湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1281民初164号
原告雷进武，男，1968年4月28日生，汉族，住赤壁市，
被告徐川，男，1976年7月29日生，汉族，住武汉市武昌区，
委托代理人薛万蓉，女，1951年7月5日生，住上海市嘉定区，
原告雷进武诉被告徐川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员任文胜独任审判，公开开庭进行了审理。因案件复杂，该案转入普通程序，依法组成由审判员任文胜担任审判长，人民陪审员王明清、徐梦参加的合议庭于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告雷进武、被告徐川及其委托代理人薛万蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷进武诉称，2011年6月15日原告雷进武与被告徐川签订了一份房屋出租协议，约定原告将1100平方米的商用房屋出租给被告徐川使用，租赁期限6年，现被告已停止使用房屋，并且拒绝支付租金。为此诉至法院要求依法解除双方签订的协议，并承担支付房屋租赁费用及违约金20万元。
原告雷进武为支持其诉讼主张，向本院提供了合同，该合同约定期限自2011年6月1日起至2017年5月31日止，支付方式为第一年甲方免收乙方租金，但应承担绿化建设费8万元，第二年租金10万元，租金以后每年递增2万元，于每年2月底前付清次年租金，违约责任方式为乙方（被告方）提前终止合同或不交租金，甲方（原告方）有权终止合同，不退还剩余并乙方支付给甲方20万元违约金，同时乙方装修的所有设施归甲方所有等。
被告徐川辩称，合同属实，该承租在我与雷进武订立合同当天，雷进武与李元清也同时订立了一份合同，后来该承租房屋已在2014年11月23日交房租后由于合伙人之一宋红萍无力支付房租，在2015年元月就把钥匙交给了雷进武并搬走了，但由于雷进武未提供与李元清合同及交钥匙行为故未解除合同。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据一、2011年6月15日徐川于雷进武订立的房屋出租协议，该协议约定，租赁期限为六年，从2011年6月1日至2017年5月31日，租金方式：第一年甲方（指雷进武下同）免收乙方（指徐川）租金，但乙方在本合同签订之日支付河北大道公共道路建设和绿化建设费8万元，由甲方指定单位施工，第二年租金10万元，租金以后每年递增2万元，乙方每年2月底前付清次年租金，在租赁期内乙方转租必须征得甲方同意后方可转让。违约责任：甲方如提前收回出租房屋除赔偿乙方所有的投资外另外支付20万元违约金给乙方，乙方提前终止合同或不交租金，甲方有权终止合同不退还剩余并乙方支付给甲方20万元违约金，同时乙方装修的所有设施归甲方所有等，拟证明双方订立合同的事实。
证据二、2012年2月24日，徐川、宋澄清、李元清、宋红萍、程相学五人合作办厂经营合同书1份，拟证实徐川与雷进武订立房屋出租协议是为上述五个人合作办厂（企业名称：湖北鼎盛清川家居有限公司或赤壁市鼎盛清川家具）使用。
证据三、徐川、宋澄清、宋红萍、程相学签名的声明1份，拟证实合伙办厂（鼎盛清川家居有限公司）五人一致同意散伙，该沙发厂所有权归李元清所有。
证据四、2012年5月28日宋红萍借条1份，载明：因鼎盛清川家居公司门店经营现由宋红萍承接，欠徐川转录门店费人民币48117.70元，拟证实徐川与雷进武承租房屋转让给宋红萍。
证据五、支付房屋租金收条共计341600元（含徐川、李元清经手支付租金及公共道路建设和绿化建设费80000元）。
证据六、录音资料1份，拟证实雷进武知道该合同房屋转让给宋红萍个人的事实。
经庭审质证，被告徐川对原告雷进武提交的证据无异议，原告雷进武对被告徐川提供的证据一、证据五无异议，本院依法予以采信。对被告徐川提交的证据二、三、四认为系徐川与宋澄清、李元清、宋红萍、程相学五人合伙办厂的内部协议，与本案无关不予质证。证据五录音资料原告雷进武只认可宋红萍作为公司人员要求其一直交纳租金的事实，且宋红萍并非该合同的相对当事人，故该辩称理由本院不予采信。本院认为，证据二、三、四均是徐川、宋澄清、李元清、宋红萍、程相学五人合伙内部协议，且在徐川与雷进武订立房屋出租合同之后的企业合作行为，与本案无关，可另行主张权利，本院不予采信。
经审理查明，2011年6月15日原告雷进武与被告徐川订立房屋出租协议，该协议约定，期限6年即从2011年6月1日起至2017年5月31日止，租金支付方式为第一年免租金但应承担绿化建设费8万元，第二年租金10万元，以后每年递增2万元，于每年2月底前付清次年租金。违约责任：1、甲方（原告雷进武下同）如提前收回出租房除赔偿乙方所有的投资外另外支付20万元违约金给乙方（被告徐川）；2、乙方提前终止合同或不交租金，甲方有权终止合同不退还剩余并乙方支付甲方20万元违约金，同时乙方装修的所有设施归甲方所有。该合同签订后甲方及时交付房屋到乙方使用，并该合同取得了房屋所有权人余智勇同意，该房屋出租协议约定：第一年甲方免收租金，但应支付河北大道公共道路建设和绿化建设费8万元，2012年6月1日至2013年5月31日为10万元，2013年6月1日至2014年5月31日为12万元，2014年6月1日至2015年5月31日为14万元，2015年6月1日至2016年3月25日为13.34万元（在庭审过程中徐川、雷进武均同意该合同于2016年3月31日终止，房屋租金计算至同日）。徐川应支付租金57.34万元，已支付34.16元，下欠租金23.18万元未付，原告雷进武并同意放弃违约金，后由于被告徐川在承租过程中因未按合同约定支付租金而引起诉争。
本院认为，原告雷进武与被告徐川签订的房屋出租协议时双方当事人真实意思表示，该合同取得了房屋所有权人余智勇的同意，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告雷进武交付了房屋，即拥有了对承租房收益的权利，被告徐川未按合同约定支付租金属违约，应按双方协议约定承担支付租金责任，被告徐川在庭审中辩称其合伙人李元清于2011年6月25日与雷进武订立了合同及宋红萍已于2015年元月交付房屋钥匙到雷进武并无证据证实，且宋红萍李元清并非该合同的相对当事人，故该辩称理由本院不予采信。其五人合伙合作办厂经营可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告雷进武与徐川于2011年6月15日订立的房屋出租协议。
二、被告徐川应按房屋出租协议支付给原告雷进武租金573400元，已支付341600元（按合同约定计算至2016年3月31日止），下欠租金231800元，本判决生效后七日内付清。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4984元，由被告徐川负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任文胜
人民陪审员 王明清
人民陪审员 徐 梦
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 石小明
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。