吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第3797号原告：张杰睿，现住延吉市。委托代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。被告：刘忠泉，现住广东省深圳市福田区。委托代理人：黄兵基，广东国欣律师事务所律师。被告：吉林省开发建设投资公司，住所：吉林省长春市经济开发区仙台大街。法定代表人：姜绍华，经理。被告：广东省岭南工业深圳公司，住所：广东省深圳市梅林路10号。法定代表人：杨继强，经理。原告张杰睿诉被告刘忠泉、吉林省开发建设投资公司（以下简称吉林公司）、广东省岭南工业深圳公司（以下简称广东公司）之间申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告张杰睿的委托代理人朱成暾及被告刘忠泉的委托代理人黄兵基到庭参加诉讼。被告吉林公司、广东公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2014年12月22日，本案依法中止审理。2016年5月30日，本案恢复审理时，原告张杰睿的委托代理人朱成暾及被告刘忠泉的委托代理人黄兵基到庭参加诉讼。被告吉林公司、广东公司经本院公告送达�庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰睿诉称：原告作为申请执行人在与被执行人吉林公司之间执行一案中，申请追加广东公司为被执行人。在执行过程中，申请法院依法查封了被执行人广东公司所有的位于广东省深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼503室。被告刘忠泉提出异议，要求解除查封。原告认为，诉争房屋系被告广东公司于1991年11月8日经深圳市国土资源局以行政划拨的方式取得的土地使用权。根据《城市房地产管理法》第四十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，被告刘忠泉与被告广东公司之间关于本案诉争房屋买卖合同属无效合同。现诉争房屋产权登记在被告广东公司名下，被告刘忠泉对诉争房屋不能变更产权登记已�有相应的过错行为，其占有诉争房屋属非法占有，故被告刘忠泉提出的执行异议不成立，请求法院准许对诉争房屋的执行。被告刘忠泉辩称：1、被告刘忠泉是涉案房屋的买受人和实际所有权人，涉案房屋不在吉林公司兼并广东公司资产的范围之内，且未变更登记在吉林公司名下。法院在执行被执行人吉林公司的案件中，不得执行被告刘忠泉的房屋。2、被告刘忠泉向广东公司购买涉案房屋时，已支付全部房款，并实际占有该房屋至今，对未办理过户登记没有过错，其合法权益受法律保护。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当停止执行。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。被告吉林公司、广东公司未提出答辩意见亦未到庭参加诉讼。经审理查明：被告广东公司的企业性质系国有企业。1991年，被告广东公司以行政划拨的方式取得了位于深圳市福田区北环路上梅林的1788.8平方米土地使用权，土地使用期限自1991年11月9日至2041年11月19日止，计50年。后被告广东公司在该土地使用权范围内建设办公住宅楼，并于1998年4月21日取得了该办公住宅楼的房地产证书，产权证号为“深房地字第30xxx09xx”。1995年12月6日，被告刘忠泉向被告被告广东公司支付诉争房屋购房款88906.34元。1996年3月30日，被告刘忠泉与被告广东公司之间补签了深圳经济特区福利商品房买卖合同，约定：1、被告将上述办公住宅楼中的503室、建筑面积为74.02平方米的房屋出售给被告刘忠泉。2、房屋类别为福利商品房全成本房价。3、卖方核定准成本房价为86835.37元，一次性付款按85%计价，合计73810.06元。4、被告刘忠泉于1996年4月10日向被告广东公司支付上述房款及配套费17759.49元。5、被告刘忠泉购买上述福利商品房后，须执行政府有关福利商品房售后管理规定。买方户口迁离深圳特区的，必须将上述房屋退给卖方或补差价。买方需换购新住房时，须将上述准成本房或全成本房退给卖方或补缴差价。买卖双方应共同遵守深圳经济特区房改规定及本合同条款。