山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1409号
上诉人（原审原告）：杨莉，女，1969年11月30日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：白金印，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁振涛，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：纪绪立，总经理。
委托�讼代理人：林琳，女，1990年7月6日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：曹玉兰，山东大明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：刘东，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
上诉人杨莉、山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）因与被上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨莉上诉请求：请求依法撤销一审判决并�回重审或依法改判；一、二审诉讼费、鉴定费等有关费用全部由佳园物业公司、东拓置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，对双方的责任过错归属认定不准。杨莉在诉状中已经明确，导致损失有两方面原因，一是由佳园物业公司安排的工作人员施工操作不当引起的，二是由开发商即东拓置业公司提供的房屋管道安装不合格，使管箍脱落导致渗水漏水而引起的。正是由于管道渗水导致二楼受损住户报修，为了查找渗水点，佳园物业公司找到三楼住户杨莉，要求对杨莉家管道进行加压测试，以便查找到渗水点，要求杨莉提供帮助。杨莉出于邻里之间的互助才提供帮助，提供帮助期间杨莉家里不存在渗水漏水的状况。二、杨莉不存在任何过错，一审法院判决杨莉承担40％责任属于认定责任不清。本案中导致漏水的渗水点最终查明是在出水管道的第三个管箍处，该处管箍并不是杨莉更换的管道，杨莉更换的管道上没有任何标识，而开发商提供的管道上标识有“中财”字样。一审法院曾要求东拓置业公司证明标有“中财”字样的管道是否为其提供，东拓置业公司对此并未予以说明和证实。东拓置业公司作为开发商，应当提供证据证明其所提供的房屋铺设的管道是哪几种，这也是东拓置业公司是否承担责任的关键点。为了进一步证实标有“中财”字样的管道是开发商提供的，杨莉同意将涉案房屋中未经更换的地面管道予以撬开来证实是否是开发商提供。综上，一审法院认定事实不清，对责任的认定和归属认定不当。
东拓置业公司针对杨莉的上诉答辩称，本案为财产损害赔偿纠纷，为一般侵权之诉，杨莉在举证证明其存在财产损失的同时，还需证明东拓置业公司存在侵权行为，且该行为与损害结果之间有法�上的因果关系。东拓置业公司在一审中提交的涉案房屋采暖及通风安装平面图，证实涉案楼层间上下暖气管线符合设计及规范要求，不存在设计不合理等质量问题，且涉案房屋在整个维修过程中，东拓置业公司并未参与，不存在侵权行为。综上，一审法院认定事实正确，请求维持原判。
佳园物业公司针对杨莉的上诉答辩称，答辩意见同佳园物业公司的上诉意见。
