广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第93号
上诉人（原审被告）：江门市珠江房地产开发有限公司
法定代表人：田炜，董事长。
委托代理人：覃国宇
委托代理人：孙赛男被上诉人（原审原告）：陈瑞权。
被上诉人（原审原告）：赵育儿。
上述两被上诉人的共同委托代理人：谭小仪、叶英鹏，均系广东华南律师事务所律师。
上诉人江门市珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人陈瑞权、赵育儿房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年6月3日，陈瑞权、赵育儿向原审法院提起诉讼，请求判令珠江公司支付违约金98211.4元（暂计算至2013年10月15日）及利息（利息从起诉之日起按同期同类贷款利率计算至还清之日止）并承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：陈瑞权、赵育儿在2011年12月16日与珠江公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈瑞权、赵育儿买受位于棠下镇房屋，交付房屋的时间为2012年8月31日。如珠江公司逾期交付，每日按买受人已付房款的万分之一支付违约金。陈瑞权、赵育儿按合同约定支付了全部房款，但珠江公司至今没有将房屋交付给陈瑞权、赵育儿使用，按合同约定应承担违约金65313元。
珠江公司答辩称：陈瑞权、赵育儿未按照合同约定期限付清款项，珠江公司有权依照约定推迟交楼时间。此外，合同已对逾期交楼的违约金进行了约定，陈瑞权、赵育儿主张违约金的同时又主张利息没有合同约定及法律依据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年7月24日，陈瑞权、赵育儿与珠江公司签订《楼宇认购书》1份，由陈瑞权、赵育儿向珠江公司购买房屋总价款为2436448元，约定认购方（陈瑞权、赵育儿）在签署认购书时交付50000元作为定金、签署认购书之日起7日内支付437290元及契税和产权综合费用560元、2011年7月30日前支付979158元、余款97万元通过向中国银行办理按揭贷款付清等条款。该认购书并在第九条“其它约定”约定：乙方已知悉该物业现为抵押状态。甲方承诺在签订本认购书之日起八十个工作日内办妥该物业的抵押涂销手续（遇政府原因、网络故障等不可抗力的相应顺延）。否则，甲方应于三十个工作日内无息退还乙方已付款项（如有）。如本认购书约定的乙方支付房款及办理相关购房手续的时间早于该物业抵押涂销时间的，则乙方支付房款及办理相关手续的时间变更为该物业抵押涂销办妥之日起七日内。该认购书签订的当天，陈瑞权、赵育儿支付了50000元，并于2011年7月27日通过银行刷卡支付430000元。
此后，陈瑞权、赵育儿与珠江公司又就将买卖的房屋置换为本案诉争的房屋签订编号同为9004728、抬头认购日期同为2011年7月24日的《楼宇认购书》，约定原《楼宇认购书》作废，新房屋的总房价为2419001元，并约定认购方签署认购书时支付50000元、签署认购书之日起7日内支付433800元及《商品房买卖合同》印花税和产权综合费用560元、于2011年7月31日前支付965201元、余款970000元向农业银行办理按揭贷款支付。陈瑞权、赵育儿与珠江公司并于2011年12月16日签订合同编号为2011-016960的《商品房买卖合同》1份，向珠江公司购买棠下镇房屋，双方约定的主要内容有：1、房屋价款按建筑面积计算，建筑面积为264.99平方米，每平方米为9518.38元，总价款为2419001元；2、买受人于2011年7月31日前支付1449001元，剩余房款970000元，买受人必须于2011年9月29日前，以办理银行按揭贷款方式支付给出卖人；3、出卖人应当在2012年8月31日前将已竣工并取得《竣工验收报告》的商品房交付给买受人；4、除合同约定的遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起120日内告知买受人的、买受人逾期付款的情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过240日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过240日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方并在该商品房买卖合同正文后附加有关补充和修改条款，该些补充和修改的条款内容由珠江公司提供的格式条款。