湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第353号
上诉人（原审原告）张家界沁园物业服务有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪办事处南庄坪居委会。
法定代表人刘家圻，公司总经理。
委托代理人刘江战，湖南风云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南朗晴投资担保有限公司，住所地湖南省张家界永定区子午冶金雅苑1栋301室。
法定代表人刘平，公司经理。
委托代理人刘德胜，男，1960年2月18日出生，汉族，系上诉人湖南朗晴投资担保有限公司员工。
委托代理人梁迎春，女，1976年2月13日出生，土家族，系上诉人湖南朗晴投资担保有限公司员工。
上诉人张家界沁园物业服务有限责任公司（以下简称为沁园物业公司）因与上诉人湖南朗晴投资担保有限公司（以下简称为朗晴投资担保公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一五年十月十六日作出的（2015）张定法民一初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员肖昌全、代理审判员盖景阳组成的合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人沁园物业公司的委托代理人刘江战，上诉人朗晴投资担保公司的委托代理人刘德胜、梁迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2011年6月8日，张家界沁园物业管理有限责任公司（亦即本案原告）与开发商张家界韩城置业有限公司签订了有关鸿泰-
冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》；该合同约定的内容有：（1）原告代表张家界韩城置业有限公司给业主验房交房，同时给业主办理入住手续，签订《物业管理服务协议》、《管理规约》和《装修管理规定》等文件，（2）买受房的业主从接房之日起向物业公司缴纳物业管理服务费，（3）高层住宅收费标准为每月每平方米1.00元，住宅办公、经营用房收费标准为每月每平方米1.50元，（4）委托管理服务期限为2011年6月3日至成立业主委员会止，合同自然终止；合同签订后，原告对鸿泰-
冶金雅苑小区进行了单元巡逻、保洁等物业管理服务，并根据合同约定的住宅办公、经营用房，按照每月每平方米1.50元的标准收取物业费；2013年3月，被告购买了张家界韩城置业有限公司开发建设的鸿泰-
冶金雅苑小区1栋301号房屋（产权登记的建筑面积为489.91㎡，房屋用途为商业）；2013年4月20日，被告向原告提出装修申请表，并出具了《管理规约》承诺�被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区的房屋后，被告在该房屋从事办公经营期间，该房屋曾有漏水现象发生，被告曾就此事找过原告，但原告一直没有协调处理过此事；自从被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区后至今没有给原告交纳物业费，被告现已拖欠了2013年5月至2015年6月期间的物业费19106.49元（489.91㎡×1.5元×26月），原告曾多次催收，但被告却至今没有交纳。
原判另认定：2004年11月11日，张家界沁园物业管理有限责任公司成立，2013年5月7日，张家界沁园物业管理有限责任公司变更为张家界沁园物业服务有限责任公司；张家界韩城置业有限公司开发建设的鸿泰-
冶金雅苑小区至今没有成立业主委员会；被告朗晴投资担保公司住进鸿泰-冶金雅苑小区后没有与原告沁园物业公司签订物业服务合同。
原判认为，原告沁园物业公司与被告朗晴投资担保公司物业服务合�纠纷一案，事实清楚：
1、2011年6月8日，张家界沁园物业管理有限责任公司（亦即本案原告沁园物业公司）与开发商张家界韩城置业有限公司签订了有关鸿泰-
冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》，该事实有原告的陈述及其提交的证据1予以佐证，予以认定；原告与张家界韩城置业有限公司签订的有关鸿泰-
冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。
2、原告沁园物业公司是依法成立并具有相应资质的物业服务公司，并且，原告与张家界韩城置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》；2013年3月，被告朗晴投资担保公司购买并住进了张家界韩城置业有限公司开发建设的鸿泰-
冶金雅苑小区1栋301号房屋；2013年4月20日，被告向原告提出装修申请表，并出具了《管理规约》承诺；被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区后没有与原告签订物业服务合同；上述事实有原、被告的陈述以及原告提交的证据1、证据2和证据3予以佐证，予以认定；由于原告沁园物业公司系鸿泰-
冶金雅苑小区的物业服务公司，并且，原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，被告朗晴投资担保公司又系鸿泰-
冶金雅苑小区的业主，因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主�有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告朗晴投资担保公司具有约束力；被告朗晴投资担保公司以自己没有与原告签订物业服务合同为由称原告与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》与被告无关的抗辩意见，理由不正当，不符合相关法律规定，不予采纳。
3、原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》已经约定住宅办公、经营用房收费标准为每月每平方米1.50元，以及委托管理服务期限为2011年6月3日至成立业主委员会止，合同自然终止；合同签订后，原告沁园物业公司对鸿泰-
冶金雅苑小区进行了单元巡逻、保洁等物业管理服务，并根据合同约定的住宅办公、经营用房，按照每月每平方米1.50元的标准收取物业费；被告购买的鸿泰-
