浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1082民初10152号原告：朱枝坚，男，1962年9月15日出生，汉族，住临海市，委托诉讼代理人：李健，浙江天远律师事务所律师。被告：朱枝正，男，1965年7月12日出生，汉族，住临海市，原告朱枝坚与被告朱枝正确认合同无效纠纷一案，于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行审理。原告朱枝坚的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼，被告朱枝正经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朱枝坚向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效。事实和理由：原告系临海市白水洋镇店前村淋山公路旁（现地址临海市白水洋镇店前村2-15号）土地（宅基地）使用权人，与被告系同胞兄弟。1997年11月13日，被告向原告提出购买上述宅基地房屋，双方遂签订了涉案的《房屋买卖协议书》，并约定了转让款6万元及其他几项相关条款。协议签订后，被告并未支付上述转让款6万元，后被告向原告提出要求将土地使用权进行转让过户，原告应允，但双方去土地管理部门办理手续时，因国土部门认为协议违规而无法过户，此后原告未再要求被告支付房款，也未再提及房屋转让事宜。因原告常年不在临海老家，只是偶尔回来居住，且被告与原告系同胞兄弟，原告并未在意，此事未再提及。后被告私自于2015年4月12日与外甥（案外人）叶娇龙订立《房屋买卖协议》将房屋转让给叶娇龙，被告告知原告，与叶娇龙的房屋转让价格为465000元，如交易成功则可支付其中部分给原告作为对价，一并履行先前未能履行完毕的原、被告之间的房屋买卖协议，完成多方转让，原告考虑也不常在此房屋居住，遂表示应允。可是被告与案外人叶娇龙名为签订《房屋买卖协议》，实为为被告所欠款项提供担保，案外人叶娇龙未支付任何《房屋买卖协议》的对价，被告自然也未兑现对原告的承诺。后原告得知或发生下列事实：1、被告与案外人叶娇龙之间签订的《房屋买卖协议》已经（2015）台临白民初字第173号生效民事判决书确认无效；2、在上述协议被确认无效的基础事实上，案外人叶娇龙居然在没有房屋所有权的情况下将房屋再行转卖，收取了房屋买卖对价，导致房屋现由其他案外人占有；3、被告在向原告购买宅基地之前于同集体组织中已拥有一处宅基地；4、涉案房屋因本案涉案房屋经过买卖应属于朱枝正、张丽燕财产为由被临海市人民法院执行局查封，后临海市人民法院执行局审查原告作为登记权人提出的执行异议认为买卖不发生法律效力，以尊重登记物权的认定中止了错误的执行行为。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》自始至终都未得到履行，原告的利益已蒙受了损失，且现因原、被告签订的涉案《房屋买卖协议书》及原、被告之间的买卖行为导致被告朱枝正及案外人叶娇龙等人有机会利用农村村民法律意识的淡薄，在未经原告同意的情况下对房屋进行非法处置（主要为越权买卖）。同时，根据相关法律法规的规定，集体成员一户只能拥有一处宅基地，被告在已经拥有宅基地的前提下再行向原告购买宅基地，且至今未经法定只能单位的重新审核与批准，已经违反了国家的强制性规定，应当被认定为无效，故起诉。被告朱枝正未作答辩。原告朱枝坚为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、房屋买卖协议书一份，拟证明原、被告于1997年11月13日签订房屋买卖协议，原告将坐落在临海市白水洋镇店前村琳山公路旁房屋一间一层以60000元价格卖给被告朱枝正的事实。2、原告土地使用权证一份、证明书一份，拟证明涉案房屋所在宅基地使用权人登记在原告朱枝坚名下的事实。3、被告土地使用权证一份，拟证明被告于白水洋店前村已有一处宅基地的事实。4、（2015）台临白民初字第173号民事判决书一份、（2017）浙1082执异14号执行裁定书一份、（2017）浙1082执异14号之一民事裁定书一份，拟证明原告系涉案房屋所在宅基地使用权人、涉案房屋由原告所有以及被告现实际占有原告房屋的事实。5、白水洋镇人民政府信访事项处理意见书，拟证明涉案房屋所在宅基地使用权人及涉案房屋系原告所有的事实。被告朱枝坚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。原告提供的上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性要求，具有证据的证明效力，本院予以认定。本院依职权向原告宣读原告朱枝坚于2017年7月25日所作的询问笔录。对上述询问笔录，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因原告本人的表述能力、文化水平等限制，12万元并非系房屋买回款，不存在房屋买回的事实，因房屋无法过户，故原告不再出卖房屋，又因被告已经修缮、加盖房屋，故原告将购房款6万元及修缮加盖后的部分再补贴6万元，共计12万元退还给被告。