宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1177号上诉人（原审原告）:宁夏隆湖万达建材有限公司�住所地宁夏回族自治区银川市西夏区宝湖西路*号。法定代表人:郑玉梅,该公司总经理。委托诉讼代理人:王虎，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:银川永盛鑫彩钢制品有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区宝湖路南侧13-13-10号。法定代表人:刘永庆，该公司经理。委托诉讼代理人:姜晶晶，女，1990年5月3日出生，汉族，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人宁夏隆湖万达建材有限公司（以下简称隆湖公司）因与被上诉人银川永盛鑫彩钢制品有限公司（以下简称永盛鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2016）宁0105民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人隆湖万达建材公司上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人支付拖欠租金181589元并按年利率6.15%支付自2014年10月26日至2016年5月20日期间的利息17501元，本息合计199090元，此后利息继续计算至永盛鑫公司欠款全部付清时止。事实及理由：上诉人与被上诉人签订《租房协议》后，被上诉人未能按协议约定提前足额支付租金，且在2013年3月1日防腐木小高租满后，使用原小高租赁的房屋。因上诉人主要在石嘴山市开展建筑房地产业务，忙于事务，没有提起诉讼，只是不时催促被上诉人法定代表人刘永庆支付房租。截止目前，被上诉人拖欠的租金及利息暂合计为199090元。关于租赁关系终止时间，原审判决认定为2015�7月30日，但上诉人提供的相关证据足以证明被上诉人于2015年8月31日才搬离厂区。关于被上诉人的实际租赁范围，被上诉人与上诉人达成的《租房协议》中明确约定：“防腐木小高租满后转给乙方（被上诉人），租金3万元，”且上诉人在庭审中提供的照片也能够证实被上诉人多占用原小高承租部分的厂房及场地的事实。原审判决对此项事实竟然全部否定，系事实认定错误。关于租金。被上诉人与上诉人达成的《租房协议》约定，“租期五年，每年租金20万元，租金每年一交，提前一月一次付清，不能拖延”。依据该约定，2012年10月26日至2013年10月26日租金应为20万元，被上诉人支付156000元，尚有4.4万元（20万元-15.6万元）租金未付。被上诉人于2012年3月14日通过中国农业银行向原告付款6万元是支付2012年10月26日以前的租金，与2012年10月26日至2013年10月26日期间应付租金20�元毫无关联。另外，原审认定2014年4月10日被上诉人支付租金10万元，依据的仅仅是上诉人出具的收据，没有具体银行转账记录。综上，一审判决认定被上诉人超付租金，无事实和法律依据。被上诉人永盛鑫彩钢制品辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。永盛鑫公司向一审法院起诉请求：被告支付从2012年10月26日起累计拖欠的租金250000元及相应的利息（从2014年3月3日起计算，暂计算至2016年3月3日为30750元：250000元×6.15%×2，直至被告实际偿还全部250000元之日止）。一审法院认定事实：原、被告系租赁合同关系，被告自2009年3月起开始租赁原告位于宁夏银川市西夏区宝湖西路6号的库房和办公楼。2012年10月26日双方重新签订了《租房协议》，协议约定：一、甲方（宁夏隆湖万达建材有限公司）自愿将南北两个厂房（北厂房东面开门）及办公楼（上下层）东起肆套出租给乙方（银川永盛鑫彩钢制品有限公司）使用，租期共五年，每年租金20万元，租金每年一交，提前一月一次付清，不能拖延。二、甲方保证乙方水电供应，水电费均由乙方承担。三、北厂房开东门口4×4米，安装新门费用均由乙方承担，租房到期后安装的新门乙方不得拆走，归甲方所有，乙方不能提出任何意义（异议）。南北厂房之间空地归乙方使用，原东面使用面积继续使用。四、防腐木小高租期满后转给乙方，租金3万元。五、厂区内水电由乙方负责及时交费、收费。2012年10月15日之前路面由甲方硬化。六、协议双方共同遵守。乙方如不遵守以上的事项，甲方可收回乙方所租厂房及办公房使用权。2015年6月30日，原告与案外人宁夏润咨公路工程试验检测有限责任公司签订了《国有土地使用权转让合同》，将包括被告租赁的厂房在内的土地、地上附着物等转让与案外人。2015年7月12日，原、被告双方签订《搬迁协议》一份，约定：1、根据甲方（宁夏隆湖万达建材有限公司）要求乙方（银川永盛鑫彩钢制品有限公司）必须于2015年7月30日前搬迁完毕。2、甲方必须在2015年7月31日支付乙方彩钢房搭建费10万元整，乙方同时给甲方交接其他手续。2015年7月30日，被告搬离上述租赁场所，原、被告租赁关系终止。