江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民初字第451号 原告：无锡市昊朋餐饮管理有限公司。 法定代表人：蒋晓星，该公司经理。 委托诉讼代理人：许晓晖，江苏崇安律师事务所律师。 被告：无锡国盛房产开发有限公司。 法定代表人：陈军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜成林，江苏瑞莱律师事务所律师。 第三人：蒋晓星。 原告无锡市昊朋餐饮管理有限公司（以下简称昊朋公司）与被告无锡国盛房产开发有限公司（以下简称国盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加蒋晓星为第三人参加诉讼。原告昊朋公司的法定代表人蒋晓星及委托诉讼代理人许晓晖，被告国盛公司的委托诉讼代理人杜成林，第三人蒋晓星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昊朋公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与国盛公司之间的租赁合同，返还租金押金90258元及水电押金9100元；2、判令国盛公司赔偿昊朋公司经济损失（包括租金损失143932元、装修损失120万元，具体装修损失根据鉴定结果确定）；3、判令国盛公司赔偿因漏水造成的食材损失26864元、重新设计费2万元、装修费46000元、停业20天的员工工资62000元，共计154864元；4、判令国盛公司赔偿擅自拉电造成的食材损失12万元；5、诉讼费用由国盛公司承担。事实和理由：国盛公司自2011年起通过网络、广告等手段发布宣传信息，夸大宣传进行招揽租户，并承诺招租率已达到80%,致使不明真相的租户纷纷上当签约，事后发现招租率并没有达到当初承诺的80%,根本没有任何商业氛围，经营惨淡，亏损严重。为此，昊朋公司多次要求国盛公司退租或者按签订合同时承诺的80%招租率继续履行先合同义务，国盛公司声称已无能力履行合同承诺。国盛公司采用虚构招租事实、隐瞒真相的手段，夸大宣传诱骗昊朋公司签订租赁合同，其行为已被（2013）锡民终字第1585号民事判决书确认存在损害租户利益，租户有权向国盛公司主张权利。同时（2013）南民初字第2202号民事判决书确认承诺招租率已达到80%是针对整个西水东租户，国盛公司承担不少于70%的责任。2014年5月25日因漏水造成昊朋公司被迫停业，国盛公司在接到报修后迟迟未能解决。2014年8月10日再次漏水造成跳闸后，国盛公司在2014年8月19日签订的三方协议中承诺先行赔付昊朋公司的损失（包括租金、物业费、食材损失、员工工资等），但国盛公司并未及时赔付，国盛公司的行为已构成违约。2014年12月14日再次漏水后，国盛公司非但未及时维修还强行拉电，导致冷冻食材变质损失严重，为此，昊朋公司于2015年1月13日发函给国盛公司解除租赁合同。 被告国盛公司辩称：国盛公司与昊朋公司之间不存在租赁关系，故不存在解除合同赔偿损失的情形。国盛公司从未收到过昊朋公司的押金等，也不存在返还的情形。请求法院依法驳回昊朋公司的诉讼请求。 第三人蒋晓星述称：同意昊朋公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月15日，国盛公司与蒋晓星签订租赁合同1份，约定：出租方为国盛公司，承租方为蒋晓星；国盛公司将位于无锡市西水东城177-18发展项目内B栋1F商铺（以下简称涉案商铺）出租给蒋晓星经营“汤豪仕（汤HOUSE）”品牌（类别：餐饮）之用途；租期为6年（自2011年9月20日起至2017年9月19日止），免租期为6个月，自商铺交付日起计，计租日为2012年3月20日，开业日为2011年11月18日（暂定）；每个公历月蒋晓星应按月基本租金或提成租金（按承租方当月税前营业额的一定比例）中的较高者支付每月租金……；租赁押金等同于2个月的平均月租金和物业管理费，租赁期间，如承租方未按约足额缴纳租金、物业管理费、公用事业费用、违约金及其他