浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第900号
上诉人（原审原告）：温州高力物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区学院路1号嘉鸿花园5、6号楼裙房二楼。
法定代表人：金大为，该公司总经理。
上诉人（原审原告）：温州市鹿城区国脉花苑业主委员会，住所地：温州市鹿城区国脉花苑E幢2楼。
代表人：周柄谦，该业主委员会主任。
上述二上诉人共同委托代理人：程小霁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市国脉房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城高新技术产业园5号A幢。
法定代表人：周光宇，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：温州市四海停车服务有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道南洋新村10幢602室。
法定代表人：林晓，该公司总经理。
上述二被上诉人共同委托代理人：黄锡楚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上述二被上诉人共同委托代理人：邵见娣，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人温州高力物业管理有限公司、温州市鹿城区国脉花苑业主委员会因排除妨害纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院作出的（2014）温鹿东民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，温州高力物业管理有限公司（以下简称高力物业公司）、温州市鹿城区国脉花苑业主委员会（以下简称国脉花苑业委会）于2013年9月2日签订《国脉花苑小区物业管理服务合同》，约定由高力物业公司对国脉花苑小区实施物业管理，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位维修、养护和管理；共用设施、设备的维护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理；地下车库车辆停放、交通秩序的维护与整体管理等。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。温州市国脉房地产开发有限公司（以下简称国脉房开公司）系国脉花苑小区的开发商，国脉花苑小区共有地下室车位254个（2007年7月领取房屋所有权证），其中部分地下室车位（80个左右）由国脉房开公司出售给业主，剩余地下室车位的产权仍登记在国脉房开公司名下。2012年2月，国脉房开公司将其名下的地下室车位委托给温州市四海停车服务有限公司（以下简称四海公司，该公司经营范围为车辆保管服务、车辆租赁）进行经营管理，期限为两年。期满后，国脉房开公司于2014年2月继续委托四海公司对地下室车位进行经营管理，期限仍为两年。经营管理期间，国脉房开公司向使用其地下室车位的业主收取停车费用，同时国脉房开公司向高力物业公司缴纳了地下室车位的物业管理服务费。国脉房开公司、四海公司在对国脉房开公司名下的地下室车位进行经营管理期间，因向高力物业公司要求领取车库出入口起落杆IC卡，并要求执行一个空车位放行一辆车的原则遭到拒绝，以及因在其地下室车位安装车位地面锁等事情与高力物业公司及国脉花苑小区部分业主发生纠纷。
原审另认定，2012年11月，国脉花苑小区业主金洪云等人因不服温州市房产管理局将国脉花苑小区的地下室车位产权登记为国脉房开公司而向鹿城区人民法院提起行政诉讼，要求撤销地下室车位产权的初始登记。鹿城区人民法院于同年12月21日判决驳回金洪云等人的诉讼请求。金洪云等人不服一审判决，提起上诉，温州市中级人民法院于2013年3月作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2013年7月23日，温州市人民防空办公室向国脉房开公司出具《关于结建防空地下室不得出售的函》，要求国脉房开公司对国脉花苑地下停车库中平时用作停车库、战时作为人员隐蔽的应建防空地下室停车位（93个人防停车位）不得出售。同年7月25日，国脉房开公司复函温州市人民防空办公室，对温州市人民防空办公室的上述函件提出异议。此外，国脉花苑业委会于2011年5月办理备案手续，有效期为三年，2015年1月15日再次办理备案手续，有效期自2015年1月15日至2020年1月14日。本案审理期间，国脉花苑业委会同意续聘高力物业公司对国脉花苑小区实施物业管理。
