黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1156号
上诉人（原审被告）高嵩，个体工商户，住哈尔滨市道里区。
委托代理人于海龙，北京市天如律师事务所律师。
上诉人（原审被告）蔡云，住哈尔滨市道里区。
委托代理人于海龙，北京市天如律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路1号，注册号230103100223548（1－1）。
法定代表人王立超，经理。
委托代理人李敬泽，黑龙江君驰律师事务所律师。
委托代理人刘丹凤，黑龙江君驰律师事务所律师。
上诉人高嵩、蔡云因与被上诉人黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司（以下简称金太阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南西初字第00138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人高嵩的委托代理人于海龙，上诉人蔡云及其委托代理人于海龙，被上诉人金太阳公司的委托代理人李敬泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：“福顺尚街”项目是由案外人哈尔滨福怡房地产开发有限公司（以下简称福怡公司）开发建设，业主在购买产权商铺后，均与案外人哈尔滨中安福宇商业投资有限公司（以下简称福宇公司）签订了《商铺委托租赁经营协议书》，委托福宇公司统一经营管理，租赁经营期限为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。此后，福宇公司与金太阳公司签订了《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，将涉案房屋在内的商铺以1000万元的租金整体出租给金太阳公司经营，约定租期至2014年4月30日届满。
2011年7月4日，金太阳公司与高嵩签订了《金太阳商业租赁合同》和《租赁合同补充协议》，高嵩承租金太阳精品城E座一层、二层、三层整层面积3865.20平方业的位置用于经营。其中，《金太阳商业租赁合同》中约定合同期限为：自高嵩实际起租日起至2014年4月30日止；保证金为2万元；经营项目为：主项餐饮，副项鞋类、小百货。同时约定：未经金太阳公司书面批准不得擅自经营其他品项。《租赁合同补充协议》第二条中对于合同期限、租金及付款方式的约定内容是：一、合同期限：自高嵩实际起租日起至2017年止。（此合同期限分两个阶段执行，具体详见以下条款）第一阶段：合同期限自高嵩实际起租日起至2014年4月30日止，总计租金为600万元。付款方式为：第一笔租金于签订合同之日缴纳租金总额的50%即300万元；第二笔租金于高嵩实际起租日前10日缴纳剩余租金300万元。第二阶段：如第一阶段协议期限届满，金太阳公司具备此物业合法的租赁使用权，高嵩拥有长期优先承租权，则执行第二阶段协议即2014－2017年，租金标准为在第一阶段年租金标准基础上递增6%（不超过6%）。签订协议后，高嵩给付了第一笔租金300万元、保证金2万元，后又交纳转项费用30万元，合计332万元。诉讼中，双方确认起租日为2011年12月5日。
高嵩与蔡云系夫妻关系，向工商行政管理部门申请成立哈尔滨捌零玖零商务酒店有限公司，并实际经营，蔡云任该公司执行董事，为法定代表人。
金太阳公司在一审诉称：根据双方合同约定及履行情况，高嵩应在2012年1月末前交纳剩余300万元租金，此款经金太阳公司多次催要未果。高嵩与蔡云系夫妻关系，承租房屋系二人共同经营使用。金太阳公司为维护合法权益，故起诉要求：1.高嵩、蔡云立即将案涉房产恢复原状后交还给金太阳公司；2.高嵩、蔡云给付拖欠的300万元租金；自2014年5月1日起至高嵩、蔡云实际交付案涉房产时止，每日按8219元的租金标准支付逾期腾房期间的占有使用费；3.自2011年11月26日起至实际给付租金之日止，每日支付滞纳金9000元；4.本案诉讼费用由高嵩、蔡云承担。