6、上述房屋所占用的土地使用期从1991年11月19日至2041年11月18日止，土地使用期届满时，政府有权收回土地连同上面的房屋，并按房屋原价的5%给予补偿。合同签订后，被告刘忠泉于1996年8月5日向被告广东公司支付诉争房屋差价款2663.20元。现该房屋的产权仍登记在被告广东公司名下。1997年3月10日，被告刘忠泉向深圳市住宅局申请够买微利�屋。同年7月25日，被告刘忠泉与案外人深圳市福田房地产开发有限公司签订深圳经济特区微利商品房买卖合同，约定：该公司根据深圳市人民政府（1995）239号文件《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》和深圳市规划国土局、深圳市住宅局《关于同意银庄大厦住宅塔楼商品房转微利商品房的批复》精神，将深圳市福田房地产开发有限公司建设的银庄大厦按微利商品房出售，现买卖双方根据中华人民共和国有关福利和深圳市人民政府有关微利房管理规定，就微利商品房的买卖，签订本合同。该公司将位于深圳市银庄大厦银月阁15G单元、建筑面积为80.38平方米的房屋出售给被告刘忠泉，房屋价款为321880元。买方购买上述微利商品房并付清房款、办理产权登记后，即取得微利房产权。产权在一定期限内受限制，不得私自出租转卖，买方若私自转卖，卖方有权收回该房屋。土地使用期限截止至2042年12月27日止。合同签订后，被告刘忠泉于1997年7月22日、同年7月25日、同年7月29日向深圳市住宅局交付房款321880元。1997年7月22日，被告刘忠泉取得了上述合同约定的房屋。2000年10月8日，被告刘忠泉办理了上述房屋的产权登记，产权证号为3xxxx。1996年10月17日，被告吉林公司（甲方）与被告广东公司（乙方）签订了“企业兼并协议”，协议约定：一、乙方同意甲方对乙方直属深圳公司实行兼并。二、广东公司现有的国有资产（含动产和不动产），由甲乙双方委托资产评估部门进行评估，并由乙方按审批程序报请省政府主管部门审核批准后，全部转归甲方；广东公司的全部债权债务由甲方享有和承担…。1996年12月16日，广东省国有资产管理局下发粤国资—�1996）93号文件，批准吉林公司对广东公司（广东省岭南工业建筑（深圳）工程公司）的兼并，具体按双方1996年10月17日签订的协议书执行。1997年6月16日，广东省国有资产管理局下发粤国资评（1997）43号文件，主要内容为：对广东公司报来的资产评估报告书—产评字（1996）104号评估的资产予以确认。（1996）104号评估报告中所列的办公住宅楼面积为2124.5平方米，仅指广东公司的办公楼，未包括涉案房屋。被告吉林公司因未参加企业年检，于2009年2月17日被工商管理部门依法吊销营业执照。被告广东公司被兼并后，未到工商管理部门办理注销手续，该公司于2004年2月27日因未参加年检，被吊销营业执照。2011年6月2日，本院在执行申请执行人张杰睿与被执行人吉林公司之间公正债权文书执行一案中，于2014年2月26日作出（2011）延执字第1000—8号执行裁定：查封被执行人吉林公司兼并的广东公司名下的位于深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼503室、建筑面积为74.02平方米的房屋。后被告刘忠泉作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2014年7月30日作出（2014）延执异字第36号执行裁定：中止本院（2011）延执字第1000—8号执行裁定书的执行。2008年10月21日，被告广东公司的上级主管单位广东省岭南工业总公司出具情况说明：岭南工业大厦即广东省岭南工业深圳公司（被告广东公司）名下资产上梅林综合楼是在划拨用地上建造的，房产证办理在被告广东公司名下。1996年，广东公司被吉林公司以承债方式一体兼并后，广东公司名下资产上梅林综合楼成为吉林公司属下资产。2014年10月28日，深圳市住宅售房管理服务中心出具书面复函：我中心已初步查明，刘忠泉涉嫌隐瞒骗购第二套政策性住房，现调查处理当中。另查明：深圳市人民政府第88号令规定：安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。安居房建设用地免证土地出让金，其中全成本微利房免交市政建设配套费。未转成市场商品房的自建房、合作建房和按社会微利价购买的房屋，产权单位只能按房改政策出售、出租给本单位职工。