辽宁省丹东市振兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0603民撤1号
原告：中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行，住所地丹东市振安区曙光路71号。
负责人：于晓宇，系改行行长。
委托代理人：王伟，辽宁博阳律师事务所律师。
被告：黄某某，男，1981年8月16日出生，汉族，住辽宁省东港市。
被告：韩某某，男，1955年2月24日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。
委托代理人：孙某某，男，1953年5月24日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。
原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行（以下简称农业银行鸭绿江支行）诉被告黄某某、韩某某第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2016年3月14日作出（2015）兴民一初字第00055号民事判决书。原告不服本院判决上诉至辽宁省丹东市中级人民法院，2016年9月28日，中院作出（2016）辽06民终874号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）兴民一初字第00055号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人王伟、被告韩某某及其委托代理人孙某某到庭参加了诉讼，被告黄某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月14日，被告黄某某与案外人辽宁曙光房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定：买受人黄某某购买的商品房为XXX室建筑面积为128.45平方米的房屋总价款为594724元。付款方式为2013年11月14日已交首付款184724元，余款410000元办理按揭贷款，该合同总计16页共4份。2014年2月26日，被告黄某某与原告签订个人购房担保合同，合同约定：黄某某以座落在丹东市振兴区浪头产业园区文庆路新城丽都小区33－41号2单元1804室建筑面积为128.45平方米的房屋设定抵押担保；借款人需要转让所购房产的，应当先征得贷款人书面同意；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已放借款，有权提前行使担保权等维权措施。案外人辽宁曙光房地产开发有限公司对该借款人提供阶段性保证担保。2014年3月10日，被告黄某某购买的上述房屋在丹东市房产局办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，2014年2月26日，原告为被告黄某某发放了贷款410000元。
2014年6月10日，振兴区法院受理了韩某某诉黄某某房屋买卖合同纠纷一案。同年7月28日，振兴区人民法院作出了（2014）兴民一初字第00576号民事判决书，判决书称：“被告黄某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理，该判决书称：经审理查明原、被告双方于2013年10月29日签订了一份房屋买卖合同，约定被告将其座落于新城区XXX室建筑面积为128.45平方米房屋卖给原告。房款总额为人民币五十九万整，以现金形式支付。原告按约定价款支付全部房款，被告给原告出具了该房款的收款收据。2014年2月25日，被告向原告出具承诺书一份，其中第二条承诺房产真实可靠，在2014年5月30日前为原告办理过户手续，否则购买方自行办理，所产生的损失、费用由卖方黄某某双倍承担。该房屋现由原告使用，并由原告向物业管理部门缴纳了各项物业费用。经原告申请本院于2014年6月27日作出（2014）兴民一初字第00576－1号民事裁定书，裁定查封该涉案房屋”。该判决书依照《中华人民共和国民事诉讼法》第144条、《合同法》第60条第一款、第107条、第130条之规定判决如下：被告黄某某于本判决生效后立即协助韩某某办理座落于新城区文庆路新城丽都小区33－41号2单元1804室的房屋所有权转移登记，相关登记费用由被告黄某某承担。
