福建省宁化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第456号
原告中国农业银行股份有限公司宁化县支行，住所地宁化县翠江镇中山路20号，注册号350424100007735，组织机构代码85582888-2。
代表人林煜荣，行长。
委托代理人张良光，男，中国农业银行股份有限公司宁化县支行职员。
被告赖玉金，女，汉族，住宁化县。
被告宁化县龙顺房地产开发有限公司，住所地宁化县翠江镇东大路东城雅苑小区1号楼2层，注册号350424100001393，组织机构代码证66929828－3。
法定代表人王锦儿，董事长。
委托代理人曹发熙，福建律慧律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司宁化县支行与被告赖玉金、宁化县龙顺房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告中国农业银行股份有限公司宁化县支行（以下简称农行宁化县支行）于2015年5月14日向本院提起诉讼，本院于同日依法立案受理，并依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理，原告农行宁化县支行的委托代理人张良光、被告宁化县龙顺房地产开发有限公司（以下简称龙顺房地产公司）的委托代理人曹发熙到庭参加了诉讼，被告赖玉金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行宁化县支行起诉称，2011年11月4日，被告赖玉金与原告及被告龙顺房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，被告赖玉金向原告贷款347，000元，用于购买宁化县翠江镇中环路金城花园9幢1502室。三方约定：借款利率按人行同期同类贷款利率上浮10%，执行年利率7.755%；还款方式为等额本息；期限14年；借款本息由被告龙顺房地产公司提供阶段性保证担保；办理产权证后，转由被告赖玉金所有的位于宁化县翠江镇中环路金城花园9幢1502室（已办理抵押预告登记）作抵押担保。合同签订后，原告按约发放了贷款给被告赖玉金。被告赖玉金借款后，有连续还款38期（其中第35期的3，361.38元为被告龙顺公司代为还款）。2015年1月5日起，被告赖玉金未按约履行还本付息义务，经原告多次催收无果。截止2015年4月20日，被告赖玉金结欠原告借款本金296，235.94元、利息4，965.92元。为此，原告请求判令：1、被告赖玉金归还借款本金296，235.94元、利息4，965.92元（利息算至2015年4月20日止）；2、被告赖玉金还应从2015年4月21日起至实际偿还借款时止，按《个人购房担保借款合同》的约定支付利息、罚息等；3、原告享有从拍卖、变卖或协议折价被告赖玉金所有的位于宁化县房屋价款中优先受偿；4、被告龙顺房地产公司对被告赖玉金所负的债务承担连带清偿责任；5、两被告承担本案诉讼费用。
本案审理期间，原告变更第一项诉讼请求为判令被告赖玉金归还借款本金279，564.92元；变更第一项诉讼请求为判令被告赖玉金从2015年11月5日起至实际偿还借款时止，按《个人购房担保借款合同》的约定支付利息、罚息等。
被告赖玉金未提出答辩意见，也未提供证据。
被告龙顺房地产公司答辩称，对原告请求被告赖玉金归还尚欠的借款本金及利息，或者从拍卖被告赖玉金所有的位于宁化县房屋所得款中优先偿还原告尚欠的借款本息，被告龙顺房地产公司无异议。被告赖玉金向原告借款既有保证又有物的担保，且物的担保已办理了抵押登记，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题解释第四十七条的规定，该抵押合法有效；被告龙顺房地产公司作为被告赖玉金借款的保证担保人，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，在抵押物不足以清偿原告借款本息时，才对被告赖玉金所负的债务在保证范围内承担连带清偿责任。对诉讼费用亦应从拍卖抵押物价款中优先支付，不足部分被告龙顺房地产公司同意承担连带责任。况且被告龙顺房地产公司已代被告赖玉金履行了部份阶段性担保责任，被告赖玉金应当返还代为支付的按揭贷款。
原告为证实其主张，向本院提交了以下3组证据：
1、原告的营业执照、机构信用代码证复印件，被告赖玉金身份证及离婚证复印件各一份，用以证明，原告诉讼主体资格、被告赖玉金的身份信息。