被告在租赁原告厂房及办公楼期间，分别于：2012年3月14日向原告支付租金6万元、2012年10月26日向原告支付租金15.6万元、2013年11月13日向原告支付租金10万元、2014年1月25日向原告支付租金2万元、2014年4月10日向原告支付租金10万元、2014年4月17日向原告支付租金3万元、2014年10月19日向原告支付租金3万元、2014年10月30日向原告支付租金4.5万元、2014年10月31日向原告支付租金5万元、2014年12月5日向原告支付租金3000元，以上共计支付594000元。其中，在2012年10月26日至2015年7月30日期间，共支付租金534000元。一审法院认为，原、被告之间租赁合同关系成立。被告自2012年3月起租赁原告位于宁夏银川市西夏区宝湖西路6号的库房和办公楼，并于2012年10月26日签订租房协议，明确了租赁时间、范围及租金。现双方就租赁关系终止时间、被告的实际租赁范围及租金是否结清存有争议。一、租赁关系终止时间。原、被告双方于2015年7月12日签订搬迁协议，约定2015年7月30日前搬迁完毕。原告主张被告实际于2015年8月31日才搬离上述场地，但原告所举证据中第八、九组照片、刑事复核决定书以及工业垃圾清运合同等证据，均不足以证明其主张。结合双方签订的搬迁协议以及见证人曾红兵的证人证言，原审法院认定，被告于2015年7月30日搬离租赁场地。二、被告的实际租赁范围。原告主张被告实际占用的面积超出了双方约定的租赁范围，并且多占用了其南面厂房以东一间仓库，被告则辩称该仓库在原承租人小高租期结束后被告并未实际租用，并且原告已于2013年底将该仓库租给案外人银川众兴源物资有限公司。从原告所举证据第一组第二张注明为“被告使用原小高租用厂房”的照片来看，并不足以证明被告占用了原小高租赁的范围，同时结合原告所举证据中有关其与案外人高凡进签订的房屋租赁协议，其中有关租赁期限部分有明显涂改，该证据存有瑕疵，故对原告主张其与案外人高凡进之间租赁期限的终止时间无法认定；又因被告举证证明原告于2014年9月4日与案外人银川众兴源物资有限公司签订租房协议中约定的租赁范围与原承租人小高的租赁范围是一致的事实，原告对此不予认可，故原告无法证实被告对原承租人小高租赁部分占用的时间和范围等基本事实，对原告主张被告支付该部分租金的诉讼请求，不予支持。三、租金。1、双方均认可自2012年3月原、被告形成租赁合同关系。但原告不认可被告于2012年10月26日所支付的租金15.6万元系2012年10月26日至2013年10月26日期间的全部租金，结合被告于2012年3月14日通过中国农业银行向原告支付了6万元租金的凭证、2012年10月26日双方签订的租房协议中约定“每年租金20万元，租金每年一交，提前一月一次付清”的内容以及同日原告向被告出具的注明为“2012.10.26日至2013.10.26日租金156000元”的收款收据来看，双方在租赁期内重新达成了租房协议，对租赁期间、范围、租金等事项重新进行了约定，对于该年度的租金收取15.6万元的意思表示真实、合法，故对该15.6万元，应视为被告已付清了2012年10月26日至2013年10月26日期间的租金。2、被告自2013年10月27日至2015年7月30日期间应向原告支付租金350137元（200000元÷365天×639天）。被告举证证明其分别于2013年11月13日向原告支付租金10万元、2014年1月25日向原告支付租金2万元、2014年4月10日向原告支付租金10万元、2014年4月17日向原告支付租金3万元、2014年10月19日向原告支付租金3万元、2014年10月30日向原告支付租金4.5万元、2014年10月31日向原告支付租金5万元以及2014年12月5日向原告支付租金3000元，共计支付378000元，原告虽主张被告所出具的部分收据与银行转账记录重复并且对被告所提交的部分银行转账记录不予认可，但无相应证据予以反驳，故原审法院对被告辩称意见予以采纳。被告辩称，其于2013年8月18日至2015年7月30日之间为原告垫付电费6919.3元，因其证据不足以证明该笔费用系为原告垫付且原告不予认可，故对被告的该辩称意见，原审法院不予采纳。综上，原审法院认�，被告在2013年10月27日至2015年7月30日期间，共应向原告支付租金350137元，已支付378000元，其租金已付清。故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告宁夏隆湖万达有限公司的诉讼请求。案件受理费5512元，减半收取2756元（实收2756元），由原告宁夏隆湖万达有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：证据一、被上诉人出具结算明细三份（复印件），证明2013年10月26日-2014年10月26日期间，被上诉人只支付了一笔10万元，一审认定两笔10万元系重复计算。经质证，被上诉人对该组证据的三性均不予认可，认为上述证据系复印件，对其真实性不认可，且该证据不能证明上诉人11月13日及2014年4月10日是重复付款。证据二、证人聂金川的证人证言，证明证据一即三份结算单形成的过程。经质证，被上诉人对证人关于结算单形成的陈述有异议，且认为上诉人的该组证据不能达到其证明目的。证据三、照片四张，证实防腐木小高租赁范围及补充合同的范围在小高租赁期满后，一直由被上诉人占用。经质证，被上诉人认为该组证据不能达到上诉人的证明目的，相反可以证实涉案房屋及场地被他人占用。证据四、租房协议（复印件）一份，证实：1.