福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3218号
原告（反诉被告）邓宝华，女，1952年3月5日出生，汉族。
委托代理人林占锦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托代理人蔡以馨，男，1940年11月10日出生，汉族，系原告邓宝华的丈夫。
被告（反诉原告）许益贤，男，1983年12月28日出生，汉族。
委托代理人杨丽英、郭梅莺（实习），福建倍拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓宝华与被告（反诉原告）许益贤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，邓宝华及其委托代理人林占锦、蔡以馨，许益贤及其委托代理人杨丽英、郭梅莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓宝华诉称，2015年3月25日，被告许益贤向其租用坐落于厦门市海沧区沧虹路345号汇利花园C-706楼中楼7楼8楼房屋（以下简称案涉房屋），并以许益贤的名义与邓宝华签订了一份《厦门市房屋租赁合同》，双方对租赁事项具体约定为：租期自2015年3月28日至2016年3月27日，共一年；租金18000元每季度，于每季度前一个月支付；承租期内，许益贤应承担支付水、电等费用；同时，许益贤需向邓宝华缴纳押金6000元，用于保证房屋内的设施完好，如出现设施损坏，邓宝华有权按照市场价格进行扣除；如若许益贤未按时缴纳租金或欠缴各项费用达500元或保管不当或者不合理使用导致附属物品、设施损害不赔偿等情形时，邓宝华有权单方解除合同；另外，双方约定，如若许益贤违反本合同约定，需向邓宝华支付年度租金的50%（即36000元）作为违约金。上述合同签订后，邓宝华依约妥善履行了合同约定及法定义务，然而，2015年8月10日，许益贤在未告知邓宝华的情况下，擅自将自行更换的门锁钥匙丢放在小区保安处。2015年8月底，邓宝华在两名见证人的陪同下与保安进门检视，发现出租屋内一片狼藉，众多家具、家电因使用、管理不善损毁（损失金额约12400元）。后邓宝华雇请人员清扫了房屋，并因此支付费用900元。另外，许益贤自2015年7月开始，无故拖欠2015年7、8月份的水电费2878.8元、物业管理费1501.6元，上述费用，已先由邓宝华垫付。至今，许益贤尚欠邓宝华2015年9月28日至2016年3月27日租金共计36000元。为维护邓宝华的合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、许益贤立即向邓宝华支付拖欠租金36000元；二、许益贤立即向邓宝华支付违约金36000元；三、确认邓宝华向许益贤收取的押金6000元不予退还（押金用于折抵邓宝华财产损失）；四、许益贤立即向邓宝华支付邓宝华垫付的水电费2878.8元；五、许益贤立即向邓宝华支付邓宝华垫付的劳务费900元；六、许益贤立即向邓宝华支付邓宝华垫付的物业费1501.6元。
被告许益贤辩称，一、原告邓宝华请求许益贤支付2015年9月28日后的租金，没有事实和法律依据。邓宝华在双方未达成一致意见的情况下，占有案涉房屋7个月，并到处招租，而要求许益贤支付房租、物业费等是没有依据的。邓宝华占有房屋的行为导致合同目的无法实现，邓宝华是根本违约，许益贤是行使合同抗辩权。二、许益贤不存在任何违约行为，也没有达到任何解除合同的条件，因此邓宝华诉求不应得到支持。1、邓宝华所称的许益贤水电费欠缴两千多元不是事实，邓宝华也未举证证明许益贤欠缴水电费数额。且根据合同法规定，即便水电费未缴纳，邓宝华也应当通知许益贤，不应当因为欠缴水电费就不让许益贤居住。水电费都是先使用再缴纳，而且水电费在邓宝华名下，许益贤也无法查询。2、许益贤妻子将钥匙放在物业处不是要交给邓宝华，是要交给许益贤本人，因为许益贤当时人在外地。许益贤将大部分物品搬出，是由于许益贤个人原因，邓宝华的房子里还有部分办公用品。未料邓宝华在未告知许益贤的情况下，利用物业的钥匙进入案涉房屋，并强行接管房屋。在邓宝华强行接管房屋前，许益贤从未以口头或者书面形式或者以任何行动表示不继续租用案涉房屋。3、邓宝华单方解除合同，但没有通知许益贤，邓宝华的行为构成违约。4、邓宝华诉求的劳务费没有依据，是否发生也不得而知。5、即便许益贤违约，许益贤也未给邓宝华造成任何损失，邓宝华是及时占有房子并出租，许益贤支付的租金到2015年9月28日，而邓宝华自2015年8月25日起即占有案涉房屋。另外，合同中关于违约金、押金的约定超过实际损失，超过的部分和多缴纳的租金、押金许益贤要求邓宝华返还，违约金要求予以调低。
