上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6311号
上诉人（原审被告）：余爱华，男，1972年9月7日生，汉族，户籍地江西省宜春市奉新县。
被上诉人（原审原告）：上海斯文眼镜有限公司，住所地上海市闵行区纪翟路1688号。
法定代表人：朱妙道，总经理。
委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。
上诉人余爱华因与被上诉人上海斯文眼镜有限公司（以下简称斯文公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人余爱华的上诉请求为：撤销一审判决第二、三项，改判：1、不向被上诉人斯文公司返还上海市闵行区XX路XX号房屋；2、按照35,040元/年的标准向斯文公司支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3、斯文公司赔偿其因拆除违章建筑造成的损失28万元、货物损失6,702元；4、斯文公司向其支付不再续租房屋的补偿10万元。主要事实和理由：1、其承租的房屋存在部分违章建筑。上述违章建筑被拆除后，造成其相关损失，斯文公司应予赔偿；2、原租赁合同到期后，斯文公司不再续租，应向其支付补偿；3、在斯文公司支付前述赔偿款及补偿款的情况下，其同意返还房屋；4、违章建筑被拆除后，原房屋已无法按照商铺进行使用，仅能作为仓库，故一审法院所判决的房屋使用费的标准应予调整。
被上诉人斯文公司不接受上诉人余爱华的上诉请求，辩称：1、案涉房屋租赁合同到期前，其公司已经通知余爱华不再续租，余爱华应予返还房屋；2、一审法院对房屋使用费已经进行了调整，余爱华所主张的标准并无依据；3、余爱华所主张的赔偿及补偿均不成立，不能作为返还房屋的前提条件，且相关主张应另案起诉。
斯文公司向一审法院提出诉讼请求为：1、余爱华腾退上海市闵行区XX路XX号房屋，将该房屋恢复原状后交付其公司，并结清水电费；2、余爱华以每日384元为标准向其公司支付自2016年7月1日起至实际腾房之日的房屋使用费。
一审法院认定事实：
上海市闵行区XX路XX号即XX路XX号，两者为同一地址。
2011年5月，斯文公司作为出租方、余爱华作为承租方，双方签订租赁合同，约定由余爱华承租XX路XX号内的一间商铺，租赁面积为60多平方米，租期为2011年5月10日至2013年5月9日；余爱华支付租赁押金2,900元。上述商铺的前半部分系斯文公司自行以钢结构搭建的违法建筑。此合同期限届满后，双方又重新签订了租赁合同。
2014年10月，余爱华又向斯文公司承租了上述商铺旁边一间相同面积的商铺。
2015年6月，斯文公司作为出租方、余爱华作为承租方，双方又重新签订商铺租赁合同，约定租期为2015年6月30日至2016年6月30日，一间商铺的年租金为55,000元。合同签订后，余爱华向斯文公司支付了截止2016年6月30日两间商铺的全年租金共计11万元。
2016年1月18日，上海市闵行区华漕镇整治五违工作办公室发出公告，要求各承租企业和人员在2016年1月30日前自行搬离所租赁的违法建筑。
2016年1月27日，余爱华承租的商铺门口上方广告牌的广告字符被铲除；同年3月22日，商铺前的广告和门头被拆除；同年4月14日，商铺前半部分的违法建筑被政府强制拆除；商铺的合法建筑，由余爱华继续占有使用。
2016年5月26日，斯文公司通知余爱华，要求余爱华于2016年6月30日前将商铺恢复原状，将商铺钥匙交还斯文公司，不再续租商铺。余爱华收到此通知后，回复表示同意搬离商铺并恢复原状；要求在同等条件下优先承租商铺；由于在租赁期间，商铺前面一半30平方米违法建筑被政府拆除，影响了正常营业活动，造成经济损失；商铺前30平方米被拆后连续几次降雨，导致门面房后30平方米积水，商品浸湿导致损失32,600元；由于合同无法有效履行，要求赔偿装修损失28,000元。
现斯文公司就案涉争议诉至法院。
一审中，斯文公司表示，出租给余爱华的两间商铺共计面积128平方米，其中违法建筑64平方米；愿意退还余爱华的2,900元押金。余爱华表示，商铺总面积为130平方米左右，违法建筑面积为72平方米；其提出的赔偿要求不作为本案的反诉，而作为搬离涉案商铺的前提条件。
一审法院认为：
房屋租赁合同中，房屋应当具有合法的权属或行政规划许可。余爱华租赁的房屋中，部分系违法建筑，不具有合法性，故斯文公司与余爱华签订的租赁合同中就该部分建筑物而建立的租赁合同关系，因标的物的违法性而无效。关于其余具有合法产权登记的建筑物的租赁合同关系，合法有效。