原告认为该判决认定事实及适用法律明显错误，理由是被告黄某某与被告韩某某签订的所谓的房屋买卖合同时，该房屋尚未交付给被告黄某某；被告黄某某与案外人签订的商品房买卖合同明确约定涉案房屋付款方式是首付加按揭贷款，且涉案房屋已办理预购商品房抵押预告登记，该登记具有公示效力。故判决遗漏当事人，由此侵害了原告优先受偿抵押物的合法权益；涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，被告黄某某并未取得涉案房屋所有权，判决房屋所有权转移登记明显违法。
依据法律规定：前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。经人民法院审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。据此，原告认为涉案判决明显错误，损害了原告民事权益，故提起撤销判决诉讼，请求依法撤销丹东市振兴区人民法院（2014）兴民一初字第00576号民事判决书及（2014）兴民一初字第00576－1号民事裁定书。
被告黄某某未作答辩。
被告韩某某辩称：一、原告所提出的撤销之诉请求，没有法律依据，应予驳回；二、被告韩某某与被告黄某某之间签订的《房屋买卖合同》依法有效，应受法律保护；三、原告、被告黄某某、案外人辽宁曙光房地产开发有限公司三方签订的《个人购房担保借款合同》具有虚假事实和恶意抵押、欺诈行为，应认定无效；四、预告登记并非等同于抵押权登记，涉案预告登记不具有优先受偿权；五、涉案《个人购房担保借款合同》设定的抵押权预告登记属于无效民事行为；六、原告与借款人黄某某担保人辽宁曙光房地产开发有限公司就涉案《个人购房担保借款合同》纠纷，已向振安区人民法院提起了民事诉讼，原告就本案的标的主张了权利，故原告的诉讼构成重复起诉，依法应驳回原告的起诉。综上，原告请求的撤销之诉没有法律依据，被告韩某某依据生效判决确认的有效合同已实际取得了涉案物权的所有权，该物权的取得在原告与被告黄某某签订涉案《个人购房担保借款合同》之前所有权已经发生转移，被告黄某某以非己所有权财产设定，预告登记行为，属于无效民事行为，预告登记是否在有效期内并不是本案焦点，是否在有效期内均不能对抗前判决确认的房屋买卖合同的效力和在先取得权利的合法权利。为此，请求人民法院依据证据证明的事实和法律规定，驳回原告的诉讼请求，依法维护被告韩某某的合法权益。
在本院审理过程中，原告向本院提供了如下证据：
1、出示576号民事判决书复印件及576号民事判决卷宗中2被告提交的证明、2013年11月29日房屋买卖合同、收据、2014年2月25日承诺书、2013114044号商品房买卖合同，证明原告是在知晓576号判决后在6个月内提起诉讼，符合时效规定。涉案的判决原告认为是错误的，判决的主文是被告黄某某为被告韩某某办理房屋所有权转移登记，1被告与2被告签订房屋买卖合同并不享有房屋的所有权，而且商品房合同证明黄某某是涉案房屋的买受人，是通过按揭贷款的人，原告系贷款的发放人。涉案判决损害了原告的合法权益及辽宁曙光房地产开发公司的权益，辽宁曙光是涉案房屋的所有人，申请法院追加辽宁曙光参加诉讼。
被告韩某某的质证意见是：576号判决书是生效的法律文书，原告原审申请撤销之诉是没有法律依据的，根据法律规定生效的判决是具有后续当事人的举证责任，对于判决不服的，只有通过依法启动审判监督程序，撤销判决，才能对案件重新进行判决，否则生效判决应当是已经发生法律效力的判决，判决生效的事实应该受到拘束。收据、买卖合同、购房发票都是2被告与1被告之间2013年11月29日之间买卖涉案房屋所形成的合同，根据双方约定，2被告向1被告支付了全部房款，并由1被告向2被告出具收据，根据双方的协议约定，交付之后将1被告自有的进户证全部交付给2被告，2被告根据1被告提供的相关的手续到开发商领取涉案房屋的钥匙、办理了手续交付了物业费，并对房屋进行装修实际居住至今。因此2被告购买房屋的合同依法受到法律保护，在2013年双方形成法律关系后，原告与1被告形成的法律关系不存在，其行为是在1、2被告购买合同之后4个月发生的，因此2被告购买1被告的房屋并没有侵害到原告的权利，因为1、2被告形成的时间是在原告与1被告形成合同前。另外2被告与1被告买卖合同是在2013年11月29日签订的，1被告关于曙光房地产的房屋是工程低价的房屋，不是按揭的房屋，原告与1被告签订的协议是在2014年2月26日，预告登记是在2014年3月10日，而2被告是在起诉1被告办理房屋登记手续的时候，发现房屋没有任何登记。
2、出示1被告与曙光公司签订的商品房买卖合同、1被告个人贷款申请表，证明1被告的房屋是通过贷款购买的，贷款额为41万元。
被告韩某某的质证意见是：该合同是合法有效的，1被告已经实际取得了房屋的所有权，是曙光公司抵顶给1被告的房屋，并且办理了借款合同，2被告是根据曙光公司与1被告之间签订的合同并且出具的全款收据才签订的买卖合同。
