北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00307号
上诉人（原审被告）刘仕保，男，1968年1月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京德宏物业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0705室。
法定代表人焦小爱，总经理。
委托代理人郭洁，女，1982年7月4日出生。
委托代理人兰征，男，1978年3月14日出生。
上诉人刘仕保因与被上诉人北京德宏物业管理有限责任公司（以下简称德宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字15482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官孙京、魏志斌参加的合议庭，并于2015年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘仕保，被上诉人德宏物业公司的委托代理人郭洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
德宏物业公司在一审中起诉称：德宏物业公司是北京市朝阳区酒仙桥南路9号院某小区的物业服务提供者，刘仕保为该小区涉案房屋的业主。根据物业合同的规定，德宏物业公司履行了对小区的物业管理义务，但刘仕保无正当理由拒不缴纳物业费，故德宏物业公司诉至一审法院要求刘仕保支付自2006年2月29日至2013年2月28日的物业费26434.1元及滞纳金1931.2元。
刘仕保在一审中答辩称：德宏物业公司在其制定的格式合同中未明确约定物业各项服务的质量标准，没有按照《北京市物业管理办法》及此前颁布的物业管理要求、《物业管理委托合同》、《业主公约》、《业主手册》的约定全面履行应尽的义务，存在欺诈和损害业主合法权益的行为、物业服务和收费明显质价不符。《物业管理委托合同》的签订不是德宏物业与刘仕保在平等协商、自由、自主的条件下签订的，刘仕保在被胁迫的情况下与德宏物业公司签订了合同。上述合同明显违反了《合同法》第39条的规定。德宏物业公司存在重大违约，未正确认识到其违约和损害业主利益在先才导致刘仕保行使不安抗辩权和违约救济权。德宏物业公司通过断电、停水、断补办煤气卡、断电视信号、可视电话及其他违法行为胁迫业主缴纳物业费及满足其利益要求。上述行为致使刘仕保的经济利益和工作生活受到了巨大的损害和影响，导致刘仕保客观丧失了缴费能力。德宏物业公司不仅怠于履行其应尽的义务，也长时间持续怠于和刘仕保联系、沟通及向刘仕保主张、追索物业费。刘仕保曾不止一次主动缴费，德宏物业公司却无正当理由拒收，上述事实充分证明德宏物业公司明显怠于行使权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。物业费的收费标准没有法律依据，德宏物业公司提供的物业服务不符合其收费标准，德宏物业公司的物业费收费标准应为1.5元每平米或0.5元每平米。《物业管理委托合同》违反了合同法和北京市政府的219号令，应当无效。德宏物业公司应当明确公摊面积的范围及缴费的范围。德宏物业公司把业主共有的面积进行对外出租，出租的费用是如何收取及去向情况刘仕保均不清楚。物业费的收支情况也从未向业主公布。
刘仕保在一审中提起反诉，要求一审法院：判令德宏物业公司依据《北京市物业管理办法》相关规定整改作为物业服务企业不达标的方面，确认《物业管理委托合同》无效；将德宏物业公司的物业费收费标准调整至每月1.5元／平方米或0.5元／平方米；要求公示其法人从业资质和法定从业资质历史沿革，并向业主公布其所属员工法定从业资质和收费依据；判令德宏物业公司按北京市人民政府第219号令向业主公示物业收费的收入、支出账目及电梯楼道间的广告收入、专项公共维修基金账目，并向业主公布属于全体业主所有的人防工程车库、地下室物业管理用房租赁收入情况；判令德宏物业公司赔偿非法对刘仕保房屋采取断电措施对刘仕保造成的经济损失20000元。
德宏物业公司对刘仕保的反诉在一审中答辩称：《物业管理委托合同》是双方自愿签订的。物业费是按照物价局制定的标准收取的。刘仕保已经在物业办公室公示了物业费的收费标准、收费服务的事项、法人营业执照及物业服务资质证明。故不同意刘仕保的反诉请求。
