中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2013）民提字第188号再审申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人，原被申诉人)：童林法。委托代理人：徐建明，浙江天建律师事务所律师。委托代理人：金越，浙江天建律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人，原申诉人)：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司。法定代表人：汪尧松，该公司董事长。委托代理人：范正刚，该公司职员。委托代理人：李晓波，该公司职员。童林法与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司(以下简称澳门豆捞公司)与公司有关的纠纷一案，系童林法于2008年6月23日向浙江省杭州市萧山区人民法院提起诉讼形成的案件，该院作出（2008）萧民二初字第1801号民事判决。童林法不服该一审判决，向杭州市中级人民法院提出上诉，该院作出（2010）浙杭商终字第1729号民事判决。澳门豆捞公司不服向浙江省人民检察院申诉，浙江省人民检察院以(2011)浙检民行抗字第63号民事抗诉书向浙江省高级人民法院提出抗诉。该院以(2011)浙民抗字第79号民事裁定提审本案并作出(2012)浙民再字第10号民事判决。童林法不服该判决向本院申请再审。本院以（2012）民再申字第211-1号裁定提审本案，并依法组成由审判员王东敏担任审判长、审判员刘崇理、代理审判员曾宏伟参加的合议庭对案件进行了审理，书记员李洁担任记录。本案现已审理终结。童林法起诉称：2007年4月9日，双方签订了《澳门豆佬特许经营合同》，合同约定了授予童林法澳门豆佬特许经营权，并由童林法支付加盟费等条款。合同签订后，双方按约履行了合同义务。由于经营业绩没有达到理想目标，澳门豆捞公司要求收回童林法特许经营权。2008年3月1日，童林法、澳门豆捞公司根据当时澳门豆捞公司北京亚运村店(以下简称北京亚运村店)的经营情况，双方自愿达成了《转让协议》，协议约定童林法向澳门豆捞公司转让北京亚运村店，转让金额共计380万元，澳门豆捞公司应于2008年3月3日以电汇方式支付108万元，于2008年3月底前支付100万元，于2008年4月底前支付172万元，逾期付款则按1％支付违约金。协议签订后，童林法按约履行了各项义务，而澳门豆捞公司只向童林法支付了250万元，余款130万元经童林法多次催讨，至今仍未支付。请求判令：一、澳门豆捞公司支付童林法转让款130万元；二、澳门豆捞公司支付130万元转让款的逾期利息(自2008年5月1日起按中国人民银行一年期贷款利率7.47％计算至实际履行之日止，2008年5月1日起暂计算至2010年8月30日止的逾期利息为226587元)；三、澳门豆捞公司支付违约金18000元。澳门豆捞公司答辩并反诉称：双方之间签订有关北京亚运村店《转让协议》，且已支付转让款250万元属实。根据协议约定童林法应将租房合同的承租人转移到澳门豆捞公司名下，但时至今日，童林法并未办理租房合同的变更手续，故澳门豆捞公司有权拒绝履行支付剩余转让款的义务。同时，因童林法与房东李贵柱之间签订的《商业房屋租赁合同》中约定房屋转租需经出租方书面同意，由于童林法未征得房东同意并按《转让协议》第二条约定将房屋租赁合同转移至澳门豆捞公司名下，致使原租赁合同被房东解除，澳门豆捞公司被迫于2009年7月31日将北京亚运村店从童林法承租的房屋中撤出，导致合同目的无法实现。另童林法也未按协议约定结清北京亚运村店在2008年3月1日之前的应付款，导致澳门豆捞公司为其垫付了部分款项。童林法的行为已构成违约，继续履行合同己无可能，故提起反诉，要求判令：一、解除双方于2008年3月1日签订的《转让协议》并返还转让款250万元；二、童林法支付澳门豆捞公司为其垫付的应付款279449元。童林法针对反诉答辩称：一、北京亚运村店虽由其出资设立，但却是以澳门豆捞公司分公司的名义注册登记。在北京亚运村店成立之前，童林法以个人名义代北京亚运村店与房东李贵柱签订《商业房屋租赁合同》系代表公司的行为，实际承租方为北京亚运村店。且2007年11月1日，李贵柱与北京亚运村店补签的租赁协议也对北京亚运村店为房屋承租人的身份进行了确认。而本案双方签订的《转让协议》仅涉及北京亚运村店财产的转让，并不涉及房屋转租问题，北京亚运村店与李贵柱之间的房屋租赁法律关系并未改变，《商业房屋租赁合同》依然有效，不存在被解除的情形。