甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第451号
原告（反诉被告）中国人民解放军甘肃省军区教导大队。
法定代表人秦华，该大队大队长。
委托代理人史晓宇，甘肃奇盛律师事务所律师。
委托代理人李志强，甘肃奇盛律师事务所律师。
被告郑金贵（反诉原告）。
委托代理人李贵宝，甘肃为公律师事务所律师。
委托代理人王玉红，甘肃为公律师事务所实习律师。
第三人兰州金路来汽车修理有限公司。
法定代表人景俊杰，该公司经理。
原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队（以下简称教导大队）诉被告郑金贵、第三人兰州金路来汽车修理有限公司（以下简称金路来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，被告郑金贵在举证期内提出反诉。本院合并审理后依法组成合议庭，于2015年9月16日和2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告教导大队的委托代理人史晓宇，被告郑金贵的委托代理人李贵宝及第三人金路来公司的法定代表人景俊杰到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方系业务关系，2011年10月1日双方签订商铺租赁协议书，约定原告同意将坐落于红山根23号院内临街20、21、22、23号商铺出租给被告作商铺使用，房屋建筑面积共计112.80平方米，五年租金共计90000元，被告已经向原告支付，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日。随后双方又签订了商铺租赁补充协议，将租期延长至2021年9月30日，五年租金共计90000元，被告已经向原告支付。同时双方在合同中约定当发生军事任务、部队行动或上级要求等需要，原告有权收回已出租房屋，被告不得以任何理由拒绝搬出…。协议第十条也明确规定，如因不可抗力，造成本契约无法履行时，双方互免违约责任。合同签订后，原告严格履行了合同义务，被告却将房屋交由第三人占有使用。2015年原告接到上级文件通知，要求在全国范围内对部队所有房屋进行清理，对毗邻军事区域的出租房屋一律收回。收到通知后，原告立即向被告告知了文件精神，并于2015年初张贴书面通知要求被告搬离商铺。但被告收到通知后拒不搬离，严重损害了原告合法权益及上级文件的执行。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的商铺租赁协议书及补充协议，被告返还商铺。2、判令被告赔偿损失60000元。3、诉讼费由被告承担。
被告辩称并反诉称，原、被告之间在平等协商基础上签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，应受法律保护。被告并未见到原告所谓的上级文件，且即使有上级文件，也不能解除双方的租赁协议。原告现单方违约解除协议，事前不告知被告，事后又不对被告进行补偿，违反协议约定及公正原则，其诉讼请求不应得到支持。原、被告双方签订商铺租赁协议及补充协议后，被告已向原告交付了十年的租金18万元及1万元保证金。此后被告对房屋进行了维修、装修、地基回填等工程，并招聘维修工人、购买安装设备，成立了金路来公司做汽车维修生意。现由于原告突然要求解除合同，不但导致原告的装修损失，还导致被告与维修客户签订的数十份协议及与工人签订的劳动合同均无法按约履行，面临巨额违约赔偿。同时由于同地段房屋租金上涨，原告单方解除已签订的十年期合同还导致被告需额外支出大额费用重新承租房屋。此外，原告自2015年7月1日起至今单方停电给被告造成了人工工资损失，原告对此应当予以赔偿。故被告反诉请求：1、原告向被告退还尚未到期的房屋租金117000元（18000元／年×6.5年=117000元）及利息23546.25元（117000×5.75%÷12×42=23546.25）。2、原告向被告退还已经交纳的房屋保证金10000元。3、原告向被告赔偿违约金5850元。4、原告向被告赔偿设备安装损失及房屋装修损失共计257804.27元。5、原告向被告赔偿合同期内无故停电造成的人员工资损失401409元。6、原告向被告赔偿租赁房屋地基回填及房屋维修损失65827.54元。7、原告向被告赔偿因其违约导致被告已承揽维修车辆合同无法按期履行被违约索赔的损失900000元。8、原告赔偿被告因其违约造成被告与已签订劳动合同员工不能履行合同被索赔的损失481800元。9、原告赔偿被告因其违约造成被告需重新承租房屋的租金差价损失507000元。10、反诉费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，1、被告的部分反诉请求主体不适格，其无权就经营损失部分提起反诉。2、对于房屋租金和保证金部分，原告同意退还，但是应当在被告实际腾房并对房租、水电、物业费用统一结算后进行退还。3、对于被告反诉主张的违约金没有法律依据，根据合同约定，房屋不得转租，本案属于被告违约。而原告现应上级要求解除合同属于不可抗力，不应当承担违约金。4、对于设备安装及装修损失部分，原告不应当予以赔偿。根据合同约定，被告装修房屋应当征得原告同意，但被告的装修原告并不知情，故被告违反合同约定，原告不应当承担该部分损失。5、承租房屋确实停过电，但是系线路检修造成，与原告并无关系。6、房屋地基进行过回填的事实是存在的，但是被告应当提供相关证据证明具体费用。7、被告要求原告赔偿其承揽车辆合同及劳动合同无法按期履行所造成的损失没有事实和法律依据，且与原告无关。8、被告主张的承租房屋差价损失没有事实和法律依据。综上，被告的各项主张没有事实和法律依据，应当驳回被告的反诉请求。
