福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终2261号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尤长青，男，1970年4月23日出生，汉族，居民，住福建省晋江市，
委托诉讼代理人:张镇东，福建瑞兆律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ丕，男，1948年12月12日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈珠珠，女，1951年11月9日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区，
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人:郑潮平、陈益，福建普阳律师事务所执业律师。
上诉人尤长青与上诉人ＸＸ丕、陈珠珠房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初3223号民事判决，双方均向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尤长青的委托诉讼代理人张镇东、上诉人ＸＸ丕及上诉人ＸＸ丕、陈珠珠的共同委托诉讼代理人陈益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人尤长青上诉请求：撤销一审判决，依法改判ＸＸ丕、陈珠珠退还尤长青剩余保证金41000.63元，并判令本案一审、二审诉讼费用由ＸＸ丕、陈珠珠承担。事实和理由：1.双方于2016年6月30日签订的《关于租赁契约补充内容》明确约定每月租金月底付清，一审认定每月1日支付租金，是认定基本事实错误。2.尤长青依约于2016年6月30日搬离租赁店铺，ＸＸ丕、陈珠珠应于2016年6月30日退还保证金73000元。按照约定，6月份的租金应于2016年6月30日支付，电费以收费票据进行结算。双方互负到期债务，依法应予抵扣，尤长青的债权大于ＸＸ丕、陈珠珠的债权，尤长青要求ＸＸ丕、陈珠珠退还剩余的保证金，合理合法。3.尤长青承租的店铺部分是ＸＸ丕向莆田中山中学承租。莆田中山中学与ＸＸ丕的租赁合同于2015年12月10日期满后，莆田中山中学向ＸＸ丕主张退还店面，被ＸＸ丕拒绝退还。莆田中山中学多次要求退回店面，后于2016年元月提起诉讼。尤长青对合同的履行赶到不安，但ＸＸ丕多次要求续租，并以保证金不予退还威胁尤长青，尤长青迫于无奈才续租3个月，同时明确告知ＸＸ丕期满不再续租，ＸＸ丕也在租期期满前在该店面门上粘贴招租告示、电话。4.《关于租赁契约补充内容》约定的租期期满后，ＸＸ丕仍未与莆田中山中学协调好租赁事宜，尤长青向ＸＸ丕交还店面并要求结算，退还保证金，但ＸＸ丕、陈珠珠收回店面后不予结算支付。尤长青不存在违约行为，ＸＸ丕、陈珠珠在扣除尤长青应支付的租金、电费后，应退还剩余保证金。
针对上诉人尤长青的上诉，上诉人ＸＸ丕、陈珠珠辩称：1.尤长青不安合同约定履行义务，分别于2016年4月5日、5月6日支付2016年3月、4月的租金，并拖欠2016年6月的租金至今，尤长青的行为已构成违约，且尤长青至今未能将水费、电费、房租结清，也尚未将店面恢复原状，尤长青要求退还保证金的条件不成就，也不符合合同约定，ＸＸ丕、陈珠珠有权取消保证金不予退还，不存在应予抵扣互负到期债务的情形。一审认定尤长青违约，事实清楚，证据充分。2.《关于租赁契约补充内容》是双方自愿签订，系双方真实意思表示。莆田中山中学提起诉讼，与本案无关，没有影响尤长青的租赁权，尤长青实际也能够继续使用租赁房屋。尤长青单方违约，其主张ＸＸ丕、陈珠珠违约并拒绝结算，与事实不符。3.2016年6月30日，ＸＸ丕经过店面时，发现尤长青将店面内的一切东西搬走，并将电灯、电线全部拿走，店面的几面镜子全部打碎。ＸＸ丕立即找尤长青，但都找不到。从2016年7月1日开始，ＸＸ丕多次打电话、发信息给尤长青，要求尤长青到莆田解决店面的事情，但尤长青一直没来，说等法院处理。尤长青至今没有把店面移交给ＸＸ丕、陈珠珠，至今店内保持破坏现状。请求法院支持ＸＸ丕、陈珠珠的上诉请求。
