河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初6190号原告梁娥，女，1963年7月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人韩星，河南小东律师事务所律师。被告王培涛，男，1970年9月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告李月美，女，1970年2月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二被告委托代理人王留汉，河南忠良律师事务所律师。被告河南中陆福基投资有限公司。法定代表人王伟，董事长。委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。委托代理人张建民，男，1966年12月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系河南中陆福基投资有限公司副经理。原告梁娥与被告王培涛、李月美、河南中陆福基投资有限公司（以下简称中陆公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖静独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁娥的委托代理人韩星，被告王培涛、李月美的委托代理人王留汉，被告中陆公司的委托代理人李山水、张建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁娥诉称，2010年12月31日，被告王培涛向被告中陆公司购买该公司拟开发的驻马店乐山景区别墅，双方签订了购房订单，被告王培涛向被告中陆公司交纳了5万元定金。2012年11月10日，王培涛经被告中陆公司同意把其购房定单转让给了原告，原告向王培涛支付了19万元转让金，其中包括王培涛已向中陆公司交纳的5万元定金及14万元的转让费。转让后，被告中陆公司保证房屋两年内交工，但至今房屋一直没有动工开发。被告王培涛、李月美系夫妻关系。故请求依法判令：1、被告王培涛、李月美连带退还原告转让金14万元并赔偿利息损失（利息从2012年11月10日计至款清之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。2、被告河南中陆福基投资有限公司双倍返还购房定金共计10万元，被告王培涛、李月美承担连带责任。被告王培涛、李月美辩称，1、原告与被告王培涛双方签订购房定单转让协议合法有效，双方真实意思表示，应依法确认其有效；2、定单协议已履行完毕，不存在不履行或尚未履行之情形；3、原告与被告中陆公司已形成新的合同关系，原告已经到中陆公司进行了购房登记，原告应向中陆公司主张权利。综上，应驳回原告对被告王培涛、李月美的诉讼请求。被告中陆公司辩称，1、原告从2012年11月10日至今从未向公司主张过任何权利，故原告的起诉已经超过诉讼时效。2、原告未和被告中陆公司签订书面协议，即认购书，也未向公司缴纳过定金，原告要求被告中陆公司双倍返还定金无事实依据；3、王培涛与被告中陆公司之间签订的订单协议内容是违法的，双方所约定的建房是在国有林地上建房，同时被告中陆公司也不具有房地产开发资质；4、即便是需要返还，被告中陆公司也只能返还给王培涛，而不应当返还原告，同时按照订单备注上的约定，原告和王培涛均未和被告中陆公司签订认购书，也未提出退房要求，按约定，定金不应该退还。经审理查明,2010年12月31日，被告王培涛（甲方）与被告中陆公司（乙方）签订一份《小定单》，该定单载明的内容为：1、甲方王培涛，乙方中陆公司；2、预定房号为第__号楼，单价为1800元/平方米，面积160平方米至200平方米；付款方式为现金；3、预定期为2010年12月31日至2011年12月31日；4、定金为50000元人民币；5、备注一栏显示：①在保留期内，中陆公司有义务为甲方保留拟定上房源；②在保留期内，甲方有权无条件退房，并取回定金；③如过保留期限，甲方没有签定认购书或未提出退房要求，本定金将不予退还；④如过保留期限，甲方没有签定认购书或未提出退房要求，乙方将有权单方面处理此保留房源；⑤在支付本定金时，双方对上述约定均无异议。定单签订后，被告王培涛向被告中陆公司交纳定金50000元，并由被告中陆公司向被告王培涛出具收款收据一份（编号为0001707），该收据的正面显示：1、入帐日期为2010年12月31日；2、交款单位：王培涛转给梁（由于时间太长，字迹已模糊不清）；3、人民币伍万元整；4、收款事由：别墅定金。2012年11月10日，被告王培涛将别墅转让给原告梁娥，原告梁娥向被告王培涛支付款项190000元，并由被告王培涛向原告梁娥出具收到条一份，载明“今收到转让金壹拾玖万元整，190000元。王培涛，2012.11.10”。该190000元中包含转让费140000元及被告王培涛向被告中陆公司交纳的定金50000元。付款的同时被告王培涛在编号为0001707的收款收据的背面注明“同意将此房转给梁娥，王培涛，2012年11月10日”；原告梁娥也注明“同意王培涛的转让，梁娥，2012.11.10”；被告中陆公司在上述注明内容中加盖“河南中陆福基投资有限公司”印章”。庭审中，原告称“王培涛支付给中陆公司5万元定金的时间为2010年12月31日，2012年11月10日，原告向被告王培涛支付转让费时，被告中陆公司出具该收据，将时间写为2010年12月31日，并在收据上注明‘王培涛转给梁娥’”。后因被告中陆公司承诺开发的别墅一直未施工建设，原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，1、被告王培涛向本院提交了乐山度假酒店使用权转让合同六份（复印件），并申请证人孙某出庭作证。证人作证称“2010年8月，我曾在中陆公司上班卖房子，在2010年年底，经我手卖出去6套房子，该房子是乐山度假酒店，其中有一个购房者叫魏世芳认识梁娥，提前上山看过房后。2012年秋天，魏世芳打电话想要买房，因为之前我了解到王培涛在该处买房了，便同他联系，以2500元一平方王培涛转让该处房产，后来王培涛、魏世芳，梁娥一起去中陆公司办理转让，均在收据、小订单背面注明‘同意转给梁娥’。