天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽民重字第38号
原告梅宝国。
委托代理人李秀玲，天津森特律师事务所律师。
原告梅宝生。
委托代理人梅宝国。
原告梅宝起。
委托代理人梅宝国。
被告天津市东丽区供销合作社，住所地天津市东丽区跃进北路37号。
法定代表人王太森，主任。
委托代理人魏学文，天津魏学文律师事务所律师。
原告梅宝国、梅宝生、梅宝起与被告天津市东丽区供销合作社物权保护纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，经合议庭公开审理，于2015年7月23日作出（2015）丽民初字第1266号民事判决。三原告不服提起上诉，天津市第二中级人民法院于2015年11月5日作出（2015）二中民四终字第1030号民事裁定，以基本事实不清，证据不足为由撤销原判，发回重审。本院于2015年11月18日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告暨原告梅宝生、梅宝起委托代理人梅宝国及其委托代理人李秀玲，被告天津市东丽区供销合作社之委托代理人魏学文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
三原告诉称，三原告之母谷庆梅于1989年7月1日，以9000元价款购买了被告天津市东丽区供销合作社（以下简称区供销社）职工宿舍两间，面积80平方米。1992年10月，天津市东郊区程林工业区二、三村危房改造指挥部对被告二、三村危改房进行拆迁改造。在此期间，被告将原告之母所购之房视为己有，在未告知原告之母的情况下将应属于原告之母的安置房扣留，至今未返还。故原告起诉至法院要求判令被告一次性赔偿原告还迁房款88万元，诉讼费由被告承担。
原告提交下列证据：
1、购房协议书、公证书及（2012）丽民初字第1503号民事判决书，拟证明三原告之母与被告房屋买卖合同为有效合同。
2、诉争房屋原居住人贾秀珍（高满成之妻）在本院（2013）丽民初字第4173号案件中的出庭证言，拟证明诉争房屋面积、价格以及相邻关系。
贾秀珍居住期间的煤气使用证，原住户罗玉文（孟令宣之妻）、孟德强、魏静英、王辉等人在本院（2011）丽民初字第85号案件中的证言，拟证明诉争房屋的坐落位置及拆迁情况。
3、证人杜××当庭证言，证实1974年其在担任供销社行政股长期间，供销社领导班子决定由其负责将三个大自然间的闲置商场改造成八间职工住房，具体实施为，两侧各一间保持原状，面积均约80平方米，中间一间面积为200平方米，共分割成6间，每间约30平方米。改造后仍属于供销社企业财产，职工入住时与企业之间没有协议。
证人王××当庭证言，证实其早期在供销社工作，1986年调往天津市第二运动鞋厂。至1992年拆迁之前，供销社的八间住房共居住八户职工，自东向西第一间由孟令宣居住，第二间由孟德强（孟令宣之子）居住，第三间由石××居住，第四间由王辉居住，第五间由孔兆来居住，第六间由张春芳居住，第七间由其居住（面积约30平方米），第八间当初是高满成居住，后来卖给了梅宝国。拆迁时，商业局与平改办一同进行调查，自己的房屋还迁是由其当时所在单位天津市第二运动鞋厂负责的。拆迁后还迁房为半产权，单位房改时个人出资1万余元变为私产。
证人石××当庭证言，证实其为被告下属单位退休职工，二村供销社住房第三间由其居住（其他房屋居住情况亦与证人王××所述相同），与单位均无住房协议。高满成所住房屋后来卖给了梅宝国，但一直无人居住。拆迁时，梅宝国的房子与其他七户一同拆除。可确定供销社的人员到过拆迁现场，但对拆迁一事由谁通知已不记得。
4、本院（2015）丽民初字第1266号案件调查笔录一份、（2011）丽民初字第85号案件证人赵××出庭作证证言一份，拟证明被告指派赵××为单位代表，负责与拆迁办联系，参与拆迁、还迁工作。
5、案外人王辉拆迁安置材料，拟证明在还迁过程中，被告起着分配房屋的作用。
