天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终6146号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司，住所地天津市武清区大黄堡乡后埔棒村综合大楼407-9。
法定代表人：汪蔚荣，董事长。
委托诉讼代理人：李琦，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：李晋豫，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津开发区鸿发房地产开发有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路172号。
法定代表人：刘金明，总经理。
委托诉讼代理人：任红军，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：叶红，天津标高律师事务所律师。
上诉人天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司（以下简称乐语公司）因与被上诉人天津开发区鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初81676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乐语公司的委托诉讼代理人李琦、李晋豫，被上诉人鸿发公司的委托诉讼代理人任红军、叶红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐语公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鸿发公司的诉讼请求并退还乐语公司租赁押金50492元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，乐语公司的转租承租人已经于2017年4月向鸿发公司支付租金，故乐语公司不应支付2017年4月及以后的费用；乐语公司已经于2017年2月28日退出涉诉房屋，但由于鸿发公司阻挠无法搬走部分大件商品，故不同意支付2017年3月1日至6月2日期间的费用；鸿发公司不采取任何措施、放任损失扩大，相应责任由鸿发公司承担。2、一审法院适用法律错误，双方合同到期后未签订书面合同，租期不明，乐语公司可随时解除合同，乐语公司提出解除合同，鸿发公司2017年2月8日同意解除合同，解除合同应为该日，乐语公司并无违约，合同到期后，双方并未签署新的合同，对租赁期限、付款日期未做约定，直到2017年1月20日鸿发公司催要房租，其应给予乐语公司合理期限，鸿发公司要求扣留乐语公司的履约保证金没有依据，故乐语公司有权暂不支付房租。3、双方曾经进行协商未能达成一致，无法续约，乐语公司不应支付违约金。4、一审法院判决支付电费没有依据。5、一审法院判决履约保证金折抵租金、使用费认定事实错误。
鸿发公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
鸿发公司向一审法院起诉请求：1、要求确认鸿发公司、乐语公司签订的租赁合同于2016年11月16日解除；2、要求乐语公司给付房屋占用费311181.36元（计算至腾房之日2017年6月2日）及违约金9302.34元（按年租金568736元除以365天乘以3%乘以违约天数199天）；3、要求乐语公司给付电费5267.60元；4、诉讼费用由乐语公司承担。
乐语公司向一审法院反诉请求：1、要求鸿发公司退还租赁押金50492元；2、反诉费由鸿发公司承担。
一审法院认定事实：鸿发公司、乐语公司就诉争房屋存在房屋租赁关系，鸿发公司（甲方）与乐语公司（乙方）于2015年11月14日签订商铺租赁合同书，约定甲方将坐落于天津开发区第三大街32号B-1B01、B-1B02商铺出租给乙方，商铺建筑面积169平方米，乙方承租的该商铺，用于商业经营，租赁期限自2015年11月16日至2016年11月15日止，租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方需要继续承租该房屋时，应提前3个月以书面形式与甲方协商，乙方逾期返还房屋的除正常支付租金外，乙方应支付从租赁期届满之日起至实际返还房屋之日止，按�日租金的3%作为违约金向甲方支付，年租金为568736元（含物业费24元/月平方米、工程维修费、保安费、保洁费、停车费等专项服务性费用），租金自第二年起每年在上一年基础上递增5%，乙方需在每季度最后一个月结束前的5日内向甲方支付下一季度租金及物业费142184元，乙方延期支付租金，甲方有权按下述约定追究乙方违约责任：逾期10日之内（含10日），乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交纳租金之日起至实际交付拖欠租金之日止，每月按应付季租金百分之三向甲方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，租赁期间，乙方使用该商铺所发生的水、电、燃气、供热、通讯、物业管理费、空调费及其他所有费用、政府指派费用等均由乙方自行承担。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺擅自转租、转借或以其他方式允许第三方使�，否则甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿经济损失。