一审法院审理查明：德宏物业公司系从事物业管理、供暖服务等经营活动的有限责任公司。2004年5月1日，德宏物业公司与刘仕保签订《物业管理委托合同》，约定：德宏物业公司是涉案小区的物业管理机构，对社区能源供给、公用设备设施、公共秩序、环境容貌等事务行使管理权；刘仕保于入住时，与德宏物业公司签署本合同；物业管理费的计算面积为112.3平方米，物业管理费的收费标准为2.8元／人民币／每月／每平方米；物业费按市物价局文件精神，采取按年度收取的原则，即每年的10月15日至11月30日为统一交费时间，每延时一天，将加收1%的滞纳金。为证明德宏物业公司提供的物业服务不符合法律规定，刘仕保提交视频、照片，并提交案外人联合出具的证明，主要内容为：德宏物业公司对小区物业实施粗放简陋管理、未按照《北京市物业管理办法》及《物业管理委托合同》、《业主公约》、《业主手册》的约定全面履行管理义务。具有表现为：1.小区物业管理消防设施、设备和监控、负责人及消防通道一直不合格。如楼道未安装烟火感应器，即使安装了，也无法正常使用；2.智能化安全社区服务承诺不达标，如小区消防控制中心监控系统、小区周界红外线装置、24小时门禁系统行同虚设，中控室和门岗经常无人值守，人员配置根本不达标，小区和楼道监控大多虚设无用等；3.每年第一季度不公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算等；4.侵害和损害小区业主利益或助长纵容对小区业主利益侵害的行为；5.物业服务质量和水平低，严重影响小区形象、品质、档次，进而影响小区物业价值；6.漠视业主利益和合理化建议、意见；7.未按照北京市物业管理规定和价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目及标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；8.对进出人员和迁入、迁出业主、租户没有进行现场监管、登记；9.工程、保安、24小时热水服务名不副实；10.不按北京市规定和《业主公约》承诺协助业务成立业主委员会。德宏物业公司对上述证据均不予认可。一审庭审中，刘仕保申请证人闫×出庭作证。闫×于庭审时陈述：对于刘仕保提交的有部分业主集体签名的证明，其中有证人的签名，是其本人所签。签字的业主均看过证言并认可其中的内容。刘仕保提交的照片及视频均是小区的实际情况。为证明德宏物业公司提供的物业服务不合格，刘仕保另提交关于印发《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）的通知》、关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准的通知》、《北京市居住小区物业管理办法》（修正）、《北京市居住小区物业管理服务标准》、《北京市人民政府令第219号》、北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》、《业主手册》及《业主公约》等，德宏物业公司对上述证据的真实性均认可。为证明其履行了物业管理职责，德宏物业公司提交《亮马水晶项目物业服务履行情况打印件》、《2004年-2014年工程派工单》、照片、《日常工作记录表》等，刘仕保对上述证明的证明目的不予认可。
一审法院判决认定：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案德宏物业公司与刘仕保签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照该合同履行义务。现德宏物业公司要求刘仕保给付2006年2月29日至2013年2月28日的物业费，刘仕保虽然主张德宏物业公司的服务不达标，但其提供的证据并不足以证明其主张，一审法院对此不予采信，并对德宏物业公司要求给付上述期间物业费的请求予以支持。具体金额由根据房屋的实际面积及合同约定计算。