江西省吉水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0822民初205号
原告（反诉被告）吉水县文峰镇人民政府。（以下简称文峰镇政府）
法定代表人刘青生，镇长。
委托代理人周晓专、刘金保，吉水县华泰法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）钟建军，男，汉族，吉水县人，住吉水县，
委托代理人王铁平、郑强强，江西吉泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）文峰镇政府与被告（反诉原告）钟建军物权保护纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘青生及委托代理人周晓专、刘金保，被告钟建军及其委托代理人王铁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文峰镇政府诉称：被告钟建军租赁原告的宾馆即君悦大酒店已于2016年3月31日期满。期满后，被告既不搬离又不支付租赁费用。为此，原告于2016年11月22日诉至法院。吉水县人民法院对此依法作出（2016）赣0822民初1729号民事判决书，该判决书以“原告没有经过公开招投标程序，且未确认新的承租人的情况下，要求被告立即腾退租赁物……本院不予支持”。现原告经合法公开招投标程序，已产生新的承租人，被告理应腾退租赁物。为此，原告曾于2017年1月23日上午书面告知被告，通知其在2017年2月6日前腾退租赁物并支付租赁费用，但被告仍置之不理。为维护合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：被告腾退租赁物即原告的宾馆（现名为君悦大酒店）；本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）钟建军答辩并反诉称：反诉原告钟建军经文峰镇政府同意于2010年7月1日从第三人胡殿武处接转案涉宾馆并经营该宾馆。双方为此签订了《转让协议》，并约定按2006年12月25日转让方与文峰镇政府签订的《文峰镇政府宾馆租赁合同》履行，还约定反诉原告钟建军享有同等条件下的优先租赁权。租赁期满前，钟建军一直与文峰镇政府协商要求续租，文峰镇政府却以新一轮招租必须采用公开招投标方式为由拒绝与钟建军签订续租合同。文峰镇政府于是在2016年向法院起诉，要求钟建军搬离租赁物并要求支付租金及逾期租金。吉水县人民法院作出（2016）赣0822民初1729号民事判决书，判决确认钟建军在同等条件下享有优先租赁权。判决生效后，文峰镇政府通过公开招投标方式将案涉酒店承租给第三人后再次向法院起诉要求钟建军腾退案涉宾馆。钟建军认为，在文峰镇政府继续出租租赁物，且钟建军愿意继续承租的前提下，优先租赁权应在双方之间产生一定约束。文峰镇政府虽事后将案涉宾馆进行公开招投标予以出租，但作为《转让协议》的相对方，并没有履行义务将公开招投标的函件正式告知钟建军，私自组织招投标，让钟建军丧失了通过招投标方式参与继续承租案涉宾馆的机会，剥夺了钟建军的优先租赁权。文峰镇政府的行为违背诚实信用原则，未尽到勤勉诚信义务。钟建军认为，文峰镇政府以相关文件精神，要求租赁物进行公开招投标招租，这只是一种对外出租方式，在未正式通告钟建军的条件下将案涉宾馆进行公开招租不足以消灭钟建军的优先租赁权。为此，钟建军仍然对租赁物即案涉宾馆享有优先租赁权。即使钟建军要放弃优先租赁权并自愿腾退宾馆，文峰镇政府理应妥善解决钟建军接转案涉宾馆的投入费及承租期间对案涉宾馆投资改造的不动产设施及动产设施即装修损失后续赔偿事宜。钟建军认为，钟建军在租赁合同到期前一直找到文峰镇政府要求续租并另行签订租赁合同，但文峰镇政府以合同未到期为由不予续签；合同到期后，又以需公开招投标为由拒绝与钟建军续签合同，让钟建军的经营处于持续不稳定状态。现文峰镇政府突然要求钟建军腾退案涉宾馆，无疑给钟建军造成巨大的损失。钟建军承租期间通过接转宾馆和投入不动产设施及动产设施改造花费近265万余，因文峰镇政府不履行合同约定，违反合同诚实信用原则、未尽勤勉诚信义务，应赔偿钟建军的投入损失128万元。为维护合法权益，故请求判令：反诉被告文峰镇政府要求反诉原告钟建军清退租赁物即反诉被告的宾馆，反诉被告应赔偿反诉原告的投入损失128万元并承担本案反诉费用。
