江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第00887号
上诉人（原审被告）靖江市金新电器制造有限公司，组织机构代码71411545-9，住所地靖江市孤山镇新一村。
法定代表人陈阳春，该公司董事长。
委托代理人刘学明，江苏苏泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵浩基，男，1966年10月22日生，汉族。
委托代理人王恒刚，江苏中毅律师事务所律师。
上诉人靖江市金新电器制造有限公司（以下简称金新公司）与被上诉人邵浩基财产损害赔偿纠纷一案，靖江市人民法院于2014年6月20日作出（2013）泰靖民初字第2157号民事判决。上诉人金新公司不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2007年6月20日，邵浩基与江苏海能特钢铸造有限公司（以下简称海能公司）签订《房屋转让协议》一份，约定海能公司转让其坐落于靖江市孤山镇望江路西首坐南朝北的厂区内的房屋2幢，一幢为大门向南东侧的粉末冶金车间，南北走向共8间，南北长48米，东西长13.5米，计648平方米。另一幢是大门向南西侧的铸造车间，南北走向共8间，南北长60米，东西长13.5米，计810平方米。上述2幢房屋共计1458平方米，房屋转让价为50万元，该款于协议生效之日起3日内付清。上述2幢房屋所占用的土地面积（1458平方米）和共用通道（142平方米）计1600平方米，由邵浩基按现有孤山镇集体土地租赁标准6元／平方米向海能公司租赁，年租金为9600元，邵浩基一次性支付海能公司40年（2007年6月20日至2047年6月20日止）的租金计38.4万元。2008年11月24日，海能公司出具证明1份，载明2007年6月20日其与邵浩基签订房屋转让协议，约定其将2幢车间转让给邵浩基、转让价为50万元，并将车间所占用土地和共用通道租赁给邵浩基，租金为38.4万元，因海能公司欠邵浩基90万元，故同意邵浩基以此款冲抵上述房屋转让款和土地租金，合计88.4万元，尚欠1.6万元，日后归还。
原审另查明：2006年12月18日，靖江市孤山镇集体资产管理办公室（以下简称集体资产管理办公室）与海能公司签订《原靖江市第二阀门厂铸造区土地、房产转让协议书》一份，约定集体资产管理办公室将靖江第二阀门厂铸造区的土地使用权、房产权转让给海能公司，转让地块位于孤山镇望江路，面积为22.224亩，转让的房产位于上述宗地内，转让后的土地使用权、房产权归海能公司所有；土地转让金为120万元、房屋转让金为15.6万元，合计135.6万元，海能公司在签订协议之日起分期缴纳；海能公司在未能全部支付其应缴款项前，未经集体资产管理办公室同意，不得擅自转让、抵押、处分其购买的上述房产，其所有权仍属集体资产管理办公室所有；土地证、房产证办理及变更手续费用由海能公司自行负责，集体资产管理办公室在有关手续上给予充分配合；……。2007年8月13日，靖江市人民政府向海能公司颁发了靖国用（2007）第825号国有土地使用权证书，土地用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2057年6月28日，使用权面积为14816平方米。
原审再查明：2008年5月26日，海能公司与金新公司签订了《国有土地使用权转让合同》1份，约定海能公司将其位于靖江市孤山镇的14816平方米国有土地使用权转让给金新公司；其地上建筑物及其它附着物所有权也随之转让给金新公司（房屋转让契约另订），并向房产管理部门办理过户手续等。同月29日，靖江市人民政府向金新公司颁发了靖国用（2008）第422号国有土地使用权证书。
原审又查明：2008年11月4日，金新公司向法院提起诉讼，称其“取得国有土地使用权证书后，即进驻海能公司厂区，但发现大门左首一幢车间及其东邻车间部分房屋被被告占有、使用，经交涉，被告拒不迁让”，要求经邵浩基许可使用讼争房屋的陈熀根自该房屋及涉讼土地上迁出，并支付土地、房屋使用费24000元。同年12月20日法院作出（2008）靖孤民初字第0680号民事裁定（以下简称680号裁定），以金新公司对讼争房屋不享有所有权为由驳回了金新公司的起诉，金新公司不服该裁定提起上诉，后于2009年5月6日撤回上诉。2009年2月24日，金新公司向法院提起诉讼，请求确认靖国用（2008）第422号国有土地使用权证书载明的土地使用权范围内的地上建筑物归其所有，同年4月10日法院作出（2009）靖桥民二初字第27号民事判决（以下简称27号判决），确认其对（2008）第422号国有土地使用权证所确定的14816平方米土地使用权范围内的地面建筑物享有所有权。同月27日，金新公司向法院提起诉讼［（2009）靖生民初字第0269号案件，以下简称269号案件］，以27号判决已确认讼争房屋为其所有为由请求陈熀根及邵浩基自讼争房屋内迁出。2009年6月，金新公司拆除海能公司原有房屋（含讼争房屋）并新建了厂房。同年7月23日金新公司向法院申请撤回269号案件的起诉。