湖南省邵东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵东民初字第1481号
原告（兼反诉被告）李中园。
委托代理人欧阳志，湖南白泉律师事务所律师。
被告（兼反诉原告）宁红林。
被告（兼反诉原告）李秀连，系宁红林之妻。
上列二被告共同委托代理人赵美珍，湖南宏彦律师事务所律师。
原告李中园与被告宁红林、李秀连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，在案件审理中，被告宁红林、李秀连于2015年6月15日提起反诉，本院受理后决定合并审理。依法组成由审判员赵双石担任审判长，与人民陪审员曾有能、人民陪审员谢植福组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告（兼反诉被告）宁红林及其委托代理人欧阳志、被告（兼反诉原告）宁红林、李秀连及其委托代理人赵美珍均到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告李中园诉称，2008年11月16日，原、被告签订了房屋租赁协议，由原告租赁二被告位于火厂坪镇新华路25号的一楼两间门面，用于经营服装。租赁期间为2008年11月16日至2016年11月6日止，年租金19000元，后期租金参照对面、隔壁的租金随行就市确定价格。2013年11月16日，因租金上涨，双方物就该门面的租金事宜达成补充协议，约定2013年11月16日至2014年5月6日半年租金上涨为19000元，后期租金随对面赵佰芹的门面租赁价格确定。2015年4月8日，被告突然通知原告，称该门面不再租赁给原告，拒收租金，并且阻挠原告经营，经火厂坪居委会、派出所协调未果，被告于2015年5月17日将原告承租门面上锁且断电断水，不允许原告经营，5月22日，被告又纠集数人将原告招牌打烂，损毁原告店面墙柱装饰。故请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁协议合法有效，解除租赁合同；2、二被告赔偿原告工资、货物、房租、税费、可得利益等损失5万元（最终赔偿金额以鉴定结论为准）；3、诉讼费由二被告负担。
为支持其主张，原告（兼反诉被告）李中园向本院提交了以下证据：
1、原告身份证，拟证明原告诉讼主体资格；
2、二被告户籍资料，拟证明二被告身份情况；
3、租赁协议，拟证明双方的房屋租赁关系；
4、补充协议，拟证明原、被告间租金进行调整，后期门面租金价格随对面赵佰芹房屋门面价格确定；
5、派出所对宁红林询问笔录，拟证明房屋租期8年，现租赁期限未届满，被告喊人殴打原告的事实；
6、派出所对王喜容询问笔录，拟证明被告通过拉闸等方式不允许原告经营，被告纠集数人殴打原告的事实；
7、派出所对李中园询问笔录，拟证明房屋租赁未到期，被告违约阻止原告经营的事实；
8、派出所对罗玉荣的询问笔录，证明内容同证据7；
9、赵佰芹与李中园协议书，拟证明参照门店的价格为36000元每年；
10、鉴定结论，旨在证明因被告锁门造成原告商品损失和招牌损失共计2425元，鉴定费500元。
被告（兼反诉原告）宁红林、李秀连辩称，原告李中园诉称的事实与客观事实不符，2015年4月8日，宁红林通知李中园交纳下年度房租，租金标准以对面赵佰芹房租为准，但李中园不同意涨房租，次日李中园找宁红林兄嫂申艳华说好话，少涨点租金，宁红林答复中间人申艳华按协议涨价。2015年5月15日早上，宁红林找李中园催收下年度租金，李中园拒绝按协议涨价并拒交房租，次日晚宁红林找到申艳华陪同去找李中园夫妇催收租金，李中园断然拒绝，同年5月17日早上7时许，宁红林通知李中园，未交房租，停止使用房屋。李中园不同意并且把宁红林家整栋房屋供电剪断，将自来水管搞断，至使自来水流失将近一天。同时李中园还纠集人员意图伤害二被告。5月17日下午傍晚，李中园之妻才将搞断的电线水管修好。根据双方签订的协议约定，李中园应该在2015年4月6日前，应按对面赵佰芹的房租标准交给56000元下年度房租，李中园拒绝交纳房租，强占门面，剪断供电线和搞断自来水管，故反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告李中园按
