杭州市西湖�人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙0106行初193号
原告杭州天伦大酒店有限公司，住所地杭州市西湖区曙光路124号。
法定代表人钱志林，董事长。
委托代理人黄加宁，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
委托代理人陈林莲，天册（上海）律师事务所律师。
被告杭州市国土资源局，住所地杭州市江干区解放东路18号市民中心C座。
法定代表人谢建华，局长。
委托代理人解波云，该局工作人员。
第三人杭州市体育局，住所地杭州市西湖区跑马场巷9号。
法定代表人金承龙，局长。
委托代理人乐淳，京衡律师集团上海事务所律师。
原告杭州天伦大酒店有限公司（以下称原告）不服杭州市住房保障和房产管理局房屋行政登记一案，于2016年7月7日�本院提起行政诉讼，本院于2016年7月12日立案。因被告主体不适格，经释明，原告变更被告为杭州市国土资源局。本院于2016年7月20日向被告杭州市国土资源局（以下称被告）送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知杭州市体育局为第三人参加诉讼。本案依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人黄加宁和陈林莲、被告的委托代理人解波云、第三人杭州市体育局（以下称第三人）的委托代理人乐淳到庭参加诉讼。经浙江省高级人民法院批准，本案的审理期限延长至2017年7月12日。本案现已审理终结。
杭州市住房保障和房产管理局（以下称杭州市房管局）于2016年5月27日作出杭房权证西字第××号《房屋所有权证》（以下称案涉《房屋所有权证》），载明：房屋所有权人：杭州市体育局；房屋座落：曙光路124号1幢；规划用途：非住宅；总层数：3层；建筑面积：5199.53平方米。附记：市直机关事业单位房地产二级管理范围，未经市直机关事业单位房地产管理联席会议批准不得处置。
原告诉称，2005年10月10日，杭州市陈经纶体育学校（以下称陈经纶体校）与原告签订《协议书》，约定陈经纶体校为曙光路124号土地使用权人，由原告投资，并已在该宗地上建房屋一幢（建筑面积3514.8平方米）；租赁期自1994年12月30日至2014年12月30日，租赁期满房屋所有权归陈经纶体校所有。2014年2月27日，陈经纶体校与原告签订《房屋租赁补充协议》，由原告续租房屋至2019年12月30日。上述房屋项下的原土地使用权人为陈经纶体校，2006年10月27日土地使用权人变更至第三人，该事项原告一直未得知。2016年2月，第三人起诉要求原告腾退房屋。5月27日，第三人取得案涉《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》核发错误且侵犯了原告的合法权益：1、陈经纶体校与原告签订的《协议书》、《房屋租赁补充协议》等均明确出租房屋的权利人是陈经纶体校，合同期满后，规划批建面积是3060平方米（后双方确认建筑面积3514.8平方米），房屋归陈经纶体校所有，超过面积双方未在合同进行明确约定，且现合同未到期，第三人已成为房屋使用权人。2、《房屋所有权证》上记载的5199.53平方米建筑面积并非规划审批的面积。超过近2000平方米“建筑物”均是违建、扩建，且是原告投资搭建的可拆除、移动的采光琉璃瓦和临时用房，所有权归属原告所有。3、《房屋所有权证》中房地产平面图记载建成年份为1989年，而《建设工程规划许可证》于1993年11月17日核发，房屋建成年份是1995年，故案涉《房屋所有权证》记载的建成年份有误。4、杭州市房地产测绘公司于2016年3月3日出具的杭测字2016第2038号《房屋测绘调查资料》在“摘要”中作了特殊说明：“1、该调查资料仅供委托方内部参考，不做其他任何依据；2、委托方未提供建房审批资料，现均以实地采集数据作为计算作业依据。”如被告凭该份测绘资料办理房产证，明显程序不合法。5、该《房屋所有权证》核发时间是2016年5月27日，介于第三人民事案件起诉后开庭前，原告质疑该房产证发放在程序上存在不合法因素。诉请判令：1、确认杭州市房管局核准对第三人位于曙光路124号1幢的房屋所有权初始登记违法；2、撤销杭州市房管局核发的杭房权证西字第××号《房屋所有权证》；3、诉讼费由被告承担。
