广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第273号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市创胜达塑胶有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人：朱占捍，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：朱占捍，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
共同委托代理人：杨波泰、广东瑞嘉律师事务所律师。
共同委托代理人：刘国丽，广东瑞嘉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：廉慕云，汉族，住所地：广西博白县，现住深圳市龙华新区。
委托代理人：侯丽，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人深圳市创胜达塑胶有限公司（以下简称创胜达公司）、朱占捍因与被上诉人廉慕云房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2008年9月25日，深圳市a股份合作公司（以下简称a公司）经深圳市房地产权登记机构核准，根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营型违法建筑若干规定》处理结果进行登记，分别取得深圳市龙岗区坂田街道坂田社区b村2号厂房（房产证号60××87）、4号厂房（房产证号60××89）100%产权份额的房地产证。
2009年4月21日，a公司与创胜达公司签订《租赁合同》，约定：创胜达公司租赁a公司位于深圳市龙岗区坂田街道b工业区c路2号厂房第1、2、3层及其配套设施，租赁期限为4年，即2009年5月1日至2013年4月30日，每月租金25000元，租金从2009年7月1日起算；租赁期间如因国家或地方政策导致租赁房屋及配套设施拆迁使创胜达公司不能继续完整使用该租赁房屋及配套设施的，创胜达公司应无条件服从，a公司应赔偿创胜达公司实际出资的装修损失，补偿的装修费按年份分摊等内容。
（二）2011年9月17日，廉慕云向创胜达公司支付租赁深圳市龙岗区坂田街道b工业区c路2号左、右第3层厂房共两层及其配备设施的房租押金64000元及电费押金1万元，共计74000元。
2011年10月3日，廉慕云与创胜达公司签订《厂房租赁合同》，约定：廉慕云租赁创胜达公司深圳市龙岗区坂田街道b工业区c路2号左、右第3层厂房共两层及其配备设施，作生产灯饰之用；租赁期限为3年，即2011年9月9日至2014年9月8日；每月租金32000元，不含税，租金从2011年10月3日起算（16元／平方米，含保安费、卫生费、电梯保养费）；电费按每度1.35元、水费按每方5元计价收费；租赁期满如廉慕云不再续租，廉慕云在租赁房屋内装修入墙的装修部分无偿归创胜达公司所有，廉慕云无权处理；在不可抗力如政府征收、拆迁等原因主动终止协议；本合同签订之日，创胜达公司向廉慕云收取租房押金64000元、水电费押金1万元，合同期满退回等内容。
后廉慕云入场对上述厂房进行了装修。在合同履行期间，创胜达公司向廉慕云发出通知，告知其自2012年3月起，原私人收款账号作废，变更为朱占捍的各银行私人收款账号。
（三）2012年11月1日，a公司向创胜达公司发出关于b工业区所有厂房已被政府纳入城市更新改造项目范围内，改造工程于2013年4月份正式开始动工，要求创胜达公司提前安排搬迁事宜的通知文件。
2013年2月，创胜达公司以a公司向其发出上述搬迁通知文件为由要求廉慕云搬离涉案房屋，廉慕云未予同意。后廉慕云要求创胜达公司、朱占捍赔偿未果，遂于2013年4月28日诉至原审法院。
（四）在本案原审审理过程中，廉慕云对涉案租赁厂房装饰装修残值损失申请司法鉴定，受托鉴定机构深圳市永信资产评估房地产估价有限公司于2013年6月24日出具编号为深永评字z（2013）1023号《深圳市创胜达塑胶有限公司二次装修价值评估报告》，载明：经评估人员及双方当事人现场查看确定，对深圳市龙岗区坂田街道大光勘工业区c路2栋3楼和4栋3楼二次装修在评估基准日2013年6月18日的市场价值评估值为134109元等内容。廉慕云预交鉴定费3000元。
