河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1253号
上诉人（原审原告）：黄魁，男，1981年10月13日出生，汉族，住址：河南省息县。
上诉人（原审原告）：江会，女，1980年11月8日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：河南嘉成房地产开发有限公司，住所地：息县东环路中段（地方税务局）。
法定代表人房停，该公司董事长。
委托代理人刘亚君，系该公司职员。
委托代理人邢波，息县法律援助中心律师。
上诉人黄魁、江会因与被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2017）豫1528民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄魁、江会上诉请求：1、请求二审法院撤销一审作出的（2017）豫1528民初2366号判决，并改判支持上诉人的一审诉求；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的……”，一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表示。被上诉人辩称上诉人既然接收了本案商品房，就视为是对房屋交付条件的认可，视为本合同第十一条的交接。上诉人认为这是对法律的曲解，对事实的不尊重。商品房未经综合验收，开发商即使通知买受人接收房屋，也应以具备交付条件的日期作为实际交付日期，否则，开发商应承担违约责任。1、开发商有违诚信用原则；2、《合同法》第一百四十八条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。第一百五十八条规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。因此买受人在接收商品房后仍有权要求开发商承担瑕疵担保责任或违约责任；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的房屋，是达到法定交付标准的房屋，而并非未经过综合验收备案的房屋。法律对于房屋的验收是有强制性规定的，不因买受人是否接收房屋而变化；上诉人占有房屋的行为属于房屋灭失的风险转移由上诉人承担，但并不能免除被上诉人完成综合验收的责任。本案商品房买卖合同己对交楼条件和标准作出明确约定，应当从约定处理。商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。二、一审法院适用法律错误。关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，应以房屋交付符合法定条件之日起计算诉讼时效期间。上诉人认为，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的，不能一律简单地认定为己超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房斯限是否具备交房条件分别进行处理。根据《建筑法》第61条以及《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。合同约定的交房期限届满房屋不具备法定交付条件的，买受人依法行使请求权即主张被上诉人支付违约金应无异议。最高人民法院民一庭倾向性意见是：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。房屋不具备法定交付条件的，以房屋交付符合法定条件之日起计算诉讼时效期间，才具有公平性和合理性。根据新法优于旧法的原则，《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”在2015年5月31日至2017年6月7日期间，买受人多次向义务人被上诉人提出交房请求；义务人被上诉人也多次通知买受人接收房屋；买受人参与集体维权活动，多次向息县信访局等政府有关部门控告、向国家机关息县人民政府及其相关部门提出保护相应民事权利的请求。这些维权情形均能引起诉讼时效中断和延长。一审法院引用诉讼时效抗辩进行裁判，严重违反《民法总则》第一百九十三条之规定。三、一审法院程序违法。一审法院于2017年6月13日立案后，先是采用简易程序，变更为普通程序。经过上诉人多次催促，一审法院才于2017年12月19日宣判，从立案日到宣判日，一审法院审理超过法律规定的一审期限六个月，严重违反了《民事诉讼法》第一百四十九条的规定属于程序违法，侵犯了上诉人的合法权益。
河南嘉成房地产开发有限公司辩称，一、原审认定事实清楚、证据确凿充分，请依法予以维护。二、答辩人河南嘉成公司已履行了交房义务。答辩人通过电话、邮寄、签订先期交房协议书的签订以及房屋交接协议书的签订和邮寄送达的形式已于2016年11月18日与被答辩人达成了实际交房，而且被答辩人也已于在此之前装修、入住该房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：对房屋的转移占有、视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。结合答辩人与被答辩人之间签订的先期交房协议书及房屋交接协议书、入伙通知书等函件，可充分说明答辩人与被答辩人之间已经针对答辩人延期交房的原因达成了一致意见，并做到了充分理解和约定。而该上述函件明确载明了答辩人不具备交房条件，而被答辩人通过信访、诉讼等形式强烈要求答辩人交房的前提下，达成的双方真实意思表示的协议，说明被答辩人是在明知答辩人不具备交房条件的情况下而达成的双方真实意思表示的协议，是对《商品房买卖合同》关于交付条件和交付时间的补充和修改。即变更了房屋的交付条件和交付时间。同时被答辩人及时装修入住的行为也表明双方重新补充修改了交付条件和交房时间。三、答辩人延迟交付房屋的主要原因是遭遇“不可抗力”，应免除相应责任。根据住建局和交警大队的证明可看出答辩人承建期间遭遇政府部门对答辩人进料、施工的禁令，对息州大道东段道路施工期间全段道路采取封闭施工，禁止大型、重型车辆通行。这是答辩人不可预见、不可避免、不可克服的。依据《民法》第107条和《合同法》第17条的规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。三、被答辩人请求违约金依据法律规定已超过诉讼时效依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。诉讼时效是权利人持续不行使民事权利而于期间届满时丧失请求法院保护其民事权利的法律制度。超过诉讼时效，权利人有权提起诉讼，但丧失胜诉权。诉讼时效制度难免会牺牲权利人的利益，但其是为督促权利人行使权利，使其不至成为“权利上的睡眠者”。假使债权权利人请求权永久存在，就难以保障社会交易之安全，并有碍社会秩序之稳定。双方在合同中约定的房屋交付期限是2015年5月31日前。合同签订后，因多方面原因，答辩人的确在2016年11月18日前才向被答辩人交付房屋。但在实际交付时，被答辩人对答辩人逾期交付的事实未提出异议，说明被答辩人已经放弃了追究答辩人违约责任的权利。答辩人未在2015年5月31日交付房屋时，即已构成违约。