河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二七民二初字第2996号
原告（反诉被告）田保真，男，汉族，1971年11月5日出生。
委托代理人张玉振，河南博正律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄集才，男，汉族，1950年1月10日出生。
被告郑州居美房地产营销策划有限公司。
法定代表人李洁辉。
委托代理人刘迎浩，该公司经理。
委托代理人陈盼盼，该公司法务部员工。
原告田保真诉被告黄集才、郑州居美房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷暨反诉原告黄集才诉反诉被告田保真及郑州居美房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田保真及委托代理人张玉振，被告黄集才，被告郑州居美房地产营销策划有限公司的委托代理人刘迎浩、陈盼盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）田保真诉称，2013年8月23日，经被告郑州居美房地产营销策划有限公司居间，原告与被告黄集才签订了《房屋买卖合同》，由原告购买被告黄集才位于郑州市二七区航海南路2号院33号楼2单元27号房屋一套，房款550000元整。合同签订后，原告按照《房屋买卖合同》第三条约定向被告郑州居美房地产营销策划有限公司付款10000元作为原告向被告黄集才缴纳的买房定金。同时合同约定，该款由被告郑州居美房地产营销策划有限公司保管，在房屋过户当日由被告黄集才退还原告。合同签订后，原告将房款550000元交由第三方存管并在房屋过户后支付给了被告黄集才。然而，房屋过户手续办理完毕后，原告向被告郑州居美房地产营销策划有限公司提出退还10000元定金款，被告郑州居美房地产营销策划有限公司以该款已经移交黄集才为由不予退还，原告向黄集才提出退款时，黄集才不予理睬，拒不退还。故依法起诉，请求判令被告退还原告10000元，支付利息500元，由被告承担诉讼费用。
为证明主张成立，原告（反诉被告）田保真向本院提供了如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原告和被告黄集才通过被告郑州居美房地产营销策划有限公司签订合同的相关情况；2、房产证复印件一份，证明本案房屋原属黄集才所有；3、郑州市存量房交易结算资金监管协议一份，证明交易过程中协议资金监管情况；4、郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证两份，证明交易过程中资金存入情况；5、收据一份，证明交易过程中佣金收取情况；6、收据一份，证明黄集才收取田保真订金情况；7、担保委托合同一份，证明合同签订后申请贷款情况；8、郑州市存量房交易合同一份，证明双方签订合同的内容。
被告（反诉原告）黄集才辩称，原告诉状中称原告把10000元作为定金交给了被告郑州居美房地产营销策划有限公司，并由其一直保管，办完房屋过户手续后交给我了，这个不属实，被告郑州居美房地产营销策划有限公司应该提供将钱交给我的证据，这个钱应该由被告郑州居美房地产营销策划有限公司给原告，我不应该承担返还责任。另黄集才提起反诉，认为2013年8月23日，黄集才通过中介郑州居美房地产营销策划有限公司与田保真签订《房屋买卖合同》（合同编号0001302号），将座落于郑州市二七区航海南路2号院33号楼27号房屋一套以成交价550000元出售给田保真。该《房屋买卖合同》中第五条约定双方拟定60个工作日即2013年11月22日前共同到房管局办理过户手续，但田保真一直拖到2013年12月24日才共同到房管局办理过户手续，继而造成实际逾期32天不付款的违约后果。根据上述合同第十条第二项的约定，田保真“若违反本合同第五条的约定，则视其为单方解除合同，其无权要求返还定金”。同时，该合同第十条第四项还约定“未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本房屋买卖合同的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金”。因向田保真索要未果，故依法反诉，请求判令：1、田保真承担本合同纠纷的违约责任，并支付给黄集才违约金17600元，利息2000元，2、不予返还田保真交给黄集才的购房定金10000元，全部诉讼费由田保真承担。
为证明主张成立，被告（反诉原告）黄集才向法庭提供了如下证据：监管协议、存量房买卖合同、房屋买卖合同各一份。
被告郑州居美房地产营销策划有限公司针对本诉和反诉辩称，我公司不是原告和黄集才房屋买卖的当事人，也不是代理人，只是见证人，根据合同相对性，我公司不承担买卖双方合同义务，原告诉状所述有误。根据《房屋买卖合同》第十一款已经明确变更和补充约定，在合同签订当日，原告已经将10000元定金直接向黄集才支付，我公司非经手人，也没有参与保管该定金，因此原告要求我公司返还定金没有任何依据。另从黄集才的答辩意见和反诉状诉求来看，都证实了田保真在合同签订当日就把10000元定金直接交付了黄集才，关于反诉请求，因为我方是本诉被告，黄集才反诉请求无法就作为本诉被告的我公司提出反诉请求。
