黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0302民初1148号
原告：李宝昌，男，1958年1月22日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。
委托诉讼代理人：刘利泉（系李宝昌所在社区推荐），男，1966年1月21日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市，统一社会信用代码X。
法定代表人：李功会，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，系该公司法律事务部总监。
原告李宝昌与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称“天福利亨公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。李宝昌的委托诉讼代理人刘利泉、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。2017年6月23日至2017年8月29日为案件中止审理期间，本案现已审理终结。
原告李宝昌向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告天福利亨公司对李宝昌购买的X公馆X号楼X单元X层X号房屋132.67平方米，按每平方米3000元价格结算，并办理交接手续；2.请求法院判令被告天福利亨公司承担逾期交房违约金自2013年12月31日起至实际交付日止，以154146元为基数按照人民银行同期贷款利率四倍标准计算违约金。事实和理由：2012年9月29日鸡西市中级人民法院与天福利亨公司签订商品房团购协议书。按每平方米3680元团购其开发建设的鸡西市鸡冠区X路南X路北X公馆商品房，李宝昌购买了X公馆X号楼X单元X层X号房屋132.67平方米（原房号为X号楼X单元X层X号）。2012年9月29日李宝昌依约在X信用社将购房款151300元存入天福利亨公司账户内，后于2013年2月27日补交房款2846元，二次共计交款154146元，天福利亨公司开具了收款收据。2015年6月1日牡丹江市中级人民法院作出（2015）牡商初字第71-1号裁定书，查封了李宝昌购买的房屋，对此查封李宝昌正在进行案外人异议程序中。鸡冠区法院（2015）鸡冠民初第739号民事判决和（2016）黑0302民初330号民事判决，均支持涉案团购房屋按每平方米3000元结算。李宝昌作为团购成员，有权依团购合同第七条第4项约定向天福利亨公司主张按照每平方米3000元结算、办理交接手续，并支付逾期交房违约金。
被告天福利亨公司辩称：一、李宝昌第一项诉求请求主张所购房屋按每平方米3000元结算没有根据。尽管鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第739号民事判决和（2016）黑0302民初330号民事判决已发生法律效力，但两个判决选择性地对天福利亨公司提交的证据进行片面叙述，完全忽略关键证据即争议房屋的买受人朱某某所购买房屋的全部过程和来源以及天福利亨公司与施工单位出售顶账房的代理人孙某某同朱某某在购房协议上的共同签字的商品房买卖协议的效力。特别是（2015）鸡冠民初字第739号民事判决，合议庭组成违法，竟出现合同当事人一方来审理自己签定合同纠纷的案件，这个判决无疑会被推翻。合议庭应不受错误判决的影响，全面客观综合天福利亨公司的全部证据，研判证据的关联性，不片面审视单一证据为我所用。李宝昌主张以每平方米3000元结算没有根据，在仅仅交付了首付款、迟延交付剩余70%购房款构成实质违约的前提下主张所谓的差价，于法无据，于情无理。二、李宝昌团购、按揭贷款形式购买天福利亨公司开发建设的鸡西市鸡冠区X公馆X号楼X单元X层X号（老房号为X号楼X单元X层X号）。团购协议第七条第二款第二项约定：“采取按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%，在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售（出售前甲方应先书面通知原购房者，原购房者可以将该房调换给己参加团购并且已购房的干警），并在6个月内退还原购房者交付的房款，逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还须承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。”