重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05408号
上诉人（原审原告）：苏祥云。
委托代理人：薛园园，重庆杰义律师事务所。
委托代理人：曹仕明，重庆杰义律师事务所。
上诉人（原审原告）：苏奎。
委托代理人：薛园园，重庆杰义律师事务所。
委托代理人：曹仕明，重庆杰义律师事务所。
上诉人（原审原告）：苏雪梅。
委托代理人：薛园园，重庆杰义律师事务所。
委托代理人：曹仕明，重庆杰义律师事务所。
上诉人（原审原告）：苏丹。
委托代理人：薛园园，重庆杰义律师事务所。
委托代理人：曹仕明，重庆杰义律师事务所。
被上诉人（原审被告）：彭刚。
上诉人苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹与被上诉人彭刚房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年6月18日作出（2015）江法民初字第01123号民事判决，苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理本案后，依法由审判员李盛刚担任审判长，代理审判员万怡主审，与代理审判员乔艳组成合议庭，于2015年10月21日进行了询问。上诉人苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹的共同委托代理人曹仕明，被上诉人彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹一审诉称：2013年12月28日，苏祥云等与彭刚签订《房屋买卖合同》，总价款为570万元。彭刚向苏祥云等支付了部分房款。2014年7月30日，苏祥云等向彭刚发了律师函，至今无回复。为维护苏祥云等的合法权益，根据相关法律规定，请求法院判令彭刚一次性清偿苏祥云等购房余款81.7万元；彭刚支付苏祥云等违约金暂计1293191元（从2014年5月20日起，至付清之日止，按合同约定的月利率5%计算），并承担本案诉讼费。
彭刚一审辩称：彭刚虽欠苏祥云等购房款，但苏祥云等所说金额有误。签订房屋买卖合同时，彭刚并不知晓涉诉房屋有抵押，延迟付款是依法行使不安抗辩权。苏祥云等主张的违约金过高，要求法院按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算。
一审法院审理查明：苏能久有四个子女。苏雪梅系其大女、苏丹系幺女、苏祥云系二儿、苏奎系其孙子（大儿之子）。苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹系重庆市奉节县永安镇竹枝路346号1幢附第2层房屋（商业用途，建筑面积为1359.85平方米）权利人。2013年4月16日，苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹与重庆永昌融资担保有限公司签订了《重庆市房地产抵押合同》，将前述房屋抵押贷款330万元，贷款期限为一年，即2013年4月15日至2014年4月14日。
2013年12月28日，苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹（甲方，下称苏祥云等）与彭刚（乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定甲方将永安镇竹枝路346号1幢附第2层房屋以570万元出售给乙方；乙方如未按合同规定时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按5%计算。逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时乙方按已支付房款金额的5%向甲方支付违约金，合同继续履行。《房屋买卖合同》第四条（交付期限及交付条件）约定为：在签订合同之日起三个工作日内，乙方需向甲方支付定金30万元。在甲方与第三方解除租赁合同，腾出房屋并交给乙方使用时，乙方支付房款150万元。甲方承诺与第三方解除租赁合同并完全腾出房屋交付给乙方使用的时间最迟不超过2014年2月28日。甲方承诺在2014年4月20日前完成人行通道的修建和物业进出口通道的修建。在甲方与第三方解除合同腾出房屋并交付给乙方使用之日后60天，乙方支付房款380万元。在办理完房屋产权转移登记，乙方取得房产证和土地使用权证后，支付剩余尾款10万元。《房屋买卖合同》第八条（关于产权、土地权属登记）约定为：在乙方将剩余房款支付完毕之日起2日内，甲方应在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关、国土机关办理权属、国土过户手续。如因甲方过失造成彭刚不能30天内取得房地产权性属证书等，乙方有权提出退房，甲方须在彭刚提出退房要求之日起3天内退还乙方已付款，并按合同总金额的20%赔偿乙方损失，承担相关责任；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷、有关按揭、抵押债务及租金等，甲方须在办理产权登记之后办妥。
2014年2月9日，苏祥云、苏雪梅、苏能久与刘涛、李超签订《解除房屋租赁合同协议》，约定2011年11月6日苏祥云等与刘涛、李超签订的10年期限《房屋租赁合同》解除，刘涛、李超于2014年3月15日前退房。
