惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一初字第2149号
原告：李勇辉，男，汉族，1976年5月8日出生，住惠州市大亚湾区。
委托代理人：张远通，广东创通顺达律师事务所律师。
委托代理人：李志科,广东创通顺达律师事务所律师。
被告：张仁伟，男，汉族，1975年12月17日出生，户籍地：安徽省安庆市望江县。
委托代理人：黄亮和，广东伟强律师事务所律师。
原告李勇辉诉被告张仁伟房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年12月10日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张远通、李志科，被告张仁伟及委托代理人黄亮和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告租用原告位于惠州市大亚湾西区荷茶村委会茶山村小组A区16号楼房整栋房（11层）用于经营转租。租期5年，从2013年1月1日起至2018年1月1日止，租金每月38000元，后来租金变更为每月22000元。同时约定，被告每月5日前缴交本月租金，如有拖欠租金每月迟一天加收滞纳金百分之五，若拖欠租金超过15天按被告违约处理，原告有权收回被告租用的房屋；如被告违约，原告收取原告的押金20万元归原告所有，不予退还；水电费由被告支付等内容。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，被告从2015年10月份开始拖欠房租，严重违反了合同约定。根据《合同法》第一百零七条之规定，原告有权解除《房屋租赁合同》，并要求被告承担违约责任。此外，房屋无报建手续，安全性无法保障，承租人将房屋用以经营性转租无办理消防设施的合法手续存在安全隐患，不适宜继续经营转租。故原告向本院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告按原状向原告交回房屋，原告没收被告交付的押金20万元；二、被告立即支付拖欠的租金（从2015年10月起按每月22000元计至被告搬离之日止，暂计至起诉之日约66000元）及违约金（违约金按人民银行规定的同期贷款利率4倍计至付清款项之日止，其中22000元从2015年10月5日起算；22000元从2015年11月6日起算；22000元从2015年12月6日起诉，暂计至起诉之日约1500元）；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1.房屋租赁合同、证明，拟证明被告租用原告惠州市大亚湾西区荷茶村委会茶山村小组A区16号楼房整栋房（11层）用于经营转租。租期5年，从2013年1月1日起至2018年1月1日止，租金每月38000元，后来租金变更为每月22000元。同时约定，被告每月5日前缴交本月租金，如有拖欠租金每月迟一天加收滞纳金百分之五，若拖欠租金超过15天按被告违约处理，原告有权收回被告租用的房屋；如被告违约，原告收取原告的押金20万元归原告所有，不予退还；水电费由被告支付的事实；
2.广东电网公司用电检查结果通知书，拟证明违规用电，面临供电局停止供电的事实。
被告辩称：一、关于本案租赁物租金，被告一直依约交纳，就原告所诉租金被告也能一次性交清。被告先行一次性支付了50万元租金至2014年12月底。因原告还欠靳太均的该房屋建筑工程款，2015年1月份至9月份的租金是靳太均到被告承租的租赁物处收取现金的。2015年10月，被告要交纳租金时，原告要提前解除合同不收租金。被告就交纳租金一事至今一直与相关方协商解决方案；二、本案租赁物在租赁期间发生了所有权变动，依法原告已无诉权。本案租赁物的租赁期间是2013年1月1日至2018年1月1日，但据被告后来得知，在2015年9月29日，原告已把租赁物出卖给他人，根据《合同法》第229条，原告已将租赁物的所有权转让给他人，原告已失去起诉的资格和权利；三、原告在实施上述所有权变动的行为时，没有依法在合理的时间内通知被告，被告要交纳租金，原告不收取，反而在2015年10月要求被告提前解除双方的租赁合同，原告侵犯了被告的优先购买权，被告保留相关权利。
被告为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1.收据，拟证明原告委托靳太均向被告收取租赁物租金的事实，时间是2015年1月至9月，10月份原告就没有来收取租金；
2.房屋转让协议书，拟证明出租人2015年9月29日将租赁物转让给第三人曾某某的事实，此前没有任何的通告；
3.通告，拟证明原告通知次承租人交租金的事实；
4.VCD,拟证明出租人只催承租人搬走，不收取十月份租金的事实；
5.电话通话清单，拟证明原、被告电话通话情况的事实；
6.短信记录，拟证明通知受让人收取租金的事实；
