东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0591民初213号原告：杨叶。委托诉讼代理人：吕红伟，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。被告：东营高原万邦投资有限公司。法定代表人：崔健，执行董事。委托诉讼代理人：张楠楠，山东正义之光律师事务所律师。原告杨叶诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕红伟、赵永涛，被告的委托诉讼代理人张楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨叶向本院提出诉讼请求：1、要求被告东营高原万邦投资有限公司支付逾期交房违约金51448.74元（2015年6月30日至2016年12月12日共计530天）；2、要求解除（撤销）原告与被告签订的地下停车库使用权转让协议，返还地下停车库使用权转让款130000元，并支付购车库款一倍的赔偿金130000元（合计260000元），被告支付购车库款利息损失24468.49元（按基准贷款利率年息6%，共计1145天计算），合计284468.49元；以上两项总金额：335917.23元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告要求利息损失计算至清偿之日。事实和理由：2013年10月20日，原告与被告签订海洋城认购书，一次性支付定金100000元，向被告认购东营海洋城第×××幢×××单元×××室；2013年10月23日，再次按照认购书的约定支付购房款390731元，2013年11月4日，支付房款30000元，2013年12月4日，支付房款180000元，2013年12月28日与被告签订商品房预售合同（合同编号YS×××），购买被告开发的东营海洋城第×××幢×××单元×××号，房屋代码480257，合同约定购房总价款金额：玖拾柒万零柒佰叁拾元壹元整（970731元）。在双方签订的预售合同第九条中约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在预售合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：（1）“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。然原告在依约定拿到住房钥匙后得知，涉案房屋根本没通过竣工验收，一直无法正常使用。至起诉之日，该房屋一直未竣工验收。原告认为，被告违规交房的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益。2013年10月23日，原告向被告支付130000元车库使用权款，2013年12月28日，原告与被告签订地下停车库使用权转让协议，约定原告受让的地下停车库位于×××号楼前地下停车区，其位置编号为×××号，使用年限与乙方购买的东营海洋城商品房产权年限相同。在转让协议中，原告被告知无法办理产权相关证明。2015年9月18日东营市城市管理行政执法局做出的东执处字【2015】第×××号行政处罚决定书认定东营高原万邦投资有限公司未按规划审批，擅自在胜利大街以西、南一路以北海洋城项目1号楼西侧建设地下停车库，建设面积1922.54平方米，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条之规定。给予罚款127042.22元。被告东营高原万邦投资有限公司未按规划审批，擅自在胜利大街以西、南一路以北海洋城项目1号楼西侧建设地下停车库，没有销售许可证销售给原告，被告东营高原万邦投资有限公司属于欺诈销售。至起诉之日，该车库尚未交付原告使用。原告认为，被告向原告出让违法建筑使用权的行为是违规的已经侵害了原告的合法权益，属于法定解除双方协议的内容。被告东营高原万邦投资有限公司辩称，1、被告在合同约定期限内向原告发出了交房通知书，通知原告交接房屋，原告已接收房屋，原告主张的逾期交房违约金不能成立；2、原告主张解除《地下停车库使用权转让协议》无事实和法律依据，涉案协议不应当解除，原告主张的退还购买地下停车库的款项及利息损失不应支持；3、原告与被告签订的地《地下停车库使用权转让协议》不属于商品房的买卖，原告引用最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释主张一倍赔偿，不能成立。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，综合全案证据对其真实性、合法性、关联性及证明目的进行综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，原告杨叶与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于东营区南一路301号东营海洋城第×××幢×××单元×××号房屋一套，房屋总价款970731元；约定被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告逾期交房不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；被告如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同日，原、被告签订《地下停车库使用权转让协议》，约定原告受让该小区的地下停车库，车库位于×××号楼前地下停车区、位置编号为×××的地下停车库，车库使用权转让款130000元,约定原告只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。原告分别于2013年10月20日向被告支付购房款定金100000元，于2013年10月23日支付购房款390731元，于2013年11月4日支付房款300000元，于2013年12月4日支付房款180000元，以上共计970731元。原告于2013年10月23日支付地下停车库使用权转让款130000元。另查明，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同进行竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。被告已于2015年6月29日通知原告办理交房事项。原告自认涉案房屋于2016年9月底实际交付，原告于2016年9月18日缴纳物业费、水费、垃圾清费、装修押金并填写装饰装修申请表，申请对房屋进行装修。涉案地下停车库未取得建设规划，属于擅自建设，东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对被告进行处罚。目前涉案地下停车库尚未交付。本院认为，一、关于逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告逾期向原告交付房屋，原告要求被告履行合同并支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同明确约定被告逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被告应按照约定计算方式向原告支付逾期交房的违约金。虽然被告于2015年6月29日通知原告办理收房手续，但被告现有证据不能证实双方实际交房日期；根据被告提交的物业费缴纳凭证及装饰装修申请表等证据，能够认定最迟的交房日期为2016年9月18日。根据合同约定的最迟交房时间2015年6月30日和被告可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起至2016年9月18日期间已超过90天，依合同计算的逾期交房违约金数已超10000元，且原告未能举证证明其实际损失，应以合同约定的10000元为限。二、关于地下停车库使用权转让协议应否解除，一倍赔偿金及利息损失应否支持的问题。涉案地下停车库无建设规划许可，属于违章建设工程，截止一审法庭辩论终结前未办理规划审批手续和整改完毕，涉案地下停车库使用权转让协议违反法律强制性规定，应为无效协议。被告尚未交付涉案停车库，应向原告返还车库使用权转让款130000元并赔偿利息损失。原告要求被告支付一倍赔偿金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨叶支付违约金10000元；二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨叶支付地下停车库使用权转让款130000元及利息损失（以130000元为基数，自2013年10月23日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告杨叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6339元，由原告杨叶负担3263元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担3076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  董国华人民陪审员  冯 嘉人民陪审员  杜建伟二〇一七年九月二十八日书 记 员  李国英