宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第385号
原告（反诉被告）：超群电子（宁波）有限公司。
法定代表人：杨崇南。
委托代理人：单莹。
委托代理人：王浙海。
被告（反诉原告）：宁波市镇海森淼环保设备有限公司。
法定代表人：黄继强。
委托代理人：管义江。
委托代理人：王锡伟。
原告超群电子（宁波）有限公司（以下简称超群公司）与被告宁波市镇海森淼环保设备有限公司（以下简称森淼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，被告于2014年5月5日向本院提出反诉，本院于同日受理后合并审理，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案转为普通程序审理，于2014年8月15日组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告超群公司委托代理人单莹、王浙海，被告森淼公司委托代理人管义江到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告超群公司起诉称：原、被告双方于2013年3月1日签订了《租赁合同》一份，该合同约定原告将其位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号之第二栋车间部分房屋约480平方米出租给被告，租赁期限为2013年3月1日起至2016年2月29日止，月租金为6700元，三个月支付一次（先付后用）。双方特别约定在承租期间“如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合”。合同签署后，原告按约履行了交付房屋等合同义务，被告实际使用了该房屋。2013年下半年，根据宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所的通知，当地政府拟对被告承租的地块予以征收、拆迁。为此，原告已经于2013年12月书面通知被告上述征收拆迁事宜，要求提前解除《租赁合同》并与被告就征收拆迁、提前终止租赁合同事宜进行了协商。此外，原告也多次向被告表示愿意按照《租赁合同》之约定及拆迁事务所提供之拆迁补偿评估报告对被告进行相应的补偿。但是，被告却以此为借口向原告无理提出了高额的拆迁赔偿要求，该赔偿要求远超拆迁事务所委托的评估公司所出具的拆迁补偿评估结果。2014年3月底，原告委托律师向被告发出《律师函》一份，依法解除了上述《租赁合同》并限期被告腾空该《租赁合同》项下的房产、场地。但至原告起诉时，被告仍在继续使用承租物并拒绝搬迁，从而直接导致原告无法及时收到拆迁事务所本应支付的剩余补偿款并需要对拆迁事务所承担高额的违约金。原告认为，根据双方《租赁合同》的约定，在政府征收、拆迁等非归责于原告自身原因等情形下，原告有权提前解除双方签订的《租赁合同》，被告应予以服从配合。被告的拒绝搬迁行为显属违约，理应承担相应的法律责任，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.原、被告之间于2013年3月1日签订的《租赁合同》解除；2.被告立即腾空《租赁合同》项下的房产和场地，将其返还给原告；3.被告赔偿因其迟延搬迁、迟延腾空《租赁合同》项下的房产、场地而给原告造成的经济损失（包括原告逾期取得拆迁补偿金的利息损失和需要对拆迁事务所承担的违约金，经济损失从2014年4月14日起算，暂计一个月60371.56元，之后发生的经济损失按实计至被告实际腾空、返还租赁房屋之日）；4.被告支付自2014年6月1日起至实际腾空租赁房屋之日止的租金或占有使用费。
被告森淼公司答辩并反诉称：被告不同意解除租赁合同，因为该合同是基于原、被告的真实意思表示，原告主张合同的解除条件不成立，被告认为该合同不能解除。该租赁合同是2013年3月1日签订的，但是仅仅签订了9个月时间就收到原告拆迁的通知，可以看出原告在出租该房屋时隐瞒房屋要拆迁的事实，是欺诈的行为，违约责任不在被告方而应由原告承担。原告明知被告欲承租的位于兆龙路1069号之地块将被镇海区庄市街道拆迁办征收，仍欺骗被告进行租用，结果造成被告投资建设刚刚完成即遇拆迁，使得被告无法继续经营，对被告造成巨大损失。后原告向被告出具书面文件，承诺将原告取得的所有相关补偿款转交于被告。被告亦暂不追究原告的欺骗行为，并积极配合原告与政府完成拆迁补偿安置等工作。