北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第13694号
原告李齐，男，1969年11月2日出生。
委托代理人王辉，北京市万腾律师事务所律师。
委托代理人刘新，北京市万腾律师事务所律师。
被告北京华正房地产开发有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河村韩村河山庄3号院3101室。
法定代表人郑晏文，总经理。
委托代理人李虎，男，该公司职员，联系地址同公司。
委托代理人李印杰，北京市国宁律师事务所律师。
原告李齐与被告北京华正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告李齐之委托代理人王辉，被告北京华正房地产开发有限公司之委托代理人孙婷、李印杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李齐诉称：2011年1月28日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的北京市西直门外大街德宝二期5号地办公、商业及酒店6层6单元703号房屋。房屋建筑面积157.29平方米，房款共计8696896元。该合同第二十一条约定：被告应当在2012年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自被告应当取得权属证明次日起至取得权属证明之日止，被告应当每日向原告支付万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，至此原告已履行了全部义务，然而，被告未能按照《商品房买卖合同》的约定，在2012年3月31日前取得该房屋楼栋的权属证明，经原告协商未果，已构成违约。原告认为，合同签订后，原告如约履行了支付各项费用的义务，但被告迟迟不按合同约定取得该房屋楼栋的权属证明，故原告诉至法院，诉讼请求为：被告支付原告迟延取得房屋权属证明的违约金，从2012年4月1日起至2012年11月7日止，共计384402.8元；诉讼费由被告承担。
被告北京华正房地产开发有限公司辩称：商品房预售合同补充协议第十二条第3款约定，如因非甲方（被告）原因未能如期办理产权初始登记，甲方不承担赔偿责任。被告取得的《建设工程规划许可证》中补充告知事项第3条规定：东南侧现状7层住宅楼需同期拆除。东南侧现状7层住宅楼位于德宝二期7号地。被告开发的仅为5号地，7号地块由其他公司开发，该住宅楼的拆迁工作由兴地公司负责，拆迁由政府主导。被告公司不负责拆迁工作，因该楼未拆迁致使被告无法办理规划验收手续，因此初始产权登记未按期办理的责任不在我方，原告所购买房屋的产权证书已在约定期限内办理，且未办理所在楼栋的权属证明并未给原告造成实际损失，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月28日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的北京市西直门外大街德宝二期5号地办公、商业6层6单元703号房屋。该合同第二十一条约定：如因出卖人的责任未在2012年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人可以选择退房，不选择退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。上述合同补充协议第十二条第3项约定：如因非甲方（被告）原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因甲方原因导致乙方未能按时办理房屋所有权转移登记的，甲方不承担违约责任。被告认可原告已经交纳了房款。
2012年9月17日，被告办理华正大厦项目规划验收手续。
2012年11月7日，被告取得所在楼栋的权属证明。
庭审中，被告主张依据商品房预售合同补充协议第十二条第3项约定其不应承担违约责任，原告对此不予认可，被告就其主张向本院提交了下列证据：
一、《建设工程规划许可证》（2004规建字0413号），该许可证补充告知事项第3条内容为：东南侧现状7层住宅楼需同期拆除，具体位置详见总平面图。
二、《建设工程规划许可证》（2007规建字0186号），补充告知事项内容为：1、请按照你单位承诺，在本项目竣工前拆除东南侧现状7层住宅楼。2、随本证撤销2004规建字0413号《建设工程规划许可证》。
三、《建设工程规划许可证》（2009规建字0229号），该证补充告知事项内容为：此为对原告2007规建字0186号《建设工程规划许可证》的变更。C1、C2座楼由酒店调整为办公，19层调至为18层，总建筑高度不变，其余以原建设工程规划许可证为准。
四、《关于请求协助办理德宝二期5号地（华正大厦）项目规划验收手续的请示》，2011年2月21日，西城区房屋土地经营管理中心向西城区政府递交上述请示，请示内容为：西城区房地中心下属企业北京市兴地房地产经营开发公司（以下简称兴地公司）对德宝二期进行危改，5号地、7号地均在危改范围内，7号地由兴地公司进行土地一级开发，现正处于前期开发阶段，5号地华正大厦项目现须办理规划验收手续，因与华正大厦项目相邻的北礼士路西四条1号楼（以下简称1号楼）尚未实施动迁，影响了5号地华正大厦项目规划验收手续的办理，1号楼位于7号地拆迁范围内，目前7号地土地一级开发尚未动迁，1号楼也未实施动迁。请西城区政府协调北京市规划委员会办理5号地华正大厦项目的规划验收手续。