应付费用的，且在出租方发出要求承租方纠正该行为的书面通知后5日内承租方拒不纠正该行为的，出租方有权直接抵扣承租方租赁押金；自起租日起，承租方应按月支付与商铺使用有关的所有公用事业费用（如水、电、燃气、电话费等），公用事业费押金为9100元；承租方不得因出租房未完成或延迟完成修理或不能及时提供服务设施等其在本合同中应承担的义务，而减少或停止支付租金或其他根据合同须支付的费用；承租方应自计租日始按约定方式和金额以人民币形式支付商铺租金，除首个付款周期的基本租金于计租日的30日前支付外，之后每个付款周期的基本租金须于前一个付款周期的第2个月的第25日前支付，先付后用，首月基本租金根据承租方在该月实际租赁的天数计算，最后一个月的基本租金根据承租方在该月实际租赁的天数计算；在租赁期内，承租方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，出租方有权单方终止合同并收回商铺，如剩余租期超过4个月的，承租方应按当年度平均月租金标准承担4个月的租金的违约金，该违约金由出租方在租赁押金中扣除，不足部分向承租方追偿……；在租赁期限内，承租方擅自单方面要求解除本合同的，承租方除承担违约责任外，需将房屋恢复原样，对于装修费及未处理的添附物，承租方不得要求出租方给予赔偿或补偿；在租赁期限内，出租方擅自单方面解除本合同的（但由于承租方预先违约的情况除外），对于承租方的装修费及添附物，出租方给予承租方合理赔偿或补偿，具体标准根据商铺使用程度及添附物折旧程度由双方协商决定，协商未果的，交由鉴定部门评估，评估费用由提出方承担； 任何与本合同有关的文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式并送达至双方确认的、有法律效力的地址，一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应承担对其不利的法律后果，蒋晓星的送达地址为无锡市滨湖区蠡园镇蠡湖村下蒋巷25号，任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第3日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明……。合同签订后，国盛公司向蒋晓星交付了涉案商铺。后蒋晓星向国盛公司交付了租赁押金90258元及公用事业费押金9100元。 另查明：上述租赁合同订立后，蒋晓星对涉案商铺进行了装修，在涉案商铺设立“南长区默契饭店”（系个体工商户，业主为蒋晓星），并以“汤豪仕（汤HOUSE）”品牌对外经营，后又以“80后饭吧”品牌对外经营。2014年9月，蒋晓星在涉案商铺设立昊朋公司，该公司的法定代表人为蒋晓星。此外，国盛公司与蒋晓星签订补充协议，约定：双方签署的《经营场所租赁协议》仅供蒋晓星办理营业执照之用，双方之权利义务仍按照双方签署的租赁合同为准。 2014年8月19日，南长区默契饭店（甲方）、无锡小庄哥餐饮管理有限公司（乙方）与国盛公司（丙方）签订三方协议，部分内容为：甲乙双方分别承租西水东商业街[177-18]、[177-20]商铺，并分别与丙方签订有房屋租赁合同。2014年8月10日17:00左右，甲方、乙方承租商铺因二楼漏水严重导致一楼（即甲方）厨房电闸浸水断电、漏水持续中，甲方因此自2014年8月10日起停业。三方多次协商后，达成共同解决方案，并签订如下协议：一、漏水维修由乙方和丙方共同实施，甲方维修由丙方实施，乙方维修由乙方实施。协议签订后，乙方在维修前需有三天准备时间，自准备时间结束后，20日内完工，在此期间，丙方维修结束后，可视为甲方可以开始正常营业。甲方造成的一切因漏电引起的直接或间接经济损失，包括断电后的有合理证据证明的冻品等食材损失（附上清单），房租及物业费、员工工资（附上清单）、税金、品牌形象等将由责任方赔偿，间接损失待开业以后甲方与责任方协商赔付，最终间接损失赔偿金额三方协商为准，协商不成应按本协议第四条约定诉讼解决，并以法院最终判决的损失赔偿金额为准，并提供相应发票或依据。