江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0684民初7009号
原告：姜少华，男，1956年3月22日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人:张菊萍，海门市余东法律服务所法律工作者。
被告：翟勇，男，1969年4月22日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人:栗树花，江苏尔雅律师事务所律师。
原告姜少华与被告翟勇租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法由审判员董景松、彭文甫、代理审判员曲永涛适用普通程序，于2017年3月5日第一次公开开庭进行了审理，后因工作变动，依法变更为由审判员杨东旭、彭文甫、代理审判员曲永涛，于2017年5月27日第二次公开开庭进行了审理。原告姜少华及其委托诉讼代理人张菊萍、被告翟勇及其委托诉讼代理人栗树花两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜少华向本院提出诉讼请求：要求判令被告翟勇支付租金12万元，违约金8500元。事实和理由：原被告于2015年3月21日签订了租赁合同一份，约定原告将其经营的部分土地及其上厂房车间出租给被告，租赁期限为8年，年租金17万元，每年3月底前缴清，逾期不付则承担年租金5%的违约金并中止协议。合同签订后被告仅支付租金5万元，余款未付。原告曾多次向被告索要租金，被告以种种理由推诿，故向法院请求判如所请。
被告翟勇辩称：租赁合同所涉土地为农村承包地，原告既非土地及厂房所有人也非合法使用权人，原告无权出租。因原告出租土地存在权利瑕疵，导致被告在讼争土地上搭建厂房时有村民阻挠，给被告造成了巨大损失，请求法院驳回原告诉请。
为证明其诉称意见，原告向本院提供原被告签订的租赁合同、被告签署的承诺书、同货隆镇人民政府签订的土地承租协议、四甲镇人民政府信访事项答复书、政府招商引资项目奠基典礼照片、土地租赁费用缴纳凭证、建设许可费等证据。
被告经质证认为，对原被告签订的租赁合同、被告签署的承诺书真实性无异议，但租赁合同内容违法，承诺书系租赁合同补充协议，原合同无效，补充协议亦当无效。同货隆镇人民政府签订的土地承租协议原告在之前一次诉讼及本次诉讼中提供了2003年4月14日和2003年4月16日两份协议，真实性存疑，且该协议系民事合同，不能根据该民事合同认定原告出租的土地就是其合法使用的土地。四甲镇政府信访事项答复书系复印件，且其上所称土地系“天赋时装公司租用土地”，同本案土地是否系同一土地存疑。政府招商引资项目奠基典礼照片真实性无异议，但其仅能证明原告参加了照片中的活动，无其他证明力。土地租赁费用缴纳凭证、建设许可费等真实性无异议，但不能证明原告对涉诉土地使用合法。
本院经认证认为，原被告签订的租赁合同、被告签署的承诺书真实性双方不持异议，本院予以认定。同货隆镇人民政府签订的土地承租协议，原告虽提供了两份，但根据原告陈述，系草签协议同正式协议的关系，且两份协议内容基本相同，本院将根据原告提供的2003年4月14日土地租赁协议原件认定相关事实。关于四甲镇政府信访事项答复书，根据被告向法庭提供的《行政处罚决定书》中被处罚人即“天赋时装厂”，用以证明原告出租土地系其非法使用土地，原告对此予以认可，可以证明在“信访事项答复书”中所称“天赋时装厂租用土地”即案涉土地，被告不能在自己所举证据中认为“天赋时装厂”所租赁土地是案涉土地，而在原告所举证据中认为“天赋时装厂”所租赁土地即非案涉土地，故对原告信访事项答复书中所述事实予以认定。政府招商引资项目奠基典礼照片、土地租赁费用缴纳凭证、建设许可费等证据，被告对该证据真实性无异议，本院予以认定。
为证明其辩称意见，被告向本院提供海门市国土资源局行政处罚决定书、信访事项实体性受理告知书、信访告知书、海门市住房和城乡建设局不予受理告知书、没收非法占地所建的建构筑物移交处理的函等证据。
原告经质证对上述证据真实性无异议，但对证明效力持有异议，本院依法对相关事实予以认定。
根据当事人提供的上述证据，本院认定事实如下：2003年4月14日，南通仁和服饰有限公司（法定代表人原告姜少华）同海门市货隆镇政府签订《土地承租协议》，载明“根据市政府招商引资政策，按照中共货隆镇委员会……意向，将货隆镇管辖的工业园区内10.9亩土地租给乙方投资建厂经营。”“土地原则上先租后征，未办理土地征用手续前，土地归货隆镇政府所有。货隆镇与村组村民（即该土地前承包户）协调土地使用权及有关补偿约定，与承租人无任何法律关系。货隆镇政府为土地管理者，承租人拥有承租部分土地使用权。”“租赁标准为1200元/亩”“每年4月30日前缴清当年土地租金”“租期自2003年4月10日至2023年12月31日，共20年”“货隆镇负责园区周围群众的思想工作……如因本条款的违约而造成承租人停产，货隆镇负责赔偿承租人的一切损失”。合同签订后，原告每年向镇政府（货隆镇、四甲镇）交纳一次性建设费用及土地租金至2016年4月。