广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初40560号
原告：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市越秀区东风中路509号。
负责人：刘军，行长。
原告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区体育西路111号。
负责人：廖永红，行长。
两原告共同委托代理人：郑光争，广东强邦律师事务所律师。
被告：吴银铃，女，1982年2月10日出生，汉族，住广东省陆丰市。
被告：广东珠江投资股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路421号601房。
法定代表人：朱克林，董事长。
委托代理人：李楠，该司职员。
委托代理人：郑志铠，该司职员。
原告中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行省分行）、中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称建行天河支行）诉被告吴银铃、广东珠江投资有限公司（以下简称珠投公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人郑光争及被告珠投公司的委托代理人郑志铠到庭参加诉讼，被告吴银铃下落不明，经本院公告传唤，公告期满仍未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
两原告诉称：2010年11月22日，原告建行省分行与被告吴银铃签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告建行省分行已经依约履行了发放贷款的义务，但被告吴银铃未依约还款，已构成违约。被告珠投公司是被告吴银铃所购买楼房的开发商，根据被告珠投公司与原告建行天河支行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，被告珠投公司为包括被告吴银铃在内的所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限至被告珠投公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行省分行保管之日止。故请求法院判令：1、解除原告建行省分行与被告吴银铃签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告吴银铃向原告建行天河区支行偿还借款本金1487601.35元及利息（含罚息，计至2017年2月6日利息为113308.97元，罚息为31011.24元，从2017年2月7日起至实际清偿之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期贷款利率计付）；3、被告珠投公司对以上债务承担连带清偿责任；4、原告建行天河支行对被告吴银铃提供的抵押房产（广州市海珠区南洲路88号广州耐火材料厂厂区地段盛景家园自编E2栋1105房）享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由两被告共同承担。
被告吴银铃无答辩，亦无提交证据。
被告珠投公司辩称：对两原告的第一项诉请无异议；对第二项诉请的本金、利息及罚息请求法院予以认定；对第三项诉请，两原告对抵押房屋已经办理了抵押预告登记，两原告可以就抵押房屋实现优先受偿权，足以抵偿债权，且根据物权法的相关规定，同一债权有物的担保及保证担保的同时，应优先实现物的担保，被告珠投公司应承担补充担保责任；对第四项诉请无异议，也可以证明两原告的债权可以通过抵押权实现；对第五项诉请有异议，本次诉讼是由被告吴银铃的违约行为引起，应由被告吴银铃承担诉讼费，如果需要由被告珠投公司承担诉讼费，希望法院在判决时保证被告珠投公司的追偿权。另外补充一点，被告珠投公司已于2016年11月11日已发函给被告吴银铃要求解除《广州市商品房买卖合同》，根据买卖合同附件7补充协议第9条规定，若业主未按时还款，致使贷款机构要求被告珠投公司承担保证责任的，被告珠投公司有权解除合同，收回该商品房。请法院依法认定被告吴银铃、珠投公司的买卖合同已经解除。
经审理查明：2010年3月1日，原告建行天河支行（抵押贷款银行）与被告珠投公司（发展商、保证人）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定：双方就被告珠投公司建设并销售的座落于广州市海珠区南洲路88号的经批准命名为盛景家园的商品楼宇进行抵押贷款合作；原告建行天河支行就上述项目的住宅、商业用房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，被告珠投公司对原告建行天河支行向其提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案期间），提供第三方连带责任担保；本协议所称阶段性放款服务，是指借款人购买被告珠投公司的预售商品房（即借款人已与被告珠投公司签订了购房合同），由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押登记（备案）手续，由被告珠投公司一并承担办妥抵押登记前的担保责任，并交存一定比例的保证金后，可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，借款人向原告建行天河支行提交相关资料，预交所需费用后，原告建行天河支行先发放个人住房贷款，事后补齐有关抵押手续，具体阶段包括交易鉴证阶段和现楼确权阶段；在上述楼宇销售期间，被告珠投公司对原告建行天河支行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在原告建行天河支行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，原告建行天河支行才向购房人发放贷款的情况下，被告珠投公司的保证期限自原告建行天河支行将贷款资金划入被告珠投公司的银行账户之日起至被告珠投公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行天河支行保管之日止；被告珠投公司保证责任的范围包括：抵押贷款本金、本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），原告建行天河支行为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。
