黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3384号
上诉人（一审原告、反诉被告）：龚凤明，男，1950年9月6日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人:王洪喜，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：司丙全，男，1981年2月15日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地黑龙江省方正县。住所地哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：杨玲玲，黑龙江星河律师事务所律师。
上诉人龚凤明因与被上诉人司丙全租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。上诉人龚凤明及其委托诉讼代理人王洪喜，被上诉人司丙全及其委托诉讼代理人杨玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚凤明上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持龚凤明一审诉讼请求。事实及理由：1.双方合同中已经约定房屋租赁期间对房屋承担维修义务的是司丙全。2.租赁的房屋偶尔漏水，不能导致“不能满足合同约定用途的需要”。自2014年9月交付房屋至2015年1月间房屋没有漏过水，是完全符合合同约定用途的。按合同约定，房屋的维修义务是司丙全应当履行的义务。而本案中司丙全未举示任何关于履行房屋维修义务的证据，如司丙全怠于履行维修义务，导致房屋漏水，不能满足租赁用途的，责任也在于司丙全，不能因此认定租赁物本身不符合约定用途。3.司丙全解除合同没有依据，双房签订的合同中约定了合同解除的情形，但对龚凤明而言，没有一条符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件。4.自2015年6月至2016年8月8日末一年多时间，案涉房屋没有漏水，司丙全在2015年房屋漏水时没有要求解除合同，而在没有漏水的一年多以后以房屋因漏水不能满足租赁需要为由单方解除合同，司丙全的行为，明显是违约行为，按照双方签订的合同约定，应承担违约责任。
司丙全辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回龚凤明的上诉请求。1.房屋维修的责任不是司丙全，双方合同约定只有在租赁房屋期间，只有因司丙全使用导致房屋损坏的，司丙全才有维修义务。在本案中，龚凤明交付的房屋有瑕疵，违反法定义务，导致房屋无法正常使用，合同目的无法实现，符合法定解除情形。2.根据司丙全提交的证据可以证明，漏水面积及严重程度，租赁房屋的整个地下一层因漏水根本无法使用，致使经营面积缩短一半，给司丙全造成了巨大的损失，显失公平，在此情况下龚凤明怠于行使维修义务最终导致司丙全无法在此继续经营，故提出解除合同，也符合法定解除情形。
龚凤明向一审法院起诉请求：司丙全给付违约金50万元人民币；2、恢复租赁标的物原状，赔偿损失1万元（鉴定后另行核定）。
司丙全向一审法院反诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告支付违约金60万元。
一审法院认定事实:2014年8月6日，龚凤明、司丙全签订租赁协议一份，龚凤明将位于哈尔滨市道外区团结镇河岸新苑二期一号、二号门市房出租给司丙全，租赁房屋地上面积846平方米，地下面积847平方米。租期十年，租期从2014年10月1日到2024年9月30日，年租金50万元。合同中约定任何一方违约支付另一方违约金100万元。2015年6月，租赁房屋严重漏水，司丙全部分货物被淹，司丙全找龚凤明维修房屋漏水问题，龚凤明未到场，龚凤明告知司丙全请求物业修理。2016年8月29日，司丙全搬出诉争之房。同日，司丙全通过邮电所向原告发出解除合同告知书，告知“因房屋多次漏水后，你未履行维修义务给我造成直接经济损失120余万元。同时根据合同法第94条之规定，因你不履行该房屋的维修义务致使我无法经营，进而导致合同目的无法实现”，要求解除与龚凤明签订的房屋租赁合同。2016年8月31日告知书到达龚凤明，龚凤明看过后拒收，未做回应。
一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。龚凤明已按合同约定将租赁物交付司丙全使用，但在司丙全使用期间，租赁房屋漏水，不能满足租赁物符合约定用途时，龚凤明未积极履行租赁物的维修义务。龚凤明主张漏水系第三人造成，不是租赁物本身的问题，但龚凤明未举示证据证实，故对龚凤明的该主张，不予支持。因租赁物存在不符合约定用途的情形，故对龚凤明要求司丙全支付违约金的诉请，不予支持。龚凤明要求司丙全赔偿损失，恢复原状，未提供证据证实，故对龚凤明的上述请求，不予支持。司丙全基于租赁物不能满足约定用途，要求解除与龚凤明解除租赁合同的诉请，请求有理，应予支持；司丙全要求龚凤明给付违约金，但龚凤明、司丙全合同中约定的违约金条款仅针对龚凤明或司丙全单方解除合同的情形，本案龚凤明不同意解除合同，龚凤明不存在合同约定的违约责任，故对司丙全的该诉请，不予支持。判决：一、驳回龚凤明的诉讼请求；二、解除司丙全与龚凤明于2014年8月6日签订的哈尔滨市道外区团结镇河岸新苑二期一号、二号门市房租赁合同；三、驳回司丙全其他诉讼请求。案件受理费8900元（龚凤明已预交），由龚凤明负担；反诉案件受理费9800元（司丙全已预交），由龚凤明负担100元，司丙全负担9700元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于龚凤明提交的证据一与本案具有关联性，能够证明待证事实，故予以采信；对龚凤明提交的证据二系龚凤明单方提供，且与其诉请并无关联，故不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案的第一个争议焦点，案涉房屋漏水是否构成解除租赁合同的约定或法定事由。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条合同解除的约定“1.经甲（即龚凤明）乙（即司丙全）协商一致，可以解除额本合同：2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；3.乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；（1）不按照约定支付租金达10日的；（2）擅自改变房屋用途的；（3）利用房屋从事违活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；（4）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租给第三人的。”在本案中，案涉房屋漏水并不属于上述约定解除的情形。司丙全主张案涉房屋存在瑕疵，但其并未提交证据加以证实，且案涉房屋漏水系因第三方原因导致，并不是因房屋自身质量问题，龚凤明在将案涉房屋交付司丙全时，案涉房屋具有正常使用功能。故案涉房屋漏水并不构成因当事人一方存在违约行为导致合同目的无法实现的法定解除情形。
关于本案第二个争议焦点，对漏水房屋的处理，双方当事人是否存在过错。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款约定“乙方（即司丙全）在使用房屋期间，对于房屋的损坏等，由乙方负责修缮。”故本案中案涉房屋出现漏水时，应由司丙全负责维修，龚凤明对于房屋维修并无过错。
关于龚凤明主张司丙全给付50万元违约金的问题。房屋漏水并不是合同的解除原因，司丙全单方解除合同，违反合同约定，应承担违约责任。根据双方签订《房屋租赁合同》第九条约定“双方约定合同期限为10年，期限不满，如甲乙双方单方解除合同，违约方需一次性向另一方支付违约金人民币一百万元。”故龚凤明主张司丙全给付50万元违约金的主张成立，符合合同约定及法律规定，应予支持。
关于龚凤明主张由司丙全恢复租赁标的物原状并赔偿损失1万元的问题。因双方签订的《房屋租赁合同》中并未对解除合同后房屋恢复原状及赔偿损失进行约定，故龚凤明的该项主张，依据不足。
综上所述，龚凤明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初5136号民事判决第二、三项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初5136号民事判决第一项；
三、司丙全于本判决生效十日内给付龚凤明违约金50万元；
四、驳回上诉人龚凤明的其他上诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8900元，由龚凤明负担100元，由司丙全负担8800；反诉案件受理费9800元，由龚凤明负担100元，司丙全负担9700元。二审案件受理费8900元，龚凤明负担100元，司丙全负担8800元。
本判决为终审判决。
审判长 许思东
审判员 梁红玉
审判员 宋 凯
二〇一七年八月十六日
书记员 周小倩