江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5381号
上诉人（原审被告）：朱文斌，男，1985年10月3日生，汉族。
委托诉讼代理人：何金诚，江苏丰亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：姜宗波，男，1968年2月10日生，汉族。
委托诉讼代理人：王蕴刚，江苏刘洪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘军，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙小荣，男，1974年9月27日生，汉族。
委托诉讼代理人：朱文雷，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯露蓉，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
上诉人朱文斌、姜宗波因与被上诉人孙小荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱文斌上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回孙小荣的一审诉讼请求，或者发回重审；2.一、二审案件受理费由孙小荣承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审错误认定朱文斌违约。2014年底，案涉房屋一楼部分门面因违建被拆，造成朱文斌无法经营使用二楼，朱文斌即将一楼房屋钥匙交给房东。一审法院在强制执行(2015)玄锁民初字第292号民事判决时，执行法官也曾告知朱文斌强制执行时间系2016年1月15日。一审法院以最后的执行时间认定使用时间，系认定事实错误。2.朱文斌系此次房屋租赁纠纷的最大受害方。朱文斌不仅支付了8个月房租还有20多万元的转让费，租赁期间还进行了房屋装修，前后花费数十万元只经营一个小吃店8个月，一审再判决支付20余万元房租，显失公平。
姜宗波上诉请求：撤销原判，依法改判驳回孙小荣一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，违背公平原则。1.2014年姜宗波确实向孙小荣交纳了83000元房屋租金，但如此高额的租金，并非仅仅对应着有合法建设手续的一楼18平方米的门面房，还对应着与此面积相当的违建。孙小荣自2008年向南京市第十三中学锁金分校（以下简称十三中锁金分校）租赁位于南京市玄武区锁金村71号的二层共292.52平方米的门面房后，在一楼搭建了许多违建。姜宗波与孙小荣虽然一直未签订书面转租合同，但对于租赁物的组成及面积，双方都是心照不宣的。姜宗波向其交纳的租金，自然包括违建部分，否则仅以18平方米的门面房，在案涉地区的租金不会这么高。关于拆违后租金数额的调整，虽然没有约定，但十三中锁金分校系按每年55000元的标准向承租人主张的，因此一审判决姜宗波按2014年的标准支付租金，显失公平。2.根据一审查明的内容，姜宗波与孙小荣的转租关系已经于2015年1月1日解除，解除的前提条件是孙小荣与十三中锁金分校之间的租赁合同终止。在此情况下，要求实际占用人支付房屋占有使用费的主体并非承租人，而是出租人，即十三中锁金分校，孙小荣无权要求姜宗波支付其房屋占有使用费，孙小荣主体不适格。
孙小荣辩称，两上诉人的上诉理由不能成立。1.针对朱文斌的上诉意见。案涉房屋虽有拆违事实，但因该房始终在朱文斌的实际控制中，朱文斌是否实际经营，不影响其承担房屋使用费或承担租金的义务。朱文斌最后交付房屋的时间，经一审法院确认为2016年4月19日，故在该日期之前的占有使用费，理应有朱文斌支付。2.针对姜宗波的上诉意见。姜宗波认为拆违导致其实际使用面积减少，但实际上，其租用的房屋与拆违无关。自2008年起，直至2016年4月19日交还涉案房屋时止，其承租的房屋面积没有变化，姜宗波理应支付相关费用。
孙小荣向一审法院起诉请求：朱文斌、姜宗波按241148元/年标准支付孙小荣自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费，截至2015年10月31日，朱文斌、姜宗波应支付的占有使用费为200957元。一审庭审中，孙小荣明确要求朱文斌、姜宗波各自按照自孙小荣处承租房屋租金的比例承担责任，其中朱文斌一年租金为154800元，所占比例为65.1%；姜宗波一年租金为83000元，所占比例为34.9%。
