浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终5112号
上诉人（原审原告）：孙玛瑙,男,1971年5月14日出生,汉族,住温州市鹿城区。
上诉人（原审原告）：康洪跃，女，1980年7月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：杨正冲，浙江人民联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：浙江大东鞋业有限公司，住所地浙江省瑞安市北工业园区。
法定代表人:董林海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴泽涛，男，系浙江大东鞋业有限公司员工。
委托诉讼代理人：蔡有平，男，系浙江大东鞋业有限公司员工。
孙玛瑙、康洪跃与浙江大东鞋业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初5814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙玛瑙、康洪跃上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由浙江大东鞋业有限公司承担。事实与理由：一、一审判决酌定房屋空置损失金额为二个月房租，于法无据，有失公允。房屋空置损失顾名思义就是没有出租出去空置期间的租金损失，涉案店铺空置期已有6个月，孙玛瑙、康洪跃的损失是明确预见得到的。二、一审判决参照2017年度的租金标准酌情确定房屋空置损失，显然错误。根据《房屋租赁协议书》，2017年3月12日至2018年3月11日的租金为81万元。店铺空置期是后面发生的，一审以每年79万来计算错误，应予纠正。三、一审判决遗漏或曲解了孙玛瑙、康洪跃的诉讼请求。孙玛瑙、康洪跃变更后的诉讼请求第一项正确表述应为：判令被告赔偿原告房屋租金损失计人民币40.5万元（按年租金81万元计，暂计6个月）。孙玛瑙、康洪跃的损失在继续扩大，这种损失不明确何时能够结束。四、一审判决直接扣减一万元水电押金，没有事实和法律依据。双方至今未办理退租交接手续，浙江大东鞋业有限公司尚未注销税务登记证，一审直接扣除押金有违合同约定。五、一审判决认定税金无法处理错误。根据《房屋租赁协议书》增补条纹第1款规定，税金的缴纳义务人是浙江大东鞋业有限公司，孙玛瑙、康洪跃没有义务替浙江大东鞋业有限公司垫付税金。
针对孙玛瑙、康洪跃的上诉，浙江大东鞋业有限公司辩称，浙江大东鞋业有限公司未违反合同义务，没有违约行为，不应承担违约责任，也没有侵权行为，不存在损害赔偿之说。浙江大东鞋业有限公司在合同解除的时间节点已经结清经营期间的工商、税金、水电费、物业费，积极办理退租交接手续及税务注销手续。
浙江大东鞋业有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由孙玛瑙、康洪跃承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）浙江大东鞋业有限公司承租店铺后连续几年均处于亏损状态，在确实无力继续经营的情况下，于2017年3月4日向孙玛瑙提出解约请求，双方通过微信聊天多次磋商，达成一致解约协议。浙江大东鞋业有限公司已经按照孙玛瑙的要求在约定期限内腾空并将房屋恢复原状交还。在达成解约协议时，双方已经对在解约过程中应承担的权利和义务进行了约定，孙玛瑙在协商过程中也从未表示需要浙江大东鞋业有限公司承担任何因解约造成的损失赔偿责任。被上诉人在收回房屋后，因本人在国外未能及时对出租房屋进行管理，更没有对五马街商圈租赁市场进行准确分析，以至于造成其房屋短期内未能出租，没有租金收益，属于孙玛瑙的责任，不应该归责于浙江大东鞋业有限公司。孙玛瑙、康洪跃要求浙江大东鞋业有限公司承担房屋空置期间的损失，违背了双方解约时的约定。一审判决浙江大东鞋业有限公司赔偿房屋空置损失，严重损害了浙江大东鞋业有限公司的合法权益。（二）一审判决曲解法律，适用法律错误。2017年3月13日，浙江大东鞋业有限公司到工商税务机关办理登记在该房产名下的店铺工商税务注销手续，由于孙玛瑙、康洪跃历年来收取了房屋租金却从未履行法定的纳税义务，所以温州市地税局不予办理税务注销手续。嗣后，孙玛瑙、康洪跃要求浙江大东鞋业有限公司缴纳房产租赁税，双方发生争议才引起诉讼。假如一审判决正确，一审也应在判令浙江大东鞋业有限公司承担部分房屋空置损失的同时,判令孙玛瑙、康洪跃履行法定的纳税义务或者依法向温州市地税局发出《司法建议函》，建议税务机关向孙玛瑙、康洪跃征缴房产租赁税金。但一审判决却回避了该问题，明显在故意偏袒孙玛瑙一方，增加了诉讼成本。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。本案一审立案时间是2017年5月8日，作出判决的时间是在2017年8月29日，超简易程序的审理期限。
