河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第507号原告张志安，男，1953年12月5日生，汉族，市民，现住昌黎县昌黎镇五街南新里东街3组336号，身份证号130322195312050039。被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，住所地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号）。法定代表人庹大鹏，该公司董事长。委托代理人梁红梅，河北红梅律师事务所律师。原告张志安与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，于2014年6月13日作出（2014）昌民初字第598号民事判决书，被告鹏湖公司不服判决，在法定期限内向秦皇岛市中级人民法院提起上诉，秦皇岛市中级人民法院2014年9月14日作出（2014）秦民终字第1461号民事裁定书，裁定撤销原判，发还本院重新审理。本院于2015年2月5日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告张志安及被告鹏湖公司委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志安诉称，被告系房地产开发企业。2011年5月30日，我与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，我购买被告开发的鹏湖小区第7幢4单元501号房屋，建筑面积108.2平方米，总价款为415567元。我按照被告规定的时间全额交付了购房款。该合同第八条明确规定，出卖人应当在2012年8月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任为：（1）逾期90日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之二的违约金。但是合同签订后，被告并未依约在承诺的期限内向我方交房，实际交房在2013年8月15日，违约350天，因未能及时交房造成我方产生了多方面的经济损失，严重影响了买受人的利益。综上，故诉至法院，请求法院依法判令被告按《商品房买卖合同》中逾期交房的约定给付我逾期交房的违约金24809元。被告鹏湖公司辩称，我公司与原告根据《合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律签订的《商品房买卖合同》属实，但是原告要求我公司未按合同约定的期限向其交付商品房已构成违约承担全部责任不符合合同约定，我公司通知原告交房的时间为2013年8月15日，我公司未按合同约定的期限向原告交付商品房，不是我公司的原因和违约，而是合同约定的遭遇了自然原因，不能避免并不能克服的客观情况，非出卖人（被告）所能控制的原因而引起的延误，双方在没有同意解除合同或变更合同的情况下，我公司认为按合同规定可据实予以延期，原告诉讼请求的延期时间乘万分之二的违约金证据理由不足。一、我公司延期交房恰恰是本《商品房买卖合同》第九条规定的未被修改的文本印刷文字，除本合同第八条规定的特殊情况外，第八条第二款规定，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。（1）本工程鹏湖1#、7#住宅楼是昌黎县人民政府招商引资合作开发建设的拆迁、返迁、剩余商品房出售，保开发商8%利润，现我开发公司在1#、7#住宅楼已发生亏损，县政府在核算中。由于《建设工程施工承包合同》2010年10月份就已经签订，但政府施工许可证准许开工时间2011年3月29日，造成延期开工（除冬季）90天。（2）其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误：该鹏湖7#住宅楼是我公司承包给昌黎县建筑工程有限公司的，实际是由施工人齐继林承包，2010年1月签订合同并未按合同约定的工期360天交给我公司，因施工期间曾发生百年不遇的连续多雨、大雨等天气灾害，构成延期客观原因。本工程开工时间2011年3月29日，施工人提交7#楼竣工报告时间是2012年12月20日，验收合格时间2013年1月4日，根据我公司与施工人合同约定，竣工报告我公司认可后，施工承包人就应将7#楼工程交我公司管理。（3）气象原因等不能避免并不能克服的客观情况造成7#楼工期延期186天。二、经政府有关领导协调，施工承包人2013年3月21日齐继林才交7#商品房，交房时间为2013年8月15日，延期351天（2012年8月31日至2013年8月17日），延期开工占90天（不含冬季），气象原因占186天，承包方非法控制房屋不交时间93天。三、综上事实答辩足以证明延期交房并不都是我公司的原因和违约，并且我公司积极配合政府安抚买受人，按照政府的要求做出了免收一年物业相关费用做为一次性赔偿金的决定。另外，我公司与原告签订了一份赔偿协议，要求按照该协议履行。原告张志安为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、2011年5月30日双方签订的《商品房买卖合同》一份，主要记载了出卖人为被告鹏湖公司，买受人为原告张志安。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（昌建综开）预售字（2011）第007号。买受人所购商品房为鹏湖小区第7幢4单元501号房及下房壹间，用途为住宅，建筑面积108.2平方米，总价款为人民币394868元。交付期限：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条（交付期限）规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、购房款票据三张，金额合计394868元。