广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字171号原告（反诉被告）：吴志勇，男，1973年6月26日出生，汉族，住珠海市香洲区海燕路。委托诉讼代理人：杨海玲，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪林，国信信扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海又一家超市商业有限公司，住所地珠海市拱北粤华路。法定代表人：梁明德，董事长。委托诉讼代理人：钟秋燕，广东凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋均荣，男，1963年2月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲，系该公司员工。原告吴志勇与被告珠海又一家超市商业有限公司（以下简称又一家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告又一家公司在法定期限内提起了反诉，本院受理反诉后将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴志勇的委托诉讼代理人杨海玲，被告又一家公司的法定代表人倪锦芳及委托诉讼代理人钟秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还履约保证金人民币73000元；2、请求判令被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2012年5月17日，原告与被告签订《珠海又一家超市商业有限公司专柜合同》。合同约定：甲方（被告）同意将位于珠海市拱北粤华路XXX号XX栋XX层XXX铺以有偿使用形式交给乙方（原告）设立独立经营专柜，建筑面积约114平方米，实用率70%；场地使用期限自2012年5月17日起至2015年7月31日止，共叁年；甲方按场地面积计收乙方人民币10000/月的场地使用费；乙方自本合同签订之日起三日内，应向甲方交纳人民币73000元的履约保证金，自甲方全额收到履约保证金之日起本合同方为有效；履约保证金于甲乙双方终止合同后90天内，甲方扣除乙方应缴的所有费用后，其剩余金额由甲方无息返还乙方。2012年5月19日，原告向被告支付履约保证金人民币73000元，被告向原告出具收款收据（NO.0006294）。2014年9月2日，涉案商铺的产权人珠海市同兴利商贸有限公司（以下简称“同兴利公司”）通过《珠海特区报》登报公告，公告称其与被告的涉案商铺租赁期限将于2014年12月6日到期，被告须于2015年1月5日前将商铺腾退给产权人。2015年1月6日，产权人再次向被告及次租户发出《关于租赁合同期满不再续约业主将立即收回商铺的公告》，要求被告根据合同约定，在2015年1月5日前腾退涉案商铺。原告已按产权人同兴利公司要求搬离涉案商铺，搬离前，原告要求被告按照合同约定返还履约保证金人民币73000元，但被告以原告搬离涉案商铺未经其同意为由拒绝返还。被告的行为已经违反合同约定和法律规定，严重损害了原告合法权益，故原告特向人民法院提起诉讼。请人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告又一家公司辩称，一、吴志勇在合同期限内拒不缴纳水电、租金等场地使用费，已构成违约，应承担违约责任。首先，正如吴志勇所称，又一家公司与吴志勇签订的专柜合同期限至2015年7月31日届满，但吴志勇从2014年12月就开始无故拒不缴交水电费，更有甚者至今仍无故拒绝缴纳2015年1月的租金，也没有提前两个月告知又一家公司要协商解决或解除合同。又一家公司先后于2015年1月23日、1月24日向吴志勇发出“关于按期缴纳租金、水电等费用的函”和“关于交清相关费用及解除租赁合同的函”，并限期交纳租金，但吴志勇我行我素不予理会。