杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1726号
原告：浙江国美电器有限公司，住所地：杭州市下城区上塘路210-218号（双号）。
法定代表人：黄秀虹，董事长。
委托代理人：宋新成、刘新明，该公司员工。
被告：杭州碟迪娱乐管理有限公司，住所地：杭州市西湖区文一西路98号数娱大厦4楼南侧。
法定代表人：秦金库，经理。
被告：杭州泰德餐饮有限公司，住所地：杭州市西湖区文一西路98号4楼北侧。
法定代表人：秦金库，经理。
上述两被告共同委托代理人：王金华、朱鸣东，杭州市新纪元法律服务所法律工作者。
被告：杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司，住所地：杭州市上城区延安路179号5楼。
法定代表人：娄兴海，总经理。
委托代理人：周斌照、何俊，浙江中圣律师事务所律师。
第三人：杭州益乐股份经济合作社，住所地：杭州市西湖区文一西路77号。
法定代表人：沈新华，董事长。
委托代理人：王红平，该社员工。
原告浙江国美电器有限公司（以下简称原告）为与被告杭州碟迪娱乐管理有限公司（以下简称碟迪公司）、杭州泰德餐饮有限公司（以下简称泰德公司）、杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司（以下简称金歌公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月31日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判。审理过程中，经被告碟迪公司、泰德公司申请，本院依法通知杭州益乐股份经济合作社（以下简称益乐经济合作社）为第三人参与诉讼，并于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋新成、刘新明，被告碟迪公司、泰德公司的共同委托代理人王金华，被告金歌公司的委托代理人周斌照、何俊，第三人益乐经济合作社的委托代理人王红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年10月27日，原告与益乐经济合作社签订了一份《房屋租赁合同》，约定益乐经济合作社将位于本市文一西路98号数码大厦一至四层（以下简称涉案房屋）出租给原告。后经益乐经济合作社同意，原告于2009年1月23日与金歌公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将数码大厦四层转租给金歌公司，并约定金歌公司为运营项目单独设立两家公司，待两家公司注册成立后，合同义务由两公司履行。后金歌公司注册成立了碟迪公司、泰德公司，原告与被告碟迪公司、泰德公司、金歌公司共同签订了一份《租赁主体变更协议》，协议约定自2009年9月15日，金歌公司将其与原告之间《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转让给碟迪公司、泰德公司，金歌公司对碟迪公司、泰德公司履行合同义务承担连带责任。合同签订后，原告依约履行了房屋交付义务。根据合同约定，被告碟迪公司、泰德公司应于2013年2月4日支付2013年2月14日至2013年5月13日期间的租金63.9975万元、电梯费1.5万元，应于2013年5月4日支付2013年5月14日至2013年8月13日期间的租金63.9975万元、但被告碟迪公司、泰德公司仅支付了30.125万元，其余款项至今未付。截止2013年7月31日，碟迪公司、泰德公司共欠原告租金89650.54元、电梯使用费1.5万元。根据合同约定，如承租人拖欠租金超过15日，原告有权解除合同，并要求承租人支付3个月租金的违约金。现被告碟迪公司、泰德公司拖欠租金已达5个月之久，原告于2013年7月8日发函给碟迪公司、泰德公司,要求解除租赁合同、交还房屋。但碟迪公司、泰德公司至今仍未返还房屋，也未支付任何费用。故起诉要求判令：1、确认原告与被告碟迪公司、泰德公司之间的租赁关系自2013年7月9日起终止。2、被告碟迪公司、泰德公司将租赁房屋腾退并交还给原告。3、被告碟迪公司、泰德公司向原告支付租金及房屋使用费896520.54元（自2013年2月暂计算至2013年7月31日，此后的房屋使用费按每月211312.5元计算）。4、被告碟迪公司、泰德公司支付电梯使用费1.5万元。5、被告碟迪公司、泰德公司支付违约金633937元。6、被告金歌公司对被告碟迪公司、泰德公司上述债务承担连带清偿责任，并对房屋承担腾退责任。7、本案诉讼费用由三被告承担。审理中，原告将第4项诉请变更为：要求被告碟迪公司、泰德公司支付电梯使用费6989.72元（截至2013年7月31日，此后的电梯使用费按每月1250元计算）。
