重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初830号
原告：李云全，男，1975年4月1日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
被告：何国丰，男，1980年5月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：王方银，重庆合纵律师事务所律师。
被告：田小琼，女，1982年4月2日出生，汉族，住重庆市丰都县。
第三人：重庆龙天置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥志龙石坪苑负三层（原益宁大厦），统一社会信用代码91500107671046632X。
法定代表人：郭迎春，重庆龙天置业顾问有限公司经理。
原告李云全与被告何国丰、田小琼，第三人重庆龙天置业顾问有限公司（以下简称龙天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月15日、2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告李云全，被告何国丰及其委托诉讼代理人王方银、被告田小琼，第三人法定代表人郭迎春到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限15日。本案现已审理终结。
原告李云全向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告何国丰于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》2、被告返还原告购买房屋定金50000元。事实和理由：2016年9月12日，被告何国丰受田小芳、田小琼委托通过龙天公司与原告签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告以250000元购买案外人田小芳所有的位于沙坪坝区房屋。同日，原告向田小琼支付定金50000元。合同签订后，何国丰将房屋交付原告，原告即对房屋进行装修。2016年10月28日，田小芳委托律师向原告发出律师函，称其未委托何国丰出售该房屋，并强行更换了房屋门锁，导致房屋买卖合同无法继续履行。后田小琼将定金50000元返还龙天公司，龙天公司将该款返还原告。被告的行力已严重侵害原告的合法权益，应当承担双倍返还定金责任。现被告已返还定金50000元，还应返还定金50000元。
被告何国丰辩称：1、涉案房屋产权人未授权二被告签订房屋买卖合同，何国丰签订的合同属于无权代理，该合同为无效合同；何国丰未收取原告支付的定金50000元，该定金由龙天公司支付田小琼；何国丰并非合同法48条所说的“行为人”，田小琼收取龙天公司50000元不当利益已经退还。故何国丰不应当承担返还双倍定金的责任2、何国丰的代签合同行为不构成表见代理，合同无效。原告是专业从事房屋买卖中介工作的人士，明知何国丰不是房屋所有权人，也知道两被告均无代理权，更没有要求被告出示委托书等材料，仍与其签订买卖合同，合同不具有法律效力。3、原告对导致合同无效具有重大过错，也应当承担责任。被告合理怀疑原告为达到炒房的目的与第三人恶意串通，促成交易，损害社会公共利益及房屋产权人、被告的合法利益。因此，原、被告之间的房屋买卖协议属无效合同，不同意原告的诉讼请求。
被告田小琼辩称：答辩意见与何国丰相同。此外，何国丰在本人未看到龙天公司传来合同前擅自签订房屋买卖合同属超越代理权的行为。不同意原告的诉讼请求。
第三人龙天公司述称：何国丰受田小琼、田小芳委托出售案涉房屋，关于该房屋的出售价格、定金及办理合同的方式都是第三人的工作人员与田小琼通过手机通话后所定。签订合同时，何国丰持有案涉房屋的房地产权证，房屋定金也是支付给田小琼，第三人未与原告串通欺诈被告。
本院经审理认定事实如下：被告田小琼与案外人田小芳系姐妹。被告何国丰与田小琼、田小芳系亲戚。田小芳委托田小琼出租并管理其所有的位于沙坪坝区房屋。2016年8月左右，田小琼要求何国丰帮忙出售该房屋。何国丰即在龙天公司登记房屋出售信息。天龙公司与田小琼通过电话谈定了房屋出售的价格，定金数额。
2016年9月12日，龙天公司通知李云全、何国丰到龙天公司签订房屋买卖合同。何国丰与田小琼进行电话联系，田小琼告诉何国丰需在龙天公司将房屋买卖合同传给田小琼看后方可签订房屋买卖合同。
同日，李云全通过POS机将定金50000元及中介费5000元支付龙天公司，龙天公司将其中49999.99汇入田小琼银行账户。随后，李云全与何国丰、龙天公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告以250000元购买甲方（何国丰、田小芳）所有的位于沙坪坝区房屋；在签订本合同当日内，乙方（李云全）向甲方支付定金50000元；若乙方全款购房的，乙方应于2016年10月31日前，在甲方房地产权过完户的同时做完全权售房委托公证同时，乙方向甲方支付购房款200000元；甲乙双方在办理完结以上第2.1项手续（支付定金50000元），当日内，甲方向乙方移交房屋；备注3：何国丰申明与田小芳系亲戚关系，代表田小芳所签的一切相关该房售房文件田小芳均认可，并承担法律责任。何国丰在甲方处签名并签上田小芳名字。合同签订后，何国丰出具收到李云全购买案涉房屋定金50000元收条，收款人处签田小琼及其本人姓名。何国丰将田小琼转交其的房产证及案涉房屋钥匙交给李云全。李云全即对房屋进行装修，并购买家具电器。