关于刘仕保要求一审法院判令德宏物业公司依据《北京市物业管理办法》的相关规定对物业服务不达标的方面进行整改，且判令《物业管理委托合同》无效的请求，因刘仕保的证据并不足以证明德宏物业公司提供的物业服务存在不达标之处双方签订的《物业管理委托合同》有违法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对其此项反诉请求不予支持。关于刘仕保主张将物业服务收费标准调整为每月每平方米1.5元或0.5元的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。刘仕保要求德宏物业公司公示独立法人资格及法定从业资格的请求，因德宏物业公司、刘仕保双方存在物业服务合同关系，刘仕保作为物业服务接受者有权要求查看德宏物业公司相关资质证明，故一审法院对刘仕保此项请求予以支持。关于刘仕保要求德宏物业公司公示所属员工从业资质情况的请求无合同依据，一审法院不予支持。关于刘仕保要求德宏物业公司公示收费依据的请求，因《物业管理委托合同》明确约定了物业费收费标准，故一审法院对其该项请求不予支持。关于刘仕保要求德宏物业公司公示物业费收支账目、电梯楼道间广告收入、人防工程车库使用情况的请求，虽德宏物业公司主张其此项义务已履行，但并未举证，故一审法院对刘仕保此项反诉请求予以支持。关于刘仕保要求德宏物业公司公示专项维修基金的请求，无法律依据，一审法院不予支持。关于刘仕保要求德宏物业公司公示地下室租赁收入的请求，刘仕保未举证德宏物业公司将地下室出租的事实，一审法院对其此项请求不予支持。关于刘仕保要求德宏物业公司赔偿违法断电损失的请求，因刘仕保未举证证明其损失的发生情况，故一审法院不予支持。因刘仕保对德宏物业公司的收费标准存在异议，对欠缴费用的事实不存在主观恶意，故一审法院对德宏物业公司主张的滞纳金不予支持。关于诉讼时效，德宏物业公司持续为小区提供物业服务的事实存在，故一审法院对刘仕保此项抗辩不予采信。综上，判决：一、刘仕保于判决生效后7日内给付北京德宏物业管理有限责任公司2006年2月29日至2013年2月28日的物业服务费26412.96元；二、北京德宏物业管理有限责任公司于判决生效后7日内向刘仕保出示其法人营业执照及物业服务企业资质证明；三、北京德宏物业管理有限责任公司于判决生效后7日内向刘仕保出示物业服务项目收支情况、电梯楼道间广告收入账目、人防工程及车库租赁收入情况；四、驳回北京德宏物业管理有限责任公司其他诉讼请求。五、驳回刘仕保其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘仕保不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：第一，一审在举证、质证、认证和证据采信上存在明显法律漏洞和法律瑕疵。德宏物业公司不能拿一份本身存在重大法律缺陷和法律瑕疵的物业合同证明其充分履行职责义务并认为刘仕保违约，此证据只能证明双方签过合同。根据民事诉讼法谁主张谁举证的一致对等原则，德宏物业公司向法院起诉刘仕保拖欠物业费，德宏物业公司有举证（向其缴费的行为和结果）的责任，刘仕保也有举证（举证其履约达标和未明显怠于行使权利义务在合法期限内向刘仕保主张、持续追索及刘仕保未向其缴费的反证）的责任。刘仕保多次向一审法院提交调查举证申请，一审法官未作处理。第二，一审法院在事实认定方面存在明显错误偏差。小区在消防安全、公用设施维护修缮、环境维护、清洁卫生、绿化养护、供电保障、供暖供热和环境容貌、从业人员资格、素质、服务意识能力和水准等均达不到行业管理规定标准。德宏物业公司以胁迫和被欺骗欺诈手段与刘仕保签订所谓物业服务合同。第三，一审在裁定判决和适用法律依据方面存在明显偏失。一审法院对北京市政府的明文规定视若无睹，对德宏物业公司主张的刘仕保服务和收费质价明显不符和提出的刘仕保部分物业费诉讼主张诉讼时效已过不予采信有违客观事实和证据，明显违反《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的基本法律规定，违反《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》中明确规定的关于追索物业费案件适用诉讼时效时不宜过苛的明文规定，违背基本事实和社会规则。第四，开发商指定物业公司并签订格式合同，如果有要约了，那么应该履行，双方是平等的，所以刘仕保有权要求物业费的标准。物业公司给业主停水停电，其陈述是依照物业合同有规定，但物业合同没有对物业服务标准及费用进行明确约定。