对于两间商铺中的合法建筑面积和违法建筑面积，斯文公司与余爱华的陈述略有差异。斯文公司表示总面积为128平方米，其中违法建筑64平方米；而余爱华表示总面积为130平方米、建筑面积为72平方米（每间商铺中违法建筑面积为36平方米）。而余爱华在发给斯文公司的复函中表示，每间商铺中前一半被拆除的违法建筑为30平方米，后一半面积为30平方米。结合双方在庭审中各自陈述及余爱华在复函中的陈述，一审法院认定，斯文公司关于合法建筑面积和违法建筑面积的陈述当属合理，故以斯文公司陈述的面积计算房屋租金和使用费。
由于租赁合同已于2016年6月30日到期，余爱华应当将房屋归还斯文公司。租赁合同中未约定在合同到期后需要余爱华恢复房屋原状，现斯文公司要求余爱华恢复原状的请求，不予支持。在余爱华搬离商铺时，应与斯文公司结清水电费。余爱华已付押金由斯文公司予以退还。
虽然违法建筑物在2016年4月拆除，但余爱华仍一直占有使用合法建筑部分的商铺。故自2016年7月1日起，余爱华应当向斯文公司支付房屋使用费。余爱华承租的两间商铺年租金共计11万元，按现有合法建筑面积计算，年使用费应当是55,000元，余爱华原承租面积较大，在违法建筑被拆除后，商铺总面积因而减少，必然影响到余爱华的经营，故酌情减少使用费的计算标准，按44,000元/年计算使用费。余爱华要求按1元/天/平方米计算使用费的意见，缺乏依据，不予采信。关于余爱华以斯文公司先行赔偿其损失再行搬离商铺的意见，缺乏相关依据，不予采纳。关于余爱华在本案中所提及的损失，因其未在本案中提起反诉，故在本案中不作处理，余爱华可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百三十五条之规定，一审法院于2017年1月6日判决：一、上海斯文眼镜有限公司与余爱华于2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》关于上海市闵行区XX路XX号房屋中涉及违法建筑的租赁合同关系无效；二、余爱华于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX号房屋返还上海斯文眼镜有限公司，并结清水电费；三、余爱华于判决生效之日起三十日内支付上海斯文眼镜有限公司自2016年7月1日起至实际返还房屋之日为止，按44,000元/年标准计算的房屋使用费；四、上海斯文眼镜有限公司于判决生效之日起十日内退还余爱华租赁押金2,900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计175元，由余爱华负担。
经审理查明，一审认定事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人余爱华补充提供“上海市闵行区余爱华五金店”营业执照、组织机构代码证、税务登记证一组，欲以证明上述证件上记载的其所经营的五金店的注册地均为案涉房屋地址，故其可继续承租该房屋。被上诉人斯文公司对上述证据真实性予以确认，但对关联性不予认可。经查，因法律并未对个体工商户的实际经营地限定在其登记注册地，且登记在何处与是否能继续承租相关房屋之间不具因果关系，故本院对余爱华前述主张不予采纳。
本院认为：上诉人余爱华与被上诉人斯文公司签订的租赁合同系到期终止，双方并未就续租达成合意，故余爱华继续占有使用案涉房屋并无依据，应予返还。余爱华上诉请求第三、四项中的各项赔偿、补偿，因其并未在一审中提出反诉，故本院不予处理。如仍存争议，余爱华可另行主张。基于此，余爱华以斯文公司支付前述赔偿、补偿作为返还房屋的前提条件的主张，于法无据，本院不予采纳。
一审法院已根据案涉房屋实际情况酌情调低了使用费标准，上诉人余爱华主张该标准仍须调低，但对其所主张的标准未能举证证明，故本院不予采纳。经查，一审法院认定的房屋使用费标准难称失当，本院予以维持。
关于本案的其他争执，一审法院已详尽理由进行判决，本院均予认同，不再赘述。
综上所述，上诉人余爱华的上诉请求不能成立，应予驳回（不予处理部分除外）；一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费350元，由上诉人余爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 仇佳艺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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