北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00127号
上诉人（原审被告）南南新世纪文化传播（北京）有限公司，住所地北京市西城区手帕口南街1号1、2、3、4号楼3号楼1层3-11。
法定代表人马晓勇，执行董事。
委托代理人丁聪，女，1981年12月19日出生。
被上诉人（原审原告）北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司，住所地北京市东城区隆福寺前街1号。
法定代表人杨安龄，董事长。
委托代理人樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。
委托代理人岳洋，北京市东方恒信律师事务所律师。
上诉人南南新世纪文化传播（北京）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司（下称东方康泰公司）起诉至原审法院称：案外人北京东方文化经济发展集团有限公司（下称东方集团公司）与盛世今来（北京）国际文化艺术有限公司（下称盛世公司）于2009年7月28日签订房屋租赁合同，由后者承租北京市×××四层。2010年5月17日，盛世公司将原合同项下约定的权利义务转让给案外人五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司（下称五洲公司）。2011年3月31日，东方集团公司、五洲公司与我公司、南南新世纪文化传播（北京）有限公司（下称南南新世纪公司）签订协议书，约定上述房屋的出租人及承租人分别变更为我公司、南南新世纪公司。该协议履行期间，南南新世纪公司一直如约支付租金，但自2012年9月30日起，南南新世纪公司开始拖欠租金、物业管理费及水电费。现起诉要求确认我公司与南南新世纪公司之间的房屋租赁合同已于2012年11月1日解除，南南新世纪公司向我公司支付自2012年10月1日至2012年12月31日期间欠缴的房屋租金和房屋使用费555780.93元、物业管理费123506.88元，支付水电费7835.22元，并支付违约金555780.93元。
南南新世纪公司辩称：因东方康泰公司封存了我公司的合同资料和财务账簿，现无法确定房屋租赁合同及协议书的内容。东方康泰公司并未将诉争房屋移交给我公司，该房屋一直由案外人五洲公司占用，我公司仅使用了四层的一个房间存放物品，且东方康泰公司于2012年9月就已收回房屋。此外，因房屋原用途为停车楼，东方康泰公司将其改装为办公场所进行出租，该行为与规划审批不符，房屋租赁合同应为无效。我公司既无违约行为，亦未在2012年10月至12月期间使用房屋，不同意东方康泰公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东方康泰公司、南南新世纪公司及案外人东方集团公司、五洲公司签订协议后，东方康泰公司、南南新世纪公司已分别取代两案外人成为原房屋租赁合同的主体，应当按照原合同的约定履行自己的义务，南南新世纪公司应当按期支付房屋租金和物业费。根据已查明的事实，南南新世纪公司自2011年4月起支付租金和物业费，自2012年10月起未继续缴纳租金和物业费。虽然南南新世纪公司称东方康泰公司未全部交付房屋，但鉴于南南新世纪公司一直正常交付租金和物业费，且并无证据表明南南新世纪公司曾对交付情况向东方康泰公司提出异议，故对于南南新世纪公司的该项答辩意见，法院不予采信。按照房屋租赁合同的约定，南南新世纪公司拖欠租金及其他相关费用达一个月的，东方康泰公司有权解除合同。南南新世纪公司在未告知东方康泰公司的情况下于2012年9月底自行离开承租房屋并开始拖欠租金和物业费，东方康泰公司于2012年11月1日在该房屋张贴解除函的行为可以视为行使解除权，据此可以认定双方之间的房屋租赁合同已于2012年11月1日解除。至2013年3月19日东方康泰公司申请北京市东方公证处进行证据保全时，南南新世纪公司既未向东方康泰公司进行交接，亦未腾空承租房屋，故对于东方康泰公司要求南南新世纪公司支付2012年10月1日至2012年11月1日期间的房屋租金、物业管理费及2012年11月2日至2012年12月31日期间的房屋使用费、物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。南南新世纪公司在其承租房屋期间应当自行承担水电费，但其自2012年9月起未支付租赁房屋水电费，故对于东方康泰公司要求南南新世纪公司支付2012年9月1日至12月31日期间的水电费的诉讼请求，法院予以支持。双方合同明确约定在南南新世纪公司拖欠租金、东方康泰公司要求解除合同时，违约方应当向守约方按照月租金的三倍支付违约金，故对于东方康泰公司要求南南新世纪公司支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。