宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0104民初7839号原告：拜玉兰，女，1955年8月24日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人:邱福荣，宁夏新中元律师事务所律师。被告：宁夏通和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街1039号义通汽车城A区7号商业楼44号营业房。法定代表人陈志杰，该公司经理。委托诉讼代理人:谈帮瑞，宁夏综义律师事务所律师。原告拜玉兰与被告宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称：通和公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理,因本案需以另案处理结果为依据,依法中止审理。中止事由消失后,本院依法转换普通程序组成合议庭于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告拜玉兰的委托诉讼代理人邱福荣，被告通和公司的委托诉讼代理人谈帮瑞到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。拜玉兰向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理位于银川市兴庆区某营业房的过户登记手续；2.被告向原告支付违约金22万元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月4日，原告与被告签订《换房协议》一份，约定：原告用自己分配在金水花苑的安置住房359.4平方米调换被告A7楼31号143.76平方米营业房。同日双方又签订了《换房补充协议》，约定：2013年7月25日开始三个月内为原告办理营业房的过户手续，如逾期不能办理，每超过一个月支付原告违约金10000元，直至办理完房产证。现被告并未按照约定办理过户手续，也未按期支付违约金，故原告诉至法院。通和公司辩称，涉案合同系无效合同，安置单位丽景街街道办事处明确发文被告没有置换房屋的权利。在该合同中，被告处于无权处分的地位，如果合同有效，该合同系双务合同，双方均具有提供房屋转换的义务，但原告至今未向被告提供安置房屋，被告具有相应抗辩权，原告不能交付房屋的情况下，无权要求被告协助办理房屋过户手续。被告已经将房屋交付给原告，原告出租营业房已经享受了营业房的利益，早已弥补了原告的损失，原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月28日，被告、宁夏沃福百瑞房地产开发有限公司与银川市兴庆区丽景街街道办事处签订《委托征地拆迁协议》一份，约定，由银川市人民政府批准决定实施北塔东路打通改造及汽车城配套工程项目需征用丽景街行政区内双庄村2、3队土地，并对地面附着物实施拆迁。被告、宁夏沃福百瑞房地产开发有限公司委托银川市兴庆区丽景街街道办事处负责该项目的拆迁工作，双方并就该项目征地拆迁原则、拆迁房屋返还安置地点、征地拆迁费用、付款方式等达成协议，被告的责任为：须及时向银川市兴庆区丽景街街道办事处支付房屋补偿费、搬家费、租房费、拆迁房屋奖金及有关费用；房屋安置期原则上18个月、至多延期24个月，逾期仍未能安置，被告按拆迁户安置面积支付每平方米5元的租金，直至安置；若被告安置后，拆迁户安置面积与实际安置面积出现差额，资金一次性支付给银川市兴庆区丽景街街道办事处或合面积返还房屋。银川市兴庆区丽景街街道办事处的责任就是按时完成征地拆迁工作。2012年9月4日，原告与银川市兴庆区丽景街街道办事处签订《北塔东路改造工程拆迁安置补偿协议》，载明因北塔东路延伸及汽车城配套建设工程需拆迁原告房屋砖混结构1121.67平方米，经测算应返还安置房屋673平方米，并写明了搬家补助费、过渡期租房费，奖金的发放方式等。拆迁安置补偿协议签订当日，原、被告签订了《换房协议》，约定：原告用安置在金水花苑的安置住房359.40平方米，调换被告A7楼31号面积143.76平方米营业房一套，调换后的营业房所需缴纳的相关费用均由原告承担。2012年9月4日，双方签订了《换房补充协议》，约定，依据双方2012年7月签订的换房协议基础上签订补充协议如下：1.原告用安置在金水花苑的安置住房359.40平方米，调换被告A7楼31号面积143.76平方米营业房一套，2.因调换的营业房被告抵押在银行，经原、被告协商，在被告贷款抵押到期后（即2013年7月25日）三个月内为原告办理过户手续，3.调换后的营业房所需缴纳的费用（即按购房所缴纳的相关费用由原告承担），属于被告应缴的费用由被告承担。4.违约责任：如被告在2013年10月25日前不能为原告办理房屋过户手续，超过10月25日，每月支付原告10000元，以此类推，至办理完房产证为止。上述协议由被告制作。2012年9月4日，被告将银川国际汽车城A7楼31号营业房交付原告，并签订了房屋产权租赁权变更会签单，原告将该营业房用于租赁经营。