福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0627民初391号
原告：福建省兴凯房地产开发有限公司，住所地南靖县山城镇人民路141号中幢。统一社会信用代码：913506275509537037。
法定代表人：陈绍盟，董事长。
委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。
被告：黄瑞玉，女，1985年10月3日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
第三人：中国工商银行股份有限公司南靖支行，住所地南靖县山城镇解放路10号。统一社会信用代码：91350627784515570L。
主要负责人：陈志刚，行长。
委托诉讼代理人：韩若惠，男，汉族，公司员工，住福建省南靖县。
原告福建省兴凯房地产开发有限公司（以下简称兴凯公司）与被告黄瑞玉、中国工商银行股份有限公司南靖支行（以下简称南靖工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴凯公司的委托诉讼代理人王全辉、石燕萍、南靖工行的委托诉讼代理人韩若惠到庭参加诉讼，被告黄瑞丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴凯公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除兴凯公司与黄瑞玉于2012年12月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002900316）；2.依法判令黄瑞玉与兴凯公司共同协助办理上述房产银行按揭贷款还清后解除抵押登记手续、撤销商品房备案登记等手续；3.判令黄瑞玉向兴凯公司支付违约金75477.2元；4.依法判令黄瑞玉支付兴凯公司垫付的按揭贷款49640.8元及截止至2017年1月4日逾期支付按揭贷款的违约金6427.79元。事实和理由：2012年12月6日，兴凯公司与黄瑞玉签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002900316）及合同补充协议，约定黄瑞玉购买兴凯公司开发建设的南靖县山城镇和谐路兴凯御景城A区10幢303号商品房，总价格377386元，黄瑞玉支付首付款113386元，余款264000元办理银行按揭或公积金贷款支付（2013年4月1日，该笔购房按揭贷款发放至兴凯公司银行账户），之后，兴凯公司通知黄瑞玉过来办理交房手续，黄瑞玉至今未来办理交房手续。因黄瑞玉未按贷款合同约定还款，南靖工行根据与兴凯公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，先后于2014年9月30日、2014年12月30日、2015年3月27日、2015年8月31日、2015年12月18日、2016年2月29日、2016年5月30日、2016年7月21日、2016年9月27日、2016年11月16日合计扣取兴凯公司47636.73元，用于偿还黄瑞玉应还按揭贷款本息。根据“合同附件六：合同补充协议第四条，关于按揭付款方式第6项”约定：如果因买受人未能按期偿还按揭贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清款项之日止，买受人每日按应还未还款项的万分之四向出卖人支付违约金。买受人逾期向出卖人偿还上述款项超过15日或出卖人为买受人代偿按揭款超过三期或贷款银行解除有关按揭贷款合同的，出卖人有权解除合同并收回该商品房，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。黄瑞玉未能按约清偿按揭贷款本息，导致出卖人代偿按揭款超过三期以上已构成违约。兴凯公司有权要求解除兴凯公司与黄瑞玉于2012年12月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号35062708002900316），并要求黄瑞玉清偿兴凯公司代为支付的款项、协助办理上述房产银行按揭贷款还清后解除抵押登记手续、撤销商品房备案登记等手续。兴凯公司为此特向本院提起诉讼，请求判如所诉。
黄瑞玉未作答辩。
南靖工行诉称，黄瑞玉于2012年12月6日与兴凯公司签订商品房预售合同，并缴交首付款，剩余购房款264000元于2013年3月27日向南靖工行申请按揭贷款，南靖工行于2013年3月27日与黄瑞玉签订《个人购房借款/担保合同》，由兴凯公司提供阶段性连带责任担保，并向房地产管理局办理抵押预登记手续，南靖工行于2013年4月1日向黄瑞玉发放按揭贷款264000元受托支付至兴凯公司账户。截止2017年6月12日，黄瑞玉尚欠南靖工行贷款本金213349.52元，欠（罚）息1222.79元。请求法院依法判决兴凯公司与黄瑞玉解除商品房预售合同的情况下同时解除黄瑞玉与南靖工行《人人购房借款/担保合同》（编号A：【闽】字【漳州分】行【南靖】支行【2012】年【9057】号），并由兴凯公司偿还黄瑞玉欠第三人贷款本金213349.52元，欠（罚）息1222.79元（本息暂时计算至2017年6月12日），以后利息按合同约定计算。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年12月6日，兴凯公司与黄瑞玉签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002900316）及合同补充协议，合同约定黄瑞玉购买兴凯公司开发建设的南靖县山城镇和谐路兴凯御景城A区10幢303号商品房，建筑面积为119.050平方米，每平方米3169.98元，商品房总金额377386元。黄瑞玉在签订合同时缴纳不少于全部房款的30%计113386元，余款264000元办理银行按揭或公积金贷款。《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第四条，关于按揭付款方式第6项约定：如果因买受人未能按期偿还按揭贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清款项之日止，买受人每日按应还未还款项的万分之四向出卖人支付违约金。买受人逾期向出卖人偿还上述款项超过15日或出卖人为买受人代偿按揭款超过三期或贷款银行解除有关按揭贷款合同的，出卖人有权解除合同并收回该商品房，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。第十四条关于合同的解除第2项约定：“……如果已办理销售备案登记或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在合同解除后10日内共同配合办理撤销销售备案登记或撤回房产证的申办手续……”。
