苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初字第9597号
原告:杨庆芝,女,1945年10月7日生,汉族，住苏州。
原告:王晓平,女,1966年5月4日生,汉族，住苏州工业园区东方。
原告:王忠玉,男,1967年12月20日生,汉族，住苏州工业园区东方。
原告:王忠林,男,1972年3月3日生,汉族，住苏州市吴中区。
原告:王忠明,男,1970年4月8日生,汉族，住苏州市相城区。
上述五原告共同委托诉讼代理人：殷少勇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
上述五原告共同委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被告:刘祥明,男,1963年4月5日生,汉族，住苏州,现于江苏省江宁监狱服刑。
被告:吴国英,女,1968年1月6日生,汉族，住苏州。
被告:刘某,女,1990年11月19日生,汉族，住苏州市姑苏区。
第三人：中国建设银行股份有限公司苏州分行，统一社会信用代码91320594837700981U，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人：张伟煜，行长。
委托诉讼代理人：黄纯祖，系该公司员工。
委托诉讼代理人：陈月，系该公司员工。
原告杨庆芝、王晓平、王忠玉、王忠林、王忠明诉被告刘祥明、吴国英、刘某动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日受理后，由代理审判员谢淑敏适用简易程序独任审理，后依原告申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称“建行苏州分行”）作为第三人参加诉讼。后因被告下落不明，本案采用公告送达，并转为适用普通程序审理，由审判员杨俊与人民陪审员周惠明、孙令奇组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行审理。原告王忠玉及五原告共同委托代理人孙青鹏，被告刘祥明，第三人建行苏州分行委托代理人黄纯祖到庭参加诉讼，被告吴国英、刘某经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨庆芝、王晓平、王忠玉、王忠林、王忠明的诉讼请求为：1、请求依法确认王建会、杨庆芝与被告刘祥明2003年4月3日签署的《房屋买卖合同书》有效；2、请求法院依法判令被告继续履行《房屋买卖合同书》将位于苏州工业园区唯亭镇古娄一村26幢106房屋立即过户给原告；3、请求法院判令被告支付原告违约金35400元；4、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：王建会、杨庆芝与刘祥明在2003年4月3日签署《房屋买卖合同书》一份，约定刘祥明将其自有房屋苏州工业园区唯亭镇古娄一村26幢106房屋出售给王建会、杨庆芝，房屋总价为11.8万元，合同签署后王建会、杨庆芝依约向刘祥明支付了全部房款，刘祥明也将涉案房屋交付给王建会、杨庆芝使用至今。刘祥明取得涉案房屋产证后未配合办理过户手续，而是将涉案房屋抵押给建设银行苏州分行，刘祥明在2010年被追究刑事责任，王建会于2007年2月15日因病去世。原告认为该份《房屋买卖合同书》合法有效，刘祥明理应配合原告过户，故原告诉讼至法院。
被告刘祥明辩称：我方对原告的第一项和第二项诉请没有异议，但我方没有违约，故不承担违约金。
被告吴国英、刘某未到庭答辩。
第三人建行苏州分行辩称：若当事人愿意还清贷款、涤除抵押权，我方愿意在法院的组织下配合过户。
原告对此辩称：在能够确认涉案房屋可以过户到原告名下的前提下，原告愿意代刘祥明偿还贷款本息，之后再向刘祥明追偿。
经审理查明，2002年3月，被告刘祥明作为户主代表与动迁部门签订了拆迁私有住房产权调换协议书，被告刘祥明、吴国英、刘某共同安置于陈二新村3幢106室、19幢106室、19幢210室。前述陈二新村3幢106室房屋即为本案古娄一村26幢106室房产。
2003年4月3日，刘祥明（甲方）与王建会（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，合同第一条约定：今有甲方自愿将座落在苏州市跨塘镇古娄三村3幢106室房产卖给乙方，建筑面积70.48平方米，房屋价格11.8万元整（大写壹拾壹万捌仟元整）。合同第三条约定：房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清，过户手续主要乙方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。合同第四条约定：房屋支付方法：第一次付款人民币叁万元整（30000元），其余捌万捌仟元在03年4月10日以前付清。合同第六条约定：任何一方不能履行合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之30给对方作为违约金。被告刘祥明在合同甲方处签字，甲方处另有“吴妹妹”签字字样；王建会及杨庆芝在合同乙方处签字，并写明了身份证号。此后，王建会支付了购房款118000元，被告刘祥明将涉案房屋交给王建会及杨庆芝使用至今。2005年3月25日，苏州工业园区古娄一村26幢106室产权登记于刘祥明、吴国英名下。
