辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终559号
上诉人(原审被告)：金灵江。
委托诉讼代理人：林鹏鸠，辽宁天腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏巍，辽宁天腾律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：正源房地产开发有限公司。
法定代表人：何延龙，董事长。
委托诉讼代理人：王琳，辽宁同方律师事务所大连分所律师。
上诉人金灵江因与被上诉人正源房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金灵江及其委托诉讼代理人魏巍、被上诉人正源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金灵江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案系被上诉人违约在先，导致上诉人无法按时履行案涉租赁合同相关条款，一审法院以此判决解除合同系认定事实错误。上诉人与被上诉人于2013年4月30日签订了《租赁合同书》，在履行过程中，被上诉人多次违约，具体违约情况如下：1.合同约定上诉人进行工商登记注册，办理营业执照以租赁房屋地址为注册地址的，营业执照所载单位作为乙方的共同承租人，与上诉人承担连带责任，并与被上诉人另行签订《商业用房租赁补充合同》；上诉人付款同时，被上诉人应当提供合法有效的房屋租赁费发票。合同签订后，上诉人依约成立了大连幸福世界商业发展有限公司，上诉人多次要求与被上诉人签订《商业用房租赁补充合同》并要求对已付租金开具正式发票，但是被上诉人拒不另行签订补充合同，也不开具正式发票，严重违反合同约定，严重影响了上诉人对案涉房屋的运营及使用。2.案涉房屋水源一直未得到解决，上诉人多次电话催促告知及书面通知，但是一直未得到解决，严重影响上诉�的正常经营和使用，造成了上诉人的经济损失。综上，在合同履行过程中，被上诉人未承担应尽的责任和义务，被上诉人违约在先，导致上诉人无法按时履行付款义务。上诉人一直按约定履行付款义务。被上诉人于2016年4月12日发出《解除合同通知书》及通知函，上诉人接到后明确表示不同意、不接受。被上诉人无权因租金支付原因要求解除合同。一审法院以此认定合同解除系认定事实严重错误。二、一审法院适用法律错误。本案不存在《合同法》第九十三条第二款及第九十四条规定的情形，一审法院适用《合同法》第九十六条判令解除合同系适用法律错误。上诉人与被上诉人于2013年4月30日签订租赁合同后，上诉人一直按照合同要求履行给付租金的义务，后被上诉人以上诉人未给付租金为由解除合同不合理。被上诉人本案不存在约定解除合同的事由。本案不存在《�同法》第九十三条第二款及第九十四条规定的情形，一审法院不能适用《合同法》第九十六条判令解除合同。
正源房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。主要理由：1.被上诉人不存在违约行为，违约方为上诉人。根据双方签订的租赁合同第六条第五款约定，乙方未按合同约定迟延向甲方支付租金，甲方有权解除合同，自租赁合同签订后，上诉人就从未按时支付租金，短则拖欠几日，长则达数月，已严重违反合同约定。2.上诉人支付租金时，按照合同约定应当以上诉人为名称开具发票，但上诉人要求待上诉人公司成立并与被上诉人签订补充协议或租赁合同后，开具以公司为名称的发票，因此一直未向上诉人开具发票的责任不在于被上诉人。被上诉人向税务机关纳税属于定额缴税，即无论被上诉人对外开具多少发票，向税务机关每年缴纳的税费是相同的，被上诉人无需违反合同约定而拒绝向上诉人开具发票。3.根据双方合同约定，上诉人已确认出租的案涉房屋并不提供水源问题，而上诉人对案涉房屋现状予以了确认。4.上诉人违反双方签订的租赁合同，存在违约行为，被上诉人有权单方解除租赁合同。双方签订租赁合同后，被上诉人履行了合同义务，交付了租赁房屋，而上诉人存在的违约行为有：（1）违反合同第六条约定未按时支付租金。（2）违反合同第十条约定未履行消防报备、审查、检验合格等手续。（3）违反合同第十二条约定，将房屋转租后未向被上诉人登记备案。上述种种行为已严重违反合同约定，构成根本违约，被上诉人根据双方的合同约定和合同法第九十三条第二款的规定，于2016年4月12日向上诉人发出解除合同通知，上诉人于2016年4月13日收到通知，根据合同法第九十九条规定，上诉人并未在异议期间提出异议。因此，收到解除通知之日起双方的租赁合同已经解除。
