上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3340号
原告家利物业管理（上海）有限公司。
法定代表人徐某。
委托代理人谢，上海市上正律师事务所律师。
委托代理人李荃，上海市上正律师事务所律师。
被告韩凤。
委托代理人吉峰，上海博拓律师事务所律师。
原告家利物业管理（上海）有限公司诉被告韩凤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（上海）有限公司的委托代理人谢、被告韩凤的委托代理人吉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家利物业管理（上海）有限公司诉称，被告系浦东新区花木路1707、1709号109室商铺（以下至判决主文前简称系争商铺）业主，房屋建筑面积39.83平方米，该商铺为集中式商铺。原告对包括系争商铺在内的御翠园进行前期物业管理。被告在《上海市商品房预售合同》中确认其物业管理费收费单价为人民币50元／月／平方米（以下币种同，其中含40元／月／平方米的集中式商铺内部管理费）。按照《御翠园使用公约》，被告应于每三个月（一个缴费季度）的第一天或之前向原告缴纳物业管理费，如欠缴物业管理费，还应就欠缴物业管理费按每月2％承担违约金。被告未缴纳2012年9月至2013年9月的物业管理费，累计欠缴费用25，889.50元。目前系争商铺虽未开业，但原告的保安人员会定期巡视，清洁工作也正常进行。因为集中式商铺的部分业主既不愿意支付物业管理费，也不愿意开业，故原告曾向业主发函，提议如所有业主回复同意的话，可先按照10元／平方米／月的标准收取物业管理费。但因没有得到业主回复，故现仍按50元／月／平方米的标准收取物业管理费。原告诉请：1、判令被告向原告支付2012年9月至2013年9月上海市浦东新区花木路1707、1709号109室商铺的物业管理费25，889.50元及违约金（以每三个月拖欠的物业管理费为本金，按每月2％的利率，计算至本判决生效之日止）；2、诉讼费由被告承担。
被告韩凤辩称，不同意原告的诉讼请求。开发商未实际交付系争商铺于被告，原告也未与被告签订物业管理服务合同，故被告无权向原告收取物业管理费。小区开发商与原告在2011年1月签订的前期物业管理合同中没有关于集中式商铺收费标准、服务标准的相关内容。直到2013年1月开发商与原告签署的前期物业管理合同中才有集中式商铺物业管理收费标准的规定，被告认为该合同系开发商与原告恶意串通制定，侵害业主的利益，应属无效。目前包括系争商铺在内的全部集中式商铺均未开业。本次庭审前，被告现场查看商铺情况，发现商铺外部贴有开发商的广告，商铺内部空调、电梯、卫生设备均未启用，无保安巡逻，只开启部分照明设备。原告实际并未提供合格的物业管理服务，未能履行物业管理合同，不存在物业管理成本，故应予驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2011年1月，上海和联房产开发有限公司（以下简称和联公司）与原告签订《御翠园前期物业管理服务合同》，约定和联公司将位于上海市浦东新区花木路1883弄的御翠园小区委托原告实施前期物业管理，委托管理期限为自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同还约定，住宅物业管理费单价为6.90元／月／平方米，商业物业管理费单价为10元／月／平方米；对业主逾期交纳物业管理费按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金按月计算不得超过应缴费用的百分之二。2012年3月1日，被告与和联公司就购买花木路1707、1709号109室商铺签订《上海市商品房预售合同》一份。该预售合同第十一条约定，“甲方（和联公司）定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方（被告），除不可抗力外”。该预售合同补充条款第九条约定，“该房屋符合本补充条款第六条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前书面通知（“交房通知”）乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该交房通知之日起14天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。