2003年7月8日，案外人吴妹妹冒充刘祥明妻子吴国英的签名，与建行苏州分行签订《个人消费额度借款抵押合同》，将古娄一村26幢106室作为担保，骗取银行贷款10万元用于赌博和归还赌债。2005年7月13日，涉案的106室抵押登记给建行苏州分行。第三人建行苏州分行说明，截止至2017年5月25日，被告刘祥明尚欠贷款本息223766.03元，第三人表示：如原告代替被告刘祥明偿清所欠贷款本息，其愿意配合涤除抵押权。原告表示：如法院能够判决房屋办理过户手续，我方愿意代替刘祥明偿还贷款本息，之后再向刘祥明追偿。
2005年11月，王建会、杨庆芝起诉被告刘祥明、吴妹妹。2007年5月10日，本院（2005）园民一初字第1182号《协助执行通知书》就涉案的古娄一村26幢106室限制转移，限制期限从2007年5月10日至2009年5月9日。2008年8月，原告王建会、杨庆芝撤回诉讼，本院（2005）园民一初字第1182-2号民事裁定书裁定准许撤诉。
另查明，王建会于2007年2月15日去世，其父母王振业、王李氏已先于王建会去世。王建会与杨庆芝生育子女王晓平、王忠玉、王忠明和王忠林四人，王建会于2007年去世，杨庆芝、王晓平、王忠玉、王忠明和王忠林为王建会的第一顺位法定继承人。
以上事实，由原告提交的《苏州工业园区拆迁私有住房产权调换协议书》、《苏州工业园区拆迁住房现场测量表》、不动产登记簿、《房屋买卖合同书》、死亡殡葬证、户口注销证明、证明、户口迁移证、收条、相关裁判文书及庭审笔录等证据，第三人提交的账户信息等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，当事人意思表示一致依法成立的合同，对双方具有法律约束力。涉案的房屋买卖合同约定合同在双方签字后生效，涉案房屋的拆迁安置对象为刘祥明、吴国英和刘某三人，签订合同时刘某尚未成年，刘祥明系其法定监护人，被告吴国英虽未在房屋买卖合同上签字，但涉案房屋已经交付原告使用多年，吴国英对涉案房屋买卖一事应当知情。被告吴国英、刘某未到庭抗辩，且无相关证据证明其多年来曾向原告表示异议，应当视为对涉案房屋买卖事实的认可。本院据此认定涉案房屋买卖合同依法有效，原告相应诉请应予以支持。涉案房屋买卖合同依法成立、生效，双方当事人应当按照合同约定履行义务，原告在合同签订后按约向刘祥明支付了118000元购房款，已经履行了己方的合同义务，被告理应在取得产证后配合原告办理涉案房屋的过户手续。但因被告刘祥明原因，涉案房屋至今未能办理过户登记，被告已经构成违约，应当承担违约责任。原告按照合同约定主张被告刘祥明支付违约金35400元，有事实及法律依据，本院予以支持。因涉案房屋抵押予第三人建行苏州分行，第三人主张若当事人愿意还清贷款、涤除抵押权，其愿意配合办理涉案房屋过户手续，原告亦陈述愿意先代被告偿还贷款本息以涤除抵押权，因该事项系转移房屋产权登记中的必经流程，本案中一并予以判明。涉案房屋产权转移登记后，原告可就代被告刘祥明偿还第三人的借款本息向被告追偿。被告吴国英、刘某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认王建会、杨庆芝与被告刘祥明于2003年4月3日签署的《房屋买卖合同书》有效；
二、原告杨庆芝、王晓平、王忠玉、王忠林、王忠明应于本判决生效之日起七日内代替被告刘祥明向第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行清偿以苏州工业园区古娄一村26幢106室房屋作抵押担保的剩余借款本息（含罚息），被告及第三人应在上述借款本息（含罚息）结清后七日内协助原告办理该房屋的抵押权注销登记手续；
三、被告刘祥明、吴国英、刘某应于上述第二项判决内容履行完毕之日（以第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记时间为准）起七日内协助原告杨庆芝、王晓平、王忠玉、王忠林、王忠明办理苏州工业园区古娄一村26幢106室的房屋产权过户登记手续，将该房屋过户登记至原告名下；
四、被告刘祥明应于上述第二项判决内容履行完毕之日（以第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记时间为准）起十五日内返还原告杨庆芝、王晓平、王忠玉、王忠林、王忠明代其垫付的剩余借款本息（含罚息，金额以还款当日原告实际代为支付的金额为准）；
五、被告刘祥明应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨庆芝、王晓平、王忠玉、王忠林、王忠明违约金35400元。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取8548元、公告费690元，合计9238元，由被告刘祥明负担。被告刘祥明负担款项已由原告预交，本院不再退还，由被告刘祥明应在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 杨 俊
人民陪审员 周惠明
人民陪审员 孙令奇
二〇一七年六月三十日
书 记 员 谢天一
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