浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初2580号
原告：李军海，男，1968年8月6日出生，汉族，住嵊州经济开发区。
原告：陶林飞，女，1972年2月5日出生，汉族，住嵊州经济开发区。
两原告的共同委托诉讼代理人：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。
被告：钱武林，男，1962年11月17日出生，汉族，原住嵊州市剡湖街道安吉里**号楼*单元***室，现住嵊州经济开发区。
被告：樊雪芹，女，1964年2月18日出生，汉族，原住嵊州市剡湖街道安吉里**号楼*单元***室，现住嵊州经济开发区。
两被告的共同委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。
原告李军海、陶林飞与被告钱武林、樊雪芹合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用简易程序，被告钱武林、樊雪芹于2016年6月3日、同年6月15日、2017年3月23日三次提出评估申请，后于2017年4月19日撤回评估申请。原告李军海、陶林飞曾在2016年12月22日提出评估申请，后于2017年3月2日撤回评估申请。本案于2017年5月12日、同年6月6日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本案于2017年7月24日第三次公开开庭进行了审理。原告李军海及原告李军海、陶林飞的共同诉讼代理人马新亚，被告钱武林、樊雪芹及二人的共同诉讼代理人袁吉儿到庭参加诉讼。双方当事人均要求本院给予庭外和解期限二个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告李军海、陶林飞向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的私人建房用地（宅基地）转让协议无效；2.判令被告返还位于嵊州经济开发区（××街道）××社区（××区Ａ4地皮）的私人建房用地（宅基地）106.50平方米的使用权；3.判令被告立即拆除建造在原告地基上的楼房一幢。事实和理由：2008年7月30日，原、被告之间签订私人建房用地转让协议一份，约定：原告将审批所得的位于嵊州市××街道××社区（××区Ａ4地皮）的宅基地106.5平方米转让给被告使用，作价182000元。协议签订后，原告将地基交付给被告使用。被告在该地基上建造了房屋一幢。原告认为，依据我国《土地管理法》有关规定，虽涉案地基通过政府划拨形式所得，但其本质仍属宅基地，不能转让。原。被告违法转让宅基地是无效的民事行为。为此，原告依据有关法律规定，向法院提起诉讼，以准所请。
被告钱武林、樊雪芹辩称，1.本案立案案由错误，本案案由不是宅基地使用权纠纷，应当为国有土地使用权纠纷。2.原告第1.2项诉讼请求中涉及的宅基地概念是否明确为农村集体所有的建设用地。原告要求确认双方之间的转让协议无效是根据《土地管理法》的哪条规定作为依据。原告认为是宅基地买卖关系，被告认为双方之间的买卖标的并非农村宅基地，而是国有划拨土地，涉案的土地或地皮为浦口街道的宅基地置换工程中所形成的地皮，属国有土地，并非宅基地。如果是宅基地换宅基地本身毫无意义的，故本案的审理不能使用宅基地的规定，原告认为案涉地皮为宅基地而不能转让要求确认无效，是请求权错误。请求确认合同无效的法律依据是《合同法》第五十二条规定的5种情形，只有合同存在该条文规定的情形，合同才能确认无效，而本案转让协议不符合这5种情形，本案的转让协议应当认定为有效合同。3.原告要求被告拆除在讼争地基上建造的房屋的诉讼请求不能成立。理由为：首先，在讼争地基上建房是双方转让协议本身约定应当履行的内容。建房保证金当时在2007年11月16日由两原告向浦口街道办事处缴纳，且楼房的规划设计图也是街道办统一规划设计，由原告交给被告，要求被告按照设计图进行建造，即原告也参与了建房准备工作。其次，转让协议不是单纯的土地使用权转让，其内容是原告在旧房拆迁改造中获得安置补偿，其中包括了建房的权利一并转让给了被告，被告在讼争地基上建造房屋是基于原告将土地转让给被告，故不存在违约的行为。再次，房屋的建造获取过建设用地规划许可证，经过规划局许可，完全是合法建造。
原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明：
证据1.2008年7月30日两原告与被告钱武林签订的转让协议1份，证明在2008年7月30日，两原告将私人建房用地106.5平方米转让给被告钱武林使用的事实。
证据2.私人建房用地呈报表1份，证明涉案地基使用权本来属于原告，讼争地基属于农村居民的住宅用地。
被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性予以认可，但原告主张的证明目的不予认可。该转让协议是合法有效的合同，合同交易标的物不是宅基地，而是明确了系浦口集中安置区A4地皮。对证据2的真实性没有异议，对其合法性不予认可，李军海是浦口街道珠溪坞人，原告自己也陈述到农村宅基地按照土地管理法的规定只能在本村村民之间转让，而涉案地基不是珠溪坞集体所有的土地，为什么能够跨村审批，本身合法性有异议，没有合法的审批依据，故该呈报表是违法审批的。
