福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初3951号原告：厦门银之座物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧滨湖东路826号之八，统一社会信用代码91350205705456040X。法定代表人：林建忠，总经理。委托诉讼代理人：林建才，男，该公司员工。被告：付葭慧（曾用名傅葭慧），女，1977年9月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区,被告：赖文华，男，1974年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：付葭慧（系被告赖文华妻子），住福建省厦门市思明区湖滨一里**号***室。原告厦门银之座物业管理有限公司（以下简称银之座物业公司）与被告付葭慧、赖文华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司委托诉讼代理人林建才，被告付葭慧（同时为被告赖文华委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银之座物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令付葭慧、赖文华向银之座物业公司支付2012年7月1日至2016年6月30日物业管理费3365.52元（人民币，下同）、公共维修金1009.66元、公摊水电费268.8元，共计4643.98元及逾期付款滞纳金9816.98元（按每日3‰标准，从欠费之日开始分段计算至2016年6月30日）。2.本案诉讼费由付葭慧、赖文华承担。事实和理由：付葭慧、赖文华系厦门市××区滨湖东路800号602室房产（位于厦门市××区旭日海湾小区，建筑面积140.23平方米，以下简称案涉房产）业主。银之座物业公司于2000年11月成立,于2006年5月正式接管旭日海湾小区至今。银之座物业公司先后与厦门市××区旭日海湾业主委员会（以下简称旭日海湾业委会）签订物业管理服务合同，并已按合同约定履行了相应的责任和义务，获得了广大业主的认可。付葭慧、赖文华作为旭日海湾小区业主，在2012年7月1日至2016年6月30日期间未缴纳物业服务费等，经银之座物业公司工作人员采取了多种形式和发放《缴费通知书》均催缴未果。付葭慧、赖文华辩称，1、付葭慧、赖文华与银之座物业公司之间未签订物业管理服务合同，不存在物业管理服务合同关系，银之座物业公司无权对旭日海湾小区进行物业管理，故银之座物业公司所主张的物业管理费等各项费用及滞纳金均没有法律依据。2、银之座物业公司提交的证据不能证明其提供的物业服务符合相关法律法规或约定的服务内容与标准，银之座物业公司的物业服务存在严重瑕疵。如存在未按要求公示物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准，未编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，擅自在物业管理区域内公共场地划定停车位并进行收费，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为没有及时制止等情况。3、对物业管理费和公共维修金金额没有异议，但对公摊水电费有异议，银之座物业公司没有提供公摊水电费单价和计算方式的设定依据，所主张的公摊水电费明显缺乏依据。请求驳回银之座物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年4月20日，银之座物业公司与旭日海湾业委会签订一份《旭日海湾物业管理合同》，约定由银之座物业公司对旭日海湾小区进行物业管理，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境、公共秩序的管理、维护；合同期限三年，自2006年5月1日至2009年4月30日止等。2009年5月10日，银之座物业公司与旭日海湾业委会又签订一份《旭日海湾物业管理合同》，约定由银之座物业公司对旭日海湾小区进行物业管理服务，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境、绿化、维护、秩序的管理；物业管理收费标准：一期、二期、三期I多层住宅每月每平方米0.5元，小高层（带电梯）每月每平方米0.8元，店面每月每平方米0.8元；三期II多层住宅每月每平方米0.6元；小高层（带电梯）每月每平方米1元；店面每月每平方米1元（包含除公共电梯运行电费及二次供水公摊外的其他公共水电费）。房屋维修金：一期、二期、三期I多层住宅及店面每月每平方米0.15元，三期II多层住宅及店面每月每平方米0.2元，高层（带电梯）每月每平方米均为0.2元，房屋维修金由银之座物业公司代收代管。费用支出约定：公共设施的小修及公共部位的维修费用（经业委会审批）从房屋维修金中支出；公共设施、公共部位的水电费用由业主按面积公摊，由银之座物业公司代收代缴。缴费时间：随时。每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取滞纳金。合同正常期限为三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止，期间银之座物业公司若达不到管理等级水平且小区业主代表大会业主表决权2/3不满意，则此合同自动终止，双方立即交接。2009年5月31日，厦门市××区发展和改革局以厦海发价[2009]8号《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》,核定旭日海湾小区的物业管理服务费收费按银之座物业公司与旭日海湾业委会所签订的《旭日海湾物业管理合同》执行，房屋公共维修金一期、二期、三期Ⅰ多层住宅及店面按0.15元每平方米每月，三期Ⅱ按0.20元每平方米每月收取。2012年9月5日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向银之座物业公司发出《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》，载明为维护小区正常管理和群众生活秩序，同意银之座物业公司在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收费标准参照原物业服务合同执行。之后银之座物业公司继续在旭日海湾小区进行物业管理服务至今。付葭慧、赖文华系案涉房产业主，案涉房产面积140.23平方米。从2012年7月1日起至2016年6月30日止，付葭慧、赖文华经银之座物业公司通知未缴纳物业管理费3365.52元（140.23平方米×0.5元/平方米/月×48个月）、公共维修金1009.66元（140.23平方米×0.15元/平方米/月×48个月）、公摊水电费268.8元（5.6元/月×48个月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。银之座物业公司与旭日海湾业委会先后于2006年4月20日、2009年5月10日签订的两份《旭日海湾物业管理合同》系双方的真实意思表示，合法有效，并已经实际履行。合同期限届满后，银之座物业公司仍在旭日海湾小区进行实际物业管理服务，付葭慧、赖文华作为旭日海湾小区业主，是银之座物业公司物业管理服务的直接受益者，应向银之座物业公司缴纳相关物业管理费等。付葭慧、赖文华主张与银之座物业公司之间没有签订任何物业服务合同，不存在物业管理服务合同关系，缺乏事实和法律依据，不予采纳。付葭慧、赖文华未缴纳自2012年7月1日起至2016年6月30日止的物业管理费、公共维修金，已经构成违约。关于付葭慧、赖文华应缴纳的物业服务费标准可以参照上述的《旭日海湾物业管理合同》确定，付葭慧、赖文华就银之座物业公司起诉的物业管理费、公共维修金数额亦不持异议，故银之座物业公司作为旭日海湾小区实际物业管理服务公司要求付葭慧、赖文华支付物业管理费3365.52元、公共维修金1009.66元，事实清楚，理由、证据均充分，本院予以确认和支持。关于银之座物业公司主张的公摊水电费，银之座物业公司已经提供代垫公摊水电费的相关票据予以证实，其主张按每月5.6元计算公摊水电费268.8元亦在合理范围内，可以支持，付葭慧、赖文华应向银之座物业公司支付公摊水电费268.8元。根据付葭慧、赖文华提交的旭日海湾小区服务管理的现状照片，可以确认银之座物业公司在提供物业服务时未尽到维修、养护、管理和维护义务，物业服务存在一定瑕疵，故银之座物业公司要求付葭慧、赖文华支付滞纳金，理由不充分，不予支持。依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、付葭慧、赖文华于本判决生效之日起十日内支付厦门银之座物业管理有限公司2012年7月1日起至2016年6月30日止物业管理费3365.52元、公共维修金1009.66元、公摊水电费268.8元，共计4643.98元。二、驳回厦门银之座物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费162元，减半收取81元，由厦门银之座物业管理有限公司负担56元，付葭慧、赖文华负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  颜思远二〇一六年十二月二十九日书记员  章先攀附本案适用的法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。