河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民二终字第00564号
上诉人（原审被告）中国石化销售有限公司河南新乡石油分公司，住所地：新乡市解放路南段362号。
法定代表人杨志，该公司经理。
委托代理人王利平，河南中原法汇律师事务所律师。
委托代理人高巍，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）河南省盛达石化有限公司，住所地：延津县僧固乡辉县屯。
法定代表人席建军，该公司经理。
委托代理人郑其明、河南思远律师事务所律师。
委托代理人侯淑芬，河南思远律师事务所律师。
上诉人中国石化销售有限公司河南新乡石油分公司（以下简称中石化新乡分公司）因与被上诉人河南省盛达石化有限公司（以下简称盛达石化）租赁合同纠纷一案，盛达石化于2015年7月6日向河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）起诉，其诉请为：1、依法要求解除与中石化新乡分公司签订的加油站租赁合同，并返还原物。2、要求中石化新乡分公司按照约定第25条规定支付违约金273000元并赔偿实际损失394269元。3、诉讼费用由中石化新乡分公司承担。原审法院于2015年9月10日作出（2015）延民二初字第225号民事判决书，中石化新乡分公司不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2005年10月1日，延津县盛达石化有限公司为甲方、中国石油化工股份有限公司河南新乡石油分公司为乙方，双方签订《加油站租赁合同》一份，合同约定甲方将位于延津县辉县屯路北的一座加油站的全部财产租赁给乙方使用，租赁期限为15年。租赁物品清单：1、位于延封公路辉县屯路北加油站1座。2、出厂日期为2000年4月的正星CS30C111加油机5台。3、位于罐区规格为50m3的储油罐4个。4、位于罐区规格为15m3的储油罐1个。5、位于东北角的储水压力罐1个。6、水泵1个。7、挂式电风扇3个。
案涉合同主要条款约定：第二条……乙方在使用期限内依法自主经营，不受甲方干预，但甲方有权对乙方使用标的物的情况进行监督。第五条、此加油站年租金6.1万元，乙方先一次性支付2年租金合计12.2万元，以后每年支付一次，每年10月31日前乙方一次付清全年租金，租赁税及单据由乙方承担。第十一条、租赁期内标的物按国家规定的正常使用年限报废，乙方应及时通知甲方，由乙方负责维修更换设备。更换的设备合同终止后，由乙方处置。加油站地坪、立柱及罩棚的大型维修由乙方负责。第十五条、未经甲方书面同意，乙方不得将标的物用于本合同规定以外的其他用途。乙方保证其在标的物内的一切活动均符合中国法律、法规和政府文件的规定。第十六条、乙方应正常使用并爱护标的物，防止非正常损坏。乙方、乙方员工或因管理不善等原因损坏标的物的，乙方应及时维修或赔偿。第十七条、租赁期内，乙方应按照国家消防法规及相关规定确保经营安全，除不可抗力外，租赁期内发生的安全事故由乙方负责，甲方不承担任何责任。第二十五条、甲、乙任何一方违反合同约定，造成本合同不能履行时，守约方有权要求违约方按本合同约定租金总额的20%支付违约金，并赔偿实际损失。
2015年5月18日，延津县环境保护局对盛达石化下达《油气污染限期治理通知书》，要求盛达石化于2015年6月30日前完成油气回收综合治理工作并达到《油气大气污染物排放标准》。2015年6月24日，延津县僧固乡人民政府对盛达石化辉县屯加油站下达整改通知书，“盛达石化有限公司辉县屯加油站：经排查，你单位存在以下安全隐患：1、二楼宿舍为易燃泡沫板房，2、加油站罩棚年久失修，责令你单位7月2日前立即拆除整改。逾期不整改的，依法给予相应处罚；由此造成事故的，依法追究有关人员的责任”。2015年7月8日，延津县僧固乡人民政府再次对盛达石化下达整改通知书，“盛达石化：经县乡联合排查组排查发现，你单位存在以下安全隐患：二楼宿舍为易燃泡沫板房。责令你单位对上述问题，于2015年7月20日前进行整改。逾期不整改的，依法给予相应处罚；由此造成事故的，依法追究有关人员的责任”。
