广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2121号
原告卢峰岳，1972年12月15日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人冯帅，系广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告彭晓汛，1969年2月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告卢峰岳被告彭晓汛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯帅到庭参加诉讼，被告彭晓汛经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告系多年老朋友及生意上合作伙伴相互信任，2003年被告通过拍卖取得位于广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心大厦N东塔36楼全层（预售契约号94002142号，转让面积1037.66平方米），期间被告曾向广州市房屋局办理过户手续时，发现面积不符，若房管局出具房产证面积约为800多平方米，与拍卖面积少200多平方米，因此被告一直没有办理房产权证登记。2013年7月18日，原、被告补签《房屋买卖合同》，合同约定被告将其上述房屋转让给原告，价款为1200万元，办理房屋过户税费、手续费用均由原告承担。另约定其他事项，原告于2013年4月1日向被告支付50万元，4月18日支付400万元，4月19日支付600万元，5月20日支付48万元，5月30日支付100万元。买卖双方严格按合同执行，任何一方不得单独解除本房屋买卖事项。若有违约，违约方需向守约方另按总价款的一倍支付违约金和赔偿金，房屋买卖合同继续履行至过户完毕止。每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金。被告于2013年7月18日向原告开具《收据》，收到原告全部购房款1200万元，被告在收到原告全部购房款，原告曾多次要求被告协助办理房屋变更登记及过户手续，被告总以生意忙碌拒不配合，现由于该房屋被多家法院查封，无法实现过户手续。被告严重违约，为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款1200万元及支付违约金（以1200万元为本金，按每日千分之一的标准，自2013年8月20日计至付清为止）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告未作答辩。
经审理查明：据广州市房地产档案馆2014年4月15日查册单显示：位于广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心大厦N东塔36楼全层（以下简称“涉案房屋”，预售契约号94002142，建筑面积1037.66平方米，未过户）的预购人为广东大鹏房地产公司，转让记录有2004年6月10日，受让人为被告，预缴契税为0元。限制转移情况为：2013年3月14日，广州市天河区人民法院查封全部；2013年11月8日，广州市越秀区人民法院轮候查封二百分之一产权份额；2013年11月8日，广州市越秀区人民法院轮候查封四分之一产权；2013年12月2日，广州市黄埔区人民法院轮候查封全部；2014年1月22日，广州市天河区法院轮候查封全部。
2013年7月18日，原告（买方）、被告（卖方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：卖方持有商品房预售契约合同，卖方保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，由于卖方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任；该物业成交价为12000000元，交易所产生税费由买方支付；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业。卖方应在交易过户手续前将该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期60天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期60天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。双方约定其他事项（对本合同及附件条款的修改或补充）：付款情况：买方卢峰岳于2013年4月1日付卖方彭晓汛楼款人民币50万元，4月18日400万元，4月19日600万元，5月20日48万元，5月30日100万元，已全部付清；2、买卖双方严格按合同执行，任何一方不得单独强制解除本房屋买卖事项。若有违约，违约方需向守约方另行按总价款的一倍支付违约金和赔偿金，房屋买卖合同继续履行至过户完毕止，并立即提交不动产所在地广州市天河区人民法院判决。合同附件为约定一次性付款，于2013年7月19日前已支付清1200000元。
关于付款，原告提交转账记录，分别为：1、2013年4月1日转账50万元；2013年4月18日转账400万元（分两次，各200万元）；2013年4月19日转账500万元（分别转账100万、200万、200万）；2013年4月19日通过案外人卢锦良转账100万元（案外人卢锦良到庭确认其转账100万元为代原告支付购房款，与被告无其他债权债务纠纷）；2013年5月20日转账48万元；2013年5月30日转账100万元至广州佳之进贸易有限公司（原告称该款转账系按被告指定账户转账，另查该公司股东之一为彭晓汛，股权比例为40%）。另原告另称以现金支付被告2万元。上述款项合计为1200万元。原告提交上述转账银行单据，该单据与本院调查情况一致。
2013年7月18日，被告向原告出具《收据》，确认截至该日收取原告就涉案房产的购房款1200万元，收款情况为通过多次银行转账。
关于交易价格，原告表示由于涉案房屋为预售房屋，另实际面积为800多平方米，房产证未办妥，转让须交两次税费故约定该价格。
关于违约金，原告表示按约定“违约方需向守约方另行按总价款的一倍支付违约金和赔偿金”，现其属自行降低计算标准。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
原告依约支付全部款项，被告出具《收据》确认收取全部购房款，被告应按约定履行办理过户登记，但涉案房屋因被另案查封，致使原告合同目的无法实现，按约定“卖方保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，由于卖方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任”，双方签订合同时涉案房产已被另案查封，被告违反约定与原告进行交易，有违诚信，房产至今仍被多家法院查封，未能消除交易障碍，原告起诉解除合同具有合同依据及法律依据，本院予以支持。对于购房款，被告继续持有缺乏合法依据，应予返还。对于被告的违约责任，按约定“违约方需向守约方另行按总价款的一倍支付违约金和赔偿金”，现原告自行降低计算标准，并无增加被告负担，本院予以照准，但从公平角度，违约金以本金1200万元为限。
被告经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告卢峰岳、被告彭晓汛于2013年7月18日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告彭晓汛于本判决发生法律效力之日起10日内向原告卢峰岳返还购房款12000000元及支付违约金（以12000000元为本金，按每日千分之一标准，自2013年8月20日计至付清为止，违约金以本金12000000元为限）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8800元及公告费1000元，均由被告彭晓汛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 刘亚丽
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 梁怡筠
曾妙仪