2012年8月13日，法院作出（2010）泰靖商再审初字第0002号民事裁定（以下简称2号裁定），裁定撤销27号判决，准许金新公司撤回起诉。2012年8月28日，劭浩基以金新公司侵害其物权和土地租赁权为由提起诉讼［（2012）泰靖孤民初字第0447号案件，以下简称447号案件］，要求金新公司排除妨害、恢复原状、赔偿损失，靖江市人民法院于2013年2月27日作出（2012）泰靖孤民初字第0447号民事判决（以下简称447号判决），认为劭浩基基于房屋转让协议并未取得讼争房屋的所有权，故基于房屋所有权主张的诉讼请求于法无据，判决驳回了劭浩基的全部诉讼请求。劭浩基不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月23日作出（2013）泰中民四终字第0277号民事裁定，裁定撤销了447号判决，并发回靖江市人民法院重审。劭浩基在重审中，主张其基于占有讼争房地产的事实而享有权利，金新公司强力侵夺、拆毁了劭浩基有权占有的房地产，侵害了劭浩基的合法权益，请求判令金新公司赔偿房屋及租金损失864537元（其中房屋损失50万元、土地租金损失364537元）及自2009年7月1日起至赔偿款给付之日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失。
以上事实，有邵浩基提供的《房屋转让协议》、靖国用（2007）第825号国有土地使用权证书复印件、680号裁定、27号判决、269号裁定、2号裁定及双方的陈述等证据在卷佐证，原审法院予以确认。
本案主要争议焦点是：1.邵浩基在447号案件发回重审即本案审理过程中能否变更请求权基础；2.金新公司应否承担侵害占有的赔偿责任，如承担，损失范围如何确定；3.邵浩基与海能公司约定的有关涉讼土地使用权的租赁条款是否有效、金新公司是否侵犯邵浩基的租赁权。
原审法院认为：447号案件在上诉期间被二审人民法院发回重审后，原审法院依法重新立案并适用一审程序审理本案。在本案审理过程中，邵浩基可就其在447号案件中提出的恢复原状或赔偿损失的诉讼请求选择固定为赔偿损失的诉讼请求并据此明确请求权基础，金新公司亦可相应地进行抗辩，故金新公司有关在本案中邵浩基不可变更请求权基础的辩称，于法无据，不予采纳。
因侵害或者妨害占有人的占有，造成占有人损害的，占有人有权要求行为人承担损害赔偿责任。本案中，金新公司对其拆除讼争房屋时邵浩基已占有该房屋并无异议，仅以邵浩基无权占有讼争房屋及金新公司基于生效判决才拆除该房屋为由主张不构成侵害。关于邵浩基对讼争房屋的占有系有权占有还是无权占有问题。根据房屋转让协议及海能公司的情况说明，可以认定邵浩基因其与海能公司有关转让讼争房屋的约定占有了讼争房屋，故为有权占有。金新公司以邵浩基未按约支付价款为由主张邵浩基对讼争房屋的占有非有权占有，因海能公司与邵浩基就转让价款达成了抵销合意，故该主张不能成立。关于金新公司是否侵害了邵浩基对讼争房屋的占有问题。因物权法设立的占有制度具有维护社会秩序功能和保护功能，除有关国家机关依据法律规定的权限和程序可以剥夺占有人的占有外，任何人不得没收、强占占有人占有的标的物。即使针对无权占有，也必须经过正当的、合法的程序才能剥夺占有人的占有。故本案中邵浩基对讼争房屋的占有为有权占有，即便为无权占有，按照前述规定，金新公司亦不得通过私力剥夺邵浩基对讼争房屋的占有，然其自行拆除了邵浩基占有的该房屋，侵害了邵浩基的占有，给邵浩基造成了财产利益的损失，构成侵权，应承担相应的民事责任。金新公司辩称其基于27号判决拆除讼争房屋不构成侵害，因27号判决已被裁定撤销，即便拆除讼争房屋时，该判决具有法律效力，因邵浩基在作出该判决前已占有了讼争房屋，且该占有状态持续至拆除讼争房屋时，故金新公司仅能通过合法的程序剥夺邵浩基对讼争房屋的占有，无权自行剥夺，对该辩称不予采纳。讼争房屋已被拆除并新建了厂房，致邵浩基无法通过占有返还请求权来保护占有本身利益，即通过返还讼争房屋获得占有本身的利益，故邵浩基请求金新公司承担侵害占有的损害赔偿责任即赔偿讼争房屋的损失，符合法律规定，应予支持。又因讼争房屋已灭失，致对该房屋的利益无法评估确定，故参照邵浩基与海能公司约定的讼争房屋转让价确定该利益损失。但邵浩基主张的利息损失，不属于侵害占有的损害赔偿范围，故对该请求不予支持。
关于邵浩基与海能公司约定的有关涉讼土地使用权租赁条款的效力问题。2007年6月20日，邵浩基与海能公司签订房屋转让协议时，约定邵浩基租赁涉讼的土地使用权、年租金为9600元、租赁期限40年，时该土地虽非国有土地，但海能公司随后即于同年8月13日取得了涉讼土地的国有土地使用权证书，故双方有关租赁涉讼土地使用权及租金的约定不违反法律的强制性规定，应为有效，但因双方约定的租赁期限超过二十年，故超过的租赁期限部分应为无效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故金新公司在2008年5月受让了涉讼土地使用权后，在邵浩基与海能公司约定的有效租赁期限内仍负有向邵浩基提供涉讼土地供其使用之义务，然其拆除了讼争房屋并在涉讼土地上新建了厂房，侵犯了邵浩基的租赁权，依法应赔偿邵浩基有效租赁期限内的租金损失。