广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7842号
上诉人（原审原告）：杨X康，住所地：广东省吴川市。
委托代理人：谢洪军，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：胡凯燕，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：卢X英，住所地：广东省深圳市龙岗区。
被上诉人（原审被告）：深圳市XXXX科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道龙岗大道XX号XX广场商业X层XXXX。
法定代表人：蔡国金，总经理。
两被上诉人共同委托代理人：苏兴晃，广东博厚律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：詹礼愿，广东博厚律师事务所律师。
原审被告：深圳XXXX商业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道XXXX1栋AA。
法定代表人：黄业彬。
委托代理人：苏兴晃，广东博厚律师事务所律师。
委托代理人：詹礼愿，广东博厚律师事务所律师。
上诉人杨X康因与被上诉人卢X英、深圳市XXXX科技有限公司（以下简称XXXX公司），原审被告深圳XXXX商业管理有限公司（以下简称XXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨X康的委托代理人谢洪军与被上诉人卢X英、XXXX公司、原审被告XXX公司的共同委托代理人苏兴晃参加诉讼。本案现已审理终结。
杨X康上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除《商铺买卖合同》（合同编号：112-02003）；三、解除基于《商铺买卖合同》所签订《借款合同》（合同编号：JKHT0203）和《抵押借款合同》（合同编号：DYJK0203）；四、卢X英、XXXX公司连带向杨X康双倍返还定金人民币100000元及已付购房款人民币122620元，合计222620元；五、卢X英、XXXX公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：
一、卢X英、XXXX公司的虚假宣传致使杨X康作出错误判断而购买卢X英、XXXX公司开发的商铺。民事欺诈的构成要件有：一方主观意义上有欺诈的故意，隐瞒虚假情况或不告知对方情况；一方客观上实施了欺诈行为；由于一方的欺诈行为，诱使对方陷入了错误认识；由于错误的认识而做出违反其真实意思表示的行为。本案卢X英、XXXX公司行为完全符合以上欺诈要点，具体分析如下：
首先，XXXX公司销售时宣传商铺的经营环境将有众多驰名玩具店，如“法拉利”、“喜洋洋”等进驻、已挂牌“广东省玩具协会”，兹有涉案商铺的宣传资料予以佐证，上述宣传资料中记载：深圳高利铺租金大PK，深圳动漫展铺一层9平方米，日租260元／平方米／日，月租金7万；龙头抢驻，旺场保证，并列举加菲猫、喜洋洋和灰太狼、哆啦A梦等品牌。根据《房地产广告发布规定》第四条规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺，然而上述宣传资料含有这些内容，因此卢X英、XXXX公司的宣传资料违反法律法规的强制性规定；其次，至上诉之日，卢X英、XXXX公司所宣传的经营环境升值回报，尚未兑现，且在网络等媒体造成很大的负面效应；再次，本案涉及的商铺系专业功能性商铺，宣传资料对杨X康此类买家的购买意向有很强的诱因作用。杨X康并非专业性的投资机构，仅为普通人，其缺乏必要的投资知识，只能凭借卢X英、XXXX公司的宣传资料尤其是获利资料进行投资判断。杨X康就是基于卢X英、XXXX公司的虚假宣传材料，做出了错误的判断，以至于杨X康在违背其真实意思的情况下与卢X英、XXXX公司签订《商铺买卖合同》（合同编号：112-02003）及之后的《借款合同》和《抵押借款合同》。二、卢X英、XXXX公司拟定的商铺销售合同中的免责条款未有效提醒杨X康，且因其行为存在欺诈性，卢X英、XXXX公司不能根据合同免责。1、《商铺买卖合同》中的第十五条明显系卢X英、XXXX公司合同文本的格式条款，卢X英、XXXX公司应对免除责任的条款应有足够的提示，然卢X英、XXXX公司并未有效提醒杨X康。2、合同中的免责条款实属无效。因为合同强调的免责事项本身违法，属欺诈内容，卢X英、XXXX公司不能因其违法性而免责。
卢X英、XXXX公司辩称，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，杨X康的上诉请求应予以驳回。
