北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终272号
上诉人（原审被告）：北京三界外文化艺术公司，住所地北京市海淀区八里庄北里14-2-103号。
法定代表人：林信成，董事长。
被上诉人（原审原告）：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号。
法定代表人：马云虎，总经理
委托诉讼代理人：焦金娜，女，1986年9月1日出生，汉族，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司员工，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：罗会远，北京市海润律师事务所律师。
上诉人北京三界外文化艺术公司（以下简称三界外公司）因与被上诉人北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称大龙公司）所有权确认纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第18222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三界外公司法定代表人林信成，被上诉人大龙公司委托诉讼代理人焦金娜、罗会远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三界外公司上诉请求：撤销（2015）顺民初字第18222号民事判决，依法改判驳回大龙公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、本案不应立案并进行审理。双方对涉案房屋所有权没有产生分歧、也不需要确认所有权内容由来，故所有权确认纠纷案由不成立，应不予立案或驳回起诉。大龙公司就同一事实理由、同一诉讼标的重复起诉，一审法院立案并审理，违反一事不再理原则。一审法院对大龙公司诉讼请求外事项进行了审理，将所有权确认纠纷案件变为商品房买卖合同纠纷案件进行实体审理。本案已涉及刑事案件，按照先刑后民的原则，应当中止审理。二、一审判决认定事实错误。一审判决混淆了原登记产权人与现实际占有人、所有权确认纠纷与房屋买卖合同纠纷的事实，涉案房屋依照合同交付并被买受人占有后，实际控制人由大龙公司变为三界外公司，大龙公司作为原登记产权人应当为三界外公司办理产权证，本案涉及商品房购销合同效力问题、而非初始登记所有权问题。（2015）顺民初字第8683号民事判决对商品房购销合同的真实性与合法性、三界外公司合法使用居住十多年、围栏系权属附属品等事实已经查明，大龙公司恶意诉讼。一审判决错误认为本案争议焦点系是否存在真实买卖关系，忽视涉案房屋已交付并由三界外公司占有使用十多年、大龙公司没有提出异议的事实进行判决，违反合同之契约精神。生效文书定义围栏为权属的一部分，在没有确认商品房购销合同效力之前，一审判决不应直接处理围栏事宜。商品房购销合同由大龙公司制定出具，不存在“条款随意与合同瑕疵”的情形，一审判决违反合同自由、意思自治原则。一审判决排除合法证据、选择性摘录庭审笔录与无关判决，更改三界外公司真实且有证据支持的陈述，未要求大龙公司承担应尽的举证责任，在没有公正审核证据、不判断证据证明力大小的情形下进行判决。三、一审判决适用法律错误。一审判决错误适用《中华人民共和国物权法》第十六条作为裁判依据，忽视了第十五条、第二百四十一条的规定。一审判决错误适用《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，作为支持大龙公司排除妨害的依据，侵害三界外公司合法权益。四、一审判决程序违法。一审判决与双方另案系同一合议庭作出，审判人员应当回避却未回避。一审法院未按照法律规定组织交换证据，采信大龙公司举证期限届满后提交未经质证且与本案无关的证据并作为定案依据，未公平分配举证责任、违反谁主张谁举证的原则，在没有口头或书面通知的情形下即将本案由简易程序改为普通程序，违反法律规定严重超期审理。