陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0924民初684号原告（反诉被告）：紫阳县华国房地产开发有限公司（以下简称“华国房产公司”）。住所地：紫阳县环城路西段南侧。统一社会信用代码：9161092467152151XT。法定代表人：罗伦才，男，汉族，1960年12月11日生于陕西省紫阳县，住紫阳县。公司董事长职务。委托诉讼代理人：陈小朋，男，汉族，1974年10月23日出生，住紫阳县。公司员工。委托诉讼代理人：胡先波，陕西汉水律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹和坤，女，汉族，1982年4月13日生于陕西省紫阳县，住紫阳县。委托诉讼代理人：陈龙，陕西仁和万国律师事务所律师。原告（反诉被告）华国房产公司与被告（反诉原告）曹和坤买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）华国房产公司于2017年5月17日向本院提起本诉，被告（反诉原告）曹和坤于2017年6月14日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，于2017年7月11日、8月10日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华国房产公司的委托诉讼代理人陈小朋、胡先波，被告（反诉原告）曹和坤及其委托诉讼代理人陈龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告华国房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的HGXXXX011号《商品房买卖合同》；2.要求被告支付违约金17700元（590,000元×3%）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月14日签订了《商品房买卖合同》，合同约定将原告位于紫阳县某镇原农贸市场地块，项目名“华国•金华商城”五单元一层5-9号房48.29平方米商铺按每平方米16,359元，共计790,000元整出售给被告。约定付款方式为：买受人2015年11月14日支付人民币100,000元整，2016年3月8日前再支付220,000元整，余款490,000元办理按揭。合同签订后被告2015年11月16日首付了人民币100,000元整购房款，2016年4月4日再付了100,000元整。后被告一直未再支付余款。且因银行政策调整，被告一直无法办理按揭贷款。进而导致原告一直无法向被告交付房屋，致使本案争议的房屋一直闲置至今。现起诉至人民法院，要求解除双方2015年11月14日签订的HGXXXX011号《商品房买卖合同》。原告（反诉被告）华国房产公司为支持其诉讼请求，向法院提交了以下证据：1、原告营业执照副本复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件，用于证明原告华国房产公司的身份信息及诉讼主体资格。2、商品房预售许可证，用于证明预售商品房交易的合法性。3、商品房买卖合同（HGXXXX011），用于证明原、被告双方房屋买卖合同的具体规定，以及被告违约。4、订房款收据存根联，用于证明被告迟延付款构成违约的事实。5、中国工商银行陕西省分行文件，工银陕办法2016（304）号关于《加强个人住房、个人商品房贷款管理的通知》复印件，特别是第六条的规定证明了工商银行已经暂停受理县域个人商用房贷款业务，同时证明被告不能办理银行按揭。本诉被告曹和坤辩称：1、被告根据合同约定曾多次向原告要求交付房款，但原告出于自身原因多次提出待按揭办理后再交款而拒收房款，故被告并未违约。2、原告称因银行政策调整被告一直无法办理按揭贷款不是事实，更不能成为原告拒不履行合同甚至单方解除合同的理由，原告所建楼盘商铺不具备银行按揭贷款条件，银行拒绝对该楼盘的商住楼发放贷款。即该楼盘的商铺根本不能办理银行按揭，出卖人自身原因无法办理按揭贷款，却隐瞒该事实与买受人签订按揭方式的买卖合同，具有欺诈行为。3、从本案的事实和证据来看，原告无论是基于双方签订的《商品房买卖合同》还是基于法律规定，都没有解除合同的权利，请求法院依法驳回其诉讼请求。反诉原告曹和坤向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告华国房产公司履行《商品房买卖合同》，为反诉原告曹和坤办理按揭手续，或者参照银行按揭的方式，分20年即240期支付余下的47万元房款，每月支付1958.33元，按照合同约定的交房期限向反诉原告交付房屋；2、判令反诉被告支付因迟延交房给反诉原告造成的损失15,600元；3、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年11月14日，反诉原告曹和坤与反诉被告华国房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，反诉原告通过银行按揭方式买受被买受人华国•金华商城五单元一层5-9号房屋，按期向反诉被告支付首付款，并向反诉被告交付了第二笔房款，随即要求反诉被告为反诉原告办理按揭手续，履行合同义务。