湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1021民初1996号原告：王飞燕，男。原告：王伟平，男。两原告委托诉讼代理人：刘文忠，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系一般代理。被告：郴州市苏仙区房地产开发中心，住所地郴州市苏仙区桔井路**号。法定代表人�李志荣，系公司经理。委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师，代理权限一般代理。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：李佰件（又名李伯健），男。追加第三人：邓洪江，男。原告王飞燕、王伟平诉被告郴州市苏仙区房地产开发中心（以下简称苏仙房产中心）、李佰件建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年2月22日下达（2015）桂阳法民初字第1050号民事判决书，郴州市苏仙区房地产开发中心上诉后，郴州市中级人民法院将案件发回重审。重审立案后，本院依法另行组成合议庭，并依法追加邓洪江作为案件第三人，公开开庭进行了审理。原告王飞燕及其委托诉讼代理人刘文忠，被告李佰件、被告郴州市苏仙区房地产开发中心的诉讼代理人谢刘勇、刘俊跃及第三人邓洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，被告苏仙房产中心于2001年12月29日通过桂阳县国土局地产交易中心取得桂阳县汽车总站东西区两个项目的国有土地使用权。2003年9月23日，两被告签订《合作开发桂阳汽车总站协议》，约定被告苏仙房产中心提供土地使用权，被告李佰件提供资金、技术和投资所建设的建筑物及附属工程为合作资本金进行联合共同开发建设汽车总站东西区，同时约定被告李佰件负责售地（转让土地）。2008年4月21日，被告李佰件与原告签订《桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同书》，合同约定被告将拥有的汽车总站东区东塔路左第七号地的国有土地使用权证转让给原告，面积1073.21m2�单价为1800元/m2，总价193万元，同时违约责任约定“因出让人手续未办好，使受让方二个月内无法动工，出让方应赔偿受让方土地出让金壹倍的损失，并对出让方处土地出让金壹倍的违约金”。合同签订后，原告共付给被告（地皮款）土地出让金160万元。后原告准备开工建设该转让土地时，得知被告李佰件又将该土地使用权转让给了第三人，且第三人已经在该土地上建设建筑物。纠纷发生后，原告多次要求被告退还（地皮款）土地出让金160万元，被告亦多次口头承诺待宽裕时再将原告的钱退还。但时至今日，被告均未退还。综上所述，原告为维护自己的合法财产权益，特具状起诉，请求：1、依法解除原、被告于2008年4月21日签订的《桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同书》；2、由被告连带返还原告土地出让金（购地款）160万元，赔偿原告损失160万元，并支�违约金48万元；3、本案诉讼费均由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据证明：1、原告身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2、被告营业执照、组织机构代码证及被告李佰件身份证，拟证明被告诉讼主体资格；3、合作开发桂阳汽车总站协议及补充协议，拟证明两被告之间确定合作开发汽车总站项目，该项目涵盖东西两区，被告李佰件有权转让东西区土地并签订合同；4、桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同书，拟证明被告转让汽车总站左边七号栋地块给原告；5、收据，拟证明被告收到原告购地款（土地转让款）160万元；6、合作开发桂阳汽车总站协议，拟证明两�告之间确定合作开发汽车总站项目，该项目涵盖东西两区，被告李佰件有权转让东西区土地并签订合同；7、土地使用权出售委托合同，拟证明郴州市苏仙区房地产开发中心根据桂阳县人民政府办公室2002年8月8日第58期会议纪要和与桂阳县国土局2001年12月9日签订的土地出让开发协议取得桂阳县城关镇欧阳海大道旁汽车总站和东塔小区住宅土地使用权，并有权转让；8、关于请求按原县重点工程建设项目优惠政策办理房产手续的报告，拟证明该报告的提交人为郴州苏仙区房地产开发中心桂阳汽车总站项目部，说明被告郴州苏仙区房地产开发中心对桂阳汽车总站项目部的成立知情。