广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2234号
上诉人（一审原告）：刘兵，男，1985年11月4日出生，汉族，住湖南省隆回县，
诉讼委托代理人：李晓娟，女，1984年5月10日出生，汉族，住湖南省隆回县，
被上诉人（一审被告）：曾海军，男，1977年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：陈克军，广东泰诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海海皇城房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市创业路150号商铺。
法定代表人：程燕玲。
上诉人刘兵因与被上诉人曾海军、珠海海皇城房地产投资顾问有限公司（以下简称海皇城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初10503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘兵的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判为曾海军向刘兵退还购房定金50000元。二、请求判令曾海军承担本案诉讼费用。
事实和理由如下：一审判决认定事实不清。曾海军在合同签订时亦明知刘兵不符合购房条件，仍与刘兵签订涉案房屋买卖合同，曾海军在本案中存在过错。从涉案合同签订时间来看，珠海市政府已经发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，并执行限购和差别化住房信贷政策。涉案合同的签订是由海皇城公司促成，三方均存在过错。根据目前来说，涉案合同事实上已无法履行，涉案合同理应解除。10月8号正式上班后，刘兵对限购政策由充分的了解，知道自己在限购范围之内，立即和中介、曾海军进行了沟通，请求了消费者协会处理。由录音证明，曾海军是已充分了解限购政策。三方在海皇城房地产签订合同时有表明刘兵在珠海没有社保。11月8号和曾海军进行了最后沟通，曾海军给出的建议是和中介商量增加佣金，用非正式渠道被合同履行完。刘兵遵守法律，没去走非正规渠道。过后一直没办法和曾海军取得联系，通过登报才和法院有联系。曾海军有严重拖延行为。根据过错相抵原则及公平原则，涉案合同无法履行的原因归咎于刘兵与曾海军双方的过错，曾海军无权没收刘兵的定金，故刘兵有权要求曾海军退还涉案定金50000元。综上，刘兵认为一审判决认定事实不清，导致适用法律有误，为维护刘兵的合法权益，请求贵院在查清事实的基础上依法判如所请。
曾海军答辩称：刘兵明知珠海发布限购房屋的政策，明知其不具有买房资格的情况下误信中介可以帮其办理相应买房资质，与曾海军签订房屋买卖合同，导致买卖合同不能履行，过错完全在刘兵，曾海军在房屋买卖过程中不存在任何过错，刘兵上诉理由依法不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法庭依法驳回刘兵上诉请求。
海皇城公司未提交答辩意见。
刘兵向一审法院起诉请求：1、解除刘兵与曾海军、海皇城公司签订的《房屋买卖及中介服务合同书》；2、曾海军向刘兵退还购房定金50000元；3、曾海军、海皇城公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年10月6日，刘兵作为买方，曾海军作为卖方与经纪方海皇城公司共同签订了一份《房屋买卖及中介服务合同书》，约定买卖双方通过经纪方购入及出售珠海市香洲区梅华西路2398号1栋2单元202房，转让价格为1550000元，买方在签合同时或通过中介方向卖方支付诚意金50000元，该诚意金经卖方签收即转为定金。合同还就买卖双方的其他权利义务、违约责任等事项作了约定。刘兵主张其于合同签订当日支付了定金10000元，又于第二天即2016年10月7日通过经纪方的POS机支付了剩余定金40000元，并提供了3张随行付的刷卡凭证予以佐证，曾海军对上述定金的支付情况予以认可。后刘兵认为珠海出台房屋限购政策导致房屋买卖合同无法履行，要求曾海军退还定金未果，最终诉至一审法院。
