山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5320号
上诉人（原审第三人）：侯静博，女，1988年6月6日出生，土家族，住济南市。
委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯文健（系侯静博之父），济南市。
被上诉人（原审原告）：仇立友，男，1962年6月27日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：于爱珍，女，1975年5月13日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：吉光臣，男，1977年3月20日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审第三人）：张华，男，1968年7月30日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审第三人）：张强，男，1966年2月10日出生，汉族，住济南市。
上诉人侯静博因与被上诉人仇立友、于爱珍、吉光臣、张华、张强房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民重初字第3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯静博上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回仇立友的诉讼请求，判决济房权证历城字第0624**号房产拆迁补偿款或安置房屋归侯静博所有。事实和理由：一、仇立友与于爱珍、吉光臣之间没有借款关系。本案经多次审理查明，于爱珍、吉光臣给仇立友出具的36万元借条，没有证据能证明有事实上的借款关系。仇立友在庭审时称36万元是其姐姐及其外甥张华（本案第三人）转让给他的债权，但对于36万元支付的时间、地点、原因、每次数额多少、支付方式及如何累计出36万元，均不清楚，也没有任何证据证明。因此，一审不能以于爱珍、吉光臣认可并出具了借条，就认定他们之间的债权债务关系存在。二、一审判决于爱珍、吉光臣返还仇立友36万元，没有事实和法律依据。仇立友没有实际支付于爱珍、吉光臣购房款36万元，而是主张以转让过来的债权抵房款。本案是房屋买卖合同纠纷，不是债权转让纠纷，两者不是同一法律关系，一审法院在债权转让事实不清，证据不足的情况下，直接判决于爱珍、吉光臣返还仇立友36万元，于法无据。三、仇立友与于爱珍、吉光臣签订的《房屋买卖合同》无效。仇立友与于爱珍、吉光臣在明知涉案房屋存在质押的情况下，仍然签订房屋买卖合同，系恶意串通，故意损害他人利益，违法了法律的强制性规定，为无效合同。四、仇立友当庭变更诉求为返还购房款，但购房合同关系没有变，应依法驳回其诉讼请求或判决其另行主张权利，而支持侯静博的诉讼请求。
仇立友辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、仇立友与于爱珍、吉光臣之间的借贷事实存在，在一审过程中，双方均予以认可，侯静博主张借款事实不存在，无有效证据予以证明。二、仇立友与于爱珍、吉光臣之间签订的房屋买卖合同，是在平等自愿的基础上签订，且不违反法律法规的强制性规定，虽仇立友与于爱珍、吉光臣签订房屋买卖合同时，房屋已抵押给了侯文健，但仇立友对此并不知情，不存在恶意串通的行为，侯静博认为该房屋买卖合同无效的主张缺乏事实和法律依据。三、仇立友与于爱珍、吉光臣之间的房屋买卖合同纠纷未影响侯静博的实体权利，与侯静博和于爱珍、吉光臣之间的法律纠纷非同一法律关系，侯静博应另案主张权利。
于爱珍辩称，请求驳回上诉，维持原判。
吉光臣辩称，请求驳回上诉，维持原判。
张华辩称，请求驳回上诉，维持原判。
张强未作答辩。
仇立友向一审法院起诉请求：1.判令于爱珍、吉光臣立即偿还仇立友购房款人民币36万元，并赔偿购房款占用损失人民币9万元；2.判令于爱珍、吉光臣支付仇立友违约金人民币10万元；3.诉讼费、保全费等因追偿产生的费用由于爱珍、吉光臣承担。
侯静博向一审法院起诉请求：涉案房屋拆迁补偿款或拆迁安置补偿物归第三人侯静博所有，驳回仇立友的诉讼请求。