针对浙江大东鞋业有限公司的上诉，孙玛瑙、康洪跃答辩称，一、一审法庭对合同解除问题曾经释明，一审认为孙玛瑙同意恢复隔墙就视为孙玛瑙同意中止合同，不是双方达成了解除合同的协议。二、店铺钥匙是浙江大东鞋业有限公司在2017年6月6日通过快递邮寄给孙玛瑙代理人的，而没有交给孙玛瑙父亲。三、追究民事责任不需要明示，只要在一定时间内提起，就受到法律保护。四、浙江大东鞋业有限公司关于一审适用法律错误的表述不清。根据房屋租赁合同，税金应由承租人负担。五、一审判决程序合法。审理期限超过三个月，是因为存在调解。
孙玛瑙、康洪跃向一审法院起诉请求：1.确认孙玛瑙、康洪跃与浙江大东鞋业有限公司之间于2013年3月4日签订的《房屋租赁协议书》于2017年4月26日解除；2.判令浙江大东鞋业有限公司立即腾空并返还孙玛瑙、康洪跃所有的坐落于温州市胜利路五马商厦一层N2号（温州市五马街149号）房屋；3.判令浙江大东鞋业有限公司支付租金99863元及违约金5187元（租金自2017年3月12日起计算至2017年4月26日共45天，违约金以年租金81万元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%标准计算，自2017年3月4日起算至2017年4月26日）；4.判令浙江大东鞋业有限公司支付逾期腾房占有使用费（参照年租金81万元的标准，自2017年4月26日起至实际腾空返还之日止）；5.判令浙江大东鞋业有限公司办理坐落于温州市胜利路五马商厦一层N2号（温州市五马街149号）房屋的工商、税务注销手续，结清税金、水电费、物业费。本案审理中，经一审法院释明，孙玛瑙、康洪跃变更诉讼请求为：1.判令浙江大东鞋业有限公司赔偿孙玛瑙、康洪跃房屋租金损失40.5万元（按年租金81万元计算）（遗漏“暂计”）；2.判令浙江大东鞋业有限公司立即办理退租交接手续，办理涉诉房屋的税务注销手续，结清税金、水电费、物业费。
一审法院认定事实：坐落于温州市胜利路五马商厦一层N2号房屋为孙玛瑙、康洪跃共同共有。2013年3月4日，孙玛瑙、浙江大东鞋业有限公司签订《房屋租赁协议书》，双方约定：孙玛瑙自愿将坐落于温州市胜利路五马商厦一层N2号（温州市五马街149号）房屋一间出租给浙江大东鞋业有限公司，租期5年，自2013年3月12日至2018年3月11日止；首年租金为73万元，从次年起，年租金在原基础上加2万元，第5年租金为81万元整，租金每年一付，先付款后用房屋，下一期租金需提前7天支付；如承租方中途不续租，必须提前三个月告知出租方，否则承租方需赔偿出租方的一切损失；在合同期内，该房产的房管、税务、工商、物业等部门税金及水电费均由承租人缴纳，与出租人无关。浙江大东鞋业有限公司另依据合同约定向原告孙玛瑙缴纳了押金10000元。2017年3月6日，浙江大东鞋业有限公司单方要求解除《房屋租赁协议》，且未支付第5年的房屋租金，孙玛瑙同意解除合同并要求浙江大东鞋业有限公司恢复房屋隔墙，浙江大东鞋业有限公司在约定时限内恢复了房屋隔墙，房屋租赁合同于2017年3月11日解除。2017年3月13日，浙江大东鞋业有限公司向温州市地税局提交《注销税务登记申请申报表》，申请办理租赁房屋的税务注销手续，但因租赁房屋尚有税费未结清，税务部门未予批准办理注销。合同解除后，孙玛瑙、康洪跃即通过合理方式向社会发布招租信息。