李宝昌应通晓团购协议的每一条款，房屋买卖双方的权利义务较他人更为明晰。虽然李宝昌逾期不办理按揭贷款、不交购房余款，但天福利亨公司并未将该房另行出售，所以不存在退首付款的情形，更不存在逾期退另行出售房屋购房款数额四倍利息的义务。天福利亨公司多次电话通知李宝昌办理按揭贷款、补交购房余款，李宝昌置之不理恣意违约，在交了首付款后本应依据团购协议继续交付剩余的大部分购房款，但时至今日仍拒不交付，直接给天福利亨公司造成财务资金困难，当然要承担逾期付款的违约责任。李宝昌非但无权向天福利亨公司主张权利，而且应向天福利亨公司承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告李宝昌提交的证据一、（2015）鸡冠民初字第739号民事判决，证据二、（2016）黑0302民初330号民事判决，证明李宝昌所主张购买的X公馆X号楼X单元X层X号房屋，按每平方米3000元结算的事实，被人民法院另案生效判决书予以确认。天福利亨公司提出两份判决所认定的事实明显错误，已向黑龙江省高级人民法院提出再审申请并已正式立案。经调查，省高院对该案立案再审后，维持了一、二审的判决。故对于李宝昌提交的证据一、证据二及证明目的，本院予以确认。
李宝昌提交的证据三、商品房团购协议书及团购清单证实李宝昌是团购成员，所购的X公馆X号楼X单元X层X号房屋约定的交付时间为2013年12月31日。违约金计算方式为出卖人违反本协议约定从违约之日起，赔偿购房者已经实际缴纳购房款额，按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的事实。天福利亨公司提出李宝昌违约责任有三处，第七条第一款，采取分期付款方式的购房者违约约定。第七条第二款采取按揭贷款的购房者的违约约定，第十二条出卖人和购房人的违约责任约定，对出卖人违约约定有特别注解，个别条款中有对违约责任特别约定的按特别约定。依据团购协议第七条第二款规定，采取按揭贷款的购房者于2012年9月29日前，交纳房款的30%，在接到甲方书面通知15日内。去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理，则甲方有权将此房另行出售。过期不办理，则甲方有权将此房另行出售。目前，甲方应先书面通知原购房者。原购房者可以将该房调房给已参加团购并且已购房的干警。应在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款出卖人除退还已交的购房款向外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。李宝昌作为团购成员，应知晓团购协议的每一条款，虽然李宝昌逾期不办理按揭贷款不交购房余款，天福利亨公司并未将该房另行出售。就不存在退首付款的情形，更不存在逾期对另行出售房屋购房款数额退还的义务。反倒是李宝昌应当向天福利亨公司承担约定的团购协议第七条第二款及特别约定。应当按特别约定确定违约责任方，李宝昌是真正的违约方应当承担违约责任。因该购协议书及团购清单真实有效，本院予以确认。
李宝昌提交的证据五、情况说明2份，证实鸡西市住房公积金管理中心合作为购房业主办理按揭贷款业务已于2015年11月份被停止办理，故李宝昌不存在交款违约的事实。X银行股份有限公司X分行出具情况说明，关于鸡冠区X公馆楼盘在我行办理按揭贷款情况，自2014年三月开始我行开始受理X公馆购房业主办理按揭贷款业务。由于部分业主断供不能及时按月偿还贷款。开发商牡丹江天福利亨房地产开发有限公司又不依约主动承担连带责任，我行于2015年6月决定停止为X公馆楼盘办理按揭贷款业务。证明天福利亨公司办理不了贷款。天福利亨公司提出李宝昌于2012年9月29日交首付款30%是151300元，后于2013年2月27日补交房款2846元，二次共计交款154146元，依据团购协议约定，其交纳首付款15日，应办理按揭贷款手续，过期不办理，天福利亨公司有权将房屋另行出售，并在6个月内退款该房款，逾期退款才承担同期利率四倍，考虑到李宝昌购买房屋确实不易，并未按合同约定，将该房屋另行出售，所以不存在四倍违约金。而恰恰李宝昌至交付首付款后。自2012年12月29日以后截止2015年住房公积金管理中心及X银行停止办理按揭贷款时，已经连续3年没有办理按揭贷款，也不交购房余款，在事实证据面前，是李宝昌违约。因天福利亨公司对该证据未提供相反证据予以反驳，故对该证据及证明力予以认定。
