太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第03474号
原告曾祥明，山西大学社会学学院教师。
被告李旭清，山西路桥第一工程有限责任公司四处办公室主任。
委托代理人常云霞，山西金贝律师事务所律师。
原告曾祥明与被告李旭清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，依法由审判员郭峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾祥明、被告李旭清及其委托代理人常云霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾祥明诉称，2015年4月24日，原告认购被告位于太原市小店区坞城中路68号（公路局宿舍）6号楼3单元503号的房屋，并签订《住房转让协议》，当日向被告支付20000元。2015年4月26日，原告与被告就付款方式、土地证、办理过户等内容协商，被告表示同意由原告选择任意方式支付房款（包括通过房产局相关机构代管资金的方式，通过中间人交付，通过银行相关机构，通过房屋中介以及其他不包括在内的支付方式），并表示积极配合。2015年4月28日，双方约定于2015年4月29日上午前往太原房产局办理相关手续，被告同意带齐所有证件，保证原告过户。2014年4月29日，被告明确拒绝办理任何手续。原告多次询问被告房屋是否有抵押、是否被查封，房主是否在家以便于办理相关手续、房屋双方证件齐全等，均未获得被告答复，也未获得房屋的合法资质材料。被告拒不出具房屋的合法资质材料和相关证明，拒绝由房产局相关机构代管资金的方式，并且只是要求原告在合同到期之前支付现金，否则到合同约定时间即没收全部定金。被告违约在先，不仅拒绝在2015年4月29日与原告同往太原市房产局办理相关手续，且无故没收原告定金。被告不仅违约，而且严重侵犯了被告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告起诉至人民法院，请求人民法院判决被告双倍返还原告购房定金人民币40000元，本案诉讼费由被告承担
被告李旭清辩称，一、双方订立的《住房转让协议》合法有效，原告应当按照合同约定，及时履行付款义务。按照约定原告应向被告支付不少于500000元的购房款，但原告并未按约定及时履行付款义务，还提出各种无理要求（如要求先过户后付款等）妄图推翻已经生效的合同。原告的单方毁约行为违反了法律规定，违背合同约定，并造成被告的经济损失，已对被告构成违约。双方对补充内容没有达成合意，补充协议没有成立，双方仍应按照最初订立的合同履行相应的义务。即使补充协议已经成立，但房屋买卖合同属于要式合同，没有签订书面补充协议，口头协议是无效的，不能作为原合同的一部分。即使双方对合同内容进行了补充，原告在2015年4月28日要求先过户后付款的情况下与4月29日先过户后付款的要求也是与合同内容向抵触的，被告拒绝原告的无理要求是行使合法的抗辩权，符合法律的规定。2015年4月26日，在山西大学附近的德克士餐厅，被告将房屋的相关证据全部交由原告审验，针对原告提出的关于房屋的任何问题，双方在4月27日上午在专业的房产中介机构，由专业人员给予明确的回答。签订协议后，被告积极为合同的履行创造条件，为了保证合同全面、实际的履行，对原告提出的要求也有问必答，全面配合，原告在合同生效后，以自己的行为明确表明不愿意按照合同约定履行义务，未按照合同约定履行付款义务，通过电话录音的方式诱导被告，在不可能实现合同约定的情况下，要求被告在4月29日到房管局完成过户后在支付房款。在被告拒绝后，拿出事先的录音资料，要求被告返还双倍定金。原告逾期支付购房款，造成被告未能按时支付购买新房的购房款，支付开发商违约金，造成被告向他人借款支付利息，造成被告损失，被告保留提出反诉的权利。综上，原告要求被告双倍返还定金没有事实和法律依据，被告不予返还定金20000元符合法律规定。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告通过网络出卖位于坞城中路130号51幢3单元15号的房屋，原告与被告取得联系。2015年4月24日，由被告书写住房转让协议，被告李旭清为甲方与原告曾祥明为乙方签订住房转让协议，约定被告将位于路泽苑6号楼3单元503号房屋，作价560000元卖给原告，原告须在4月29日上午前筹款不低于500000元给被告，被告将房产证给原告，原告在与被告将房产证过户结束后，将余款一次性付与被告，结款时原告留2000元，在被告交钥匙时付清。定金20000元……；在交易服务过户过程中发生的一切费用，由原告承担。如果因房屋抵押、土地等问题造成房产证过户不成则停止交易，被告把所收款项全部退还原告，在一个月内将款项退于原告自过户日起。被告向原告出具收条，内容为：“今收到曾祥明购房定金贰万元整，李旭清2015.4.24“。原告提供2015年4月26日至4月29日与被告的电话录音，欲证明双方曾口头协商办理支付购房款事宜，并约定被告带上房产证、土地证、结婚证等证件在4月29日办理房屋过户，被告要求原告在4月29日交清购房款，便于被告购买单位的团购房。