经交由双方质证，廉慕云认为：对评估报告中对涉案厂房的天面喷漆的横梁部分在评估报告上没有体现，灯光部分是led，不能够按照普通灯管来评估，线材部分是用规格比较大平方的材料，不能按照普通线材进行评估；涉案厂房的拆迁行为是商业行为，并非政府拆迁行为，创胜达公司的评估要到合同期限满，创胜达公司与村委的合同快要到期没有租赁权限，还来与廉慕云签订3年的租赁合同，就二号楼3楼创胜达公司与村委签订的合同到期时间是2013年4月，创胜达公司故意隐瞒事实，进行欺骗；关于廉慕云拆除部分物品是事实，就是因为村长来通知廉慕云，涉案房产马上就会封锁，如果不拆除，就给开发商拆走，廉慕云只是拆除了极少部分；评估的项目是相互复合的，经拆除就是损坏的，不存在扣除抵扣的问题。
创胜达公司、朱占捍认为：对于评估报告异议部分的残值不应当算入评估的总值，因异议部分并非廉慕云装修，故应当只对当事人确认的部分进行评估，而不是将廉慕云异议部分也列入此次评估的范围，所以评估报告中委托资产明细表备注栏中显示有异议的部分，应当从评估总值中剔除；创胜达公司与廉慕云的租赁合同上明确约定，如果政府拆迁合同将自行终止，有关政府拆迁的事实廉慕云提供的证据上面也有显示，所以导致本案租赁合同解除，主要原因在于政府行为，而非创胜达公司的责任，创胜达公司已经履行提前告知的义务，故不承担赔偿责任；对涉案房产评估后，廉慕云已拆的部分要求进行评估并从评估报告总值中剔除，廉慕云最近搬离涉案厂房时，其以对评估范围内的装修包括门、窗、配件、灯具进行大面积拆除，在本案评估公司现场勘察当时，评估公司已当面告知廉慕云不得对评估范围的东西进行拆除，廉慕云明知故犯，评估值应当剔除廉慕云拆除的部分；评估的基准日是2013年6月18日，按照双方租赁合同上的约定，如果合同到期终止残值归创胜达公司所有，要求按评估基准日的评估结果承担赔偿，没有事实和法律依据，即便要赔偿也应当仅仅赔偿评估基准日的装修残值减去合同到期时残值的差额，在此创胜达公司申请法院对合同到期的装修残值进行评估。
（五）原审另查，2011年12月13日，廉慕云在深圳市市场监督管理局办理了深圳市d有限公司（原名深圳市e有限公司）的董事成员、法定代表人（负责人）、股东（投资人）股权转让及经营范围、名称、章程、住所地变更登记手续，在涉案房屋即深圳市龙岗区坂田街道大光勘工业区4号厂房3楼上更名设立深圳市f有限公司（组织机构代码××，以下简称f公司），廉慕云系该公司股东并担任法定代表人、执行（常务）董事、总经理。
廉慕云在原审的诉讼请求为：1、创胜达公司、朱占捍就单方毁约给廉慕云造成的一切损失承担连带赔偿责任；2、创胜达公司、朱占捍支付未到期终止合同给廉慕云造成的厂房装饰装修残值损失221996元；3、创胜达公司、朱占捍赔偿廉慕云厂房设备、物料搬迁费用5万元及因此停工1周的停工损失3万元（暂定，以实际支出金额为准）；4、创胜达公司、朱占捍赔偿因其单方终止合同致廉慕云须另租厂房的租金差价损失12万元（暂定，以实际支出金额为准）；5、创胜达公司、朱占捍立即返还所收的租房押金64000元和水电费押金1万元；以上合计495996元；6、本案诉讼费用及鉴定费用全部由创胜达公司、朱占捍承担。
创胜达公司在原审的反诉请求为：1、廉慕云支付创胜达公司2013年3至5月租金暂计126000元（实际租金应计至廉慕云实际搬离涉案厂房之日止）；2、廉慕云支付创胜达公司2013年2至4月水电费暂计5048元（实际水电费应计至廉慕云实际搬离涉案厂房之日止）；3、由廉慕云承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方当事人在本案中均主张廉慕云与创胜达公司于2011年10月3日签订的《厂房租赁合同》有效，而房屋所有权人a公司未主张合同无效，故该合同合法有效，原审法院予以认定。
虽然创胜达公司与廉慕云签订租赁合同约定期限为2011年9月9日至2014年9月8日，但其与a公司租赁合同期限于2013年4月30日到期，因城市更新需拆迁而无法续租，且创胜达公司于2013年2月通知廉慕云搬迁，致使廉慕云从2013年2月开始无法正常使用涉案房屋，于2013年4月28日诉至原审法院，廉慕云更无法享有涉案房屋2013年5月1日至2014年9月8日期间的租赁权利，从而造成廉慕云装修损失。双方合同因无法继续履行而解除，对此创胜达公司应返还廉慕云租赁押金64000元、水电押金1万元，共计74000元。对廉慕云的装修损失，经司法鉴定装饰装修残值尚有134109元，对此创胜达公司应向廉慕云赔偿装修损失134109元。
