江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终37号
上诉人（原审被告、反诉原告）：余小艳，住镇江市。
委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李传华，江苏江成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏冠城资产管理有限公司，住所地丹徒新城金谷东路5号冠城商业中心。
法定代表人：殷闻军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：仇静芳，该公司经理。
委托诉讼代理人：于广洲，江苏大唐人律师事务所律师。
上诉人余小艳因与被上诉人江苏冠城资产管理有限公司（以下简称冠城资管公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒民初字第1327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
余小艳上诉请求:撤销原审判决第二、三、四项，依法改判为驳回冠城资管公司的诉讼请求，支持余小艳的一审反诉请求。理由：1、冠城资管公司主体不适格。2、本案租赁关系解除的起因是冠城资管公司未按照承诺安装管道煤气及烟道维修，违约在先，余小艳暂缓支付租金是行使先履行抗辩权。3、合同并非由于余小艳的原因解除，故装修期间的免租期的租金不应支付，开业后一年的免租期租金按照合同约定也无需支付。4、冠城资管公司收回房屋的形式不合法，故其无权要求余小艳承担合同解除后即2015年9月10日之后的租金、占用费、管理费等费用。5、冠城资管公司收回房屋的形式不合法，应当赔偿余小艳的损失，包括人员工资、补偿金、加盟费、保证金、律师费等。
冠城资管公司辩称：1、其依据与镇江冠城房地产开发有限公司（以下简称冠城房地产公司）之间的委托经营关系，依法出租房屋，主体适格。2、双方租赁合同中并无烟道、煤气等约定，一审法院也查明房屋采用的是现状出租模式，合同解除的原因在于余小艳长期拖欠租金，过错在余小艳，故免租期的租金应予缴纳。3、冠城资管公司多次通知余小艳交费，但其未予理睬，余小艳是长期拖欠，不是一个即时的行为，根据双方合同的合法约定，冠城资管公司有权停水停电收回房屋，故其收回房屋的行为既符合合同约定，也履行了通知义务，没有强占的情形，余小艳应支付合同解除后至2016年4月18日搬出之前的费用。4、余小艳的反诉没有事实和法律依据，且损失应由其自行承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
冠城资管公司向一审法院起诉请求：1、确认冠城资管公司、余小艳之间的租赁合同于2016年6月13日解除；2、余小艳支付租金等各项费用422796.68元；3、余小艳将承租房屋恢复原状后交付冠城资管公司；4、余小艳承担律师费6000元。
余小艳向一审法院提出反诉请求：1、要求确认冠城资管公司与余小艳签订的租赁合同于2015年9月10日解除；2、冠城资管公司赔偿遣散员工赔偿金53240元；3、冠城资管公司赔偿因余小艳加盟湘粉世家产生的加盟费及保证金20778元；4、冠城资管公司返还保证金及押金16113元；5、冠城资管公司给付律师费6000元。
一审法院认定事实：2013年6月6日，冠城房地产公司将镇江市丹徒新区谷阳大道88号冠城商业中心的商业委托冠城资管公司从事商业经营管理，委托期限为2013年6月12日至2019年6月11日，在委托期限内，冠城资管公司有权对上述物业进行出租等。2013年9月18日，冠城资管公司与余小艳签订《镇江冠城商业中心租赁合同（商铺）》约定：1、冠城资管公司将其有合法处置权的镇江冠城商业中心项目8-102租赁给余小艳使用。该房屋建筑面积为190平方米，仅限于余小艳经营“湘粉世家”商铺之用途，房屋租赁期为2013年11月28日至2021年11月27日。租金单价2014年11月28日至2016年11月27日为日租金2.5元/平米，租金起算之日起，每三个月为一个租金支付期，余小艳应于租金支付月的25日前向冠城资管公司支付下一个支付期的租金；租赁期内综合管理费为3.5元/平米/每月，自交付之日起，每三个月为一个支付期，余小艳应于支付月的25日前向冠城资管公司支付下一个支付期的综合管理费。