江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第00384号
上诉人（原审被告）李翔。
委托代理人翁文，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民武装警察部队镇江市消防支队，住所地江苏省镇江市九华山路17号。
负责人李林元，该支队政委。
委托代理人樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。
原审第三人叶国春。
原审第三人杨国彬。
上诉人李翔因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第1558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于镇江市中山东路393号1号楼（共六层，建筑面积1858.68平方米）为中国人民武装警察部队镇江市消防支队（以下简称镇江消防支队）所有。
2010年5月，镇江消防支队作为出租方（甲方）与李翔及上海爱居兔运动服饰有限公司（以下简称爱居兔公司）作为承租方（乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》，合同约定，镇江消防支队将镇江市中山东路393号1号楼出租给李翔及爱居兔公司用于商业经营使用，租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币280万元，租金每半年的前十日交付。此外合同还就保证金、双方权利和义务、违约金、附加条款等事项进行了约定。其中，合同第八条约定，租赁期内乙方应当履行的义务有“不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转让的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经武警部队基建营房部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营”；合同第十一条约定，乙方违约责任的内容有“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；如抵扣不足，乙方应当补足”；合同第十七条约定，双方承认的附加条款的内容有“租金在上一年的基础上每年递增捌万元”、“合同履行期间，与租赁发生的相关事宜，由李翔负责与甲方处理，上海爱居兔运动服饰有限公司不参与事务处理”。
合同签订后，双方对该合同进行了公证，镇江消防支队按约提供租赁房屋，租赁房屋一楼由爱居兔公司经营使用，二楼以上由李翔用于经营京口区君豪商务宾馆。
2010年6月1日至2013年5月31日的租金，镇江消防支队尚能足额收取。2013年6月1日至2014年5月31日的租金，镇江消防支队仅于2013年12月31日收取28万元、2014年1月2日收取37万元，之后再未收到租金。
2014年4月29日，镇江消防支队向李翔发送《催告函》，催告内容为：“一、请您在接到本《催告函》后五日内付清所欠的所有租金，合计人民币213.66万元；二、如您逾期仍不支付，鉴于您根本违约行为，我消防支队则可要求提前解除与您的租赁合同，并要求搬出租赁房，将房屋完好无损地交付我消防支队，届时不再另行发书面的《解除租赁合同通知》。”李翔于2014年4月30日签收催告函，嗣后仍未交纳房租。
2010年4月镇江消防支队为爱居兔公司申领了中国人民武装警察消防部队房地产租赁许可证，该证注明爱居兔公司为涉案房屋的承租人，有效期自2010年6月1日至2012年12月31日。2011年8月5日，爱居兔公司登记注销。
2013年12月18日，李翔与叶国春签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，李翔将镇江市中山东路393号一楼（建筑面积313平方米）出租给叶国春，租赁期限自2014年1月1日至2020年5月31日，年租金为200万元，先付后租，于每半年到期前支付下半年租金。合同签订后，李翔已收取叶国春2014年上半年租金100万元，现本案所涉房屋的一楼西侧313平方米的场地由叶国春用于经营。
2013年，李翔与案外人颜君德签订《租房协议》一份，合同约定，李翔将其开设的君豪宾馆的一楼入库处的约3平方米的门面房出租给颜君德，租赁期限自2013年8月至2015年5月31日，租金1万元。后颜君德将租赁场所转让给杨国彬。
李翔与叶国春及颜君德签订转租协议均未经镇江消防支队许可。
镇江消防支队一审诉称：李翔拖延缴纳租金，并将承租房屋擅自转租给第三人使用。镇江消防支队多次催要，并于2014年4月30日发出书面《催告函》，李翔仍以经济困难为由，不予支付。请求判令：1、解除镇江消防支队与李翔签订的（2010）镇消房租合字第001号《武警部队房地产租赁合同》，要求李翔立即归还位于镇江市京口区中山东路393号的房屋（建筑面积：1858平方米）；2、要求李翔缴纳自2013年8月17日至2014年6月30日期间的租金265万元及截至于搬离租赁房屋之日的后续租金；3、要求李翔支付延期缴纳租金的违约金699600元。
