安徽省高级人民法院行 政 判 决 书（2016）皖行终592号上诉人（一审原告）陈静，女，1961年1月16日出生，汉族，住安徽省东至县。上诉人（一审原告）胡金龙，男，1962年8月29日出生，汉族，系陈静丈夫，住安徽省东至县。被上诉人（一审被告）东至县房屋征收补偿管理办公室，住所地安徽省东至县政务新区。负责人夏熙祥，该办公室主任。陈静、胡金龙因诉东至县房屋征收补偿管理办公室（以下简称东至县征收办）拆迁行政协议一案，不服安徽省安庆市中级人民法院（2016）皖08行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人胡金龙，被上诉人东至县征收办主任夏熙祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告陈静、胡金龙向一审法院起诉称，2011年7月20日，东至县人民政府因东至二中、三中周边环境整治项目建设需要，公布了《的公告》（东政公[2011]15号）。二原告共同所有的位于东至县尧渡镇尧城路72号县卫生局院内第1幢1单元502室房屋在前述公告征收范围内。2011年10月28日，被告（原东至县安置房建设安置管理办公室）委托东至县正兴房地产评估有限公司对原告的被征收房屋作出了估价报告书。据此，原告陈静与被告于2011年12月1日签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》（以下简称协议书）。安置协议签订后，原告依约将被征收房屋交付被告，但2012年3月14日原告才拿到被置换的东至县滨河园小区4号楼604室房屋钥匙（约定被告应于2011年12月31日前向原告交付安置房）。原告准备对该安置房进行装修时发现该房六层屋顶出现了严重渗漏现象，即找被告相关人员反映此情况，并要求换房。他们却以签订了安置协议为由不同意换房，让原告去找东至县城市经济投资有限公司（理由是该房屋由该公司建造）。原告向该公司反映情况后，该公司两次进行维修，但仍渗漏。原告只好向东至县住房和城乡建设委员会反映，又进行了维修，前后维修达三次之多。近两年时间仍存在渗漏，致使房屋一直无法装修入住。2013年10月，东至县住房和城乡建设委员会召集安置于滨河园小区2、4号楼的被征收人开会，原告等被征收人才知道2、4号楼原本就存在主体质量问题。东至县人民政府最后同意滨河园小区2、4号楼住户调换房屋。东至县人民政府虽然同意原告调换房屋，但至今未落实。因安置房屋质量问题导致原告无法装修、入住，合同目的至今未能实现，客观上给原告造成较大经济损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第一款的规定，被告未按合同约定向原告提供质量合格的安置房屋，实属违约，依法应当采取相应的补救措施（即为原告调换同等面积质量合格的房屋），并赔偿给原告造成的经济损失。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十二条第一款第十项、第十五条第一项之规定，请求法院判令：一、被告向原告调换同等面积质量合格的安置房一套；二、被告按安置协议第七条第2项的约定承担给付违约金损失的义务，从2012年1月至2016年3月，共51个月，每月1714元，被告应给付87414元。从2016年4月1日起，被告每月给付违约金1714元，至实际交付新调换安置房之日止。一审法院经审理查明，2011年7月20日，东至县人民政府因东至二中、三中周边环境整治项目建设需要，发布了《东至二中、三中周边环境整治项目范围内国有土地上私有房屋征收与补偿方案》（东政公[2011]15号）公告。原告陈静、胡金龙（系夫妻）共同所有的位于东至县尧渡镇尧城路72号东至县卫生局院内第1幢1单元502室房屋在征收范围内。该房房屋产权证记载面积为73.67平方米，实测面积为85.7平方米。被告东至县征收办作为征收部门委托东至县正兴房地产评估有限公司对该房屋进行评估。2011年12月1日，原告陈静与被告东至县征收办签订了安置协议，协议约定：原告选择房屋产权调换的方式进行房屋征收补偿安置，安置房位于东至县尧渡镇滨河园小区4号楼二单元604室。原告须在2011年12月31日前将被征收房屋腾空交付给被告。被告在原告被征收房屋交付后于2011年12月31日前向原告交付安置房，原告自行办理小区入住相关手续。