天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初11248号
原告:天津市立鑫织物厂，住所天津市西青区辛口镇第六埠村东。
法定代表人：李欣，厂长。
委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。
被告：陈建新，男，1960年7月25日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。
原告天津市立鑫织物厂与被告陈建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市立鑫织物厂委托诉讼代理人田蓓、被告陈建新委托委托代理人乐宜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市立鑫织物厂诉称，坐落于天津市××路××号新黄河道94号房屋系原告所有。2007年5月11日原被告签订《租赁经营合同》，约定被告租赁原告所有的上述房屋1至4层，租金为每年200万元。天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1944号民事判决书确认，被告向原告支付1至3层租金。被告对诉争房屋第5层自2013年1月1日起一直实际占用，根据《合同法》及相关法律规定，被告应向原告支付第5层房屋的使用费。原告为维护其合法权益，特诉至本院，请求判令被告向原告支付坐落于天津市××路××号新黄河道94号房屋第5层的使用费684273.97元；诉讼费用由被告承担。
被告陈建新辩称，原告所诉的第5层房屋应在合同约定的整体租赁范围内，首先，从合同约定看，合同约定被告承租的黄河道94号房屋年租金200万元，双方在明知房屋产权登记证登记1至4层房屋面积为7500平米的情况下，仍约定租赁面积为8800平方米，也就是说，被告是整体租赁，未在房产证登记范围内的第5层房屋，也属于房屋的附属设施由原告提供给被告使用；其次，从合同履行看，2007年5月11日合同签订时，原告已将诉争的第5层房屋交由被告使用，并由被告进行改扩建，且改扩建也通过了原告的认可，另诉争的第5层房屋在2007年5月11日签订至履行至今，原告从未就第5层房屋向被告主张过权利；再次，原告主张的使用费也超过了诉讼时效。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1、诉争房屋的房产证，证明诉争房屋面积为7500平米：证据2、《租赁经营合同》1份，证明诉争房屋一共4层，租金为每年200万元，且约定房屋平面图为附件一；证据3、南开区人民法院（2015）南民初字第1944号判决和天津市第一中级人民法院1728号民事判决书，证明通过生效判决确认1至4层的面积为7500平方米，租金为200万，不包括第5层。
对原告提供的证据，被告质证如下：证据1、房产证的真实性无异议，但表明诉争的第5层房屋并不在房产证登记范围内；证据2、《租赁经营合同》真实性认可，但双方约定租赁面积为8800平方米，包括第5层诉争房屋不在产权证登记范围内的1300平米，同时合同第七条约定原告将房屋交付被告使用，被告的装修方案应由原告同意后实施；证据3、南开区人民法院（2015）南民初字第1944号判决和天津市第一中级人民法院1728号民事判决书，真实性认可，不认可原告证明目的，生效判决确定诉争房屋按7500平方米，每年200万元计算租金，是因为房屋产权证登记面积为7500平方米，第5层不包括在产权证范围内，但包括在合同约定的8800平方米范围内，第5层属于附属设施，不应该再单独计入租金，另生效判决也驳回了原告提起的要求确认租赁经营合同未履行的诉讼请求，证明了2007年5月11日合同签订后，双方在履行过程中原告一直到2016年6月18日前，从未向被告主张第5层房屋的权利。结合证据2和证据3，表明原告向被告主张第5层房屋的使用费，没有合同约定，也没有法律依据。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1、《租赁经营合同》，证明原告与被告就黄河道94号房屋是整体租赁，包括产权证登记面积7500平方及产权证外的第五层面积，合计8800平方米，年租金200万元为整体租金；证据2、洽商记录2份，证明第5层房屋在租赁合同签订时就已经交付被告，且被告对第5层进行改扩建也经过原告的许可；证据3、被告与案外人ＸＸ签订的《租赁经营合同》，证明被告与案外人ＸＸ就第3层房屋、第4层房屋签订租赁合同时，第5层房屋由于并未登记在产权证范围内，并未计入租赁面积中。
原告对被告提供的证据，发表如下质证意见：证据1、《租赁经营合同》真实性认可，证明目的不认可，证据2、洽商记录2份，真实性、证明目的均不认可，因为被告在另案中提交过这一记录，当时记录没有被告签字盖章，只有我方单方签字盖章，且该证据也不能证明原告将第5层房屋交付被告使用，该证据只能证明第5层房屋由原告搭建的；证据3、被告与案外人ＸＸ签订的《租赁经营合同》，真实性、证明目的均不认可，该诉争房屋第5层是由被告交给开心果公司使用的。