五、大龙公司没有诉讼主体资格、查询结果系伪造。关于查询结果，根据《中华人民共和国物权法》第九条，大龙公司出示的查询结果不是不动产登记簿的结果，也不是权属证书。大龙公司没有进行权属登记，对涉案房屋不享有法定物权，这个事实也是经过北京市高级人民法院2010年高民再终字第1753号生效判决确认的。大龙公司以查询结果替代权属证明的行为是欺诈行为，不受物权法法律保护，查询结果不能证明房屋权属，不动产权证书只有与不动产登记簿内容相同时，权利人才享有受法律保护的物权。查询人是大龙公司，但是房屋所有权人是北京顺义县城乡建设开发公司，和大龙公司不是一个主体，经调查，也不存在变更情况，因此三界外公司认为大龙公司不具有本案起诉的主体资格。三界外公司在一审庭审中提出查询结果系伪证，依法要求一审法院传唤开具证明的单位进行质证，但是一审法院没有处理，查询结果不能作为定案根据、大龙公司也应当承担提供伪证的相应法律责任。六、双方签订的购房合同真实有效。大龙公司以伪造的查询结果替代初始登记，庭审中大龙公司曾表示没有大产权的登记证。双方签订合同，三界外公司也已经占有使用涉案房屋，物权已经发生了转移，三界外公司要求大龙公司进行变更登记，但是大龙公司始终没有配合办理，三界外公司因为大龙公司伪造一系列手续也受到了欺骗，没有办理物权登记也不影响合同效力。
大龙公司辩称，同意一审判决，不同意三界外公司的上诉请求和事实理由。一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决。第二，大龙公司对毓秀东园×、×号别墅享有所有权，依据充分。第三，三界外公司上诉理由很多都是不存在的事实，其依据的理由也不充分。因此，大龙公司不同意三界外公司的上诉请求。
大龙公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认位于顺义区毓秀东园的×号和×号别墅为大龙公司所有，并判决三界外公司停止侵害、排除妨碍，拆除围栏；2.三界外公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：顺义区毓秀东园别墅×栋、×栋的房屋登记所有权人为北京顺义县城乡建设开发公司。北京顺义县城乡建设开发公司后更名为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司。
三界外公司主张大龙公司已将涉诉两套房屋抵销所欠其公司的债务，同时主张大龙公司将涉诉房屋一房二卖，与李某、林某签订了《中国北京毓秀园别墅认购合同》（以下简称《认购合同》）。为此提交了如下证据：
（一）《商品房购销合同》。内容如下：
依照《中华人民共和国经济合同法》及有关房地产法律、行政法律、经双方协商特订立本合同，以资共同信守。
一、甲方向乙方定购北京顺义毓秀园别墅区东园×号、×号别墅楼、该楼为框架式砖混结构，建筑面积为283*2㎡〔划横线的部分均为手写内容〕
二、甲方购买乙方×#、×#楼为566㎡，共计购房款1,760,000元（大写：壹佰柒拾陆万元人民币整。）〔划横线的部分均为手写内容〕
1、甲方分二次付清房款，甲方于98年8月6日交纳购房定金由宣传款抵销捌拾捌万元；〔划横线的部分均为手写内容〕
甲方于98年8月26日交购房款抵销款捌拾捌万元；〔划横线的部分均为手写内容〕
甲方于98年8月26日交购房款共计壹佰柒拾陆万元。〔划横线的部分均为手写内容〕
2、双方定于／年／月已结清购房款及该未结清楼房契手续。（已领取房屋钥匙）〔本条中“定”、“及该”字迹之上划有横线；“已”、“未结清”“（已领取房屋钥匙）”均为手写添加的内容〕。
三、双方责任权力：
1、甲方应如约按期交付购房定金和购房款；
2、甲方拥有所购商品房之产权（70年宅基地使用权）；
3、甲方拥有所购商品房之出让权；
4、甲方在拥有该房产权之日起，应按有关协议按期交纳房屋管理费用；
5、乙方如期协助甲方办理好产权手续。
6、乙方根据北京市税务局有关文件规定，代收代缴甲方应付之固定资产投资方向调节税，甲方应在第一次付款时一次付清。
