江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民再135号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈丽娜，女，汉族，1985年9月28日生，江苏省大丰市人，现住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：汤云，江苏臻儒律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：常州宏骏房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇花园街33号又一城19楼/20楼，组织机构代码77203353-1。
法定代表人：祝咏雪，该公司主管董事。
委托诉讼代理人：张伟，该公司法务。
再审申请人沈丽娜因与被申请人常州宏骏房地产开发有限公司（以下简称宏骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2016）苏04民终292号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月10日作出（2017）苏民申46号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人沈丽娜的委托诉讼代理人汤云，被申请人宏骏公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈丽娜申请再审称，二审法院认定申请人无行使优先购买权的意思表示与事实不符。被申请人未就出售房屋事宜向申请人进行书面通知行为构成违约，事实上申请人的优先购买权已经被侵犯，被申请人应当承担赔偿责任。原一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求依法对本案提起再审，支持申请人一审诉讼请求。
宏骏公司辩称，原二审法院民事判决认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决公正、合法，再审申请人的申请没有依据，请求法庭驳回其再审申请。
沈丽娜向一审法院起诉请求：1、判令宏骏公司赔偿损失33700元。2、本案诉讼费由宏骏公司承担。一审法院认定事实：2012年5月31日，沈丽娜作为乙方与宏骏公司作为甲方签订商铺租赁合同，宏骏公司将其所有的坐落于常州市武进区延政东路御城1B3号楼底层商铺C08房屋出租给沈丽娜。租期为5年，租金为10800/年。合同4.2.2条约定：在本合同约定的租赁期限内，甲方如有意将租赁房屋转让给第三方的，应向乙方发出书面通知，并向乙方提供第三方所提出的买价及条款的书面说明。乙方在收到甲方的通知及说明后，应在三日内决定是否按照相同的条款和条件优先购买租赁房屋并书面通知甲方。乙方未按照约定书面通知甲方的，视为乙方放弃优先购买权。如乙方不行使或放弃其优先购买权，甲方应告知未来受让人关于乙方在本合同项下的权利，并从受让人处取得受让人承认乙方在本合同项下权利义务且全面履行本合同项下甲方的全部义务的书面确认书，送乙方备案。根据买卖不破租赁的原则，甲方不负责促使受让人与乙方签订关于租赁房屋的房屋租赁合同。
一审又查明，2015年5月9日，宏骏公司与蒋芸签订商品房买卖合同，宏骏公司将坐落于常州市武进区延政东路御城1B3号楼底层商铺C08房屋出售给蒋芸，价款为750000元。蒋芸、俞双飞于2015年6月30日取得房屋所有权证。宏骏公司承认在出售房屋前没有给沈丽娜发书面通知，但称口头询问过。沈丽娜予以否认。
一审诉讼中，沈丽娜申请对坐落于常州市武进区延政东路御城1B3号楼底层商铺C08房屋的价值进行评估，评估基准日为2015年5月9日。原审法院依法委托江苏苏地行土地房地产评估有限公司进行评估。经评估，该房屋（建筑面积87.17㎡）在2015年5月9日的市场价值为783700万元。沈丽娜和宏骏公司均对评估报告无异议。一审法院判决：宏骏公司于判决生效之日起十日内赔偿沈丽娜损失人民币33700元。案件受理费240元、鉴定费6400元，共计6640元，由宏骏公司负担，并于判决生效之日起十日内支付给沈丽娜。
宏骏公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由沈丽娜承担。二审法院认定事实：沈丽娜在一审中最初以宏骏公司作为被告、蒋芸作为第三人提起诉讼，具体的诉讼请求为：1、撤销宏骏公司与蒋芸签订的房屋买卖协议；2、确认沈丽娜对涉案商铺享有优先购买权；3、宏骏公司继续履行商铺租赁合同并收取沈丽娜的租金。在一审第一次庭审中，沈丽娜以宏骏公司和蒋芸之间签订的房屋买卖合同事实上已不可能撤销为由，当庭变更诉讼请求为要求宏骏公司赔偿损失，具体金额以评估结果为准。二审还查明，2015年6月2日，宏骏公司向沈丽娜发出告知函称：1、涉案商铺已于2015年5月22日出售给第三方，沈丽娜仍继续享有商铺承租权，租赁期限至2017年5月31日；2、请沈丽娜尽快与宏骏公司签署终止原租赁合同等协议，并办理预缴费用的退款手续；3、自2015年7月1日起，请沈丽娜按照原租赁合同约定标准向第三方买受人支付租金及委托经营咨询费。
