审判长
合议庭
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3259号
上诉人（原审被告）：武汉市江夏区土地综合开发利用总公司，住所地江夏区纸坊街军民巷4号。
法定代表人：何传平，该公司总经理。
委托代理人：肖清明，湖北光年律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉诚翔房地产开发有限责任公司，住所地武汉市汉南区纱帽正街106号。
法定代表人：童卫。
委托代理人：肖清明，湖北光年律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易新，武汉市公安局办公室民警。
委托代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易芃琛。
委托代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉市江夏区土地综合开发利用总公司（以下简称：江夏土地公司）、武汉诚翔房地产开发有限责任公司（以下简称：诚翔公司）因与被上诉人易新、易芃琛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2012）鄂武东开民一初字第00776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
易新、易芃琛向一审法院起诉，请求判令：1、江夏土地公司按照合同约定支付自2011年1月1日起至实际交房之日止的违约金，截至起诉之日应支付违约金108421元，截至开庭日为135108元（计算方式为合同约定的房款总额×万分之二×天数）；2、江夏土地公司支付未按照约定延长土地使用年限的违约金27012元（计算方式为合同附件六约定：200元／平方米×135.06平方米）；3、江夏土地公司与诚翔公司承担连带赔偿责任。在一审审理过程中，易新、易芃琛将诉讼请求变更为：1、判令江夏土地公司、诚翔公司按照约定支付易新、易芃琛自2011年1月1日起至实际交房之日止的违约金（计算方式为合同约定：房款总额＊万分之二＊天数）；2、判令江夏土地公司、诚翔公司支付易新、易芃琛未按照约定延长土地使用年限的违约金27012元（计算方式按合同附件六约定：200元／平方米＊135.06平方米）；3、江夏土地公司、诚翔公司向易新、易芃琛交付清水源三期10栋20层6号房；4、江夏土地公司、诚翔公司提交办理房地产权属登记的相关资料，协助办理房地产权证；5、判令诚翔公司、江夏土地公司承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费用由江夏土地公司、诚翔公司承担。
一审法院查明，2010年12月30日，易新、易芃琛与江夏土地公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖101441999），约定：易新、易芃琛购买江夏土地公司开发的位于武汉东湖开发区南湖大道清水源三期第10幢20层06号房屋，房屋建筑面积135.06平方米，每平米5990.80元，总价809118元。合同附件六《合同补充协议》第六条第2款约定“银行贷款方式付款：买受人于2010年12月11日之前付首付款243118元，余款566000元于2010年12月15日前提供贷款所需完整资料并办理相关手续…。”
合同第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能的要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：房屋交付时总表下的一户一表；户内设置配电箱；6、给水：房屋交付时，设一个给水入口。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。
合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
合同第十一条“交接”第一款约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……；第三款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件六补充协议第二、三条。
合同第十九条约定“出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人……。”
合同附件六《合同补充协议》第二条约定“出卖人以书面（挂号信形式，以买受人合同上所注地址为投递地址）通知买受人交接房屋，买受人自交房通知送达次日起10日内为房屋交接日（期），如买受人在房屋交接日没有办理房屋交接手续，视为买受人已经进行了交接，由此造成的责任和不良后果由买受人承担……”。
