浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初6284号
原告：项阳（曾用名项杨杨），男，1991年6月9日出生，汉族，住浙江省仙居县。
委托诉讼代理人：项会敏（系原告父亲），男，1969年9月11日出生，汉族，住浙江省仙居县。
被告：桐乡长威蚕丝城经营管理有限公司，住所地：浙江省桐乡市振东新区世纪大道388号1幢5楼，组织机构代码：57294306-3。
法定代表人：沈小华。
被告：桐乡长威置业有限公司，住所地：浙江省桐乡经济开发区二期工业区，组织机构代码：330483000057886。
法定代表人：罗宏。
委托诉讼代理人：黄育群，女，系桐乡长威置业有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。
原告项阳与被告桐乡长威蚕丝城经营管理有限公司（以下简称蚕丝城经管公司）、桐乡长威置业有限公司（置业公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告项阳及其委托诉讼代理人项会敏，被告置业公司的委托诉讼代理人黄育群、苏晓军到庭参加诉讼。被告蚕丝城经管公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限。现已审理终结。
原告项阳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付第四、五期房屋租金52230元（2014年7月15日至2016年7月14日）；2、判令两被告支付违约金每日0.02%计算（自2014年10月15日起至实际支付之日止）；3、判令两被告按约定做退房处理并支付全额房款；4、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，项阳增加诉讼请求：要求判令两被告支付其违约金100000元。事实和理由：原告于2011年7月15日与两被告签订合同，购得位于桐乡市蚕丝城1幢3-C11商铺一处，按照合同约定，该商铺包租10年，前三年免收益权，第4、第5年起，每年租金26115元支付给原告，但至今原告未收到房屋租金，经不断催讨，两被告人去楼空拒绝付款。包租期间，由于两被告不善管理，广告宣传名不符实，商铺经营无人问津，10年包租属空话欺骗，根据补充协议约定，原告要求作退房处理，返回全部房款，但至今未果，为此起诉。
被告蚕丝城经管公司未到庭应诉也未作答辩。
被告置业公司答辩称：一、关于租金及违约金请求，因置业公司非租赁合同的当事人，故不应承担支付租金义务：1、该项请求的基础法律是租赁合同，合同当事人是蚕丝城经管公司和原告，置业公司非合同当事人；2、置业公司与蚕丝城经管公司属于各自独立的民事主体，不应承担连带支付租金的责任；3、原告因本案的投资行为，其理应承担与投资行为相应的注意义务。二、关于原告主张的退房并退还全额房款的请求，该项请求因不符合合同约定，不应得到支持：1、原告已经丧失退房权，合同约定应于合同签订满5年后的30日内向业公司以书面方式提出退房申请，故已经丧失退房请求权；2、原告全额退房的前提条件尚未成就，即使其未丧失退房权，根据《补充协议》第三条第3项约定，原告需要满足向房管部门办理相关退房手续，退还所有购房资料原件并承担退房全部税费和手续费等条件，而上述条件原告并未履行，故其全额退房条件尚未成就。综上，要求驳回原告对其的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告项阳提交的商品房买卖合同、房产证、土地证、销售不动产统一发票及商铺委托经营管理合同，蚕丝城经管公司未到庭质证，视为放弃质证权利。对有争议的证据和事实，本院认定如下：其中原告提交的证据材料《补充协议》、快递单各1份，项阳主张已按该协议要求在约定限内向置业公司提出退房请求，而置业公司否论收到过此信件，本院认为，上述证据，内容真实，来源合法，能够证明项阳的事实主张，本院予以采纳；对于证据材料广告纸1份，项阳主张置业公司与蚕丝城经管公司共同承担责任。置业公司认为，该广告是宣传品，开发商与运营商主体不同，原告是与运营商订立合同。本院认为，该材料是邀约邀请，而非要约，故不足以反映蚕丝城经管公司与置业公司的关联性，对于原告所要证明的内容不予确认；对于证据材料《案外人回购协议复印件》1份，项阳主张蚕丝城经管公司与置业公司同时出现，故应当共同承担责任，而置业公司予以否认。本院认为，上述材料系复印件，系案外人陈李华与置业公司、嘉兴安信物业管理有限公司、蚕丝城经管公司签订的《回购协议》，真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，不足以证明项阳主张的事实，故亦不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年7月15日，项阳与置业公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号201107-1-1-C11-1），约定以总价款248092元购得位于桐乡蚕丝城1幢3-C11-1号商铺（3层）一间，建筑面积14.60平方米，其中套内面积7.64平方米。于当日一次性付清房款。该商铺应于2011年9月13日前交付使用，并于同年11月12日前取得相应的土地、房屋权属证书。同时约定如发生争议，则提交嘉兴市仲裁委员会仲裁。当日，项阳与蚕丝城经管公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定其所有的上述商铺委托给蚕丝城经管公司使用或租赁。商铺委托期限为十年，自“该商铺根据《商品房买卖合同》约定实际交付使用之日后两个月”起算，其中委托经营期的前三年自愿放弃收益权；第四年、第五年蚕丝城经管公司按每年26115元支付租金，第六年至第十年按蚕丝城经管公司在经营管理中实际收取的租金总额90％支付，剩余10％作为公司的委托经营管理费用。其中第四至第十年收益或租金于每个合同年度的第一季度末予以支付。