广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终122号
上诉人（原审被告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰、刘剑辉，均系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：吕惠珍。
委托代理人：任坚明，广东叠力律师事务所律师。
上诉人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人吕惠珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年6月23日，吕惠珍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、碧桂园公司支付吕惠珍违约金73741.60元；2、本案诉讼费由碧桂园公司承担。主要事实和理由是：吕惠珍、碧桂园公司于2011年5月25日签订《广东省商品房买卖合同》，约定吕惠珍购买位于沙坪碧桂园某甲湾16号1308房的商品房，购房总金额为528360元，并约定碧桂园公司应于2012年10月15日前将上述商品房交付吕惠珍使用，约定每逾期一天的违约金为吕惠珍已交付房价款的万分之三支付违约金，同时还约定碧桂园公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料报产权登记机关备案。如因碧桂园公司的责任，吕惠珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违反此约定，每逾期一天碧桂园公司应向吕惠珍支付人民币50元违约金。合同签订后，吕惠珍已按约支付全部购房款，碧桂园公司于2012年10月15日前未能按约定时间交付房屋给吕惠珍使用，房屋竣工时间是2013年9月25日，2013年11月1日交付房屋，房屋材料于2014年7月4日递交鹤山市房地产管理部门。碧桂园公司应支付违约金：1、延期交付房屋违约金60391.60元（2012年10月15日至2013年11月1日共381天，按528360元每日万分之三计算）；2、逾期办理房产证违约金13350元（2013年10月10日至2014年7月4日共267天，按每天50元计算）。以上两项违约金合共73741.60元。
碧桂园公司答辩称：1、对于吕惠珍的第一个诉讼请求，碧桂园公司没有存在逾期交房的问题，碧桂园公司在合同约定的时间即2012年10月15日内已经将房屋交付给吕惠珍，是吕惠珍自己没有过来我司进行交收的手续，责任在于吕惠珍；2、逾期交资料的问题，因为涉及相关办证的资料比较多，开发商是分批向有关部门递交资料，碧桂园公司已经按照合同的约定，在交付商品房使用后360日内已经将资料交给产权登记机构备案，因此碧桂园公司不存在违约问题，不需要承担违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年5月25日，吕惠珍与碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定吕惠珍以528360元的价格购买碧桂园某甲湾16号1308房的预售商品房（以下简称诉争房屋）。
《广东省商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：
第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第2种方式付款：……2、分期付款详见本合同附件四《补充协议书》第二条的约定”；
第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为”；
第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；
第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。
《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款节录如下：
第二条约定：“买受人同意按下列b种方式付款，并以人民币为计算货币：a）、……：b）非银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为528360元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即161150元整；（3）买受人必须在2011年6月9日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即357210元整；c）、……”；
第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。……”。
第十二条“交楼手续”约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房……”。
第十三条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”
第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第1款约定处理：1、买受人为一次性付款方式或非银行按揭分期付款方式支付房价款的，须自行办理该商品房的权属登记手续，自行领取《房地产权证》。买受人无需支付本补充协议附录【二】《税费及其他应付款项明细》所列第一条第（二）点税费给出卖人，该等税费由买受人自行向有关部门申请缴纳。附录【二】中其他费用由买受人直接支付给出卖人。出卖人在买受人具备对商品房质量无任何异议、已接受该商品房、已付清所有房价款和附录【二】所列的支付给出卖人的款项的全部条件之日起360天内将办理该商品房的《房地产权证》所需由出卖人递交的资料递交给房地产登记机关，之后由买受人自行到房地产管理部门申请并办理该商品房的权属登记手续，领取《房地产权证》。出卖人未按本项约定履行递交资料手续义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。2、……。”
双方当事人签订《商品房买卖合同》及附件后，吕惠珍于2012年10月15日前支付全部房价款给碧桂园公司。
2013年9月25日，诉争房屋经碧桂园公司、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。2013年11月1日，碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给吕惠珍。2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。2014年6月30日，碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，经审查，应是商品房预售合同纠纷。吕惠珍、碧桂园公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。
一、关于碧桂园公司有无逾期交付诉争房屋给吕惠珍及如有逾期交付情形碧桂园公司应付违约金数额问题。
