广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第162号
原告（反诉被告，以下均称原告）：廖俣，男，汉族，1984年12月27日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
被告（反诉原告，以下均称被告）：蔡佳龙，男，汉族，1979年8月15日出生，广东省潮州市人，住广东省潮州市。
委托代理人：汤文莲，广东桥达律师事务所律师。
第三人：吴翩，女，汉族，1955年4月1日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告廖俣与被告蔡佳龙、第三人吴翩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，被告蔡佳龙提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本案依法由代理审判员雷瑟琴适用简易程序独任审判，于2014年2月19日公开开庭进行了审理，原告廖俣、被告蔡佳龙的委托代理人汤文莲到庭参加诉讼，第三人吴翩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖俣诉称：蔡佳龙自2010年4月6日起开始租住廖俣名下位于东莞市长安镇桃李花园＊号商铺（锦绣路215-219号），首次租期为三年，即2013年4月5日到期。2012年12月14日双方签订续约合同约定：1.租金为每月6000元；2.租期续约至2016年4月5日；3.如蔡佳龙将商铺转让给第三方经营，应向廖俣支付20000元转让费。2013年5月7日，蔡佳龙向案外人祁某某转让该商铺承租权，廖俣按蔡佳龙要求与祁某某签订新的商铺出租合同，但是蔡佳龙并未按照约定向廖俣支付转让费20000元。蔡佳龙的违约行为给廖俣造成经济损失，廖俣为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1.被告蔡佳龙向原告廖俣支付转让费20000元；2.本案诉讼费由被告蔡佳龙承担。
被告蔡佳龙辩称并反诉称：蔡佳龙与廖俣于2010年4月6日签订一份为期3年的租赁合同。签约后，蔡佳龙依据约定将两个月的押金7600元支付廖俣，廖俣开具了收据。合同约定期满后双方于2012年12月14日签订一份续租合同。续租合同同样约定两个月的押金，并在签订合同之前蔡佳龙以现金形式支付4400元给廖俣作为押金，廖俣没有应蔡佳龙的要求开具收据，但在合同最后一条注明了在签订本合同之前已交的押金不予退还。续租合同还约定，蔡佳龙有转租权，但需在2014年1月1日前转出，并支付20000元的转让费。但廖俣在合同期限内将案涉商铺另行租给了案外人祁某某，廖俣的行为构成了违约。因蔡佳龙在签订合同前后共支付给廖俣12000元的押金，蔡佳龙为维护自身的合法权益，请求法院判令：1.廖俣支付蔡佳龙12000元押金；2.本案的诉讼费由廖俣支付。
原告廖俣针对被告蔡佳龙的反诉答辩称：廖俣确认共收到蔡佳龙押金7600元，且未退还给蔡佳龙。
第三人吴翩书面陈述称：确认廖俣与蔡佳龙、祁某某签订的有关案涉商铺的出租及续租合同真实有效。请求法院将蔡佳龙应支付的20000元判决给廖俣个人所有。
经审理查明：2010年4月6日，廖俣与蔡佳龙签订一份《房屋租约合同》，合同约定廖俣将位于东莞市长安镇桃李花园＊号商铺租给蔡佳龙作商铺使用，租期从2010年4月6日至2013年4月5日止，蔡佳龙需支付押金7600元。2012年12月14日双方又签订一份《商铺出租合同》作为《房屋租约合同》的续租合同，合同约定租期从2013年4月6日至2016年4月5日止，蔡佳龙需支付押金12000元。如蔡佳龙在租赁期间欲将商铺转租或转让给第三方使用，必须在2014年1月1日前转出，逾期将不给予转让，转让时须向廖俣支付20000元的转让费，待廖俣与第三方签订正式租赁合同后，廖俣则将蔡佳龙押金如数退还。蔡佳龙主张其已经向廖俣支付12000元押金，提供了一份金额为7600元的收据，该收据于2010年4月8日出具，显示的经手人有廖俣的签名，同时主张剩下4400元押金已现金支付给廖俣，但廖俣未向其出具收据。