贵州省纳雍县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0525民初1418号
原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司纳雍支行，住所地纳雍县雍熙镇工贸街工贸路12号。统一社会信用代码91520525215590482X。
负责人：金江，该支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权）：唐婷婷，贵州本芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李某某，男，某年某月某日出生，穿青人，住纳雍县某办事处。
被告（反诉原告）：张某，女，某年某月某日出生，穿青人，住纳雍县某办事处。
上列二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：沈蒸，贵州黔成起智律师事务所律师。
上列二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：朱碧，贵州黔成起智律师事务所律师。
被告：毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司，住所地纳雍县粮油贸易公司腐竹厂。组织机构代码68395998-1。
负责人：陈文龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许兆阳，该公司员工。
被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地毕节市七星关区威宁路黔丁北商贸城二建区。统一社会信用代码91520500722182213U。
法定代表人：吴传明，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：李有福，该公司办公室主任。
原告中国中国建设银行股份有限公司纳雍支行（以下至判决主文前简称“建行纳雍支行”）与被告李某某、张某及毕节东润房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“东润公司”）、毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司（以下至判决主文前简称为“东润纳雍分公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月6日以借款合同纠纷立案。被告李某某、张某于2017年7月5日向本院提出反诉，本院审查后，决定合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行纳雍支行的委托诉讼代理人唐婷婷、陈雄，被告李某某、及其李某某、张某的共同委托诉讼代理人沈蒸，被告东润纳雍分公司的委托诉讼代理人许兆阳到庭参加了诉讼。被告东润公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行纳雍支行向本院提起诉讼请求：1、判决解除原告、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;2、判决被告李某某、张某立即偿还原告贷款本金151188.13元及利息（含罚息）2096.12元，该利息（含罚息）暂计至2017年7月8日，实际金额以原、被告双方签订的（个人住房（商业用房）借款合同）约定的方式计算至实际归还完毕之日止;3、判决被告东润公司、东润纳雍分公司对以上债务承担连带偿还责任;4、判决原告对被告李某某、张某提供抵押的位于纳雍县雍熙镇老场东润•康馨花苑×栋×号房享有抵押优先权;5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月12日，原告为贷款人与被告李某某、张某为借款人及东润公司为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金17.7万元，借款用途为购买商品房住房，借款期限240个月（从2011年12月12日至2031年12月12日），以月为期，利息计算方式为基准利率上下浮动10%，逾期还款利率为基准利率上浮50%。被告李某某、张某提供其购买的位于纳雍县雍熙镇老场东润•康馨花苑×栋×号房（抵押权预告登记号为纳房预雍熙镇字第×号）为上述贷款提供抵押担保。被告东润公司作为保证担保。如被告李某某、张某未按期足额还款，则构成违约，我行有权宣告所有贷款到期，要求被告李某某、张某一次性偿还。合同签订后，我行依约向被告李某某、张某发放了贷款，履行了款项的出借义务，但被告李某某、张某在获得借款后未按合同约定还款，已构成违约。我行撤回第一项诉讼请求，请求法院支持我行的其他诉讼请求。
被告李某某、张某辩称，我们向原告借款是事实，但借款未直接交付给我们，我们未收到原告的借款，不承担还款义务，我们也未授权银行将借款打入其他任何账户;被告东润纳雍分公司交付给我们的房屋存在质量问题，且不能通过验收导致我们至今未取得房屋所有权证，如何还款。
被告东润纳雍分公司辩称，原告撤回第一项诉讼请求后，合同处于继续履行状态，要求借款人一次性归还借款本金及利息不符合法律规定;合同虽然规定借款人违约后原告有权宣告贷款立即到期，但我公司从未收到过原告宣告贷款到期的通知，合同依然处于继续履行状态，并未终止，原告的请求缺乏相应的基础;担保法明文规定企业法人的分支机构不能作为保证人，因此借款合同中保证条款无效。
