河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终783号
上诉人(原审原告):刘洋，女，1989年10月5日生，汉族，住河南省郑州市。
委托诉讼代理人:包训文，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):武俊强，男，1972年8月8日生，汉族，住河南省郑州市。
委托诉讼代理人:孙玉娜，河南北法律师事务所律师。
上诉人刘洋因与被上诉人武俊强房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院(2016)豫0103民初8064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘洋及其委托诉讼代理人包训文，被上诉人武俊强及其委托诉讼代理人孙玉娜到庭接受询问。本案现已审理终结。
刘洋上诉请求:1.依法撤销郑州市二七区人民法院(2016)豫0103民初8064号民事判决书，改判武俊强向刘洋支付违约金42500元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由武俊强承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。一审判决认定“本案诉争房屋系武俊强与其配偶连丽在夫妻关系存续期间取得，属于其二人的夫妻共同财产。被告武俊强未经其配偶同意，自行与原告签订的《房屋买卖合同》，且房屋中介尚未将《房屋买卖合同》交付被告，该合同属效力待定合同，此后未能征得其配偶追认，故该合同应属无效”，该认定属于事实认定不清，不管是在刘洋与武俊强签订合同前还是买卖合同时，武俊强多次明确表示该房屋是其单独所有，其有权出售，并且涉案房屋所有权证上也不显示存在共有人，依据不动产物权的登记公示原则，房屋所有权证的记载内容，具有对外公示的效力；其次武俊强没有证据证明其需要回去和妻子商量，需妻子同意后合同才生效的事实。刘洋有理由相信武俊强有权出卖房屋。且自刘洋与武俊强协商房屋买卖事宜直至一审庭审结束，武俊强也未提供其夫妻关系的证据，一审法院在武俊强没有提供夫妻关系证明的前提下，认定涉案房属于夫妻共同财产，系明显的事实认定不清，且武俊强始终未提供“妻子不签字，其本人签过字的房屋买卖合同就无效”的证据。因此一审法院据此作出的判决，依法应予撤销。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国物权法》第十五条规定，明确了债权行为与物权行为相互独立的规定。在本案中，一审法院认定涉案房屋系夫妻共有财产。武俊强作为完全民事行为能力人的共有人，完全有权利签订合同，不管合同最终能否实现物权变动的结果，完全不影响合同自签订时即生效的事实。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条作为定案依据明显是法律适用错误。本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即双方签订的《房屋买卖合同》有效，刘洋有权要求武俊强承担违约责任。
武俊强辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，请求二审法院依法驳回刘洋的上诉请求，维持原判。在双方签订合同时，武俊强已经告知中介公司和刘洋该房产系夫妻二人婚后共同财产，需征得其妻子的同意和签字后才能生效。但中介公司急于促成合同，非让武俊强先在合同中签字，并对武俊强保证该合同原件由中介公司保管，待武俊强妻子签字后才生效，生效后交付给双方当事人。后因武俊强妻子生病，便一直未将此事告知其妻子。一审庭审时，法庭已经查明涉案房屋系武俊强与妻子婚后购买，属于夫妻共同财产的事实，且庭审时中介公司的工作人员当庭也承认该《房屋买卖合同》的原件至今仍在中介公司保存，与武俊强所述事实一致。二、刘洋的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回刘洋的上诉请求。