广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初2577号
原告：田彬，男，1989年7月9日出生，汉族，住河南省新野县，
原告：马申丽，女，1990年10月30日出生，汉族，住河南省新野县，
委托诉讼代理人：田彬（身份情况同上，系其配偶）。
被告：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。
法定代理人：谢某。
被告：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦。
负责人：黄红日，行长。
委托诉讼代理人：陆碧燕，广东汇俊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王燕，广东汇俊律师事务所实习人员。
原告田彬、马申丽与被告广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）、中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告马申丽的委托诉讼代理人田彬，被告民生银行广州分行的委托诉讼代理人陆碧燕、王燕到庭参加了诉讼。被告利海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告田彬、马申丽共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决利海公司和民生银行广州分行涂销广州市白云大道利海绿洲花园D1栋1221房的抵押登记；2.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年5月1日，我们与利海公司签订了《【托斯卡纳】认购书》，约定我们向利海公司购买广州市白云大道利海绿洲花园D1栋1221号房（以下简称涉案房屋）。后双方又签订了《延期办理〈商品房买卖合同〉签订手续的申请》和《关于房款分期支付的申请》，约定了延期签订房屋买卖合同的期限。我们已向利海公司缴纳了部分购房款且利海公司于2015年5月1日将涉案房屋交付给我们使用至今。双方约定的延期签订合同期限届满后，我们多次要求利海公司签订《商品房买卖合同》及办理产权交易过户手续，但是利海公司均以各种理由推脱。后我们发现涉案房屋已经被利海公司抵押给民生银行广州分行，致使我们更无法办理涉案房屋的房产证。两被告所为已严重侵害我们的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告广东利海集团有限公司无辩称。
被告民生银行广州分行辩称，不同意原告的诉讼请求，我行对涉案房屋的抵押权系合法设立并经过登记的，利海公司没有清偿贷款，我行有权处分抵押财产，原告无权依据《【托斯卡纳】认购书》要求我行涂销抵押登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的认购书、申请、收据、刷卡存根、发票、复函、合同、他项权利证书、判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月26日，广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（委托人）与利海公司（借款人）、民生银行广州分行（受托人）签订了编号为公委贷字第ZH1300000227403号的《公司委托贷款合同》和《委托贷款抵押合同》，约定由民生银行广州分行向利海公司发放贷款，利海公司以其司的利海绿洲花园三期项目的在建工程提供抵押担保，其中涉案房屋属于抵押物的一部分，面积为47.05平方米，评估现值为846900元。民生银行广州分行表示其行在与利海公司签订上述合同时，已对抵押物进行查册，并不知道抵押物是否已经出卖。
2013年12月4日，民生银行广州分行依法办理了涉案房屋的抵押权登记，登记字号为13预登01507247，他项权利证号为粤房地建抵登穗字第0120237072号。
2015年2月12日，两原告（认购方）与利海公司（出售方）签订《【托斯卡纳】认购书》，约定：认购物业为涉案房屋，预售建筑面积为47.05平方米，套内面积为37.73平方米，认购价为743225元。付款方式为银行按揭付款，定金3万元须于签署本认购书时付清；首期楼款31万元须于2015年2月10日前付清（含定金）；第二期楼款61613元须于2015年2月15日前付清；余额楼款371612元按出售方指定的日期，地点申请办理银行按揭。交楼时间以开发商实际通知的时间为准等等。
同日，两原告向利海公司提交《关于房款分期支付的申请》，主要内容为：1.首期房款为认购价的41%，即31万元，于2015年2月10日前付清（含定金）；2.分期房款为认购价的9%，即61613元，于2015年2月15日前付清；3.余额房款为认购价的50%，即371612元，待贵司与本人签订正式《商品房买卖合同》及有关文件后，按贵司指定的日期、地点办理一次性付款或申请银行按揭等等。两原告另向本院提交了一份《延期办理〈商品房买卖合同〉签订手续的申请》，拟证明与利海公司约定了延期签订房屋买卖合同的期限，申请延期时限为24个月的事实。
庭审中，两原告表示2013年其方已与利海公司签订了一份认购书，但由于两原告当时并不具备购房资格，故只签订了认购书没有办理预告登记，其方在签约时对于利海公司与民生银行广州分行之间的抵押关系并不知情。两原告现已具备购房资格，故于2015年2月12日签订了第二份认购书，且于2015年5月1日收楼使用涉案房屋，并提交了其方交纳的关于涉案房屋电费、住宅管理费、污水处理费发票作为证据证实。为证明上述事实，两原告向本院提交了刷卡商户名称为利海公司的刷卡存根5张，载明于2013年2月12日缴纳了61613元，于2013年4月27日缴纳了1万元，于2013年5月28日分别缴纳了9410元和210590元，于2013年9月27日缴纳了6万元。
2014年4月27日，利海公司出具了收取两原告关于涉案房屋定金1万元的收据。2014年4月28日，利海公司出具了收取两原告关于涉案房屋定金2万元的收据。2014年5月28日，利海公司出具了收取两原告关于涉案房屋首期房款210590元的收据。2014年9月27日，利海公司出具了收取两原告关于涉案房屋楼款6万元的收据。2015年2月12日，利海公司出具了收取两原告关于涉案房屋楼款61613元的收据。两原告表示购房款的付款时间应以刷卡存根的时间为准。
民生银行广州分行向本院提交了广州市天河区人民法院于2016年12月2日作出的（2015）穗天法金民初字第2946号民事判决书，拟证明利海公司未如约偿还贷款的事实。判决书查明：根据《委托贷款抵押合同》约定，利海公司自愿以位于广州市白云区的利海绿洲花园三期项目的在建工程即利海绿洲花园D1栋共41套的在建工程为《公司委托贷款合同》设立抵押担保，并办理了抵押备案登记。判后，利海公司不服，并针对利息部分提出了上诉，但对事实部分予以承认。两原告对上述证据无异议。
根据广州市国土资源和规划委员会于2017年2月16日出具的复函载明，利海绿洲花园D1栋项目，由利海公司开发建设，领有20110883号预售证，已以穗规验证[2014]171号通过规划验收，项目整体未办初始登记。涉案房屋暂无预告登记（预售合同备案）信息，已办理在建工程抵押登记，抵押权人为民生银行广州分行，抵押登记字号为13预登01507247号。目前涉案房屋暂无查封信息。
另查，利海公司至今未办妥涉案房屋的产权登记。
本院认为，本案的争议焦点在抵押权与债权的冲突。对于两原告提出要求利海公司和民生银行广州分行涂销抵押登记的诉讼请求，本院认为，首先，就涉案房屋而言，上述抵押权已经登记设立，根据“物权优于债权”的一般原则，两原告基于认购协议享有的债权无法与之对抗；其次，民生银行广州分行作为抵押权人，在两原告与利海公司的合同关系未公开的情况下，无法知道涉案房屋出售的事实，故其在订立贷款抵押合同的过程中不存在未尽合同注意义务的情形；综上两点意见，本院对两原告的诉讼请求不予支持。利海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
驳回原告田彬、马申丽的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由田彬、马申丽负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 肖 群
人民陪审员 曾结枝
二〇一七年八月十八日
书 记 员 郭嘉嘉