天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民初833号
原告（执行案外人）：天津市贞好科技有限公司，住所地天津市河北区新大路189号B座2楼209室。
法定代表人：董建，执行董事。
委托诉讼代理人：石慧慧，天津同华律师事务所律师。
被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区绍兴道与永安道交口罗兰花园6号楼1-4层（永安道219号）。
主要负责人：游勤，行长。
委托诉讼代理人：丁鹏，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：仝庆，男，该公司职员。
被告（被执行人）：天津市泰源工业气体有限公司，住所地天津市西青区鸿泽路12号。
法定代表人：白志刚，执行董事。
被告（被执行人）：天津市泰亨气体有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺工业园海泽路38-9号。
法定代表人：白志刚，执行董事。
被告（被执行人）：原东风，女，1972年5月18日出生，住天津市和平区，
被告（被执行人）：梁喜乐，男，1979年7月9日出生，住天津市和平区，
被告（被执行人）：原东霞，女，1969年8月28日出生，住天津市和平区，
被告（被执行人）：李同柱，男，1968年5月21日出生，住天津市和平区，
被告（被执行人）：原东升，男，1967年10月21日出生，住天津市和平区，
被告（被执行人）：王颖，女，1966年7月27日出生，住天津市和平区，
原告天津市贞好科技有限公司（以下简称贞好科技公司）与被告兴业银行股份有限公司天津分行（以下简称兴业银行天津分行）、被告天津市泰源工业气体有限公司（以下简称泰源工业公司）、天津市泰亨气体有限公司（以下简称泰亨气体公司）、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贞好科技公司的委托诉讼代理人石慧慧、被告兴业银行天津分行的委托诉讼代理人丁鹏、仝庆到庭参加诉讼。被告泰源工业公司、泰亨气体公司、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贞好科技公司向本院提出诉讼请求：1、停止对天津市西青区鸿泽路12号房地产的执行；2、保证原告贞好科技公司可以继续合法使用天津市泰源工业气体有限公司的厂房13年。
事实和理由：天津市泰源工业气体有限公司于2014年初就将自有的厂房出租给原告，原告已经交纳了15年的租金且一直正常经营，现本案的执行严重干扰了原告的正常生产经营，同时使得原告的几十号员工出现了不稳定因素。
被告兴业银行天津分行辩称，被告兴业银行天津分行与泰源工业公司的相关判决已经生效，正在合法执行程序，原告提出对本案全部执行标的停止执行没有事实和法律依据，原告所诉争的只是泰源工业公司名下的部分工业厂房，不能停止对泰源工业公司其他财产的执行；被告兴业银行天津分行认为原告与泰源工业公司之间不存在真实的租赁关系，双方是串通恶意损害被告兴业银行天津分行的利益，且妨碍执行。故不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。
被告泰源工业公司、泰亨气体公司、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖未发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告贞好科技公司为支持其诉讼主张提交如下证据：
证据1、供货合同。证明：贞好科技公司在兴业银行天津分行发生贷款前已经在所租赁地点正常经营。
证据2、购置固定资产发票。证明：贞好科技公司在兴业银行天津分行发生贷款前已经在所租赁地点购置固定资产。
证据3、中国邮政快递接收单据。证明：贞好科技公司在兴业银行天津分行发生贷款前已经在所租赁地点发生日常工作往来。
证据4、厂房租赁合同及付款凭证。证明：贞好科技公司在兴业银行天津分行发生贷款前已经与泰源工业公司签订厂房租赁合同，该合同真实合法。
证据5、厂房水电费支付凭证。证明：贞好科技公司在兴业银行天津分行发生贷款前已经在所租赁地点发生的日常工作费用，证明租赁真实合法。
被告兴业银行天津分行为支持其抗辩意见提交如下证据：
证据1、最高额抵押合同、不动产他项权证。证明：兴业银行天津分行与泰源工业公司就涉案不动产存在抵押担保关系且经过登记公示。
证据2、民事调解书。证明：天津市第二中级人民法院经审理查明，兴业银行天津分行与泰源工业公司、泰亨气体公司、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖之间的贷款抵押担保合同关系依法成立，经过登记公示，合法有效，且并未有任何第三人在诉讼中主张权利。