正源房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：确认原告与被告签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号为：ZYDC130118-YX／FRY0004-ZL0002-0-SY′0002）于2016年4月13日解除，被告立即将上述合同项下行政街号为：大连市xx区xx路xx园x号、x号公建【工程号为幸福e家x期x(一层)、xx（一层）】房屋腾退给原告，被告向原告支付占有使用费至实际腾退房屋之日止（暂计算至2017年3月8日为320593.16元）、违约金203313元，请求法院判令被告交纳的履约保证金3万元不予退还归原告所有。
一审法院认定事实：2013年4月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号为：ZYDC130118-YX／FRY0004-ZL0002-0-SY′0002）。合同约定，原告�位于大连市xx区xx路xx园x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号公建，工程号：幸福e家x期x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号公建。租赁面积1310．64㎡（见附件二《合同履行产品面积及租约明细表》所示范围）。乙方确认，本合同项下房屋的现状（包括其构造、设施、附属物等以及房屋周边公共设施、道路、绿化的状况）及可能出现的风险（包括但不限于潮湿、浸水、渗水等）乙方已充分了解，并确认租赁房屋不存在影响或危及人身安全健康的状况，能够满足乙方租赁用途，愿意承租该住房；乙方自行采取任何必要的防范风险的措施或购买保险，一旦出现物品受损的情况，乙方不会因此向甲方主张任何赔偿。乙方存放在房屋内的物品造成的任何损失和责任均由乙方承担。租赁期为223个月，自2013年5月8日起至2031年12月7日止。除因不可抗力致使合同不能履行或一方按合同约定单方终止合同外，甲、乙任何一方提出提前终止本合同的，应支付给对方相当于该年度六个月租金的违约金，距本合同到期不足六个月的，违约金按实际剩余月数计算。乙方对附件二《合同履行产品面积及租约明细表》中所示范围现有状况（包括但不限于现有房屋已在租和在租的租期、租金等租约情况以及甲方与各租户的履约情况等）已充分了解，并确认租赁上述房屋。附件二《合同履行产品面积及租约明细表》中所示，有17套，1310．64平方米房屋已在租，乙方确认并同意现有在租租户持续具有优先续租权，乙方依次为第二优先租赁方，乙方不得以任何理由拒绝现有在租租户续租。乙方可根据需要规划调整各租户位置。甲方与表中所示租户的租赁合同期满后，如有续租，新的租期、租金由乙方与租户协商重新签�租赁合同。租金标准：第一至第三年0．85元／天／㎡，第四年0．90元／天／㎡，第五年0．95元／天／㎡，第六年1．00元／天／㎡，第七年1．10元／天／㎡，第八年1．15元／天／㎡，第九年1．20元／天／㎡，第十年1．25元／天／㎡，第十一年1．30元／天／㎡，第十二年1．35元／天／㎡，第十三年1．45元／天／㎡，第十四至第十八年1．50元／天／㎡。租金总额10252190元，详见附件四《合同履行清算表》。支付周期：采取按半年支付租金形式。1．2013年5月8日至2014年6月7日半年租金203312元在2013年4月30日前支付；2014年6月8日至2014年12月7日半年租金74579元在2014年5月8日前支付；2．2014年12月8日至2015年6月7日半年租金203312元在2014年11月8日前支付；2015年6月8日至2015年12月7日半年租金203312元在2015年5月8日前支付；3．2015年12月8日至2016年6月7日半年租金203312元在2015年11月8日前支付；2016年6月8日至2016年12月7日半年租金203312元在2016年5月8日前支付；4．2016年12月8日至2017年6月7日半年租金215273元在2016年11月8日前支付；2017年6月8日至2017年12月7日半年租金215272元在2017年5月8日前支付......。乙方未按本合同约定，迟延向甲方支付租金或物业管理费，每逾期一日，乙方应按欠付款项的万分之六向甲方支付违约金，至租金支付日时乙方尚未支付下一租赁期间的租金的，甲方有权解除合同，乙方除应缴纳欠付款项外，还应当按六个月租金金额承担违约金，同时在15个工作日内撤出场地，甲方可以自行或者委托物业服务公司对租赁房屋予以停电。乙方应在本合同签订时向甲方交付履约保证金3万元。合同终止后10日内，甲方在扣除相应费用和违约金（如果有）后将履约保证金返还给乙方（不计利息）。对于乙方的违约行为或者迟延交付各种费用，甲方有权直接从履约�证金中扣除相应违约金。