一审法院认定事实：于爱珍和吉光臣为夫妻关系，在夫妻关系存续期间，于爱珍从李宗宝、李群处购买了本案所涉房屋，即登记在于爱珍名下的位于济南市历城区华山石门李家庄33号1-501的房产。2011年12月21日，于爱珍向侯静博的父亲侯文健出具借款40万元的借条，双方签订了《抵押借款合同》，于爱珍将该房产抵押给侯文健，并在房管局办理了抵押登记。该房屋在抵押期间，于爱珍和吉光臣与仇立友于2013年9月27日签订了房屋买卖协议，于爱珍和吉光臣将该房屋卖给仇立友，以于爱珍和吉光臣前期累计欠仇立友借款36万元折抵购房款，并约定自签订协议书之日起，于爱珍应在五日内将该房产交付仇立友。仇立友为了办理房产过户，替于爱珍和吉光臣偿还了银行贷款本息24351.49元。此后，仇立友在催促于爱珍办理房屋过户未果的情况下，于2013年11月25日起诉至一审法院，并于2013年11月28日提出财产保全申请，要求查封该房产并提供了相应的财产担保，一审法院依法于2013年12月3日查封了上述房产。
2013年12月3日上午，于爱珍与侯静博及侯静博的父亲侯文健到济南市房管局办理房屋解除抵押手续。解除房屋抵押后，于爱珍与侯静博办理了房屋买卖合同网签。当日下午，侯静博交纳了契税、交易税、个人所得税等相关税费，但因为法院于当日下午将房屋查封，未能办理房屋过户登记。
仇立友与于爱珍、吉光臣及第三人对以下事实存有争议。
1.侯静博的父亲侯文健与于爱珍之间是否曾存在借款关系以及侯静博与于爱珍之间签订房屋买卖合同时是否约定了以借款折抵购房款。侯静博、张强均主张于爱珍2011年曾向张强借款40万元，后因其无力偿还欠款，经张强作为中间人，三方约定于爱珍向侯文健借款40万元，由侯文健代替于爱珍偿还其对张强的借款，侯文健根据三方约定直接将40万元分多次通过银行转账及现金的形式交付给张强，以偿还于爱珍对张强的欠款。后因于爱珍无力还款，于爱珍同意将借款的抵押物即本案所涉房屋卖给侯文健，以其借款40万元折抵购房款。侯文健为将房屋过户到侯静博名下，遂将其对于爱珍的债权转让给侯静博，并以侯静博的名义与于爱珍签订了房屋买卖合同。侯静博对此提交的证据有借条、抵押借款合同、张强出具的证明、收条、齐鲁银行活期存入凭证（复印件）、中国农业银行股份有限公司济南花园路分理处出具的手工回单、齐鲁银行活期存入回单、银行卡存款凭条。其中借条载明：“今借到侯文健人民币肆拾万元整，于2012年3月21日前还清，逾期不还按3%计滞纳金，借款人于爱珍”，该借条落款时间为2011年12月21日；抵押借款合同载明：债权人为侯文健，债务人为于爱珍，担保人为王广敬，借款金额为40万元，借款期限为2011年12月22日至2012年3月22日；收条载明于爱珍收到侯文健借款40万元，落款时间为2011年12月22日；齐鲁银行活期存入凭证载明：交易时间为2011年12月23日，户名张强，现金存入225000元；中国农业银行股份有限公司济南花园路分理处出具的手工回单载明：转出卡户名侯文健，转入卡户名张强，交易金额48000元；齐鲁银行活期存入回单载明：户名为张强，交易金额为55000元；银行卡存款凭条载明：时间为2012年4月4日，户名为张强，存款金额4000元，客户签名为侯文健。于爱珍对借条、抵押借款合同、张强出具的证明真实性无异议，对其他证据不予认可，并称其并未收到张强及侯文健支付的任何款项，设立抵押其并不同意，该房屋原抵押给张强，后在受到胁迫的情况下才为侯文健办理的抵押登记及签订的房屋买卖协议，且侯文健与张强之间的款项来往与其无关。吉光臣对上述证据不予认可。张强对上述证据无异议。
张强称于爱珍于2011年9月23日曾向其借款40万元，双方于当日就涉案房屋签订了抵押借款协议，借款金额为40万元，借款是分几次支付给于爱珍的，借款到期后于爱珍无力还款，经张强介绍，于爱珍与侯文健认识，同时三方协商确定由侯文健替于爱珍还款，于爱珍先为侯文健出具借条，后张强与侯文健商定了款项的支付时间，于爱珍为侯文健出具了收条。张强对此提交抵押借款协议一份。抵押借款协议载明：抵押权人为张强，抵押人及借款人为于爱珍，借款时间为2011年9月23日至2011年12月23日，借款金额为40万元，借款利息约定为银行同期贷款利息的四倍，抵押物为历城区华山石门李家庄33号1单元501室房屋。于爱珍对该证据不予认可，并称该协议中并非其本人签名。仇立友对上述证据不予认可，并称无法确认银行凭证与第三人所述借款的关联性，凭证所显示时间与第三人提交的借条时间不一致，双方借贷关系不能成立。
