江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1487号
上诉人（原审原告）：景晓笑，女，1987年2月3日出生，汉族，住江西省瑞昌市。
委托诉讼代理人：钱钧，江西挚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付仅，江西挚诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：九江民生新城镇发展有限公司，住所地九江市开发区长城路121号恒盛科技园3栋802室。
法定代表人：王亮，董事长。
委托诉讼代理人：杨艳坤，该公司�工。
被上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行，住所地江西省九江市浔阳区交通路12号2栋。
负责人：湛先卿，该行行长。
委托诉讼代理人：何君，该分行职员。
上诉人景晓笑因与被上诉人九江民生新城镇发展有限公司（以下简称民生发展公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行（邮政九江分行）商品房预售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理本案，因双方当事人无新证据提交，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
景晓笑上诉请求：1、请依法撤销原审判决第三项；2、请依法驳回邮政九江分行对景晓笑提出的诉请，改判解除景晓笑与邮政九江分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》并判令民生公司向邮政九江分行退还其得到的银行借款443475元并承担相应的银行利息；另要求民生发展公司、邮政九江分行负担诉讼费用。事实与理由：1、景晓笑没有违约行为，在没有解除借款合同情况下，原审判令景晓笑提前归还全部剩余借款于法无据，依法应予驳回；2、原审对邮政九江分行提出诉请的处理，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。
民生发展公司辩称：邮政九江分行于2017年5月扣除了民生发展公司的保证金，本案贷款已经清结。对景晓笑已还贷款本金及利息69138.41元，有银行流水凭证，无异议。民生发展公司�意偿还本案按揭贷款。
邮政九江分行辩称：原审判决后，邮政九江分行已于2017年5月26日扣除了民生发展公司的保证金441774.3元（本金440395.62元，利息1378.68元），本案贷款已结清。景晓笑还69138.41元，有银行流水凭证，无异议。同意由民生发展公司偿还本案按揭贷款。
景晓笑向原审法院起诉请求：1.解除原告和被告2015年1月16日双方签订的商品房买卖合同(预售)，被告退还原告首付购房款195809元、从2015年3月开始至2016年5月止支付的按揭款40067.99元、违约利息5661.05元(按每日235876.99元×0.02%的标准自2016年2月1日起计至2016年5月30日止)及从2016年5月30日之后按每日235876.99元×0.02%的标准计算的违约利息。
邮政九江分行在原审作为第三人向法院诉讼请求：1、原告提前�还贷款剩余本金443475元，截止至2016年12月8日的利息301.81元以及从2016年12月9日开始至贷款本息还清之日止的相应利息；2、第三人就预售的位于九江市××瞰××单元××室的抵押物在455000元范围内优先受偿；3、被告对上述债务承担连带保证责任；4、原告在未偿还完所有贷款本息之前不得解除商品房预售合同。
一审法院认定事实：2015年1月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的位于九江市××号民生瞰江郡XX号房，总价650809元；被告应在2016年1月31日向原告交付该房屋，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知之日起15日内退还原告已付全部房款(含贷款部分)，并自原告付款之日起，按照每日0.02%计算给付利息，同时按全部房价的0.01%向支付违约金。该买卖合同的《合同补充协议》中约定原告的付款方式为按揭付款，在签订合同当日付款30%即195809元，其余455000元由按揭贷款在45日内支付到被告账户。签约当日同日，原告向被告支付首付款195809元。
2015年2月3日，原告、被告、第三人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定原告向第三人借款455000元购买上述房屋，期限360个月，自（2015年2月3日至2045年2月3日）；利率为人民银行公布的同期同档次基准利率；贷款划拨至被告账户；还款方式为按月等额本息还款；原告以其所购房屋作为借款合同的抵押物；被告在抵押登记前承担合同项下全部债务的连带责任保证。签约当日，第三人按约将贷款455000元汇至被告处，之后原告每月按期还款。被告未能依约向原告交付房屋。原告至2016年3月已向第三人归还本息40068.99元，且截止2016年12月8日，尚欠借款443475元及的利息301.81元。
原审法院认为：原、被告之间的《商品房买卖合同(预售)》合法有效。被告逾期未交付房屋，约定的解除买卖合同条件已成就，故原告诉请解除该合同，有事实和法律依据，予以支持；该合同解除因被告违约而致，原告要求被告按约定返还其首付款及其以贷款所支付购房款中的部分款项，有事实和法律依据，予以支持；原告要求被告按235876.99元×0.02%的标准支付违约利息，亦未超出合同所约定的按全部房价款每日计付0.01%违约金的标准，对此亦予以支持。原告、第三人、被告签订借款合同，三方借款、担保关系依法成立。现原告要求解除合同，第三人的贷款无法实现用途而可以依约主张提前归还借款，故第三人要求原告提前归还借款及利息有事实和法律依据，予以支持；本案所涉房产尚未交房，抵押权�设立，第三人要求优先受偿于法无据而不予支持；第三人要求被告依合同约定对本案借款负承担连带清偿责任有事实和法律依据，予以支持。原告依法享有买卖合同解除权，第三人要求在未偿还借款本息前不得解除买卖合同的请求无法律依据，不予支持。