2011年11月29日，南靖工行与兴凯公司签订《按揭贷款业务合作协议》，该协议第五条约定：“在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，……如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后10日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收”。
黄瑞玉于2012年12月6日交纳首付款113386元。2013年3月27日，黄瑞玉、南靖工行、兴凯公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：【闽】字【漳州分】行【南靖】支行【2013】年【1057】号）。南靖工行根据黄瑞玉申请，向其发放个人购置住房贷款，金额264000元。兴凯公司承担阶段性连带责任保证。2013年3月28日，南靖工行向黄瑞玉发放贷款264000元至兴凯公司账户。自2013年4月1日起，黄瑞玉开始每月交纳按揭贷款，但自2014年7月起，黄瑞玉未能如期交纳按揭贷款。2014年7月1日起，南靖工行自兴凯公司的账户中扣取款项。截止2017年7月1日，黄瑞玉尚欠贷款余额为213349.52元，其中黄瑞玉返还贷款本金12597.02元，利息21109.93元，计33706.95元；兴凯公司代为偿还本金38053.46元，利息38395.9元，计76449.36元。2015年9月17日，黄瑞玉归还兴凯公司款项11529元。
本院认为，兴凯公司与黄瑞玉签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议及原、被告与南靖工行签订的《个人购房借款/担保合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该两份合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。黄瑞玉自2014年7月起至2017年7月，连续37个月未交纳按揭贷款，存在违约事实，兴凯公司请求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》予以解除后，原、被告与南靖工行签订的《个人购房借款/担保合同》没有继续履行的基础，因此，南靖工行请求解除其与原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，亦符合客观事实和法律规定，本院予以支持。根据合同约定，合同解除后，买卖双方应在合同解除后10日内共同配合办理撤销销售备案登记或撤回房产证的申办手续，故兴凯公司请求黄瑞玉与其共同协助办理讼争房产银行按揭贷款还清后解除抵押登记手续、撤销商品房备案登记等手续的请求于法有据，本院予以支持。另根据合同约定“买受人逾期向出卖人偿还上述款项超过15日或出卖人为买受人代偿按揭款超过三期或贷款银行解除有关按揭贷款合同的，出卖人有权解除合同并收回该商品房，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”，故兴凯公司要求黄瑞玉支付违约金75477.2元（377386×20%）亦予以支持。兴凯公司要求黄瑞玉支付兴凯公司代垫的银行扣划的本金49640.8元的诉讼请求，因兴凯公司支付该款系作为《个人购房借款/担保合同》中保证人应承担的保证责任，且《商品房买卖合同》解除后黄瑞玉未偿还的贷款部分也应由兴凯公司返还给银行，故兴凯公司要求黄瑞玉支付该款项于法不符，该项请求不予支持，但根据合同约定：“如果因买受人未能按期偿还按揭贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清款项之日止，买受人每日按应还未还款项的万分之四向出卖人支付违约金”，故兴凯公司因代垫该款项产生的利息应予支持，利息自银行扣款之日起即2013年9月30日起按日万分之四计算，但应扣除黄瑞玉已归还的11529元。在《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》解除后，兴凯公司应返还黄瑞玉支付首付购房款113386元及利息（利息自黄瑞玉交纳首付款之日即2012年12月6日起算，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计）和黄瑞玉部分偿还贷款本息33706.95元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：
一、解除福建省兴凯房地产开发有限公司与黄瑞玉签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002900316）。
二、黄瑞玉应于本判决生效之日起10日内向福建省兴凯房地产开发有限公司支付违约金75477.2元。
三、黄瑞玉应于本判决生效之日起10日内向福建省兴凯房地产开发有限公司支付代垫贷款本息76449.36元所产生的利息（利息按本金76449.36元自2013年9月30日起至本判决确定的履行期限届满之日止按日万分之四计算，黄瑞玉已归还的11529元应予扣除）。
四、黄瑞玉应于本判决生效之日起10日内配合福建省兴凯房地产开发有限公司办理解除抵押登记手续、撤销商品房备案登记手续。
五、驳回福建省兴凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
六、解除福建省兴凯房地产开发有限公司、黄瑞玉与中国工商银行股份有限公司南靖分行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：【闽】字【漳州分】行【南靖】支行【2013】年【1057】号）。
七、福建省兴凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内返还中国工商银行股份有限公司南靖分行贷款本金213349.52元（计算至2017年7月1日）及利（罚）息【利（罚）息按《个人购房借款/担保合同》约定计算】。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6961元，由黄瑞玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 吴雪云
代理审判员 詹慧斌
人民陪审员 谢新鎏
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 黄漳莉
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。