福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终798号
上诉人（原审原告）：福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路158号。
法定代表人：孙勇，董事长。
委托诉讼代理人：陈裕壮，尤溪县沈兴法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：吴秀键，男，1982年4月27日出生，汉族，个体工商户，住福建省尤溪县。
上诉人福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业公司”）与被上诉人吴秀键物业服务合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2015）尤民初字第2558号号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。西酒物业公司的委托诉讼代理人陈裕壮、吴秀键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西酒物业公司上诉请求：改判支付其1、2009年9月1日起至2015年7月31日止所欠各项费用3822.6元（其中物业服务费2599.2元、水费32元、公摊水费5.2元、公摊电费161.7元、电梯维保费771元，电梯年检费219.3元、电梯维修费25元、轿厢费28元、车位服务费40元）；2、，所欠物业费暂计算至2015年11月15日止的违约金20111.4元的20%即4022.3元。事实和理由：双方签订的《前期物业管理服务协议》有效，吴秀键应支付电梯维保费、年检费，一审认定《前期物业管理服务协议》中关于电梯维保费、年检费条款违反《物业服务收费管理办法》的规定无效，以下位法否定上位法，不符合《合同法》第52条规定的合同无效情形错误。《尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》尤价（2009）195号文附1：《尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表》中服务项目二明确注明政府指导价不包含电梯日常维护费，其是依据上述尤溪县政府文件与合同约定收取电梯维保费，电梯系国家特种设备，不同于其他日常公共设施支出费用较高，依据《物业服务收费管理办法》规定未列入物业服务成本，在《前期物业管理服务协议》约定由业主承担，且该费用已实际发生，电梯维保费、年检费的诉讼请求应当支持。2012年11月8日西酒物业公司将催缴单张贴在吴秀鍵家门口并拍照，2014年10月2日张贴吴秀鍵家门口催缴单内容包括2009年9月以来所有旧欠的物业，业委会的证明佐证这一事实，物业管理服务行为是连续性，2009年以来西酒物业公司每季度均有向吴秀键催缴旧欠的物业费等各项费用，应视为诉讼时效中断。业主委员会证书已证明其按合同提供物业服务，吴秀鍵提交的证据不能证明其物业管理服务有瑕疵，且逾期交纳物业费潜在侵犯按时交纳物业服务费用业主的合法权益，应承担逾期支付物业服务费违约金。
吴秀鍵辩称，其与西酒物业公司签订《前期物业管理服务协议》，但实际履行服务主体不是西酒物业公司，影响本案合同效力问题。对物业管理服务费项目核算未列清单，其在不知情的情况下已多交物业管服务费，西酒物业公司未按《前期物业管理服务协议》进行服务不应交纳物业费，案件事实不清，证据不足。一审向其送达两份西酒物业公司同一时间，但不同事实与理由的《民事起诉状》，2015年12月7日一审适用简易程序开庭，西酒物业公司无正当理由未到庭，应驳回西酒物业公司的诉讼请求。转为普通程序通知于2016年1月21日开庭，但未开庭，并于当日再发传票通知2月29日开庭，程序违法影响案件公正判决。请求撤销一审判决，驳回西酒物业公司的诉讼请求。
西酒物业公司向一审法院请求：一、吴秀键立即缴清自2009年9月1日起至2015年7月31日止所欠的各项费用3822.6元（其中物业费2454.8元、水费162元、公摊水费25.8元、公摊电费128.8元、电梯维保费778.9元、电梯年检费219.3元、电梯维修费25元、轿厢费28元）；二、吴秀键支付所欠物业费暂算至2015年11月15日止的违约金20111.4元；三、本案的诉讼费用由吴秀键负担。庭审中，西酒物业公司明确第一项诉讼请求为吴秀键立即缴清自2009年9月1日起至2015年7月31日止所欠的各项费用3822.6元（其中物业费2599.2元、水费32元、公摊水费5.2元、公摊电费161.7元、电梯维保费771元、电梯年检费219.3元、电梯维修费25元、轿厢费28元、车位服务费40元，以上合计3881.4元，实际按3822.6元主张）。
一审法院认定事实，一、2009年3月15日，吴秀键作为甲方，蒋锡玲、吴秀键作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。2.乙方购买的房屋位于尤溪县城关镇水东路1号大儒名城1B号楼206室，建筑面积为111.09平方米。3.甲方的权利和义务：（1）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；（2）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时公约》并书面告知乙方；……（5）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给予第三方；（6）根据本协议向乙方收取物业管理费用；……（12）自本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。