反诉被告文峰镇政府针对反诉原告钟建军的反诉提出如下答辩意见：反诉被告认为反诉原告的理由不值一驳，完全站不住脚。1、反诉被告于2016年7月和11月两次书面告知反诉原告需交纳拖欠的租金、搬离租赁物并告知其将组织公开招投标进行招租，且欢迎反诉原告竞标。2016年11月18日反诉原告作了复函，应该说反诉被告已尽告知义务；2、反诉被告并不是私自组织招投标，而是通过吉水县公共资源交易中心再委托江西瑞祥拍卖有限公司进行公开招投标，该拍卖公司通过网络和井冈山报向全社会予以公告；3、反诉被告有证据显示正式拍卖前，反诉原告曾前往该拍卖公司咨询并已领取拍卖资料，只是反诉原告因不愿向反诉被告交纳拖欠的租赁费而未报名参加竞标，可见反诉原告系自愿放弃报名退出竞标，从而自愿放弃优先租赁权。反诉被告不应赔偿反诉原告的经济损失。此外，赔偿问题应以合同约定及法律规定为依据。综上，反诉被告请求人民法院查明本案事实，依法驳回反诉原告的反诉请求。
综合原告（反诉被告）及被告（反诉原告）诉辩意见，归纳本案当事人争执的焦点为：1、原告诉请是否有事实依据？依法是否应予以支持？2、反诉原告反诉请求是否有事实依据？依法是否应予以支持？
原告（反诉被告）文峰镇政府为支持其诉称及反诉辩称向法庭提供了以下证据：1、文峰镇政府通知书两份，证明原告分别于2016年7月和11月两次书面告知被告需交纳拖欠的租金、搬离租赁物并告知其原告将对案涉宾馆组织公开招投标进行招租；2、关于《文峰镇宾馆租赁合同期满并拟公开招租通知书》的复函，证明被告已经知道所欠租金、租赁期满及原告将公开招投标招租等事宜；3、拍卖资料、拍卖公告、《井冈山报》、吉水县公共资源交易中心网络公告各一份，证明原告对君悦大酒店招租事宜已向社会公开相关信息，并非私自组织，君悦大酒店公开招租合法有效；4、项目交易成交确认书一份，证明君悦大酒店已确认了新的承租人；5、《关于敦请及时腾退我镇宾馆并缴纳租赁费的通知》、送达照片两张，证明原告已告知被告腾退君悦大酒店；6、吉安市瑞祥拍卖公司证明，证明被告在拍卖之前已到该拍卖公司了解情况并领取拍卖资料；7、《文峰镇政府宾馆租赁合同》、《转让协议》各一份，证明原告早先与胡殿武、王玉安签订租赁合同并约定各方的权利与义务，转让协议证明原、被告以原来租赁合同的权利义务继续履行。
被告钟建军质证后认为，证据1的真实性无异议，但被告本人未收到这两份通知书，并不知情，对原告证明目的持有异议；证据2的真实性无异议，但不能达到原告所要证明的目的；证据3的真实性无异议，但原告并没有将相关公开招投标的资料送达被告，被告也不清楚原告正式将该酒店对外招投标招租事宜，使得被告丧失了优先租赁权；证据4与本案无关，至于原告是否将案涉酒店进行公开招投标招租，是否将该酒店出租给第三方，都与本案无关；证据5的腾退通知书真实性无异议，但是该通知并未送达被告本人，被告本人也未签收，送达照片也不能证明原告将腾退通知送达到君悦大酒店；证据6的三性持有异议，被告未领取相关拍卖资料，该证明系单方出具，出具证明的人应出庭接受法庭的询问；证据7的真实性无异议，但该租赁合同同时约定被告在同等条件下享有优先租赁权，而对于如何区分动产、不动产移交方式及登记造册等事项双方并没有明确的约定。
被告（反诉原告）钟建军为支持其辩称及反诉请求向法庭提供了以下证据：1、吉水县人民法院（2016）赣0822民初1729号民事判决书，证明吉水县人民法院在该判决书中确认反诉原告在同等条件下享有优先租赁权；2、申请书及转让协议，证明2010年7月1日反诉原告以个人名义（实为三人合伙）与胡殿武签订转让协议，接转君悦大酒店进行经营；3、吉水县君悦大酒店有限公司股份出让结算表，证明反诉原告、周海根、刘文彬为共同经营人，该酒店资产核算为155万元，反诉原告于2011年7月9日出资分别收购了周海根、刘文彬份额，此后为反诉原告一人经营案涉酒店至今；4、动产及不动产投入设施清单及票据，证明反诉原告一人接转该酒店后，反诉原告从2011年至2015年先后共投入1110624.68元用于改善酒店设施；5、被告身份证，证明被告的身份信息。
