上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1914号
上诉人（原审原告）刘德龙。
上诉人（原审被告）涂海丹。
委托代理人胡卡瞰，上海胡菁律师事务所律师。
委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
原审第三人陶亚敏。
委托代理人段宗元，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人刘德龙、上诉人涂海丹因所有权确认纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘德龙与涂海丹系恋人，于2003年8月育有一子。2003年6月，涂海丹与案外人�订房屋买卖合同购置了系争的本市光复西路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）38万元，其中19万元通过抵押贷款的方式支付，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海静安支行。2003年6月20日，房屋产权登记至涂海丹名下。2008年至2009年期间，刘德龙与涂海丹发生矛盾。2010年8月27日，涂海丹出具笔据一份，内容为“经双方确认位于上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房产属于涂海丹与刘德龙共同财产，各自一半”；2012年9月22日，刘德龙与涂海丹有他人见证的情形下签署“房产情况说明”一份，内容为“上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号楼1913-14室，面积为68.7m2，是刘德龙与涂海丹共同财产，房产证名字是涂海丹，房产产权各自一半，即各自50%，不经另一方刘德龙同意，涂海丹不得私自交易买卖光复西路XXX弄XXX号楼1913-14室，如有任何一方违约，将承担一切法律后果。以上为双方真实意思表达”；2013年4月12日，涂海丹与陶亚敏签订房地产买卖合同，将系争房屋向陶亚敏出售，约定交易价为175万，但尚未完成过户。2013年8月26日，刘德龙诉至原审法院，请求对系争房屋的产权份额予以确认（计算方式为：按总房价38万元，刘德龙出资及还贷共308，626.88元计，刘德龙可得房屋产权的四分之三，实际可得份额由法院裁决）。2013年9月4日，房屋抵押登记被注销，抵押权人中国农业银行股份有限公司上海静安支行退出诉讼；2013年11月25日，陶亚敏申请参加诉讼；2014年5月，陶亚敏向原审法院提起（2014）普民四（民）初字第1268号民事诉讼，请求判令涂海丹与陶亚敏签订的房地产买卖合同继续履行。
原审法院庭审中，刘德龙于2013年12月18日递交变更诉请申请书，请求对房屋进行分割析产，并提出房产价值评估申请。原审�院据此委托上海富申房地产估价有限公司对房屋进行了估价，结论为：该房屋于2013年4月12日的估价时点的市场价值（含装修）为197.80万元，于2014年1月27日的估价时点的市场价值（含装修）为215.37万元。对此评估结论，刘德龙不持异议；涂海丹认为，根据己方掌握的信息，该结论中两个估价时点的评估价值均不能真实反映当时房屋的市场价格；陶亚敏认为，2013年4月12日的估价时点的评估价值偏高，且评估结论与本案无关联。上述结论出具后，刘德龙认为，其提起评估的目的为确定房产价值以便于分割，但因涂海丹在诉讼中拒绝将出售房屋所得钱款向法院提存，故刘德龙撤回变更诉请的申请，仍坚持原诉请。
原审法院认为，房屋所有权人的确认应按照法律规定。当事人既可以通过出资购买等行为以原始取得的方式成为房屋的产权人，亦可基于约定成为房屋的共同共�人或按份共有人。刘德龙与涂海丹之间虽未缔结婚姻关系但曾长期同居且育有一子，此类特殊的身份关系决定了当事人日常生活中的金钱支出及给付系基于彼此间的情感认同而显然与民事活动中的借贷、投资行为有本质的区别。因此，除非有相反的证据或特别的约定，否则无论是在购房、家庭日常花销、还是子女抚养方面，一方或双方的出资均应视为其在同居期间自愿用于共同生活的投入，故对刘德龙与涂海丹片面强调己方对房屋的出资贡献，否定对方出资的主张原审法院均不予采信。其次，无论出资情况为何，系争房屋既由涂海丹签约购买并登记至其名下，则房屋购置当时的产权人应确定为涂海丹，但原审法院注意到，根据涂海丹单方出具的笔据及刘德龙与涂海丹共同签署的情况说明，当事人显然于房屋购置后根据实际情况对该房屋所有权作了约定，刘德龙与涂海丹既对笔据与说明的真实性不持异议，则房屋应按双方约定属共同财产且双方份额各半。