江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初958号
原告：乐余镇常丰村经济合作社，住所地张家港市乐余镇常丰村。
法定代表人：朱裕忠，该社社长。
委托代理人：陶静娟，江苏国瑞律师事务所律师。
被告：江苏张家港农村商业银行股份有限公司，住所地张家港市杨舍镇人民中路66号。
法定代表人：王自忠，该公司董事长。
委托代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师。
�三人：张家港市电工设备厂，住所地张家港市乐余镇兆丰联丰村。
负责人：杨晓明，该厂厂长。
委托代理人：杨松山，该厂职工。
第三人：杨晓明，男，1960年3月10日生，汉族，住张家港市。
委托代理人杨蓓蕾（系杨晓明女儿）,女，1986年5月11日生，汉族，住张家港市。
原告乐余镇常丰村经济合作社（以下简称为常丰村）与被告江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称为农商行）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用简易程序审理，并于同年2月19日第一次公开开庭进行了审理，原告常丰村委托代理人陶静娟、被告农商行委托代理人王陈芳到庭参加了诉讼。�一次庭审后，本院依原告常丰村申请追加了张家港市电工设备厂（以下简称为电工厂）、杨晓明为本案第三人参加诉讼，又于同年3月29日第二次公开开庭进行了审理。原告常丰村委托代理人陶静娟、被告农商行委托代理人王陈芳、第三人电工厂委托代理人杨松山到庭参加了诉讼，第三人杨晓明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席进行了审理。后因第三人电工厂、杨晓明就其与原告间的（2015）张乐民初字第00447号租赁合同纠纷一案民事判决书向苏州中院提起再审申请，鉴于本案需以该案的裁判结果为依据，故本院于2016年4月7日裁定中止了本案的诉讼，同年8月23日第三人撤回了再审申请，本案现已恢复审理。本案于2016年10月21日适用普通程序第三次公开开庭进行了审理，原告常丰村委托代理人陶静娟、被告农商行委托代理人王陈芳、第三人电工厂委托代理人杨松山、第三人杨晓明委托代理人杨蓓蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告常丰村向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付土地租金94.493万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年9月28日，第三人将坐落于张家港市乐余镇兆丰联丰村的厂房转让给了被告，且未告知原告。因该厂房所占用的土地系第三人以年租制流转方式向乐余镇资产经营公司租用，现该块土地已移交给原告管理，相应债权也转让给了原告。根据第三人与乐余镇资产经营公司签订的协议约定，自2006年9月28日起至2016年12月31日止向原告支付租金94.493万元，但被告及第三人至今均未给付。原告认为，被告农商行是房屋所有权人，该房屋所占用的土地使用费应该由被告农商行来依法承担，第三人将房产转让给被告农商行后未告知原告，仍继续与原告签订土地租赁协议，应该视为第三人债务的自愿加入。
被告农商行辩称：1、被告未与原告签订任何形式的土地租赁合同，原告要求被告支付土地租金无任何合同依据。原告只能要求电工厂支付土地租金，其无权要求被告支付租金。2、本案土地的使用权人是张家港市汇丰轻工机械厂（以下简称为汇丰厂），实际使用人是电工厂以及张家港市精瑞真空设备制造有限公司（以下简称为精瑞公司），原告要求被告支付土地租金无任何法律依据。3、本案为租赁纠纷，诉讼时效为一年，因此原告只能要求支付2015年1月18日至2015年12月31日的租金，其主张的2006年9月28日到2015年9月17日的租金已超过诉讼时效。4、根据（2015）张乐民初字第00447号民事判决书，原告已经在2015年7月1日向法院提起诉讼要求支付本案租金，根据一事不再审的原则，法院不应受�此案。
第三人电工厂陈述称：原告就本案土地租金纠纷已经向法院提起诉讼，且法院已作出相应判决，现在原告以同一诉请起诉被告无事实根据；而且原告起诉已经超过诉讼时效，请求驳回原告诉请。
