广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22183号上诉人（原审被告）：詹华，男，1973年11月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：周芸芸，女，1975年7月19日出生，汉族，住广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：方明，广东正善律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘桂沃，男，1992年10月13日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：徐国棠，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。上诉人詹华、周芸芸因与被上诉人刘桂沃房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初6505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人詹华、周芸芸上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，改判为詹华、周芸芸无需承担违约金；2.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由刘桂沃负担。事实和理由如下：一、一审认定詹华、周芸芸取走材料的行为属于根本违约错误。1.詹华、周芸芸取走材料复印件，并未影响刘桂沃申请银行贷款。事实上詹华、周芸芸提交、取回的材料均为复印件，材料提交给中介后，早已复印提交各个银行，取回的不过是贷款中介处的留底材料。从刘桂沃提供的证据“提款申请审批表”来看，其贷款申请都已经提交到广州农村商业银行股份有限公司花都支行进行审批，该证据证实詹华、周芸芸提交的材料己被复制多份，仅取走一份材料并不会导致贷款审批受阻。如果詹华、周芸芸取回材料的行为真的影响到刘桂沃无法提交贷款审批，那么其贷款流程如何能走到银行审批这一步。因此，刘桂沃极有可能是在知道了银行无法贷款的情况下才将原诉讼请求继续履行房屋买卖合同变更为解除房屋买卖合同。但一审并未调查，而是简单的认定詹华、周芸芸取走材料的行为是不想履行合同，是导致合同不能履行的根本原因。2.詹华、周芸芸取走材料是刘桂沃的行为导致的，并非詹华、周芸芸单方故意。一审认为詹华、周芸芸取走材料的行为是导致合同不能履行的直接原因，但实际上是刘桂沃及中介的各种行为表示使得詹华、周芸芸对于合同履行产生了严重的不安，才导致詹华、周芸芸取走材料的行为发生。二、一审认定詹华、周芸芸同意解除合同错误。刘桂沃在起诉时未要求解除合同，解除合同的诉请是刘桂沃变更诉讼请求后提出的，并非詹华、周芸芸不愿意履行合同。对于解除合同的要求，詹华、周芸芸表示如果解除合同，刘桂沃应承担相应的违约责任，即刘桂沃向詹华、周芸芸支付违约金后，可以解除合同，本质上是詹华、周芸芸提出的一种和解方式，如果对方愿意支付违约金，那么可以解除合同，这是属于协议解除的范畴。该表示并非是詹华、周芸芸不愿意履行合同义务，一审却认为詹华、周芸芸没有反对刘桂沃解除合同的诉请就是不想履行合同，这种理解显然是错误的。三、一审判决解除合同错误。刘桂沃与詹华、周芸芸对于房屋买卖合同的履行虽然造成了一些阻碍，但本质上没有根本的违约行为，因为詹华、周芸芸曾经有向刘桂沃主张过权利，收回材料时基于刘桂沃存在违约行为，且詹华、周芸芸急于卖出房屋才作出7天内要办理贷款手续的约定。刘桂沃无法取得银行同贷书，严重影响詹华、周芸芸腾出指标购新房的目的，而且在整个交易过程中刘桂沃多次更名的行为严重耽误詹华、周芸芸正常交易的时间，即便詹华、周芸芸有一般过错，也不能构成根本违约。四、一审事实认定错误。詹华、周芸芸从未表示不履行合同，其行为仅仅是行使不安抗辩权的一种具体形式，目的是切实保障自身的合法权益，其行为不违反司法精神。一审认定詹华、周芸芸取走资料的行为表明其没有履行合同的意愿明显与事实不符。詹华、周芸芸从未以任何形式表示不履行合同，詹华、周芸芸起诉刘桂沃一案中的诉讼请求也并未要求解除合同。且一审开庭过程中也从未问及詹华、周芸芸是否愿意交回材料，就在判决书中称“詹华、周芸芸得知刘桂沃已经交齐资料后也并未交还取走资料。”事实上詹华、周芸芸在一审过程中提供的刘桂沃在2017年7月11日才交齐材料的证明，是詹华、周芸芸在2017年9月4日(开庭前一天)才从信泰公司取得的。不仅如此，一审开庭后法院电话调解过程中，詹华、周芸芸也一再向一审法院明确表示没有解除合同的意愿，愿意按原合同履行，希望一审法院能对调解做一些工作，一审法院仍认为詹华、周芸芸有不愿履行合同的意愿实在令人费解。