山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终661号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙洪岩，女，1959年9月6日出生，汉族，山东华鼎金属材料有限公司退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：于建辉，山东大明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王旭洋，山东大明律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉茹，女，1976年10月26日出生，汉族，个体工商户，住山东省邹城市。
委托诉讼代理人：宋瑞利，山东高行律师事务所律师。
上诉人孙洪岩因与被上诉人张玉茹房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孙洪岩的委托诉讼代理人于建辉、王旭洋，被上诉人张玉茹及其委托诉讼代理人宋瑞利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙洪岩上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1956号民事判决，查清事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费由张玉茹承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，对部分关键事实的认定存在错误。1.一审法院对于双方在房屋买卖合同法律关系中争议的合同义务的性质，认识不清。无论是张玉茹一审起诉时主张的孙洪岩搬走附属设施，亦或是庭审中主张的“更换”附属设施，均是对《房屋买卖合同》从合同义务所产生的争议。但是，一审法院却根据《房屋买卖合同》中拒不履行全部合同义务或者主要合同义务的根本违约情形作出裁判，导致判决结果明显畸重。2.一审法院违背法庭调查的事实，对孙洪岩违约行为的认定错误。一审法院对孙洪岩更换附属设施的认定，没有合同和事实依据。第一，双方在《房屋买卖合同》约定的电视机、空调等附属设施，均为日常普通的家具家电，而且已经使用多年，本身并无多高的价值，保留附属设施，只是为了满足买受人正常生活居住，无需另行购买而已。所以，双方只是对附属设施作了概括约定，没有约定禁止更换。事实上，孙洪岩也没有更换的必要，更换并不会给孙洪岩带来实际利益，也不会损害张玉茹的居住利益。第二，一审法院没有尊重开庭时，法庭调查的关键事实，存在主观偏见。一审的法庭调查和判决书的内容首先可以证实，孙洪岩在2016年2月1日交出涉案房屋钥匙的时候，屋内的所有物品与合同的约定一致。关于孙洪岩交接房屋时的物品情况，张玉茹申请了中介公司的工作人员出庭作证。记录在案的开庭笔录显示，一审法官在询问证人“你陈述在签订合同前和签订合同后，都去过屋内，房屋内摆放的物品、家具等，签合同前和签合同后，你有无发现变化。”证人的回答是，没有变化。接着，法庭向证人出示照片，证人的回答是：“家具和床都是”，并补充说到：“照片内的物品和我去看房时，是一样的。”这是本案中唯一一个关于交接房屋时屋内物品情况的直接证据，也是证明孙洪岩并没有违反合同约定，也没有更换屋内物品的最直接有力的证据。这也是一审法院无法确定更换的具体物品，只能采取判决书中极其模糊的叙述方式的根本原因。第三，一审法院判决孙洪岩支付违约金的理由是，张玉茹入住后，因另行购买相关设施、物品而产生损失。孙洪岩认为无论从案件的实际情况还是从生活经验来看，均无法成立。首先，根据一审法庭调查，得出孙洪岩更换家电、家具的结论，明显证据不足；其次，判决书也违反了基本的日常生活经验法则，更换与搬走是两个截然不同的法律行为，更换产生的后果不是缺失。因为孙洪岩2016年2月1日所交付的房屋，所有的物品都在，所以根本不会导致张玉茹另行购买而产生损失。