云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初2014号
原告云南滇沪房地产开发有限公司，住所云南省昆明市新民航路银海花园北区8幢1-5-B。
法定代表人汪万生，总经理
诉讼代理人张萌、刘显磊，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告胡龙跃，男，1984年3月20日出生。
原告云南滇沪房地产开发有限公司诉被告胡龙跃商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人张萌、刘显磊及被告胡龙跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2013年8月7日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告配合原告解除商品房买卖合同登记备案；二、判令被告向原告返还原告代为清偿的贷款本息共计581,786.86元，其中本金546,791.61元、利息33,079.15元、罚息430.57元、复息1,485.53元；三、判令被告向原告支付违约金40,053.02元；四、判令被告承担原告聘请律师支出的律师费15,000元及本案诉讼费、保全费、保险费、公告费等原告实现债权的费用。事实与理由：2013年8月7日，原告与被告签订了编号为YHSY-0637的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定：原告将位于昆明市官渡区关上街道办事处双桥路201号银海尚御小区Ⅱ第2幢第1单元第19层1903号房屋以801,060.45元出售给被告，被告首期支付购房款241,060.45元，剩余560,000元购房款由被告向中国工商银行申请贷款支付。2013年8月19日，原告与被告及中国工商银行股份有限公司昆明关上支行签订了编号A：[工银房]字[云南省分]行[关上]支行[2013]年[一手贷1862]号《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款560,000元用于购买涉案房屋，并以涉案房屋为借款提供抵押担保；在涉案房屋设立抵押权之前，原告为被告偿还《购房借款/担保合同》项下的债务向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行提供阶段性连带保证责任，保证期间为自《购房借款/担保合同》签订之日起至《购房借款/担保合同》项下的抵押房产的抵押登记手续办妥之日止。云南省昆明市东骏公证处对上述事项予以公证并出具了（2013）云昆东骏证字第11483号《公证书》。2016年12月21日，原告收到中国工商银行股份有限公司昆明关上支行送达的《关于承担保证责任的函》，该函称：“胡龙跃连续多次违约，贷款已经形成不良。经过多次催收依然无果，截至2016年12月21日，借款户胡龙跃逾期14期，现我行依据《贷款按揭合作协议》和《个人购房借款/担保合同》（合同号为关上2013一手贷0001862），请求贵公司向我行承担保证担保责任，代借款户胡龙跃偿还全部贷款本息。截止2016年12月21日止，胡龙跃应还我行债务合计为人民币大写：伍拾捌万壹仟柒佰捌拾陆元捌角陆分581,786.86元，其中贷款本金546,791.61元，贷款利息34,995.25元。”收到该函后，原告于2016年12月21日代被告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行结清了贷款本息共计581,786.86元，其中本金546,791.61元、利息33,079.15元、罚息430.57元、复息1,485.53元。根据原告与被告签订的编号为YHSY-0637的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定，原告承担保证责任后，有权解除合同，收回涉案房屋，要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息，并有权要求被告承担违约金、诉讼费、律师费及其他费用。
被告辩称：对于原告主张的款项，没有办法进行核查，但被告认为原告主张的款项有点高。被告同意解除合同。被告不是故意违约，希望法院和原告考虑一下被告的实际情况。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即律师费发票，本院认定如下：该证据系正规发票且与本案诉讼代理事项相符，本院对其真实性予以确认并采证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月7日，原告云南滇沪房地产开发有限公司与被告胡龙跃签订《商品房购销合同》（合同编号：YHSY-0637），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买位于昆明市官渡区关上街道办事处双桥路201号的银海尚御小区Ⅱ第2幢第1单元第19层1903号商品房（用途为住宅），建筑面积69.27平方米，总价款为801,060.45元，付款方式为首期支付总价款的30.09%即241,060.45元，其余价款560,000元向中国工商银行贷款支付，房屋交付期限为2014年10月31日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中约定“若在依法办妥房产证之前，乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他、违约金、诉讼费、律师费及其他损失，下同）；同时，乙方应向甲方支付房价款5%的违约金；乙方已向甲方支付的房价款（包括首付款及银行代乙方直接支付给甲方的银行担保贷款购房款），在扣除甲方已向银行支付的贷款本息及乙方应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方；余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿。”上述《商品房购销合同》于2013年8月7日备案[合同登记号（KM2013080757890）]。2013年8月19日，原、被告与中国工商银行股份有限公司昆明关上支行签订《个人购房借款/担保合同》并于2013年8月29日进行了公证，该合同约定由被告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行贷款560,000元用于购买银海尚御小区2幢1单元1903号房屋（贷款期限为30年），并授权银行将贷款一次性划入原告账户，原告就相应贷款向银行提供阶段性连带责任保证担保。2016年12月21日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行向原告发出《关于承担保证责任的函》，以被告胡龙跃逾期14期为由要求原告履行担保责任代偿截至2016年12月21日止胡龙跃借款债务581,786.86元。次日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行出具《个人贷款结清证明》，记载“兹有借款人胡龙跃，购买银海尚御小区2幢1单元1903号房屋，在我行申请个人一手房购置贷款，贷款发放日期为2013年10月12日，贷款金额为560,000元，贷款期限为360个月，该笔贷款本息已于2016年12月21日全部结清。”