浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0382民初7700号原告：乐清市柳市镇上五宅村村民委员会（组织机构代码：774382671），住所地：乐清市柳市镇上五宅村。负责人：黄忠挺，系该村委会主任。委托代理人：刘宋朝，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：黄贤光，男，1966年6月20日出生汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。委托代理人：余海峰、郑加飞，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。原告乐清市柳市镇上五宅村村民委员会诉被告黄贤光合同纠纷一案，于2017年7月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2017年8月9日、11月4日公开开庭进行了审理。原告乐清市柳市镇上五宅村村民委员会的委托代理人刘宋朝、被告黄贤光及其委托代理人余海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清市柳市镇上五宅村村民委员会起诉称：2015年5月16日，原告将村集体所有的外来人员居住中心的经营权通过承包方式进行公开投标。最终，被告以每年672000元（两年1344000元）的金额中标取得该项目的承包经营权，双方签订了《关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉》。协议书约定：承包期限为2015年6月1日至2017年5月31日止，共两年。交款方式为每年分四期，需提前三个月上交。合同履行过程中，被告截止2017年2月28日最后一期交款时间，仅支付了承包费900000元，再扣除原告给被告的维修补助款16000元、换水表等费用3000元、卷门窗罩水表补助费10000元，到合同履行期满而终止时，被告尚欠原告承包款415000元未支付。经原告多次催讨未果，故原告请求：判令被告支付原告承包款415000元及利息损失（以415000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2017年3月1日起计算至实际履行之日止）。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告占有使用费415000元及利息损失（以415000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2017年3月1日起计算至实际履行之日止）。被告黄贤光答辩称：一、原告诉称承包事项其实质是租赁，由于该合同标的属于违章建筑，存在严重火灾隐患，违反法律，为无效合同，应依法驳回原告的诉讼请求。2015年5月16日，原告将违章建筑当作出租房屋出租给外来人员，为了谋取暴利，原告规避法律，故意以承包形式将房屋出租给答辩人，每年租金672000元。而该出租房属于三无状态，至今无土地证、房产证、消防验收证。原告提供的选址意见书、柳市镇上五宅外来人口服务中心规划均是有关部门所谓意见，并非用地规划许可、建筑许可的有效凭证。现居住中心居住人口600多人，管理上混乱不堪，房屋间距不合理，消防验收未通过，违章面积达17亩。因此，对这样一个应当拆除，严重消防隐患的租赁合同，根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、法规的强制性规定的合同，依法应为无效合同。根据无效合同处理原则，答辩人已经收取的900000元租金依法应退还答辩人，答辩人保留检举拆除全部违章房的权利。二、原告诉称415000元也无事实依据。1、合同签订后，由于消防整改要求致使房屋窗门、结构大改变，致房屋无法出租，村长当时答应少100000元房租，而实际损失300000元。2、原告所讲根据合同要求，补贴16000元、代为购买、维修10000元、返租10000元、水表冻坏3000元、卫生公厕3800元、车位损失费5000元等合计57800元。因此，即使退一万步讲，合同有效，上述各项抵扣后，答辩人只需偿付57200元。经审理查明：2015年5月16日，原告自行就其未经政府相关职能部门审批取得建设工程规划许可证建设的外来人员居住中心的承包经营权组织投标。同日，包括原告在内的诸多村民参与投标。最终，原告以672000元/年的价格竞得外来人员居住中心的承包经营权。同日，原告与被告签订《关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉》，约定原告将其外来人员居住中心发包给被告经营管理，承包费为672000元/年，承包年限为2015年6月1日至2017年5月31日止共两年。同时，双方约定：“……二、交款方式：参与投标者保证金壹拾伍万元整，中标者以实际中标金额补足包括壹拾伍万元保证金上交第一期承包费。每年分四期，需提前三个月上交，承包者收费每月收费。收费期限2017年5月31日止。三、居住中心：由被告承包后在现有范围〈出租方〉租金收费不变，如有乱收费者原告有权制止，另被告不得转让给他人。