江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣执异2号
异议人（被执行人）：江西赣鄱置业有限公司。住所地：江西省南昌市青云谱区昌南大道*号。组织机构代码：。
法定代表人：唐英慧，总经理。
委托代理人：丁秀玲，江西求正沃德律师事务所律师。特别代理。
委托代理人：陈爱民，江西国风律师事务所律师。
异议人（利害关系人）：易奇文，男，1984年1月2日生。住江西省南昌市西湖区X街*号*栋*单元*室成龙100。身份证号：。
委托代理人：丁秀玲，江西求正沃德律师事务所律师。特别代理。
委托代理人：陈爱民，江西国风律师事务所律师。
异议人（利害关系人）：闵齐龙，男，汉族，1966年7月18日生。住江西省南昌市西湖区X街**号*栋*单元*室成龙100。身份证号：。
委托代理人：丁秀玲，江西求正沃德律师事务所律师。特别代理。
申请执行人：南昌市第四建筑工程有限公司。住所地：江西省南昌市青云谱区广州路*号。组织机构代码：。
法定代表人：李晓金，董事长。
被执行人：刘健，男，汉族，1977年9月10日出生。住浙江省杭州市萧山区北干街道园春公寓**栋*单元***室。身份证号码：3624291977********。
被执行人：刘红艳，女，汉族，1977年10月11日出生。住江西省吉安市安福县平都镇武功山大道***号。身份证号码：。
本院在执行南昌市第四建筑工程有限公司申请执行刘健、刘红艳、江西赣鄱置业有限公司（下称赣鄱公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人赣鄱公司及其股东易奇文、闵齐龙因不服本院根据（2015）赣执字第15号执行裁定于2016年1月12日拍卖赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第D070号61594平米土地使用权的行为，向本院提出执行异议，请求予以撤销。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。3月21日，本院对本案组织听证，异议人易奇文、闵齐龙及其特别授权代理人丁秀玲，江西谱洋实业有限公司（下称谱洋公司）法律顾问梁年萍、江西汇通拍卖公司拍卖师参加听证，利害关系人吉安市青原区金石道小额贷款有限公司和申请执行人南昌市第四建筑工程有限公司派员参加了旁听。现已审查终结。
异议人赣鄱公司、易奇文、闵齐龙称：赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第D070号61594平米土地使用权在拍卖前所有权人未与拍卖公司签订委托拍卖合同，也未在商业管理部门办理备案手续。拍卖委托手续简单不符合示范文本要求，合同未经工商行政管理部门鉴证。本次拍卖前未将评估报告送达被执行人赣鄱公司及其他利害关系人，未通知各方当事人协议选择拍卖机构，也未将法院确定的拍卖机构以书面形式通知当事人，拍卖时未通知被执行人赣鄱公司及其股东到场，保安人员将赣鄱公司股东也是优先购买权人闵齐龙拒之拍卖现场门外，限制竞买人万雨尘委托代理人到场竞买，限制他人参加竞买。该被拍卖地块土地使用权市值3.7亿元，被以1.8亿元贱卖。本案拍卖的洪土国用（登谱2013）第D070号地块在拍卖前江西省南昌市规划局已经改变土地用途规划，征地款数亿元早已汇到江西省南昌市青云谱区人民政府账户，因此，实际上该地块土地使用权已经不存在，拍卖应视为无效。本案申请执行人南昌市第四建筑工程有限公司申请执行标的额1060万元，原已查封拍卖的两套住房已足够清偿本案债务，本案地块土地使用权属违法超标的额查封和拍卖。据此，请求裁定中止执行（2015）赣执字第15号拍卖裁定，撤销2016年1月12日拍卖洪土国用（登谱2013）第D070号61594平米土地使用权的行为，重新拍卖该地块土地使用权。在本案听证过程中，因请求中止执行不属于执行异议审查范围，委托代理人丁秀玲提出对申请复议事项予以调整，取消了裁定中止执行（2015）赣执字第15号拍卖裁定的异议请求。
