安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04337号
上诉人（原审被告、原告）：陈擎宇。
委托代理人：丁晶。
被上诉人（原审原告、被告）：合肥美星商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路2号，组织机构代码07237906-4。
法定代表人：罗志铜，总经理。
委托代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人陈擎宇因与被上诉人合肥美星商业经营管理有限公司（以下简称美星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月22日，美星公司与陈擎宇签订《房屋租赁经营合同》一份，约定：美星公司将位于合肥市淮河路2号1-02、2-03、2-05、2-06、2-07、2-08房屋出租给陈擎宇用于“JDV、康奈、Gg等”品牌经营“服装、鞋帽、餐饮服务（限不收费项目）类”，租赁房屋建筑面积约600平方米（含公摊），其中一楼使用面积142平方米，二楼使用面积273平方米；租赁期限为5年，商场正式开业时间起算租金，装修免租期为60天，若陈擎宇违约导致合同解除，陈擎宇按装修免租期所在租赁年度的月租金向美星公司全额支付装修免租期租金；美星公司于2013年11月30日将租赁房屋交付陈擎宇；首个租赁年度月租金为175000元，此后租金在上一年租金基础按照8%的标准逐年递增，6个月为一个租金支付期限，先支付后使用，陈擎宇应当提前1个月全额支付下一支付期限租金，且应于2013年12月15日前支付首期租金（六个月）1050000元；陈擎宇应于2013年12月15日前支付美星公司履约保证金525000元，合同届满不再续订或合同终止或解除，陈擎宇无违约情形，在腾空、返还房屋后，美星公司无息返还陈擎宇该履约保证金，若陈擎宇在租赁期内违反或不履行合同约定行为并导致美星公司损失，美星公司有权从履约保证金中抵扣赔偿款；陈擎宇自进场之日起承担租赁房屋水、电费，按1个月为支付周期，按时足额缴纳，支付时间、方式及金额按照美星公司付款通知单要求，陈擎宇认可电费为1.35元／度、水费为3.5元／吨；陈擎宇不按时支付或者不足额支付租金、水电费、物业服务费超过15日，美星公司有权解除合同；陈擎宇违反合同约定导致合同解除，美星公司有权收回房屋，切断水、电等一切能源或直接采取强制措施，履约保证金不予退还，陈擎宇还应向美星公司支付该租赁年度50%租金作为违约金，违约金不足抵付美星公司损失，陈擎宇还应负责赔偿；租赁期限内，陈擎宇逾期支付租金、水、电、物业服务等，每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金；陈擎宇的联系（送达）地址为合肥市瑶海区凤阳路中州大厦幢5楼JDV，陈擎宇确认在合同履行期内联系地址发生变化，须以书面告知美星公司，美星公司依据合同约定解除合同的，需以书面形式通知陈擎宇，通知寄送到前述地址视为送达，陈擎宇拒签视为送达；陈擎宇应自合同终止或者解除后15日内腾空并返还租赁房屋，每逾期一天，陈擎宇须按最后一期日租金4倍支付房屋闲置损失等。
合同签订后，美星公司依约向陈擎宇交付了租赁房屋，陈擎宇亦按约向美星公司支付了首期（自商场正式开业时间2014年6月28日至2014年12月27日）租金1050000元、2014年12月27日前物业服务费以及履约保证金525000元，但未依约于2014年11月28日前支付下一支付期租金。2014年12月5日，美星公司向陈擎宇发出《关于缴纳房租的通知》，通知陈擎宇缴纳拖欠租金1050000元、物业服务费15000元及水、电费33593.35元。陈擎宇以美星公司违约为由，拒绝支付前述款项，美星公司遂以陈擎宇逾期支付租金超过15日为由，于2014年12月21日向陈擎宇邮寄解除合同及搬出物品通知，并于2014年12月24日在《市场星报》向陈擎宇公告《解除合同、搬出物品及恢复原状的通知》，双方因前述争议未能协商一致，美星公司遂起诉至原审法院，请求判令：陈擎宇向其支付水、电费36686.15元（2014年6月17日至12月17日，计算至返还房屋日止）及滞纳金17027.14元（暂计至2014年12月20日，顺延至清偿日止）、装修免租期租金350000元、违约金1050000元、房屋占用费46666.67元（自2014年12月29日暂计至2015年1月5日，顺延计至返还房屋日，2015年1月13日至返还房屋日按日租金4倍计算），其没收陈擎宇履约保证金525000元；陈擎宇承担本案全部诉讼费用。陈擎宇于法定期限内提起反诉，请求判令：美星公司双倍返还履约保证金1050000元；美星公司单方面解除合同行为无效；合同有效，继续履行至期满；反诉费用由美星公司承担。
