山东省兖州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兖民初字第208号
原告（反诉被告）：ＸＸＸ，无职业。
委托代理人（特别授权）：李运义，山东九州匡正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄根成，兖州市肉联厂下岗职工。
委托代理人（特别授权）：张兴君，兖州酒仙桥法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）ＸＸＸ与被告（反诉原告）黄根成房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年1月23日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月9日和5月14日公开开庭进行了审理，原告ＸＸＸ及委托代理人李运义、被告黄根成及委托代理人张兴君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸＸ诉称，2007年11月5日，原告与被告签订房屋租赁协议，原告将自己所有的位于兖州市北顺城街的房屋院落一处，房屋面积约1000平方米出租给被告使用，租赁期限为5年。现租赁合同期限已满，被告无理由拒不搬出，以致影响了原告与他人签订的租赁合同的履行，给原告造成巨大经济损失，在双方多次协商未果的情况下，特诉至法院，请求依法判令被告搬出房院，赔偿经济损失861504.45元。
被告黄根成辩称，原、被告双方约定的五年的租赁期限已过，作为承租人的被告现在继续使用租赁物，作为出租人的原告没有提出异议，只是在租金方面双方正在协商之中，可以确定双方存有继续租赁关系的意向，租赁期限不定期，原、被告之间不定期租赁合同关系成立，原租赁合同继续有效，原、被告之间不存在违约行为，原告要求被告搬出房屋、院落及提出的各种赔偿无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称，2007年11月5日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议，反诉被告将其所有的位于兖州市北顺城街的房院一处出租给反诉原告使用，租赁期限为5年，租赁费为每年15万元。合同到期后，反诉被告无故增加租赁费每年高达60万元，按照兖州市当地的商业惯例、交易习惯及房屋所处的地段，反诉被告的要求明显不符合常理。由于反诉原告在合同履行过程中进行了装饰装修，投入了大量的人力、物力，终止合同对反诉原告明显不利。依据合同法的有关规定，特向法院提起反诉，要求反诉被告继续履行合同。
反诉被告辩称，反诉原告要求继续履行合同没有依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2006年原告购买位于兖州市北顺城街院落一处，房屋面积约1003平方米，房权证的颁发时间为2006年12月22日，房权证号为：兖城字第××号。该房院的坐落情况为：商服建筑面积为674.41平方米，包括沿街的三层楼房，每层7间屋，共21间屋，还包括进院的过道和紧挨着沿街三层楼的东邻两层10间；仓库面积为224.66平方米，位置为堂屋11间；仓库面积为74.11平方米，位置为东屋4间；仓库面积为29.88平方米，位置在东屋的南边，总建筑面积共计为1003.16平方米。2006年6月23日，兖州市建设局向原告颁发了《个人建房规划许可证（副本）》，准许原告将兖州市北顺城街的北屋、东屋翻建1层，面积为328.75平方米。2007年原告将该宅院进行了改造：沿街三层楼房没动，拆除了紧挨沿街三层楼的东邻两层，盖了三层楼，包括楼梯每层6间，共计18间，为西楼，原告称建筑面积为408.24平方米；将东屋4间和紧邻东屋的南边1间拆除，盖了三层楼，每层5间，共计15间，为东楼，原告称建筑面积为388.28平方米；将最西头的堂屋1间拆除，在堂屋的前面加了走廊，原告称建筑面积为53.25平方米。
