福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲤民初字第2362号
原告泉州华侨大厦有限责任公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人江通福，总经理。
委托代理人蔡宏谋、卢晶，北京中银（泉州）律师事务所律师。
被告耿路明，男，汉族，1973年10月15日出生，住泉州市鲤城区县。
原告泉州华侨大厦有限责任公司与被告耿路明租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢晶，被告耿路明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉州华侨大厦有限责任公司诉称，2013年9月，原、被告双方签订了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》各一份，约定由被告向原告租用泉州华侨大厦主楼一层原美容厅的一部分、女卫生间及原陶瓷店的一部分场所，面积约100平方米；租赁用途为经营咖啡厅；租赁期限为三年，自2013年10月16日至2016年10月15日止；租赁费用每个月支付一次；被告应支付租赁场所所对应的租金、包干费、水电费、通信费、税费等款项，其中，租金为每个月人民币8500元，包干费为每个月8500元，通信费为每个月100元，水电费根据被告的实际使用情况缴交；被告应于合同签订后立即向原告交纳保证金51000元。合同签订后，原告依约交付了租赁场所。但被告自2014年2月16日起，便一直无故拖延租金、包干费、通信费、水电费等相关款项的支付。原告于2014年3月25日向其出具《催款函》，又于2014年5月26日委托律师事务所向其出具《律师函》进行催讨，被告均予以拒绝。而后，被告于2014年7月14日停止了该咖啡厅的营业，却将相关物品一直占据、存放于租赁场所，既不与原告协商合同解除事宜，又拒不向原告缴交相关拖欠款项。原告于2014年11月再次委托律师事务所向其出具《律师函》，要求其交付费用，但被告仍然不予理睬。截至2015年5月15日，被告已拖欠租金、包干费、通信费、水电费等款项共计人民币258284.96元。根据涉案《租赁合同》第九条第2项的约定，被告逾期支付租金、包干费及其它费用，应当每日按逾期支付金额的千分之五向原告支付违约金，且逾期超过十天原告有权解除合同。由于日千分之五的约定过高，原告自愿按照日千分之一的标准计算违约金。因此，被告应当按照其所“逾期支付的各部分款项金额”乘以“拖欠时间”乘以“日千分之一”的方式计算违约金。根据原告的计算，暂计至2015年5月15日，被告应当支付的逾期付款违约金为人民币54612元。另外，被告拒不搬离、清空、返还租赁场所的行为，致使原告无法将租赁场所出租给新的承租人。原告对涉案租赁场所既无法收回损失，又无法取得收益。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2013年9月签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.被告立即支付所欠租金、包干费、水电费、电话费等费用共计人民币266784.96元（暂计至2015年6月1日）；3.被告立即支付逾期付款的违约金人民币54867元（暂计至2015年6月1日，按照逾期支付金额的日千分之一计算）；4.被告立即清空并交还租赁场所；5.本案的一切诉讼费用由被告承担。
被告耿路明辩称，租赁过程中，原告与被告有签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，双方约定是属实的，但是被告在收到原告的律师函后积极与原告协商；因为原告的原因，自2014年2月份被告就没有缴交租金；原告出租的场所没有合法性，是原告私自将办公场所拆开为店面，为此被告提出质疑，并且提出解除合同；被告将店面关闭的原因是原告与被告协商约定，原告让被告关闭店面，被告不再支付任何租金，因此关闭店面是双方协商后的结果。
本案双方当事人争议的焦点问题为：一、原告的诉求是否应得到支持；二、被告向原告支付的保证金是多少。
在本院审理过程中，原告为支持自己的主张提供以下证据：1.营业执照、代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.户籍证明，证明被告的诉讼主体资格；3.《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，证明被告向原告承租涉案租赁场所，须向原告支付租金、包干费、通信费、水电费等费用，逾期支付应当承担相应的违约责任；4.费用清单（3张），证明被告的已结费用、未结费用及逾期付款违约金；5.催款函、律师函、快递单，证明原告多次向被告催收款项，但被告均予以推脱、拒绝；6.收款收据6张，证明被告交纳的保证金和租金、水电费等款项的实际情况；7.国有土地使用证、房屋所有权证、说明各一份，证明诉争房产的产权是属于泉州中国旅行社，泉州中国旅行社把涉案房产的管理出租等权利授权给了原告。
