河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终3185号
上诉人（原审原告）：孟东林，男，1947年10月28日出生，汉族，住南和县。
上诉人（原审原告）：南和县贾宋镇郄村村民委员会，地址：南和县贾宋镇郄村。
法定代表人：胡振中，该村村主任。
二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓瑞，河北君合欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冀刚友，男，1961年2月21日出生，汉族，住南和县。
委托诉讼代理人：冀芳（系冀刚友女儿），女，1984年9月21日出生，汉族，住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：曹亮，河北领航律师事务所律师。
上诉人孟东林、南和县贾宋镇郄村村民委员会因与被上诉人冀刚友租赁合同纠纷一案，不服河北省南和县人民法院（2015）南民二初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孟东林、南和县贾宋镇郄村村民委员会的共同委托诉讼代理人刘晓瑞、被上诉人冀刚友及其委托诉讼代理人冀芳、曹亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟东林、南和县贾宋镇郄村村民委员会上诉请求：1、撤销原判并改判，支持一审诉讼请求。2、被上诉人承担本案所有诉讼费用。一、一审判决认定两上诉人与被上诉人签订租赁协议第三条“租赁期内，出租方不得以任何理由停止出租，如违约，需赔付1年经营损失”条款包括了“被告未经原告同意转租，原告不能解除合同的情况”，并以此为由排除《合同法》第224条第二款的适用，属对法律条款歪曲理解，适用法律严重错误。该条款是法律赋予出租人法定的解除权，出租人可以选择行使此项权利即解除合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同，任何人不得以任何方式剥夺出租人的该项权利，除非承租人对进行转租的事项事先征得出租人的同意，否则，在出租人发现后可以行使其解除权。该条款是承租方在不违约的前提下对出租方积极履行义务的承诺违约条款，双方在租赁协议中根本没有对是否允许转租的事项进行约定。且一审中，被上诉人也没有任何证据证明其进行转租的事实征得了两上诉人的同意。二上诉人依法行使解除权，符合法律规定。二、一审法院未查清案件主要事实，属认定事实不清，依法应予改判。2011年被上诉人将上诉人孟东林所拥有的厂房围墙砖质花墙长40米高2米、砖质结构车库一个长6米宽4米高4米、厕所一个长8米宽3米高2.5米、南屋五间东西长15米南北宽4.5米高4米拆除，一审法院并未对该部分的主要事实查清。综上所述，被上诉人在承租期间非法转租、私自拆除上诉人孟东林房屋系严重的违约行为，损害了上诉人的合同权益。请求依法改判。
冀刚友辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，依法应予驳回。
孟东林、南和县贾宋镇郄村村民委员会向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告签订的厂区土地、厂房租赁协议。二、判令被告恢复原告孟东林厂房围墙砖质花墙长40米高2米；砖质结构车库一个长6米宽4米高4米、厕所一个长8米宽3米高2.5米；南屋五间东西长15米南北宽4.5米高4米原状。三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：孟东林在南和县郄村村南所有一处厂房，厂房所在土地为郄村村委会所有。2005年5月10日，被告冀刚友分别以邢台市泰欣铸钢有限公司、邢台市通用铸造厂之名与原告郄村村委会、孟东林签订了租赁协议，租赁原告郄村村委会土地和原告孟东林厂房，两份租赁合同只显示二公司名称未盖有公司印章，落款处承租人也为冀刚友签字按手印，厂房、土地实际也是冀刚友租赁使用。租赁期间均为20年，被告与原告郄村村委会约定租金为每年7500元，占地15亩；被告与原告孟东林约定租金为每年25000元。
2015年12月16日，原告郄村村委会、孟东林以被告冀刚友未经原告同意将厂房和土地擅自转租他人为由，将被告冀刚友诉至法院。原告向本院提交了被告冀刚友将厂房和土地转租给案外人陈桓宁的租赁合同。被告冀刚友本人当庭承认自己的转租行为，但被告庭审过程中称原告知晓被告转租一事，对此被告未提交相应证据。同时被告冀刚友认为，根据二原告和被告签订租赁协议的第三条，均约定“租赁期内，出租方不得以任何理由停止出租，如违约，需赔付1年经营损失”，据此，被告认为原告不得解除合同。上述事实由原告提交的租赁协议，被告与案外人陈桓宁的租赁合同，原、被告当庭陈述予以证实，在卷佐证。一审法院认为，被告冀刚友虽以邢台市泰欣铸钢有限公司、邢台市通用铸造厂之名与二原告签订租赁合同，但两份租赁合同只显示二公司名称未盖有二公司印章，落款处承租人也为冀刚友签字按手印，合同签订后厂房、土地实际也是冀刚友租赁使用，因此两份合同的实际承租人应为被告冀刚友。