广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3403号上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司。法定代表人：杨华里。委托代理人：李彬，该公司经理。委托代理人：朱嘉欣，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄石华,男，汉族，住清远市清城区。委托代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：陈弘，广东盈辉律师事务所律师。上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）因与被上诉人黄石华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金炜达公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、逾期交楼不是上诉人自身原因造成的，是清远市政府相关行政部门城市重新规划、道路调整原因造成的，是上诉人不可预见、不能避免、不能抗拒的原因造成，属于不可抗力，应当免除上诉人的责任。二、涉案房产逾期交付的原因如下：1、政府规划变更造成工程重新规划、重新申报建设以致工程延期，属不可抗力；2、职能部门改建铁塔路、重新规划属政府行为、不可抗力；3、铁塔路电力线路迁改，属政府行为、不可抗力；4、龙汇领峰10kv业扩配套工程，是政府行为、不可抗力；5、龙汇领峰给水工程、人民路南侧给水管工程改造，是政府行为，不可抗力；6、文明路重新规划占用上诉人土地，导致小区规划变更，竣工验收备案迟延，过错在政府；7、文明路施工导致小区临时管网无法与永久性管网接驳，导致小区使用临水临电及临时排污，影响了小区的验收；8、铁塔路施工导致楼盘施工拖延。三、双方在补充协议中已经对交付条件进行了变更，被上诉人不能以未经竣工验收备案主张迟延交付的责任。依照补充协议的约定，上诉人应当在交付后的540个工作日内收资料，在收齐资料后540个工作日内办理房地产权证。四、退一步讲，即使上诉人逾期办证构成违约，也应当按照合同约定的违约金承担责任。黄石华答辩称：上诉人存在违约行为，答辩人一审提交的证据可以证明，上诉人未能及时办证的原因是小区的用地问题及改变规划未得到批准，故上诉人逾期办证应当支付违约金并承担诉讼费。黄石华向一审法院起诉请求：一、判令金炜达公司向黄石华支付逾期办证违约金，该违约金以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2014年1月1日起计算至金炜达公司办理该房屋房地产权属证书之日止，暂计至2017年4月20日的违约金为96416.11元；二、判令金炜达公司承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。一审法院认定事实：2013年6月8日，黄石华与金炜达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定黄石华向金炜达公司购买位于清远市清城区××号龙汇领峰×号楼×梯×层×号房屋，套内建筑面积103.50平方米，房屋总价款为596018元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第八条约定：“……3、买卖合同第十五条约定的90日是指出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人，如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540工作日内办理《房地产权证》；4、买卖合同第十五条所述的出卖人责任是指（1）如买受人自行办理权属登记，出卖人未按本条第3款约定，在商品房交付后540工作日内向买受人提供能办理商品房权属登记的确权资料（2）如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续的，在出卖人收齐买受人提交的全部办证资料之日起，出卖人未按本条第3款之约定在540个工作日内办妥《房屋所有权证》。”补充协议第十一条约定：“本补充协议为买卖合同的补充部分，经双方签署后生效，与买卖合同的内容如有冲突，概以本补充协议为准。”对于合同附件四-合同补充协议，黄石华没有签字确认，金炜达公司也无盖章。合同签订后，黄石华付清了全部房屋价款。2014年12月16日，金炜达公司将涉案房屋交付给黄石华使用。至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍未办理产权初始登记，尚不具备办证条件。诉讼中，金炜达公司提出逾期办证的主要原因是铁塔路重新规划占用了金炜达公司建设用地而导致金炜达公司龙汇领峰小区需重新规划、铁塔路道路工程电力线路迁改、给水工程、龙汇领峰10kv业扩配套工程的不可抗力因素、铁塔路施工延误造成涉案楼盘竣工验收备案延迟进而影响办证的，对于该说法，金炜达公司提供了以下几组证据：1、2013年8月9日由清远市城乡规划局作出的铁塔路建设工程批前公示、2015年9月10日经规划部门批准的龙汇领峰小区总体规划平面图，规划平面图显示2015年9月10日，金炜达公司对龙汇领峰小区编制的规划被规划部门批准。2、清远市住房和城乡建设管理局、代建项目管理局于2015年11月24日对金炜达公司发出的关于要求加快铁塔路施工进度问题的复函，该复函的主要内容为：（1）铁塔路工程施工单位于2014年5月份进场，由于受到110千伏过江供电铁塔迁改、七星岗自来水厂主供水管道迁改、武广高铁及自来水厂专用电缆迁改的影响，工程未能大面积施工。