被告耿路明质证认为：对证据1-2真实性、合法性及与本案的关联性均无异议；对证据3《租赁合同》、《租赁合同补充协议》真实性、合法性、及与本案的关联性均无异议，但包干费8500元的约定被告不清楚；对证据4里面的数额没有异议，但2014年7月14日之后的费用被告不应承担；对证据5真实性无异议，但是被告一直与原告积极协商；对证据6无异议；对证据7无异议，但诉争场地的设计用途是办公而不是店面。
被告耿路明提供《租赁合同》一份，证明双方约定的保证金是60000元。
原告质证认为，对该证据表面真实性予以认可，但对被告的证明目的有异议，双方有签过被告提交的这份《租赁合同》，但是双方后来协商以原告提供的租赁合同进行履行，因此被告交付的押金也是51000元。
本院认为，被告耿路明对原告提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；被告对原告的证据4体现的各项费用的数额也无异议，本院对此予以确认；原告对被告提供的《租赁合同》的真实性亦无异议，对该证据本院予以确认。
经庭审举证、认证，结合当事人的陈述，本院对本案事实作如下认定：
2013年9月，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁泉州华侨大厦有限责任公司主楼一层原美容厅的一部分、女卫生间及原陶瓷店的一部分场所，面积约100㎡，作为咖啡厅，租赁期限为三年，自2013年10月16日起至2016年10月15日止，保证金60000元，租金为每月人民币20000元，该合同还对其他相关事项进行了约定。该合同签订后，原告将诉争房屋交予被告进行装修、使用，免租装修期为合同签订次日起至2013年10月15日止。后双方协商对合同的部分条款进行了修订，并重新签订《租赁合同》及签订《租赁合同补充协议》，约定保证金为51000元，租金为每月8500元，包干费用为每月8500元（含维保费1000元、保洁费2500元、消防联动接驳费及安保费5000元），租金和包干费用应按月足额支付，合同签订后2天内，被告应一次性交纳首月租金和包干费用，以后租金和包干费用每个月交付一次，被告应在每个月最后一日前按时足额支付下个月的租金和包干费用；水电费及经营所需的全部费用均由被告承担，上述费用在收到原告付款通知后3日内按月按实足额支付；被告逾期支付租金和包干费用或合同约定的其他费用，每日按逾期支付金额的千分之五向原告支付违约金，如被告逾期十天不向原告支付租金和包干费用或合同约定的其他费用，原告可以停止向被告供应水、电、空调或在租赁经营场所加锁，并可以选择解除合同；合同期满或合同解除，原告立即收回被告租赁经营的场所，被告在租赁经营期内所添置的可移动装修物及其他设备归被告所有，被告应无条件在合同期满或合同解除之日起三日内撤回属于被告的全部财物，全部交还该租赁经营场所，否则视为被告放弃该租赁经营场所内全部财物的所有权，原告有权在不通知被告到场的情况下处理被告财物，不可移动的装修物及设备无偿归原告所有。该《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。被告依照后一份《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的租金、包干费等相关费用标准向原告交纳相关费用。
原告向被告开具的2013年10月13日收款收据，体现咖啡厅押金为人民币51000元。
自2014年2月16日起至今，被告未能按时如数向原告支付租金及包干费。另外，被告尚欠原告2014年5月至7月的通信费300元，2014年6月份电费1330.49元、7月份电费1183.78元、8月份电费434.45元，2014年6月至7月的水费36.24元。原告为此曾多次发催款函、律师函向被告催收。原告委托律师于2014年11月24日向被告寄送的律师函上体现，原告向被告催缴截止至2014年11月15日尚欠的租金、包干费153000元及其他费用（2014年5月至7月电话费、6月至7月水、电费）2850.51元。2014年7月中旬，被告停止经营，但未将租赁场所返还原告。庭审中，双方均同意保证金抵扣相应的拖欠费用。本案审理过程中，双方协商一致被告将诉争房屋内的四台空调以人民币15000元的价格折价给原告，以抵扣尚欠原告的租金，并同意于2015年8月31日办理房屋返还交接手续。被告已于2015年8月31日将诉争房屋的钥匙交还原告，但双方未办理书面交接手续。截止至2015年8月31日，被告尚欠原告18.5个月的租金及包干费共计人民币314500元。原告于2015年6月1日向本院提起本案诉讼。
另查，诉争房产的所有权人为泉州中国旅行社，泉州中国旅行社将该房产交由原告无偿使用，原告有权自行经营、管理、对外出租。
