安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终916号
上诉人（原审被告）：和县金城房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇迎江西路。
法定代表人：郑成龙，该公司经理。
委托诉讼代理人：裴学文，安徽汪维斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司和县支行，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇陋室西街229-1号。
负责人：刘艳，该行行长。
委托诉讼代理人：黄冲，该公司职工。
委托诉讼代理人：胡奎正，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪明明，女，1988年12月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。
上诉人和县金城房地产开发有限公司（以下简称“和县金城公司”）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司和县支行（以下简称“农行和县支行”）、汪明明金融借款合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院(2017)皖0523民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
和县金城公司诉请求：依法改判和县金城公司对汪明明（许宗国）向农行和县支行贷款的本息不承担连带清偿责任。事实和理由：一是原审漏列必要的共同诉讼主体参加诉讼，《个人购房担保借款合同》签订的主体是许宗国，被上诉人在原审中未提交证据证明许宗国已去世，法庭亦未就此事实进行查明，许宗国既已去世，案涉的房产系其与汪明明的共同财产，尚不能确定许宗国司法有其他合法遗产，在其法定继承人未作出书面放弃继承权的情况下，应当通知其法定继承人参加诉讼。二是上诉人的担保责任已终止，无需承担连带清偿责任。首先，根据合同约定，办理抵押预告登记、办妥房地产权属证书、办理抵押登记是两被上诉人的法定义务，导致不能办理上述登记的法律后果应当由其自行承担。其次，根据《一手住房贷款业务银企合作协议》约定，上诉人的担保责任自完成抵押登记终止。再次，上诉人已履行担保人的所有义务，无需承担连带清偿责任。最后，农行和县支行未能按照约定在办理好抵押预告登记（生效）后再发放贷款，由此导致的后果因自行承担。
农行和县支行辩称，一是原审法院已经查明许宗国于2013年8月28日去世，和县金城公司是连带担保责任人，农行和县支行在起诉时可以选择，而非必须通知许宗国的法定继承人参加诉讼。二是《一手住房贷款业务银企合作协议》明确约定和县金城公司的保证责任自发放贷款日起，至购房人取得房产证权利证书，并办妥抵押登记手续之日止，至诉讼时案涉房屋产权证仍然没有办妥，县金城公司的担保责任并未终止，仍应承担连带清偿责任。三是农行和县支行已经按照约定进行了预告登记，并非预告登记无效，而是未登记抵押权没有设立，不享有优先受偿权。一审法院认定事实：2012年2月8日，农行和县支行与和县金城房公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，就“世纪名都”小区的个人住房贷款业务进行合作。该合作协议第四条约定了住房贷款合作方式，第2款约定农行和县支行为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年等；第六条约定了借款担保，第1款约定和县金城公司不可撤销地承诺为农行和县支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，第4款约定和县金城公司提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自农行和县支行向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以农行和县支行为抵押权人的抵押登记手续之日止。2013年3月25日，许宗国与和县金城公司签订《购房合同》（购房合同编号为HX13001073）一份，许宗国购买和县金城公司开发的坐落于和县历阳镇横江社区宝塔路“世纪名都”小区D幢2单元505室，价款是565,243元，许宗国于2013年3月25日首付房款175,243元，购房余款390,000元采取银行按揭的方式支付。2013年3月28日，汪明明向农行和县支行出具《共同还款承诺书》，承诺自愿以自己的经济收入参与其归还银行按揭贷款；保证按时、足额偿还银行贷款本金、利息和相关费用并承诺承担连带担保责任；如若违约愿承担由此引起的一切法律责任并自愿接受法院强制执行。2013年4月19日，许宗国与农行和县支行签订《个人购房担保借款合同》一份，许宗国向农行和县支行借款390,000元，用于购买“世纪名都”小区D幢2单元505室房产，借款期限为360个月，按月等额本息还款。借款合同第十条第2款第1项约定抵押人与抵押物共有人同意以“世纪名都”小区D幢2单元505室担保借款本金、利息、罚息等；第十二条约定借款人、担保人的违约责任，当出现借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、担保人死亡、被宣告失踪或被宣布死亡等情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发借款，有权提前行使担保权等；第三十七条约定阶段性保证人和县金城公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农行和县支行与许宗国于2013年4月19日在房产登记部门办理了商品房预售抵押预告登记。2013年4月22日，农行和县支行向许宗国发放一手房贷款390,000元，年利率为6.55%，逾期年利率为9.825%。至2015年7月1日，许宗国、汪明明归还借款本金9,471.12元及利息52,568.46元，合计62,039.58元。因汪明明未能及时还款，农行和县支行从和县金城公司保证金专户划收了本金11,530.68元及利息36,472.63元。至2017年3月29日，案涉房屋贷款尚有本金368,998.2元及利息未归还。另查明，许宗国与汪明明于2013年3月21日登记结婚；许宗国于2013年8月28日去世。
