淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮法民初字第1588号
原告淮安市某某物业服务有限公司，住所地淮安市。
法定代表人宋某某，该公司董事长。
委托代理人顾某某，该公司职工。
被告马某某，男，汉族，住淮安市淮安区。
委托代理人孙某某，江苏某某律师事务所律师。
原告淮安市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人顾某某，被告马某某及其委托代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业公司诉称，原告与被告马某某等阳光现代城小区业主签订物业服务合同后，被告未能按照约定交纳物业服务费。现要求被告给付2013年全年的物业服务费459元、路灯费50元，并承担截止2013年10月31日的滞纳金63元。
被告马某某辩称，原告与小区开发商淮安浙凯房地产开发有限公司（以下简称浙凯公司）签订的前期服务合同，被告不认可。原告与被告签订物业服务合同是事实，但是原告未能按照约定全面履行合同义务，小区中尚存在物业服务不到位的情况。故被告拒绝交纳物业服务费。
经审理查明，原告某某物业公司系从事物业服务的企业法人，被告马某某系本区阳光现代城小区12号楼2单元201室业主。2007年5月31日，原告与阳光现代城小区开发商浙凯公司签订了阳光现代城小区前期物业服务合同，从事小区物业服务工作。原告与浙凯公司约定了物业服务的有关权利义务，其中包括延迟交付物业服务费的违约金条款，即“业主或物业使用人违反合同约定未按时足额交纳物业服务费的，按每日万分之五的标准向原告支付违约金”。
另查明，2008年10月18日，原告与被告等阳光现代城业主分别签订阳光现代城前期物业服务合同，合同约定：原告对房屋的公用部位、设施进行维护，受业主委托进行修缮，对小区绿化、环境、卫生、交通等公共项目实施管理与服务，住宅房物业费用每月每平方米按0.4元收取，每年度的1月31日前交纳本年度的物业服务费，公共路灯能源消耗费每年50元，凡违反本合同者应立即停止违约行为并根据行为性质和程度承担民事责任等条款。被告马某某户建筑面积为95.66平方米，该户2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费按约应当交纳459元（95.66平方米×0.4元／月×12个月），2013年年度的路灯费按约应当交纳50元。原告向被告索要2013年度物业服务费无果，遂向本院提起诉讼。
又查，原告在从事阳光现代城物业服务过程中，按照约定完成了一定的服务工作。但原告在服务过程中，尚存在服务不完善的情形，如：路灯、监控探头、报箱等设施、设备未及时维护，卫生环境未保持全时良好，有部分垃圾未及时清理。原告在收取物业费时亦未能向被告提供发票。本案在审理过程中，原告坚决否认阳光现代城小区存在服务不到位、不及时的事实，并拒绝对服务不到位的现象进行补救。同时原告还认为：开具发票的事实与本案无关，被告可以向物价部门投诉；被告所居住的单元，绝大部分的业主都交纳了物业费，可以推定原告的服务是符合约定的；被告举证的照片系被告自己单方所为，未经过公证，不具有法律效力等。
以上事实，有合同书、照片、收款收据等书证以及庭审笔录在卷，本院予以确认。
本院认为，原告某某物业公司系具有合法资质的从事物业服务的企业法人。2008年10月18日，原告与被告等阳光现代城小区业主分别签订的阳光现代城前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，属有效合同，双方当事人之间应形成物业服务合同法律关系，并应当全面实际履行合同。原告某某物业公司在完成了基本的物业服务后，被告作为接受服务的业主之一应当按照约定交纳物业服务费。原告要求被告交纳物业服务费，有充分的事实依据和法律依据，本院予以支持。
关于在原告服务不及时、不到位的情况下被告是否可以拒绝交纳全部物业服务费的问题。在建筑物区分所有的背景下，业主既享有对建筑物专有部分的专有权又享有对建筑物共有部分的共有权，以及管理共同事务的成员权。同时，业主又通过与物业管理企业签订物业服务合同实现对物业项目的管理。分析一下物业服务合同的性质，物业服务合同属于合同法规定之外的无名合同，该合同是在新的历史时期出现的一种具有多重属性的混合性契约。物业服务合同所设定的主要义务，从物业管理者的角度而言，一般包括物的管理和人的管理。其中，对区分所有人群居生活关系所为的社区管理，其对象不以居住于建筑物上的所有人为限，凡出入区分建筑物之人的行为，均应纳入。因此可以看出，物业管理服务的内容包括的事项纷繁复杂，服务的程度难以准确定位；既具有单纯的客观性内容，亦具有“感受”、“满意”等主观性内容。合同当事人以及法律条文均不能对物业服务合同的服务内容作出全面、详细、准确的概括。但是，无论合同的内容有多么复杂，物业服务合同终究是民事合同，应当遵循民法的基本原则。在衡量服务的履行问题上，可根据诚实信用、公平合理等基本原则来处理。在本案的物业服务中，原告已经完成了基本的服务工作，只要在合理的时间内及时处理好出现的问题，应当在整体上认定完成物业服务工作，而不能苛求物业服务企业确保任何时间、任何地点均不能出现少量垃圾未运、零星小广告张贴、少数路灯损坏等细节问题。然而，在本案中，原告服务不到位的现象显然存在，但是作为应当按约提供物业服务的原告既不能认识到问题的存在，也不积极地采取补救措施，而是一味地否认问题的存在，其行为应构成违约，且其主观上存在明显的过错。其中，尤其是原告主张的“大多数业主都交纳了物业费可推定原告服务无瑕疵、原告是否提供发票与本案无关”等的观点，缺乏必要的逻辑性和合法性，同时也反映了原告在服务中践行诚实信用理念的缺失。所以，在此情形下，被告作为物业服务合同这一双务有偿合同的当事人，有权在合同的履行中依法主张权利。在一般情况下，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，根据本案合同的性质和特点，客观上亦无法让被告在已经过去的时间内享受应有的服务。故原告无法简单地用继续履行、采取补救措施或赔偿损失等方式来承担违约责任。如上所述，本案中合同具有劳务合同的属性，劳务成为合同法律关系的客体之一，劳务的完成不符合约定时，可视为合同标的物的质量不合格。在此情形下，被告主张减少给付报酬，符合法律的规定。同时，用减少给付报酬的方式处理本案纠纷，亦符合民事活动的公平原则和综合衡平当事人权利义务的司法理念。至于本案中应当减少的具体数额，可根据原告未完成工作的情况、双方的过错程度、合同的特点和对被告本人所构成的实际影响等因素，本院酌情确定为80元。
关于原告主张的滞纳金问题。原告虽然在提供物业服务的前期与小区开发商签订了阳光现代城小区前期物业服务合同，并约定了滞纳金，但是当原告与被告等业主分别签订了新的而且独立的物业服务合同后，原告与被告之间有关物业服务的权利义务应当为新的合同所确定。在新的合同中，双方之间没有约定滞纳金条款，故对原告主张的有关滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第三十二条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告马某某于本判决生效后三日内给付原告淮安市某某物业服务有限公司2013年全年的物业管理服务费429元（其中含公共路灯能源消耗费50元）；
二、驳回原告淮安市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交），由原告负担10元，被告负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
审 判 长 陶文花
审 判 员 张锦武
人民陪审员 孙 军
二〇一四年三月十四日
书 记 员 陈 鹏
附：判决依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
二、《物业管理条例》
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。