黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书〔2015〕甘民初字第1548号原告贺发，男。委托代理人周晖，黑龙江卜奎律师事务所律师。被告赵富康，男。委托代理人单既才，黑龙江宝勤律师事务所律师。第三人嵇凤君，男。第三人张颖，女。原告贺发与被告赵富康、第三人嵇凤君、张颖案外人执行异议之诉，经齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐民一终字第310号民事裁定书发回重审，本院2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周晖与被告赵富康委托代理人单既才到庭参加诉讼，第三人嵇凤君、张颖经本院公告开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告贺发诉称，2011年4月27日,原告从嵇凤君、张颖处购买位于甘南县建设街龙泉1号楼五单元601室楼房，面积65.31平方米，房照号00027767号，约定房款15万元。协议签订后，原告按照约定交纳全部房款，对方将全部产权手续交付原告，原告已经实际入住。由于嵇凤君经常外出，因此更名手续暂时没有办理完毕。2014年6月，原告要求被告继续履行更名手续，但查询到该房产已被赵富康申请查封，原因是嵇凤君拖欠赵富康债务没有还清。原告认为自己通过合法方式购买争议房屋应受法律保护，因此依法向甘南县法院执行局提出异议申请，执行局审查后驳回了原告异议申请，根据民事诉讼法的规定，原告依法提出异议之诉，请求判决争议房屋属于原告所有，撤销（2013）甘民确字第13-1号民事裁定书并裁决嵇凤君、张颖继续履行更名过户的法定义务。被告赵富康辩称，第一，争议房屋登记所有人是嵇凤君，嵇凤君享有该不动产的占有、使用、收益和处分权，从物权法角度上是房屋“物”的所有人；第二，贺发与嵇凤君之间不存在实际的房屋买卖关系。首先，双方在购房合同上约定了交付时间为2011年7月26日，嵇凤君在没有给付贺发任何损失或者租金情形下，居然将交房时间延后一年，且迟迟未办理房屋所有权变更登记，其行为违反常理。而2012年7月26日该房屋仍旧没有交付给贺发，一直是嵇凤君占有并使用，直至2014年5月份以后，房屋占有情况发生改变，恰恰是贺发和嵇凤君以此手段来对抗法院的执行。其次，（2013）甘民确字第13-1号民事裁定书送达给嵇凤君时，嵇凤君没有提出任何异议，说明在法院查封时，嵇凤君与贺发之间并不存在房屋买卖关系。最后，买卖合同的履行最为重要标志是给付购房款，在执行异议听证中，贺发自述通过银行转账方式给付的房款，但提交证据证明交款人不是买房人，交款数额反而多出5万元，与贺发主张自相矛盾，不能证明原告已经支付了购房款；第三，即使贺发与嵇凤君存在房屋买卖合同关系，也仍旧不能对抗法院对标的物的执行。作为不动产的房屋公示原则即为登记，只有依法登记才能产生物权效力，进而对抗第三人。由于贺发与嵇凤君没有进行所有权变更登记，即使房屋买卖合同有效成立，也只产生债权效力，贺发所能行使的是债上请求权，不是物上请求权。本案中贺发也只能要求解除与嵇凤君之间的房屋买卖合同，由嵇凤君返还购房款。根据《执行规定》第八十八条规定，贺发在取得法院生效文书情形下，按照执行措施先后顺序，享有该标的物处分后的分配权。因此，原告所谓的购房合同并不能对抗法院的查封和执行。综上，被告请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人嵇凤君、张颖未答辩。原告贺发为证明自己的主张提供的证据有：1、争议房屋的产权证书复印件一份，证明争议房屋位置和面积，嵇凤君和张颖在签订《购房合同》当时将产权证书原件交给贺发。被告对真实性及证明目的没有异议，但称产权证在谁手中不能证明房屋所有权就是谁。2、购房合同复印件一份，证明嵇凤君和张颖将争议房屋在2011年7月26日出卖给贺发，约定房款15万元。被告异议称购房合同不具有真实性，出卖方和买受方虚构的买卖合同。