广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂09民终275号上诉人（一审被告）：蒙静明，女，1972年9月16日出生，汉族，住广西平南县。委托代理人：谢华武，广西五行律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：韦德传，男，1978年10月7日出生，汉族，住广西容县。委托代理人：潘国胜，男，1976年11月10日出生，汉族，住广西容县。上诉人蒙静明因土地租赁合同纠纷一案，不服容县人民法院（2016）桂0921民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员郑燕冰、代理审判员李欣瑜参加的合议庭公开审理了本案。一审法院审理查明：蒙静明对韦德传主张的租用土地约650平方米用于生产活动，并依约支付押金5000元和租金44000元，以及韦德传已经投资建设的厂房、宿舍、水电设施被第三人强行拆除的事实均无异议，予以确认。韦德传依法向一审法院提出对上述投资厂房、宿舍、水电设施的建设造价和财产损失情况进行鉴定，受委托的鉴定机构正意价格评估集团有限公司于2016年11月27日出具《结论报告书》，确认价格评估标的在价格评估基准日（2015年11月）的评估价格为￥89610元。蒙静明对该鉴定报告真实性无异议，一审法院依法认可韦德传因第三人强行拆除的简易厂房、宿舍及水电设施被损坏前价格为89610元。1995年10月10日，广西岑溪珍珠纸品有限公司（甲方）与容县厢南村钱忽生产队（以下简称钱忽生产队）（乙方）签订《租用零星洼坑荒山地协议书》，约定乙方同意甲方租用位于钱忽生产队村头冲集体所有的零星洼坑荒山地面积共计1118平方米，出租期限自1995年10月23日至2025年10月24日，即从获得政府有关部门批准之日起。上述协议由甲方代表莫树飞签名并加盖公章，乙方则由生产队长及生产队全体成员签名确认。同年10月18日，台湾商人翁鸿珍向容县人民政府提出《兴办独资企业广西容县恒泰纸品有限公司的立项申请》，计划使用厂房、场地2000平方米，初拟厂址为钱忽生产队现有山地。次日，容县人民政府作出容政函[1995]79号《关于同意外资企业广西容县恒泰纸品有限公司立项的批复》，批准：同意外资企业恒泰纸品公司立项；项目地址位于容县，计划厂房用地2000平方米。同年10月25日，恒泰纸品公司与钱忽生产队签订了二份《协议书》，约定：根据容政函[1995]79号批文，恒泰纸品公司使用土地2000平方米，按土地局山地价9000元/亩，一次性补偿27000元，该土地使用权归恒泰纸品公司长期、永久使用。超出2000平方米部分土地，应取得容县人民政府批复后方可使用。其中上述土地包括原广西岑溪珍珠纸品有限公司租用的山地，租用时间从1995年10月25日起。协议书后附界址图，从公路边入30米为起点丈量。以上二份协议，均由恒泰纸品公司代表莫树飞、钱忽生产队队长潘武旭、会计潘文均及刘武进签名确认。签订协议后，恒泰纸品公司一次性支付土地补偿款27000元给钱忽生产队。1995年11月3日，容县人民政府作出容政函[1995]83号《关于同意广西容县恒泰纸品有限公司使用专项土地兴建建议仓库的批复》，批准恒泰纸品公司租用钱忽生产队位于324国道线西面（即尾头冲）处的山地985平方米，作为简易原料工棚、仓库专项用地，使用期限为30年（从1995年11月1日至2015年10月30日止）。1996年5月3日，钱忽生产队与恒泰纸品公司签订《补充协议》，约定：钱忽生产队同意将屋头冲坑洼山地有偿长期、永久性给恒泰纸品公司作生产建设用地，时间从1996年1月1日起，面积985平方米，折亩数为1.48亩，按土地局山地价9000元/亩计算，折款一次性补偿13320元；另加办公室后墙至324线国道边的空地即15米×27.6米（面积414平方米），一次性补偿5595元，该土地也永久归恒泰纸品公司使用。协议并约定了上述两块土地使用权的界址。以上协议分别由恒泰纸品公司盖章及代表莫树飞签名、全体钱忽生产成员签名确认。协议签订后，恒泰纸品公司付清了上述补偿款，并由钱忽生产队队长潘武全及会计潘文均在协议书第二页上方出具“该土补偿款以全部付清”予以确认。1995年10月24日，容县对外经济工作委员向玉林地区对外经济贸易委员会作出《关于请求批准广西容县恒泰纸品有限公司成立并发给批准证书的请示》，玉林地区对外经济贸易委员会于同年11月17日作出玉地经贸外资（1995）42号《玉林地区经贸委关于同意设立广西容县恒泰纸品有限公司的批复》，批准设立恒泰纸品公司，并发给外企企业批准证书。