浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第85号
上诉人（原审原告）詹水潮。
被上诉人（原审被告）詹旭敏。
被上诉人（原审被告）黄永强。
委托代理人（特别授权代理）张伯灿。
委托代理人（特别授权代理）王招英。
上诉人詹水潮因确认优先购买权纠纷一案，不服（2006）越民一初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2007年1月26日公开开庭审理了本案，上诉人詹水潮、被上诉人黄永强的委托代理人张伯灿和王招英到庭参加诉讼，被上诉人詹旭敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明：座落于绍兴市区鲁迅路220号（地号中五0909，建筑面积40.8平方米）房屋原属被告詹旭敏所有。原告詹水潮与被告詹旭敏系父子关系，原告曾于2003年11月份以赡养纠纷起诉过詹旭敏，要求詹旭敏承担赡养义务。讼争的房屋一直由原告居住使用。根据证人潘某、陈某证言，詹旭敏曾向原告为收取租金发生过争执，据说租金是50元一月；潘某证言认为租期到百年之后；陈某证言陈述租期是10年。2002年9月27日，詹旭敏与被告黄永强签订房屋买卖合同1份，约定由詹旭敏将上述房屋的95%产权以68000元之价出售给黄永强。当时评估价是4万余元。同年11月14日，95%份额的房屋所有权转移至黄永强名下。2005年6月3日，原告以两被告的房屋买卖侵犯其优先购买权为由诉讼至本院，要求宣告房屋买卖关系无效。本院于2005年11月2日作出被告詹旭敏�黄永强关于上述房屋买卖关系无效的判决。黄永强不服上诉至绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院经审理后以原判认定事实不清为由将案件发回本院重审。本次庭审中，原告解释房屋产权证由原告去办理的原因是因为当时两被告告诉原告不是房屋买卖关系，而是怕原告的债权人来查封房子，为避债将房子暂时过户到黄永强名下。当时讲好不是买卖，为了维护自己的权利原告才要求保管所有材料。直至2004年民事析产案开庭时方知道是买卖。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、原告提供的（2003）越民一初字第2928号民事判决书、治安调解书、买卖契约、府山街道青滕社区居委会出具的证明、低保待遇答复、行政复议申请书及行政复议决议书、户口本、民事诉状、和解协议、办理房产证、契税证和印花税的发票1组、原告申请本院向银行进行调查的材料、原告�请本院调取的证人潘某证言笔录、证人陈某到庭作证的证言、被告黄永强提供的治安调解书、房屋买卖协议及房管部门出具的产权摘录、个体工商登记材料、被告黄永强申请调取本院（2000）越民一初字第2055号案卷材料、房屋申请表等证据所证实。
原审判决认为，所谓房屋优先购买权是指出租人在出卖房屋时未提前三个月告知承租人，承租人在同等条件下，才享有优先购买权，并可请求人民法院宣告该房屋买卖关系无效。据此，本案原告是否对讼争房屋享有优先购买权，关键是看原告是否符合上述规定条件，对此作如下评判：本案原告即使与詹旭敏存在房屋租赁关系，但因两被告之间的房屋买卖手续由原告代办，说明原告在房屋买卖关系发生时就知道了两被告进行房屋买卖的事实，因此说原告对两被告之间的房屋买卖关系是明知的，也可说明詹旭敏已在出卖房屋�三个月前已将房屋出卖的事实告知过原告，原告当时并没有在同等条件下主张购买房屋，在房屋买卖登记过户的2年后再予主张优先购买权，显然依法不能成立。且两被告自办理房屋买卖登记到原告起诉时已超过了2年的诉讼时效，丧失了胜诉权，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。原告提出其帮助办理房屋买卖手续、为维护自己的权利而保管房产证的原因是因为当时两被告告诉原告不是真实的房屋买卖，只为避债将房子暂时过户到黄永强名下，直至2004年民事析产案开庭时方知道是买卖的辩解，只是一种情理上的辩解，与人民法院认定事实须以证据加以证明的事实为依据之法律规定不符，也无法与房屋买卖契约、契税证等文书上所载明的“房屋买卖”事实相对抗，故本院对此依法不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，判决：驳回原告詹水潮要求确认被�詹旭敏与被告黄永强关于绍兴市区鲁迅路220号（地号中都五图0909）房屋买卖关系无效的诉讼请求。案件受理费2550元、实支费80元，合计2630元，由原告詹水潮负担。