该项目部是被告之间内设合伙机构；9、进账单及收据，拟证明苏仙房产中心及法定代表人李志荣与被告李佰件合作�发桂阳汽车总站项目后，李志荣允许李佰件代为苏仙房产中心售地，在李佰件与原告签订桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同后，还在收取李佰件上交的土地款，说明李志荣对李佰件的行为是知情的；10、关于代我方收取桂阳县汽车总站项目东区已建房屋合作资本金的请求，拟证明苏仙房产中心出售、转让汽车总站土地使用权，两被告是合伙合作行为；11、收款收据，拟证明郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部这枚公章一直对外使用，原告没有审查和注意这枚公章真实性的义务；12、桂阳县汽车总站开发区5、6、7、8号楼工程补充协议，拟证明郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部这枚公章一直对外使用；13、桂国土资（2007）第102号文件及汽车总站土地出让补充协议，拟证明汽车总站土地使用权均为郴州市苏仙房地产开发中心所有；14、违法建设停工通知书，拟证明桂阳县汽车总站开发建设单位为被告郴州市苏仙房地产开发中心；15、2005年8月12日苏仙房产中心给李佰件、邓洪江的信函，拟证明日苏仙房产中心与李佰件合作开发桂阳县汽车总站的事实；16、桂阳县汽车总站开发项目后期办事原则，拟证明苏仙房产中心与李佰件合作开发桂阳县汽车总站的事实；17、2010年1月28日苏仙房产中心给李佰件的信函，拟证明苏仙房产中心与李佰件合作开发桂阳汽车总站的事实；18、调查笔录及转款凭证、支取凭证，拟证明原告所购买汽车总站东区7号地块的土地款110万元，于2008年4月20日经李佰件安排指示转给何雄（原属何雄购买，后何雄退地，该地由两原告购买），证明李佰件及苏仙房产中心收到原告的购地款110万元的事实，加上2009年2月30日李佰件的现金收据50万元，总计160万元。被告苏仙房产中心辩称，一、本被告不是本案适格被告。1、汽车总站东区至今没有国土地使用权证。2001年12月9日与被告签订《土地出让开发协议》和《土地出让开发补充协议》，2008年6月24日桂阳县国土资源局再次与被告签订了《汽车总站土地出让补充协议》。嗣后，被告领取了汽车总站西区三本《国有土地使用权证》，但二期开发的东区项目因政府、政府有关部门的行为至今未领取土地使用权，桂阳县国土资源局尚未确认国有土地使用权即被告还未取得东区项目土地使用权证，且李佰件私自转让给原告土地使用权至今尚未办理变更过户登记手续，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条的规定，人民法院应当认定李佰件与被告签订的合同未生效，所签订的标的物土地使用权不能转移。2、被告李佰件无权处分汽车总站东区项目土地使用权。3、桂阳县政府及其相关建设行政主管部门乱作为、不作为，造成桂阳县汽车总站东区开发违法建设现象。4、桂阳县政府专题会议纪要［2007］第13期明确汽车总站东区项目开发商必须在规划审批通过并依法办理相关报建手续后，方可动工，绝不允许非法施工建设。二、原告王飞燕、王伟平与被告李佰件所签合同无效，本被告不应承担连带责任。1、合同中的项目部公章系李佰件私自雕刻，其转让事宜未告知被告。2、被告口头或书面均未授权李佰件与原告签订合同。虽然被告苏仙房产中心与被告李佰件、邓洪江签订了《�作开发桂阳汽车总站协议》和《合作开发桂阳汽车总站补充协议》，明确了双方当事人责任义务并约定了内部事务分工等，但不意味着合作方李佰件在对外经济交往中不要本被告授权委托即可单方与他人签订合同，所以李佰件理应独自承担本案的民事责任。3、如上所述本被告对李佰件与原告等签订的转让合同不予追认。《合作开发桂阳汽车总站协议》第6条约定，本被告负责签订合同，监督有关工作。李佰件无权与第三人签订合同。4、本案转让款为李佰件直接收取，未缴纳给被告。《合作开发桂阳汽车总站补充协议》第三条第一款第一条约定，本被告负责派员出任项目部出纳，即本案转让款只能缴纳给本被告，李佰件私自收取违反了双方约定。5、原告与被告李佰件恶意串通损害本被告利益。6、本案转让合同未到国土行政主管部门变更登记手续，亦未实际履行，被�李佰件应承担缔约违约责任，由此取得的财产应当返还，本被告不承担连带责任。