上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10557号
上诉人（原审被告）：上海纤尘纸塑有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康意路499号2幢A座4379室。
法定代表人：陈金华，总经理。
委托诉讼代理人：李洪华，北京长安（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈金华，女，1963年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：陶慕侃，男，1938年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：顾云仙，女，1934年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：朱明芳，女，1960年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：陶理能，女，1982年10月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：陶新军，男，1971年12月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：杨爱君，上海市民生律师事务所律师。
上诉人上海纤尘纸塑有限公司（以下简称纤尘公司）、陈金华因与被上诉人陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初32175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求,继续履行合同并赔偿上诉人装修等损失。
事实和理由：原审多处程序瑕疵，包括未受理上诉人合同无效、赔偿之反诉，未进行装修评估、上诉人陈金华不应成为诉讼主体等。实体上，（原审）原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》因涉及违反拍卖法规定属无效，陶某将村所有房屋出租依法应属无效；同时出租人始终欺骗上诉人标的房屋有房产证，但始终未能提供，严重影响上诉人承租企业经营，“给上诉人造成投入装修建造、企业员工工资等等几百万的损失”。
被上诉人陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军辩称，不同意上诉请求，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军向一审法院起诉请求判令：一、确认《房屋场地租赁合同》于2015年3月31日解除；二、纤尘公司支付2013年4月1日至2015年3月31日拖欠租金人民币（以下币种相同）326,000元；三、纤尘公司赔偿其逾期支付租金损失（以138,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年1月1日起计算至本案判决生效之日止；以188,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月1日起计算至本案判决生效之日止）；四、纤尘公司参照《房屋场地租赁合同》约定租金标准支付房屋占有使用费，从2015年4月1日起计算至实际搬离之日止）；五、纤尘公司支付违约金47,000元；六、陈金华对上述第二项至第五项诉请承担连带责任；七、纤尘公司将系争房屋和场地返还给被上诉人；八、诉讼费由纤尘公司、陈金华承担。
一审法院认定事实：纤尘公司为陈金华出资设立的一人公司。2013年3月26日，陶某、陶新军（甲方）与纤尘公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将座落于上海市浦东新区XX镇XX园XX组、地号XX村XX丘的房屋1400平方米、场地400平方米（以下简称系争房屋及场地）出租给乙方使用，装修免租期自2月28日起至3月31日止，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止；年租金为188,000元，第一年支付方式为付三押一，分四次支付，先付后用，第一期在2013年4月1日前支付，剩余三次分别在三个月到期前五天内支付，第二年起支付方式为一年一付，每月租金为15,667元，2013年4月1日前支付三个月租金加一个月押金计62,667元；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
合同签订后，陶某、陶新军将房屋及场地交付给纤尘公司使用，但纤尘公司实际仅支付了5万元租金。2015年2月，纤尘公司出具《承诺书》，承诺所有房租于2015年3月15日前全部结清，以后的房租按协议约定按时支付，如2015年3月15日前还不能支付房租，则3月底之前自动搬离，租赁合同终止。嗣后，纤尘公司未按照《承诺书》执行。
另查明，系争房屋登记的所有权人为上海XX厂，为拍卖所得，房产证登记时间为2000年6月。2000年6月，陶某、陶新军（乙方）与上海XX厂（甲方）签订《协议》，约定由于乙方不具备独立法人资格，故将系争房屋过户于甲方，但房屋产权属于乙方。2015年11月，陶某死亡，其法定继承为人陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能。
一审审理中，两上诉人递交一份陶新军于2015年11月4日出具的《情况说明》，内容为“经与陈金华协商，同意转让系争房屋的使用权，若有意可当面具体洽谈”，证明双方曾就买卖房屋达成合意。五被上诉人对《情况说明》真实性无异议，但称当时仅就买卖房屋达成意向，最终未能谈妥，买卖关系未能成立。
