福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终2210号
上诉人（原审原告）：郑志梅，男，1968年5月7日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区,
委托诉讼代理人：吴宇明、胡金貌，福建宽冉律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：福建奥元房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区龙桥居委会江南水乡6号楼205室,统一社会信用代码91350302689399743Q。
法定代表人：吴元鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄建章，福建凌龙律师事务所执业律师。
上诉人郑志梅与上诉人福建奥元房地产开发有限公司（以下简称奥元公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郑志梅上诉请求：1.变更原审判决第二项为：福建奥元房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给郑志梅以688万元为基数自2014年12月24日起至2015年12月10日止按每日万分之四计算的逾期交房违约金；2.撤销原审判决第三项，改判福建奥元房地产开发有限公司立即支付给郑志梅以688万元为基数自2014年12月24日起至2016年6月13日止按每日万分之一计算的逾期办证违约金；3.判决福建奥元房地产开发有限公司立即为郑志梅办理该房屋的土地使用权证；4.本案一审、二审案件受理费等由福建奥元房地产开发有限公司承担。事实与理由：一、一审法院仅判决奥元公司支付给郑志梅以688万元为基数自2014年12月24日起至2015年9月17日止按每日万分之一计算的逾期交房违约金，逾期期间认定错误，违约金标准明显过低。1.一审法院以奥元公司于2015年9月17日所寄挂号信证实其已通知郑志梅交房明显错误。奥元公司一审提供的载明时间为2015年9月17日的挂号信及“函”，均不能证实奥元公司在2015年9月17日通过信函通知郑志梅办理交房手续。首先，挂号信邮寄的内容无法确认，且没有郑志梅签收的任何内容，不能确认挂号信邮寄的就是奥元公司提供的所谓的“函”；其次，该“函”的真实性无法确认，不排除奥元公司为了诉讼需要临时制作出来的，而且郑志梅也没有收到该“函”。因此，奥元公司提供的挂号信以及“函”不能作为认定奥元公司通知郑志梅交房的依据。郑志梅对于2015年12月10日收到奥元公司交房通知函的事实没有异议，且有奥元公司邮寄信封予以佐证，因此奥元公司通知郑志梅的交房时间应为2015年12月10日。2.郑志梅与奥元公司双方签订的《商品房买卖合同》的合同范本由奥元公司提供，双方就逾期交房违约金约定条款系奥元公司拟定的，双方在合同中的约定并不违反法律规定，该约定可以促使奥元公司作为实力雄厚的开发商能够按时交房，保障购房者的合法权益。双方约定按已付款的万分之四标准支付逾期交房违约金没有过高，民间融资的利息法律保护上限为年36%。郑志梅在2014年12月24日前全部付清了688万元购房款，与中国人民银行发布的同期同类贷款利率相比：6个月至1年的贷款年利率为5.6%，1年至5年的为6%，5年以上的为6.15%，一审法院认定的标准为日万分之一，年利率为3.6%，远低于中国人民银行同期同类贷款利率标准。一审法院调整违约金标准并作出判决后，奥元公司支付给郑志梅的逾期交房违约金远不足以弥补郑志梅银行贷款的利息。因此，郑志梅认为一审法院依据相关规定调整违约金过大适用自由裁量权，不足以弥补郑志梅的实际损失，也纵容了奥元公司的违约行为。二、一审法院未支持郑志梅主张的逾期办理房屋权属证书违约金也是错误的。1.一审法院以“双方约定的办证条件尚未成就”为由对郑志梅主张的逾期办证违约金不予支持是对合同条款的错误理解。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”是：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”。这里约定的“交付使用”应以双方合同约定的为准，即合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付给买受人。其二，合同第十一条又约定交接手续，即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该条第二款对于由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意“……以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付”；其三，双方合同附件6《合同补充协议》第五点“关于商品房交付的补充约定”中进一步补充约定“买受人应在出卖人约定或通知的日期内向出卖人办理商品房交接手续。超出约定日期视同买受人已向出卖人交收商品房。”也就是说，如果有出卖人书面通知交付的，买受人未办理交接手续的，也视为商品房已经交付使用，本案恰恰也存在出卖人书面通知交付商品房的情况。2.