内蒙古自治区宁城县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）内0429执异21号
案外人：宋某，男，1962年5月9日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区长四段新华小区**号楼***号。
案外人：陈某1，男，1988年4月16日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区铁路桥小区*号楼***号。
案外人：王某1，男，1988年1月21日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区钢铁街西街金百合小区北区**号楼***号。
申请执行人：内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司小城子支行。住所地，内蒙古宁城县小城子镇宁中村。
负责人：焦成，行长。
被执行人：李某，男，1979年6月21日出生，汉族，居民，住赤峰市。
被执行人：王某2，女，1982年2月3日出生，汉族，居民，住赤峰市。系李某之妻。
被执行人：徐某，男，1984年6月10日出生，汉族，居民，住赤峰市。
本院在执行内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司小城子支行与李某、王某2、徐某金融借款合同纠纷一案中，案外人宋某、陈某1、王某1于2017年4月10日对执行房产证号为赤峰市房权证松山区字第XX**号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人宋某、陈某1、王某1称，2013年9月11日，宋某、陈某1、王某1购买李某名下位于内蒙古赤峰市××区东段2幢（房产证号：赤峰市房权证松山区字第XX**号）的不动产，以案外人王某3尚欠申请人的借款作为抵顶300万元购房款，取得各方的一致同意，并与2013年9月11日对涉案的房屋进行了交付，申请人已经实际占有、使用和收益。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。后因申请人对登记在李某名下的财产进行了部分查封，因涉及申请人的合法权益，特向法院申请解除位于内蒙古赤峰市××区东段2幢（房产证号：赤峰市房权证松山区字第XX**号）查封。
内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司称，宁城县人民法院对李某所有的房屋产权证号112021329877予以查封是正确的，对该房屋应当继续进行评估拍卖。理由如下：1、异议人所签订的买卖合同是虚假的。三申请人陈述李某代王某3偿还欠款300万元，所以李某将涉案房屋卖给了三申请人。申请人提交的证据不能证明涉案房屋买卖的真实过程，李某在没有同王某3债务往来的情况下，就替其偿还300万元的巨额欠款不符合常理！另外，三申请人于2013年9月11日就与李某签订房屋买卖合同，到现在已经将近4年之久还没有过户，如果买卖真实，三申请人肯定会过到其名下，不能对自己的财产放任不管这么长时间，可见申请人与李某所签订的买卖合同是虚假的。2、查封的房屋所有权人为李某，法院查封正确，李某是借房屋买卖来恶意逃避还款责任。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的依据；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中涉案的标的物为房屋是不动产，属于法律规定的应当依法登记的情形，但三申请人却没有进行变更登记，根据法律规定没有登记不发生物权的效力；现房产登记薄上的所有权人为李某，那么应当确认涉案的房屋所有权人还是李某，所以法院的查封是正确的。3、三申请人并没有实际占有该涉案房屋。占有应当以合法、善意为前提，本案中被执行人李某知道自己的房屋马上要被法院查封时，便同申请人双方串通，签订买卖合同，阻挠法院查封，这种情形是恶意占有，况且该房屋到现在还一直为李某占有，申请人所依据的物权法若干解释第二条因欠缺法定条件不能适用。综上，三申请人并没有实际占有该涉案房屋，不符合物权法若干解释的规定，同时申请人与李某所签订的买卖合同是虚假的，三申请人也没有依据法律规定进行变更登记，请求法院查明事实，驳回申请人的的异议申请。
本院查明，申请执行人内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司小城子支行与被执行人李某、王某2、徐某因金融借款纠纷一案于2014年12月10日经本院主持调解双方自愿达成调解协议，本院作出(2014)宁民初字第05010号民事调解书。被执行人李某、王某2、徐某未按调解书约定履行偿还借款的义务，申请执行人内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司小城子支行于2015年1月5日申请强制执行，在执行过程中，因被执行人李某、王某2的抵押物（位于赤峰市××区东段1幢商业房产，房产证号为赤峰市房权证松山区字第XX**号）拍卖流拍，2016年1月28日本院作出(2015)宁执字第00081-2号执行裁定书，裁定将抵押物以首次拍卖保留价13982820元给申请执行人内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司小城子支行抵顶部分借款。因尚有约568.85万元借款及利息未执行，内蒙古宁城商业银行股份有限公司小城子支行继续申请执行，本院于2017年8月4日作出（2015）宁执字第00081之三号执行裁定书，裁定查封被执行人李某所有的位于赤峰市××区东段2幢的房产（房屋产权证号1XX**号）。2013年9月11日，案外人宋某、王某1、陈某1与被执行人李某签订《房屋买卖合同书》一份，被执行人李某将位于赤峰市××区东段2幢房产证号为松山区字第XX**号的房屋以300万元价格出售给案外人宋某、王某1、陈某1，合同约定宋某出资150万元、陈某1出资90万元、王某1出资60万元。合同第三条约定，乙方（宋某、王某1、陈某1）在签订合同时，此款一次性付清。房款由王某3欠案外人宋某、王某1、陈某2借款抵顶。2013年9月11日，被执行人李某为案外人出具收据一枚，内容为”今收到卖房款叁百万元整”。涉案房屋尚未办理产权转移登记。
另查明，案外人提交的三枚借据复印件借款人均为王某3，借款时间均为2013年8月11日，借款金额分别为150万元、90万元、60万元，借据上未载明债权人。提交的两枚中国农业银行《银行卡取款业务回单》银行卡户名为刘永坤，转入户名为王某3，交易时间均为2013年8月15日，交易金额分别为140万元和25万元。一枚中国工商银行《个人业务凭证》银行卡名为邵爱君，贷户名为王某3，交易时间为2013年9月11日，交易金额为60万元。
本院认为，涉案房屋在查封之前买卖双方已经签订了合法有效的书面买卖合同，并于2013年9月11日对涉案的房屋进行了交付，申请人已经实际占有、使用和收益，以案外人王某3欠申请人的借款作为抵顶300万元购房款，取得各方的一致同意，应当认为双方约定了相应的房屋买卖价款，因买受人以外的原因房屋并未进行变更登记，并不影响申请人合法占有该不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人宋某、陈某1、王某1提出的异议能够排除执行，对涉案房屋应中止执行。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
中止对被执行人李某名下位于赤峰市××区东段2幢房产证号为松山区字第XX**号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘 杰
审判员 赵文林
审判员 崔志荣
二〇一七年四月二十六日
书记员 耿立福