上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第573号
原告王荣康。
原告张庆玲。
原告王晓婕。
法定代理人王荣康。
法定代理人张庆玲。
上列三原告共同委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
被告上海乐禹实业有限公司。
法定代表人王锋。
委托代理人吴要康，上海乐言律师事务所律师。
第三人杨秋锦。
第三人叶孙梅。
第三人叶佳斌。
原告王荣康、张庆玲、王晓婕与被告上海乐禹实业有限公司（以下简称乐禹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知杨秋锦、叶孙梅、叶佳斌作为第三人参加诉讼，由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告王荣康（暨原告王晓婕的法定代理人）及三原告的共同委托代理人陈皓，被告乐禹公司的法定代表人王锋及其委托代理人吴要康，第三人杨秋锦、叶孙梅、叶佳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王荣康、张庆玲、王晓婕诉称，上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）系原告因动迁所得房屋。2011年，王荣康向被告的法定代表人王锋借款90万元，原告遂以系争房屋为借款做抵押并于2011年7月11日与王锋签订《房地产借款抵押合同》。同日，原告公证委托王锋指定的第三人叶佳斌代为办理系争房屋相关抵押手续，委托期限自2012年1月11日至2013年1月10日止。2011年11月，王锋起诉王荣康、张庆玲归还90万元及相关利息。法院判决王荣康与张庆玲归还借款并支付违约金等。然王锋利用原告委托叶佳斌及其身为被告法定代表人的便利，在明知原告无售房意愿的情况下，于2013年1月7日指使叶佳斌持公证委托代理原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋低价出售给被告并撤销原先抵押。在系争房屋过户至被告名下后又在系争房屋上设立了新的抵押。嗣后，被告要求原告腾房，原告经查询后才发现上述情况。原告认为，被告名为购房，但从未上门看房，且交易价格明显低于当时市场价格，房款也未交付原告。房屋买卖非双方真实意思表示，签订买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，故起诉要求判令原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告将上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋过户到原告名下。
被告乐禹公司辩称，被告的法定代表人王锋曾借款90万元给王荣康，经法院生效判决确认债务后，王荣康、张庆玲仍不还款，无奈之下，被告签订买卖合同以最低的房价将系争房屋过户至被告名下。被告系用合法的手段保护自身利益，原、被告之间房屋买卖关系事实上是被告为王锋行使让与担保的权利，在原告结清王锋债权之前，原告无权要求返还房屋。若原告清偿了全部债务，被告同意将系争房屋返还给原告。
第三人杨秋锦述称，其借款给叶孙梅120万元，由被告作为担保，也有借款合同及流水明细作为依据。杨秋锦从叶孙梅处收回欠款120万元后才同意注销抵押。
第三人叶孙梅述称，2012年，叶孙梅借给被告400万元（其中120万元由叶孙梅从杨秋锦处借取）。直到2013年，叶孙梅向被告索要借款，被告称无钱偿还，故在系争房屋上设立了抵押。被告还给叶孙梅400万元、叶孙梅再还给杨秋锦120万元后可以注销系争房屋上的抵押。
第三人叶佳斌述称，当时做公证委托手续时，原告曾承诺如到期不能还清王锋的借款，则同意以房抵债，即以出售系争房屋所得房款偿还债务。嗣后，原告未清偿债务，故先以最低价格把系争房屋过户至被告名下，以保护王锋的债权利益。双方的买卖合同应是有效的。
经审理查明，2011年7月11日，王荣康、张庆玲与王锋签订《房地产借款抵押合同》，主要约定，王荣康、张庆玲向王锋借款90万元，借款期限为2011年7月11日至2011年10月10日止，双方另约定了逾期付款的违约金等。当日，王锋向王荣康、张庆玲转账90万元。同日，三原告出具公证委托书，公证委托叶佳斌代为办理系争房屋的抵押登记手续、签订房屋买卖合同、领取房地产转让价款等，委托期限从2012年1月11日起至2013年1月10日止。2011年7月13日，王锋经登记为系争房屋的抵押权人。2011年10月，因王荣康、张庆玲逾期未还款，王锋将其诉至法院（案号为（2011）宝民一（民）初字第7773号），法院经审理后判决王荣康、张庆玲归还王锋借款90万元并支付违约金4万元、律师代理费5，000元。该案判决已生效。
