广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂12民终91号
上诉人（一审被告）：卢苇，男，1980年8月3日出生，壮族，住广西河池市金城江区。
委托诉讼代理人：韦升壮，广西铁义律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：兰理管，男，1986年1月30日出生，壮族，住广西河池市金城江区。
委托诉讼代理人：罗荣灯，广西博爱律师事务所律师。
一审第三人：余庆强，男，1967年11月23日出生，壮族，住广西河池市金城江区。
上诉人卢苇被上诉人兰理管，一审第三人余庆强房屋租赁合同纠纷一案,不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人卢苇上诉请求：1、撤销一审判决，驳回上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院的判决认定事实不清，证据不足，应予以撤销。一、余庆强证实，被上诉人与上诉人承租得门面后以月租5000元转租门面给他人。而根据双方于签订的《门面租赁合同》第九条的约定：租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方。因此，是被上诉人违约在先，未经上诉人的同意将门面转租给第三方，被上诉人的行为严重违反合同的约定，系根本性违约，导致之后的合同履行存在严重的问题而无法继续履行，所产生的后果应由被上诉人自己承担。所以，一审法院忽略了该案件的关键事实，系认定事实不清，从而作出与案件事实不符的判决，应予以撤销。二、即使不存在上述第一点的事实，一审法院判决上诉人返还被上诉人门面转让费16000元、门面装修损失7000元、停业损失5200元亦是错误的。1、上诉人与被上诉人签订的门面租赁合同》中，并没有约定在违约的情况下返还门面转让费。况且，被上诉人已实际承租及使用了门面，不存在未收到门面的问题，所以，门面转让费不应支持返还。门面装修损失被上诉人没有直接的证据予以证实，证人证言不具有客观性，而且，已经装修的部分有折旧及可拆除部分以减少损失。所以，应通过专业的评估机构进行评估方显真实性。因此，一审法院的判决证据不足。3、停业损失一审法院亦是没有一直接的证据予以证实，一审法院的依据主要根据被上诉人提供自己制作的账单进行判决，自己制作的账单肯定不具有客观真实险，上诉人对客观真实性是持有异议的。所以，应通过专业的一评估机构进行评估才能依法定案。综上，一审法院的判决判决认定事实不清，证据不足，应予以撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人兰理管辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，作出的判决准确无误，应予以维持。本案中，被上诉人与上诉人签订《门面租赁合同》的目的是通过向上诉人支付门面租金及门面转让费后，从而取得该门面的经营使用权。因第三人余庆强与上诉人产生租金纠纷后而收回该门面的使用权，导致被上诉人所经营的店面无法经营，客观上致使被上诉人与上诉人原签订的门面租赁合同的目的不能实现，也因此造成了被上诉人的门面装修损失、停业损失等费用。导致这样的后果完全是因为上诉人的违约行为而引起，因此，一审根据查明的事实并根据《合同法》第九十四条的规定判决解除双方签订的门面租赁合同，同时判令上诉人返还给被上诉人门面转让费16000元、租房押金6000元，门面装修损失费7000元、停业损失费5200元完全是有事实和法律依据的。上诉人在上诉中认为系被上诉人未经其同意而将门面转租给第三方，系被上诉人违约在先的主张并不是本案的观事实，上诉人也没能举证证明这一主张。二、上诉人的上诉请求依法不能成立，恳请二审法院依法审查核实本案事实、证据，并根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
一审第三人述称，本案与第三人无关，请求法院公正判决。
被上诉人兰理管向一审法院起诉请求：1、请求判决依法解除双方的门面租赁合同；2、请求判决卢苇返还门面转让费16000元；3、请求判决卢苇返还租房押金6000元；4、请求判决卢苇返还兰理管已缴房租5200元（停业52天，自2017年4月10日计算至2017年6月1日，月租每月3000元）；5、请求判决卢苇赔偿兰理管门面装修损失10200元；6、请求判决卢苇赔偿兰理管停业期间损失13795.6元（停业52天，自2017年4月10日计算至2017年6月1日，每天平均利润265.3元）；7、本案诉讼费由卢苇承担。