退一步讲，即便涉及房屋转租，因李贵柱自2008年5月1日开始的一年多时间一直向澳门豆捞公司收取租金，其应明知童林法已将房屋转租给澳门豆捞公司，但其并未提出异议，因此李贵柱事实上也认可了双方的房屋转租合同。二、双方于2008年3月1日对北京亚运村店有关债权债务进行了结算，并不存在垫付应付款的事实。综上，双方签订的《转让协议》合法有效。协议签订后，童林法已依约将北京亚运村店的财产以及《商业房屋租赁合同》移交给澳门豆捞公司，且并未影响其正常营业，而其是否歇业与《商业房屋租赁合同》是否解除并无因果关系。故请求法院驳回澳门豆捞公司的反诉请求。杭州市萧山区人民法院一审查明：童林法因履行与澳门豆捞公司签订的澳门豆佬特许经营合同需要，于2007年4月28日与李贵柱签订《商业房屋租赁合同》，约定：童林法向李贵柱承租其位于北京市朝阳区北苑路170号欧陆北区C、D、E、F座2层05号商业用房，套内建筑面积为921.3l平方米；租赁期限为5年，自2007年5月1日起至2012年7月31日止，房屋租金从2007年8月1日计起(其中自2007年5月1日至2007年7月31日为免租金期)；租金依年度计算，第一、二年度租金各为180万元，第三、四年度租金各为190万元，第五年度租金为200万元，在征得房东书面同意之后，童林法可将租赁房屋转租给任何第三人；童林法同意，本合同生效之日至终止之日前，如果童林法对房产进行了装修，应无偿保留装修给李贵柱，并不对该装修进行破坏，如果童林法对房产中添置了设备，则在童林法撤场时，童林法应在撤场期内将该设备搬走，如不搬走，则视为无偿放弃对于该添置设备的一切权利，对于童林法在撤场期间未带走的其他设备和物品，也视为童林法无偿放弃，童林法无偿保留的装修及无偿放弃的一切物品及权利，童林法均无权要求索赔或作任何相应的折抵；合同同时还对其他权利义务作了明确约定。嗣后，童林法出资对所承租房屋进行了装修。同年11月7日，童林法以承租房屋作为营业场所投资经营澳门豆捞火锅店，由澳门豆捞公司在工商部门注册登记设立北京亚运村店，属澳门豆捞公司分公司，实际由童林法进行经营。2008年3月1日，童林法、澳门豆捞公司签订《转让协议》一份，协议约定童林法将北京亚运村店转让给澳门豆捞公司，转让金额共计380万元，澳门豆捞公司于2008年3月3日以电汇方式支付108万元，于2008年3月底前支付lOO万元，于2008年4月底前支付172万元，逾期付款则按l％支付违约金；童林法承诺已支付到2008年4月底的房屋租金以及押金共计60万元归澳门豆捞公司所有，租房合同转移到公司；2008年3月1日之前应收、应付款由童林法出面结清，如未付清由童林法在转让余款中扣除。协议签订后，童林法将北京亚运村店的营业执照、税务登记证、租房合同及票据等相关文件资料移交给澳门豆捞公司，北京亚运村店开始由澳门豆捞公司经营。澳门豆捞公司先后共向童林法支付转让款250万元，余款130万元以童林法未履行《转让协议》约定义务为由至今未付。另查明：童林法未将北京亚运村店转让事项告知房东李贵柱。2009年5月25日，李贵柱以童林法未经其同意私自将所租房屋转让，违反了《商业房屋租赁合同》构成违约为由，向童林法发出解除租赁合同通知书，并要求童林法按规定办理撤场手续，最迟撤场日为2009年7月31日。嗣后，因童林法未能与李贵柱就房屋转租事宜协商达成一致，澳门豆捞公司被迫于2009年7月31日撤场，北京亚运村店也由此中断经营。再查明：童林法向房东李贵柱缴纳租房押金30万元，并交纳租金至2008年4月底(其中2008年3、4两个月的租金共计30万元)。澳门豆捞公司接收北京亚运村店后陆续为童林法垫付其在经营期间欠缴的水电费43875.70元、停车场费2200元和物业管理费10754.86元，合计56830.56元。杭州市萧山区人民法院一审认为：童林法、澳门豆捞公司之间签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为：一、童林法、澳门豆捞公司签订《转让协议》的转让标的是什么；二、澳门豆捞公司是否存在违约行为；三、《转让协议》是否应予以解除，如果解除协议各方如何承担责任。一、关于《转让协议》中转让标的问题。首先，北京亚运村店虽系童林法根据双方特许经营合同出资设立，并由童林法实际经营管理，但北京亚运村店以澳门豆捞公司分公司的名义登记设立并对外营业，因此澳门豆捞公司受让北京亚运村店后并不需要办理营业执照等工商变更登记手续，其实际并不涉及经营权的转让问题；其次，双方在庭审中均一致陈述转让标的包括房屋装修和酒店内经营必须的设施设备等财产。除此童林法认为还包括其办理营业执照、税务登记证和卫生许可证等筹备分公司支出的费用。