反诉原告许益贤诉称，2015年3月25日，许益贤向反诉被告邓宝华承租案涉房屋，并签订了一份《厦门市房屋租赁合同》，双方对租赁事项具体约定为：租期自2015年3月28日起至2016年3月27日止，共一年，租金18000元每季度，并应于每季度一个月前支付；同时，许益贤需向邓宝华缴纳押金6000元。合同第九条违约责任特别约定：租期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金。上述合同签订后，许益贤依约向邓宝华缴纳了房屋押金6000元、第一季度租金18000元、第二季度租金18000元，房租已自2015年3月28日缴纳至2015年9月28日。根据双方签订的合同，许益贤于2015年8月28日至2015年9月28日期间缴纳第三季度租金即可。但邓宝华于2015年8月25日在租期未满情况下，利用许益贤放置在物业处的钥匙，强行开门进入案涉房屋并将房屋钥匙进行了更换，导致许益贤无法继续使用案涉房屋，许益贤放置在案涉房屋中的财产（办公桌四张，椅子四把）也被邓宝华侵占。上述事宜中的房租缴纳、押金给付以及邓宝华自物业处拿钥匙于2015年8月25日进入案涉房屋等情况邓宝华均已在本诉诉状中承认，系邓宝华自认的内容。邓宝华的上述行为已经违反了双方合同的约定，构成了根本违约，应承担相应的违约责任。为维护许益贤的合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、邓宝华向许益贤支付违约金36000元；二、邓宝华向许益贤返还一个月租金6000元；三、邓宝华向许益贤退还押金6000元；四、邓宝华向许益贤赔偿财产损失2000元。
反诉被告邓宝华辩称，一、反诉原告许益贤与邓宝华的房屋租赁合同尚在履行期内，许益贤仅支付了第一、二季度的房租，至今尚欠邓宝华两个季度的房屋租金36000元，许益贤要求邓宝华退还一个月租金没有事实和法律依据。二、不存在邓宝华侵占许益贤财产导致其损失的事实。首先，房屋租期未届满，不存在邓宝华将钥匙替换的事实，也不存在邓宝华侵占许益贤财物的事实；其次，许益贤未就其主张的财物损失进行举证。三、许益贤在租期内，对出租房内的物品管理使用不善，导致邓宝华房屋内的家具、家电损坏，同时许益贤未依约缴纳水电费，应承担相应的违约责任。综上，许益贤的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，2015年3月15日，邓宝华（出租方，甲方）与许益贤（承租方，乙方）签订《厦门市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的案涉房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2015年3月28日至2016年3月27日，共计一年。租金标准：18000元／季度，第一期租金18000元应于2015年3月25日缴纳，第二、三、四期租金按季度前一个月提前支付三个月。押金为6000元并于2015年3月25日前缴纳，该押金用于保证房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。案涉房屋内附属物品包括：电冰箱2台、洗衣机1台、热水器2台、煤气灶1台、煤气罐1个、消毒柜1个、饮水机1台、排油烟机1台、厨宝1个、落地空调1台、壁挂式空调5台、床2张、电视桌1台。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。