山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终2902号
上诉人（原审被告）冷家贵。
上诉人（原审被告）刘淑欣。
两上诉人委托代理人周国栋，山东汇融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙学正。
原审第三人中启胶建集团有限公司房建一分公司。
法定代表人陈伟，总经理。
委托代理人杜孝会，系该公司职工。
委托代理人冷海波，系该公司职工。
上诉人冷家贵、刘淑欣因与被上诉人孙学正、原审第三人中启胶建集团有限公司房建一分公司（以下简称胶建集团房建一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第3809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙学正在一审中诉称：双方于2015年3月15日签订《房地产买卖契约》，约定：孙学正购买冷家贵、刘淑欣所有的位于即墨市嵩山三路×号×号楼×单元×户房屋一处。合同签订前，孙学正已支付全部房款。孙学正曾多次要求冷家贵、刘淑欣为其办理房屋产权转让登记手续，但冷家贵、刘淑欣置之不理，至今没有办理过户手续。无奈，现具状起诉，请求依法判令：1、冷家贵、刘淑欣为孙学正办理即墨市嵩山三路×号×号楼×单元×户房屋产权转移登记手续，将该房屋登记到孙学正名下；2、诉讼费由冷家贵、刘淑欣负担。
冷家贵、刘淑欣在一审中辩称：冷家贵、刘淑欣与孙学正从未签订过房屋买卖契约，也未收到过孙学正的任何款项，双方之间不存在房屋买卖合同关系，孙学正的诉讼请求不能成立，请求驳回孙学正的诉讼请求。
第三人胶建集团房建一分公司在一审中陈述称：涉案房屋是第三人从建设单位以房抵顶工程款取得合法所有权，之后第三人将该房屋以冷家贵的名义顶名购房并办理相关的银行按揭贷款手续，该涉案房屋的贷款本息均是由第三人偿还，偿还方式为公司将资金打到冷家贵银行账户。第三人将该房屋抵顶给孙学正，用以冲抵塔吊租赁费、人工费。冷家贵也知悉该以房顶款行为。因此，涉案房屋应依法过户到孙学正名下。
一审法院查明和认定的基本事实是：涉案房屋位于即墨市嵩山三路×号×号楼×单元×户（补发证号：即房地权市字第201535842号，补发前原证号：即房地权市字第201526613号）。该涉案房屋是由第三人胶建集团房建一分公司从建设单位以房抵顶工程款取得，并以“冷家贵”的名义办理购买、银行按揭手续。银行按揭贷款本息均由第三人胶建集团房建一分公司偿付，涉案房屋银行按揭贷款本息第三人胶建集团房建一分公司已偿付结清。
2009年2月25日，第三人胶建集团房建一分公司作为甲方与孙学正作为乙方订立了《房屋变更协议书》。约定：1、经胶建集团房建一分公司、孙学正协议商订，由胶建集团房建一分公司在永合硕辉苑工程中所欠孙学正的机械费、人工费、租赁费总计249600元，现将此款由胶建集团房建一分公司用按揭的房屋抵顶，余款按原合同执行，本房已用冷家贵的名字作了按揭，其按揭还款由胶建集团房建一分公司承担，截至到2009年11月30日前还清按揭贷款，胶建集团房建一分公司、孙学正双方办好有关手续后，方可将冷家贵的户头变更为孙学正户头，过户费用由胶建集团房建一分公司承担；2、胶建集团房建一分公司房屋：冷家贵：60#-4-301，78.69平方米，单价3100元每平方米，金额243939元，附房户号1,11.58平方米，单价900元每平方米，金额10422元，合计金额254361元；3、在胶建集团房建一分公司未还清按揭期间，胶建集团房建一分公司、孙学正双方办好财务手续后，可暂由孙学正保存胶建集团房建一分公司冷家贵名下的抵押证；4、银行返还款由胶建集团房建一分公司承担；5、该协议签字生效，若任何一方违约将承担法律责任。在该变更协议书尾部书写有复写字体：“房价与欠款差价4761元，于2009年11月30日前还清。收到商品买卖合同（2008.2433）冷家贵壹份附房协议书壹份。”
2015年3月15日，孙学正作为乙方（买方）与冷家贵、刘淑欣作为甲方（卖方）订立了《房地产买卖契约》，该契约主要约定：1、冷家贵自愿将坐落在即墨市嵩山三路×号×号楼×单元×户的涉案房屋，建筑面积78.69平方米，附房2516元出售给孙学正，孙学正对冷家贵、刘淑欣所出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；2、孙学正和冷家贵、刘淑欣议定的涉案房屋成交价格为198000元，房款已全额付清，付给冷家贵；3、冷家贵、刘淑欣于2015年4月15日前为孙学正办理房屋产权过户手续。双方还对其他事宜进行了约定。
孙学正持有购房发票原件、契税完税证原件、抵押费收据复印件、归还银行按揭贷款的《本外币活期储蓄一本通》存折（账户：23×××03），及还清银行按揭贷款的还款凭证、结清证明。