根据《宁波市镇海区人民政府关于印发宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见的通知》的规定，被告应获得的拆迁补偿款项包括房产评估价格及增加的补偿资金、设施设备补偿、一次性经济补偿共计1400751.36元，此即为原告应当全额转交于被告的款项。被告多次催告原告支付相应款项，但原告均未予答复且态度极其恶劣，多次明确表示不愿将相应款项转交于被告。现被告为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：原告向被告支付拆迁补偿共计1400751.36元（包括生产自建部分补偿款106472.8元、固定资产部分补偿款1011750元、生产成品补偿款1034000元、材料部分补偿款272000元、办公用品及生活用品补偿款34300元，另包括以上项目总金额20%的增加补偿款209458.56元、非住宅用房一次性经济补偿金144000元）。
原告超群公司就被告反诉答辩称：1.原告认为双方在签订合同的时候均已经预见到政府征收拆迁的现实可能性，所以特别把政府征收列为解除合同的前提之一，所以被告说原告存在欺诈行为是不存在的；2.在政府部门征收拆迁租赁场地的通知发布后，原告多次与被告进行了书面和口头的沟通，并配合被告向政府申报拆迁补偿，但是被告要求的拆迁补偿数额太高，远远超过了评估公司评估的其应得的拆迁补偿数额，被告在诉讼中主张的补偿数额无事实依据，不合理部分应予以驳回；3.既然拆迁事务所委托评估公司进行评估，应该以其评估报告数据为准，不应以被告罗列的数额为准。从被告提供的反诉状所附清单来看，里面很多属于机器设备、成品和原料，不属于法律规定的生产必须的设备及机器，而是被告自己制作的机器设备或原材料，不应予以补偿，且被告主张的固定装修费用高于评估报告的价格；4.被告要求原告增加支付20%的赔偿金和一次性经济补偿无依据，法律未规定这部分补偿应该支付给承租人，而是应该由被征收人取得。
原告超群公司向本院提交了如下证据：
1.租赁合同一份，欲证明依据双方合同约定，在遇到政府拆迁时，原告有权解除合同。被告对该份证据无异议，但认为租赁合同仍然处于有效期内，合同中并没有给予原告解除合同的权利。本院对该份证据予以认定。
2.房屋所有权证复印件一份及国有土地使用证复印件一份，欲证明原告对出租的房屋、场地享有所有权。被告对该组证据真实性无异议，但认为涉案房屋现在所有权属于谁不确定。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.通知书一份，欲证明原告已经于2013年12月通知被告拆迁事宜并与被告就拆迁、提前终止租赁合同事宜进行了协商。被告对该份证据无异议，但认为通知当中没有任何解除合同的文字表述，并称被告收到该通知后积极配合原告处理相应的拆迁事宜，向原告提交了相关的拆迁补偿清单。本院对该份证据予以认定。
4.律师函一份、快递单一份及快递网上查询打印件一份，欲证明在2014年3月底，原告委托律师向被告发出《律师函》，依法解除了双方之间的《租赁合同》，并限期被告腾空《租赁合同》项下的房产和场地的事实。被告称其没有收到该律师函。本院认为，律师函的出具时间和快递单及快递查询打印件能够相互印证，快递单号码和快递查询打印件显示号码相印证，且快递查询打印件显示快递已被签收，故本院对原告向被告发送律师函的事实予以认定。
5.征收补偿协议一份，欲证明被告的迟延搬迁和腾空租赁场地的行为直接导致原告无法及时收到拆迁事务所本应支付的部分补偿款并需要对拆迁事务所承担高额的违约金，遭受了严重的经济损失。被告对该份证据的真实性无异议，但认为不能证明原告方已经承担了相应的违约责任，且不能证明被告在此租赁期间有违约行为，既然被告不存在违约行为，则不应承担违约责任，相反，解除合同是由原告方所提出的，合同的违约责任应由原告方承担，原告要承担对被告造成的损失。本院对该份证据的真实性予以认定。
6.拆迁补偿计算单打印件一份及附表打印件一组（房屋拆迁评估装潢价格计算表及资产清查评估分类汇总表各一份、清查评估明细表四份），欲证明被告承租原告的房产和场地拆迁时应给予被告的拆迁补偿数额。原告称宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所曾专门委托评估公司对拆迁补偿数额进行过评估，该组证据为最初的评估报告，根据评估报告显示，被告可得的拆迁补偿数额共计人民币199726元，故被告在反诉中所主张的1400751.36元拆迁补偿显然缺乏事实及法律依据。原告另称当时报告中出现有一次性经济补偿金，这是因为原告出于解决纠纷的目的愿意支付这部分补偿，基于目前情况，原告不同意支付一次性经济补偿金。被告称该组证据不是原件，且一次性经济补偿费用不是原告所能决定的，应该是有政策规定的。本院认为，该组证据与本院向宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所调取的正式评估报告不一致，故本院对该组证据不予认定。