4.乙方的权利和义务：……（4）依据本协议向甲方缴纳管理费用；……5.物业管理服务费标准为带电梯住宅每月每平方米0.65元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（××）按实分摊。物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。6.乙方交纳费用时间为交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳。7.其他有偿服务费用：（1）自行车、摩托车、小汽车的临时停放收费标准以当地物价部门批文为准；（2）露天车位及车库的收费标准以当地物价部门批文为准。8.受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务范畴），收费标准执行政府规定，物业管理企业以接收到相应的单位委托书时实施。9.根据《物业管理条例》规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，保修期内维修费由开发建设单位负责，保修期外单次单项维修费用在200元以内由甲方负责，超出200元范围由甲方报方案，经乙方或业主委员会审核后由公共维修资金开支……10.违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；（4）乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金。在上述协议履行过程中，吴秀键因对西酒物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒不缴纳相关物业费用拖延至今，双方引起纠纷。为此，西酒物业公诉至法院。二、西酒物业公司已于2015年7月31日自行终止《前期物业管理服务协议》，终止对尤溪县大儒名城小区提供物业管理服务。
一审法院认为，西酒物业公司与吴秀键签订的《前期物业管理服务协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。西酒物业公司为涉案小区提供了物业服务，吴秀键作为涉案小区的业主，享受了西酒物业公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。关于吴秀键提出的西酒物业公司的诉讼主体不适格且《前期物业管理服务协议》未生效的主张，因西酒物业公司依法办理了营业执照，具有物业服务资质和收费许可，且西酒物业公司已实际提供了物业服务，吴秀键亦接受了西酒物业公司的物业服务，因此，在吴秀键没有证据证明西酒物业公司将小区物业服务业务全部委托给他人经营的情况下，对于吴秀键的该项主张，不予采纳。关于吴秀键提出的电梯维保费、电梯年检费属于重复收费的主张，虽然双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定西酒物业公司收取的物业服务收费标准中不包含电梯维保费、电梯年检费，但是该项约定违反了《物业服务收费管理办法》的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，吴秀键的该项主张，合法有据，予以采纳。对于吴秀键提出的西酒物业公司将游泳池、尤溪县顺航汽车用品服务部等使用的水电费计入业主的公摊水电费的主张，因其未提供相应的证据予以证明，不予采纳。关于吴秀键提出的西酒物业公司的请求超过两年的诉讼时效的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，西酒物业公司提供的证据可以证实其于2014年10月2日向吴秀键进行了催缴物业服务费等费用的事实，向既往的时间倒推2年，即2012年10月3日起发生的物业服务费等费用没有超过诉讼时效。故吴秀键应向西酒物业公司支付自2012年10月3日起至2015年7月31日止的物业服务费等费用。经核算，自2012年10月3日起至2015年7月31日止，吴秀键应向西酒物业公司支付物业服务费72.2元（111.09平方米＊0.65元／平方米／月＊1个月）、水费32元、车位服务费40元、公摊水费5.2元、公摊电费138.4元（公共照明5.8元＋电梯用电130.3元＋楼道照明2.3元）。对于西酒物业公司主张要求吴秀键支付轿厢费、电梯维修费的请求，因西酒物业公未提供相应的证据证明其已支出该项费用，西酒物业公司的该项请求，依据不足，不予支持。对于西酒物业公司主张要求吴秀键支付违约金的请求，结合西酒物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵的实际情况，西酒物业公司的该项请求，理由不足，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴秀键应于判决生效之日起三日内一次性支付福州西酒物业管理有限公司物业服务费72.2元、水费32元、车位服务费40元、公摊水费5.2元、公摊电费138.4元，合计287.8元；若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费398元，由福州西酒物业管理有限公司负担380元，由吴秀键负担18元。