于爱珍对于侯静博所主张的借款40万元及签订房屋买卖合同的情况，在本案原审时及庭审时陈述分别为以下内容：在本案原审时于爱珍对双方借款关系及双方签订房屋买卖合同的陈述为：于爱珍与王广敬合伙做生意，为购买分期付款的机器，王广敬用设备作抵押，于爱珍用房屋做抵押，其与王广敬从张强处借款40万元。过了两个多月，因张强急需用钱，侯文健把钱直接还给张强，于爱珍给侯文健打了借条，并将本案所涉房屋抵押给侯文健，在房管局办理了抵押登记，由于没有能力偿还侯文健借款，就与侯文健商量将涉案房屋卖给侯文健，并以欠侯文健的借款40万元折抵购房款。侯文健为了规避税费，决定将房屋登记在其女儿即侯静博名下。2013年12月3日，于爱珍与侯文健将抵押权解除，并于同日与侯静博在房管局签订了存量房买卖协议。于爱珍认可其与侯静博之间签订的房屋买卖合同有效。本次庭审中于爱珍陈述意见为：张强是其朋友王广敬的朋友，2011年9月，王广敬找到于爱珍要求用其房子作抵押向张强借款40万元，张强称将借款打到于爱珍账户中，但并未给于爱珍打款，王广敬告诉于爱珍张强将借款项打给他了，但扣了十几万元的利息。后于爱珍找到王广敬和张强要求解除抵押，均不予配合。张强曾多次向于爱珍主张债权，并表示将债权转让给侯文健，于爱珍并不同意，后侯文健多次找于爱珍要求还款，无奈之下，于爱珍与侯文健办理了房屋抵押，并与侯静博签订房屋买卖协议，侯文健与于爱珍之间并无借贷关系。因侯文健与侯静博同意办理涉案房屋过户手续后，向于爱珍支付25万元购房款，其才配合侯静博办理房屋网签等过户手续，双方不存在借款关系，更不存在以借款折抵购房款的情况。于爱珍对其对此前后两次陈述不一致的解释为原审庭审时有些情况没有记清楚，以本次庭审时的陈述为准。经审查一审认为，侯静博对其主张提交了借条、收条、抵押借款协议、银行转账记录等证据予以证实，张强对此亦予以认可，于爱珍在本次庭审时虽不认可双方存有借款关系，但其在本案原审时认可了与张强及侯静博的借款关系及办理抵押等情况，于爱珍所述张强将所借款项打至王广敬的账户，与其关于其与王广敬因做生意向张强借款的主张具有一致性，即使款项未打至于爱珍名下，亦不能否认其曾向张强借款的事实。于爱珍与侯文健签订有抵押借款合同，于爱珍系抵押人，抵押物为原涉案房屋。于爱珍虽主张其系受胁迫签订该合同，但未提交有效证据证实，故对于爱珍该项陈述不予采信。于爱珍此次庭审时的部分陈述与原审时陈述明显不符，但其对此没有作出合理解释。综上，一审认定于爱珍曾向侯文健借款，其与侯文健签订了抵押借款合同，抵押物为于爱珍名下的位于济南市历城区华山石门李家庄33号1-501的房产，因于爱珍到期未能偿还借款，双方约定侯文健将债权转让给侯静博，侯静博与于爱珍签订房屋买卖合同，并约定以借款折抵购房款。
2.于爱珍是否向侯静博交付了原涉案房屋。
侯静博主张于爱珍于2013年12月1日向其交付了涉案房屋。侯静博对此提交房屋交接确认书。确认书载明：“原房主于爱珍，新房主侯静博，租客杨钢，抵押权人侯文健，原于爱珍所有的登记为济房权证历城字第0624**号房产同意以抵债形式出售给侯静博，现将房产交付给侯静博，包含房屋钥匙、房屋内固定装修等财产一并交付给侯静博。因该房产正在租赁，交付房产后，原租赁合同不变”等内容，该确认书中原房主签名为“于爱珍”、新房主签名为“侯静博”、租客签名为“杨钢”，签订时间为2013年12月1日，在时间上方有手写内容为：“交房租期限2014、2、31号之前交付”。吉光臣、于爱珍对该确认书不予认可，称该协议书是2014年2月补签的。于爱珍称该确认书中手写内容是其书写的，但记不清为什么写这句话了。吉光臣对其主张申请证人杨某出庭作证。证人杨某称其原系涉案房屋的租户，在该房屋中居住约一年时间，因租赁合同到期了，需要退还房屋押金并返还房屋钥匙，2014年2月底其根据于爱珍的要求签订了该协议书，签协议时于爱珍在场，其他还有谁在场记不清了，其未注意协议书的落款时间，签订该协议后其自涉案房屋搬离。于爱珍、吉光臣对证人杨某的陈述无异议，侯静博对证人所述协议签订时间不认可，其他无异议。于爱珍在本案原审时对该确认书及侯静博关于交付房屋的陈述均予以认可，并称租户在签订确认书一个月后就搬离了涉案房屋。经审查一审认为，侯静博对于其关于原涉案房屋交付的陈述，提交了房屋交付确认书予以证实。于爱珍在原审时对侯静博的陈述是认可的，其本次庭审中陈述与原审中陈述存有不一致之处，且未有合理解释。吉光臣对其主张仅提交一名证人作证，未提交其他证据加以印证。综上，一审对侯静博关于原涉案房屋已实际交付的主张予以认定。
