成都市郫都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0124民初1945号
原告（反诉被告）：苗雨，女，汉族，1994年12月22日出生，住四川省南江县。
委托代理人：刘子豪，四川法典律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘赵进，男，汉族，1983年6月12日出生，住四川省资阳市安岳县。
委托代理人：吕强，四川博绅律师事务所律师。
委托代理人：杨钦，四川博绅律师事务所律师。
被告：彭正莉，女，汉族，1986年9月25日出生，住四川省资阳市安岳县。
第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰达到西段405号附25号1层。
法定代表人:徐万刚。
委托代理人：祖美苏，女，汉族，1990年2月4日出生，住四川省广元市利州区。
第三人：中国建设银行股份有限公司郫县支行，住所地：郫县东大街76号。
负责人邓勇。
原告（反诉被告，以下简称原告）苗雨与被告刘赵进（反诉原告，以下简称被告）、彭正莉、第三人四川链家房地产经纪有限公司、中国建设银行股份有限公司郫县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苗雨及其委托代理人刘子豪，被告刘赵进及其委托代理人吕强，第三人四川链家房地产经纪有限公司的委托代理人祖美苏到庭参加诉讼，被告彭正莉、第三人中国建设银行股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。诉讼中，被告刘赵进向本院提起反诉。
原告苗雨诉称，原、被告及第三人四川链家房地产经纪有限公司于2016年11月30日签订了房屋交易文件合订本（包括交易资金托管提示函、交易留存信息表、成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同过户按揭代理合同）及2份补充协议书，约定了各方权利义务等内容。合同签订后，原告按约定履行了定金、首付款，包括协助被告办理了涉案房屋的银行结按、解除抵押手续，原告向第三人建设银行申请的按揭贷款也获批准并与其签订了按揭贷款合同，成都市郫都区房产管理局也出具了原告具有购买案涉房屋资格的“存量住房购房资格确认单”。被告在2016年12月也已将涉案房屋交付给了原告，原告居住至今。被告在第三人链家公司通知其协助原告办理过户手续时，表示不卖了。原告及第三人多次催促被告履行约定义务，被告均置之不理。为维护自身的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求判令：1、二被告继续履行《房屋交易文件》及补充协议约定的合同义务，即二被告配合原告办理案涉房屋所有权过户登记手续，将案涉房屋过户至原告名下；2、被告向原告支付逾期过户的违约金9000元（以房屋成交价600000元为基数，每逾期一日按千分之五计算，暂计算至起诉之日）；3、第三人四川链家房地产经纪有限公司配合原告办理过户手续及配合原告在领取产权证当日到房管局办理按揭贷款抵押登记等后续中介服务；4、在案涉房屋过户至原告名下后，第三人中国建设银行股份有限公司郫县支行在案涉房屋抵押登记办理完成�将剩余购房款支付给被告。
被告刘赵进辩称，由于成都市房屋限购政策的实施，导致原告没有购房资格，并且被告将该房屋出售后，也不具备购房资格，属于合同履行过程中的情势变更。合同继续履行将给被告造成巨大损失，并且根据限购政策，该合同客观上已经无法继续履行。请求解除合同。
被告刘赵进反诉称，2016年11月30日，原、被告通过房屋中介（链家）就案涉房屋签订了《成都市存量房屋买卖合同》，期间因各种原因，该案涉房屋未在成都市存量房屋交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同。2017年3月23日晚，成都市出台了限购政策。导致原告无购房资格，被告无重新购房资格。为此，被告通知中介停止交易，以避免自己及家人无处安身。为此被告向本院提出反诉，请求解除原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》。
原告苗雨针对反诉辩称，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，且在成都市限购政策之前签订，同时双方已履行了部分义务，中国建设银行股份有限公司郫县支行也批准了与原告的按揭贷款，被告在房管局同意过户的情况下，无故拖延。被告应继续履行合同义务。
被告彭正莉未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。
第三人四川链家房地产经纪有限公司述称，在限购之前已经成交的合同只要能证明是在限购之前成交的，在郫县房屋中心审批过的话就可以继续履行过户。案涉房屋在2017年4月26日已经审批通过，是能履行过户的。
第三人中国建设银行股份有限公司郫县支行未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见和证据。
经审理查明，2016年11月30日，原、被告及第三人四川链家房地产经纪有限公司签订了房屋交易文件合订本（包括交易资金托管提示函、交易留存信息表、成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同过户按揭代理合同）及2份补充协议书，约定了被告将其名下成都市郫都区红光镇银润南XX号房屋出售给原告。补充协议一第一条约定房屋总价为600000元；第二条约定签订合同当日原告支付定金50000元；原告在过户递件完成后当日支付首付款150000元；实际贷款金额和放款时间以银行通知为准；第三条约定原、被告在中介通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；第五条约定原、被告任何�方未履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。补充协议二约定为使被告的按揭贷款房具备过户条件，原告同意在银行贷款审批通过且甲方结按当日（以被告预约时间为准）将首付款150000元支付给被告的银行还款账户用于甲方办理银行结按（具体金额以甲方实际欠款金额为准）。2016年12月初，原告苗雨与中国建设银行股份有限公司郫县支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同。原告按约定支付了首付款。2016年12月19日，被告将房屋交付给了原告。经成都市房产交易档案信息系统查询，案涉房屋合同业务状态为有效。原告通过微信告知被告履行过户手续。第三人四川链家房地产经纪有限公司于2017年4月26日通知被告案涉房屋可以过户。
上述事实，有当事人身份信息、房屋交易文件、补充协议、收据、交房单、付款凭证、购房资格确认单、借款合同、微信记录、物业费收据等证据及当事人当庭陈述予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议书及附件系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告应协助原告办理房屋过户手续。被告迟延履行协助过户手续，应承担违约责任。原、被告约定的违约金偏高，被告请求予以调整，对被告该主张，本院予以支持。本院酌定按年利率6%的标准计算违约金。原告与第三人四川链家房地产经纪有限公司的居间合同关系及原告与第三人中国建设银行股份�限公司郫县支行的借款合同关系，与本案房屋买卖合同关系不是同一法律关系，原告相应的诉讼请求，本院在本案中不予处理，原告可另行主张。被告请求解除合同的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘赵进、被告彭正莉于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）苗雨办理成都市郫都区红光镇银润南XX号房屋登记过户手续。
二、被告（反诉原告）刘赵进、被告彭正莉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苗雨支付违约金（违约金计算方式：以人民币600000元为基数，�2017年5月2日起至本判决确定的给付之日止，以年利率6%为标准计算。）
三、驳回原告（反诉被告）苗雨其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘赵进诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币5500元，由被告刘赵进、彭正莉负担；反诉受理费人民币50元由被告（反诉原告）刘赵进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 文 武
二〇一七年六月二十七日
书记员 李天岚