山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终8485号上诉人（原审原告）：胡晶。委托诉讼代理人：胡兆华。上诉人（原审被告）：山东省永隆房地产开发有限公司。法定代表人：龙运锋，董事长。委托诉讼代理人：程健，四川道融民舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小川，四川道融民舟律师事务所律师。上诉人胡晶与上诉人山东省永隆房地产开发有限公司（以下简称永隆房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡晶的委托诉讼代理人胡兆华，上诉人永隆房地产公司的委托诉讼代理人陈小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晶上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持胡晶的诉讼请求；一、二审诉讼费由永隆房地产公司负担。事实和理由：一、（1）根据合同法第八条规定，一审法院未让永隆房地产公司承担未建儿童乐园配套设施、未按时出示竣工验收报告、未给胡晶安装可对讲机的违约责任并承担违约赔偿，没有法律依据。永隆房地产公司未全部履行合同义务包括：该建的未建（儿童乐园）、该装的未装（可视对讲）、该交的未交付（小区公共部分）。（2）违约金数额：应按合同第七条：乙方胡晶若未按本合同约定的时间付款，应向甲方永隆房地产公司支付违约金，违约金已付款额的日万分之五计算。根据法律规定及本合同约定，双方违约均应按照本合同第七条规定按已付房款的日万分之五计算，违约金数额应为604161.54元（651387.10元×1855天×0.05%）。胡晶只主张20万元，请予支持。二、本合同第12条违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，无效且显失公平。因此，该合同的第十二条是无效条款，应根据法定的时间办理产权证。根据法律规定及本合同约定，双方违约均应按照本合同第七条规定按已付房款的日万分之五计算，违约赔偿金为224077.16元（651387.10元×688天×0.0005）。三、该合同约定第十一条：双方合同约定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方（交付标志为交付钥匙），但甲方实际于2011年1月1日将房屋钥匙交付乙方，此时交付的房屋并没有验收合格，因甲方没有交付符合合同约定条件的房屋，应视为没有交付。甲方应于2010年12月31日交付房屋，但其直到2013年6月3日才为乙方买受人办理房屋产权证，已明显超过法定期限，所以办证的违约时间应约定的交付时间算起为702天（688天+14天），一审认定办证违约天数为14天没有法律依据。实际违约金为98219.89元（651387.10元×5.6%÷140%÷365天×702天）。四、永隆房地产公司应承担土地实用年限的违约责任并承担损害赔偿。不论是70年还是50年的土地使用年限，现在实际只有38年，永隆房地产公司都构成违约，就应承担违约责任，其应承担损害赔偿32年的土地出让金16161.6元。该合同中没有约定该商品房的土地使用年限，没有约定应适用法定及交易习惯，法定的居住土地使用年限为70年。该小区的占地面积为40000平方米，每平方米出让价款为525元，该小区的地上总建筑面积为：71123平方米。胡晶702室的建筑面积为85.54㎡，所占土地面积为448.1平方米（40000平方米÷71123平方米×85.5平方米），土地出让金为25252.5元（48.1平方米×525元），32年的土地出让损失应为16161.6元（25252.5元÷50年×32年）。请求改判支持胡晶的诉讼请求。永隆房地产公司辩称，一、一审认定合同有效，又认定系格式合同无效，自相矛盾。补充协议第七条已约定，任何条款不属于格式条款。根据双方合同补充条款第三条第一款的约定，因政府原因导致不能正常竣工验收或相关市政设备配套如期到位的，工期可顺延，乙方同意甲方不承担因此造成的延期交房责任。双方在本案中已认可青岛市政府出具的会议纪要，该会议纪要证明涉案房屋逾期通过消防、环保等验收导致逾期通过备案，属于政府配套设施无法如期完成的原因，永隆房地产公司应当免责。二、胡晶的请求已经超过诉讼时效。胡晶提交的证人证言存在很多有悖常理之处，不足以证明其未超过诉讼时效。三、关于涉案房屋交付问题。涉案房屋已通过业主、施工单位、监理单位及勘察设计单位的四方验收，涉案房屋已经符合竣工验收合同的合同约定，具备交房条件。永隆房地产公司已经在合同约定交房时间的第三天将涉案房屋钥匙及其他业主资料交给胡晶，不存在逾期交房事实。四、关于涉案房屋办证问题。办理涉案房屋权属证书，需要双方共同配合完成，单方无法完成。