原审法院据此判决：一、解除原告景晓笑与被告民生镇发展公司2015年1月16日签订的关于购买位于九江市××瞰××单元××室的《商品房买卖合同(预售)》；二、被告民生发展公司在判决生效后五日内向原告景晓笑归还购房首付款195809元及其以贷款所支付的购房款中的部分款项和计至2016年5月份的利息共40067.99元，合计235876.99元，并以235876.99元为基数按日万分之二的标准向原告景晓笑支付自2016年2月1日起计至款项付清时止的违约金；三、原告景晓笑在判决生效后十日内向第三人邮政九江分行归还计至2016年12月8日尚欠的借款本金443475元、利息301.81元，并按人民银行公布的同期五年以上类别贷款基准利率支付自2016年12月9日起至借款还清之日的利息；四、被告民生发展公司对上述第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回第三人邮政九江分行的其他请求。本诉案件受理费4924元，第三人邮政九江分行参加诉讼案件受理费3978元，合计8902元，由被告民生发展公司负担。
本院二审认定事实与一审查明事实一致，当事人对本案事实无争议。
本院二审认为，原审法院认定景晓笑与民生发展公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，以及邮政九江分行、景晓笑和民生发展公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》合法有效，当事人无争议，本院审查予以确认。本案系商品房买卖合同、购房借款及担保合同纠纷。
民生发展公司不能在商品房买卖合同约定期限内交房，景晓笑依约有合同解除权，原审判决解除合同，民生发展公司归还景晓笑购房首付款和已经负担的购房借款及其利息损失、支付违约金等有事实和合同依据，符合法律规定。
邮政九江分行诉请偿还全部购房借款及利息，实际是解除购房借款及担保合同，原审判决全部清偿贷款时，应当解除该借款及担保合同。本案合同解除与一般买卖、借款合同解除不同，它需要在银行、购房者、开发商的协助下才能完成。购房者从银行借款，银行以购房者名义将借款直付开发商，借款实际是开发商占有。如解除合同，开发商向银行归还借款，才能实现归还借款的目的，银行只有收到开发商以购房者名义还借款，才能认为消费者履行了全部还款义务，借款合同才能真正解除。�此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。所以，邮政九江分行诉请景晓笑偿还全部购房借款及利息，不符合法律规定，应予驳回。原审判决景晓笑偿还全部购房借款及利息，适用法律错误，景晓笑关于该部分上诉请求应予支持。
本案二审期间，邮政九江分行和民生发展公司同意景晓笑诉讼请求，即要求解除《个人购房/购车借款及担保合同》、由民生发展公司分别偿还邮政九江分行贷款及利息、景晓笑购房预付款和承担的购房借款及其利息损失，故本案当事人已对本案适用法律没有争议。
综上，景晓笑的上诉请求部分成立，民生发展公司、邮政九江分行也予以认可。原审判决认定事实清楚，但适用法律和处理存在错误，应予部分撤销改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1748号民事判决第一项，即“解除原告景晓笑与被告九江民生新城镇发展有限公司2015年1月16日签订的关于购买位于九江市新浔阳西路88号民生瞰江郡XX室的《商品房买卖合同(预售)》”；维持九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1748号民事判决第二项，即“被告九江民生新城镇发展有限公司在�决生效后五日内向原告景晓笑归还购房首付款195809元及其以贷款所支付的购房款中的部分款项和计至2016年5月份的利息共40067.99元，合计235876.99元，并以235876.99元为基数按日万分之二的标准向原告景晓笑支付自2016年2月1日起计至款项付清时止的违约金”；（注：景晓笑支付的购房借款及利息至2017年5月共计69138.41元）
三、撤销九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1748号民事判决第三、四、五项，即：“原告景晓笑在判决生效后十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行归还计至2016年12月8日尚欠的借款本金443475元、利息301.81元，并按中国人民银行公布的同期五年以上类别贷款基准利率支付自2016年12月9日起至借款还清之日的利息”；“被告九江民生新城镇发展有限�司对上述第三项债务承担连带清偿责任”；“驳回第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行的其他请求”；
四、解除原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行与原告景晓笑、被告九江民生新城镇发展有限公司于2015年2月3日签订购买位于九江市新浔阳西路88号民生瞰江郡XX室的《个人购房/购车借款及担保合同》；
五、原审被告九江民生新城镇发展有限公司于本判决生效后十日内向原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行归还计至2016年12月8日尚欠的借款本金443475元、利息301.81元，并按中国人民银行公布的同期五年以上类别贷款基准利率支付自2016年12月9日起至借款还清之日的利息；
六、驳回原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行对原审原告景晓笑的诉讼请求；
七、驳回原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行在本案中的其他诉讼请求；
一审案件受理费4924元及第三人参加诉讼案件受理费3978元，由原审被告九江民生新城镇发展有限公司负担；二审案件受理费7952元，由原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 健
审判员 金婉琴
审判员 罗 文
二〇一七年九月十二日
书记员 胡中雪