重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00592号
上诉人（原审被告）黄廷模，男，1968年4月11日出生，汉族，居民，住武隆县。
被上诉人（原审原告）蒋应志，男，1944年7月23日出生，汉族，居民，住武隆县。
上诉人黄廷模因与被上诉人蒋应志租赁合同纠纷一案，不服武隆县人民法院（2015）武法民初字第00169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年武隆县福达有限责任公司（以下简称福达公司）依据（2012）渝三中法民终字第1040号民事判决书申请强制执行。在执行中，蒋应志与黄廷模签订了《停车场租赁合同》，将位于武隆县巷口镇建设中路24号附1号福达宾馆停车场出租给黄廷模使用。合同约定出租时间从2013年3月1日至2015年2月28日，租金每月1000元，按季度收取。并约定，黄廷模不按时支付租金，蒋应志有权终止合同，收回停车场；黄廷模除支付租金外，还应承担按人民银行同期贷款利率四倍计算的租金利息，并支付违约金1000元。黄廷模在2013年12月交纳了租金后，就以他人欠其款项未收到为由，拒绝支付，共拖欠蒋应志租金12000元。蒋应志遂诉至一审法院，请求判决黄廷模立即支付停车场租金12000元，以及按人民银行同期贷款利率四倍计算的租金利息和违约金1000元；终止《停车场租赁合同》履行，黄廷模交还停车场给蒋应志，其占用期间仍按月租金1000元给付占用使用费，并支付人民银行同期贷款利率四倍计算的租金利息。
黄廷模一审辩称：承认蒋应志在本案中所主张的双方存在租赁关系及支付租金的相关事实，但因在福达公司的其他案件中，蒋应志作为代理人曾承诺补助我2万元，但至今推诿不给。另外我更换卷帘门花去2000元，还有蒋应志家的砖头掉落砸坏了停靠的摩托车，我代其赔偿了595元的修车费。因此，我并不欠蒋应志租赁费。虽然约定的租赁期已到，但我们租赁合同约定了还可续租两年，我也不同意解除合同。
一审法院认为，黄廷模承认蒋应志在本案中主张的事实，予以确认。蒋应志与黄廷模于2013年3月1日签订的《停车场租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定了承租人逾期不支付租金时，出租人有权解除合同。支付租金是承租人最重要的一项合同义务，或者说是合同主要义务，租金是承租人使用收益租赁物的对价，是出租人的合同主要目的所在。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权终止合同。黄廷模已经拖欠租金一年，双方签订的租赁合同可以解除。蒋应志请求解除该合同的主张成立，依法应予以支持。同时，黄廷模应当按照约定支付占用期间的租金以及延迟支付的违约金。在房屋租赁期间，房屋往往因多种原因有所损耗，需要对房屋进行必要的维修，以保证承租人对房屋的使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，除当事人明确约定由承租人负责房屋的维修外，出租人应当履行房屋的维修义务。同时，根据《合同法中华人民共和国》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”之规定，为了避免出租人不履行或者拖延履行租赁房屋的维修义务，法律赋予了承租人的维修请求权和自行维修权。本案中，黄廷模因卷帘门不能正常使用更换了停车场的卷帘门，其提交了相关票据予以证明；蒋应志虽不予认可，但也无相反证据予以否认。因此，黄廷模更换卷帘门的费用认定为票据载明的2000元，由蒋应志承担，冲抵黄廷模的部分租金。另外黄廷模提出的摩托车财产损害赔偿，以及其与蒋应志等人之间的其他经济纠纷是另一法律关系，不应当在租赁合同法律关系中处理，黄廷模可另行主张。逾期付款损失主要表现为价款接受方的利息损失。当事人基于契约自由原则所约定的逾期付款违约金可以与逾期付款损失赔偿在责任范围上存在不一致，即当事人通过主张逾期付款违约金责任所获得的赔偿额可以适当高于逾期付款损失。蒋应志要求黄廷模承担人民银行同期同类贷款利率4倍的利息并支付违约金1000元，已经大大高于人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础的逾期罚息标准，应当予以调整。综上，黄廷模未按时交纳租金，蒋应志请求解除合同主张成立，黄廷模应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除蒋应志与黄廷模于2013年3月1日签订的《停车场租赁合同》；二、黄廷模在判决生效后十日内，交还租赁物停车场给蒋应志；三、黄廷模在判决生效后立即支付蒋应志其拖欠的租金1万元，并按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率4倍计付逾期付款违约金（其中2014年3月1日至2014年5月31日按本金3000元计算，2014年6月1日至2014年8月31日按本金6000元计算，2014年9月1日至2014年11月30日按本金7000元计算，2014年12月1日至付清之日止按本金1万元计算）；四、黄廷模在2015年3月1日后继续占用租赁物的，按每月1000元向蒋应志支付占用使用费，逾期支付的，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率4倍计付逾期付款违约金；五、驳回蒋应志的其他诉讼请求。并决定一审案件受理费126元，依法减半收取63元，由黄廷模负担。
黄廷模不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回李应志的诉讼请求。事实和理由为：本案诉争的租赁物福达宾馆停车场的所有权人为福达宾馆而非蒋应志，故双方签订的租赁合同无效，蒋应志无权要求我支付租金。
蒋应志辩称：福达宾馆停车场系我所有，双方签订的租赁合同有效，请求驳回黄廷模的上诉请求，维持原判。
本院二审查明：福达宾馆停车场原系福达公司所有。2001年10月20日，福达公司与武隆县泰兴建筑有限责任公司（以下简称泰兴公司）签订合同，约定将该停车场抵偿给泰兴公司。2003年6月12日，福达公司与蒋应志签订《房屋、停车场买卖合同》，约定将该停车场卖给蒋应志。2012年12月5日，本院作出（2012）渝三中法民终字第01041号民事判决，终审判决泰兴公司将该停车场返还给福达公司，黄廷模负协助返还义务。2013年3月1日，蒋应志、黄廷模、福达公司三方签订《停车场租赁合同》，载明该停车场已由福达公司变卖给蒋应志，该合同签订之日作为福达公司将停车场归还给蒋应志之日，并由蒋应志将其出租给黄廷模，黄廷模须在每季度的第一天向蒋应志支付租金。
另查明：武隆县市政园林管理局颁发的《重庆市公共停车场备案登记证》（编号：武市政2014－012）载明福达宾馆停车场的产权单位和管理单位均为蒋应志。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，蒋应志、黄廷模、福达公司三方签订的《停车场租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。根据福达公司与蒋应志签订的《房屋、停车场买卖合同》，福达公司已将本案诉争的福达宾馆停车场转让给了蒋应志，武隆县市政园林管理局颁发的《重庆市公共停车场备案登记证》亦载明了该停车场的所有人为蒋应志，故可认定蒋应志系该停车场所有人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原所有权人福达公司作为《停车场租赁合同》的当事人亦确认了蒋应志对该停车场的所有权，对蒋应志向黄廷模出租该停车场不持异议。故黄廷莫关于蒋应志非福达宾馆停车场所有权人、无权要求其支付租金的主张与本案查明的事实不符，其上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费126元，由上诉人黄廷模负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年六月一日
书 记 员 余婷婷