广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1226民初517号
原告：李杰明，男，1973年12月30日出生，汉族，住德庆县。
委托诉讼代理人：黎传东，广东开信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王耀武，广东开信律师事务所律师。
被告：李灶田，女，1950年10月8日出生，汉族，住德庆县。
被告：吴龙丹，女，1973年12月14日出生，汉族，住德庆县。与被告李灶田是母女关系。
被告：吴昌龙，男，1978年8月31日出生，汉族，住德庆县。与被告李灶田是母子关系。
被告：林雅婷，女，1973年12月14日出生，汉族，住德庆县。与被告李灶田是婆媳关系。
原告李杰明与被告李灶田、吴龙丹、吴昌龙、林雅婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杰明及其委托诉讼代理人王耀武到庭参加诉讼。被告李灶田、吴龙丹、吴昌龙、林雅婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李杰明向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的双方自愿买卖房屋协议书、土地房屋转让合同书所约定事项，协助原告办理讼争房屋及土地产权过户手续，将该房屋所有权及土地使用权变更登记至原告名下；2.判决原告没收被告支付的过户办证保证金15000元不予退还；3.判决被告再向原告支付违约金15000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2015年7月25日签订了一份土地房屋转让合同书及一份双方自愿买卖房屋协议，约定将登记在被告李灶田名下的位于德庆县德城镇香山中路孔竹根村的房地产【现地址为德庆县德城镇西片居委会香山中路52号之一，土地证号码为德府国用（2014）第2627号［现土地证号码为德府国用（2015）第20**号］，房产证号码01××25】转让给原告，转让价格为260000元。并约定被告方须无偿协助原告办理上述土地及房屋过户手续，且被告须向原告支付30000元作为办理过户手续的保证金。上述合同签订后，原告向被告支付了全部转让款260000元（实际支付245000元，另外15000元作为被告的过户办证保证金扣留在原告处），并陆续向被告支付了过户费用111410元，被告亦在合同签订后即将涉案房屋及土地交付原告占有使用。虽经原告多次催促，被告亦屡次承诺为原告办理过户手续，但至今未协助原告将案涉房屋及土地过户到原告名下。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。按照双方合同约定，被告应继续履行合同并向原告支付过户办证违约金30000元。综上，为此，提起诉讼。
被告李灶田、吴龙丹、吴昌龙、林雅婷未作答辩。
本院经审理认定事实如下：坐落在原地址××城镇××路孔竹根，现地址德庆县德城街道西片居委会香山中路52号之一【土地使用权面积为67.50㎡，地号为441226001000GS00941，使用权类型为划拨，原土地证号为德府国用（2014）第26**号，现土地证号为德府国用（2015）第20**号，房屋建筑结构为钢筋混凝土结构，建基面积为65.25㎡，建筑面对为141.38㎡，房产证登记字号为01××25】的土地使用权及房屋权属人均登记在被告李灶田名下。2015年7月13日，被告李灶田向原告李杰明出具了一份购房定金（书），该书载明：李灶田收到李杰明购房定金30000元，愿意将上述土地房屋转卖给李杰明使用。同年7月25日，经双方协商，以李灶田（甲方）和李杰明（乙方）签订了一份土地房屋转让合同书和一份双方自愿买卖房屋协议书，约定，甲方所有家庭成员愿意把土地房屋，包括西起石右墙边空地全部以定转让卖给了乙方，土地房屋总款为260000元，过户的一切费用由乙方承担，付款方式为一次性付清。同时约定，为不起纠纷便于乙方办证，甲方需保留30000元作保证金，无偿协助乙方办理过户手续，直至乙方过到户为止；如有违约，甲方无条件赔偿乙方两倍的总房款。李灶田、女儿吴龙丹、儿子吴昌龙、儿媳林雅婷在收款人甲方栏内签名捺印，李杰明在付款人乙方栏内签名捺印。上述合同书和协议书签订后，原告向被告李灶田支付土地房屋款220000元，（其中：原告通过现金支付方式支付被告李灶田定金30000元、通过银行转账方式向被告李灶田支付200000元），尚有30000元土地房屋款，双方约定作为协助办证保证金保留在原告处，待合同履行完毕后原告一并支付给被告。2016年3月间，被告将涉案房屋及土地交给了原告占有和使用。