鉴于双方在《转让协议》中并未具体明确转让标的内容，而童林法对于转让标的包括筹备分公司相关费用的主张也未提供相应证据证明，故对其主张不予认可。根据双方陈述一致的事实，认定协议转让的财产部分仅涉及房屋装修及店内相应的设施设备；第三，童林法与房东李贵柱签订《商业房屋租赁合同》时间虽在北京亚运村店登记注册之前，且承租房屋实际使用人为北京亚运村店，但房屋租赁合同中已明确承租方为童林法本人，同时双方并未约定北京亚运村店成立后由该店承担承租人的权利义务，根据合同相对性原理，应认定《商业房屋租赁合同》中的承租人仍为童林法本人。再从《转让协议》第二条约定的“童林法承诺已支付到2008年4月底房屋租金以及押金共计60万元归澳门豆捞公司所有，租房合同转移到公司”的内容分析，童林法转让北京亚运村店后，童林法在原《商业房屋租赁合同》中享有的承租人的权利义务由澳门豆捞公司或北京亚运村店承继，该条款系双方对房屋租赁权转移的明确约定。根据以上分析，法院认为双方协议转让北京亚运村店内的装修和设施设备等财产时，附带有房屋租赁权转让的条件。二、关于澳门豆捞公司未按约支付剩余价款是否构成违约问题。根据《转让协议》内容澳门豆捞公司负有按约支付价款的义务，童林法负有交付财产并按约办理房屋租赁权转移手续的义务。鉴于双方对各自义务履行先后顺序并未作明确约定，根据合同法有关规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此澳门豆捞公司在童林法未能办理房屋租赁权转移手续的情况下有权拒绝其支付价款的要求，澳门豆捞公司未支付剩余价款的行为并未构成违约。童林法要求澳门豆捞公司支付剩余转让款、逾期利息及违约金的请求无法律依据，不予支持。三、关于《转让协议》是否应予以解除的问题。童林法、澳门豆捞公司协议转让的标的虽以店内装修及设施设备等财产为主，但澳门豆捞公司受让财产的目的是继续从事餐饮服务，因此作为服务场所的店面租赁权的转移已构成履行合同的附带条件，现因童林法无法办理租赁权转移手续，房东李贵柱根据约定解除了《商业房屋租赁合同》并迫使澳门豆捞公司撤场，致使北京亚运村店无法继续经营，澳门豆捞公司的合同目的已不能实现。根据合同法有关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故澳门豆捞公司依法享有合同解除权。因本案起诉前澳门豆捞公司未曾通知童林法解除《转让协议》，澳门豆捞公司的反诉状应视为其解除通知，故反诉状副本送达童林法之日即视为双方《转让协议》解除之日。合同解除后，双方取得的财产应予以返还，鉴于童林法交付给澳门豆捞公司的财产系北京亚运村店的装修物及店内设施设备，因澳门豆捞公司在撤场时并未转移，目前尚在房东李贵柱的控制之下，澳门豆捞公司无法自行返还，应由澳门豆捞公司与李贵柱另行处理。对澳门豆捞公司已交付给童林法的转让款250万元的返还份额问题，考虑到澳门豆捞公司经营期间产生的折旧以及童林法为澳门豆捞公司支付30万元租金等因素，酌情确定由童林法返还澳门豆捞公司转让款150万元，对澳门豆捞公司该项反诉超出部分的反诉请求，不予支持。童林法辩称房东李贵柱已经同意房屋转租，且澳门豆捞公司歇业与《商业房屋租赁合同》是否解除并无因果关系，但其并未提供足以反驳的相反证据，故对其抗辩理由不予采信。此外关于澳门豆捞公司为童林法垫付的应付款问题。澳门豆捞公司在经营期间，实际为童林法垫付水电费、停车场费和物业管理费等应付款共计56830.56元，而根据双方《转让协议》约定，2008年3月1日之前的应收、应付款项由童林法出面结清，如未付清由童林法在转让余款中扣除。该约定系双方真实意思表示，故澳门豆捞公司垫付的应付款应由童林法承担。鉴于《转让协议》已经解除，澳门豆捞公司无法在应支付的剩余转让款中扣除，故应直接由童林法返还澳门豆捞公司垫付款56830.56元，对澳门豆捞公司该项反诉超过部分的请求，无相应的事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，该院于2010年10月29日作出(2008)萧民二初字第1801号民事判决：一、解除童林法与澳门豆捞公司于2008年3月1日签订的《转让协议》；二、童林法于判决生效后十日内返还澳门豆捞公司转让价款150万元；三、童林法于判决生效后十日内支付澳门豆捞公司垫付款56830.56元；四、驳回童林法的全部本诉请求；五、驳回澳门豆捞公司的其余反诉请求。案件受理费33616元，财产保全申请费5000元，合计38616元，由童林法负担；反诉案件受理费26800元，减半收取13400元，由童林法负担8040元，由澳门豆捞公司负担5360元。童林法不服一审判决向二审法院提出上诉，主要请求对一审法院关于解除《转让协议》及由其返还转让款的判项予以改判。