原审法院另查明：陈擎宇分别于2014年6月4日、7月22日、9月5日、12月5日向美星公司支付水、电费3739.5元、3669.3元、7480元、9536.2元，合计24425元。美星公司从案外出租人处承租合肥市淮河路2号房屋，根据与出租人签订的协议有权转租房屋并收取租金。合肥市淮河路2号“梦之城”街区于2014年6月28日正式开业。
原审法院认为：美星公司与陈擎宇签订的《房屋租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应被严格履行。本案争议焦点为美星公司以陈擎宇迟延支付房租租金以及水、电费超过15日为由单方解除合同，或陈擎宇抗辩美星公司履行合同根本违约是否有事实和法律依据。
一、租金约定起算时间为“梦之城”商场正式开业时间2014年6月28日，陈擎宇已按约支付了2014年12月27日前首期六个月租金1050000元，但未依约于2014年11月28日前支付第二支付期租金1050000元，故存在拖欠租金事实。陈擎宇在租赁期限内已付水、电费24425元，双方对此无异议。陈擎宇依约应自进场起按付款通知单按月足额支付水、电费，陈擎宇认可美星公司提交的有其签字的2014年8月水、电费缴款通知书，否认其他无署名通知书，庭审又称其支付水、电费依据美星公司电话通知，庭审陈述与签收通知书行为不符，电话通知亦不符合同约定方式；陈擎宇认可其工作人员王自珍签收了2014年12月5日《关于缴纳房租的通知》，鉴于美星公司在通知中告知陈擎宇尚欠水、电费33593.35元，美星公司提交的水、电费缴款通知书，陈擎宇提交的缴费收据所载数额基本吻合，以及陈擎宇在原审法院审理的（2015）庐民一初字第00222号案件诉请美星公司免除水、电费33593.35元，对美星公司所称陈擎宇未足额缴纳水、电费的事实，予以确认；陈擎宇拖欠美星公司房屋租金及水、电费，构成违约，应当承担违约责任。
二、陈擎宇庭审称美星公司2014年11月初装修行为影响其正常经营，该公司于2014年11月4日与案外人邓璐签订了有关案涉房屋的租赁合同，故其可合法行使抗辩，拒绝缴纳房屋租金。因房屋租赁合同系出租人交付租赁房屋予承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人交付适租房屋，承租人支付租金为各自合同主义务，陈擎宇就美星公司装修行为影响正常经营提起诉讼，该事由不足免除陈擎宇支付租金的主合同义务，对该抗辩不予采纳。陈擎宇未提供2014年11月4日房屋租赁合同原件，邓璐未出庭作证，陈擎宇亦未提供其他充分证据，美星公司提交了2015年1月5日其公司与邓璐签订的房屋租赁合同原件及其公司法定代表人魏宜江银行卡交易明细予以反驳，故对美星公司、邓璐的合同订立于2014年11月4日的事实不予确认。即使美星公司与邓璐的租赁合同订立于2014年11月4日，因陈擎宇与美星公司的租赁合同成立在先且履行中，陈擎宇未返还房屋予美星公司，美星公司无法于2014年11月4日交付房屋予邓璐，故美星公司是否依约向邓璐交付房屋，系美星公司与邓璐合同权利义务，陈擎宇以“一房二租”为由主张美星公司根本违约，缺乏事实和法律依据，不予采信。陈擎宇依约应于2014年11月28日前支付下一支付期租金，庭审陈述2014年12月底知晓美星公司将案涉房屋出租予邓璐，陈述与抗辩相互矛盾，陈擎宇以美星公司根本违约为由拒付房租，无事实和法律依据，不予采纳。
三、陈擎宇未依约定时间支付房屋租金及足额支付水、电费，合同约定解除条件成就，美星公司有权解除合同，陈擎宇辩称未收到解除合同书面通知，因合同就联系地址、联系地址的变更以及书面通知方式作出明确约定，约定合法有效，故美星公司依照约定地址向陈擎宇发出解除合同通知，视为按约履行了解除通知义务，美星公司又将通知予报纸公告，故其公司解除合同合法有效，对涉案房屋租赁合同于2014年12月21日解除予以确认。
关于美星公司诉请：1、水、电费：依据美星公司提交的缴纳房租通知、缴款通知单及陈擎宇提交的收据，陈擎宇尚欠美星公司2014年6月17日至2014年12月16日期间水、电费33593.35元，此后实际发生额计算至返还房屋时；
2、装修期租金：装修免租期约定为60天（自2013年11月22日至2014年1月21日），陈擎宇违约导致合同解除，应按装修免租期所在租赁年度的月租金向美星公司全额支付装修免租期租金，美星公司诉请装修免租期租金符合合同约定，予以支持，租金计为350000元（175000元／月÷30日60日）；
