江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第303号
上诉人（原审被告）刘丁凤。
上诉人（原审被告）肖冬连。
上诉人（原审被告）肖顺连。
上诉人（原审第三人）肖顺柏。
上诉人（原审第三人）黄长英。
以上上诉人共同委托代理人陈衍发，江西金正法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）肖顺琇。
被上诉人（原审原告）肖名珠。
被上诉人（原审原告）肖名华。
被上诉人（原审原告）肖名清。
被上诉人（原审原告）肖衍平。
以上被上诉人共同委托代理人赖升万，江西赣县金龙法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏、黄长英因与被上诉人肖顺琇、肖名珠、肖名华、肖名清、肖衍平房屋买卖合同纠纷一案，不服赣县人民法院（2014）赣民一初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：肖顺琇、肖名珠、肖名华、肖名清、肖衍平与刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏、黄长英争议的房屋位于赣县梅林镇红金村上坝，其中厨房一间，房屋3间。1953年土改时登记给肖万才、谢招仔、肖里僖、陈桂英、肖顺球、肖桂香、肖顺连、肖冬连、黄检女等九人共有。肖万才是肖顺柏爷爷（1958年去世），谢招仔是肖顺柏奶奶（1968年去世），肖里僖是肖顺柏父亲（1976年去世），陈桂英是肖顺柏母亲（1958年去世），肖桂香是肖顺柏姑姑（大概在2002年去世），肖顺连、肖冬连和黄检女是肖顺柏姐姐，肖顺球是肖顺柏哥哥。肖顺球于1978年将该4间房屋以1000元的价格卖给了肖顺琇。1984年，万安水库区农村移民进行了分户登记，这4间房屋登记在户主肖顺琇家。肖顺柏等人并没有登记该房屋。2014年元月10日因赣县杨仙大道东延滨江公园二期被拆迁，肖名珠、肖名华、肖名清、肖衍平与赣县梅林镇人民政府签订了房屋拆迁补偿协议书。协议约定，双方确认房屋拆迁补偿金额为26616元；安置地确定在红金安置区，安置地土地平整好后具体选择安置地块，甲乙双方需签订《安置协议书》。
原审法院认为：关于诉争的已拆迁的房屋在肖顺球与肖顺琇于1978年签订房屋买卖合同前的所有权状态的问题。我国《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，诉争的房屋仅有上世纪五十年代人民政府颁发的《土地房产所有证》；在上世纪八、九十年代，土地管理部门和房屋管理部门分别进行了全国统一的发证登记，但诉争的房屋没有上世纪八、九十年代由政府颁发的权利凭证，因此，根据上世纪五十年代人民政府颁发的《土地房产所有证》，肖万才、谢招仔、肖里僖、陈桂英、肖顺球、肖桂香、肖顺连、肖冬连、黄检女等九人为本案诉争的已拆迁的房屋的原始权利人。肖万才于1958年去世，谢招仔于1968年去世，肖里僖于1976年去世，陈桂英于1958年去世。该四次去世的法律事实发生后即发生四次法定继承，但该房屋一直未进行遗产的分割处理。原审法院对该房屋四次法定继承的权利份额分割计算如下：《土地房产所有证》颁发时，肖万才、谢招仔、肖里僖、陈桂英、肖顺球、肖桂香、肖顺连、肖冬连、黄检女等九人各享有1／9的份额。肖万才去世后，其1／9的权利份额由其第一顺序法定继承人谢招仔、肖里僖、肖桂香三人同等份额继承该房屋的1／9×1／3=1／27。陈桂英去世后，其1／9的权利份额由其第一顺序法定继承人肖里僖、肖顺连、肖冬连、黄检女、肖顺球、肖顺柏六人同等份额继承该房屋的1／9×1／6=1／54。谢招仔去世后，其1／9＋1／27=4／27的权利份额由其第一顺序法定继承人肖里僖、肖桂香两人同等份额继承该房屋的4／27×1／2=2／27。肖里僖去世后，其1／9＋1／27＋1／54＋2／27=13／54的权利份额由其第一顺序法定继承人肖顺连、肖冬连、黄检女、肖顺球、肖顺柏五人同等份额继承该房屋的13／54×1／5=13／270。因此，肖顺球的权利份额有1／9＋1／54＋13／270=24／135。关于肖顺球与肖顺琇于1978年签订的房屋买卖合同是否有效的问题。