山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1593号
上诉人（原审原告）：利亚德光电股份有限公司，住所地北京市海淀区颐和园北正红旗西街9号。
法定代表人：李军，董事长。
委托诉讼代理人：王金华，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉珊，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜永全，男，1982年6月21日生，汉族，住乳山市。
委托诉讼代理人：郭超，山东东方未来律师事务所律师。
原审第三人：上海广厦(集团)有限公司文登分公司，住所地威海市文登区上海国际花园售楼处。
法定代表人：陈宝德，总经理。
原审第三人：威海闵广置业有限公司，住所地威海市文登区上海国际花园售楼处。
法定代表人：卫迪栋，董事长。
上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。
原审第三人：威海华邦网络技术有限公司，住所地威海市统一路406号109室。
法定代表人：于开洋，经理。
委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄乐云，山东威扬律师事务所律师。
上诉人利亚德光电股份有限公司（以下简称利亚德公司）因与被上诉人姜永全、第三人上海广厦(集团)有限公司文登分公司（以下简称广厦文登分公司）、第三人威海闵广置业有限公司（以下简称闵广公司）、第三人威海华邦网络技术有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）文民一初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
利亚德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判姜永全支付利亚德公司购房款448696元。事实和理由：1.闵广公司欠付利亚德公司工程款，将案涉房屋顶账给利亚德公司，利亚德公司在华邦公司法定代理人于开洋的介绍下将房屋卖给姜永全，但姜永全未将房款支付给利亚德公司，而是支付给于开洋，于开洋主张华邦公司与利亚德公司之间有合作关系，房款是在利亚德公司认可的情况下抵顶给华邦公司的，但未提供证据予以证实；2.闵广公司认可其与利亚德公司签订的顶账协议是真实的，其是根据利亚德公司出具的办理房屋过户书面通知书才将案涉房产过户到姜永全名下，利亚德公司与闵广公司虽然没有正式签订合同、办理合同登记或产权过户手续，但双方的顶账协议是真实有效的，属于《合同法》第六十四条向第三人履行合同的法律规定，姜永全应向利亚德公司支付房款；3.闵广公司与姜永全无买卖房屋的合意，闵广公司是接到利亚德公司的指令才予以办理的房权证，姜永全的房款直接支付给华邦公司，而华邦公司与闵广公司并没有纠纷，一审法院以利亚德公司未取得房屋所有权为由驳回其诉讼请求不当。
姜永全辩称，其与闵广公司签订的《商品房买卖合同》合法有效且已备案，姜永全亦支付了房屋价款并依法办理了产权过户手续，其与利亚德公司之间无法律关系，利亚德也非案涉房屋的出卖方，利亚德公司无权要求姜永全支付房屋价款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
广厦文登分公司、闵广公司述称，案涉房屋系广厦文登分公司、闵广公司抵账给利亚德公司，该两公司按照利亚德公司的书面通知为姜永全办理了网签备案及过户手续，利亚德公司对案涉房屋已进行了处分，双方的顶账行为已经完成，利亚德公司与姜永全之间的纠纷与其两公司无关，利亚德公司也无权对其两公司进行另案诉讼。
华邦公司述称，利亚德公司以案涉房屋抵顶欠付华邦公司的工程款，后华邦公司将案涉房屋转让给姜永全，姜永全向华邦公司支付了房款，利亚德公司与姜永全之间不存在房屋买卖关系，无权要求姜永全向其支付房款。
利亚德光电公司向一审法院起诉请求：要求姜永全支付利亚德光电公司房款448696元。
一审法院认定事实：2011年7月4日，利亚德公司与华邦公司签订关于文登体育公园显示屏《咨询服务协议》，约定华邦公司为利亚德公司提供咨询服务。
2013年6月15日，利亚德公司与广厦文登分公司、闵广公司签订《商品房抵工程款的协议》，约定：为解决广厦文登分公司向利亚德公司支付文登体育公园大屏幕工程部分工程款的问题，闵广公司同意以其开发的“上海.国际花园”部分商品房（房号11－902）抵顶给利亚德公司以冲抵工程款448696元。协议签订后，利亚德公司与闵广公司未签订房屋买卖合同、办理合同登记备案或办理产权过户等手续。
2013年9月23日，利亚德公司向闵广公司发出通知，通知华邦公司将抵顶工程款的上海国际花园11号楼902过户给姜永全。2013年9月28日，华邦公司的法定代表人于开洋以案涉房屋系其取得的顶账房为由，持利亚德公司于2013年9月23日出具的通知，带领姜永全到闵广公司处，由闵广公司与姜永全签订了《房屋买卖合同》，提供了购房发票，交付了房屋。2013年12月15日，华邦公司法定代表人于开洋与姜永全签订了《房屋购买协议》，注明姜永全购买上海国际花园11号902室房屋，价款37万元，已经全款付清。同日，华邦公司向姜永全出具收款证明，证实其收取姜永全房款39元（含公共维修基金等）。