五、《北京市西城区人民政府关于协助办理德宝二期危改5号地（华正大厦）项目规划验收手续的函》（西政函（2011）36号），2011年4月15日，西城区政府向北京市规划委员会发送该函，内容为：德宝二期危改5号地（华正大厦）项目由北京韩建集团下属全资子公司北京华正房地产开发有限公司负责开发建设，5号地的一级开发由我区房地中心下属企业北京市兴地房地产经营开发公司（以下简称兴地公司）负责开发实施。该项目已于2010年7月结构封顶，目前正在进行室内装修，根据开发建设进度，须办理规划验收手续，但因与该项目相邻的北礼士路西四条1号楼尚未实施动迁，影响了规划验收手续的办理。北礼士路西四条1号楼位于德宝二期危改7号地项目土地一级开发范围内，7号地项目一级开发主体是兴地公司，1号楼尚未实施动迁。我区政府已责成兴地公司加快各项前期准备工作，尽快启动7号地土地一级开发的动迁工作，实现西外地区的整体规划，恳请贵委协助办理德宝二期危改5号地（华正大厦）项目的规划验收手续。
六、《北京市西城区人民政府关于支持办理德宝二期危改5号地（华正大厦）项目规划验收手续的函》（西政函（2012）115号），2012年8月14日，西城区政府向北京市规划委员会发送该函，内容为：目前，华正大厦已基本销售完毕，该项目建设工程规划许可证（2007规建字0186号）附件上注明：验收时须拆除项目用地红线外与其相邻的现状7层住宅楼（以下简称”拟拆建筑”。）由于拟拆建筑在项目规划验收前尚未拆除，拟拆建筑按规划应由兴地公司负责拆除。鉴于德宝二期危改5号地和7号地目前的实施主体不同，为解决项目前期遗留问题，尽快完成对拟拆建筑的动迁拆除，在我区政府的协调下，现由重大办牵头、兴地公司负责对拟拆建筑进行协议动迁拆除，目前对拟拆建筑的动迁工作进展顺利，资料收缴率已达100%，入户评估率达100%，截至动迁奖励期结束签约率达到20%，剩余住户目前仍在积极协商中。由于拟拆建筑从动迁直至拆除尚需时日，为了加快西城区德宝二期危改的进度，尽快实现西外地区的整体规划，我区政府将继续负责督促兴地公司加快进度，完成对拟拆建筑的动迁拆除，并负责协调解决由此引发的相关问题。特函商贵委尽快为华正大厦项目办理规划验收手续。
七、《北京市规划委员会关于办理华正房地产开发有限公司办公商业工程竣工备案手续的函》，2011年12月22日，北京市规划委员会向西城区住房城乡建设委发送该函，内容为：北京华正房地产开发有限公司在西城区西直门外大街建设的办公、商业工程（即华正大厦），经市规委《建设工程规划许可证》（2007规建字0186号、2009规建字0229号）批准建设，目前已竣工。该工程符合《建设工程规划许可证》批准内容，但其周边环境尚未达到规划验收要求，为保证该工程按期正常投入使用，特商贵委先行办理工程竣工备案手续。
庭审中，原告主张被告应承担违约责任，并向本院提交了北京市规划委员会于2013年3月14日出具的《关于张军国、张天然等同志来信的答复意见》（规来信（2013）2号），答复意见如下：经核查，北京华正房地产开发有限公司在建设金贸大厦（办公、商业及酒店）工程时，承诺负责拆除其相邻的7层居民住宅楼，我委在建设工程规划许可证附件补充告知事项注明：请按照你单位承诺，在本项目竣工前拆除东南侧现状7层住宅楼。为尽快实现西外地区的整体规划，保障近3000名业主按时入住，西城区政府致函我委，责成兴地公司对拟拆建筑进行动迁，请我委对华正大厦进行规划验收，并负责协调解决由此引发的相关问题。鉴于西城区政府已正式启动拆迁工作和承担华正大厦建设单位的应尽义务，因此，我委于2012年9月办理了华正大厦规划验收手续。在市规函（2011）2311号《北京市规划委员会关于办理华正房地产开发有限公司办公商业工程竣工备案手续的函》提到的周边环境为东南侧现状7层住宅楼拆除情况。2009年北京华正房地产开发有限公司提出，项目处于基础施工阶段，应西城区政府要求，为西城区金融街西扩工程所涉及的产权单位搬迁提供办公场所，拟将原规划为酒店的C1、C2楼性质调整为办公功能。经研究该调整与规划无矛盾，并致函北京市国土资源局和北京市发展改革委员会征求意见后，同意办理《建设工程规划许可证》（2009规建字0229号），作为对原《建设工程规划许可证》（2007规建字0186号）局部的变更。因涉及同一规划大类下部分小类间用途和规模的调整，不需公示。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、发票、《建设工程规划许可证》（2004规建字0413号）、《建设工程规划许可证》（2007规建字0186号）、《建设工程规划许可证》（2009规建字0229号）、《关于请求协助办理德宝二期5号地（华正大厦）项目规划验收手续的请示》、《北京市规划委员会关于办理华正房地产开发有限公司办公商业工程竣工备案手续的函》、《北京市西城区人民政府关于协助办理德宝二期危改5号地（华正大厦）项目规划验收手续的函》（西政函（2011）36号）、《北京市西城区人民政府关于支持办理德宝二期危改5号地（华正大厦）项目规划验收手续的函》（西政函（2012）115号）、《关于张国军、张天然等同志来信的答复意见》（规来信（2013）2号）及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以在合同中约定免责条款，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》补充协议第十二条第3项约定，如非因被告原因未能按时办理房屋所有权初始登记的，被告不承担违约责任，原、被告上述关于免责条款的约定，未违反法律规定，应属合法有效。《建设工程规划许可证》（2004规建字0413号）补充告知事项要求被告同期拆除东南侧现状7层住宅楼，该住宅楼位于被告开发用地外且该住宅楼的拆迁由案外人北京市兴地房地产经营开发公司负责，上述住宅楼的迟延拆除导致被告未能如期办理规划验收手续，进而致使初始产权登记迟延，故未能按时办理房屋所有权初始登记并非被告的原因，被告不应对此承担违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告李齐的诉讼请求。
案件受理费七千零六十六元，由原告李齐负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 涛
人民陪审员 王志林
人民陪审员 李智华
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 苏 畅
书 记 员 苏 义