河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民四终字第01219号
上诉人（原审原告）：河北华银电力工程有限责任公司
委托代理人：强小磊，河北燕赵众诚律师事务所律师。
委托代理人：刘静，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：河北自由港商业广场有限公司
委托代理人：李会娟，河北江源方舟律师事务所律师。
上诉人河北华银电力工程有限责任公司（以下简称华银电力公司）因与被上诉人河北自由港商业广场有限公司（以下简称自由港公司）合同纠纷一案，不服石家庄市桥东区人民法院（2013）东民一初南字第00274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年10月23日，河北省电力建设第二工程公司（以下简称“电建二公司”）与石家庄市东海房地产开发有限公司（以下简称“东海公司”）签订《债务清偿协议》，该协议确认东海公司尚欠电建二公司工程款6396.2125万元，东海公司以其所有的自由港商业广场部分房产（第一、二、三层抵偿上述工程款，相关收益亦归电建二公司享有。该协议签订后，东海公司随即交付房屋，并与电建二公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同签订后，东海公司将该三份合同在石家庄房管局办理了预售备案登记。
2008年3月18日，原告向东海公司发出《关于抵顶给我公司栗新二期（自由港）商业广场部分房屋产权转移给第三方的函》，通知东海公司将栗新二期（自由港）商业广场一层、二层房产转让给原告。随后，东海公司与原告就转让的两套房产1720号（现为××号）、2818号（现为××号）签订两份《商品房买卖合同》，除买受人外，其他内容同东海公司与电建二公司原《商品房买卖合同》。
此后，东海公司根据电建二公司的申请，撤销了电建二公司名下1720号（现为××号）、2818号（现为××号）房的预售合同备案，改办在原告名下。
2009年9月8日，东海公司向电建二公司发出《催告函》，通知电建二公司已具备办理房屋产权登记手续的所有条件，催促电建二公司办理房产证。
因抵债的三套房产1720号（现为××号）、2818号（现为××号）、3842号（现为××号）经房管局测量，实际面积与原《商品房买卖合同》约定面积相差较大，东海公司要求电建二公司补缴差价后办理房屋产权证，电建二公司以《债务清偿协议》合同目的不能实现为由诉至法院，要求解除双方签订的《债务清偿协议》和《商品房买卖合同》，东海公司向电建二公司支付拖欠的工程款及相应的利息。
2011年12月8日，石家庄市中级人民法院作出（2010）石民三初字第00147号民事判决书，确认电建二公司与被告东海公司签订的《债务清偿协议》和栗新小区-
自由港3842号房产（现为××号）《商品房买卖合同》已解除；确认原告与被告东海公司签订的栗新小区-
自由港1720号房产（现为××号）、2818号房产（现为××号）《商品房买卖合同》已解除；被告东海公司于本判决生效之日起十日内返还电建二公司工程款6396.2125万元及利息（以1944.992万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2007年10月24日起至计算至本判决确定的给付之日止。关于利息问题，判决书论述为“2007年12月20日，原告已将抵顶给其一、二、三层的房产中的一、二层委托给了河北自由港广场有限公司（即本案的被告）对外进行出租、招商、租金的代收及房屋的管理。正因为如此，原告要求被告对全部款项承担利息的诉讼请求没有法律依据，应扣除一、二层房产所占的款项，就第三层（即本案诉争的房产）的款项所涉利息问题予以支持即1944.992万元（以此为基数计算利息）。至于一、二层的利息损失，原告可向被委托人河北自由港广场有限公司主张权利。”
判决作出后，被告东海公司不服该判决，上诉至河北省高级人民法院，2012年12月20日河北省高级人民法院作出（2012）冀民一终字第42号民事判决书，驳回东海公司的上诉，维持原判。因不服石家庄市中级人民法院及河北省高级人民法院作出的上述判决，东海公司向最高人民法院提起再审，最高人民法院作出（2013）民申字第1373号民事裁定书，裁定驳回东海公司的再审申请。
