湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长中民三重初字第00120号
原告湖南宏欣投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一路235号湘域中央1栋12楼。
法定代表人杨正刚，该公司总经理。
委托代理人王振宇。
被告湖南鑫都大酒店有限公司，住所地长沙市雨花区东二环一段684号。
法定代表人易明钦，该公司董事长。
委托代理人易金平，该公司总经理，
委托代理人龚炜，1972年9月25日，该公司法律顾问。
被告湖南省电力综合利用开发总公司，住所地长沙市雨花区东二环一段684号。
法定代表人易明钦，该公司董事长。
委托代理人易金平，男，1957年6月21日出生，汉族，该公司副总经理，住长沙市雨花区劳动西路84号48栋2门502房。
委托代理人曾理，该公司法务专员。
原告湖南宏欣投资有限公司（以下简称宏欣公司）与被告湖南鑫都大酒店有限公司（以下简称鑫都公司）、湖南省电力综合利用开发总公司（以下简称电力开发公司）物权保护纠纷一案，本院于2013年7月25日作出（2011）长中民三初字第0227号民事判决，宏欣公司、鑫都公司及电力开发公司均不服该判决，向湖南省高级人民法院上诉，湖南省高级人民法院于2013年12月10日作出（2013）湘高法民一终字第156号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法由审判员周坤担任审判长、审判员刘完玲、熊伟组成合议庭进行审理，在本院审理过程中，因被告鑫都公司、电力开发公司向本院提出中止审理，本院于2014年3月12日裁定中止审理，后于2015年3月23日恢复审理。又于2015年3月31日公开开庭，原告的委托代理人王振宇与两被告的委托代理人易金平、龚炜、曾理均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏欣公司诉称：因两被告欠河西建行贷款，河西建行申请长沙市岳麓区人民法院强制执行拍卖抵押物，长沙市岳麓区人民法院在流拍后裁定以电力开发公司所有的位于长沙火焰开发区二片“鑫都大酒店”（产权证为长房权证雨花字第××号）的第6-14层的房屋及第15层的324平方米（东头的六间客房）作价3712万元抵偿两被告所欠河西建行的债务。后河西建行委托湖南希尔得拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，宏欣公司最终拍得上述房产，但两被告一直未交付上述房产。请求判令：1、两被告向原告方实际交付房屋；2、两被告向原告支付拒不实际交付房屋义务所导致的损失1800万元（暂计至2011年2月底止）。原告宏欣公司又于2014年2月10日变更诉讼请求，将诉讼请求第一项变更为“判令两被告腾退原告所有的长沙市火焰开发区二片1栋601、901、1001、1101、1201、1301、1401共七层房屋（产权证号依次为：710267654、710267653、710267655、710267656、710267657、710267658、710267652）”。将诉讼请求第二项变更为请求判令两被告赔偿原告房屋占用损失2283.8625万元（含租金损失、经营收益损失、欠款利息，暂计至2014年1月8日止），并按租金损失14025元／天、经营收益损失7000元／天、欠款利息损失按人民银行同期贷款利息的双倍计算赔偿至腾退房屋之日止的损失。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、长沙市岳麓区人民法院（2008）岳执字第0521、0525号民事裁定书，拟证实自2008年12月31日起鑫都公司6-15层已抵债给河西建行；2、房产拍卖公告，拟证实受河西建行委托，涉案房产进入公开拍卖程序；3、公证书，拟证实原告经公开拍卖合法取得涉案房屋所有权；4、房屋产权证，拟证实原告已成为涉案房产的所有人；5、租赁合同，拟证实被告非法占有原告房屋，并将7、8楼出租每月牟利12万元；6、住宿发票及房间价目表，拟证实被告非法占有原告房屋，给原告造成的损失为每间每天308元；7、湘新星房估字（2013）第0337号评估报告，拟证实造成的损失为1105.9万元；8、长沙市市雨花区人民法院（2011）雨民初字第1772号裁定书及长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第4225号民事裁定书，拟证实自2010年10月11日起涉案房产的收益应归原告所有；9、长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第4032号民事判决书，拟证实原告对涉案房产的所有权来源合法。10、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第22号民事裁定书，拟证实原告宏欣公司在2010年10月11日已经合法取得本案诉讼的七层房屋的房产权。
