包头市东河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0202民初2005号
原告张满亮，男，1975年8月8日出生，汉族，现住包头市。
委托代理人郝文华，系内蒙古正恒律师事务所律师。
被告包头市新领信合置业有限公司
法定代表人彭林秀
住所地内蒙古自治区包头市青山区万达广场写字楼******层***室。
委托代理人张新宇，男，1970年10月4日出生，身份证号码×××，汉族，现住包头市，系包头市新领信合置业有限公司职工
委托代理人李岩，系内蒙古广博律师事务所律师。
原告张满亮诉被告包头市新领信合置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张满亮的委托代理人、被告包头市新领信合置业有限公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告张满亮诉称：被告包头市新领信合置业有限公司在包头市××区进行房地产开发项目，该公司建设销售的楼房位于包头市，该房屋属于学区房。2013年9月17日，原告向被告交付购房款首付16.2万元，购买位于上述地址的房屋，建筑面积80平方米。合同约定：房屋价格为每平方米3900元，房屋总价312000元。按约定，原告无权自行选择按揭贷款银行的权利，所有按揭贷款手续均由被告统一安排并协助办理。从签订合同后，原告多次主动找被告办理剩余房款的按揭房贷及交付房屋钥匙等相关手续，但被告拖延至今不予办理。由于被告行为导致原告购买房屋不能出租，造成原告每年损失1.4万元，现原告诉至法院请求判令一、被告负责协助原告办理剩余15万元房款的按揭贷款并签订网签合同；二、被告向原告交付房屋钥匙及履行相关手续；三、被告赔偿原告实际损失。每年损失1.4万元，损失从2014年3月开始至被告实际交付房屋止；四、诉讼费用由被告承担。
被告包头市新领信合置业有限公司辩称：一、答辩请求：1、本案诉讼主体错误，遗漏了必要的诉讼主体包头建工（集团）股份有限公司。2、原告的诉讼请求1依法不能成立，协助业主办理按揭贷款和签订网签合同是房地产开发公司的责任。原告所持有房屋为包头建工集团的顶账房，抵顶的账款为工程款并非直接购买，由于抵顶工程款的房屋存在其特殊性，为此公司出台了《“龙湾半岛”项目对抵顶房屋的暂行规定》，规定要求对冲抵工程款的一方收取建设单位向相关部门代施工单位缴纳的各项费用，缴纳齐全后方可办理其他手续。3、原告的诉讼请求2依法不能成立，业主需办理完上述手续后方可进入入伙流程，领取房屋钥匙办理入住手续。4、原告的诉讼请求3依法不能成立，房屋的应缴纳的费用还未缴清就来计算损失，简直是无中生有。二、事实和理由：1、本案所涉及的房屋是被告包头市新领信合置业有限公司与包头建工（集团）股份有限公司的顶账房屋，虽然与原告签订了《认购协议书》，但该《认购协议书》是包头建工（集团）股份有限公司与原告签订的《转让协议》的基础上约定的，该协议定明，因转让协议产生的一切后果、责任与包头新领信合置业有限公司无关。被告包头新领信合置业有限公司也对本案所涉争议房屋所在小区“龙湾半岛”给施工单位包头建工（集团）对顶账房屋的处理发过规定，故原告起诉主体错误，因该房发生的一切纠纷均应由包头建工（集团）股份有限公司与原告自己承担，与被告包头市新领信合置业有限公司无关。2、房屋是以抵顶工程款的形式取得。（证据：1、包头建工与新领信合签订的《顶账协议》，2、包建工出具的工程款收条）。3、关于原、被告签订的《认购协议书》是依据包头建工与原告签订的《转让协议》而签订的，协议书中明确了由此产生的一切后果、责任与包头市新领信合置业有限公司无关。（证据：《转让协议》一份）。事实上应该是原告和包头建工之间的纠纷，于我公司无关。故请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担，同时承担对诋毁我公司形象造成的不良后果。