詹华、周芸芸取回资料是为了保障自身的交易及信息安全，是基于刘桂沃可能存在不能履行合同义务的前提下取回。被上诉人刘桂沃答辩称：詹华、周芸芸的意思与一审查明的事实相违背。1、詹华、周芸芸于2017年7月7日取走的按揭贷款材料并非复印件，而是全部材料，而且一审庭审过程中詹华、周芸芸也是认可取走材料的情况，所以其取走按揭贷款材料是合同无法履行的原因。2、实际交易人在一审时已经明确是由詹华、周芸芸与梁敏怡购买房屋，经双方协商的情况下，于6月13日以徐伟镖的名义签订了购房合同，后双方经过协商，于6月22日重新签订购房合同，购房合同意思清晰，并不存在误解。合同上已明确规定逾期30天买方有权不再购买涉案房产，卖方有权不再出售涉案房产，所以按照该条款，刘桂沃在2017年7月3日前没有将申报购房贷款的资料交付给中介才构成违约，但其已在7月3日交付材料，并在一审过程中得到中介方的确认，因此刘桂沃不应当承担任何的违约责任。3、詹华、周芸芸认为其有权主张不安抗辩的事实和理由，并不符合法律对不安抗辩权的规定，刘桂沃既没有严重失信，也未发生导致合同无法履行的情况，詹华、周芸芸主张不安抗辩权不合理，而且其至始至终也没有向刘桂沃主张过不安抗辩权。4、办理银行贷款材料是由双方提供的，詹华、周芸芸取走包括复印件在内的所有材料，并在中介机构向其获取相关材料时予以拒绝，所以导致本次交易无法进行。而且双方于2017年10月进行调解时，因为银行贷款合同到期要求要求詹华、周芸芸提供新的材料重新办理贷款手续时其并未配合，双方也没有达成调解协议，所以詹华、周芸芸拒绝提供贷款材料，导致合同无法执行。2017年7月31日，刘桂沃向一审法院提起本案诉讼，请求：1.詹华、周芸芸继续履行与刘桂沃签订的编号为0016051的房屋买卖合同，协助刘桂沃办理涉案房屋的贷款及过户手续。2.詹华、周芸芸共同向刘桂沃支付违约金200000元（违约金按涉案房屋成交价2000000元的10%计算）。3.案件受理费由詹华、周芸芸承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路盛御街5号401房，登记权属人是詹华、周芸芸。2017年6月13日，徐伟镖（买方）、梁敏仪（委托代理人），詹华、周芸芸（卖方），盈辉公司（经纪方）签订房屋买卖合同（NO.0016050），约定卖方同意以2000000元的价格向买方出售涉案房屋。第十条约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十一条约定买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付成交价的10%作违约金。第十九条双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）1.首期楼款以银行同意贷款书金额为准，买家贷款7成，首期付款3成当天交付。附件：买卖双方一致同意由买方按下述第2项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延：2.按揭付款：（1）签订本合同时支付50000元作为定金。（2）首期楼款600000元应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清。银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户手续。交易过户手续需在本合同签订后50天内完成（以付清双方交易税费为准）。（3）1400000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后7个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由银行直接划入卖方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。卖方落款处有詹华、周芸芸的签名，买方委托代理处有梁敏仪的签名。合同签订当天，梁敏仪代徐伟镖支付了购房定金50000元，居间服务费21500元、按揭费3280元。2017年6月22日，刘桂沃（买方）、梁敏仪（委托代理人），詹华、周芸芸（卖方），盈辉公司（经纪方）签订房屋买卖合同（NO.0016051），该合同除了第十九条，其他内容均与上述房屋买卖合同（NO.0016050）的内容完全一致。第十九条约定：首期楼款以银行同意贷款书金额为准，买家贷款7成，首期付款3成，首期楼款与差额递件过户当天支付。该合同落款时间为2017年6月13日。刘桂沃称合同倒签的原因为涉案房屋的实际购买人是梁敏仪，由于梁敏仪名下已经有一套房屋，无法享受首付三成的贷款政策，为了享受该政策，梁敏仪首先借徐伟镖的名义与詹华、周芸芸签订购房合同，在办理按揭贷款手续时发现徐伟镖也不符合该贷款政策，经与詹华、周芸芸协商后，由梁敏仪再借刘桂沃的名义购买涉案房屋，并于2017年6月22签订房屋买卖合同（NO.0016051）及附件，为了与定金收据的时间相一致，故合同倒签至2017年6月13日。