上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3517号
上诉人(原审被告、反诉原告)：朱琴玉，女，1936年2月2日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：杨振民(系朱琴玉儿子)，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：张向锋，上海勤周律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：罗重华，男，1980年5月25日出生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈翔，女，1981年12月24日出生，汉族，住上海市虹口区。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：程诤，上海市郑传本律师事务所律师。
上诉人朱琴玉因与被上诉人罗重华、陈翔房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初8640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱琴玉上诉请求：撤销一审法院判决，发回一审法院重审或改判支持朱琴玉在一审中的反诉请求。事实与理由：一、朱琴玉解除合同具有事实和法律依据。依据合同法及双方间房地产买卖合同的约定，对方应在2016年1月21日前申请公积金贷款。但罗重华、陈翔在支付定金和部分房款后，就不再履行合同，朱琴玉通过中介催促罗重华、陈翔五次无果后，在2016年4月5日和7日，两次书面通知罗重华、陈翔解除合同。二、一审法院未查明上海市住房置业担保有限公司通知罗重华、陈翔公积金贷款批准时间。罗重华、陈翔一直称是2016年4月7日收到批准公积金贷款的通知，但一审法官调查得知在2016年3月22日上海市住房置业担保有限公司就通知罗重华、陈翔贷款已获批准，金额为82万元。2016年3月22日已经超过合同约定过户期限，罗重华、陈翔迟迟没有通知朱琴玉办理过户是因为在2016年3月22日当天没有能力支付38万元现金。三、一审法院认定罗重华、陈翔已履行了大部分付款义务的事实错误。一审法院认为罗重华、陈翔和上海市住房和置业担保有限公司签订82万元借款合同，毫无逻辑推出两人必然能够收到该笔借款。朱琴玉至今没有收到该笔借款，证明一审法院推论罗重华、陈翔已经履行了大部分的付款义务事实错误。朱琴玉仅收到54万元房款，为总房款的百分之三十，不存在罗重华、陈翔已履行了大部分付款义务的事实。四、罗重华、陈翔依法应当按补充协议约定支付合同价款20%作为违约金。五、一审判决认定朱琴玉应在2016年4月12日交房的事实错误。由于罗重华、陈翔违约引发双方纠纷诉至法院，双方买卖合同是继续履行还是已经解除，至二审判决前没有定论。上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)至今没有过户到罗重华、陈翔名下，朱琴玉还是系争房屋所有人。双方在房屋买卖合同中约定交房时间为2016年4月30日，自签订合同至今，罗重华、陈翔从没有要求朱琴玉交房，一审法院认定朱琴玉应当在2016年4月12日交房的合同依据何在。六、一审法院适用法律错误。
罗重华、陈翔共同辩称，不同意朱琴玉的上诉请求，要求维持一审法院的判决。事实与理由：一、朱琴玉主张解除双方间买卖合同没有依据，在一审反诉中也没有引用双方买卖合同中的条款。二、尽管一审法院认定双方未就过户日期以及罗重华、陈翔就支付后续房款的日期产生合意，对此己方保留意见，但即使罗重华、陈翔在这个时间节点存在违约行为，也不是根本违约，达不到解除合同的标准。三、关于公积金贷款，一审法官已经做了调查，由于朱琴玉未对延迟发放贷款提出异议，故应视为一种默认。
一审法院认定事实：朱琴玉为系争房屋的权利人。2015年12月6日，朱琴玉(甲方)、陈翔(乙方)与案外人上海双凯商务咨询有限公司签订《房地产居间合同》，约定居间方接受委托人甲、乙的委托，促成甲乙订立房地产买卖合同，委托人甲的房地产座落于上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室，建筑面积59.32平方米；总价款为178万元；付款方式：乙方于2015年12月6日前，支付甲方定金4万元，同月12日前，支付甲方首付款10万元，2016年1月10日前，支付甲方房款40万元，乙方向银行申请贷款100万元，如贷款不足乙方于交易当天用现金补足，具体放款时间以银行为准，乙方于(约)2016年4月30日前，支付甲方房款4万元，甲乙双方定于2016年3月20日前，共同进房地产交易中心办理转移手续，交易当日乙方支付20万元给甲方；甲方于2016年4月30日前，交付房屋与乙方，并结清水电煤等相关费用，甲方收到贷款并交房给乙方；该房地产交易税、费由甲乙双方各自承担。
