广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1941号
上诉人（原审原告）：李玉香。
被上诉人（原审被告）：陈城江。
被上诉人（原审被告）：潘荣鲜。
上诉人李玉香因与被上诉人陈城江、潘荣鲜房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第2043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，潘荣鲜从陈城江处转租涉诉商铺经营服装。后因潘荣鲜不想继续经营便对外转让。2013年9月8日，陈城江与李玉香签订《房屋转让合同书》，约定将涉诉商铺转让给李玉香，转让费15000元，月租为1300元，租赁保证金1000元，合同有效期自2013年9月8日至2015年9月8日。李玉香当场以现金方式向潘荣鲜支付16000元，陈城江为此向李玉香出具《收据》及《房租押金条》，分别注明“收到华泰前五号铺转让费壹万伍仟元整”及“收到李玉香交付铺面房屋租赁押金壹仟元整”。后潘荣鲜将其中4000元交付给陈城江。
签订上述合同当天，李玉香向房东交付租金1300元，房东出具收据，落款为“光明精准钟表锁匙档”。李玉香接手商铺后继续经营服装，并继续直接向房东交付租金至2014年1月8日。
2013年10月8日，李玉香与陈城江签订一份《解除合同协议书》，约定：双方解除《房屋转让协议书》；陈城江将收取的转让费15000元及押金1000元退回给李玉香，李玉香将铺位及所有设施交付给陈城江；因转让费中有12000元已交付给潘某（即潘荣鲜），由陈城江负责追回或协助李玉香追回。签订该协议后，陈城江未按约定退款，李玉香亦未将商铺退回给陈城江。现李玉香已将涉诉商铺交还房东。
2013年10月13日，李玉香与陈城江就该商铺内服装进行清点并书面确认。
2013年10月24日，李玉香与潘荣鲜到光明派出所在人民调解委员会组织下进行调解，未果。
另查，涉诉商铺系未经批准搭建的临时建筑。
再查，陈城江提交的答辩状落款日期为2013年10月12日，系在李玉香起诉前书写。陈城江当庭改称房东同意转租的，且李玉香是知晓这一情况并直接交付房东租金。
李玉香诉至原审法院，请求判令：1、确认《房屋转让合同书》无效；2、房屋转让协议解除后，陈城江、潘荣鲜将已经收取的房屋转让费15000元及租金押金1000元、租金1300元，共计17300元退还给李玉香，李玉香退回涉诉商铺；3、陈城江、潘荣鲜赔偿李玉香由此合同给李玉香造成的损失，按照每个月支付租金1300元计算，至商铺退回为止，暂计至2013年12月为3个月，租金共计3900元；4、陈城江、潘荣鲜承担连带责任；5、本案诉讼费由陈城江、潘荣鲜共同承担。
原审法院认为，李玉香与陈城江签订的《房屋转让合同书》兼具租赁与转让性质，因此应分别依法进行审查。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案涉诉房屋系未经批准搭建的临时建筑，双方关于“甲方（被告陈城江）向乙方（原告）收取壹仟元（大写）租赁房屋保证金”的约定应认定无效，陈城江应退回李玉香租赁房屋保证金1000元，对于李玉香这一相关诉讼请求，原审法院予以支持。虽然《房屋转让合同书》中有关租赁的约定无效，但该内容无效不影响其他部分的效力。经审查，该协议其他内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当全面遵照履行。就双方针对本案主要争议焦点，原审法院认定如下：
1、关于转让费。首先，虽然《房屋转让合同书》系陈城江与李玉香签订，亦未注明转让费包含的具体内容，但从双方提交的证据及陈述来看，双方在转让商铺时有一批服装一并转让，且经陈城江与李玉香共同清点过。虽然李玉香否认该服装系属潘荣鲜的，但因涉诉商铺转让给李玉香之前系由潘荣鲜经营服装，且李玉香承认在签订合同时将款项交给潘荣鲜而非陈城江，可推定该批服装原属于潘荣鲜且李玉香是知晓这一情况的。因此，从该转让费的性质来看，该费用包含了涉诉商铺内的服装以及装饰设备等其他相关费用，属于独立于房屋使用费以外的一次性费用，是基于上述内容支付的对价，现转让行为已经完成，陈城江、潘荣鲜也如约将转让所含标的交付李玉香，该对价理应归属陈城江、潘荣鲜。双方关于租赁的约定无效并不影响前述转让行为的独立完成。
其次，李玉香与陈城江在《解除合同协议书》约定“双方一致同意解除《房屋转让合同书》”，李玉香据此要求陈城江退回转让费15000元及押金1000元。陈城江对此抗辩称，因李玉香未退还商铺且已将商铺直接返还给房东，其拒绝退款。如前所述，《房屋转让合同书》中关于租赁的约定无效，该部分约定自始没有法律约束力，陈城江应返还李玉香押金1000元。而关于转让费退还问题，根据《合同法》相关规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。现李玉香已将商铺返还给房东，即已失去支付要求陈城江退款的对价的能力，陈城江据此行使同时履行抗辩权并无不当。因此，李玉香诉请陈城江、潘荣鲜退还15000元转让费的理由不成立，原审法院不予支持。
2、关于租金。双方关于租赁的约定无效，但李玉香已实际占有使用了该商铺，其应参照双方约定的租金标准支付房屋使用费，且李玉香并未将2013年9月的租金交付给两被告，而是直接交付给房东。因此，李玉香关于陈城江、潘荣鲜退回的租金1300元的诉请理由不成立，原审法院不予支持。
