福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初2733号原告：黄秀兰，女，1971年8月28日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：杨秋琴，福建秋琴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。被告：熊敏，女，1978年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：蔡家芳，福建金方正律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司厦门嘉禾支行，住所地厦门市湖里区嘉禾路130号一楼，统一社会信用代码913502031160245604。代表人：姜志梅，行长。委托诉讼代理人：郑燕华，女，员工。委托诉讼代理人：冀珊珊，女，员工。原告黄秀兰与被告熊敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法追加招商银行股份有限公司厦门嘉禾支行（以下简称招行嘉禾支行）作为第三人参加诉讼。本院适用简易程序分别于2016年10月12日、11月29日公开开庭进行审理。原告黄秀兰的委托诉讼代理人杨秋琴、王钟，被告熊敏及其委托诉讼代理人蔡家芳，第三人招行嘉禾支行委托诉讼代理人郑燕华、冀珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秀兰向本院提出诉讼请求：一、确认被告解除合同的行为不发生解除合同的效力。二、判令被告继续履行原、被告双方于2016年5月11日所签订的《房屋买卖合同》。【具体为：（1）被告应向原告提供银行账户，受领原告向其支付址于厦门市海沧区钟林里73号1804室房屋（以下简称涉诉房屋）的购房款。(2)被告应向涉诉房屋的抵押权人申请提前清偿银行贷款，受领原告支付的解押款33万元（人民币下同），并办理解押登记；（3）被告应在解押后受领原告支付的购房款123万元，并于受领该款当日配合原告办理涉诉房屋的过户手续;（4）被告应配合原告办理剩余162万元购房款的贷款手续。（5）被告应在收到原告支付的除交房保证金之外的购房款当日将涉诉房屋交付给原告】。三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年5月11日签订一份《房屋买卖合同》约定，原告向被告购买涉诉房屋，房屋建筑面积145.18平方米；成交价为329万元整,原告于签订协议时向被告支付购房定金10万元整；被告应于2016年7月20日前向抵押权人申请提前清偿贷款，该笔贷款共计33万元由原告依据被告与抵押权人确定的日期支付至抵押权人指定账户；被告应于2016年8月30日前配合原告办理送件过户手续，并于当日向被告支付购房款123万元；房屋过户送件受理当日原告以向银行贷款的方式向被告支付购房款162万元。同时，原、被告双方还补充约定：若原告违约，被告有权没收原告已付定金10万元；若被告违约，被告应当赔偿原告涉诉房屋成交价329万元的20%的违约金。协议签订后，原告依约向被告支付10万元购房定金。然，被告却在2016年7月16日通过涉诉房屋交易的中介机构——厦门麦田人房地产代理有限公司（以下简称麦田人公司）的工作人员转告原告，其已正式与原告解除双方于2016年5月11日所签订的《房屋买卖合同》。原告认为，被告解除合同的理由根本不能成立，其解除合同的行为不能发生效力。原告不同意被告解除该《房屋买卖合同》，并通过中介公司多次与原告进行交涉。在此交涉过程中，原告多次通过中介公司的工作人员转告被告，其已将涉诉房屋解押款33万元备齐，要求被告继续履行该《房屋买卖合同》，办理提前清偿贷款及解除抵押手续。但是，被告执意要解除合同，并主张其解除合同的行为已发生效力。2016年7月20日，麦田人公司工作人员一再要求被告办理提前清偿贷款及解除抵押手续，被告均不予以理会。2016年7月21日，麦田人公司还向被告邮寄一份《履约通知函》，再次督促被告继续履行《房屋买卖合同》，但，被告仍然拒绝继续履行《房屋买卖合同》。