广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终563号
上诉人（原审被告）：欧国林，男，1971年4月3日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人李月平，广东广鑫律师事务所律师。
委托代理人张冬梅，广东广鑫律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：甘月琼，女，1953年10月13日出生，汉族，住新兴县。
被上诉人（原审原告）：冯辉宗，男，1981年12月14日出生，汉族，住新兴县。
被上诉人（原审原告）：冯辉洋，男，1984年2月5日出生，汉族，住新兴县。
上述三被上诉人的共同委托代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。
原审第三人：新兴县新城镇黄塘村民委员会。地址：新兴县。
负责人：冼少霞。
上诉人欧国林因与被上诉人甘月琼、冯辉宗、冯辉洋、原审第三人新兴县新城镇黄塘村民委员会（以下简称“黄塘村委”）房屋租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2016）粤5321民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
欧国林上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院对本案的主要事实没有查清。一审法院认为上诉人没有按照双方签订的《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》及《厂房租赁经营权转让协议书》支付租金，判决解除双方于2015年4月9日签订的《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》及《厂房租赁经营权转让协议书》是错误的。由于上诉人与冯立武在履行合同的实际过程中，双方已通过口头同意将900万元的租金推迟在2020年前付清，当时由于各种原因并没有及时签订《补充合同》。但是，冯立武于2015年9月20日因病死亡，对该合同的变更付款方式没有及时告知被上诉人，才导致被上诉人认为上诉人没有按照约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”上诉人与冯立武对合同的租金付款方式进行口头变更，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应履行。被上诉人作为冯立武的继承人，亦应按照变更后的付款方式履行合同。
综上所述，一审判决认定主要事实不清，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
甘月琼、冯辉宗、冯辉洋辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
冯立武与欧国林于2015年4月9日签订《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》，同日，冯立武、欧国林与新兴县XX镇黄塘村民委员会签订《厂房租赁经营权转让协议书》。双方除了以书面形式签订上述合同外，并没有口头约定对上述合同内容进行变更，对方上诉所称没有任何证据证明。根据双方租赁合同的约定，欧国林应合共支付整体租赁租金1050万元，欧国林仅支付了150万元，尚欠900万元未支付。经被上诉人多次追讨，欧国林表示没有能力支付。由此可见，欧国林的行为已经构成严重违约，导致被上诉人无法实现合同目的，并已经造成了被上诉人经济损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确且程序合法。
二、欧国林的上诉明显没有任何事实依据和法律依据，其目的只是想拖延时间，给被上诉人造成更大的经济损失。
综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
黄塘村委经本院合法传唤既无到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩意见。
甘月琼、冯辉宗、冯辉洋向一审法院起诉请求：1、判令解除冯立武与欧国林签订的《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》以及冯立武与欧国林、黄塘村委签订的《厂房租赁经营权转让协议书》，欧国林腾退租赁物给甘月琼、冯辉宗、冯辉洋；2、本案受理费由欧国林承担。
一审法院认定事实：2006年6月28日，案外人崔富强、陈冰清与黄塘村委签订了一份《厂房租赁合同》，黄塘村委将权属其所有位于新兴县XX镇XX路的厂房出租给崔富强、陈冰清经营使用，期限自2006年9月1日至2044年8月30日。崔富强、陈冰清承租后，对该厂房进行装修、加建等，并建造成新兴县XX镇XX娱乐城对外营业。随后，在经得黄塘村委的同意后，崔富强、陈冰清又与冯立武签订了一份《厂房租赁经营权转让协议书》，崔富强、陈冰清将从黄塘村委承租来的建造成新兴县XX镇XX娱乐城的厂房租赁经营权整体转让（含装修、设施设备等）给冯立武，期限自2013年5月7日至2044年8月30日。2015年4月9日，黄塘村委作为发包方（甲方）、冯立武作为转让方（乙方）、欧国林作为受让方（丙方），三方共同签订了一份《厂房租赁经营权转让协议书》（注：该协议书落款时间2014年4月9日，为笔误，实际签订时间为2015年4月9日），约定：1、乙方自愿将从崔富强、陈冰清接手的厂房即新兴县XX镇XX娱乐城的经营权转让给丙方经营；2、厂房面积约1932平方米，四至范围：东至规划道路、南至巷（黄塘管理区招商楼）、西至往集成公路、北至空地；3、转让租赁经营权从2015年4月1日至2044年8月30日；4、乙方将与甲方签订的《厂房租赁合同》所载的一切权利和义务全部转让给丙方，由丙方继续履行该合同，租金由丙方按原合同规定直接交付给甲方；5、乙方与丙方应在签订本协议十五日内签订权益补偿转让合同，并做好XX娱乐城建筑物的经营权的工作交接。此外，上述协议书还约定了其他权利义务内容。同日，冯立武作为出租方（甲方）、欧国林作为承租方（乙方），双方还签订了一份《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》。约定：1、甲方原租赁位于新兴县XX镇XX路权属黄塘村委的土地1937平方米（后经甲、乙双方同意，由乙方承租），在此兴建了新兴县XX镇XX娱乐城，建筑面积7419.91平方米，设备设施、装饰、物件等均有甲方投资；2、从2015年4月10日起至2044年8月30日止，甲方将新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁给乙方，由乙方经营使用；3、整体租赁租金为人民币10500000元整，乙方须于签订合同10天内支付给甲方1500000元整，余额于两个月内付清。此外，租赁合同还约定了税费交付等权利义务内容。签订《厂房租赁经营权转让协议书》及《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》后，冯立武依约将涉案厂房即新兴县XX镇XX娱乐城交付给欧国林经营使用，欧国林接收租赁物后，作饮食、娱乐场所对外经营，并于2015年4月14日交付了租金1500000元给冯立武。但对租金余款9000000元，欧国林并无依约在签订租赁合同后两个月内付清。甘月琼、冯辉宗、冯辉洋追讨欧国林支付剩余租金，但无果。为此，甘月琼、冯辉宗、冯辉洋遂于2016年11月28日诉至一审法院，并提出前述请求。
