南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初2609号
原告：南京石膏矿业有限公司，统一社会信用代码91320113134898450A，住所地南京市栖霞区西岗街道桦墅村。
法定代表人：王方汉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡婉，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王跃，男，1958年3月21日出生，汉族，该公司副总经理，住江苏省南京市白下区。
被告：华希根，男，1967年6月20日出生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：韦伟，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙小姣，江苏衡鼎律师事务所律师。
原告南京石膏矿业有限公司与被告华希根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法由审判员许庆林独任审判，适用简易程序于2017年6月15日、2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡婉、王跃，被告及其委托诉讼代理人韦伟、孙小姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京石膏矿业有限公司诉称，1994年4月5日，原告单位内设机构养鸡场与被告签订《租赁经营协议书》一份，根据协议约定，租赁时间为1994年10月1日起至承租方不租为止。但根据《中华人民共和国合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原被告签订租赁协议至今已经远远超过20年，原告多次告知被告要求其搬离，但是被告不但不配合，还多次变动房屋结构。根据协议约定，被告在承租期限内不得变动房屋结构，且在租赁期间，被告每年须向原告上缴相关费用不低于三千元。从协议签订至今，原告只收到被告支付的三千元，再无其他费用。故原告诉至法院请求判令：1、解除原被告双方签订的《租赁经营协议书》，并判决被告归还原告房屋；2、判决被告支付从协议签订以来未付租赁费共计64500元；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告华希根辩称，原告不是签订合同的主体，诉讼主体不适格；本案实际是经营合作纠纷。租赁协议书是在1991年江宁县环保局处理石膏矿车间的意见后，由石膏矿厂与被告达成的协议，也包含了相关补偿，并非单纯的租赁合同。原告提供的租赁协议也可以看出，被告每年交三千元，不只是房租，而是包括流动资金，不适用房租超过二十年无效的限制。亦不存在拖欠租金之说，原告起诉拖欠64500元租金没有计算依据和证据，且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。
经审理查明，原南京石膏矿于2003年9月6日变更为南京石膏矿业有限公司。南京石膏矿养殖场系南京石膏矿下属单位。因南京石膏矿经营产生噪音影响被告华希根家庭正常生活。华希根多次与南京石膏矿交涉后，双方于1994年4月5日签订租赁经营协议书一份，约定：“因本矿生产噪音给承租方造成工作和生活上的损失，依据承租方建议或要求，并报矿部批准，出租方和承租方共同商定以下协议：一、出租方同意承租方以租赁形式，使用楼房两套鸡舍及楼西面八间房屋，猪房一间（八间房屋、吊扇十台、冰柜自行修理后提供使用）。经营饲养肉鸡，不得作为其他使用。承租期内不得变动房屋结构，对承租方的养殖设备进行修理使用，保证完好，如有损坏作价赔偿。二、租赁时间定为一九九四年十月一日起至承租方不租为止。三、承租方经营期间，所需的流动资金有出租方先行垫付，按承租方需要，待成鸡出售后资金及时归还。四、承租方每年向出租方上缴房租费，设备租赁费、流动资金利息、管理费用不低于叁仟元，每半年末必须按时上交鸡场壹仟伍佰元。五、出租方向承租方提供经营饲养所需的用电、用水、承租方自费安装分电表，每月按电量支付电费，按国家定价计价交付，现电价为每千瓦0.40元，每月水费拾元。六、承租方向出租方缴纳风险抵押金伍仟元整（其利息随风险金增值，按月利息率12‰计）。当经营不善或亏损严重，无法经营时，出租方有权将抵押金及利息弥补损失。七、承租方具有经营饲养肉鸡的自主权、自负盈亏。苗鸡品种、饲料品种、防疫疫苗的选购及成鸡的销售，全由承租方自行安排解决，经营过程中的一切费用开支全部由承租方负责，其中包括车费、招待费。