高力物业公司、国脉花苑业委会于2014年10月31日诉至原审法院，称：高力物业公司系国脉花苑业委会聘请的物业管理公司，负责国脉花苑小区的物业管理，管理区域包括小区共用设备、共用设施及附属设施的维修、养护和管理，亦包括地下车库车辆停放、交通秩序的维护与整体管理。自2011年1月起，国脉房开公司擅自接管了国脉花苑小区的地下停车库管理权，并委托四海公司经营国脉花苑地下车库，设置障碍，禁止国脉花苑小区业主车辆出入地下车库，并且恐吓、威胁小区业主，给业主的日常生活造成了极大的困扰，违反了物权法和物业管理条例的相关规定。故请求法院依法判令：国脉房开公司、四海公司立即停止侵权、退出国脉花苑地下停车场，并将地下车库移交给高力物业公司管理。
国脉房开公司、四海公司在原审辩称：一、国脉房开公司、四海公司并未侵犯高力物业公司的物业管理权。国脉房开公司按期足额缴纳物业管理费，服从物业管理，但高力物业公司拒绝发放车库出入口起落杆IC卡，非法妨碍租用或停放涉案地下室车位的业主车辆正常进出，恶意阻扰国脉房开公司依法实现地下室车位的收益权，擅自拆除国脉房开公司安装的车位地面锁，侵害了其合法权益。国脉房开公司对涉案的170多个地下室车位依法享有所有权，有权委托四海公司行使地下室车位的经营管理权，此系国脉房开公司作为物权人依法行使不动产收益权，获得地下室车位临时停车费、租金和销售收益等合法正当行为。二、国脉房开公司享有的所有权与物业管理权属于不同的权利范畴，国脉房开公司行使涉案地下室车位经营权与高力物业公司的物业管理权并不矛盾和冲突，高力物业公司不得以其物业管理权妨害物权人依法行使权利。国脉房开公司为实现地下室车位的收益权，必须在现场实施相应的行为，而且该行为是完全合法和必要的。法律并没有强制规定业主必须将经营管理权一并委托物业公司行使，国脉房开公司委托四海公司经营管理涉案地下室车位并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，高力物业公司无权干涉。因涉案地下车库纠纷存续多年，停车秩序混乱，安全隐患严重，车主随意占用车位，致使国脉房开公司几年来无法实现经营收益但仍须缴纳巨额的物业管理费，故进行相应的经营管理非但合法，且具有充分的必要性和合理性，是一种权利自救行为。高力物业公司诉称国脉房开公司、四海公司设置障碍禁止车辆入库并恐吓威胁业主，与客观事实不符，纯属捏造。
原判认为，国脉花苑小区涉案的地下室停车位已经登记为国脉房开公司所有，故涉案的地下室停车位属于物权法规定的建筑物区分所有权中的专有部分，国脉房开公司对该专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。同时国脉房开公司对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据物权法及物业管理条例的规定，业主大会或者业主委员会对由业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项作出相应决定，亦即业主大会或者业主委员会仅对涉及专有部分以外的共有部分的重大事项作出决定，而不能越权对涉及业主专有部分的事项作出决定，除非业主行使专有部分的权利危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益。高力物业公司作为物业服务企业，是根据其与国脉花苑业委会（代表国脉花苑小区业主）签订的物业服务合同的约定，对国脉花苑小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。高力物业公司实施物业管理的权利范围应受法律及业主大会、业主委员会有权决定事项的限制，不能妨害业主对其专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利。国脉房开公司作为业主将其专有部分即涉案的地下室车位委托给四海公司进行经营管理，系所有权人行使物权以获取收益的合法行为，且没有危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益；同时国脉房开公司按照高力物业公司、国脉花苑业委会签订的物业服务合同缴纳了物业管理服务费，接受高力物业公司提供的物业管理与服务，并未侵害高力物业公司对国脉花苑小区进行物业管理，也未损害高力物业公司的利益。至于业主对涉案地下室车位的利用问题，可以由国脉房开公司通过地下室车位的出售、附赠、出租等形式首先满足业主的需要，具体采用何种方式实现业主对涉案地下室车位的利用问题应由业主与国脉房开公司按照公平合理的原则协商确定。现高力物业公司、国脉花苑业委会诉请国脉房开公司、四海公司停止侵权、退出国脉花苑地下停车场并将地下车库移交给高力物业公司管理，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十四条第一款、第二款、第七十六条第一款，《物业管理条例》第二条、第十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，判决：驳回高力物业公司、国脉花苑业委会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由高力物业公司、国脉花苑业委会负担。
