浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第681号
上诉人（原审原告）龚荣根。
委托代理人（特别授权代理）邵新大。
被上诉人（原审被告）经顺云。
被上诉人（原审被告）许惠娟。
两被上诉人之委托代理人（特别授权代理）陈翀。
上诉人龚荣根为与被上诉人经顺云、许惠娟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2009）绍虞民初字第2155号民事判决，上诉于本院。本院于2010年5月4日立案受理，同日依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审原告龚荣根诉称：原告将产权属自己所有的位于上虞市丰惠镇东郊大路后闸弄21号的房屋临时由龚伟淼居住使用。后发现上述房屋变成了两被告在使用。原告为此要求两被告返还上述房屋。但被告认为上述房屋系向龚伟淼购买，部分房款已支付给龚伟淼，故已属被告所有。原告认为龚伟淼无权转让产权属于原告的房屋。且两被告系城镇居民。属原告所有的农民房屋出售给城镇居民的买卖行为应为无效。为此，原告起诉要求依法确认被告向龚伟淼购买所有权属原告所有的上虞市丰惠镇东郊大路后闸弄21号房屋的行为无效；判令被告立即腾退撤屋，将房屋还给原告。
原审被告经顺云、许惠娟辩称，原告所诉不是事实。房屋产权系原告所有。该房屋的买卖是直接与原告发生，房屋转让款9万元也是由原告夫妇收取，不是龚伟淼收取。现两被告已无处居住，故不同意返还房屋。如要返还，应以房屋现值返还。
原审认定，位于上虞市丰惠镇东郊大路后闸弄21号西的房产登记所有权人为原告龚荣根。2007年3月17日，原、被告经协商形成《关于私有房产权属转让协议》一份，但原告未在该协议上签名确认。现原告以该房屋系第三方龚伟淼擅自出让为由要求确认龚伟淼与两被告间的转让行为无效并腾退房屋。另查明，在协议订立之日时，两被告已入住讼争房屋，并持有了以原告名义登记的房屋产权证及土地使用权证。
原审法院认为，本案原告以第三方龚伟淼擅自出转原告房屋的行为无效为由要求被告腾房屋。但两被告提出了该房屋系原告本人出售的抗辩。结合两被告提供的抗辩证据。本院认为，原、被告本系邻居，对于房屋占有人的变动，原告即时即可察觉。现两被告已使用、占有讼争房屋多年，又持有了以原告名义登记的产权凭证，原告至今才主张权利具有不合理性。证人范某的陈述亦可证明原告知悉房屋出让的事实。上述事实之间能够相互印证，故本院对上述房屋系龚伟淼擅自出让，原告不知情的事实不予认定。本案原告虽未在房屋买卖合同上签字盖章，但其参与并了解房屋买卖过程，两被告已实际占有使用所转让的房屋，故原、被告间的房屋买卖合同成立。原告诉称诉争房屋系第三方龚伟淼擅自出让，故买卖行为无效，为此要求两被告腾限房屋的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告龚荣根的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
龚荣根不服原判，提起上诉称：一、上诉人根本没有与被上诉人协商形成过《关于私有房产权属转让协议》一份的情况，也没有将产权属自己个人所有的房屋出售给任何人。一审法院仅凭被上诉人单方面提供的没有上诉人签字的《关于私有房产权属转让协议》就认定上诉人与被上诉人间的房屋买卖合同成立，是违反房地产转让应当签订书面转让合同的强制性规定的。本案上诉人与被上诉人没有签订过任何房地产转让合同，根本谈不上房屋买卖合同成立。二、一审法院在被上诉人明知属上诉人所有的房屋由无权处分人处分上诉人的不动产予以保护是错误的。三、一审法院在未签订房屋买卖合同的情况下，确认被上诉人向龚伟淼购买产权不属自己所有的而是属上诉人所有的农民住宅房出售给城镇居民的被上诉人行为的法律效力，是违反了法律的强制性规定的。一审法院系适用法律错误。请求二审撤销原审判决，依法发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。
两被上诉人书面答辩称：一、一审法院认定事实清楚，符合本案实际情况，适用法律正确，判决公正、合理，上诉人的上诉理由不成立。