三、原告从未向被告主张权利，已过诉讼时效。本被告至今也不认识原告，是法院通知领取原告的起诉状方知原告与被告李佰件为土地转让产生纠纷诉至法院。在这之前原告从未找过本被告，更没有向本被告主张权利，其现在起诉被告距离签订本案的转让合同已过七年之久，明显超过诉讼时效。四、本案遗漏当事人应当追加。邓洪江既是李佰件的女婿，又是汽车总站合作开发的一方当事人，并且停薪留职为汽车总站项目实际履行了两、三年经营事务，甚至有部分土地转让合同及销房合同其作为甲方签了名，因此，人民法院应当追加邓洪江为本案被告。综上所述，本案已过诉讼时效，且与被告无关即被告不是本案的适格被告，人民法院应当认定被告李佰件与原告恶意串通签订的转让合�未生效，同时认定被告不承担连带责任。为此，本被告特请求人民法院主持公道，驳回原告对被告起诉或驳回对被告的诉讼请求，同时，被告在此重申凡是在汽车总站东、西区项目开发建设中损害被告利益的，被告保留依法追究其法律责任的权利。被告苏仙房产中心为支持其主张，向本院提供如下证据证明：19、《土地出让开发协议》、《土地出让开发补充协议》及附注、《汽车总站土地出让补充协议》，拟证明本被告通过协议出让方式依法取得汽车总站、塔背路小区等两宗国有土地使用权，汽车总站和塔背路土地出让金核减后包干为546.768万元（即698万元-未供地价款151.232万元），对《土地出让开发协议》中未尽事宜进行补充完善，并将汽车总站土地划分成西区和东区项目等；20、汽车总�西区《国有土地使用权证》三本，拟证明被告依法领取汽车总站西区三宗土地使用权；21、信函三封，拟证明被告再三强调东西区项目运作严格按合作开发协议和补充协议，该项目土地等必须经被告认可，否则后果自负，李佰件、邓洪江均已签收；22、请求制止汽车总站开发项目违法建设，销售的报告三份、市政府督查调研报告及县政府的回复，拟证明李佰件违法售土、预售商品房，被告多次制止无效，恳求政府及有关部门予以制止，县领导多次作出指示仍未制止。李佰件在县政府专题会议后仍在非法施工建设、销售等，并指出该项目存在的问题，提出了工作建议，也没有制止，致使西东区违法建设成为事实；23、询问笔录两份，拟证明李佰件在合作开发期间未经被告方授权擅自违法销售（土地、商品房）违法建设，被告没有参与其中；24、县政府专题会议纪要（2007）第13期，拟证明明文规定开发商必须在规划审批通过办理报建手续后，方可动工否则依法查处；25、《合作开发协议》和《合作开发补充协议》，拟证明明确李佰件负责售地等，被告苏仙房产中心负责签订合同，派员担任出纳收取转让款等内部事务作了分工，且证明邓洪江是合作方当事人；26、询问笔录壹份（邓洪江）、《桂阳县汽车总站补充协议》、收据，拟证明邓洪江是被告苏仙房产中心的另一方的当事人，其在多份土地转让合同上签了名，收取了转让款等项目开发经营管理行为，邓洪江与李佰件是合伙关系，应当作为本案当事人参加诉讼。被告李佰件辩称，上述160万元实收110万元，50万元系利息，该款由我李佰件退还，与第三人无关。关于“郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部”的公章系征得李志荣同意下到郴州雕刻的，且利用该章达10多年。其书面辩称，本被告对原告提供的2003年9月23日李佰件与李志荣签订的《合作开发桂阳汽车总站协议》、2008年4月20日王伟平40万元《收条》、2008年4月20日王飞燕40万元《收条》、2008年4月20日王飞燕30万元《证明》、2008年4月21日《桂阳县汽车总站东区项目土地使用权合同书》、2009年1月30日王伟平、王飞燕50万元《收据》，对以上证据材料的真实性无异议。二、对2008年4月20日王飞燕30万元《证明》材料，证明的事实有异议，此条是本被告开给王飞燕对以上项目拖期的利息条，为何能做为本金起诉重复计算。三、2003年9月23日李佰件与李志荣签订的《合作开发桂阳汽车总站协议》书中，邓洪江名字都是本被告本人亲笔签写，当时汽车总站项目需要向各级部门办理各种报批手续，就聘请了邓洪江为此项目办事负责人，为了方便报批手续，本被告与李志荣商议后就增加了邓洪江的名字，当时邓洪江本人并不知道此事，也没有在场，邓洪江在此项目没有出资，也没有在此项目享受分配利益，不属于本协议中的合作人。四、本被告与原告一案，本被告一直都是努力向各部门办理此土地报批手续中，因政府领导人事变动频繁，工作交接时间期限长，造成办事难难办事的现状，桂阳县此行业的人都是知情的，原告急想成事，实属人力不可为，现钱都用在此土地项目上了，原告也是知情的，现诉之法院赔偿要求实属过高。