被告郑州居美房地产营销策划有限公司未提交证据。
针对被告反诉，原告田保真辩称，2013年郑州市二手房买卖出现两个变动，施行了监管政策和限购政策。这两个政策实施后，房屋买卖的程序发生了变化，之前按揭贷款时双方可以直接去，出台这个政策后，必须将资金全部监管后才可以买卖。在过户前才能办理银行贷款手续，在银行监管资金到达银行账户后才能办理过户手续，本案是因为这个政策变动耽误了办理时间，才没有按时过户，这不是我方主观原因造成的，而是因为政策变动和房产过户手续变化才造成的，所以原告不构成违约，不应该支付违约金。无论合同约定还是补充协议的约定，实际操作中，要把钱打到资金监管账户，原告拿到房产证后被告才能拿到钱，耽误了时间，这个也不是我们主观原因造成的。2013年8月23日签订合同当天田保真就把10000元交付给了黄集才，合同第十一条有明确约定，不应向黄集才支付违约金，黄集才应返还我方10000元的定金。
经庭审质证，被告黄集才对原告田保真所提交证据1、2、7的真实性无异议，被告郑州居美房地产营销策划有限公司对原告提交的证据真实性均无异议，本院经审查认为，原告提交的证据1-8能够反映原、被告之间买卖合同履行的过程，能够证明案件事实，对上述证据的真实性本院予以确认。原告及被告郑州居美房地产营销策划有限公司对被告黄集才所提交证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。
据有效证据及双方当事人的陈述，本院查明如下案件事实：2013年8月23日，原告（反诉被告）田保真（买方乙方）在被告郑州居美房地产营销策划有限公司（见证方丙方）居间下，与被告（反诉原告）黄集才（卖方甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：第一条甲方拥有位于二七区航海南路2号院33号楼2单元27号的房产（郑房权证字第02010097**号），乙方自愿购买上述房产。第二条双方协商一致该房产成交价格为550000元。第三条乙方于本合同签订时向甲方支付定金及佣金壹万元整。第四条付款方式为甲乙双方于签订本合同后，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应当在立契当日付清首付款，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。第五条立契过户时间：甲、乙双方应在本合同签订之日起陆拾个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第六条如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按约定及时办理抵押登记和贷款手续。第八条甲方应在收到全额房款伍日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其他相关配套附属设施。第九条办理产权过户手续的有关税款及相关费用全部由乙方负担，丙方的佣金由乙方支付壹万壹仟元，双方共同委托丙方办理过户手续，由乙方向丙方支付伍佰元整。第十条违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接给付乙方，除非三份达成新的协议）。2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议）。3、如甲、乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时将保管的定金交于乙方。4、甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。5、房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方将行使房产所有权人之权利，并且乙方有权依前述之约定获取违约金。6、如乙方未按照本合同第六条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，并赔偿甲方因此所造成的损失，若逾期30日乙方仍不履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用。第十一条其他约定事项1、如因乙方信用（征信）造成乙方不能贷款则属乙方违约，甲方所收乙方定金不予退回，如因银行政策调整不给予乙方贷款或因不可抗力因素造成本合同不能履行，则三方各不违约，可另行协商。2、签订本合同当日乙方支付甲方定金壹万元整，过户当日甲方将此定金退还给乙方。3、甲方净收总房款为人民币伍拾伍万元，且甲方保证该房产为其家庭唯一住房，否则因此而产生的个税税收甲方承担。合同签订当日，被告黄集才收取原告定金10000元整，并向原告出具收据。