第三人杨晓明陈述意见同电工厂。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
本案系争土地位于张家港市乐余镇兆丰联丰村，面积为9138.6平米，原土地使用者为张家港市兆丰镇资产经营公司，土地性质为划拨工业用地，集体土地使用证号为张集用2000字第2800035号。
汇丰厂、电工厂于七、八十年代在上述土地上建造了本案系争厂房，当时汇丰厂、电工厂均属集体企业性质，1997年10月两家企业改制为股份合作制企业。改制时，汇丰厂、电工厂的厂房、设备等资产均作价转让给了两家企业全体股东，土地则与张家港市兆丰镇农工商总公司签订了租用协议。
2000年3月28日，上述集体土地使用证号为张集用2000字第2800035号的土地使用证注销。2000年7月，张家港市兆丰镇资产经营公司与汇丰厂签订了《张家港市集体建设土地使用权年租制流转合同》，约定由汇丰厂租用该块土地，流转使用年限为自2000年9月2日起至2003年9月1日止。国土局据此将该块土地使用权人登记为汇丰厂，权属性质明确为集体土地使用权，土地类别为工业用地，使用期限至2003年9月1日止。
2004年2月，原股份合作制性质的汇丰厂及电工厂注销，由杨晓明出资买下了两家企业的全部资产，并设立了个人独资企业性质的电工厂。2004年3月31日，电工厂与乐余镇农工商总公司签订了《规租费上交协议书》，约定电工厂自2004年1月1日起至2006年12月31日止每年向乐余镇农工商总公司交纳土地租赁费等5万元；2007年3月10日，电工厂与乐余镇经济服务中心签订了《乐余镇企业规租费上交协议书》，约定电工厂自2007年1月1日起至2009年12月31日止每年向乐余镇经济服务中心交纳土地租赁费等8万元。到期后，电工厂未续签协议，但仍继续占用该块土地。
2015年4月10日，乐余镇资产经营公司将其有关资产（包括电工厂租用的土地等）采用托管形式委托给常丰村管理经营。2015年4月20日，常丰村发函通知电工厂，要求电工厂于2015年4月30日前与常丰村签订资�租赁协议。2015年5月5日，乐余镇资产经营公司向电工厂、杨晓明发出债权转让通知函，明确将其对电工厂的土地租金（认为自2004年1月1日起至2014年12月31日止租金合计904200元）债权转让给常丰村。因常丰村向电工厂、杨晓明催讨上述租金未果，常丰村于2015年7月1日向本院提起诉讼，要求电工厂、杨晓明支付土地租金，本院经审理后于同年9月21日作出了（2015）张乐民初字第00447号民事判决书，判令电工厂应支付常丰村租金79万元，杨晓明对电工厂上述债务承担连带责任。判决生效后，常丰村在准备申请执行过程中经调查发现电工厂已于2006年9月12日将本案讼争土地上的厂房转让给了农商行，遂提起了本案诉讼。
另查明，2006年4月27日电工厂与农商行在资产收购协议书中约定：电工厂同意将抵押财产（张房权证兆字第××号项下抵押房产�积4812.81平方米、土地使用证号002800049号抵押集体土地面积9138.6平方米、张工商抵（2002）字第486号全部抵押设备）作价117.3万元抵偿给农商行用于偿还到期贷款,并于2007年8月3日将本案系争房产所有权登记至农商行名下。2006年9月12日农商行将该房租赁给电工厂，租期两年，双方约定明确：租赁标的为原汇丰厂的4922.68平方米厂房及相应土地使用权，土地权属不归农商行，有关土地租金由承租方直接与土地权属单位结算。第三人在（2015）张乐民初字第00447号案件审理过程中未披露该房屋转让、租赁情况。2009年5月7日农商行与精瑞公司签订了上述房屋的转让协议，但未办理房屋产权过户登记。
本院认为，按照国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十四条规定，乡镇企业使用本乡镇、村集体所有的土地，依照有关规�进行补偿和安置的，土地所有权转为乡镇农民集体所有。本案中，汇丰厂、电工厂原性质为乡镇集体企业，其使用的土地也按规定对土地工进行了补偿和安置，所以可以认定该土地性质为乡镇集体所有。汇丰厂、电工厂改制前企业性质为乡镇集体企业，厂房产权属于集体企业所有，所使用的土地也为乡镇集体所有，房产、土地产权性质一致。但在改制时，厂房被股份制企业性质的汇丰厂买断，此后再次被杨晓明以个人独资企业性质的电工厂名义买断，后又转让给了农商行，改制后的房屋所有权人为非集体所有者，而土地性质仍为集体土地性质。按照我国土地管理法、物权法等规定，房地权属应当保持一致，农村实行“房随地走”、城市实行“地随房走”。但是本案房产建造于土地管理法、物权法实施之前，且本案�争厂房、土地已各自办理了房屋所有权人与土地使用权人不一致的权属登记，属于历史原因造成了房地分离的事实。在此背景下，土地使用权人为了土地利用价值的提高，通过约定出租农村集体建设用地而在房屋所有权人与土地使用权人之间设定了一定的地役权，应为有效。
