广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11523号
上诉人（原审原告）：深圳市天健物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区红荔西路鲁班大厦26楼，组织机构代码：19220357-3。
法定代表人：高建柏，董事长。
委托诉讼代理人：陈梅，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高翔，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅陈黎，男，汉族，1974年1月7日生，住所地：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：张芳，女，汉族，1975年2月10日生，住所地：广东省深圳市福田区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗延飞，广东卓建律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王茜，广东卓建律师事务所律师。
上诉人深圳市天健物业管理有限公司（以下简称天健物业公司）因与被上诉人梅陈黎、张芳物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1053号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天健物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持天健物业公司一审的全部诉讼请求,并由梅陈黎、张芳承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决依据《会议纪要》，认定天健物业公司未能提交证据证明关于收回案外人岁宝百货店门前的停车位事项已经得以解决，作出不支持天健物业公司一审诉讼请求的判决，但截至上诉时，天健物业公司有新证据证明一审判决认定的事由已经不存在。（一）涉案小区自1997年以来就由天健物业公司提供物业管理服务，天健物业公司在2012年11月更换1号楼小区电梯期间，由于电梯安装公司违规操作，扩大井道以适应电梯轿厢，建筑主体浅表受到一定程度的损伤，该事件的发生引起了广大业主的不满。为了迅速回应当时的业主诉求，改善该小区的物业管理现状，天健物业公司作出一系列的妥协与让步，对破坏后的建筑安全进行检测，同时也承诺改进管理水平。事发四年之久，天健物业公司对涉案小区当时业主关注的多项物业管理问题已经基本完成整改，小区的物业管理局面已经恢复正常，物业管理水平得到全面提升。在一审中，天健物业公司已经提交证据证明上述事实。但由于停车场的问题在庭审中双方不再争议所有权，而转移为争议使用权，因此，天健物业公司未能在一审时提交相关的证据。但天健物业公司在本案一审开始后，一直重点解决岁宝门口停车场问题，两年来，天健物业公司与岁宝百货多次沟通协调，岁宝百货已经将门前停车场向全体业主开放，并不存在岁宝百货独占停车场的情况，业主可以自由停车。（二）天健物业公司在电梯安装事件发生以来，除了集中精力解决岁宝百货门口停车场使用权问题，对小区的其他问题同样投入大量的人力、物力、财力予以整改和解决。天健物业公司在小区内全面提升了物业管理水平，多项与业主息息相关的问题均得到改善，收到广大业主的一致好评。二、根据合同法的相关规定，天健物业公司已经全面履行了物业管理义务，应当享有向业主收费的权利。（一）虽然天健物业公司在《会议纪要》中曾作出小区一系列问题未完成整改之前暂停收取业主的管理费。但天健物业公司一直在对《会议纪要》中列明的问题进行整改，在一审中，天健物业公司已经提交证据证明大部分问题已经整改，该系列证据得到了梅陈黎、张芳以及一审法院的认可，但由于岁宝停车场的问题解决难度大，在一审审理过程中，天健物业公司未能提交有效证据证明解决岁宝门口停车场业主停车的问题，因此一审法院认定梅陈黎、张芳暂停缴纳管理费的理由依然存在。但截至本案提起上诉前，天健物业公司已经有充分的证据证明，岁宝百货门口的停车场问题已经得到解决，梅陈黎、张芳暂停缴交管理费的事由已经不存在，因此，天健物业公司提起上诉，要求梅陈黎、张芳恢复缴纳管理费有事实和法律依据。（二）由于一审法院认定《会议纪要》中，天健物业公司承诺的事项尚未完全解决，因此梅陈黎、张芳享有先履行抗辩权。但天健物业公司提交新证据证明梅陈黎、张芳抗辩暂停交付管理费的事由已经不存在，所以梅陈黎、张芳抗辩事由消失，不再享有先履行抗辩权，应当按照《物业服务合同》的约定向天健物业公司交付管理费等。（三）根据民法通则、合同法的公平原则，天健物业公司作为涉案小区的物业管理人，在未收取到梅陈黎、张芳（目前仍有不少业主拒缴管理费，与梅陈黎、张芳拒缴理由一致）的物业管理费的情况下，仍然全面为梅陈黎、张芳提供物业管理服务，即便天健物业公司的物业管理服务有瑕疵，梅陈黎、张芳可以抗辩不予缴纳违约金，但仍需向天健物业公司缴纳物业管理费，否则，梅陈黎、张芳只享受权利不予履行义务，显失公平。