第三人针对原告及被告的请求述称，原告请求解除合同的诉讼请求不符合协议的约定，而且擅自解除合同给被告及作为合伙人的第三人造成了巨大的损失，其同意被告的答辩意见及反诉请求，要求驳回原告的起诉。
经审理查明，被告郑金贵原系原告教导大队聘用的临时工。2011年10月1日前，原、被告签订两份商铺租赁协议书，原告将坐落在兰州市城关区红山根东路23号院内临街商铺20、21号和22、23号出租给被告作为商铺使用，房屋建筑面积共计112.80平方米。双方约定租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止，共计60个月；2011年10月1日至11月30日为被告装修时间；租金为90000元整；被告向原告交纳10000元保证金，原告应在租赁期满或解除契约之日将保证金退回被告或者抵偿租金；被告在租赁期内不得将房屋转租、转让、分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营、违法经营。如发现违反上述规定，原告有权收回房屋，不退预付租金；被告因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）或者室内外装修，应经原告书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租，原告有权委托他人对工程进行监督管理；当发生军事任务、部队行动或上级要求等需要，原告有权收回已租出房屋，被告不得以任何理由拒绝搬出，有预付租金时，原告应按未到期整月份退还剩余租金；租赁期届满或者解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，被告一律不得拆走，原告不予补偿；租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿，还有权按租赁存续期内租金总额的百分之五收取违约金。双方还约定了其他事项。协议签订后，原、被告履行了交付房屋、支付租金及保证金的义务。在使用房屋期间，原、被告双方经协商，又签订两份商铺租赁协议补充协议书，将房屋租赁期限延长至2021年9月30日，租金为90000元。随后被告又交纳了2016年10月1日至2021年9月30日的租金90000元。
被告承租商铺后，交给其亲戚景俊杰装修后开始经营兰州金路来汽车修理有限公司。此后，房屋一直由该公司即第三人金路来公司占有使用。2013年12月因商铺地基发生塌陷，第三人金路来公司对商铺地沟进行了整修。2015年初，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。原告接到通知后遂与被告协商解除商铺租赁合同及补充协议、返还商铺事宜，但被告拒绝，双方酿成纠纷。
另查明，被告承租的商铺位于红山根东路23号院内，系原告教导大队学员办公楼临街建筑的一层部分面积。自2015年7月6日起，原告对涉案商铺停电至今。
再查明，第三人金路来公司系自然人投资或控股的有限责任公司，被告并非第三人的股东。
本院所确认的上述事实，有原、被告均提供的商铺租赁协议书及商铺租赁协议补充协议书各两份，原告提供的中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、第三人工商注册登记信息，被告及第三人提供的水、电、物业费收据、第三人金路来公司营业执照、机构代码证、税务登记证及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的两份商铺租赁协议书及商铺租赁补充协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。关于原告要求解除双方商铺租赁协议及补充协议，被告交回房屋的诉讼请求，根据我国合同法相关规定，当事人一方可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方的商铺租赁协议明确约定当发生军事任务、部队行动或上级要求等需要，原告有权收回已出租房屋，被告不得以任何理由拒绝搬出，有预付租金时，原告应按未到期整月份退还剩余租金。现中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会发出的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求全军各单位对已经出租的军事行政区的房地产于2015年底前全部停止出租，该内容属于本案所涉合同约定的合同解除的情形，因此被告应当按照租赁协议约定将商铺交回原告，本院对原告要求解除商铺租赁协议及补充协议的诉讼请求予以支持。根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告的租赁协议及补充协议解除后，被告应当将承租的房屋返还给原告，但因被告承租商铺后，将商铺一直交由第三人占有使用，因此返还房屋的义务人除被告外还应当有第三人金路来公司。同时原告亦应当依据租赁协议约定和法律规定将剩余的租金退还给被告。但合同解除后，原告应当给予被告及第三人合理的腾房时间，故原告应将被告履行返还房屋义务期限届满后的房租即2016年1月以后的租金退还给被告，共计103500元。关于原告反诉辩称被告腾房时间不确定，应当待返还房屋后再行结算租金的理由，因本院在给予被告合理腾房时间的基础上对原告返还的租金进行了确定，故对原告的该项辩由本院不予采信。若被告未按本判决确定的期限履行返还房屋义务，原告可再行主张商铺占有使用费。此外，原告向被告返还的剩余租金属于能够产生孳息的物，其亦应当将产生的相应孳息即利息返还给被告。截止2016年1月，原告应当向被告支付的租金利息约为25292.81元（103500×5.75%÷12×51≈25292.81），现被告反诉请求要求原告支付利息23546.25元，故本院对被告的该部分反诉请求予以支持。