一审法院认为，孙玛瑙与浙江大东鞋业有限公司签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。浙江大东鞋业有限公司在租赁期间单方要求解除合同，孙玛瑙同意解除合同，双方均确认合同已于2017年3月11日解除，予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”被告在租赁期间无法定事由单方要求解除合同，且未按合同约定提前三个月通知孙玛瑙，应当赔偿孙玛瑙、康洪跃在合同解除后的相应实际损失。孙玛瑙、康洪跃要求浙江大东鞋业有限公司赔偿租金损失40.5万元，但未提供充分证据予以证明其损失数额，鉴于浙江大东鞋业有限公司违约导致合同解除确实会给原告孙玛瑙、康洪跃造成相应的房屋空置损失，故结合租赁合同的剩余租期、承租人过错程度等因素，依据公平原则及诚实信用原则，酌情确定房屋空置损失的金额为二个月的房屋租金（参照2017年度的租金标准）即131666.7元（79万元/年÷12个月×2个月）。因被告已付押金10000元，扣减后应支付121666.7元。关于税金，双方均未向税务部门交纳，金额亦未确定，本案中无法处理，双方可待交纳后另行诉讼解决。孙玛瑙、康洪跃要求浙江大东鞋业有限公司支付水电费、物业费用，但未提供证据证明租赁期内其有为被告垫付上述费用或上述费用实际发生，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、浙江大东鞋业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿孙玛瑙、康洪跃房屋租金损失121666.7元；二、驳回孙玛瑙、康洪跃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6848元，减半收取3424元，由孙玛瑙、康洪跃负担2057.3元，由浙江大东鞋业有限公司负担1366.7元。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”浙江大东鞋业有限公司上诉主张协商解除合同无须赔偿损失，该上诉理由与法相悖，本院不予支持。浙江大东鞋业有限公司未提供证据证明孙玛瑙、康洪跃已经放弃要求赔偿损失的权利，在孙玛瑙、康洪跃已经积极履行出租义务的情况下，由于浙江大东鞋业有限公司未按照合同约定提前三个月向孙玛瑙、康洪跃提出解除合同，造成房屋空置损失客观存在。根据公平和诚实信用原则，结合双方合同约定，该损失应为三个月的房屋租金损失。由于房屋空置期发生在2017年3月11日后，故应参照2017年3月12日至2018年3月11日的租金标准，即每年81万元的标准计算房屋租金损失。三个月的房屋租金损失为202500元（81万元/年÷12个月×3个月）。关于押金问题，根据《房屋租赁协议书》第四条约定：“乙方需交甲方押金壹万元，租期满后，房内设施完好，水、电费等结清后、余款退还乙方。”现双方合同已经解除，浙江大东鞋业有限公司已经将房屋恢复隔墙后交还给孙玛瑙、康洪跃，亦向一审法院提供了缴纳物业费的相关凭证，在孙玛瑙、康洪跃未能指出浙江大东鞋业有限公司拖欠何种费用的情形下，一审判决扣减水电押金，并无明显不当。关于税金，双方均未实际缴纳，金额无法确定，双方可待缴纳后另行解决。收缴税金系税务部门职责，浙江大东鞋业有限公司上诉认为法院应判决孙玛瑙、康洪跃履行纳税义务或向税务部门发出征缴税金建议，该主张超出本案审理范围，本院不予支持。关于一审程序问题，由于双方当事人均向一审法院书面提出庭外调解，一审法院根据当事人申请，经审批后延长审理期限，符合法律规定。本案一审不存在程序违法问题，浙江大东鞋业有限公司的该上诉理由，不能成立。一审法院笔误遗漏了孙玛瑙、康洪跃诉讼请求中的“暂计”二字，但该问题对本案处理无实质性影响。
综上，孙玛瑙、康洪跃的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。浙江大东鞋业有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初5814号民事判决；
二、浙江大东鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿孙玛瑙、康洪跃房屋租金损失202500元；
三、驳回孙玛瑙、康洪跃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6848元，减半收取3424元，由孙玛瑙、康洪跃负担2057.3元，由浙江大东鞋业有限公司负担1366.7元。二审案件受理费7375元，由孙玛瑙、康洪跃负担4642元，由浙江大东鞋业有限公司负担2733元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨际平
审 判 员 曹启东
审 判 员 刘宏杰
二〇一七年十一月十三日
法官助理 曾 慧
代书记员 蔡瑞洁