根据又一家公司与吴志勇于2012年5月17日签订的专柜合同第一条，第一款（3项）、第二款之规定，吴志勇已构成违约，应承担违约责任，赔偿又一家公司三个月租金的损失。其次吴志勇由于违约在先，却借业主同兴利公司的通知收回专柜为由，并未经又一家公司同意私自腾退又一家公司承租的商铺给业主，还恶人先告状纯属无理取闹，是严重违约行为。又一家公司与业主间的房屋租赁合同关系虽然存有争议且正在官司过程中，但仅是又一家公司与业主间的法律关系，由又一家公司处理和解决与吴志勇无关。吴志勇和其他众多商户一样仍然在继续营业使用中，吴志勇不仅拒不交租且在没有告知又一家公司的情况下恶意擅自把商铺腾退给业主，该行为更是错上加错。二、又一家公司与业主的房屋租赁合同期限实际尚未届满，吴志勇应履行与又一家公司签订合同规定的义务。2004年8月18日，虽然又一家公司与业主签订的《租赁合同》约定的期限至2014年12月12日止，但业主同兴利公司，基于对又一家公司前期投入巨额资金进行配套设施建设的考虑，于2007年5月12日向又一家公司承诺：同意延长租期5年。也就是说又一家公司仍然是物业的合法承租人，吴志勇以此为由拒不履行合同显然违约，应承担违约责任。最后，退一步说，即使又一家公司与业主存在租赁期限争议，也与本案争议无必然的关系，又一家公司及其商家虽前期受到业主各种行为的影响，那仅是又一家公司与业主之间的租赁合同关系，应由又一家公司负责处理。目前实际情况是，经又一家公司于2014年11月26日起诉业主后，业主上列行为有所改善，现大多数商家依然正常营业。反诉原告又一家公司向本院提出反诉请求：1、判令吴志勇支付又一家公司2014年12月至2015年1月31日的水电费及2015年1月1日至2月28日两个月的租金及配套费合计80933元；2、判令吴志勇承担违约责任，押金不予返还，且赔偿又一家公司三个月场地使用费116007元整；3、本案的诉讼费由吴志勇承担。事实和理由：2012年5月17日，又一家公司与吴志勇签订《珠海又一家超市商业有限公司专柜合同》，该合同约定：吴志勇租赁专柜期限至2015年7月31日止；吴志勇应于每月5日前缴纳租金和水电及配套费等场地使用费42264元整。但吴志勇从2014年12月就开始无故拒不缴交水电费，更有甚者至今仍无故拒绝缴纳2015年1月的租金至今，也没有提前两个月告知又一家公司要解除合同。又一家公司先后于2015年1月23日、1月24日向吴志勇发出“关于按期缴纳租金、水电等费用的函”和“关于交清相关费用及解除租赁合同的函”，并限期交纳租金，但吴志勇我行我素不予理会。根据又一家公司与吴志勇于2012年5月17日签订的专柜合同第一条，第一款（3项）、第二款之规定，吴志勇已构成违约，又一家公司有权解除合同并要求吴志勇承担违约责任赔偿三个月租金场地使用等费的损失。所以又一家公司特向贵院提出反诉，请求人民法院依法做出公正的判决支持又一家公司的诉求以保护又一家公司的合法权益。原告吴志勇对反诉答辩称，一、关于又一家公司的反诉请求1，双方签订的《珠海又一家超市有限公司专柜合同》已经于2014年12月6日自动终止，又一家公司诉请解除合同已没有依据。《城市房屋租赁管理办法》第二十九条规定：“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期”以及第三十一条规定：“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”依据上述法律规定，又一家公司与出租人同兴利公司的房屋租赁期限至2014年12月6日止，在又一家公司无法提供任何证据证明另有约定租赁期限的情况下，原租赁合同已经终止，又一家公司通过转租与吴志勇签订的租赁合同即《珠海又一家超市有限公司专柜合同》也随之终止，现又一家公司反诉解除该合同已没有依据。二、关于又一家公司的反诉请求2，又一家公司要求吴志勇支付2015年1月、2月租金和配套费用不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。