上诉人ＸＸ丕、陈珠珠上诉请求：依法撤销一审判决第五项，依法改判支持ＸＸ丕、陈珠珠的全部反诉请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由ＸＸ丕、陈珠珠承担。事实和理由：尤长青在未通知ＸＸ丕、陈珠珠、也未将店面恢复原状的情况下，于2016年6月30日擅自搬离承租店面，并拖欠2016年6月份的房屋租金、电费1999.37元、水电费7600元未付。至今尤长青仍未将店面恢复原状。一审以ＸＸ丕、陈珠珠无法提供店面原状的相关证据，不支持ＸＸ丕、陈珠珠的反诉请求，是错误的。
针对上诉人ＸＸ丕、陈珠珠的上诉，上诉人尤长青辩称：1.因ＸＸ丕与莆田中山中学之间的房屋租赁合同纠纷，尤长青与ＸＸ丕的房屋租赁合同无法继续履行。在合同终止之后，双方应进行结算，并由ＸＸ丕支付剩余保证金，但ＸＸ丕不予结算。2.为了达到长期占有莆田中山中学房屋财产的目的，ＸＸ丕、陈珠珠强行要求尤长青继续租赁店铺并不予退还保证金。因ＸＸ丕、陈珠珠的违约，莆田中山中学向荔城区人民法院对尤长青、ＸＸ丕、陈珠珠提起诉讼。在2016年6月30日合同到期之前，尤长青已明确向ＸＸ丕、陈珠珠表示不再续租，ＸＸ丕、陈珠珠也在租赁店铺的大门上粘贴招租告示、电话。3.尤长青承租店面时，就是目前的店面现状，不存在隔墙、阁楼，该事实在莆田中山中学与ＸＸ丕、陈珠珠、尤长青的另案房屋租赁合同案件的民事判决书中也得到确认。2016年6月30日，尤长青搬离店铺时，并未拆走固定装修物，不存在需要恢复原状的情形。综上所述，尤长青不存在违约行为。
上诉人尤长青向一审法院起诉请求：1.判令ＸＸ丕、陈珠珠立即退还尤长青保证金73000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2016年7月1日起至判决确定的付款日止的利息；2.ＸＸ丕、陈珠珠承担本案诉讼费。上诉人ＸＸ丕、陈珠珠向一审法院反诉请求：1.判令尤长青向ＸＸ丕支付拖欠的2016年6月份租金30000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该款自2016年7月1日起付清租金之日止的逾期付款违约金；2.判令尤长青按每月30000元向ＸＸ丕、陈珠珠支付自2016年7月1日起至恢复承租店面原状之日止的店面占用费；3.判令尤长青支付的保证金（违约保证金）73000元归ＸＸ丕、陈珠珠所有；4.判令尤长青向ＸＸ丕、陈珠珠支付2016年6月份电费1999.37元及自2010年3月起至2016年6月30日止的水费7600元，并以1999.37元、7600元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2016年7月1日起至付清电费、水费之日止的逾期付款违约金；5.判令尤长青将其向ＸＸ丕、陈珠珠承租的位于莆田市胜利北街新门牌××（旧门牌号××）及该店面东侧（原白玉兰酒家西侧楼梯边）一间约30平方米的房屋恢复原状；6.反诉费由尤长青承担。
一审法院认定事实：ＸＸ丕、陈珠珠系夫妻关系，双方于2004年12月6日办理婚姻登记手续。ＸＸ丕的妻子陈珠珠享有坐落于现××城区××（××市区域××前原为××区××）的房屋所有权及土地使用权【《房屋所有权证》证号为：莆市房权证城厢区字第××号，《国有土地使用证》证号为：莆国用（2001）字第C016476号】，该房屋系临街店铺，与莆田中山中学的东侧[即坐落于白玉兰酒家西侧楼梯边（原教师自行车停车场）的一间房屋]同墙共壁。
2012年12月11日，莆田中山中学与ＸＸ丕签订《租赁合约》一份，约定莆田中山中学把坐落于白玉兰酒家西侧楼梯边（原教师自行车停车场）的一间房屋以每月1000元的价格出租给ＸＸ丕经营生意，租赁期间为2012年12月11日至2015年12月10日。《租赁合约》签订后，ＸＸ丕即把自家胜利北街××店铺与上述向莆田中山中学租赁的房屋间的隔墙拆除后连成一体后对外出租。
