北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初66033号
原告（反诉被告）：史靖，女，1983年10月30日出生。
委托诉讼代理人：李霄然，北京德和恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李传忠，男，1985年2月13日出生。
委托诉讼代理人：王长峥，辽宁隆丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈艳娜，女，1986年12月3日出生。
委托诉讼代理人：王长峥，辽宁隆丰律师事务所律师。
第三人：北京中融信担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京中融信担保有限公司职工，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职工。
第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街2号6层。
负责人：马琳，行长。
委托诉讼代理人：王颖楠，北京市国联律师事务所律师。
原告（反诉被告）史靖（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李传忠（以下简称姓名）、被告（反诉原告）陈艳娜（以下简称姓名）、第三人北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，史靖及其委托诉讼代理人李霄然、李传忠、陈艳娜共同委托诉讼代理人王长峥、中融信公司代理人樊耀博、民生银行代理人王颖楠到庭参加诉讼，链家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
史靖向本院提出诉讼请求：1.判令李传忠、陈艳娜继续履行合同，按照约定的首付款金额450万元受领款项并直接清偿民生银行贷款，解除位于北京市朝阳区广渠路36号院×号楼14层2单元×号房屋抵押；2.判令李传忠、陈艳娜配合原告办理房屋买卖交税手续；3.判令李传忠、陈艳娜向原告办理房屋不动产转移登记手续；4.判令李传忠、陈艳娜向原告交付房屋；5.判令李传忠、陈艳娜向原告支付迟延受领违约金（以706万元为基数，自2016年10月21日起至实际履行义务止，按日万分之五主张）。事实和理由：史靖与李传忠、陈艳娜于2016年9月2日签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定史靖购买李传忠、陈艳娜位于北京市朝阳区广渠路36号院×号楼14层2单元×号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款706万元，房屋为商品房性质，抵押权人为民生银行北京分行，贷款金额为585万元。李传忠、陈艳娜需要用原告支付的500万元首付款（含定金）用于解押，为了保障该笔资金不被挪用，买卖双方与中融信公司签订《自行支付购房款用于赎楼协议》，该协议第三条记载“支付金额：人民币（大写）伍佰捌拾伍万园整”，李传忠、陈艳娜以此曲解为首付款应为585万元，总房价为841万。后经史靖和中介机构多次与李传忠、陈艳娜沟通，李传忠提出各种涨价主张，各方协商未果。至2016年10月20日史靖支付首付款的日期，史靖向李传忠、陈艳娜发出书面催告函，督促李传忠、陈艳娜确认首付款和总价款金额，并按照约定按照500万元（含定金）受领首付款，但李传忠、陈艳娜不予回复。李传忠、陈艳娜因房价上涨萌生违约恶意，造成史靖损失，史靖诉至法院要求继续履行合同并赔偿迟延违约金。
李传忠、陈艳娜辩称，不同意史靖的诉讼请求。首先，根据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，史靖未能在约定期限交付给李传忠、陈艳娜相应款项，至今未履行，已经构成根本违约，根据合同的违约条款，李传忠、陈艳娜可以行使合同解除权，并要求史靖承担相应的违约责任。其次，本案的主合同为《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，《自行支付购房款用于赎楼协议》至多算是附加协议，协议内容为史靖与中融信公司之间担保与被担保的法律关系。该协议是史靖的真实意思表示，为史靖自愿签订，不存在欺诈、胁迫或重大误解、显示公平的情况，约定内容与主合同亦不冲突，应按照协议约定履行。再次，退一步讲，即使赎楼协议存在瑕疵，双方对此存在争议，也可以按照主合同履行。原告在未履行先合同义务，且没有法定抗辩理由的情况下，就要求被告履行后合同义务，于法无据。李传忠、陈艳娜让步，明确告知史靖按原合同履行。史靖却在临近交款的时间节点给李传忠、陈艳娜发没有法定效力和约定效力的函，为恶意规避违约责任的行为。另外，在签订房屋买卖合同时，史靖并不具备购房资格，后恶意规避相关法律法规规定，以假离婚方式取得购房资格。同时与李传忠、陈艳娜串通降低房价恶意规避税费，损害国家利益。
