重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第07001号原告成都万科物业服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区静安路1号，组织机构代码：72344582-0。法定代表人冯霞，执行董事。委托代理人蔡雨，成都万科物业服务有限公司工作人员。被告赵明晶，女，1982年2月18日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告赵明晶物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法由审判员刘晓婷独任审理，适用简易程序于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告万科物业之委托代理人蔡雨，被告赵明晶，到庭参加了诉讼。休庭后，原、被告向本院申请和解，和解期限从2015年6月5日至2015年6月15日。本案现已审理终结。原告万科物业诉称，被告是位于渝北区XX大道街（镇）XX号的XXXX幢XX单元XX号房屋的业主。原告是被告房屋所在小区开发商依法选聘的物业服务企业。被告作为业主，有义务按时足额向原告交纳物业服务费和公摊水电费，但被告未按时交纳。原告曾多次以短信和电话方式向被告催收物业服务等费，均未果。现请求法院依法判决：1、被告给付原告2013年3月1日至2015年1月31日期间的物业服务费14278.86元；2、被告给付原告违约金2476.22元（以欠费总额为基数，从2013年3月1日起，按照每日万分之五的标准计算至2015年1月31日止）；3、被告给付原告公摊水费5.61元、公摊电费791.11元。被告赵明晶辩称，原告在未经被告同意的情况下将被告房屋的楼顶打穿导致被告房屋漏水，造成房屋局部墙体垮塌、房顶下垂、装修损坏，被告为此产生的经济损失，未得到解决。且原告于2014年4月10日在《关于XX若干问题解决方案公示》中向业主做了十二条承诺，在完成以上十二条承诺前，业主可缓交物业费，而原告现在并未完成其中第4、5、6、11、12条的承诺。同时，被告所在小区还存在做假绿化，监控未弄好、偷盗等安全隐患，服务达不到要求。综上，原告万科物业要求被告赵明晶交纳物业服务等费的条件并未成就。在条件成就前，被告不同意交费。经审理查明以下法律事实：原告系具有壹级资质的物业管理企业。被告赵明晶系位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XXXX幢XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为185.32平方米，系住宅。2009年，XX小区的开发商重庆渝开发珊瑚置业有限公司（以下简称珊瑚置业）为甲方，原告为乙方，双方签订《XX前期物业管理服务委托合同》一份，约定：甲方将其投资开发的XX小区选聘乙方实行前期物业服务管理，委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；物业服务费标准为：低层住宅（XX）：3.35元／月·平方米；商业物业：5.00元／月·平方米；上述物业服务收费标准均不包含业主需承担的公摊水电费，公摊水电费在物业服务费标准之外由业主向乙方另行缴纳；物业已交付或视为交付的，自物业交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或物业买受人交纳；业主或非业主合法使用人应于每月10日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，按以下方式处理：①从逾期之日起按每天应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止。2009年6月12日，原告对《XX前期物业管理服务委托合同》到重庆市渝北区房产管理局进行了备案。2010年7月8日，原告对物业收费标准到重庆市物价局进行了备案，备案的住宅物业服务费标准为：渝园3.35元／平方米·月。合同签订后，原告进驻XX小区进行物业服务，并按合同约定的标准收取物业服务费，每月对公摊水、电费进行了公示。被告入住该小区房屋后，未向原告交纳2013年3月1日至2015年1月31日期间的物业服务费14278.86元、公摊电费791.11元、公摊水费5.61元。现原告催收无果，诉至本院。审理中，原告自愿撤回要求被告给付违约金2476.22元的诉讼请求。庭审中，被告未举示是原告将其房屋楼顶打穿导致漏水的证据。另查明，2014年4月10日，原告向全体业主作出了《关于XX若干问题解决方案公示》，主要内容有：4.问题描述：保洁人员在园区收废旧物品并堆放在业主车位上；解决措施：立即开展对园区车库的清理（除业主堆放物品），服务中心电话提醒业主清理堆放在车库的杂物，加强对保洁的管理，组织培训，严禁在园区内收集废旧物品并堆放在车库内；解决时间：4月15日；5.问题描述：夜间没有安全感，没看见安全巡逻；解决措施：调整园区安全巡逻管理，加强对夜间重点部位的巡查（设置签到点），巡逻岗进行区域和交叉巡逻结合，调整巡逻时间和巡逻路线，设置一个快速巡逻岗；解决时间：4月15日；6.问题描述：小区监控设备不完善，部分监控设备未能正常使用；解决措施：公示监控系统改善方案，并且公示施工单位资质证书（4月30日），更改监控线路，增加设备主机，增加监控数量（7月30日）；解决时间：4月30日，7月30日；11.问题描述：会所开放（方案）；解决措施：针对泳池开放条件进行测算（5月31日），对会所一楼和负一楼局部开放使用拟定相关方案，并征求业主意见（5月31日），积极进行对外招商；解决时间：5月31日；12.问题描述：落水散排、外墙勾缝、一期烟道、回车半径问题（方案）；解决措施：拟定相关方案；解决时间：5月31日；如在公示解决时间内未能解决相关事宜或者提出方案，物业服务公司暂缓催收物业服务费。2014年7月3日，原告在部分业主代表参与下，形成《XX物业会议纪要》，对门禁道闸安装、监控摄像头、烟道、散排水、外墙砖勾缝、露台掉砖、会所使用及报建等问题作了整改。2014年7月30日，原告在部分业主代表参与下，形成会议记录，对垃圾清理、监控设施、烟道整改、阳台外墙勾缝等问题作了整改。上述事实有原告万科公司举示的《重庆市商品房买卖合同》、《土地房屋权属登记卡》、房屋交接单、水电表读数照片、委托书、业主消防责任书、XX交付使用满意度调查问卷、物业管理企业资质证书、《XX前期物业管理服务委托合同》、前期物业服务合同备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、公摊水电费公告、公摊水电费交费凭证、业主欠费明细；被告赵明晶举示的照片、《关于XX若干问题情况的函》、《关于XX若干问题解决方案公示》（2014年4月10日）、《XX物业会议纪要》（2014年7月3日）、会议记录（2014年7月30日）以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：原告万科物业与XX小区开发商珊瑚置业签订的《XX前期物业管理服务委托合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同及收费标准均已经房屋管理部门及物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告按合同约定对渝园小区提供了物业服务，履行了合同义务。被告未按合同约定交纳物业服务等费，已构成违约，其应承担给付原告2013年3月1日至2015年1月31日期间的物业服务费14278.86元、公摊电费791.11元、公摊水费5.61元的民事责任。原告自愿撤回要求被告给付违约金2476.22元的诉讼请求，是对其实体权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。被告赵明晶认为是原告将其房屋楼顶打穿导致漏水而无法居住，给其造成经济损失的抗辩理由，无证据证明。被告对此在本案中亦未提起反诉，本院不予评判。且被告房屋漏水问题不能成为其拒交物业服务等费本金的理由，本院不予支持。根据原告在2014年7月3日和2014年7月30日的会议记录中载明的内容，表明原告已按《关于XX若干问题解决方案公示》承诺的内容、标准，进行了落实和整改，故对被告赵明晶认为原告未完成《关于XX若干问题解决方案公示》中的部分承诺，其交纳物业服务等费条件不成就的抗辩理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告赵明晶在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2013年3月1日至2015年1月31日期间的物业服务费14278.86元；二、被告赵明晶在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2013年3月1日至2015年1月31日期间的公摊水费5.61元、公摊电费791.11元。如果被告赵明晶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元（已减半收取），由被告赵明晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘晓婷二〇一五年六月十九日书记员  冷爱华