江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0806号
原告张晓敏。
原告李缪桢。
原告张某。
委托代理人李文华，北京盈科（上海）律师事务所律师。（代理上述三原告）
被告昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路，组织机构代码739582707。
法定代表人张力，该公司董事长。
委托代理人王辉。
委托代理人匡奕。
原告张晓敏、李缪桢、张某与被告昆山国银置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理后，依法由审判员汪华独任审判，于2013年11月4日第一次公开开庭进行了审理。原告张晓敏、李缪桢及三原告的共同委托代理人李文华、被告昆山国银置业有限公司委托代理人王辉到庭参加诉讼。嗣后本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年3月3日、4月4日两次公开开庭进行了审理。原告张晓敏、李缪桢及三原告的共同委托代理人李文华、被告昆山国银置业有限公司委托代理人王辉、匡奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓敏、李缪桢、张某诉称：2009年7月22日原告与被告签订商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市淀山湖镇万园路XX幢房屋，该房屋用途为别墅，总房价款计3350000元，该房屋的花园面积竣工后的实际数据不低于547平方米。合同签订后，原告依约付清了全部房款。2013年4月28日，原告取得了该房屋的房产证及土地证，其中房产证载明的房屋首层建筑面积为82.604平方米，土地证载明的土地使用权面积为464.3平方米，即被告实际交付的花园面积仅有381.696平方米（464.3平方米－82.604平方米），比合同约定的花园面积缩水达30%。原告认为，原告系基于�房屋花园面积非常之大的独特性、稀缺性而购买该房屋，原告购买的价格亦远远高于小区同类型的别墅，被告在销售该房屋时存在明显的、严重的欺诈行为，已经构成严重违约。请求1、判令被告赔偿原告所减少花园面积的土地现市场价值损失（按评估价值确定，暂计400000元），2、判令被告赔偿原告因花园面积缩水而给房屋所造成的价值损失（按评估价值确定，暂计100000元），3、本案诉讼费、评估费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求，请求1、判令被告向原告返还购房价款中包含的土地价款202001元（购房时的土地单价1222元／平方米×花园减少面积165.304平方米），2、判令被告赔偿原告利息损失（以202001元为本金按银行同期贷款利率自2009年7月22日起计算至判决生效之日止），3、判令被告向原告赔偿土地增值损失121664元（土地增值单价736元／平方米×花园减少面�165.304平方米）。
被告昆山国银置业有限公司口头辩称：涉案房屋双方于2010年12月月底交房，原告的诉请已经超过两年的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请。花园面积是否减少无法确定，原告的诉请没有相应依据，也不存在利息损失。土地使用权证载明的土地使用权面积为464.3平方米，而原、被告签订的商品房购销合同载明的花园面积为547平方米，显然是笔误。对土地增值部分的损失被告有异议，因为该部分损失是每年都在随着土地价格的变更而变更，原告起诉之日远远晚于其知晓花园面积缩水之日，故即使法院采纳了原告的意见，原告也存在因自身逾期主张权利而导致损失扩大，该部分损失应由原告承担。花园面积系被告赠送给原告的平方面积，且商品房购销合同明确约定双方按照建筑面积计算房价款，故花园面积缩水并不影响房价款，也未造成原告损失。
�审理查明：2009年7月22日原告与被告签订商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市淀山湖镇万园路XXX房，该商品房的用途为别墅，住宅建筑面积226.57平方米，储藏室建筑面积108.51平方米，单价9997.612元／平方米，房屋总价款3350000元。合同附件四补充协议第九条约定该物业的花园面积竣工后的实际数据不低于547平方米。合同签订当日，原告先行支付被告购房款670000元，后于2009年7月27日以银行贷款方式支付被告购房款2680000元。2010年12月16日被告向原告出具了购房款发票。嗣后涉案房屋办理了房屋所有权证及土地使用权证登记手续，房屋所有权证登记的住宅建筑面积为228.07平方米（房产分层分户图登记1层建筑面积为82.604平方米、2层建筑面积为77.249平方米、3层建筑面积为68.213平方米），储藏室建筑面积为108.51平方米，房屋所有权人为原告张晓敏，共有权人为原告�缪桢（系张晓敏之妻）、张某（系张晓敏之女）；土地使用权证登记的土地使用权面积为464.3平方米。
审理中，原告向本院申请对涉案房屋坐落的昆山市淀山湖镇万园路西侧土地在签订购房合同时（2009年7月22日）、原告起诉时（2013年9月22日）的市场单价进行司法评估，本院依法委托江苏XX土地评估咨询有限公司进行评估，该公司于2014年2月17日作出土地估价报告二份，估价结果为在估价基准日2009年7月22日，单位土地面积价格为1222元／平方米，在估价基准日2013年9月22日，单位土地面积价格为1958元／平方米。原告为此支付评估费12712元。
另查明：2012年3月27日原告及其他业主与被告客户经理张磊磋商形成会议纪要，载明1、业主再次反映地下室严重漏水，以及其他瑕疵（从2010年12月30日至今未修复）；2、重申花园面积严重缩水，开发商至今未给出一个解决方案；3、房屋外墙开裂，要求补墙；4、房屋内漏水，要求修复；5、地下室地面与门缝距离太小，无法铺地面砖。被告客户经理张磊落款注明上述业主反映问题其即将积极协调相关部门解决。2010年12月29日涉案房屋取得昆山市商品房屋交付使用备案证书，2012年12月28日原告办理收楼手续。
上述事实，有原告提供的商品房购销合同（包括合同附件）、发票、房屋所有权证、分户图、土地使用权证、宗地图、会议纪要、收楼手续书、被告提供的昆山市商品房屋交付使用备案证书、江苏华源土地评估咨询有限公司出具的土地估价报告及本院庭审笔录所证实。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立有效。涉案房屋的花园面积合同约定不低于547平方米，但原、被告对花园范围的界址点及花园面积的计算方法未予明确约定，现原告主张涉案房屋花园面积的计算公式为花园面积=宗地图记载的土地使用权登记面积-
房屋产权登记记载的1层建筑面积，对被告并无不利，本院予以确认。即涉案房屋花园面积为381.696平方米（464.3平方米-82.604平方米），低于合同约定的547平方米，花园面积减少165.304平方米，故原告要求被告返还花园减少面积的土地价款202001元（购房时的土地单价1222元／平方米×花园减少面积165.304平方米）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿利息损失（以202001元为基数按银行同期贷款利率自2009年7月22日起计算至判决生效之日止），符合法律规定，本院亦予以支持。因原告已主张返还花园减少面积的土地价款并要求被告赔偿上述利息损失，故原告要求被告赔偿花园减少面积的土地增值损失既无诉请基础，又无法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告昆山国银置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张晓敏、李缪桢、张某花园减少面积的土地价款202001元。
二、被告昆山国银置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓敏、李缪桢、张某利息损失（以202001元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2009年7月22日起计算至判决生效之日止）。
三、驳回原告张晓敏、李缪桢、张某的其它诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或昆山市人民法院指定账号：32×××60，开户行：昆山建设银行营业部，开户名：昆山市人民法院财务结算中心。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九�之规定，权利人申请执行的期间为二年。
案件受理费7055元，评估费12712元，合计19767元由原告张晓敏、李缪桢、张某负担1825元，被告昆山国银置业有限公司负担17942元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。）
审 判 长 汪 华
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年四月八日
书 记 员 倪佳平
许廷廷
附判决引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全�履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。