肖顺球与肖顺琇于1978年签订房屋买卖合同时，刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏、黄长英陈述不知情，但是到1984年，万安水库区农村移民进行分户登记时，刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏、黄长英并没有登记该房屋而是登记在肖顺琇家，说明当时刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏、黄长英已知情且没有提出反对。根据1984年8月30日颁布实施的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（55）条规定，“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。因买卖关系无效而造成的经济损失，有过错的一方应负责赔偿。”应承认肖顺球与肖顺琇于1978年签订的房屋买卖合同有效。争议的4间房屋应当归肖顺琇所有。关于肖顺琇一家请求判决赣县梅林镇人民政府补偿的26616元房屋拆迁补偿款和74.6平方米返迁安置土地为其所有和使用，不是人民法院处理民事案件的范围，原审法院不作处理。据此，依据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（55）条之规定，判决如下：肖顺球与肖顺琇于1978年签订的房屋买卖合同有效。案件受理费232元（肖顺琇等人已预缴），由刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏负担。
刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏、黄长英上诉称：原审判决在审理查明中认为“肖顺球于1978年将该4间房屋以1000元的价格卖给了原告肖顺琇”不是事实。肖顺琇一家人一直声称签订了买卖合同，但未向法庭提交书面合同或购房款1000元收据予以证实，仅提供多份证人证言，但只有一人出庭作证，不符合证据规则的要求。该4间房屋在当时的情况下只是考虑肖顺琇一家生活困难，不够房屋居住，才给其居住至今。案涉房屋系全体上诉人共同共有，肖顺球仅占24／135的份额，即使肖顺球与肖顺琇之间存在买卖关系，但未经其他共有人同意，所以，肖顺球与肖顺琇之间的房屋买卖关系是非法的，属当然无效。肖顺琇一家未提供任何有效证据证实全体上诉人对房屋买卖是知情的而未提出反对。1984年，万安水库区农村移民进行分户登记只是对万安水库淹没区内房屋的普查登记，并不是土地管理或房产管理机构代表政府进行的确权登记。因此，涉诉房屋即使分户登记在肖顺琇名下，也不代表所有权的转移。综上所述，案涉房屋自1953年以来一直未转移所有权，所谓的房屋买卖关系是凭空捏造的。请二审法院依法撤销原审判决，改判肖顺球与肖顺琇于1978年签订的房屋买卖合同无效。
肖顺琇、肖名珠、肖名华、肖名清、肖衍平答辩称：一、上诉人一家之主肖顺球，已将其四间解放前所建旧房屋卖给了答辩人肖顺琇的事实，不容置疑。1、上诉人与被答辩人及肖里琸、肖顺桥、肖顺湖因都是一个祖宗下的堂兄弟关系，故同住一栋土木结构祖遗房。分家后，上诉人家和肖里琸分居厅左边东厢房，答辩人和肖顺桥、肖顺湖分居厅右边西厢房。相互居住条件都较为紧张。这是答辩人购买肖顺球一家房屋的有利条件和理由。2、上诉人父亲肖里僖1976年死亡后，由长子（即上诉人刘丁凤丈夫，肖冬连、肖顺连和第三人肖顺柏、黄长英即黄检女之兄）肖顺球当家作主。1978年间，时任红金村党支部书记的肖顺球另建新房壹幢缺资金。遂与被上诉人肖顺琇商妥，请村干部温兴涌、谭章晖、组长谢贤林、家族肖顺瑛等人到场签订房屋买卖契约，将自家与堂兄弟肖顺琇相邻的东厢三间房房和一间厨房（土木结构瓦房）以一千元人民币价格卖给肖顺琇家。肖顺琇已善于取得了该房屋的所有权，尚健在的在场人谢贤林（时任双方当事人所在的坝子上组组长），不但向法庭提供了书面证据，还亲自到庭作证。该房屋买卖时，上诉人都是24周岁以上的成年人，且在与肖顺球一家共同生活，明知这一买卖共有房屋的事实，都昧着良心否认。3、当时农村房屋未要求产权登记，肖顺琇也就无法要求产权过户和登记。就连肖顺球家土改的《土地房屋所有权证》因遗失也无法提供给买受人肖顺琇。双方所签订的房屋买卖契约不慎被遗失无法出示也在情理之中，但签约在场人肖顺瑛、谢贤林、温兴涌、谭章晖向法庭提供了书面证明，谢贤林还到庭作证，证明了双方房屋买卖的事实。还有已举证的梅林镇政府工作人员，对上诉人与答辩人所在的红金村知情人和房屋买卖时的参于人等，20多人提供的调查笔录，进一步证明了这一房屋买卖事实。