福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4365号
上诉人(原审被告)：黄美娟，女，1963年7月30日出生，汉族，现住福建省福州市台江区。
被上诉人(原审原告)：福州西酒物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。
法定代表人：孙勇，董事长。
委托诉讼代理人：卢伯尧，福建康立律师事务所律师。
上诉人黄美娟因与被上诉人福州西酒物业管理有限公司（下称“西酒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人黄美娟、被上诉人西酒物业公司委托诉讼代理人卢伯尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄美娟上诉请求：1.撤销福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初758号民事判决；2.驳回西酒物业公司的起诉；3.本案一、二审诉讼费用由西酒物业公司承担。事实与理由：一、一审法院未依法驳回西酒物业公司的起诉错误。本案中，西酒物业公司没有证据证明其已书面向黄美娟履行催缴所欠的物业管理服务费的书面通知义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，书面催交所欠的物业管理服务费是西酒物业公司法定的必经程序，因西酒物业公司未履行该程序，故对西酒物业公司的起诉，法院本应不予受理，已受理的，依法应驳回起诉。二、在西酒物业公司未完全履行物业管理义务，提供的物业服务质量存在“瑕疵”的情况下，一审法院判决黄美娟应全额支付西酒物业公司物业管理服务费4437元错误。黄美娟不交物业费是因为西酒物业公司未完全履行物业服务之义务，其服务质量存在“瑕疵”，其主要表现在以下四个方面：其一，西酒物业公司违反车辆停放管理义务。西酒物业公司占用金钻小区入户大门外公共通道（唯一人行通道）并作为营业性的停车场使用，整个通道停车无序无章，导致业主进入小区寸步难行，人要让车，西酒物业公司却无人疏导。其二，西酒物业公司违反公共秩序和安全防范的管理义务。金钻小区大楼的监控系统全部瘫痪，西酒物业公司一直没有维护和使用，造成小区业主的家时常被偷，车被损坏，业主报了案，公安机关因无视频资料而无法破案，直接造成业主的经济损失。其三，西酒物业公司违反共用部位的维修、养护和管理和装饰装修管理义务。金钻小区大楼入户大门口正上方外墙的门眉（雨篷）破烂不堪，多年来业主一直提出要求维修，西酒物业公司置之不理，至今任其钢架及木板腐烂，随时会掉落伤人，给业主带来生命安全隐患。大楼内各层楼道的天花板严重破损，容易坠落伤人，西酒物业公司却没有进行维护和管理。其四，西酒物业公司违反公共环境卫生管理义务。金钻小区从2015年3月开始，小区的生活垃圾堆积成山，整个小区老鼠乱串，臭味冲天，漫长时间直接影响小区业主的身心健康和小区的形象。正是基于西酒物业公司未对上述情况进行解决，黄美娟才拒绝缴纳物业管理服务费，以促进西酒物业公司积极履行上述义务。因西酒物业公司在合同期满后提供的物业管理服务的质量存在严重“瑕疵”、西酒物业公司对大部分物业管理服务的义务没有履行，按照《物业管理条例》第四十一条规定的“费用与服务水平相适应”的原则，在西酒物业公司降低服务范围、质量和标准的情况下，继续让包括黄美娟在内的广大业主继续按照原合同标准来缴纳物业服务费显然有失公平。根据“费用与服务水平相适应”的原则，黄美娟也仅需承担2014年10月1日至2016年10月31日期间的物业费总额4437元中的50%的物业服务费，即2218元（总额4437元×50%）。三、在西酒物业公司与黄美娟未签订新的物业管理服务合同的情况下，一审法院判决黄美娟应支付西酒物业公司违约金错误。
西酒物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。一、其已通过上门催讨、电话、发函等方式催讨物业费，黄美娟称没有催讨显然不是事实。二、黄美娟称西酒物业公司未履行物业服务义务没有事实依据。1.物业具有公共性，主要负责公共秩序、公共场地、公共设施设备、环境卫生维护管理，同样服务但业主个人感受不同。有的业主为了不缴费就说服务不好。2.小区场地小车辆多，停车难是目前普遍存在问题。西酒物业公司为了保证小区通畅更是尽心尽力疏导，小区业主才能出入正常。3.监控、门禁、门楣这些损坏维修需要大笔资金，要动用业主维修基金，因为业主大多数不同意，也没业主带头提议，服务企业也是没有办法。4.小区卫生问题。黄美娟陈述没有依据。2015年3月时，颐高电脑城退出，业主重新装修，有一些装修垃圾，但每天都是定期清理。三、关于违约金，一审判决认定事实准确、合理合法，黄美娟长期不缴物业费、水电公摊费，造成西酒物业公司资金被占用的损失。四、业主如认为物业服务有质量问题，应另行起诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。
西酒物业公司向一审法院起诉请求：1.黄美娟偿还西酒物业公司自2014年10月1日至2016年10月31日物业服务费4437元，违约金363元（违约金从2014年10月1日起暂计至2016年10月31日止、按日万分之二点一计算），水公摊116元、电公摊1627元（2013年4月-2016年4月），合计6543元。2016年11月1日后的违约金按上述标准计至黄美娟全部还清物业服务费之日止；2.诉讼费由黄美娟承担。