56000元每年的标准交纳2015年5月17日至交付房屋之日止的房租，交付水费、电费1065元；3、判令反诉被告李中园退还租赁房屋，并将房屋恢复原状。
被告（兼反诉原告）宁红林、李秀连为支持其主张，向本院提交了以下证据：
11、房屋租赁合同及房屋租赁协议，拟证明双方的房屋租赁关系，及双方约定按赵佰芹的房租随行就市；
12、赵佰芹证词、调查笔录、赵佰芹门面租赁协议书，拟证明赵佰芹房租自2015年3月2日起至2016年3月2日止的房租是56000元/年；
13、申艳华调查笔录及当庭证言，拟证明双方在纠纷过程中对宁红林房屋断水断电的是李中园，锁门面是双方协商好的，双方纠纷的原因是李中园不同意门面租金涨价；
14羊冬去调查笔录及当庭证言，拟证明双方纠纷过程中李中园对宁红林家断水断电，锁门是双方协商好的，法院于2015年6月4日经双方在场，将门打开，当时李中园开两把锁，宁红林开一把锁，双方纠纷的原因是李中园不同意涨价；
15李春香调查记录，拟证明内容同证据3、4；
16、火厂坪居委会证明，拟证明居委会并未调处双方的租赁矛盾，原告说假话；
17、水费收据，证明流失的水费560元，
经庭审质证，被告（兼反诉原告）对原告（兼反诉被告）的证据质证认为，原告（兼反诉被告）证据1、2、3、4、9、10真实性无异议，对证据5真实性无异议，但对证据关联性有异议，证据6、7、8有异议，证据6是李中园员工，证据7、8都作了虚假陈述。原告（兼反诉被告）对被告（兼反诉原告）的证据质证认为，证据11与证据3不一致，应以证据3为准，补充协议无异议，证据12因赵佰芹与宁红林是几十年的邻居，内容不真实，证据13、14、15与被告（兼反诉原告）有利害关系，有亲属关系，内容不真实，证据16无证明人签名，不真实，证据17系2015年4月3日票据，与事实不符，不能采信。
本院经审查认为，原告（兼反诉被告）证据1、2、3、4、9、10被告（兼反诉原告）对其真实性无异议，来源合法，可以认定，证据5、6、7、8为纠纷中火厂坪派出所对双方及证人的询问笔录，可以综合采信；对被告（兼反诉原告的证据），证据11与原告提交的证据3、4内容一至，证据12来源合法，证据间可以印证，可以采信。证据13、14、15可以结合原告证据5、6、7、8综合采信，其中相互矛盾的内容不予采信。证据16无证明书写人签名，不予采信，证据17为纠纷发生前的水费收据，与案件无关，不予采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：
李中园为服装经营者，2008年11月16日，李中园与宁红林签订房屋租赁协议，宁红林将其位于邵东县火厂坪镇新华路25号两间门店出租给李中园经营服装，租期八年，房租费暂定为19000元/年，以后房租随行就市。2013年11月16日，双方经协商，宁红林（甲方）与李中园（乙方）又签订了一份协议书，约定：“经甲方乙方共同协商新华路25号门面租给乙方，即2013年11月16号至2014年5月16号止房屋租金暂付半年，壹万玖仟元整。2014年5（月）16号后，随对面赵佰芹（门）面相同价格，随涨就涨，随跌就跌，随行就市，双方不得非议。乙方如续租应提前一月与甲方商议，但必须提前一月交房租。如乙方不续租，乙方要转让但需甲方同意，在场。以上协议双方共同遵守。”此前双方并无纠纷，李中园房租已交至2015年5月16日。2015年5月8日，宁红林向李中园传达要租房屋必须按李佰芹房租56000元/年交房租，同时表示想收回房屋。次日，李中园请宁红林兄嫂申艳华做中间人，想要续租房屋并想要宁红林少涨房租。同年5月16日，申艳华陪同宁红林找到李中园协商房屋租赁问题无果，宁红林当晚对门面断电。5月17日早上，宁红林在李中园经营的门面上张贴“危房请勿靠近”的告示，并声明房租已经到期，要收回房屋。并将李中园承租的门面圈闸门拉下来，李中园闻迅赶回论理，双方发生争执并发生斗殴，李中园将宁红林家电表断电，并损坏宁红林家水管。当日下午李中园之妻喊人修复。邵东县公安局火厂坪派出所对双方的行为均进行制裁。当日下午，李秀连将李中园承租门店加锁，李中园中止经营。2015年6月4日，李中园申请先予执行，请求责令宁红林将其加锁的门锁打开让李中园继续经营。