高嵩、蔡云在一审辩称：福怡公司是“福顺尚街”产权商铺的开发建设单位，涉案房屋是由236名业主购买的273个商铺组成。业主在购买商铺后与福宇公司签订了《商铺委托租赁经营协议书》，委托福宇公司统一经营、对外租赁，期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止。2010年5月29日，福宇公司与金太阳公司签订了《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，将涉案房屋在内的房产出租给金太阳公司，租金总额为1000万元，租赁期限也是2011年5月1日起至2014年4月30日止。金太阳公司故意隐瞒上述事实，提供虚假证明材料，高嵩被骗于2011年7月4日与金太阳公司签订了租期至2017年届满的《租赁协议》。签订合同后，高嵩依约给付第一笔租金300万元，但是涉案房屋的燃气管线、电梯进户、楼梯射灯等配套设施不到位，且存在顶棚漏水、供暖不达标、消防验收不合格等问题，影响宾馆的经营收入，经反映无人过问处理。因此，高嵩、蔡云方未再给付租金是行使不安抗辩权，金太阳公司不是涉案房屋的所有权人，其自2014年5月起不再享有转租权，无权要求返还房屋。2014年4月30日，金太阳公司对高嵩、蔡云经营的宾馆采取断水、断电等非法措施，迫使宾馆停业至今。目前高嵩、蔡云的经济损失数额不能确定，故本案应中止诉讼。另外，为查明案件事实，要求追加福宇公司为当事人参加诉讼。
原审法院认为：金太阳公司与高嵩、蔡云签订的《金太阳商业租赁合同》和《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕，应为合法有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争点为：一、涉案租赁合同是否存在超期出租的问题，金太阳公司有无欺诈行为，高嵩是否存在重大误解。二、高嵩给付金太阳公司的30万元款项的性质。三、高嵩未按合同约定的付款期限给付金太阳公司第二笔300万元租金，是否构成违约行为。四、如果高嵩拒付租金的行为构成违约，如何承担违约责任。五、租赁合同期限届满后，高嵩、蔡云实际占有涉案房屋至今，其间的占有使用费以及2万元保证金应当如何处理。
关于争议焦点一，原审法院认为，金太阳公司与高嵩在签订《金太阳商业租赁合同》时明确约定租赁期限至2014年4月30日届满，《租赁合同补充协议》中租期分为两个阶段，“第一阶段租赁期限至2014年4月30日届满；关于第二阶段，双方特别约定：如第一阶段协议期限届满，金太阳具备此物业合法的租赁使用权，高嵩拥有长期优先承租权，则执行第二阶段协议即2014－2017年，租金标准为在第一阶段年租金标准基础上递增6%(不超过6%)。”此条款属于附生效条件的合同条款，条款内容清晰明确，可见金太阳公司并未隐瞒事实，高嵩对此应有充分认知，不存在重大误解的情形。金太阳公司不存在超期转租的问题。
关于争议焦点二，原审法院认为，高嵩在签订租赁合同后，申请转项经营事实成立，金太阳公司开具的30万元收款票据载明的收款事由为“转项费用”，高嵩抗辩主张此项实为租金，与上述事实不符，不予采纳，此笔30万元款项应认定为转项费用，不应折抵剩余租金。
关于争议焦点三、原审法院认为，涉案租赁合同已经实际履行完毕，合同目的业已实现，即使高嵩主张的各项问题存在，金太阳公司的履行存在瑕疵，也不构成根本性违约，高嵩在此为由拒付租金欠妥，依法应认定构成违约行为，并不属于行使不安抗辩权。
关于争议焦点四，原审法院认为，《金太阳商业租赁合同》第十条的违约条款，是双方对于第二阶段成立后逾期给付租金的违约金条款，并非第一阶段的违约金条款，因此，金太阳公司要求高嵩按该条款约定的日3‰标准给付违约金，没有事实依据，不予支持，高嵩、蔡云应按照中国人民银行同期贷款利率标准，偿付其拖欠租金造成金太阳公司的利息损失。