从2015年6月1日起，被答辩人的合同权利受到侵害的事实已经确定，此时被答辩人应当知道自己的合法权利受到侵害，所以诉讼时效应当从2015年6月1日起开始计算，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对答辩人与被答辩人均具有强制约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。但根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。答辩人违约行为一经发生，其侵害了被答辩人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实，答辩人未在《商品房买卖合同》约定的2015年5月31日前交付房屋，从2015年6月1日起其侵害买被答辩人合法权益的事实即已确定，被答辩人此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。被答辩人直至2017年6月8日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。本案适用的是两年的诉讼时效，那么权利人就应“自知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内”主张权利。因此，被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，原审依法判决驳回被答辩人的诉讼请求符合法律规定。
冯雪、许飞雷向一审法院起诉请求：1、确认合同有效并继续履行合同交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金34733.76元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明：2014年原告黄魁、江会与被告河南嘉成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的息县嘉成一品小区第2幢6单元605房屋一套，价款为392417元，原告支付首付款122417元，2015年11月5日，河南农村信用社将原告贷款270000元支付给被告。2016年1月3日原告与被告公司签订先期交房协议书进行实际交房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年1月3日原告与被告公司签订先期交房协议书进行实际交房。原告于2017年6月8日起诉来院，要求被告继续履行交房义务，支付逾期交房违约金。
以上事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、经庭审质证的相关证据在卷佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订房屋买卖合同的行为，是双方真实意思表示，该格式合同对双方的权利义务都作出了明确约定，双方均应按照合同的内容履行各自义务。原告起诉要求被告履行交房义务，而被告公司已于2016年1月3日向原告实际交付了房屋，故对原告的此项诉求，本院予以驳回。被告关于起诉超过诉讼时效二年的抗辩，本院予以采纳。按照合同约定，被告应当在2015年5月31日前向原告交付房屋，被告在2016年1月3日才实际交付房屋给原告，已构成违约，应当承担违约责任。对此，原告有权根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，选择解除合同或继续履行合同，并由被告按照约定向其支付违约金。现原告已接受了被告交付的房屋，即实际上选择了继续履行合同。根据法律规定，诉讼时效应当从知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告的违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定，而违约金无论是按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。被告未在《商品房买卖合同》约定的2015年5月31日前交付房屋，从2015年6月1日起其侵害买受人合法权益的事实即已确定，此时，原告就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开绐计算，其应在二年内主张自已的权利。原告直至2017年6月8日才向法院起诉，其请求权已超过二年的诉讼时效，由此，原告丧失胜诉权。《民法总则》于2017年10月1日起施行，依据民法通则关于诉讼时效的规定，本案二年诉讼时效在《民法总则》施行前已届满，从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时请求权人的时效利益事实上已享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告黄魁、江会的诉讼请求。
本诉案件受理费518元，由原告黄魁、江会承担。
本院二审期间，上诉人黄魁、江会于2018年4月20日申请二审法院根据上诉理由依法进行书面审理。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，均应该按照合同的约定履行各自的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。经审理查明，2016年1月3日双方当事人又签订了一份《先期交房协议书》，上诉人于2016年11月实际入住，原审法院确认视为交房，并无不当。按照合同约定，被上诉人应当在2015年5月31日前向二上诉人交付房屋，因逾期交房已构成违约，应当承担违约责任。二上诉人根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，向原审人民法院起诉选择了继续履行合同，并由被上诉人按照约定向其支付违约金。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护一般民事权利的诉讼时效期间为2年。从2015年6月1日起，上诉人就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开绐计算，其应在2年内（即2017年5月31日前）主张自已的权利。2017年6月8日，上诉人向息县人民法院起诉主张权利时，2年诉讼时效已经届满。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，上诉人的诉讼时效在《民法总则》实施前已消灭，不因新法的实施重新“激活”，否则，不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权力、稳定现存社会秩序的制度本意。一审的立案日期为2017年6月8日，2017年12月12日做出一审判决，扣除依法中止期间的天数，在法定的期间内审结。
综上所述，上诉人黄魁、江会的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费518元，由上诉人黄魁、江会负担。
本判决为终审判决。
审判长 买戈良
审判员 朱永超
审判员 周振力
二〇一八年四月二十五日
书记员 杨晓雯