湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初2927号原告丁香。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇。原告丁香诉被告大汉置业商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日受理后，适用简易程序依法进行了审理。原告丁香、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁香向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2016年6月16日止的逾期交房违约金67899元（370631元×0.0002×916天）。2、判令被告赔偿逾期交房给原告造成的直接损失费24000元。3、由被告承担诉讼期间的一切费用及全部诉讼费。事实和理由：2012年12月10日,原告与被告在自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于怀化市城北紫东片区大汉龙城兴龙府5栋6层604号建筑面积142.77平方米的商品房以总价款370631元出售给原告，被告须在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，同日，双方签订了《补充协议》，《补充协议》第三条（3）项再次明确约定该商品房主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，被告即通知原告办理交接房手续。合同签订后，原告按合同约定于2012年12月11日交付购房款150631元，2014年5月18日按揭付房款22万元，2015年10月8日交付契税7412.62元。2016年6月16日被告才取得合同约定的《竣工验收备案表》，据此，被告在2016年6月16日之前一直不具备合同约定的交房条件，属严重违反约定的行为，且不存在法定、约定的免责事由，被告应按双方合同的约定，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。2017年4月20日，被告将所购商品房交付给了原告。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，合法、真实、有效，被告侵害原告的购房利益达2年半之久，原告特诉至法院，请求判如所请。被告大汉置业辩称：一、被告已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任。1、2013年12月14日，被告开发建设的大汉·龙城兴龙府住宅小区5号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，原告购买的正是5栋的房屋，该事实表明被告开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第三条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。2、被告按约通知了原告办理交房手续。2013年12月21日，被告以挂号信方式邮寄交房通知给原告，通知其前来办理交房手续，2013年12月24日，被告又在《边城晚报》上向购买“大汉·龙城”一期兴龙府房屋的业主发了公告，通知所有业主在2013年12月31日起前来办理交房手续。被告已履行了约定的交房通知义务。3、原告没有前来办理交房手续，是其自身的过错，不属被告违约。对此，原告应当为其自身的行为承担相应的法律后果。二、原告请求被告支付出租金没有事实和法律依据。原、被告双方在合同中约定了违约数额或损失赔偿额的计算方法，原告只能应当按照约定要求被告承担逾期交房责任，而不能重复主张参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定违约金数额或损失赔偿额，且原告没有提交证据证明其提出的损失计算标准即1000元/月系为有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。三、原告请求的违约金，部分已经超过诉讼时效。原告于2017年9月15日向人民法院提起诉讼，那么2015年9月15日之前产生的预期交房违约金和损失因原告怠于主张权利已经超过2年的诉讼时效，人民法院不应支持。四、即使认定被告违约，原告主张的违约金数额也过高，请求法院酌情予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，答辩人在这样的市场环境中，经营面临实际困难。原告计算违约金的标准过高，请求人民法院考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。经审理查明，2012年12月11日,原告丁香与被告大汉置业签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0102号。合同约定：丁香购买大汉置业的第3幢（建筑层数地上30层）6层604号商品房，合同约定建设面积为142.77平方米，单价2596元/平方米，房屋总价为370631元；原告需在2013年12月31日前将公用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。2012年12月11日，丁香和大汉置业签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、丁香须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由丁香承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由丁香承担。丁香未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于丁香原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或丁香未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、大汉置业在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，丁香不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由丁香承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件丁香同意大汉置业的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，丁香于2012年12月11日向大汉置业缴纳房款150631元、2014年5月18日按揭向大汉置业交付购房款22万元。另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区3栋工程质量经竣工验收合格，大汉置业于2013年12月21日向丁香邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布交房公告，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。2015年1月26日，大汉·龙城兴龙府住宅小区3栋工程消防验收合格，2016年6月16日，该栋楼取得《竣工验收备案表》。2017年4月20日，原告丁香收房。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告于2013年12月24日在边城晚报上发布交房公告，但此时被告的房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。本案涉案的房屋于2016年6月16日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，此时已达到原、被告双方交房的条件，被告逾期交房的时间应计算至2016年6月16日止。被告提出的原告的部分违约金请求已经超过诉讼时效的意见，本院认为，《商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债以日为计算单位，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2017年9月20日向本院提起诉讼，故原告要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求中的2014年9月20日之前的违约金因超过了三年的诉讼时效，被告主张诉讼时效经过之永久抗辩权，本院予以支持。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年9月20日起至2016年6月16日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计23572.13元（370631元×0.0001×636天）。原告要求被告赔偿逾期交房给原告造成的直接租金损失，未能向本院提供充分有效的证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告丁香逾期交房违约金23572.13元，限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告丁香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2097元，减半收取1048.5元，由原告丁香负担510.5元，被告怀化市大汉置业有限公司负担538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  范晓红二〇一七年十月二十五日代理书记员  彭玲丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。