邵浩基同意扣除其已使用年限的租金，不违反法律之规定，予以照准。金新公司以其拆除讼争房屋时并不知道涉讼土地存在租赁关系为由主张其未侵害邵浩基的租赁权，然根据其在680号、27号及447号案件中的陈述，可以认定其拆除讼争房屋时知道或者应当知道邵浩基与海能公司之间存在租赁关系，故对其该主张不予采纳。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十九条之规定，原审判决：一、金新公司于判决生效后15日内赔偿邵浩基损失672537元。二、驳回邵浩基的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14660元，由邵浩基负担4130元，金新公司负担10530元（金新公司于履行判决时直接给付邵浩基10530元）。
上诉人金新公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实有误。1.邵浩基主张的损失是因海能公司的不当行为造成的，与上诉人之间无任何因果关系，上诉人不应当承担赔偿责任。2.邵浩基与海能公司订立的房屋转让协议及租赁土地的协议违反了海能公司与镇政府的协议约定，海能公司在没有全额归还镇政府的相关规费之前，不得将房屋及土地作出任何形式的转让、抵押、出租，故其转让、出租给邵浩基属于无权处置第三人的财产，是无效合同，基于无效合同设定的权利不应当保护。3.邵浩基与海能公司订立的协议存在明显侵害上诉人权益的共同故意，从协议内容上即可以看出：时间正好在上诉人与海能公司订立协议前一个月，将价值不足数万元的地上建筑物作价50万元转让，还将集体土地作40年的租赁。4.海能公司办理土地出让的目的就是为了将土地合法转让给上诉人，而非让海能公司与邵浩基的土地租赁协议生效。另外，省院就海能公司与金新公司之间的建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案已经于2014年8月11日作出了再审裁定：认定海能公司与金新公司之间的协议为以物抵债协议，对海能公司要求确认以物抵债协议无效的请求不予支持。故海能公司与上诉人之间的以物抵债协议是有效的，上诉人基于有效的协议取得所有权，拆除讼争建筑物，主观上不存在任何过错。邵浩基不管是有权占有还是无权占有，其主张赔偿都没有事实和法律依据。综上，一审法院明显偏袒邵浩基，要求二审法院依法审查，撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任。
被上诉人邵浩基答辩称：邵浩基依据与海能公司的协议实际占有使用海能公司受让的房屋及租赁的土地，上诉人侵夺拆除被上诉人有权占有的房产，侵害了被上诉人的合法权益，应当承担侵权赔偿责任。海能公司与镇政府的协议被上诉人事先不知道，之后海能公司也领取了国有土地使用权证，因此协议不违反法律的强制性规定，为有效协议。邵浩基与海能公司订立协议在前，上诉人与海能公司订立协议在后，邵浩基与海能公司不可能共同侵害上诉人的权益。综上，要求二审维持原判。
二审中，上诉人提供江苏省高级人民法院2014年8月11日作出的（2013）苏民申字第718号民事裁定书证明其上诉主张。该裁定认定海能公司与金新公司之间的协议为以物抵债协议，驳回了海能公司要求认定其与金新公司签订的协议无效的再审请求。被上诉人对此认为与本案无关。
二审查明的事实与一审相同，本院予以认定。
本院认为：因侵害或者妨害占有人的占有，造成占有人损害的，占有人有权要求行为人承担损害赔偿责任。本案中，邵浩基基于与海能公司之间的房屋转让协议占有涉讼房屋，而该部分房屋被金新公司擅自拆除，造成了邵浩基的损失，邵浩基有权基于占有的法律关系主张由金新公司承担损害赔偿责任。海能公司有无违反与镇政府的协议，系海能公司与镇政府之间的法律关系，即便海能公司在履行协议的过程中存在违约行为，应由合同相对方镇政府向海能公司主张。邵浩基与海能公司订立协议在2007年6月20日，当时海能公司虽未取得相应的权利证书，但在协议订立后同年8月13日，海能公司即取得了土地使用权证，而金新公司与海能公司订立以物抵债协议在后。上诉人仅根据订立协议时间上的先后推断邵浩基与海能公司存在共同侵害上诉人的故意，没有事实依据。省院的生效裁定虽然认定海能公司与金新公司之间的协议为有效的以物抵债协议，金新公司根据有效的协议取得权利，但任何人行使权利都应受到一定的限制，不得因此损害他人的合法权益。金新公司基于以物抵债协议，即自行拆除邵浩基占有的房屋，侵害了邵浩基的合法权利，给邵浩基造成了财产利益的损失，构成侵权，原审判令其承担相应的民事责任，并无不当。综上，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14660元，由上诉人靖江市金新电器制造有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 顾春旺
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 叶 红