李传忠、陈艳娜向本院提出反诉请求：1.请求法院判决解除史靖、李传忠、陈艳娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《自行支付购房款用于赎楼协议》等相关合同；2.请求法院判决史靖按房屋总价款的20%即141.2万元承担违约责任。事实和理由：史靖与李传忠、陈艳娜于2016年9月2日签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定史靖购买李传忠、陈艳娜名下的涉案房屋，房屋总价款706万元。《补充协议》约定，史靖应于2016年10月20日前将首付款支付给李传忠、陈艳娜，本次交易涉及的税费全部由史靖承担，任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，史靖逾期超过15天构成根本违约的，李传忠、陈艳娜享有解除权，史靖应以相当于房屋总价款的20%向李传忠、陈艳娜支付违约金。2016年9月4日，买卖双方与中融信公司签订《自行支付购房款用于赎楼协议》，史靖自愿以585万元偿还涉案房屋的抵押贷款。临近付款时间时，史靖突然反悔，以协议条款理解错误及笔误为由不予支付。赎楼协议为史靖自愿签订，其对协议内容认真阅读并充分理解，协议中亦有重点提示条款，该协议已经三方签字盖章生效，退一步讲，即使赎楼协议作为附加协议不能履行，史靖也未按照主合同约定进行付款，且逾期已远超过15天。根据合同约定，李传忠、陈艳娜具有合同解除权。因原告的违约行为，导致李传忠、陈艳娜未能按约向偿还银行贷款，被银行列入征信黑名单，造成严重的损失，要求史靖承担违约责任。
史靖针对李传忠、陈艳娜的反诉辩称，不同意李传忠、陈艳娜的全部反诉请求。李传忠、陈艳娜的解除权是不成立的，解除权成立的前提为我方违约。本案的违约方为被告，本案核心在于史靖不按约定支付首付款，还是李传忠、陈艳娜不按约定受领首付款的问题。李传忠、陈艳娜对房价采取双重标准，一方面认为房屋价款应为841万元，另一方面又提出不按照841万履行也应按照706万履行。我方通过发函、短信以及中介联系等方式反复要求李传忠、陈艳娜确认真实价款，李传忠、陈艳娜直至庭审都不予确认。被告不按照约定的706万元受领首付款才导致争议发生，李传忠、陈艳娜为违约方，其无权解除合同。
链家公司述称，本案是房屋买卖合同纠纷，我方非买卖主体，同意继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。
中融信公司述称，同意继续履行合同，不同意解除合同，愿意办理相关手续，认可原告陈述的事实理由。我方认为是李传忠、陈艳娜不配合网签等后续购房流程，致使交易无法完成，合同履行不存在其他障碍，其他诉讼请求未针对我方，我方不发表意见。
民生银行北京分行述称，现在抵押尚未到期，需把信用贷款和抵押款一起还清，才能解押。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
陈艳娜作为出卖人、李传忠作为共有权人与史靖作为买受人于2016年9月2日签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行；经出卖人和买受人协商一致，涉案房屋成交价格为295万元，涉案房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为410万元；买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为206万元。
陈艳娜、李传忠作为甲方（出卖方）、史靖作为乙方（买受方）与链家公司作为丙方（居间方）于2016年9月2日签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价706万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条约定：乙方于2016年9月2日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年9月2日将第二笔定金40万元以自行支付的方式支付甲方；甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押；乙方于2016年10月20日前将第一笔首付款450万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方……。甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，乙方逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方出现根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于涉案房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
李传忠、陈艳娜作为甲方（出卖方）与史靖作为乙方（买受方）、中融信公司作为丙方签订《自行支付购房款用于赎楼协议》约定：截止本协议签署之日，甲方以涉案房屋作为抵押物进行了借款或为其他借款人提供了担保，自行支付购房款己方或被担保的债务人欠款情况如下：尚欠债权人中国民生银行本金、利息及其他费用共计585万元，抵押权人中国民生银行北京朝阳门支行；甲乙双方一致同意通过自行支付的方式向还款账户划转资金，还款账户是指还款卡对应的账户，具体如下：抵押权人为银行或公积金管理中心的，乙方应按如下约定支付：抵押权人中国民生银行，支付金额：585万元，还款账户（应以甲方名义开立）：账户名：李传忠，账号……；乙方保证签署本协议后，未经丙方书面同意，除支付本协议约定的购房款外，在该房屋完成所有权转移登记前不再向甲方支付任何购房款项，否则丙方有权拒绝履行担保代偿义务；甲乙双方未经丙方书面同意，不得变更《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》或者《补充协议》，擅自变更的，丙方有权拒绝承担担保代偿义务。