本院查明，原告南昌市第四建筑工程有限公司与被告刘健、刘红艳、赣鄱公司民间借贷纠纷一案，江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）于2014年10月27日作出（2014）洪民二初字第140号民事判决，判令：1.被告刘健、赣鄱公司于本判决生效之日起三日内偿还原告南昌市第四建筑工程有限公司借款本金1000万元、利息60万元；2.被告刘红艳对上述1000万元借款本金和60万元利息的债务承担连带还款责任。逾期加倍支付延期履行期间的债务利息。在本案诉讼过程中，南昌中院于2014年1月22日作出（2014）洪立保字第7号民事裁定及协助执行通知书，分别保全查封了刘红艳所有的位于江西省南昌市央央春天X号住宅楼一单元X室房屋一套；刘健、刘红艳所有的位于江西省南昌市绿湖豪城X号住宅楼X室房屋一套；以及被执行人赣鄱公司名下位于江西省南昌市青云谱区昌南大道以南、京九铁路以西，土地证号为洪土国用（登谱2013）第DX号的615**平米土地使用权。判决生效后，经申请执行人南昌市第四建筑工程有限公司申请执行，南昌中院立案执行，执行案号为（2015）洪中执字第3号。上述保全查封均为第一顺位，已依法自动转为执行中的查封措施。2015年2月16日，南昌中院依据已经发生法律效力的（2014）洪民二初字第140号民事判决，向被执行人赣鄱公司、刘健、刘红艳发出执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书确定和法律规定的义务，但被执行人未在指定期间内履行义务。
2015年2月5日，南昌中院以（2015）洪中法技委鉴字第17号司法鉴定（评估）委托书，委托江西诚达房地产估价咨询有限公司对本案查封的南昌市央央春天X号住宅楼1单元X室、南昌市绿湖豪城X号住宅楼X室两套住房进行评估。该公司于同年2月16日出具赣诚达（2015）（司）字第D02024号房地产司法鉴定估价报告，两套房产估价共计1149.0085万元。5月6日，本院以（2015）赣高法技委拍字第8号司法技术委托书，委托江西省宏隆拍卖有限公司拍卖南昌市央央春天X号楼1单元X室、南昌市绿湖豪城X号住宅楼X室两套住房。6月2日，江西省宏隆拍卖有限公司在南昌举行拍卖会，南昌市第四建筑工程有限公司以总价1148万元竞得该两套住房，现已支付拍卖佣金并签订拍卖成交确认书，但本院尚未作出房产过户的执行裁定。
2015年2月4日，南昌中院以（2015）洪中法技委鉴字第14号司法鉴定（评估）委托书，委托南昌森博士房地产评估顾问有限公司对洪土国用（登谱2013）第DX号地块土地使用权进行评估。该公司于同年2月13日出具南昌森博（2015）估字第053号司法技术鉴定书，该地块土地使用权评估价为1.718473亿元。同年2月16日，因刘健、刘红艳、赣鄱公司人员下落不明，南昌中院依据我国民事诉讼法第九十二条规定，在《江西新法制报》上公告送达该院（2015）洪中执字第3号执行通知书、报告财产令、江西诚达房地产估价咨询有限公司赣诚达（2015）（司）字第Y02015号房地产司法鉴定估价报告（初稿）、南昌森博士房地产评估顾问有限公司南昌森博（2015）估字第053号司法技术鉴定书等资料，自公告之日起经过60日即视为送达。双方当事人以及赣鄱公司委托的XX律师对上述评估报告未提出异议。
另查明，原告吉安市青原区金石道小额贷款有限公司与被告赣鄱公司、江西名骏置业有限责任公司、易奇文、闵齐龙、刘健、刘红艳、江西江楠投资有限公司、江西浩楠集团有限公司借款担保合同纠纷一案，本院于2014年7月8日作出（2014）赣民二初字第13号民事判决，判令：1.赣鄱公司在本判决生效后十日内向吉安市青原区金石道小额贷款有限公司支付借款本金1.09亿元及其利息、违约金和实际产生的律师费25万元；2.吉安市青原区金石道小额贷款有限公司对拍卖、变卖赣鄱公司抵押的位于南昌市青云谱区昌南大道以南、京九铁路以西，面积为61594平米的洪土国用（登谱2013）第D070号土地使用权所得的价款在上述全部借款本息、违约金及律师费用范围内享有优先受偿权；3.