江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋开民初字第0910号
原告冒楷。
原告陈戬。
两原告委托代理人许波华，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。
被告张秦根。
第三人葛洛如。
委托代理人冒月建，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。
委托代理人马亚林，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。
原告冒楷、陈戬与被告张秦根排除妨害纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法先由代理审判员陈思航适用简易程序进行审理。审理中，案外人葛洛如申请作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，继续公开开庭进行了审理。原告冒楷、陈戬的特别授权委托代理人许波华，被告张秦根，第三人葛洛如及其特别授权委托代理人冒月建、马亚林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：2015年4月13日，原告购买开发新村D03幢106、107室，次日取得房屋产权证。后发现被告占据该房屋从事商业经营，即要求其搬离，将房屋交给原告。被告以其使用的房屋系承租于他人且已交付房租为由拒不搬出。现起诉要求判令被告立即搬离原告房屋，将房屋恢复原状交付原告，给付原告房屋使用费6600元，承担诉讼费用。
被告张秦根辩称：其在2014年9月1日租用第三人的房屋，不知道原告取得房屋所有权的事实。不同意原告的诉讼请求，其在租房期间有装修费用，应由原告承担。
第三人葛洛如述称：其系案涉房屋的真正所有权人，故将房屋租给被告张秦根从事商业经营活动。
经审理查明：2014年4月25日，被告张秦根﹙甲方﹚与第三人葛洛如﹙乙方﹚签订《租房协议》一份，载明：“经甲已双方友好协商，乙方决定将如城镇庆余路开发新村（博爱医院西侧）D03楼106、107号二间店面房出租给甲方合法经营。租期六年，从2014年4月25日至2020年4月24日止，每月租金2200元，年租金26400元整。甲方应于每年4月25日付清当年房租。甲方租房期间，水电费物业费等各项费用由甲方自理，安全责任甲方自负。”被告张秦根在对上述房屋进行装修后正式对外经营木门，被告承租后至2016年4月25日的租金已经交付给第三人葛洛如。
2015年4月13日，原告冒楷、陈戬与如皋市经济开发区工程建设有限公司﹙简称开发区工程公司﹚签订《商品房买卖合同》，载明开发区工程公司在改制前的1996年至2001年期间，受市委、市政府及开发区管委会委托，负责庆余路环西路段的拆迁改造工程，在安置拆迁户的同时尚有部分余房对社会公开销售。房屋坐落开发新村D区03幢106、107室，建筑面积101.42平方米，房价总合计162272元。因该房为抵算丁西建筑公司D03幢薛金明工程队工程款，根据约定，无需开发区工程公司交房。次日，原告冒楷、陈戬领取房屋所有权证，证书编号分别为：皋房权证字第××号﹙陈戬﹚、182525号﹙冒楷﹚，载明房屋坐落如皋市城北街道开发新村D03幢106、107室，规划用途商业，面积101.42平方米，按份共有，冒楷、陈戬各占50%。
因该房屋处于被告张秦根的占有、使用状态下，原告遂委托律师向被告张秦根及第三人葛洛如寄送律师函各一份，载明房屋权属登记内容并要求被告搬离。
因协商未果，原告冒楷、陈戬遂诉诸本院，要求判如所请。审理中，葛洛如以其对本案的处理结果有法律上的利害关系为由申请作为第三人参加诉讼，且认为其是案涉房屋的真正所有权人，并向如东县人民法院提起行政诉讼，要求确认如皋市住房和城乡建设局颁发给两原告的房产登记证书的行为违法并撤销该登记，故向本院申请中止本案审理，本院裁定予以准许。后因第三人葛洛如撤回以上行政诉讼，本院恢复本案审理。原告冒楷、陈戬在庭审中当庭将其第二项诉讼请求变更为：要求被告给付2015年6月15日至2016年3月15日的房屋使用费19800元。
