广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14090号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号。法定代表人：陈明沛，职务：总经理。委托诉讼代理人：余泽鹏、张菊，广东国硕律师事务所律师。被告：陈秀金，女，1961年10月10日出生，汉族，住广东省英德市，系被告骆英雄的委托诉讼代理人，与骆英雄系夫妻关系。被告：骆英雄，男，1960年10月1日出生，汉族，住广东省英德市，原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）与被告陈秀金、骆英雄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司委托诉讼代理人张菊，被告陈秀金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈秀金、骆英雄向原告支付从2016年4月至2016年6月的物业管理费171.3元及滞纳金9.54元（滞纳金按每日0.1%标准，暂计至2016年7月5日，计至实际清偿日止）；2.被告陈秀金、骆英雄向原告支付从2016年4月份暂计至2016年6月份（共3个月）每个月5元的专项维修基金合计15元。事实和理由：两被告系夫妻关系，于2012年左右向中山市侨兴房地产有限公司购买座落于中山市××乡镇××花园××房及车房，建筑面积为95.16平方米。2012年4月12日被告骆英雄为乙方与原告甲方签订了《侨兴花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费收取标准为住宅每月0.4元/平方米，被告于每月10日之前交当月的管理费和上月水电费；在约定的期限内未交清费用时，应当承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至缴交之日止，按每日欠费总额的1‰计算。2015年5月份左右在侨兴花园业主委员会（以下简称侨兴业委会）的组织下选聘新的物业管理公司，原告参与竞标并提出《侨兴花园小区改造方案》，经过竞标，原告成为侨兴花园物业服务中标单位。2015年7月26日，侨兴业委会与原告协商一致签订《协议书》，在原《侨兴花园前期物业管理服务协议》的基础上，就小区服务相关内容进一步完善确认。从2015年8月份开始，普通住宅物业费每月从0.4元/平方米调整至0.6元/平方米，并代为收取每月5元的专项维修基金。从2016年4月起至今，被告拒绝交纳物业管理费及维修资金，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.侨兴花园水电、管理费专用收据；2.侨兴花园前期物业管理服务协议；3.侨兴花园小区改造方案；4.协议书；5.通知。被告陈秀金、骆英雄辩称，1.原告没有履行物业服务合同的义务，不同意缴纳物业管理费，即使法院认定被告应缴纳物业管理纲，也要按低于0.4元每平方米收取。2.原告从2015年8月起物业费涨价50%于法无据，物业费上调未经过侨兴业委会，并征求业主双过半同意，报物价局备案、审批，原告仅单方发通知方式涨价，明显违法，原告应退回2015年8月至2016年3月期间多收取被告的物业管理费158.4元。3.2016年2月1日起，原告与侨兴业委会签订的《试用合同》终止，且原告并未提供实质的物业服务，被告无支付管理费义务，原告应退回被告已缴交2016年2、3月的物业管理费共118.8元。4.原告无权向被告主张专项维修基金，专项维修基金所有权归全体业主，而原告自行收取、使用，原告从2015年8月起每月收取5元维修基金，8个月共40元，应退回给被告。被告陈秀金、骆英雄为其辩解依法提交了如下证据：1.通知（物业费涨价）；2.侨兴公司行为记录；3.侨兴公司管理图片；4.业主要求侨兴公司离开侨兴花园小区的图片；5.侨兴业委会公告；6.侨兴公司关于公用电同物业公司承担的公告；7.2015年11月电费单；8.侨兴公司致业主通知；9.召开侨兴业主大会的申请；10.侨兴公司试用协议终止公告；11.侨兴公司水电费收据、管理费收据。根据原告侨兴公司、被告陈秀金、骆英雄举证陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈秀金、骆英雄系中山市××乡镇××花园××房及车房的业主，该物业于2015年8月5日办理由陈秀金、骆英雄作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2015）31005**，房产证号：01××410115010942]，记载建筑面积95.16平方米。2012年4月12日，原告侨兴公司为甲方、被告骆英雄为乙方签订一份《侨兴花园前期物业管理服务协议》约定，乙方将中山市××乡镇××花园××房及车房物业，委托甲方提供物业管理服务，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》约定，在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项，其中第11项为业主的维修基金由乙方代收，每月每户5元，转交甲方或住建局主管单位公用账户保管），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2015年7月28日，侨兴公司通过公告方式告知侨兴花园业主，侨兴公司通过竞标获得侨兴花园小区物业管理经营权，试用期六个月；从2015年8月1日起，侨兴公司按新的收费标准进行收费：普通住宅每月0.6元/平方米，别墅1.2元/平方米，商铺1.5元/平方米；维修基金每户5元，所收取维修基金转交业委会统一管理。