贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔毕中民终字第680号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）刘开学，男，1969年7月25日生，白族，居民，住织金县文腾街道办金南路。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）贵州华顺达房地产开发有限公司
住所地织金县城关镇法星路中段
组织机构代码79884282-0
法定代表人彭伦华，该公司总经理
上诉人刘开学与被上诉人贵州华顺达房地产开发有限公司（以下简称华顺达公司）商品房买卖合同纠纷一案，贵州省织金县人民法院于2014年12月11日作出（2014）黔织民初字第1460号民事判决。刘开学不服，向本院提出上诉，本院于2015年3月19日立案后，依法组成合议庭并进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告刘开学诉称：我系同辉花园二号楼业主。2012年华顺达公司在其原来向二号楼业主承诺用作绿化的空地上修建9号楼，直接导致2号楼与9号楼之间的距离不足13米，后2号楼北向业主通过向有关部门反映，华顺达公司与我方签订“协议书”，该协议书约定华顺达公司所修建的9号楼退让修建，与2号楼间距24米。协议签订后，华顺达公司继续修建，但其所修建的9号楼与2号楼之间的距离最窄处不足11米，最宽处不足23米。由于华顺达公司违约，请求依法判令华顺达公司赔偿违约金101216元，本案受理费由华顺达公司负担。对被告的反诉请求，因该协议系双方真实意思表示，并未违反法律规定，故请求驳回被告的反诉请求。
原审被告华顺达公司答辩及反诉称：我公司在取得相关部门的审核批准后修建9号楼，而原告刘开学等2号楼北向32户业主以我公司修建的9号楼影响其采光为由，对我公司的施工现场进行阻挠，对施工设备进行打砸，致使9号楼无法施工。我公司为顾全社会和谐，稳定大局，在原告等人的胁迫下违背真实意思表示与原告签订了对原告进行补偿的协议书，给我公司造成了严重的经济损失，该协议书属法律规定的可撤销合同，且原告诉请的赔偿无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，并依法判决撤销双方于2013年11月21日签订的协议书，由原告返还我公司补偿款101216元。本案诉讼费由原告负担。
原审查明：原告刘开学于2009年6月29日向被告华顺达公司购买了该公司开发修建的同辉花园2号楼5层2号房，该2号楼1至3层为商业用房，自第4层起为住宅。售房时被告的宣传广告所示该栋楼北面无建筑物。2012年3月，被告在2号楼的北面修建同辉花园9号楼，原告等同辉花园2号楼北向32户业主以9号楼影响其采光为由，自2012年10月起，多次向有关部门反映，要求被告停止施工，并在2013年4月14日至同年10月9日期间多次阻止被告施工。2013年10月12日，在织金县公安局双堰社区（原城关镇）派出所金南警务室有关人员的主持下，原告等同辉花园2号楼北向32户业主与被告签订了协议书，协议书约定原告等人同意被告于2013年10月12日起修建距公路路面一米高的减力墙，至12月12日停工，如被告方需继续修建，需取得城建、规划等相关部门及政府部门的许可手续后方可进行施工。协议签订后被告继续施工，并经有关部门主持调解，原告等同辉花园2号楼32户业主与被告于2013年11月21日再次签订了协议书，协议内容为：一、乙方（同辉花园2号楼北向业主）同意甲方（贵州华顺达房地产开发有限公司）修建同辉花园9号楼，退让间距24米后修建，乙方不得再以任何理由阻挡甲方施工。二、甲方同意按乙方的住宅面积补偿每平方米800元给乙方，合同签订当日，先付5万元整，余额2014年1月20日前付清。三、如乙方需购房的，甲方同意按每平方米1700元销售给乙方，楼层、户型由乙方自行挑选确定，名字可使用其他人的，手续办理按国家相关规定办理。四、购房确定后，乙方先支付购房款的50%，余额部分在2014年1月20日前付清。五、本协议签订后，双方共同遵守，任何一方违反，所造成的经济损失以及相关法律责任，由违约方全部承担。协议签订后，原、被告双方于次日根据该协议签订了认筹申请书，原告按每平方米1700元价款认购了被告修建的9号楼1单元20层1-20-02号房屋，并支付给被告房款163370元。被告继续修建9号楼，现该9号楼主体工程已竣工封顶，其1至3层为商业用房，自第四层开始为住宅，该住宅楼第四层的南面墙与2号楼第四层之间的屋面空地为架空绿化带，而该第四层以上住宅楼为南北向，南面呈“凹”字形，南面墙凹面与2号楼北面墙之间的水平垂直距离为24.13米。2号楼住户人家庭北面墙上分别有往北延伸0.83米宽的窗台和1.4米宽的阳台，阳台挑梁外沿距离墙体1.5米；9号楼南面墙体中第四层有间距约为5米的立柱，该立柱向南伸出0.58米，立柱外沿与2号楼北面墙体之间的水平垂直距离为23.55米，第四层以上的阳台出檐为0.6米，该面墙中西面一侧凸出部分东西方向墙体约有1米宽的墙体与2号楼西侧住宅的北面墙体之间的水平垂直距离为13.67米，而该墙体的立柱外沿与2号楼窗台外沿的水平垂直距离为12.34米。
