浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终1512号
上诉人（原审原告）：汪小兰，女，1950年7月15日出生，汉族，住浙江省龙游县。
上诉人（原审原告）：汪文朝，男，1951年9月9日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
上诉人（原审原告）：汪平朝，男，1956年5月2日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
三上诉人共同委托代理人（特别授权）：方元，浙江富春江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢国明，男，1957年6月4日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
委托代理人（特别授权）：俞志炎，浙江天复律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪荣潮，男，1944年11月4日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
委托代理人（特别授权）：闻华，浙江抱朴律师事务所律师。
上诉人汪小兰、汪文朝、汪平朝因与被上诉人卢国明、汪荣潮确认合同无效纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初10327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案依法延长审理期限三个月，现已审理终结。
原审法院审理查明，1994年8月29日，卢国明与汪荣潮为解决卢国明家翻建住房时发生的纠纷，在新登镇政府等相关单位的人员参加下签订《关于卢国明翻建住宅和汪荣潮发生纠纷的处理决定》，书面约定双方因卢国明翻建住房发生纠纷的处理事项。
1997年4月24日、5月3日，卢国明与汪荣潮及其前妻胡某分别签订《座谈会纪要》及《协议书》各一份，书面约定1994年双方住房遗留问题的处理事项。
2011年11月7日，汪荣潮为重新建房，与卢国明签订《协商纪要》一份，该《协商纪要》载明：“…一、两户人家前后7米连拼在汪荣潮边砌墙至伞顶，砖头用多孔砖，宽度为24公分。二、墙外留50公分作为卢国明的檐水。汪荣潮修墙时也留出30公分作为檐水，不少于30公分。三、靠卢国明处墙顶椽子、瓦片留出50公分切断，以上项目由汪荣潮负责修缮，修理房屋首先把伞顶墙砌好再施工其他项目。”汪荣潮与卢国明在该《协商纪要》当事人处签字确认，并且汪荣潮于《协商纪要》签订后已履行了其中第一项内容：两户人家前后7米连拼在汪荣潮边砌墙至伞顶，砖头用多孔砖，宽度为24公分。
原审法院认为：本案中，双方当事人对案涉《协商纪要》系卢国明与汪荣潮签订，且系卢国明与汪荣潮的真实意思表示均无异议，双方主要的争议焦点是案涉《协商纪要》的效力。汪小兰、汪文朝、汪平朝及汪荣潮认为该《协商纪要》侵犯了汪小兰、汪文朝、汪平朝对案涉房屋的共同所有权，该协议应为无效。卢国明抗辩《协商纪要》所涉及的房屋系汪荣潮的财产，且系卢国明与汪荣潮真实意思表示，应为合法有效。针对本案主要争议焦点，该院具体评析如下：首先，签订案涉《协商纪要》系卢国明与汪荣潮的真实意思表示，且无法律规定的无效合同的情形。其次，汪荣潮与卢国明曾在1994年、1997年因双方的房屋多次发生纠纷，均是以汪荣潮及其前妻胡某与卢国明协商、签订相应的书面协议，且均已履行，即使汪小兰、汪文朝、汪平朝系案涉房屋的共同财产权利人，但其对汪荣潮处理案涉房屋纠纷时从未提出过异议，足以使卢国明有理由相信汪荣潮有权处理案涉房屋的相关权利。另汪小兰、汪文朝、汪平朝代理人在提交的书面质证意见中亦自认案涉房屋是由汪荣潮实际使用，并陈述作为农村的风俗长子为大，尤其是父母不在了，长子可以说了算，这也可以说明汪荣潮有代表房屋的其他共同所有权人处理案涉房屋的相关事宜，即汪荣潮有处分权。再次，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另行规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故汪小兰、汪文朝、汪平朝是否系案涉房屋的共同所有权人不影响签订的《协商纪要》的合同效力。综上，汪小兰、汪文朝、汪平朝要求确认卢国明与汪荣潮签订的《协商纪要》无效的依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回汪小兰、汪文朝、汪平朝的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由汪小兰、汪文朝、汪平朝负担。
