西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）未民二初字第291号
原告钞淑琴，女，汉族。
委托代理人李宏武，陕西邦维律师事务所律师。
委托代理人赵晓俊，陕西邦维律师事务所律师。
被告西安乘风机电设备有限责任公司。住所地：西安市朱宏路批发市场内。
法定代表人姜群，总经理。
委托代理人陈大可，陕西克利律师事务所律师。
委托代理人潘峰，陕西克利律师事务所律师。
原告钞淑琴与被告西安乘风机电设备有限责任公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宏武，被告委托代理人陈大可、潘峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1995年4月6日，其与陕西纪祥工贸实业公司（以下简称纪祥公司）签订《购房合同书》一份，取得了纪祥公司所建的朱宏路汽配、五交化产品批发市场内两间商铺30年的使用权。1995年被告接收了纪祥公司的权利、义务。2000年后被告从原告处返租，统一对外进行出租经营，所得租金原告得80%，被告得20%。2006年被告将与原告情况相同的朝俊等人诉至法院要求收回房屋，因西安市中级人民法院错误判决，被告从2006年7月1日起拒绝向原告支付房屋收益。2008年年底市中院以市场仍有收益应维持现状为由，驳回被告的诉请。故诉至法院要求判令被告支付原告房屋收益36153.60元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，1995年4月6日，钞淑琴和乘风公司签订达成口头协议，由钞淑琴购买房屋为B区8排6号壹间，面积26.4平方米；购房款为每平方米1680元。钞淑琴应当向乘风公司交纳购房款为：44352元。4月6日钞淑琴仅向乘风公司交纳17040元，尚欠27312元。此后，钞淑琴未按合同的约定交纳全部购房款项，对该房屋不享有任何权利，包括房屋收益权。加之，经西安市中级人民相关判决的认定，钞淑琴购买的房屋属于违法建设，其和乘风公司签订的《购房合同书》属于无效合同。
经审理查明，1995年4月6日，钞淑琴和乘风公司签订达成口头协议，由钞淑琴购买房屋壹间，约定的购房面积不足28平方米,但按28平方米计算。同日钞淑琴向乘风公司交纳17040元房款，被告向原告出具收款收据一份，列明原告购B区8排6号房屋壹间，单价为每平方米1680元。1995年7月28日被告向原告发放房屋权证，房屋为B区8排6号房屋一间，面积28平方米，使用期30年，有权出租、转让、继承。后在收款收据上注明房证已发。庭审中，被告提出房屋面积为26.4平方米，按单价每平方米1680元计算，房屋价值为44352元，原告提出的收据仅交纳了17040元，尚欠27312元未付。原告则提出是因被告以前尚欠原告运费3万元，房屋面积28平方米，单价每平方米1680元，合计是47040元，双方抵账3万元，由原告支付了下欠的17040元。被告也向原告颁发了房屋产权证。
2003年11月26日陕西澳都房地产公司代理被告与原告签订代租协议书，期限一年（从2003年7月1日起到次年对应日）。房屋每平方米月租金18元，扣除17%的税费，支付10%作为被告的代租费。房屋的维修、管理、水电费用均由甲方承担。
2004年6月18日原、被告签订代租协议书，期限一年（从2004年7月1日起到次年对应日），房屋每平方米月租金26元，扣除17%的税费，付给甲方代租费5%。被告将原告房屋调整为西北水暖管材市场3排38号。
2005年7月8日双方签订代租协议书，期限一年（从2005年7月1日起到次年对应日），房屋每平方米月租金29元。
2006年7月，同期的代租费名单中每平方米月租金28元，下欠钞淑琴房屋收益2016元。2006年6月8日被告给经营户通知3排每平方米月租金35元。
2006年9月30日后，原、被告再未签订代租协议，但被告仍将原告房屋对外出租并收取经营户的租金。被告未向原告支付80%的房屋租金收益。
