福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0213民初1054号原告（反诉被告）：朱智琼，女，1985年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，委托诉讼代理人：朱永辉（系朱智琼之父），男，住福建省漳平市。被告（反诉原告）林维，男，1994年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：陈长钧、黄桑琰，福建懿茂律师事务所律师。原告朱智琼与被告林维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，林维对朱智琼提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱智琼及其委托诉讼代理人朱永辉，被告（反诉原告）林维及其委托诉讼代理人陈长钧、黄桑琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱智琼向本院提出诉讼请求：1.判令朱智琼与林维于2017年3月30日解除房屋租赁合同，林维返还2017年第二季度房租13500元以及房屋租赁押金5000元，共计18500元；2.判令林维补偿其房屋装修费用共计100000元；3.判令林维承担未尽告知义务的违约责任，支付违约金5000元。事实和理由：朱智琼与林维于2016年10月9日签订一份房屋租赁合同，约定朱智琼租赁林维位于厦门市××区××城××别墅××（××地址为厦门市××室），用于住家及托管使用，租赁期限为2017年1月1日至2023年1月31日，2017年至2019年每月租金4500元，2020年至2023年1月每月租金5000元，每三个月付款一次，押金5000元，签订合同当日朱智琼即支付林维押金5000元及2017年第一季度三个月的房屋租金。因林维长期在国外生活，授权其母亲林雪卿全权处理该房产一切事宜，故在合同协商、订立以及后期事项处理过程中，朱智琼均与林雪卿进行沟通、协调。期间，朱智琼明确告知租赁该住宅用于办理托管业务，合同中明确说明。由于涉诉房屋仍是毛坯房，故朱智琼用了三个月时间并花费100000元用于房屋装修，房屋正式租赁开始时间是2017年1月1日。2017年2月上旬，经过前期宣传、招生，朱智琼开始在涉诉房产办理托管业务，且为了方便，朱智琼于2017年2月10日向阳光城物业说明房屋用途，物业相关负责人并没有明确阻止，但态度显得不是很欢迎，后进入阳光城翡丽湾别墅业主的微信群，才发现原来业主在群里讨论，反对在小区里办托管并要求物业进行严格整顿，之后就出现其带学生进入小区内被物业阻拦的情形，其与物业多次沟通，阳光城物业的杜经理于2017年2月21日通过微信照片发来一份当时林维与阳光城物业签订的《临时管理规约》，上面第十条约定：业主应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。林雪卿明知朱智琼租赁房屋主要是用于办理托管业务但却在签订合同时没有告知朱智琼这一情况！之后阳光城别墅的业主形成一份《临时管理规约的补充意见》并经超过50%的业主同意，故物业公司于2017年3月24日通知将住宅用途改为非住宅用途的业务须于3月30日前恢复住宅用途，并禁止经营性相关人员进入园区。朱智琼立即将该情况告知林雪卿并在3月下旬多次欲与林雪卿沟通解除合同事宜，林雪卿以其在外出差4月中旬才能回厦处理，并表示会积极帮忙从中跟物业沟通协商，使朱智琼能够顺利经营托管业务，朱智琼以为能有回旋余地，于3月下旬在林雪卿的催促下就将2017年第二季度的租金支付给林雪卿。后双方无法达成一致意见，朱智琼想当面将涉诉房屋交还林雪卿，但林雪卿拒绝接收钥匙，无奈之下将该房屋腾空后于4月26日将房屋钥匙交至签订租赁合同时房产中介公司即厦门市都市房东房地产代理有限公司。朱智琼认为：林雪卿没有本着诚实信用原则将其与物业公司签订的管理规定的相关内容予以告知，陷其于无法经营的风险之中，林雪卿未尽到相关的告知义务，也未协助征得相邻业主同意，导致租赁房屋用途已无法实现，双方签订的租赁合同目的无法实现，此租赁合同即可解除，而林雪卿以为朱智琼已交2017年第二季度房租，认为租赁合同就不必然解除，迟迟不愿收回房屋，也不愿对朱智琼前期投入的房屋装修费用进行相应补偿，为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请依法判如诉请。林维辩称，双方约定房屋用途是住宅，而非商用，租赁用途可以实现，在签定租赁合同时，林维有出示了商品屋买卖合同，朱智琼应该知道也看到该商品房的用途是住宅。朱智琼自述自己有三个小孩，其没有工作，也想帮朋友照看几个小孩，所以才会在合同上写明托管，在签订合同时理解不同，对租赁物使用方法没有约定，应当按照租赁物使用性质使用。朱智琼解除合同事实依据和法律依据不同，之前，在同一小区朱智琼在其他房屋办理托管业务遭到相邻业主反对未成，通过中介介绍租赁涉讼房屋，物业管家说明没有经过公安备案不能办理托管，朱智琼改变房屋租赁用途存在风险，物权法规定应当经过有利害关系业主同意，故朱智琼应当为擅自改变租赁用途产生不利后果承担责任。林维认为可以解除合同，但不是朱智琼陈述之理由。林维向本院提出反诉请求：1.