承租方应充分考虑饲养业的风险，经营饲养的风险由承租方全部负责。由于承租方的风险抵押金偏低，并需出租方垫付流动资金，因此所有经营饲养中的流动资金、帐款支付必须通过出租方的财务实现，其支配权属于承租方。流动资金（包括存栏鸡估价）未还清前，承租方不得私自卖鸡，私自收款，若承租方违反协议、出租方有权封存和收回承租方的设备、房屋及存栏的肉鸡，所造成的一切损失由承租方负责。八、承租方须服从出租方统一管理，自觉遵守国家法令、法规、政策。有违法行为经查出，承租方必须承担一切责任。九、承租方在承租期间，石膏矿及养殖场不再给予任何补贴，租赁期间，若承租方的亏损额达壹万元时，出租方有权终止承租方的租赁权，所形成的损失由承租方承担。出现亏损风险抵押金及利息不够弥补时，承租方必须以其家产、房产（彩电、家具等）折价进行赔偿，未偿还清之前，石膏矿将不再给予解决具因特殊原因所形成的一切照顾。十、本协议一式三份。出租方、承租方、石膏矿各执一份，具有同等效力，经签字后生效。合同期内，矿方积极帮助解决，双方在协议期内出现的问题，监管双方不得违反上述协议。违反方承担对方的一切损失。注：承租方必须在签字后交纳伍仟元现金给出租方为风险抵押金。”该合同签订后，双方按约履行。2004年11月3日，被告交纳1000元房租。原告出具收据，内容为“墅井宿舍鸡场房租，2004年1月至2004年12月”。被告2004年领取养殖业个体工商户营业执照。2006年南京石膏矿停产未再采矿生产至今。2016年被告租赁的场所不允许养鸡，被告停业。后被告对所租的房屋进行施工装修。原告发现后立即制止，并于2017年4月13日向被告发出书面通知，要求被告停止一切施工和装修。2017年5月9日，原告向本院提起诉讼。2017年5月17日，原告又向被告发出通知，要求与其终止合同，限其一个月内撤离，违建自行拆除，并交纳拖欠的租金、管理费等64500元。被告未予理睬。本院至现场勘验，情况如下：1、现场无养鸡迹象；2、楼上下共20间正在换门窗、空荡；3、西边房屋8件、猪房1间，目前破烂不堪、房顶倒塌；4、目前双方争议就是这楼上下被告占用的20间房屋以及西边房屋8间、猪房1间。本案在审理过程中，原告坚持不再与被告续签租赁合同，要求将该房屋收回统一进行规划。而被告坚持其辩论意见，并称若不续租，则要求原告至少赔偿150万元装修费用。
上述事实，有租赁经营协议书、收据、工商登记资料、当事人陈述等证据证实。
本院认为，从本案查明的基本事实看，主要争议焦点是，1、关于原告主体是否适格。从原告提供的工商登记资料看，南京石膏矿系2003年9月变更为现在的原告名称，其下属养殖场未领取营业执照。故原告作为其法人单位，有权向被告主张权利。2、关于双方签订的租赁经营协议性质。从协议内容看，被告租赁房屋，经营肉鸡养殖，并未有双方合作经营事项，符合租赁合同要件。该租赁期限自1994年4月至今，已经超过20年期限。《中华人民共和国合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告已经向被告发出解除通知，故本院支持原告此请求，解除双方租赁协议。被告应当腾空所租的房屋并交给原告。3、至于欠交的租赁费，被告认为已经超过诉讼时效。本院认为，被告2004年交纳过1000元租金，原告出具的收条注明系2014年1月至12月的租金，据此看应当视为2004年之前的租金双方已无争议。自2005年之后至今，被告一直持续租赁，虽然未交纳租金，但并不存在超过时效或原告放弃权利之说，故被告应当自2005年1月起至协议解除之日止，按照每年3000元的标准向原告交纳租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告南京石膏矿业有限公司与被告华希根1994年4月5日签订的租赁经营协议；
二、被告华希根自本判决生效之日起30日内腾空所租赁的房屋，并交付给原告南京石膏矿业有限公司；
三、被告华希根自本判决生效之日起向原告南京石膏矿业有限公司交纳租赁费用（自2005年1月1日起至协议解除之日止，按每年3000元标准计算）
如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1493元，减半收取746元，由被告华希根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1493元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审 判 员 许庆林
二〇一七年八月八日
法官助理 晋 静
书 记 员 陈 庆