2015年6月18日，沈丽娜向宏骏公司发出律师函称，因物业公司拒收沈丽娜缴纳的最近一期房租，请宏骏公司及时联系沈丽娜协商租金支付方式，以便沈丽娜及时支付本期租金，如宏骏公司决定将该商铺转让，沈丽娜要按照相同的条款和条件主张优先购买权。
一审庭审中，宏骏公司陈述，在宏骏公司与沈丽娜就诉争房屋出售后应终止原租赁合同事宜未达成一致后，宏骏公司向沈丽娜发出告知函，要求沈丽娜协助相关事项，沈丽娜就此向宏骏公司主张优先购买权，2015年6月18日沈丽娜发律师函时，诉争房屋已申请了房屋登记，并办理了相关产证。宏骏公司还陈述，宏骏公司在与沈丽娜衔接有关诉争商铺出售事宜时确实程序上存在问题，宏骏公司所有的商铺都是在租待售，销售部和物业都没有发过书面通知，一般只是口头上问问承租人要不要购买，如果不购买，宏骏公司先与承租人签订商铺租赁合同的终止协议，再协助第三人与承租方签订租赁合同。针对诉争房屋，宏骏公司内部申请了商铺终止协议的审批，待审批协议完成后与沈丽娜办理签署事项时，沈丽娜拒不签署终止协议。一审庭审中，沈丽娜陈述，其在收到宏骏公司2015年6月2日的告知函前，就知道宏骏公司已经出售房屋，在起诉之后才知道房屋已经过户。二审庭审中，沈丽娜陈述，本案一审判决作出后，其已与案外人蒋芸私下达成口头协议，将房屋退给了蒋芸，从2015年6月1日开始到实际搬出期间的租金已经按实际使用的天数支付给了蒋芸。沈丽娜同时陈述，由于其子在原审诉讼期间意外患病，导致其没有时间打理店面，因此现在没有找房屋继续租赁开店。二审查明的其他案件事实与一审相一致。
二审法院认为，根据相关法律规定，承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。就本案而言，根据审理查明的事实，沈丽娜自知晓诉争商铺被宏骏公司出售事宜时起至本案诉讼过程中，并无行使优先购买权的实际意思表示，突出表现在两点：1、沈丽娜在向宏骏公司发律师函时明知宏骏公司已将房屋出售给蒋芸，但沈丽娜在函中仍要求宏骏公司接受其缴纳的下一期租金；2、沈丽娜原审中最初提出的诉请包括宏骏公司继续履行商铺租赁合同并收取沈丽娜的租金。宏骏公司未就房屋出售事宜向沈丽娜进行书面通知的行为虽构成违约，但事实上不存在沈丽娜的优先购买权被侵犯的问题。故沈丽娜主张宏骏公司赔偿因优先购买权被侵犯而造成的损失缺乏相应的事实和法律依据，原审支持沈丽娜的诉讼请求不当，二审法院予以纠正。二审法院判决：一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1319号民事判决及诉讼费负担部分；二、驳回沈丽娜的诉讼请求。一审案件受理费240元，鉴定费6400元，合计6640元，由沈丽娜负担；二审案件受理费240元，由宏骏公司负担。
本院再审查明的事实与二审法院一致。
本院再审认为，根据双方租赁合同4.2.2条约定：“在本合同约定的租赁期限内，甲方（宏骏公司）房屋转让给第三方的，应向乙方（沈丽娜）书面通知，并向乙方提供第三方所提出的买价及条款的书面说明。乙方在收到甲方的通知及说明后，应在三日内决定是否按照相同的条款和条件优先购买租赁房屋并书面通知甲方。乙方未按照约定书面通知甲方的，视为乙方放弃优先购买权。如乙方不行使或放弃其优先购买权，甲方应告知未来受让人关于乙方在本合同项下的权利，并从受让人处取得受让人承认乙方在本合同项下权利义务且全面履行本合同项下甲方的全部义务的书面确认书，送乙方备案。根据买卖不破租赁的原则，甲方不负责促使受让人与乙方签订关于租赁房屋的房屋租赁合同”。被申请人将房屋出售给蒋芸未履行上述合同约定的义务通知申请人沈丽娜，被申请人主张根据申请人发出的律师函内容以及起诉状中包括继续履行租赁合同的请求认定申请人未有行使优先购买权的意思表示依据不足，主要理由为：首先从律师函的内容看，其明确提出被申请人出售房屋时要告知买价，申请人要求主张行使优先购买权；其次从起诉状内容看明确含有要求撤销申请人与蒋芸的房屋买卖协议，请求确认申请人沈丽娜的优先购买权；再者对于涉案房屋的价格被申请人未提供证据证明在本案诉讼前告知过申请人，也未提供证据证明申请人拒绝以该价格买受房屋。
综上，被申请人宏骏公司在向第三人出售商铺时未按照合同约定通知承租人沈丽娜，侵害了沈丽娜的优先购买权，承租人沈丽娜请求宏骏公司承担相应的赔偿责任，依法应予支持。二审法院认定沈丽娜并无行使优先购买权的实际意思表示依据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省常州市中级人民法院（2016）苏04民终292号民事判决；
二、维持江苏省常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1319号民事判决。
本案一审案件受理费240元、鉴定费6400元，合计6640元，由常州宏骏房地产开发有限公司负担，二审案件受理费240元由常州宏骏房地产开发有限公司负担。
审判长 高 洪
审判员 王 芬
审判员 秦岸东
二〇一七年五月三日
书记员 万丹丹