租赁期间内，乙方应承担水费、电费、物业管理费等费用，此外，双方确认水电费读数至2015年3月25日。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、没有按时缴纳租金；2、欠缴各项费用达500元；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动；7、擅自将房屋转租给第三人的。任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，邓宝华即将案涉房屋交付给许益贤使用，许益贤向邓宝华交付押金6000元，缴纳租金36000元（两个季度，自2015年3月28日至2015年9月28日）。2015年8月10日，许益贤的妻子将钥匙交付给小区保安。2015年8月25日，邓宝华在见证人小区保安张明成及其他人的陪同下进入案涉房屋。2015年9月6日起，原告即将案涉房屋进行招租，直至2016年3月31日，案涉房屋仍在招租。
另查明，2015年6月19日，许益贤支付邓宝华2015年6月电费账单990元，2015年7月27日，许益贤支付邓宝华2015年7月电费账单2000元。2015年8月29日，邓宝华缴纳案涉房屋8月份电费2164.12元，2015年9月7日，邓宝华缴纳案涉房屋9月份电费604.48元。2015年9月14日，邓宝华诉至本院，请求判令：1、解除邓宝华、许益贤之间的《厦门市房屋租赁合同》；2、许益贤立即向邓宝华支付拖欠租金36000元；3、许益贤立即向邓宝华支付邓宝华垫付的劳务费900元；4、许益贤立即向邓宝华支付邓宝华垫付的物业费1501.6元。许益贤以因合同纠纷提起的诉讼应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖为由提起管辖权异议，本院于2015年10月8日作出（2015）海民初字第3218号《民事裁定书》，裁定：驳回许益贤对本案管辖权提出的异议。许益贤不服该裁定并上诉至福建省厦门市中级人民法院，福建省厦门市中级人民法院于2015年11月24日作出（2015）厦民终字第4507号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
以上事实，有邓宝华提供的《厦门市房屋租赁合同》、《厦门市土地房屋权证》、银行转账记录、水电费缴纳凭证及发票、录像、《事实经过》、照片、《钥匙交接情况说明》、物业费缴纳单，许益贤提供的支付宝回单、照片、当事人陈述及法庭庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，邓宝华与许益贤签订的《厦门市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。邓宝华作为出租人，其权利是收取租金，其义务是提供案涉房产。而许益贤作为承租人，其义务是按期缴纳租金，其权利是租用案涉房产。本案的争议焦点为：在租赁合同的履行过程中邓宝华与许益贤何者构成违约。许益贤一方将案涉房产的钥匙交付给保安，保安将钥匙交还给邓宝华，依照正常理解，许益贤将钥匙交付给保安后，即应对保安可能对钥匙所作的处理行为负责。因此，在无相反的证据证实许益贤确实不想将钥匙交付给邓宝华外，上述行为的结合应当理解为许益贤将钥匙交还给邓宝华。同时，在邓宝华拿到钥匙控制房屋后，许益贤也未要求继续租用。综上，许益贤系以其实际行为表示放弃合同权利。许益贤的合同义务履行方面，2015年8月28日前是许益贤支付2015年9月28日至2015年12月27日租金的时间，但支付期限到期及以后，许益贤也均未支付相应的第三季度及第四季度租金。许益贤未支付租金，也应视为许益贤以实际行为拒绝履行合同义务。许益贤不履行合同义务，也不继续享有合同权利，应视为许益贤对租赁合同的根本违约。而邓宝华是否有违约的问题。邓宝华在接到保安通知后到保安处收到保安交付的钥匙，然后在几个见证人的见证下进入案涉房屋，而后接手案涉房屋。由此可知，显然邓宝华并不存在拒绝继续提供案涉房屋给许益贤租用，而是接手许益贤一方搬离的空房屋，其行为并不构成违约。许益贤反诉请求邓宝华支付违约金，没有法律依据，不予支持。