一审法院认为没有签订书面的《物业交割单》，就会给张玉茹造成经济损失，同样缺乏事实依据。首先，本案的实际情况是，张玉茹拒绝履行其付款义务，根据合同法的规定，孙洪岩拥有合法的先履行抗辩权，完全可以拒绝交接的情况下，仍然同意张玉茹和中介公司，在2016年2月1日办理房屋交接手续。但是当中介公司派出的两名工作人员和孙洪岩及两名见证人到达现场之后，张玉茹并未到达现场。经过孙洪岩、中介公司、张玉茹三方反复沟通之后，最终确定由中介公司的两名工作人员持合同和照片对屋内设施物品进行清点查验，办理交接，查验无误后，孙洪岩便把房屋钥匙交给了中介公司。房屋交付完毕，孙洪岩当天离开济南。从此，孙洪岩便丧失了对涉案房屋任何形式的占有，至今未再踏入此房。一审法官询问张玉茹拍摄照片的时间时，回答是在2016年2月1日，也可以证明张玉茹已经收到了房屋钥匙，实际占有了该房屋。通过一审查明的事实，张玉茹的违约行为确定无疑。根据2015年9月23日的第二份补充协议，张玉茹应当在100万元全款到账之日（2015年11月24日），支付孙洪岩利息。但是，张玉茹至今拒绝履行付款义务，一审法院对其违约事实也予以确认。（二）一审判决适用法律错误，导致判决结果严重不公。1.在违约责任的承担上，《合同法》明确规定，只要有违约行为的存在，即使由于第三人的原因而违约，当事人也应承担合同中约定的违约责任，并未规定把主观因素作为减轻或者免除其违约责任的情形。一审法院在确认张玉茹存在违约行为的情况下，大篇幅的论述其不存在主观恶意，对其创设了一种合同之外的违约责任，不仅没有法律依据，而且违反了当事人的意思自治原则，是一种违法的司法干预。2.一审法院一方面认定双方均存在违约事实，另一方面在《房屋买卖合同》中只有一个违约责任条款的情况下，对双方采取截然相反的标准，严重违反了法院的中立和裁判标准应当统一的基本原则。3.一审法院关于孙洪岩违约金的计算标准和结果过高，使一审判决书严重的丧失公平性。我国合同法114条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。并且规定当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《合同法司法解释二》规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。此时，人民法院应当以实际损失为基础，综合合同的履行情况，根据公平原则，作出裁决。一审法官在法庭调查阶段，也询问了张玉茹的实际损失情况。答复是5、6万元。但是，当一审法官询问张玉茹能否举证证明时，答复是无法举证。也就是说，本案中，连张玉茹损失5、6万元都没有事实依据。该事实记载于2016年7月8日的第二次开庭笔录之中。由此可见，一审判决适用法律错误，非常明显地体现在以下两个方面：一方面没有以张玉茹的实际损失为基础调整违约金，且显失公平；另一方面判决张玉茹支付违约金的同时，并没有判决其还应当履行支付利息的债务。（三）一审判决书也因遗漏关键内容，缺乏完整性。判决结果第三项表述如下，“反诉孙洪岩张玉茹于本判决生效之日起十日内向反诉张玉茹孙洪岩支付迟延付款违约金，以100万元为基数，自2015年10月27日起计算至2015年11月24日”。缺少了计算标准这一关键内容，一审判决书显然不符合法律文书完整性的基本要求，也必然会造成无法执行。
张玉茹辩称，（一）一审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人恶意混淆事实，不应受到法律的支持。孙洪岩违反诚实信用原则，在收到张玉茹全部购房款后，不予向张玉茹交付合同约定的附属设施，不予办理物业交割手续，也不按照合同约定与张玉茹办理房屋交付手续，致使张玉茹至今无法使用房屋，孙洪岩的行为严重侵害了张玉茹的合法权利，构成违约。1.孙洪岩根本未将房屋交付给张玉茹，并非孙洪岩陈述的张玉茹仅仅对交付行为有异议。如孙洪岩上诉理由中所述，房屋交付是是买方主要合同义务，房屋的交付要依据双方的约定进行，即房屋买卖合同第十条约定卖方应先通知买方进行房屋验收交接，买方对房屋及其装饰、设备进行验收，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，而本案中孙洪岩显然没有完成房屋交付义务。