四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第670号
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：四川省成都市。
负责人郭洪，行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
被告梁伟光，男，1969年10月27日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
委托代理人杜维，四川明炬律师事务所律师。
被告成都岷江新希望花园房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市。
法定代表人邓超，董事长。
委托代理人谭锋铓，男，汉族，1981年12月2日出生，成都岷江新希望花园房地产开发有限责任公司，住湖北省崇阳县。
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）诉被告梁伟光、成都岷江新希望花园房地产开发有限责任公司（以下简称新希望房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行总府支行的特别授权代理人罗兴灵，被告梁伟光特别授权代理人杜维，被告新希望房地产公司一般授权代理人谭锋铓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行总府支行诉称，梁伟光因购买新希望房地产公司开发的四川省成都市武侯区长寿村三、四、十组商鼎国际2-1-27-1号房屋向农行总府支行借款。经合意后，于2007年8月16日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：梁伟光向农行总府支行借款400000元人民币，由梁伟光按月归还借款本息，借款以梁伟光购买的上述房屋作抵押担保，新希望房地产公司承担连带保证担保。合同签订后，农行总府支行如约向梁伟光发放了贷款，但梁伟光并未按合同约定向农行总府支行还款。截止2014年1月16日梁伟光累计拖欠18期不按时还款，且连续拖欠13期贷款未还。梁伟光的行为违反了合同约定，也侵犯了农行总府支行的合法权益。请求判令：一、解除农行总府支行与梁伟光、新希望房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、梁伟光返还农行总府支行剩余贷款本金338650.08元人民币和给付相应贷款利息、逾期罚息、复利共计24479.94元人民币（相应贷款利息、逾期罚息、复利计算至2014年1月16日）；三、梁伟光以上述贷款本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率还清农行总府支行从2014年1月17日起至还清贷款本金之日止的利息、逾期罚息；四、农行总府支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、逾期罚息、复利、利息损失、律师费、诉讼费；五、梁伟光承担本案律师费21788元人民币。
被告梁伟光辩称，首先，梁伟光在履行借款合同过程中，截止到2013年1月之前都是按时、按期向农行总府支行归还本金及利息；现梁伟光经营不善，经济困难，无力清偿欠款，但并非恶意拖欠，梁伟光正积极筹款还款；梁伟光拖欠款项金额不高，不构成根本违约，不应解除合同。其次，农行总府支行主张的利息、逾期罚息、复利过高。再次，农行总府支行在签订合同过程中，没有对梁伟光关于律师费事项作特别提醒，故关于律师费的约定为无效条款；同时农行总府支行主张的律师费也过高。请求人民法院依法裁决。
被告新希望房地产公司辩称，新希望房地产公司提供的只是阶段性的担保责任，新希望房地产公司的义务已经履行完毕；梁伟光的违约是发生在新希望房地产公司阶段性担保义务履行完毕之后，其违约与新希望房地产公司无关，对与新希望房地产公司有关的农行总府支行第一项诉讼请求不发表意见。
经审理查明，梁伟光因购买四川省成都市武侯区长寿村三、四、十组商鼎国际2-1-27-1号房屋，农行总府支行与梁伟光、新希望房地产公司于2007年8月16日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：由贷款人向借款人发放购房贷款400000元人民币，用于借款人购买位于四川省成都市武侯区长寿村三、四、十组商鼎国际2-1-27-1号房屋，建筑面积为74.12平方米；借款期限自2007年8月16日起至2027年8月15日止；年利率7.38%；采用等额本息还款法，借款人按月归还贷款本息，自借款发放后于每月的借款对应日为还款日；借款人为抵押人，抵押人自愿以其所有的位于四川省成都市武侯区长寿村三、四、十组商鼎国际2-1-27-1号房屋作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；保证人对借款人依本合同形成的债务提供连带责任保证，保证的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，保证人提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至借款人取得房屋产权证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，若发生法律、法规或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下全部债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行年利率基础上上浮40%计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2007年8月17日，农行总府支行将借款400000元人民币划给了新希望房地产公司。2010年1月30日，梁伟光所购买的位于上述房屋（地址更名为四川省成都市武侯区人民南路27号2栋1单元27层1号）在成都市房屋产权监理处办理了备案登记，载明该房屋抵押权人为农行总府支行。梁伟光在履行合同中未按时向农行总府支行还款，截止2014年1月16日梁伟光连续拖欠13期贷款未还，并累计18期未按约还款。截止2014年1月16日梁伟光尚欠借款本金已达338650.08元人民币。
