江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）苏01行终858号
上诉人（原审原告）周吕兵，男，1978年4月8日生，汉族，住南京市玄武区。
被上诉人（原审被告）南京市住房保障和房产局，住所地南京市鼓楼区华侨路37号。
法定代表人郭宏定，南京市住房保障和房产局局长。
委托代理人ＸＸＸ，南京市住房保障和房产局工作人员。
委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。
原审第三人南京链家房地产经纪有限公司，住所地南京市六合区中山科技园科创大道9号D5幢111室。
法定代表人左晖，南京链家房地产经纪有限公司董事长。
上诉人周吕兵因诉被上诉人南京市住房保障和房产局（以下称市房产局）、原审第三人南京链家房地产经纪有限公司（以下称南京链家公司）不履行房产管理法定职责一案，不服南京铁路运输法院（2017）苏8602行初706号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日受理并依法组成合议庭。本院于2017年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人周吕兵，被上诉人市房产局的委托代理人ＸＸＸ、朱昊到庭参加诉讼。原审第三人南京链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2017年4月1日，周吕兵向市房产局提交《关于请求依法查处南京链家房地产经纪有限公司违规行为的申请书》，认为南京链家公司不具备网上签约资格，在周吕兵与南京链家公司的居间合同上签名的房产经纪人吴小娟不在签约现场，其也不是南京链家公司的职员，无权在居间合同上签名，南京链家公司在不具备从事房产中介活动资格的情况下，与周吕兵签订居间合同，损害了周吕兵的合法权益，请求市房产局依法立案调查、给予处罚并将处理结果书面告知周吕兵。2017年4月11日，南京链家公司向市房产局出具《对于南京市房产管理局接收到的周吕兵先生举报信的�复》，认为南京链家公司和江苏链家房地产经纪有限公司（以下称江苏链家公司）经纪业务实为一体，因南京链家公司未在市房产局完成备案手续，所以通过南京链家公司居间成交的房屋，全部委托江苏链家公司进行网签，买卖双方会签署网上签约授权委托书；网签合同打印需要密钥，开通密钥人员为获得房地产职业资格证书人员，江苏链家公司有包含吴小娟在内的12人获得密钥，在实际交易中，会通过上述人员的密钥进行网签备案，吴小娟为南京链家公司的运营总监，其有权在房屋居间合同上签名。南京链家公司一并向市房产局提交了南京链家公司的营业执照复印件、江苏链家公司的营业执照复印件、网上签约授权委托书复印件。其中，网上签约授权委托书反映，周吕兵与案外人杨庆国共同委托江苏链家公司办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。此后，市房产局工作人员电话告知周吕兵，南京链家公司没有违法行为，故不予处罚。
一审法院另查明，周吕兵（买受方）、案外人杨庆国（出卖方）、南京链家公司（居间人）于2016年9月23日签订《居间服务合同》，经纪执业人员签字一栏为“吴小娟”，资格注册证书编号为“8883”。2016年11月14日，周吕兵与杨庆国签订解除《房屋买卖合同》协议书，该协议书反映，双方于2016年9月23日经南京链家公司居间介绍，签订了房屋买卖合同，合同履行期间，因10月5日南京发布房屋限购新政，且由于南京链家公司迟延提交网签合同，导致周吕兵需按照新政提高首付，鉴于周吕兵确实无法筹足合同约定之外的首付款，致使合同不能继续履行，故双方一致同意终止履行合同，解除房屋买卖协议，周吕兵已支付杨庆国定金2万元，杨庆国退还1万元，其余1万元作为周吕兵因上门看房占用杨庆国时间而补偿给杨庆国的费用，不再退还。
一审法院再查明，南京链家公司于2016年4月注册登记，其经营范围为“房产中介：商品房销售代理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。”周吕兵自行打印的中介企业从业人员资料反映，吴小娟的所属企业为江苏链家公司。2013年11月30日，吴小娟与南京链家公司签署劳动合同书。南京链家公司的员工个人信息登记表记载，吴小娟的工作经历为“2011年5月至2013年11月在江苏链家公司工作”。
一审法院认为，《房地产经纪管理办法》第五条规定：“县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。”周吕兵对南京链家公司提供房地产居间服务活动行为进行投诉，市房产局作为县级以上房地产主管部门具有监督管理的法定职责。周吕兵认为南京链家公司在从事房屋买卖居间活动中存在违规行为，向主管机关市房产局投诉，周吕兵对市房产局的投诉处理行为不服，有权提起诉讼。
