上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第442号
原告上海公惠置业有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人张刚，执行董事。
原告上海工会管理职业学院，住所地上海市奉贤区。
法定代表人吴萌，校长。
上列二原告的共同委托代理人陈亮，上海百林司律师事务所律师。
被告上海雾都经贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人舒以虎，经理。
原告上海公惠置业有限公司（以下简称公惠公司）、上海工会管理职业学院（以下简称工会管理学院）诉被告上海雾都经贸有限公司（以下简称雾都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告公惠公司、工会管理学院的共同委托代理人陈亮律师，被告雾都公司的法定代表人舒以虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公惠公司、工会管理学院诉称，上海市虹口区中山北二路XXX号XXX、XXX、XXX幢房屋（以下简称系争房屋）的权利人是上海市职工技协服务中心。经系争房屋权利人与两原告协商一致，自2014年3月1日起由原告公惠公司取得系争房屋的使用、出租并收取租金的权利。据此，两原告于2014年4月与被告签订了《房屋租赁合同》，约定了租期自2014年3月1日至2017年2月28日，年租金60万元，并约定了租金付款期限、被告支付两项保证金的金额及期限、物业管理费的金额及付款期限、双方的违约责任等相关事宜。合同签订后，原告依约履行了合同项下的所有义务，但被告却无故拖欠租金、物业管理费、保证金等费用，至今分文未付。为此，原告公惠公司多次催告被告支付上述款项，但被告均置若罔闻。故原告于2014年12月30日向被告发出律师函，要求解除租赁合同并要求被告承担违约责任。
另外，原告工会管理学院与被告雾都公司曾于2003年签订《房屋租赁协议》，但被告在该租赁协议履行完毕时，被告仍拖欠195万元房屋租金未付。对此，原、被告三方在本案争议的《房屋租赁合同》中特别约定了被告应于2014年4月30日前、2014年6月30日前分两次支付拖欠原告工会管理学院的租金195元。
综上，原告起诉来院要求：1、解除原、被告三方于2014年4月签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即向原告公惠公司腾退系争房屋；2、被告雾都公司向原告公惠公司支付拖欠的房屋租金50万元（按年租金60万元即月租金5万元计，自2014年3月计算至2014年12月），并向原告公惠公司支付房屋占有使用费（按每日每平方米5元计，自2015年1月6日计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、被告雾都公司向原告公惠公司支付物业管理费12，000元（按每年每月1，200元计，自2014年3月计算至2014年12月）；4、被告雾都公司向原告公惠公司支付违约金15万元；5、被告雾都公司向原告公惠公司支付逾期注销登记违约金（按每日每平方米5元计，自2015年1月6日计算至被告雾都公司实际注销其分支机构百圆宾馆的工商登记之日止）。审理中，两原告要求以被告支付的租金押金抵扣被告拖欠的租金。
被告雾都公司辩称，2014年4月，原、被告三方签订了《房屋租赁合同》，合同第十三条特别条款约定，被告向原告工会管理学院付清拖欠的租金是本合同生效的前提和必要条件。但由于种种原因，原、被告之间有一些具体问题协商未果，故被告没有支付上述欠款，因此《房屋租赁合同》未能生效，故原告所提出的所有诉讼请求均不能成立。由于被告与工会管理学院的《房屋租赁协议》已经诉讼至法院，在法院尚未判决前被告仍将继续履行原合同，承担原合同所有的权利和义务。本案争议的合同约定三年租期内租金金额同原租赁协议相比没有增加，是原告对之前其擅自装修给被告造成的损失的补偿，以后应当再签订新的合同，但签订租赁合同时，由于被告的疏忽，原告擅自变更了合同约定，特别注明合同到期后不再出租给被告，为此被告多次与两原告协商均未果，故被告仅支付了水电费，其余费用均未支付。
经审理查明，2014年4月，原告公惠公司（甲方）、被告雾都公司（乙方）以及原告工会管理学院（丙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方系争房屋，租赁面积为2，091.27平方米；该房屋属上海市总工会的资产，根据上海市总工会2008年下发的（沪工资（2008）2号文《关于将上海市职工科技中心的不动产委托上海海鸥控股（集团）有限公司经营管理的通知》）文件，即将沪房地虹字（2002）第014805号房屋由上海海鸥控股（集团）有限公司经营管理。海鸥集团对该房屋具有使用权、经营权、收益权。2010年1月，上海海鸥控股（集团）有限公司将编号为“沪房地虹字（2002）第014805号”上海市房地产权证上所有房屋委托其子公司上海公惠置业有限公司经营、管理，所有收益归上海公惠置业有限公司；该房屋在2003年12月由原甲方上海工会干部管理学院和乙方上海雾都经贸有限公司签订的房屋租赁协议，租赁期自2004年3月1日—2014年2月28日。合同到期后租赁方要求续租。经三方协商，该房屋由雾都经贸有限公司续租，出租方为上海公惠置业有限公司，承租方为上海雾都经贸有限公司；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为招待所使用；本合同项下该房屋的租赁期自2014年3月1日起至2017年2月28日止；租赁期满，该房屋甲方不再出租给乙方，乙方应如期交换房屋；甲、乙双方约定，该房屋租赁期的年租金为600，000元。该租金不包含物业管理费；年租金分两次支付，每次300，000元。乙方每年2月25日前支付3月1日至8月31日的租金；8月25日前支付9月1日至次年2月份的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按要缴纳的该期租金的1%支付违约金；物业管理费收费标准：乙方须交的物业管理费为第一年1，200元／月。支付方式、日期与租金相同；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，50，000元，由丙方将原租赁关系中保证金转交甲方，作为本合同项下的房屋租赁保证金；甲、乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋拆除违章建筑保证金，保证金为1个月租金，50，000元。