广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20509号
上诉人（原审原告）：梁健英，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：陈文胜，广东明浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯燕玲,住佛山市南海区。
委托诉讼代理人：李孟杰、伍芷茜，均系广东新健达律师事务所律师。
上诉人梁健英因与被上诉人冯燕玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5034号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁健英的诉讼代理人陈文胜、被上诉人冯燕玲的诉讼代理人李孟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁健英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判梁健英与冯燕玲所签房屋买卖合同于2017年9月1日解除；冯燕玲返还定金10万元，并支付违约金73.5万元，赔偿梁健英9000元中介费损失；3.本案全部诉讼费用由冯燕玲承担。事实与理由：一、冯燕玲违约在先。1、双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定：“卖方收款40天内须向抵押银行申请赎契手续，并以下列第1种方式办理手续：1、卖方自行一次性还清贷款，赎契所产生的一切费用由卖方负责支付”，该约定表明卖方必须在收(定金)款后40天内以一次性还清贷款的方式向抵押银行申请办理赎契手续，而非仅向抵押银行申请赎契即可。再者，结合合同的目的是买卖房产，是办理过户手续，要过户就必须首先还清贷款涂销抵押。如果只是申请，而不用还清贷款，所谓的“申请赎契”就没有实质内容，就没有任何实际意义，这根本不符合签订买卖房屋合同的目的。此外，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十三条、第二十条、第二十一条的约定可知，合同签订后的前40天卖方办理好赎契手续，再用10天左右由买卖双方各自按要求准备齐全办理银行按揭和交易所需的相关资料，并最终确保2016年7月30目前即80天左右完成产权过户。这是一个有专业中介机构参与的时间充裕、切实可行、环环相扣的房屋买卖通常流程：如果卖方不按时办理赎契手续，就出不了“新证”(《不动产权证》)；进而导致无法办理网签，也无法银行按揭，最终无法确保整个交易在2016年7月30目前完成。2、冯燕玲没有依照上述合同约定按时履行自己“还款赎契”的义务。仅根据冯燕玲自己提供的资料显示(梁健英对其中的真实性还部分存疑)：广州市海珠区xx绍登布行于2015年7月28日向工行新x支行借款960万元，冯燕玲以位于新××镇××路××房、××城××街××房产（××房产）以及××以××房作为担保抵押。广州市海珠区xx绍登布行于2016年5月25日向抵押银行申请办理赎契手续，5月27日偿还贷款420万元，赎取了相应的担保物——张某位于天河××路××房的房产，6月16日该房产转让他人。7月12日归还剩余贷款540万，赎取了相应的担保物——冯燕玲位于新××镇××路××房、××城××街××房产(诉争房产)。8月4日办理了“新证”(不动产权证)。从上述冯燕玲的陈述就可以证明其违约：第一，根据上述资料是广州市海珠区xx绍登布行申请提前还款，而非冯燕玲申请，冯燕玲从来就没有向抵押权人工行新x支行申请办理赎契手续。第二，根据上述资料：5月25日偿还贷款420万元，赎取了相应的担保物——张某位于天河××路××房的房产，也就是说5月25目的申请还款只是针对赎取张某位于天河××路××房的房产，与冯燕玲无关、与本案无关。所以不论从形式上还是实际上冯燕玲都没有在5月25日采取任何行动去偿还贷款赎取自己的抵押房产。一审法院认定冯燕玲于2016年5月25日就申请办理赎契手续，明显与冯燕玲的陈述不符，是错误的。