浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初1944号
原告：杨晓鹏，男，1985年1月24日出生汉族，住宁波市高新区。
委托代理人：张沈南，浙江欧硕律师事务所律师。
委托代理人：鲍明女，浙江欧硕律师事务所律师。
被告：高爱红，女，1961年8月16日出生汉族，住宁波市鄞州区。
被告：叶华，男，1961年6月6日出生汉族，住宁波市鄞州区。
两被告共同委托代理人：陈亚纳，北京大成（宁波）律师事务所律师。
第三人：宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330201591552412E）。住所地：宁波市高新区江南一品花园***号***室。
法定代表人：陈芳。
原告杨晓鹏为与被告高爱红、叶华房屋买卖合同纠纷一案中，于2017年3月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员周文君适用简易程序进行审理。审理中，本院根据原告的申请，依法对被告的财产进行了保全。并根据被告的申请，依法追加宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（以下简称百胜公司）为第三人。本案于2017年5月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于同年6月15日依法转为适用普通程序，组成合议庭，于同年9月8日再次公开开庭进行了审理。原告杨晓鹏及其代理人鲍明女、张沈南，被告高爱红及二被告的委托代理人陈亚纳到庭参加诉讼。第三人百胜公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨晓鹏起诉称：2016年10月24日，原、被告签订《存量房屋买卖中介合同》，约定标的物为宁波高新区江南一品花园219号802室房产，同时又约定款清当日交房，每逾期一天，则付违约金500元每天等内容。后原告于同年11月23日完成了过户手续并交清款项，但被告迟迟不肯交付涉案房屋导致原告无法按期装修，直到2017年1月6日。原告对涉案房屋着手进行装修事宜时，意外从物业处得知，被告分别与803室、801室业主签订了《搭建协议》，同意他们搭建并从中得到补偿款分别为8万元和3万元，但被告从未向原告披露此信息。803室、801室的搭建行为势必对802室的采光、通风、居住环境、生活品质及住房价值造成一定损失。综上，原告认为，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致原告利益受损。为此，要求判令：1.两被告支付逾期违约金22000元；2.两被告赔偿损失110000元。
被告高爱红、叶华答辩称：被告不存在逾期交房的行为，无需承担逾期交付违约金，被告于合同签订当天就交付了钥匙，原告取得了钥匙并开始进行装修，原告所称未交房不属实。原告在买房的时候明知房屋的搭建情况。原告在购房前本身就居住在江南一品小区，涉案房屋所在楼栋存在大量的搭建行为，即使被告没有披露这个信息，原告和中介公司对于搭建情况也是明知的，原告在看房的时候801室已经搭建完毕，803室也是即将要搭建。而且原告跟第三人存在串通的嫌疑，被告先前与第三人之间的居间服务合同诉讼，第三人的代理人也是本案原告的代理人。综上，要求驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告高爱红陈述，2016年11月23日，中介公司打电话给其，要其办理交房手续并支付中介费，其表示大门钥匙已经交付，其余房间钥匙以及中介费，因为原告拒绝支付先前口头约定的搭建费、玻璃费、物业管理费、水电押金、垃圾清运费等合计11000元，故其也拒绝交付。
第三人百胜公司书面答辩称：合同约定款清当日交房，原、被告双方要在第三人处办理具结手续，但被告额外要求原告支付玻璃钱和土地测绘费等一些合同没有约定的费用。第三人多次从中撮合，希望被告当面与原告协商并办理具结手续，但被告予以拒绝，要求第三人让原告付清这些额外费用后再支付中介费。因原告拒绝支付额外费用，被告就拒绝支付中介费。考虑第三人与被告之间有居间合同纠纷，所以未经被告同意，第三人也不敢贸然将钥匙给原告，故原、被告双方未办理具结手续。至于原告所诉被告与邻居签订《搭建协议》并得到补偿款的事宜，被告从未向第三人披露。第三人已经履行义务，涉案房产过户完毕，本案纠纷与第三人无关。
原告杨晓鹏为证明自己的诉讼主张，向本院提交证据材料及被告质证意见如下：
1.《存量房屋买卖中介合同》一份，用以证明合同约定款清当日交房，交房的手续包括交付钥匙、结清款项、办理具结手续等，若逾期交房应承担每天500元违约金的事实。
2.银行付款凭证一组，用以证明原告于2016年11月23日付清房款的事实。
3.房屋装修备案单及平面图各一份，用以证明原告于2017年1月6日进行装修备案，原告因装修需要自行于当日撬锁入户的事实。
4.房产证及平面图各一份，用以证明原告系产权人以及房屋的状况。
5.搭建协议二份及银行明细一份，用以证明被告在出售涉案房屋前就与801室、803室签订搭建协议并收取补偿款的事实。
6.高爱红的手机短信截图一份，用以证明高爱红直到2017年3月7日都没有向原告披露过搭建协议，也没有办理房屋交付手续。
第三人百胜公司为证明自己的诉讼主张，提供证据材料如下：
1.案件受理通知书复印件一份，微信截图二份。