易奇文、闵齐龙、江西名骏置业有限责任公司、刘健、刘红艳、江西江楠投资有限公司、江西浩楠集团有限公司对赣鄱公司上述全部借款本息、违约金及律师费用承担连带清偿责任；4.易奇文、闵齐龙、江西名骏置业有限责任公司、刘健、刘红艳、江西江楠投资有限公司、江西浩楠集团有限公司承担连带保证责任后，有权向赣鄱公司追偿；5.驳回原告其他诉讼请求。赣鄱公司、江西名骏置业有限责任公司、刘健、刘红艳、江西江楠投资有限公司、江西浩楠集团有限公司不服上诉，最高人民法院于2014年12月20日作出（2014）民二终字第191号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，本院于2015年1月19日立案执行，案号为（2015）赣执字第11号。在该案执行过程中，因涉及一系列案件以赣鄱公司为同一被执行人，为解决抵押权优先受偿与首封权冲突问题，本院于同年3月2日依法作出（2015）赣提字第1号执行裁定，将南昌中院立案执行的（2015）洪中执字第3号南昌市第四建筑工程有限公司申请执行刘健、刘红艳、江西赣鄱置业有限公司有限公司民间借贷纠纷一案提级执行（案号：（2015）赣执字第15号）。
2015年4月8日，本院作出（2015）赣执字第15号执行裁定，拍卖已转由本院行使处置权的南昌中院查封的上述两套房产以及被执行人赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第DX号61594平米土地使用权。4月16日，本院电话通知本案双方当事人委托代理律师在本院选择拍卖机构，并通过司法政务平台短信告知。4月20日，经随机选择，确定江西汇通拍卖有限公司为拍卖机构，双方律师到场在确认书上签字。同日，本院以（2015）赣高法技委拍字第9号《司法技术委托书》，委托江西汇通拍卖公司进行拍卖，并于同年4月23日第一次发布拍卖公告，确定6月3日举行拍卖。后因被执行人闹访及公安机关案件侦查来函协商等原因，本案拍卖几次中断或延期。12月26日，江西汇通拍卖有限公司再次在《江南都市报》刊登本案拍卖公告，并在《人民法院诉讼资产网》、《江西法院网》以及《中国拍卖行业协会网》等网站发布了拍卖信息，并在拍卖公告中特别注明与本案标的物有关当事人、优先购买权人、利害关系人等均可按拍卖文件的要求报名参加。2016年1月5日，本院将上述拍卖公告事项以手机短信方式通知时任赣鄱公司委托代理人X律师。1月8日，又将本院关于举行拍卖会的通知送达给时任赣鄱公司委托代理人X律师。1月12日上午，江西汇通拍卖有限公司在南昌市滨江宾馆11号楼举行公开拍卖，谱洋公司以人民币1.8亿元竞得被执行人赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第DX号61594平米土地使用权。
同时查明：2015年11月24日，江西省南昌市人民政府办公厅批复同意南昌市规划局呈报的《南昌市梅湖周边地区控制性详细规划（调整）的请示》（洪府厅字（2015）X号），且批复前已于2015年9月23日至10月22日在该局官网上公布了《南昌市城南片区CN6分区（梅湖周边地区）控制性详细规划修编公示》。2016年2月1日，江西省南昌市规划局在该局官网“规划展示”栏内公布了《南昌市城南片区（梅湖周边地区）控制性详细规划》，将本案洪土国用（登谱2013）第DX号地块部分调整为绿化用地。4月15日，江西省南昌市人民政府办公厅下发了《印发关于青云谱区经济社会发展协调会议纪要的通知》，其中关于赣鄱风情街项目用地（处于本案拍卖土地内面积100亩）规划问题决定：鉴于该地块为公开出让用地，江西省高级人民法院已经依法将该地块拍卖，会议明确，在符合规划条件前提下，原则同意该地块继续保持其商业设施用地性质及规划不变。
此外，除本案及吉安市青原区金石道小额贷款有限公司申请执行案外，赣鄱公司还涉及已为生效法律文书所确定的并由其他法院立案执行的江西立业建筑工程有限公司、左秋财、李真清、杨金烽、吴晓敏、唐新国、吴继红等申请执行案。
