成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0115民初2109号
原告:陈平,男,1971年10月4日出生,住成都市温江区。
被告：成都市蓉森实业有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道*号。
法定代表人：沈益学。
委托诉讼代理人：王某元，男，汉族，1963年3月14日出生，住成都市温江区，该公司工作人员，一般授权代理。
被告：四川省金玉融资担保有限公司。住所地：成都市高新区益州大道北段***号、东方希望中心大厦**层*******号。
法定代表人：伯海斌。
委托诉讼代理人：孙继光，四川迪扬律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：向响，四川迪扬律师事务所律师。一般授权代理。
第三人：四川文鼎房地产开发有限责任公司。住所地：成都市青羊区太升南路**号。
法定代表人：文利云。
委托诉讼代理人:李乾,四川汇圣律师事务所律师,一般授权代理。
陈平与成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）、四川省金玉融资担保有限公司（以下简称金玉公司）、四川文鼎房地产开发有限责任公司（以下简称文鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年04月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈平，被告蓉森公司的委托诉讼代理人王某元、被告金玉公司的委托诉讼代理人向响、第三人文鼎公司的委托诉讼代理人李乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告陈平办理成都市××××号4幢1单元1楼x号房屋的所有权证及土地使用证；2、请求法院判令被告支付原告陈平逾期取得楼栋权属证明违约金44302.04元（以购房总额242220.00元为基数，按万分之一每日计算自2011年4月25日起至今2016年4月21日，未取得房产权证按1829天算)；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告陈平于2011年4月25日与被告蓉森公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，购买蓉森公司开发的位于成都市××××号“鱼凫阳光”项目的4幢1单元1楼x号房屋，于2011年4月25日向被告交付了购房款152220.00元，双方约定在办理各案后付清剩余的房款。原告于2011年4月25日和被告办理了房屋交接手续。原、被告双方签订的《商品房头卖合同》及《商品房灾卖合同补充协议》中第五条关于权属办理约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。在买受人取得《房厘所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书。在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中出卖承诺项目土地使用年限报政府批准延长为七十年，买受人不承担由此产生的费用。为此，出卖人应在交房后365日内，即2012年4月24日内应给原告办理好《房屋所有权证》和按土地使用年限七十年办理好分摊的土地使用权证。无论出卖人以任何理由及借口，均应履行合同，维护买受人的合法权益。第十九条约定：“(一)、初始登记，出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期满之日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付己付款万分之一的违约金；(二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
原告陈平曾多次催被告办理房屋所有权证、土地使用证、备案申请及支付违约金，而被告以各种理由推脱其责任，至今仍未办理好房屋产权证、土地使用证，也根本无法见被告，而今被告又以超过两年未向法院起诉为由拒付违约金纯属无赖，无任何法律依据，其行为已严重损害了原告的利益。原告认为被告的做法完全是错误的，必须立即办理好房屋产权证书并按合同支付违约金。其理由是：被告己违犯了《物权法》第九条和第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时生效。而房屋属于不动产，因房屋发生的设立、变更、转让和消灭。自然应当从其规定。也就是说，在物权法意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记。否则即使入住，也不等于取得了房屋所有权，只有被告蓉森公司交纳相关税金和维修基金、将产权过户至原告才算是从法律上真正取得了房屋所有权。另一方面，被告蓉森公司的行为己构成违约。再一方面，《合同法》第一百零七条、一百一十四条分别规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；当亊人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约资任。被告蓉森公司和原告陈平签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》关于违约支付条件及其数额约定，并不违反法律规定，无论被告以任何借口和理由均应按合同规定的计算方法必须承担延期为原告陈平支付违约金（这并非是原告所造成的)，应立即给原告办理好房屋的备案申请、产权证及土地使用证书。
原告认为，被告成都市蓉森实业有限公司的违约行为严重损害了原告依据《物权法》和《合同法》享有的权利和利益，直接造成了原告的损失，应依法给予赔偿。为了维护自身权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。庭审中原告将“以购房总额242220.00元为基数，按万分之一每日计算自2011年4月25日起至今2016年4月21日，未取得房产权证按1829天算”的违约金计算方式变更为“从2011年4月25日开始计算到楼栋权属办下来之日”。
被告蓉森公司辩称，对原告所述的事实与理由及诉讼请求不持异议。但是违约金不该由我们承担，应该由文鼎公司承担，本案房屋项目的实际开发商不是我们，是文鼎公司，我们只是协助原告办理房产证和国土证，文鼎公司向政府承诺过所有责任由他们自己承担。法院应该保护实际购房者权益，蓉森公司与金玉公司签订的房屋买卖合同是我们受骗了，我们不是真实的房屋买卖关系。