履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方将继续追究乙方责任。甲方可从乙方与甲方其他合同约定的履约保证金或任何应付款中予以扣除。装修工程涉及的政府规划、建设、消防、市政、环保、交通等审批事项及装修竣工后的报验手续，由乙方自行办理并承担相关费用。租赁房屋需要向当地公安消防机构申报消防安全检查的，由乙方自行申报，经消防安全检查合格后方可使用；乙方对租赁房屋进行装饰、装修或者维修等作业，依法需要办理消防设计审核的，乙方取得的建设工程消防设计审核凭证须交物业服务公司备案确认。需要使用明火的，必须办理动火手续，对作业区和使用区进行防火分隔，落实消防安全措施。乙方可以将本合同约定的房屋进行局部转租，乙方须每月向甲方进行转租备案和通知，转租合同及次承租人台账每月25日报于甲方，甲方有权对该转租合同及次承租人台账进行核查，若乙方出现不报、漏报或虚假备案的，甲方可以扣除乙方履约保证金每次1000元，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方的全部损失。有下列情形之一的，甲方有权单方宣布终止合同，已收取的房屋租金不予返还，并不免除乙方违约责任：乙方擅自转让租赁房屋整体的，已交纳的房屋租金不予返还；乙方擅自更改房屋用途的；乙方逾期支付下一租赁期间的租金达7日的；乙方逾期缴纳水、电、煤气、采暖费及电话、有线电视、网络等费用及其他费用，并使甲方因此受到处罚的。乙方应在合同终止同日腾退房屋，延迟腾退在30日内按照合同价格计算租金，延迟腾退自第4日起按照合同约定价格两倍计算租金。合同还约定了双方的其他权利义务。
附件二：合同履行产品面积及租约明细表内容包括，1．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积102．37㎡，资产状态：已租；2．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积72．84㎡，资产状态：已租；3．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积73．39㎡，资产状态：已租；4．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积29㎡，资产状态：已租；5.工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积23．57㎡，资产状态：已租；6．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积52．57㎡，资产状态：已租；7．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积52．57㎡，�产状态：已租；8．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积51．05㎡，资产状态：已租；9．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积52．57㎡，资产状态：已租；10．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积73．39㎡，资产状态：已租；11．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积71．51㎡，资产状态：已租；12．工程号：x（一层），行政街号：x路x园x号，面积71．51㎡，资产状态：已租；13．工程号：x（一层），面积164㎡，资产状态：已租；14．工程号：xx，面积181．37㎡，资产状态：已租；15．工程号：xx,面积40．12㎡，资产状态：已租；16．工程号：xx,面积41．09㎡，资产状态：已租；17．工程号：xx（地下一层），面积157．72㎡，资产状态：已租。
原告主张按照合同约定，被告应当于2014年5月8日前支付2014年6月8日至2014年12月7日租金74579元，被告实际于2014年5月13日支付，逾期5天；被告应当于2014年11月8日前支付2014年12月8日至2015年6月7日租金203313元，被告实际于2014年12月3日支付，逾期26天；被告应当于2015年5月8日前支付2015年6月8日至2015年12月7日租金203313元，被告实际于2015年5月13日支付，逾期5天；被告应当于2015年11月8日前支付2015年12月8日至2016年6月7日租金179218元，被告实际于2015年12月7日支付，逾期29天。