佳园物业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项；2、驳回杨莉对佳园物业公司的诉讼请求；3、本案的诉讼费、上诉费、鉴定费均由杨莉承担。一、一审判决认定伊天龙为佳园物业公司工作人员是错误的。一审判决认定导致杨莉家被淹是因为2015年2月18日及2015年3月12日施工方的施工行为所致，两次施工均由伊天龙具体实施，而伊天龙不是佳园物业公司员工，是涉案房屋供暖设施施工方山东天齐集团济南分公司员工。因此，一审判决仅以佳园物业公司通知过伊天龙即认定伊天龙从事的施工行为系履行佳园物业公司的职务行为没有任何依据，据此判决佳园物业公司承担由伊天龙施工行为导致的损失错误。二、一审判决将佳园物业公司在合同义务外对杨莉的额外帮助行为认定为侵权行为，丧失了法院判决对民事行为的指引作用。佳园物业公司为涉案房屋所在小区的物业服务单位，服务范围限于物业服务合同的约定及法律法规的规定。涉案房屋供暖设施查找漏点，属于该房屋供暖设施的施工方山东天齐集团济南分公司的义务，依照相关约定，佳园物业公司在业主家供暖设施故障处理中的义务仅为接到业主报修电话后通知施工方工作人员。本案中，佳园物业公司不仅完全彻底及时的履行了通知义务，而且还两次额外帮助杨莉处理被淹现场，佳园物业�司对杨莉无私的额外帮助行为不仅不被一审法院肯定，反而被当作侵权的理由，应予纠正。综上，伊天龙不是佳园物业公司工作人员，伊天龙的侵权行为也不是佳园物业公司员工的职务行为，一审判决在该错误案件事实认定基础上判决佳园物业公司承担侵权责任错误。另外，杨莉作为小区业主，对物业管理进行必要配合是业主管理规约对业主的要求，是业主应尽的义务，不存在杨莉帮忙的问题，杨莉所谓的那次帮忙也未给其造成任何不便及损失。
杨莉针对佳园物业公司的上诉辩称，佳园物业公司为了查找201室业主家渗水原因，找到杨莉要求提供便利，通过给杨莉家暖气管道加压，以便查找漏水点，杨莉出于帮忙的心态给其提供便利。佳园物业公司称提供便利为业主义务是不妥当的，因提供便利给帮助人造成损失并不包括在义务范围内，所以因帮扶行为给杨莉造成的损失，应当属于赔偿范围。在整个帮扶过程中，杨莉不存在任何过错，不存在杨莉承担责任的理由。佳园物业公司在查找漏水点时施工不当是导致漏水的直接原因。
东拓置业公司针对佳园物业公司的上诉辩称：不清楚伊天龙的身份，其他没有意见。
杨莉向一审法院起诉请求：佳园物业公司、东拓置业公司赔偿财产损失107943元、鉴定费30000元、租赁费31500元、物业费2559.2元、暖气费2618.5元，以上合计174620.7元。
一审法院认定事实：杨莉于2009年8月7日从案外人张耀中处购得涵玉翠岭二区7号1单元3层301室房屋一套，双方约定乙方（杨莉）已于2009年7月3日前把全部房款付于甲方（案外人张耀中），甲方于房产商交房之日前通知乙方进行验收交接。2013年1月11日，张耀中与佳园物业公司签订《涵玉翠岭二、三区临时管理规约》，于2013年10月24日缴纳6个月物业费。杨莉分别于2014年4月23日、2015年3月17日缴纳物业费1755.9元、1279.6元。2014年3月，杨莉对案涉房屋装修后入住。2015年2月18日，杨莉案涉301房屋北卧室被水泡，其向佳园物业公司报修。佳园物业公司派工作人员到现场清除积水，并通知施工方人员伊天龙、于光能，并于当日下午关闭301室暖气。2015年3月12日，佳园物业公司安排施工人员伊天龙、宋学涛到案涉301房屋对暖气漏水进行检修，加压查找漏点但未查找到漏水点。施工人员未关暖气阀门亦未解压即离开。2015年3月13日，案涉301房屋内积水，地板、家具、木门、墙壁水淹受损严重。
庭审中，杨莉申请对暖气片管道是否存在渗水、漏水进行鉴定，对房屋的财产损失进行价值评估。一审法院通过济南市中级人民法院技术室委托山东省产品质量检验研究院（以下简称山东产品质量研究院）对�气片管道进行质量鉴定，委托山东海天资产评估不动产评估有限公司（以下简称海天资产评估公司）对案涉房屋的财产损失进行价格评估。山东产品质量研究院于2016年3月7日出具NZ060580-2015号产品质量鉴定报告，鉴定结论为：杨莉位于涵玉翠岭二区7号楼1单元301室的暖气片管道存在渗水、漏水现象，渗水部位在客厅瓷砖下垫层中紧靠客厅东墙的暖气片管道的一管箍处。海天资产评估公司于2016年7月29日出具鲁海资评鉴【2016】第21号鉴定报告书，评估咨询结论为：经核实计算，杨莉申请的涵玉翠岭7号楼1单元301室的财产损失参考评估值为107943元。杨莉为此支出鉴定费3万元。杨莉陈述因水淹造成其另行租赁房屋开支了31500元，但未提交证据证明。
