湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0503民初146号
原告:罗小华，男，1970年3月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵阳市大祥区，现住湖南省邵阳市大祥区。
委托诉讼代理人:唐武林，湖南大行律师事务所律师。
被告：邵阳福森置业有限公司，住所地湖南省邵阳市敏州西路。注册号：430500000008679。
法定代表人：刘一平，该公司执行董事兼总经理。
第三人：ＸＸ，女，1977年11月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。
委托诉讼代理人：陈超，邵阳市双清区金盾法律服务所法律工作者。
原告罗小华与被告邵阳福森置业有限公司(以下简称福森公司)及第三人ＸＸ房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗小华及委托诉讼代理唐武林，第三人ＸＸ的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼，被告福森公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告罗小华向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区2栋9楼********号房屋的不动产权证办至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年被告福森公司与电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房屋进行整体改造。2009年2月25日，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直到正常交付新房钥匙之日为止，并加算3个月装修期；原告的旧房面积为64.69平方米，被告同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元／平方米进行购买；工程竣工验收后，被告通知原告，经清算余款，交付新房钥匙；被告应为原告办理“两证”，按照国家规定应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月。协议签订后，原告搬离拆迁房，将邵阳市大祥区文明路24号2栋2单元***号房屋交付给被告拆迁。2013年10月22日，被告向原告发出交房通知，通知原告收房。同日，被告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为********号的房屋一套安置给原告，安置房面积为136.7平方米。同时原、被告又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定。2013年10月22日原告依约将办证费用17627元交付给被告，至此原告履行完了拆迁合同约定的全部义务。原告收房后，对该房屋予以了装修入住，但被告至今未给原告办理不动产权证。后经原告调查了解，被告因向第三人ＸＸ贷款，背着原告以商品房买卖的形式将安置给原告的房屋网签在第三人名下，以担保债权的实现，其实质是名为商品房买卖实为借贷，该商品房买卖合同无效。因该网签的存在，尽管被告交付了房屋给原告，但仍妨碍原告对该房屋所有权的全部实现，由此酿成纠纷。
被告福森公司未予答辩，也未向本院提交证据。
第三人ＸＸ陈述，原告罗小华虽然系邵阳市南砂子坡广播局院内旧房拆迁户，但依据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁协议达成后必须报拆迁办备案，同时对安置用房面积和安置地点不得变更。罗小华按拆迁协议，其新房面积仅为77.628平方米，位置选定为5栋C户型*楼，而第三人所购房屋为2#楼1单元*******室，与罗小华的安置房不是同一标的物，故罗小华不具有本案原告诉讼主体资格；第三人与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并办理了网签。第三人对原、被告间的合同毫不知情，第三人所付购房款并未低于市场价，第三人属于善意取得；第三人与被告间不是借贷关系；原、被告存在“恶意串通，损害第三人利益”的行为，因为被告对于与第三人签订购房合同是完全知情的；本案涉及刑事犯罪，根据“先刑后民”的原则，本案应中止审理；若第三人与被告之间的《商品房买卖合同》无效，则应先处理该合同：返还第三人的财产并赔偿第三人的损失。
经审理查明，邵阳广播电视台（原电视台）与被告福森公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造。原告罗小华住在邵阳市南砂子坡广播局院内2栋2单元***号。2009年2月25日，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告自愿自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告福森公司每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日止，并加算3个月的装修期；原告旧房面积为64.69平方米，被告福森公司同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积按每平方米1480元的价格购买，若一次性付款95%则享受应补款项总额的2%的优惠；工程竣工验收后，被告福森公司即通知原告，结清余款，交付新房钥匙，随即被告办理“两证”，按照国家规定，应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月，因原告延期交纳有关税费的期限不包括在此期间内；建设期限从本栋全部住户搬迁完毕之次日起计算，工程建设期为20个月，每延期1个月，由被告福森公司支付原告租房补贴，并处以总房款3%的违约金，以后每延期1个月加千分之一的违约金。2009年7月15日，被告出具了《广电星苑旧房改建住户情况登记明细表》，载明原告安置新房房号为5栋9楼*户型，面积142.46平方米。同日，原告按约将原房屋的所有权证（权证号：房权证邵阳市第*******号）及国有土地使用证【邵市国用（96）字第DG*****号】交给被告，并搬离住房。此后，被告经审批，办理了邵市国用（2010）第D048号土地使用权证、建规（建）字第2011-54号建设工程规划许可证、邵开管预售证字（2011）第27号预售许可证等权证，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁。建设中因规划变更，原计划修建的5栋房屋，仅修建了4栋。2013年10月22日，被告向原告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》和《业主资料对接单》，并将“广电星苑”小区2#楼房号为********的房屋（产权面积为136.7平方米）交付给原告。同日，原告向被告补交了房屋差价款103828元及房屋办证费17627元。原告已占有使用该房屋。被告向原告交付房屋后，但一直未为原告办理房屋产权证书。
