昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0114民初2635号原告:昆明忠呈物业服务有限公司。法定代表人:何秀英，财务总监。委托诉讼代理人:李洪德，男，系公司职工，特别授权代理。被告：余丽聪，女，1973年7月26日出生，汉族。原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）与被告余丽聪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，由审判员�解独任审判，于2017年11月2日在本院第四法庭公开开庭审理，原告忠呈公司的委托代理人李洪德、被告余丽聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩主张原告忠呈公司诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2011年至2017年度的物业管理费共计14225.72元、生活垃圾清运处置费440元、物业费滞纳金4673.15元，上述费用共计19338.87元;2、案件受理费由被告承担。被告余丽聪答辩称：一、忠呈公司（二级资质）不具备管理惠兰园小区的资格;《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”,原告与小区开发商（建设方）昆明春融房地产开发有限公司签订的《物业服务合同书》不合法且无效。二、原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵，体现在:1、管理混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占；2、垃圾清理不及时，小区环境卫生恶劣；3、小区内乱摆摊、一天到晚甚至晚上10点以后还在播放“儿童摇摆车”音乐、非常扰民；4、车辆管理无序、乱停乱放；5、擅自设置路障，阻碍救生、消防通道，且消防通道常年被一道“铁门”锁死，并且经常有车辆停放而无人管理，直到2017年9月昆明市申报“全国文明城市”才打开“铁门”。三、多次向原告反映的情况，一直没有得到解决：1、答辩人于2010年11月25日将惠兰园小区房装修完毕后，将入户房门的保护膜掀开后发现此门有严重瑕疵，已多次反映了情况，一直未�；2、地下车位周边排水沟雨水箅子被拆除了大部份，给答辩人出行、停放车辆带来很大困扰和烦恼，致使答辩人的车辆轮胎多次被掐坏，并造成了一定的经济和精神损害。四、答辩人和原告于2017年9月4日下午14时在呈贡法院一楼调解室调解时，答辩人提出上述三点问题时，原告代表回复：1、“入户门”问题涉及开发商，其与小区开发商无任何隶属关系，此问题与原告无关。答辩人认为若小区开发商与原告，答辩人与原告签订的《物业服务合同书》合法有效，则原告是在推卸责任。2、车位的问题他们会处理，但至今未处理。五、根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，小区开发商昆明春融房地产开发�限公司与原告签订的《呈贡县惠兰园小区物业服务合同书》第三十一条的合同生效日为2009年12月28日；答辩人与原告签订的《物业服务合同书》的签订日且生效日为2009年10月18日。此时，原告不是惠兰园小区合法物业服务商，原告利用隐瞒、欺骗等手段与答辩人签订的《物业服务合同书》不合法且无效。六、“2012年、2014年张贴在‘答辩人’门上有的《缴费通知书》照片，向‘答辩人’发出催费告知，没有完全履行了告知义务”。这四张照片是2017年度拍摄，只是换了个角度和位置。（按照当地春节习俗，答辩人不可能从2012年至2017年一直张贴一副“门联”六年一直不予更换）。根据《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”。原告的诉讼时效已过期。如《物业服务合同书》不合法且无效：请原告支付以前年度收取答辩人的相关费用和直接经济损失7,035.43元，情况如下：1、2010年物业服务费2032.20元，自交费之日起的资金占用费955.95元，合计2988.15元。2、车位2012年至2017年车位服务费1440元，资金占用费287.28元，合计1727.28元。（资金占用费按银行同期最低贷款利率计算即照现行人民币基准贷款利率上浮20%计算，一般上浮20%-60%）。3、车位周边排水沟雨水箅子被拆除了大部份，致使答辩人的车辆轮胎多次损坏，直接经济损失2320元。综上，答辩人停止交纳从2011年1月起的物业管理费的原因为：1、原告不具备管理贡惠兰园小区的资格。2、原告不是惠兰园小区合法物业服务商，原告利用隐瞒、欺骗等手段与答辩人签订的《物业服务合同书》不合法且无效。3、物业服务合同未履行约定义务或履行有严重瑕疵。4、原告的诉讼请求大部份过了诉讼时效。5、多次向原告反映的情况，一直没有得到解决或说法。请求驳回原告诉讼请求，并判令原告退还答辩人2009年10月交的2010年物管费、2012年至2017年交的车位服务费本金和资金占用费及直接经济损失7035.43元。案件事实2009年12月28日，昆明春融房地产开发有限公司与忠呈公司签订了一份《呈贡县惠兰园小区物业服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将惠兰园委托给忠呈公司实行物业管理，小区的建筑面积为：6701812.2平方米。合同期限为：自合同签订之日起至合法的业主委员会成立并就小区的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止�2009年10月18日，忠呈公司与余丽聪签订了一份《物业服务合同书》，约定甲方余丽聪，将物业委托给乙方忠呈公司实施管理。双方约定物业费收费标准为0.98元/建筑平方米·月，生活垃圾清运费10元/户·月，并约定甲方违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。乙方未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。余丽聪于2009年10月18日办理了交房验收手续，于2010年11月25日办理了业主装修验收表。2012年4月5日，忠呈公司发出《温馨提示》催收物业管理费。2014年，忠呈公司在业主门上张贴缴费通知书。2016年4月，忠呈公司通过公证向小区业主张贴了《关于缴纳物业服务相关费用的通知》。另查明：原告昆明忠呈物业管理有限公司于2010年6月变更名称为昆明忠呈物业服务有限公司。忠呈公司于2010年10月8日取得贰级资质。裁判理由和结果本院认为，忠呈公司取得了二级资质，是具备小区管理的资格，对于被告抗辩称忠呈公司不具备资格的主张本院不予采纳。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原告于2012年至2016年期间均公示催收物业费，一直在持续主张权利，同时被告已办理本案物业的接房及验收手续，并已经于2011年办理了房屋装修的相关手续，应当视为已经实际入住房屋，故对其辩称没有看见公示并不符合常理，应视为诉讼时效已发生中断，因此原告起诉并未超过诉讼时效。忠呈公司在诉争时间段内提供物业服务，根据双方�签订的《物业管理服务合同书》的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”虽被告抗辩原告未按约提供适当物业服务，造成了实际损失，但其并未提交充分证据予以证实，且在其与原告签订物业服务合同长达七年时间内，被告均未起诉要求解除，其抗辩主张本院不予采纳。根据双方合同约定，被告若认为原告的服务行为不当，应当责令整改并主张损失，但被告并未对其损失进行举证，不能据此为由拒不缴纳物业费用。被告应当按照合同约定的标准，支付2011年至2017年期间的物业费，原告主张的物业费14225.72元，在被告应支付的范围内，本院予以支持。对于原告主张的垃圾清运费，按每户每月10元的标准计算，被告应当支付垃圾清运费440元。对于原告主张的滞纳金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但被告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，被告未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的滞纳金4673.15元，本院不予支持。对于被告答辩时所涉及的各项损失，因其未单独提出反诉，在本案中不予处理，被告可根据损失实际情况另案主张权利。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费14225.72元、垃圾清运费440元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告余丽聪于本判决生效之日起十日内支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费14225.72元、垃圾清运费440元，上述费用共计14665.72元；二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取141.5元，由原告昆明忠呈物业服务有限公司负担41.5元，由被告�丽聪负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李解二〇一七年十一月十五日书记员  庄城