福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初2778号原告：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区荔城南大道968号。统一社会信用代码：913503008553425833。负责人：陈建愉，行长。委托诉讼代理人：林剑清（一般代理），福建诚百邦律师事务所律师。被告：方清山，男，1986年6月23日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。被告：张妹，女，1986年1月18日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区学院路。统一社会信用代码：913503006112527171。法定代表人：李国镇，董事长。委托诉讼代理人：郑政煌、林爱如（特别代理），福建理顺律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称：工行莆田分行）与被告方清山、张妹、莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称：世全房地产公司）抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告工行莆田分行的委托诉讼代理人林剑清及被告世全房地产公司的委托诉讼代理人郑政煌、林爱如到庭参加诉讼，被告方清山、张妹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行莆田分行向本院提出诉讼请求：1、判令编号为A：[闽]字[莆田]行[2015]年[住10-013]号《个人购房借款/担保合同》项下被告方清山方清山未偿还的借款立即到期；2、判令方清山、张妹立即向原告偿还借款本金人民币1525619.21元（币种下同）及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2017年3月16日起按照《个人购房借款╱担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止）；3、判令被告方清山、张妹承担原告因追索所债权支出的律师费300元；以上请求款项暂合计人民币1525919.21元。4、判令方清山、张妹立即办理城厢区龙桥街道××与××交叉口（1#2412）房产的正式抵押登记手续；原告对抵押登记后的房产处置款项享有优先受偿权。5、判令世全房地产公司莆田市世全房地产开发有限公司对本案全部债务承担连带偿还责任；6、本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由三被告共同承担。原告当庭明确第二项诉讼请求：判令方清山、张妹立即向原告偿还借款本金人民币1516649.18元（币种下同）及利息、罚息、复利（截至2017年7月21日，利息、罚息、复利共计人民币6203.91元，及自2017年7月22日起至还清之日止按照《个人购房借款╱担保合同》约定的标准计算）；事实和理由：2015年2月12日，被告方清山、张妹、世全房地产公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》(以下简称“合同”)向原告申请借款人民币163万元。张妹张妹向原告出具《共同还款确认书》，自愿为该笔借款承担共同还款责任。合同主要内容：1、合同第一、三条约定，被告方清山向原告借款人民币163万元，借款期限为20年；2、第四条约定，本合同贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率,每年调整一次；3、合同第六条约定，被告方清山还款方式为按月等额本息还款法；4、合同第十条约定，世全房地产公司为本案提供阶段性担保，世全房地产公司担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，且原告收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，世全房地产公司对原告收到本案房屋他项权证书之前被告方清山的全部债务承担连带责任保证。5、合同第十四条约定，若被告方清山连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同和原告与被告方清山之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告方清山立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、合同第十八条约定，被告方清山、张妹提供的抵押物即位于城厢区龙桥街道××与××交叉口（1#2412）的房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用，并为抵押物办理了相应的预告抵押登记（房屋预告登记证号：莆房预城厢字第YDC201500226号）；7、合同第二十条约定，在被告方清山、张妹获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人（原告）要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，并将房屋他项权利证书原件交由原告保管。8、合同第三十六条约定，被告方清山确认本合同项下的送达地址（莆田市城厢区华亭镇山牌村宝溪122号）确认无误，原告向约定的送达地址寄送相关文件，即视为已向被告方清山履行了通知义务；9、合同第十一条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向原告住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。上述合同签订后，被告方清山于2015年2月15日为本案抵押房产办理商品房抵押预告登记，原告于2015年2月16日按照约定发放了人民币163万元的贷款本金，但被告方清山自2015年11月16日起便未按照合同约定支付本金利息，已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，世全房地产公司莆田市世全房地产开发有限公司应对本案全部债务承担连带保证责任。综上所述，被告方清山经原告催讨后仍拒不还款的行为已严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。原告当庭补充事实和理由：原告于2017年6月29日在被告公司的保证金账户扣划贷款本金人民币4494.15元，利息、罚息、复利共计,6239.78元。被告世全房地产公司辩称，一、原告要求债务提前到期，无依据，被告不同意贷款提前到期；二、借款人以自己所购买的房屋，已经办理了抵押权预告登记，原告应优先行使对该房屋的抵押权，以实现其债权，被告世全公司无需承担担保责任，请求驳回对被告公司的诉讼请求。被告方清山、张妹未作答辩。在本院审理过程中，原告工行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：一、《个人购买借款-担保合同》及共同偿还贷款确认书一份，证明《个人借款-担保合同》中约定被告方清山向原告借款163万元，世全房地产公司为本案提供阶段性担保：世全房地产公司担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续。并对借款利率、逾期罚息、违约责任等其他内容进行约定。共同偿还贷款确认书证明被告张妹对被告方清山向原告申请的个人购置商用房贷款163万元承担共同偿还责任的事实；二、房屋预告登记证明一份，证明被告方清山自愿为本案债务提供抵押担保，且本案抵押物办理了相应的预告登记，应对本案债务承担相应的抵押担保责任的事实；三、《个人借款凭证》一份，证明原告按照被告方清山的申请将贷款本金划入其指定的账户中。