同时该协议第七条第2项预订，被告如不能按期向原告交付安置房，则在延误期间依据原告原房屋有证实测建筑面积按照每月每平方米20元支付违约金。第3项约定，被告以产权调换给原告的安置房，竣工验收合格后，原告在接到通知后必须在一个月内办理房屋接收手续。安置协议签订后，原告将被征收房屋交付给被告。2012年3月14日原告收到被告的东房安置[2011]057号通知，可办理物业入住手续。2012年3月14日原告与东至县安居物业管理有限责任公司签订了房屋入住协议。其后原告准备对房屋进行装修时，发现房屋屋顶面渗漏，遂多次向物业公司及被告、东至县城市经济投资有限公司、东至县住房和城乡建设委员会等相关部门投诉。相关部门对原告的安置房进行了多次维修。因原告与其他部分住户反映滨河园小区2、4号楼存在质量安全问题，2013年10月东至县住房和城乡建设委员会与部分住户进行沟通，由东至县人民政府安排对房屋质量进行鉴定。其后，安徽省建筑工程质量第二监督检测站受委托对滨河园小区2、4号楼结构进行安全性检测鉴定。鉴定结论为：地基基础安全性等级评为Au级，上部承重结构安全性等级可评为Bu级，主体结构评为Au级，上部承重结构安全性等级可评为Bu级，主体结构安全性等级可评为Bsu级安全性略低于标准Asu级要求，尚不显著影响整体承载。2013年11月22日相关部门对滨河园小区2、4号楼部分住户投诉房屋质量问题进行反馈，提出三种解决方案供住户自主选择：原价回购、经济补偿、房屋调换。2014年5月28日被告作出《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》，安置方式采取退房、换房和继续居住三种方式。若采取换房安置方式的，在政府安置房源中调换房屋，调换的新房建筑面积按现居住房屋建筑面积按标准化折算对等部分互不找差价结算，调换的新房建筑面积超出或少于对等部分的房屋价值按市场评估价值结算。2015年2月，原告向被告提出《关于安置房屋顶渗漏补偿问题的报告》，要求被告给予原告三年多的经济补偿。另，2014年11月原东至县安置房建设安置管理领导小组更名为东至县房屋征收补偿工作领导小组，下设东至县房屋征收补偿管理办公室（即原东至县安置房建设安置管理办公室）。一审法院认为，东至县人民政府因东至二中、三中周边环境整治项目建设需要，征收了原告陈静、胡金龙德房屋。2011年12月1日，被告作为房屋征收部门与原告陈静签订了安置协议。该协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定。根据安置协议约定，被告应在原告被征收房屋交付后于2011年12月31日前向原告交付安置房。原告依约将被征收房屋交付给被告，但直到2012年3月14日原告才收到被告的办理物业入住手续通知。同日，原告与东至县安居物业管理有限责任公司签订了房屋入住协议。因此本案中被告向原告交付安置房的时间应为2012年3月14日。被告该迟延交付安置房的行为违反了安置协议约定，应承担相应的违约责任。因原告及其他住户投诉东至县尧渡镇滨河园小区2、4号楼房屋存在质量安全问题。2013年11月22日相关部门作出反馈意见。2014年5月28日被告作出《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》，明确了三种安置方式和具体方案。对于本案中原告要求被告向原告调换同等面积质量合格的安置房一套的诉求，被告予以认可。双方在诉讼中也明确了新调换的房屋为东至县尧渡镇滨河园小区3号楼1单元601室。对于新调换的房屋与现安置房的建筑面积差价等事项，双方同意按被告提供的《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》第五条第2项“采取换房安置方式的具体事项”的相关规定结算。原告及被告对于上述事项的补充约定，不违反法律规定，该院予以确认。对于原告要求被告按安置协议第七条第2项的约定给付逾期交付房屋违约金损失的诉求。该院认为，本案中被告向原告交付房屋的时间应认定为2012年3月14日。根据安置协议第七条第2项的约定，被告应对与其延迟三个月交付安置房的行为，向原告支付违约金5142元（原告有证实测房屋建筑面积为85.7平方米，按每月每平方米20元计算，即每月的违约金为1714元）。