云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云31民终101号
上诉人（原审原告）：姚军，男，1982年5月12日生，汉族。
委托诉讼代理人：番永川，云南君坤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审被告）：保山城康房地产（集团）有限公司。
法定代表人：李磊，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司。
负责人：霍军法，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李嘉军，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人姚军、上诉人保山城康房地产（集团）有限公司（以下简称保山城康公司）、上诉人保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司（以下简称德宏城康公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2016）云3103民初5860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚军特别授权的委托诉讼代理人番永川，上诉人保山城康公司及德宏城康公司特别授权的委托诉讼代理人李嘉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚军上诉请求：一、撤销原判第一项，改判二被上诉人立即支付其违约金30000元；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，二被上诉人未在双方约定的期限内办理、交付房屋所有权及土地使用权证书，其主张的违约金依法应予全额支持；2、即使被上诉人2014年5月8日已办理土地使用权证书，但其未将证书交付上诉人，也未通知上诉人该证书已经办理完毕，致使上诉人在此期间不能完全行使对房屋土地的物权，原判仅支持50％的违约金适用法律不当。
保山城康公司、德宏城康公司口头答辩称，1、上诉人姚军主张逾期办理产权登记的违约金缺乏依据；2、上诉人姚军要求其办理证书并予交付缺乏依据。
保山城康公司、德宏城康公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人姚军的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审认定事实及适用法律错误，判决保山城康公司赔偿15000元违约金既无合同约定，也不符合法律规定；被上诉人姚军购买涉案房产的方式为银行按揭贷款，二上诉人为其提供阶段性连带责任保证，但至今未收到被上诉人姚军借款已清偿、免除其保证责任的通知，原判由保山城康公司交付涉案房屋所有权及土地使用权证原件缺乏依据。
姚军口头答辩称，1、虽然双方签订的合同没有约定违约金，但最高人民法院的司法解释对此有明确规定，其主张的违约金应得到全部支持；2、即使本案房产涉及银行按揭，房产权属证书办理完毕后需交给银行，二被上诉人也应在签收交接单据后才能把证书交给抵押权人，二被上诉人没有按上述流程操作，不能因此免除其责任。
姚军向一审法院起诉请求：一、判令二被告保山城康公司、德宏城康公司支付因逾期办证产生的违约金30000元；二、判令二被告在判决生效之日起30日内办妥房屋所有权证、国有土地使用权证等物权证书，并于办妥3日内将上述证书原件交付原告。
一审法院认定事实：德宏城康公司系保山城康公司依法设立并领取营业执照的分公司。2009年12月18日，姚军与德宏城康公司签订商品房购销合同，约定购买德宏城康公司开发建设的芒市铂金紫园碧云居2幢3单元502号商品房，该商品房套内建筑面积为90.46平方米，单价为每平方米2111元，总金额为191000元；姚军应于签订合同之日支付首付款61000元，余款采取银行按揭方式支付；德宏城康公司应于2010年12月31日前交付经验收合格的房屋，在达到五个条件即：1、双方办理了房屋交接手续；2、姚军付清全部房款及配套设施等费用；3、双方签订委托德宏城康公司办理产权证的委托书；4、姚军交付办理产权证的相关资料；5、姚军付清办理产权手续的相关税费后，德宏城康公司应在180天内为姚军办理房屋权属证书等。合同签订当日，姚军向德宏城康公司支付首付款61000元；2010年2月23日，姚军通过银行按揭方式付清了剩余购房款130000元。2012年10月19日，芒市铂金紫园工程经验收合格。同年11月21日，姚军与德宏城康公司办理了房屋交接手续。交房当日，姚军向德宏城康公司支付了办证费9550元、两年物管费15120元及配套费1600元。当月，姚军向德宏城康公司出具委托书，委托德宏州鑫宏山地勘测规划咨询有限公司办事人员雷露露、赵文平代其到芒市国土资源局办理该房屋的国有土地使用权证、土地他项权证及与此相关的登记手续。2014年5月8日，德宏城康公司为姚军办理了所购房屋的土地使用权证，但至今未办理房屋所有权证。双方曾于2013年6月9日就德宏城康公司迟延交房造成的违约损失达成调解协议，德宏城康公司已按该协议赔偿姚军违约金。另姚军已于2016年3月18日还清了银行按揭贷款130000元。