因创胜达公司系朱占捍开办的个人独资企业，且廉慕云应支付给创胜达公司的相关款项均由朱占捍个人收取，表明对廉慕云而言，创胜达公司、朱占捍的财务状况存在混同，故朱占捍应对创胜达公司的上述债务向廉慕云承担连带清偿责任。对廉慕云请求的与原审法院支持的差额部分，证据不足，原审法院不予支持。
廉慕云要求创胜达公司、朱占捍赔偿其厂房设备、物料搬迁费用5万元及停工损失3万元，以及要求创胜达公司、朱占捍赔偿因其单方终止合同致其须另租厂房的租金差价损失12万元（均为暂定，以实际支出金额为准），在本案原审法庭辩论终结前，上述情形尚未实际发生，以致原审法院在本案中无法处理，廉慕云可的待相关情形实际发生后另循法律途径解决。
创胜达公司反诉要求廉慕云支付2013年3至5月租金126000元、2013年2至4月水电费5048元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、深圳市创胜达塑胶有限公司应于判决生效之日起五日内向廉慕云返还房屋租赁押金64000元、水电押金1万元，共计74000元；二、深圳市创胜达塑胶有限公司应于判决生效之日起五日内向廉慕云赔偿装修损失134109元；三、朱占捍应对深圳市创胜达塑胶有限公司的上述债务向廉慕云承担连带清偿责任；四、驳回廉慕云的其他诉讼请求；五、驳回深圳市创胜达塑胶有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费8738元、反诉受理费2921元，均按简易程序减半收取为4369元、1460.5元，共计5829.5元，由廉慕云承担3000元，深圳市创胜达塑胶有限公司、朱占捍承担2829.5元；财产保全费3000元、司法鉴定费3000元，由深圳市创胜达塑胶有限公司、朱占捍承担。
创胜达公司、朱占捍不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）廉慕云的诉讼主体不适格，一审法院应当驳回廉慕云起诉。在本案原审庭审时，创胜达公司、朱占捍已提出廉慕云主体不适格，一审判决对此问题含糊不清，直接导致不公正的判决。《厂房租赁合同》上签署的主体是创胜达公司及f公司，廉慕云作为法定代表人在乙方栏上写明主体为f公司，在法人代表栏处代表f公司签名。而且，涉案房屋租赁后也实际用于f公司的生产经营，f公司的注册地址亦为涉案房屋地址。很显然，本案适格原告为f公司而非廉慕云。
（二）即便本案廉慕云主体适格，在实体上，一审法院也认定事实严重错误，导致作出错误判决。创胜达公司不应承担廉慕云的装修残值损失。创胜达公司与f公司《厂房租赁合同》第九条明确约定：“租赁期间，乙方有责任……在不可抗力如政府征收、拆迁等原因主动终止协议”，该合同是双方的真实意思表示。在本案中，涉案厂区的所有厂房被政府纳入更新改造项目范围内，不是创胜达公司所能左右。创胜达公司亦无任何恶意欺诈f公司签订该租期3年的合同，就创胜达公司和a公司的租约期限，在与f公司签订合同之时也已明确告知f公司及其法定代表人廉慕云。创胜达公司与a公司的《租赁合同》第二条也明确约定创胜达公司续租的优先权，在正常情况下创胜达公司可以一直租用该厂房，f公司和廉慕云也是在明知这种情况下与创胜达公司签订了《厂房租赁合同》。就政府有可能拆迁涉案厂房的事宜，f公司和廉慕云也是知道的，所以才在《厂房租赁合同》第九条上约定因政府拆迁f公司应主动终止协议。也就是说，涉案厂房无法继续租赁的原因系政府拆迁改造而引起，并非创胜达公司、朱占捍的原因导致，一审判决创胜达公司、朱占捍承担装修残值于法无据。
假设创胜达公司需承担装修残值损失，也不应当按照一审法院认定的司法鉴定出的残值，对创胜达公司、朱占捍异议部分的残值不应当算入总值，因异议部分并非f公司或廉慕云装修，应当只对双方确认一致的装修部分进行评估，而不是将此异议部分价值不加不分列入此次评估的范围，造成廉慕云的不当得利。一审法院只认可司法鉴定，却对创胜达公司、朱占捍意见不做任何回应，错误判决。一审期间，在评估公司进行现场勘查时，廉慕云现场询问评估公司，在勘查后是否可以对装修进行拆除（门窗、配件、灯具等），评估公司当时回应，勘查后不得进行任何拆除，如果要拆除就应在勘查时指出哪些需要拆除，不计入评估范围之内，廉慕云当时表示不拆。可是，廉慕云在评估公司勘查现场后却私自进行大面积拆除，对此，廉慕云在一审质证鉴定报告时已承认上述事实，并己计入笔录。对此，一审法院既不要求评估公司对廉慕云擅自拆除的装修部分再次评估并从鉴定报告中剔除，也不在一审判决书中做任何解释，仅以一句“经司法鉴定装饰装修残值尚有134109元”一笔带过，导致判决不公。