第三，冯燕玲7月12日才采取行动偿还贷款赎取抵押房产，以至于冯燕玲于8月4日才取得“新证”，导致在合同最后的履行期限7月30日前无法办理产权过户的有关手续。综上，冯燕玲没有按照合同约定的期限和方法办理“赎契”手续，导致无法“换证(不动产权证)”，进而无法进行网签，最终导致房屋买卖双方无法在约定的时间内完成过户手续。冯燕玲没有及时偿还贷款申请赎契的行为明显违反合同约定，赎契手续的拖延是导致整个合同逾期无法履行的原因，所以冯燕玲应对其拖延还贷、赎契的违约行为负全部责任。二、冯燕玲是故意违约，具有明显过错，其对违约的辩解没有事实和法律依据。冯燕玲辩称依照合同约定冯燕玲应在2016年6月19日前向银行申请赎契，而冯燕玲在同年5月25日就已经申请了，至于时间拖延，是银行和政府等方面的原因，并非冯燕玲的过错。事实上5月25日所谓的申请，是案外贷款人自书的与冯燕玲无关，且真实性存疑。5月25日冯燕玲还款420万就赎取了一套房产，并在6月16日完成了全部过户交易，整个过程只有21天。由此可见，整个还款赎契的过程非常流畅，冯燕玲不仅有能力还款赎契，银行和房管部门也完全依规协助办好了交易的有关手续，而且冯燕玲也没有提供任何的证据证明银行与政府存在违法违规的拖延行为。即使有银行与政府的原因，冯燕玲也应当告知梁健英。所以冯燕玲是故意拖延，具有违约的故意和过错。三、一审法院认定梁健英没有取得同贷书就构成违约，完全不符合二手房交易习惯和银行规定，而且所谓的“违约行为”与违约结果之间没有因果关系。一审法院认为梁健英未及时向银行办理按揭手续，取得银行同意贷款通知书，是不积极履行合同义务，构成违约。根据《房屋买卖合同》第二十一条的约定，合同要履行的前提条件是卖方要“换证”，冯燕玲不换新证就无法正常进行网签，就无法履行房屋买卖的过户手续。事实上原房产证抵押在银行，如果没有还款赎回原契，就换不了新的产权证，直到合同约定的最后期限(2016年7月30日)，冯燕玲都还没有完成“赎契换证”，在整个交易的过程中，梁健英还多次通过中介催促冯燕玲加快办还款赎契进程，但是冯燕玲始终不予回复。梁健英没有任何毁约违约的意图，始终是积极促成交易。而本案的房屋买卖合同履行的前提要件包括还款赎契、换证、网签截至合同最后履行期限全部都没有完成，这才是该合同无法履行的直接和根本原因，与同贷书没有关系。综上所述，冯燕玲在收取梁健英10万元买卖房屋定金后．没有在合同约定的期限内办理用一次性还款赎契，且经梁健英(包括中介机构)一再催促逾期30天仍然拒绝履行，这已经严重违反了合同第十条、第十三条、第二十条、第二十一条的约定，构成根本性违约。梁健英故根据合同法相关规定和《合同》第十条第2款的规定在2016年9月1日行使解除权，通知解除与冯燕玲签订的房屋买卖合同。一审法院认定梁健英因为没有取得同贷书属于不积极履行合同的违约行为，这一认定是错误的，因为取得同贷书并不是合同所约定的义务，也不是履行本合同的必要条件。根据合同约定，如果向银行申请贷款，贷款金额如果不足，买方需要准备现金进行支付，所以根据该约定银行是否贷款、贷款的金额多少均与履行合同没有关系，故一审法院认定没有合同依据，也违背了常理。
冯燕玲二审辩称，1、针对梁健英提出的违约金73.5万元的问题。本案当中根据合同第10条第2点的约定，逾期30天卖方应退回已收的款项，并支付成交价10%，给予买方作为违约金，而本案当中签订合同的时间为2016年5月6日，冯燕玲申请赎契的时间为2016年5月25日，根据合同约定赎契时间为2016年6月18日，因此冯燕玲是在合同约定的期限内向银行申请赎契的，并于2016年7月1日向银行还清本案房产所涉的所有贷款，因此无论从合同的履行过程中的任何环节来看，并不存在逾期超过30天的行为，因此并不适用合同当中所约定的10%的违约金的相应条款，对此一审法院作出了正确的认定。2、对于本案的中介费的问题，本案合同事实上是可以履行的，而在本案诉讼之前，冯燕玲也一直尝试与梁健英继续履行合同，并发放相应的律师函。由于梁健英始终拒绝按照合同约定的付款义务，并向法庭提起了诉讼，在此情况下冯燕玲才认为梁健英确实没有履行合同义务而同意解除合同，在此情况下对于解除合同冯燕玲没有任何过错，本案当中的情形，事实上也不符合合同约定的解除合同的条件，在此情况下导致的中介费损失应当由双方共同承担，且事实上冯燕玲的支付中介费25000元，远远高出梁健英实际支出的中介费，因此梁健英主张的所谓中介费损失不存在。最后由于本案的合同实际上还可以履行，并不违反合同约定的定金返还条款，反而由于梁健英的违约行为，也由于梁健英主动要求解除合同导致合同没有继续履行，在此情况下，冯燕玲有权拒绝返还10万元定金，至于梁健英在本案当中的违约情形，一审法院也已经阐述清楚了，不再重复阐述。
