江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9424号上诉人（原审被告）：王葵，男，1968年5月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：王燕，女，1968年5月17日生，汉族，住址。两上诉人共同委托诉讼代理人：林擎宇，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩春源，男，1966年10月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：韩奇璋，男，1998年1月5日生，汉族，南通××学生，住址。上诉人王葵、王燕因与被上诉人韩春源、韩奇璋房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人王葵、王燕及其委托诉讼代理人林擎宇到庭参加诉讼。被上诉人韩奇璋、韩春源经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王葵、王燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审第一项诉讼请求之外的其他诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审判决严重违反法律程序。1、上诉人在一审庭审中指出被上诉人韩奇璋未与上诉人签订房屋买卖合同，不是本案的适格原告，要求驳回韩奇璋的起诉，一审判决认可了韩奇璋不是本案的适格原告，但未对韩奇璋的主体资格问题作出任何裁判，严重违反法律程序。2、一审判决中提出关于涉案房屋价格上涨的损失的诉讼请求，上诉人从被上诉人的一审诉状中并未发现有此项请求，在一审审理中被上诉人也未增加过此项诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定的不告不理原则，法院对民事纠纷案件只能按照当事人提起的诉讼请求进行审理，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求，也不得对超过当事人诉讼主张部分主动进行审理，一审法院对被上诉人未提出的诉讼请求主动进行审理违反法律规定，也侵犯了上诉人的合法权益。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、关于中介费的问题。其一，因关于中介费的条款上诉人与被上诉人提供的合同内容不一致，一审判决认定中介费的约定系韩春源与南京仟佰间房地产经纪有限公司之间作出，未经上诉人同意，上诉人不受此条款约束，但判决中又将此项费用作为被上诉人的损失列出，判决由上诉人承担，前后矛盾。其二，关于被上诉人是否交纳了中介费存在诸多疑点：被上诉人证明其己交纳中介费的证据是一张开票时间为2016年3月6日的收据，但被上诉人在诉状中清楚地写明其是在2016年3月7日交纳的中介费；在一审庭审中，被上诉人声称中介费交纳的是现金，是直接交给中介公司的会计，但该收据上注明的收款方式是转账，收款人也非公司会计，而是公司的中介经纪即本案的证人沈某,4，证据与被上诉人陈述的事实完全无法印证，无法证明被上诉人已经交纳了中介费；被上诉人在2016年8月11日一审庭审结束后提供了开票时间为2016年8月15日的发票，更证明了被上诉人在庭审前未交纳中介费的事实，而被上诉人如果在庭审后自行交纳中介费属人为的扩大损失，其结果应当由被上诉人承担。2、关于涉案房屋价格上涨的损失的问题。其一，上诉人与被上诉人签订合同时间是2016年3月6日，上诉人于3月10日就告知被上诉人因家庭原因无法出售房屋，后双方于3月15日当面进行了沟通，合同约定的按揭、首付等步骤双方都没有继续进行，也即被上诉人在合同签订后几天时间已经知道合同无法履行，且被上诉人当时只交纳了5万元定金，并不影响其再次购房，期间即便有房屋上涨损失，时间也只短短几天，损失微乎其微。至于在此之后是否有房屋上涨损失，上诉人认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，3月15日之后不管是否有房屋上涨损失都不应由上诉人承担。其二，涉案房屋是否存在上涨、上涨了多少，应当由确实的证据证明，一审法院在未对涉案房屋价值进行评估的情况下，仅凭几张网络截图复印件、一个没有任何评估资质并且与本案有利害关系的中介公司的一纸文书就判定涉案房屋价格存在上涨，没有任何说服力，且五万元的上涨损失，更是法官的主观臆断，完全没有事实根据，此项判决严重违反了法律规定。本案双方当事人在庭前沟通及调解过程中，被上诉人的赔偿要求一直就是包括定金在内15万元，一审法官不顾证据存在的种种瑕疵，将被上诉人未提出的诉讼请求主动进行审理，生拉硬扯认定5万元的房屋上涨损失，致使最后的判决结果为上诉人赔偿15万元，满足了被上诉人的要求，上诉人有理由怀疑法官在审理案件中的公正性。被上诉人韩春源、韩奇璋未到庭亦未答辩。韩春源、韩奇璋向一审法院起诉请求：1.王葵、王燕双倍返还定金共计10万元；2.王葵、王燕承担韩春源、韩奇璋已支付的中介费用5万元；3.王葵、王燕承担定金等利息损失以及其他购房机会丧失造成的损失约42万元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区匡庐新村15号205室房屋（建筑面积55.47平方米，丘地号558230-Ⅱ-4，以下简称涉案房屋）系王葵、王燕所有。