福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0583民初6255号
原告：中国银行股份有限公司南安支行（以下简称中国银行南安支行），住所地南安市普莲路323号，统一社会信用代码：91350583856303201K。
主要负责人：陈文寅，系该支行行长。
委托诉讼代理人：吴诗南，系该银行职员。
被告：郑亮，男，1990年7月3日出生，汉族，住南安市。
被告：郑振利，男，1959年4月29日出生，汉族，住南安市。
被告：刘玉兰，女，1964年5月13日出生，汉族，住南安市。
被告：福建新新房地�开发有限公司（以下简称新新房地产公司），住所地泉州市丰泽区刺桐西路新晖苑B座，统一社会信用代码：913505007051959872。
法定代表人：叶明兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈德文，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：卓国桃，系该公司工作人员。
原告中国银行南安支行与被告郑亮、郑振利、刘玉兰、新新房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理。依法适用简易程序进行审理，公开开庭进行审理，原告中国银行南安支行的委托诉讼代理人吴诗南、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人陈德文到庭参加诉讼，被告郑亮、郑振利、刘玉兰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
中国银行南安支行向本院提出如下诉讼请求：1.三被告立即偿还原告编号为2015年南个贷字第NAAA2015161号《个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本金、利息、罚息合计人民币355477.45元（其中本金343988.58元，利息11041.02元，罚息447.85元，利息、罚息暂计至2017年8月10日），利息、罚息按合同约定支付至还清全部贷款本息之日止；2.被告新新房地产公司对上述贷款本息承担连带保证责任；3.确认原告有权以被告郑亮提供的抵押物（址在南安市××办事处××家园××楼××室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；4.本案全部诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2015年11月19日，原告与被告郑亮签订一份《个人一手住房贷款合同》编号：2015年南个贷字第NAAA2015161号，约定：被告郑亮向原告�款人民币35.7万元，用于购买址在南安市××办事处××家园××楼××室房产；贷款年利率4.9%，贷款期限240个月，自2015年11月19日起至2035年11月19日止，还款日为每月的10日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告郑亮还提供其所购买的址在南安市××办事处××家园××楼××室房产作为上述贷款的抵押物，2015年11月13日依法办理了预购商品房抵押权预告登记。被告新新房地产公司为上述贷款本息承担阶段性连带责任保证。原告于2015年11月13日将贷款本金人民币35.7万元划入被告郑亮制定的账户，即原告已经依约履行了向被告郑亮提供贷款的义务。但被告郑亮却未能依约按期归还合同约定的贷款本息，截至2017年8月10日哦，被告郑亮已经违约期数8期，累计拖欠贷款本金人民币343988.58元，利息人民币11041.02元、罚息人民币447.85元为归还。经原告催告后，被告新新房地产公司也未履行连带清偿责任。根据双方合同约定：被告郑亮逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求被告郑亮立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部贷款本息，且有权要求被告新新房地产公司履行保证责任，对被告郑亮归还上述借款本息承担连带清偿责任。被告郑振利、刘玉兰愿意作为被告郑亮本案借款的共同还款人，并签订共同还款承诺函，应与被告郑亮共同偿还原告全部贷款本息。综上，原告特依据我国《民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。
被告郑亮、郑振利、刘玉兰未作答辩。
被告新新房地产公司辩称，一、讼争房产已经办理商品房抵押预告登记，答辩人的阶段性保证责任已经消除，原告无权�求答辩人承担保证责任。双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定答辩人的保证责任直至贷款人收到他项权证之日止。本案中，讼争房屋已于2015年11月13日办理了预购商品房抵押权预告登记。预告登记制度的目的就是保证将来物权的实现，办理了抵押权预告登记后，预告登记权利人便享有抵押的优先权，并可排他性的对抗他人对抵押房屋的处分。本案的预告登记权利人即原告已享有对讼争房屋抵押的优先权，不存在讼争房屋抵押权无法实现而导致债权清偿的风险。商品房抵押权预告登记本质上与商品房抵押权登记的效果是一致，应视为他项权证之一。故，答辩人于2015年11月13日后不再承担合同项下的担保责任，而本案被告郑亮于2017年才开始逾期还款，故答辩人无需为被告郑亮的违约行为承担保证责任。二、即便原告认为答辩人仍需要承担保证责任，那么根据法律规定，原告也应先就被告郑亮提供的担保物实现债权，原告亦无权直接要求答辩人承担保证责任。根据物权法第176条的规定，本案中，被告郑亮已提供讼争房屋作为贷款合同项下的抵押物，原告应先就债务人提供的抵押物实现债权。原告主张偿还贷款合同项下本息合计三十几万元，但被告郑亮提供的抵押物即涉案房产的价值已经远超原告所主张的金额，完全足够偿还原告的贷款。于法于理，原告均应就被告郑亮提供的抵押物实现债权，无权直接要求答辩人承担担保责任。
