买靖海南路房屋，故难言被上诉人因上诉人违约获有利益；二者，按照上诉人的说法，被上诉人系争房屋房价上涨了三、四十万元，若按其主张，上诉人则无需赔偿损失。可见，上诉人该项主张既有违合同约定，也不符合公平原则，故本院不予采纳。
综上所述，上诉人雷衍鹏、王辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,640元，由上诉人雷衍鹏、王辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
审 判 员 郑卫青
代理审判员 严佳维
二〇一七年四月十三日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……