重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初13409号
原告：上海微点信息科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-778H室，组织机构代码31231531-9。
法定代表人朱旭东，该公司执行董事。
委托代理人高杰，重庆万同律师事务所律师。
委托代理人李慧，重庆万同律师事务所实习律师。
原告：重庆微点商务信息咨询有限公司，住所地重庆市酉阳县板溪镇金园大道58号B-150地块（重庆桃花源经济园区），组织机构代码32239386-3。
法定代表人杨熙，该公司总经理。
委托代理人高杰，重庆万同律师事务所律师。
委托代理人李慧，重庆万同律师事务所实习律师。
被告：薛兴江，男，1975年7月21日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
委托代理人甘小龙，重庆峰岸律师事务所律师。
被告：李龙明，男，1974年8月22日出生，汉族，住重庆市丰都县。
委托代理人甘小龙，重庆峰岸律师事务所律师。
第三人：重庆华美整形美容医院有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号第一至四层，统一社会信用代码915001036939356923。
法定代表人林雨，该公司总经理。
委托代理人刘开文，重庆红岩律师事务所律师。
委托代理人陈勇，该公司员工。
原告上海微点信息科技有限公司（以下简称上海微点公司）、重庆微点商务信息咨询有限公司（以下简称重庆微点公司）诉被告薛兴江、李龙明，第三人重庆华美整形美容医院有限公司（以下简称华美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海微点公司、重庆微点公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认被告解除《房屋租赁合约》的行为属单方违约解除行为，《房屋租赁合约》因被告的各种阻扰原告使用承租场地的行为导致合同无法继续履行，被迫解除；二、判令被告向原告支付因其违约行为造成原告损失的赔偿金633165.44元（包括但不限于因被告采取的停电、锁门等违法行为造成的经营损失、税金损失、搬家费用、搬家误工损失、装修损失、新产生的中介费、临时租赁场地费用、增加的房租成本、新购设施设备费用、律师费用等）；三、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：上海微点公司与薛兴江、李龙明于2014年12月11日签订《房屋租赁合约》，约定薛兴江、李龙明将位于重庆市渝中区上清寺路X号第X层A、B号部分区域出租给原告，租期2014年12月11日至2017年12月10日，协议对租金金额、支付、违约责任等进行了明确约定。该合同同时约定了重庆微点公司成立后合同权利义务概括转让给重庆微点公司，重庆微点公司于2014年12月18日成立。期间原告按约履行了义务，而被告无正当理由要求解除租赁协议，并多次采取断水、断电、锁门、纠集社会闲杂人等往原告经营场所闹事等极端措施，严重影响原告正常使用所涉场地。
经双方协商，于2015年8月27日签订《房屋租赁合约解除协议》，签订协议后重庆微点公司已诚信地按照该协议约定如期腾空所涉租赁场地，但二被告未按照该协议约定履行相应支付赔偿款的义务，导致该协议未生效。重庆微点公司多次要求二被告诚信处理本次纠纷，并委托律师发函敦促，但其无正当理由拒绝正面处理本次纠纷，并将矛盾推向极端。二被告于2015年9月8日再次找人破坏所涉承租场地门锁，断电强行进入场地，2015年9月14日升级到破坏所涉承租场地墙体开洞强行进入场地，将重庆微点公司安置的监控视频拆除，并将重庆微点公司的部分家具及文具丢弃。经了解，二被告已将所涉承租场地违法一房二租给华美公司，华美公司已承租本栋楼第1-4层及第6层并持续经营多年，其承租所涉场地可连接其第1-4层及第6层两个办公区，以统一办公，扩大经营。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。
