湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛开法民一初字第336号
原告：李智均，男，汉族，1984年6月16日出生，住广东省湛江市市辖区。
委托代理人：林怀海、黄智，广东粤海律师事务所律师。
被告：郭建初，男，汉族，1981年12月1日出生，广西壮族自治区南宁市。
原告李智均诉被告郭建初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄智到庭参加诉讼，被告郭建初经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年8月13日签订《房屋租赁合同》（编号：NO.Q-20120730-01）（以下简称合同1）和《房屋租赁合同》（编号：NO.Q-20120730-02）（以下简称合同2）。根据两合同约定：被告承租原告位于湛江××开发区龙平路西侧的房屋的首层及二层，用于经营西餐酒廊（经营范围：烟酒、饮料、小吃）使用。租期为五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。自本合同签订之日起3日内，原告应将房屋交付给被告装修使用，装修免租期从2012年8月1日至2012年11月30日，免租期间被告须缴交水电费（后来原告又电话确认实质免租期至2013年1月31日止，租金从2013年2月1日起缴交）。房屋首层按建筑面积为960.06平方米计租，房屋二层按建筑面积为811.44平方米计租。首层第一年租金单价为每平米15元/每月，二层第一年租金单价为每平米14元/每月，租金单价每年在上一年的基础上递增5%（租金起算日为装修免租期届满之次日；此日起算三个月，原告给予被告租金八折优惠）。每月缴纳租金一次，每月5号以前缴纳当月租金。租赁期间，被告因租赁使用房屋而产生的水电费由被告每月按实际使用量参照自来水公司、供电局的收费标准自行按时向有关部门缴交。两合同还约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告方须按逾期交纳租金总额的1%向原告支付滞纳金。拖欠租金累计达两个月，出租方可解除合同，并按约定收取滞纳金。两合同的第九条违约责任之第2条规定：若由于乙方原因导致合同终止的，室内装修的财产无偿归甲方所有。合同签订后，原告按合同约定向被告交付拥有合法出租权的房屋，被告也对租赁房屋进行装修并经营。但经营从2013年4月起欠付租金，从2013年5月起欠付水电费。因从2013年12月开始，原告无法与被告联系，原告已于2014年10月10日湛江日报登报通知被告，要求被告在通知刊登之日（2014年10月10日）起15日内前来缴清所欠租金和水电费等费用，如逾期，原告将按双方所签订的租赁协议有关规定处理。但被告没与原告联系也没有按通知的要求向原告支付租金和水电费。鉴于上述事实，原告认为，被告的上述行为已经严重违背了双方订立的合同约定，给原告造成了经济损失，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告于2012年8月13日签订的两份《房屋租赁合同》（编号：NO.Q-20120730-01，NO.Q-20120730-02），被告返还租赁房屋给原告；二、被告向原告支付拖欠2013年4月至2015年10月的租金及水电费632760.57元；暂计至2015年10月30日的滞纳金1950429.19元，按滞纳金的30%收取，即585128.76元；以上两项共计1217889.33元，2015年11月后的租金按合同约定另外计付；三、原告无需向被告退还合同1中的保证金173171元、合同2中的保证金133888元及2014年6月3日收到被告装电表押金5000元；四、被告租赁房屋的室内装修财产无偿归原告所有；五、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确被告从2013年9月1日起拖欠租金，至2015年10月31日共拖欠租金597227.2元，2015年11月后的租金按合同约定计至合同解除之日；被告从2013年9月起拖欠水电费，至2014年10月拖欠水电费35533.37元。
被告郭建初不到庭亦不作书面答辩，在举证期限内无提供证据。
经审理查明：2012年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订两份《房屋租赁合同》（合同编号：NO.Q-20120730-01、NO.Q-20120730-02），主要约定：原告将位于湛江经济技术开发区龙平路西侧房屋首层建筑面积962.06平方米及二层建筑面积811.44平方米出租给被告作为经营西餐酒廊使用，租期5年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。自本合同签订之日起3日内，甲方应将房屋交付乙方装修使用，装修免租期从2012年8月1日至2012年11月30日，免租期间乙方须缴交水电费。如甲方未能按期交付房屋予乙方装修，则免租期及租金起算日一并相应顺延。首层房屋的第一年租金单价为15元/㎡×月，二层房屋的第一年租金单价为14元/㎡×月，租金单价每年在上一年的基础上递增5%，（租金起算日为装修免租期届满之次日；此日起算三个月，甲方给予乙方租金八折优惠。