广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第17号
上诉人（原审原告）：英德市海泰物业管理有限公司。
法定代表人：谢树宝，总经理。
委托代理人：陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王祖红。
委托代理人：黄祝余。
上诉人英德市海泰物业管理有限公司与上诉人王祖红物业服务合同纠纷一案，均不服英德市人民法院（2014）城英法民二初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，于2012年11月19日，王祖红与英德市维多利商业有限公司签订了《租赁合同》，承租英德市维多利广场西区第一层＊＊商铺。英德市海泰物业管理有限公司作为英德市维多利商业有限公司管理“维多利广场”的受托方，于同日与王祖红签订了《维多利广场物业管理合同》。在2013年8月21日，英德市海泰物业管理有限公司与王祖红双方又签订了《合同补充协议书》，对《维多利广场物业管理合同》作出了部分修改。其中主要修改内容：变更了商铺面积为35.82平米，以及按租赁年度分期计付物业服务费等，第一租赁年度从2013年1月1日至2014年2月28日，以每平米25元计，每月共款896元，以及首年二个月管理费保证金1792元。合同签订后，王祖红于2013年8月16日收铺并开始进场装修，按合同约定，商铺装修期15天，装修期不免收物业服务费。由于王祖红生意惨淡，自2013年10月份开业就拖欠物业服务费。为此，英德市海泰物业管理有限公司以王祖红不交付管理费为由，于2014年2月21日强行锁住了商铺，自此，王祖红停止经营至今。另：王祖红在签订《维多利广场物业管理合同》后，于2012年11月23日向原告预付了2736元。在2013年8月21日，英德市海泰物业管理有限公司与王祖红双方签订了《合同补充协议书》后，王祖红预付的2736元，调整为，当年首月物业服务费896元，相当于二个月物业服务费保证金1792元，多出的48元转下个月抵扣物业服务费。庭审查明，王祖红2013年9月的物业服务费896元，已按约定冲抵，10月起王祖红就再没有交付。
原审法院认为：英德市海泰物业管理有限公司与王祖红签订的《维多利广场物业管理合同》及《合同补充协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为合法有效合同。对于有效合同，当事人双方就应当按合同约定履行，否则，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案中，原告按合同约定收取物业服务费，依法有据，原审法院予以支持；王祖红以“维多利广场”开张率没有达到90%的商户等抗辩理由，不同意交付物业服务费，理由不成立，原审法院不予采纳。具体而言，王祖红应交付的物业服务费为其实际经营的日期，对于2014年2月21日英德市海泰物业管理有限公司强行锁住了商铺，因此产生的物业服务费，王祖红有权拒绝交付。
据英德市海泰物业管理有限公司诉请物业服务费问题，王祖红仅对2013月10月起至2014年2月共5个月产生物业服务费负责，减除王祖红已预交的48元，即王祖红仍负责交付4432元（896元／月＊5个月-48元）。之后，由于英德市海泰物业管理有限公司采取不当手段维权，产生不利后果应由英德市海泰物业管理有限公司自行承担。关于英德市海泰物业管理有限公司诉请解除《维多利广场物业管理合同》及《合同补充协议书》问题，庭审中，王祖红同意解除，原审法院予以准许。至于合同解除后，王祖红交付的保证金能否退回问题？由于王祖红先期违约，按合同约定第十一章第三条的违约责任，英德市海泰物业管理有限公司有权不予退回保证金，因此，英德市海泰物业管理有限公司请求保证金1792元不予退回，原审法院予以支持。至于英德市海泰物业管理有限公司要求王祖红限期搬离租赁的商铺，属于商铺租赁合同审理范围，本案英德市海泰物业管理有限公司无权主张。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十七条，第九十八条之规定，于2014年9月30日作出（2014）城英法民二初字第555号民事判决：一、解除英德市海泰物业管理有限公司与王祖红签订的《维多利广场物业管理合同》及《合同补充协议书》；保证金1792元不予退回；二、王祖红拖欠英德市海泰物业管理有限公司物业服务费4432元，限本判决生效之日起5日内付清；三、驳回英德市海泰物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费78元，英德市海泰物业管理有限公司已预交，王祖红在交付物业服务费4432元时一并给付于英德市海泰物业管理有限公司即可。
