河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终840号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郾城区沙北玉萍进口商品生活馆（又名漯河市福谷商行）。
经营人：方玉萍，女，汉族，1965年4月13日出生，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队漯河市支队。住所地：漯河市郾城区黄河路***号。
法定代表人：潘留军，该支队支队长。
委托诉讼代理人：田巍巍，该支队后勤处处长。
委托诉讼代理人：郭晓果，河南恩达律师事务所律师。
上诉人郾城区沙北玉萍进口商品生活馆（以下简称玉萍生活馆）因与被上诉人中国人民武装警察部队漯河市支队（以下简称武警支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2016）豫1103民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭审理了本案。上诉人玉萍生活馆的委托诉讼代理人樊朝阳，被上诉人武警支队的委托诉讼代理人田巍巍、郭晓果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人玉萍生活馆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失1万元；2、一、二审诉讼费、反诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决没有支持上诉人的损失，认定事实不清，适用法律不当。自2016年1月4日起，被上诉人对上诉人停水停电，给上诉人的经营造成严重损失。2016年6月1日，被上诉人派士兵到上诉人租赁的门面房屋顶砸碎防水层，当晚倾盆大雨，上诉人门面房内商品全部淋湿，损失惨重。2016年6月4日，被上诉人派士兵通过消防栓向上诉人的门面房内灌水，造成上诉人财产损失，一审时上诉人已将损坏的证据全部提交法庭，一审判决未予认定是错误的。
被上诉人武警支队答辩称，一、一审判决认定事实清楚，答辩人与上诉人房屋租赁期限已满，上诉人应返还房屋，并赔偿答辩人的损失。双方最后一次签订书面房地产租赁合同的期限是2014年1月1日至2014年12月30日。合同约定年租金总额为49200元，不包含水、电、暖、气、设备、物业等费用。2014年12月30日书面合同期满后，双方没有再签订书面的租赁合同。2015年1月以来，中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会在全军范围内下发了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（后营[2015]78号），该通知明确军队各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年8月份，武警总部、总队下发《关于进一步从严规范房地产管理有关问题的通知》《关于明确房地产管理违规项目纠治几个重要问题的通知》等一系列通知；2015年11月24日至26日，中央军委改革工作会议在京举行，会议再次强调全面停止军队有偿服务。2015年12月10日，武警总队下发整改通知书，要求支队所有租赁项目务必于2015年12月20日前全面终止，并收回房产。基于此，答辩人在2015年度没有与上诉人再签订书面租赁合同，并决定到2015年12月31日，所有的门面房承租人停止租赁使用并返还房屋。自2015年7月份，答辩人就开始告知包括上诉人在内的各承租人上级武警总队的通知和答辩人的决定，并在2015年11月3日、2015年12月15日又多次书面告知各承租人（包括上诉人），明确告知上诉人及各位承租人，漯河武警支队决定所有门面房承租人自2015年12月31日租赁期满后不再续租，请上诉人等各位承租人做好腾退房准备，漯河市武警支队将于2016年1月1日收回所有门面房。但截至到2016年3月底，上诉人仍强行占有不同意退房，答辩人虽多次派人与其协商并下发律师函催告其尽快退房，但上诉人依然强行占有、我行我素、不予理睬，上诉人的强行占房行为，已经严重影响了漯河市武警支队对房产的整治进度，上诉人的行为，不仅是一种严重的违约行为，也同时侵犯了答辩人的合法财产权益。一审判决对上述事实进行了认定。一审判决本应当判决上诉人支付非法占用房屋期间全部租金损失，但一审判决仅判决上诉人支付非法占用房屋期间全部租金损失的50%，对此赔偿数额，答辩人虽认为过低，但没有再作进一步计较。二、上诉人的反诉请求没有事实与法律依据。首先，上诉人虽在一审时提出了反诉请求，但上诉人并无证据证明上诉人有所谓的损失及所谓的损失是答辩人造成的。其次，答辩人从2015年7月份就提前通知上诉人到2015年12月30日租赁期满不再续租，腾退房屋，并在2015年11月、12月份等时间又多次通知上诉人。一直到答辩人2016年3月底提出起诉，答辩人给予上诉人足够长的时间返还房屋和腾空房屋，截至到2016年6月初，上诉人仍强行占用着答辩人的房产不予返还，其主观上是恶意的，具有明显过错，即使上诉人有证据证明其存在损失，也是由于上诉人故意违约行为造成的，上诉人请求答辩人赔偿其所谓的损失于法无据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
武警部队漯河支队向一审法院起诉请求：1、判令被告返还房屋；2、被告支付逾期返还房屋阶段的房屋使用费暂定12300元及拖欠的水、电、暖、气、物业等费用（该两项费用均应当从2016年1月1日起，计算至实际搬离之日）；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。
玉萍生活馆向一审法院反诉请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人损失1万元；2、一审诉讼费、反诉费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年1月1日，原告武警支队与被告玉萍生活馆（漯河市福谷商行）签订了一份《房地产租赁合同》，其主要内容为：“出租方（甲方）：武警支队，承租方（乙方）：玉萍生活馆。一、甲方自愿将位于漯河市郾城区泰山路571号010楼一、二层1号房屋租赁给乙方使用。…租赁用途：经商。四、租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月30日止。五、年租金总额（不含水、电、暖气、设备、物业等费用）为49200元，租金按年结算，于每年的前十日交付甲方，付款方式：现金。六、租赁期内的水、电、暖气、设备、物业、其他等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，并即时结清。七、……返还：租赁期满或合同解除后，应返还该房屋及其附属；返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。……十、租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和迁建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准，并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好到无偿移交给甲方。