上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1370号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海市闵行区保利名苑业主委员会，住所地＊＊＊＊＊。
负责人＊＊，主任。
委托代理人聂海军，上海儒君律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海徐虎东部物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，执行董事。
委托代理人崔海华，上海市外滩律师事务所律师。
委托代理人杨寅根，上海市外滩律师事务所律师。
上诉人上海市闵行区保利名苑业主委员会、上诉人上海徐虎东部物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民一（民）初字第8546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人上海市闵行区保利名苑业主委员会之委托代理人聂海军，上诉人上海徐虎东部物业管理有限公司之委托代理人崔海华、杨寅根到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审理期限依法延长三个月。现已审理终结。
原审经审理查明，2008年11月28日，上海市闵行区保利名苑业主委员会（以下简称保利名苑业委会）与上海徐虎东部物业管理有限公司（以下简称徐虎东部物业公司）就保利名苑小区（xxxxx）签订《物业服务合同》，约定由徐虎东部物业公司对该小区提供物业管理服务；合同期限自2008年9月1日起至2010年8月31日止；徐虎东部物业公司应及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每六个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目；固定停车费收益按税后75%归业主、25%归物业；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位人民币（下同）150元／个／月的标准向徐虎东部物业公司交纳停车费；保利名苑业委会违反合同约定的义务，致使徐虎东部物业公司不能完成合同约定的服务内容和标准的，徐虎东部物业公司有权依法解除合同；造成徐虎东部物业公司经济损失的，保利名苑业委会应予经济赔偿；徐虎东部物业公司违反合同约定的义务，致使不能完成合同约定的服务内容和标准的，保利名苑业委会有权依法解除合同，并有权要求徐虎东部物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。保利名苑业委会解除合同的，徐虎东部物业公司应当在保利名苑业委会通知的合理时间内与保利名苑业委会或其选聘的物业管理企业完成交接手续；双方协商一致，可解除合同，并在30日内办理交接手续；合同期限届满前1个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，徐虎东部物业公司应在合同期限届满后1个月内继续履行合同，保利名苑业委会在此期间选聘新的物业管理企业；合同终止时，徐虎东部物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给保利名苑业委会。合同签订后，徐虎东部物业公司即对该小区实施物业管理服务。合同到期后，双方于2010年8月31日签订了补充合同，约定由徐虎东部物业公司自2010年9月1日起继续履行原合同中的一切事宜。
2011年12月6日，保利名苑业委会向徐虎东部物业公司发函，称小区开始进行物业公司换届选举工作。保利名苑小区新一届业主委员会于2012年3月成立。
2012年6月26日，保利名苑业委会向徐虎东部物业公司发函，告知其保利名苑业委会通过公开招标的方式，经广大业主投票，选聘了上海菁泓实业有限公司作为保利名苑小区的新一届物业服务企业，定于2012年6月29日上午9：00在保利名苑小区物业管理处进行物业管理相关资料的移交，要求徐虎东部物业公司于2012年6月30日上午9：00完成全部的交接工作并撤离小区。因新的物业公司进驻该小区，徐虎东部物业公司实际提供物业管理服务至2012年6月30日止。