根据盛达石化提供的加油站现状照片可以看出，加油站罩棚、立柱及储油罐严重锈蚀，罩棚内地坪开裂，罩棚外水泥地面损坏严重，多处铺有碎石子，有数处有积水。盛达石化以中石化新乡分公司未按合同约定对加油站立柱、罩棚及地坪进行维修、未对已过使用年限的储油罐进行更换为由，于2014年7月2日、2015年3月9日、2015年6月26日三次向中石化新乡分公司送达《合同解除通知书》，要求解除与中石化新乡分公司签订的《加油站租赁合同》。至2015年7月6日盛达石化起诉之日，中石化新乡分公司未对加油站立柱、罩棚及地坪进行维修，盛达石化以中石化新乡分公司违约为由，要求解除与中石化新乡分公司签订的加油站租赁合同、返还原物并赔偿违约金183000元、实际损失99204元。
另查明，延津县盛达石化有限公司于2009年1月19日更名为河南省盛达石化有限公司，中国石油化工股份有限公司河南新乡石油分公司于2014年10月21日更名为中国石化销售有限公司河南新乡石油分公司。
原审法院于2015年8月25日对案涉加油站进行勘验，加油站现状与盛达石化提供的照片一致。
原审法院认为：盛达石化与中石化新乡分公司签订的《加油站租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。盛达石化按合同约定交付租赁物，中石化新乡分公司亦应按合同约定交付租金及妥善保管租赁物。本案中，根据双方签订的《加油站租赁合同》约定，加油站地坪、立柱及罩棚的大型维修由中石化新乡分公司负责，盛达石化有权对中石化新乡分公司使用标的物的情况进行监督。根据盛达石化提供的加油站现状照片及延津县僧固乡人民政府于2015年6月24日下达的整改通知书，加油站罩棚、立柱及地坪等年久失修、损坏严重，确已达到常人理解的应予维护的程度。盛达石化发现租赁物需要维护时及时通知中石化新乡分公司既是履行合同约定对租赁物使用情况进行监督的义务亦是行使出租人对租赁物合理关切的权利，在接到盛达石化维护通知时以是否维护应由中石化新乡分公司确定为由拒不维护有违善意使用人的原则，在中石化新乡分公司拒不对租赁物予以维护的情况下，盛达石化以中石化新乡分公司违约为由要求解除与中石化新乡分公司签订的《加油站租赁合同》，于法有据，予以支持。盛达石化未提供证据证明中石化新乡分公司未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，加油站罩棚、立柱及地坪等租赁物因年久失修造成的损坏属合理损耗，盛达石化要求中石化新乡分公司赔偿该项损失无法律依据。因中石化新乡分公司的违约而解除合同应赔偿盛达石化违约金，违约金的数额应相当于盛达石化受到的损失，最高不超过盛达石化受到损失的30%。该院认为，本案中因解除合同给盛达石化造成的损失为对租赁物的维护及待租期间的租金损失，该期间酌定为3个月，参考双方约定的租金标准，该院酌定中石化新乡分公司应支付盛达石化违约金2万元。案经调解无效，故根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”（法释（2009）5号）第二十九条之规定，判决如下：一、解除盛达石化与中石化新乡分公司签订的《加油站租赁合同》。二、中石化新乡分公司于本判决生效后十日内返还盛达石化租赁物（租赁物品清单详见事实认定部分）。三、中石化新乡分公司于本判决生效后十日内支付盛达石化违约金20000元（中石化新乡分公司已付未到期租赁费可予以折抵）。四、驳回盛达石化的其他诉讼请求。案件受理费5633元，由盛达石化承担5000元，中石化新乡分公司承担633元。
中石化新乡分公司不服原审判决上诉称：原审解除租赁合同没有法律依据。根据双方签订租赁合同中没有约定因中石化新乡分公司违约或不履行维修义务，可依法解除合同。其次，法律明确规定了维修义务的法律后果，即使中石化新乡分公司未履行维护义务，也可以由盛达石化自行维护，维修费用由中石化新乡分公司承担的补救措施。合同仍可以继续履行。案涉合同至今仍在履行中，从未中断过，租赁物是否达到维护的程度，中石化新乡分公司是租赁物的直接使用者，是否需要维护是中石化新乡分公司的责任。原审法院以“常人理解”主观标准确定已达到应予维护的程度，缺乏法律依据；原审解除合同的依据是拒不履行对租赁物的维护义务，该理由显然不符合法律规定。中石化新乡分公司不存在拒不履行对租赁物予以维护的义务。即使不履行也不属于租赁合同中的主要义务。只有一方存有违约行为和对方因此不能实现合同目的同时具备时，才可以解除合同。本案双方合同一直在履行中，租赁费一直支付。本案不符合解除合同的条件。中石化新乡分公司不存在违约行为，判决支持违约金不符合合同约定。故诉请：撤销原审判决，改判依法驳回盛达石化的诉讼请求。
