吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初4182号原告：吉林省金祥房地产开发有限责任公司，住所地长春市绿园区西新镇双丰村富民大街1597号。法定代表人：金成浩，经理。委托诉讼代理人：卢岩松，吉林德谷律师事务所律师。被告：刘宇，男，住吉林省公主岭市，现住长春市高新区。第三人：中国建设银行股份有限公司吉林省分行，住所地长春市西安大路810号。负责人：杨铁军，行长。委托诉讼代理人：王杨，该单位律师。原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司（以下简称“金祥公司”）与被告刘宇、第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行（以下简称“建行吉林省分行”）房屋买卖合同及借款合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢岩松、被告刘宇及第三人委托诉讼代理人王杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金祥公司本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《首付款分期协议书》，被告向原告支付总房款的20%的违约金即123,072.00元；2.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续。事实和理由：2014年9月17日原、被告签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《首付款分期协议书》，约定：原告将其开发的位于朝阳区的开运福里A2-2幢1单元××号房出售给被告，付款方式为首付分期及银行贷款；合同签订后被告拖欠贷款及原告首付款共500,000.00余元，导致贷款银行起诉要求被告提前偿还贷款本金413,277.00元及相应利息，原告承担连带保证责任，且被告至今拖欠原告首付款十二万余元，现原告根据双方约定，起诉来院。被告刘宇辩称：同意解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《首付款分期协议书》；同意协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；同意支付违约金，但是希望法院在原告主张的金额上予以调解，原告主张的违约金标准过高。第三人建行吉林省分行陈述称：房屋买卖合同与借款合同系两种不同的法律关系，如果借款人刘宇将拖欠第三人的本金及利息予以偿还，或原告将上述本息代偿给第三人，那么第三人同意解除房屋买卖合同。第三人建行吉林省分行向本院提�诉讼请求：1.被告刘宇偿还第三人贷款本金413,277.84元及相应利息（利息计算至被告偿清全部贷款本息时止）；2.原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带给付责任。事实和理由：2014年9月23日，第三人与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，被告向第三人借款430,000.00元，借款期限为360个月，用于购买原告开发建设的朝阳区东安-开运福里小区房屋。2014年7月18日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为上述借款承担连带责任保证。合同签订后，第三人依约向被告足额发放了贷款，但在借款期限内未依约偿还，已构成违约，故诉讼来院。被告刘宇针对第三人的起诉辩称：同意偿还借款本息，但是希望法院主持调解，酌情予以减少。原告金祥公司针对�三人的起诉辩称：原告是基于解除与被告之间的借款合同，属于提前收贷，被告拖欠第三人贷款属实，依照原、被告及第三人的相应借款合同，原告同意承担相应的保证责任，但是由于该商品房已经进行预购商品房的按揭抵押登记，第三人对标的物应当优先行使受偿权，原告再承担保证责任比较适合；相应利息应按借款合同约定去承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：一、2014年6月20日，原、被告签订《首付款分期协议书》，约定，被告自愿购买原告所建位于长春市朝阳区4698号东安开运福里小区房屋，房款总计615,363.00元。被告应缴纳首付款185,363.00元。首付款分期缴纳，付款当日被告先支付62,363.00元，2014年12月30日前交�61,500.00元，2015年10月30日前交款61,500.00元。被告延期一个月内，协议继续履行，每延期一日被告向原告支付应付款的千分之二作为违约金；如延期支付当期首付款超过一个月，则原告有权解除本协议及《商品房买卖合同》被告所付购房款不予退还，同时因退房产生的按揭办理、合同撤备案、诉讼等费用和损失均由被告承担。协议签订后，被告仅交付了62,363.00元首付款。二、2014年7月18日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定，该合同所担保的债权是指自2014年7月10日至2017年7月10日期间因第三人向债务人（即因购置“东安·开运福里A区”房产而与第三人发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约�、赔偿金、债务人应向第三人支付的其他款项（包括但不限于第三人垫付的有关手续费、杂费等）、第三人为实现债权与担保权发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为壹亿元整。原告提供的保证为连带责任保证。保证期间按第三人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自第三人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。本合同效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同效力，如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。如果主合同项下债务到期或者第三人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任。三、2014年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定，被告购买原告位于长春市朝阳区开运街东安·开运福里小区，建筑面积88.06平方米，房款总计615,363.00元。付款方式为“首付款已交齐，余款以贷款方式支付”。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超15日后，原告有权解除合同，解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），原告有权解除合同，被告应向原告支付总房款的20%的违约金。