平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崆民初字第887号
原告徐惠霞，女，汉族，生于1973年3月15日，平凉市崆峒区居民。
被告邹宝军，男，汉族，生于1977年3月10日，平凉市崆峒区居民。
委托代理人陈强，甘肃胜友律师事务所律师。
本院受理原告徐惠霞与被告邹宝军房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员李红梅适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐惠霞、被告邹宝军及其委托代理人陈强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经共同协商，于2012年4月1日签订房屋租赁协议，由被告承租原告所有的位于崆峒区解放北路中段西侧的一间门面及二楼共计六间房，用于经营静宁特色暖锅店，租期一年，年租金28000元。到2013年4月1日合同期满后，被告要求继续租用该房，原告按照当时该地段的普遍租价，要求被告交付房屋年租金30000元。租期仍为一年，经双方协商，被告分两次交清房租30000元。但未订立书面租房合同。到2014年3月26日，原告打电话与被告协商租赁房屋的相关协议，被告以各种理由推托，直到2014年4月1日，原告亲自到被告处与其商谈，被告却提出要一次性签订五年合同，并准许其转租，其就交房租，不然就不腾房，也不交房租，无奈，原告向法院提起诉讼要求被告立即搬出其租用原告位于解放北路中段西侧门面及二楼共六间房；支付逾期未交的房租计算至交房之日，交清拖欠的水电费。
被告辩称，2012年4月1日与原告签订房屋租赁合同属实，至2013年4月1日续签时，原告房租涨至30000元／年，其不同意，原告称房租可分两次交纳，之后，分二次交清了房租费，未签订书面合同。2012年2月23日，其是从郗海润手中转租过来的，付了49000元转租费，原告当场收取5000元，其转租到该房屋后进行了装修。2014年4月1日租期快到时，原告称要房租，其答应了，但交房租时，原告又要交回房屋，多次闹腾，至饭店无法开张，现钥匙已交给原告丈夫。综上，对原告的诉请不承担；钥匙也交于原告手中，对于拖欠房租费不承担；拖欠的水电费愿意支付。
另反诉认为，1、原告收取租赁费应当给被告按年提供正规的税务发票；2、2012年2月23日，原被告及原承租人郗海润共同协商后，被告交给郗海润转让费49000元，原告当场抽取5000元。并明确表示，此门面房原不具备经营条件，该费用为增加及改善基础设施所发生的费用。此费用应由原告承担；3、原告以原租赁合同未到期为由，要求被告预先支付原告房租押金2000元。2012年4月1日签订了房屋租赁协议书，并在该协议上注明，房租必须在3月底交清。被告要求延长租期。原告口头达成协议装修改造档次高一点可长期租用，每年三月底交租费；4、被告先后花费135850元用于此门面的装修等，被告认为改造装修费用应由原告承担；5、租房协议履行一年后，2013年4月3日，原告主张租赁费为30000元。被告认为，按协议约定的28000元，对于多支付的2000元应予退还；6、2014年3月21日，原告电话要求被告交纳今年的房租，在被告答应之后，2014年3月26日，原告突然来被告店里，要求被告交回房屋钥匙，要收回此门面房。2014年3月26日双方发生争执后，被告停业，从3月27日开始低价处理店里的酒水、物品给原告腾房，直到现在，原告从未来被告店里协商，被告也未见原告本人，现房屋钥匙已于4月7日交于原告丈夫。原告在协议约定的租期未满之时，私自毁约，终止协议，给被告造成了不可弥补的经济损失，应依法承担违约责任，承担改建装修损失。现反诉要求：1、原告依法提供被告所交租赁费税务发票；2、要求原告依法承担违约责任，赔偿被告经济损失共计190850元。
原告为证明其主张向法庭提交的证据材料有：
1、房屋租赁协议书一份，证明原被告之间存在房屋租赁关系；
2、证明一份，证明出租给被告的房屋所有权属于原告；
3、建设工程规划许可证复印件一份，证明朱瑞芳为原告婆婆，原告继承了该房屋；
被告质证对以上证据均无异议。
被告为证实其主张向法庭提交的证据材料有：
1、押金收条一张，证明原告收取被告2000元租房押金的事实；