本院裁定宁红林李秀连打开原告租赁门店锁具，不得妨碍原告李中园继续经营。宁红林于2015年6月4日履行了本院先予执行裁定。此后李中园继续经营至今。李中园打开门店后，发现部分商品霉变损坏。李中园于2015年6月5日申请对歇业期间的工资、受损的商品、歇业期间的房租、税费和歇业至合同期满期间损失的可得利益及装修残值进行价值鉴定。本院于2015年6月11日经双方在场对霉变损害商品登记造册，邵东县价格事务所价格鉴定结论为：价格鉴定标的的价格为：￥2425元（人民币贰仟肆佰贰拾伍元整）包括霉变衣裤63件计价857元，水浸男裤16件768元，门面招牌修复费800元。对李中园租赁的门面歇业期间的工资、房租及歇业和因解除合同损失的可得利益、装饰残值、因委托方无法提供确切的依据，本次不做价格鉴定。
另查明，双方2013年11月16日签订的协议书约定的参照门面对面赵佰芹的门面租金为：赵佰芹房租自2015年3月2日起至2016年3月2日止的房租是56000元/年
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方因租赁期间对房租和解除合同协商不成而酿成纠纷，现双方都请求解除租赁合同，对解除合同双方已无争议。故本案的争议焦点为，一、被告（兼反诉原告）宁红林、李秀连的行为是否给原告（兼反诉被告）李中园造成损失，李中园损失的大小及责任分配，二，2015年5月16日后至解除合同李中园交付房屋之日房租如何确定。三、原告（兼反诉被告）的行为是否给被告（兼反诉原告）宁红林造成损失，宁红林、李秀连损失的大小及责任分配。关于争议焦点一，本院认为，李中园因双方纠纷发生锁门造成的商品霉变和门面招牌修复费，经鉴定的损失为2425元，用去鉴定费500元，本院予以确认；被告（兼反诉原告）在合同未到期，双方协商无果的情况下，单方终止合同，对原告正在营业门店关门上锁，歇业时间为19天，歇业期间的房租因未达到合同目的，可以认定为案件损失。歇业期间造成的可得利益，税费损失和人员工资等损失客观存在，因李中园未提供确切的证据，本院根据房租比例，酌定为1500元。上述三项损失，因合同未到期，被告（兼反诉原告）宁红林未经合法途径依法解除合同的条件下，单方面终止合同，应负相应责任。对于争议焦点二，房租的确定，本院认为，双方于2013年11月16日签订的协议书是对以前房屋租赁合同的修改和补充，是双方的真实意思表示，双方应当遵照执行。赵佰芹的房租为56000元/年，故此确定宁红林、李秀连房屋自2015年5月17日起至李中园交付房屋为止，房屋租金按56000元/年计算。对于争议焦点三。本院认为，被告兼反诉原告对自己的损失提交的水费收据，系纠纷之前发生的票据，与案件没有关联，故反诉原告宁红林主张自己水费损失没有事实依据，本院不予支持。被告（兼反诉原告）宁红林、李秀连反诉要求将房屋恢复原状，但未就原告（兼反诉被告）因租赁行为对其房屋进行了有违合同的改变和改造，故该主张无事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告李中园与被告宁红林、李秀连的房屋租赁合同，限李中园于本判决生效后10日内向宁红林、李秀连交付承租房屋；
二、由被告宁红林、李秀连赔偿原告李中园损坏的货物及门面修复费2425元，鉴定费500元，赔偿原告李中园歇业期间的可得利益等损失1500元，二项共计4425元，限本判决生效后10日内付清；
三、由反诉被告李中园支付反诉原告宁红林、李秀连自2015年6月4日起（已扣减歇业期间19天）至交付承租房屋时止的房屋租金（租金标准按56000元/年计算）；
四、驳回原告李中园与被告宁红林、李秀连的其他诉讼请求。
本案受理费1550元，反诉受理费500元，共计2050元，由原告李中园负担1000元，由被告宁红林、李秀连负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。
审 判 长 赵双石
人民陪审员 曾有能
人民陪审员 谢植福
二〇一五年十二月十日
代理书记员 周美君
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。