原告向本院提交了以下证据：
1、协议书。证明2005年10月10日原告与陈经纶体校签订的《协议书》内容。
2、房屋租赁补充协议。证明2014年2月27日陈经纶体校与原告签订的《房屋�赁补充协议》内容，陈经纶体校同意续租至2019年12月30日。
3、（93）浙规证0100739号《建设工程规划许可证》、杭州市建筑设计院《陈经纶体育学校综合楼平面图》。证明规划批准同意房屋建造的面积为3060平方米，非5199.53平方米。
4、案涉《房屋所有权证》。证明2016年5月27日杭州市房管局核发的案涉房屋所有权证。
5、打桩工程交工验收书。证明案涉房屋建筑时间为1994年，设计单位是杭州市建筑设计院。
6、杭体委[1998]50号文件《关于天伦大酒店要求加层的立项报告》。证明建筑加层时间为1998年，从1998年开始建筑文件中已体现原告主体“天伦大酒店”。
7、照片13张。证明酒店内只有彩钢瓦没有预制板，彩钢瓦面积400多平方米，使用年限一年，属于随时可拆除移活动空间，不应登记为房屋；建筑物室外墙体、室内地基下沉严重，地面有明显开裂、倾斜等异常现象。
被告辩称，一、房屋登记行为合法。2016年5月27日，第三人向杭州市房管局申请办理曙光路124号1幢房屋初始登记手续，并提交申请表、委托书、代理人身份证件、组织机构代码证、国有土地使用证等材料。该局受理审核后予以登记，当天向第三人颁发了案涉《房屋所有权证》。该登记发证行为符合《房屋登记办法》有关规定。二、原告要求撤销案涉房屋登记的依据不足。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，结合本案原告已提交法院的证据材料，其无证据证明第三人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记。三、原告主体不适格。案涉房屋登记系房屋登记机构依第三人之申请，根据《房屋登记办法》等相关规定予以登记并核发房屋权属证书的行为，该行政行为相对人是第三人。原告作为承租人，如因房屋租赁发生纠纷，应通过协商或民事诉讼等途径解决。登记机构并非该租赁合同关系的当事人。房屋租赁纠纷和行政登记行为没有关联性和法律上的利害关系。请求驳回原告的诉讼请求或起诉。
被告向本院提交了以下证据、依据：
1、《杭州市房产交易、产权登记申请表》（含委托书）及受托人身份证明。证明第三人向杭州市房管局提出房屋登记的申请，并委托他人办理。
2、《房产交易产权登记申请受理单》。证明登记机构受理申请。
3、组织机构代码证。证明第三人的身份情况。
4、杭西国用（2006）第000272号《国有土地使用证》。证明案涉房屋有合法的土地使用权。
5、门牌证。证明讼争房屋的地址是曙光路124号。
6、《杭州市直属单位房地产历史遗留问题办证审核表》。证明市规划�、消防局对房屋的查验和确认情况。
7、结构安全鉴定报告。证明案涉房屋经检验合格，可以使用。
8、情况说明。证明案涉房屋在土地证确认的范围中。
9、房地产测绘成果报告。证明案涉房屋的相关情况。
10、房屋登记询问记录。证明登记机构在办理过程中就相关事项向申请人进行询问。
11、房屋所有权证存根。证明登记机构的登记发证行为。
12、告知书。证明登记机构告知第三人相关权利。
依据：《房屋登记办法》。
