深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第342号
原告刘某刚。
委托代理人王某伟、庄某满，北京市中X律师事务所深圳分所律师。
被告郭某跃（以下称被告一）。
被告深圳市一X堂餐饮管理有限公司（以下称被告二）。
法定代表人郭某跃，董事长。
两被告共同委托代理人薛某明，广东淳X律师事务所律师。
两被告共同委托代理人玉某娟。
原告刘某刚诉被告郭某跃、深圳市一X堂餐饮管理有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨继周、人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2010年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄某满、两被告共同委托代理人薛某明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月27日，宝安区大X广场1X1-1X9商铺的原业主黄某平与香港居民程某松、深圳中X物业顾问有限公司共同签署《房地产买卖合同》，合同约定，黄某平将其所有的深圳市宝安区大X广场1栋1X1-1X9商铺（下称“本案涉案房产”）出售给程某松。在双方就房屋买卖事宜进行洽谈的过程中，黄某平始终向程某松说明，本案涉案房产当时正处于出租状态，租金是人民币壹拾贰万贰仟元并且会逐年上升，同时黄某平向程某松提供了黄某平与案外人吕某于2006年3月6日签署的租赁合同来印证其所陈述的租赁事实。后因国内的房地产政策发生变化，程某松无法以自己名义购买上述商铺。基于此，程某松与黄某平协商在过户时将房产登记至原告名下。在签署上述《房地产买卖合同》时，黄某平与程某松双方也在合同19条“备注”中明确写明“①买卖双方在签署本合同时皆清楚该物业附租约出售，合同期由2006年4月20日至2014年4月，其中2006年4月20日至2009年10月20日为每月租金壹拾贰万贰仟元，从2009年10月20日起租金每年递增5％；②买卖双方同意递件时写回权利人刘某刚的名字”。2007年8月16日，为了过户登记的需要，原告根据上述约定与黄某平签订了《房地产买卖合同》，并于2007年8月24日将上述商铺办理至原告名下。当原告按照黄某平提供的出租信息和租赁合同向案外人吕某主张租金收益时，却被吕某明确拒绝，并且告知原告吕某从未实际占用过本案涉案房产，黄某平向程某松及原告提供的租赁合同未实际履行并且已经解除。其后，原告依法向黄某平及案外人吕某主张权利并向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，案号为（2008）深宝法民三初字第1742号。经法院查明，2005年10月l0日，黄某平与被告一郭某跃就本案涉案房产中的1X1-1X4商铺签署了租赁合同，合同约定的租赁期为2005年10日至2014年4月20日，其中2009年10月20日前的租金为每月31000，2009年10月20日起租金每年递增5％；2005年10月19日，黄某平与被告一郭某跃就本案涉案房产中的1X5-1X9号商铺签署租赁合同，合同约定的租赁期为2005年10月10同至2014年4月20日，其中2009年10月20日之前的租金为每月人民币30000元，2009年l0月20日起每年租金递增5％。从2005年10月10日至今，本案涉案房产一直由黄某平租赁与被告一郭某跃，郭某跃注册成立被告二在涉案的商铺上经营，月租金总额仅为61000元，并且黄某平实际收取了2007年8月份之前（含8月份）的全部房屋租金。一审法院据此驳回了原告对黄某平以及吕某的诉讼。原告不服，依法提起上诉。深圳市中级人民法院作出（2009）深中法民五终字第585号民事判决书，维持了一审判决。在实际承租人被法院确认为郭某跃后，原告于2009年9月9日委托律师向郭某跃发出律师函，要求其支付拖欠的租金。此后，原告数次联系被告一要求缴纳租金，但直至起诉日止，被告一仍未履行交租义务。另外，该商铺一直作为被告二经营场所，被告二是实际使用人，应当对被告一的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告一之间关于宝安区大X广场1X1－1X9商铺的租赁关系；2、被告一向原告支付至返还租赁商铺之日止的租金，暂计到2009年11月为人民币1650050元（2009年11月之后的租金按每月128100元计至返还商铺之日止，合同解除后的租金按合同约定双倍计算至实际返还之日）；3、被告二对被告一的上述债务承担连带责任；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告一口头答辩称，被告一是合法承租原告的物业，并按时支付租金。原告购得物业后，要求被告按照原告与黄某平签署的《房地产买卖合同》中的约定，每月缴纳租金122000元，与被告一和黄某平签订的合同完全不相符，所以被告一拒绝缴纳122000元的租金。
被告二口头答辩，被告二与此案无关，被告二不是涉案商铺的承租方。