李宝昌提交的证据六、（2015）牡商初字第71-1号民事裁定书及查封明细，证实李宝昌购买的房屋因天福利亨公司欠款未还原因，被牡丹江法院查封的事实，涉案的房屋被法院查封，无法办理入住手续。天福利亨公司提出按照法律规定，李宝昌作为案外人，可以提起案外人执行异议，不影响办理房屋交接手续。因该证据是法院生效的裁定，故予以认定。
天福利亨公司提交的证据一、天福利亨公司与施工方孙某1其他往来明细账3张。证明天福利亨公司以房抵偿施工款，抵账房单价每平方米4040元，高于团购价格3680元，李宝昌主张按施工方顶账房出售价格3000元结算没有事实根据；证据二、天福利亨公司与孙某1《建筑施工合同》证明孙某1为天福利亨公司开发建设的X公馆X#楼基础（土方）施工，施工费以X公馆成套住宅抵偿，每平米4040元，协议约定天福利亨公司作为具有商品房销售资质的房地产开发单位需为施工方售出抵帐房的买受人出具《商品房买卖协议》、收据，施工方本身不具备出具《商品房买卖协议》、收据的条件。而朱某某所购房屋按每平方米3000元购房正是施工方售出的抵账房，朱某某所购房屋非天福利亨公司一手购买、天福利亨公司也未收取其购房款；证据三、商品房销售授权委托书、孙某某身份证2张；证明施工方孙某1授权委托侄女孙某某与天福利亨公司联系办理抵偿施工费房屋出售事宜，为顶账房购买人办理商品房买卖协议（预售合同）、开交款收据等；证据四、天福利亨公司与孙某某于2014年9月17日签订的《商品房买卖协议书》及手写收据2张、证明天福利亨公司与孙某某于2014年9月17日签订的《商品房买卖协议书》确定的单价价格4040元，不低于团购价格3680元，为便于孙某某出售给第三人时再出正式机打收据。该房屋是朱某某购买顶账房的实际来源。而鸡冠区法院（2015）鸡冠民初字第739号民事判决、（2016）黑0302民初330号民事判决没有客观公正地采信已经形成证据链条的全部与争议房屋有关的的购房协议、收据、签字，片面认定朱某某所购房屋为一手房交易，有违司法公平、公正；证据五、天福利亨公司与购买人朱某某、孙某某于2014年11月28签订三方《商品房买卖协议书》，为孙某某出具的手写收据、为朱某某出具的机打票据，证明孙某某作为施工方出售抵账房的委托代理人与抵账房购房人朱某某共同与被告签订《商品房买卖协议书》，而孙某某出售抵账房价格低于或高于团购价格均与被告无关，天福利亨公司作为有售房资质的房地产开发单位为抵账房购买人办理房屋登记备案、出具商品房预售合同、收据是代施工方履行售房义务的行为，天福利亨公司未收取购房款，是施工方直接收取购房款；证据六、《房屋预售合同》第5、6、7、8、20页商品房销售预收款专用票据、证明天福利亨公司为朱某某出具《房屋预售合同》是天福利亨公司作为有商品房预售许可资质的房地产开发企业为施工方售顶账房应尽的义务，是开发企业代为履行义务，天福利亨公司与施工方的施工协议、抵账协议；开发商、施工方、购房人三方购房协议不可能归档在房产局产权档案中，正如法院团购协议也不可能存在李宝昌所购房屋的产权档案管理系统中，但团购协议仍然有效，而朱某某低价购买顶账房与被告无关，民工出售顶账房的价格高低与团购协议的约定无关，任何购买顶账房的购买人均不是从天福利亨公司处购买的一手房屋，李宝昌无权按顶账房价格与天福利亨公司结算；证据七、商品房团购协议书，证明：商品房团购协议作为鸡冠区人民法院、鸡西市中级人民法院团体优惠价购买天福利亨公司开发建设的X公馆商品房屋所签订的购房协议具有法律效力，但房屋产权管理部门不将团购协议归档进入产籍档案中并不影响其法律效力。同理天福利亨公司与施工方签订的商品房购房协议（顶账房协议），与施工方、顶账房的购买人共同签定的购房协议当然也具有法律效力，但房屋产权管理部门同样也不将顶账房协议、三方购房协议纳入产籍档案同样也不影响其法律效力。而739号、330号民事判决故意歪曲事实，选择性忽视天福利亨公司与施工方商品房购房协议、天福利亨公司与施工方、顶账房购买人三方签订的商品房买卖协议的客观存在，故意歪曲朱某某以3000元单价购买的民工顶账房为一手房、故意认定顶账房是从天福利亨公司处购买，从而作出错误的判决，有违司法公平公正的基本原则，天福利亨公司也为此正向黑龙江省高级法院申请再审；证据八、商品房预售许可证，证明天福利亨公司作为房地产开发企业开发建设鸡西市X公馆商品房取得了商品房预售许可资质，可以合法地销售开发房屋，为购房人出具合同、交款专用票据。在资金困难的情况下以房屋抵顶施工单位施工费，为施工方转售顶账房的购买人出具合同、协议、交款收据。李宝昌提出天福利亨公司提供的证据所要证明的事实，在鸡冠区法院作出的2015年鸡冠民初739号民事判决，2016黑03**民初330号判决中未被采信。