重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合法民初字第04417号
原告四川红弧投资有限公司，住所地四川省遂宁市凯旋上路111号百盛家园C栋名仕阁8-2号，组织机构代码66539442-X。
法定代表人梁建波，该公司董事长。
委托代理人许明荣，四川斗城律师事务所律师。
被告蒋妙凤，女，汉族，1987年11月6日出生，居民，户籍所在地广东省罗定市，现住重庆市合川区。
被告刘雅昕（系蒋妙凤与刘伟之女），汉族，住址同上。
法定代理人蒋妙凤，自然情况同原告蒋妙凤。
被告刘运福（系刘伟之父），1953年7月11日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市合川区，现住重庆市合川区。
被告赵叔芬（系刘伟之母），1954年2月20日出生，汉族，居民，住址同上。
原告四川红弧投资有限公司与被告蒋妙凤、刘运福、赵叔芬、刘雅昕商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾莉萍担任审判长、人民陪审员侯受敏、人民陪审员张泽军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告四川红弧投资有限公司的委托代理人许明荣，被告刘运福、赵叔芬、刘雅昕到庭参加了诉讼。被告蒋妙凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。
原告四川红弧投资有限公司诉称，2012年3月16日原告与被告蒋妙凤、刘伟（已意外死亡）签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发建设的位于合川区XXX号房屋，房屋总价款为298494元；被告应直接支付房价款90494元，余款208000元办理银行按揭支付。合同签订后，因原告未按合同约定交房，向被告支付了逾期交房违约金10447.29元。2012年4月9日二被告与中国农业银行股份有限公司重庆合川支行签订了《个人购房担保借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由原告为被告的按揭借款提供阶段性连带责任保证，二被告向中国农业银行重庆市合川支行贷款208000元。因被告未按合同约定偿还按揭贷款，中国农业银行股份有限公司重庆合川支行于2013年12月23日提前宣布贷款到期，并全额要求原告承担担保责任，从原告在中国农业银行股份有限公司重庆合川支行处开设的保证金账户中扣收了二被告应偿还的借款本息207290.34元。2014年4月4日，原告函告被告，要求被告立即向原告缴纳全部余款207290.34元，被告没有还款的意思表示。2014年6月25日，原告向被告发出解除合同的通知，被告也置之不理。为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、解除原告与蒋妙凤、刘伟签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2、请求判令被告协助原告将被告刘伟、蒋妙凤名下的重庆市合川区XXX号房屋过户给原告；3、请求判令被告支付原告代为偿还的借款本息207290.34元及资金占用利息（从2013年12月23日起算至实际腾退房屋给原告止）；4、由被告支付原告违约金2985元；5、判令被告退还原告已经向被告支付的逾期交房违约金10447.29元；6、本案的诉讼费由被告承担。
被告蒋妙凤、刘雅昕未作答辩。
被告刘运福、赵叔芬辩称，诉争房屋是以我们儿子刘伟、媳妇蒋妙凤的名义购买，刘伟原在重庆建工集团上班，刘伟意外死亡后，媳妇就外出至今无下落，我们交不起银行的按揭款，银行多次催收，我们找公司协商，公司以房屋已出售与公司无关为由，不予理睬。现公司起诉我们给付按揭款，我们无法交纳，没有办法，现我们老少没房屋住，要求我们退房不可能，只能由我孙女长大了慢慢偿还。
经审理查明，蒋妙凤与刘伟（已意外死亡）原系夫妻关系，被告刘运福、赵叔芬系刘伟的父母，刘雅昕系蒋妙凤与刘伟的女儿。2012年3月16日，原告（甲方）与被告蒋妙凤、刘伟（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第三、四条约定由蒋妙凤、刘伟购买原告开发的位于重庆市合川区XXX号房屋一套，房屋建筑面积77.33平方米，总房价为298494元。合同第五条约定的付款方式为按揭付款，蒋妙凤、刘伟支付首付款90494元，余款208000元申请办理银行按揭。合同还约定了双方的其他权利与义务。合同签订后，二被告将讼争房屋的首付房款支付给了原告，并于2012年4月9日与原告和中国农业银行股份有限公司重庆合川支行签订了《个人购房担保借款合同》，蒋妙凤、刘伟在中国农业银行股份有限公司重庆合川支行处按揭208000元，按揭期限20年，并由原告对蒋妙凤、刘伟在中国农业银行股份有限公司重庆合川支行处的借款提供担保。《个人购房担保借款合同》的第十二条第四款中约定：本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……担保借款合同和抵押合同签订后，中国农业银行股份有限公司重庆合川支行将被告所申请的贷款208000元发放给了被告，被告将此款作为所购原告房屋的房款转付给了原告。被告按照借款合同约定按月支付给了中国农业银行股份有限公司重庆合川支行借款本息至2013年8月3日。2013年8月4日至2013年12月23日被告未按合同约定偿还给中国农业银行股份有限公司重庆合川支行借款本息。中国农业银行股份有限公司重庆合川支行经催收无果后，于2013年12月23日向原告发出通知，要求原告承担保证责任，并从原告在中国农业银行股份有限公司重庆合川支行处开立的保证金账户上扣划了二被告在中国农业银行股份有限公司重庆合川支行处按揭贷款尚欠的全部借款本金及利息207290.34元。2014年4月4日，原告向被告发出公函，要求被告立即向原告缴纳购房款全部余款及利息207290.34元，否则公司将解除双方签订的《商品房买卖合同》收回房屋，并追究被告相应的违约责任。后被告未作答复。2014年6月5日，原告向被告发出解除《重庆市商品房买卖合同》通知，同时要求被告立即腾退重庆市合川区XXX号房屋给原告，同时与原告办理解除合同的相关事宜，否则产生的不利法律后果由被告自负。
