广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0604民初2886号
原告李娥，女，汉族，1945年5月12日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人何梅花，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人关仕平，广东广立信律师事务所律师。
被告黎文昌，男，汉族，1974年6月22日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人王为樟，广东龙浩律师事务所律师。
原告李娥诉被告黎文昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2018年3月15日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人何梅花、被告及其委托诉讼代理人王为樟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付购房余款350000元，并从起诉之日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告；2、被告按购房总成交价的10%向原告支付违约金80000元（800000元*10%=80000元）以上合计430000元；3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为被告向原告支付以350000元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率计算从起诉之日计至2018年2月13日的利息。
事实与理由：2017年9月3日，原告委托佛山市创家兴房地产代理有限公司将其位于佛山市禅城区东升里11号403房及11号夹层39号对外销售报价。同日，被告通过寻盘、咨询，最终确定购买涉案房屋及夹层。为此，原、被告及房地产中介于2017年9月3日签订《房地产买卖合同》，确认被告以总价款800000元购买上述房屋及夹层，合同详细约定了被告的付款时间及方式，被告应在签订合同当天支付购房定金60000元，在交易递件受理当天支付首期购房款390000元，剩余购房余款由被告通过银行按揭的方式向原告支付。若被告的贷款申请未获批准或贷款额度不足的，被告应按银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由被告于银行发放贷款前以现金方式付清给原告。合同签订后，被告向原告支付了购房定金60000元，后双方于2017年9月21日一同到南海邮政储蓄银行办理银行按揭贷款手续，并约定待银行同意贷款书出具后一同去房管部门办理过户登记手续。然而，被告以女儿入学读书急需入户为由，哄骗原告在银行同意贷款书出具之前办理过户手续。为此，原告于2017年10月与被告到房产部门办理交易递件手续，被告亦在交易递件当天支付了首期款390000元，后涉案房屋及夹层于2017年11月15日转移登记至被告名下。然而，原告迟迟未能收到银行的按揭放款，为此原告于2018年1月向南海邮政银行询问，才得知银行早已于2017年9月下旬告知被告不予批准其贷款按揭申请。但被告一直哄骗原告贷款仍在办理，隐瞒按揭贷款不予批准的事实，且迟迟拖延拒不支付剩余购房款350000元，其行为构成了违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告辩称：一、被告已按约定支付购房款及办理按揭贷款手续，不存在违约，原告的诉请缺乏事实依据。合同签订当日，被告支付了定金60000元，后双方委托深圳前海大道金融服务有限公司的银行按揭专员林伟锋办理房屋按揭贷款事宜，其后选择向邮政储蓄银行佛山南海支行申请按揭贷款。2017年9月4日，被告立即前往农业银行打印个人账户流水，准备申请按揭贷款所需资料、填写贷款申请表（申请表上落款日期2017年10月17日是银行正式受理后补填的日期）等，协调评估公司对涉案房屋进行评估。但原告未及时配合，经被告多次催促才在2017年10月14日办理用于收款的邮政储蓄银行卡，邮政储蓄银行才正式走按揭贷款审批流程。此后，银行一直未通知被告贷款审批结果。银行向法院出具的情况说明与事实严重不符，其作为专业的金融机构，应当书面正式通知被告审批结果，但其未提供任何证据证明其已通知被告。另外，买卖合同只是约定了办理按揭贷款手续的时间，并没有对按揭贷款的放款时间作出约定，具体放款由银行决定，属不可归责于被告的事由，交易时间应该顺延。此外，由于国家房地产政策调控，尤其是2017年下半年以来银行放贷收紧，贷款利率普遍上浮，从申请到实际放款都需要半年以上，涉案房屋按揭贷款审批仍在期限内。二、退一步讲，即使被告违约，原告也无权要求被告支付违约金，其只能主张在银行通知不予审批按揭贷款之日起五个工作日后计算利息，况且被告不存在任何违约行为，其无权要求被告承担任何违约责任；三、原告逾期交楼，且交付的房屋供水水压严重不足，无法居住，其应当赔偿被告房屋租金损失9800元。2017年9月3日签约后，原告并未及时清空房屋内物品，直到10月中旬才交付房屋。收楼后被告才发现水压严重不足，无法居住，经报修直到2018年1月25日才恢复正常供水，原告应赔偿被告遭受的房屋租金损失9800元（自2017年9月3日至2018年1月25日，合计144天，按每日75元，扣减其子陈智新已支付的1000元）。退一步讲，即使被告承担了违约责任，应当将租金损失9800元先行抵扣。
诉讼中，原告举证的证据如下：
1、原告身份证，被告公安人口信息查询资料,证明原、被告的诉讼主体适格。