原告已按约定向被告方清山提供163万元贷款的事实；四、关于委托律师催收透支款的基本代理费的说明一份，证明原告委托福建诚百邦律师事务所催讨被告拖欠的《个人购房借款/担保合同》项下的款项和费用，并为此向律师事务所支付案件代理费的事实；五、交易流水一份，证明被告尚欠原告贷款余额及相应利息的事实；六、被告基本信息一份，证明被告主体适格的事实。对原告提供的证据，被告世全房地产公司质证认为：对证据一的真实性无异议，其他证据的真实性由法院依法审查。本院审查认为，因被告世全房地产公司对原告提供的证据未提出异议，方清山、张妹未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。原告提供的证据真实、合法有效，本院依法予以确认。被告世全房地产公司在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：2015年2月12日，原告工行莆田分行作为贷款人与被告方清山作为借款人暨抵押人、被告张妹作为抵押物共有人、被告世全房地产公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[莆田]行[]支行[2015]年[住10-013]号），合同约定：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币1630000元。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。本合同项下贷款期限为壹拾年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人自愿选择每月/日为还款日，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人不享有宽限期，自实际放款之日起开始计算。在宽限期内，借款人仅按照约定还款方式确定的还款周期支付贷款利息，不偿还贷款本金；款项期满后按照约定的还款方式偿还贷款本息。3、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。贷款利率按约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。4、发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；影响贷款本息按期足额偿还的其他情形等。借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：要求借款人限期纠正违约行为；停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间的其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。5、抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于城厢区龙桥街道××与××交叉口（1#2412）房产（预购商品房抵押权预告登记证号：莆房预城厢字第YDC201500226号）。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管。抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记。贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交贷款人保管。如抵押人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，影响贷款人予以足额赔偿。发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿等。6、保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证的方式确定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。7、借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人。贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。若贷款人向借款人发送相关通知，该通知送达任一借款人时，即视为已送达全部借款人。上述抵押物于2015年2月15日办理预购商品房抵押权预告登记，尚未办理一般抵押权登记。2015年1月4日，被告张妹作为确认人在《共同还款确认书》上签字，确认本人与借款人系夫妻关系，此借款系我与借款人的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由其和借款人共同偿还。原告按照上述合同约定于2015年2月16日向被告方清山发放贷款人民币1630000元。截至2017年7月21日尚欠借款本金人民币1516649.18元,利息、罚息、复利共计人民币6203.91元。故原告向本院提起诉讼。另查明，被告方清山与被告张妹于2008年7月8日登记结婚。原告为追索本案债权而支出律师费人民币300元。综上所述，本院认为，原告工行莆田分行与被告方清山、张妹、世全房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》及被告张妹向原告出具的《共同还款确认书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告向被告方清山发放贷款后，被告方清山自2016年2月16日未按约还款，已经构成违约。故原告主张被告方清山偿还借款本金1516649.18元及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。原告主张被告方清山支付律师费人民币300元，有合同和事实依据，本院予以支持。被告张妹向原告出具确认书、愿意与被告方清山承担共同还款义务，故原告主张被告方清山、张妹共同偿还上述债务，本院予以支持。原告主张被告方清山、张妹办理房屋所有权证及正式抵押登记手续，于法无据，本院不予支持。因本案抵押物并未办理抵押登记，故原告主张对抵押物变现所得款项享有优先受偿权，本院不予支持。原告请求被告世全房地产公司为本案债务提供阶段性连带责任保证，本院予以支持。被告方清山、张妹经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方清山、张妹应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币1516649.18元及相应的利息、罚息、复利（截至2017年7月21日的利息、罚息、复利为6203.91元，自2017年7月22日起至还清之日止按照合同约定计算）；二、被告方清山、张妹应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司莆田分行因本案支出的律师代理费300元；三、被告莆田市世全房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18693元，减半收取计人民币9346.5元，由原告中国工商银行股份有限公司莆田分行负担100元、被告方清山、张妹、莆田市世全房地产开发有限公司负担9246.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 韩 文二〇一七年七月二十八日书记员 林淑萍附：本案相关的法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。