首先，上诉人上诉认为，自己与答辩人之间不存在房屋买卖合同，不符合国家关于房地产转让应当签订书面转让合同的规定，答辩人陈述的已经取得争议房屋所有权的事实是龚伟淼无权处分导致，不发生所有权转移，因此，认为一审法院事实认定错误。对此，答辩人认为：1、本案涉及的龚伟淼实为上诉人的次子，早年也居住在争议的房屋内，即使上诉人不知道龚伟淼将房屋转让给答辩人，对答辩人来说不排除存在表间代理的行为；2、上诉人与答辩人是邻居，答辩人占用讼争房屋多年，上诉人怎么可能对房屋内变换了居住人不了解、不察觉呢？3、事实上双方之间存在一份《关于私有房产权转让协议》，该协议是双方在场的情况下，由范某执笔起草的，相关内容已经在一审判决中明确，只是没有上诉人最终签字，但是“签字”并非是衡量合同是否生效的标准，本案中答辩人不但取得了相关房屋的产权凭证，也支付了9万元的房款，因此，一审法院依据《合同法》第37条等作出判决完全正确。即使不存在房屋买卖合同，也不是否认存在房屋买卖关系的标准。因为房屋买卖不是要式法律行为，所谓的房地产转让要签订书面转让合同仅仅针对城市房地产，不涉及本案农村房屋转让。可见，上诉人的此项上诉理由不成立。
其次，上诉人上诉认为，本案涉及的房屋属于农村住宅，依据《土地管理法》等相关规定，这种农民向城市居民出售住宅的行为属于禁止行为，不能得到法院支持，认为一审法院的判决适用法律错误。对此，答辩人认为，这是上诉人对判决书内容，以及对相关法律立法宗旨的误解，对相关规定理解错误造成。首先，一审法院作出“驳回判决”的依据是针对上诉人提出的“确权诉讼”作出，适用的法律是《合同法》、《民诉法》、《民事诉讼证据的若干证据》，并没有适用上诉人提出的《土地管理法》等法律。其次，上诉人以《土地管理法》的相关规定来否认本案讼争房屋买卖的有效性是违反该法的立法本意，而以《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来否认本案房屋买卖合同有效性，不但该通知不能作为认定合同无效的依据，而且也不适用本案实际情况。可见，上诉人的该项上诉理由也不成立。
二、针对本案答辩人的实际情况，以及上诉人这种缺乏诚信、出尔反尔的行为，答辩人恳请二审依据事实与法律，作出公正、合法、合理的判决。
综上，答辩人认为一审法院判决公正合法，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审庭询中，上诉人龚荣根未提出新的证据。两被上诉人提供2006年12月15日由龚荣根出具的9万元房款的收条一份，其陈述原件已经丢失。上诉人质证认为：因为是复印件，而且这份证据应该在一审中提供。上诉人根本没有出具过这份收条，也没有收到被上诉人9万元钱。本院认证认为，上诉人提出的质证意见理由成立，该收条不能予以认定。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人龚荣根在起诉状中诉称：“原告认为龚伟淼无权转让产权属于原告的房屋。且两被告系城镇居民。属原告所有的农民房屋出售给城镇居民的买卖行为应为无效。”但在原审2010年1月26日庭审中，当法庭询问：“原告，你要求依法确认被告向龚伟淼购买所有权属原告的房地产的买卖行为无效的法律依据是什么？”时，原告委托代理人回答：“房屋产权属原告所有，龚伟淼无权处理，故该行为无效。”法庭辩论阶段，原告委托代理人发表的辩论意见也仅为：“本案被告向龚伟淼购买房屋，未经过原告的同意，故龚伟淼的无权处分行为无效，故请求法院支持原告的诉讼请求。”据此，可认为龚荣根的诉由已变更为“龚伟淼无权转让产权属于原告的房屋”。而对此，原审依据收集在卷的《关于私有房产权属转让协议》、范某证言等证据及两被上诉人占有使用房屋现状之情理分析，确认“原、被告间的房屋买卖合同成立”，符合本案实际。上诉人提出的双方没有签订过任何房地产转让合同，根本谈不上房屋买卖合同成立，龚伟淼无权转让产权属于上诉人的房屋之上诉主张与事实不符，本院不予采信。而上诉人另提出的被上诉人向龚伟淼购买农民住宅房之行为应属无效之上诉意见已不属其向原审主张的诉由，对此其可另行处理，本院在本案中不作审查。综上，上诉人龚荣根提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审根据上诉人变化了的诉由作出相应判处，认定事实及适用法律并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人龚荣根负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年六月一日
书记员 余建维