首先，刘洋的说法与中介公司的工作人员的说法完全相反，中介公司的工作人员在一审庭审中已说明了该合同的签订、合同原件的保管和实际履行情况。其次，武俊强从未见过刘洋，就签字时见过一面，此后再未联系过，一直是中介公司在中间联系双方的，武俊强怎么可能多次明确表示该房屋是其单独所有？这一说法与事实不符。再次，虽涉案房屋登记在武俊强名下，但是涉案房屋确系婚后购买，在房管局由备案登记，在办理具体网签、贷款、面签等事项时均需武俊强妻子到场，刘洋明知这一情况，还催促武俊强妻子前去办理手续，另一方面又称不知道该房屋系夫妻共同财产，明显是前后矛盾的说法，与事实严重不符。最后，中介公司明知办理过户手续时需要武俊强妻子配合，也将这一情况告知刘洋，刘洋不可能不知道该财产系武俊强婚后夫妻共同财产。三、本案适用法律正确。
刘洋向一审法院起诉请求:1.判令武俊强承担违约责任，向刘洋双倍返还定金2000元，以及违约金42500元，共计人民币44500元；2.由武俊强承担本案的诉讼费用。3.由武俊强承担中介费用人民币9000元。
一审法院认定事实:2016年7月23日，刘洋与武俊强经郑州郑房房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定刘洋购买武俊强位于郑州市××区××院××楼××1019的房屋，建筑面积为42.97平方米，房屋转让价款为425，000元。武俊强妻子连丽未到场，未在该《房屋买卖合同》上签字。2016年7月25日刘洋向郑州郑房房地产营销策划有限公司交纳购房保证金1000元，郑州郑房房地产营销策划有限公司未将《房屋买卖合同》原件交给本案武俊强。合同签订后，双方未到银行办理按揭贷款手续。另查明，本案涉案房屋系武俊强与其妻子连丽在夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。
一审法院认为，诉称房屋系武俊强与其配偶连丽在夫妻关系存续期间取得，属于其二人的夫妻共同财产。武俊强未经其配偶同意，自行与刘洋签订的《房屋买卖合同》，且房屋中介尚未将《房屋买卖合同》交付被告，该合同属效力待定合同，此后未能征得其配偶追认，故该合同应属无效。刘洋所交纳的1000元属保证金，该保证金系郑州郑房房地产营销策划有限公司代收。刘洋向郑州郑房房地产营销策划有限公司支付的保证金及佣金系本案刘洋与案外第三人之间的纠纷，刘洋可另行起诉解决，该案不予处理。庭审中，刘洋称该房子为武俊强单独所有，共有人处为空白，不知武俊强有配偶等辩解意见，与庭审中证人陈述内容不一致，证人系郑州郑房房地产营销策划有限公司的工作人员，其在庭审中表明该《房屋买卖合同》原件至今仍未交付给武俊强，故刘洋主张不知武俊强有配偶的辩解意见，该院不予采信。故对理由的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回刘洋的诉讼请求。案件受理费1137元，由刘洋负担。
二审中，上诉人刘洋二审庭审中提供了其与被上诉人武俊强的微信聊天记录、证人·郑州郑房房地产营销策划有限公司汝河店店长王某出庭作证。上述二组证据，拟证明刘洋被上诉人武俊强违约。上诉人武俊强对微信聊天记录的真实性不持异议，对证明目的有异议，认为在8月18日发完短信后，8月22日刘洋通过中介联系武俊强办理事宜时，武俊强没有明确答辩时说妻子住院现在不方便办理，武俊强即在8月24日提起民事诉讼。说明刘洋对于该房产是夫妻共有是明知的，且催促过中介公司和武俊强要其妻子配合办理手续，但是武俊强妻子不知情且事后不同意，因此不去办理。即便该合同有效，也是刘洋违约，没有按照合同履行，武俊强虽然已经自行去预约了办理解押手续的单号，但是在未到预约时间内，刘洋就已经提起了民事诉讼，这也不能证明武俊强存在违约事项。武俊强对证人王某的证言质证认为，王某店长是新接任的，对当时的事情并没有亲身经历，而是听他人说的，是传来证据，不可信。武俊强二审庭审中提供了结婚证原件及复印件、户口本原件及复印件，拟证明被上诉人与妻子连丽(曾用名连爱菊)在1995年元月19号登记结婚，证明涉案房产大概在2007年左右购买，系夫妻婚后共同购买，系婚后共同财产。