上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7670号
上诉人(原审被告)：上海海淮塑料包装厂，住所地上海市青浦区。
投资人：吴燕，总经理。
上诉人(原审被告)：吴燕，女，1982年10月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：范占果，上海兰皋律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海亚建电子有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：杨荣结，总经理。
委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海海淮塑料包装厂(以下简称“海淮厂”)、吴燕因与被上诉人上海亚建电子有限公司(以下简称“亚建电子”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
海淮厂、吴燕上诉请求：一、请求撤销原审，依法发回重审；二、全部诉讼费用由亚建电子承担。事实和理由：亚建电子出租给海淮厂的厂房系其自行搭建，但在出租给海淮厂时却称是有产证的合法厂房。基于此，海淮厂才出高价租赁了厂房。如果亚建电子明确告知海淮厂出租厂房是违法建筑的话，海淮厂或者不租又或者以更低的价格租赁，显然在签订租赁合同时，亚建电子存在欺瞒和不诚信的重大过错行为。故房屋使用费理应依法折减。2016年底因上海市进行环境综合整治，环保局要求海淮厂及其他租户必须通过环评，否则就必须停业或搬离。进行环评的前提条件就是使用厂房必须是合法的，海淮厂多次向亚建电子催要产证以便办理环评，亚建电子一直以各种理由搪塞，最终导致了海淮厂及租户被停业和搬离，海淮厂及租户所受损失巨大。故2017年度海淮厂一直处于停业状态，并未实际使用租赁厂房，无须承担房屋使用费。2017年4月24日，亚建电子在未提前通知海淮厂的情况下，擅自把租赁厂房的水电全部关闭。一审法院最终判定系争租赁合同因违法无效。既然是违法建筑出租所产生的非法所得，理应依法予以收缴或返还被害人。一审法院既认定是违法出租，又判令海淮厂支付房屋使用费，显然前后矛盾。如果支持了亚建电子要求海淮厂支付房屋使用费的诉请，就相当于间接承认了违法建筑出租的合法性。亚建电子明知出租的厂房系违法建筑，无合法的产权证明，为获取非法利益将厂房出租给海淮厂，隐瞒出租房屋属违法建筑的重要事实，属重大过失行为，应对合同无效所致损失承担主要责任。故请求支持海淮厂的吴燕的上诉请求。
亚建电子辩称，不同意海淮厂、吴燕的上诉请求，其上诉状中所述内容并非事实，其无故拒付房租，要求折减房屋使用费没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
亚建电子向一审法院起诉请求：一、解除亚建电子与海淮厂签订的《厂房租赁合同》、《补充厂房租赁合同(二)》；二、海淮厂将厂房恢复原状并返还亚建电子；三、海淮厂支付自2016年12月1日起至实际退还厂房之日止的租金，按每个月人民币(以下币种均为人民币)62,416.70元计算，并结清实际所欠的水、电费；四、海淮厂支付自2016年12月1日至实际退还厂房之日止的门卫和公共马路管理费，按每个月2,200元计算；五、海淮厂支付自2016年12月1日起至实际退还厂房之日止的劳务费，按照每个月833.30元计算；六、海淮厂支付违约金58,500元；七、吴燕对海淮厂上述金钱给付义务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2012年10月16日，亚建电子作为甲方，海淮厂作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区白鹤镇鹤翔路XXX号(以下简称为“系争房屋”)租赁给乙方，租赁期限自2012年12月1日至2024年11月30日，租赁期内，租金每三年递增7%；租赁面积3,500平方米；租金及付款方式约定为每天每平方米0.55元，年租金为700,000元，每半年支付一次350,000元，需提前十天支付，乙方提供给甲方58,500元作为押金，以上价格不含租赁税和所有税金，如需租赁发票，税金乙方自付，另需支付每年劳务费10,000元，需提前十天支付，一年一付；门卫和公共马路管理费用为未税价每年24,000元，每半年支付一次12,000元，需提前十天支付(因门卫和公共马路管理费每年速增，故每三年重新商议此费用)；违约责任约定为租赁期间甲乙双方欲终止合同，应提前六个月以书面形式通知对方，并承担违约金58,500元，乙方若逾期不支付租金且协商无效，甲方可终止合同并收回厂房；合同还对其他事项作出约定。海淮厂处由公司盖章，并由李家军签字。
2012年12月1日，亚建电子作为甲方、海淮厂作为乙方签订《补充厂房租赁合同(二)》，约定租期自2012年12月1日至2021年11月30日，共计9年，厂房租金每三年递增7%；租赁面积、租金标准、押金、劳务费约定同《厂房租赁合同》;门卫和马路管理费每三年递增10%。双方还签订《公告书》，对租金、押金、门卫和公共马路管理费等内容再次确认，公告书还约定租赁期间乙方必须在2015年7月1日前搬入所签订《厂房租赁合同》规定的租赁厂区内经营，严禁乙方转租，如有违背，甲方有权立即终止《厂房租赁合同》收回租赁厂房，乙方还须为此要承担违约金58,500和另要赔偿甲方全部损失。上述协议海淮厂处均有公司盖章并由李家军签字。
