杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第713号
原告：倪彪。
委托代理人：吴方荣。
委托代理人：郭恒。
被告：陈斌昶。
原告倪彪诉被告陈斌昶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月23日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年6月24日公开开庭进行了审理。原告倪彪的委托代理人吴方荣、郭恒到庭参加诉讼，被告陈斌昶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告倪彪诉称：2009年6月30日原告与被告就被告租赁杭州市新华路100号、102号一至二层房屋事实签订租赁合同，约定：房屋仅作服饰店使用，租赁期限自2009年7月1日起至2011年6月30日止。年租金42万元，先付后用，每半年支付一次，被告应在每期开始前5日内付清该期租金。3.被告逾期支付租金或其他应缴费用的时间超过30天的，或者未经原告同意将物业转租的，或者未经原告同意擅自改变物业用途的，原告有权提前解除合同，收回物业，同时有权不予返还被告已支付的租赁保证金并要求赔偿损失。4.被告逾期支付租金及其他款项的，每逾期一日，应向原告支付应付款总额千分之三的滞纳金，逾期时间超过15日的（无论原告是否正式催款），每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之五的违约金。5.合同终止或解除后，如被告逾期搬出或拒不搬出物业的，应按合同终止前最后一个月的租金标准向原告支付双倍的租金和其他费用，同时赔偿由此造成的直接损失和间接损失，同时原告有权不予返还被告的租赁保证金。合同签订后，原告按约将物业交付给被告使用。被告自2009年12月31日起一直拖欠租金，原告多次催收，被告均不予理睬，至今已逾期3个多月。另外，被告未经原告同意，将租赁物业的部分转租他人经营奶茶店。被告上述行为严重违反了合同约定，原告遂发函通知被告解除合同。至今，被告未将物业按合同要求返还给原告。故起诉至法院，请求：1.判令解除原、被告双方于2009年6月30日签订的租赁合同；2.判令被告腾退位于新华路100号、102号一至二层面积约为200多平方米（具体以现场实际为准）的房屋，返还原告，并结清费用；（当庭补充说明该费用即电费10819.07元，计算至2010年6月22日，并计算至实际支付之日）；3.判令被告支付拖欠的租金110466元（暂算至2010年4月6日，具体计算至合同解除之日）；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金49710元（暂算至2010年4月6日，2010年4月6日至实际支付日的违约金以应付租金总额为基数以每日5‰的标准另行计算）；5.判令被告按二倍租金的标准支付合同解除之日至实际腾退之日期间的房屋占用费；6.判令被告已支付的租赁保证金不予返还；7.本案诉讼费由被告承担。
被告陈斌昶未在答辩期间提交答辩状，亦未到庭答辩。
原告倪彪为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.租赁合同1份，欲证明（1）原被告签订租赁合同的事实，（2）原被告关于租金、租赁物业用途及违约责任承担等的约定；
2.房地产权证和杭州市下城区门牌号（临时）使用证各1份，
3.房屋租赁合同1份，
两证据欲共同证明原告有权出租案涉房屋；
4.催款通知1份，欲证明原告向被告催款，被告承认拖欠租金的事实；
5.合同解除函1份及寄送凭证3份，欲证明原告曾分别于2010年3月9日、3月19日、3月30日分别发函通知解除合同；
6.电费发票6份，欲证明原新华路74号（现新华路98、100、102、104、106、108号）的电费都由原告代交，被告自2010年1月27日开始拖欠原告电费至今。
对上述证据，被告未出具书面质证意见，亦未到庭应诉，应认定系放弃质证权利，本院经审核后认证如下：证据1－5原告能提交证据原件，证据形式符合法律规定，与本案有关联，证据之间能相互印证，故予以确认。证据6，原告无正当理由在举证期限届满后提交，且该发票仅能证明新华路74号总体电费，不能证明被告承租房屋的电费，故不予确认。
被告陈斌昶未向本院提交证据。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：杭州市下城区新华路74号房屋系杭州市环湖绿地动迁建设工程处（以下简称环湖工程处）所有，后杭州市下城区地名委员会将该房屋自南向北顺序编排（临时）门牌号为98号、100号、102号、104号、106号、108号。2009年6月15日，环湖工程处与倪彪签订《房屋租赁合同》一份，约定环湖工程处将上述新华路74号一至二层房屋出租给倪彪，租期自2009年7月1日至2014年6月30日。环湖工程处同意倪彪将租赁物整体或分割转租。2009年6月30日，倪彪与陈斌昶签订《租赁合同》一份，约定倪彪将新华路100号一至二层出租给陈斌昶，租赁期限自2009年7月1日起至2011年6月30日止。