2010年11月22日，原告建行省分行（贷款人）与被告吴银铃（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：售房人为被告珠投公司；被告吴银铃借款用途为购买广州市海珠区南洲路88号广州耐火材料厂厂区地段盛景花园自编E2栋1105房；借款金额为2440000元；期限为120个月（即2010年12月6日至2020年12月6日）；贷款利率为基准利率水平上下调15%；借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%；被告吴银铃采用等额本息还款方法，每1个月的还本息金额为26141.97元；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清借款本息的，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率计收罚息和复利；本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为广州市海珠区南洲路88号广州耐火材料厂厂区地段盛景花园自编E2栋1105房。贷款经办单位为原告建行天河支行，贷款发放后，贷款人将本合同项下的债权及抵押权交由原告建行天河支行行使，原告建行天河支行有权以自己的名义负责本合同的实际履行、债务催收、提起诉讼、申请执行。
合同签订后，原告建行省分行依约向被告吴银铃发放了贷款，被告吴银铃取得贷款后未能依约还款，成讼。截至2017年2月6日，被告吴银铃尚欠原告建行省分行贷款本金1487601.35元、利息113308.97元，罚息31011.24元。
被告珠投公司于2016年11月11日向被告吴银铃邮寄关于解除《广州市商品房买卖合同》的函，但根据被告珠投公司提供的EMS快递查询单显示，该邮件收件人电话空号，已被退回。
庭审中，两原告陈述已就涉案商品房办理了抵押权预告登记，被告珠投公司亦认可该项事实，但在本院指定的举证期间内，两原告未提交抵押权预告登记的相关材料。
以上事实，两原告提供了楼宇抵押贷款合作协议、个人住房（商业用房）借款合同、个人借款借据、欠款清单等证据为证，被告吴银铃未到庭应诉，视为放弃抗辩和质证的权利，对两原告提供的证据予以认可。
本院认为：原告建行天河支行与被告珠投公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》以及原告建行省分行与被告吴银铃签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人协商一致形成的合意，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《个人住房（商业用房）借款合同》约定原告建行省分行将合同项下的债权及抵押权交由原告建行天河支行行使，原告建行天河支行是本案适格的原告。原告建行省分行向被告吴银铃发放贷款，履行了合同义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。被告吴银铃在借款期内未依约按期还款，显属违约，应承担违约责任。两原告主张解除借款合同，并要求被告吴银铃清偿全部借款本息，符合合同约定，本院予以支持。两原告未提交涉案房产的抵押权预告登记的材料，本院无法证实涉案房产是否存在抵押事实；且即使涉案房产办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告建行省分行依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告建行省分行要求对被告吴银铃名下的涉案抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告珠投公司在抵押房屋未办妥抵押登记（备案期间）提供第三方连带责任担保，现涉案抵押房产尚未办妥抵押登记，故被告珠投公司作为被告吴银铃向原告建行省分行借款的保证人，对被告吴银铃的涉案借款，应承担保证责任。被告珠投公司辩称应优先实现物的担保，在涉案抵押物无法足额清偿债务的额度外才承担补充保证责任，不符合上述合作协议的约定，故对被告珠投公司的该项意见，本院不予采纳。被告珠投公司承担保证责任后有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条向被告吴银铃进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司广东省分行与被告吴银铃于2010年11月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》自本判决发生法律效力之日起解除。
二、被告吴银铃在本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司广州天河区支行清偿借款本金1487601.35元及利息（含罚息，计至2017年2月6日利息为113308.97元，罚息为31011.24元，从2017年2月7日起的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计至该合同解除之日止，合同解除后的逾期利息按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率标准计算至款项付清之日止，罚息不得计收复利）。
三、被告广东珠江投资股份有限公司对被告吴银铃的上述债务承担连带清偿责任。被告广东珠江投资股份有限公司承担保证责任后，有权向被告吴银铃追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19278元，由被告吴银铃、广东珠江投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵璐璐
人民陪审员 温爱华
人民陪审员 莫伟强
二〇一七年三月十三日
书 记 员 龚 帆