原告认为，原、被告双方于2016年5月11日所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应予履行。原告已按照合同约定履行合同义务，并要求被告继续履行合同，但是被告拒绝受领原告的履行，拒不办理解押，并寻找借口单方面解除与被告的《房屋买卖合同》，其行为完全违背了诚信原则，其解除合同的行为不能发生解除合同的效力。应予以继续履行合同。鉴于此，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告熊敏辩称，依据原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条第2款B项，被告于2016年6月13日与招行嘉禾支行约定于2016年6月24日办理结清抵押款注销时间。当晚被告就通知原告应于2016年6月23日存入33万元抵押贷款结清款至被告招商银行的卡号：62×××13。但原告没有按约付款，构成根本性违约。鉴于原告的违约情形，被告于2016年7月16日向原告发函解除《房屋买卖合同》，并要求原告承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，在满足法律规定的情形下，当事人享有法定解除权。当事人行使法定解除权时，应通知对方，合同自通知送达对方时解除。综上所述，在原告根本性违约的情形下，被告行使解除权符合双方签订的《房屋买卖合同》的约定和法律的规定。本案《房屋买卖合同》已经依法解除，因此原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。第三人招行嘉禾支行陈述称，在结清贷款后，同意涉案房产所有权的变更。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，熊敏（出售方、甲方）通过麦田人公司海沧第二分公司（以下简称麦田人公司）的居间，与黄秀兰（购买方、乙方）签订《房产买卖合同》，约定：甲方将涉诉房屋（产权证号：厦国土房证第××号）出售给乙方，房屋成交总价329万元。合同第三条：1、定金：本协议签订当日，乙方支付给甲方购房定金10万元。2、解押款：甲方应于2016年7月20日前向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由乙方以购房款代甲方清偿，乙方应按甲方与抵押权人确定的日期将购房款33万元支付至抵押权人指定账户。该笔购房款不足以清偿借款的，则剩余借款由甲方自行清偿。3、交房保证金：交房保证金1万元。在甲方交付房屋及配套附属设备设施并结清该房屋项下的水、电、管道煤气、有线电视等所有费用后当日付清。甲方不予结算上述费用的，乙方可在交房保证金中代交。4、乙方申请商业按揭贷款金额为162万元，双方应于过户送件受理后当日办理贷款申请手续（提交必要的申请材料，包括身份证复印件、户籍证明材料、必要的资信证明材料、房产评估报告、收款账号等，并在申请文件上签字）……（4）若贷款未获批准或批贷数额不足，乙方应于银行确定不能贷款或不能足额贷款后七日内以自有资金支付或补足拟贷款支付的购房款。5、剩余购房款（剩余购房款=成交价格-定金-解押款-交房保证金-乙方拟贷款金额）：乙方应于2016年8月30日支付甲方购房款123万元。第四条过户登记及税费负担：1、甲、乙双方应于2016年8月30日前办理送件过户手续，交易税费由乙方承担。在补充部分，双方约定：经双方友好协商，如果甲方（熊敏）违约，甲方（熊敏）应当赔偿（黄秀兰）成交价329万元的百分之二十的违约金。若乙方（黄秀兰）违约，甲方（熊敏）有权没收乙方（黄秀兰）定金10万元。该协议甲方有熊敏签字、乙方有黄秀兰签字。同日，熊敏、黄秀兰与麦田人公司（丙方）签订《居间服务合同》和《交易服务合同》。《居间服务合同》约定丙方提供的居间服务：1、房屋交易市场行情咨询；2、房源推介；3、协助乙方实地查看该房屋以及周围环境；4、沟通甲乙双方成交意向；五、协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》。