贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初3534号原告：遵义虹鑫房地产开发有限公司，住址：贵州省遵义市汇川区钦州路国安花园二楼，统一社会信用代码：91520300798807769H。法定代表人：罗玉辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丹，贵州佳信律师事务所律师。被告：任其会，女，1973年12月12日出生，汉族，贵州省遵义市人，住红花岗区金鼎山镇岩塘村田坎组55号。公民身份号码：5221211973********。被告：罗光全，男，1969年12月21日出生，汉族，重庆市铜梁县人，住铜梁县侣俸镇新学村*组**号。公民身份号码：5102281969********。被告：汇川区上上娱乐会所，住址：遵义市汇川区苏州路阳光水岸河边门面，组织机构代码：L8952064-5。工商登记经营者：罗光全。原告遵义虹鑫房地产开发有限公司与被告任其会、罗光全、汇川区上上娱乐会所租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告遵义虹鑫房地产开发有限公司的委托代理人王丹、被告任其会（汇川区上上娱乐会所实际经营者）到庭参加了诉讼。被告罗光全经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义虹鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠付租金165,143.22元；违约金30,000.00元；合同解除之日至房屋交还之日产生的房屋占用费（参照约定租金标准计算至2016年7月8日为：220,190.96元）；2、判决确认解除租赁合同，立即按合同约定归还租赁房屋给原告；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费等一切诉讼中发生的费用均由被告承担；4、判决三名被告对上述费用承担连带清偿责任。事实和理由：2014年1月17日，原、被告双方就汇川区苏州路“虹鑫阳光水岸”989平方米营业房签订《房屋租赁合同》，租期三年，2013年12月29日至2016年12月29日止。被告租赁该房屋一直由二、三被告实际占有经营使用，2015年12月开始拖欠租金至今，期间原告多次催收，被告分别出具三份承诺，无一兑现。按照《房屋租赁合同》第六条2、3项之规定，被告拖欠租金超过三十日，原告即有权单方解除合同，方式为《遵义晚报》登报解除。2016年3月23日原告在《遵义晚报》公告《解除租赁合同通知》，明确以书面形式告知解除合同，按照合同的约定及法律的规定，原、被告租赁合同关系自2016年3月23日即告解除，被告一直占有原告商品房拒不交还。现诉至法院，请求依法判决。被告任其会辩称：原告所述的占用费和拖欠租金不存在，签订合同是事实，但我不认可拖欠的租金，我的租金是交到了2015年12月份，由于原告停了该房屋的电，我没有经营了，所以我方不认可12月以后的租金。对于原告的诉讼请求，我不予以认可。被告罗光全经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告任其会为汇川区上上娱乐会所实际经营者。2014年1月17日，原告与被告任其会就汇川区苏州路“虹鑫阳光水岸”989平方米营业房签订《房屋租赁合同》，租期三年，2013年12月29日至2016年12月29日止。合同约定租金按每月每平方米46元计算，第一次缴纳租金按半年交付，于2013年12月29日一次性支付；第二次租金按半年支付，于2014年4月29日支付；第三次租金按一年支付，增加10%，2014年10月30日一次性支付。第四次租金按一年支付，即从2015年12月29日至2016年12月29日在第二年度租金基础上增加10%，在2015年10月30日一次性支付。甲方（原告）收取乙方（任其会）保证金3万元，合同到期后乙方结清水费、电费等费用，恢复所租房屋的一切设施完好交接，凭收据退回保证金。合同“违约责任”中约定：“乙方逾期支付租金，三十日内的，每天1,000.00元向甲方支付违约金，逾期三十日以上的，甲方有权解除本合同，且无需向乙方作出任何形式的补偿。”“乙方违约，没有按照约定缴纳租金的，甲方以书面通知的方式，通知乙方解除本合同；解除合同的效力于通知书送达乙方时生效。如不能通知乙方，则由甲方在《遵义晚报》刊登解除合同的通知。视为送达。在解除合同生效后，乙方应当在解除合同生效之日起五日内，自行搬走物品，交付房屋。