一审法院认为，仇立友与于爱珍、吉光臣所签订的房屋买卖合同及侯静博与于爱珍所签订的房屋买卖合同，均是在平等自愿的基础上所签订，且不违反法律的强制性规定，仇立友与于爱珍、吉光臣虽对借款是否约定偿还期限陈述不一致，但根据仇立友及于爱珍、吉光臣的陈述可知，仇立友向于爱珍、吉光臣主张过偿还借款，于爱珍、吉光臣未能偿还，双方才签订房屋买卖合同。仇立友及侯静博均以于爱珍、吉光臣的借款折抵了购房款，借款债务经过抵销已经消灭，双方建立房屋买卖合同关系，两份买卖合同均合法有效。虽然仇立友与于爱珍、吉光臣在签订房屋买卖合同时，该房屋已抵押给了侯文健，但仇立友对此并不知情，不存在恶意串通的行为，故侯静博以此认为仇立友与于爱珍、吉光臣所签订的房屋买卖合同为无效合同的主张不能成立。对于侯静博与于爱珍所签订的房屋买卖合同，虽然吉光臣对该房屋买卖合同不予认可并声称对此不知情，但该房屋的房产证书明确记载该房屋为于爱珍单独所有，且于爱珍能独自办理抵押及房屋过户登记，使侯静博足以相信该房屋为于爱珍个人所有，根据善意取得原则，吉光臣的不知情并不能否决该转让行为的有效性。
仇立友主张涉案房屋已灭失，买卖合同无法继续履行，双方签订的合同解除，要求于爱珍、吉光臣返还购房款36万元。吉光臣同意返还该款项。且因涉案房屋已被拆除，上述房屋买卖合同已无法继续履行，故一审法院对仇立友的该项请求予以支持。仇立友主张利息（购房款占用损失）9万元，计算方式为以36万元为基数，自2012年4月13日至2016年9月22日，按中国人民银行同期贷款利率计算。于爱珍、吉光臣不同意支付该款。一审认为双方在借款协议中并未约定借款利息，双方签订房屋买卖合同，并约定以借款折抵购房款，双方互负债权相互抵销。双方签订房屋买卖合同约定于爱珍、吉光臣在五日内将房产交付给仇立友，但双方未按约定履行，故于爱珍、吉光臣应自次日起即2013年10月3日起至2016年9月22日支付仇立友利息。仇立友主张于爱珍、吉光臣支付10万元违约金，《中华人民共和国合同法》规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，仇立友未提交有效证据证实其在利息损失外尚有其他损失，故一审法院对仇立友的该项请求不予支持。
侯静博主张其与于爱珍签订房屋买卖合同并办理相关房产过户手续，是为了实现其抵押权，故认为原涉案房屋被拆除后所应取得的拆迁补偿款或补偿物归其所有。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。侯文健对于爱珍、吉光臣所享有的债权转让给侯静博后，侯静博可就其享有的债权就抵押物济南市历城区华山石门李家庄33号1-501室房屋行使抵押权。侯静博与于爱珍约定以抵押物折价的方式实现其抵押权，在办理涉案房屋的房屋过户手续过程中，该房屋被拆除，抵押权并未实现。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。本案中侯静博并未提交有效证据证实抵押物灭失后，是否能获得赔偿金或补偿金及款项数额，且于爱珍、吉光臣提交的选房确认书载明于爱珍、吉光臣选择了安置房屋，于爱珍、吉光臣亦称其并未签订拆迁安置或补偿协议等。因此一审法院认为侯静博主张补偿款归其所有的请求缺乏事实基础及法律依据，故本案中对侯静博要求补偿款归其所有的请求不予一并处理，侯静博可待条件成就后另行主张权利。即使于爱珍、吉光臣因原涉案房屋的拆除而取得安置房屋，侯静博亦不能依据其对原涉案房屋享有的抵押权取得安置房屋的所有权，侯静博要求确认补偿物归其所有的请求无事实及法律依据，故一审对侯静博的该部分请求不予支持。综上，判决：一、被告于爱珍、吉光臣于判决生效之日起十日内返还原告仇立友购房款36万元；二、被告于爱珍、吉光臣于判决生效之日起十日内支付原告仇立友利息65744元（以36万元为基数，自2013年10月3日至2016年9月22日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告仇立友的其他诉讼请求；四、驳回第三人侯静博要求因被告于爱珍名下的位于济南市历城区华山石门李家庄33号1-501的房产被拆除而取得的补偿物归其所有的请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告仇立友负担2101元，被告于爱珍、吉光臣负担7199元。