2014年1月3日，彭刚向苏祥云等给付定金9万元、1月12日给付定金21万元；2月15日，彭刚给付房款30万元、2月18日给付20万元；3月12日给付50万元、3月13日给付55.3万元、3月24日给付58.2万元；4月17日给付58.8万元；5月9日给付10万元、5月23日给付40万元；6月30日给付10万元；7月11日给付5万元；8月11日给付5万元、8月13日给付20万元、8月22日给付5万元、8月24日给付5万元、8月27日给付20万元；9月3日给付10万元、9月11日给付10万元、9月24日给付5万元；10月24日给付5万元、10月25日给付2万元；11月11日给付5万元；12月4日给付5万元。2015年2月11日，彭刚向苏祥云等给付房款5万元、2月16日给付5万元、2月28日给付5万元；3月25日给付15万元；4月1日给付5万元、4月9日给付5万元、4月10日给付5万元，共计509.3万元。前述款项由彭刚通过其银行账户支付了一部分，另由许国宏通过银行账户支付了一部分。购房款中绝大部分支付给了苏能久，另有21万元支付给了苏丹（由许国宏转账支付）。许国宏认可其先后代彭刚向苏丹支付了21万购房定金、向苏奎支付了5万元购房款等款项。
2014年3月20日，刘建华（苏丹的丈夫）与汪诗维（彭刚的员工）签订《房屋交接单》。《房屋交接单》载明了房屋状况、水电等情况。
一审庭审中，苏祥云等要求彭刚支付全部购房余款，并按合同约定支付违约金。彭刚称除上述509.3万元外，另还向苏祥云等支付了5万元购房款，并举示了许国宏中国民生银行个人账户对账单。个人账户对账单载明：2014年11月1日，许国宏向苏奎转账2万元（行名：中国建设银行股份有限公司总行）。2014年11月6日，许国宏再次向苏奎前述银行账户转账3万元。苏奎承认收到转账的3万元，但称未收到2万元，认为该3万元系私人借款。苏能久称双方曾口头约定购房款支付到其银行账户，彭刚对此不予认可，并称苏奎是产权人之一，他与苏奎只有房屋买卖关系，支付的5万元是购房款。
另，彭刚称购房时苏祥云等未告知涉诉房屋已抵押，后得知房屋抵押情况后，行使不安抗辩权，故延迟付款，未违约。因苏祥云等未按合同约定修好楼梯，故涉案房屋于2014年8月才交付。2015年1月26日房屋解除抵押。苏祥云等则称房屋有抵押，已告知了彭刚，因彭刚迟延支付房款，导致其无法按时解除抵押，过错在彭刚，已不清楚解除抵押时间。苏祥云等还称于2014年2月19日与第三方解除租赁合同，第三方于2014年3月12日腾空交付，2014年4月初解除抵押担保，未按时解除抵押系彭刚迟延付款所致。
目前，彭刚尚未取得涉案房屋所有权证。
一审法院认为，一、关于《房屋买卖合同》效力问题。
苏祥云等与彭刚签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。彭刚应当按照合同约定的时间支付价款，故其对是否按约支付购房款负有举证责任。
二、关于购房款的问题。
《房屋买卖合同》约定了彭刚取得房产证和土地使用权证后，支付剩余尾款10万元，又约定了在彭刚将剩余房款支付完毕之日起2日内，苏祥云等应在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关等办理权属过户手续。苏祥云等要求彭刚全额支付购房款，彭刚称过户后支付尾款10万元。根据《中华人民共和国合同法》规定，因合同约定不明，可以补充；不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案总房款为570万，彭刚取得房产证后支付剩余尾款10万元较符合交易习惯。因彭刚未取得房产证，根据合同约定其应向苏祥云等支付的购房款为560万元。
苏能久称双方曾口头约定购房款支付到其银行账户，彭刚不予认可，且已查明有21万元支付给了苏丹。现彭刚举示的证据证明通过许国宏向苏奎转账共计5万元。苏奎承认收到3万元。但称系其私人借款。苏奎作为房屋出售人之一，彭刚向其支付购房款符合常理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。彭刚举示的证据证明向苏奎支付了共计5万元的购房款，苏奎称只收到3万元及款项为私人借款没有证据证实。故对彭刚所述于2014年11月1日支付了2万元购房款及2014年11月6日支付了3元购房款的抗辩意见，一审法院予以采信。彭刚已支付购房款为514.3万元，故彭刚还应支付购房余款45.7万元。
三、关于违约金的问题。
《中华人民共和国合同法》规定了应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有可能丧失履行债务能力等情形的，可中止履行。应当及时通知对方。根据《房屋买卖合同》约定，涉案房屋没有抵押，而事实上房屋有抵押。苏祥云等称告知了彭刚抵押的情况，彭刚不予认可，且无证据证实。彭刚无确切证据证明对方有可能丧失履行债务能力等情形，且其也未以房屋设定有抵押为由通知苏祥云等行使不安抗辩权。故对彭刚所述迟延付款系行使不安抗辩权，未违约的辩论意见，一审法院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。苏祥云等要求彭刚按约定支付违约金1293191元，而彭刚应支付的购房余款为45.7万元，其对违约金的要求显属过高，故对彭刚提出的予以减少的抗辩的意见，一审法院予以支持。
《房屋买卖合同》约定苏祥云等交付给彭刚使用房屋的时间最迟不超过2014年2月28日，而《房屋交接单》载明房屋交接时间为2014年3月20日。彭刚称涉案房屋于2014年8月才交付，但无证据证明，故应认定涉案房屋于2014年3月20日交付。根据约定，彭刚于房屋交付之后第60天，应合计支付560万元购房款，如未按约定付款，自合同规定的应付款限期之第二天起（即2014年5月20日）至实际付款之日止，承担违约责任。彭刚未按约定支付购房款，故应承担违约责任。
