宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民初字第78号
原告宁夏吉利汽车贸易有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人陈彧，该公司董事长。
委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。
委托代理人陈水霞，女，1960年3月12日出生，汉族，该公司总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。
被告宁夏胜大汽车服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人王举财，该公司总经理。
原告宁夏吉利汽车贸易有限公司（以下简称吉利公司）与被告宁夏胜大汽车服务有限公司（以下简称胜大公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2013年5月8日公开开庭进行了审理。后变更合议庭成员于2013年11月1日、2014年5月27日、6月10日公开开庭审理了本案。原告吉利公司的委托代理人陈水霞、岳海军，被告胜大公司法定代表人王举财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉利公司诉称，2010年7月26日，原被告之间签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将位于银川德胜工业园109国道西侧投资建成的一层营业房出售给原告，面积在双方丈量的基础上，以房管部门办理房产证所确定的面积作为结算依据。房屋单价为每平方米2800元，如果给原告办理过户手续前，被告已将此房变更为商业用地及商业用房，则单价为每平方米3600元，协议还约定，原告在本协议签订3日内，付给被告购房定金30万元，一期付款时间为被告在收到定金后50日内腾空房屋交付原告，届时原告支付房屋总价的25%，二期付款为被告将房屋交付原告当日计算270天，付款比例为房屋总价25%，届时，被告应与原告签订正式的《商品房买卖合同》，同时在50日内为原告办理房产证、土地证过户手续。之后原告在30日内办理贷款手续，并付清剩余50%房款。协议签订后，原告于2010年7月27日和8月20日分两次向被告支付购房定金共30万元，2012年3月26日支付购房款100万元。同日，被告将一层营业房自南向北4、5、6跨约1335平方米的房屋交付原告使用，原告收受房屋后，立即投入大额资金进行装修，准备用于汽车销售，由于被告长时间不能为原告办理房屋产权过户手续，经原告调查发现，被告涉案房屋及土地在宁夏富龙小额贷款公司、黄河农村商业银行惠农支行、银川凤凰支行等多家单位办理了抵押贷款手续，且均未能按期还款，导致众债务人纷纷在法院起诉且轮番冻结房屋及土地产权，部分案件现已进入执行拍卖程序，被告根本无法为原告办理产权证以实现合同目的，为此，原告多次找被告要求解除合同、返还房款、赔偿损失，但被告均已各种理由予以推脱，导致此事至今无法解决。原告认为，被告不能按期偿还银行贷款及小贷公司借款，导致涉案房产、土地被轮番查封冻结，导致原告根本无法取得房屋，实现合同目的，故诉至法院请求判令：一、解除原被告签订的《房屋买卖协议书》；二、被告返还原告已付购房款130万元，支付利息28.5万元，赔偿装修损失170万元，共计328.5万元；三、被告承担原告已付购房款一倍即130万元的赔偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张提交了以下证据：
一、房屋买卖协议一份。证明2010年7月26日，原被告双方签订房屋买卖协议，由被告将其所有的位于银川德胜工业园109国道西侧临路一栋三层楼中的一层营业房自南向北第4、5、6跨约1338㎡的房产卖给原告，并对售房单价、付款方式、数额、违约责任等进行了约定的事实。
被告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
二、收款收据二份、收据一份、现金付出凭证一份。证明2010年7月27日、2010年8月20日、2012年3月26日原告给被告先后支付购房定金及购房款共计130万元。
被告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
三、交房清单一份。证明被告于2012年3月26日将公司营业房自南向北第4、5、6跨房屋交付给原告的事实。
被告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
四、未办理房产证声明书一份、土地他项权利证一份、土地证一份。证明原告购买被告房屋所属范围内的土地已于2009年抵押给宁夏富龙小额贷款有限公司，并且被告公司法人声明在贷款未结清前不得出售或转让的事实。
被告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
五、拍卖通知书一份。证明2011年8月29日，被告在将房屋出售给原告后，又私自委托宁夏佳朋拍卖行对售房屋进行公开拍卖的事实。
被告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
六、宁夏翔艺装饰设计有限公司4S店施工图一份。证明原告使用被告房屋以后并对该房屋进行装修的事实。
被告质证对证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。对合法性有异议，认为施工图没有宁夏翔艺装饰设计有限公司的印鉴，该公司是否具有资质不清楚。
被告胜大公司辩称，一、被告同意与原告解除《房屋买卖协议书》；二、被告同意返还购房款，但不承担利息，原告对涉案房屋装修并未通知被告，被告不知情，所以不承担装修费，原告占用房屋三年，应该向支付占用房屋使用费；三、针因为原告存在违约现象，所以不承担已付购房款一倍的赔偿责任。同时申请追加涉案房屋承租人为本案第三人参加本案诉讼。