2013年7月1日，农行总府支行与四川博成律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定：由于农行总府支行有部分客户不按照借款合同的约定归还借款，农行总府支行委托四川博成律师事务所代理与违约客户的诉讼和执行事宜。四川博成律师事务就本次诉讼向农行总府支行收取了代理费21788元人民币。
农行总府支行原名为中国农业银行成都总府支行，因改制更名为农行总府支行。
以上事实，有下列证据及当事人的陈述在案为证：原告提交的原告营业执照、组织机构代码证，个人购房担保借款合同、个人住房贷款申请表、个人借款凭证、2014年1月16日打印的个贷基础信息查询单及中国农业银行实还清单、超期清单、委托代理合同、代理费支付发票、2014年4月16日打印的被告梁伟光的贷款基础信息和实还清单。
本院认为，本案被告梁伟光为香港特别行政区居民，故本案为涉港借款合同案件。根据最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条关于“省会、自治区首府、直辖市所在地的中级人民法院管辖第一审涉外民商事案件”、以及第五条关于“涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区当事人的民商事纠纷案件的管辖，参照本规定处理”规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”之规定，因本案为借款合同纠纷，合同履行地在四川省成都市，故本院作为四川省省会所在地的中级人民法院对本案具有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条关于“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定。因本案借款合同履行地在中华人民共和国大陆境内，与借款合同有最密切联系的法律应是中华人民共和国大陆地区的法律，故本案应适用中华人民共和国大陆地区法律。
农行总府支行与梁伟光、新希望房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，农行总府支行按照梁伟光的指定，将400000元人民币贷款划给了新希望房地产公司，履行了合同义务。但截止2014年1月16日，梁伟光却在合同履行中存在连续拖欠13期贷款未还，并累计18期未按约还款的违约行为，梁伟光以自己的行为表明不愿继续履行主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，梁伟光上述拖欠贷款的行为，属在合同履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务的情形，故农行总府支行要求解除《个人购房担保借款合同》，符合法定解除合同的条件，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故农行总府支行要求梁伟光归还剩余贷款本金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。梁伟光辩称拖欠款项金额不高，不构成根本违约，不应解除合同的主张不能成立，本院不予支持。对于解除《个人购房担保借款合同》前未履行合同部分产生的欠款利息、逾期罚息、复利按照双方合同约定的标准执行；对于解除《个人购房担保借款合同》后未履行合同部分的欠款，梁伟光则应按照中国人民银行公布的人民币同期同档资金贷款基准利率标准向农行总府支行赔偿所欠金额的损失。根据《个人购房担保借款合同》约定：借款人违约应承担农行总府支行为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。该项约定系合同双方合意达成，且不违反法律规定，应属有效，故农行总府支行因梁伟光违约提起本案诉讼，并要求梁伟光支付已产生的21788元律师代理费，符合合同约定，本院对农行总府支行的该项诉讼主张予以支持，对梁伟光关于该约定无效且费用太高的相反主张不予支持。梁伟光购买的四川省成都市武侯区人民南路四段27号2栋1单元27层1号房屋为借款设置了抵押，并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿”之规定，农行总府支行要求在上述债权范围内行使对四川省成都市武侯区人民南路四段27号2栋1单元27层1号房屋的优先受偿权，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行与被告梁伟光、成都岷江新希望花园房地产开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告梁伟光应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行借款本金338650.08元人民币及利息、逾期罚息、复利（以《个人购房担保借款合同》约定的还款金额为基数，从2013年1月17日起至本判决生效之日止按合同约定标准计算，从本判决生效之日起至借款本金清结之日止按中国人民银行公布的人民币同期同档资金贷款基准利率计算，复利计算至2014年1月16日）；
三、被告梁伟光应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行律师费21788元人民币；
四、原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行对被告梁伟光所有的位于四川省成都市武侯区人民南路四段27号2栋1单元27层1号房屋在本判决第二、三项范围内享有优先受偿权；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。
如果被告梁伟光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7073.77元人民币，由被告梁伟光负担。
如不服本判决，原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行、被告成都岷江新希望花园房地产开发有限责任公司可在判决书送达之日起十五日内，被告梁伟光可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 孙文宏
代理审判员 桂 舒
人民审判员 张 静
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 张眉玥