乙方履行了拆除违章建筑之后，该保证金无息交还乙方；租赁期间以及租赁期结束后乙方实际占用该房屋期间所产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车费等相关费用均由乙方承担；本合同到租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用抵扣合同约定或法律规定由乙方承担或支付的费用外，剩余部分于乙方结清其应付款项后10日内，无息交还乙方；乙方应在本合同的租赁期届满后的5日内交还该房屋，若未经甲方同意逾期交还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元／平方米／天向甲方支付该房屋占用期间的使用费；在本合同终止后5日内，乙方应注销该房屋内的注册或登记，否则乙方应每日支付违约金5元／平方米／天，直至完成注销；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同；同时，违约方应按月租金的3倍向守约方支付违约金……e、乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他应付款项累计超过5日的；乙方承诺在2014年4月30日前向丙方支付所拖欠的租金，计1，000，000元；乙方承诺在2014年6月30日前向丙方支付拖欠的租金，计950，000元；以上两项共计1，950，000元；乙方向丙方支付上述拖欠租金是本合同生效的前提和必要条件；自2014年3月1日起，乙方按本合同规定将租金、物业费、水、电费等全部费用支付给上海市公惠置业有限公司。协议签订后，被告并未按约向工会管理学院支付特别条款约定的195万元拖欠租金，亦未向公惠公司支付除水、电费之外的租金、物业管理费、拆除违章建筑保证金等其他费用。目前被告仍在系争房屋内经营百圆宾馆。
2003年12月25日，原告工会管理干部学院（甲方）与被告雾都公司（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方出租给乙方系争房屋，总建筑面积为2，091.27平方米和门前指定车位2个；乙方承租甲方的房屋主要用于经营招待所；房屋租赁期限自2004年3月1日起至2014年2月28日止，共计10年；年租金为陆拾万元，每年上半年租金应于上一年度11月30日前支付；下半年租金应于当年5月31日前支付。协议签订后，甲方向乙方交付系争房屋，乙方依约使用系争房屋并支付租金及租赁押金。直到2008年5月，上海海鸥控股集团对系争房屋的主楼及西辅楼进行拆除、改造和重建，被告自2008年6月起至2010年5月期间未向原告工会管理学院支付租金；2012年9月至2012年2月期间被告亦未付租。
2014年12月30日，两原告向被告发出律师函，要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。
另查明，系争房屋原权利人为上海市职工科技中心，2013年，上海市职工科技中心被撤销编制，其职能和资产全部由上海市职工技协服务中心承担。
1999年4月，根据上海市总工会主席办公会议的决议，将系争房屋交付原告工会管理干部学院（2005年9月8日由上海市人民政府沪府（2005）56号批复，上海市工会管理干部学院更名为上海市工会管理职业学院）使用。
2008年4月，上海市总工会工会资产管理委员会将系争房屋交付上海海鸥控股（集团）有限公司使用、经营，相关收益归上海海鸥控股（集团）有限公司所有。2010年1月，上海海鸥控股（集团）有限公司将系争房屋委托其下属的公惠公司使用、经营，相关收益归公惠公司所有。
审理中，原告向本院提出财产保全申请。本院依法作出裁定：冻结被告名下银行存款1，749，460.40元，或查封、扣押其相等价值的财产。
以上事实，经庭审质证，由原、被告的陈述、房地产登记簿、房地产权证、上海市总工会事业部沪工事（1997）31号通知、协议书、原告工会管理学院与被告雾都公司的《房屋租赁协议》、情况说明、上海市机构编制委托会沪编（2013）4号批复、上海市总工会沪工总组（2013）8号通知、市总工会资产管理委员会沪工资（2008）2号通知、委托书、原告公惠公司与被告雾都公司的《房屋租赁合同》及附件、律师函、建设工程规划许可证、水电费支付凭证、安全登记函、违章搭建照片、致虹口消防支队函等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告三方签订的《房屋租赁合同》虽然符合合同成立的形式要件，但是三方在合同中约定了特别条款，即被告雾都公司向原告工会管理学院支付拖欠的租金195万元是该合同生效的前提和必要条件。因种种原因被告一直未向工会管理学院支付拖欠的租金，故原、被告三方签订的《房屋租赁合同》的生效条件尚未成就，合同未生效。合同签订后，被告未向原告工会管理学院支付拖欠的租金195万元，亦从未向原告公惠公司支付房屋租金、物业管理费等相关费用，应承担相应的民事责任。被告应在合理期限内腾退房屋，将系争房屋归还原告公惠公司。《房屋租赁合同》虽未生效，但被告一直在系争房屋内经营使用至今，故应当向出租人支付占有使用期间的房屋使用费以及物业管理费，但因原告2008年5月对系争房屋所在的主楼及东辅楼进行改造、维修，确对被告的经营造成一定影响，故对被告应支付的房屋使用费的金额本院予以酌定。关于原告主张的违约金以及逾期注销登记违约金一节，因《房屋租赁合同》尚未生效，故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。同时因被告对系争房屋内的装修残值不要求在本案中申请评估，亦不在本案中主张经济损失，故本院对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起30日内，被告上海雾都经贸有限公司携己物品迁出上海市中山北二路XXX号位于东辅楼产证记载编号为1#、2#、3#楼房屋中面积为2，091.27平方米相关区域；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海雾都经贸有限公司向原告上海公惠置业有限公司支付房屋使用费（按每月4万元标准，自2014年3月起至被告实际迁出日止）；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海雾都经贸有限公司向原告上海公惠置业有限公司支付物业管理费12，000元（2014年3月至2014年12月，每月1，200元）；
四、原告上海公惠置业公司、上海工会干部管理学院其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20，625元，减半收取10，312.50元，财产保全申请费5，000元，由被告上海雾都经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一五年七月二十三日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。