山西省晋城市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第838号
原告晋城市城区北石店镇南石店村村民委员会，地址：晋城市城区北石店镇南石店村。
组织机构代码：73191539-4。
法定代表人关光华，任村委会主任。
委托代理人刘志刚、魏刚，山西弘毅律师事务所律师。
被告李红军，男，1974年4月17日生，汉族，山西省晋城市城区人。
被告张会新，男，1972年9月25日生，汉族，山西省晋城市城区人。
被告刘红黎，男，1972年7月6日生，汉族，山西省晋城市城区人。
原告晋城市城区北石店镇南石店村村民委员会（以下简称南石店村委）诉被告李红军、张会新、刘红黎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南石店村委委托代理人刘志刚、魏刚，被告李红军、张会新、刘红黎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1986年1月11日，赵奇文（已故）与原告协商，想租用原告的场地房屋建造铁厂，原告将村集体所有的一块场地租给赵奇文使用，该场地面积约10亩，场地有房屋26间（其中楼房7间、平房13间、工房6间）。双方约定租赁期限为10年，租金每年2万元，签有《租用场地合同书》一份，赵奇文承租期间，仅向原告支付了一年租金。租赁期限届满后，双方未续签书面合同，但赵奇文仍占用该场地。2013年赵奇文去世，2014年，由于原告村涉及拆迁改造，欲收回上述场地及房屋，便通知赵奇文之子赵建兵腾退场地、房屋，赵建兵答应腾退，但称其父亲在世时已将该场地、房屋转租给了被告张会新，并签有协议书，现张会新与李红军、刘红黎实际占用该场地、房屋。原告与三被告协商要求腾退，三被告拒绝。故请求人民法院依法确认赵奇文与被告张会新所签订的协议书无效；依法判令三被告腾退原告所有的场地及房屋，如三被告在租赁期间有自行修建的建筑及附属物，则判令其予以拆除、恢复原状；本案诉讼费由三被告承担。
被告李红军口头辩称：原告与赵奇文签订过租赁合同，随后我又与赵奇文签订了转租协议，而且我每年向赵奇文支付租金2万元，我认为我与赵奇文之间的协议是有效的。
被告张会新口头辩称：现在久信面粉厂已不是我经营，相关手续也已变更，原告的场地、房屋也不是我实际占用，因此本案与我无关。
被告刘红黎口头辩称：与张会新的意见一致。
经审理查明：1986年1月11日，原告南石店村委与赵奇文（已故）签订了租用场地合同书，约定赵奇文投资修建铁厂，租用原告场地一块，面积10亩，场地内有房屋26间（其中楼房7间、平房13间、工房6间），租赁期限为10年，租金每年2万元。合同中明确约定，赵奇文所占用原告的场地、房屋、道路，只有占用和在占用期间的维修使用权，并保证不得转让出卖，场地、房屋、道路所有权仍归原告所有。租赁期限届满后，双方未续签书面合同，但赵奇文仍占用该场地。2007年12月31日，赵奇文在未征得原告南石店村委同意的条件下，与张会新签订协议书，约定将南石店铁厂所占用的场地及生产工房等转租给张会新兴办晋城市城区久信面粉厂使用，张会新每年支付给赵奇文租金2万元，租赁期限为10年。该面粉厂由被告张会新、李红军、刘红黎共同出资经营，为个体工商户，登记所有人为张会新。2011年8月9日，因经营需要，该面粉厂变更为个人独资企业，法定代表人为张会新。2013年2月21日，三被告因对投资合作产生分歧，遂达成协议，张会新将刘红黎的投资款全部退出后将该面粉厂自2013年2月25日起转让给李红军独自经营，2013年5月13日，张会新与李红军到晋城市工商行政管理局城区分局办理了法定代表人变更手续，此后，晋城市城区久信面粉厂由李红军所有并经营管理。2014年，南石店村涉及拆迁改造，原告欲收回上述场地及房屋，与三被告协商未果，遂诉至本院。
以上事实有起诉状、原、被告双方陈述、租用场地合同书、公证书、协议书等证据在案佐证。
本案争议焦点为：
1、赵奇文与被告张会新所签订的《协议书》是否有效？
2、原告主张要求三被告腾退所占用的场地、房屋并恢复原状有何依据，应否支持？
针对本案争议焦点一，原告主张赵奇文与原告签订的租赁合同于1996年1月11日到期后，双方形成不定期租赁的事实，不定期租赁原告可以随时主张收回出租的场地、房屋，赵奇文在此期间与张会新所签协议未经原告书面同意，也违反合同法关于转租应征得原出租方书面同意的规定，因此，赵奇文与张会新签订的《协议书》应认定为无效。
据此原告提供了如下证据：
1、原告南石店村委与赵奇文签订的《租用场地合同书》及晋城市城区公证处出具的公证书，证明原告与赵奇文签订合同的履行截止日期为1996年1月11日，并且在合同中原告未允许赵奇文将该场地、房屋进行转租；
2、赵奇文与张会新签订的《协议书》一份，证明该协议的签订时间为2007年12月31日，即原告与赵奇文签订的合同期限届满之后，并且该协议签订时并未征得原告的书面同意。
对于原告出示的以上证据，被告李红军表示对证据本身无异议，但主张原告知道赵奇文与张会新签订协议的事情，并且面粉厂已成为既成事实，面粉厂进行扩建时原告也未提出异议。至于原告与赵奇文签订的合同，是他们之间的事，赵奇文未支付合同到期后的租金是原告自身的失职，其每年都向赵奇文支付了相应的租金。