胡晶未举证证明其完全履行了自己的合同义务，亦未证明永隆房地产公司未履行合同义务导致逾期申领房产证。因此，胡晶要求永隆房地产公司承担逾期办证的违约责任，于法无据。另外，涉案工程于2012年11月19日通过验收备案，并与胡晶签订房屋交接书，起算逾期办证的时间应从2012年11月19日再加上合同约定的180天之后起算。永隆房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由胡晶负担。事实和理由：一、永隆房地产公司不存在违约。根据双方签订的青岛市商品房预售合同补充条款的约定，若因政府原因导致不能正常竣工验收或相关市政配套不能如期到位的，工期可顺延，乙方（胡晶）同意甲方（永隆房地产公司）不承担因此造成的延期交房责任。该约定系双方真实意思表示，不存在免除一方责任、加重对方责任的情况。市政配套是黄岛区政府及相关部门对整个区域的总体规划与建设，非永隆房地产公司所能改变。青岛经济技术开发区和黄岛区重点工程局于2011年3月下发的通知等文件均可证明由于市政配套工程未完工而导致交房延期并非永隆房地产公司的过错。一审认定事实不清。二、本案已超过诉讼时效。一审仅以证人证言为依据对永隆房地产公司提出的诉讼时效抗辩不予支持，且该证人系胡晶的朋友，存在法律上的利害关系，依据法律规定，对该证人证言不应予以采信。胡晶辩称，一、永隆房地产公司存在逾期交房、逾期办证的违约事实，其应当承担违约责任。二、胡晶的诉讼请求未超过诉讼时效。胡晶向一审法院起诉请求：1、判令永隆房地产公司返还前期交纳的物业费1026元；2、判令永隆房地产公司支付迟延办产权证违约金297683.9元；3、判令永隆房地产公司继续履行合同义务；4、诉讼费由永隆房地产公司承担。一审法院认定事实：2001年5月22日，永隆房地产公司与青岛经济技术开发区、青岛市黄岛区规划土地局签订《国有土地使用权有偿出让合同书》，永隆房地产公司通过有偿受让的方式取得涉案房屋所在土地的国有土地使用权，出让年限为50年，自2001年5月22日至2051年5月21日。该宗土地的用途为居住用地，按总体规划用于居住小区的建设，该使用权的出让由“青房地权市字第200814740号”《中华人民共和国房地产权证》确认。永隆房地产公司对该宗土地进行开发，建设“千城·凤梧金沙”项目，并取得了预售许可证。2009年12月5日，胡晶（乙方）与永隆房地产公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定胡晶购买永隆房地产公司位于青岛市黄岛区漓江东路567号《千城·凤梧金沙2、5号楼》5栋1单元x层xxx户商品房一套，房屋暂测建筑面积为95.90平方米，单价7615元，房屋总价款654129.00元。合同约定交房日期为2010年12月31日之前，交付条件为“该房屋经竣工验收合格”。合同另约定，如甲方不能按照约定日期将房屋交付乙方，应按乙方已支付价款日万分之一支付违约金，自约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止，逾期超过180天的，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛经济技术开发区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该合同第二十四条还约定甲方已选聘四川九州千城物业服务有限公司青岛分公司对房屋进行前期物业管理。《青岛市商品房预售合同》“附件三”中对单元门的约定为：单元门为防盗门，设可视对讲系统。《青岛市商品房预售合同》“补充条款”中第三条约定：“1、甲方交付乙方的标的物状况最终以甲方竣工验收图纸确定的状况为准，其他文件与之冲突的以竣工图载明的为准。若因政府原因导致不能正常竣工验收或相关市政配套不能如期到位的，工期可顺延，乙方同意甲方不承担因此造成的延期交房责任。2、甲方应按预售合同约定日期将该房屋交付给乙方，甲方可以在合同约定交房日期前提前交房，乙方应积极配合甲方交房，甲方提前交房不承担任何违约责任……”。合同签订后，胡晶分别于2009年12月5日、2010年1月21日交纳购房款310000元、334129元，加之2009年11月27日交纳的购房定金10000元，胡晶已将全部购房款654129元支付给永隆房地产公司。永隆房地产公司于2012年11月19日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。胡晶于2011年1月2日接收房屋钥匙并领取业主手册、住宅消防安全责任书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主临时管理规约等材料，该房屋已经办理《房地产权证》，证书记载登记时间为2013年6月4日，土地的使用年限至2051年5月21日止。