湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初9600号
原告杨新妃，女，1976年11月29日出生，汉族，住长沙市天心区，
委托代理人胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律服务工作者。
被告湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道桐梓坡西路118号未来城1栋1020房。
法定代表人彭四平。
委托代理人彭仲立，湖南裕生律师事务所律师。
原告杨新妃诉被告湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称百合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法由审判员石志刚适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任记录。原告杨新妃的委托代理人胡米桃和被告的委托代理人彭仲立均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨新妃诉称：原、被告于2016年4月13日签订《长沙市西中心百乐广场商铺租赁合同》（下称合同），合同约定：为B1的F10/F22号商铺，商铺面积87.7平方米，租期为2016年5月1日至2019年4月30日，期限三年。同时还约定第一年免租四个月，第二年免租两个月（包括租金、运营管理费）。
原告遵照合同约定，抓紧对承租的商铺装修，配合被告在2016年5月1日西中心的百乐广场地下地铁商城开业。营业半个月，商场人气不旺、生意不好。为稳住商户情绪，原、被告于2016年5月21日又补签《免租协议》双方约定第一年再增加四个月免租期，以给予原告等商户合作信息及商城培育期。由于被告运营管理无方和宣传推广不力。商场生意惨淡。致使有些商铺关门停业。2016年9月4日，被告发布整改退铺退款公告，原告遂撤离。但原告多次找被告都得不到公告上的承诺。
依据双方租赁合同的约定，被告应具备安全良好的经营场地和完善的运营管理体系来保障商城的经营环境。然而被告隐瞒设施和消防系统的重大缺陷和隐患，没有申报消防许可的错误，不具备安全经营的条件，导致消防管理部门强制封门停业，造成商户的巨大经营损失。综上，为维护原告的合法权益，依据《合同法》等法律法规的规定，诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；2、被告退还原告保证金及押金48638元；3、被告赔偿原告装修损失68000元和违约金48638元；4、被告支付本案的诉讼费。
被告辩称：第一，被告不存在违约的事实因此支付违约金、保证金以及押金的理由不存在；第二，原告已在被告的门面经营营业了四个月，该四个月的租金、运营管理费、物业管理费应当予以扣除；第三，原告所称装修损失费没有提供实质性的证据，并且门面已经营业装修了四个月，要算装修损失费用也应该进行评估来计算残余价值。
经审理查明：2016年4月13日，原、被告签订《长沙市西中心百乐广场商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定：原告承租被告长沙市岳麓区长沙西中心百乐广场购物中心B1的F10/F22号商铺，经营品牌为乐时尚，业态为针棉内衣。商铺建筑面积87.7平方米，实际面积为50平方米。租期为2016年5月1日至2019年4月30日，共计36个月。租金标准为每月每平方米人民币150元计算，每月租金为人民币13155元。合同期内免6个月租金，第一年6月、7月、8月、9月免租，第二年7月、8月免租。运营管理费标准为每月每平方米人民币35元计算，每月运营管理费为人民币3069.5元。合同期内免6个月运营管理费，第一年6月、7月、8月、9月免租，第二年7月、8月免租。合同约定：原告须向被告缴纳履约保证金及质量保证金38588元，合同终止后九十日内，被告将履约保证金（质量保证金）无息退还给原告。合同还约定，有下列情形之一时，原告有权解除合同。1、租赁场地发生权属纠纷导致原告不能营业达60日以上的；2、因被告原因租赁场地被司法机关或行政机关依法查封导致原告不能营业达60日以上的；3、其他被告严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。
合同签订后，原告即进场装修并于2016年5月1日开始营业。2016年5月21日，原、被告签订免租协议一份，约定被告给予原告在原合同优惠政策下第一年再增加四个月的免租期，且原合同给予的第二年优惠政策提前至第一年减免。并注明，被告给到原告的免租期是为了给经营商户合作的信心及共同度过商场的培育期。本协议签订后，原告不得以任何理由随意停止营业及搬出承租物业，如原告违反本协议约定，应当承担违约责任，被告有权不退还合同保证金。
2016年9月4日，被告向百乐地铁商城各商户发函称：感谢你们在百乐地铁商城一直的努力和坚守，针对目前商城的现状，本着解决问题的方式，经研究决定，将对百乐地铁商城作如下调整方案：1、重新调整定位方向，9月30日开始半封闭改装，11月中旬开始试营业，12月底河西中心购物广场统一开业。2、9月5日至9月12日前，愿意留守的商户，开始合同改签，重新调整物业、租金和免租期。3、不愿意留守的商户，在9月5日至9月12日间，重新提交退铺申请，在2016年10月30日前，根据合同条款，完成退款手续。4、关于装修押金，根据在营业商户优先，合同签约时间优先两项原则，在9月份底陆续完成所有退款。如有在月底未完成退装修押金的商户，下月将双倍支付装修押金。
2016年9月4日，原告事实上退出所承租商铺经营。但被告一直没有退还原告所交纳的装修押金等。事后经消防部门确认，西中心地铁商城的经营方湖南百合百乐商业管理有限公司未就西中心地铁商城申报消防许可，不能擅自施工、营业。2017年1月20日，长沙市公交公安消防大队将本案涉案商铺予以查封。
另查，原告共计向被告缴纳装修保证金5000元，商场保证金38588元，电卡押金50元。另支付了施工专修管理费600元，垃圾清运、水电费1000元。被告为装修该涉案商铺共支付装修费68000元。
上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证，本院审查后认定的商铺租赁合同、收据一组、装修协议及收据、照片、免租协议、被告公告、信访事项处理意见书、照片等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同系系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自义务。在本案租赁合同履行过程中，原告积极履行了约定义务。但被告出租的涉案租赁物未申报消防许可的情况下即出租、经营，后被消防部门查封。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。且本案被告早在2016年9月4日。即向涉案商城的全体租户发出了通知，原告也事实上退出了商铺经营。故原告诉请解除原、被告之间的商铺租赁合同，本院予以支持。被告收取原告的装修保证金5000元，商场保证金38588元，电卡押金50元，应予以返还给原告，其中装修保证金按照被告自己的承诺，应双倍返还给原告。综上，被告共计应返还原告装修押金、商场保证金、点卡押金等共计48638元。本案因被告的违约而导致合同解除，对于原告的合理损失，被告应该予以赔偿。本案原告为装修该门面共计花费68000元，但原告仅仅经营4个月即停止经营，必然会产生装修损失。考虑到本案装修费用总体价值不高，如进行装修残值鉴定会增加双方当事人诉累及鉴定成本，故本院综合被告的违约事实，原告经营期限、装修物价值的自然减损等情况，酌定被告返还原告装修损失40000元。原告另行主张违约金48638元无事实依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、原告杨新妃与被告湖南百合百乐商业管理有限公司于2016年4月13日签订的商铺租赁合同自本判决生效之日起解除；
二、被告湖南百合百乐商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告杨新妃装修押金、商场保证金、电卡押金等共计48638元；
三、被告湖南百合百乐商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告杨新妃装修损失40000元；
四、驳回原告杨新妃的其他诉讼请求。
如被告湖南百合百乐商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3606元，减半收取1803元，由原告杨新妃负担803元，被告湖南百合百乐商业管理有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 石志刚
二〇一八年二月十三日
书记员 陈 倩