又一家公司在与同兴利公司的纠纷案件的答辩状中已经确认在2014年8月份开始，同兴利公司不仅多次威逼又一家公司要求其搬离，多次在《珠海特区报》以及在又一家公司商场门口张贴告示，用各种方式干扰又一家公司和其商户正常经营，更有甚者派涉黑人员强行进入吴志勇商场捣乱，从而引起斗殴事件，屡屡进行一系列侵犯又一家公司商场和商户的侵权行为。吴志勇作为又一家公司商场内的商户，也因又一家公司与同兴利公司的纠纷，经营受到严重影响，经常遭受到停水停电导致无法正常经营。同兴利公司对涉案物业主张权利，致使吴志勇不能对租赁物业使用、收益，按照法律规定，吴志勇可以不支付租金。同时，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分无效，又一家公司主张的2015年1月至2月的租金及配套费用属于无效期限部分的费用，不应得到支持。吴志勇于2015年1月开始已没有经营，2015年1月22日已移交涉案物业，没有实际使用。因此，又一家公司要求吴志勇支付2015年1月份和2月份的租金及配套费既没有法律依据也没有事实依据。三、又一家公司反诉要求吴志勇承担违约责任，押金不予退回和赔偿三个月场地使用费缺乏依据。《专柜合同》于2015年12月6日已随原租赁合同终止而自动终止，又一家公司在2015年12月6日后对涉案物业已没有出租的权利，双方的租赁关系终止，即而转为吴志勇与涉案物业所有权人同兴利公司的无权占用场地关系，吴志勇基于权利人同兴利公司的返还原物请求权移交涉案物业给同兴利公司合法有据。《专柜合同》第十一条约定的违约责任是建立在合同尚在有效期内的基础上，但吴志勇并没有在合同有效期内擅自离场从而违约，实际情况是又一家公司是明知吴志勇已移交涉案物业给同兴利公司后才借故发函催缴12月份的水电费和1月份的租金。因此，吴志勇的情况不符合合同约定的履约保证金不予退还和赔偿三个月场地使用费的违约情形，吴志勇无需承担违约责任和赔偿三个月的场地使用费。本院经审理认定事实如下：同兴利公司系珠海市拱北粤华路XXX号XXX栋一、二层商场（以下简称案涉商场）的所有权人。2004年8月18日，同兴利公司与又一家公司签订《租赁合同》约定又一家公司承租案涉商场，租期自2004年9月1日至2014年8月31日止（共十年）。2012年3月1日，同兴利公司出具了《授权委托书》，表示其于2004年8月18日与又一家公司签订了案涉商场的租赁合同，现授权委托又一家公司拱北店在其经营范围内，分租一、二层物业的部分商铺给各行业使用，委托有效时间为2012年3月1日至2012年12月31日止。2012年5月17日，又一家公司（甲方）与吴志勇（乙方）签订《专柜合同》约定甲方同意将珠海市拱北粤华路XXX号XX栋一层XXX铺（以下简称案涉商铺）以有偿使用形式交由乙方设立独立经营专柜，使用期限自2012年5月17日起至2015年7月31日止（共3年），场地使用费10000元/月，电费1.3元/度，水费含排污3.3元/立方。合同第五条约定，乙方自本合同签订之日起三日内，应向甲方交纳73000元的履约保证金。自甲方全额收到履约保证金之日起本合同方为有效。合同有效期内，乙方如发生本合同所涉及的违约责任、损害甲方利益的，甲方有权终止本合同及要求赔偿，并从应返还给乙方的营业款中直接扣除，如该部分不足以扣缴及抵扣其他费用时，甲方可从履约保证金中抵扣。合同第十条约定：1、因甲方原因未按合同规定向乙方提供经营场地，乙方有权选择是否继续履行合同，如乙方认为无履行合同之必要，甲方应按同期银行贷款利率带息返还乙方已交付的履约保证金，如乙方继续履行合同，则合同期限及各项费用计起始日期据实顺延；2、合同有效期内，如甲方提前与业主解除租赁关系，乙方必须无条件配合，双方互不承担违约赔偿责任；4、乙方未经甲方书面许可擅自将经营场地转租、转交、分包给非合同当事人经营的，视为乙方违约，甲方有权即时终止合同，同时乙方所交履约保证金作为违约金不予退还；6、因乙方违约造成合同期内提前终止合同，乙方应在缴清甲方应收费用后，将固定装修设施、设备、陈列货架等完整转交予甲方。