北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第18997号
原告（反诉被告）许斌，男，1981年1月2日出生。
原告（反诉被告）张帆，女，1986年1月1日出生。
二原告共同委托代理人沙莎，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）李文昌，男，1983年5月3日出生。
委托代理人刘桂芹，北京市融泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）许斌、张帆与被告（反诉原告）李文昌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告许斌及其与原告张帆的共同委托代理人沙莎，被告李文昌及其委托代理人刘桂芹到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告许斌、张帆诉称：我们于2015年3月17日购买了被告李文昌所有的位于北京市通州区龙旺庄51号楼5层××号房屋，并签订了房屋买卖合同及补充协议，房屋总价款为147万元。我们已经支付了全部房款，并且于2015年6月23日办理了房屋的转移登记手续。根据双方的合同约定，双方应当在过户当日办理房屋的交付及物业交割手续，房屋交付前发生的物业、供暖、水电费用由被告负担。房屋过户后，我们发现被告李文昌尚欠物业费5176.20元及供暖费10544.20元，房屋也一直未交付给我们，为此我们与被告多次协商未果，故我们诉至法院，请求法院依法判令：1、被告李文昌将位于北京市通州区龙旺庄51号楼5层××号的房屋交付给我们，并支付违约金294000元及其他损失7265元；2、被告李文昌支付其未结清的物业费5176.20元及供暖费10544.20元；3、被告方承担本案的诉讼费用。
被告李文昌辩称：我方认为现在房屋已经没有交付的必要，因为现在原告方有权入住；原告方主张的违约金及其他损失不符合合同约定，我方不予认可；原告方主张的物业、供暖费用不属于我方产权持有期间发生的费用，所以我方不同意原告方的诉讼请求。我方提出反诉如下：双方签订的合同约定了双方应在过户当日办理房屋交付及物业交割手续，但在过户当日，我办理了房屋归我所属期间的物业交割手续，并以电话及短信的方式告知了反诉被告方，反诉被告方以涉诉房屋存在2009年以前物业及供暖欠费为由，要求我予以结清，而我是2010年6月才购入的房屋，对购房之前的欠费没有法律义务承担，故不同意承担该费用，反诉被告方据此拒绝接收涉诉房屋。我已经完成了法定义务及合同义务，反诉被告方将不合理要求强加给我，不接收房屋钥匙，已经违反了合同义务，而且反诉被告方尚未支付尾款一万元，已构成违约。按照合同约定，反诉被告应给付我违约金。为此我提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告许斌、张帆支付我购房尾款一万元并接收涉诉房屋相关材料；2、反诉被告许斌、张帆支付我违约金人民币61740元。
反诉被告许斌、张帆对反诉原告李文昌的反诉请求辩称：我方不同意反诉原告方的反诉请求。根据双方补充协议的约定，对方主张的一万元房屋尾款已经作为物业交割保证金使用，该保证金是为了保证物业交割的顺利进行，目前，反诉原告方一直未进行物业交割手续，存在欠费的情况。
经审理查明：2015年3月17日，被告李文昌（出卖人）与原告许斌、张帆（买受人）签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》及一份《补充协议》，约定被告李文昌将其所有的位于北京市通州区龙旺庄51号楼5层××号的房屋出售给原告许斌、张帆。合同总价款为147万元，双方约定其中1万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由买受人支付给出卖人。双方约定在房屋过户当日办理物业交割手续。双方约定房屋交付时，应当履行如下手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割清单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。对于房屋交付日以前发生的物业费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。关于违约责任，双方约定逾期付款、逾期交房在15日以内的，违约方向对方支付已交付房款万分之五的违约金，逾期超过15日的，一方有权解约，违约方需要支付全部已付款20%的违约金。补充协议约定如果任何一方违反补充协议约定的义务，违约方应按日向对方支付房屋总价款万分之五的违约金。此外，双方还约定了其他内容。经查，双方订立合同后，均依约履行，并于2015年6月23日，双方进行了涉诉房屋的转移登记。但双方并未依照合同约定进行房屋的交接，被告李文昌主张其房屋已经具备交付条件，但原告许斌、张帆拒绝接收，原告许斌、张帆主张涉诉房屋因欠缴2000年-2009年的物业费及供暖费，但被告李文昌拒绝交纳该笔费用，故其无法接收房屋，后原告许斌、张帆于2015年10月11日，向涉诉房屋的物业及供暖部门交纳了上述欠缴的费用共计人民币15720.40元，为此其提交了相关收据及欠费说明佐证。经查，涉诉房屋系李文昌于2010年4月15日购自于原房主田万荣处，双方也签订了房屋买卖合同。庭审中，原告许斌、张帆主张因涉诉房屋未交付，其需要继续租住其他房屋，许斌每月需支付租金1900元，张帆每月需要支付租金1732.50元，为此，原告方提供了租赁合同及租金交付记录佐证。经询问，原告方认可双方约定的1万元物业保证金现在由原告方持有，并表示如果被告方支付了涉诉房屋欠缴的物业、供暖费，其愿意将该保证金支付给被告方。被告李文昌认可涉诉房屋的房屋门钥匙、电卡及气卡均在被告李文昌处。
上述事实，有北京市房屋买卖合同、补充协议、房权证、租赁合同、收据、欠费说明、电话录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对合同双方具有法律约束力。根据本案查明的事实，原告许斌、张帆与被告李文昌签订的《北京市房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，双方应恪守履行自己的合同义务。双方之所以没有按照合同约定的日期办理物业交割手续，阻却事由为双方对涉诉房屋2000年-2009年期间的物业、供暖费用的负担无法达成一致意见。首先，涉诉房屋的物业、供暖费用未结清并不影响原告许斌、张帆对涉诉房屋进行居住、使用，也不影响其对房屋的接收，且双方约定的房屋交付条件中并不包含物业、供暖费用的结清，则对于原告方主张的逾期交房违约金，缺乏合同和事实依据，本院不予支持，同理，对于其主张的租金损失，本院亦难以支持；其次，双方合同约定的违约责任，约束的是出卖人的交房和买受人的付款，买受人是否收房对于出卖人来说，并不会产生任何损失，所以被告李文昌反诉主张的违约金，没有合同及事实依据，本院不予支持；再次，涉诉房屋交付日之前的物业费、供暖费应由出卖人承担，这是双方的合同明确约定，也符合正常的交易习惯，被告李文昌应当负担双方约定的交付日之前的物业、供暖费，其与案外人原房主签订的买卖合同，具有相对性，对本案原告许斌、张帆不具有拘束力，现原告许斌、张帆交纳了相应费用，属于对其房屋物业的合理使用，被告李文昌应当将该笔费用支付给原告许斌、张帆，原告许斌、张帆应当在被告李文昌履行了给付义务后，将物业保证金支付给被告李文昌。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李文昌于本判决生效之日起七日内将位于北京市通州区龙旺庄51号楼5层××号房屋及该房屋的房门钥匙、电卡、气卡等手续交付给原告许斌、张帆；
二、被告李文昌于本判决生效之日起七日内给付原告许斌、张帆物业费、供暖费共计人民币一万五千七百二十元四角；
三、原告许斌、张帆于被告李文昌履行了本判决第二项的给付义务之日起三日内，给付被告李文昌房屋尾款人民币一万元整；
四、驳回原告许斌、张帆的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告李文昌的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9015元，由原告许斌、张帆负担8918元（已交纳），由被告李文昌负担97元，于本判决生效之日起七日内执行清。
反诉案件受理费797元，由反诉原告李文昌负担772元（已交纳），由反诉被告许斌、张帆负担25元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚玮东
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王 楠