江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）宁民终字第2611号 上诉人（原审原告）李佳。 委托代理人张久龙。 上诉人（原审原告）李国民。 被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地本市浦口区沿江工业区泰冯路**。 法定代表人张康黎，该公司董事长。 委托代理人曹娟娟。 委托代理人姚丽娟。 上诉人李佳、李国民因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭先后于2013年8月28日和9月4日公开开庭审理本案。上诉人李佳和上诉人李佳、李国民的共同委托代理人张久龙，被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李佳、李国民原审诉称，李佳、李国民在2005年3月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道就新6**号。于2005年3月25日一次性付清房款其后签定《南京市商品房买卖契约》明确双方的权利和义务。2006年5月天华百润公司建成交付，其后发现以下问题：1）一楼未依法安装安防设施，给李佳、李国民居住中的人身、财产安全构成隐患。2）合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地上停车位及地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消停车位及地下停车场的建设。天华百润公司上述的违约行为和违法行为给李佳、李国民所预期的房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。双方当事人在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取李佳、李国民支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使李佳、李国民所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实和违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决天华百润公司：1、按照规定对李佳、李国民房屋安装防盗设施；2、按照合同和图纸要求交付第一街区的地下停车场供使用；3、按照合同约定退还多收的房屋面积1.315平方米，计3092.88元，并给付利息（按照同期银行贷款利息计算从原告交付房款时起算至被告付款时止）；4、按照国家强制性规定，要求恢复规定房屋外墙体保温隔热层；5、天华百润公司承担上述自2005年5月至实际履行符合约定标准之日的违约金（按合同规定房款总价每日万分之一计算）。 天华百润公司原审辩称，李佳、李国民诉请无事实及法律依据，请求予以驳回。 原审法院经审理查明，李佳、李国民（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年3月签订《商品房买卖契约》，约定李佳、李国民购买天华百润公司开发的坐落于本市浦口区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为89.7平方米，单价2352元／平方米，房款合210974.4元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，李佳、李国民按约付清了房款，天华百润亦按约将房屋交付李佳、李国民。 天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，，地下车库面积为4418平方米该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。 原审法院查明，在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。 本案在原审审理过程中，同小区的相关业主申请对所购房屋保温层进行鉴定，有关鉴定部门认为，相关的技术标准均晚于该房屋的设计时间，现行检测方法不适用于该房屋，无法进行鉴定。 上述事实，有双方当事人所签订的商品房买卖契约、原审法院（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。 原审法院认为，第一、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方当事人在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但李佳、李国民主张的多计入面积为1.35平方米，未能举证证实其计算依据；同时，李佳、李国民亦未能举证证实上述共用部位的不一致致使李佳、李国民所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化，导致李佳、李国民所依据该合同应得到的利益受损，李佳、李国民要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第二、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于判决生效后六个月内将该车库交付使用。李佳、李国民要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第三、李佳、李国民所主张的地下车库、延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含李佳、李国民该事项，双方对此并没有约定违约金，且李佳、李国民亦未能举证证实上述的地下车库延迟，确已给李佳、李国民造成损失，故对李佳、李国民主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第四、李佳、李国民无证据证实天华百润公司在该房屋保温层的履行上存有瑕疵，故对李佳、李国民主张的补作保温层的诉讼请求，不予支持。第五、因李佳、李国民居住于底层，且天华百润公司亦未举证证明该公司已为其安装防盗设施，故对李佳、李国民主张的安装防盗设施的请求予以支持。