江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1185号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌火冰实业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区青山南路78号蓝天碧水公寓1401室，机构代码：55086543-9。
法定代表人：万永忠，总经理。
委托代理人：张旭明，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人：欧阳向民，江西国风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌蓝海商业经营管理有限公司，住所地：南昌市东湖区青山南路118号，机构代码：79695872-3。
法定代表人：陶晖，总经理。
委托代理人：徐谦，江西豫章律师事务所律师。
委托代理人：许艺，江西豫章律师事务所律师。
上诉人南昌火冰实业有限公司（以下简称火冰公司）与被上诉人南昌蓝海商业经营管理有限公司（以下简称蓝海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1880号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人火冰公司的委托代理人张旭明、欧阳向民，被上诉人蓝海公司的委托代理人徐谦、许艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年9月1日，原告蓝海公司（甲方）与被告火冰公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，“甲方将位于东湖区青山南路蓝天碧水购物广场负一层A＋1号商铺（建筑面积1267m2）出租给乙方从事餐饮经营，租赁期限10年，即从2011年8月17日至2021年8月16日，租金：1、2011年8月17日至2014年8月16日，每月租金为25260.52元；2、2014年8月17日至2017年8月16日，每月租金为31007.78元；3、2017年8月17日至2021年8月16日，每月租金为37205.42元。物业管理费按建筑面积1267m2计算，标准为5元/m2/月，6335元/月。同时还约定，本租赁物免租期为6个月，即从2011年8月17日至2012年2月16日止，同时免收1个月物业费，即从2011年8月17日至2011年9月16日止。”合同签订后，原告将蓝天碧水购物广场负一层A+1号商铺交付给被告使用，被告接受房屋后对其进行了装修并使用该房屋经营餐饮（火锅）。2011年9月7日，被告向原告交纳租赁保证金6.5万元并交纳了2012年2月18日至2012年3月17日的租金25260.52元及2011年9月18日至2011年10月5日的物业费3801元。自2012年3月17日起至2014年9月30日止，被告共拖欠原告租金778033.16元。自2011年10月6日至2014年9月30日止，被告共拖欠原告物业费227004.17元。
2011年12月26日，被告租赁该房屋经营的火锅店正式开业，该火锅店实际经营二个月便歇业至今。2012年2月16日，原告向被告送达告知函，书面向被告催收2011年10月6日至2012年3月5日期间的物业费。被告在签收该告知函时，被告当时没有提出该租赁房屋下水道存在堵塞、渗漏问题，事后也没有按照告知函的要求交纳物业费。本案在庭审中，原告自认该房屋下水道堵塞、倒灌发生在2012年8-12月份，消防整改发生在2013年9月份，直至2013年12月份下水道仍在维修，但此期间被告早已停业。被告对原告自认下水道堵塞、倒灌发生的时间、下水道维修时间及消防整改时间的事实无异议。2013年11月6日，原告委托律师向被告书面催交租金及要求被告退场，但被告对此未做回复。由于被告既未支付租金也未退场，故原告于2014年10月30日向本院提起诉讼，请求判令被告支付原告租金768238.43元、租金违约金1086156.86元、物业费227324.32元、物业费违约金125650.76元、电费4910.08元。被告反诉称原告提供的租赁场所不符合经营需要，其一直无法正常对租赁物使用，造成了巨大损失，故反诉原告要求反诉被告赔偿损失100万元（暂定）。