2.孙洪岩不按照合同向张玉茹交付房屋，是因为其擅自搬走了房屋买卖合同约定的附属设施，房屋交付不符合合同约定。为掩饰孙洪岩搬走附属设施的事实，孙洪岩试图躲避不与张玉茹见面，试图简化和改变房屋交付方式，想通过给付中介公司房屋钥匙的方式逃避违约责任承担，但无法改变其违约的事实。3.房屋买卖合同中约定的沙发、衣柜等附属设施是针对具体买卖行为而约定的特定物，孙洪岩诉称合同没有约定是否可以更换，更换也不属于违约行为，纯属狡辩。从该主张的侧面也可以放映出孙洪岩违约搬走房屋买卖合同约定的附属设施的事实，该事实有中介公司工作人员的证人证言、张玉茹提交的照片、录音录像等证据足以证明。3.中介公司暂管孙洪岩1000元物业交割金，是孙洪岩未与张玉茹办理房屋交接、物业交割的标志，而非孙洪岩完成物业交割的标志。在房屋交付张玉茹使用前所产生的水、电、暖、物业费等费用应当由作为卖方的孙洪岩承担，为防止卖方收取全部购房款后不支付该部分费用，中介公司才暂管了孙洪岩1000元，暂管同时中介公司向交款方出具《物业交割金暂管条》，待物业交割完毕后，中介公司才予以返还卖方，这是基本常识。孙洪岩持有《物业交割金暂管条》，中介公司也没有返还孙洪岩1000元物业交割金恰恰可以证实孙洪岩没有向张玉茹交付房屋。（二）一审法院适用法律正确，审判结果客观公正。1.不同的违约行为承担的违约责任不应当完全等同，违约责任承担应当依据合同约定确定。违约责任的承担也应当区分一般违约与根本违约来分别确定，在约定违约金过分过高实际损失的情况下，法院可以予以调整。本案孙洪岩未按照合同约定向张玉茹交付房屋及附属设施，擅自搬走附属设施，存在明显的恶意，拒不履行主要合同义务，构成根本违约，且此种情况下的涉案房屋买卖合同对违约责任有明确约定，即每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金并赔偿所造成的损失。一审法院依据孙洪岩的过错程度以及张玉茹财产损失情况酌情将日违约金调整为总房价款的2‰符合法律规定，并无不当。而张玉茹不存在恶意违约不向孙洪岩支付贷款期间利息的情形，张玉茹在与孙洪岩2015年9月23日签订《补充协议》后，因房屋实测面积小于孙洪岩在售房之初所称的房屋面积，在办理银行按揭贷款期间，孙洪岩口头放弃了对利息的主张，至张玉茹提起诉讼之日，孙洪岩也从未向张玉茹主张过该部分利息，且孙洪岩在一审庭审时也放弃了对该部分利息的主张，虽然一审法院认定张玉茹应承担张玉茹未支付利息的违约责任，主要是因为张玉茹未举证证明孙洪岩放弃利息这一事实，一审法院在补充协议未约定此种情况下张玉茹应承担何种违约责任的情况下，依据双方的过错程度和孙洪岩损失情况酌情认定张玉茹按照同期银行贷款利率的130%向孙洪岩支付违约金符合法律规定。2.违约金并不等同于赔偿金，在涉案房屋买卖合同的第十一条第2款也是将违约金和赔偿金并列适用的，违约方承担何种违约责任守约方可以选择适用。约定违约金是合同各方当事人对违约损失的一种预判，兼具赔偿性和惩罚性。张玉茹向孙洪岩主张的是违约金，而非赔偿金，在孙洪岩违约的情况下张玉茹无需举证证明实际损失。更何况涉案房屋附属设施被孙洪岩擅自拉走，孙洪岩也拒不承认，其作为损失之一的附属设施价值张玉茹也不可能举证证明。综上，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法判决驳回孙洪岩的上诉请求。
张玉茹向一审法院起诉请求：依法判决孙洪岩向张玉茹支付违约金，自2016年2月8日起至孙洪岩实际办理完毕交房手续、交付涉案附属设施之日，以合同总价款180万元为基数，按日3‰的标准计算；由孙洪岩承担案件的全部诉讼费用。
