浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2815号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐良玉，男，1964年2月21日出生，汉族，企业主，住宁波市鄞州区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ祥，男，1955年10月10日出生，汉族，企业主，住宁波市鄞州区。
两上诉人的委托诉讼代理人：顾培昌，浙江远洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：宁波市北仑区大碶日发铸件厂。住所地：宁波市北仑区大碶街道徐洋村峙山。
经营者：王时明，男，1956年9月18日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托诉讼代理人：徐晓琼，浙江甬泰律师事务所律师。
上诉人徐良玉、ＸＸ祥因与被上诉人宁波市北仑区大碶日发铸件厂（以下简称日发铸件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2017年7月27日作出的（2017）浙0206民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
徐良玉、ＸＸ祥的上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后依法改判或发回重审；2.一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人考虑到10年租期较长，需要投入大量设备，有相当数量的设备价格高且不能搬迁，搬迁后没有再次利用价值，所以双方在2009年9月18日签订的《租赁协议》中，约定“服从国家建设搬迁需要，其中乙方投资的厂房设备按原价由甲方赔偿给乙方……。”另外，如果当时上诉人向别人租赁厂房只需每年10万元的租金。被上诉人是从村里租来厂房再转租给上诉人赚取差价，其收取上诉人每年20万元的租金，给村里只有6、7万元。在考量经济利益关系后，被上诉人同意如租期未满遇拆迁则按原价赔偿上诉人。2.原价是上诉人当年购买设备的价格，重置价是针对无法恢复的设备通过科学评估得出的价格，但重置价仍然低于当时购买的价格。在拆迁补偿中，重置价只适用搬迁后无法再使用的设备，这完全符合上诉人的情形。上诉人当年购置设备的票据已丢失，当年出售设备的厂家多数已不存在，因此上诉人选择政府评估的重置价要求被上诉人赔偿，符合被搬迁设备的实际价值，也符合双方约定，合法合理。一审法院按拆迁价格补偿，既不符合本案事实也违背当事人约定，显失公平。3.一审第一次庭审时，上诉人提出有一张被上诉人经营者王时明出具的20万元租赁费收条（当时上诉人未找到那张收条），法官问被上诉人代理人有无这张收条，被上诉人代理人在与王时明通话后告诉法官这张收条是有的，但付的是2009年租赁合同签订后的第一笔租金。第二次开庭前，上诉人找到了租赁合同订立后2009年9月王时明出具的20万元收条。两张收条都有王时明签名，足以说明尚有20万元租金被上诉人没有计算在内。因此，这笔20万元收条应计算在上诉人支付给被上诉人的租金之内。
日发铸件厂答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐良玉、ＸＸ祥一审诉讼请求：被告依协议赔偿两原告设备款753763元。
日发铸件厂一审反诉请求：1.原告支付租金511386元[后在审理过程中减少为378080元（即截止2017年1月31日的未付租金672648元扣除设备赔偿款294568元）]；2.原告承担违约金（含逾期付款利息）300000元；3.反诉费用由两原告负担。
一审法院认定事实：2009年9月18日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：被告向两原告出租铸件车间整一幢及原有的中频电炉一台、行车两台，建筑面积900.88平方米，空地面积附图红斑马线，其他机器设备附清单，租赁期为拾年；租费每年贰拾万，以后每年增加伍仟元；服从国家建设搬迁需要，其中原告投资的厂房设备按原价由被告赔付给原告；原告需提前三个月支付给被告下一年的租费；以上协议原、被告双方均不得违背，如有一方违背，则赔偿另一方的全部经济损失（即人民币叁拾万元正）；该协议自2009年10月10日起生效。2009年10月10日，被告出具收条一份，载明：“今收到ＸＸ祥房租费计人民币贰拾万元正”。被告另出具有收条一张，载明“今收到徐良玉房子费20万元正”。2015年1月19日，宁波市北仑区大碶街道徐洋村村民委员会（以下简称徐洋村委会）出具收条一份，载明“今收到徐良玉房租预付款20万元（贰拾万元正）”。2016年6月13日，因拆迁需要大碶街道支援大工程建设指挥部出具清查评估明细表3份，对拆迁所涉被告一、二车间厂房（设备）等进行了评估，载明全额补偿类资产