2012年8月20日，保利名苑业委会向徐虎东部物业公司发函，要求徐虎东部物业公司在8月30日之前将仍存放在保利名苑小区物业管理处的私人物品取走，并交出办公室钥匙。
2012年8月28日，因徐虎东部物业公司与保利名苑业委会的工作人员就交接事宜发生争吵并且报警，徐虎东部物业公司工作人员未实际进入原办公场所内。
2012年8月30日，保利名苑业委会再次向徐虎东部物业公司发函，要求徐虎东部物业公司在9月6日前安排交接事宜。
原审另查明，2011年5月13日，徐虎东部物业公司向保利名苑业委会发函，告知保利名苑业委会：截至2011年4月30日，开发商赔偿给保利名苑小区的赔偿款1，400，000元，其中800，000元存定期，余600，000元加上原物业公司转入公益性收入113，764.71元，及中途定期利息196元共713，960.71元，用于小区改造，小区改造实际用去740，039.50元，徐虎东部物业公司为此垫付差额26，078.79元；定期800，000元于2011年5月13日到期，产生利息收益18，000元；公益性收入截止到2011年4月为226，044.74元，5月份公益性收入为3，786.04元，小计229，830.78元。上述利息收益、公益性收入与徐虎东部物业公司垫付款相抵扣后余款为221，751.99元。
2011年6月14日，徐虎东部物业公司向保利名苑业委会发函，告知保利名苑业委会2011年4月7日徐虎东部物业公司将公益性收入中的20，000元划入维修资金账户，2011年6月14日徐虎东部物业公司代为保管的开发商赔款余额800，000元划入维修资金账户。
保利名苑小区公益收费分配表载明，2010年度车位租金收入221，160元、无广告费收入、扣税17，496.54元、扣减物业公司的25%、扣减物业公司为业委会代垫费用7，855元、加上年结余43，696.08元，业委会实际应得额188，212.53元；2011年上半年车位租金收入75，850元、无广告费收入、扣税6，393.86元、扣减物业公司的25%、扣减物业公司为业委会代垫费用473元、加上年结余188，212.53元，业委会实际应得额239，831.63元。分配表上均盖有“上海徐虎东部物业管理有限公司财务专用章（1）”。
原审又查明，2010年6月21日，保利名苑业委会、徐虎东部物业公司、上海禹防建设防水工程有限公司（以下简称禹防公司）签订《保利名苑小区屋面和外墙渗漏维修工程合同》，三方约定工程名称为保利名苑小区屋面、外墙渗漏维修工程；工程地点为xxxxx；施工期限为开工前由徐虎东部物业公司根据业主的报修申请，核实后通知禹防公司开工，具体施工日期视实际情况和施工要求定；付款方式为完工后，由徐虎东部物业公司根据实测面积，填写养护单，然后通知禹防公司开发票，保利名苑业委会核实同意后，方可付款；合同另对其他事宜作了约定。2012年1月5日，禹防公司向徐虎东部物业公司出具发票载明：“保利屋顶外墙修漏50，000元”。
2011年5月12日，徐虎东部物业公司和殷行日月保洁服务社（以下简称殷行服务社）签订《“保利名苑”小区的保洁、保绿、保安服务合同》，约定合同期限为2011年4月28日至2012年4月27日止；服务范围为xxxxx“保利名苑”小区；由殷行服务社承包徐虎东部物业公司的保洁、保绿、保安工作，月承包费为51，300元；双方如解除合同，应当提前30天以书面形式通知对方，任何一方擅自解除合同需赔偿对方一个月的服务费；合同另对其他事宜作了约定。
2011年5月12日，徐虎东部物业公司和殷行服务社签订《智能安防系统维修及保养协议》，约定协议有效期为2011年4月28日至2012年4月27日止，每月2，000元；双方如解除协议，应当提前30天以书面形式通知对方，任何一方擅自解除本协议需赔偿对方一个月的服务费；协议另对其他事宜作了约定。