7、甲方若未按规定期限交纳购房款，乙方有权单方解除本合同，即本合同自动失效，解除前所发生行为甲方自负。
四、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，副本／份。〔划横线的部分为手写内容〕
五、本合同自签字之日起生效，至交房手续办理完毕之日失效。前所述诸条款中未尽事宜，可增定补充条款，补充条款与前所述条款发生冲突时，以补充条款为准。
六、本合同中未尽事宜，双方可友好协定。
该《商品房购销合同》后单位名称（甲方）处有“三界外公司”“林信成”字样（“三界外公司”“林信成”均为手写），其上有三界外公司印章一枚，法定代表人或委托人（签字）处为空白，法定代表人或委托人签字下方有打印文字“电话：”，该电话处为空白，电话下方的打印文字“签字日期：”，该签字日期处为空白。该《商品房购销合同》后，与甲方印章平行的位置，乙方盖章处有“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”的打印文字并盖有印文为“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”的公章，印章下方有打印文字“法定代表人或其委托人（签字）”，该签字处为空白，“法定代表人或其委托人（签字）”下方有打印文字“电话：”，该电话处为空白，电话下方有打印文字“签字日期：”，该签字日期处写98.8.26。该《商品房购销合同》末尾中间位置有落款日期，记载为“1998年8月26日”〔前述表述年月日的“1998”、“8”、“26”均为手写内容〕。
庭审中，三界外公司称《商品房购销合同》中约定的购房款均是用大龙公司欠三界外公司的宣传款进行抵销的。
（二）《认购合同》。内容如下：
甲方：李某〔法院备注：此处“李某”为手写内容；以下凡是未使用“〔〕”单独注明的部分均为打印内容；而以“〔〕”涵括的相关文字内容均为法院表述合同文本原文真实情况所加标注〕。
乙方：北京市顺义县大龙城乡建设开发总公司
经甲乙双方友好协商达成如下协议：
1、甲方决定购买乙方座落在北京顺义县河南村毓秀园东园×号别墅壹栋，户型B型建筑面积为283平方米。房价全款共计人民币：陆拾伍万零玖佰元〔划横线的部分为手写内容〕。
2、甲方于签订合约同时交付乙方认购定金／壹拾万元，并于／日内交付该房全款50%（含定金在内）／万元。／日内交付乙方房价余款／万元。甲方逾期未交付乙方50%一期房款应视甲方违约，乙方有权扣押甲方定金为违约罚金。甲方如未能依期到售楼处签署预售合同及／或不依时交付应付楼价款项，乙方则视为甲方毁约，乙方即有权将甲方已付临时定金及／或已付部分楼价款项全部没收作补偿，并有权将其订购单位另行转售，无需另行通知甲方。乙方如未能按合同交付甲方房屋应视乙方违约，乙方违约应按甲方已付定金双倍返还甲方。〔本条划横线的部分均为手写内容，本条中的“50%”字迹之上划有横线〕
3、甲方交付乙方全款后，并签定该购房有关协议后，可凭认购合同向乙方领取楼房钥匙。
4、甲方购楼付清全款后，一年内乙方应保证为甲方办理完该房屋北京市产权证，手续费（房价款7%）如手续费调整应按调整后价格执行。如乙方不能履约，应无条件退赔甲方房价款。
5、乙方应按照甲方要求在尽可能的情况下予以物业管理上的优质服务以满足甲方。
6、违约责任：
甲乙双方自协议签定后均须严格信守合同，如有一方违约，违约方须赔付另一方房款10%的违约罚金。
7、此协议一式肆份，甲方一份、乙方贰份、代理一份。经双方签章后生效，并具有法律意义，协议未尽事宜，经双方友好协商解决。
该《认购合同》末尾甲方签章处有李某1998.3.6〔“李某1998.3.6”为手写内容〕，乙方签章处有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司公章一枚；该《认购合同》中没有记载具体负责人、具体经办人签字。
该《认购合同》右下角落款日期为一九九八年三月六日〔其中年份中的最后一个“八”、月份的“三”及具体日期的“六”均为手写内容〕；该落款日期之上加盖有“定金已付”的横条形状的印章。该《认购合同》的前述落款日期水平线之下存在如下手写内容：“注:乙方保证向甲方出示销售许可证后签订正式合同，如有违约双倍返还甲方定金。”