关于原告要求被告赔偿损失60000元的诉讼请求，原告庭审中并未提供相关证据对该损失的内容及数额予以佐证，且合同解除系原告上级需要所致，被告并没有违约行为，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告认为被告擅自将房屋转租，构成违约的主张，因原告并未提供证据证明被告将商铺转租给第三人的事实，且被告及第三人提供的水、电物业费收据中，原告开具的收款人既有被告郑金贵也有第三人及其法定代表人景俊杰，应当视为原告对第三人使用商铺行为的默认，故本院对原告的该项主张不予采信。
关于被告反诉要求原告退还商铺保证金的请求。双方合同约定原告应在租赁期届满或解除契约之日将保证金退还被告或抵偿租金，现双方商铺租赁协议已经解除，被告亦已将租金交至2021年9月30日，原告理应将保证金退还被告，本院对被告的该项反诉请求予以支持。
关于被告反诉要求原告赔偿违约金5850元的请求。因“军事任务、部队行动或上级要求”属于合同约定的解除条件，原告据此主张解除合同并未违反合同约定。而合同中关于“租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿，还有权按租赁存续期内租金总额的百分之五收取违约金”的约定，属于原、被告双方对因违约擅自解除合同时违约责任的约定，本案并不适用，故本院对被告该项反诉请求不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿其他各项损失的诉讼请求。首先，被告提供的证据均表明无论是房屋装修、设备安装还是对外签订汽车维修合同、劳动合同，所有行为均是以第三人金路来公司的名义进行，而被告提供的与第三人法定代表人景俊杰的合作协议仅能证明其与景俊杰存在合伙关系，不能证明被告与实际在涉案房屋中经营的第三人具有某种财产法律关系，亦不能直接证明其享有对上述损失的财产请求权。因此，被告在并未提供其他证据证明其与第三人之间存在合伙关系的情况下，反诉主张原告赔偿上述损失缺乏请求权基础。其次，关于被告要求原告赔偿设备安装、房屋装修损失及地基回填部分损失的问题。双方租赁协议的解除系约定的解除条件成就而导致，属于不可归责于双方的事由，应就剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，被告现依据其装修结算清单要求原告全额赔偿装修、设备安装等损失没有事实及法律依据。关于被告要求原告赔偿停电期间造成的人员工资损失及其对外签订的承揽合同、劳动合同无法履行被违约索赔损失的问题。第一，被告提交的用于证明该项请求成立的证据不符合证据的真实性。人员工资损失，不能仅以被告提供的劳动合同证明，被告还需提交其为劳动者交纳保险金及向劳动者发放了一定期限工资的相关凭证，否则被告提交的劳动合同的真实性无法认定；而被告提交的与他人签订的汽车维修合同，也没有其他证据予以证明真实性和合法性，故本院亦不予采信。第二，当事人基于合同解除主张的赔偿损失应当以实际遭受的损失为准，被告并未提供证据证明其对外签订的承揽合同及劳动合同违约产生的赔偿已经发生，故其主张该部分损失亦不符合法律规定。综上，被告反诉要求原告赔偿各项损失的诉讼请求没有请求权基础，亦没有事实及法律依据，本院均不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿另行租赁房屋产生的差价损失507000元的请求。被告用于证明其反诉请求的证据是案外人出租红山根东路23号院内临街商铺的两份房屋租赁合同，该租赁合同均系复印件，被告无其他证据予以佐证，且该证据不能证明同地段商铺的实际租金，故本院对被告的该证据不予采信。同时，原告依据协议约定的解除权解除合同对被告并不构成违约，被告返还租赁房屋系其法定义务，其要求原告赔偿房租差价损失没有事实和法律依据。另外，当事人可以要求赔偿的损失主要是守约方实际遭受的损失。本案被告主张的租金损失并未实际发生，亦不属于合同完全履行时被告的可得利益，因此被告要求原告赔偿该损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队与被告郑金贵就红山根东路23号院内临街20、21、22、23号商铺签订的两份商铺租赁协议书及商铺租赁补充协议书。
二、被告郑金贵及第三人兰州金路来汽车修理有限公司于本判决生效后三十日内将位于红山根东路23号院内临街20、21、22、23号商铺返还给原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队。
三、原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队于本判决生效后十日内向被告郑金贵返还房屋保证金10000元，剩余租金103500元（2016年1月1日-2021年9月30日）。
四、原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队于本判决生效后十日内向被告郑金贵支付预交房屋租金的利息损失23546.25元。
五、驳回原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队的其他诉讼请求。
六、驳回被告郑金贵的其他反诉请求。
本诉案件受理费2300元，由原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队承担1300元，被告郑金贵承担1000元，反诉案件受理费14481元，由原告中国人民解放军甘肃省军区教导大队承担664元，被告郑金贵承担13817元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 李春彦
代理审判员 祝 静
人民陪审员 张繁芹
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张燕冰