广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终796号上诉人（一审被告）：珠海市财信投资有限公司。住所地：珠海市人民西路***号***号办公。法定代表人：林城波，总经理。委托诉讼代理人：周颖哲，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：周冰，男，满族，1987年5月12日出生，户籍所在地：广东省珠海市香洲区，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。上诉人珠海市财信投资有限公司（以下简称财信公司）因与被上诉人周冰商品房买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初10931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财信公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审案件受理费由周冰承担。事实和理由：一、周冰在明知涉案房屋不具备交付条件的情况下提前办理了接收手续，应视为已经交付，故法院不应支持其要求财信公司承担逾期交房违约责任的诉求。周冰已于2015年6月2日办理了涉案房屋的接收手续，并签署了诚丰水晶座收楼文件清单，该清单载明的签收文件包括：物业管理服务协议、消防安全责任书、住宅质量保证书、住宅质量说明书、住户手册等（上述文件双方一一核对，确认无误）。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定：“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》第7条约定，出卖人应当将取得工程竣工验收备案管理部门核定的竣工验收备案表的商品房交付给买受人，同样在第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第7条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件，或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。本案中，周冰明知涉案房屋的交付条件，在没有竣工验收备案表的情况下，同意接收涉案房屋并办理全部交接手续，且已实际入住，符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形，故周冰不应再以商品房不具备交付条件为由向财信公司主张逾期交房的违约责任。周冰接收涉案房屋，已实际获益，并未因财信公司未按时提供备案表而产生相应的实际经济损失，所以事实上财信公司不应承担逾期交房的违约责任。另外，涉案房屋交付时均已通水通电通燃气，交付房屋后可以实际使用该房屋，因此，财信公司不存在其他的违约行为。二、本案已过诉讼时效，一审法院支持周冰的诉讼请求，明显错误，依法应予纠正。退一步讲，即使财信公司要承担逾期交房的违约责任，要支付违约金，但周冰的诉请已过诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件三《补充协议一》的相关约定，本案逾期交房违约金诉请的诉讼时效应从应交付日期之后的宽限期届满之次日起计算，即应从2015年5月1日计算，本案于2017年4月30日已过诉讼时效，周冰于2017年12月4日才向一审法院提起诉讼，已超过两年诉讼时效，且不存在诉讼时效中断、中止的事由，故其诉请不应得到支持。三、一审法院认定《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为无效条款，没有事实和法律依据。即使法院认定财信公司应承担违约金，违约金的限额也应以总房款的1%为限，因为根据双方签订的合同附件三第五条第5款及第六条第5款的约定，不论财信公司延期交房还是周冰延期付款，其产生的违约责任均以总房款的1%为限，该条款对双方的制约是同等的，不存在免除财信公司责任，加重周冰责任，以及排除财信公司主要责任的内容，因此，一审法院认定该条款违反公平原则，明显系适用法律不当。周冰辩称：1.周冰并不明知房产不具备交付条件，《文件接收清单》系财信公司单方制作的，载明哪些文件是由财信公司决定，不能以单方制作的清单来证明周冰是否明知，且财信公司并未在清单上清楚提示不具备交付条件、缺乏备案表，财信公司所提的“指引”是内部的文件，不具备法律强制力；2.一审时财信公司并未提及诉讼时效的问题，根据最高人民法院关于诉讼时效的司法解释，在二审提出的，人民法院不予支持，且民法总则规定是3年的诉讼时效，财信公司2015年7月09日才取得备案表，诉讼时效开始计算，周冰并未超过诉讼时效。3.财信公司主张“周冰无实际损失”无事实依据，没有备案表将造成房产证办理的延误，给业主多方面造成不便和经济损失。周冰向一审法院起诉请求：1.财信公司向周冰支付逾期交付商品房违约金484519×0.02%×160=15504.61元；2.财信公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月17日，周冰作为买受人，与财信公司作为出卖人签订了一份编号为1401014581的《商品房买卖合同》，约定周冰向财信公司购买其开发的珠海市香洲区前山明珠南路2288号2栋2805房，建筑面积36.22平方米，房屋总价为484519元；周冰以银行按揭方式付款。合同第七条规定，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力或附件三的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任，详见附件三。上述合同附件三《补充协议一》第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”约定：1、在买受人未按合同付清全部房款（包括逾期付款的违约金）情况下，出卖人有权推迟交付房屋…；3、以下情况商品房交付期限可依据相关证明文件相应顺延：（1）海啸、地震、战争、暴乱、政变等（2）台风、大雨或以上恶劣天气（3）停水停电（4）大规模流行病爆发…（9）买受人逾期付款；4、除本条第3款约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，经双方协商，买受人同意给出卖人90日的宽限期，如出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，则按合同第九条约定承担违约责任。第五条第5款约定，买受人因延迟履行付款义务支付给出卖人的违约金以总房款的1%为限，超出部分出卖人不再追偿。第六条“合同第九条补充为”约定：1、除合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日的宽限期；2、出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，出卖人按买受人已交付的房款每日万分之二向买受人支付违约金，若出卖人在宽限期后九十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人有权在十日内书面通知出卖人解除合同…4、若出卖人在宽限期后六十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交楼款每日万分之二向买受人支付违约金；5、出卖人因延迟履行交楼义务支付给买受人的违约金以总房款的1%为限，超出部分买受人不再追偿。签署上述合同后，周冰依约向财信公司支付了购房款484519元。2015年6月2日，周冰办理了案涉房产的接收手续，并签署了诚丰水晶座收楼文件接收清单，该清单载明的签收文件包括：物业管理服务协议、消防安全责任书、住宅质量保证书、住宅质量说明书、住户手册等。