第三人述称，一、杭州天伦大酒店有限公司（以下称天伦大酒店）主体不适格，应裁定驳回起诉。无论作为承租人还是非法侵占人，天伦大酒店均与房屋登记行为没有法律上的利害关系。二、天伦大酒店与陈经纶体校于2005年10月10日签订的《协议书》明确规定，房屋产�归陈经纶体校。案涉房屋所在土地属国家划拨给陈经纶体校的教学用地，根据2006年杭州市政府关于对市直机关事业单位二级管理房地产确权工作的文件规定，将案涉房屋所在的划拨土地使用权确权到了第三人名下。虽第三人当时未办理房屋产权证，但继承了《协议书》项下的出租人权利；另一方面，作为土地使用权人，根据“房随地走”的原则，第三人是案涉房屋的所有权人，将案涉房屋登记至第三人名下符合法律规定。三、关于《房屋所有权证》记载的5199.53平方米。天伦大酒店即便进行违建、扩建，所有权也不归其所有。四、第三人申请登记时提交了规定的文件等材料，完成了全部程序。天伦大酒店认为第三人提交虚假证据没有法律依据。五、第三人起诉天伦大酒店排除妨害一案早在2016年2月就已由法院受理，经两次开庭后目前尚未作出判决。故本案可依照《�政诉讼法》第61条裁定中止诉讼。请求中止本案的审理或驳回原告的起诉。
第三人向本院提交了以下证据：
1-1、杭西国用（2006）第000272号《国有土地使用证》。证明第三人于2006年取得包括案涉房屋所在范围划拨土地的使用权证。
1-2、杭政办函[2006]153号《杭州市人民政府办公厅转发市直属单位房地产普查工作领导小组办公室关于市直机关事业单位二级管理房地产确权发证工作实施方案的通知》。
1-3、杭州市人民政府公文处理简复单第B20131078号。
证据1-2、1-3，证明案涉房屋土地使用权、房屋所有权归第三人所有的原因。
2-1、协议书。证明2005年《协议书》约定天伦大酒店承租案涉房屋的期限于2014年12月30日期满。协议规定，房屋所有权归出租人。
2-2、腾退房屋通知函。证明第三人委托陈经纶体校发函，要求天伦大酒店从案涉房屋腾退。陈经纶体校对案涉房屋所有权人为第三人并无异议。
2-3、房屋租赁补充协议。证明天伦大酒店以承租人的身份签字，该协议非与第三人签订；天伦大酒店不是被诉行政行为的利害关系人，并非适格原告。
2-4、承诺书。
2-5、《关于请求协调承租杭州天伦大酒店营业用房的报告》。
证据2-4、2-5，证明《房屋租赁补充协议》签订并非天伦大酒店、陈经纶体校、第三人的真实意思表示；天伦大酒店明知继续承租房屋须第三人同意；天伦大酒店非适格原告。
庭审中，各方以天伦大酒店与被诉登记行为是否有利害关系；被诉登记行为是否合法为争议焦点展开质证和辩论。
经庭审质证，被告对原告的证据发表如下意见：证据1-3，关联性有异议。讼争房屋历史上有过规划审批不影响�终规划确认的结论。证据4，案涉《房屋所有权证》的颁发符合法律规定。证据5、6，建造时间并非登记要素，关联性有异议。该两份文件规划部门已经确认，发证只要符合法律规定即可。证据7，未经过现场核实。即便存在也不影响最终发证结论。
第三人对原告的证据发表如下意见：证据1、2，形式真实性无异议，但证据2证明对象有异议，两项证据可证明原告主体不适格。证据3，原告不能凭该两份证据抹杀第三人在办证过程中提交的文件和资料。证据4，证明内容无异议。证据5-7，质证意见同被告质证意见。此外，建筑设计的时间在与证据原件一致的情况下，真实性无异议。报告无异议。照片真实性无法确认。
原告对被告的证据发表如下意见：证据1，无异议。但案涉房屋建筑面积为5199.53平方米，案涉房屋的规划面积是3060平方米，实际建筑面积�3514.8平方米。证据2，无异议。但能证明本案受理材料不符合不动产登记规定。证据3，无异议。证据4，真实性无异议，但是否合法取得原告不予确定。该土地使用证标明“曙光路126号”，结合宗地图是否包括案涉房屋“曙光路124号”在内原告无法确认。证据5，形式真实性无异议，但对陈述内容无法确认。证据6，形式真实性无异议，部分内容有异议。原告怀疑表格是事先打印再签字的，房屋的状况和面积与事实不符。证据7，形式真实性、合法性无异议，内容真实性有异议。该报告存在错误，申请确权单位是第三人，鉴定结果是陈经纶体校的，不应当作为登记行为的必要条件。鉴定人员未到达过现场，其所述为推断，与事实不符。证据8，真实性、合法性不予认可，为第三人的单方陈述。证据9，真实性、合法性不予认可。测绘时间是申请办证前一天，为原告与第三人民事诉讼期间。被告实质审查时未通知原告，未确认第三人和陈经纶体校的关系。证据10，形式真实性、合法性无异议，但不能认为被告进行了完整审查。证据11，无异议。证据12，真实性、关联性无异议，合法性有异议。被告未对利害关系人进行告知、亦未进行实地勘察。市确权办与规划局审核时间倒置。
