浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4343号
上诉人（原审被告）：王春梅，女，1983年12月19日出生，汉族，住浙江省松阳县。
委托代理人：吕月佳，北京中银（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州余杭塘栖远大食品厂，住所地：浙江省杭州市余杭区塘栖镇皮匠弄**号。组织机构代码：70437865-0。
负责人：杨志鹏，该厂厂长。
上诉人王春梅因与被上诉人杭州余杭塘栖远大食品厂（以下简称远大食品厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王得意上诉请求：撤销原审判决，驳回远大食品厂的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审理程序错误，未能依法保障王春梅相关诉讼权利。1.2016年6月1日，王春梅因个人身体原因，未能亲自参加法庭审理。但委托了配偶参与了法庭诉讼，并向法庭提交了授权委托书。但法庭未能允许被委托人参与法庭审理。2.审理前，王春梅向法庭提交了书面答辩状，但审判庭未能予以接受，未能听取王春梅的答辩意见，侵犯了王春梅的诉讼权利。二、一审法院未能充分了解案件事实，认定事实错误。1.王春梅自2016年4月3日起，远大食品厂将涉案房屋大门锁上，王春梅未能实际占有使用该涉案房屋。2.远大食品厂在租赁期限内，侵犯了王春梅的经营自主权和对租赁房屋的合法使用权，远大食品厂构成了根本违约。3.一审法院未能依法查明王春梅对涉案房屋的装修情况，法庭审理缺少审慎态度。三、一审法院适用法律错误。1.王春梅未构成根本性违约，远大食品厂不具有单方法定解除权，法庭不应超越权限，将租赁合同解除。2.法庭未能合理评估双方的过错责任的责任，武断认定王春梅单方违约。3.王春梅自2016年4月3日起至今均未能实际占有租赁房屋，不存在腾退房屋的行为。要求王春梅支付占用房屋租金的判决与案件事实不符。远大食品厂违约，擅自将涉案房屋大门锁上，侵害了王春梅合法使用权。虽王春梅拖欠部分租金，但未构成根本性违约。
远大食品厂辩称，王春梅在签订合同约定要一次性付清房租的，但是王春梅只支付了一部分就没有再继续支付了，王春梅一直表示她没有钱，无法支付房租，到现在都没有付，一审判决是正确的。王春梅讲过要转让，远大食品厂是同意的，但是约定一定要开业的，可是过了很久都没有开业。等到2016年4月2日，王春梅就来拆除空调和彩电，远大食品厂就不同意王春梅拆掉，因为没有付房租，就阻止拆空调的人拆除。原审认定事实清楚，适用法律正确，王春梅的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
远大食品厂向一审法院起诉请求：1.判令解除远大食品厂与王春梅双方签订的《房屋租赁协议书》，王春梅立即腾退房屋并恢复原状；2.判令王春梅立即支付远大食品厂房屋租金16500元（2015年7月20日计算至2016年4月19日，自2016年4月20日起至实际腾退之日止的租金损失按每年118000元计算）；3.判令王春梅立即支付远大食品厂违约金29500元；4.诉讼费由王春梅承担。庭审中，远大食品厂明确第一项诉讼请求中的恢复原状是指修复二家隔离墙门洞。
一审法院认定事实：2015年6月10日，远大食品厂与王春梅签订《房屋租赁协议书》一份，约定远大食品厂将坐落在余杭区××镇皮匠××号靠西一间及二楼五间，约190平方的营业房租赁给王春梅使用；租赁时间为5年，自2015年6月20日至2020年7月19日，三年后退租不作违约，但须提前三个月办理续约或退租手续；房屋租金采用先付后用的原则，年租金为118000元，合同签订后支付第一年的房租，第二年后必须在每年6月1日前一次性支付；王春梅租用期间，不得改变、损坏房屋的整体结构，需分隔、装潢的，由王春梅自行负责，远大食品厂同意给王春梅一个月零十天的装修期，即房租从2015年7月20日起开始计算；合同期满后，不续租，二家隔离墙门洞由王春梅复原；若有违约，违约方应承担违约金，违约金按年租金的25%计算。双方还就其他事项进行了约定。
另查明，2003年10月25日，远大食品厂与杭州余杭广济房地产开发有限公司（以下简称广济公司）签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，约定远大食品厂同意将塘栖镇皮匠弄19-21号，晚步弄12号交给广济公司拆除，广济公司将坐落于塘栖镇运河嘉园A楼2、3、4、5#一、二层营业房作为安置用房。2015年11月10日，塘栖镇社会事务管理办公室出具证明一份，载明：远大食品厂原经营地址为杭州余杭区塘栖镇皮匠弄21号，原房屋于2003年10月25日拆迁，现坐落地址为杭州余杭区塘栖镇皮匠弄16.18.20.22.24号，现标准地址为塘栖镇皮匠弄16.18.20.22.24号。庭审中，远大食品厂表示案涉房屋原址是皮匠弄19、21号，拆迁后，建筑公司编的地址是枫林湾36、38号，现在标准地址为塘栖镇皮匠弄16.18.20.22.24号。