本院经审理查明，西酒物业公司向本院提交2010年1月至2015年7月电梯维保费、2010年4月至2015年7月年检费发票及电梯维修保费、年检费承担明细，吴秀键电梯维修保费计算明细如下：1、270元÷20户×36月＝486元（2011年1月至2013年12月），2、300元÷20户×19月＝285元（2014年1月至2015年7月），共计771元；电梯年检费计算如下：825元÷20户＝41.3元×5年＝206.5元（2011年-2015年，计5年），证明西酒物业公司支付电梯维保费、年检费。上述电梯维保费计算依据来源于西酒物业公司向一审提交的水电公摊、电梯维保费计算一览表，电梯维修保养合同，公摊计算方式，及向本院提交的电梯维保费用发票、年检查费用发票及电梯维修保费、年检费承担明细。吴秀鍵质证认为根据《尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》第十二条规定电梯维保费、年检费属物业服务成本，已包含在物业服务费用中，且二审时西酒物业公司才提交上述证据，并现场单方计算电梯维保费、年检费不予认可。本院认为上述证据除电梯维保费用发票、年检查费用发票及电梯维修保费、年检费承担明细未向一审法院提交外，其他证据均已向一审法院提交，上述证据客观、真实符合证据特征，予以采信。吴秀键尚欠西酒物业公司电梯维保费771元、电梯年检费206.5元。对一审查明的事实予以确认，
本院认为，西酒物业公司提交的营业执照、物业服务资质证书等证据，证明其系有物业服务资质的公司。西酒物业公司与吴秀鍵签订《前期物业管理服务协议》后，便进行物业管理，吴秀鍵事实上亦享受西酒物业公司提供的物业管理服务。吴秀鍵提出西酒物业公司虽是《前期物业管理服务协议》的签订主体，但不是实际履行物业服务的主体，且西酒物业公司未按《前期物业管理服务协议》进行服务不应交纳物业费的抗辩，因未提供相应事实证据，不予采纳。
经审查西酒物业公司向一审法院提交二份民事起诉状，诉讼请求相同，其中一份民事起诉状的事实与理由更具体；案件审理过程中因涉及西酒物业公司委托代理人身份及证据材料的质证等问题，导致简易程序和转为普通程序的开庭时间变更，但一审法院均按程序变更开庭时间，符合《中华人民共和国民事诉讼法》起诉和受理及开庭审理的规定，不存在程序问题。吴秀鍵提出一审向其送达两份不同事实与理由的《民事起诉状》，西酒物业公司简易及转为普通程序后，两次无正当理由未到庭开庭程序违法的抗辩，不予采纳。
西酒物业公司与吴秀鍵签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费标准为带电梯住宅按每月每平方米0.65元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（××）按实分摊；符合《尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》尤价（2009）195号文附1：《尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表》中服务项目二规定，物业共用部分公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵），及《物业服务收费管理办法》第七条、第二十二条的规定，合法有效，应当履行。一审认定《前期物业管理服务协议》中关于电梯维保费、年检费条款违反《物业服务收费管理办法》的规定无效不当。经核算吴秀键应支付西酒物业公司电梯维保费771元、电梯年检费206.5元，对西酒物业公司主张的吴秀鍵应支付电梯维保费771元，予以支持，对西酒物业公司提出的吴秀鍵应支付电梯年检费219.3元的主张，予以支持206.5元，超出部分不予支付。吴秀键提出其不予支付电梯维保费、电梯年检费的抗辩，不予采纳。
西酒物业公司提交2012年11月8日将催缴单张贴在吴秀鍵家门口照片系其单方制作，吴秀键对此有异议，西酒物业公司又无其他证据相佐证；此外西酒物业公司认为2014年10月2日张贴吴秀鍵家门口催缴单内容包括2009年9月以来所有旧欠的物业，2009年以来其每季度均有向吴秀键催缴旧欠的物业费等各项费用应视为诉讼时效中断的主张，因其未提供每季度旧欠的物业费的相关证据，不能证明诉讼时效中断，一审认定西酒物业公司2012起至2015年7月31日止的物业服务费等费用在诉讼时效，之前已过诉讼时效并无不当。西酒物业公司的上述主张不能成立。
根据吴秀键提供物业服务过程中照片等，证实西酒物业公司物业服务存在瑕疵，一审认定西酒物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵的实际情况并无不当。西酒物业公司主张业主委员会已证明其按合同提供物业服务，吴秀键提交的证据不能证明其物业管理服务有瑕疵，应承担逾期支付物业服务费违约金的上诉理由，不予支持。
综上所述，西酒物业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省尤溪县人民法院（2015）尤民初字第2558号号民事判决第二项。
二、变更福建省尤溪县人民法院（2015）尤民初字第2558号号民事判决第一项为：被上诉人吴秀键应于本判决生效之日起三日内一次性支付上诉人福州西酒物业管理有限公司物业服务费72.2元、水费32元、车位服务费40元、公摊水费5.2元、公摊电费138.4元，电梯维保费771元、电梯年检费206.5元，合计1265.3元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费398元，由福州西酒物业管理有限公司负担377元，吴秀键负担21元。二审案件受理费各398元，由福州西酒物业管理有限公司负担377元，吴秀键负担21元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴青华
审 判 员 刘月娥
代理审判员 黄莉花
二〇一六年八月十八日
书 记 员 余 虹