梁健英向一审法院起诉请求：1、解除梁健英与冯燕玲于2016年5月6日签订的房屋买卖合同；2、冯燕玲立即向梁健英双倍返还定金20万元，并依照合同约定支付房屋成交价10%的违约金73.5万元，两项合计93.5万元；3、冯燕玲立即向梁健英赔偿中介费损失9000元；4、冯燕玲承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：2016年5月6日，冯燕玲（卖方）、梁健英（买方）、广州市xx房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，载明“第一条、买卖之物物业的地址为：××城××街××房产，建筑面积293.86平方米。第二条、卖方持有该物业之权属证明（房地产证号码为：穗字第××），卖方保证对该物业享有完整所有权……第三条、买卖双方同意该物业成交价为人民币7350000元……第五条、本次交易所产生税费的缴付方式：卖方税费由买方缴付，买方税费由买方缴付……第十条、违约责任：1、卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，并须支付成交价的10%赔偿予买方，并须支付买方已付的所有的费用，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约；2、卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取的款项并支付成交价的10%予买方作为违约金……5、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的中介服务费，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。6、买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方将同时及分别成为本合同之为违约方，并仍须各自负责付予经纪方应得之中介服务费……第十三条、在签订本合同约50天内，买卖双方须按要求提供齐全办理银行按揭和交易所需的相关资料。第十四条、卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述账户，视同卖方已收取款项（以到账生效）：开户银行：xx银行，户名：冯燕玲，帐号：62×××32。……第十九条、本合约一式三份，合约三方各执一份，如有附件，则与该合约具有同等法律效力，自签订之日起生效。第二十条、买卖双方同意该物业须于2016年7月30日前到房屋部门办理过户交易手续。第二十一条、三方约定其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）备注：1、因该物业房地产权证无法正常签订《广州市存量房买卖合同》，需卖方换证才能按合同正常交易。买卖双方一致同意出新证当天买卖双方及经纪方签订三方《广州市存量房买卖合同》，买卖双方对此并无异议，且双方一致同意按合同约定的付款方式进行付款；2、该物业楼款之尾款人民币2万元于买卖双方到管理处更名当天买方支付给卖方。”合同附件载明“买卖双方一致同意买方按以下第B+D方式支付楼款并办理交易手续。在交易过程中，因房管部门等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延。B、银行按揭付款申请贷款种类：商业贷款1、部分定金：人民币10万元须于2016年5月7日前付清；2、首期楼款（不含定金）：人民币173万元于房管部门受理交易递件当天付清；3、部分楼款：人民币40万元于卖方出新证当天付清；4、楼价余款：人民币510万元于交易过户及抵押登记手续完成时，由贷款银行直接拨给卖方，若银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额由买方于交易递件当天以现金支付……D、涂销抵押定金余额：卖方收款40天内须向抵押银行申请赎契手续，并以下列1种方式办理手续：1、卖方自行一次性还清贷款，赎契所产生的一切费用由卖方负责支付……”。