四、2014年9月23日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，被告向第三人借款430,000.00元，用于购买原告所售位于长春市朝阳区开运街孟家一路交汇东安·开运福里住房，借款期限为2014年8月20日至2044年8月20日。贷款利率为月利率，在基准利率水平上上浮10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。第三人将款项一次性划入原告账户。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日的前一日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；被告指定委托扣款账户为其名下账号。借款人的还款方法为等额本金还款法，每月归还本金1,194.44元。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证人提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、并解除与借款人的借贷关系、同时对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年9月26日，第三人将430,000.00元转入被告指定的原告帐户。五、被告向原告交付了物业维修基金11,008.00元、契税6,154.00元、代办费用909.00元。另查明，被告尚欠原告首付款123,000.00元。截止2017年7月3日，被告尚欠第三人贷款本金413,277.84元，利息59,095.45元。现案涉房屋办理了《商品房买卖合同》的备案登记及房屋的预告登记和抵押权预告登记，房屋现由原告占有。本院认为，一、原、被�之间签订的《首付款分期协议书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。二、根据原、被告双方约定，被告未能按期向原告支付剩余首付款且未能按期向银行还款，原告有权解除合同，且被告当庭对此表示同意，故原告要求解除双方于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及2014年6月20日所签《首付款分期协议书》的请求，本院予以支持。三、根据原、被告双方约定，被告未按期还款，致合同解除，应当向原告支付违约金，但双方约定的总房款的20%的标准过高，应予调�，因被告依约支付了第一笔首付款62,363.00元，且第三人亦按被告指示及三方约定，按时将房款430,000.00元给付原告，故原告的实际损失应为未付首付款项123,000.00元的同期利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告应当支付原告的违约金，以123,000.00元为基数，自拖欠之日即2014年12月30日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至判决生效之日止，超出部分不予保护。四、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原告未向被告交付房屋，故被告应当协助原告撤销《商品房买卖合同》的备案登记，并协助原告撤销房屋的预告登记和抵押权预告登记。因经本院释明，被告未就返还已付房款一节向原告提出反诉，故其可另行与原告进行结算。五、根据第三人与被告的约定，被告不依约按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，第三人有停止发放合同项下借款、宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并依约计收罚息和复利的权利。第三人起诉要求被告全额偿付剩余借款本金及相应利息之请求，应当视为对上述权利的行使，故被告应当偿还第三人剩余借款本金413,277.84元，并依合同约定向第三人支付相应利息。六、原告应当依据其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对被告的上述债务承担最高额连带保证责�。根据双方合同约定，原告对第三人因2014年7月10日至2017年7月10日期间发放贷款行为而形成的全部债权承担保证责任，而非其主张的对该期间的具体债权承担责任，故对原告主张仅就2017年7月10日前的债务承担连带保证责任的抗辩，不予支持。原告主张应由第三人先就标的房屋行使优先受偿权，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条规定，判决如下：一、解除原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司与被告刘宇于2014年6月20日签订的《首付款分期协议书》、于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告刘宇于本判决生效后立即支付原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司违约金（以123,000.00元为基数，自2014年12月30日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、被告刘宇于本判决生效后十日内协助原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司办理撤销本判决主文第一项中《商品房买卖合同》的备案登记及撤销该合同对应房屋的预告登记和抵押权预告登记事宜（房屋为长春市朝阳区开运街东安·开运福里小区）；四、被告刘宇于本判决生效后立即偿还第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行借款本金413,277.84元及利息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至判决生效之日止）�五、原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司对被告刘宇在本判决主文第四项中确定的债务承担最高额连带保证责任；六、驳回原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,184.00元，由原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司负担930.00元，被告刘宇负担10,254.00元；第三人参加之诉案件受理费7,500.00元，由原告吉林省金祥房地产开发有限责任公司、被告刘宇负担；本诉及第三人参加之诉公告费共计520.00元，由被告刘宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  谢省伦人民陪审员  郑晓蕾人民陪审员  邢晓冬二〇一七年八月十八日书 记 员  程 喆