安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0181民初116号
原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司巢湖市分行，住所地安徽省巢湖市巢湖中路95号。
负责人：段超杰，该行行长。
委托代理人：王元心，该行员工。
委托代理人：魏劲松，安徽福达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨玉福。
被告（反诉原告）：童雪梅，系被告杨玉福妻子。
上述二被告共同委托代理人：吴小青，安徽三乐律师事务所律师。
被告：巢湖聚龙房地产开发有限公司，住所地安徽省巢湖市太湖山路新巢国际4幢102铺。
法定代表人：王孝政，该公司董事长。
原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司巢湖市分行（下简称：建行巢湖市分行）诉被告（反诉原告）杨玉福、童雪梅、被告巢湖聚龙房地产开发有限公司（下简称：聚龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建行巢湖市分行的委托代理人王元心、魏劲松、被告（反诉原告）童雪梅、被告（反诉原告）杨玉福、童雪梅的委托代理人吴小青到庭参加诉讼，被告聚龙公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）建行巢湖市分行诉称：杨玉福、童雪梅于2014年1月17日和建行巢湖市分行签订借款合同，借款300000元用于购买聚龙公司开发的巢湖市新巢国际7幢115铺房屋，借款期限为108个月，双方以此房产办理了抵押预告登记手续，后原告依约履行了放款义务。按照约定，杨玉福、童雪梅应当按月履行还款义务，然杨玉福、童雪梅自2015年4月起未能按约如期履行还款义务，另聚龙公司与建行巢湖市分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定建行巢湖市分行为聚龙公司开发的“新巢国际”住房或商业用房销售提供个人贷款，聚龙公司对购房者的贷款提供最高额保证。现因杨玉福、童雪梅未履行还款义务，致建行巢湖市分行诉讼要求：一、杨玉福、童雪梅、聚龙公司连带偿还建行巢湖市分行借款275636.66元及相应利息15324.94元（暂计算至2015年12月14日，此后按合同约定顺延计算）；二、建行巢湖市分行对杨玉福、童雪梅提供的抵押房产拍卖或变卖价款享有优先受偿权；三、本案诉讼费用及律师费用由杨玉福、童雪梅、聚龙公司承担。
被告（反诉原告）杨玉福、童雪梅共同辩称：一、建行巢湖市分行诉请三被告连带偿还借款本金余额及利息与事实相冲突，尚欠的贷款本金及利息应由聚龙公司偿还；二、涉案房屋的抵押权未生效，且房屋已被巢湖市人民法院执行局拍卖，建行巢湖市分行诉请对涉案房屋拍卖或变卖价款享有优先受偿权缺乏事实和法律依据；三、因合肥市中级人民法院判决聚龙公司构成根本违约，所有的利息及赔偿金应由聚龙公司承担。
被告聚龙公司辩称：一、杨玉福、童雪梅从建行巢湖市分行借款及聚龙公司为该笔借款提供保证均属事实，本公司愿意承担连带责任；二、杨玉福、童雪梅已偿还的贷款部分是由聚龙公司代为支付，望在审理本案时可明确认定聚龙公司的代偿数额；三、建行巢湖市分行与杨玉福、童雪梅签订的贷款合同系双方真实意思表示且符合法律规定，不应被解除，若解除合同，合同解除前所欠的贷款本息由杨玉福、童雪梅、聚龙公司连带承担偿还责任，余额部分由聚龙公司负责偿还。
被告（反诉原告）杨玉福、童雪梅共同诉称：杨玉福、童雪梅与聚龙公司签订的房屋买卖合同已经另案审理终结，合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第00062号民事判决书判决解除杨玉福、童雪梅与巢湖聚龙房地产开发有限公司双方于2013年3月6日所签订的商品房期房买卖合同（合同编号：YS0043491）。现杨玉福、童雪梅反诉请求解除杨玉福、童雪梅与建行巢湖市分行签订的《中国建设银行个人住房贷款借款合同》。
原告（反诉被告）建行巢湖市分行辩称：一、借款合同、抵押担保合同与各被告之间的房屋买卖合同是不同的法律关系，杨玉福、童雪梅诉请解除借款合同，缺乏法律依据；二、借款合同是杨玉福、××与××市分行真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，建行巢湖市分行已按约履行了合同义务，杨玉福、童雪梅应当继续履行其的合同义务；三、就各被告之间的房屋买卖合同，已经一、二审审理并判决，但均未涉及到杨玉福、××与××市分行之间的借款合同关系，建行巢湖市分行也未收到聚龙公司返还的借款。
经审理查明：杨玉福、童雪梅系夫妻关系。2013年3月6日，杨玉福、童雪梅与聚龙公司签订《商品房期房买卖合同》（合同编号YS0043491）一份，双方约定：杨玉福、童雪梅购买聚龙公司开发的巢湖市新巢国际7幢115号商业用房期房（房屋代码208419），聚龙公司应于2013年8月20日前向杨玉福、童雪梅交付房屋；如不按期交付房屋，逾期超过90日买受人有权解除合同。合同签订后，杨玉福、童雪梅向聚龙公司支付首期购房款375000元，并作为借款人于2014年1月17日与建行巢湖市分行（贷款人）、聚龙公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：贷款金额为300000元，借款期限为108个月，自贷款人实际放款日起算，实际放款日与到期日以借款借据为准。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。若杨玉福、童雪梅逾期还款，就逾期部分，建行巢湖市分行有权自逾期之日起按合同约定的贷款利率水平加收50%计收罚息。若杨玉福、童雪梅有逾期还款行为，建行巢湖市分行有权宣布借款立即到期，要求杨玉福、童雪梅立即清偿借款本息及相关费用。建行巢湖市分行于2014年5月16日将贷款资金300000元划入聚龙公司名下账户。另杨玉福、童雪梅以位于巢湖市新巢国际7幢115号商业用房期房为其向建行巢湖市分行的借款提供抵押担保。聚龙公司为借款合同项下杨玉福、童雪梅的全部债务提供阶段性连带保证担保。2014年1月26日，建行巢湖市分行与杨玉福、童雪梅办理了预购商品房抵押权预告登记。