（三）《认购合同》。内容如下：
甲方：林某〔法院备注：此处“林某”为手写内容；以下凡是未使用“〔〕”单独注明的部分均为打印内容；而以“〔〕”涵括的相关文字内容均为法院表述合同文本原文真实情况所加标注〕。
乙方：北京市顺义县大龙城乡建设开发总公司
经甲乙双方友好协商达成如下协议：
1、甲方决定购买乙方座落在北京顺义县河南村毓秀园东园×号别墅壹栋，户型型建筑面积为283平方米。房价全款共计人民币：伍拾陆万陆仟元〔划横线的部分为手写内容〕。
2、甲方于签订合约同时交付乙方认购定金壹拾伍万元，并于／日内交付该房全款50%（含定金在内）／万元。／日内交付乙方房价余款／万元。甲方逾期未交付乙方50%一期房款应视甲方违约，乙方有权扣押甲方定金为违约罚金。甲方如未能依期到售楼处签署预售合同及／或不依时交付应付楼价款项，乙方则视为甲方毁约，乙方即有权将甲方已付临时定金及／或已付部分楼价款项全部没收作补偿，并有权将其订购单位另行转售，无需另行通知甲方。乙方如未能按合同交付甲方房屋应视乙方违约，乙方违约应按甲方已付定金双倍返还甲方。〔本条划横线的部分均为手写内容〕
3、甲方交付乙方全款后，并签订该购房有关协议后，可凭认购合同向乙方领取楼房钥匙。
4、甲方购楼付清全款后，一年内乙方应保证为甲方办理完该房屋北京市产权证，手续费（房价款7%）如手续费调整应按调整后价格执行。如乙方不能履约，应无条件退赔甲方房价款。
5、乙方应按照甲方要求在尽可能的情况下予以物业管理上的优质服务以满足甲方。
6、违约责任：
甲乙双方自协议签定后均须严格信守合同，如有一方违约，违约方须赔付另一方房款10%的违约罚金。
7、此协议一式肆份，甲方一份、乙方贰份、代理一份。经双方签章后生效，并具有法律意义，协议未尽事宜，经双方友好协商解决。
该《认购合同》甲方签章处有“林某”〔“林某”为手写内容〕，乙方签章处有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司公章一枚；该《认购合同》中没有记载具体负责人、具体经办人签字。
该《认购合同》右下角落款日期为一九九七年十月三十日〔其中年份中的最后一个“七”、月份的“十”及具体日期的“三十”均为手写内容〕；该落款日期之上加盖有“定金已付”的横条形状的印章。该《认购合同》的前述落款日期水平线之下存在如下手写内容：“注:乙方保证向甲方出示销售许可证后签订正式购房合同，如有违约双倍返还甲方定金。”
（四）中和正信专字（2006）第1－212号《三界外公司专项审计报告》（以下简称《审计报告》）。其中，三界外公司明细账记录中“毓秀园支出账收退定金情况”显示1997年11月1日收购房人林某定金150,000（×号楼），1998年3月6日收购房人李某定金100,000（×号楼）。
大龙公司对三界外公司提交的上述证据发表质证意见如下：
（一）对《商品房购销合同》的真实性合法性均不认可。这么重要的合同中没有大龙公司经办人签字，合同内容跟当时的客观情况存在多处矛盾，如甲方拥有商品房产权（70年宅基地使用权），涉诉房屋建在国有土地上，不属于宅基地；房屋定金由宣传款抵销，实际上双方根本不存在大龙公司欠三界外公司宣传款的情况；这份《商品房购销合同》与三界外公司在另案中提交的《商品房购销合同》、李某提交的《商品房购销合同》时间跨度达5年之久，均为一人填写，且均无经办人，而且内容相互矛盾，这表明该《商品房购销合同》并非当事人双方的真实意思表示，是三界外公司单方伪造；这两份《商品房购销合同》已经被生效的判决书确认不符合证据要件，不予采纳。
（二）对两份《认购合同》的真实性合法性均不认可。这两份证据与三界外公司提交的《商品房购销合同》相矛盾，三界外公司恰恰有这两份合同，三界外公司对涉诉房屋已经卖给第三人是有了解的，为何还与大龙公司签订《商品房购销合同》，这无法解释。这几份证据均不是真实的。
