广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初1889号原告：深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司，住所地玉林市江南区新民路北侧、江南大道西侧弘景·金色蓝湾A16#203房。负责人：赖金国，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟夏，广西全德律师事务所律师。被告：潘锋华，男，1982年10月16日出生，汉族，住玉林市。原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司（以下简称都市物业公司）与被告潘锋华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告都市物业公司的委托诉讼代理人钟夏，被告潘锋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年01月至2016年7月的物业服务费用2703.6元以及违约金3482元（违约金计算办法：以每月缴纳物业服务费用为基数，从应缴费之日起计至还清之日止，2015年7月31日前按每天所欠数额千分之一，2015年8月1日起按每天所欠金额千分之三的标准计付，计至2016年07月违约金为3482元，以后续计。）；2.判令被告支付2013年01月至2016年7月的专项维修资金450.6元、代收水费651元、电梯维护费1075元、代收公摊电费1075元、代收生活处理费252元给原告；3.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告是玉林市南天茗城小区的业主之一。2012年7月31日，玉林市南天茗城小区业主委员会在双方自愿、平等、合法的基础上，与原告都市物业公司签订了玉林市南天茗城小区《物业服务合同》。第一份合同第三条约定，本合同期限三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。前述合同到期后，原告于2015年8月12日续签第二份合同，合同服务期自2015年8月1日起至2017年12月31日止。《物业服务合同》（第一份）第七条约定，物业服务费用的收费标准为：住宅0.6元/月·平方米计，商业1.2元/月·平方米计；专项维修资金收费标准为：住宅和商业0.15元/平方米/月；电梯维护费为每月25元，2楼为20元，2楼以上不变：代收7元/月/户垃圾清运费。第1条约定了物业费的收费标准。第2、3、5、9款约定，本物业的管理服务费及专项维修资金按本合同约定的标准收取，房屋公用部位、共用设施的维护、保养从管理费中支出，维修费用从专项维修资金支出。第6款约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的金额千分之一的标准支付违约金。第二份《物业服务合同》第二十九条第2条约定，物业服务费标准为：住宅0.6元/月/㎡，商业经营性用途物业1.2元/月/㎡，电梯维护费按25元/户，2楼20元/户，电梯年检费由全体业主公摊，生活垃圾费代收高层住宅7元/月/户，商业15元/月/户，专项维修资金0.15元/月/㎡，公共水、电费由全体业主公摊。另外，该合同第二十九条第4款规定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的金额千分之三的标准支付违约金。合同签订后，委托人按合同的约定，为业主提供了物业服务。被告作为业主之一，有义务按时缴纳物业服务费和水电费、公摊水电费和电梯维护、年检费以及公共维修资金等其他相关费用。至今，被告尚欠有费用未交清，经原告多次催款，被告均无理拒付。综上，原告认为，根据《物权法》和《物业管理条例》等相关法律规定，原告与玉林市南天茗城小区业主委员会签订的《物业服务合同》对业主（被告）具有法律约束力，被告应当按合同约定履行缴费义务。现被告不履行物业服务合同约定的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。被告潘锋华辩称，1、原告入驻是不合法的，没有和业主委员会或者业主签订合法有效的物业合同。2、原告强行入驻期间对小区业主尤其是其采取侵权的方式催缴费用，包括停水、停电，非法拆除水表、剪断水管，强行要求其交物业费。3、小区存在安全和卫生管理的漏洞。根据原、被告提供的证据及开庭审理查明的情况，本院认定案件事实如下：被告系玉林市南天茗城小区B栋1401号房的业主。自2012年8月1日起，原告为玉林市南天茗城小区提供物业服务。2015年8月12日，原告与玉林市南天茗城小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《物业管理服务合同》。合同约定：合同期限叁年，2015年8月1日起至2017年12月31日止；物业服务费标准为：住宅0.6元/月/㎡，商业经营性用途物业1.2元/月/㎡，电梯维护费按25元/户，2楼20元/户，电梯年检费由全体业主公摊，生活垃圾费代收高层住宅7元/月/户，商业15元/月/户，专项维修资金0.15元/平方米/月（因目前小区公共维修资金是空白的，如此项费用积聚到一定数目后，可以按0.1元/平方米/月收取），公共水、电费由全体业主公摊。另查明，被告于2012年4月29日向业主委员会交纳2012年2月1日至2013年1月31日的物业管理费754.5元、电梯费300元、公摊水电费300元。被告所有的南天茗城小区B栋1401号房面积为104.79平方米，每月应交纳物业服务费为62.874元（0.6元/月/平方米×104.79平方米）。被告从2013年2月1日起至2016年7月31日没有向原告交纳物业服务费、专项维修资金、电梯维护费。原告分别于2014年1月21日、2014年10月15日剪断被告房屋的水管、夺走水表，以此向被告催缴物业服务费、水费等费用。本院认为，原告于2012年7月31日与代表人刘军、李诗等人签订的《物业服务委托合同》没有业主委员会的盖章，而被告亦未委托上述人员签订合同，该合同对被告没有约束力。被告提出原告没有和业主委员会或者业主签订合法有效的物业合同的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告据此要求被告支付2013年1月至2015年7月的专项维修资金、违约金无法律依据，本院不予支持。鉴于原告于2013年1月至2015年7月为南天茗城小区提供了物业服务，扣除被告向业主委员会交纳的2013年1月的物业服务费、电梯维护费，原告仍需向被告支付2013年2月至2015年7月的物业服务费、电梯维护费。原告请求按照0.6元/月/㎡及25元/户的标准支付物业服务费、电梯维护费合理合法，本院予以支持。原告与业主委员会于2015年8月12日签订的《物业管理服务合同》合法、有效，对南天茗城小区全体业主均具有约束力。原告为南天茗城小区提供了物业服务，被告潘锋华作为南天茗城B栋1401号房的业主，应当履行交纳2015年8月至2016年7月的物业服务费、专项维修资金、电梯维护费的义务。原告请求被告支付代收水费651元、代收公摊电费1075元、代收生活处理费252元，但未提供相应的证据予以证实上述费用实际支出的情况及被告应负担的情况，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付2015年8月至2016年7月的违约金，经查，被告以原告入驻南天茗城小区未签订合法有效的合同为由拒交物业服务费后，原告于2014年两次剪断被告的水管及夺走水表，由此导致被告逾期交纳物业服务费的违约责任应由原告承担，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告对其采取停水、停电、非法拆除水表、剪断水管等方式，强行要求其交物业费的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，被告应当向原告支付的费用为：1、2013年2月至2016年7月的物业服务费2640.7元（0.6元/月/平方米×104.79平方米×42个月）；2、2015年8月至2016年7月的专项维修资金125.7元（0.1元/月/平方米×104.79平方米×12个月）；3、2013年2月至2016年7月的电梯维护费1050元（25元/月×42个月）。被告提出小区存在安全和卫生管理的漏洞的答辩意见，但未提供相关的证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第三项、第四项、第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：告潘锋华于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司物业服务费2640.7元、专项维修资金125.7元、电梯维护费1050元。二、二、驳回原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告潘锋华负担9.8元，由原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司负担15.2元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  高斯宜二〇一七年八月一日书记员  何晓冬