安居房购租实行自愿的原则，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）安居房。认定上述事实的证据有：原告的身份证、被告广东公司的企业信息、诉争房屋档案、广东省岭南工业总公司出具的情况说明、房地产证书、安居房产权审核表、�业兼并协议、广东省国有资产管理局文件、深圳市房改方案实施过程中有关具体问题的通知、深圳经济特区福利商品房买卖合同书、深圳市住宅售房管理服务中心复函、深圳市房地产转移登记申请表、深圳经济特区福利商品房买卖合同书、收款收据、住房分配单、房地产证书、1996年104号评估报告书、房产信息查询单、现场照片复印件等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。根据原告的诉讼请求及被告刘忠泉提出的答辩意见，本案争议的焦点主要为：1、诉争房屋买卖合同是否有效？2、诉争房屋的产权归谁所有？3、被告刘忠泉购买诉争房屋未能办理产权登记，是否具有过错责任？4、原告提出的诉讼请求是否应予以支持？本院认为：一、关于诉争房屋买卖合同�效力问题：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案被告广东公司以划拨的方式取得了土地使用权，并在该土地使用权范围内建设了本案诉争房屋，且已办理房屋产权登记手续。由于诉争房屋所占有的土地性质为行政划拨土地，被告�东公司未经有批准权的机关批准，擅自将诉争房屋出售给被告刘忠泉，并与其签订房屋买卖合同，虽然该合同系双方真实意思表示，但该房屋买卖合同违反了上述法律的强制性规定，该房屋买卖合同无效。二、诉争房屋的产权问题：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案被告广东公司以行政划拨的方式取得了土地使用权，并在该土地使用权范围内建设了诉争房屋，且诉争房屋的产权已登记在被告广东公司名下。被告刘忠泉虽然实际占有了诉争房屋，但被告刘忠泉未实际取得诉争房屋的所有权，即诉争房屋的物权未发生变动，被告刘忠泉基于诉争房屋买卖关系，享有的仅为债权法律关系，而非诉争房屋的物权。现诉争房屋的所有权仍登记在被告广东公司名下，且被告广东公司已由被告吉林公司兼并，兼并协议中并未约定诉争房屋不在被兼并企业的财产当中，故本案诉争房屋应归属于被告吉林公司所有。三、被告刘忠泉购买诉争房屋后，未能办理产权登记是否具有过错的问题：本案诉争房屋的性质系政策性住房，根据深圳市人民政府的相关规定，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）政策性住房，而被告刘忠泉却先后购买了二套政策性住房，即本案诉争房屋及位于深圳市银庄大厦银月阁15G单元、建筑面积为80.38平方米的房屋，该两套政策性住房中，被告刘忠泉只办�了位于深圳市银庄大厦银月阁15G单元、建筑面积为80.38平方米的房屋产权登记手续，未办理本案诉争房屋的产权登记手续，即使本案诉争房屋的买卖合同有效，根据前述深圳市人民政府的相关规定，被告刘忠泉亦不能办理诉争房屋的产权登记手续，故被告刘忠泉对未能办理诉争房屋产权登记的行为应承担全部过错责任。四、诉争房屋是否应准许执行的问题：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣�、冻结。根据该项法律规定，本案诉争房屋停止执行的前提条件是：被执行人与被告刘忠泉之间必须具有合法有效的房屋买卖合同关系、被告刘忠泉已经支付部分或全部价款，被告刘忠泉已经实际占有房屋、被告刘忠泉对房屋不能过户登记不存在主观上的过错责任。反之，诉争房屋应予准许执行。现被告刘忠泉对诉争房屋的买卖合同无效、其对不能过户登记具有主观上的过错责任，故本院作出的（2011）延执字第1000—8号执行裁定并无不当，原告要求对诉争房屋准许执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许对位于深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼503室、建筑面积为74.02平方米房屋（产权证号：深房地字第3xxxx1）的执行。案件受理费100元，其他费用80元，共计180元（原告已预交），由被告刘忠泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  贾本华助理审判员  尹永杰人民陪审员  于景礼二〇一六年七月二十五日书 记 员  李 越