广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0302民初1160号
原告：诸葛旸，男,1972年7月10日出生，住桂林市。
委托诉讼代理人：王筱鑫，广西君美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙文娟，广西君美律师事务所实习律师。
被告：蒋英，女，1970年12月20日出生，住桂林市。
委托诉讼代理人：余金良，男，1969年8月1日出生，住桂林市，系被告丈夫。
委托诉讼代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。
原告诸葛旸与被告蒋英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后依法适用简易程序，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告诸葛旸的委托诉讼代理人王筱鑫、蒙文娟与被告蒋英的委托诉讼代理人余金良到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告庭外和解五个月。本案现已审理终结。
原告诸葛旸向本院提出诉讼请求：1.被告立即从买卖合同标的物（桂林市翠竹路北巷房屋）中搬出；2.被告赔偿原告10000元违约金；3.被告支付原告拖欠的利息39266元（以190000元购房款为本金，从2011年2月7日起计至2016年9月20日，此后仍应按每日50元支付利息给原告直至付清全部购房款）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月3日，原告将桂林市翠竹路北巷的房屋卖给被告，双方签订了购房合同。合同签订后，原告作为卖方积极履行了自己的评估测绘义务，被告一开始也履行了部分给款义务。2010年10月19日，被告以需装修房屋为由拿到钥匙，但之后基本未进行装修就直接入住。原告得知后便要求被告搬出，否则将按合同起诉并解除买卖关系。因被告苦苦哀求并保证在2011年1月底前给付250000元现金，在交付新房产证时给付剩余49000元，原告同意被告继续居住至过完年。2011年1月28日，被告与丈夫来到原告家中，称暂时只借到60000元，剩余190000元马上可以落实到位，在2月17日前就可以支付，并写下保证书，承诺如果逾期愿按日支付利息。但到了约定的日期，被告并未给付剩余的190000元购房款。此后被告虽陆陆续续支付了利息，却未按保证书中的承诺全额给付。原告多次要求被告给足利息并从房屋中搬出或给付房款，但被告总以生活困难央求继续居住，也不同意解除合同。原告很是不满，虽因工作忙无暇起诉被告，但也先后两次向被告发出律师函主张权利。原告曾与被告去银行咨询，得知被告夫妻有多次不诚信记录导致银行不同意其贷款，被告自知理亏也从未要求原告办理房屋过户手续。2016年3月，被告联系原告称有办法贷款，要求原告先将房屋过户再办理抵押贷款给钱，并称只要原告同意，在房管局交件当天就支付全部所欠利息。原告同意了被告的要求，并于2016年4月5日与被告至房管局交件，但当天被告再次欺骗原告，双方不欢而散。事后原告发现被告所谓的有办法贷款只是提供虚假证明，银行发现后已明确表示决不会贷款给被告。被告已连续五个月未支付一分钱利息，仍继续居住在原告的房屋内，鉴于被告毫无诚信且无履约能力，故诉至法院请求判如所请。
被告蒋英答辩称，被告入住房屋得到了原告的允许，在2011年出具保证书时，原告已答应被告支付利息即可入住，故原告无权要求被告搬出并支付10000元违约金。经结算，截至2016年3月被告尚欠房款190000元、利息30600元，双方于2016年4月5日达成新的补充协议，约定原告将房屋过户到被告名下，由被告办理房屋抵押贷款来支付剩余房款及利息，当日被告已给付2000元。因双方未再约定其他费用，故2016年4月1日之后不存在利息需给付，且因原告不办理过户手续，导致被告无法办理抵押贷款支付尚欠款项，原告的诉讼请求不应得到支持。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告称未见过原告提交的评估报告及2015年的EMS邮件和律师函，门卫出具的证明内容与事实不符。经审查，因评估报告和律师函分别系广西国泰房地产评估有限公司和广西中心律师事务所出具的原件，2015年的EMS邮件寄件底单及查询记录有邮政部门盖章确认，故本院对其真实性予以确认。原告提交的门卫证明系证人证言，因证人未出庭接受质询，无法确认该证明的真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。
综合全案有效证据及双方当事人在庭审笔录中陈述的事实，本院确认如下法律事实：2010年9月3日原告诸葛旸与被告蒋英订立购房合同，由原告以519000元的价格将桂林市翠竹路北巷的房屋及车库卖给被告，过户费由卖方承担。合同载明：“四、在超标费确定、卖方书面通知买方同意卖方，且买方给够卖方贰拾壹万玖仟元之日，卖方给房屋钥匙给买方进屋装修。装修完毕后，买方仍将钥匙还给卖方，并且在付清全部房款前，买方不得居住、使用或给他人使用该房屋，否则赔偿给卖方壹万元违约金，且卖方可以通过法律程序将买方请出房屋。五、买方于九月三日前给付伍万元给卖方，于交超标费当天再给付卖方伍万元，在办理过户交件手续之前给付卖方拾壹万玖仟元整。过户手续办完后，新产权证由卖方保管。六、如买方需办理贷款，则于新房产权证办下之日与卖方共同到银行办理，办理贷款费用由买方承担。贷款直接打入到卖方账户（存折）。如果贷款不足叁拾万元，则买方于十日之内将余额支付给卖方。七、如买方不需办理贷款，则于新房产权证办下之日起三十日内将余额叁拾万元支付给卖方。八、以上付款期限，逾期一天按应付款的千分之三计违约金由买方赔偿给卖方……”广西国泰房地产评估有限公司应原告委托，于2010年9月16日就涉案房屋的套内建筑面积、外墙面积及房改房计价面积出具房产测绘成果报告书。
