上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初6422号
原告：上海禾丰物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人毛勇，总经理。委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。被告：吴东奇，男，1963年6月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：庄学军，上海市新诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄博文，上海市新诚律师事务所实习律师。原告上海禾丰物业管理有限公司(以下简称“禾丰物业公司”)与被告吴东奇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年5月24日、6月21日公开开庭进行了审理。原告禾丰物业公司的委托诉讼代理人张翕翊、被告吴东奇的委托诉讼代理人庄学军、黄博文到庭参加了两次庭审，被告吴东奇到庭参加了第一次庭审。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告禾丰物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费人民币(以下币种同)21,575元(1元/平方米/月×256.84平方米×84个月=21,575元)；2.判令被告向原告支付2013年、2014年、2015年的逾期付款的滞纳金(均按日千分之一的标准计算：第一笔以2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费3,082.08元为本金，从2013年11月1日起计算至实际清偿日止；第二笔以2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3,082.08元为本金，从2014年11月1日起计算至实际清偿日止；第三笔以2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3,082.08元为本金，从2015年11月1日起计算至实际清偿日止)。事实和理由如下：2005年10月，原告与案外人上海松城房地产有限公司(即锦桂苑小区开发商)签订一份《前期物业管理服务合同》，约定：原告为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。经松江区物价局审核该小区的物业服务费收费标准为联排1元/平方米/月、多层0.70元/平方米/月。合同签订后自2005年10月31日起，原告即为锦桂苑小区提供物业服务至今。2006年8月4日,被告入住上海市松江区南青路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，该房屋建筑面积为256.84平方米。期间，锦桂苑小区成立业主委员会，故原告分别于2010年10月、2012年10月与该业主委员会签订了《物业服务合同》各一份，期限均为2年，物业服务费的计算标准仍为联排1元/平方米/月、多层0.70元/平方米/月。该服务合同约定了物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。然自2009年1月1日起至今，被告一直未向原告交纳物业服务费，期间，原告通过寄送挂号信、上门催讨、张贴公告、发送律师函等多种方式向被告催要但均未果，至2015年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费21,575元。原告认为，原告作为物业服务企业分别与开发商、业主委员会签订的《前期物业服务合同》和《物业服务合同》均合法有效，对作为业主的被告具有约束力。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按照合同约定向原告支付物业服务费。被告拒不支付物业服务费的行为显然已经侵犯了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。被告吴东奇辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告未履行服务合同的义务，未按照三级服务标准进行服务，违约在先，故被告有理由拒付物业服务费，且小区存在的问题至今未解决。其次，原告主张的2014年1月1日之前的物业服务费，已经超过两年的诉讼时效，且自2015年10月31日之后，原、被告双方之间不存在物业服务关系，故被告对于该期间的物业服务费不予认可，仅认可2014年1月1日至2015年10月31日期间的物业服务费；对于物业服务费计算的房屋面积予以认可，但对计算标准有异议，认为单价应以物价局最近核定的价格为准。另外，被告仅同意支付2014年1月1日至2015年10月31日期间因逾期支付物业服务费所产生的滞纳金，但认为日千分之一的标准计算过高，请求法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：被告吴东奇为系争房屋的共同共有权利人之一，于2006年8月22日取得房地产权证号为松XXXXXXXXXX的房地产权证，该房屋建筑面积256.84平方米，房屋类型为联列住宅。2005年，原告禾丰物业公司与上海松城房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。2005年10月17日，上海市松江区物价局经审核同意该小区的物业服务费收费标准为1元/平方米/月，其中多层为0.7元/平方米/月。2010年10月15日，原告禾丰物业公司与上海市松江区锦桂苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限自2010年10月15日起至2012年10月14日止，联排别墅的物业服务费标准为1元/平方米/月。物业服务费用每半年交纳，业主应在每季度首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金应按照银行同期贷款利率的两倍交纳滞纳金。2012年10月15日，原告禾丰物业公司与上海市松江区锦桂苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2014年10月14日止，联排别墅的物业服务费标准为1元/平方米/月。物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。审理中，原告禾丰物业公司称，被告吴东奇于2006年8月4入住系争房屋至今，被告对此不予认可，并称其系2009年1月入住系争房屋至今。审理中，针对原告禾丰物业公司诉请之物业费是否已过时效问题，双方争议较大。原告坚持认为其所诉物业费并未过诉讼时效，并提供了如下证据材料：1、《物业费催缴公告》，证明2010年、2012年、2013年、2014年、2015年，原告通过张贴公告的形式向包括被告在内的业主催讨拖欠的物业费；2、《国内挂号信函收据》，证明2011年12月，原告通过挂号信的形式向被告催讨物业费；3、锦桂苑小区业主委员会所发《物业费催缴公告》，证明2012年11月18日，锦桂苑小区业委会张贴公告，告知包括被告在内的业主将所欠的物业费交付原告；4、《律师函》及交寄清单，证明2014年10月16日，原告委托律师向被告发送《律师函》，催讨物业费，该信于2014年10月16日寄出；5、《物业费催缴通知单》，证明2010年10月21日、2011年10月28日、2012年10月9日、2013年10月17日、2014年10月27日、2015年10月30日，原告通过发送催缴通知单的形式向被告催讨物业费。