对原告朱枝坚所作的询问笔录，其本人陈述因涉案房屋无法过户，故被告朱枝正于2008年将涉案房屋以12万元的价格卖还给原告，未签订房屋买卖协议。原告自2008年开始支付房款，支付方式有现金有转账，没有约定支付时间，原告直至2017年支付完毕，每年支付的数额看原告的经济状况。在此期间，被告未向原告出具任何收据，每次支付的具体金额由原告自行记录在账本上。上述陈述询问笔录系原告亲口陈述并按捺指印，其陈述的内容与其代理人的庭审陈述不符，本院对询问笔录不予认定。本院经审理查明事实如下：原告朱枝坚与被告朱枝正系兄弟关系。被告朱枝正拥有坐落于白水洋镇店前村建筑面积为94平方米的房屋。1997年11月13日，原告朱枝坚与被告朱枝正签订房屋买卖协议书，双方约定原告朱枝坚将坐落在临海市白水洋镇店前村琳山公路旁（现地址即临海市白水洋镇店前村2-15号）混凝土房屋一间一层作价60000元转让给被告朱枝正，在协议生效后一次性付清，后被告朱枝正加盖了三层半，现诉争房屋为四层半。2015年4月12日，被告朱枝正及其配偶张丽燕与叶娇龙签订房屋买卖协议，双方约定被告朱枝正及其配偶张丽燕将坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋作价465000元转让给叶娇龙。被告朱枝正与叶娇龙签订的房屋买卖协议经本院（2015）台临白民初字第173号生效民事判决书认定无效。现临海市白水洋镇店前村2-15号房屋登记的土地使用权人为朱枝坚，土地权属性质为集体。另查明：本院在执行申请执行人朱金智（朱金智系叶娇龙母亲，与被告系姐弟关系）与被执行人朱枝正、张丽燕民间借贷一案中，原告朱枝坚对本院查封坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋提出书面异议，本院于2017年4月28日作出（2017）浙1082执异14号执行裁定书，裁定中止对坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋的执行。2017年7月18日，本院收到原告朱枝坚的起诉状，其向本院提出诉讼请求：要求朱海燕立即腾退坐落于浙江省临海市白水洋镇店前村2-15号房屋并交还原告。本院于2017年8月28日作出（2017）浙1082民初9049号（受）民事裁定书，裁定对朱枝坚的起诉，本院不予受理。本院认为，原告朱枝坚与被告朱枝正遵照农村习俗，兄弟间在自愿、平等、公平、等价下签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同签订后被告交付房款，原告亦交付房屋给被告使用，且被告对房屋修缮并加盖了三层半，已对房屋形成了稳定的占有关系，双方实际履行了合同约定的义务。原告陈述房屋已于2008年买回，房屋买回未签订房屋买卖协议，未约定支付方式且每年每月支付的数额不等，原告自2008年开始支付，直至2017年付清，房屋买回既有现金支付、又有转账，但被告未出具任何证据予以佐证。原告代理人陈述被告未付6万元购房款，不存在买回房屋，是退回购房款，双方陈述不一且自相矛盾。本院在审理朱枝正与叶娇龙确认合同无效纠纷案件时，原告作为证人出庭作证，原告表示已将房屋出卖给被告朱枝正，不愿意介入兄弟姐妹的纠纷，并未提起房屋已买回的情况，也未对房屋的权属提出任何异议。原告的陈述不符合日常的房屋买卖交易习惯及常理，上述陈述无法使本院相信房屋已经买回的事实存在。另外原告认为被告此前已经拥有宅基地，违反“一户一宅”的规定，且诉争的房屋亦无法过户,应确认合同无效。“一户一宅”原则系对农户再行申请宅基地的限制。同时，该规定属行政管理性规定，并非效力性规定，故原告以此主张双方之间的买卖合同无效缺乏法律依据，且原告也未向本院提供其他证据证明所签订的房屋买卖协议存在合同无效的情形。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转，被告系讼争房屋所在地集体经济组织成员，在本集体经济组织内部因购买房屋而取得相应的宅基地使用权，并没有改变宅基地仍归本集体经济组织成员使用的性质，不违反法律的强制性规定。房屋能否办理过户登记是房屋买卖合同当事人的义务之一，不是合同的有效要件。本案讼争房地产未进行过户登记不影响双方买卖的合同效力。综上所述，原、被告于1997年签订的房屋买卖协议未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定该合同成立且生效，当事人之间应践行诚实信用原则，其交易安全应受法律保护，原告要求确认合同无效于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱枝坚的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱枝坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 金振富二〇一七年十二月二十二日代书记员 胡娅丹