结合李佳、李国民所在小区相关案件的处理情况，原审法院酌定天华百润公司在判决生效后三十日内为李佳、李国民安装远红外防盗装置。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；天华百润公司于判决生效后三十日内为李佳、李国民位于天润城第一街区房屋安装远红外防盗装置；驳回李佳、李国民其他诉讼请求。案件受理费50元，由天华百润公司负担。 李佳、李国民不服原审判决，向本院提起上诉称，1、涉诉房屋的外墙没有保温层，原审法院以上诉人无证据证明驳回上诉人此项诉请，有失公允。原审审理期间，上诉人要求对外墙有没有保温层进行鉴定，但未果。如果需要，上诉人在二审中可以继续申请鉴定。2、小区公共配套设施包括地下车库未建、幼儿园、商业中心、物管用房、社区活动用房等在小区交付时均不达标，不具备验收条件，由此产生的损失被上诉人理应赔偿，配套设施未交付理应视为住宅交付不符合交付条件，被上诉人亦应承担逾期交房违约责任。3、双方所签订的合同附件二没有门厅部分，但是被上诉人提供的公共部分计算表中把门厅计入在内，被上诉人理应返还多收取的购房款。4、原审法院从未出示过原审判决中所列明的生效法律文书，上诉人从不知道这些判决内容及诉求是什么，原审判决也未写明上述所列判决书的内容和与本案的关联性，证明什么客观事实，都未能释明。5、原审法院5年才审结本案，严重违反法律规定。综上，原审判决存在严重违反法定程序，基本事实认定不清，适用法律错误的客观事实，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判：1、被上诉人按《合同法》约定补建天润城第一街区地下停车场；2、被上诉人按规定外墙重新补做外墙保温层；3、被上诉人把门厅面积计入上诉人的房款之中的款项归还，并按同期银行贷款利率计算占用期间利息。4、被上诉人承担逾期交付地下车库违约金。 被上诉人天华百润公司答辩称，1、我公司不存在逾期交房的违约责任。我公司在合同约定的交付时间前已经通过行政部门综合竣工验收，取得验收证明，符合合同约定的交付标准。且向上诉人交付了涉诉房屋。2、我公司所交付的进户门虽与合同约定有出入，但该进户门能够正常使用，不影响上诉人日常生活。上诉人要求更换进户门的诉请不具备合理性，不仅费用高，且造成极大的资源浪费。此类案件在一、二审以及省高院均有生效判决，对于上诉人提出的进户门交付不符的诉请，我公司愿意按照法院此前生效判决确定的差价予以赔偿。3、关于地下车库问题，我公司认为对方不具备诉讼主体资格，，地下车库作为小区公共配套设施涉及全体业主公共利益，对方作为单个业主，不能代表全体业主的共同意志，不具备法律上的诉讼主体资格。对方所提供的广告宣传册则应认定为要约邀请，并未载入最终签订的买卖合同中，实际交付应以双方最后签订的合同约定为准。上诉人购买的天润城小区是一个整体规划的大型小区，是分期分批开发，每个街区的车库规划不可以独立割裂判断是否符合规划要求以及宣传标准。我公司已经从公共利益角度出发，采取了相应补救措施，在与一街区相邻的八街区和二街区相邻的十一街区补建了同等面积的车库，通过了规划验收。对方再因此主张赔偿，没有事实及法律依据。4、关于外墙保温层问题，双方签订的房屋销售合同关于保温层没有任何约定。根据宁建工字（2005）119号文的规定，在05年6月之后施工的房屋才要做外墙保温层。同时江苏省民用建筑节能施工质量验收规程是从2006年1月开始实施，国家标准建筑节能工程施工质量验收规划是从2007年10月1日开始实施。综上，我方认为关于外墙保温层的规定均是在05年6月以后才开始实施，而天润城一、二街区是在05年6月之前开始销售，规划设计是在此之前均已通过审批，故我方认为房屋外墙保温材料及具体做法并不违反当时的相关规定，且涉诉房屋均已通过行政管理部门的综合验收，取得竣工验收备案证明，且对方也并未提供相应证据证明我公司对涉诉房屋相应部位未建保温层。5、关于公共面积分摊，我方在房产局办理预售许可证前填报的《商品房共有共用部位申请表》中列明的计入分摊面积部位含有公共门厅和过道，但双方签订的购房合同附件二中计入公摊面积部位未列有公共门厅和过道，对方认为据此应认定就房屋所涉公共门厅和过道面积是对其赠送理由不能成立。合同没有将公共门厅和过道写入公用分摊部位并不影响合同价款的重新计算。影响房价的因素是房屋面积，交付房屋面积与合同面积一致的情况下，不存在退还所谓多收房款问题。购房合同第一条第4款所约定公摊面积与该合同中约定的计入公摊面积部位不一致情况下，应以有其他证据支持的为准。本案中应以预售许可证核定的，同时也是合同约定的共同面积为准。 本院二审查明事实与一审认定基本一致。 本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于上诉人要求被上诉人补做外墙保温层的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故上诉人的该项主张，依据不足。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致致使上诉人所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持上诉人该项诉请并无不当。因双方在合同未约定迟延交付车库违约金，上诉人要求被上诉人承担迟延交付车库违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。因涉案房屋已取得竣工验收备案表，符合商品房交付条件，上诉人以地下车库未建、商业中心、社区活动用房等公共配套设施交付均不达标为由要求被上诉人承担逾期交房违约责任的主张，缺乏合同和法律依据，本院依法不予采信。因人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需当事人举证证明，故上诉人有关原审法院未将生效法律文书出示并列明的主张，本院不予采信。关于上诉人主张原审法院违反审限规定，程序违法问题，原审期间根据案件情况曾中止审理，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费50元，由上诉人李佳、李国民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邹小戈 代理审判员  吴 勇 代理审判员  汪德全 二〇一三年十二月十日 书 记 员  崔 鸣