合同第十一条约定：1、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（3）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳的；2、本合同生效后，乙方不得中途解除。如乙方须中途解约，必须提前60天提出书面申请，经甲方同意后方可解除，履约保证金不予退还。如乙方未经甲方同意擅自离场，除必须赔偿甲方由此造成的损失外，另应向甲方支付相当于当期三个月平均场地使用费作为违约金，相应金额由甲方在乙方营业款及履约保证金中扣除。合同第十五条约定：3、合同期满或提前终止合同，乙方须缴清全部应付费用予甲方，同时取得甲方书面同意后方可退场，否则甲方有权留置处理。自获得甲方同意撤离之日起计3天内，乙方必须全部撤出，将场地按租赁前的原样恢复并返还给甲方，乙方的装修损失由乙方自行承担。合同还约定了其他的内容。同日，双方就上述商铺签订的《专柜补充协议》约定第一、二年综合配套费26480元/月，第三年综合配套费28669元/月，如乙方未按约定时间交纳场地使用费及综合配套服务费，即视乙方违约，甲方有权随时单方终止合同，并由乙方承担违约责任，乙方履约保证金不予退还并作为违约金赔偿给甲方。2012年5月18日，又一家公司收到吴志勇交来的保证金73000元，并将案涉商铺交付吴志勇使用。2014年9月2日，同兴利公司在“珠海特区报”刊登了《关于合同期届满收回商铺启事》：我司系案涉商场的产权人，上述商铺出租给又一家公司经营使用，根据租赁合同约定，租赁期限将于2014年12月6日到期，又一家公司须于2015年1月5日前将商铺腾退给同兴利公司，请各经营商家做好撤场准备工作，以免造成不必要的损失。2015年1月6日，同兴利公司向又一家公司及次租户发出的《关于租赁合同期满不再续约业主将立即收回商铺的公告》：同兴利公司将案涉商铺出租给又一家公司作为经营商场使用，租期截止日为2014年12月6日。根据合同约定，又一家公司应当在2015年1月5日前腾退商铺。为此，我公司已经于2014年8、9月向又一家公司发出了租赁合同期限届满后商铺不再出租的通知及函件，要求其在2015年1月5日前将承租商铺予以腾退。如今，租赁商铺腾退期限已经届满，但又一家公司及次住户仍没有腾退，我司再次郑重公告如下：1、请又一家公司立即将租期届满的租赁商铺腾退给我公司；请次租户即各经营商家一并腾退经营商铺；2、否则，我司将依法行使作为租赁商铺业主的物权及作为《租赁合同》项下出租人的合同权利，对拒绝腾退者将采取进一步的法律行动。由此造成的一切损失及其法律责任均由非法占有商铺者承担。2015年1月22日，作为次租户的吴志勇，按照同兴利公司的要求腾退了案涉商铺，双方签署的《商铺交接确认书》明确交接日期为2015年1月22日，交接日期之前的所有物业管理费、水电费、电话费等一切费用由吴志勇负责结清。吴志勇腾退案涉商铺后，多次要求又一家公司退还保证金73000元无果，遂提起本案诉讼。2015年1月23日，又一家公司向吴志勇发出的《关于按期交纳租金、水电等费用的函》，内容如下：根据双方签订的《专柜合同》第四条第2款约定，吴志勇至今尚未缴纳2015年1月份的租金及2014年12月份水电费，已多次通知缴纳，但是至今仍未交清拖欠我司租金、水电费等费用，要求于2015年1月24日下午3时前到我司财务部交清所拖欠的费用，逾期未交的视为违约，我司自2015年1月25日起将按合同约定终止双方的租赁合同，收回商铺，贵专柜保证金转为违约金处理。2015年1月24日，又一家公司再次向吴志勇《关于交清相关费用及解除租赁合同的函》，要求其于2015年1月26日下午3时前到又一家公司财务部交清专柜所拖欠的2015年1月份的租金及2014年12月份水电费，并须在2015年1月28日上午12点前将经营场地清空并按现状交还又一家公司，如不履行上述义务将强行回收商铺。