安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蚌山民一初字第00625号
原告：高廷斌，男，1938年8月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托代理人：孙阳，安徽元方圆律师事务所律师。
委托代理人：崔海凤，安徽元方圆律师事务所律师。
被告：蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司，住所地安徽省蚌埠市,组织机构代码74485751-7。
法定代表人：周宝，该公司经理。
委托代理人：周文，该公司法律顾问。
委托代理人：吴建农，安徽治邦律师事务所律师。
原告高廷斌与被告蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司（以下简称房地产公司住宅分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年11月12日、2014年3月24日、2014年5月6日公开开庭进行了审理，原告高廷斌及其委托代理人孙阳、被告房地产公司住宅分公司的委托代理人吴建农、周文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月18日，原、被告签订协议书，双方约定：1、乙方原有两套房屋B4-1-4区内营业房一套，另外A7-1-501住房一套，由甲方收回另行处置。2、乙方原先置换B4-1-4区内营住房其中有26.39平方米由甲方卖给乙方。每平方米3500元，合计92365元，现由甲方将以上款项如数退给乙方。3、乙方合同面积148.57平方米，两套住宅房按1:1置换A6号楼2号二楼约173平方米，超出面积24.43平方米，其中10平方米作为过道按每平方米1000元计算，剩余14.43平方米按每平方米2200元作价给乙方。4、甲方考虑到乙方为本单位老职工，甲方A6-2号营业房按每平方米7000元卖给乙方，面积为签订商品房买卖合同。5、甲方交房日期：一层二层在2010年7月底为交房日期，住房过渡费享受截止七月底为止，如甲方不能按期交付，超期按周边出租房价格付给乙方。6、如甲方不能按乙方合同面积交付，甲方必须按所差面积在同等楼层另行安置，补齐所差面积。7、甲方不负责给乙方另行改造楼梯，现有东边楼梯搭配给乙方，由乙方独立使用。8、乙方二楼改造住宅费用参照区内其他改造费用，按每方米一次性折价给乙方。协议签订后，被告迟延10个月于2011年6月2日将一层房屋交付原告，二层房屋173平方米至今未交付。期间原告虽多次找被告协商，但被告仍不能按期交付二层安置房并不愿按约定承担过渡费、改造费、迟延交付导致的一、二层房超期房租费等。另外，原告应付被告房款915596元，被告应付原告住房过渡费、二楼改造费、超期交房房租费374922元，原告已付房款592365元，两者相抵，被告应返还原告51691元。故原告诉讼来院，请求判令：1、被告交付丽都园二期A6号楼2号二楼173平方米房屋一套。2、被告赔偿原告各项损失51691元。3、被告承担本案诉讼费。原告当庭变更第2项诉讼请求为赔偿原告住房过渡费66447元（2003年6月6日-2010年7月31日，2003年6月6日-2004年12月5日按每月每平方米5元，64.20平方米计算，共计5778元；2004年12月6日-2005年12月5日按每月每平方米10元，64.20平方米，共计7704元；2005年12月6日-2010年7月31日55个月按每月每平方米15元，64.20平方米计算，共计52965元）、二楼改造费64875元（370元每平方米乘以173）、超期交房的房租二楼是235362.64元（2010年7月31日-2013年11月20日40个月，173×30.92，增加2013年11月20日-2014年3月20日4个月）。
被告辩称：本案涉诉房屋不能按期交付，是朱同玲强行占有了应当交付给原告的房屋，对于朱同玲的侵权行为，本案被告于2010年起诉要求其腾退房屋，该诉讼请求得到人民法院的支持，判决生效后，被告向人民法院申请强制执行，但是至今未执行完毕，该房屋一直无法交付给本案原告。由于本案被告不能按期交付是由第三人的侵权行为引起的，故被告已向法院申请追加朱同玲为本案被告。原告诉请的基础是2010年3月26日本案被告与高品友签订的商品房买卖合同，该合同的主体之一是高品友，高品友应列为本案原告。关于楼梯道改造的费用，原告应提供造价的依据。关于超期房租，按照协议应当给，我们同意按照评估报告的平均价格计算。原告诉请的基础是拆迁安置合同，原告应该出示，关于住房过渡费在合同约定中是包死的，不应另行支付。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、身份证，证明原告主体资格。
