烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2015）福民初字第217号原告：马超，女，汉族，现住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘东斌，山东君孚律师事务所律师。被告：烟台隆城置业有限公司。住所地烟台市福山区福海路***号星河城**号楼。法定代表人：李华丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。原告马超与被告烟台隆城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘东斌，被告委托诉讼代理人赵忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马超向本院提出诉讼请求:1、被告为原告办理位于福山区福海路288号13号楼1单元2层203号房产的房屋所有权证；2、被告支付逾期办理上述房屋所有权证的违约金52556.16元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2015年6月23日）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2011年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为烟房预字2010第062220号，双方约定，被告将位于第13幢（建筑号13号）福山区福海路288号1单元2层203号房售予原告，该房建筑面积91.69平方米，成交总价479563元。被告于2012年8月30日向原告交付了上述房屋，合同约定：“被告在房屋交付使用后365日内，将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。买受人全权委托出卖人办理一切房产手续。”被告至今仍未为原告办理房产手续。现诉至法院，请求判如所请。诉讼中原告变更诉请，首先撤回要求判令被告为其办理房产证的诉请，其次将逾期办证违约金数额变更为52475.36元，另追加50%逾期办证违约金罚息26237.68元，共计78713.04元。被告辩称，1、由于涉案房屋所在福山区星河城小区的物业用房被法院查封，导致房产证无法办理。2、与施工单位存在纠纷，施工单位不配合提供相关资料，配合验收，导致验收延误，进而导致办证延期。3、被告已经按合同约定将办理产权登记所需资料依合同约定交付给了房产管理部门。4、原告诉请违约金约定过高，请求法院考虑实际情况，依法降低。5、原告增加50%的逾期贷款违约金要求过高，请求法院不予认定。经审理查明，2011年5月14日，原告马超与被告烟台隆城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为烟房预字2010第062220号，双方约定，被告将位于第13幢（建筑号13号）福山区福海路288号1单元2层203号房售予原告，该房建筑面积91.69平方米，成交总价479563元。该合同第八条对房产交付期限约定，被告应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付原告使用，同时原、被告就上述商品房买卖合同未尽事宜签订补充协议，该协议第八条约定：出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。买受人应按规定及时持有关凭证到房产管理部门办理权属登记手续。第十一条约定：买受人全权委托出卖人办理一切房产手续。2012年9月17日，被告将商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书交付原告，其中商品住宅质量保证书注明房屋交付使用时间为2012年8月30日。原、被告对房屋交付使用时间为2012年8月30日均无异议。诉讼中原告变更诉请，主张逾期办证违约金数额变更为78713.04元。计算标准及方式：按原告已交房屋总款479563元为基数，按人民银行规定的正常贷款利息计算的基础上再增加50%罚息。具体为：自2013年8月31日起算至2014年11月21日，期间是448天，计算利率是年息6.15%，计算方式为479563元*6.15%/365天*448天=36199.78元。自2014年11月22日起算至2015年2月28日，期间是99天，计算利率是年息6%，计算方式为479563元*6%/365天*99天=7804.4元。自2015年3月1日起算至2015年5月10日，期间是71天，计算利率是年息5.75%，计算方式为479563元*5.75%/365天*71天=5363.88元。自2015年5月11日起算至2015年6月23日，期间是43天，计算利率是年息5.50%，计算方式为479563元*5.50%/365天*43天=3107.3元。上述共计52475.36元。在此基础上增加50%逾期办证违约金罚息，具体为52475.36元+52475.36元x50%=78713.04元。原告提交书面计算表格、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整明细表（2015年10月24日更新），及中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发251号），证明按照金融机构逾期贷款利率的计算方法是在正常贷款利率的基础上加收30%-50%的罚息，原告按照加收50%计算。被告对原告主张的违约金数额78713.04元有异议。认为违约金计算标准应为：本金479563元x日万分之1.75x逾期违约天数661天（原告主张的2013年8月31日至2015年6月23日）=55473.45元。被告未提交证据证明自己的计算依据。诉讼中，原告主张涉案房屋在办理房产证时，被告应该向房管部门提供17项资料,而据原告了解，被告至少有一项即消防验收合格证明或备案证明原件或经确认的复印件没有向房管部门提交。被告对原告主张的办理房产证应提交上述17项办证资料没有异议，主张已经按合同约定将办理产权登记所需资料交付给了房产管理部门，但未提交证据证明。庭审后，原、被告双方达成一致意见，同意办证时间延展30日，即被告应于2013年9月29日前为原告办理产权登记手续，因此逾期办证违约金亦相应减少2424元，即逾期办证违约金为76289.04元。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、申请书、书面计算表格、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率调整明细表及当事人的庭审陈述等在案为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由其提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。双方均确认房屋交付使用的时间为2012年8月30日，则被告依约应在2013年8月30日前将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。原、被告在案件审理过程中共同确认办证时间延展30日，即被告应于2013年9月29日前为原告办理产权登记手续。但被告至今未予办理，已构成逾期，依法应承担违约责任。双方当事人在《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》补充协议中对逾期办证应否承担责任及如何承担责任没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于的通知》（银发251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，被告辩称的无法办证的理由，没有事实及法律依据。对逾期办证，被告依法应承担违约责任。原告依据中国人民银行金融机构人民币贷款基准利率(2015年10月24日更新)1-3年利率标准计算贷款利息为52475.36元(2013年9月30日起至2015年6月15日)，于法有据，计算准确，本院予以认定。原告主张逾期贷款罚息利率在贷款利率水平上加收50%，本院认为该计算标准过高，应适当调整，以30%为宜，据此计算逾期贷款罚息为15742.61元，以上累计计算隆城公司逾期办证违约金为68217.97元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：被告烟台隆城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马超2013年9月30日至2015年6月23日期间的逾期办证违约金68217.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，由原告负担236元，被告负担1532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  黄德光人民陪审员  姜守强人民陪审员  辛明勇二〇一六年八月十七日书 记 员  杜彦坤