2015年12月12日，罗重华、陈翔(乙方)与朱琴玉(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定罗重华、陈翔以178万元购买朱琴玉所有的系争房屋，房屋建筑面积为59.32平方米；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋，并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2016年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；该合同补充条款(一)约定本合同签订后双方不得违约如有一方违约按合同价赔偿未违约方百分之二十。
该买卖合同的附件三付款协议约定：1、甲乙双方签订本合同后乙方于2015年12月6日付甲方定金4万元；2、乙方于2015年12月12日支付甲方首付款10万元；3、乙方于2016年1月10日支付甲方首付款40万元；4、甲方同意乙方公积金贷款100万元，如贷款不足乙方于交易当天用现金补足，放款时间以银行为准；5、甲乙双方定于2016年3月20日进房地产交易中心乙方当日支付甲方房款20万元；6、尾款4万元待乙方产权办好物业过户甲方交房乙方当日付清；7、进交易中心之前甲方该房屋内所有户口必须全部迁出。
上述合同签订后，朱琴玉于2015年12月6日收到定金4万元，于2015年12月12日收到10万元，于2016年1月10日收到40万元。
2016年3月12日，罗重华、陈翔与朱琴玉一起至案外人上海市住房置业担保有限公司杨浦营业部办理公积金贷款。当日，罗重华、陈翔与案外人上海市公积金管理中心签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，由罗重华借款82万元，借款期限为2016年3月12日至2031年3月12日止。上海市住房置业担保有限公司杨浦营业部工作人员告知了罗重华、陈翔及朱琴玉《住房公积金个人住房抵押借款合同》签订后需21个自然日进行审批。2016年3月19日，朱琴玉及案外人杨柳将户籍从系争房屋迁出。
2016年4月5日，朱琴玉向罗重华、陈翔发函解除上海市房地产买卖合同。同月7日，朱琴玉向罗重华、陈翔发出《催告函》，称其于2015年12月12日和罗重华、陈翔签订上海市房地产买卖合同，经5次催告并发通知函，罗重华、陈翔重申并以自己的行为表明不去履行合同，也不承担相关的一切债务……视为根本违约；按合同索赔逾期未付款的0.05%的违约金和按合同价20%的赔偿金，其付的中介佣金15,000元，以及一切超出部分的全部费用，限罗重华、陈翔三天收到信给其回复，超期合同即行解除。罗重华、陈翔表示未收到朱琴玉2016年4月5日发的函，收到了同月7日的《催告函》。2016年4月28日，朱琴玉返还了罗重华184,000元。
2016年4月7日，罗重华、陈翔向朱琴玉发出《办理房屋过户手续通知书》，称朱琴玉所卖的系争房屋的房产公积金贷款审批已经通过，已被虹口房地产交易中心告知准予办理房屋过户登记手续，特邀请朱琴玉于收到本通知起三日内携同买方前往虹口区房地产交易中心办理房屋过户登记。
一审法院审理中，朱琴玉与罗重华、陈翔确认，因罗重华、陈翔名下在本市有一套房屋，其需将该房屋处分后，才能购买系争房屋，故双方于2015年12月12日签订的《上海市房地产买卖合同》，而约定于2016年3月20之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
一审法院审理中，罗重华、陈翔将扣除房屋交接时应支付的4万元房款后剩余应支付的房款1,384,000元支付至法院。经罗重华、陈翔申请，法院依法裁定查封朱琴玉名下系争房屋。