改制后的电工厂作为房屋所有权人与作为乡镇集体土地所有权人的乐余镇政府相关职能部门签订了规租费上交协议书，该协议是双方的真实意思表示，合法有效。现乐余镇资产经营公司与常丰村签订了资产托管协议，并将其对电工厂的债权转让给常丰村，通知了电工厂。故常丰村向电工厂主张权利并无不妥。因电工厂系杨晓明个人独资企业，由杨晓明以其个人财产对企业债务承担无限责任。故本院（2015）张乐民初字第00447号民事判决书判令电工厂、杨晓明向常丰村支付2004年1月1日起至2014年12月31日止期间的土地租金并无不当。但电工厂于2007年8月3日将建造于本案讼争土地上的厂房过户给了农商行，农商行作为房屋所有权人应当负有支付土地租金的义务，方能承继电工厂与土地所有权方签订的地役权合同的权利义务。但农商行与电工厂、杨晓明均未及时向原告方披露房屋转让事实，也未重新签订地役权合同。在此之后仍以电工厂、杨晓明的名义与乐余镇资产经营公司签订了土地租赁协议，常丰村在（2015）张乐民初字第00447号租赁合同纠纷一案中，是基于电工厂、杨晓明与其签订的协议主张权利，该案诉讼是基于合同关系而作出的裁决。本案诉讼是基于农商行作为系争厂房的所有权人使用了集体土地所有权人委托常丰村管理的土地的事实，常丰村行使的是地役权。农商行在受让系争房产后即成为土地使用方，电工厂、杨�明虽然承诺支付该土地租金，就本案而言农商行基于物权行为，电工厂、杨晓明基于合同行为而对常丰村分别负有同一土地租金内容的给付，且各自负有全部履行的义务，并将因两者之一的履行而使本案债务归于消灭，形成了不真正连带债务。农商行或电工厂、杨晓明其中之一履行了本案给付租金义务后，可向终局债务人追偿。故两案诉讼的事实理由和法律依据不同，被告及第三人关于一事不二理的抗辩主张不能成立。
关于诉讼时效问题：原告直至2016年才知晓第三人将系争房产转让给被告的事实，此前其一直在向第三人主张权利，故本案原告对被告主张权利的诉讼时效应自原告知晓房产过户之日起算，原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于农商行应当承担的租金问题：2007年8月3日系争房�转让过户之前的租金应由电工厂、杨晓明承担，该部分租金在（2015）张乐民初字第00447号租赁合同纠纷一案中已作出裁决，本案不予理涉；农商行应当承担的是自2007年8月3日至2016年12月31日之间的租金，2007年度为3.26万元，其余年度均按每年8万元计算为72万元，共计75.26万元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第七十九条第一款、第八十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告江苏张家港农村商业银行股份有限公司或第三人张家港市电工设备厂、杨晓明应给付原告乐余镇常丰村经济合作社自2007年8月3日起至2016年12月31日止的土地使用费75.26万元。其中一人债务清偿或执行后，其他债务人同等数额之债务消灭。
二、驳回原告乐余镇常丰村经济合作社其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13249元、保全费5000元，合计18249元由被告江苏张家港农村商业银行股份有限公司负担14535元，由原告乐余镇常丰村经济合作社负担3714元。被告应负担部分由其在履行本判决时直接与原告结算。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏�市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。
审 判 长 李清泉
代理审判员 朱麒达
人民陪审员 范玉生
二〇一六年十二月八日
书 记 员 黄 荔