3、中国建设银行2011年4月27日取款凭条两张，证实贺发的女婿李宏刚和李宏刚的母亲周淑文在2011年4月27日（购房当日）取款20万元，其中15万元用于支付争议房屋的购房款，另外5万元出借给嵇凤君；中国建设银行2011年4月27日存款凭条，证实购房当日贺发将15万元房款以及5万元借款一次性存入到嵇凤君的名下，嵇凤君实际收取房款的事实；中国建设银行2012年8月4日转账凭条，证实嵇凤君将2011年4月27日所借的5万元还给贺发的女婿李宏刚，再次证实贺发购房当日支付房款15万元。被告对该证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，两份取款凭条得取款人不是本案当事人。汇入嵇凤君的20万元，也不能证实是贺发汇过去的，是否与买卖有牵连不能证实。2011年4月27日存款凭条上的20万元不能证明是贺发汇给嵇凤君的20万元，购买为15万元，可该证据汇的是20万元。转账凭条只能证明嵇凤君在2012年4月份转给李宏刚5万元，与本案无牵连性。从这些凭条上看，贺发与嵇凤君之间不是买卖关系，实际应为借贷关系。4、甘南镇第二派出所书面证明，证实支付房款的李宏刚和周淑文系母子关系。被告对其真实性没有异议，但称不能证明取款上的周淑文是李宏刚的母亲。5、2016年3月26日甘南县建设社区居委会证明及情况说明各一份，证实贺发与其女婿李宏刚及其家人实际入住争议房屋的事实。被告异议称该证据内容不真实，社区工作人员不可能整天了解，执行局在对该小区门卫的调查笔录可以看出嵇凤君搬走的时间是2014年5月份。6、更名手续（发票等复印件）,证实原告去变更房屋所有权人，后发现已被法院查封。被告对真实性没有异议，但对证明目的有异议，交税的时间是在2014年6月，不能证实在办理房屋过户手续时嵇凤君才知道被法院查封。被告赵富康为证明自己的主张提交如下证据：7、甘南县建设社区居委会证明一份，证实嵇凤君和张颖夫妻在2014年5月份以前还在争议房屋内居住。原告异议称该证据与该社区出具的证明不符。8、2013年12月25日卫生费收据一张,证明缴纳卫生费的是嵇凤君。原告对真实性没有异议、但称因为房屋没有更名，所以仍以嵇凤君的名义缴费，钱是原告方出的。9、甘南法院执行局所做的执行笔录两份，证实交卫生费和取暖费都是嵇凤君的媳妇张颖交的，只有一年是一个老头代交的；对陈飞即物业办公室主任调查笔录一份，证实2013年12月份前都是张颖在交卫生费，嵇凤君搬家时间是2014年5月28、29日。原告异议称李桂芝证实是听说搬家的，只能证实2013年年末的时候张颖交过一次卫生费。对于陈飞的证言，“有一个老头交了一次卫生费”，这个老头就是贺发。10、2013年11月6日甘南县人民法院调解协议书一份，证实2013年11月6日在签订协议时嵇凤君居住在争议房屋内。原告异议称不能证实实际居住地址，这是嵇凤君户籍所在地的地址。11、甘南县人民法院（2013）甘民确字第13-1号民事裁定书复印件，证实甘南县人民法院于2013年12月2日对嵇凤君的房屋进行查封，办案人员谷秀琴，不是执行局查封的。原告异议称裁定书作出时间与送达时间不一致，李宏刚在2014年6月3日和嵇凤君一起到谷秀琴处签收的这份裁定书。本院调取以下证据：12、（2013）甘民确字第13-1号民事裁定书及送达回证各一份。原告对送达时间有异议，应该是2014年6月份，2014年5月3日是放假时间，不可能是送达日期。13、（2013）甘民确字第13号民事决定书一份。原、被告对该证据均无异议。以上证据进行了庭审质证。证据1与证据4、6，本院对其客观真实性予以采信，是否具有相应证明目的则结合查明事实予以甄别；证据2，缺少其他证据佐证，本院不予采信；被告对证据3的异议合理，该证据与证据2不能印证一致，故不予采信；证据5与证据7相比对，证明内容前后不稳定，时间存在冲突，本院不予采信；证据8、10，具有客观性，证据10系属于当事人自愿作出并确认的协议，予以采信；原告对证据9的异议不足以反驳本院调查内容的真实性，故对证据9予以采信；证据11-13，均系本院依法作出，原告异议缺少证据支持，故予以采信。