江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初3375号
原告：张建凡，男，1950年8月13日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：甘丽琴，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201611431946。
被告：江西路通房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市英雄经济开发区南园南莲路1398号。
统一社会信用代码：913600007758873721。
法定代表人：朱进，该公司董事长。
委托代理人：黄瑆，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201310637005。
原告张建凡诉被告江西路通房地产开发有限公司（以下简称为路通公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建凡及其委托代理人甘丽琴、被告路通公司委托代理人黄瑆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建凡诉称：原、被告于2012年8月2日签订《房屋征收补偿安置协议》以及附件《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》，双方约定被告补偿给原告的安置房位于路通城邦三期1#或3#中与安置面积对应的三室两厅的房屋一套，房屋面积为106.09平方米；原产权证的注销和新产权证的登记均由被告统一负责办理。后双方签订《商品房买卖合同》，原告于2016年11月3日去收房，前期物业公司却告知原告不缴纳2015年5月至2016年的物业费就拿不到钥匙，原告迫于无奈只能付清。但被告自交房后，一直不将购房发票给原告，导致原告无法缴纳住房维修基金，且拒绝办理不动产产权证书。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告立即将购房款发票给原告，并为原告办理不动产产权证书。本案诉讼费用由被告承担。
被告路通公司辩称：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系基于《征收补偿协议》而来，该两份协议并不能割裂开来孤立的看待，原告在未履行《征收补偿安置协议》中约定的过户义务的前提下是无权主张被告履行《商品房买卖合同》的。原、被告于2012年8月2日签订《房屋征收补偿安置协议》，约定由被告对原告位于原江西省公路管理局筑路机械厂房改房6栋2单元601室房屋进行征收改造，征收补偿方式为拆一还一并补二十平米方式实物安置。交房时间为最后一个住户交出房屋钥匙和房产证后两年，具体交房时间在签订正式安置房屋买卖合同时确定。《协议》签订后，由于该栋房屋有个别住户无法达成征收协议，导致该栋房屋至今无法拆迁。在与原告协商后，决定采取产权调换方式（既原告将被征收房屋过户给被告，被告改造后作为二手房出售，被告再补偿给原告一套新开发房屋）对原告名下所有房屋进行处置。2016年10月26日，双方签订了《南昌县商品房买卖合同》，该合同实质上并未使原被告双方之间发生实际上的买卖关系，而是对于之前双方所签订的《征收补偿安置协议》中所约定事项的一种变通处理。也就是说，在被征收人房屋无法按照拆迁程序进行处置的情况下，为了保障原告的权益，被告仍然在2016年按照2012年的征收价格补偿给其新开发房屋。该《商品房买卖合同》的履行基础就是原告依约履行完毕了《安置协议》中约定的义务，既将房屋过户给被告并注销原产证。现原告在并未将所征房屋过户给被告的情况下，单独依据《商品房买卖合同》要求被告将新房过户给自己毫无法律；二、被告已经提前履行完毕了《安置协议》中所约定的交房义务，在不构成交房条件的情况下提前将新房交付给了原告，不构成任何违约。按照双方签订的《安置协议》约定，被告应当在被征收房屋最后一个住户交出房屋钥匙和房产证后两年内将新房交付给原告，但该房屋至今仍未完成征收，也就是说依据《安置协议》的约定，被告至今仍未达到向原告交付新房的条件。被告与原告签订《商品房买卖合同》完全系考虑到原告是同一系统员工，为保障其合法权益而采取的变通方式，被告依法不构成任何违约；三、如合议庭单独割裂开原告与被告的征收关系而单独依据《商品房买卖合同》约定判令被告履行办证义务，将导致原告造成事实上的重大违约。原、被告之间实际上是征收与被征收的法律关系。原告并未向被告支付任何购房款，也不可能在2016年以如此低价买入路通城邦小区房屋，单就买卖关系来看，原告的逾期付款明显系违约在先，被告依据《商品房买卖合同》约定可行使单方解除权，解除与其合同关系。如综合双方买卖关系的前提征收关系来看，原告又未履行约定的过户义务，被告依据不安抗辩权完全可拒绝将新房过户给原告。综上所述，原、被告之间的征收关系系双方买卖关系的前置条件，无论从征收角度还是从买卖角度，原告自身均违约在先，故请求法院全盘考虑本案的实际情况，依法判决。
