浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终1320号上诉人（原审原告）：杜志国，男，1971年8月24日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈永旭，浙江平宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏建春，男，1972年8月14日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：毛华军，浙江五洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春伟，浙江五洲律师事务所实习律师。上诉人杜志国因与被上诉人夏建春房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2016）浙1121民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜志国上诉请求：1、撤销浙江省青田县人民法院（2016）浙1121民初4360号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、2014年3月27日，被上诉人与上诉人签署《转让协议书》，被上诉人将位于乌干达坎帕拉市中心卢蒙巴街12地段的重庆酒店房屋转租给上诉人。根据合同约定，夏建春有责任事先与原房东签署自2014年5月18日至2017年5月17日的房屋续约合同。《转让协议书》签署后，夏建春同日以重庆酒店的名义与房东L’okucha投资有限公司签订《租赁协议》，将位于乌干达坎帕拉市中心卢蒙巴街12地段的重庆酒店房屋由2014年5月17日续租至2017年5月17日。可见，被上诉人先与上诉人签署《转让协议书》，再与房东签署房屋续租协议。原审法院认定被上诉人与房东签署续租协议在前，与上诉人签署转让协议在后，颠倒了事实。2、由于被上诉人将重庆酒店房屋转租给上诉人，故将经营酒店至今使用近8年的四个冰柜、三个冰箱以及一些木质、塑料桌椅的设施、设备一并附带转让给上诉人，这部分设备价值合计不到2万元，在100万元费用中所占比例很低。被上诉人租赁使用的重庆酒店不拥有任何公属财产，一审庭审中被上诉人根本无法回答公属财产具体包括哪些财产。公属财产根本不存在，与100万元转让款无关。即使有公属财产，也属于房东所有，被上诉人无权转让给上诉人，上诉人无须受让，通过转租关系就可以使用。因此，原审法院有关被上诉人将重庆酒店公属财产交付给上诉人所有的认定，与事实不符。上诉人之所以支付被上诉人高达100万元的费用，一是因为转租的重庆酒店位于坎帕拉市中心，是市区的商业中心、黄金地块，适合从事酒店餐饮业务；二是因为双方签署的协议明确约定被上诉人必须与房东签署三年续租合约，即该酒店有三年以上的租期保证，可以长期稳定经营。二、原审判决适用法律错误。1、双方签署的《转让协议书》第4条第一款明确约定，被上诉人有责任事先与原房东签署房屋续约合同。从文义来看，该款双方的真实意思是被上诉人要确保转租的房屋有自2014年5月18日至2017年5月17日共三年的租期供上诉人使用。从体系和合同目的角度而言，上诉人承租房屋用来开设酒店经营餐饮业务，被上诉人对此明知。从事酒店餐饮业务需要稳定的场所，要求承租的房屋必须有稳定的租期保证，所以该款约定的三年租期必须是确定的、有保障的，不得提前终止。从公平和诚信角度而言，如果认为上诉人支付100万元承租的房屋，合同约定的三年的租期是无保障的，原房东享有单方解除权可以随时终止租期，这种理解明显有违公平原则和诚信原则。原审法院认为“被告事实上已经与房东签订了自2014年5月18日起至2017年5月17日的租赁合同，原、被告协议书中并未约定被告应当保障原告在此期间内必须享有租赁场地的使用权……被告已按照双方约定签订了相应的合同，被告的行为未构成违约”，明显有违合同解释原则，有违法律规定。被上诉人与房东签署的《租赁协议》中约定房东享有单方解除权，且房东已行使单方解除权提前终止租约的情况下，被上诉人已经违反了《转让协议书》的约定，构成违约，必须返还上诉人相应的转让款，并赔偿上诉人所受的损失。