被告碟迪公司、泰德公司共同答辩称：2009年4月8日、2009年6月18日，碟迪公司筹办人孙巍、泰德公司筹办人张卫民分别与第三人益乐经济合作社签订一份房屋租赁合同，约定第三人益乐经济合作社将涉案房屋交由承租人使用，租赁期限为10年。后两公司分别注册成立，该房屋租赁合同也分别在工商、消防等行政部门进行了备案。故两被告认为涉案房屋的出租人为第三人益乐经济合作社，并非原告，原告主体资格不适格，要求驳回原告的诉讼请求。
被告金歌公司答辩称：2011年8月公司股东变更，故对此前的房屋租赁及相应合同情况均不清楚。
第三人益乐经济合作社答辩称：2008年10月，原告与益乐经济合作社签订了房屋租赁合同，益乐经济合作社将涉案房屋出租给原告，后原告将房屋转租给被告碟迪公司、泰德公司。2009年5月，被告碟迪公司、泰德公司为注册办理工商营业执照所需，分别与益乐经济合作社签订了房屋租赁合同，该两份租赁合同并未履行。故原告与三被告之间存在租赁合同关系，益乐经济合作社与被告碟迪公司、泰德公司并不存在租赁关系。
原告提供了以下证据材料：
1、原告与益乐经济合作社之间的《房屋租赁合同》、附件和同意转租证明，证明原告对涉案房屋享有合法的使用权及转租权。
2、原告与金歌公司之间的《房屋租赁合同》及附件，证明原告与被告金歌公司的租赁关系及权利义务。
3、《租赁主体变更协议》，证明原告与三被告约定，被告金歌公司将其与原告签订的房屋租赁合同中的权利义务概括转让给碟迪公司、泰德公司，金歌公司对碟迪公司、泰德公司的履行承担连带责任。
4、函件，证明被告碟迪公司、泰德公司未及时支付租金后，原告在2013年3月至6月多次发函，催促其支付租金的事实。
5、碟迪公司对原告的回函，证明被告碟迪公司对其拖欠租金系明知的。
6、关于解除双方《房屋租赁合同》公函、EMS单页及网页查询单，证明原告与碟迪公司、泰德公司之间的《房屋租赁合同》已解除。
7、房屋租金发票15张，证明涉案房屋的租金及原告与被告碟迪公司、泰德公司之间的租赁关系。
以上证据被告碟迪公司、泰德公司质证认为，对证据1中房屋租赁合同的真实性无异议，对同意转租证明有异议，该证明上未签署日期。证据2，因碟迪公司、泰德公司未参与，故不清楚。证据3，该协议未签署日期，故无法确认协议的真实性，对公章无异议。证据4，其中2013年5月27日的函件已收到，但对证明对象及关联性有异议，其他函件未收到。对证据中2013年6月15日、7月22日、6月21日的三份函件中碟迪公司的公章真实性无异议，对证明对象及关联性均有异议。对证据6有异议。对证据7的真实性没有异议，其中2013年的两张发票未收到。因碟迪公司、泰德公司均在2013年变更了法定代表人，故对此前的发票情况不清楚。
被告金歌公司质证认为，对证据1的真实性无法确认，2008年签订合同时，益乐经济合作社尚未取得涉案房屋的权属证书，故该合同应认定无效。即使有效，根据合同约定，原告在收取租金后，应开具相应发票，否则承租人有权拒付租金。故原告应提供相应的租金发票。对证据2、3合同中的公章真实性无异议。证据4、5、6与金歌公司无关，不清楚。对证据7的真实性没有异议，其中首期租金的发票金歌公司已收到，此后的发票其未参与，不清楚。
第三人益乐经济合作社质证认为，对证据1无异议，益乐经济合作社有涉案房屋的权属证书，具有合法出租的权利。对证据2、3、7无异议。对证据4、5、6不清楚。
被告碟迪公司、泰德公司提供了以下证据材料：
1、房屋租赁合同4份，证明碟迪公司向益乐经济合作社租赁房屋的事实。
2、房屋租赁合同4份，证明泰德公司向益乐经济合作社租赁房屋的事实。
以上证据，原告质证认为，以上租赁合同中的承租人均系自然人，与被告碟迪公司、泰德公司无关，事实上，益乐经济合作社已于2009年2月将涉案房屋交付给原告出租使用。被告金歌公司质证认为无异议。第三人益乐经济合作社质证认为，该部分合同都是益乐经济合作社为配合被告碟迪公司、泰德公司办理相关执照所签，被告碟迪公司、泰德公司从未向益乐经济合作社支付过房租，合同并未客观履行。事实上，益乐经济合作社已于2009年2月将房屋出租给原告使用。
第三人益乐经济合作社提供了以下证据材料：
1、房屋租赁合同2份，证明益乐经济合作社与碟迪公司、泰德公司之间的租赁合同都是为了办理相关执照所用，双方不存在真实的租赁合同关系。
2、房屋所有权证，证明益乐经济合作社系涉案房屋的所有权人。
以上证据经质证，原告无异议。被告碟迪公司、泰德公司对证据1的真实性有异议；对证据2的真实性无异议，但益乐经济合作社应同时提供土地使用权证及契证。被告金歌公司对合同上公司的公章真实性无异议，但金歌公司并不是该合同的当事人，故与其无关。对证据2的真实性无异议，但益乐经济合作社应同时提供土地使用权证及契证。
本院经审查，对证据认证如下：
对原告提供的证据1-3予以认定。证据4结合证据5，可以认定原告曾向被告碟迪公司、泰德公司发函催讨租金的事实。证据6的公函邮寄地址系被告碟迪公司、泰德公司的经营地址，结合EMS单据及签收查询记录，可以认定该解除函件碟迪公司、泰德公司已于2013年7月9日签收。对证据7的真实性予以认定。