6、天津市城乡建设委员会、天津市东郊区人民政府、天津市房地产管理局下发的（1991）建城462号“关于东郊区程林工业区二、三村危房改造方案”复印件一份，拟证明诉争房在该文件制定的拆迁范围内；被告按规定参与拆迁工作；拆迁后应按原面积还迁。
7、天津市城乡建设委员会下发的（1992）城建第715号文件、天津市东丽区房地产管理局1994年制定的安置办法（草案）、本院（2011）丽民初字第85号案件开庭笔录一份，拟以其中东丽区房管局出庭人员的当庭陈述证明被告参与了拆迁、还迁工作。
8、天津市东丽区房地产管理局（2014）第3号“政府信息公开告知书”，拟证明程林二村供销社大院全部平房拆迁后还迁安置房已经全部返还给供销社。
9、谷庆梅原单位天津市橡胶制品十厂的居民住房情况调查表一份，该份表格原由原告父亲保存，在原告父亲去世后被原告发现。天津市东丽区博英房屋信息咨询中心证明一份，房信广告照片五幅，拟证明诉争房屋面积以及原告起诉时同地区房产的市场价格。
被告辩称，被告既不是涉案房屋的拆迁主体，也不是还迁主体，被告更没有获取和占有原告的还迁房屋。因此原告向被告主张权利缺乏依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交下列证据：
1、天津市东丽区房地产管理局“张工”出具的还迁人员名单，拟证明还迁户中并没有原告母亲谷庆梅。
2、本院（2011）丽民初字第85号案件开庭笔录，拟以东丽区房管局出庭人员表述“我局现存档案中没有8号房屋”证明原告起诉没有事实依据，天津市东丽区房地产管理局（2014）第3号“政府信息公开告知书”所表述的还迁房只有七套，其中不包括原告母亲的房屋。
3、程林二、三村拆迁平面图，平改还迁户花名册，选房抓号人员花名册，还迁户门牌号列表，赵××的调查笔录。拟证明在拆迁及还迁选房过程中亦没有涉诉房屋的登记。
4、王辉、王××、孟德强分别在本院（2011）丽民初字第85号案件中所作证言，本院对罗玉文（孟德强之母）的调查笔录复印件。拟证明拆迁时是由各住户与“平改办”签订拆迁协议，“平改办”应为拆迁主体。
审理中，为查明事实，本院向东丽区房地产管理局调取了孟令宣、孟德强、寇光明（石××前夫）、王辉、孔兆来、张春芳、王××现存拆迁、还迁信息档案，并当庭向原、被告双方出示。
经质证，被告对原告证据1真实性予以认可，但认为与本案不具关联性和证明力，不能证明被告对原告构成侵权。对证据2的真实性无异议，但亦认为与本案不具关联性。对证据3真实性和证明力均不予认可，认为证人杜××证言有不实之处；王××证言与其之前所作证明相互矛盾；石××证言均属不确定信息。对证据4的真实性无异议。对证据5的真实性无异议，但对与本案的关联性及证明目的均不认可。对证据6、7的真实性、合法性均不持异议，但对证明力不予认可，认为虽然文件要求产权单位参与拆迁，但本案被告并未实际参与，也没有在建房中出资。对证据8的真实性不予认可，认为该证据表述内容为断章取义，未能体现实际的还迁房屋套数。对证据9的真实性及证明力均不予认可。
原告对证人杜××、王××、石××证言的真实性均予认可。对被告证据1的真实性、关联性无异议。对其证据2、3的真实性及证明力不予认可，认为原告之母谷庆梅所购房屋系真实存在。对证据4的真实性不持异议，但对其证明目的不予认可，认为对拆迁主体和拆迁协议的确认，并不能排除被告应承担的责任。
对本院调取证据的合法性、真实性及关联性，原、被告均无异议，并均认为对各自的诉讼主张具有证明力。