一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。姚军与德宏城康公司经自愿、平等协商一致后签订的《商品房购销合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定自觉履行合同义务。合同签订后，姚军按约定向德宏城康公司付清了全部购房款，并在交房后付清了所购房屋的配套设施费、办理产权手续的相关税费等费用，签署了委托德宏城康公司办理产权证的委托书，并交付了办理产权证的相关资料，截止2012年11月21日，已达到合同约定的可办理房屋产权证书的五个条件，德宏城康公司应按约定在180天内（即2013年5月20日前）为其办理房屋产权证书。德宏城康公司虽于2014年5月8日办理了土地使用权证，但至今仍未办理房屋所有权证，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，德宏城康公司不具有法人资格，其民事责任应由保山城康公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，双方虽未在合同中约定逾期办理房屋产权证书的违约金，但保山城康公司依法应按已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算并赔偿姚军违约金。鉴于德宏城康公司已于2014年5月8日办理了土地使用权证，故对姚军要求支付30000元违约金的请求予以部分支持，即保山城康公司应赔偿违约金30000元×50%=15000元。对姚军要求在判决生效之日起30日内办妥房屋所有权证、国有土地使用权证等物权证书，并在办妥3日内交付上述权属证书原件的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决：一、由被告保山城康房地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告姚军因逾期办理房屋权属证书而产生的违约金15000元；二、由被告保山城康房地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告姚军办理其购买的芒市铂金紫园碧云居2幢3单元502号房屋的房屋所有权证，并于取得该房屋所有权证之日起三日内将该房屋所有权证原件交付原告姚军；三、由被告保山城康房地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将原告姚军购买的芒市铂金紫园碧云居2幢3单元502号房屋的土地使用权证原件交付原告姚军；四、驳回原告姚军的其它诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对双方二审争议的“姚军已于2016年3月18日还清了银行按揭贷款130000元”的事实，本院认定如下：本案一审时姚军提交了第七组证据即个人借款/担保合同、中国工商银行借款凭证、个人贷款提前归还凭证复印件，欲证实其已提前归还银行按揭贷款，双方对该组证据有争议。二审庭审中上诉人保山城康公司、德宏城康公司要求出示证据原件。庭审后姚军提交了上述证据原件，经本院组织质证，上诉人保山城康公司、德宏城康公司对其真实性无异议，但对合法、关联性及证明内容均坚持原审质证意见。本院认为，该组证据来源合法，其真实、合法及关联性应予确认，可以证实2016年3月18日姚军已提前归还了银行按揭贷款130000元的事实。一审法院对双方当事人所举证据认证、采信得当，对双方当事人无异议的一审法院认定的其余事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人姚军与上诉人德宏城康公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。2012年11月21日姚军接房后交纳了配套费、办证税费等费用，签署委托书并交付了办理产权证的相关资料，已按合同约定履行了相关义务，上诉人德宏城康公司亦应按合同约定期限即于2013年5月20日前为姚军办理房屋权属证书。一审时上诉人保山城康公司、德宏城康公司提交证据证实涉案房屋土地使用权证已于2014年5月8日办理完毕，但至今由其保管，且其自认至今尚未办理房屋所有权证。上诉人保山城康公司、德宏城康公司主张土地证办理时间延后是应姚军的请求而为，该主张无证据证实，本院不予支持。上诉人姚军提交的证据能够证实其已于诉讼前的2016年3月18日提前归还了贷款，上诉人保山城康公司、德宏城康公司称其未收到借款已清偿、免除其保证责任的通知的理由不成立，本院不予支持。上诉人保山城康公司、德宏城康公司已构成违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，上诉人姚军主张其应承担违约责任、全额赔偿逾期办证违约金的请求于法有据，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。上诉人姚军的上诉请求本院予以支持，上诉人保山城康公司、德宏城康公司的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款规定，判决如下：
一、维持芒市人民法院（2016）云3103民初5860号民事判决的第二、三项，即“二、由被告保山城康房地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告姚军办理其购买的芒市铂金紫园碧云居2幢3单元502号房屋的房屋所有权证，并于取得该房屋所有权证之日起三日内将该房屋所有权证原件交付原告姚军；三、由被告保山城康房地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将原告姚军购买的芒市铂金紫园碧云居2幢3单元502号房屋的土地使用权证原件交付原告姚军”；
二、撤销芒市人民法院（2016）云3103民初5860号民事判决的第一、四项，即“一、由被告保山城康房地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告姚军因逾期办理房屋权属证书而产生的违约金15000元；四、驳回原告姚军的其它诉讼请求”；
三、由上诉人保山城康房地产（集团）有限公司于本判决送达之日起十日内一次性赔偿上诉人姚军逾期办证违约金30000元；
四、驳回上诉人保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的上诉请求。
五、驳回上诉人姚军的其他诉讼请求。
一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，均由上诉人保山城康房地产（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的一方当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向芒市人民法院申请执行。
审判长 高 立
审判员 张学良
审判员 包 洋
二〇一七年四月二十四日
书记员 彭 媛