2016年5月11日，熊敏出具《收款收据》，其收到黄秀兰通过转账方式支付的10万元定金。2016年6月13日，熊敏向招行嘉禾支行申请预约结清贷款，预约办理结清注销时间是2016年6月24日。招行嘉禾支行对此解释：在2016年6月24日之前不能办理提前还款，但之后随时可以还款。2016年6月1日，熊敏与麦田人公司员工郑黎挺通过信息沟通：熊敏：你跟你们区域经理说一下，房子现在房价都涨到三万了，我的房子单价太低，我要求补钱，否则拖着吧。法院也不会支持我赔偿那么高的，要求实收350万。明显就是个套，她说违约赔偿的条款，你们听她的，有跟我商量吗？有站在我的立场吗？我赔20%，她赔10万，合同签了就贴上去，都没商量，看我赶时间。我都说了不急，七月份卖，我没说吗？你帮我解决了吗？十万我有必要卖房吗？我不多说了，加价实收350万。2016年6月13日，熊敏向麦田人公司员工钟海波发送信息：我已经发送了一份贷款额度结清预约单给你方小郑微信，麻烦转告乙方在6月23日前转入33万元到我的贷款账户。钟海波：我们不是在7月20日解押吗？之后，双方就此问题进行信息沟通。2016年7月16日，熊敏向麦田人公司员工郑黎挺发送信息，通知麦田人公司，因黄秀兰未于2016年6月24日支付33万元解押款，其依据合同第九条的约定，解除与黄秀兰签订的《房屋买卖合同》。在该信息中，熊敏写到：厦门麦田人房产代理有限公司……告知贵公司关于此房产交易的经办人郑黎挺，并要求郑黎挺、海沧区域经理钟先生通知买方黄秀兰依照合同约定在上述确定的日期支付购房款三十三万元整到指定账户。……特此通知并请通知买方黄秀兰。由于我无法与买方黄秀兰取得直接的联系，而贵公司工作人员海沧区域经理钟先生、郑黎挺先生却能与买方黄秀兰取得直接联系，因此，我请贵公司将下文的致买方黄秀兰的《解除房屋买卖合同通知书》转发给买方黄秀兰。郑黎挺在信息中回复：好的，熊姐，我们会先给法务人员先看，再商议的。次日，熊敏向郑黎挺发送信息：请问以上《解除房屋买卖合同通知书》有转发给买方黄秀兰吗？请尽快发给她。给你们公司的法务人员看，也要先发给买方，今天发给买方后请告知我是否发给买方。请你发给回执单给我，写上已经把解除合同通知书发给买方了。2016年7月19日，郑黎挺向熊敏发送：客户黄秀兰购买你的房子，合同约定2016年7月20号前办理解押手续，现在客户资金已经准备好了，我们明天要去解押了。之后熊敏与郑黎挺对于是否继续履行合同通过信息进行沟通。2016年7月21日，麦田人公司向熊敏发送一份《履约通知函》，要求熊敏继续履行与黄秀兰的《房屋买卖合同》，并表明“我司仅对合同履行负有协助沟通义务，如不重视此函的提示而需要向对方承担任何责任的，与我司无关。”钟海波与郑黎挺作为证人出庭作证，经查看二人手机，上述信息属实，但未看到二人向原告黄秀兰发送信息内容。2016年7月17日，熊敏向址为“三明市梅列区牡丹新村19幢603室黄秀兰”发送一份邮件，但因收件人不在指定地址而未妥投。2016年7月20日，原告黄秀兰两个银行账户余额共为34万余元。另查明，1、在庭审中，熊敏确认“62×××13（招商银行股份有限公司厦门滨北支行）”是受领黄秀兰支付的购房款的账户；2、经本院释明，原告对于“被告应配合原告办理剩余162万元购房款的贷款手续”的诉讼请求变更为“直接支付162万元，无需贷款”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题是：被告熊敏解除合同的行为是否发生法律效力。被告熊敏关于原告黄秀兰未按约定时间支付购房款已构成根本性违约，其有权解除合同的主张不能成立。理由如下：首先，《房屋买卖合同》第三条第二款关于解押款约定：熊敏应于2016年7月20日前向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由黄秀兰代为清偿，黄秀兰应按熊敏与抵押权人确定的日期将购房款33万元支付至抵押权人账户。该条约定包含熊敏和黄秀兰分别要履行的两个义务。