证据3、评估报告书。证明：涉案不动产不存在租赁关系，且在原告主张租赁存在的时间内也并未占用该不动产。
证据4、抵押人承诺函。证明：抵押人天津市泰源工业气体有限公司及法定代表人原东风向兴业银行天津分行承诺涉案抵押物上不存在任何租赁关系。
证据5、企业信用信息公示报告。证明：原告在2014年10月22日前不存在，其主张在兴业银行天津分行发生贷款前成立租赁关系不可能。
证据6、企业名称预先核准通知书。证明：原告在2014年10月以前名称未核准，不可能有公章，在此之前所有带公章的证据均系伪造。
证据7、危险化学品经营许可证。证明：原告在2014年10月22日前不具有危险化学品经营资质，不可能在涉案地点从事生产经营。
证据8、天津市河北区工商局（市场监管委）调取的租赁合同。证明：原告公司设立之时与天津危险化学品交易市场经营管理有限公司签订租赁合同，原告的注册地址为河北区新大陆189号。
证据9、天津市西青区安全生产管理局于2017年3月8日出具的关于对天津市泰源工业气体有限公司举报情况的回复。证明：该局通过现场检查核实认定在现场生产的企业为泰源工业公司，而不是原告，原告没有实际占用该厂房。
证据10、协助执行通知书（2015）二中民二诉保字第122号。证明：被告兴业银行天津分行查封涉案房产时间为2015年3月11日。
本院审理期间，根据被告兴业银行天津分行的申请，本院向交通银行天津中环支行调取天津市贞好科技有限公司账号为120066183018150034849在2015年12月1日至2016年12月1日的交易明细。
对被告提交的证据10，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1中，落款日期为2014年4月21日、2014年8月27日的两份工业气体买卖合同，因原告未提供证据原件，故对其真实性无法进行核实；原告提交的证据1中，落款日期为2014年8月8日、2014年8月29日的两份工业气体买卖合同，因合同相对方系原告，并加盖原告合同专用章，但根据原告在本案中提交的营业执照（副本）记载，原告成立日期为2014年10月22日，故至上述合同记载时间点原告尚未注册成立，且原告未提交其他证据证明上述两份合同的实际履行情况，故对该两份证据的真实性，本院不予确认；原告提交的证据1中，落款日期为2014年4月30日的工业气体买卖合同，因原告未提供其他证据证明该份合同的实际履行情况，故对该份证据的证明目的，本院不予确认。原告提交的证据2中，编号为03534691北京增值税普通发票，因原告未提供证据原件，故对该份证据的真实性无法进行核实；原告提交的证据2中其他票据，因票据开具时间均晚于被告兴业银行天津分行抵押权设立时间，故对上述证据的证明目的，本院不予确认。原告提交的证据3中证据形成时间均晚于被告兴业银行天津分行抵押权设立时间，故对该组证据的证明目的，本院不予确认。原告提交的证据4，因其提交的收据二份通过现金付款、付款数额较大，但其未提供其他补充证据予以佐证，其提交的三份银行回单形成时间均晚于被告兴业银行天津分行抵押权设立时间及查封涉诉房产时间，故对该组证据的证明目的本院不予确认。原告提交的证据5，仅提供收据，未提供付款凭证，对该组证据的证明目的，本院不予确认。被告提交的证据1中的他项权证、证据2、3、6、7、8、9，原告对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的证据1中的最高额抵押合同，原告虽对其真实性提出不予认可，但未提供充分证据予以反驳，且该份证据所证事实亦经被告提交的证据2予以确认，故对该份证据的真实性，本院予以确认。被告提交的证据4，加盖有被告泰源工业公司公章，由法定代表人原东风签字及名章，因被告泰源工业公司未出庭质证，放弃质证权利，故对该份证据的真实性，本院予以确认。被告提交的证据5，来源于国家企业信用信息公示系统，故对该份证据的真实性，本院予以确认。对本院依被告申请调取的交通银行中环支行出具的交易明细，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年9月11日，被告泰源工业公司与被告兴业银行天津分行签订编号为兴津（抵押）20143271号《最高额抵押合同》，约定被告泰源工业公司以其名下天津市西青区鸿泽路12号房产为编号为兴津（授信）20142457号《基本额度授信合同》及其项下所有份合同的贷款提供抵押担保，抵押最高本金限额为人民币1880万元，该《最高额抵押合同》还记载了其他事项。
2014年9月15日，兴业银行天津分行取得泰源工业公司名下坐落天津市西青区鸿泽路12号的他项权证（房地产他项权证号为：房地他证津字第111041404740号）。
2015年3月9日，本院受理了兴业银行天津分行诉泰源工业公司、泰亨气体公司、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖金融借款合同纠纷一案。