李翔一审辩称：镇江消防支队将房屋租赁给李翔和爱居兔公司，而非李翔一人。李翔与爱居兔公司经营项目不同，分别交纳水、电费，两者并非一个整体。李翔所交租赁费用已远远超过其应承担的部分。爱居兔公司未缴纳房租不应由李翔承担责任。中国人民武装警察消防部队核发的《房地产租赁许可证》显示，本案所涉房产的承租人为爱居兔公司。部队的房屋禁止出租给个人，镇江消防支队与李翔不存在租赁关系，李翔仅为该房的使用者。镇江消防支队的起诉缺乏事实依据，应予驳回。
原审第三人叶国春一审述称，本案与第三人无关。李翔与第三人之间的合同未到期，不同意返还房屋，根据合同约定，合同于2020年期满。
原审第三人杨国彬一审述称，不同意返还房屋，第三人与李翔所签合同截止于2015年5月，第三人已交纳了租金。
原审法院认为：本案所涉房屋为镇江消防支队合法所有，其与李翔及爱居兔公司签订的租赁合同未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行各自的义务。
依据合同的相对性，李翔与爱居兔公司作为合同的一方与镇江消防支队互为合同的债权人和债务人，就合同约定的租金交付义务而言，镇江消防支队为债权人，李翔与爱居兔公司系共同债务人，而共同债务人对外负有连带给付之义务，为此，镇江消防支队仅向李翔主张交付租金的权利，符合法律规定，应予支持。李翔称其与爱居兔公司分别承租房屋，并非统一整体，无事实依据，不应采纳。
核发《房地产租赁许可证》系军队房屋租赁的内部管理行为，合同关系的确认应依据当事人的意思表示，李翔以许可证记载内容为由，辩称自己并非承租人，依据不足，不应支持。
合同当事人可以约定单方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，享有解除权的一方可以解除合同。镇江消防支队与李翔约定，逾期30日交纳房租，该支队有权解除合同。根据约定，李翔应于2013年6月1日前交纳2013年6月1日至2013年12月1日的租金计152万元，于2013年12月1日前交纳2013年12月1日至2014年5月31日的租金计152万元，结合实际交纳房租的事实，其逾期交纳租金的时间已超过30日，镇江消防支队享有合同解除权。镇江消防支队向李翔发出的催告函除有催款之意外，还包含解除合同的意思表示，因李翔仍未交纳租金，故在镇江消防支队出具的催告函中注明的租金交纳期限届满的次日（2014年5月6日），双方之间的合同解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合上述规定以及合同约定，李翔应当将承租房屋返还镇江消防支队，该支队返还租赁房屋的请求，于法有据，应予支持。
租赁合同中，承租人主要的义务为支付租金。因镇江消防支队和李翔之间的合同已于2014年5月6日解除，李翔仅交纳第三年度租金65万元，结合合同约定，经核算，截至2014年5月6日，李翔尚欠租金218.12万元。又因李翔仍占有承租房屋，镇江消防支队可按照合同约定的租金标准要求李翔支付2014年5月7日以后的房屋使用费。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。李翔未按时交纳租金已构成违约，应承担违约责任。按照合同约定的逾期交纳违约金的计算方式，结合李翔逾期交纳租金的期限，镇江消防支队仅主张699600元，符合法律规定，应予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决，一、中国人民武装警察部队镇江市消防支队与李翔于2010年5月签订的《武警部队房地产租赁合同》于2014年5月6日解除；二、李翔将其承租的位于镇江市京口区中山东路393号的房屋1号楼（建筑面积1858.68平方米）于判决生效后十日内返还中国人民武装警察部队镇江市消防支队；三、李翔于判决生效后十日内给付中国人民武装警察部队镇江市消防支队截至2014年5月6日的租金218.12万元，此后至李翔将承租房屋返还之日止，按照其与中国人民武装警察部队镇江市消防支队合同约定的租金标准给付中国人民武装警察部队镇江市消防支队房屋使用费；四、李翔于判决生效后十日内给付中国人民武装警察部队镇江市消防支队违约金699600元；案件受理费33756元，保全费5000元，合计38756元，由李翔负担。
