广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初3072号
原告：贺州市顺凯物业服务有限公司，住所地：贺州市八步区三皇庙桂、湘、粤杂货批发市场规划A108号。
法定代表人：陈仕利。
委托代理人：董胜学，广西华尚（贺州）律师事务所律师。
委托代理人：岑家德，广西华尚（贺州）律师事务所实习律师。
被告：谢芝超，男，1987年7月5日出生，汉族，住湖南省涟源市，现住贺州市。
被告：刘飞凤，女，1986年12月20日出生，汉族，现住贺州市。
委托代理人:谢斌，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。
委托代理人：陈健，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。
原告贺州市顺凯物业服务有限公司（以下简称顺凯公司）诉被告谢芝超、刘飞凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月28日公开开庭审理了本案。书记员廖晏求担任法庭记录。原告委托代理人董胜学、岑家德，被告谢芝超、刘飞凤共同委托代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告谢芝超、刘飞凤向原告支付物业管理费5421元、电梯费1080元、逾期违约金3669元,合计10170元以及逾期违约金（从起诉之日起至履行之日止按3‰计算）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告谢芝超、刘飞凤系灵峰翠苑小区4栋3单元1301号房屋业主。2013年9月21日，被告谢芝超、刘飞凤与贺州市虎林物业管理有限责任公司（以下简称虎林物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定：虎林物业公司为被告提供物业服务，物业管理费收费标准：7楼以上每月每平方米0.85元，多层楼宇和铺面公摊水电费按实际产生量收取，物业管理费包括公共设施和设备日常维护及保养费（单项费用在100元内或每月维修费用累计在300元内的费用），本物业管理费不包括房屋共用部分、共用设施、设备、电梯的大中维修、更新、改造、年检的费用，以及公共能源分摊，物业管理费于每年年底的12月25日-30日交纳下年的管理费，如果延期交纳，则每月加收3‰的滞纳金。2014年6月30日，虎林房地产公司发表解聘声明，虎林物业公司因内部问题向虎林房地产公司提出退出物业服务，经双方商讨协商，虎林房地产公司同意虎林物业公司退出物业服务时间为2014年6月30日。同日，虎林房地产公司与原告顺凯物业签订《前期物业管理服务合同》，约定：顺凯公司为灵峰翠苑小区4#楼宇提供物业服务，物业管理公共服务费的收取以《物业服务收费管理办法》、《贺州市物业管理收费实施办法》为依据，实行管理收费，物业管理服务费标准为：高层住宅：0.9元∕平方米。
2014年7月1日，虎林房地产公司发表应聘声明，顺凯公司为灵峰翠苑小区4＃楼宇提供物业服务。签订合同后，顺凯公司依约对被告房屋所在的灵峰翠苑小区提供物业管理。被告从2014年3月1日起至今未缴纳物业管理费、电梯维护费。原告曾多次催收，但被告未予理睬。为此，原告诉至法院。
被告谢芝超、刘飞凤辩称：一、原告不是适格的诉讼主体，应当驳回起诉。原告与广西虎林房地产公司于2014年6月30日签订的《前期物业管理服务合同》，因违反《中国人民共和国合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益”的规定无效，且并不是被告与虎林物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的承接，原告与被告并不存在物业管理关系，应当驳回原告诉请。二、关于收费标准和期限的问题。1、电梯维护费。被告与虎林物业公司于2013年签订的《前期物业管理服务合同》并没有约定电梯维护费，且2014年1月至8月的电梯费、物业管理费超过两年的诉讼时效；2、《前期物业管理服务合同》并未约定缴纳时间，应按月缴纳；3、《前期物业管理服务合同》并未约定逾期违约金。三、原告从来没有催缴过物业费，应先履行催交程序，并给予合理期限。四、原告没有尽到管理义务，履行合同过程中存在严重瑕疵。五、根据原告与虎林房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》第47条的约定，应由虎林房地产公司缴纳物业管理费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人对营业执照、被告与虎林物业公司签订的《前期物业管理合同》、承诺书、《商品房买卖合同》、《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》、贺州市物业服务等级标准备案表以及电脑查询单的真实性无异议，本院予以认可。原告提交的解聘声明、应聘声明、与虎林房地产签订的《前期物业管理合同》、工资表、物业交费单及被告提交的证明原告在清洁保洁、治安等物业相关服务存在瑕疵的照片，符合法律规定的三性的要求，本院依法予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告谢芝超、刘飞凤系灵峰翠苑小区4栋3单元1301号房屋业主。2013年9月21日，被告谢芝超、刘飞凤与贺州市虎林物业管理有限责任公司（以下简称虎林物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定：虎林物业公司为被告提供物业服务，物业管理费收费标准：7楼以上每月每平方米0.85元，多层楼宇和铺面公摊水电费按实际产生量收取，物业管理费包括公共设施和设备日常维护及保养费（单项费用在100元内或每月维修费用累计在300元内的费用），本物业管理费不包括房屋共用部分、共用设施、设备、电梯的大中维修、更新、改造、年检的费用，以及公共能源分摊，物业管理费于每年年底的12月25日-30日交纳下年的管理费，如果延期交纳，则每月加收3‰的滞纳金。2014年6月30日，虎林房地产公司发表解聘声明，虎林物业公司因内部问题向虎林房地产公司提出退出物业服务，经双方商讨协商，虎林房地产公司同意虎林物业公司退出物业服务时间为2014年6月30日。同日，虎林房地产公司与原告顺凯物业签订《前期物业管理服务合同》，约定：顺凯公司为灵峰翠苑小区4#楼宇提供物业服务，物业管理公共服务费的收取以《物业服务收费管理办法》、《贺州市物业管理收费实施办法》为依据，实行管理收费，物业管理服务费标准为：高层住宅：0.9元∕平方米。
