辽宁省盘锦市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）辽11行终37号
上诉人（原审原告）王玉柱，男，1963年1月26日出生，汉族，个体，住盘锦市双台子区。
上诉人（原审被告）盘山县住房和城乡建设局，机关办公地：盘山县新县城。
法定代表人李晓猛，该局局长。
委托代理人孙密文，辽宁光华律师事务所律师。
上诉人王玉柱、盘山县住房和城乡建设局因王玉柱诉盘山县住房和城乡建设局行政赔偿一案不服辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122行赔初1号行政判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2002年12月24日，原告王玉柱与姜爱民签订了房屋买卖协议,原告王玉柱将座落在盘山县吴家镇榆树村农贸市场对过住宅楼X楼XX室的房屋卖给姜爱民。该房屋面积103.15平方米，房屋所有权证号为村房字第**号,产权人为原告王玉柱。协议签订后,姜爱民即时给付了原告房款4万元，所剩购房款3.8万元至今未付。2003年1月14日,姜爱民与胡冬梅签订协议,将原告王玉柱卖给姜爱民的房屋赠与给其子姜瑞。2003年1月14日,被告盘山县住房和城乡建设局为姜瑞办理了房屋所有权证。姜瑞取得房屋所有权证后，姜爱民、姜瑞于2003年2月10日将该房屋卖给郑炳武，办理了房屋所有权证。2006年10月4日郑炳武将涉案房屋卖给郑炳贵，办理了房屋所有权证。2015年1月28日，郑炳贵将涉案房屋卖给了郑凤丽，并办理了房屋所有权登记。
同时查明：因姜爱民未给付原告购房款，原告于2012年7月25日向本院提起诉讼,要求与姜爱民解除购房合同,返还房屋。该案经我院再审认为，原告与姜爱民签订的购房合同合法有效，原告基于姜爱民的违约行为要求解除与被告的房屋买卖合同，但原告行使合同解除权时合同项下的诉争房屋所有权已归善意第三人郑炳贵所有，故原告要求解除合同的法律目的客观上已无法实现。同时，合同解除权在性质上虽属单方意思表示即可完成的形成权，但依据合同法第九十六条的规定，当事人一方行使合同解除权的意思表示需要通知到合同相对人。根据查明的事实，原告行使合同解除权的书面通知并未到达相对方姜爱民，故此，本院于2014年11月11日以（2014）盘县民再初字笫00001号民事判决驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2014年1月6日原告向本院提起行政诉讼,提出自己与姜爱民签订房屋买卖合同后，姜爱民在给付第一次购房款40000元后下落不明，余款38000元未予给付。诉争的房屋产权人为王玉柱，被告盘山县住房和城乡建设局在本人与姜爱民没有共同到场及委托的情况下，为姜瑞办理的房屋转移登记违法，应予撤销。该案经本院审理，以（2014）盘县行初字第00002号行政判决驳回了原告王玉柱的诉讼请求。原告不服该判决，上诉于盘锦市中级人民法院，经该院审理认为，盘山县住房和城乡建设局为姜瑞办理转移登记的房屋，涉及两个法律事实行为，一是原告王玉柱与姜爱民之间的买卖行为，另一个是姜爱民、胡冬梅与姜瑞之间的赠与行为。按照法律规定，要将涉案房屋登记在姜瑞名下，两个行为中的卖方和赠与方应当具备房屋权利人的身份。应当有证据证明原告王玉柱和姜爱民、胡冬梅是房屋的权利人。盘山县住房和城乡建设局将登记在原告王玉柱名下的房屋权属直接转移登记到姜瑞的名下，所依据的是原告王玉柱与姜爱民签订的房屋买卖协议、姜爱民、胡冬梅共同签订的调解协议、盘山县吴家司法所的证实材料、中间人陈巨友的证实，上述证据不能证明姜爱民、胡冬梅是涉案房屋权利人。在姜瑞提交的转移申请材料缺乏法律规定的事实要件的前提下，为姜瑞作出了房屋转移登记行为，应当认定未尽到合理审慎职责。原审法院认为依据原告王玉柱与姜爱民签订的房屋买卖协议中约定更名乙方自己办理，即可将涉案房屋登记在姜瑞名下符合当时法律规定属于理解错误。当事人的约定不能违背法律规定，即使约定有效，也应当是更名到房屋买受人姜爱民名下。综上，盘山县住房和城乡建设局为姜瑞作出的房屋转移登记行为依法应当撤销，但依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条（一）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决行政行为违法，但不撤销行政行为：行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的”之规定，从维护交易秩序，避免社会共同利益遭受损害考虑,认定盘山县住房和城乡建设局行政行为违法。据此,盘锦市中级人民法院以(2016)辽11行终字第00019号行事判决书撤销了本院（2014）盘县行初字第00002号行政判决,判决被告盘山县住房和城乡建设局为姜瑞作出的房屋转移登记行为违法。该判决已发生法律效力。2016年4月29日,原告向被告盘山县住房和城乡建设局提交了行政赔偿申请,要求赔偿各项经济损失261140元。因被告盘山县住房和城乡建设局在法定期限内未予答复,故原告诉至本院,要求被告赔偿各项经济损失261140元。此案审理中,本院委托营口诚信房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了价格评估，房屋评估价格为207226.5元,评估费2000元。
