山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终672号
上诉人（原审被告）济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王文学，总经理。
委托代理人周继勇、孙桂华，均系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李明，男，汉族，1955年6月15日出生，济钢集团退休职工，住济南市。
委托代理人刘晓一、梁振东，均系北京市隆安（济南）律师事务所律师。
上诉人济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称济南鲍德公司）因与被上诉人李明商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人济南鲍德公司委托代理人周继勇、孙桂华，被上诉人李明的委托代理人刘晓一、梁振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年7月2日，济南鲍德公司（出卖人）与李明（买受人）签订了商品房买卖合同一份，约定由李明购买济南鲍德公司开发的位于钢城新苑东xx号楼x单元xx室商品房一套，总价款563467元；在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料，出卖人应办理完成；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同补充协议第三条约定，所有通知都以济钢OA网为准。
2010年9月20日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布钢城新苑交房公告，通知李明于2010年10月16日办理交房，李明于当日收房。2013年8月10日，济南鲍德公司取得了东23号楼的房产大证。2013年9月2日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布了关于钢城新苑分户产权证办理的通知。2013年9月25日，李明取得钢城新苑东xx号楼x单元xx室的房产证。
另，2010年10月10日，李明与济南鲍德公司签订钢城新苑地下室买卖协议，约定李明购买东xx号楼x单元xx号地下室，总价款为为52000元，合同未约定逾期办证事项。2013年9月25日，李明办理了涉案地下室的产权登记。
原审法院认为，李明与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点为：李明要求济南鲍德公司支付涉案房产及地下室逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效。
一、针对涉案房产：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金的数额，即已付房款1%计算违约金，属于一时性债权，应当从约定的期限届满之次日计算诉讼时效。济南鲍德公司于2010年10月16日向李明交房，按照双方合同约定，自此日起计算360日至2011年10月11日，济南鲍德公司应当具备办理产权登记的条件。针对逾期办证违约金应当自2011年10月12日起计算两年的诉讼时效，至2013年10月11日止。李明的起诉时间为2015年9月29日，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效。因此，对李明要求济南鲍德公司支付涉案房产逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。
二、针对涉案地下室：双方在地下室买卖合同中并未对逾期办证事项进行约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以处理。因涉案地下室与涉案房产系同时竣工，因此在双方签订地下室买卖合同时，即2010年10月10日时，地下室为竣工房屋，应当按照法律规定，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，如逾期未办理，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因该违约行为属于持续性违约，李明的该项诉讼请求没有超过诉讼时效，即应当自办理涉案地下室房产证之日2013年9月25日向前计算两年的违约天数。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李明地下室的逾期办证违约金（以地下室总金额52000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年9月23日计算至2013年9月24日止）；二、驳回原告李明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由原告李明负担210元，被告济南鲍德房地产开发有限公司负担50元。
上诉人济南鲍德公司不服原审判决上诉称：一、地下室不属于法律规定的房屋，是房屋的附属物，不应作为单独的物。地下室买卖合同是商品房买卖合同的从合同，在从合同未约定违约责任的情况下，应适用主合同的约定。按主合同的约定，地下室逾期办证的违约金也属于一时性债权，被上诉人主张地下室逾期办证违约金，也超过了诉讼时效。二、根据审判实践，开发商取得房屋初始登记证即完成了约定的办证义务。一审判决以办理地下室房产证时间向前计算两年确定违约天数，属于对地下室逾期办证的诉讼时效起止时间认定不清。三、地下室逾期办证未给被上诉人造成损失，一审判决认定的违约金过高，应予调整。请求二审法院依法改判。
被上诉人李明辩称：地下室是独立的物权客体。地下室与商品房分别办理了物权登记，两者相对独立。地下室买卖合同为独立的合同。支付违约金不应以实际损失为依据。没有房产证的房屋，销售、出租、抵押都受影响，不是没有损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，逾期办证的违约金诉讼时效应自购房人取得房产证之日开始计算。李明未收到济南鲍德公司办理地下室产权登记的通知。李明取得地下室房产证的时间是2013年9月25日，李明向原审法院递交起诉状的时间是2015年9月21日，未过诉讼时效。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
原审法院立案审批表载明，原审法院收到李明起诉状的日期是2015年9月21日。在办理产权登记期间，济南鲍德公司与李明于2013年9月2日签署了商品房结算移交协议书。
本院认为：本案二审诉辩双方争议焦点是李明主张地下室逾期办证违约金是否已过诉讼时效。开发商应履行的办证义务一般为在约定期间完成办理房屋分户登记需在登记部门办理的相关资料备案，即具备办理房产分户登记的条件。具备上述条件后，应通知购房人办理分户登记手续。在开发商完成备案登记的信息到达购房人后，其办证义务即已完成。在济南鲍德公司通知的办证期间，济南鲍德公司与李明于2013年9月2日签署了办理产权登记所需的商品房结算移交协议书，应该认定2013年9月2日前李明已经知悉了济南鲍德公司完成了办证备案资料的提交事实，并办理了部分办证手续。故，李明主张地下室逾期办证违约金的诉讼时效至少应自2013年9月3日开始起算。李明递交起诉状的日期是2015年9月21日，其主张权利已过两年的诉讼时效，对其要求济南鲍德公司支付地下室逾期办证违约金的请求，不予支持。上诉人济南鲍德公司上诉主张李明起诉主张地下室逾期办证违约金超过诉讼时效，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2578号民事判决；
二、驳回被上诉人李明的诉讼请求。
一、二审案件受理费各260元，均由被上诉人李明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年三月十五日
书 记 员 朱 茜