山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1147号
原告青岛尚迅杰汽车维修有限公司。
法定代表人纪瑞平。
委托代理人袁亲珂。
被告纪亮国。
委托代理人纪毓川，青岛城阳润康法律服务所法律工作者。
原告青岛尚迅杰汽车维修有限公司与被告纪亮国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年2月10日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。原告青岛尚迅杰汽车维修有限公司的委托代理人袁亲珂，被告纪亮国及其委托代理人纪毓川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月30日（原告成立前），原告的股东、实际经营者袁亲珂与被告纪亮国签订房屋租赁协议，约定由原告租赁被告厂房经营汽修厂，租赁期限为五年，另合同约定如遇拆迁，由原告配合被告完成评估，拆迁方赔偿的营业性补偿与被告无关，营业性补偿全部归原告所有，如到时被告不配合，计算被告违约，按拆迁方给予的拆迁补偿的两倍计算由被告赔给原告。双方特别约定，如有营业补偿，原告给被告本厂的营业补偿的百分之五。合同签订后，原告依约缴纳了租赁费。2014年因热电厂征地扩建，被告的厂房在拆迁范围，被告与北曲前社区签订拆迁补偿协议，获得总补偿款2925771元（其中经营性补偿及搬家补助1393561元），被告已领取1462885.50元，后原告多次催要营业性补偿，被告均以无款为由拒付，故请求判令：1、被告支付营业性补偿及搬家补助1323883元（1393561元×95%）。2、诉讼费由被告负担。
被告辩称，原告诉讼主体不适格，被告与原告未发生任何关系；被告是与本案代理人袁亲珂签订的房屋租赁协议，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁的规定该协议属于无效协议，因此协议所约定的条款不受法律约束。
为支持其诉讼请求，原告向本院提供下列证据：
1，租赁合同及收条各1份，证明原、被告签订合同时，原告的公司在筹备当中，只有有了确切地址才能成立公司，被告对此也充分认可。被告对合同及收条真实性无异议，但对其所证明事项有异议。
2，原告公司章程1份，证明袁亲珂系原告公司的股东。被告认为与本案无关。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交照片3张，证明不是原告在使用涉案厂房，是袁亲珂在经营迅杰汽修。原告称当时制作门头外面的地方有点小，对外都是简称迅杰汽修，至今也简称迅杰汽修。
根据原告的申请，本院依法到青岛市城阳区城阳街道大北曲前社区居民委员会调取拆迁补偿协议书1份、评估明细表2份，原告对该证据无异议，认为涉案房屋确已拆迁，被告应履行合同中约定支付原告营业性补偿及搬家补助费。被告认为其对拆迁协议的真实性无异议，但同时说明拆迁标的物是属于政府拆迁，不属于被告个人意志所主张的拆迁，被告无法控制；关于评估明细表无法确认被告的受益，该拆迁表所列的补偿款是否能实现被告无法确认，2013年8月评估的，直到2014年8月份已超过一年，评估结果应属于无效；涉案厂房至今未拆除，因此评估收益是否能实现无法确认。
经审理查明，原告青岛尚迅杰汽车维修有限公司成立于2013年6月7日，股东为纪瑞平、袁亲珂，公司住所为青岛市城阳区北曲前村青威路68号。
2013年1月30日，原告的股东之一袁亲珂（乙方）与被告纪亮国（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方厂房使用，面积为2200平方米，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月30日止，租赁费用及支付方式：年租金为每年15万元，每年提前一个月一次性交清房租，如遇政府拆迁甲方按乙方实际所用天数计算房租，剩余租金一次性返还给乙方。同时合同约定：如遇拆迁，乙方必须配合甲方完成评估，拆迁方赔偿的营业补偿与甲方无关，营业性补偿全部归乙方所有，如到时甲方不配合，就算甲方违约，按拆迁方给予的拆迁补偿的两倍计算由甲方赔偿乙方（注：如有营业补偿，乙方给甲方本厂的营业补偿的百分之五，作为双方的特别约定）。同日，被告出具收条：“收到租厂房定金贰万元。”2013年3月1日，被告再次出具收条：“收到青岛尚迅杰汽车维修有限公司（袁亲珂）厂房租赁费壹拾叁万元整（院子地面款柒仟元已付清）。”
2014年4月18日，青岛市城阳区城阳街道大北曲前社区居民委员会（甲方）与被告纪亮国（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定区政府计划实施热电厂扩建项目，双方达成如下拆迁补偿协议：热电厂征地范围涉及乙方的房屋、苗木等地上附着物及地下管线等（见评估报告）。经区财政局审核确认，乙方需拆迁的房屋、苗木等地上附着物及地下管线等评估值为1532210元，根据有关拆迁补助政策，经营性损失及搬家补助费1393561元，本次拆迁乙方总补偿款2925771元。甲方先付给乙方50%的补偿款，即1462885.50元，余款在拆迁全部完成后10日内付清，乙方须于2014年3月31日前完成拆迁范围内房屋、苗木等地上附着物及地下管线等。被告已领取拆迁款1462885.50元
另查明，涉案厂房未取得建设规划许可手续。
以上事实，有租赁合同、收条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。
本院认为，本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：原告是否可以行使《租赁合同》权利及被告是否应向原告支付经营性补偿及搬家补助。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、本案中，《租赁合同》甲方为被告纪亮国，乙方为袁亲珂。原告主张该合同虽系袁亲珂签订，但原因是原告当时在筹备成立过程中，尚未申请名称，租赁厂房亦是注册成立的必要条件之一，因此由其股东袁亲珂于2013年1月30日与被告纪亮国签订了《租赁合同》，后原告以涉案厂房为住所地登记成立，实际使用厂房及履行支付租金义务的均为原告，因此原告应享有该合同的权利。袁亲珂对原告该主张予以认可，被告虽不予认可，但在其出具的租金收条中载明“收到青岛尚迅杰汽车维修有限公司（袁亲珂）厂房租赁费壹拾叁万元整”，因此，本院认定，袁亲珂为原告的设立以自己的名义与被告签订租赁合同，原告成立后已实际享有租赁合同权利并履行合同义务，因此，原告有权就合同内容向被告主张权利。
二、被告主张因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此《租赁合同》应属无效，因此原告无权根据合同约定向被告主张权利，即被告不应支付原告经营性补偿及搬家补助，本院认为，涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但青岛市城阳区城阳街道大北曲前社区居民委员会与被告纪亮国签订《拆迁补偿协议书》，并按照相关拆迁政策实际给予了经营性补偿及搬家补助，因此被告亦应按照合同约定将该款项支付原告，故对原告要求被告支付经营性补偿及搬家补助1323883元（1393561元×95%）的意见本院予以支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告纪亮国在本判决生效后十日内支付原告青岛尚迅杰汽车维修有限公司经营性补偿及搬家补助1323883元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16715元，由被告纪亮国负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 顾 伟
人民陪审员 赵 润
二〇一五年五月十一日
书 记 员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。