澳门豆捞公司答辩主张维持一审判决。原二审法院经审理查明的事实除与原一审法院查明的事实一致外，另查明，一、童林法为在北京设立澳门豆捞公司分店，与澳门豆捞公司签订了《澳门豆佬特许经营合同》，并支付了相应的加盟费。二、2007年11月1日，李贵柱向工商部门出具“企业住所(经营场所)证明”，明确承诺将北京市朝阳区北苑路170号4号楼205提供给北京亚运村店使用。同日，李贵柱与北京亚运村店签订租赁协议一份，将上述北京市朝阳区北苑路170号4号楼205出租给北京亚运村店使用，并约定了租赁时间及租金。此后北京亚运村店以自己的名义向李贵柱支付上述经营场所的租金。杭州市中级人民法院二审认为：本案的争议焦点是童林法是否负有变更房屋租赁合同承租方的义务，本案双方签订的《转让协议》是否能够解除。从查明的事实看，李贵柱向工商部门出具的证明、李贵柱与北京亚运村店签订房屋租赁协议并收取房屋租金等事实均能反映房屋租赁合同的承租方为北京亚运村店。澳门豆捞公司主张李贵柱与北京亚运村店签订的房屋租赁合同系用于避税，并非双方真实意思表示。对此该院认为，虽然该租赁合同系用于避税，但仅说明双方对租金约定并非真实意思表示，而不能由此否定租赁合同的出租人及承租人的身份，因此澳门豆捞公司的该意见不予采纳。由于北京亚运村店系房屋租赁协议的承租人，童林法与澳门豆捞公司签订《转让协议》时，不再负有变更承租人的义务。童林法的相关上诉理由，予以支持。澳门豆捞公司主张北京亚运村店被李贵柱要求撤场，造成合同目的无法实现，要求解除双方之间的转让合同，对此该院认为，由于童林法就设立北京亚运村店与澳门豆捞公司签订了《澳门豆佬特许经营合同》，支付了相应的加盟费，从澳门豆捞公司取得了设立、经营分店的许可，因此童林法与澳门豆捞公司之间签订《转让协议》的主要目的是解除双方之间的特许经营合同关系，童林法退出对北京亚运村店的经营和控制，由澳门豆捞公司收回北京亚运村店的经营权和控制权，北京亚运村店的财产随经营权一并转移。童林法与澳门豆捞公司签订《转让协议》后，即将北京亚运村店全部交付给了澳门豆捞公司经营。童林法已完全履行了合同义务，双方的合同目的已实现。且至北京亚运村店在本案一审审理期间仍正常经营至2009年7月31日，因此并不存在澳门豆捞公司所述合同目的不能实现的情形，北京亚运村店被出租方要求撤场与童林法无关，澳门豆捞公司应当支付相应的转让款，其主张解除转让合同无事实和法律依据，不予支持。童林法的相关上诉理由予以采纳。对于童林法主张的逾期利息及违约金，该院认为设立违约金制度的目的是为了弥补守约方的损失，童林法主张的逾期利息已能弥补其损失，再要求澳门豆捞公司支付违约全，存在重复主张，对于违约金的主张不予支持。童林法对于逾期利息的计算天数有误，予以调整。对于澳门豆捞公司代为垫付的费用，因一审中童林法对垫付费用的事实和金额并无异议，二审未提供相应的反驳证据推翻一审的陈述，故对于一审确定的垫付费用应当在转让款中扣除。对于童林法主张的本案违反程序，该院认为本案双方均申请庭外和解，根据有关规定和解时间可以扣除审限，因此原审法院于20lO年7月20日转为普通程序审理并未违反相关规定，对童林法的该上诉理由不予支持。综上，童林法于二审中提供了新的证据能够证明其主张，澳门豆捞公司的反诉理由不成立，不予支持。由于一审法院认定事实部分有误，导致实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，该院判决：一、维持杭州市萧山区人民法院(2008)萧民二初字第180l号民事判决第三项，即：童林法于判决生效后十日内支付澳门豆捞公司垫付款56830.56元；二、撤销杭州市萧山区人民法院(2008)萧民二初字第1801号民事判决第一、二、四、五项判决及案件受理费部分；三、澳门豆捞公司于判决生效之日起十日内支付给童林法转让款130万元；四、澳门豆捞公司于判决生效之日起十日内支付童林法逾期付款利息191961.25元(自2008年5月1日起以本金130万元的银行同期贷款利率暂分段计算至2010年11月15日，此后按银行同期贷款利息计算至实际支付之日止；五、驳回童林法的其他诉讼请求；六、驳回澳门豆捞公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费18701元，财产保全申请费500O元，合计23701元，由童林法负担275元，由浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担23426元；一审反诉案件受理费26800元，减半收取13400元，由澳门豆捞公司负担13126元，由童林法负担274元。