浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1123民初1354号
原告叶云娥，女，1962年7月20日出生，汉族，住遂昌县，现住遂昌县。
委托代理人（特别授权）王剑飞，男，1959年9月26日出生，汉族，住址同上。
被告浙江天金房地产集团有限公司，住所地丽水市丽青路323号，统一社会信用代码91331100773114202V。
法定代表人周建民，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）陈光辉，男，1961年4月5日出生，汉族，住丽水市莲都区。
被告丽水市天金物业管理有限公司遂昌分公司，住所地遂昌县妙高街道龙潭路天金龙潭鑫城6号楼二层，统一社会信用代码91331123678448570T。
诉讼代表人苏素君，系该分公司负责人。
委托代理人（特别授权）吴理能，男，1955年9月9日出生，汉族，住遂昌县，系该分公司员工。
原告叶云娥诉被告浙江天金房地产集团有限公司（以下简称天金房产）、丽水市天金物业管理有限公司遂昌分公司（以下简称天金物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，本案依法先由审判员占媛适用简易程序审理，后依法组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依职权将本案案由更改为房屋买卖合同纠纷。原告叶云娥及其委托代理人王剑飞、被告天金房产委托代理人陈光辉、被告天金物业委托代理人吴理能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶云娥诉称：原告于2010年12月6日与被告天金房产签订购房合同，购买龙潭鑫城小区商品房一套，房屋于2011年12月底交付，原告与家人于2013年5月入住。2014年7月，经历雨季后发现，房屋因外墙渗水而导致该房主卧和书房内墙面大面积起壳、脱落，并因墙体常年积水而导致墙面发黑。为此，原告及时与被告天金物业联系，而物业管理人员均以各种借口进行敷衍拖延，一年多时间联系多达数十次。在迫不得已的情况下，原告于2015年8月13日向遂昌县消费者协会投诉，消协曾多次派员与原告协调，但最终没有结果。2015年10月19日，原告向贵院提起诉讼，因被告天金房产保证为原告修好房屋，原告最终撤诉。之后，被告仅仅对房屋进行极其简单的外墙处理。2016年4月16日，原告聘请油漆工修补内墙墙面时，却发现修补后的墙面又出现班驳、脱落现象。原告当即与被告天金房产联系，被告承诺在劳动节前修补好，但一直拖延时间。基于原告发现房屋外墙渗水现象的时间仍在《住宅质量保证书》确定的保质期内，被告天金房产应承担保修责任。而被告天金房产已委托被告天金物业负责维修，故被告天金物业应为自己的不作为承担责任，免除相应的物业管理费。为此，请求法院依法判决：1、被告一、二对诉讼标的物进行修复（原因分析及修复施工方法见附件二），赔偿其它经济损失5000元，并保证今后不再出现此类质量问题；或由本人聘请专业人员进行施工，由被告承担修复费用26666元（费用清单见附件三）；2、在发现房屋质量问题并向被告二通报之日起至房屋完全修复后止，期间的物业管理费予以免除；3、诉讼费用由被告承担。
被告天金房产辩称：答辩人已将维修项目委托物业公司，物业公司也对原告户进行了维修。2015年10月，原告向贵院起诉。答辩人亦积极回应，除聘请在丽水进行房屋修补的师傅前来遂昌为原告维修，同时在律师事务所与原告商定，原告撤诉，答辩人补偿原告内墙修复补偿金1800元。2016年4月，原告联系答辩人要求继续维修，答辩人即联系在丽水的维修师傅五月上来维修。然因五月份雨天太多，外墙维修无法进行，故而延后。答辩人于6月5日安排专业工程师和修补技工对该户再次进行修补维护，原告拒绝答辩人工程师和物业客服人员入户查勘墙面现实状况，最终修补技工只能增大修复面积，完成再次修复工作。综上，答辩人已对诉讼标的物进行修复，对答辩人在2015年11月已作补偿，故不再给予补偿。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告天金物业辩称：答辩人为遂昌龙潭鑫城的物业服务公司，为本小区业主提供物业服务，但涉及业主房屋质量问题的，并非答辩人所承担的责任。《住宅质量保证书》只是房地产开发商向业主所作的承诺，答辩人与房地产开发商之间并未签订协议约定由答辩人接受委托负责对房屋工程质量问题进行维修。据此，答辩人并非案涉房屋质量问题的责任承担主体，原告要求答辩人进行维修、赔偿，缺乏法律及事实依据。二、答辩人在为小区业主服务期间，已完全履行合同义务，根据物业合同的约定，业主应及时缴纳物业服务费。就本案而言，答辩人应原告要求与房地产开发商联系，开发商组织人员对案涉房屋进行过维修，答辩人没有敷衍拖延，已尽到物业服务的义务。案涉房屋质量问题的解决属于原告与房地产开发商之间的纠纷，原告要求免除物业服务费，将房屋买卖合同与物业服务合同混同，违反了合同相对性原则，该项请求不应支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。