2015年7月9日，财信公司取得案涉房产所在诚丰水晶座住宅的《竣工验收备案表》。一审法院认为，周冰和财信公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。周冰已经履行支付购房款的义务，财信公司应按合同约定的时间将符合交房条件的商品房交付给周冰。对周冰诉请的逾期交房违约金，一审法院分析认定如下：关于财信公司是否承担逾期交房违约金的责任。商品房买卖合同第七条规定，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力或附件三的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2015年7月9日，财信公司才取得《竣工验收备案表》，显然违反了上述合同约定，应承担逾期交房的违约责任。对财信公司的答辩意见，一审法院认为，首先，《竣工验收备案表》的作用及意义在于所销售的房屋已经国家有关部门验收合格，具备向买受人交付的法定条件。向买受人告知、出示案涉房屋的《竣工验收备案表》，是出卖人的义务，而不是买受人的义务；其次，财信公司提供的诚丰水晶座收楼文件接收清单，系财信公司单方制作提供，由买受人在收楼、入伙时签署。收楼文件清单上载明哪些文件，是由财信公司控制，并不是周冰的主观意思表示。周冰在清单上签名仅意味着其作为业主接收了哪些文件、履行了收楼手续，并不能以收楼文件清单上未载明《竣工验收备案表》，就认定周冰明知其所购买的房屋未取得《竣工验收备案表》，不具备交付条件。因此，财信公司的抗辩主张，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于逾期交房违约金的金额。如前所述，财信公司应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的商品房交付周冰使用。根据该条规定，财信公司交楼期间应自2015年1月31日起算。《商品房买卖合同》附件三第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”第5款、第六条第1款，均明确约定了：出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日的宽限期。该宽限期在《商品房买卖合同》附件三多处条款中均有明确约定，并划线着重标明，出卖人已尽到告知义务，由此买卖双方对宽限期达成一致约定，一审法院予以认定。其次，对《商品房买卖合同》附件三第六条第5款违约金以总房款的1%为限，一审法院认为，《商品房买卖合同》附件三是财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买房人协商，该附件三第六条第5款是格式条款，如果适用该条款的约定，财信公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了财信公司逾期交房应承担的违约责任。因此，附件三第六条第5款不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，一审法院认定该附件三第六条第5款为无效条款。因此，逾期交楼违约金应从2015年5月1日起算，至财信公司取得《竣工验收备案表》之日即2015年7月9日，共计70天。关于逾期交楼违约金的计算标准，《商品房买卖合同》附件三第六条第4款约定按已交房款每日万分之二计算，故违约金为6783.27元（484519元×0.02%/天×70天）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，一审法院判决如下：一、财信公司于判决发生法律效力之日起十日内向周冰支付逾期交房违约金6783.27元；二、驳回周冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务；应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94元，由周冰负担41元，财信公司负担53元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：根据诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点为：1.财信公司二审主张周冰的诉讼请求已超过诉讼时效应否支持；2.财信公司应否承担逾期交房的违约责任；3.《商品房买卖合同》附件三第六条第5款是否为无效条款。一、关于财信公司二审主张周冰的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。由于财信公司在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，财信公司二审才主张周冰的诉讼请求已超过诉讼时效，无法律依据，本院不予支持。二、关于财信公司应否承担逾期交房违约责任的问题。财信公司未在《商品房买卖合同》约定的2015年1月30日前取得《竣工验收备案表》，显属违约。虽然《商品房买卖合同》第七条约定涉案房屋交付时应具备取得《竣工验收备案表》的条件，第十一条亦约定出卖人交付房屋时应提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用书》等文件，但是这些约定均为出卖人交付房屋时应履行的义务，其在未取得《竣工验收备案表》的情形下交付房屋，且交付时交接清单上未出示并载明《竣工验收备案表》，本已违反合同约定。在双方没有明确约定在不具备《竣工验收备案表》的交接清单上签名即视为同意接收不符合交付条件的房屋的情形下，周冰在交接清单上签名仅表明其收楼时收到的文件名称，据此不足以推定其明知财信公司未取得《竣工验收备案表》且同意免除财信公司交付房屋时应负的该项义务，因此财信公司主张应参照适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定不承担逾期交房的违约责任，理据不足，不应予以支持，一审法院认定财信公司应承担逾期交房的违约责任，理据充分，本院予以维持。三、关于《商品房买卖合同》附件三第六条第5款是否为无效条款的问题。《商品房买卖合同》附件三即补充协议一系财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，并无证据显示财信公司就该合同约定内容与周冰进行过协商，因此，该补充协议为格式合同，《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为格式条款，一审判决对此认定正确。《商品房买卖合同》附件三第六条第5款约定违约金以总房款的1%为限，财信公司适用该条款的约定，则财信公司在宽限期九十天届满后，逾期超过50天以上其应承担的逾期交房违约金不会随着逾期天数的增加而增加，该约定在一定程度上实际免除了财信公司逾期交房应承担的违约责任，更不利于敦促财信公司尽快履行交房义务。虽然该补充协议第五条第5款也对买受人延迟付款的违约责任进行了限制性约定，但是财信公司作为格式合同的提供方，其在格式合同中主动减轻或免除相对方的责任，是对自己权利的自愿放弃，其不能以此为由当然地相应免除自身的违约责任，这有违公平原则，因此一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定认定《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为无效条款，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人财信公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币50元，由上诉人珠海市财信投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张振峰审判员  曾艺能审判员  王 芳二〇一八年三月二十九日书记员  江月娴