租赁期内首层的租金：第一年优惠期租金单价为12元/㎡×月，每月付款11544.70元人民币（即从2012年12月1日至2013年2月28日止）；第一年租金单价为15元/㎡×月，每月付款14430.90元人民币（即从2013年3月1日至2013年11月30日止）；第二年租金单价为15.75元/㎡×月，每月付款15152.40元人民币（即从2013年12月1日至2014年11月30日止）；第三年租金单价为16.54元/㎡×月，每月付款15910.10元人民币（即从2014年12月1日至2015年11月30日止）；第四年租金单价为17.36元/㎡×月，每月付款16705.60元人民币（即从2015年12月1日至2016年11月30日止）；第五年租金单价为18.23元/㎡×月，每月付款17540.80元人民币（即从2016年12月1日至2017年11月30日止）；租赁期内二层的租金：第一年优惠期租金单价为11.2元/㎡×月，每月付款9088.10元人民币（即从2012年12月1日至2013年2月28日止）；第一年租金单价为14元/㎡×月，每月付款11360.20元人民币（即从2013年3月1日至2013年11月30日止）；第二年租金单价为14.70元/㎡×月，每月付款11928.20元人民币（即从2013年12月1日至2014年11月30日止）；第三年租金单价为15.44元/㎡×月，每月付款12524.60元人民币（即从2014年12月1日至2015年11月30日止）；第四年租金单价为16.21元/㎡×月，每月付款13150.80元人民币（即从2015年12月1日至2016年11月30日止）；第五年租金单价为17.02元/㎡×月，每月付款13808.30元人民币（即从2016年12月1日至2017年11月30日止）。租金缴纳时间：每月5号以前缴纳当月租金，甲方当月15日前开具发票给乙方。租赁期间，乙方因租赁使用房屋而产生的水电费由乙方每月按实际使用量参照自来水公司、供电局的收费标准自行按时向有关部门缴交。本合同签订3天内，乙方必须向甲方支付首层房屋履约保证金（十二个月的租金）173171元及二层房屋履约保证金（十二个月的租金）133888元。履约保证金在双方租赁关系终止且乙方无任何违约责任并将房屋按甲方要求退回后7日内，甲方将履约保证金无息退还给乙方。双方租赁关系终止付清相关费用后，乙方应积极配合甲方办理退房手续，退还房屋当日，双方签署移交房屋确认书，同时移交房屋钥匙、记录移交日的水电度数。房屋内的设施、设备及依附于房屋的装修的可移动的物品归乙方所有，固定的装修部分乙方可予以拆除，不能拆除的部分由甲方处置（但不包括天花、地板、隔墙、开关插座）。甲方有权要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用。违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回所出租房屋：（1）……（6）拖欠租金累计达两个月；（7）乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期交纳租金总额的1%向甲方支付滞纳金；（8）租赁期满或合同提前终止，乙方须在规定时间内归还房屋，否则，每逾期一日应向甲方支付合同年租金总额1%的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。（9）租赁期内若乙方无法定或约定的事实理由而单方提出解除合同的，乙方须向甲方支付相当于当年租金水平的十二个月租金的违约金。（10）……2、租赁期内若甲方无法定或约定的事实理由而单方提出解除合同的，须向乙方支付相当于室内现值的违约金（注：室内装修现值金额由符合资质的第三方评估公司的评估结果为准）；若由于乙方原因导致合同终止的，室内装修的财产无偿归甲方所有；由于政府原因导致合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任。补充事项：1、乙方进驻装修时间为：2012年8月1日，开业时间为：2012年12月1日；2、甲方完成外墙和广场的时间为：2012年10月30日。
又查：原告于2012年8月13日即签订《房屋租赁合同》当天将上述两层租赁房屋交付给被告使用，被告的实际免租期从2012年8月1日至2013年1月31日止，被告从2013年2月1日起缴交租金至2013年8月。2012年8月14日，原告收取被告交付两层租赁房屋的保证金307059元，2014年6月3日，原告收取原告装电表押金5000元。从2013年9月1日起被告欠付两层租赁房屋的租金为715122.2元，从2013年10月起拖欠水电费，被告于2013年12月撤离租赁房屋，原告于当月开始接管房屋至今。
再查：本案涉案的土地属于湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司，2011年1月10日，经湛江经济技术开发区住房和规划建设局作出《关于湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司龙潮村改指挥部办公室临时建设工程规划许可的批复》，同意指挥部办公楼只能作为临时建筑，使用期为两年，如果城市建设扩建需要或批准使用期当事人后应无条件拆除。湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司于2015年11月11日出具一份证明，主要证明梁秋权租赁涉案土地，经该公司同意，梁秋权将该土地转租给原告，租赁期限从2010年11月20日至2015年12月19日止，在该土地上的房屋及建筑物（村改指挥部办公楼）的使用权属原告。至今，涉案房屋仍没有被拆除。