（三）对《审计报告》的真实性认可，但不能证明三界外公司的证明目的，恰恰说明三界外公司提交的《商品房购销合同》是虚假的。审计报告能够显示三界外公司对涉诉房屋卖给第三人是清楚的，但却在之后又与大龙公司签订《商品房购销合同》不符可常理。
大龙公司主张其公司不存在欠三界外公司宣传款的情况，三界外公司提交的与本案格式相类似的《商品房购销合同》已经被生效判决确定不符合证据要件，不予采纳，三界外公司提交的《商品房购销合同》中所填写的内容为虚假内容。为此，大龙公司提交了2012年顺民初字第8074号民事判决书、2014年三中民终字第18号民事判决书予以证明。
2012年顺民初字第8074号民事判决书和2014年三中民终字第18号民事判决书分别是三界外公司诉大龙公司房屋买卖合同纠纷一案的一审和二审判决书。该案中，三界外公司主张曾为大龙公司进行宣传报道，并提交了照片、视频、期刊、报刊等证据材料予以证明，法院作出的2012年顺民初字第8074号民事判决书认定：“原告三界外公司就其主张曾为被告大龙公司提供软广告等宣传报道之诉讼主张，提交了照片、视频、期刊、报刊等数量众多、内容庞大的证据材料，但从对其提交的上述证据材料内容逐一、全面审核情况来看，上述证据材料内容涉及的是对原告三界外公司之法定代表人林信成个人经历、个人著作以及关于装饰、装修理念、观念等方面的内容，与涉案毓秀园别墅项目无关，更与被告大龙公司无关。”北京市第三中级人民法院作出的2014年三中民终字第18号民事判决书认定：“三界外公司提交了照片复印件、DVD光盘视频、平面媒体报纸类复印件等数量庞杂、内容冗繁的证据材料欲证明为涉案毓秀园别墅项目做了大量广告宣传。原审法院在逐一、全面审核基础上，认定该证据材料涉及的主要是对三界外公司之法定代表人林信成个人经历、个人著作以及关于装饰、装修理念、观念等方面的内容，不能证明为宣传涉案毓秀园别墅项目积极、适当、超值地履行了合同义务。本院认为，通过对材料重新审核，原审法院所作定性并无不当，本院对此不持异议。”
庭审中，合议庭询问三界外公司提交的《商品房购销合同》中提到的宣传款具体指的是什么宣传款，是否有相应的证据证明宣传情况。三界外公司称有相应的证据，具体的证据材料与2012年顺民初字第8074号民事案件中三界外公司提交的视频、期刊、杂志等证据材料一致。
庭审中，合议庭询问三界外公司提交的《商品房购销合同》是在何种情况下签订的，买卖双方的经办人为何人一事，三界外公司法定代表人林信成称是由大龙公司冯某出面促成的，当时双方就合同的问题做了多次协商，最终其和冯某协商确定了合同的内容。林信成称合同签订的当时，冯某并不在现场，三界外公司一名叫杭某的工作人员在《商品房购销合同》上填写了合同内容，其在合同上进行签字盖章，之后大龙公司工作人员拿走了购销合同，到大龙公司盖章，盖完章之后就拿了回来，是当天给的还是几天后给的，其也记不清楚了。
庭审中，三界外公司称其与大龙公司签订《商品房购销合同》时，就已经知道大龙公司将毓秀东园×号、×号别墅卖给了第三人林某和李某。对于为何在知道涉诉房屋已经卖给第三人的情况下，仍然与大龙公司签订《商品房购销合同》购买涉诉房屋一事，三界外公司解释称因为第三人林某和李某并没有交全款，且涉诉房屋当时无法办理销售许可证，大龙公司就说先抵给其公司，如果以后第三人交了全款，双方再协商房屋归属的事情。
三界外公司称在1998年8月26日与大龙公司签订《商品房购销合同》后，涉诉房屋就已经由其公司实际占有使用，但同时又称大龙公司将涉诉房屋一房二卖，并将涉诉房屋交付给第三人林某和李某使用。对于为何三界外公司能和与其权利有冲突的其他购房人共同占有使用涉诉房屋一事，三界外公司法定代表人林信成解释称因为林某是其孩子，李某是其朋友，双方可以相互协商，解决这个问题。
对于涉诉房屋外的围栏是否是三界外公司所围一事，三界外公司称是其公司在警察的要求下围的，因为当时大龙公司把涉诉房屋外的统一围栏给砸了。