盛达石化答辩称：中石化新乡分公司在租赁期间内应当爱护租赁物，发现损坏，要及时维护、维修或更换，以确保经营安全。但中石化新乡分公司却未按合同约定正确使用、维修、更换已经损害或使用到期的租赁物，如加油站地坪、混凝土地面已经损坏的破烂不堪、面目全非。立柱及罩棚锈迹斑斑、岌岌可危，存在极大的安全隐患。如遇到强对流天气，危害性则更大，使加油的车辆及顾客的财产和生命安全受到了威胁，也威胁到工作人员的生命、财产安全。中石化新乡分公司只顾经济利益，盛达石化根据协议第7条约定对使用租赁物的情况进行监督，并多次发出通知要求维护通知且解除合同，有关单位和机关也发出过整改通知，中石化新乡分公司无动于衷，其行为已经严重违约，故盛达石化根据合同法第219条和协议25条依法解除合同并要求赔偿损失于法有据。从提供照片看，中石化新乡分公司没有对加油站进行整改和维护，同时还将办公设施和工作人员撤走。加油机上还用布蒙上并写明“停业”二字。根据协议第5条约定，每年10月31日付清全年租金，截止目前，仍未付清。故要求驳回上诉，维持原判。
盛达石化提交的证据材料有：一张光盘和加油站照片多张。证明原审结束后仍未进行整改，并且撤离了工作人员，标志着停业。证明中石化新乡分公司没有继续履行合同内容。
庭审中，中石化新乡分公司对盛达石化提交的光盘和照片多张的真实性没有异议，原因是因为营业执照由盛达石化持有，导致无法经营被工商局贴了封条。本院认为，盛达石化提交的光盘及照片多张符合证据的真实性，可以证明加油站的现状：未经营且未进行整改、维护。本院予以采信。
本院查明的事实除与原审法院认定的事实一致外，另查明，至今中石化新乡分公司未对加油站的设施进行整改、维护。加油机已被延津县工商管理局进行于2015年8月14日封，未正常营业。案涉合同租赁计算周期为每年10月1日至次年的9月30日，2015年10月1日后的租赁费中石化新乡分公司未予缴纳。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。可知租赁物的维修义务首先由出租人承担，在有约定的情况下，应以双方的约定维修优先。双方签订的《加油站租赁合同》第2条、第11条之规定，加油站地坪、立柱及罩棚的大型维修由中石化新乡分公司负责，盛达石化可以对中石化新乡分公司在使用加油站的过程中进行监督。从延津县僧固乡人民政府的整改通知、照片等可以证明，原审根据常人理解标准认定立柱及罩棚、地坪等多处出现需要整改、维修、拆除等情形并无不当，中石化新乡分公司作为承租人具有对立柱等进行维修、维护的约定义务。在盛达石化多次维护通知后仍未进行维修、维护，中石化新乡分公司的不作为行为构成了违约。中石化新乡分公司以是否需要维护由使用人自己来决定的理由不能成立。
当事人在履行合同中，当一方出现不能履行主要债务或不能实现合同目的等情形下，根据《中国人民共和国合同法》第九十四条之规定，可以行使法定解除权解除合同。中石化新乡分公司未按照约定的方法使用租赁物，造成租赁物的正常使用、安全受到影响，租赁合同的目的不仅仅是收取相应的租金，租赁物的维修、维护以达到正常使用状况亦是其合同义务之一，中石化新乡分公司未予缴纳2015年10月1日后租赁费，盛达石化有权在不能保障租赁物的使用安全、正常状况的情况下以不能实现合同目为由予以解除合同。中石化新乡分公司应对其违约行为承担相应责任，原审根据租赁物的维护和待租期间等因素酌定违约金为20000元并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由中国石化销售有限公司河南新乡石油分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 立
审判员 康建轶
审判员 倪文怡
二〇一五年十二月三十日
书记员 仝 桐