综上材料，请法院明查。被告李佰件未向本院提供证据。第三人邓洪江述称，其是李佰件请的管理人员，其�应对该案承担责任。第三人邓洪江未向本院提供证据。上述证据，经庭审质证，现质证意见如下：对原告提供的证据，被告苏仙房产中心的质证意见：对证1、2无异议。对证3，对证明方向有异议，被告李佰件没有权利签订售地的合同。对证4，对该证据的真实性、合法性、关联性，证明方向都有异议，被告李佰件并没有取得东区开发项目的土地转让权，另原告所说的公章，是被告李佰件私自雕刻的。对证5，对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，①公章是伪造的，被告不认可；②大额的交易金额没有银行的流水交易记录不符合事实逻辑；③其中30万元不是购地款，是补偿款，这点收据注明的很清楚，50万元收据没有公章，原告明知李佰件没有权利盖被告公司�章，还与他交易，这与被告没有关系。对证6，对证明方向有异议，合同明确规定被告李佰件没有签订合同的权利，原告依然与李佰件进行交易，这与被告没有关系。另该地委托是交给桂阳县地产交易中心，而不是交给李佰件，如果原告是通过桂阳县地产交易中心购买所得，被告便予以承认。对证7、8，对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议。对证9，李志荣收取的购地款，说明李佰件是征得苏仙房地产中心的同意下才卖的地，而李佰件卖给王飞燕的该地未征得李志荣的同意；对证据10的真实性无异议，对证11、证12，项目章系李佰件私刻的，对证13、14、15、16、17、18的真实性无异议。被告李佰件对原告提供的证据1至18真实性无异议，但认为项目公章是征得李志荣及公司同意才刻的，证5中160万元应由李佰件返还，本金是110万元，另50万元�利息，且该案与邓洪江无关，邓洪江是其请的管理人员，对证据19至26的真实性无异议。第三人邓洪江认为其仅是李佰件请的管理人员，其对原、被告的证据所证明的事实与自己无关。对被告苏仙房产中心提供的证据，原告的质证意见：对证19，对该证据的真实性无异议，同时证明了东西区土地手续合法。对证20，该证据与本案没有关联性。对证21，对该证据的真实性、合法性、关联性都有意见，苏仙区房地产开发中心发给邓洪江的信函没有邓洪江的签名。另从该三份信函中体现了苏仙区房地产开发中心与李佰件是合作开发关系。对证22，对三份报告的真实性无异议，关联性及证明方向有异议，对市政府督查调研报告及县政府的回复无异议。对证23，对证据的真实性没有异议，证明方向有异议，该证据恰恰印证了该地是由被告苏仙房产中心与李佰件合作开发的项目。对证24，对该证据的真实性无异议，关联性有异议，对于两被告分工原告不知情，只知道他们是合作关系。对证25、26，该证据与本案没有关联性。对上述证据，经庭审质证，现认证如下：对原告提供的证1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16、17、18，被告提供的证19、20、21、22、23、24、25、26的真实性予以采信。根据庭审质证、认证及庭审中原、被告双方当事人的陈述，本院查明如下事实：被告苏仙房产中心于2001年12月29日与桂阳县地产交易中心签订了《土地出让开发协议》，取得了欧阳海大道旁汽车总站、塔背路小区等两宗（东西区）两个项目的土地开发国有土地使用权，并成立�郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部。2003年9月23日，被告李佰件与被告苏仙房产中心就桂阳汽车总站项目（东西区），决定联合开发，并签订《合作开发桂阳汽车总站协议》，2004年10月18日，两被告又签订《合作开发桂阳汽车总站补充协议》。约定被告苏仙房产中心以土地作为资本，被告李佰件投资建设所有建筑物及附属工程作为资本；同时约定李佰件作为该项目合作后的全权代表，负责设计、报建施工等工作，由李佰件方组织项目部工作人员，负责售地、售房，被告苏仙房产中心负责签订合同，还约定该项目扣除双方资本金后，所得利润按双方投入资本金比例分配。协议签订后，被告李佰件雕刻了“郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部”的印章，并对外挂牌开发该项目。2008年4月20日，两原告支付给被告李佰件土地出让金160万元，在庭审中被告�佰件对两原告支付的160万元予以认可。