辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终562号
上诉人（原审被告）：刘文会
上诉人（原审被告）：杨春青，
上诉人（原审被告）：怀立兴
上诉人（原审被告）：杨旭
四上诉人共同委托代理人：杨红霞
被上诉人（原审原告）：王玉军
委托代理人：李文江
原审第三人：觉华岛旅游度假区管理委员会
法定代表人：仁守民
委托代理人：秦昆
上诉人刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭与被上诉人王玉军、原审第三人觉华岛旅游度假区管理委员会（以下简称觉华岛管委会）因买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2015）兴民初字第02595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨春青、刘文会及其委托代理人杨红霞，被上诉人王玉军及其委托代理人李文江、原审第三人觉华岛管委会的委托代理人秦昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年11月26日，王玉军与刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭签订“房场买卖文契”一份，内容为“立卖房场人刘文会、杨春清（青）、怀立兴、杨旭今愿将座落在南浴场西、怀立兴房东大坑房场每户200平卖在王玉军名下，房场作价（每200平）柒拾万元整，四户计贰佰捌拾万元整。今王玉军每房留定金壹万元，计肆万元整。2013年12月26日现金一次性付清。如违约王玉军付不上此款，四户不给退定金，王玉军自己的房场归四户所有（王玉军房场与四户在一起），以达成协议不得返悔。”该协议签订后，王玉军如约交付刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭各70万元，并由刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭统一为王玉军出具了收据。另查明，王玉军系菊花岛乡南村雷屯村民，杨旭和怀立兴均系菊花岛乡南村怀屯村民，刘文会系菊花岛乡北村北山屯村民，杨春青系菊花岛乡北村城里屯村民。王玉军、刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭在菊花岛乡南村雷屯东侧均有房屋且相互毗邻。2012年3、4月份，第三人因修建环岛公路之需征占了位于菊花岛乡南村雷屯的包括王玉军、刘文会、怀立兴、杨旭、杨春青在内的数户村民的房屋，并由其下设的觉华岛旅游度假区房屋征收与安置办公室与刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭分别签订了协议书。其中，与刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭签订的协议除约定给予货币补偿外，还有关于给予200㎡房基地的约定。其中，与杨春青的协议约定“甲方（觉华岛旅游度假区房屋征收与安置办公室）于南村雷屯南侧区域南邻道、东邻道第一家给予乙方（杨春青）占地200㎡房基地，由乙方自筹自建。建筑规格、建筑面积及建筑风格由甲方统一规划设计，乙方无条件执行，如乙方未按甲方规划设计方案执行，此协议将自动解除……”。与杨旭的协议约定“甲方（觉华岛旅游度假区房屋征收与安置办公室）于南村雷屯南侧区域给予乙方（杨旭）占地200㎡房基地，由乙方自筹自建。建筑规格、建筑面积及建筑风格由甲方统一规划设计，乙方无条件执行，如乙方未按甲方规划设计方案执行，此协议将自动解除……”。与怀立兴的协议约定“甲方（觉华岛旅游度假区房屋征收与安置办公室）于南村回迁区域给予乙方（怀立兴）占地200㎡房基地，由乙方自筹自建。建筑规格、建筑面积及建筑风格由甲方统一规划设计，乙方无条件执行，如乙方未按甲方规划设计方案执行，此协议将自动解除……”。与刘文会的协议约定“甲方（觉华岛旅游度假区房屋征收与安置办公室）于南村回迁区域给予乙方（刘文会）占地200㎡房基地，由乙方自筹自建。建筑规格、建筑面积及建筑风格由甲方统一规划设计，乙方无条件执行，如乙方未按甲方规划设计方案执行，此协议将自动解除……”。现王玉军称其在往前述房场运送建房材料准备建房时，觉华岛管委会以该宗土地系国有土地，需政府征用后由政府出让，王玉军、怀立兴、杨春青、杨旭无权处分此地为由，对其予以制止，故在合同目的不能实现的情况下，向王玉军、怀立兴、杨春青、杨旭主张返还购房场的款项，未果，诉至法院。还查明，坐落于菊花岛乡南村南浴场西、怀立兴房东大坑的土地现为菊花岛南村集体所有，地类为集体建设用地。按照觉华岛旅游度假区总体规划，正在办理土地征收手续。
原审法院认为：本案争执的焦点问题是王玉军与刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭签订的“房场买卖文契”是否有效。而判断该“文契”是否有效，首先需要审查刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭对涉案标的物是否享有处分权。本案中，虽然第三人在修建环岛公路时因征占刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭动迁的房屋而与之签订协议，且协议约定给予刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭每人一处200平方米的房基地，但首先该协议约定在雷屯南侧区域以及南村回迁区域给予刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭各200平方米房基地，说明尚未确定房基地的具体位置，而刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭转让给王玉军的房基地已经明确为南村南浴场西、怀立兴房东大坑位置；其次，假设第三人与刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭签订的协议所约定的房基地与“房场买卖文契”的标的物相同，第三人虽自协议签订之时按觉华岛旅游度假区总体规划正在办理土地征收手续，但至本案法庭辩论终结，该宗土地仍为菊花岛南村集体所有，该行为当属无权处分；再次，假设权利人南村村委会对第三人的行为予以追认，但由于房基地使用权的取得，依《土地管理法》第六十二条的规定，仍需履行相应的行政审批程序。因此，刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭若欲依协议取得房基地并对外转让，仍需按法定程序进行行政审批。只有在经过行政审批取得宅基地使用权后，才可依法转让。故，刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭转让南村南浴场西、怀立兴房东大坑各200平方米房基地使用权的行为，属于无权处分行为。《合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”至刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭法庭辩论终结尚未取得转让房基地的合法使用权，因此，双方签订的房场买卖文契应归于无效。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭应当返还基于该合同取得的王玉军的款项。