一审中，利亚德公司主张其于2013年6月15日通过顶账取得涉案房屋，通过中间人于开洋介绍将房屋卖给姜永全，利亚德公司出具相关手续协助姜永全办理产权过户手续，但姜永全未向利亚德公司支付房款。姜永全则主张，涉案房屋是于开洋卖给姜永全的，于开洋声称是华邦公司的顶账房，是华邦公司与姜永全恰谈的购房事宜，并由于开洋带领姜永全到闵广公司签订的《商品房买卖合同》及办理的过户手续，房款已由华邦公司收取；姜永全与利亚德公司之间没有法律上的关系，利亚德公司不具有诉讼主体资格，姜永全没有任何过错，即使利亚德公司取得了所有权，本案也符合表见代理的法律特征。广厦文登分公司、闵广公司则主张，涉案房屋是抵顶给利亚德公司的，按照三方协议及补充协议的约定，利亚德公司为闵广公司提供书面通知后、闵广公司应当协助办理房屋产权登记手续；闵广公司是根据利亚德公司向闵广公司出具的通知书与姜永全签订《商品房买卖合同》，并提供了购房发票、交付了房屋；利亚德公司与姜永全之间房款如何支付，与广厦文登分公司、闵广公司没有关系。华邦公司主张，其与利亚德公司有合作关系，涉案房屋是利亚德公司同意抵顶给华邦公司的，是于开洋带着利亚德公司出具的办理过户通知及授权过户手续领着姜永全去签订的合同并办理过户手续；华邦公司收取姜永全39万元，款项已经付清。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，虽然通过三方抵顶协议，作为开发商的闵广公司同意将案涉房屋抵顶给利亚德公司，但抵顶双方并未正式签订房屋买卖合同、办理合同登记备案或办理产权过户等手续，利亚德公司并未取得所有权，而实际上案涉房屋买卖合同系作为开发商的闵广公司与姜永全签订，利亚德公司并非出卖方，利亚德公司依据该合同要求姜永全支付房款，于法无据，不予支持。至于华邦公司将房屋卖给姜永全、收取房款并协助姜永全签订房屋买卖合同、办理网签手续等，华邦公司的行为是否构成对闵广公司的表见代理，由于闵广公司并未主张相应权利，在本案中不予一并解决，如果几名原审第三人与姜永全间有纠纷，可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，于2017年3月27日判决：驳回利亚德光电股份有限公司要求姜永全支付房款448696元的诉讼请求。案件受理费8030元、保全费2760元，均由利亚德光电股份有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。经查，利亚德公司与广厦文登分公司、闵广公司签订的《商品房抵工程款的协议》约定：闵广公司凭利亚德公司书面签字盖章的通知协助办理相关的房产交易手续，同时，三方就该协议签订的《补充协议》亦明确约定：闵广公司凭利亚德公司的书面房屋过户文件办理房屋的买卖契约、开具房产购置发票、其他房屋产权登记等相关手续。利亚德公司于2013年9月23日向闵广公司发出通知的具体内容为：利亚德公司在闵广公司抵工程款的上海国际花园11号楼902房屋过户给姜永全，请闵广公司协助办理相关手续。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，利亚德公司与广厦文登分公司、闵广公司签订的《商品房抵工程款的协议》虽约定闵广公司将案涉房屋抵顶给利亚德公司，但双方未签订房屋买卖合同，亦未办理产权过户手续，利亚德公司并未实际取得房屋的所有权。同时，该协议及三方签订的《补充协议》均明确约定闵广公司凭利亚德公司书面房屋过户文件协助办理相关的房产交易手续。而在实际履行过程中，利亚德公司将盖有单位公章、要求闵广公司协助姜永全办理过户手续的书面通知交付给华邦公司的法定代表人于开洋，应视为利亚德公司委托于开洋办理案涉房屋过户手续等相关事宜。同时，也是于开洋与姜永全恰谈的房屋买卖事宜、带领姜永全到闵广公司处办理的过户手续，并由闵广公司与姜永全签订了《商品房买卖合同》，而利亚德公司既未与姜永全恰谈过房屋买卖事宜，也未与姜永全签订房屋买卖合同，其与姜永全没有法律上的关系。据此，姜永全有理由相信于开洋有权代理利亚德公司办理案涉房屋的过户手续并收取房款，其将房款交付给华邦公司的法定代表人于开洋并无过错。利亚德公司要求姜永全支付房款，于法无据，本院不予支持。至于华邦公司（或于开洋）是否有权出售案涉房屋以及华邦公司与利亚德公司之间是否存在债权债务关系，不在本案的审查范围之内，对此本院不予审理，利亚德公司可另行主张自己的权利。
闵广公司是按照与利亚德公司、广厦文登分公司三方签订的《商品房抵工程款的协议》、《补充协议》的约定，依据利亚德公司出具的书面通知为姜永全办理的产权过户手续，其行为并无不当。一审法院认为“华邦公司的行为是否构成对闵广公司的表见代理，由于闵广公司并未主张相应权利，故在本案中不予一并解决，如果几名原审第三人与姜永全间有纠纷，可另行主张解决”虽不妥，但判决正确，本院予以维持。
综上所述，利亚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8030元，由利亚德光电股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年九月二十八日
书记员 邓雯涛