2015年3月11日，本院以（2015）二中民二诉保字第122号民事裁定，对泰源工业公司名下天津市西青区鸿泽路12号房地产进行了轮候查封。
2015年4月9日，本院作出（2015）二中民二初字第204号民事调解书，调解内容如下：一、泰源工业公司于2015年4月16日之前偿还兴业银行天津分行借款本金1880万元，并支付截止到2015年3月20日前的利息394800元，以及从2015年3月21日开始至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（按照《流动资金借款合同》约定计算）；二、诉讼费134600元，减半收取67300元，保全费5000元，合计72300元，由泰源工业公司于2015年4月16日之前偿还兴业银行天津分行；三、泰亨气体公司对第一项、第二项给付事项按照与兴业银行天津分行签订的《最高额保证合同》约定的最高本金限额，在约定的保证范围内承担连带给付责任。泰亨气体公司承担给付责任后，有权向泰源工业公司追偿；四、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖对第一项、第二项给付事项承担连带给付责任，并在承担给付责任后，有权向泰源工业公司追偿；五、兴业银行天津分行对编号为兴津（抵押）20143271号《最高额抵押合同》约定的泰源工业公司提供的抵押物（房地产他项权证号为：房地他证津字第111041404740号）折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项给付事项范围内享有优先受偿权；六、各方别无其他争议。
在执行过程中，本院于2015年4月22日作出（2015）二中执字第451号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划泰源工业公司、泰亨气体公司、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖银行存款1880万元并支付截止到2015年3月20日前的利息394800元，以及自2015年3月21日开始至实际清偿之日的利息、罚息和复利（按照《流动资金借款合同》约定计算）;二、冻结、扣划泰源工业公司、泰亨气体公司、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖案件受理费67300元、保全费5000元、执行费86667元；三、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书确定的义务，查封、扣押、拍卖和变卖泰源工业公司、泰亨气体公司、原东风、梁喜乐、原东霞、李同柱、原东升、王颖应当履行义务部分的其它财产。
2016年10月9日，贞好科技公司向本院提出书面执行异议，本院于2016年10月21日作出（2016）津02执异186号民事裁定：“驳回案外人天津市贞好科技有限公司的异议请求。”
贞好科技公司对上述裁定不服，提起本次诉讼，主张其于被告兴业银行天津分行就涉诉房产设立抵押权之前，已合法承租涉诉房产1599.11平方米，租期15年，并已交纳全部租金。对其主张之事实，原告提交租赁合同、租赁费支付凭证、水电费支付凭证、供货合同、购买固定资产发票、中国邮政快递接收单据等证据为证。其中，原告提交的2014年1月1日，泰源工业公司与董建签订《厂房租赁协议》约定：泰源工业公司作为天津市西青区鸿泽路12号厂房所有权人，将厂房租赁给董建，租赁面积1599.11平方米，租赁期限为2014年1月1日至2028年12月31日；每年租金28万元；合同签订后1年内付清15年租金。双方还对其他事项进行了约定。原告提交的2014年12月31日，泰源工业公司、董建、贞好科技公司签订的《协议书》约定,董建将上述《厂房租赁协议》中的权利义务转让给贞好科技公司，同时约定依据上述《厂房租赁协议》中董建尚欠13年租金未付所欠租金由贞好科技公司在签订本协议书一年之内全部付清。
另查明，2014年6月6日，被告泰源工业公司因抵押贷款需要，向天津天元房地产土地评估有限公司出具估价委托书，委托该评估公司对坐落于天津市西青区鸿泽路12号房地产2014年6月6日时点价值进行价格评估，在其提供的评估委托书中记载“至估价时点估价对象为自用”。天津天元房地产土地评估有限公司于2014年9月11日出具评估报告书，该报告书第十四项估价对象的风险提示中第（3）项记载“根据估价人员的实地查勘，至价值时点，估价对象为房地产权利人自用……”。
被告泰源工业公司另向被告兴业银行天津分行出具《抵押人承诺函》一份，承诺截止本承诺函签发之日，抵押人未与任何人签订租赁合同，抵押物上未设定任何租赁权利。该承诺函落款处加盖被告泰源工业公司公章、法定代表人处有被告原东风签字并加盖名章，但无落款日期。被告兴业银行天津分行主张该承诺函系在被告泰源工业公司办理抵押过程中形成。