被告就其抗辩意见，提供了以下证据予以证明：
证据3.2005年7月25日建设用地项目呈报材料，证明涉案地基在嵊州市人民政府2005年度整理第二批次建设用地之中，经法定程序依法征用为国有划拨土地，而非宅基地。
证据4.2005年6月30日的征地补偿协议，证明通过合法的征用程序，涉案地基已被征用为国有划拨土地。
证据5.嵊州经济开发区管理委员会（浦口旧村改造拆迁安置）工程勘测定界图，证明涉案地基在旧村改造拆迁范围内，性质属于国有划拨土地，而非宅基地。
证据6.嵊州市浦口街道办事处的浦新社区建设小册子1本，证明涉案地基的性质为国有划拨，以此印证讼争地基为国有划拨土地，而非宅基地。
证据7.绍市委办发〔2010〕62号文件1份，证明宅基地置换是城镇化过程的项目，用国有土地来换取农民的宅基地。
证据8.建设用地规划许可证1份，证明以下事实：1.讼争地基用地性质为国有划拨，并非宅基地；2.讼争地基上的新建楼房经过规划许可，是合法建造的。
证据9.今日嵊州的报纸1张，证明宅基地置换是国有土地来换的，说明宅基地置换是为了城镇化建设。
证据10.浦新社区住户清单1份，证明浦新社区与被告同类型的住户有几百户人家。
证据11.建房图纸及施工图总说明各1份，证明被告的楼房建造是经过嵊州市经济开发区管委会规划的，施工图由原告提供给被告，施工图上说明了工程概况，图纸中的位置与小册子在地址、面积上是一致的。
证据12.收款票据复印件3份，证明在转让协议签订前，原告向浦口街道办事处缴纳了总计金额为88000元，款项性质为建房保证金，即对楼房的建造原告有过参与，不是被告单独进行的行为。
证据13.红线图1份（来源于浦口街道），证明涉案地基在红线图范围内，性质为国有划拨土地。
原告对被告提供的证据质证如下：对证据3，根据省政府的意见，呈报的土地审批是农用地，故该证据不能达到被告的证明目的。对证据4，与本案没有关联性。对证据5，认为不能达到被告的证明目的。对证据6，其真实性没有异议，但与本案无关。对证据7的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的。对证据8的真实性没有异议。对证据9、10，与本案没有关联性。对证据11，其真实性没有异议，但恰能证明楼房是建造在原告的宅基地上，建房发票的署名均为李军海，故房屋建造的土地使用者为李军海，对证据12，也恰好证明了讼争地基使用权人为原告的事实。对证据13的真实性没有异议。
本院对上述当事人提供的证据认证如下：证据1、2，能够达到原告的证明目的，本院予以认定。证据3、4、5、6、7、8、9、13，分析被告的证明目的，无非为证明同一待证事实，即讼争地基并非宅基地，而是国有划拨土地，从上述证据内容中可以看出，讼争地基已为建设用地，性质为划拨，已由各级人民政府以及隶属的国土资源管理部门层级核批。综合上述客观事实，本院认定讼争地基已由原先的农用地转为国有划拨土地，即上述证据能够达到被告的证明目的。结合原告提供的证据2之内容，讼争地基的取得来源为原告在珠溪坞的原有120平方米的老宅拆除，属于无房户后，由珠溪坞和浦口街道办事处、嵊州市国土资源局等报批审核，同意在浦新社区划拨农用地一处给原告夫妇的形式所得。且证据2的审批手续中载有原告获得讼争地基符合一户一宅以及农村村民一户只能拥有一处宅基地的内容，综上，本院认为，讼争地基虽为国有划拨土地，但其原始取得为原有宅基地退宅还耕，以异地划拨农用地形式置换地基，即讼争地基仍带有宅基地的属性，应受农村宅基地有关法律、法规的约束。另证据8，亦能证明被告关于讼争地基上建造的楼房经过规划许可为合法建造的证明目的。证据10，与本案没有关联性，本院不予认定。证据11，与建设用地规划许可证该份证据能够相互映证，并能达到被告的证明目的。证据12，从其内容看，能够印证被告关于转让协议签订前，原告向嵊州市浦口街道办事处缴纳了88000元的事实，至于被告关于原告对讼争地基上的楼房建造有过参与的证明目的是否成立，本院不作评价。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月，嵊州市人民政府在原××街道实施嵊州市2005年度整理第二批次建设用地项目，征用集体土地规划建设浦新社区。该项目征用集体土地获得浙江省、绍兴市两级人民政府和两级人民政府下设的国土资源管理部门核批。原告因原有在户籍地××嵊州市××街道××村的老宅拆除，可新批地基一处。2007年11月，原告向原嵊州市浦口街道办事处缴纳集中安置房建房保证金、建房其他规费、城镇配套费等各项费用合计88000元。自此，原告获得原嵊州市××街道××社区（××区Ａ4地皮）地基一处。原告将讼争地基挂牌于嵊州市方圆信息服务部拟予出售。2008年7月30日，经信息所中介人员居间促成，原告为甲方与乙方即被告钱武林签订转让协议一份。协议约定：甲方将坐落在嵊州市浦口街道浦口集中安置区A4地皮（面积106.50平方米）作价182000元转让给乙方。