本案郑志梅对奥元公司书面通知交房的事实并无异议，且在一审起诉时已经陈述在2015年12月10日收到奥元公司书面《交房通知函》，郑志梅仅对奥元公司主张的于2015年9月17日通知郑志梅交房有异议。3.一审法院在判决文中对于逾期交房的事实认定中，已经认定2015年9月17日为奥元公司的书面通知交房时间，按照一审的上述认定，结合双方合同中关于书面交房通知的约定，也应认定本案商品房已经交付。一审法院以2015年9月17日认定逾期交房违约行为的截止日，事实上已经认可了该商品房已经交付给买受人，因此，一审法院在处理违约办证问题以房屋尚未交付为由对逾期办证违约金不予支持明显错误。4.本案奥元公司于2016年5月24日收取了郑志梅办证代收代办费用2523元，且本案房屋所有权证于2016年6月13日已经办理完毕，一审法院认定双方约定的办证条件尚未成就违背事实，也是错误的。5.双方在合同约定中对产权登记的约定是在商品房交付使用后60日内办证，即应在2014年4月1日之前办证。因一审法院已经认定郑志梅付清全部购房款的时间是2014年12月24日，故根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人至逾期之日起每日按买受人已付款0.01%向买受人支付违约金。”对于逾期办证时间区间应为2014年12月24日起至2016年6月13日止，违约金标准为：以688万元为基数按每日万分之一计算。三、奥元公司于2016年5月24日收取了郑志梅的代办证费用2523元，奥元公司有义务为郑志梅办理国有土地使用权证，但至今国有土地使用权证尚未办理出来，导致郑志梅所购的房屋产权并不完整，影响房屋价值、也影响房屋的交易，一审法院以房屋未交付为由对郑志梅原审该诉讼主张不予支持明显不当。
上诉人福建奥元房地产开发有限公司答辩称：1.奥元公司不存在逾期交房的情形。根据一审法院查明的事实，郑志梅于2014年12月24日才付清涉案商品房的剩余购房款，所以逾期交房完全是因为郑志梅的逾期付款行为。因郑志梅逾期付款行为，导致涉案房屋目前尚未交付的责任，应由其自行承担，不应当由奥元公司承担逾期交房的责任。2.郑志梅主张逾期办证的违约金不能成立。根据上述陈述，房屋未能实际交付的责任在于郑志梅，所以奥元公司不存在逾期办证的行为。3.郑志梅请求办理土地使用权证的问题。因为本案房屋并未实际交付，郑志梅未办理交房手续，导致奥元公司无法配合郑志梅办理相关权属证书。
上诉人福建奥元房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初4631号民事判决第一项和第二项；2.依法驳回郑志梅对奥元公司的所有诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由郑志梅承担。事实与理由：一、一审法院判决奥元公司返还郑志梅房屋面积差价款没有事实基础与法律依据。首先，奥元公司与郑志梅已经就商品房价款作出按套计价的约定。2013年9月28日奥元公司与郑志梅双方订立《商品房买卖合同》，郑志梅向奥元公司购买位于莆田××××区龙桥居委会延寿山庄旁康嘉御景A区第23幢商品房。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款，明确约定商品房按套计价，总价款688万元。合同双方已经对上述商品房建筑面积与商品房买卖合同面积不符作了明确约定，即按套计价，该约定符合法律规定。另外，该商品房是整栋的别墅，根据商品房行业买卖的习惯，别墅都是按套计价。其次，若要以《商品房买卖合同》合同附件六第三条第二款作为房屋面积差异处理的事实，应当具备奥元公司向郑志梅发出关于“产权面积和合同面积差额结算的时间、方式”的通知为先决条件，奥元公司并未发出通知，该事实条件并未成就，双方仍然应按照双方约定的按套计价，故而郑志梅请求返还房屋面积差价款，没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。二、一审法院对无法按时交付房屋事实认定错误，是由于郑志梅没有按约定支付购房款造成的，奥元公司不存在逾期交房。2013年9月28日双方订立《商品房买卖合同》约定商品房按套计价，该商品房总价款688万元，郑志梅应在合同订立时支付购房款207万元，余款481万元应在该楼主体结构封顶时5日内申请办理按揭贷款支付。订立合同时奥元公司出售给郑志梅的商品房主体结构已封顶，2013年12月30日竣工验收合格。郑志梅应于商品房主体结构封顶5日内支付购房余款481万元。奥元公司出售给郑志梅的商品房已于2013年12月30日竣工验收合格，已经达到房屋交付条件，奥元公司不可能不交付房屋放任违约的存在，这明显有违常理。由于郑志梅个人的原因，购房余款481万元无法全部办理按揭贷款，2014年1月10日郑志梅又支付购房款69万元，奥元公司一再催促郑志梅支付购房款并办理交房手续，但郑志梅剩余412万元直到2014年12月24日才办理银行按揭贷款支付剩余购房款。郑志梅付清购房款后，奥元公司又多次电话通知郑志梅办理交房手续，但郑志梅均没有按约定与奥元公司办理交房，所以未能按时交付房屋的责任应由郑志梅承担，奥元公司不存在逾期交房，不应支付违约金。