原审另查明，被告华顺达公司于2010年向织金县人民政府提出同辉花园二期修建性详细规划的请示，拟在同辉花园2号楼北侧修建9号楼，织金县人民政府于2010年6月20日作出织府复（2010）26号批复，同意被告的请示。同年11月25日，毕节地区公安消防支队作出毕公消审（2010）第107号建设工程消防设计审核意见书，同意同辉花园9号楼建设工程消防设计。贵州铝镁设计研究院有限公司于2013年4月作出同辉花园总平面图及同辉花园2号楼与9号楼的日照分析图；2014年2月25日，织金县城乡规划局向被告颁发1330121号建设工程规划许可证；同年4月12日，织金县人民政府分别在织金县人民政府信息公开网站及同辉花园9号楼施工现场对同辉花园二期规划调整方案进行公示；2014年3月18日，织金县住房和城乡建设局向被告颁发编号为522425201403180101号建筑工程施工许可证。被告为此取得了修建同辉花园9号楼的相关许可资格。
原审认为：原告刘开学与被告华顺达公司的房屋买卖合同及2013年11月21日签订的协议书系双方真实意思表示，协议的内容不违反法律禁止性规定，属有效协议。房屋买卖合同中对2号楼住房北侧无建筑物并无约定。原告刘开学称被告在宣传广告中已显示其购买的2号楼住房北面无建筑物，由于该宣传广告中无指明房屋买卖合同的内容，被告的这一行为属于合同要约邀请，因此被告依法无须向原告承担法律责任。2013年11月21日协议签订后，被告已按协议书的约定履行给付补偿款的义务，原告称被告违反该协议书约定，退让间距不足24米，同辉花园9号楼1至3层与其居住的同辉花园2号楼的间距仅0.4米至0.5米，要求判令被告赔偿其损失的主张，因该协议书中约定的2号楼与9号楼之间距离24米，被告在修建同辉花园9号楼第4层已退让出与同辉花园2号楼北面主墙体水平垂直距离超过24米修建，按照相关行业标准，应视为被告已按协议履行，而9号楼第1至3层未影响原告住宅的通风采光，9号楼第4层以上符合相关采光、消防设计要求，且原告未能提供其所受损失的依据，因此，原告的这一主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。
被告华顺达公司反诉称原告与其签订的协议系受原告胁迫，违背其真实意思的情况下签订，应属可撤销合同，要求依法撤销该协议并判令原告返还补偿款的请求，因被告华顺达公司未向本院提供其系在受胁迫、违背其真实意思情况下签订协议的相关证据，又自动履行该协议，被告华顺达公司的这一反诉请求无事实依据，故对被告的反诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告刘开学的诉讼请求。
二、驳回被告贵州华顺达房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费2324元，减半收取1162元，反诉费2324元，减半收取1162元，共计2324元，由原告刘开学负担1162元，由被告贵州华顺达房地产开发有限公司负担1162元。
刘开学不服上述判决，向本院提出上诉，一、请求撤销原判决并依法改判，支持上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实及理由：（一）一审法院自行组织审判人员到涉案标的物处进行测量，测量过程不公开、不透明，得出的测量结论不严谨且不符合法律规定，该测量结果不能作为本案定案的依据；（二）一审将被上诉人的广告宣传认定为要约邀请后应判决被上诉人承担法律责任而不是不承担责任。因要约邀请在成立合同后应属于双方合同约定的内容，被上诉人就应履行合同。（三）上诉人与被上诉人签订的《协议》约定9号楼修建退让间距24米，但实际9号楼与2号楼之间垂直距离不足24米，一审法院认定9号楼与2号楼之间部分垂直距离超过24米错误。
被上诉人华顺达公司未进行答辩。
二审审理查明的事实与一审法院一致。
二审争议焦点为：被上诉人华顺达公司履行商品房买卖合同是否存在违约行为。
本院认为，关于被上诉人华顺达公司履行商品房买卖合同是否存在违约行为的问题。上诉人刘开学与被上诉人华顺达公司签订《商品房购房合同》时，虽然被上诉人华顺达公司的宣传广告显示2号楼北面无建筑物，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，该宣传广告在性质上属于要约邀请；同时，根据《中国人民共和国合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招标说明书、商业公告等为要约邀请。”的规定，该要约邀请不属于合同内容，对双方当事人不发生法律约束力。因此，上诉人刘开学关于被上诉人华顺达公司履行商品房买卖合同不符合合同约定的上诉理由与事实不符，上诉理由不能成立。即使上诉人刘开学是基于对该宣传广告内容的信任而与被上诉人华顺达公司订立《商品房购房合同》，该宣传广告也并未载明2号楼北面始终不会修建建筑物。在被上诉人华顺达公司将房屋交付上诉人刘开学后，在交付房屋侧边重新规划修建房屋，对上诉人刘开学所购买的商品房的采光、通风等相邻关系产生纠纷，双方基于2号楼是否修建9号楼及两栋楼之间间距达成补偿协议，由被上诉人华顺达公司按照双方商品买卖合同约定的面积，以每平方米800元的价格补偿上诉人刘开学等2号楼业主并取得同意修建9号楼。补偿合同签订后，被上诉人华顺达公司已经按照合同约定履行了义务，故上诉人刘开学主张被上诉人华顺达公司赔偿损失的请求无事实和法律依据。一审法院依职权进行勘查并根据勘查数据认定9号楼与2号楼间距并无不当，上诉人刘开学关于一审法院勘查结果不能作证据使用的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2324元，由上诉人刘开学负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈红梅
审判员 薛跃年
审判员 徐 洪
二〇一五年五月六日
书记员 胡 欢