上诉人李翔不服一审判决，提起上诉称，被上诉人起诉要求解除合同，一审判决确认合同已经解除，该判决超出了当事人诉讼请求的范畴。一审判决错误地认定《催告函》具有解除合同通知的效力，侵害了上诉人提起解除合同异议之诉的权利。一审法院未通知爱居兔公司作为当事人参加诉讼，遗漏诉讼主体。一审判决上诉人应与爱居兔公司承担连带责任，缺乏法律依据。上诉人与爱居兔公司没有共同租赁关系。本案中所谓的拖欠租金是爱居兔公司撤场，房屋空置所致，与上诉人无关。一审法院对2013年10月21日可能另行支付过74万元租金的事实未能查清。涉案承租房屋一楼的电费一直是与爱居兔有关的单位单独缴纳，证实一楼的租金与上诉人无关。一审判决未将违约金调整到位，违反了合同法第一百一十四条第二款的规定。请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人镇江消防支队辩称，上诉人对被上诉人一审诉讼请求的理解机械、狭隘。上诉人与爱居兔公司共同向被上诉人承租房屋，其与爱居兔公司是权利义务共同体。所谓2013年10月21日74万元租金的事实是，上诉人在2013年9月13日通过工商银行支付给被上诉人74万元租金，上诉人2013年10月21日到被上诉人处时，被上诉人补开了收费票据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人叶国春二审期间未主张新的意见。
原审第三人杨国彬二审期间未主张新的意见。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审期间，上诉人以客观上无法自行取得相关证据为由，申请本院依法向爱居兔公司原股东调查取证，证明租金是分别承担、电费是分别缴纳，以及爱居兔公司后期可能直接向被上诉人缴纳过租金的事实；要求法院责令被上诉人提交收取电费的整本收据存根联，以及爱居兔公司收取租金的收据存根联。
本院认为：上诉人和爱居兔公司作为合同一方共同与被上诉人签订租赁合同，共同承租被诉人的房屋，没有约定各自承租房屋的范围和各自承担的租金数额，对被上诉人而言，上诉人和爱居兔公司应为共同租赁。被上诉人向上诉人和爱居兔公司整体交付租赁房屋，统一收取租金；上诉人和爱居兔公司之间如何使用租赁房屋，如何分配租金责任，是上诉人和爱居兔公司的内部事务；爱居兔公司撤场，上诉人仍应对被上诉人承担合同责任。参照《中华人民共和国民法通则》关于个人合伙的规定，一审法院认定上诉人与爱居兔公司对承租房屋产生的债务承担连带责任，符合法律规定。
被上诉人的《催告函》，明确要求上诉人五日内付清所欠租金，同时明确告知上诉人，如逾期仍不支付，则可要求提前解除租赁合同，届时不再另行发书面的《解除租赁合同通知》。该函催讨租金以及如不按期支付拖欠的租金，即解除合同的意思表示明确，一审法院认定该函具有解除合同的通知效力，并无不当。
单方解除合同的权利是法定形成权，一方依法行使解除合同的权利时，合同自解除合同的通知到达对方时解除。被上诉人起诉要求解除合同，人民法院经审理认定合同已经合法解除，故判决确认该合同已经解除的事实，并无不当。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消有异议，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。从上诉人收到被上诉人的《催告函》到一审法院做出一审判决，时间超过6个月，上诉人并未提出异议诉讼，而且一审审判涵盖了对该解除合同的通知的法律效力的审查，所以，上诉人称一审判决超越了当事人诉讼请求，程序违法，侵害了上诉人提起解除合同异议之诉的权利，本院不予采纳。
证明已经向被上诉人支付租金的责任应由上诉人负担。本案一、二审期间，上诉人未提交任何证据证实其以及爱居兔公司向上诉人支付租金的事实。一审期间上诉人对被上诉人主张的已收租金的事实，以及被上诉人提交的已收租金的证据并未提出异议，一审法院根据被上诉人的陈述以及被上诉人提交的证据认定被上诉人收取租金的事实并无不当。被上诉人提交的证据中包含2013年10月21日开具的收到上诉人租金74万元的收费票据，该票据与该支队2013年9月13日进账74万元的银行账户进账单相吻合，被上诉人对该款进账时间与收费票据开具时间不一致，也有合理解释，上诉人称一审法院对该笔租金事实认定不清的意见，本院不予支持。
违约金具有填补损失以及惩罚违约行为的双重功能。本案中，双方约定了违约金，被上诉人主张的违约金大幅低于约定的违约金。一审中，上诉人并未主张约定的违约金过分高于因违约造成的损失，亦未请求人民法院适当减少违约金数额。根据上诉人拖欠租金的金额和期间，一审法院判决上诉人承担违约金699600元，并无不当。
爱居兔公司与上诉人分别缴纳电费、双方内部协商分担租金，与上诉人与爱居兔公司对外共同承担合同责任并不冲突。上诉人申请本院向爱居兔公司原股东调查确认爱居兔公司与上诉人分别承担租金、电费、爱居兔公司是否直接缴纳过租金，不属法院调查取证范围，本院不予准许。
上诉人和爱居兔公司对被上诉人主张的逾期支付租金的责任承担连带责任，被上诉人可以选择对上诉人和爱居兔公司共同提起诉讼，或者选择任意一方单独提起诉讼。上诉人称一审判决遗漏主体，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30006元，由上诉人李翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷建平
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 刘 静