XXX公司述称，对于涉案房屋已经进行招商并进行出租，现杨X康要求解除不符合市场及法律的规定，请求法庭予以驳回。
杨X康向一审法院起诉请求：1、解除《商铺买卖合同》（合同编号：112-02003）；2、解除基于《商铺买卖合同》（合同编号：112-02003）所签订《借款合同》（合同编号：JKHT0203）和《抵押借款合同》（合同编号：DYJK0203）；3、XXXX公司、卢X英连带向杨X康双倍返还定金人民币100000元及已付购房款人民币122620元，合计人民币222620元；4、解除《商铺租赁协议》（合同编号：112-02003）；5、XXX公司向杨X康支付自2015年8月10日起的商铺占有使用费暂计2952.3元（租金标准为每月45元/平方米，暂计至杨X康起诉之日，具体至《商铺租赁协议》正式解除之日止）；6、卢X英、XXXX公司、XXX公司承担本案全部诉讼费用。案件一审审理过程中，杨X康申请撤回第4、5项诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年3月5日，杨X康向卢X英的委托代理人XXXX公司支付购买名城XXX02层03号铺定金50000元，XXXX公司出具定金收据。2015年3月8日，XXXX公司以卢X英的名义与杨X康签署《商铺买卖合同》（合同编号：112-02003），约定由杨X康购买卢X英名下位于深圳名城国际广场商业第2层3号单元商铺，房地产证号为深房地字第××号，建筑面积为15.14平方米，购房总价款为287700元，2015年3月8日前支付全部房价款的60%（含定金）172620元，余款即全部房价款的40%即115080元，自2015年4月1日至2017年3月31日分24期支付，每月15日前支付4795元；卢X英、XXXX公司、XXX公司（或其委托代理人）应当于2015年5月6日前，以书面形式通知杨X康办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给杨X康使用；杨X康负有积极配合卢X英、XXXX公司、XXX公司（或其委托代理人）办理该商铺交接的义务，杨X康确认卢X英、XXXX公司、XXX公司有权选聘或指定商场经营管理公司对该商铺所在商场进行管理，并有权变更上述商场经营管理公司。该商铺交付时，杨X康应配合商场经营管理公司签订相关协议，支付相关管理服务费用，遵守该公司制定的管理规章制度。合同第十二条约定，在杨X康按本合同的约定向卢X英、XXXX公司、XXX公司交清全额房价款之日起计120个工作日内，由买卖双方共同向深圳市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续。合同第十五条约定，杨X康在签订本合同前已认真、全面地阅读本合同及补充协议等有关法律文件及证明，已考察该商铺状况含但不限于的土地使用权年限及产权、结构、周边环境、公共设施等情况状况，亦清楚知悉并理解此前卢X英、XXXX公司、XXX公司及代理人为销售推广商铺所提供的图文资料（包括但不限于对商铺升值空间、收益率等所作描述）、规划设计、样品商铺内的装修、装饰及物品陈列等均由宣传及参考之用，不作为要约及本合同条款，最终以政府相关批复法律文件及本合同内容为准；杨X康已要求卢X英、XXXX公司、XXX公司解释和说明双方权利义务，清楚理解并接受双方约定的各项内容及相关权利义务，并完全同意遵守上述法律文件的有关约定。合同签订后，同日杨X康向卢X英、XXXX公司、XXX公司缴纳首期款172620元（含已缴纳定金50000元），并由XXXX公司向杨X康出具《收款收据》。2015年3月8日，杨X康又与卢X英签署《借款合同》和《抵押借款合同》，约定由杨X康向卢X英免息借款115080元用于支付杨X康购买涉案商铺剩余40%房款，借款期限24月，从2015年4月1日起至2017年3月31日，并由杨X康提供涉案商铺的抵押担保。合同签订后，卢X英、XXXX公司、XXX公司于2015年5月6日将涉案商铺交付给杨X康。2015年8月10日，杨X康与XXX公司签订《商铺租赁协议》，约定杨X康将购买的涉案商铺出租给XXX公司经营管理，租赁期限从2015年5月6日至2017年5月5日止，在租赁期内，XXX公司负责对该商铺及其所在楼宇范围内的商铺及外立面进行整体装修，并对该商铺及其所在楼层范围内的商铺进行整体经营，同时XXX公司承担租赁期内该商铺的管理费、水电费及其他运营费用，杨X康同意不向XXX公司收取任何费用，租赁期限届满后，如双方决定不再续约，XXX公司应在2017年5月5日前按届时该商铺现状将该商铺交付出租方使用；该商铺交给杨X康后，双方就本协议形成的权力义务随之终止。租赁协议签订后，XXX公司对涉案商铺装修后对外整体经营至今。卢X英、XXXX公司、XXX公司于2015年10月10日将涉案商铺过户至杨X康名下，并办理抵押登记给卢X英。杨X康认为杨X康所购买商铺的经营环境远远不如卢X英、XXXX公司、XXX公司所宣传及构想，XXXX公司销售时宣传的众多驰名玩具店，如“法拉利”、“喜洋洋”将进驻、已挂牌“广东省玩具协会”等，至杨X康起诉之日，尚未兑现，于网络、媒体间形成一定负面效应，XXXX公司、卢X英该等欺诈行为已直接影响商铺的经营效益及杨X康权益的实现。杨X康诉至一审法院，提出上列诉讼请求。