另查明：本案在审理过程中，被告申请对其租赁的位于青山南路72号蓝天碧水购物广场负一层A+1号商铺在2012年4月间的装修残值和因经营餐饮所购资产残值进行鉴定，经江西诚达房地产土地估价咨询有限公司和江西中富茗仁资产评估有限公司鉴定，两鉴定机构出具的鉴定意见为：一、位于青山南路72号蓝天碧水购物广场负一层A+1号商铺在2012年4月1日的装修剩余价值为67449元。二、位于青山南路72号蓝天碧水购物广场负一层A+1号商铺的资产价值为136593.90元。上述鉴定意见经原、被告质证，双方均持有异议。上述事实，有房屋租赁协议、收款收据、告知函、照片、鉴定意见以及原、被告的陈述等证据予以证明。
一审法院认为：原、被告签订房屋租赁协议后，原告依约交付了租赁物，被告作为承租人，负有交纳租金的义务。被告接受租赁物后，对租赁物进行了装修并实际经营两个月后便停业，虽然被告辩称其停业原因系下水道堵塞、渗漏造成无法经营，但根据原告在2012年2月16日向被告书面催收物业费时，被告当时并未提出房屋存在下水道堵塞、渗漏需要维修，再结合原告自认下水道堵塞、渗漏发生在2012年8-12月份及照片显示的时间和被告对原告的自认表示无异议，本院认定该诉争房屋下水道堵塞、渗漏发生在2012年8-12月份直至2013年12月份维修完毕，故对被告辩称其停业系下水道堵塞、渗漏造成的观点，因证据不足，一审法院不予采信。原告作为出租人，对租赁物负有维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。结合本案查明的事实，当被告承租的租赁物需要维修时，原告履行了维修义务，由于原告对租赁物维修期较长，虽然被告此时已停业，但作为经营性店面，对被告而言已间接影响了对租赁物的有效利用。鉴于被告实际已停业的事实，故一审法院酌定在租赁物维修期间，原告减半收取租金及物业费。即原告自2012年8月1日起至2013年12月31日止应减半收取租金214714.42元和物业费53847.50元。经扣除原告减半收取的租金和物业费后，被告仍应支付原告租金563318.74元和物业费173156.67元。对原告要求被告支付违约金和电费的诉讼请求，一审法院不予支持。
反诉原告要求反诉被告赔偿装修及因经营餐饮所购资产损失，因该租赁物维修期间，反诉原告实际已停业，其装修及资产损失与租赁物维修无关联性，且原、被告均未主张解除合同，其装修及资产仍由反诉原告占有，对反诉被告而言不存在接收装修及资产残值问题，故对反诉原告的反诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告南昌火冰实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌蓝海商业经营管理有限公司2012年3月17日至2014年9月30日期间的租金563318.74元和2011年10月6日至2014年9月30日期间的物业费173156.67元。二、驳回原告南昌蓝海商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告南昌火冰实业有限公司的反诉请求。原告南昌蓝海商业经营管理有限公司预交案件受理费24500元，反诉原告南昌火冰实业有限公司预交反诉案件受理费6900元、鉴定费10000元，合计41400元，原告南昌蓝海商业经营管理有限公司承担12900元，被告南昌火冰实业有限公司承担28500元。
火冰公司不服，向本院提出上诉。
火冰公司上诉称：一、2011年9月1日，蓝海公司（甲方）与火冰公司（乙方）签订的《房屋租赁协议》约定：甲方保证其交付给乙方标的物的消防验收合格，如非因乙方原因影响消防造成乙方损失，则由甲方负责赔偿乙方的相关损失。2011年12月26日，被上诉人装修后的火锅店试营业。试营业期间，在办理消防许可的过程中,才得知该租赁商铺系消防区域、消防通道，并非可出租为商铺使用，也导致上诉人工商、税务等合法证件无法办理。上诉人在试营业2个月后无法合法经营，被迫停业。停业期间，被上诉人对其整栋大楼包括地下层（含诉争商铺）进行大范围的装修和消防整改，直到诉讼期间仍未完毕,且将上诉人经营的火锅店的排烟管道拆除或封闭，电缆电线等撬开，至今未恢复。二、原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人提供的涉案商铺未办理产权证和消防合格验收证明。三、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》早在2012年上诉人停业后已被终止或解除，双方已就善后处理多次协商，仅因转让和赔偿事项未达成一致。2013年11月6日、2014年4月14日被上诉人分别向上诉人发出解除租赁合同的通知，上诉人也从未否认同意解除或终止合同。上诉人经营管理人员已撤出，租赁场所已提供给被上诉人进行整改。