2011年5月12日，徐虎东部物业公司和殷行服务社签订《“保利名苑”小区的日常维护、养护服务合同》，约定合同期限为2011年4月28日至2012年4月27日止；服务范围为xxxxx“保利名苑”小区；由殷行服务社承包徐虎东部物业公司的日常维护保养工作，月承包费为4，200元；双方如解除合同，应当提前30天以书面形式通知对方，任何一方擅自解除合同需赔偿对方一个月的服务费；合同另对其他事宜作了约定。
原审还查明，上海市闵行区保利名苑业主大会（以下简称保利名苑业主大会）持有的上海银行闵行支行尾号为xxxx的账号，自2008年6月1日起至2013年11月26日有如下资金进入：2009年2月6日转账4，067，393.56元；2010年5月5日现金存款11，321.81元；2010年5月6日现金存款39，180.58元；2011年4月7日提回收单20，000元；2011年6月14日提回收单800，000元。
原审审理中，保利名苑业委会请求判令：1、对徐虎东部物业公司代为监管账户的800，000元代管费进行确认、结算；2、对徐虎东部物业公司代为收取、保管的公益性收入（主要是停车费）进行确认、结算（结算日期自2008年9月1日至2012年6月30日止）。后保利名苑业委会经核实确认第1项诉请中的800，000元已经转入保利名苑小区专项维修资金账户，故撤回第1项诉请。
徐虎东部物业公司答辩并提起反诉称，首先，保利名苑业委会未经法定程序提起诉讼，缺乏本案的诉讼主体资格。其次，2010年8月31日物业服务合同到期后，双方签订了一份无固定期限的补充合同，后2012年6月保利名苑业委会突然解除合同，徐虎东部物业公司被赶出小区，公益性收入的相关资料都在物业小区内的办公室，徐虎东部物业公司未带走原办公室内的相关物品，双方债权债务未进行清算。故不同意保利名苑业委会的诉请，并提起反诉，请求判令：一、保利名苑业委会赔偿其已支付的第三方违约金73，236.80元；二、保利名苑业委会支付其屋面修复费用90，803元；三、保利名苑业委会支付其公共设施修理费用128，202元；四、保利名苑业委会赔偿其因违约造成解除员工合同支付的经济补偿金43，200元；五、保利名苑业委会赔偿其办公设施用品工具等损失60，000元；六、保利名苑业委会赔偿其因合同履行可能获得利益损失300，000元。
保利名苑业委会针对徐虎东部物业公司的反诉诉请辩称，双方续签的系决议而非无固定期限的合同。对于第一、第四、第五、第六项反诉诉请，因没有相应依据而不予认可。对于第二、第三项反诉诉请，即使存在也应当在公共维修基金支出而非由徐虎东部物业公司支出，故不同意徐虎东部物业公司的反诉诉请。
原审中，保利名苑业委会提出对徐虎东部物业公司自2008年9月1日起至2012年6月30日止代为保管的公益性收入进行审计，因双方均未能提供相应材料故无法审计。
原审认为，保利名苑业委会与徐虎东部物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示且符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定履行各自义务。关于保利名苑业委会起诉主体资格问题，因保利名苑业委会已提供相应材料证明其系经法定程序代表全体业主就本案提起诉讼，且保利名苑业委会起诉本案的目的系为全体小区业主的共同利益，故原审法院认定针对本案保利名苑业委会诉讼主体适格，对徐虎东部物业公司关于保利名苑业委会无诉讼主体资格的辩称，不予采纳。
本案中双方争议焦点为：一、徐虎东部物业公司自2008年9月1日起至2012年6月30日代为收取的停车费等公益性收入的结算情况；二、保利名苑业委会是否应当承担违约责任及赔偿徐虎东部物业公司相应的损失；三、徐虎东部物业公司有无垫付屋面修漏费用、公共设施费用及金额。