一审法院认为：朱琴玉与罗重华、陈翔签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，朱琴玉与罗重华、陈翔应于2016年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，现因罗重华、陈翔于2016年3月12日签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，根据审核流程，该借款合同需在借款合同签订后的21个自然日进行审批，故朱琴玉与罗重华、陈翔显然不可能按合同约定的日期2016年3月20日办理过户手续，客观上造成过户日期的延后，并非双方协商达成合意延后办理过户的时间，该违约责任显然在罗重华、陈翔，罗重华、陈翔应承担相应的违约责任。虽然不能按期办理过户的责任在罗重华、陈翔，但在合同约定的过户日，罗重华、陈翔已支付了房款54万元，并与上海市公积金管理中心签订了82万元的借款合同，因此朱琴玉已收到或预期必然能收到的房款已有136万元，相较总房款178万元，罗重华、陈翔已履行了大部分的付款义务，现亦无证据证明罗重华、陈翔迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，故朱琴玉解除合同的行为不符合法律规定。根据合同约定朱琴玉未约定期限付款的，应当支付违约金，合同继续履行，故朱琴玉解除合同的行为亦不符合合同约定。综上，朱琴玉要求解除合同的诉讼请求，无合同和法律依据，法院不予支持，合同应当继续履行。朱琴玉应配合过户。罗重华、陈翔应继续支付剩余房款。现朱琴玉擅自解除合同，造成在罗重华、陈翔签订借款合同后上海市公积金管理中心进行审批的21个自然日届满后，仍不能办理过户手续及不能交房，朱琴玉应当承担相应的违约责任。该合同补充条款(一)约定如有一方违约按合同价赔偿未违约方百分之二十的约定，但合同中对于逾期付款、逾期办理过户、逾期交房的违约责任均有明确约定，故应适用该约定，而不适用合同价百分之二十的约定。考虑到朱琴玉只有一个违约行为，却造成了不能过户及不能交房的两个违约责任，属于违约责任的竞合，如朱琴玉按照合同约定承担两个违约责任，显然加重了朱琴玉的责任，因此对于朱琴玉应当承担的违约责任，法院从朱琴玉的违约行为及造成的后果，来酌情确定。鉴于合同约定的交房时间早已届满，法院根据双方当事人合同的相关约定及本案的实际情况，来确定朱琴玉的交房时间。
一审法院据此作出判决：一、朱琴玉向罗重华、陈翔继续履行于2015年12月12日就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，应于判决生效之日起10日内协助罗重华、陈翔办理将系争房屋的产权过户至罗重华、陈翔名下的手续，过户期间所发生的税费及手续费由罗重华、陈翔与朱琴玉按照国家规定各自负担；二、罗重华、陈翔应于判决生效之日起10日内支付朱琴玉房款1,384,000元；三、朱琴玉应于判决生效之日起30日前腾出系争房屋，将该房屋交付罗重华、陈翔；四、罗重华、陈翔应于朱琴玉腾出系争房屋、将该房屋交付罗重华、陈翔之日，支付朱琴玉房款4万元；五、朱琴玉应按每日270元支付罗重华、陈翔自2016年4月12日起至朱琴玉向罗重华、陈翔交付系争房屋之日止的违约金；六、罗重华、陈翔应按每日600元支付朱琴玉自2016年3月21日至2016年4月3日的违约金8,400元；七、对朱琴玉的其他反诉请求，不予支持。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，朱琴玉与罗重华、陈翔签订的《上海市房地产买卖合同》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。依据已经查明的事实，罗重华、陈翔已支付了54万元房款，并与上海市公积金管理中心签订了82万元的借款合同，一审法院认为相较总房款的178万，两人已履行了大部分付款义务，本院认为并无不当。现朱琴玉并未提供充分证据证明罗重华、陈翔延迟履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的，故朱琴玉要求解除双方间签订的房屋买卖合同不符合法律规定。根据朱琴玉与罗重华、陈翔签订的房屋买卖合同的约定，未约定期限付款的，应当支付违约金，合同继续履行，故朱琴玉要求解除双方间房屋买卖合同亦不符合合同约定。据此，朱琴玉要求解除其与罗重华、陈翔签订的《上海市房地产买卖合同》本院不予支持。至于朱琴玉主张应按照合同价款的20%作为违约金，本院认为双方间合同对于逾期付款、逾期办理过户、逾期交房的违约责任均有明确约定，故应适用该约定。一审法院考虑朱琴玉的违约行为及造成的后果，酌情确定朱琴玉应按每日270元的标准支付罗重华、陈翔自2016年4月12日起至交付系争房屋之日止的违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，一审法院查明事实无误，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,915.35元，由上诉人朱琴玉负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一七年六月二十九日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……