一审法院认定事实：本案讼争用于出租的房屋门面位于河池市金城江区安置区，房屋权利人为余庆强。2010年7月2日，余庆强作为出租方（甲方）与承租方（乙方）即本案当事人卢苇的父亲卢水亮签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于上任新村96号自建房一、二楼出租给乙方，租期从2010年9月3日至2022年9月2日，月租金1400元；乙方一次性支付现金10万元，从2016年9月3日起，租金每半年收取一次；乙方承租期间，可转租他人经营。该合同还对其他权利、义务事项进行了约定。2016年3月1日，卢苇作为出租方（甲方）将前述其家庭所承租的门面转租给兰理管（乙方即承租方），双方订立《门面租赁合同》一份，约定甲方将位于金城江区上任一队安置区96号的门面出租给乙方经营餐饮业使用，租赁期从2016年3月1日至2019年3月1日，门面月租金为每月3000元，租金按季度支付，该合同还对其他权利、义务事项进行了约定。2017年4月10日，余庆强以卢苇未按时交纳房租为由，要求兰理管等人退出所租赁的门面并收回了房屋钥匙，至此，兰理管所经营的饮食店终止经营。为此，兰理管向法院提起本案诉讼，请求判令卢苇作出赔偿。另查明，兰理管接手经营门面后，于2016年3至4月期间对门面进行了装修，出庭作证的覃伟忠等证人证实装修费用支出共计10200元。卢苇、兰理管双方订立租赁合同后，兰理管已支付给卢苇门面转让费16000元及租赁押金6000元，门面租赁费已支付至2017年6月1日。
一审法院认为，兰理管与卢苇于2016年3月1日签订的《门面租赁合同》合法成立，双方应按合同全面履行各自的权利、义务。本案中，兰理管与卢苇订立合同的目的在于通过向卢苇支付门面转让费及门面租金，从而取得讼争门面的使用权。因房屋权利人余庆强与卢苇、卢水亮之间产生租金纠纷，余庆强为此收回门面使用权的情形下，兰理管与卢苇订立门面租赁合同之合同目的已无法实现，该门面租赁合同已缺乏继续履行的基础，故兰理管诉请解除与卢苇所签订的《门面租赁合同》，予以支持。
对于因合同解除造成兰理管的经济损失应由谁承担的问题，一审法院认为，兰理管按合同已履行了其支付租金的相应义务，卢苇则未能继续依约向兰理管提供所租赁的门面，故，对因合同解除造成兰理管的经济损失应由卢苇承担相应民事责任。至于因余庆强收回门面所引发卢苇与余庆强之间的经济纠纷问题，属于另一法律关系，当事人可另案主张其权利。
对于兰理管诉请卢苇返还门面转让费16000元、租房押金6000元的问题，因卢苇未能继续依约向兰理管提供所租赁的门面，故卢苇应向兰理管返还该门面转让费16000元及租房押金6000元。
对于兰理管诉请卢苇返还已缴纳房租5200元的问题，出庭作证的证人兰某证实余庆强于2017年4月10日收回所租赁门面的钥匙，故可以认定兰理管的经营时间截止于2017年4月10日，卢苇应向兰理管退回2017年4月10日至2017年6月1日期间的门面租金5200元（3000元÷30天×52天）。
对于门面装修损失的问题，出庭作证的覃伟忠等证人共同证实装修费用支出共计10200元，该项损失兰理管虽未提供正规发票予以证明，根据目前个人装修市场不开具正规发票的惯例，在证人出庭作证证实装修支出真实存在且该装修支出并不明显过高的情况下，本院对兰理管主张的装修费用支出10200元予以认定，但兰理管主张的装修损失应结合折旧价值予以考虑，参考门面装修年限等因素，本院酌情认定兰理管门面装修损失为7000元。
对兰理管主张的停业损失应如何认定的问题，兰理管虽提供2016年5月16日至2016年8月7日期间的记账本原件以证实该期间内门面平均每日的经营利润为265.3元，但对于2016年8月7日后经营利润的损失兰理管未举证证明，对此，兰理管应自行承担相应的责任，在无法通过评估等方式作出认定的情况下，综合考虑本案案情，本院酌情认定兰理管所经营的门面2016年8月7日后每日的平均利润为100元，卢苇应向兰理管支付2017年4月10日至2017年6月1日期间的停业损失5200元（100元×52天），对兰理管超出部分的诉请主张，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除兰理管与卢苇于2016年3月1日签订的《门面租赁合同》；二、由卢苇于本判决生效之日起十日内返还给兰理管门面转让费16000元、租房押金6000元；三、由卢苇于本判决生效之日起十日内返还给兰理管房租5200元；四、由卢苇于本判决生效之日起十日内给付给兰理管门面装修损失7000元；五、由卢苇于本判决生效之日起十日内给付给兰理管停业损失5200元；六、驳回兰理管的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方未提交新的证据。
