成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初5342号原告龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地四川省成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人：陈国邦，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。委诉讼托代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。被告：成都四方众合投资理财信息咨询有限公司，住所地成都市青羊区石人南路1号附5号1楼。法定代表人：王静，成都四方众合投资理财信息咨询有限公司总经理。龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与成都四方众合投资理财信息咨询有限公司（简称四方众合公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理，原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹、张杰、到庭参加诉讼，被告四方众合公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与成都四方众合投资理财信息咨询有限公司有关国际金融中心一号办公楼27楼单元1、9及10》已于2016年7月20日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金886341.93元、管理费132568.83元、电费190.12元、调整租金补差68.85元、调整管理费补差7.8元，合计1019154.58元，并支付付清前述款项之日止的违约金（按0.03%/天的标准，暂计算至2016年7月20日为34766.14元）；3、被告腾退国际金融中心一号办公楼27楼单元1、9及10、11并恢复至交付时的状态交还原告，并支付自2016年7月21日起至实际交还租赁物业之日止的场地占用费及因实际占用租赁物业所产生的费用（场地占用费按日租金的3倍计算，电费按1.4元/度计算），并支付截止付清前述款项之日止的违约金（按0.03%/天的标准计算）；4、被告向原告支付免租期租金损失共计834325.89元；5、被告向原告支付待租期房屋的空置损失共计941484.87元（包括3个月的租金及物业管理费的保证金468086.79元作为违约金及再出租前3个月空置期租金及物业管理费的补偿费473398.08元）；6、被告向原告支付律师代理费37000元、公证费800元；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于成都市锦江区红星路三段的成都国际金融中心一号办公楼27楼1、9、10及11出租给被告使用，租期三十六个月，并对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任及通知送达方式等进行了约定。被告未按约定按时足额向原告支付租金、管理费及其它杂费。由于原告是第二次向法院提起追讨欠费诉讼，被告无还款意愿，为减轻被告的违约行为给原告造成的损失，原告根据《租赁合同》的约定于2016年7月13日、同年7月19日以公证方式向被告合同中载明的注册地址和现行注册地址寄送了《关于解除租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与成都四方众合投资理财信息咨询有限公司有关国际金融中心一号办公楼27楼单元1、9及10及收回租赁场地的通知》，该通知于2016年7月20日送达被告，《租赁合同》自此解除。由于被告的违约行为，给原告造成了严重损害，原告依约享有合同解除权，《租赁合同》应视为送达之日起解除，被告除应向原告支付《租赁合同》解除前欠付的租金、管理费、电费并按0.03%/天的标准计算违约金外，还应向原告支付律师费、向原告交还租赁物业、承担日租金3倍的场地占用费及实际占用租赁物业所产生的费用、逾期付款违约金、向原告支付3个月租金和物业管理费的保证证作为违约金、已使用的免租期费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、公证费等。被告四方众合公司未作答辩。经审理查明，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼27楼单元1、9、10及11租赁给乙方使用，租赁场地的实测面积预测为871.67平方米（最终建筑面积以甲方提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准，最终建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据）；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2014年7月25日至2017年7月24日；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为153元，月租金为133365.51元；免租期共七个月，暂定为自起租日起第1、第2、第3个月（由2014年7月25日至2014年10月24日），租赁期的第13、第14、第15个月（由2015年7月25日至2015年10月24日），租赁期的第25个月（由2016年7月25日至2016年8月24日），在免租期期间，乙方仍须如期交纳有关租赁场地之管理费及其他杂费；如乙方在第1、第2及第3个月的免租期期间进行装修，乙方只须如期交纳租赁场地之50%管理费及全数其它杂费；乙方须按月向甲方或其他当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