租赁期内，该房屋的水、电、煤气费用由余小艳承担。2、自房屋交付之日至2013年9月31日为装修期，装修期内余小艳无需支付租金但应支付综合管理费、公共事业费及其他应由余小艳支付的相关费用（包括但不限于水、电、煤气及其他公共事业费），如因余小艳违约导致租赁期提前终止的，则装修期间的租金不免除，余小艳应按第1个租赁年所适用的租赁标准向冠城资管公司支付装修期内租金。租赁房屋开业后一年为免租期，免租期内余小艳无需支付租金，但仍需缴纳物业管理费及其他费用。2、合同签订之日起5日内，余小艳向冠城资管公司交纳保证金15113元（第一年一个月建筑面积租金及综合管理费）；余小艳还需向冠城资管公司交纳公共事业押金1000元。如余小艳逾期交纳租金、综合管理费、水费、电费或其他应付款项的，冠城资管公司有权以保证金或公共事业押金中扣减、抵消任何余小艳应付而未付的租金、综合管理费和其他费用，冠城资管公司可要求余小艳按所欠费用的0.1%每日支付滞纳金。3、如余小艳违反合同项下任何余小艳义务，冠城资管公司有权经事先通知余小艳后切断该房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行动，直至余小艳前述违约行为得到纠正；在前述切断水、电供应或其他服务期间余小艳仍应按照本合同规定支付租金、综合管理费及其他余小艳应付费用，且余小艳应承担因此而产生的一切后果及所有费用。4、关于违约责任，如余小艳未能按照合同约定支付租金、综合管理费或其他任何费用且逾期十五日的，（无论冠城资管公司是否向余小艳做出过任何形式的催付），冠城资管公司有权在该事件发生后的任何时间提前终止本合同并合法的提前收回该房屋或其任何部分；冠城资管公司根据该种情形提前终止合同并收回该房屋的，余小艳应当向冠城资管公司支付其实际使用该房屋期间根据合同约定应付而未付的一切款项，装修期、免租期内所减、免的所有租金；5、关于争议解决。任何涉及本合同的解释或履行、违反本合同或因合同而发生的争议、矛盾或索赔，双方应协商解决，协商不成，提交租赁房屋所在地人民法院诉讼解决。败诉的一方应向胜诉的一方支付任何与该诉讼相关的所有费用（包括但不限于诉讼费及律师费用）。
还查明，2013年8月冠城资管公司将上述房屋给付余小艳。庭审中，双方一致确认2015年5月（包括5月）之前为免租期。2015年3月24日，余小艳以湘粉世家的名义向冠城资管公司交纳保证金15113元，公共事业押金1000元。截止2015年9月10日，余小艳以冠城资管公司未能为其安装管道煤气及烟道无法正常使用为由拖欠2015年6月至8月租金43700元、2015年7至8月综合管理费1330元，且未预交下一租赁期租金。冠城资管公司于2015年9月10日上午9:30分向余小艳经营的店铺送达通知，要求其交纳相关费用，逾期将采取相关措施。2015年9月10日下午14：30分，冠城资管公司再次向余小艳店铺送达通知，告知余小艳因其未按规定时间交纳费用，冠城资管公司将于2015年9月10日下午对余小艳店铺锁铺，送达通知同时，冠城资管公司公司对“湘粉世家”店铺拉闸断电并锁铺。在余小艳承租期间，冠城资管公司为余小艳垫付2015年8月水费104.7元，电费3162.1元，2015年9月电费792元。2016年4月18日晚，余小艳在未与冠城资管公司协商一致交接店铺及其经营设备的情况下，强行进入店铺搬走经营设备。
案件审理过程中，余小艳要求双方合同于2015年9月10日解除，冠城资管公司认为是余小艳违约，但同意合同于该日解除合同，同时变更诉讼请求，要求余小艳给付2015年6月至2016年4月18日租金及综合管理、水电费等；另外，冠城资管公司确认余小艳交纳的保证金及公共事业押金合计16113元用于抵扣余小艳应当缴纳的租金及其他费用并申请撤回要求余小艳给付逾期付款滞纳金50890元的诉讼请求。
