福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第2806号原告福建蔚蓝房产投资顾问有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路19号北大综合楼二层东面。法定代表人罗顺森，董事长。委托代理人白奇龙、陈吓妹，福建科衡律师事务所律师。被告平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。法定代表人许世坛，该公司执行董事。委托代理人王礼宠，男，1974年11月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，该公司员工。委托代理人沈杰，男，1994年12月10日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区，该公司员工。原告福建蔚蓝房产投资顾问有限公司诉被告平潭海峡如意城开发建设有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白奇龙及被告的委托代理人沈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月24日，原、被告签订了《平潭海峡如意城销售代理合同》及《补充协议》，约定被告委托原告代理销售被告位于平潭县××大道平潭海峡如意城内的写字楼，代理期限自2012年9月30日至2013年9月29日，在代理销售期限内，被告按代理销售总额的0.9%支付原告代理销售佣金；被告自行招商、销售的房屋，原告仅负责后续签约、贷款及备案登记等工作的，被告按照销售金额的0.3%支付代理服务佣金。双方还约定房屋的销售以套为单位，原告成功售出所代理销售的房屋，且完成销售合同签订及相关备案登记手续，该套房屋即视为成功销售。合同签订后，原告总计为被告成功销售129套房屋，根据代理合同第十条第1款的约定，被告应支付代理销售佣金1705425元，但被告只陆续支付了463745元，尚欠1241680元未付。原告还为被告自行销售的46套房屋进行了代理服务，代理服务佣金173954元，被告亦未支付。2013年5月15日，被告向原告发出一份《关于提前终止的工作联系函》，要求提前终止合同，并同意结算相关费用，但迟迟没有兑现承诺；同年7月30日，被告又发出一份《关于解除的公函》，表示于2013年7月15日解除《销售代理合同》，要求原告撤离现场，再次表示依约进行费用结算，可是仍没有兑现。同年8月18日，原告向被告发出《关于复函》要求被告支付全额代理费，但被告于同年9月25日又发了一份《回函》无理拒绝支付所欠的代理费。后经多次催讨，被告均以种种理由拒绝支付代理销售佣金和代理服务佣金，为此，请求依法判令被告向原告支付代理销售佣金1241680元、代理服务佣金173954元计1415634元，及以1415634元为基数自起诉之日起按同期银行贷款利率计至实际还清款项之日止的逾期付款违约金。被告辩称，按照合同约定，原告诉请的代理销售佣金及代理服务佣金，需经双方确认，但事实上并未经过双方确认，为此，请求依法驳回原告的诉请。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：证据A1.2012年10月24日《平潭海峡如意城销售代理合同》及《补充协议》，证明双方约定的权利义务，代理期限为2012年9月30日至2013年9月29日，办理备案登记手续即视为成功销售；证据A2.请款单及销售明细表，证明原告成功销售129套，代理服务46套房屋，被告尚欠代理销售佣金1241680元，代理服务佣金173954元；证据A3.关于提前终止《平潭海峡如意城商办项目品牌代理服务合同》的工作联系函，证明2013年5月15日，被告发函要求提前解除合同，承诺尽快支付代理费；证据A4.关于解除《平潭海峡如意城销售代理合同》的公函，证明2013年7月30日，被告发函于2013年7月15日提前解除合同，再次承诺依约结算，支付代理费；证据A5.《解除平潭海峡如意城销售代理合同》复函，证明2013年8月18日，原告发函要求被告支付全额代理费；证据A6.《回函》及快递单，证明被告于2013年9月25日发函无理拒绝支付所欠的代理费，该函于同年9月30日寄出。对原告提交的上述证据，被告质证认为，对证据A1、A3、A4、A5、A6的真实性均无异议；对证据A2的三性均有异议，没有双方的盖章确认，且销售信息记载不全，被告已支付了46套房屋的代理服务佣金；对证据A3的关联性有异议，《平潭海峡如意城商办项目品牌代理服务合同》与《平潭海峡如意城销售代理合同》不同，是两个合同；对证据A5的关联性有异议，数据矛盾，与原告起诉要求不一致；对证据A6，当时原告要求支付销售佣金，被告有提出异议，原告对此知悉。经过庭审的举证、质证，本院分析认为，被告对原告提交的证据A1、A4、A5、A6的真实性均无异议，本院亦予以确认，可作为认定本案案件事实的依据；原告提供的证据A3无法体现与本案的关联性，本院不予确认；对被告有异议的证据A2、A5涉及到代理费的结算问题，本院将结合案件的具体情况予以综合分析。