2009年12月1日，ＸＸ丕、陈珠珠夫妇与案外人骆忠堂签订《租赁契约》，约定：ＸＸ丕、陈珠珠（甲方）把上述连成一体后的店铺出租给骆忠堂（乙方），租赁期限自2009年12月1日至2011年11月底。同时双方还约定：甲方收乙方违约保证金63000元，租赁期满乙方把店铺恢复原状后归还甲方，如有损坏应负经济赔偿责任或负责整修完整。期满后，乙方把租用期间的水费、电费交清后，甲方把违约保证金63000元付还乙方；月租金21000元，于每月1日支付，甲方开具收款收据为凭，若乙方不支付租金，则取消违约保证金；若租赁期限未到期，乙方半途而废或超期伍天不交租金，甲方有权单方取消违约金，乙方遗留一切东西归甲方所有，本契约作废；乙方若要续租，应在租赁期满前三个月与甲方协商，否则，视为不续租；租赁期间，乙方的固定装潢物在租赁期满后不得搬走；乙方在搬走当天应结清租赁期间所有电费、水费。该《租赁契约》签订后，双方均依约履行。2010年3月13日，在ＸＸ丕、陈珠珠与尤长青及案外人骆忠堂均表示同意的情况下，骆忠堂把其在上述《租赁契约》中所约定的权利及义务转给尤长青继受，当日，尤长青在《租赁契约》上签名确认。之后，该店铺由尤长青租赁。租赁期届满前，即2011年11月28日，ＸＸ丕、陈珠珠与尤长青续签《租赁契约》，约定：租赁期限自2011年12月1日至2013年11月底，违约保证金在原有基础上增加10000元，即73000元，月租金23800元，其余约定不变。租赁期满后，ＸＸ丕、陈珠珠与尤长青又续签租赁期两年，即租赁期至2015年11月底止，月租金30000元。2015年11月30日、2016年3月30日，ＸＸ丕与尤长青经协商，又先后两次把租赁期限延期至2016年6月30日止。2016年6月30日，尤长青搬离上述租赁店铺，但2016年6月份的租金30000元未支付，且拖欠租赁期间的电费1999.37元未支付，致讼。案经调解，因双方各执己见，致调解无效。
一审法院认为，尤长青与ＸＸ丕、陈珠珠签订的《租赁契约》，是双方当事人的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人应当按照合约约定全面履行义务。尤长青与ＸＸ丕、陈珠珠在《租赁契约》中约定：尤长青应于每月1日支付租金，若不支付租金，则取消违约保证金；若超期伍天不交租金，ＸＸ丕、珠珠有权单方取消违约金；尤长青若要续租，应在租赁期满前三个月与ＸＸ丕、陈珠珠协商，否则，视为不续租；尤长青在搬走当天应结清租赁期间所有电费、水费。本案中，双方约定租赁期限至2016年6月30日止，尤长青也于租赁期限届满当日搬离，但拖欠电费及2016年6月份的租金至今未支付，尤长青的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故尤长青主张ＸＸ丕、陈珠珠退还其保证金，于法无据，不予支付。ＸＸ丕、陈珠珠反诉主张尤长青支付拖欠的租金30000元及电费1999.37元，且违约保证金73000元归ＸＸ丕、陈珠珠所有，具有合同依据，予以支持，但主张尤长青拖欠水费，依据不足，不予支持；根据现场勘查，尤长青已经搬离讼争店铺，并无继续占用该店铺，而ＸＸ丕、陈珠珠并无提供该讼争店铺原状的相关证据，故主张尤长青应恢复讼争房屋的原状，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、尤长青应在本判决生效之日十日内支付给ＸＸ丕、陈珠珠租金30000元，并自2016年7月1日起至付清款项之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付逾期违约金；二、尤长青已支付给ＸＸ丕、陈珠珠的违约保证金（即租赁契约中的违约保险金）73000元归ＸＸ丕、陈珠珠所有；三、尤长青应在本判决生效之日十日内支付给ＸＸ丕、陈珠珠电费1999.37元，并自2016年7月1日起至付清款项之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付逾期违约金；四、驳回尤长青的诉讼请求；五、驳回ＸＸ丕、陈珠珠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1625元，由尤长青负担；反诉费3558元，由尤长青负担2406元，ＸＸ丕、陈珠珠负担1152元。
