广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初11841号
原告：东莞长安万达广场有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇霄边大道电信大楼*****层。统一社会信用代码：
91441900MA4UP0R853。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：何嘉琦，广东众达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶湘，广东众达律师事务所辅助人员。
被告：周川，男，土家族，1982年4月18日出生，住重庆市西阳县，公民身份号码为
513524198204185690。
原告东莞长安万达广场有限公司（以下简称长安万达公司）诉被告周川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，依法由审判员陈波适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，依法由审判员陈波担任审判长，与人民审判员李慧霞、人民陪审员周熙东组成合议庭，于2017年3月8日公开开庭审理。原告长安万达公司的委托诉讼代理人何嘉琦、叶湘，被告周川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长安万达公司诉称：2014年9月28日，原告与被告签订《租赁合同》，双方就位于东莞市××东××广场室外步行街××号商铺物业租赁事宜约定如下：租赁面积222.3平方米，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，期间2014年10月1日至2015年3月30日为免租期，计租起始日为2015年4月1日，计租日至2016年9月30日期间的月租金为18896元，租金按月支付，每月20日前缴纳当月租金，物业管理费为计租日起每平方米每月6元即每月物业管理费1334元。同时约定，若被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若被告迟延交纳租金或物业管理费或能源费等累计超过3次（含本数），则原告有权单方解除合同。上述合同签订后，原告依约交付物业给被告使用，但被告承租期间拖欠租金，经原告多次催告仍未清偿。被告自2015年5月1日起，从未依约按时向原告支付租金，至今拖欠原告巨额租金及物业管理费。原告曾多次催款并发律师函给被告，但被告仍然拒不支付租金。原告为维护自身权益，起诉至法院，请求判令：1解除原、被告于2014年9月28日签订的《租赁合同》；2.被告立即迁出涉案商铺并将商铺返还给原告；3.被告支付自2015年5月1日计算至返还租赁物之日的租金及迟延履行违约金；4.被告支付2015年1月1日至2016年9月30日物业管理费28014元及迟延履行违约金9687.51元；5.本案诉讼费由被告承担。原告于庭审结束后申请撤回第四项诉讼请求，本院对此予以准许。
被告周川辩称：第一，被告同意解除案涉租赁合同。原告在2016年5月27日前并未通知被告缴纳租金，但其就于2016年5月27日在未通知被告的情况擅自关上水电。被告找原告协商时，原告并没有工作人员负责处理关水电事宜，导致被告无法搬出店铺内财产。第二，被告认为不需要支付违约金，原告于2016年5月31日向被告重庆老家邮寄催收租金的函件，而被告当时并不在老家所以没有签收该函件。第三，2014年10月原告曾承诺长安万达金街只开设被告一家高档美容院，但后来又开设了另一家美容院，且给予另一家美容院两年免租期。第四，原告招商租赁部要求被告写一份书面免租申请，然后为被告申请免租，也告知被告先不要交租金，所以被告迟延交付租金是因为在等原告的免租申请回复。第五，被告同意退出案涉商铺并搬出商铺内财物，但需要原告协助打开商铺的门。
经审理查明：2014年9月28日，原告长安万达公司（甲方）与被告周川（乙方）签署了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市长安镇东门中路1号的万达广场室外步行街1220号商铺出租给乙方用于经营御玺堂养生会所；租赁期限为60个月，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，其中2014年10月1日至2015年3月30日为免租期；该房屋的建筑面积为222.3平方米，租金按计租面积计付，每月每平方米85元，即月租金标准为18896元；自2016年10月1日至2017年9月30日，租金在上一个交租期租金标准基础上递增百分之五，即月租金为19841元，2017年10月1日至2018年9月30日及2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金，亦分别在上一个交租期租金标准基础上各递增百分之五；乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。上述合同签订后，长安万达公司依约将案涉商铺移交给周川使用。
