福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙新民初字第6824号
原告黄键，男，1992年3月27日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。
委托代理人黄阳生，男，居民，住福建省厦门市思明区。
被告福建龙岩御佳园房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区龙门镇谢洋。
法定代表人郑晓辉，执行董事。
委托代理人张机慧、饶小艳，福建博益律师事务所律师。
原告黄键与被告福建龙岩御佳园房地产有限公司（以下简称“御佳园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄阳生及被告委托代理人饶小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄键诉称：2008年8月11日，原、被告在御佳园小区售楼部签订编号为0760057号《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告向被告购买位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋，该商品房总价为205万元；被告应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用；出卖人逾期交付的违约责任逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2008年10月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付价款万分之二的违约金。原告依约于2008年8月21日前付清购房款，被告于2008年8月21日向原告出具《收款收据》一份。被告至今未向原告交付房屋，被告的违约行为严重侵害了原告的利益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋；2、被告支付原告自2008年10月31日起至2013年9月24日止逾期办理房屋权属证书违约金733900元（2050000元×0.0002×1790天=733900元），并支付原告以购房款205万元、按日0.0002、自2013年9月25日起至被告实际交房之日止的违约金。
被告御佳园公司辩称：1、被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将本案讼争房屋销售给原告，双方不存在商品房买卖关系。2、原告提供的《商品房买卖合同》有诸多重大瑕疵，且没有在龙岩市房地产管理局备案登记，不能证明被告与其建立了商品房买卖关系。3、被告未收到原告支付的本案讼争房产的购房款。4、根据原告提供的《商品房买卖合同》及《收款收据》，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，在长达五年的时间内均没有向被告主张权利，与常理不符，且原告起诉超过诉讼时效。5、原告主张的第二项诉讼请求是要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，与事实及理由中陈述的不一致，被告无法确认原告的该项主张。
原告黄键针对其主张提供以下证据：
证据一，商品房买卖合同一份，以此证明原告向被告购买本案讼争房屋的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为原告提供的2008年8月11日签订的《商品房买卖合同》系2000版合同，而根据龙岩市房地产管理局的规定被告于2008年1月26日开始已使用2007版《商品房买卖合同》，且原告提供的合同也未在龙岩市房地产管理局备案登记，合同内容有诸多瑕疵，故原告提供的合同不是真实、有效的合同。
证据二，收款收据一份，以此证明原告已按合同约定支付讼争房屋的购房款205万元。经质证，被告对真实性有异议，主张被告未收到原告支付的购房款。
证据三，袁水康出具的证明一份，以此证明原告委托袁水康购房。经质证，被告对真实性有异议，认为原告在庭审中陈述购房款系其自行通过银行转账方式支付，而袁水康在证明中指出由其代原告支付购房款，两者陈述不一致。
证据四，提醒公告一份，以此证明赖孟扬认可其出售房屋。经质证，被告对真实性无异议，但认为提醒公告只是善意提醒，不可视为对本案的追认。
证据五，赖孟扬出具的证明一份，以此证明被告御佳园公司原法定代表人赖孟扬承认袁水康通过其账户向被告指定账户支付购房款205万元。经质证，被告对真实性有异议，首先证人无正当理由未到庭作证，该证据的形式不符合法律规定；其次，赖孟扬因涉嫌侵吞公司资产及职务侵占等行为，被告已解除赖孟扬法定代表人身份，且赖孟扬与被告仍有诉讼案件在法院审理，双方具有利害关系，证人证言不能采信；再次，邓绍平既不是被告御佳园公司员工也不是被告御佳园公司的股东，且被告御佳园从未授权邓绍平收取御佳园二期购房款。综上，原告支付邓绍平的205万元并非本案讼争房屋的购房款。
证据六，转款凭证四份，以此证明原告通过袁水康的银行账户将购房款205万元转入邓绍平账户。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。邓绍平既不是被告御佳园公司员工也不是被告御佳园公司的股东，且被告御佳园从未授权邓绍平收取御佳园二期购房款。综上，原告支付给邓绍平的205万元并非本案讼争房屋的购房款。
证据七，房屋现场照片四张，以此证明龙岩市新罗区北城谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）双喜路39号房屋属于原告所有。经质证，被告对真实性无异议，但认为房屋四周的围墙是诉讼后原告自行砌的，不能证明原告是讼争房屋的业主。
