山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初221号
原告：滕�荣，男，1973年4月3日出生，汉族，济南市市中区华泰保险鑫瑞专属保险代理店职工，住济南市
委托诉讼代理人：马培民，山东舜天律师事务所律师。
被告：宋志刚，男，1978年12月28日出生，汉族，职业不详，住济南市
原告滕生荣与被告宋志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕生荣及其委托诉讼代理人马培民到庭参加诉讼。被告宋志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告滕生荣向本院提出诉讼请求：请求判令被告继续履行合同，解除抵押，立即办理过户手续，并交付房产；被告向原告支付自2016年11月17日起至判决生效之日止，以83万元为基数，按日千分之三计算的违约金。事实与理由�2016年7月11日，原告与被告通过济南恒捷房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，被告将自有房产一套出售给原告，合同约定：房产位于济南市（房屋所有权证号：济中145261号），建筑面积104.39平方米，地下室23.03平方米；房屋成交价为人民币78.6万元，首付30万元（含定金2万元），余款以银行按揭贷款支付；如卖方不及时履行解押、办证、交房义务时违约金以总房价的日千分之三计算。合同签订当日，原告交付定金2万元，并于2016年7月20日将首付款余款28万元经中介公司交付给被告。2016年7月24日，因被告未办理解押手续，在中国农业银行未能通过房贷审批。原告多次要求被告办理解押未果，后中介公司建议在齐鲁银行办理按揭贷款。2016年10月8日，原告将相关手续提交齐鲁银行，于10月15日获得审核通过，后中介公司通知买卖双方办理过户手续，以便被告及时取得�行按揭贷款。被告迟迟不配合办理过户，却提出增加房价。在中介公司的协调下于2016年11月8日双方签订《附加协议》，按照被告要求将总房价由原78.6万元增加至83万元（首付30万元，按揭贷款48万元，余款5万元于半年内付清），并约定2016年11月16日办理房产过户。后被告仍不配合办理过户，也未交付房产，致合同履行拖延至今。被告怠于履行解押、过户、交付房产义务，造成合同未能及时履行，已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告宋志刚未答辩。
对原告滕生荣围绕其诉讼请求提交的证据，被告宋志刚未到庭提出质证意见，本院对经审查认为有效的证据予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：原、被告于2016年7月11日在济南恒捷房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，合同编号0020270，双方约定原告购买被告所有的位于济南市（房屋所有权证号：济房权证中字第1452**号），建筑面积104.39平方米，地下室23.03平方米；房屋成交价为人民币78.6万元，首付30万元（含定金2万元），余款以银行按揭贷款支付；该房产在中国建设银行济南高新支行设有房地产权抵押，被告应当在签订合同15日内到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续的钱款来源双方协商；原、被告同意，被告于收到全部房款当日通知原告进行房屋验收交接；原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）。合同签订当日，原告向被告交付购房定金2万元，并于2016年7月20日将首付款余款28万元�中介济南恒捷房地产经纪有限公司交付给被告。
原、被告于2016年11月8日在济南恒捷房地产经纪有限公司协调下签订附加协议，载明：“关于宋志刚与滕生荣买卖天业翠苑16－2－301室（合同编号0020270）补充以下协议：1、滕生荣在齐鲁银行贷款四十八万元，首付三十万元，剩余欠款于2016年11月8日给宋志刚立下五万元欠条，于半年内还清。2、现双方友好协商价格为八十三万元，双方均不得违约，若一方出现违约则直接进行法院调解。出现任何后果与济南恒捷房地产经纪有限公司无关。中介费不予退还。卖方宋志刚（签名），2016年11月8日，买方滕生荣（签名）。”
被告于2006年9月29日就上述房屋向中国建设银行股份有限公司济南高新支行设置抵押，权利价值为248000元，约定期限20年，该抵押至今尚未解除。
2017年1月4日，济南恒捷房地产经纪有限公司向原告出具《关于滕生荣购买宋志刚房产过程的说明》，载明：“2016年7月11日，卖方宋志刚与买方滕生荣经我公司中介，在我公司协商一致签订《房屋买卖合同》。卖方宋志刚将其自有的济南市（房屋所有权证号：济中145261号）出售给买方滕生荣。买方滕生荣于2016年7月11日（合同签订当日）向卖方宋志刚给付定金2万元，并于2016年7月20日将合同规定的首付款余款28万元一次性经我公司交付给卖方宋志刚。2016年7月24日，买卖双方及我公司三方一起前往位于经三纬一路的农行市中支行办理房产贷款手续。在农行办理贷款审核过程中发现卖方房产有抵押，无法审核通过房贷审批。经我公司与卖方多次沟通后，卖方因资金方面原因无法及时办理解押。后经我公司推荐买卖双方同意改在齐鲁银行办理贷款。2016年10月8日，�方将相关手续提交给齐鲁银行，并于10月15日获得审核通过。审核通过后我公司及时通知买卖双方。卖方以各种理由迟迟不与买方办理房产过户。后在我公司的协调下于2016年11月8日双方签订附加协议，按照卖方要求将总房价由原约定的78.6万元增加至总房价83万元（首付30万元，按揭贷款48万元，余款5万元于半年内付清），并约定2016年11月16日办理房产过户。后卖方仍然以各种事情为由不与买方办理过户并拖延至今。特此证明。中介公司：济南恒捷房地产经纪有限公司（加盖公章），2017年1月4日。”
本院认为，原、被告及案外人济南恒捷房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同、原、被告签订的附加协议系双方的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，均为有效合同，对此，本院予以确认。原、被告均应按房屋买卖合同及附加协议的约定继续履行各自的义务。关于原告要求判令被告继续履行合同的诉讼请求，是合同有效的应有之义，且上述已作出认定，本院不予处理。2016年7月24日，原、被告到农行市中支行办理房产贷款手续时，因涉案房屋存在抵押，无法通过房贷审批，后双方达成附加协议，增加了购房总价款。原、被告签订房屋买卖合同及附加协议均系在济南恒捷房地产经纪有限公司居间下完成，充分说明原、被告信任该中介公司，故该中介公司出具的《关于滕生荣购买宋志刚房产过程的说明》能够作为本案的有效证据使用。通过该说明能够认定被告未按照约定于2016年11月16日协助原告办理房产过户手续，且被告未按照房屋买卖合同的约定办理解除房屋抵押手续，已构成违约。但双方约定的违约金标准过高，应予以调整，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率的130%计算为宜�故被告应向原告支付自2016年11月17日起至本判决生效之日止，以83万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算的违约金，对超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的解除抵押问题，现抵押尚未解除，且涉及抵押权人，原告可待条件成就时另行主张权利。因存在上述房屋抵押问题，原告可待条件成就时另行主张房产过户问题。按照房屋买卖合同的约定，尚不具备房屋验收交接的条件，原告可待条件成就时另行主张房产交付问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告宋志刚于本判决生效之日起十日内，向原告滕生荣支付自2016年11月17日起至本判决生效之日止，以83万元为基数，按中国人民银行�期贷款利率的130%计算的违约金。
二、驳回原告滕生荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13300元，原告滕生荣负担6650元，被告宋志刚负担6650元；财产保全费4670元，由被告宋志刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 申红旗
人民陪审员 兰俊兴
人民陪审员 申淑芹
二〇一七年七�十三日
书 记 员 程晓燕