现南南新世纪公司以违约金过高为由申请调低违约金，考虑到双方对于违约金约定的数额确实明显过高，故法院对其数额予以调整，南南新世纪公司向东方康泰公司支付的违约金具体数额由法院依法酌情确定。据此，原审法院于2013年10月判决：一、南南新世纪文化传播（北京）有限公司于判决生效后七日内向北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司支付二○一二年十月一日至二○一二年十月三十一日租金十八万五千二百六十元三角一分及物业费四万一千一百六十八元九角六分，支付二○一二年十一月二日至二○一二年十二月三十一日房屋使用费三十七万零五百二十元六角二分、物业费八万两千三百三十七元九角二分；二、南南新世纪文化传播（北京）有限公司于判决生效后七日内向北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司支付水电费七千八百三十五元两角二分；三、南南新世纪文化传播（北京）有限公司于判决生效后七日内向北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司支付违约金十八万五千二百六十元三角一分；四、驳回北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，南南新世纪公司不服，上诉至本院称：一审适用简易程序审理超过3个月审限，应当依法转入普通程序审理，且本案租赁关系涉及6方，数次转租，案情复杂，争议巨大，也不适宜简易程序审理。盛世公司与五洲公司分别与东方康泰公司及其关联单位签署房屋租赁协议，我公司与东方康泰公司等转租协议签署后，东方康泰公司未依约交付房产至今，房屋一直由盛世公司及五洲公司占用，仅提供给我公司一间库房，偶然临时使用会议室，房产的其他部分均待移交。前期盛世公司、五洲公司租赁协议、五洲公司工商登记事实和实际占用事实，盛世公司资产存放事实均证明房产未移交给我公司。因租赁房屋长期被他人占用，2012年9月18日我公司致函东方康泰公司要求清退他人、交付房产，同年9月底，东方康泰公司锁闭租赁房屋收回房产。东方康泰公司提供的租赁房屋大门被锁闭照片等证据证明上述锁闭的事实，其诉讼代理人当庭亦承认锁闭房屋，其提交的2012年10月、11月、12月《楼层电量底数确认单（四层）》和《能源消耗统计（水）》未用水用电情况也证明我公司该三月被迫无法使用房产的事实。2012年11月5日我公司再次致函东方康泰公司要求其移交租赁房产未果。东方康泰公司从未举证证明已将房产交付我公司，原审判决忽略我公司数次就房产交付情况向东方康泰公司提出异议的事实证据，以推测方式认定东方康泰公司已将房产交付我公司，偏袒枉法。原审判决认定我公司自2011年4月起支付租金和物业费，系根据未经质证的证据所作出的错误认定，东方康泰公司在原审法院指定的举证期限内直至两次庭审结束，均未举证予以证明。不能根据我公司依约履行协议、未行使不安抗辩权，便免除东方康泰公司关于交付房产的举证责任，原审判决以推测方式错误认定事实实际系偏袒东方康泰公司的违约行为。原审认定我公司在未告知东方康泰公司的情况下于2013年9月底自行离开承租房屋，没有依据且与事实不符，涉案房屋由于东方康泰公司于2012年9月加锁锁闭造成我公司无法进入。涉案房屋的建设工程规划许可证载明的用途为停车楼，东方康泰公司未按照许可证的规定建设，擅自建设为办公用房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案租赁合同应为无效，且合同无效系东方康泰公司违建所导致，应由东方康泰公司承担全部不利后果。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回东方康泰公司的全部诉讼请求。
东方康泰公司同意原判。
经审理查明：东方康泰公司于2001年取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等审批文件，被授予许可在×××进行建筑施工，经审批的用地项目为停车楼。2003年8月22日，东方康泰公司取得×××（地号1-1-2-79（1）-122）房屋所有权证。《北京市房屋登记表（楼房）》记载测绘日期2003年7月24日，房屋用途为商业，地上有5层，结构为钢混，建成年份为2002年，地下有三层。2010年7月15日，因上述房屋门牌号变更，东方康泰公司申请补证登记，并于2010年7月20日取得×××9号的房屋所有权证，记载规划用途为商业用房。房屋所有权证所附《北京市房屋登记表（楼房）》记载测绘日期2010年7月8日，地上有5层，结构为钢混，建成年份为2002年，地下有三层。