被告为证明其主张提交了以下证据：
一、房屋买卖协议一份。证明2010年7月26日，原被告签订了房屋买卖协议一份，协议约定工业用地每平方米2800元，商业用地每平米3600元，面积为实际测量为准，后实际测量为1338平方米，房屋总价款为37446400元，协议约定在签订合同之日起付30万元定金，原告付房款的50%后，被告给原告办理房屋相关过户手续，房款的50%是1873200元，截止现在原告支付给被告房款130万元；房屋买卖协议明确约定此房屋有银行抵押贷款事宜，并约定了抵押贷款相关事项，从合同上看被告没有违约，合同第六条明确约定了违约责任。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
二、通知一份。证明2011年3月3日，被告给原告发通知，催促原告继续履行合同，并告知被告在此期间承受损失共计350万元。
原告质证对证据的真实性、合法性及证明目的均不认可。原告并没有收到此份通知，对通知的内容不知情。
三、德胜汽配城商铺租赁合同一份、搬迁处理决定一份、收据收条各一份。证明被告为履行合同，与隆盛公司解除租赁合同，损失65000元，被告一直在继续履行合同，但是原告不接受，导致产生了相应的损失。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。为该份证据于本案无关，被告并没有按照和原告签订的合同约定，按期给原告交付房屋。
四、照片14张。证明原告在使用房屋期间对房屋原有的设施进行了装修，原告对房屋做了破坏性的装修，有些设施都没法正常使用，被告对原告的装修不予认可。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议，认为原告的装修行为是经过被告认可的。
五、贺兰县人民政府常务会议纪要一份。证明2011年3月7日，原被告买卖的房屋土地，在贺兰县人民政府常务会议纪要第四十七次会议中由工业用地变更为商业用地。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议，认为土地从工业用地变更为商业用地需要土地使用证书来证实，政府的文件不能证明。
六、限期拆除通知书一份。证明贺兰县城市建设监察大队对原告私自对涉案房屋进行装修属于违法装修作出了处罚通知。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系复印件，原告并未收到该通知，其次原告的装修行为是否属于违章建筑在这份证据上并没有显现。
七、银行承兑汇票一份，证明太通汽车机电有限公司在2012年3月26日给胜大公司付购房款100万元。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议，认为100万元是太通公司受吉利公司的委托代为支付的100万元的购房款。
八、吉利公司营业执照一张，组织机构代码证一张、法人证明一张、法人的身份证一张。证明被告之间签订的房屋买卖合同是合法的。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
九、（2011）银民商初字第124号民事调解书一份。证明由于原告违约造成被告的贷款被提前解除的损失。
原告质证对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。认为该证据与本案无关不能达到被告的证明目的。
十、宁夏康正达科工贸有限公司的企业信息一份、照片三张、后勤管理协议三份、水电费票据三份。证明涉案房屋现由宁夏康正达科工贸有限公司占有使用。
原告质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
经审理查明，2010年7月26日，被告胜大公司作为甲方，原告吉利公司作为乙方，双方签订房屋买卖协议一份。约定：甲方将坐落于贺兰县德胜工业园区109国道西侧一楼营业房，建筑面积处空白（前期以甲乙双方的测量为准，最终以房管局房产证的标准核算）的所有权出售给乙方，售价工业用地每平方米2800元，但甲方在为乙方办理房屋产权过户手续前，甲方将此房屋产权证及土地证变更为商业用地及用房（变更商业用地及用房向政府有关部门缴纳的土地出让金及手续费用由甲方承担），乙方按商业用地每平方米3600元付款。付款方式（合同签订时土地是工业用地，则按工业用地预付款，变更为商业用地后，则按商业用地结算），乙方在房屋买卖协议签订3日内，付给甲方购房定金30万元，甲方在收到定金后50个工作日将房屋交付乙方；甲方将房屋交付乙方时，乙方应付给甲方房屋总价款的25%（含已付30万元定金）；甲方将房屋交付乙方270天，乙方第二次付给甲方房屋总价款的25%，甲方在270天末将房屋变更为商业用地及用房，同时付清商业用地与工业用地800元差额的50%款项；乙方付至甲方50%房款后，甲方应在30天内给乙方办理产权过户手续，同时甲方在产权过户手续后的20天内给乙方办理土地证过户手续；甲方在上述时间给乙方办理完房屋及土地过户手续后，将房产证、土地证交付乙方，乙方在30日内办理贷款手续，并付给甲方剩余的50%房款；甲方将上述营业房已抵押给银行贷款，签订此合同后不得再次增加银行贷款，如甲方到期不能偿还银行债务，房屋发生纠纷被诉至法院拍卖，甲方退还乙方已付购房款并承担已付购房款四倍的损失；在合同履行中，乙方付清50%的购房款，甲方在约定时间内不能过户给乙方，甲方则按日承担乙方已付款万分之三的违约金，如甲方在一年内不能过户给乙方，则乙方在房屋的合理使用期限内无偿使用。合同还约定了其他事项。
2010年7月27日，被告出具收据收取原告购房款定金15万元，8月20日被告又向原告出具收据收取15万元的购房定金。2012年3月26日，被告向原告出具收据收取100万元购房款。同日，被告向原告交付涉案房屋。现房屋由原告出租给宁夏康正达科工贸有限公司使用。