反诉被告文峰镇政府质证后认为，证据1的真实性无异议，但对其证明目的持有异议，该判决书未确认反诉原告享有优先租赁权；证据2无异议；证据3不予确认，与本案无关；证据4与本案无关，案涉宾馆动产与不动产的处理应根据合同约定处理；证据5无异议。
综合上述举证、质证意见，本院认为，原、被告提供的证据，对方未提出异议的，本院依法予以认定；对提出异议的证据，本院作如下分析：一、原告（反诉被告）文峰镇政府提供的证据1、2可以相互印证被告（反诉原告）钟建军已知晓原告将以公开招投标方式对案涉宾馆进行公开招租事宜，因为证据2系被告就原告提出公开招标招租事宜向原告所作的复函，被告回复的主要内容如下：1、案涉宾馆宜采用邀标形式招租，邀标对象为吉水县君悦大酒店定；2、根据双方约定，吉水县君悦大酒店有限公司享有优先租赁权，原告应确保被告的优先租赁权；3、不管以何种形式招租，吉水县君悦大酒店房屋装修工程905210元、机器设备397622元，共计1302832元，应作为招租条件无条件由中标承租人受让。故对原告提供的证据1、2予以认定；二、原告提供的证据3、6可以证实拍卖案涉宾馆十年租赁权信息已通过报刊（井冈山报）、网络等媒介向社会公开，被告钟建军作为案涉宾馆的原承租人在被告知公开招租情况下应有所关注，同时结合本院庭后向吉安市瑞祥拍卖有限公司调查得知，被告钟建军确已向该公司领取了相应的案涉宾馆拍卖资料，故对原告提供的证据3、6予以认定；三、被告对原告提供的证据4的关联性提出异议。本院认为，案涉宾馆通过公开招投标招租已确认了新的承租人，该结果与本案的处理有一定的关联，应予认定；四、被告对原告提供的证据5中《关于敦请及时腾退我镇宾馆并缴纳租赁费的通知》真实性无异议，但提出该通知未送达被告，被告也未签收，同时送达照片也不能证明原告将该通知送达到案涉宾馆。本院认为，结合被告庭审时陈述“具体时间不清楚，是有人告诉我酒店已经招投标完且有人中标了”内容可以知晓被告确已获知案涉宾馆已确认新的承租人之事实，故对原告提供的证据5应予认定；五、被告对原告提供的证据7真实性无异议，同时对该证据的合法性和关联性未提出异议，故对原告提供的证据7予以认定；六、被告（反诉原告）钟建军提供的证据1系本院生效判决，且与本案关联，应予认定；七、原告对被告提供的证据3关联性提出异议。本院认为，该证据系案涉宾馆原股东周海根、刘文斌与被告就股份出让自行协商结果，与本案的处理并无关联，故不予认定；八、原告对被告提供的证据4关联性提出异议。本院认为，该证据系被告在租赁期内购买相关物品、改善相关设施用于案涉宾馆经营所花费的费用，与本案的处理没有关联，故不予认定。
综合以上的证据分析与认定，本院确认本案的法律事实如下：
2006年12月25日，原告（反诉被告）吉水县文峰镇人民政府与王玉安、胡殿武签订《文峰镇政府宾馆租赁合同》，约定由王玉安、胡殿武租赁文峰镇政府宾馆及停车场，经营期限为九年（从2007年4月1日起至2016年3月31日止）。租赁期满后，在同等条件下乙方（即承租方）享有优先租赁权。租赁费为前三年每年13万元，后六年为每年13.8万元。该合同第13条载明“合同租赁期满后，乙方投资改造装修的不动产设施，应无偿交给甲方所有，投资、购置和更新的所有动产由乙方自行处置，甲方不予接收。乙方应按移交清单把设备和用具全部归还给甲方，若有损坏，应在移交时修复或照价赔偿”。
2010年7月1日，胡殿武将租赁合同转让给被告钟建军，并签订《转让协议》，原告对此予以认可。该协议约定，原合同到期后乙方即本案被告钟建军享有同等条件下的优先租赁权。
因案涉宾馆系国有资产，合同期满后，原告根据相关规定曾向被告发函告知将对案涉宾馆以公开招投标方式进行招租并要求被告清理案涉宾馆资产并交纳租金。被告在原告催告后既未腾退租赁物，也未交纳租金。为此，原告于2016年11月23日向本院起诉，要求确认原、被告之间的租赁合同履行完毕，被告搬离租赁物；被告应向原告交纳2015年4月1日至2016年3月31日租金13.8万元以及逾期租金算至2016年11月20日88100元。2016年12月23日，本院作出（2016）赣0822民初1729号民事判决书，依法判决：一、被告钟建军应于本判决生效之日起十日内向原告吉水县文峰镇人民政府支付租金及逾期占用使用费共计22.61万元（其中租金为13.8万元，逾期占用使用费以每年13.8万元为标准，计算至2016年11月20日为8.81万元）；二、驳回原告吉水县文峰镇人民政府的其他诉讼请求。