（四）…不得擅自将所承租的房地产转租，需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，甲方书面同意，应转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；……十二、…（四）因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。……。”合同签订后，被告交付了租金并入住经营至2015年，但未与原告签订2015年书面的租赁合同。2015年，因中国人民武装警察部队对武警部队工程建设项目和房地产资源管理进行专项整治工作，原告按照上级指示，需要收回对外租赁的房屋。2015年7月28日、2015年11月9日，原告分别通知了各位租赁人（包含被告玉萍生活馆），截至2015年12月31日不再续租并腾退房屋。但被告玉萍生活馆未交还房屋，双方遂产生纠纷。庭审中，原告认可被告玉萍生活馆租赁费交至2015年12月，水电费交纳至2015年11月底，自2016年1月4日起原告切断了对各租赁商户的用电，被告玉萍生活馆于2016年6月10日搬离租赁房屋。本案所涉房屋现已由原告占有。一审法院认为：原、被告双方的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，并已实际履行，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同到期后，虽然双方2015年未签订书面房屋租赁合同，但被告一直实际租赁使用该房屋，且已经交纳租赁费至2015年12月底，故原、被告之间存在不定期的房屋租赁合同关系，原告在2015年7月、11月多次通知被告于2015年12月31日租赁期满不再续租、腾退房屋，而被告则应在原告告知的期限内腾空物品、返还租赁房屋，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，于法有据。经庭审查明，被告已经于2016年6月10搬离租赁房屋，房屋现在已经由原告实际占有，故原告的该项诉讼请求法院不再予以处理。原告要求被告支付逾期返还房屋的房屋使用费及拖欠的水电费用，法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告未及时返还房屋，继续占用使用该房，已构成违约，应对原告的该项损失予以赔偿，但原告于2016年1月切断了租赁商户的用电并采取其他不当方式要求被告返还房屋，故双方在处理本案纠纷时均有不当之处，综合本案案情，房屋使用费按双方合同约定每年租金49200元的50%计算（按每月2050元计算），计算至被告搬离之日，共计2050元×5.3个月=10865元。关于占用房屋期间拖欠的水电费用，因原告未提供证据证明该损失确定的数额，故法院不予支持。反诉原告玉萍生活馆要求反诉被告武警支队赔偿损失1万元，法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原告自2015年7月就提前多次通知各租赁户要在2015年12月30日不再续租、腾退房屋，给予了各租赁户合理的准备期限，玉萍生活馆则应及时腾退物品、返还原告房屋，但其自2016年1月1日以来仍占用租赁房屋，拒不返还，已经构成违约，具有明显过错；虽然武警支队要求其腾退房屋的方式颇有不当，但属于排除妨碍的行为，故玉萍生活馆即便有物品损失，也是因其拒不腾退物品、返还原告房屋的违约行为所致，因此，其要求反诉被告武警支队承担该损失，无法律依据；且玉萍生活馆也未提供客观充分的证据证明损失数额，故对该项反诉请求，法院不予支持。反诉原告玉萍生活馆要求装修损失，法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”且，本案中，双方在租赁合同中约定“在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方（武警支队）书面同意，费用由乙方（玉萍生活馆）承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”，根据该约定，玉萍生活馆的装修在解除合同时，应无偿移交给武警支队。故，玉萍生活馆的该项反诉请求无法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：
一、被告郾城区沙北玉萍进口商品生活馆于本判决生效后10日内支付原告中国人民武装警察部队漯河市支队房屋占用费10865元。二、驳回原告中国人民武装警察部队漯河市支队的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告郾城区沙北玉萍进口商品生活馆的反诉请求。本诉案件受理费100元，由被告郾城区沙北玉萍进口商品生活馆负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告郾城区沙北玉萍进口商品生活馆负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院根据双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、一审判决上诉人支付被上诉人占用房屋期间50%的房屋租金是否正确？2、上诉人主张的损失是否应当得到支持？
本院认为，1、关于一审判决上诉人支付被上诉人占用房屋期间50%的房屋租金是否正确？《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同到期后，虽然在2015年未签订书面房屋租赁合同，但上诉人一直实际租赁使用该房屋，且已经交纳租赁费至2015年12月底，故双方之间存在不定期的房屋租赁合同关系。被上诉人在2015年7月、11月多次通知上诉人于2015年12月31日租赁期满不再续租、腾退房屋，上诉人应在被上诉人告知的期限内腾空物品、返还租赁房屋，但上诉人直到2016年6月10才搬离租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人未及时返还房屋，继续占用使用该房，已构成违约，应对占用房屋期间的租金向被上诉人予以赔偿。一审判决酌定上诉人支付被上诉人占用房屋期间50%的房屋租金并无不当，本院依法予以维持。
2、关于上诉人主张的损失是否应当得到支持？本案中，被上诉人自2015年7月起就提前多次通知各租赁户要在2015年12月30日不再续租、腾退房屋，给予了各租赁户合理的准备期限，上诉人则应及时腾退物品、返还租赁房屋，但其自2016年1月1日以来仍占用租赁房屋，拒不返还，已经构成违约。同时，上诉人也没有提供充分的证据证明其物品损失的数额，一审判决驳回其反诉请求并无不当，本院依法予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人郾城区沙北玉萍进口商品生活馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 付春香
审判员 林晓光
审判员 翟朝飞
二〇一七年六月二十七日
书记员 张俊霞