案经审理查明：2010年12月6日，原告叶云娥与被告天金房产签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为龙潭鑫城第53幢一单元401室，((买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2011年12月，被告天金房产向原告交付房屋，12月15日，被告天金房产遂昌分公司作为保证单位，向原告出具《住宅质量保证书》，承诺：住宅自竣工综合验收交付用户使用之日起，在正常使用情况下，在以下期限内出现下述工程质量问题的，由本公司承担保修责任：1、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为8年；((以上保修内容的四项，本公司已委托天金物业遂昌分公司负责维修。2013年5月，原告入住该房屋。2014年7月，原告房屋主卧室东面内墙及北边卧室的东面内墙均出现渗水现象，原告遂向被告天金物业报修，被告天金物业对该情况进行登记并联系被告天金房产。2015年10月19日，原告因墙面渗水问题诉至本院，审理过程中，被告天金房产自愿补偿原告因外墙渗水造成的内墙修复费用1800元，后原告撤回起诉。2015年11月，被告天金房产组织人员对该两间卧室外墙墙面采用外墙防水涂料方式进行修复。2016年4月，原告自行对内墙墙面进行修复时发现，外墙墙面仍旧存在渗漏现象，原告遂向被告天金物业报修，经被告天金物业联系，被告天金房产组织人员于2016年6月对外墙面凿进墙体观察，被告称其再次对外墙进行了修复，原告对此不予认可。原、被告对原告房屋主卧室东面内墙及北边卧室东面内墙合计约30㎡无异议，双方因外墙墙面修复问题多次协商未果，原告遂再次诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告明确其诉请，要求被告修复前述两间卧室东面外墙、赔偿经济损失5000元（含精神损害赔偿）并免除其2015年1月1日起至2016年12月31日期间的物业管理费。原告以“以上保修内容的四项，本公司已委托天金物业遂昌分公司负责维修”为由，要求被告天金物业承担连带维修责任，对此，二被告均认为，关于外墙修复问题，被告天金物业无维修资质，其只需承担联系义务，维修责任在被告天金房产。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、住宅质量保证书、渗水墙面示意图、陈朴旺证人证言、被告天金房产提供的补漏经过、维修说明、收条、照片、被告天金物业提供的工程维修项目处置单、项目渗漏列表及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，证据经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，原告与被告天金房产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告应该按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《住宅质量保证书》，外墙面防渗漏的保修期为8年，原告两卧室外墙面存在渗漏现象且仍处于保修期内，故被告天金房产应承担保修责任，该《住宅质量保证书》仅系被告天金房产对原告作出的单方承诺，且被告天金房产认可被告天金物业并无维修义务，被告天金物业已对原告报修的墙面渗漏问题进行登记并积极联系了被告天金房产进行维修，故原告要求被告天金物业承担连带维修责任，本院不予支持。关于经济损失，原告要求精神损害赔偿的主张于法无据，但基于被告对原告内墙修复费用补偿1800元后，外墙仍旧存在渗漏问题，导致原告又因此对内墙进行了修复，该部分费用本院酌定600元，被告天金房产应予赔偿。另，原告与被告天金物业系物业服务合同关系，原告要求被告天金物业免除物业管理费，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告浙江天金房地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告叶云娥主卧室东面外墙及北边卧室东面外墙进行修复（采用外墙防水涂料进行施工）。
二、被告浙江天金房地产集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告叶云娥修复费用600元。
三、驳回原告叶云娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费466元，由原告叶云娥与被告浙江天金房地产集团有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 徐春伟
审 判 员 占 媛
人民陪审员 周仁娣
二〇一七年五月二日
书 记 员 候风果