原告用上述证据证明双方签订《商品房买卖合同》的过程及内容，其已按合同约定交付购房款，被告未依合同约定的期限交付楼房，存在违约行为。被告鹏湖公司经对上述证据质证，发表如下质证意见：对上述证据无异议，房价、实际交房日期（2013年8月15日）、房屋面积无异议。但我公司为原告代付暖气费2556元，计算标准是：房屋面积×75%×4个半月×7元／每平方米。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份（同原告证据1），证明按合同规定不是出卖人（被告）原因延期，可据实予以延期，不承担违约责任。2、一运—水产公司片区改造项目合作框架协议一份。3、昌黎县规划委员会会议纪要（2009）13号文件一份。用证据2、3证明该开发的7#住宅楼是配合政府三年大变样与政府合作项目。4、《建设工程施工承包合同》一份，证明工期360天，连续多阴雨天工期顺延，提交竣工报告后商品房应交甲方（被告）管理但未交被告。5、施工许可证一份，证明政府批准的开工时间为2011年3月29日。6、《河北省建设工程竣工报告》（7#楼）一份，主要证明施工承包人、监理认可的竣工时间，承包人未按合同约定将商品房交给其公司管理，非其公司所能控制的原因而引起的延期132天。7、7#楼工程质量整改通知书一份，证明2012年12月27日抽查，被告收到建筑商交付的7#楼商品房存在质量问题，责令立即改正，并于2013年1月4日前整改完毕。8、建筑业统一发票一张，记载开票日期2013年2月7日，付款方被告鹏湖公司，收款方昌黎县建筑工程有限公司，金额440万元。证明被告按规定支付工程款。9、昌黎县人民法院立案通知书及起诉状（7#楼）各一份。10、本院（2013）昌民初字第1167号民事裁定书一份。11、秦皇岛市中级人民法院立案诉讼费发票一份。被告用证据9-11证明其公司曾通过诉讼手段为原告要商品房，承包人仍不交房，并非其公司所能控制的原因而引起的延期93天。12、7#楼商品房收条一份，证明其公司2013年8月15日收到7#楼商品房。13、2009-2012年气象公证资料及河北工程建设标准各一份，证明因气象不能控制和克服的原因，7#楼延期186天。14、商品房预售许可证一份，证明其公司具有售房资质。15、关于免收物业费相关费用的决定一份，内容为“由于开发商与建筑商遇不可抗力之因素，导致延期交房。在相关部门的协调下，开发商承诺，依照购房合同约定，应支付给购房户的经济损失（违约赔偿金），通过减免相关费用的形式进行补偿。具体补偿内容为：免交一年的物业费、装修电费、管理费、建档费、垃圾清运费、电梯费、运存水费等。我要求先免交取暖费，我同意取暖费从补偿的物业相关费用中扣除，扣除结清后双方互不相找，再无其他纠纷。”原告张志安签字并摁印。16、整体业主取暖费发票一张，金额为20万元，包括原告张志安的取暖费2556元。原告张志安经对上述证据质证，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议。认为证据2、3、5-14与本案不具有关联性，不认可。证据4，认为2011-2012年盖楼的并非被告一家，别人没有延期，不能作为被告延期的理由。认可交房时间为2013年8月15日。认可证据中15名字是其所签，但其先向物业公司交了4795元，取钥匙的时候签的字，从里面扣除2556元交取暖费，故对该证据不认可。对证据16无异议。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据及被告证据1形式、来源合法，内容客观，与本案有关联性，本院予以采纳。被告证据2－14与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告证据15、16能够证明被告为原告代付取暖费2556元，且原告认可证据15中名字系其所签，本院对该两份证据予以采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2011年5月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（内容详见原告证据1），合同约定：原告以394868元人民币的总价款预购了被告开发建设的鹏湖小区第7幢4单元501号房及下房壹间，建筑面积108.2平方米。被告于2012年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告。如果被告不按期交付房屋，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告在规定的时间内将购房款交付给了被告。2013年8月15日被告通知原告接收所购商品房。因迟延交房违约金问题原、被告双方多次协商，达成一致意见，免交原告一年的物业费、装修电费、管理费、建档费、垃圾清运费、电梯费、预存水费等，原告要求先免交取暖费，同意取暖费从补偿的物业相关费用中扣除，扣除结清后双方互不相找，再无其他纠纷。协议达成后，被告为原告垫付取暖费2556元。2014年3月3日原告张志安诉至本院，要求被告给付迟延交房屋的违约金24809元。本院认为，原告张志安与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同约定向被告交清了购房款，被告未依合同约定如期将商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约金责任。因双方已达成协议，以减免相关费用的形式对延期交房进行补偿，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方应按该协议履行，原告再行主张违约金，理据不足，本院不予支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张志安的诉讼请求。案件受理费420元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长刘秀艳审判员蒋红梅陪审员刘明二〇一五年七月九日书记员李琰