2、上诉人依据乌干达共和国法定声明法作出的《法定声明》，内容符合事实，形式上已经大使馆认证，合法有效，应具有较高的证明力，可以证明房东L’okucha投资有限公司将于2016年5月20日终止与夏建春以重庆酒店名义与其签署的租赁协议，以及上诉人每月营业纯收入为1万美元的事实。上诉人还提供了有会计师签名确认的财务报表资料，可以佐证上诉人每月纯收入达1万美元。上诉人提供的2016年12月5日的《声明书》，可以证明被上诉人转让给上诉人的设施、设备仅为几个旧冰箱、煤气灶和一些桌椅，100万元费用是房屋转租费用而非设施、设备转让费用。原审法院在被上诉人未提供任何相反证据的情况下，简单粗暴地否定三份证据的证明效力，不予采信三份证据，没有任何法律依据。三、原审判决程序违法。2016年11月29日第一次开庭审理时，被上诉人提出本案不属于中华人民共和国人民法院主管，应由不动产所在地乌干达共和国当地的法院审理。原审法院以被上诉人提出了管辖权异议为由，决定延期开庭，并据此给被上诉人重新指定了举证期限。实际上被上诉人提出异议已经超过了法定的期限，应当庭直接裁定驳回被上诉人的管辖权异议，继续开庭审理，并不得重新指定举证期限。被上诉人夏建春答辩称，上诉人与被上诉人并非是租赁协议合同纠纷，而是酒店的转让，双方达成的转让费是酒店的设施设备、公用电器等，被上诉人已交付给上诉人，已经履行了合同约定的全部义务。上诉人也已按照协议取得了财产所有权，并经营了酒店。综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杜志国向原审法院起诉请求：1、被告夏建春于判决生效之日起五日内返还原告杜志国转让款人民币325539.57元，并赔偿利息损失（利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2016年5月21日起计算至判决确定的履行之日止）；2、被告夏建春于判决生效之日起五日内赔偿原告杜志国收入损失799320元；3、本案诉讼费由被告夏建春负担。原审法院认定事实：原告系浙江省永嘉县人，被告系浙江省青田县人。被告早年出境至乌干达经营重庆酒店，2014年3月27日，被告代表重庆酒店与房东L’okucha投资有限公司签订《租赁协议》，双方约定：“L’okucha投资有限公司将位于乌干达中心地带12地段的场所出租给重庆酒店，租赁期限为2014年5月18日起至2017年5月17日，租金为每月4000美元，按季支付；未经房东书面允许之前，被告不得擅自转让、转租或完全或部分分割该租赁场所；在提前60天或两个月书面通知的情况下，任何一方都可以随时终止本次租赁协议。”同日，原、被告签订《转让协议书》，被告将其经营的重庆酒店（位于乌干达中心地带12地段）转让给原告，双方约定：“被告将重庆酒店公属财产，设施及设备（如厨房设备、餐具、家具、公用电器）转让给原告，转让价格为人民币100万元，协议签订后立即支付70万元，余款30万元于2014年12月30日前支付；被告有责任事先与原房东签署房屋续约合同，自2014年5月18日起至2017年5月17日为期三年的租房合同；介于实际转让日期为2014年4月1日，原告应将2014年4月1日起至2014年5月18日止为期48天的房租7473美元支付给被告，自2014年5月18日起，由原告按照租房合同直接缴纳房租给房东”。协议签订后，原告按约支付了转让款及房租，被告按约将案涉经营场所交付原告使用，并将重庆酒店公属财产交付给原告所有。之后，房屋租金由原告直接支付给房东。2015年12月20日，房东向重庆酒店发出通知，告知其与重庆酒店之间的租约将于2016年5月20日到期，并要求重庆酒店于2016年5月20日当日或之前腾空房屋。2016年4月14日，原告在乌干达当地公证处发表声明，承诺在2016年5月20日前腾空案涉租赁场地。现原告诉至该院，要求被告返还转让款325539.57元并赔偿原告损失。原审法院认为：案涉合同的合同履行地在乌干达，本案系涉外合同纠纷案件，适用涉外程序进行审理。在法律适用上，原、被告事先未作约定，在庭审中双方均选择适用中华人民共和国的法律，故应适用中华人民共和国的法律作为本案裁判的法律依据。本案的争议焦点有两点：一、原、被告之间系财产转让合同（买卖合同）关系还是转租合同关系；二、被告是否违反了合同约定并因此需要向原告返还转让款及赔偿损失。