2、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行贷款借款凭证复印件各一份。用以证明：（1）2011年11月4日，原告与被告赖玉金、龙顺房公司共同签订了《个人购房担保借款合同》，对原、被告双方的权利义务进行了约定；（2）被告赖玉金按《个人购房担保借款合同》的约定将其共有的位于宁化县房屋在宁化县房地产管理所办理抵押预告登记后，原告按约向被告赖玉金发放了贷款347，000元；（3）若被告赖玉金借款后，未按约定按期足额归还借款本息已构成违约，原告有权宣布借款立即到期，提前收回已发放借款、提前行使担保权等；并有权在抵押担保范围内从拍卖、变卖被告赖玉金所有的位于宁化县翠江镇中环路金城花园9幢1502室房屋价款中优先受偿。
3、原告出具的被告赖玉金还款记录清单一份。用以证明，被告赖玉金自2014年10月4日起，未按期足额履行等额还款义务。
被告龙顺房地产公司为证实其主张，向本院提交了以下3组证据：
1、营业执照、机构信用代码证复印件各一份，用以证明被告龙顺房地产公司的诉讼主体资格。
2、2013年9月4日被告龙顺房地产公司与被告赖玉金签订的编号MF-2007-090046号《商品房买卖合同》、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、所有权登记查询结果打印表复印件各一份、销售不动产统一发票复印件三份。用以证明，被告赖玉金向被告龙顺房地产公司购买了宁化县翠江镇中环路金城花园9幢1502室，并已支付了全额购房款；被告赖玉金所购的房屋已具备办理权属证书条件；被告赖玉金未办理权属证书和未根据合同约定办理抵押登记。
3、2014年12月18日业务凭证一份、2015年11月16日业务凭证二份，2015年9月29日中国农业银行特种转账凭证十份。用以证明，被告龙顺房地产公司履行阶段性担保责任，替被告赖玉金支付了第35期（2014年10月份）和第38期至第48期（2015年1月至2015年11月）的按揭贷款，共计12期，累计归还原告借款本金18，145.64元、利息17，716.3元，本息合计35，861.94元。
本院对原告及被告龙顺房地产公司提供的证据经质证、分析认证如下：
被告赖玉金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院对原告提供的证据1、2和被告龙顺房地产公司提供证据1、2、3分别与原件进行了核对无异，且原告及被告龙顺房地产公司对对方提供的证据的真实性、法律性、关联性和证明对象均无异议，本院予以采信；对原告及被告龙顺房地产公司欲证明的事实，本院予以确认。
根据原告及被告龙顺房地产公司的陈述和本院认定的有效证据，本院对本案事实认定如下：
2011年1月20日，被告龙顺房地产公司与被告赖玉金签订《商品房买卖合同》，被告赖玉金以867，794元的价格，购买了被告龙顺房地产公司销售的宁化县翠江镇中环路金城花园9幢1502室。同年11月4日，被告赖玉金与被告龙顺房地产公司共同签订了《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》分通用条款和特别条款二部份，主要约定：被告赖玉金向原告借款347，000元。借款期限168个月。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后确定，执行年利率7.755%。若基准利率调整借款利率在调整后的次年1月1日调整。还款方式为等额本息，还款周期为1个月，每期借款发放日的对应日。该笔借款担保方式为阶段性连带保证加抵押担保（即被告赖玉金用所购的宁化县房屋作抵押担保，被告龙顺房地产公司在被告赖玉金所购房屋未办产权证前提供阶段性连带保证担保），被告赖玉金应在合同签订之日起三日内办妥抵押（预告）登记，720天内办妥抵押登记，并在房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；被告龙顺房地产公司自借款发放之日起至被告赖玉金取得房地产权属证书，办妥原告为抵押权人的抵押登记手续时止。担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、利息、违约金、损害赔偿金、迟延履行金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用；保证期限为借款到期日起二年。原告有权选择抵押物实现债权，或被告龙顺房地产公司承担保证责任，或者同时主张二种方式实现债权。若被告赖玉金未按约定按期足额偿还借款，或者被告赖玉金、龙顺房公司违反合同项下声明、保证、承诺或义务，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求被告赖玉金全额赔偿。原告亦可以与被告赖玉金协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物价款中优先受偿。此外，《个人购房担保借款合同》还对原、被告双方其他的权利义务进行了约定。合同订妥后，被告赖玉金按约在三日内办妥了抵押（预告）登记；原告按约于2011年11月4日向被告赖玉金发放了借款347，000元。被告赖玉金借款后，按约履行还款义务至2014年9月（即支付了34期的按揭贷款）。此后多次未按期足额支付按揭贷款，经原告多次要求被告赖玉金按约履行合同义务未果，被告龙顺房地产公司则于2014年10月起至2015年11月4日先后十二次替被告赖玉金履行保证担保责任。为此，引起纠纷，原告诉至本院。
