广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终747号
上诉人（原审原告）：黄玩享，男，1937年2月24日出生，汉族，住广东省台山市。
委托诉讼代理人：梁佩雅，女，1950年5月17日出生，汉族，住广东省台山市。系黄玩享的妻子。
委托诉讼代理人：林周行，广东律客律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈宝秀，女，1958年4月8日出生，汉族，住广东省台山市，系黄达荣的妻子。
被上诉人（原审原告）：黄进强，男，1986年10月24日出生，汉族，住广东省台山市，系黄达荣的儿子。
上诉人黄玩享因与被上诉人陈宝秀、黄进强农村房屋买卖合同纠纷一案，向本院提出上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二、一、二审案件诉讼费用均由陈宝秀、黄进强承担。事实与理由：涉讼买卖合同关系符合解除条件，原审判决径行驳回黄玩享的诉讼请求内容明显是错误，根据黄玩享证据4《建房许可证》“……你户申请。”明显可以反映出涉讼宅基地及房屋当时是以黄玩享家庭（户）的名义申报审批的，而原审判决认定黄玩享（又名黄願享），婚娶梁佩雅，生育儿子黄某强、女儿黄某萍，又确认黄玩享“经其家人梁願雅、黄某强同意。”可以看出黄玩享女儿黄某萍根本就没有出现过，涉讼买卖合同关系根本就没有获得黄玩享家庭成员的一致同意，况且陈宝秀、黄进强所提供的显示有梁佩雅和黄某强签字按指印的字据明显存在造假的问题，黄玩享家庭成员现明确不同意继续履行涉讼买卖合同关系，该买卖合同关系依法应当解除。二、涉讼房屋及宅基地至今均没有办理相关产权登记及申领相关土地使用权证和房屋所有权证，不符合法律所规定的买卖交易的客观条件，陈宝秀、黄进强家庭本身就已经在村中申领有宅基地了，不符合购买或受让、申领涉讼房屋及宅基地的相关法定条件，一审判决也认定涉案房屋和所处土地未办理权属登记，依法不得转让，涉讼买卖合同关系即使成立，但因违反了相关法律的规定，在法律上和事实上均应属无法或难以实现、履行的，因而黄玩享主张解除涉讼买卖合同关系并不存在不合法或不合理的问题。至于涉讼买卖合同关系解除以后所牵涉的其他法律问题可另案或通过其他法律途径解决，不能因此就否决、驳回黄玩享原诉求解除涉讼买卖合同关系的主张。三、黄玩享其他上诉理由与原《民事起诉状》的内容一致。
被上诉人陈宝秀、黄进强在法定答辩期限内没有作出答辩。
黄玩享向原审法院起诉请求：一、解除黄玩享与陈宝秀、黄达荣（已故）涉及位于台山市××镇×××××村的房屋所有权和宅基地使用权的买卖合同关系，由陈宝秀、黄进强将该房屋及宅基地返还给黄玩享；二、本案诉讼费由陈宝秀、黄进强承担。
原审法院认定事实：黄玩享（又名黄願享），婚娶梁佩雅，生育儿子黄某强、女儿黄某萍;黄玩享及其妻子梁佩雅现户籍地为茂名市××××县。陈宝秀于1981年12月22日婚嫁黄达荣，生育黄进强；黄达荣于2012年6月1日死亡。黄玩享与陈宝秀、黄进强均是台山市××镇×××××村村民。1987年2月6日黄玩享向原台山县斗山镇六福眼镜村申领了坐落在台山市××镇×××××村东至空地、南至村委会车房、西至水渠、北至空地的73.50平方米宅基地一块，并于当日获相关部门许可以黄玩享的名义核发了《建房许可证》一份，于当年在该地块上建成一层房屋一间，至今未向有关部门办理该房屋的土地使用权证和房屋所有权证。1992年5月1日，黄玩享经其家人梁佩雅、黄某强同意将上述房屋连同所处地块全部买给黄达荣并于当日立下《字据》为凭，陈宝秀自1992年5月份起使用该房屋至今。黄玩享以陈宝秀侵占房屋为由曾于2015年向原审法院起诉，请求判令陈宝秀将上述房屋交回其使用，先后经台山市人民法院（2015)江台法斗民初字第49号《民事判决书》、江门市中级人民法院（2015)江中法民一终字第490号《民事判决书》认定黄玩享与陈宝秀及黄达荣的房屋买卖合同关系成立，但合同是否无效、可解除等情形而返还的问题，建议黄玩享应循合同纠纷之诉主张权利，黄玩享遂于2016年8月8日向原审法院提起本案诉讼。本案受理后，原审法院依法向陈宝秀、黄进强送达了起诉状副本、应诉通知书和开庭传票等应诉手续，陈宝秀、黄进强拒绝签收上述应诉文书，逾期没有到庭参加诉讼，也没有说明正当理由。在庭审中，经原审法院向黄玩享释明后，黄玩享明确其诉讼请求为解除黄玩享与陈宝秀、黄达荣的涉案房屋及宅基地使用权的买卖合同关系。
