浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1991号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑小文，男，1975年8月11日出生，汉族，住乐清市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市北白象镇龙湖标准件加工厂，住所地乐清市磐石镇磐西村，注册号330382609019366。
经营者：柯文雷，女，1971年1月9日出生，汉族，住乐清市。
委托诉讼代理人：叶海滨，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。
上诉人郑小文与被上诉人乐清市北白象镇龙湖标准件加工厂（以下简称龙湖标准件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2016）浙0332民初11915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑小文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙湖标准件厂一审诉讼请求，支持郑小文一审反诉请求。事实与理由：一、双方签订的《厂房租赁合同》依法成立并生效。对于案涉厂房未办理产权登记的情况，双方在签订合同时均知情。且乐清市住房和城乡规划建设局没有向郑小文发出限期拆除通知书。龙湖标准件厂腾退厂房是单方行为，租赁合同具备继续履行的条件。龙湖标准件厂要求解除合同，退还租金的请求不能予以支持。二、龙湖标准件厂仅向郑小文支付了140000元租金，尚有10000元租金至今未付。三、龙湖标准件厂在使用厂房、腾退厂房过程中未能尽到合理使用及注意义务，违背双方签订的《厂房租赁合同》第六条约定的由龙湖标准件厂保障厂房及附属设施处于适用和安全状态义务。造成郑小文的厂房地面瓷砖、大门等多处损坏，给郑小文造成极大的经济损失。一审以龙湖标准件厂自愿支付的6700元修补费用未弥补郑小文损失，该费用完全不足以将厂房的损失恢复原状。
龙湖标准件厂辩称，一、龙湖标准件厂要求解除房屋租赁合同符合法律规定以及双方合同的约定。乐清市住房和城乡规划建设局已于2016年5月13日向龙湖标准件厂发出限期拆除通知书，符合合同约定的“由于市政规划发展或其他不抗拒因素而必须终止合同时，乙方必须无条件同意，并终止合同，甲方应退还乙方剩余租金”的情况。二、龙湖标准件厂已经支付了2016年的租金15万元，有龙湖标准件厂的经营者柯文雷与郑小文的通话录音为证。其中现金给付14万，剩余1万元根据双方的协商已经由双方其他租赁合同中的押金及其他费用抵扣，包括押金5000元、石棉瓦修补3600元、三厢电修理1700元。请求驳回上诉。
龙湖标准件厂向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.郑小文立即向龙湖标准件厂退还房屋租金26700元及利息损失（自起诉之日起按年利率6%计算至实际还款日止）。
郑小文向一审法院反诉请求：1、龙湖标准件厂继续履行《厂房租赁合同》，支付2016年度余欠租金10000元；2、龙湖标准件厂赔偿因其损坏、挪用厂房设施、设备各项经济损失计47813元。郑小文于本案审理过程中变更第二项反诉请求如下：龙湖标准件厂赔偿因其损坏、挪用厂房设施、设备各项经济损失计55785元（其中瓷砖损失39940元、欧式铁艺大门损失4800元、办公室样品隔断玻璃损失595元、方管损失6750元、车间冷风机损失3700元）。
一审法院认定事实：2015年1月1日，龙湖标准件厂的经营者柯文雷（乙方）与郑小文（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于磐石镇磐西村的厂房租赁给乙方，租赁面积整体约1300平方米，租期自2015年1月1日至2019年12月31日共五年，前三年租金为150000元/年，乙方一次性付清第一年租金，其余每年须提前一个月付租金，违约责任部分约定“由于市政规划发展或其他不抗拒因素而必须终止合同时，乙方必须无条件同意，并终止合同，甲方应退还乙方剩余租金”。龙湖标准件厂向郑小文支付了2015年、2016年的租金各150000元，该事实由龙湖标准件厂的经营者柯文雷与郑小文的通话录音为证。
2016年5月13日，乐清市住房和城乡规划建设局以未经批准违法建设为由，向龙湖标准件厂发出行政限期拆除通知书，责令龙湖标准件厂“自通知送达之日起七日内自行拆除此建筑物（构建物或其他工程设施），逾期不拆除者，依法处理”。之后，龙湖标准件厂以设备机器多、另寻厂房需要时间为由申请延期腾空，最终于2016年8月底腾空完毕。之后，龙湖标准件厂要求郑小文退还未实际占用案涉厂房期间的租金50000元，扣除磐石镇磐西村老人协会退还的23300元外（庭审中郑小文自认案涉厂房的土地系磐石镇磐西村所有，厂房系郑小文所盖），余款26700元郑小文拒不退还。
经一审法院于2017年3月8日对案涉厂房组织现场勘查，发现案涉厂房内瓷砖上局部留存钢筋，并因搬迁机器设备造成瓷砖地面坑洞，同时发现瓷砖上有大面积的规则划痕；厂房内冷风机缺失一台，倾倒在厂房外农田内；厂房有大门两处，其中欧式铁门锈迹斑斑、局部腐烂断裂；样品间隔断玻璃无。
一审法院认为，案涉由郑小文出租给龙湖标准件厂的位于磐石镇磐西村的厂房并未取得产权登记，乐清市住房和城乡规划建设局向龙湖标准件厂发出行政限期拆除通知书，认定该厂房系违法建筑，龙湖标准件厂因而搬离该厂房，并无不妥，现龙湖标准件厂租赁目的已无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除之情形，故对龙湖标准件厂诉请解除案涉《厂房租赁合同》予以支持。郑小文否认该厂房系三改一拆对象，要求继续履行合同，与查明的事实不符，不予采纳。