7.平面图及说明一份，欲证明被告承租的房屋位置和面积。被告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。
被告森淼公司向本院提交的证据有：拆迁补偿项目清单打印件一组，欲证明被告应得的补偿金额为1400751.36元。原告称该清单并不是证据，只是被告的书面陈述，很多项目比如说生产成品、原材料不论价格数量是否属实，均不属于拆迁补偿的范围。本院认为，该补偿清单仅仅是被告对其反诉诉讼请求的说明，故本院对其不予认定。
经原告申请，本院依法向宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所调取镇永估拆字（2013）第00049号房地产估价报告书一份、甬仲估（2013）第ZH025号评估报告书一份、超群电子有限公司征收补偿资金计算清单一份，原告欲以该组证据证明被告实际应得的拆迁补偿费应以评估报告作为基础。被告对该组证据的真实性无异议，但认为评估报告所评估的赔偿金额与被告提交的金额差距巨大，应重新鉴定评估，且认为一次性经济补偿金的标准明显违反镇海区有关文件的规定。本院对该组证据的真实性予以认定。
经审理查明：2013年3月1日，原告作为出租方（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号之第二栋车间的一部分约480平方米的空间出租给乙方，租赁期间为2013年3月1日起至2016年2月29日止，月租金为6700元，先付后用，三个月支付一次。在合同签订当时，甲方一次性向乙方收取租赁保证金7000元整，待租赁期满，如无乙方需负担之损坏修缮或恢复原貌的责任，甲方将此保证金无息全数退还乙方。合同明确约定“乙方在承租期间，如遇不可抗拒的灾害而发生损失，甲方不予补偿；如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合”。
2014年1月2日，原告超群公司作为乙方与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所（甲方）签订《征收补偿协议》，约定对原告超群公司位于庄市街道汤家村的工业房地产（镇国用93字第0400006号）及地上所有附属物进行拆迁，补偿超群公司人民币30886897元，超群公司应在2014年3月31日之前将上述地块搬迁腾空完毕移交给庄市街道房屋拆迁事务所。协议第四条第1款约定：“本协议补偿总额已包含乙方被征收区域范围内所有承租户之评估补偿金额，具体由乙方自行负责补偿处理并腾空清场，甲方予以配合”。宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所委托宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司对原告超群公司所属位于镇海区庄市街道兆龙路1069号的工业房地产（含土地及地上建筑物、装修、附属物、设施、设备等）征收补偿价值进行评估，宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司于2014年1月2日出具房地产征收估价报告（镇永估拆（2013）第00049号），报告显示估价对象在价值时点（2014年1月1日）的房地产征收货币补偿金额为人民币24202691元，包括被征收土地20208583元、建筑物2239329元、附属物1113940元、装修310315元、设施设备330524元，报告特别注明设施设备评估金额详见宁波仲衡价格评估有限公司出具的评估报告书。而宁波仲衡价格评估有限公司出具的评估报告书（甬仲估（2013）第ZH025号）显示，截止评估基准日（2014年1月1日），被告森淼公司因征收补偿所涉及的生产必需的设施、设备的评估价格为人民币287983元，包括全额补偿类资产7588元，其他补偿类资产280395元。
2013年12月12日，原告就涉案土地和房产拆迁事宜向被告发出书面通知，通知的内容为要求被告尽快将其认为的补偿短少项目清单交给拆迁部门以作为最后一次评估的依据。2014年3月28日，原告向被告发送律师函一份，被告于3月29日签收，律师函的主要内容为：1.原、被告双方的《租赁合同》在被告收到律师函之日解除；2.被告应在2014年3月31日前腾空租赁合同项下的房产和场地；3.原、被告及时结清租金及补偿款（具体补偿费用以庄市街道房屋拆迁事务所委托的评估机构事先出具给被告的拆迁补偿计算单为准）。