上诉人在其自己的上诉状，第二点也说明了这一事实的存在，诉称：“本案的涉诉房屋是全体上诉人共同共有的，肖顺球仅占24／135的份额，即使肖顺球与肖顺琇之间存在买卖关系，但未经其他共有人同意，所以，肖顺球与肖顺琇之间的房屋买卖关系是非法的，属当然无效行为。”4、答辩人买下肖顺球和上诉人共有的老房子后，三代人居住在这四间房子中，并不断进行了维修管理和改建，有已庭审举证的答辩人在所居住时屋内墙上张贴的历年年画，修改房屋照片中和邻居证人证言得以证实。5、1984年万安电站建设按原规划设计移民要涉及到梅林镇包括红金村在内容的房屋拆迁，赣县移民办组织了梅林镇、红金村、组干部进行了房屋拆迁登记，将肖顺球家已卖给答辩人家这四间争议房，以答辩人一家的名字进行了造册登记。上诉人都在家，且已成年成家，他们家的房屋也同时进行了造册登记，如果此房屋他们家所有，对这争议房没有登记到他们名下而登记在答辩人名字。这一工作虽不是上诉人说的产权登记，但如果拆迁，就有一笔为数不小的拆迁补偿费利益，当时尚在任红金村党支部书记的肖顺球和已成年且在家的上诉人不可能不提出争议和反对。2014年赣县城南大道规划建设，争议房在征地拆迁之内，2014年元月8日答辩人与梅林镇政府签订了征地拆迁补偿协议书，并对该房已全部拆除，上诉人都没有提出任何异议。当得知答辩人在梅林镇政府有一笔可观的补偿款和安置地时，便状告梅林镇政府领导涉嫌腐败，将补偿款给了答辩人，阻挠梅林镇政府将此款和安置地依拆迁协议履行给答辩人，侵害了答辩人合法权益，迫使答辩人以房屋买卖合同纠纷一案通过司法程序将侵权的上诉人告上法庭，寻求司法救济。综上所述，肖顺球与肖顺琇对争议房的房屋买卖事实，形成了证据全连，可足以认定，不容置疑。二、答辩人依据《中华人民共和国物权法》不动产所有权取得的特别规定，取得了争议房的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该动产或者不动产的所有权”：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前款规定。由参加《中华人民共和国物权法》起草工作的郭明瑞主编并经全国人大常委会法工委审定的《中华人民共和国物权法》释义对该条文释义为“在我国现阶段，因为还没有建立起健全的不动产登记体系，农村的不动产尤其农民的私有房屋及其宅基地使用权未进行登记的现象较为普遍，所以将善意取得制度的适用范围扩展到不动产”。善意取得一般适用于买卖、互换、债务清偿等有偿法律行为。在善意取得情况下，原权利人丧失动产或者不动产的所有权，而受让人取得动产或者不动产的所有权，善意取得作为所有权取得的一种方式，原权利人不得向善意取得的受让人主张返还原物。受让人取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据以上法律规定和条文释义，作为上诉人一家之主的肖顺球，为了家庭利益，为卖旧房建新房之需要，将老房子卖给答辩人一家（当时也是一家之主肖顺琇一人作主并经办）。按常理肖顺琇应该认为肖顺球通过了他全家共有人同意或默许。买卖行为属合法有效。按上诉人在上诉状第二条所诉没有经他们同意和知晓，认为肖顺球对共有的老房子无处分权，而答辩人作为当时买受人，通过签订买卖契约，支付了价款，答辩人已实际占有并使用了三十多年，取得了该不动产的所有权，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的法律规定。原权利人（即本案上诉人）不得向善意取得的受让人（即答辩人）主张返还原物。不具有拆迁款之用益物权。只能向上诉人认为无处分权的肖顺球请求赔偿属于他们份额的损失。三、上诉人对本案房产权属争议，已经大大超过法定诉讼时效，不受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。肖顺球将房屋卖给被上诉人，上诉人是知道的，二年后第三人肖顺柏从部队退伍回来后也是知道的，且肖顺琇一家买下居住时已对该房屋门窗和瓦面进行了改造维修，相邻一块居住的上诉人也是目睹明知的，均未提出反对和异议，到2014年拆迁争要拆迁款时，已经三十七年，大大超过了《中华人民共和国民法通则》规定主张权利的诉讼时效，适用人民法院不予保护的法律规定。答辩人在原审庭审中已经提出。综上所述，答辩人认为，原审法院对本案判决，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，刘丁凤等上诉人向法庭提交证人肖顺奎的证言，肖顺奎接受了法庭质询，欲证明当时案涉房屋买卖关系不存在，案涉房屋是肖顺球借给肖顺琇一家居住的。