2010年10月10日，原、被告签订补充协议，约定购房款增加20000元至539000元，买方必须于办理过户交件手续之前付给卖方239000元，买方给够239000元之日，卖方给房屋钥匙给买方进行装修。同年10月19日，被告从原告处取得涉案房屋钥匙，并出具证明条载明取得入户门钥匙一把用于装修。2011年1月28日，被告蒋英出具保证书，承诺在2011年2月17日前给付原告190000元购房款，如逾期愿从17日起按每天26元支付利息，每月30日前给付当月利息，逾期每天按3‰计违约金，如果超过5月1日则每天按50元计算利息。2011年3月30日，双方再次签订补充协议，约定车库不转让，购房款降至519000元。因被告装修后即入住诉争房屋，且未按保证书中的承诺全额给付利息，原告于2013年3月29日通过广西中志律师事务所向被告发出律师函，要求被告按保证书支付利息（其中截至2013年3月30日拖欠利息为11600元）并从涉案房屋及车库搬出。2015年3月30日，原告再次通过广西中心律师事务所向被告发出律师函，要求被告按保证书支付利息（其中截至2015年3月30日拖欠利息为24200元）并搬出涉案房屋。
2016年4月5日，原、被告签订补充协议，确定被告因未付完190000元剩余房款，从2011年5月1日至2016年3月未给付的利息余款为30600元，被告应在涉案房屋过户之日给付2000元，剩余28600元在被告办理银行贷款时一并计入给付。双方约定因被告需以涉案房屋向银行进行抵押贷款才能给付190000元剩余房款，故在办理房屋过户至被告名下的手续时，新的房产权证收件人为原告，原告收到新房产权证后与被告共同到被告联系的银行办理房屋抵押贷款手续，贷款时应明确贷款金额包括未付利息余款28600元和未付房屋余款190000元，并在贷款合同中明确上述款项由银行放贷时直接划入原告建设银行账户。同日，双方向桂林市秀峰区地方税务局二手房征收点申报纳税。
另查明，原告于2011年3月2日取得涉案房屋所有权证，房屋坐落为象山区。因被告丈夫余金良在全州县农村信用合作社联合社曾有两笔贷款逾期，原告认为被告丈夫的个人信用不良导致银行不同意为被告办理房屋抵押贷款，在2016年4月5日签订补充协议后，一直未与被告办理房屋过户手续。涉案房屋现仍由被告蒋英居住，原告认可被告已给付300000元房款（2010年8月31日给付10000元、9月3日给付50000元、10月10日给付80000元、10月19日给付100000元、2011年1月28日给付60000元）。
本院认为，原、被告双方签订的购房合同及补充协议均为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方在购房合同第四条中明确约定，被告给够原告219000元房款时，原告将房屋钥匙给被告进屋装修，但装修完毕后被告仍需将钥匙还给原告，被告在未付清全部房款前，不得居住、使用或给他人使用涉案房屋，否则赔偿原告10000元违约金，原告可通过法律途径将被告请出房屋，在其后的三份补充协议中双方仅将交付钥匙装修的条件提高至被告给够239000元房款，未变更该条款的其他内容。被告从原告处取得房屋钥匙进行装修后，在未付清房款的情况下即入住涉案房屋至今，其行为违反了双方上述约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出其在2011年出具保证书时，原告已同意支付利息即可入住，原告无权要求被告搬出并支付10000元违约金的辩解意见。根据本案查明的案件事实，原告先后两次委托律师发函要求被告搬出涉案房屋，被告出具的保证书并没有原告同意其入住的书面记载，被告也未提交其他证据证实双方对被告未付清房款也可入住协商一致，故被告的上述辩解意见与事实不符，本院不予采纳，原告要求被告承担违约责任，搬出涉案房屋并支付10000元违约金的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据原、被告在2016年4月5日签订的补充协议，原告需先将涉案房屋过户至被告名下，被告再于过户之日支付拖欠的2000元利息、于过户之后向银行办理涉案房屋的抵押贷款并让银行直接将贷款划入原告账户以支付其拖欠的28600元剩余利息和190000元剩余房款。现原告以被告丈夫征信记录不良致使银行拒绝为被告办理房屋抵押贷款为由，拒绝为被告办理涉案房屋过户手续。因原告未提交证据证实，在涉案房屋过户给被告的情况下被告无法办理房屋抵押贷款，故原告的上述理由不成立，原告未先履行为被告办理房屋过户的义务，被告有权拒绝履行给付剩余房款及所拖欠利息的义务。同时，因被告无法按补充协议约定通过房屋抵押贷款支付190000元剩余房款系原告拒绝履行办理房屋过户的义务导致，原告无权要求被告就其未付清的房款继续计付利息。故原告在未先将涉案房屋过户给被告的情况下，要求被告给付拖欠利息并继续按每日50元支付利息至付清全部购房款的诉讼请求不符合双方约定，本院不予支持。被告提出双方应继续履行上述补充协议，办理房屋过户及抵押贷款手续的主张，本院认为因被告未就此提起反诉，故其应当另行解决，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告蒋英于本案判决生效之日起10日内腾空搬出桂林市象山区的房屋。二
被告蒋英支付原告诸葛旸违约金10000元。三
三、驳回原告诸葛旸的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
本案案件受理费1032元，因适用简易程序减半收取516元（原告已预交），由被告蒋英负担100元，原告诸葛旸负担416元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1032元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 韦素素
二〇一七年五月十八日
书 记 员 龚 涛