梅陈黎、张芳辩称：一、天健物业公司仍未收回岁宝百货门前停车场归业主所有，未履行《会议纪要》的约定义务，构成违约。天健物业公司认为双方争议点在于涉案停车场的使用权，声称业主能自由停车，停车场向全体业主开放，岁宝百货门前的停车场事项得以解决。但梅陈黎、张芳在一审反复强调根据法律规定及《会议纪要》的约定，岁宝百货门前的停车场要收归业主所有（系所有权）供业主使用，并非单纯的使用权。从事实角度上讲，根据梅陈黎、张芳提交2017年6月19日、6月25日的视频显示，岁宝百货的管理人员称涉案停车场系岁宝百货购买，属于岁宝百货的购物停车场，并不属于小区业主所有，业主只是与顾客一样在岁宝百货营业时间内停车，但不能过夜。同时梅陈黎、张芳提交7月22日视频显示，在清晨，涉案停车场入口设有入内“购物满98元，免费停车两小时”的牌子，同时停车场内空旷无车，入口处被封锁致使业主的车辆无法进入停车。相比之下小区内的车位已停满，停车位相当紧缺。可见涉案停车场自始至终由岁宝百货控制霸占。天健物业公司现有证据不足以说明其有作出实质努力将涉案停车场收回业主所有，且其主张明显与上述事实相矛盾。故自《会议纪要》签订至今四年半期间，天健物业公司不仅没有竭力收回停车场供业主使用，反而放纵岁宝百货长年侵占业主共有的停车场。需要注意的是，《会议纪要》第三条的内容表明，收回停车场是天健物业公司的义务，也是其能够做到的。从法律规定角度上讲，根据物权法第七十四条的规定，岁宝百货门前空地(香蜜三村5栋裙楼东侧的停车场)用于停放汽车，属于规划红线内业主共有区域，应当首先满足业主需要。综上，天健物业公司的行为不仅违反了物权法第七十四条，也违反了《会议纪要》关于涉案停车场的约定，构成根本违约。二、天健物业公司管理不善，严重违反《物业管理服务合同》的约定义务，构成根本违约。天健物业公司称自《会议纪要》签订后四年来不断改善管理服务水平，多项物业管理问题完成整改。但事实上，小区内的多种物业管理问题仍旧持续存在。梅陈黎、张芳提交的证据显示，小区内公共区域杂物肆意堆放，外来车辆随意占道停泊，垃圾无人清理，特别是l号楼南面一侧商家、摊贩随意占道经营，垃圾满地，停车位长期被占用。故天健物业公司的主张与事实不符。同时，根据梅陈黎、张芳提交的证据也足以说明时至今日，小区大部分业主仍非常不满天健物业公司的管理服务，多次提出小区内占道经营、车辆乱停乱放、安保不到位等各种乱象，一致认为天健物业公司的服务为烂尾楼式管理服务，要求更换物业管理单位的欲望极其强烈。梅陈黎、张芳也在一审庭审中多次提出天健物业公司管理混乱，服务质量低下，不存在天健物业公司所称梅陈黎、张芳与一审法官均认可其已整改小区物业管理问题。梅陈黎、张芳的证据显示天健物业公司利用职务之便私自将香雅阁二楼以极低价格出租给深圳市汇诚征信管理顾问有限公司长达六年。该层为避难层，小区业主多次要求天健物业公司收回作为活动区供业主使用，却遭其拒绝。故天健物业公司的行为严重损害了业主权益。梅陈黎、张芳认为，天健物业公司作为小区的物业管理单位，其根本职责就是维护、管理小区的公共秩序和公共设施，这也是核心的物业服务合同义务。相反，天健物业公司未尽到维护小区秩序、清洁卫生的管理职责，且低价出租业主共有房产，严重损害业主权益，其上述行为已严重违反《物业管理服务合同》第二条第6、7款，第七条第9款的约定。三、天健物业公司未履行《物业服务合同》和《会议纪要》的约定义务，梅陈黎、张芳有权停交物业管理费。合同法第六十七条规定，双方互负债务，有先后履行顺序，合同先履行一方未履行或履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。综上可知，天健物业公司不仅未按照会议纪要的约定，将涉案停车场收回业主所有，治理好小区内脏乱差的环境，也未能按照《物业服务合同》约定，解决其管理期间频发的诸多管理混乱的问题。根据上述法律规定，天健物业公司未履行约定的先期义务，梅陈黎、张芳有权停交物业管理费。梅陈黎、张芳停交管理费基于保护自身权益的自救合法行为，具有充分的事实依据和法律依据。
天健物业公司向一审法院起诉请求：1、梅陈黎、张芳向天健物业公司支付管理费3874.50元、水费791.40元、排水费269.40元、物业专项维修资金（本体维修基金）490.20元、垃圾处理费256.50元等费用,共计5682元；2、梅陈黎、张芳支付违约金共569.40元（违约金因梅陈黎、张芳延迟履行支付管理费等义务产生，暂计至2015年3月31日，实际应算至实际支付之日止）；3、梅陈黎、张芳承担本案受理费、保全费、公告费等在内的所有诉讼费用。
一审法院经审理查明：深圳市福田区香蜜三村X栋XXX住宅建筑面积103.31平方米，梅陈黎、张芳是该住宅权利人。