判令解除林维与朱智琼双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令朱智琼向林维给付租金至合同解除之日止；3.判令朱智琼向林维支付违约金5000元；4.判令朱智琼赔偿林维空置期租金损失4500元（自合同解除之日起计算一个月的空置期）；5.判令朱智琼将讼争租赁房屋恢复原状；6.由朱智琼承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月9日，林维与朱智琼签订《房屋租赁合同》，将坐落于厦门市翔安区浦园××室（含地下两个车位）出租给朱智琼。合同第四条、第五条、第六条约定，租赁期间自2017年1月1日至2023年1月31日。2017年1月1日至2019年12月31日期间，租金每月4500元，2020年1月1日至2023年1月31日期间，租金每月5000元。租房押金为5000元。合同第九条约定，若承租方违约提前解除合同，出租方可将押金没收作为违约金。合同签订后，林维依约交付房屋。后朱智琼未经同意自行搬离租赁房屋。林维认为，在合同租赁期间，朱智琼自行搬离承租的房屋，属于以自己的行为表明不履行主要债务，致使继续收取租金的合同目的无法实现，属于根本违约。林维作为守约方，依照法律规定有权解除租赁合同。且根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，林维可以没收朱智琼租房押金5000元为提前解除合同的违约金。另外，朱智琼在租赁合同期间搬出讼争房屋，给林维造成了损失，林维作为守约方，有权要求朱智琼赔偿因违约而造成的空置期租金损失，并要求朱智琼将讼争房屋恢复原状。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条请求法院判如所请，维护其合法权益。朱智琼对林维的反诉辩称：其有相关微信证明阳光城小区于2017年3月24日公示恢复涉讼房屋用途，禁止进入小区没办法托管经营。同意解除《房屋租赁合同》，但不同意林维陈述的解除之日，自3月底无法根据合同约定用途使用涉诉房屋时即与林雪卿协商解除合同事宜，却无法达成一致意见，林雪卿拒绝接收钥匙，便将该房屋腾空后于4月26日将房屋钥匙交至厦门市都市房东房地产代理有限公司，之后林雪卿亦回涉讼房屋查看过，说明其已同意收房，均不同意其反诉诉求，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，经厦门都市房东房地产代理有限公司介绍，林维作为出租方（以下简称甲方）与朱智琼作为承租方（以下简称乙方）签订一份《房屋租赁合同》约定：“一、甲方愿意将本人座落在厦门市翔安区浦园××室含地下室两个车位，产权面积:207平方米出租给乙方……三、乙方承租该房屋做为住家及托管使用，该房屋月租金为人民币肆仟伍佰元整￥4500元（不含房产租赁税），该房屋租赁税由乙方承担。四、租赁期限：从2017年01月01日至2023年01月31日为止。五、租金约定如下：1、2017年01月01日至2019年12月31日期间，每月租金为人民币肆仟伍佰元整（￥4500元整）。2、2020年01月01日至2023年01月31日期间，每月租金为人民币伍仟元整（￥5000元整）。六、合同生效之日起，乙方向甲方交付人民币伍仟元整（￥5000元整）作为租房押金。待合同期终止或提前解除合同后，双方结清费用后，甲方应将押金无息全额退还给乙方。七、甲方应在2016年10月9日将房屋交给乙方使用，租金付款方式为三个月付壹次，每次付款应提前柒天前付清。支付方式为付至甲方指定的如下账户：建行43×××28林雪卿。八、租凭期间，乙方不得将房屋转租或转让给第三方经营。双方均不得任意提前解除合同，若甲方单方面提前解除合同，应向乙方支付伍仟元（￥5000元）作为违约金，同时将乙方所缴纳的押金全额退还给乙方。若乙方违约提前解除合同，甲方可将押金没收作为违约金，经双方协议，本房产为毛胚房，乙方需进行装修，装修费用为人民币壹拾万元整（￥100000元），如甲方在租凭期间有单方面违约，除押金外还需赔偿装修费用，每租满一年少壹万，同时乙方保证装修中的固定部分完好无损……”。同日，朱智琼向林雪卿支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金13500元，押金5000元，向厦门都市房东房地产代理有限公司支付中介佣金2250元。同时林雪卿亦将讼争房交付朱智琼，朱智琼即对讼争房进行装修。2017年2月10日，朱智琼向阳光城物业说明租赁房屋用途时遭到反对和阻拦。2017年2月21日，阳光城物业通过微信向朱智琼出示一份林维与阳光城物业签订的《临时管理规约》，该《临时管理规约》约定：“第十条、业主应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。第十一条、业主需要装饰装修的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议”。之后，朱智琼与林雪卿就开办托管事宜同阳光城物业进行协商。2017年3月27日，朱智琼又将第二季度即2017年4月1日至2017年6月30日的租金13500元支付给林雪卿。