针对争议焦点一，关于保利名苑业委会主张的停车费。原审法院认为，利用物业公共部分获取的收益归共同拥有该物业的业主所有，停车费属于利用物业公共部分获取的收益。按照合同约定，徐虎东部物业公司负有代为收取小区内停车费的义务，并应按约定扣除相应比例的款项后支付给保利名苑业委会。因各方面的原因，徐虎东部物业公司在退出小区过程中未正常办理相关材料移交手续，导致没有完备的材料对停车费的具体金额进行审计，原审法院仅能根据现有证据材料对相关费用金额予以认定。根据由徐虎东部物业公司加盖财务专用章的相关材料可以反映，自2009年3月起至2011年6月，扣除税收、分配给徐虎东部物业公司的25%的停车费、徐虎东部物业公司垫付的相关费用，保利名苑业委会应当实际获得239，831.63元。该结算金额与保利名苑业委会提供的2011年5月13日徐虎东部物业公司出具的函所反映出的金额基本一致。另外，徐虎东部物业公司在该函中写明，18，000元利息收益应支付给保利名苑业委会，垫付的26，078.79元应予以扣除。此外，保利名苑业主大会上海银行的账户曾于2011年4月7日收到公益性收入转入的20，000元，该笔款项亦应予以扣除，故综合相关证据，原审法院确认2009年3月起至2011年6月期间，保利名苑业委会实际应得停车费为211，752.84元，徐虎东部物业公司无其他证据证明将该部分代收的停车费支付给保利名苑业委会，理应承担相应责任。
如前所述，2009年3月起至2011年6月期间停车费已根据现有证据材料认定，保利名苑业委会本诉要求徐虎东部物业公司支付款项的结算期间为自2008年9月1日至2012年6月30日止，故对于已认定时间段外的款项，即2008年9月至2009年2月及2011年7月至2012年6月两个时间段的停车费，原审法院分析认定如下：1、2008年9月至2009年2月的费用，依据现有证据材料，徐虎东部物业公司2011年5月13日的函中载明，该函所结算款项截止日期为2011年4月30日，且2010年度公益收费分配表载明的结算条款中亦有“上年结余”的栏目，故原审认为2008年9月至2009年2月时间段内的相关费用已在其认定的2009年3月至2011年6月期间的费用中予以体现，该时间段无需另行结算认定。2、2011年7月至2012年6月的费用，从现有证据材料及日常生活常识分析，该时间段内的停车费用虽无证据材料反映，但停车费的产生是必然的事实，至于产生的具体金额，因双方当事人均未提供相应的证据材料印证，亦无法进行审计认定，故原审综合考虑停车费产生的必然性、缴纳停车费时间的不确定性以及双方矛盾发生的时间等各方面因素，酌情确定该时间段徐虎东部物业公司应支付保利名苑业委会停车费金额为120，000元。
关于除停车费以外的其他公益性收入。保利名苑业委会未明确除停车费外其他公益性收入的具体内容及金额，现有证据中也未反映出徐虎东部物业公司代为收取了除停车费以外的其他公益性收入，故对保利名苑业委会该部分诉请，不予支持。
针对争议焦点二，保利名苑业委会与徐虎东部物业公司在物业服务合同期限届满后签订了补充合同，由徐虎东部物业公司按照原合同继续为小区提供物业服务，该补充合同未约定履行期限，应认定为系无固定期限的合同，对于无固定履行期限的合同，双方均有权随时要求解除合同。对于徐虎东部物业公司关于双方合同应继续履行的主张，原审认为，保利名苑业委会与徐虎东部物业公司续签的系无固定期限合同，双方均可在法律规定的合理时间内提前通知对方解除合同，且保利名苑小区现已由新选聘的物业公司进行物业管理，保利名苑业委会与徐虎东部物业公司签订的合同亦无继续履行的可能，故徐虎东部物业公司的上述主张，缺乏依据，不予采纳。
徐虎东部物业公司主张的因保利名苑业委会违约造成的损失，包括徐虎东部物业公司已支付给第三方的违约金、解除员工合同支付的经济补偿金、办公设施用品工具等损失、因合同履行可能获得利益损失。原审认为，对于支付给第三方的违约金，徐虎东部物业公司与殷行服务社签订合同的时间系在保利名苑业委会与徐虎东部物业公司签订的《物业服务合同》到期后，鉴于保利名苑业委会与徐虎东部物业公司续签的补充合同系无固定期限合同，徐虎东部物业公司应当知晓该补充合同存在可能提前解除的风险而应当采取措施予以规避，然徐虎东部物业公司与殷行服务社签订的系固定期限合同，且合同内容未规避已经知晓的风险，其自身对此存在一定过错，故对徐虎东部物业公司上述反诉请求，不予支持。对于员工合同的经济补偿金，徐虎东部物业公司未提供证据证明此系保利名苑业委会违约行为造成的损失，故亦不予支持。对于办公设施用品及工具等损失，徐虎东部物业公司未提供充分证据证明损失的真实性及具体金额，难以支持。对于可能获得的利益损失300，000元，因双方续签的系无固定期限合同，徐虎东部物业公司可能获得的利益损失于法无据，不予支持。
