内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂前民初字第63号
原告（反诉被告）屈志堂，男，汉族。
委托代理人李文辉，男，汉族。
被告（反诉原告）宋怀祯，男，汉族。
委托代理人保文静，系宁夏言成律师事务所律师。
委托代理人谢雄，系宁夏三略律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜治红，女，汉族，系被告宋怀祯妻子。
原告屈志堂与被告宋怀祯、杜治红租赁合同纠纷一案，于2014年12月26日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。反诉原告宋怀祯、杜治红于2015年7月13日提起反诉，本院依法适用简易程序由审判员边子仙独任审理，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）屈志堂及被告（反诉原告）宋怀祯及委托代理人保文静、谢雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告屈志堂诉称，2013年7月1日，张明宇将其向被告宋怀祯承包的位于盛泰小区一处“大西北美食广场”，以总价55万元转让与原告，双方签订了《饭店转让合同》，并一次性付清了转让费用。接着原告花费12万元装潢了二楼雅间开始营业。转让时和被告宋怀祯商定租期为三年，从2013年8月1日起算，每年租费为10万元，每半年付一次。被告宋怀祯于2013年8月12日收取房租4万元，8月21日收取房租1万元。经营期间，按照原告与张明宇签订的《饭店转让合同》约定：转让后乙方更正法人代表的要求，原告去工商部门办理变更手续时，工商部门要求提供经营场所产权证明，被告宋怀祯给原告提供了开发商于2013年8月7日出具的场地证明，原告将饭店名称变更为“鑫钰轩饭店”，并办理了一切证照手续。生意经营的正火爆时，突然飞来横祸，二被告于2013年11月7日上午10时许，将原告正常营业的饭店大门锁住。事发后，经敖镇派出所协调未果，原告向鄂前旗人民法院提起诉讼，法院认定二被告应承担锁门后所造成的全部损失。当时原告对装饰装修部分未主张，现依法提起诉讼，请求法院依法判令被告赔偿鑫钰轩饭店各项装饰装修和设备损失42万元（以有权机构的评估鉴定为准）；并要求由被告承担本案的诉讼费。
被告宋怀祯、杜治红辩称，原告诉状所述不实。其一、原告通过案外人张明宇转租被告的房屋并不成立，原告与张明宇之间所谓的转让合同并没有得到被告的准许或认可，且被告与张明宇是不定期租赁关系，张明宇没有转租的权利。被告与原告形成了新的租赁关系，这有（2014）鄂前民初字第15号判决书确认；原、被告并未签订书面租赁合同，双方口头约定每月租金为2万元，并且按租赁习惯有要求提前交付租金的权利；原、被告出现纠纷，主要原因是原告没有按时交纳租金导致被告要求解除合同，提前解除的责任应由原告自己承担。其二、关于装修损失责任问题，根据法律规定，原告装修应当经被告书面认可，但本案中原告并没有证据证明其装修经过被告认可，且纠纷发生是原告没有按时交纳租金违约在先，导致合同解除，故其装修损失法院不应支持；其三、关于装修及设备损失问题。原告主张的其装修范围与实际严重不符。被告的房屋在原告承租之前，已经出租给案外人张明宇使用一年，原告承租时，该房屋已经经过基础装修，包括采暖设备、所有地面、墙面瓷砖等装饰装修。被告仅做了简单的隔断装饰，其严重扩大了评估范围，原告应有充分的证据证明现有的装修由其自己装修。其四、对于评估报告我方有异议。评估机构在没有核实情况下评估了整个房间，而非原告“花费12万元装潢的二楼雅间”；且房屋内的暖气设备系开发商交付时就有的设施也被评估在内；另外评估机构认定厨房地砖的扣板吊顶面积为40.7平方米，而实际面积为20.6平方米。评估机构鉴定的价格过高，远远超出市场价，且没有考虑折旧的年限。综上，应驳回原告诉讼请求。
