重庆市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）渝一中法民终字第03764号
上诉人（原审原告）何咏梅。
委托代理人曾念庆，重庆恒庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号，组织机构代码70944471－7。
法定代表人陈洪，总经理。
委托代理人张涛，重庆彰义律师事务所律师。
委托代理人张从弟，重庆彰义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆光耀物业发展有限公司，住所地重庆市江北区华新区96号一层，组织机构代码20310656－9。
法定代表人罗远安，总经理。
委托代理人张涛，重庆彰义律师事务所律师。
委托代理人张从弟，重庆彰义律师事务所律师。
上诉人何咏梅与被上诉人重庆光耀物业发展有限公司（以下简称光耀公司）、重庆光华物业管理有限公司（以下简称光华公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年3月13日作出（2014）江法民初字第00700号民事裁定书，上诉人何咏梅对该裁定不服向本院提起上诉。现本案已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年11月30日，原告与光耀公司签订了《租赁合同》（光耀公司在《租赁合同》上加盖印章的同时，甄宏程作为光耀公司的代表亦在《租赁合同》上签字）。双方约定，光耀公司将位于重庆市江北区华新村96号3栋1-11号房屋出租给原告用作餐饮经营用房，租赁期5年，自2012年12月10日至2017年12月9日，免租期为6个月。合同第四条约定，租赁房屋的租金按建筑面积计算，租金标准为52元／月•平方米，2012年12月10日至2013年12月9日期间按上述租金标准的60%计收，2013年12月10日至2014年12月9日期间按上述租金标准的70%计收，以此类推，2016年12月10日至2017年12月9日期间按上述标准的100%计收；原告应当在签订合同当日向光耀公司缴纳租赁保证金21637元，原告交还租赁物业后7日内由光耀公司无息退还。
同日，原告与光华公司签订了《设备、设施使用协议》（光华公司在《设备、设施使用协议》上加盖印章的同时，甄宏程作为光华公司的代表亦在《设备、设施使用协议》上签字），约定光华公司将位于重庆市江北区华新村96号3栋1-11号房屋内设备、设施提供给原告有偿使用，室内设施包括水、电，使用期5年，自2012年12月10日至2017年12月9日止。协议第四条约定，设备、设施使用维护费按建筑面积计算，租金标准为78元／月•平方米，2012年12月10日至2013年12月9日期间按上述租金标准的60%计收，2013年12月10日至2014年12月9日期间按上述租金标准的70%计收，以此类推，2016年12月10日至2017年12月9日期间按上述标准的100%计收；光华公司应当提供完好的设备、设施给原告使用。
上述合同签订后，原告向光耀公司交纳租赁保证金21637元及2012年12月10日-2013年9月9日期间的房屋租金12982元，向光华公司交纳物业保证金3000元及2012年12月10日-2013年9月9日期间的设备、设施使用费19474元。此后，光耀公司将涉讼房屋交付原告使用。
庭审中，原告举示了2012年11月27日其与重庆光华控股（集团）有限公司招商部签订的《租赁保证金协议》，但该协议上除原告及甄宏程的签字外，并未加盖任何印章。协议内容如下：“何咏梅，你已与我司达成租赁光华观府国际3号楼第一层11号门面租赁协议，租赁条件为：租赁标准价130元／月•平方米，第一年租金为78元／月•平方米，第二年租金91元／月•平方米，第三年租金104元／月•平方米，第四年租金117元／月•平方米，第五年租金130元／月•平方米，签合同时须向我司预交三月租金32456元，合同保证金21637元，共计54093元，合同期限为五年，免租六个月。请你于2012年11月27日向我司交纳租赁订金10000元（合同签订时订金转为租赁保证金），我部将按以上条件为您申请，若以上条件未得到公司领导批准，我部将仅退还订金10000元；以上条件若获批准，您应在以上条件批准之日起5日内前往我司招商部完善该门面合同的签订，逾期视为放弃，我司不再退还该订金，且有权将该门面对外出租。”原告认为，上述证据表明甄宏程均作为上述三份合同的经办人，且《租赁保证金协议》上载明的租金标准系《租赁合同》与《设备、设施使用协议》上载明的价格之和，拟证明原告与光耀公司签订的《租赁合同》及原告与光华公司签订的《设备、设施使用协议》实质上系一份合同，系因光耀公司企图避税而拆分为两份合同，光耀公司作为房屋的所有权人才是合同的相对人，而光华公司因与光耀公司恶意串通，应当与光耀公司连带承担民事责任。光华公司、光耀公司均认为，《租赁保证金协议》与本案并无关联，《租赁合同》与《设备、设施使用协议》均系独立的合同。