超过五日，视为乙方授权甲方将该租赁房屋内的物品搬走，另行存放，甲方收回房屋。对此，乙方不得提出有关物品数量、种类及物品质量等异议。”合同还对双方权利义务、房屋装修、合同解除后的装修补偿等进行了约定。合同签订后，被告用租赁房屋经营汇川区上上娱乐会所，2014年以前的租金均按约定进行缴纳。2015年以后的租金未严格按约定进行缴纳。2015年5月23日，任其会及案外人姜博均向原告写下《承诺书》，载明：本应于2014年10月29日缴纳房租600,520.00元，现因公司经济周转问题尚欠360,000.00元，遵义虹鑫房开发公司已多次延期，承诺于2015年7月1日前按五周付房租，到7月1日前若不按时付清所欠房租，虹鑫房开发公司有权停水、停电并无条件的退回房屋房。后任其会未严格上述承诺履行支付租金义务。2015年7月1日，任其会及案外人姜博均、谢远向原告写下《承诺书》，载明共欠原告公司房屋租金1,110,000.00元左右，在2015年12月30日前交清98万元，剩下房租在2016年1月份交10万，2月份一次性交清尾款。该《承诺书》还载明“如本人任其会未按时履行付款，造成的一切后果由我自行承担，你公司有权收回此租赁房的使用权和一切关于此房的相关权力。”2015年10月26日，任其会及案外人龙浪向原告写下《承诺书》，承诺于2015年12月30日前付清9月份、10月份房租32万元，并载明每日房租支付明细以及“若当日房租款不能于当日到账，超过一日将视为我方自动放弃该场所经营权，自动放弃场所内所有物品，并由遵义虹鑫房地产开发有限公司无条件收回该场所……”“所欠房租未在规定时间内2015年12月30日前交清，遵义虹鑫房地产开发有限公司有权不再收取后期的租金，但前期未付清房租按银行同期贷款利息支付遵义虹鑫房地产开发有限公司利息，我方自动退场，并由遵义虹鑫房地产开发有限公司无条件收回场所”等内容。2015年11月，被告将原告经营的汇川区上上娱乐会所用电中断，后原告缴纳相关费用后，被告恢复供电。2015年12月，原告再次将被告经营的汇川区上上娱乐会所用电中断，后汇川区上上娱乐会所未再经营。原告称2016年3月份对汇川区上上娱乐会恢复供电，但未提供相关证据证明。2016年3月23日，原告通过遵义晚报刊登《解除合同通知》，解除与被告任其会签订的房屋租赁合同，载明解除合同时间为2016年3月28日。2015年4月一天，原告电话通知任其会合同已经通过登报方式解除。另查，原告与任其会于2013年4月10日另行签订有《房屋租赁合同》，约定将原告苏州路“虹鑫阳光水岸”房产面积1099平方米租赁给任其会使用（城市一号），原告与被告任其会因该租赁合同产生纠纷，原告向本院起诉被告任其会租赁合同纠纷一案尚在审理之中。本案审理过程中，原告明确表示，被告任其会2015年7月1日、10月26日的承诺书系针对本案涉案房屋汇川区上上娱乐会所房屋欠租金及城市一号房屋所欠租金所做的承诺。案件审理过程中，原、被告均未提交证明租金缴纳金额、时间的相关证据。本院认为，原告和被告任其会于2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务的应当承担违约责任。本案中，被告任其会未严格按照合同约定履行支付原告租金的义务，但双方合同实际履行过程中对租金的支付金额及期限经过多次协商，并未严格按照书面合同的约定执行。被告任其会先后三次向原告作出的承诺，虽系其单方承诺，但原告予以接受认可，并在本案中作为证据出示，应视为双方对租金的支付做了相应的变更。任其会在2015年5月23日作出的承诺中，载明有于2015年7月1日前付清房租，到7月1日前若不按时付清所欠房租虹鑫房开发公司有权停水、停电并无条件的退回房屋等内容。原、被告均未提交租金支付凭证的相应证据，但是按照合同约定2016年全年应缴纳租金金额为660,572.88元，原告在诉讼中主张租金的金额为165,143.22元，为3个月的租金，应系2016年1至3月通知解除合同前的租金。以此推断，被告已将2015年以前的租金全部交清。据此，任其会在2015年5月23日作出的承诺中载明的房租应系2015年的房屋租金，故原告以该承诺书载明2015年7月1日前付清房租，到7月1日前若不按时付清所欠房租虹鑫房开发公司有权停水、停电内容为由而在2015年12月中断被告经营场所的供电，其理由明显不能成立。其后同年7月1日、10月26日，任其会先后两次承诺付清房租，如到期未付清并由虹鑫房开发公司无条件收回场所等内容。该两次承诺再次对欠付的租金及支付时间进行了变更。