再查，根据交通银行中环支行出具的原告2015年12月1日至2016年12月1日交易明细显示，上述期间内，原告贞好科技公司与被告泰源工业公司存在数十笔资金往来，原告对于其与被告泰源工业公司之间存在经济往来之事实没有予以否认。
另，2014年10月15日，原告企业名称“天津市贞好科技有限公司”经天津市工商行政管理局预先核准，2014年10月22日原告贞好科技公司注册成立，住所地为天津市河北区新大路189号B座2楼209室。2014年12月22日，原告取得危险化学品经营许可证，发证机关为天津市河北区安全生产监督管理局。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案件争议焦点为原告贞好科技公司就案涉执行标的物是否享有合法租赁权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告贞好科技公司主张其与被告泰源工业公司之间在被告兴业银行天津分行设立抵押权之前已形成租赁合同关系并租赁使用涉案房产，其应就此承担举证证明责任。根据现有在案证据，本院认为，原告上述主张不能成立，理由如下：
首先，原告主张其法定代表人董建与被告泰源工业公司于抵押权设立前即2014年1月1日已签订厂房租赁协议，双方已形成租赁合同关系，后由原告受让该租赁合同之权利义务，并提交2014年12月31日由被告泰源工业公司、董建及原告贞好科技公司签订的协议书为证。然，上述租赁协议均未经有关部门备案，协议中对于租赁物的具体位置界定、形态、结构、用途等均无明确约定，协议约定租金15年不变且承租方需在一年内付清15年租金亦不符合租赁惯例，故上述协议的真实性存疑。
其次，原告主张其已按协议约定支付租金，但其就2014年1月至2015年12月支付租金的证据仅收据两张，并无其他交易凭证或记账凭证，且原告主张以现金方式支付共计560000元租金，而未就资金来源提供证据予以证明，故依据现有证据无法认定原告已向被告泰源工业公司交纳2014年1月至2015年12月租金。对于2016年1月至2028年12月租金，原告虽提交三张银行交易回单为证，但上述款项支付时间均晚于被告兴业银行天津分行就涉案房产设立抵押权及人民法院就涉案房产进行查封的时间。且根据2015年12月1日至2016年12月1日原告贞好科技公司账户交易明细显示，原告贞好科技公司与被告泰源工业公司之间存在数十笔资金往来，原告亦未否认其与被告泰源工业公司之间存在经济往来之事实。故对于上述三笔款项性质是否为租金存疑。故依据现有证据尚不足以证明原告已按协议约定向被告泰源工业公司交纳全部租金。
第三，原告主张其于被告兴业银行天津分行设立抵押权之前已占有使用涉案房产，并提供供货合同、购置固定资产发票、中国邮政快递接收单据及水电费支付凭证为证。经审查，原告提供的五份供货合同中，两份仅有复印件并无合同原件，故对其真实性无法核实；两份合同形成时间早于原告公司成立时间却以原告作为合同相对方签订合同并加盖原告公司合同专用章，故其真实性亦存疑；一份合同形成时间虽早于被告兴业银行天津分行抵押权设立时间，但原告并未就该合同是否实际履行提供证据佐证。原告提交六份增值税发票中，编号为03534691号发票系复印件，无法核实其真实性，其余发票开票时间及原告提交的两份中国邮政快递接收单据形成时间均晚于涉案房产设立抵押权时间，亦晚于人民法院查封时间。原告提交的水电费支付凭证共十一份均为收据，原告未就收据所载金额的付款痕迹、资金来源等提供相关证据予以佐证，且原告亦未能就水电费的计费标准、统计方式等作出合理解释。除上述证据外，原告未就其与被告泰源工业公司就租赁房屋交割情况提供相关证据予以证明。且在庭审过程中，原告对于租赁物具体位置、结构、用途、承租前房产状况等事实均无法作出明确陈述意见。另一方面，被告兴业银行天津分行提供的由被告泰源工业公司委托天津天元房地产土地评估有限公司出具的评估报告书中记载，根据估价人员的实地查勘，至2014年6月6日，涉案房产为被告泰源工业公司自用。故，依据现有在案证据、结合当事人陈述意见，本院尚不足以作出原告贞好科技公司已于被告兴业银行天津分行设立抵押权之前已合法占有使用涉案房产的认定意见。
综上所述，原告提交的现有证据尚不足以证明其于被告兴业银行天津分行设立抵押权之前已取得涉案房屋的承租权并占有使用该不动产，其以租赁在先、抵押在后为由要求停止执行、保护其租赁权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告天津市贞好科技有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费560元，均由天津市贞好科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 郭 鑫
人民陪审员 王秀惠
二〇一七年六月七日
书 记 员 李珊珊