对有争议的证据和事实，双方质证意见如下：1、胡晶提交《开发区漓江东路567号内2栋、5栋房地产档案》一份、单元门和房屋内部可视对讲系统安装位照片两张、小区内道路及停车位停有汽车的照片三张。《房地产档案》记载了永隆房地产公司对涉案土地的受让、开发、建设施工及房屋出售的过程。胡晶以此证明：涉案土地的出让价格为525元/平方米；永隆房地产公司在报批涉案小区预售方案时称的“南距金沙滩不足800米”并不真实，且报批的网球场、健身广场、儿童乐园及合同双方约定的可视对讲系统等生活配套设施并未建设完备，业主共同所有的道路等小区公共部分并未交付胡晶，故永隆房地产公司已经构成违约。永隆房地产公司认为，《房地产档案》无法证明胡晶的主张，对五张照片均不予认可，因没有其公司的公章及工作人员的签字确认，小区公共部分道路、设施属物主共有，胡晶无权主张。2、胡晶提交《建设工程竣工验收报告》、《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》及《住宅质量投诉受理公告牌》复印件各一份，《建设工程竣工验收报告》最后一页落款处并未记载时间，而《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》记载涉案房屋的竣工日期为2012年，《住宅质量投诉受理公告牌》记载的工程竣工验收日期为2012年11月19日，胡晶以此证明涉案楼房的竣工验收时间为2012年11月19日，这是双方约定的法定交房条件之日，超过双方所约定的最终交房日期2010年12月31日，永隆房地产公司的行为已经构成违约。永隆房地产公司质证认为，上述证据不能证明胡晶的主张，且根据双方签订的《商品房预售合同》补充条款第三条第一款的约定（若因政府原因导致不能正常竣工验收或相关市政配套不能如期到位的，工期可顺延，乙方同意甲方不承担因此造成的延期交房责任），即使有延期，也不是永隆房地产公司的原因，也是经胡晶允许同意延期的。对此，胡晶认为预售合同是格式条款合同，且补充条款的字体较小，没有尽到提示和说明义务，根据法律规定，补充条款应整体归于无效。3、胡晶提交涉案房屋的宣传页一份，该宣传页上记载“军工品质现房”。胡晶称该宣传信息与房屋的现有品质不符，永隆房地产公司是虚假宣传。永隆房地产公司质证认为，与本案无关，且宣传页没有其公司公章，无法证明是由其公司发出的。4、胡晶提交其于2011年11月2日交纳2011年2月1日至2011年7月31日期间的物业费1026.5元收据一份，及2016年7月8日20时40分的临时停车计时单一份，以此证明在房屋未达法定交付条件的情况下，永隆房地产公司收取的物业费构成不当得利，应该返还。且停车计时单证明小区的公共部分永隆房地产公司并未交付给胡晶。永隆房地产公司质证认为，物业费单据及停车计时单体现不出是由谁书写，也体现不出是谁欠谁的物业费，且物业费、停车费等需要胡晶与物业公司交涉，与永隆房地产公司无关。5、胡晶提交《住宅质量保证书》一份，第七条记载房屋交付使用后，有关质量方面的来信、投诉，本公司将直接委托物业公司及时给予答复；提交胡腾华、谢庆华签字的涉案房屋欠缴2011年11月1日至2015年6月30日的物业费6912元的单据一份；提交胡晶委托代理人胡兆华与谢庆华、胡腾的通话录音各一份。胡晶以此证明永隆房地产公司委托物业公司处理其与业主的纠纷，且本案纠纷出现后，胡晶与永隆房地产公司的工作人员胡腾、谢庆华协商过此事，故胡晶对涉案房屋的各项诉讼时效中断，其请求并未超过诉讼时效。永隆房地产公司认为录音里边的人员不是其公司员工，谢庆华是物业公司的人员，对录音人员和内容均不予认可，且申请对录音证据进行司法鉴定，以确认录音中的声音是否是胡腾的声音。6、胡晶提交其于2015年11月7日邮寄给永隆房地产公司收件人一栏书写“谢庆华转交胡腾”）的“关于贵公司继续履行合同义务等的诉求2份（胡晶、赵长兴）”的快递单证一份，以此证明胡腾、谢庆华均为永隆房地产公司的员工，胡晶之前与这两位工作人员就房屋纠纷进行协商已经使其诉讼时效中断，故胡晶本次起诉并未超过诉讼时效。永隆房地产公司称胡晶邮寄的材料其并没有收到，且胡晶注明的谢庆华和胡腾不是永隆房地产公司的工作人员。7、胡晶申请证人赵某、李某出庭作证，两证人称每年都陪胡兆华来涉案房屋处，胡兆华代胡晶、赵长兴自2012年至2015年12月每年向永隆房地产公司及物业公司协商解决逾期交房、违约办证等问题，要求永隆房地产公司承担违约责任，继续履行合同等。胡晶以此证明本案诉讼时效是连续中断的。永隆房地产公司对证言的真实性无异议，但对其内容不认可。8、胡晶提交其于2015年12月7日调取胡晶房产档案的复印费发票，以此证明凤梧金涉5号楼的竣式验收是2012年12月，但永隆房地产公司并未告知胡晶，胡晶直至2015年12月7日才得知。