鑫都公司、电力开发公司辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷，两被告均非合同相对方，原告选择违约之诉，与两被告没有直接的法律关系，且原告从未收房，两被告不存在侵权行为；2、原告取得涉案房屋所有权的拍卖行为严重违法，应确定拍卖行为无效，涉案房产为国有银行抵债房产，属国有资产，其处置程序明显违法，并导致国有资产低价贱卖，该房产处置行为理应无效；3、原告串通低价购买国有房产，通过违法拍卖获取非法暴利，明显违背公平、公正，且工商部门已对违法拍卖行为立案查处，法院理应尊重行政执法程序，不能强行断案。请求驳回原告的全部诉讼请求。
两被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：1、产权证（栋证），拟证实栋证未注销，涉案房屋存在两个不同的产权；2、拍卖公司签订的协议书，拟证明拍卖公司备案资料显示有两位竞拍人；3、拍卖公司的银行存款明细表，拟证明向拍卖公司交纳保证金的只有被告，其他人均未交纳保证金，拍卖公司对竞买人进行了虚假登记；4、拍卖会地点变更通知，拟证实临时变更拍卖地点未进行公告；5、长沙市岳麓区人民法院裁定书，拟证实涉案房产已抵偿给河西建行，属国有资产；6、拍卖成交书，拟证实3000多万元的国有资产按2400多万元处置；7、池振华在长沙市雨花区人民法院起诉原告及湖南希尔得拍卖有限公司的起诉状，拟证明程序方面的问题；8、长沙市工商行政管理局雨花分局立案审批表，拟证实拍卖违法；9、房屋产权情况，拟证实拍卖前河西建行未取得产权，拍卖后违规过户；10、《房屋租赁协议》；11、《企业所得税地方税务局各项税费审核鉴证报告》；12、建设银行的《转账凭证》和《利息清单》；13、鑫都公司的水、电费收据；14、鑫都公司支付房屋租赁费；15、房屋产权证及登记情况。10-15目的都是为了证明鑫都公司与电力公司只是纯粹的租赁关系，鑫都公司、电力公司均非合同相对方，原告宏欣公司选择违约之诉，与两被告没有直接的法律关系。
针对原告的提交的证据，两被告发表以下质证意见：对证据1、证据2均无异议，但认为未办理过户手续，长沙市岳麓区人民法院的裁定书不能证明产权已变更；对证据3的真实性无异议，但对合法性有异议；对证据4、证据5无异议；证据6已过举证期限，不发表质证意见；对证据7有异议，认为评估对象错误，六楼并非拍卖给原告的房屋；对证据8、证据9的真实性无异议，但对其关联性均有异议；对证据10的真实性合法性都没有异议，对关联性有异议。
针对两被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为涉案房屋已登记至原告名下，栋证未注销不能否定原告的房产证；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性不清楚，原告系合法竞买人，不了解其他竞买人的情况；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据5无异议；对证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据7、8、9无异议。对10、11、12、13、14、15有异议，首先该六份证据都是当庭提交的，其次六组证据只有10、11、15有证据原件，其他都是复印件，属于虚证。第三，两被告都是关联企业，电力公司是鑫都公司的控股股东，占80%的股份，这两被告实际上有利害关系，当庭补交的证据也超过了举证期限，对真实性、合法性、关联性均有异议，对于被告提交的产权证雨花区字第00221661号的真实无异议，但是并不能证实整栋房屋的产权是电力公司所有，原告七层房屋的产权证才是合法有效的，原来电力公司不予配合，是长沙建设银行和法院强制过户的。
根据双方当事人的质证意见，虽然双方当事人对对方提交的部分证据的关联性提出异议，但基于该证据的真实性，客观上能反映案件事实，本院亦确认其证明力。本院对以下证据予以采信：原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据8、证据9、证据10；被告提交的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6、证据7。