一审法院认定事实：2006年8月1日，以海钻（福建）房地产开发有限公司为甲方，西酒物业公司为乙方，双方签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：由西酒物业公司为金钻大厦提供物业服务管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅每月每平方米1.50元；业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金；合同期限从2006年8月1日至2010年7月31日止。合同签订后，西酒物业公司依约履行合同，提供物业服务。黄美娟系该金钻大厦南楼907单元业主，于2007年10月25日办理了交房手续并入住，其房屋面积为119.10平方米（原告主张为118.33平方米），每月应交纳物业服务费177.50元（1.50元×118.33平方米）。《前期物业服务合同》约定的期限届满后，该金钻大厦南楼至今未成立业主委员会，仍由西酒物业公司提供物业服务。黄美娟从2014年10月1日起至2016年10月31日止没有交纳物业服务费，合计拖欠4437元（1.50元×118.33平方米×25个月）。西酒物业公司为此诉至一审法院。诉讼中，西酒物业公司自愿将违约金计算标准从每日千分之五调整为日万分之二点一。
一审法院认为，西酒物业公司与海钻（福建）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括黄美娟在内的金钻大厦的业主具有约束力。合同期限届满后，仍由西酒物业公司对该大厦进行物业管理服务，黄美娟作为该金钻大厦南楼907单元的业主，继续接受西酒物业公司的物业管理服务，应参照原合同约定向西酒物业公司交纳物业服务费。黄美娟所有的金钻大厦南楼907单元面积为119.10平方米，现西酒物业公司仅诉请按118.33平方米计算，要求判令黄美娟按每月177.50元计算交纳拖欠的25个月物业服务费4437元，依法予以确认，对其该项诉讼请求予以支持。黄美娟逾期交纳物业服务费，应支付逾期付款违约金，诉讼中，西酒物业公司自愿将违约金计算标准从每日千分之五调整为日万分之二点一，依法予以准许，现黄美娟应以其2014年10月1日起至2016年10月31日以每月所欠物业服务费177.50元为基数，按日万分之二点一计算，从当月11日起，向西酒物业公司计付违约金至本案判决确定的还款之日止。由于西酒物业公司未能举证证明黄美娟应承担水电公摊费1743元金额的依据，应承担举证不能的责任，一审法院对其此项诉讼请求不予支持。对黄美娟提出因西酒物业公司物业服务不到位而拒缴物业费的辩解理由不成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、黄美娟应于本判决生效之日起十日内向西酒物业公司支付拖欠的自2014年10月1日起至2016年10月31日止的物业管理服务费人民币4437元，并向西酒物业公司支付违约金【违约金以黄美娟每月所欠物业服务费177.50元为基数，按日万分之二点一计算，从当月11日起（即2014年10月1日起至2014年10月31日止的物业服务费的违约金从2014年10月11日起计算，2014年11月1日起至2014年11月30日止的物业服务费的违约金从2014年11月11日起计算，依此类推）计算至本判决确定的还款之日止】；二、驳回西酒物业公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，黄美娟向本院提交6份证据：证据1-5均为照片，证明西酒物业公司不尽责，小区管理混乱的事实；证据6、小区业主出具的证明，证明多数业主证明西酒物业公司对小区没有完全履行物业管理服务义务的事实。西酒物业公司质证认为，提交的照片与本案无关，西酒物业公司诉的是2014年10月到2016年10月份期间的费用，黄美娟明确了其提交的照片是2017年7月份拍的，对照片的真实性及合法性有异议，照片表现出来的只是一个时间点，物业服务是一个过程，不能证明黄美娟陈述的观点。监控设备因为资金问题，很难得到解决，需要所有业主一块努力。关于停车难的问题，这是所有小区都有存在的问题，西酒物业公司只能尽量去解决。对黄美娟提交的证据6的证据真实性、合法性、关联性均有异议，是否业主签字无法确认，内容真实性无法确认，没有事实依据。本院认为，证据1-5与本案无关，本院不予采纳；证据6因证人未出庭作证，真实性无法确认，本院不予采纳。
根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为,西酒物业公司起诉请求黄美娟支付2014年10月1日至2016年10月31日的物业管理费，应视为对该期间物业管理费的催交。黄美娟关于本案应驳回西酒物业公司起诉的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，若西酒物业公司在提供物业服务过程中，有存在未能履行物业服务职责或履行职责不到位的情况，黄美娟作为业主，可要求西酒物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能拒绝交纳物业费，故黄美娟应当向西酒物业公司交纳物业费。黄美娟关于一审判决其应全额支付物业费错误的上诉主张，本院不予支持。西酒物业公司与海钻（福建）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，前期物业服务合同约定的期限界满后，西酒物业公司虽未与海钻（福建）房地产开发有限公司重新签订合同，但西酒物业公司继续为包括黄美娟在内的小区业主提供物业服务至今，黄美娟作为业主亦接受了服务。因此《前期物业服务合同》仍对黄美娟具有约束力，该合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日5‰的标准支付违约金，西酒物业公司自愿将违约金调整为按日万分之二点一标准计算，不违反法律规定，本院予以支持。黄美娟关于一审法院判决其向西酒物业公司支付违约金错误的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，黄美娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄美娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一七年九月十九日
法官助理 吴文俊
书 记 员 林 颖
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……