2016年4月12日，辽宁同方律师事务所大连分所受原告委托向被告发出两份《解除合同通知书》。原告委托代理人刘丽平在公证人员监督下以特快专递方式向大连市沙河口区五一路105号二楼11号邮寄信函，内装有《解除合同通知书》（共两页）。大连市沙河口区公证处出具（2016）沙证民字第610号公证书，证明与本公证书相粘连的《解除合同通知书》（共两页）的复印件与本公证员监督所寄送的原件内容相符。该快递于2016年4月18日因拒收退回。原告工作人员在2016年4月13日将上述两份《解除合同通知书》送达到被告办公室，被告确认其于2016年4月13日收到了上述《解除合同通知书》。
其中一份《解除合同通知书》内容为：”致：金灵江先生，辽宁同方律师事务所大连分所受正源房地产开发有限公司（以下简称'正源地产'）委托，2016年4月7日向您发出《律师催款函》，请您在收到《律师催款函》后三日内向正源地产支付欠付的租金357836元、违约金96684．50元，合计454520．50元。经查，上述《律师函》已于2016年4月8日上午10点27分签收。截止到2016年4月12日，您依旧没有支付上述拖欠的租金和违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，辽宁同方律师事务所大连分所代表正源地产向您郑重通知如下：即日起正源房地产开发有限�司解除与您于2013年4月30日签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（正源地产位于大连市xx区xx路xx园x号、工程号：幸福e家x期x号、x号公建，租赁面积693．79平方米）。请您接到本解除合同通知书后五日内，将租赁房屋予以腾退、清空，并与正源地产进行交接，缴清欠缴租金。如果到期仍未腾退、清空，正源地产将视租赁物内的财物为无主物自行清理或另行保管，清理和保管费用由您承担。”
另一份《解除合同通知书》内容为：”致：金灵江先生，辽宁同方律师事务所大连分所受正源房地产开发有限公司（以下简称'正源地产'）委托，2016年4月7日向您发出《律师函》，请您在收到《律师函》后三日内向正源地产支付欠付的租金9256301元、违约金1938056元，合计11194357元，同时提供有继续履约能力的担保。经查，上述《律师函》已于2016年4月8日上午10点27分签收。截止到2016年4月12日，您依旧没有支付上述拖欠的租金和违约金，也没有提供继续履约能力的担保。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条、第九十四条、第九十六条的规定，辽宁同方律师事务所大连分所代表正源地产向您郑重通知如下：即日起正源房地产开发有限公司解除与您签订的所有房屋租赁合同。请您接到本解除合同通知书后五日内，将租赁房屋予以腾退、清空，并与正源房地产有限公司进行交接，缴清欠缴租金。如果到期仍未腾退、清空，正源房�产有限公司将视租赁物内的财物为无主物自行清理或另行保管，清理和保管费用由您承担。”
2016年5月11日，被告向原告银行账户汇款203313元，被告主张该款项系支付案涉房屋2016年6月8日至2016年12月7日房屋租金。原告双方租赁合同已经解除，该款项系被告支付的案涉房屋的占有使用费。
2017年1月3日，原告自行将大连市x区x路x园x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、公建【工程号：幸福e家x期x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x(一层）、x（一层）、x（地下一层）、x（地下一层）、x号（地下一层）、x（一层）、x号（一层）】房屋收回。原告主张案涉租赁合同中的大连市x区x路x园x号、x号公建房屋【工程号：幸福e家x期x（一层）、x（一层）】现由被告占用，要求被告予以腾退。
2017年3月8日，原告向被告发出律师函，内容为”致金灵江先生、大连幸福世界商业发展有限公司：辽宁律师事务所大连分所受正源房地产开发有限公司（以下简称'正源地产'）委托，就正源地产与金灵江先生、大连幸福世界商业发展有限公司（以下简称'贵方'）签订的相关租赁合同一事，向贵方正式函告：2016年4月12日正源地产已向贵方送达了《解除合同通知书》，解除与贵方签订的所有房屋租赁合同，并要求贵方接到该通知书后5日内腾退房屋。该份通知书在大连市沙河口区人民法院受理的（2016）辽0204民初4726号案件审理中亦向贵方出示过。贵方接到上述通知书后，仍继续占用使用房屋并未腾退，根据合同约定'乙方（贵方）应在合同终止同日腾退房屋，延迟腾退在30日内按照合同价格计算租金，延迟腾退自第4日起按照合同约定价格两倍计算租金'，产生的房屋占有使用等费用，全部应由贵方承担。