第三人对被告提供的证据没有异议。
原告对第三人的证据发表如下意见：证据1-1，真实性无异议，但是否合法取得原告不予确定。该土地使用证标明“曙光路126号”，结合宗地图是否包括案涉房屋“曙光路124号”在内原告无法确认。证据1-2、1-3，真实性、关联性无异议，但无法证明待证事实。第三人以该两份文件作为案涉房屋的确权依据，违反了《物权法》第六条的规定。证据2-1、2-2、2-3，真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明待证事实。协议书未对2006年之后2010年之前搭建的临时性用房和空间归属有所约定。《腾退房屋通知函》中有关陈经纶体校对房屋所有权人为第三人的描述与法律不符。根据《物权法》第三十条的规定，原告是案涉房屋的事实权利人，与被诉行政行为有利害关系，系适格原告。证据2-4、2-5，关联性有异议，且不能证明待证事实。
被告对第三人的证据发表如下意见：第一组证据无异议。第二组证据与被诉登记行为无关，且可证明被诉登记行为与天伦大酒店无利害关系。
本院对上述证据认证如下：
一、原告的证据。证据1-3、5-7，本院对其真实性予以采信。证据4，系案涉行政登记行为的载体，为本案的审查对象，其合法性本院将结合其他证据予以认定。
二、被告的证据。证据11，同原告提供的证据4，前已作认证。其余证据具有真实性及与�案的关联性，本院予以采信。
三、第三人的证据。证据1-1，同被告提供的证据4，前已作认证。证据1-2、证据1-3，原告、被告均无异议，本院予以采信。证据2-1、2-3，同原告提供的证据1与证据2，前已作认证。证据2-2、2-4、2-5，与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明：
2016年5月27日，第三人向杭州市房管局申请办理杭州市西湖区曙光路124号1幢房屋的初始登记，并提交杭州市房产交易、产权登记申请表，组织机构代码证，委托书及受托人身份证明，国有土地使用证，地名证明，其他资料（即杭州市直属单位房地产历史遗留问题办证审核表、《杭州市陈经纶体育学校天伦大酒店结构安全鉴定报告》、情况说明），房地产测绘成果报告等材料。当日，杭州市房管局的工作人员向第三人就有关事项进行了询问，并制作房屋登记询问记录。�审核，杭州市房管局于当日向第三人核发了案涉《房屋所有权证》。天伦大酒店对该房屋登记行为不服，诉至本院。
另查明，2005年10月10日，陈经纶体校（甲方）与天天伦大酒店（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为杭州市曙光路124号的土地使用权人，由乙方投资，并已在该宗土地上建房屋一幢（建筑面积3514.8平方米）为商业用途，该房屋的产权归甲方所有，甲方将房屋租赁给乙方使用。租赁期自1994年12月30日至2014年12月30日。租赁期限届满后，甲方如继续出租该建筑物，乙方在同等条件下有优先承租权。租赁期满，若双方终止合同，有关事宜的处理：地上建筑物及固定设施的所有权归甲方所有。乙方在期限届满后60日将房屋按当时现状交还甲方。将酒店的活动设备等如甲方需要，以实际价值的40%付款给乙方。2014年2月27日，陈经纶体校（甲方）与天�大酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲乙双方原于2005年10月10日签订关于房屋租赁的（协议书）甲方为杭州市曙光路124号土地使用权人，·····现经甲乙双方友好协商达成如下补充协议：甲方同意续租该物业到2019年12月30日，年租金另行协商。