其中第11条内容如下：出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人前），买受人应履行合同及其附件、本协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、本协议约定期限付清房款、面积补差款、税款等所有款项、完整提交合同及其附件、本协议约定的所有资料等，买受人以按揭方式付款的，还需按合同第六条一款3项约定期限将按揭款付至出卖人账户），否则，出卖人有权不事先催告买受人，而按买受人累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，出卖人顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除买受人逾期履行义务的违约责任；若因此导致出卖人发生的任何其他费用支出或因此造成的全部损失均由买受人负责赔偿。合同签订的当天，陈瑞权、赵育儿通过银行刷卡向珠江公司支付了969561元。
另，双方签订商品房买卖合同及其附件后，又签订《变更合同协议书》，而陈瑞权、赵育儿与珠江公司向原审法院提交的《变更合同协议书》的内容并不完全一致，该协议书前半部分相同的内容为：“出卖人、买受人双方在自愿、公平、公正基础上，在原2011年12月16日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2011-016960）中的‘第六条付款方式及期限第3种其他方式’中条款，经过协商一致签定本变更协议。本《广东省商品房买卖合同》‘第六条付款方式及期限第3种其他方式’变更为：首期款（含定金）：买受人应于2011年7月31日前付房款（人民币）（￥1452001）元”，而余下内容不同的部分，陈瑞权、赵育儿所提交版本的内容为“除上述房款外，剩余房款（￥967000元），买受人必须于2011年9月29日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。合同中的其它条款不变，双方继续履行”，而珠江公司提交的版本中的内容为“除上述房款外，剩余房款（￥967000元），买受人应在签订本合同后60日内，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。合同中的其它条款不变，双方继续履行”。双方所提交的版本均有原件，并有珠江公司的盖章、陈瑞权、赵育儿的签名，对于各自持有的版本，双方在庭审时均没有提交鉴定申请以证明两版本的真伪。此后，陈瑞权、赵育儿于2012年1月8日支付了3000元，并于2012年1月11日通过银行按揭贷款向珠江公司支付967000元。
另，涉案房屋至今未取得竣工验收报告，珠江公司亦未向陈瑞权、赵育儿交付涉案房屋。
原审判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。编号为2011-016960的《商品房买卖合同》除有关房款支付时间的约定外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，内容合法，因而是有效合同。珠江公司确认涉案的房屋至今尚未取得竣工验收报告、未交付给陈瑞权、赵育儿，这是珠江公司的真实意思表示，与陈瑞权、赵育儿所陈述的事实相符，故依法予以确认。本案争议的焦点为如何认定双方在《商品房买卖合同》中有关房款支付时间的约定问题，以及由此引起的珠江公司是否存在逾期交付房屋及由此引起的民事责任的承担问题。
