浙江省文成县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0328民初2463号
原告：文成县吉象实业有限公司，住所地浙江省文成县国际大酒店A幢1楼，统一社会信用代码913303286899580509J。
法定代表人：吴雪芹，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。
被告：文成县君逸文化发展有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商场三层，统一社会信用代码91330328MA28512Q3M。
法定代表人：刘华，系该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，文成县司法局大峃司法所干部，住浙江省文成县。
原告文成县吉象实业有限公司（以下简称吉象公司）与被告文成县君逸文化发展有限公司（以下简称君逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年10月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘烨烨独任审判，于2017年11月17日、2018年4月27日两次公开开庭进行了审理。原告吉象公司的委托诉讼代理人严永斌、被告君逸公司的委托诉讼代理人刘化章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉象公司诉称：原告在2017年2月3日名称变更前为文成县白雪房地产开发有限公司。2015年11月25日，文成县白雪房地产开发有限公司和被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商场三层2427.79平方米的房屋。租赁期限10年，从2015年12月1日起至2026年11月30日止，租金押金10万元于签订合同之前一次性支付；租金每年50万元，从第三年起每年在上一年基础上递增5%，于每年10月5日前支付当年租金，并汇款至原告账户；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之五，被告逾期超过30天，原告有权单方终止合同并要求被告另行给付5万元违约金。本合同提前终止或者有效期限届满，双方未达成续租协议的，被告应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物并将其返还原告，被告逾期不迁离或者不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金等。之后，原告按约将房屋交付被告使用。原告虽向被告出具2015年12月1日至2016年12月1日租金50万元的票据，但被告仅于2016年12月7日向原告支付租金20万元，2017年3月31日向原告支付租金12.5万元。被告拖欠原告2015年12月1日至2016年12月1日第一年度租金17.5万元，被告应于2017年10月5日前支付原告2016年11月30日至2017年12月1日的租金50万元，但至今也未支付。押金10万元也没有支付。被告上述违法行为表明被告毫无继续履行合同的诚意。故起诉请求法院判决：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告腾退位于文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦三层房屋归还原告；3、被告支付原告从2015年12月1日起至2016年11月30日拖欠的租金17.5万元及违约金（以租金50万元从2016年10月5日起至2016年12月7日止、以租金30万元从2016年12月8日起至2017年3月31日止、以租金17.5万元从2017年4月1日起至本金付清之日止、按月利率2%计算）；4、被告支付原告从2016年12月1日起至判决确定解除原、被告签订的《房屋租赁合同》之日止的租金（按年租金标准50万元计算），并支付违约金（以被告支付原告从2016年12月1日起至判决确定解除原、被告签订的《房屋租赁合同》之日止的租金为基数，从2017年10月6日至租金付清之日止按月利率2%计算）；5、被告支付原告逾期支付租金超过30天的违约金5万元；6、被告支付原告从确定解除《房屋租赁合同》之日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费（按年租金50万元加倍标准计算）。
原告吉象公司为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：
1、原告营业执照、法定代表人身份证明各一份，以证明原告的身份情况；
2、浙（2017）文成县不动产权第933号不动产权证复印件一份，以证明原告对涉诉出租房屋享有所有权的事实；