2007年12月20日，原、被告双方签订委托书，原告委托被告将位于石家庄和平东路20号的自由港商业广场一层、二层对外进行出租、招商，租金的代收及房屋的管理，包括被告与石家庄新喜朵餐饮有限公司2005年10月13日签订的《房屋租赁合同》的变更或解除事宜。委托期限为2007年12月20日至2008年12月20日。委托书对租金的数额、缴纳期限及方式未作出约定。另查明，原、被告双方签订的委托书到期后，双方并未续订委托协议，但被告一直代原告对诉争房屋进行出租，租金的代收及管理。
庭审中，原、被告双方因被告是否应向原告支付租金及原告的主张是否超过诉讼时效发生争议，双方陈述各自意见并举证、质证意见如下：
一、被告是否应向原告支付租金715万元
原告称，被告应向原告支付2007年12月10日至2012年12月20日的租金715万元。提交1、电建二公司与石家庄东海房地产开发有限公司签订的债务清偿协议，证实被告石家庄东海房地产以其所有的自由港商业广场一至三层的部分房产抵给电建二公司，用于抵顶工程款。自协议签订之日，该部分房产的租金归电建二公司所有。2、2007年12月10日转让协议2份，证实电建二公司将上述房产中的1735号（原1720号）、2813号（原2818号）房产转让给了原告。3、商品房买卖合同，证实石家庄东海房地产开发有限公司与电建二公司就自由港3858号原3842号房产签订合同，以实现债务清偿协议之内容。4、产权变更的通知、委托书、房屋租赁合同，证实石家庄东海房地产开发有限公司通知被告及石家庄新喜朵餐饮有限公司所租赁的房屋产权已转移原告，自2008年1月20日起该房屋产权及相关收益归原告所有。委托书证实原告委托被告代收自由港1735号、2813号房产的租金。房屋租赁合同证实被告将自由港一、二层房屋租赁给石家庄新喜朵餐饮有限公司，前五年每年租金为582000元，自第六年起，每年为611100元。5、石家庄市中级人民法院、河北省高级人民法院判决书两份，证实2012年12月20日原告与石家庄东海房地产开发有限公司签订的《债务清偿协议》及《商品房买卖合同》被法院依法确认解除。6、被告工作人员梁秀云所书写材料及一、二层平面图和从工商局南三条分局调取的涉案房产中的部分租赁合同，证实被告收取租金的情况。上述证据能够证实原告有权向被告主张相应期间的租金。租赁的数额是参照工商局备案的租赁合同估算的，因租金由被告收取，具体数额应当由被告负责举证，其应当提供相应的租赁合同、收据或发票及对应的财务帐本。
被告对原告提交的债务清偿协议、两份转让协议、商品房买卖合同、两份民事判决书、产权变更通知书、委托书的真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议。合同的约定已被生效的法律文书解除，与被告无关。房屋租金的收益建立在拥有所有权的基础之上的。提交最高人民法院民事裁定书一份，证实诉争房屋的所有权人为东海公司。原告对房屋并无所有权，也无享有租金的权利。对原告提交的梁秀云书写的材料的真实性不予认可。原告主张的租金是估算的，无事实依据。根据“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则，原告应当对其主张的租金承担举证责任。另，被告代原告对诉争房屋进行管理产生的费用远远超过租金的数额。提交关于新喜朵餐饮有限公司证明，证实东来顺饭店于2008年11月23日停止经营，于2009年4月30日搬迁，所有设备已自行拆除。自2008年11月23日被告未再收取新喜朵餐饮有限公司的租金。提交被告与利达水电装饰工程公司施工合同、工程结算单。东来顺搬走后，为了招商需要，被告重新装修，共花费2072062元。提交物业管理合同、费用明细表，被告为原告垫付物业管理费、广告宣传费等费用共6784492.89元。被告的管理支出已远远超过租金收入。
原告对被告提交的民事裁定书的真实性无异议。但在原告与东海公司的合同被解除之前，被告收取的租金应当归权利人所有。合同解除前原告是房屋租金的收益人，所以被告应当向原告支付代收的租金。对被告提交的其对诉争房屋进行管理产生的费用的真实性不予认可。