再查明，2006年10月27日，第三人取得杭州市人民政府核发的杭西国用（2006）第000272号《国有土地使用证》，土地使用权人为杭州市体育局，坐落为西湖区曙光路126号，地类（用途）为教育用地，使用权类型为划拨，使用权面积为75632平方米，记事栏内容为：本宗地属市直机关事业单位房地产二级管理范围，未经市直机关事业单位房地产联席会议批准不得处置。从发证之日起满三年申请验证，逾期未验证的，本证无效。
又查明，根据杭政办函[2015]159号文件，杭州市房管局的房屋登记职责划入杭州市国土资源局。杭州市国土资源局于2016年5月27日在杭州日报刊登了关于杭州市区实施不动产统一登记的公告，明确依据杭政办函[2015]159号文件的要求在2016年6月1日之后，房管部门不再受理房屋管理登记。
庭审中，原告表示其曾于2006年至2010年间在原有建筑的基础上未经审批扩建了约1500平方米的建筑。
本院认为：
一、关于天伦大酒店的原告主体资格。天伦大酒店与陈经纶体校于2005年签订《协议书》租赁案涉房屋，载明：陈经纶体校为案涉土地使用权人，由天伦大酒店投资并已在该宗土地上建房屋一幢（建筑面积3514.8平方米），该房屋的产权归陈经纶体校，租赁期自1994年开始。而第三人于2006年取得案涉土地使用权证，于2016年取得案涉房屋所有权证。根据《协议书》，天伦大酒店租用房屋约3514.8平方米。而案涉房屋所有权证记载的房屋面�为5199.53平方米。现天伦大酒店主张其于2006年至2010年间在原租用房屋上扩建并使用约1500平方米的建筑。故天伦大酒店以此主张其与案涉行政登记行为有利害关系，应具备原告主体资格。至于第三人所主张的天伦大酒店即便进行扩建所有权也不归其所有，不属于原告主体资格问题需要审查的范围。
二、关于案涉行政登记行为是否合法。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。被诉房屋登记虽由杭州市房管局作出，但现房屋登记的职权已变更由杭州市国土资源局行使，故本案应由杭州市国土资源局为被告。《房屋登记办法》第三十条第（五）项规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋已竣工的证明”；《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则（暂行）》第十五条第二款规定：“经备案机关签署的《竣工验收备案表》是该工程办理城市房屋产权登记的必备文件”。本案中，第三人申请办理房屋登记时并未提交法规规定的竣工验收报告或经备案机关签署的《竣工验收备案表》，其提供的《杭州市陈经纶体育学校天伦大酒店结构安全鉴定报告》不足以证明案涉房屋竣工验收的相关情况。在程序上，《房屋登记办法》第十九条第（一）项规定：“办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看”。本案第三人系对案涉房屋进行初始登记，但被告未提供证据证明其已就案涉房屋完成实地查看的程序，应视为其未完成法定程序。因此，被告进行案涉房屋的初始登记属认定事实不清、程序违法，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：
撤销杭州市住房保障和房产管理局于2016年5月27日颁发的杭房权证西字第××号《房屋所有权证》。
案件受理费50元，由杭州市国土资源局负担。
原告杭州天伦大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州市国土资源局于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 王呈虹
代理审判员 宋 歌
人民陪审员 狄建华
二〇一七年七月六日
书 记 员 龚慧颖