（一）依《商品房买卖合同》第八条的约定，除吕惠珍有违约行为等可予据实延期的原因外，碧桂园公司应于2012年10月15日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给吕惠珍使用。但该合同附件四《补充协议书》第十二条约定删除《商品房买卖合同》第八条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”条款并修改为除碧桂园公司通知吕惠珍在合同约定日期前收楼外吕惠珍应在该合同约定房屋交付之日自行到碧桂园公司销售中心收楼。
碧桂园公司辩称吕惠珍并未在合同约定的房屋交付日期2012年10月15日至碧桂园公司销售中心收楼，但据原审法院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收备案，从以上各情况足以认定诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，可知房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不能通过约定排除该条法律强制性规定的适用，易言之，即使吕惠珍已接收诉争房屋，但若该房屋未经验收合格，仍不能认定碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故原审法院认定碧桂园公司逾期交付诉争房屋构成违约，故碧桂园公司的该项抗辩显属无据，原审法院不予采信。
（二）吕惠珍主张碧桂园公司逾期交付房屋应按《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条“违约责任”第1、2款的约定每天以其已交房价款的万分之三计付违约金，吕惠珍的该主张理据充分，原审法院予以支持，现吕惠珍仅请求从应交楼之日即2012年10月15日起至房屋实际交付之日即2013年11月1日止共381天（实为382天），每天按其已交房价款528360元的万分之三计算违约金，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，原审法院予以支持，故碧桂园公司应支付吕惠珍逾期交房违约金为60391.55元（528360元×0.03%×381天），对吕惠珍请求的超过部分，原审法院不予支持。
二、关于逾期办证违约金的问题。在本案中，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件四《补充协议书》的约定，吕惠珍、碧桂园公司双方只约定由碧桂园公司向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的义务，就办理诉争房屋房产证的问题没有明确约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出买人应当承担违约责任……”的规定，鉴于吕惠珍、碧桂园公司只约定由碧桂园公司向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的义务，并没有约定由碧桂园公司办理诉争房屋房产证，可见，当事人对办理诉争房屋房产证的问题已有特殊约定，且吕惠珍没有提供证据证实是碧桂园公司的原因导致吕惠珍逾期取得诉争房屋房产证，故吕惠珍应承担举证不能的不利后果。综上，吕惠珍请求碧桂园公司支付逾期办证违约金的理据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，于2015年11月3日作出如下判决：
一、碧桂园公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金60391.55元给吕惠珍；
二、驳回吕惠珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费822元（已减半收取），由吕惠珍负担148.80元，碧桂园公司负担673.20元（吕惠珍已预交受理费，碧桂园公司应负担的受理费在履行判决义务时迳付予吕惠珍，原审法院不另收退）。
当事人二审的意见
碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回吕惠珍要求支付逾期交付房屋违约金的请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由吕惠珍承担。主要事实和理由是：一、吕惠珍于提起本案诉讼时已超过法定两年的诉讼时效，依法已丧失胜诉权。根据双方合同约定，涉案房屋的交付日期是2012年10月15日，但吕惠珍一直在2015年6月23日才向一审法院提出起诉。故从合同约定的交楼日期起算，吕惠珍的该诉请均已超过法定的两年的诉讼时效，依法已丧失胜诉权。二、吕惠珍已以实际行为接受涉案房屋，放弃了主张逾期交付房屋违约金的权利。吕惠珍作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知道若认为自己权利受损的话应及时行使救济措施，而不应长时间无动于衷，不闻不问。现在吕惠珍从实际收楼后到本案一审起诉前长达多时未向碧桂园公司主张过逾期交楼的违约责任。实际上是以自身的默示行为接受了涉案房屋并放弃了主张逾期交付违约金的权利。因此，从该角度考虑，其主张的逾期交付房屋违约金的诉求亦不应得到法律支持。综上所述，一审法院没有考虑到上述情况，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决，支持碧桂园公司的二审上诉请求。
吕惠珍答辩称：碧桂园公司上诉的理由不成立，本案中碧桂园公司的违约是处于一直的延续状态，本案并未超过诉讼时效，吕惠珍接受涉案房屋是履行合同的一部分，而违约责任应当由碧桂园公司承担，吕惠珍接受房屋就视为放弃追究违约责任的权利是对事实的曲解，依法不予成立。
双方当事人在二审期间均没有提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、碧桂园公司在二审中提出吕惠珍起诉时已超过诉讼时效期间的抗辩应否支持；二、吕惠珍是否放弃逾期交付房屋违约金的权利。
关于第一个争议焦点。碧桂园公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩而在二审期间提出，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对碧桂园公司的该项抗辩主张不予支持。
关于第二个争议焦点。碧桂园公司以吕惠珍收房后至起诉前未向其主张逾期交楼违约金为由主张吕惠珍已放弃该项权利。经审查，双方合同中未对吕惠珍主张逾期交楼违约金的期限和方式作出明确约定，且碧桂园公司也未提供证据证明吕惠珍已明示放弃该项违约金权利，故碧桂园公司的该项主张，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；碧桂园公司上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1309.78元，由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一六年三月二十八日
书记员 区健敏
梁闪云