孙洪岩反诉请求：判令张玉茹支付约定利息4350元（自2015年10月27日至2015年11月24日，以100万元为基数，按照同期银行贷款利率的标准计算）；判决张玉茹支付违约金20万元，自2015年11月24日起至2016年5月31日止，以180万元为基数，按日3‰的标准计算；由张玉茹承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于济南市市中区公和街3号3-402室房屋原系孙洪岩所有的房产，该房屋建筑面积为100平方米。2015年9月23日，张玉茹与孙洪岩就上述房屋在案外人济南连城房产经纪有限公司的居间服务下签订了一份《房屋买卖合同》，该合同中约定由张玉茹按揭购买上述房屋，合同总价款为人民币180万元。合同中约定房屋内的附属设施及楼下小房均包含在总价款之内。房屋内的附属设施包括：固定装修、3台冰箱、2台空调、2部电话、2台洗衣机、1台微波炉、3个衣柜、1组沙发、2台茶几、实木桌椅、2个学习桌、3张床、1台热水器等（附照片）。合同中约定张玉茹于网签当日将首付款80万元付给孙洪岩（其中含定金1万元），余款由张玉茹向银行申请按揭贷款向孙洪岩方支付，房屋过户的相关费用均由张玉茹承担。双方在合同第十条中约定：“十、甲、乙双方同意，甲方（孙洪岩）于2016年2月8日前通知乙方（张玉茹）进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。”合同第十一条违约责任中双方约定：“2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失；3、若甲方违反第九条、第十条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；……”合同落款处，甲方由孙洪岩签名捺印、乙方由张玉茹签名捺印、丙方由中介方济南连城房产经纪有限公司加盖合同专用章予以确认。同日，双方还签订补充协议一份，该协议中约定孙洪岩于2015年9月25日前落实该房屋内的户口迁出问题，如因政策问题无法迁出，双方互不追究责任。在房屋过户当日，张玉茹支付首付款8万元，银行贷款100万元。自过户当日起，如因张玉茹向银行申请贷款至该贷款实际支付至孙洪岩方账户内之日所产生的利息，应由张玉茹向孙洪岩支付。双方在另一份补充协议中就该房屋是否使用辖区内学校上学名额的问题进行了约定，并约定双方将1000元物业交割金交由丙方暂管，等物业交割完成后，由丙方退还给甲方（孙洪岩）。该补充协议签订后，孙洪岩将该1000元款项交给了中介方济南连城房产经纪有限公司，并由该公司向其出具了收条。2015年9月23日，张玉茹向孙洪岩支付了定金1万元，由孙洪岩向张玉茹出具了收条；2015年10月27日，张玉茹向孙洪岩支付了首付款80万元，也由孙洪岩向张玉茹出具了收条，该收条中还注明“尚欠壹佰万元（人民币）待银行转款。”收条中还有中介方工作人员作为见证人签名确认。2015年11月24日，北京银行股份有限公司济南分行向张玉茹发放了100万元按揭贷款，并直接转入至孙洪岩张玉茹的银行账户内。2015年11月11日，济南市住房保障和房产管理局向张玉茹发放了其所购上述房屋的所有权证书，产权证号为济房权证中字第3080**号，登记的产权人为张玉茹，共有权人为唐某。中介方济南连城房产经纪有限公司工作人员周某、韦某、孙某某出具证明，证实至2016年2月8日合同约定办理房屋验收交接时，孙洪岩未到场；张玉茹于2016年2月15日到中介公司，要求中介方督促孙洪岩进行交接。2016年2月23日，中介方工作人员赵某、周某、韦某再次出具证明，证实孙洪岩经多次催促，依然不积极配合办理房屋及相关物品的交接手续。2016年4月9日，中介方工作人员又出具证明，证实张玉茹、孙洪岩于2016年4月9日见面沟通房屋交接事宜未果。张玉茹在该证明上注明了“时至今日，仍未接到房子”的字样，并有张玉茹和其丈夫唐某签名。