经审理查明，2005年10月10日，案外人黄某平（甲方）与被告一（乙方）签订一份《合同》，约定甲方将其位于深圳市宝安区西乡镇57区大X广场1X1-1X4号商铺出租给乙方，合同期限2005年10月10日至2014年4月20日，合同签订后甲方向乙方收取两个月押金人民币62000元。合同约定，2006年1月20日至2009年10月20日每月租金为40元／㎡（不含税，税收由乙方承担），即31000元，（从2009年10月20日起铺租每年递增5%）。双方同意，乙方的免租装修期为三个月（即2005年10月20日-2005年1月20日），同时装修期间所产生的费用由乙方承担。由于甲方此铺有意出售，出售后乙方无条件配合甲方转合同，相关租金条款不变。乙方需在每月5日之前将租金打入指定银行账号或交于甲方。乙方逾期交租，甲方每天按租金总额的5%向乙方加收滞纳金；如逾期15天交租，甲方有权采取停水停电等措施，并有权终止合同，造成损失由乙方负责。合同期满，乙方要退房时提前一个月通知对方，退房凭押金收据为凭退款。乙方违约定金不退，甲方并有权收回所欠租金和各项费用等，甲方违约则双倍奉还押金给乙方。
同年10月19日，上述两方又签订一份《合同》，约定黄某平将大X广场1X5-1X9号商铺出租给被告一，押金为人民币60000元，2006年1月20日至2009年10月20日的每月租金为30000元，从2009年10月20日起租金每年递增5%。合同所涉其他内容与《合同（2005年10月10日）》一致。
上述合同签订后，被告一注册成立了深圳市一X堂餐饮管理有限公司，在承租房屋内经营餐饮业至今。2006年2月19日，被告一又与黄某平达成协议，约定2006年2月20日至2007年8月19日这段时间为过渡期，期间被告一可以提前放弃租赁，黄某平也可联系其他承租人。2007年8月2日，被告一书面向黄某平提出要求继续承租1X1-1X9号商铺。
涉案房产原所有权人为案外人黄某平，原告于2007年8月16日购得，并于8月24日取得所有权；双方在签订《房地产买卖合同》时，黄某平曾承诺该物业附租约出售，合同期由2006年4月20日至2014年4月20日，其中2006年4月20日至2009年10月20日为每月租金122000元实收，从2009年10月20日起租金每年递增5%。黄某平向被告一收取了2007年8月份之前（含8月份）的房屋租金；2007年9月11日，黄某平通知被告一自通知之日起向原告刘某刚交纳租金，但原告并未收到租金；2009年9月9日，原告委托北京市中X律师事务所深圳分所律师致函被告一，要求被告一支付租金，并指定了付款账号，被告一承认至今未交纳租金。
以上事实，有经庭审质证、核证的《房地产买卖合同》、《关于变更买方主体的情况说明》、（2008）深宝法民三初字第1742号民事判决书、（2009）深中法民五终字第585号民事判决书、《律师函》、同城速递业务详情单、同城速递查询结果、《证明》、《合同（2005年10月10日）》、《合同（2005年10月19日）》等证据及当事人庭审陈述笔录为证，本院予以认定。
本院认为，案外人黄某平与被告一签订的《合同（2005年10月10日）》、《合同（2005年10月19日）》均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面遵照履行。上述合同履行过程中，涉案房屋的所有权人黄某平变更为本案原告刘某刚，有关出租人的权利义务，理应同时转由刘某刚承继，被告一应向原告履行前述合同约定的各项义务。涉案房屋的原权利人黄某平已经于房屋权属转移后及时将权利义务主体变更情况书面通知了被告一，被告一无正当理由至今仍未按约支付租金，显属违约，原告关于解除双方之间租赁关系的诉请于法有据，本院予以支持。上述合同解除后，被告一应将承租的宝安区大X广场1X1-1X9商铺返还给原告，并支付从2007年8月21日至房屋返还之日止的房屋租金，该租金按照双方约定2009年10月20日前为61000元／月计算，2009年10月20日以后每年递增5%；原告主张2009年11月份之后的租金按照双倍惩罚性标准支付，但既无法律依据，亦无合同约定，本院不予支持。
形成双方租赁关系的《合同（2005年10月10日）》、《合同（2005年10月19日）》均是被告一与原告签订，该合同只能对合同当事方产生约束力，被告二并非上述合同的签订主体，也就不是该租赁关系的权利义务主体，原告要求被告二对被告一的违约行为承担连带责任缺乏依据，本院不予采纳；但涉案房屋是被告二的经营场所，故被告二应与被告一共同承担返还该房屋的责任。至于涉案房屋的装修损失问题，因被告一未提出反诉，本案不作处理，进行残值评估也无必要，被告一可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告刘某刚与被告郭某跃之间关于宝安区大X广场1X1-1X9商铺的租赁关系；
二、被告郭某跃、深圳市一X堂餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将宝安区大X广场1X1-1X9商铺返还原告刘某刚；
三、被告郭某跃应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘某刚支付从2007年8月21日至房屋返还之日止的房屋租金（2009年10月20日前的租金按照61000元／月计算，2009年10月20日以后租金每年递增5%）；
四、驳回原告刘某刚的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币19650元，由被告一负担。该费用原告已预交，被告一在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨继周
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 杨江河
二〇一〇年七月二十六日
书 记 员 吕海云
书 记 员 王菲菲
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