广西壮族自治区合山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1381民初363号
原告：谭乃球，男，1963年9月15日出生，壮族，住广西合山市。
委托诉讼代理人：黄照林，广西桂合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝荣安，广西桂合律师事务所实习律师。
被告：广西华胜房地产开发有限公司，住所地广西梧州市富民一路华光巷9号第壹幢，统一社会信用代码：91450400682137281U。
法定代表人：廖柏松，该公司执行董事。
被告：广西华胜房地产开发有限公司合山分公司，住所地广西合山市人民中路323号，统一社会信用代码：91451381596851630H。
负责人：左正，合山分公司经理。
第三人：中国建设银行股份有限公司来宾分行，住所地广西来宾市北二路280号，统一社会信用代码：914513008998804477。
法定代表人：廖敏强，该分行副行长。
委托诉讼代理人：曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫铸铃，广西桂三力律师事务所律师。
原告谭乃球与被告广西华胜房地产开发有限公司（以下简称华胜公司）、广西华胜房地产开发有限公司合山分公司（以下简称华胜合山分公司）、第三人中国建设银行股份有限公司来宾分行（以下简称建行来宾分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭乃球的委托诉讼代理人黄照林、蓝荣安，第三人建行来宾分行的委托诉讼代理人莫铸铃到庭参加诉讼，被告华胜公司、华胜合山分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭乃球向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告解除《商品房买卖合同》(合同编号HS第0037号)的效力；2.判决被告退还原告首付购房款28923元、购房贷款36667.73元、天然气入户费2800元，共计68390.73元；3.判决被告向原告支付违约金1194.62元；4.判决被告按原告与第三人建行来宾分行签订的借款合同约定的还款办法所确定的还款金额按月存到原告在建行的卡号62×××40上，直至贷款本息偿清时止；5.判决被告退还解除《商品房买卖合同》后原告垫付的2017年4月至5月购房贷款3059.81元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告华胜合山分公司于2014年4月17日签订了一份编号为HS第0037号《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房总金额238923元，原告已按合同约定向被告支付首付购房款98923元，并支付天然气入户费2800元。合同签订后，原告又以所购买商品房作抵押，与建行来宾分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款140000元用于支付其余房款，借期120个月。此后被告未按合同约定的限期将商品房交付原告，已构成严重违约，为此，原告通知被告解除《商品房买卖合同》，2016年8月1日，被告以退还房款的方式将贷款月供存入原告账号用于偿还银行月供贷款本息，至此，双方的《商品房买卖合同》解除。合同解除后，被告于2016年9月26日、2017年2月20日分两次将购房首付款70000元退还原告，尚欠28923元；原告与建行来宾分行签订借款合同后，截止2016年7月1日，原告已偿还银行贷款月供累计36667.73元。因被告未按期代原告支付2017年4月、5月份的贷款，原告又于2017年5月12日偿还这两个月的贷款3059.81元。被告在退还原告首付款70000元后，不再履行退款义务和为原告按期还贷。为此，原告依法提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了以下证据：
1.居民身份证，证明原告的身份情况和诉讼主体资格；
2.《商品房买卖合同》（合同编号：HS第0037号），证明原告向被告购房及约定双方权利义务的事实；
3.《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：45XXX85），证明原告与第三人签订抵押借款合同并借款140000元的事实；
4.销售不动产统一发票2张、收款收据4张，证明原告已支付购房款238923元、天然气入户费2800元的事实；
5.活期个人交易明细查询表、银行卡客户交易查询清单，证明原告按借款合同约定每月偿还银行贷款23笔共计36667.73元、解除商品房买卖合同后被告退还原告首付款70000元及代原告偿还银行月供10673.67元的事实；
被告华胜公司、华胜合山分公司未答辩亦未提供证据。
第三人建行来宾分行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令原告偿还第三人贷款本金109607.42元，利息、罚息1179.93元，合计110787.35元（利息、罚息暂计至2017年6月12日，之后的利息、罚息按合同约定另行计付至清偿之日止）；3.判令原告承担第三人主张权利而产生的律师费5485元；4.判令被告华胜公司、华胜合山分公司对前述第2、3项承担连带清偿责任；5.确认第三人对抵押物（合山市人民中路323号文华国际城第2栋5单元2层202号商品房）享有优先受偿权。事实与理由：二被告是经营房地产的企业，开发合山市人民中路323号文华国际城房地产项目，于2014年4月25日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告为自2014年4月18日至2019年4月18日期间，对第三人向因购置座落于合山市人民中路323号文华国际城项目所属2#楼房产而与第三人发生借贷关系发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向第三人支付的其他款项（包括但不限于第三人垫付的有关手续费、杂费等）、第三人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）提供最高额保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为第三人对与每个债务人签订借款合同之日起，至抵押人已办妥抵押房地产权证书等并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交申请人核对无误、收执之日止，合同还对其他事项进行了约定。