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，故胡晶主张永隆房地产公司承担违约责任的时间，应从2015年12月7日算起。永隆房地产公司质证称，该证据不能成为中断诉讼时效的理由，我方已通知竣工验收后办证，应在这时起算诉讼时效。9、永隆房地产公司提交《业主物品领取一览表》一份，记载胡晶已于2011年1月2日领取业主手册、住宅消防安全责任书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主临时管理规约等物品，以此证明胡晶已于2011年1月2日接收房屋，该房屋已经交付。胡晶对该证据真实性无异议，但认为这不能证明永隆房地产公司已经交付房屋，只能证明领取物品的名称。10、永隆房地产公司提交青岛经济技术开发区和黄岛区人民政府《关于安子居住区配套项目建设协调会议纪要》复印件一份及黄岛区重点工程局于2011年3月1日下发的通知一份。《会议纪要》记载的会议召开于2011年2月24日，确定了安子居住区内各项市政配套工程的进度时间（电力配套工程于2011年6月底完成，道路及四水管线确保9月底完工），永隆房地产公司以此证明涉案房屋由于市政配套工程迟迟未完工而导致延期。胡晶认为配套工程延期与胡晶主张的小区公共部分没有关联性，重点工程局的通知也是对永隆房地产公司下发的，这是政府与永隆房地产公司之间的关系；《会议纪要》涉及的是小区外边的市政配套工程，重点工程局的通知时间是2011年3月1日，和胡晶主张的小区内配套设施、建设工程没有关系。11、永隆房地产公司提交谢庆华、胡腾的个人养老金缴费单，证明该二人不是永隆房地产公司员工。胡晶质证称，对该证据复印件不认可，该二人在九州千城置业有限公司交纳保险并不代表是该公司员工。另，关于胡腾及谢庆华是否是永隆房地产公司的员工，在庭审中一审法院依法向双方出示两份证据。第一份为一审法院向永隆房地产公司送达时本案诉讼材料时永隆房地产公司签署的“当事人送达地址确认书”，该确认书上由胡腾填写并签字。第二份为在另案中，永隆房地产公司在向一审法院申请退还诉讼费时向一审法院出具的证明，证明谢庆华为永隆房地产公司综合部经理。对此，胡晶认为这两份证据进一步证实谢庆华和胡腾均是永隆房地产公司的工作人员，胡晶代理人与胡腾和谢庆华的协商已经构成诉讼时效中断的事由。永隆房地产公司质证认为，该两份证据不是本案证据，且胡腾和谢庆华均是物业公司的人，不是永隆房地产公司的工作人员。一审法院认为，民事活动应当遵循我国民法所确定的诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人双方均具有法定约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规范，合法有效，双方应严格按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点，一是本案是否已超过诉讼时效，二是胡晶各项请求应否支持。一审法院分析认定如下：第一，对本案是否超过诉讼时效期间的认定。证人赵某、李某的证言可以证明胡兆华代表胡晶、赵长兴自2012年至2015年12月每年向永隆房地产公司及涉案房屋的物业公司协商解决逾期交房、逾期办证等问题，胡晶以此证明其诉求未过诉讼时效的理由成立，一审法院予以确认。第二，对胡晶诉讼请求第一项及第三项中出示相关材料的认定。胡晶主张永隆房地产公司继续向胡晶履行出示义务：出示涉案房屋所在小区业主共同共有部分的竣工、综合竣工验收报告、消防及配套设施的竣工验收报告、建设工程竣工验收报告、该房屋所有权的初始登记原件及甲方已按规定交纳的物业维修基金的原始单据。一审法院认为，购房合同约定永隆房地产公司负有向胡晶出示《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》义务，房屋交付的条件是经竣工验收合格，永隆房地产公司提交的证据显示胡晶于2011年1月2日接收房屋时一并领取了业主手册、住宅消防安全责任书、住宅使用说明书、住宅质量保证书，胡晶再行诉求永隆房地产公司出示《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》无依据。关于出示《综合竣工验收报告》，永隆房地产公司在庭审中以举证的方式已当庭提交，胡晶发表了质证意见，应视为永隆房地产公司已当庭履行了该义务，同时，合同未约定永隆房地产公司未向胡晶出示《综合竣工验收报告》的违约责任，胡晶主张违约责任无依据。关于胡晶诉求永隆房地产公司出示的其他内容，非双方合同义务，也非法定义务，不应支持。第三，对胡晶第一项请求中要求永隆房地产公司履行可视对讲机的安装及正常使用的合同义务的认定。永隆房地产公司抗辩称整栋房屋统一进行了安装，并经竣工验收合格，符合合同交付条件。