上述证据，均经庭审质证，第三人百胜公司未到庭质证，视为放弃质证权利。被告对原告证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，被告已经交付钥匙并告知原告可以行使权利，因房屋是白坯房，不存在拖欠水电、电话等费用，物业费被告已经全年付清，被告已经完成交房手续。被告对原告证据2的真实性无异议。被告对原告证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告于2017年1月6日进场装修，在这之前势必已经完成了丈量房屋、联系装修公司等一系列工作，该证据恰恰能证明被告早已交付房屋。被告对原告证据4无异议。被告对原告证据5的真实性无异议，801室的房屋在原告买房时已经搭建好，原告和中介对该情况是明知的，803室的搭建情况被告在买房时已经告知过原告，当时803室的房主电话联系被告是否已经将房子卖掉，并提及他在电梯里碰到了原告，原告告诉他知道有搭建协议，叫他不要超范围搭建。被告对原告证据6的真实性无异议，但认为短信内容可以反映被告早已向原告告知搭建事宜以及提前交房这一事实。原告对第三人提供的证据的真实性无异议，微信能够证明在2016年11月26日原告已经付清房款之后，中介还在跟被告谈要不要交房的事情，受理通知书与本案无关联，被告认为第三人提供的受理通知书与本案无关联，对于微信截图的真实性表示无法核实。原告提供的证据1、2、3、4、5、6内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以认定。第三人提供的受理通知书，与本案无直接关联，微信截图未能提供原始载体予以核实，本院均不予认定。
根据原告的陈述及本院所认定的有效证据，本院确认本案事实如下：
2016年10月24日，原告与被告高爱红、叶华及第三人百胜公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定将二被告所有的坐落于江南一品花园219号802室房产出卖给原告，第三人为原、被告提供居间服务，房屋价款为283万元，在合同签订后，买方即付定金10万元，在2016年11月10日前付25万元，在2016年11月23日前支付50万元，剩余198万元在2016年11月23日前提供有效的按揭资料，并委托中介方办理20年的商业按揭，房屋在2016年11月23日前办理过户手续。另合同中关于房屋交付部分，第七条房屋及附属（用房/设施/物品/证件）的交付约定为款清当日交房，第九条实施物业管理的上述房地产交付前的物业管理服务费用，约定由卖方承担，并向买方提供最后一次物业管理服务费用交费凭据。合同中关于权利义务及违约责任部分，第十三条约定本合同签订时，中介方应当将知道的房地产权属情况和交易风险如实告知买受人，房屋交付时，中介方应到场协助做好房屋交付事宜。合同中相关事宜说明部分，第二十二条约定，卖方逾期交房，每逾期一天，则付买方违约金500元，等等。
之后原告于2016年10月24日付款10万元，11月1日付款25万元，11月3日付款50万元，同年11月涉案房屋办理了产权过户手续，同年11月23日，原告办理了按揭贷款，并将198万元按揭款支付给被告。
被告在《存量房屋买卖中介合同》签订当天，将一把大门钥匙交付给第三人。2016年11月23日，原告付清房款后，第三人电话通知被告高爱红前来办理交房手续并支付中介费，因被告要求原告支付搭建费、玻璃费等费用，原告认为合同未约定该部分款项而予以拒付，被告以此为由拒绝办理交房手续。涉案房屋的大门钥匙仍由第三人保管，房间钥匙及物业费缴费凭据仍在被告处。2017年1月6日，原告进行了房屋装修备案，原告自述于当日自行撬锁入室对涉案房屋进行了装修。
另查明，涉案房屋的东侧为801室，在涉案房屋买卖之前，801室已经将入户花园露台进行封闭搭建，并在2015年12月1日与被告达成协议，因801室的搭建给802室的采光、通风和居住环境造成一定损失，给予补偿3万元。涉案房屋的西侧为803室，803室在2016年7月27日与被告达成协议，被告同意803室对入户花园露台进行搭建，因搭建对802室造成的损失，给予补偿8万元。803室在本案诉讼过程中进行了搭建。两笔补偿款均已支付给被告。原、被告确认上述所涉及的入户花园露台均不属于各业主的合法产权范围。
本院认为：原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖中介合同》合法有效，各方均应按合同约定履行义务。不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告作为买受方已经按约在2016年11月23日前付清全部的购房款，履行了付款义务，被告理应按约在当日履行交房手续。交房手续按照合同约定主要为两项，即为交付房屋和提供物业费交费凭据。交付房屋，根据生活经验法则，应理解为交付钥匙。被告虽辩解称大门钥匙已经交付，但未能提供证据证明其将大门钥匙交付给原告或者指示第三人将大门钥匙交付给原告，应承担举证不力的不利后果。且房间钥匙和物业费交费凭据至今均在被告处。故原告主张被告未办理交房手续，本院予以采信。被告以原告拒付搭建费、玻璃费等为由拒绝办理交房手续，但其要求原告支付的搭建费、玻璃费，在合同中未作约定，被告拒绝办理交房手续的理由不足，本院不予支持。综上，被告按照合同约定应当承担逾期交房的违约责任。原告自认在2017年1月6日自行撬锁入室进行权利救济，两被告对逾期交房的期限也未能提供相应证据予以反驳，对逾期交房的时间本院认定为44天。涉案房屋已经办理过户手续，两被告逾期交房的行为，对原告主要造成延期入住的损失，合同约定的500元每天违约金过高，本院酌情调整为300元每天。对802室房屋的通风、采光、居住环境造成影响的是801室、803室的搭建行为，且双方当事人在庭审中确认搭建部位均不属于各业主的合法产权范围，原告要求二被告就相邻权受损进行赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告高爱红、叶华支付原告杨晓鹏逾期交房违约金13200元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告杨晓鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2940元，财产保全费1020元，合计3960元，由原告杨晓鹏负担3732元，被告高爱红、叶华负担228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 周文君
人民陪审员 姚亚玉
人民陪审员 郑世良
二〇一七年九月十一日
书 记 员 向 婧