另，三界外公司主张大龙公司就本案提起的诉讼为重复诉讼，应当适用“一事不再理”原则处理。为此提交了大龙公司递交法院的四份起诉状及2015年顺民初字第8683号民事裁定书。三界外公司主张大龙公司之前就本案多次提起诉讼，四份起诉状中的当事人、诉讼请求、事实理由完全一样。经查明，大龙公司与三界外公司、林信成排除妨碍纠纷一案，大龙公司共三次向法院提起诉讼，其中两次在审理过程中大龙公司主动申请撤回起诉，另外一次法院经审理后作出了2015年顺民初字第8683号民事裁定书。该裁定书认为：“原告要求拆除的×栋和×栋别墅的围栏属于相应别墅的附属物，而现双方对于两栋别墅的产权问题有较大争议。庭审中二被告提交了针对上述别墅签订的《商品房购销合同》，该合同尾部有大龙公司的公章，且大龙公司对公章的真实性予以认可，故在该《商品房购销合同》的效力未确定、两栋别墅的产权问题尚未明确前，不宜对本案直接进行处理。故综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告北京市顺义大龙城乡建设开发总公司的起诉。”
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房购销合同》、《认购合同》、2012年顺民初字第8074号民事判决书、2014年三中民终字第18号民事判决书、2015年顺民初字第8683号民事裁定书、庭审笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，关于三界外公司主张大龙公司提起本次诉讼构成重复起诉一节，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”大龙公司提起本次诉讼之前虽然三次提起诉讼，但均为排除妨碍之诉，且两次起诉均又撤诉，另外一次起诉法院认为在涉诉房屋产权问题尚未明确前，不宜直接进行处理。而本案属于所有权确认之诉，与大龙公司之前提起的三次诉讼的诉讼标的不同，诉讼请求不同，故不属于重复起诉的情况。
本案中，三界外公司称大龙公司已将涉诉房屋出售给其公司，且购房款已经由大龙公司应支付其公司的宣传款予以抵销，并提交了《商品房购销合同》予以证明。大龙公司则对该《商品房购销合同》的真实性予以否认，主张上述合同系三界外公司在盖有大龙公司印章的空白合同上单方伪造的，大龙公司不存在欠三界外公司宣传款的情况，双方不存在真实的房屋买卖关系。故法院认为，本案的争议焦点在于三界外公司与大龙公司之间是否存在真正的房屋买卖关系，三界外公司是否支付了大龙公司购房款。
结合双方提交的证据以及各自所作的陈述，法院认为，三界外公司主张与大龙公司之间存在房屋买卖关系存有诸多疑点：
第一，《商品房购销合同》中显示三界外公司分两次付清房款，分别为98年8月26日交纳购房定金由宣传款抵销88万元、98年8月26日交购房款抵销款88万元。既然两笔购房款均在98年8月26日以宣传款抵销，那么，为何要写分两次付清房款，对于涉及标的额如此巨大的交易，合同条款如此随意，不符合正常的思维逻辑和交易习惯。
第二，《商品房购销合同》中卖方处无具体经办人签字。该《商品房购销合同》末尾明确有“法定代表人或者委托人（签字）”、“电话”需要填写栏目，而上述栏目均为空白。该《商品房购销合同》涉及大额的交易，但合同中却无具体经办人员签名显然有违市场交易常识，三界外公司在审理中对此亦未作出合理解释。
第三，三界外公司所陈述的签订《商品房购销合同》的过程不符合正常的交易习惯。按照三界外公司法定代表人林信成的陈述，《商品房购销合同》的内容是其与大龙公司工作人员冯某协商确定的，但签订合同当时冯某并不在现场，合同中的手写文字也是其公司工作人员填写，后由大龙公司工作人员拿走盖章的。法院认为，对于涉及标的额巨大的房屋买卖合同，签订合同当时，只有买方人员在场，且合同内容也均由买方人员填写，显然不符合正常的交易习惯。