2016年12月29日，吉安市瑞祥拍卖有限公司受有关单位委托就案涉宾馆十年租赁权拍卖事宜通过报刊、网络等媒介向社会公开。被告钟建军对此知晓并获取了相关拍卖资料。2017年1月17日上午，吉安市瑞祥拍卖有限公司在吉水县公共资源交易中心开标厅就案涉宾馆十年租赁权进行拍卖。被告未参加竞拍。同日，吉水县公共资源交易中心就案涉宾馆十年租赁权拍卖项目向张敏送达项目交易成交确认书（确认张敏为排名第一的中标候选人、中标金额为58万元/年）。此后，被告得知案涉宾馆十年租赁权招投标项目已有他人中标。因被告至今未腾退案涉宾馆，原告遂诉至本院。审理中，原告的法定代表人明确表示不同意折价接收被告在案涉酒店添置的设备。原告吉水县文峰镇人民政府向本院起诉被告钟建军要求其腾退案涉宾馆后，被告以吉水县文峰镇人民政府违反诚实信用原则、未尽勤勉诚信义务为由向本院提起反诉，要求吉水县文峰镇人民政府赔偿其损失128万元。因原告不同意调解，本案调解不成立。
本院认为：原告（反诉被告）文峰镇政府与被告（反诉原告）钟建军之间就案涉宾馆的租赁关系成立。双方均应按照约定全面履行各自义务。租赁期限届满后，钟建军在获知案涉宾馆十年租赁权项目拍卖信息后未报名参加公开招租的行为，表明其已自愿放弃合同约定的优先租赁权，被告钟建军应将租赁物即案涉宾馆（现名为吉水县君悦大酒店）返还给吉水县文峰镇人民政府，故原告诉请被告腾退租赁物即案涉宾馆于法有据，应予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失128万元问题。反诉原告钟建军认为，反诉被告吉水县文峰镇人民政府未尽勤勉告知义务及未遵守诚实信用原则存在过错，致使反诉原告未能收回前期投入155万元（接转宾馆转让费）及后期投入1110624.68元（宾馆装修费用）造成巨大损失，应赔偿反诉原告经营投入损失和装修损失128万元。反诉被告吉水县文峰镇人民政府认为，其已告知反诉原告案涉宾馆公开招租信息，吉安市瑞祥拍卖有限公司亦通过报刊、网络等媒介向社会公开该拍卖信息，反诉原告亦向该拍卖公司领取相应的拍卖资料，反诉原告未参加竞拍系其自愿行为，反诉被告不应赔偿反诉原告的经济损失。本院认为，一、反诉原告以反诉被告未告知拍卖信息致使其错失参加竞拍机会与事实不符。本院已查明反诉原告系在获知案涉宾馆十年租赁权项目拍卖信息后而未参加竞拍，该行为应视其自愿放弃优先租赁权，故反诉被告对此不存在过错；二、《文峰镇政府宾馆租赁合同》第13条明确载明“合同租赁期满后，乙方（即钟建军）投资改造装修的不动产设施，应无偿交给甲方（即吉水县文峰镇人民政府）所有，投资、购置和更新的所有动产由乙方自行处置，甲方不予接收。乙方应按移交清单把设备和用具全部归还给甲方，若有损坏，应在移交时修复或照价赔偿”，因此双方对期满后案涉宾馆的动产及不动产的处理已作约定，双方均应按约定履行。同时反诉被告也明确表示不同意折价接收反诉原告在酒店添置的设备。因此，反诉原告应自行处理案涉宾馆投资、购置及更新的所有动产；三、反诉原告作为一完全民事行为能力的成年人，在接转经营案涉宾馆时应有足够的经营风险认知、控制能力，不应将经营风险转嫁给他人。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿损失128万元，于法无据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告钟建军应在本判决生效之日起五日内腾退租赁物即文峰镇政府宾馆（现名为吉水县君悦大酒店）给原告吉水县文峰镇人民政府；
二、驳回反诉原告钟建军的反诉请求。
案件受理费100元、反诉费16320元，合计人民币16330元，由被告（反诉原告）钟建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 凌 卫 根
人民陪审员 李静人民陪审员王冬根
二〇一七年四月十三日
书 记 员 曾 星 星