被告东润公司辩称，我公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是原告提供的格式合同文本，第二条规定我公司担保的范围包括借款人的全部借款及原告实现该债权的全部费用，该约定明显加重了我公司的责任，且被告李某某、张某提供了其购买的房屋担保，我公司只能承担物的担保以外的保证责任。故我公司承担的保证责任只能认定为一般保证;东润纳雍分公司有独立的管理运营资产、独立纳税，具有独立的责任能力，而且在具体的借款合同中，保证人是东润纳雍分公司，我公司的担保合同实际上就是给分公司的“授权书”。
反诉原告李某某、张某向本院提出反诉请求：1、判决反诉原告与反诉被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》无效;2、判决反诉被告向反诉原告返还借款本金及利息共计61257.12元;3、判决反诉被告向反诉原告支付资金占用费暂计为5549.73元（按照中国人民银行同期贷款利率从2015年8月21日开始计算至反诉被告付清之日止），现计算至2017年7月4日;4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告未按规定与东润公司、相关房地产主管部门签订资金监管协议，也未按规定设立专门的资金监管账户，导致东润公司对房贷资金随意挪作他用，从而造成了反诉原告购买的商品房烂尾的事实，反诉原告应当不再承担还款义务;在反诉原告未提出支付申请及反诉被告未要求我们提出支付申请的前提下，反诉被告将反诉原告的借款直接支付给东润纳雍分公司，违反法律强制性规定，导致合同无效，借款合同项下所设定的抵押也当然无效，反诉原告有权要求反诉被告返还已支付的还款本金及利息和资金占用费。
反诉被告建行纳雍支行辩称，反诉原告的反诉请求无相应的事实及法律依据，不应得到支持。
对当事人提供的证据《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《授权书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《按揭贷款申请书》、《借款申明》、《个人贷款支付凭证》、《贷款账户基本信息》、《东润房开公司代借款人还款明细》、《个人还款明细清单》，本院组织双方当事人进行了庭审质证。经审查，这些证据符合证据的关联性、客观性、合法性，本院依法予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告李某某、张某夫妻共同购买被告东润纳雍分公司开发建设的位于纳雍县雍熙镇老场路的东润•康馨花苑×栋×号126.92㎡的商品房，价值253840元。合同签订后，于2011年11月12日，被告李某某向建行纳雍支行申请个人住房按揭贷款17.7万元，2011年12月12日，被告李某某、张某与原告建行纳雍支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额17.7万元，借款期限240个月（从2011年12月12日至2031年12月12日），采用按月还本付息还款，每月为1期，240期还清，在合同签订时的贷款利率水平下，每月还本付息金额为1453.63元，利率为浮动利率，即在基准利率水平上上调10%，每年调整一次，每年1月1日为调整日。借款人未按时足额还款即构成违约，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。对逾期利息在浮动利率的基础之上上浮50%计算罚息。被告李某某、张某提供其购买的位于纳雍县雍熙镇老场东润•康馨花苑×栋×号房抵押担保，与原告办理了抵押预告登记，但至今该房尚未办理权属登记。被告东润公司作为连带责任保证人，在借款合同书上有东润公司的印章及其东润纳雍分公司负责人（东润公司的委托代理人）陈文龙签名。被告东润公司与原告建行纳雍支行签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定了最高债权限额、债权确定期间、保证范围、保证方式、保证期间及保证责任等。被告东润公司必须对被告李某某、张某的全部借款及利息、罚息在清偿完毕前承担连带保证责任。依照借款合同约定，原告建行纳雍支行将被告李某某、张某的借款额度全部打入被告东润纳雍分公司在该行开设的账户，作为被告李某某、张某向被告东润纳雍分公司交付的购房款，原告从借款总额中扣留5％作为保证金，存入保证金账户，该保证金账户的资金余额不低于建行纳雍支行对债务人贷款本金余额的5%。当借款人不履行还款义务时，原告不仅有权从被告东润纳雍分公司的账户上直接扣划保证金还款，还有权从被告东润纳雍分公司及东润公司在中国建设银行股份有限公司系统开设的任何账户中予以划收。
被告东润纳雍分公司已将涉案房屋交付给被告李某某、张某装修入住。被告李某某、张某按合同约定的还款方式还款至2015年8月后，以房屋质量不合格、出现漏水为由，停止还款。原告建行纳雍支行从被告东润纳雍分公司在该行开设的账户上存款扣划了包括借款总额的5%保证金在内的24215.12元偿还了被告李某某、张某的借款。截止2017年5月8日，被告李某某、张某的借款共偿还了62期，剩余178期，尚欠借款本金151188.13元及利息1175.25元、罚息17.07元。
本院认为，本案原告建行纳雍支行是金融单位，其与借款人因借款合同履行问题发生的纠纷应为金融借款合同纠纷。