2、协议书（复印件），证明原、被告签订拆迁安置协议内容。
3、谈话笔录（复印件），证明被告未交付房屋侵害原告权益。
4、房屋租赁合同，证明被告未交付房屋致原告租金损失。
5、物业费收据，证明被告迟延交付营业房（一楼）。
6、户口本（复印件），证明高廷斌与高品友系父子关系。
7、商品房买卖合同、发票、申请书，证明购房后，被告单位领导同意原告将营业房办在高品友名下。
8、工程预算表，证明改造费用。
9、蚌埠市住宅房屋拆迁安置合同书、公证书，证明过渡费的计算依据。
被告就自己的辩解意见，向本院提交如下证据：
1、（2010）蚌山民一初字第00113号民事判决书、（2010）蚌民一终字第00708号民事判决书，证明该房屋未能按期交付是因为朱同玲强占，该案正在强制执行中。
根据原告的申请，本院依法委托安徽永合司法鉴定所对诉争房屋一楼、二楼房屋租金进行评估鉴定，安徽永合司法鉴定所出具了安徽永合（2014）估鉴字第1号司法鉴定意见书。鉴定结果为：1、假设二层为营业房时租金价格：一层房屋租金合计为：54995元；二层房屋租金合计为：213966元；一层、二层房屋租金总计为：268961元。2、假设二层为住宅房时租金价格：一层房屋租金合计为：54995元；二层房屋租金合计为：93420元；一层、二层房屋租金总计为：148415元。3、前2种价格的混合平均价：一层房屋租金合计为：54995元；二层房屋租金合计为：153693元；一层、二层房屋租金总计为：208688元。以上二层均是按40个月计算。
经当庭举证、质证，本院对上述证据认证如下：
一、对原告所举证据1、3、5被告无异议，本院经审查予以认定。对证据2被告对其真实性、合法性没有异议，但是认为协议中关于商品房的权利义务已转移给高品友。本院经审查对其真实性予以认定。对证据4被告不予认可，认为应按照评估结果认定租金标准。本院经审查认为异议理由成立，不予认定。对证据6、7被告对其真实性无异议，但是认为不能证明权利主体。本院经审查对其真实性予以认定。对证据8被告认为是原告个人计算出来的，未经过权威部门审计，且改造成住宅用房，但是现在原告对该房屋二层按照非住宅房主张房屋租金。本院经审查认为异议理由成立，不予认定。对证据9被告对其真实性没有异议，但认为第七条第5项“乙方还原交房款叁万元整（定死）”的意思是拆迁安置补偿等用以抵付原告该交的房款之外还需支付被告叁万元，即不需要另行支付过渡费。本院经审查对其真实性予以认定。二、对被告所举证据1原告无异议，本院经审查予以认定。三、对安徽永合（2014）估鉴字第1号司法鉴定意见书，原告认为应按照门面房计算，被告认为应按照混合平均价计算，本院经审查认为应按照混合平均价计算，具体理由在本院认为部分阐述。
根据上述认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本案查明的事实为：2010年3月18日，原、被告签订协议书一份，约定：“立协议单位：住宅开发公司，简称甲方。被拆迁人：高廷斌，简称乙方。甲方现给乙方安置丽都园二期A6楼2号二楼约173平方米住房一套，根据双方协商达成如下协议：1、原有两套房屋B4-1-4区内营业房一套，另外A7-1-501住房一套，由甲方收回另行处置。2、乙方原先置换B4-1-4号营住房其中有26.39平方米由甲方卖给乙方。每平方米3500元，合计92365元，现由甲方将以上款项如数退给乙方。3、乙方合同面积148.57平方米，两套住宅房按1:1置换A6号楼2号二楼约173平方米（附图），超出面积24.43平方米，其中10平方米作为过道按每平方米1000元计算，剩余14.43按每平方米2200元作价给乙方。4、甲方考虑到乙方为本单位老职工，甲方A6-2号营业房按每平方米7000元卖给乙方，面积为并签订商品房买卖合同。5、甲方交房日期：一层二层在2010年7月底为交房日期，住房过渡费享受截止七月底为止，如甲方不能按期交付，超期按周边出租房价格付给乙方。6、如甲方不能按乙方合同面积交付，甲方必须按所差面积在同等楼层另行安置，补齐所差面积。7、甲方不负责给乙方另行改造楼梯，现有东边楼梯搭配给乙方，由乙方独立使用。8、乙方二楼改造住宅费用参照区内其他改造费用，按每方米一次性折价给乙方。……甲方：蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司（签章）魏新民乙方：高廷斌2010年3月18日。”协议签订后，被告至今未将二楼房屋交付原告。