根据以上当事人质证情况，本院对原告证据1、2、4、5、6、7的真实性均予以确认。原告证据3中证人杜××与本案无利害关系，其证言对事实描述自然连贯，不含主观猜测，且与既往诉讼中证言一致，故本院予以采信；证人王××、石××证言，与本案其他确认证据所证明的部分事实具有关联性，但对于当事人争议焦点并不具有证明力，因此本院不予采用。证据8为政府职能部门公文，其真实性、合法性由作出公文的部门负责，被告对其证明力提出质疑，但并未提供与之相反的事实依据，因此对该份证据本院应予采信。证据9中对于谷庆梅住房情况的调查表，不能明确其出处及用途，虽加盖了谷庆梅所在单位公章，但根据其保存及取得方式，该表格并未被正式使用，因此对其真实性及证明力不予确认。该组证据中房价来源于市场信息，根据房地产价格形成机制，影响价格的因素虽有诸多，而最终直观体现价格的是市场交易。经过市场实践，房地产中介机构完全可以对卖方预期及交易现状作出即时反映。被告对其真实性及证明力均不认可，但并无更具说服力的依据与之相抗，因此对该证据本院予以采信。
对被告证据1的真实性、关联性，本院予以确认。被告证据2系案件当事人陈述，与所涉案件存在利害关系，在原告不认可的情况下，其陈述不能作为证据使用，应予排除。证据3取自拆迁原始资料，对本案待证事实具有证明力，本院予以采信。证据4证人证言，原告对其真实性不持异议，各份证言互相补充印证，可证实拆迁时的部分真实情形，本院对其与本案的关联性及证明力予以确认。
本院调取的证据，程序合法、内容客观、真实，原、被告均无异议，且与本案具有关联性，本院全部予以采信。
经审理查明，1989年7月1日，三原告之母谷庆梅作为乙方、天津市东郊区程林工业区基层商店（以下简称基层商店）作为甲方，签订协议书，主要内容为，甲方现有职工宿舍二间，拥有企业产权，住房面积以房地产公司测量为依据，坐落在程林工业区二村，因该房年久失修严重，甲方无力维修，经商业局领导研究同意，愿将此房及产权出售给乙方，价格9000元整；鉴于甲方目前尚未通过房地产公司办理产权登记，故暂不能办理产权过户，待甲方办成产权登记后，双方再到房地产公司办理产权过户手续；本协议由甲乙双方签字和甲方上级单位盖章后，到公证机关办理公证；乙方取得公证书或房证后，产权即归乙方所有，有关房屋一切事宜均由乙方自行处置，甲方不得干涉，同时也不再承担任何义务和责任。
协议由乙方谷庆梅及基层商店委托代理人高满成签字，由基层商店及被告加盖公章。同年7月10日，经甲乙双方共同申请，天津市东郊区公证处对协议进行了公证，出具了（89）津东郊证民字第16817号公证书。
1991年7月，天津市城乡建设委员会、天津市东郊区人民政府、天津市房地产管理局联合签发“关于东郊区程林工业区二、三村危房改造方案”（（1991）建城462号），决定对东郊区程林工业区二、三村危房进行改造。成立危房改造指挥部，作为临时领导机构。“方案”主要包括：建房资金来源，大配套费由市建委承担，小配套费由东郊区政府负担；住宅投资1665万元（建筑面积每平方米单方造价370元），由各有关主管局负责向所属企业单位及职工个人集资。各局根据集体情况，可自行制定单位和职工的承担比例。安置政策根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，在拆迁中对房屋使用人按原面积换房的原则，在新房安置中按原居住面积换房。原居住正式房一间的住户（居住面积14平方米以上），回迁时分配一居室独单元一套；原居住正式房一间半的住户（总居住面积在20平方米以上），回迁时分配小偏单一套；原居住正式房两间的住户（总居住面积在25平方米以上）回迁时分配偏单一套。
1992年10月4日，天津市城乡建设委员会向东丽区建委下达了《东丽区程林二、三村危房、住房翻建工程计划的通知》，同意拆除程林庄二、三村及泰安路危漏破房21000平方米，新建住宅及相应配套公建67000平方米。随后，该范围内的危房全部拆除。自1994年起，拆迁户按照安置政策陆续得到还迁，还迁房屋集中于天津市东丽区程林东里。其中，孟令宣还迁住房面积为60.33平方米，天津市东丽区商业局于1998年11月11日向所在地房管局产权科出具房屋分配证明，“经研究决定分配给我厂职工孟令宣同志程林东里XX住房一套，产权为100%。”其他住户也在同期得到还迁，还迁面积在50-60平方米之间，天津市东丽区商业局在还迁时仍属本系统职工的房屋分配单上加盖印签。
