江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3814号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京太湖世家房地产有限公司，组织机构代码74824508-3，住所地南京市六合区雄州镇龙津路。
法定代表人韩铮，该公司董事长。
委托代理人黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。
委托代理人胡灵。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李大浪，男，1962年8月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘素华，女，1962年5月20日出生，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人王传勇，江苏金长城律师事务所律师。
上诉人南京太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖房地产公司）因与被上诉人李大浪、刘素华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理本案。上诉人太湖房地产公司的委托代理人黄建玖，被上诉人李大浪、刘素华的委托代理人王传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李大浪、刘素华原审诉称，2012年4月28日，李大浪、刘素华与太湖房地产公司签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定李大浪、刘素华购买太湖房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道某路1号2-14商品房一套，面积113.62㎡，总价371000元，房屋交付时间为2012年12月31日前，并同时约定商品房交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记，但对因一方过错，导致上述手续迟延办理的违约金未作约定。2012年12月28日，李大浪、刘素华接到太湖房地产公司的收房通知，三个月后，李大浪、刘素华要求太湖房地产公司共同办理房屋所有权转移登记等手续，太湖房地产公司均予以推诿，期间长达一年。李大浪、刘素华多次与太湖房地产公司沟通后得知，该公司一直未能取得涉案房屋的竣工验收备案文件，导致不能办理“产权转移登记”。综上，因太湖房地产公司原因导致李大浪、刘素华不能领取产权证明文件，其行为已构成违约，李大浪、刘素华为维护自身合法权益，要求太湖房地产公司以李大浪、刘素华的购房款总额为本金，按中国人民银行2013年计取逾期贷款利息的标准（年利率6%，上浮150%）向李大浪、刘素华支付违约金。
太湖房地产公司原审辩称，双方当事人之间存在房屋买卖关系，根据合同的约定，太湖房地产公司交付房屋时应具备相应的证明文件，但如果业主办理了房屋交接手续就视为交付房屋条件变更的确认。李大浪、刘素华已经在2012年12月30日前办理了房屋交接手续，说明其对房屋交付时具备的条件是认可的。合同对迟延办理合同备案手续和权属登记手续未约定违约金的计算方式，因此太湖房地产公司无需向李大浪、刘素华承担迟延办理权属登记的违约责任。另外，太湖房地产公司延迟办理权属登记手续没有给李大浪、刘素华造成任何经济损失，根据双方签订的商铺委托租赁及经营管理合同，李大浪、刘素华将所购房屋统一委托给太湖房地产公司对外租赁，租金已经在总房款中扣除。如果太湖房地产公司要承担违约责任的话，那么应当按李大浪、刘素华实际支付的总房款，也就是扣除租金后的房款计算，标准也只应为一年期的贷款利率，不应该上浮150%。
太湖房地产公司原审反诉称，李大浪、刘素华存在迟延交付房款的情形，按照合同约定，李大浪、刘素华应在2012年4月30日前支付房款371000元，但在约定时间内仅支付了100000元，其余房款分别在2012年9月3日支付100000元，2012年12月10日支付100000元，在2013年2月27日支付71000元。根据合同约定，李大浪、刘素华应按银行同期贷款利率支付太湖房地产公司逾期付款的违约金，合计9213元。
李大浪、刘素华原审反诉辩称，当时买了本案所涉房产之后，看到房子后面建了消防设施，就不想买这套房子了，后来销售人员同意将房子降价销售，李大浪、刘素华才同意买这套房子。至今仍有两个消防设施在房屋里面，所以才迟延支付房款的，且迟延交付房款亦是太湖房地产公司员工口头同意的。
原审法院经审理查明，2012年4月28日，李大浪、刘素华与太湖房地产公司签订一份商品房预售合同，合同约定李大浪、刘素华购买太湖房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道某路1号2-14商品房（以下简称涉案房屋）一套，房屋建筑面积为113.62㎡，总价371000元。合同第六条约定房屋交付时间为2012年12月31日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。迟延交付的，则按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但对于此项的违约责任双方未作约定。2012年4月29日，双方又签订了一份商铺委托租赁及经营管理合同，李大浪、刘素华将涉案房屋委托给太湖房地产公司统一租赁，涉案房屋净房款为800000元，租期自2013年1月1日起至2021年3月31日止，合同期内租金总额为429000元，该租金在签订商品房预售合同时已经一次性冲抵总房款，因此，商品房预售合同中约定的房款为371000元。
原审法院另查明，李大浪、刘素华在2012年12月28日收到太湖房地产公司的交房通知，当天即办理了房屋接收手续。太湖房地产公司在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件，也就是该公司最早也是在此时才具备办理房屋所有权转移登记的条件。根据合同约定，太湖房地产公司应在交付房屋90日内与李大浪、刘素华一同办理房屋所有权转移登记手续，其迟延办理手续的时间至少应为293天（自2013年3月29日至2014年1月15日）。
原审法院还查明，根据商品房预售合同第五条第二款的约定，买方延迟支付合同价款的，应向卖方承担违约责任，按照未付到期价款的中国人民银行同期商业贷款的基准利率计算迟延期间的利息。李大浪、刘素华按照合同约定应在2012年4月30日前支付房款371000元，但在约定时间内仅支付了100000元。其余房款271000元分别在2012年9月3日支付100000元，2012年12月10日支付100000元，在2013年2月27日支付71000元。
原审法院认为，太湖房地产公司与李大浪、刘素华签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。