2007年6月15日被告给经营户通知2007年7月1日至2008年6月30日3排每平方米月租金45元；2008年被告给经营户通知2008年7月1日至2009年6月30日3排每平方米月租金55元。
原告主张2006年9月30日前按每平方米33计算被告尚欠2217.60元，现按每平方米30计算应为2016元。2006年10月1日至2007年6月30日房屋每平方米月租金35元，80%的收益7056元；2007年7月1日至2008年6月30日每平方米月租金45元，80%的收益12096元；2008年7月1日至2009年6月30日每平方米月租金55元，80%的收益14784元。以上合计36153.6元。原告依据的是被告的交费通知。
西安市中级人民法院（2008）西民再终字第68号民事判决认定，纪祥公司未经有关部门批准擅自修建朱宏路批发市场，后有关部门对该市场又发出《拆除违法建筑决定书》，确认该市场属违法建筑，应予拆除，但乘风公司是在北二环建成并通车约十余年后，有关部门并未再执行上述决定，亦未再发文责令拆除该市场之房屋。
上述事实，有房屋产权证、代租协议书、收费通知、谈话笔录、庭审笔录及相关证据在卷为证。
本院认为,1995年被告向原告颁发了《房屋产权证》，其后被告多次与原告签订“代租协议”并向原告多次支付了代租费用，而2006年9月30日后，原、被告虽未签订代租协议,但被告仍然继续使用原告的房屋并与经营户签订经营合同收取租金，原告也未提出解除租赁关系，故2006年9月30日后双方的续租关系成立，租期为不定期。鉴于该市场至今未被拆除仍有收益的实际情况，原告要求给付80%的房屋租金收益，应予支持。本案争议的焦点是2006年10月1日至2009年6月30日期间房屋租金数额如何确定。双方约定原告房屋2003年每平方米月租金18元，2004年26元，2005年29元，2006年7月1日至9月30日30元，双方租金逐年递增。被告向经营户发出的交费通知，原告房屋每平方米月租金2006年35元、2007年45元、2008年55元，被告与经营户签订的租用经营场地合同，原告房屋每平方米月租金2003年20元、2004年26元、2005年每宗块月租金840元除以房屋面积28为30元、2006年每宗块月租金980元除以房屋面积28为35元、2007年每宗块月租金1260元除以房屋面积28为45元、2008年每宗块月租金1540元除以房屋面积28为55元，折算每平方米月租金也是逐年递增。被告现主张每平方米月租金10元、5元，违反了原、被告以往租金逐年递增的事实以及被告向经营户收取租金逐年递增的事实，亦违反了公平原则。被告按宗块出租降低房屋租金，有损于原告的利益。被告所谓宗块说是被告个体说，没有法律依据、社会依据，也没有经原、被告约定，本院不予采纳因续租关系成立，原合同的二八分成亦应延续，2006年9月30日以后的租金分配应当按被告与经营户合同中宗块租金二八分成。2006年7月1日至同年9月30日，被告尚欠租金2016元，2006年10月1日至2009年6月30日期间被告应给付原告房屋租金33936元，两项合计为35952元，原告起诉时计算有误，后予以更正减少，应予准许。至于被告提出原告尚欠房款一节，因被告已向原告颁发了房屋产权证，又多次续签了代租协议并支付部分租金，期间也一直未曾提出过原告尚欠房款事宜，庭审也未能提供足够的证据证明原告拖欠房款，故被告此辩称本院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告西安乘风机电设备有限责任公司下欠原告钞淑琴2006年9月30日前房屋租金2016元，于本判决生效后十日内给付原告。
二、被告西安乘风机电设备有限责任公司于本判决生效后十日内给付钞淑琴2006年10月1日至2009年6月30日期间房屋租金33936元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费704元（原告已预交），由被告负担，于上述付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王允之
人民陪审员 黄福全
人民陪审员 邓志斌
二〇〇九年九月七日
书 记 员 范 静