诉讼过程中，一审法院至涵玉翠岭二区7号楼1单元301室对现场进行勘验，301室的暖气片位于房间的东北角，暖气管道从�窗的中间位置向西走，漏水点在靠窗的第一根管道的第三个管箍处，暖气片系杨莉自行更换的太阳花品牌，与暖气片出水管连接的第二、第三个管箍上有“中财”两字。301室暖气的主阀门在楼道内的水暖管井，水暖管井未采取封闭措施。
庭审中，双方均认可漏水点在出水管道的第三个管箍处，对漏水位置本身无异议。杨莉陈述从暖气片出水管至第一个管箍处的管道是自己更换的，更换的管道上未有“中财”两字，有“中财”字样的管道是东拓置业公司安装的。东拓置业公司提交了山东原创建筑设计事务所涵玉翠岭住宅小区7#2-15层采暖及通风（安装）平面图，抗辩其系按设计图施工的，案涉房屋东窗没有南北走向的管道，杨莉变更了暖气管线导致暖气管道漏水。杨莉提交了证人李先杰的证言证明，涵玉翠岭二区7号楼901室改客厅管道时，原管道确实是至客厅窗下，有两路管道30cm左右走的，未发现管道从客厅穿至北卧。杨莉向佳园物业公司、东拓置业公司主张2015年7月1日至2016年6月30日支出物业费2559.20元、暖气费2618.50元，并提交了收款收据及发票予以证明。杨莉提交了《佳园物业的运行日志》、《楼管员每日巡查/工作记录表》。记载有2015年3月12日7-301，暖气漏水、伊工已来、已修；2015年3月12日7-301暖又漏水了，宋学涛已来修。
另查，2010年9月26日，东拓置业公司向涵玉翠岭二区7号楼签约意向人发布通知书，通知书载明：根据济南市规划局对我公司开发的涵玉翠岭项目的规划方案审批意见，将其中二区7号楼的户型做了调整。2010年10月21日，张耀中与东拓置业公司签订了《“涵玉翠岭”项目签约意见书补充协议》，张耀中所购买的涵玉翠岭二区7号楼1单元301室户型及建筑面积发生调整。
一审法院认为，一、关于责任的承担。本案中，山东产品质量研究院出具的《NZ060580-2015号产品质量鉴定报告》系法院委托鉴定部门作出的司法鉴定结论，具有专业性、客观性、关联性，有较强的证明力，应予采信。杨莉案涉房屋暖气漏水致使房屋内积水，地板、家具、木门、墙壁受损，杨莉提交了相应照片，佳园物业公司工作人员也于2015年2月18日协助杨莉进行了相应清理积水工作，2015年3月12日，佳园物业公司通知的施工人员伊天龙也到案涉房屋进行加压查找漏水点，故案涉房屋受损情况事实清楚。杨莉房屋受损的直接原因系暖气片管道存在渗水、漏水现象。（一）、东拓置业公司的责任：东拓置业公司系房屋开发商，亦为暖气片安装的建设单位。《房屋建筑质量保修办法》第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产�害的，房屋所有人、使用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”本案中杨莉发生暖气漏水时间至案涉房屋交付时间已经过了两个采暖期，超出了保修期，且杨莉对暖气片及部分管道进行了更换，其无证据证明该暖气管道漏水点与其更换暖气片及管道的行为无关，综上，一审法院认为杨莉的该暖气片漏水与东拓置业公司交付时安装暖气片行为无关，东拓置业公司不应向杨莉承担赔偿责任。（二）、佳园物业公司责任：2015年3月12日，佳园物业公司安排施工人员给案涉房屋暖气管道进行加压查找漏水点，其虽抗辩给案涉房屋暖气加压的施工人员伊天龙非其公司员工，但该维修人员系佳园物业公司接到杨莉报修电话后通知来案涉房屋维修的工作人员，杨莉提交的《佳园物业的运行日志》、《楼管员每日巡查/工作记录表》对检修已作出了记录。伊天龙从事的施工行为表现形式系履行佳园物业公司的职务行为，其行为后果应由佳园物业公司承担。