何咏梅一审诉称，2012年11月30日，原告向光耀公司承租其位于重庆市江北区华新村96号3栋1-11号房屋从事餐饮业务。光耀公司为了逃避国家税收，要求原告与光耀公司签订《租赁合同》的同时，亦要求原告与光华公司签订《设备、设施使用协议》。上述合同签订后，原告向光耀公司交纳了房屋保证金21637元，向光华公司交纳了物业保证金3000元、装修保证金5000元和装修除渣费416.1元。而后，原告将房屋装修设计图交予光华公司。经光华公司同意后，原告即进场装修，并将厨房烟道接入光华公司指定的烟道。装修完毕并经光华公司检查同意后，原告开始正式营业。2013年9月2日，原告突然接到光耀公司的通知，称由于商铺烟道漏烟需要经过改造、修缮，要求原告停业一个月。但直至2013年10月2日，光耀公司仍未对商铺烟道完成改造、修缮作业。原告认为，被告出租的物业存在质量问题，导致合同已无法履行，被告应当承担相应的违约责任，故请求（一）判决解除原告与光耀公司签订的《租赁合同》及原告与光华公司签订的《设备、设施使用协议》；（二）判决光耀公司返还房屋保证金21637元、物业保证金3000元，返还租金2885元，并向原告支付违约金228381元；（三）判决光华公司承担连带责任。
光耀公司一审辩称，（一）本案存在两个不同的法律关系，能否在一个民事案件中处理，请人民法院依法审查。（二）由于《租赁合同》仍有继续履行的可能，不符合解除合同的条件，故光耀公司不同意解除《租赁合同》；同时，光耀公司已经承诺将租赁合同的租期进行顺延，且免收原告停业30天的租金，故原告要求返还租金的诉讼请求不能成立。（三）《租赁合同》中约定原告在交还租赁物后光耀公司才返还保证金，原告要求光耀公司返还保证金的条件尚未成就，其诉讼请求不能成立；双方在《租赁合同》中并未对合同因履行不能而解除时光耀公司如何承担违约金进行约定，原告要求光耀公司按照《租赁合同》第七条第五项承担违约金没有法律依据，依法应予驳回。（四）原告对停业亦有重大过错，若人民法院判决解除双方的《租赁合同》，应当充分考虑原告的过错，对双方的责任进行认定。
光华公司一审辩称，原告与光耀公司之间存在租赁合同关系，与光华公司之间存在设备、设施使用合同关系及物业服务合同关系。上述合同并未存在二被告应当承担连带责任的约定，故原告要求光华公司承担连带责任缺乏法律依据，应当予以驳回。
一审法院认为，原告要求光耀公司依照《租赁合同》与《设备、设施使用协议》的约定承担违约责任、要求光华公司承担连带责任的理由，是《租赁合同》与《设备、设施使用协议》的合同实质相对人均系光耀公司，且两份合同系统一整体，均系原告与光耀公司就房屋租赁事宜形成的双方意思表示。但经审理查明，光耀公司作为涉讼房屋的所有权人，依法对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其有权将整个房屋的收益权予以划分，将房屋内水电设施设备使用权的收益转移给光华公司。而后，光华公司与原告签订了《设备、设施使用协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。至于原告所提出的二被告系恶意串通且光耀公司企图违法避税的主张，无证据证明，一审法院不予采纳。综上，《租赁合同》与《设备、设施使用协议》系相互独立的合同，不具有共同的权利义务，应当分别起诉，不应当在一案中一并起诉。原告的起诉不符合人民法院受理民事案件的受理条件，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条之规定，裁定如下：驳回何咏梅的起诉。
何咏梅不服一审裁定，向本院提起上诉，请求撤销一审裁定，依法裁定受理上诉人的起诉；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
光华公司、光耀公司答辩称，一审裁定认定事实清楚，程序合法，应予维持。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，合同具有相对性，依法成立的有效合同只能约束合同的当事人，对第三人无拘束力。何咏梅与光耀公司签订《租赁合同》，是房屋租赁法律关系。何咏梅与光华公司签订《设备、设施使用协议》，系另一法律关系。至于该两个法律关系是否关联，事实部分是否存在交叉等问题，应当分别起诉后进行审理方可判断。上诉人请求将与两个不同主体签订的，内容相互独立的合同在同一案件中进行审理，不符合法律规定，本院不予支持。故上诉人的上诉请求不能成立，一审法院的裁定准确，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
维持江北区人民法院（2014）江法民初字第00700号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 罗登文
审 判 员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年六月四日
书 记 员 陈 玲