一审法院认为：1、冠城资管公司受冠城房地产公司委托经营管理冠城商业中心，其与余小艳签订的商铺租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法、有效。2、关于合同的解除问题，因余小艳未能按照合同约定及时交纳租金及其他费用，冠城资管公司在通知余小艳未果的情况下，于2015年9月10日对店铺断电的行为，符合合同约定，但冠城资管公司同时还强行锁铺的行为，导致余小艳经营目的无法实现，合同实际不能履行，余小艳要求确认双方合同于2015年9月10日解除，冠城资管公司亦同意于当日解除，故确定商铺租赁合同于2015年9月10日解除。3、关于冠城资管公司要求余小艳给付租金、综合管理费、免租期租金及水费、电费的问题。（1）冠城资管公司主张2015年6月1日至9月10日期间租金及综合管理费。余小艳辩称，因冠城资管公司未能按照约定为其安装管道煤气并封堵烟道，致使店铺无法经营，而行使先履行抗辩权，未交纳租金。因余小艳未能提供证据证明双方约定由冠城资管公司为其办理管道煤气，也未能举证证明冠城资管公司封堵烟道致使其店铺无法营业，故对其辩称不予采信。2015年6月1日至9月10日期间，余小艳正常经营，余小艳应当按照合同约定向冠城资管公司支付上述期间的租金48450元（2.5元/平米/天×190平米×102天），综合管理费221.6元（3.5元/平米/月×2个月×190平米+3.5元/平米/月÷30×10天×190平米）。（2）冠城资管公司还主张14个月的免租期租金202270.8元（2.5元/平米/天×190平米×14个月×30天）。因余小艳未能按照合同约定及时交纳租金及其他费用，导致合同解除，冠城资管公司要求余小艳给付免租期租金的诉请符合合同约定，予以支持。免租期租金本院核定为199500元（2.5元/平米/天×190平米×14个月×30天）。（3）冠城资管公司主张余小艳继续支付合同解除后至2016年4月的租金及综合管理费。双方协商一致解除合同后，冠城资管公司应当给予余小艳一个月的合理搬迁期限，让余小艳搬离经营设备及固定设施，但双方未能采取积极措施就搬迁事项达成一致意见，余小艳于2016年4月18日强行进入店铺搬走相关物品，对此双方均有一定责任，故对超过合理搬迁期至2016年4月18日商铺、设备实际交付之日期间（2015年10月11日——2016年4月18日）的商铺使用损失及综合管理费由双方各半承担。故余小艳还需承担租赁物使用费45362.5元（2.5元/平米/天×190平米×191天×50%），综合管理费2116.9元（3.5元/平米/月÷30×191天×190平米×50%）；（4）冠城资管公司主张的为余小艳垫付2015年8月份至9月份的电费3954.1元、2015年8月份水费104.7元，上述两项费用冠城资管公司系代收代缴，已以冠城资管公司名义实际向供电、供水部门交纳，余小艳应当返还冠城资管公司上述费用。（5）关于冠城资管公司主张的律师代理费6000元。根据租赁合同约定，败诉的一方应向胜诉的一方支付任何与该诉讼相关的所有费用（包括但不限于诉讼费及律师费用）。现因余小艳的违约行为导致合同解除，冠城资管公司为实现债权,实际产生律师费6000元，该费用没有超过江苏省物价局、司法局2014（苏价费[2013]421号）规定的律师代理民事案件收费标准，故予以支持。（6）冠城资管公司撤回要求余小艳给付逾期支付租金等费用的滞纳金50890元的诉讼请求，系对诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。4、关于反诉请求：（1）余小艳主张冠城资管公司赔偿员工遣散赔偿金及交纳给“湘粉世家”加盟费、保证金的诉请，因余小艳未能举证证明双方约定冠城资管公司为其安装管道煤气，及封堵烟道致使余小艳无法经营，相反余小艳违反合同约定未能及时交纳租金及其他费用，致使合同解除，导致合同解除的过错在余小艳，故因合同解除产生的损失由余小艳自行承担。（2）余小艳要求冠城资管公司告返还交纳的保证金15113元及公共事业押金1000元。根据双方合同约定，余小艳未能及时交纳租金等费用，上述款项可用于扣减、抵消余小艳应付而未付的租金、综合管理费和其他费用。故对余小艳该诉请不予支持。（3）余小艳主张律师代理费6000元，因本案导致合同解除违约方系余小艳，故其请求不予支持。综上，余小艳应给付冠城资管公司2015年6月1日至2015年9月10日租金48450元、综合管理费221.6元，免租期租金199500元、2015年10月11日至2016年4月18日租赁物使用费损失45362.5元、综合管理费2116.9元，并需给付2015年8月、9月电费3954.1元、2015年8月水费104.7元，合计299709.8元。扣除保证金及公共事业押金16113元，余小艳还需给付冠城资管公司283596.8元。