佳园物业公司工作人员未解压就自行离开，其作为专业施工人员在暖气管道未解压的情况下，应预见到暖气漏水的风险隐患而未及时采取保护措施，亦未告知杨莉，对杨莉房屋受损也存在一定的过错，应承担一定的责任。此外，经现场勘验，案涉房屋暖气的主阀门在楼道内的水暖管井内，水暖管井属于物业管理的公共区域，水暖管井中有诸多线路、开关需要专业人士操作，但在案涉房屋的水暖管井并无相应的封闭设施，佳园物业公司在管理上存在疏漏。综合本案情况，一审法院依法支持佳园物业公司赔偿杨莉经济损失的60%。（三）关于杨莉的责任。杨莉在东拓置业公司交房后擅自更换了暖气片及一段管道，虽然佳园物业公司、�拓置业公司无证据证明暖气管道漏水点系杨莉更换的位置，但暖气管道各管箍在地面内铺设、连接、受力具有整体性、统一性，杨莉在安装新暖气片及管道时未尽到高度谨慎注意义务，对案涉房屋出现暖气漏水自身亦存在一定过失，对其损失应自行承担40%的责任。二、关于赔偿金额的计算。海天资产评估公司出具的《鲁海资评鉴【2016】第21号鉴定报告书》系法院委托评估部门作出的价值评估结论，具有专业性、客观性、关联性，有较强的证明力，应予采信。（一）关于杨莉主张的财产损失107943元，事实清楚，证据确实充分，依法支持佳园物业公司赔偿杨莉107943元*60%=64765.80元；（二）关于杨莉主张的鉴定费3万元，查清漏水原因必要的开支，且杨莉提交了山东产品质量研究院开具的发票，依法予以支持由佳园物业公司赔偿杨莉3万元*60%=18000元；（三）关于�莉主张的租赁费31500元，庭审中其未提交相应证据予以证实，依法不予支持。（四）关于杨莉主张的物业费2559.2元，提交了物业费收据予以证明，但根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，杨莉该主张并非水淹造成的直接损失，依法不予支持；（五）关于杨莉主张的暖气费2618.5元，提交了取暖费发票予以证明，但其该主张于法无据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第十九条、第二十六条，《房屋建筑质量保修办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、山东佳园物业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杨莉财产损失64765.80元。二、山东佳园物业发展有限公司于�决生效之日起十日内支付杨莉鉴定费18000元。三、驳回杨莉对济南东拓置业有限公司的诉讼请求。四、驳回杨莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3792元，由杨莉承担1923元，山东佳园物业发展有限公司承担1869元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。佳园物业公司提供如下证据：1、涵玉翠岭二区交接说明及承诺，证实该小区二区为山东天齐集团济南分公司施工，工程竣工验收后，为保证售后服务及质量，成立了客服部，客服部经理为于光能。2、涵玉翠岭天齐001项目部出具的关于涵玉翠岭冬季供暖相关说明，证明涉案房屋7号楼具体施工人员为伊天龙，伊天龙不是佳园物�公司的员工，而是山东天齐集团济南分公司的员工。经质证，杨莉对该两份证据不予认可，认为与本案无关，冬季供暖说明仅仅是对个人擅自拆装暖气片、改装采暖管道不负责维修等进行了说明，该说明与本案造成杨莉住处的损失没有关系，杨莉的损失是由于协助佳园物业公司查找楼下201室住户渗水源过程中由于佳园物业公司操作不当造成杨莉家的管道漏水。东拓置业公司称，对该两份证据的真实性不认可，交接说明及承诺中虽然有山东天齐集团济南分公司的印章，但该材料并没有提及伊天龙，不能说明伊天龙是山东天齐集团济南分公司的员工。对于以上证据，本院认为，佳园物业公司提交了证据原件，杨莉、东拓置业公司虽不认可，但没有提供相反证据，该两份证据应予采信。