2016年3月6日，经案外人南京仟佰间房地产经纪有限公司（以下简称仟佰间公司）居间，韩春源（买方）与王葵、王燕（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定王葵、王燕将位于南京市鼓楼区匡庐新村15号205室房屋出售给韩春源，房屋价款为262万元，买家须在2016年3月6日前支付给卖方定金5万元，2016年4月15日成功递件当天将首期房款105万元以资金监管方式解交监管账户，第二期房款150万元，买方须在合同签订后15日内到银行办理贷款手续，尾款2万元于物业交验当日直接支付卖方；因买方或卖方违反合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还等。该合同为一式多联，其中第一联在仟佰间公司处，第二联在韩春源处，第三联合同在王葵、王燕处，上述三联合同第八条第二款的内容存在不同。韩春源所有的第二联合同中“卖方应向经纪方支付房地产咨询及代理费”一栏空缺，买方应向经纪方支付房地产咨询及代理费约定为5万元；王葵、王燕所有的第三联合同中，卖方应向经纪方支付房地产咨询及代理费一栏划一横线，买方应向经纪方支付房地产咨询及代理费一栏空缺。仟佰间公司所有的第一联合同同时存在卖方一栏划横线，买方支付5万元的记载。除此项外，第一、二、三联合同其他内容相同。上述几份合同首部买方均写为韩春源、韩奇璋，尾部仅有韩春源本人的签名。当日，韩春源向王葵、王燕支付定金5万元。2016年3月10日，王葵、王燕电话联系居间方，告知其不愿意继续出售房屋，后韩春源与王葵、王燕于同年3月15日在仟佰间公司门店内沟通，王葵、王燕当场表示双倍返还定金，后经协商，双方未能达成一致意见。2016年3月22日，仟佰间公司向王葵、王燕邮寄《催告履行合同通知书》，要求其三日内积极履行合同约定的义务，否则视为王葵、王燕不再履行合同，由此产生的法律责任由王葵、王燕方承担。王葵、王燕表示收到此通知书。双方至今未继续履行定金外的其他合同义务。案件审理过程中，双方一致同意于2016年8月11日终止履行合同。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。双方对韩春源是否交纳中介费的事实产生争议。韩春源陈述，其于2016年3月7日向仟佰间公司现金支付中介费5万元，并提供开票时间为2016年3月6日、收款方式写为转账的收据以及开票日期为2016年8月15日的增值税发票作为证据。王葵、王燕认为收据时间及收款方式与韩春源陈述不符，发票时间滞后，存在异议。一审庭审中，韩春源申请仟佰间公司的经办人沈某,4出庭作证，沈某,4陈述，2016年3月6日由其提前开具收据，收款方式写为转账，但因当天未能转账成功，后韩春源于次日现金支付中介费，收据未作更改；一般来说，仟佰间公司对于中介费均开具收据，只有在客户有需求时才开具发票，因诉讼需要，仟佰间公司后来将收据收回，重新开具发票。王葵、王燕质证称，因仟佰间公司与韩春源之间存在利害关系，对此不予认可。一审法院认为，现韩春源已提供了证据证明其支付5万元中介费，并对不符部分作出合理解释，王葵、王燕的质证意见未能提交相应证据证明，应自行承担其不利的法律后果，对韩春源已支付5万元中介费用的事实，一审法院予以认定。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。韩春源与王葵、王燕之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约全面履行自己的合同义务。中介服务费的约定系韩春源与仟佰间公司之间作出，未经王葵、王燕同意，亦未在王葵、王燕所有的合同中明确载明，故王葵、王燕不受此条款的约束。韩奇璋并未在合同上签字，未出具委托书委托韩春源购买房屋，合同履行过程中亦未以实际行动表明愿意履行合同义务，接受合同的约束，并非本案的适格原告。合同签订后，王葵、王燕明确表示拒绝履行合同，存在严重违约行为，应承担相应的违约责任。关于双倍返还定金问题。双方已在合同中对此明确作出约定，现因王葵、王燕的原因导致合同终止履行，韩春源据此要求王葵、王燕双倍返还合同定金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于其他违约责任问题。依照法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，可予以支持，但定金和损失赔偿数额总和不应高于因违约造成的损失。现韩春源支出5万元定金及5万元中介费用，对上述损失一审法院予以认定。韩春源关于定金利息损失的主张，亦符合法律规定，一审法院依法予以支持，王葵、王燕应自韩春源起诉之日即2016年6月20日起按同期银行贷款利率向韩春源支付利息。关于涉案房屋价格上涨的损失，韩春源提供网络截图及仟佰间公司开具的说明以证明涉案房屋自订立合同至本案开庭审理期间存在价格上涨，结合诉讼请求，其实际主张在定金及中介费用之外存在5万元的房屋上涨损失，考虑本案案情、双方的过错程度以及当时当地的房价上涨情况，一审法院予以支持。关于时机损失，韩春源认为其因购买涉案房屋，导致未能购买某楼盘一期出售的商品房，后该楼盘二期价格上涨故产生损失，但未能提交相应证据证明该主张与本案之间存在实际关联，亦未证明该损失已实际产生或者损失的数额，一审法院对此不予认可。