2016年5月9日，梁健英通过中国工商银行向冯燕玲转账10万元。同日，梁健英向广州市xx房地产代理有限公司支付中介服务费9000元。
2016年5月10日，冯燕玲向广州市xx房地产代理有限公司支付涉案房屋的中介服务费25000元。
2016年5月25日，广州市海珠区xx绍登布行出具《提前还款申请书》，载明“中国公司银行股份有限公司广州新x支行：广州市海珠区xx绍登布行于2015年7月28日向贵行借款960万元，提供的抵押物为权属于冯燕玲位于广州市增城市新××镇××路××房、××城××街××房产及权属于张某位于天河区××房××三宗房产，因上述三宗抵押房产需出售，本布行向贵行申请提前还款，结清后办理对应房产的抵押涂销手续。”提交人为广州市海珠区xx绍登布行，何某在签收人处签名。
冯燕玲出示中国工商银行股份有限公司《往来户历史明细清单》打印件，显示户名：广州市海珠区xx绍登布行，账号：36×××76,2016年5月27日借方发生额420万元，2016年7月12日借方发生额500万元、40万元。
2016年8月3日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2016）广州市不动产权第10xx3号《不动产权证》，载明“权利人：冯燕玲，共有情况：单独所有，坐落：增城区××城××街××房产，房屋建筑面积293.86平方米。”
2016年8月30日，冯燕玲委托律师向梁健英发出《敦促付款律师函》，载明“……冯燕玲特委托本所致函敦促你于收到本函后3日内向冯燕玲支付购房款40万元并积极配合到房管部门办理房屋买卖交易的递件手续……”。
2016年9月1日，梁健英委托律师向冯燕玲发出《广东明浩律师事务所律师函》，载明“致：冯燕玲女士……就梁健英先生与您于2016年5月6日签订的《房屋买卖合同》所涉事项郑重致函如下：……贵方上述违约行为致使我方无法实现合同目的。从即日起，我方根据合同法相关规定和《合同》第十条第2款的规定行使解除权，解除与贵方签订的房屋买卖合同。请贵方立即向我方双倍返还定金并依照合同约定支付房屋成交价10%的违约金。”
2017年1月19日，广州市房地产档案馆出示《广州市不动产登记查册表》，载明坐落在广州市天河××××房权属人为杜颖佼，登记时间2016年6月16日。
2017年3月20日，中国工商银行股份有限公司广州新x支行出具《证明》，载明“广州市海珠区xx绍登布行于2015年7月28日向我行申请借款960万元正，借款合同编号为2015年新塘小借第1x6号，提供的抵押物为权属于冯燕玲位于增城市新××镇××路××房、××城××街××房产及权属于张某位于天河××××房。抵押物对应的抵押合同编号为2015年新塘小抵字第1x62号。广州市海珠区xx布行在我行的960万借款于2017年5月27日提前归还420万元，贷款部分归还后提取对应的抵押物为权属于张某位于天河××××房，于2017年7月12号归还剩余的540万元，贷款已全部结清，提取对应的抵押物为权属于冯燕玲位于增城市新××镇××路××房、××城××街××房产，该公司的还款账户为36×××76。”何某在经办人处签名。
一审庭审中，梁健英、冯燕玲确认如下事实：1、合同附件是《房屋买卖合同》的一部分，签订合同后梁健英向冯燕玲支付了10万元，涉案房屋没有交付。2、梁健英、冯燕玲在庭审中同意解除《房屋买卖合同》。
