江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初3531号原告：陈飞，男，1989年6月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。被告：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区。法定代表人：曹峻，董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所律师。原告陈飞与被告苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法由审判员沈录印适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈飞及其委托诉讼代理人顾青峰、被告星浩公司的委托诉讼代理人倪立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金33947.46元；2、判令被告支付逾期交付车位使用权违约金9000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的本市虎池路×××号星光耀花园×××幢×××室房屋，总价746098元，2016年5月15日前交房，逾期交房超过60天的，每天按房屋总价的万分之五承担违约金。2016年3月25日，原告与被告签订《车位使用权转让协议》，约定购买虎池路×××号星光耀花园二期地下车库×××号车位，价格为45000元，2016年5月15日前交付车位。两份合同签订后，原告依约分别履行了全部付款义务，但被告未能按约交付房屋和车位，实际于2016年8月15日交付房屋、车位，应按约承担逾期交房违约金和逾期交付车位违约金。审理中，原告主张车位逾期交付违约金参照商品房买卖合同逾期交房违约金的条款计算，即每日按总价的万分之五计算。现因双方协商未果，故原告诉来法院，望判如所请。被告星浩公司辩称，对于被告逾期交房的事实不持异议，然按合同约定按房屋总价每日万分之五计算违约金过高，请求法院进行调整，理由如下：1、从立法本意来看，违约金应当以弥补损失为原则，同时适度体现一定的惩罚性。本案中被告的实际损失为其未能入住房屋而需额外支出的租金，根据被告了解，涉案房屋所在小区同地段同类房屋简装修租金为1500元/月，而原告主张的违约金为租金的数倍，明显过高，应予调整。2、被告一直在积极履行合同，在合同约定的房屋交付日前对可能逾期交房已以书面方式向业主进行告知，并保持与业主的积极沟通，被告不存在消极违约的情形。3、本案逾期交房系因不可抗力因素造成，时间长达92天。施工期间因苏州召开国际能源变革论坛及中国中东欧国家领导人会议，苏州市住房和城乡建设局发文要求自2015年11月9日至11月25日全市建筑工地全面停工；而在本案的施工期即2014年至2015年，涉案商品房所在地日降水量达中等以上、日最高气温达35度以上的天气共有75天，不宜施工，应认定恶劣天气为不可抗力，系被告逾期交房的免责事由。而涉及逾期交房的小区业主共有1461户，如按照合同约定的违约金计算，被告将因此承担巨额的违约金。综上，被告恳请法院调整违约金，以弥补原告的合理损失。关于逾期交付车位违约金，被告星浩公司认为该违约金并非本案商品房买卖合同纠纷中处理的内容，请求法院驳回诉请。即便该违约金请求成立，其计算标准也并未明确。经审理查明：2015年3月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的本市虎池路×××号星光耀花园×××幢×××室房屋，建筑面积89.72平方米，总价746098元。该合同第十七条约定出卖人应当在2016年5月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。第二十条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第十七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。第二十三条约定室外汽车车位停放费120元/月。第四十二条约定，买卖双方因不可抗力原因延迟或不能履行合同的，不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供事故详情及延迟不能履约的有效证明材料。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告未能按约于2016年5月15日前向原告交付房屋；2016年8月11日，被告通知原告于同年8月15日办理房屋交付手续。审理中，被告陈述称：涉案房屋所在小区同地段同类房屋简装修租金行情为1500元/月，并提供“58同城”、“赶集网”、“搜房网”等网站的房屋租赁页面一组；2015年11月9日至25日期间应苏州市住房和城乡建设局要求，在建工地一律全面停工，故延期17天属政府行为所致，并提供苏州市人民政府办公室印发的《苏州市第四季度及重要敏感时段环境空气质量管控方案》和苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》各一份；此外因2014年至2015年中雨以上降雨天气及气温高于35摄氏度天气共计75天，影响施工，亦应作为恶劣天气构成不可抗力进行扣除，被告为此提供气象资料一组。原告对被告举证的租金行情表示不予认可，但认为实际损失不限于租金；对政府文件及气象资料真实性予以认可，但认为不属于不可抗力，被告作为开发商应统筹安排施工工序。另查明，2016年3月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《车位使用权转让协议》一份，约定由原告购买星光耀花园项目二期地下车库的×××号车位使用权，该车位使用权年限自该车位交付之日起至2083年3月27日止，总价45000元。该协议第四条第一款约定出卖人应当在2016年5月15日前交付该车位。协议签订后，原告依约支付了全部车位使用权转让金，但被告未能按约于2016年5月15日前向原告交付车位；2016年8月18日，双方办理了涉案车位交付手续。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、交付通知书、发票、车位使用权转让协议、被告提供的网站页面截图、市政府及市住建局文件、气象资料及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系被告未按约定时间向原告交付房屋所致，被告虽抗辩称因政府要求停工17天及存在恶劣天气75天影响施工，可作为其逾期交付房屋的免责事由，然因上述免责事由约定在补充协议之中，补充协议系被告提供的格式条款合同，对于其中的免责条款并未明显标注，被告亦未举证证明已向原告提示上述免责条款并加以说明，故上述约定应认定为无效。此外，被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应当有所预见，本院综合被告举证的降雨、高温天气因素及政府管制的具体时间，认为在长达两年的施工期内被告应当可以合理消化上述不利于施工的因素，上述不利因素不可作为被告向原告逾期交房免于承担违约责任的合法事由，故对被告前述抗辩意见，本院不予采纳，认定被告逾期交付房屋构成违约，应向原告承担相应的违约责任。关于违约金的认定。原告主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；被告则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之五折合年利率为18.25%，而被告逾期91天交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应的未能入住房屋而额外支出的租金损失，据此，被告提供的涉案房屋同地段同类房屋的租金行情的证据材料可以作为参照确定原告租金损失的依据。由于按合同约定的每日万分之五计算违约金高于前述实际损失，故本院对被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方过错程度等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金为9200元。关于逾期交付车位违约金的认定。双方在《车位使用权转让协议》中并未约定逾期交付车位的违约金及违约金的计算标准，原告认为《车位使用权转让协议》作为《商品房买卖合同》的从合同可以参照商品房买卖合同逾期交房违约金条款来计算，即每日按总价的万分之五计算，被告则主张逾期交付车位违约金计算标准不明确。根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。因被告逾期交付车位给原告造成的实际损失系迟延利用车位的收益损失或未能使用车位而额外支出的车位租金损失，故本院参照原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的室外汽车车位租金每月120元的标准，结合逾期天数，酌情确定被告因逾期交付车位使用权应赔偿原告损失360元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告苏州星浩房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈飞逾期交房违约金9200元。二、被告苏州星浩房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈飞逾期交付车位使用权损失360元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，减半收取437元，由原告陈飞负担340元、被告苏州星浩房地产发展有限公司负担97元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  沈录印二〇一七年七月二十八日书记员  朱晶雯