苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初21号
原告张娟娟，女，1977年12月16日生，汉族，住浙江省浦江县。
原告吴始杰，男，1972年8月25日生，汉族，住浙江省浦江县。
以上两原告共同委托代理人徐坚，浙江稠州律师事务所律师。
被告苏州威联酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街东侧。
法定代表人徐国威，董事长。
被告苏州晟高酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号2幢416室。
法定代表人徐国威，董事长。
委托代理人周荣贵，公司员工。
被告苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店，住所地江苏省苏州市吴中区吴中大道1109号。
负责人徐国威，总经理。
委托代理人周荣贵，公司员工。
原告张娟娟、吴始杰诉被告苏州威联酒店管理有限公司（下称威联酒店）、苏州晟高酒店管理有限公司（下称晟高酒店）、苏州晟高酒店管理有限公司威联豪生酒店（后更名为苏州晟高酒店管理有限公司威联酒店，下称晟高威联酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张娟娟、吴始杰的委托代理人徐坚，被告威联酒店、晟高酒店、晟高威联酒店的法定代表人徐国威，被告晟高酒店、晟高威联酒店的委托代理人周荣贵到庭参加诉讼。
原告张娟娟、吴始杰诉称，2009年9月11日，威联酒店核准开业。被告晟高酒店系被告威联酒店的全资子公司，被告晟高威联酒店系晟高酒店的分公司，三公司互为关联公司。2009年，其购买了位于苏州吴中经济开发区越溪街道××大道××室房屋后与威联酒店签订《委托租赁经营合同》，约定租期十年，前三年不支付租金，从第四至六年度每年按房屋总价款除以0.79乘以8%支付租金。第七至十年度每年按房屋总价款除以0.79乘以9%支付租金。2014年1月1日起，被告以酒店经营困难，资金紧张为由，单方面按照房屋总价款除以0.79乘以5%支付租金。另，被告还代扣房租税但未实际代缴。故请求法院判令被告威联酒店继续履行与其签订的《委托租赁经营合同》，支付拖欠其自2014年1月1日起至2015年7月31日止的租金28737.32元（年租金按房价款477947元除以0.79乘以3%计算）及自2015年8月1日起至2016年2月29日止租金28233.16元（年租金按房价款477947元除以0.79乘以8%计算），合计56970.48元；退还自2014年1月1日起至2015年7月31日止未代缴的税款4650.9元，支付其违约金、赔偿金计66504.22元。被告晟高酒店、晟高威联酒店承担连带清偿责任。
被告威联酒店、晟高酒店、晟高威联酒店辩称，合同的主要义务就是支付租金，原告要求继续履行合同与支付租金差额系重复主张。威联酒店因亏损与大多数业主协商变更了租金支付比例，现按变更后的支付比例向原告支付了租金。原告主张的赔偿金无法律依据，主张的违约金过高。至2015年7月，威联酒店代扣原告的税款未实际代缴属实。本案不适用公司人格否认制度，被告晟高酒店、晟高威联酒店与原告无合同关系，不应承担责任。
经审理查明，2009年10月24日，原告向苏州越兴置业有限公司（下称越兴置业）购买了位于苏州吴中经济开发区越溪街道××大道××室建筑面积为54.21平方米的房屋一套，总价款计477947元，该房屋的规划用途为：非居住用房。原告张娟娟、吴始杰（甲方）与被告威联酒店（乙方）签订《委托租赁经营合同》1份，约定甲方委托乙方出租经营涉案房屋可作商业经营用房使用，范围包括屋顶、外墙面等公共部位的使用权并不再另行计价。甲方同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。乙方有权以甲方名义进行出租事项的谈判确定租赁合同条款并代表甲方与承租人签署房屋租赁合同；乙方有权以甲方名义办理租赁合同的备案登记，向承租人代收租金、保证金以及水电煤电话等其他费用；乙方有权从本合同约定的基准租金中代甲方支付因房屋出租而发生的税费；乙方有权以甲方名义办理该房屋的出租或经营所需的各项手续；甲方在本合同委托期限内给予乙方的委托为独家的（即在委托期限内甲方不得自行出租或委托第三方出租）不可撤销之委托。