云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云29民终918号
上诉人（原审原告）：刘毅。
委托诉讼代理人：何黎。
上诉人（原审被告）：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司。
法定代表人：刘曲。
委托诉讼代理人：邓世刚。
委托诉讼代理人：王寸绿。
上诉人刘毅与上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（简称“洱海金沙公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2017)云2901民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘毅上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由洱海金沙公司承担。事实和理由：一审认定洱海金沙公司通知上诉人交房时间为2015年12月24日无事实和法律依据。1.一审以《竣工验收备案表》上载明的竣工验收备案时间2015年12月24日认定为本案争议房屋的竣工验收时间，该备案表系建设单位根据相关规定向房屋建设主管部门办理登记备案后取得，并未向社会公众公示，上诉人无法知晓其内容和取得时间，直到洱海金沙公司向法庭提交时上诉人才知晓，所以认定交房时间为2015年12月24日与已查明的案件事实不符。2.（2015）大中民终字第827号民事判决仅认定争议房屋的竣工验收时间为竣工验收备案登记的2015年12月24日，并未认定争议房屋的交付时间为2015年12月24日。
洱海金沙公司答辩称，洱海金沙公司已于2013年12月17日在大理日报上刊登交房公告，履行通知义务，且在本案多次诉讼过程中洱海金沙公司也反复通知上诉人接房，发出通知后对方是否实质接收房屋不影响本案接房权利义务的履行。上诉人为追求不合理的违约金反复提起诉讼，不应当得到支持。
洱海金沙公司上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判;2.一、二审诉讼费用由一审原告承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审认定本案逾期交房违约金计算时间截止至2015年12月24日共计1088天错误，上诉人于2013年12月17日按约将建设单位组织验收合格的涉案商品房以报纸公告形式通知接房，交房时间为2013年12月24日，逾期交房时间应共计为358天。2.一审适用法律错误。依据法律规定被上诉人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，而本案中被上诉人未因违约受到任何损失，也未就该损失进行举证，所以违约金的计算应当按合同约定标准执行。
刘毅答辩称，1.通知交房和实际接房是两个概念，洱海金沙公司于2013年11月17日刊登的交房公告已被法院确认为无效行为，通知交房是合同约定义务，并非实际交房。通知接房后被上诉人对购买的精装修房屋存在房屋质量和装修质量的双重验收，如不合格就不能接收,不能以报纸公告时间认定为实际交付。2.依据法律规定违约金过低可以要求调整，双方约定已付款的0.005%标准远低于给被上诉人造成的损失，一审对违约金进行调整及根据中国人民银行向外公示的同期贷款利息计算违约金损失并无不当。
刘毅向一审法院的起诉请求：1.判令被告向原告支付2013年1月1日起至2017年3月22日止逾期交房的违约金68410.46元，同时继续承担2017年3月23日起至被告交房之日止的逾期违约金（以购房款282000元为基数，中国人民银行3至5年期银行贷款基准利率计算）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：被告洱海金沙公司系具有房地产开发经营资质的公司。2011年4月4日，原告刘毅与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：原告购买被告出卖的洱海•国际生态城第3幢第2单元第8层806号房，房屋分户平面图见合同附件一，套内建筑面积为27.95平方米，单价为10089.44元/平方，总金额282000元；原告于2011年3月27日一次性付清总房款，共计282000元；被告应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告的形式通知原告办理交接手续；合同还对其他权利义务作了约定。原告于2011年3月27日付清了购房款282000元。
2013年12月17日，被告在《大理日报》刊登交房公告表明，洱海国际生态城物业（3栋）已具备交房条件，请各位业主于2013年12月23日至2013年12月25日到项目现场办理接房手续，其中7-13层的交房日期为12月24日。后双方发生争议。原告以要求解除双方签订的《商品房购销合同》、返还购房款及赔偿损失等为由诉至大理市人民法院，大理市人民法院于2015年10月26日作出（2015）大民二初字第442号民事判决：一、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、由被告返还给原告购房款282000元并承担该款自2011年1月28日起至付清时止的中国人民银行同期银行贷款利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服，上诉至云南省大理白族自治州中级人民法院，大理州中级人民法院于2016年3月16日作出（2015）大民终字第827号民事判决：一、撤销大理市人民法院（2015）大民二初字第442号民事判决；二、驳回原告的诉讼请求;该判决书还确认了原、被告争议房屋的竣工验收时间应当认定为竣工验收备案的2015年12月24日。