四、在承包年限内：水、电、排污、消防、卫生、门、窗等由被告自行负责维修，村每年补助捌仟元，如天灾、如台风洪水造成，报告村双委由双委共同认可，方可报销。……”之后，原告即将上五宅村外来人口居住中心交由被告经营管理。截止最后一期交费时间，被告仅支付原告900000元，剩余费用至今未予支付。另查明：1、原告对于被告主张的各项费用中卷门、窗罩、水表等补助费用10000元、冻坏水表维修费用3000元、两年的维修补助费16000元，合计29000元予以认可，对于其他各项费用不予认可。2、被告主张其除原告认可的费用29000元外，尚有2014年-2015年补门、不锈钢窗罩费用10000元、化粪池清理费用3800元、排污工程修建导致2017年1-5月车位出租损失5000元、垃圾车用房一间两年房租及电费损失10000元、原告将楼上2号房间交由村民使用导致两年房租损失10000元、消防整改导致两年损失300000元。同时，被告表示除原告认可的29000元之外，其他费用、损失原告未予同意支付。以上事实有关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉、2015年5月16日投标记录、（2001）乐规选字第95号《建设项目选址意见书》、乐规审字[2001]226号《关于“柳市镇上五宅外来人口服务中心详细规划”的批复》、乐清市综合行政执法局《信访事项处理意见书》及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，原告与被告于2015年5月16日签订的《关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉》约定原告将其未经政府相关职能部门审批取得建设工程规划许可证建设的外来人员居住中心发包给被告用于出租经营，该合同虽然载明被告获得的是外来人口居住中心的承包经营权，但其实质上系被告对于外来人口居住中心的整体承租权的取得，原告取得整个外来人口居住中心承租权后，再将外来人口居住中心的各间房屋出租给他人使用。因此，原、被告签订的《关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉》违反了法律的强制性规定，应属无效。本案双方签订的《关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉》虽然无效，但原告在被告租赁期间已将涉案外来人口居住中心交付被告使用，被告也出租他人使用，原告现主张参照《关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉》约定的租金标准及付款时间要求被告支付外来人口居住中心的占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于应扣除费用问题，原告对于被告主张的各项费用中卷门、窗罩、水表等补助费用10000元、冻坏水表维修费用3000元、两年的维修补助费16000元，合计29000元予以认可，该费用应在未付占有使用费中予以扣除，本院予以确认。被告主张其除原告认可的费用29000元外，尚有2014年-2015年补门、不锈钢窗罩费用10000元、化粪池清理费用3800元、排污工程修建导致2017年1-5月车位出租损失5000元、垃圾车用房一间两年房租及电费损失10000元、原告将楼上2号房间交由村民使用导致两年房租损失10000元、消防整改导致两年损失300000元，仅提供证人黄某1、黄某2的证言，未提供其他证据予以印证，结合被告有关除原告认可的29000元外，其他费用、损失原告未同意支付的陈述。上述费用及损失的真实性难以确认，本院不予认定。综上，本案双方合同约定的履行期间已经届满，结合被告已付900000元、应扣除费用29000元及双方约定的两年租金为1344000元的事实，本案被告尚需支付原告外来人口居住中心占有使用费415000元。按照《关于外来人员居住中心公开投标承包合同协议书〈投标书〉》有关租金每年分四期支付，每期应提前三个月支付的约定，本案被告最迟应在2017年2月28日前付款。因原告将涉案外来人口居住中心交付被告使用期间已经届满，现被告至今尚未支付剩余占有使用费，原告要求被告从2017年3月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率赔偿利息损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告黄贤光于本判决生效之日起十日内支付原告乐清市柳市镇上五宅村村民委员会占有使用费415000元，并赔偿利息损失（以415000元为基数，从2017年3月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至欠款清偿之日止）。本案受理费7651元，减半收取3825.5元，由被告黄贤光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 刘忠敏二〇一七年十二月十五日此件与原本核对无异代书记员 胡甜甜?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-1-?