被告金玉公司辩称，原告的诉讼请求和我们无关，涉案房屋办理楼栋权属证明与我们没有直接关系，不存在我们给原告违约金的事实。本案诉争的房屋由我们与被告蓉森公司签订了商品房买卖合同，金玉公司已经支付了全部购房款，并且高于原告，商品房买卖合同已经办理了备案手续，已经有了物权的性质，原告与被告之间是债权关系，我们应受法律保护，原告没有提供交房手续和材料，我们不予认可原告针对本案的诉讼主张缺乏法律依据，据此请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人文鼎公司述称，经网上查询，鱼凫阳光的楼盘是由被告开发的，并在工商部门备案了的鱼凫阳光项目部，该房屋文鼎公司未介入案涉房屋的买卖，不是本案适格第三人。我们对原告的诉求和诉由不清楚，不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
陈平与蓉森公司于2011年4月25日签订《商品房买卖合同》，蓉森公司将“柳岸阳光”4幢1单元1楼x号房屋出售给陈平，合同约定蓉森公司在房屋交付之日起365日内协助陈平办理不动产权转移登记手续。陈平向蓉森公司付清了全部购房款，蓉森公司已将房屋交付给了陈平，陈平已经进行了装修。蓉森公司目前未协助陈平办理不动产权转移登记手续。
另查明，蓉森公司就诉争房屋同被告金玉公司签订了《商品房买卖合同》,合同未载明签订时间，且于2014年1月9日当日向行政部门申请办理了《商品房买卖合同》登记备案手续，并取得了《商品房买卖合同摘要》。截止法庭辩论终结前，原告陈平和被告金玉公司均未取得本案诉争房屋的不动产权证书，不享有诉争房屋的不动产权。
以上事实有原告提交商品房买卖合同以及补充协议、房屋验收表、物业相关费用缴费协议、水、电、气费缴费票据、供用气合同、购房款款支付票据、原告入住证明，被告金玉公司提交的商品房买卖合同、购房收据、商品房买卖合同摘要等证据予以佐证。
本院认为，原告和被告蓉森公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议的焦点在于:1、蓉森公司和金玉公司签订的房屋买卖合同的是否具备买卖房屋的真实意思表示；2、蓉森公司和陈平、金玉公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位问题；3、蓉森公司是否需要向原告承担逾期取得楼栋权属证明违约金。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：
一、关于蓉森公司和金玉公司签订的房屋买卖合同真实性问题。
被告蓉森公司在庭审中对其和金玉公司签订的《商品房买卖合同》的真实性提出了异议，认为蓉森公司和金玉公司签订的《商品房买卖合同》不是金玉公司向蓉森公司购买商品房的真实意思表示，但被告金玉公司予以否认，蓉森公司未对这一抗辩理由提供证据予以证明。本院认为，在未有充分证据证明蓉森公司和金玉公司签订的《商品房买卖合同》的目的不是购买商品房的意思表示的情况下，本院应充分保障民商事市场交易活动过程中的契约自由，不宜认定金玉公司和蓉森公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。
二、关于蓉森公司和陈平、金玉公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位的问题。
该问题涉及“一房数卖”的合同履行问题，关于“一房数卖”的权利保护顺位问题在司法实践中已有相对成熟的裁判规则，本院就该问题具体分析认定如下：
第一，考量合同履行情况。在商品房买卖合同均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋对于销售方而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义，故，此时应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。
第二，占有事实具有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。原告陈平庭审出示了交纳物业管理费，装修费票据，水、电、气等费用票据原件，足以证明被告蓉森公司和原告完成了诉争房屋的移转占有手续，视为蓉森公司将房屋交付给了原告。原告陈平对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于陈平已就诉争房屋支付完全部购房款，已经取得蓉森公司交付并装修、占有使用的事实，法律应当保护此种事实状态。
第三，合法占有房屋的房屋买受人的债权应得到优先保护。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”
综上，原告陈平已经合法占有涉案房屋，本院确认原告陈平的房屋买卖合同债权应当优先保护。
关于金玉公司提出其与蓉森公司签订的《商品房买卖合同》已经办理了网签的备案手续，该备案行为具备了准物权的性质的问题。
本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。
三、关于蓉森公司是否需要向原告承担逾期取得楼栋权属证明违约金的问题。
原告与被告蓉森公司签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“(一)、初始登记，出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期满之日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付己付款万分之一的违约金；由于被告蓉森公司未能按照合同约定的日期取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，违反了合同约定，依法应当承担违约责任，双方约定了违约金的计算方式，虽然被告公司的违约时间是2010年10月1日，但是原告主张违约金从2011年4月25日开始计算，法院尊重原告对自己的权利进行处分，故本院确认被告蓉森公司依法应当向原告承担支付违约金的违约责任。
综上所述，本院依法确认原告陈平和被告蓉森公司签订的《商品房买卖合同》中陈平享有的债权请求权（请求被告蓉森公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续）予以优先保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助陈平到成都市温江区不动产登记服务中心办理成都市××××号4幢1单元1楼x号房屋的不动产权转移登记手续；
二、成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈平支付违约金（违约金以242220元为基数，按照每日万分之一计算，从2011年4月25起计算至本案诉争商品房所在楼栋的初始登记之日止）；
三、驳回陈平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为454元，由成都市蓉森实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
各方当事人均服本判决，本判决送达各方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 ：魏义欢
二〇一七年五月十五日
书记员 ： 罗 银
附：相关法律依据
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。