陕西省西安市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）西中行终字第00229号上诉人（原审第三人）罗西，陕西联方柏业广告有限公司职员。被上诉人（原审原告）郑建武，户县水务局职工。委托代理人赵勇，陕西英博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安市住房保障和房屋管理局，住所地西安市西大街116号房产交易大厦。法定代表人夏俊山，局长。委托代理人张东亮，该局房地产交易管理中心干部。委托代理人张瑾，该局房地产交易管理中心干部。原审第三人罗宏，东方航空公司退休职工。委托代理人罗西，陕西联方柏业广告有限公司职员，系罗宏之子。原审第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行，住所地西安市莲湖区沣镐东路229号。负责人申茹，该支行行长。委托代理人刘建华，该支行法律顾问。上诉人罗西因与被上诉人郑建武、西安市住房保障和房屋管理局，原审第三人罗宏、中国工商银行股份有限公司西安土门支行房屋登记一案，不服西安市雁塔区人民法院作出的（2015）雁行初字第00001号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年1月8日，郑建武与罗宏签订《租赁协议书》，约定罗宏将其位于西安高新开发区糜家桥小区21号楼3层4号房屋出租给郑建武，协议生效后，郑建武一次性交给罗宏租金35000元，待产权证书移交郑建武后，此租赁款即为购房款的一部分。同日，郑建武与罗宏签订《购房合同》，约定罗宏在拿到前述房屋产权证后将房屋出售给郑建武。罗宏于2004年5月26日取得该房屋的产权证。2008年9月23日，罗宏与罗西签订了《房地产买卖契约》，约定将该房屋转让给罗西。2008年9月，罗西向西安市住房保障和房屋管理局申请房屋权属转移登记，西安市住房保障和房屋管理局审查了罗西提供的《房地产买卖契约》等申请材料，并对罗宏、罗西询问后，于2008年10月13日向罗西颁发了房屋产权证书。2014年11月3日，西安市中级人民法院作出（2014）西中民再终字第00044号《民事判决书》，确认罗宏与罗西于2008年9月23日签订的房地产买卖契约无效，该判决现已生效。另查明，2011年1月11日，罗西以涉案房产为抵押，与中国工商银行股份有限公司西安土门支行签订了《个人借款／担保合同》，合同约定罗西贷款250000元，贷款期限为十年。原审法院认为，本案争议的焦点问题是郑建武要求撤销西安市住房保障和房屋管理局为罗西颁发的房屋产权证书之诉讼请求能否成立。买卖合同系房屋所有权发生转移的基础事实之一，亦是房屋登记的主要申请材料，在行政法律关系中，它属于房屋行政登记的基础事实，房屋买卖合同不合法，即便房屋登记部门的登记行为合法，依据该事实办理的房屋登记也不具有合法性，属应撤销的行政行为。《房屋登记办法》第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”就本案而论，罗宏、罗西于2008年9月23日签订房地产买卖契约，约定罗宏将位于雁塔区糜家桥小区21号楼10304号房屋出售给罗西，后罗宏、罗西向西安市住房保障和房屋管理局提交了法律规定的全部材料，西安市住房保障和房屋管理局依据相关法律规定，经审查、询问后，于2008年10月13日向罗西颁发了房屋所有权证，此外，涉案房屋亦不属房屋登记机构应当实地查看的情形，故西安市住房保障和房屋管理局尽到了形式上的合理审慎注意义务，西安市住房保障和管理局的颁证行为符合法律规定，但2014年11月3日，西安市中级人民法院作出的再审生效判决认定罗宏、罗西签订的房屋买卖契约不具备真实性并已实际损害了郑建武的合法权益，判决该房屋买卖契约无效。该房屋买卖契约系西安市住房保障和管理局为罗西作出房屋权属转移登记行政行为的主要基础事实证据，该证据效力已被法院生效判决确认为无效，颁证行为的基础事实证据已丧失合法性，基于该事实而产生的登记行政行为自然违法，应予撤销。关于中国工商银行股份有限公司西安土门支行要求法院责令罗西偿还借款本息或变更抵押权人等主张，原审法院认为，中国工商银行股份有限公司西安土门支行所享有的抵押权发生在西安市住房保障和管理局为罗西颁证之后，与本案郑建武请求撤销的房屋所有权证属不同法律关系，本案不予处理。综上所述，西安市住房保障和房屋管理局在为罗西颁发房屋所有权证时虽已尽审慎的形式审查义务，但基于西安市住房保障和房屋管理局为罗西颁发房屋所有权证的基础事实已被确认无效，故西安市住房保障和房屋管理局的颁证行为缺乏事实依据，依法应予撤销，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告西安市住房保障和房屋管理局于2008年10月13日为第三人罗西颁发的编号为1075106003-5-21-10304～l房屋所有权证。