经审理查明，对一审法院认定的事实，尤长青对“ＸＸ丕的妻子陈珠珠……一间房屋]同墙共壁”有异议，认为该同墙共壁的认定是错误的；对“2012年12月11日……连成一体后对外出租”有异议，认为莆田中山中学和ＸＸ丕于2009年就已存在租赁关系，ＸＸ丕在此之前就将隔墙拆除，并将房屋租赁给之前的承租人骆忠堂；对“2016年6月30日……1999.37元未支付，致讼”有异议，认为对该电费1999.37元有异议；尤长青对一审法院认定的其他事实没有异议。ＸＸ丕、陈珠珠对“ＸＸ丕的妻子陈珠珠……一间房屋]同墙共壁”有异议，认为该同墙共壁的认定是错误的，不存在同墙共壁，墙壁是ＸＸ丕、陈珠珠自己房屋的墙壁；对“2012年12月11日……至2015年12月10日”有异议，认为莆田中山中学与ＸＸ丕、陈珠珠在2012年之前也有签订租赁合同；对“《租赁合同》签订后……一体后对外出租”有异议，认为该墙壁是ＸＸ丕、陈珠珠自家房屋自有的墙壁，ＸＸ丕并没有拆除隔墙；ＸＸ丕、陈珠珠对一审法院认定的其他事实没有异议。对一审法院认定的尤长青、ＸＸ丕、陈珠珠均无异议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院在下文予以分析认定。
本院认为，《关于租赁契约补充内容》由双方当事人自愿签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审中，双方对电费均无异议，尤长青也表示予以确认并愿意承担，本院予以认定。虽然尤长青在2016年6月30日搬离涉案店面时，未支付2016年6月份租金3万元，但根据《关于租赁契约补充内容》第四条的约定及双方二审中的自认，双方约定租金改为在月底付清，在租赁期已经届满且尤长青尚有7.3万元保证金（违约保险金）在ＸＸ丕、陈珠珠处的情况下，一审认定尤长青未支付2016年6月份租金系违约，应由尤长青先支付2016年6月份租金，再由ＸＸ丕、陈珠珠退还保证金，有悖交易习惯，是不合理的，应予纠正。在尤长青没有其他违约行为的情况下，尤长青主张应直接以保证金抵扣其2016年6月份租金及所欠电费，合情合理，故其上诉请求退还抵扣租金和电费后的剩余保证金，于法有据，应予支持。ＸＸ丕、陈珠珠主张应由尤长青支付占有使用费，因尤长青已于2016年6月30日搬离涉案店面，没有占有使用店面，故ＸＸ丕、陈珠珠的该主张没有事实依据，本院不予支持。至于水费，ＸＸ丕、陈珠珠没有提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，故一审对此不予支持，并无不当。至于恢复店面原状的请求，因ＸＸ丕、陈珠珠没有举证证实店面原状情况，且现店铺也已由ＸＸ丕、陈珠珠出租给他人，故一审对该请求不予支持，也是正确的。尤长青二审提供的一审法院（2016）闽0304民初1525号民事判决书及本院（2017）闽03民终324号民事判决书、中山中学关于收回房产的函、函件，系关于ＸＸ丕与案外人莆田中山中学之间的房屋租赁合同纠纷，与本案没有直接关联，本院不予采信。
综上所述，尤长青的上诉请求成立，应予支持，ＸＸ丕、陈珠珠的上诉请求部分成立，予以支持，部分不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初3223号民事判决；
二、上诉人尤长青应支付给上诉人ＸＸ丕、陈珠珠租金3万元（从违约保险金73000元中予以直接抵扣）；
三、上诉人尤长青应支付给上诉人ＸＸ丕、陈珠珠电费1999.37元（从违约保险金73000元中予以直接抵扣）；
四、上诉人ＸＸ丕、陈珠珠应在本判决生效之日起十日内退还给上诉人尤长青剩余的违约保险金41000.63元；
五、驳回上诉人尤长青的一审其他诉讼请求；
六、驳回上诉人ＸＸ丕、陈珠珠的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1625元，由上诉人尤长青负担800元，上诉人ＸＸ丕、陈珠珠825元，反诉受理费3558元，由上诉人尤长青负担800元，上诉人ＸＸ丕、陈珠珠负担2758元；二审案件受理费2777元，由上诉人尤长青负担800元，上诉人ＸＸ丕、陈珠珠1977元。
本判决为终审判决。
审判长 林炳荣
审判员 林美双
审判员 李 忠
二〇一七年九月十五日
书记员 翁品晶
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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