2010年1月4日，天健物业公司（乙方）与深圳市福田区香蜜三村业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对香蜜三村实施专业化的物业管理，合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，合同期限届满，业主大会未依法选聘物业服务企业的，本合同继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；乙方按物业服务总成本的10%计提佣金，按月提取；乙方在按上述标准预收的物业服务费中提起10%作为物业管理服务佣金，其余部分用于物业管理中的各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主补足，乙方应按季度公布物业服务费收支情况；物业的管理服务费标准为：住宅按照业主房产建筑面积2.5元/平方米/月，日常归集的物业专项维修资金按照业主房产建筑面积每月每平方米0.25元；业主应在每月25日前，缴交本月物业服务收费和物业专项维修资金，以及由乙方代收的水费、排污费和垃圾处理费等，逾期不交，业主应按拖欠金额的每日万分之二的标准向乙方支付违约金；本物业管理服务费所有收支账目，按支付规定由乙方每3个月向业主公布一次等；乙方提供的服务达不到本合同约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同，乙方应按实际服务期限与合同约定的服务期限比例，退还已收部分服务或管理费用，如造成甲方损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿等。合同期内，天健物业公司在香蜜三村提供了物业服务。合同期限届满后，香蜜三村未成立新的业主委员会，天健物业公司仍继续提供物业服务。
2012年期间，天健物业公司更新香蜜三村部分电梯时，对电梯井进行改造，引发了业主的不满。业主认为改造危及了楼房安全，天健物业公司提供的物业服务质量低下。2012年12月21日，天健物业公司、业主代表、开发商天健集团等就香蜜三村楼房受损、小区管理等方面召开协调会，形成了一份《会议纪要》，主要内容有：1、对香蜜三村香雅阁钢筋混凝土的受损情况进行检测；2、天健物业公司另派他人任香蜜三村管理处主任，彻查原主任在任期内有无在经济上损害业主利益，如果有需报出明细并返还业主；3、在楼房主体结构被砸事件及物业管理的诸多问题解决之前，业主暂时停交管理费，包括将岁宝百货店占用的停车位收回归业主所有、小区内地面停车收费归业主所有、治理好小区环境、讨回电梯间及走廊广告位、公开广告位费用明细账等。此后，天健物业公司修复了楼房受损部分，更换了新的电梯。天健物业公司主张，收取的地面停车位的费用、电梯及走廊广告位费用一直放在管理处的账上，每季度都有向业主公示小区收支情况。关于收回岁宝百货店门前停车位问题，天健物业公司主张是天健集团将该部分停车位出租给岁宝百货店的，天健物业公司有协调过，收回有难度。天健物业公司未提交证据证明其就收回该部分停车位所做的工作。
另查，梅陈黎、张芳从2013年9月开始未再向天健物业公司交纳水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费，欠费数额具体如下：2013年9月130.2元、10月138.1元、11月112.4元、12月112.4元、2014年1月104.7元、2月101.5元、3月171元、4月107.9元、5月101.5元、6月91.9元、7月95.1元、8月73.6元、9月70.4元、10月64元、11月67.2元、12月70.4元、2015年1月67.2元、2月70.4元、3月57.6元。梅陈黎、张芳从2014年1月开始未交纳物业管理费。天健物业公司每月向业主发出的《收费通知单》说明“请于每月10日之前在指定银行账号存入足够金额，如银行划款失败，请于每月30日前到管理处缴清欠款”。
一审法院认为：梅陈黎、张芳作为香蜜三村的业主，香蜜三村业主委员会与天健物业公司签订的《物业服务合同》对梅陈黎、张芳有约束力，按时足额缴纳物业服务费、水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费是梅陈黎、张芳的义务。天健物业公司在对香蜜三村进行物业服务期间，因电梯改造、服务质量问题引起业主不满，各方在2012年12月21日经协商形成了《会议纪要》，天健物业公司认可在楼房主体结构被砸事件及物业管理的诸多问题解决之前，业主暂时停交管理费。楼房受损部分现已得到了修复，但在物业管理方面，天健物业公司要举证证明其解决了物业管理中存在的问题。如在收回岁宝百货店门前的停车位归香蜜三村全体业主使用方面，虽然天健物业公司不能决定该部分停车位是否属于全体业主，不能确定能否收回，但天健物业公司要积极协调，有付诸行动，而天健物业公司在本案中没有举证证明其对此有所作为。因此，梅陈黎、张芳辩称梅陈黎、张芳可行使后履行抗辩权，可以暂时停交物业服务费有理，一审法院予以采纳。《会议纪要》只约定管理费可暂时停交，对水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费等未作约定，梅陈黎、张芳仍应按月缴纳该部分费用。