本院认为，本案执行中的查封及拍卖行为合法有效，赣鄱公司、易奇文、闵齐龙异议理由不能成立。关于拍卖行为是否应当被撤销的问题。强制拍卖系在强制执行程序中，人民法院根据法律所赋予的司法执行权，以国家强制力为后盾，依照法定程序自行或者通过委托商业性拍卖机构强制拍卖被执行财产，并以拍卖价款清偿被执行人的债务，实现申请执行人依生效法律文书所享有的合法权益的行为。本案拍卖系人民法院执行程序中的强制拍卖，不适用《中华人民共和国拍卖法》关于签订委托拍卖合同及符合委托拍卖合同范本内容、备案以及合同鉴证等规定。本案拍卖前已召集双方律师协商随机确定拍卖机构，并向江西汇通拍卖有限公司出具了委托拍卖书，不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的当事人、利害关系人可以提出异议请求撤销拍卖的法定情形，符合法律规定。本案拍卖的洪土国用（登谱2013）第DX号地块虽然曾经政府批复改变土地用途性质的规划，但从拍卖成交的性质来看，因土地用途性质规划改变带来的风险属于买卖合同标的物的商业风险，随着标的物所有权转移而转移，并不影响买卖合同的效力。本案所拍卖土地的用途性质规划改变的批复通知直至该地块土地使用权既已拍卖成交之后才予以有效公示，并没有证据证明政府部门已经开展该地块的征地补偿工作，况且江西省南昌市人民政府在本案审理过程中已经决定该地块继续保持其商业设施用地性质及规划不变，异议人以本案拍卖的洪土国用（登谱2013）第DX号地块已经改变规划用途性质、土地使用权实际上已不存在为由，请求撤销该拍卖行为缺乏事实和法律依据。关于超标的额查封的问题。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第1款、第2款规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。因涉及一系列案件以赣鄱公司为同一被执行人，在本案诉讼过程中被采取诉讼保全措施的赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第DX号土地使用权，系吉安市青原区金石道小额贷款有限公司申请执行赣鄱公司等被执行人一案的抵押物，为解决抵押权优先受偿与首封权的冲突，南昌中院保全查封该土地使用权，本院将本案提级执行并与该案一并参与执行拍卖标的款的清偿，符合法律规定。关于易奇文、闵齐龙异议人主体资格问题。异议人易奇文、闵齐龙作为赣鄱公司的股东，并非本案执行当事人，也不是本案洪土国用（登谱2013）第DX号61594平米土地使用权拍卖的竞买人，其提出的异议主张实际系赣鄱公司的异议主张，由于赣鄱公司原法定代表人刘健、唐英慧下落不明或不履行职责，其作为利害关系人提出的异议，具有异议人的主体资格。但是，闵齐龙作为赣鄱公司股东仅对该公司股东之间股权转让具有优先购买权，主张其对本案拍卖标的物具有优先购买权缺乏法律依据。另外，异议人赣鄱公司、易奇文、闵齐龙没有提交证据证明其已获万雨尘授权代理提出执行异议，也未提交证据证明万雨尘代理人已在拍卖公司登记以及限制他人参加竞买等异议事实，异议没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回江西赣鄱置业有限公司、易奇文、闵齐龙的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向中华人民共和国最高人民法院申请复议。
审 判 长 罗 伟
审 判 员 周 敏
代理审判员 汤志勇
二〇一六年五月二十三日
代书 记员 尹 伟
附：相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。
《中华人民共和国拍卖法》第三十七条竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。
第六十五条违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。
《中华人民共和国合同法》第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。