另查明，原告销售给被告的房屋，合同约定2013年5月31前交房，而被告于2013年9月30日才取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，才符合交房条件，为此，原告向被告支付了逾期交房违约金10447.29元。被告于2013年12月搬进该房居住，现原告已为被告办理所购房屋的房地产权证。
2015年5月29日，原告起诉来院，诉请如前。在诉讼过程中，因被告蒋妙凤下落不明，本院依法向被告发出公告，限其在60日内前来本院应诉，并指定了答辩、举证和开庭审理期限，现已逾期，被告蒋妙凤仍未到庭。在诉讼过程中，原告向本院申请查封被告所购买的房屋，本院已裁定查封了登记在被告蒋妙凤和刘伟名下的位于重庆市合川区XXX号房屋，并由原告缴纳了财产保全费370元。
上述事实，有原告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、原告向被告发的接房通知，被告出具的领款单，被告与中国农业银行股份有限公司重庆合川支行和原告签订的《个人购房担保借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、中国农业银行股份有限公司重庆合川支行发给原告的通知及逾期贷款归还凭证和原告因销售给被告讼争房屋而缴纳的相关税费凭证，原告向被告发的公函及解除《重庆市商品房买卖合同》通知，XX房地证XX字第XX号房屋产权证等证据证实，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告蒋妙凤和刘伟之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均是各方的真实意思表示，其内容亦不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应按照合同的约定诚实履行各自的义务。现被告未按照与中国农业银行股份有限公司重庆合川支行和原告签订的《个人购房担保借款合同》的约定按时足额偿还给中国农业银行股份有限公司重庆合川支行借款本息，导致中国农业银行股份有限公司重庆合川支行提前宣布借款到期并由原告承担了保证责任。被告的行为属违约行为，应承担合同约定的违约责任，即违约金2985元，并支付给原告代为其支付给中国农业银行股份有限公司重庆合川支行的借款本息及罚息207290.34元。
关于是否应解除原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（二）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……因被告逾期偿还按揭贷款本息，导致贷款银行宣布贷款提前到期，并由原告承担了保证责任。原告按上述规定主张解除合同，并向被告发出了解除合同通知。而被告收到后置之不理，至今未履行付款义务。故根据合同法的相关规定，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议自原告的解除通知到达被告时解除。
关于原告要求被告协助原告将讼争房屋过户给原告的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）……（二）合同解除；……”。合同法第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议应当解除，原、被告双方签订的合同的权利义务应当终止。因原告已经将讼争的房屋的房地产权证办理在了被告蒋妙凤和刘伟名下，在合同解除后，被告负有将讼争房屋的产权协助过户至原告名下的义务。现原告要求被告协助原告将讼争房屋的产权过户至原告名下的诉讼请求理由正当，本院依法予以支持。
关于原告要求被告退还原告已向被告支付的逾期交房违约金10447.29元问题。
原告支付给被告的逾期交房违约金是依据合同约定和原告实际逾期交房的事实，双方自愿进行结算支付的。现原告要求被告退还逾期交房违约金于法无据，本院依法不予支持。
综上，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议合法有效，因被告违约造成贷款银行宣布贷款提前到期并由原告承担了担保责任，现原告要求解除与被告蒋妙凤和刘伟签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的理由成立，本院依法予以支持；原告要求被告支付代为其支付的银行借款本金及利息罚息并由被告支付违约金的请求理由正当，本院依法予以支持。刘伟死亡后，被告蒋妙凤、刘运福、刘雅昕作为其法定继承人，依法应承继刘伟享有的权利和应承担的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：
一、解除原告四川红弧投资有限公司与被告刘伟、蒋妙凤于2012年3月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。
二、由被告蒋妙凤、刘运福、赵叔芬、刘雅昕在本判决生效后五日内支付给原告四川红弧投资有限公司代为被告支付的银行借款本金及利息207290.34元。
三、由被告蒋妙凤、刘运福、赵叔芬、刘雅昕在本判决生效后五日内支付给原告四川红弧投资有限公司违约金2985元。
四、由被告蒋妙凤、刘运福、赵叔芬、刘雅昕在本判决生效后五日内协助原告四川红弧投资有限公司将登记在被告蒋妙凤和刘伟名下位于重庆市合川区XXX号房屋的产权过户登记在原告四川红弧投资有限公司名下。
五、驳回原告四川红弧投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费666元，诉讼保全费370元，合计1036元，由原告四川红弧投资有限公司负担136元；被告负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费666元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。
审 判 长 曾莉萍
人民陪审员 张泽军
人民陪审员 王正富
二〇一六年五月五日
书 记 员 李宇悦