吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第775号
上诉人（原审原告）：李伟玮，女，2000年9月7日生，汉族，学生，住长春市双阳区北山路丁家居民委*组。
法定代理人：杜虹颖，女，1965年5月29日生，汉族，无职业，住长春市双阳区北山路丁家居民委*组。
委托代理人：李雪，吉林马克庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：磐石市烟筒山镇鑫山农机有限责任公司，住所地磐石市烟筒山镇承德村。
法定代表人：王洪君，总经理。
委托代理人：ＸＸ刚，吉林巡达律师事务所律师。
上诉人李伟玮因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2014）磐民一初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李伟玮的委托代理人李雪，被上诉人磐石市烟筒山镇鑫山农机有限责任公司（以下简称鑫山公司）的委托代理人ＸＸ刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李伟玮在原审时诉称：鑫山公司与我的父亲王金贵签订房屋租赁协议，协议约定租赁期限为20年，租赁期间从2009年9月1日起至2029年9月1日止，房屋租赁费为每年15000元，一年一付，我自2010年起对该房屋享有10%的所有权，因此应当享有租金的10%即每年1500元，因房屋租金一事与鑫山公司协商未果，故诉至法院要求鑫山公司给付我从2010年9月1日起至2013年9月1日止租金4500元，并要求鑫山公司从2013年9月1日起至2029年9月1日止每年给付我1500元，由鑫山公司承担本案诉讼费用。
鑫山公司在原审时辩称：1.本案中李伟玮告诉主体错误，我公司已经向王金贵的法定继承人周云芝支付了相应的租金，并不拖欠租金；2.租赁合同约定租金支付方式是一年一付，李伟玮主张一次性支付租金不符合租赁合同的约定；3.我公司在使用该房屋过程中支付了维修费用，该维修费用应抵扣房屋租金；4.李伟玮所主张2010年至2013年的租金部分超过诉讼时效，超过时效部分不应得到法律保护。综上，李伟玮诉讼请求无事实和法律依据，告诉主体错误，请求法院驳回李伟玮的诉讼请求。
原审判决认定：2009年9月1日，王金贵与鑫山公司签订租房协议，王金贵将磐石市烟筒山镇承德村的厂房租赁给鑫山公司作为厂房使用。2010年8月8日，王金山因交通事故死亡，其继承人周云芝对该租房协议书中的厂房享有60%的所有权，李伟玮对该厂房享有10%的所有权。
原审判决认为：私有房屋在租赁期内，因继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鑫山公司与王金贵签订的租赁合同对鑫山公司和李伟玮以及该房屋的其他继承人继续有效，对于该房屋租金由李伟玮及其他房屋所有权人如何进行分配及收取，鑫山公司并无法定知情权。同时，本案现有证据无法证明鑫山公司延付或拒付租金，故李伟玮向鑫山公司主张给付2014年以前的房屋租金，依据不足，李伟玮可向实际收取租金的当事人主张权利，由于2014年以后的房屋租金还未实际发生，属于预期利益，因此李伟玮不能向鑫山公司主张未实际发生的房屋租金。综上，李伟玮的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条之规定作出判决。
原审判决：驳回原告李伟玮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李伟玮承担。