2014年，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向第三人借款140000元，期限10年，借款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，罚息利率为在借款利率的水平上上浮50%。原告采用等额本息还款法归还本息，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，第三人有权宣布贷款立即到期，要求原告立即清偿借款本息及相关费用，由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖等费用）均由原告承担。原告以其购买的位于合山市人民中路323号文华国际城第2栋5单元2层202号的房屋提供抵押担保。合同签订后，原告于2014年7月30日将前述房屋办理了抵押登记，第三人依约发放了贷款。2017年5月22日，原告因被告逾期交房将二被告诉至法院，提出要解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》等诉讼请求。第三人认为，原告以诉讼行为表明将不再履行原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，根据合同第十六条第（一）项第十二目的约定，原告已构成违约。依照《合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，第三人有权要求原告承担违约责任。为此，第三人提出前述独立请求，请依法判决。
第三人为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了以下证据：
1.《营业执照》、《金融许可证》、负责人身份证明书，证明第三人主体适格；
2.《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：45XXX85），证明原告与第三人签订了借款合同的事实；
3.个人贷款支付凭证，证明第三人按照合同约定发放了140000元贷款的事实；
4.合山市预购商品房贷款抵押登记证明书，证明原告已经将涉案房屋抵押给第三人的事实；
5.《营业执照》、组织机构代码证，证明被告华胜合山市分公司主体适格；
6.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明被告华胜合山市分公司与第三人签订了保证合同。
7.账户查询单，证明截止2017年6月12日原告尚欠第三人贷款本息共计110787.35元；
8.授权委托书、广西增值税普通发票，证明第三人为主张权利而产生律师费5485元的事实；
经庭审质证，本院对原告、第三人提供的证据作如下综合认证：
关于原告提供的证据1、2、3、5，第三人无异议，本院予以确认；对证据4，第三人认为与其无关。本院认为证据4能够证明原告购房交款的事实，来源合法，内容客观真实，与本案存在关联，对该证据本院予以采信。
关于第三人提供的证据1、2、4、5、6、7，原告无异议，本院予以确认；对证据3、8，第三人认为与其无关。本院认为证据3是原告与第三人签订借款合同后，第三人依约定代原告向被告华胜合山分公司支付购房款140000元的事实，对该证据本院予以采信；证据8证明第三人与广西桂三力律师事务所律师存在委托关系且收费合理，对其真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：原告谭乃球与被告华胜合山分公司于2014年4月17日签订了一份编号为HS第0037号《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告华胜合山分公司开发的位于合山市人民中路323号文华国际城第2栋5单元2层202号商品房，建筑面积117.16㎡，单价2039.29元/㎡，总房款238923元；付款方式为按揭贷款，原告需首付98923元，余款140000元由原告以所购买的上述商品房作抵押物向第三人建行来宾分行按揭贷款支付。合同第八条约定出卖人应于2015年9月28日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条第一款第1项第（2）目约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订前，原告先于2014年11月14日向被告华胜合山分公司交纳了天然气入户费2800元。合同签订前后，原告依约支付了首期购房款98923元。
2014年4月25日，被告华胜合山分公司（保证人甲方）与第三人（债权人乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告华胜合山分公司对包括原告在内的因购置座落于合山市人民中路323号文华国际城项目所属之2#楼房产而于2014年4月18日至2019年4月18日期间与乙方发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。
2014年6月原告与第三人签订了一份编号为：45XX85的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人借款140000元用于购买位被告华胜合山分公司开发的位于合山市人民中路323号文化国际城第2栋5单元2层202号的商品房，借期120个月，即从2014年6月3日至2024年6月3日，采用等额本息还款方法归还本息，抵押财产为原告购买的上述商品房，合同还约定第三人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由原告承担。合同签订后，第三人于2014年7月30日取得合山市房地产管理所发放的合山市预购商品房贷款抵押登记证明书，同年8月1日第三人将原告的按揭贷款140000元汇入被告指定的45XXX88账户上作为交纳购房款。被告华胜合山分公司因自身原因，逾期超过90日未能按合同约定于2015年9月28日前将验收合格的商品房交付原告使用。从2014年9月1日至2016年8月1日期间，原告归还第三人贷款本息36667.73元。此后，原告通知被告华胜合山分公司解除《商品房买卖合同》，被告华胜合山分公司同意解除合同并从2016年8月2日起以退还房款的方式按月等额将贷款月供存入原告账号用于偿还银行贷款本息，截止2017年3月31日共存入10673.67元，期间被告华胜合山分公司还于2016年9月26日和2017年2月20日分别向原告归还购房首付款50000元和20000元，共计70000元。自2017年4月1日起被告华胜合山分公司不再向原告支付银行贷款月供，原告又于2017年4月1日和2017年5月12日归还银行贷款月供3059.80元。由于被告华胜合山分公司未再向原告退还尚欠28923元购房款、天然气入户费2800元和按月支付银行贷款月供，原告遂诉至本院，请求判如所请。
诉讼过程中，本院依法通知建行来宾分行作为具有独立请求权的第三人参加诉讼，第三人于2017年6月12日向本院提交第三人参加诉讼申请书并提出上述诉请。截止2017年6月12日，原告尚欠第三人贷款本息共计110787.35元（其中本金109607.42元，利息、罚息1179.93元）。