7.铺面租赁合同书，拟证明租赁物转租情况及期限的事实；
8.委托书，拟证明被告委托张文签订租赁合同的事实；
9.借记卡交易记录，拟证明2015年5月9日原告向被告受托人张文借款的事实。
经审理查明：2013年，原告李勇辉作为出租人与被告张仁伟作为承租人双方签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：原告将位于大亚湾荷茶村委茶山村小组A区16号楼房（共11层）租给被告使用或经营转租，租用期为5年，从2013年1月1日起至2018年1月1日止，租金每月22000元，被告在签订合同时即交押金200000元作为合同期限保证金；被告于每月5日前缴交本月租金，如有拖欠每月迟一天加收滞纳金百分之五，若拖欠超过十五天作被告违约论处，原告有权收回被告租用的房屋；租赁期内，原、被告双方必须遵守合同条约，不得中途毁约，如被告毁约，押金归原告所有，若原告毁约，则双倍赔偿押金给被告；等等。被告承租该栋房屋后，便将整栋房屋取名为“意诚公寓”进行转租，其中住房141套，铺面1间。被告也按月向原告交纳房屋租金，租金交至2015年9月止。2015年9月29日，原告与案外人曾茂文签订《房屋转让协议》，约定原告将涉案房屋转让给案外人曾茂文。之后，原告要求解除《房屋租赁合同》，被告不同意，双方遂酿成纠纷，致使2015年10月份以后的租金一直无法缴交，原告便向本院起诉2015年12月10日。
另查明，涉案房屋系占用农村集体土地所建，且位于人口密集的工业区，没有履行报建手续，没有房产证。本案在审理过程中，本院对涉案楼房是否履行了相应的报建手续、是否存在安全隐患向大亚湾西区街道办发出调查函，西区街道办收函后向本院提交了一份涉案房屋的安全检查记录表。根据该记录表，涉案房屋的经营范围是“出租公寓”，无营业执照，并存在“无相应消防证件及检查文书、未设置消火栓、社区集中消防水源不足、部分永久性的固定线路未穿管敷设、未见有漏电开关、场所内住户的电源线有乱拉乱接现象、紧急逃生设施不全”等消防、用电、火灾隐患。之后，本院又向涉案房屋所在地大亚湾西区街道荷茶村民委员会进一步调查，该村于2016年5月5日向本院出具《证明》，证实涉案房屋系李云雄、李勇辉父子所建，楼房所占用的土地是该村茶山村小组的集体土地，未办理土地证，至今未履行报建手续。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、证明，被告提交的《收据》、《房屋转让协议书》，本院直接调取的《大亚湾西区小宾馆、招待所、出租公寓安全检查记录表》、大亚湾荷茶村委出具的《证明》以及当事人陈述等证据经质证核实，予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，约定原告将建造于集体土地之上的、未办理建设工程规划许可证的房屋出租给被告使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋至今未履行报建手续，双方签订的《房屋租赁合同》应当无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告应将押金200000元返还被告，被告应当向原告返还房屋。
关于房屋租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告一直在使用涉案房屋并用于转租，取得了收益，故被告应当向原告支付房屋占用使用费，房屋占用使用费的数额应当参照双方约定的“租金”数额，支付至实际返还房屋之日止。因双方签订的合同无效，合同中关于违约责任的条款亦无效，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告李勇辉与被告张仁伟签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告张仁伟自本判决书发生法律效力之日起10日内向原告李勇辉返还位于大亚湾西区荷茶村委茶山村小组A区16号的楼房；
三、被告张仁伟自本判决书发生法律效力之日起10日内按每月22000元的标准向原告支付房屋占有使用费，从2015年10月份起算至房屋返还之日止；
四、原告李勇辉应自本判决书发生法律效力之日起10日内向被告张仁伟返还押金200000元，此款可与本判决第三项相互抵扣后多退少补；
五、驳回原告李勇辉其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5313元，由原、被告各负担2656.5元。原告已向本院预交5313元，被告自本判决书发生法律效力后径付原告2656.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 周 勇
审 判 员 李海仁
代理审判员 钟丹燕
二〇一六年六月二日
书 记 员 曹海洋
陈婷