又一家公司则主张同兴利公司与其租赁合同已延长了5年租期，并提交了一份同兴利公司于2007年5月12日致又一家公司的《承诺书》“我司根据与你司于2004年8月18日签署的《租赁合同》约定，将涉案商铺租给你司经营使用。因原租赁物不能满足商业功能用途，我司同意你司在租赁物周边加建电梯及配电房设备设施，此加建部分由你司自行施工并承担其费用，鉴于上述投入太大，现我司承诺合同期满后，在政策未对此物建筑物清拆或征用时，同意延长租赁期5年，你司应在期满后，此加建部分归还我司所有”，落款处有同兴利公司加盖的公章；并认为吴志勇在双方《专柜合同》租期未届满时，擅自将商铺交给同兴利公司，且拖欠了2014年12月-2015年1月31日的水电费3595元（1235元+2360元）、2015年1月-2015年2月28日的租金及配套费77338元，其行为已构成违约，遂提起反诉。又一家公司提交了吴志勇于2014年11月17日缴纳2014年10月电费4784元及2014年11月租金、配套费38669元的收据，于2014年12月17日缴纳2014年11月电费3277.3元及2014年12月租金、配套费38669元的收据。2015年2月17日，同兴利公司再次在“珠海特区报”上向又一家公司发出的《通知》，表示又一家公司租赁案涉商铺已于2014年12月6日到期，并在租赁期到期前已多次明确不与其续租，根据合同规定的清场腾退期限已于2015年1月5日到期，要求又一家公司必须立即组织包括次租户将上述商铺腾退给同兴利公司；同兴利公司从2015年1月6日起向又一家公司（包括次租户）收取占用商铺的占用费，又一家公司于2015年1月30日向同兴利公司账户汇款款项属占用费；同兴利公司仍继续行使作为业主之合法权利，对拒绝腾退者采取进一步的清场行动收回上述商铺。又一家公司对此向同兴利公司股东回复《关于要求履行又一家租期满后顺延5年的承诺》，主张又一家公司的案涉租赁合同是由2004年8月16日珠海市美丽地带商贸发展公司代表张祖森与同兴利公司签订的租赁合同（租期10年）转让过来的，后张祖森于2004年9月13日与又一家公司签订补充协议约定张祖森将其公司持有的1%股权以100万元转让给又一家公司，同时承诺合同期满后代表业主（同兴利公司）续签顺延不低于5年合同期；又一家公司于2006年2月7日致函张祖森《关于限期内提供同意顺延合同期的函》“根据补充协议和承诺，又一家公司已于2005年11月18日前将首期股权转让款45万元支付给张祖森，要求同兴利公司股东代表尽快在7天内提供同意顺延5年的文件”；又一家公司于2007年4月26日再次致函张祖森《关于限期内提供同意顺延合同期的函》要求其在收函后15天内提供同意顺延5年合同期，张祖森于2007年5月12日向又一家公司提供了同兴利公司发出的同意延长租期5年的《承诺书》。又一家公司为此向本院提交了2004年8月16日珠海市美丽地带商贸发展公司与同兴利公司签订的《租赁合同》，2004年9月13日的《补充协议书》（吴聪、张祖森、薛章军），2005年至2007年间又一家公司与张祖森之间的往来函、股份转让支付凭证、收据等及2007年5月12日同兴利公司的《承诺书》证明其辩称。2015年3月6日，吴志勇向同兴利公司发出的《关于商场租期的函询》，请求同兴利公司书面明确：1、又一家公司向法院提交的2007年5月12日《承诺书》是否真实的？2、同兴利公司与又一家公司之间有关涉案商铺的租赁期限究竟何时终止？2015年3月10日，同兴利公司回复吴志勇《关于的情况说明》表示同兴利公司没有向又一家公司出具内容为“同意延长租赁期限5年”的《承诺书》，又一家公司出具的2007年5月12日《承诺书》是不真实的，《承诺书》上的公章不是同兴利公司加盖的，是珠海又一家伪造的；同兴利公司与又一家公司关于案涉商铺的《租赁合同》期限已于2014年12月6日到期，同兴利公司已多次书面致函、登报通知并要求其腾退商铺。另查明，在本案审理过程中，珠海市中级人民法院（以下简称市中院）受理了同兴利公司与又一家公司就案涉商场的返还原物纠纷一案【案号为（2015）珠中法民三初字第18号】。