南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖龙民初字第319号
原告李玉平，女，汉族，1968年8月14日出生。
委托代理人王忠益。
委托代理人朱国存。
被告李士清，男，汉族，1965年3月9日出生。
第三人孙林美，女，汉族，1972年2月3日出生。
委托代理人李发全，江苏李允治律师事务所律师。
原告李玉平与被告李士清、第三人孙林美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，于2014年7月28日应孙林美之申请，追加孙林美为本案第三人，依法由代理审判员陈培适用简易程序，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告李玉平及其委托代理人王忠益，被告李士清，第三人孙林美及其委托代理人李发全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉平诉称，原被告于2013年5月26日签订房屋买卖合同，原告购得被告名下位于南京市栖霞区某某街道某某路XX号XX幢XXX室拆迁安置房一套，面积为86.37平方米，总价款为33万元。合同签订后，原告即付了房款，被告向原告交付了房屋钥匙、产权证、土地证、契税发票等。原告随即进行了装潢并入住至今。至今该房屋已满五年，符合办理产权证的条件，原告多次请求被告依约协助将该房屋过户至原告名下，被告拒不过户。因双方未能达成一致协议，故原告诉至法院，请求确认原被告于2013年5月26日签订的房屋买卖合同有效，并判令被告依约将位于南京市栖霞区某某街道某某路XX号XX幢XXX室的房屋所有权证和土地使用证过户至原告名下；本案诉讼费用由被告承担。
被告李士清辩称，我现在不同意将上述房屋过户给原告，因为我在出售该房屋给原告时，我的妻子即本案第三人孙林美不知情，当时我出售房屋是没有办法，是瞒着第三人孙林美的，而且原告至今只支付了30万元房款，余款未付。
第三人孙林美陈述，我认为原被告之间签订的房屋买卖合同不成立，原被告签订的合同约定共有人签字后合同方可生效，我作为上述房屋的共有人未参与买卖事宜，对原被告之间签订房屋买卖合同也不知情。被告没有权利代表我与原告签订合同，也不能代表我处分属于我的财产。我请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告返还上述房屋，被告返还30万元房款，以维护第三人的合法权益。
经审理查明，原告李玉平与被告李士清系经孙某某介绍相识，并购买了被告李士清名下位于某某路XX号XX幢4单元XXX室的房屋（建筑面积为86.37平方米，房屋所有权证号为宁房权证栖转字第××号，国有土地使用证号为宁栖国用2009第19967号）。双方于2013年5月26日签订房屋买卖合同，被告李士清（甲方）自愿将栖霞区某某路XX号XX幢XXX室（规格为86.37㎡）卖给原告李玉平（乙方），并约定：1、甲方自愿将某某路XX号XX幢XXX室（房壹套）卖给乙方，总房价款为人民币叁拾叁万元（33万）；2、乙方支付给甲方购房款合计叁拾叁万元，一次性付清；3、甲方在收到乙方房屋全款的情况下，及时将该房屋土地使用证和产权证交给乙方，并在房屋可办理房屋产权变更时，甲方保证协助乙方办理过户手续，其过户费由乙方承担，否则属甲方违约；4、甲方在乙方自愿付给甲方购房全款后，甲方不得干涉乙方对此房的处理，同时，不管此房的涨与跌都与甲方无关，并且要积极配合乙方过户给其他购买方；6、违约责任，如甲方违约，则双倍返还乙方房款，并承担违约责任，如乙方违约，甲方收取房款不退，同时承担违约责任；7、签订合同时间：2013年5月26日；8、本协议自双方及房屋共有人签字后生效，该协议合同一式叁份，甲、乙、证明人三方各执壹份。合同签订后，原告李玉平当场直接支付了10万元现金给孙某某，同时向孙某某出具欠条一张，内容为：今欠到孙某某购房款合计人民币计贰拾叁万元（23万）。孙某某也于当日向原告李玉平出具了收条一张，内容为：今收到李玉平购买李士清房款合计人民币叁拾万元整（300000元）。之后，孙某某将上述房屋所有权证、国有土地使用证、契税完税证等材料交付给了原告李玉平，原告李玉平随即入住该房屋至今。原告李玉平在之后分期支付了孙某某购房款共计20万元，并于2014年3月7日向孙某某重新出具了欠条一张，内容为：今欠孙某某3万元，等房子过户后一次付清。2014年7月1日，上述房屋已符合办理房屋产权过户条件，因被告李士清拒绝过户，故原告李玉平诉至法院，要求处理。审理中，原告李玉平陈述被告李士清当时同意由原告李玉平将全部购房款支付给孙某某以抵充其欠孙某某的债务，故当时才向孙某某支付了购房款，并向孙某某出具了欠条，证实其已经履行了支付房款的义务；被告李士清则表示出售上述房屋时第三人孙林美不知情，故现在不同意将房屋出售给原告李玉平，庭审中被告李士清仅认可以原告李玉平支付给孙某某的购房款抵充其欠孙某某30万元的债务，并主张由原告李玉平向其支付剩余3万元购房尾款；第三人孙林美认为上述房屋系其与被告李士清的夫妻共同财产，原被告签订的房屋买卖合同因共有人即第三人未签字而致合同未成立。因双方各持己见，致调解无效。
另查明，孙某某系被告李士清的债权人，被告李士清因向孙某某借款，将上述房屋所有权证和国有土地使用证交由孙某某保管。原告李玉平购买上述房屋后，即将33万元购房款（包含10万元现金和23万元欠条）直接支付给了孙某某，以抵充被告李士清欠孙某某的债务。
