山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1010号
原告马银莲，女，汉族，无业，住大同市南郊区。
委托代理人郭海新，山西黄河律师事务所律师。
被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，系该公司经理。
第三人谷瑞卿，女，汉族，无业，住大同市。
委托代理人王建，山西雁北律师事务所律师。
原告马银莲诉被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称“中大公司”）、第三人谷瑞卿房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭海新、第三人谷瑞卿及委托代理人王建到庭参加诉讼。被告中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马银莲诉称，2013年3月16日原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定原告购买位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期小区3号楼1单元28层2803号房屋，建筑面积91.92㎡，单价4100元，房屋总价376872元，原告一次性支付，房屋交付时间为2014年9月30日。2014年9月10日按照入住通知单的要求缴纳了房屋入住各种费用后，被告中大公司将房屋的钥匙交付给原告，原告占有房屋后装修入住。被告中大公司具备了与原告签订商品房买卖合同并办理产权登记手续的条件，但被告一直不履行义务，故原告向法院起诉，请求法院依法确认原告马银莲与被告中大公司签订的华田苑府城二期小区3号楼1单元2803号房屋认购协议合法有效并签订正式的商品房买卖合同，办理备案登记；被告继续履行合同为原告办理该套住宅房的权属证书；撤销被告中大公司与第三人谷瑞卿大同市城区府南街7号“华田苑府城二期”小区3号楼1单元28层2803号商品房的预售网签备案登记；诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告向本院提供如下证据：
1、被告中大房地产营业执照复印件，证明中大公司具有开发资格；
2、郭思源与被告签订的商务楼认购协议书及为此支付的购买商务楼款票据复印件和郭思源提供“情况说明”一份，证明郭思源与被告签订了“华田苑府城二期”商务楼认购协议书并且实际向被告支付购买商务楼价款20003964元；情况说明证明原告与被告签订认购协议书的由来，购房款是由郭思源之前交纳商务楼房款转化而来;
3、原告与被告签订“华田苑府城二期”商务楼认购协议书复印件以及交纳房款凭证复印件、入住通知单复印件及办理入住手续的交费凭证复印件，证明2013年3月16日，原告与被告签订了“华田苑府城二期”商务楼认购协议书，被告为原告办理交房手续并交纳相关费用；
4、“山西省商品房预售许可证”复印件，证明被告具有相应的资质，取得大同市房产管理局颁发的商品房预售许可证。
被告中大公司未到庭，向本庭提供书面答辩意见称，本案的发生缘由我公司的过错，不管是真正的购房业主还是为保证借款资金安全而网签了房屋买卖的债权人，答辩人表示深深的歉意。原告马银莲系真正的购房业主，作为网签的第三人谷瑞卿是中大公司为了解决资金问题向王建兴共计借款800万元，债权人为了保证资金安全要求中大公司所作的担保网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了22个人的名单，要求办理30套房屋的网签手续。在我公司与包括原告在内债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。当时我公司之所以答应债权人顶账或网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只有有还钱保证，债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。当然这不能作为我公司推脱责任的借口。综上，我公司愿意尽最大的努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。
被告中大公司未提供证据。
第三人谷瑞卿辩称，原告马银莲与被告中大公司的房屋认购协议书不具有法律效应，是无效协议，该房屋明显是顶账房，原告与中大公司没有真实的买卖关系，原告提供的购房协议内容和形式均有瑕疵，不均有规范性和完整性。第三人对诉争房屋具有合法房屋产权权利，谷瑞卿在2014年7月11日对诉争房屋进行了网签登记，并向被告中大公司交纳了支付了房款，签订了房屋买卖合同，并在大同市房产局进行了备案登记，故第三人谷瑞卿依法取得了房屋的产权权利。原告请求撤销第三人谷瑞卿和被告中大公司的网签登记不属于民事案件受理范围。
针对自己的答辩，第三人向本庭提交如下证据：
1、大同市商品房买卖合同和收据复印件，证明第三人和被告签订了诉争房屋的商品房买卖合同，第三人实际向被告支付了房款381468元；
2、法院调取认购协议书两份（复印件），中大房地产开发有限公司2013年1月17日到2013年4月28日期间卖的只是5号楼，而没有卖过3号楼，从而证明原告提供的3号楼的认购协议书不真实。
经审理查明，2013年3月16日原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定原告购买位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期小区3号楼1单元28层2803号房屋，建筑面积91.92㎡，单价4100元，房屋总价376872元，原告一次性支付，房屋交付时间为2014年9月30日。2014年11月19日，原告向中大公司交纳房屋契税，办理产权登记费、产权查档费和产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有限电视初装费，向被告大同市云波物业管理有限责任公司装修保证金、装修服务费、物业费（含电梯）等费用。
2014年7月11日，第三人谷瑞卿与被告中大公司签订商品房买卖合同，合同约定第三人谷瑞卿向被告中大公司购买位于大同市城区华田苑府城3号楼1单元2803号房屋，建筑面积91.92平方米，单价为4150元。交房日期为2014年9月30日。同日，被告中大公司向第三人谷瑞卿出具购房款381468元收款收据。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收款收据、第三人谷瑞卿提供的商品房买卖合同和收款收据予以证实，本院予以确认。
关于原告马银莲与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否合法有效的问题，本院认为，该协议书内容合法，系双方真实意思表示，并不存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效。
关于位于大同市城区华田苑府城二期区3号楼1单元2803号房屋，被告中大公司是否应向原告履行合同义务的问题，原告认为其已交纳了全部房款，被告中大公司也将房屋交付原告，该房屋应归原告所有，本院认为，认购协议书合法有效，原告已付清房款和入住费用，诉争房屋已交付原告，原告已合法占有该房屋，按照合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，被告中大公司应向原告马银莲履行合同义务。
本院认为，原告马银莲与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效，原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求被告中大公司为原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告中大公司办理备案登记以及撤销被告中大公司与第三人谷瑞卿之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告马银莲与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告马银莲办理华田苑府城二期区3号楼1单元2803号房屋产权登记；
三、驳回原告马银莲的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 周毅超
人民陪审员 张丽霞
人民陪审员 袁 青
二〇一六年三月三日
书 记 员 相文飞
温砚青