薛兴江辩称，涉案房屋系二被告共同共有，原被告双方签订房屋租赁合同属实，双方解除租赁合同是因双方友好协商并签订了解除协议，并非原告所称单方违法解除。同时，被告对原告因解除后遭受的损失约定了28万的赔偿，而该28万已经包含了原告所主张的全部费用。在签订协议后，被告立即向原告支付了约定的应当支付的14万元。原告将大部分的物品搬走后，要求被告支付剩余的14万元，被告因其未全部搬离，且资金紧张没有支付。原告就派人留守租赁房屋，并24小时将所有电源打开。被告考虑因解除合同，剩余的电费可能会由被告承担，所以派人去断了电。原告的部分尚未打包带走的东西被被告扔出去。按照解除协议约定，其在约定时间并未将物品全部搬离，被告有理由相信该物品是原告放弃或不要的。现二被告已经将房屋租赁给华美公司。对于原告的诉讼请求：被告应当按照解除协议向原告支付剩余的14万元。本案诉讼标的应当为14万元，原告所超过的诉讼标的而产生的诉讼费应当由原告自行承担。
李龙明答辩意见与薛兴江一致。
华美公司辩称，该公司与二被告签订房屋租赁协议是在审查房屋所有权证及原告的解除协议后依法签订的。该公司于2015年7月15日签订房屋租赁合同，生效时间是2015年9月1日。2015年9月1日，二被告向该公司出具了交房确认书后，该公司才接房。现在该房屋是由华美公司使用。
本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区上清寺路X号第五层A、B号房屋（建筑面积2239.06平方米）由李龙明、薛兴江共同共有。2014年12月11日，李龙明、薛兴江（甲方）与上海微点公司签订《房屋租赁合约》，约定甲方将坐落于重庆市渝中区上清寺路X号第五层A、B号部分区域，建筑面积940平方米的房屋出租给乙方用于乙方子公司重庆微点公司的办公地址使用，租金标准为56400元/月，从第2年开始每年递增5%，房屋押金为169200元，租赁期限从2014年12月21日至2017年12月20日。合同同时约定，该房屋可以由乙方作为重庆公司的办公地址使用，且甲方同意重庆公司成立后，合同中乙方的权利义务全部转让给重庆微点公司行使。重庆微点公司于2015年1月13日登记成立。
2015年8月27日，薛兴江、李龙明（甲方）与上海微点公司（乙方）签订《房屋租赁合约解除协议》，就提前解除上述《房屋租赁合约》达成协议如下：一、解除条件及期限。自本《房屋租赁合约解除协议》成立，且甲方按本协议第二、三条约定及时足额返还乙方己交付的押金169200元、未实际使用的租金188000元和足额补偿乙方因按照租约预付相应租金所承担的税金34404元（税金为租金的18.3%)，及时足额支付提前解约补偿金280000元后，双方所签订租约自动解除，乙方于2015年8月31日腾空并移交所承租的甲方位于重庆市渝中区上清寺路X号第五层的房屋（以下称“该房屋”)。二、关于乙方已缴纳的租金及押金、物业费返还。1、乙方已向甲方支付押金169200元（壹拾陆万玖仟贰佰元整）；2、乙方于2015年5月18日向甲方支付2015年6月11日至2015年12月10日的租金338400元；截止2015年8月31日，未到期的房租为188000元，乙方因按照租约预付相应租金所承担的税金34404元（税金为租金的18.3%）；以上应返还押金及未到期房租两项金额合计391604元，甲方应于本《房屋租赁合约解除协议》签订后二日内全部汇入乙方指定账户。3、未使用税金因地税局相关政策可以办理退税，此手续由甲乙双方协调办理，因甲方己向乙方足额补偿相应退税款项由甲方收取。三、关于甲方提前解约应支付的补偿金。1、经双方友好协商，由甲方向乙方支付提前解约补偿金28万元整。2、甲方应在本《房屋租赁合约解除协议》成立后二日内向乙方在本协议中的指定账户支付提前解约补偿金总额的50%，计14万元整。剩余14万元在乙方腾空该房屋并结清该物业的水费，电费，物管费等相关的一切应由乙方支付的费用当日内由甲方支付到乙方在本协议中的指定账户。3、甲方按照本协议第二条，第三条约定履行义务后，乙方确认收到相应款项后，本协议自动生效。二、其他约定。1、鉴于乙方公司在上海，不能同时盖章，为保护乙方利益，本《房屋租赁合约解除协议》由甲方先签字，并传真给乙方盖章，乙方盖章后以传真方式回传给甲方后本协议即成立，自甲方按本协议第二、三条约定足额付款后生效。如甲方未按时足额付款，则甲乙双方继续按租约履行，在此情形下若乙方已于2015年8月31日之前腾空房屋的，由于乙方未实际使用场地，且因甲方违约，乙方有权拒绝支付租约约定租金，并不承担任何违约责任。2、本协议签订后，若乙方己于2015年8月31日之前腾空房屋的，由于乙方未实际使用场地，且因甲方违约，乙方将于2015年9月1日起不再支付该承租物业的物业费、水电费及相关一切费用，前述相关费用从2015年9月1日起均由甲方（即业主方）承担，相关手续由甲方与物管协商处理。本协议生效后，甲方向乙方出具业主退租通知书，若因甲方提前解除租约导致乙方与物业有纠纷的，相关责任均由甲方承担。