对原、被告双方均认可的房屋产权证、《租赁经营合同》、南开区人民法院（2015）南民初字第1944号判决和天津市第一中级人民法院1728号民事判决书，本院予以采信；对被告提供的洽商记录2份，尽管原告不认可真实性，但对其工作人员的签字及加盖的单位公章，原告并未否认，且洽商记录内容也是针对第5层房屋（洽商记录表述为“顶层”）的装修整改，故本院予以采信；对被告提供与案外人ＸＸ签订的《租赁经营合同》，尽管原告不认可其真实性，但并未提供相应证据，本院亦予采信。
本院经审理认定事实如下：2007年5月11日，原被告签订《租赁经营合同》，约定由被告承租原告所拥有的坐落于天津市南开区黄河道94号房屋，共四层，建筑面积8800平方米；租赁期限为2007年6月1日至2022年4月30日；房屋用途为商用，被告可以以原告的名义从事招商招租（第三方承租）附着物体广告发布等，经营所得收入或支出入被告自行支配；房屋年租金为第1年150万元，第2年200万元，此租赁金为上限租金；合同第七条约定原告将房屋交付被告后，由被告进行必要的装修、装潢，但被告的装修方案应经原告审核同意后方可实施等。诉争房屋产权证登记面积为7567.34平方米，共4层，第5层房屋在交付被告前为原告单位食堂，并未办理规划审批手续，故第5层面积并不包括在产权证登记范围内。
2007年4月30日，被告向原告提交洽商记录一份，对顶层房屋（原告诉称的第5层房屋）进行维修更新的项目范围及装修方案报原告审核，原告于2007年5月1日确认；2007年6月1日，被告向原告提交洽商记录一份，对顶层房屋装修需增加项目报原告审核，原告于2007年7月1日确认。
2015年，原告曾起诉被告，请求确认《租赁经营合同》自2007年5月11日签订后未实际履行，依法解除合同；并判令被告向原告支付自2013年1月1日至实际判决之日的租金及使用费。本院以（2015）南民初字第1944号民事判决书认定，涉诉房屋总建筑面积为7500平米（房产证登记面积为7567.34平方米，原被告双方均认可以7500平方米计算），双方认可实际承租面积4000平方米（1至3层），故涉诉房屋租金计算为：200万元（年租金）÷7500平方米（房屋面积）÷365天（1年）×4000平方米（实际承租面积）=2922元／天，判决被告陈建新按日租金2922元给付原告天津立鑫织物厂自2013年1月1日至判决之日的租金，驳回了原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2016年6月18日，原告在本院（2015）南民初字第1944号民事判决书执行过程中，向被告送达租金催缴函1份，要求被告支付2013年1月至今第5层房屋的使用费。
庭审中，被告以本案与天津市河西区人民法院正在审理的原告鞠学智诉被告天津市立鑫织物厂、第三人陈建新承包合同纠纷一案审理结果相关为由，要求中止审理本案，本院经审查后认为，被告的申请没有法律依据，依法驳回并通知了原、被告。
以上事实，有原被告双方的当庭陈述及相应的证据给予佐证。
本院认为：原、被告2007年5月11日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的相应义务。本案诉争的第5层房屋并未登记在房屋产权证范围内，且产权证登记仅为1至4层，并不存在5层，原被告双方在明知产权证登记证面积为7567.34平方米的情况下，仍约定租赁面积8800平方米，年租金200万元，原告庭审中以合同系前任领导所签订为由，对产权证面积与合同约定租赁面积不符的原因不能提供合理的解释，故本院认定原被告双方系就黄河道94号房屋的整体租赁，包括对第5层房屋的使用权；同时在《租赁经营合同》签订前，原告已将第5层房屋交付被告，并同意了被告的装修改扩建方案，故原告在合同签订时应明知是整体租赁，并在此后的合同履行过程中，并未提出过异议，直至2016年6月17日（2015）南民初字第1944号民事判决书执行过程中才发函主张第5层房屋的使用费。天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1944号民事判决书认定租赁面积为7500平方米，年租金200万元，是基于房屋产权证登记仅为1至4层，第5层房屋并不在产权证登记范围内，原告亦未取得相应的规划审批手续，故第5层面积未纳入计算租金面积范围内并无不妥，原告基于此要求被告给付第五层的使用费，与客观事实相悖，本院不予支持，原告主张第5层房屋未取得规划审批手续，基于第5层所涉租赁关系应无效的主张，由于第5层房屋并未计入租赁面积计算租金，故原告的该主张亦不能成立。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费10643元，减半收取计5321.50元，由原告天津市立鑫织物厂承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 徐学武
二〇一六年十二月二十三日
书记员 范 佳
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。