2014年3月6日、2014年9月22日、2015年2月5日、2015年8月1日、2016年1月22日，因被告未按约定为原告办理营业房产权手续，陆续向原告支付违约金15000元、10000元、10000元、30000元、60000元，共计125000元。现原告诉至本院。另查明，2009年4月19日被告将涉案房屋抵押至宁夏黄河农村商业银行股份有限公司营业部，到期日为2012年4月19日，抵押金额为359400元；后又于2013年5月2日将该房屋抵押给上述银行，抵押金额为800000元，到期日为2015年5月1日；......于2015年5月6日将涉案房屋抵押给了宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银川新月支行，抵押金额为1190000元，到期日为2020年12月23日；2016年1月22日将涉案房屋抵押给了宁夏黄河农村商业银行股份有限公司营业部，抵押金额为1400000元，抵押期限至2017年1月21日；2017年1月13日将涉案房屋抵押给了宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，抵押金额为250000元，抵押期限至2018年1月12日。还查明，2017年3月6日《银川市人民政府专题会议纪要》第31期，载明：被告于2012年5月11日与银川市国土资源局签订《国有建设用地土地使用权出让合同》，约定由被告提供75000平方米安置现房，安置用房由兴庆区政府负责用于该区域用地的拆迁安置。后被告委托兴庆区政府、银川市土地储备局实施拆迁，截止2015年12月，经银川市相关部门核定，应安置面积为82047.03平方米（不包含因分户和沿街拆迁户而增加的房屋面积5031.2平方米），多返还7047.03平方米（含未安置房屋面积1800.38平方米）。会议研究决定，对增加返还面积的按照多层2166.67元/平方米、小高层2600元/平方米、高层3200元/平方米核算账务后，补偿被告。再查明，2016年9月28日，被告将原告诉至本院要求确认双方签订的换房协议及补充协议无效。本院于2016年12月21日作出（2016）宁0104民初8804号民事判决书，判决认为：”2012年9月4日，原、被告签订《换房协议》及《换房补充协议》，原告称该协议名为换房，实为安置，签订换房协议时原告知道被告在金水花苑的安置住房59.40平方米未能安置，原告将其名下位于银川市国际汽车城A7-31号面积143.76平方米营业房给付被告代替上述房屋面积的安置。原、被告双方在清楚上述情况的条件下，自愿签订了《换房协议》及《换房补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性禁止规定。”故依法驳回了被告的诉讼请求。被告不服上诉判决，上诉至银川市中级人民法院，该院于2017年5月27日作出（2017）宁01民终941号民事判决书，判决认为：涉案房屋已经在银行设立抵押，在涉案房屋设立的抵押未被撤销之前，换房协议中关于将设立抵押的房屋调换的内容属于效力待定，但关于违约责任的约定属有效约定。故驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订《换房协议》及《换房补充协议》，系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性禁止规定，按照合同约定，被告应当协助原告办理涉案房屋的不动产权利转移登记，但现涉案房屋抵押给案外人，客观上无法办理不动产权利转移登记，故对原告请求被告协助办理涉案房屋不动产权利转移登记的诉讼请求本院不予支持。被告应当及时涤除抵押权，履行合同约定义务。关于双方协议中违约金的约定，自2013年10月26日起被告已经自愿向原告支付了125000元的违约金，该部分违约金本院不再进行调整，本院确认违约金支付至2014年11月11日（按每月10000元标准计算）。因被告已经将涉案房屋交付给了原告，由原告出租经营，在原告未证明其损失的情况下，双方约定的10000元/月的违约金过高，考虑到被告不能协助原告及时办理不动产权利转移登记，2014年11月11日以后的违约金，本院酌情按照双方约定违约金的30%，即3000元/月支持被告向原告支付。截止原告起诉之日，被告应当支付的违约金为65700元[3000元/月÷30天×657天(2014年11月12日至2016年8月29日)]，并应按照3000元/月支付自2016年8月30日至被告协助原告办理不动产转移登记之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告拜玉兰支付违约金65700元，并按照3000元/月向原告拜玉兰支付自2016年8月30日至协助原告拜玉兰办理不动产转移登记之日止的违约金；二、驳回原告拜玉兰的其他诉讼请求。如果被告宁夏通和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由原告拜玉兰负担1200元，被告宁夏通和房地产开发有限公司负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  保 清人民陪审员  张玉凤人民陪审员  李 阳二〇一七年八月三日法官 助理  蔡 霞书 记 员  王华宁