梁娥接的时候，就知道是个小订单，当时房子没有盖，小订单上的房子中陆公司在乐山景区内拟建房子，当时带着梁娥去看的时候，是钩机勾出来的林地”。被告王培涛用以证明被告王培涛所转让的房屋是存在的，且其他购房者已与中陆公司签订了合同。原告的质证意见是：乐山度假酒店与原告所述的乐山景区别墅并不是同一房屋，且六份合同上面没有签订日期，为复印件，真实性有异议。也证明不了该房屋现实存在，该证据与本案无关。被告中陆公司对六份合同有异议，认为是复印件，真实性无法核实；对证人证言无异议。2、被告王培涛、李月美系夫妻关系。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据及双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、2010年12月31日，被告王培涛与被告中陆公司签订一份《小定单》，根据该定单的内容显示，被告中陆公司将在以后一个不确定的时间内将其尚未开发的某栋房屋以每平米1800元的价格出售给被告王培涛，故被告王培涛与被告中陆公司之间形成一种预约合同关系。二、被告王培涛与被告中陆公司签订《小定单》后，被告王培涛向被告中陆公司交纳了定金50000元。后原告梁娥与被告王培涛共同协商，由被告王培涛将《小定单》中约定的房屋转让给原告，并由原告梁娥向被告王培涛支付转让费140000元及王培涛先期支付的定金50000元，共计190000元。双方在收款收据的背面签署“同意将此房转给梁娥，王培涛；同意王培涛的转让，梁娥”，并由被告中陆公司在上述注明内容中加盖其公司印章，同时被告中陆公司在出具收款收据时写明交款单位为“王培涛转给梁”，虽然该收据由于时间较长，字体模糊不清，但从常理可以推断出该交款单位应为“王培涛转给梁娥”。从被告中陆公司加盖印章及出具收据的行为中足以说明了被告中陆公司对原告梁娥与被告王培涛之间的转让是知情且同意。转让后，被告王培涛便退出了其与被告中陆公司的预约合同关系，并由原告梁娥与被告中陆公司之间形成新的预约合同关系；之前被告王培涛向被告中陆公司交纳的定金50000元也已转变为原告梁娥所交纳。三、根据《风景名胜区条例》第二十七条的规定：禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设客馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。又根据《合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告中陆公司所开发建设的别墅位于乐山风景区，属于国有林地；被告中陆公司在庭审中也认可其不具有房地产开发资质。故原告梁娥与被告中陆公司之间的房屋预约合同违反了行政法规的效力性强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告中陆公司之间的预约合同无效后，被告中陆公司应当将其收取的定金50000元返还给原告梁娥，现原告请求返还该定金，于法有据，本院予以支持。原告请求双倍返还定金并要求被告王培涛、李月美承担连带责任，无法无据，本院不予支持。关于被告中陆公司主张本案已超过诉讼时效。根据有关法律规定，诉讼时效期间自知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，预约合同被本院确认为无效后，原告基于合同无效而产生的返还财产请求权才产生，即诉讼时效期间起算的事由才出现，本案的诉讼时效起算时间应以合同被确认无效时开始计算，故本案不超诉讼时效。被告中陆公司上述主张，本院不予支持。四、关于转让费140000元。本案中，被告王培涛与被告中陆公司签订《小定单》后，被告王培涛即取得了一种对未来房屋的购买权。被告王培涛在取得房屋购买权后，又将该房屋的购买权转让给了原告梁娥，并由原告梁娥支付给被告王培涛转让费140000元，故原告梁娥与被告王培涛之间形成转让合同关系。因该转让合同所依据的预约合同已被本院确认为无效合同，故该份转让合同亦为无效合同。被告王培涛应将其收到原告梁娥的转让费140000元返还给原告。现原告请求被告王培涛返还转让费140000元，于法有据，本院予以支持。关于利息损失，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原告请求从2012年11月10日起计至款清之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算其利息损失，因原告梁娥与被告王培涛之间的合同无效，双方均存在过错，本院酌定原告与被告王培涛对损失各承担50%，对原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。根据有关法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案中，因被告李月美与王培涛系夫妻关系，故原告请求被告李月美共同承担返还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，判决如下：一、限被告王培涛、李月美于本判决生效后十日内共同向原告梁娥退还转让金140000元并赔偿利息损失的50%（利息从2012年11月10日计至款清之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。二、限被告河南中陆福基投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告梁娥购房定金50000元。三、驳回原告梁娥的其他诉讼请求。如被告王培涛、李月美、河南中陆福基投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元,减半收取2450元，原告梁娥负担510元，被告王培涛、李月美负担1430元，被告河南中陆福基投资有限公司负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  肖静二〇一六年十二月七日书记员  姜浩