另查明，被告赖玉金所有的位于宁化县房屋已装修完毕，且已具备办理房地产权属证书条件，但被告赖玉金尚未办理房地产权属证书。
还查明，截止2015年11月16日被告龙顺房地产公司替被告赖玉金清偿了2014年10月4日按揭本金1，474.62元，利息、罚息、复利1，886.76元；2015年1月4日至同年11月4日止，共十一期按揭贷款本金16，671.02元，利息、罚息、复利15，829.54元，本息合计35，861.94元。被告赖玉金尚欠借款本金279，564.92元及自2015年11月5日起的利息。
本院认为，被告龙顺房地产公司与被告赖玉金及原告与被告龙顺房地产公司、赖玉金签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》均系原被告各方当事人真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，该二份合同合法、有效，对原、被告均具有约束力。被告赖玉金向原告借款后连续多次未按《个人购房担保借款合同》的约定，按期足额偿还借款本息，已构成根本违约，原告依据《个人购房担保借款合同》的约定，有权提前收回尚未到期的贷款，行使抵押权，故原告请求被告赖玉金按《个人购房担保借款合同》约定偿还到期未到期的借款本金及支付尚欠的借款利息，有事实和法律依据，本院予以支持。被告赖玉金向原告借款时，已将所购房屋办理了预抵押登记，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题解释第四十七条的规定，该抵押合法有效。本案原告的债权既有保证又有物的担保，且抵押物系被告赖玉金所有的财产，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；”的规定，应当优先拍卖、变卖被告赖玉金所有的位于宁化县房屋价款中优先清偿原告债务；不足清偿部分，由被告龙顺房地产公司在保证担保范围内，承担连带保证责任。因此，被告龙顺房地产公司关于只对拍卖、变卖抵押物价款不足清偿原告债务部分，在保证担保范围内的债务承担连带清偿辩解意见于法有据，本院予以采纳。本案被告龙顺房地产公司在诉前、诉中自愿替被告赖玉金归还原告借款本金和利息的行为，符合《个人购房担保借款合同》约定，亦未违反法律强制性规定，本院予以支持。被告赖玉金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证和参加诉讼的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题解释第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赖玉金应于本判决生效之日起10日内，归还原告中国农业银行股份有限公司宁化县支行借款本金279，564.92元；并支付自2015年11月5日起至实际还款之日止，按《个人购房担保借款合同》约定的借款利息、罚息、复利。
二、若被告赖玉金未按上述第一项指定的期限履行金钱给付义务，原告中国农业银行股份有限公司宁化县支行有权从拍卖、变卖或协议折价被告赖玉金所有位于宁化县房屋所得价款在抵押担保范围内优先受偿。
四、宁化县龙顺房地产开发有限公司对被告赖玉金本案所负的债务，在拍卖、变卖或协议折价被告赖玉金所有的位于宁化县房屋价款不足清偿部分，承担连带清偿责任；宁化县龙顺房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告赖玉金追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宁化县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，818元，由被告赖玉金、宁化县龙顺房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 池新华
人民陪审员 张运春
人民陪审员 夏由环
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 陈玉萍