对于本案的争议焦点，本院逐一评析如下：
第一，关于合同解除问题。本案原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告于2013年12月12日已经将拆迁事宜书面通知了被告，被告对拆迁事宜应为明知，虽然该书面通知中并没有“解除合同”之类的表述，但双方租赁合同中约定“乙方在承租期间，如遇不可抗拒的灾害而发生损失，甲方不予补偿；如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合”，此处的“乙方应给予积极配合”当然包括遇到政府拆迁则原、被告双方租赁合同解除这一情形，否则，遇政府拆迁但原、被告之间租赁合同不解除，而是继续履行，则“乙方应给予积极配合”根本无从谈起，因此合同该条约定在实质上赋予了原告在遇政府征收或拆迁时解除与被告之间租赁合同的权利。另外，原告于2014年3月28日向被告发送包含解除双方租赁合同之内容的律师函，被告于2014年3月29日收到该律师函，此时即为解除合同的通知到达被告，且原告已经于2014年1月2日同拆迁部门签订了征收补偿协议，故本院认定原、被告之间的《租赁合同》于2014年3月29日解除。
第二，关于原告应向被告承担的民事责任问题。被告要求原告给予拆迁补偿，其实质是要求原告就因拆迁而提前解除租赁合同向被告承担相应的民事责任。虽然双方在《租赁合同》中对此情形如何处理未作约定，但原告在发给被告的律师函中述称原、被告应结清租金和补偿款，具体补偿费用以庄市街道房屋拆迁事务所委托的评估机构事先出具给被告的拆迁补偿计算单为准，可见原告同意给被告一定的补偿。按照通常理解，该补偿应包括因征收房屋造成的搬迁费用、装饰装修的补偿以及因征收房屋造成的其他相应损失的补偿。本院根据政府拆迁部门委托的评估机构所作的评估报告、拆迁部门出具的征收补偿资金计算清单，并参照镇海区相关拆迁补偿政策，对被告所应获得的赔偿项目酌情逐一核定如下：
1.装修补偿。包括钛金玻璃移门4020元，塑扣板顶9162元，工艺木门2800元，门窗套1500元，瓷水槽80元，涂料10515.6元，梯阶复合地板864元，复合地板10371.2元，不锈钢扶手4842元，铁大门4863元，内部自建临时房屋42894元，塑钢窗1944元，大理石台板975元，共计94830.8元；
2.设施设备补偿。其中的全额补偿类资产评估价格为7588元，该部分应全额补偿，另有其他补偿类资产评估价格为280395元，按照《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》的附件《征收工业非住宅用房生产必需设施、设备的有关补充规定》第九条“被征收人自行处置生产设备的，按重置价格结合成新评估金额40%予以补偿后，不再支付拆除费、装修费、运输费、安装费和调试费等”的规定，其他补偿类资产应按评估金额的40%予以补偿，故其他补偿类资产的补偿应为112158元（280395元×40%），两项合计119746元。
3.提前搬迁奖。根据《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十一条有关给予在规定期限内搬迁的被征收人提前搬迁奖励费的规定，该笔奖励的适用条件是在规定期限内搬迁，其奖励对象为被征收人，本案被征收人为被拆迁房屋的所有权人即原告，被告作为房屋的承租人并不在被征收人之列，且被告在原告与拆迁部门签订的《征收补偿协议》所约定的搬迁期限内（2014年3月31日前）并未进行搬迁，违反了双方在租赁合同中约定的乙方（即被告）应积极配合的义务，但考虑到原告与政府拆迁部门签订的《征收补偿协议》中的补偿金额包括了提前搬迁奖，政府拆迁部门也明确表示即使原、被告没有按期搬迁，也将支付提前搬迁奖励费给被征收人，且拆迁也确会给被告造成一定的生产经营困难，故本院认定原告亦应支付给被告相应的提前搬迁奖。政府拆迁部门计算提前搬迁奖的方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额总和乘以3%，本院亦以此方法来计算原告应支付给被告的提前搬迁奖，即被告装修补偿的数额乘以3%（由于被告并无土地、建筑物、附属物补偿，故该三项不计算在内），具体金额为2844.9元（94830.8×3%）。