2016年7月1日，虎林房地产公司发表应聘声明，顺凯公司为灵峰翠苑小区4＃楼宇提供物业服务。签订合同后，顺凯公司依约对被告房屋所在的灵峰翠苑小区提供物业管理。被告从2014年3月1日起至今未缴纳物业管理费、电梯维护费。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求，各方当事人由此涉诉。
另查明，2015年7月13日，贺州市房产管理局核准：同意原告顺凯物业公司按二级核定物业服务等级收费。贺州市二级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月每平方米0.85元，电梯维护费为每月每平方米0.3元。灵峰翠苑小区至今未成立业主委员会。
本院认为：关于虎林房地产公司与原告顺凯物业签订的《前期物业服务合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在灵峰翠苑小区业主委员并未成立以及业主大会并未召开的情况下，原告顺凯公司与虎林房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》不违反法律法规的禁止性规定，顺凯物业公司入驻灵峰翠苑小区后进行物业管理，该小区的业主在缴纳水电相关费用时明知顺凯物业公司为灵峰翠苑小区提供物业服务，未提出异议，在事实上接受了顺凯物业公司提供的服务，应认为他们之间形成事实物业服务合同关系，应当受前期物业服务合同的约束，双方应按《前期物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。
至于被告与虎林物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，经虎林物业公司与虎林房地产公司协商，合同已于2014年6月30日解除，合同的权利义务已终止。在虎林物业公司退出物业服务后，业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，原告与虎林房地产公司签订《前期物业管理服务合同》选聘顺凯公司为小区提供物业服务系对全体业主利益的保护，且收费项目与收费标准并未违反《物业收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，故被告辩称原告与虎林房地产公司存在恶意串通，并损害了被告的利益，《前期物业管理服务合同》无效的辩驳意见，本院不予采信。
关于物业费的收费项目及缴纳标准应当如何认定的问题。对于电梯维护费，《前期物业管理服务合同》未明确约定，根据《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取的规定，且每月30元的收费标准并未超过政府指导价，原告主张电梯维护费每月30元，并不违反法律法规的规定。被告认为原告顺凯公司在履行合同过程中存在严重瑕疵、构成根本性违约的抗辩意见，并未提供证据予以证明，本院不予采信。被告提交的证据证明原告在保洁卫生、治安方面存在一般性瑕疵，考虑到顺凯公司未全面履行合同约定物业服务义务,本院酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.65元。
关于履行期限及诉讼时效的问题。因《前期物业管理服务合同》并未约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时履行，但应给对方必要的准备时间。”的规定，原告主张被告支付2014年7月-2016年10月的物业管理费、电梯维护费，理据充分，根据上述确定收费标准，被告应向原告支付物业管理费3244.15元（0.65元/㎡×178.25㎡×28个月）、电梯费840元(30元/月×28个月)，合计4333.7元。因原告不是虎林物业公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》的相对方，原告主张2014年3月-6月物业管理费和电梯维护费，本院不予支持。对于原告主张的2016年11-12月的物业管理费及电梯维护费，因《前期物业管理服务合同》并未约定按年度预交，且未实际发生，本院不予支持。关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“不能确定履行期限的合同，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算或从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，被告并无证据证明原告向其主张过债权，故本案并未超过诉讼时效。被告辩称物业管理费、电梯费已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。
关于违约金是否应该支付的问题。被告不交纳上述物业管理费，是基于被告对物业服务中存在的瑕疵问题与原告沟通未果的情况下而行使不安抗辩权，并非恶意拖欠，故原告要求二被告支付违约金的主张，本院不予支持。被告辩称虎林房地产公司承诺代缴物业费的抗辩意见，并未提供证据证明因虎林房地产的责任导致被告未缴纳物业费，故本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条、第六十四条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告谢芝超、刘飞凤应向原告贺州市顺凯物业服务有限公司支付2014年7月1日至2016年10月31日的物业管理费3244.15元、电梯费840元，合计4084.15元;
二、驳回原告贺州市顺凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由原告贺州市顺凯物业服务有限公司负担23元，被告谢芝超、刘飞凤负担27元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 曾 悦
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一六年十二月十八日
书 记 员 廖晏求