周吕兵的投诉的事项包括两项：一是认为南京链家公司不具备网上签约资格；二是居间合同上签名的吴小娟既不在签约现场也不是南京链家公司员工，无权在居间合同上签名。对此，一审法院认为，一、《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；该办法第十五条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照和备案证明文件等内容。南京链家公司的营业执照记载其经营范围为“房产中介：商品房销售代理”，虽然南京链家公司在与周吕兵签订居间合同时尚未到房地产主管部门备案，但《房地产经纪管理办法》并未禁止未备案的房地产经纪机构开展房地产经纪活动，目前也无法律法规对未经备案即开展房地产经纪活动的行为如何处理作出明确规定。此外，根据《房地产经纪管理办法》第三十条的规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供房地产经纪机构备案信息公示、房地产交易与登记信息查询、房地产交易合同网上签订、房地产经纪信用档案公示等服务，经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格；根据该办法第十九条的规定，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。本案中，�南京链家公司尚未办理备案手续，故房地产主管部门不向南京链家公司提供交易合同网上签订的服务，即南京链家公司不具备网上签约资格，在办理涉案房屋买卖过程中，周吕兵与房屋出卖方杨庆国又共同签订了网上签约授权委托书，共同委托江苏链家公司办理买卖合同网上签约手续，因此，周吕兵对于由江苏链家公司办理网上签约手续的事实应当明知，江苏链家公司与南京链家公司合作开展同一宗房地产经纪业务并不违反法律规定，南京链家公司并未自行办理交易合同的网上签约手续。二、《房地产经纪管理办法》第八条第三款规定，房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同；该办法第九条规定，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。本案中，吴小娟于2013年11月30日与南京链家公司签署劳动合同书，周吕兵与南京链家公司于2016年9月23日签订居间服务合同时，吴小娟作为南京链家公司的房地产经纪人员，其有权在居间合同上的经纪执业人员一栏签字。居间合同上已记载南京链家公司的具体经办人员，至于经纪执业人员是否应当在合同签订时在场，目前并无相关规定。三、《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。”本案中，南京链家公司在与周吕兵签订居间合同时尚未办理备案手续且不具备网上签约资格，该事项涉及房地产经纪机构从事相关活动的资质，会对委托人的认知以及判断产生影响，但由于《房地产经纪管理办法》及相关法律法规目前并未将该事项明确列为应当书面告知委托人的事项，且涉案居间合同与网上签约授权委托书系同一天签订，因此，可以认定周吕兵在签订居间合同时对于由江苏链家公司办理网上签约手续已知晓，市房产局未认定南京链家公司存在《房地产经纪管理办法》第三十三条第四项“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的”行为并作出处罚，并无不当。周吕兵的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回周吕兵的诉讼�求。案件受理费50元由周吕兵负担。
上诉人周吕兵上诉称：一、关于吴小娟的身份问题，在案证据清楚表明，吴小娟是江苏链家的注册经纪人。虽然被上诉人市房产局及原审第三人南京链家公司提交了所谓的劳动合同和员工登记表，但这两份证据仅为南京链家公司单方提供且未提交原件，上诉人不予认可。上诉人向一审法院提出申请要求调取吴小娟在南京链家公司的工资发放及社会保险缴纳相关证据以证明劳动合同的真实性，被一审法院拒绝。吴小娟直到一审判决前，依然在市房产局网站上登记为江苏链家注册经纪人。故一审法院以未经查证证实的劳动合同为依据，认定吴小娟为南京链家员工，系认定事实错误。二、《房地产经纪管理办法》明确规定了中介机构的备案登记程序，市房产局制定发布的《房地产经纪机构备案及经纪人员注册管理细则》要求�大型中介机构备案时，应当提供不低于注册资本价值的房产作为执业担保。而本案原审第三人南京链家公司自2013年4月成立至2017年4月，在没有办理备案登记的情况下从事中介经营活动，属违法经营行为，而一审法院却认为原审第三人可以与合法经营的江苏链家公司合作开展业务，为被上诉人的不履行法定职责以及原审第三人的违法经营行为开脱。三、一审法院以网上签约授权委托书为据，认为上诉人在签订居间合同时，对由江苏链家公司办理网上签约手续已知晓。原审第三人南京链家公司在另案的上诉状中已经撇清其与江苏链家公司存在关系，从未言及两家公司开展合作以及委托签约的事宜，又怎么会在9月23日签约时向上诉人作出说明？原审第三人签约时未将未在被上诉人市房产局处备案登记、不具备开展业务及网签的资格的事项以书面或特别提示的方式告知，�审法院仅凭单方签署的网上签约授权委托书，就草率的推定上诉人对此应知，明显不符合常情常理。原审第三人南京链家公司在签约时从未提及与江苏链家公司的委托关系。