二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：卢苇是否应当返还给兰理管门面转让费16000元、门面装修损失7000元、停业损失5200元。
本院认为，二审庭审中上诉人卢苇当庭表示对一审判决中关于退还押金6000元以及退还租金5200元的判项没有异议，对卢苇放弃该部分上诉主张的请求本院予以确认。卢苇上诉称因兰理管未经其同意将门面转租给第三方，系根本性违约导致租赁合同无法继续履行，故产生的法律后果应由兰理管自行承担，但对该主张卢苇未提供证据予以证实。至于因余庆强收回门面所引发卢苇与余庆强之间的经济纠纷问题，属于另一法律关系，当事人可另案主张其权利。本案中，涉案房屋权利人余庆强以卢苇未按时向其交纳房租为由要求次承租人兰理管退出门面，收回门面使用权。为此，对卢苇与兰理管之间租赁合同无法继续履行所造成的损失应由卢苇承担相应民事责任。
对门面转让费16000元是否应当返还的问题，本院认为，卢苇与兰理管的《门面租赁合同》约定租期自2016年3月1日至2019年3月1日共三年，合同履行过程中兰理管实际使用门面的时间自2016年3月1日至2017年4月10日余庆强收回门面钥匙、兰理管无法继续使用门面经营之日，双方在合同中没有对一方违约时门面转让费如何处理作出约定，但门面转让费用的意义是承租方取得门店本身获利能力以及市场供求关系所支付的对价，而兰理管在租赁合同履行过程中也实际经营门面一年零四十天（2016年3月1日至2017年4月10日），为此，在双方合同解除后退还门面转让费16000元时，应当将已经经营使用的部分费用予以扣除，卢苇应当向兰理管退还的门面转让费为10083元[16000元－（16000元÷3年＋16000元÷3年÷365天×40天）]。
对一审酌情确认卢苇向兰理管赔偿7000元门面装修损失是否恰当的问题，本院认为，双方在租赁合同中约定承租人兰理管可以对涉案门面进行装修装饰，本案中兰理管申请证人出庭作证证实其装修支出10200元，兰理管的装修支出事实存在但其未能提供有相关票据予以证实，故一审法院根据装修市场中兰理管主张的装修额支出不明显过高的情况下，结合考量门面装修年限和添附物的折旧价值，酌情认定装修损失为7000元并无不当。
卢苇是否应当向兰理管支付停业损失5200元的问题。兰理管按照其与卢苇的租赁合同约定，已经支付的租金到2017年6月1日，但2017年4月10日涉案房屋权利人余庆强收回门面后，兰理管未能再继续使用经营门面，相应的卢苇需退还给兰理管该部分已付租金，本院认为，卢苇承担退还兰理管门面租金及相应的门面转让费用的民事责任，兰理管对涉案门面也失去了占有、使用和收益的权益，一审法院判令卢苇向兰理管支付2017年4月10日至2017年6月1日的停业损失于法无据，本院予以纠正。
综上所述，卢苇的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定,判决如下：
1、维持河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初1549号民事判决书第一项、第三项、第四项；
2、撤销河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初1549号民事判决书第五项、第六项；；
3、变更河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初1549号民事判决书第二项为：由上诉人卢苇于本判决生效之日起十日内返还给被上诉人兰理管门面转让费10083元、租房押金6000元；
4、驳回被上诉人兰理管其他诉讼请求。
一审案件受理费1080元，减半收取540元（被上诉人兰理管已预交），由上诉人卢苇负担297元，由被上诉人兰理管负担243元；二审案件受理费1080元（上诉人卢苇已预交），由上诉人卢苇负担594元，被上诉人兰理管负担486元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日其二年内，向一审河池市金城江区人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 韦 媛
审判员 张桂生
审判员 黄美秀
二〇一八年三月二十六日
书记员 梁 捷