2、房屋出售委托书，证明原告委托房产中介佛山市创家兴房地产代理有限公司将其位于佛山市禅城区东升里11号403房及佛山市禅城区东升里11号夹层39号，建筑面积为80.96+5.66㎡，以总价80万元对外销售报价的事实。
3、房地产买卖合同，证明原、被告及房产中介佛山市创家兴房地产代理有限公司于2017年9月3日签订《房地产买卖合同》，确认被告以总价款人民币800000元购买上述房屋及夹层的事实，原、被告双方存在房屋买卖合同关系。
4、不动产登记信息查询结果（403房-李娥-转移登记前）及不动产登记信息查询结果（夹层39号-李娥-
转移登记前），证明涉案房屋及夹层的原权属人为原告，原告依法享有涉案房屋及夹层合法的处分权。
5、不动产登记信息查询结果（403房-黎文昌-转移登记后）及不动产登记信息查询结果（夹层39号-黎文昌-
转移登记后），证明原告已尽到合同义务，涉案房屋及夹层已于2017年11月15日转移登记至被告名下，但被告至今仍拖欠购房余款35万元未付，已构成违约，依约应当承担违约责任。
6、录音光盘及文字记录，证明被告在2017年10月得知贷款不通过的事实但一直对原告隐瞒，原告儿子在2018年1月16日致电被告，但被告拒不承认，其已通知原告贷款通过的事实不属实，且证明被告最迟至2018年1月16日是肯定知道贷款不通过的事实。被告拒不支付剩余购房款且占用房屋收取利息，拒不返还房屋的主观恶意明显，原告儿子在录音中已明确要求被告以现金方式支付剩余购房款35万元。
诉讼中，被告举证的证据如下：
1、被告身份证、原告身份证，证明双方诉讼主体适格。
2、《房地产买卖合同》、《收款收据》、《首付款收据》、《个人转账汇款业务受理回单》，证明被告向李娥购买禅城区东升里11号403房及夹层39号，双方签订《房地产买卖合同》，约定总房款80万元，其中购房余款35万元以按揭贷款方式支付。按揭贷款由银行审核决定，不受双方控制，双方对按揭贷款的发放时间（购房余款的支付时间）没有约定，李娥对按揭贷款审批时间进度和是否审批的风险，都予以接受。被告已按约付清房款，不存在违约行为。
3、《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》、《金融信用信息基础数据库个人信息查询及报送授权书》、被告邮政储蓄银行卡、佛山市个人住房查询结果、被告身份证及常驻人口登记卡、收入证明、《广东省房地产买卖合同》、《初步估价答复书》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、农业银行个人明细对账单（打印时间2017年9月4日）、微信聊天记录截图、微信聊天记录（跟进邮政储蓄银行审批）、微信聊天记录（转银行），证明被告于2017年9月4日打印银行流水等及时办理按揭贷款。李娥未及时配合提供相关资料。被告一直在积极跟进按揭贷款审批，邮政储蓄银行没有通知被告不予审批的原因及结果。邮政储蓄银行审批的时间进度和审批结果，不受被告控制。退一步讲，即使其不审批，也属不可归责于被告事由。
4、微信聊天记录截图、《关于东升里11号403房供水设施检查情况说明》，证明李娥未按约定在2017年9月3日交楼给被告。涉案房屋供水水压严重不足，无法居住，经报修在2018年1月25日恢复正常。李娥应当赔偿被告租金损失9800元（按75元/天计算）。
本院根据原告的调查取证申请依法向中国邮政储蓄银行佛山市南海支行调取了黎文昌的按揭贷款资料。
经双方当事人质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1-6的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。原告对被告举证的证据1、2、4的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信；证据3，结合本院调取的证据，可证明被告已申请办理按揭贷款之事实，本院予以采信。对本院调取的证据的真实性，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2017年9月3日，原告（合同卖方）与被告（合同买方）在佛山市创家兴房地产代理有限公司（合同经纪方）的居间下就位于佛山市禅城区东升里11号403房及11号夹层39号的房屋达成《房地产买卖合同》，合同约定：经纪方已促成买卖双方就位于佛山市禅城区东升里11号403房及11号夹层39号（以下简称该物业）所有交易条件达成一致，买卖双方自愿协商达成协议如下：一、该物业建筑面积为80.96+5.66平方米……该物业是以现状按套为单位售予买方，买方已仔细查看该物业现状且并无异议……二、买卖双方同意该物业成交价为人民币捌拾万元整……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收到定金当天，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。……六、买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：（1）逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款须于解除合同发出之日起五个工作日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。合同约定付款方式……（二）按揭付款：1、定金：人民币6万元整，买方须在2017年9月3日支付给卖方……3、首期楼款：（不含定金）人民币39万元整，买方须在：交易递件受理当天直接支付给卖方或存入卖方账户（到账即视为收取）。买方应于2017年10月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方应于2017年10月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延……5、楼价余款为35万元由买方向银行办理按揭贷款。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户。若买方贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前以现金方式付清给卖方……