3、房屋占用费：根据法律规定，房屋租赁合同解除后，出租人可以请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费，故陈擎宇应支付自合同解除日2014年12月22日起至返还房屋日止的占有使用费，美星公司主张按约定日租金4倍计算占有使用费，但其公司实际损失仅为房屋租金，故该主张标准过高，不予支持；房屋闲置费参照合同约定日租金标准，美星公司诉请自2014年12月29日起算，符合合同和法律规定，予以支持，暂计至2015年1月5日的房屋占用费为40833.3元（175000元／月÷30天7天），此后计算至房屋返还时；
4、滞纳金、违约金及履约保证金：双方约定的违约责任承担方式有滞纳金、违约金及履约保证金条款，但违约责任的确定应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错及预期利益等综合因素。陈擎宇拖欠租金给美星公司造成的实际损失为租金利息，美星公司主张滞纳金及违约金，违约金主张金额远超利息损失，对滞纳金诉请不予支持。合同约定了租赁年度50%租金的违约金，该约定亦超美星公司实际损失，酌情支持违约金诉请525000元。因合同约定租赁期内陈擎宇违反或不履行合同约定导致美星公司损失，美星公司有权从履约保证金中抵扣赔偿款，结合本案情况，履约保证金525000元可予抵充，美星公司无需退还陈擎宇履约保证金。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司水、电费33593.35元（此后按照实际发生数额支付至房屋实际返还之日止）；二、陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司装修免租期租金350000元；三、陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司房屋占用费40833.3元（按照月租金175000元的标准，自2014年12月29日起暂计至2015年1月5日，此后顺延计算至房屋实际返还之日止）；四、陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司违约金525000元（该违约金525000元与陈擎宇已支付的履约保证金525000元相互抵扣后，合肥美星商业经营管理有限公司无需再返还陈擎宇履约保证金）；五、驳回合肥美星商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陈擎宇的反诉请求。本诉案件受理费为22891元，由合肥美星商业经营管理有限公司负担11000元，由陈擎宇负担11891元；反诉案件受理费减半收取为7205元，由陈擎宇负担。
陈擎宇上诉称：上诉人仅认可美星公司提交的2014年8月缴款通知单，美星公司伪造了其他数份缴款通知书，且上诉人于2014年12月8日向原审法院起诉免除水、电费，系因上诉人已足额缴纳，维护自身权益，原审判令上诉人支付水、电费，无事实依据。梦之城商场开业时间为2014年6月28日，美星公司对开业前所有进驻商铺均不收取租金，美星公司未因装修免租期遭受损失，无须赔偿。上诉人承租房屋被美星公司于2014年11月4日转租邓璐，上诉人商铺于2014年12月5日被美星公司停水、电，12月28日被强行拆除装潢，无法正常经营，上诉人未再使用房屋，房屋处于美星公司控制下。美星公司根本违约在先，上诉人在合理期限内起诉行使抗辩权，无须支付房屋占用费。原判无事实及法律依据，违背公平、诚信原则，请求二审法院撤销原判，改判驳回美星公司诉请，支持上诉人诉请或发回重审，由美星公司承担本案一、二审诉讼费用。
美星公司二审答辩称：答辩人依约合法解除合同，方式亦适当。水电费单据为陈擎宇本人或其店员签字，符合商业习惯，陈擎宇应付拖欠租金、水电费、物业费，这与其另案起诉请求免除水电费亦对应。合同对陈擎宇违约导致合同解除，按装修免租期所在租赁年度月租金全额支付免租期全额租金有明确约定。陈擎宇迄今未交付侵占房屋予答辩人，应付房屋占用费。原判认定事实清楚，适用法律正确，无误。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：美星公司从合肥市糖业烟酒有限责任公司处承租了合肥市淮河路2号房屋，合肥市糖业烟酒有限责任公司授权美星公司对该处房屋“全权经营及管理”。
2015年1月5日，美星公司与邓璐签订《房屋租赁经营合同》，约定：美星公司将合肥市淮河路2号“梦之城”项目二层房屋出租给邓璐商业使用，租赁期限为8年，自2015年2月6日至2023年2月5日，美星公司于2015年1月6日前将房屋交付给乙方使用。
二审中，美星公司称2015年元旦左右收回了涉案房屋第二层，后交付予邓璐；美星公司与陈擎宇均认可第一层房屋于2015年4月清空。
