广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第752号
原告麦文礼，男，1960年3月25日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人谢飞军,广东泛邦律师事务所律师。
委托代理人何丽盈,广东泛邦律师事务所实习律师。
被告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地佛山市顺德区乐从镇乐从居委会兴乐路54号。
负责人张铭辉。
委托代理人施锦沛,男，1977年5月25日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人林永智,男，1983年4月16日出生，汉族，住佛山市禅城区。
被告梁敏红，女，1977年2月26日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告邓焕英，女，1950年12月15日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告岑锦华，男，1970年9月6日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告佛山市顺德区越进贸易有限公司,住所地佛山市顺德区乐从镇乐从居委会德华路A158号盈翠园B区商铺B19号二楼。
法定代表人黎兆发。
被告佛山市顺德区豪顶贸易有限公司，住所地佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东区振华路38号商铺5、7二楼。
法定代表人霍挺贤。
被告佛山市希域贸易有限公司，住所地佛山市顺德区乐从镇东区建设路47号商铺十五号二层之一。
法定代表人梁乃壮。
被告黎兆发,男，1964年9月25日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告劳结妍,女，1971年1月3日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告霍挺贤,男，1968年9月3日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告黄玉敏,女，1975年1月27日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告区光然,男，1988年8月15日出生，汉族，住佛山市。
被告凌武勇,男，1970年10月8日出生，汉族，住佛山市禅城区。
被告李小红,女，1972年4月16日出生，汉族，住韶关市浈江区。
被告梁乃壮,男，1948年6月1日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告区祥朴,男，1966年11月28日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告韦佩英,女，1969年7月11日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告劳启驹,男，1972年12月29日出生，汉族，住佛山市。
被告劳翠茵，女，1976年12月20日出生，汉族，住佛山市顺德区。
原告麦文礼诉被告中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行（以下简称：工商银行乐从支行）、梁敏红、邓焕英、岑锦华、佛山市顺德区越进贸易有限公司、佛山市顺德区豪顶贸易有限公司、佛山市希域贸易有限公司、黎兆发、劳结妍、霍挺贤、黄玉敏、区光然、凌武勇、李小红、梁乃壮、区祥朴、韦佩英、劳启驹、劳翠茵因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年4月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谢飞军、何丽盈，被告工商银行乐从支行的委托代理人施锦沛、林永智到庭参加诉讼，被告梁敏红、邓焕英、岑锦华、佛山市顺德区越进贸易有限公司、佛山市顺德区豪顶贸易有限公司、佛山市希域贸易有限公司、黎兆发、劳结妍、霍挺贤、黄玉敏、区光然、凌武勇、李小红、梁乃壮、区祥朴、韦佩英、劳启驹、劳翠茵经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月10日被告梁敏红向原告借款人民币250万元，借款期限是2014年4月10日至2020年4月10日，月利息1%，同时提供被告梁敏红与被告邓焕英共同拥有的位于佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园9号楼3001的房产（产权证：粤房地证佛字第××号）做抵押物。被告邓焕英仅以上述房产所拥有的份额为被告梁敏红的借款提供担保。
2015年4月21日被告梁敏红再次向原告借款人民币30万元，借款期限为60个月，月息0.8%,自2015年4月21日至2020年4月21日止。同时提供被告梁敏红拥有的位于佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园167号车位（产权证：粤房地证佛字第××号）做抵押物。
2015年4月30日被告梁敏红、被告邓焕英、原告三方确认尚欠本金250万元，利息30万元。本金还款期限变更为2015年12月31日，每月10日前支付利息50000元。逾期支付利息的，原告有权提前收回全部借款本息。