2、租赁费收条3张，证明被告交付租赁费的情况；
3、原、被告签订的房屋租赁协议，证明原、被告租赁关系及原告长期租赁的承诺。
原告质证认为，对被告提交的证据的真实性无异议，但证据3承诺长期租赁不属实。
经审查，原告提交的证据1、2、3具有客观、真实性，且与本案待证事实之间存在关联性，对证据的证明效力本院予以确认。被告提交的证据1、2、3亦具有客观、真实性，且与本案待证事实之间存在关联性。对证据1、2的证明效力予以确认，被告提交的证据3证明原告承诺长期租赁的事实在合同中并未约定，对被告该项证明目的不予确认。
依据以上已确认的证据及双方当事人的庭审陈述，本院查明的案件事实如下：
2012年4月1日，原告徐惠霞与被告邹宝军签订了房屋租赁协议书一份，约定原告将其所有的位于崆峒区解放北路中段西侧一间门面房及二层共计六间房租赁给被告经营静宁特色暖锅店。租赁期限为一年，自2012年4月1日至2013年3月31日止；年租金为28000元；合同还约定乙方（被告）在租赁期间，必须保证房屋清洁、完整，不得随意更改房屋结构，不得转让和从事非法经营，否则甲方（原告）有权随时收回所租房屋；乙方如有变更协议的意见，需提前一月通知甲方，双方协商解决，若解除协议时，必须保证房屋完好无损，如有损坏照价赔偿。协议签订后，原告收取被告租房押金2000元。被告租赁该房屋后，进行了装饰装修。2013年4月1日合同期满后，经协商，以年租金30000元，由被告继续租赁使用，双方未签订书面合同。租赁期间被告分别于2013年4月3日、2013年9月28日分二次向原告支付房屋租赁费30000元。2014年3月26日，原、被告就是否续租未能达成一致意见。被告变卖了部分财产后，于3月29日关门再未营业。原告遂向本院提起诉讼，要求被告立即搬出租用原告位于崆峒区解放北路中段西侧门面及二楼共六间房屋；给付逾期房屋租赁费至交房之日，支付拖欠的水电费。
庭审中，被告向本院提起反诉，对反诉请求及反诉事实理由进行了陈述，并提交了反诉证据材料，原告对被告的反诉也进行了答辩，对所提交的证据材料进行了质证。庭审后，被告在法庭限定的交纳诉讼费期限未交纳反诉费用。
本院认为，原、被告于2012年4月1日签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，应确认为有效合同。该协议约定的租赁期限为一年，在租赁期限界满后，原被告双方再未签订书面租赁合同，但口头约定由被告继续租赁原告的门面房，租赁费由原来的28000元增加为30000元，并约定租赁期限仍为一年。该口头协议亦为双方当事人的真实意思表示，对其效力应予确认。合同期满后，原告要求被告交还所租赁的房屋符合法律规定，本院应予支持。被告在庭审中，提出反诉要求原告提供其所交纳租赁费的税务发票；支付装饰装修费用135850元；双倍退还租房押金4000元；退还多收房租2000元；承担支付给郗海润的转让费49000元。共计190850元。被告在法庭限定的期限内未交纳反诉费用，对被告的反诉请求，本案不一并处理。关于被告是否交付所租房屋的问题，庭审中，被告称于2014年4月7日将所租房屋钥匙交给原告丈夫，不承担逾期房屋租赁费，但未提交向原告丈夫交付房门钥匙的证据，且被告的部分财产现仍存放在该租赁房屋内，故被告抗辩已交付房屋的事实无依据支持，其理由不能成立。被告占用原告房屋期间的费用应按双方约定的每月2500元计算。对原告收取的被告租房押金，在被告交房时，应由原告退还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邹宝军于本判决生效后三日内交还原告位于崆峒区解放北路中段西侧门面及二楼共计六间房屋；
二、被告邹宝军于本判决生效后三日内向原告徐惠霞支付2014年4月1日至7月3日期间房屋使用费7520元，2014年7月3日以后至交房之日房屋使用费按每日80元支付。支付拖欠水电费（数额以实际抄表开具的票据为准）。
三、原告徐惠霞退还被告邹宝军租房押金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告邹宝军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 李红梅
二〇一四年七月三日
书记员 李春辰