广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0312民初1020号原告：刘某某，现住广西桂林市临桂区。被告：梁某某，住黑龙江省克山县。原告刘某某与被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告梁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告之间的房租合同；2、要求被告退还押金2000元及预交房租800元（共计2800元）；3、要求被告赔偿合同违约金3200元。另，经法院释明，本人纠正诉讼请求第1项为合同作无效处理，不再要求解除合同。事实及理由：原告在被告经营的中介所看中一间房屋（碧园·香樟林）交付中介费用给被告后，于2017年1月1日起正式签订至2018年1月1日止为期一年的租房合同。期间房屋及押金都是交予被告之手，原告于3月31日交去四月份房租800元，可4月1日在其不知情的情况下，房东前来收回房屋。自从房东强制收回房屋的使用权后，原告一直联系被告要求其退还租房押金及预交房租，可被告一而再再而三的找各种理由拖欠，不肯退还。于是4月21日，其寻求当地公安机关救助，民警给出解决方案让其向法院起诉。原告家境不富裕，在阳朔工地干活，其丈夫去年脚骨折在家休养，儿子在当地上学，所以家庭经济条件非常困难。因与被告妥协不成，才拿起法律的武器，望法律能挽回其家庭经济上的损失，恳请法院支持原告的全部诉请。原告刘某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同1份，证明原、被告于2017年1月1日签订了房屋租赁合同，房屋位于香樟林小区*栋3单元12-04室，期限一年，从2017年1月1日起至2018年1月1日止，每月租金800元；2、香樟林的收款收据2份，证明业主是文某和田某，原告帮业主交了121.2元物业费；3、支付宝转账电子回单1份，证明原告于2017年2月27日和3月31日通过支付宝转账了两个月房租给原告。被告梁某某辩称，其和承租方在2017年1月1日签订的合同，其是代理另一方签的，原本房东欠物业费121元，还有36元多的水费，房东没有时间交，让原告从房租里面扣，原告帮房东交了欠的2016年12月份物业费、水费和自己的物业费。后来，原告自己2017年1月份的物业费和其他费用也算到房租里面了，因此被告与原告在2017年2月份结算房租发生争执，原告应该欠的房租是188.1元，在这个问题上原告不承认这个钱，原告说自己在外地，后来被告说下个月一起结，但是原告一直不理。根据合同的规定拖欠房租三天以上的，房东有权收回房子且不退押金，原告的行为已经构成违约。2017年3月31日原告给被告打电话说交房租，但是房租一定要在每月30日前给被告，但是原告是在31日那天才给被告打房租。31日那天，被告在银行等了原告3个小时跟房东协调，后来房东直接回来叫原告搬出去。另外，原本原告搬出去时应该将钥匙交给被告，被告再交给房东，因为房子里面有被告的很多东西，现在由于钥匙不在被告的手上，里面的东西拿不出，因此造成了总体损失有4600元。被告梁某某为其辩解未向法庭提供任何证据。本案诉讼中，为了查清案件事实，本院依职权向桂林市临桂区房地产管理档案室调取了涉案房屋即碧园·香樟林*幢3单元12层04号房屋的临桂房屋权属档案查询表一份。经过开庭举证及质证，原告对本院依职权调取的临桂房屋权属档案查询表无异议。被告对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议。对本院依职权调取的临桂房屋权属档案查询表无异议。本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原告提供的证据1-3及本院依职权调取的临桂房屋权属档案查询表，因原、被告均无异议，故本院予以确认采信，并作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告刘某某（为承租人、乙方）与被告梁某某（为出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：出租房屋位于临桂新区香樟林小区18栋3单元12-04；租赁期限：自2017年1月1日起至2018年1月1日止；租金每月800元整，租金1个月一支付（先付费后使用，每个月的1号之前支付下个月的租金）；签合同之日，乙方向甲方缴纳保证金2000元整，租赁到期退保证金时，如果甲方家具家电房屋整体结构没有损坏则退回乙方全部保证金，如果家具家电房屋整体结构发生损坏时，则按照市场价格扣除赔付后退还乙方剩余的保证金；在乙方使用期间所产生的水费、电费、收视费、生活垃圾费、电梯费、物业费等相关乙方使用期间产生的费用由乙方自行到相关部门及时缴纳；承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋扣去全部保证金：1、承租人擅自将房屋转租、转让或者转借他人的，2、承租人利用承租方进行嫖娼、吸毒、传销等违法行为的，3、承租人拖欠租金累计三天以上的，入住人数超过4人的，4、承租人收藏易燃易爆、危险品，造成房屋和家具、家电损坏的，5、承租人因为使用水电不得当，造成房屋及家电家具损坏的；如果乙方违约保证金不退还，乙方所欠租金及水电，物业等相关费用及时缴纳。