甲乙双方同意，在本合同约定的各委托期限内，乙方保证甲方取得本合同约定的基准租金，若有不足由乙方赔偿补足。乙方同意在代表甲方履行与承租人所签的《房屋租赁合同》中承担除本合同约定由甲方承担的费用之外的全部费用，甲方不承担本合同未作约定的任何费用（包括但不限于物业管理费）。在委托租赁经营期限内，乙方有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主的使用该房屋现有及增添的相关配套设施设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续。一切费用、造价及维护由乙方或承租人承担，该附属设施和设备归乙方或承租人所有，商业经营的盈亏由乙方或承租人自负，乙方可以甲方名义协助办理相关证照和手续。乙方同意在代表甲方履行与承租人所签订的房屋租赁合同中，承担除合同约定的由甲方承担的费用之外的全部费用，甲方不承担本合同未作约定的任何费用（包括但不限于物业管理费）。乙方应按照合同约定按时支付租金。该房屋委托期为十个年度，自甲方取得该房屋《商品房交付使用备案证书》且将该房屋交付乙方次日起算（第一年度指自甲方取得该房屋《商品房交付使用备案证书》且将该房屋交付乙方次日其至次年年末（12月31日）为止；第二至九年度是指上一年度届满日次日起至当年12月31日为止。第十年度是指第九年度届满次日其至当年的与第一年度起算日的前一日为同一日止）。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋商业价值。甲方同意在前三个年度内乙方无需承担支付年租金的义务。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。在第四年度至第六年度，年租金的计算公式为房屋总价款除以0.79乘以8%，第七至第十年度，年租金的计算公式为房屋总价款除以0.79乘以9%。租金按季支付，支付时间为每季度首月前十天。若逾期支付年租金，乙方应按照应付未付租金日万分之五承担违约金。第四年度的年租金逾期支付超过1个月，甲方有权单方面终止合同。第三年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成乙方或承租人不能正常使用房屋的，甲方应当减免年租金。合同生效之日起，任何一方怠于履行合同项下义务的，必须按照房屋总价款除以0.79乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。
后，被告自2014年1月1日起陆续以年租金为房屋总价款477947元除以0.79乘以5%（即月租金2520.82元）支付租金至2015年12月31日。其中2014年1月至2015年4月期间的租金按10.5%扣除了所得税款，实际付款2256.13元；2015年5月至12月期间的租金按5.5%扣除了所得税款，实际付款为2382.17元。被告还以房屋总价款477947元除以0.79乘以5.2%（按5.5%扣除了所得税款，实际每月支付租金2477.46元）支付原告2016年1月1日之后租金，被告确认未实际代缴税款。审理中，被告威联酒店表示已向原告邮寄了1%比例的消费券，原告确认收到消费卡，但表示收悉后未使用。
另，被告晟高酒店系被告威联酒店投资设立的公司，被告晟高威联酒店系晟高酒店的分公司。原告之房屋由被告晟高威联酒店实际经营，后又以维也纳酒店的名称从事经营。
以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《委托租赁经营合同》、房屋所有权证、土地使用权证、银行明细，被告提供的凭证及庭审笔录附卷佐证。
