西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字第01593号
原告：中信银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市长安北路89号。
负责人：谢宏儒，行长。
委托代理人：王荣，陕西再创律师事务所律师。
委托代理人：马苗，陕西再创律师事务所律师。
被告：吕建超，男，汉族。
被告：陕西荣德置业有限公司，住所地：陕西省西安市灞桥区长乐东路18号。
法定代表人：毛昌东，董事长。
委托代理人：于方波，男。
委托代理人：党蕾，女。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行西安分行）与被告吕建超、陕西荣德置业有限公司（以下简称荣德公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行西安分行委托代理人王荣，被告荣德公司委托代理人于方波、党蕾到庭参加诉讼，被告吕建超经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中信银行西安分行诉称：2008年3月13日，其与被告吕建超签订《中信实业银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，由其向被告提供贷款24万元，用于购买西安市灞桥区长乐坡荣德棕榈湾第1幢4单元19层41908号房，并以该房产作为贷款抵押。被告荣德公司为借款合同的保证人。合同签订后，原告如期向被告发放贷款，但被告未能按月偿还贷款本息，截止2013年3月14日，被告逾期30期。被告的行为已严重违反合同约定，构成违约,故其提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的借款合同；2、被告吕建超偿还原告借款逾期本金19874.69元、逾期利息29921.07元、罚息5483.74元，逾期总金额55279.5元；及剩余借款本金203664.12元、利息913.42元，以上两项共计还款总金额259857.04元（截止2013年3月14日），并判令利息到给付之日；3、被告荣德公司承担保证责任；4、原告优先行使房产抵押权；5、诉讼费由二被告承担。
被告荣德公司辩称：被告吕建超未到庭，原告诉请的欠款金额、时间、期数以及利息、罚息等均无法核实，其不予认可。根据法律规定，中信银行应先以抵押权实现其债权。
被告吕建超未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2008年3月13日，被告吕建超(借款人)为购买自用住房与中信银行西安分行（贷款人）、荣德公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》。约定：中信银行西安分行贷给吕建超24万元，贷款期限240月，自2008年4月8日起至2028年4月8日，贷款用于购买西安市灞桥区长乐坡荣德棕榈湾第1幢4单元19层41908号房，月贷款利率5.462‰，贷款利率调整按照自借款合同签订日起，首次利率调整日确定为2011年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照合同约定方式进行浮动后所确定的利率；贷款的偿还采用按月等额还款法，还款日为每月15日，还款总期数为240期；保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。如借款人在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和或相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证人同意放弃《担保法》第28条项下的针对贷款人的所有抗辩以及根据该条所可能获得的全部权利。若借款人有逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、按中国人民银行的规定计收罚息和复利；2、停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；3、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；4、要求保证人履行保证责任。同日，吕建超（抵押人）与中信银行西安分行（抵押权人）签订了《西安市房地产抵押合同》。约定：吕建超提供其向荣德公司购买的西安市灞桥区长乐坡荣德棕榈湾第1幢4单元19层41908号房的房产作为借款抵押物；房地产抵押价值为308759元，抵押房产担保的贷款金额为24万元，贷款期限自2008年4月8日起至2028年4月8日抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。合同签订后，2008年4月18日，原告（抵押权人）与被告吕建超（抵押人）在西安市房屋管理局办理抵押房产的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案手续。2008年3月13日，中信银行西安分行向吕建超发放了贷款24万元并以借款人购房款的名义用转帐方式划至荣德公司的帐户。之后，吕建超仅还中信银行西安分行借款本金16461.19元及相应利息后未还其余借款，截止2014年5月3日，吕建超未还的贷款本金为223538.81元、利息42842.47元、罚息11356.40元。庭审中，原告同意以截止2014年5月3日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实予以确定。
以上事实，有《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、放款凭证、个人台帐、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明等相关证据及双方当事人陈述存卷为证。
本院认为，原告中信银行西安分行与被告吕建超、荣德公司签订的《中信银行个人购房借款合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告吕建超提供贷款，被告吕建超未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定要求解除与被告吕建超的借款合同，并要求被告吕建超偿还剩余贷款及利息、罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求，因吕建超与中信银行西安分行签订《西安市房地产抵押合同》，吕建超自愿提供位于西安市灞桥区长乐坡荣德棕榈湾第1幢4单元19层41908号房的房产作为借款抵押物，并办理预购商品房贷款抵押登记备案手续。根据双方抵押合同中约定，双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。因此，双方就所购房屋设定的抵押已生效。故对原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告荣德公司承担保证责任的诉讼请求，因根据合同约定，保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因本案原告与被告吕建超、荣德公司在《借款合同》中约定：在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证人同意放弃《担保法》第28条项下的针对贷款人的所有抗辩以及根据该条所可能获得的全部权利。故荣德公司作为保证人应当对被告所借款项，按照连带责任保证承担保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(二)项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日原告中信银行股份有限公司西安分行与被告吕建超签订的《中信银行个人购房借款合同》予以解除。
二、被告吕建超于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司西安分行贷款本金余额为223538.81元、利息42842.47元、罚息11356.40元，应还款总金额共计277737.68元（截止2014年5月3日）。
三、如被告吕建超到期不能履行还款义务，依法拍卖被告吕建超抵押的位于西安市灞桥区长乐坡荣德棕榈湾第1幢4单元19层41908号房房屋，以其价款偿还原告本金及利息。
四、被告陕西荣德置业有限公司对上述被告吕建超应付款项承担连带清偿责任。
五、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5745元、公告费800元由被告吕建超、陕西荣德置业有限公司负担。（此款原告已预交，被告吕建超、陕西荣德置业有限公司于支付上述款项时一并支付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
代理审判员 李新元
二〇一四年七月二日
书 记 员 陈颖菲