而北京市物业管理文件规定了物业服务标准的费用。物业合同是刘仕保与开发商签订并提供的，所约定的服务内容，在双方签订合同时该文件已经废止，所以刘仕保认为这份物业合同是欺诈。双方是平等的民事主体，是互利互惠的商业合作关系，如果一方自己不履约要求另外一方完全履约这是行不通的，也是做不到的。故上诉请求为：1.德宏物业公司依据《北京市物业管理办法》相关规定整改作为物业服务企业不达标的方面，确认《物业管理委托合同》无效；2.德宏物业公司的物业费收费标准调整至每月1.5元，要求改判刘仕保支付德宏物业公司7年物业费14112元。3.要求公示其法人从业资质和法定从业资质历史沿革，并向业主公布其所属员工法定从业资质和收费依据；判令德宏物业公司按北京市人民政府第219号令向业主公示物业收费的收入、支出账目及电梯楼道间的广告收入、专项公共维修基金账目，并向业主公布属于全体业主所有的人防工程车库、地下室物业管理用房租赁收入情况；4.判令德宏物业公司赔偿非法对刘仕保房屋采取断电措施对刘仕保造成的经济损失20000元。
德宏物业公司服从一审法院民事判决，其针对刘仕保的上诉意见答辩称：1.物业费标准是按照价格的主管部门规定实行明码标价，在显著位置有公示。2.关于赔偿20000元没有事实依据，不予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》等证据在案为证。
本院认为：德宏物业公司与刘仕保签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定的内容履行各自应尽的义务。
关于刘仕保认为德宏物业公司物业服务不达标，请求确认《物业管理委托合同》无效一节。本院认为，刘仕保与德宏物业公司签订的《物业管理委托合同》系其真实意思表示，其没有证据证明是在受胁迫的情形下签订的合同，亦无证据证明德宏物业公司存在违反法律法规导致合同无效的情节，故刘仕保该项上诉请求本院不予支持。
关于刘仕保认为德宏物业公司的物业收费标准应调整至每月每平方米1.5元，要求改判其支付德宏物业公司7年物业费14112元一节。本院认为，刘仕保请求将物业费标准调整至1.5元的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。刘仕保认为部分物业费已过诉讼时效，因德宏物业公司提供的物业服务是连续不间断的，故德宏物业公司认为部分物业费已过诉讼时效的主张，本院不予采信。
关于刘仕保要求德宏物业公司向业主公布所属员工法定从业资质的上诉请求，因无合同依据，本院不予支持。
关于刘仕保要求德宏物业公司公示收费依据一节。本院认为，双方签订的物业管理合同约定了收费标准及依据，德宏物业公司无需再公示收费依据。
关于刘仕保要求德宏物业公司公示德宏物业公司法人从业资质和法定从业资格和请求判令德宏物业公司按北京市人民政府第219号令向业主公示物业收费的收入支账目及电梯楼道间的广告收入、专项公共维修基金账目，并向业主公布属于全体业主所有的人防工程车库使用情况。一审法院已经支持了刘仕保的上述请求，本院不持异议。
关于刘仕保要求德宏物业公司公示地下室租赁收入情况。本院认为，刘仕保未举证德宏物业公司出租地下室的证据，一审法院对其此项请求不予支持并无不当。
关于刘仕保要求德宏物业公司赔偿其违法断电对其造成的经济损失20000元一节。本院认为，刘仕保无证据证明断电系德宏物业公司所为，亦无证据证明其实际损失的发生，故本院对刘仕保该项主张不予采信。
综上，刘仕保的上诉理由及请求因无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费510元，由北京德宏物业管理有限责任公司负担50元，由刘仕保负担460元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费150元，由刘仕保负担（已交纳125元，余款25元于本判决生效后7日内纳）。
二审案件受理费608元，由刘仕保负担（已交纳585元，余款23元于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丽 新
审 判 员 孙 京
代理审判员 魏 志 斌
二〇一五年三月十九日
书 记 员 赵霄书记员孙国芳