北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08277号
上诉人（原审被告）北京市秀东招待所，住所地北京市朝阳区幸福二村***号楼。
法定代表人金石洪，总经理。
委托代理人金日善，女，1976年6月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京腾实商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区春秀路幸福二村24号楼。
法定代表人于东兴，董事长。
委托代理人吴葆林，女，1962年12月12日出生。
委托代理人杜广维，男，1957年12月27日出生。
被上诉人（原审第三人）田雪，女，1978年2月3日出生。
被上诉人（原审第三人）郭宝峰，男，1978年8月31日出生。
上诉人北京市秀东招待所（以下简称秀东招待所）因与被上诉人北京腾实商贸有限责任公司（以下简称腾实公司）、原审第三人田雪、郭宝峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第14371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秀东招待所委托代理人金日善，被上诉人腾实公司委托代理人吴葆林、杜广维，原审第三人田雪、郭宝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月，腾实公司起诉至原审法院称：2008年7月1日，我公司与秀东招待所签订《房屋租赁合同》。约定秀东招待所应按月向我公司支付房租、水电及供暖费等。秀东招待所自2014年6月至2015年2月28日欠付我公司租金8个月之久，按照合同约定，累计拖欠三个月我公司即有权终止合同并收回房屋。秀东招待所在我公司不知情的情况下，还多次将租赁房屋重复转租、转让，严重违反了合同约定。2015年2月13日，我公司向秀东招待所下发了解除合同通知，并将《告知函》进行了公示，明确自发送之日起合同终止，并要求秀东招待所于2015年2月28日前将房�腾退。鉴于上述情况，我公司诉至法院要求：1.确认我公司与秀东招待所签订的《房屋租赁合同》于2015年2月13日解除；2.秀东招待所及田雪、郭宝峰腾退位于北京市朝阳区×号楼房屋（具体房屋号同合同约定一致）；3.秀东招待所支付2014年6月至2015年2月28日期间租金1569024.42元、水电及供暖费576927.86元。
秀东招待所辩称：我公司与腾实公司确实存在房屋租赁合同关系，腾实公司主张我公司欠付租金、水电费、供暖费情况属实。我公司没有收到腾实公司所述2015年2月13日告知函，也没有骚扰腾实公司工作。我公司不同意腾实公司的诉讼请求，希望能够继续履行合同。
田雪、郭宝峰述称：2014年6月1日，我们与秀东招待所签订转让协议，腾实公司主张的房屋及设备设施目前由我们使用，秀东招待所并未使用任何房屋。我们同意腾实公司与秀东招待所解除合同，我们同意替�东招待所支付欠款，然后由我们继续使用房屋，我们再找秀东招待所追偿。
原审法院经审理查明：2008年7月1日，双方签订《房屋租赁合同》。约定腾实公司将位于北京市朝阳区×号楼内房屋出租给秀东招待所使用，包括：“福华酒楼”实际用房1#楼1层、2#楼2101、2102、2103、2104、2016、2108、2216房间及原男浴室；“歌厅”实际用房1#楼2层8间、2#楼2201、2202、2203、2204、2205、2206、2208、2210、2212（含2#楼2层男女厕所），2#楼2214、2301以及2#楼3层一个半间储藏室，共计19.5间；2#楼4-5层共计30间房（不含厕所）；1#楼3-4层16间房及2#楼2401、2#楼4层半间（按一间算）共计18间；2#楼3层共计19间房；1#楼6层5间房；24#楼小院；租赁期限自2009年1月1日至2022年12月31日；如秀东招待所擅自将承租房屋转让、转借他人或擅自调换使用，或累计拖欠租金达3个月的，腾实公司有权终止合同并收回房�等。
审理中，秀东招待所认可其未支付腾实公司2014年6月至2015年2月28日期间房屋租金1569024.42元、水电及供暖费576927.86元的事实。
2014年9月4日，腾实公司向秀东招待所书面催缴租金，并通知其补齐期限，否则将“终止合同”。2015年2月13日，腾实公司在涉案租赁地点张贴《告知函》，通知秀东招待所终止租赁合同，并要求秀东招待所腾退房屋。
审理中，田雪、郭宝峰表示其因与秀东招待所签订有《企业转让协议》而实际占有涉案房屋并对房屋进行了添附。秀东招待所否认与田雪、郭宝峰间存在转让协议，但认可其已经不实际占有使用涉案房屋。
田雪、郭宝峰表示，其同意在双方解除房屋租赁合同的前提下代秀东招待所偿还所欠腾实公司债务，并继续使用涉案房屋、另行向秀东招待所追偿债务。腾实公司表示同意。田雪、郭宝峰自愿将涉案款项交至法院。
原审法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，腾实公司、秀东招待所签订《房屋租赁合同》的事实清楚，双方权利义务明确。秀东招待所作为承租人应当按照约定的期限支付租金。现秀东招待所认可欠付租金及其他款项的事实，故腾实公司依据双方合同约定提出解除房屋租赁合同关系的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。田雪、郭宝峰现实际占有使用涉案房屋，其自愿代偿秀东招待所所欠腾实公司合同款项，腾实公司亦表示同意，法院予以确认。田雪、郭宝峰与秀东招待所之间就追偿垫付款项及其他争议的处理问题可另行解决。
据此，原审法院于2015年5月作出判决：一、腾实公司与秀东招待所于二〇〇八年七月一日所签《房屋租赁合同》于二〇一五年二月十三日解除；二、田雪、郭宝峰于判决生效后七日内代秀东招待所给付腾实公司二〇一四年六月至二〇一五年二月二十八日期间房屋租金一百五十六万九千零二十四元四角二分、水电及供暖费五十七万六千九百二十七元八角六分；三、驳回腾实公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，秀东招待所不服，上诉至本院，认为：秀东招待所与郭宝峰、田雪之间不存在《企业转让协议》，二人系非法霸占房屋，导致秀东招待所无法经营房屋；秀东招待所并未将租赁房屋转让或重复转让；原审法院判决郭宝峰、田雪直接向腾实公司支付房租超出了腾实公司诉讼请求。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回腾实公司原审的全部诉讼请求。腾实公司、田雪�郭宝峰均同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述、《房屋租赁合同》、函件等证据在案佐证。
本院认为：腾实公司与秀东招待所签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，秀东招待所未能履行支付租金义务，已构成重大违约，腾实公司依据双方约定行使合同解除权，依据充足，其诉讼请求应当予以支持。秀东招待所上诉主张郭宝峰、田雪非法占用房屋致使其无法正常经营，其可与郭宝峰、田雪另行解决，但该理由不能作为其不向腾实公司支付租金之合理抗辩，秀东招待所以此为由不同意解除合同，本院不能予以支持。田雪、郭宝峰现实际占有使用涉案房屋，二人在原审诉讼中自愿代偿秀东招待所所欠腾实公司合同款项，腾实公司亦表示同意，原审法院予以确认并无不当。有关秀东招待所主张其未转让租赁房屋一节，因秀东招待所欠付租金已符合合同解除条件，故其是否存在转让租赁房屋的行为均对合同解除不产生实质影响，秀东招待所以此为由提出上诉，本院亦不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11984元，由北京市秀东招待所负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费23968元，由北京市秀东招待所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 李晓明
代理审判员 孙承松
二〇一五年七月二十日
书 记 员 杜超男