黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2015）垦民终字第47号
上诉人（原审被告）卢广军，无职业。
上诉人（原审原告）黑龙江北安农垦宏源供热有限公司，组织机构代码59270385－X，住所地黑龙江省二龙山农场场直。
法定代表人郭建培，该公司总经理。
委托代理人李良。
委托代理人刘英，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。
上诉人卢广军因与上诉人黑龙江北安农垦宏源供热有限公司（以下简称宏源公司）供用热力合同纠纷一案，不服黑龙江省北安农垦法院（2014）北民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，于同年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人卢广军，被上诉人委托代理人李良、刘英到庭参加诉讼。庭审辩论终结，当事人申请庭外和解期限两个月，本院予以准许。期间，经调解双方未达成一致意见。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审原告宏源公司诉称：原告系黑龙江省二龙山农场（以下简称二龙山农场）合法供热单位，被告所有的二龙山农垦社区场建15号楼商服2号及地下商服2号（以下简称商服2号楼）自2012年至2014年，合计拖欠原告两个供热年度的采暖费14,432.00元（地上及地下2012年至2014年度所欠采暖费每年分别为7,216.00元、3,608.00元）。原告多次催要，被告以地下商服不应交纳采暖费为由拒不给付，但原告已将热供给了被告的地下商服，被告也实际使用。为此请求被告给付商服2号楼采暖费14,432.00元及违约金3,741.00元，共计18,173.00元。
原审被告卢广军辩称：被告购买商服2号楼时，开发商承诺因地下商服没有安装采暖设施，不需交纳采暖费，且地下商服有几个大管道占用使用面积。被告是在原告指定的优惠期间去交一、二楼的采暖费，原告要求被告与地下室采暖费一同交纳才同意收费，故没有交纳采暖费并非被告原因，原告收取违约金无理可循。
原审法院认定：卢广军于2011年购买商服2号楼用于经营。其中一层面积91.346平方米，二层面积91.346平方米，负一层面积91.346平方米（沿北侧墙有两根该楼的供热管道通过，管道长约5米左右，直径12-13公分，室内没有散热片，卢广军将供热管道进行了包装）。卢广军交纳了2011年至2013年度的一层、二层采暖费，在其交纳2013年至2014年度采暖费时，因宏源公司要求其同时交纳负一层的采暖费，双方产生争议，宏源公司因此未收取卢广军欲交纳的一层、二层采暖费。
黑龙江省垦区北安物价分局下发的黑垦北价发（2012）16号、黑垦北价发（2013）17号文件规定，二龙山农场居民供热价格31.50元／平方米、非居民供热价格39.50元／平方米，计费单位以权属面积计算。
原审法院认为：根据《黑龙江省城市供热条例》第二十五条第四款的规定，未签订书面合同，供热单位已经向用户供热一个或者一个以上供暖期的，视为用户与供热单位之间存在事实合同关系。原、被告虽未签订供用热力合同，但原告已向被告提供了二个供暖期的供热，应视为双方存在事实合同关系，原告要求被告支付商服2号楼一层、二层2013年至2014年采暖费7,216.00元的请求合理，应予支持。关于原告要求被告支付负一层2012年至2014年度每年采暖费3,608.00元，两年合计7,216.00元的请求的问题，被告已实际使用了原告提供的热，即应当向原告交纳采暖费。但是，被告所有的负一层只有两根供热管道通过，没有散热片，与其他居民和非居民供热有所区别，应当酌定比照正常收费标准的40%计算采暖费更为公平合理，故被告应交纳采暖费7,216.00元的40%，即2,886.40元。被告称开发商承诺负一层没有供暖设施，不收取采暖费的主张，因无证据证实，且原、被告之间的供用热力合同与房屋买卖之间没有关系，因此，被告的主张不能成立，依法不予支持。对于原告要求被告支付采暖费违约金的请求，被告未按期交纳采暖费是原、被告双方对负一层是否收费及收费标准未达成一致意见造成的，原告因此也未收取被告一层面积的采暖费，故对原告的该项请求，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条、《黑龙江省城市供热条例》第四十二条第一款、第四十五条第二款的规定，判决：一、被告卢广军支付原告宏源公司2013年至2014年度一层、二层采暖费7,216.00元；二、被告卢广军支付原告宏源公司2012年至2014年度负一层采暖费2,886.40元；三、以上一、二项合计10,102.40元，于本判决生效后十日内一次性付清；四、驳回原告宏源公司的其他诉讼请求。案件受理费255.00元，由原告宏源公司负担113.00元、由被告卢广军负担142.00元。