乙方签订本合同时须向甲方缴付50492元作为乙方如约履行合同的责任保证，如乙方未能履行本合同或无正当理由单方要求终止合同或在合同签订后计租日开始前提出退租要求，甲方有权扣除全部履约保证金，如乙方在租赁期限内有违约行为或因其他行为造成甲方经济损失（如逾期支付租金等）的，甲方有权从履约保证金中扣除相应损失或违约金，如履约保证金不足以弥补给甲方造成的经济损失的，乙方须另行支付。合同签订后，乐语公司向鸿发公司交纳保证金50492元，并开始承租诉争房屋，合同到期后，鸿发公司、乐语公司双方就房屋续租问题进行协商，因就续订合同的具体条款存在分歧，鸿发公司于2017年2月8日向乐语公司发出催告函，告知内容为：一、乐语公司因其不再续签合同，双方原《商铺租赁合同�自2016年11月16日起到期解除；二、乐语公司的行为已经构成违约，鸿发公司有权不向乐语公司退还履约保证金；三、乐语公司于2017年2月15日向鸿发公司返还租赁房屋，支付合同到期后占用租赁房屋的租金及违约金147653元，并办理相关交接手续，结清其他费用；四、如乐语公司不能按期返还租赁房屋，应按合同约定向鸿发公司支付房屋租金、违约金及其他费用。乐语公司于2017年2月11日收到前述催告函。2017年2月28日，乐语公司将诉争房屋的钥匙和水电卡邮寄给鸿发公司，鸿发公司于2017年3月3日收到。2017年6月2日，鸿发公司、乐语公司就诉争房屋进行了交接，乐语公司将其物品从诉争房屋内搬走。
另，乐语公司交纳房屋租金至2016年11月15日，2017年2月15日至2017年5月31日涉诉房屋用电量为4052度，乐语公司按照每度0.73元缴纳该段期间用电度数，发生电费2957.96元。
一审法院认为，鸿发公司、乐语公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，法院认定其效力。该房屋租赁合同中约定的租赁期间为2015年11月16日至2016年11月15日，而在该合同租赁期间届满后，鸿发公司、乐语公司双方就续租问题进行协商，虽然未签订书面房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案鸿发公司、乐语公司租赁合同期满后，乐语公司继续使用租赁房屋，鸿发公司亦未提出异议，因此，鸿发公司、乐语公司租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，直至鸿发公司、乐语公司因续租问题未达成一致，鸿发公司于2017年2月8日向乐语公司发出催告函告知乐语公司租赁�同解除，该意思表示可视为鸿发公司对于不定期租赁关系的解除，因此，法院以鸿发公司解除租赁合同意思表示到达乐语公司的时间也即2017年2月11日作为双方不定期租赁法律关系的解除时间。在不定期租赁法律关系解除前，乐语公司负有依照租赁合同的约定向鸿发公司支付租金及相关费用的义务，而在不定期租赁关系解除后至乐语公司向鸿发公司交房前，乐语公司负有参照租赁合同约定向鸿发公司支付房屋占用费及相关费用的义务。而本案的诉争焦点在于如何确定乐语公司的交房日期，鸿发公司主张按照被告实际向其腾房之日也即2017年6月2日为乐语公司交房日期，而乐语公司主张按照其向鸿发公司寄交钥匙、水电卡的时间也即2017年2月28日为乐语公司交房日期，对此，一审法院认为，房屋租赁关系的承租方在租赁关系解除后，负有将房屋交还给出租方的义务，虽然�语公司于2017年2月28日将房屋钥匙及水电卡寄交鸿发公司，但租赁房屋内依然有乐语公司的物品，鸿发公司虽然取得房屋钥匙，但无权对乐语公司存放于屋内的物品进行擅自处置，因此，乐语公司实际将屋内物品腾空并将房屋交付鸿发公司才能视为乐语公司履行了向鸿发公司交还房屋的义务。虽然乐语公司称其之所以不能将屋内物品腾空系因鸿发公司阻止导致，并为此提供了陈京的证言，但该证人系乐语公司员工，与其有利害关系，且该证人只能证明其曾经到涉诉房屋调货，而非去腾空房屋物品，因此乐语公司不能提供充分证据证明鸿发公司存在阻止乐语公司腾空租赁房屋内存放物品的情形，由此，法院认定2017年6月2日为乐语公司向鸿发公司腾房之日。因乐语公司支付鸿发公司租金至2016年11月15日，因此，乐语公司应当支付鸿发公司2016年11月16日至2017年2月11日租金�及2017年2月12日至2017年6月2日房屋占用费共计314384.62元（142184*2+142184/90天*19天）。但是由于鸿发公司主张前述期间房屋租金及房屋使用费共计311181.36元，因此，本院依法确认乐语公司欠付鸿发公司前述期间租金及房屋使用费共计311181.36元。至于乐语公司向鸿发公司交纳了保证金一节，因乐语公司提出反诉主张返还保证金，鸿发公司虽然提出乐语公司构成违约，但双方在合同中明确约定了鸿发公司可以扣留保证金的条件为乐语公司未能履行本合同或无正当理由单方要求终止合同或在合同签订后计租日开始前提出退租要求，而本案乐语公司并不存在上述情形，同时合同还约定如乐语公司在租赁期限内有违约行为或因其他行为造成鸿发公司经济损失（如逾期支付租金等）的，鸿发公司有权从履约保证金中扣除相应损失或违约金，由此可见，乐语公司提交保证金的目的是为了弥补鸿发公司的经济损失，考虑到乐语公司已经拖延支付鸿发公司租金及房屋占用费共计311181.36元，因此，法院依法将保证金50492元予以折抵，则乐语公司应当给付鸿发公司房屋租金及房屋占用费共计260689.36元。对于乐语公司要求鸿发公司退还保证金的诉请，法院不予支持。