江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）射商初字第00647号原告中国建设银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇发鸿街12号。负责人陶全胜，该支行行长。委托代理人严东亚，该支行部门经理。委托代理人傅军，江苏因果律师事务所律师。被告王旭芹，退休工人。被告张子耀（跃），教师。被告盐城宏业置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇振阳街18号楼6-7层。法定代表人彭燕霜，该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“射阳建行”）与被告王旭芹、张子耀、盐城宏业置业有限公司（以下至判决主文前简称“宏业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告射阳建行的委托代理人严东亚、傅军和被告王旭芹、张子耀到庭参加诉讼，被告宏业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告射阳建行诉称：2008年8月26日，被告王旭芹、张子耀因购房需要向原告借款19.5万元，与原告签订《个人住房借款合同》，约定借期20年，以所购买的位于本县文泽康城x幢x室房屋提供抵押担保，并办理预抵押登记。被告宏业公司为该借款提供连带责任保证担保。原告依约提供借款本金19.5万元。自2015年1月26日，被告王旭芹、张子耀未能按约足额还本付息。截至2015年5月13日，差欠原�借款本金15.186221万元。原告催要无果，请求判令：解除原告与被告王旭芹、张子耀之间的借贷关系，要求被告王旭芹、张子耀返还原告借款本金15.186221万元及赔偿利息损失（截至2015年12月31日的利息0.770782万元；自2016年1月1日至偿清之日，以差欠本金为基数，按照年利率6.2475%计算，期间每年1月1日，利率依中国人民银行基准利率调整而调整）；原告对被告王旭芹、张子耀提供的位于本县文泽康城小区11幢103室房屋享有优先受偿权；被告宏业公司对被告王旭芹、张子耀的上述还款义务承担连带清偿责任；本案的律师费、诉讼费由三个被告负担。被告王旭芹辩称：其和丈夫张子耀共同签订借款、抵押合同属实，但开发商宏业公司将房屋又卖给王正军，我们没有得到房子，也没有办理房产证。要求将房子拍卖还款。被告张子耀辩称：我们夫妇签订合同属实，该房屋首付款是用宏业公司差欠我们的部分工程款抵算的，剩余房款向原告申请贷款，如有还贷情况，也是宏业公司代还的，宏业公司继续从差欠我们的工程款中抵扣。该房屋一直被王正军占有居住，从王正军入住之日起，应由王正军归还贷款本息。因缺少商品房销售发票，一直未能办理房产证，也无法办理正式抵押登记。如原告要求我们还款，我们要求把房子给原告。被告宏业公司未作答辩。本院经审理查明：2008年8月19日，被告王旭芹（合同称买受人）与被告宏业公司（合同称出卖人）签订编号0220201620080819的《商品房买卖合同》1份，向被告购买其开发的位于本县解放西路民主桥北侧文泽康城11幢103号房，单价0.256万元/平方米，建筑面积109.09平方米�总价27.927万元。合同签订后，同年8月21日，被告宏业公司预收被告王旭芹、张子耀购房款8.427万元。同年8月26日，原告（合同称贷款人）与被告王旭芹、张子耀（合同称借款人、抵押人）、被告宏业公司（合同称保证人）签订编号743612652020080151的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告王旭芹、张子耀首付8.427万元，并以所购商品房抵押，开发商作阶段性担保的方式，向原告借款19.5万元，合同主要内容：1、借期自2008年8月25日至2028年8月25日，贷款利息自划款之日计算，按日计息，每月计息天数为30天。合同贷款利率为月利率，并执行浮动利率，在基准利率水平下调15%,自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未在本合同约定�时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同所称基准利率指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准年利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率定。本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日。借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项，对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超�九十天仍未收回的借款等，按照先还本后还息的原则偿还。2、贷款人将款项一次划入借款人指定的宏业公司320xxxxx39建行账号。3、约定还款日为每个月的放贷日，借款人采取委托扣款方式还款，指定的委托扣款账户为王旭芹62xxxxx68建行账号。还款方法为等额本息还款法。4、担保方式为保证和抵押担保。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、律师费、公告费等，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。抵押财产为文泽康�11幢103室房屋，抵押担保的范围和保证担保范围一致，抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。5、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等救济措施。6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、公告费等）由借款人承担。