二审案件受理费18437元，由童林法负担222元，澳门豆捞公司负担18215元。澳门豆捞公司不服上述终审判决向浙江省人民检察院申诉，浙江省人民检察院抗诉认为，原二审判决认定事实有误，实体判决不当，童林法是租赁合同的承租方，转让合同订立后应负有变更承租方的义务，涉案《转让协议》应予以解除。被申诉人童林法答辩认为，认定童林法是租赁合同的承租方及解除《转让协议》没有事实和法律依据。再审中，双方当事人除对原二审判决另查明的李贵柱与北京亚运村店签订租赁协议一份，此后北京亚运村店以自己的名义向李贵柱支付上述经营场所租金的事实有异议外，对原一、二审查明的其余事实无异议。对双方无异议的事实，再审予以确认。再审法院另查明：2007年4月9日澳门豆捞公司(甲方)与童林法(乙方)签订了《澳门豆佬特许经营合同》一份。合同约定：“加盟店”是指乙方在认同并同意遵守特许经营体系的基础上，获得甲方授权而设立的从事特许经营活动的经营实体。加盟店作为独立的法律主体进行活动，独立核算、自担风险、自负盈亏；约定经营期限5年；特许经营营业地为北京市朝阳区北苑路170号(即租赁合同约定租赁地点)；童林法一次性支付加盟费28万元，并支付lO万元保证金；加盟店装修费用由童林法自负，由澳门豆捞公司规定标准，指定装修和设计；澳门豆捞公司应提供书面授权文件，配合童林法进行加盟店名称登记和变更手续等。同日，澳门豆捞公司与童林法又签订了《托管合同》一份，约定：童林法一次性支付管理咨询费70万元，用于澳门豆捞公司为童林法建立澳门豆佬经营体系；澳门豆捞公司的委派管理人员工资由童林法统一支付等内容。双方对以上事实无异议。再审法院认为，本案双方争议的焦点是：一、《商业房屋租赁合同》的承租人是童林法还是北京亚运村店；二、双方签订的《转让协议》能否解除，如果能解除，双方应承担什么责任。一、关于租赁合同承租人是童林法还是北京亚运村店的问题再审法院认为，根据已查明的事实，本案租赁合同的承租人是童林法，而非北京亚运村店。理由：第一，2007年4月28日童林法以其个人名义作为承租人与出租人李贵柱签订《商业房屋租赁合同》，合同一方面很多内容涉及了童林法对其租赁权利的处置，如：“合同终止之日前，如果乙方对房产进行了装修，应无偿保留给甲方，并不对该装修进行破坏”；另一方面也并没有附加约定北京亚运村店成立后由该店承担承租人的权利义务。2009年5月25日，出租方李贵柱以童林法未经其同意私自将所租房屋转租，违反了《商业房屋租赁合同》构成违约为由，向童林法发出解除租赁合同通知书，并要求童林法按规定办理撤场手续。根据该合同双方的真实意思表示，童林法应为合同的承租人。第二，《商业房屋租赁合同》签订当时北京亚运村店虽未经工商登记注册成立，但是之前童林法已于2007年4月9日与澳门豆捞公司签订了《澳门豆佬特许经营合同》和《托管合同》。根据合同内容，童林法对北京亚运村店的加盟经营系特许经营，加盟店作为独立核算、自担风险、自负盈亏的法律主体，实际开办与经营费用均由其出资，非童林法一审主张的“垫资”，根据权利义务一致原则，童林法对加盟店应享有所有权权能。澳门豆捞公司再审中提供的工商登记材料登记表、指定委托书等证据，反映的是澳门豆捞公司委托童林法配偶周月芬为北京亚运村店负责人，并办理工商登记手续等内容，证明了澳门豆捞公司履行特许经营合同所约定的允许童林法“使用加盟店商号，并配合进行工商登记注册”的义务。童林法在上述协议签订后以自己名义签订租赁合同，承担义务、享受并处分权利，并不附加说明工商登记手续后的租赁主体变更事宜，实际为履行其与澳门豆捞公司特许经营合同之义务。第三，来源于工商登记材料的北京亚运村店与李贵柱于2007年11月1日签订的《租赁协议》，因其协议主要内容，即租赁期限、租金与付款方式等均为了避税而虚构，明显不真实，故协议的真实性不能确认。童林法以该不真实协议主张原承租人由童林法变更为北京亚运村店，不能支持。至于《企业住所(经营场所)证明》上李贵柱的签名，虽无证据证明不真实，但内容仅表明李贵柱同意北京亚运村店使用租赁房屋意愿。因《商业房屋租赁合同》“在征得甲方的书面同意之后，乙方可将租赁房屋转租给任何第三方”限制性约定，因此同意使用的意思表示不能当然理解为李贵柱同意原租赁人变更为北京亚运村店。相反该意思表示，更符合出租人配合承租人办理工商登记手续，共同落实《商业房屋租赁合同》中房屋用途为餐饮这一合同目的。第四，2008年3月1日童林法与澳门豆捞公司签订的《转让协议》，既约定了转让价款380万元(童林法称该款为加盟店前期开业投入480万元的折旧款)，又约定了租金的归属、租房合同的转移等内容，说明了童林法是将自己作为澳门豆捞公司的相对方，处分了其在北京亚运村店所享有的全部权利与义务。据此也印证了童林法实为《商业房屋租赁合同》的承租人。