虽彭刚违约，但根据约定时间支付150万元购房款时，彭刚多支付了几十万购房款。由此可见，双方并未严格按照合同履行。苏祥云等未对自身实际损失举示证据证明，一审法院综合合同履行情况、彭刚付款的时间和金额、房屋抵押告知等情况，适当减少违约金，确定彭刚以每日万分之2.1之标准，按其未支付金额分段给付违约金（其中2014年5月20日至2015年4月10日期间为85897元；从2015年4月11日起至付清款项之日止，以45.7万元为基数，按每日万分之2.1之标准计算）。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告彭刚于本判决生效后十日内向原告苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹支付购房余款45.7万元。二、被告彭刚于本判决生效后十日内向原告苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹支付违约金（其中2014年5月20日至2015年4月10日期间为85897元；从2015年4月11日起至付清款项之日止，以45.7万元为基数，按每日万分之2.1之标准计算）。三、驳回原告苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取17625元，由原告苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹负担8812.5元，被告彭刚负担8812.5元。
苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判第二判项，改判彭刚支付违约金（其中2014年5月20日至2015年4月10日期间为343588元，2015年4月11日后以45.7万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，直至彭刚全部付清为止）；二、一、二审诉讼费用全部由彭刚承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.彭刚于2014年3月24日、2014年4月17日向案外人苏能久转账共计117万元的款项，系苏能久向彭刚、许国宏的借款。一审法院认定上述两笔款项为彭刚提前支付的购房款并在以未付房款作为计算2014年5月20日至2015年4月11日期间的违约金基数时，将两笔款项冲抵该期间的已付房款，是错误的。2.苏祥云等为解除抵押顺利与彭刚完成房屋交易，产生的借款利息及担保费应当属于因彭刚违约造成的损失。二、一审法院适用法律错误，应按照双方合同约定计算违约金。
彭刚答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，彭刚接受一审法院的判决结果。不同意苏祥云等的上诉请求，彭刚与苏祥云等除本案外无其他经济往来，不存在借款。
本院二审查明：苏祥云等在二审中明确其诉请的违约金是依据双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定的“违约利息”，合同约定标准为月利息按5%计算，苏祥云等主动放弃要求按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
二审询问中，双方当事人均认可，苏祥云等上诉状中陈述的彭刚于2014年3月24日和4月17日分别支付的58.2万元和58.8万元本身是借款，但经双方协议一致冲抵本案购房款。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案中，苏祥云等与彭刚签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点为违约金的计算。二审中争议的彭刚于2014年3月24日和4月17日分别支付的58.2万元和58.8万元，虽然本身系借款，但双方当事人均在二审询问中认可已经协商一致冲抵本案购房款，且在一审庭审中，苏祥云等亦将两笔款项的付款事实作为本案的已付款事实进行陈述，故应当认定。针对上述款项发生的借款关系已经双方当事人协商一致而消灭，同时，一审法院认定上述款项为本案购房款，并无不妥。在苏祥云等已经实际取得上述款项，且双方协商一致将其冲抵本案购房款的事实下，苏祥云上诉主张在两笔款系实际支付之后的时间段以其为基数计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予主张。关于违约金的计算标准，虽然双方签订的《房屋买卖合同》约定了逾期付款的违约金按照月利息5%计算，但结合彭刚一审庭审中对违约金约定过高，要求人民法院依法调整的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院综合合同履行情况、彭刚付款的时间和金额以及房屋抵押告知等情况，确定彭刚以每日万分之2.1的标准支付违约金，并无不妥。
综上，苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原判结果正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6454元，由苏祥云、苏奎、苏雪梅、苏丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
代理审判员 乔 艳
代理审判员 万 怡
二〇一五年十一月五日
书 记 员 陈 胜