该合同签订后，原告即按合同约定向被告交纳了保证金2000元及2017年1月份的房租800元，并入住香樟林18幢3单元12层04号房屋。之后，原告向被告支付了2月份房租454元。2017年2月27日，原告向被告预交了3月份房租800元。2017年3月31日，原告向被告预交了4月份房租800元。另，原告于2017年1月24日代房主文某、田某向广西利淮物业服务有限公司临桂分公司交纳了涉案房屋2016年11月1日至12月31日的代收电费89.3元、2016年12月1日至31日的物业管理费121.2元、代收生活垃圾清运费7元/月，共计217.5元。2017年1月12日，原告还向桂林市自来水公司交纳了涉案房屋的2016年11月份水费30.66元、2017年1月份水费10.12元，共计40.78元。同时查明，涉案房屋系位于桂林市临桂区碧园·香樟林*幢3单元12层04号房屋，该房屋产权登记的所有人为田某、文某。2017年4月4日，涉案房屋的产权所有人将原告所承租的房屋收回。2017年4月24日，原告诉至本院，请求：1、要求解除原告与被告之间的房租合同；2、要求被告退还押金2000元及预交房租800元（共计2800元）；3、要求被告赔偿合同违约金3200元。本案庭审中，经本院释明，原告纠正其诉讼请求第1项为合同作无效处理，不再要求解除合同。本院认为，本案讼争属房屋租赁合同纠纷。从本案查明可知，原、被告于2017年1月1日所签订的《房屋租赁合同》中约定被告将出租给原告的房屋，产权登记的所有人系田某、文某。本案庭审中，被告称案外人黄某某系涉案房屋的承租人，其系代理案外人黄某某将涉案房屋转租给原告的，但被告对此未能举证证明其获得了涉案房屋产权所有人或者案外人黄某某的授权委托，并有权将涉案房屋进行出租。同时，经原、被告确认原告系被涉案房屋产权所有人要求而搬离涉案房屋，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”和《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告出租涉案房屋的行为属无权处分。并且，原、被告在本案中均未举证证明双方租赁涉案房屋的行为经过了出租人（即房屋产权所有人）的同意，或者出租人（即房屋产权所有人）和案外人黄某某对涉案《房屋租赁合同》进行了追认。而从出租人（即房屋产权所有人）要求原告搬离涉案房屋的行为，即可视为出租人（即房屋产权所有人）是不同意转租涉案房屋的，因此，原告与被告于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》属无效合同，本院予以确认。本案庭审中，原告在经本院释明后要求对涉案《房屋租赁合同》作无效处理，则符合法律规定及本案实际，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应返还其依涉案《房屋租赁合同》而收取的押金2000元给原告。故，原告诉请要求被告返还押金2000元，与法相符，本院予以支持。至于原告诉请要求被告退还其预交的4月份房屋使用费800元，经查2017年4月4日涉案房屋的产权所有人将原告所承租的房屋收回，并要求原告立即搬离涉案房屋，却未给予原告合理的搬离期限，因此，本院酌定被告应全额返还原告预交的4月份房屋使用费800元。但是，由于原告在支付2月份的房屋使用费时，在扣除其代缴的2016年的电费89.3元、物业管理费121.2元、生活垃圾清运费7元、水费40.78元共计258.28元后仅支付了454元给被告，尚欠87.72元至今未付清，故本院认为被告尚需实际返还房屋使用费712.28元（即800元-87.72元）给原告；原告对此诉请超出本院审核的部分，与本案事实不符，不予支持。而原告诉请要求被告赔偿其合同违约金3200元，因涉案《房屋租赁合同》经本院确认属无效合同，且原告对此亦存有过错，同时原、被告双方在《房屋租赁合同》中未作约定，故，原告的该项诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于被告辩称原告搬离涉案房屋未将钥匙交还给其，造成了其损失4600元，因被告在本案中对该损失未提起反诉，且其亦无证据证明该损失存在并实际发生，故，本院在本案中对此不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘某某与被告梁某某于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告梁某某返还押金2000元给原告刘某某。三、被告梁某某返还房屋使用费712.28元给原告刘某某。四、四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，由刘某某负担25元，被告梁某某负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  粟开坤人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一七年五月二十七日书 记 员  黄维明