湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1621号
上诉人（原审被告）陈国云，男，1978年9月26日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县上云桥镇。
上诉人（原审被告）刘江平，男，1968年7月4日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县上云桥镇。
共同委托代理人陶仁君，株洲市法学会法律服务部法律工作者。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、参与调解等）。
被上诉人（原审原告）刘忠厚，男，1978年9月19日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县峦山镇。
被上诉人（原审原告）周艳红，女，1970年1月4日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县联星街道。
被上诉人（原审原告）侯国勇，男，1974年2月2日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县莲塘坳乡。
共同委托代理人陈伟，湖南华安律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原审被告李峰，男，1968年11月27日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县联星街道。
第三人谢爱华，男，1957年7月15日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县联星街道。
上诉人陈国云、刘江平因与被上诉人刘忠厚、周艳红、侯国勇及被告李峰、第三人谢爱华房屋租赁合同纠纷一案，不服攸县人民法院（2016）湘0223民初1269号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月1日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈国云、被告刘江平的委托代理人陶仁君，被上诉人刘忠厚、周艳红、侯国勇共同委托代理人陈伟到庭参加了诉讼，原审被告李峰及第三人谢爱华经本院依法送达开庭传票后，无正当理由未参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。
上诉人的上诉请求：依法撤销（2016）湘0223民初第1269号民事判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付2016年2月后的房屋租金的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。上诉人向被上诉人支付租金应在当年度租期期满前3日的2月1日前支付，系双方合同真实意思表示。因上诉人与被上诉人对除首年租金确定外，其余各年租金数额不明，依据《中华人民共和国合同法》第60、62、226条之规定，上诉人在租赁期间届满时支付也不违约。二、2016年2月5日被上诉人赶走上诉人店内员工，锁上上诉人足浴城店门导致上诉人经营的足浴城无法经营，系被上诉人严重违约及违法行为，应当赔偿上诉人全部损失。
被上诉人答辩：一审判决认定事实清楚，上诉人构成根本违约，合同应当解除，并且应当支付占用房屋期间的租金。请依法驳回上诉，维持原判。
原审原告刘忠厚、周艳红、侯国勇一审诉讼请求：判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令被告方支付原告方房屋租金174000元并赔偿原告方损失77682元。
一审法院查明，2011年1月13日，原告刘忠厚、周艳红与第三人谢爱华将其所有的座落于攸县联星街道新城路东风2号商住楼1-6空的1-2层房屋租赁给被告陈国云、李峰经营“新足堂足浴城”，双方就此签订了《房屋租赁合同》，合同载明：“甲方：刘忠厚、周艳红、谢爱华乙方：陈国云、李峰……一、甲方将座落在东风汽车城2栋1-6空的1-2层出租给乙方使用，乙方对甲方所出租的房屋做了充分了解后承租该房屋。二、甲乙双方协定的上述房屋租金按年交，租期暂定6年，即2011年2月1日至2017年2月1日，首年租金定为156800元整，以后每年租金随行就市。甲方交付房屋时，乙方一次付清。租金必须在1月28日之前交齐。……四、房屋租赁期内，乙方保证承担下列责任：……6、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担。……甲方：刘忠厚、周艳红、谢爱华乙方：陈国云、李峰2011年1月13日”。2011年2月，被告刘江平参与合伙经营。2014年年底，第三人谢爱华将其所有的房屋转让给原告侯国勇并于2015年2月5日办理了转移登记（产权证号为：攸房权证城关镇字第7150006**号）。合同签订后，被告方依约支付了2011年-2015年度租金。2016年2月27日，原、被告方因2016-2017年度租金支付问题发生纠纷，经攸县联星办事处人民调解委员会调解达成协议，协议约定：“一、刘忠厚、周艳红、侯国勇同意陈国云、刘江平经营或者转让到2016年5月1日止；如5月1日没有经营或转让，陈国云、刘江平自行搬走店内所有设备。如不搬走，刘忠厚、周艳红、侯国勇有权处理所有设备。二、陈国云、刘江平在2016年5月1日把所有债务清算，刘忠厚、周艳红、侯国勇不承担陈国云、刘江平所欠债务。三、如陈国云、刘江平在2016年5月1日在经营得当，5月10日前应付清刘忠厚、周艳红、侯国勇的所有屋租。四、本协议签字生效，调解日后，双方当事人不得以此为由，另生新的事端，违者将承担法律和经济责任”。协议签订后，被告方既未经营，也未交纳2016-2017房屋租金。