在以上拆迁、还迁各环节形成的资料，包括天津市东丽区程林二、三村危房改造平面图，程林二村平改还迁户花名册中未见谷庆梅所购房屋标识及还迁分配记录。
2010年12月21日，三原告母亲谷庆梅作为原告在本院起诉本案被告及天津市东丽区房地产管理局，以本案被告未通知原告，将其住房拆除并置换多套房屋为由，要求确认天津市东丽区程林街二村二段8号两间房屋建筑面积80平方米拆迁所置换的房屋及收益归其所有。本院作出（2011）丽民初字第85号民事裁定，认为原告诉讼请求不具体，裁定驳回起诉。
2011年6月20日，谷庆梅向本院起诉天津市东丽区房地产管理局，以天津市东丽区房地产管理局在未通知原告的情况下，将原告所有的坐落于天津市东丽区程林工业区二村二段8号房屋拆除，且未对原告予以任何安置为由，要求赔偿还迁房屋或给予安置相等条件的住房。本院作出（2011）丽民初字第2274号民事裁定，认为原告的起诉不属于民事诉讼的受理范围，驳回起诉。
2012年3月23日，谷庆梅向本院起诉本案被告，要求确认双方房屋买卖关系成立。本院作出（2012）丽民初字第1503号民事判决，确认原告与本案被告关于天津市东丽区程林庄片二村二段供销社8号房屋买卖合同成立。
2013年3月22日，谷庆梅以天津市东丽区房地产管理局为被告向本院提起行政诉讼，要求对程林二村供销社大院平房改造的政府文件及相关拆迁、还迁材料进行信息公开。后谷庆梅撤回起诉。
2013年7月24日，谷庆梅向本院起诉本案被告及第三人天津市东丽区房地产管理局，以被告未告知平改政策及还迁情况，将属于原告的还迁房屋私相授受，另分配给他人，要求本案被告返还还迁房屋或按市场价值赔偿损失，第三人如有过错，承担连带责任。本院作出（2013）丽民初字第4173号民事判决，认为原告无证据证明被告具有侵权行为及第三人存在过错，判决驳回原告诉讼请求。
2014年4月1日谷庆梅向天津市东丽区房地产管理局提出政府信息公开申请。同年5月12日，天津市东丽区房地产管理局向谷庆梅送达（2014）第3号政府信息公开告知书。该告知书载明“东丽区程林二村供销社大院全部平房拆迁后还迁安置房已经全部返还供销社。具体的安置套数、还迁人名单及〈房屋分配证明〉属于原始登记凭证，根据〈房屋权属登记信息查询暂行办法〉、〈天津市房屋权属档案管理办法〉等法律之规定，我局仅接受房屋权利人及其相关人员查询，申请人不在法定的查询人员的范围内。且以上信息涉及个人隐私，我局已经征询相关权利人意见，至今权利人未确认同意公开。又因该信息不涉及公共利益范畴。鉴于以上情形，对你申请信息，不予公开。”
2014年6月11日，谷庆梅向本院起诉本案被告，以程林二村供销社大院还迁安置房已经全部返还被告为由，要求被告为其安置住房一套（80平方米，现价值80万元）。2014年8月1日原告撤回起诉。
2015年1月3日，谷庆梅病故。
2015年2月3日，三原告作为谷庆梅法定继承人对被告提起诉讼。
另查明，根据天津市东丽区博英房屋信息咨询中心2015年1月和12月提供的信息，程林东里楼房二手房市场价格为每平方米11000-12000元。
再查明，天津市东郊区程林工业区基层商店于1990年因机构合并，经被告批准注销。本院在审理（2011）丽民初字第85号案中，被告表述天津市东丽区商业局已于1990年前后撤销，撤销后其职能由被告承继。
本院认为，原告梅宝国、梅宝生、梅宝起之被继承人谷庆梅与被告下属基层商店之间所签协议的效力业经本院（2012）丽民初字第1503号民事判决确认，判决同时确认被告在基层商店被注销后成为合同主体。因此，原基层商店未尽合同义务应由被告继续履行。
协议中有关过户条款已经明确，由于被告尚未通过房地产公司办理产权登记，谷庆梅暂时不能办理过户。双方因此约定待甲方办成产权登记后，双方再到房地产公司办理产权过户手续。该项约定按照通常理解，更是被告对谷庆梅的承诺。但因为基层商店是在向个人出售企业房产，企业产与私产如何实现市场衔接，谷庆梅作为普通公民，其信息量并不能与被告对称。谷庆梅在标的物成交后，即对变更登记拥有了期待权，但由于变更登记未能完成，致使其房屋所有权长时间处于拟制状态。产权登记的要义在于公示，未行公示，其结果就是产权信息不能社会化。