本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，被告郑亮向原告提交一份中国银行个人住房借款申请、审批表，向原告申请借款人民币35.7万元，用于购买址在南安市××办事处××家园××楼××室房产。被告郑亮、新新房地产公司于2015年11月19日与原告签订一份编号为2015年南个贷字第NAAA2015161号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告郑亮向原告贷款35.7万元，贷款期限为240个月，贷款年利率4.9%，还款日为每月的10日，还款方式为按月等额本息还款；被告新新房地产公司为合同项下的贷款提供阶段性连带保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约择责任或/及保证责任。若借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，则原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并行使抵押权及要求保证人承担保证责任，等等。被告郑亮以其购买的址在南安市××办事处××家园××楼××室房产作为本案合同项下的抵押物，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告于2015年11月13日将贷款本金35.7万元划入被告郑亮指定的开发商即福建新新房地产开发有限公司账户，履行了提供贷款的义务。被告郑振利、刘玉兰向原告出具一份《共同还款承诺函》，承诺为确保2015年南个贷字第NAAA2015161号的《个人一手住房贷款合同》的履行，愿意作为借款人郑亮的共同还款人，如借款人郑亮没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其全部债务，原告有权直接要求被告郑振利、刘玉兰承担保证责任。被告未能依约按期归还约定的贷款本息，至今仅偿还截至2016年12月10日的借款本息，2017年1月10日偿还了该期的借款本金，但未偿还该期的借款利息。目前，尚欠原告借款本金343988.58元及自2016年12月11日起的利息、罚息未偿还。另查明，位于南安市××办事处××家园××楼××室的房产（未办妥权属证书）至今未办理抵押登记手续。
以上事实，有原告提供的原告营业执照、被告身份证复印件、个人住房借款申请审批表、《个人一手住房贷款合同》、房屋预告登记证明、付款/还款委托书、个人贷款借款借据、共同还款承诺函、住房贷款逾期明细清单为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告对证据的真实性和证明对象均没有提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，依法可以作为本案定案的依据。
本院认为，被告郑亮向原告借款人民币35.7万元并由被告新新房地产公司提供阶段性担保，有原被告共同签订的《个人一手住房贷款合同》为证，事实清楚，证据确实充分，双方当事人均应按合同的约定恪守履行。被告郑亮未按合同约定按时足额�本付息，已经构成违约，依法应当承担清偿责任和违约责任，原告请求被告郑亮偿还尚欠的借款本金343988.58元及自2016年12月11日起的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，可以支持。关于被告郑振利、刘玉兰应承担的责任问题，原告诉请要求被告郑振利、刘玉兰对被告郑亮的上述债务承担共同还款责任，但被告郑振利、刘玉兰在《共同还款承诺函》作出的承诺是“如借款人郑亮没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其全部债务，原告有权直接要求被告郑振利、刘玉兰承担保证责任”。因此原告要求被告郑振利、刘玉兰承担共同还款承诺，于法无据。但被告郑振利、刘玉兰自愿承诺为被告郑亮的借款承担保证责任，双方未明确约定保证方式，应推定为连带责任保证，被告郑振利、刘玉兰应对被告郑亮的上述债务承担连带清偿责任，其�担保证责任后，有权向被告郑亮追偿。被告新新房地产公司自愿为本案借款提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为连带责任保证，因诉争房产至今未办理抵押登记手续，故上述债务在约定的担保期间内，被告新新房地产公司应对被告郑亮尚欠原告的借款本息承担连带清偿责任。被告新新房地产公司承担保证责任后，有权向被告郑亮追偿。虽然被告郑亮提供的抵押物南安市××办事处××家园××楼××室房产已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，原告作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对诉争房屋的处分，而并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于其有权对诉争房产拍卖、变卖的价款优先受偿的主张于法无据，本院不予支持。被告郑亮、郑振利、刘玉兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，�中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告郑亮应于本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司南安支行借款本金343988.58元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2016年12月11日起至清偿之日止，按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；
二、被告郑振利、刘玉兰、福建新新房地产开发有限公司对被告郑亮的上述借款本息承担连带清偿责任，上述被告承担保证责任后，有权向被告郑亮追偿。
三、驳回原告中国银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6632元，减半后收取计3316元，由被告郑亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈丽清
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 陈 慧
相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条�下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起�始计算。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间�最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。