一审法院认定事实：坐落于南京市玄武区锁金村71号正房2间、附属房1间经过了建设规划许可，由十三中锁金分校建设，未办理房屋产权证。2014年1月1日，孙小荣与十三中锁金分校签订了一份《房屋租赁合同》，约定孙小荣向十三中锁金分校承租坐落于南京市玄武区锁金村71号的正房2间、附属房1间，房屋建筑面积为292.52平方米，租赁期限为1年，年租金为241148元，租金半年一付，提前1个月交，合同同时约定孙小荣不得擅自将承租房屋转租，否则十三中锁金分校有权解除合同，收回房屋。
在上述《房屋租赁合同》约定的租赁期内，孙小荣将部分房屋转租给朱文斌和姜宗波使用。其中，孙小荣与朱文斌于2014年4月10日签订了一份《合作协议》，约定孙小荣和朱文斌联合租赁十三中锁金分校的房屋，以孙小荣的名义向学校承租，双方各享有不同区域的权利和义务，孙小荣经营一楼2间房屋，朱文斌经营二楼1间房屋。二楼1间房屋在2014年的租金为154800元，该款已由朱文斌支付给孙小荣。同时，孙小荣将一楼2间房屋中的1间转租给姜宗波使用，双方未签订书面租赁合同，该1间房屋在2014年的租金为83000元，亦由姜宗波支付给孙小荣。孙小荣承租的一楼1间房屋（沿锁金东路往北）后由朱文斌实际控制。
《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，因孙小荣未返还房屋，十三中锁金分校于2015年3月诉至南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院），要求孙小荣返还锁金村71号门面房3间，并自2015年1月1日起按241148元/年标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日，朱文斌、姜宗波在占有房屋范围内对返还房屋承担连带责任。2015年9月17日，玄武法院作出（2015）玄锁民初字第292号民事判决，判决如下：“一、被告孙小荣及第三人朱文斌于本判决生效之日起十五日内向原告南京市第十三中学锁金分校连带返还位于南京市玄武区锁金村71号二楼一间门面房（曾经营“吉米家烤肉”）及一楼的一间门面房（“随缘小吃”旁，沿锁金东路往北）。二、被告孙小荣及第三人姜宗波于本判决生效之日起十五日内向原告南京市第十三中学锁金分校连带返还位于南京市玄武区锁金村71号一楼的一间门面房（现经营“随缘小吃”）。三、被告孙小荣于本判决生效之日起十五日内按241148元/年的标准支付原告南京市第十三中学锁金分校自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。”该案宣判后，十三中锁金分校、孙小荣、朱文斌、姜宗波均未提起上诉，判决已发生法律效力。
因孙小荣、朱文斌、姜宗波未履行玄武法院（2015）玄锁民初字第292号民事判决，十三中锁金分校于2015年12月向玄武法院申请强制执行。2016年4月19日，经玄武法院强制执行，十三中锁金分校取得南京市玄武区锁金村71号房屋。
一审审理中，孙小荣称，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条规定“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期腾房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”根据该条规定，返还房屋是次承租人的义务，承租人只对损失承担连带赔偿责任。由于承租人承担的是连带赔偿责任，故主债务人为朱文斌、姜宗波。因十三中锁金分校已经申请执行，孙小荣支付赔偿款已成必然，故起诉要求朱文斌和姜宗波承担责任。
朱文斌称，孙小荣与十三中锁金分校签订合同，应由孙小荣向十三中锁金分校支付租金，本案纠纷是由于孙小荣违约转让造成的。自朱文斌承租房屋开始，孙小荣对外一直宣称其为承租人，十三中锁金分校也只认可孙小荣。
姜宗波称，孙小荣没有权利要求姜宗波承担责任，十三中锁金分校只会找孙小荣，而不会找姜宗波。孙小荣对外宣称其为承租人，但如果产生纠纷，又予以否认。姜宗波和朱文斌曾要求向十三中锁金分校交房租，但因为孙小荣激怒了十三中锁金分校，故十三中锁金分校提起了诉讼。