经审理查明，座落在甘南县建设街龙泉1号楼五单元601室（面积65.31平方米）、房权证甘南县字第000277**号住宅登记为第三人嵇凤君所有。2013年11月6日，嵇凤君因与被告赵富康民间借贷纠纷，经甘南县人民调解委员会调解达成协议，约定嵇凤君给付赵富康121090.00元，此款于2014年3月31日前付清，从2013年12月1日开始，每月利息2670.00元，至还清时止。就该调解协议，双方向本院申请司法确认，本院于2013年11月27日作出（2013）甘民确字第13号民事决定书，对上述调解协议内容予以确认。2013年12月2日，本院作出（2013）甘民确字第13-1号民事裁定书，裁定将争议房屋予以查封，查封期间允许使用，但不许买卖、抵押。该裁定书与决定书显示于2014年5月3日由嵇凤君签收。决定书生效后，赵富康向本院申请执行，嵇凤君未按执行通知书规定日期履行义务。2014年6月3日，原告贺发女婿李宏刚以贺发与嵇凤君之间于2011年4月27日签订的购房合同为依据，办理了销售不动产缴税事宜。2014年6月4日，贺发主张本院对争议房屋的查封错误，贺发为买受人、实际占有人为由，提出了异议申请书。2014年8月25日，本院作出（2014）甘法执异字第2号民事裁定书，驳回了贺发的异议请求。另查明，2014年6月17日，经本院执行局工作人员对龙泉小区的更夫了解，嵇凤君在争议房屋居住有七、八年时间，2013年末由嵇凤君妻子即第三人张颖交纳的卫生费，嵇凤君大约于2014年5月28日、29日搬走；2014年7月1日，经本院执行局工作人员对龙泉小区物业办公室了解，该物业办承包龙泉小区四年时间，自承包开始就是嵇凤君在此居住。嵇凤君不欠卫生费、取暖费，都是由张颖交纳，只有一年是一个“老头”代替交纳。该物业办提供了张颖交纳卫生费的收据，显示2013年12月25日交纳卫生费240.00元。本院认为，第一，关于查封房屋的权属问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案争议房屋登记为第三人嵇凤君所有，不论基于该房屋产生任何形式的买卖、赠与等约定，合同效力均不能对抗该房屋登记的物权效力，意即嵇凤君始终为争议房屋的所有权人。被告赵富康因其与嵇凤君之间的民间借贷纠纷而提出保全申请，基于登记权属，本院依申请作出对嵇凤君名下争议房屋的查封裁定并无不当，而且嵇凤君在房屋被查封后未提出任何产权变更或存在他项权利人的异议。原告贺发与嵇凤君签订的购房合同不论是否真实，因未发生变更登记，均不足以产生物权效力，其基于买卖合同不足以阻却本院对查封标的的执行。第二，关于争议房屋买卖合同的履行问题。争议房屋的购房合同显示买受人为贺发，但其提交的证据显示房款交付人以及在房产部门办理房屋买卖税费的买受人均为李宏刚，房屋价款约定的15万元与显示转账20万元数额不一致，该房屋买卖合同的履行过程明显与正常交易习惯不符，不能认定所谓房款系由贺发交纳；购房合同约定交付时间为2011年7月26日，后更改为2012年7月26日，但争议房屋所在小区物业办证实2014年嵇凤君夫妻才搬走，嵇凤君与张颖在2014年5月以前仍在居住并常由张颖交纳卫生费。从证据效力来看，小区物业相对社区能够更加明确业主的居住、搬家事宜，况且社区证明内容前后陈述不稳定，贺发并未有充分证据证实实际交付时间，交纳房款后长期未办理过户事宜而主张两家人共同使用该房屋与房屋买卖交易及日常生活习惯亦不符合。贺发要求确认该房屋买卖合同效力并确认房屋权属的主张，于法不予支持。综上，原告贺发就本院执行标的提出的执行异议之诉，因其未有充分、确凿证据确认其享有权属，由此不能阻却本院强制执行行为，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告贺发的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告贺发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  宋重武代理审判员  王喜亮代理审判员  韩 丽二〇一六年五月二十五日书 记 员  乔 娜