广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第861号
上诉人（原审被告）：林国进。
诉讼代理人委托代理人：林锡锐。
被上诉人（原审原告）：赵崇益。
上诉人林国进因与被上诉人赵崇益房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年9月7日，赵崇益向原审法院提起诉讼，请求判令：林国进退还双倍定金4万元。赵崇益在庭审过程中减少诉讼请求，请求判令林国进退还定金2万元。主要事实和理由是：赵崇益在2015年6月8日与林国进签订房屋购买合同，合同期限至2015年8月30日止，并在合同写明如果银行按揭不审批，甲方退回定金2万元，现甲方不按合同约定退回定金，故赵崇益诉到原审法院。
林国进答辩称：一、赵崇益主张林国进退还双倍定金4万元是没有事实和法律依据的。
1、赵崇益、林国进双方于2015年6月8日签订协议书，约定赵崇益以36.8万元的价格购买林国进所有的坐落于江门市新会区会城镇东庆北路某号某房屋一套及江门市新会区会城镇东庆北路某号53#车房，由赵崇益支付林国进定金人民币2万元。当天，赵崇益向林国进支付了2万元定金，并由林国进出具收据。因此，赵崇益、林国进签订的该协议书是双方自愿签订的，是依法生效的。
2、协议书中第一条约定“于2015年8月30日前到新会房管交易所办理买卖过户手续”，签订上述协议后，赵崇益便以其银行流水账不符合银行按揭要求，银行不予受理为由多次不予办理房屋过户手续和银行按揭手续，更明显的是，在没有到达约定的过户期限前，赵崇益于2015年7月8日向新会区人民法院起诉要求林国进退回2万元定金，赵崇益的行为属于明显的不履行合同义务的违约行为。随后，赵崇益于2015年8月11日撤诉，但在撤诉后一直没有与林国进联系办理房屋买卖的相关事宜，赵崇益于2015年9月7日再次向新会区人民法院提起诉讼，林国进的行为明确的表示其由此由始至自终都是不履行合同义务的。
3、协议书中第七条第5款约定“如乙方办理银行按揭不审批，甲方退回定金贰万元正给乙方”。林国进与赵崇益在签订上述协议书后，曾与赵崇益到工商银行江门新会支行营业部办理房屋按揭手续，并得到银行工作人员的口头答复是可以审批的，但在后续手续中，由于赵崇益不想购买上述房屋，于是虚构事实导致银行不予审批。此外，林国进也多次要求赵崇益继续履行上述协议并愿意与赵崇益到其他银行办理按揭手续，但赵崇益一直不予理会，导致房屋一直没有办理过户手续。因此，银行按揭不予审批，是由赵崇益自己单方的故意行为造成的，与林国进无关。
4、由于赵崇益的上述行为明显是不履行协议书中的义务，导致合同无法继续履行，因此，赵崇益要求林国进支付双倍的定金是没有任何依据的。
综上所述，林国进认为，赵崇益的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回赵崇益的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：赵崇益、林国进及中介袁某甲、梁某甲于2015年6月8日签订《房屋、商铺买卖协议书》，三方约定赵崇益向林国进购买江门市新会区会城镇东庆北路某号某及东庆北路某号53#车房，双方应于2015年8月30日前到新会区房管交易所办理买卖过户手续；赵崇益应先付2万元定金，在过户的当天支付8万元购房款，余款268000元通过银行按揭方式支付给林国进；若赵崇益办理银行按揭不审批，林国进应退回定金2万元给赵崇益。赵崇益于当天将2万元定金支付给了林国进。《房屋、商铺买卖协议书》后，赵崇益、林国进及中介多次前往银行申办按揭贷款，但赵崇益至今未成功办理按揭手续，林国进亦未退回定金2万元给赵崇益，故赵崇益于2015年9月7日诉至原审法院，由此成诉。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。
赵崇益、林国进双方在平等互利的基础上形成的房屋买卖合同关系意思真实，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。赵崇益、林国进约定若赵崇益办理银行按揭不审批，林国进应退回赵崇益定金2万元，现赵崇益经多次申办按揭贷款至今未成功获批，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”的规定，现赵崇益主张林国进退还定金2万元，符合双方的约定，原审法院予以支持。
林国进辩称赵崇益自始至终不履行合同义务，故意虚构事实导致银行不审批按揭。但林国进不能提供证据证明赵崇益故意不办理银行按揭，且双方均确认曾多次共同前往银行申办按揭，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对林国进的辩解，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，于2015年11月日作出（2015）江新法会民初字第1058号民事判决如下：
林国进应于判决发生法律效力之日起十日内退还定金20000元给赵崇益。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费因适用简易程序减半收取为400元，由赵崇益负担200元，林国进负担200元。
当事人二审的意见
