江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终3188号
上诉人（原审被告）：盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司，住所地盐城市解放南路168号。
法定代表人：任连璋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈跃祥，江苏行真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱广东，男，1969年4月9日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
被上诉人（原审原告）：刘利平，女，1972年1月20日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：朱广东（系刘利平丈夫），男，1969年4月9日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
原审第三人：江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司，住所地盐城市鹿鸣东路7号文化名城16幢102室。
法定代表人：姜康林，该公司总经理。
上诉人盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司（以下简称盐城城投公司）因与被上诉人朱广东、刘利平、原审第三人江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司（以下简称坤园物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2016)苏0991民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盐城城投公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回朱广东、刘利平的一审诉讼请求。事实与理由：1.盐城城投公司虽认可案涉房屋存在漏水的情况，但该房屋何时发现漏水的事实并未查清。因案涉房屋经过验收备案，故房屋在交付时可认定为不存在漏水的情况，但一审判决认定自2012年1月起承担租金损失，显然就是认定漏水是从此时开始，而一审判决认定该事实证据不足；2.案涉房屋漏水虽�事实，但房屋的使用和收益并不必然以出租的方式，故租金损失并非必然，两者没有因果关系。朱广东、刘利平的房租损失不属于可得利益，因为即使朱广东、刘利平的房屋有出租的可能，这种可得利益也是不确定的。本案应是房屋质量缺陷导致的损害赔偿，损害后果必须实际发生才能赔偿，从一审查明的事实来看，朱广东、刘利平并未产生任何实际损失，故一审法院参照租金作为计算购房的实际损失没有法律依据。
朱广东、刘利平辩称，1.朱广东、刘利平在起诉状中明确了房屋漏水时间，在一审所提交的证据四、六，即朱广东、刘利平发给盐城城投公司的两份函件中也明确了房屋的漏水时间，且朱广东、刘利平提交的证据五、七，即亭湖区公证处和盐城市公证处的两份公证文书中也明确了房屋开始漏水的时间，而盐城城投公司朱广东、�利平宣读诉状和举证过程中均未提出异议，且承认自朱广东、刘利平反映漏水情况以来开始进行了维修，所以房屋开始漏水的时间是明确的，盐城城投公司是认可的；2.关于以房屋租金作为损失的依据问题。朱广东、刘利平购买案涉房屋的主要目的是用于获取利益，因为朱广东、刘利平现在居住的房屋有200多平方米，不存在自住改善的情况，更为主要的是根据朱广东、刘利平的了解，高教公寓不少业主出租房的租金都要高于一审判决认定的数额。我国民法通则第111条和合同法第107条、112条、123条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条、29条等，还有最高人民法院公报2016年第12期刊登的案例中也明确了因出卖人所售房屋存在质量问题致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。
坤园物业公司未予陈述。