审理中，第三人葛洛如为证明其系案涉房屋的所有权人，提供证据如下：1、《协议书》，载明：“甲方：葛德福乙方：薛金明今乙方在开发区承建的D03幢商住楼的底层店面房未能销售，造成资金周转困难。现经甲、乙双方协商，乙方向甲方借款伍万元正（人民币），借款利息为9‰（千分之玖），同时乙方以该幢底层店面房从东向西第叁间作为抵押，借款时间为壹年（1999.2.12-2000.2.11）借款利息每两个月结算一次。如乙方把所抵押的店面房销售后，必须先还清向甲方所借的款项。特此协议甲方：葛德福乙方：薛金明（丁西公司）一九九九年二月十二日”，协议书左下方，加盖有如皋市经济开发区工程建设公司的公章，并注明：“该D03幢的底层店面房按施工合同和议标说明书的内容。该店面房为丁西建筑公司所有，其公司委托人有权销售。12/2-99”。2、如皋市如城镇太平社区居民委员会出具的《经营场所证明》，载明：“兹有王梅（女320682197710180688柴湾镇万新村）协议租赁开发区商住楼D03幢店面房从东向西第叁间从事水果生意。该店面房系薛金明抵押给葛德福店面房（1999.2.12-2000.2.11）情况属实。2011.3.30”。3、如皋市人民政府城北街道办事处出具的《住所（经营场所）权属证明》，载明：“住所（经营场所）权属证明（适用尚未取得房产证的房屋或场所）兹有位于如皋市城北街道庆余路D03幢107从东向西第三间的房屋，使用面积108平方米……所有权属于葛洛如所有。上述房屋的建设及使用符合国家相关法律法规及政策的规定，同意张秦根作为住所（经营场所）使用。特此证明2014年12月5日说明：1、本证明仅适用于申请将尚未取得房产证的房屋（场所）登记为住所（经营场所）之情形，供工商注册登记时替代房产证复印件……”4、如皋市供电公司的发票8张，上面载明户名为葛德福。
另查，第三人葛洛如之父葛德福于2013年去世，于2013年11月22日被注销户口。
审理中，第三人葛洛如于2016年3月14日以其已向南通市中级人民法院提起行政诉讼，要求确认如皋市人民政府颁发给如皋市经济开发区工程建设有限公司的房屋产权登记无效，而本案的处理须以该行政诉讼的结果为依据为由再次向本院申请中止审理，本院未予准许。
又查，2011年6月18日，开发区工程公司致函第三人父亲葛德福，内容为：尊敬的葛德福先生：我公司在1996－2001年期间，受如皋经济开发区管委会的委托，负责庆余路及环西路地段的旧城改造建设任务。管委会明确，开发建设的房屋除用于拆迁安置外，其所有权属于我公司，公司可自行处分。当时，D03幢商住房系由丁西建筑工程公司承包施工，该公司安排薛金明为工地负责人。该公司改制后称如皋市丁西建筑安装工程有限公司。2006年，我公司改制，公司名称变更为如皋市经济开发区工程建设有限公司。改制过程中，相关审计机构确认丁西公司因工程量核减及超面积销售房屋等原因仍欠我公司近三十万元。我公司改制以来，一直致力于清理改制前的债权债务，对公司应该追偿的债权本着历史、面对现实、实事求是、妥善处理的原则，对购房户及占用户进行逐一清理，在理顺关系、完备购房手续、房款结清、交纳了税收的基础上办理了产权转移。在此过程中，我公司也曾多次与丁西公司联系，希望该公司在清偿债务的基础上实现核定面积内房屋产权转移，但未果。经了解得知，庆余路D03幢商住楼底层店面房从东向西第六、第七间自1999年以来一直被你以房主身份对外出租。你也于2010年下半年来过我公司，自称丁西施工负责人薛金明曾于1999年及2000年向你借贷人民币15万元，并且用店面房作为借贷的抵押物。你据此认为，这两间店面房已经属于你所有。为此，我公司要求你提供薛金明向你借款的相关凭证，也向丁西公司进行了查证。根据你向我公司出具的1999年2月12日你与薛金明签订的协议书和2000年元月24日薛金明出具的借条复印件，我公司基本上可以得出如下结论：1、你和薛金明之间发生的不是房屋买卖合同关系，而是民间借贷合同关系；2、根据现有资料可以确认薛金明向你借款本金为6万元，而不是15万元；3、薛金明是以D03幢商住楼底层店面房从东向西第三间作为借款抵押，而不是你所占有出租的第六、第七间。第三间只有约18平方米，第六、第七间合计超过100平方米，依照法律规定，薛金明与你约定的所谓抵押未经登记应属无效。你们双方协议的本义也不是抵押、更不是买卖，只是普通的民间借贷；即使抵押有效，当事人也不得约定抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。4、依据你与薛金明之间的借贷关系，你可以向薛金明主张债权。5、即使你坚持认为抵押或者销售成立，也与你现占有并出租的第六、第七间店面房无关。1999年2月12日我公司在你们协议上所签的见证意见也只证明“其公司委托人有权销售”的只是“该店面房”，即你们协议上所约定的“从东向西第叁间”。因此，你只能持薛金明和你签订的协议书和其出具的借条，向薛金明主张债权。你对庆余路D03幢商住偻底层从东向西第六、第七间店面房没有任何权利。但是，你却以房屋所有权人名义出租该房屋十多年。你已严重侵害了我公司的财产权利。