结合当事人的陈述，本院认定，伊天龙为山东天齐集团济南分公司的工作人员，对涉案7号楼的采暖工程负责维修。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，一、关于责任主体。杨莉因家中暖气管道漏水造成家具及装修等财产损失，该事实发生于伊天龙对涉案房屋暖气管道进行检修过程中。伊天龙为涉案7号楼施工单位的工作人员，其对业主家中的暖气管道进行检修，实际是基于施工单位与开发商之间建设工程施工合同中的工程保修义务，在开发商将房屋卖出后业主发现房屋质量问题时，施工单位代开发商向业主履行房屋买卖合同中开发商的房屋保修义务，即对于杨莉而言，伊天龙的行为即代表东拓置业公司，因此，本案中的责任主体应为东拓置业公司。佳园物业公司作为涉案小区的物业服务单位，在接到业主的报修信息后，及时联系施工单位人员进行检修，在杨莉家中漏水受损后协助清理，对于杨莉的财产受损并无过错，原审认定佳园物业公司承担赔偿责任不当，应予纠正。
二、东拓置业公司应否承担赔偿责任。杨莉因暖气管道漏水导致财产受损，对于漏水位置经一审法院委托鉴定，在杨莉房屋客厅东墙下出水管的第三个管箍处，对此各方无异议。东拓置业公司以采暖平面图及涉案7号楼其他房屋的现场情况主张该处暖气管道系由杨莉在装修过程中更换形成，杨莉对此不予认可。杨莉就其对暖气管道的改动部位作出了明确的陈述，并已提交证据证明涉案房屋的户型及建筑面积在交房前已发生调整。根据现场勘验，漏水位置的管箍与杨莉确认的其自行改动处的管箍并不相同，东拓置业公司未进一步举证证明漏水位置处的管材并非其建设过程中采用的管材。据此本院采信杨莉的主张，涉案301室漏水点处的暖气管道应为东拓置业公司交付房屋时的原有管道。根据佳园物业公司提交的交接说明�承诺、冬季供暖相关说明，涉案楼房的采暖工程尚在保修期内，伊天龙在对暖气管道检修后发生漏水，伊天龙当时的行为是否符合施工规范现无法认定，但无论是其操作不当导致漏水处的管箍脱落发生漏水，还是因暖气管道自身存在质量问题而在检修过程中发生漏水，对杨莉而言，东拓置业公司均存在过错，应承担相应的民事赔偿责任。
三、关于损失数额的认定。一审法院委托海天资产评估公司对杨莉的财产损失进行鉴定，经审查，该公司出具的鉴定报告依据充分，应予采信。杨莉的家具、装修等财产损失107943元应予认定。本案中，杨莉对于漏水的发生本身无过错，但根据其陈述及本案事实，其家中暖气已多次出现问题，已有漏水情况出现，在事发前检修中施工人员未解压、未关闭暖气阀门即离开，此时在未完全排除隐患的情况下，杨莉应当预见到漏水风险的存在，而其未在家中留人看护，导致损失后果扩大，因此，杨莉应自行承担一定的损失，本院认为该比例以10%为宜。综上，东拓置业公司应赔偿杨莉财产损失97148.70元（107943元×90%）；杨莉另行支出的鉴定费3万元，亦为杨莉的损失，东拓置业公司应赔偿27000元，以上合计124148.7元。
综上所述，杨莉、佳园物业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第568号民事判决；
二、被上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人杨莉损失124148.7元。
三、驳回上诉人杨莉对上诉人山东佳园物业发展有限公司的诉讼请求。
四、驳回上诉人杨莉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3792元，上诉人杨莉负担1138元，被上诉人济南东拓置业有限公司负担2654元；二审案件受理费3792元，由被上诉人济南东拓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马立营
代理审判员 曹 强
代理审判员 万振驰
二〇一七年五月十五日
书 记 员 邢春艳