该合同下方，借款人和抵押人处有王正军、沈龙云签名并捺印，贷款人处有射阳建行章印和彭正华章印，保证人处有宏业公司章印和彭燕霜章印。该商品房已办理预抵押登记，但未办理正式抵押登记。同日，原告将借款本金19.5万元打入借款人指定收款人宏业公司的收款账户。借款后，借款人按约还款至2014年12月26日，2015年1月26日时未能足额还本付息，2015年5月14日之后不再还款。截至2015年12月31日，尚差欠借款本金15.186221万元、利息0.770782万元。原告催要无果，诉至本院，要求判如所请。原告为提起本次诉讼，向江苏因果律师事务所支付代理费0.759万元。以上事实，有商品房买卖合同、个人住房借款合同、销售不动产统一发票、代理费发票、个人贷款对账单等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为：1、原告与被告王旭芹、张子耀之间的借款、抵押合同及与被告宏业公司之间的保证合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告王旭芹、张子耀交付借款本金19.5万元，自原告提供借款时，借款合同生效。借款后，被告王旭芹、张子耀未能按约还本付息，构成违约，原告依约享有合同解除权。本院向被告王旭芹、张子耀送达民事诉状、应诉通知书等材料之日，视为解除合同通知到达两被告，借款合同自解除通知到达两被告时解除。借款合同解除后，被告王旭芹、张子耀应向原告承担返还借款本金并赔偿原告利息损失的民事责任。被告王旭芹、张子耀辩解其未能得到房子，如原告要求两被告还款，要求处理房屋抵债或由银行收回房屋，本院认为，从两被告陈述看，两被告购买房屋，虽未实际出资，但用其对被告宏业公司享有的工程款债权进行冲抵结算，宏业公司也以收款人身份向付款人王旭芹、张子耀开具了预付款发票，其借款后的还款不论是两被告本人归还，还是两被告陈述的宏业公司因差欠两被告工程款所以代为偿还，都应认定为两被告的还款行为，至于两被告是否实�能控制所购房屋，与本案借款合同的生效和还款义务的负担无涉；两被告的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、被告宏业公司为被告王旭芹、张子耀的案涉借款提供保证担保，保证合同明确约定保证方式、保证范围及保证期限，并约定不论是否存在其他抵押担保,原告均有权直接要求保证人承担保证责任，故被告宏业公司应在约定的保证期限内对被告王旭芹、张子耀的全部债务共同承担连带保证责任。原告解除主合同即借贷关系后，因与保证人并无其他约定，故并不影响担保人担保责任的负担，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。3、被告王旭芹、张子耀以其所购房屋提供抵押担保，办理预抵押登记，仅具有保全效力，后未办理正式抵押登记，本案抵押权未能依法设立，�告诉讼主张要求就抵押财产享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。4、关于原告为本次诉讼支付的代理费，并未超出收费标准规定，且依据借款合同、抵押合同和保证合同约定，应由借款人、保证人、抵押人承担。综上，原告要求被告王旭芹、张子耀返还差欠原告的借款本金15.186221万元、截至2015年12月31日的利息0.770782万元和律师代理费0.759万元，并自2016年1月1日至实际给付之日，以差欠本金为基数，按照年利率6.2475%支付利息（如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利息作相应调整），同时要求被告宏业公司对被告王旭芹、张子耀的上述还款义务承担连带清偿责任的诉讼请求部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告宏业公司承担保证责任后，有权向被告王旭芹、张子耀追偿�依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王旭芹、张子耀向原告中国建设银行股份有限公司射阳支行返还借款本金15.186221万元、算至2015年12月31日的利息0.770782万元和律师代理费0.759万元，合计16.716003万元，并自2016年1月1日至实际给付之日，以差欠本金为基数，按照年利率6.2475%赔偿原告利息损失（如遇中国人民银行基准利率调整，利�作相应调整）；二、被告盐城宏业置业有限公司对被告王旭芹、张子耀的上述还款义务承担连带清偿责任；三、被告盐城宏业置业有限公司承担保证责任后，有权向被告王旭芹、张子耀追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司射阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判�书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费3337元，由被告王旭芹、张子耀、盐城宏业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：400101040227821）预交上诉案件受理费。审 判 长  王小萍代理审判员  吴 兰代理审判员  秦来娣二〇一六年三月�十四日书 记 员  杨 子附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行�，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》法释[2000]44号第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。4.《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百�十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。