宣判后，高力物业公司、国脉花苑业委会不服，向本院提出上诉称：一、一审法院混淆了车位和车库的概念，即使国脉房开公司对多数车位享有权利，但仍有其他车位系个别业主专有，而且地下车库中含有业主共有部分，全体业主对共有部分享有管理使用的权利。但是，四海公司不仅对国脉房开公司专有车位进行上锁、收费，而且掌握地下车库的进出口通道，派人在进出口进行放闸收费，实际上是对整个地下车库进行统一管理，侵犯了高力物业公司的物业管理权，并侵犯了其他业主的合法权利，有视频和照片为证。二、物业管理条例第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；该条例第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。四海公司虽非物业公司，但其行为系行使物业管理的行为，有违法律规定。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求撤销原判并依法改判国脉房开公司、四海公司立即停止侵权，退出国脉花苑地下停车场，并将地下车库移交给高力物业公司管理。
被上诉人国脉房开公司、四海公司答辩称：一、国脉房开公司、四海公司并无擅自接管地下车库，也未侵犯高力物业公司的物业管理权。高力物业公司对地下车库进行整体管理，管理内容涵盖车库照明、地面卫生、场地维修养护、设施设备维护管理、车辆进出库及库内秩序管理等物业服务范围。高力物业公司、国脉花苑业委会诉称国脉房开公司、四海公司掌握地下车库进出口通道，实际对整个地下车库进行统一管理，与事实不符。国脉房开公司、四海公司并未侵犯其他业主的合法权利，高力物业公司提供的视频、照片等证据均不能证明其主张。二、国脉房开公司足额缴纳物业管理费用，服从高力物业公司对地下车库的整体物业管理，同时作为部分车位的所有权人，委托四海公司经营管理专有部分车位，收取临时停车费、租金和销售收益等。高力物业公司不得以其对共有部分的物业管理权对抗和限制所有权人依法行使专有部分的经营收益权。三、四海公司并非物业服务企业，在本案中并未行使物业管理行为，仅系接受委托合法从事国脉房开公司专有部分车位的经营管理。涉案物业管理区域仅有高力物业公司一家物业服务企业。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确。
双方当事人在二审期间均未提供证据。
二审经审查当事人提供的证据，对原审判决认定的事实依法予以确认。
本院认为，2007年7月，国脉花苑小区的地下停车位经温州市房产管理局依法核准登记由国脉房开公司所有，除已对外销售的车位外，国脉房开公司作为所有权人对未销售车位仍享有占有、使用、收益和处分的权利。现国脉房开公司将其所有的地下停车位委托四海公司进行经营管理，系其作为所有权人行使所有权的合法行为。
根据《国脉花苑小区物业管理服务合同》的约定，高力物业公司的职责范围系对地下车库车辆停放、交通秩序的维护与整体管理。四海公司仅对仍登记在国脉房开公司名下的车位进行经营管理，如收取临时停车费、协助车位租赁并收取租金、协助车位销售等行为，并不妨害高力物业公司对地下车库行使物业管理权，与高力物业公司的物业管理权限和职责范围亦不存在冲突，也并不妨害其他业主对地下车库的共有部分以及个别已购买车位的业主对其专有部分享有的合法权益。同时，国脉房开公司已依据物业服务合同约定缴纳物业服务管理费，并服从高力物业公司对地下车库的整体物业管理，亦不存在损害高力物业公司及其他业主合法权益的行为。
高力物业公司、国脉花苑业委会诉称国脉房开公司与四海公司对进入车库人员进行恐吓、堵塞车库进出口通道等，因没有提供充分证据予以证明，本院不予采信。至于高力物业公司、国脉花苑业委会诉称的车位管理混乱、卫生情况差、乱收停车费等情况，亦缺乏相关证据予以证实，本院不予采信。
综上，高力物业公司、国脉花苑业委会要求国脉房开公司、四海公司退出国脉花苑地下停车场并将车库移交给高力物业公司管理的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人温州高力物业管理有限公司、温州市鹿城区国脉花苑业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 王 蕾
代理审判员 郭阳平
二〇一五年五月二十七日
代书 记员 戚彬滨