本案中，太湖房地产公司、李大浪、刘素华所订商品房预售合同约定，买卖双方应在买方办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，虽然未对违约金的支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房预售合同约定的房屋总价款为371000元，但结合商铺委托租赁及经营管理合同来看，该价款为扣除租金的价格，租金亦应为李大浪、刘素华的合法收益，因此总价款应为合同约定的371000元加上委托管理租金429000元，合计800000元。关于违约金的计算依据问题，本案中李大浪、刘素华在签订商品房买卖合同之后的第二天就与太湖房地产公司签订了商铺委托租赁及经营管理合同，租金亦在实际总房款中扣除，因此李大浪、刘素华并未有实际上的损失，因此其主张按银行同期贷款利率上浮150%的标准计算，明显过高，加重了太湖房地产公司的负担。对于逾期期间的计算，应自李大浪、刘素华实际办理房屋交接手续之日向后推延90日起计算，至2014年1月15日即太湖房地产公司取得工程竣工验收备案手续止，共计293天。据此，对于李大浪、刘素华的诉请部分，太湖房地产公司应以实际总房款800000元为基数、按中国人民银行商业贷款年利率6%的标准、延期天数293天，共计38531.51元，向李大浪、刘素华支付延期办理房屋所有权转移登记手续的违约金。
对于逾期支付购房款的部分，李大浪、刘素华未能按照合同约定的期间支付合同约定的价款，虽其主张是经过太湖房地产公司工作人员的同意，但不能提供相应证据予以证实，因此李大浪、刘素华对于未按期支付价款的部分应承担违约责任，对于太湖房地产公司的主张，原审法院予以支持。2012年9月3日支付的100000元，逾期125天，应按半年期贷款利率计算，支付违约金1917.8元；2012年12月10日支付的100000元，逾期223天，应按年贷款利率计算，支付违约金3665.75元；2013年2月27日支付的71000元，逾期302天，应按年贷款利率计算，支付违约金3524.71元，合计9108.26元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京太湖世家房地产有限公司于判决生效之日起五日内支付李大浪、刘素华延期办理房屋产权转移登记手续的违约金38531.51元。二、李大浪、刘素华于判决生效之日起五日内支付南京太湖世家房地产有限公司逾期支付购房款的违约金9108.26元。综合上述一、二两项判决，南京太湖世家房地产有限公司于判决生效后五日内支付李大浪、刘素华29423.25元。本诉案件一审受理费1450元，减半收取725元，由李大浪、刘素华负担300元，南京太湖世家房地产有限公司负担425元；反诉案件一审受理费25元，减半收取13元，由李大浪、刘素华负担。
太湖房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误：1、在合同履行过程中，李大浪、刘素华明知太湖房地产公司交房时无法出示相应的证明材料，仍接受了涉案房屋，说明其接受了暂时无法办理权属登记这一现状，该行为应视为李大浪、刘素华对实体权利的处分，太湖房地产公司无需向李大浪、刘素华承担迟延办理权属登记的违约责任。2、合同对双方延迟办理合同备案手续和权属登记手续未约定承担违约责任，且太湖房地产公司迟延办理权属登记手续并未给李大浪、刘素华造成任何经济损失，原审法院判令太湖房地产公司支付违约金无事实和法律依据。3、即使李大浪、刘素华要求太湖房地产公司支付违约金的诉讼请求能够成立，也应按照李大浪、刘素华实际支付的总房款371000元作为基数来计算违约金，原审法院按照800000元房款为基数计算违约金明显不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回李大浪、刘素华的诉讼请求，判令李大浪、刘素华承担一、二审诉讼费用。
李大浪、刘素华共同答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确：1、办证和房屋交付为两个截然不同的法律事实，根据合同的约定，所引起的法律后果也必然不同；2、违约责任不以是否发生实际损失为前提，太湖房地产公司应按司法解释的规定承担相应的法律责任；3、根据太湖房地产公司和李大浪、刘素华之间的商铺委托租赁及经营管理合同约定，太湖房地产公司已经认可李大浪、刘素华房款的交付方式为实际交付房款加预付的房屋租金，故李大浪、刘素华的房屋总价款800000元已经交付。综上，太湖房地产公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原审判决。
上诉人太湖房地产公司与被上诉人李大浪、刘素华对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，上诉人太湖房地产公司因涉案房屋未及时取得工程竣工验收备案文件，而未在合同约定的期限办理涉案房屋产权转移登记手续，理应承担违约责任。上诉人太湖房地产公司认为被上诉人李大浪、刘素华明知其交房时无法出示相应的证明材料，仍接受了涉案房屋，即说明李大浪、刘素华接受了暂时无法办理权属登记的现状，太湖房地产公司因而无需承担迟延办理权属登记的违约责任，无合同和法律依据，对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人逾期办证应以何种标准支付违约金的问题，上诉人太湖房地产公司认为双方在合同中未约定逾期办证违约金，且延期办证并未给被上诉人造成损失，因此上诉人不应支付违约金。对此，本院认为，违约金的承担并不以发生实际损失为前提，双方合同对此虽无明确约定，但针对此类情况，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出了明确规定，即：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人的该项主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人已付购房款数额问题，上诉人认为应当从合同约定的房屋价款中扣除委托管理租金，按371000元计算；被上诉人认为已付购房款应包括实付的371000元以及上诉人包租应付的租金429000元，合计800000元。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同与委托租赁经营管理合同系两个不同法律关系，双方委托租赁合同约定，租金429000元在签订商品房预售合同时已经冲抵总房款，故上诉人主张以实付的371000元认定被上诉人已付款没有事实依据和法律依据。综上，上诉人太湖房地产公司的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1450元，由南京太湖世家房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 邹小戈
审判员 曹 艳
二〇一四年十月三十日
书记员 林雨虹