2017年1月3日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行出具《补充情况说明》，其主要内容为：“云南滇沪房地产开发有限公司同意履行我行个贷客户胡龙跃于我行债务的保证担保义务，并于2016年12月21日将581,786.86元转账至我行账户（户名为其他应付款异地、同城网外贷款暂收户，账号为×）。我行于2016年12月21日以此款清偿客户胡龙跃全部贷款本息。现贷款已全部结清，债权金额合计581,786.86元，其中具体计算如下：1、贷款本金为546,791.61元（536,228.10+10,563.51；536,228.10元为剩余贷款正常本金，10,563.51元为积欠逾期贷款本金）；2、利息为34,995.25元[32,422.27+656.88+430.57+1,485.53；积欠利息为33,079.15元（32,422.27+656.88）；430.57元为积欠罚息；1,485.53元为积欠复息]。”在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，请求对备案买受人为胡龙跃的昆明市官渡区双桥路201号银海尚御小区2幢1单元1903号房屋进行查封，并投保诚泰财产保险股份有限公司财产保全责任保险作为担保，因此支出保险费4,550元。2017年5月4日，本院作出（2017）云0111民初2014号民事裁定书，裁定“预查封备案买受人为胡龙跃的坐落于昆明市官渡区双桥路201号银海尚御小区2幢1单元1903号房屋（合同登记号KM2013080757890），查封期限为两年。”原告委托律师作为诉讼代理人进行本案的诉讼支出了律师费15,000元。本案庭审中，原告确认被告已交付其首付款241,060.45元，被告按揭贷款560,000元已实际发放至原告账户。此外，原、被告双方确认涉案房屋未办理交房手续。
本院认为，本案原、被告于2013年8月7日签订《商品房购销合同》，双方之间存在房屋买卖合同关系。相应合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就房屋买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款801,060.45元。但就与房屋买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，致使原告在承担阶段性保证责任的情形下代为提前清偿银行贷款本息共计581,786.86元。现原告以被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任，《商品房购销合同》补充协议所约定合同解除条件已成就为由诉至本院请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议。庭审中被告明确表示同意解除双方所订立《商品房购销合同》，本院根据我国合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，确认原、被告所订立《商品房购销合同》及补充协议于本案庭审之日即2017年7月27日解除。就原告行使合同（约定）解除权事项不再赘述。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果，本院结合合同履行情形及原告主张做如下评定：原告作为房屋买卖按揭贷款合同的阶段性保证人，其所代偿的借款本金系被告按购房款交付原告的款项，其余代偿款项（利息、罚息、复利）为被告作为借款人就履行按揭贷款合同应承担的债务。在将买卖合同与银行按揭贷款合同关联而确定合同解除后返还义务情形下，被告交付原告的首期款和已由其实际清偿的借款本金应作为返还款项处理，原告代偿的借款本金属于其已先行收取款项可不作为返还款项处理，原告代偿的其他款项应作为损失处理；在将买卖合同与银行按揭贷款合同非关联而确定合同解除后返还义务情形下，原告已实际收取款项已作为返还款项处理，其代偿款项可作为追偿款项处理。两种方式之间并无本质差异。现原告诉请要求被告返还代为清偿的所有银行按揭贷款本息，系按保证追偿方式主张权利。在此前提下，原告应当同时返还被告已收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款801,060.45元（含被告支付的首付款241,060.45元及被告向中国工商银行贷款支付的560,000元），由被告返还原告代为清偿的中国工商银行贷款本息581,786.86元。另，商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合原告解除商品房买卖合同登记备案的请求予以支持。此外，对原告要求被告支付违约金40,053.02元的诉请，本院认为，原、被告所签订补充协议对在原告就被告按揭贷款提供阶段性担保期间被告拒绝或迟延履行借款合同义务的处理方式进行了约定，并明确被告违反借款合同约定导致原告承担保证责任时应支付原告按购房价款5%计算的违约金。双方就与房屋买卖合同关联的按揭贷款合同履行约定违约责任并不违反法律规定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除双方相互履行返还义务（或原告行使追偿权）的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告返还被告已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告按照补充协议约定支付违约金40,053.02元的请求不予支持。又，关于原告要求被告承担律师费15,000元的诉请，本案中，原、被告在《合同补充协议》中约定原告承担保证责任后，有权要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他、违约金、诉讼费、律师费及其他损失），而原告行使追偿权支出的本案律师费并不属于原告因承担保证责任而需要向银行支付的上述款项，即，对于原告行使追偿权或行使合同解除权而支出的律师费的负担事项，原、被告在涉案合同中均未进行过约定。因此，原告要求被告承担律师费15,000元的诉请无依据，本院不予支持。关于原告投保诚泰财产保险股份有限公司财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费4,550元，因其并非必要支出，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、原告云南滇沪房地产开发有限公司与被告胡龙跃于2013年8月7日签订的《商品房购销合同》（合同编号：YHSY-0637）及《合同补充协议》于2017年7月27日解除；
二、由被告胡龙跃于本判决生效之日起十日内协助原告云南滇沪房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM2013080757890）的撤销手续；
三、由被告胡龙跃返还原告云南滇沪房地产开发有限公司代偿款581,786.86元；
四、由原告云南滇沪房地产开发有限公司返还被告胡龙跃购房款801,060.45元；
五、上述第三项、第四项相互抵扣后由原告云南滇沪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告胡龙跃219,273.59元；
六、原告云南滇沪房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,168元，由被告胡龙跃负担；诉讼保全申请费3,770元，由被告胡龙跃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李 涛
人民陪审员 杨 凡
人民陪审员 李昌平
二〇一七年九月八日
书 记 员 达 玥