2008年4月21日，被告李佰件以郴州苏仙区房地产开发中心桂阳汽车总站项目部的名义与原告王飞燕、王伟平签订了《桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同书》，被告李佰件在合同上签了字，并加盖了郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部的印章。合同约定被告将桂阳县汽车总站东区，栋号为桂阳汽车总站东区东塔路左第柒号楼的土地出让给两原告。该土地面积为长84.24米，宽12.74米计算（具体面积以实际丈量为准）,单价1800元/m2,总价为193万元。同时约定：“因出让人手续未办好，使受让方二个月内无法动工，出让方应赔偿受让方土地出让金壹倍的损失，并对出让方处土地让金壹倍的违约金”。后原告准备开工时，得知被告李佰件已将该宗土地又转让给了第三人，且第三人已经在该宗地上进行了开发。为此，原告多次找被告协商，要求被告退还土地出让金。但迟迟得不到解决。为此，原告特向本院起诉。另查明，2003年9月23日，被告苏仙房产中心与李佰件签订的《合作开发桂阳汽车总站协议》及2004年10月18日被告苏仙房产中心与李佰件签订的《合作开发桂阳汽车总站补充协议》中邓洪江的签名系被告李佰件所签，邓洪江不知情。还查明邓洪江系被告李佰件的女婿，在桂阳汽车总站项目开发中，受李佰件的委托管理各种事务，不是该项目的合作人。本院认为，桂阳县汽车总站项目系被告李佰件与被告苏仙房产中心共同合作开发，合作开发过程中，虽双方产生分歧，但并未依法解除合作关系，该合作项目一直持续至今。与原告方签订合同时系被告李佰件以项目部的名义所签订的，且该项目部加盖的公章超出原告审慎审查的义务，为此，本案所产生民事责任应由两被告共同承担。因第三人邓洪江系项目部的管理人员，不系两被告的合作人，对该责任不予承担。本案中原、被告于2008年4月21日签订合同后，合同上所约定的土地又被被告李佰件转让他人，且所转让的土地已被他人开发，该合同已无法履行。为此，原告请求解除2008年4月21日签订的《桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同书》的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补助措施，并有权要求赔偿损失。本案解除合同的责任在于被告方，为此，被告方应按合同约定退还原告购地款。故本院对原告要求退还购地款160万元的主张予以支持。对于原告要求赔偿损失的主张，本院认为，被告的行为致使原告造成了损失，被告�承担赔偿责任。对于其损失如何计算的问题，本院认为，因被告未及时退还原告购地款，被告应承担支付原告延期付款利息的责任。为此，原告的损失应按中国人民银行同期贷款年利率7.74%计算，从2008年4月22日开始计算至判决之日止，即至2017年5月11日（一年按360天计算）。其损失为（1600000元×0.0774÷360天×3259天）1121096元。对于原告要求支付其他违约金的主张，本院认为，原告已请求赔偿损失，再要求支付违约金，有背法律，故对其主张不予支持。对于被告苏仙房产中心主张本案已超过诉讼时效的主张，本院认为，双方签订合同后，经多次协调未成，该合同至今仍未解除，为此，本案未超过诉讼时效。对于被告苏仙房产中心要求追加邓洪江为被告的主张，因邓洪江不是该项目合伙人，为此，邓洪江对上述责任依法不予承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2008年4月21日签订的《桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同书》；二、由被告郴州市苏仙区房地产开发中心、李佰件于本判决生效后十日内退还原告王飞燕、王伟平购地款1600000元，赔偿损失1121096元，合计2721096元；三、驳回原告王飞燕、王伟平的其他诉讼请求。本案案件受理费36320元，诉讼保全费5000元，合计41320元，由原告承担10000元，被告郴州市苏仙区房地产开发中心、李佰件承担31320元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 欧阳思俊人民陪审员 谢 丁 良人民陪审员 胡 贞 强二〇一七年五月十七日书 记 员 陈 雅 芝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。