北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第00734号
原告冯立生，男，1956年8月7日出生。
委托代理人黄鹏，北京市华泰律师事务所律师。
被告国家机关事务管理局，住所地北京市西城区西安门大街22号。
法定代表人李宝荣，局长。
委托代理人王思阳，北京市京伦律师事务所律师。
委托代理人杨晓勇，北京市京伦律师事务所律师。
原告冯立生诉被告国家机关事务管理局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯立生及其委托代理人黄鹏，被告国家机关事务管理局之委托代理人王思阳、杨晓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯立生诉称，2012年1月19日，原告与被告签订《北京市城市房屋拆迁置换补偿协议》，协议约定，原告将位于北京市西城区西安门大街40号的房屋全部交给被告拆除，房屋拆除后被告将位于北京市东城区�定门内大街290号，建筑面积356.56平方米的置换安置房交给原告使用，并承诺于2012年10月30日前办理产权过户手续。该协议签订后，原、被告均按照协议约定履行了各自相应的义务。但是原告在2013年3月份委托第三方测绘机构对置换安置房实际建筑面积进行了测量，发现该房实际面积与拆迁协议约定及房产证上标明的面积明显不符，在与拆迁办相关负责人多次协商无果的情况下，原告再次委托第三方测绘机构对该房屋进行测量，测量后该房屋的实际建筑面积只有318.50平方米，与双方约定的置换面积相差38.06平方米。原告提起诉讼后，申请对涉案房屋建筑面积进行测绘。经法院委托的北京市房地产勘察测绘所实地测绘，涉案房屋实际建筑面积为323.70平方米，与双方签订的房屋拆迁置换补偿协议中约定的安置补偿面积存在32.86平方米的巨大差异。原告认为，原告已按照拆迁�议的约定充分履行了相应义务，而被告方提供的置换安置房实际面积与拆迁协议约定的面积存在明显差距，已经构成违约，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求被告对原告进行实物补偿；在东城区和西城区的行政区域内，要求被告对原告补偿一处不少于32.86平方米的商业经营性用房。因提供新的房屋所产生的费用由被告承担，并要求被告自2013年3月5日开始按每天1000元的标准支付违约金。
被告国家机关事务管理局辩称，在与原告签订拆迁置换补偿协议之前，被告通过委托公证方式购买了东城区安定门内大街290号商业用房。该房原房主为杨xx，房产证标明的建筑面积为356.56平方米，是东城区房管部门经测绘认定的。原告提起诉讼后，法院进行重新测绘。被告对于原告所述置换房屋少于拆迁置换补偿协议约定32.86平方米表示认可，但根据上述事实，不能认定被告属于违约，故不同意承担违约责任。原告提出进行实物补偿，有些技术问题不好操作，对所差面积进行货币补偿是相对合理的。无论最终按照哪一个时点进行货币补偿，地上面积所对应的补偿价和地下面积所对应的补偿价应当予以区分。通过对测绘报告的甄别，真正的面积误差是在地下。请求法院根据本案具体情况作出公平判决。
经审理查明，原告冯立生原系北京市西城区西安门大街40号房屋（建筑面积202.51平方米）的所有人。2012年1月19日，被告国家机关事务管理局（原名称为国务院机关事务管理局）所属中央国家机关办公服务用地拆迁办公室（合同甲方）与原告冯立生（合同乙方）签订《北京市城市房屋拆迁置换补偿协议》。该协议主要内容包括：根据京房西拆许字（2004）�231号《房屋拆迁许可证》批准，甲方在西城区府右街西侧实施中央国家机关用地拆迁工程，需要拆迁乙方在拆迁范围内西安门大街40号内所有房屋。甲乙双方经协商，同意实行置换补偿，并达成如下协议：乙方在拆迁范围北京市西城区西安门大街40号有正式房屋建筑面积202.51平方米，甲方提供用于置换的房屋位于北京市东城区安定门内大街290号，建筑面积356.56平方米（以产权证标明面积为准），另有自建房屋180平方米；甲乙双方一致同意房屋置换安置方案。乙方应完成搬家腾房，并将拆迁现场正式房屋及自建房屋全部交甲方拆除。在乙方现场房屋拆除后当日内将置换安置房屋（含自建房屋）全部按现状移交乙方使用。甲方承诺将置换安置房屋北京市东城区安定门内大街290号，建筑面积356.56平方米的房产直接办理产权过户手续，产权人为乙方。甲方承诺乙方在2012年10月30日前完成全部置换安置房屋的产权办理手续，办理置换安置房屋产权手续乙方不再负担任何费用，全部费用由甲方承担；甲方在进行房屋置换的基础上同意给予乙方“一次性综合拆迁补助费”共计506万元。乙方应在2012年2月10日前完成搬家腾房工作，甲方在乙方完成搬迁后7个工作日内，将“一次性综合拆迁补助费”共计506万元一次性付给乙方。违约条款规定为：甲方未按约定期限向乙方支付一次性综合拆迁补助费，应按延期天数每天向乙方支付违约金1000元，乙方未按约定期限搬家腾房，应按延期天数每天向甲方支付违约金1000元。