一审法院认为，远大食品厂与王春梅签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现王春梅已实际使用案涉房屋近一年，但至今未付清第一年房租，已符合法定解除的条件，故远大食品厂要求解除房屋租赁合同，要求王春梅腾退房屋，恢复原状并支付租金、违约金的诉讼请求，理由成立，予以支持。王春梅经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、远大食品厂与王春梅于2015年6月10日签订的《房屋租赁协议书》于判决生效之日起解除；二、王春梅于判决生效后十日内将坐落于杭州市余杭区塘栖镇皮匠弄16.18.20.22.24号的房屋腾退给远大食品厂并修复二家隔离墙门洞；三、王春梅于判决生效后十日内支付远大食品厂租金16500元（暂计至2016年4月19日，此后至实际腾退之日止的租金按年租金118000元另计）；四、王春梅于判决生效后十日内支付远大食品厂违约金29500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由王春梅负担。
二审期间，被上诉人远大食品厂未向本院提交新证据，上诉人王春梅向本院提交了杭州市公安局110接警记录单，欲证明远大食品厂为了阻止王春梅将物品搬离而锁门的情况。
对上诉人王春梅提交的证据，被上诉人远大食品厂对真实性的是认可的，报警是杨志鹏报的，在2016年4月10日那天发现房间门被撬，物品都被拿走了，王春梅也没有事先通知要拿走物品，就只好报警了。本院对该证据的真实性予以确认，可以证实远大食品厂负责人杨志鹏在2016年4月10日以皮匠弄24号内空调、沙发、热水器等物被盗报警。
本院经审理查明，2016年4月3日起远大食品厂负责人将案涉房屋上锁，2016年4月9日王春梅撬锁、撬门进入案涉房屋，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，远大食品厂（甲方）与王春梅（乙方）签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，该协议书约定：“甲方坐落在余杭区××镇皮匠××号的营业房，因乙方经营需要，甲方同意租赁给乙方适用，用于养身保健服务。……一、甲方将塘栖镇皮匠弄38号一楼靠西一间及二楼五间，约190平方租赁给乙方经营使用。……三、房屋租金采用先付后用的原则，房屋年租金为壹拾壹万捌仟元（￥：118000元整）。合同签订后即支付第一年的房租，第二年后必须在每年6月1日前一次性支付。四、乙方租用期间，不得改变、损坏房屋的整体结构；需分隔、装潢的，由乙方自行负责。甲方同意给乙方壹个月零10天的装修期，即房租从2015年7月20日起开始计算。”王春梅承租该案涉房屋后已实际使用该房屋，但未依约在合同签订后即支付第一年房租，且至今仍未支付，应属违约。一审法院认为，远大食品厂主张解除案涉房屋租赁合同符合法定解除条件并无不当，合同解除后，承租人依法应腾退返还案涉租赁物，故王春梅应将案涉房屋腾退给远大食品厂并修复隔墙门洞。关于案涉房屋的租金，2016年4月3日起远大食品厂负责人将案涉房屋上锁，2016年4月9日王春梅撬锁、撬门进入案涉房屋，恢复对案涉房屋的占有，在此期间因远大食品厂原因致王春梅无法占有租赁房屋，故2016年4月3日至2016年4月8日期间的租金194元（118000元÷365天×6天）应予以扣除。
一审期间王春梅虽委托其配偶作为诉讼代理人出庭，但仅提交授权委托书，未提交相关身份证明，且告知一审法院其系王春梅前夫，在一审法院告知其需要补交材料后表示不出庭，故一审法院并不存在程序错误，王春梅的相关上诉理由不能成立，本院不予采信。关于案涉房屋的装修损失，王春梅系本案一审被告，其并未就装修损失提起反诉，故王春梅认为一审法院未查明案涉房屋装修情况的上诉理由不能成立，本院亦不予采信。本院系基于二审期间查明的新事实对原审判决予以改判，原审判决不属于错误判决。
综上所述，王春梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初4890号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初4890号民事判决第三项；
三、王春梅于本判决生效之日起十日内支付杭州余杭塘栖远大食品厂租金16306元（暂计算至2016年4月19日），此后租金以及合同解除之日起的房屋使用费以《房屋租赁协议书》约定的年租金118000元为标准，计算至房屋实际腾退之日止；
四、驳回杭州余杭塘栖远大食品厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费950元，减半收取475元，由杭州余杭塘栖远大食品厂负担50元；由王春梅负担425元。
二审案件受理费950元，由王春梅负担900元；由杭州余杭塘栖远大食品厂负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年一月五日
书记员 赖雪珂