另查明，被告华胜公司是被告华胜合山分公司的开办单位，被告华胜合山分公司不具有独立法人资格。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告华胜合山分公司签订的《商品房买卖合同》是否已经解除？二、原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除？三、两份合同解除后的法律责任如何处理？
关于第一个争议焦点。依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告华胜合山分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告已按合同约定支付了全部购房款，被告华胜合山分公司亦应按合同约定于2015年9月28日前履行向原告交房义务，但截止本案审理期间被告逾期超过90日未交付房屋,故被告存在违约事实,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，原告有权依照《商品房买卖合同》第九条之规定解除合同。本案中原告与被告华胜合山分公司已经就解除《商品房买卖合同》达成口头协议，被告华胜合山分公司以其行为从2016年8月2日起以退还房款的方式将贷款月供存入原告账号用于偿还银行月供本息10673.67元和向原告归还购房首付款70000元明确表示双方已经解除合同，本院认为原告与被告华胜合山分公司解除《商品房买卖合同》行为符合法律的规定和合同的约定，本院予以确认。
关于第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与被告华胜合山分公司已经协商解除了《商品房买卖合同》，并以请求本院确认解除合同效力的诉讼行为表明其将不再履行与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，因此，第三人请求解除与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有事实和法律依据，本院予以支持。
关于第三个争议焦点。1.关于《商品房买卖合同》解除后的法律责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，被告华胜合山分公司应按合同第九条第一款第1项第（2）目约定退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%向原告支付违约金。从本院查明的事实来看，被告华胜合山分公司除已退还原告首付购房款70000元、存入原告账户用于偿还银行月供本息10673.67元外，还需退还给原告购房款28923元、天然气入户费2800元、原告已还银行贷款本息39727.53元（其中2014年9月1日至2016年7月1日期间共23笔36667.73元、2017年4月1日至2017年5月12日期间共两笔3059.80元）、违约金1194.62元（238923元×0.5%）。2.关于《个人住房（商业用房）借款合同》解除后的法律责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别退还担保权人和买受人。虽然被告华胜合山分公司不是《个人住房（商业用房）借款合同》的合同相对人，但原告与第三人办理的借款140000元是由第三人直接作为原告交纳的购房款汇入被告华胜合山分公司指定的账号上，因此，本院确定原告尚欠第三人贷款本息共计110787.35元（其中本金109607.42元，利息、罚息1179.93元）由被告华胜合山分公司直接返还给第三人。由于被告华胜合山分公司违约，致使《商品房买卖合同》被解除，同时又导致了《个人住房（商业用房）借款合同》也被依法解除，第三人为维护其合法权益而依据借款合同第四十一条的约定向原告主张的律师费5485元亦应由被告华胜合山分公司承担。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条和第三十七条约定，第三人是抵押物合山市人民中路323号文华国际城第2栋5单元2层202号商品房的抵押权人，依照法律的规定对该房产享有优先受偿权。
被告华胜合山分公司是被告华胜公司下属不具有独立法人资格企业，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告华胜合山分公司应承担的民事责任依法由被告华胜公司承担，由于被告华胜合山分公司名下开发有一定的房产，亦应当承担民事责任。被告华胜公司、华胜合山分公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为对原告的主张及诉讼请求放弃实体抗辩权利，由此产生的不利法律后果由二被告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告谭乃球与被告广西华胜房地产开发有限公司合山分公司解除合同编号为HS第0037号《商品房买卖合同》及其附件四合同补充协议合法有效；
二、被告广西华胜房地产开发有限公司、广西华胜房地产开发有限公司合山分公司退还原告谭乃球首付购房款28923元、已付银行贷款39727.53元、天然气入户费2800元，共计71450.53元；
三、被告广西华胜房地产开发有限公司、广西华胜房地产开发有限公司合山分公司支付原告违约金1194.62元；
四、解除原告谭乃球与第三人中国建设银行股份有限公司来宾分行签订的编号为45XXX85号的《个人住房（商业用房）借款合同》；
五、被告广西华胜房地产开发有限公司、广西华胜房地产开发有限公司合山分公司退还第三人中国建设银行股份有限公司来宾分行贷款本息共计110787.35元（2017年6月13日至实际清偿之日的贷款利息按合同约定计付）；
六、被告广西华胜房地产开发有限公司、广西华胜房地产开发有限公司合山分公司支付第三人中国建设银行股份有限公司来宾分行律师费5485元；
七、第三人中国建设银行股份有限公司来宾分行对合山市人民中路323号文华国际城第2栋5单元2层202号抵押房产享有优先受偿权；
八、驳回原告谭乃球、第三人中国建设银行股份有限公司来宾分行的其他诉讼请求。
上述应履行的义务,义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内,向本院申请执行。
案件受理费4241元，其中原告谭乃球已预交1616元，第三人中国建设银行股份有限公司来宾分行已交1312.50元，减半收取计2120.50元，由被告广西华胜房地产开发有限公司、广西华胜房地产开发有限公司合山分公司共同负担，其余已交的案件受理费808元，由本院退回原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西来宾市中级人民法院。
审判员 蓝华林
二〇一七年八月二十一日
书记员 兰小金
附：本案适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
4、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。