呼和浩特市玉泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0104民初1921号
原告：徐月军，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李乌云嘎，内蒙古文盛律师事务所律师。
被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李楠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。
原告徐月军与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐月军的委托诉讼代理人张秀芳、李乌云嘎，被告富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅、朱时银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐月军向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付原告逾期交房违约金33293元(暂计算至2017年7月21日)应计算至依法交房之日止;二、令被告支付租金76945元;三、令被告为原告办理银行按揭手续;四、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由:2012年，被告以售后包租的方式与原告同时签订了《商品房买卖合同》、《委托经营合同书》。《商品房买卖合同》约定原告以银行按揭贷款的方式支付房款，被告于2013年8月31日前交付房屋。由于被告未按约定交付房屋，故双方又签订《补充协议》，约定由被告赔偿原告2013年8月31日至2014年5月31日期间的违约金3376元，且被告承诺2014年6月1日前房屋达到交付标准。
由于被告原因，商品房担保贷款至今未办理且房屋一直未交付。现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请求依法保护原告合法权益。
被告富恒公司辩称：1、关于逾期交房违约金的计算金额，应严格按照《商品房买卖合同》约定的标准予以计算；即应按照《商品房买卖合同》第五条约定的首付房款及收款收据以及合同第七条约定，逾期交房违约金的计算标准为：按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故，原告诉请中超出部分无事实及法律依据，不应支持。2、原、被告双方就涉案商铺签订的《委托经营合同书》，系附生效条件的合同，即该合同自商铺交付之日起生效。现因涉案商铺尚不具备交付条件，至今未能交付。故，该《委托经营合同书》尚未生效，其对合同双方不产生约束力。对此，呼和浩特市中级人民法院作出的生效判决已经进行了确认。另，涉案商铺至今尚未取得消防验收合格文件。根据《消防法》第十三条的规定：”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”之规定，所以涉案商铺亦不具备使用条件。退一步讲，即便根据双方补充协议的约定，自2014年6月1日起执行《委托经营合同》的约定，则委托经营期限已经于2017年6月1日届满，《委托经营合同》亦已经终止；且该期间的租金已经以抵顶方式支付完毕。此时，被告仍然不能向原告交付房屋，则被告向原告承担迟延交房违约金，而非租金。故，原告关于租金的主张没有事实及法律依据。3、在以按揭贷款方式购房中，办理按揭贷款系原告的合同义务。无论是法律规定亦或是合同约定，被告均无义务为原告办理按揭贷款。按揭贷款至今未能办理是原告拒绝办理导致的，原告对此应承担相应的法律责任。另，案涉房屋现仍具备办理按揭贷款的条件，只需原告积极履行办理即可。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法判决。
原告徐月军为主张诉讼请求向本院提交如下证据：证据一：《商品房买卖合同》、收据；欲证明：1、原告2012年9月19日与被告签订房屋买卖合同，购买了大盛魁商业街C区2068○B号号商铺，约定2013年8月31日前交付验收合格的房屋。2、该合同约定逾期交房被告按日支付原告已付房款万分之一的违约金，因被告至今未交房，因此应支付违约金，但约定的违约金明显过低，因此我方请求调整按照银行同期贷款利率计算违约金。3、合同约定付款方式为按揭。被告富恒公司的质证意见是对真实性认可，对证明的问题1和证明的问题3认可，对证明的问题2不予认可，原告对房屋不能交付是认可的。
证据二：附件：合同补充协议、商铺租赁合同；欲证明1、因被告逾期交房，又与与原告签订补充协议，将交房日期推延到2014年5月31日，同时承诺支付原告违约金3376元，并且被告承诺从2014年6月1日开始给付原告租金，至今已有三年租金未支付，因此原告主张按照补充协议约定支付3年租金2、被告将商铺出租，应支付租金。被告富恒公司的质证意见是对补充协议真实性认可，委托经营合同没有原件不予认可，证明的问题不予认可。
证据三：委托经营合同书；欲证明1、被告以售后包租的方式与原告签订委托经营合同，该合同为附条件的合同，约定自交房之日起生效；2、房屋总价为320604元，因此违约金应以此房屋总价为基数进行计算。被告富恒公司的质证意见是对真实性认可，证明的问题不予认可，因原告请求的逾期交房违约金是基于商品房买卖合同请求的，应按照商品房买卖合同约定执行，原告对委托经营合同生效是认可的。
被告富恒公司为支持辩称向本院提交如下证据：证据一：《商品房买卖合同》、玉泉区人民法院生效判决；欲证明根据《商品房买卖合同》第五条约定的首付款及收款收据以及合同第七条约定，逾期交房违约金的计算标准为：按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故，原告诉请中超出部分无事实及法律依据，不应支持。2、玉泉区人民法院的生效判决，对前述违约金的计算方式和标准进行了确认。原告徐月军的质证意见是对真实性认可，证明的问题不予认可，被告意图用商品房买卖合同约定的房款证明是总购房款，但是本案总的购房款应当加三年的租金，我们请求调整违约金；判决真实性认可，证明的问题不予认可，与本案无关，法院判决万分之一的违约金是以为请求的就是万分之一。