住建局及代建局将在自来水厂主供水管道和专用电缆完成迁改后督促施工单位全面施工，尽一切努力加快施工进度；（2）该复函出具单位表示将积极协调施工单位恢复龙汇领峰花园小区营销中心前广场与铁塔路接驳处的属于金炜达公司的停车场；（3）关于金炜达公司认为铁塔路占用龙汇领峰花园小区土地问题及关于金信海怡项目强占龙汇领峰小区项目东边市政道路问题，应由相关审批部门进行说明。3、清远市城乡规划局于2015年3月13日所作出的铁塔路道路工程电力线路迁改工程批前公示。4、清远市城乡规划局于2015年9月4日所作出的龙汇领峰市政规划给水工程批前公示。5、清远市城乡规划局于2016年10月14日所作出的龙汇领峰10kv业扩配套工程批前公示。黄石华对于金炜达公司的抗辩意见不予认可，黄石华为此提供了一份行政处罚决定书、两份清远市人民政府网站中的群众来信截图。行政处罚决定书显示金炜达公司因龙汇领峰住宅小区2-6号楼设计调整，对该项目的施工图进行了修改，修改后的施工图未经审查合格即用于施工，违反了相关规定，因此，清远市住房和城乡建设管理局于2017年1月4日向金炜达公司作出行政处罚决定书，决定对金炜达公司予以责令改正、处20万元罚款的行政处罚；两份群众来信截图则显示清远市住房和城乡建设管理局在2017年4月、5月对有关群众对于金炜达公司的投诉来信作出答复，答复主要内容为因龙汇领峰1、2栋土地手续尚未理顺，导致项目1、2、3、4栋规划验收工作停滞，未能进行房屋竣工验收备案，主要原因是办理土地过户的问题；由于金炜达公司与承建商发生纠纷，造成该小区1、2、3、4栋未能及时办理房屋竣工验收手续，为保障购房人的合法权益，该局暂停了该项目网签业务，督促开发商尽快整改。一审法院认为：本案的争议焦点有：1、金炜达公司是否存在逾期协助办证的违约行为；2、如果构成违约，逾期办证违约金应按何标准进行计算。对于第一个争议焦点，黄石华与金炜达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。对于办证期限，虽然合同补充协议第八条更改了合同第十五条的约定，补充协议第十一条还约定补充协议与合同的内容有冲突的，以补充协议为准。但是，补充协议第十一条也明确约定补充协议经双方签署后生效。由于黄石华没有在补充协议上签字确认补充协议的内容，因此，该补充协议的约定对黄石华不发生法律约束力。因此，对于办证期限，仍应以合同第十五条的约定进行确定，即金炜达公司应在商品房交付使用后90日内将办理产权登记须由金炜达公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，黄石华已支付全部购房款，金炜达公司应依约在2015年3月15日前将办理涉案房屋产权登记的须由金炜达公司提供的资料报产权登记机关备案。金炜达公司答辩认为其逾期的原因主要有：一是铁塔路重新规划占用其小区建设用地导致其小区需重新规划，即其认为的不可抗力因素，二是铁塔路施工延误造成其工期及验收的延误，三是政府变更和改造市政设施导致验收的延误，四是黄石华没有提交办证所需资料。针对其答辩的第一个抗辩理由，首先，金炜达公司提供的证据并不足以证明铁塔路进行了重新规划以及铁塔路占用了龙汇领峰小区内的建设用地并导致该小区需要重新进行规划。其次，即使如金炜达公司所言铁塔路占用了其小区建设用地并导致其小区需要重新规划设计，可以成为金炜达公司主张的不可抗力因素，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，金炜达公司因不可抗力不能及时履行合同的，应当及时通知黄石华，以减轻可能给对方造成的损失。而双方所签的《商品房买卖合同》第八条更明确约定，出卖人遭遇不可抗力可据实予以延期交楼的条件为出卖人在不可抗力发生之日起30日内告知买受人。但金炜达公司并无证据可以证明其已履行了该通知义务。对于金炜达公司提出的第二个抗辩理由，清远市代建项目管理局、清远市住房和城乡建设管理局的复函只能证明铁塔路工程施工缓慢，并不能依据该复函推导出铁塔路工程的工期已延误并对金炜达公司龙汇领峰小区的施工造成了实质影响的逻辑结果。事实上，龙汇领峰小区的施工车辆、建筑材料等并非只能通过铁塔路才能进入施工工地。因此，铁塔路施工缓慢对于龙汇领峰小区的施工并不会造成实质的影响。对于第三个抗辩理由，即金炜达公司提出的电力工程、给水工程、10kv业扩配套工程的变更延迟导致验收的延误进而影响到办证工作，金炜达公司提供了相关证据，但是证据显示上述工程的规划批前公示均发生在合同约定的房屋交付时间2013年12月31日之后，上述工程对其房屋建筑工程竣工验收及办证造成影响的抗辩依据并不充足。对于第四个抗辩理由，涉案房屋目前尚未竣工验收备案，也无进行房产初始登记，根本不具备将涉案房屋产权转移登记至黄石华名下的条件，即不具备办证条件。无论黄石华是否提交了办证资料，涉案房屋目前均不能办理产权证。因此，一审法院对金炜达公司提出的第四个抗辩意见亦不予采纳。反观黄石华提供的证据，足以证实涉案房屋尚未竣工验收备案和无法办理产权证的原因实际为金炜达公司自身原因导致，而非金炜达公司所抗辩的政府行为、政府重新规划、变更改造市政设施、黄石华未交办证资料等种种理由。