本院认为：美星公司对涉案房屋享有全面经营、管理权，其将房屋租赁予陈擎宇，双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应被严格、全面得遵守及履行。
陈擎宇未于2014年11月28日前向美星公司预交下一支付期2014年12月28日至2015年6月27日租金，逾期超过15日，此情形符合合同约定的美星公司单方解除合同条件，美星公司于该年12月21日向陈擎宇在合同确认的签收地址邮寄了解除合同通知书，以及12月24日在报纸上公告解除通知，为有效合同解除方式，通知邮寄到达，租赁合同即解除。对陈擎宇诉请确认美星公司单方面解除合同无效，合同继续履行，不予支持。陈擎宇上诉称美星公司在双方租赁期间的2014年11月4日将其租赁的第二层房屋另租予邓璐，美星公司根本违约在先，无证据证实；又称其于2014年12月8日对美星公司提起了侵权诉讼，以上事由均不能作为陈擎宇缓交房租的合法抗辩，不予采纳。
美星公司提供了六张“梦之城”商场缴费通知书，证明陈擎宇应付2014年6月17日至2014年12月16日期间水、电费合计53702.35元，陈擎宇仅认可其中一张，称另五张系伪造，却未提供反驳证据，原审对六张通知书所载数额予以采信，本院予以确认。依据查明案件事实，陈擎宇于2014年6月17日后的2014年7月22日、9月5日、12月5日已付水、电费合计20685.5元，应从总款扣除，即陈擎宇还应支付美星公司水、电费33016.85元。美星公司另诉请2014年12月17日以后的水、电费，因水、电费系由市政企业按月据实结算、收取，数额并无规律及延续性，故本案不作处理。关于美星公司诉请自2014年12月29日以后房屋占用费，鉴于美星公司认可陈擎宇承租房屋的第二层自2015年元旦左右起被其公司收回，以及双方均认可的第一层房屋于2015年4月被清空，故陈擎宇须支付美星公司2014年12月29日至2015年4月期间占用第一层房屋的费用。
关于美星公司诉请装修免租期租金、违约金及没收履约保证金及陈擎宇主张双倍履约保证金返还：依据我国合同法相关规定及司法解释，违约方对守约方承担的损害赔偿范畴为守约方损失；约定违约金过高，法院可予调整。租赁合同虽就陈擎宇违约导致合同解除同时约定了履约保证金不予退还，加罚租赁年度50%租金的违约金，补交装修免租期租金的违约责任承担方式，但美星公司的诉请与其遭受损失不成比例，因履约保证金数额为合同约定的最高数额违约责任，且没收履约违约金足以补偿美星公司遭受的水电费、房屋占用费等损失，故依据合同、法律规定及公平原则，美星公司可没收陈擎宇缴纳的履约违约金525000元。对美星公司其他过高诉请及陈擎宇诉请的双倍履约保证金返还，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00511号民事判决第四、六项，即：陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司违约金525000元（该款项与陈擎宇已缴纳履约保证金525000元抵扣，合肥美星商业经营管理有限公司无需返还陈擎宇履约保证金）；驳回陈擎宇的反诉请求；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00511号民事判决第一、二、三、五项，即：“陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司水、电费33593.35元（此后按照实际发生数额支付至房屋实际返还之日止）”；“陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司装修免租期租金350000元”；“陈擎宇于判决生效之日起十日内支付合肥美星商业经营管理有限公司房屋占用费40833.3元（按照月租金175000元的标准，自2014年12月29日起暂计至2015年1月5日，此后顺延计算至房屋实际返还之日止）”；“驳回合肥美星商业经营管理有限公司的其他诉讼请求”；
三、驳回合肥美星商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费22891元，由合肥美星商业经营管理有限公司承担10000元，陈擎宇承担12891元；反诉案件收费7205元，由合肥美星商业经营管理有限公司承担3000元，陈擎宇承担4205元；二审案件受理费23891元，由合肥美星商业经营管理有限公司承担10000元，陈擎宇承担13891元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 胡梦云
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。