吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2358号
上诉人（原审原告）：高晓庆，男，1982年11月23日出生，汉族，吉林恒正达律师事务所律师，住吉林市丰满区华山路***号中环滨江花园********号。
被上诉人（原审被告）：刘福成，男，1955年9月2日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区致和南小区******号。
委托诉讼代理人：陈思，吉林雪柳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洋，吉林雪柳律师事务所律师。
上诉人高晓庆因与被上诉人刘福成案外人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院(2017）吉0204民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议，公开开庭进行了审理。上诉人高晓庆，被上诉人刘福成的委托诉讼代理人陈思、张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高晓庆上诉请求：一、撤销一审判决，停止对位于吉林市昌邑区哈达湾街1080号幸福一区32号楼1-2层7号网点的强制执行，并解除查封；二、诉讼费由刘福成承担。事实和理由：首先，2013年10月25日在被执行人高志成（已死亡）与案外人姜亚珍婚姻关系存续期间，房屋所有权人姜�珍与高晓庆签订了《房屋买卖合同》，约定将姜亚珍位于吉林市昌邑区哈达湾街1080号幸福一区32号楼1-2层7号网点出售给高晓庆，高晓庆一次性支付全部房款22万元，2013年10月31日姜亚珍将房屋交与高晓庆占有，2016年1月姜亚珍与高志成离婚，同年7月高志成意外死亡。高志成死亡前未对《房屋买卖合同》提出任何异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案符合该法律规定，一审法院将上述财产予以执行明显错误。请二审人民法院支持高晓庆诉讼请求。
刘福成辩称，高晓庆在人民法院查封诉争房产前，并没有签订过合法有效的书面买卖合同。一、高晓庆所签订房屋买卖合同时，出卖人对该房产并不享有所有权，因该案的房产证是在2016年9月14日才登记到出卖人姜亚珍名下，2013年签订房屋买卖合同时，案涉房屋并没有在姜亚珍名下，其无权处分。二、房屋买卖合同中以22万元将151.68平方米的门市房进行出让，明显低于市场价，也就是说买受人与出卖人之间存在恶意串通。三、房屋的出卖人与买受人系母子关系，也就是说出卖人买受人之间存在串通。综上，可以认定高晓庆签订房屋买卖合同无效，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件�干问题的规定》第二十八条规定，认定其异议成立。一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
高晓庆向一审法院起诉请求：一、撤销（2017）吉0204执异6号裁定书；二、立即停止执行对位于吉林市昌邑区哈达湾街1080号幸福一区32号楼1-2层7号网点的强制执行，并解除查封；三、诉讼费由刘福成承担。
一审法院认定事实：刘福成与高志成民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月24日作出（2014）船民一字第238号民事判决，判决高志成返还刘福成借款人民币100万元及利息损失。刘福成于2014年10月27日向该院申请执行，该案件进入执行后，该院于2016年11月21日查封了姜亚珍名下坐落于吉林市昌邑区哈达湾街1080号幸福一区32号楼1-2层7号网点。案外人高晓庆于2017年1月4日向法院提出执行异议，该院作�（2017）吉0204执异6号执行裁定书，裁定：驳回案外人高晓庆提出的异议请求。高晓庆不服，于2017年4月17日向该院提起诉讼。另查，2003年7月18日，吉林市四海房地产开发有限责任公司（卖方、甲方）与姜亚珍（买方、乙方）签订认购协议，载明：姜亚珍向吉林市四海房地产开发有限责任公司购买上述房产的第32栋一层7号，建筑面积为151平方米，总房款为20万元。同日，吉林市四海房地产开发有限责任公司出具收据，载明：交款单位姜亚珍，人民币20万元，收款事由32号网点、151平方米、20万元抵押。坐落于吉林市昌邑区哈达湾街1080号幸福一区32号楼1-2层7号网点于2016年9月14日以无籍房确权登记于姜亚珍名下，该房屋两年内不得转移、抵押。另查，姜亚珍与高志成于2016年1月12日经吉林市船营区民政局登记离婚，高志成于2016年7月26日死亡。另查，2013年10月31日，姜亚珍（�方、甲方）与高晓庆（买方、乙方）签订房屋买卖合同，载明：姜亚珍与高晓庆在平等自愿、协商一致的基础上，就高晓庆向姜亚珍购买下述房产达成如下协议：房屋基本情况：吉林市昌邑区哈达湾街1080号幸福一区32号楼1-2层7号网点，建筑面积为151平方米，层次一、二层沿街；总价格为22万元，此价格未包括二手房交易的各种费用，高晓庆一次性支付全部房款后，姜亚珍待可以办理房产证时开始协助办理有关过户手续；高晓庆在2013年11月1日之前，付清全部房款。合同还对其他权利和义务作了约定。2013年10月31日，高晓庆转账至姜亚珍账户22万元。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。”本案中，高晓庆主张其在2013年10月31日与姜亚珍签订了房屋买卖合同，而取得该房屋所有权，高晓庆与姜亚珍尚未办理房屋变更登记，该房屋于2016年9月14日至今登记于姜亚珍名下，该房屋登记所有权人仍为姜亚珍。姜亚珍取得争议房屋所有权系无籍房确权，且该房屋在两年内不允许转移、抵押。关于高晓庆与姜亚珍买卖行为问题，因高晓庆与姜亚珍系母子关系，争议房屋为建筑面积为151.68平方米的网点，交易价格为22万元，明显低于市场价格，且刘福成与高志成的债权债务关系形成于2013年1月，综上，姜亚珍在未取得房屋所有权的情况下，以明显低价转移财产的行为应属无效。在姜亚珍提起的（2017）吉0204民初1380号案外人执行异议案件中，姜亚珍自称其自始至终实际占有该房屋，与本案事实相矛盾，综上，对高晓庆的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定作出判决。
一审法院判决：驳回高晓庆的诉讼请求。案件受理费100元由高晓庆负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，刘福成与案外人高志成（已死亡）之间的债务形成于2013年1月20日。
本院认为，第一，2013年10月31日，姜亚珍与高晓庆签订房屋买卖合同时，姜亚珍与高志成系夫妻关系，而刘福成与高志成之间的债务系2013年1月20日形成，此时高志成明知自己尚欠债务未还的情况下，姜亚珍将其与高志成夫妻共同所有的房屋对外转让，有悖常理。其次，本案诉争为建筑面积为151.68平方米房屋商业网点，二审开庭时，高晓庆自认与姜亚珍签订房屋买卖合同时，诉争房屋市价格不应当低于4000元每平方米，而姜亚珍却以22万元价格转让给其儿子高晓庆，明显低于市场价格，亦不符合交易规则。第三，本案诉争房屋2016年9月14日以无籍房确权登记于姜亚珍名下，该房屋两年内不得转移、抵押，而2013年10月31日，姜亚珍就与高晓庆签订房屋买卖合同，姜亚珍在未取得房屋所有权的情况下，以明显低价转移财产的行为应属无效。第四，在姜亚珍提起的（2017）吉0204民初1380号案外人执行异议案件中，姜亚珍自称其自始至终实际占有该房屋，与高晓庆陈述占有房屋的事实相矛盾。综上，高晓庆请求停止对位于吉林市昌邑区哈达湾街1080号幸福一区32号楼1-2层7号网点的强制执行的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，高晓庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高晓庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
代理审判员 陈 卓
二〇一七年九月五日
书 记 员 李玉娇