3、出示个人购房担保合同、贷款、放款回执，1被告向银行贷款购买涉案房屋，足以证明是1被告贷款购买的房屋。
被告韩某某的质证意见是：真实性有异议，该合同第二部分中合同编号为21020140008023号，而在借款凭证中注明的贷款合同的编号为5102012014008123号，该合同的签字时间是2014年2月26日，涉案房屋的设立抵押登记之前2013年11月29日，该房所有权已经转移给了2被告，按照法律规定1、2被告的行为是受到法律保护的；合同所谓设立的抵押和预告登记的所有权不属于1被告，1被告对涉案的财产从2013年11月29日已经不具有权利，因此1被告以非自己所有权和处置权的财产设立抵押，合同依法应当无效。原告作为个人购房担保的债权人，由于抵押人不具有权利，因此债权人不能获得该财产的抵押权，本案的抵押权按照法律规定到今天尚未设立；原告并没有提供贷款、无法证实该项贷款真实的收款人、关于贷款、房款回执有异议，该通知单形成的时间是2014年2月26日与贷款合同签订时间一致，与商品房预告登记的时间也是一致的，也就是合同签订、贷款发放、预告登记完全是一天，违背商业贷款的常规，原告对此没有进行严格审查，因此存在许多不符合常规的行为。
4、出示丹东市房产局的XXX1、XXX2号房屋预告登记证，证明原告为1被告办理贷款后在规定的时间办理了预告商品房抵押登记，该登记具有效力。涉案房屋只有有所有权才可以办理抵押登记，两种情况是抵押权登记是否有效的截止点是计算为自能够办理正是抵押权登记起3个月内，但是现在不存在能办理抵押权证。
被告韩某某的质证意见是：原告办理的预告登记在本案诉讼时没有申请登记、超过法律规定的有效期，原告所主张的是物权法第22条规定的，我国的法律对预告登记等没有延长的规定，只有这一个规定，在二审时对这个问题进行调查，本案的原告没有提供证据证明该事实的存在，没有证据证明该房屋没有办法办理登记，对预告没有延长的规定，只是三个月，本案在起诉时已经不在法律规定内，原告在丹东市房产局预购房产登记1被告都没有到场签字，都是代理人签字，如果办理登记必须当事人到场，而1被告却没有到场。
被告韩某某向本院提供了如下证据：
1、出示576号判决书，证明涉案房屋2被告与1被告于2013年11月29日签订的，在原告与1被告设立抵押之前就已经发生法律效力。2被告于2013年11月29日就已经取得涉案房屋的所有权、并取得钥匙，实际居住。1被告以非自己的财产设立抵押应依法无效，原告作为债权人不能获得该房屋的抵押权。该份判决书是发生效力的判决，根据规定，当事人对该判决不服的，依法应该启动审判监督的程序，才能进行撤销，否则都会受到拘束。因此原告提出的没有法律依据。
原告的质证意见：真实性没有异议，涉案判决书无论在程序及实际上都侵害了原告及案外人曙光公司的权益，1、2被告之间的房屋买卖合同在法律上是有效的，但是该合同不产生所有权变动的效力，原告办理涉案房屋的抵押权预告登记，在这种情况下即使是1被告将房屋出售时间是在预告登记前，1被告在出售房屋时还没有取得房屋所有权，所以法院判决涉案房屋的所有权由1被告配合2被告办理是无法实现的。
2、出示辽宁曙光公司开具的购房发票，证明2013年11月14日，是1被告与曙光公司签订合同的当天，说明1被告与开发商签订的合同当天就交付全款，不存在按揭的事实。假如存在，也是1被告捏造的事实，欺骗银行贷款，发票的原件是1被告与2被告签订涉案买卖合同一并交给2被告的，2被告足以相信其真实可信度。
原告的质证意见：在办理贷款时需要有全款的发票才能办理抵押登记，将贷款打入开发商的账户，银行手中的还有发票的办证联。
出示民事裁定书、协助申请通知书，证明涉案房屋经本院民事查封，该裁定送达房屋登记处时是被告与法官一起去的，在电脑中查询时不存在本案房屋设置抵押的情形，登记机关没有马上开具回执，回执是在2014年7月18日后补的，证明涉案房屋办理了预告登记，本案的预告登记存在虚假的事实。
原告的质证意见：不清楚被告说的什么情形，但是常理，查封有两种形式，有所有权的直接去窗口进行查封，没有所有权的窗口不同，程序也不同，证明不了原告是虚假的。
4、出示房屋登记信息查询结果，证明2014年6月，2被告到房产部门进行查询，查询结果是没有预告登记状态，是正常的状态，2014年9月再次查询的时候体现的是此房已抵押，无法过户。
原告的质证意见：没有出具。在本案诉讼前，为了诉讼之后能够得到实现，个人的名义到房产大厅进行查询房屋的状况，因此才提起诉讼，法院作出576号判决，执行时查询的时候才发现被原告办理了抵押，房产局出示的已抵押事实是不成立的，本案涉案的房屋根据法律规定尚未设立抵押，预告登记的查询结果。
