安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1366号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张涛，男，1968年3月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：赵振乾，安徽皖正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超峰，安徽皖正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽东磁投资有限公司，住所地合肥市肥西县紫蓬山风景区，统一社会信用代码913401237489055120（1-1）。
法定代表人：汤国强，总经理。
委托诉讼代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙若男，安徽金亚太律师事务所律师。
上诉人张涛因与被上诉人安徽东磁投资有限公司（以下简称东磁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张涛上诉请求：撤销一审判决第二项，改判东磁公司向张涛一次性返还购房款1077109元及占用资金利息382695.31元（以1077109元为基数，按照人民银行同期贷款利率，自2011年1月5日起计算至起诉之日，之后的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至款清时止），本案一、二审诉讼费用由东磁公司承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律及举证责任分配均存在严重错误。1、一审法院认定东磁公司违约金诉讼请求未超过诉讼时效错误。一审法院以双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定认定本人支付违约金的前提系东磁公司解除合同，故违约金诉讼时效的起算点应系东磁公司解除合同之日，从而认定东磁公司违约的诉讼请求未超过诉讼时效。这种观点是错误的。违约金的请求和解除合同的请求是两个不同的诉请，没有必然联系，也不互为前提。合同约定剩余248万元房款由本人在合同签订之日起45日内支付，否则构成违约，据此违约金诉讼时效起算点应为违约行为开始产生，即合同签订后的45天，最迟为2011年5月13日，而东磁公司直到2016年7月22日才诉请违约金，明显超过了诉讼时效。2、在认定贷款不能按时完成的事实方面，一审法院认定事实和适用法律均有错误。退一步讲，即使违约金诉讼时效没有超过，一审法院在没有查清未能及时支付剩余房款的原因就认定本人违约错误。本案中，东磁公司没有证据证明是本人原因导致剩余按揭购房款未能贷款下来，因此不能认定本人违约并承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，本人有权解除合同并主张返还已付房款本金及利息。3、一审法院举证责任及举证不能的后果分配错误，一审中，东磁公司认为系因本人征信问题导致贷款不能完成，但其并未就此举证，其应当承担举证不能的责任。
东磁公司辩称，1、本公司诉请并未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，对于没有期限的债务，本公司可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行时才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，进而开始计算诉讼时效。双方所签合同中仅约定了违约金的计算方式，并未约定违约金的付款期限。违约金的诉讼时效起算时间，应是自本公司起诉要求解除合同之时起计算。2、张涛违约，无权要求支付资金占用利息，本公司有权单方解除合同并要求被答辩人承担违约责任。张涛应承担举证不能的责任，合同约定剩余房款由张涛向银行申请贷款，本公司从未承诺代替张涛也不可能代替张涛向银行申请贷款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第5条第2款规定，张涛应当对其主张承担举证责任，张涛没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的责任。张涛无权要求本公司承担资金占用利息，张涛未能提供证据证明不是因为其本人原因造成无法贷款，应当承担举证不能的责任。双方所签合同无法继续履行，是因为张涛不履行付款义务造成，其作为违约方不仅没有单方解除合同的权利更无权主张资金占用利息。本公司有权要求单方解除合同并主张张涛承担违约责任，张涛至今未缴纳剩余购房款，严重违约。根据合同约定，本公司有权要求解除合同并主张违约金。综上，请法庭驳回张涛全部上诉请求。
东磁公司向一审法院起诉请求：1、判令解除东磁公司与张涛签订的《商品房买卖合同》；2、判令张涛支付违约金711421.8元；3、本案的诉讼费用由张涛承担。