原审判决后，上诉人李伟玮不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销原审判决，改判支持李伟玮一审的诉讼请求。其主要上诉理由为：1.原审法院认定事实错误。原审法院在判决中认定鑫山公司无拒付或者延付租金的事实错误。李伟玮对鑫山公司租用的厂房享有10%的所有权，原审法院也认定了鑫山公司与王金贵的租赁合同对鑫山公司和李伟玮及王金贵的其他继承人继续有效。鑫山公司作为承租人，应继续全面正确履行承租人义务，鑫山公司应依据原租房合同向新房主之一的李伟玮支付房屋租金的10%。在原审庭审中，李伟玮已经举证证明鑫山公司依然租用房屋，但鑫山公司没有证据证明已向李伟玮支付房屋租金的10%。因此，原审法院认为鑫山公司没有延付或拒付租金属于认定事实错误。原审法院认为周云芝的收条能证明鑫山公司无拒付或者延付租金的事实错误。原租赁合同的甲方为王金贵，王金贵去世后，租赁合同的甲方应为包括李伟玮在内的所有继承人，如鑫山公司支付了租金，应该向法庭提供所有继承人出具的收条。法院仅依据周云芝出具的收条就认定鑫山公司向所有继承人支付了租金，进而认定鑫山公司无拒付或延付租金的事实显属事实认定错误。鑫山公司作为承租人应正确履行义务，作为应支付租金的债务人，其应向所有债权人履行支付租金义务。如果鑫山公司向周云芝多付了租金，应向周云芝主张权利。原审法院将鑫山公司的错误行为导致的后果，让李伟玮承担显失公平。原审法院认为对于该房屋的租金由李伟玮及其他房屋所有权人如何进行分配及收取，鑫山公司并无法定知情权是错误的。鑫山公司的法定代表人王洪君是李伟玮父亲王金贵的儿子，投资人王洪伟、李莹莹是王金贵的儿子、儿媳。2010年8月，王金贵去世，鑫山公司的所有投资人和法定代表人都是知情的。作为王金贵的继承人，王洪君、王洪伟都知道自己及其他继承人对涉案房屋的所有权情况，更知晓房屋租金应如何分配。原审法院没有查清这一事实就认定鑫山公司无法定知情权错误，剥夺了李伟玮的权利。原审法院认为以后的房屋租金还未实际发生属于预期利益，李伟玮不能主张是错误的。李伟玮是要求法院判决鑫山公司每年到9月1日就向李伟玮支付租金1500元。因为鑫山公司不向李伟玮支付租金，李伟玮才要求法院判决鑫山公司定期向李伟玮支付租金，该请求有事实及法律依据。2.原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条的规定，原租赁合同对李伟玮和鑫山公司继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应履行向出租人支付租金的义务。现鑫山公司作为承租人没有依法向享有10%产权的李伟玮支付房屋租金，原审法院却认为鑫山公司没有拒付和延付租金而驳回李伟玮的诉讼请求，明显适用法律错误，剥夺了李伟玮作为房屋所有权人依法应享有的收益权利，剥夺了李伟玮作为房屋出租人依法应享有的权利，请求二审法院予以纠正。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，判决显失公平，请求二审法院支持李伟玮的上诉请求。
被上诉人鑫山公司答辩认为：1.原审认定事实清楚，适用法律正确，李伟玮的反驳观点并无法律依据和证据支持。2.李伟玮上诉状所述内容较多，但均为无法律依据的观点，并且这些与本案并无关联。我公司是独立企业法人，与自然人性质不同。李伟玮在上诉状中忽视了这个法律概念。我公司向财产主要权利人即房屋所有权人妻子支付租金无任何过错。3.此前李伟玮并未主张该权利，我公司不知且也无法定义务为其分割租金。4.李伟玮按份共有百分之十的房屋权利，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或动产，没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”据此，周云芝收取租金，决定维修、支付维修费用等行为均为管理行为，周云芝有此权利。我公司向周云芝支付租金，按周云芝意见修缮房屋并无不当。5.我公司已自认向周云芝支付房费，且周云芝已出具收据。李伟玮可据此事实向周云芝主张权利，这样才符合法律规定，李伟玮本案告诉主体错误。6.李伟玮主张未来的租金并未客观发生，该期待利益处于不确定状态。如房屋损毁、租金变化、租赁关系终止等。法院如对无法确定的事实进行判决，将造成执行不能，不符合法院判决的确定性、稳定性。而且李伟玮该项主张也无法律依据，故原审判决并无不当。李伟玮可待权利客观形成时再行主张权利。7.李伟玮上诉理由适用法律均错误。《中华人民共和国物权法》第三十九条为所有权人之规定，而本案是按份共有关系，《物权法》对共有关系亦做了明确规定，李伟玮适用法律错误，原审适用法律正确。原租房协议继续有效，我公司已向周云芝支付租金，周云芝为法定的出租人，我公司的行为没有问题。综上，李伟玮上诉观点无事实和法律依据，请二审法院依法驳回李伟玮的上诉请求。