开业前的各项因漏水造成的受损设备修复由责任方负责。或由甲方先行维修，之后由责任方支付维修费用。二、在乙方和丙方双方未能认定责任前，上述所有损失赔偿金额由丙方负责先行承担，丙方应当在接到甲方损失清单一个月内赔付，如不赔付，甲方有权要求按提交的赔付清单，向法院诉讼。如最终认定乙方承担部分或全部责任的，丙方有权向乙方进行追偿。三、在维修期间，乙、丙双方维修人员有权进入甲方店内，甲方同意对此提供必要的协助和配合，因乙方、丙方在此期间引起的一切安全责任事故均由乙、丙双方各自承担，甲方不承担由此造成的任何财产、人身安全责任。四、如因签署本协议发生争议，甲、乙、丙三方应协商尽量解决，协商不成，应提交本协议签署地人民法院诉讼解决。…… 本案审理中，昊朋公司向本院提出保全申请，本院依法对涉案商铺张贴封条予以查封。因国盛公司以张贴封条影响西水东商业街招商为由申请变更保全措施，并承诺保护查封现状，本院解除封条，上锁查封，并向国盛公司释明：该商铺内物品及装修因可能涉及评估，在本院另行组织清点前任何一方均不得擅自处理。后国盛公司未经本院许可，擅自撬锁入户拆除该屋内装饰装潢并将部分物品转移。本院对国盛公司妨害民事诉讼的行为决定罚款10万元。后国盛公司向无锡市中级人民法院提起复议，要求撤销本院作出的罚款决定。经审查，无锡市中级人民法院于2015年11月18日作出复议决定，驳回国盛公司的申请，维持原决定。 本案审理中，昊朋公司称：本案中昊朋公司主张相关权利基于的法律关系为租赁合同关系。本案租赁合同只约定了承租方违约承担的责任，没有约定出租方违约应当承担的责任。参照租赁合同中关于承租方若违约，如剩余租期超过4个月的，承租方应按当年度平均月租金标准承担4个月的租金的违约金的标准，第四年度平均月租金35983元乘以4个月等于143932元，故国盛公司应支付昊朋公司143932元租金损失；国盛公司存在虚假宣传、承诺招商率达80%的行为，但实际上招商率并没有达到80%，因此而造成的损失昊朋公司可以主张赔偿，依据为（2013）锡民终字1585号民事判决书、（2013）南民初字第2202号民事判决书。装修损失是需要进行司法鉴定的，但由于国盛公司在法院查封期间私自毁损灭失，导致无法鉴定，损失根据昊朋公司提供的相应证据由法院依法认定，违约只涉及租金损失。关于2014年8月10日因房屋漏水造成的损失承担问题，根据南长区默契饭店、无锡小庄哥餐饮管理有限公司与国盛公司达成的三方协议，在责任未认定之前损失先由国盛公司承担，国盛公司承担后再向无锡小庄哥餐饮管理有限公司追偿，但国盛公司至今未承担相应责任，协议未实际履行。 蒋晓星称：虽然租赁合同的主体是其和国盛公司，但合同签订之后经国盛公司的许可变更成了昊朋公司，有在工商部门留存的国盛公司与蒋晓星、昊朋公司签订的房屋租赁合同为据，故租赁合同的权利义务都已过度给昊朋公司，昊朋公司在本案中主张的各项损失基于的财产权益在昊朋公司成立之后其已全部转移给了昊朋公司。 国盛公司称：房屋租赁合同中承租方一栏中的“无锡市昊朋餐饮管理有限公司”系后添加上去的，因为当时昊朋公司尚未成立。虽然昊朋公司注册地在租赁房屋内国盛公司是同意的，但租赁关系仍然存在于蒋晓星与国盛公司之间。 原告昊朋公司为证明其主张向本院提供以下证据： 1、昊朋公司营业执照一份，以证明昊朋公司的住所地在西水东城**，该住所地，该住所地即本案租赁地本案原告昊朋公司的法定代表人，公司成立日期是2014年9月5日。 2、蒋晓星与国盛公司订立的租赁合同及租金发票（2014年12月8日国盛公司收取昊朋公司缴纳的2013年的租金）各一份，以证明国盛公司是认可由昊朋公司缴纳租金的，承认昊朋公司承租国盛公司房屋。 3、工商部门备案的房屋租赁合同一份。合同甲方（出租方）一栏注有“无锡国盛房产开发有限公司”字样，乙方（承租方）一栏注有“蒋晓星”“无锡市昊朋餐饮管理有限公司”字样。昊朋公司称“无锡市昊朋餐饮管理有限公司”字样是工商部门核准以后由工商部门的工作人员写上去的。 