河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终950号
上诉人（一审被告）：徐华甫，男，汉族，1967年10月13日出生，住河南省栾川县。
上诉人（一审被告）：常红霞，女，汉族，1976年5月3日出生，住河南省栾川县。系徐华甫之妻。
委托诉讼代理人：张元峰，河南鸾州律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：韩群义，男，汉族，1936年3月23日出生，住河南省栾川县。
委托诉讼代理人：刘彦生，男，汉族，1954年4月11日出生，系栾川县司法局退休干部。
上诉人徐华甫、常红霞因与被上诉人韩群义房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2016）豫0324民初1671号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐华甫、常红霞及其委托诉讼代理人张元峰，被上诉人韩群义及其委托诉讼代理人刘彦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐华甫、常红霞上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项，将本案发还重审或改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，采信证据不当。1、2003年徐华甫、常红霞在盖房子期间，韩群义欲购买该楼房的第三层，经协商一致，双方于2004年5月2日签订了《买卖房子协议书》，约定将徐华甫、常红霞的房子第三层以12万元的价格卖给韩群义。协议第十条约定了付款办法，第三条约定:若室外须大面积整修(水、电、下水道)的费用，徐华甫、常红霞负责三分之二，韩群义负责三分之一。第五条约定：如顶层漏雨、损坏，五年后韩群义也应负担三分之一。房子建成后，韩群义入住，但其未按约定支付房款，直到2008年才将12万元房款全部付清。但涂料、地板砖、电线、电灯、卫生用具等费用一直未付，协议中约定的铺地平、修房子等韩群义应承担的三分之一费用也拒不承担，连水电费、卫生费也没有管过。因韩群义未按协议约定履行义务，导致双方发生矛盾纠纷，违约责任应由韩群义承担，而非徐华甫、常红霞。2、双方发生矛盾后，韩群义就到处无中生有的宣扬徐华甫、常红霞采取断水、断电、断路等行为让其住不成房子，并不断到城关兴华路北居委会、城关镇政府等单位上访。一审法院无视双方纠纷经多次调解，片面采信韩群义的不实言论，认定徐华甫、常红霞采取不当措施致使韩群义无法正常居住，事实认定错误，判决结果不公。3、在栾川县城××镇人民政府调解过程中，韩群义主动提出到外面租房居住，是其自愿搬离的，应自行承担所产生的租房费用等一切责任，且韩群义不在三层居住后，并未将家俱等物品搬离，也未将钥匙交还给徐华甫、常红霞，而是一直占有、控制该房屋至今，要求徐华甫、常红霞承担从2012年10月28日租房损失没有任何依据。二、1、一审判决的违约金24000元没有任何依据。依据《合同法》第一百一十四条规定，违约金是双方约定的，而双方在2004年5月2日所签订的《买卖房子协议书》第十二条违约责任中仅约定:单方违约给对方造成损失由违约方负责赔偿，双方根本就没有约定违约金，徐华甫、常红霞在此事件中，也没有任何违约责任。2、一审判决徐华甫、常红霞支付韩群义从2012年10月28日起按月利率一分计算利息没有依据，判决结果不公。2012年11月19日下午，在城关镇人民政府××楼××会议室，徐华甫、常红霞和韩群义都参与了城关镇政府组织的调解。在该次调解中，韩群义明确表示，现在着手在外面找房子住，随后走法律程序解决，这充分说明韩群义是本人自愿搬离的，不存在因徐华甫、常红霞采取断水、断电等不当措施而被迫离开，也表明韩群义在外租房居住的时间发生在2012年11月19日之后，而非2012年10月28日。韩群义自愿搬离并到外面租房，没有提供任何租房时间及所产生的费用等相关证据，一审无依据的认定韩群义2012年10月28日租房并判决徐华甫、常红霞按月利率1分支付利息，与事实不符，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
韩群义答辩称：一、一审法院认定事实正确。2004年5月2日韩群义与徐华甫、常红霞签订了房屋买卖协议，购买方式系预前投资，每平方600元，合同签订时韩群义向徐华甫、常红霞交款5万元，房屋内粉刷时交款5万元，最后交款2万元，合计付款12万元。因2012年房价暴涨，再加上栾川城中村改造，此房要拆迁补偿，徐华甫、常红霞采取乱收费、断水、断电、断路等手段让韩群义不能正常生活，因此韩群义向政府求助，后经社区居委会和司法所和信访局多次调解无果，无奈之际韩群义于2012年10月28日搬出另租房屋居住至今。以上是一审法院查明的事实，有证有据。二、一审法院适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》和《城市房地产管理法》的相关规定，韩群义和徐华甫、常红霞签订的房屋买卖协议有效，应受法律保护。答辩人提前交款，资助徐华甫、常红霞将该房建成，入住不到8年为牟取高利就撕毁合同将韩群义赶走自己掏钱买的房子住不成，还要高价另租房屋，这于理、于情、于法不容。人民法院依照双方签订的购房协议和徐华甫、常红霞的侵权事实以及给韩群义造成的经济损失作出的判决是正确的。综上请二审法院维持一审判决。