一、应如何认定双方在《商品房买卖合同》中有关房款支付时间的约定问题。合同双方当事人就双方相互之间产生民事权利、义务的民事行为的约定，应该是对当事人已发生的民事行为的确认以及即将为或不为的民事行为的约定，有关约定应遵循客观规律。双方在《商品房买卖合同》中约定买受人应于2011年7月31日前支付1449001元，剩余房款970000元必须于2011年9月29日前以办理银行按揭贷款方式支付给出卖人的内容，以及《变更合同协议书》中约定买受人应于2011年7月31日付房款1452001元的内容，结合陈瑞权、赵育儿于2011年7月24日、7月27因认购珠江公司的珠江国际新城新城二街2号104房而分别支付了50000元和430000元的实际情况，上述房款支付时间的约定明显是要求陈瑞权、赵育儿将尚未实施的行为（除已支付的480000元款项外的剩余房款支付行为）在已过去的时间里进行实施，明显违反时间客观规律，实际上并不可能履行。上述约定的付款时间如是对陈瑞权、赵育儿没有实际履行的付款行为进行确认的，双方亦应就陈瑞权、赵育儿没有按期付款行为的违约责任如何处理进行约定，但合同中并没有该方面的内容。如珠江公司要求陈瑞权、赵育儿依此履行支付义务，而在陈瑞权、赵育儿实际不可能履行的情况下要求陈瑞权、赵育儿承担违约责任则明显显失公平。另外，从双方所提交的《变更合同协议书》中有关银行按揭贷款支付时间存在不同版本的情况看，双方对房款支付时间的约定存在混乱。故上述合同中的付款时间约定混乱，违反客观规律而应当属约定不明的条款。实际上，对于陈瑞权、赵育儿的付款时间、金额，珠江公司在本案诉讼前一直没有向陈瑞权、赵育儿主张有误、违约，印证了上述条款并不是双方对房款支付时间的真实意思表示。由此，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条关于“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，陈瑞权、赵育儿在珠江公司交付房屋前，以此前支付认购涉案房屋的部分房款，并在合同签订的当日（2011年12月16日）支付969561元、于2012年1月8日支付3000元、于2012年1月9日通过向中国农业银行按揭贷款支付珠江公司967000元并无不妥，珠江公司此前亦未提出异议，故认定陈瑞权、赵育儿的付款时间并没有违反合同的约定和法律的规定。陈瑞权、赵育儿实际支付的上述款项合共2419561元，已足额支付了约定的总房款2419001元。由此，珠江公司以陈瑞权、赵育儿逾期支付房款为由要求顺延交付房屋时间的抗辩缺乏依据，依法不予采纳。
二、珠江公司是否存在逾期交付房屋及由此引起的民事责任的承担问题。陈瑞权、赵育儿付清购房款后，珠江公司应该按照合同的约定交付符合法律规定及合同约定的房屋给陈瑞权、赵育儿，但珠江公司直至现在都没有交付房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于自双方约定的房屋交付时间2012年8月31日至今已经超过240日，陈瑞权、赵育儿在庭审时明确继续履行合同，故按照双方在《商品房买卖合同》中约定的，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的内容，依照我国《合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，陈瑞权、赵育儿要求珠江公司以陈瑞权、赵育儿已付房款2419001元的万分之一，计算从2012年9月1日起暂计算至2013年10月15日的违约金98211.40元（从2012年9月1日起至2013年10月15日止为409天，违约金为：2419001元×0.0001%×409=98937.14元，陈瑞权、赵育儿主张98211.40元是对其合法权益的自主处分，没有损害珠江公司的利益，合法有理，依法予以支持。而对于陈瑞权、赵育儿主张的违约金利息问题，陈瑞权、赵育儿与珠江公司已经在《商品房买卖合同》中明确约定了违约金的计算方法，而有关违约金的利息并不在双方的约定之内，陈瑞权、赵育儿亦没有提供证据证明其损失大于双方所约定的违约金，故陈瑞权、赵育儿的利息请求缺乏依据，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、珠江公司应当自本判决生效之日起十五日内支付违约金98211.40元给陈瑞权、赵育儿。
珠江公司逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回陈瑞权、赵育儿的其他诉讼请求。
本案本诉受理费2255元，减半收取1127.50元，保全费720元，合共1847.50元，由珠江公司负担。
当事人二审的意见