一审法院判决：一、冠城资管公司与余小艳于2013年9月18日签订的《镇江冠城商业中心租赁合同（商铺）》于2013年9月10日解除；二、余小艳于判决生效后十日内给付冠城资管公司2013年8月1日至2016年6月12日期间的租金、综合管理费、租赁物使用费损失，水费、电费等合计283596元；三、余小艳于判决生效后十日内给付冠城资管公司支付的律师代理费6000元；四、驳回余小艳的全部反诉请求。本诉案件受理费6969元，保全费2770，合计9739元，由冠城资管公司负担2435元，余小艳负担7304元；反诉案件受理费2203元，由余小艳负担。
二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，双方租赁合同第16.5条约定，租赁期间，如余小艳违反合同项下义务，其应于收到冠城资管公司要求纠正的通知之日起二日内予以纠正或恢复履行。
本院认为，冠城资管公司和余小艳签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应依法履行。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从现有证据看，余小艳未按照合同要求支付租金，已经构成违约，冠城资管公司可以解除合同。余小艳上诉认为，合同解除的原因是冠城资管公司未安装煤气管道和更改烟道，但没有充分的证据证明，故对该上诉理由不予采纳。因余小艳违约，根据合同约定，余小艳应支付合同解除之前的装修期、免租金的租金、管理费。一审法院对该项内容的认定和判决并无不当。
关于合同解除后的有关费用。虽然合同解除系因余小艳未按期支付租金，但冠城资管公司未按照合同约定行使解除权，也未给予余小艳一定的搬迁时间，存在一定的过错；余小艳也未与冠城资管公司达成一致意见即搬离物品，也存在一定的过错。故对合同解除后的有关费用，双方应当按照过错分别承担责任。一审法院认定双方过错各占50%，并据此分担合同解除后的租金（使用费）、管理费，并无不当。
关于余小艳在一审中提出的反诉请求，要求冠城资管公司赔偿其遣散员工赔偿金53240元，加盟费及保证金20778元的请求。因双方对合同解除后的行为均存在过错，故合同解除后余小艳的损失应各半承担，冠城资管公司对余小艳的损失应承担50%的赔偿责任，计算得出冠城资管公司应赔偿余小艳37009元。
关于律师费的问题，双方均存在过错，向对方主张的律师费可相互抵消。
由以上论证可以得出，余小艳应当向冠城资管公司支付合同解除前的租金和管理费（含装修期、免租期）248171.6元，合同解除一个月之后至设备实际交付之日的租赁物使用费、管理费47479.4元，冠城资管公司垫付的水电费4058.8元，合计299709.8元。冠城资管公司应向余小艳支付合同解除后余小艳的损失37009元。扣除保证金及公共事业押金16113元。余小艳还应给付冠城资管公司246587.8元。
综上，上诉人余小艳的上诉理由部分成立。原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒民初字第1327号民事判决第一项；
二、撤销江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒民初字第1327号民事判决第二、三、四、项；
三、余小艳于本判决生效后十日内给付江苏冠城资产管理有限公司246587.8元；
四、驳回江苏冠城资产管理有限公司、余小艳的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费6969元，保全费2770，合计9739元，由江苏冠城资产管理有限公司负担2435元，由余小艳负担7304元；一审反诉案件受理费2203元，由余小艳负担1101.5元，由江苏冠城资产管理有限公司负担1101.5元。二审案件受理费7304元，由余小艳负担6354元，由江苏冠城资产管理有限公司负担950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 毅
审 判 员 黄 甦
代理审判员 严晓璞
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 武云子