因原告从2012年3月14日起已实际占有现安置房，在此之后被告不存在逾期交付房屋的违约事实。原告在接收安置房后认为房屋质量存在问题，导致其无法装修入住造成财产损失，可依法主张房屋质量问题的违约责任，但这与逾期交付安置房的违约责任并非属同一范畴。且原告的安置房屋质量问题是否导致其不能居住，而视同逾期交付房屋，原告并未提供相应的证据予以证明。故原告认为被告未按合同约定提供质量合格的安置房，即视为没有交付，被告应承担2012年3月14日以后至实际交付新调换房屋之日止逾期交付房屋的违约金的诉求，该院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条、第十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告安徽省东至县征收办于判决生效之日起五日内向原告陈静、胡金龙交付东至县尧渡镇滨河园小区3号楼1单元601室房屋。在被告交付该房的同时，原告按2014年5月28日《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》第五条第2项“采取换房安置方式的具体事项”的相关规定，与被告结算房屋差价等事项，并将东至县尧渡镇滨河园小区4号楼2单元604室房屋退还给被告；二、被告东至县征收办于判决生效之日起五日内给付原告违约金5412元；三、驳回原告陈静、胡金龙的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1985元，由原告陈静、胡金龙负担1800元，被告负担185元。陈静、胡金龙上诉称，一审判决仅支持上诉人延迟三个月交房违约金5142元，显失公允，有违基本事实和法律规定，属错判，应予纠正。1、一审判决认定“因原告从2012年3月14日起已实际占有现安置房，在此之后被告不存在逾期交付房屋的违约事实。”系一审法院理解字面的结果，违背了合同法等相关法律的基本原则和精神。上诉人虽然于2012年3月14日拿到安置房滨河园4号楼604室钥匙，但该房屋存在屋顶面渗漏的重大缺陷，且经上诉人向多个部门反映均未能解决。一审期间被上诉人东至县征收办负责人亦承认该房屋存在渗漏。这足以证明该安置房是不能居住的，显然，上诉人至今未能实现双方当事人签订安置协议的合同目的，这种交房与未交房没有本质区别。2、一审判决存在逻辑上的矛盾。一审判决一方面认定了原安置房存在渗漏等重大缺陷并支持了上诉人调换安置房的诉求，说明一审法院认可被上诉人未能按安置协议向上诉人履行交付安置房的合同义务，另一方面却驳回了上诉人主张的2012年3月14日之后延迟交房违约金的诉求，这无疑是认可了被上诉人已于2012年3月14日全部履行了安置协议的合同义务。3、上诉人主张的违约金远低于其实际损失。4、根据合同法等相关法律规定，被上诉人应对其交付的安置房承担瑕疵担保责任，被上诉人交付的安置房存在渗漏等缺陷，客观上无法实际居住，而该缺陷的全部责任在于被上诉人。综上，请求撤销安庆市中级人民法院（2016）皖08行初3号行政判决第二、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求。东至县征收办答辩称，上诉人在上诉理由中提出一审判决违约金数额偏低，答辩人认为，对双方之间因签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》在履行过程中产生的争议，上诉人已选择了房屋调换的方式，其所称的原存在质量瑕疵的安置房事实上在2012年3月14日即已交付，上诉人已实际占有使用，答辩人承担的逾期交房的期限仅为三个月，一审法院判决答辩人对延迟交付三个月交付安置房承担相应违约责任及违约金的计算方式均属无误，上诉人称房屋存在质量瑕疵导致其不能居住，便要求答辩人承担延期支付的违约责任显然不符合法律规定。上诉人已经同意选择房屋调换的方式，重新调换的安置房位置在滨河园3号楼1单元601室，但上诉人应按照《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》中规定的方式进行，超出或少于对等部分的房屋价值按市场评估价值结算。上诉人同意重新调换，但对于超出面积不愿按市场价值估算补交差价，明显有违公平原则。