米26元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量；本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，即468086.79元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，不足一整月，则须以日租金标准按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款；租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费；甲方有权在下列事件发生后，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止，该等事件包括“乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救”；甲方因向乙方催付租金、管理费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨租赁场地的复原费用、已使用的免租期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、诉讼费、律师费、公证费，其他杂费、手续费等；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交还甲方；甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态。合同签订后，被告向原告支付保证金468086.79元。2014年7月25日，原告委托成都市夏利文物业管理有限公司与被告签订《办公楼交接表》，原告将案涉房屋交付被告。2016年1月26日，原告向被告发出《实测面积函》，主要内容为根据房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》，被告租赁房屋的预测建筑面积为871.67平方米，实测建筑面积为871.82平方米。被告自2016年1月起未按约定支付租金，从2016年2月起未按约定支付管理费。被告未支付2016年3月的电费190.12元，由原告代为支付。另因实测面积与预测面积存在误差，被告应向原告补租金、管理费差价53.7元。被告在租赁合同履行期间拖欠原告各项费用，2016年6月1日，原告委托四川衡平律师事务所及律师向被告发出了《律师函》，要求被告给付截止2016年5月31日的租金、管理费、电费、滞纳金等费用。该邮件由前台他人签收。2016年7月13日，原告向被告的工商登记的住所地邮寄送达《关于解除及收回租赁场地的通知》，但该邮件被退回。原告就上述邮寄送达的内容及过程委托四川省成都市国力公证处进行了保全证据公证。原告向公证机关支付公证费400元。2016年7月19日，原告向被告租赁房屋所在地邮寄送达《关于解除及收回租赁场地的通知》，主要内容为因被告未按约定支付租金、管理费等费用，其行为已构成严重违约，原告决定解除与被告签署的《租赁合同》。原告就上述邮寄送达的内容及过程委托四川省成都市国力公证处进行了保全证据公证。2016年8月4日，四川省成都市国力公证处出具（2016）川国公证字第93236号《公证书》。该邮件于2016年7月20日由被告签收。原告向公证机关支付公证费400元。被告收到上述通知后，未提出异议，也未向原告履行给付尚欠租金等费用和退还租赁物的义务。2016年9月5日，原告向四川省成都市蜀都公证处申请，要求对清点位于成都市红星路三段1号国际金融中心一号办公楼27楼单元1、9及10号写字间内物品的过程进行证据保全公证。当日，在四川省成都市蜀都公证处的公证下，原告对被告留存的货物进行了清点，并制作了《现场物品清点记录》，公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘。原告对公证处的上述公证过程向四川省成都市蜀都公证处支付了公证费5000元。原告收回租赁房屋。2016年6月29日，原告就其与被告租赁合同纠纷委托四川衡平律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，约定一审按37000元计收代理费。原告分别于2016年7月14日、2016年7月22日向四川衡平律师事务所支付律师费共计37000元。另查明，成都市夏利文物业管理有限公司出具《情况说明》，载明：我司系龙锦公司指定的成都国际金融中心大厦的物业管理公司，经业主委托，我司代该大厦业主进行租赁物业的交收、物业管理、收取物业管理费、水费、电费等费用。2016年3月30日，原告向被告发出《成都国际金融中心2016年度写字楼管理费调整》的通知，告知从2016年5月1日起写字楼管理费收费标准从每月每平方米26元调整为28元。被告工作人员签收了该通知。以上事实，有原告龙锦公司提交的《租赁合同》、办公楼交接表及交接清单、《情况说明》、电表抄表记录及照片、电费缴费发票、《律师函》、邮寄详情单及记录、《实测面积函》及邮寄详情单和记录、《成都国际金融中心2016年度写字楼管理费调整》的通知及签收记录、《委托代理合同》、律师费发票及进账单、《公证书》三份、公证费发票三份、邮寄详情单及记录及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，将涉案租赁物出租给被告，并与被告签订《租赁合同》，该合同的签订，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同签订后，根据原告提交的办公楼交接表及交接清单，能够确认原告已于2014年7月25日将涉案租赁物交被告使用，原告履行了出租人的义务，被告也向原告支付了保证金468086.79元。