--无法恢复的重大设施如动力电缆敷设等重置价为115440元（含一车间11270元）、评估净值即补偿价格为82378元（含一车间7889元）；搬迁补偿类资产
--可恢复使用的生产设备如活塞式空压机等重置价为345312元（二车间）、补偿金额（搬迁）为17639元（二车间）；全额补偿类资产--
无法恢复使用的生产设备重置价为286800元（二车间），补偿价格为202440元（二车间）。另查明，该厂房至2017年1月仍有电费产生。
2017年4月22日，宁波市北仑区大碶街道徐洋村村民委员会出具《情况说明》一份，证明：原告欠被告的厂房租金未付清，且被告一直在催讨，2013年曾因租金之事起冲突报警，经各方调解后陆续支付，至2015年再生矛盾，又经村委会出面调解，原告将20万元支付村里，在农历过年前再付15万元给被告，但过完年后原告仍未支付该款，经村委询问，原告承诺支付但后因拆迁事宜未能达成协议。同月27日，宁波市公安局北仑分局大碶派出所出具证明一份，证明2013年3月28日双方曾因房租引发打架并报警。
一审法院归纳本案的争议焦点为：被告的反诉能否在本案中合并审理，即本诉与反诉是否基于同一法律关系；被告是否应按设备重置价补偿原告；被告的反诉请求是否已过诉讼时效即原告应否支付租金及尚欠租金数额，若应支付租金，原告是否还应支付逾期付款违约金以及违约金数额；并作如下分析：
关于被告诉请是否可在本案中合并审理。本案的本诉请求系基于在租赁期间原告为承租厂房购置设备、添附设施遭遇拆迁并由被告获得相关补偿权益的事实，而反诉系基于租赁关系原告应付而未付的租金及违约金，二者之间具有牵连关系，且被告提出的反诉请求能够抵消原告的本诉请求，故两者宜在本案中合并审理。
关于被告应否按设备重置价补偿原告，即协议约定的“原价赔付”当作何理解。原告认为被告应按协议约定以购置设备的原始价格补偿原告，即按拆迁办出具的设备（设施）重置价格给予补偿；被告认为拆迁办所赔偿被告的全款即为“原价”，并同意按拆迁办之补偿价格予以赔偿。原告主张以涉案设备原始购置价计算赔偿额，但未在指定期限内提交原始购置票据，应承担举证不能的法律后果，因无法确定涉案设备购置状态，故不能简单以设备重置价推及原购置价，且涉案设备（设施）使用近七年，按重置价赔偿亦不符合公平合理的原则，故对原告主张的赔偿标准，不予支持，现被告同意按拆迁办评估价计算赔偿额，予以采纳。
关于被告反诉请求是否已过诉讼时效。被告提供的徐洋村委会及大碶派出所出具的证明均显示双方因租金问题屡生争执，被告曾多次催讨，且本案属分期支付的租金，债务的履行具有整体性与连续性，诉讼时效应以最后一期租金履行期限届满之日起算，现尚在租赁协议期限内，故诉讼时效未届满，原告应当履行付款义务。至于尚欠租金数额，被告反诉称原告拖欠自2013年10月起至2017年1月31日的租金合计465071元，原告提供的证据不足以证明上述款项已支付，故对被告反诉要求原告支付扣除拆迁赔偿款后的剩余租金，予以支持；同时因原告逾期付款构成违约，应支付相应违约金，而原告主张的违约金额并未超过法律规定标准，亦予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁波市北仑区大碶日发铸件厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）徐良玉、ＸＸ祥拆迁补偿款294568元；二、驳回原告（反诉被告）徐良玉、ＸＸ祥的其他本诉请求；三、原告（反诉被告）徐良玉、ＸＸ祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）宁波市北仑区大碶日发铸件厂截至2017年1月31日的未付租金672648元及逾期付款违约金300000元。以上第一、三项款项相抵后，原告（反诉被告）徐良玉、ＸＸ祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）宁波市北仑区大碶日发铸件厂租金及违约金合计678080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉受理费11338元，减半收取5669元，保全费4320元；反诉受理费5957元，合计15946元，由原告徐良玉、ＸＸ祥负担11383元，被告宁波市北仑区大碶日发铸件厂负担4563元。
