云南省楚雄彝族自治州中级人�法院民 事 判 决 书（2017）云23民终1197号上诉人（原审原告）：邱燕，女，1974年2月25日生，汉族，大学文化，云南省楚雄市人，楚雄交通运输集团有限公司员工，住楚雄市。上诉人（原审原告）：杨宏，男，1970年5月25日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，楚雄交通运输集团有限公司员工，住址同上。被上诉人（原审被告）：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼。统一社会信用代码：91532301693077202U法定代表人：永志强，系公司经理。委托诉讼代理人：张涛，系公司员工。代理权限：特别授权代�。上诉人邱燕、杨宏因与被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院(2017)云2301民初2106号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月17日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邱燕、杨宏上诉请求：1.撤销楚雄市人民法院(2017)云2301民初2106号民事判决；2.改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金113100元，暂计算至2017年6月1日，并支付之后的违约金至商品房验收合格之日止；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人认为一审判决重要事实认定不清楚，被上诉人兆顺公司已经构成违约。上诉人虽与被上诉人兆顺公司签订《商品房购销合同》，并同时与楚雄志善物业管理有限公司（以下简称志善物业公司）签订《委托经营管理合同》，但兆顺公司从未真正履行合同(未竣工验收)。虽然楚雄兆顺第一城工程项目建设已经完工，但未取得建设工程竣工验收备案表。根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应当在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方可视为竣工验收，具备交付使用的条件。上诉人、被上诉人约定交付房屋时间为2013年12月31日起90个工作日内，即交房时间应为2014年5月15日，被上诉人未取得建设工程竣工验收备案表，已经构成违约。针对被上诉人与志善物业公司签订《委托经营管理合同》，由其代为接房，被上诉人不具备交房条件，不可能交付志善物业公司。因此，被上诉人已经构成违约。二、上诉人没有同意将商铺交由第三人丰盛公司统一经营管理。一审判决书第5页第十四行“经原告同意将该铺面交由第三人丰盛公司统一经营管理”，上诉人认为本案与丰盛公司无任何关系，上诉人从未和丰盛公司签订过任何合同及协议。上诉人也未当庭认可，一审法院采信此种证据，极不严肃。三、被上诉人应该支付违约金。双方约定交房条件应为竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条，被上诉人应支付上诉人逾期交房违约金113100元，并支付之后的违约金至商品房验收合格之日止。被上诉人兆顺公司口头答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。邱燕、杨宏向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金113100元，暂计算至2017年6月1日（计算方式一：2014年4月1日至2014年5月1日按20元/天×30天=600元；计算方式二：2014年5月1日至2017年6月1日，1125日×100元=112500元，合计113100元），并支付之后的违约金至商品房验收合格之日止；2、本案诉讼费由被告承担。一审经审理确认本案法律事实:2012年12月12日，原告邱燕、杨宏购买了位于楚雄市××路（鲁班阁）的兆顺·第一城项目B幢3层141号商铺，该商品房为商铺，面积为41.03平方米，价值479549.42元。双方签订《商品房购销合同》，合同约定，原告先向被告支付了50%的首付款，其余款项22.8万元，则按合同约定向中国工商银行股份有限公司楚雄分行按揭贷款支付。合同签订后，被告兆顺公司将《商品房购销合同》报楚雄市住房和城乡建设局登记备案。同日，原告与志善物业公司签订《委托经营管理合同》，委托合同约定:由原告将购买的位于楚雄市××路兆顺第一城B幢3层141号商铺，该商品房为商铺，面积为41.03平方米，委托给志善物业公司进行统一经营、统一出租、统一管理，由志善物业公司向原告支付固定的租金收益。管理经营时间从2014年4月1日至2022年3月31日止，共计八年时间；租金分为三个层次：2014年4月至2017年3月，每年租金为36537元；第二阶段：2017年4月至2020年3月，每年租金为41104元；第三阶段：2020年4月至2022年3月，每年租金为45671元。以上税前租金共计324267元。约定租金支付方式为原告签订了《商品房购销合同》后，志善物业公司提前支付全部租金的30%共计97280元给原告作为预付租金，剩余70%租金226987元在扣除税后实际还应支付188075元，从原告付清商铺款次月开始按月支付，每月平均支付1959元，志善物业公司于每月将应支付原告的租金在当月25日前存入原告账户，经营管理收益按政策规定应缴纳的税金由原告承担，由志善物业公司代扣代缴税金。同时委托合同第八条特别约定了关于接房的权利，由原告授权给志善物业公司行使，代为接房。同时还约定了违约责任。《委托经营管理合同》签订后，志善物业公司按约定支付租金给原告。