上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1102号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄荣钊。
委托代理人陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。
委托代理人刘洪，上海市大众律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）史巧云。
委托代理人高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人洪流，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人黄荣钊、上诉人史巧云，因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人黄荣钊及其委托代理人陈浩楚、刘洪，上诉人史巧云的委托代理人高兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月9日，黄荣钊、史巧云签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定史巧云向黄荣钊购买位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积41.48平方米，价款人民币（以下币种均为人民币）32万元。黄荣钊应于2011年6月9日前腾出房屋并通知史巧云进行验收交接。双方于2010年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。黄荣钊未按约交付房屋的，应向史巧云支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。交易过户后，该房屋继续让黄荣钊居住六个月。史巧云应于2010年12月9日前支付27万元，于2010年12月31日前支付尾款5万元。合同另对其他事项作了约定。签约当日，黄荣钊出具一份收到史巧云购买系争房屋的房款27万元的收条（该款项实际由案外人郑乙的银行卡中取得），双方并于当日双方办理了房屋过户手续。2010年12月24日，该房屋被登记至史巧云名下。2011年5月17日，黄荣钊向上海市公安局嘉定分局嘉城派出所报案，称其通过金立行搭识“张华华”，“张华华”要借用系争房屋抵押两个月并承诺给其2万元好处费，其信以为真，即与“张华华”至办证中心办理了相关抵押手续，后收到2万元好处费。2011年5月16日，其至嘉定区房产登记处查询房产信息时，发现系争房屋权利人已变更为史巧云，其遂意识到被骗即报案。2011年6月9日，上海市公安局嘉定分局对黄荣钊被诈骗案进行立案。同日，系争房屋被该局查封。黄荣钊至今仍居住于系争房屋内。因黄荣钊认为其被欺骗与史巧云签订了房屋买卖合同，并非真实的房屋买卖行为，双方间的房屋买卖合同应为无效，史巧云理应将系争房屋归还黄荣钊，故黄荣钊于2013年11月5日诉至原审法院，请求法院判令：一、确认黄荣钊、史巧云于2010年12月9日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》无效；二、史巧云协助黄荣钊将位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至黄荣钊名下。史巧云遂提起反诉，请求法院判令：一、黄荣钊迁出位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋；二、黄荣钊支付逾期交房违约金（自2011年6月10日起，按照每天1350元的标准支付至实际迁出之日，暂主张违约金5万元）。
原审法院另查明，2012年5月24日，原审法院对被告人张荣花涉嫌诈骗案作出（2011）嘉刑初字第815号刑事判决书（已生效），认定2009年9月至2011年4月间，被告人张荣花在无还款能力的情况下，多次以支付高额“好处费”借款做生意等名义，采用虚假资产担保借款、让被害人以房屋抵押借款、房屋过户抵押借款等方式，让高建华、朱玉敏、张文明、郗月玲、徐玉英、卫琴珍、黄荣钊、周梅娣等人向其联系的人员借款后转借给其，总计骗得人民币300余万元。被告人张荣花犯诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月并责令退赔犯罪所得，发还各被害人。张荣花在公安机关侦查阶段曾供述称，其利用黄荣钊等人的贪小利的心理，用他们的房屋作抵押或过户的方法搞到钱，去还债及支付高额利息、平常开销、做高利贷等，其从未考虑还钱之事，因为抵押是黄荣钊等人自己做的，要钱的人只会去问他们要。房屋是做过户抵押，钱还了再过户回来。当时金荣富、郑乙不同意对黄荣钊的房屋进行抵押要求过户，其就对黄荣钊讲不要紧的，到期后再过户回来，黄荣钊就同意了。实际上房屋过户后不可能过户回来的，其不可能去还钱。过户的费用是其出的。扣除过户费用、利息等，对方给了黄荣钊23万余元，黄荣钊拿到后全部给了其，其再给了黄荣钊2万元，其实际到手21万余元。
黄荣钊作为张荣花诈骗案的被害人在公安机关侦查阶段陈述称，其通过金立行认识了张荣花，金立行对其介绍说将其的房产证抵押给别人，大概两个月，可以赚2万元。后来在2010年12月9日，其和张荣花、金立行至嘉定办证中心办理了相关手续，后其拿到了2万元。但两个月时间一到，其问张荣花要回房产证，但张总以种种理由推脱。2011年5月16日，其至嘉定区房地产登记处查询，系争房屋产权人已变更为一个叫石巧云的人了，其就意识到自己被骗了，遂报案。当时一个叫施国荣的人给了其一张纸条，内容大概是“2011年4月30日前借款未还，可以处理系争房屋”。写有借款的纸条的内容不是其写的，是张荣花当时叫其在上面签字，其就稀里糊涂的在纸条上签了字，以为没什么的。其从未出卖过自己的房屋。