3、房屋租赁合同复印件一份，以证明原、被告之间房屋租赁关系。
被告君逸公司答辩称：1、原、被告是亲戚关系，2015年间，被告在杭州经商，因原告的商城很冷清，所以原告叫被告到文成开影院。双方之所以签订合同是因为被告开影院要办理工商登记，被告对于合同的详细内容并不清楚，合同是原告提供的。2、双方已经对租金交纳方式进行变更。被告的影院在2016年4月开业，开始时生意不景气，房屋也有漏水的情况，原告主动提出减免租金，第一年租金减为20万元，从被告开业后开始计算至2017年3月31日，之前租金视今后经营状况而定。2017年4月1日以后，租金交纳方式变更为按季度支付，每季度12.5万元。被告于2016年12月7日支付了第一年租金20万元，于2017年3月31日支付了第二年第一季度的租金（2017年4月1日至2017年6月30日），被告已按时交纳租金，不存在违约，后因原告未及时开具发票，导致被告没有继续交纳租金。原告也从未要求被告支付过押金。3、原告交付的房屋不符合合同约定，原告违约在先。原告的房屋漏水严重，不符合合同约定的使用功能，被告要求原告维修，经多次维修后漏水现象也一直未见好转，给被告造成非常大的经济损失。4、被告租赁房屋用于商业目的，原告在被告开业时答应开通电梯，但被告开业至今，被告和物业多次书面要求原告开通，但原告一直未在被告的报告上盖章，电梯至今仍是报停状态，这也是被告生意冷淡的原因之一。5、被告承租的是三楼商场，应当承担的是三楼的电费，但原告一直不安装三楼的电表，将商城1-3楼的全部公摊电费都算到被告身上，加重了被告负担。6、被告影院系公众聚集的场所，消防设施涉及到公众的人身安全，消防责任在业主单位，但原告却更故意破坏消防设施，将一至三楼的消防线抽走，业主没有落实消防责任，消控室没有人值班，导致被告被消防局罚款2000元并责令整改。7、原告伪造材料骗取工商登记，签订合同主体不合格。原告工商登记的地址严重失实，被工商部门处罚，原告主体不成立，合同无效。8、双方签订合同所约定的违约金条款畸高，且合同中没有约定原告违约的惩罚条款，合同的签订显失公平，违约条款对于被告不应适用。双方产生纠纷的原因在于双方变更合同条款时未签订书面协议，被告支付第一季度租金，原告拒绝向被告出具发票。原告交付的房屋还存在漏水、电梯未开通等多种违约在先的情形。被告未交租金系事出有因，被告有继续交纳租金的意愿。请求驳回原告的诉讼请求。
被告君逸公司向本院提供以下证据：
1、被告营业执照、法定代表人身份证明各一份，以证明被告的身份情况；
2、现场照片一份，以证明原告交付的房屋存在漏水现象，原告存在违约情形的事实；
3、原告书写的收据一份，以证明原告破坏消控室的消防设施，存在违约的事实；
4、责令立即改正通知书、行政处罚决定书各一份，以证明被告因原告的违约行为而被处罚的事实；
5、文成县市场监督管理局行政处罚决定书一份，以证明原告伪造材料骗取工商登记，起诉主体不合格的事实。
本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，认证如下：
一、对原告提供的证据1、2，被告无异议；经本院审核认为，上述证据来源合法、内容真实，本院予以确认。
证据3，被告认为该合同没有经过双方协商，仅是因为被告办理营业执照需要才签订了合同，合同也是原告提供的，除了年租金50万元以外，其余条款被告均不清楚。本院认为，该合同落款处有被告法定代表人的签字及公司印章，且系双方自愿签订，对该合同效力予以确认。
二、对被告提供的证据1，原告无异议；经本院审核，该证据来源合法、内容真实，故予以确认。
证据2，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对于该证据与本案的关联性有异议，认为房屋虽有漏水现象，但漏水并不严重，影响不大，且造成漏水的原因不明，被告也一直未要求原告维修。本院认为，该照片能够真实反映租赁房屋存在漏水的情形。
证据3，原告认为该证据系原告写给大厦住户，因原告与住户发生矛盾，原告自行安装另一台消防主机，不存在对消防线路破坏的行为。本院认为，从该证据的内容来看，仅能证实原告曾变动原消控设施，并不能证实被告待证的原告破坏消控室的消防设施的事实。
证据4，原告对该证据的真实性及合法性无异议，对该证据的关联性有异议，认为被告被处罚的原因是被告未落实二十四小时值班制度。本院认为，原告的质证意见成立，该证据不能证实被告的待证事实。
证据5，原告认为该份证据尚未生效，即使公司变更登记被撤销，白雪公司也还是存在有效的，并不会影响合同效力。本院认为，该证据来源合法、内容真实，能够证实文成县市场监督管理局在2018年1月18日作出文市监处字[2018]7号行政处罚决定书，撤销文成县吉象实业有限公司2013年7月4日申请的公司登记变更事项的事实，但至于该行政处罚是否影响原、被告签订的合同效力问题，在本案判决说理部分予以详细阐明。