对被告碟迪公司、泰德公司提供的证据真实性予以认定，但结合原告提供的《租赁主体变更协议》与益乐经济合作社提供的2份房屋租赁合同，同时基于碟迪公司、泰德公司实际上向原告支付租金以及曾向原告发函承诺支付所欠租金等事实，可以认定碟迪公司、泰德公司提供的房屋租赁合同并未实际履行，原告与碟迪公司、泰德公司存在房屋租赁合同关系。
对第三人益乐经济合作社提供的证据1的真实性予以认定。对证据2予以认定。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2008年10月27日，原告（乙方、承租方）与益乐经济合作社（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于本市文一西路98号数码大厦一层部分、二、三、四层、共计建筑面积11944.58平方米出租给乙方使用，租期十年。合同签订后，益乐经济合作社于2009年2月10日将房屋交付给原告。后经益乐经济合作社同意，原告（甲方、出租方）于2009年1月23日与金歌公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将数码大厦四楼、建筑面积3493.1平方米出租给乙方，用于经营量贩式KTV（内含、食品、烟酒等）。租期为10年，房屋交接之日起90天为免租期；租金为230万元/年，第三年起，每隔两年递增5%。第一年租金自交房之日起乙方支付其中的50%即115万元，接房后一个月内支付余款115万元。此后的租金按季支付，乙方于每期期满前10日支付下一期租金。甲方在收款后三日内开具税务部门认可的相应发票。如甲方未开具发票给乙方，乙方有权延缓支付租金。如乙方逾期支付租金或其他费用超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月租金作为违约金。双方还约定，甲方另行提供货梯一台与乙方共用，乙方每年支付甲方使用费1.5万元，由甲方负责对电梯的维修保养。乙方为运营本项目而单独设立的项目公司（两家公司，一家经营KTV，一家经营配套的餐饮、烟酒、食品等）注册登记后，由项目公司来履行本合同。2009年2月13日，原告将房屋交付给金歌公司，金歌公司于2009年3月18日支付原告租金115万元，原告开具了相应发票。2009年4月16日碟迪公司成立，经营范围为卡拉OK包厢、零售百货等。2009年6月30日，泰德公司成立，经营范围为中餐制售、预包装食品等。后原告（甲方）与金歌公司（乙方）、碟迪公司（丙方）、泰德公司（丁方）共同签订了一份《租赁主体变更协议》，约定自2009年9月15日，乙方将其与原告签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转让给丙方、丁方，由丙、丁两方享有和履行该合同中乙方的所有权利义务，乙、丙、丁三方互相承担连带保证责任。乙方已按约支付至2010年5月13日的租赁费。从2010年5月14日起合同约定的租赁费用由丙方承担30%、丁方承担70%。乙方此前向甲方交纳的40万元合同保证金，款项所有权变更为丙方占30%，丁方占70%。房屋的交接手续由乙、丙、丁三方自行办理。协议未提及的事项以原甲乙之间的租赁合同约定为准。协议签订后，碟迪公司、泰德公司实际使用房屋并依约支付了截至2012年2月13日止的租金等费用，原告开具了相应发票。后被告碟迪公司、泰德公司于2013年4月16日、28日、5月24日分三次共支付了30.125万元，其余租金、使用费至今未支付。原告曾于2013年3月、5月、6月多次发函催讨，被告碟迪公司在2013年6月21日回函给原告，函件载明：因2月份经营状况不好导致资金链脱节，且在此后的几个月内公司也进行了经营策略和经营者的调整，故对拖欠的租金深表歉意。同时承诺所有在9月15日前拖欠的房租在8月之前分三笔结清，分别于6月30日前付30万元、7月10日前付20万元、余款8月20日前付清。2013年7月22日，碟迪公司又向原告发函，承诺于2013年7月31日前支付拖欠的租金40万元，在2013年8月31日前结清所欠房租。但此后碟迪公司、泰德公司未支付租金。2013年7月8日，原告向碟迪公司、泰德公司发函要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，碟迪公司、泰德公司于2013年7月9日收到该函。
截至2013年7月31日，碟迪公司、泰德公司应支付租金为118.16175万元，扣除已付的30.125万元，尚应支付88.03675万元，还需支付截至该日的电梯使用费6989.72元。
