上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初12047号
原告：冯欢，男，1985年9月3日生，汉族，住河南省。
原告：张茜，女，1985年11月22日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：何志胜，上海澜亭律师事务所律师。
被告：宋抒音，女，1983年7月22日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：孙丹毅，上海汉盛律师事务所律师。
第三人：董振岳，男，1955年3月16日生，汉族，住上海宝山区。
原告冯欢、张茜与被告宋抒音房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年9月5日应原告申请追加董振岳为本案第三人，于2017年11月17日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯欢及两原告的共同委托诉讼代理人何志胜、被告宋抒音的委托诉讼代理人孙丹毅到庭诉讼。第三人董振岳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯欢、张茜向本院提出诉讼请求：请求判令1.被告将位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户登记至两原告名下；2.被告向原告支付迟延办理房屋过户登记违约金(以原告已支付的购房款86万元为基数，按每日千分之一计算，自2016年12月1日起计算至办理过户登记日止，暂计至2017年6月9日为163,400元。审理中，原告增加诉讼请求，请求判令：1.判令被告和第三人在系争房屋上所设立的抵押无效；2.被告和第三人撤销在系争房屋上所做的抵押登记。事实和理由：2012年11月4日，经案外人上海澳众房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告就系争房屋签订《定金合同》并支付定金2万元。同日，原告与被告签署《房屋买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，总价86万元，同时还对过户、付款方式、房屋交付、违约责任等进行了约定。合同签订后，双方于2012年11月11日办理了房屋交接并签署房屋交接书，原告获交付系争房屋并使用至今。被告于2013年10月30日取得系争房屋的房地产权证并交给原告保管。系争房屋为动迁安置房，于2016年11月1日起可以办理过户登记，但是被告却以房屋升值为由要求原告另外支付购房款方同意过户，被告此举构成违约。另外被告于2016年9月30日向松江区房地产登记中心申明遗失系争房屋的产权证书，并与第三人在系争房屋上设立抵押，第三人在接受系争房屋抵押时明知系争房屋上已经备案有网签合同，并书面承诺若买受方要求继续履行买卖合同则同意撤销抵押登记。故原告诉至本院请求判如所请。
被告宋抒音辩称：不同意原告的诉讼请求，原告系违约方，因其未按照约定时间前来过户，本合同已经解除，不存在继续履行的可能；系争房屋上已经设立了第三人的抵押，客观上无法继续履行；原告在系争房屋内进行违章搭建、虚构网签；被告不存在违约行为，不需要支付违约金，原告主张的违约金过高，远高于原告的损失；原告在本市购房资格新政出台当日及合同约定的过户时间，原告不具备购房资格，故被告认为合同已经无法履行；被告与第三人在设立抵押时没有恶意。
第三人董振岳述称：2017年5月底，被告向第三人提出借用第三人一枚祖传玉器及借款5万元，因为玉器系祖传，第三人提出需要保障，故被告同意以系争房屋作为抵押。2017年6月1日，第三人与被告签订《借款与物品借用合同》、《房地产抵押合同》，并于6月11日前往松江区房地产交易中心进行抵押登记。当天第三人被告知系争房屋上有网签，被告表示这是假的网签，她会将网签撤销。故在抵押权登记办理出来之后，第三人核实网签已经撤销，第三人方将玉器和5万元借款交付给被告。如果被告不将玉器和借款返还给第三人，第三人不同意撤销抵押也不同意过户。
本院经审理认定事实如下，
系争房屋为动迁安置房，于2013年10月30日首次核准登记在被告名下，后于2016年11月2日因补发上海市房地产权证核准登记在被告名下。
2012年11月4日，由被告作为甲方与两原告作为乙方签订《定金合同》约定：甲方已经获得系争房屋的预售合同，乙方准备购买系争房屋，基于双方均了解系争房屋目前无法马上交易，双方预先设定交易条件以及房屋买卖合同条款(见文件)；在以上买卖合同条件基础上，乙方将于2012年11月4日先行支付甲方定金2万元；若乙方未在11月11日前与甲方履行，该定金作为甲方丧失其他交易机会补偿，不退还乙方；若甲方未在11月11日前与乙方履行，该定金退一赔一给乙方。