2007年11月5日，原、被告经过协商签订《房屋租赁协议》，协议内容为：甲方（原告ＸＸＸ）在北顺城街有院落一处，房屋面积约1000平方米，租赁给乙方（被告黄根成）使用，租赁期为5年，从2008年元月1日至2012年12月31日，每年租金15万元，每年12月25日前付清下年度租金。第四条为：双方签订协议后，乙方（被告黄根成）不能转租，只能终止协议，租赁到期，同等价格乙方可优先使用，但提前两个月双方协商，同意后必须重新签订租赁协议。第五条第二款为：东二层最北1间，归甲方（原告ＸＸＸ）使用，由乙方（被告黄根成）承担装修及设备费用。第六条违约责任第1款为：租赁期内如有一方违约，必须赔偿对方违约金10万元；第2款为：如乙方转租，除终止协议外还得赔偿甲方10万元及其他损失。……双方约定堂屋中的东边3间由原告使用。协议签订前后，被告根据需要对该房院进行了装修，装修后使用经营，先经营饭店和宾馆，后只经营宾馆至今。2012年9月起，原告告知被告如到期后被告继续使用该宅院，需每年向原告交纳租金60万元，因被告认为原告要求的租金过高双方一直未达成一致意见。2013年1月23日，原告诉讼来院，要求被告搬出房院，赔偿经济损失861504.45元，被告应诉后，主张原、被告不定期租赁合同关系成立，租赁合同继续有效，被告没有构成违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，反诉原告主张双方约定的合同到期后，反诉被告无故增加租赁费每年至60万元，根据兖州当地的商业惯例和交易习惯，反诉被告的要求明显不符合常理，再加上，反诉原告已投入了大量的人力和物力，现在终止协议对反诉原告明显不利，请求继续履行租赁合同。反诉被告认为，反诉原告要求继续履行合同没有法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
庭审中，原告要求被告除搬出房院外，再赔偿经济损失为：1、判令被告支付违约金10万元，依据协议约定的第五条第二款和第六条第一款；2、判令被告支付多使用的房屋面积555.95平方米使用费416321.25元，按每年15万元的租金计算，15万元÷1000平方米×555.95平方米×5年；3、判令被告支付2013年元月1日至被告腾空房院双方交接之日止的房屋租赁费，按每年55万元计算；4、判令被告赔偿原告经济损失10万元，依据协议约定的第六条第二款；5、判令被告支付原告代交的电费14251.60元。被告除同意按每年15万元支付给原告房屋租赁费外，对原告的其他诉讼请求均不同意给付。原告主张根据协议中1000平方米的约定，原告实际租赁给被告的房屋为沿街的三层楼、翻建后的西楼第一层、翻建后的东楼第一层、堂屋的西边7间加走廊，但实际上被告除使用了以上房屋外，将西楼、东楼的第二层和第三层都使用了。被告不承认使用了东楼第二层的最北1间屋。原告无证据证实。
另查明，本案被告黄根成于2013年1月15日向本院起诉本案原告ＸＸＸ，要求继续履行双方签订的房屋租赁协议，案号为：（2013）兖民初字第171号，后因此案件与本案合并审理，黄根成于2013年3月4日撤诉。
原告向本院提交的证据有：1、2007年11月5日，原、被告签订的《房屋租赁协议》1份，被告无异议。2、2006年12月22日，兖州市房地产管理局颁发的房权证1份，被告无异议。3、2006年6月23日，兖州市建设局颁发的《个人建房规划许可证（副本）》1份，被告对真实性无异议，但主张原告所建的房屋建筑面积实际要大于城建部门批准的面积。4、2013年1月10日，原告交电费的发票1张，金额为14251.60元，被告对真实性无异议，但不同意支付。5、证人陈某出庭作证，证人称是原告外甥的朋友，2013年1月2日，陈某作为乙方与原告签订了《房屋租赁协议》1份，内容为陈某以每年55万元的租金从2013年1月4日至2016年1月3日，租赁原告的该宅院，现该宅院还未交付给陈某租赁使用，给原告和陈某都造成了巨大的经济损失。6、证人徐某出庭作证，徐某曾经是原告的会计，其证明在合同到期的前两个月，证人和原告的儿子吴超去被告处告知被告，如果想继续租赁房屋，必须每年交纳租金60万元，曾经去找被告要过东楼第二层最北1间屋的钥匙，被告承认证人找其说过租金提高到每年60万元，但不承认证人找其要过钥匙。
庭审中，反诉原告主张双方的房屋租赁协议到期后，反诉被告将每年的租金提高到60万元，从租赁房屋的地段上看，不符合兖州当地的商业惯例和交易习惯，且反诉原告为了经营，对房屋院落进行了大量的装饰装修，投入了大量的物力和财力，终止协议对反诉原告明显不利，请求继续履行协议，反诉被告认为双方约定的租赁期限已过，反诉原告要求继续履行协议，没有法律依据和事实依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