从一名理性消费者的合理注意义务角度，很难在当时环境下从大量文件中发现其中一张文件上南京链家公司与江苏链家公司的细微差别。四、2016年10月6日，原审第三人南京链家公司在确知网签合同未能及时提交的情况下，为了赚取中介费，选择欺诈隐瞒上诉人，一直没有将真实情况通知上诉人，相反却频繁发送催告函，让上诉人在长达一个多月时间内备受煎熬。在上诉人提起民事诉讼后，原审第三人南京链家公司又以上诉人没有委托其办理网签手续为由，极力撇清与江苏链家公司的关系，上诉人向被上诉人市房产局投诉后，原审第三人南京链家公司又出具虚假证明，企图逃避行政处罚。综上，�审判决认定事实错误，适用法律错误，裁判结果错误，请求二审法院撤销一审判决并依法改判，判令被上诉人市房产局依法履行法定职责或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人市房产局承担。
被上诉人市房产局未提交书面答辩状，当庭答辩称：一、被上诉人市房产局作为行政机关，依法行使了对原审第三人南京链家公司的监督管理职责，被诉行政行为并非基于上诉人请求保护自身的人身或财产权益需要，该行政行为的结果对上诉人的权利义务没有影响。上诉人作为情况的反映人依法享有获得答复的权利，但与答复内容的本身并不具有利害关系。二、上诉人所反映的问题包括两个方面：一是南京链家不具备网签资格，二是未按照《房地产经纪管理办法》规定告知相关事项。对此被上诉人市房产局认为，根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，南京链家公司以和江苏链家公司开展合作的方式从事经纪业务并不违反规定。被上诉人市房产局在对上诉人的投诉进行调查处理的过程中，认为南京链家公司提供的相关材料能够反映，其已经在签订居间合同前向上诉人周吕兵进行了口头告知，并且在居间合同中明确记载了需要告知的事项，上诉人签字予以确认，并未损害上诉人的利益。综上，上诉人的上诉请求与理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人南京链家公司未向本院提交陈述意见。
本案各方当事人在一审期间提交的证据和依据均已随案移送本院。本院经审理认定，一审质证、认证符合法律规定，本院对一审判决认定的证据予以认可。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被�诉人市房产局作为县级以上房地产主管部门，根据《房地产经纪管理办法》第五条的规定，具有对房地产经纪活动进行监督管理的法定职责。上诉人周吕兵作为与原审第三人南京链家公司签订房地产经纪服务合同的当事人，认为原审第三人南京链家公司的经纪服务活动侵犯其合法权益，向被上诉人市房产局进行投诉，对市房产局的投诉处理行为不服，有权提起诉讼。被上诉人市房产局收到上诉人周吕兵的投诉后，经调查认为，原审第三人南京链家公司具有工商管理部门核发的企业法人营业执照，具有从事房产中介的基本资格，居间服务合同上有该公司房地产经纪人的签名，未违反《房地产经纪管理办法》的相关规定。原审第三人南京链家公司虽然在签订居间服务合同前未按照《房地产经纪管理办法》的规定书面告知规定的事项，但未因签订居间服务合同的行为给�诉人周吕兵的合法权益造成损害，属轻微违规，决定不予处罚。被上诉人市房产局的工作人员于2017年4月24日将调查结果电话告知了上诉人周吕兵。被上诉人市房产局已经依法履行了监管职责。
关于上诉人周吕兵提出的上诉意见，本院认为，《房地产经纪管理办法》第十九条第二款规定，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。据此，上诉人周吕兵分别与南京链家公司及江苏链家公司签订居间服务合同及网上签约授权委托书，应当认为原审第三人南京链家公司系与江苏链家公司合作开展房地产经纪业务，因未增加收费，不违反《房地产经纪管理办法》的上述规定。原审第三人南京链家公司在被上诉人市房产局进行调查期间提供了与吴小娟的劳动合同，吴小娟取得了房地产经纪从业资格且在居间服务合同上签字，该居间服务合同的签订方系南京链家公司与周吕兵、杨庆国，吴小娟只是作为经纪执业人员在该合同上签字，并未有规定必须在现场，该居间服务合同的签订未违反《房地产经纪管理办法》的规定。《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案,但未规定不备案不得从事房地产经纪服务，也未规定应当给予处罚，故上诉人周吕兵提出的原审第三人南京链家公司在未备案的情况下，从事房地产经纪活动属于违法经营没有法律依据。
综上，被上诉人市房产局收到上诉人周吕兵的投诉后进行了调查处理，已经履行了监管职责，上诉人周吕兵的上诉请求和理由缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。一审�决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人周吕兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘苏文
审判员 洪 途
审判员 陆俊騑
二〇一七年十二月十五日
书记员 孙 皓