天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7033号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津健芯源科技有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河北路76号空港商务园西区7-1，2-201。
法定代表人：邓细存，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邓钧，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津天保建设发展有限公司，住所地天津空港经济区环河北路80号空港商务园东区6-1，2-401室。
法定代表人：凌海君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶德扬，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：赵志宇，天津高地律师事务所律师。
上诉人天津健芯源科技有限公司（以下简称健芯源公司）因与被上诉人天津天保建设发展有限公司（以下简称天保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初670号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
健芯源公司上诉请求：增加判决天保公司退还健芯源公司已支付租金120450元。事实和理由，因优惠政策有变，健芯源公司未入住案涉房屋，天保公司也未办理相关的入住手续，天保公司应当将已付租金退还。
天保公司辩称，认可一审法院判决。
天保公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年12月23日签订的《空港商务园写字楼租赁合同》；2、判令健芯源公司将承租房屋腾空后交付天保公司；3、判令健芯源公司支付所欠天保公司自2015年3月23日起至2016年12月31日止的租金916310元，并支付自2017年1月1日起至腾房之日的房屋占有使用费；4、判令健芯源公司承担至实际支付之日的逾期支付租金违约金（截至2016年12月31日为346381元）；5、本案诉讼费用由健芯源公司承担。诉讼过程中，天保公司变更上述第3项诉讼请求为判令健芯源公司支付所欠天保公司自2015年6月23日起至2016年12月31日止的租金795860元，并支付自2017年1月1日起至腾房之日的房屋占有使用费；变更上述第4项诉讼请求为判令健芯源公司承担至实际支付之日的逾期支付租金违约金（截至2016年12月31日为265679元）。
健芯源公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认天保公司与健芯源公司签订的《空港商务园写字楼租赁合同》解除；2.判令健芯源公司退还天保公司已经支付的押金及租金合计160600元；3.判令由健芯源公司承担本案全部诉讼费用。
一审认定事实：天津保税区投资有限公司为天津空港经济区环河北路76号空港商务园西区7号楼2层201室房屋产权人，2014年其委托天保公司对上述房屋进行管理，签订租赁协议、收取租金，并处理承租方违约及索赔事宜。
2014年10月25日，天津空港经济区管理委员会（甲方）与健芯源公司（乙方）签订《投资框架协议书》。约定：乙方拟在空港注册“天津健芯源科技有限公司”，甲方承诺给予乙方财政、运营、科技支持，根据项目公司实际需要，甲方按照10平米/人标准为项目公司提供不超过1000平米的研发、办公、中试场地并给予租金补贴，第一年100%补贴租金，第二年若项目公司综合税收覆盖租金2倍则按照100%补贴租金，第三年若项目公司综合税收覆盖租金3倍则按照100%补贴租金。
2014年12月23日，天保公司（甲方）与健芯源公司（乙方）签订《空港商务园写字楼租赁合同》。约定：乙方承租天津空港经济区环河北路76号空港商务园西区7号楼2层201室房屋，建筑面积825平方米。甲方同意乙方可将承租房产用于办公及注册地址使用。租赁期限共36个月，自2014年12月23日起至2017年12月22日止。甲方将自2014年12月23日起至2015年3月22日止的期限作为免租期。租金标准为：2015年3月23日至2015年12月31日每天每平方米1.6元，每月租金40150元；2016年1月1日至2017年12月22日每天每平方米1.8元，每月租金45169元。乙方应于本合同签订之日起5日内向甲方支付相当于1个月租金的房屋租赁押金40150元，该押金由甲方无息保管，甲乙双方租赁关系终止后，在乙方无拖欠相关费用的情况下，甲方应将全部押金无息归还乙方。乙方应于收到甲方发出的《入住通知书》之日起，开始向甲方委托的天津天孚物业管理有限公司，按时全额支付物业服务费。
关于房屋交接，上述《空港商务园写字楼租赁合同》中约定：甲方应保证该出租房屋具备交付条件，乙方在收到甲方发出的《入住通知书》后应按规定的时间与甲方办理房屋交接手续并向甲方及甲方委托的物业公司提供装修图纸等资料，在取得甲方书面同意并办理完成消防设备审核备案后，方可进场装修。双方在交接时对出租房屋（含附属设施）的状况共同进行清点检验，并签署出租房屋移交书、交付出租房屋钥匙，出租房屋（含附属设施）的保管责任自交接之日起由乙方承担。
关于不可抗力和例外，上述《空港商务园写字楼租赁合同》中约定：因不可抗力导致甲乙双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，甲方双方互不承担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10日内将情况告知对方，并提供有关部门的证明。因不可抗力致使本合同无法履行，本合同终止，租金按实际租赁天数计算。