案件受理费50元，被告负担。原告已垫付，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。宣判后，上诉人罗西不服原审判决，上诉称，郑建武不是本案适格的诉讼主体，其无权要求撤销西安市住房保障和房屋管理局于2008年10月13日为上诉人颁发的编号为1075106003-5-21-10304～l房屋所有权证。西安市中级人民法院确认了上诉人与罗宏签订的房地产买卖契约无效，那么上诉人与罗宏应该各自返还，也只有上诉人与罗宏有权利要求西安市住房保障和房屋管理局撤销该局颁发的房屋所有权证。而郑建武无权利提出该项请求，也无权利向法院提起行政诉讼，要求撤销该证。罗宏与郑建武之间也是房屋买卖合同关系，合同的签订、履行过程存在各种偏差，也许罗宏存在一房二卖或者三卖、四卖的情形，该房屋不是必然郑建武所有，如果房屋买卖合同履行出现偏差，作为合同的一方当事人郑建武只能向人民法院提起民事诉讼，确认合同的效力，要求罗宏按照合同约定履行合同义务，之后如果法院通过民事诉讼确认了郑建武的房屋所有权之后，其才能要求西安市住房保障和房屋管理局撤销颁发给上诉人罗西房屋所有权证。故一审法院主体认定错误，郑建武不是本案适格的主体，无权提起该诉讼，请求二审法院依法撤销判决，驳回郑建武的起诉。被上诉人郑建武辩称，生效的民事判决确认了罗宏与罗西之间的房屋买卖合同无效，故应撤销颁发给罗西的房屋所有权证，罗西的观点不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人西安市住房保障和房屋管理局，一审判决正确，西安市住房保障和房屋管理局尊重一审法院的判决，但是西安市住房保障和房屋管理局认为自己当时给罗西颁发房屋所有权证是正确的。原审第三人罗宏述称，同意罗西的答辩意见。原审第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行述称，一、一审判决于法无据。西安市住房保障和房屋管理局为罗西核发房屋所有权证书，该登记行为合法有效并无行政不当情形。本案郑建武非涉案房产所有人，也无生效司法文书认定郑建武是拥有涉案房产权利的第三人。一审判决撤销罗西房屋所有权证书于法无据。二、郑建武提起行政诉讼已超过法定期限。郑建武在2013年4月前已获知西安市住房保障和房屋管理局于2008年9月25日，为罗西办理涉案房产转移登记。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，郑建武应在2013年4月起三个月内提起要求撤销转移登记行政诉讼，但其在2014年12月3日提起行政诉讼，已超过了三个月的法定期限。一审违反了《中华人民共和国行政诉讼法》关于法定期限的规定，故程序无效，结果无效。三、答辩人核发有效的房产抵押权被剥夺。一审判决撤销罗西房屋所有权证书，实际上也撤销了答辩人所享有的抵押权，撤销西安市住房保障和房屋管理局登记抵押权的行政行为。在债务人罗西未结清借款本息或交付答辩人认可的替代担保之前，判决撤销罗西房屋所有权证书，实际侵害答辩人合法债权及抵押权，有悖《担保法》立法宗旨。综上，请求二审法院依法驳回郑建武的诉讼请求。二审经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中郑建武与罗宏签订了《购房合同》，约定罗宏在拿到前述房屋产权证后将房屋出售给郑建武，郑建武实际占有使用本案争议的房屋，故郑建武与西安市住房保障和房屋管理局颁发的编号为1075106003-5-21-10304～l《房屋所有权证》有利害关系，郑建武有权提起诉讼。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。郑建武一直对本案房屋转移登记行为的民事基础法律关系进行诉讼，至2014年11月3日生效法律文书确认罗宏与罗西房地产买卖契约无效，2014年12月15日郑建武进行行政诉讼，故本案并未超过起诉期限。罗宏与罗西房屋买卖契约为西安市住房保障和房屋管理局颁发编号为1075106003-5-21-10304～l房屋所有权证的主要基础事实依据，后法院生效民事判决确认罗宏、罗西签订的房屋买卖契约无效，西安市住房保障和房屋管理局颁证行为的基础事实证据已丧失合法性，基于该事实为依据的行政行为已丧失了合法性，故基于该事实而产生的登记行政行为自然应予撤销。关于中国工商银行股份有限公司西安土门支行以其已设立抵押权为由，要求驳回郑建武的诉讼请求，于法无据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗西承担。本判决为终审判决。审判长王峰审判员张静审判员赵兆二〇一五年九月九日书记员罗康