江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0922民初1533号原告：万载县星民物业管理有限公司。法定代表人：辛焕平。委托诉讼代理人：朱国胜，江西四强律师事务所律师。被告：彭昭春，男。原告万载县星民物业管理有限公司（下称原告）诉被告彭昭春（下称被告）物业服务合同纠纷纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法由审判员蔡军如适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人辛焕平及其委托诉讼代理人朱国胜到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2013年7月1日起至2017年度的物业服务费及按合同约定计算的违约金；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系万载县康乐街道建材市场15栋1单元501室的业主，面积120.8㎡，住宅物业服务费收取标准为每月0.40元/平方米。经查，被告自2013年7月1日起至2017至12月止拖欠物业管理费，经催收未果，故提起本次诉讼。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，原告系2017年4月27日登记成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围：物业管理、小区绿化、水电工程、安装维修、房屋中介、家政服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后可开展经营活动）。2012年4月15日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司（甲方）与被告(乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，内容为“甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主），前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：万载建材大市场乙方所购房屋基本情况：类型商住两用座落位置15#-1-501建筑面积120.8平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙方双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利义务4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：交房通知约定之日开始计费；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.4元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米元；八、每次交纳费用时间：。第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或全额补交所欠的所有费用。”2017年5月13日，万载县建材市场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《万载县建材市场物业服务合同》一份，内容为“物业名称：万载县建材市场物业类型：商住小区座落位置：320国道旁四至范围：东至320国道，西至福星一组，南至320旁空地，北至加油站。管理面积：全部商业店铺及住宅，土地面积41980㎡，其中店面20639㎡，住户33099㎡第三条乙方权利和义务9、向业主收取物业管理服务费用第四条物业管理服务费用：1、管理服务费构成主要有公共物业维护保养费，包括物业的外墙、地面道路、共用活动区域、楼梯、消防系统、智能化系统、灯光照明系统、给排水系统等；共用水电费，包括共用照明、保洁绿化等；聘用的管理服务人员工资、福利；小区公共秩序维护、环境保洁维护、绿化维护费；物管企业固定资产折旧、办公及法定税费等。2、管理服务费调整根据用工成本上升、维修费用加大、物价指数上涨、周边同行价位、服务品质保持等因素，经双方协商，并经业主大会征询意见通过，对物业服务费进行调整，按照建筑面积向业主收取。3、管理服务费标准（1）、2017～19年度商业0.56元/㎡‘月；住宅0.4元/㎡?月；另收0.05元/㎡?月增压费；增压费仅限需要增压服务的业主收取。（5）、物业服务费按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。（6）、对不履行缴纳物业管理服务费义务的业主，甲方应予协助乙方催缴，催缴无果，乙方可采取停电、停水等有效措施；对拒交或者拖欠者，乙方可通过当地人民法院提起诉讼。第七条其他事项：1、合同一订两年，有效期自2017年5月13日至2019年5月12日.2、双方协商一致，可解除本合同。3、原海马物业管理公司债权债务归乙方负责，甲方应予协助。2017年10月20日，万载县建材市场业主委员会出具证明一份，内容为“万载县建材市场（含所有商铺及住宅）自2012年5月由开发商交付使用后，本市场业主委员会委托福建海马物业管理有限公司实施物业管理，海马公司物业服务费的收取标准如下：住宅0.4元/平方米/月、商铺0.56元/平方米/月。2017年5月13日起，本业主委员会选择万载县星民物业管理有限公司为本市场物业管理公司，物业服务费标准不变，原海马公司服务期间的未收服务费星民公司有权追收。被告是万载县康乐街道建材市场15栋1单元501室的业主，建筑面积为120.8㎡。自2017年5月13日起，原告为万载县建材市场业主委员会所辖商铺及住户按照《万载县建材市场物业服务合同》约定提供相应的物业管理服务至今，被告却自2013年7月1日起一直未向福建海马物业管理有限公司宜春分公司、原告交纳物业费。诉讼中，原告要求被告支付物业费按0.4元/平方米/月计算。以上事实，有原告当庭陈述以及原告提供的营业执照、业主档案表、交房通知书、前期物业管理服务协议、万载县建材市场业主委员会证明、市场物业服务合同为证，经本院审查，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权要求被告支付从2013年7月1日起至2017年5月12日止的物业费，本院确定无权，因为，虽然案涉市场物业服务合同约定原海马物业管理公司债权债务归原告负责及万载县建材市场业主委员会出具含有“原海马公司服务期间的未收服务费星民公司有权追收”的证明，但是根据合同相对性原理，此期间有权要求被告支付物业费的民事主体应为福州海马物业管理有限公司宜春分公司，加之原告并未提供福州海马物业管理有限公司宜春分公司将案涉前期物业管理服务协议中向被告收取物业费的权利转让给原告的有效证据，且被告亦没有接到该权利的转让通知，故有权要求被告支付从2013年7月1日起至2017年5月12日止的物业费的民事主体仍为福州海马物业管理有限公司宜春分公司。二、原告是否有权要求被告支付从逾期之日起按每日3‰计算的违约金，本院不予支持。因为，被告仅是对2013年7月1日以前的物业服务质量有较大异议，进而对原告要求其支付2013年7月1日前应付的物业费产生较大抵触情绪，在前已认定原告无权要求被告支付从2013年7月1日起至2017年5月12日止的物业费的情况下，对原告要求计收违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，本院对原告要求被告支付2017年度物业费588元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告彭昭春于本判决生效之日起三日内支付原告万载县星民物业管理有限公司2017年度的物业费588元（122.52㎡×0.4元/平方米/月×12个）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。驳回原告万载县星民物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭昭春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。审判员  蔡军如二〇一七年十二月五日书记员  陈婧雯