因此，金炜达公司未在约定期限内协助办理产权证，已构成违约，应按照约定承担支付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，黄石华认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于金炜达公司迟延协助黄石华办理房屋产权证的违约行为导致黄石华不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然黄石华无举证证明其实际损失的数额，但由于金炜达公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为黄石华已付房价款的0.5%，是不变的金额，仅为2980元，金炜达公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在金炜达公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，一审法院酌情调整逾期办证违约金为以黄石华已付房款为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2015年3月16日起计算。对于截止时间，应为金炜达公司履行了协助办证义务之日止，即违约金的截止时间应计算至金炜达公司将办理涉案房屋产权证需由金炜达公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。判决：清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向黄石华支付逾期办证违约金（该违约金自2015年3月16日起以黄石华已付房价款596018元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市金炜达房地产开发有限公司将位于清远市清城区××号龙汇领峰×号楼×梯×层×号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费2210元，减半收取计1105元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。上诉人上诉提出多个逾期办证的免责事由，本院在审理同一小区的其他案件中，上诉人亦提出相同的抗辩理由，本院对其抗辩理由未予采纳。且上诉人提出的免责事由与其一审答辩提出的免责事由无异，一审判决对上诉人提出的免责事由已作出详实充分的论述，故本院对此不再赘述。结合双方的其他诉辩意见，本案主要的争议焦点可归纳为：逾期办证违约金计算的起点及标准如何确定。上诉人逾期办证，且免责事由不成立，应当依法承担违约责任，违约金应当从合同约定的办证期限届满之次日起算。涉案主合同和补充协议对办证期限的约定不一致，依照补充协议第十一条的约定，补充协议与主合同内容冲突的地方，以补充协议为准，该约定是双方的真实意思表示，也是双方签订补充协议的题中之义，双方均应当遵守，故对办证期限的认定应当以补充协议的约定为准。一审判决以被上诉人未在补充协议上签名为由认定补充协议对被上诉人不产生约束力。对此，本院认为，首先，涉案的合同与补充协议均是被上诉人一方提交的证据，也就是说，被上诉人一方持有补充协议并认可该证据的真实性；其次，主合同经双方签名盖章，主合同第二十条约定，补充协议作为合同的附件四，第二十二条约定，合同与附件共21页，而主合同仅13页，补充协议位于第17页至第19页。以上约定可以证明补充协议是作为合同的一部分存在，不能仅以被上诉人未在补充协议上签名为由认定补充协议对被上诉人没有约束力。一审判决该节认定欠妥，本院予以纠正。如前所诉，应当依照补充协议的约定确定办证期限和违约金计算的起点。根据补充协议第八条第3款、第4款的约定，如买受人委托出卖人办证的，出卖人应当在收齐资料之日起540个工作日内办妥产权证，未在该期限内办妥的，承担违约责任。本案中，双方均确认被上诉人委托上诉人办证的事实，但对于上诉人收齐资料的期限双方各执一词。被上诉人认为在签订合同时已经按照上诉人的要求提交了相应的资料，而上诉人认为被上诉人至今未提交资料。按照本地商品房交易市场的惯例，出卖人为集中办证，普遍会采取在签订合同时向买受人收取办证资料的做法，故被上诉人的陈述更符合常理。此外，被上诉人作为普通的购房者并不清楚需要提交资料的种类、时间，上诉人作为开发商对此程序更为熟悉，如其认为被上诉人未提交资料，应当由其承担相应的催促义务。但本案中，上诉人并未举证证明其已经履行该项催促义务，相应的不利后果由其承担。鉴于前述理由，本院综合认定签订合同之日2013年6月8日为上诉人收齐办证资料之日。依照补充协议的约定，上诉人应当在收齐资料之日起540个工作日内办妥房产证，即上诉人应当在2015年7月27日（按一年250个工作日计算）前为被上诉人办妥产权证，上诉人未在该期限前办妥产权证，则应当从2015年7月28日起支付违约金至办妥产权证之日止。对于逾期办证违约金，虽然双方已经在合同中约定了违约金的计算方式，但被上诉人以约定的违约金过低为由要求调高。当事人主张调整违约金的，人民法院应当结合当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则进行调整。一审法院据此将违约金调整为每年1%的标准并无不妥，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2499号民事判决为：清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向黄石华支付逾期办证违约金（该违约金从2015年7月28日起以已付房款596018元为基数，按照每年1%的标准计算至清远市金炜达房地产开发有限公司为黄石华办妥位于清远市清城区北江一路8号龙汇领峰×号楼×梯×层×号房屋的产权证之日止）。一审案件受理费2210元，减半收取计1105元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2210元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年一月十一日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。