朱广东、刘利平向一审法院提出诉讼请求：1.判令盐城城投公司对朱广东、刘利平房屋漏水部位做外墙防水处理、室内恢复原状、维修、房屋楼顶屋面全面做防水处理；2.判令盐城城投公司赔偿朱广东、刘利平损失121855.2元（含租金12万元、公证费1500元、邮寄费55.2元、误工损失300元）及起诉之日至实际维修完毕之日的租金损失；3.盐城城投公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年1月19日，朱广东、刘利平作为买受人与盐城城投公司作为出卖人签订了商品房买卖合同。该合同约定：“朱广东、刘利平以房屋单价3050元/平方米、车库单价2100元/平方米；房屋面积为172.21平方米、车库面积为12.77平方米；总价款525240.50元、车库26817元，购买了盐城城投公司开发的高教公寓7幢2001室的房屋及车库7幢29室”。合同第十六条保修责任约定：“买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期间和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期间内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。2011年7月，盐城城投公司向朱广东、刘利平交付案涉房屋，并向朱广东、刘利平发放了成套《住宅使用说明书》。住宅质量保修说明中“关于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期间5年，保修责任为保修期如因材料、涉及或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。”交付房屋后，朱广东、刘利平发现涉案房屋存在多处漏水和泛碱问题，朱广东、刘利平多次与盐城城投公司、坤园物业公司沟通，要求维修，但一直未能彻底解决上述问题。2015年7月29日，朱广东、刘利平向盐城城投公司、坤园物业公司发出了关于敦促对房屋多处漏水、泛碱进行彻底修复的函，函中载明了涉案房屋存在漏水和泛碱问题的部位：（1）西南角房间西墙1处；（2）东北房间东北角房顶2处；（3）南阳台顶部3处；（4）北卫生间西南角下水管根顶部；（5）南卫生间西北角下水管根顶部：（6）厨房间西北角顶部。朱广东、刘利平并在该函中提及维修目标、维修方式方法等内容。2016年7月15日，朱广东再次向盐城城投公司、坤园物业公司发函，内容具体为：“其反映�漏水问题即在2015年7月29日的书面函中载明的房屋六处存在一直未能达到解决，具体对照为：(2)、(4)、(6）处泛碱痕迹仍存在；（5）处问题完全未维修；（2）-（6）处进行恢复原状式维修，在墙上打了若干“补丁”，降低了房屋价值；（3）处的应付式维修已经导致东南角房间床沿周围漏水严重。再次重申维修目标和要求，请在接到本函件30日内对房屋问题进行彻底维修，对涉及维修部位的整面墙体进行恢复原状、不留‘补丁’，否则，本人只能对贵司诉讼维权”。2016年10月28日，朱广东、刘利平向盐城公证处申请涉案房屋漏水部位及其所在建筑楼顶的现状进行证据保全公证。2016年11月8日，盐城公证处作出了（2016）盐城证民内字第3815号公证书，对盐城经济技术开发区高教公寓7幢2001室的房屋漏水情况进行公证，具体为：入户平台、客厅、厨房、主卧室卫生间、中间房�（包括窗户周围、东墙）东南房间、东北房间、卫生间、西房间墙面及阳台、案涉房屋建筑房顶等存在漏水需修复位置。2017年3月24日，一审法院与盐城东城亿价格评估有限责任公司的法定代表人陈慧峰（注册价格鉴证师）对涉案房屋租金损失作了咨询，其认为：对于装潢后涉案房屋的租金，从2011年至今每月租金在1800元-2300元左右，2017年租金随着房价上涨，应有上涨。朱广东、刘利平、盐城城投公司及坤园公司对此咨询笔录发表质证意见：均认为与客观事实比较相符，涉案房屋租金损失在1800元/月。上述事实，有朱广东、刘利平和盐城城投公司签订的商品房买卖合同1份及盐城城投公司出具的《质量保证书》、朱广东和刘利平室内毁损照片、朱广东和刘利平致盐城城投公司及坤园物业公司书面致函2份、盐城公证处公证书及光盘、公证费发票、邮寄发票、一审法院与盐城东城亿价格评估有限责任公司的注册价格鉴证师陈慧峰的谈话笔录以及当事人的陈述等相关证据予以佐证。
本案争议焦点：（1）朱广东、刘利平所有的涉案房屋的漏水部位的认定及盐城城投公司应担何责任问题；（2）朱广东、刘利平主张租金等损失能否得到支持以及租金确定问题。