志善物业公司取得商铺的租赁权后，经原告同意将该商铺交由第三人丰盛公司统一经营管理。一审法院认为，依法成立的�同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》，系双方真实意思表示，该协议对双方均有约束力，双方应全面地履行合同义务。原告购买该商铺后，与志善物业公司签订《委托经营管理合同》，委托给志善物业公司交接房屋，并统一经营、统一出租、统一管理。现志善物业公司已将该商铺统一交由第三人管理经营，并按委托合同约定支付租金给原告，原告从《商品房购销合同》签订后实际收取了该房屋租金。表明被告兆顺公司已经按合同约定履行义务。现原告要求被告支付逾期交房的违约金诉请，无相关证据材料予以证明，故本院对原告的诉讼请求不予支持，应予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳�原告邱燕、杨宏的诉讼请求。案件受理费2562元，减半收取计1281元，由原告邱燕、杨宏负担（已交）。二审中，上诉人邱燕、杨宏提交了以下证据：1.商品房买卖合同登记备案表，欲证明其购买了商品房并进行了备案登记的事实；2.李明波家的诉状及（2017）云2301民初2031号民事判决书，欲证明上诉人的情况与李明波的情况基本相同，但判决结果不同的事实；3.借记卡账户历史明细清单（共10页），欲证明上诉人贷款买房及偿还贷款的事实。经质证，被上诉人兆顺公司，对证据1、3的三性均无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。本院认为，上诉人提交的证据1、2、3均符合证据三性且能证明上诉人的主张，本院予以采信。二审中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人对一审�定的“……经原告同意将该铺面交由第三人丰盛公司统一经营管理”的事实有异议，认为本案与丰盛公司无任何关系，上诉人从未和丰盛公司签订过任何合同及协议；上诉人认为一审判决遗漏认定了被上诉人兆顺公司未取得建设工程竣工验收备案表的事实。被上诉人对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的一审认定的事实，本院予以确认。二审审理查明，2012年12月12日，被上诉人兆顺公司（甲方）与上诉人邱燕、杨宏（乙方）签订了《商品房购销合同》，第七条约定：甲方应于2013年12月31日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方……；第九条约定：甲方未按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际�房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。另查明，2014年4月25日被上诉人兆顺公司在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未取得建设工程竣工验收备案表。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点是，被上诉人兆顺公司是否应当向上诉人邱燕、杨宏支付逾期交房违约金。本院认为，根据《中�人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。本案中，兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未取得建设工程竣工验收备案表。本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。双方约定交付房屋时间为2013年12月31日起90个工作日内，即交房时间应为2014年5月15日。被上诉人兆顺公司未取得建设工程竣工验收备案表，不具备交付使用的条件，已构成违约。上诉人邱燕、杨宏主张被上诉人兆顺公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被上诉人兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年5月16日至完成竣工之日止的逾期交房违约金。本院认定被上诉人逾期交房违约金为：自2014年5月16日起至2017年6月1日止的的逾期交房违约金为108800元[30天×20元/天+1082天×100元/天]，2017年6月2日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金按每天100元计算。综上所述，上诉人邱燕、杨宏的上诉理由成立，请求予以支持。一审认定事实不清，适用法律错误，判处不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销楚雄市人民法院(2017)云2301民初2106号民事判决；二、由被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付上诉人邱燕、杨宏自2014年5月16日起至2017年6月1日止的逾期交房违约金108800元，并支付自2017年6月2日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(按每天100元计算)。一、二审案件受理费3843元，由被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交）。上述款项，限本判决生效后十日内履行（款交一审法院）。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 刘 芳审判员 杨 洁审判员 吴启贤二〇一七年十二月十六日书记员 苏正生