孙小荣、朱文斌、姜宗波共同确认，涉案一楼的2间房屋面积均为18平方米，二楼的1间房屋面积为256.52平方米。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙小荣与十三中锁金分校签订了《房屋租赁合同》，自十三中锁金分校处承租坐落于南京市玄武区锁金村71号房屋，该房屋取得了建设规划许可，《房屋租赁合同》合法有效。在《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，孙小荣将其中部分房屋转租给朱文斌和姜宗波使用，因孙小荣与朱文斌、姜宗波并未约定租赁期限，故双方之间为不定期的租赁合同关系。因朱文斌、姜宗波一直未向孙小荣返还租赁房屋，且朱文斌、姜宗波自2015年1月1日起未交纳租金，此后出租方和承租方并未就租金标准作出新的约定，故孙小荣有权要求朱文斌、姜宗波自2015年1月1日起按原有标准交纳租金至法院强制执行完毕之日，即2016年4月19日，其中朱文斌为201324.6元（154800元/年），姜宗波为107945元（83000元/年）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱文斌于判决生效之日起十日内按154800元/年的标准支付孙小荣自2015年1月1日起至2016年4月19日止的租金201324.6元；二、姜宗波于判决生效之日起十日内按83000元/年的标准支付孙小荣自2015年1月1日起至2016年4月19日止的租金107945元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4314元，由孙小荣负担60元，由朱文斌负担2769元，由姜宗波负担1485元（朱文斌应负担的诉讼费均于支付上述判决款时加付给孙小荣）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜宗波提交了（2015）玄锁民初字第292号案件的民事起诉状、庭审笔录、民事判决书以及案涉房屋的建设工程规划许可证、孙小荣向姜宗波发出的律师函，证明案涉房屋因拆违导致经营面积减少，十三中锁金分校在另案中向姜宗波主张的租金为55000元一年，双方的租赁合同于2015年1月1日已经解除。孙小荣对上述证据的真实性无异议，但认为不能达到姜宗波的证明目的。本院认为上述证据与本案待证事实并无法律上的关联，对此本院不予认定。
对于（2015）玄锁民初字第292号案件的执行情况，孙小荣二审中陈述，房屋于2016年4月19日已经执行完毕，租金至今未能执行，孙小荣无履行能力，已被执行局拘留过一次。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人孙小荣将其承租的房屋转租给上诉人朱文斌、姜宗波使用，并未约定使用期限，孙小荣与朱文斌、姜宗波之间应为不定期租赁关系。孙小荣与案外人十三中锁金分校的租赁期限届满后，双方并未继续签订租赁合同，孙小荣不再享有案涉房屋的承租权，孙小荣与朱文斌、姜宗波之间的转租合同关系应随之终止履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同履行期限届满后，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，但并未规定出租人只能向次承租人主张，出租人依据合同相对性向承租人主张逾期腾房占有使用费的，亦符合法律规定。因出租人十三中锁金分校并未向次承租人朱文斌、姜宗波主张逾期腾房占有使用费，且生效的民事判决书亦已认定应由孙小荣向十三中锁金分校承担支付逾期腾房占有使用费的义务，故孙小荣应当按该民事判决书履行。孙小荣履行该民事判决书后，如认为该费用应当由朱文斌、姜宗波承担，可以向朱文斌、姜宗波追偿，但在孙小荣未实际履行前，其并无损失产生，亦无相关权利受到侵害，故其并不当然享有向朱文斌、姜宗波主张逾期腾房占有使用费的权利。而孙小荣与朱文斌、姜宗波之间的不定期租赁关系终止履行后，其再向朱文斌、姜宗波主张合同终止履行以后的逾期腾房占有使用费，亦没有事实和法律依据，故在现有情况下，本院对孙小荣向朱文斌、姜宗波主张逾期腾房占有使用费的诉讼请求，不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第927号民事判决；
二、驳回孙小荣的全部诉讼请求。
一审案件受理费4314元，二审案件受理费4314元，均由孙小荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 白文虎
二〇一六年九月七日
书记员 孙雪松