卢广军不服原审判决，向本院上诉称：原审按照收费标准的40%计算负一层面积的采暖费于法无据，不应收取。上诉人购房时开发商承诺负一层不收取采暖费，且二龙山农场向宏源公司提供的供热补贴足够交纳采暖费用。相邻的黑龙江省五大连池市的负一层均未收取采暖费。故请求依法改判上诉人不承担负一层面积的采暖费。
宏源公司不服原审判决，向本院上诉称：依据《黑龙江省城市供热条例》规定，被上诉人逾期支付采暖费，其应当承担违约金，原审对此未予支持错误；依据《黑龙江省城市供热条例》、黑龙江省垦区北安物价分局的文件规定采暖费计费单位以权属建筑面积计算，负一层根据设计有两个供暖主管道，直径宽达12至13公分，有的商户长达15米左右，这就是供热设施，且该房屋属于地热，负一层楼顶是地热，具有散热作用。在原审时被上诉人认可供暖期内负一层温度达到了供热条例规定的供热温度。据此，原审判决推定被上诉人仅支付负一层面积的40%采暖费于法无据，显失公平公正，被上诉人应按全额交纳采暖费，请求二审依法改判。
二审期间，卢广军为证明其上诉主张，提供汤某、李某出具的证明。因上述证人不同意出庭作证，出具书面证明。意证明上述证人在黑龙江省五大连池市购买的负一层结构与上诉人的相同，但该负一层不收取采暖费。宏源公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为根据证据规则规定，证人应该出庭接受质询，且卢广军房屋有权属建筑面积，证人的房屋没有权属建筑面积，情况不同。
本院认证意见为：卢广军提供的证明，因宏源公司有异议，且证人未出庭接受质询，不能证实卢广军欲证明的问题，本院不予采信。
本院二审查明：卢广军购买的商服2号楼至二审庭审结束尚未办理商品房产权证书。
另查明：卢广军接到原审判决后，主动交纳了判决主文第一项给付义务。宏源公司二审放弃主张一层房屋面积采暖费违约金的诉求。宏源公司坚持主张卢广军支付负一层房屋面积的采暖费及违约金的诉求。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与前述原审判决认
定的事实相同。
本院认为：本案双方争议的核心焦点在于负一层房屋面积采暖费应否交纳、交纳标准及应否承担逾期交纳采暖费违约金问题。本案双方未签订书面供用热力合同，存在事实供用热力合同关系，负一层房屋有集中供热管道通过，没有另行安装采暖设施是不争的事实。采暖设施应由用户自行购买，且维修需要的材料费用、更新室内自用采暖设施发生的改造费用由用户承担，故没有安装采纳设施的责任不在宏源公司。热能具有辐射性和传导性，只要有温差，热量就会自发地由高温物体传到低温物体。从目前我省居住建筑隔室保温状况看，一套房屋停热后，热量还是会通过四邻的墙体、楼板向该房屋进行户间传热，因此，单个用户停热后，相邻用户要保持室温达标仍需要周边保持一定的供热负荷，且停热用户要交纳一定的热能损耗费用。本案负一层虽未安装采暖设施，但供热管道具有传热功能，并未停热，宏源公司存在热能损耗的事实，且卢广军作为经营商户使用了热能，是实际受益人，应当交纳相应的热能费用。因负一层未安装采暖设施，根据现状不能按照安装采暖设施标准收费，故原审根据本案实际情况酌情确定卢广军交纳40%的采暖费并无不当。卢广军认为开发商在销售楼房时承诺负一层不收取采暖费，即便开发商有此承诺，因其与宏源公司并无隶属关系，且未征得宏源公司同意的情况下，开发商也无权为他人设定义务，因此该承诺对宏源公司不发生法律效力，故卢广军该抗辩主张不成立，本院不予支持。虽然供热条例规定，逾期支付采暖费应承担违约责任，即应承担相应的违约金，但本案未交纳负一层采暖费的原因是基于双方对此未达成一致，存有纠纷，不存在违约情形，故原审判决未支持违约金请求正确。
综上，卢广军、宏源公司的上诉主张均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费卢广军、黑龙江北安农垦宏源供热有限公司分别预交50.00元，由各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 波
审判员 黎红英
审判员 鲁 民
二〇一五年六月十七日
书记员 魏宝晶