关于争议焦点五，原审法院认为，根据合同相对性原则，涉案租赁合同终止后，金太阳公司要求高嵩、蔡云返还房屋，并支付此后实际占用期间的使用费，符合法律规定，予以支持。考虑高嵩、蔡云除逾期给付租金外，不存在其他违约行为，不应适用双重惩罚性条款，金太阳公司主张不予退还2万元保证金，不予支持，2万元保证金可折抵租金，减除此款后，高嵩、蔡云还应给付的租金数额为298万元。鉴于上述合同之债为高嵩、蔡云夫妻共同债务，依法应当共同承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高嵩、蔡云于本判决生效之日起30日内，将金太阳精品城E座一层、二层、三层整层面积3865.20平方米的位置返还金太阳公司；二、高嵩、蔡云于本判决生效之日起30日内，给付金太阳公司租金298万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准计算，偿付298万元租金自2011年11月26日起至履行期限届满之日止的逾期利息损失；三、高嵩、蔡云于本判决生效之日起30日内，按照年租金240万元的标准给付金太阳公司自2014年5月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；四、对金太阳公司、高嵩、蔡云的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、保全费5000元，由高嵩、蔡云负担。
原审被告高嵩、蔡云不服一审判决，向本院提起上诉称：1.福怡公司系黑龙江福顺（集团）有限公司的子公司，其采取被建设部明令禁止的“售后包租”方式将其开发的包括案涉房产在内的16万平方米商铺销售给2000多名业户，为避免打击，福怡公司指定福顺集团另一个子公司福宇公司进行“变相售后包租”，属于诈骗行为；2.金太阳公司故意隐瞒其与福宇公司之间的《租赁协议》、提供虚假证明，欺骗高嵩签订至2017年的租赁协议；3.金太阳公司存在“弃管”行为，不履行合同义务，商城存在消防不合格、燃气配套管线未进户等问题，明显构成违约；4.根据法律规定，在房屋租赁合同期满情况下，实际占有房屋的次承租人负有向出租人腾房并支付占有使用费的义务，而商铺购买业主至今未起诉金太阳公司及高嵩腾房，金太阳公司没有权利起诉高嵩；5.一审法院没有通知出租人及福宇公司参加诉讼，程序违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回金太阳公司的诉讼请求。
被上诉人金太阳公司针对高嵩、蔡云的上诉主张答辩称：1.高嵩、蔡云认为金太阳公司涉嫌诈骗，应当向公安机关进行刑事控告，不能要求人民法院进行审理；2.高嵩、蔡云在一审中自认，案涉房屋是200多名业主以委托人的身份与福宇公司签订了《商铺委托租赁协议书》，将商铺交由福宇公司同一经营及对外租赁，金太阳公司与福宇公司签订租赁合同，金太阳公司就有合法经营收益权利，因此双方签订的租赁合同合法有效；3.根据最高人民法院的复函，租赁房屋用于经营宾馆的，租赁标的物经消防验收合格与否，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，且申报消防安全检查的义务是高嵩及蔡云，而非金太阳公司。同时，高嵩、蔡云经营的酒店工商档案中有营业前消防安全检查合格证，所以高嵩、蔡云主张未经消防验收的理由不能成立；4.双方签订合同时，高嵩、蔡云经营项目是餐饮，所以约定金太阳公司协调煤气安装使用，但是高嵩、蔡云后来提出变更经营项目为酒店，又增加了单纯烧烤项目，无论是酒店还是烧烤均无须煤气。5.高嵩、蔡云主张供暖不达标，其没有提供证据证实，且其应当向供暖单位主张权利；6.双方合同到期时间是2014年4月30日，高嵩及蔡云至今不倒出房屋，侵害了金太阳公司的合法权益，应当支付逾期腾房占用费用。综上，请求二审法院维持一审判决，维护金太阳公司的合法权益。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审确认一审判决认定的案件事实。
本院另查明：2014年4月30日，金太阳公司给捌零玖零宾馆发出《紧急通知函》，告知宾馆合同已经到期，要求宾馆按照合同约定停止营业并恢复案涉房产原样，并催促二人交还案涉房产。高嵩、蔡云在一审诉讼中，以双方合同没有到期为由拒绝于2014年4月30日倒出案涉房产。目前，捌零玖零宾馆已被高嵩、蔡云上锁封门，无人留守。
金太阳公司于2013年8月5日向一审法院提起诉讼，请求高嵩给付拖欠租金；一审法院于2013年10月9日受理该案件；2013年11月25日，金太阳公司提出申请，请求追加蔡云为被告；2014年8月4日，金太阳公司提交新的起诉状，请求：1.高嵩、蔡云恢复案涉房产原状后返还该房产。2.判令高嵩、蔡云给付拖欠租金300万元，并自2014年5月1日起至高嵩、蔡云实际交付房产时止的逾期腾房占有使用费。3.自2011年11月26日起至实际给付租金之日止，每日支付滞纳金9000元。