二、关于双方签订的《转让协议》能否解除以及解除后的责任问题再审法院认为：本案因出租方提前终止租赁合同关系收回经营场地，使北京亚运村店不能继续经营为双方不争事实。因童林法是租赁合同的承租人，其置《商业房屋租赁合同》对租赁房屋转租给第三方需经出租方书面同意特别约定而不顾，在未经出租方书面同意改变租赁人的情况下，与澳门豆捞公司签订《转让协议》并约定“租房合同转移到公司”，其后也无取得出租方同意变更租赁主体的意思表示，因此童林法应对澳门豆捞公司不能依据《转让协议》继续经营全面实现合同目的，承担违约责任。澳门豆捞公司在签订《转让协议》时明知《商业房屋租赁合同》限制随意转租第三方内容，但仍与童林法签订转让合同，过于相信童林法能继续完成租赁合同转移义务，后因童林法违约使北京亚运村店无法继续经营，其也负有一定的过错责任；本案中的《转让协议》已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，应予解除。合同解除后，双方取得的财产应予以返还。对澳门豆捞公司已交付给童林法的转让款250万元的返还问题，鉴于童林法交付给澳门豆捞公司的财产系北京亚运村店的装修物及店内设施设备，澳门豆捞公司撤场时并未转移，在出租方控制之下，澳门豆捞公司实际已无法返还，可适当折抵部分返还款，另考虑到澳门豆捞公司已实际经营一年余，部分实现合同利益，澳门豆捞公司对《转让协议》不能继续履行负有相应责任等因素，酌情确定由童林法返还澳门豆捞公司转让款计人民币70万元。综上，原一、二审法院认定事实和适用法律均有不当，应予纠正。检察机关抗诉意见和申诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(二)、(三)项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十六条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，该院判决如下：一、撤销杭州市中级人民法院(201O)浙杭商终字第1729号民事判决和杭州市萧山区人民法院(2008)萧民二初字第1801号民事判决；二、解除童林法与澳门豆捞公司于2008年3月1日签订的《转让协议》；三、童林法于该判决生效后十日内返还澳门豆捞公司转让款计人民币70万元；四、童林法于该判决生效后十日内支付澳门豆捞公司垫付款56830.56元；五、驳回童林法的本诉请求；六、驳回澳门豆捞公司的其余反诉请求。童林法不服上述再审判决，向本院提出再审申请称：一、关于租赁房屋承租人的问题，本案中房屋的承租人北京亚运村店，而非童林法个人，再审判决认定事实明显错误。理由如下：首先，不能孤立地根据《商业房屋租赁合同》即认为房屋的承租人是童林法个人，《商业房屋租赁合同》实际上是童林法代表北京亚运村店签订的，承租人为北京亚运村店。其次，从租赁关系的实际履行情况来看，承租人也是北京亚运村店。北京亚运村店的经营场所即为《商业房屋租赁合同》约定的租赁房屋，且房东李贵柱在工商登记资料上也明确同意将租赁房屋提供给北京亚运村店使用。根据李贵柱要求北京亚运村店支付租金的房租交付通知，证明房东李贵柱也认同租金应当是由北京亚运村店支付的。根据童林法新提供的《李贵柱的证明》，表明房东李贵柱承认的房屋承租人是北京亚运村店，提前收回房屋使用权的原因是因为北京亚运村店欠付房屋租金和水电、物业管理费等其他相关费用。同时，根据深圳市开元国际物业管理有限公司北京凯旋城分公司出具的《说明》也能印证涉案房屋的使用人是北京亚运村店且其从2009年4月份开始欠缴水电费。可见，本案中，租赁房屋的使用人是北京亚运村店，支付租金的是北京亚运村店，房东李贵柱承认的承租人亦是北京亚运村店。其三，2007年11月1日李贵柱与北京亚运村店之间签订的《租赁协议》，也表明了房屋的承租人为北京亚运村店。二、关于《转让协议》是否应当解除的问题，再审判决依合同法第四十九条第（四）项规定，认定《转让协议》应当解除，适用法律不当，理由如下：本案中，《转让协议》合法有效，且合同目的已经实现，不应当解除。（一）租赁房屋的承租人是北京亚运村店，因此不存在变更承租人的问题，而因童林法与澳门豆捞公司之间签订了特许经营合同并向其支付了加盟费等费用，因此《转让协议》的主要目的是解除双方之间的特许经营合同关系，童林法退出对北京亚运村店的经营和控制，由澳门豆捞公司收回北京亚运村店的经营控制权，并对北京亚运村店的财产进行结算、交接。本案中，童林法完全依照合同履行了《转让协议》约定的义务，办理完了交接手续，澳门豆捞公司对此接受并且也支付了部分转让价款，北京亚运村店也投入正常经营，双方签订合同的目的已经实现。