针对贵方在2017年2月23日向正源地产发出《继续履行租赁合同函》中表示'不同意解除合同'的问题。基于此，再次向贵方重申：1．贵方与正源地产签订的所有租赁合同【包括但不限于：正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130119-YX／FRY0005-ZL0003-0-SY0003）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充协议（ZYDC130119-YX／FRY0005-ZL0003-0-SY0003B1）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130117-YX／FRY0003-ZL0001-0-SY0001）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130118-YX／FRY0004-ZL0002-0-SY0002）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130120-YX／FRY0006-ZL0004-0-SY0004）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130121-YX／FRY0007-ZL0005-0-SY0005）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC121336-YX／FRY0066-ZL0045-0-SY0001）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充合同（ZYDC121336-YX／FRY0066-ZL0045-0-SY0001B2）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130112-YX／FRY0009-ZL0003-0-SY0003）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充合同（ZYDC130112-YX／FRY0009-ZL0003-0-SY0003B1）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充合同（ZYDC130112-YX／FRY0009-ZL0003-0-SY0003B2）】不仅满足法定解除要件，也符合合同约定解除要件，且正源地产已向贵方履行合同解除等相关义务，故贵方与正源地产项下的所有租赁合同已解除。贵方于合同解除后（即2016年4月12日）之后自行电汇到正源地产的相关款项，为贵方支付给正源地产的合同解除后产生的房屋占有使用费。正源地产已经要求贵方及时予以腾退，但贵方未�履行，已产生高额的占有使用费，为避免贵方继续产生高额的占有使用费，希望贵方能够及时予以腾退。如贵方仍不腾退，则视为贵方自动放弃未腾退房屋内的所有物品，且正源地产有权自行处置，因此产生的一切后果和损失（包括但不限于公证费、调查费、律师费）均由贵方承担。”被告认可收到该律师函。
一审法院认为，原告与被告签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告将案涉房屋交付给被告，�告应当依约向原告支付租金。在合同履行过程中，从支付租金的情况来看，被告自2014年5月8日起每一期支付租金均存在逾期的情况，虽然被告最终如数向原告支付了租金，但被告逾期支付租金的违约行为确实存在。按照合同约定，被告未按合同约定，迟延向原告支付租金或物业管理费，每逾期一日，被告应按欠付款项的万分之六向原告支付违约金，被告逾期支付下一租赁期间的租金达7日的，原告有权单方宣布终止合同，故在被告存在逾期支付租金的违约行为时，原告可以选择合同继续履行并要求被告承担违约金，也可以选择解除合同并要求被告承担违约金，原告作为守约方有选择要求被告承担何种违约方式的权利，故针对被告的违约行为，原告可以主张解除其与被告的租赁合同。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，�除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告基于被告的违约行为于2016年4月13日将两份《解除合同通知书》送达给被告，被告也确认其于2016年4月13日收到了通知。虽然该通知书中所主张的欠付租金并非本案欠付租金，但被告在履行案涉租赁合同过程中亦存在违约行为，�原告通知被告解除与被告签订的所有房屋租赁合同亦包括案涉租赁合同。