一审法院认为，农行和县支行与和县金城公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》及农行和县支行与许宗国、汪明明、和县金城公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。该笔借款发生在许宗国与汪明明夫妻关系存续期间，依法应当按夫妻共同债务处理，并且汪明明在《共同还款承诺书》中承诺自愿以自己的经济收入参与归还银行按揭贷款，承诺承担连带担保责任。因许宗国已于2013年8月28日去世，依据《个人购房担保借款合同》中关于出现借款人未按约定按期足额偿还借款或出现借款人死亡的情形，农行和县支行有权提前收回已发借款的约定，其现要求汪明明归还余欠借款本金及利息的诉讼请求，依法予以支持。物权法规定的预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，预告登记的，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障。本案中，许宗国虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，农行和县支行对此项请求权进行了预告登记，但由于许宗国对抵押房产尚未办理登记取得产权证，农行和县支行作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是对许宗国抵押房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房产的处分，但并非对该房产已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。农行和县支行主张对许宗国所购的房地产处置款项享有优先受偿权没有法律依据，不予支持。由于许宗国未取得房地产权属证书，且该房产也并未办妥抵押登记手续，依据《一手住房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》的约定，和县金城公司作为该笔借款的连带责任保证人，依法应承担保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。判决：一、汪明明于判决生效之日起三日内给付原告中国农业银行股份有限公司和县支行借款本金368,998.2元及利息（自2017年3月30日起按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际还款之日止）；二、和县金城房地产开发有限公司对上述借款本息负连带清偿责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司和县支行的其他诉讼请求。案件受理费6870元，由汪明明、和县金城房地产开发有限公司负担6827元，由中国农业银行股份有限公司和县支行负担43元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：农行和县支行对和县金城公司提交的安徽省不动产销售发票、安徽省契税完税情况证明、住宅专项维修资金专用收据、交房流转单的关联性持有异议，该证据不能证明办理房屋产权证及贷款抵押手续的义务和未办理的责任在农行和县支行，本院不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案是一起因借款人未能依约归还房贷而引发的金融借款纠纷，二审的争议焦点是一审是否遗漏必须参加诉讼的当事人和和县金城公司的保证责任是否已经免除。根据《一手住房贷款业务银企合作协议》和《个人购房担保借款合同》的约定，和县金城公司为案涉借款提供的是连带保证，农行和县支行依据法律规定可以要求借款人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，现农行和县支行要求汪明明和和县金城公司履行债务，应予支持，共同借款人许宗国的法定继承人并不是本案必须参加诉讼的当事人，和县金城公司承担保证责任后，有权依据法律规定进行追偿。根据《一手住房贷款业务银企合作协议》和《个人购房担保借款合同》的约定，和县金城公司的保证责任自农行和县支行发放借款之日起，至许宗国、汪明明取得房地产权利证书，并办妥以农行和县支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，但案涉房屋至今未取得房地产权属证书，也没有办理以农行和县支行为抵押权人的抵押登记，且和县金城公司未能举证证明案涉房产未取得房地产权属证书及未办理抵押登记的责任在于农行和县支行，故案涉借款仍在保证担保期间内，和县金城公司依法应当承担保证责任。综上所述，许宗国的法定继承人不是本案必须参加诉讼的当事人，和县金城公司的保证责任尚未免除，和县金城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6827元，由和县金城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田晓鸣
审 判 员 雍自涛
代理审判员 费长城
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 纪 震
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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