被告威联酒店认为因酒店经营长期亏损，其与多数业主达成协议，按5%现金+1%的消费券的方式支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金、按照5.2%现金+0.8%消费券的方式支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的租金。为证明其主张成立，被告威联酒店提供了：一、晟高酒店的鉴证报告。显示该酒店2012年度利润总额为-13854387.62元。二、2015年9月21日的会议纪要。载明，2015年9月19日因威联酒店对后续几年租金支付比例与广大业主未能达成共识，约有100余位业主要求威联酒店给予答复，当地政府联系各方召开协调会，经多方协商讨论，因酒店在当前大环境下遇到经营困难，威联公司，越兴置业和业主代表最终达成8点共识：1、2015年9月份租金在业主形成共识以后1周内支付；2、业主消费卡在酒店消费等同现金使用；3、明年及原租赁合同规定的余下5年，租金按照（5.2+0.8模式）即该房屋《商品房买卖合同》约定的总房价款除以0.79乘以5.2%的年租金+《商品房买卖合同》约定的总房价款除以0.79乘以0.8%的酒店消费卡支付租金（业主承担租赁税），在每月初10号之前支付完毕；4、2015年12月之前的租金按照（5+1）模式支付；5、越兴置业承诺在没有业主干扰维也纳国际酒店正常经营及没有业主新增诉讼的情况下担保执行以上1-4项，政府领导表明会监督酒店和开发商对上述会议共识的执行情况，维护酒店的正常经营秩序并帮助业主筹备业委会。6、原租赁协议的权利义务关系在本会议中未涉部分仍旧有效。如酒店未能做到以上几点，业主有回复执行原租赁协议的权利；7、前2年有多扣税金部分，在业主达成共识后1个月内支付；8、作为条件，业主同意在2015年11月10日之前，按照有关部门规定的流程，合法成立业主委员会，由业主委员会同酒店进行日常沟通，确保、监督本次会议共识的执行，在酒店正常执行会议共识的前提下，业主不得到酒店妨碍酒店正常经营。威联公司、越兴置业的法定代表人在该协议上签字确认，顾杏明等4人作为业主代表在该协议上签字，苏州市吴中区人民政府越溪街道办事处签章见证。三、备忘录、函及统计表。显示该建筑区划内计281户业主（计354套房屋），2014年2月11日被告向业主发出备忘录，称按照第四、五年度约定的“5%+1%”方案支付2014年1-2月租金。业主提出第六至十年度租金不低于“5%+1%”模式标准支付业主并要求越兴置业提供担保，酒店开发商董事会需要商议是否同意。205户业主（247套房屋）回复同意；会议纪要形成前后，除14户业主（14套房屋）外，其他业主已确认变更房租支付比例。经质证，原告对上述证据的真实性有异议，但也表示确有部分业主与威联酒店签约变更了租金支付比例，户数不清。
又，被告晟高酒店系被告威联酒店投资设立的公司，被告晟高威联酒店系晟高酒店的分公司。原告认为其委托被告威联酒店，实际由被告晟高酒店经营。基于公司法一人公司之规定，原告要求被告晟高酒店、晟高威联酒店对上述债务承担连带责任。
另，原告要求追加徐国威为本案被告参加诉讼，本院未予准许。
本院认为，原告与被告威联酒店之间就位于苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号的非居住用房的委托租赁经营合同并不违反法律的效力性规定，应认定为合法有效。
原告要求被告威联酒店继续履行与其签订的《委托租赁经营合同》，现原、被告双方均确认《委托租赁经营合同》处于履行状态，双方的争议在于《委托租赁经营合同》中关于租金支付比例的约定是否已经变更。被告威联酒店认为多数业主已同意变更租金支付比例，故应按照变更后的比例支付租金，原告认为仍应按照《委托租赁经营合同》约定的比例支付。根据《中华人民共和国物权法》关于建筑物区分所有权的规定，建筑区划内有关业主共同利益及共同管理权利的重大事项，应由业主按产权人及专有产权面积多数表决原则共同决定。首先，被告威联酒店与购买该建筑区划内包含原告在内的所有业主签订《委托租赁经营合同》以此建筑物用于酒店经营，本案所涉房屋为商业性质的非居住用房，原告及其他业主购买房屋不是用于自住或自用，而系交由被告威联公司统一招租经营获得长期投资性收益；其次，根据原、被告双方的陈述、《委托租赁经营合同》及被告所提供的会议纪要，可以推断原告与其他业主与被告威联酒店约定的租金支付比例具有同一性；再次，根据《委托租赁经营合同》约定，涉案房屋可基于酒店经营所需重新分割、布局、装饰，添加附属设备、设施，进行室内改造或进行与其他房屋合并使用的改造等，不具备绝对构造上的独立性；最后，原告知晓且同意该房屋系用于统一经营使用，房屋利用上具有高度整体性。