4、建设工程设计合同（花费65000元）、住宅装饰工程合同（花费人工费405000元）、装饰装修工程主材代购合同及装潢工程报价主材代购清单（花费432000元）、商品购销合同二份及无锡市嘉厨厨房设备有限公司设备报价单（分别花费49500元、125000元、19500元）、陶瓷餐具发票（花费35513元）、上海浦东发展银行公司业务现金解款单（空调解款单花费64000元）、建筑业统一发票（燃气管道费32600元）、自由门采购合同（花费10500元）、工矿产品买卖合同（油烟净化器及风机花费18000元）、灶具管理费发票（花费2000元）、监测费发票（花费3500元）、现场调查费收据（花费2000元）、服务费发票（花费1600元）。上述费用总计126万元左右。在诉讼过程中被查封的涉案店铺内的装修已被国盛公司损坏灭失，无法进行评估，故向法庭提供装修的依据。 5、室内标准承诺设计业务合同一份，以证明2014年8月10日涉案商铺房屋漏水后昊朋公司为重新装修房屋花费的设计费用20000元，合同上明确了设计费为20000元，20000元付的系现金，现在收条找不到了。 6、80后饭吧硬装报价表一份，以证明因2014年8月10日房屋漏水，2014年8月19日南长区默契饭店、国盛公司与承租房屋楼上租户（无锡小庄哥餐饮管理有限公司）三方协商后由昊朋公司重新装修花费了46000元，包干价36000元，还有外加工材料款另付10000元，一共是46000元。 7、电视广告播放合同一份，2014年8月涉案商铺房屋漏水装修，停业了一段时间，因担心顾客以为80后饭吧不再经营，所以在电视上通过“吃饭去哪儿”这个栏目做了个广告宣传花了1万元，国盛公司是承诺由其来支付该笔广告费用的，这个广告也达到帮国盛公司宣传西水东商业街的效果的。 8、三方协议一份，以证明南长区默契饭店、国盛公司与承租房屋楼上租户（无锡小庄哥餐饮管理有限公司）三方协商因房屋漏水造成的损失承担问题，在责任未认定之前损失先由国盛公司承担，国盛公司承担后再向无锡小庄哥餐饮管理有限公司追偿，但国盛公司至今未承担相应责任，协议未实际履行。昊朋公司将装修合同、设计合同、食材损失清单、员工工资清单等全部给了国盛公司，但是由于国盛公司负责的人一直变动，最终没有处理。 9、蔬菜、荤车、冷菜盘库明细表一份，以证明因房屋漏水造成的昊朋公司的食材损失26864.5元。 10、工资表二份，以证明因房屋漏水昊朋公司停业造成的员工工资损失。 经质证，被告国盛公司对证据1的真实性没有异议，但上述证据不能证明国盛公司与昊朋公司存在租赁关系；对证据2中的租赁合同没有异议，但是租赁合同可以证明国盛公司与蒋晓星之间存在租赁关系，与昊朋公司无关。对发票的真实性没有异议，但是发票只能证明昊朋公司代蒋晓星交纳租金，2013年国盛公司与昊朋公司之间无任何关系，更不存在拖欠租金，发票上显示的是2013年的租金。租赁关系是发生在国盛公司与蒋晓星之间，由于蒋晓星是个人，无法用发票冲账，故要求将发票开给昊朋公司，昊朋公司用来冲账；对证据3，国盛公司认为由于提供的证据是复印件，没有工商局的盖章，对真实性无法确认。且当时昊朋公司还未成立，还有几个预选名称，但租赁合同上却已经有了昊朋公司的盖章；对证据4的真实性无法确认，且所有投入都是由蒋晓星在2011年投入，昊朋公司是2014年9月成立的，这些投入与昊朋公司无关；对证据5的真实性无法确认，设计合同落款处并没有昊朋公司的签字或盖章。设计合同与昊朋公司无关，昊朋公司是2014年9月5日成立的，合同是2014年8月27日的，故昊朋公司不可能进行装修；对证据6的真实性无法确认，且报价表上是80后饭吧，与昊朋公司无关，也无法证明昊朋公司已经实际支付装修费；对证据7的真实性无法确认，昊朋公司的单方行为与国盛公司没有关系；对证据8，国盛公司认为昊朋公司是2014年9月5日成立的，三方协议是2014年8月19日签订，是由南长区默契饭店与另外两方签订，与昊朋公司无关，若进行赔偿，也是应当赔偿给南长区默契饭店，但由于南长区默契饭店未提供相应的书面票据，故国盛公司方未处理，国盛公司只收到食材清单和工资清单；对证据9，国盛公司认为食材损失清单是收到的，但由于南长区默契饭店没有提供书面票据，故国盛公司没有进行处理。