反诉原告向本院提交了自己列出的装修清单，其中2007年租赁房院时，装修共花费1104154.38元，2010年4月主张装修花费20万元，2011年9月主张装修花费15万元，反诉被告认为与本案无关。
上述事实，主要是根据原、被告的陈述及双方提交的证据认定的，其材料均已收集记录在卷。
本院认为，本案的焦点问题主要有以下几个方面：
一、被告是否应从该房屋院落内搬出。
本院认为，本案诉争的房院是原告出资购买，并在房产局办理了房屋确权登记，归原告所有。原、被告签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。原、被告签订租赁协议后，原告将房院交给被告租赁使用，被告向原告按时交纳租金，租赁期满前的两个月，原告按照协议约定将续租的意向告知被告，双方因租金问题未协商成，现租赁期已过，被告继续占有使用该宅院，没有法律依据和事实依据，故原告诉讼要求被告搬出该房屋院落，理由正当，本院予以支持。
二、原告要求的经济损失是否应该得到支持。
1、原告要求被告支付违约金10万元，依据的是协议中的第五条第二款和第六条第一款，双方在协议中约定东楼第二层最北1间归原告使用，由被告承担装修及设备费用，被告对该房进行了装修，庭审中，原告主张被告使用了该房，证人徐某找过被告要该房的钥匙，被告不认可，证人与原告有利害关系，其证言本院不予采信，原告主张被告使用该房的证据不足，本院不予认定，其以此要求被告支付违约金10万元的请求，本院不予支持。
2、原告要求被告支付多使用的房屋面积555.95平方米的使用费416321.25元，根据原告提供的房权证和个人规划许可证（副本）的登记建筑面积计算，原告庭审中陈述的自己所建的实际建筑面积要比登记的建筑面积大的多，对多出的建筑面积原告未向本院提供合法有力的证据予以证明其合法存在的必要性，故对原告的该请求本院不予支持。
原告要求被告赔偿经济损失10万元，依据的是协议中的第六条第二款，此款内容为：如乙方转租，除终止协议外，还得赔偿甲方10万元及其他损失，本案中，被告至今一直未将此房院转租给他人使用，没有违反该条款，不应赔偿经济损失。
原告要求被告按每年55万元支付从2013年1月1日至腾空房屋双方交接之日止的房屋租赁费，本院认为被告从租赁协议到期后至今应该交房而未交房，给原告造成了损失，原告主张的损失应该按照兖州当地租金的区位价计算，但考虑原告自租赁期满至起诉时间太短，在庭审过程中也未向本院提出租金区位价的评估，故仍参照原先的租金即每年15万元交纳房屋租赁费，原告要求按每年55万元交纳租赁费，没有依据，本院不予支持。
原告要求被告支付代交的电费14251.60元，因是被告实际使用的，应由被告交纳，故应偿还给原告。
三、反诉原告的反诉请求是否应该得到支持。
反诉原告主张反诉被告无故将租金提高到每年的60万元，不符合兖州当地的实际情况，且反诉原告对租赁物投资了大量的物力和财力，终止协议对反诉原告明显不利，要求继续履行协议，本院认为现租赁期已过，反诉原告的租赁使用权已到期，在反诉被告不同意的情况下，反诉原告无权再继续使用该房屋院落，其投入资金的大小，是为了自己经营场所所需，此房屋租赁协议租赁期限已期满，反诉原告的反诉请求，本院不予支持。
综上，原告要求被告搬出房屋院落，理由正当，本院予以支持，其要求被告支付经济损失的合理合法部分，本院予以支持。反诉原告的反诉请求没有法律依据和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
被告黄根成于本判决生效后三十日内将位于兖州市北顺城街被告ＸＸＸ所有的房屋院落腾退给原告ＸＸＸ。
被告黄根成于本判决生效后三十日内给付原告ＸＸＸ从2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止的房屋租赁费，按每年15万元计算。
被告黄根成于本判决生效后三十日内给付原告ＸＸＸ代交的电费14251.60元。
驳回原告ＸＸＸ的其他诉讼请求。
驳回反诉原告黄根成的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12415元，原告负担11124元，被告负担1291元，反诉案件受理费100元，由反诉原告负担。因被告应交的部分原告已预交本院，故由被告在履行本判决义务时与原告一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 薛 峰
审 判 员 田 新
人民陪审员 孟宪亮
二〇一三年六月二十八日
书 记 员 王 珍