合同签订的9月3日，被告向原告支付了定金6万元，原告向被告交付了涉案房屋。之后，被告委托深圳前海大道金融服务有限公司办理按揭事宜，该公司的工作人员为林伟锋。2017年9月21日，原告、被告及林伟锋一同到中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市南海支行（以下简称邮储银行南海支行）办理按揭贷款。2017年10月17日，银行正式受理被告的按揭贷款申请。为了让被告的女儿早点落户并入读佛山市第三中学，在银行同贷书未出具的情况下，被告与原告协商先将涉案房屋办理产权转移登记，经原告同意，2017年10月26日，原告与被告至房屋登记管理部门办理产权转移登记，被告支付了首期购房款39万元。2017年11月15日，涉案房屋产权转移登记至被告名下。2017年12月9日、26日，被告通过微信向林伟锋询问银行同贷书事宜并督促林伟锋继续跟进。2018年1月16日，原告的儿媳向邮储银行南海支行了解贷款事宜，银行通知其贷款未通过审批。同日，原告的儿子陈智新与被告电话联系，在电话中告知被告的贷款申请未通过审批，要求被告以现金支付剩余购房款，被告称其没钱、起码要到八月份才能支付。此后，双方协商未果，原告于2018年1月31日将被告诉至本院要求其支付剩余购房款35万元及违约金。2018年2月12日，被告以银行转账的方式向原告支付了剩余购房款35万元。
另查明一，涉案房屋在交付给被告时，现状为存放有原告亲戚的搬家物品。2017年9月4日，被告在微信上与原告的儿子陈智新就物品搬离的问题进行沟通，原告的儿子承诺如果11月1日前未搬走就交租给被告，被告回复好的。2017年10月底，原告已将存放在涉案房屋内的物品搬走，原告补偿了被告1000元。2018年1月8日，被告发现涉案房屋内的水压不足，遂向佛山市禅城区供水有限公司报修，经供水公司处理，2018年1月25日用水恢复正常。
另查明二，案件审理过程中，本院向按揭银行中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市南海支行发出《协助调查函》，银行出具《情况说明书》，银行称黎文昌在2017年10月17日向该行递交贷款申请表，后经审核，购房人黎文昌的贷款流水不符合该行的贷款要求，该行于2017年10月底已告知黎文昌不符合该行申请房屋按揭贷款一事，并且未向黎文昌发放房屋按揭贷款。
庭审中，被告认为原告诉请的违约金过高，要求调整。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。被告作为买方，依约负有支付购房款的义务，被告所需支付的剩余购房款35万元以按揭方式付款，合同双方按合同约定向银行办理了按揭贷款申请。2018年1月16日，原告向银行询问贷款事宜，银行告知被告的贷款申请未获通过，原告委托其儿子向被告通知了贷款未获通过事宜并要求被告以现金形式支付剩余购房款35万元。《房地产买卖合同》第六条第（3）项约定“若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限”据此约定，被告应在原告通知其现金支付剩余购房款之日起五个工作日内向原告支付剩余购房款，即履行期限至2018年1月22日，被告在2018年2月12日才支付剩余购房款，已逾期20日，其行为构成违约，应按合同约定支付违约金。原告主张按总成交价的10%计算违约金，而该违约金条款的适用前提是解除合同，但原告同意继续履行合同，适用该违约金条款的条件不成就，应适用合同第六条第（3）项约定的违约条款。被告辩称违约金过高、要求予以调整，本院综合考虑合同的履行情况及被告的违约情节，将违约金的标准调整为按年利率24%计算，被告应支付违约金10521元（800000元×24%÷365天×20天），原告诉请超出部分不予支持。此外，原告主张的逾期付款利息，本院支持的违约金已能弥补其利息损失，对其主张的逾期利息不再予以支持。至于被告辩称的租金损失9800元的问题。本院认为，合同约定，被告在购买涉案房产时已仔细查看该物业现状且并无异议，且原告在被告支付定金当日已将房屋交付，现被告又主张原告未及时搬离和水压不足造成的损失，缺乏依据，本院对其意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黎文昌在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李娥支付违约金10521元；
二、驳回原告李娥的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取，原告预交受理费3875元，因原告减少诉讼标的受理费应收取900元，原告多交的2975元在本判决发生法律效力后经书面申请予以退回；财产保全费2670元，合计诉讼费用3570元，原告李娥负担720元，被告黎文昌负担2850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 侯 德
二〇一八年三月二十二日
书记员 罗凤华