梁健英称述如下事实，1、梁健英、冯燕玲双方约定如下时间节点：第一、涉案房屋涂销抵押必须在卖方收定金之日起40天内一次性还清银行贷款的方式赎契。第二、合同签订后50天内完成我方去银行办理相关按揭资料。但是需要冯燕玲的房屋涂销抵押后我方才能办理按揭。第三、最终双方定的时间是无论如何双方要在7月30日前办理过户手续。上述三个条款的约定可以得出，因为房屋买卖的前提条件需要涂销抵押，没有涂销抵押，按揭和过户都不能办理。2、双方约定了冯燕玲涂销抵押后再签订广州市存量房买卖合同，但是冯燕玲和中介方在2016年8月5日在未通知梁健英的情况下签订了合同。3、梁健英要求冯燕玲按房屋成交价的10%支付违约金并返还定金。
冯燕玲称述如下事实，1、涉案房屋登记在冯燕玲名下，因为转让房产需要办理新证，所以于2016年8月3日将《房地产权证》换成了《不动产权证》。2、冯燕玲以其经营的布行的名义向银行借款920万元，是以涉案房屋设立抵押担保。3、双方没有约定何时涂销抵押，只是约定了卖方收定金之日起40天内向银行申请涂销抵押。冯燕玲是在7月1日存入剩余的银行贷款，银行在7月12日才扣款。是因为银行原因导致的拖延，我在2016年8月3日才办理完毕新证也是因为房管部门客观原因导致的拖延，我方不存在违约。4、《证明》中的还款时间、扣款时间为“2017年”，应为银行工作人员的笔误，结合其他证据以及客观事实，足以证明上述时间为“2016年”。
冯燕玲出示《提前还款申请书》经庭审质证，冯燕玲认为是单方制作不认可。经一审法院审查《提前还款申请书》上的签收人与《证明》上的中国工商银行股份有限公司广州新x支行经办人均为“何某”，再有冯燕玲举证的《往来户历史明细清单》互为印证，因此冯燕玲出示的《提前还款申请书》可作本案认定事实依据。
一审法院认为：梁健英与冯燕玲及广州市xx房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
关于《房屋买卖合同》附件“卖方收款40天内须向抵押银行申请赎契手续，并以下列1种方式办理手续：1、卖方自行一次性还清贷款，赎契所产生的一切费用由卖方负责支付”条文的理解，梁健英认为是卖方收定金40天内须办妥赎契手续。冯燕玲主张是收到定金40天内向银行申请赎契手续。根据文义的解释，结合合同的上下文以及银行的正常审批流程，一审法院采信冯燕玲的主张，即冯燕玲应在收到定金40天内向银行申请赎契手续。关于涉案合同的履行是何人违约问题。一审法院分析如下：1、梁健英于2016年5月9日向冯燕玲支付定金10万元，因此冯燕玲应在2016年6月18日前向银行申请提前还贷。2、广州市海珠区xx绍登布行向中国工商银行股份有限公司广州新x支行的借款，冯燕玲提供涉案房屋作抵押担保，依据《提前还款申请书》、《往来户历史明细清单》和中国工商银行股份有限公司广州新x支行出具《证明》，一审法院认定冯燕玲已在2016年5月25日向银行申请了提前还款。3、梁健英未举证已向银行办理了按揭手续，取得银行同意贷款通知书，显然梁健英没有积极履行合同义务。4、广州市海珠区xx绍登布行于2016年7月12日归还贷款540万元，冯燕玲主动涂销涉案房屋抵押，并于2016年8月3日办理房屋新的产权证（粤（2016）广州市不动产权第10043413号《不动产权证》）。综上事实，一审法院认为梁健英支付定金后并未及时向银行办理按揭手续，取得银行同意贷款通知书，为合同的履行作准备。反而冯燕玲积极履行合同义务，涂销涉案房屋抵押，办理房产新证，由此一审法院认定梁健英不积极履行合同义务，其行为已构成违约，依法应承担违约。梁健英单方提出解除《房屋买卖合同》中房屋买卖合同关系，冯燕玲在庭审中表示同意，并不违反法律规定，为此，梁健英、冯燕玲双方设立的房屋买卖合同关系于2016年11月16日解除。