上述协议签订后，原告依约交付了位于北京市西城区西安门大街40号的房屋，被告亦依约交付了位于北京市东城区安定门内大街290号的置换安置房屋，并将一次性综合拆迁补助费支付原告。2012年11月23日，原告取得了北京市东城区安定门内大街290号1幢（即置换房屋）的《房屋所有权证》。该房产证载明，房屋地上一层9间，建筑面积190.44平方米；地下室8间，建筑面积166.12平方米；规划用途为商业。庭审中，原告称，其在准备装修使用置换房屋时，得知该房屋建筑面积少于房产证载明面积，在与被告交涉未果后，提起本案诉讼。
本案审理过程中，原告申请法院委托专业测绘机构对拆迁置换房屋实际建筑面积进行测绘。经双方当事人同意，本院委托北京市房地产勘察测绘所对北京市东城区安定门内大街290号房屋面积进行测绘。2014年4月8日，北京市房地产勘察测绘所出具《房屋土地测绘技术报告书》，认定北京市东城区安定门内大街290号房屋建筑总面积（不含人防）323.70平方米，其�地上主体面积182.75平方米，地下面积140.95平方米。该报告书注明有效期至2014年12月31日止。双方当事人对上述鉴定意见不持异议。在报告书有效期届满后，双方当事人均表示，继续认可上述鉴定意见。原告支付鉴定费（测绘费）4000元。
本案审理过程中，原、被告均同意由本院向房屋中介机构或房地产评估单位征询西城区安定门内大街附近商业用房的市场价格。2015年8月，北京京九城房地产经纪有限公司向本院介绍该公司正在出售的位于东城区鼓楼东大街47号街面经营用房的相关价格情况，该房屋建筑面积29.70平方米，房主售价620万元。过户中产生的费用包括：测绘费每间2000元；个人所得税差价107000元；契税按地方指导价为27000元；中介费按2.5%计算为155000元。原、被告对于法院所调取材料的真实性认可，原告同意在被告不能履行补足房屋面积时，按此价格予以补偿。被告提出，希望法院明确补偿原则，即被告对原告进行房屋价格补偿的基准时间是2012年还是2015年，且地上面积和地下面积所对应的补偿价格应当予以区分。
上述事实，有原、被告当庭陈述，《北京市城市房屋拆迁置换补偿协议》，《房屋所有权证》，《房屋土地测绘技术报告书》，鉴定费票据，调查笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，原告冯立生与被告国家机关事务管理局签订的《北京市城市房屋拆迁置换补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反国家相关法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故上述协议应认定有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。庭审中查明，原、被告签订该协议后，原告已按协议约定履�了向被告交付被拆迁房屋的义务，被告虽然亦按协议约定向原告交付了置换安置房屋，但根据北京市房地产勘察测绘所的鉴定意见，实际房屋面积与协议约定面积相差32.86平方米。双方当事人对于上述鉴定意见不持异议，本院对该事实予以确认。上述事实证明，被告向原告所交付的置换安置房屋不符合合同约定。根据我国合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告按协议约定补足房屋面积，符合双方所签协议的约定，本院予以支持。被告向原告提供的房屋应为商业用房，且房屋地点应在本市二环范围内。如果被告不能履行上述义务，应按置换安置房屋面积差额向原告支付相应的差额补偿款。鉴于原告已完全履行了合同约定，不存在任何违约行为，故本院综�考虑置换安置房屋的地理位置、房屋基本格局及被告违约程度等因素，参考本院向房屋中介机构询价，酌定差价补偿款为每平方米20万元。被告关于地上面积和地下面积所对应的补偿价格应当予以区分的答辩主张，依据不充分，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金，不符合双方协议的约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告国家机关事务管理局向原告冯立生提供地点在北京市二环范围内、建筑面积不少于32.86平方米的商业用房。如被告国家机关事务管理局未能履行上述义务，应当按每平方米二十万元的价格向原告冯立生支付房屋差价补偿款。
二、驳回原告冯立生其他诉讼请求。
如果被告国家机关事务管理局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万九千八百一十八元，由原告冯立生负担一万九千八百一十八元（已交纳），被告国家机关事务管理局负担四万元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费四千元，由被告国家机关事务管理局负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。
审 判 长 姜涛
人民陪审员
宋冰
人民陪审员
高尔勤
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 陈楠