宣判后，英德市海泰物业管理有限公司及王祖红不服，均向本院提起上诉，其中英德市海泰物业管理有限公司请求：一、撤销原审判决第二项。二、改判第二项为：被上诉人拖欠上诉人（从2013年10月起至2014年9月止共12个月）的物业服务费11249元，限于判决生效之日起五日内付清。三、判决被上诉人支付从2014年10月起至本案终审判决、被上诉人付清所有款项之日止的物业管理费（以698元／月为标准计算）给上诉人。主要事实和理由是：一、原判决认定：“原告以被告不交服务费为由，于2014年2月21日强行锁住了商铺”（原判决第三页倒数第一行）属于认定事实错误。由于被上诉人从2013年10月至2014年2月一直未缴交物业管理费，且到后期经常不按照规定的时间正常营业，导致商铺大门大开且无人经营，严重影响了上诉人的管理规范。上诉人曾经多次要求被上诉人正常营业和缴纳拖欠的管理费，但被上诉人不听，所以，上诉人为了避免财物被盗才被迫锁铺，该行为是为了规范商场管理才实施的行为。否则，被上诉人不正常经营，若导致财物被盗或者损失就是上诉人管理不善的责任。
二、原判决认定：“被告仅对2013年10月起至2014年2月共5个月产生的物业服务费负责......之后，由于原告采取不当手段维权，产生不利后果应由原告自行承担”无事实及法律依据。1、如上第一点所述，上诉人并未强行锁铺不让被上诉人经营，被上诉人完全可以与上诉人协商解决。且根据被上诉人提交的相片，所谓的锁头也只是象征性的，并不会因此而真正影响被上诉人的正常经营（若被上诉人想经营的话）。2、根据双方签订的《维多利广场物业管理合同》第十一章第五条规定，由于被上诉人延迟缴交管理费，上诉人有权采取暂停服务等措施。所以，原判决认为上诉人采取不当手段维权欠妥，相反，上诉人是为了更好的管理和服务租户才不得不采取的行为。因此，被上诉人所欠的物业管理费从2013年10月至2014年9月共11249元（其中2013年10月至2014年2月为896元／月×5个月=4480元，2014年3月至9月为967元／月×7个月=6769元）。
三、原判决认定：“至于原告要求被告限期搬离租赁的商铺，属于商铺租赁合同审理范围，本案原告无权主张”属于认定事实错误。第一、在一审时，上诉人只是要求被上诉人支付从起诉日止至被上诉人搬离其所租商铺之日止的物业管理费，并非要求其搬出租赁商铺。第二、该诉求理应得到支持，因为被上诉人从起诉至今一直未搬清其货物，尽管上诉人多次联系被上诉人均不出现搬空，被上诉人的行为表明其仍占用租赁商铺，因此，与上诉人之间仍存在管理与被管理的关系，故被上诉人仍应该支付相应物业管理费。
综上所述，原判决认定事实错误，请求上级法院依法查明事实后支持上诉人的上诉请求。
上诉人王祖红请求：一、判决维多利商场赔偿装修费48534元，品牌加盟保证金10000元，货柜款59000元，被扣货款226712.84元，人工工资120000元等相应费用。共计464246.82元。二、判决解除各项合同，并退还各项保证金、租金、管理费等共计29844元。三、本案一切诉讼费用由维多利商场承担。主要事实和理由是：我是2012年11月19日签的合同，当时维多利商场欺骗说已签了有70％，并还拿出一叠资料假装己签的，实则这才是第一个签，如果知道是第一个绝对不会签的。我先开店是为了配合招商，在亏本的情况下也一直苦撑着，我两个店的皮具卖到只剩下一个店的货了，最终还被他们给扣留损失很大!事实上一直到现在整个商场仍没开张，也开不了张!并且商场最重要也是最基本的安保都没，经常被偷手机和货物，少则几百多则几干，我店就被偷上千元的包包，报警后又查无监控无法破案，根据物管合同第七，八章，英德市海泰物业管理有限公司根本就没有尽到丝毫职责，又何谈管理费。租赁期为2013年1月1日至2017年2月28日（其中多了两个月免租期2013年1月至2月）而一直到9月23才开张，而费用每年都是递增，这样所谓开张两个月后就要递增了，这样对我是极不公和不合理。关于开张率，签合同时以及到2013年9月20日多次的已承诺过达到90%，但即使到现在30%都没有，现整个商场无一不在亏本。商场的对外广告一直是“不旺场不收租，免租期长达一年”这是明目张胆的欺骗，造成现在这种后果应由英德市海泰物业管理有限公司承担责任。