詹华、周芸芸认为合同倒签至2017年6月13日的原因是约定的按揭贷款手续的办妥时间为2017年6月22日。2017年6月22日，刘桂沃向信泰公司提交了部分按揭贷款所需资料。2017年6月23日，刘桂沃向信泰公司补交收入证明、银行流水、供款卡，但收入证明因不符合要求被退回。刘桂沃称其于2017年7月3日将符合要求的收入证明交给盈辉公司，为此，刘桂沃提交了该资料接收确认书予以证明。该确认书由盈辉公司出具，该公司称收到收入证明的时间为2017年7月5日。詹华、周芸芸认为该资料接收确认书并非按揭公司出具，对其真实性、合法性、关联性均不确认，其认为刘桂沃交齐资料的时间是2017年7月11日，并提交了一份资料确认书复印件予以证明。刘桂沃认为该证据是复印件，对其真实性、合法性均不确认。詹华、周芸芸于2017年6月22日交齐办理按揭贷款的所有资料，于2017年7月7日在未告知买方及中介方的情况下取走了全部资料。詹华、周芸芸称因为刘桂沃未按期提交资料，其为了保护交易安全及个人隐私不被泄漏，才取回资料。一审诉讼中，刘桂沃申请证人钟某出庭作证，钟某发表证言称：我是盈辉公司的工作人员，梁敏仪与周芸芸之间关于广州市花都区狮岭镇芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路盛御街5号401房的买卖由我居间介绍。2017年6月13日，梁敏仪与周芸芸签订合同，梁敏仪作为徐伟镖的委托代理人签订房屋买卖合同，当时因为梁敏仪不能享受银行最优惠政策，就借用徐伟镖的名义购房，因徐伟镖不具备最优贷款政策，梁敏仪就与周芸芸协商换成刘桂沃的名义购房，在2017年6月22日又重新订立了合同，为了与定金及按揭费缴纳时间相一致，合同倒签至2017年6月13日。2017年6月23日，因刘桂沃的收入证明不符合要求，银行要求刘桂沃补齐该资料，大概是7月3日补齐资料给我，我在7月5日开具了资料接收确认书，并将资料交给了信泰公司。2017年7月7日，周芸芸去按揭公司拿回了资料并要求终止合同，在周芸芸取回资料前两天，周芸芸曾多次联系我称不想继续履行合同，理由是刘桂沃资料不齐全，能否通过银行贷款审批尚不清楚。之后，詹华、周芸芸向我表示，因为其将在10月份出国，想通过诉讼的方式，尽快拿到房款。一审诉讼中，关于合同中约定的“买方应在签订本合同后7个工作天内办妥按揭贷款申请手续”，双方理解不一，刘桂沃认为应从合同实际签订之日（2017年6月22日）开始计算7个工作日，即在2017年7月3日内买方将按揭贷款申请资料交给盈辉公司即视为办妥按揭贷款申请手续。詹华、周芸芸认为应从合同落款时间（2017年6月13日）开始计算7个工作日，即在2017年6月22日内向银行或银行委托的按揭代理机构提交完毕按揭贷款所需资料才视为办妥按揭手续。一审诉讼中，詹华、周芸芸表示不管刘桂沃是要求解除合同还是继续履行合同，其均同意，但是刘桂沃均应赔偿其违约金。一审法院认为，詹华、周芸芸与刘桂沃、盈辉公司签订的房屋买卖合同包含了买卖双方分别与盈辉公司之间的居间合同关系及刘桂沃与詹华、周芸芸之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查刘桂沃与詹华、周芸芸之间的房屋买卖合同关系。根据三方签订的房屋买卖合同，詹华、周芸芸与刘桂沃之间房屋买卖关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。刘桂沃要求解除合同，詹华、周芸芸亦表示同意，因此对刘桂沃的该诉请一审法院予以支持。本案主要的争议焦点为合同解除应归责于何方？根据合同约定，买方的付款方式为按揭付款，买方应在签订本合同后7个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续。虽然合同落款时间为2017年6月13日，但是双方均确认实际签订日期是2017年6月22日，故按揭贷款申请手续办理的起始时间应为2017年6月22日，办妥时间为2017年7月3日。关于刘桂沃交齐资料的时间，虽然刘桂沃与中介钟某均称交齐资料的时间为2017年7月3日，但是盈辉公司出具的资料接收确认书称收到的时间为2017年7月5日，而刘桂沃及钟某均不能作出合理的解释，因此对其陈述一审法院不予采信，而按揭贷款申请是由专门的按揭公司办理，之前的资料均是由本人提供到按揭公司，故按揭贷款的办妥时间应以资料提交到按揭公司为准，根据詹华、周芸芸提交的资料确认书显示，刘桂沃提交齐全办理按揭贷款的时间为2017年7月11日。