财产保全费2820元，由被告于爱珍、吉光臣负担。第三人侯静博提起诉讼案件受理费7300元，由第三人侯静博负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯静博向本院提交以下证据：1.济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第4059号民事判决、济南市中级人民法院（2017）鲁01民终1353号民事判决复印件各一份，证明2011年12月21日于爱珍向侯静博的父亲侯文健借款40万元，双方签订了抵押借款合同，于爱珍将涉案房屋抵押给侯文健，并办理了抵押登记手续，2013年12月1日，侯文健向于爱珍催要40万元借款时，于爱珍无力偿还，便与侯文健协商将借款的抵押物卖给侯文健，并以欠款40万元折抵购房款，双方均同意以侯静博的名义签订房屋买卖合同，该事实已经生效法律文书确认，济南市中级人民法院二审维持原判。2.收到条一份，证明于爱珍收到现金40万元，并同意侯静博购买位于济南市历城区华山石门李家庄33号1-501室房产，双方成交价格为40万元。仇立友对上述证据质证称，对证据1的真实性无异议，但对该事实不知情；对证据2有异议，没有证据证明40万元还到每一个卡里。于爱珍对上述证据质证称，对证据1的真实性无异议，于爱珍和侯文健确实没有借款关系；对该证据2的真实性无异议，但于爱珍并没有收到现金。吉光臣对上述证据质证称，对证据1的真实性无异议；关于证据2，吉光臣没有见到40万元，对该事实之知情，付款根本就不存在。张华对上述证据质证称，对证据1、2的真实性无异议，但对该事实不知情。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议问题是，一、一审判决于爱珍、吉光臣返还仇立友购房款36万元是否正确；二、侯静博本案诉讼主张能否成立。
关于争议问题一，仇立友与于爱珍、吉光臣签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。侯静博主张仇立友与于爱珍、吉光臣在明知涉案房屋已经抵押的情况下，仍然签订房屋买卖合同，系恶意串通，故意损害他人利益，故合同无效，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因涉案房屋已被拆除，仇立友起诉要求于爱珍、吉光臣返还36万元购房款，于爱珍对该欠款事实表示认可，吉光臣同意返还，故一审法院判决支持仇立友的上述请求并无不当。于爱珍、吉光臣自认其前期共欠付仇立友借款36万元，并认可该欠款已经转化为上述房屋买卖合同的购房款，该自认系其对自己权利的自由处分，并不损害第三人的利益，一审对此予以确认，并无不当。侯静博上诉主张仇立友与于爱珍、吉光臣之间并无事实上的借款关系，该主张不能成立，本院不予采信。
关于争议问题二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”于爱珍欠付侯文健借款40万元，并以涉案房产作为抵押，侯静博受让该债权后，在抵押权尚未实现的情况下，该房产现已拆除，根据上述法律规定，侯静博可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。侯静博起诉主张涉案房屋被拆除后所应取得的拆迁补偿款或补偿物归其所有，但对此侯静博并未提交证据证明于爱珍、吉光臣获得拆迁补偿款或安置房屋的事实，且即使于爱珍、吉光臣获得安置房屋，侯静博亦不得据此直接要求该安置房屋归其所有。故侯静博的上述主张于法无据，一审未予支持并无不当。对此，侯静博可另行主张权利。
综上所述，侯静博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由侯静博负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十月十三日
书记员 朱俞颖