珠江公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判珠江公司向陈瑞权、赵育儿支付逾期交房违约金60233元。2、诉讼费用由陈瑞权、赵育儿承担。主要事实和理由是：（一）《商品房买卖合同》第六条约定“陈瑞权、赵育儿应当于2011年7月31日前付清房款1449001元，剩余房款970000元，陈瑞权、赵育儿必须于2011年9月29日前，通过办理银行按揭方式支付给出卖人”。因陈瑞权、赵育儿称其按揭数额过高无法通过银行审查，双方便签订第一份《变更合同协议书》，约定“陈瑞权、赵育儿应当于2011年7月31日前付清房款1452001元，剩余房款967000元，陈瑞权、赵育儿必须于2011年9月29日前，通过办理银行按揭方式支付给珠江公司，合同中其他条款不变，双方继续履行”。之后陈瑞权、赵育儿再次在合同签订日期之前对办理按揭的时间提出异议，由此双方签订了第二份《变更合同协议书》，约定“陈瑞权、赵育儿应当于2011年7月31日前付清房款1452001元，剩余房款967000元，陈瑞权、赵育儿必须在签订本合同后60天，通过办理银行按揭方式支付给珠江公司，合同中其他条款不变，双方继续履行。”办理按揭必须向银行提供己签订的买卖合同，涉案买卖合同于2011年12月16日签订，而第一份《变更合同协议书》约定陈瑞权、赵育儿应于2011年9月29日前办理按揭付款，显然为无法履行的约定，根据我国《合同法》相关规定，第一份《变更合同协议书》应属无效。而第二份《变更合同协议书》约定陈瑞权、赵育儿应于签订买卖合同后60日办理按揭付款，是合理可履行的约定，事实上陈瑞权、赵育儿也是在此约定的日期内办妥按揭付款，因此可以推断双方签订的第二份《变更合同协议书》真实有效。（二）首期房款的支付并不以买卖合同的签订为前提，因陈瑞权、赵育儿在签订涉案房屋的《楼宇认购书》后7日内需要支付首期房款，且双方在之后签订的买卖合同及《变更合同协议书》上并未对首期款的支付时间做变更。因此对于首期房款的支付时间双方约定在2011年7月31日，而陈瑞权、赵育儿实际在2012年l月8日才付清首期房款1452001元，逾期161天。并非原审所认定的“要求陈瑞权、赵育儿将为尚未实施的行为在过去的时间里进行实施”，而是双方对于没有实际履行的付款行为的确认以及逾期付款的违约行为起算时间的确定。（三）根据《商品房买卖合同》补充协议五第11条的约定，陈瑞权、赵育儿如未按本协议约定期限付清房款，珠江公司有权不事先催告陈瑞权、赵育儿，而按陈瑞权、赵育儿累计逾期天数相应顺延交楼期限。因此珠江公司可顺延交楼161天（即珠江公司交楼日期由2012年8月31日顺延至2013年2月8日），相应减少逾期交楼违约金37978.4元。（四）原审认为《变更合同协议书》未对逾期付款行为做出如何处理进行约定属于认定事实不清。《变更合同协议书》约定“合同中的其他条款不变，双方继续履行”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同对于付款期限的变更，并不影响当事人对于逾期付款违约责任的约定。《商品房买卖合同》补充协议第11条明确约定陈瑞权、赵育儿如未按时付清房款，珠江公司可相应顺延交楼期限，且顺延交付期限并不免除买受人逾期履行义务的违约责任。且涉案买卖合同第七条及补充协议第9条也约定了逾期付款的违约责任，并非是原审所认为的对于逾期付款行为无约定。综上所述，《商品房买卖合同》及《变更合同协议书》均为珠江公司与陈瑞权、赵育儿之间的真实意思表示，协议真实有效，对双方具有法律约束力，应当受法律保护。一审对案涉商品房逾期交付的天数和违约金金额的认定错误，请求依法改判。
陈瑞权、赵育儿答辩称：（一）珠江公司一审中已经确认除房款3000元外，其他款项按期支付。该3000元的房款有无逾期支付的问题，双方签订购房合同时约定贷款97万元，按照行业惯例，虽然贷款人是陈瑞权、赵育儿，但实际办理的是珠江公司。由于涉案房屋是陈瑞权、赵育儿的第二套住宅，银行通过珠江公司回复只能贷款96.7万元。经双方协商后签订了一份变更合同协议书，将贷款的金额调整为96.7万元，并在签订该协议书的同时陈瑞权、赵育儿将差额的3000元支付给珠江公司，银行的贷款96.7万元也在2012年1月9日支付给珠江公司，陈瑞权、赵育儿是按照珠江公司的要求进行付款。即使以珠江公司提交的变更合同协议书为准，陈瑞权、赵育儿也是依约在签订协议书的60天内将所贷款项支付给珠江公司，故陈瑞权、赵育儿没有违约的行为。（二）本案合同签订时间是2011年12月16日，而双方合同约定的付款时间是在签订合同时间之前，本身就违反了客观规律，也就是说陈瑞权、赵育儿签约时已违约，这肯定不是双方当事人追求的合同结果，也不是双方的真实意思表示。