刘洋质证认为，对户口本真实性没有异议，结婚证真实性没有异议，对证明目的有异议，从户口本上的登记日期显示2016年8月18日，也即户口本是新打印的，这个能对应到我们在二审提交的8月18日微信记录，被上诉人回答知道了，说明其已经准备合同的履行，合同是7月23日签订的，2016年8月18日期间是合理履行期限，双方都在积极履行。如果存在需要被上诉人妻子确认合同才生效的约定的话，被上诉人也没必要打印新的户口本、牌号预约还款，其次，关于结婚证，在一审庭审时，上诉人也多次提到要求被上诉人提交婚姻关系存续期间的证据，但被上诉人一直未提交，但一审判决中有一审查明中却认定了夫妻关系，是不符合规定的，即便是夫妻关系存续期间的房产，但是被上诉人作为房主也有权利处置房产，且被上诉人在一审时没有提交任何证据证明需要妻子同意。且正如证人所言，正是当时房价突飞猛涨，才是被上诉人违约及不履行合同的根本原因，至于需要妻子签字合同生效，完全是一种借口。
经当事人双方举证、质证，本院对双方当事人二审中提供的证据分析认定如下:刘洋二审提交的其与武俊强微信聊天记录、郑州郑房房地产营销策划有限公司汝河店店长王某出庭作证形成证据链，可以相互印证，本院予以采信；武俊强二审庭审中提供了结婚证原件及复印件、户口本原件及复印件，不能证明刘洋违约，对其证明目的不予采信。
本院查明事实与一审查明一致外，另查明:本案所涉的《房权证》上显示房屋所有权人武俊强，共有情况一栏为空白，显示的出证日期为2016年8月18日。2016年8月18日武俊强、刘洋的微信聊天记录显示:刘洋告知武俊强赶紧补办户口本、结婚证，银行可能上浮房贷利率，所以争取月底之前去银行办理贷款面签；武俊强回复“知道了”。武俊强进行了预约还抵押款排号。《房屋买卖合同》第六条违约责任1.甲方(武俊强)须保证该房屋的权属无争议，有权自行处分。该房屋产权共有人和承租人对出售该房屋无异议。若因此发生与甲方(武俊强)有关的权属纠纷、债务纠纷及其他纠纷，由甲方(武俊强)负责解决并承担违约赔偿等一切法律后果。3.如甲(武俊强)、乙(刘洋)任何一方违反合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。除违约金外，甲(武俊强)、乙(刘洋)双方特别约定适用定金罚则，购房定金交付后，甲(武俊强)方违约，应当双倍向乙方(刘洋)返还定金；乙方(刘洋)违约，无权要求返还定金。第二条约定的成交价为425000元。
本院认为,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，首先，根据刘洋提供的其与武俊强的微信聊天记录、《房权证》(该证上仅显示产权所有人为武俊强，共有人处空白)、郑州郑房房地产营销策划有限公司工作人员张辉的证言、刘洋与郑州郑房房地产营销策划有限公司工作人员任广志的微信聊天记录、武俊强提供的预约还抵押款排号单等证据，本案符合该条款中的但书情形，故《房屋买卖合同》不存在无效情形，同时，本案中涉及合同、物权的法律关系，依据《立法法》八十七条至九十二条的规定，本案应依据《合同法》第四十四条、第五十二条，《物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的具体规定综合认定；其次，本案中出卖方武俊强以配偶不同意为由不履行合同约定义务，即使依此认定《房屋买卖合同》无效，依据《合同法》第五十七条:“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，结合《房屋买卖合同》第六条违约责任的约定，武俊强也应当承担违约责任。
综上所述，刘洋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下:
一、撤销郑州市二七区人民法院(2016)豫0103民初8064号民事判决；
二、武俊强于本判决生效之日起十日内支付刘洋违约金42500元。
一审案件受理费1137元、二审案件受理费862元，均由武俊强负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 王胜利
审判员 秦 宇
审判员 邱 帅
二〇一七年五月八日
书记员 袁正明