庭审前，法院向中介方济南连城房产经纪有限公司相关人员进行了调查，根据该公司工作人员韦某、周某的陈述，张玉茹、孙洪岩双方签订合同时约定房屋内所有的家具、家电等物品都是要留下的，张玉茹作为买方，对当时房屋内放置的所有物品都拍了照片，中介方自己也拍照了。在合同约定的交房时间，孙洪岩没有到场，约了很多次都不来，说把钥匙交给中介就算交房了，但这不符合合同的约定，中介方要求孙洪岩与张玉茹一起来办理交接才可以。孙洪岩大约在2016年2月1日，叫中介方工作人员一起到了涉诉房屋现场，将房屋钥匙交给了中介方工作人员，这时中介方发现了屋内放置的物品、设施有变化，就马上通知了张玉茹到场，但孙洪岩说有急事，把钥匙扔给中介方就走了。后来，中介方多次通过用手机打电话、发微信的方式与孙洪岩联系交房，但孙洪岩还是坚持把钥匙交给中介就算交房了，不与张玉茹见面。同时，中介方工作人员周某、韦某提供了与孙洪岩交流的微信截图证实其向法院所做陈述的真实性。开庭审理时，中介方工作人员周某出庭作证，并接受了双方当事人的询问。
张玉茹认为孙洪岩违反双方的合同约定，将合同约定的物品擅自更换，诉至法院，请求法院依法判令孙洪岩向其支付违约金，以总房款180万元为基数，按照日3‰的标准计算，自2016年2月8日起计算至判决生效之止；由孙洪岩承担本案全部诉讼费用。孙洪岩认为张玉茹未按照补充协议约定向其支付银行贷款100万元，也未按照补充合同约定支付利息，要求法院判决反诉孙洪岩张玉茹向其支付未及时付款的违约金，以总房款180万元为基数，按照日3‰的标准，自2015年11月24日起计算至判决生效之日止；由反诉孙洪岩张玉茹承担本案全部诉讼费用。另查明，张玉茹向法院提交了其在签订合同时对房屋内放置的物品、设施所拍摄的照片，其中有孙洪岩在房屋内与一组衣柜一起拍摄的照片。对张玉茹提供照片的真实性孙洪岩方未提出异议，但孙洪岩方认为，合同中虽然约定了留下原房屋内的物品和设施，但没有约定就是留下照片中所反映的这些东西，也没有约定品牌。所以，孙洪岩方不存在违约问题。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。张玉茹、孙洪岩与中介方签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受国家法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行义务。
本案的焦点是张玉茹、孙洪岩双方在合同履行过程中哪一方有违约行为，违约方的主观过错程度及应当承担何种违约责任的问题。对此，一审法院认为，根据张玉茹、孙洪岩双方所签订的《房屋买卖合同》及补充协议的约定，可以看出，张玉茹所购买的原属孙洪岩所有的位于济南市市中区公和街3号3-402号房屋，包括楼下附属小房及看房时放置在该房屋内的所有物品及附属设施，双方还特意在合同中明确了物品的名称、数量，并注明附照片，故应当认定合同中约定的物品及附属设施就是张玉茹在看房时拍摄的照片中所反映的物品，且中介方工作人员的证人证言也能予以证实，孙洪岩也认可当时张玉茹提供的照片的真实性，只是否认合同中约定的物品、设施就是照片中反映的这部分。对此，应当本着以事实为依据的原则予以认定，孙洪岩的上述主张不能成立，一审法院不予采信；其在交房前将房屋内物品、设施予以更换的行为，违反了双方所签订合同的约定，不符合诚实信用原则的规定，且其主观过错明显；该孙洪岩拒绝与张玉茹、中介方当面办理房屋及室内物品、设施的验收、交接的行为，也客观印证了孙洪岩在履约过程中的违约行为。我国《民法通则》中将诚实信用原则与公平、等价有偿原则相并列确立为民法的基本原则。在我国社会主义法律体系下，诚实信用原则的本质是当事人之间的利益平衡，它要求一切法律关系都应该根据它们的具体情况按正义衡平的原则进行调整，从而达到它们具体的社会公正。法律关系的内容及实现的方法，根据当事人之间具体情况的不同而有所区别，法律、合同当事人很难全部预见而加以规定或约定。因此，会出现一方当事人可能基于自私而利用这些漏洞，牺牲对方利益以谋求自己利益。这种情况下，司法者应当从道义衡平原则出发，站在立法者的角度裁决这些关系。孙洪岩的行为，明显违反了诚实信用原则的要求，故对张玉茹依照合同约定要求孙洪岩支付违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于违约金的支付标准问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失赔偿基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，孙洪岩更换室内物品、设施且拒不按照合同约定的方式、方法与张玉茹办理房屋查验、交接手续的行为，违反了合同约定的同时，也给张玉茹方造成了一定的经济损失。