成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第4565号
原告成都佳境资产管理有限责任公司。
法定代表人杨晓鸿。
委托代理人郭高左。
委托代理人。
被告吕某某。
原告成都佳境资产管理有限责任公司（以下简称佳境公司）与被告吕某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告佳境公司的委托代理人郭高左、杨明佼，被告吕某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告佳境公司诉称，原告于2006年11月3日与成都市一椽坊小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告对“一椽坊小区”进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定了逾期交纳物业管理费用的按照每日千分之五收取滞纳金。被告为“一椽坊小区”2栋3单元4楼1号业主，自入住本小区后，享受了原告提供的物业服务，却并没有向原告交纳物业服务费用。被告自2007年1月1日至2012年9月30日，累计欠物业费3923.5元、水费561.5元、垃圾清运费280元以及违约金5747.93元，共计10512.9元。期间经原告多次催收，并于2012年9月26日发送律师函至被告，被告仍拒不交纳。为此，原告起诉至人民法院，请求判令：1.被告向原告支付截止2012年9月拖欠的物业服务费3923.5元、水费561.5元、垃圾清运费280元以及违约金5747.93元，共计10512.9元；2.被告承担本案诉讼费用。
被告吕某某辩称，1.关于物业服务关系，被告认为原告不能提供合同原件的期间（2007年11月至2011年4月）双方没有物业服务关系，并且原告没有尽到物业管理义务，小区经常发生治安案件；2.关于物业管理费，原、被告曾经就物管费达成过抵扣协议，原告同意免除被告未交的物管费，后被告于2011年交纳过800多元物管费；3.关于水费，被告从2005年开始没有交过水费，原告也从来没有上门查过度数，原告撤场以后，被告向接替的物管公司交纳过部分费用；4.关于垃圾清运费，是从2007年开始欠费，但后来支付了一部分。
经审理查明，原告自成都一椽坊小区（成都市武侯区武侯大道97-121号）建成至2012年9月为该小区提供物业管理服务，被告系该小区2栋3单元4楼1号（建筑面积94.98平方米）业主。根据2006年11月3日原告与成都一椽坊小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，住宅由业主按每月每平方米0.5元交纳物业管理服务费，若业主未按约定交纳物业管理服务费，则应从逾期之日起按每日千分之五交纳滞纳金。根据2011年5月6日原告与成都一椽坊小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，自2011年5月1日起住宅由业主按每月每平方米0.9元交纳物业管理服务费，若业主未按约定交纳物业管理服务费，则应从逾期之日起按每日千分之五交纳滞纳金。2012年9月26日，原告通过挂号信方式向被告进行物业费催收。被告自述一直居住该小区至今。2003年10月5日，被告向成都市公安局武侯区分局红牌楼派出所报案，称家中约540元钱和一部阿尔卡特手机被盗。
审理中，原、被告均向本院提交《2012年一椽坊小区费用收取明细》，其中2012年1月至9月关于水费、物管费和垃圾清运费的记录一致。明细单显示，吕某某所有房屋2012年水表起数为494，4月止数为653，9月止数为695；物管费07年-10年2280元，2011年1-12月874元，每月85.5元；垃圾清运费09年11月-2011年12月208元，每月8元。
原告向本院提交其分别于2011年12月、2012年2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月代缴水费的票据，显示每吨水费1.74元、水利工程费0.21元、污水处理费0.9元。原告向本院提交其分别于2011年12月7日和2012年12月9日代缴垃圾处理费的票据，显示缴费期间自2011年7月至2012年9月。
以上事实，有《物业管理服务合同》两份、《2012年一椽坊小区费用收取明细》两份、票据、情况说明、刑事案件报案受理登记表等证据材料以及双方当事人的陈述在案予以证实。
本院认为，原、被告之间的物业服务关系合法有效，双方均应遵照履行。原告履行了物业管理服务义务，被告应当及时向原告缴纳物业管理服务费，故对原告要求被告缴纳自2007年1月起至2012年9月止欠缴的物业服务费的诉讼请求，予以支持，经本院核算，2007年1月至2011年4月被告欠缴的物业服务费金额为2469.5元，2011年5月至2012年9月被告欠缴的物业服务费金额为1453.2元，故被告欠缴的物业服务费合计为3922.7元。被告提出其于2011年交纳过部分物管费以及其与原告达成过抵扣物管费协议的主张，因被告未能提交相应证据予以证明，故本院对被告上述主张不予支持。对于被告以小区经常发生盗窃等治安案件为由拒交物业费的问题，因物业管理服务合同中所约定的保安服务，是指物业管理企业实施的必要的正常防范性安全保卫活动，此种义务属于行为义务，而非结果义务，因此被告以第三人侵权为由，拒绝缴纳物业费的理由不成立。
关于原告主张被告应向原告支付代缴的水费、垃圾清运费的问题。首先关于水费，原告仅向本院提交其于2011年12月、2012年2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月代缴水费的相关票据，故本院对原告主张被告支付上述期间内代缴水费的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。因原告不能提供被告每月使用生活用水的数量，故本院酌情以均摊方式确定，根据原、被告向本院提交的《2012年一椽坊小区费用收取明细》中记录一致的数据显示，被告总欠费用水数是197吨，原告主张的欠费期间是2007年1月至2012年9月共69个月，平均每月2.86吨，每吨水费1.74元、水利工程费0.21元、污水处理费0.9元，故本院对原告该项主张在65.21元【2.86吨×（1.74元＋0.21元＋0.9元）×8个月】范围内予以支持。其次关于垃圾清运费，因原告仅向本院提交其于2011年7月至2012年9月代缴垃圾清运费的票据，故本院对原告要求被告支付代缴垃圾清运费的诉讼请求在120元（8元×15个月）范围内予以支持。被告提出其向接替原告的物管公司补交过部分水费和垃圾清运费，因代缴的主体为原告，被告向新物管公司补交的水费和垃圾清运费不能与原告代缴的部分进行抵扣，若被告认为其有重复交纳的部分，可以另行主张。
被告未按期向原告支付物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据双方物业服务合同约定，按每日千分之五的标准计收违约金，原告主张的违约金计算期间为2012年10月1日至2013年7月20日，按照该约定计算的违约金过分高于被告违约行为给原告造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑原告实际发生的损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张的违约金计算标准酌情调整为以本院确认的欠费总金额为基数按中国人民银行同期贷款利率计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告吕某某于本判决生效之日起十日内向原告成都佳境资产管理有限责任公司交纳物业管理服务费3922.7元、水费65.21元、垃圾清运费120元；
二、被告吕某某于本判决生效之日起十日内支付原告成都佳境资产管理有限责任公司违约金，计算标准为以4107.91元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月1日计算至2013年7月20日；
三、驳回原告成都佳境资产管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60元，由被告吕某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 苏 靓
代理审判员 翟辉容
人民陪审员 肖 冰
二〇一四年八月十五日
书 记 员 张 蓓