庭审时侨兴公司陈述，被告缴交物业管理费至2016年3月（2015年7月之前按每月0.4元/平方米缴交，2015年8月开始按每月0.6元/平方米缴交），2016年4月起未依约向原告支付物业管理费，至2016年6月被告累计拖欠原告3个月的物业管理费合计171.3元（0.6元/平方米/月×95.16平方米×3个月）、应付滞纳金9.54元；拖欠2016年4月至2016年6月专项维修基金15元（5元/月×3个月），上述费用合计195.84元。原告经多次追讨未果，于2016年7月7日向本院起诉（原告向本院起诉的同类案件共有6件），主张前述实体权利。侨兴业委会于2016年8月10日出具证明称，侨兴公司对侨兴花园管理长达近20年，存在诸多管理上的严重失职。该公司长期掌管着水电大权，向业主乱分摊水电费达到用1倍分摊4倍以上，经业主多次投诉、上访，该公司才于2014年11月份停止向业主收取天价水电分摊费，但之前收取的分摊费用至今未退还给小区业主。小区至今存在违章改建、扩建泛滥，卫生状况脏、乱、差，大量垃圾堆放几天不拉出小区，保安形同虚设等管理问题。业主多人多次向有关部门和物管反映均无果，通过一系列依法依规的运作，侨兴业委会于2016年7月8日在西山社区会议室召开临时业主大会，以人数面积双过半677票通过同意解聘侨兴公司，并于2016年7月15日下达了书面解聘通知书，要求侨兴公司2016年7月25日前离场。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《侨兴花园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告侨兴公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告近年来对侨兴花园小区是否按照与业主签订的《物业服务协议》及与侨兴业委会签订的《协议书》全面、适当地履行管理义务；二是被告以原告未尽管理义务且多收水电分摊费不予退还为由拒绝缴交物业费的理由是否成立；三是2015年8月之后的物业管理费以何种标准计算，被告要求原告退还涨价后多收的管理费及已缴交的管理费理由是否成立；四是原告要求被告支付专项维修基金的理由是否成立。对焦点一，被告认为原告侨兴公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业费，提交了小区现状的视频、照片及小区其他业主出庭佐证。根据举证规则，原告要求被告按合同约定全额支付物业管理费应承担其已全面履行了对侨兴花园小区物业管理服务的相应证据。庭审中，原告侨兴公司亦未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。结合被告的证据、证人证言、侨兴业委会与原告签订《协议书》给予半年试用期进行整改及侨兴业委会出具证明事实，本院认定侨兴公司对该小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在重大瑕疵。对焦点二，虽然侨兴公司对该小区的管理服务存在瑕疵，但其履行合同义务行为应取得相应的对价，故被告以原告未尽管理义务且多收水电分摊费不予退还为由拒绝缴交物业费的理由不成立。原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费，被告认为原告多收水电分摊费问题可以另行主张权利。对焦点三，原、被告于2012年4月12日签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》对双方具有约束力，协议约定的物业服务费标准为0.4元/平方米/月。2015年8月之后的物业管理费原告主张按0.6元/平方米/月标准计算，依据为中价[2005]58号《关于公布中山市住宅物业服务费政府指导价的通知》及与侨兴业委会签订的《协议书》，因《协议书》条款并未涉及小区物业管理费提价内容，原告在与业主已有约定物业费支付标准情况下，未与业主重新签订物业服务协议时，不能以政府指导价的通知在小区内张贴提价通知的方式提高物业管理费。被告陈秀金称其为了加入侨兴业委会成员，从2015年8月开始根据原告要求同意按0.6元/平方米/月标准缴交物业管理费至2016年3月，此期间按0.6元/平方米/月标准缴交物业管理费是被告对其权利处分的自愿行为，故被告要求原告退还涨价后多收的管理费及已缴交的管理费理由不成立，但2016年4月之后的物业管理费仍应按0.4元/平方米/月标准计算。对焦点四，原告要求被告支付专项维修基金依据为与侨兴业委会签订的《协议书》的约定，专项维修基金属于全体业主所有，筹集和使用亦由业主共同决定，侨兴业委会虽有委托侨兴公司代收，但专项维修基不属于物业费部分，侨兴业委会亦已解聘侨兴公司，故原告要求业主支付专项维修基金的理由不成立。综上所述，因原告对侨兴花园小区的管理服务存在重大瑕疵，原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免40%，而逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，亦是导致业务迟延缴纳物业管理费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2016年4月起计，计至本院判决确定时2016年9月共计6个月，即核定被告应支付原告物业管理费共计为137.03元（0.4元/平方米/月×95.16平方米×6个月×60%）。原告请求被告支付专项维修基金的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈秀金、骆英雄于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2016年4月至2016年9月期间的物业管理费137.03元；二、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陈秀金、骆英雄负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一六年九月二十六日书记员  余 伟林雷