综上，王葵、王燕应向韩春源支付15万元，并承担定金5万元自起诉之日起的利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王葵、王燕于本判决生效之日起十日内一次性给付韩春源15万元；并以5万元为基数，按照同期银行贷款利率支付该款自2016年6月20日起至本判决确定的给付之日止的利息；二、驳回韩春源、韩奇璋的其他诉讼请求。一审案件受理费9595元，减半收取4797元，由韩春源、韩奇璋负担3147元，由王葵、王燕负担1650元。二审中，上诉人王葵、王燕未提交新证据。一审法院查明的事实，上诉人对被上诉人支付5万元中介费的事实有异议，认为被上诉人没有实际支付中介费。上诉人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院二审另查明:涉案《房地产买卖合同》第八条“中介服务”第3款约定，“因买方或卖方违约导致本合同解除的，不影响本合同项下咨询及代理费的支付，违约方承担全部咨询和代理费及逾期支付的违约金，经纪方已收取的费用不予退还。”上诉人对该约定没有异议，但认为其持有的第三联合同并未约定中介费，中介费不应由上诉人承担。二审中，上诉人陈述，涉案《房地产买卖合同》因上诉人违约而未继续履行，其对于双倍返还定金没有异议。上诉人于2016年9月26日已将其收取的定金5万元返还给被上诉人，但其未提交证据予以证明，被上诉人亦未到庭予以确认。以上事实，有《房地产买卖合同》、本院庭审笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一审认定上诉人向被上诉人韩春源支付15万元并承担定金利息损失是否恰当。本院认为，首先，一审认定上诉人向被上诉人韩春源支付15万元结果正确，但对该15万元的构成说理不清，未针对被上诉人一审的诉讼请求作出判决不当。其一，一审对于被上诉人主张上诉人双倍返还定金予以支持，对被上诉人主张的5万元中介费用的损失又予以认定，该两部分金额合计即为15万元；同时，一审认为被上诉人实际主张在定金及中介费用之外存在5万元的房屋上涨损失，并对该5万元上涨损失予以支持。故此，对于一审判决上诉人向被上诉人韩春源支付的15万元的构成一审判决并未作出清楚地说明。其二，被上诉人一审诉讼请求主张的15万元明确具体，即双倍返还定金10万元及承担中介费用5万元，并不包含房屋上涨损失5万元，对于被上诉人主张的其他购房机会丧失造成的损失约42万元，被上诉人一审中虽解释系涉案楼盘二期价格上涨产生的损失，但一审法院并未予以认可，故一审判决未针对被上诉人一审的诉讼请求作出判决不当。其三，关于被上诉人主张的15万元能否予以支持，本院结合被上诉人一审的诉讼请求分别作出如下分析：1、双倍返还定金10万元。对于被上诉人的该项诉讼请求，符合合同约定，上诉人亦不持异议，且于法有据，本院予以支持。2、中介费用5万元。本案中，被上诉人提供的2016年3月6日的收据、2016年8月15日的增值税发票以及仟佰间公司的经办人沈某,4的证人证言已能证明被上诉人实际支付了5万元的中介费用，根据涉案《房地产买卖合同》第八条“中介服务”第3款的约定，本案系因上诉人违约导致合同不能继续履行，故被上诉人主张上诉人承担5万元中介费用有事实和合同依据，本院予以支持。上诉人与仟佰间公司签订的第三联《房地产买卖合同》中虽然未约定中介费用，但在上诉人违约的情况下，上诉人应受上述违约条款的约束。上诉人对于被上诉人是否支付中介费用提出诸多质疑，但并未提供相反证据证明被上诉人未实际支付中介费用5万元，故本院对上诉人的质疑意见不予采信。3、上诉人应向被上诉人韩春源双倍返还定金10万元和支付中介费用5万元。本案中，涉案《房地产买卖合同》中首部“买方”为韩春源、韩奇璋，被上诉人韩春源和韩奇璋据此作为共同原告提起诉讼，一审在查明该合同尾部买方仅有韩春源签名的事实基础上，对被上诉人韩奇璋的诉讼请求未予支持并无不当，上诉人应向被上诉人韩春源双倍返还定金10万元和支付中介费用5万元。二审中，上诉人陈述其已将定金5万元返还被上诉人，但其并未提交证据予以证明，被上诉人亦未到庭予以确认，故如上诉人返还定金5万元属实，则双方当事人可在履行判决过程中予以抵扣。其次，一审认定上诉人承担定金利息损失不当，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，关于定金的损失，被上诉人已主张上诉人双倍返还，其再主张上诉人承担定金的利息损失于法无据，本院不予支持。综上所述，王葵、王燕的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5982号民事判决；二、王葵、王燕于本判决生效之日起十日内双倍返还韩春源定金10万元；三、王葵、王燕于本判决生效之日起十日内向韩春源支付中介费用5万元；四、驳回韩春源的其他诉讼请求；五、驳回韩奇璋的诉讼请求。一审案件受理费人民币9595元，减半收取4797元，由韩春源、韩奇璋负担3555元，王葵、王燕负担1242元；二审案件受理费人民币9595元，由上诉人王葵、王燕负担2484元，被上诉人韩春源、韩奇璋负担7111元。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一七年二月三日书 记 员  戴 苗