原告孟东林所有的厂房在原告郄村村委会土地之上，且厂房和土地承租人均为被告冀刚友，二原告就租赁纠纷共同起诉被告冀刚友，法院可以一并受理。同时，根据原、被告提交的证据，原、被告陈述及法庭审理查证的事实，可以认定，被告冀刚友在承租二原告土地和厂房后，未经二原告同意转租给案外人陈桓宁。对于被告未经同意转租原告能否解除合同的问题，按照民法原则，合同有约定时从约定，合同无约定时从法定，即合同有约定且约定不违反法律规定的情况下按照约定处理，合同没有约定时按照法律规定处理。原告与被告之间协议第三条“租赁期内，出租方不得以任何理由停止出租，如违约，需赔付1年经营损失”，该条款的约定只有在出现了违反法律禁止性规定的情形下不能对抗法律禁止性规定，除此情况之外，该条款对双方具有约束力，该条约定包含了被告未经原告同意转租原告不能解除合同的情况，且合同履行期间，被告按约履行支付租金等相关义务，也没有违反法律的禁止性规定，因此，对于被告未经同意转租，原告能否解除合同的问题，双方已经作出约定，有约定时应从约定，原告以被告未经其同意转租而主张解除双方之间的租赁合同，不符合合同约定，不予支持。对于原告主张的恢复原告孟东林厂房围墙砖质花墙长40米高2米、砖质结构车库一个长6米宽4米高4米、厕所一个长8米宽3米高2.5米、南屋五间东西长15米南北宽4.5米高4米原状，原告未提交相应证据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条之规定，判决：一、驳回原告孟东林的诉讼请求。二、驳回原告南和县贾宋镇郄村村民委员会的诉讼请求。案件受理费80元由原告孟东林、南和县贾宋镇郄村村民委员会负担。
本院二审期间，冀刚友提交证据：1、2014年5月10日孟东林口头允许我方转租厂房的录音一份，拟证明孟东林允许我方转租厂房。2、2015年11月11日我方与陈桓宁的录音一份，拟证明在2015年11月11日已经解除合同。3、2016年1月3日王艳忠参与我方与陈桓宁调解时录音一份，拟证明陈桓宁是部分转租，且已经解除合同。4、2015年2月4日我方同陈桓宁录音一份，拟证明我方与陈桓宁签订的协议变更为部分转租。5、2015年11月11日解除合同通知书、张贴通知书照片一张，拟证明我方与陈桓宁的部分转租协议已经法定程序解除。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二上诉人质证，认为1、对方提交的五份证据均不属于新证据，对方原审未提交是其单方原因，不应作为定案依据。2、孟东林口头允许冀刚友转租厂房的录音不能确定时间，不能确定是孟东林，内容上不能证明转租征得孟东林同意。内容显示双方就合同条款是否写明转租的不同意见。故该证据不能证明对方主张。3、对证据2、3、4、5质证，陈桓宁不是本案当事人，证据合法性、真实性无法核实，即便真实也能够证明对方转租事实。证据4证明我方原审提交的转租合同真实性，对方是将全部厂房进行转租。陈桓宁与冀刚友之间的合同如何履行和是否解除与本案没有关联性。一审法院认定的孟东林在南和县郄村村南所有一处厂房，厂房所在土地为郄村村委会所有。2005年5月10日，冀刚友分别以邢台市泰欣铸钢有限公司、邢台市通用铸造厂之名与郄村村委会、孟东林签订了租赁协议，租赁郄村村委会土地和孟东林厂房。租赁期间均为20年，冀刚友与郄村村委会约定租金为每年7500元，占地15亩；冀刚友与孟东林约定租金为每年25000元。冀刚友将诉争厂房和土地转租给案外人陈桓宁。有相关证据予以佐证，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冀刚友提供了孟东林的录音，载明其知道且同意转租。对该证据本院予以采信。2014年9月21日冀刚友将厂房转租给陈桓宁，于2015年11月11日与陈桓宁解除租赁关系。
本院认为，冀刚友转租行为已经过孟东林的同意，次承租人已实际经营，南和县贾宋镇郄村村委会对此并未提出异议。孟东林与南和县贾宋镇郄村村民委员会于2015年12月16日提起本次诉讼，此时，冀刚友与陈桓宁已解除了租赁关系，转租赁行为已经消灭。且冀刚友与孟东林、南和县贾宋镇郄村村委会之间的协议均约定“租赁期内，出租方不得以任何理由停止出租，如违约，需赔付1年经营损失”，该约定并不违反法律的效力性强制性规定，其约定优于法定，一审判决并无不妥。对于南和县贾宋镇郄村村民委员会、孟东林主张的恢复原告孟东林厂房围墙砖质花墙长40米高2米、砖质结构车库一个长6米宽4米高4米、厕所一个长8米宽3米高2.5米、南屋五间东西长15米南北宽4.5米高4米原状，其未提交相应证据，不予支持。
综上所述，南和县贾宋镇郄村村民委员会、孟东林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由南和县贾宋镇郄村村民委员会、孟东林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张振防
代理审判员 王小英
代理审判员 王 雷
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 梁 冰