韩群义向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2、退还购房款120000元；3、补偿房屋装修费30000元；4、支付从2012年10月28日至今资金占用利息57600元；5、承担违约金24000元；6、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2004年5月2日，原告韩群义与被告徐华甫签订房屋买卖协议，约定以每平方米600元价格，预前投资购买被告房屋一套。总价款120000元。协议第三条约定，被告交付房屋前水路、电路应全通。协议第十条约定，原告于2004年5月2日付款50000元，屋内粉刷时付50000元，其余20000元，待被告将准建证办好后付清。协议第十二条约定，单方违约给对方造成损失由违约方负责赔偿。2004年10月份房屋建成。2004年11月份原告经装修后入住。2008年5月，因涉及最后一批房款的给付双方产生矛盾，被告即有意收回房屋(见常茫茫证言)。后双方矛盾加剧，多次经村镇调解。2012年8月24日，因被告断水、断电等事到栾川县城××镇人民调解委员会进行调解，被告方坚持要原告搬走，调解无果(见栾川县城××镇人民调解委员会调解记录)。因无法正常居住，原告无奈于2012年10月28日搬出另租房居住。2012年12月，被告将原告诉至一审法院，要求法院判令原告退回房屋，后被告撤诉，但矛盾并未解决，原告至今不能搬回居住。另查明，原告韩群义所购房屋系被告徐华甫在国家无偿划拨的土地上所建。一审法院认为:原、被告之间所签订的《买卖房子协议书》是合同双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，应为有效合同。因原、被告所买卖的房屋系在国家无偿划拨的土地上所建房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，转让在划拨土地上建筑的房屋，应当报有批准权的人民政府审批，因被告至今没有履行报批手续，致使所有权证无法办理，加之被告要求收回房屋，对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的请求，该院予以支持。房屋买卖协议签订后，双方已实际履行多年，2012年起被告采取不当措施，致使原告无法正常居住，并于2012年10月28日搬出另租房居住，有悖诚实信用的原则，系违约行为。对原告要求退还购房款、支付从2012年10月28日至今房款利息并按照房款额的百分之二十承担违约金的请求，该院予以支持。根据被告的过错及因此给原告造成的租房实际损失，房款占用利息可按月息一分利率计算。对原告要求被告补偿房屋装修费30000元的请求，因原告没有提供具体证据，该院不予支持。二被告要求原告因装修房屋造成被告房屋损坏赔偿被告房屋损失费用93840元及违约金24000元的请求，因与本案不属同一法律关系，被告未提起反诉，该院不予处理，二被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十二条之规定判决:一、解除原告韩群义与被告徐华甫、常红霞签订的房屋买卖协议；二、被告徐华甫、常红霞应于本判决生效之日起十日内向原告韩群义退还购房款124000元；三、被告徐华甫、常红霞应于本判决生效之日起十日内向原告韩群义承担购房款120000元的利息(利息自2012年10月28日起按月息一分利率计算至退还购房款之日止)。四、被告徐华甫、常红霞应于本判决生效之日起十日内向原告韩群义承担违约金24000元。五、驳回原告韩群义的其他诉讼请求。
本院二审期间，徐华甫、常红霞提交新证据:1、城关兴华路北调解委员会证明一份，证明：韩群义所谓徐华甫、常红霞断水、断电逼迫其不能居住，是虚假的不实之词；2、栾川县司法局城关司法所调解记录3份，证明：韩群义未按照双方合同约定承担修房子、院子费用；3、城关兴华路北调委会证明一份及照片7张，证明：2012年11月19日下午，在城关镇政府调解过程中，韩群义明确表示，现在着手在外面找房子住，随后走法律程序解决，是本人自愿搬离的，一审认定徐华甫、常红霞2012年10月28日起承担房租没有任何依据，韩群义直至2017年1月9日才搬出房屋，其主张租金损失无任何依据；4、建设工程规划许可证及照片，证明：韩群义未按照双方合同约定在准建证办出后将款项付清，已构成违约，且韩群义对房屋造成破坏，应承担违约责任。韩群义对其发表质证意见为：徐华甫、常红霞提供的证据不符合证据的规定，应当在一审诉讼时提交，对其提供的证据不予质证，二审法院不应予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：2004年5月2日，韩群义与徐华甫、常红霞签订的《买卖房子协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照上述协议书的约定全面履行各自的合同义务。韩群义分三次共计向徐华甫、常红霞支付了购房款12万元，徐华甫与常红霞也向韩群义交付了房屋，双方之间的合同已经履行完毕，但由于徐华甫、常红霞一直没有履行报批手续，导致所有权证至今无法办理。现因房屋所在地房价上涨及城中村改造，徐华甫、常红霞采取非法措施，逼迫韩群义搬离上述房屋，现韩群义主张解除双方之间的《买卖房子协议书》，应予支持。关于占用购房款利息问题，《买卖房子协议书》中未约定购房款占用期间的利息，故韩群义在争议房屋内居住期间不存在占用利息。2012年10月28日，韩群义从争议房屋内搬出，从行为上双方已无继续履行《买卖房子协议书》的可能，故徐华甫、常红霞应当自韩群义搬出争议房屋之日起返还购房款，未返还的，应当向韩群义支付占用该款项期间的利息成本，根据当地经济水平和一般民间借贷利息成本，一审法院酌定占用购房款期间的利息成本为月息1%并无不当，本院予以维持。关于违约金问题，双方在签订的《买卖房子协议书》对该项主张约定不明，故本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省栾川县人民法院（2016）豫0324民初1671号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销河南省栾川县人民法院（2016）豫0324民初1671号民事判决第四项；
如果当事人未按判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费400元，由上诉人徐华甫、常红霞负担300元，韩群义负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年九月二十日
书记员 王 璐