江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初5579号
原告（执行案外人）：宋伟，男，1971年4月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：李卓群，江苏诚鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴昌坤，江苏稼禾律师事务所律师。
被告（申请执行人）：苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司，住所地苏州市姑苏区平四路61号。
法定代表人：邓云飞，董事长。
委托诉讼代理人：徐飞，江苏和合合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璐，江苏和合合律师事务所实习律师。
被告（被执行人）：林某2，男，1976年2月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：项伟东，江苏筹胜律师事务所律师。
被告（被执行人）：陆志兰，女，1978年9月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告（被执行人）：林某1，男，2002年8月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
法定代理人：林某2（系被告林某1之父），即本案被告之一。
原告宋伟与被告苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司（以下简称广银公司）、林某2、陆志兰、林某1案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋伟的委托诉讼代理人吴昌坤和被告广银公司的委托诉讼代理人徐飞、被告林某2（又系被告林某1的法定代理人）的委托诉讼代理人项伟东到庭参加诉讼，被告陆志兰经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告宋伟向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于苏州市枫桥路888号33幢104室房屋的强制执行；2.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告享有对苏州市枫桥路888号33幢104室房屋的租赁权，且租赁权先于设定在该房产的抵押权；3.对苏州市枫桥路888号33幢104室房屋进行带租拍卖；4.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告宋伟将上述1-3项诉讼请求明确为：请求判令对苏州市枫桥路×××号×××幢×××室房屋带租约拍卖。事实和理由：2013年11月1日，我与林某2、陆志兰签订《房屋租赁合同》，约定由我承租其两人名下枫桥路×××号×××幢×××室房屋，租赁期限自2013年12月1日起至2033年11月30日止，租金总额50万元。合同签订后，我依约履行了应尽义务，且自2013年12月1日起实际入住该房屋至今。2013年12月13日，林某2向广银公司贷款，并在该房产上设定了抵押权。2014年6月23日，因林某2未按期还款，广银公司提起诉讼，要求归还借款、赔偿损失并确认其对上述房屋以拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。姑苏区人民法院于2014年10月17日作出（2014）姑苏民四初字第00857号民事判决书，支持了广银公司的诉讼请求。此后，在执行过程中，法院于2015年6月11日在房屋上张贴了拍卖公告，我于2015年6月16日要求对房屋带租拍卖，2016年5月10日作出的（2015）姑苏执字第1395号之二执行裁定书裁定除去房屋上的租赁关系，并要求腾空房屋。我于法定期限内提出执行异议申请，法院于2016年8月3日作出（2016）苏0508执异字13号执行裁定书，驳回了我的异议请求。我与被告林某2、陆志兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，我在合同签订后履行了应尽义务，实际入住房屋至今。广银公司虽在房屋上设立了抵押权，但迟于租赁权，无权对抗承租人。我不能接受执行裁定的结果，故提起执行异议之诉。
被告广银公司辩称，我公司认为宋伟的诉讼请求不应当得到支持，具体理由：1.宋伟与林某2、陆志兰签订的租赁合同约定的租赁期限为20年，所有租金合计50万元在签订合同三个月内全部付清，不符合一般房屋的租赁情况；合同约定的月租金标准仅为2083.33元，与市场同类房屋的月租金标准（6000-7000元）明显不符，该租赁合同明显损害了债权人正常行使抵押权的合法权利；2.该房屋系林某2、陆志兰、林某1按份共有，林某2和陆志兰仅占50%份额，两人以明显不合理低价出租房屋损害了林某1的权益，也不符合处置登记在未成年人名下财产的相关规定。3.本案的租赁合同属于虚假合同，林某2在2015年10月28日的笔录中表示签订该合同的目的就是为了阻碍该房屋的拍卖程序，使得房屋的变现价值减少，同时他也表示宋伟入住房屋并不是其真实意思表示。
被告林某2、林某1辩称，执行异议的审查过程中已经对签订租赁合同的事实进行了调查，我同意裁定书认定的事实。我与宋伟签订的房屋租赁合同并不是真正意义上的租赁合同，实质是为了保障双方借款合同的履行而签订的附随合同，我所收到的款项其实是向宋伟所借的借款。现在宋伟希望带租拍卖就是为拍卖设定障碍，其可以以一个较低的价格拍得房产，从而谋取不当利益，本案房产不应当带租拍卖。
被告陆志兰未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实予以认定：
1.苏州市枫桥路×××号×××幢×××室房屋（建筑面积223.19平方米）系成套住宅，登记所有权人为被告林某2、陆志兰、林某1，其中被告林某2、陆志兰夫妇共同共有50%份额、其子林某1拥有50%份额，房屋原由所有权人居住使用。2013年12月13日，上述三被告将该房屋为被告林某2向被告广银公司的借款进行担保，办理了抵押登记，抵押权人为被告广银公司。