一审法院认为，永隆房地产公司提交的由胡晶方签字的领取物品一览表中未体现未安装可视对讲机项目，胡晶也未举证证明其在接收房屋时向永隆房地产公司表明未按合同约定安装可视对讲机事项，整个楼盘在2012年11月19日经综合竣工验收合格，应视为涉案房屋在2012年11月19日通过综合竣工验收时符合了双方合同约定的交付条件，胡晶提交的对可视对讲机位置所拍照片并不能确定、唯一性地认定为交付房屋时的状况，不能排除永隆房地产公司的该抗辩理由，故对胡晶该项请求不应支持。第四，对胡晶第二项请求中返还前期物业费1026元的认定。一审法院认为，虽然胡晶接收房屋时永隆房地产公司尚未取得综合竣工验收备案证，但胡晶已按合同约定时间接收、使用房屋，物业公司已进行前期物业管理服务，胡晶在购房合同附件五中承诺遵守《前期物业管理服务合同》，业主交纳物业管理费也是法定义务，胡晶以房屋未取得竣工验收来对抗交纳物业费的主张无法律和合同依据，故一审法院对胡晶返还前期物业费1026元的请求不予支持。第五，对胡晶第五、六项请求中关于要求永隆房地产公司赔偿32年土地出让金16161.6元请求的认定。胡晶称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的国有土地出让时间为70年，而胡晶现获得对涉案房屋所在土地的使用权仅有38年，相差32年，故应退还该32年的土地出让金16161.6元。一审法院认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定居住用地土地使用权最高年限为70年，该70年为法定的最高使用年限，而不是必须是70年，在70年以下均符合我国法律的规定。本案中，永隆房地产公司通过出让方式取得涉案房屋所在土地的使用年限为50年，且双方签订的《青岛市商品房预售合同》中也并未约定胡晶所购买的房屋所在土地的使用权为70年，故胡晶主张永隆房地产公司返还32年土地出让金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。第六，对胡晶关于配套设施不符合规划、“距金沙滩不足800米”的宣传与实际差距较大、应相应降低房屋价款的请求。一审法院认为，胡晶该请求依据是永隆房地产公司向主管部门申请商品房预售许可证时描述的“距金沙滩不足800米”，而非依据双方购房合同的约定，即双方签订合同时并无该一致的意思表示。胡晶该请求无合同依据，一审法院不予支持。第七，对胡晶第四项请求中明确的永隆房地产公司迟延交房、迟延办证违约金共主张249748.83元请求的认定。关于逾期交房违约金，合同约定交房条件为竣工验收合格，交房时间为2010年12月31日，而实际取得综合竣工验收备案证时间为2012年11月19日，虽永隆房地产公司于2011年1月2日向胡晶交付了房屋钥匙，但该交付不符合合同约定的交付条件，应以合同条件成就之时认定为完成合同交付，故一审法院认定永隆房地产公司完成房屋交付的时间为2012年11月19日，此时与合同约定的交付时间2010年12月31日迟延了688天。胡晶据此主张逾期交房违约金，永隆房地产公司则抗辩称，导致迟延交房的原因是市政配套工程迟迟未完工，根据双方合同补充条款第三条第一款的规定，永隆房地产公司不应承担赔偿责任。胡晶对此认为，配套工程延期与胡晶主张的小区公共部分没有关联性，重点工程局的通知也是对永隆房地产公司下发的，这是政府与永隆房地产公司之间的关系，且政府会议纪要是针对小区外边的市政配套工程，与胡晶主张的小区内建设工程及配套设施没有关系，且合同补充条款为格式条款，字体小，又没有尽到提示和说明义务，为无效条款。一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该条款并未设置但书情形允许当事人另行约定，双方购房合同补充条款第三条第一款是对第三人原因造成违约责任的约定，该约定内容不符合上述法律规定。其次，永隆房地产公司采用格式条款与胡晶订立合同，而合同中的补充条款以较小字体书写，永隆房地产公司作为提供格式条款一方，对免除或者限制自身责任的条款未采取合理的方式提请对方注意，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款免除自身责任、排除对方主要权利，应为无效。故，胡晶要求永隆房地产公司按合同第十二条约定支付逾期交房违约金的请求应予支持，一审法院确认以胡晶已付购房款654129元为基数、按日万分之一的标准计算688天的违约金为45004.08元（654129元×688天×0.0001）。关于胡晶主张的逾期办证违约金，合同第十四条约定，在永隆房地产公司取得权属登记的30日内，胡晶与永隆房地产公司应签署合同规定的《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起180日内双方向城市建设局申领房地产权证。