经审理，本院对本案的事实认定如下：2012年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）就平潭海峡如意城内商办物业签订《平潭海峡如意城销售代理合同》（下称“《合同》”）。《合同》第四条约定代理期限自2012年9月30日至2013年9月29日；第八条约定“房屋的销售以套为单位。乙方成功售出所代理销售的房屋，且完成销售合同（指《商品房买卖合同》及其附件）签订及相关备案登记手续，该套房屋视为成功销售”；第十条约定“在代理期限届满之日，如代理销售总价小于4.5亿元人民币（不含本数）或销售率小于55%时，扣除甲方自行销售部分，甲方按代理销售总价的0.9%支付乙方代理销售佣金”、“结算基本条件：甲乙双方确认，甲方收到合同约定的首款项、销售合同登记备案完毕，如客户需办理按揭贷款，银行出具按揭审批同意函，为双方进行代理佣金的结算的基本条件”、“在代理期限届满，扣除已支付的佣金及乙方所需承担的费用包括但不限于甲方代为垫付的费用后，双方按约结算剩余的全部代理销售佣金”、“代理期限终止后10日内双方开始进行最终结算，也可另行协商解决。2个月内甲方支付乙方实际销售部分房源的全额代理费”；第十一条约定“甲方负责收取购房者支付的包括定金、首付款、按揭贷款在内的所有购房款，并开具相应的发票，非经甲方书面同意，乙方不得代为收取购房者支付的钱款”。经双方共同确认，由被告自行招商、销售的房屋由原告负责办理后续相关手续的房屋计46套，代理服务费173954元；原告代为销售的房屋计129套，其中云座2#售出10套（销售代理费163944元），云座3#售出119套，被告已付代理费463745元及608131元计1071876元。原告提供的《海峡如意城·3#云座成交客户明细表》中体现3#云座成交客户的合同总价为171374937元，其中330号、331号、604号商品房未备案（合同总价计5312999元）。2015年11月12日，原告向本院寄送《情况说明》一份，其最终确认代理销售佣金数据为总售价189590917元*0.9%计1706318元。原告以被告未全额支付代理费为由诉至本院。综上事实，本院认为，原、被告签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应全面履行各自的义务。本案中，双方对代理服务费173954元、云座2#的销售代理费163944元、云座3#楼售出119套及被告已支付销售代理费1071876元均无异议，本院亦予以确认。现双方主要的争议焦点在于销售代理费的结算条件，原告主张完成合同备案即可结算，被告抗辩交付全部购房款后方可结算。本院认为，按《合同》第八条约定，原告完成销售合同签订及相关备案登记手续，即视为成功销售，云座3#的330号、331号、604号商品房合同未备案（合同总价计5312999元），不能视为已成功销售，亦不能作为计算销售代理费的依据；原告主张3#楼的119套房屋的合同总价为171374937元，被告未提出异议亦为提交证据予以反证，扣除未成功销售的，成功销售房屋的合同总价计166061938元。《合同》第十一条约定，被告负责收取包括按揭贷款在内的所有购房款，原告对3#楼已成功售出116套并办理备案登记手续，现被告抗辩仅36套已全额支付购房款，其余未全额支付，按《合同》第十条约定不能进行结算；本院认为，被告作为房屋出卖方，收取购房款，其对买受人支付购房款的情况负有举证责任，在其无相关证据予以佐证的前提下，对其抗辩主张，本院不予采信。为此，按《合同》第十条约定，被告应向原告支付代理服务费173954元、云座2#的销售代理费163944元及云座3#的销售代理费166061938元*0.9%计1494557元,以上合计1832455元，扣除被告已支付的1071876元，尚应支付代理服务费及销售代理费计760579元。对于原告诉请支付逾期付款违约金的问题，因双方对成功销售及结算条件的理解存在争议，对于代理费的结算无法达成一致意见，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告平潭海峡如意城开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建蔚蓝房产投资顾问有限公司代理服务费及销售代理费计760579元；二、驳回原告福建蔚蓝房产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17540元，由被告平潭海峡如意城开发建设有限公司负担16959元，原告福建蔚蓝房产投资顾问有限公司负担581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳代理审判员  林 霞人民陪审员  林光英二〇一六年五月二十四日书 记 员  翁奇震附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。