但反诉被告一直不为反诉原告办理按揭。双方同时约定，反诉被告应于2016年12月31日前向反诉原告交付房屋，但该楼盘至今未竣工验收，无法交付。在此期间，反诉原告多次要求反诉被告解决房屋按揭问题，反诉被告非但不予解决，反而向法院起诉要求解除合同。反诉原告购买的是用于经营的房屋，其迟延交付已为其造成了巨大的损失，反诉被告应对其违约行为给反诉原告造成的损失予以赔偿。为维护自身的合法权益，反诉原告根据法律规定，向法院提起反诉，请求法院查明事实，将本诉与反诉合并审理，维护反诉原告的合法权益。为支持其反诉请求和本诉答辩主张，反诉原告曹和坤向法院提交了以下证据：1、商品房买卖合同，证明目的有三：一是该合同为格式合同；二是买受人的付款方式是分期加银行按揭；三是逾期付款的解决方式，即使买受人逾期，本合同也不当然绝对解除。2、电话录音，用于证明原、被告之间就房屋按揭问题的交流过程。原、被告签订合同后，因反诉被告自身原因无法办理按揭，且拒不收取房款，视为违约行为。3、收款收据，用于证明反诉被告将同一商铺卖与两人的事实，原告要求解除合同的根本原因是将同一商铺卖与两人，无法向反诉原告交付商铺，该行为构成欺诈。4、按揭贷款业务合作协议，用于证明银行给华国•金华商城项目的按揭贷款合作情况。证明银行根本不可能对该项目商铺发放贷款，因银行给该公司项目合作放贷的最大额度只有20万元，且用途只限于住宅，因此该公司是在商铺根本不可能获得银行按揭贷款的情况下与被告签订了按揭付款协议，是明显的欺诈行为，并非所谓的政策调整导致无法办理按揭贷款。5、房屋租赁合同，用于证明反诉被告无法向反诉原告交付房屋，反诉原告不得不租房，造成损失的事实。根据反诉原告曹和坤的申请，法庭准许证人夏德珍出庭作证，该证人证实其陪同反诉原告于2016年4月曾两次去反诉被告处交付房款，对方均拒收。反诉被告华国房产公司辩称：1、本案涉案的合同已出现法定的解除事由，本诉原告已提起解除合同的诉讼请求；2、反诉原告提出的反诉请求是建立在办理按揭是出卖方义务的前提下提出的，因此其反诉理由不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。经质证，被告（反诉原告）曹和坤对原告（反诉被告）提交的证据1和证据2的真实性及证明目的予以认可，对证据3、4、5的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。原告（反诉被告）华国房产公司对被告（反诉原告）曹和坤提交的证据1、2、3、4、5的真实性予以认可，但对其证明目的提出异议。对证人夏德珍的证言，原告（反诉被告）华国房产公司认为是孤证，不能作为证据使用。经认证，对被告（反诉原告）提交的证据5，因其在2017年4月已对争议房屋进行了占用，故该证据与本案没有关联性，不作为证据采信。双方提交的其他证据及其证人证言，内容客观真实，与本案具有关联性，均作为证据予以采信，但对其证明目的综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，原告（反诉被告）华国房产公司取得紫（2015）房预售证第003号商品房预售许可证，预售房屋项目名称为某镇华国金华商城，共264套房屋。2015年11月14日，原告（反诉被告）华国房产公司与被告（反诉原告）曹和坤签订了HGXXXX011号《商品房买卖合同》，合同对各项事宜进行了约定，所购房屋为五单元一层5-9号房，面积48.29平方米，单价每平方米16,359元，总房价款790,000元。其中对付款方式约定为：“买受人于2015年11月14日交纳房屋首付款100,000元整，第二次付款220,000元整，于2016年3月8日之前全部付清，余款470,000元办理银行按揭”。合同签订后，2015年11月16日、2016年4月4日，被告（反诉原告）曹和坤分别向原告（反诉被告）华国房产公司交付房款100,000元、100,000元。2016年4月下旬，被告（反诉原告）曹和坤交付第二次预付款120,000元时，原告（反诉被告）华国房产公司予以拒收，2017年3月25日，被告（反诉原告）曹和坤再次交付第二次预付款120,000元时，原告（反诉被告）华国房产公司以被告（反诉原告）曹和坤无法对下余购房款470,000元办理银行按揭为由，拒收该120,000元购房款。另查明，2015年12月23日，原告（反诉被告）华国房产公司与中国工商银行股份有限公司安康分行（甲方）签订了工银安按揭字[2015]024号按揭贷款业务合作协议。同意由中国工商银行股份有限公司安康分行作为紫阳县某镇华国·金华商城项目的按揭贷款办理银行。