同日，薛兴江、李龙明向上海微点公司出具《确认》函件载明，就贵我双方于2015年8月27日签订的《房屋租赁合约解除协议》，本人做如下确认：在我方按照解除协议第三条第2款支付完毕“剩余14万元”前，贵司有权在该房屋内保留少量打包物品及部分看守物品的人员；在我司按约支付前述“剩余14万元”后，贵司需立即撤离保留的少量打包物品及部分看守物品的人员，并将该房屋钥匙交还我方。
2015年8月28日，薛兴江分别向重庆微点公司招商银行12390650531XXXX的账号转账357200元和140000元。
2015年9月8日，重庆万通律师事务所受上海微点公司、重庆微点公司委托，向薛兴江、李龙明作出律师函，大意为因二人拒绝支付《房屋租赁合约解除协议》所约定的剩余174404元，且上海微点公司、重庆微点公司于2015年8月31日前已将场地腾空，但二人未与上海微点公司、重庆微点公司进行衔接，并在2015年9月8日找人破坏涉案场地门锁、断电、强行进入涉案场地。告知二人双方《房屋租赁合约》未解除，二人也无权单方解除，并要求其承担场地不能正常使用的一切损失。同时要求二人就纠纷进行商谈处理。该所通过邮寄方式向重庆市渝中区两路口希尔顿商务楼X-
XX号的地址寄送了上述律师函，该律师函被拒收退回。
同年10月22日，经重庆微点公司提出保全证据申请，重庆市公证处作出（2015）渝证字第52052号《公证书》载明，公证员于2015年10月22日11时31分来到重庆市渝中区上清寺路9号环球广场，在公证员和该处公证人员的监督下，由申请人的委托代理人周宇星对一楼及五楼的部分区域现场状况进行了拍照，共取得照片二十八张。
另查明，薛兴江、李龙明于2015年7月15日与华美公司签订《房屋租赁合同》约定，华美公司承租重庆市渝中区上清寺路X号第五层（共A、B、C号区域），建筑面积3107.01平方米，租期从2015年9月1日至2025年8月30日。薛兴江于2015年8月27日向华美公司作出《房屋租赁合同生效通知书》，告知该公司从2015年9月1日接房。薛兴江与华美公司于2015年9月1日签订《交房确认书》载明，李龙明、薛兴江保证华美公司自2015年9月1日使用该房屋。
审理过程中，上海微点公司、重庆微点公司举示了加班费收条、发票、装修合同、委托合同及发票等证据证明其产生了如下损失共计762196.44元，扣除已支付的14万元，尚余622196.44元：1、停工损失，2、守夜、搬家加班费，3、原承租地至临时办公地搬迁费，4、原承租地装修工程残值，5、原承租地弱电装修工程残值，6、LOGO墙损失，7、原承租地内家具损失，8、原承租地内LED灯及灯管，9、原承租地内KT板损失，10、门禁设备，11、包装纸盒损失，12、临时办公地临时租借房租差额，13、因无法入驻同时承担新承租地租金及临时办公地临时使用费的损失（8天），14、因无法入驻新承租地在免租期内要承担的物管费，15、无法使用光纤损失，16、无法使用盆栽损失，17、新承租地装修投入资金占用损失，18、新租房中介费，19、律师服务费，20、公证费，21、未退回税金损失，22、因被告的违约行为给原告造成的营业及商业机会损失，23、新承租地入驻购买所用家具设施设备的资金占用损失，24、临时办公地至新承租地搬迁费6900元，25、临时办公地至新承租地搬迁造成的停工损失、加班损失66331元。李龙明、薛兴江对上述损失金额均无异议，但认为上述损失不应当由二人承担。原告在审理过程中明确其第一项诉讼请求为：要求确认被告的单方违约行为，同时要求解除合约即原双方签订的解除协议并未产生解除合同的效力。
本院认为，本案中的《房屋租赁合约》系上海微点公司与薛兴江、李龙明签订，合同中虽然约定了重庆微点公司成立后，上海微点公司的权利义务全部转让给重庆微点公司行使，但重庆微点公司于2015年1月13日登记成立后，上海微点公司也并未通知薛兴江、李龙明合同权利义务已经概括转让给重庆微点公司。反之，上海微点公司于2015年8月27日继续以合同相对人身份与薛兴江、李龙明签订了《房屋租赁合约解除协议》，故上海微点公司系此租赁合同关系之承租人，上海微点公司将承租房屋交于其子公司重庆微点公司使用并不影响上海微点公司系此租赁合同承租方的认定。故本案房屋租赁合同关系的双方应系上海微点公司与薛兴江、李龙明，重庆微点公司实际使用房屋，其对房屋进行了装饰装修，若因此遭受损失，亦有权作为原告要求被告承担相应责任。