针对争议焦点三，徐虎东部物业公司主张的垫付费用，包括屋面修复费用、公共设施修理费用。原审认为，对于屋面修复费用，结合双方陈述及现有证据，原审确认保利名苑小区屋面和外墙渗漏维修工程的存在，且徐虎东部物业公司垫付了屋顶外墙修漏费用50，000元，保利名苑业委会称该费用应当已经由公共维修基金支付，但未提供证据予以证明，故保利名苑业委会应当予以支付。对于公共设施修理费用，结合双方陈述及现有证据，徐虎东部物业公司未提供充分证据证明其垫付公共设施费用的真实性及具体金额，故难以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《物业管理条例》第二十七条、第五十五条之规定，于二○一四年四月二十一日作出判决：一、上海徐虎东部物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市闵行区保利名苑业主委员会代收的停车费331，752.84元；二、上海市闵行区保利名苑业主委员会于判决生效之日起十日内支付上海徐虎东部物业管理有限公司屋顶外墙修漏垫付款50，000元；三、驳回上海市闵行区保利名苑业主委员会的其余诉讼请求；四、驳回上海徐虎东部物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6，276.29元，由上海徐虎东部物业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计5，377.21元，由上海徐虎东部物业管理有限公司负担4，990.61元，由上海市闵行区保利名苑业主委员会负担386.60元。
判决后，保利名苑业委会、徐虎东部物业公司均不服，上诉于本院。
保利名苑业委会上诉称：徐虎东部物业公司主张垫付的屋面、外墙渗漏维修费用50，000元，因该笔费用的发生不符合保利名苑小区维修费用确认的流程，徐虎东部物业公司对该节事实也言之不详，徐虎东部物业公司是否垫付过该款项、该款项是否已经从小区公共收益中扣除均有待核实。徐虎东部物业公司对其主张的上述垫付费用并未提供充分的证据予以证明，故其对此应承担不利后果。由此，原审法院判令保利名苑业委会支付徐虎东部物业公司垫付的屋面、外墙渗漏维修费用50，000元有误，请求二审法院依法撤销原审判决主文第二项，驳回徐虎东部物业公司的相应原审反诉诉请。
徐虎东部物业公司则不同意保利名苑业委会的上诉请求，并同时提起反诉称：1、原审法院酌情确定2011年7月至2012年6月的停车费120，000元，缺乏依据且与事实不符。首先，徐虎东部物业公司收取停车费均有收据交给业主，保利名苑业委会可以向业主收取该期间的停车费收据予以证明。其次，徐虎东部物业公司系被保利名苑业委会突然终止合同并即强行赶出小区，已收取的停车费材料均在保利名苑小区原徐虎东部物业公司的办公室内。徐虎东部物业公司按约定时间准备交接，因保利名苑业委会禁止其工作人员进入小区导致无法办理移交手续，保利名苑业委会应承担由此造成的后果。第三，因保利名苑业委会改选，导致大部分业主拒付停车费和物业管理费。徐虎东部物业公司被赶出保利名苑业小区后向业主提起诉讼，因无法提供业主停车的相关证据导致屡屡败诉。原审判决酌情确定2011年7月至2012年6月的停车费为120，000元，显属不公，且按原审法院已经认定的2009年3月至2011年6月停车费标准推算，2011年7月至2012年6月的停车费也仅90，000余元。2、双方在物业服务合同到期后续签了补充合同，期限为不定期，双方均可行使合同解除权，但必须提前书面通知对方并给予对方合理期限。根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，保利名苑业委会应提前三个月通知徐虎东部物业公司终止合同，而保利名苑业委会系于2012年6月27日通知徐虎东部物业公司，要求徐虎东部物业公司在同月30日即要完成全部交接工作并撤离，保利名苑业委会的做法明显违反上述规定而存在过错，保利名苑业委会应当赔偿由此造成徐虎东部物业公司的损失。此外，保利名苑业委会实质未提供解聘徐虎东部物业公司的业主大会决议，双方合同终止也不符合相关规定。综上所述，因保利名苑业委会未提前三个月书面通知徐虎东部物业公司终止合同，造成徐虎东部物业公司赔偿第三方违约金、因解雇在该小区服务的员工而支付的经济补偿金及三个月的利润等损失。