证据二：《委托经营合同书》、呼和浩特市中级人民法院民事判决书；欲证明1、根据双方签订的《委托经营合同书》第一条约定，该合同自交房之日起生效。结合本案，该合同因被告尚未交房至今尚未生效，故，原告请求被告向其支付房屋租金没有任何事实依据及法律依据，该等诉请依法应当不予支持；2、呼和浩特市中级人民法院的生效判决已经对委托经营合同尚未生效进行了确认；综上，因涉案房屋至今未实际交付，《委托经营合格》尚未生效，原告要求被告支付租金的请求无事实及法律依据，依法应当驳回。原告徐月军的质证意见是对真实性认可，被告想用该证据证明本合同是交房之日起生效是认可的，被告说租金已经支付是不认可的，委托经营合同的租金是抵顶了购房款，与本案请求的租金是两回事，我们依据的是补充协议的租金，与委托经营的租金不一样，且委托经营合同是能证明了总购房款的，购房款8%是租金，三年是24%，总房款与我们的诉讼请求是吻合的，核价单也能体现出总房款，被告是认可核价单的。
证据三：《包商银行按揭贷款合作协议书》、《呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与渤海银行股份有限公司呼和浩特分行个人房屋按揭贷款最高额保证合同、《商品房买卖合同》；欲证明被告出售的房屋具备办理银行按揭贷款的条件。原告徐月军的质证意见是对真实性请法庭庭后核对，对该证据不予认可，被告意图用该组证据证明可以办理按揭贷款，但是不能以该证据证明可以办理按揭，该协议是否履行？据我们了解，贷款已经停办，起诉的所有商户均为办理下按揭贷款手续，我方至今从未见到过这些合同，被告没有通知过原告办理按揭贷款，因此无法证明被告所要证明的问题。
本院对原告徐月军、被告富恒公司提交的证据的真实性予以采信。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
2012年9月19日，出卖人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与买受人徐月军签订《房屋买卖合同》，徐月军购买了大盛魁商业街C区2068○B号商铺，初测建筑面积13.63平方米，单价为17876.74元，合计243660元，买受人在签订本合同之日支付首付款123660元，其余120000元的房款以银行按揭贷款方式付清；出卖人应当在2013年8月31日前将按本合同约定的房屋交付买受人使用；合同第七条约定：逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；合同签订当日徐月军向富恒公司支付了首付款123660元。
之后，双方又签订附件：合同补充协议，从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付：从2013年8月31日至2014年5月31日按所付房款的万分之一，即123660×万分之一×273天=3376元，对于返租客户，若2014年6月1日未到达交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，从2014年6月1日开始，前三年按每年8%的租金给客户。
同日，甲方徐月军与乙方富恒公司签订《委托经营合同》，徐月军将上述大盛魁商业街C区2068○B号的商铺委托富恒公司经营；合同约定：委托经营期限、租金及费用：经甲乙双方协商一致同意，甲方按以下方式与乙方达成共识，自交房之日起生效；委托经营期为3年，乙方已向甲方一次性支付前三年租金（24%),前三年共计回报金额为76945元；3年后甲方按照乙方规定业态自行处理。因房屋未交付，该合同未履行。
本院认为，2012年9月19日，富恒公司与徐月军签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，徐月军按约定向富恒公司支付了首付款123660元，其余120000元办理按揭贷款，现未办理按揭贷款；之后双方签订了合同补充协议”从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付。从2013年8月31日至2014年5月31日按所付房款的万分之一，即123660元×万分之一×273天=3376元，对于返租客户，若2014年6月1日未到达交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，从2014年6月1日开始，前三年按每年8%的租金给客户。富恒公司未支付徐月军3376元，也未交付房屋。富恒公司未按合同约定的期限将房屋交付徐月军使用的行为，已构成违约。对双方签订的《委托经营合同》，因本案的案由是房屋买卖合同纠纷，《委托经营合同》的案由应为租赁合同纠纷，应当另案处理。
另，富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用证》、2014年11月13日取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》。
综上所述，对徐月军要求富恒公司支付逾期交房违约金33293元的诉讼请求，由于合同约定的违约金低于实际损失，本院按中国人民银行同期贷款年利率4.75%进行调整，本院支持21818.27元（从2014年6月1日起至2017年7月21日，合计1146天，按123660元×4.75%÷365天×1146天=18442.27元＋补充协议3376元=21818.27元），后续的违约金从2017年7月22日起顺延计算至实际交房日止；对徐月军要求富恒公司支付租金的诉讼请求，因本案的案由是房屋买卖合同纠纷，《委托经营合同》的案由应为租赁合同纠纷，故应当另案处理；对徐月军要求办理银行按揭贷款手续及其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司在判决生效后立即支付原告徐月军违约金21818.27元；后续的违约金从2017年7月22日起顺延计算至实际交房日止。
二、驳回原告徐月军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1252元，原告徐月军负担1079元，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担173元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 牛国权
二〇一七年十月二十三日
书记员 高若鸿