第四，对于三界外公司是否已经支付了大龙公司涉诉房屋购房款的问题，三界外公司称购房款均由大龙公司应支付给其公司的宣传款抵销。关于宣传的情况，三界外公司称具体的证据材料与2012年顺民初字第8074号民事案件中其公司提交的视频、期刊、杂志等证据材料一致。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。现生效的2012年顺民初字第8074号民事判决书及2014年三中民终字第18号民事判决书均已认定三界外公司提交的照片、视频、期刊、报刊等数量众多、内容庞大的证据材料涉及的是对三界外公司之法定代表人林信成个人经历、个人著作以及关于装饰、装修理念、观念等方面的内容，与涉案毓秀园别墅项目无关，更与大龙公司无关。故法院认为，三界外公司主张大龙公司欠其宣传款没有事实依据，《商品房购销合同》中关于宣传款抵销购房款的内容约定亦无事实依据。
另外，三界外公司并不能合理解释其在已经知道大龙公司将涉诉房屋卖给第三人的情况下仍然与大龙公司签订《商品房购销合同》，也不能合理解释其公司在与第三人存在权利冲突的情况下，选择与第三人共同占有使用涉诉房屋而非向大龙公司主张权利。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，三界外公司虽主张其与大龙公司就涉诉房屋存在买卖关系，但其所提供的《商品房购销合同》在形式方面不够完备，存有瑕疵缺陷，与日常生活经验法则、商业惯例、逻辑规则相悖，其主张的以宣传款抵销购房款的事实也缺乏证据支持，其所陈述的与第三人共同占有使用房屋的情况也与日常生活经验法则相悖。在三界外公司未提供其他证据予以佐证的情况下，法院仅依据三界外公司提交的《商品房购销合同》难以认定三界外公司与大龙公司就涉诉房屋存在真实的房屋买卖关系，也难以认定三界外公司向大龙公司支付了涉诉房屋的购房款。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产登记簿由登记机构管理。现查明，顺义区毓秀东园×号、×号别墅登记的所有权人为大龙公司，故法院对大龙公司要求确认上述房屋为其所有的请求予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，承担侵权责任的方式包括停止侵害、排除妨碍、恢复原状等。因大龙公司为毓秀东园×号、×号别墅的所有权人，在三界外公司无法提供充分证据证明其与大龙公司就上述房屋存在真实的房屋买卖关系的情况下，法院认定，三界外公司在上述房屋外搭建围栏的行为侵害了大龙公司的物权，故大龙公司要求三界外公司停止侵害、排除妨碍，拆除毓秀东园×号、×号别墅外围栏的请求，法院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十七条以及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、顺义区毓秀东园×号、×号别墅为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司所有；二、北京三界外文化艺术公司停止对顺义区毓秀东园×号、×号别墅的侵害，并于判决生效之日起十日内拆除搭建在顺义区毓秀东园×号、×号别墅外的围栏。
本院二审审理期间，三界外公司提交：1.2013年6月3日北京市公安局顺义分局不予立案通知书复印件一份，证明大龙公司2013年5月7日雇佣社会不明身份的犯罪嫌疑人对毓秀东园×、×、×别墅私人财产进行抢劫及打砸，当事人报案不予立案的事实。2.2014年7月23日北京市顺义区人民检察院不立案理由审查意见通知书复印件一份，证明大龙公司2013年5月7日雇佣社会不明身份的犯罪嫌疑人对毓秀东园×、×、×别墅私人财产进行抢劫及打砸，当事人要求检察院立案监督检察院不予监督的事实。3.2013年6月20日北京市公安局复核决定书复印件一份，证明大龙公司2013年5月7日雇佣社会不明身份的犯罪嫌疑人对毓秀东园×、×、×别墅私人财产进行抢劫及打砸，当事人报北京市公安局核实撤销原不予刑事立案的事实。4.×××号快递单据及查询打印件，证明三界外公司对错案追责的事实。5.×××号快递单据及查询打印件，证明三界外公司对错案追责的事实。6.北京市公安局刑事侦查总队法制处出具的《北京市公安局刑事侦查总队不予立案复核受理通知单》复印件一份，后北京市公安局也出具了相应的复核决定书。7.2013年5月24日北京市人民政府法制办公室出具的函告复印件一份，证明大龙公司损坏房屋的时候，三界外公司向政府反映过情况。