综合上述各方当事人的举证、质证意见，合议庭的认证意见如下：对原告提交的证据：对原告提交的证据2、具有证明效力，本院予以确认；对于原告提交的证据1、3、4，无法证明其观点，本院不予确认。对于被告提交的证据1、2、3、4，具有证明效力，本院予以确认。
综上，认定本案事实如下：2013年11月29日，被告黄某某（卖方）与被告韩某某（买方）签订房屋买卖合同，约定：卖方将坐落于文庆路新城丽都1#1804室房屋，建筑面积128.45平方米，出售给买方，房屋总价款59万元；合同签订当日交房；还约定卖方保证在交易该房屋时没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，卖方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由卖方承担全部责任。合同签订后，被告韩某某向被告黄某某支付全部房款，被告黄某某向其出具了收款收据，并将房屋交付给被告韩某某。被告韩某某居住至今。2014年2月25日，被告黄某某向被告韩某某出具承诺书一份，承诺在2014年5月30日以前为被告韩某某办理过户手续。后因涉案房屋迟迟没有办理过户手续，2014年6月10日，被告韩某某将被告黄某某诉至本院，请求判决被告黄某某协助被告韩某某过户，并承担过户产生的费用。诉讼中，应韩某某申请，本院于同年6月27日依法作出（2014）兴民一初字第00576－1号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。2014年7月28日，本院作出（2014）兴民一初字第00576号民事判决书，判决黄某某立即协助韩某某办理座落于辽宁省丹东市XXX室房屋所有权转移登记并由黄某某承担相应登记费用。
上述买卖合同涉及的房屋系座落于辽宁省丹东市XXX室，由案外人辽宁曙光房地产开发有限公司建设。2013年11月14日，被告黄某某与案外人辽宁曙光房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告黄某某以594724元的价格购买该公司开发建设的座落于辽宁省丹东市XXX室房屋一套。当日，被告黄某某交首付款184724元，余款410000元办理按揭贷款。2014年2月26日，被告黄某某与原告农行鸭绿江支行签订个人购房担保借款合同，约定被告黄某某以上述房产为抵押向原告借款410000元。同日，原告将借款410000元按合同约定发放至涉案房屋开发商辽宁曙光房地产开发有限公司帐户。
2014年3月3日，被告黄某某与案外人辽宁曙光房地产开发有限公司按商品房买卖合同约定在丹东市房屋产权产籍管理处进行了预购商品房预告登记，预告登记权利人为被告黄某某，同年3月10日，原告农行鸭绿江支行与被告黄某某按上述个人购房担保借款合同约定在丹东市房屋产权产籍管理处进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行鸭绿江支行。
本院认为：本案原告农行鸭绿江支行与被告黄某某签订的个人购房担保借款合同成立并生效，但其预购商品房抵押权预告登记不同于抵押权设立登记，登记的是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理抵押权设立登记前，银行尚不享有抵押权，故不应认定原告对涉案房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。被告韩某某依据与被告黄某某的买卖合同占有涉案房屋并享有合同债权，原告农行鸭绿江支行亦仅依据借款合同约定对被告黄某某享有债权，涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，被告黄某某并未取得涉案房屋所有权，并不能据此否定房屋买卖合同效力，亦不足以认定原审判决房屋所有权转移登记明显违法，依据现有证据不足以认定本院作出的（2014）兴民一初字第00576号判决有误，故原告请求依法撤销丹东市振兴区人民法院（2014）兴民一初字第00576号判决书的请求，本院不予支持；关于原告要求撤销（2014）兴民一初字第00576－1号民事裁定一节，因该民事裁定系诉讼保全措施，原告请求撤销没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条三款、第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。
审 判 长 王 怡
人民陪审员 牛彩云
人民陪审员 陈 鹏
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 王艺迪