二审期间，当事人未提供证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人一审反诉，请求上诉人支付截至2017年1月31日的未付租金672386元，但未明确租金的起始时间。根据反诉状所附的利息计算方式，本院认定被上诉人反诉请求的系自2013年10月10日至2017年1月31日期间的租金。上诉人与被上诉人于2009年9月18日签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当严格履行。《租赁协议》约定，服从国家建设搬迁需要，其中上诉人投资的厂房设备按原价由被上诉人赔付给上诉人。现涉案租赁的厂房因支援大工程建设需要搬迁，故被上诉人应按约向上诉人赔付相应设备款。关于《租赁协议》约定的“原价”，应理解为上诉人当初的购进价；但上诉人已经遗失当初购进价的发票，无法证明“原价”的具体金额；重置价系现行购置的成本，与《租赁协议》约定的“原价”并不相同；故一审法院考虑到搬迁的设备使用近七年的事实，以公平合理原则按大碶街道支援大工程建设指挥部出具的评估明细表中的评估净值，作为被上诉人赔付给上诉人的设备价，并无不当。上诉人主张相当数量的设备价格高且搬迁后没有再次利用价值，但并未提供证据证明，本院难以采信。上诉人主张被上诉人未将其经营者王时明于2009年9月出具的20万元收条计算在已付租金之内。对此，一审中被上诉人反诉请求的是自2013年10月10日至2017年1月31日期间的租金672648元，故从时间上判断，上诉人的上述主张并不能对抗被上诉人的反诉请求。但根据查明的事实，上诉人于2015年1月19日向村里支付了租金20万元，被上诉人没有证据证明该笔款项系上诉人支付其所拖欠的2013年10月10日之前的租金，故该笔款项应在被上诉人主张的租金请求中抵扣。本院认定上诉人拖欠被上诉人2013年10月10日至2017年1月31日期间的租金为472648元。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但案件实体处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁波市北仑区人民法院（2017）浙0206民初1528号民事判决第一项，即：宁波市北仑区大碶日发铸件厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付徐良玉、ＸＸ祥拆迁补偿款294568元。
二、维持宁波市北仑区人民法院（2017）浙0206民初1528号民事判决第二项，即：驳回徐良玉、ＸＸ祥的其他本诉请求。
三、撤销宁波市北仑区人民法院（2017）浙0206民初1528号民事判决第三项。
四、徐良玉、ＸＸ祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付宁波市北仑区大碶日发铸件厂2013年10月10日至2017年1月31日期间的未付租金472648元及逾期付款违约金300000元。
五、驳回宁波市北仑区大碶日发铸件厂的其他反诉请求。
第一、四项款项相抵后，徐良玉、ＸＸ祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付宁波市北仑区大碶日发铸件厂租金及违约金合计478080元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
一审本诉受理费11338元，减半收取5669元，保全费4320元，合计9989元，由徐良玉、ＸＸ祥负担6086元，宁波市北仑区大碶日发铸件厂负担3903元。一审反诉案件受理费11914元，减半收取5957元，由徐良玉、ＸＸ祥负担3807元，宁波市北仑区大碶日发铸件厂负担2150元。
二审案件受理费10392元，由徐良玉、ＸＸ祥负担6092元，宁波市北仑区大碶日发铸件厂负担4300元。
本判决为终审判决。
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审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年十一月一日
书记员 桂红艳