2013年10月8日，原告（甲方）与郑州住房置业担保有限责任公司（乙方）签订郑房担委字第D01201321886号《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》，约定甲方已与黄集才签订了房屋买卖合同，总房款为550000元，已付200000元，交通银行股份有限公司河南省分行签订了《借款合同》，申请贷款350000元用来支付剩余房款。甲方委托乙方为其提供该笔贷款的阶段性连带责任保证担保，担保期间：自贷款银行发放该笔贷款之日起至以贷款银行为抵押权人的房屋他项权利证载明的登记之日止，担保金额为350000元。当日，原告（乙方买方）与被告黄集才（甲方卖方）签订《郑州市存量房买卖合同》，并在郑州住房置业担保有限公司（丙方交易保证机构）的担保下，签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，约定黄集才与田保真在2013年9月12日签订《存量房买卖合同》，合同号：2013136934，委托监管资金为人民币550000元，按揭贷款的，乙方应于本协议签订前将购房首付款监管资金人民币200000元存入“专用账户”，贷款监管资金人民币350000元由银行放款至“专用账户”，并经丙方确认监管资金全部到账后，方可办理交易过户手续。购房款存入“专用账户”后，经丙方核实，开具《郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证》给乙方。《存款凭证》和《监管证明》是办理房屋转移登记、银行贷款手续的重要凭证。原告（乙方）与被告黄集才（甲方）于2013年10月8日实际签订《郑州市存量房买卖合同》，当日，原告田保真向资金监管账户存入200000元，12月16日，原告所申请贷款到位后，向资金监管账户存入剩余的350000元。之后，原告与被告黄集才办理了房屋过户手续。因被告黄集才未按合同约定将收取的10000元定金退还田保真，且经原告催要被告黄集才未返还，原告遂诉至本院。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告（反诉被告）田保真与被告（反诉原告）黄集才在被告郑州居美房地产营销策划有限公司居间下签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方应当严格按照合同约定履行义务。原、被告双方于2013年8月23日签订《商品房买卖合同》后，于2013年10月8日才共同到房屋管理部门签订《郑州市存量房买卖合同》，当日原告即将首付款交存至资金监管账户，并在按揭贷款办理完毕后于2013年12月16日将剩余房款亦交存至资金监管账户，虽未能在原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》约定的60个工作日内办理完毕，但从上述时间间隔，结合按揭贷款审批时间长短属原告意志以外的因素，以及被告黄集才反诉未提交证据证明系原告存在故意或过失拖延造成未按合同约定期限办理的情况综合考虑，不足以认定原告存在违约行为，因原、被告双方约定在过户当日甲方将此定金退还给乙方，被告黄集才应当依约返还该定金，故对原告主张被告黄集才应当返还定金10000元的请求本院予以支持，对被告黄集才反诉称原告存在违约行为不应返还该定金的主张本院不予支持。因被告黄集才未按约定的时间返还定金，且原告所主张的500元利息不违反法律禁止性规定，故对原告主张要求被告黄集才支付500元利息的请求本院予以支持。因被告被告郑州居美房地产营销策划有限公司在合同履行中未收取原告定金，故对原告要求被告郑州居美房地产营销策划有限公司承担还款责任的请求本院不予支持。对被告黄集才辩称的原告将定金10000元交付给被告郑州居美房地产营销策划有限公司的答辩理由，经庭审查明不实，本院不予支持。对被告黄集才反诉要求原告承担违约责任，支付违约金及利息的请求，因未提交证据证明系原告存在故意或过失造成双方办理过户手续延误而存在违约行为，故对被告黄集才的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）黄集才于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）田保真定金10000元及利息500元；
驳回原告（反诉被告）田保真对被告郑州居美房地产营销策划有限公司的诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）黄集才的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62元，反诉费145元，均由被告（反诉原告）黄集才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 郑宏辉
人民陪审员 阴彦平
人民陪审员 张伟丽
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 杜治燕