经审理查明：2012年8月2日，原告张建凡与被告路通公司签订《房屋征收补偿安置协议》（以下简称为安置协议）一份，约定：1、原告原有房屋位于6栋2单元601室，房屋产权面积86.11平方米，原告自愿选择住房实物安置的方式进行征收补偿；2、被告路通公司在安置房建设取得预售许可证后，双方另行签订安置房买卖合同。原告预订的安置房位于路通城邦三期1#楼或3#楼中与安置面积对应的三室两厅的房屋一套。该房屋面积为106.09平方米（最终以房管局测绘面积为准），房价款按《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》中约定的标准进行结算，多退少补；3、原告同意在2012年9月10日前从该房改房中迁出，将房屋交由被告拆除；4、原告同意按照被告要求采用抽签的顺序确定安置房的具体位置。交房时间暂按最后一个住户交出房屋钥匙和房产证后两年时间内把新房交给安置户。具体交房时间将在签订正式安置房屋买卖合同时确定；5、产权证的办理，原产权证的注销和新产权证的登记均由被告方统一负责办理，办理新产权证的相关费用由原告负责；6、原告同意江西省公路机械工程局拟定的《筑路机械厂房改房改造安置方案》，该方案作为本合同附件与本合同具有同等法律效力。作为上述合同附件的《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》（以下简称为安置方案）规定以下事项：1、征收房屋的范围：筑路机械厂房改房1、2、3、6号楼住户；2、安置方式分住房实物安置方式及货币补偿方式两种，住户只能选择其中一种方式进行安置。6号楼的住房实物安置方式、标准为拆一还一补二十个平方米的产权调换，如住户所选安置房产权建筑面积小于住户现有房改房产权建筑面积加二十平方米之和，该部分面积差由（公路机械）局按房改房相应收购单价支付面积差价款给住户，即面积差价款=（住户房改房产权面积+20平方米-
安置房面积）*房改房收购单价搬迁费+搬迁费+过渡安置费，其中6号房改房收购单价为2000元/平方米；如住户所选安置房产权建筑面积等于住户现有房改房产权建筑面积加20平方米之和，则住户不需要补交差价款，（公路机械）局也不支付差价款，只支付相应搬迁费和过渡安置费；3、签订房改房安置方案及合同时，应由房改房户主本人签订同时需携带房主身份证、房产证。原告张建凡分别在安置协议、安置方案的乙方栏、住户栏上签字、捺印，被告在安置协议的甲方栏上盖章。嗣后，原告张建凡将被征收房屋6栋2单元601室的房产证等材料交由被告路通公司，并在约定的期限之前将上述房屋交付给被告拆除。2016年10月20日，原、被告双方签订编号为2016-082466号的《南昌县商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买被告开发建设的路通城邦第3栋1单元15层1-1501号（以下简称为涉诉房屋）房屋一套，建筑面积105.1平方米，房屋单价为2000元/平方米，房屋总价款为210200元；2、被告应在2016年11月20日前将经验收合格的房屋交付给原告使用；3、被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年11月3日，原告办理了涉诉房屋的交接手续，并缴纳了燃气初装费、有线电视初装费及自2015年5月1日至2017年8月31日期间的物业费。
同时查明，截止庭审之日止，原告被征收房屋仍登记在原告名下，且该征收房屋所在的6号楼因无法完成征收，仍未被拆除。
另查明，路通城邦楼盘3栋在南昌县不动产登记中心楼盘表显示为49栋。
以上事实有原告提供的《房屋征收补偿安置协议》、《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》、《南昌县商品房买卖合同》、收据三张、南昌县不动产登记中心出具《证明》一份，被告提供的《房屋征收补偿安置协议》等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋征收补偿安置协议》及其附件《筑路机械厂房改房征收补偿安置方案》、《南昌县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。原、被告之间虽签有《南昌县商品房买卖合同》，但该合同的签订实际上是双方为履行安置协议中所约定的住房实物补偿安置而进行变通的结果，故双方表面上为商品房销售合同关系，实质上为房屋拆迁安置合同关系。根据《南昌县商品房买卖合同》，被告给予原告的安置房为路通城邦第3栋（南昌县不动产登记中心登记为49栋）1单元15层1-1501号，房款总价为210200元，因上述房屋系原告房屋征收后所得的安置房，根据安置方案中安置差价款支付规则，原告被征收房屋价值与涉诉房屋价款相当，原告无需再额外支付任何购房款，原告以征收房屋价值抵扣涉诉房屋购房款，故原告请求被告交付购房款发票，本院予以支持。被告向原告交付了涉诉房屋，但一直未办理该房屋的不动产产权证书，原告为此诉请主张被告予以办理，庭审中，被告以原告尚未履行安置协议中约定的将被征收房屋过户至被告名下的义务为由，提出原告无权要求被告履行涉诉房屋不动产登记义务的抗辩，对此，本院认为，根据安置协议第十条“产权证的办理，原产权证的注销和新产权证的登记均由甲方（被告路通公司）统一负责办理，办理新产权证的相关费用由乙方（原告张建凡）负责”的约定，原告并不负有将被征收房屋过户给被告的义务，原告已按安置协议及方案的约定全面履行了己方义务，被征收房屋所在的6号楼无法完成征收致使未能拆除系不可归责于原告方的原因导致，被告应对6号楼无法拆除而产生的后果承担责任，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。原告于2016年11月3日办理了涉诉房屋的交接手续，依据《南昌县商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告江西路通房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告张建凡给付路通城邦第3栋（南昌县不动产登记中心登记为49栋）1单元15层1-1501号房屋的购房款发票（金额为人民币210200元）；
二、被告江西路通房地产开发有限公司应在房屋交付使用后（2016年11月3日）180日内将办理路通城邦第3栋（南昌县不动产登记中心登记为49栋）1单元15层1-1501号房屋权属登记需由被告江西路通房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。
案件受理费100元由被告江西路通房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 魏 沫
人民陪审员 戴玖红
二〇一七年四月十九日
书 记 员 刘文莉