根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下：
原告原名为文成县白雪房地产开发有限公司，白雪公司于2009年6月1日注册成立，住所为文成县国际大酒店A幢1楼，2013年7月4日，其住所变更为文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商城四层B402，2017年2月3日，公司名称变更为文成县吉象实业有限公司。文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商场三层系原告所有。2015年11月25日，原、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将文成县大峃镇珊门村文青公路白雪大厦三层2427.79平方米的房屋租赁给被告使用，租赁物的功能为电影业；租赁期限为10年，从2015年12月1日起至2026年11月30日止；自本合同生效之日起5日内，原告将租赁物按现状交付被告使用，被告已对租赁物验收完毕，并同意按租赁物及设施的现状承租；本出租合同的租赁押金为10万元；房屋每年租金为50万元，从第3年起每年租金在上一个年度基础上递增5%，即第3年为52.5万元，第4年为55.125万元，第5年为57.881万元，以此类推；被告应于本合同签订之前，向原告一次性支付租赁保证金10万元；被告应于每年10月5日前向原告支付当年租金；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之五，被告逾期超过30天，原告有权单方终止合同并要求被告另给付5万元违约金；被告对租赁物内的两部电梯使用前（原告在租赁前已报停）应负责向有关部门申请批准，并派专人使用维护，未经批准前禁止使用；在租赁期限内，若遇被告欠交租金超过一个月，原告在书面通知被告交纳欠款之日起五日内，被告未支付有关款项，原告有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇被告欠交租金超过两个月，原告有权提前解除本合同，并按本合同第五条第3款的规定执行，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，本合同自动终止；本合同提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，被告应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还原告，被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金。双方均在合同落款处盖公司印章，原告落款处加盖其法定代表人印章，被告落款处有其法定代表人签字。合同签订后，被告对租赁物进行装修，并于2016年4月对外营业。被告于2016年12月7日支付租金20万元，2017年3月31日支付租金12.5万元。
2018年1月18日，文成县市场监督管理局在作出文市监处字[2018]7号行政处罚决定书，撤销文成县吉象实业有限公司2013年7月4日申请的公司登记变更事项。
本院认为，原告吉象公司与被告君逸公司签订的《房屋租赁合同》，其内容合法，意思表示真实，双方当事人之间形成合法有效的房屋租赁合同法律关系，应按合同约定履行各自的义务。文成县白雪房地产开发有限公司名称变更为文成县吉象实业有限公司，其权利义务应由原告吉象公司享有与承受。被告承租原告房屋后，其主要义务即为按照合同约定按时支付租金。根据双方签订的合同第五条第2款约定，被告应于每年10月5日前向原告支付当年租金；第五条第3款约定，被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之五，被告逾期超过30天，原告有权单方终止合同并要求被告另给付5万元违约金；第十二条第2款约定若遇被告欠交租金超过两个月，原告有权提前解除本合同，并按本合同第五条第3款的规定执行。现被告于2015年11月25日与原告签订合同后，仅于2016年12月、2017年3月合计支付租金32.5万元，显然已欠交租金超过两个月。被告此违约情形，符合双方约定的合同解除条件，原告据此要求解除双方签订的合同，本院予以支持。对于被告提出的双方已经对租金的支付方式及金额在原合同基础上进行变更的抗辩，因未提供相应的证据予以支持，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告向本院提起诉讼，系其主张合同约定解除权的表现，本院将原告的起诉状送达被告，即视为解除合同的通知到达被告，故双方合同于2017年10月13日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，被告对于合同期内的未付租金仍需履行支付义务。