原判认为：被告作为法律授权的机构,有权对其辖区范围内的房屋确定权属、颁发产权证，并办理房屋变更登记等事项。在办理房屋登记过程中，应当依照法律、法规的规定履行其审查职能。本案中,被告在姜爱民、姜瑞提交的房屋转移登记申请材料缺乏法律规定的事实要件的前提下，为姜瑞办理了房屋产权转移登记，致使涉案房屋多次进行房屋转移登记，现涉案房屋由案外善意第三人拥有所有权，姜爱民下落不明，原告的合法权益无法得到实现。被告的行政行为侵害了原告的合法权益,对原告因此造成的经济损失应予以赔偿。原告在庭审中提出按房屋评估报告中的评估价格赔偿原告经济损失的主张,因本案基于原告与姜爱民的房屋买卖行为及被告的房屋转移登记行政行为所产生,原告的实际损失为姜爱民所拖欠的购房款及利息,故对原告的该项主张,本院不予采纳,应当按照原告的实际经济损失予以认定赔偿。被告赔付原告的经济损失后,对姜爱民享有追偿权。原告所提出的赔偿房租、律师费、挂失公告等费用,无事实及法律依据,本院不予支持,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十八条、《中华人民共和国国家赔偿法》第四条四项之规定，判决如下：一、被告盘山县住房和城乡建设局赔偿原告王玉柱经济损失38000元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率自2003年10月1日至给付时止；二、房屋评估费2000元,由被告承担；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费免予收取。
上诉人王玉柱提出的上诉理由是：盘山县住房和城乡建设局帮助第三人非法转移原告的财产，给原告造成重大经济损失，请求法院支持原告的赔偿申请。
上诉人盘山县住房和城乡建设局提出的上诉理由是：原告王玉柱与盘山县住房和城乡建设局之间没有法律上的因果关系；王玉柱与姜爱民之间存在的是民事债权债务关系，他可以依法主张债权也可以诉告姜瑞返还不当得利。
二审经审理查明，2002年12月24日，上诉人与案外人姜爱民签订房屋买卖协议，原告王玉柱将坐落在盘山县吴家镇榆树村农贸市场对过住宅楼X楼XX室的房屋卖给姜爱民，姜爱民支付上诉人房款4万元，未办理房屋过户手续。2003年1月14日，姜爱民与妻子胡冬梅签订协议，将登记在上诉人名下的房屋赠与其子姜瑞，并到被上诉人处办理了房屋所有权转移登记，该涉案房屋几经转手，现登记在案外人郑凤丽名下。
被上诉人为姜瑞办理的房屋转移登记被本院（2016）辽11行终字第19号生效的行政判决确认违法。上诉人依据该生效的判决于2016年4月29日向被上诉人提交行政赔偿申请，被上诉人在法定期限内未予答复，上诉人由此提起行政赔偿诉讼。
另查：在一审审理期间上诉人申请对涉案房屋进行评估，原审法院经本院委托营口诚信房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，房屋评估值为207226.65元。
本院认为，上诉人盘山县住房和城乡建设局是法律授权的对盘山县房屋权属登记负有管理职责的行政机构，在履行登记职责时，应当按照《中国人民共和国物权法》第十二条及《房屋登记办法》第二十二条第（二）项的规定，履行房屋登记职责。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时造成财产损害的，受害人有取得赔偿的权利。本案上诉人在向被上诉人提起赔偿未果的前提下依据本院（2016）辽11行终19号行政判决提起赔偿诉讼符合法律规定。生效判决认定被上诉人为原审第三人作出房屋转移登记时未尽到合理审慎职责，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定申请人提供虚假材料办理房屋登记给原告造成损害房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。作为非权利受益主体的被上诉人如何承担赔偿，本院综合考量上诉人在涉案转移登记中的过错责任程度，酌定按直接损失的30%承担责任。原审法院在审理本案期间对涉案房屋进行了评估，评估价值207226.5元。该涉案房屋在与案外人姜爱民交易中有证据证明姜爱民实际支付了房屋价款4万元，该房款上诉人已经实际得到，上诉人的直接损失应认定为167226.5元。原审法院将案外人姜爱民尚欠王玉柱3.8万元债务及利息认定为被上诉人的赔偿数额无法律依据，本院予以改正。上诉人王玉柱请求按房屋评估价值作为赔偿数额亦无法律依据及事实依据，本院不予支持。关于上诉人盘山县住房和城乡建设局提出王玉柱与姜爱民之间存在的是民事债权债务关系，他可以依法主张债权也可以诉告姜瑞返回不当得利。经查，本案审理的是上诉人盘山县住房和城乡建设局在办理房屋登记时是否尽到审慎职责，而债权债务问题不是本案的审理范围，故对其提出的上诉理由，本院不予支持。原审判决事实不清，证据不足。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122行赔初1号行政判决书中的第一项、第二项。
二、维持盘山县人民法院（2016）辽1122行赔初1号行政判决书的第三项。
三、上诉人盘山县住房和城乡建设局于本判决生效之日起三十日内赔偿上诉人王玉柱人民币50167.95元（167226.5元×30%）
一审评估费2000元，由上诉人盘山县住房和城乡建设局承担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉荣
审判员 王 勇
审判员 李智琼
二〇一七年五月二十二日
书记员 关 丹