山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初3556号
原告：山东普利屋宇物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘建业，董事长。
委托代理人：芦心洁，男，该公司职工，住济南市。
被告：孟庆泉，男，1951年8月4日生，汉族，济钢集团有限公司退休职工，住济南市。
委托代理人：孟冬梅（系被告孟庆泉女儿），女，济钢集团有限公司职工，住济南市。
原告山东普利屋宇物业管理有限公司与被告孟庆泉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东普利屋宇物业管理有限公司法定代表人刘建业的委托代理人芦心洁，被告孟庆泉及其委托代理人孟冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
�告山东普利屋宇物业管理有限公司（以下简称普利物业公司）诉称：山东普利房地产开发有限公司与被告孟庆泉于2010年1月签订《商品房买卖合同》及《普利青城雅居业主临时管理规约》。合同约定，根据《山东省物业管理条例》的规定，由房地产开发企业委托原告作为小区的前期物业服务企业。根据《协议》第二条第四款和第六条第四款约定“乙方应依据本协议按时交纳物业服务费用和其他费用。”“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付物业服务费用的，从逾期之日起应按照应付费用的3‰按日向甲方支付滞纳金，乙方如不履行，甲方可向人民法院提起诉讼。”原告多次向被告孟庆泉催交2010年7月至2016年1月的物业服务费9313.20元，但被告一直拒绝交纳。被告的行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业服务企业的合法权益。原告现诉至法院，请求法院依法判决被告孟庆泉补交拖欠的物业服务费9313.20元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告孟庆泉辩称，我入住小区后交过一次物业服务费，没有按时交纳2010年7月至2016年1月的物业服务费是事实，但是由于原告未向我出具合法、合理的收费依据所导致的。根据《山东省物业管理条例》第六十九条和《物业费收费办法》第十七条的规定，在原告不向业主出具收费依据的情况下，业主有权拒绝交纳物业服务费。我们不知道原告是几级物业服务资质，应当按照何种标准收取物业服务费用。合同中约定的是按照每平方米每月1元的标准交纳物业服务费，但原告却按照1.3元的标准收取，违反了合同的约定，故对超出部分，我有权拒交。
经审理查明：位于济南市市中区王官庄路18号普利青城雅居小区系由案外人山东普利房地产开发有限公司开发建设的�宅小区。原告普利物业公司系开发建设单位通过招标聘请的前期物业服务企业。2009年3月28日，被告孟庆泉与山东普利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该小区某号楼某单元某室房屋，并于2010年1月16日办理了房屋移交手续，成为该小区业主。被告孟庆泉入住后，于2010年1月16日与原告普利物业公司签订了一份《普利.青城雅居前期物业服务协议》，该协议中的甲方为原告普利物业公司，乙方为被告孟庆泉。协议中约定：物业类型为住宅，建筑面积为99.5平方米，位置为2号楼3单元302室。合同中约定的物业费收费标准为：“1、物业服务费：住宅由乙方（被告孟庆泉）按建筑面积每月每平方米壹元人民币向甲方（原告普利物业公司）支付；办公用房按高于住宅服务费的100%交纳；商业用房按高于住宅服务费的200%交纳。……付费时间：每半年10日前�收半年物业服务费及电梯、二次加压泵运行电费。首期物业服务费自开发商书面通知交付之日起计算，于办理房屋交付手续之时付清。2、由于电梯运行及二次加压泵运行电费属于代收代缴费用，按照济价房字【2004】168号文件第六条第五项规定，电梯运行电费由乙方暂按建筑面积每月每平方米0.24元向甲方支付。每半年一次据实分摊，自来水二次加压电费由乙方暂按建筑面积每月每平方米0.06元向甲方支付。每半年一次据实分摊。”合同落款处，甲方加盖原告普利物业公司公章，乙方由被告孟庆泉签名予以确认（系由被告女儿孟冬梅代签）。被告孟庆泉居住房屋的建筑面积为99.5平方米，自2010年7月16日至2016年1月16日未交纳物业服务费，共72个月，累计拖欠金额为人民币9313.20元（99.5平方米×1.3元×72个月=9313.2元）。被告孟庆泉认为其应当按照合同约定的每平方米每月1元�标准交纳物业服务费，超出的0.3元属于原告方不按照相关法规的规定乱收费，其有权拒交。原告普利物业公司起诉至法院，要求被告孟庆泉补交拖欠2010年7月16日至2016年1月16日的物业服务费9313.20元，由被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，被告孟庆泉提交了其于2010年1月16日交纳2010年1月16日至2010年7月16日的物业服务费776.10元的收据一份、提交其他业主李迎春于2016年7月18日交纳的2016年7月15日至2017年1月15日的物业服务费收据一份，金额为777.40元，欲证实原告在小区内收取物业服务费的标准是1.3元每平方米每月。提交了《山东省住宅物业服务收费管理办法》（于2012年1月1日实施）一份，根据该《办法》第九条的规定，供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。欲说明原告按照1.3元的标准收取物业服务费用违反了该法规的强制性规定。
另查明，涉案小区现尚未成立业主委员会，仍由原告普利物业公司提供物业服务。2015年12月15日，原告普利物业公司通过特快专递向被告孟庆泉发出一份《缴费通知》，通知被告于收到通知后三日内向原告方补交2010年7月16日至2016年7月16日的物业服务费9313.2元及违约金23760.3元；逾期则依法提起诉讼。被告孟庆泉已签收上述函件。
以上事实，由商品房买卖合同、中标通知书、前期物业服务协议、房屋移交书、收据、催交通知书、特快专递回执及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束�。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告普利物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告孟庆泉本人签订了《前期物业服务协议》，该协议也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告普利物业公司为被告所居住的普利青城雅居小区提供物业服务期间，被告孟庆泉应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。被告孟庆泉在答辩及庭审中提出原告普利物业公司违反《山东省住宅物业服务收费管理办法》的有关规定，将小区供水二次加压设备运行电费、电梯运行电费核算到物业服务费中，按照每平方米每月1.3元的标准收取物业服务费，该项收费没有依据，故其可以依法拒交。对被告的此项主张，本院认为，原、被告双方签订《前期物业服务协议》的时间是2010年1月，此时《山东省住宅物业服务收费管理办法》尚未实施，且双方在《前期物业服务协议》中明确约定的这两项费用另行收取，而并不是核算到物业成本中按照每平方米每月1.3元的标准收取物业服务费，故被告孟庆泉答辩中陈述的原告普利物业公司违法收费的主张不能成立，本院不予采信。综上，对于原告普利物业公司要求被告孟庆泉全额补交拖欠2010年1月16日至2016年1月16日的物业服务费7164元的诉讼请求，本院依法予以支持；原告诉求中包括的按照协议约定另行交纳的电梯电费及二次加压电费计2149.2元，符合双方的合同约定，本院依法予以支持。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，�院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告孟庆泉于本判决生效之日起十日内向原告山东普利屋宇物业管理有限公司补交拖欠2010年7月16日至2016年1月16日的物业服务费7164元。
二、被告孟庆泉于本判决生效之日起十日内向原告山东普利屋宇物业管理有限公司补交拖欠2010年7月16日至2016年1月16日的电梯电费、供水二次加压设备运行电费2149.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孟庆泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
人民陪审员 关晓军
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年九月三十日
书 记 员 孙 靖