年租金42万元，不包含陈斌昶应另行承担的物业管理费、水电、电话等其他费用。租金先付后用，每半年支付一次，第一期租金在合同签订后5日内支付，其后每期租金，应在每期开始前5日内付清。陈斌昶在支付第一期租金同时，向倪彪支付租赁保证金7万元，租赁关系终止，在陈斌昶没有违约的情况下，抵充合同约定的由陈斌昶承担的费用外，剩余部分无息归还陈斌昶。在陈斌昶逾期支付租金或其他应缴费用的时间超过30天或陈斌昶未经倪彪书面同意将租赁物业转租、转借他人或调换使用等情况下，倪彪有权提前解除本合同，收回租赁物业，同时有权不予返还陈斌昶已支付的租赁保证金，按照本合同其他条款的相应规定收取违约金，并要求陈斌昶赔偿损失。陈斌昶逾期支付租金及其他款项的，每逾期一日（无论倪彪是否正式催款），陈斌昶应向倪彪支付应付款总额千分之三的违约金；逾期时间超过15日的（无论倪彪是否正式催款），每逾期一日，陈斌昶应向倪彪支付应付款总额千分之五的违约金。租赁期满或本合同终止后，如陈斌昶逾期搬出或拒不搬出租赁物业的，应按合同终止前最后一月的租金标准向倪彪支付双倍的租金和其他费用，同时赔偿由此造成的直接损失和间接损失，同时倪彪有权不予返还陈斌昶的租赁保证金。合同签订后，倪彪按约将案涉房屋交付陈斌昶使用，陈斌昶也已支付第一期租金。2010年1月5日，倪彪向陈斌昶发《催款通知》，称：你店新华路100号房租金，已于2009年12月31日到期，根据合同应支付第二期房租21万元整，请你于本月10日前支付，逾期将按合同约定执行。陈斌昶于同日在该《催款通知》上写道，由于春节备货，资金暂时周转困难，保证于本月底资付（应为支付）11万元，于2月底前资付余款10万元正。后陈斌昶未按该承诺支付租金。2010年3月9日、19日、30日，倪彪先后三次通过邮政特快专递向陈斌昶寄送《合同解除通知书》，称陈斌昶应在2009年12月31日前五日内付清第二期租金，经多次催讨，陈斌昶至今未付，逾期已超过30日。现根据合同法的规定，通知陈斌昶，解除双方于2009年6月30日签订的《租赁合同》，并要求陈斌昶按租赁时的交房现状交还租赁物业，将注册地址迁出该租赁物业，付清拖欠的租金及其他相关费用。
本院认为：倪彪从所有权人环湖工程处承租案涉房屋，在合同约定可以转租的情况下，转租给陈斌昶。倪彪与陈斌昶签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同签订后，倪彪将房屋交付陈斌昶使用，陈斌昶亦支付倪彪第一期租金。根据合同约定，第二期租金应在2009年12月31日前5日内支付，陈斌昶逾期付款的，每日按应付款总额的千分之三（15日内）和千分之五（超过15日）支付违约金。陈斌昶至今未支付租金，理应支付逾期付款的违约金，但倪彪因陈斌昶逾期支付租金的损失通常相当于该金额的贷款利息损失，因此，双方约定的每日千分之三和千分之五的违约金过分高于倪彪的损失，本院酌情调整为按每日千分之一的标准支付违约金，按应付的21万元计算至判决之日共计40110元。合同约定，陈斌昶逾期支付租金或其他应缴费用的时间超过30天，倪彪有权提前解除合同，收回租赁物业，同时有权不予返还陈斌昶已支付的租赁保证金。现经倪彪催讨，陈斌昶至今未付第二期租金，故倪彪根据合同约定要求解除双方的租赁合同并不予返还陈斌昶已支付的租赁保证金，有合同依据，理由充分，本院予以支持。合同解除后，陈斌昶理应将租赁房屋腾空返还倪彪，但双方合同约定的租赁房屋为新华路100号，故对倪彪要求陈斌昶腾退该部分房屋的请求予以支持，其余部分缺乏依据，本院不予支持。陈斌昶使用租赁房屋至今，理应支付相应的租金，按合同约定的租金标准，计算至判决之日共计215753元。倪彪要求陈斌昶支付承租期间的水电费用，但其提交的证据仅能证明新华路74号总体的水电费，不能明确陈斌昶应承担的部分，且支付水电费的户名为杭州广安经济发展公司，亦不能证明系倪彪交纳，故对倪彪该诉讼请求不予支持。倪彪要求陈斌昶按二倍租金的标准支付合同解除之日至实际腾退之日期间的房屋占用费，但该房屋占用费系将来可能发生的费用，倪彪现在就要求确认缺乏依据，本院不予支持。被告陈斌昶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除倪彪与陈斌昶于2009年6月30日签订的《租赁合同》，陈斌昶于本判决生效之日起十日内将租赁的杭州市下城区新华路100号房屋腾空返还倪彪；
二、陈斌昶于本判决生效之日起十日内支付倪彪租金215753元；
三、陈斌昶于本判决生效之日起十日内支付倪彪逾期支付租金的违约金40110元；
四、原陈斌昶支付给倪彪的租赁保证金不予退还；
五、驳回倪彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5282元，因适用简易程序审理，减半收取2641元，由原告倪彪负担96元（已交纳），被告陈斌昶负担2545元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5282元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇一〇年七月五日
代书 记员 陈 伟