证据八，物业费收取登记表照片两张，以此证明原告系讼争房屋的业主。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明讼争房屋属于原告，且到目前为止原告未缴纳过物业费。
证据九，（2011）××民终字第××号民事判决书一份，以此证明邓绍平属于御佳园二期的实际开发人，其销售给原告的房屋行为系合法行为。经质证，被告对真实性无异议，但认为该案已被最高人民法院撤销，该判决书的内容不能作为认定案件事实的依据。
证据十，中国工商银行网上银行电子回单二份，证明原告缴纳水电费。经质证，被告对真实性无异议，但认为该款系郭向东缴纳，与原告无关。
证据十一，御佳园小区业主委员会出具的证明一份，以此证明原告缴纳自来水线路改造费用并实际管理房屋。经质证，被告认为该证据只能证明业委会有收到郭向东缴纳的自来水线路改造款，但不能证明讼争房屋系原告所有。
证据十二，赖孟扬的证人证言，以此证明原告与被告签订购房合同并按约缴纳购房款。经质证，被告对真实性有异议，首先赖孟扬因涉嫌侵占御佳园公司的财产，被告已解除赖孟扬法定代表人身份，且双方具有利害关系，其证言不可采信。其次，合同账户系邓绍平提供的，其既不是被告御佳园公司员工也不是被告御佳园公司的股东，故合同责任应由邓绍平承担。
证据十三，袁水康的证人证言，以此证明原告委托袁水康代为购买讼争房屋及支付购房款。经质证，被告对真实性有异议，认为袁水康与邓绍平签订购房合同并付款，该行为的后果应由邓绍平承担，与被告御佳园公司无关。
被告御佳园公司针对其主张提供以下证据：
证据一，关于龙岩市商品房买卖合同网上签约备案操作事项的通知一份、商品房买卖合同二份，以此证明自2008年1月26日之后，龙岩市房地产开发企业销售或预售商品房必须通过网上进行签约备案，且使用的商品房买卖合同是2007版，被告也是严格按房管局的规定执行，原告提供的2000版购房合同不是真实、合法、有效的合同。经质证，原告表示对真实性无法确认，但认为原、被告签订的商品房买卖合同是由被告御佳园公司提供的且在被告公司签订的，是真实有效的合同，即使签订过程中存在操作违规也是被告的责任。
证据二，龙岩市区商品房买卖合同备案及预告登记信息表、房屋登记信息证明各一份，以此证明本案讼争房屋没有在房管局进行登记备案。经质证，原告对真实性无异议，但认为讼争房屋未在房管局办理登记备案是由于被告的违约行为而导致的。
证据三，（2011）××民初字第××号民事判决书、（2012）××民再终字第××号民事裁定书、闽西日报各一份，以此证明被告御佳园公司开发御佳园一期、二期项目期间引发系列诉讼案件；赖孟扬被免职后，公章已于2009年2月17日宣布作废。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。
证据四，御佳园小区业主委员会出具的证明、御龙物业管理有限公司证明各一份，以此证明御佳园小区业主委员会有收到郭向东缴纳的自来水改造费用但并不能证明原告系讼争房屋业主，物业公司证明讼争房屋至今未缴纳物业费。经质证，原告对证据真实性无异议，其主张郭向东与原告代理人系朋友关系，郭向东向业委会缴纳的自来水改造费用系其代原告缴纳的。
证据五，控告状、（2012）××字第××号民事裁定书、（2009）××民初字第××号民事判决书、（2009）××民初字第××号民事判决书及（2013）××民初字第××号民事裁定书各一份，以此证明邓绍平与被告御佳园公司关于御佳园二期合作开发纠纷的案件已由最高人民法院发回省高院重审，因此赖孟扬证实御佳园二期的老板系邓绍平没有依据。其次，赖孟扬与邓绍平涉嫌侵占被告御佳园公司财产，其二人与被告御佳园公司有重大利害关系，且其在多个案件中均涉嫌虚假陈述，故二人的证言不能作为证据使用。经质证，原告表示对该组证据的真实性无法确认，且认为与本案无关。
证据六，龙岩市公安局经济犯罪侦查回执一份，以此证明本案涉及刑事犯罪，应中止审理。经质证，原告认为该证据与本案无关。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、5、6、10、12、13，证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认；原告提供的证据4，可以证明公告内容为被告御佳园公司登报公告内容为被告御佳园公司存在已交款给赖×扬几年但仍未办理房产证的情况，但不能证明原告的其他主张；原告提供的证据7，可以证明讼争房屋的现状，但不能证明原告的其他主张；原告提供的证据8，与本案不具关联性，对其证明力本院不予确认；原告提供的证据9，因该判决书已被最高人民法院撤销，故对其证明力本院不予确认；原告提供的证据11及被告提供的证据4，该两份证明均由御佳园小区业主委员会出具，可以证明郭向东代为缴纳双喜路39号自来水改造款项的事实。被告提供的证据1，可以证明龙岩市房地产管理局对房地产开发企业销售或预售商品房时相关事项进行了规定，但无法证明被告的其他主张；被告御佳园公司提供的证据2、3，本院认为该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认；被告提供的证据5，可以证明被告御佳园公司与赖孟扬、邓绍平存在御佳园二期合作开发纠纷，但无法证明被告的其他主张；被告提供的证据6，与本案不具关联性，对其证明力本院不予确认。