城市房屋拆迁改造历来是一项涉及人数众多，利益关系复杂，因而极易引发社会矛盾的重大事项。虽然在诉讼中对远年的资料已很难完整收集，故而不可能通过机械拼接，再现过往真实情形。但可以客观分析的是，当年的工程是由政府和政府职能部门共同研究决定并建立专门机构组织实施，虽无可评价其严密程度，但如果在运作过程中视最基本的产权关系为虚无，则不可想象其从拆迁到还迁全部方案的正当性与可行性如何建立。根据本案已知拆迁户还迁及其后办理个人买房的情况，一、全部工程项目是在平稳有序状态下完成；二、还迁时，房屋交付仍对原产权企业负责。综上，被告关于拆迁主体的抗辩不能成立。
关于本案争议发生的归责。谷庆梅所购置的房屋在程林工业区二、三村危房改造中被拆除，在还迁时未获得安置，进而丧失了获得物权利益的机会。导致这一结果的出现，责任不能归咎于谷庆梅。虽然谷庆梅及其家人一直未在诉争房内居住，而且现有证据资料表明在拆迁及还迁过程中始终“缺位”，但谷庆梅作为房屋所有权人，因为有其正式住房被拆除的前提存在，其按条件获得还迁安置就不应是或然性结果。正如前文所述，谷庆梅在与基层商店买卖成交后，由于基层商店单方原因，导致谷庆梅所购房屋的产权未能公示，从而不能发生物权效力。对此以及可能因此产生的风险被告应当明知。由于风险的存在，作为卖方，在自身合同义务尚未履行完毕，买受方只获得标的物拟制所有权期间，被告有义务保护其物权不被第三人主张或处分。可以推断，当年拆迁机构在不可能自行发现谷庆梅个人房产，而被告又不示明的情况下，必然将其房屋与同在“供销社大院”内的其他房屋一并视为被告所有，继而对被告负责。因此，虽然至今谷庆梅的房屋有无拆迁登记，如何登记，以及有无与其房屋相对应的还迁安置等均已无法查清，仍可认定被告未尽其应尽义务。对于谷庆梅的物权侵害后果，被告应承担责任。
鉴于仍按原危房改造方案获得拆迁利益已不现实，现三原告依法继承谷庆梅遗产，诉请被告损害赔偿，本院予以支持。其要求依照谷庆梅房屋面积，参照同地区现时二手房市场交易价格计算赔偿数额亦依法有据。结合市场性质，在市场浮动区间内选择每平方米11000元并不为过，本院应予支持。关于房屋实际面积，基层商店在出售时并未标明，虽约定以房地产公司测量为依据，但因最终未完成产权登记，具体数据始终未能落实。现证人杜××证言中对房屋面积的表述以及谷庆梅所在单位盖章的住房情况调查表均不具确定性，因此原告对房屋面积的主张缺乏依据。考虑到从谷庆梅到本案原告，始终对拆迁利益的取得持积极态度，因此对“拆迁方案”相关条款亦应认可并接受。为使原告合法权益在最大限度接近真实的前提下得以保护，根据拆迁安置方案，比照已知与谷庆梅房屋条件相同其他住户的安置情况，确定谷庆梅可安置的房屋面积为妥。经查实，相同条件的还迁房面积为60.33平方米。据此推定，谷庆梅如果在拆迁中获得还迁安置，至本案起诉时其所得房屋可参考的货币价值为人民币663630元（60.33㎡×11000元／㎡）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
被告天津市东丽区供销合作社赔偿原告梅宝国、梅宝生、梅宝起房屋价款人民币663630元。本判决生效后十日内执行。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12600元，由原告负担2148元，被告负担10452元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 魏 宇
审 判 员 白文建
人民陪审员 崔凤梅
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王 梅
速 录 员 傅 倩
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。