协议签订之日，原告收到被告支付的地基转让款182000元。原告收款后，即将讼争地基交付被告。2008年8月28日，讼争地基以李军海为申请建房户主向嵊州市国土资源局呈报审批，核批手续编号为嵊浦私土字（2008）第155号，用地地名为浦新社区，用地来源为原有120平方米老宅拆除，符合一户一宅,划拨农用地326.50平方米，其中住宅用地106.50平方米、公共用地220平方米，地号为A4。被告受让该地基后，在讼争地基上出资建造了楼房一幢，建造房屋的规划许可手续均以李军海名义报批。2013年，被告又对楼房进行了装饰、装修投入。房屋装饰、装修完工后，被告搬进该楼房居住至今。2016年4月，原告对转让协议反悔，起诉来院。被告收到诉状副本后即提起反诉，请求原告返还国有划拨土地转让款182000元与相应的利息以及讼争地基上所建房屋建造、装饰装修款与合同信赖利益损失等。审理中，被告撤回反诉。
另查明，双方签订转让协议转让讼争地基，未经市国土资源管理局批准。讼争地基尚未办理国有划拨土地使用权登记。
本院认为，本案争议地基所在的浦新社区（浦口集中安置区）地域，根据被告出示的用地审批手续资料显示，用地取得途经为政府通过征用农村集体土地的渠道实现，设立土地使用权的方式为划拨，用地性质为建设用地。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”。案涉地基获批过程中，原告向原××街道办事处缴纳过建房保证金、建房配套费等各类规费，具备上述条文规定划拨土地使用权的法律特征。综合上述要素，本院认定讼争地基为国有划拨土地。故本案立案时将案由定性为宅基地使用权纠纷有所不当，应予纠正。由于本案为原、被告就讼争地基转让合同引发的纠纷，故本院认为本案案由定为合同纠纷较为妥当。归纳双方的诉辩主张，均系于同一个原点，即关乎认定原、被告所订的涉及讼争地基转让的《转让协议》是否合法有效的问题。对该项问题的分析评判，本院作如下评述：
首先，讼争地基虽为国有划拨土地，但由于原始取得为原告原有宅基地退宅还耕，以异地划拨农用地的形式置换地基，即讼争地基虽为建设用地，却带有宅基地的原始属性，仍受农村宅基地有关法律、法规规定的约束和调整。而根据我国《土地管理法》的有关规定，农村宅基地是不能向非同一村集体组织成员或城市居民进行转让的。本案两被告均系城市居民，显然不具备合法受让讼争地基的主体条件。再者，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定无效。结合本案，讼争地基为私人建房建设用地，用地取得方式为划拨，属上述司法解释条文规定的划拨土地使用权。双方当事人直至法庭辩论终结前未获得有批准权的人民政府即代行本市人民政府土地审批职能的行政机关本市国土资源管理局的审批许可，双方就转让讼争地基签订的转让协议符合上述司法解释的规定情形。综上，本院认定原、被告所订的涉及讼争地基转让的《转让协议》违反法律的强制性规定，应当认定无效。原告要求确认双方签订的私人建房用地转让协议无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告关于案涉转让协议为有效合同的辩解，与法不符，本院不予采信。
对于原告要求被告返还讼争地基以及要求被告拆除讼争地基上所建房屋并恢复原状等诉请。本院认为，如前所述，原、被告就讼争地基签订的转让协议系无效合同，依据《合同法》的有关规定，因合同无效取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还讼争地基的请求，于法有据，本院予以支持。诚然，被告作为无效合同的另一方也可依法要求原告赔偿损失，审理中，被告曾就此提出反诉，后被告自愿撤回反诉，故被告在本案中实际并未主张权利，可由被告另案主张权利。原告要求被告拆除讼争地基上所建房屋的诉请，由于讼争地基所建房屋为被告全资建造，有正规、合法的用地、建房审批手续，系合法建筑。故原告该项诉请有失公允，违背公平正义的司法价值导向，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、确认李军海、陶林飞与钱武林于2008年7月30日签订的关于嵊州经济开发区（××街道）××社区（××区Ａ4地皮）面积为106.50平方米住宅用地使用权的转让协议无效。
二、钱武林、樊雪芹于本判决发生法律效力后三个月内返还李军海、陶林飞前述位于嵊州经济开发区（××街道）××社区（××区Ａ4地皮）面积为106.50平方米的住宅用地。
三、驳回李军海、陶林飞的其余请求。
案件受理费3940元，由李军海、陶林飞负担1940元，钱武林、樊雪芹负担2000元，款均限本判决发生法律效力后二十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 单 超
人民陪审员 朱作为
人民陪审员 宓梦君
二０一七年九月二十七日
书 记 员 马春燕
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定有效。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。