经质证，被告称均未见到或者收到过，亦并未送达，且原告未举证2012年12月的挂号信邮寄何内容、邮寄《律师函》的仅是原告单方列举的交寄清单并非送达凭证。原告则质辩认为公告张贴过，催缴单亦向业主发送过，因原告工作人员的疏失，2011年9月邮寄的内容未保留，仅保留了信函收据；2014年10月16日寄送的《律师函》并无退信记录，认为已经送达；2015年10月30日的催缴通知单由原告工作人员上门发送，部分业主直接签收，但并未签字，部分业主当场撕毁。另，第二次庭审中，原告补充提交了2014年10月16日寄送《律师函》的退信凭证、2015年10月30日《物业费催缴通知单》的交寄清单、邮件查询情况及退信凭证，进一步证明原告于2014年11月16日向被告寄送《律师函》，于同年11月30日退信，后又于2015年10月30日向被告寄送催缴单，于2015年12月10日退信，虽然均退信，但被告常年居住在系争房屋，原告向该地址寄送《律师函》及催缴单，已尽到催缴义务，是被告未取信导致退回。对此，被告则认为已经超过了举证期限，挂号信退信可反映出被告未收到也不知道原告的催讨，故不予认可，且原告催讨的部分债务超过了诉讼时效，催讨不成立。审理中，原告禾丰物业公司提供了2016年3月3日上海市松江区锦桂苑小区业主委员会出具的《证明》，以证明物业服务合同到期后，因该小区业主委员会换届工作尚未完成，故未继续签订物业服务合同，但原告仍继续为小区提供物业服务至今。对此，被告不予认可，认为2016年3月3日，小区业主委员会面临换届选举，公章由前业主委员会负责人任镜园保管，经向其询问，其称系原告拿走公章后自行盖章，故被告认为该《证明》系原告虚假制作。以上事实，有《上海市房地产登记簿》、《前期物业管理服务合同》、《上海市住宅物业服务收费重新评估申报表、审核表》、《物业服务合同》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》以及业主大会、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。据此，本案所涉的《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》对作为业主的被告吴东奇均具有法律约束力。本案争议的焦点在于：1、2015年11月1日起，原、被告之间有无物业服务关系？2、本案原告向被告催讨自2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费是否已经超过诉讼时效？3、被告应否支付滞纳金。关于争议焦点一，2012年10月15日，原告禾丰物业公司与上海市松江区锦桂苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的合同期限为自2012年10月15日起至2014年10月14日止，此后并未签订书面物业服务合同。现被告认为自2015年11月1日起，原、被告双方未再签订物业服务合同，故自该日起原告没有向被告收取物业服务费的合法依据。本院认为，虽然被告认为自2015年11月1日起双方之间并未形成物业服务关系，但并未提供相应的证据，且自2015年11月1日至今，小区业主并未进一步要求原告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，而原告亦仍对锦桂苑小区提供物业管理服务，实际上，包括被告在内的小区业主仍享受了原告提供的物业管理服务。故本院认为，虽然2014年10月14日后，原告未再续签书面的物业服务合同，但其实际上提供了物业服务，被告亦接受，故双方之间可视为已形成事实上的物业管理服务关系，被告理应向原告支付物业服务费。至于物业服务费的支付标准，可参照之前签订的《物业服务合同》。关于争议焦点二，原告禾丰物业公司虽在庭审中提供了其自己以及委托该小区业主委员会张贴的向全体业主催缴物业费的催缴公告及2011年12月的《国内挂号信函收据》，但被告对《物业费催缴公告》认为没有看到过，且表示对于2011年12月通过挂号信寄送的是何内容不清楚，也没有收到过，原告对该份挂号信具体的邮寄内容、邮寄地址及送达情况也未能提供补强证据。对此，本院认为，原告提供的物业费催缴公告系复印件，即便该公告是真实的，小区业主委员会张贴该公告的行为并非经过全体业主的授权，不能视为其代表全体业主认可原告催讨行为的效力。而2011年12月的《国内挂号信函收据》也不足以证明诉讼时效因此而中断。然，原告举证证明其于2014年10月16日以国内挂号信的方式向被告住所地也即系争房屋所在地寄送了催收物业费的《律师函》，该挂号信虽遭退信，但上载的邮寄地址正是本案系争房屋所在地，被告也认可其一直居住在系争房屋内，也就是说，在通常情形下，该催讨物业费的意思表示应该能够到达被告，且原告对该意思表示未实际到达被告并无过错，该主张权利的意思表示虽因未实际到达被告而略有瑕疵，但该瑕疵并不足以否定其向被告主张权利的意思表示行为的客观存在，原告既有表意行为，又有送达行为，理应认定其向被告主张了权利，诉讼时效中断。综上，统合本案事实、被告的答辩意见以及以上情由，本院认为被告应当支付原告自2012年11月30日起至2015年12月31日止的物业管理费共计9,511.64元。关于争议焦点三，被告未按约支付物业服务费，显属违约，理应按约承担相应的违约责任，故原告所提违约金的主张并无不妥，本院予以支持，但原告作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的物业服务存在严重瑕疵的问题及时解决或予以配合。结合以上情形，本院将原告所主张的违约金的计算标准酌情调整为按日万分之三计算。至于计算的基数，本院结合上述分析予以认定，另原告主张的计算期间并无不妥，本院予以采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告吴东奇于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾丰物业管理有限公司自2012年11月30日起至2015年12月31日止的物业管理费9,511.64元；二、被告吴东奇于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾丰物业管理有限公司2013、2014年、2015年的逾期付款的滞纳金(均按日万分之三的标准分笔计算：第一笔以2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费3,082.08元为本金，从2013年11月1日起计算至实际清偿日止；第二笔以2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3,082.08元为本金，从2014年11月1日起计算至实际清偿日止；第三笔以2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3,082.08元为本金，从2015年11月1日起计算至实际清偿日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半收取226元，由原告上海禾丰物业管理有限公司负担104.55元(已付)，由被告吴东奇负担121.45元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年九月二十九日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
三、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持