被告人张荣花诈骗案证人金立行曾陈述称，2010年11月、12月间，其介绍了黄荣钊认识了张荣花，讲借黄荣钊的房产证抵押三个月，好处费2万元，黄荣钊同意了。后来张荣花带了上海市区的人过来，做好后张荣花给了其好处费3，000元。其是黄荣钊的邻居，黄荣钊根本没有拿到27万元，他们要房款找张荣花操作人联系；证人郑甲陈述称，2010年12月期间，其作为出借人将42万元款项出借给了一个叫高建华的人，该人是金荣富介绍的，借款是采用房屋抵押的形式办理的。同年12月，金荣富向其介绍嘉定有套房屋出售，价格便宜，问其是否需要，其就同其外婆史巧云至嘉定，其让其外婆史巧云与黄荣钊签订了房屋买卖合同，当天其就付了27万元给黄荣钊，黄荣钊也写了张收条。期间，张荣花一直陪在黄荣钊身边，其以为是黄荣钊的家人，就没多问。其不清楚黄荣钊为何要卖房，黄荣钊要卖，其就买，当时是有中介的，其不清楚中介是谁叫来的，其也为支付过中介费。
原审法院认为，有效的合同应当是当事人真实意思表示之合意，且该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，从相关的刑事判决书、询问笔录、讯问笔录的内容可以看出，黄荣钊、史巧云签订房屋买卖合同的本意是黄荣钊将系争房屋作为其借款之担保，约定的担保方式是产权过户的方式，系一种特殊的质押担保，黄荣钊、史巧云间并无房屋买卖的真实意思表示。因此在黄荣钊未清偿债务前，不得索回担保物。而按照我国物权法的相关规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，黄荣钊、史巧云以房屋过户的形式实现担保物权，显已违反了我国物权法的强制性规定，且双方并无真实的买卖关系，史巧云基于所有权主张黄荣钊迁出系争房屋并支付违约金，也无事实和法律依据。故对黄荣钊、史巧云的诉讼请求，法院均不予支持。
原审法院审理后作出判决如下：一、驳回黄荣钊的所有诉讼请求；二、驳回史巧云的所有反诉请求。本案本诉受理费6，100元，减半收取3，050元，由黄荣钊负担。反诉受理费1，050元，减半收取525元，由史巧云负担。史巧云负担之款应于判决生效之日起七日内交付上海市嘉定区人民法院。
黄荣钊不服原审法院判决，向本院提起上诉称：当事人双方之间无房地产买卖的意思表示，也无民间借贷关系和质押担保关系，黄荣钊将系争房屋的产权过户至史巧云名下，纯属被张荣花一伙人诈骗的犯罪行为所致，故系争房屋的产权应当恢复至黄荣钊名下，以维护和保障老年人的合法权益。请求二审法院依法改判支持黄荣钊在原审中的全部诉讼请求。
史巧云辩称：当事人双方之间签订的房屋买卖合同不存在无效的法定事由，史巧云亦不存在与张荣花或他人恶意串通骗取黄荣钊房屋的情形。史巧云具有购买房屋的意思表示，双方已签订合同，史巧云亦按约支付了房款，系争房屋业已登记在史巧云名下。故请求二审法院驳回黄荣钊的上诉请求。
史巧云亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：当事人双方之间从未有将系争房屋作为借款之担保的合意。在张荣花诈骗案中其他被害人均与张荣花联系的放贷人另行签订了将房屋过户抵押的借款协议，而史巧云从未与黄荣钊签订过借款协议，史巧云也不是张荣花联系的放贷人，没有任何证据能够证明本案涉及借款，以及当事人双方欲将系争房屋作为借款之担保。黄荣钊很有可能受了张荣花的欺诈才至交易中心办理一系列手续，但史巧云对此毫不知情，史巧云抱着真实的购房意图与黄荣钊交易，史巧云是善意购房人，并已取得系争房屋的产权。根据《物权法》规定，不动产不能质押，原审法院认定产权过户系一种特殊的质押担保，违背了物权法定原则。综上，史巧云通过买卖取得系争房屋的所有权，黄荣钊应当按约交付房屋，并承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法改判支持史巧云在原审中的反诉请求。
黄荣钊辩称：当事人双方之间未签订过居间合同，史巧云在购房前亦未实地查看过房屋，由此可见史巧云的行为不符合常理，不属于善意第三人。史巧云无买卖房屋的真实意思表示，其实际被郑乙、金荣富等人利用，是张荣花诈骗过程中的工具而已。而系争房屋是黄荣钊的唯一住房，黄荣钊不可能将系争房屋出卖，且黄荣钊从未取得过房款。故请求二审法院驳回史巧云的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：无论出于何种目的，系争房屋的买卖合同系黄荣钊、史巧云本人签订，两人还共同至房地产交易中心办理了房屋产权过户手续。黄荣钊、史巧云均具有完全民事行为能力，均应对各自的行为承担法律责任。现系争房屋的产权已登记在史巧云名下，黄荣钊亦向史巧云出具了27万元的收条，但史巧云在签订房屋买卖合同前并未至系争房屋内实地查看，对房屋情况做充分了解；黄荣钊、史巧云两位年逾古稀的老人在此之前互不相识，相见当日未就合同内容反复、认真磋商之情形下即签订合同并至房地产交易中心申请办理房屋产权过户手续；合同约定黄荣钊应于2011年6月9日前交付房屋，然黄荣钊时至今日仍居住在系争房屋内，且并无证据证明史巧云在本次诉讼前主动要求黄荣钊迁出系争房屋，直至黄荣钊提起本次诉讼，史巧云才反诉要求黄荣钊迁出系争房屋。上述种种情况有违常理，结合相关刑事案件的判决书、询问笔录、讯问笔录的内容可以认定黄荣钊、史巧云签订房屋买卖合同之本意是黄荣钊以系争房屋作为借款之担保。鉴于目前所担保的债务尚未被清偿，故黄荣钊上诉要求史巧云将系争房屋的产权变更登记至黄荣钊名下缺乏依据。基于同理，史巧云上诉要求黄荣钊迁出系争房屋并支付违约金，亦缺乏事实和法律依据。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。黄荣钊、史巧云的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，150元，由上诉人黄荣钊负担人民币6，100元，上诉人史巧云负担人民币1，050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年十月十三日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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