昊朋公司是2014年9月5日成立，2014年8月11日的清单与昊朋公司无关；对证据10，国盛公司认为国盛公司是2014年9月5日成立的，2014年8月19日的工资表与昊朋公司无关。南长区默契饭店的员工每月工作26天，实际停业天数并没有确定。 经质证，对证据3第三人蒋晓星认为：合同上的“蒋晓星”的签名是其签署的，“无锡昊朋餐饮管理有限公司”应该是签合同的时候由国盛公司的工作人员添加上去的。蒋晓星拒绝对昊朋公司提供的其他证据发表质证意见。 被告国盛公司为证明其主张向本院提供补充协议一份，甲方（出租方）国盛公司，乙方（承租方）蒋晓星，以证明如果国盛公司与蒋晓星约定双方若再签其他的租赁场所协议也只是办理营业执照所用，与蒋晓星之间的权利义务关系仍然以双方签订的租赁协议为准。 经质证，原告昊朋公司认为协议上没有日期，无法确认签订时间。国盛公司陈述是为办理营业执照所用，但是无法确认是办什么营业执照。双方也不存在租赁场所经营协议，只有房屋租赁合同。之后签订的房屋租赁合同不存在无效的情形，应当有效。 经质证，第三人蒋晓星认为，补充协议是其签的，签订时间是在2011年8月订立租赁合同之后不久，具体时间记不清楚了。 又查明：2015年7月27日，国盛公司诉至本院（案号：2015南民初字第1322号），要求：1、判令蒋晓星支付拖欠的租金676118.15元（截至2014年12月21日）；2、判令蒋晓星支付逾期支付租金的滞纳金1072891.32元（截至2015年6月19日）；3、判令蒋晓星支付水电费22736.85元（截至2015年6月19日）；4、判令蒋晓星支付逾期支付水电费的滞纳金6647.51元（截至2015年6月19日）；5、判令蒋晓星支付逾期交还商铺使用费321467.48元（截至2015年6月19日）；6、判令蒋晓星支付合同终止违约金143932元（截至2015年6月19日）；7、判令蒋晓星支付免租期租金195138元（截至2015年6月19日）；8、本案诉讼费由蒋晓星承担。该案审理中，蒋晓星未作答辩，亦未提供证据。该案审理查明：“蒋晓星自2012年4月起至同年9月按约支付租金，2012年10月未按约足额支付租金，2012年11月、12月未按约支付租金，自2013年1月起至同年7月按约支付租金，2013年8月未按约足额支付租金，此后未再支付租金，截至2014年12月21日，加上2013年抵用券13900元，累计拖欠的租金676118.15元；累计拖欠水电费22736.85元……”，“2014年12月30日，国盛公司以特快专递方式向蒋晓星发出租赁合同解除函，载明：双方就涉案商铺于2011年8月14日签订租赁合同，约定租赁权限为6年，截至2014年12月21日，蒋晓星共拖欠租金、水电费等费用合计1741901.81元，国盛公司已多次通知并发函催告，但蒋晓星拒不支付上述费用；依据租赁合同相关规定，蒋晓星拖欠租金事宜已符合国盛公司单方面解除租赁合同条件，现国盛公司正式解除双方的租赁合同，蒋晓星收到本函后3个工作日内缴付上述拖欠费用，并按租赁合同约定交还涉案商铺，国盛公司保留依据租赁合同约定追究蒋晓星相应违约责任的权利……。经查上述邮件于2015年1月1日送达”。法院经审理认为：“国盛公司已履行了交付涉案商铺的义务，蒋晓星亦将该商铺用于正常的经营活动，但在合同履行中，蒋晓星仅按约支付了部分租金，自2012年10月起出现未按约足额支付租金的情形，2013年9月以后未再支付租金，并拖欠相应的公用事业费用（水电费），已构成违约，国盛公司据此有权按租赁合同的约定解除合同并收回涉案商铺，同时，蒋晓星对于拖欠的租金662218.15元及水电费22736.85元，应当履行给付义务。经审查，国盛公司于2014年12月30日按租赁合同所载并经蒋晓星确认的送达地址邮寄发出租赁合同解除函，该邮件于2015年1月1日签收，后蒋晓星未在收到租赁合同解除函之日起三个月内提起异议之诉，故国盛公司作为法定解除权人向蒋晓星发出的租赁合同解除函有效，双方之间的租赁合同关系于蒋晓星收到租赁合同解除函时（即2015年1月1日）解除。”