原告不服二审判决，向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院于2017年1月15日作出（2016）云民申886号民事裁定：驳回原告的再审申请。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》合法有效，双方当事人均应按合同约定及法律法规的相关规定行使权利、履行义务。本案中，原告按约付清了购房款，被告应按约定将房屋交付给原告。被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。虽然原、被告在合同中约定了“被告如未按合同约定的时间交房……逾期90天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行”的违约责任,但该违约责任的违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；“违约责任应以造成的实际损失数额计算”,故原告要求增加违约金的诉请符合法律规定,予以支持。但其对违约金数额的计算方式和起止时间不当，予以适当调整。因原告未能提供证据证明其造成的实际损失数额，根据公平原则，结合本案实际应当以同期中国人民银行贷款年利率计算其造成的实际损失。被告逾期交房的违约时间应从双方约定交房截止日的次日起算（即2013年1月1日起计）。根据大理州中级人民法院的判决和云南省高级人民法院的裁定，确认原、被告争议房屋的竣工时间为竣工验收备案的2015年12月24日，虽然被告洱海金沙公司于2013年12月17日在《大理日报》刊登了交房公告，但因不具备实质交房条件，对原告不产生交房结果。故确认被告通知原告交房时间为2015年12月24日，之后的违约损失不予支持。综上，确认本案被告逾期交房违约金的起止时间为2013年1月1日至2015年12月24日共计1088天，2013年中国人民银行贷款的年利率（1-3年）为6.15%。故本案逾期交房违约金为51696.39元（282000元×6.15%÷365×1088）。被告认为其不应当承担逾期交房违约金的答辩意见无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘毅逾期交房违约金51696.39元；二、驳回原告刘毅的其他诉讼请求。案件受理费1510元，由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司承担。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于交房时间如何确定的问题。本案双方对逾期交房的事实及逾期交房违约金起算时间为2013年1月1日均无异议，主要对违约金的计算截止时间各持己见，上诉人刘毅认为应计算到实际接房日为止，上诉人洱海金沙公司认为应以报纸公告形式通知的交房时间2013年12月24日为止。本案因诉讼拖延较长时间，上诉人刘毅将违约金计算至实际接房日的主张，与案件客观事实不相符，本院不予支持。上诉人洱海金沙公司认为应以其报纸刊登的接房时间为逾期交房的截止时间，而该时间段涉案的房地产开发项目只通过建筑工程的单体验收，并未经过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的综合验收，不具备交房条件，洱海金沙公司按约定以报纸公示方式通知的接房对上诉人刘毅不产生效力，其该上诉主张不成立，本院不予支持。涉案房屋属于住宅小区等群体房地产开发项目，按照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定涉案房屋须经过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收后才具备交房条件，2015年12月24日涉案房屋取得竣工验收备案登记，此时房屋才达到实质交付条件，一审依据查明的案件事实确定该竣工验收备案登记时间为逾期交房的截止时间正确，本院予以维持。
关于逾期交房违约金的计算标准问题。由于上诉人洱海金沙公司的违约行为导致涉案房屋不能交付，其应当承担赔偿违约金的责任。上诉人刘毅已按约付清购房款，合同约定的违约金计算标准明显不能弥补因洱海金沙公司延期交房给其造成的损失，故其以违约金过低提出调整的诉请，符合法律的规定，应予支持。本案因造成违约金的实际损失不能确定，一审依据公平原则按同期中国人民银行贷款年利率计算违约金并无不当，本院予以维持。上诉人洱海金沙公司认为按合同约定标准计算违约金的主张与查明的案件事实不相符，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘毅与上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1510元，由上诉人刘毅负担755元，上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司负担755元。
本判决为终审判决。
审判长 杨剑丽
审判员 马 娟
审判员 马明纳
二〇一七年十月十八日
书记员 杨晓丹