本案争议焦点为2015年8月27日的《房屋租赁合约解除协议》是否产生解除双方《房屋租赁合约》之法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同义务,是依法成立并生效的合同的内容，合同义务具有确定性和明确性之特点，当事人不履行或不完全履行合同义务，法律可依义务的具体内容及违反义务的具体情形，通过继续履行、采取补救措施或赔偿损失等方式使违约方承担责任。同时，合同双方有权就合同效力约定附条件，但该“条件”的实质是当事人对法律行为所添加的限制，由于该限制，使得法律效果的发生、变更、消灭系于将来不确定的事实，法律行为处在一种效力不确定状态。当事人依约履行合同义务的结果具有不确定性，不同于条件成就与否的不确定性。故当事人就合同效力所附之“条件”必须合法由当事人协议确定，且应当是将来不确定发生的事实，而不应是双方应负之合同义务。
本案中，原、被告双方于2015年8月27日签订的《房屋租赁合约解除协议》系双方当事人按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定在进行合同的协商解除。协商解除合同应采取要约承诺之方式进行，即双方就解除合同达成一致意思表示后，该《房屋租赁合约解除协议》成立并生效，并产生解除《房屋租赁合约》之法律效力。该《房屋租赁合约解除协议》中的如下约定：“薛兴江、李龙明应当履行返还对方己交付的押金169200元、租金188000元、补偿对方因按照租约预付相应租金所承担的税金34404元、支付提前解约补偿金280000元等义务后，乙方确认收到相应款项后，本协议自动生效”，原告认为系双方对合同生效的条件进行了约定，但该生效条件自始没有成就，故该《房屋租赁合约解除协议》并未生效；被告认为该解除协议是由原告提供，原告对解除协议的生效条件作了非常不公平不诚信的条件，将生效条件限制为被告履行完毕一个未生效合同赋予的义务，这是不公平的；同时，本案中被告并非没有履行支付义务，而是履行完毕大部分义务后，在履行剩余的违约金时，因为其他原因暂未履行；原告按照合同收取了被告的款项后，又以合同未生效为由要求履行原房屋租赁合同，这对合同生效条件双重标准，显然失去了公平和诚实信用原则。本院认为，上述约定应系双方就解除合同所约定的结算和清算条款，相应的给付义务也系薛兴江、李龙明应承担的合同义务，该合同义务的未履行并不能成为影响合同效力之“条件”。至于薛兴江、李龙明未履行上述义务，应当按照法律规定承担相应责任。鉴于上海微点公司及重庆微点公司陈述薛兴江、李龙明于2015年9月8日破坏所涉承租场地门锁，断电强行进入场地，2015年9月14日在没有将剩余14万支付的情况下破坏所涉承租场地墙体，开洞强行进入场地，将重庆微点公司安置的监控视频拆除，并将重庆微点公司的部分家具及文具丢弃;薛兴江、李龙明陈述在2015年9月8日派人去断电，将重庆微点公司的部分其尚未打包带走的东西扔出去。而华美公司及薛兴江、李龙明均认可二人于2015年9月1日已将涉案房屋交付给华美公司，故本院认定薛兴江、李龙明应于2015年9月1日将其未支付的14万元+34404元共计1734404元向上海微点公司进行支付。其逾期未支付，对该公司造成了资金占用损失，本院主张按同期贷款利率计算至付清时止。
至于诉请的其他损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，薛兴江、李龙明在双方合同关系解除后，应当先履行支付结算款项之义务后要求承租人搬出，但其在未履行其义务之前，采取了断电、擅自搬出承租人设施设备并拆除承租人承租过程中所修墙体，拆除视频监控等行为，确给对方造成了损失，上述损失系重庆微点公司所受之损失，应当由薛兴江、李龙明向该公司赔偿。但重庆微点公司诉请的上述损失，除家具损失1966元、LED灯及灯管1421元、门禁损失3015元外，其他损失大部分均系其正常搬离涉案房屋会产生的损失，应当包含在所约定的解约补偿金中，剩余的律师费、公证费也系并不必然产生之损失，不应由薛兴江、李龙明承担。故本院另行主张损失共计6402元。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李龙明、薛兴江于本判决生效之日起十日内向原告上海微点信息科技有限公司支付174404元，并以此为基数按中国人民银行同期贷款利率支付从2015年9月1日起至付清之日的资金占用损失；
二、被告李龙明、薛兴江于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆微点商务信息咨询有限公司损失共计6402元；
三、驳回原告上海微点信息科技有限公司、重庆微点商务信息咨询有限公司其他诉讼请求。
本案受理费10544元，由原告上海微点信息科技有限公司、重庆微点商务信息咨询有限公司负担7534元，由被告薛兴江、李龙明负担3010元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 任 科
人民陪审员 韩 旭
人民陪审员 龙先碧
二〇一七年六月二十四日
书 记 员 白皇佳