2009年7月28日，案外人东方集团公司（出租方、甲方）与案外人盛世公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市×××四层的商业办公房屋出租给乙方作为办公场所使用，租赁建筑面积1353.5平方米，租赁期限为五年；租金及物业费按月支付，租金为每月185260.31元，物业费41168.96元，每月结束前支付下一月度租金及物业费；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金：……（五）乙方拖欠租金及其他相关费用达一个月的。合同第十二条“违约与合同终止”12-5约定“因乙方原因导致甲方解除本合同的，自甲方发出书面解除通知之6日内，甲方有权自行进入租赁房屋，租赁房屋内的所有乙方（含乙方／乙方员工）物品皆视为抛弃，甲方得自行对该些物品进行处置并将租赁房屋腾空出售／租或自行使用。”
2010年5月17日，东方集团公司（甲方、出租方）、盛世公司（乙方、转租方）、五洲公司（丙方、承租方）签订《协议书》，记载：鉴于甲方、乙方于2009年7月28日在北京签订了《房屋租赁合同》，甲方将北京市东城区×××9号的王府井停车楼四层的房屋出租给乙方作为办公场所使用，并且甲方已按约定向乙方交付房屋，乙、丙方为关联公司，并且丙方为上述乙方租赁房屋的实际使用人，为了便于《房屋租赁合同》的履行，甲、乙、丙三方达成如下协议：三方同意，自本协议签订之日起，甲乙双方原于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》项下乙方变更为丙方，合同项下乙方的权利和义务全部由丙方享有和承担。
2011年3月31日，东方集团公司（甲方）、东方康泰公司（乙方）、五洲公司（丙方）与南南新世纪国际网络科技（北京）有限公司（丁方）签订《协议书》，记载：鉴于甲方、丙方于2009年7月28日在北京签订了《房屋租赁合同》，甲方将位于北京市×××9号的王府井停车楼四层的房屋出租给丙方作为办公场所使用，并且甲方已按约定向丙方交付房屋，甲、乙方为关联公司，并且乙方为上述租赁房屋的产权人，丙、丁方为关联公司，并且丁方为上述租赁房屋的新承租人，为了便于《房屋租赁合同》的履行，甲、乙、丙、丁四方就《房屋租赁合同》履行的相关事宜达成如下补充协议：四方同意，自本协议签订之日起，甲丙双方原于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》项下甲方变更为乙方，合同项下甲方的权利和义务自2011年4月1日起全部由乙方享有和承担，丙方变更为丁方，合同项下丙方的权利和义务自2011年4月1日起全部由丁方享有和承担。
2012年8月21日，南南新世纪国际网络科技（北京）有限公司名称变更为南南新世纪公司。
自2012年10月起，南南新世纪公司未支付租金、物业费及水电费。2012年11月1日，东方康泰公司在涉案房屋四层门上张贴合同解除函。2013年3月7日，经东方康泰公司申请，北京市东方公证处为东方康泰公司办理证据保全，将涉案房屋内的物品进行了清点。
诉讼中，东方康泰公司主张在《协议书》签订后，南南新世纪公司自2011年4月起向东方康泰公司支付租金和物业费，至2012年9月4日共支付18个月的租金和物业费，并在原审中提交东方康泰公司记账凭证、中国建设银行进账单、发票、收据予以证明。南南新世纪公司认为上述证据不是举证期限内提交，不予质证。本院审理中，南南新世纪公司认可其中部分票据的真实性。
原审庭审中，南南新世纪公司主张，东方康泰公司并未移交涉案房屋，涉案房屋一直由盛世公司和五洲公司占用，仅提供给南南新世纪公司库房一间，东方康泰公司从2012年9月中旬到9月底就已收回涉案房屋。南南新世纪公司提交《函告》、《关于移交租赁房产的函》、国内特快专递邮件详情单、查询记录及北京市企业信用信息网打印件，用以证明其主张。东方康泰公司对此不予认可。南南新世纪公司另提交人民网报道、北京日报报道，证明租赁房产公知事实为停车楼而非写字楼。东方康泰公司表示，记者所写未必是真的，该证据没有证明力，涉案房屋的房本可以证明房屋有办公用途。本院审理中，南南新世纪公司提交规划档案，用以证明涉案房屋自始规划为停车楼用途，整体房产规划用途均是停车楼，东方康泰公司违建违反法律规定，故本案合同应为无效。南南新世纪公司另提交行政判决书，证明法院判例认定商业用途房产必须严格按照具体用途建设使用，涉案房产为停车楼，不可作为办公用房。东方康泰公司认为上述证据不是二审新证据，且房屋规划验收以房产证记载的用途为准，南南新世纪公司提交的规划证据与涉案房屋出租不存在关联性，南南新世纪公司亦从未因房屋规划问题而承担不利后果。