2.原告宋伟与被告林某2原为朋友关系，双方之间存在借款等资金往来情况。2013年11月，被告林某2、陆志兰（甲方）与原告宋伟（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将枫桥路888号33幢104室房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年12月1日起至2033年11月30日止，租金总额50万元，乙方可在三个月内通过转账方式向甲方分次支付完毕。双方在“租金及房屋交付”条款中约定，双方确认签订本合同时，甲方收到乙方支付本合同租金36.8万元；甲方在收到首笔租金后应按约交付房屋给乙方，乙方在约定的期限内将剩余租金转账给甲方；甲方承诺于2013年12月1日前腾出房屋交付乙方使用”。上述合同的落款日期签署为2013年11月1日。2013年11月1日，原告宋伟通过银行转账方式向被告林某2支付35万元，之后，于2013年11月4日转账支付1.8万元，于2013年12月14日转账支付10万元，于2014年1月30日转账支付34100元。2013年底至2014年春节前，被告林某2、陆志兰及林某1因债务问题，搬离了枫桥路888号33幢104室房屋。之后，原告宋伟通过被告林某2交付给其的房屋钥匙进入并占有房屋至今。期间，原告宋伟向物业公司支付了2014年的物业服务费。
3.枫桥路888号33幢104室房屋在2014年前后的租金市场行情为每月6000-7000元。原告宋伟名下有其他用于居住的房屋。
4.本院在审理被告广银公司与被告林某2、陆志兰、林某1民间借贷纠纷一案期间，采取财产保全措施，于2014年6月24日对枫桥路888号33幢104室房屋进行轮候查封。2014年10月17日，本院对该案作出（2014）姑苏民四初字第00857号民事判决，判决被告林某2归还被告广银公司贷款220万元及相应利息，如不能按期履行上述债务，原告广银公司有权以拍卖、变卖抵押物苏州市枫桥路888号33幢104室房屋所得的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，被告广银公司申请执行，请求之一为拍卖、变卖上述房屋。本院于执行期间在涉案房屋张贴拍卖公告，限期被执行人或居住人腾清房屋。2015年6月16日，原告宋伟向本院申请对房屋带租约拍卖，被告广银公司提出异议。被告林某2在2015年10月28日所作笔录中表示，租赁合同系在被告广银公司贷款未发放之前由原告宋伟提出签订的，其与原告宋伟之间并不存在真实的租赁关系，租赁合同所约定的50万元租金实为借款，双方在2013年11月1日至2014年1月期间共发生4笔借款，均出具了借条，其向被告广银公司借款过程中得到了原告宋伟的帮助，签订租赁合同的目的是原告宋伟为了保障其债权以及保证房子在被拍卖时可以阻止交付。本院于2016年5月10日作出（2015）姑苏执字第1395号之二执行裁定书，裁定除去苏州市枫桥路×××号×××幢×××室房屋上的租赁关系，并裁令原告宋伟将房屋腾空。原告宋伟不服该裁定，向本院提出案外人执行异议，要求停止上述裁定的执行。本院经听证后，于2016年8月3日作出（2016）苏0508执异字13号执行裁定书，裁定驳回原告宋伟的异议请求。原告宋伟在规定的期限内提起本案诉讼。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案原告宋伟作为执行案外人以苏州市枫桥路888号33幢104室房屋承租人的身份提出对标的房屋带租约拍卖的请求，实际即为停止对（2015）姑苏执字第1395号之二执行裁定书中相关执行措施的执行，请求在租赁期内阻止向受让人移交占用的不动产。原告宋伟是否能在长达20年的租赁期内继续占用该房屋，应从租赁合同订立的背景、时间、目的、履行现状等因素进行真实性、合法性审查，本院从以下几个方面进行分析认定：
首先，从合同签订的背景和时间点来看。原告宋伟与被告林某2系朋友关系，双方之间此前就存在借款往来，原告宋伟应当知悉被告林某2的财务状况和居住情况，其在庭审中也认可在签约当时被告林某2有大额的资金缺口。双方签订合同的落款时间与被告林某2获得被告广银公司借款的时间间隔并不长，房屋当时的市场价格应当高于抵押权价值（220万元），被告林某2在进行抵押借款之前，为获取占房屋价值较小比例的50万元租金，而将家庭实际居住使用的住房交由他人占用长达20年，融资成本过高，且影响了房屋的价值发挥，可能性不大，相反，其所称合同签订出于对原告宋伟债权的保障并在今后阻止房屋交付的签约目的，更符合客观事实。
其次，从合同确定的租金水平和付款方式来看。本案合同约定租金总额50万元，折算后月租金仅为2083.33元，远低于当时租赁市场的行情，且尚未考虑租赁市场的价格上涨变化因素，虽然原告宋伟称这与一次性付款有关，但差距仍明显过大，被告林某2所称金额根据双方借款金额确定较为可信。原告宋伟所主张的实际支付租金的金额和合同约定并不相符且不能说明原因，同时从合同对付款方式的约定和实际付款的时间来看，部分款项在合同签署及房屋交付前即已付清，部分款项支付的时间发生在被告林某2获得被告广银公司的借款之后，可见被告林某2通过签订租赁合同来获取资金的必要性不足。
再次，从房屋的实际使用状况来看。枫桥路888号33幢104室房屋系成套住宅房屋，居住使用应系其主要功能。原告宋伟拥有其他住宅，其虽提供了2014年的物业费收据以证明其对房屋的占用，但并未在租赁期内用作自己或他人的居所进行使用，也未提供其他对房屋进行合理合法使用的证据，不符合租赁合同关系的一般特征。
综上所述，本案原告宋伟与被告林某2、陆志兰所签订的租赁合同不符合房产租赁市场的一般交易习惯，客观上可能给抵押权人实现抵押权造成障碍，结合被告林某2的陈述，可以认定合同双方当事人存在通过签订《房屋租赁合同》规避法院执行的主观故意，该租赁合同关系并不真实，不产生阻止向拍卖受让人交付的法律效力。原告宋伟应当根据本院（2015）姑苏执字第1395号之二执行裁定书，停止占用枫桥路×××号×××幢×××室房屋，对其请求对苏州市姑苏区枫桥路×××号×××幢×××室房屋带租约拍卖的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：
驳回原告宋伟的全部诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告宋伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
审 判 员 杨 钧
人民陪审员 孙毓平
二〇一七年一月十九日
书 记 员 邓 琴