被告张会新对证据本身无异议，但表示对于赵奇文与原告签订的合同其不知道，也与其无关，其已经于2013年5月13日将久信面粉厂的法人代表变更为李红军，面粉厂之后发生的事情与其无关。
被告刘红黎的质证意见与张会新一致。
针对本案争议焦点二，原告陈述李红军在接手久信面粉厂后，虽然事实上占用原告的场地、房屋，但是在赵奇文与张会新所签订的协议被确认无效后，张会新基于该协议占用原告的场地、房屋便没有法律依据，而李红军基于与张会新、刘红黎的合伙关系对该场地、房屋的占用也丧失了依据。因此，李红军应当向原告腾退占用的场地及房屋，张会新作为协议的签订者和原面粉厂的合伙人，刘红黎作为原面粉厂的合伙人，应承担一定的协助义务。
被告在占用期间，如果修建有建筑物，该建筑物修建时未经原告书面同意，也未经相关部门批准，应属于违章建筑，基于该建筑物的违法性，不存在原告给予被告一定补偿的可能性。因此，被告在腾退房屋时应当对原告的场地恢复原状。
被告李红军陈述虽然赵奇文与原告之间的租赁合同已到期，但该场地一直由赵奇文支配使用，原告并未收回该土地，面粉厂的存在村里是承认的，增加的建筑物是赵奇文在世时修建的，是经过赵奇文同意的，并且面粉厂进行扩建时原告也并未阻拦，原告对该建筑进行过评估，因此，其认为新建的建筑物不属于违章建筑。
被告张会新提供了如下证据：1、张会新、刘红黎、李红军签订的协议书一份；2、晋城市工商行政管理局城区分局出具的企业基本注册信息查询单（晋城市城区久信面粉厂）；以上证据证明经三被告协商一致，晋城市城区久信面粉厂已由李红军一人独自经营，并于2013年5月13日将法定代表人变更为李红军，因此本案与其无关。
被告刘红黎表示无意见。
针对被告张会新出示的证据，原告质证称对该两份证据的真实性均无异议，可以证明三被告之间的合伙关系，李红军接手面粉厂后占用场地、房屋是基于张会新与赵奇文所签订的协议，因为该协议无效，所以李红军现在占用原告的场地是不合法的。
对于以上原、被告出示的证据，经当庭质证，双方均表示对证据本身无异议，该证据来源合法、有效，且能够客观的反映本案事实，本院依法予以确认。
本院认为，原告南石店村委与赵奇文所签订的《租用场地合同书》于1996年1月11日到期后，双方未再续签合同，虽然该场地及房屋仍由赵奇文占用，但赵奇文并未向原告继续支付租金，双方事实上已不存在租赁关系，赵奇文占用该场地房屋已失去法律依据。2007年12月31日，赵奇文在未征得原告同意的情况下，擅自与张会新签订协议，约定将其从原告处租赁的场地、房屋转租给张会新，系无权处分行为，按照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。赵奇文与张会新签订的转租协议既未得到权利人原告的追认，也未在协议签订后取得处分权，因此，赵奇文与张会新签订的《协议书》应为无效合同，自始不发生法律效力。对于原告要求确认赵奇文与张会新签订的《协议书》无效的诉请，本院予以支持。
李红军基于与张会新、刘红黎三人签订的协议书，于2013年5月13日成为上述场地、房屋的实际占有和使用者（即晋城市城区久信面粉厂的法定代表人），因为张会新与赵奇文所签协议无效，张会新对原告的场地无处分权，因此，三被告所签协议书仅对其三人内部有约束力，对原告不产生效力，李红军自然与原告不存在租赁关系，其无权占有和使用原告的场地、房屋。原告南石店村委作为所有权人，对该场地、房屋主张物权，要求三被告腾退场地、房屋，符合法律规定，应予支持。
对于在原告场地上新增的建筑物及附属物，被告李红军当庭陈述晋城市城区久信面粉厂曾进行过扩建，对于该场地上存在新增建筑物的事实予以认可，但其并未提供这些新增建筑物的合法手续，结合其对原告的场地并未取得租赁权，应视为违章建筑予以拆除。对于李红军称其修建时取得了赵奇文的同意，并且原告并未阻拦的答辩理由，赵奇文与原告的租赁合同早已到期，赵奇文对原告的场地并无处分权，因此，这并不能够成为李红军占用原告场地并新建建筑物的理由，对李红军的答辩理由不予采信，其在原告场地上新建的建筑物及其附属设施，依法应予以拆除，恢复原状。
对于原告的诉请，被告张会新主张其与李红军、刘红黎签有协议，原告的场地现由李红军实际占用，应与其无关，但本院认为，三被告所签协议对原告不产生约束力，由于张会新对原告场地的无权处分行为，该协议不能成为其对抗原告诉请的理由，虽然该场地、房屋现由李红军实际占用，但张会新、刘红黎作为原场地的占用者和久信面粉厂的经营者，应对此承担一定的协助义务。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认赵奇文与张会新于2007年12月31日签订的《协议书》无效；
二、被告李红军、张会新、刘红黎于本判决生效之日起三十日内将占用原告的场地、房屋交付原告，并将场地上新增的建筑物及附属设施予以拆除、恢复原状。
案件受理费2300元，由原告南石店村委负担1000元，被告李红军负担1300元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 王和平
助理审判员 丁 霆
助理审判员 刘亚涛
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 李 瑛