原审法院认为，本案是农村房屋买卖合同纠纷。本案焦点是黄玩享请求解除黄玩享与陈宝秀、黄达荣的涉案房屋及宅基地使用权的买卖合同是否合法合理。
首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”黄玩享经其家庭成员同意后将其所有的涉案房屋买给黄达荣，涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响双方之间的买卖合同关系。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”黄玩享向黄达荣立下《字据》约定将涉案房屋卖给黄达荣后，由黄达荣及陈宝秀自1992年5月份起使用涉案房屋至今，视为双方已履行合同完毕。虽涉案房屋没有办理物权登记，但不影响双方对涉案标物的物的交接；再根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，黄玩享将涉案房屋连同所处的地块一并买给黄达荣，所涉及的宅基地买卖并不是单独买卖转让，而是地随房转，不符合宅基地买卖合同无效的情形。根据合同的诚实信用原则本应由黄玩享承担协助黄达荣办理涉案房屋及所处土地的转让过户手续义务，但由于涉案房屋和所处土地未办理权属登记，依法不得转让，且陈宝秀也没有主张涉案房屋和土地的过户请求，也不存在合同无法履行的情形。
综上所述，黄玩享主张解除与陈宝秀、黄达荣的涉案房屋及宅基地使用权的买卖合同，于法不合，依法不予支持，其请求陈宝秀、黄进强返还该房屋及宅基地，理据不足，依法不予准许。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回黄玩享的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，由黄玩享负担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。
本院经二审审理，对原审法院判决所查明基本事实予以确认。
另查明，已经生效的（2015)江台法斗民初字第49号《民事判决书》及（2015)江中法民一终字第490号《民事判决书》认定，陈宝秀就涉案房屋的买卖提交的1992年5月1日黄玩享、梁佩雅、黄某强三人签名捺印的《字据》载明：“一层74平房屋、地皮全部卖给黄达荣，我家三口人同意，黄玩享、梁佩雅、黄某强。”台山市斗山镇六福村民委员会出具证明认可陈宝秀于1992年5月份开始正式使用涉案房屋，另有该村民委员会见证多名村民签名证明陈宝秀购买梁佩雅（即黄玩享的妻子）的房屋，并有证人黄某出庭作证，证明陈宝秀以3600元的价格购买涉案房屋，黄玩享收款时梁佩雅及黄某强在场，黄某在场看到了交易过程。
本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕黄玩享的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。
本案二审争议的焦点为：黄玩享请求解除涉案买卖合同是否具有事实和法律依据。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”可见，当事人可以约定解除合同的条件，具有一定的情形时也可以依法解除合同。本案中，黄玩享与黄达荣对涉案房屋的买卖未约定解除条件，则应根据法定条件审查是否具备解除的情形。现有证据显示，涉案房屋虽未办理物权登记，但黄达荣及陈宝秀自1992年5月起使用涉案房屋至今，且黄玩享收到了房屋款项3600元，涉案房屋的买卖虽然涉及宅基地，但并不是单独的宅基地转让，黄玩享将涉案房屋连同所处的地块一并卖给同一集体经济组织的黄达荣，且未出现约定或法定的解除合同的情形。据此，黄玩享关于涉案房屋买卖合同未得到全部家庭成员同意、未办理产权过户手续、违反宅基地使用权转让规定应予解除的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，黄玩享的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由黄玩享负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海疆
审判员 甄锦瑜
审判员 徐 闯
二〇一七年六月六日
书记员 曾慧燕