山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋10民终1163号
上诉人（原审原告）：山西怡协汽车维修有限公司。住所地：临汾市尧都区秦蜀路***号。
法定代表人：澹台一民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨珊，住临汾市。系该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：孙学慧，住临汾市。系该公司总会计。
上诉人（原审被告）：张某某，山西省乡宁县人，现住临汾市。
委托诉讼代理人：袁鹏，山西金贝（临汾）律师事务所律师。
上诉人山西怡协汽车维修有限公司（以下简称怡协公司）与上诉人张某某租赁合同纠纷一案，双方均不服山西省临汾市尧都区人民法院（2016）晋1002民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人怡协公司的委托诉讼代理人杨珊、孙学慧，上诉人张某某及其委托诉讼代理人袁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
怡协公司向一审法院起诉请求：1、要求被告腾出侵占的商铺。2、被告向原告支付超期占用房屋的租金36722元，水电费173元及水电费滞纳金31元，违约金22387元，各项费用合计59313元。3、房屋损坏情况根据被告腾出所占商铺时损坏的实际情况照价赔偿。
一审法院认定事实：2015年8月11日，原告怡协公司（甲方）与被告张某某（乙方）签订《怡协汽修园租赁商铺合同书》，约定：1、合同书第1条约定：乙方租赁甲方12号楼5号一套，合同期限1年（2015年9月1日至2016年8月31日）。2、合同书第2条约定：签订合同时，乙方一次性交纳房屋租赁费77000元，交纳门前场地租赁费33000元。3、合同书第10条约定：本合同签订后，甲方不再办理退款手续。乙方可以将所租房屋转租给第三方，但须经甲方书面同意方可办理转让手续，手续费为原签订合同时总租价的10%，私自转让甲方收取30%的违约金。4、合同书第12条约定：乙方租期满后，应在合同到期当日18时前无条件退出所租商铺。如需续租，应在租期到期前三个月与甲方办理续租合同，并交清下一年合同款项；逾期签订合同者，除交纳下一年合同规定的款项外，每日另加收房租金额1%的滞纳金。租期到期前两个月，如乙方仍不续签合同，甲方将另行安排商户，合同到期乙方自行搬出；逾期不搬者，甲方将按日房租的双倍收取房租，收到交接之日……。5、合同书第13条约定：……乙方应按时缴纳水、电等费用；逾期不交纳者，五日内按逾期未交金额的每日5‰收取滞纳金；五日以上仍不不交者，甲方有权采取停水、停电等相关措施。6、合同书第14条约定：乙方应交纳线内停车保证金，合同到期如无违反一次性退还……。7、合同书第15条约定：乙方若违约，应向甲方交纳合同总金额10%的违约金，乙方同意。
合同签订后，原告将房屋交付被告，被告交纳房租后经营汽车维修。合同到期前的2016年8月2日、8月20日、8月24日，原告书面通知被告：合同到期日为2016年8月31日，被告须在8月31日12:00前办理续租手续或腾出所租房屋并办理退房手续，如逾期不予办理，自2016年8月31日开始按每日双倍房租收取费用。2016年8月27日，双方因续租租金问题未能达成一致意见，被告决定不再租房，原告掐断被告租用房屋的电源。合同到期后，原告又十数次书面通知被告办理退房手续未果。2016年9月15日，原告在被告所租房屋房门上加锁。原告为此提起本次诉讼。被告认为其不存在违约事实，原告断电、锁门的侵权行为致使被告无法搬出，要求原告退还保证金2000元，返还5天的租金1506元。
庭审结束后，被告于2016年12月12日将租赁房内自己的设备全部拉走。