诚然，当年我公司根据开发区管委会的意见，在改造工程实施过程中，与一些施工单位曾有约定，施工单位可根据议标说明认可的价格销售部分营业用房或住宅房，以弥补政府对旧城改造资金投入的不足。但施工负责人毕竟不是建设实施主体，这种以房屋销售款抵充工程款的方式还必须得到丁西及我公司的确认。购房人必须与我公司签订正式购房合同，施工单位必须与我公司结算往来，双方确认已销售房屋款的数额及购房人姓名、房号、面积等项，并且交纳税收、开具发票后，我公司才能为购房人办理所有权变更手续。庆余路D03幢、09幢商住楼由丁西公司承建，该公司至今仍欠我公司近三十万元﹙不含利息﹚，也没有向我公司移交丁西公司确认的相关房屋销售资料。同样，你与薛本人之间的借贷关系也没有得到丁西公司的认可。在你出示前述协议及借条之后，我公司负责任地、慎重地向丁西公司进行了查证，并就有关问题与之进行了协商，达成了共识。双方一致同意，丁西公司放弃D03、09幢底层店面房屋销售权，由公司直接行使这些房屋的所有权及所有权的转移。同时，丁西公司也要求，数十万元债务无力再向我公司清偿，由我公司在明晰产权的过程自行逐步清收。为此，我公司明确向你告知：庆余路D03幢商住楼从东向西第六、第七间底层店面房所有权属我公司，你不得再以任何理由强行占有。否则我公司将依法维护自己的合法权利。公司今特致信，请你仔细阅读并引起重视。如你有异议，可以来我公司当面提出，也可以向社会人士咨询。在你自愿的情况下可共同协商一个对双方有益的处理办法，妥善处理历史遗留问题。
审理中，原告申请撤回要求张秦根支付房屋使用费的诉讼请求，本院已裁定准许。被告张秦根表示，愿意搬离本案所涉房屋。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，房屋所有权证，租房协议，律师函，开发区工程公司信函及邮寄票据，如东县人民法院行政裁定书等证据在卷佐证，可以认定。
本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，两原告受让开发新村D03幢106、107室，并已领取房屋所有权证书，在其房屋所有权证书未经依法确认无效或撤销之前，两原告作为房屋所有权人，其权利受物权法保护。
关于第三人所称其系该房屋实际权利人的问题，本院认为其理由依法不能成立，理由如下：首先，第三人未能举证证明其所主张的“抵押物”与本案所涉房屋为同一房屋。虽然葛德福与D03幢施工负责人薛金明有债权债务关系，且在借款协议中将D03幢从东向西第三间作为抵押物，但第三人并未举证证明所谓“D03幢从东向西第叁间”即为本案所涉D03幢106、107室。其次，第三人所举证据不能证明其所主张的“抵押物”业经登记生效。即便从东到西第三间就是106、107室，该抵押未办理登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十二条规定，以城市房地产抵押的，办理抵押物登记的部门为县级以上人民政府规定的部门。该法第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。故薛金明与葛德福所约定的抵押在登记之前尚未生效。再次，第三人未能提交其合法占有、使用、处分案涉房屋的证据。葛德福称薛金明发生借贷关系之后已将本案所涉房屋抵偿，但未能提供相应的证据予以证明。综上，第三人葛洛如既未能举证证明其对本案所涉房屋享有合法占有、使用、处分的权利，更不能证明其对案涉房屋享有所有权。
物权具有排他性。被告张秦根与未能取得合法使用、处分权的第三人葛洛如就案涉房屋签订租赁合同，不能据此取得案涉房屋的合法使用权，现两原告依据所持有合法有效的案涉房屋的产权证明，要求被告搬离所占有的案涉房屋，于法有据，现被告也同意搬离，但考虑到已对案涉房屋进行了部分装潢，并已开始经营活动，可给予被告适当的准备时间。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十六条之规定，判决如下：
被告张秦根在本判决生效之日起三十日内搬离如皋市城北街道开发新村D03幢106、107室，并在拆除其添附在上述房屋中的物品及装修材料后将腾空后的房屋交给原告冒楷、陈戬。
案件受理费100元，由被告张秦根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费100元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：账号：47×××82）。
审 判 长 马 跃
代理审判员 陈思航
人民陪审员 曹梅芳
二〇一六年六月十八日
见习书记员 姚婷婷