因涉案合同的履行是梁健英构成违约，故梁健英要求冯燕玲返还定金10万元和要求冯燕玲支付按房屋成交价10%的违约金以及赔偿中介费损失9000元是没有事实和法律依据的，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告梁健英、被告冯燕玲、案外人广州市xx房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》中房屋买卖合同关系于2016年11月16日解除；二、驳回原告梁健英的其他诉讼请求。案件受理费63250元、诉讼保全费5000元，由原告梁健英负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，梁健英向本院提交：证据一、中国工商银行广州大厦支行的客户经理周某的短信信息；证据二、广发银行出具的《办理个人房贷业务所需资料清单》；证据三、新塘广发行出具的《二手楼按揭贷款所需资料》，三份证据共同证明：1、如果要进行二手房的贷款，需要双方共同提交相关资料。2、办理按揭需要网签合同及房产证原件。3、通过银行提供的贷款所需资料可以证明冯燕玲没有履行还款、赎契、领取新证及签订广州市存量房买卖合同（即网签合同）义务。若没有具备以上资料是不可能办理二手房的银行贷款的，也就是无法拿到同贷书。冯燕玲质证意见为：对证据一的真实性冯燕玲无法确定，对关联性有异议，无法判断与本案的关系，且短信也没有前后文，也不知道在什么时候形成该短信。对证据二、三的三性均不予认可，该证据显示广东发展银行的清单，现在广发行早就变更了名称为广发银行股份有限公司，且该证据梁健英陈述形成时间为2016年，2016年广发银行的名称不可能是广东发展银行。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对梁健英的上诉请求与冯燕玲的答辩意见，分析如下：
梁健英与冯燕玲签订的《房屋买卖合同》附件中约定“卖方收款40天内须向抵押银行申请赎契手续，并以下列1种方式办理手续：1、卖方自行一次性还清贷款，赎契所产生的一切费用由卖方负责支付。”从条文约定来看，文字中约定了卖方收款40天内“申请赎契”。本案双方虽均确认“收款”即为收取定金10万元，但双方对卖方自行赎契的时间，到底是40天内办妥赎契手续还是40天内向银行“申请”赎契存在理解上差异。根据一审法院查明事实，梁健玲于2016年5月9日向冯燕玲支付了定金10万元，冯燕玲于2016年5月25日向银行申请提前还款。中国工商银行股份有限公司广州新塘支付出具的《证明》显示：“……广州市海珠区xx绍登布行在我行的960万借款于2017年5月27日提前归还420万元，贷款部分归还后提取对应的抵押物为权属于张某位于天河××××房，于2017年7月12号归还剩余的540万元，贷款已全部结清，提取对应的抵押物为权属于冯燕玲位于增城市新××镇××路××房、××城××街××房产……”。为此，冯燕玲并没有首先将涉案的××城××街××房产房屋作为涂销提取对应的抵押物，亦未一次性还清贷款，客观上造成了双方后续交易手续的迟延，构成违约。根据合同第十三条约定“在签订本合同约50天内，买卖双方须按要求提供齐全办理银行按揭和交易所需的相关资料。”虽然双方约定是大约天数，而本案未有证据显示梁健英已提供资料，向银行申请办理按揭手续，因此，一审认定其未为合同的履行作准备，不积极履行合同义务，其行为构成违约并无不妥，本院予以维持。本案双方均存在违约行为，双方责任相抵。现梁健英单方提出解除《房屋买卖合同》中房屋买卖合同关系，冯燕玲在一审庭审中表示同意，并不违反法律规定，故，一审认定梁健英、冯燕玲双方设立的房屋买卖合同关系于2016年11月16日解除并无不妥，合同解除后，冯燕玲应将其收取梁健英定金100000元予以返还。梁健英以冯燕玲构成违约而要求冯燕玲按房屋成交价10%向其支付违约金及赔偿中介费损失9000元无事实与法律依据，本院均不予支持。
综上，一审查明事实清楚，唯对违约责任认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5034号民事判决第一、二项；
二、冯燕玲于本判决送达之日起十日内一次性返还100000元定金给梁健英。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费63250元，诉讼保全费5000元，共68250元，由梁健英负担65950元，由冯燕玲负担2300元；二审案件受理费63250元，由梁健英负担60950元，由冯燕玲负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 谭红玉
二〇一七年十二月四日
书记员 王心怡
黄妙丽