关于第一个争议焦点，原、被告签订的《转让协议书》载明“被告将重庆酒店公属财产，设施及设备（如厨房设备、餐具、家具、公用电器）转让给原告”，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，由此可见双方之间必然存在财产转让合同关系。同时，协议书亦载明“被告有责任事先与原房东签署房屋续约合同，自2014年5月18日起至2017年5月17日为期三年的租房合同，2014年5月18日前的房租由原告支付给被告，之后的房租由原告按照租房合同直接缴纳给房东”，且事实上被告亦代表重庆酒店与房东签订了租赁合同，原告是根据重庆酒店与房东之间的租赁合同及本案转让协议行使承租人权利及履行义务，其并未与房东另行单独签订合同，房东也是根据其与重庆酒店之间的合同约定终止双方之间的租赁合同并要求重庆酒店腾空租赁场地，可见双方在发生财产转让合同关系的同时亦存在着转租合同关系，双方之间系复合法律关系。在房屋转租合同关系中，原、被告签订的协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，房东虽未书面表示同意重庆酒店将租赁场地转租给原告，但其实际收取了原告支付的租金，可见房东对转租事宜系明知且默认的，原、被告之间的房屋转租合同合法有效。由第一个争议焦点衍生的100万元转让款所指向的标的物所含有的价值，双方均未提交充分证据予以证明，该院无法查实。关于第二个争议焦点，原告认为其实际使用租赁场地至2016年5月20日止，未达到双方协议书约定的2017年5月17日，被告已构成违约，要求其承担返还剩余租期的转让款并赔偿盈利损失的违约责任。根据双方协议约定“被告有责任事先与原房东签署房屋续约合同，自2014年5月18日起至2017年5月17日为期三年的租房合同”。被告事实上已经与房东签订了自2014年5月18日起至2017年5月17日的租赁合同，原、被告协议书中并未约定被告应当保障原告在此期间内必须享有租赁场地的使用权，也未约定在此期间内房东对租赁合同的解除权，仅要求被告与房东签订此期间的租赁合同，而被告已按照双方约定签订了相应的合同，被告的行为未构成违约。原告据此要求被告返还转让款并赔偿损失的请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十一条、第十二条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决：驳回原告杜志国的全部诉讼请求。本案受理费14924元，由原告杜志国负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的一致。本院认为，上诉人主张100万元转让款所转让的并非酒店的相关设施设备，而是上诉人对承租被上诉人的重庆酒店在未来三年内可得利益的一种确认，即应当确保上诉人可以承租该酒店三年以上，但双方的转让协议中并未作出相应的内容约定，上诉人的该主张没有依据，本院不予支持。依据双方协议约定，被上诉人的义务在于事先与原房东L’okucha投资有限公司签署房屋续约合同，上诉人主张该约定包含要确保其对案涉房屋2014年5月18日至2017年5月17日三年租期可使用没有依据，经审查，同日被上诉人事实上与原房东签订了房屋续约合同，上诉人对房屋续约合同的内容负有相应的审查义务，但双方并未在转让协议中对租期保障问题与续约合同提前解除后责任承担问题作出明确约定，上诉人主张转让协议在前，房屋续约在后也没有依据，故上诉人应自行承担相应的风险和法律后果，被上诉人并不存在违约行为，结合实际租赁期间上诉人将房屋租金缴纳给原房东这一事实，上诉人要求被上诉人返还转让款以及赔偿损失并无依据，本院不予支持。上诉人认为一审对其提交的相关声明不予认定有误，本院认为，该三份声明系上诉人自行单方出具，内容真实性不以是否经过认证来确认，一审不予采信并无不当。关于上诉人提出原审程序违法的问题，原审法院根据案件的审理情况重新确定举证期限，符合法律规定，上诉人的该主张不能成立。综上所述，上诉人杜志国的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14924元，由上诉人杜志国负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈江云审 判 员 李 洋审 判 员 金红萍二〇一七年十二月二十日代书记员 叶东望-??10?-