广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第3696号
原告蒙祥隆。
委托代理人韦翠芳，南宁市建业法律事务所法律工作者。
被告广西瀚发投资有限责任公司。
法定代表人李清团。
原告蒙祥隆与被告广西瀚发投资有限责任公司（以下简称“瀚发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行审理。原告蒙祥隆及其委托代理人韦翠芳到庭参加诉讼。被告瀚发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蒙祥隆诉称：2015年6月26日，原告蒙祥隆通过朋友介绍，了解到被告开发的位于南宁市××新区××路“瀚发名都”的楼盘对外销售，原告于2015年6月30日在被告的销售人员的游说下与被告签订了一份《合作建房合同》，约定：原告的房号为1栋12楼07号房、价款为贰拾柒万玖仟伍佰肆拾贰元整（￥：279542元）。原告当天向被告支付了首期建房款壹拾壹万零捌佰壹拾陆元（￥：110816元）。后原告了解到该楼盘没有办理合法手续即开工建设，以后也办不了房产证。原告认为：被告以合作建房的名义对外销售房产，违反国家法律和政策的强制性规定，双方签订的合同属于无效合同。故被告应返还原告支付的购房款，并支付占用原告资金给原告造成经济损失的损失费。原告曾与被告多次协商，未果。为维护原告合法权益现诉至贵院，请求贵院判令：一、请求确认原、被告双方签订的《合作建房合同》无效；二、请求判令被告返还原告建房款110816元；三、请求判令被告支付占用原告资金损失2770元（损失计算方式：以110816元为基数，自2015年6月26日起计算至建房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率6%计算）；四、本案诉讼费由被告承担。被告瀚发公司未作任何答辩。
经审理查明：2015年6月30日，原告（“乙方”）与被告（“甲方”）签订《“瀚发名都”合作建房合同》，约定原告向被告出资双方合作建房。合同第一条约定：“1、南宁市高新区振兴村十一队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用；2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有；3、乙方签订本合同时时已充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权”。第四条第1款约定：“乙方参与合作建房之房屋位于项目1座0单元12层07号房。（房屋结构见附件）。房屋建筑面积79.92平方米，建筑结构为框剪结构。规划、设计情况如有变更，以最后审批通过的规划、设计图为准”。合同第五条约定：（一）甲方之权利义务：1、甲方享有房屋的管理与水电费的收取的权利，并有将该权利委托给第三方行使的权利（按水电部门收费单价及损耗、公摊计价收取）；2、甲方有授权物业公司进行统一管理该房屋的权利（物业收费标准在房屋交付使用时公布）；3、依照协议约定，按时将房屋及设施交付乙方使用。（二）乙方之权利义务：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，即自2016年5月1日起至2081年4月8日止；2、如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地资金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续；具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准；3、乙方在使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构及擅自接驳水电、网络；但可以出租房屋、转让房屋使用权；4、乙方房屋在保修期过后的维修责任由乙方负责；5、乙方需承担该房屋水电费、及其他开户费用，承担小区物业管理服务费，承担公共设施维护费，并遵守小区物业服务公司的有关规定”。合同第六条约定：“乙方按其房屋的建筑面积承担合作建房款，该房屋的合作建房款单价为￥3496.00元／㎡，总金额￥279542.00元（大写：贰拾柒万玖千伍佰肆拾贰元整）；乙方实际使用房屋的建筑面积与本合同条约定建设面积不一致的，按上述价多退少补”。合同第七条约定：“1、乙方按分期付款按期向甲方付款，首付款：乙方于本合同签订之时缴纳总价款的40%，即￥111816.00元（大写：壹拾壹万壹仟捌佰壹拾陆元）整（含定金）乙方须在接到交款通知后7日内前来缴纳建房款，逾期支付合作建房款的，每逾期一日需按违约金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，甲方有权解除本合同，乙方按合作建房款总额的20%支付违约金给甲方”。合同还就其他事项作出了规定。2015年6月30日原告向被告支付了首期建房款110816元。
另查明：被告系有限责任公司，具备对房地产行业投资资质。原告并非南宁市高新区振兴村的村民，亦未在该村居住。
截止法庭辩论结束，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告瀚发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并承担由此产生的不利法律后果。
原、被告双方签订之合同虽名为《合作建房合同》，但双方并不具备从合作事项中共担风险、共享收益的本质，而系由被告对房屋进行建设并将之作价出售与原告，通过对标的物的建设、交付、使用方式以及计价方式、付款时限、违约责任等条款的考量，原、被告之间的缔约意图在于转移房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。
依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据《合作建房合同》，土地性质载明为“集体三产建设用地”，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《合作建房合同》归于无效。故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产投资资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房首付款110816元应返还给原告。
关于利息损失问题。原告因本案合同无效而产生的损失即为110816元（购房首付款）的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为：以110816元为基数，按照中国人民银行同期六个月到一年（含一年）档次的贷款基准利率，自2015年6月30日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日为止，由被告负担其中70%的利息损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条，第五十二条第（四）项、第（五）项，第五十八条，第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第二条之规定，判决如下：
一、确认原告蒙祥隆与被告广西瀚发投资有限责任公司于2015年6月30日签订的《合作建房合同》无效；
二、被告广西瀚发投资有限责任公司向原告蒙祥隆返还购房款110816元；
三、被告广西瀚发投资有限责任公司向原告蒙祥隆支付购房款利息的70%［利息计算方法：以110816元为基数，按照中国人民银行同期六个月到一年（含一年）档次的贷款基准利率，自2015年6月30日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日为止，由被告广西瀚发投资有限责任公司负担其中70%］。
本案受理费2572元（原告蒙祥隆已预交），由原告蒙祥隆负担572元，由被告广西瀚发投资有限责任公司负担2000元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 刘设海
人民陪审员 张 平
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 张梦缘
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。