考虑到张玉茹方入住房屋后，需另行购买相关生活设施、物品的支出情况，结合孙洪岩方认为违约金约定过高，要求法院予以适当调整的请求，一审法院酌定孙洪岩向张玉茹支付违约金以日千分之二的标准计算，以合同总价款180万元为基数，自合同约定的交房时间2016年2月8日次日起计算至判决生效之日。对于孙洪岩反诉要求张玉茹向其支付逾期支付银行贷款100万元违约金的问题，一审法院认为，张玉茹、孙洪岩双方虽然在补充合同中约定了由张玉茹方应在过户当日向孙洪岩支付银行贷款100万元，逾期应承担至实际付款之日的贷款利息，但根据经验法则，银行贷款的审批是需要一个完整流程的，双方在合同中记载的付款时间只是依照银行的工作流程预估的可能发放贷款的时间，该时间不是依照张玉茹方本人的意志而转移的，是由银行的客观操作规程而决定的，故对于迟延发放贷款，张玉茹方主观上并无过错。虽然孙洪岩收到100万元房款的时间迟于合同约定时间29天，但并不能证明张玉茹方主观上有违约的故意或过失。本案中，因孙洪岩未按合同约定的时间收到款项的直接损失应当是利息，张玉茹、孙洪岩双方也约定了迟延付款时，张玉茹应当向孙洪岩支付利息，虽张玉茹方当庭陈述孙洪岩已声明放弃了利息的诉求，但未能提供证据，故对张玉茹的此项辩解，一审法院不予采信，其应向孙洪岩承担未支付利息的违约责任。因双方在合同中未约定支付利息的履行时间，孙洪岩方也未能举证证实其主动向张玉茹方主张过权利，故应自过户当日至银行发放贷款付款之日，即2015年10月27日至2015年11月24日。关于违约金计算标准问题，因张玉茹在迟延支付100万元购房款主观上并无过错，但考虑到其必竟有迟延付款和未支付利息的行为，一审法院酌定以同期银行贷款利率的130%的标准执行较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第四项、第一百零四条、第一百零五条之规定，判决：一、被告孙洪岩于本判决生效之日起十日内向原告张玉茹支付违约金，以总房款180万元为基数，按照日千分之二的标准，自2016年2月9日起计算至判决生效之日止；二、驳回原告张玉茹的其他诉讼请求；三、反诉被告张玉茹于本判决生效之日起十日内向反诉原告孙洪岩支付迟延付款违约金，以100万元为基数，自2015年10月27日起计算至2015年11月24日止；四、驳回反诉原告孙洪岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4190元，原告张玉茹负担1000元，被告孙洪岩负担3190元，财产保全费1492元，由被告孙洪岩负担；反诉费2180元，反诉原告孙洪岩负担2000元，反诉被告张玉茹负担180元。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙洪岩二审中提交向中介交付房屋钥匙时拍摄照片两张，申请证人王军、于心惠出庭作证，两位证人均陈述2016年2月1日陪同孙洪岩办理房屋交接，张玉茹没有到场，孙洪岩将房屋钥匙交给了中介。对于一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，孙洪岩与张玉茹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内同不违反法律、行政法规的强制性规范，为有效合同。对于房屋买卖合同所约定的权利义务，双方均应当诚实守信地予以履行，一方不履行或不完全履行合同义务，应当向对方承担违约责任。合同所约定的办理产权过户手续及支付购房款等内容，双方已经履行完毕，本案系在房屋的交付过程中产生的争议。张玉茹主张孙洪岩未完成房屋的交付义务，要求孙洪岩承担违约责任；孙洪岩主张其已经完成了房屋的交付义务。关于在涉案房屋的交付问题上，孙洪岩是否存在违约，本院认为，根据双方提交的证据能够认定孙洪岩在2016年2月8日前已经将涉案房屋的钥匙交予中介，依照房屋买卖的交易习惯与一般经验常识，房屋交付义务的客观行为方式一般为房屋钥匙的交接，交付钥匙的行为即代表了房屋占有、控制的转移，因此本院认为孙洪岩并非完全未履行房屋的交付义务，而是交付存在瑕疵。其瑕疵一方面表现在，交付时屋内物品与合同约定不符，另一方面表现在交付不完全符合合同约定的方式，未签订《物业交割单》。