综上事实，本院认为，原告将其代为管理的址在泉州华侨大厦有限责任公司主楼一层原美容厅的一部分、女卫生间及原陶瓷店的一部分场所，面积约100㎡，出租给被告使用，并与被告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，双方当事人主体适格，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方已协商将前一份《租赁合同》变更为后一份《租赁合同》及《租赁合同补充协议》（即租金为每月8500元、包干费为每月8500元），故双方应当按照后一份《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。原告依约履行了交付房屋的义务，但被告自2014年2月16日起未履行支付租金、包干费的义务。现原告要求解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告已于2015年8月31日将诉争房屋的钥匙交还原告，原告已实际收回房屋，故原告要求被告将诉争的租赁房产清空交还原告的请求，本院不予支持。由于被告未按合同约定履行，构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付至实际交付之日止拖欠的租金、包干费、水电费、电话费，合法有据，本院予以支持，因被告已于2015年8月31日将房屋交还原告，故被告拖欠原告的租金、包干费应确定为人民币314500元，水电费、电话费共计人民币3284.96元。因双方约定的以日千分之五计算的逾期付款违约金标准过高，原告主张的日千分之一的违约金标准依旧过高，本院予以调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计算为宜，原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。根据双方合同的约定，每个月未交的租金、包干费所产生的逾期付款违约金应自每个月拖欠之日起至付款之日止以该月的租金、包干费17000元为基数计算。另外，双方合同约定水电费、电话费的支付期限为“收到甲方（原告）付款通知后3日内”，原告主张被告应支付电话费、水电费违约金的起算时间分别为2014年6月1日及2014年7月1日，但原告未提供证据证明在上述日期前已通知被告支付费用，而根据原告提供的证据，其在2014年11月24日向被告寄送律师函催缴2014年5月至7月电话费、6月至7月水电费共计2850.51元，故该部分费用的逾期付款违约金起算日应为2014年11月28日；至于2014年8月的电费434.45元，原告未提供证据证明何时通知被告付款，故应以原告起诉之日视为通知之日，该部分电费的逾期付款违约金起算日应为2015年6月5日。原告关于逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于被告支付的保证金是多少的问题。本院认为，双方实际依照修改过的《租赁合同》履行，该合同约定的保证金为51000元，且原告提供的2013年10月13日收款收据也体现被告交给原告的保证金为51000元，被告主张交给原告的保证金为60000元，缺乏事实依据，本院不予采纳被告的主张，被告交给原告的保证金应认定为51000元，原告同意该保证金抵扣被告尚欠的款项，本院对此予以准许。另外，双方已协商一致被告将租赁房屋内的四台空调以15000元的价格折价给原告，以抵扣尚欠原告的款项，对此本院予以准许。被告关于原告出租的场所不合法及原告同意被告关闭店面后不需支付租金的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告泉州华侨大厦有限责任公司与被告耿路明签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；
二、被告耿路明应于本判决生效之日起十日内向原告泉州华侨大厦有限责任公司支付自2014年2月16日起至2015年8月31日止的租金、包干费共计人民币314500元及尚欠的水电费、电话费共计人民币3284.96元（被告耿路明已支付的保证金51000元及四台空调折价给原告所得的价款15000元应予以抵扣租金、包干费）；
三、被告耿路明应于本判决生效之日起十日内向原告泉州华侨大厦有限责任公司支付以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计算的逾期支付租金、包干费、水电费、电话费的违约金（租金、包干费的逾期付款违约金应自每个月拖欠之日起至本判决确定的付款之日止以该月的租金、包干费17000元为基数计算；2014年5月至7月电话费、6月至7月水电费共计2850.51元，以2014年11月28日为逾期付款违约金起算点计算；2014年8月电费434.45元以2015年6月5日为逾期付款违约金起算点计算）；
四、驳回原告泉州华侨大厦有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6125元，减半收取3062.5元，由原告泉州华侨大厦有限责任公司负担329.5元，被告耿路明负担2733元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 史赠莹
二〇一五年九月十七日
书记员 王汉杰
民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、民事判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……
（二）合同解除；
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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