反诉原告宋怀祯、杜治红诉称，2013年6月20日，原租我商铺的张明宇一年承租期届满后不要求续租，我与张明宇的房屋租赁关系自然终止。2013年7月2日，被反诉人屈志堂要租赁我的商业房，我的商业房分上下两层，已经是成熟的商业用房，房屋上下两层，内部空间布局合理，宜于商业营用。反诉被告屈志堂租用我的商业房后，未经反诉原告的同意，对承租房二楼进行改善增设三个雅间，其中在两个雅间内安装空调。反诉被告在租赁反诉原告房屋不到半年时间，因拖欠房屋租赁费被反诉原告诉至人民法院，依法解除了租赁关系。但反诉被告在租赁期间未经反诉原告同意，对租赁房屋进行了改善增设他物，造成反诉原告商业房屋内部结构混乱。现诉至法院请求依法判令反诉被告未经反诉原告同意，对租赁反诉原告的房屋进行改善增设他物进行立即拆除，恢复原状，并赔偿反诉原告损失2万元；本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告屈志堂辩称，不同意反诉请求，反诉原告所述的理由与事实不相符，屈志堂从张明宇手中承租房屋时，宋怀祯是同意的。
庭审中，原告（反诉被告）屈志堂向法庭提供的证据及被告（反诉原告）宋怀祯、杜治红的质证意见。
1、（2014）鄂前民初字第15号民事判决书一份，证明屈志堂的损失是由宋怀祯、杜治红锁门造成的。
被告（反诉原告）宋怀祯、杜治红质证对该证据的三性予以认可，但证明目的不予认可，双方之所以解除合同是因为原告没有根据双方的协议按时缴纳房租导致，并不是被告擅自将门锁住造成的。
2、评估报告书一份，证明对装饰装修价格的评估价格是139987元，未列入评估范围内（暖气、音响、窗帘及卫生间的装饰）的原告将另案主张。
被告（反诉原告）宋怀祯、杜治红质证对真实性及合法性认可，关联性及证明目的不予认可，并称：1、关于装饰部分只对原告装饰部分的认可；2、装饰部分有扩大的范围，开发商的原有装饰也被包括在内，而且价格远高于市场价格；3、不存在设备损失的问题。另外，（2014）鄂前民初字第82号判决书中认定的是装修了二楼的雅间，并不是涉案的全部房屋。
被告（反诉原告）宋怀祯、杜治红向法庭提供的证据及原告（反诉被告）屈志堂的质证意见。
1、（2014）鄂前民初字第15号民事判决书一份，证明屈志堂与宋怀祯是形成了新的承租关系，不存在转租事实；并证明屈志堂在该判决书中诉称“花费12万装修的二楼雅间”的事实。
原告（反诉被告）屈志堂质证称真实性认可，证明目的不予认可，并不是新的租赁关系，是在转租的基础上的租赁关系，关于12万元是对二楼雅间的重新装修的费用。
2、（2014）鄂前民初字第82号民事判决书一份，证明屈志堂与宋怀祯已经解除了租赁关系；屈志堂已被要求将设备设施搬出该房屋。
原告（反诉被告）屈志堂质证称真实性认可，证明目的不予认可，设施设备到现在仍然在饭店内，屈志堂并没有搬走。
3、开发商证明书一份，用以证明开发商将房屋交给被告时已经具备基本的设施。
原告（反诉被告）屈志堂质证称没有异议，其他的也有，但与本案无关。
4、证人李根、郝建军出庭证言，证明地板砖及墙壁装修已经赔偿了2万元。
原告（反诉被告）屈志堂质证不予认可，证人是被告的同学，且与本案没有关系。
对原告屈治堂提供的第1组证据及被告宋怀祯、杜治红提供的第1、2组证据，因系本院生效判决，故本院对真实性、合法性、关联性予以确认；对原告屈志堂提供的第2组证据，被告对真实性及合法性予以认可，本院对此予以确认。对被告宋怀祯、杜治红提供的第3组证据，原告无异议，本院予以确认；对被告宋怀祯、杜治红提供的第4组证据，原告不予认可，且证人所证明的系被告与张明宇之间的租赁关系，故本院对此不予确认。
经审理查明，2012年6月20日，案外人张明宇向被告宋怀祯、杜治红租赁了位于鄂托克前旗敖勒召其镇盛泰小区一处商业房屋。双方未签订书面租赁合同。2013年7月1日，张明宇在未征得二被告同意的情况下，将该饭店转让给本案原告屈志堂经营。原告屈志堂接手后于2013年8月12日、8月21日两次向被告宋怀祯交纳5万元房租费。2013年8月7日，被告宋怀祯向原告屈志堂提供了开发商出具的场地证明，原告屈志堂以此办理了鑫钰轩饭店的相关经营手续和证照。在营业前屈志堂又对此租赁房屋进行了部分装修改造，增加了三个雅间。