新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0109民初2171号原告：多某，男，汉族，1954年11月24日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：刘海燕，新疆恒瑞律师事务所律师。被告：冶某某，男，回族，1972年7月20日出生，住乌鲁木齐市米东区碱沟路华阳小区。委托诉讼代理人：朱海红，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。第三人：郝某，男，蒙古族，1973年9月15日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告多某与被告冶某某合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法由代理审判员李香涛独任审判,于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告多某及其委托诉讼代理人刘海燕和被告冶某某及其委托诉讼代理人朱海红到庭参加了诉讼，第三人郝某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告多某向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告双方解除《房屋转让合同》；2、请求判令被告退还原告房屋转让款119200元（计算方式为500000元-560000÷75个月×51个月=119200元）；3、请求判令被告承担违约金50000元；4、本案诉讼费，邮寄费用由被告承担。庭审后原告向本院书面提交减少诉讼请求申请书，请求减少第二项诉讼请求，即判令被告退还原告房屋转让款119200元（计算方式为500000元-560000÷75个月×51个月=119200元）。事实与理由：2012年10月22日，原告与被告签订了《房屋转让合同》。合同中约定：原告向被告支付转让款56万元，被告将位于乌鲁木齐市米东区文华南路436号宏泰宾馆（1到4层面积约710平方米）的经营权转让给原告，转让期限自2012年10月22日至2019年1月30日。合同签订后，向被告支付了转让款共计50万元，其中原告支付转让费35万元，第三人支付转让费15万元。被告于2013年2月7日向原告承诺将合同延期至2019年1月30日，否则承担5万元的违约金。2017年1月，宏泰公司通知原告腾出房屋，不让原告继续经营宏泰宾馆，并于2017年2月20日正式收回了宾馆。原告才知道被告未能按照合同的约定履行自己的义务，存在违约情形，应按照双方约定支付50000元违约金。另2013年5月10日，第三人郝某作出声明，郝某退出与多某合作经营宏泰宾馆的合伙关系，由多某独立经营。原告于当日将退伙资金140000元支付给郝某。现原告多某作为独立的权利人，经与被告协商未果，特诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告冶某某辩称，同意原告的第一项诉讼请求，即解除双方签订的宏泰宾馆转让协议。对于违约金也认可，但认为过高，请求法庭予以减少。第三人郝某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2008年11月7日，新疆宏泰建工（集团）有限公司（作为甲方）与被告冶某某（作为乙方）签订房屋出租协议。该协议约定甲方将位于乌鲁木齐市米东区文华南路436号办公楼（已出租的门面房除外）出租给乙方作商业经营使用，租赁期限自2009年1月30日起至2017年1月30日止，共计八年。合同签订后被告将租赁房产用作经营宏泰宾馆。2012年10月22日，被告冶某某（作为甲方），原告多某、第三人郝某（共同作为乙方）签订宏泰宾馆转让协议。协议主要约定：1、甲方将位于乌鲁木齐市米东区米泉南路436号的正在正常营运的宏泰宾馆有偿转让给乙方（1-4楼面积约710㎡）；2、转让期限自2012年10月22日至2019年1月30日止；3、转让费用为56万元；4、转让后的租赁费按照被告和宏泰建工集团有限公司签订的房屋出租协议约定的租金支付宏泰建工集团有限公司；5转让费支付办法，自本协议签订后，乙方需给甲方支付40万元，待补充协议签订完备以及过户手续完成后，支付余款16万元；6、甲方将经营权转让给乙方的同时，将客户的硬件设施26台空调，26台电视，2台电脑，3台自动麻将机及其他宾馆附属设施作为转让费的必备一同转让，不另外承担费用。协议签订后被告冶某某于2012年10月22日支付转让费35万元。2013年2月7日被告冶某某（作为甲方），第三人郝某（作为乙方）签订协议书，该协议书约定就宏泰宾馆转让给郝某、多某房屋延期一事达成此协议：宏泰宾馆转让费56万元，冶某某负责延期至2019年1月30日，与宏泰公司签订原合同条款不变，甲方需遵守此协议，如延期不了甲方承担5万元违约金。2013年5月10日被告冶某某给第三人郝某出具的收条一张，内容为：今收到郝某交来宾馆转让费50000元，收款人冶某某。2017年1月，因新疆宏泰建工集团有限公司与被告冶某某签订的房屋租赁合同到期，该公司将租赁的房产收回。原告多某无法继续经营，将被告冶某某诉至法院。以上事实有宏泰宾馆转让协议、收条两份、协议书、原告陈述以及本院的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。结合本案，原、被告签订的《宏泰宾馆转让协议》及《协议书》是双方真实意思表示，对于转租期限超过剩余租赁期限的其他约定内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力，本院对该部分内容予以确定和认可，对于超过租赁的期限的规定内容本院认定此部分无效。关于解除转让合同的问题，因在庭审中被告对原告的此项诉讼请求认可，同意解除合同，因此本院对于原告的此项诉讼请求予以支持。关于承担违约金的问题。作为被告冶某某在协议书中承诺将原告租赁的宏泰宾馆延期至2019年1月30日，如延期不了承担五万元的违约金。庭审中被告对于违约金认可，但认为过高要求减少。对此项诉讼请求，本院认为，原告要求被告支付违约金实际是原告对未能续租房产对其造成损失的一种救济行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。本院对此认为原告为主张违约金在庭审中只单一举证了其在经营期间装修宾馆的现装修残值损失为8万多元一项并不包括如继续租赁宾馆产生的两年预期收益，因此本院认为原告主张的违约金数额并未超过造成的损失的百分之三十。本院对原告的此项诉讼请求予以支持。第三人郝某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃了一审的质证和抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告多某、第三人郝某、被告冶某某于2012年10月22日签订的《宏泰宾馆转让协议》；二、被告冶某某于判决生效后10日内支付原告多某违约金50000元。以上款项合计50000元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3684元（原告已预交），因本案适用简易程序，减半收取1842元。其中原告按比例承担1297.67元，被告按比例承担544.33元。邮寄费120元由被告承担。剩余受理费1842元由法院退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。代理审判员  李香涛二〇一七年八月十日书 记 员  马学婷