上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初19817号
原告：小岛建筑咨询(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：小嶋伸也，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘斌，上海世新律师事务所律师。(特别授权)
被告：上海菲美文化发展有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：何小勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞国震，上海正策律师事务所律师。
原告小岛建筑咨询(上海)有限公司与被告上海菲美文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘斌、被告的委托诉讼代理人俞国震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
小岛建筑咨询(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告与原告签订的《房屋租赁合同》于2016年5月31日解除；2.判令被告返还原告预付的房屋租金(自2016年6月30日起至2016年9月29日止)57,000元、保证金38,000元，共计95,000元。事实与理由：2016年5月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁上海市黄浦区黄陂南路XXX号1号楼之A室房屋(以下简称系争房屋)，房屋用途为办公或展示。合同约定被告于2016年5月30日前向原告交付系争房屋，租赁期限自2016年6月10日起至2018年6月29日止，2016年6月30日之前为免租期。2017年6月29日之前，每月租金19,000元，租金每三个月支付，先付后用。保证金38,000元。2016年5月19日、5月20日，原告分两次通过银行转账向被告指定账户支付了首期三个月租金57,000元与保证金38,000元，共计95,000元。但原告未实际入驻和使用系争房屋，双方亦未办理房屋交接手续。2016年5月23日，原告查看系争房屋，发现该房屋实际使用面积远小于120平方米，且装修不符合要求，根本无法满足原告对系争房屋的使用要求。之后，原告经调查得知系争房屋并不存在，上海市黄浦区黄陂南路XXX号1号楼房屋产权属于案外人上海市针织十四厂，被告未告知原告此情况，因此被告系无权处分人。原告多次与被告沟通协商解除《房屋租赁合同》未果。2016年5月31日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知函》，要求解除《房屋租赁合同》并要求退还首期房屋租金及保证金，但被告不予理睬，原告遂起诉至法院。
上海菲美文化发展有限公司辩称，2016年5月31日，双方并未就解除《房屋租赁合同》达成一致意见。2016年底，被告将系争房屋另行出租，现同意解除合同。原告在签订合同前看过系争房屋，合同约定建筑面积170平方米，但双方经口头沟通确认实际使用面积为90多平方米。合同约定内容可以显示，被告合法取得系争房屋的占有权、使用权和收益权，被告从未承认其对该房屋有所有权，被告有权出该租房屋。被告已将系争房屋交付原告，原告在入场装修时，被告阻止原告破坏承重墙，并要求原告提供装修图纸供备案，在此情形下，原告拒绝提供图纸并要求解除合同。原告违约，并造成被告3至6个月的租金损失，因此不同意退还保证金，也不同意返还已收取的租金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租系争房屋。合同第1-1条约定：被告合法取得系争房屋的占有权、使用权和收益权，该房屋建筑面积为170平方米(含公摊)。合同第3-1条约定，被告于2016年5月30日前向原告交付系争房屋。房屋租赁期限自2016年6月10日起至2018年6月29日止。其中6月30日前为免租装修装饰期。合同第4-1条约定：在2017年6月29日前每月租金19,000元。合同第4-3条约定：原告每三个月向被告支付一期租金，先付后用。合同第5-1条约定：合同签订当日，原告需支付首期房屋租金57,000元，并向被告支付房屋租赁保证金38,000元，租赁关系终止时，在双方办理完退房手续并结清合同约定原告承担的费用后，被告在10个工作日内将该保证金全额无息退还给原告。合同第6-6条约定：原告在承租期间如需对系争房屋内部进行装修装饰及设备设施添置的，须在入场前3个工作日内向被告递交装修装饰申请及相关设施设备配置等平面图纸，经被告审查认可签字盖章后，原告须在入场前3个工作日内与被告及装修方签署装修管理之三方协议后方可入场。合同第9-4条约定：租赁期间，非合同规定的情况，原告中途擅自退租的，房屋租赁保证金不予退还。
2016年5月31日，原告以快递以及电子邮件的方式，向被告送达《解除房屋租赁合同通知函》。该函载明解除合同的原因：“1、该物业实际使用面积约90平方米，未达到120平方米，故不能满足我司对该物业使用面积的要求；2、贵司未满足我司就该物业的装修要求；3、我司至今未见到该物业房产证或其他相关法律文件；4、该物业未实际交付且未实际起租。”
另查明，上海市黄陂南路XXX号全幢房屋权利人登记为上海市针织十四厂。
审理中，被告对其损失以及原告的违约责任未提出反诉。
本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示。原告称在签订合同后查看系争房屋，发现该房屋实际使用面积远小于120平方米，且装修不符合要求，根本无法满足原告对系争房屋的使用要求。对此，原告在签订合同时，应对上述情况了解并合理注意。关于原告认为上海市黄浦区黄陂南路XXX号1号楼房屋产权属于案外人上海市针织十四厂，被告未如实告知，因此被告系无权处分人一节，被告是否有权处分系争房屋涉及合同效力问题，原告于2016年5月31日致函被告要求解除合同，现起诉要求解除合同，本院认为被告无权处分系争房屋并非原告解除合同的法定理由。鉴于被告已将系争房屋另行出租，并同意解除合同，本院确认双方《房屋租赁合同》解除。原告于2016年5月31日向被告送达《解除房屋租赁合同通知函》，故本院确认合同于该日解除。鉴于被告未能提供证据证明系争房屋已交付给原告使用，亦不能证明租赁合同实际履行，故本院对原告要求被告返还已付房屋租金的诉讼请求予以支持。合同约定原告擅自退租的，房屋租赁保证金不予退还，鉴于此，被告收取的保证金38,000元不予返还，本院对原告要求被告返还保证金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、小岛建筑咨询(上海)有限公司与上海菲美文化发展有限公司签订的关于上海市黄浦区黄陂南路XXX号1号楼之A室房屋的《房屋租赁合同》于2016年5月31日予以解除；
二、上海菲美文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还小岛建筑咨询(上海)有限公司自2016年6月30日起至2016年9月29日止的房屋租金57,000元；
三、现在上海菲美文化发展有限公司处的房屋保证金38,000元不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,175元，由小岛建筑咨询(上海)有限公司负担870元，由上海菲美文化发展有限公司负担1,305元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
审 判 员 冯歆蕊
人民陪审员 石志仁
二〇一七年七月十八日
书 记 员 周 璇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。