浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙绍民终字第1332号
上诉人（原审被告）章尧祥。
委托代理人（特别授权代理）孔天熹。
委托代理人（特别授权代理）徐秋玲。
被上诉人（原审原告）茹九华。
被上诉人（原审原告）王月珍。
被上诉人（原审原告）马荷珍。
被上诉人（原审原告）茹世民。
上述四被上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）ＸＸ根、钱苏锋。
上诉人章尧祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2011）绍越民重字第3号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告茹九华和原告王月珍、马荷珍、茹世民分别系母子、夫妻、父子关系。被告章尧祥母亲与原告马荷珍系姐妹。四原告系原鉴湖镇劳家葑村村民，被告章尧祥系原鉴湖镇外山村村民。1988年9月，以原告茹九华为户主，其余三原告为家庭成员，申请获批宅基地及在该宅基地上建造二层楼房二间，后原告一家实际在该宅基地上（宗地号1-2-18-194）建造三层楼房二间。后因原告茹九华一家另有新房屋居住，欲将上述房屋出卖给被告章尧祥。经协商，2000年7月16日，原告茹九华与被告章尧祥签订绝卖房屋协议书一份，约定将上述房屋（包括后头小屋、前面道地空地在内）以人民币70000元价格绝卖给被告章尧祥；协议还对具体事项进行了约定。协议签订当天被告章尧祥一次性支付购房款70000元。在办理房屋过户过程中，原告所在劳家葑村民委员会于2001年2月26日，向有关部门出具证明，载明：“兹证明我村村民茹九华，全家人口3人（其中非农1人农2人），现有住房二间三层楼地号为1-2-18-194号计187.09平方，因本人另有新居住，经本户同意出卖给本镇外山村章尧祥所有，情况属实，今前来要求房屋过户纳税，特此证明”。2001年2月28日，双方前往绍兴市房地产管理部门进行过户，当场又签订了格式房地产买卖契约。原告马荷珍当场签署同意将上述房屋出卖给章尧祥所有的承诺书一份。2001年3月13日，被告章尧祥向税务部门缴纳了契税后取得上述房屋的所有权证。原告将上述房屋交付给被告章尧祥后，被告章尧祥使用上述房屋至今。
原审法院认为：本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同的效力，对此原审法院评议如下，本案诉争的坐落于原鉴湖镇劳家葑村的房屋所用土地，系四原告以家庭名义申请的宅基地。依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，农村宅基地的所有权归集体所有，向本集体经济组织以外的农民村民转让农民住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，本案中，房屋出卖人茹九华系劳家葑村人，房屋买受人章尧祥系外山村人，并非同一集体组织成员，因此本案所涉绝卖房屋协议书应确认无效。原告要求确认2000年7月16日茹九华、章尧祥签订的《绝卖房屋协议》为无效合同之请求，理由正当，原审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。本案涉案合同无效后，被告从原告处取得的诉争房屋即应腾退返还给原告，现四原告要求判令诉争房屋归其所有，于法有据，原审法院予以支持。四原告要求返还被告购房款人民币70000元之请求，理由正当，应予支持。鉴于被告在本案审理期间经原审法院释明后，仍未就其损失提起反诉主张，故如被告认为原告返还的70000元款项尚不足以弥补其因涉案合同无效所遭受之损失，可就赔偿损失问题另行主张权利。对被告关于原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，故该抗辩意见原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告茹九华与被告章尧祥之间于2000年7月16日签订的绝卖房屋协议无效；二、座落于绍兴市越城区劳家葑村万福桥下宗地号1-2-18-194的二间三层楼房归原告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民所有；三、原告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民应于该判决生效之日起三十日内返还被告章尧祥70000元。如果未按该判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1550元，由原告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民共同1250元，被告章尧祥负担300元，均于该判决生效后三十日内结清。
上诉人章尧祥不服一审判决，提出上诉称：本案的焦点是如何确认农村私有房屋买卖合同的效力。原审法院对上诉人与被上诉人茹九华之间房屋买卖合同作无效处理，不符合本案案情，因而是不当的。涉案房屋交易时的法律、行政法规没有禁止农村私有房屋买卖，也没有农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定。涉案房屋的交易，被上诉人茹九华所在的劳家葑村民委员会是知晓并同意的，且涉案房屋所有权已经相关部门审查登记在上诉人名下。确认涉案房屋交易有效，符合目前浙江省高级人民法院的指导意见。本案适用《中华人民共和国物权法》第153条的规定，有违法不溯及既往的原则。原审程序违反法定程序，可能影响案件正确判决。综上，请求：一、撤销原审判决，发回重审或者依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民答辩称：《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的法律规定均是禁止性条款，且明确规定了二点：一是集体土地归农民集体所有；二是不得出让、转让或者出租。本案房屋所涉土地归劳家葑村农民集体所有，而上诉人是外山村人，不能享受劳家葑村村民的转让权。且只有茹九华一人在酒后同意转让，其他三个共有权人不知道已经转让，也不愿意转让。上诉人引用了省高院的意见，但这不是司法解释。被上诉人现在的房屋并不是卖房后审批的，且与上诉人无关。请求依法驳回上诉，维持原判。
上诉人章尧祥在二审中向法院提交如下证据：浙江省农村集体经济组织统一收据一份，要求证明劳家葑村民委员会认可本案所涉房屋所有权属于上诉人。被上诉人茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民质证后认为：该证据不属于新的证据，不能达到上诉人的证明目的。本院经审查后认为，上诉人章尧祥提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故本院依法不予认定。
上诉人章尧祥在二审中向法院申请前往绍兴市公安局越城区公安分局城南派出所调取劳家葑村村民王月珍、茹九华1988年前的户口登记表，以证明王月珍不具有原告的诉讼主体资格。本院经审查认为，其欲调取获得的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之新的证据的规定，故依法不予准许。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于本案绝卖房屋协议书的效力问题，因本案讼争的坐落于原鉴湖镇劳家葑村的房屋所用土地，系四上诉人以家庭名义申请的宅基地，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，农村宅基地的所有权归集体所有，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。本案中，房屋出卖人茹九华系劳家葑村人，房屋买受人章尧祥系外山村人，并非同一集体组织成员，因此本案所涉绝卖房屋协议书应确认无效。原审法院认定本案所涉房屋买卖合同无效，并无不当之处。综上，上诉人章尧祥之上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人章尧祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
代理审判员 夏 鸿
代理审判员 兰祥燕
二〇一二年六月二十五日
书 记 员 李婷婷