湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初2585号原告（反诉被告）：李家余，男，1977年5月23日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。被告（反诉原告）：永州市富鑫房地产开发有限公司，住所地为湖南省祁阳县浯溪镇浯溪中路127号。法定代表人：雷春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋永，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）李家余与被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司（以下简称富鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告李家余及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李家余向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行商品房买卖合同为原告办理房屋产权证书；2.判令被告（反诉原告）按商品房买卖合同约定支付逾期办证违约金17814元；3.判令被告（反诉原告）按商品房产房管理规定提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4.判令被告（反诉原告）承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年9月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告（反诉原告）开发的香樟绿城小区**房屋一套，房屋总价格433442元。约定被告于2013年12月31日向原告交付该商品房，并被告（反诉原告）应当在房屋交付后360个工作日内为原告办理好房屋产权证书。同时，该合同约定因出卖人的责任，买受人未如期取得房屋产权证书，买受人有权要求出卖人自买受人应当取得房屋产权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，被告从2014年5月16日向原告交付房屋至起诉之日，扣除360个工作日，已逾期411天，被告应当按照合同约定支付原告违约金17814元。原告为此特向法院提起诉讼，请求判决如其所请。被告（反诉原告）富鑫房地产公司辩称，1.合同约定的360工作日，对应公历应为515日，在计算逾期办证在计算逾期时间时应当予以核减。2.原告要求办理房屋产权证书，因为政策变化，现在实行不动产登记政策而无法实现，原告要求的“三书两证”因合同未约定，被告无需提交，原告可自行去行政管理部门自行查看；3.被告多次通知原告来收房，但原告一直未收房，也未与公司签署入伙确认单，还未达到合同约定的交房后360个工作日办证的条件，不存在逾期办证；4.本案未给原告造成实际损失，双方之间约定的违约金过高。被告（反诉原告）富鑫房地产公司向本院提出反诉请求：请求人民法院判令反诉被告李家余支付反诉原告商品房面积差的房价款1254元。事实与理由：反诉被告在反诉原告开发的香樟绿城项目购买了商品房。合同约定购房款按房屋产权登记证确定的实际面积结算。现该商品房的房屋产权证已办下来，房屋登记面积比合同约定的面积要多，按约定价格计算，登记面积的总购房款比合同约定的总购房款要多1254元。按照合同约定，该款应由反诉被告据实结算并支付给反诉原告，但反诉被告一直未履行付款义务。故请求法院判如所请。原告（反诉被告）李家余辩称，因被告（反诉原告）尚未将房产证办理出来交给原告（反诉被告），故不清楚房屋的真实面积，待房屋产权证书办理出来按实际面积结算，该补的钱其愿意主动补给被告（反诉原告）。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）所提交证据房屋所有权证，拟证实房屋产权登记面积与合同约定面积的差异。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未向法庭提交原件核实，且被告（反诉原告）亦未向原告（反诉被告）交付房屋所有权证。因被告（反诉原告）亦当庭陈述现因国家房屋所有权登记政策发生变化该证需收回重办，故对该证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年9月22日，原告（反诉被告）李家余与被告（反诉原告）富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告（反诉原告）开发的香樟绿城小区**房屋一套，房屋总价格433442元；约定的交房时间为2013年12月31日，约定被告（反诉原告）在交房后360个工作日内将房屋产权证交付原告。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了433442元，同时原告于2014年5月16日向被告交纳了房屋维修基金5130.3元，房产权办证费3420.2元，土地权证办证费1000元，共计9550.5元。被告富鑫房地产公司未向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因被告（反诉原告）未至今未能向原告（反诉被告）交付房屋产权证书。原告向本院提起诉讼，要求判决如其所请，遂引发本案。本院认为，一、关于本诉。本诉的争议焦点为截止至原告起诉时止，被告未为原告办理出房屋产权证书是否应当承担逾期办证的违约责任。原告认为应当从其向被告交纳办证费用时（2014年5月16日）起算，被告超过约定的360个工作日未交付房屋产权证书，应当承担责任；被告则认为被告至今未收房，即不符合交付房屋后的360个工作日办证的条件，被告无需承担责任。本案中，双方约定原告委托被告公司办理相关产权登记证，办证所需的行政规费由原告承担，即双方在办理产权登记的过程中均有各自的义务与责任，原告需交纳相关办证契税、费用，被告在原告交纳费用后应当及时为原告办理产权登记证明。从本案的实际情况来看，原告于2014年5月16日交纳了房屋维修基金、办理房产证及国土使用证的费用，被告在收取费用的时候亦未提出未收房的异议，原告在此时已履行了自己的义务，办证事项的起算时间应当以该时间为起算点，因此被告应当按照自原告交纳办证费用之日起按合同约定在360个工作日内将办理好的产权登记证交付原告，2014年5月16日经过360个工作日对应的日期为2015年10月12日，被告未及时为原告办理产权登记的行为已违约，违约金应当从2015年10月13日起计算至原告起诉时。现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告仍应当按照双方商品房买卖合同继续履行为原告办理不动产登记证的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土使用证的行为的确构成违约，根据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告因被告富鑫房地产公司延期办证并未造成明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之零点五计算为宜，即违约金应当计算为433442元×406日×0.00005=8798.9元。原告提出要求判令被告提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，本院认为《商品房销售管理办法》第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”，作为房地产开发企业的被告富鑫房地产公司亦应当在房屋交付的同时向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，没有提供的应当向原告继续提供；其余的《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《建筑工程质量认定书》等文件，原告在交房时应当验证，但不是法律、法规必须向买受人提交的法律文件，故对原告提出的该项请求本院部分予以支持。二、关于反诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，还约定建筑面积误差比例绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。被告（反诉原告）虽在庭审中向本院出示其所办理的房产证，证实原告（反诉被告）的房屋的产权登记面积大于合同约定面积，但同时在庭审中陈述，因国家房屋产权登记制度变化，尚未办理的房产证及国土证不再办理，需办理统一的不动产登记证，因香樟绿城业主的国土使用证尚未办理，故已办理的房产证需回收，已办出的房产证不再发放原告（反诉被告），待办理出不动产登记证后统一发放原告（反诉被告）等业主。因此，本案合同所约定的房屋权属证尚未取得，产权登记面积并不明确，故被告（反诉原告）的提出的诉讼主张无明确充分的证据证实，本院不予支持。被告（反诉原告）可在为原告（反诉被告）办理出不动产登记证后再向原告（反诉被告）主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后90日内向原告（反诉被告）李家余交付不动产登记证；二、被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告（反诉被告）李家余支付逾期办证的违约金8798.9元；三、被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告（反诉被告）李家余交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；四、驳回原告（反诉被告）李家余的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122元，由原告李家余负担50元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担72元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  谭小兵二〇一七年二月十七日书记员  张凌萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。