4.一次性经济补偿。《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十四条规定：征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用的，给予被征收人一次性经济补偿，工业用房按房屋评估金额的5%予以补偿。政府拆迁部门依此规定给予被征收人即原告一次性经济补偿，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以5%。本案被告虽非被征收人，但征收和拆迁确会对其造成停产停业的损失以及产生搬迁过渡的费用，故本院认定原告亦应支付给被告相应的一次性经济补偿，计算方法参照政府拆迁部门的计算方法，即为被告装修补偿的数额乘以5%（由于被告并无土地、建筑物、附属物补偿，故该三项不计算在内），具体金额为4741.5元（94830.8×5%）。
5.增加政策性货币补偿。政府拆迁部门给予原告的征收补偿中有“增加政策性货币补偿”一项，该项补偿系鼓励被征收人选择货币安置的政策性奖励，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以20%，考虑到被告确对租赁物进行了装修，原告取得的该补偿款项中包含了被告装修部分的价值，故本院认定原告应从该补偿款项中支付一部分给被告，其计算方法为被告装修补偿的数额乘以20%（由于被告并无土地、建筑物、附属物补偿，故该三项不计算在内），具体金额为18966.2元（94830.8×20%）。
以上各项合计241129.4元。至于被告要求的其他补偿金额，由于被告并未提供证据证明，也无法律依据，故本院不予支持。
关于被告提出的原告在出租涉案房屋时隐瞒房屋要拆迁的事实构成欺诈的答辩意见，本院认为，从双方在租赁合同所约定的“如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合”之内容来看，原、被告均对租赁期限内遇到拆迁有相当预见，且被告并未提供证据证明其答辩意见，故本院对被告该答辩意见不予支持。
关于原告要求被告赔偿因迟延搬迁、迟延腾空《租赁合同》项下的房产和场地而给原告造成的经济损失（包括原告逾期取得拆迁补偿金的利息损失以及对拆迁部门承担的违约金），由于原告并未就此提供证据证明，故本院对原告该项诉请不予支持。
关于原告要求被告支付自2014年6月1日起至实际腾退涉案房屋之日的占有使用费的诉请，由于本院认定原、被告之间的租赁合同在2014年3月29日解除，故原告该项诉请应予支持，支付标准参照双方《租赁合同》约定的每月租金6700元的标准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告超群电子（宁波）有限公司与被告宁波市镇海森淼环保设备有限公司之间的《租赁合同》于2014年3月29日解除；
二、被告宁波市镇海森淼环保设备有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退与原告超群电子（宁波）有限公司签订的《租赁合同》项下的房产和场地；
三、被告宁波市镇海森淼环保设备有限公司支付原告超群电子（宁波）有限公司自2014年6月1日起至实际腾退涉案房屋和场地之日止的占有使用费，占有使用费参照双方《租赁合同》约定的每月租金6700元的标准计算，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；
四、反诉被告超群电子（宁波）有限公司支付反诉原告宁波市镇海森淼环保设备有限公司装修补偿款94830.8元、设施设备补偿款119746元、提前搬迁奖励费2844.9元、一次性经济补偿4741.5元、增加政策性货币补偿18966.2元，共计241129.4元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、驳回原告超群电子（宁波）有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告宁波市镇海森淼环保设备有限公司的其他反诉诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费1309元，由原告超群电子（宁波）有限公司负担654.5元，由被告宁波市镇海森淼环保设备有限公司负担654.5元；反诉案件受理费17406.76元，由反诉原告（被告）负担14410.26元，由反诉被告（原告）超群电子（宁波）有限公司负担2996.5元；以上费用，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张发生
代理审判员 贾毅飞
人民陪审员 沃亚飞
二〇一四年九月十二日
代书 记员 郑罗方