另查明，冯立武于1952年1月2日出生，于2015年9月20日因病死亡，其与甘月琼是夫妻关系，二人共同生育冯辉宗、冯辉洋。
庭审中，欧国林提出承租后对租赁物新增部分设备设施，但对此欧国林并无提供移交清单、新增设备设施清单等相关证据证实。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。冯立武、欧国林、黄塘村委三方于2015年4月9日签订的《厂房租赁经营权转让协议书》以及冯立武、欧国林双方于2015年4月9日签订的《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。但是，需要指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，涉案租赁合同期限从2015年4月10日至2044年8月30日，已明显超出了二十年的法定最长租赁期限，对超出部分应认定为无效。
冯立武将从黄塘村委承租而来的厂房整体转租给欧国林，约定总租金10500000元，签订合同两个月内即2015年6月8日前付清所有租金，现欧国林在支付了1500000元租金后，对余下9000000元租金经催告后至今长达近两年仍未付，事实清楚，证据充分，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，欧国林作为承租人，交纳租金是其主要义务，但欧国林在经催告后仍未履行支付租金义务，现甘月琼、冯辉宗、冯辉洋在冯立武死亡后，作为其第一顺序继承人共同请求解除确定冯立武与欧国林双方租赁关系的《厂房租赁经营权转让协议书》及《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》，并要求欧国林腾退涉案租赁物，符合上述法律规定，予以支持。欧国林不同意解除涉案租赁合同的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。欧国林于抗辩中提出租赁物原有的装饰装修、设备等均不是冯立武投资建设，故不同意一并腾退，但根据双方签订的《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》，已明确记载“设备设施、装饰、物件等均由甲方投资”，欧国林的该项抗辩意见，与涉案租赁合同约定明显不符，不予采信。对于欧国林所主张的新增设备设施在腾退时一并搬离的抗辩意见，欧国林在本案中并无提供移交清单、新增设备设施清单等相关证据，无法认定欧国林是否新增他物或添附哪些物品，故对此一审法院不作评析。如欧国林在承租期间确对租赁物进行改善或者增设他物，欧国林在腾退租赁物时，甘月琼、冯辉宗、冯辉洋及欧国林双方可凭着有效、合理利用的原则协商处置。冯立武与欧国林只约定了总租金，现涉案租赁合同已被解除，解除后对欧国林已交付的1500000元租金及未付的租金，甘月琼、冯辉宗、冯辉洋及欧国林双方在本案中均无提出诉请，故一审法院在此不作处理，双方可另寻途径解决。黄塘村委在本案中作为无独立请求权的第三人，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条的规定，判决：冯立武与欧国林、新兴县新城镇黄塘村民委员会于2015年4月9日签订的《厂房租赁经营权转让协议书》以及冯立武与欧国林于2015年4月9日签订的《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》自判决生效之日起解除，欧国林于判决生效之日起三十日内腾退涉案租赁物（按前述《厂房租赁经营权转让协议书》及《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》约定范围）给甘月琼、冯辉宗、冯辉洋。本案受理费74800元，由欧国林负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。冯立武、欧国林签订的《新兴县XX镇XX娱乐城整体租赁合同》及冯立武、欧国林与黄塘村委《厂房租赁经营权转让协议书》是双方真实意思表示，除双方约定的租期超过二十年的部分无效外，其他合同内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的租赁关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。二审庭审中，上诉人对其仅于2015年4月14日支付了1500000元给冯立武的事实无异议，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：涉案合同应否予以解除？
上诉人以其已与冯立武达成口头协议，变更了租金的支付期间为由，拒绝解除双方订立的合同。本院认为，冯立武与欧国林已订立书面的租赁合同，双方在合同中已书面明确了双方的权利义务，现欧国林并未按书面合同的约定履行合同义务，而提出合同租金支付约定存在口头变更的主张，但欧国林对其主张并未能提供证据证实，欧国林认为双方的书面约定已变更的理据不足，本院不予采信。欧国林本应按合同约定的自签订合同的两个月内即2015年6月8日前支付完毕所有租金，但欧国林至今尚欠9000000元的租金未付清，已违反双方合同约定，欧国林违约的事实清楚，本院予以确认。现冯立武的继承人请求解除冯立武、欧国林之间就新兴县XX镇XX娱乐城转租事项订立的协议，理据充分，符合法律的规定。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，判决解除双方之间就新兴县XX镇XX娱乐城转租事项订立的协议正确，本院予以维持。
综上所述，欧国林的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74800元，由欧国林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年九月五日
书 记 员 冯梓叶