湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终221号
上诉人（原审被告）：张家界中商置业有限公司，住湖南省张家界市永定区解放居委会教场路家润多。
法定代表人：蔡晶，公司总经理。
管理人：湖南省顺律资产管理有限公司。
委托诉讼代理人：张爱兵，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔令富，男，1966年8月12日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。
被上诉人（原审原告）：李仁英，女，1968年5月20日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李跃升，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。
上诉人张家界中商置业有限公司（以下简称中商置业公司）因与被上诉人孔令富、李仁英商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中商置业公司的委托诉讼代理人张爱兵，被上诉人孔令富、李仁英的委托诉讼代理人李跃升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中商置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人在被上诉人已付房款的1%范围内承担责任，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审仅根据购房合同中约定的交房时间计算中商置业公司迟延交房的期间错误，因为购房合同和补充协议中还约定了“若买受人未缴纳维修基金，出卖人有权拒绝交房并不承担逾期交房责任”，而被上诉人于2017年2月15日才缴纳维修基金。2.补充协议中约定了出卖人向买受人支付的违约金总额不超过已付房款的1%。3.被上诉人并未在法定期限内行使撤销权，且一审适用简易程序不当。
孔令富、李仁英辩称，中商置业公司迟延交房的原因不是因为两人没有缴纳维修基金，在合同约定的交房时间到后两人多次要求中商置业公司交房，中商置业公司在一审起诉前一直未告知两人缴纳维修基金，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
孔令富、李仁英向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金13150元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告孔令富、李仁英与被告张家界中商置业有限公司于2015年1月31日签订了一份《张家界市商品房预售合同》，合同第三条、第四条、第六条约定，原告购买被告预售的4A-1702号商品房一套，建筑面积111.97平方米，套内建筑面积82.65平方米，公摊面积29.32平方米，每平方米3850.53元，总金额431144元，原告孔令富、李仁英采用一次性付款的方式支付全部的购房款。第十条约定，出卖人在相关政府职能部门验收合格后30日内完成项目综合验收并备案，并于2016年3月31日前对商品房通过验收合格后交付给买受人使用，如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人，及因政府房地产政策的重大调整影响而导致工程延误的，出卖人可延期交房。第十一条约定，商品房达到交房条件后，出卖人应当书面或其他方式通知买受人办理交付手续，由于出卖人的原因，未按时交付房屋的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限（即2016年3月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条约定：“房屋买受人应当在房屋预告登记前交清首期专项维修基金，未交清的，出卖人不得将房屋交付给买受人，出卖人不承担延期交房责任。”合同后附有一份补充协议，其中第三条第2项、第六条第2项约定，公共维修基金未及时缴纳，出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用并不承担逾期交房责任。第五条第2项约定，合同中所称的‘买受人未按合同约定的时间付款’包括买受人采用按揭贷款付款方式时按揭贷款未能在规定的时间内划付到出卖人账户的情形。原告孔令富、李仁英按照合同约定于2015年1月31日一次性支付了全部房款，该房屋未在相关部门办理商品房预售登记，被告未在2016年3月31日前通知原告交房，也未有延期交房的约定事由，2017年2月15日原告交清首期专项维修基金，2017年2月15日，原告提起诉讼，要求被告支付延迟交房的违约金。在本案审理过程中，被告于2017年3月27日发出公告通知所有买受人于2017年3月31日前办理房屋交付手续。
一审法院认为，被告对于其延期交房的事实认可，本案争议的焦点为：一、被告张家界中商置业有限公司是否承担逾期交房违约责任的问题；二、如何计算违约金的问题。
一、被告张家界中商置业有限公司是否承担逾期交房违约责任的问题。被告认为其不应承担违约责任的理由是原告未按时缴纳首期住宅专项维修基金，一审法院认为：1、虽然合同约定原告在房屋预告登记前交清首期住宅专项维修基金，但原告购买的商品房一直未办理房屋预告登记，原告在2017年2月15日才缴纳首期住宅专项维修基金并未超过约定的时间。专项住宅维修基金是业主对公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳的款项，并授权业主委员会统一管理和使用的基金，该款项并不是出卖人所有，亦不影响房屋所有权的转移，原告系一次性交付完毕了购房款，就应享有所购房屋的全部所有权，并不能因未交房屋维修基金不发生房屋所有权的转移；2、被告出售的商品房须经过相关部门验收合格后，于2016年3月31日前通知原告办理交房手续，但至原告起诉时该商品房并未验收合格，被告也未通知原告办理交房手续，被告逾期交房的后果是其自身造成的，与原告未按约定履行义务无关联，故不能以此减轻被告逾期交房的违约责任。综上，原告要求被告承担因延期交房的违约责任，予以支持。
二、如何计算违约金问题。按原、被告在商品房预售合同中的约定，被告逾期交房时间应从合同约定交房的第二天起即2016年4月1日起至实际交付之日止，原告的诉讼请求计算至起诉之日止即2017年2月15日，实际天数为320天。同时按合同约定交付房屋逾期超过90日的，原告继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告已交付了全部购房款431144元，故被告需向原告支付违约金431144元×0.0001×320天≈13799元。双方签订的合同后附加了补充协议，补充协议第十一条第5项约定如出卖人出现逾期交房的情形，出卖人向买受人支付的违约金总额不得超过买受人已支付购房款的1%，其内容明显减轻了自身的责任，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但在补充协议中，被告并未用对文字加深等方式合理提醒买受方。被告为自己的违约行为设定了上限，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故被告应支付的违约金为13799元，因原告只主张了13150元，对原告的该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告张家界中商置业有限公司向原告孔令富、李仁英支付自2016年4月1日起至2017年2月15日止的逾期交房违约金13150元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。本院另查明，2017年6月5日，本院以（2017）湘08破1号之一民事决定书指定湖南省顺律资产管理有限公司担任张家界中商置业有限公司管理人。
本院认为，本案的争议焦点为中商置业公司迟延交房的违约金应如何计算。第一，按照中商置业公司与孔令富、李仁英双方的约定，迟延交房的违约金计算方式为出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第二，孔令富、李仁英已交房款为431144元，中商置业公司迟延交房的天数从合同约定交房的第二天（2016年4月1日）起计算至起诉之日（2017年2月15日）为320天。第三，虽然补充协议第十一条第5项为“出卖人向买受人支付的违约金总额均不超过买受人已支付房款的1%”，但该条款属格式条款；且中商置业公司对孔令富、李仁英逾期付款的违约金未作相应调整，未设上限限制，违反了应按公平原则确定格式条款内容的义务，极大地减轻了自身的违约责任，故一审认定该条款无效并无不当。第四，中商置业公司认为逾期交房的时间应从孔令富、李仁英交清专项维修基金的时间开始计算，因为购房合同和补充协议中有约定；本院认为，购房合同第十六条约定“房屋买受人应当在房屋预告登记前交清首期专项维修基金，未交清的，出卖人不得将房屋交付给买受人，出卖人不承担延期交房责任”，应理解为仅因买受人未交专项维修基金，出卖人不交付房屋才不承担延期交房的责任，而本案中商置业公司迟延交房并非买受人不交维修基金所造成，故不能适用该条款。综上，一审将购房合同中约定的交房日期次日计算至本案起诉时的天数作为中商置业公司迟延交房的天数，再根据购房合同约定的日万分之一违约金的标准计算出中商置业公司应付违约金，最后根据当事人的主张，判决中商置业公司应支付孔令富、李仁英违约金13150元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人中商置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费128元，由上诉人张家界中商置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘利利
审 判 员 盖景阳
代理审判员 樊江山
二〇一七年八月十五日
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。