福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民初字第1122号原告：何淑娟，女，汉族，1983年4月27日出生，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：许晓达、肖杰萍，福建达峰律师事务所律师。被告：漳州龙文华港房地产发展有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街168号，统一社会信用代码9135060374639697XG。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：刘伟芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：汤志君，女，该公司员工。原告何淑娟与被告漳州龙文华港房地产发展有限公司（以下称龙文华港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告何淑娟的委托代理人许晓达、肖杰萍，被告龙文华港公司的委托代理人刘伟芬、汤志君到庭参加诉讼。因明发公司向福建省高级人民法院就叶思惠诉其商品房预售合同纠纷案件申请再审，为避免同类型的案件判决结果不同，本案于2015年7月31日裁定中止诉讼，于2016年12月1日恢复诉讼。本案现已审理终结。何淑娟向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十八条条款的约定无效；2.判令龙文华港公司立即协助何淑娟办理“中骏·蓝湾香郡”×号房屋权属证书（即房屋所有权证书和土地使用权证书）；3.判令龙文华港公司支付何淑娟违约金（违约金每日按何淑娟已付款716323元的0.02%计算，自2012年12月16日起计至何淑娟实际取得权属证书之日止；暂计至起诉日的违约金为89397元）。事实和理由：2011年3月20日，何淑娟与龙文华港公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由何淑娟向龙文华港公司购买位于漳州市××区水仙大街××中××·××郡×号商品房一套，合同价款为716323元，其中合同第十四条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”。附件六合同补充协议第十八条约定：“出卖人及买受人同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%标准向买受人支付违约金。”合同签订后，何淑娟依约履行了付款义务，龙文华港公司虽于2012年9月16日将上述房产交付何淑娟使用，但却至今仍未能依法履行协助办证义务，致使何淑娟至今未能取得房屋权属证书，虽然合同补充协议第十八条约定排除了对合同第十四条的适用，但该条款系格式条款，龙文华港公司在订立时未采取合理方式尽到提示和说明义务，该条款也系龙文华港公司免除其责任、排除何淑娟主要权利的条款，依法应认定为无效，龙文华港公司应依法承担逾期违约责任。龙文华港公司辩称，一、何淑娟请求支付逾期协助违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。龙文华港公司不存在逾期交房的事实，无须承担逾期交房的违约责任。二、《商品房买卖合同》补充协议第十八条约定合法有效，是对房屋权属证书办理期限的约定，符合《最高人民法院》第十八条的规定。三、龙文华港公司已完成协助办理房屋分户权属证书的义务，不存在逾期协助办证的事实，无需承担逾期协助办证的违约责任。合同补充协议第十八条约定中的“竣工综合验收通过”，在国家取消小区竣工综合验收审批制度后，即指“取得竣工验收备案证明”。事实上，何淑娟所购商品房所在76号楼于2013年11月22日取得竣工验收备案证明，龙文华港公司已于2014年7月3日通知何淑娟领取资料办理房屋权属证书。龙文华港公司已在取得竣工验收备案证明之日起360日内完成初始预登记并完成协助何淑娟办理分户权属证书的义务，龙文华港公司不存在逾期协助办证的情况。四、退一步而言，即使龙文华港公司可能承担逾期协助办证违约责任，承担违约责任的截止时间应为龙文华港公司完成初始预登记之日，而非何淑娟所主张的实际取得分户权属证书之日。在龙文华港公司完成初始预登记并通知何淑娟可办理房屋分户权属证书后，已完成所有协助办证的义务。何淑娟未前往领取相关资料并办理相关手续，该延误时间并非被告所造成，因此，龙文华港公司无需承担逾期协助办证违约责任。五、何淑娟要求支付的违约金数额过高。实际上，何淑娟并未因协助办证时间影响对房屋的使用，亦未因此产生任何损失，依法应予以调低。综上，请求驳回何淑娟的诉讼请求。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月20日，何淑娟与龙文华港公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定何淑娟向龙文华港公司购买址在漳州市××区水仙大街××中××·××郡××号商品房，建筑面积127.34平方米，每平方米5625.28元，总金额716323元。合同签订后，何淑娟依约支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同补充协议第十八条约定：双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”。