另查，杨X康为证明卢X英、XXXX公司、XXX公司采用欺诈手段进行虚假宣传和促销，向一审法院提交涉案商铺的宣传资料，上述宣传资料中记载：深圳高利铺租金大PK，深圳动漫展铺一层9平方米，日租260元/平方米/日，月租金7万;龙头抢驻，旺场保证，并列举加菲猫、喜洋洋和灰太狼、哆啦A梦等品牌。
一审法院认为，杨X康与卢X英签订《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行合同义务。合同签订后，杨X康依约支付涉案商铺购房款，卢X英、XXXX公司、XXX公司将涉案商铺交付给杨X康使用，杨X康、卢X英、XXXX公司、XXX公司双方均已经履行合同义务。杨X康主张卢X英、XXXX公司、XXX公司在销售商铺过程中存在虚假宣传行为，构成了欺诈。本案中，从杨X康提交的宣传资料来看，宣传广告内容为要约邀请，双方合同约定也明确约定宣传资料不构成合同主要内容，因此，杨X康购买涉案商铺时应当清楚合同内容并不包括宣传资料所记载内容，且杨X康作为投资人，购买商铺属于风险性较高的投资行为，应对广告宣传中所包含的不确定性事项及不确定性事项所带来的经营风险存在合理预期。现杨X康以卢X英、XXXX公司、XXX公司在销售商铺过程中虚假宣传构成欺诈为由，请求解除《商铺买卖合同》以及《借款合同》、《抵押借款合同》，依据不足，一审法院予以驳回。根据合同法第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。杨X康以卢X英、XXXX公司、XXX公司存在欺诈为由，要求解除合同，也没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回杨X康的全部诉讼请求。案件受理费人民币4684元（此款杨X康已预交），由杨X康负担。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，XXX公司在原审中提交了“喜洋洋”、“HELLOKITTY”、“加菲猫”等代理商授权XXX公司在涉案深圳名城国际广场销售相关产品的委托书。
本院认为，杨X康与卢X英签订的《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。
杨X康主张，涉案商铺的宣传资料为虚假宣传，卢X英已构成合同欺诈。对此，本院认为，首先，宣传广告的内容为要约邀请，涉案合同亦明确约定为销售推广商铺所提供的图文资料（包括但不限于对商铺升值空间、收益率等所做描述）为宣传和参考之用，不作为要约及合同条款，故宣传广告的内容并非双方约定的合同内容，杨X康作为购买商铺的投资人，应对广告宣传所包含的内容的不确定性进行合理预期，不应以涉案商铺的收益未达到广告宣传的效果主张卢X英构成合同欺诈。其次，依据XXX公司在原审中提交的“喜洋洋”、“HELLOKITTY”、“加菲猫”等代理商授权XXX公司在涉案商铺所在商场销售产品的委托书，涉案商场确实拟销售相关驰名玩具，商铺广告中对相关品牌进驻的宣传系正常营销行为，并非无中生有或恶意夸张。
杨X康又主张，涉案合同第十五条中关于宣传广告不作为合同条款的约定为免除责任的格式条款，应当认定为无效。本院认为，涉案合同为XXXX公司提供，合同第十五条为黑体字特别标注，已足以引起买方的注意，应认定XXXX公司已履行《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的“提供格式条款的一方采取合理方式提请对方注意”的义务，故XXXX公司已尽合理提示及说明义务，该合同条款应认定为有效。
综上所述，杨X康的上诉理由均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4639元，由杨X康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖秋姗
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一六年九月五日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。