在2009年3月4日，上诉人与刘永庆签订的租赁协议，约定租赁费是7万元，租赁范围是一套厂房及两套办公室；2.2012年3月14日，被上诉人支付的6万元系该租赁合同涉及的租金，与本案2012年12月26日上诉人与被上诉人签订的租赁合同无�。经质证，被上诉人对该租房协议的真实性有异议，认为刘永庆是被上诉人的法人，被上诉人以个人名义签订的协议实际是为被上诉人签订的。被上诉人向法庭提交了2012年3月14日转款凭证及上诉人在被上诉人公司购买材料的订货单，证实被上诉人已将2012年-2013年度租赁费付清。经质证，被上诉人对转款凭证6万元付2009年签订合同租金的事实没有异议，但对被上诉人提交的订货单的真实性有异议，认为订货单系复印件，且订货单中上诉人法定代表人的名字并非其本人所签，该组证据不能达到上诉人的证明目的。经审查，上诉人、被上诉人提交的证据上述均不属于新证据，且不能达到证明目的，不予认可。二审查明，2015年8月31日，被上诉人永鑫盛公司搬离上述租赁场所，上诉人与被上诉人租赁关系终止二�查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年10月26日签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。本案双方当事人争议焦点有三个，一是被上诉人的实际租赁范围，二是涉案租赁合同的终止时间；三是被上诉人是否欠租赁费，数额该如何确定。具体分述如下：一、关于租赁范围。上诉人主张其在合同签订后，已按照协议约定将所涉厂房及办公楼全部交由被上诉人。但在庭审中，被上诉人辩称合同中所涉原小高租赁的厂房并未实际交付使用，且上诉人作为涉案房屋出租人没有提交确实充分的证据证实其全面履行了房屋交付义务，故原审法院没有采纳上诉人关于租赁范围的意见，并无不妥。二、关于涉案租赁合同的终止时间。虽然上诉人与被上诉人于2015年7月12日签订《搬迁协议》，约定被上诉人于2015年7月30日搬离。但被上诉人作为承租人并未提交确实充分的证据证实其于2014年7月30日搬离房屋并与上诉人办理交接手续，故对被上诉人主张于2014年7月30日搬离涉案房屋的意见，不予采纳。本院结合上诉人提交的照片、刑事复核决定书及垃圾清运合同等，采纳故上诉人主张的被上诉人于2014年8月31日搬离涉案房屋的意见。三、被上诉人是否欠租赁费，如欠付，数额该如何确定的问题。双方在《租房协议》中约定，每年20万元，一年一交，提前一月一次付清，从2012年10月26日算至2015年8月31日计算，被上诉人应付租金567123（200000元÷365天×1035天），但被上诉人在合同签订后仅向上诉人支付534000元，对于下剩33123元被上诉人应予支付。根据合同约定，每年的租赁费应提前一月付清，但被上诉人并未按合同约定支付租金，应承担相应的利息。关于利息的计算方式，上诉人在一审中主张累计拖欠的租赁费应从2014年3月3日起按照6.15%的2倍计算至租赁费付清为止，在二审中主张累计拖欠的租赁费应从2014年10月26日起按年利率6.15%算至租赁费付清为止，本院考虑到涉案租赁合同的连续性及涉案租赁合同于2015年8月31终止的实际，确定被上诉人从2015年9月1日起按照年利率6.15%支付利息。按照欠付的租赁费33123元从2015年9月1日算至2016年3月3日为1032元(33123×6.15%÷365天×185天)。被上诉人虽称自2009年双方就存在租赁关系，租金已付至2013年3月9日，而涉案合同于2012年10月26日签订，约定的租赁期限与之前的租赁合同有重合，故涉案租赁合同实际起算期限是2013年3月4日。但双方确认2009年约定的租金标准是每年7万元，而被上诉人仅提交了6万元的转款凭证，不能证实之前的租�费已付至2013年3月9日，故被上诉人的该意见，不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项的规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区人银川市西夏区人民法院（2016）宁0105民初552号判决；二、被上诉人银川永盛鑫彩钢制品有限公司于本判决生效后十日内向上诉人宁夏隆湖万达有限公司支付租赁费33123元及利息1032元，2016年3月4日之后利息以欠付的租金33123元为基数按年利率6.15%继续计付至本判决确定的履行期限届满时止；如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍�付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5512元，减半收取2756元（实收2756元），由上诉人宁夏隆湖万达建材有限公司负担2409元，被上诉人银川永盛鑫彩钢制品有限公司负担347元；二审案件受理费4482元，由上诉人宁夏隆湖万达建材有限公司负担3785元，被上诉人银川永盛鑫彩钢制品有限公司负担694元。本判决为终审判决。审 判 长  周景远审 判 员  徐玉芳代理审判员  任朝霞二〇一六年十二月二十七日书 记 员  张 楠附：法律相关条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人�当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。