涉案评估基准日为2014年6月18日。按照租赁合同的约定，合同到期时残值归创胜达公司，即便创胜达公司要对装修残值部分进行赔偿，一审法院也应当对合同到期后的残值再行委托评估公司进行评估，创胜达公司也应仅赔偿评估基准日的装修残值（剔除创胜达公司、朱占捍异议部分和廉慕云擅自拆除部分）减去合同到期后残值的差额。
（三）创胜达公司不应返还廉慕云房租押金及水电押金。f公司或廉慕云至今已拖欠创胜达公司三个月以上的房租及水电费用，在扣除房租及水电押金之后，f公司或廉慕云仍然拖欠创胜达公司房租及水电费用。一审法院认为创胜达公司反诉要求廉慕云支付租金和水电费于法无据更是明显错误，时至今日，f公司或廉慕云也未就涉案租赁房屋和创胜达公司办理移交手续，f公司或廉慕云支付租金和水、电费用合理合法。
（四）朱占捍不应在本案承担连带责任。创胜达公司虽然为个人独资公司，但其性质仍然属于有限责任公司。一审法院判决朱占捍对本案承担连带责任于法无据。至于朱占捍偶尔通过个人账户收取f公司租金，也合乎情理，朱占捍作为创胜达公司的法定代表人，其行为也是代表了创胜达公司，创胜达公司也在朱占捍代收租金后向廉慕云开具了收据。故代收租金不足以证明创胜达公司与朱占捍存在财产混同。
据此，创胜达公司、朱占捍请求本院判令：1、撤销原审判决，驳回廉慕云的起诉或一审全部诉讼请求；2、支持创胜达公司的原审反诉请求；3、由廉慕云承担本案一、二审全部诉讼费用。
廉慕云答辩称：（一）双方房屋租赁合同上是廉慕云亲笔签名，并没有f公司的盖章，因此廉慕云本案起诉主体适格。（二）本案是由于创胜达公司、朱占捍的欺诈和毁约行为导致廉慕云被迫搬迁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物的残值损失。如果双方对装饰装修的投资数额无法达成一致，可以委托专门的鉴定机构进行鉴定，一审判决依据法院委托专门鉴定机构得出的残值数额。（三）双方约定的租期从2011年9月9日至2014年9月8日，租期尚未届满，廉慕云在2013年3月就得到了创胜达公司通知要求必须终止合约，创胜达公司与a公司签订的租赁合同是2号厂房的租赁合同，租期至2013年4月30日截止，而就4号厂房并未与a公司签订合同，创胜达公司与a公司对此明确确认，a公司对创胜达将两栋厂房转租给廉慕云并不知情，在录音证据中有体现，朱占捍也未向a公司缴纳3、4月份的租金，廉慕云已经提交了a公司出具的不收2013年3月、4月份租金的证明，4月之后创胜达公司无权收租。
经审理查明：（一）涉案《厂房租赁合同》文本抬头处的合同乙方手写记载为“深圳市f有限公司法人代表：廉慕云”，文本末尾签署处的合同乙方亦手写签署为“深圳市f有限公司法人代表：廉慕云”。
（二）原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。就创胜达公司、朱占捍上诉所涉及的原审本诉部分，本院已经作出（2014）深中法房终字第273号民事裁定书，裁定驳回廉慕云的本案起诉。就创胜达公司、朱占捍上诉所涉及的原审反诉部分，本院认为，涉案《厂房租赁合同》系f公司法定代表人廉慕云以该公司名义与创胜达公司签订，合同中明确约定租赁用途为“作生产灯饰之用”，根据f公司的工商登记内容，该租赁用途在f公司的经营范围之内，且f公司亦实际使用涉案房屋作为其生产经营场所，故应视为廉慕云系为该公司经营所需签订涉案租赁合同，属于法定代表人从事的经营活动，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，涉案合同当事人应为f公司与创胜达公司。依合同法上的合同相对性原理，仅合同当事人之间有权向对方主张承担合同责任，创胜达公司依据涉案租赁合同关系向廉慕云提出的本案反诉请求，缺乏法律及合同依据，本院依法不予支持。原审法院虽对涉案租赁合同主体认定有误，但该院驳回创胜达公司全部反诉请求的实体处理正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1031号民事判决第五项。
本案一审反诉案件受理费1460.5元，由深圳市创胜达塑胶有限公司承担；二审案件受理费2921元，由深圳市创胜达塑胶有限公司、朱占捍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年九月十七日
书记员（兼） 李 欢