被告对谈话对象予以认可，对录音资料真实性、合法性不予认可。庭审中，被告认可坞城中路130号51幢3单元15号与路泽苑6号楼3单元503号房屋为同一处房屋，原告未明确表示。庭审后，原告提供登记在原告名下的中国工商银行账号62×××07的账户，显示截止2015年4月27日的存款余额为38570元；并提供其社会保障卡，显示2015年4月25日余额为30000元。登记在原告妻子杨庚佼名下有一张2014年8月30日至2016年8月30日的整存整取储蓄存单一张，金额为40000元。原告提供户名为曾祥波的银行卡号62×××13＊＊＊＊，显示该账户在2015年4月29日有存款324732.45元；提供户名为鄢雄文622845382810107＊＊＊＊银行卡交易明细，显示在2015年4月28日存款余额为1934.67元。被告提供书面质证意见，认为原告并未按时在2015年4月29日前凑足购房款500000元，原告存在违约。
另查明，被告李旭清与张某系夫妻关系，位于坞城中路130号51幢3单元15号的房屋登记在张某名下。2015年5月12日，张某与被告李旭清为出卖人（以下简称“甲方”）与程彦玲为买受人（以下简称“乙方”）签订太原市存量房买卖合同，约定甲方将位于坞城中路130号51幢3单元15号建筑面积为60.78平方米，房屋所有权证为00444931的房屋出售给乙方，房屋价格为550000元……等内容，被告李旭清作为共有人签字，张某未签字。该房屋于2015年6月5日登记在程彦玲名下，并办理房屋所有权证。被告申请证人张某、李某到庭作证，证人张某陈述：2015年4月24日，原告与被告签订协议书时，我不在场，对被告签订住房转让协议予以认可。2015年4月26日，我、被告、原告及其爱人面谈，我们向原告出示了房产证、结婚证、户口本、身份证等证件，并商谈了付款时间。原告对证人证言予以认可。证人李某陈述，2014年4月27日上午11时左右，被告给我打电话让我去龙城居业房屋中介咨询没有土地证是否影响过户，当时有我、被告、原告及其爱人在场，原告提出没有土地证是否影响过户，中介机构经理张玉明向原告解释有大红本就可以过户。原告没有任何表示意见。原告说如果他不买会承担什么样的后果，其实原告已经有不想买房的想法，但是不想承担违约责任。原告认可在该中介机构与被告、证人李某见面，否认在中介机构谈论房屋没有土地使用权证也可以办理过户，并没有表示不想购买房屋的意愿，对证人李某的证言不予认可。
本院所确认的上述事实有，住房转让协议、收条、结婚证、证人张某的证言、证人李某的证言、质证意见及庭审笔录等在案为凭，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点是被告是否违约并向原告返还双倍定金40000元。房屋所有权证登记的所有权人为张某，被告与张某系夫妻关系，原告认可张某在2015年4月26日向其出示购买房屋的房产证、结婚证、户口本、身份证等证件，可以证明张某事后追认了原告与被告签订住房转让协议的效力。原告与被告签订的住房转让协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。被告认可收到原告支付定金20000元，本院予以采信。原告认可证人张某的证言，可以证明原告购买的房屋手续完善，并没有办理房屋抵押的事实。在办理房屋所有权证的产权变更时，土地使用权证是否是必要条件，双方在住房转让协议中并未约定，需要原告与被告协商解决。虽然原告否认证人李某的证言，但原告提供的录音资料中多次提到土地证一事，可以证明原告在购买被告房屋时对是否有土地使用权证存在疑虑。原告认可4月27日与被告、证人李某等人在龙城居业房屋中介机构见面的事实，也可以证明证人李某和龙城居业房屋中介的经理张玉明向原告解释有房屋所有权证，没有土地使用权证是不会影响办理房屋过户，故对证人李某的证言，本院予以采信。被告要求原告在4月29日支付购房款500000元，是便于其购买单位的团购房，虽然原告提供其与其他人的银行存单和银行流水明细，但原告与其妻子杨庚佼的金额在2015年4月29日，并未达到购买房屋的金额，且其中的40000元为定期存款，也未转存，而曾祥波和鄢雄文在2015年4月29日前，并未将其二人账户内的存款转账至原告的账户内，以上证据可以证明原告在2015年4月29日并未按约定凑足购房款500000元给被告。虽然原告通过电话与被告多次联系，但该录音资料不能证明被告存在违约，故原告主张被告双倍返还定金40000元的请求，理由和证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告曾祥明的诉讼请求。
案件受理费减半收取400元（原告已预交），由原告曾祥明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 郭 峰
二〇一五年十二月八日
书记员 兀雅玲
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