关于本诉部分相关费用的认定问题：1、关于租金及2015年9月至2016年3月的物业费1501.60元的问题。在许益贤对租赁合同的根本违约的情形下，作为守约人一方的邓宝华，自然有权利选择继续履行或者要求解除合同。邓宝华在2015年9月6日即开始对案涉房产进行招租，于2015年9月14日诉至本院，请求解除与许益贤所签订的《厦门市房屋租赁合同》。该解除合同的诉讼请求有送达至许益贤处。邓宝华既然做出了要求解除租赁合同的选择，自然就不能否定原来的选择而要求继续履行合同。因此，邓宝华请求许益贤立即向邓宝华支付拖欠剩余租赁期限内的租金36000元及2015年9月至2016年3月的物业费1501.60元，证据不足，本院不予支持。2、违约金问题。许益贤根本违约，邓宝华有权依照合同的约定请求许益贤支付违约金。但双方在合同中约定的违约金相当于合同租金总额72000元的50%即36000元，而案涉房屋虽在招租但一直未出租出去，违约金的数额正好相当于邓宝华损失的数额。因此，邓宝华请求许益贤支付违约金36000元，本院予以支持。许益贤认为违约金过高，要求予以调整，但未提供违约金过分高于损失的证据，故许益贤的主张本院不予采纳。3、水电费问题。案涉房屋由许益贤使用到2015年8月，2015年8月的电费2164.12元仍须由许益贤缴纳，故邓宝华请求许益贤支付案涉房屋2015年8月份的水电费2164.12元，本院予以支持。2015年9月份电费604.48元及2015年9月的水费129.60元，邓宝华没有证据证明系许益贤在2015年8月份产生的费用，邓宝华的此项诉讼请求，证据不足，不予支持。4、押金问题。邓宝华要求确认向许益贤收取的押金6000元用于折抵财产损失，不予退还。本院认为，邓宝华称案涉房屋内的家具、椅子、三洋壁挂式空调、卫生间洗手台柜、电脑桌、书桌、马桶、保险柜、煤气灶、排油烟机罩灯、冰箱抽屉、厨房柜门、房门、茶几、衣架均损失较大，邓宝华虽列明上述损失清单，但由于双方在《厦门市房屋租赁合同》中没有对上述物品的价值进行约定，且邓宝华也没有对上述物品的损失价值进行评估，故本院对其主张的家具缺损费不予确认，对邓宝华要求以上述损失抵扣押金6000元，本院不予支持。5、劳务费问题。邓宝华主张房屋清理费900元，但未提供证据予以证明，故本院对原告主张的房屋清理费900元不予支持。
反诉部分相关费用的认定问题：1、一个月租金问题。许益贤请求邓宝华返还一个月租金6000元，由于该月份租金仍在许益贤的合同租期内，仍属于许益贤应当履行的合同义务。因此，许益贤的此项诉讼请求，本院不予支持。2、退还押金6000元问题。如上所述，邓宝华请求用押金抵扣案涉房屋内的财务损失，证据不足，不予认定。因此，相应的押金6000元即应返还给许益贤。3、许益贤请求邓宝华赔偿其在案涉房屋内的财产损失2000元，同样由于许益贤也没有对上述物品的价值进行评估，故本院对其主张的财产缺损费不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告许益贤应向原告邓宝华支付欠缴电费2164.12元；
二、被告许益贤应向原告邓宝华支付违约金36000元；
三、反诉被告邓宝华退还反诉原告许益贤案涉房屋押金6000元；
四、上述三项支付款项相抵后，被告许益贤应于本判决生效之日起十日内支付原告邓宝华32164.12元；
五、驳回原告邓宝华的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告许益贤的其他诉讼请求。
如被告许益贤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1732元减半收取866元，由原告邓宝华负担469元，由被告许益贤负担397元；反诉案件受理费1050元减半收取525元，由反诉原告许益贤负担462元，反诉被告邓宝华负担63元。被告及反诉被告负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 黄建和
二〇一六年五月十六日
书记员 陈丹雯
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。