后聚龙公司未能按照合同约定交付房屋给杨玉福、童雪梅，致杨玉福、童雪梅诉至法院，要求解除与聚龙公司签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号YS0043491），案经巢湖市人民法院和合肥市中级人民法院审理，2015年2月10日合肥市中级人民法院作出（2015）合民一终字第00062号民事判决书，判决：解除杨玉福、童雪梅与巢湖聚龙房地产开发有限公司双方于2013年3月6日所签订的商品房期房买卖合同（合同编号：YS0043491）。
截止2015年12月14日，杨玉福、童雪梅、聚龙公司差欠建行巢湖市分行借款本金275636.66元、利息15324.94元。
上述事实，有双方当事人陈述及书证在卷佐证，其事实清楚，足以认定。
本院认为：本案的争议焦点：一、杨玉福、童雪梅是否有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》；二、差欠建行巢湖市分行的贷款余额及利息应由谁来承担；三、建行巢湖市分行是否对涉案房屋经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。
关于杨玉福、童雪梅是否有权解除个人住房（商业用房）借款合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中杨玉福、童雪梅与聚龙公司签订的《商品房期房买卖合同》已于2015年2月10日被合肥市中级人民法院判决解除，故现杨玉福、童雪梅请求解除其与建行巢湖市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。
关于差欠建行巢湖市分行的贷款余额及利息应由谁来承担的问题。建行巢湖市分行与杨玉福、童雪梅、聚龙公司之间的《个人住房（商业用房）借款合同》真实、合法、有效，应受法律保护。在合同履行中，建行巢湖市分行按照合同约定向杨玉福、童雪梅、聚龙公司提供了贷款，杨玉福、童雪梅、聚龙公司应按照合同约定的期限、方式履行还款义务。现杨玉福、童雪梅、聚龙公司未依约按时足额偿还贷款本息显然违约，根据合同约定贷款人建行巢湖市分行有权宣布贷款提前到期，并要求杨玉福、童雪梅、聚龙公司立即清偿借款本息及相关费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中建行巢湖市分行是将贷款直接划至聚龙公司名下账户中，当借款合同被确认解除后，聚龙公司应当将占用的贷款直接还给银行，本案中由于聚龙公司的违约行为导致了商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被解除，故杨玉福、童雪梅向建行巢湖市分行承担的损失赔偿责任应由聚龙公司承担，即向建行巢湖市分行支付利息和罚息，杨玉福、童雪梅无需向建行巢湖市分行返还贷款和承担连带责任。
关于建行巢湖市分行是否对涉案房屋经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权的问题。根据《关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第五条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案中杨玉福、童雪梅与聚龙公司签订的《商品房期房买卖合同》已于2015年2月10日被合肥市中级人民法院判决解除，故可认定为债权已消灭。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，故本案中杨玉福、童雪梅以预售的房产进行的抵押预告登记现已失效，现建行巢湖市分行不享有抵押物权，建行巢湖市分行主张对涉案房屋享有抵押权，本院不予采纳。
建行巢湖市分行未能提供相关的票据证明律师费用系实际发生的费用，故对于建行巢湖市分行诉请由各被告支付律师费用，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司巢湖市分行与被告（反诉原告）杨玉福、童雪梅、被告巢湖聚龙房地产开发有限公司于2014年1月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告巢湖聚龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司巢湖市分行借款本金275636.66元和利息（截止2015年12月14日计利息、罚息为15324.94元；自2015年12月15日始按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%再加收50%计算至本判决确定的给付之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司巢湖市分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2830元、反诉费50元，合计2880元由被告巢湖聚龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 肖金菊
二〇一六年四月十三日
书 记 员 左小娟
附判决引用法律原文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第十八条：
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第五条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。