但双方均未提交该《房屋交接书》，通常，买卖双方应在正式交接房屋时签署《房屋交接书》，在永隆房地产公司提前向胡晶交房的情况下，一审法院认定在具备合同约定的交房条件之时双方即应签署《房屋交接书》，以便顺利交接房屋、办理产权证，故，自2012年11月19日竣工验收后180天内、在2013年5月19日前应予办理产权证，而实际办证时间为2013年6月4日，逾期14天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应当承担违约责任，一审法院支持胡晶按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，则除贷款利息外，还应加收罚息，罚息的利率在贷款利率上加收30%-50%，一审法院酌定加收40%的罚息，按照胡晶已付购房款654129元为基数，以中国人民银行公布的同期同档次贷款年基准利率5.6%计算14天为1967.05元（654129元×5.6%×140%÷365天×14天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、山东省永隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付胡晶逾期交房违约金45004.08元；二、山东省永隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付胡晶逾期办证违约金1967.05元；三、驳回胡晶的其他诉讼请求。案件受理费8286元，财产保全费3520元，共计11806元，由胡晶负担9000元，山东省永隆房地产开发有限公司负担2806元。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、永隆房地产公司是否存在逾期交房的事实及违约责任应如何认定；2、永隆房地产公司是否存在逾期办证的事实及违约责任应如何认定；3、胡晶的诉讼请求是否已超过诉讼时效；4、涉案房屋的土地使用年限应如何认定。关于第一个焦点问题。本院认为，胡晶与永隆房地产公司于2009年12月5日签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。合同签订后，胡晶支付了全部购房款，履行了合同义务。永隆房地产公司未在合同约定的2010年12月31日之前交付符合合同约定条件的房屋，违反了合同约定，应当承担违约责任，一审据此判令永隆房地产公司支付胡晶逾期交房违约金45004.08元，并无不当。永隆房地产公司主张因市政配套工程未完工而导致逾期交房，过错不在永隆房地产公司，但未提交充分、有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。胡晶主张应按照已付房款的日万分之五计算逾期交房违约金，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。胡晶主张永隆房地产公司未配套建设儿童乐园、未出示竣工验收报告，但未提交证据证明永隆房地产公司已以明确方式向其承诺配套建设儿童乐园，永隆房地产公司已在一审庭审中向胡晶出示涉案房屋竣工验收报告，故，本院对胡晶上述主张不予支持。关于第二个焦点问题。本院认为，永隆房地产公司于2012年11月19日取得涉案房屋所在工程项目的竣工验收备案证，永隆房地产公司未在合同约定的时间内协助胡晶办理房屋权属证书，违反了合同约定，一审据此判令永隆房地产公司支付胡晶相应的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。胡晶主张702天的逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题。本院认为，因永隆房地产公司存在逾期交房和逾期办证违约事实，双方未就永隆房地产公司应承担的违约责任达成一致意见，永隆房地产公司亦未明确表示拒绝承担相应违约责任，再结合胡晶提交的证人证言，可以证明胡晶就永隆房地产公司的违约问题一直在与永隆房地产公司进行交涉。故，胡晶的诉讼请求未超过诉讼时效，本院对永隆房地产公司关于胡晶的请求已超过诉讼时效的主张不予支持。关于第四个焦点问题。本院认为，双方签订的商品房预售合同附件四中已明确约定土地使用期限至2051年5月21日止，合同并未约定70年产权，在此情况下，胡晶主张32年的土地出让违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，胡晶、永隆房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16572元，由上诉人胡晶负担8286元，上诉人山东省永隆房地产开发有限公司负担8286元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年十一月二十二日书记员 况君仪书记员 于国英