熊敏应在2016年7月20日申请提前清偿借款，黄秀兰应在指定之日支付33万元。但黄秀兰支付抵押款时间的约定并不明确。根据第三人招行嘉禾支行的解释，熊敏申请提前清偿借款，银行出具的预约办理结清注销时间之前（本案是2016年6月24日）不能清偿借款，而在此之后任何时间均可办理。在签订合同时，双方对此情况并不知情，从中介方麦田人公司的沟通过程可以看出，中介方对此亦未向双方予以明示。在此情况下，黄秀兰2016年6月24日之后、双方确定的申请解押的最后期限2016年7月20日之前支付该33万元，均不能视为违约。而熊敏坚持认为黄秀兰应在2016年6月24日当天向抵押权人支付33万元，否则黄秀兰即构成违约，与查明的事实不符，本院不予支持。黄秀兰未在2016年6月24日当天支付抵押款，并不会给熊敏造成因贷款未偿还而带来的信用记录等方面的影响。其次，涉诉房屋的总价为329万，黄秀兰已依约支付了10万购房定金。即使黄秀兰未在2016年6月24日支付33万元抵押款相对于总价而言，也尚未达到无法实现合同目的的程度。而且，熊敏要求黄秀兰支付33万元的电话信息未直接通知黄秀兰，其邮寄给黄秀兰的邮件已被退还，尚无证据证实熊明将该支付信息有效通知到黄秀兰。黄秀兰已经在2016年7月20日当日备足33万元以支付抵押款，具有履行合同的能力。最后，熊敏主张解除合同的程序亦不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”主张合同解除条件成就一方应履行通知义务，且通知到达时，解除效力始发生。但在该案中，熊敏通知解除的对象一直是中介方，其要求中介方代为告知。根据《居间服务合同》和《交易服务合同》，中介方并非任何一方的代理人，其无权代为受理通知。熊敏向中介方发出的解除其与黄秀兰《房屋买卖合同》的行为对黄秀兰而言并不发生法律效力。而且，在中介方的沟通中，在得到中介方对于熊敏解除行为提出异议的情况下，亦未见熊敏积极主动地要求中介方提供黄秀兰的联系方式，以便自行沟通联系。熊敏未提供证据证实其已将解除通知送达黄秀兰，应承担举证不能的责任，其要求解除合同的通知未送达对方，解除行为不发生法律效力。综上所述，原告黄秀兰与被告熊敏签订的《房屋买卖合同》依法有效，双方均应遵照履行。熊敏解除合同的行为不发生法律效力，双方应继续履行《房屋买卖合同》确认的义务。原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。黄秀兰应按照合同约定分期向熊敏指定的62×××13（招商银行股份有限公司厦门滨北支行）账户支付除交房保证金之外剩余购房款318万元，熊敏应履行配合黄秀兰办理解除抵押登记、房屋产权变更及交房的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告熊敏解除合同的行为不发生解除合同的效力；二、原告黄秀兰与被告熊敏继续履行双方于2016年5月11日所签订的《房屋买卖合同》。具体为：1、原告黄秀兰于本判决生效后十个工作日内向62×××13（招商银行股份有限公司厦门滨北支行）账户支付解押款33万元，被告熊敏应于原告黄秀兰支付该款项五个工作日内配合办理解押登记，第三人招商银行股份有限公司厦门嘉禾支行应于原告黄秀兰支付该款项五个工作日内办理抵押权注销手续；2、原告黄秀兰于抵押权注销后十个工作日内向62×××13（招商银行股份有限公司厦门滨北支行）账户支付购房款162万元，被告熊敏于受领该房款五个工作日内配合原告黄秀兰办理房屋产权变更手续，将厦门市海沧区钟林里73号1804室房屋变更至原告黄秀兰名下；3、原告黄秀兰于房屋产权变更后十个工作日内向62×××13（招商银行股份有限公司厦门滨北支行）账户支付购房款123万元，被告熊敏应于受领该款项当日将房屋交付给原告黄秀兰。案件受理费32320元减半收取16160元，由熊敏负担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  芦 絮二〇一六年十二月二十八日代书记员  杜志荣附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。