另查明：原、被告于2010年3月18日签订的协议书是在双方于2003年6月6日签订的《蚌埠市住宅房屋拆迁安置合同书》（合同编号A311）基础上签订的。该合同约定：根据蚌政（1999）9号文件《蚌埠市城市房屋拆迁管理办法》之规定，被告拆迁原告使用面积为64.20平方米房屋一套。为原告安置两套使面约60平方米和36平方米住房两套。并规定如被告超出规定的过渡期限未给乙方安置的，自逾期之日起不满12个月的，支付乙方过渡补助费增加100%，超出12个月的过渡费增加200%。
再查明：根据原告的申请，本院依法委托安徽永合司法鉴定所对诉争房屋一楼、二楼房屋租金进行评估鉴定，该鉴定所作出了安徽永合（2014）估鉴字第1号司法鉴定意见书。鉴定结论为：1、假设二层为营业房时租金价格：一层房屋租金合计为：54995元；二层房屋租金合计为：213966元；一层、二层房屋租金总计为：268961元。2、假设二层为住宅房时租金价格：一层房屋租金合计为：54995元；二层房屋租金合计为：93420元；一层、二层房屋租金总计为：148415元。3、前2种价格的混合平均价：一层房屋租金合计为：54995元；二层房屋租金合计为：153693元；一层、二层房屋租金总计为：208688元。以上二层均是按40个月计算。
又查明：本案被告曾于2010年向本院起诉要求案外人朱同玲停止侵害，立即腾空强行占有的本案被告所有的丽都园A6-1二层营业房（面积44.1平方米），并将该门面房通道恢复原状。本院于2010年5月25日作出［2010］蚌山民一初字第0113号民事判决书，判决：朱同玲于本判决生效后三十日内将蚌埠市丽都园二期A6-1二层营业房（面积44.1平方米）腾空，并将通道恢复原状。朱同玲对该判决不服，上诉于蚌埠市中级人民法院，蚌埠市中级人民法院于2010年10月14日作出（2010）蚌民一终字第00708号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：原、被告于2010年3月18日签订的《协议书》合法有效，双方均应按协议享有权利和履行义务。协议约定被告应在2010年7月底前交付丽都园二期A6楼2号二楼约173平方米住房一套，被告至今未予交付，故对原告关于被告交付丽都园二期A6号楼2号二楼173平方米房屋一套的诉请，本院予以支持。协议中约定了原告享受住房过渡费截止日为2010年7月底，根据蚌政（1999）9号文件《蚌埠市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条的规定安置房屋需要被拆迁人临时过渡的，从拆迁安置合同签订之日起，住宅过渡期限不超过18个月。……在上述过渡期内，被拆迁房屋使用人自行解决过渡房的，拆迁人应根据实际过渡时间按被拆迁人房屋使用面积每平方米5元/月付给过渡生活补助费。再结合双方签订的《蚌埠市住宅房屋拆迁安置合同书》中对违约责任的约定，对原告要求被告支付住房过渡费66447元的诉请本院予以支持。被告辩称双方当时对过渡费是定死的，不应支付，但未提供证据予以证明，故对该辩解意见本院不予采信。关于二楼改造住宅费用，因未实际发生，且被告对原告提交的工程预算表有异议，本院认为应待实际发生后另行主张，本案不作处理。双方在协议中明确约定为原告安置173平方米住宅一套，且又约定了二楼改造住宅费用，由此证明双方签定协议时对二楼是住宅房已达成合意，故超期交房的房租应按住宅房标准，被告现同意按评估的混合平均价计算，本院予以准许，对原告要求按营业房标准计算租金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七之规定，判决如下：
一、被告蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司于本判决生效之日起十五日内将本市丽都园二期A6楼2号二楼173平方米房屋一套交付原告高廷斌；
二、被告蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告高廷斌房屋过渡费66447元；
三、被告蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告高廷斌超期交房的房租167780.50元（2010年7月31日至2014年3月20日）；
四、驳回原告高廷斌的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12967元（原告已预交）、鉴定费12000元（被告已交），合计24967元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内日向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 张 玫
审 判 员 章一鸣
人民陪审员 张有年
二〇一四年五月六日
书 记 员 宋丽芹
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。