根据各方提交的录音显示买卖双方因对史靖应支付的金额为585万元一项的理解产生争议，史靖认为该项系书写错误，其应向李传忠、陈艳娜支付用于解押的首付款为500万元（包含定金），房屋总价款为706万元；李传忠曾提出史靖充分阅读了《自行支付购房款用于赎楼协议》内容，为其真实意思表示，房屋总价款应视为变更为841万元。因理解出现分歧，买卖双方曾进行过几次沟通，直至2016年10月20日，史靖本应向李传忠、陈艳娜支付首付款的时间节点，史靖发催告函要求李传忠、陈艳娜确认房屋总金额和首付款金额，并受领付款，未收到回复，史靖未向李传忠、陈艳娜支付款项。庭审中，证人链家公司的经纪人王某及中融信公司均称签订《自行支付购房款用于赎楼协议》时，史靖支付的金额应为450万元，笔误写成585万元（李传忠、陈艳娜应偿还的贷款金额）。
李传忠、陈艳娜与中国民生银行股份有限公司总行营业部于2014年11月18日签署《综合授信合同》、《最高额担保合同》向中国民生银行股份有限公司总行营业部借款，在涉案房屋上设定了345万元最高额抵押担保。
李传忠、陈艳娜与中国民生银行股份有限公司总行营业部于2014年12月5日另行签署《综合授信合同》、《最高额担保合同》向中国民生银行股份有限公司总行营业部申请试用的最高授信额度为240万元，未以涉案房屋进行抵押担保。
另查，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2016年4月2日名称变更为中国民生银行股份有限公司北京分行。
史靖提交购房资格核验结果，核验结果显示史靖的购房资格初步核验通过。
经当庭询问，各方均认可房屋总价款为706万元。史靖称其现可一次性支付剩余房款，且表示愿意先行代李传忠、陈艳娜偿还涉案房屋项下的最高额抵押贷款。
本院认为，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》是双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》的约定以及通话录音、中融信公司的陈述，本院认定《自行支付购房款用于赎楼协议》中关于支付金额一项系书写错误，支付金额为450万元而非585万元，史靖应向李传忠、陈艳娜支付的首付款数额500万元（包含定金50万元）。因李传忠、陈艳娜提出过要求史靖按照错误书写的585万元支付款项，史靖多次要求李传忠、陈艳娜按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》确认史靖应支付的首付款数额，均未得到肯定的明确答复，史靖享有不安抗辩权，故其未按约定时间支付首付款的行为不构成违约行为，故李传忠、陈艳娜以此为由要求解除双方的房屋买卖合同关系、并要求史靖承担违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
抵押期间抵押人未通知或未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权登记。民生银行北京分行依他项权证对涉案房屋享有的抵押权应受法律保护。现史靖表示愿意先行代李传忠、陈艳娜偿还涉案房屋项下抵押贷款以消灭民生银行北京分行对涉案房屋所享抵押权，民生银行北京分行原享有的由该抵押权所担保的债权可获清偿，其应当在抵押权消灭后，配合办理涉案房屋的抵押权注销手续。李传忠、陈艳娜在民生银行北京分行所负其他债务与本案无关，故民生银行北京分行的陈述意见于法无据，本院不予采纳。
经本院认定，涉案房屋的房价款为706万元，现史靖具有购房资格，同意代李传忠、陈艳娜清偿涉案房屋的抵押贷款以解除抵押登记，并同意一次性支付剩余购房款，买卖双方应该继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，本院对史靖要求李传忠、陈艳娜办理房屋权属转移登记手续、交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于史靖要求李传忠、陈艳娜支付迟延受领款项违约金的诉讼请求，因史靖未实际支付相应的款项，未产生李传忠、陈艳娜受领之义务，故史靖要求李传忠、陈艳娜支付违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）史靖于本判决生效后七日内向第三人中国民生银行股份有限公司北京分行清偿位于北京市朝阳区广渠路36号院×号楼14层2单元×房屋的抵押贷款（具体金额以银行出具的结清证明为准）；
二、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行于原告（反诉被告）史靖履行本判决第一项义务后七日内协助解除位于北京市朝阳区广渠路36号院×号楼14层2单元×房屋最高额抵押登记；
三、原告（反诉被告）史靖于本判决第二项履行完毕后七日内将购房余款支付给被告（反诉原告）李传忠、陈艳娜[具体数额以656万元扣除原告（反诉被告）史靖履行本判决第一项的数额为准]；
四、被告（反诉原告）李传忠、陈艳娜于本判决第二项履行完毕后七日内协助将北京市朝阳区广渠路36号院×号楼14层2单元×房屋转移登记至原告（反诉被告）史靖名下，并将上述房屋交付原告（反诉被告）史靖；
五、驳回被告（反诉原告）史靖的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）李传忠、陈艳娜的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61220元，由被告（反诉原告）李传忠、陈艳娜负担（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费30610元，由被告（反诉原告）李传忠、陈艳娜负担（已交纳）。
案件保全费5000元，由原告（反诉被告）史靖负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘 鹏
人民陪审员 李京华
人民陪审员 王振民
二〇一七年八月三十日
书 记 员 陈瑛洁