廖俣确认收据的真实性，但主张《商铺出租合同》约定的押金是12000元，因该续租合同签订时《房屋租约合同》还没有期满，所以其收取的押金仅是2010年4月8日的7600元，并未收取剩余4400元押金。廖俣与蔡佳龙确认双方的房屋租赁关系于2013年5月7日终止。2013年5月7日，廖俣与案外人祁某某签订一份《商铺出租合同》，合同约定廖俣将案涉商铺出租给祁某某，租期从2013年5月7日至2016年5月6日。廖俣与蔡佳龙均确认该合同的真实性，但廖俣主张是蔡佳龙向案外人祁某某转让的，并提供了一份电话录音资料证明其主张，该录音资料显示案外人祁某某确认其是从蔡佳龙处承租案涉商铺，蔡佳龙不确认该份录音资料真实性，主张是廖俣在双方房屋租赁关系期间将案涉商铺出租给案外人祁某某，廖俣属于一方二租，构成违约。
另查明，案涉的东莞市长安镇二环路桃李花园1栋＊号铺位归廖俣及第三人吴翩共同所有，廖俣与第三人吴翩系母子关系。
另，庭审中，蔡佳龙确认其于2013年5月7日将案涉商铺中的物品以70000元的价格转让给案外人祁某某，但主张系因廖俣将案涉商铺转租给案外人祁某某，不得已才将商铺中的物品转让给案外人，同时，蔡佳龙主张其因押金数额不大以及为避免诉讼累赘，因此未向廖俣追讨押金。
以上事实，有《房屋租约合同》、两份《商铺出租合同》、录音资料、押金收据及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租约合同》及《商铺出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《房屋租约合同》及《商铺出租合同》真实有效，双方当事人应受该两份合同的约束。因此，本案的争议焦点为：1.案涉商铺是否由蔡佳龙转让给案外人；2.蔡佳龙支付了多少押金给廖俣。
关于第一项争议焦点。蔡佳龙主张案涉商铺系由廖俣直接转让给案外人，但未能提供证据证明。廖俣主张系蔡佳龙将案涉商铺转让给案外人，为此，提供了录音资料拟证明其主张，录音资料显示案外人确认案涉商铺系蔡佳龙转让，蔡佳龙不确认录音资料的真实性。但蔡佳龙确认其于2013年5月7日将案涉商铺中的物品转让给案外人，并确认其并未向廖俣追讨押金。本案廖俣与蔡佳龙为房屋租赁合同关系，廖俣为出租方，蔡佳龙为承租方，若案涉商铺系廖俣直接转让给案外人，则廖俣行为应属违约，但蔡佳龙不但不追究廖俣的违约责任，亦不向廖俣追讨押金，还同意将案涉商铺中的物品转让给案外人，不符合常理，蔡佳龙亦未能对其行为作出合理解释，结合廖俣提供的录音资料的内容，本院不予采信蔡佳龙的主张，认定案涉商铺系由蔡佳龙转让给案外人，因此，按照双方签订的《商铺出租合同》的约定，蔡佳龙应当支付廖俣20000元转让费。
关于第二项争议焦点。如前所述，蔡佳龙将案涉商铺转让给案外人，且廖俣已与案外人签订了《商铺出租合同》，按照廖俣与蔡佳龙签订的《商铺出租合同》的约定，廖俣应将蔡佳龙支付的押金返还给蔡佳龙。至于押金的数额，虽然合同约定蔡佳龙应支付12000元押金给廖俣，但蔡佳龙仅能提供7600元押金收据，廖俣亦主张仅收到蔡佳龙7600元的押金，蔡佳龙无证据证明其已向廖俣支付剩余的4400元押金，本院认定蔡佳龙仅支付廖俣7600元押金。故廖俣应返还蔡佳龙押金7600元，对于蔡佳龙超出该部分的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告蔡佳龙应支付原告廖俣转让费20000元；
二、原告廖俣应返还蔡佳龙押金7600元；
三、以上第一、第二项判项，相互抵消，被告蔡佳龙应支付原告廖俣12400元，限被告蔡佳龙在本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告廖俣；
四、驳回被告蔡佳龙其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费175元，其中本诉受理费150元、反诉受理费25元，均由蔡佳龙负担。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 雷瑟琴
二〇一四年三月十七日
书 记 员 伦雪莹