浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2002号
上诉人（原审被告）：洪维淼。
上诉人（原审被告）：陈小燕。
两上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：赵夏焱、富成立。
被上诉人（原审原告）：傅雪猛。
被上诉人（原审原告）：钟丽贤。
两被上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：吴正亮。
上诉人洪维淼、陈小燕为与被上诉人傅雪猛、钟丽贤房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年2月10日，洪维淼向傅雪猛、钟丽贤出具收款凭证，内容为：兹有出售方洪维淼于2015年2月10日收到购买方钟丽贤支付的位于文苑风情小区××幢××单元××室的购房定金款，共计10000元。同日，傅雪猛、钟丽贤与洪维淼、陈小燕签订《房屋转让合同》，约定：傅雪猛、钟丽贤向洪维淼、陈小燕购买位于杭州经济技术开发区文苑风情小区××幢××单元××室房屋，建筑面积42.81平方米，房屋转让价款350000元，一次性付款，傅雪猛、钟丽贤于2015年3月16日前将全部房款打入代理方账户，洪维淼、陈小燕自合同签订之日起，将房屋交付给傅雪猛、钟丽贤。除不可抗力因素外，出卖人未按约交房的，逾期超过7天，买受人有权追究出卖人的违约责任：出卖人支付违约金70000元，合同终止，实际经济损失与支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实赔偿。同日，傅雪猛、钟丽贤与洪维淼、陈小燕又签订《房屋转让补充合同》，约定：双方协商该房屋的实际成交价为400000元，其中《房屋转让合同》签订合同价350000元，差额款作为该房屋的装修款50000元，傅雪猛、钟丽贤先前交付给洪维淼、陈小燕的购房定金10000元直接转为该房屋部分装修款，剩余装修款40000元傅雪猛、钟丽贤在过户前与税费一起打入居间方账户，待双方物业交割完毕后转付洪维淼、陈小燕。
上述合同签订后，傅雪猛、钟丽贤按约向房产代理公司支付了购房款。2015年3月10日，案涉房屋被平阳县人民法院查封，洪维淼、陈小燕未向傅雪猛、钟丽贤交付房屋。房产代理公司已将购房款退还傅雪猛、钟丽贤。
原审法院认为：傅雪猛、钟丽贤与洪维淼、陈小燕签订的《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》合法有效，对双方具有约束力，傅雪猛、钟丽贤应当按约向洪维淼、陈小燕交付房屋。但合同签订后，房屋被平阳县人民法院查封，洪维淼、陈小燕未能按约向傅雪猛、钟丽贤交付房屋，致使合同不能实际履行。根据双方合同中约定，出卖人未按约交房的，逾期超过7天，买受人有权终止合同，故傅雪猛、钟丽贤要求解除合同的请求，具有合同依据，该院予以支持。2015年2月10日，傅雪猛、钟丽贤向洪维淼、陈小燕支付了定金10000元，同日，双方签订了《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》，并在《房屋转让补充合同》中约定购房定金10000元直接转为该房屋部分装修款，本案中10000元定金应当为立约定金，作为订立主合同担保，主合同签订后，定金抵作了装修款，故傅雪猛、钟丽贤要求洪维淼、陈小燕双倍返还定金20000元的请求，于法无据，洪维淼、陈小燕仅需返还傅雪猛、钟丽贤已支付的款项10000元。傅雪猛、钟丽贤要求洪维淼、陈小燕支付违约金70000元的诉请，洪维淼、陈小燕抗辩违约金过高，要求予以调整，该院认为，虽然合同中约定了违约金70000元，但约定的违约金过高，结合本案傅雪猛、钟丽贤的损失情况、合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌情调整违约金为40000元。洪维淼、陈小燕关于其并未违约，本案属于不可抗力情形的抗辩意见，于法无据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该院于2015年5月15日作出如下判决：一、傅雪猛、钟丽贤与洪维淼、陈小燕签订的《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》于判决生效之日起解除。二、洪维淼、陈小燕于判决生效后十日内返还傅雪猛、钟丽贤10000元。三、洪维淼、陈小燕于判决生效后十日内支付傅雪猛、钟丽贤违约金40000元。四、驳回傅雪猛、钟丽贤的其他诉讼请求。如洪维淼、陈小燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元，由傅雪猛、钟丽贤负担456元，洪维淼、陈小燕负担569元。
宣判后，上诉人洪维淼、陈小燕不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：本案判决违约金明显过高，远超傅雪猛、钟丽贤实际损失，应当予以减免和减少。根据合同法解释二第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时，该条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据一审庭审陈述及傅雪猛、钟丽贤提交的证据，傅雪猛、钟丽贤的主要损失为来回杭州的差旅费用以及资金占所造成的利息损失。上述费用显然远小于1万元，一审判决对违约损失认定畸高，应予以下调，并以损失的百分之三十为限。二、一审判决未充分就损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等作出公平合理的衡量。本案讼争房产在合同签订时，并未被法院查封，直至双方签订买卖合同之后一个月，才被查封、限制交易。洪维淼、陈小燕主观不存在故意或过失，对这一事实的发生是不知情的，也无法控制。房产交易最终无法完成，与洪维淼、陈小燕主观无关，不应认定洪维淼、陈小燕具有严重过错。另一方面，傅雪猛、钟丽贤在履行合同过程中仅支付了先期1万元现金，合同价款未全部履行。综上，请求二审法院撤销原判第三项内容，洪维淼、陈小燕不需支付违约金。
被上诉人傅雪猛、钟丽贤答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。根据双方签订的合同，傅雪猛、钟丽贤已经履行了合同，但洪维淼、陈小燕在签订购房合同时，已经知道该房产涉及诉讼案件并进入执行程序，洪维淼、陈小燕存在明显的过错。洪维淼、陈小燕的上诉请求不符合事实及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：傅雪猛、钟丽贤在与洪维淼、陈小燕签订《房屋转让合同》及《房屋转让补充合同》后，已按约向房产代理公司支付了购房款，但由于案涉房屋被人民法院查封，洪维淼、陈小燕无法履行交付房屋的合同义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。洪维淼、陈小燕关于原审判决认定的40000元违约金过高的上诉主张，虽然案涉合同约定了违约金为70000元，但在洪维淼、陈小燕主张约定违约金过高，应予调整的前提下，原审法院已根据本案合同的实际履行情况，结合当事人过错程度、预期利益等因素，并依据公平原则和诚实信用原则作出衡量，酌情下调违约金至40000元应属合理，本院予以确认。综上，洪维淼、陈小燕的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人洪维淼、陈小燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年八月三十一日
书记员 何英杰