北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0117民初3803号
原告：张长立，男，1962年10月29日出生。
委托诉讼代理人：张京（张长立之女），住北京市平谷区。
被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号。统一社会信用代码:×××。
法定代表人：何礼萍,总经理。
委托诉讼代理人：廖仕富，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职工，住该公司。
委托诉讼代理人：靳晋芳(第一次开庭后被撤回委托诉讼代理，变更为许贵淳)，女，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职工，住该公司。
委托诉讼代理人：许贵淳，国浩律师（北京）事务所律师。
原告张长立与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张长立的委托诉讼代理人张京，被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖仕富、许贵淳、靳晋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张长立向本院提出诉讼请求：1.弘轩鼎成公司承担未按合同约定交付房屋的违约金9720元（暂计至2017年3月31日，全部违约金至房屋符合交付条件止）；2.弘轩鼎成公司继续履行与张长立签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），将窗户材质更换为断桥铝；3.弘轩鼎成公司继续履行与张长立签订的合同，将外立面更换为文化砖、涂料。庭审中，张长立变更诉讼请求为：弘轩鼎成公司给付张长立因门窗材质与约定不符及未按约定交付房屋的违约金共计10000元。事实和理由：2016年3月，张长立与弘轩鼎成公司签订合同，购买弘轩鼎成公司开发的位于北京市平谷区夏各庄镇某住宅楼2层3单元-201号房屋（以下简称涉案房屋），交房日期为2016年12月28日，房屋交付时应达到居住使用条件。弘轩鼎成公司于2016年12月通知张长立办理入住手续，后又以办理人员较为集中为由推迟至2017年1月7日才交付房屋。而交付时房屋上水、下水、供暖、燃气均未达到使用条件，且电路无电、地下室及一层屋内存水、电梯无法使用、道路硬化及绿化未完成。交房后一个多月才能正常用水，约2017年3月15日才能用临时电，整个供暖季都不能供暖，约2017年3月底才进行的道路硬化及绿化，2017年6月5日才开通燃气。另外，合同约定房屋门窗材质为断桥铝，但实际安装的门窗材质为塑钢，约定房屋外立面为文化砖、涂料，但实际为涂料。对于以上违约行为，弘轩鼎成公司提出以一年物业费和一年供暖费作为补偿，张长立不同意该方案，双方协商未果，故诉至法院。
弘轩鼎成公司辩称，不同意张长立的各项诉讼请求。合同约定交付房屋日期为2016年12月28日，弘轩鼎成公司在此期限内已通知张长立办理交房入伙手续，因办理业主较为集中，经张长立同意，于2016年12月30日正式办理的交房手续，张长立亦于该日签署了入伙收楼确认单，现其称2017年1月7日才办理入伙手续，缺乏依据。根据约定，买受人同意，出卖人因集中或大量安排买受人办理房屋交付手续，晚于商品房预售合同约定的交付日期30日以内的，该房屋交付不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交房责任。故弘轩鼎成公司于2016年12月30日交付房屋，无需承担逾期交房责任。涉案工程已于2016年12月6日验收合格并办理了竣工备案，说明市政基础设施均达到了使用条件。双方并未约定路面硬化及绿化期限，故交房时路面硬化及绿化未完工并非违约，且现在路面硬化和绿化工程已经完成。2016年12月15日已完成市政排水后的检修工作,但因交房时正值寒冬，楼内无供暖，为保证管线安全，未向室内供水。对此交房时已向业主说明，业主未提出异议，并非交付房屋时上、下水未达到使用条件。电梯于2016年11月已通过质量监督局检查，可以使用。燃气工程已于2016年12月1日经验收合格，具备使用条件。因供气单位建设的CNG站容量不足，没有余量向涉案小区供气，故业主无法使用燃气。此非弘轩鼎成公司能够控制，亦非弘轩鼎成公司责任。涉案小区采暖系统采用燃气锅炉为热源，CNG站燃气不足，无法提供热源，故无法启动供暖设备。为此弘轩鼎成公司已经采取暂不收取电费的方式进行补救，业主可以采用电采暖方式进行取暖。合同约定2016年12月28日达到使用条件的是市政双路供电（过渡性供电），并非正式用电，过渡性供电从交付时就能使用。综上，弘轩鼎成公司交付的房屋达到了约定的交付条件，对因第三人原因导致无法使用的问题也及时采取了补救措施，不应承担违约责任。约定的万分之三违约金只适用于没有进行竣工备案及房屋测量报告的情形，水、电、暖等市政基础设施是否可以使用不属于交付使用条件的范畴，张长立如因水、暖等市政基础设施产生损失，可以依法另行主张，但不应依此条款来主张违约金。