孙学正持有涉案房屋原房地产权证（证号：即房地权市字第201526613号），冷家贵、刘淑欣持有涉案房屋补发的房地产权证（证号：即房地权市字第201535842号）。房地产权证上“房地产权利人”栏中载明：“冷家贵”。
涉案房屋已由第三人胶建集团房建一分公司交付给孙学正，现由孙学正占有使用。
冷家贵和刘淑欣系夫妻关系。
一审庭审中，冷家贵、刘淑欣对孙学正提交证据1《房地产买卖契约》的真实性不认可，并称“冷家贵”、“刘淑欣”的签字不是本人签字。冷家贵、刘淑欣申请对“冷家贵”、“刘淑欣”的签字的真实性进行鉴定，以确认是否是冷家贵、刘淑欣本人亲笔签名。经青岛联科司法鉴定所鉴定，于2015年10月8日出具了青岛联科司法鉴定所[2015]文鉴字第150号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘冷家贵’签名字迹与提供的样本冷家贵签名字迹是同一人书写形成；检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘刘淑欣’签名字迹与提供的样本刘淑欣签名字迹不是同一人书写形成。”冷家贵、刘淑欣支付司法鉴定费5400元。经质证孙学正对该鉴定意见书无异议。冷家贵、刘淑欣对该鉴定意见书真实性无异议，对鉴定意见是冷家贵本人所写有异议，对鉴定意见中不是刘淑欣所写无异议。理由：冷家贵、刘淑欣与孙学正之间不存在房屋买卖合同关系，冷家贵、刘淑欣是从第三人处用人工费抵顶的房屋，冷家贵、刘淑欣怀疑“冷家贵”、“刘淑欣”的签名是孙学正模仿签的，冷家贵、刘淑欣申请对“冷家贵”、“刘淑欣”的签名是否为模仿及签名时间进行鉴定。第三人胶建集团房建一分公司对该鉴定意见书无异议。经质证，青岛联科司法鉴定所[2015]文鉴字第150号司法鉴定意见书具有证据的客观性、关联性、合法性，具有证据的证明力，一审法院对此予以确认。
一审法院认为，涉案房屋是第三人胶建集团房建一分公司从建设单位以房抵顶工程款取得，并以冷家贵、刘淑欣“冷家贵”的名义办理购买和银行按揭手续。银行按揭贷款本息均由第三人胶建集团房建一分公司偿付，涉案房屋银行按揭贷款本息第三人胶建集团房建一分公司已偿付结清。因此涉案房屋由第三人胶建集团房建一分公司依法取得所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，且孙学正持有购房发票原件、契税完税证原件、抵押费收据复印件、归还银行按揭贷款的《本外币活期储蓄一本通》存折（账户：23×××03），及还清银行按揭贷款的还款凭证、结清证明，及涉案房屋补发前的原房地产权证（证号：即房地权市字第201526613号）。涉案房屋已由第三人交付给孙学正，现由孙学正占有使用。鉴于本案的事实，孙学正和第三人胶建集团房建一分公司订立的《房屋变更协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”和第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，根据本案的事实，孙学正对坐落于即墨市嵩山三路×号×号楼×单元×户（补发房地产权证的证号：即房地权市字第201535842号，补发前原房地产权证的证号：即房地权市字第201526613号）的涉案房屋享有所有权。
根据查明的事实，在孙学正与冷家贵、刘淑欣订立的《房地产买卖契约》中，双方约定了冷家贵、刘淑欣于2015年4月15日前为孙学正办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，冷家贵、刘淑欣应当全面履行自己的义务，协助孙学正办理涉案房屋（补发证号：即房地权市字第201535842号，补发前原证号：即房地权市字第201526613号）的过户变更登记手续。
冷家贵、刘淑欣申请对“冷家贵”、“刘淑欣”的签字真实性进行鉴定，并支付司法鉴定费5400元。经鉴定：“检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘冷家贵’签名字迹与提供的样本冷家贵签名字迹是同一人书写形成；检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘刘淑欣’签名字迹与提供的样本刘淑欣签名字迹不是同一人书写形成。”因此，冷家贵、刘淑欣支付的司法鉴定费5400元，应由孙学正承担2700元，冷家贵、刘淑欣承担2700元。