针对涂海丹的辩称，原审法院认为，从约定的形式分析，涂海丹作为具有完全民事行为能力的民事主体，应对其签署书面承诺的行为后果系明知并对此承担法律责任，一旦作出承诺，则视为其同意将房产份额的50%向刘德龙作出让渡，从约定的内容分析，产权各半的分配方式既符合刘德龙与涂海丹共同出资维持生活的现状，又兼顾与均衡了双方的利益，且不违反法律规定，故对上述笔据与说明的法律效力予以确认。综上所述，刘德龙与涂海丹既在同居期间对所得的房产权属有所约定，则无需再根据双方的出资及贡献来确定产权份额，故刘德龙应得的产权份额为二分之一而非四分之三。但应当指出的是，根据刘德龙与涂海丹陈述的事实，当事人对房屋的共有关系显然基于共同生�，现当事人客观上已不再可能维持同居关系，对房屋共同占有、使用、处分的权利基础与可能性均已丧失，故对刘德龙要求继续维持房屋共有产权份额的诉请原审法院难以支持，而涂海丹对房产予以分割的主张显然更有利于矛盾的彻底解决与当事人权益的保护。为避免讼累，原审法院在确定房产份额为各二分之一的基础上，结合实际案情对房产予以酌情分割，酌定所参考的因素有民事法律原则、刘德龙与涂海丹同居期间的基本情况、房屋的原始取得、涂海丹与陶亚敏之间的房屋交易、相关部门的房屋估价结论、当事人行为的过错程度等，需要说明的是：一、房屋价格的评估结论系具有专业资质的评估机构作出，原审法院对此结论予以采纳；二、涂海丹既已立下字据确认房屋系共有产且允诺不得单方出售，则在无证据证实其已得到刘德龙同意的情形下，涂海丹擅自�售房屋的行为显然有一定的过错，而因该过错行为造成房产分割过程中权利人利益受损的——比如出售房屋的价格低于市场价，则刘德龙的损失应由涂海丹承担适当的补偿责任，涂海丹的损失应由其自行承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第九十九条之规定，原审法院作出判决如下：一、上海市光复西路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋归涂海丹所有；二、涂海丹应于判决生效之日起十日内向刘德龙支付上述房屋折价款人民币989，000元。
涂海丹不服原审法院判决向本院提起上诉称：其是系争房屋的产权登记人同时也是唯一的出资人，刘德龙虽曾向其银行卡内打款，但支付的是其母子两人的生活费，系争房屋的归属应当以权属登记为准，系其一人所有。此外，其虽曾出具过认可系争房屋属其与刘德龙共有的笔据，出具的目的一是希望刘德龙能与其结婚，二是希望刘德龙能与其共同归还贷款，但此后上述愿望均未能实现，故其认为系争房屋当归其一人所有，即使原审法院认为刘德龙有份额，其认为应当进行析产，只是刘德龙的得款过高。
刘德龙上诉称：其要求对系争房屋的产权份额予以确认（计算方式为：按总房价38万元，刘德龙出资及还贷共308，626.88元计，刘德龙可得房屋产权的四分之三）。
原审第三人陶亚敏则述称：涂海丹与刘德龙之间就系争房屋达成的协议是双方内部协议，不能对抗不动产登记，其是根据上述登记与涂海丹进行交易，属善意第三人，现其已实际迁入系争房屋，故其与涂海丹之间就系争房屋的买卖合同应当受到法律的保护。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，经本院向刘德龙释明，要求刘德龙就上诉请求进行明确，刘德龙表示法院将房屋折价款判给其，其无异议。在辩论终结发表最后陈述意见时，刘德龙又表示要求就系争房屋进行确权。
本院认为：系争房屋虽登记在涂海丹一人名下，但涂海丹先于2010年8月27日单方出具笔据，后又于2012年9月22日与刘德龙签订协议，该两份书面文件均明确系争房屋为涂海丹与刘德龙之共同财产，其两人各得50%的产权。原审法院据此认定系争房屋为两人之共同所有，并原则上认可两人享有同等的份额并无不当。涂海丹认可上述两份文件的真实性但同时又认为系争房屋仍应归其一人所有，与上述笔据记载的内容不符，其观点本院不予采纳。关于析产的问题。本案中，当事人对房屋的共有关系显然是基于曾共同生活的事实，现根据刘德龙与涂海丹的陈述及当事人本人的意愿，客观上双方对房屋共有的基础已丧失，故原审法院未采纳刘德龙要求继续维持房屋共有产权份额的请求，并无不妥，涂海丹对房产予以分割的主张显然更有利于矛盾的彻底解决与当事人权益的保护。为避免讼累，现原审法院在确定房产份额为各二分之一的基础上，根据房屋价值的评估结果，结合系争房屋原登记在涂海丹一人名下及签订2012年9月22日协议后的还贷情况等，从保护妇女合法权益的角度出发，对刘德龙可得之房屋折价进行酌情微调，并无不当，刘德龙与涂海丹的上诉请求均缺乏依据，本院不予采纳。至于涂海丹认为其用于还贷之资金系向他人所借，可由债权人另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，925元，由涂海丹与刘德龙各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年十�月二十三日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。