福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2203号
上诉人（原审被告）蔡元镇，男，1983年9月7日出生，汉族。
委托代理人黄伟军，福建金方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王有用，男，1962年6月16日出生，汉族。
委托代理人刘尽忠，福建开元大同律师事务所律师。
原审被告厦门尚好捷节能科技有限公司湖里白果山分公司。
负责人陈金财，系该公司经理。
上诉人蔡元镇因与被上诉人王有用、原审被告厦门尚好捷节能科技有限公司湖里白果山分公司（以下简称“尚好捷白果山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第7022号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王有用向原审法院起诉，请求判令：1、确认王有用与蔡元镇于2012年8月8日签订的《房屋租赁合同书》因租赁期限2015年8月7日届满而终止；2、蔡元镇、尚好捷白果山分公司立即腾空租赁房屋归还王有用；3、蔡元镇、尚好捷白果山分公司支付房屋使用费（参照租金标准每月12000元，从2015年8月8日起计至实际退还使用的房屋给王有用之日止）；4、蔡元镇所缴纳的押金10000元作为违约金赔偿给王有用；5、尚好捷白果山分公司把工商登记注册住所及经营地迁出王有用的房屋即厦门市湖里区仙岳路1441号。
原审判决查明：2012年8月8日，王有用与蔡元镇签订了一份《房屋租赁合同书》，约定王有用将厦门市仙岳路裕发花园1441号房屋出租给蔡元镇；租赁期限从2012年8月8日至2015年8月7日止，每月租金为10000元；蔡元镇应每季度向王有用交付30000元，第2次付款应提前七天付清；合同签订之日，蔡元镇向王有用交付10000元作为押金，到合同期满，且蔡元镇交清租赁期间应交的一切费用后，王有用应将押金无息退还蔡元镇；租赁期满，蔡元镇按时将房屋归还王有用，如蔡元镇需续租须提前半个月，与王有用协商，在同等条件下，蔡元镇有优先承租权，租赁期满后，蔡元镇退出时，若有家具杂物等布置不搬者，王有用可视为废物，任由王有用处理，蔡元镇不得有异议；备注：租赁为三年从2012年8月7日－2015年8月7日止，第一年每月租金10000元，第二年每月租金11000元，第三年每月租金12000元；在这期间内如蔡元镇要转让必须经王有用同意双方各执一份；等等。合同签订后，讼争房屋由尚好捷白果山分公司在实际使用，陈金财系尚好捷白果山分公司的负责人。
以上事实，有王有用提供的《房屋租赁合同书》、土地房屋权证，以及当事人的庭审陈述为证。
原审法院认为，王有用与蔡元镇于2012年8月8日签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因《房屋租赁合同书》的履行期限已经届满，故王有用请求确认该合同因租赁期限于2015年8月7日届满而终止，依法有据，法院予以支持。根据《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现《房屋租赁合同书》的履行期限已经届满，蔡元镇应当向王有用返还讼争房屋，而讼争房屋由尚好捷白果山分公司在实际使用，尚好捷白果山分公司占有使用讼争房屋没有合同和法律依据，故王有用请求蔡元镇、尚好捷白果山分公司立即腾空讼争房屋并返还王有用的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。蔡元镇在合同履行期限届满后未向王有用返还讼争房屋，依法应向王有用支付房屋使用费，同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故王有用请求蔡元镇和尚好捷白果山分公司向其支付房屋使用费，依法有据，法院予以支持。该使用费可参照租金标准每月12000元，从2015年8月8日起计至本判决确定的返还房屋之日止。因合同并未约定蔡元镇未按时返还房屋其所缴纳的押金应作为违约金赔偿给王有用，故王有用请求判令蔡元镇所缴纳的押金10000元作为违约金赔偿给其的诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持。王有用请求判令尚好捷白果山分公司把工商登记注册住所及经营地迁出讼争房屋的诉讼请求，不属于法院民事案件受理范围，故法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、确认王有用与蔡元镇于2012年8月8日签订的《房屋租赁合同书》于2015年8月7日终止；二、蔡元镇、厦门尚好捷节能科技有限公司湖里白果山分公司应于本判决生效之日起三十日内，腾空厦门市湖里区裕发花园仙岳路1441号房屋并返还王有用；三、蔡元镇、厦门尚好捷节能科技有限公司湖里白果山分公司应于本判决生效之日起十日内，向王有用支付房屋使用费（按每月12000元，从2015年8月8日起计至本判决确定的返还房屋之日止）；四、驳回王有用的其他诉讼请求。如果蔡元镇、厦门尚好捷节能科技有限公司湖里白果山分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费325元，由王有用负担96元，由蔡元镇、厦门尚好捷节能科技有限公司湖里白果山分公司共同负担229元。
宣判后，蔡元镇不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡元镇上诉请求撤销原审判决主文第一、二、三项。主要理由是：原审法院适用法律错误。原审判决已认定蔡元镇与王有用签订合同后，讼争房屋由尚好捷白果山分公司实际使用，却判令蔡元镇应腾空并归还房屋且支付房屋使用费，于法无据。因为王有用是明知讼争房屋是交由尚好捷白果山分公司实际使用的情况的，蔡元镇与王有用的租赁合同已实际上解除了。且王有用向尚好捷白果山分公司收取租金，允许其将公司住所登记在讼争房屋等行为，均已表明是王有用与尚好捷白果山分公司发生实际租赁合同关系。故蔡元镇不是本案的适格被告，亦无责任与能力履行判决，故请求依法改判。
被上诉人王有用答辩称，原审判决正确，应予维持。理由是：1、王有用与上诉人蔡元镇于2012年8月8日签订《房屋租赁合同书》，由上诉人承租王有用所有的位于厦门市湖里区裕发花园仙岳路1441号店面，租赁期限从2012年08月08日起至2015年08月07日止，合同期间早于2015年08月07日届满，根据《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，王有用诉求上诉人返还讼争房屋并支付房屋使用费具有事实和法律依据。2、原审被告尚好捷白果山分公司是本案的次承租人，王有用与上诉人签订的《房屋租赁合同书》于2015年08月07日届满后，尚好捷白果山分公司继续占用讼争房屋没有合同和法律依据，房屋租赁合同书期限届满后，王有用一直要求次承租人尚好捷白果山分公司把讼争房屋腾空并返还给王有用，因此，王有用与尚好捷白果山分公司不存在所谓的“实际租赁合同关系”。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审中，双方均未提交新证据。
本院认为，蔡元镇未举证证明王有用与尚好捷白果山分公司建立了租赁合同关系，王有用和尚好捷白果山分公司亦不予认可，蔡元镇以王有用接受尚好捷白果山分公司的租金，明知讼争房屋的实际使用人是尚好捷白果山分公司为由，认为蔡元镇与王有用已解除租赁合同关系，王有用与尚好捷白果山分公司成立租赁合同关系，缺乏事实和法律依据，不能成立。根据合同相对性原则，蔡元镇与王有用签订租赁合同，向王有用承租讼争房屋，在合同到期后，蔡元镇负有向王有用交还讼争房屋的义务，逾期未还，则还应向王有用支付房屋的占有使用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蔡元镇上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费650元，由上诉人蔡元镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。