此外，保利名苑业委会对非法占有徐虎东部物业公司在该小区办公室内的电脑、空调等设备应作价赔偿，其还应返还徐虎东部物业公司在为保利名苑小区提供服务期间垫付的相关费用。故请求二审法院撤销原判主文第一项，依法改判；撤销原判主文第四项，改判保利名苑业委会赔偿其支付第三方的违约金73，268.80元、无法履行劳动合同解除员工的经济补偿金43，200元、占用其原在小区办公室内的空调及电脑等用品损失60，000元、未提前三个月书面通知的利润损失300，000元，判令保利名苑业委会返还其用于小区公共设施垫付的维修费用、购置健身器材用品等费用128，200元。
保利名苑业委会亦不同意徐虎东部物业公司的上诉请求。
经本院审理查明，2012年6月26日保利名苑业委会向徐虎东部物业公司发函的函件系由保利名苑业委会于2012年6月27日张贴于徐虎东部物业公司保利名苑小区物业管理处门上。另，保利名苑业委会无证据证明其曾向徐虎东部物业公司发过2011年12月6日的函件。除以上两节事实之外，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，加盖有“上海徐虎东部物业管理有限公司财务专用章（1）”的“2010年度为业委会垫付费用”清单载明，2010年度保利名苑公益收费分配表中载明的“为业委会代垫费用”7，855元由下列费用构成：1、2010年2月8日摄像机探头1，200元、声控路灯开关100元，共计1，300元；2、2010年2月8日道闸弹簧500元、电脑主板1，200元、巡更棒维修400元，更换硬盘1，250元，共计3，350元；3、2010年6月15日304不锈钢标牌2，225元；4、2010年10月12日304不锈钢标牌980元。
本院还查明，徐虎东部物业公司与殷行服务社于2011年5月12日签订的《“保利名苑”小区的保洁、保绿、保安服务合同》、《智能安防系统维修及保养协议》、《“保利名苑”小区的日常维护、养护服务合同》中均约定，合同（或协议）期满后，如无异议合同（或协议）自动延续。
二审审理中，徐虎东部物业公司向本院明确表示，就其遗留在保利名苑小区原办公场所内的物品不再主张权利，要求法院根据其赔偿损失的诉请作出相应处理。
本院认为，就保利名苑业委会要求无需支付徐虎东部物业公司50，000元屋顶外墙修漏垫付费用的上诉请求，现徐虎东部物业公司已经提供了由保利名苑业委会、徐虎东部物业公司、禹防公司签订的维修工程合同、禹防公司出具给徐虎东部物业公司的50，000元发票等证据，虽保利名苑业委会对此予以否认，但其并未提供相应证据足以推翻原审法院的认定，故对保利名苑业委会的上诉请求，本院不予支持。
就徐虎东部物业公司的上诉请求。首先，就徐虎东部物业公司关于保利名苑业委会违约解除双方之间物业合同的主张，本院认为，由于双方在2010年8月31日物业合同到期后签订的《补充合同》中仅约定继续由徐虎东部物业公司继续履行原合同中的一切事宜，但对履行期限并未作出约定，故原审法院认定该《补充合同》系无固定期限合同，合同双方均有权随时要求解除合同并无不当。鉴于物业管理工作的复杂性，保利名苑业委会在通知徐虎东部物业公司解除合同时仅给予其三天的交接准备时间而有所不妥，但此并不能否定保利名苑业委会依法享有的合同解除权。其次，虽然保利名苑业委会未在合理期限内提前通知徐虎东部物业公司解除合同而存在一定瑕疵，但徐虎东部物业公司在明知双方之间系无固定期限合同而随时存在解除合同可能性的情况下，其未规避风险而导致的相应损失则应由其自行承担。对徐虎东部物业公司主张的其已支付给第三方的违约金、解除员工合同支付的经济补偿金，原审法院已经充分阐述了不予支持徐虎东部物业公司该些诉请的理由且并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。对徐虎东部物业公司主张的未提前三个月书面通知的可得利润损失，原审法院认为因双方之间系无固定期限合同故该诉请于法无据并无不当，本院对此亦予以认同。