被告就安置给原告的房屋（商品房产籍号：13004500-047-0176-*******）与第三人ＸＸ签订《商品房买卖合同》，并于2013年11月13日办理了《商品房合同备案证书》。
因被告未按约为拆迁户办理安置房的不动产权证，且安置的房屋在产权部门已网签备案在他人名下。2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告代表人肖木乔与拆迁户代表就此形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权处房屋登记上改变拆迁户户名，改作他人名下的行为是错误的，严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快坚决改正过来；限定福森公司在3个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告仍未履行承诺，故此成讼。
以上事实，有拆迁合同、旧房改建住户情况登记明细表、收条、凭证、拆迁补偿协议、交房费用表、起诉意见书、询问笔录、会议纪要、商品房合同备案证、商品房买卖合同、转账凭条、收据及当事人陈述等证据在卷予以佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。被告办理相关审批手续，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交被告拆迁，双方签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，以房屋产权调换的方式进行拆迁补偿安置。该拆迁合同虽未对安置房的具体位置进行约定，并结合《广电星苑旧房改建住房情况登记明细表》可确定原告的安置房为5栋9楼*户型，后因设计变更，5号楼未予建设，原、被告对安置房予以协议变更为“广电星苑”小区2#楼房号为********的房屋，并在2013年10月22日的《广电星苑拆迁户交房费用表》中明确确定原告安置房的具体位置、安置面积、价款等合同内容，该内容系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
原告于2013年10月22日收到被告交付的安置房后，又依约缴纳了办理房屋产权证书的相关费用，但被告未能依约为原告履行办证义务，系违约，应承担违约的民事责任。虽然，2013年11月13日被告就安置给原告的房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了《商品房合同备案证书》，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”可见，登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。这从《商品房合同备案证书》中载明的“当事人凭购房发票和本备案证书申请办理商品房预告登记，并预缴相关办证费用，领取《商品房预告登记证书》”，可知商品房合同备案并非预告登记或不动产登记。根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，商品房合同备案不产生物权效力，第三人与被告只是依商品房买卖合同产生债权债务关系。本案中，拆迁安置协议和商品房买卖合同是二个不同性质的合同，从合同的订立时间及履行情况来看，原告签订的拆迁协议先于第三人签订的商品房买卖合同，且原告在被告与第三人签订《商品房买卖合同》前已收房，并实际占有使用该房屋，因此，第三人不能对抗原告先取得合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，本案中，原告作为被拆迁人对取得安置房具有优先权，被告虽已将安置房屋交付原告，却未按约定履行办理不动产权证义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告请求被告将讼争的安置房的不动产证办理至原告名下有理，本院予以支持。
第三人提出《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁协议达成后必须报拆迁办备案，同时对安置用房面积和安置地点不得变更，该规定是为保护被拆迁人权益为目的，属于管理性规范，并非效力性禁止性规范，并不能据此认定拆迁协议对安置房屋的补充变更无效。原告作为被拆迁人具有本案的诉讼主体资格。本案中，因规划变更，原计划建设的5栋房屋仅建设了4栋，原第5#楼撤销建造，原、被告因此对安置房另行协议，变更为“广电星苑”小区2#楼房号为********的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，故原、被告对安置房协议变更符合法律规定，合法有效。原告在被告与第三人签订《商品房买卖合同》前已依据拆迁协议合法占有使用讼争房屋，第三人提出原、被告存在恶意串通损害第三人的利益，未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。如前所述，商品房备案登记并不具有物权效力，而根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产的善意取得必须办理了权属登记，但本案第三人并未办理不动产权属登记，不构成善意取得。第三人提出被告存在“一房多卖”应赔偿第三人的损失，不属于本案的审理范围，第三人可另行主张权利。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告罗小华与被告邵阳福森置业有限公司于2009年2月25日签订《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》系有效合同。
二、被告邵阳福森置业有限公司在判决生效后十日内将邵阳市广电星苑小区2#楼9层*******号房屋（商品房产籍号：13004500-047-0176-*******）的不动产权证办理至原告罗小华名下。
本案减半收取案件受理费人民币2168元，由被告邵阳福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 徐韬
二〇一八年三月二十六日
代理书记员 王婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。