，“关于逾期支付租金的滞纳金、逾期支付水电费的滞纳金、逾期交还商铺违约金以及合同终止违约金，均属违约金性质。因蒋晓星违约导致国盛公司解除合同，故国盛公司有权按租赁合同的约定要求蒋晓星承担违约金。结合国盛公司“综合考虑租赁合同的履行情况、当事人的履约过错及损失情况、他案诉讼等因素，为妥善化解纠纷，同意上述违约金由法院依法调整酌定，国盛公司予以尊重并认可”的意见，并以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金金额为20万元。”，“关于蒋晓星交付的租赁押金90258元，按租赁合同约定可与其拖欠的租金抵扣。关于蒋晓星交付的公用事业费押金9100元，可与其拖欠的水电费抵扣。”本院经审理于2017年1月作出（2015）南民初字第1322号民事判决，判令蒋晓星于本判决生效后十日内支付国盛公司租金571960.15元、水电费13636.85元、逾期交还商铺使用费101951.83元、免租期租金77353.8元、违约金20万元，并驳回国盛公司的其他诉讼请求。该案判决后，蒋晓星不服提起上诉。 还查明：2013年5月3日，国盛公司以陆樱（西水东城178-10号房屋承租人）未按约支付租金、物管费为由诉至本院，要求陆樱支付租金、物管费、逾期返还商铺之房屋使用费及滞纳金等费用，陆樱辩称国盛公司在推广西水东商业街的过程中存在虚假宣传，始终未达到其所承诺的80%招商率，商业氛围远未形成，近三万平方米的商业街目前仅有7家商户在营业，所有商户均严重亏损，无力支付租金等费用。国盛公司应履行承诺积极招商而非一味地讨要租金，不同意解除合同并支付租金等相关费用，要求驳回国盛公司的诉讼请求。本院经审理于2013年9月作出（2013）南民初字第789号民事判决，判令：一、陆樱于本判决发生法律效力之日起十日内支付国盛公司租金261455.23元（自2012年5月1日计算至2012年11月23日）。二、陆樱于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期返还房屋的房屋使用费（以月租金41549元为标准，自2012年11月24日计算至房屋实际返还之日）。三、陆樱于本判决发生法律效力后十日内支付国盛公司租金损失124647元。四、陆樱已支付的租赁押金119004元充抵违约金，国盛公司不予返还。五、陆樱于本判决发生法律效力后三十日内搬迁出无锡市西水东城178-10号房屋，将该房屋返还给国盛公司。六、驳回国盛公司的其余诉讼请求。陆樱不服判决提起上诉。无锡市中级人民法院经审理认为“关于陆樱提出国盛公司交付的商铺不符合其承诺的招商率情形，国盛公司构成违约的抗辩主张，经审查，国盛公司在对外招租所作的广告宣传中，并未对招商率作出承诺；双方签订的租赁合同中，亦未将招商率作为合同条款进行明确约定。但国盛公司为达到延期交房的目的，于2011年3月31日即约定的交房日前向陆樱发送函件，在该函件中确作出了‘目前招商率已超过80%’的表述。因国盛公司未提供发函时实际签约情况的证据，其关于招商率的表述应属夸大宣传，且会对陆樱决定是否继续履行双方合同造成影响，故国盛公司存在过错。但由于双方未就该过错情形作出约定，陆樱亦未在法定期间内行使撤销权，故陆樱以此作为不交租金的抗辩理由不能成立。由此造成的损失，陆樱可另行主张”。无锡市中级人民法院经审理于2014年4月作出（2013）锡民终字第1585号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 另外，2013年11月13日，徐乐人（西水东城178-6号房屋承租人）以国盛公司承诺的西水东商业街招商率已达80%系虚假宣传，致使其在轻信的情况下签订租赁合同为由诉至本院，要求解除租赁合同并赔偿租金及装修损失。本院经审理认为：“关于徐乐人所提出的房屋装修损失，本院认为，国盛公司发给陆樱的函件中确作出了“目前招商率已超过80%”的表述，该函件虽是发给陆樱的，但“招商率已超过80%”的表述是针对西水东商业街的，国盛公司未能提供发函时实际签约情况的证据，其关于招商率的表述应属夸大宣传，且会对徐乐人是否继续经营造成影响，故国盛公司存在过错。