福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第667号
原告王锦辉，男，1970年11月29日生，汉族，医生，住武平县。
委托代理人周福平，福建义恒律师事务所律师。
被告练育娥，女，1977年3月30日生，汉族，经商，住武平县。
委托代理人蓝官宝，武平县中信法律服务所法律工作者。
被告石磊鑫，男，1972年10月15日生，汉族，居民，住武平县。
原告王锦辉与被告练育娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，追加石磊鑫为本案被告，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人周福平，被告练育娥的委托代理人蓝官宝到庭参加诉讼，被告石磊鑫经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告王锦辉诉称，2010年5月15日，被告练育娥、石磊鑫因经营幼儿园需要，与原告签订《住房租赁协议书》一式二份，该协议约定：甲方（原告）有偿提供位于武平县平川镇西厢村礤角路27号住房给乙方（二被告，下同）用于开办幼儿园，租金每月1500元，租期五年，从2010年5月30日至2015年5月30日止，租金当年5月底缴付。若因乙方开办幼儿园的需要而拆除甲方旧建筑物，因其造成平地，政府征用的补偿金若低于旧建筑物存在时补偿金，其差额部分将由乙方承担，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商同意后签订终止合同，在终止合同签订前，本合同仍有效等内容。协议后，二被告于承租之初即将原告房屋的南向和西向的一层土木结构房屋（建筑面积118平方米）全部拆除，并将原告西北角的部分二层砖混结构房屋（建筑面积46.5平方米）予以拆除，作为二被告开办幼儿园场地使用。租赁期间，被告练育娥缴付租金至2014年5月30日，2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金未支付。2014年6月间，原告收到被告练育娥邮寄来的出租房屋大门钥匙，方知二被告在未提前书面通知、未与原告协商终止合同的情况下，已将其幼儿园搬离所承租的原告房屋。综上，二被告未提前二个月通知原告，且未与原告签订终止租赁合同，按原、被告双方签订的《住房租赁协议书》约定，要求判决：1、二被告应支付原告拖欠一年的租金18000元；2、赔偿原告因拆除旧房的损失36530元（215元／㎡×118㎡＋240元／㎡×46.5㎡）。
被告练育娥辩称，被告石磊鑫系原告妹夫。2010年5月，二被告因开办幼儿园需要，经原、被告协商，双方签订《住房租赁协议书》，因原告出租房屋的东西二侧的平房不拆除，就无法达到租赁目的，拆除平房是经原告同意，且拆除工作也是原告的亲戚聘请铲车施工完成。原告的房屋在租赁期内并未发生政府征用事实，据此，原告主张政府征用的补偿金若低于旧建筑物存在时补偿金，其差额部分将由二被告承担，无事实依据，应予驳回。原、被告签订《住房租赁协议书》时，二被告已支付原告2000元的履约保证金，二被告在2014年年初，就电话通知原告提前终止租赁合同，将幼儿园搬迁，当时原告口头同意，被告练育娥于2014年6月份，将租赁房屋的钥匙、水电费缴费卡用快递方式寄给原告，原告未将履约保证金退还二被告，因此，该2000元违约金是二被告提前解除房屋租赁合同应承担的违约责任。原告在2014年6月收到被告练育娥的钥匙，但原告至今未将采取措施防止损失扩大，原告主张的租金18000元，违背诚信减损义务。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案即使二被告完全履行合同，原告仅能获得2014年5月至2015年5月期间一年的租金18000元，现原告主张房屋补偿款，违背法律规定。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告石磊鑫未作答辩。
本案在审理过程中，原告提供如下证据：
1、《住房租赁协议书》、1份，证明租赁合同约定租金每月1500元，租期五年，若因二被告开办幼儿园的需要而拆除甲方旧建筑物，因其造成平地，政府征用的补偿金若低于旧建筑物存在时补偿金，其差额部分将由二被告承担，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商同意后签订终止合同，在终止合同签订前，本合同仍有效等内容。
2、照片8张，《房屋所有权证》、《武平县闽粤赣边客家生态文化城项目建设房屋拆迁计划和补偿安置方案》各1份，证明原告出租房屋具有合法产权，原告旧房屋拆迁面积及拆迁前后状况，拆迁补偿标准按政府规定分别为土木房屋按430元／㎡的一半、砖混房屋按430元／㎡的一半计算。
经被告练育娥质证认为，对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但原告提供的《武平县闽粤赣边客家生态文化城项目建设房屋拆迁计划和补偿安置方案》不能证明拆迁补偿标准。
本院认为，被告石磊鑫未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，对原告提供上述证据的真实性本院予以采信。
本案在审理过程中，被告练育娥提供《收条》、《快递回执》各1份，证明原、被告签订《住房租赁协议书》时，二被告已支付原告2000元的履约保证金，被告练育娥于2014年6月用快递方式寄回租赁房屋的钥匙，已通知原告解除租赁合同。