2017年3月24日，阳光城翡丽湾物业服务中心发出关于发布《D02地块业主临时管理规约补充意见》及相关的通知，内容为“……《关于D02地块业主临时管理规约补充意见》已经过超过50%的业主同意并自2017年3月21日起生效；依据《关于D02地块业主临时管理规约补充意见》：本小区业主不得将住宅用途改变为营业性经营场所，……为维护全体业主的共同利益，现通知将住宅用途改为非住宅用途的业主于3月30日前恢复住宅用途，否则，我物业服务中心将按业主临时管理规约授权对此行为进行严格管控，禁止经营性相关人员进入园区，阻止扰乱其他业主的正常生活秩序的行为发生。”后双方因解除房屋租赁合同协商未果，2017年4月26日，朱智琼将租赁房腾空把租赁房钥匙交给厦门都市房东房地产代理有限公司保管，2017年4月27日，厦门都市房东房地产代理有限公司向朱智琼出具一份收到朱智琼委托出租位于浦园××室别墅房屋的钥匙1套的收条，之后林雪卿曾到涉讼房屋查看。2017年5月2日，朱智琼以所租赁房屋未能实现合同目的为由向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。另查明，2013年1月9日，林维向阳光城（厦门）置业有限公司购买位于阳光城××＃楼××室××产权登记房屋××为厦门市××室商品房别墅××幢，商品房用途为住宅。2016年8月1日，林维委托林雪卿处理厦门市翔安区浦园××室房屋一切事宜。审理中，林维同意解除租赁合同，确认涉讼租赁房屋朱智琼已于2017年4月27日腾空交付厦门都市房东房地产代理有限公司保管，并提出如上反诉请求。林维与朱智琼均未涉讼租赁房屋装修费用提出鉴定。证人林某出庭作证称，房东要求其出庭作证，当时林维没有到场，林维委托其母亲带着产权证复印件、户口本过来签合同，其确定有看到产权证复印件，不确定是否看到购房合同，一般只要求业主出示产权证，有产权证，一般不会要求看购房合同，产权证上面载明的房子信息比较明确已经很详细了。在签订合同时朱智琼有看到产权证复印件，双方确定租赁用途用于做托管及住家，其不知道解除合同的原因，朱智琼说要跟业主解除合同就把钥匙放在其处，林雪卿有借钥匙去查看房子，又将钥匙还给她。上述事实，有朱智琼及其委托诉讼代理人朱永辉，林维的委托诉讼代理人陈长钧、黄桑琰，证人林某到庭陈述在案的法庭笔录及朱智琼提供的朱智琼、林雪卿、林维身份证复印件，林维的授权委托书，《房屋租赁合同》，收条，《阳光城翡丽湾D02地块业主临时管理规约》，《阳光城翡丽湾D02地块业主临时管理规约的补充意见》，手机微信聊天记录、视频及照片，阳光城翡丽湾别墅毛坯房概貌以及经过装修后涉诉房屋概况照片及视频，腾空房屋照片、视频及收条，朱智琼与林雪卿的微信聊天记录；林维提供的《商品房买卖合同》（原件在银行）、《备案合同》（原件在银行）、《房屋租赁合同》、林某出具的情况说明、业主刘清和出具情况说明，物业管家林小云出具情况说明，物业管家林小云和原告朱智琼之间微信聊天记录，房屋钥匙收条等证据予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。本院认为，朱智琼与林维签订的《房屋租赁合同》未违反法律强制性规定，应认定为有效。朱智琼以不能实现合同目的主张解除《房屋租赁合同》，林维亦表示同意，故本院予以照准。对于朱智琼主张林维返还2017年第二季度租金13500元以及房屋租赁押金5000元诉求，因朱智琼已于2017年4月27日将房屋腾空交付中介保管，后林雪卿亦有到房屋查看，故本院认定租赁期至2017年4月27日止，林维应返还自2017年4月27日至6月30日的租金9450元。同时，因合同已解除，林维应退还押金5000元。对于朱智琼主张林维补偿其房屋装修费100000元的诉求，根据合同约定，朱智琼需对涉讼租赁房进行装修，装修费100000元，如林维在租赁期间有单方面违约，除押金外还需赔偿装修费用，每租满一年少10000元，但由于双方对合同的解除均有过错，故本院对朱智琼的该项主张不予支持；对于朱智琼主张林维应承担未尽告知义务的违约责任，支付违约金5000元的诉求，鉴于朱智琼作为承租人，其在合同订立时就应当知道房屋性质，并预见合同履行中可能存在的风险，故其对合同目的无法实现具有一定过错，故其该项主张本院不予支持。至于林维主张朱智琼向其支付违约金5000元、空置期租金损失4500元及将房屋恢复原状的反诉请求，其作为出租人其明知涉讼租赁房屋为住宅，而且也知道朱智琼承租房屋用于经营托管使用，但仍与朱智琼签订房屋租赁合同，对合同目的无法实现具有过错，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除林维与朱智琼于2016年10月9日签订的《房屋租赁合同》；二、林维应于本判决生效之日起十日内退还租金9450元及押金5000元，合计14450元；三、驳回朱智琼的其余诉讼请求；四、驳回林维的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费2770元，减半收取计1385元，由朱智琼负担1235元，由林维负担150元；反诉部分案件受理费50元，减半收取计25元，由林维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （林认真）二〇一七年九月六日代书记员（ 谢家 燕）附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。