又查明，被告李士清与第三人孙林美于1989年1月3日结婚，婚后双方共同建造了位于南京市栖霞区某某街道某某村某某队XX号的房屋。因南京市栖霞区某某街道某某村地块实施南京龙潭港区四期工程项目的征地房屋拆迁工作，位于南京市栖霞区某某街道某某村某某队XX号的房屋被拆迁。2007年1月9日，被告李士清与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订了《南京市征地房屋拆迁补偿协议》，并以129555元申购了位于南京市栖霞区某某路XX号XX幢4单元XXX室的房屋。2009年7月1日，被告李士清办理了某某路XX号XX幢4单元XXX室房屋所有权证，房屋登记所有权人为被告李士清，共有情况一栏为空白。2009年11月30日，被告李士清办理了上述房屋国有土地使用证。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖合同、欠条、收条、房屋所有权证、国有土地使用证、契税完税证、结婚证、征地房屋拆迁补偿协议、南京市经济适用住房买卖契约及本院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，本院予以采信。
本院认为，本案争议焦点之一是原告李玉平与被告李士清签订的房屋买卖合同是否成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告李玉平与被告李士清于2013年5月26日签订的房屋买卖合同，是原被告双方当事人真实意思表示，且并未违反国家法律强制性规定，应为合法有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告李玉平于签订合同当日支付给孙某某现金10万元并向孙某某出具了23万元的欠条，合计33万元；被告李士清按照约定将房屋所有权证及国有土地使用证交付给原告李玉平，并将房屋交付给原告李玉平入住至今，现该房屋已经符合办理产权过户登记手续的条件，被告李士清应当予以协助，将该房屋所有权证和国有土地使用证登记在原告李玉平名下，故原告李玉平要求将上述房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。
本案争议焦点之二是夫妻一方擅自出卖共同共有房屋，另一方主张追回该房屋应如何处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告李玉平与被告李士清签订房屋买卖合同，即由被告李士清将其名下位于某某路XX号XX幢4单元XXX室的房屋出售给原告李玉平，房屋价款为33万元。作为房屋购买人的原告李玉平，首先，原告李玉平在主观上为善意，其与被告李士清先前并不认识，仅通过案外人孙某某介绍购买上述房屋时相识，且上述房屋所有权证上登记所有权人为被告李士清，共有情况一栏为空白，故原告李玉平有理由相信该房屋的所有人为被告李士清；其次，房屋出售价款33万元较当时市价为合理，没有明显低于市场价格，房屋出售后原告李玉平当场已经支付了全部购房款（包含10万元现金和23万元欠条），履行了买卖合同约定的义务；再次，因上述房屋的特殊性质，该房屋在出售时因未符合办理产权过户登记手续的条件，致房屋至今未过户，但房屋出售后，孙某某已将房屋所有权证和国有土地使用证交付原告李玉平并由原告李玉平入住至今，被告李士清对此亦予以认可。综合以上三点，本院认定在购买上述房屋时原告李玉平为善意第三人，第三人孙林美主张房屋买卖合同不成立且要求追回该房屋的请求，本院不予支持。
至于被告李士清辩称其只欠孙某某30万元债务，且已经以原告李玉平支付给孙某某的30万元房款予以全部抵充，故剩余3万元购房尾款应当由原告李玉平直接支付给被告李士清。本院经审理后认为，签订房屋买卖合同当天，原告李玉平、被告李士清及案外人孙某某均在场，原告李玉平购买被告李士清所有的房屋，其向孙某某支付10万元现金并向孙某某出具一张23万元欠条，合计33万元，被告李士清对此并未提出异议，且事后被告李士清也自认销毁了其与孙某某之间债务证明，其与孙某某之间的债务已归于消灭，故本院由此确认被告李士清当时同意将其与孙某某之间的债务全部转移给原告李玉平，由原告李玉平将33万元的购房款直接支付给孙某某，以抵充被告李士清欠孙某某的债务。之后原告李玉平即按照欠条约定的数额陆续向孙某某支付剩余款项，截至2014年3月7日还剩3万元尾款未付，但其已向孙某某出具欠条，相对于被告李士清，原告李玉平已经付清了全部房款，故本院对被告李士清的抗辩意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告李士清于本判决生效后十五日内协助原告李玉平将坐落于某某路XX号XX幢4单元XXX室的房屋的所有权证和国有土地使用证登记在原告李玉平名下。
二、驳回第三人孙林美的诉讼请求。
案件受理费6250元，减半收取3125元，由被告李士清负担（此款原告李玉平已预缴，由被告李士清于本判决生效后十日内直接给付原告李玉平）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 陈培
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 杨萍