第三，虽然保利名苑业委会依法享有解除双方之间物业合同的权利，但保利名苑业委会并未在合理期限内提前通知徐虎东部物业公司解除合同，由此导致徐虎东部物业公司对其解除合同持有异议而未予配合办理交接手续，而保利名苑业委会在双方尚未妥善办理交接手续的情况下即要求新一届物业公司于2012年6月30日进驻小区，保利名苑业委会该做法明显欠妥。虽然保利名苑业委会主张系由于徐虎东部物业公司未前来办理交接手续，但在新一届物业公司已经实际进驻小区，且2012年8月28日在双方就交接事宜发生争执报警的情况下徐虎东部物业公司仍未能实际进入原办公场所的事实可以表明，保利名苑业委会关于在新物业公司进驻后徐虎东部物业公司仍可随意进出原办公场所领取物品但系其拒绝办理交接手续的主张显然不合理而不能成立。由于系保利名苑业委会的原因导致双方未能正常办理交接手续，而在新一届物业公司进驻小区后至保利名苑业委会通知相关人员到场开锁前徐虎东部物业公司原办公场所实际长期处于保利名苑业委会的实际控制之下，故现徐虎东部物业公司要求保利名苑业委会赔偿办公场所内相应物品损失而不再主张相应物品的所有权，尚属合理。就损失的数额，鉴于徐虎东部物业公司主张损失金额的依据尚不充分，故本院根据一般物业管理办公场所所需物品及折旧因素，酌情确定保利名苑业委会赔偿徐虎东部物业公司办公场所物品损失20，000元。原审法院未予考虑保利名苑业委会在双方解除合同办理交接手续过程中的相应过错不当，本院对此予以纠正。第四，就徐虎东部物业公司对原审法院酌定2011年7月至2012年6月停车费120，000元所持异议，本院认为，虽然保利名苑业委会在双方办理交接手续过程中存在相应瑕疵，但由于停车费收益系归属于全体业主所有，故原审法院综合考虑停车费发生的必然性、缴纳停车费时间的不确定性以及双方发生矛盾的时间等各方面因素，确定上述期间的停车费，该处理尚属妥当，本院对此予以认同。第五，就徐虎东部物业公司主张垫付的公共设施修理费用，对此，原审法院已经根据加盖有徐虎东部物业公司财务专用章的相关材料对截止2011年6月的费用进行了相应结算，其中包括了对徐虎东部物业公司垫付费用的结算，其中有部分项目还与徐虎东部物业公司现主张的费用相重叠，故现徐虎东部物业公司再行要求结算2011年6月之前发生的垫付费用，缺乏依据。在徐虎东部物业公司主张结算的垫付费用中，除原审法院已经处理的屋顶外墙修漏费用外，仅一笔费用发生在2011年6月之后，即2011年9月23日的43#门禁系统维修费用970元，虽然徐虎东部物业公司主张因相关原件保存在其原办公场所而现无法提供，但徐虎东部物业公司提供的发票复印件模糊不清，而其提供的43#动用维修资金分摊表复印件存在涂改现象且仅有保利名苑业委会盖章而无相关人员签字及落款日期，故本院对此难以认定。由此，原审法院未予支持徐虎东部物业公司主张的除50，000元屋顶外墙修漏费用外的其余垫付费用的诉请，并无不当，本院对此亦予以认可。最后，对徐虎东部物业公司就保利名苑业委会提起本案诉讼的主体资格问题所持异议，原审法院已对此阐述了充分的意见，二审审理期间，保利名苑业委会还就此补充提供了相关材料，故对徐虎东部物业公司该异议，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民一（民）初字第8546号民事判决；
二、上海市闵行区保利名苑业主委员会于本判决生效之日起十日内支付上海徐虎东部物业管理有限公司办公场所物品损失人民币20，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6，276.29元，由上海徐虎东部物业管理有限公司负担；一审反诉案件受理费减半收取计5，377.21元，由上海徐虎东部物业管理有限公司负担4，835.94元，由上海市闵行区保利名苑业主委员会负担541.27元。二审案件受理费人民币11，213.90元，由上海市闵行区保利名苑业主委员会负担1，330.52元，由上海徐虎东部物业管理有限公司负担9，883.38元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年十一月五日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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