违约金系当事人在签订合同时对违约责任承担方式的预设条款，严格意义上合同约定的违约金应当指向明确的违约行为，违约金条款中对于该违约金条款适用于何种违约行为，应当予以明确。本案双方签订的房屋买卖合同第十一条约定，双方任一方未按合同约定履行“相关义务”，每逾期一日违约方应按照总房款的3‰支付违约金。此种对违约金的概括性约定，在适用时难免发生争议，在对此种违约金条款进行解释时，应当结合违约金的数额与违约行为严重程度进行合理解释。总房款日3‰远高于银行同期贷款利率以及房屋租金标准，因此合同中该违约条款所针对的违约行为应理解为根本违约或不履行主要合同义务的情况。房屋买卖合同的出售方所承担的主要合同义务为完成房屋的产权登记的转移与对房屋占有的转移，本案孙洪岩作为出售方已经如约完成了房屋的过户，并且将房屋钥匙交予中介，虽然对于房屋的交付存在瑕疵，但孙洪岩的履约行为已经使张玉茹取得了房屋的所有权并可以对房屋进行占有、使用，张玉茹现要求孙洪岩按照总房款日3‰的标准支付违约金，明显有失妥当。
孙洪岩房屋交付行为存在瑕疵，特别是对于承诺保留的物品擅自更换，构成违约，在违约责任的承担问题上，本院认为适用合同第十一条约定的总房款日3‰的标准不当，但对于给张玉茹所照成的损失，孙洪岩应予赔偿。另，法律规定当事人如认为合同约定的违约金过高，可以申请法院予以调整，一审中孙洪岩已经申请调整，因此应以孙洪岩的违约行为给张玉茹所造成的实际损失为基础，对违约金予以调整。本案张玉茹的损失，首先为孙洪岩更换物品的价值差，根据物品更换后的前后对比照片，更换的物品主要包括沙发、餐桌椅、床、衣橱等木质家具及冰箱、洗衣机等家用电器，在一审庭审中张玉茹曾陈述因物品更换实际损失在5、6万元左右。张玉茹在二审中推翻了其之前的陈述，认为实际损失在30万元以上，但没有证据支持，两相比较，本院认为在一审中对该问题的首次陈述较为接近事实。张玉茹主张一直未接收房屋，本院认为，张玉茹接收房屋钥匙使用房屋在客观上是可能的，对未实际占有房屋所造成的使用利益的损失，系因其自身原因造成损失的扩大。综上，本院酌定孙洪岩向张玉茹支付违约金10万元。对于孙洪岩在一审中提起的反诉请求，一审判决说理部分认为张玉茹应以100万元购房款为基数以同期银行贷款利率的130%向孙洪岩支付2015年10月27日至2015年11月24日期间迟延付款违约金，但一审判决主文中缺少违约金的支付标准，本院予以更正。对于本案一、二审的案件受理费及财产保全费，本院根据双方当事人对于引发本案争议的责任大小以及本院对于双方当事人诉讼请求的支持情况，酌定双方当事人的分担比例。
综上所述，孙洪岩的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1956号民事判决；
二、上诉人孙洪岩于本判决生效之日起10日内向被上诉人张玉茹支付违约金10万元;
三、被上诉人张玉茹于本判决生效之日起10日内向上诉人孙洪岩支付迟延付款违约金，以100万元为基数，自2015年10月27日起计算至2015年11月24日止，以同期银行贷款利率的130%计算；
四、驳回被上诉人张玉茹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4190元，由上诉人孙洪岩负担2095元，由被上诉人张玉茹负担2095元；一审反诉费2180元，由上诉人孙洪岩负担2000元，由被上诉人张玉茹负担180元;二审案件受理费6370元，由上诉人孙洪岩负担3185元，由被上诉人张玉茹负担3185元；财产保全费1492元，由上诉人孙洪岩负担746元，由被上诉人张玉茹负担746元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 王 娜