约定该商铺实际交付使用之日后两个月为商铺交接之日，合同还约定：被告未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之二的违约金。任何一方违反本合同约定，双方均不得擅自终止合同，如任一方擅自终止合同，则应向另一方支付100000元的违约金。同日，项阳与置业公司、蚕丝城经管公司签订《补充协议》一份，约定项阳享有退房权，其条件为自认购之日起，如严格履行有关合同、协议，应在合同签订之日的五周年后30日内以书面方式向置业公司提出退房申请，蚕丝城经管公司对该协议负有连带担保责任。退房手续由双方根据管部门的要求办理相应的退房手续并提交相关文件，且由原告承担退房所产生的税费及相关手续费用。争议解决由签约地人民法院管辖。2011年12月，项阳取得上述房产的土地使用权证［桐国用（2011）第21627号］和房屋所有权证［桐房权证桐字第××号］。2016年7月15日原告向置业公司提出书面退房申请，但未果。因未收到2015年度及2016年度的租金，故诉至本院。
同时查明，置业公司系由广东广弘国际贸易集团有限公司投资组建的有限责任公司，经桐乡市市场监督管理局登记，成立于2006年3月6日，注册资本为13406.3928万元。蚕丝城经管公司系由林立莉、罗式荣、沈小华、王云科、夏立光、张德理、张红健等组建的私营有限责任公司，于2011年4月9日经桐乡市工商行政管理局登记，注册资本50万元。
本院认为，本案原告与两被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《商铺委托经营管理合同》均系各方当事人真实意思表示，对各方当事人具有法律约束力。被告蚕丝城经管公司未按《商铺委托经营管理合同》约定按期支付租金；被告长威公司未按照《补充协议》约定退还原告房款，均构成违约。本案争议焦点在于：一、置业公司应否对租金支付承担连带责任？二、原告要求退还房款请求应否得到支持？三、原告诉请中在要求按照每日0.02%支付违约金外，又提出100000元违约金应否同时支持？
关于焦点一：原告认为在广告纸中以及补充协议中置业公司与蚕丝城经管公司同时出现，故应共同承担责任。本院认为，广告纸中宣传内容并未作出具体确定的说明和允诺，该宣传内容应属要约邀请，并非要约，这仅是其在销售中的一种方式和手段，并非对投资回报收益承担共同义务的承诺。原告认为置业公司违反相关要约，构成违约，缺乏事实依据；至于补充协议系有关退房资格及退房条件的约定，也与租金无涉，置业公司与项阳之间系商品房买卖合同关系，双方签订的合同中并未约定置业公司共同承担支付经营回报收益的义务。根据合同相对性原则，项阳主张置业公司与蚕丝城经管公司共同承担支付租金的义务，没有事实和法律依据，不予支持。
关于焦点二：根据补充协议的约定，项阳应于合同签订之日的五周年后30日内以书面方式向置业公司提出退房申请。原告在此期限内提出退房申请，符合《补充协议》约定的合同解除条件及合同法由享有单方解除权的解除权人通知即解除的规定，该通知于2016年7月18日到达被告，故本院确认《商品房买卖合同》于同日解除同时补充协议生效。在合同解除后，被告置业公司应退还原告全额房款248092元，故原告该项诉请应予支持。
关于焦点三：项阳在提出租金逾期违约金每日万分之二以外又提出100000元的违约金。蚕丝城经管公司未按《委托经营管理合同》约定支付租金，应按照合同约定承担违约责任。但同时主张两项违约金请求显然过高，故依照《合同法》第一百一十四条第二款和《合同法》司法解释（二）第二十九条的规定予以适当减少。根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及当前当地房地产形势等综合因素，酌情对违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的两倍计算，超出部分诉请不予支持。
综上，涉案合同各方均以其行为表明合同关系已经终止。原告主张自2014年7月15日起计算房屋租金起始点有误，应按照合同约定自2011年9月13日交付房屋后的二个月起计算，即自2011年11月13日起计算，其要求支付两年的商铺租金请求，符合合同约定，本院予以支持。但对于置业公司承担租金给付的连带责任诉请，因缺乏证据佐证，不予支持。被告蚕丝城经管公司作为保证人，根据约定应对置业公司退还原告房款承担连带责任保证，在其承担保证责任后，有权向被告置业公司追偿。蚕丝城经管公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告陈述的抗辩及举证、质证的权利，并承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十九条的规定，判决如下：
一、被告桐乡长威蚕丝城经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告项阳第4年商铺租金26115元及第5年商铺租金26115元，合计52230元并支付逾期租金的违约金（其中第4年、第5年租金违约金以26115元为基数，分别自2015年2月13日起、自2016年2月13日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的两倍标准计算至实际支付之日止）。
二、被告桐乡长威置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告项阳所有的桐乡蚕丝城1幢3-Ｃ11-1号商铺房款248092元，被告桐乡长威蚕丝城经营管理有限公司对此项内容承担连带清偿责任。
三、驳回原告项阳其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7418元，由被告桐乡长威蚕丝城经营管理有限公司负担1261元，由被告桐乡长威蚕丝城经营管理有限公司与被告桐乡长威蚕丝城经营管理有限公司共同负担4525元，由原告项阳负担1632元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 陈 勇
代理审判员 钟一鸣
人民陪审员 袁煜钜
二〇一七年九月十五日
书 记 员 周 斐