江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5001号
上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。
法定代表人：李文龙，董事长。
上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。
法定代表人：李文龙，董事长。
委托诉讼代理人：奚正辉，远闻（上海）律师事务所律师。（代理上述二上诉人）
委托诉讼代理人：赫少华，远闻（上海）律师事务所律师。（代理上述二上诉人）
被上诉人（原审原告）：沈益民，男，1968年4月9日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
原审被告:苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市尊源恒律师事务所律师。
原审被告:上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。
法定代表人：董建晶，总经理。
原审被告:苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路918号101室。
法定代表人：张定辉，总经理。
上诉人江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司因与被上诉人沈益民及原审被告苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司、苏州奥食卡企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司的上诉请求：撤销原审判决,将本案发回重审或者改判上诉人不承担清偿责任。事实和理由：1、虽然苏州国际精品批发城租赁合同约定的承租人是苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司），但乐成公司实际从未支付过租金，租金是由房屋的实际使用人苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）支付，其主动付款的行为并不是履行担保义务，而应视为其作为实际承租人付款。2、即使乐成公司确实支付过租金，为实际承租人，其租金支付义务也应止于乐成公司注销之日。自乐成公司注销之日起，其合同主体即告消灭，其注销以后的租金是出租人的预期利益，实际尚未发生，不能作为追加乐成公司股东强制作为承租主体并履行承租义务的合法理由。3、乐成公司之后更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，经惠龙实业公司、惠龙投资公司成立清算组并通过合法程序注销，清算组在清理公司债权债务时，未通知沈益民等业主，通知方式存在瑕疵，但当时沈益民等业主的债权尚未形成，不属于已知债权人，清算组实际并不负有通知义务。惠龙实业公司、惠龙投资公司已出资到位并经合法清算后注销乐成公司，其作为公司股东不应当再承担清偿责任。4、从乐成公司清算后注销到沈益民起诉长达五年时间，已经超过了诉讼时效。
沈益民辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
苏州东方国际名品城有限公司述称：同意江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司的上诉意见。
上海奥银房地产开发有限公司、苏州奥食卡企业管理有限公司未作陈述。
沈益民向一审法院起诉请求：1、解除本案《租赁合同》，各原审被告支付其到期租金（2012年7月1日-2017年3月31日），合计650189.75元；各原审被告支付违约金：第一期以40000元为基准，此后每期均以71787.03元为基准，分别从2013年1月21日、2013年7月21日、2014年1月21日、2014年7月21日、2015年1月21日、2015年7月21日、2016年1月21日、2016年7月21日起按每日万分之三计算至2016年12月19日，合计124046.6元。2、收回自己的独立产权商铺。3、原审被告将商铺回归初始独立状态。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2007年3月24日，沈益民作为甲方，苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）作为乙一方，苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于沿街商铺）》一份，约定：“甲方已于2006年10月20日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相200610200147，购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”B馆1层1068号房屋（以下简称“该房屋”）]。该房屋为沿街商铺；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长……租赁期限内，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红。2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红：“1、在本房屋租赁期限内，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年（首次除外）结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，第二次甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……2.租赁期间，乙二方擅自解除本合同，视为违约行为，乙二方除应将此前应支付给甲方的租金及分红款支付给甲方外，甲方可同时要求乙二方按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款买回该房屋。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。”该份合同的第5页为加贴页，且在该页与前页骑缝加盖了“国际精品批发城售房合同更正章”，未加贴前的第5页的最后一行内容为：“1.3本合同规定的租赁期限结束，则可由甲方自主经营，若经甲方与乙二方协商同意，”第6页第一行为：“乙二方继续租用的，双方另行签订租赁合同”。合同还就其他内容进行了约定，三方均在合同落款处签名、盖章。