3、关于损失。李玉香称潘荣鲜谎称涉诉商铺是陈城江与其所有，是以欺诈的手段致使李玉香产生重大误解订立的合同。陈城江、潘荣鲜对此予以否认，称在签订合同时就告知相关情况，且租金是李玉香直接交付给房东的。从李玉香提交的证据来看，2013年9月8日的租金收据与李玉香在随后三个月直接交付租金时房东为其所出具的收据版本、落款均一致，应当推定在签订合同时起李玉香即开始直接交付租金给房东，李玉香也应知晓房屋所有权归属情况。至于李玉香称房东要求“1、租金逐月交清；2、租期2014年1月8日止”，该书面材料无签字盖章，不能证明为房东出具，且即使该书面材料确系房东出具，也应认定为李玉香与房东对租赁期限的重新约定，不能作为证明陈城江、潘荣鲜对李玉香欺诈的证据。李玉香关于潘荣鲜以欺诈的手段使其产生重大误解继而签订《房屋转让合同书》的主张缺乏足够的证据支持，原审法院不予采信。李玉香从2013年10月至12月每月支付的租金1300元应视为其占有使用涉诉商铺所支付给房东的房屋使用费。李玉香要求陈城江、潘荣鲜按每月租金标准赔偿损失的主张没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、确认李玉香与陈城江签订的《房屋转让合同书》中关于租赁部分的约定无效；二、陈城江应于本判决生效之日起三日内退回李玉香租金押金1000元；三、驳回李玉香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币330元，由李玉香承担280元，陈城江承担50元。
上诉人李玉香不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：l、撤销原审判决；2、依法重新作出判决。
上诉理由：
一审法院的判决认定事实不清，且明显偏袒被上诉人，是有意包庇纵容被上诉人的种种违法行为而不是依法作出的正确判决。表现在：1、租金条上写明的租期至1月8日止本是房东对被上诉人擅自转租后提出异议的有力证据，竟被一审法院认定为是与上诉人重新约定租期的一个新的约定；2、上诉人与原审被告一清点服装是在双方发生争议后，目的是合同无效后为返还财产作一个依据。却被一审法院认定为是上诉人与被上诉人曾经对货物的确认；3、房屋租赁合同写明转让费是商铺的转让费，是被上诉人在违法转租的基础上再收取的一笔违法费用（出租人不得收取除租金以外的任何费用），竟被一审法院牵强附会的认定为是货（服装）款。4、被上诉人明知房东不准转租，而冒充房东，以欺诈的手段误导上诉人与其签订房屋租赁合同，房东得知后明确表示反对并强行收回店铺，却被一审法院认定为上诉人明知房屋不属被上诉人所有，且是上诉人将店铺交给了房东。5、一审法院认定房屋租赁合同无效后，却不按《合同法》规定的无效合同处理办法（依该合同取得的财产应当予以返还）予以处理，硬性将一个房屋租赁合同割裂为租赁与货物转让两个合同，从而对被上诉人冒充房东，误导上诉人与其签订租赁合同、实际又未经房东同意，而擅自转租等违法行为，予以包庇纵容。
被上诉人潘荣鲜在二审法庭调查时口头答辩如下：2013年9月8日上诉人找我，我是承租陈城江的商铺卖服装，上诉人转了我的服装，11000元是我的服装钱，店铺是陈城江的，上诉人和陈城江协商好后告诉我的。我经营两个店，把其中一个店的衣服转给上诉人，他们之间签订合同。卖了一个月后，上诉人又说把衣服退给我。
被上诉人陈城江没有答辩。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈城江与李玉香签订的《房屋转让合同书》包含转让费15000元和月租1300元两部分内容，原审判决认定该《房屋转让合同书》兼具租赁与转让性质正确。由于涉案房屋系未经批准搭建的临时建筑，双方关于“甲方（被告陈城江）向乙方（原告）收取壹仟元（大写）租赁房屋保证金”的约定违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的相关规定，应认定无效。
关于转让费，由于依据双方提交的证据及陈述，双方在转让商铺时有一批服装一并转让，且在陈城江与李玉香签订《解除合同协议书》时经双方共同清点过，该费用包含了涉诉商铺内的服装以及装饰设备等其他相关费用，独立于房屋使用费，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定有效。该转让行为已经完成，陈城江、潘荣鲜已如约将转让所含标的交付李玉香，该对价应归属陈城江、潘荣鲜。李玉香依据《解除合同协议书》要求陈城江退回转让费15000元，由于李玉香已将商铺返还给房东，即已失去支付要求陈城江退款的对价的能力，陈城江据此行使同时履行抗辩权并无不当。因此，李玉香请求陈城江、潘荣鲜退还15000元转让费的理由不成立。
关于租金。双方关于租赁的约定无效，但李玉香已实际占有使用了该商铺，并将2013年9月的租金直接交付给房东，故李玉香关于陈城江、潘荣鲜退回的租金1300元的诉请理由不成立。
关于损失。李玉香称潘荣鲜谎称涉诉商铺是陈城江与其所有，是以欺诈的手段致使李玉香产生重大误解订立的合同，由于李玉香对其主张不能提供足够的证据予以证明，本院对其主张不予采信。李玉香从2013年10月至12月每月支付的租金1300元应视为其占有使用涉诉商铺所支付给房东的房屋使用费，其要求陈城江、潘荣鲜按每月租金标准赔偿其损失的主张没有事实与法律依据。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十一月三日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。