经审理查明：2008年8月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买位于龙岩市新罗区龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号商品房，商品房总价款为205万元。合同第八条对商品房交付期限约定如下：出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合同的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条对产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。之后，原告向被告支付了房价款205万元。2008年8月21日，被告将讼争房屋交给原告使用。
另查明，2009年5月13日，被告御佳园公司在闽西日报发布公告称，被告御佳园公司于2009年2月16日起免除赖孟扬执行董事及法定代表人职务，由李继宁担任法定代表人；并声明从2009年5月13日起对原赖孟扬担任法定代表人期间所使用的（椭圆形）公章、（圆形）财务章、发票专用章、合同章、法定代表人名章和各类专业章一律作废，即日起使用公司新公章及现任法定代表人私章。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告交付位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；2、被告将原告购买的位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证的相关手续；3、被告赔付原告逾期办证违约金20500元（已付房价款2050000元×1%=20500元）。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告虽于2008年8月21日将房屋交付原告管理、使用，但未按合同约定交付房屋的相关证明文件，未完全履行合同的交付义务。现原告要求被告交付讼争房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2008年8月21日将房屋交付原告占有、使用，但未按合同约定如期将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，显属违约，应限期办理。被告作为销售方，负有协助作为买受人的原告办理房屋所有权证及土地使用权证的义务。原告的第二项诉讼请求有理，本院予以支持。被告御佳园公司辩称原、被告双方未签订《商品房买卖合同》。原告提供的《商品房买卖合同》不是真实、有效的合同且被告未收到购房款，本案责任应由邓绍平承担，被告御佳园公司不承担责任。对此，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是在2008年8月11日，被告对外公告法定代表人变更、旧公章、财务章和私章等作废是在2009年5月13日，原告作为一名普通购房者，根本无法预见到被告公司内部情况变化，且被告也未提供证据证实原告对被告公司上述情况变化是知情的。原告虽与邓绍平商谈购房事宜，但该合同是由被告御佳园公司提供且被告御佳园公司亦在《商品房买卖合同》上盖章确认。原告支付购房款后，被告御佳园公司亦向原告出具加盖公司印章的收款收据。原告有理由相信邓绍平的行为系代表被告御佳园公司行使职权的行为，故对被告的前述抗辩，本院不予采纳。本案中，原告已合法占有本案讼争房屋，其第一、二项诉讼请求旨在请求被告御佳园公司交付讼争房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、办理讼争房屋权属备案登记及协助原告办理该房产的房屋所有权证及土地使用权证的相关手续，被告御佳园公司以原告前述主张超过诉讼时效为由提出抗辩，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，原告从2008年8月21日开始实际占有、使用房屋，依合同约定，被告应在交房后360日内即2009年8月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2009年8月15日起开始计算两年。原告于2013年9月25日向法院主张要求被告御佳园公司支付逾期办证违约金，已超过诉讼时效。虽原告主张从2008年至今曾多次要求被告支付违约金，但未提供相关证据证明，应承担举证不能的后果，故对原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：
一、被告福建龙岩御佳园房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告黄键交付龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。
二、被告福建龙岩御佳园房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内将原告黄键购买的位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村龙门塔住宅小区（御佳园）第23幢D2-01A1双喜路39号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理该房产的房屋所有权证及土地使用权证的相关手续。
三、驳回原告黄键的其他诉讼请求。
本案案件受理费313元，由原告黄键负担156元，由被告福建龙岩御佳园房地产有限公司负担157元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 章 莹
人民陪审员 林 源
人民陪审员 陈 美 珍
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 陈明燕（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）。
诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）。