依据所确认的证据，本院认定本案的事实如下：2008年12月31日，长沙市岳麓区人民法院作出（2008）岳执字第0521、0525号民事裁定书：将被执行人湖南省电力综合利用开发总公司所有的位于长沙市火焰开发区二片“鑫都大酒店”（权证号为长房权证雨花字第××号）的第6-14层房屋及第15层的324平方米（东头的6间客房）作价3712万元抵偿被执行人湖南鑫都大酒店有限公司和被执行人湖南省电力综合利用开发总公司所欠申请执行人中国建设银行股份有限公司长沙河西支行的总计37118623.83元的债务。2010年9月17日，中国建设银行股份有限公司长沙河西支行与湖南希尔得拍卖有限公司签订《房地产委托拍卖合同》，约定中国建设银行股份有限公司长沙河西支行委托湖南希尔得拍卖有限公司对长沙市火焰开发区二片“鑫都大酒店”第6-15层房产进行拍卖。2010年9月21日，湖南希尔得拍卖有限公司对外发出《拍卖公告》：“受金融机构委托，定于2010年10月11日上午10时在长沙市友谊宾馆14楼会议室，对位于长沙市火焰开发区二片“鑫都大酒店”第6-15层房产进行公开拍卖。有意竞买者，请于2010年10月9日17时前持有效证件及竞买保证金1300万元，到我公司办理竞买登记手续。优先购买权人请于登记期内与我公司联系并办理竞买登记手续，逾期视为自动放弃优先购买权利”。
2010年10月10日，湖南希尔得拍卖有限公司向全体竞买登记人发出了《关于拍卖会举行地点变更的通知》：“经征得委托方同意，并报长沙市工商行政管理局备案批准，将拍卖会的举行地点由长沙市友谊宾馆14楼会议室变更为长沙市芙蓉中路三段5号湖南金赋大酒店五楼会议室，拍卖时间和其他事项不变。2010年10月11日，湖南希尔得拍卖有限公司对位于长沙市火焰开发区二片“鑫都大酒店”第6-15层房产进行公开拍卖，湖南省长沙市蓉园公证处对拍卖过程进行了现场监督，并出具了（2010）湘长蓉证内字第8652号《公证书》：竞买人湖南宏欣投资有限公司、ＸＸ安、徐勇华以人民币2440万元拍得拍卖标的位于长沙市火焰开发区二片“鑫都大酒店”的第六至十五层房产（建筑面积8847.1平方米，其中第十五层为东头六间客房）。同日，湖南希尔得拍卖有限公司与湖南宏欣投资有限公司、ＸＸ安、徐勇华签订了《拍卖成交确认书》。
2010年12月23日，长沙市房屋产权管理局就长沙市火焰开发区二片1栋601、901、1001、1101、1201、1301、1401房屋为宏欣公司下发了长房权证芙蓉字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证书。上述房屋拍卖后一直由鑫都公司和电力开发公司占有使用。2011年5月10日，鑫都公司向长沙市工商局雨花分局举报称：湖南希尔得拍卖有限公司在拍卖过程中组织工作人员以竞买人身份参与竞买。该局于当日予以立案调查。
因鑫都公司将鑫都大酒店的七楼、八楼出租给池振华做康体娱乐项目。2010年10月29日，池振华以承租人享有优先购买权为由向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，要求确认拍卖无效。2012年7月30日，长沙市雨花区人民法院以（2010）雨民初字第2870号民事判决书驳回池振华的诉讼请求。池振华不服，向本院提出上诉。同时以长沙市工商局雨花分局已就其举报拍卖违法立案调查，本案应以调查结果为依据，因此申请中止审理。本院于2012年12月10日以（2012）长中民三终字第4032号民事判决书驳回上诉，维持原判。根据宏欣公司的申请，本院委托湖南新星房地产估价有限公司对长沙市火焰开发区二片1栋601、901、1001、1101、1201、1301、1401房产的占用损失进行评估。湖南新星房地产估价有限公司于2013年5月17日作出湘新星房估字（2013）第0337号《房地产估价报告》：2010年10月11日至2013年1月28日止的房屋占用损失为1105.19万元，其中2010年10月11日至2010年12月31日为98.76万元，2011年1月1日至2011年12月31日为471.58万元，2012年1月1日至2012年12月31日为495.58万元，2013年1月1日至2013年1月28日为39.27万元。本次评估的房屋占用损失为估价对象在占用期间内的直接损失（房屋进入租赁市场可获得的租金），不包含其间接损失（如未付租而产生的损失）。
