浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第332号
上诉人（原审被告）郭炳忠。
上诉人（原审被告）蒋胜朵。
被上诉人（原审原告）郑伯良。
被上诉人（原审原告）王敏。
两被上诉人之委托代理人（特别授权代理）杨伟。
上诉人郭炳忠、蒋胜朵因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日立案受理后�依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告郭炳忠原为诸暨市大侣郭家村人。因诸暨市城市建设需要，2002年3月28日，郭炳忠（乙方）与诸暨市人民政府暨阳街道办事处（甲方）签订了海亮学校建设郭家私房拆迁安置房联建合同一份，约定：“郭炳忠将坐落于大侣郭家的建筑面积为333.90平方米的房屋交由甲方拆迁；乙方要求产权调换，甲方同意在郭家进行拆迁安置房联建，乙方可享受联建新房121.83平方米叁套，合计建筑面积365.49平方米予以产权调换；按照政策规定，乙方应支付甲方联建安置房价款合计62310元，扣除甲方应补偿给乙方的过渡费、质量补偿金等16260元后，乙方尚应支付甲方人民币46050元；乙方的土地使用证由甲方负责做好总证后自行分割到乙方，房屋产权证的有关批文由甲方向市政府报告批示后将复印件交给乙方，以�今后作为申领房产证的凭据。”协议签订后，郭炳忠应支付给拆迁部门的46050元联建安置房价款至今未付清，而郭炳忠享受的叁套联建新房已分别确定为坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元401室、501室和601室的房屋。上述房屋的国有土地使用权证、房产证现均登记在郭炳忠名下。2002年4月9日，甲方郭炳忠、蒋胜朵与乙方郑伯良、王敏签订了房屋买卖合同一份，双方约定：“甲方有坐落在城关郭家村海亮学校安置楼安置房壹套（五楼西边边套），包括车库（朝南西边第贰间）。房屋及车库面积按房产权证面积为准。一、甲方同意将上述房产以壹拾伍万元整人民币的价格卖给乙方（包括水电齐全、一户一表费用）双方不得反悔。二、付款方式：房屋经验收后，二00二年三月二十八日乙方已付给甲方购房定金叁万伍仟元整。待甲方拿到房屋钥匙后应该及时交于乙方。乙方在取得钥匙后也应及时付给甲方购房款壹拾叁万元整。（其中包括购房定金叁万伍仟元整）。其余贰万元购房款在甲方将该房国有土地使用权证，房产证交给乙方时，乙方一次性付清。三、甲方应该及时为乙方办好该房土地使用权证、房产权证手续。办两证的规定费用由乙方负担。四、甲方应积极配合乙方办理两证过户手续。甲方在将该土地使用权证、房产权证交给乙方后，以后再不承担其余费用。……六、本合同于甲乙双方签字后即生效。本合同签订后，以前一切有关甲乙双方买卖房屋的合同作废。以本合同为准。”上述合同中约定的五楼西边边套及朝南西边第贰间的车库，就是指坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室、建筑面积为121.80平方米的房屋及17.90平方米的架空层。2002年6月30日，郭炳忠出具收据一份，内容为：“今收到郑�良购房款人民币壹拾叁万元正。其中包括已付定金叁万伍仟元整。”2002年的6月，两原告开始对涉案房屋进行装修，并于2003年1月正式入住，现涉案房屋仍由两原告在居住、使用。2005年6月13日，私立诸暨高级中学向郭炳忠等六户动迁户发送通知一份，通知郭炳忠等六户动迁户拆迁安置联建房的契证、房产证已办好，到学校交清相关费用后可领取两证。通知中的“相关费用”是指2002年3月28日郭炳忠与诸暨市人民政府暨阳街道办事处签订的海亮学校建设郭家私房拆迁安置房联建合同中约定的郭炳忠应支付的联建安置房价款。两被告认为，既然涉案房屋已经卖给了两原告，故有关涉案房屋的联建安置房价款应由两原告向拆迁部门缴纳；而两原告认为，既然原、被告之间签订的房屋买卖合同约定的房屋总价款为15万元，故两原告只要向两被告支付15万元即可，向拆迁部门缴�涉案房屋的联建安置房价款应该是两被告的义务。原、被告双方各执已见，遂起纠纷，结果双方均未向拆迁部门缴纳联建安置房价款，涉案房屋的两证一直未领取，余款20000元原告方也一直未支付给被告方。2013年5月17日，两原告向该院提起诉讼，要求两被告协助两原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。在该院向两被告送达起诉状副本、证据副本、应诉通知书等诉讼材料后，两被告向私立诸暨高级中学缴纳了一定数额的款项并领取了涉案房屋的两证。2013年5月30日，即在该院对本案第一次公开开庭之前，两被告到诸暨市房地产管理处为涉案房屋办理了抵押登记手续，登记的权利人为章建军，抵押期限至2033年5月30日。