何国丰签订合同后即电话告知田小琼。田小琼收到定金后，未将此款支付给田小芳。
2016年10月25日，田小芳更换案涉房屋房门钥匙。田小琼将50000元汇入龙天公司法定代表人郭迎春账户，后龙天公司将该款支付给李云全。
2016年10月27日，田小芳委托重庆国彦律师事务所律师孟显荣向李云全、何国丰、龙天公司发出律师函，其内容为：“经查，2016年9月12日，何国丰以田小芳女士的名义在中介公司重庆龙天置业顾问有限公司西城丽景分公司与李云全就沙坪坝区房屋签订了《房屋买卖合同》。但该合同的签订事先并没有经过田小芳女士的书面或口头委托，事后田小芳女士对合同的签订一事也未予以追认。基于以上事实，根据《合同法》第51条之规定，现本律师代表田小芳女士表态如下：2016年9月12日何国丰以田小芳女士的名义签订的《房屋买卖合同》为无权处分行为，田小芳女士对该处分行为不予认可”
2016年，李云全以田小芳、何国丰为被告向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼。该案审理中，田小芳否认委托田小琼、何国丰出售房屋。后李云全撤回起诉。
何国丰、田小琼承认田小芳未委托其出售房屋。
何国丰承认田小琼要求在龙天公司将房屋买卖合同传给田小琼看后再签订房屋买卖合同，并承认签订该合同时未向田小琼核实。
李云全在朋友圈时常发布房屋出售信息。
本院认为，何国丰是基于什么身份与李云全、龙天公司签订《房屋买卖合同》是本案首先要解决的问题。田小琼只承认委托何国丰将案涉房屋挂在中介公司出售，并要求何国丰需在龙天公司将拟定的房屋买卖合同传给其看后方可签订该合同，认为何国丰在其未看到龙天公司传来房屋买卖合同即擅自签订房屋买卖合同的行为属超越代理权的行为。由此可见，田小琼是认可何国丰有代理权，只是超越了代理权，结合田小琼将房地产权证交给何国丰的事实，故本院确认田小琼委托何国丰出售案涉房屋的事实成立，因此，何国丰是以田小琼的委托代理人的身份并以自己的名义签订的房屋买卖合同。
田小芳否认委托何国丰出售房屋，何国丰亦承认田小芳未委托其出售房屋。何国丰在签订房屋买卖合同时，书面申明其与田小芳系亲戚关系，代表田小芳所签的一切相关该房售房文件田小芳均认可，并承担法律责任，且在合同上签田小芳姓名。由此可见，何国丰又以田小芳的委托代理人的身份并以田小芳的名义签订的房屋买卖合同。
其次，关于何国丰的代理行为的效力问题。
田小琼要求何国丰在龙天公司将房屋买卖合同传给其看后，何国丰方可签订房屋买卖合同，但何国丰在未向田小琼核实的情况下签订房屋买卖合同，属超越代理权的行为。因何国丰持有田小琼所交的案涉房屋的房地产权证原件，也持有案涉房屋钥匙，且龙天公司与田小琼就房屋出售事宜多次洽商，何国丰当着李云全的面与田小琼就房屋出售事宜通电话，故买受人李云全有理由相信何国丰具有代理权，何国丰的行为构成表见代理，其代理行为有效，行为后果及于委托人田小琼。
田小芳未委托何国丰出售房屋，何国丰以田小芳名义签订房屋买卖合同属无权代理。李云全在微信朋友圈时常发布房屋出售信息，说明其对房屋出售的程序有足够经验，在其未看到田小芳的授权委托书，也从未与田小芳沟通联系，房屋出售的价款、定金数额等细节均是与田小琼商量，且定金也按田小琼的要求支付至田小琼而非田小芳银行账户的情况下，对何国丰是否有权代理未尽到合理注意义务，故何国丰以田小芳的名义签订房屋买卖合同不构成表见代理。田小芳已明确表示对何国丰的行为不予追认，故何国丰签订的房屋买卖合同对田小芳不发生效力，应由行为人何国丰承担责任。
第三，房屋买卖合同的效力，李云全是否有权要求解除合同
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，何国丰与李云全签订的房屋买卖合同，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。何国丰作为田小琼的委托代理人与李云全签订的房屋买卖合同对田小琼、李云全具有法律约束力。何国丰未经田小芳授权与李云全签订的房屋买卖合同对田小芳不发生法律效力，应由何国丰自行承担责任。因田小芳作为房屋所有权人已取回房屋，致使李云全不能实现合同目的，故李云全有权要求解除合同，并要求适用定金罚则。因定金是田小琼而非何国丰收取，故应当由田小琼承担双倍返还定金的责任。田小琼已返还定金50000元，还应向原告返还定金49999.98元。
对被告抗辩李云全与龙天公司恶意串通的主张，被告仅凭其主观猜测，未提供相应证据予以证明，本院对此不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李云全与被告何国丰于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力后立即解除。
二、被告田小琼于本判决发生法律效力后立即返还原告李云全定金49999.98元。
三、驳回原告李云全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半交纳1150元（原告已预交），由被告田小琼负担。此款限被告田小琼于本判决发生法律效力后立即给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 龚陵川
二〇一七年三月二十四日
书记员 张 立