江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）苏06行终374号
上诉人（原审原告）董金叶，女，1977年9月13日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人孙迎富，江苏日月辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）如皋市规划局，住所地如皋市。
法定代表人朱贵宏，局长。
委托代理人顾承龙，该局工作人员。
委托代理人石琴，该局工作人员。
原审第三人徐会柏，男，1977年6月27日生，住盐城市亭湖区。
原审第三人中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市。
负责人孙小飞，中国银行股份有限公司如皋支行行长。
委托代理人倪乃晨、姚锦平，中国银行股份有限公司如皋支行员工。
上诉人董金叶因商品房预售合同备案登记、行政赔偿一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621行初240号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，董金叶、徐会柏系夫妻关系。2012年7月13日，徐会柏以个人名义购买华典豪庭2幢1单元14号商铺（通城大道6号14室），与南通陈门置业有限公司（以下简称陈门公司）签订了合同编号为2012071302的商品房买卖合同，并完成该合同的网上备案（合同备案号为y××××x6）。2012年8月15日，董金叶与徐会柏一起向中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称如皋中行）申请贷款36万购买上述房屋。2012年8月15日，董金叶、徐会柏、陈门置业签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，徐会柏、董金叶另签订了抵押物清单一份。贷款合同约定：借款人徐会柏向如皋中行借款计人民币36万元用于购买陈门置业开发的如皋市××镇××道××号××室商铺；徐会柏、董金叶以本合同项下贷款所购房屋向如皋中行提供抵押担保，陈门公司承担连带责任保证。2012年8月17日，如皋中行、董金叶、徐会柏就上述房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，办理了房屋预告登记证明（皋房预字第14384号），债权数额为36万元，如皋中行为预告登记权利人，董金叶、徐会柏与预告登记义务人。2013年12月16日，陈门公司、徐会柏共同向如皋房产管理部门提交申请，要求撤销网上备案的案涉商品房买卖合同，撤销原因为：个人原因，申请退房。如皋市规划局根据陈门公司及徐会柏提交的上述申请，撤销了案涉商品房买卖合同的备案登记。
另查明，因徐会柏未能按约定归还贷款，如皋中行向如皋市人民法院提起民事诉讼。2015年10月28日，如皋市人民法院作出（2015）皋商初字第1320号民事判决，判决徐会柏、董金叶向如皋中行偿还借款本金290157.78元、利息（含罚息）8515.19元以及逾期利息（含罚息）。二、陈门公司对上述第一项债务承担连带偿还责任。目前，该案被终结执行。
一审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第（十）项内容规定，“已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”此外，江苏省住房和城乡建设厅于2013年9月3日发布的《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》（苏建房管〔2013〕432号）中对撤销备案登记也作了规定，具体内容为，“要严格执行商品房购房实名制，已签订商品房预售合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，由房地产开发企业递交申请、说明理由，并对其申请材料实质内容的真实性负责，所退房源应当公开销售。”根据上述文件规定，对于已经签订商品房预售合同并完成网上备案的，应当在双方协商一致的基础上才可解除合同，并需向房产管理部门递交申请，才可以办理撤销备案登记。本案中，案涉商品房买卖合同的双方当事人陈门公司、徐会柏协商解除该合同，并共同向房产管理部门递交申请。如皋市房产管理部门根据陈门公司、徐会柏的申请办理撤销备案登记，合法有据。对董金叶主张如皋市规划局明知其是案涉房屋共有权人，在未征得董金叶同意的情况下所作的撤销备案登记行为违法的意见，一审法院认为其主张并不成立。1.根据《房屋登记办法》第六十七条、第七十条第一款第（三）项、第七十条第（五）项的规定，合同备案登记与预购商品房抵押权预告登记是两个独立的行政行为，且合同备案登记须发生在抵押权预告登记之前。案涉商品房买卖合同完成网上备案发生于2012年7月13日，董金叶并非是合同当事人及备案行为的相对人。至于董金叶于2012年8月17日作为抵押权预告登记义务人，原因在于其系向如皋中行抵押贷款，为实现抵押权而完成的抵押权预告登记。可见，合同备案登记与预购商品房抵押权预告登记的原因、性质、目的并不一样，显然预购商品房抵押权预告登记行为的法律后果并不能溯及于之前已完成的网上合同备案。2.案涉商品房买卖合同是一份债权合同，当事人系签订合同的双方。即使董金叶基于与徐会柏的夫妻关系成为案涉房屋的共有权人，但这享有的权利系物权，根据物权与债权的区分原则，董金叶并不因为在物权上享有共有而必然成为之前签订的商品房买卖合同这一债权合同的当事人。在陈门公司与徐会柏签订的商品房买卖合同未追加董金叶为合同买受人，也未向房产管理部门申请追加董金叶为备案合同的当事人的情况下，房产管理部门基于合同当事人解除合同的协商一致及申请办理撤销合同备案登记，并无不当。
综上，如皋市规划局撤销涉案商品房买卖合同备案登记的事实清楚，依据充分，程序合法。一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回董金叶的诉讼请求。
董金叶不服提起上诉称，案涉房屋是董金叶夫妇共同购置的共同财产，且以该房屋为抵押的债权已经办理预告登记。被上诉人如皋市规划局在撤销商品房买卖合同的备案登记时，未审查是否存在共有人，违反了法定义务。请求二审撤销一审判决，依法改判。
被上诉人如皋市规划局辩称，董金叶并非案涉商品房买卖合同当事人。如皋市规划局根据案涉商品房买卖合同的双方当事人的申请办理网上备案合同撤销的行为合法有据。请求二审维持一审判决。
原审第三人徐会柏无意见陈述。
原审第三人如皋中行述称，对一审判决不置评判，只需要徐会柏偿还借款。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，各方当事人对查明事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点为如皋市规划局作出的撤销备案登记行为是否合法。
《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定了商品房预售合同登记备案制度，未对房地产管理部门办理登记备案的具体程序作出要求，亦未对撤销登记备案的审查程序作出强制性规定。但从住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第（十）项内容规定来看，已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。同时江苏省住房和城乡建设厅《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》（苏建房管〔2013〕432号）中对撤销备案登记也作出规定，要严格执行商品房购房实名制，已签订商品房预售合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，由房地产开发企业递交申请、说明理由，并对其申请材料实质内容的真实性负责，所退房源应当公开销售。根据前述规定，对于已经签订商品房预售合同并完成网上备案的，应当在双方协商一致的基础上才可解除合同，并需向房产管理部门递交申请，才可以办理撤销备案登记。具体到本案而言，徐会柏是以个人名义购买案涉房屋，与陈门公司签订了商品房买卖合同，并完成该合同的网上备案。其后，陈门公司、徐会柏协商解除该合同，并共同向房产管理部门递交申请。徐会柏对备案合同撤销申请中的签字也确认系其所签，如皋市房产管理部门根据陈门公司、徐会柏的申请办理撤销备案登记，并无不当之处。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人董金叶负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭德萍
审判员 刘羽梅
审判员 鲍 蕊
二〇一七年七月十二日
书记员 吴 迪
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；