安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1203民初2349号原告：杨培学，男，1955年4月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区，委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。被告：季影，女，1966年10月30日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区，委托诉讼代理人：杜华，阜阳市颍泉区行流法律服务所法律工作者。原告杨培学诉被告季影房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨培学及其委托诉讼代理人刘坤龙，被告季影及其委托诉讼代理人杜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房产买卖合同》有效；2、被告履行合同义务，协助原告办理房产过户手续，获取房产权益；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年8月11日，原、被告签订一份《房产买卖合同》，被告将位于阜阳市訾营行政村季庄28户的房屋出售给原告，并交付了房屋以及房屋的准建证和产权证。原告按照合同约定支付了价款，但被告至今不协助原告办理房屋过户手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、原告的身份证及居民户口簿，证明原告的户籍于2005年7月11日迁入安徽省阜阳市河东办事处訾营村季庄，即原告已在2005年7月11日取得案涉房屋所在地的集体经济组织成员资格。证据二、《房产买卖合同》，证明1、原、被告之间签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，真实有效；2、按《房产买卖合同》第四条的约定，被告应协助原告办理案涉房屋的过户手续并承担相关费用。证据三、案涉房屋的房产证、建设工程规划许可证，证明1、被告已向原告交付了案涉房屋及房屋的全套合法手续；2、案涉房屋系合法建筑，依法可以转让；3、被告没有按照约定协助原告办理案涉房屋的过户手续。证据四、（2003）皖阜东民证字第126号公证书，证明原、被告之间签订的《房产买卖合同》真实有效。证据五、【2017】48号《阜阳市2016年第17批次城市建设用地项目征地补偿和安置方案公告》，证明案涉房屋原所在地块的集体土地经批准已转为建设用地并征收为国有。被告辩称：1、案涉《房产买卖合同》为无效合同，因案涉房屋所占用的土地性质为集体土地，而原告不是案涉房屋所在地集体经济组织成员；2、即使案涉房屋所占用的土地经批准转为建设用地并征收为国有，因未交纳土地使用权出让金，案涉《房产买卖合同》应依法确认为无效的合同；3、案涉房屋依法不能过户。综上，请求法院依法确认《房产买卖合同》无效，并驳回原告的第二项诉讼请求。被告就其上述答辩陈述向本院提供以下证据：证据一、被告的身份证，证明被告的诉讼主体资格。证据二、《房产买卖合同》，证明原、被告之间房屋买卖的事实。证据三、案涉房屋的土地使用证，证明1、案涉房屋占用的土地性质为集体土地；2、被告不是季庄村民组成员，对季庄村民组的集体土地不享有使用权。证据四、颍东区河东办事处訾营社区居委会出具的证明、颍东区河东办事处訾营社区居委会季庄村民组出具的证明，证明1、被告的户别是农业家庭户口；2、原告不是季庄村民组的成员,2015年6月20日原告挂户至訾营社区，不享有季庄村民组村民享有的任何成员权利。证据五、原告的户籍证明，证明原告2015年6月20日之前户口性质是非农业家庭户。证据六、2012年底十八亩地分配表，证明被告享有案涉房屋所在地集体经济组织成员的权益（享有该十八亩地因租赁而获得的租金）；原告不享有季庄村民组村民享有的任何权利，也证实了原告不是该村民组成员。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告举证的【2017】48号《阜阳市2016年第17批次城市建设用地项目征地补偿和安置方案公告》，被告辩称该公告没有加盖相关部门印章，不能证明案涉房屋原所在地块的集体土地经批准已转为建设用地并征收为国有。本院认为，该公告系在阜阳市人民政府网站上公布，来源合法，故本院予以认定。对被告举证的颍东区河东办事处訾营社区居委会季庄村民组出具的证明，该证明称原告是2015年6月20日挂户靠至訾营社区，而原告的居民户口簿记载的原告是于2005年7月11日从安徽省阜阳市颍泉区人民东路油厂巷迁至安徽省阜阳市河东办事处訾营村季庄96户，故对该证据本院不予认定。经审理查明：2003年8月11日，原、被告签订一份《房产买卖合同》，被告将位于阜阳市河东办事处訾营行政村季庄的房屋出售给原告。同日该《房产买卖合同》在阜阳市公证处进行了公证。在原告支付价款55000元后被告将房屋交付给原告。2005年7月11日，原告的户籍从安徽省阜阳市颍泉区人民东路油厂巷迁至安徽省阜阳市河东办事处訾营村季庄（现为安徽省阜阳市河东办事处訾营社区季庄），后原告一直在此处居住生活。现案涉房屋仍登记在被告季影名下。另查明：案涉房屋所占用的土地性质原为集体土地。经安徽省人民政府2017年4月19日《关于阜阳市2016年第17批次城市建设用地的批复》（【2017】327号）批准，案涉房屋占用的集体土地经批准转为建设用地并征收为国有。2017年8月24日，阜阳市国土资源局公布《阜阳市2016年第17批次城市建设用地项目征地补偿和安置方案公告》（【2017】48号），对案涉房屋占用的土地已制定征地补偿和安置方案并予以公布。又查明：季影、杨培学现在的户别均是居民家庭户，季影原户口性质为农业家庭户，杨培学原户口性质为非农业家庭户。本院认为：根据我国相关法律和政策规定，农村集体土地上建设的房屋不允许出卖、转让给非集体经济组织成员。由于本案《房产买卖合同》签订时原告是非农业家庭户，购买被告建于农村集体土地上的房屋不符合相关法律和政策规定。但经安徽省人民政府2017年4月19日《关于阜阳市2016年第17批次城市建设用地的批复》（【2017】327号）批准，案涉房屋占用的集体土地经批准转为建设用地并征收为国有，阜阳市人民政府也于2017年8月24日发布了《阜阳市2016年第17批次城市建设用地项目征地补偿和安置方案公告》（【2017】48号），对案涉房屋所在地块依法进行征收。此时该地块的土地性质因政府征收已由集体土地转化为国有土地，原房屋所在土地性质已发生改变，不在属于违反法律和行政法规规定的情形，导致合同无效的因素业已消除。因此，根据法律规定及案涉房屋的实际占用情况、土地征迁现状等因素，从民法倡导诚实信用、维护交易安全等原则出发，应认定原、被告双方签订的《房产买卖合同》有效。对被告辩称的即使案涉房屋所占用的土地经批准转为建设用地并征收为国有，因未交纳土地使用权出让金，案涉房屋依法不能过户的抗辩意见，本院认为，未交纳土地使用权出让金的土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。另外，在《阜阳市2016年第17批次城市建设用地项目征地补偿和安置方案公告》中未禁止转让房屋，政府相关行政部门亦无被征收房屋不得转让的规定，故对被告上述辩解意见本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨培学和被告季影于2003年8月11日签订的《房产买卖合同》有效；二、被告季影于本判决生效之日起十日内协助将案涉房屋过户至原告杨培学名下。案件受理费80元，减半收取40元，由被告季影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  郭春宇二〇一七年十月二十四日书记员  柴宇昉附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。