江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初3658号
原告：淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县东湖西路富润花园B2栋一楼，统一社会信用代码91xxx3957（1/1）。
法定代表人：黄海波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：井道军，该公司职员。
被告：姚彦帅，男，44岁，汉族，个体户，住盱眙县。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称原告诚善物业盱眙分公司）与被告姚彦帅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚善物业盱眙分公司的委托诉讼代理人井道军、被告姚彦帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业盱眙分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付盱眙县新世纪广场小区物业管理服务费2833元、公共水电费58元、经营垃圾处理费1917元，合计4080元，并承担本案诉讼费。事实和理由：原告系盱眙县新世纪广场小区的物业服务公司，被告系该小区H区13、14号商铺的承租户，根据原告与该小区达成的物业服务项目范围及收取服务费的协议，被告至今尚欠原告2015年7月1日至2017年12月31日期间物业费、经营垃圾处理费、公共水电费等费用共计4080元。经原告多次电话、上门催要，被告均以各种理由拒绝缴纳，故原告诉讼至法院。
被告姚彦帅辩称，新世纪广场小区H区13、14号商铺是被告承租的，面积是182.52平方米。自2016年起开始承租，具体时间记不清了，2016年7月1日前的物业管理费、经营垃圾处理费等相关费用经原被告协商由被告交纳1000元，且被告已经交纳该1000元。2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、经营垃圾处理费等相关费用至今未交纳，现仅同意交纳生活垃圾处理费，其他费用不同意交纳，理由为：小区地面不平、积水甚多、下水道不通、车辆乱停乱放、安全保障不到位、没有路灯和监控等各种服务不到位的问题。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。盱眙县新世纪广场小区未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告诚善物业盱眙分公司作为从事物业管理的经营企业与该小区建设单位之间签订的《协议书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。
原告诚善物业盱眙分公司对盱眙县新世纪广场小区进行了物业管理，被告作为该小区H区13、14号商铺的租户，实际接受了被告诚善物业盱眙分公司的对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。被告辩称其租用的商铺2016年6月30日前的物业管理费已经缴清，并提供原告出具的收据予以证明。该收据载明的内容表明该小区H区13、14号商铺2015年7月1日至2016年6月30日的物业费为1000元，但原告质证称该收据并没有载明经营垃圾处理费及公共水电费等费用，故该段时间的经营垃圾处理费及公共水电费并未收取。本院认为，根据原告代理人在庭审中自认该小区在收费时存在在合同约定的收费范围内根据业主和使用人的交费积极性浮动收费的情况，以及原告在向本院提交的民事诉状及相应收费明细均载明被告尚欠2016年7月1日之后的费用，故本院认为被告辩称较为可信，被告现尚欠费用的期间为2016年7月1日至2017年12月31日。
原告诚善物业盱眙分公司对盱眙县新世纪广场进行了物业管理，被告作为该小区H区13、14号商铺的使用人，实际接受了原告对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。被告已经缴清了2016年6月30日之前的物业管理费、生活垃圾处理费，现被告辩称因为原告提供的服务存在问题，故拒绝支付物业管理费。本院对于被告上述辩称不予采信，理由为：被告现有证据不足以证明原告长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或者小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特征，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。
本案案涉《协议书》并未约定原告收取物业管理费等费用的标准，但上述协议签订后，原告于2008年7月2日就其收费标准（住宅物业管理费0.35元/平方米/月、商铺物业管理费0.7元/平方米/月）向盱眙县物价局申请批准，该收费标准经盱眙县物价局批准备案。但本案被告系案涉商铺的承租户，商铺面积为182.52平方米，被告仅就其租赁期间的物业费承担缴纳责任，故被告应当缴纳的2016年7月1日至2017年12月31日期间物业管理费为2338元（0.7元/平方米/月÷30天×182.52平方米×549天）。但，因为原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定被告按照85%的比例缴纳物业管理费用，即被告应当缴纳的上述期间物业管理费为1987.3元（2338元×0.85）。
本案案涉《协议书》并未约定原告收取经营垃圾处理费等费用的标准，但根据盱眙县人民政府2003年6月9日发布的盱政发【2003】83号文件规定，50-500平方米的门市经营垃圾处理费收费标准为0.35元/平方米/月，故被告应当支付的2016年7月1日至2017年12月31日期间经营垃圾处理费为1169元（0.35元/平方米/月÷30天×182.52平方米×549天）。
本案案涉《协议书》并未约定公共水电费的计收标准，原告也未就其主张的收费标准充分举证证明，但该小区公共区域产生的水电费实际存在，故本院酌定每户按照20元/年收取，如原告有证据证明其主张的23元/年/户计收标准的，可另行主张。故被告应当支付的2016年7月1日至2017年12月31日期间公摊水电费为30元（20元/年/户÷365天×549天）。
原告主张被告支付逾期付款滞纳金，因被告逾期支付物业管理费和经营垃圾处理费系事出有因，原告提供的物业服务的确存在相应的瑕疵，故本院对于原告的该项诉请不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告姚彦帅于判决生效后十日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费1987.3元、经营垃圾处理费1169元、公摊水电费30元，合计3186.3元；
二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司负担5元，由被告姚彦帅负担20元。
本判决为终审判决。
代理审判员 周婷
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 尹丽
附本院执行款账户
户名：盱眙县人民法院
帐号：62×××55
开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行
相关法律法规及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。