江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第1055号原告东台市苏东物业服务有限公司，住所地东台市范公南路**。（组织机构代码：69448881-2）法定代表人梅益华，总经理。被告吴静，女，汉族。被告颜加强，又名颜加祥（系被告吴静丈夫），男，汉族。原告东台市苏东物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“苏东物业公司”）诉被告吴静、颜加强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由审判员卢映宇适用简易程序，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告苏东物业公司的法定代表人梅益华，被告吴静、颜加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏东物业公司诉称，2011年6月1日，我公司受东台市八达城商住区业主委员会委托，对该小区实施物业管理服务，并签订合同。被告吴静、颜加强所有的东台市八达城商住区X室房屋建筑面积为107.88m2，按照物业管理合同约定，其从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为3323.78元（第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）），逾期则按0.5‰／日的标准加收滞纳金。但原告多次上门催收，两名被告却以多种无理要求推诿缴纳，严重侵害了我公司的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告吴静、颜加强给付物业服务费3323.78元和滞纳金1108.27元（从《物业管理服务合同》约定的当年最后缴纳时间起计算至2014年6月30日止），合计给付4432.05元，并承担本案诉讼费用。被告吴静、颜加强共同辩称，一、我们作为八达城商住区的业主，不知道小区的业主委员会何时成立、如何产生，亦未收到通知参与选举，故八达城商住区业主委员会成立不合法，其与原告签订的《物业管理服务合同》和《物业管理服务合同补充协议》对我们无效。二、我们的X室房屋用于出租，并与承租人约定由其缴纳物业服务费，以前都由物业服务公司向承租人直接收取物业服务费，我们从未介入此事。我们也曾告知原告向我的承租人收取物业服务费，现在承租人已退房并收回押金，我们无法找到他收取物业服务费或扣减押金，这个责任主要在于原告。三、原告怠于履行合同义务，服务质量不合格，主要事实有：1、车辆乱停乱放，严重影响出租店铺的经营。2、小区内卫生状况脏、乱、差，路旁杂草丛生，一直无人管理。3、小区内违章建筑较多。4、小区的公共设施属于全体业主共同所有，但一直由原告管理和出租，以上收入应当属全体业主所有，原告应予公布账目开支情况。四、1.10元／（月＊m2）的物业服务费标准以及按10%／年递增的约定未经与业主协商，我们对此不予认可。综上，我们不同意缴纳物业服务费。经审理查明，2011年6月13日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托原告对八达城商住区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费。2011年12月28日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”2014年6月2日，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并出具《物业服务合同履行证明书》。原告于2013年5月27日、2014年2月26日将《物业服务费催缴通知书》、《物业费催缴通知书》张贴在公告栏中；并于2014年6月22日邮寄挂号信，敦促被告吴静、颜加强履行缴纳物业服务费义务。另查明，被告吴静、颜加强所有的位于东台市八达城商住区X室的房屋为二层，第一层为营业用房，建筑面积53.94m2；第二层为住宅用房，建筑面积亦53.94m2，合计建筑面积为107.88m2。按照以上2份物业服务合同，两名被告拖欠原告从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊53.94m2＊12月］＊［100%＋110%＋（110%）2］=3320.87元，滞纳金{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊53.94m2＊12月］＊［（100%＊1065天）＋（110%＊699天＊）＋（110%）2＊334天］}＊0.5‰=1122.69元，总计4443.56元。又查明，2010年8月10日，东台市住房和城乡建设局发布东建发（2010）140号《关于给予改选的“东台市八达城商住区业主委员会”备案的通知》文件，其中载明：“东台市八达城商住区业主委员会：八达城商住区业主委员会《关于请求给予八达城商住区业主委员会第三届业主委员会换届选举备案的报告》收悉。八达城商住区业主委员会于2007年4月28日选举产生，根据《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，八达城商住区第二届业主委员会采取实名投票的方式于2010年7月28日改选产生了八达城商住区第三届业主委员会。经审查，八达城商住区第二届业主委员会组织的换届选举程序合法有效，改选后的第三届业主委员会由徐贞元、卢洪云、刘正华、陈勇、彭佩莲五人组成，徐贞元同志任主任，卢洪云、刘正华两同志任副主任，余为委员。现根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《江苏省物业管理条例》的规定，予以备案。特此通知。二○一○年八月十日。”上述事实，有原告苏东物业公司提供的营业执照、资质证书、法人代表证明书、东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件复印件、东台市八达城商住区业主委员会出具的证明、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《物业服务费催缴通知书》、《物业费催缴通知书》照片打印件、挂号信，被告吴静、颜加强提供的照片7页以及原告和两名被告的当庭陈述等证据予以证明。本院认为，东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其与原告苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均合法有效，其中1.10元／（月＊m2）的物业服务费标准以及按10%／年递增的约定亦是合同的内容，被告吴静、颜加强作为东台市八达城商住区的业主，应当主动按时缴纳物业服务费。八达城商住区业主委员会与原告苏东物业公司之间并非行政隶属关系，而是民事合同的平等主体双方关系，八达城商住区业主委员会可能存在的对业主未通知参与选举、召集会议等情况，不应当视为原告苏东物业公司未尽工作职责，故对两名被告提出的八达城业主委员会及其所签合同均不合法的辩解意见，依法不予采纳。关于两名被告提出的原告的物业服务质量不合格的问题，经审查，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并于2014年6月2日出具证明，依法应当认为原告的服务质量基本符合《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的要求，且原告苏东物业公司平时已正常履行工作职责，但因八达城商住区并非单纯居住小区，而是兼有居住与商贸功能，其物业服务难度较大，不易保持明显、持久的管理效果；原告苏东物业公司依合同负有对小区的管理服务职责，但并无强制执法权力，对车辆乱停乱放、小区内违章建筑等现象进行劝导、制止后，未见显著效果的，不应归咎于原告失职，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。关于两名被告提出的原告苏东物业公司将小区公共设施用于出租，其应当公布所收租金账目开支的问题，对此情况被告如有证据，可以业主身份向八达城商住区业主委员会以及物业公司管理部门反映，通过正常途径解决问题，而不能作为自己拒绝缴纳物业管理费的理由，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。关于两名被告提出的原告应当向其承租人收取物业服务费的问题，根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，故被告与其承租人之间的约定不具有对抗第三人的效力，对以上辩解意见，依法亦不予采纳。关于原告主张按照0.5‰／日支付滞纳金的请求，根据《物业管理服务合同补充协议》第一条之约定，“未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金”，故对原告主张的在法律规定范围内的滞纳金数额，本院予以支持，超过法律规定的部分不予支持。经本院查明并核算，两名被告应当缴纳物业服务费合计3320.87元，滞纳金合计1122.69元，总计4443.56元；但原告在诉讼中就低主张滞纳金1108.27元，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法照准；故两名被告应当缴纳物业服务费3320.87元（从2011年6月1日至2014年5月31日期间）、滞纳金1108.27元（从《物业管理服务合同》约定的当年最后缴纳时间起计算至2014年6月30日止），总计4429.14元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第十条、第十六条、第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告吴静、颜加强于本判决生效之日起10日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费3320.87元（从2011年6月1日至2014年5月31日期间）和滞纳金1108.27元，合计4429.14元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴静、颜加强共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  卢映宇二〇一四年十月二十九日书记员  朱婷婷附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2、《物业管理条例》第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《江苏省物业管理条例》第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。