肖顺琇等被上诉人质证认为，证人肖顺奎的证言证实签订协议时其是不在场的，所以房屋买卖的情况他不清楚。肖顺奎听到肖顺球一人跟其说房子是借给肖顺琇居住的，没有其他人在场，且肖顺球已经死亡，无法证实证人肖顺奎所说话的真伪，证人肖顺奎的证言不可信。本院认为，证人肖顺奎陈述只是听肖顺球说过案涉房屋是借给肖顺琇居住的，并未直接参与肖顺琇与肖顺球之间关于案涉房屋的协商过程，属于传来证据，且肖顺球本人已经死亡，又未有其他证据证明肖顺球向证人肖顺奎陈述过案涉房屋系借用而不是买卖，证人肖顺奎的证言是否真实，本院无从确认，对该证言不予采信。肖顺琇等被上诉人向法庭提交了以下两组证据：证据一，《中共赣县梅林镇委员会关于干部任免职务的批复》、《赣县梅林镇革命委员会关于大队干部工分补助的批复》、《中共赣县梅林镇委员会关于大队干部固定补助名单的通知》，欲共同证明肖顺球将自己的老房子卖给肖顺琇时已是本红金村干部（党支部书记）、代表全家将房屋卖给堂兄弟肖顺琇家的事实，符合公序良俗和村民习惯。1984年7月万安水库移民登记在肖顺琇家，是肖顺球主持这项工作。证据二，红金村村委会出具的《证明》、《关于红金村党支部换届选举结果的批复》，欲共同证明肖顺柏于1999年6月至2002年任本红金村委员会主任，对其兄肖顺球已将其老房子卖给了肖顺琇家并正在使用的情况是明知的，未提出异议。刘丁凤等上诉人质证认为，对证据一中的《中共赣县梅林镇委员会关于干部任免职务的批复》的真实性、合法性不持异议，对关联性持有异议，不能证明肖顺琇与肖顺球之间的买卖关系。对《赣县梅林镇革命委员会关于大队干部工分补助的批复》、《中共赣县梅林镇委员会关于大队干部固定补助名单的通知》的真实性、合法性不持异议，但对关联性持有异议，与本案无关。对证据二的真实性、合法性均不持异议，但对关联性持有异议，肖顺柏在村里任主任的时候，肖顺琇一家人已经不在老房子居住，已经搬走了。本院认为，因刘丁凤等上诉人对以上两组证据的真实性、合法性均不持有异议，本院确认上述证据的真实性、合法性。肖顺琇等被上诉人向法庭提交的以上证据，能证明自1978年开始，肖顺球、肖顺柏在案涉房屋所在的红金村村民委员会先后担任主要职务，对村里的情况应当比较了解。尤其是，在万安水库移民分户登记时，肖顺球时任村党支部书记，就当是将案涉房屋分户登记在肖顺琇一家名下未提出异议，刘丁凤等上诉人又未向法庭提交其他证据证明其不知晓肖顺球将房屋出卖的事实，也未提供证据证明其就肖顺琇一家人占用案涉房屋的事实及分户登记时将案涉房屋登记在肖顺琇一家人名下的事实提出过异议。本院认为，结合肖顺琇等被上诉人一审已经提交的证据，特别是梅林镇政府驻红金村干部钟登华为处理双方当事人之间的纠纷，对参与案涉房屋买卖及知情人近20多人进行了调查，以上20多人均确认案涉房屋买卖事实，而且在一审期间，钟登华作为证人出庭作证证明案涉房屋买卖事实。并且，当时见证案涉房屋买卖的谢贤林也出庭作证证实了案涉房屋买卖事实。本院认为，肖顺琇等被上诉人一审、二审期间提交的证据形成了证据链，以上证据可以达到其证明目的，本院对以上证据予以采信。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。首先，根据肖顺琇等一家人一审、二审期间提交的证据，可以确认，在时任村干部的谭章晖、谢贤林、温兴涌及家族肖顺瑛的见证下，肖顺球将案涉房屋出卖给肖顺琇，肖顺琇一家人自1978年至案涉房屋拆迁时止，对案涉房屋一直处于占用、维修及管理状态。其次，在此长达三十多年的期间，刘丁凤等上诉人未向法庭提供任何证据证明其向肖顺琇一家人对其占用案涉房屋提出过异议。最后，1987年1月1日开始施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。根据以上法律规定，即使刘丁凤等上诉人一直不知晓房屋出卖事宜，即使肖顺球是未经家庭其他成员同意擅自将案涉房屋卖给肖顺琇的，但，因从案涉房屋买卖时即1978年至案涉房屋拆迁时已超过三十年，从《中华人民共和国民法通则》开始施行时即1987年至案涉房屋拆迁时已超过二十年，故，刘丁凤等上诉人所主张的权利，人民法院不予保护。综上所述，刘丁凤等上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费232元由上诉人刘丁凤、肖冬连、肖顺连、肖顺柏、黄长英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 王 佳
书 记 员 王丽琼