2013年11月7日，被告宋怀祯、杜治红以屈志堂拖欠租赁费未完全支付，租赁合同已解除为由将原告屈志堂正在营业的鑫钰轩饭店店门私自锁住，导致原告不能正常经营。2014年1月2日，原告屈志堂向本院提起诉讼，要求被告宋怀祯、杜治红赔偿因锁门给其造成的损失，本院作出（2014）鄂前民初字第15号民事判决书，判决被告宋怀祯、杜治红于本判决生效之日赔偿原告屈志堂肉质品损失6265元；2014年1月9日，被告宋怀祯、杜治红以屈治堂拖欠租金为由要求解除租赁合同，立即停止侵害，排除妨碍，并要求赔偿损失，本院作出（2014）鄂前民初字第82号民事判决书，判决：一、解除原告宋怀祯、杜治红与被告屈志堂双方的租赁合同；二、被告屈治堂于本判决生效之日将其餐厅的设施设备搬出所租赁原告宋怀祯、杜治红的房屋；三、驳回原告宋怀祯、杜治红的其它诉讼请求。现原告以其在（2014）鄂前民初字第15号案件中对装饰装修部分未主张，要求被告赔偿各项装饰装修和设备损失42万元；而反诉原告要求反诉被告对其改善增设他物进行立即拆除，恢复原状，并赔偿反诉原告损失2万元；
本院在审理此案过程中，原告申请对其装修损失进行鉴定。2015年9月6日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出内衡正通评（鄂）字（2014）第35号关于鑫钰轩装修装饰的价格评估报告书，价格鉴定为139987元。
庭审中，被告宋怀祯仅认可原告装修了二楼的三个雅间及门头牌匾。
本院认为，关于本诉，（2014）鄂前民初字第15号民事判决书现已生效，在该判决书中对于原告屈志堂的损失，被告宋怀祯、杜治红应承担锁门后所造成的全部损失，因原告屈志堂在（2014）鄂前民初字第15号案件中对其装饰装修未提供证据亦未申请评估其损失，故本院未予处理。现原告再次提起诉讼，并申请对其所经营的鑫钰轩饭店内的所有装修装饰进行了评估，对此本院认为，（2014）鄂前民初字第15号民事判决书中明确认定原、被告形成的是新的租赁关系，而非租赁物的转租。故本院只对原告在租赁该房屋后所进行的装饰装修予以审理。根据（2014）鄂前民初字第15号民事判决书中查明的情况及在本次庭审中被告认可的原告装修了二楼的三个雅间及更换了门头牌匾情况，本院综合考虑按照评估报告除去“666雅间”的另外三个雅间（除去地板与吊顶）装修费用为12080元，门头牌匾为8700元，共计20780元，被告宋怀祯、杜治红应予赔偿。关于原告庭审中陈述厨房及凉菜间的部分装修也系其所为，因被告不予认可，原告亦无其他证据予以佐证，故对此请求本院不予支持。
关于反诉，本院在（2014）鄂前民初字第15号民事判决书及（2014）鄂前民初字第82号民事判决书已明确造成双方不能履行合同的原因系反诉原告宋怀祯、杜治红在未解除合同的情况下擅自锁门造成，系其违约，且反诉原告对反诉被告租赁后进行装修是明知的，本院视为反诉原告同意反诉被告进行了装修，故对反诉原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宋怀祯、杜治红于本判决生效之日赔偿原告屈志堂装饰装修损失20780元；
二、驳回原告屈志堂的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告宋怀祯、杜治红的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告屈志堂负担3865.25元，由被告宋怀祯、杜治红负担159.75元；反诉费300元，减半收取150元，由被告宋怀祯、杜治红负担；评估费1000元，由原告屈志堂负担851.56元，由被告宋怀祯、杜治红负担148.44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提岀副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 边子仙
二〇一五年十二月十八日
书记员 王 蕾
法条链接
《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。