上诉人郑志梅答辩称：一、一审法院判决福建奥元房地产开发有限公司返还给郑志梅房屋面积差价款是正确的，应给予维持。1.本案郑志梅购买到的房屋实际产权面积只有395.77m²，比合约约定的“产权面积403.78m²”少了8.01㎡，这是本案客观存在的事实。2.根据双方《商品房买卖合同》第三条约定，商品房建筑面积共403.78㎡，其中套内建筑面积403.78㎡，公共部分共有分摊建筑面积0.00㎡。该合同第五条“面积确认及面积差异处理”第2款约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。”因此，对面积确认及面积差异的处理具体有双方在合同的附件六中进行约定。在合同附件六《补充协议》中，奥元公司进一步确认郑志梅购买的商品房产权面积为403.78m²。双方在该补充协议第三条“关于产权面积的补充规定”第2款又明确规定“产权面积和合同面积差额结算时间、方式以出卖人通知为准，买受人应按时办理，逾期视为违约。”很显然，双方合同附件六的上述约定是对房屋计价方式达成一致的约定。3、奥元公司以“未发出通知”为由认为应按套计算购房款不能成立。合同附件六第三条第2款“产权面积和合同面积差额结算时间、方式以出卖人通知为准，买受人应按时办理，逾期视为违约。”该约定确认了双方对产权面积和合同面积的差额处理方式做了一致变更：即如果产权面积比合同面积大，则应由买受人补足差额给出卖人；如果产权面积比合同面积小，则应由出卖人退还多收的购房款给买受人。同时，该条约定是“出卖人通知结算时间、方式后买受人不及时办理构成违约”的约定，而不是对于房款的差价款必须要经过出卖人通知后才能结算，也不代表出卖人不发出通知买受人就不能要求返还面积差额款。本案房屋产权证已经办理出来，产权面积与合同面积差是不争的事实，而且本案郑志梅已经向法院起诉要求返还差价款。二、福建奥元房地产开发有限公司认为郑志梅没有按约定支付购房款造成其逾期交房不能成立。1.奥元公司逾期交房的事实客观存在，双方《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合系列各项约定条件的商品房交付买受人使用。但奥元公司在2015年12月10日才书面通知郑志梅前往奥元公司办理交房手续，因此，自合同约定的交房时间2013年12月31日前至2015年12月10日，逾期708日。奥元公司逾期交付房屋是不争的事实。2.本案不存在郑志梅没有按照约定支付购房款导致奥元公司逾期交房，郑志梅于2014年12月24日已经支付全部购房款688万元，但奥元公司仍没有交付房屋，至2015年12月10日才书面通知郑志梅办理交房手续，说明逾期交房的原因在于奥元公司自己，而不应归责于郑志梅。3.奥元公司主张是郑志梅未付清购房款导致房屋无法交付，那么其应提供相关证据证明本案商品房在2013年12月31日符合合同约定的交房条件，同时应提供相关证据证明奥元公司在2013年12月31日至2014年12月31日前通知郑志梅交付房屋或者通知郑志梅支付购房款，但本案奥元公司均无法提供任何证据，其以郑志梅未按时付清购房款为由导致房屋无法交付，显然是在推卸其逾期交房的责任，其上诉主张不能成立。
郑志梅向一审法院起诉请求：1.判令福建奥元房地产开发有限公司返还房价误差款136482.2元、专项维修资金误差款400.5元；2.判令福建奥元房地产开发有限公司支付逾期交房违约金1359252元、逾期办理房屋权属证书违约金443148元；3.判令福建奥元房地产开发有限公司为郑志梅办理房屋土地使用权证。
一审法院认定事实：一审争议焦点及分析：双方争议的焦点为：1、福建奥元房地产开发有限公司是否应返还房屋差价款及专项维修基金；2、福建奥元房地产开发有限公司应承担逾期交房及办证的违约金金额。对上述争议焦点，一审法院予以分析如下：1、《商品房买卖合同》约定的房屋计价方式虽为按套计价，但合同附件六第三条第二款同时对面积差异的处理方式作了约定：“产权面积和合同面积差额结算时间、方式以出卖人通知为准，买受人应按时办理，逾期则视为违约。”此约定应视为双方对上述按套计价的约定达成的一致变更，故郑志梅要求福建奥元房地产开发有限公司返还房屋面积差价款136482.2元符合规定，予以支持；福建奥元房地产开发有限公司提供的证据足以证实其已将郑志梅所交纳专项维修资金全部汇入莆田市物业维修专项资金专户，故郑志梅请求该公司返还多收款项缺乏依据，不予支持。2、根据双方的约定，出卖人应于2013年12月31日前交付符合交付条件的房屋，否则应支付违约金，但双方同时约定买受人应现金支付207万元，其余款项481万元应于楼宇主体结构封顶时5日内还清或按揭贷款到位，而郑志梅直至2014年12月24日才付清全部购房款，故郑志梅要求支付2014年12月24日前的逾期交房违约金，缺乏依据，不予支持；福建奥元房地产开发有限公司于2015年9月17日所寄挂号信足以证实其已通知郑志梅交付房屋，故此后房屋逾期交付的责任不应由福建奥元房地产开发有限公司承担；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定以及最高人民法院《关于当前形势审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，再结合本案逾期交房给郑志梅造成的主要损失体现为租金等损失，酌情调整本案的违约金以688万元为基数自2014年12月24日起至2015年9月17日止按每日万分之一计算。根据双方的约定，出卖人应于商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，因郑志梅自认上述房屋至今尚未交付，即双方约定的办证条件尚未成就，故其请求福建奥元房地产开发有限公司支付逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持；郑志梅请求办理土地使用权证同理应待双方办理房屋交付手续后再行主张，其现即主张缺乏依据，不予支持。