因两被告在本案的审理过程中将涉案房屋另行设定了抵押权，两原告又明确表示不愿意自行行使涤除权，导致被告协助原告办理涉案房屋的权属变更登记�续在事实上无法履行，故原告的该项诉讼请求难以得到该院的支持。经该院向两原告释明后，原告变更诉讼请求为要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并要求被告赔偿损失（具体金额以房屋的评估价格为准）。为此，原告向该院提出申请，要求对涉案房屋的价值进行评估，该院依法予以准许，并委托绍兴市博大房地产评估有限公司进行评估。2013年11月22日，绍兴市博大房地产评估有限公司出具房地产估价报告一份，综合确定涉案房屋的房地产价值为人民币947938元，评估费3200元由两原告交纳。
原审法院认为：原告郑伯良、王敏和被告郭炳忠、蒋胜朵于2002年4月9日签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现两原告已经根据合同的约定向两被告支付了13万元的购房款，涉案房屋的相关权属也已登记在被告郭炳忠名下，故两被告应按照合同的约定协助两原告办理涉案房屋的权属变更登记手续。但两被告在本案的审理过程中将涉案房屋设定了抵押权，使涉案房屋的权属在抵押权消灭之前无法变更登记至两原告名下，被告的该行为违反了合同的约定，致房屋买卖合同的目的不能实现。现原告方要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，理由正当，且被告方也同意解除合同，该院予以准许。被告方认为至今为止原告方都没有向两被告支付余款20000元，是两原告违约在先，该院认为，根据合同约定，在两被告将涉案房屋的国有土地使用权证、房产证交给两原告后原告方才负有支付余款2万元的义务，但至今为止两被告也没有将涉案房屋的国有土地使用权证、房产证交给两原告，故两原告尚未支付20000元余款的行为并没有违反合同的约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案原、被告于2002年4月9日签订的房屋买卖合同解除后，两原告不再需要向两被告支付余款20000元，两被告应返还两原告购房款130000元，同时两原告应将涉案房屋返还给两被告。此外，因两被告的违约行为导致合同的解除，两被告尚应赔偿两原告因合同解除后给其造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，该利益可确定为涉案房屋现在的市场价值与已付购房款之间的差价。现涉案房屋的市场价值本院参照绍兴市博大房地产评估有限公司的房地�估价报告确定为947938元，扣除130000元的已付购房款外，两被告应赔偿两原告可得利益损失817938元。两被告关于涉案房屋的现值应扣减多个方面的内容的辩解意见，无事实和法律依据，该院不予采信。对两原告要求两被告双倍返还定金35000元的诉讼请求，该院认为，原、被告在合同中约定：“待甲方（指被告方）拿到房屋钥匙后应该及时交于乙方（指原告方），乙方在取得钥匙后也应及时付给甲方购房款壹拾叁万元整（其中包括购房定金叁万伍仟元整）”，可见，该定金条款仅是为了约束被告方交房、原告方支付购房款130000元而约定的，并未设置适用定金罚则的其它条件。本案中，被告已经将涉案房屋交付给了原告，原告也已经将130000元购房款支付给了被告，故双方均已经履行了该条款确定的相应义务。现原告要求被告双倍返还定金，缺乏事实依据，该院不予支持。�此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决：一、自判决生效之日起解除原告郑伯良、王敏与被告郭炳忠、蒋胜朵于2002年4月9日签订的房屋买卖合同；二、被告郭炳忠、蒋胜朵应返还原告郑伯良、王敏购房款130000元，并赔偿原告郑伯良、王敏经济损失817938元，合计人民币947938元，款限判决生效之日起十五日内付清；三、原告郑伯良、王敏应于判决生效之日起十五日内将坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室、建筑面积为121.80平方米的房屋及17.90平方米的架空层腾退给被告郭炳忠、蒋胜朵，并交还相应的房屋钥匙；四、驳回原告郑伯良、王敏的其余诉讼请求。本案应收案件受理费12800元，依法减半收取6400元，财产保全费5000元，合计诉讼费用11400元，�被告郭炳忠、蒋胜朵负担；审理过程中的评估费3200元（由原告郑伯良、王敏预交），由被告郭炳忠、蒋胜朵负担。