林国进不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判林国进无需向赵崇益返还2万元的定金；2、本案一、二审的诉讼费由赵崇益承担。主要事实和理由是：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。2015年6月8日，林国进与赵崇益签订《房屋、商铺买卖协议书》后，多次到各家银行申办按揭，赵崇益也在一审原审庭审中多次确认事实，而且也确认在工商银行申办时，银行也口头批准。也就是说，赵崇益所提交的资料是符合申办按揭手续要求的，且在没有到达约定的过户期限前，赵崇益于2015年7月8日向原审法院起诉要求林国进退回2万元定金。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，赵崇益的行为是明显的不履行合同义务的单方违约行为。另，在一审原审庭审过程中，赵崇益也明确表示即使银行按揭通过了，也不愿意购买涉案房产，这进一步表明赵崇益故意违约的态度。而一审原审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了林国进的合法权益。二、根据协议书第四条第1小点违约责任的约定“不管什么原因……”，协议书的履行期限到2015年8月30日，履行期限尚未届满，赵崇益就提起诉讼，赵崇益没有履行合同的义务，林国进无需向赵崇益返还2万元的定金。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判，维护林国进的合法权益。
赵崇益答辩称：赵崇益不同意林国进的上诉请求、事实和理由，一原审判决正确，请求驳回林国进的上诉请求，维持原判。2015年7月6日林国进叫社会人员对赵崇益进行恐吓，赵崇益当时报警了，警察说民事诉讼得到应到法院解决，赵崇益就到法院起诉。开庭时法庭法官说合同履行还没有到期，就叫赵崇益到期后再进行起诉，法官并叫赵崇益、林国进在未到期前自行协商解决。但是当时中介一直没有联系赵崇益，一审时又说赵崇益没有主动联系他，直到了9月6日正式开庭时他们一直没有联系赵崇益，后来法院就判决了。因为赵崇益没有无法提供帐户流水，银行明确表示不会贷款给赵崇益。最主要是合同写明如果银行不贷款，需要退还2万元给赵崇益。因为要银行批准贷款才能到房管局办理房产证，但是银行没有贷款给赵崇益，所以不存在是否办理房产证的问题，因为银行贷款给赵崇益的环节是最重要的。
二审期间，本案双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，林国进和赵崇益在二审期间均其二人确认涉案《房屋、商铺买卖协议书》约定的银行按揭贷款26.8万元必须于2015年8月30日之前办理完毕，且在办理完毕后才办理房产过户手续。
涉案《房屋、商铺买卖协议书》中的甲方（卖方）为林国进，乙方（买方）为赵崇益，丙方（介绍人）为袁某甲、梁某甲；涉案《房屋、商铺买卖协议书》“七、其他事项”下的内容均是手写体；其余条款均是打印体或者打印体和手写体相混合。
涉案《房屋、商铺买卖协议书》“四、违约责任”约定：“1.若乙方在约定的时间内不能前来办理买卖房屋/铺位手续（不管什么原因），甲方有权处理定金（人民币）贰万元正并与丙方各50℅（即甲方人民币壹万元正），丙方人民币壹万元正作劳务费”；“七、其他事项：”约定：注：①……。注：⑤如乙方办理银行按揭不批，甲方退回定金贰万元正给乙方”。涉案《房屋、商铺买卖协议书》“四、违约责任”的约定，位于“七、其他事项”约定的前面。
本院再查明，赵崇益曾于2015年7月向原审法院起诉林国进要求返还涉案定金2万元[案号为：原审法院（2015）江新法民一初字第143号]，后赵崇益申请撤诉，原审法院于2015年8月裁定准许赵崇益撤诉。因银行按揭贷款没有办理成功，林国进和赵崇益没有按照合同的约定于2015年8月30日之前办理涉案房屋过户手续。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对林国进提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：林国进是否应向赵崇益返还2万元的定金。
首先，就赵崇益交纳的定金2万元如何处理的问题，涉案《房屋、商铺买卖协议书》“四、违约责任”和涉案《房屋、商铺买卖协议书》“七、其他事项”均有相应的约定，但基于如下理由应认定“七、其他事项”中“注：⑤如乙方办理银行按揭不批，甲方退回定金贰万元正给乙方”内容相对于“四、违约责任”第1点的相应约定，系特殊约定，应优先适用：1、合同中的其他事项部分，通常用来补充未尽的事项或者对合同前文约定的事项作特殊的约定，以排除合同前文相应事项的一般约定；2、“七、其他事项”的内容位于“四、违约责任”的后面，按照通常理解，若前后约定存在冲突时，后面的约定的内容才系双方真实意思表示，对双方有约束力；3、“七、其他事项”的内容系采用手写体，而“四、违约责任”的内容采用的打印体及填充式手写部分相结合的形式，按照通常理解，手写体部分系对相应事项的特殊约定。因此，当“七、其他事项”约定的退还定金条件成就时，应适用该约定，而排除“四、违约责任”第1点的相应约定的适用。
其次，涉案《房屋、商铺买卖协议书》“七、其他事项”中约定的林国进退回定金2万元给赵崇益的的条件“乙方办理银行按揭不批”已经成就，林国进应按合同的约定向赵崇益返还定金2万元，理由如下：1、林国进、赵崇益在二审期间均确认涉案《房屋、商铺买卖协议书》签订后，林国进、赵崇益和中介多次前往银行办理按揭手续，但至涉案合同约定的过户时间2015年8月30日前未成功办理按揭手续；根据以上事实，可以认定赵崇益在签约后有为履行合同作积极准备的行为，且涉案《房屋、商铺买卖协议书》“七、其他事项”中约定的林国进退回定金2万元给赵崇益的的条件“乙方办理银行按揭不批”已经成就。2、如前所述，由于赵崇益在签约后曾经前往银行办理按揭手续，为履行合同作准备，故单凭赵崇益在2015年7月初曾经到原审法院起诉林国进的事实，并不足以认定林国进所主张的赵崇益恶意促成返还定金条件成就的事实成立，林国进应依法承担不利的后果，对于其该主张，本院不予支持。
综上，林国进以涉案《房屋、商铺买卖协议书》“四、违约责任”第1点的约定为依据，以及以赵崇益恶意促进返还定金条件成就为事由，抗辩不退还定金，均理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。林国进的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由林国进负担；林国进向本院多预交的二审案件受理费500元，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 林瑞环
二〇一六年二月四日
书 记 员 李慕华