一审法院认为：郑志梅与福建奥元房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。郑志梅要求福建奥元房地产开发有限公司返还面积差价款136482.2元，符合双方的约定，予以支持；郑志梅要求福建奥元房地产开发有限公司返还专项维修资金400.5元，缺乏依据，不予支持；郑志梅要求福建奥元房地产开发有限公司支付逾期交房违约金1359252元，依法予以调整为以688万元为基数自2014年12月24日起至2015年9月17日止按日万分之一计算；因上述房屋尚未交付，故郑志梅要求福建奥元房地产开发有限公司支付逾期办证违约金并办理土地证，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、福建奥元房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给郑志梅房屋面积差价款136482.2元；二、福建奥元房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给郑志梅以688万元为基数自2014年12月24日起至2015年9月17日止按每日万分之一计算的逾期交房违约金；三、驳回郑志梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22354元，由郑志梅负担12216元，福建奥元房地产开发有限公司负担10138元。
二审中，上诉人郑志梅、上诉人福建奥元房地产开发有限公司均没有提交新的证据。
经审理查明，根据现有证据及庭审查明的事实，本院认定事实如下：2013年9月28日，郑志梅与奥元公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1.郑志梅向奥元公司购买坐落在莆田××××区龙桥片区康嘉御景A区第23幢23-4地下一层～三层号房。建筑面积共403.78平方米，其中，套内建筑面积为403.78平方米、公共部分共有分摊建筑面积0平方米；2.计价方式与价款。出卖人奥元公司与买受人郑志梅约定按套计算，该商品房总价款为688万元；3.面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。4.付款方式及期限。在签订《商品房买卖合同》时现金支付207万元，余额481万元在该楼主体结构封顶时申请办理按揭贷款支付。5.交付条件与期限。奥元公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付郑志梅使用。如果在规定日期内未达到上述条件，郑志梅有权拒绝交接，按逾期交房由奥元公司承担违约责任。6.逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，郑志梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，奥元公司按日向郑志梅支付已付款万分之四的违约金。7.交接。商品房达到交付使用条件后，奥元公司应当书面通知郑志梅办理交付手续。双方进行验收交接时，奥元公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，奥元公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。奥元公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，郑志梅有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由奥元公司承担。由于郑志梅原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：郑志梅应在奥元公司书面通知中载明的交付期内，到奥元公司指定的地点付清所有应付款项，并办理房屋交接手续，逾期接楼或拒不接楼，则以奥元公司书面通知的支付日期为准，视为奥元公司已经依约交付，并按上述标准收取保管金。8.关于产权登记的约定。奥元公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由奥元公司提供的资料交付郑志梅。如因奥元公司原因，郑志梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，郑志梅不退房，奥元公司自逾期之日起按郑志梅已付款的0.01%向郑志梅支付违约金。经郑志梅书面委托，奥元公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：《合同补充协议》中约定：1.关于产权面积的补充约定：产权面积和合同面积差额结算时间、方式以奥元公司通知为准，郑志梅应按时办理，逾期则视为违约。2.