庭审中，被告周川确认己方自2015年5月1日后未支付租金，其主张原告曾承诺为被告申请免租期，并告知其暂时不要交租待免租申请结果出来后再处理，期间亦未向被告催交租金，后原告于2016年5月27日对案涉商铺作出停水停电处理，并于同年5月29日锁上该商铺大门，导致被告无法及时撤出该商铺。对于申请免租的情况，被告提交了申请书一份予以佐证。原告对该申请书的真实性不予确认，并称其从未授权任何工作人员对外作出同意免租、降租或暂无需交租待免租、降租申请出结果等相关承诺，且原告曾于2016年5月31日向被告邮寄律师函及通知函催收租金。被告否认收到该律师函邮件，但承认其于2016年6月份前往原告处领取了律师函。对于停水停电一事，原告不予确认。对于锁门一事，原告主张被告于2016年5月27日自行锁门后便无法联系，故原告于同年11月份左右把被告商铺的门锁剪断并替换成原告的锁，但原告从未阻拦被告返回商铺。
再查明，根据原告提交的通知函及邮单、邮件查询记录共同显示，原告于2016年11月17日向被告邮寄了一份通知函，其上载明因被告拖欠原告租金及迟延履行金，现要求被告在收到函件后十日内退出案涉租赁物并与原告办理交接手续，且查询记录显示该件为本人收。原告当庭否认曾收到该通知函。
以上事实，有商品房屋产权权属证明书、租赁合同、邮件查询记录、律师函、通知函、邮件单、寄送记录、电费缴纳情况、照片、申请书以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容及形式均未违反法律规定，本院对其效力予以确认，双方均应遵守该合同约定，真实全面地履行合同义务。对于解除该《租赁合同》问题，双方均不持异议，本院予以确认，在《租赁合同》解除后，被告应及时腾空案涉商铺并返还给原告。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告是否应当支付原告租金及违约金，若是，租金及违约金的数额应如何认定。对该争议焦点，本院分析如下：
其一，根据案涉《租赁合同》的约定，被告应自2015年4月1日起向原告计付案涉商铺的租金，但根据查明内容可知，被告自2015年5月1日后再未支付租金，据此可初步认定被告存在迟延交租的违约行为。其二，被告称原告从未向其催收租金，但按时足额缴纳租金是承租人的合同义务，承租人应主动履行，并不以出租人催促为前提，且根据案涉律师函和通知函可知，原告曾以书面形式催促被告缴交租金，故被告以原告未催收为由提出的抗辩主张，本院不予采纳。其三，被告称原告之员工以帮助被告申请免租期为由告知被告暂无须支付租金，但原告对此予以否认，被告亦未能提交证据予以证明，故本院对该主张亦不予采纳。而且，通常的语义理解，帮助申请免租期显然不能等同于同意免租，故即使被告确实存在申请免租期的情况，也不能简单推定原告同意其暂时无需支付租金。其四，被告又主张原告自2016年5月27日对案涉商铺作出停水停电处理，并于同年5月29日锁上该商铺大门，上述主张作为被告无需支付租金的抗辩意见，理应由被告进行举证予以证明，但被告举证不能，本院不予采信。其五，需要说明的是，原告承认其自2016年11月起锁起案涉商铺的大门，该行为显然导致被告之后无法正常使用案涉商铺，故原告要求被告支付2016年11月之后的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2015年5月1日至2016年10月31日期间的租金341073元（2015年5月1日至2016年9月30日为321232元=18896元/月×17月；2016年10月为19841元），对于超出部分的租金，本院依法予以驳回。
对于违约金，虽然案涉《租赁合同》约定按欠费金额1‰计付违约金，但综合本案的情况，在原告未能举证证明其因被告违约导致损失的情况下，如按照合同约定的标准计算违约金将严重违反公平原则并导致利益严重失衡，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，酌定违约金按年利率24%计算。综上，2015年5月1日至2016年9月30日的违约金以每月的租金18896元为基数，2016年10月的违约金以19841元为基数自每月应缴纳租金之日（20日）起按年利率24%计至付清之日止。对于原告诉请中超过的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞长安万达广场有限公司与被告周川于2014年9月28日签订的《租赁合同》；
二、限被告周川于本判决发生法律效力之日起十日内腾空案涉商铺并返还给原告东莞长安万达广场有限公司；
三、限被告周川于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞长安万达广场有限公司支付租金341073元；
四、限被告周川于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞长安万达广场有限公司支付迟延缴纳租金的违约金（违约金自2015年5月起逐月计算，2015年5月1日至2016年9月30日的租金18896元为基数，2016年10月的以19841元为基数自每月20日起按年利率24%分别计至清偿之日止。）；
五、驳回原告东莞长安万达广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8057元，由原告东莞长安万达广场有限公司承担1957元，由被告周川承担6100元。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 陈 波
人民陪审员 李慧霞
人民陪审员 周熙东
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 钟家明
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。