张涛向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令东磁公司向张涛立即返还购房款1077109元及占用资金利息382695.31元（以1077109为基数，按照人民银行同期贷款利率，自2011年１月5日起暂计算至起诉之日，之后利息按照中国人民银行同期贷款利率算至款清时止）；3、本案本诉、反诉全部诉讼费用由东磁公司承担。
一审法院认定事实，2011年3月28日，东磁公司与张涛签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定张涛购买东磁公司开发的名流紫蓬湾Y2幢102号商品房一套，该套商品房单价为11222.93元/m2，计价面积316.95m2，房屋总价款3557109元，付款方式为银行按揭贷款方式。《补充协议》第一条第2款对银行按揭贷款方式付款作出了明确约定，即：在《商品房买卖合同》签订时支付首笔房价款1077109元，其余房价款2480000元整由买受人向银行申请贷款，并自《商品房买卖合同》签订之日起45日内向出卖人支付。如买受人不能在45日内完成贷款并向出卖人支付的，即为买受人逾期付款，买受人构成违约，应按《商品房买卖合同》中逾期付款的约定向出卖人承担违约责任。《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，张涛按约支付了首付款，但贷款手续一直未能办理，以致成讼。
一审法院认为，东磁公司与张涛签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案中，张涛在支付首付款1077109元后应当在合同签订之日起45日内完成剩余房款的贷款并向东磁公司予以支付，但至今案涉房屋贷款仍未能办理，其行为构成违约，按照合同第七条之约定，东磁公司有权解除合同并要求张涛依约支付违约金，故对东磁公司要求解除案涉合同的诉请，予以支持。张涛抗辩案涉房屋贷款未能办理的原因在于东磁公司未能将符合银行贷款要求的材料提供给银行，但对此未能提供证据予以证明，对其抗辩不予采纳。关于违约金，按照合同第七条之约定，张涛逾期付款超过30日后，东磁公司有权选择解除合同或者继续履行合同，东磁公司选择解除合同的，张涛作为买受人应按累计应付款的20%向出卖人东磁公司支付违约金。从该条约定可以看出，张涛支付违约金的前提系以东磁公司解除合同为前提，故违约金诉讼时效的起算点应系东磁公司解除合同之日，东磁公司该诉请并未超过诉讼时效，故对其要求张涛支付违约金的诉请，亦予以支持，但违约金数额按照合同约定计算应为496000元（2480000元×20%）。合同解除后，对于张涛已经支付的首付款1077109元，东磁公司扣除违约金后，剩余的581109元应当予以返还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除安徽东磁投资有限公司与张涛于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、安徽东磁投资有限公司于判决生效之日起十五日内一次性返还张涛购房款581109元；三、驳回安徽东磁投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张涛的其他诉讼请求。案件受理费本诉部分10914元，减半收取5457元，由安徽东磁投资有限公司负担2000元，张涛负担3457元；反诉部分17938元，减半收取8969元，由张涛负担6969元，安徽东磁投资有限公司负担2000元。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，东磁公司与张涛签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。
根据上述合同及补充协议的约定，张涛应在合同签订时支付首付款，剩余房款由其向银行申请贷款并在合同签订之日起45日内支付完毕。但张涛在如约支付首付款后，未能及时支付剩余购房款，且时至今日，张涛仍未能支付剩余房款，以致合同目的无法实现，已构成根本违约，东磁公司依据合同约定主张解除合同及补充协议，具有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。张涛上诉认为未能完成银行贷款手续，系因东磁公司原因造成，其不构成违约。对此，本院不予采信，因为双方合同及补充协议并未约定相关的申请贷款手续由东磁公司代为办理，且张涛作为案涉房屋的买受人，及时支付购房款系其主要合同义务，而张涛在长达五年的时间内没有完成贷款手续，也没有通过其他方式支付剩余房款，应构成违约，应当承担相应的违约责任。东磁公司根据双方所签合同及补充协议的约定，向其主张房款20%的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。张涛上诉认为违约金诉请已超过诉讼时效，依据不足，本院不予采信。张涛在己方构成违约的前提下，向东磁公司主张资金占用损失及利息，于法无据，本院本院支持。
综上所述，张涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12587元，由张涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年五月十九日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。