根据通话录音内容，龙湖标准件厂的经营者柯文雷多次提及向郑小文交付了2016年的租金150000元，郑小文仅表示老人协会退还20000多元已经很好了，从始至终未反驳已收2016年度租金150000元的事实，因而郑小文以龙湖标准件厂未全额支付租金反诉其支付余欠租金10000元，不予支持。龙湖标准件厂于2016年8月底从案涉厂房内腾空，故有权要求退回2016年9-12月的租金50000元，扣除已从磐石镇磐西村老人协会处退回的23300元，现龙湖标准件厂诉请郑小文退回租金26700元并赔偿利息损失，于法有据，予以支持。郑小文辩称龙湖标准件厂自行搬离案涉厂房，并未与其沟通协商，因而无权要求退还剩余租金，系无理狡辩，不予采纳。
根据现场勘查情况，厂房内地面瓷砖损毁较严重，龙湖标准件厂在使用及腾退过程中造成地面瓷砖大范围规则划痕及坑洞，确已造成租赁厂房损失，应当向郑小文赔偿损失。然而，案涉厂房建成至今已长达十多年，自然损耗在所难免，且郑小文提供的照片无法证明系其交付龙湖标准件厂使用前的厂房地面瓷砖状况，因而难以通过价格鉴定确定实际损失，故对其鉴定申请不予准许。此外，郑小文主张欧式铁门、冷风机、隔断玻璃系龙湖标准件厂损坏以及挪用25根方管用于制作大门，证据不足，故对其赔偿请求不予支持。在本案诉讼过程中，龙湖标准件厂表示对其搬迁机器过程中造成地面瓷砖坑洞愿意支付6700元作为修补费用，并自愿在其诉请中予以扣减，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除龙湖标准件厂与郑小文于2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》。二、郑小文应于本判决生效之日起十五日内退还龙湖标准件厂租金20000元及利息损失（自2016年12月13日起按年利率6%计算至判决确定履行之日止）。款交一审法院转付。三、驳回郑小文的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费468元，减半收取234元，由龙湖标准件厂负担84元、郑小文负担150元；反诉受理费1445元，减半收取722.5元，由郑小文负担。
本院二审期间，郑小文向本院提交了一份录音资料，以证明龙湖标准件厂2016年的租金仅支付140000元。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：1.根据郑小文提供的录音资料内容，龙湖标准件厂法定代表人柯文雷、郑小文均认可龙湖标准件厂通过现金或转账方式支付145000元，其中5000元系郑小文另外租给龙湖标准件厂老房子（龙湖标准件厂租用于做员工宿舍，后因故退租）的押金。在录音中柯文雷主张未付的10000元租金由该5000元及电费等方式扣减。但不管是录音中还是审理过程中，郑小文均未作出同意抵扣的意思表示，相反在庭审中郑小文明确表示不同意抵扣。2.龙湖标准件厂一审中提供的录音，其主要内容是龙湖标准件厂要求郑小文退还部分租金。郑小文对龙湖标准件厂退还租金的要求提出异议，而对于龙湖标准件厂所称其支付150000元租金的事实未予确认。基于以上分析，本院认定龙湖标准建厂通过现金或转账方式向郑小文支付的2016年租金金额为140000元。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，关于合同的履行问题。乐清市住房和城乡规划建设局已经明确案涉房屋系违法建筑，要求限期拆除。郑小文认为租赁合同还可以继续履行，无法律依据，本院不予支持。
关于2016年租金支付问题。郑小文认为龙湖标准件厂仅支付了140000元租金。龙湖标准件厂称未付的10000元租金，双方合意以双方其他租赁合同中的押金5000元、石棉瓦修补3600元、三厢电修理1700元予以抵扣。但未举证证明双方就抵扣事宜达成一致意见。本院认为，鉴于龙湖标准件厂所称的押金5000元系双方其他租赁合同中的款项，且双方对该押金是否退还存在争议，故该合同的款项不宜直接在本案租金中扣除。至于石棉瓦修补、三厢电修理的费用，龙湖标准件厂没有证据证明发生过上述费用，故亦不宜在本案中抵扣，本院不予采信。
关于损失问题。郑小文主张龙湖标准件厂在使用过程中，对所承租的厂房造成损失。对于经勘查的厂房情况，一审法院已经进行了详细的认定，本院认为该认定并无不当，且案涉厂房属限期拆除建筑，而地面瓷砖固定于该厂房内，无法再利用，郑小文主张按照重置价格赔偿，没有依据，本院不予支持。对郑小文所主张的损失，本院不予支持。
根据双方的合同约定，案涉厂房的年租金为150000元，龙湖标准件厂已支付租金140000元。因龙湖标准件厂于2016年8月底从案涉厂房腾空，租金只需支付到2016年8月。故龙湖标准件厂应当支付100000元租金。扣除已从磐石镇磐西村老人协会处退回的23300元，及龙湖标准件厂自愿支付修补费用6700元，郑小文应退回龙湖标准建厂租金10000元并赔偿利息损失。
综上所述，郑小文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持乐清市人民法院（2016）浙0332民初11915号民事判决第一项；
二、撤销乐清市人民法院（2016）浙0332民初11915号民事判决第三项；
三、变更乐清市人民法院（2016）浙0332民初11915号民事判决第二项为郑小文应于本判决生效之日起十五日内退还乐清市北白象镇龙湖标准件加工厂租金10000元及利息损失（自2016年12月13日起按年利率6%计算至判决确定履行之日止）。款交乐清市人民法院转付。
四、驳回乐清市北白象镇龙湖标准件加工厂的其他诉讼请求；
五、驳回郑小文的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1445元，由郑小文负担1228元，乐清市北白象镇龙湖标准件加工厂负担217元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 姜岳良