因该合同系因无权处分而导致被确认无效，故合同无效后，刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭应基于缔约过失行为向王玉军承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。现王玉军仅按银行贷款基准利率主张利息损失，在一般人合理预见范围之内，应予支持。综上所述，该院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、依法确认王玉军与刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭签订的“房场买卖文契”无效；二、本判决生效后十日内，刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭各自返还给王玉军房基地转让款70万元，并赔偿给王玉军的相应利息损失（利息分别以70万元为基数，自2013年11月26日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。如刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，由刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭各负担7300元。
宣判后，刘文会、怀立兴、杨春青、杨旭不服原审法院判决，上诉称：诉争房屋属于翻建房，即宅基地不另行办理审核手续，即可办理房屋产权证书。原审采信了四上诉人与觉华岛旅游度假区征收与安置办公室签订的《协议书》、《补充协议书》，就应认定该协议的法律效力，四上诉人获得的房场及办理房屋所有权证的权利取得是经过动迁办、觉华岛管委会、菊花岛乡人民政府同意的，四上诉人将其依法取得的房场及房屋转让给被上诉人，属于有权处分。四上诉人向法庭提交协议书、韩绍岩收据、林权证及与韩绍岩协议、万国春书记的证实及菊花岛乡南村村民委员会的证明，均能确定四上诉人从原审第三人处取得的土地与转让给被上诉人的房基地属同一土地。原审判决认定因该宗土地为菊花岛南村集体土地，原审第三人无权处分是错误的。四上诉人提供的万国春、张泽的证言能够证实，管委会与上诉人的协议是经乡政府、动迁办、管委会同意的，当然具有法律效力。原判决未审查菊花岛南村村委会是否同意的情况下，就认定原审第三人无权处分，是错误的。实际上，菊花岛南村村委会在总体规划面前对该宗土地根本没有处分权，原审第三人才享有处分权。翻建房屋不需要履行土地的审批手续，而且原审第三人已经以协议的方式准予四上诉人使用土地，翻建房屋，实际上也可以说履行了一定的审批手续。原审判决在合同无效的情况下，未分清各方过错，判令四上诉人承担利息损失是错误的。该土地属于集体建设用地不是农用地，根据该款规定，只需要乡政府审核、县政府审批即可，四上诉人提供的协议书及万国春、张泽证言可知，乡政府、管委会同意将诉争房场分给四上诉人，那么即履行了相应的审批手续。无权处分合同属于效力待定合同，而不是无效合同。本案诉讼标的为280万，不应按简易程序审理。上诉人补交的证据原审法院未予组织开庭质证，就作出判决，程序违法。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，应予改判。
被上诉人王玉军答辩称：四上诉人转让的该宗土地性质为村集体土地，村、乡、管委会等各级组织均证明四上诉人没有获得土地使用权，四上诉人也没有提供土地使用权证，确实属于无权处分行为。四上诉人证据表明其原有的房屋和宅基地已经被征收，所谓“不属于新建、宅基地不需要另行办理审批手续”的上诉理由是不成立的。征收部门不具有土地审批权限，协议书也不是审批文书。原判认定该宗地的土地使用权应履行行政审批是正确的。原判对四上诉人过错的论述是正确的，造成合同无效，四上诉人有过错，应该承担被上诉人利息损失。《土地管理法》第六十二条规定，土地使用权的审批是有严格程序的，具有土地使用权行政审批职权的行政机关没有对该宗地向四上诉人作出行政审批具体行政行为。本案应适用土地管理法关于土地使用权的规定，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。原审程序并无不当，更不会影响案件的公正判决。
原审第三人述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。本案讼争土地系觉华岛乡南村集体所有，对于集体所有的土地使用权的转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有明确规定，即农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。显然，刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭与王玉军间的转让不属于法律规定的除外情形，应认定为无效。合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，王玉军对转让给其的房场性质是清楚的，刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭在与觉华岛旅游度假区房屋征收与安置办公室签订协议后，将获得的房场转让给王玉军，此转让行为双方均有过错，王玉军要求支付利息的诉请本院不予支持。王玉军以刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭对转让的土地无权处分为由，要求确认双方所签的买卖房场协议无效，原审法院对此观点予以采信，最终确定双方所签协议无效，属于适用法律存在错误，本院予以纠正。但依据《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第三百三十四条的规定，原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持兴城市人民法院（2015）兴民初字第02595号民事判决第一项及诉讼费承担部分。
二、撤销兴城市人民法院（2015）兴民初字第02595号民事判决第二项“即本判决生效后十日内，刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭各自返还给王玉军房基地转让款70万元，并赔偿给王玉军相应利息损失（利息分别以70万元为基数，自2013年12月26日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。”
三、本判决生效后十日内，刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭各自返还给王玉军房基地转让款70万元。
如刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10800元，由刘文会、杨春青、怀立兴、杨旭各承担2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪梅
审 判 员 杜 昕
代理审判员 张信骋
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王 宁
本判决援引的法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。