同年11月20日，恒泰纸品公司经中华人民共和国国家工商行政管理局核准登记注册成立，董事长莫树飞、副董事长翁鸿珍、总经理蒙静明。2010年1月8日，恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托总经理蒙静明全权代表其处理恒泰纸品公司的一切生产经营事宜，并代签有关法律文书、协议等。目前恒泰纸品公司已全面停止经营，其原实际租用的上述土地使用权亦已陆续转租他人。2016年6月6日，韦德传向一审法院起诉，请求判令：1、解除韦德传与蒙静明于2013年9月28日签订《场地租用协议书》；2.蒙静明返还韦德传租用场地押金5000元；3.蒙静明赔偿韦德传建设厂房、宿舍、水电设施投入的费用83000元；4.蒙静明赔偿韦德传拆搬工厂的费用5000元。一审法院认为：蒙静明受恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托，于2013年9月28日与韦德传签订的《场地租用协议书》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，韦德传在土地使用权租赁期间，因第三人主张权利并强行拆除韦德传建设的简易厂房等设施，致使韦德传无法继续使用该场地用于生产经营，合同目的无法实现。故，韦德传据此请求解除合同和返还租用场地押金5000元，合法合理，予以支持。关于韦德传主张蒙静明赔偿其建设厂房、宿舍、水电设施投入费用方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定可知，出租人的权利瑕疵担保责任是指出租人担保在租赁期间第三人不能就租赁物主张任何权利，当第三人对租赁物主张权利时，出租人应承担相应责任。从案件查明事实可知，蒙静明受恒泰纸品公司委托将其租用钱忽生产队的土地使用权转租给韦德传，双方签订合同时均未存在权属争议的情形，韦德传无法知悉其租用的土地使用权是否存在权利瑕疵，在第三人主张权利时，其亦尽了及时通知蒙静明的义务，故韦德传因第三人造成的损失不存在过错。反之，蒙静明虽然能够提供证据证明恒泰纸品公司通过支付土地使用权补偿费的方式租用钱忽生产队集体所有山地共计3399平方米，其中获得相关政府批文为2985平方米，但因恒泰纸品公司与第三人对涉案土地尚存在权属争议，蒙静明亦没有提供足够证据予以证实其转租给韦德传部分的土地使用权确属恒泰纸品公司租用，非第三人所有。另，蒙静明虽然在第三人主张权利时采取一定措施予以制止，但仍无法使韦德传获得救济。综上，蒙静明应就因与第三人的权属争议导致韦德传不能对租赁物使用、收益，且造成韦德传搭建的厂房、宿舍及水电设施的损失承担相应不利后果，蒙静明辩称其转租的土地权属来源合法，韦德传损失系第三人侵权所致，不应承担赔偿责任，依法不予采纳。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，根据合同相对性，蒙静明在没有证据证明其转租土地不存在权利瑕疵的情形下，合同解除后，蒙静明应就韦德传损失承担相应赔偿责任。经鉴定，韦德传因第三人强行拆除的厂房、宿舍及水电设施被损坏前价格为89610元，故韦德传主张蒙静明赔偿上述投入费用83000元，于法有据，符合情理，依法予以支持。关于韦德传主张蒙静明赔偿其因拆搬工厂费用5000元，因其没有提供证据证明上述损失费用，应就其主张承担相应举证不能的后果，对其主张依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、解除韦德传与蒙静明于2013年9月28日签订的《场地租用协议书》；二、蒙静明返还押金5000元给韦德传；三、蒙静明赔偿位于广西容县厢南村钱忽队324国道线西面尾头冲处的厂房、宿舍、水电设施投入损失83000元给韦德传；四、驳回韦德传的其他诉讼请求。案件受理费2583元和鉴定费2000元，由蒙静明负担。上诉人蒙静明不服一审判决，上诉称：一、上诉人拥有租赁土地的承租权和转租权，有相关协议书、批文、批复予以证实，一审判决亦予以认定，上诉人转租给被上诉人的场地使用并不存在瑕疵。二、2013年9月28日，上诉人蒙静明与被上诉人韦德传签订《场地租用协议书》，合同签订后，被上诉人韦德传交付了押金5000元，支付了2013年10月1日至2015年9月30日的租金44000元给上诉人，上诉人亦按约交付场地给被上诉人使用。此后被上诉人未办理工商营业执照，未经有关行政主管部门批准的情况下，在租赁场地内搭建厂房、宿舍、水电设施从事木株加工生产活动。