但被告从2016年1月起未向原告履行给付租金和相关费用的义务，其行为违背诚实信用原则，依照《关于解除及收回租赁场地的通知》，被告于2016年7月20日收到，未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2016年7月20日解除。关于租金、管理费及电费。截止2016年7月20日，被告欠租金886387.83元、管理费132576.63元、电费190.12元，根据《租赁合同》约定，被告每月应向原告及管理单位支付租金、管理费及其他杂费。故原告要求被告支付尚欠的租金886387.83元、管理费132576.63元及电费190.12元的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。关于上述费用的违约金。根据双方《租赁合同》“在租赁期内，被告须于每月的首个工作天或之前向原告支付租金、管理费及其它杂费，到期后七天内仍未支付，被告须从当月首个工作天起按被告欠款款项0.03%日息计算违约金，直至被告付清所有欠付款项日为止”的约定，因被告未按时支付租金、管理费及电费，其行为已构成违约，原告要求其支付所拖欠费用的违约金，符合事实和法律规定，本院予以支持，但违约金起至时间，本院酌定自原告起诉之日起计至实际付清之日止。关于腾退租赁物、场地占用费和电费。根据《租赁合同》“被告须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付被告使用时的状态(合理损耗除外)，交还原告；原告有权要求被告于租赁期间结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，被告须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付被告的使用状态”的约定，在《租赁合同》解除后，被告未向原告交还租赁物，原告采用公证方式已对被告的留存物品进行清点并收回了租赁房屋，故原告要求被告腾退并将租赁物恢复至交付时的状态交还原告的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告签订的《租赁合同》已于2016年7月20日解除，但在合同解除后至被告公证收回租赁房屋期间，被告应按《租赁合同》约定的月租金标准支付2016年7月20日至实际交还租赁物2016年9月5日期间的场地占用使用费。原告多诉请部分，本院不予支持。原告主张的电费，因未提交证据证明，本院不予支持。关于免租期租金损失、违约金及空置期间损失。被告已按合同约定向原告支付了保证金468086.79元，根据《租赁合同》“倘被告违反或不履行租赁合同项下任何导致原告有权提前收回租赁场地的条文时，原告有权将被告向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归原告所有”的约定，该约定系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案由于被告的违约行为导致《租赁合同》解除，约定的三年租赁期限不能实现。本院综合考虑被告拖欠租金的违约程度，被告已享受了6个月免租期的租金和部分管理费，故原告要求被告交纳的保证金作为违约金以赔偿原告的损失的诉讼请求，本院予以支持。原告要求的免租期租金损失和空置期损失，本院认为已支持的扣收保证金能够弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，故原告再要求被告赔偿其免租期租金损失和空置期损失本院不予支持。关于公证费和律师费。原告为保全证据，采用公证的方式向被告送达了《关于解除及收回租赁场地的通知》，并支付了公证费800元。原告提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师费37000元。根据《租赁合同》约定“原告因向被告催付租金、管理费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由被告承担”。故原告要求被告支付律师代理费37000元、公证费800元，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告成都四方众合投资理财信息咨询有限公司签订的《租赁合同》已于2016年7月20日解除；二、被告成都四方众合投资理财信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠2016年1月1日至2016年7月20日的租金886387.83元、管理费132576.63元，2016年3月1日至2016年3月31日的电费190.12元，共计1019154.58元；三、被告成都四方众合投资理财信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（以1019154.58元为计算基数，按每日0.03%标准自2016年7月6日起计至付清欠费之日止)；四、被告成都四方众合投资理财信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用使用费（从2016年7月21日起至交还租赁物之日止，按《租赁合同》约定的月租金标准计算）；五、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告成都四方众合投资理财信息咨询有限公司返还保证金468086.79；六、被告成都四方众合投资理财信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费37000元、公证费800元；七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20790元，减半收取计10395元，由被告成都四方众合投资理财信息咨询有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 叶 红二〇一六年十一月二十八日书记员 敬昭芸记录员 李玉珍