一审法院认为:原告与被告签订的《怡协汽修园租赁商铺合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同到期前，原告数次书面通知被告续租或者腾房，已尽到作为出租方的提前通知义务，2016年8月27日，被告决定不再继续租赁房屋，房屋租赁合同到期终结。庭审查明，双方在合同到期前后多次商谈房屋续租、转租事宜未果，均没有严格按照合同约定履行各自的义务；原告断电、加锁并非被告不腾房的主要原因，因此被告应参照合同约定的租金承担合同到期后超期占用房屋所产生的费用。考虑到被告在合同到期后就房屋续租问题仍与原告多次协商的事实，双方对此均有责任，原告要求被告按通知要求双倍承担房屋租金、承担违约责任的请求，本院不予支持。水电费173元系租赁期限内产生的费用，被告认可，其应承担，并承担违约滞纳金31元。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：判决：一、被告张某某于本判决生效后十日内支付原告山西怡协汽车维修有限公司水电费及滞纳金204元，超期占房(共计102天)费用30742.8元，共计30946.8元。二、驳回原告山西怡协汽车维修有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1282元，由原告承担600元，被告承担682元。
上诉人怡协公司上诉称：1、根据《怡协汽修园租赁商铺合同书》第12条规定，张某某应当在合同到期前三个月同怡协公司签订下年度租赁合同或认可腾房不续租，否则应承担每日房租金额1%的滞纳金。我方已经多次以口头及书面方式通知张某某到期腾房，但其不予理会，一直以续租为由拖延占房，造成怡协公司直接经济损失61404元。2、我方从未断水断电，也未阻止对方搬离，造成断电的原因是线路故障。且实际情况是在2016年12月12日，在未通电的情况下，张某某也搬走了汽修设备。3、张某某在怡协公司预留了2000元房屋保证金，由于张某某腾房时损坏了房屋设施，产生维修费用1080元，故该保证金不应退还。4、张某某于2016年12月12日才将房内设备拉走，故房租、水电费及水电费滞纳金应截止至2016年12月12日。上诉请求：判令张某某支付怡协公司超期占房的租金61404元、水电费173元及水电费滞纳金31元、违约金22387元、房屋维修费用1080元，共计85075元。
上诉人张某某上诉称：1、根据合同约定，房租到期日为2016年8月31日，在张某某已经交清水电费且房租未到期的情况下，2016年8月27日，怡协公司掐断电源，导致张某某无法将烤漆设备搬出。直到2016年12月12日，张某某才不得已使用了发电机发电，将烤漆设备切割后搬出租赁房。2、怡协公司于2016年9月15日将租赁房屋加锁，导致张某某无法腾房。张某某多次表示，只要打开房门张某某即刻腾房；一审中，张某某也表示愿意腾房，但怡协公司均置之不理。一审庭审中张某某递交的证据足以证明张某某要求怡协公司打开房门，怡协公司均予拒绝，仍扣押张某某的汽修设备。可见，造成超期占房的过错在怡协公司，而不在张某某，故张某某不应承担合同期外的房租，相反，怡协公司还应退还张某某2016年8月27日至2016年8月31日5天的租金。173元水电费张某某认可。上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、怡协公司退还张某某5天的租金1506元；2、全额退还房屋保证金2000元。
经审理，本院查明事实与一审法院认定事实基本一致。
另查明，一审中，张某某提供一份2016年9月16日焦轶杰（张某某的经理人）与杨珊（怡协公司办公室主任）的手机通话录音，证明在怡协公司给门加锁之后，有买主要看设备，张某某多次要求怡协公司开门，怡协公司予以拒绝。二审庭审中，张某某要求当庭播放该录音，杨珊拒绝播放，本院视为怡协公司对该证据内容认可。张某某还提供焦轶杰与杨珊的的短信往来记录，证明内容同上。
还查明，《租赁商铺合同书》第8条约定：乙方在租期内，应保证商铺内设施完好无损，如有损坏照价赔偿。合同签订后，张某某向怡协公司交纳房屋保证金2000元。对于该保证金，怡协公司主张，张某某腾房时损坏了房屋设施，产生维修费用1080元，故该2000元房屋保证金不应退还；怡协公司向法庭提供一份《退房损坏部分统计表》，各项明细共计1080元。张某某主张，租房及腾房时，其均未对房屋造成损坏，怡协公司应全额退还保证金；对怡协公司提供的统计表不予认可。上述事实，有租赁商铺合同书、腾房通知书、手机录音、短信记录、《退房损坏部分统计表》、庭审笔录等在卷为证。