上诉人詹水潮上诉称：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。二、一审法院的判决完全是断章取义，歪曲事实真相。三、办理房产过户手续，必需有出卖人夫妻双方到办理现场，承诺书上当着办事员签名画押，买受人也必须夫妻双方到办理现场，在私有房屋所有权登记申请表上当着办事员在申请人栏亲笔签下，产权份额确认登记，这些手续是任何人替代不了的，法院应该知道这些办理手续程序。在65号析产案庭审质证笔录第七页中有一段第二被上诉人自认的精彩讲话，也说明了这个事实，“由于被告两夫妻关系不好处于离婚状态，在此情况下原告向被告要求还产权证，在被告不肯的情况下原告�拆迁办查询才得到该情况，而后提起诉讼。综上，可说明原告已付清房款。”上诉人当时知道的是假的买卖关系，因两被告是这样告诉我的。四、詹旭敏之妻王英，为了独自霸占鲁迅路房产串通黄永强，由黄永强出面纠集了他建筑工地拾余人强行闯入我鲁迅路220号住宅，造成纠纷，我报110后，有府山派出所调解才算暂时平息。五、上诉人认为诉讼时效应该从（2005）越民一初字第65号析产案时起算，上诉人并没有超过诉讼时效。上诉请求：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2006）越民一初字第1056号民事判决，并依法作出公正判决。二、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人詹旭敏未作书面答辩。
被上诉人黄永强答辩称：一审判决认定事实清楚，审判程序合法，一审判决符合法律规定，也符合双方当事人在房屋买卖过程中的客观事实，请二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。
上诉人詹水潮没有提供符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款规定的新的证据。
本院经审理查明：詹水潮与詹旭敏系父子关系。座落于绍兴市区鲁迅路220号（地号中五0909，建筑面积40.8平方米）房屋原属詹旭敏所有。1999年12月底，詹旭敏将鲁迅路220号房屋租赁给詹水潮居住，双方约定每月租金为50元，租赁期限为10年。讼争的房屋一直由詹水潮居住使用。现詹水潮以近期参加了詹旭敏与黄永强之间的房屋析产纠纷开庭、方知二被上诉人之间瞒着上诉人已办理了房屋买卖产权过户手续、二被上诉人的行为侵犯了上诉人的优先购买权为由，请求人民法院依法认定该房屋产权买卖无效。
另查明：詹水潮于2003年11月以赡养纠纷起诉詹旭敏，要求詹旭敏承担赡养义务，一审法院遂作�（2003）越民一初字第2928号生效民事判决：一、被告詹旭敏应自2003年12月起，每月20日前支付原告詹水潮生活费50元；二、被告詹旭敏应承担原告詹水潮自2003年12月起门诊治疗医药费用及住院治疗时大病医疗统筹部分报销后自费负担部分的25%（按实际医疗费票据结算）。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、有关证人证言和（2003）越民一初字第2928号民事判决书等证据所证实。
本院认为，上诉人詹水潮与被上诉人詹旭敏系父子关系，作为儿子詹旭敏有赡养父亲詹水潮的法定义务，但詹旭敏却因父亲詹水潮居住其屋而向父亲詹水潮收取房租，显然违反公序良俗原则，因此双方形成的租赁合同关系应属无效。鉴于此，上诉人要求确认其优先购买权显然不能支持。原审判决所作评判错误，本院应予纠正，但原审判决“驳回原告詹水潮要求确认被告詹旭敏与被告黄永强关于绍兴市区鲁迅路220号（地号中都五图0909）房屋买卖关系无效的诉讼请求”的结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第七条、第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2550元，由上诉人詹水潮负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 毛振宇
二〇〇七年三月十六日
书 记 员 李琼珏