2015年8月19日容县城市管理行政执法局出具责令改正通知书给莫树飞，要求于2015年8月22日前将其所搭建的建筑物、构建物自行清理、拆除、撤离。莫树飞已即时转告被上诉人，但被上诉人拒绝执行。2015年11月6日，被上诉人搭建的厂房、宿舍、水电设施被容县国土资源局强行拆除。被上诉人在租用场地未经国土、工商行政主管部门批准建设厂房、宿舍、水电设施从事木株加工生产活动是违反了《土地管理法》第四十三条、第四十四条规定的违法行为，其被强拆是容县国土资源局依法行政执法行为，与上诉人转租给被上诉人的场地使用权是否存在瑕疵并无法律上的因果关系。如被上诉人有异议，应当申请行政复议或提起行政诉讼解决，一审判决上诉人赔偿明显错误。三、双方签订的《场地租用协议书》第3点约定“乙方租用甲方厂房要合法经营”。而被上诉人在承租土地后既没有办理工商营业执照，也没有办理土地、建设许可手续，明显是违法经营，属于根本性违约行为。综上，被上诉人在承租土地期间从事木株加工生产活动，建设厂房、宿舍，即是违章违法行为，也是严重违约行为，容县国土资源局于2015年11月6日予以强拆，是依法行政执法行为，一审判决上诉人承担相关法律责任完全没有事实和法律依据。上诉请求：撤销（2016）桂0921民初1371号民事判决第二、三项，改判驳回其诉讼请求。被上诉人韦德传答辩称：一、对于上诉人称其持有的协议书、批文、批复以及其是受委托处理涉案土地出租事宜，只能证明上诉人出租涉案土地的权利来源合法，不能证明出租的土地无权利瑕疵。蒙静明是经过授权来管理该土地，是土地的合法占有人，有相应的管理权、出租权，在签订土地出租协议是适格的权利处分人。土地权利瑕疵与土地权利来源或权属是不同的法律概念。前者指出租人应当保证出租土地交付后不因第三人主张对出租土地享有权利而导致承租人不能对出租土地使用、收益的义务，属债权担保范畴。后者是物权范畴，应以国家有权机关颁发的权利证书为准，协议书、批文相较权属凭证来说不具有权威性，不排除权利瑕疵的存在。上诉人在一审中多次对出租土地存在权属争议，有第三人主张权利即出租土地存在权利瑕疵的事实予以自认。因第三人主张对出租土地享有权利而导致承租人不能对出租土地使用、收益的事实已经存在，导致答辩人财产损失的事实不容质疑。二、答辩人建设厂房、临时宿舍及从事木株生产是否违反行政管理法律法规是行政管理的范畴，只能由行政机关依照法定的程序才能认定和处理，此是另一法律关系，与本案没有关联。三、上诉人称“2015年11月6日的强拆是容县国土资源局依法行政执法行为”没有事实依据。首先，在上诉人提交容县人民政府的请求书中已明确写明在出警的派出所的调查过程中就排除了容县国土资源局、城管局参与过强拆。其次，上诉人作为业主没有提供任何合法证据证明容县国土资源局于2015年11月6日对涉案建筑物进行了强拆。容县国土资源局对此亦予以否认。容县检察院作出“2015年11月6日的强拆是容县国土资源局依法行政执法行为，不牵涉违法问题”的答复是不可信的，亦有违《中华人民共和国土地管理法》第八十三条和《土地管理法实施条例》第三十六条的规定。如果强拆是容县国土资源局所为，就不是依法行政执法行为，是违法执法的行为。四、违法建筑和违法经营是行政管理范畴，应由有关部门依法定程序认定并实施行政处罚，不是本案的审理范围。即使答辩人有违法经营行为，其与上诉人违反权利瑕疵担保责任也不具有对等性。此外，上诉人认为答辩人违法经营而违约属于其反诉范畴，但其对此并未提出反诉，其抗辩理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人蒙静明的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：被上诉人韦德传起诉称，因第三人强拆造成其建设厂房、宿舍、水电设施投入损失83000元，并要求作为出租方的上诉人蒙静明赔偿。本案则应当查明拆除行为到底是何人所为，是个人的侵权行为或是行政机关的依法行政执法行为、对承租方造成的损失是多少等事实予以查明，并对出租方是否有责任作出认定，但一审判决没有查明，可能影响本案公正裁判，因此本案有撤销原判，发回重审之必要。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销容县人民法院（2016）桂0921民初1371号民事判决。二、本案发回容县人民法院重审。一审案件受理费2583元，由一审法院根据重审结果确定当事人应负担的数额。二审案件理费2000元（上诉人蒙静明已预交）由本院退回给上诉人蒙静明。本裁定为终审裁定。审 判 长  吕海欢审 判 员  郑燕冰代理审判员  李欣瑜二〇一七年四月二十一日书 记 员  何 环