2007年3月24日，沈益民另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。同日，沈益民作为甲方、乐成公司作为乙二方，双方签订《补充协议》一份，约定：“主合同约定的房屋：苏州国际精品批发城B1068最终测绘建筑面积为91.71㎡；根据最终测绘面积计算的房屋总价为￥1511306元；2007年4月1日起，首次支付的税前9个月的租金为总房价的7.5%，自2008年1月1日起，税前半年租金为总房价的5%，为75565元，租期至2017年3月31日止，最后一期支付总房价的2.5%的租金。”合同还就其他内容进行约定，两方并均在合同下方签名、盖章。
另查明，2006年10月20日，沈益民作为买受人，龙鼎公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏相200610200147）一份，约定沈益民向龙鼎公司购买位于A-
BOSS苏州国际精品批发城B馆1层1068号房，房屋总价为1505532元；双方按最终测绘确认的产权登记面积及该商品房签约时实际给付单价，据实结算房价款；贷款客户于签约当日付足首付款，并于签约之日起14日内缴齐贷款资料，办理完毕所有贷款手续，待银行放款，贷款610000元；出卖人在2007年3月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。
再查明，涉案房屋于2007年办理了房屋所有权证及土地使用权证，登记权利人为沈益民及案外人李玉红；登记的房屋坐落为苏州市相××××号；房屋建筑面积为91.71平方米。
又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。
再查明，2014年10月24日，以沈益民、案外人李玉红共同为甲方，奥食卡管理公司为乙方，奥银房产公司为丙方，三方签订《租金确认函》一份，约定：“乙方作为项目物业管理公司，对于甲方已购买的商铺，乙方应支付税后租金71787.03元/半年，截止至2013年12月30日，尚有2.5次未付，未付税后租金183574.06元，现由于乙方资金周转问题，对于2013年12月30日之前及之后的所欠租金，在项目F栋取得预售许可证开始销售后半年内，乙方将售房款支付所欠租金，丙方对上述未付租金承担无限连带担保责任”。沈益民另明确其于2013年9月16日收到最后一笔租金31787.03元，认可该笔支付的是2012年下半年的部分租金。
以上事实，有沈益民举证的身份信息、《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于沿街商铺）》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《租金确认函》及当事人陈述等证据附卷佐证，原审法院予以认定。
沈益民另述称，本案所涉商铺为沿街独立商铺，区别于其所在商场的其他铺位。虽然租赁合同加贴后的第5页中没有了原1.3条的约定，但由于第6页第一行仍有原1.3条的后半句即“乙二方继续租用的，双方另行签订租赁合同”，加之下一条款的编号为1.4，故根据合同文本的连续性应认为原1.3条仍为合同条款。名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司则认为本案所涉商铺与其他铺位不存在区别，应按加贴后的合同内容为准，即使第6页有半句话，也应视为不存在，故合同中没有原1.3条的内容。沈益民与名品城公司均确认目前涉案商铺由经营水果的承租户使用。
原审法院认为：沈益民与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于沿街商铺）》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。现双方对租赁合同是否应当解除；原审被告欠付租金数额及违约金计算；各原审被告是否应在本案中承担支付租金、违约金的责任等均存在争议，故列项分析如下：
一、《苏州国际精品批发城租赁合同》是否应予解除。沈益民主张因原审被告方未按合同约定支付租金，故其有权要求解除合同，原审被告方返还涉案商铺，并将商铺回归至初始、空置的状态。名品城公司主张其公司为租赁合同的实际履行方，对欠付租金的事实不持异议，但认为租赁合同并未到期，双方应继续履行合同。惠龙实业公司、惠龙投资公司认为其两公司并未实际控制过商铺，且因合同即将到期，沈益民要求解除合同无实际意义。对此，原审法院认为，根据《商品房买卖合同》、《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充协议，以及沈益民出具的《同意函》，可知沈益民在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。沈益民作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽沈益民可根据合同约定主张解除双方间签署的租赁合同，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。沈益民另主张本案所涉商铺为独立产权商铺，区别于所在商场的其他铺位。原审法院认为，虽然本案商铺为沿街商铺，但仍为该商业综合体的组成部分，且目前仍有承租户经营、使用，不影响前述认定，故对于包含本案沈益民在内的小部分业主要求解除合同，清空并返还商铺的诉讼请求，原审法院碍难准许。