虽然刘桂沃未在合同约定的期限内交齐资料，但是在得知收入证明不符合要求后，亦积极办理，并于2017年7月11日交齐了办理按揭贷款所需资料，只是时间上有所迟延，该迟延并不影响合同的继续履行，并未构成根本违约，而詹华、周芸芸在合同尚在履行期内，在没有证据证明刘桂沃在履行期限届满前丧失了履行债务的能力或存在不履行债务的行为情况下擅自取走办理按揭贷款所需的资料，导致刘桂沃的按揭贷款无法办理，詹华、周芸芸的该行为已经构成根本违约，故刘桂沃要求詹华、周芸芸按照合同第十条的约定返还定金50000元及支付违约金200000元的理由成立，一审法院予以支持。至于刘桂沃迟延提交按揭贷款资料的违约责任，由于詹华、周芸芸已经另案主张，故本案不作处理。詹华、周芸芸抗辩称其拿走资料的行为仅是为了个人信息安全，但是其并无证据证明其个人信息存在风险，且其陈述与钟某有关詹华、周芸芸取走资料原因的陈述亦不相吻合，詹华、周芸芸在得知刘桂沃已经交齐资料后也并未交还取走的资料，表明其并无继续履行合同的意愿，故詹华、周芸芸的该抗辩意见依据不足，一审法院不予采信。至于刘桂沃诉请詹华、周芸芸赔偿其经济损失的问题，由于上述违约金足以弥补刘桂沃的损失，且合同并未约定违约方对此负有赔偿责任，因此刘桂沃的该诉请依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年10月16日作出如下判决：一、解除刘桂沃与詹华、周芸芸于2017年6月22日签订的房屋买卖合同（NO.0016051）中的房屋买卖合同关系；二、詹华、周芸芸于判决发生法律效力之日起十日内，向刘桂沃退还定金50000元；三、詹华、周芸芸于判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘桂沃违约金200000元；四、驳回刘桂沃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12598元，由刘桂沃负担137元，詹华、周芸芸负担12461元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异样，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中，刘桂沃表示第一次提交的收入证明资料不符合贷款条件是因为将刘桂沃的名字打错为“刘桂汰”。詹华、周芸芸表示其在取走贷款资料后，主动与刘桂沃沟通要求提供足够购买涉案房屋条件的证明，其认为刘桂沃出具的3000元的收入是无法取得贷100多万的同贷书的。二审期间，双方当事人均明确表示不愿意继续履行涉案房屋买卖合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是涉案房屋交易不能应归责于哪一方。詹华、周芸芸提出刘桂沃多次更名的行为耽误正常交易的时间以及刘桂沃无法取得银行同贷书，刘桂沃每月3000多元的收入难以获得100多万元的贷款批准，故其有权行使不安抗辩权取回贷款资料。詹华、周芸芸在2017年6月22日与刘桂沃签订涉案房屋买卖合同，同意将原购房人徐伟镖变更为刘桂沃，显见其对刘桂沃更名的行为并无异议。涉案房屋买卖合同约定刘桂沃应在合同签订后7个工作日内办妥按揭贷款申请手续，如果按照詹华、周芸芸的说法，该合同签订日是指2017年6月13日，则刘桂沃应在2017年6月22日办妥按揭贷款申请手续，但刘桂沃作为涉案房屋买受人和詹华、周芸芸签订合同的真实时间是2017年6月22日，显然是不可能即刻办妥按揭贷款申请手续，故一审认定双方约定的合同签订日应该是从2017年6月22日起计，合情合理，本院予以支持。据此，刘桂沃迟延办妥按揭贷款申请手续尚不构成根本违约，詹华、周芸芸仅可以主张刘桂沃承担相应的违约责任。詹华、周芸芸也不能提供证据证实刘桂沃的收入不能获得贷款100多万元的审批通过，且涉案合同明确约定即便银行实际贷款金额与买方申请贷款额之间存在差额，该差额由买方在取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方，故贷款金额的多少并不会影响詹华、周芸芸收齐房款的权利。综上，詹华、周芸芸提出的有权行使不安抗辩权的理由均不成立，故詹华、周芸芸在涉案房屋买卖交易过程中，单方面取回按揭贷款所需的资料，导致涉案房屋的交易无法继续履行，已经构成了根本违约，一审法院判令詹华、周芸芸退还定金并承担200000元的违约金，并无不当，本院予以维持。二审期间，詹华、周芸芸明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同，故其上诉所述其向一审法院表明过其愿意按原合同履行的意思，亦不影响本案处理结果。综上所述，上诉人詹华、周芸芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24800元，由上诉人詹华、周芸芸负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年一月二十五日书记员 李依虹