二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效
被告称，自2007年12月起被告未向原告支付过租金，原告自此知道自身的权利受到侵害，诉讼时效应当在2007年12月开始计算，现原告主张权利已超过诉讼时效，且在起诉前原告也未向被告主张过任何权利。
被告对原告所述不予认可，称，被告欠付租金的行为一直从2007年12月持续至2012年12月20日，期间双方多次进行协商，但未达成一致意见，故应当自原告主张权利之日起计算诉讼时效。
以上事实有原告提交的《债务清偿协议》、《商品房买卖合同》、石家庄市中级人民法院民事判决书、河北省高级人民法院民事判决书、委托书，被告提交的最高人民法院民事裁定书，原、被告陈述及开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，2007年12月20日，原、被告双方签订了为期一年的委托书一份，原告委托被告负责本案诉争房屋的出租、招商、租金的代收及房屋的管理等。委托期限届满后，双方虽未续订委托书，但双方对委托关系均认可。原告作为委托人，有权要求被告支付代收的租金。
本案中原、被告之间的委托租赁关系源于电建二公司与东海公司签订的“以房抵债协议”。2007年10月23日，东海公司将所有的自由港商业广场一层、二层、三层抵偿所欠电建二公司的工程款6396.2125万元。该协议签订后，东海公司随即交付电建二公司房屋，并与电建二公司签订了《商品房买卖合同》。后电建二公司通知东海公司将本案诉争的自由港商业广场一层1735号（原为1720号）、二层2813号（原为2818号）转让给了原告，东海公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并撤销了在电建二公司名下的1720、2818号房的预售合同备案，改办在原告名下。
2012年12月20日河北省高级人民法院作出（2012）冀民一终字第42号终审民事判决书，该判决确认原告与东海公司签订《商品房买卖合同》已解除。被告东海公司应按照与电建二公司《债务清偿协议》中抵偿工程款数额的约定，向电建二公司支付本案诉争的自由港商业广场一、二层抵偿的工程款及相应的利息损失。关于利息损失，因原告已将抵顶给其的一层、二层委托给了被告对外进行出租、招商、租金的代收及房屋的管理，故第一、二层的利息损失，东海公司不应再向原告支付。原告可向被告主张权利。该判决将东海公司本应支付的一、二层的利息损失折抵了同时期的租金收益，故原告可依据该生效判决向被告主张租金收益。需要说明的是，原告之所以可以在不享有所有权的情况下对诉争房屋进行收益是根据该上述生效判决，租金收益抵顶了东海公司本应付的工程款的利息损失，故原告只能在租金收益和利息损失中择一主张，现原告已向被告主张租金收益，故其不得再向东海公司重复主张利息损失。
关于租金的数额，原告虽估算得出，但因被告未提供收取租金的具体数额，故被告收取的租金数额以原告主张为准。2007年12月20日原、被告双方签订的委托书中约定被告负责对本案诉争的自由港商业广场一、二层对外进行出租、招商，租金的代收及房屋的管理。该义务的完成需要一定量必要费用的支出，该委托书中对此未做明确约定。参考被告提供的同期被告装修自由港商业广场一、二层的费用及日常产生的各项费用的支出明细，扣除不合理的办公费、招待费、差旅费及其他费用外，被告为管理本案诉争房屋产生的费用支出428.25万元，故被告应支付原告租金余额286.75万元。
关于诉讼时效，因原告与东海公司签订的《商品房买卖合同》于2012年12月20日被确认解除，至原告起诉之日未超过两年诉讼时效，故对被告主张的原告的诉求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条之规定，判决为：被告河北自由港商业广场有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告河北华银电力工程有限责任公司支付自2007年12月10日至2012年12月20日自由港商业广场一层1735号（原为1720号）、二层2813号（原为2818号）房屋的租金286.75万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61850元，由原告河北华银电力工程有限责任公司负担37046元，被告河北自由港商业广场有限公司负担24804元。