从2013年10月开始，发觉被骗后我们所有商户一直都在集体三番五次找商场协商如何旺场，希望能找出解决问题的方法，可收效甚微。根据租赁合同第二十三条第2点，因商场非法锁门扣货，让我们无法经营，并导致我们的所有货物均己过期，不能再正常销售，己成为了一堆废品，损失高达226712.84元，故应退还履约保证金，并赔偿相应损失。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：双方签订的《维多利广场物业管理同》第十一章“违约责任及免责条件”第三条约定“如乙方（王祖红）单方面终止租赁合同及本合同，或乙方违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，甲方（英德市海泰物业管理有限公司）将没收乙方管理保证金，并信以追讨其余所欠的费用”。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《维多利广场物业管理同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容合法，原审法院认定合同有效正确。因双方对于解除《维多利广场物业管理同》均无异议，对此，本院予以确认。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：涉案的物业管理费缴交的时间如何确认。2、上诉人王祖红交纳的管理保证金应否退回。3、上诉人王祖红因合同解除的相关损失应否一并审理。
关于涉案的物业管理费缴交的时间确认问题。物业管理费的收取是以管理方提供合同约定的物业服务作为收费的前提条件，本案中，由于王祖红对其租赁的商铺从2013年10月起至2014年2月期间进行经营并接受了英德市海泰物业管理有限公司提供的物业管理服务的事实无异议，因此，原审法院判令王祖红按合同约定缴交该时间段的物业管理费正确。由于双方签订的《维多利广场物业管理同》中并没有约定商铺的开张率达到一定标准作为收取管理费的条件，因此，上诉人王祖红以英德市海泰物业管理有限公司管理的商铺没有达到90%的开张率为由，认为不应缴交该段时间物业管理费的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。由于英德市海泰物业管理有限公司于2014年2月21日强行锁住了王祖红经营的商铺，导致王祖红一直无法进行经营，英德市维多利商业有限公司在此后的时间内并无为王祖红经营的商铺提供相关的物业管理服务，因此，原审法院确认2014年2月21日以后的物业管理费英德市海泰物业管理有限公司无权收取正确。英德市维多利商业有限公司以其锁住王祖红的商铺没有影响其正常经营为由，要求王祖红支付2014年2月21日之后的物业管理费至交付商铺之日止的依据不足，本院依法不予采纳。
关于上诉人王祖红交纳的管理保证金应否退回的问题。本案合同的解除是由于王祖红违约交纳物业管理费造成，原审法院根据双方签订的合同约定，对英德市海泰物业管理有限公司主张解除双方签订的《维多利广场物业管理同》并没收王祖红缴交的管理保证金的诉讼请求予以支持正确。王祖红以英德市海泰物业管理有限公司存在欺诈为由，认为管理保证金应当退回的上诉请求，依据不足，本院依法不予支持。
关于上诉人王祖红因合同解除的相关损失应否一并审理的问题。本案属租赁合同纠纷，一审诉讼时，英德市维多利商业有限公司的诉讼请求是解除双方签订的《维多利广场物业管理同》并判令王祖红支付尚欠的管理费。而王祖红二审期间提出英德市海泰物业管理有限公司赔偿其损失的上诉请求，属于反诉范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条关于“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”的规定，由于王祖红一审时并没有就其损失提出反诉，因此，原审法院对此不作处理正确。至于王祖红上诉提出的损失赔偿问题，可另循法律途径解决，本院在本案中不作处理。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费300元，由上诉人英德市海泰物业管理有限公司及王祖红各负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 禹 莉
代理审判员 郑家驹
二〇一五年四月三日
书 记 员 冯敏静