山东省济宁市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）鲁08行终120号
上诉人(原审第三人)山东东方圣阳电力有限公司。住所地：济宁市任城区红星西路***号。
法定代表人孔祥启，总经理。
委托代理人徐飞，山东纵横统一律师事务所律师。
委托代理人郑吉泉，山东千舜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济宁市任城区长沟土产果品公司。住所地：任城区长沟镇。
法定代表人田克江，经理。
委托代理人苏显民，山东慧桥律师事务所律师。
委托代理人王雷生，山东慧桥律师事务所实习律师。
原审被告济宁市房产管理局。住所地：济宁市建设路***号。
法定代表人仲爱华，局长。
委托代理人张维峰，山东中昊律师事务所律师。
委托代理人刘中志，济宁市房产管理局古槐房管所副所长。
原审第三人济宁市任城区红星麻纺厂。住所地：济宁市任城区红星西路**号。
法定代表人田克湖，经理。
上诉人山东东方圣阳电力有限公司(以下简称东方圣阳公司)因房屋行政登记一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院(2016)鲁0891行初109号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人法定代表人孔祥启及其委托代理人郑吉泉，被上诉人济宁市任城区长沟土产果品公司(以下简称果品公司)委托代理人苏显民，被上诉人济宁市房产管理局(以下简称房管局)委托代理人张维峰、刘中志，原审第三人济宁市任城区红星麻纺厂(以下简称红星麻纺厂)法定代表人田克湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1995年原告果品公司取得济宁市人民政府为其颁发的济任国用（1995）字第08110452xxx7号国有土地使用证，土地位于任城区南张镇吴庄。1999年9月2日，该土地经第三人红星麻纺厂申请，由任城区人民政府将土地使用权变更到红星麻纺厂名下，并颁发济任国用（1999）字第0811045xxx99号国有土地使用证。2010年3月10日，第三人红星麻纺厂与第三人东方圣阳公司签订房地产买卖合同，2010年5月4日经红星麻纺厂和东方圣阳公司申请，济宁市人民政府将该土地变更到东方圣阳公司名下，并颁发济国用（2010）字第08111xxx16号国有土地使用证。2001年9月18日，经红星麻纺厂申请，被告房管局为红星麻纺厂颁发济宁市房权证古字第××号房屋所有权证，将上述土地上1421.67平方米的房屋的所有权确认在红星麻纺厂名下。2010年3月29日，经红星麻纺厂和东方圣阳公司申请，被告房管局将上述房屋所有权变更到东方圣阳公司名下，并为东方圣阳公司颁发济宁市房权证中区字第××号房屋所有权证。2011年11月14日，济宁市任城区人民法院以（2011）任行初字第44号行政判决书确认济宁市任城区人民政府1999年9月2日作出的济任国用（1999）字第081104520099号国有土地使用证违法，该判决已发生法律效力。2012年4月19日，济宁市任城区人民法院以（2012）任行初字第13号行政判决书判决撤销济宁市人民政府作出的济国用（2010）字第0811100016号国有土地使用证，责令被告济宁市人民政府重新作出行政行为，该判决书经济宁市中级人民法院（2012）济行终字第76号判决书判决维持原判。原告以济国用（2010）字第0811100016号国有土地使用证已被撤销为由诉至法院，要求法院撤销被告房管局为东方圣阳公司颁发的济宁市房权证中区字第××号房屋所有权证。
原审法院认为，根据《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。第三人红星麻纺厂和东方圣阳公司2010年3月向被告申请房屋转移登记，提交了房地产买卖合同书、原房屋所有权证等转移证据，被告根据申请人提交的材料进行受理、审核并颁发了房屋所有权证，履行了法定职责，但因该房屋所占用的土地登记的证书济任国用（1999）字第081104520099号国有土地使用权证被确认违法以及后续变更登记在东方圣阳公司名下的济国用（2010）字第0811100016号国有土地使用证已被撤销，致使被诉房屋所有权证没有合法的土地使用权属证明，导致被告作出的登记行为所依据的事实错误，依法应予撤销。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决撤销被告房管局为东方圣阳公司颁发济宁市房权证中区字第××号房屋所有权证的行政行为。案件受理费50元由被告房管局负担。
东方圣阳公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足，原审中上诉人所提交的证据足以证明上诉人系善意第三人，虽然果品公司辩称交易价格过低，但未提供相应证据支持，故上诉人的利益应予保护。本案与撤销土地证均是独立的具体行政行为，没有必然的联系，一审法院以土地证被撤销为由撤销上诉人的房产证没有法律依据。本案应根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定，保护善意第三人的利益，驳回对上诉人房屋登记行为的起诉。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人果品公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人不属于善意第三人，不构成善意取得，上诉人与红星麻纺厂签订的房地产买卖合同房地产的价值明显低于市场价格，上诉人没有支付合理的对价不属于善意取得；房管局向上诉人颁发房产证程序违法，没有尽到审查义务，果品公司的土地证已经抵押给银行，在没有通过抵押权人银行同意的情况下，进行房地产转移是无效的。房管局在没有对房地产权属审核的情况下，颁证是违法的。上诉人的土地证已经被法院判决撤销，颁发房产证的主要依据已经不存在，理应予以撤销。