综上，对冷家贵、刘淑欣的抗辩理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审判决：一、冷家贵、刘淑欣于判决生效后十日内协助孙学正办理坐落于即墨市嵩山三路×号×号楼×单元×户房屋（补发房地产权证的证号：即房地权市字第201535842号，补发前原房地产权证的证号：即房地权市字第201526613号）的过户变更登记手续，将上述房屋过户登记到孙学正名下。二、司法鉴定费5400元，由孙学正承担2700元，冷家贵、刘淑欣承担2700元。孙学正于判决生效后十日内支付冷家贵、刘淑欣司法鉴定费2700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元和诉讼保全费1510元，由冷家贵和刘淑欣负担。
宣判后，冷家贵、刘淑欣不服，上诉至本院。
上诉人冷家贵、刘淑欣上诉称:一审判决认定事实错误，证据不足，应予撤销。一、一审时孙学正在诉状中主张购买了冷家贵、刘淑欣的位于即墨市嵩山三路×号×号楼×单元×户房屋一处，并主张已支付了房款。但经一审审理查明，孙学正自己认可并没有给付冷家贵、刘淑欣房价款，而是租赁给青岛市胶建集团有限公司东营分公司机械，用劳务费及租赁费抵顶了249600元房款（孙学正证据2可证实）。并不是真正购买冷家贵、刘淑欣的房屋，而是从胶建集团房建一分公司处抵顶的房屋。因此，孙学正主张的购买冷家贵、刘淑欣房屋的事实不存在，孙学正在诉状中主张的事实不能成立，一审法院应当驳回孙学正的一审诉讼请求。退一步讲，即使冷家贵、刘淑欣与孙学正签订了房屋买卖合同，因孙学正自己认可没有支付给冷家贵、刘淑欣房价款，因此，双方的买卖合同也没有履行，冷家贵、刘淑欣也没有过户的义务。一审法院判决冷家贵、刘淑欣协助过户也是错误的。二、冷家贵、刘淑欣从开发公司购买的房价款为243939元，时间是2008年12月，房屋一直在升值。按照孙学正主张的2015年3月15日与冷家贵、刘淑欣签订的房地产买卖契约，房屋市场价值至少在50万元以上，冷家贵、刘淑欣不可能以198000元的价格卖给孙学正，这从常理上也是说不通的。因此，双方之间的房屋买卖合同根本不成立。三、一审时尽管鉴定结论是冷家贵签名字迹与提供的样本签名字迹系同一人书写形成，但冷家贵、刘淑欣有异议，要求对签名是否是模仿及签名时间进行鉴定，但一审法院对冷家贵、刘淑欣的申请置之不理。这直接涉及本案房屋买卖是否成立的焦点问题，应启动该项鉴定以查明事实。四、涉案房屋登记在冷家贵名下，系冷家贵与房地产开发公司签订的房屋买卖合同，所有权归冷家贵、刘淑欣所有。胶建集团房建一分公司主张涉案房屋系其从建设单位以房抵工程款取得合法所有权，但其没有向法院提供任何证据。在房地产开发公司未到庭确认的情况下，胶建集团房建一分公司的主张不能成立。一审认定胶建集团房建一分公司对涉案房屋享有所有权没有任何证据支持。如果胶建集团房建一分公司主张对涉案房屋享有所有权，其应向法院申请确认所有权归其所有，申请法院撤销冷家贵的房产证，在冷家贵房产证未撤销的情况下，胶建集团房建一分公司如何享有所有权？五、孙学正一审提交的证据购房发票、房契税收据、偿还银行按揭贷款明细等均证实涉案房屋系冷家贵、刘淑欣购买的。冷家贵、刘淑欣一审提交的《木方对接加工合同》及证明均证实胶建集团房建一分公司尚欠冷家贵、刘淑欣加工费未付清。冷家贵与胶建集团房建一分公司之间存在债权债务关系。如果按照胶建集团房建一分公司主张已经全部付清冷家贵加工费,不欠冷家贵加工费,不存在债权债务关系,开发公司系抵给第三人的房屋,其享有所有权,那么其完全可以将房产证确权到自己名下,根本没有必要将房产证确权到冷家贵名下。很显然,胶建集团房建一分公司的主张不能成立。事实是胶建集团房建一分公司欠冷家贵的加工费,其协调开发公司让冷家贵购买了涉案房屋,然后三方相互抵账,并不是开发公司抵给第三人的房屋。请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙学正的诉讼请求；本案诉讼费由孙学正负担。
被上诉人孙学正答辩称：一、本案包括冷家贵的录音在内的证据充分证明，涉案房屋是胶建集团房建一分公司以冷家贵的名义购房，并已自行付清全部房款。孙学正提供的购房发票、银行还款凭证等证据充分证明是胶建集团房建一分公司以冷家贵的名义偿付了全部房款，胶建集团房建一分公司才是房屋的实际产权人，冷家贵只是以自己的名义为胶建集团房建一分公司顶名购房并办理按揭贷款手续。二、孙学正提供的包括《房屋变更协议书》在内的证据证明了孙学正以胶建集团房建一分公司欠自己的劳务费和租赁费抵顶涉案房屋大部分房款，并且已付清全部房款。至于房屋价格，应根据双方签订上述协议书约定的价格履行。该价格也是当时的市场价，至于之后房价上涨，不影响合同效力。在涉案房屋还清银行按揭贷款后，胶建集团房建一分公司应依约协助孙学正办理房屋产权转让登记。三、冷家贵签订《商品房买卖合同》及《房地产买卖契约》的行为系隐名代理。