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一审原告陈静、胡金龙在法定举证期限内向一审法院提供了以下证据：1、二原告身份证、结婚证复印件各一份，证明二原告系夫妻关系，是本案适格原告。2、《东至县人民政府关于公布的公告》（东政公[2011]15号），证明二原告共同所有的位于东至县尧渡镇尧城路72号县卫生局院内第1幢1单元502室房屋在公告征收范围内；征收主体为东至县人民政府；征收部门为被告；征收范围内的国有土地上私有房屋；所有权人为被征收人；征收补偿内容、方式详见征收补偿方案。3、东至县正兴房地产评估有限公司《征收房地产估价报告书》，证明2011年10月28日被告委托的房地产评估机构东至县正兴房地产评估有限公司对原告的被征收房屋进行了评估。4、2011年12月1日被告与陈静签订的安置协议，证明该安置协议属行政协议；协议内容合法有效，双方当事人应全面履行；被告应于2011年12月31日前向原告交付安置房。5、2011年12月31日东至县房屋征收移交清单，证明上述协议签订后，原告依约将被征收房屋交付给被告。6、2012年3月14日陈静与东至县安居物业管理有限责任公司签订的房屋入住协议、收据（发票），证明原告于2012年3月14日才拿到被置换的滨河园小区4号楼604室房屋钥匙，并缴纳了相关规费。7、东国用（2013）第1123号国有土地使用权证，证明原告被安置的房屋国有土地使用权状况。8、2015年7月20日东至县安居物业服务有限责任公司出具的证明、安置房顶层现状相片复印件四张，证明被告交付给原告的安置房屋顶面存在严重渗漏，主体结构存在重大质量缺陷和重大安全隐患，经政府派人三次维修均无法修复。被告明显违约，依法应当采取相应的补救措施（即为原告调换同等面积质量合格的房屋），并赔偿给原告造成的经济损失。9、会议记录二份、原告的《关于安置房屋顶渗漏补偿问题的报告》、《关于滨河园小区2、4号楼房屋质量问题投诉处理意见》，证明目的同证据8，另证明东至县人民政府虽然同意原告调换房屋，但至今未落实，因安置房质量问题导致原告无法装修、入住，合同目的未能实现，客观上给原告造成较大经济损失，被告应予赔偿。一审被告东至县征收办在法定举证期限内向一审法院提供了以下证据：第一组证据：《东至县人民政府关于公布的公告》（东政公[2011]15号），证明被告依法对东至二中、三中周边环境整治项目范围内国有土地上私有房屋在征求公众意见后作出征收决定并及时予以公告。第二组证据：1、东至县正兴房地产评估有限公司《征收房地产估价报告书》；2、2011年12月1日被告与陈静签订的安置协议；3、2011年12月31日东至县房屋征收移交清单、2012年3月14日陈静与东至县安居物业管理有限责任公司签订的房屋入住协议；4、东房安置[2011]057号《通知》（东至县安置房建设安置管理办公室存根），以上证据证明被告作为征收部门，委托评估机构对原告的房屋作出估价报告后，与原告签订安置协议，并将安置房移交给原告，上述过程完全依照法定程序进行。第三组证据：1、《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》；2、《滨河园2、4号楼房屋安置、安置房交付情况统计表》；3、《滨河园小区3号楼楼盘表》；4、王新祥户的《房屋安置协议》，证明被告作为征收部门针对部分住户反映的滨河园小区2、4号楼存在质量安全问题，及时将安置方案告知原告等住户，该安置方案采用退房、换房和继续居住三种方式。目前原有46户中已签订协议34户，另外余下11户也已基本达成了选择换房安置方式，仅是因为所选调换的房屋是期房不能及时交付而未签订协议；仅有陈静1户实际也已选择换房安置方式，其重新选择的安置房为滨河园小区3号楼1单元601室。第四组证据：东至县人民政府办公室东政办秘[2014]98号通知，证明东至县安置房建设安置管理领导小组更名为东至县房屋征收补偿工作领导小组。被告提供的法律法规依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。二审另查明，东至县征收办于2014年5月28日发布《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》后，召集相关住户开会或领取该告知书，告知住户可以选择退房、换房、继续居住三种方式，陈静亦于该时段收到了上述告知书并选择换房的安置方式，重新选择安置房为东至县尧渡镇滨河园小区3号楼1单元601室，因不满意户型等因素而一直未办理房屋交接手续。