二、原审被告方欠付租金数额及违约金的计算。租赁合同约定在前10年租期内，乐成公司须向沈益民支付税前租金及营业分红，现沈益民仅主张未付租金，系其对自身权利的处分，应予准许。按照租赁合同及补充协议约定，前10年的年租金为购房时的总房价款的10%，每半年结算一次（首次除外），第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年12月31日、2008年6月30日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。现沈益民按照税后租金71787.03元/半年的标准进行主张，名品城公司对此亦予确认，故原审法院认定租金按照71787.03元/半年的标准进行计算。沈益民认为原审被告正常支付租金至2012年6月30日，此后又于2013年9月支付过2012年下半年部分租金31787.03元（即2012年下半年租金尚有40000元未付），故认定截至2016年12月31日的未付租金合计614296.24元。沈益民主张租金支付至2017年3月31日，原审法院认为，2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金结算基准日未到，故对该部分主张不予认定。关于违约金，租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因原审被告未按期支付租金，故沈益民有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故违约金的计算为第一期按40000元为基准，此后每期均按71787.03元为基准，分别各自2013年1月30日、2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日起，均按照每日万分之三的标准计算至原告所主张的2016年12月19日止，经计算，违约金为121133.6元。
三、各原审被告是否应在本案中承担支付租金及违约金的责任。惠龙实业公司、惠龙投资公司主张乐成公司与名品城公司之间无任何书面协议，但乐成公司仅是名义上的承租方，从未参与经营管理，仅是为了规避当时的政策才参与合同签订，租赁合同的实际履行方自始即为名品城公司一方，同时，其两公司已在2009年2月25日与奥银公司签订股权转让合同后，退出了涉案商铺所在项目的经营管理。名品城公司对惠龙实业公司、惠龙投资公司的上述陈述予以认可。原审法院认为，虽该三原审被告均主张名品城公司系实际承租方，但均未提供任何证据佐证；惠龙实业公司、惠龙投资公司另称已将涉案商铺所在项目的股权转让给奥银公司，但对此亦未举证，结合原审法院受理的关联案件中在租赁前期由乐成公司支付租金的相关证据，认定乐成公司作为实际承租人，应按照合同约定向出租人承担合同义务。虽乐成公司于2010年9月17日因股东会决议解散并注销，但其作为合同签约主体，在清算时未就其公司注销事宜及租赁合同继续履行或解除事宜向各业主进行通知，结合其在庭审中陈述其作为承租人与业主签订合同系为规避当时的包租政策而为之行为，惠龙实业公司、惠龙投资公司不得因该规避当时政策规定的行为获益或免责。综上，原审法院认定惠龙实业公司、惠龙投资公司作为乐成公司的股东，应就乐成公司就租赁合同项下的相关义务承担清偿责任。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但合同中对保证方式的约定不明确，结合关联案件中，名品城公司存在与乐成公司交叉并持续向业主支付租金的情形，原审法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带责任保证。名品城公司辩称，《租金确认函》已重新确认欠付租金的付款条件为项目F栋取得预售许可证开始销售后半年内，该条件尚至今未成就，故沈益民无权主张欠付租金及违约金。对此，原审法院认为，本案中，《租金确认函》系沈益民与奥银房产公司、奥食卡管理公司三方共同签订，应认定为系奥银房产公司及奥食卡管理公司自愿加入支付涉案商铺租金的债务，该函并未免除乐成公司及名品城公司的付款义务，也未对乐成公司及名品城公司的付款期限重新约定，故对名品城公司的上述抗辩不予采纳。但因目前项目F栋尚未竣工，故奥食卡管理公司及奥银房产公司的付款条件尚未成就，沈益民要求该两原审被告承担付款责任，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司支付沈益民截至2016年12月31日止的欠付房屋租金614296.24元，并支付违约金121133.6元，合计735429.84元。
二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的债务向沈益民承担连带清偿责任。
上述第一、第二项于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入沈益民指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）
三、驳回沈益民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为5851元，由沈益民负担273元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担5578元（三原审被告负担之款于本判决生效之日起十日内向原审法院支付）。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：沈益民与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。该租赁合同约定出租人为沈益民，承租人为乐成公司，名品城公司为乐成公司租赁期开始后的十年租金支付义务承担保证责任，如乐成公司到期不付租金则与乐成公司负有同等的支付责任，但可向乐成公司追偿。该租赁合同签订后，沈益民已将涉案房屋交付于乐成公司并收取了部分租金，合同已实际履行，故承租人应认定为乐成公司。惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉称租金一直由名品城公司支付，名品城公司为实际承租人，对此本院认为，惠龙实业公司、惠龙投资公司并无证据证明之后各方协商一致将承租人由乐成公司变更为名品城公司。涉案租赁合同约定名品城公司作为保证人负有与乐成公司同等支付租金的责任，故即便名品城公司支付业主租金系事实，也应视为名品城公司作为保证人替主债务人乐成公司代偿租金，不能据此免除乐成公司的合同责任。惠龙实业公司、惠龙投资公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠龙实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方之间的租赁合同一直在履行过程中，沈益民也多次向承租方催讨租金，故本案并未超过诉讼时效。
综上所述，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23404元，由上诉人江苏惠龙实业有限公司负担11702元，由上诉人苏州工业园区惠龙投资有限公司负担11702元。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 叶刚
审判员 杨兵
二〇一七年七月二十一日
书记员 孙贞