2016年7月14日，中国工商银行陕西省分行办公室下发了工银陕办发[2016]304号关于《加强个人住房、个人商品房贷款管理的通知》，其中第六项内容为“严控县域个人商用房及住房贷款风险，对借款人户籍为农业户口的，要严格调查其工作稳定性和还款能力真实性，鉴于全省县域经济目前的实际状况，省行决定自本文件下发之日起暂停受理县域个人商用房贷款业务”。再查明，2015年4月23日，原告（反诉被告）华国房产公司与赵邦安签订了HGXXXX006号《商品房买卖合同》，将本案争议房屋卖与赵邦安，并已收取购房款644,625元。本院认为，本案的争议焦点有二：一是原告（反诉被告）华国房产公司是否享有合同解除权及该合同能否解除；二是双方有无违约行为。关于焦点一,本案中，双方对购房款的付款方式及期限进行了约定，其中余款470,000元约定为“办理银行按揭”。该约定对如何办理及何时办理完毕均不明确，视为约定不明。从查明的事实看，原告（反诉被告）华国房产公司与工商银行安康分行签订有合作协议，但2016年7月14日，中国工商银行陕西省分行办公室下发了工银陕办发[2016]304号关于《加强个人住房、个人商品房贷款管理的通知》，暂停受理县域个人商用房贷款业务。原告（反诉被告）华国房产公司认为被告（反诉原告）曹和坤无法办理银行按揭，签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，于2017年5月17日向法院起诉行使解除权，未超出一年内的法定期间。关于该合同能否解除，《商品房买卖合同》对余款470,000元仅约定为：“办理银行按揭”，双方对余款的支付方式和支付期限发生分歧时，未能达成一致意见，被告（反诉原告）曹和坤自合同签订后既未到银行积极办理按揭业务，又明确表示无法完成一次性支付尾款470,000元，故该合同的目的已无法实现，对原告（反诉被告）华国房产公司要求解除与被告（反诉原告）曹和坤签订的HGXXXX011号《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，原告（反诉被告）华国房产公司应向被告（反诉原告）曹和坤返还预付房款200,000元，同时，根据公平原则，应支付资金占用期间的利息。被告（反诉原告）曹和坤要求继续履行《商品房买卖合同》，并由原告（反诉被告）华国房产公司为其办理银行按揭手续，或者参照银行按揭方式支付尾款，因办理银行按揭并非原告（反诉被告）华国房产公司的法定或约定义务，故对被告（反诉原告）曹和坤的反诉请求一、二项均不予支持。关于焦点二,被告（反诉原告）曹和坤前两次付款时间虽与《商品房买卖合同》约定有所迟延，但原告（反诉被告）华国房产公司均予以接收且未提出异议，被告（反诉原告）曹和坤第三次付款迟延的原告是因为了解到涉案房屋有一房二卖的情形，且对尾款无法办理银行按揭，故被告（反诉原告）曹和坤迟延付款不构成违约。同时，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）因为一房二卖导致无法按期交付房屋，本院认为，原告（反诉被告）华国房产公司虽将本案涉案房屋与曹和坤、赵邦安均签订了房屋买卖合同，但原告（反诉被告）华国房产公司与二买受人均未办理房屋产权过户手续，也未交付房屋，与曹和坤的买卖合同目的仍有实现的可能性，该行为不构成违约，故双方在本案中均未违约。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第一款第（四）项、第一百三十条、第一百六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）紫阳县华国房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曹和坤于2015年11月14日签订的《商品房买卖合同》。二、原告（反诉被告）紫阳县华国房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）曹和坤预付的购房款200,000元。其中100,000元自2015年11月16日、100,000元自2016年4月4日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息至全部返还预付房款日止。三、驳回原告（反诉被告）紫阳县华国房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曹和坤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费240元，由原告（反诉被告）紫阳县华国房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费190元，由被告（反诉原告）曹和坤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  刘忠剑审 判 员  李普生人民陪审员  李德义二〇一七年九月二十一日书 记 员  姜国强