湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5118号
上诉人（原审被告）：黄长兵，男，1968年12月9日出生，汉族，住湖北省汉川市，
委托诉讼代理人：尹锋，湖北省弘正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：邓瑶佳，女，1985年1月28日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：李慧林、谈玲，湖北嘉顺律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张健、廖高红，该公司员工。
上诉人黄长兵因与被上诉人邓瑶佳、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄长兵的上诉请求：一、撤销原判，改判驳回邓瑶佳的诉讼请求；二、本案一、二诉讼费用由邓瑶佳承担。其上诉的理由为，一、原审法院对合同解除的原因查明是错误的。1、黄长兵与邓瑶佳所签订的合同显示公平，存在重大误解，属于可撤销合同，一审中黄长兵行使了撤销权，原审法院没有认定此事实。黄长兵卖房的原因是因为资金周转困难，但合同的约定由黄长兵还清贷款，黄长兵尚欠银行80万贷款，黄长兵若有80万，何必卖房？合同的签订系显失公平，致使黄长兵卖房目的不能实现，应当撤销或解除。2、黄长兵与邓瑶佳所签订的合同系格式合同，在签订合同时，是吉家公司的工作人员没有认真说明该合同条款的内容意思，致使黄长兵认为，贷款应由邓瑶佳承担，致使双方对合同主要约定还款义务存在重大误解，致使合同无法实际履行，且吉家公司采取欺骗的手段致使黄长兵签订了空白的房东情况确认表，何况此房东情况确认表无吉家公司盖章和主办业务员签字及填写具体日期时间。根据我国合同法第54条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。综上，无论如何，本案合同解除原因是吉家公司造成的，黄长兵没有任何违约行为，原审法院没有查明该事实。二、原审法院对违约金的认定是错误的，没有任何法律依据。1、认定违约金由黄长兵承担错误。本案中合同的解除是因为邓瑶佳、吉家公司的原因，致使我的合同目的不能实现所导致的，且在签订合同中，吉家公司采取欺骗的手段致使我签订了空白的房东情况确认表，何况此房东情况确认表无吉家公司盖章和主办业务员签字及填写具体日期时间（我保留另外提起诉讼和向有关部门举报合同诈骗的权利），应当承担解除合同的违约责任，原审法院要求我担违约责任是错误的，没有法律依据。2、原审法院判决由我支付超出违约金30%的实际损失没有法律依据。即便按照原审法院认定，黄长兵违约，按照合同的约定，违约责任固定为10%，邓瑶佳在没有提交任何证据证明实际损失大于违约金约定的情况下，直接认定邓瑶佳诉求的30%违约金42,000元是错误的。3、原审法院判决邓瑶佳支付给吉家公司的20,000元由黄长兵承担没有法律依据。居间合同的相对方是邓瑶佳、吉家公司，合同未成立，该居间费，邓瑶佳有权要求吉家公司退还；即便不应当退还，该费用也应当计算到违约金中，而不应当重复计算由我承担。
被上诉人邓瑶佳、吉家公司答辩则要求维持原判。
2017年1月,邓瑶佳向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除三方签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、黄长兵返还定金50,000元，黄长兵承担居间服务费28,000元；3、黄长兵构成根本违约，依约承担按全部房款的10%的违约责任即140,000元；4、由于合同约定违约金过低，黄长兵赔偿损失700,000元。一审审理中，邓瑶佳变更第4项诉讼请求为：黄长兵增加赔偿损失，在违约金140,000元的基础上上涨30%，即42,000元。
一审法院查明，2016年7月18日，卖方（甲方）黄长兵与买方（乙方）邓瑶佳、经纪代理方（丙方）吉家公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市江岸区中一路1号中一花园8栋2单元1层1室，建筑面积150.73平方米；甲乙双方同意上述房屋的成交价格为1,400,000元整；本合同签订当日，乙方支付定金50,000元给甲方，甲方交10,000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；乙方首付款300,000元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；尾款1,050,000元由乙方自行办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准；本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费28,000元，如因甲、乙双方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%，甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；丙方在贷款审批通过5日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）；甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。合同签订当日，邓瑶佳向黄长兵支付购房定金50,000元，黄长兵向吉家公司支付物业交割保证金10,000元。2016年7月24日，邓瑶佳向吉家公司支付信息咨询服务费20,000元。2016年8月中旬，邓瑶佳的商业贷款通过银行审批，但因黄长兵一直未归还涉案房屋的银行贷款，导致抵押未能注销，无法办理过户手续。邓瑶佳与黄长兵协商未果，诉至法院。