一审法院认为，公民的合法权益应受法律保护。依法成立的合同对当事人具有拘束力，当事人应当按约定全面履行义务。（一）关于朱广东、刘利平所有的涉案房屋的漏水部位的认定及盐城城投公司应担何责任问题。本案朱广东、刘利平与盐城城投公司签订的商品房买卖合同合法有效，盐城城投公司应向朱广东、刘利平交付质量合格的房屋，现房屋确实存在漏水现状，盐城城投公司、坤园物业公司对因漏水造成房屋损坏的事实均予以认可，盐城城投公司依法应当承担修理等责任。一审法院结合朱广东、刘利平自拍的照片、公证书以及庭审陈述，确定由盐城城投公司对涉案房屋修复的范围为：（1）西南角房间西墙1处；（2）东北房间东北角房顶2处；（3）南阳台顶部3处；（4）北卫生间西南角下水管根顶部；（5）南卫生间西北角下水管根顶部；（6）厨房间西北角顶部；（7）客厅屋面。对于朱广东、刘利平主张对涉案房屋室内损坏部位需做外层防水以及顶层防水的诉讼请求，朱广东、刘利平系根据涉案房屋系顶层的建筑特征，本着彻底解决漏水问题、达到实际修复效果为目的，故此诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。（二）关于朱广东、刘利平主张租金等损失能否得到支持以及租金确定问题。一审法院认为，因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。对于租金数额确定，一审法院结合盐城东城亿价格评估有限责任公司的注册价格鉴证师陈慧峰的谈话笔录，以及一审法院针对此笔录交由朱广东、刘利平、盐城城投公司、坤园物业公司的质证等综合考虑，一审法院酌定自2011年起至盐城城投公司实际维修完毕的涉案房屋租金损失按1800元/月计算为宜，对于损失期间，涉案房屋于2011年7月交付，应扣除正常装修等合理期间6个月。故对朱广东、刘利平的租金损失，一审法院确定自2012年1月起至盐城城投公司实际履行了修复义务为止，按每月租金1800元计算。对于朱广东、刘利平主张的邮寄费55.2元、公证费1500元，盐城城投公司未提出异议，一审法院予以支持。对于朱广东、刘利平主张的误工损失，无证据证实，不予�持。综上所述，一审法院认为，盐城城投公司交付的房屋存在质量问题导致朱广东、刘利平无法对涉案房屋使用、收益，故朱广东、刘利平有权要求修复并向盐城城投公司主张由此造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、盐城城投公司于判决生效之日起三十日内，对朱广东、刘利平所有的位于盐城经济技术开发区高教公寓7幢2001室房屋进行维修（具体维修内容：西南角房间西墙1处、东北房间东北角房顶2处、南阳台顶部3处、北卫生间西南角下水管根顶部、南卫生间西北角下水管根顶部、厨房间西北角顶部、客厅屋面）�及损坏部位外部做防水处理、室内恢复原状、顶层外墙做防水工程。维修处理后，要达到合同附件《住宅质量保证书》约定的质量标准。二、盐城城投公司于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿朱广东、刘利平邮寄费55.2元、公证费1500元、房屋租金损失费117000元及2017年6月起至实际修复涉案房屋止以1800元/月计算。三、驳回朱广东、刘利平的其他诉讼请求。案件受理费2896元，由盐城城投公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，盐城城投公司与朱广东之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。涉案合同第十六条约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起，�照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，该《住宅质量保证书》明确载明“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年”，而涉案房屋存在漏水问题的事实客观存在，盐城城投公司亦予以认可，故涉案房屋的漏水问题属于该《住宅质量保证书》约定的在保修期内发生的质量问题，盐城城投公司应当履行保修义务并承担修复责任。由于盐城城投公司违反合同约定，交付的涉案房屋存在漏水问题致朱广东、刘利平不能正常使用、收益，盐城城投公司应承担违约责任，朱广东、刘利平要求赔偿损失符合法律规定。因双方对实际损失如何计算未作明确约定，故一审法院以涉案房屋同期租金作为标准计算实际损失并无不当。至于损失起算点的问题，自朱广东、刘利平发现涉案涉房屋存在漏水情形后便多次向盐城城投公司和�园物业公司要求维修，其发出的相关告知函件以及现场公证记录等证据可以相互印证，一审法院认定自房屋交付后扣除正常装修等期限开始计算租金损失比较合理，本院予以维持。
综上所述，盐城城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2896元，由上诉人盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 樊丽萍
审判员 谢超亮
二〇一七年�月二十二日
书记员 唐 舒