合同中约定的门窗型材为“断桥铝”系套用格式时打印错误，实际应为塑钢。在设计、招标、备案的整个过程中，弘轩鼎成公司均明确窗户材质为塑钢，且已经过相关建设部门批准实施，未经批准不得随意改变设计方案。且根据《补充协议》第十条约定，商品房装饰、装修、设备标准以合同约定或双方最终确认标准或实际施工图为标准，实际施工图和最终确认窗户材质为塑钢，故弘轩鼎成公司提供的塑钢窗并无不当，不应承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。无争议的事实为，2016年3月30日，张长立与弘轩鼎成公司签订合同（编号：Y1862458），购买弘轩鼎成公司开发的涉案房屋。合同第十二条交付条件中约定，出卖人应在2016年12月28日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应该满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条内容为，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期。具体为上水、下水2016年12月28日达到使用条件；市政双路供电（过渡性供电）2016年12月28日达到使用条件；供暖2016年12月28日达到使用条件；燃气2016年12月28日达到使用条件；电话通信线2016年12月28日交付，敷设到户；有线电视线2016年12月28日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人办理商品房交付手续的，由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房。该合同并未约定公共绿地、小区非市政道路、公共停车场、幼儿园、学校等其他设施达到使用条件期限。附件十《补充协议》第九条第（六）项约定，买受人同意，出卖人因集中或大量安排买受人办理房屋交付手续，晚于商品房预售合同约定的交付日期30日以内的，该房屋交付不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交房责任。合同第十四条约定逾期交房责任。具体为除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件六中对装饰和设备标准约定为外墙为文化砖、涂料；门窗型材为断桥铝。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定标准修复。《补充协议》第十条约定，出卖人为使买受人直观感受该商品房的基本情况、特点而修建的样板间及展示区内的家具、灯饰、装饰、装修标准、设备标准及其设计、展示出的空间布局、房间功能或状态仅供买受人参考，不作为房屋交付的标准和条件。该商品房的装饰、装修标准、设备标准仅以合同约定或双方最终确定的标准或实际施工图纸为准。根据图纸计算，涉案房屋窗户面积为9.46平方米，实测为11平方米。涉案房屋交付时水、燃气均不能使用，2016-2017年整个供暖季暖气无法启用。涉案房屋所在小区路面硬化及绿化于庭审时已经完工。
双方争议的事实一是涉案房屋交付时间；二是涉案房屋内水、暖气、燃气等市政基础设施是否在约定交付期限内建成竣工；三是涉案房屋内水、电、燃气可以使用的时间；四是房屋交付时是否存在电路无电、地下室及一层屋内存水、电梯无法使用情况；五是合同中门窗材质内容是否系笔误。张长立主张涉案房屋交付时间为2017年1月7日，对此弘轩鼎成公司予以否认，并提供了张长立签字确认的入伙收楼确认单，签字时间为2016年12月30日，在无其他相反证据情况下，本院据此证据认定交付涉案房屋时间为2016年12月30日。弘轩鼎成公司出具了工程竣工验收备案表、燃气竣工验收记录、水费缴费通知单、北京市平谷区人民政府关于解决夏各庄新城中弘地产项目用气问题的文件，证明涉案房屋在交付时水、电、燃气等市政基础设施均在约定期限内竣工，可以交付使用，之所以未能实际使用系供电站燃气容量不足所致。张长立虽否认，但未提供相反证据，且弘轩鼎成公司出具的部分证据系相关部门文件，证明效力较高，故本院对其主张的事实予以认定。张长立主张收房一个多月后水可以正常使用，燃气为2017年6月5日开通。弘轩鼎成公司承认因供气站容量不足，交付房屋时水、燃气不能使用，但不清楚可以使用的具体日期。考虑到交付房屋一个多月后天气渐暖，管道冻裂风险减小，且2017年5月9日本案第一次开庭时弘轩鼎成公司承认燃气尚不能使用，故本院认为张长立主张的日期合理，予以确认。张长立主张约2017年3月15日才能使用临时电，但未能提供有效证据证明，对此弘轩鼎成公司不予认可。考虑到临时电系房屋建设施工所必须，从房屋建设施工时便可使用，故本院对张长立临时用电时间的主张不予认定。张长立主张房屋交付时存在电路无电、地下室及一层屋内存水、电梯无法使用情况，但未提供证据佐证，弘轩鼎成公司亦不认可，故本院对此事实不予认定。弘轩鼎成公司提交建筑设计说明、门窗招标深化设计技术要求、竣工备案表等证据，证明涉案房屋门窗材质在设计、招标、竣工备案各程序中均明确为塑钢，进而证明与张长立合同中关于门窗材质为断桥铝的内容系笔误，对此证据的关联性张长立不予认可。本院认为，双方签定的合同明确约定了门窗材质系断桥铝，目前弘轩鼎成公司亦无证据证明其口头或其他形式向张长立表明过涉案房屋门窗材质实际上系塑钢，故无论弘轩鼎成公司对涉案房屋设计、招标、竣工备案是否为塑钢或是否断桥铝系其笔误，其均应按照协议来履行。