乙方办理交付该房屋的手续时，若甲方交付的房屋已符合本补充条款第六条约定的交付条件，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，则视为该房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理费等费用自合同约定该房屋交付日（2011年12月31日）起由乙方承担”；补充条款第十五条约定，“在御翠园业主委员会成立并依法自行选聘物业管理公司之前，乙方全权委托并同意由甲方选聘物业管理公司对御翠园进行前期物业管理；现时甲方委托家利物业管理（上海）有限公司根据双方签署的《前期物业管理服务合同》对御翠园整个住宅小区进行管理，乙方同意按人民币50元／月／平方米建筑面积（包括房屋地上建筑面积与地下建筑面积之和）的标准支付物业管理费；该收费标准将由物业管理公司根据政府部门的规定、物业服务成本及《御翠园使用公约》的规定，不时作出有关的调整”。该预售合同附件五还约定，“关于包括该房屋在内的御翠园的前期物业管理，上海和联房产开发有限公司（以下简称和联公司）已与家利物业管理（上海）有限公司（以下简称管理公司）签署了《前期物业管理服务合同》（以下简称《管理合同》），并按照有关法律法规的要求制定了《御翠园使用公约》（以下简称《公约》），和联公司已经在本人签署上海市商品房预售合同之前将《管理合同》和《公约》出示给本人。本人承认管理公司根据《管理合同》取得包括该房屋在内的御翠园实施物业管理的资格，并对《管理合同》和《公约》的内容表示认可，同意管理公司按照《管理合同》和《公约》的规定实施御翠园的物业管理。”2013年1月1日，原告与和联公司签订《御翠园前期物业管理服务合同》，合同约定的物业管理期限为2013年1月1日起至御翠园业主大会成立并选聘物业管理公司止，约定的物业管理费单价为：别墅6.90元／月／平方米，商业10元／月／平方米，集中式商铺内部管理费40元／月／平方米；对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。2011年1月31日，系争商铺所在房屋取得建设工程竣工验收备案证书。2012年7月30日，和联公司向被告发出《御翠园收房催告书》，催告被告在2012年8月3日前办理系争商铺的收房手续，并告知被告如未能按期办理收房手续，则自2012年8月3日起该房屋的风险责任转移由被告承担。
案件审理中，原、被告均确认如下事实：花木路1707、1709号为集中式商铺，目前尚未开业，商铺内部电梯、空调均未开启，公共通道内照明部分开启；系争商铺面积确为39.83平方米；2012年9月至2013年9月，被告未向原告交纳系争商铺的物业管理费。
以上事实，由原告家利物业管理（上海）有限公司提交的《御翠园前期物业管理服务合同》两份、《上海市商品房预售合同》、公证书及附件，被告韩凤提交的照片，以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。原告为包括系争店铺在内的御翠园小区提供物业服务，作为系争店铺业主的被告理应向原告支付自收房次月起的物业管理费。系争商铺虽未实际交付，但和联公司已按照预售合同约定向被告发出催告收房通知，被告无正当理由逾期未能收房的，仍应承担自应当收房之日起的物业管理费。故原告诉请被告支付2012年9月至2013年9月的物业管理费，于法有据，本院依法准许。关于物业管理费收费标准，本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，虽然在被告与系争商铺开发商签订的《上海市商品房预售合同》中有关于系争商铺物业管理费为50元／月／平方米的约定，但因目前包括系争商铺在内的花木路1707、1709号集中式商铺尚未开业，原告仅提供清洁、部分照明等物业服务，故原告诉称按50元／月／平方米标准收取物业管理费，缺乏事实依据，本院不予认可。根据系争商铺的物业管理实际状况，本院确定被告应按10元／月／平方米的标准向原告交纳物业管理费。从本案查明事实来看，被告因与原告就系争商铺物业收费标准产生争议而拒缴物业管理费，并非恶意拖欠，故原告诉请被告支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予准许。据此，依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告韩凤应于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（上海）有限公司上海市浦东新区花木路1707、1709号109室房屋2012年9月至2013年9月的物业管理费5，177.90元；
二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费538元，减半收取计269元，由原告家利物业管理（上海）有限公司负担215.20元，被告韩凤负担53.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 尹志君
二〇一四年二月二十日
书记员 朱佳烨
附：相关法律条文
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。