另查明，被告李峰合同签订后既未实际投入合伙财产，亦未实际参与合伙经营。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告陈国云、李峰因经营“新足堂足浴城”需要，租赁原告方所有的座落于攸县联星街道新城路东风2号商住楼1-6空的1-2层房屋，双方就此签订了房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，双方形成了房屋租赁合同关系。2011年2月，被告刘江平参与合伙经营且在联星办事处人民调解委员会于2016年2月27日制作的调解协议上签字确认，由此可以认定被告刘江平系“新足堂足浴城”实际合伙人，原告方与被告刘江平亦形成了房屋租赁合同关系。合同签订后，被告方未按约交纳2016-2017年度租金，经调解后仍不按协议履行，构成了根本违约，且被告经营的“新足堂足浴城”从2016年2月起处于停业状态，无法实现合同目的，故本院对原告请求解除租赁合同的诉讼请求依法予以支持；被告方未能按合同约定向原告方支付2016-2017年度的房屋租金，其租金应为实际占用期间的费用，应计算至其公证腾房时为宜，即参照上一年度租金标准从2016年2月1日计算至2016年5月1日为：174000元÷12×3=43500元。故原告方要求被告支付房屋租金174000元的诉讼请求，予以部分支持，即被告方还应向原告方支付房屋租金43500元；对于原告方要求被告方赔偿其损失77682元的诉讼请求，经核定为：代被告方支付的电费41747元、水费1062.15元、公证费用3680元，共计46489.15元；庭审中，被告李峰辩称合同签订后其既未实际投入合伙财产，亦未实际参与合伙经营，不应承担赔偿责任。对此，原告方明确表示知道该情况，被告陈国云、刘江平亦予以确认，同时攸县联星办事处人民调解委员会于2016年2月27日出具的人民调解协议书上仅有被告陈国云、刘江平的签名而无被告李峰的签名。因此，被告李峰对原告方的损失依法不予承担。
综上，原告刘忠厚、周艳红、第三人谢爱华与被告陈国云、李峰于2013年7月12日所签订的房屋租赁合同依法予以解除；被告陈国云、刘江平应支付原告刘忠厚、周艳红、侯国勇2016年2月至2016年5月的房屋租金43500元；被告陈国云、刘江平应赔偿原告刘忠厚、周艳红、侯国勇的损失46489.15元。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决：
一、解除原告刘忠厚、周艳红、第三人谢爱华与被告陈国云、李峰于2011年1月13日所签订的房屋租赁合同；二、限被告陈国云、刘江平在本判决生效后十日内向原告刘忠厚、周艳红、侯国勇支付2016年2月至2016年5月的房屋租金43500元；三、限被告陈国云、刘江平在本判决生效后十日内赔偿原告刘忠厚、周艳红、侯国勇各项损失共计46489.15元；四、驳回原告刘忠厚、周艳红、侯国勇其他诉讼请求。本案案件受理费5075元，由被告陈国云、刘江平负担。
经本院二审审理查明，双方当事人均没有提交新的证据，且对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点是上诉人是否应当支付被上诉人2016年2月1日至2016年5月1日的房屋租金43500元；本案上诉人因经营“新足堂足浴城”需要，租赁上诉人所有的座落于攸县联星街道新城路东风2号商住楼1-6空的1-2层房屋，签订了房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，应当合法有效。在合同履行期间，因上诉人没有按约交纳2016-2017年度租金发生纠纷，2016年2月27日经攸县联星办事处人民调解委员会进行调解，双方自愿达成了调解协议。但上诉人仍不按协议履行，所经营的“新足堂足浴城”从2016年2月起处于停业状态，被上诉人认为无法实现合同目的，构成了根本违约，依据合同约定于2016年5月6日申请攸县公证处对租赁房屋的外观，内貌及财物进行证据保全后，解除了双方的租赁合同。上诉人对此也没有提出异议。本院认为当事人双方对解除租赁合同并无异议，双方租赁合同已于2016年5月6日解除。上诉人在租赁期间已缴纳2016年1月的房屋租金，2016年2月1日至5月1日期间虽然没有经营，但房屋一直是上诉人占用，应当按双方约定的标准缴纳房屋占用费。上诉人提出没有经营的原因在于被上诉人的过错没有事实依据，其请求改判不承担三个月租金的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，证据采信合理。审判程序合法，判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费888元，由上诉人陈国云、刘江平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵庆华
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一六年十二月十一日
书 记 员 邹春华