冶金雅苑小区1栋301号房屋的产权登记建筑面积为489.91㎡，房屋用途为商业，被告住进该房屋后至今没有给原告交纳物业费，被告现已拖欠了2013年5月至2015年6月期间的物业费19106.49元，原告沁园物业公司曾多次催收，但被告却至今没有交纳；上述事实有原、被告的陈述，有原告提交的证据1、证据2、证据3和证据4予以佐证，予以认定；由于原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，并且，被告现已拖欠物业费19106.49元，该行为已经违反了原告与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、�取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告现在应当按照《前期物业管理服务合同》的约定给原告支付所欠的物业费；被告称自从被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区的房屋后，原告除给被告代收电费外没有提供过其他物业服务的事实，理由不充分，证据不足，因此，被告朗晴投资担保公司以原告没有给被告朗晴投资担保公司提供物业服务以及双方没有签订物业服务合同为由拒绝支付物业费的抗辩意见，不予采纳；但是，因原判没有采信原告提交的证据5，原告沁园物业公司有关因本案诉讼支付了信息资料查询费232元的事实，没有证据佐证；因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告沁园物业公司要求被告支付信息资料查询费232元的诉讼请求，不予支持。
4、被告朗晴投资担保公司住进鸿泰-
冶金雅苑小区的房屋后，被告朗晴投资担保公司在该房屋从事办公经营期间，该房屋的墙体曾有漏水现象发生，被告曾就此事找过原告要求处理，但原告却至今一直没有协调处理过此事；该事实有原、被告的陈述，有被告提交的证据2予以佐证，予以认定；由于原告在鸿泰-
冶金雅苑小区进行物业管理服务期间，对于被告房屋墙体漏水一事没有及时协调处理，并且，原告也没有就被告拖欠物业费一事书面通知被告催交，因此，原告没有尽到管理和维护的物业管理服务义务；根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，原告的行为也构成了部�违约。
5、由于被告朗晴投资担保公司住进鸿泰-冶金雅苑小区的房屋后一直没交纳物业费，其行为已构成主要违约；在鸿泰-
冶金雅苑小区进行物业管理服务期间，原告沁园物业公司没有尽到管理和维护的物业管理服务义务，其行为已构成次要违约，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告对其应支付所欠的物业费承担80%的主要责任，原告对被告应支付所欠的物业费承担20%的次要责任。
综上所述，原告沁园物业公司要求被告朗晴投资担保公司支付物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，符合法律规定，予以支持，但原告要求被告支付的物业费19106.49元，应当由原、被告分别按照20%和80%的比例予以承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告湖南朗晴投资担保有限公司给原告张家界沁园物业服务有限责任公司支付物业费15285.19元（19106.49元×80%），并定于本判决生效后三日内履行；二、驳回原告张家界沁园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，适用简易程序减半收取138.5元，由被告湖南朗晴投资担保有限公司负担。
沁园物业公司不服原判，向本院提起上诉称：沁园物业公司与开发商签订了物业管理合同，�晴投资担保公司作为业主应当受该物业管理合同的约束。沁园物业公司提供了物业管理服务，除应当全额支付物业管理费19106.49元外，还应支付信息查询费232元。原判按8：2的比例划分责任错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
朗晴投资担保公司不服原判，向本院提起上诉称：沁园物业公司与开发商签订的前期物业管理合同与本案无关，本案双方当事人没有签订物业管理合同，沁园物业公司也没有为朗晴投资担保公司履行物业管理义务，朗晴投资担保公司没有给沁园物业公司支付物业管理费的义务。原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒对方当事人。请求二审法院撤销原判，依法改判。
沁园物业公司、朗晴投资担保公司的辩称意见与各自的上诉意见一致。
在二审中，朗晴投资担保公司提交了5张光盘、两名证人共同签名的证明1份，用以证明沁园物业公司在2015年5、6、7月份未提供物业管理服务。沁园物业公司质证后认为，该两组证据不真实，不属新的证据。本院经审查认为，5张光盘系影像资料，不能单独证实本案相关事实，两名证人共同签名的证明，形式不合法，该两组证据均不能采信。
经审理查明：朗晴投资担保公司入住鸿泰-
冶金雅苑小区的房屋后，房屋曾有漏水现象发生，朗晴投资担保公司就此事找沁园物业公司要求解决，但因涉及房屋开发商的维修问题，沁园物业公司不能解决。二审查明的其他事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为：沁园物业公司虽没有与朗晴投资担保公司签订物业管理服务合同，但沁园物业公司与开发商张家界韩城置业有限公司签订了有关鸿泰-
冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》。依照《最高人民法院关于审理�业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业管理服务合同》对朗晴投资担保公司具有约束力，双方当事人应当按该合同履行。原判认为朗晴投资担保公司拒交物业管理费15285.19元，构成主要违约，应承担80%的责任，沁园物业公司在履行合同中，未完全尽到管理和维护的义务，构成次要违约，应承担20%的责任。该责任分担既符合公平原则，也符合情理，本院予以认可。因此，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费277元，由沁园物业公司、朗晴投资担保公司各负担138.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
审 判 员 肖昌全
代理审判员 盖景阳
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。