文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初441号原告：谢家宁，男，1992年4月29日出生，汉族，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：李国元，广东法强律师事务所律师。被告：梅州皇家名典房地产开发有限公司，住所梅州市富奇路（三角镇寮背岭市农科所内）。法定代表人：杨瑟。委托诉讼代理人：刘加禄，该公司员工。原告谢家宁诉被告梅州皇家名典房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李国元律师、被告的委托代理人刘加禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月25日及2016年12月18日签订的《曦盛豪庭认购书》两份；2.要求被告退还原告购房款定金、购房款、购买车位款三项合计560000元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2016年12月18日，被告在无法说明房屋的交付使用日期及条件、装饰、设备标准、办理按揭的要求及风险、办理房地产所有权证书等情况下，要求原告与被告签订了《曦盛豪庭认购书》。原告在2016年11月15日向被告支付了购买曦盛豪庭62栋1001房定金2万元，于2016年11月25日向被告支付了购房款44万元及地下负三层车位款10万元，合计支付了56万元。2017年1月底左右，被告要求原告与其签订《商品房买卖合同》（预售），而该合同规定的条款是原告完全不能接受的，如办理房屋所有权证书的时间及房屋交付时间。合同中的装饰标准也不符合原告要求，存在违约责任严重不对等等情形。因被告规定的商品房买卖合同条款，原告无法接受，不同意签订《商品房买卖合同》，要求被告退还定金、购房款及购车位款。因原、被告签订的认购书，不具有商品房买卖合同性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告应退还原告的定金、购房款及购车位款合计56万元。因被告不同意退款，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称,一、原、被告签订的《曦盛豪庭认购书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且原告已经按照认购书的约定履行了相应的义务。二、《曦盛豪庭认购书》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定交付了约定的购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购书应当认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。三、原、被告双方签订的认购书应被确认为商品房买卖合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，双方应该按照约定继续履行签订《商品房买卖合同》的义务，且合同条款在签订认购书时已经在售楼处公示。四、原告提出的办证日期过长、违约责任不对等、装修标准不符合规定等问题，原告并未提出相应的事实和法律依据，依法不能采信。五、被告同意解除与原告签订的两份认购书并退还购房款及车位款合计540,000元给原告，因双方未能签订《商品房买卖合同》是原告方的原因造成的，故被告不同意退还定金20,000元给原告，按认购书约定，该定金款不予退还。本院经审理，结合双方质证及陈述，认定事实如下：原、被告于2016年11月25日签订了《曦盛豪庭认购书》（编号：3000627）一份，约定由原告认购被告位于梅州市××区正兴曦盛豪庭负三层的地下车位一个，车位款为10万元；于2016年12月18日签订了《曦盛豪庭认购书》（编号：3000670）一份，约定原告认购被告位于梅州市××区正兴曦盛豪庭62栋1001号房屋一套，总房款为958,000元，首期房价款（50%）440,000元于2016年11月25日或之前付清。签订认购书前后，原告分别于2016年11月15日支付了定金款20,000元给原告，于2016年11月25日支付了540,000元（包含购房款440,000元及车位款100,000元）给被告。被告于2017年1月6日取得涉诉房屋的商品房预售许可证。原、被告签订上述两份认购书后，在协商签订《商品房买卖合同（预售》时，因双方未能就合同条款达成一致意见，故双方未签订《商品房买卖合同（预售）》。因双方对退款问题无法达成一致意见，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。本院认为，本案立案时的案由为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的商品房认购书并不具备商品房买卖合同的主要内容，属预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订两份《曦盛豪庭认购书》，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按协议约定履行义务。根据查明的事实和双方当事人的陈述，本案争议焦点是：导致未能签订商品房买卖合同，是否属于不可归责于双方当事人的事由，被告收取的定金是否应退还给原告。关于原告要求解除两份认购书的问题。原、被告签订认购书的目的是买卖房屋，现原、被告因对商品房买卖事宜未能达成一致意见，导致双方没有签订《商品房买卖合同》。现原告请求解除与被告签订的两份认购书，被告亦表示同意解除，双方签订认购书的目的已不能再实现，故对原告的该项诉请本院予以支持。对于原告预交的车位款100,000元及购房款440,000元，现原告请求解除与被告签订的两份认购书，被告亦同意解除并退回该两笔款项，本院照准。关于导致未能签订商品房买卖合同，是否属于不可归责于双方当事人的事由，被告收取的定金是否应退还给原告的问题。本案中，被告确认原告在约定的时间内前往被告处协商签订商品房买卖合同事宜，后因双方对合同的有关条款未能协商一致，导致双方未能签订商品房买卖合同。被告辩称在签订时对合同条款已在售楼处公示，原告对此不予认可，且被告未能提交证据证实其主张。为此，导致原、被告未能签订商品房买卖的合同的原因是双方对合同条款未能协商一致，属不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应返还定金款20,000元给原告。原告现请求被告返还定金20,000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告谢家宁与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司于2016年11月25日签订的《曦盛豪庭认购书》（编号：3000627）及2016年12月18日签订的《曦盛豪庭认购书》（编号：3000670）各一份。二、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还540,000元给原告谢家宁。三、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20,000元给原告谢家宁。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9400元，按规定减半收取4700元（已由原告预交4700元），由被告梅州皇家名典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇一七年五月十九日书记员  曾柳英