如果是按照合同约定的时间支付，那么应该在合同中直接就违约责任如何处理作出约定，珠江公司在收取房款时直接扣除违约金再开具发票给陈瑞权、赵育儿。由珠江公司开具足额的发票可见房屋购买合同首期款支付的时间并不是双方的真实意思表示。本案对于房款的付款时间应当认定为约定不明，按照我国《合同法》第一百六十一条规定，约定不明的应当在收到标的物或提取标的物单证的同时支付。陈瑞权、赵育儿已在签订购房合同时一次性支付了全部的首期款，贷款也在变更协议书签订后按约足额支付，而珠江公司则违反合同的约定逾期交付，至今仍处于逾期交付的状态，因此应驳回珠江公司的上诉请求。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、如何认定涉案《商品房买卖合同》及两份《变更合同协议书》中关于付款期限的约定？2、陈瑞权、赵育儿是否按期支付了首期购房款，如果陈瑞权、赵育儿逾期支付首期购房款，珠江公司能否据此顺延交楼期限？
关于第一个焦点问题。首先，《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方应按约定履行合同义务。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中约定首期购房款1449001元的支付时间在该合同签订之前，但该合同是在《楼宇认购书》的基础上签订的，且两份合同约定的首期购房款交付时间相一致，故《商品房买卖合同》载明的支付首期购房款的时间是对陈瑞权、赵育儿应当按《楼宇认购书》约定支付首期房款的时间进行重新确认，并非约定陈瑞权、赵育儿在签约之前支付首期购房款。因《商品房买卖合同》约定剩余购房款97万元的支付时间是在该合同签订之前，而《楼宇认购书》亦没有约定剩余购房款的支付期限，该约定是要求陈瑞权、赵育儿须在签约之前履行付款义务，其实质是为陈瑞权、赵育儿设定一种在未来不可能实现的合同义务，明显背离双方签订房屋买卖合同之目的，亦不符合民事合同设定义务的一般原理，因此应当认定该约定不具法律约束力。
其次，陈瑞权、赵育儿提交的《变更合同协议书》除确认《楼宇认购书》中的首期购房款支付时间外，约定剩余购房款97万元的支付时间在该变更协议签订之前，同理，该约定亦不具有约束力，但《变更合同协议书》的其他约定仍具有约束力。而珠江公司提交的《变更合同协议书》约定剩余购房款97万元中3000元的支付时间在该变更协议签订之前，同理，双方对该3000元的支付期限的约定不具有约束力，但该份《变更合同协议书》的其他约定仍具有约束力。该份《变更合同协议书》中约定剩余购房款96.7万元于该协议签订后六十日内支付，陈瑞权、赵育儿应当按该约定履行付款义务。
关于第二个焦点问题。双方在《商品房买卖合同》附件中约定陈瑞权、赵育儿逾期支付房款的，珠江公司可以按累计逾期天数相应顺延交楼期限。由于陈瑞权、赵育儿支付全部房款后珠江公司才交付房屋，故该约定的含意应当是指陈瑞权、赵育儿在剩余房款支付期限届满前没有支付全部购房款的情况下，珠江公司才能按剩余房款支付期限届满后的逾期天数相应顺延交楼期限。如果仅是首期房款没有按期支付但在剩余房款支付期限届满前已支付全部购房款的，珠江公司只能追究陈瑞权、赵育儿因逾期支付该期房款应承担的违约金责任而不能据此顺延交楼期限，否则对陈瑞权、赵育儿不公平。因此，虽然陈瑞权、赵育儿没有按《楼宇认购书》约定的期限支付首期购房款1449001元，但双方对陈瑞权、赵育儿于剩余房款支付期限届满前支付了全部购房款无异议，故珠江公司以陈瑞权、赵育儿逾期支付首期购房款为由主张顺延交付房屋的期限，缺乏依据，本院不予支持。
陈瑞权、赵育儿按双方在《变更合同协议书》中约定的剩余房款支付期限届满前已经付清了全部购房款，而珠江公司至今都没有将涉案房屋交付给陈瑞权、赵育儿，已构成违约，应当从涉案购房合同约定的交房之日起承担逾期交房的违约责任。原审根据双方的约定判令珠江公司向陈瑞权、赵育儿支付违约金98211.40元并无不当，本院予以维持。珠江公司以其可顺延交楼161天为由主张其只承担逾期交房的违约金60233元，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费549.5元，由江门市珠江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈 健
代理审判员 赵 斓
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 尹焕好
李慕华