宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初452号
原告：宁波市鄞州金源硅胶制品厂。组织机构代码证代码05828736-6。住所地：宁波市海曙区古林镇戴家村。
代表人：杜国平，该厂厂长。
委托诉讼代理人：张信国，宁波市宁高法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张恺意，宁波市宁高法律服务所法律工作者。
被告：宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）。统一社会信用代码91330212758858238J。住所地：宁波市海曙区集士港镇万众村。
代表人：方国军，该厂执行事务合伙人。
委托诉讼代理人：朱惠，宁波市诚尽法律服务所法律工作者。
原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂与被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，先依法适用简易程序，由审判员何解放独任审判，于2017年3月8日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转换普通程序，并组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告代表人杜国平及其委托诉讼代理人张信国，被告代表人方国军及其委托诉讼代理人朱惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂诉请：1.判令确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还原告租房押金20000元、预付房租91000元，合计111000元。事实和理由：原、被告于2016年7月31日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于宁波市海曙区集市港镇万众村建筑面积约1500平方米的厂房出租给原告使用，租赁期限为三年，每年租金为160000元等。合同签订后，原告支付被告租房押金20000元，预付房屋租金91000元。后原告得知涉案房屋系违章建筑。在与被告协商无果的情况下，原告只得依法提起诉讼。
被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）辩称：1.《房屋租赁合同》合法有效，原告应当履行和承担合同约定的承租人义务和责任。租赁房屋依法取得相应的土地使用权证，房屋系根据土地使用权证和有关规定建造，不属于非法建筑，只是暂未取得房产证。合同签订时，原告对租赁房屋情况是知晓的，也并未以被告提供房产证为承租条件，故《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，依法有效。2.原告无权要求被告返还111000元。该款中91000元并不是预付房租而是租赁房屋装修费。原告向被告租赁房屋时，由于房屋现状不符合原告长期租用的需要，双方经协商由被告根据原告要求进行装修，费用由原告负担。因此，原告仅支付被告租房押金20000元，未支付过房屋租金。由于原告存在拖欠租金、擅自改造房屋和损毁墙体及单方解除合同等违约情形，在合同到期并承担违约金和赔偿金前，无权要求被告返还押金。3.原告应当根据法律规定及合同约定承担违约责任。（1）原告至今未支付租金，根据合同约定，原告应当自2016年9月1日起按每月48000元支付租金。（2）被告根据原告要求在房屋交付前进行装修，施工约1个月。现由于原告退租，原告除应支付装修费91000元还应支付1个月房租13333元。（3）原告承租房屋后，未经被告同意擅自损毁墙体对房屋结构进行改造，应当赔偿被告的损失。（4）根据合同第一条末尾约定，原告应支付被告违约金72000元。（5）根据合同第十二条约定，原告擅自退租，应支付一年租金160000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）当庭质证，本院作如下认证：
证1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同，约定双方具体的权利义务的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证2.网上银行回单二份，拟证明原告支付被告预付房屋租金91000元、租房押金20000元的事实。被告对收到上述款项没有异议，但认为91000元是工程款。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.书面通知、国内标准快递回执各一份，拟证明原告已通知被告出租的房屋不具有合法性、租赁合同对原告没有约束力的事实。被告对真实性没有异议，确认收到过。经审查，本院认为，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂当庭质证，本院作如下认证：
证4.场地权属证明、土地使用证（复印件）、宁波鄞州农村合作银行集市港支行证明、土地行政处罚决定书、罚款缴款单一份，拟证明涉案房屋并非违章建筑的事实。原告认为，被告即使取得土地合法使用权，也不能证明被告建造的房屋是合法的。本院认为，被告提供的证据为原始证据，对该组证据的真实性本院予以认定，但该组证据载明的内容不能证明被告建造的房屋是合法建筑，故对被告的待证事实本院不予认定。
证5.送货单、收条、照片一组，拟证明房屋租赁合同签订后，原告要求被告对租赁房屋进行装修，费用由原告承担，被告依约进行装修并花费费用91000元的事实。原告认为原告没有委托被告进行装修，对该组证据不予认可。本院认为，被告提供的证据载明的内容不能证明被告的待证事实，本院不予认定。
证6.照片一组，拟证明被告已交付房屋、原告擅自破坏房屋结构的事实。原告对真实性有异议，认为被告并未交付房屋。经审查，本院认为，仅凭该组证据不能证明被告已交付房屋的待证事实，本院不予认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实:原、被告于2016年7月31日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于宁波市海曙区集市港镇万众村建筑面积约1500平方米的厂房出租给原告使用，租赁期限为三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止，每年租金为160000元，租金交付从入租之日起，先付头六个月租费，第7个月起再交付后6个月的租金，合同期内任何一方违约，需违约方交付守约方合同期3年租金全额的15%，原告给被告押金20000元，待合同期满后，水、电等费用全部结清后退回。用电有单独的变压器，变压器电表被告协助原告过户，在原告使用期内过户以解决电费的抵扣，使用结束后，原告必须无条件过户给被告等。合同签订后，原告于同日支付给被告租房押金20000元，于2016年9月2日支付给被告第一期房租91000元。双方未办理房屋交付手续，被告也未按合同约定将变压器电表过户给原告。原告认为被告未能提供厂房的权属证书导致原告无法办理工商登记手续，于2016年11月9日向被告发函，告知因被告未交付租赁房屋及租赁房屋合法凭证，影响原告房屋租赁目的，要求被告返还已支付款项，双方签订的合同对原告没有约束力。被告于次日收到。被告认为租赁合同是有效的，拒绝退还费用。原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》是否无效；2.原告支付被告91000元的性质及原告能否要求被告返还押金及该91000元。
对争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告在法庭辩论终结前未能提供出租厂房的所有权证及建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。
对争议焦点2，本院认为，原告在向被告支付91000元时，在汇款用途一栏注明为房租，说明原告在支付该笔款项时真实意思是交付房租，被告虽然抗辩该款为工程款，但未能提供双方就原告委托被告进行施工达成合意的证据，故对被告的抗辩意见本院不予采信，认定该91000元为租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对租赁房屋是否符合出租条件，原、被告均有审查义务，对此双方均有过错。本院认为，原、被告签订合同开始至合同正式履行期间，原告有充足的时间了解租赁房屋的状况，但原告直至2016年11月9日才向被告主张权利，故原告无权要求被告返还2016年9月1日至2016年11月10日通知到达被告期间的租金31111元，因原告并未实际使用过承租房屋，其余租金59889元及押金20000元被告应予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂与被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）于2016年7月31日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）应返还原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂租金59889元、押金20000元，上述款项被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）于本判决生效之日起七日内履行完毕；
三、驳回原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2520元，由原告宁波市鄞州金源硅胶制品厂负担706元，被告宁波市鄞州甬恒五金汽配厂（普通合伙）负担1814元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 袁永达
人民陪审员 杨建国
人民陪审员 何凤瑛
二〇一七年七月五日
代书 记员 方 静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。