上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第443号
原告吴建春。
委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告上海东兴置业（集团）有限公司。
法定代表人唐雪明，总经理。
委托代理人虞建良，在上海东兴置业（集团）有限公司工作。
被告汪雪梅。
第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行。
法定代表人王连军，行长。
委托代理人谈霖，在中国农业银行股份有限公司上海青浦支行工作�
原告吴建春诉被告上海东兴置业（集团）有限公司（以下简称东兴公司）、被告汪雪梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。因无法向被告汪雪梅直接送达民事起诉状、开庭传票等应诉材料，本院予以公告送达并组成合议庭适用普通程序进行审理。同时，根据案件审理的需要，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海青浦支行（以下简称青浦农行）为本案第三人参与诉讼。本案于2014年6月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人乔雨、被告东兴公司委托代理人虞建良、第三人青浦农行委托代理人谈霖到庭参加诉讼。被告汪雪梅经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴建春诉称：2003年初，原告经朋友介绍购买被告东兴公司位于青浦区某路973弄某苑5号501室房屋并签订了《上海市商品房预售合同》，对房款、面积、付款等事宜进行了约定。2003年3月16日，原告一次性付清全部房款人民币（以下币种均为人民币）250，000元，2004年下半年被告东兴公司亦交付了房屋由原告使用至今。此后，原告曾多次催促被告东兴公司办理房屋产权证书，被告却因种种原因迟迟未能办理。2013年7月，原告接通知称系争房屋可办理房地产权证，但被告知系争房屋上的预告登记并非原告而是被告汪雪梅，且系争房屋上存有银行贷款、抵押登记，无法办理产证。经查，2001年10月9日，被告东兴公司为套取银行贷款与被告汪雪梅签订了虚假的《上海市商品房预售合同》并于2001年11月8日办理了合同备案登记。原告认为原告与被告东兴公司所签合同合法有效，且已实际履行。但两被告之间为取得银行贷款所欠的合同属无效合同。为此，原告诉至法院�求判令被告：1、撤销系争房屋上预告登记；2、将系争房屋过户至原告名下；3、诉讼费由被告负担。
被告东兴公司辩称：当初上海青浦南洋建筑工程有限公司用被告东兴公司的名义开发并销售房产，故系争房屋系由上海青浦南洋建筑工程有限公司开发并销售给原告的，房款也是由上海青浦南洋建筑工程有限公司实际收取的。2001年10月时上海青浦南洋建筑工程有限公司借用被告汪雪梅的身份证办理了房屋抵押贷款取得银行贷款190，000元，贷款实际亦有上海青浦南洋建筑工程有限公司归还部分，至今未有还清。系争房屋实测面积比暂测面积增加了2.33平方米，故房屋存在4，660元的面积差价款原告未付。
被告汪雪梅未作答辩。
第三人青浦农行述称：第三人青浦农行与被告汪雪梅签订个人住房抵押借款合同并发放了相应的贷款符合相关法律规定，亦办理了抵押登记，属�合法有效。至于其他当事人之间的纠纷，银行方面不清楚。
经开庭审理查明：2003年3月16日，原告（乙方）与被告东兴公司（甲方）签订了《上海市商品房预售合同》，由乙方向甲方购买由甲方投资建造的青浦区某路973弄某苑5幢5层01室房屋，暂测建筑面积为125平方米，每平方米房屋建筑面积单价2，000元，总房价暂定为250，000元，合同另对其他内容进行了约定。
签订合同当日，被告东兴公司即向原告开具了收讫房款250，000元的专用收据。2004年下半年起，原告取得上述房屋并经装修后实际入住至今。
另查明，2001年10月9日，被告东兴公司（甲方）与被告汪雪梅（乙方）签订了《上海市商品房预售合同》，由乙方购买甲方上述房屋，每平方米建筑面积单价为2，200元，暂定合同总价为275，000元，合同另对其他内容进行了约定。同日，甲乙双方对此份商品房预售合同进�了登记备案。
2001年11月8日，被告汪雪梅以上述系争房屋作为抵押物，与第三人青浦农行签订了《个人住房抵押借款合同》一份，由被告汪雪梅向第三人青浦农行申请个人住房商业性借款190，000元，借款期限为2001年11月8日至2016年11月7日，并办理了相应的银行贷款抵押登记手续。后，第三人青浦农行实际依据被告汪雪梅提交的《划款委托书》指示向被告东兴公司账户发放贷款划款190，000元。截止本案庭审时，尚有银行贷款未结清。
又查明，系争房屋实测建筑面积127.33平方米，大产证登记于被告东兴公司名下，房屋上有被告汪雪梅为预购房屋权利人的预告登记（文件青2001003111）以及第三人青浦农行为抵押权人的抵押登记（青2001003463）。
以上事实，由原、被告的陈述、上海市房地产登记簿、《上海市商品房预售合同》、专用收据、发票、银行贷款资料、个人住房抵�贷款合同、他项权证等证据予以佐证，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，被告东兴公司表示贷款实际由上海青浦南洋建筑工程有限公司使用，被告东兴公司目前没有能力清偿贷款涤除抵押；如原告愿意先行代为清偿贷款的，相关面积差款可以可以予以抵扣。
原告方为能取得尽早取得系争房屋合法产权，在审理过程中自愿替被告方向第三人青浦农行归还了银行贷款本金、利息、罚息合计171，351.06元。经偿还贷款后，第三人青浦农行亦已办理系争房屋上抵押登记撤销手续。原告方同意将系争房屋面积补差款在其已垫付的银行贷款中予以抵扣。
根据庭审查明的事实，本院认为：被告东兴公司称上海青浦南洋建筑工程有限公司以其名义与被告汪雪梅之间签订商品房预售合同并非真实的房屋买卖合同关系，而是借用被告汪雪梅名义设立预购登记、办理抵押贷款。基于此，本院认为被告汪雪梅与被告东兴公司之间形式上签订的上海市商品房预售合同因属合法形式掩盖非法目的、非属真实买卖关系而被确认为无效。藉此，被告东兴公司、被告汪雪梅理应撤销上述预购房屋权利登记，将权利状况恢复原状。
原告方与被告东兴公司之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现原告已经付清所有房款，且房屋具备了过户的条件，被告东兴公司理应协助将系争房屋产权过户至原告名下，故对原告的请求予以支持。审理中，原告为能尽早取得房屋合法产权，自愿替被告方垫付清偿银行贷款，并将房屋面积补差款在垫付款中予以抵扣，于法无悖�本院予以准许。被告汪雪梅经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的抗辩权，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海东兴置业（集团）有限公司、被告汪雪梅应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区某路973弄5号501室房屋上的预购房屋权利登记（文件青2001003111）撤销手续；
二、被告上海东兴置业（集团）有限公司应于本判决生效之日起三十日内办理上海市青浦区某路973弄5号501室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告吴建春名下。
本案受理费人民币160元，由被告上海东兴置业（集团）有限公司、被告汪雪梅各负担人民币80元。
如�服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合�自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。