本院认为，本案双方签订的商品房预售合同合法有效，对双方具有约束力，均应遵照履行。根据认定的事实，弘轩鼎成公司在约定交房期限内已通知张长立办理交房入伙手续，因办理业主较为集中，经张长立同意，推迟两日正式交付房屋。根据约定，经买受人同意，出卖人因集中或大量安排买受人办理房屋交付手续，晚于商品房预售合同约定的交付日期30日以内的，该房屋交付不属于逾期交房，故弘轩鼎成公司无需承担逾期交房责任。本案争议的焦点一是，弘轩鼎成公司在约定期限内交付了涉案房屋，但因供气站容量不足，交付的房屋水、暖气、燃气不能使用弘轩鼎成公司是否要承担未按照约定交付房屋的违约责任。对此本院认为，在合同第十三条中明确约定上水、下水、供暖、燃气于2016年12月28日达到使用条件，相关市政基础设施仅建成竣工，未完成与相关市政部门对接，真正达到通水、通暖、通气不能认定为达到使用条件。根据法律规定，当事人因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。弘轩鼎成公司以第三人原因导致业主无法在房屋交付之日使用燃气、水、暖气其不应承担责任之抗辩意见本院不予采信。
本案争议焦点二是未按约定条件交付房屋应承担的违约金数额。合同第十四条明确了出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人时应该承担的违约责任。而第十二条明确了该商品房交付时应该满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。故弘轩鼎成公司以第十三条约定的条件不适用第十四条违约条件的抗辩意见没有事实依据，本院不予采信。根据合同第十四条，弘轩鼎成公司应该按日计算向张长立支付全部已付款万分之三的违约金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。考虑到，弘轩鼎成公司已经按期交付了房屋，水在收房后一个多月即可正常使用，弘轩鼎成公司亦采用了免费用电的方式补救未开通暖气的不便，短期内不能使用燃气给业主带来的影响有限，故水、供暖、燃气未按约定达到使用条件，给业主带来的损失并不大，按照合同约定第十四条支付违约金明显过高于实际损失，弘轩鼎成公司亦明确要求减少违约金数额，故本院采信其意见，具体违约金本院将参照张长立的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行确定。供暖季结束前的2.5个月，本院根据同地段同面积同类房屋的租金情况确定实际损失数额，在此基础上酌定张长立因交付房屋不符合约定违约金为3750元。供暖季结束至2017年6月5日，虽其他设施可以正常使用，但燃气仍未接通，本院酌定此期间违约金为1000元。弘轩鼎成公司虽在交付房屋后采用免费供电的方式进行补救，但该措施并未彻底解决用水、供暖、燃气问题，不适用于合同第十三条由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房的约定。弘轩鼎成公司以该条款主张其不用承担未按约定交付房屋违约责任的抗辩意见本院不予采信。
本案争议的焦点三是交付房屋的门窗材质与约定不符的违约责任。双方合同中约定出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定标准修复。根据该约定张长立应主张弘轩鼎成公司按照约定标准修复，而非主张违约金。但商品房系特殊商品，该工程设计必须经规划批准、备案，未经批准不得擅自改动。而该商品房门窗在设计上材质即为塑钢，未经批准，法院直接判决变更门窗材质为断桥铝，将与相关行政主管部门的管理权发生冲突，难于执行，弘轩鼎成公司亦以该理由不同意修复。在此情况下，为保护业主利益，变通违约责任方式为支付违约金并无不当，本院予以支持。具体违约金数额，本院根据张长立房屋门窗实际面积及断桥铝与塑钢材质门窗的差价酌定为2000元。《补充协议》第十条规定的是样板间与合同约定或双方最终确定的标准或实际施工图纸不符时不承担违约责任，而非实际交付与约定不符时责任，弘轩鼎成公司以此条款主张实际交付与约定不符不属于违约于法无据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿张长立未按约定交付房屋及门窗材质与约定不符造成的损失共计6750元；
二、驳回张长立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 ＸＸ宏
二〇一七年七月五日
书记员 郑 坤