一审中，双方当事人对新调换房屋的交接、找补差价等事项进行了约定，一审判决予以确认，二审中双方亦不持异议，本院依法予以确认。本院认为，根据一审判决以及当事人的诉辩情况，结合对本案被诉行政行为的全面审查，本案的争议焦点为：东至县征收办是否未按约定履行协议，若未按约定履行协议，应当如何承担违约责任。围绕上述争议焦点，本院综合评判如下：东至县人民政府因东至县二中、三中周边环境整治项目建设需要，征收了陈静、胡金龙的房屋，为此，东至县征收办与陈静于2011年12月1日签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。陈静虽于2012年3月14日收到东至县征收办的办理物业入住手续通知，但其收到的安置房滨河园小区4号楼二单元604室存在屋顶面渗漏问题，该问题经物业公司、东至县城市投资有限公司、东至县住房和城乡建设委员会等部门多次维修均未能解决，后经安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测鉴定存在质量问题，致使合同目的不能实现，陈静、胡金龙有权拒绝接受该安置房或者解除合同。2014年5月28日，东至县征收办发布《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》，告知住户可以选择退房、换房、继续居住三种方式，陈静亦于该时段收到了上述告知书并选择换房的安置方式，重新选择安置房为东至县尧渡镇滨河园小区3号楼1单元601室，至此双方对原安置协议中安置标的进行了变更，但对交付期限及违约条款并未进行重新约定，仍为有效。因陈静、胡金龙怠于办理调换房屋的交接手续，故可视为东至县征收办于2014年5月28日履行了安置房的交付义务。根据该协议第六条第4项约定，东至县征收办在陈静被征收房屋交付后应于2011年12月31日前向陈静交付安置房，因此，东至县征收办应承担自2012年1月1日至2014年5月28日逾期交付安置房的违约责任。根据安置协议第七条第2项的约定，东至县征收办应按85.7平方米、每月每平方米20元的标准计算，支付陈静、胡金龙违约金共计49591.7元。综上，一审判决认定事实部分错误，导致违约金计算错误，应予改判。陈静、胡金龙的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条、第十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、维持安徽省安庆市中级人民法院（2016）皖08行初3号行政判决第一、三项，即“东至县房屋征收补偿管理办公室于本判决生效之日起五日内向陈静、胡金龙交付东至县尧渡镇滨河园小区3号楼1单元601室房屋，在东至县房屋征收补偿管理办公室交付该房的同时，陈静、胡金龙按2014年5月28日《滨河园小区2、4号楼房屋安置方案告知书》第五条第2项‘采取换房安置方式的具体事项’的相关规定，与东至县征收办结算房屋差价等事项，并将东至县尧渡镇滨河园小区4号楼2单元604室房屋退还给东至县房屋征收补偿管理办公室”、“驳回陈静、胡金龙的其他诉讼请求”；二、变更安徽省安庆市中级人民法院（2016）皖08行初3号行政判决第二项“东至县房屋征收补偿管理办公室于本判决生效之日起五日内给付陈静、胡金龙违约金5142元”为：东至县房屋征收补偿管理办公室于本判决生效之日起五日内给付陈静、胡金龙违约金49591.7元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1985元，由东至县房屋征收补偿管理办公室负担1040元，陈静、胡金龙负担945元；二审案件受理费1985元，由东至县房屋征收补偿管理办公室负担1040元，陈静、胡金龙负担945元。本判决为终审判决。审 判 长  王玉圣代理审判员  蒋春晖代理审判员  阮秀芳二〇一六年十一月十五日书 记 员  潘玉丹附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。第十五条第一款原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。