合同附件六《合同补充协议》第八条还约定：出卖人承诺在本合同约定的交房期限内，将合同约定的土地使用年限50年（即至2050年5月27日止）延长为70年（即至2070年5月27日止）。若出卖人不能在约定的期限内延长土地使用年限，买受人有权退房，出卖人在收到买受人书面退房通知之日起120日内，应退还买受人已支付的全部房款，并按已支付房款5%承担违约金；若买受人不退房的，出卖人则按买受人所购房屋实际占有土地面积（每平米人民币200元）对买受人予以补偿，该款项应在交房时一次付清。
上述房屋买卖合同签订后，易芃琛与上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行签订《个人购房借款（综合）合同》，向该行借款566000元用于购房，合同第1.2条约定“借款人在此授权贷款人，在贷款人认为合适的时候，将贷款以借款人购房款名义一次或分次转入借款人指定的账号，该账号的户名为武汉诚翔房地产开发有限公司，账号为70×××43，开户银行为浦发银行。”
2011年1月4日，江夏土地公司向原告易新出具243118元房款发票，2011年12月19日，江夏土地公司向易新出具566000元房款发票。
2009年9月10日，武汉市江夏区城市规划管理局对建设单位为江夏土地公司的清水源三期项目颁发验收合格证（武规验收420115200900024）。2013年4月24日，江夏土地公司清水源三期项目取得建设工程竣工交付使用备案登记证【武房开备字（2013）58号】。
在本案审理过程中，一审法院依法到武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市江夏区城乡建设局（建管站、招投标办）、武汉东湖新技术开发区规划局、房屋管理局调取了如下材料：商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、建设工程规划验收合格证、完税发票、划拨国有土地使用权出让合同、江夏土地公司与诚翔公司之间的协议书、资信证明、资质证书、证明、说明、受理通知书、招标备案登记表、清水源小区住宅楼招标代理协议书、土地登记审批表、房屋登记申请书（初始登记）、缴费凭证、建设工程规划验收合格证（电梯扩建及商铺加层）、建设工程竣工验收图、商品房初始登记收件单（收件日期：2013年11月8日）、实地查看表及照片等材料，上述材料显示：1、案涉清水源项目，江夏土地公司为开发商，诚翔公司为投资方，江夏土地公司将原有土地80亩全部转让给诚翔公司进行项目开发，全部由诚翔公司投资兴建，该项目的投资主体为诚翔公司，诚翔公司一次性收购该项目1600万元，办公楼300万元，共计1900万元，该项目已建成小区的物业管理全部移交给诚翔公司统一管理，配套及绿化工作由诚翔公司负责；2、2011年5月，江夏土地公司办理完毕延长土地使用年限手续，将案涉清水源项目的土地使用年限延长至2070年5月27日；3、2013年11月5日，江夏土地公司取得清水源三期观光电梯扩建及商铺加层的建设工程规划验收合格证；4、江夏土地公司虽于2013年8月28日提交资料申请办理商品房初始登记，后又于2013年11月8日再次向政府主管部门申请办理商品房初始登记，于2013年12月3日被核准登记。
本案庭审过程中，易新表示未收到过江夏土地公司的收房通知，但其陈述2011年1月，易新曾要求开发商交房，因江夏土地公司要求易新签署权利放弃声明而未收房。经法庭询问，江夏土地公司拒绝向易新、易芃琛交付房屋。
一审法院认为，易新、易芃琛与江夏土地公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依据合同履行合同义务。江夏土地公司声称已根据合同约定单方解除合同，但其提供的证据并不能证明已将解除合同通知书面告知易新、易芃琛，故对于江夏土地公司关于合同已经解除的抗辩主张，不予支持。
根据合同约定，江夏土地公司应于2010年12月31日交房，但其于2011-2012年期间尚未完成消防、燃气等专项验收，于2012年10月24日取得案涉商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，直至2013年4月24日取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，至此，江夏土地公司方达到《武汉市商品房买卖合同》中约定的“完成商品房竣工交付使用相关手续”的交房条件，江夏土地公司应当按照合同约定向易新、易芃琛交付房屋并协助办理房屋登记手续，对于要求江夏土地公司、诚翔公司交付清水源三期10栋20层6号房并协助办理房地产权证的诉讼请求，予以支持。
因易新在约定的交房期限到期后即要求收房，但江夏土地公司直到2013年4月24日才取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，且江夏土地公司庭审中明确表示不向易新、易芃琛交付房屋，违背合同约定，应按合同约定支付违约金。根据合同约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。故本案中违约金应以已支付房款809118元为基数，按日万分之二自2011年1月1日起计算至实际交房之日止。