经双方约定，郑志梅委托奥元公司代办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。合同签订后，郑志梅于2013年9月28日、2014年1月4日、2014年12月24日向奥元公司分别支付购房款207万元、69万元、412万元。2015年9月17日奥元公司通过国内挂号向郑志梅邮寄函一份，该函载明：尊敬的郑志梅业主：我司已按2013年9月28日双方签订编号为C201305100的《商品房买卖合同》交付时间进行多次通知你前往我司办理交房手续，至今你未及时前往办理交房，现最后作出函性质通知，务必在收到该函后五日内前往办理及申请办理两证相关手续，若有逾期造成一切违约责任均由你个人承担，两证办理自行负责办理。2016年5月18日郑志梅向莆田市地方税务局缴纳了房屋权属转移契税103200元；同年5月24日郑志梅向奥元公司交纳办证代收代办费用2523元。2016年6月13日奥元公司为郑志梅办理了权利类型为房屋所有权的《不动产权证书》，证号为闽（2016）莆田市不动产权第CX07993号。在该《不动产权证书》中登记涉案商品房的建筑面积为395.77㎡。
本院认为，郑志梅与奥元公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定，房屋计价方式按套计价，但没有按有关规定约定误差范围及处理方式，依据有关规定，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算；同时，双方在《合同补充协议》第三条中对面积差异处理一致作了变更约定，故郑志梅要求奥元公司返还面积差价款136482.2元符合相关规定及双方的约定，应予以支持。《商品房买卖合同》约定奥元公司应于2013年12月31日前交付符合交付条件的房屋，否则应支付违约金，但双方同时约定郑志梅应现金支付207万元，其余款项481万元应于楼宇主体结构封顶时5日内还清或按揭贷款到位，而郑志梅直至2014年12月24日才付清全部购房款，故郑志梅要求支付2014年12月24日前的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持；奥元公司于2015年9月17日用国内挂号信向郑志梅邮寄交付房屋函，足以证明其已通知郑志梅交付房屋，依据双方合同约定，奥元公司对通知后的逾期交付房屋责任不承担违约责任；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案逾期交房给郑志梅造成损失的实际情况，一审法院酌情调整本案逾期交付房屋的违约金以688万元为基数自2014年12月24日起至2015年9月17日止按每日万分之一计算，是合理的，应予以维持。《商品房买卖合同》约定，如因奥元公司原因，郑志梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，郑志梅不退房，奥元公司自逾期之日起每日按郑志梅已付款的0.01%向郑志梅支付违约金。但《合同补充协议》又约定：委托奥元公司代办产权证的，郑志梅应按奥元公司的通知，在约定期限内足额交纳所需费用，逾期则由郑志梅自行承担相关责任。郑志梅于2016年5月18日向莆田市地方税务局缴纳了房屋权属转移契税103200元，于同年5月24日向奥元公司交纳办证代收代办费用2523元，2016年6月13日奥元公司为郑志梅办理了权利类型为房屋所有权的《不动产权证书》，故郑志梅要求奥元公司支付逾期办理房屋权属证书违约金443148元，没有事实依据，不予支持。郑志梅已委托奥元公司办理房屋权属证书，奥元公司应根据合同约定为郑志梅进行办理，故郑志梅要求奥元公司办理权利类型包含土地使用权的《不动产权证书》是合法的，应予以支持。但郑志梅应按合同约定及时提供签章及材料的义务，协调处理有关办证事宜。综上所述，一审法院判决部分不当，应予更正。上诉人郑志梅的上诉请求部分有理，应予采纳；上诉人奥元公司的上诉请求，没有事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初4631号民事判决第一项、第二项；
二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初4631号民事判决第三项；
三、福建奥元房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内为郑志梅办理坐落莆田××××区龙桥街道溪南路388号康嘉御景A区86号楼的权利类型包含土地使用权的《不动产权证书》；
四、驳回郑志梅一审的其他诉讼请求；
五、驳回郑志梅的其他上诉请求；
六、驳回福建奥元房地产开发有限公司的上诉请求。
一审案件受理费22354元，由郑志梅负担12216元，由福建奥元房地产开发有限公司负担10138元；二审案件受理费22354元，由郑志梅负担12216元，由福建奥元房地产开发有限公司负担10138元。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 李 忠
审判员 林美双
二〇一七年九月二十五日
书记员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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