2017年1月9日，亚建电子向海淮厂送达《关于解除〈厂房租赁合同〉和延付滞纳金告知书》，表示系争房屋租赁费应在2016年12月1日之前付397,700元，但至2017年1月9日止未收到一分钱。根据租赁合同及补充合同和告知书规定，亚建电子与海淮厂已解除所有合同关系并产生滞纳金为：2016年12月1日至2016年12月31日的滞纳金为246,574元，另至2017年1月1日至2017年1月9日产生的滞纳金为71,586元，故总计所欠滞纳金和租房本金为715,860元。同日，李家军在该告知书上签字表示：2017年1月15日前付300,000元，余款100,000元尽量年前付完，如不付完就算滞纳金;15日不付合同结束。因海淮厂未按约付款致讼。
一审审理中，亚建电子表示，本案系争房屋是亚建电子在空地上自行搭建的，没有房产证，也无相关用地和建房批复。海淮厂将房屋转租给了三家公司，目前三家公司基本停业。亚建电子在仅要求海淮厂、吴燕腾退，不要求处理次承租人腾退事宜，保留另案起诉权利。海淮塑料包装厂租金、管理费和劳务费支付至2016年11月30日，之后未付，仅支付过30,000元水电费。押金58,500元同意抵扣所欠租金。
对于当事人无争议的事实，由亚建电子的陈述，厂房租赁合同、补充厂房租赁合同(二)、公告书、解除厂房租赁合同和延付滞纳金告知书等证据予以证明，并经庭审出证属实，法院予以确认。
一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。系争房屋无产权证，也无相关用地或建房批复，故亚建电子、海淮厂就系争房屋签订的《厂房租赁合同》、《补充厂房租赁合同(二)》均为无效。因合同无效，海淮厂理应从系争厂房处腾退并将房屋交还亚建电子。合同虽然无效，但海淮厂使用系争厂房，理应支付房屋使用费，亚建电子根据双方约定的使用费标准主张，与法无悖，法院予以支持。双方在合同及补充合同中约定了门卫和公共马路管理费、劳务费，亚建电子据此标准向海淮厂主张，与法无悖，法院予以支持。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故吴燕对于海淮厂无法清偿的部分予以清偿。因合同无效，故亚建电子向海淮厂主张违约金，无事实和法律依据，法院不予支持。亚建电子同意海淮厂支付的押金抵扣欠款，法院予以准许。海淮厂、吴燕经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。判决：一、上海亚建电子有限公司与上海海淮塑料包装厂于2012年10月16日签订的《厂房租赁合同》和2012年12月1日签订的《补充厂房租赁合同(二)》无效；二、上海海淮塑料包装厂应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤翔路XXX号厂房并将房屋交还上海亚建电子有限公司；三、上海海淮塑料包装厂应于判决生效之日起十日内支付上海亚建电子有限公司房屋使用费(自2016年12月1日起至实际腾退之日止，按照每月62,416.70元标准计算，扣除58,500元)；四、上海海淮塑料包装厂应于判决生效之日起十日内支付上海亚建电子有限公司门卫和公共马路管理费(自2016年12月1日起至实际腾退之日止，按照每月2,200元标准计算)；五、上海海淮塑料包装厂应于判决生效之日起十日内支付上海亚建电子有限公司劳务费(自2016年12月1日起至实际腾退之日止，按照每月833.30元标准计算)；六、吴燕应对上海海淮塑料包装厂上述第三、四、五条所述债务不能赔偿的部分承担连带补充责任；七、上海亚建电子有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，因系争厂房无产权证，也无相关用地或建房批复，故亚建电子、海淮厂就系争厂房签订的《厂房租赁合同》、《补充厂房租赁合同(二)》均为无效。因合同无效，海淮厂理应从系争厂房腾退并交还亚建电子。海淮厂使用系争厂房，理应支付房屋使用费，亚建电子根据双方约定的使用费标准主张，与法不悖，一审法院对此予以支持，并无不当。现海淮厂认为，因亚建电子所出租的厂房没有产证，致合同无效，故房屋使用费应依法折减。但此主张并无任何法律依据，故对此本院不予支持。海淮厂对于房屋使用费、门卫和公共马路管理费、劳务费的计算标准并无异议，且自认从2016年12月起未支付上述费用，故一审法院判令海淮厂从2016年12月1日至实际腾退之日止，向亚建电子支付房屋使用费、门卫和公共马路管理费、劳务费，并无不当。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故一审法院判令吴燕对于海淮厂无法清偿的部分承担连带补充责任，并无不当。综上，海淮厂、吴燕的上诉请求，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,172.40元，由上诉人上海海淮塑料包装厂、吴燕共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年八月十七日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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