原审被告房管局答辩称，一审判决认定房管局颁发涉案房产证属于履行了法定职责这一事实认定正确，但适用《中华人民共和国行政诉讼法》第70条第一项之规定判决撤销房产证属认定事实、适用法律错误。上诉人应为善意第三人，即便所依据的土地证被撤销也不必然撤销房产证，请求二审法院依法判决。
原审第三人同意上诉人的观点。
各方当事人在一审中提供的证据已随案移送本院，上述证据在一审庭审中已经质证。经审理，本院同意一审法院确认的案件事实。
二审审理过程中，因各方当事人对上诉人是否构成善意取得有异议，上诉人又向本院提交了如下证据，证明其支付房地产转让款的事实：证据1、2010年3月10日收据及转账支票存根各一份；证据2、2010年4月20日收据及转账支票存根各一份；证据3、2010年5月5日收据及转账支票存根各一份；证据4、2010年5月6日收据及银行承兑汇票各一份；证据5、2010年5月13日收据一份。上述证据证明自签订合同后，上诉人分别以转账、承兑汇票及现金方式分五次，将合同约定的380万元全部付清。原审第三人红星麻纺厂对此无异议。被上诉人果品公司对此不予认可。原审被告房管局称对付款情况不了解，如买卖双方无异议，则表示认可。被上诉人果品公司在二审中提交了一份证据：2010年1月1日至2010年8月31日济宁市城区存量房交易情况分析网页复印件一份，证明上诉人与原审第三人约定的房地产转让价格明显偏低。原审第三人认为涉案土地是工业用地不是商业用地，房屋是仓储，不是住宅房屋，涉案房屋不能参考该价格，转让给上诉人的时候土地使用权已经过了20年。上诉人及原审被告均同意原审第三人的观点，且认为该证据不属于新证据，不应被采纳。本院认为，上诉人所提交的付款的证据，原审第三人作为卖方均无异议，证据也符合形式要件。一审未对上诉人是否构成善意取得进行审理，但本案的审理结果与上诉人是否构成善意取得有直接联系，故对上述证据本院予以采纳。被上诉人二审中所提交的证据系复印件，且证据所显示的房屋性质及土地性质是否与涉案房屋及土地性质相同并不清楚，故不能确定该价格与涉案房屋的价值是否具有可比性，本院对该证据不予采纳。
本院认为，本案被诉行政行为系房屋转移登记，系由原审被告房管局于2001年9月18日向原审第三人红星麻纺厂颁发的济宁市房权证古字第××号房屋所有权证变更而来，济宁市房权证古字第××号房屋所有权证系被诉房屋转移登记的在先登记。对于该在先登记，本院作出的(2017)鲁08行终121号行政判决已对其合法性进行了审查，经过审查认为该行政行为由于据以作出登记的产权来源资料中的土地证及土地使用权转让协议均已被生效判决确认违法、无效，而认定该登记行为主要证据不足，行政行为不具有合法性。被上诉人系本案所涉房屋的利害关系人，涉案房屋的初始登记与其合法权益直接相关，而其对涉案房屋的转移登记并不直接具有利害关系，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条对于原房屋权利人、利害关系人对与其没有直接利害关系的登记行为的诉权的行使作出了规定，即同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。根据上述规定，原利害关系人应将与其自身有直接利害关系的登记行为及其后续转移登记一并提起诉讼，在对在先登记进行审查后，如果在先登记违法，则需审查第三人是否对房屋构成善意取得。如果不构成善意取得，则继续对后续转移登记进行实体审查，如构成善意取得，则应按第二款之规定裁定驳回对后续转移登记的起诉。故本案应审查上诉人是否对涉案房屋构成善意取得，以决定被上诉人对涉案转移登记行为是否享有诉权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，构成善意取得应当符合下列条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，第一，被上诉人没有证据证明上诉人在受让涉案房地产时是恶意的，当时原审第三人红星麻纺厂持有涉案房地产合法的产权证书，上诉人完全有理由相信原审第三人有权处分；第二，上诉人已经按照合同约定支付了转让价款，被上诉人主张约定的转让价款偏低，证据不足；第三，涉案房产已经登记。根据上述规定，上诉人对涉案房屋构成善意取得。故本院作出的(2017)鲁08行终121号行政判决确认涉案登记的在先登记行为(即初始登记)违法。
综上，上诉人对涉案房屋构成善意取得，涉案登记的在先登记违法，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定，应裁定驳回被上诉人对本案被诉房屋登记行为的起诉。关于上诉人提出的中止审理的申请，因不符合《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十一条的规定，本院不予准许。原审判决适用法律错误，依法应予撤销。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款之规定，裁定如下：
一、撤销济宁高新技术产业开发区人民法院(2016)鲁0891行初109号行政判决；
二、驳回被上诉人济宁市任城区长沟土产果品公司的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 彤
审判员 张 玲
审判员 惠 慧
二〇一七年七月五日
书记员 颜素音