被告如对于该解除合同通知不予认可，应当请求人民法院或者仲裁机构对该通知的效力进行确认，但被告并未在异议期间内向相关部门主张权利，因此原告与被告签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》于被告收到解除合同通知之日即2016年4月13日解除。虽然被告于2016年5月11日通过银行汇款方式向被告支付了203313元，但在此之前原告已经通知被告解除合同，而被告在接到通知后未按照通知内容将承租房屋腾退给原告，被告在占用房屋期间仍需向原告支付费用，故被告向原告支付款项的行为无法认定为双方租赁合同继续履行。被告主张案涉房屋自2016年10月起就被原告封堵，因被告未提供证据加以证明，故被告的此节意见，一审法院不予采纳。同时，原告于2017年1月3日自行将案涉租�合同中大部分租赁房屋收回，故案涉租赁合同现亦不具备继续履行的条件。
原告于2017年1月3日自行将大连市x区x路x园x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、公建【工程号：幸福e家x期x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x（一层）、x(一层）、x（一层）、x（地下一层）、x（地下一层）、x号（地下一层）、x（一层）、x号（一层）】房屋收回。对于大连市x区x路x园x号、x号公建房屋【工程号：幸福e家x期x（一层）、x（一层）】，由于被告主张该房屋由原告实际控制的证据不足，故原告�求法院判令被告将大连市x区x路x园x号、x号公建【工程号为幸福e家x期x（一层）、x（一层）】房屋腾退给原告的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于原告请求法院判令被告支付占有使用费至实际腾退房屋之日止的诉讼请求，一审法院认为，按照合同约定，被告应在合同终止同日腾退房屋，延迟腾退在30日内按照合同价格计算租金，延迟腾退自第4日起按照合同约定价格两倍计算租金。该约定应系对被告迟延腾退房屋的惩罚性约定，由于被告在2016年5月11日向原告支付了2016年6月8日至2016年12月7日半年的占有使用费203313元，且�告已于2017年1月3日自行收回了案涉房屋中的大部分，故被告应当向原告支付2016年12月8日至2017年1月3日占有使用费31848．55元。关于大连市x区x路x园x、x号公建【工程号为幸福e家x期x（一层）、x（一层）】租金部分，面积共计为122．56平方米，按照第四年租金标准0．9元／天／㎡计算，自2017年1月4日起至2017年8月31日（第二次法庭审理之日）止，占有使用费共计26472．96元。上述两部分占有使用费共计为58321．51元，被告应当支付给原告。就2017年8月31日之后的占有使用费原告可以根据房屋腾退的具体情况另行主张权利。原告主张按双倍租金标准计算占有使用费的意见，一审法院不予支持。
关于原告要求被告支付按六个月租金标准计算的违约金203313元以及履约保证金3万元不予退还归原告所有的诉讼请求，一审法院认为，综合本案情况，虽然因被告存在违约行为导致合同解除，但被告在逾期支付租金后也足额向原告交纳了租金，故被告不存在恶意的违约行为，亦未给原告造成严重损失，同时，原告在2017年1月3日已经自行将案涉房屋中的大部分收回，避免了损失扩大，因此原告要求被告支付按六个月租金标准计算的违约金明显过高，故一审法院酌情将违约金标准调整至一个月租金标准即35387．28元，被告应当向原告支付违约金35387．28元。被告向原告交纳的履约保证金3万元，原告应当返还给被告，鉴于被告并未提出反诉请求，就履约保证金返还问题，本案不一并处理，被告可以另行主张权利。
关于原告主张被告存在未履行消防报备、审查、检验合格等手续以及将房屋局部转租他人后未按合同约定向原告备案的违约行为的意见，一审法院认为，原告所提供的证据不足以证明案涉房屋存在因消防问题被相关部门予以处罚以及案涉房屋转租他人的情况，故原告的此节意见，一审法院不予采纳。
据此，一审法院判决：一、原告正源房地产开发有限公司与被告金灵江于2013年4月30日签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号为：ZYDC130118-YX／FRY0004-ZL0002-0-SY′0002）于2016年4月13日解除；二、被告将位于大连市x区x路x园x号、x号公建【工程号为幸福e家x期x（一层）、x（一层）】房屋返还给原告；三、被告向原告支付占有使用费58321．51元；四、被告向原告支付违约金35387．28元；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款均于判决生效之日起二十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13460元（原告已预交）退回原告4121元，由原告负担7845元、被告负担1494元，给付时间同上。
