锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民二初字第504号
原告訾强，男，汉族，1983年3月20日出生。
委托代理人訾玉利，男，汉族，1952年10月10日出生，系原告訾强的父亲。
被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司。
住所地锡林浩特市希办一棵树街。
法定代表人田力男，职务董事长。
委托代理人王志华，系该公司法律顾问。
原告訾强诉被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员乌日娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告訾强的委托代理人訾玉利、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司的委托代理人王志华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告訾强诉称，2011年3月8日，原告从被告处购买了其开发的住宅楼一套（锡市宜居院小区5号楼1单元302室），建筑面积92.08平方米，总房款283422.00元，车库一套（5号楼N4号），建筑面积22.05平方米，房款为83790.00元。同日双方签订了商品房买卖合同，合同约定交房日期为2011年10月31日，但被告迟迟未交房，直至2012年8月1日才交付住宅楼使用，整整逾期274天，直至2011年12月27日才交付车库使用，整整逾期57天，根据双方签订的商品房买卖合同编号2011-0000555第九条第二项规定和合同编号00141第七条第二项规定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。逾期交付住宅楼违约金：283422.00元×274天×万分之三＝23297.20元，逾期交付车库的违约金83790.00元×57天×万分之三＝1433.00元。另根据合同约定被告在商品房交付使用后（90日内），为原告办理房屋产权证书，但被告迟迟未予办理，因此被告应按照已付房款的1%向原告支付违约金2834.22。故原告诉至法院，请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金23297.20元；2、判令被告支付原告逾期交付车库违约金1433.00元；3、判令被告支付原告逾期交付产权证书违约金2834.22元；4、判令被告在2013年12月31日前将住宅楼、车库产权证办理后交予原告，否则每延期一天赔偿原告总房款万分之三的违约金；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。
为证明自己主张提交如下书面证据：1、《商品房认购合同》，证明原告购买了被告处的房子。2、《商品房买卖合同》，证明被告构成违约，原告要求被告支付违约金。3、收款收据9张，证明原告一次性交付了房款并交付了相关费用。
被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司辩称，1、答辩人逾期交房不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，但在交付房屋时，在《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注栏上原告签字并领取了房屋及钥匙，该领取单上明确写明“本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任”。《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注栏是对《商品房买卖合同》第九条的变更，被答辩人的行为是认可了变更条款，放弃了要求被告承担违约责任的权利，是双方的真实意思表示，也不违背善良风俗，所以此变更条款是合法有效的。2、被答辩人要求被告逾期办理权属登记的违约金过高。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁判”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，《商品房买卖合同》中约定的逾期办证权属的违约金过高。综上所述，望贵院查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求。
为证明自己主张，被告提交如下书面证据：车库和房子的钥匙领取单两份，证明原告已经签字并放弃了逾期交房的违约责任。
经审理查明，2014年8月25日，原告向本院提交撤诉申请，撤回对被告逾期交付车库的违约金及要求被告为其办理车库房屋所有权证的诉讼请求，本院作出（2013）锡民二初字第504-1号民事裁定书，准许其撤回该诉讼请求。2011年3月8日原告訾强与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2011-0000555）。合同约定由出卖人（被告）以出让方式取得锡办一棵树街宜居苑小区5号楼1单元302室，建筑面积为92.08平方米，其中套内面积78.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.72平方米。价款为每平方米3078元，合计283422.24元。付款方式为：买受人于签订本合同时一次性付清总房款人民币283422.24元。交付期限为2011年10月31日前，逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告訾强于2011年3月8日一次性交纳全部房款283422.00元。
另查明，2012年8月1日，被告向原告交付房屋，《宜居院小区业主钥匙领取单》载明，房屋款项已交清，同意领取钥匙，备注：本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任。有物业经理的签字、原告訾强的签字、锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司财务专用章的盖章以及出票人杨晓华的盖章。被告至今未为原告办理房屋所有权属证书。
以上事实，有双方签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、《宜居院小区业主钥匙领取单》及当事人双方陈述笔录在卷佐证，上述证据经本院开庭举证、质证、认证和审查，具有证明效力。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购合同》与《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合同真实有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2012年8月1日向原告交付房屋，构成逾期交付。本案争议焦点：原告对《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注：“本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任”是否放弃违约责任？被告辩解原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签字，已自愿放弃了追究被告违约责任的权利，本案中，被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司订约前就已经预先制定出来免除其责任，而非在双方当事人之间协商的基础上制定出来，亦未尽到说明和告知对方的义务，如果原告主动放弃追究被告逾期违约责任，双方应当在交接房屋领取钥匙时，由原告自己亲笔在钥匙领取单上标明自己放弃追究被告违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定该条款无效。并且该钥匙领取单是小区物业为业主领取钥匙的相关事项，加盖的是被告公司财务专用章，与原、被告双方签订合同所盖的合同专用章不一致，因此也不能视为对主合同的补充内容，因此对于被告的辩解，本院不予采纳。原、被告双方合同中约定违约金为每日万分之三，符合法律规定，本院予以确认。综上，被告理应按照合同约定为原告办理房屋产权登记证书、承担逾期办理该证书的违约金并承担逾期交房的违约责任。对于原告合法诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第二十九条第（二）项的规定，判决如下：
一、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告訾强支付延期交房违约金（283422.00元×0.0003×274天）23297.20元。（自2011年11月1日起至2012年8月1日止按照房屋总价款283422.00元的每日万分之三计算）。
二、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后90日内，将原告訾强购买的宜居院小区5号楼1单元302房屋办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权证，并支付逾期办理该证书的违约金（283422.00元×1%）2834.22元。
三、驳回原告訾强的其他诉讼请求。
如果未按照本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费489元，减半收取244.5元，由被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 乌日娜
二〇一四年八月十九日
书记员 张 然
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
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第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。