被告梁敏红收到借款后，未能按时支付利息，截止2015年7月30日，尚欠借款本金人民币280万元，利息657200元。
同日，双方经多次反复协商，被告梁敏红同意将上述抵押房产抵偿上述全部债务，并签订了《债务抵偿协议》。2015年8月1日，被告梁敏红依约向原告交付房产钥匙及房产证等证件，确认房产水电等费用情况。
2015年8月5日，三方到顺德区陈村房产交易窗口申请办理过户。窗口工作人员要求双方先行办理注销抵押登记，提交房地产转移登记申请表，然后缴纳交易各项税费。
但当原告按照要求将全部资料递交陈村房地产管理部门时，却被告知不能办理过户。理由是，该房产刚刚被法院查封冻结，冻结案号为（2015）佛顺法执字第4497号。
经查，贵院对该房产采取查封措施的时间为2015年8月5日。查封措施在原告签订《债务抵偿协议》、办理房屋交接、注销抵押登记之后。
2015年8月25日原告提出执行异议，被裁定驳回。为此原告提出执行异议之诉，顺德区人民法院2015佛顺法执异字第176号执行裁定书驳回原告的异议请求理由，原告认为不成立。理由如下：
一、贵院认为：本案原告与梁敏红之间的借款合同约定债务履行期为2015年12月31日，这是事实认定错误。
实际上2015年4月21日原告与梁敏红签订的《抵押借款合同》中第三条约定：“如乙方没有按期向甲方支付利息的，甲方有权要求乙方提前偿还所欠的全部借款的本息，且不受本合同约定的借款还款期限的限制。”2015年4月30日被告梁敏红、被告邓焕英、原告签订的《借款补充协议》中第四条约定：“逾期支付利息的，甲方有权提前收回全部借款本息”。上述条款表示双方已约定，如发生逾期支付利息的，纵然债务尚未到期，仍认为其已届债务清偿期而求偿，并依约定承担责任。故2015年7月30日原告要求被告梁敏红还款之日即为已届债务清偿期。
二、非异议原告自身原因致使涉案房产过户不成功。
被告梁敏红、邓焕英与原告于2015年7月30日签订《债务抵偿协议》，于2015年8月1日办理交接手续，于2015年8月5日按约定到房产部门办理过户手续，缴纳税费合计301714元，却因佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法执字第4497号执行裁定书对涉案房产进行查封致使过户不成功，故非原告原因致使过户不成功。
综上，原告认为，债务清偿期限届满后，债务双方将抵押房产以协议折价方式，清偿所欠借款本息，符合《担保法》的有关规定，合法有效。而原告作为善意取得一方，在向房地产管理部门申请解除抵押登记，清缴交易税费时，并不知晓涉案房产被贵院查封，所以涉案房产未能及时过户，原告本身不存在任何过错。为了维护自身合法权益，维护交易安全，特提出前列请求，望贵院依法裁决。
据此，原告请求法院判令：一、立即停止对梁敏红名下位于佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园9号楼3001的房产（产权证粤房地证佛字第××号）及万科水晶花园167号车位（产权证粤房地证佛字第××号）的执行，予以解封；二、请求依法确定涉案房产归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。
被告工商银行乐从支行辩称，根据《中华人民共和国物权法》第186条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。原告与被告梁敏红间的借款合同约定债务履行期为2015年12月31日。在债务履行期未满时，原告与被告梁敏红、邓焕英签订《债务抵偿协议》，约定直接以抵押物抵偿债务，该协议违反上述法律规定。
诉讼中，原告向本院提交的证据及被告工商银行乐从支行的质证意见如下：
1.（2015）佛顺法执异字第176号执行裁定书一份（原件），证明在本次诉讼之前，原告已就涉案查封房产提出执行异议，证明原告就此提起诉讼，符合我国《民事诉讼法》规定的相关程序。
被告工商银行乐从支行质证认为，无异议。
2.《抵押借款合同》二份，《借款补充协议》一份，《网银转账单五份（均为原件），他项权证二份（复印件），证明被告梁敏红向原告先后分两次借取本金合计280万元，双方约定了还款期限以及利率，被告梁敏红、邓焕英以其名下涉案房产（即顺德区陈村镇潭州村委会登州工业区二路8号万科9号楼3001的房产及167号车位）为借款所形成的债务提供抵押担保，办理了抵押登记。证明原告与被告梁敏红、邓焕英之间的借贷关系真实、合法、有效。
被告工商银行乐从支行质证认为，由于被告不是当事人，故对真实性不予确认。
3.《债务抵偿协议》一份（原件），证明（1）2015年7月30日，被告梁敏红、邓焕英因无法按期清偿所欠债务利息，导致债务提前到期，经与原告协商一致，自愿以涉案房产抵偿所欠原告上述债务本息。（2）原告在法院查封之前，已经签订了合法有效的书面买卖合同，且事实上已经支付了全部房款。
被告工商银行乐从支行质证认为，对真实性不予确认，该协议明确约定了在债务到期前以抵押物抵偿债务，违反了物权法的相关规定，应认定无效。协议中并没有双方主张债务提前到期的意思表示。
4.交接书一份（原件），证明原告在法院查封之前，已经实际占有涉案房产。
被告工商银行乐从支行质证认为，由于被告不是当事人，故对真实性不予确认。
5.在房产交易中心备案的《房地产买卖合同》二份，广东省契税纳税申报表二份、顺德区房地产转移登记申请表二份、银联签购单一份（均为原件），证明原告与被告梁敏红、邓焕英于法院查封之前，向不动产登记部门递交了涉案房产过户登记申请。
被告工商银行乐从支行质证认为，由于被告不是当事人，故对真实性不予确认。
6.顺德区档案馆出具的涉案房产《证明》二份（复印件），证明（1）同日，涉案房产因（2015）佛顺法执字第4497号执行案被查封；（2）涉案房产过户登记未能及时完成，并非买受人自身原因所致。