本院二审期间，上诉人金灵江提交：证据1.关于租赁房屋存在的相关问题说明通知函3份，以电子邮件及书面方式送达给了被上诉人，拟证明水源问题没有解决，致使上诉人不能使用房屋。被上诉人对该证据的真实性不认可，认为双方签订的租赁合同第二条第二款，明确约定上诉人已经确认出租的房屋并不提供水源，上诉人也予以确认。本院认为，该证据系上诉人单方制作，不予采信。证据2.被上诉人旗下物业公司下达的用水通知单及代收水费收据各3份，拟证明上诉人多次发函催促后，2015年4月份被上诉人才解决涉案房屋用水问题，于同年6月29日开始收取第一次水费，在此之前被上诉人未履行应尽的义务，导致上诉人租用的涉案房屋无法正常使用。被上诉人认为无法看出该证据是案涉房屋的缴纳水费单据，上面只书写了3期金灵江，因3期包含70多套房屋，并不能因此认定是案涉的房屋。本院认为该证据与本案案涉房屋关联性不足，不予采信。证据3.上诉人支付租金交费凭证6份，拟证明涉案房屋上诉人之前在未能得到使用的情况下，一直按合同约定履行付款义务。被上诉人对证据真实性无异议，但认为存在逾期付款情形。本院对该证据予以采信。证据4.视频1段，拟证明上诉人支付租金后，回执送达被上诉人营销部孙巍经理手中，并拍摄视频，双方确认2016年6月8日至2016年12月7日期间租金已支付。被上诉人对该证据的真实性不予认可，上诉人未提供原始载体，且缴纳的费用是解除合同后的占有使用费。本院认为，双方对该期间费用的缴纳没有争议，只是对费用的性质有争议，与本案处理结果无关联性。证据5.通知函，拟证明在合同正常履行期间，2016年4月6日被上诉人直接给上诉人的在租商户发函，致使上诉人与在租商户之间的租赁履行受阻，此行为严重违约。被上诉人不认可该证据的真实性及与本案的关联性。本院认为该证据与本案不具有关联性，不予采信。证据6.通知函，拟证明在合同正常履行期间，2016年4月25日被上诉人在无权解除合同的情况下，非法直接给上诉人在租商户发函，要求收回房屋或另行签订房屋租赁合同，此行为严重违法、违约。被上诉人不认可该证据与本案的关联性。本院认为该证据与本案不具有关联性，不予采信。证据7.招租告示1份、视频及照片，拟证明2016年6月28日被上诉人非法在涉案房屋范围内张贴多张招租告示，企图将涉案房屋另行对外招�，被上诉人违法、违约，被上诉人强行非法封堵涉案房屋。被上诉人对该证据的关联性有异议。本院认为，该组证据并未显示招租房屋即为案涉房屋，视频及照片无法证明系被上诉人强行封堵房屋，故对其关联性无法认可。证据8.一审提交过的照片，涉案房屋x号房屋一半大概在70、80平左右，二审拟证明这个房屋已经出租给我了，但是被上诉人又对外出租给另外一家，房屋没有向我交付。被上诉人认为上诉人陈述不属于。本院认为，该证据无法证明上诉人的主张，不予采信。被上诉人二审期间未提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被上诉人将案涉房屋交付给金灵江后，金灵江作为承租人的主要义务是按照合同约定及时、足额支付租金。双方签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》第十三条第4款第（3）项约定，乙方（上诉人）逾期支付下一租赁期间的租金达7日的，甲方（被上诉人）有权单方宣布终止合同。金灵江逾期支付租金的违约行为客观存在，本案情形符合合同约定解除条件。被上诉人于2016年4月13日将解除合同通知书送达给金灵江，并于2017年1月3日自行将案涉合同项下大部分房屋收回，案涉租赁合同不具备继续履行的条件，一审判决确认双方签订的案涉《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》于2016年4月13日解除，并判决金灵江向被上诉人支付实际占用期间的费用58321.51元及违约金35387.28元，返还合同项下另外两套房屋，具有事实和法律依据。金灵江主张被上诉人存在多项违约行为，但未提供充分证据予以证明，亦未提出反诉。综上所述，金灵江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9339元（上诉人已预交），由上诉人金灵江负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员阁成宝
二〇一八年二月十一日
书记员任建芳