本院认为:双方当事人均认可《怡协汽修园租赁商铺合同书》系双方真实意思表示，且已实际履行；合同内容不违反法律规定，该合同系有效合同，应受法律保护，双方均应遵照执行。
本案争议的焦点是，双方在履行租赁合同的过程中是否存在违约，以及违约责任的承担问题。对此争议，张某某主张，租赁合同期届满后，其未及时搬出的主要原因是怡协公司的擅自断电及加锁行为，造成超期占房的过错在于怡协公司，故应由怡协公司承担违约责任。怡协公司主张，租赁合同到期后，张某某置怡协公司的多次通知于不顾，超期占房长达102天，造成超期占房的主要原因在于张某某，应由其承担违约责任。
综合双方当事人的主张，分析各方所提供的证据，根据一、二审查明的事实，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，第一，租赁合同于2016年8月31日方行期满，而怡协公司于2016年8月27日就将张某某所租赁房屋的电源切断，系违约行为。但从张某某在断电的情况下于2016年12月12日使用其他方法也可自行搬离这一事实来看，怡协公司的断电行为亦不足以成为张某某继续占房的理由。在租赁合同到期时，张某某可以采取适当的措施自行搬离，以防止损失的扩大，但张某某仍然占用房屋，故其应承担2016年8月31日合同到期后超期占房的费用。第二，2016年9月15日，怡协公司给房门加锁，更加不利于纠纷的化解，怡协公司对该行为负有过错，故2016年9月15日加锁之后租赁费损失扩大的部分，应由怡协公司自行负担。
关于支付超期占房费用的金额问题。合同书第12条约定，“……逾期不搬者，甲方将按日房租的双倍收取房租……”故张某某应双倍支付2016年9月1日至2016年9月14日的租金。综上，张某某超期占房14天，按日平均租金301元计算，张某某应付租金4214元，双倍计算为8428元。
关于张某某向怡协公司交纳的2000元房屋保证金一节。怡协公司主张，因张某某腾房时损坏了房屋设施，故该保证金不应退还。张某某主张，其并未对房屋造成损坏，怡协公司应全额退还保证金。根据本案事实，综合双方的主张，本院认为，张某某在腾房过程中搬移设施物品，切割烤漆设备，怡协公司主张房屋损害赔偿，并出具1080元维修费明细，具有一定的事实依据;同时结合双方在合同书第8条“如有损坏照价赔偿”的约定，故对怡协公司1080元维修费主张，本院予以支持，即由怡协公司退还张某某房屋保证金920元。另外，水电费及滞纳金共计204元双方无争议，张某某自愿承担，本院不持异议。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十九条规定，判决如下：
一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2016）晋1002民初4034号民事判决第一项，即“一、被告张某某于本判决生效后十日内支付原告山西怡协汽车维修有限公司水电费及滞纳金204元，超期占房(共计102天)费用30742.8元，共计30946.8元。”
二、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2016）晋1002民初4034号民事判决第二项，即“二、驳回原告山西怡协汽车维修有限公司的其他诉讼请求。”
三、上诉人张某某支付上诉人山西怡协汽车维修有限公司超期占房的租金8428元，水电费及滞纳金204元；上诉人山西怡协汽车维修有限公司退还上诉人张某某房屋保证金920元；三项折抵，上诉人张某某支付上诉人山西怡协汽车维修有限公司7712元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1282元，二审案件受理费1727元（张某某预交574元，怡协公司预交1153元），共计3009元，由上诉人张某某负担1000元，上诉人怡协公司负担2009元。
本判决为终审判决。
审判长 赵文岗
审判员 宋春红
审判员 陈丽芳
二〇一七年六月三十日
书记员 杨舒晴