本院认为：原告与被告金歌公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。后原告与被告金歌公司、碟迪公司、泰德公司共同签订的《租赁主体变更协议》，均系各方当事人的真实意思表示，亦应认定有效。依该变更协议，碟迪公司、泰德公司作为金歌公司在《房屋租赁合同》中的合同权利义务的概括受让方，成为《房屋租赁合同》的承租方，故碟迪公司、泰德公司应依该租赁合同履行相应合同义务。
根据《房屋租赁合同》的约定，首年租金支付后，承租人应于每季到期日前10日前支付下一季度的租金。现有证据表明，被告碟迪公司、泰德公司逾期未付租金已达数月，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告与被告碟迪公司、泰德公司之间的《房屋租赁合同》自碟迪公司、泰德公司收到解除函件之日即2013年7月9日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告碟迪公司、泰德公司作为租赁房屋的实际使用人应将房屋腾空交还给原告，被告碟迪公司、泰德公司亦应按合同约定支付租金。截止2013年7月31日，碟迪公司、泰德公司尚欠原告房租88.03675万元、电梯使用费6989.72元。根据《租赁主体变更协议》约定，以上费用应由碟迪公司承担其中的30%，即租金为264110.25元、电梯使用费2096.92元，由泰德公司承担其中的70%，即租金为616257.25元、电梯使用费4892.80元。此后的租金及房屋占有使用费、电梯使用费，被告碟迪公司、泰德公司分别按月租金63393.75元、147918.75元标准和月电梯使用费375元、875元标准计算支付至房屋实际交付之日止。关于原告主张的违约金，根据合同约定，如承租人逾期支付租金超过15日，出租人有权解除合同，承租人须向出租人支付3个月租金作为违约金。现被告碟迪公司、泰德公司逾期支付租金的行为已构成违约，故被告碟迪公司、泰德公司应支付违约金。至于违约金的数额，原告主张3个月租金即633937元，被告碟迪公司、泰德公司认为该违约金过高请求予以减少，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定被告碟迪公司、泰德公司应支付原告违约金420000元。被告金歌公司依约对于被告碟迪公司、泰德公司以上应付款项承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江国美电器有限公司与杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司之间的《房屋租赁合同》于2013年7月9日解除；
二、杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市文一西路98号数码大厦四层房屋（建筑面积3493.1平方米）腾空交付给浙江国美电器有限公司；
三、杭州碟迪娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国美电器有限公司房屋租金及使用费264110.25元、电梯使用费2096.92元（截止2013年7月31日），并按月租金63393.75元、月使用费375元标准支付自2013年8月1日至房屋实际交付之日止的房屋使用费、电梯使用费；
四、杭州泰德餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国美电器有限公司房屋租金及使用费616257.25元、电梯使用费4892.80元（截止2013年7月31日），并按月租金147918.75元、月使用费875元标准支付自2013年8月1日至房屋实际交付之日止的房屋使用费、电梯使用费；
五、杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国美电器有限公司违约金420000元；
六、杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司与杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司对上述第三、四、五项债务互负连带责任；
七、驳回浙江国美电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9355元，财产保全费5000元，合计14355元，由浙江国美电器有限公司负担1344元，由杭州碟迪娱乐管理有限公司负担3903.3元，杭州泰德餐饮有限公司负担9107.7元，其中杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司对杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司以上应付诉讼费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱小琼
二〇一三年十月十日
书记员 谢心心