天健物业公司主张梅陈黎、张芳缴交该部分费用及逾期缴纳的违约金，一审法院予以支持，违约金从次月1日开始按《物业服务合同》的约定按每日万分之二计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、梅陈黎、张芳应在判决发生法律效力之日起10日内向天健物业公司交纳2013年9月至2015年3月的水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费1807.5元及违约金（违约金以当月欠费数额为基数，从次月的1日开始，按每日万分之二计算至实际付清之日止）；二、驳回天健物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已由天健物业公司预交），由天健物业公司、梅陈黎、张芳各负担25元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、天健物业公司称其已免除了香蜜三村香雅阁业主2013年的物业管理费，梅陈黎、张芳也未支付2013年的物业管理费，天健物业公司在本案提出的诉讼请求中也未包括2013年度的物业管理费。二、天健物业公司已于2017年4月5日向深圳市福田区人民法院提起诉讼，要求被告深圳岁宝百货有限公司向其移交岁宝百货景田店所占用的停车场（香蜜三村5号楼东侧广场）的使用权、管理权，深圳市福田区人民法院已经受理该案，案号为（2017）粤0304民初10277号，该案正在审理过程中。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为天健物业公司有无按《会议纪要》的要求尽力解决问题，梅陈黎、张芳在2014年1月份之后是否应当缴纳物业管理费。
本院认为，从《会议纪要》的内容来看，各方商定在楼房主体结构被砸事件及物业管理的诸多问题解决之前，香雅阁业主暂时停交物业管理费，该约定的目的在于督促天健物业公司尽快解决香雅阁房屋受损、更换电梯、协调收回停车位及提高物业服务质量。在《会议纪要》签订后，天健物业公司已经修复了香雅阁房屋受损部分，更换了电梯，重新指派了小区管理处主任，在小区环境治理方面也有所改善。梅陈黎、张芳拒交物业管理费的主要理由是天健物业公司未按《会议纪要》的要求将岁宝百货店占用的停车位收回业主所有，小区环境治理和物业服务质量还有待改进。对此，本院认为，首先，即使如梅陈黎、张芳所言，岁宝百货店占用了本应归业主共有的停车位，其共有权受到侵害，梅陈黎、张芳作为业主可依照法律途径积极主张权利。天健物业公司并非侵权行为人，也只能是代表业主向岁宝百货店主张权利。而事实上，天健物业公司也已通过诉讼方式要求深圳岁宝百货有限公司归还车位。要求天健物业公司保证收回停车位，对天健物业公司过于严苛。对于《会议纪要》第3条有关在收回车位前业主可暂时停交物业管理费的约定，应当考虑会议的目的和条件的可操作性做合理解释，不应简单理解为天健物业公司有确保收回停车位的义务，只要停车位没有收回，不论原因，梅陈黎、张芳均可一直不用缴纳物业管理费。其次，关于小区的服务质量，双方各执一词。即使如梅陈黎、张芳所言，小区服务质量有待改进，但缴纳物业管理费是业主的基本义务，梅陈黎、张芳以服务质量不好为由拒绝缴纳物业管理费，既不利于小区的物业维护，对其他正常缴纳物业管理费的业主来说也不公平。至于服务质量好坏，梅陈黎、张芳可以在业主大会重新选聘物业服务企业时依法表达诉求。综合以上考虑，本院认为，梅陈黎、张芳应当支付2014年1月份之后的物业管理费。天健物业公司起诉要求梅陈黎、张芳支付2014年1月至2015年3月期间的物业管理费3874.5元，应予支持。考虑到梅陈黎、张芳拒交上述费用系因双方对《会议纪要》内容的不同理解，并非恶意拒交，对天健物业公司有关逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，上诉人天健物业公司的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审法院认定事实基本清楚，但对《会议纪要》内容的理解不当，导致裁判结果错误，依法应予纠正。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1053号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1053号民事判决第二项；
三、梅陈黎、张芳应在本判决生效之日起十日内向深圳市天健物业管理有限公司缴纳2014年1月至2015年3月期间的物业管理费3874.5元；
四、驳回深圳市天健物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决确定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费50元，由梅陈黎、张芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月十七日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。