以上事实，有原告的身份证、被告的常住人口基本信息、《房屋租赁合同》（编号：NO.Q-20120730-01，NO.Q-20120730-02）、《关于湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司龙潮村改指挥部办公楼临时建设工程规划许可的批复》、《土地转租协议》、《证明》、《建设工程规划许可证》、租赁房屋的现场照片、2014年10月10日《湛江日报》、收据及庭审笔录等予以佐证。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。关于合同的解除问题。涉案的土地属于湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司，梁秋权租赁涉案土地，经该公司同意，梁秋权将该土地转租给原告，在该土地上的房屋及建筑物（村改指挥部办公楼）的使用权属原告。原告与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：NO.Q-20120730-01、NO.Q-20120730-02）是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。上述《房屋租赁合同》明确约定，被告拖欠租金累计达两个月，原告有权终止合同。被告从2013年9月起拖欠原告租金至今，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告提出解除与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：NO.Q-20120730-01、NO.Q-20120730-02），于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告应当按照《租赁合同》第八条第2点的约定返还租赁租赁房屋给原告，房屋内的设施、设备及依附于房屋的装修的可移动的物品归被告所有，固定的装修部分被告可予以拆除，不能拆除的部分由原告处置（但不包括天花、地板、隔墙、开关插座）。
关于原告主张被告支付租金、水电费和滞纳金问题。被告于2013年12月撤离租赁房屋，原告于当月开始接管房屋至今。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告主张被告支付从2013年9月1日至2015年10月31日的租金597227.2元予以部分支持，即被告须向原告支付2013年9月1日至2013年12月31日的租金104453.9元（支付租金标准：2013年9月至11月按25791.1元/月，2013年12月按27080.6元/月）。关于水电费问题。《房屋租赁合同》约定水电费按实际使用量参照自来水公司、供电局的收费标准缴交，原告不能提供被告使用水电费的实际数量及发票作为依据，且被告已于2013年12月撤离房屋，因此，原告主张被告拖欠2013年9月至2014年10月的水电费35533.37元没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于滞纳金问题。《房屋租赁合同》约定被告如逾期支付租金，每逾期一日，则须按逾期交纳金总额的1%支付滞纳金，关于滞纳金的约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人约定的违约金过高，本院适当调整为按照中国人民银行规定的同类贷款利率的四倍计算，且支付违约金的数额不能高于拖欠租金总额的30%。
关于退还保证金和电表押金问题。2012年8月14日，原告收取了被告交付的两份《房屋租赁合同》的保证金307059元，2014年6月3日，原告收取原告装电表押金5000元。原、被告签订的《房屋租赁合同》并没有约定若被告违约则可不需返还保证金和押金，故原告请求不退还保证金307059元和水电费押金5000元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李智均与被告郭建初于2012年8月13日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：NO.Q-20120730-01、NO.Q-20120730-02）；
二、限被告郭建初在本判决生效之日起十日内按照《房屋租赁合同》约定将房屋返还给原告李智均（房屋内的设施、设备及依附于房屋的装修的可移动的物品归被告所有，固定的装修部分被告可予以拆除，不能拆除的部分由原告处置，但不包括天花、地板、隔墙、开关插座）；
三、限被告郭建初在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金104453.9元及滞纳金（从2013年9月1日起以欠费总数为基数按照中国人民银行规定的同类贷款利率的四倍计算至合同解除之日止，即2016年5月30日，不能超过欠费总额的30%）给原告李智均；
四、驳回原告李智均的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17011元，由原告负担15701元，被告负担1310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 陈霜屏
审 判 员 吴红丽
人民陪审员 林贵祥
二〇一六年五月三十日
书 记 员 杨 茧
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。