本案诉讼中，高嵩、蔡云向法院明确表示，如果与金太阳公司不能续签合同，主张金太阳公司赔偿其装修及营业等损失，但是以损失数额尚不能确定等为由在一审中并未提出反诉；二审中，高嵩、蔡云也表示不放弃对金太阳公司索赔的权利。
案外人哈尔滨中安福宇商业投资有限公司清算组于2016年6月1日向金太阳公司发函，要求向金太阳公司主张2014年4月30日之后逾期占有、使用案涉房产的财产权利，现双方正在交涉当中。
本院认为：双方当事人的争议焦点是，双方当事人签订的租赁合同是否合法有效，金太阳公司在履行合同过程中是否存在违约行为，高嵩、蔡云是否存在违约行为，如何承担违约责任，一审法院程序是否违法。
关于本案是否存在售后包租情形的问题。售后包租是指：“房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。”我国现行法律对“售后包租”是禁止的，建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也规定了“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。”将按刑法第176条有关规定处罚。通过上述法律规定，能够明确“售后包租”的主体是房地产开发企业、标的物是商品房。而本案中，开发建设单位为案外人福怡公司，业主在购买产权商铺后，与案外人福宇公司签订了《商铺委托租赁经营协议书》，委托福宇公司统一经营管理，福宇公司依据上述协议约定，将涉案房产租赁给金太阳公司，显然售房主体与出租主体并非同一主体，与前述法律规定不相符。本案的标的物为用于经营活动的商铺，并非商品房，亦与前述法律规定的标的物不相符。同时，打击“售后包租”行为是为了防止非法吸收资金行为的发生，而本案案涉商铺本身就是用于经营谋利的，通过出租商铺获得租金利益，不存在违法吸收资金行为。所以，因本案中的情形并不符合前述法律规定的法定情形，故此高嵩、蔡云关于本案存在“售后包租”违法行为的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于金太阳公司是否享有案涉房产转租权的问题。案涉房屋的236名业主以委托人的身份，分别与福宇公司签订了《商铺委托租赁经营协议书》，将所购商铺委托给福宇公司统一经营及对外租赁。金太阳公司与福宇公司签订了《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，取得了案涉房产的占有、使用及收益权，该合同第8.5条明确约定“甲方（福宇公司）同意乙方（金太阳公司）拥有本合同项下所有商铺的经营权、租金收益权、招商权并对外独立核算。”对金太阳公司享有转租权作了约定。金太阳公司在一审中提交的哈尔滨仲裁委员会【2013】哈仲裁字第045号裁决书，对金太阳公司的转租权利也予确认，所以能够确认金太阳公司享有对外转租案涉房产的权利。
关于金太阳公司是否存在隐瞒事实，欺骗高嵩、蔡云签订了约定租赁期限到2017年协议的问题。双方当事人签订的《租赁合同补充协议》第2条合同期限虽为“自乙方（高嵩、蔡云）实际起租日起至2017年止”，但是下方明确注明“此合同期限分两个阶段，第一阶段：合同期限自乙方（高嵩、蔡云）实际起租日起至2014年4月30日止；第二阶段：如第一阶段期限届满，甲方（金太阳公司）具备此物业合法承租使用权，乙方拥有长期优先承租权，则执行第二阶段协议即2014年-2017年。”从该约定看，第二阶段条款属于附生效条件的约定，该条款清晰明确，并不存在金太阳公司隐瞒事实的情形，高嵩作为合同相对人，对第二阶段条件可能到期不具备的情况应当具有一定的预见性，同时作为酒店经营人其也应当承担相应的投资风险，不能因为未能履行第二阶段租赁期间而将该投资损失及责任归责于金太阳公司。
关于金太阳公司在履行合同中是否存在瑕疵问题。高嵩、蔡云主张租赁物未经消防验收合格，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》载明：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”申报消防验收的义务人应当为涉案酒店的开办经营人高嵩及蔡云，且即使未经消防验收合格，也不影响双方当事人的合同效力。同时，金太阳公司在一审中举示的“捌零九零商务酒店”工商档案中存有《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》证实该酒店在营业前已经消防验收合格，与高嵩、蔡云的该项上诉主张相矛盾，本院不予支持。