汪小兰、汪文朝、汪平朝不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。本案的基础事实是涉案房屋究竟是汪小兰、汪文朝、汪平朝与汪荣潮共同共有还是汪荣潮个人所有。就此事实，双方分别提供了多份证据，其中最重要的证据是根据卢国明举证的材料，汪小兰、汪文朝、汪平朝从汪荣潮处得到了父亲汪南祥于1965年从卢冬苟处买下涉案房屋的《房契》。但原审对该证据只字不提，对《房契》是否真实，涉案房屋是否系汪小兰、汪文朝、汪平朝和汪荣潮的共有财产避而不谈，显属事实不清，并导致对讼争《协商纪要》认定错误。二、原审判决认定《协商纪要》合法有效，纯属错判。原审实际上己经查明涉案的房屋是汪小兰、汪文朝、汪平朝和汪荣潮父母亲的遗产，汪小兰、汪文朝、汪平朝是涉案房屋的共同共有人。但原审判决避开这一重要的基础事实，仅仅从《协商纪要》是卢国明与汪荣潮的真实意思表示就认定合法有效。《物权法》第95条规定：共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权”。第97条规足：“处分共有的不动产或动产以及对共有的动产或不动产做重大修缮的，应当经份额三份之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意”。卢国明与汪荣潮的行为侵犯了汪小兰、汪文朝、汪平朝的共同所有权，他们私自签订的《协商纪要》违反了《物权法》的强制性规定。《民法通则》58条和《合同法》第51条均规定，违反法律的民事行为无效，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故卢国明与汪荣潮的《协商纪要》应属无效。三、原审判决适用法律错误。原审认定：汪荣潮及前妻胡某和卢国明在1994年、1997年签订相应的书面协议且均己履行。这一认定是错误的。1994年签订的《处理决定》第四条约定的“如汪荣潮以后拆建可在卢国明外墙面算起，间距0.8米做墙头(卢国明目前己留有0.37米)，汪荣潮拆建时必须留有0.43米”和1997年4月24日签订的《座谈会纪要》第四条约定的“以后胡某建房墙体离中心线与卢国明相同距离”就没有履行。不仅没有履行，而且此后卢国明与汪荣潮私下签订的《协商纪要》还推翻了这两条约定，如按该《协商纪要》，汪小兰、汪文朝、汪平朝与汪荣潮共有的涉案房屋将比卢国明多从中心线外移0.75米。这两条约定不仅没有履行，如果《协商纪要》有效，还将无法履行。原审判决又认为汪小兰、汪文朝、汪平朝对汪荣潮处理案涉房屋纠纷未提出过异议，足以使卢国明有理由相信其有权处理。这一认定也完全错误。首先，《协商纪要》只是以汪荣潮个人的名义签订合同，不符合表见代理的基本形式。其次，汪小兰、汪文朝、汪平朝并不知道或者应当知道汪荣潮与卢国明签订了《协商纪要》。再次，表见代理的构成要件之一是相对人善意且无过失，但本案原有的协议均约定双方从中心线外移相等或差不多的距离，而卢国明与汪荣潮签订的《协商纪要》却推翻了之前的约定，变成卢国明只外移0.37米，而汪荣潮一方却要外移1.12米，严重侵犯了汪小兰、汪文朝、汪平朝的权益，卢国明作为相对人却得了大便宜。表见代理的又一个构成要件是行为本身符合民事法律行为的有效条件，而本案汪荣潮的行为侵犯了共有人的共有权。因此汪荣潮的行为不能构成表见代理。原审法院适用法律错误。原审判决还以汪小兰、汪文朝、汪平朝代理人在书面质证意见中说的农村风俗长子为大这一段话来说明汪荣潮有处分权。完全是断章取义，蓄意曲解。汪小兰、汪文朝、汪平朝代理人的这段话是针对卢国明提交的证据中称汪荣潮是以房屋所有者身份参与处理而写的反驳意见，是说汪荣潮是按照农村的风俗才参与处理，并不是说按风俗参与处理就是有权处理。原审判决还引用了《物权法》第15条来认定《协商纪要》的效力，《物权法》第15条是针对当事人设立变更转让消灭不动产物权的合同的，《协商纪要》并不是这样的合同，不涉及物权的变动，原审判决用这条规定完全是对法律的误读和乱用。请求撤销原审判决，改判卢国明与汪荣潮签订的《协商纪要》无效。
被上诉人卢国明答辩称，《协商纪要》涉及的房屋是汪荣潮的，并不是汪小兰、汪文朝、汪平朝与汪荣潮共同所有。《协商纪要》以及之前1994年的处理决定都是汪荣潮和卢国明的真实意思表示。案涉房屋的集体土地使用权已登记在汪荣潮名下，且距今已有20几年，已经超过了最长的诉讼时效。请求驳回汪小兰、汪文朝、汪平朝的全部诉讼请求，维持原审判决。
被上诉人汪荣潮答辩称，1、案涉房屋确系汪小兰、汪文朝、汪平朝与汪荣潮的父亲出资购买，是汪小兰、汪文朝、汪平朝与汪荣潮的共有财产。2、签订《协商纪要》时，汪荣潮确实没有告知汪小兰、汪文朝、汪平朝，是汪荣潮个人擅自处分的行为。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，汪小兰、汪文朝、汪平朝以其三人系案涉房屋共同共有人为由，认为汪荣潮与卢国明签订的《协商纪要》侵犯了共有人的共同所有权，并要求确认《协商纪要》无效。对此，本院经审查后认为，汪小兰、汪文朝、汪平朝主张其三人系房屋共有人的依据之一是所在村的村委会于2013年1月5日出具的证明，但证明中的相关内容已于2016年4月15日被该村委会出具的另一份证明予以否认。对于汪小兰、汪文朝、汪平朝提交的《房契》，卢国明申请的证人卢某出庭作证时否认了在《房契》上加盖私章以及知晓房屋买卖的事实，而《房契》上其他署名的人均已过世，故依据现有证据该《房契》的真实性尚无法认定。汪小兰、汪文朝、汪平朝自述是在起诉后才从汪荣潮处得知有《房契》的存在，故即使《房契》属实，汪荣潮私自收藏《房契》且汪小兰、汪文朝、汪平朝对此毫不知情的事实，也可以证明汪南祥实际已经将该房屋所有权转给了汪荣潮。此外，1994年8月29日和1997年4月24日、5月3日，在镇政府等相关工作人员参与的情况下，汪荣潮与卢国明就双方房屋发生纠纷多次进行协商并签订了书面协议，以及案涉房屋的集体土地使用权亦登记在汪荣潮名下等事实，均表明汪荣潮对案涉房屋的相关事宜有处分权。综上所述，汪小兰、汪文朝、汪平朝要求确认汪荣潮与卢国明签订的《协商纪要》无效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人汪小兰、汪文朝、汪平朝负担。
本判决系终审判决。
审判长 袁正茂
审判员 夏明贵
审判员 祖 辉
二〇一七年七月十八日
书记员 范晨超