辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终563号
上诉人（原审被告）：卢斌，男，1973年3月16日出生，现住凤城市。
被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司，住所地凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。
法定代表人：汪希波，总经理。
委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人卢斌因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2016）辽0682民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，因上诉人并未提出新的事实、证据及理由，经合议庭评议，不开庭进行了审理。上诉人卢斌，被上诉人明光物业公司的委托诉讼代理人许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢斌上诉请求：撤销（2016）辽0682民初3294号民事判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人减收上诉人的物业服务费。事实和理由：一审法院判令上诉人对物业费足额支付，忽视了被上诉人在物业服务中的违约行为，明显有损于上诉人的合法权益。1.被上诉人未能按照《物业服务管理协议》的约定提供相应的物业管理服务。主要表现在小区安全管理，公共设施维修维护。2.上诉人系顶楼住户，因物业管理不善，长期漏水，多次找到物业处理，始终未能解决，且对造成的损失不闻不问。在一审诉讼过程中，上诉人一方亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令上诉人按照《物业服务管理协议》约定金额足额支付相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，并依据《物业服务管理协议》第十一条有关违约责任的约定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。故一审判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。
明光物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
明光物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付拖欠2012年-2015年度的物业服务费3024元，违约金907元，合计3931元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。
2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照，则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。
2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。
2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。
被告卢斌为凤城市河畔一期香铺街2＃楼2单元602室业主，其住宅为多层住宅，建筑面积为126.06平方米，每月每平方米0.5元，每年物业费为756元。
现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告卢斌索要2012至2015年度物业服务费3024元及违约金907元，合计3931元而诉至法院。
一审法院认为，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为从事物业服务经营的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的河畔新城小区进行了物业管理，原告有权向小区业主收取物业服务费，其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。
关于被告提出房屋漏水、公共设施损坏等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同的法律关系，决定了业主不能因为物业公司的违约责任而拒绝缴纳物业管理费，故业主可另案主张权利。为此，被告以上述问题作为抗辩理由不交纳物业管理费，不予支持。
关于被告主张自己不是物业服务合同的当事人，而拒绝缴纳物业服务费一事，虽然被告不是物业服务合同形式上的当事人，但根据现行法律规定及合同约定情形，被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，故对于被告的该项抗辩主张，不予支持。
关于被告主张2014年11月之前的物业费已经超过诉讼时效一事，被告欠费期间，原告通过多次在小区内张贴《催费通知》等形式向小区内业主予以催缴，诉讼时效发生多次中断，故本案没有超过诉讼时效。对于被告的该项抗辩主张，不予支持。
关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但结合本院审理情况，因原告自身服务存在不足之处故而造成被告拒交服务费，原告自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百五十三条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三、六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告卢斌于判决生效后3日内给付原告明光物业服务有限公司物业服务费3024元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢斌承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效。被上诉人与该小区全体业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。现被上诉人已提供了相应的物业服务，上诉人则应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，上诉人至今未交纳该费用，属于违约，应当承担违约责任，向被上诉人交纳物业服务费。
关于上诉人主张的被上诉人提供的物业服务质量差且给其造成损失一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该条规定，如果被上诉人不履行或者不完全履行合同约定的物业服务，上诉人可以要求被上诉人继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而不能以此为由拒交物业服务费，故上诉人以被上诉人提供的物业服务质量差且给其造成损失主张减少支付物业服务费，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，卢斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由卢斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 刘 云
代理审判员 王 蕾
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 刘 宇