高嵩、蔡云上诉主张金太阳公司未履行安装煤气管线的义务。从一审中金太阳公司举示的证据双方《租赁合同》及高嵩的《增项申请》可以确定，高嵩最初租赁案涉房产时计划作餐饮项目，2011年7月29日，高嵩以没有管理经验等为由，申请变更经营项目为快捷酒店，事实上高嵩、蔡云也确实经营“捌零玖零商务酒店”，后增加了单纯烧烤项目。金太阳公司认为无论是酒店还是单纯烧烤均不需要使用煤气，符合客观实际情况，所以金太阳公司没有协调高嵩、蔡云安装煤气管线并不妨碍酒店正常经营，并不存在违约行为。
高嵩、蔡云上诉主张租赁的房产供暖不达标问题。因高嵩、蔡云并未提交相关证据予以证实，且供暖并非双方当事人约定的合同义务，同时高嵩、蔡云作为用户，与供暖单位形成供用热合同关系，应当向供暖单位主张权利。
关于一审程序是否存在违法问题。如前所述，金太阳公司依据其与福宇公司的《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》取得了案涉商铺的经营权、租金收益权等，其作为涉案房产的合法占有、使用、收益权利人，依法享有将涉案房产对外出租的权利。金太阳公司作为案涉房产出租人，根据合同相对性原则，基于承租人的违约行为行使请求权并无不当。高嵩、蔡云主张将商铺购买人及福宇高嵩追加为当事人参加诉讼，但是商铺购买人及福宇高嵩并非涉案合同相对人，他们与金太阳公司之间属于另一法律关系，不属于必须参加本案诉讼的当事人，故此高嵩、蔡云该项上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
高嵩、蔡云在一、二审中，均主张经营的捌零九零宾馆于2014年4月30日被金太阳公司停水停电，导致宾馆发生损失。金太阳公司对此予以否认，在一审2015年1月23日庭审中，蔡云称“现在停水、停电”，并未说明具体日期，且没有提交证据证明被停水、停电的事实存在。同时，金太阳公司已经于2014年4月30日向捌零九零宾馆发出《通知函》，告知宾馆合同已经到期，要求其停业并将案涉房产恢复原状，完成了合理的告知义务。金太阳公司即便存在“停水、停电”行为，也因合同已经到期，其恢复了对案涉房产的占有、使用权利，同时出于维护自身合法物权采取的消极避险措施，并不产生违约的法律后果。
综上所述，双方当事人签订的《金太阳商业租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应依法依约履行各自的合同义务。现合同已经履行到期，高嵩、蔡云作为承租方没有理由继续占有案涉房产，应当予以返还。同时，高嵩、蔡云没有按照双方合同约定按期支付租赁费用，属于违约行为，一审法院依据当事人诉请，依法判决高嵩、蔡云给付尚欠金太阳高嵩房屋租金并无不当。同时，在一审诉讼中，双方确认起租日为2011年12月5日，双方在合同中约定，签约当日给付300万元，实际起租日前10日给付租金300万元。那么，高嵩、蔡云应当在2011年11月25日给付第二笔租金300万元。因二人没有履行上述合同义务，所以金太阳公司请求从2011年11月26日计付租金利息并无不当，亦应予以支持。因为双方当事人的租赁合同在2014年4月30日届满后，并未续签租赁合同，高嵩、蔡云应当履行合同到期返还租赁物的法定义务，现高嵩、蔡云继续占有使用租赁物没有法律依据，一审判决依据权利义务相统一的原则，判决高嵩、蔡云自2014年5月1日起按照租金标准给付金太阳高嵩逾期腾房占有使用费符合法律规定，本院亦予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。高嵩、蔡云的各项上诉主张均没有事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人高嵩、蔡云负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 静
审判员 孙树清
审判员 蔡耘耕
二〇一六年六月二十二日
书记员 齐 跃
于凯华