中国建设银行股份有限公司长沙河西支行于2011年以鑫都公司和电力开发公司为被告向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，要求其赔偿自2008年12月31日至2010年10月11日期间占用鑫都大酒店6-15层资产造成的损失535.36万元。长沙市雨花区人民法院以中国建设银行股份有限公司长沙河西支行可向法院申请强制迁出房屋，其提起民事诉讼不属其管辖范围为由，于2012年7月10日作出（2011）雨民初字第1772号民事裁定，驳回中国建设银行股份有限公司长沙河西支行的起诉。中国建设银行股份有限公司长沙河西支行不服，向本院提出上诉。本院于2012年11月27日作出（2012）长中民三终字第4225号民事裁定，撤销长沙市雨花区人民法院（2011）雨民初字第1772号民事裁定，指定长沙市雨花区人民法院对该案进行审理。
本院认为，本案的争议焦点为：1、宏欣公司对涉案房屋是否享有合法的所有权；2、鑫都公司与电力开发公司是否侵权。针对以上争议焦点，本院评判如下：
关于宏欣公司对涉案房屋是否享有合法的所有权问题。鑫都公司及电力开发公司均主张涉案房屋拍卖违法，且涉及国有资产流失问题，应当认定为无效。但《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋产权已登记在宏欣公司名下，且案外人池振华要求确认涉案房屋拍卖无效的诉讼请求已经法院判决驳回并已发生法律效力，而鑫都公司和电力开发公司主张国有资产流失，并未提交相关的国资部门或其他部门的认定，依据不足，因此，宏欣公司对长沙市火焰开发区二片1栋601、901、1001、1101、1201、1301、1401房屋享有所有权。
关于鑫都公司与电力开发公司是否侵权的问题。电力开发公司所有的长沙市火焰开发区二片1栋601、901、1001、1101、1201、1301、1401房屋，已经长沙市岳麓区人民法院裁定抵偿其所欠中国建设建行股份有限公司长沙河西支行的债务，并已由中国建设建行股份有限公司长沙河西支行委托湖南希尔得拍卖有限公司拍卖给宏欣公司，且该房屋的产权已登记至宏欣公司名下，而鑫都公司和电力开发公司拒不交付相关房屋，继续占用经营，已侵害了宏欣公司的所有权，应当承担相关的侵权责任，赔偿占用宏欣公司房屋的损失1105.19万元［自2010年10月11日计算至2013年1月28日止，2013年1月29日至房屋腾退之日的损失按14025元／天（39.27万元÷28天）另行计算］，此外鑫都公司和电力开发公司还应赔偿占用费用的利息损失（其中以98.76万元为基数按同期银行贷款利率自2011年1月1日计算至清偿之日止；以471.58万元为基数按同期银行贷款利率自2012年1月1日计算至清偿之日止；以495.58万元为基数自2013年1月1日计算至清偿之日止；以39.27万元为基数自2013年1月29日计算至清偿之日止）。宏欣公司有权以侵权为由向鑫都公司和电力开发公司主张上述损失。另外，宏欣公司主张的按7000元／天计算其经营收益损失，因为占用损失的计算依据就是本案诉争房屋出租后房屋所有权人应得的租金收益，如果再计算经营收益损失就属于重复计算损失，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条之规定，判决如下：
一、被告湖南鑫都大酒店有限公司、湖南省电力综合开发总公司在本判决生效后15日内将长沙市火焰开发区二片1栋601、901、1001、1101、1201、1301、1401房屋（产权证为长房权证芙蓉字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）腾退交付给原告湖南宏欣投资有限公司；
二、被告湖南鑫都大酒店有限公司、湖南省电力综合开发总公司在本判决生效后15日内赔偿原告湖南宏欣投资有限公司房屋占用损失（自2010年10月11日计算至2013年1月28日止的损失为1105.19万元，2013年1月29日至房屋腾退之日的损失按14025元／天另行计算）以及利息损失（其中以98.76万元为基数按同期银行贷款利率自2011年1月1日计算至清偿之日止，以471.58万元为基数按同期银行贷款利率自2012年1月1日计算至清偿之日止，以495.58万元为基数自2013年1月1日计算至清偿之日止，以39.27万元为基数自2013年1月29日计算至清偿之日止）；
三、驳回原告湖南宏欣投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费253800元，鉴定费100000元，共计353800元，由被告湖南鑫都大酒店有限公司、湖南省电力综合开发总公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省高级人民法院。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年四月二十七日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。