原告经被告林雅婷同意，分别于2015年7月25日、9月6日、12月16日、2016年1月8日通过银行汇款向其弟林某伟支付了土地过户费用共计111410元，被告林雅婷在其弟收到原告的土地过户费用后，分别于2015年11月3日和2016年1月25日出具收据交原告收执，被告林雅婷2015年11月3日出具收据时以急需钱用为由在原告留置作为履约保证金的30000元房款中取去15000元。其后，被告林雅婷向原告出具了一份承诺书，承诺在2017年1月27日办好过户相关证件或全部归还本金。逾期，经原告多次催促，被告至今未协助原告将案涉房屋及土地过户到原告名下。原告认为，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。按照双方合同约定，被告应继续履行合同并向原告支付过户办证履约保证金及违约金合计30000元。经协商无果，为此，提起诉讼。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的购房定金（书）、土地房屋转让合同书和双方自愿买卖房屋协议书，均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，为有效合同和协议，双方应依约履行。原告与被告签订土地房屋转让合同书和双方自愿买卖房屋协议书后，原告依约向被告支付了购房款，但被告并未依照约定协助原告将涉案土地使用权及房屋所有权变更登记至原告名下，现原告起诉主张请求判令被告继续履行双方签订的双方自愿买卖房屋协议书、土地房屋转让合同书所约定事项，协助原告办理讼争房屋及土地产权过户手续，将该房屋所有权及土地使用权变更登记至原告名下理据充分，本院予以支持。鉴于原告与被告签订土地房屋转让合同书和双方自愿买卖房屋协议书时，并未明确约定被告何时协助原告将涉案土地使用权及房屋所有权变更登记至原告名下的时间，故应给予被告必要准备时间。根据司法实践，本院确定被告于判决发生法律效力之日起十五日内协助原告将涉案土地使用权及房屋所有权变更登记至原告名下。关于原告起诉主张被告未能依照约定时间协助办理土地房屋变更登记手续，已构成违约，有权依照约定收缴被告的履约保证金和支付违约金的问题。本案中，原、被告虽在土地房屋转让合同书和双方自愿买卖房屋协议书约定，如有违约，被告无条件赔偿原告两倍房款，但没有约定被告过户的具体期限，原告主张被告违约的依据是被告林雅婷向原告出具承诺书，承诺在2017年1月27日办好过户相关证件。经查，被告林雅婷向原告作出承诺时并没有征求其他被告的意见，事后又未得到其他被告的追认，况且，其也不是土地使用权和房屋所有权的登记权利人，因此，被告林雅婷向原告作出承诺对其他被告不具有法律约束力，只对被告林雅婷具有法律约束力，故原告起诉主张被告未能依照约时间协助办理土地房屋变更登记手续，已构成违约，有权依照约定收缴被告的履约保证金和支付违约金的请求理据不足，本院不予支持。被告林雅婷向原告作出的承诺，其未能履行，所产生的法律后果，由其自行承担。鉴于原告在本案中没有主张由被告林雅婷本人承担违约责任，本案不作审查，原告可另循途径解决。
综上所述，原告起诉主张被告继续履行双方签订的双方自愿买卖房屋协议书、土地房屋转让合同书所约定事项，协助办理土地房屋权属变更登记手续，证据充分，本院支持；但原告起诉主张被告未能依照约时间协助办理土地房屋权属变更登记手续，已构成违约，有权依照约定收缴被告的履约保证金和支付违约金的请求，理据不足，本院不予支持。被告李灶田、吴龙丹、吴昌龙、林雅婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李杰明与被告李灶田、吴龙丹、吴昌龙、林雅婷继续履行双方于2015年7月25日签订的土地房屋转让合同书和双方自愿买卖房屋协议书；
二、被告李灶田、吴龙丹、吴昌龙、林雅婷于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李杰明将登记在被告李灶田名下坐落在原地址为德庆县德城镇香山中路孔竹根【现地址为德庆县德城街道西片居委会香山中路52号之一，土地使用权面积为67.50㎡，地号为441226001000GS00941，使用权类型为划拨，原土地证号为德府国用（2014）第26**号，现土地证号为德府国用（2015）第20**号，房屋建筑结构为钢筋混凝土结构，建基面积为65.25㎡，建筑面对为141.38㎡，房产证登记字号为01××25】的土地使用权及房屋所有权变更登记到原告李杰明名下。
三、驳回原告李杰明的其他诉讼请求。
案件受理费175元，减半收取计87.5元，由原告李杰明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 黄梁汉
二〇一七年七月三十一日
书记员 麦镇浩