市中院审理该案过程中，委托广东南天司法鉴定所就“2007年5月12日的《承诺书》上印刷体文字形成时间、承诺人处‘珠海市同兴利商贸有限公司’公章印文的形成时间、承诺人处‘珠海市同兴利商贸有限公司’公章印文与样本公章印文是否为同一枚印章盖”进行鉴定，该鉴定所于2016年4月6日作出《司法鉴定意见书》：鉴定意见1、检材：标称时间为“2007年5月12日”的《承诺书》印刷文字不是其标称时间形成，而是2012年前后形成；2、检材：标称时间为“2007年5月12日”的《承诺书》落款承诺方处“珠海市同行利商贸有限公司”公章印文不是其标称时间形成，而是2012年前后形成；3、检材：标称时间为“2007年5月12日”《承诺书》落款承诺方处的“珠海市同行利商贸有限公司”公章印文与样本4～样本6公章印文均不是同一枚印章盖印。后，同兴利公司（以下简称甲方）与又一家公司（以下简称乙方）在该案审理过程中于2016年6月8日达成和解协议，签订《调解协议书》：“一、乙方自本协议签署之日起至2016年6月30日前将珠海市拱北粤华路152号第一、二层商铺（建筑面积为4423.79平方米）全部清场交付给甲方，甲方予以协助。……乙方与上述商铺的次租户（即乙方将商铺转租给租户）的租赁事宜由乙方自行承担和解决，与甲方无关。二、乙方一次性向甲方支付商铺清场费人民币180万元，该款项乙方应于本协议签署当日支付给甲方。甲、乙双方任何一方均不得再以任何其他理由、任何形式就上述商铺的租赁事宜向对方主张其他任何费用（包括但不限于租金、清场费、赔偿损失、违约金）。双方互不追究各方法律责任”。双方分别于2016年7月4日、2016年6月29日向市中院申请撤回起诉、反诉，市中院裁定“准许同兴利公司撤回起诉，准许又一家超市撤回反诉”。2016年6月30日，同兴利公司（出租方、甲方）、又一家公司（原承租方、乙方）、珠海市大象投资有限公司（场地接收方、丙方）签订了《租赁商铺移交确认书》确认甲乙双方已在2016年6月30日前对上述第一层、二层商铺进行清场，现丙方同意按现状接收该物业。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，吴志勇与又一家公司就案涉商铺2012年签订《专柜合同》约定的租期确实超出了又一家公司与业主同兴利公司2004年签订的《租赁合同》约定租期，虽然又一家公司主张在2007年已获得同兴利公司出具的“延长五年租期”的《承诺书》，但该《承诺书》落款公章经鉴定并非同兴利公司真实签章，且同兴利公司也没再作出延长租期的意思表示，据此，吴志勇与又一家公司的《专柜合同》中约定租期超过又一家公司租赁同兴利公司商铺租赁期限的租期的约定无效。但除上述超过部分的租期约定无效之外，吴志勇与又一家公司签订的《租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方应予恪守履行。吴志勇主张因业主同兴利公司多次通知、公告表示案涉商铺的租期至2014年12月6日终止并其要求腾退商铺，吴志勇认为其与又一家公司的租赁合同也于2014年12月6日终止，于2015年1月22日向业主同兴利公司交还了商铺。又一家公司则主张吴志勇的擅自交还商铺给业主的行为已构成违约，应承担违约责任。本院前述吴志勇与又一家公司《租赁合同》及补充协议，除去超过部分的租期约定无效之外，其他合同内容仍合法有效。从该合同第十一条第2款“合同生效后，乙方不得中途解除。如乙方须中途解约，必须提前60天提出书面申请，经甲方同意后方可解除，履约保证金不予退还。如乙方未经甲方同意擅自离场，除必须赔偿甲方由此造成的损失外，另应向甲方支付相当于当期三个月平均场地使用费作为违约金，相应金额由甲方在乙方营业款及履约保证金中扣除。”的约定可知，即使吴志勇在得知又一家公司与同兴利公司租赁期限止于2014年12月6日及同兴利公司要求其腾退的相关事宜后，认为不适宜继续与又一家公司履行合同的，吴志勇也应按照合同约定提前60天向又一家公司提出书面申请。