借款合同明确约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，或借款人明确表示或以其行为表明不履行本合同项下义务，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利。原告建行纳雍支行主张被告李某某、张某立即偿还贷款本金151188.13元，及该贷款清偿完毕时按合同约定利率计算方式计算的利息、罚息，符合合同约定，本院予以支持。
被告李某某、张某向原告建行纳雍支行借款购买被告东润纳雍分公司开发建设的东润•康馨花苑×栋×号商品房，且该商品房已交付是当事人均认可的事实;虽李某某、张某认为东润纳雍分公司交付的商品房质量不合格而拒绝还款是矛盾的根源，但借款合同未约定建行纳雍支行对东润纳雍分公司的商品房质量和资金进行监督管控，建行纳雍支行对李某某、张某购买的商品房质量问题不存在过错责任的划分，与借款是不同的法律关系，李某某、张某对此可另行主张权利，且李某某已在《借款申明》中对此作了申明，故李某某、张某不能以此作为对抗还款的理由。被告李某某、张某提出未经其授权和申请支付,建行纳雍支行就将借款打入东润纳雍分公司账户违反法律强制性规定的理由不能成立，其反诉要求原告建行纳雍支行返还已偿还的借款本金、利息、资金占用费的主张，本院不予支持。原告建行纳雍支行将被告李某某、张某借款17.7万元直接打入被告东润纳雍分公司账户是借款合同约定的事项，且李某某、张某对借款已进行了62期的还款，故李某某、张某主张合同无效的理由不成立。李某某、张某的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
被告李某某、张某用东润•康馨花苑×栋×号商品房抵押担保、被告东润公司为被告李某某、张某的借款提供连带责任保证都是合同约定的事项，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定。东润公司与建行纳雍支行签订《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，明确东润公司在建行纳雍支行发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供连带责任保证，且东润公司又在李某某、张某与建行纳雍支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》上以保证人身份盖章，故东润公司应对李某某、张某尚未向建行纳雍支行偿还的购房借款承担连带保证责任。被告东润公司与原告签订合作协议及保证合同对其具有约束力，其提出东润纳雍分公司有独立的资产及独立的责任能力，应由东润纳雍分公司承担保证责任的理由不能成立，本院对该抗辩理由不予采信。
被告东润纳雍分公司提出原告建行纳雍支行在撤回解除合同请求后，合同保持继续履行状态，一次性返还借款缺乏前提的抗辩意见，背离合同的约定，本院不予采纳。
被告李某某、张某将购买的东润•康馨花苑×栋×号商品房提供给原告作为贷款的抵押担保，办理了商品房抵押预告登记，因现行法律只设立抵押权人对抵押物享有优先受偿权，未设立抵押权人对抵押物享有优先抵押权。原告建行纳雍支行作为系争房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。原告按照合同约定要求借款人提前偿还贷款，借款人应承担的义务就是清偿借款，对未经过户到借款人名下的商品房可能因该商品房买卖合同解除或撤销，使其抵押权将归于消灭。因此建行纳雍支行对系争房屋享有优先抵押权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告东润公司提出同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任的主张，同样受到李某某、张某购买的商品房可能因该商品房买卖合同解除或者撤销的阻却，即使阻却事由不存在，也不能排除合同约定的不排斥物的担保的保证责任。
原告建行纳雍支行从被告东润纳雍分公司在该行开设的账户上扣划了包括借款总额的5%保证金在内的存款24215.12元偿还了被告李某某、张某的借款部分，符合合同约定，本院不予干涉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：
一、被告李某某、张某于本判决生效之日起15日内一次性返还原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行贷款本金人民币151188.13元、利息1175.25元、罚息17.07元及从2017年5月9日起至借款还清之日止按合同约定计算的利息、罚息，被告毕节东润房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任;
二、驳回原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告李某某、张某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3366元，适用简易程序审理减半收取1683元，由被告李某某、张某共同负担；反诉案件受理费735元，由反诉原告李某某、张某共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 丁明香
二〇一七年八月二十三日
书记员 丁智超