广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22418号
上诉人（原审被告）：陈亚巍。
被上诉人（原审原告）：李艳青。
委托诉讼代理人：王利海。
委托诉讼代理人：邱文伟。
上诉人陈亚巍与被上诉人李艳青房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈亚巍的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李艳青全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由李艳青承担。上诉事实与理由：一、一审判决未对逾期交房的原因进行认定，属认定事实不清。1、陈亚巍不能交房因受客观条件限制。李艳青购买的涉案房产深圳市龙岗区xxxx花园x栋x号房产与x号房产为双层复式。李艳青必须通过x号房产内的楼梯才能进入x号房产。而x号房产业主为沈彬，李艳青虽然与沈彬签署了买卖合同，但并未完成过户手续，因此，沈彬未将x号房产移交给李艳青，从而间接导致李艳青无法接收并进入x号房产。陈亚巍虽多次通知李艳青接收房产，但受客观条件限制，李艳青无法接收房产。2、陈亚巍无拒绝交房的主观故意。如前所述，在合同履行过程中，陈亚巍始终在积极履行自身义务，在x号房产未过户的情况下，为解决x号房产移交问题，陈亚巍曾多次至物业管理处、国土局等相关部门，寻求解决办法，希望能为x号房产单独开辟楼梯进入，但相关部门始终未能给出满意结果。由于李艳青与x房产业主的纠纷至今仍未解决，李艳青未支付x号房产业主买卖款，因此x号业主拒绝交房，从而导致李艳青无法接收x号房产。从整个交易过程来看，陈亚巍并无违约的主观故意。一审判决在未对逾期交房原因进行分析认定的情况下，就认定陈亚巍应当承担逾期交房的违约责任，属认定事实不清。二、一审判决未对过高的违约金进行调整，属于适用法律错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审判决判令陈亚巍按照日万分之五的标准向李艳青支付违约金，据此计算陈亚巍每日应支付的违约金为950元，每月的违约金为28896元一年的违约金为人民币346750元。而李艳青因陈亚巍迟延交房的损失明显小于该金额，一审判决陈亚巍应付的违约金金额明显高于李艳青的实际损失金额，与违约金以实际损失为基础进行赔偿的基本民事原则相违背。且迟延交房因受客观原因限制，陈亚巍对迟延交房并无主观过错与恶意，因此，在陈亚巍提出违约金标准过高的情况下，一审判决未对违约金予以调整，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，支持陈亚巍的全部诉讼请求。
李艳青辩称：李艳青认为一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回陈亚巍的上诉请求，维持原判。
李艳青向一审法院起诉请求：1、陈亚巍向李艳青支付延迟违约金161500元（从2015年6月7日起至起诉之日按照日万分之五计算）；2、陈亚巍承担本案诉讼费。庭审中，李艳青将陈亚巍应付延迟交房违约金的截止时间变更为一审判决生效之日。
一审法院认定事实：2015年3月9日，李艳青、陈亚巍双方签订了《房产买卖合同》【合同编号：xxxx】及《补充协议》，双方约定：1、李艳青向陈亚巍购买位于深圳市龙岗区xxxx花园x栋x的房产，建筑面积为79.02平方米，房产证号为xx**，购房总价为人民币1900000元。2、双方约定交房日期为卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后三日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理。如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。《补充协议》约定，卖方同意收到首期款三日内，交楼给买方。
2015年3月9日，李艳青向陈亚巍支付定金150000元，2015年3月17日，李艳青将首期款420000元存入银行监管账户，2015年6月3日，李艳青支付剩余购房款1330000元。随后，陈亚巍办理了涉案房产的赎楼手续。
2015年5月14日，深圳市房地产权登记中心向李艳青出具了《受理通知书》，证实该中心收到李艳青提交的更正登记xxxx花园x栋x的申请材料并予以受理。2015年5月20日，涉案房产登记至李艳青名下。
2015年6月9日，李艳青向涉案房产所在的万科金色半山物业管理处发出通知，告知该管理处李艳青已经支付了涉案房产除交房保证金以外的全部房款，按照合同约定陈亚巍应当在收到除交房保证金之外的全部房款3日内交房，但陈亚巍未按照约定交房，现李艳青依据约定接收涉案房产，请管理处配合办理相关物业及过户手续。但该物业管理处并未办理涉案房产的物业过户手续。
庭审中，陈亚巍对于其在2015年3月9日签订的《补充协议》中的签名提出异议，但截止一审判决终结前未提出笔迹鉴定申请亦未提交相关证据证明其主张。
另查明，涉案房产至今未交房。
一审法院认为，李艳青、陈亚巍签订的《房产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据补充协议约定，陈亚巍应当在收到首期款三日内向李艳青交付房屋，虽然李艳青在2015年3月17日支付了首期款，但该首期款仅是存入银行监管账户，陈亚巍此时并未收到该款项，实际上陈亚巍在2015年6月3日才收齐了全部购房款，而陈亚巍至今尚未交付涉案房产，现李艳青诉请陈亚巍从2015年6月7日起至判决终结前支付逾期交房违约金，属于李艳青处分自身权利，符合法律规定，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，一审法院认为，根据合同约定，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金，因此陈亚巍应当遵照双方当事人意思自治原则，以1900000元为基数按照日万分之五向李艳青支付逾期交房违约金。关于陈亚巍辩称合同约定的违约金过高，一审法院认为合同约定的违约金计算标准与李艳青因逾期交房所遭受的损失大致相当，属于公平合理范畴，不存在过高情形，故陈亚巍的该辩解意见，一审法院不予采纳。关于陈亚巍辩称《补充协议》中的签名并非其本人所签，但其并未提供任何证据予以证明其主张，一审法院不予采纳。故陈亚巍应当以1900000元购房款为基数，按照日万分之五的标准向李艳青支付自2015年6月7日至一审判决生效之日的逾期交房违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决:陈亚巍应于判决生效之日起十日内向李艳青支付逾期交房违约金(违约金以1900000元购房款为基数，按照日万分之五的标准自2015年6月7日至一审判决生效之日支付)。案件受理费人民币3530元（此款李艳青已预交），由陈亚巍负担。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，李艳青、陈亚巍签订的《房产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据查明的事实，涉案房产已经过户至李艳青名下，陈亚巍亦于2015年6月3日已收取了全部房款，而陈亚巍至今尚未交付涉案房产。现二审争议的焦点在于：陈亚巍是否应支付迟延交房违约金及违约金的计算标准。
关于陈亚巍是否可免责。陈亚巍主张无法交付系因客观原因，其对无法交付并无过错，不应承担违约责任。本院认为，将房屋交付至买方是卖方的约定及法定义务，本案并不存在法定或者约定的免责事由，况且，关联房产登记在陈亚巍配偶名下，陈亚巍对关联房产无法交易、涉案房产无法交付存在事实上的关联性，陈亚巍主张免责于法于理无据，本院不予采纳。
关于违约金计算标准。根据合同约定，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金，该约定是双方真实意思表示，违约金标准亦平等约束双方违约行为，李艳青要求陈亚巍以1900000元为基数按照日万分之五向李艳青支付逾期交房违约金，具有合同依据。陈亚巍辩称合同约定的违约金过高，但并未对此予以举证证明，且李艳青对于合同履行并无过错，一审法院对违约金标准未予调低并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈亚巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3530元，由陈亚巍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月十四日
书 记 员 谢文琦（兼）