同兴利公司于2014年9月2日在“珠海特区报”刊登了《关于合同期届满收回商铺启事》，原告因此应当知道案涉商场的租赁期限及交还期限，故原告吴志勇在未提出并经又一家公司同意的前提下，擅自离场的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。吴志勇于2015年1月22日将案涉商铺腾退给同兴利公司，但没有向同兴利公司或又一家公司支付过2015年1月1日至2015年1月22日的商铺租金或占用使用费，而又一家公司已按其与同兴利公司达成的《和解协议》一次性支付同兴利公司180万元清场费，该清场费已包括吴志勇腾退案涉商铺前未缴的占用使用费，故案涉商铺2015年1月1日至2015年1月22日的占用使用费应由吴志勇向又一家公司支付。又一家公司主张吴志勇应支付2015年1月1日至2015年2月28日的租金及配套费80933元，虽然没有合同约定，但因吴志勇实际占用案涉商铺至2015年1月22日，故本院参照双方此前租赁期间的租金等费用，酌定吴志勇向又一家公司支付2015年1月1日至2015年1月22日占用使用费28357元（38669元÷30天×22天）。又一家公司主张吴志勇未付2014年12月-2015年1月31日的水电费，虽然没有提交具体的水电表抄表度数或供水供电部门的相关凭证，但吴志勇确实在期间使用案涉商铺，产生水电费符合常理，参照案涉商铺2014年11月以前的水电费数额，本院合理相信吴志勇在2014年12月-2015年1月22日期间的使用案涉商铺产生水电费3595元，据此，本院予以支持吴志勇应向又一家公司支付拖欠的水电费3595元。吴志勇主张已付清2014年12月水电费且辩称2015年1月开始没有经营案涉商铺，但其没有提交相关的付款凭证，并且确实占用使用案涉商铺直至2015年1月22日，本院对此不予采信。又一家公司主张按照合同约定，原告吴志勇违约，除没收保证金外，还应赔偿3个月场地使用费116007元。根据双方合同约定，又一家公司在吴志勇违约时确有不予退还保证金的权利，但并不等同于又一家公司有权没收吴志勇的保证金。根据保证金的定义和性质，保证金用于保证双方对合同的履行，在交付保证金的一方不履行双方约定或履行不符合双方约定时，对方可以主张抵扣该保证金。本案中，虽然又一家公司没有主张抵扣保证金，但考虑双方已终止租赁关系，且双方合同亦有保证金作为抵扣损失的约定，故吴志勇的保证金数额应抵扣又一家公司相应的损失金额。又一家公司主张按合同约定吴志勇违约应另外向其赔偿3个月场地使用费116007元的请求，已经明显超过了又一家公司因吴志勇违约而产生的损失，加之前述本院已支持了吴志勇向又一家公司支付的暂用占用使用费及水电费，故本院以又一家公司实际损失为基础，兼顾双方合同履行程度、又一家公司预期利益等综合因素，酌定吴志勇向又一家公司赔偿损失5万元。综上，吴志勇缴纳的保证金73000元抵扣吴志勇应支付给又一家公司的占用使用费28357元、水电费3595元、损失费5万元，吴志勇还应向又一家公司赔偿损失8952元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴志勇在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）珠海又一家超市商业有限公司赔偿损失8952元；二、驳回原告（反诉被告）吴志勇的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）珠海又一家超市商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1626元，由原告（反诉被告）吴志勇负担；反诉受理费4684.7元，由原告（反诉被告）吴志勇负担2342.7元，被告（反诉原告）珠海又一家超市商业有限公司负担2342元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  徐媛媛人民陪审员  黄明月二〇一六年十二月十九日法官 助理  陈绮琦书 记 员  刘嘉茵彭彩霞