江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终77号
上诉人（原审原告）：朱建红，女，1975年11月12日出生，汉族，江西省樟树市人，住江西省樟树市。
被上诉人（原审被告）：江西樟树市广厦房地产开发有限公司，住所地江西省樟树市药都北大道塄上罗家，统一社会信用代码91360982741953781C。
法定代表人：傅杰，该公司总经理。
上诉人朱建红为与被上诉人江西樟树市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，江西省樟树市人民法院（2016）赣0982民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员罗武平、李星宇参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱建红上诉请求：依法改判支持上诉人关于利息损失的诉讼请求，即从2014年1月23日起按照江西省农商银行同期利率计算利息，增加利息26126元。事实和理由：上诉人用于购房的资金来源系上诉人向江西省农商银行樟树支行的贷款，2012年8月上诉人向该行贷款400万元，其中279621元用于支付本案购房款及相关费用。现由于被上诉人违约，应向上诉人返还购房款并赔偿损失，上诉人向银行支付的贷款利息属于上诉人的损失，而一审法院仅按照人民银行的同期贷款利率判决支付利息是错误的。
被上诉人广厦房地产公司未答辩。
朱建红向一审法院起诉的请求：1、请求依法解除其与广厦房地产公司签订的商品房买卖合同；2、判令广厦房地产公司退还购房款及其他款项279621元，并承担利息82391.25元（利息自2014年1月23日起按银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费由广厦房地产公司承担。
一审法院认定事实：2014年2月10日，双方当事人签订了一份《商品房买卖合同》，约定朱建红购买广厦房地产公司开发的位于樟树市沿江路与淦阳路拐角处3-1511住房一套。采取一次性付款方式购买，房款总额为265621元，契税、办证费等为14000元，合计279621元，朱建红已于2014年1月22日向广厦房地产公司一次性付清。合同约定，2015年9月30日交房，2015年12月31日前办理产权凭证并交付给朱建红。后因广厦房地产公司逾期交房且交房条件未达到合同约定的条件，朱建红遂诉至法院，提出了前述诉讼请求。
一审法院认为：双方当事人签订《商品房买卖合同》后，广厦房地产公司未按照合同约定的条件及时交房，按照合同约定，朱建红有权要求解除合同并获得损失赔偿，对于朱建红的诉讼请求依法予以支持，但利息的计算应按照中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：江西樟树市广厦房地产开发有限公司返还朱建红购房款265621元、契税、办证费等14000元，以上款项合计279621元及利息（自2014年1月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿时止）限本判决生效后立即支付。案件受理费6730元由江西樟树市广厦房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，上诉人朱建红提供了一份樟树市农村商业银行营业部的《银行利息流水单》，用以证明其向该行贷款400万元而支付的利息情况。本院认为，该证据载明的是个人经营性贷款，并非购买房屋的抵押贷款，朱建红支付的是其个人经营贷款的利息，与本案房屋买卖合同并无关联性，该证据不能作为认定本案事实的依据。经审理查明，一审查明的事实属实，二审予以确认。另外，一审遗漏了部分事实，根据双方签订的《商品房买卖合同》内容，二审补充如下：《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：……出卖人如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部购房款，并按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……。
本院认为，本案争议的焦点为本案应该适用中国人民银行的基准利率还是樟树市农村商业银行的利率计算利息损失问题。首先，本案属于开发商未按照合同约定的条件交房而解除购房合同，对此开发商应该承担赔偿购房人损失的违约责任。但本案双方订立的购房合同约定的违约金明显过分低于购房人的实际损失，故根据我国合同法第一百一十四条的规定，购房人可以申请人民法院增加违约金。本案违约金应当相当于因违约所造成的购房人银行利息损失，即双方订立合同应当预见到的中国人民银行公布的贷款利息损失。其次，朱建红的个人经营性贷款明显不属于双方可以预见的损失，经营性贷款的利率亦与本案没有关联性。因此，一审按照中国人民银行的同期贷款利率判决广厦房地产公司向朱建红支付利息损失并无不当，朱建红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律和处理不当，漏判了朱建红的诉讼请求，二审依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省樟树市人民法院（2016）赣0982民初1249号民事判决，即江西樟树市广厦房地产开发有限公司返还朱建红购房款265621元、契税、办证费等14000元，以上款项合计279621元及利息（自2014年1月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿时止）限本判决生效后立即支付；
二、解除朱建红与江西樟树市广厦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；
三、驳回朱建红的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6730元，由被上诉人江西樟树市广厦房地产开发有限公司负担；二审案件受理费453.15元，由上诉人朱建红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
代理审判员 罗武平
代理审判员 李星宇
二〇一七年四月五日
书 记 员 张 媛
附：本案适用的相关法律规定
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。