经原告质证，对被告练育娥提供的证据的真实性无异议，认为该《快递回执》，反而能证明被告练育娥未经原告同意单方提出解除租赁合同。
本院认为，被告石磊鑫未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，对被告练育娥提供的证据，其真实性本院予以采信。
综上对原、被告提供的证据分析与认定，结合原告王锦辉与被告练育娥的陈述意见，本案事实认定如下：
2010年5月15日，原、被告签订《住房租赁协议书》一式二份，该协议约定原告有偿提供位于武平县平川镇西厢村礤角路27号住房给二被告用于开办幼儿园，租金每月1500元，租期五年，从2010年5月30日至2015年5月30日止，租金当年5月底缴付。其中，协议第四条第4项约定“在租赁期间，乙方（二被告）如需增加或拆除其它设施，必须征得甲方（原告）同意，并报上合理的规划整改意见，施工时的安全由乙方负责。遇到政府需征用甲方房屋，若因乙方开办幼儿园的需要而拆除甲方旧建筑物，因其已成平地，政府征用的补偿金若低于旧建筑物存在时补偿金，其差额部分将由乙方承担”；第9项约定“租赁期间，若甲方主观因素提出提前终止合同，需征得乙方同意，乙方装修补偿金双方协议解决。任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”。《住房租赁协议书》签订后，二被告于2010年5月29日支付原告履约保证金2000元（至今未退还）。另二被告经原告同意，于承租之初即将原告房屋的南向和西向的一层土木结构房屋全部拆除，并将原告西北角的部分二层砖混结构房屋部分予以拆除，作为二被告开办幼儿园场地使用。租赁期间，被告练育娥缴付租金至2014年5月30日，2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金未支付。2014年上半年，被告练育娥将其幼儿园搬离所承租的平川镇西厢村礤角路27号房屋，并于2014年6月通过快递将出租房屋大门钥匙寄还原告。
综上查明事实，本院认为，原告出租给二被告的房屋，其产权明确，原、被告签订的《房屋租赁协议书》，意思表示真实，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告应该按合同条款规定自觉履行。
对于原告的租金损失问题，二被告在租赁合同履行期限内，未经出租方同意，单方提前解除租赁合同，构成违约，应承担相应违约责任，应依法赔偿原告因其单方擅自提前解除租赁合同而造成的租金损失。原告在收到被告练育娥的出租房屋大门钥匙后，可以解除合同，并应及时行使合同解除权，以防止损失扩大，但原告在长达近一年时间内，明知被告搬离其租赁房屋，未支付租金，直至2015年5月提起诉讼，始终未采取解除合同并另行出租等措施，原告的履约行为有违减损规则和诚实信用原则，对于超出合理期限后未采取减损措施造成租金损失，原告不得要求二被告支付。
对于拆除旧房屋造成损失问题，二被告为实现特定合同目的，经原告同意，拆除原告旧房屋，其行为合法。原告为获取租赁期限五年的租金收益，同意二被告拆除其旧房屋，而被告单方擅自提前解除租赁合同，直接造成原告房屋被拆除的损失，而该损失原告在订立《房屋租赁协议书》时应预见到履行合同可获得的五年租金收入得以弥补。原、被告签订的《房屋租赁协议书》第四条第4项的约定内容，属于附生效条件的合同条款，因原告未提供证据证明在租赁期限内，其旧房屋存在政府征用的事实，该附生效条件的合同条款未生效，据此，原告要求二被告赔偿因拆除旧房的损失，不得以“政府征用的补偿金若低于旧建筑物存在时补偿金，其差额部分将由二被告承担”的标准计算。二被告在签订《房屋租赁协议书》时，应当预见到如擅自提前解除租赁合同时，可能造成原告的五年租金损失。
综上，原告要求二被告赔偿擅自提前解除租赁合同的租金损失及拆除旧房屋的损失，二项损失合计应以填补原告可获取的五年租金收入为限。二被告已支付原告四年的租金，仍应支付一年的租金18000元为限承担违约责任。二被告已支付的履约保证金2000元应抵扣二被告应承担的违约责任，据此，原告要求二被告支付租金18000元及赔偿因拆除旧房的损失36530元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告石磊鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十九条第一款、第二百二十三第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告练育娥、石磊鑫应支付原告王锦辉因提前解除租赁合同的租金损失及拆除旧房屋的损失合计18000元，抵除原告王锦辉应返还被告练育娥、石磊鑫履约保证金2000元，仍应支付16000元，此款应于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告王锦辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1163元，由原告王锦辉负担779元，被告练育娥、石磊鑫共同负担384元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 兰银芳
人民陪审员 王燕明
人民陪审员 肖富华
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 施 鸿
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。