8.2014年4月29日房屋查询结果复印件一份，是前几案大龙公司提交的证据，与本案大龙公司提交的证据诉讼主体的所有权人不一致。大龙公司对第1、2、3份证据的真实性不予认可、证明目的不予认可；认为第4、5份证据不符合证据要件，不能作为证据使用；对第6、7份证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。对第8份证据的真实性予以认可、关联性不予认可。大龙公司提交：1.2016年12月26日林信成起诉大龙公司房屋买卖合同纠纷的民事起诉状复印件一份；2.林信成起诉房屋买卖合同纠纷案件时的证据《售房协议书》复印件一份。两份证据用以证明售房协议书写明林信成前妻购买×号别墅，三界外公司在不同案件提供的证据是相互矛盾的。三界外公司认可该两份证据的真实性，但认为本案协议比此份协议书时间要晚，同时并行存在数份合同是大龙公司造成的。此外，三界外公司提交书面申请，要求调取京三检刑监字【2016】第××号《刑事立案通知书》以及京公顺（仁）字（2016）×××号《刑事立案书》，证明大龙公司系虚假诉讼、恶意扰乱司法秩序、增加诉累。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案中，三界外公司虽上诉认为本案系大龙公司恶意虚假诉讼，本案并不存在所有权纠纷，故案由及定性错误，且本案违反一事不再理原则，更是在所有权确认纠纷中对商品房买卖合同纠纷进行实体审理，违反了不告不理原则，还违反了先刑后民的原则，对本案进行处理，但未提供相应依据，且不符合法律规定，故三界外公司相应上诉意见，本院不予采纳。三界外公司上诉认为其与大龙公司就涉诉×号、×号别墅签订有《商品房购销合同》真实有效，其系合法占有使用人，物权已经发生转移，因大龙公司不予配合未能办理变更登记，对此，本院认为，不动产物权与合同效力有独立性，三界外公司虽主张《商品房购销合同》真实有效，但不能对合同中存在的如购房款支付情况等诸多疑点作出合理解释，据此，一审法院认定三界外公司与大龙公司就涉诉×号、×号别墅不存在真实的房屋买卖关系，应属正确，本院予以确认。三界外公司上诉主张一审法院程序违法，存在诸如应回避未回避，未经质证即用作定案依据，未告知简易程序变更为普通程序，严重超期审理等情形，经查，一审法院审理程序并无违法情形，三界外公司该项意见，本院不予采纳。三界外公司上诉主张大龙公司提供的权属登记打印件不是不动产登记簿的结果，且显示的所有权人是北京顺义县城乡建设开发公司，故大龙公司不具有原告主体资格，经查，北京顺义县城乡建设开发公司于1997年经工商部门批准更名为大龙公司，故大龙公司应属有权提起本诉，但本案中大龙公司以涉诉×号、×号别墅房屋所有权登记人要求确认房屋所有权并排除妨碍，因三界外公司提出涉诉×号、×号别墅除涉诉《商品房购销合同》外，×号别墅有案外人林某与大龙公司1997年10月30日签订的《认购合同》及三界外公司法定代表人林信成以其前妻杨加瑞名义与大龙公司1997年8月8日签订购房协议，×号别墅有案外人李某与大龙公司签订的《认购合同》，在本案审理期间，林信成已就杨加瑞与大龙公司签订的购房协议将大龙公司起诉至一审法院，本院认为，在涉诉房屋尚存其他合同效力未确定前，不宜直接对涉诉房屋进行确权，继而支持所有权人物权保护，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。另，三界外公司申请调取京三检刑监字【2016】第××号《刑事立案通知书》以及京公顺（仁）字（2016）×××号《刑事立案书》，本院认为与本案无关联性及必要性，本院不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第18222号民事判决。
二、驳回北京市顺义大龙城乡建设开发总公司的诉讼请求。
二审案件受理费70元，由北京市顺义大龙城乡建设开发总公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年三月三十日
书 记 员 佳 丽