四、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》因无法继续履行，上诉人的反诉请求应予以支持。请求撤销东湖区人民法院（2014）东民初字第1880号民事判决,依法改判驳回被上诉人的诉请，支持上诉人的反诉请求或发回终审，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人蓝海公司辩称：一、一审判决对于本案基本事实已经查清，答辩人交付使用的租赁场所符合商业用途，不存在消防不合格的情况。答辩人交付的租赁场所已在2008年7月25日依法通过消防验收，被答辩人开业经营期间不存在消防不合格导致被答辩人不能正常经营的情形。况且，双方的《租赁合同书》第17条的附加条款第2项明确约定：被答辩人负责消防审批手续，并报商场存档。也就是说，被答辩人在开业前，对于自己经营店铺的二级消防手续就应当报批。二、双方的《租赁合同书》合法有效，被答辩人停业与答辩人无关，被答辩人依法应当缴纳租赁以及物业管理费用。虽然答辩人在被答辩人停业后进行了下水道和消防通道的整改，但双方的《租赁合同书》并未解除。被答辩人在停业后，未将租赁场所交还答辩人，而是由被答辩人实际控制，也因此，被答辩人使用租赁场所就应当依据租赁合同的约定支付租金和物业管理费用等费用。即使二审法院认定双方《租赁合同书》存在效力问题，也不能免除被答辩人缴纳租金和物管费的义务。依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，也应当依据合同约定的标准支付房屋占用费。三、双方的《租赁合同书》依法可以继续履行，不存在履行不能的情形。四、被答辩人的部分上诉内容超出了一审判决的范围，且上诉理由前后矛盾，依法应当驳回。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的理由无事实及法依据，请求驳回上诉人的上诉。
二审审理期间，上诉人提交的证据有：一、2014年10月-12月烟道照片两张，证明停业原因；二、2016年8月1日调取的被上诉人的企业信息，证明被上诉人超越了经营范围，导致了合同的无效。被上诉人质证后对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证实拍摄的地点、时间，按照上诉人说的时间的话与本案无关，因为上诉人在2012年就已经停业了，在2014年拍摄的照片与本案无关；对证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该份证据恰恰证明我方具有租赁的权利，在经营范围和行业门类都可以说明我方对房屋出租时有权利的，即便是二审法院认为我方没有租赁权利，也不影响租赁合同的效力，房屋出租行业不需要部门批准。
被上诉人提交的证据是：《南昌市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》一份，证明上诉人所承租的诉争房屋已经通过消防竣工验收。上诉人进行质证后对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，这份是针对整个蓝天碧水购物广场的，是不是包括了本案涉案租赁物在内不清楚，证明不了包括租赁给上诉人的租赁物。上诉人租赁的位置是消防保护区，是不允许办证的，即使合格证包括本案涉案租赁物，也证明不了被上诉人满足了消防许可的要求。
对上诉人提交的证据一因拍摄时上诉人已停业，该证据并不能证明上诉人的停业原因,对上诉人提交的该组证据本院不予采信。对上诉人提交的证据二即被上诉人的企业信息，对其真实性、合法性予以确认,但上诉人以此证明被上诉人超越了经营范围，从而导致合同无效,这并不是合同无效的法定情形，对该组证据的关联性本院不予确认。被上诉人提交的证据《南昌市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》，证明上诉人所承租的诉争房屋已经通过消防竣工验收，上诉人并无证据证明整个蓝天碧水购物广场的消防竣工验收不包括本案涉案租赁物，对该份证据本院作为认定事实的依据予以认定。
2011年9月1日，南昌蓝海商业经营管理有限公司（甲方）与南昌火冰实业有限公司（乙方）签订的《房屋租赁协议》约定：甲方保证其交付给乙方标的物的消防验收合格，如非因乙方原因影响消防造成乙方损失，则由甲方负责赔偿乙方的相关损失。乙方在承租标的物后，应立即到相关政府部门办理证照等事宜，不得无证经营。因相关政府部门原因造成本协议无法履行的，乙方需自行承担相关损失。乙方应在进场装修前，向甲方提供标的物装修申请书、装修设计图纸及消防审批手续。