原告明确表示被告任其会2015年7月1日、10月26日的承诺书系针对本案涉案房屋汇川区上上娱乐会所房屋欠租金及城市一号房屋所欠租金所做的承诺，如其主张成立，则针对本案被告所欠付租金应延期到2015年12月30日，任其会未按照双方补充约定的期限缴纳租金，应承担违约责任，但该两次的承诺书表明如未按期缴纳租金，原告方可以收回经营权，即终止合同的意思表示，并未载明原告有权停水、停电的意思表示。即使被告任其会违约在先，双方约定原告可以无条件收回租赁房屋，也应当依法进行，而不是采取中断供电的方式。双方既然约定了解除合同的方式，就应当依照合同约定和法律的规定进行。在被告任其会违约后，原告为维护自己的权益，应及时通知任其会解除合同，解除合同的通知到达任其会时合同解除，而不是在未经通知解除合同前采取中断供电的方式解决争议。原告作为出租人应当保障承租人用水、用电的正常进行，而原告在未经通知解除合同前中断被告任其会经营场所供电，存在违约行为，导致被告任其会因为用电中断无正常法经营，即使按照原告所称2016年3月份恢复供电，但也足以使被告任其会经营受到严重影响，客观上也使得其履行合同能力状况恶化，导致双方合同无法继续正常履行。鉴于存在双方违约的情形，综合考虑租金预付性质、原告与被告任其会对租金支付约定变更情况、被告任其会违约时间长短以及原告中断供电对双方合同履行情况影响等因素，对原告请求支付租金的诉请，酌情由被告任其会承担60%。对其主张违约金的诉请，本院不予支持。当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍然未履行的，另一方当事人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告与被告任其会在《房屋租赁合同》中约定了解除合同的方式，原告通过在遵义晚报上刊登解除合同通知的方式解除双方合同符合当事人双方的约定和法律的规定。被告任其会在合理的期间内未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故双方《房屋租赁合同》于通知载明的时间2016年3月28日解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，被告任其会应将承租的房屋返还给原告。被告任其会在得知原告通过遵义晚报通知解除合同后，未积极向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，也未将承租房屋返还，继续占用该房屋，应赔偿原告占用房屋期间的租金损失。占有房屋期间的租金损失参照双方约定的租金标准（2016年全年租金为660,572.88元，即每月55,047.74元），从2016年4月起计算至房屋实际返还之日。房屋装修残值等其他损失，当事人在本案中没有主张，可另行依法主张权利。本案《房屋租赁合同》系原告与被告任其会所签，根据合同相对性原则，该合同仅对原告与被告任其会具有法律约束力，故原告主张被告罗光全、汇川区上上娱乐会所承担连带清偿责任无法律依据，本院不予支持。但任其会承租房屋用于经营汇川区上上娱乐会所，工商登记经营者为被告罗光全，实际经营者为任其会，汇川区上上娱乐会所负有返还租赁房屋的义务。被告罗光全经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条之规定，判决如下：一、确认原告遵义虹鑫房地产开发有限公司与被告任其会于2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月28日解除。二、被告任其会于判决生效之日起7日内支付原告遵义虹鑫房地产开发有限公司房屋租金99,085.93元。三、被告任其会于判决生效之日起7日内按每月55,047.74元从2016年4月起支付原告遵义虹鑫房地产开发有限公司房屋占用费至房屋实际返还之日。四、被告任其会、汇川区上上娱乐会所、罗光全于判决生效之日起7日内将汇川区苏州路2号“虹鑫阳光水岸”989平方米营业房（汇川区上上娱乐会所经营场所）腾空，连带返还原告遵义虹鑫房地产开发有限公司。五、驳回原告遵义虹鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,540.00元，公告费400.00元，共计7,940.00元，由原告遵义虹鑫房地产开发有限公司承担2,940.00元，被告任其会承担5,000.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  陈正敏人民陪审员  钟光荣人民陪审员  徐明良二〇一六年十二月二十三日书 记 员  敖沛毅