2012年3月30日、2012年8月27日、2012年12月31日，龙文华港公司开发的中骏·蓝湾香郡一期76#楼分别通过竣工验收合格、消防备案、建设工程竣工规划条件核实。2013年11月22日通过工程竣工验收备案。2014年6月24日，漳州市住房和城乡建设局公告：漳州龙文华港房地产发展有限公司开发的中骏•蓝湾香郡76幢已经房屋初始登记，该处房屋的业主可持有关资料到漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心（行政服务中心三楼）申请办理产权登记。2014年7月3日，龙文华港公司向何淑娟邮寄《房屋分户权属证书办理通知函》，邮寄地址为漳州市龙文区荣昌东方广场X幢X室，该邮寄地址与何淑娟在《业主资料登记表》上所留户籍地址一致。该邮件于2014年7月4日妥投。通知函内容为：尊敬的何淑娟（女士、先生）；您好！感谢您购买我司开发【中骏•蓝湾香郡】（以下简称“项目”）76号楼X单元，项目已办理初始预登记，并具备了办理房屋分户权属证书的条件。请您尽快往我司领取办理房屋分户权属证书的相关资料。若您逾期未前往我司领取资料自行办理，由此产生的所有责任将由您自行承担。”综上事实，本院认为，何淑娟与龙文华港公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于何淑娟要求确认合同补充协议第十八条条款的约定无效的请求：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因合同补充协议是双方当事人根据主合同《商品房买卖合同》第二十二条约定对主合同未尽事宜做出的增加、放弃、变更和补充的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。何淑娟未能提供足以证明该条款无效的证据，该请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于何淑娟要求龙文华港公司协助办理房屋权属证书的请求：因讼争商品房所在中骏•蓝湾香郡76幢已经漳州市住房和城乡建设局在网上发布房地产办证公告，且龙文华港公司亦通知何淑娟领取相关办证资料，根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第十八的约定，龙文华港公司已依约履行了办理房屋权证之义务，故何淑娟的请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于何淑娟要求龙文华港公司支付逾期办证违约金的请求：《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发主管部门……对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：……（三）单项工程的工程质量验收情况；住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”据此，商品房竣工综合验收包括工程验收合格、消防验收合格和竣工规划条件核实。合同补充协议第十八条约定以商品房竣工综合验收作为龙文华港公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的起算时间，虽然竣工综合验收项目已取消行政审批，但《城市房地产开发经营管理条例》中关于综合验收的规定仍然有效，本案讼争商品房于2012年3月30日、8月27日、2012年12月31日分别通过工程竣工验收合格、消防备案和竣工规划条件核实，故讼争商品房于2012年12月31日才符合合同补充协议第十八条约定的商品房竣工综合验收。龙文华港公司于2014年7月4日通过邮寄送达方式通知何淑娟领取办理讼争商品房权属登记相关资料，可认定龙文华港公司于2014年7月3日已履行合同约定的相关协助办证义务。根据合同约定，龙文华港公司承担逾期办证违约责任的期限应自2012年12月31日后360日起算，即自2013年12月27日起计算至2014年7月4日共计189天，故自逾期之日起龙文华港公司每日按已付款716323元的0.02%向何淑娟支付违约金，即龙文华港公司应承担逾期办证违约金为27077.01元（716323×0.02%×189）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、漳州龙文华港房地产发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付何淑娟逾期办证违约金27077.01元。二、驳回何淑娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2035元，由何淑娟负担1419元，漳州龙文华港房地产发展有限公司负担616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  邹岩松审 判 员  苏碧恋人民陪审员  赖杜恺二〇一六年十二月二十八日书 记 员  林斐偲刘婧执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。