李宝昌所主张的诉求，所依据的事实被二份判决给予肯定确认。上述二份判决虽然在申诉中，但法律效力依然存在。因该证据被法院生效的判决中未被采信，故对该证据及证明力不予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年9月29日李宝昌参加鸡西法院系统组织的干警团购商品房活动，购买的X公馆X号楼X单元X层X号房屋132.67平方米，（原房号为X单元X层X号）。2012年9月29日李宝昌依约在X信用社将购房款151300元存入天福利亨公司账户内，后于2013年2月27日补交房款2846元，二次共计交款154146元，天福利亨公司开具了收款收据。李宝昌按照约定去鸡西市住房公积金管理中心及X银行办理按揭贷款时，因天福利亨公司未与以上二个部门办理合作关系，李宝昌未能办成按揭贷款。鸡西市住房公积金管理中心自2014年9月开始受理X公馆购房业主办理按揭贷款业务，后由于天福利亨公司基本账户被税务部门冻结无法办理业务，该中心于2015年11月决定停止为X公馆办理按揭贷款业务。X银行股份有限公司X分行自2014年3月开始受理X公馆购房业主办理按揭贷款业务，由于部分业主断供不能及时按月偿还贷款，开发商天福利亨公司又不依约主动承担连带责任，该行于2015年6月决定停止为X公馆楼盘办理按揭贷款业务。
另查，2015年6月1日牡丹江市中级人民法院作出（2015）牡商初字第71-1号裁定书，查封了李宝昌购买的房屋，对此查封李宝昌已提出案外人异议。本院已发生法律效力的（2015）鸡冠民初字第739号民事判决书、（2016）黑0302民初330号民事判决书认定了天福利亨公司现行销售最低房价每平方米3000元。天福利亨公司于2017年3月27日向黑龙江省高级人民法院提出再审，该案立案再审后，维持了一、二审的判决。
诉讼中，李宝昌提出诉讼保全，要求对涉案的房屋进行查封，本院依法予以了查封。
本院认为，被告天福利亨公司与原告李宝昌方团购代表签订的商品房团购协议书是双方当事人真实意思表示，双方约定的违约责任条款不违反法律规定，故协议书合法有效。李宝昌基于团购协议书购买了天福利亨公司开发的X公馆X号楼X单元X层X号房屋132.67平方米，（原房号为X单元X层X号），虽然双方没有签订商品房预售合同书，但天福利亨公司为李宝昌出具的收据写明了房屋位置、房款数额，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方形成房屋买卖合同关系。李宝昌向天福利亨公司交纳购房首付款后，天福利亨公司没有按照团购协议约定的时间向李宝昌交付房屋，且因天福利亨公司的原因导致李宝昌对案涉房屋无法办理按揭贷款、公积金贷款，故天福利亨公司属违约行为，同时天福利亨公司与他人按照每平方米3000元的最低价格签订了商品房买卖协议书。李宝昌有权按照协议的约定要求天福利亨公司按照每平方米3000元的价格进行结算，同时按照银行同期贷款利率的4倍给付逾期交房的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照每平方米3000元与原告李宝昌进行结算，并在解除查封后十日内办理房屋入户手续；
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李宝昌自2013年12月31日起至2017年5月4日的逾期交房违约金110930.24元。2017年5月5日至实际给付之日起的逾期交房违约金以154146元为基数按照人民银行同期贷款利率四倍标准计算。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4476元，诉讼保全费2949元，共计7425元由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担，诉讼保全费2949元原告李宝昌已预付，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司在给付上款时一并给付原告李宝昌，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将案件受理费4476元交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 李长钢
审 判 员 王 薇
人民陪审员 张运思
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 曹 阳