经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、2010年5月17日签订的《协议书》、2011年3月31日签订的《协议书》及房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：2009年7月28日，案外人东方集团公司与案外人盛世公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给盛世公司用作办公场所。2010年5月17日，东方集团公司、盛世公司与案外人五洲公司签订《协议书》，约定自该日起，《房屋租赁合同》项下盛世公司的权利和义务全部由五洲公司享有和承担。2011年3月31日，东方集团公司、东方康泰公司、五洲公司与南南新世纪国际网络科技（北京）有限公司签订《协议书》，约定《房屋租赁合同》项下东方集团公司的权利义务自2011年4月1日起全部由东方康泰公司享有和承担，五洲公司的权利义务自2011年4月1日起全部由南南新世纪国际网络科技（北京）有限公司（2012年8月21日更名为南南新世纪公司）享有和承担。
现南南新世纪公司上诉主张涉案房屋的建设工程规划许可证载明的用途为停车楼，东方康泰公司未按照建设工程规划许可证的规定建设，改建为写字楼，故本案的租赁合同无效。但涉案房屋出租时已经取得房屋产权证，且根据产权证记载，其规划用途为商业用房。此外，《房屋租赁合同》约定将停车楼四层的商业办公房屋出租作为办公场所使用，这表明租赁关系双方当事人在订立合同时对于房屋状况及用途是明知的，且从合同履行情况看，亦未曾因为南南新世纪公司所述的未按规定建设问题而影响租赁合同的正常履行，故现在南南新世纪公司主张租赁合同无效，依据不足，本院不予支持，当事人应当按照《房屋租赁合同》、2010年5月17日签订的《协议书》以及2011年3月31日签订的《协议书》履行。
南南新世纪公司上诉主张，东方康泰公司未依约交付涉案房屋，房屋一直由盛世公司、五洲公司占用，仅提供南南新世纪公司库房一间。应当指出，2010年5月17日《协议书》记载，东方集团公司已按约定向盛世公司交付房屋，并且五洲公司为租赁房屋的实际使用人。据此，可以认定在该《协议书》签订之时，涉案租赁房屋的出租人已经履行了向承租人交付租赁房屋的义务，承租人要求出租人交付租赁房屋的权利亦已经得以实现。因此，在此之后2011年3月31日东方集团公司、东方康泰公司、五洲公司、南南新世纪公司签订《协议书》，东方康泰公司继受出租人东方集团公司的权利义务时，租赁房屋已经由承租人在使用。依据2011年3月31日的四方协议，东方康泰公司同意承租人变更为南南新世纪公司，租赁房屋当时由原承租人实际控制使用，变更承租人后应由原承租人与新承租人交接租赁物的实际控制使用权。至于原承租人五洲公司与新承租人南南新世纪公司之间如何完成租赁房屋的实际交接，原出租人东方集团公司及新出租人东方康泰公司客观上没有实际控制使用租赁物，没有向新承租人交付租赁物的义务，故南南新世纪公司要求东方康泰公司履行交房义务，缺乏依据，本院不予支持。南南新世纪公司另主张2012年9月底东方康泰公司锁闭租赁房屋收回房产，但东方康泰公司对此不予认可，南南新世纪公司亦未能提交充分证据予以证明，故本院对南南新世纪公司的该项主张亦不予采信。
根据《房屋租赁合同》的约定，乙方拖欠租金及其他相关费用达一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同。根据查明的事实，自2012年10月起，南南新世纪公司未支付租金、物业费及水电费，构成违约，故东方康泰公司有权解除合同，且东方康泰公司已于2012年11月1日在涉案房屋张贴解除函，故原审法院认定双方之间的房屋租赁合同于2012年11月1日解除，并无不当。
根据东方康泰公司提交的公证书，可以证明2013年3月7日之前南南新世纪公司未将涉案房屋腾空，故东方康泰公司要求南南新世纪公司支付2012年10月1日至2012年12月31日期间的房屋租金、使用费、物业费以及所欠水电费，应予支持，原审判决对此处理并无不妥。
关于东方康泰公司要求南南新世纪公司支付违约金一节，双方合同约定，乙方拖欠租金及其他相关费用达一个月的，违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金，诉讼中，南南新世纪公司以违约金过高为由申请调低违约金，原审法院酌情调整，亦无不妥。
关于南南新世纪公司上诉所述原审适用简易程序错误一节，经本院审查，原审适用简易程序审理本案并无不当。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7993元，由南南新世纪文化传播（北京）有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费12524元，由南南新世纪文化传播（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 祝 石