刘兵就其关于限购政策导致合同无法履行的主张提供了刘兵及其妻子李晓娟与海皇城公司工作人员邱菲菲的三段通话录音，曾海军对上述录音证据予以认可。其中刘兵与邱菲菲的录音显示，刘问“邱小姐你好，我那个现在，你们以前说的那个没有社保能买那个房子，现在买不了了，怎么搞？”邱回答“现在的话只有农行出政策了，其他银行具体的还没有出来”。李晓娟与邱菲菲的一段录音显示，李说“他的这个就是弄不成啊现在，当时我们不是问了你吗？那个他跟你说了珠海社保他是没有的，完了之后还让你帮他查信用卡，近两年内是没有逾期的，之前应该是会有的，然后你们说这些都不是问题，然后首付是三成，然后要做按揭贷款，但是现在的话，交易中心给的答复就是不能”，之后李又有质问“不管是怎样，6号那天出来的政策，6号晚上我们签的协议，你说可以搞掂的”。
另查明，珠海市政府于2016年10月6日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，执行限购和差别化住房信贷政策。
一审法院认为，海皇城公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由海皇城公司自行承担。本案的案由系房屋买卖合同纠纷，一审法院仅就房屋买卖双方即刘兵与曾海军之间的房屋买卖合同关系进行审处，至于刘兵与海皇城公司之间的合同关系，不属本案审理范围，一审法院不予处理。
从刘兵、曾海军与经纪方签订的《房屋买卖及中介服务合同书》来看，刘兵与曾海军之间已成立房屋买卖合同关系，该合同符合双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。对于普通家庭来说，房屋买卖属于重大决策事项，刘兵作为具有完全民事行为能力的成年人，理应慎重从事，充分考察了解会影响房屋买卖的各项因素。从刘兵提供的通话录音来看，刘兵系在珠海公布房屋限购政策之后签订的案涉合同，其在签订合同时对该限购政策是知晓并有一定认识的，且案涉合同是在房产中介公司经纪下签订，理应认为刘兵对限购政策对案涉房屋买卖所造成的影响是清楚知悉的。刘兵在已经知晓限购政策影响的情况下与曾海军签订房屋买卖与中介合同，后又以限购政策为由主张合同无法履行，对该主张，一审法院不予采纳。在未有其他证据表明是由于卖方或第三方原因导致合同无法履行的情况下，一审法院认为，合同不能履行的原因应归于买方刘兵。刘兵构成违约，应承担违约责任。从刘兵的意思表示来看，刘兵已无继续履行合同的意愿，合同事实上已无法履行，刘兵请求解除刘兵与曾海军之间的房屋买卖合同，一审法院予以支持。因刘兵违约，曾海军据此没收刘兵定金并无不妥，刘兵请求曾海军返还已支付的定金50000元，理据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、解除刘兵与曾海军之间的房屋买卖合同；二、驳回刘兵的其他诉讼请求。一审案件受理费收取1150元，由刘兵负担。
二审期间，刘兵提交一份录音光盘，证明曾海军知道其不具备购房资格。曾海军认为上述证据不属于新证据，不予质证。本院经审查认为，刘兵二审提交证据超过举证期限提交，不属于新证据，且与本案事实认定并无关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同无法继续履行，曾海军是否存有过错。2016年10月6日珠海市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，刘兵主张自己未在珠海市购买社会保险，因此属于该通知调整限购范畴，涉案房屋买卖合同无法继续履行。刘兵主张曾海军知道上述通知发布仍然与其签订涉案合同，因此存有过错，对此本院认为，珠海市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，针对购房者资格以及贷款政策均进行调整，而刘兵作为购房者对自己是否属于上述通知调整范畴应当清楚知悉，在刘兵未明确告知情况下，曾海军对刘兵是否享有购房资格并不清楚，曾海军与刘兵缔约并不存在任何过错，刘兵上诉认为上述通知发布后，曾海军与其签订合同即存有过错，理据不足，本院不予采纳。诚如一审法院所述，购买房屋对于普通家庭而言属于重大事项，刘兵作为购房者应当审慎决策。案涉合同在房产经纪公司介绍下签订，刘兵理应知道限购政策内容，应当根据自身情况是否符合限购政策作出基本判断，刘兵在知悉限购政策对其有影响情况下仍然继续签订房屋买卖合同，导致涉案房屋买卖无法继续履行，过错应当归责于刘兵，其无权要求曾海军返还已经支付定金50000元，一审法院认定正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。上诉人刘兵上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币1150元，由上诉人刘兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年九月十一日
书记员 李立荣