一审法院另查明，在签订涉案《存量房居间（买卖）合同》前，黄长兵曾签署一份《房东情况确认表》，在“是否需要提前还款”一栏中，勾选了“需要”和“房东自还”两个选项。
一审法院认为，邓瑶佳与黄长兵、吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的有关规定，属有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，邓瑶佳按约定支付了定金50,000元，并办理了贷款审批手续，但黄长兵未按约定提前偿还银行贷款及解除抵押，导致无法办理涉案房屋过户手续，使邓瑶佳签订合同的目的不能实现，黄长兵的行为已构成违约，故邓瑶佳要求解除《存量房居间（买卖）合同》及黄长兵返还定金50,000元的诉请，予以支持。根据合同“如因甲、乙双方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%”的约定，应由黄长兵承担全部佣金，因邓瑶佳已支付了20,000元的信息咨询服务费，该费用应由黄长兵直接支付给邓瑶佳，其余还未发生的费用8,000元仍由黄长兵承担。对于违约金，根据双方合同约定违约金为房屋成交价10%即140,000元，现邓瑶佳主张在140,000元的基础上，增加30%以弥补损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，故结合房屋价格上涨幅度及合同解除后邓瑶佳的实际损失，对邓瑶佳的上述诉请，予以支持，黄长兵应向邓瑶佳支付的违约金为182,000元（140,000元+140,000元×30%）。黄长兵抗辩称合同未约定房屋抵押由谁解除，也未约定具体过户时间，其行为不构成违约，但根据吉家公司出具的《房东情况确认表》，明确记载了房屋贷款由房东自还。退一步讲，即使合同没有明确约定房屋贷款由谁来清偿，根据双方合同对付款方式的约定，并未选择“由乙方以代甲方提前还贷形式支付”这一形式支付购房款，在这种情况下，根据交易习惯理应由房屋所有权人自行归还银行贷款。对于过户时间，虽然合同没有约定具体的过户日期，但约定了“丙方在贷款审批通过5日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）”，而黄长兵在截止法庭辩论终结前，仍然没有还清银行贷款，其行为显然构成违约，对黄长兵的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除邓瑶佳与黄长兵、武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2016年7月18日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、黄长兵于本判决生效之日起5日内退还邓瑶佳购房定金50,000元；三、居间服务费28,000元由黄长兵承担（因邓瑶佳已支付居间服务费20,000元，故黄长兵应于本判决生效之日起5日内向邓瑶佳支付20,000元）；四、黄长兵于本判决生效之日起5日内向邓瑶佳支付违约金182,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费12,980元、保全费5,000元、公告费260元、邮寄费60元，共计18,300元由黄长兵负担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，首先，邓瑶佳与黄长兵以及吉家公司于2016年7月18日，签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。在合同履行的过程中，黄长兵未按合同约定提前偿还银行贷款及解除抵押，导致双方合同的目的不能实现，黄长兵的行为构成违约，故黄长兵应按照合同的约定，返还其已收取的邓瑶佳购房定金50,000元及邓瑶佳向吉家公司支付的信息咨询服务费20,000元并承担违约责任。目前，邓瑶佳与黄长兵对解除《存量房居间（买卖）合同》均不持异议，本院依法予以照准。其次，邓瑶佳请求法院调整违约金，符合合同法的相关规定，但邓瑶佳没有证据证明其受到的实际损失，对此，本院不予支持。再次，关于居间服务费28,000元中的8,000元，因吉家公司未对此主张权利，故本院不予一并处理。因此，黄长兵的上诉理由及请求部分成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,但实体处理部分欠妥，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初380号民事判决第一、二项。
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初380号民事判决第三项为：黄长兵于本判决生效之日起5日内向邓瑶佳返还其已支付的居间服务费20,000元。
三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初380号民事判决第四项为：黄长兵于本判决生效之日起5日内向邓瑶佳支付违约金140,000元。
四、驳回邓瑶佳的其他诉讼请求。
如果黄长兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
一审案件诉讼费用共计18,300元，由黄长兵负担14,640元;由邓瑶佳负担3,660元。
二审案件受理费12,980元，由黄长兵负担10,384元;由邓瑶佳负担2,596元。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年十月二十三日
书记员 陈喜兰