河北省张北县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北商初字第12号
原告李青，个体。
委托代理人张玲凤，河北镇朔律师事务所律师。
委托代理人毕健根，河北镇朔律师事务所律师。
被告张北县京都房地产开发有限公司，住所地张家口市张北县兴和东路九卜树村商贸楼301-308室。
法定代表人黄乃碧，公司董事长。
原告李青与被告张北县京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李青及其委托代理人张玲凤、毕健根和被告京都公司法定代表人黄乃碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李青诉称，2012年7月9日，经他人介绍，我方在京都公司以一次性付款方式购买了张北县京都国际B座1单元1002、1102、1202、1302、1402住宅5套，合同约定总价100万元，建筑面积为669.75平方米，交房日期为2012年8月30日。上述合同签订后，我方交付了购房款100万元，时至今日被告没有履行合同，将房屋交付给我方，现诉请被告履行合同交付房屋。如果不能认定原被告双方的房屋买卖关系，要求被告偿还借款本金95万元，利息51.528万元。
被告京都公司辩称，首先，该合同签订的真实情况是被告的法定代表人黄乃碧向原告借款100万元，上述的五套房屋实际是担保而非买卖的状态。第二，2012年7月9日我公司向李青借款100万元，签订五套房的商品房买卖合同，未进行网签。李青当日将95万元借款打到黄乃碧个人建行账户，扣了5万元的利息，作为当月利息。约定借款时间为六个月，利息为30万元，黄乃碧为其出具借条，约定借期6个月，无利息，从当天起算，公司又于2012年7月18日、2012年8月14日、2012年9月19日、2012年10月26日、2012年12月30日、2013年2月22日、2013年4月23日，每月支付利息5万元，以及第一次扣息共计40万元，后因还款时间推迟，又于2013年6月1日通过孙桂日转款20万元给原告，以上共计付息60万元。第三，我和李青的商品房买卖合同5套房签了一份合同，出具了一份收据，价格为1493元／平方米，而我公司对此五套房屋的备案价格在3600元／平方米左右，将五套房的价格正好约定为100万元，正常手续为一套房屋一套买卖协议。因此该《商品房买卖合同》实际为借贷抵押关系。故我方只在欠款本息范围内承担给付责任，请求法院判决房屋买卖合同无效，认定确实的借款数额。
经审理查明，2012年7月9日，被告法定代表人黄乃碧为李青出具借条，记载：今借李青人民币30万元整，从2012年7月9日开始还，每月9日还5万元，六个月还清，无利息。同日原告李青与被告京都公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告李青以100万元的价格购买被告开发的京都国际商住小区B座1单元1002、1102、1202、1302、1402住宅5套，该建筑层数地上14层，地下一层，所购商品房建筑面积共669.75平方米；约定单价为每平方米1493元，总价款100万元，在2012年8月30日前交付商品房。同时被告为原告出具收款收据第0110734号记载李青购房款100万元，实际付款95万元。黄乃碧于2012年7月18日、8月14日、9月19日、10月26日、12月30日、2013年2月22日、4月23日通过银行转款给原告35万元，每次转5万元；于2013年6月1日通过孙桂日转款给李青20万元，共计归还55万元。
上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、借条等证据予以证实。
本院认为，判断合同的性质不应仅根据合同名称，还应从合同的内容、履行情况等方面综合判断，以合同的权利义务作为依据。本案中，双方首先签订了30万元的借款合同，后又签订一份《商品房买卖合同》购买五套商品房，房屋价格远低于其他房屋的销售价格，而且双方虽约定100万元价款，于实际房价及实际支付的95万元，均不吻合；被告主张2012年7月9日向原告借款100万元，并就六个月的利息为原告出具了借条，约定还款时间为当日开始还，以后每月9日还5万元，六个月还清，无利息，借款当日开始还的约定不符合常理，且并无实际30万元借款发生，印证了双方借款100万元按月利息为5分计算，期限是六个月的借款事实。在履行过程中，将前六个月的利息以借条的形式体现并按月收取等情况，符合借款合同之特征，故买卖房屋并非双方真实的合同目的。当被告京都公司不能依约履行交付房屋时，原告不是要求被告按协议约定履行，而是继续同意被告进行付款的行为，五套房屋即使不能全部交付部分房屋也应当已具备交付条件，说明原告签订合同的真实目的是为借款提供担保。因此本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实际为民间借贷；双方签订房屋买卖合同的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》的行为应认定为非典型的担保方式。即在京都公司不能按时归还借款本金及利息的情况下，原告可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权。如果京都公司按时归还了借款本金及利息，则原告不能就涉案房屋主张权利，现原告依据双方签订的商品房买卖合同等请求直接取得涉案房屋所有权，并由京都公司为其办理房屋所有权证书的主张，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流质的规定，本院不予支持；因此，京都公司应向原告李青偿还借款本金95万元。关于借款利息的问题，双方约定以月息5分计算违反了《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，因此对超出中国人民银行公布的同期贷款利率四倍的部分，本院不予支持。对于借款期间，京都公司已归还款项数额的问题，根据京都公司提供的证据，及京都公司的自认可以证明其转款及支付给原告李青的数额是55万元。原告李青对已收到55万元的事实并无异议，本院予以确认。故，根据京都公司的还款情况，以中国人民银行公布同期贷款利率四倍为基准，按照先利息后本金的顺序分段计算，其利息具体为：（1）2012年7月18日归还5万元，利息5700元，剩余本金90.57万元；（2）2012年8月14日归还5万元，利息15699元，剩余本金87.1399万元；（3）2012年9月19日归还5万元，利息20333元，剩余本金84.1732万元；（4）2012年10月26日归还5万元，利息20763元，剩余本金81.2495万元；（5）2012年12月30日归还5万元，利息34666元，剩余本金79.7161万元；（6）2013年2月22日归还5万元，利息27635元，剩余本金77.4796万元；（7）2013年4月23日归还5万元，利息32025元，剩余本金75.6821万元；（8）2013年6月1日归还20万元，利息18668元，剩余本金57.5489万元。故，至2013年6月1日止，被告京都公司尚欠原告李青本金57.5489万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告张北县京都房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，归还原告李青借款本金57.5489万元并支付利息（利息以57.5489万元本金为基数，以中国人民银行公布同期贷款利率的四倍为基准，从2013年6月1日起，至实际给付之日止）；
二、驳回原告李青的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9555元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。（开户行：中国银行张家口分行营业部，账号：10×××40）。
审 判 长 李亚南
人民陪审员 刘志贵
人民陪审员 梁慧敏
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 张 彪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。