另查明，2013年1月7日，三原告（甲方，卖售人）与被告（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方向乙方出售系争房屋，房屋价款125万元。该合同附件三付款协议部分约定，交易过户当天一次性付清房款。该合同落款处甲方由叶佳斌代为签字。2013年1月9日，王锋受让被告公司的所有股份并成为被告的法定代表人。2013年1月22日，被告经核准登记为系争房屋的权利人。
又查明，2013年12月13日，第三人杨秋锦、叶孙梅经核准登记为系争房屋的抵押权人（受理日期为2013年12月10日），债权金额分别为120万元与180万元。关于上述抵押登记及借款情况，第三人叶孙梅表示，其认识王锋，王锋因经营被告公司需要用钱，就在2012年7月5日向其借款400万元，并将所借款项直接打入被告公司账户，王锋则作为担保人。一年借款到期后，2013年7月，叶孙梅多次向王锋索款未果，王锋提出可用被告公司系争房屋的产证作为抵押并且凭产权抵押可向叶孙梅的朋友借款，借款所得等于归还给叶孙梅。2013年12月10日，叶孙梅、杨秋锦及王锋的委托人就到了交易中心签署了交易中心提供的示范性的房屋借款抵押合同，并根据房屋估价300万元的情况，由杨秋锦设立120万元的抵押权，由叶孙梅设立180万元的抵押权。2013年12月18日，叶孙梅领取他项权证后，当日杨秋锦就将120万元打款给叶孙梅。第三人杨秋锦表示，2013年12月10日，因为交易中心给的借款合同范本，且为了做抵押，才写了借款给被告，其实杨秋锦系借款给叶孙梅，而被告作为担保。被告则对叶孙梅、杨秋锦上述有关借款、抵押情况的陈述无异议。
同时，为证明上述主张，第三人杨秋锦提供如下证据：1、杨秋锦与叶孙梅于2013年12月18日签订的《借款合同》，担保人为被告，借款金额为120万元，借款期限自2013年12月17日至2014年12月16日；2、农业银行对有关2013年12月17日转支100万元、12月18日转支20万元的问题答复，其中问题答复中收款人李富强系叶孙梅的儿子。第三人叶孙梅提供如下证据：1、叶孙梅与被告于2012年7月5日签订的《借款合同》，担保人为王锋，借款金额为400万元，借款期限自2012年7月5日至2013年7月4日止；2、网上银行电子回单，载明案外人上海旺冠建材经营部向被告转账400万元，用途为往来款。对此，叶孙梅表示，上海旺冠建材经营部系其经营，400万元款项系该公司钱款，之所以列明用途为往来款，是为了规避企业间借贷法律风险。对上述证据，原告质证认为，对杨秋锦提供的《借款合同》真实性有异议，《借款合同》的签订时间晚于抵押设立的时间，对银行的问题答复真实性由法院认定；对叶孙梅提供的《借款合同》真实性有异议，王锋在2013年1月9日才受让被告公司股权，当时不可能作为担保人，对网上银行电子回单真实性不清楚，写明的是往来款而非借款。
以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、民事判决书、公证委托书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。本案中，根据查明的事实，被告基于保护其法定代表人王锋的债权需要，在未与原告协商系争房屋的房款、交付时间等交易条件的情况下就将系争房屋通过买卖形式过户至其名下，考虑到原告并无售房意愿且合同条款未经协商，该《上海市房地产买卖合同》的签订不能反映原告的真实意思表示，故双方签订的房屋买卖合同应认定无效。合同无效后，被告基于无效合同取得系争房屋的产权，应恢复登记至原告名下。鉴于系争房屋上尚设立抵押权，故被告可待抵押权注销后予以协助过户。至于第三人与本案被告等借款关系，与本案非属同一法律关系，各方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、原告王荣康、张庆玲、王晓婕与被告上海乐禹实业有限公司就上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告上海乐禹实业有限公司于第三人杨秋锦、叶孙梅注销抵押权登记后二十日内协助将上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至原告王荣康、张庆玲、王晓婕名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取为7，800元及保全费5，000元，均由被告上海乐禹实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年九月三日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。