2006年海门市国土资源局向海门市天赋时装厂（原告配偶作为法定代表人）出具（2006）海国土资监罚字第21号行政处罚决定书，认定案涉土地系非法占用，应予退还，没收在该土地上所建的厂房等建构筑物，并对天赋时装厂予以罚款。2007年4月25日，海门市国土资源局向市财政局发出《关于没收非法占地所建的建构筑物移交处理的函》。后被处罚人支付了罚款，但相关部门并未强制要求被处罚人退还土地，上缴建构筑物。案涉土地及厂房由原告继续经营，并继续向货隆镇（四甲镇）政府交纳租金。2015年3月，原告同被告签订租赁合同，约定被告承租原告部分土地及其上厂房，其中厂房约1.5亩，土地约4亩，共计约5.5亩。“租赁期为2015年4月1日至2023年12月31日，共计8年8个月。”“每年租金为壹拾柒万元整”“签订合同后被告一周内一次性付清首年租金”“厂房租赁期间，因不可抗拒原因或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。”又由被告向原告补充出具了“承诺书”一份，被告承诺：“转租过程中的一切程序、手续由被告与政府协调解决”“在建房时，短期对左前邻居生活有影响等状况，由出租方帮忙协商处理”合同签订后，被告给付首年租金5万元。后被告在厂房建设过程中，因土地权属问题同他人产生纠纷，致工程停建。2016年2月15日，因被告未全额支付租金，原告将涉诉土地中的厂房部分另租他人，土地部分由被告继续使用。原被告双方协议不成，原告向本院起诉，提出如上诉请。同时，被告就原告非法使用农村承包地向海门市国土资源局等部门进行上访。2017年5月16日，海门市国土资源局再次将上述案涉“地上建构筑物移交于海门市四甲镇人民政府”。
本院认为，根据《土地管理法》之规定，农村集体所有土地不得进行非农建设。原告同货隆镇人民政府签订的《土地承租协议》所涉土地已为海门市国土资源局《行政处罚决定书》确定为违反土地管理有关法律法规，并决定“退还非法占用的土地、没收该土地上所建的厂房等建构筑物并罚款20060元”。现原告将涉诉土地转租于被告，因违反法律法规强制性规定，双方于2015年3月21日签订的《租赁合同》及《补充协议》应当归于无效。故对原告诉请法院判令被告支付租金12万元，违约金8500元的诉请，本院不予支持。
虽然本案合同无效系原告向被告出租违反法律法规强制性规定的农村集体所有土地，但原告系在海门市招商引资过程中通过同海门市货隆镇人民政府签订《土地承租协议》的方式取得的所谓“土地使用权”，即货隆镇人民政府通过俗称的“以租代征”方式向原告让渡的“土地使用权”，目前尚无相关文件确认此类农村集体所有土地使用权流转方式的合法性，故本院碍难认定原告系合法取得案涉土地的使用权。但原告通过招商引资及同镇政府签订《土地承租协议》的方式非法取得所谓“土地使用权”的过程中并不存在过错，且在缴纳罚金后，原告继续向镇政府缴纳租金并继续经营土地，海门市国土资源局、市财政局及四甲镇人民政府也并未实际收回土地，没收案涉土地上构建筑物，由原告继续占有、经营案涉土地，直至2017年5月，在本案诉讼过程中，海门市国土资源局方向四甲镇政府移交案涉土地上构建筑物。在本案中，原告并非恶意侵占农村集体所有土地，也无欺诈被告之恶意。被告难以在涉诉土地上继续经营的原因系对涉诉土地享有实际承包经营权的农村居民同镇政府或被告本人之间产生的矛盾，此间原告亦无过错。故虽然租赁合同无效，原告亦当有权向被告要求支付土地及厂房占有使用费。
具体使用费数额，本院认为可以参照合同约定的租金标准计算。考虑到被告并未实际经营，本院结合海门本地土地及厂房租赁最低价格（厂房租赁费用约为0.5元—10元/平方米.天；土地租赁价格约为0.02-0.3元/平方米.天，根据所属地块区位及厂房建设情况各有不同），酌定按照10000元/月计算使用费（厂房约0.3元/平方米.天，土地约0.02元/平方米.天），被告自2015年4月开始承租土地及厂房，至2016年2月因被告租金不到位，原告将厂房出租给他人，共计使用10个月，使用费为100000元。后被告仅使用土地部分至今。因在本案中，原告仅起诉一年的租金，故对于使用费，本院亦酌定由被告支付1年的使用费用，至于最后两个月被告仅使用土地，未使用厂房，本院酌定土地使用费用为2000元/月（约0.02元/平方米.天），共计4000元。故被告应当向原告支付使用费104000元，扣除被告已经支付的5万元，被告应向原告再支付使用费54000元。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告姜少华同被告翟勇于2015年3月21日签订的《租赁合同》无效。
二、被告翟勇于本判决生效之日起十日内支付原告姜少华土地及厂房使用费54000元。
三、驳回原告姜少华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2870元（原告已预交），由原告负担1435元，被告负担1435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币2870元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）。
审 判 长 杨东旭
审 判 员 彭文甫
代理审判员 曲永涛
二○二○一七年六月六日
书 记 员 陈佳琪