一审法院认为：陶某、陶新军与纤尘公司签订的《房屋场地租赁合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋及场地建立的租赁合同关系有效。虽然房屋登记的权利人为上海XX厂，但其与陶某、陶新军就房屋归属签订了《协议》，陶某、陶新军并非未经产权人同意擅自出租房屋，纤尘公司关于租赁合同无效的答辩意见缺乏依据，法院不予采纳。
租赁合同履行过程中，纤尘公司欠付租金，于2015年2月出具《承诺书》，承诺付清欠租，若没有按期支付，则租赁合同终止，纤尘公司自行搬离房屋，该《承诺书》明确了纤尘公司未付租金的法律后果，并未提及陶某、陶新军在租赁合同履行过程中有违约行为，纤尘公司应当信守承诺，并承担由此产生的法律后果。由于纤尘公司未按承诺付清欠租，租赁合同即于2015年3月31日终止。虽然陶新军曾出具《情况说明》，表达了愿意与纤尘公司、陈金华就系争房屋买卖进行磋商的意向，但最终双方没有谈妥，并未成立买卖合同关系。
陶某死亡后，其相关合同权利由其继承人继承。五被上诉人提出的租赁合同解除、纤尘公司返还房屋及场地并支付欠租、赔偿利息损失、支付房屋占用费的诉讼请求具有合同及法律依据，依法予以支持。双方租赁合同仅就纤尘公司提前退租约定了违约金，并未就纤尘公司欠租而终止合同的情况约定违约金，因此五被上诉人要求纤尘公司承担违约金的诉讼请求不予支持。
纤尘公司为陈金华设立的一人公司，陈金华未提供证据证明公司财产独立于陈金华自己的财产，故陈金华应对公司金钱债务承担连带责任。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，于二〇一六年七月二十日判决：一、案外人陶某、陶新军与上海纤尘纸塑有限公司2013年3月26日签订的《房屋场地租赁合同》于2015年3月31日解除；二、上海纤尘纸塑有限公司应于判决生效之日起三十日内将其承租的位于上海市浦东新区XX镇XX园XX组的房屋及场地返还给陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军；三、上海纤尘纸塑有限公司应于判决生效之日起十日内给付陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军房屋租金326,000元；四、上海纤尘纸塑有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军逾期给付房屋租金的损失（分别以138,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年1月1日起计算至本案判决生效之日止；以188,000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年4月1日起计算至本案判决生效之日止）；五、上海纤尘纸塑有限公司应于判决生效之日起十日内给付陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军房屋使用费（按每年188,000元的标准自2015年4月1日起计算至实际返还承租房屋及场地之日止）；六、陈金华对上海纤尘纸塑有限公司的上述第三项至第五项付款义务承担连带责任；七、驳回陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军的其余诉讼请求。一审案件受理费9,740元，减半收取计4,870元，由陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军共同负担488元，上海纤尘纸塑有限公司、陈金华共同负担4,382元。
二审中，当事人没有提交新证据。
审理中，上诉人与被上诉人共同确认标的场地上存在搭建之棚屋。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明事实，陶某、陶新军与本案标的房屋（场地）登记权利人签约确定前者为（实际）所有权人，应该认为，至少在标的场地出租使用涉及的用益物权权能范围内，陶某、陶新军具备充分权利，上诉人所谓涉及标的房场登记产权取得的拍卖违法等与本案租赁合同关系不具有法律上的关联性，上诉人一、二审坚持主张本案租赁合同无效缺乏事实与法律依据，本院难予采信。查陶某、陶新军与纤尘公司签订的《房屋场地租赁合同》系当事人真实意思表示之合致，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋（场地）租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行，本案租约履行期间，承租人纤尘公司欠付租金，在其向承租人出具还款《承诺书》后仍未履行付租义务，原审据之依法判处承租人承担解约等违约责任于法有据，本院应予维持。本案属承租人违约解约，在出租人未表示同意利用其装修条件下，承租人装修残值损失依法不应予支持，故上诉人主张装修鉴定已无必要，原审程序于此并无错误。关于上诉人陈金华，查系承租人纤尘公司独资股东，一、二审期间，其始终未能证明纤尘公司财产独立于陈金华自有财产，原审裁判陈金华承担纤尘公司本案债务之连带责任于法有据，上诉人主张陈金华诉讼主体资格问题显然缺乏依据，本院不能支持。关于合同无效等所谓原审反诉主张，查已包含在本诉诉讼标的审查范围内，并无建立独立反诉之必要及合法依据，原审程序于此并无瑕疵。本院注意到，双方租约中曾约定：如因产证问题影响承租人正常经营的，出租人承担赔偿。该部上诉人虽有抗辩，但本案未提供有效依据，考虑到该部主张属独立之诉行使范畴，上诉人案外可另行处理、主张。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,080元，由上诉人上海纤尘纸塑有限公司、陈金华负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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