（二）本案中，房东李贵柱明确同意将租赁房屋提供给北京亚运村店使用，并且北京亚运村店也一直是租赁房屋的使用人。而《转让协议》签订之后，租赁房屋的使用人仍然是北京亚运村店，租赁房屋自始至终都没有发生转租的情况。因此，房东李贵柱提出解除合同的理由不能成立，北京亚运村店未继续经营与童林法没有任何关系。（三）从2008年6月23日童林法提起诉讼到2009年5月25日房东李贵柱提出解除租赁合同，在长达一年多的时间里，北京亚运村店一直正常经营，李贵柱对此完全知情并且一直没有任何异议。由此可见，合同目的早已经实现。童林法与澳门豆捞公司签订的《转让协议》合法、有效，童林法已经完全履行了协议约定的义务，合同目的亦以实现，澳门豆捞公司理应支付转让款并承担相应责任，再审判决认定《转让协议》应当解除，明显错误。童林法依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项的规定申请再审。澳门豆捞公司提交答辩意见认为：一、再审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、《转让协议》合法有效。童林法未履行协议的约定，将房屋租赁权变更至澳门豆捞公司的义务，房东因童林法违法转租，解除租赁合同，导致《转让协议》目的无法实现。解除合同合法有效，由于童林法过错，其应承担相应的法律责任，返还转让费。三、童林法在再审阶段提交的材料及立案阶段的询问笔录，不属于新证据，证据形式不合法，证据内容不能证明其主张。关于是否欠房租的问题与本案争议事实无关联性。即使欠房租属实，但房东在解除合同时选择的依据是违法转租，并非欠租。且房东证人证言未经法庭质证，属于单个证据，无法确定真实性。主张驳回童林法的再审请求。对原一审、二审及再审查明的案件事实，本院予以确认。此外，本院还查明：本案当事人于2007年4月9日签订《澳门豆佬特许经营合同》还约定，澳门豆捞公司将特许经营权直接授予童林法，童林法按照合同约定设立直营加盟店。童林法开设加盟店的选址需经澳门豆捞公司评估并出具同意意见后方可确立选址，未经澳门豆捞公司书面同意不得变更其加盟店的营业地。该合同确定童林法获准行使特许经营权的区域为涉案房屋地址。北京亚运村店即为童林法为履行《澳门豆佬特许经营合同》设立的加盟店。本院认为，根据当事人一审起诉、反诉请求及再审申请请求，本案再审程序中当事人争议的焦点问题主要有两个：一、涉案租赁关系的承租人是谁及如何理解《转让协议》中“租房合同转移到公司”问题；二、《转让协议》是否应予以解除问题。一、涉案租赁关系的承租人是谁及如何理解《转让协议》中的“租房合同转移到公司”问题本案存在两份租赁合同：第一份是2007年4月28日童林法与案外人李贵柱签订的《商业房屋租赁合同》，第二份是同年11月1日北京亚运村店与案外人李贵柱签订的《租赁协议》，根据本案查明的事实，应认定实际承租人为童林法。第一份租赁合同是童林法在与澳门豆捞公司签订《澳门豆佬特许经营合同》期间签订的。2007年4月9日，童林法与澳门豆捞公司签订《澳门豆佬特许经营合同》约定：澳门豆捞公司将特许经营权直接授予童林法，童林法按照合同约定设立直营加盟店；童林法开设加盟店的选址需经澳门豆捞公司评估并出具同意意见后方可确立。该合同同时确定童林法获准行使特许经营权的区域为涉案房屋地址。同月28日，童林法与案外人李贵柱签订第一份租赁合同，即《商业房屋租赁合同》。第一份租赁合同是与《澳门豆佬特许经营合同》同期签订的事实及该两份合同内容表明，童林法因开设加盟店需要，通过租赁合同取得涉案房屋使用权，并以该房屋为经营地址获得澳门豆捞公司特许经营。具有使用权的涉案房屋是童林法自行提供的，其为第一份租赁合同的承租人。第二份租赁合同是在童林法设立了北京亚运村店后形成的。依据《澳门豆佬特许经营合同》的约定，澳门豆捞公司提供书面授权文件配合童林法进行加盟店的名称登记。为履行该合同，童林法于2007年11月在澳门豆捞公司的授权下，以澳门豆捞公司分公司的名义向工商行政管理机关申请设立了北京亚运村店。同月，北京亚运村店与案外人李贵柱签订了第二份租赁合同，即《租赁协议》，该合同约定的租金显著低第一份租赁合同的约定。根据本案查明的事实，第一份租赁合同于2007年4月生效后，童林法即支付房屋租金并开始投资装修房屋。北京亚运村店于同年11月设立后，房屋租金由北京亚运村店支付，但租金数额仍按第一份租赁合同确定的标准支付。按照《澳门豆佬特许经营合同》的约定，童林法设立北京亚运村店为独立核算、自担风险、自负盈亏的经营实体。北京亚运村店虽名为澳门豆捞公司分公司，但根据童林法与澳门豆捞公司的约定，以北京亚运村店名义发生的民事法律关系，其法律后果不当然属于澳门豆捞公司。