至于鸿发公司主张的违约金内容，因双方合同约定的违约金计算条款高于鸿发公司实际损失的30%，因此，根据双方合同约定的乐语公司需要每季度最后一个月结束前给付鸿发公司下一季度租金及物业费142184元的内容，法院将违约金的计算标准依法调整为以91692元（142184元-50492元）为基数，自2016年11月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以142184元为基数，自2017年2月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以26813.36元为基数，自2017年5月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%，鸿发公司此项诉请中的过高部分，法院不予支持。此外，关于鸿发公司主张的电费，2017年2月15日至2017年5月31日涉诉房屋用电量为4052度，鸿发公司按照每度0.73元缴纳该段期间用电度数，发生电费2957.96元，鸿发公司主张按照每度1.3元主张电费，缺乏相应的事实依据，因此，法院认定乐语公司应当给付鸿发公司电费2957.96元，对于鸿发公司该项诉请中的过高部分，法院不予支持。
一审判决：“一、天津开发区鸿发房地产开发有限公司与天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于2015年11月14日签订商铺租赁合同书于2017年2月11日解除；二、天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津开发区鸿发房地产开发有限公司2016年11月16日至2017年6月2日房屋租金及房屋占用费260689.36元；三、天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津开发区鸿发房地产开发有限公司违约金（以91692元为基数，自2016年11月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以142184元为基数，自2017年2月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以26813.36元为基数，自2017年5月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%）；四、天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津开发区鸿发房地产开发有限公司电费2957.96元；五、驳回天津开发区鸿发房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司的反诉请求。如果天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3341元，由原告负担637元，由被告负担2704元，反诉案件受理费减半收取531元，由反诉原告负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告，原告预交部分，本院不再退还。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：乐语公司提交的录音资料，一审已经提交，不属于新证据。乐语公司提交的2016年9月至2017年2月期间的电费凭据发票，认为鸿发公司无权收取电费，鸿发公司质证认为，鸿发公司代收交给物业公司后，物业公司开具发票，鸿发公司主张的电费是2017年2月15日至2017年5月31日期间乐语公司未缴纳的部分，鸿发公司已经代缴，对电费票据的真实性鸿发公司未提出异议，本院予以确认。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鸿发公司、乐语公司房屋租赁合同到期后，双方未续签书面合同，原租赁合同继续有效，但依法视为不定期租赁合同，鸿发公司于2017年2月8日向乐语公司通知解除，该解除通知于2017年2月11日到达乐语公司，一审认定该日为双方合同解除的时间，符合法律规定，故在2017年2月11日之前，乐语公司应依照合同约定支付租金，之后依法支付房屋占用费，乐语公司虽于2017年2月28日寄还了房屋钥匙、水电卡，但并未腾空房屋，一审以乐语公司搬走存放于房屋内的物品腾空房屋的时间认定为腾房时间并无不当，乐语公司主张案外人支付租金、鸿发公司阻挠其搬走物品以及扩大损失，均未提供有证明力的证据支持，对其该项主张，本院不予支持。双方对于租金、房屋占用费的金额311181.36元没有异议，乐语公司交纳的保证金依据合同抵扣租金，符合合同约定，乐语公司主张退还，缺乏依据，本院不予支持。在房屋租赁期间，乐语公司未按照约定支付租金，解除合同后未及时返还房屋，鸿发公司有权主张违约金，双方合同约定过高，一审法院依法予以调整，符合法律规定，本院予以维持。关于电费，乐语公司交至2017年2月，其后发生的电费并未交纳，鸿发公司代缴后向乐语公司主张，一审法院依据在案证据确定了电费金额，乐语公司虽不认可，但并未提供反驳证据，对其上诉主张，本院不予支持。
综上所述，乐语公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5255元，由天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚增途
代理审判员 滕光鑫
代理审判员 王孟璐
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 刘 谨