2012年11月4日，由被告作为卖售人(甲方)与两原告作为买受人(乙方)签订《房屋买卖合同》约定：1.甲方全权委托代理人卢强(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)办理交房，收款(账户可以为代理人账户)以及其他相关事宜(办理产权过户或签署国家需要格式的买卖合同时需要甲方本人到场的由甲方亲自办理)。2.甲方拟售房屋为系争房屋(房屋最终编号以国家政策为准)，现状毛坯，建筑面积为89.04平方米。3.系争房屋的转让价款为86万元，甲方出售系争房屋需要承担的国家相关税费以及中介费用全部由乙方承担并需按国家以及中介机构要求先行支付。4.甲乙双方均知晓本合同中所述房地产为甲方的安置房，目前仅获得预售合同，未取得房产证，最终获得产权以国家颁布证书为获得权利最后标志，同时目前国家政策为甲方与乙方正式办理过户时间为甲方获得该房屋小产权证的三年后(以国家正式政策为准)。乙方不得以不知晓该情况或国家不允许交易为理由提起各种诉讼或者其他要求。5.付款时间与方式：乙方于2012年11月11日前支付甲方房款55万元(含之前支付的以现金支付的定金2万元)；乙方于甲方办理出产证并交付于乙方保管当日支付甲方房款25万元；乙方于办理产权过户当日支付甲方6万元。6.房屋交付情况：甲乙双方同意，甲方于2012年11月11日前腾出该房屋并通知乙方进行交接……查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有与交房的标志。7.产权登记及过户，甲方在接到通知办理产证时起，须保证在20日内去办理相关产证办理手续，并在取得小产权证后的15日内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》。8.甲方在接到办理房屋产权通知后应当去办理本合同约定期限后30日内未去办理房屋产权证的，每逾期一日，按照已经支付房款的日0.5%支付违约金，合同继续履行。9.甲方在获得小产权证后并已经到国家政策约定可以正式过户期限后，在本合同约定期限后30日内仍未将与乙方去交易中心办理过户的，应当向乙方支付违约金，违约金按已经支付房款的日0.5%支付违约金，合同继续履行。等。原告于2012年11月4日向案外人上海澳众房地产经纪有限公司支付中介费17,200元。
关于原告付款情况：2012年11月4日，原告向被告支付定金2万元，被告出具收据。2012年11月11日，原告向被告的代理人暨被告丈夫(下同)卢强转账53万元，于2013年11月7日向卢强转账25万元，于2016年12月2日向卢强转账6万元。至此，虽然被告对该笔6万元不认可为房款，但是被告已经收到全部购房款86万元。2012年11月11日，由原告与卢强代理被告签订《房屋交接书》，被告向原告交付了系争房屋。原告获交付系争房屋后开通房屋内燃气并入住了系争房屋。
2013年10月30日，被告取得了系争房屋的上海市房地产权证并交付原告，原告在庭审中出示了该权证。
2016年4月6日，由案外人上海澳众房地产经纪有限公司在网上备案了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同编号为XXXXXXX，原、被告均未在该合同上签字。
2017年6月1日，由被告作为借款与借用人、抵押人与第三人作为出借人、抵押权人签订《借款与物品借用合同》、《房地产抵押合同》约定：第三人向被告出借祖传玉器及借款5万元，借款期限自2017年6月11日至2077年6月10日，被告以系争房屋抵押给第三人，在被告获得抵押权证并移交第三人后，第三人在10日内办理借款与物品移交手续，抵押期限为2017年6月11日至2077年6月10日；等。2017年6月11日，被告与第三人共同签署《承诺书》，内容为：房地产权利人宋抒音，房屋坐落于松江泗凤公路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积89.19平方米，现要求办理抵押登记，将该房屋抵押给董振岳，在办理抵押登记过程中，房地产交易中心受理人员告知双方该房屋已于2016年4月6日签订了买卖合同，合同编号为XXXXXXX，其在房地产权人与抵押权人已知晓的情况下，经双方共同协商，一致要求继续办理该房屋的抵押登记，双方承诺在该房屋的买受人申请履行其买卖合同前撤销该抵押登记，如由此引发的任何纠纷，双方愿承担一切经济责任与法律责任。同日，上海市松江区不动产登记事务中心受理了第三人董振岳的抵押登记申请，并于2017年6月16日核准登记抵押权人为第三人的抵押债权，债权数额登记为55万元，期限自2017年6月11日至2077年6月10日。2017年7月26日，第三人向被告转账5万元。2017年7月26日，被告出具收到第三人借款5万元及祖传玉器一件的《收据与交接书》。被告另提供第三人于2017年7月26日出具的利息收据，表明第三人收到被告第一年利息3,000元。
2016年11月29日，原告冯欢与卢强通话，原告问卢强是否要加价100万元，卢强称没有说过，冯欢遂表示希望顺利过户，卢强即询问冯欢理想的数字为多少，双方一番交谈后，冯欢表示再去了解后回复并表示次日没有时间，卢强遂要求冯欢在下个礼拜回复。等。同日，被告方给原告发短信告知冯欢次日去办理过户并带好购房资格的证明，如果次日原告没空则可以提出自己的时间。原告表示其在收到该短信后即给卢强拨打了上述电话。
2016年11月30日，被告再次给原告发送短信称：由于你说今天有事没有来，但也没有建议时间啊。2016年12月20日，被告给原告发送短信称：基于未按要求给到购房资格证明，也未按时给到签约，特通知。原告称上述11月30日、12月20日的短信没有收到，其因为当时年底比较忙，后来没有和被告沟通过户的事宜。
2017年5月12日，原告和卢强通话问什么时间去过户，卢强称需要给他一个数字，原告称要商量一下。2017年8月7日，卢强要求原告提一个数字，原告要求被告提出一个数字，双方商谈未果。
另查明，两原告系夫妻关系，于2012年12月12日登记结婚。原告冯欢自2011年7月开始至今除2013年9月、2014年4月之外一直在本市有参保个人城镇基本个人养老保险缴费记录。2013年9月由案外人上海鼎雄实业有限公司为其代缴个人所得税。