经审理查明：2013年9月17日，被告与包头建工（集团）股份有限公司签订一份顶账协议，将被告龙湾半岛项目一套房屋：（80m2，单价：3900元/m2，房款金额：312000元）顶给包头建工（集团）股份有限公司使用，以抵顶所欠工程款壹拾陆万贰仟元整。同日，包头建工（集团）股份有限公司与原告张满亮签订转让协议，将该房屋转让给张满亮。随即（2013年9月17日），原、被告签订一份认购协议书，内容为“甲方：包头市新领信合置业有限公司，乙方：张满亮，经甲、乙方双方协商同意，就有关房屋认购事宜达成协议如下：一、乙方请求甲方为其认购甲方开发建设的位于项目的，建筑面积为80m2（最终面积以房管局测绘面积为准，）总价款多退少补。二、双方商定认购房屋单价为3900元/m2，房屋总价为叁拾壹万贰仟元整（￥：小写312000元）三、乙方同意本认购协议签订时通过按揭贷款的方式向甲方缴纳认购金壹拾陆万贰仟元整（小写162000）.乙方应在得到甲方通知后三日内办理网签手续和其他相关事宜。七，乙方无自行选择按揭贷款银行的权利，所有按揭贷款手续均由甲方统一安排并协助办理，否则视为乙方违约。本认购协议书一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。签署正式商品房买卖合同后本认购协议书即作废。”协议书签订后，被告给原告出具收据一份，“2013年9月17日，今收到张满亮交来房款人民币壹拾陆万贰仟元整，￥162000”。2015年7月26日，被告出台一份“龙湾半岛”项目对抵顶房屋的暂行规定，其内容为“由于“龙湾半岛”项目部分工程款项以房屋形式进行冲抵，且多数房源通过施工单位及材料供应商掌握在个人手里，介于抵账房的特殊性制定本内部规定：一、工程款中含有工程各项费用，建设单位已向相关部门代缴，需向以房屋形式进行冲抵工程款的一方进行收取，明细如下：1、建设安装相关税金：5.83%；2、规费：5.57%（工程排污费＋社会保障费等）；3、办理相关手续费用及配套设施管理费用：1.5%。以上费用收取方式，以所抵工程款总价（即房屋总价）*12.9%。二、上述费用需在签订网签合同前进行缴纳，缴纳后方可办理网签手续”。因原告未缴纳上述费用，故被告一直未通知原告办理剩余房款按揭等相关手续，故原告诉至本院。
庭审中，被告辩称“本案涉及房屋如果交齐相关费用（依据暂行规定），就可以办理网签，因原告未缴纳，故未办理”。原告表示剩余房款15万元可以缴纳现金。另查明，2015年3月18日，被告已取得龙湾半岛住宅楼商品房预（销）售许可证。
原告向本院提供的证据有认购协议书、转让协议、顶账协议、“龙湾半岛”项目对抵账房屋的暂行规定、收据、房屋租赁合同、通知各一份，上述证据除房屋租赁合同、通知外，被告均予以认可。
本院认为：虽本案涉及房屋为抵账房，但原、被告2013年9月17日签订的认购协议书，是原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因该协议书已具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告确认原告已缴纳162000元认购金，故该协议应认定为商品房买卖合同。被告于2015年出台的暂行规定，系其单方意思表示，因其晚于“认购协议书”，且未经原告认可，故该规定不能对原告产生法律约束力。此外，被告在庭审中认可“只要交齐相关费用，就可以办理网签手续”，且被告已取得商品房预（销）售许可证，具备办理网签条件，故被告依据2015年暂行规定拒不通知原告办理网签及其相关贷款手续无法律依据。因原告未办理网签手续及缴清剩余房款，故原告要求被告交付房屋钥匙及履行相关手续无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告按照每年1.4万元赔偿实际损失的诉讼请求，因未提供充足的证据，本院不予支持。被告的辩解因未提供充足的证据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告包头市新领信合置业有限公司于判决生效后十五日内为原告张满亮就位于房屋办理网签手续；
二、被告包头市新领信合置业有限公司于判决生效后十五日内协助原告张满亮办理剩余房款的按揭贷款手续；
三、驳回原告张满亮其他诉讼请求。
案件受理费3580元，由被告包头市新领信合置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。
审 判 长 田 丹
人民陪审员 周 刚
人民陪审员 张雨萍
二〇一七年三月三十日
书 记 员 张晓婷
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。