童林法实际经营和控制北京亚运村店，以北京亚运村店的名义与案外人李贵柱签订合同及由北京亚运村店支付租金，完全由童林法自主决定和安排。鉴于第二份租赁合同约定的租金显著低于第一份合同的约定、当事人实际按第一份租赁合同支付租金及童林法对北京亚运村店的独立控制地位，应认定第二份租赁合同系童林法为配合案外人李贵柱的个人需求签订的，该合同并未实际履行，童林法与案外人李贵柱之间履行的仍然是第一份租赁合同，其间的租赁关系未因此发生变更，童林法仍为涉案房屋承租人。童林法再审申请时以北京亚运村店曾签订过租赁合同并支付租金、案外人李贵柱曾向工商行政管理机关出具涉案房屋提供给北京亚运村店使用的说明等为由主张北京亚运村店为承租人，童林法的该主张割裂了其先与案外人李贵柱签订合同并据此支付租金而建立的租赁关系，不符合北京亚运村店系由其独立经营、自负盈亏的事实。北京亚运村店名义上为澳门豆捞公司的分公司，实际上根据澳门豆捞公司与童林法的约定，北京亚运村店为童林法独立经营的加盟店，以北京亚运村店名义对外发生的民事法律行为，在公司内部由童林法承担法律后果，非由其所属的公司澳门豆捞公司承担。在2008年3月1日童林法与澳门豆捞公司签订《转让协议》中童林法承诺“租房合同转移到公司”，应解读为童林法向澳门豆捞公司移交公司所属文件及保证澳门豆捞公司接收北京亚运村店后继续维持房屋租赁关系。虽然当事人在《转让协议》中没有更多的文字表述，但涉案房屋为此前童林法与澳门豆捞公司签订的《澳门豆佬特许经营合同》中确定的经营地点，为加盟店北京亚运村店的特许经营区域，撇开涉案房屋，《转让协议》中的转让标的物北京亚运村店是不完整的。北京亚运村店运营依托的营业地为涉案房屋，童林法在向澳门豆捞公司转让该店时保证北京亚运村店按租赁合同约定的时间持续使用涉案房屋，应为题中应有之义。童林法再审申请时主张《转让协议》中关于“租房合同转移到公司”的含义为向公司移交合同文本，显然不符合《澳门豆佬特许经营合同》中关于加盟店营业地的特殊约定，涉案房屋系与北京亚运村店不可分离的特许经营区域等事实。童林法的该主张与案件事实不符，依法难以获得支持。二、《转让协议》是否应予以解除问题《转让协议》生效后，童林法实际向澳门豆捞公司移交了北京亚运村店，从表面上看，其间完成了对北京亚运村店的顺利交接，但实际上，因北京亚运村店的营业地系基于租赁关系而获得，对北京亚运村店的转让涉及房屋使用人的变动，该变动须征得房屋所有权人的同意。本案当事人在签订和履行《转让协议》时对此未进行妥善处理，致使转让标的物存在隐性瑕疵。案外人李贵柱于2009年5月25日以童林法转租房屋未经其同意为由发出解除租赁合同的通知，并最终收回房屋使用权，直接导致北京亚运村店停止营业，为此本案当事人发生是否应当解除《转让协议》的争议。在童林法与案外人李贵柱签订的《商业房屋租赁合同》中约定：在征得房东书面同意之后，童林法可以将租赁房屋提供给任何第三人。转让北京亚运村店必然涉及到房屋使用人的变动，依据上述合同须征得案外人李贵柱书面同意。根据合同相对性原理，童林法与案外人李贵柱签订合同时设立了租赁法律关系，在使用人将变为澳门豆捞公司时，童林法应与其租赁合同的相对方协商并征得其同意。童林法在转让北京亚运村店时，负有保证转让标的物完整并没有任何瑕疵的义务。根据本案查明的事实，童林法对此是有过失的。澳门豆捞公司收回加盟店系为继续经营，在没有营业地的情况下北京亚运村店为空壳店，形成这种局面的根本原因为童林法未与案外人李贵柱协调好房屋使用人变动的问题。澳门豆捞公司在北京亚运村店停止营业后以合同目的不能实现，反诉请求解除合同的主张，依法应当获得支持。童林法申请再审主张其已经完全履行了合同约定的义务，《转让协议》不应解除，澳门豆捞公司应支付剩余转让款等，因转让北京亚运村店涉及租赁房屋使用人的变动，童林法未与案外人李贵柱协商处理，导致房屋被收回后北京亚运村店无法继续经营，对此童林法应负有主要责任，其对澳门豆捞公司的诉讼请求依法不应获得支持。综上，原再审法院在查明事实的基础上根据童林法的过错及合同履行情况判决解除合同及驳回童林法诉讼请求，纠正了原二审法院判决存在的错误；根据当事人的财产状态，酌情确定由童林法返还澳门豆捞公司转让款70万元，并无不当，依法应当予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：驳回再审申请人童林法的再审申请，维持浙江省高级人民法院（2012）浙民再字第10号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  王东敏审 判 员  刘崇理代理审判员  曾宏伟二〇一三年十二月二十四日书 记 员  李 洁