本院经审理查明：2008年7月25日南昌市公安消防支队向南昌市市政工程发展有限公司下达了洪消验［2008］第224号《建筑工程消防验收意见书》，称南昌市市政工程发展有限公司报来位于南昌市青山南路的蓝天碧水购物广场7号楼地上一层至三层和地下一至二层建筑工程消防验收资料已收悉，认为该建筑工程符合国家建筑工程消防技术标准强制性条文要求，同意通过消防竣工验收。另要求各店面内部的建筑内部装修工程应另行申报消防设计审核和验收，并经验收合格后方可投入使用。2011年9月1日上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订的《房屋租赁协议》第十四条约定“甲方保证其所交付给乙方标的物的消防验收合格“，第十七条约定“乙方自行申报消防审批手续，并报商场存档。”本院经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为：一、关于双方签订的租赁合同的效力：上诉人主张涉案租赁商铺系消防区域、消防通道，不可出租为商铺使用，但上诉人提交的南昌市青山南路蓝天碧水购物广场负一层组合平面图表明涉案租赁物位于防火分区，而防火分区是指“采用防火分隔措施划分出的、能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余部分蔓延的局部区域（空间单元）”,防火分区只是为了便于消防管理而在建筑物内划分出的不同区域，与法律禁止出租使用的消防通道是两个完全不同的概念，因此，上诉人的主张与事实相悖，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。二、关于租金的支付：合法有效的合同对双方均有约束力，被上诉人依约交付了租赁物，上诉人作为承租人，负有交纳租金的义务。上诉人主张停业期间，被上诉人对其整栋大楼包括地下层（含诉争商铺）进行大范围的装修和消防整改，至今未恢复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。结合本案查明的事实，被上诉人对涉案租赁物进行了维修，且维修期较长，虽然上诉人此时已停业，但间接影响了上诉人对租赁物的有效利用，因此，上诉人可以相应减少租金的支付。一审法院酌定在租赁物维修期间，减半收取租金及物业费，即自2012年8月1日起至2013年12月31日止应减半收取租金214714.42元和物业费53847.50元，处理得当，本院予以维持。上诉人停业后并没有将租赁物返还给被上诉人,上诉人停业后不支付租金的主张无法律和事实依据，本院不予支持。三、关于上诉人的停业损失：上诉人主张是被上诉人的消防验收不合格导致其停业，但2008年7月25日南昌市公安消防支队向南昌市市政工程发展有限公司下达了洪消验［2008］第224号《建筑工程消防验收意见书》表明涉案房屋的消防已验收合格，符合2011年9月1日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》第十四条的约定。至于各店面内部的建筑内部装修工程南昌市公安消防支队洪消验［2008］第224号《建筑工程消防验收意见书》要求应另行申报消防设计审核和验收，并经验收合格后方可投入使用。按照2011年9月1日上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订的《房屋租赁协议》第十七条“乙方自行申报消防审批手续”的约定，店面内部的建筑内部装修工程消防设计审核和验收的申报义务人应为上诉人，上诉人应向消防部门申报店面内部的建筑内部装修工程的消防设计审核和验收，并经验收合格后方可投入使用。上诉人没有按照合同约定和消防部门的要求进行消防申报，过错在上诉人，即便因消防验收不合格影响到经营，停业损失应由上诉人自行承担。停业后涉案租赁物及相关资产仍由上诉人占有，也不存在接收装修及资产残值的问题。因此，上诉人的反诉主张的装修和停业损失没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉无法律和事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确,处理得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6900元由上诉人南昌火冰实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 裴重芳
代理审判员 曹 渊
二〇一七年三月二十日
书 记 员 王 倩