在本院审理本案过程中，双方均未提交新的证据。
本院审理查明：王金贵与鑫山公司于2009年9月1日签订的《租房协议书》中约定“房屋的租赁费每年壹万伍仟元整，一年一付，以甲方收条为凭。”王金山死亡后，李伟玮与王洪伟、王洪君、王福顺、周云芝就本案争议房屋的继承问题产生争议，李伟玮向吉林省磐石市人民法院提起诉讼，要求继承本案争议房屋。吉林省磐石市人民法院于2012年5月9日作出（2012）磐民一初字第176号民事判决，判决李伟玮占本案争议房屋产权10%所有权。王洪伟、王洪君、王福顺、周云芝不服，向本院提起上诉，本院于2012年8月29日作出（2012）吉中民一终字第484号民事判决，驳回王洪伟等人的上诉请求，维持（2012）磐民一初字第176号民事判决。本院作出的（2012）吉中民一终字第484号民事判决于2012年9月6日生效。本院审理查明的其他事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”该按份共有的权利应包括对共有财产享有占有、使用和收益的权利，李伟玮作为本案争议房屋的按份共有人，按照其份额对共有财产享有占有、使用和收益的权利。2012年9月6日，李伟玮与王洪伟等人法定继承纠纷的二审判决生效后，李伟玮对本案争议房屋所享有的权利已由本院生效判决所确认，此后鑫山公司应向李伟玮支付10%的租金。现鑫山公司仍将全部租金支付给周云芝，并以此抗辩李伟玮要求支付10%租金的诉讼请求不能成立，鑫山公司应向李伟玮支付2013年9月1日至2014年9月1日房屋租金的10%，即1500元。按照王金贵与鑫山公司的《租房协议书》及周云芝曾为鑫山公司出具的收条，鑫山公司应于2014年9月1日支付下一年度的房屋租金，二审中鑫山公司并未举证证明其已交付下一年度租金，故鑫山公司应向李伟玮支付2014年9月1日至2015年9月1日房屋租金的10%，即1500元。关于鑫山公司在2012年9月6日前支付给周云芝的房屋租金，因本案争议房屋在继承过程中存在争议，在人民法院判决生效前鑫山公司向周云芝支付房屋租金的行为符合常理，李伟玮如认为自己对该部分租金享有权利，可向周云芝另行主张权利。而鑫山公司于2013年9月1日向周云芝多付的10%的房屋租金，鑫山公司亦可向周云芝另行主张返还的权利。关于李伟玮要求鑫山公司支付2015年至2029年房屋租金10%的主张，因按合同约定该租金尚未到支付期限，故李伟玮该项上诉请求本院不予支持。综上，原审判决程序合法，但部分事实认定不清，适用法律有误，李伟玮部分上诉请求有理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省磐石市人民法院（2014）磐民一初字第716号民事判决；
二、被上诉人磐石市烟筒山镇鑫山农机有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上诉人李伟玮支付房屋租金3000元；
三、驳回上诉人李伟玮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由上诉人李伟玮负担90元，被上诉人磐石市烟筒山镇鑫山农机有限责任公司负担10元；二审案件受理费513元，由上诉人李伟玮负担462元，由被上诉人磐石市烟筒山镇鑫山农机有限责任公司负担51元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 孙 伟
代理审判员 刘欣莹
二〇一四年十一月五日
代理书记员 王 蕾
（此件共8页，印20份）