故双方签订合同的目的即在于威联酒店对建筑物进行统一经营管理，原告按购房价款的一定比例获取投资性收益。在此种情况下，原告与其他业主的房屋管理和利用高度融合，是否持续按同一比例向包括原告在内的业主支付租金关乎威联公司能否持续完成《委托租赁经营合同》以维持酒店的持续经营，涉及被告威联酒店及包括原告在内的所有签约业主的合同目的能否实现的问题。根据公平原则及建筑物区分所有权涉及业主共同利益及共同管理权事项由业主民主表决原则，租金支付比例系该建筑区划内业主共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。根据被告威联公司所提供的鉴证报告、函及相应的统计情况，被告威联酒店因经营困难，与绝大多数业主（且其享有的专有产权面积占绝对多数）达成协议变更了租金支付比例，原告也表示确有部分业主协议变更，结合被告所提供的会议纪要的内容，在无相反证据的情况下，本院对被告所述的事实予以确认。被告威联酒店据此认为《委托租赁经营合同》约定的付款比例已经变更，在2014年1月1日至2015年12月31日期间应按照“5%（现金）+1%（消费卡）”的比例支付租金，2016年1月1日起应按照“5.2%（现金）+0.8%（消费卡）”的比例支付租金，理由成立，故对原告要求继续履行《委托租赁经营合同》按照原比例支付租金的诉讼请求，本院不予支持。
原告要求被告威联公司支付自2014年1月1日起以房价款477947元除以0.79乘以3%每年计算至2015年7月31日止的租金28737.32元及自2015年8月1日起以房价款477947元除以0.79乘以8%每年计算至2016年2月29日止租金28233.16元，意为要求被告威联公司执行原租金支付比例，补足与变更后比例之间的差额。根据被告威联酒店的实际付款情况，被告已按变更后的租金支付比例支付了原告租金的现金部分，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告还据此要求被告威联酒店支付违约金、赔偿金的诉讼请求，本院亦不予支持。至于被告威联酒店有否按照1%的比例给付消费卡，原告明确收到了消费卡，且根据原告的诉讼请求，原告未要求给付消费券，故本院就此不予理涉。另，原告诉请要求退还自2014年1月1日起至2015年7月31日止未代缴的税款4650.9元，经结算上述期间被告威联酒店代扣税款未实际代缴，理应退还原告。对于2015年8月1日起被告代扣但未代缴的税款，原告在本案中未主张，本院不予理涉，可由原告与被告威联酒店自行结算。
一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告以被告晟高酒店为威联酒店设立的“一人公司”为由，主张晟高酒店及其分公司晟高威联酒店对被告威联酒店的债务承担连带清偿责任，系反向适用该规则，于法无据。晟高酒店并非《委托租赁经营合同》的一方当事人，其是否对房产进行经营与其及晟高威联酒店是否对被告威联酒店返还未代缴税款的债务承担连带清偿责任无涉。故本院对原告要求被告晟高酒店及晟高威联酒店对被告威联酒店的债务承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：
一、被告苏州威联酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张娟娟、吴始杰未缴税款人民币4650.9元。
二、驳回原告张娟娟、吴始杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6745元，由原告张娟娟、吴始杰负担人民币6695元，由被告苏州威联酒店管理有限公司负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 龚伟亚
审 判 员 王丽娜
人民陪审员 沈炳元
二〇一六年十一月十五日
法官 助理 詹立平
书 记 员 吴彬峰