但徐乐人在签订租赁合同时对商业街整个业态未作充分了解，并结合市场风险及自身经营问题等因素，对徐乐人所主张的房屋装修损失，由国盛公司承担70%为宜。对于徐乐人所主张的4个月的租金损失，因徐乐人长期拖欠房租系国盛公司行使合同解除权的主要因素，且该主张所指向的并非实际产生的损失，依法不予支持。”，本院经审理于2014年11月作出（2013）南民初字第2202号民事判决，判令：一、确认国盛公司与徐乐人所签订的房屋租赁合同已于2013年8月5日解除。二、国盛公司赔偿徐乐人房屋装饰装修损失73430元。三、驳回徐乐人的其他诉讼请求。上述判决现已生效。 上述事实，有租赁合同、补充协议、三方协议、（2013）锡民终字第1585号民事判决书等书证及当事人陈述等附卷佐证。 本院认为：国盛公司与蒋晓星签订的租赁合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。根据现有证据分析，涉案租赁合同的当事人应为国盛公司与蒋晓星，昊朋公司不是涉案租赁合同的当事人，亦无证据证明国盛公司与蒋晓星约定将合同相关权利义务转让第三人的情形，故昊朋公司起诉国盛公司要求解除租赁合同并要求国盛公司返还蒋晓星基于租赁关系而缴纳的租金押金及水电押金无事实及法律依据，本院不予支持。 审理中，昊朋公司明确诉请主张基于的法律关系为租赁关系。针对昊朋公司基于租赁关系而提出的各项损失赔偿请求，本院认为：首先，因昊朋公司与国盛公司不存在租赁关系，故昊朋公司无权依据涉案租赁合同向国盛公司主张租金损失、装修损失及因漏水及断电造成的损失。其次，审理中，蒋晓星称其与国盛公司订立的租赁合同项下的权利义务都已过度给昊朋公司，不再属于其个人，昊朋公司在本案中主张的各项损失所基于的财产权益在昊朋公司成立之后其已全部转移给了昊朋公司。因国盛公司不予认可且蒋晓星未提供证据证明合同权利义务已转移，本院对蒋晓星的上述意见不予采信。关于昊朋公司主张租金损失，并无约定依据，且现有证据表明蒋晓星仅按约支付了部分租金，自2012年10月起出现未按约足额支付租金的情形，2013年9月以后未再支付租金，并拖欠相应的公用事业费用（水电费），其行为已构成违约。故本院对昊朋公司该项诉讼请求不予支持。关于装修损失，国盛公司在发给陆樱的函件中有“目前招商率已超过80%”的表述，但并无证据证明该表述适用于蒋晓星或昊朋公司，蒋晓星及昊朋公司也未提供证据证明国盛公司向其承诺西水东商业街招商率达到80%的情形，且蒋晓星作为承租人在履行涉案租赁合同中因未付租金、公共事业费用而构成违约，根据相关规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故昊朋公司基于租赁关系主张上述装修损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于因漏水造成的损失，昊朋公司并非三方协议的当事人，无权依据三方协议向国盛公司主张相关权利。若蒋晓星所称合同权利义务及财产权属已转移给昊朋公司的意见成立，昊朋公司可另行主张相关权利。关于因断电造成的损失，即使蒋晓星所述合同权利义务及财产权属已转移给昊朋公司意见成立，但昊朋公司在本案并未提供证据证明相应损失的存在，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回无锡市昊朋餐饮管理有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费25260元（含财产保全费5000元），由无锡市昊朋餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 杨 斌 代理审判员 史 新 人民陪审员 杨志贤 二〇一七年六月二十六日 书 记 员 杨 洁 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条第二项因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。