江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1482号
上诉人（原审原告、案外人）：黄兴怡，男，1969年3月2日出生，汉族，住江苏省海门市。
上诉人（原审原告、案外人）：王素红，女，1960年5月20日出生，汉族，住江苏省南通市开发区。
上诉人（原审原告、案外人）：盛华东，男，1970年9月16日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人（原审原告、案外人）：黄新斌，男，1957年8月17日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人（原审原告、案外人）：王素菊，女，1957年5月10日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人（原审原告、案外人）：陈德寿，男，1967年8月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。
上诉人（原审原告、案外人）：张世欣，女，1985年3月25日出生，汉族，住山东省德州市德城区。
上诉人（原审原告、案外人）：陈超，男，1981年10月27日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
以上八上诉人共同委托诉讼代理人：熊军，江苏维业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：姜吉华，女，1971年8月4日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
委托诉讼代理人：沈跃进，南通市通州区光明法律服务所法律工作者。
第三人（原审被执行人）：艾佩芝（南通）纺织科技有限公司，住所地江苏省南通市通州区。
法定代表人：顾吕泓，总经理。
上诉人黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超与被上诉人姜吉华，第三人艾佩芝（南通）纺织科技有限公司（以下简称艾佩芝公司）执行异议之诉一案，不服南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初6319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超称，艾佩芝公司将案涉房屋转让给我们，其中部分房屋通过抵债、部分房屋通过现金支付房款，上诉人已付清全部房款。虽说案涉房屋均未过户，但上诉人已实际占有、使用，故所有权应归上诉人所有。南通市通州区人民法院依据被上诉人姜吉华的申请查封案涉房屋的行为是错误的，该院（2016）苏0612民初6319号民事判决依法应予撤销。
被上诉人姜吉华辩称，案涉房屋登记在第三人艾佩芝公司名下，该司也与我办理了通州房权证川姜字第××号房屋抵押手续。上诉人所述所有权应归其所有，没有法律依据。法院的查封行为合理合法，应驳回上诉人的上诉，维持（2016）苏0612民初6319号民事判决。
第三人艾佩芝公司未作陈述。
上诉人黄兴怡等向一审法院起诉请求：判决确认通州房权证川姜字第××号房屋产权证中公寓楼××单元××室、××室归黄兴怡所有；××单元××室、××室、××室归王素红所有；××单元××室、××室归盛华东所有；××单元××室归黄新斌所有；××单元××室、××室、××室归王素菊所有；××单元××室归陈德寿所有；××单元××室归张世欣所有；××单元××室归陈超所有；并停止对上述房产进行执行。
一审法院认定事实：
1、2014年6月26日，艾佩芝公司领取了产权证号分别通州房权证川姜字第××号、第××号的房屋所有权证书，房屋性质均为非居住用房。
2、2014年12月1日，姜吉华与艾佩芝公司就通州房权证川姜字第××号房屋办理了抵押登记，约定新一轮的抵押期间为2014年11月27日至2015年11月27日。
3、2015年9月7日姜吉华与艾佩芝公司民间借贷纠纷三案[（2015）通执字第02130号、02131号、02132号]诉讼过程中，法院查封了登记在艾佩芝公司名下的产权证号为通州房权证川姜字第××号的房屋（轮候查封）。
4、2013年4月8日，陈超与艾佩芝公司签订公寓使用权转让意向书和房屋使用权转让合同，双方约定艾佩芝公司将××单元××室以277565元转让给陈超,陈超分两次刷卡给付了277565元。
5、2014年7月26日艾佩芝公司（甲方）与黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣（乙方）分别签订房屋所有权转让合同，合同载明：甲方以出让方式取得位于通州区××镇××村××、××组G2012-028宗地的土地使用权，《国有土地使用权证》编号：通州国用（2012）第012025号。该宗土地总面积为18040平方米，规划用途为厂房、宿舍，土地使用年限至2062年8月21日止。甲方经有关部门批准，在上述地块建设公寓楼一幢，暂定名“蔷薇公寓”。整幢《房屋所有权证》编号：通州房权证川姜字第××号，土地使用权证尚未分割。乙方知晓该公寓楼土地使用权性质为工业用地，规划用途为宿舍。暂不能分割办理房屋和土地权属登记，受让房屋所有权系属于整栋楼的一部分。艾佩芝公司转让给黄兴怡公寓楼××单元××、××室；转让给王素红公寓楼××单元××、××、××室；转让给盛华东公寓楼××单元××、××室；转让给黄新斌公寓楼××单元××室；转让给王素菊公寓楼××单元××、××、××室；转让给陈德寿公寓楼××单元××室；转让给张世欣公寓楼××单元××室。
一审法院认为，本案的争议焦点为，黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超是否对通州房权证川姜字第××号项下案涉房产享有排除强制执行的民事权益。根椐已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中的案涉房屋登记在艾佩芝公司名下。因而，艾佩芝公司应是案涉房屋所有权人。另根椐我国土地管理法的相关规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让的约定使用，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。艾佩芝公司出让取得的是工业用地而非商住房用地。因此，黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、虽与艾佩芝公司分别签订的房屋所有权转让合同、陈超与艾佩芝公司签订的房屋使用权转让合同，不能取得合同项下房屋的所有权。据此，该院于2017年3月20日作出（2016）苏0612民初6319号民事判决书，驳回了黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超的诉讼请求。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、案涉房产的所有权归属：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣与艾佩芝公司签订房屋所有权转让合同因未经房屋所有权转让登记，因此均未取得案涉房产的所有权。陈超与艾佩芝公司签订的系房屋使用权转让合同，亦未涉及所有权转移，故其也未取得案涉房产的所有权。2、上诉人是否已支付对价并实际占有：黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣未能提供相应证据，证明已按合同约定付清案涉房屋的价款。其提供的七份转账说明均为复印件，无其他证据加以佐证。从转账说明的内容反映，黄兴怡等七人只是与江苏金艾莎家用纺织品有限公司之间存在债权债务关系，而与艾佩芝公司并不存在任何债权债务关系。陈超虽提供了证据证明已按合同约定付清案涉房屋的价款，但未经收款方质证确认。若其提供的收款收据、刷卡支付记录真实可信，该款也只涉房屋使用权转让合同不涉及买卖。在此种情形下黄兴怡等即使已实际占案涉房屋也不具有合法性。另外，案涉房屋用地性质为工业用地，规划用途为宿舍，故案涉房产不是普通商品房，即不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，要求停止对该房产的执行。3、被上诉人姜吉华取得的抵押权应予保护：根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。即便以2014年12月1日的抵押登记为准，姜吉华也属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条所称之善意取得担保物权，其可就该抵押物主张优先受偿权。综上，一审法院认定事实清楚，判决驳回其诉讼请求正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26850元由上诉人黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 瑜
审 判 员 陈新源
代理审判员 杨俊华
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 张校烨