《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与胶建集团房建一分公司订立的合同，胶建集团房建一分公司在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和胶建集团房建一分公司。据此，冷家贵与开发商签订的房商品买卖合同及本案当事人双方签订房地产买卖契约的行为均系冷家贵的隐名代理行为。冷家贵只是名义上的房屋所有权人，其购房并出卖房屋的行为系代胶建集团房建一分公司进行的代理行为。结合孙学正与胶建集团房建一分公司签订的房屋变更协议书，冷家贵、刘淑欣有义务协助孙学正办理涉案房屋产权转让登记。四、冷家贵、刘淑欣对笔迹鉴定结论没有提出应当重新鉴定的合理理由，依法不应启动重新鉴定程序。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。据此，当事人在本案中对房屋归属的争议，无需单独提起确认之诉，可与所涉买卖合同一并审理。综上，冷家贵、刘淑欣无视自己顶名购房、并且没有支付分文房款的事实，仅仅依据自己为涉案房屋登记所有人而主张房屋所有权，并拒绝履行协助办理产权转移登记义务，这于法无据，于理不公。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人胶建集团房建一分公司陈述称：涉案房屋是第三人从建设单位抵顶工程款所得，冷家贵是以其名义办理购房和银行按揭手续，并非该房屋的实际购买人。该房屋所有的银行按揭贷款利息，均是由第三人支付，并已经全部结清，第三人对该房屋享有所有权。第三人与孙学正签订的房屋变更协议书是双方真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，涉案房屋所有权应归孙学正所有。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，冷家贵、刘淑欣称胶建集团房建一分公司拖欠其加工费，以涉案房屋抵顶加工费，但未提交有效证据予以证明。本院查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙学正主张第三人胶建集团房建一分公司拖欠其机械费、人工费、租赁费，双方签订房屋变更协议将涉案房屋顶给孙学正以抵顶工程款，孙学正与冷家贵、刘淑欣签订房屋买卖合同，涉案房屋应归孙学正所有，冷家贵、刘淑欣应协助其办理产权过户登记手续，并提交房屋变更协议书、房地产买卖契约、购房发票、契税收据、抵押费收据、还款凭证、录音资料等证据予以证明。胶建集团房建一分公司认可孙学正的主张。冷家贵、刘淑欣辩称，其从未与孙学正签订房屋买卖契约，孙学正未支付房款，涉案房屋系其与房地产开发公司签订买卖合同并支付房款，涉案房屋归其所有，并提交木方对接加工合同、房屋买卖合同、涉案房屋产权证等证据予以证明。对此，本院审查认为，孙学正提交的上述证据能够相互印证，形成较为完整的证据链，再结合第三人胶建集团房建一分公司以涉案房屋作抵押向银行办理贷款后还清本息，孙学正持有涉案房屋房产证、购房发票、契税完税凭证、抵押费收据等税费原件并于2009年7月接收涉案房屋控制使用至今，孙学正与冷家贵、刘淑欣签订的房地产买卖契约经司法鉴定系冷家贵本人所签的事实，可以认定第三人胶建集团房建一分公司拖欠孙学正人工费、机械费、租赁费，双方于2009年2月25日签订房屋变更协议，胶建集团房建一分公司将其从开发商以房抵顶工程款顶来的涉案房屋抵顶给孙学正，孙学正于2009年7月接收涉案房屋使用至今，孙学正以与冷家贵签订房地产买卖契约的形式依法取得涉案房屋所有权，冷家贵、刘淑欣应当配合孙学正办理涉案房屋过户登记手续。冷家贵、刘淑欣称胶建集团房建一分公司以涉案房屋抵顶拖欠其加工费，但未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。孙学正一审中提交的房地产买卖契约，经一审依法委托司法鉴定，确定系冷家贵本人所签，冷家贵、刘淑欣并未举证证明司法鉴定程序存在可以撤销的法定情形，冷家贵签字时间不影响本案定性，故本院对冷家贵、刘淑欣关于签名是否系模仿及签名时间的鉴定申请不予准许。在本院已认定上述事实及冷家贵已与孙学正签订房地产买卖契约的情况下，冷家贵、刘淑欣再以涉案房屋登记在其名下，由其购买、归其所有，孙学正未支付房款，不存在房屋买卖的事实，依据不足，本院对其该项主张不予支持。
综上，上诉人冷家贵、刘淑欣的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冷家贵、刘淑欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年五月十三日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 郭丹丹