上述事实，主要有上海市不动产登记簿信息、房屋买卖合同、定金合同、收据、转账凭证、收条、房屋交接书、上海市房地产权证、通话录音、短信、上海市房地产买卖合同、借款与物品借用合同、房地产抵押合同、承诺书、个税缴纳记录、养老保险缴纳记录、结婚证、收据与交接书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告和被告就系争房屋买卖虽未签订网签版本的上海市房地产买卖合同，但是双方签订的房屋买卖合同就购买的标的、价款、支付方式、交付、过户等作出了明确的约定，原告和被告之间已经成立了就系争房屋的买卖合同关系，该房屋买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。
对于原告要求继续履行买卖合同的诉请，被告辩称双方的合同已经解除，故本案的第一个争议焦点在于原被告之间的买卖合同是否已经解除。合同的解除包括法定解除以及约定解除，被告未提供证据证明因原告的违约行为符合合同约定的某一条款或者出现了法定的某一情形而导致被告享有单方面解除权，被告也没有证据表明其已经就此向原告提出解除的主张，虽则被告在2016年12月20日向原告发送短信表明特此告知原告没有提供购房资格方面的证据，但是一则该短信内容并没有提出要解除与原告买卖合同的主张，二则被告也没有证据表明原告已经实际收到该短信。故原被告之间的合同没有因为被告提出解除主张而已经被解除。同时，原告也没有向被告提出解除合同的主张。而事实上，在2016年11月29日、11月30日期间，根据原告提供的录音记录显示，原告已经向被告提出了过户的主张，但是很显然双方对于是否“涨价”以及“涨价多少”在进行沟通且没有结论，而从原告单方面将尾款汇至被告指定账户下的行为也表明原告不存在解除合同的意思表示。因此，原被告之间就系争房屋成立的房屋买卖合同并未解除。
本案的第二个争议焦点在于第三人的抵押权是否应当撤销。诚然，原告和被告没有在网签版本的上海市房地产买卖合同上签字，但是在第三人与被告共同前往交易中心办理抵押登记的时候，系争房屋上存在一个备案的网签合同且系原告和被告之间就系争房屋的买卖合同，第三人对此是明知的，而被告更是清楚知道自己已经将系争房屋出售并且交付给了原告。作为一个谨慎的出借人，在明知系争房屋上已经备案了网签合同的情况下，第三人理应就系争房屋的出卖、使用情况做进一步的调查，而第三人仅仅依赖于被告的陈述和被告单方面撤销网签的行为即相信系争房屋不存在买卖合同关系，其基于此而取得的抵押权不能对抗已经签订在先的房屋买卖合同，更何况原、被告之间的房屋买卖是真实的，被告及第三人也承诺在买受人主张继续履行合同的情况下撤销抵押权，因此在原告主张继续履行买卖合同、被告向其过户系争房屋的情况下，第三人的抵押权不成为原被告买卖合同履行的障碍，第三人应在法院指定期限撤销其抵押权。至于原告主张该抵押无效的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
系争房屋为动迁安置房，按照其产证登记日期，其最早可办理过户日期为2016年10月30日，则按照原、被告房屋买卖合同的约定最晚过户日期为2016年11月30日，原被告对此亦无争议，而截止到该日，根据原告提供的社保缴费情况等，原告具备在上海市购房的资格，故在系争房屋上第三人抵押权注销的情况下，被告理应配合原告办理系争房屋的产权过户手续。
关于原告主张的违约金，符合合同的约定，并无不当，但是违约金还应考虑原告的实际损失等综合认定，被告提出原告主张的违约金过高，原告亦未提供相应的证据表明其实际损失情况，故本院酌情调整违约金标准为日万分之一，其中自2016年12月1日至12月2日以80万元为基数计算违约金为160元，自2016年12月3日开始以86万元为基数计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告冯欢、张茜与被告宋抒音的《房屋买卖合同》继续履行；
二、被告宋抒音、第三人董振岳于本判决生效之日起十日内办理上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；
三、被告宋抒音于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告冯欢、张茜办理房屋产权过户手续，将上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告冯欢、张茜名下；
四、被告宋抒音于本判决生效之日起十日内支付原告冯欢、张茜2016年12月1日至12月2日期间的违约金160元及以860,000元为基数，按照每日万分之一的标准自2016年12月3日起至过户之日止的违约金；
五、驳回原告冯欢、张茜的其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,010元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费19,010元，由原告冯欢、张茜负担1,282元(已付)、被告宋抒音负担17,728元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 陆为明
二〇一八年一月三十日
书 记 员 顾家俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。