还查明，涉案房屋系被告所有，该房屋位于银川德胜工业园109国道西侧一层营业房自南向北第4、5、6跨，房屋买卖协议中未约定面积，双方当事人均认可被告实际向原告交付约1338平方米。被告于2010年5月5日与宁夏黄河农村商业银行股份有限公司签订借款协议，以包括涉案房屋在的房产抵押贷款700万元。后经本院调解并执行，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司与被告达成执行和解，但至今仍未履行。涉案房屋办理抵押登记，至今未涂销。2011年8月29日，宁夏佳朋拍卖行（有限公司）受产权人委托对包括涉案房屋在内的土地及房产进行拍卖。同时被告陈述涉案房屋及土地还在宁夏富龙小额贷款公司、黄河农村商业银行银川凤凰支行进行抵押贷款。
另查明，贺兰县人民政府于2011年3月4日召开政府第四十七次常务会议，研究并同意被告申请将涉案房屋所在的土地（12.89亩，以实测面积为准）变更用途，该宗地由工业用地变更为商服用地，用于建设品牌汽车4S店，补交土地出让金后，办理土地变更手续。
诉讼中原告认为被告向其交付涉案房屋后，其就对涉案房屋进行了改造装修，用于汽车销售4S店。其认为装修改造的价值为170万元，本院委托宁夏圣方建设工程造价咨询有限公司对涉案房屋的改造装修进行评估鉴定，涉案房屋装修改造价值1823325.32元。现原被告双方均同意解除合同。
上述事实有原告提交的房屋买卖协议、收条、收款收据、交房清单、施工图及被告提交的房屋买卖协议、照片、民事调解书、会议纪要、银行承兑汇票、营业执照、企业信息及管理协议等及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告吉利公司与被告胜大公司签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，合法、有效，双方当事人应按约履行。被告申请追加涉案房屋承租人为本案第三人参加诉讼，本院认为涉案房屋系原被告之间的房屋买卖合同关系，与案外人是否租用无关，故不予准许。双方当事人在签订房屋买卖协议时均明知涉案的房屋已在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司进行了抵押担保，但抵押房产的物权并未发生变动，双方当事人之间所签订的房屋买卖协议并未损害抵押权人的利益，且房屋买卖协议是基于双方当事人之间的约定，并无违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。被告在签订房屋买卖协议后至今未清偿涉案房屋的抵押贷款和涂销抵押登记，致使原告无法取得涉案房屋及土地的产权，现原告提出解除原被告签订的房屋买卖协议，被告同意，本院予以准许。合同解除后，因该合同取得的财产应予返还。原告购买涉案房屋，先后于2010年7月27日向被告交付购房款15万元，2010年8月20日交付购房款15万元，2012年3月26日交付购房款100万元，被告予以认可。综上，原告向被告已付购房款130万元，被告应予返还，同时原告应向被告返还涉案房屋。对于原告主张的损失，按照房屋买卖协议的约定，被告向原告交付房屋并在原告付购房款50%的270天末将涉案房屋及土地由工业用地变更为商业用地及用房并办理房屋产权过户手续，但原告于2012年3月26日最后一笔付款时仍未达购房款50%，被告至今未办理涉案房屋及土地使用手续，双方均未按合同履行。原告要求被告支付购房款利息28.5万元，被告抗辩称其可向原告返还购房款，但原告占用使用涉案房屋未按合同履行造成其损失350万元被告并未提交证据证实，结合本案事实，双方当事人在合同履行中均存在过错，故对原告的利息损失及被告抗辩的损失均不予支持。双方在签订协议时均明知涉案房屋已进行了抵押登记，涉案的房屋的转让需经抵押权人同意或涂销抵押登记的条件成就后方可转让，故原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋的装修改造费用，原被告均认可原告购买涉案房屋是用于建设汽车销售4S店，被告向原告交付房屋后，原告即按照汽车销售4S店的规模和要求对涉案房屋进行装修改造，经评估鉴定装修改造费用为1886894.55元，现原告向被告主张装修损失170万元，被告提出原告购买涉案房屋未经其同意擅自改造装修，改造装修亦未通过相关部门审批，对装修改造费用不予认可的抗辩理由，因被告出具的政府常务会议纪要载明涉案土地变更性质用于建设汽车4S店，且该费用已实际发生，合同解除后原告不能继续使用涉案房屋，故被告应向原告给付装修改造费170万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏吉利汽车贸易有限公司与被告宁夏胜大汽车服务有限公司于2010年7月26日签订的房屋买卖协议；
二、被告宁夏胜大汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏吉利汽车贸易有限公司返还购房款130万元，同时原告宁夏吉利汽车贸易有限公司向被告宁夏胜大汽车服务有限公司返还位于贺兰县德胜工业园区109国道西侧一楼营业房（自南向北第4、5、6跨，建筑面积约1338平米）；
三、被告宁夏胜大汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏吉利汽车贸易有限公司给付装修改造费170万元；
四、驳回原告宁夏吉利汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
案件诉讼费43480元，由宁夏吉利汽车贸易有限公司负担15030元，被告宁夏胜大汽车服务有限公司负担28450元。保全费5000元，鉴定费12000元，由被告宁夏胜大汽车服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 安 宁
代理审判员 曾琳巧
代理审判员 赵来珍
二〇一四年七月七日
书 记 员 李桂芳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。