本案所涉清水源三期项目于2008年10月20日获得土地使用权，土地使用权证登记为使用期限50年。根据《合同补充协议》第八条约定，“出卖人承诺在本合同约定的交房期限内，将合同约定的土地使用年限50年（即至2050年5月27日止）延长为70年（即至2070年5月27日止）。若出卖人不能在约定的期限内延长土地使用年限，出卖人则按买受人所购房屋实际占有土地面积（每平米人民币200元）对买受人予以补偿，该款项应在交房时一次付清”。因易新、易芃琛所购商品房未履行交付手续，无法确定易新、易芃琛所购商品房实际占有土地面积，待房屋交付后，易新、易芃琛可另行主张。
本案中，易新、易芃琛虽与江夏土地公司签订《武汉市商品房买卖合同》，但由诚翔公司实际收取购房款，另根据从相关部门调取的资料显示，江夏土地公司与诚翔公司就开发案涉清水源项目达成合作协议，诚翔公司应与江夏土地公司就案涉清水源项目的违约行为共同向易新、易芃琛承担违约责任。
一审法院经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，判决：一、江夏土地公司、诚翔公司于本判决生效之日起十日内向易新、易芃琛交付清水源三期10栋20层6号房屋，并协助办理房地产权登记手续；二、江夏土地公司、诚翔公司于本判决生效之日起十日内向易新、易芃琛支付违约金，违约金以809118元为基数，按日万分之二自2011年1月1日起计算至实际交房之日止；三、驳回易新、易芃琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3009元，由江夏土地公司、诚翔公司共同负担（此款易新、易芃琛已预付，由江夏土地公司、诚翔公司于本判决生效之日起十日内支付给易新、易芃琛）。
江夏土地公司、诚翔公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由：1、一审判决认定事实不清。因易新、易芃琛未按合同约定的期限履行付款义务，导致合同客观上无法在约定的期限内履行。2、江夏土地公司在房屋没有竣工验收的情况下，约定2010年12月31日交房，根本不具备履行条件，故该约定属可撤销的民事行为。同时，易新、易芃琛未按合同约定的期限履行付款义务，构成违约，根据合同约定，江夏土地公司有权解除合同。且江夏土地公司已经发出了《退房通知》，易新、易芃琛未提出异议，合同早已解除。3、诚翔公司在本案中不应承担连带责任。与易新、易芃琛签订合同的是江夏土地公司，江夏土地公司并未将合同权利义务转移给诚翔公司，诚翔公司虽收取部分购房款，但并不构成合同意义上的权利义务关系，故判决诚翔公司在本案中承担连带责任没有法律依据。4、一审判决违约金过高。易新、易芃琛并未付清房款，且违约在先。按照法律规定，约定的违约金过高当事人请求减少的，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。易新、易芃琛的损失不到20万元，一审判决违约金却高达26万元。
被上诉人易新、易芃琛辩称，导致违约金较高系因江夏土地公司、诚翔公司拒绝交付房屋，违约期间较长，江夏土地公司、诚翔公司并无证据证明违约金过高。江夏土地公司、诚翔公司共同开发项目、共同收取购房款，一审判决其共同承担责任是正确的。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院认为，《武汉市商品房买卖合同》虽系易新、易芃琛与江夏土地公司签订，但相关主管部门登记备案的资料显示，案涉清水源项目土地80亩全部转让给诚翔公司进行项目开发，全部由诚翔公司投资兴建，该项目的投资主体为诚翔公司，该项目已建成小区的物业管理全部移交给诚翔公司统一管理，配套及绿化工作由诚翔公司负责，诚翔公司实际履行了上述《武汉市商品房买卖合同》的主要义务，亦实际收取了易新、易芃琛支付的购房款，《武汉市商品房买卖合同》实际上由江夏土地公司、诚翔公司共同履行，故一审判决江夏土地公司、诚翔公司共同承担责任并无不当。
江夏土地公司、诚翔公司称一审判决违约金过高，但并没有提供该违约金过分高于易新、易芃琛的实际损失的证据，故对该上诉理由不予支持。江夏土地公司、诚翔公司称合同已经通知解除，但江夏土地公司、诚翔公司不能证明已经向易新、易芃琛依法送达了解除合同的通知，且江夏土地公司、诚翔公司解除合同亦缺乏事实和法律依据，故对其该上诉理由本院不予支持。江夏土地公司、诚翔公司称在房屋没有竣工验收的情况下，约定2010年12月31日交房，根本不具备履行条件，故该约定属可撤销的上诉理由，因江夏土地公司、诚翔公司并未在法定期限内依法主张权利，故本院亦不予支持。
综上，上诉人江夏土地公司、诚翔公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3009元，由武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、武汉诚翔房地产开发有限责任公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一六年七月五日
书记员饶诗敏