关于通知方式，上述《空港商务园写字楼租赁合同》中约定：甲方天保公司通讯地址为天津空港经济区环河北路80号空港商务园6号楼401-402，联系人赵宇；乙方健芯源公司通讯地址为天津空港商务园西区w7-201，联系人王卫平。
上述合同签订后，健芯源公司向天保公司交纳款项160600元，其中包含租赁押金40150元及三个月租金120450元。
一审法院认为，天保公司与健芯源公司签订的《空港商务园写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行己方义务。一审庭审中，天保公司在诉讼请求以及健芯源公司在反诉请求中均要求解除上述租赁合同，应系双方对解除合同的意思表示达成一致，一审法院予以照准。
一、天保公司是否向健芯源公司交付了案涉租赁房屋，即双方签订的租赁合同是否已实际履行？二、如果案涉租赁房屋未交付导致租赁合同未实际履行，违约责任应如何承担？
针对第一个争议焦点，根据双方陈述及提供的证据显示，天保公司并未向健芯源公司交付案涉天津空港经济区环河北路76号空港商务园西区7号楼2层201室房屋。理由如下：
首先，天保公司作为房屋出租方，在合同履行过程中应积极履行交付房屋的义务，健芯源公司在一审庭审中主张案涉租赁房屋未交付，基于此，天保公司应就房屋交付的事实承担相应的举证责任。根据查明的事实，双方签订的《空港商务园写字楼租赁合同》中约定：“健芯源公司在收到天保公司发出的《入住通知书》后应按规定的时间与天保公司办理房屋交接手续…双方在交接时对出租房屋（含附属设施）的状况共同进行清点检验，并签署出租房屋移交书、交付出租房屋钥匙，出租房屋（含附属设施）的保管责任自交接之日起由健芯源公司承担。”但在一审庭审中天保公司自认双方并未对房屋进行检验、交付房屋钥匙，且未签署房屋移交书。
其次，天保公司主张其提交的载有健芯源公司联系人王卫平签字的《空港商务区入住通知书》可证实房屋已实际交付，一审法院认为，天保公司虽然在一审庭审中提交了上述证据，但健芯源公司否认证据的真实性，而天保公司未能提供证据原件，亦无法合理说明理由并提供其他证据予以佐证，对该份证据真实性难以采信。天保公司在一审庭审中另主张按照惯例，应系天保公司向健芯源公司发送入住通知书，健芯源公司签收入住通知书后与天保公司委托的天津天孚物业管理有限公司进行房屋查验、交接手续，但因上述主张与合同中约定的房屋交付程序明显有悖，且天保公司未举证证实双方曾就房屋交付条件的变更达成一致，亦未举证证实天津天孚物业管理有限公司与健芯源公司办理了房屋交接手续，对此不予采信。
最后，天保公司作为房屋出租方，理应明晰房屋如何交付以及交付时间，在健芯源公司持续两年多未交纳租金的情况下，更应对房屋使用情况、现状等情形进行了解、确认，但在一审庭审中天保公司自认未曾去过涉诉房屋进行查看，也不清楚房屋由谁使用、房屋的现状，且其对于房屋交付时间的主张前后矛盾，既主张2014年12月31日交付房屋，又主张2015年1月14日交付房屋，其前后不一致的表述难以采信。
针对第二个争议焦点，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，天保公司在合同签订后未按约履行房屋交付义务，构成违约。健芯源公司虽然在一审庭审中主张由于国家政策调整，导致其与天津空港经济区管委会签订的《投资框架协议》无法继续执行，进而当即表明不再承租案涉房屋，但并未举证证实曾向天保公司送达退租申请，一审法院认为，合同签订后无论基于不可抗力或其他原因要求提前解除合同，健芯源公司均应及时通知天保公司，以防止天保公司损失的扩大，现其在合同签订后单方要求提前解除合同，且未履行通知义务，亦构成违约。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因天保公司在合同履行期间未依约向健芯源公司交付租赁房屋，其现要求健芯源公司腾房，并支付租金、房屋占有使用费、逾期支付租金违约金，于法无据，不予支持。因健芯源公司在合同签订后单方要求解除合同，且未及时向天保公司发出解约申请，在一定程度上造成了天保公司的损失，对于其要求退还三个月租金120450元的反诉请求，不予支持。关于租赁押金40150元，在租赁合同中约定：“双方租赁关系终止后，在健芯源公司无拖欠相关费用的情况下，天保公司应将全部押金无息归还健芯源公司。”现双方租赁合同已经解除，天保公司理应返还健芯源公司上述租赁押金40150元。
一审法院判决：一、确认天保公司与健芯源公司于2014年12月23日签订的《空港商务园写字楼租赁合同》解除；二、天保公司于本判决生效后十日内返还健芯源公司租赁押金40150元；三、驳回天保公司其他诉讼请求；四、驳回健芯源公司其他反诉请求。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。本案二审争议焦点在于，健芯源公司支付的租金是否应予退还。对此，健芯源公司未能提供有力证据证明其因政策有变而及时通知天保公司退租事项，天保公司亦未能证明案涉房屋完成了交接，双方的行为共同造成房屋空置时间较长，对该损失双方均有过错。一审法院判令天保公司退还健芯源公司租赁押金而无需退还三个月租金，结果公允，处理并无不当。
综上所述，健芯源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2709元，由上诉人天津健芯源科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 朱立军
代理审判员 田 雷
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 底 健