云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5323号
上诉人（原审原告）:张家会，女，1973年9月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：封卫勤，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：伍加财，男，1966年11月27日出生，汉族，住昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：白耀星光，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人张家会因与被上诉人伍加财房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张家会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张家会全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：一审法院认定有误，2015年6月4日，张家会向张喜城出具的《委托书》明确记载，委托其收取的是2015年6月30日前欠的租金，伍加财将2016年至2017年租金交给张喜城没有依据。
伍加财答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张家会向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁关系;2.判令伍加财立即腾空租赁的昆明市盘龙区小坝股份合作联社小坝西村股份合作社房屋一幢五层，面积为1442.61m2的房屋返还给张家会；3.判令伍加财支付拖欠张家会的房屋租金154291.60元（自2015年7月1日至2016年8月30日共计14个月）以及滞纳金30858元；4.判令伍加财支付张家会2016年9月1日起至起诉之日租金及滞纳金43201.58元及至实际腾房之日的租金和滞纳金；5.本案诉讼费由伍加财承担。
一审法院经审理确认以下事实：2003年12月10日，原昆明市官渡区联盟镇小坝西村股份合作社（后更名为“昆明市盘龙区小坝西村股份合作社”）与伍加财签订《租房协议》，将座落本市穿金路707号综合大楼共五层、建筑面积约2000平方米房屋一幢，租赁给伍加财使用。双方约定租期为15年，自2004年6月1日起至2019年5月31日止，前五年租金为每年10万元，以后每五年在此基础上递增15%。2014年4月8日，昆明市住房和城乡建设局就涉案房屋向张家会颁发昆房权证（官渡）字第××号《房屋所有权证》，证载房屋所有权人为张家会、建筑面积1442.61㎡，总层数5层。2015年6月4日张家会向案外人张喜城出具《委托书》，委托张喜城收取涉案房屋2015年6月30日前所欠租金。张喜城于2015年6月9日收到伍加财交纳的2012年12月20日至2015年6月30日租金308000元，于2015年11月12日收到伍加财交纳的2015年7月至2016年7月租金132000元，于2016年7月5日收到伍加财交纳的2016年7月至2017年7月租金132000元。张家会于2016年8月30日向伍加财邮寄送达《房屋租金催款通知》，并进行邮寄送达证据保全公证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，张家会取得房屋所有权后，当然承续原所有权人与之间《租房协议》的权利及义务，但一直未与伍加财就租赁标的物重新签订新的房屋租赁协议，因此双方租金标准及交纳方式仍沿用原《租房协议》，而伍加财是否履行租金交纳义务是张家会是否有权解除租赁关系的前提。本案中，张家会仅于2015年6月4日向案外人张喜城出具《委托书》，委托张喜城收取涉案房屋2015年6月30日以前租金，在伍加财2016年7月5日将2016年至2017年度租金交付给张喜城之前，张家会不能举证证明其与原所有权人已就租金收取权利人对伍加财即承租人进行了明示，也未举证证明出具《委托书》后至2016年7月5日前已向伍加财明示撤销其对张喜城收取租金的委托；在伍加财向张喜城付清2015年6月30日以前租金之后，张喜城于2015年11月12日向伍加财收取2015年7月至2016年7月租金，张家会也未向伍加财提出异议并撤回收取租金的委托，以致伍加财基于对张喜城代为收取租金的信任，于2016年7月5日将2016年7月至2017年7月租金仍然交纳给张喜城。由于伍加财于2016年7月5日向前房屋购买人支付2017年度租金在前，张家会2016年8月30日发出《房屋租金催款通知》在后，且伍加财在租金支付问题上并无拖延及违约，故张家会的诉讼请求不能成立，依法应予驳回；同时张家会与他人之间的房屋买卖纠纷与本案不属同一法律关系，本案不作处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：驳回张家会全部诉讼请求。案件受理费4725元，由张家会承担。
二审中，张家会提交以下证据：1.委托书，欲证实张喜城有权收取的是2015年6月30日前的租金；2.2016年6月25日短信息一条，欲证实伍加财知道张家会是房东，却故意将租金支付给张喜城，构成违约；3.2016年11月15日短信一条，欲证实伍加财故意将2015年6月30日以后的租金交给张喜城，构成违约。伍加财经质证认为，真实性认可，但是均不是新证据。本院认为，伍加财对张家会提交的证据真实性认可，本院予以确认。
双方当事人对一审法院确认的案件事实均无异议，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：张家会要求伍加财支付租金、滞纳金、解除合同、腾还房屋是否成立？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张家会取得涉案房屋所有权后，承续原所有权人与伍加财之间《租房协议》的权利义务，《租房协议》合法有效，对双方均有法律约束力。现张家会主张，伍加财拖欠2015年7月1日至2016年8月30日的租金，要求其支付租金和滞纳金，解除租赁协议。伍加财则主张，其已经将2015年7月至2017年7月的租金按期交给了案外人张喜城。本院认为，虽然张家会曾经书面委托张喜城向伍加财收取房租，但是委托事项时间明确，即收取2015年6月30日前所欠租金，并未委托其收取其他时间段的租金。故本院认为，伍加财关于房租已经交纳给案外人张喜城，不应当再次交纳房租的抗辩主张不能成立。张家会要求伍加财交纳2015年7月1日至2016年8月30日的租金154291.6元有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院对此认定和处理有误，本院予以纠正。经审理查明，张家会确实向张喜城出具过收取房租的书面授权，在张喜城2015年11月12日、2016年7月5日二次收取了伍加财租金时，张家会作为出租人亦未及时提出异议，且伍加财并未恶意拖欠房租，只是交付对象有误，故本院对张家会要求解除租赁关系、腾还房屋及支付滞纳金的主张不予支持。
综上，张家会的上诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，但是部分处理不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初6955号民事判决；
二、伍加财于本判决生效之日起十日内向张家会支付房租154291.6元；
三、驳回张家会的其他诉讼请求。
一审案件受理费4725元、二审案件受理费4725元，合计9450元，由张家会负担2835元，由伍加财负担6615元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 雪
审判员 彭 韬
审判员 张 楚
二〇一七年十一月十四日
书记员 陈媛媛