原告主张租金从2015年12月1日开始计算，至2017年10月13日，被告应付租金934723元，扣除其已支付的32.5万元，尚需支付租金609723元。双方在合同第五条第3款中约定滞纳金计算标准为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之五，并同时约定如逾期超过30日，被告应另行给付5万元违约金，该两项均系双方关于违约金的约定，标准过高，被告的逾期付款违约金应以月2%计算为宜。因双方约定于每年10月5日支付当年租金，而被告于2016年12月7日支付20万元，2017年3月31日支付12.5万元，违约金应为：按月2%为计算标准，以50万元为基准从2016年10月6日计算至2016年12月7日，以30万元为基准从2016年12月8日计算至2017年3月31日，以17.5万元为基准从2017年4月1日计算至款付清之日止，以434723元（2016年12月1日至2017年10月13日租的租金）为基准从2017年10月6日计算至款付清之日止。双方合同解除后，合同约定的租期中尚未履行的，终止履行，被告继续占有房屋的权利基础随之终止，其应将涉案房屋返还给原告，现原告要求被告腾空租赁房屋，于法有据，本院予以支持，但应给予被告相应时间的腾退期限。考虑被告的情况，腾退期限以两个月为宜。在双方合同解除至本院确定的被告应腾退的日期期间，被告应支付占用租赁物而给原告造成的损失，该损失以双方约定的租金标准计算为宜。双方在合同第十四条约定，被告逾期不迁离或不返还租赁物的应向原告加倍支付租金，原告据此要求被告按年租金50万元加倍标准支付逾期腾房占有使用费，该标准过高，应予以适当调整，酌情确定为以年租金60万元计算为宜。
被告认为原告未开通电梯供被告使用，提供的租赁房屋存在漏水等质量问题，应由被告另行向原告主张相应权利。被告开业后一直经营至今，该两情形并未致使被告面临无法使用租赁物的情况，故并不足以成为被告拒付租金的正当事由。
对于被告提出的原告被工商部门行政处罚，是否导致合同无效的问题，被告提供的行政处罚书中查明事实部分载明“文成县白雪房地产开发有限公司于2009年6月1日注册成立，住所为文成县国际大酒店A幢1楼；于2013年7月4日，住所变更为文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商城四层B402；于2017年2月3日，公司名称变更为文成县吉象实业有限公司”。而该行政处罚决定书作出的行政处罚决定为撤销文成县吉象实业有限公司2013年7月4日申请的公司登记变更事项，也就是说行政机关撤销的是原告的住所地变更申请，并不会导致原告公司法人资格的丧失，故对于被告合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。
对于被告提出的电费问题，未提供证据加以证明，本院不予支持。如确实存在被告所陈述的该情况，可由原、被告另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告文成县吉象实业有限公司与被告文成县君逸文化发展有限公司于2015年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月13日解除；
二、被告文成县君逸文化发展有限公司于本判决生效之日起两个月内将文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商城三层腾空；
三、被告文成县君逸文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告文成县吉象实业有限公司租金609723元及违约金（以月利率2%为标准，以50万元为基准从2016年10月6日计算至2016年12月7日，以30万元为基准从2016年12月8日计算至2017年3月31日，以17.5万元为基准从2017年4月1日计算至款付清之日止，以434723元为基准从2017年10月6日计算至款付清之日止）；
四、被告文成县君逸文化发展有限公司于其实际从文成县大峃镇伯温路118号1-3楼腾退之日起十日内支付原告文成县吉象实业有限公司房屋占有使用费（从2017年10月14日起至本判决确定的腾退期限届满之日止按每年50万元的标准计算，从本判决确定的腾退期限届满次日起按每年60万元的标准计算至实际从文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商城三层腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2829元，财产保全费2520元，均由被告文成县君逸文化发展有限公司负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 刘烨烨
二〇一八年四月二十七日
代书记员 王 炫