一审判决后，上诉人河北华银电力工程有限责任公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：1、原审判决认定被上诉人“为管理本案诉争房屋产生的费用支出428.25万元”，属认定事实错误。被上诉人提交的费用明细表、物业管理费、广告宣传费等证据不具有真实性，一审判决据此作出的被上诉人“为管理本案诉争房屋产生的费用支出428.25万元”，没有合法有效的证据支持。即使被上诉人有相关费用支出，也应由其自行负担。上诉人主张的租金是7150000元，其中已扣除了合理的费用。2、被上诉人应向上诉人支付自由港商业广场一层1735号、二层2813号房屋2007年12月10日至2012年12月20日期间的租金7150000元。如实际收取的租金高于7150000元，被上诉人仍应向上诉人支付其余部分租金。鉴于被上诉人拒不提供以上房屋租金的合法票据、账薄等资料，根据相关法律规定，被上诉人应承担不利后果，向上诉人支付租金7510000元。上诉人要求撤销原判，改判被上诉人支付上诉人自由港商业广场一层1735号、二层2813号房屋房屋的租金7150000元。被上诉人河北自由港商业广场有限公司辩称，原判正确，请求维持。
二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。双方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案争议的焦点为，上诉人要求被上诉人支付自由港商业广场一、二层租金数额的法律依据及计算依据。首先，东海公司将其所有的自由港商业广场第一、二、三层抵偿所欠河北省电力建设第二工程公司的工程款，上诉人通过与河北省电力建设第二工程公司签订债权转让的方式受让了本案诉争的自由港商业广场一、二层房屋的产权，与东海公司签订了《商品房买卖合同》。2012年12月20日河北省高级人民法院作出（2012）冀民一终字第42号终审民事判决，确认东海公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》解除。被告东海公司应按照与电建二公司《债务清偿协议》中抵偿工程款数额的约定，向电建二公司支付本案诉争的自由港商业广场第一、二层抵偿的工程款及相应的利息损失。因该诉争房屋已由上诉人委托被上诉人对外进行出租、招商、代收租金及管理，该判决将东海公司本应支付的一、二层利息损失由上诉人向被上诉人主张。上诉人之所以在不享有所有权的情况下对诉争房屋收益是根据该上述生效判决，租金的收益折抵了同时期的利息损失，在东海公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》解除前上诉人享有依据该生效判决向被上诉人要求支付租金或利息的权利。上诉人已向被上诉人主张租金收益，故不得再向东海公司重复主张利息损失。上诉人与被上诉人虽只签订了为期一年的委托书，但委托期限届满后，该诉争房屋仍由被上诉人进行管理，双方均对委托管理予以认可，对此本院予以确认。其次，关于租金的数额，上诉人要求被上诉人给付一层1735号、二层2813号房屋租金7150000元，该数额系上诉人估算得出，并未提供事实及计算依据。上诉人与被上诉人未在委托书中明确约定租金的数额、给付时间、装修、招商及其他实际支出费用的承担，但事实上经营义务的完成需要支出一定的费用，该部分费用理应从被上诉人收取的租金中扣除。庭审中，上诉人与被上诉人均未能提供具体的计算方式或实际收取租金的票据，故此原审法院以上诉人的诉请数额为依据，参考被上诉人提供的装修及日常产生的合理费用，判决被上诉人支付上诉人租金286.75万元并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37046元，由上诉人河北华银电力工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈丽娜
审判员 赵 勇
审判员 于 英
二〇一五年一月二十六日
书记员 刘召芬