被告工商银行乐从支行质证认为，真实性予以确认，该证据可以证明涉案房产仍在梁敏红名下，法院进行查封有法律依据。
被告工商银行乐从支行在诉讼过程中没有提供证据。
本院向被告梁敏红、邓焕英、岑锦华、佛山市顺德区越进贸易有限公司、佛山市顺德区豪顶贸易有限公司、佛山市希域贸易有限公司、黎兆发、劳结妍、霍挺贤、黄玉敏、区光然、凌武勇、李小红、梁乃壮、区祥朴、韦佩英、劳启驹、劳翠茵送达起诉状副本和开庭传票；但被告梁敏红、邓焕英、岑锦华、佛山市顺德区越进贸易有限公司、佛山市顺德区豪顶贸易有限公司、佛山市希域贸易有限公司、黎兆发、劳结妍、霍挺贤、黄玉敏、区光然、凌武勇、李小红、梁乃壮、区祥朴、韦佩英、劳启驹、劳翠茵没有到庭参加诉讼。被告梁敏红、邓焕英、岑锦华、佛山市顺德区越进贸易有限公司、佛山市顺德区豪顶贸易有限公司、佛山市希域贸易有限公司、黎兆发、劳结妍、霍挺贤、黄玉敏、区光然、凌武勇、李小红、梁乃壮、区祥朴、韦佩英、劳启驹、劳翠茵在诉讼过程中没有答辩，也没有提供证据。
经过庭审质证、辩证，本院对证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4、5，该部分证据为原件，其表面真实性本院予以确认。
证据6虽为复印件，但结合其他证据，可认定其真实性，本院予以采纳。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2014年4月10日，异议申请人麦文礼与被执行人梁敏红、邓焕英签订《抵押借款合同》，约定梁敏红向麦文礼借款人民币250万元，借款期限至2020年4月10日。同日，双方就涉案房产办理抵押登记。麦文礼于同年4月10日、11日、12日分四次向梁敏红账户汇付共250万元。2015年4月21日，麦文礼与梁敏红再次签订《抵押借款合同》，约定梁敏红向麦文礼借款人民币30万元，借款期限至2020年4月21日。同日，麦文礼向梁敏红汇付款项30万元。次日，双方就涉案车位办理抵押登记。2015年4月30日，麦文礼、梁敏红、邓焕英签订《借款补充协议》，约定250万元本金还款期限变更为2015年12月31日。2015年7月30日，上述三方签订《债务抵偿协议》，载明因梁敏红不能按原约定归还借款，梁敏红、邓焕英自愿以涉案房产及涉案车位抵偿所欠麦文礼的债务。2015年8月5日，梁敏红、邓焕英、麦文礼签订《房地产买卖合同》并向房地产交易部门申请涉案房产及涉案车位的产权转移，同时注销上述房产的抵押登记。2015年8月5日本院以（2015）佛顺法执字第4497号案查封上述房产及车位。
本院认为，本案争议焦点在于：原告是否案涉财产的所有权人。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、实为以物抵债，并非房屋买卖。
梁敏红、邓焕英、麦文礼向房地产交易部门提交产权转移申请时称为房屋买卖。但实际上，麦文礼并非购买邓焕英、梁敏红不动产，而是在梁敏红、邓焕英无力偿还借款时，梁敏红、邓焕英以案涉不动产抵偿债。梁敏红、邓焕英、麦文礼并没有如实向房地产交易部门反映财产变更权属的真实原因，其签订的房屋买卖合同内容不真实。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。麦文礼与梁敏红、邓焕英签订《债务抵偿协议》，约定直接以抵押物抵偿债务。该协议因违反上述法律规定，本院对其有效性不予认可。
二、案涉房产已被查封，所有权转移无效。
本院于2015年8月5日已以（2015）佛顺法执字第4497号案查封案涉房产及车位。在案涉财产被查封后，其物权变动已受到限制。案涉财产被查封是已存在的法律事实，任何单位或个人均不可变更被查封财产的权属。不管原告是否知道，其他人员是否作出过可以交易的承诺，亦不改变法院封查财产的效力。梁敏红、邓焕英、麦文礼于2015年8月5日签订《房地产买卖合同》转移案涉财产的行为无效。
三、个别清偿无效。
梁敏红、邓焕英、麦文礼于2015年8月5日签订《房地产买卖合同》前，（2015）佛顺法执字第4497号案已立案，即其他债权已存在并已申请执行。在《房地产买卖合同》签订后，原告并没有实际给付购房款，而是以物抵债。由此可见，邓焕英、麦文礼实际上是向原告进行个别清偿。
麦文礼与被执行人梁敏红之间的借款合同约定债务履行期为2015年12月31日。在债务履行期未满时，麦文礼与梁敏红、邓焕英即签订《债务抵偿协议》，约定直接以抵押物抵偿债务。麦文礼与梁敏红、邓焕英明知存在其他债权人的债权，但仍采用损害其他债权人利益的方式，在债务履行期未满时即约定以物抵债，企图使其他债权人无法获得受偿。梁敏红、邓焕英向麦文礼转让案涉财产的目的显然出于恶意。
综上，梁敏红、邓焕英通过以物抵债的方式向麦文礼进行个别清偿债务，损害了其他债权人的合法权益。原告要求确认案涉财产归其所有，并停止对案涉财产执行，于法无据，本院不予支持。
四，本案审理的仅为财产权属及执行措施，对于梁敏红、邓焕英、麦文礼债权债务关系是否真实，邓焕英、梁敏红应否向原告清偿借款，基于不诉不理的审判原则，本案中并未处理。
综上，原告麦文礼的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告麦文礼的全部诉讼请求。
案件受理费34457.6元，由原告麦文礼负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 岑文豪
人民陪审员 李雪倩
人民陪审员 黄 琰
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 胡嘉琪