上诉人郭炳忠、蒋胜朵不服原审判决，提出上诉称：上诉人同意解除与被上诉人订立的合同并愿意作出相应的赔偿，但一审法院对经济损失数额的确定所依据的事实和理由不正确。理由如下：1、没有确认导致合同的解除被上诉人也有过错，故未依法相应减轻上诉人的责任。2、被上诉人既然享受了房屋的增值，就无权再重复享受无偿居住他人房屋的法律依据，故如被上诉人提出解除合同，就应支付给上诉人近12年的房租，否则涉案房屋当初如果不按约交付给被上诉人使用，对上诉人而言，最坏也就是此结果。截止目前，上诉人没有对被上诉人购买房屋的行为造成任何损失，被上诉人如不是为达到炒房的目的，单纯居住，其购买目的已经实现。如此判决�是为保护炒房者的利益，这有悖国家的房产政策，同时也是对上诉人的不公平。3、拖延办理房产过户，被上诉人是利益的获得者，故对其未支付的余款2万元，上诉人也应享有十五分之二增值部分的份额。4、一审法院认为可得利益的损失是涉案房屋现在的市场价值与已购房款之间的差价，但对已购房款认为就是被上诉人实际的付款。上诉人认为此处的“已购房款”应是房屋合同签订时的房屋合同价，故被上诉人最大的经济损失也就是797938元。综上，请求：1、依法改判减少赔偿被上诉人的经济损失20万元；2、判令诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人郑伯良、王敏答辩称：上诉人的上诉请求及相应的事实理由不能成立。1、上诉人认为导致合同解除被上诉人存在过错，因此应减轻上诉人的责任，这显然是不顾事实的无理抗辩。被上诉人向一审法院提起诉请是要求上诉�协助办理过户手续，此后上诉人恶意将房产抵押给第三人，导致抵押未解除前无法办理过户，被上诉人才无奈向法院变更诉请要求解除合同。由于上诉人原因导致合同无法履行，上诉人应承担全部责任。至于上诉人提出的被上诉人未配合办理过户手续，不是事实。2、上诉人认为被上诉人应支付实际使用房屋期间的房租无事实和法律依据。被上诉人使用房屋是基于双方达成房屋买卖合同以及上诉人交付房屋、被上诉人支付房款的事实。3、上诉人主张被上诉人有余款2万元未支付，其应享有增值部分份额，是错误的。被上诉人所主张的损失，及一审判决的计算标准，是根据法律规定确定的，不存在涉案房产价值增值的分配问题。4、一审法院对损失的确定合情合理。被上诉人在合同签订后，完全依照合同履行，房屋实际装潢，也居住了十余年，为了要求上诉人协助办理�户手续才提起诉讼。一审判决认定事实清楚，证据充分，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人郭炳忠、蒋胜朵在二审中未提交新的证据。
被上诉人郑伯良、王敏在二审中提交证据如下：郭某某出具的证明1份，以证明订立合同的相关事实情况。上诉人质证认为：对真实性有异议，不是其本人写的。本院审查后认为，被上诉人提交的上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故不予认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人郭炳忠、蒋胜朵主张原审法院对被上诉人郑伯良、王敏因合同解除造成的损失认定不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，�事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据原审法院查明的事实，由于两上诉人在本案审理过程中将涉案房屋设定了抵押权，使涉案房屋的权属在抵押权消灭之前无法变更登记至两被上诉人名下，根据双方订立的房屋买卖合同的约定，两上诉人应积极配合两被上诉人办理土地使用权证、房产权证的过户手续，但两上诉人的行为与合同约定明显相悖，是致双方订立的房屋买卖合同目的不能实现的直接原因，因此，两上诉人应赔偿两被上诉人因合同解除所致损失。两上诉人主张两被上诉人的行为对导致合同解除亦存在过错，应相应减轻两上诉人的责任，但两上诉人提供的证据不足以证明其主张，且与原审法院查明的事实不符，故本院对该上诉意见不予采信。两上诉人主张两被上诉人应给付近12年的房屋租金及享有十五分之二房屋价值增值部分的份额，于法无据，本院不予支持。由于双方当事人之间订立的房屋买卖合同系有效合同，现因合同解除而产生的损害赔偿责任，其根据为违约责任，原则上以合同履行利益为损失赔偿范围，原审法院确定该利益为涉案房屋现在的市场价值与已付购房款之间的差价，符合本案事实及法律规定，两上诉人对此提出的异议，本院不予采纳。综上，两上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对两上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人郭炳忠、蒋胜朵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年四月十八日
书记�员陆琪瑜