新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终1235号
上诉人（原审被告，反诉原告）：张艳玲。
上诉人（原审被告，反诉原告）：张新疆（又名张子虎）。
以上两上诉人委托诉讼代理人：张建娟、李建平，新疆星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：乌鲁木齐市米东区万象家电家居城，住所地乌鲁木齐市米东区。
经营者：石明坤，男，1971年8月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王志刚、李永亮，新疆创新律师事务所律师。
上诉人张艳玲、张新疆因与被上诉人乌鲁木齐市米东区万象家电家居城（以下简称万象城）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2016)新0109�初4224号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张艳玲、张新疆及其共同委托诉讼代理人张建娟，被上诉人万象城的经营者石明坤及其委托诉讼代理人王志刚、李永亮到庭参加诉讼。本案在审理过程中，上诉人张艳玲、张新疆申请对涉案商铺的装修价值进行鉴定，被上诉人万象城的经营者石明坤申请对涉案商铺的租金标准进行鉴定。本院遂委托新疆昊诚资产评估有限公司对涉案商铺的装修价值进行鉴定，该鉴定机构于2017年11月30日作出新昊诚评报字（2017）145号资产评估报告书；委托新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司对涉案商铺的租金标准进行鉴定，该鉴定机构于2017年6月19日作出汇信评字（20170592）估价报告。2017年12月8日本案恢复审理。本案现已审理终结。
张艳玲、张新疆的上诉请求：1、请求二审法院撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2016）新0109民初4224号判决一、二、三、四、五项；2、请求二审法院驳回万象城要求我方给付租赁费、暖气费、公证费、公证拍照费的诉讼请求；3、请求二审法院判决万象城赔偿我方装修损失198,975元；4、由万象城承担本案的一、二审诉讼费及邮寄送达费用。事实及理由：我方与万象城之间的租赁关系是口头协议，不能参照其他人的租赁合同计算租赁费用，万象城在履行我们之间协议时存在严重违约行为，其将承诺租赁我的两间商铺强行收回，自已经营，且双方口头商量的是在修路期间万象城免收我租赁费用，在双方发生争议后，万象城又扣押我物品，至今不予返还,我实际使用的租赁面积只有108平方米，一审认定我使用了四间商铺与事实不符，且双方没有对暖气费进行协商，不应当由我方承担，公证费是万象城自已扩大的损失，此项费用应当由其自已承担。我对承租的房屋进行了装修，此部分费用应当由万象城予以返还。综上请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。
万象城辩称，我方与新疆民心望业投资有限公司签订了租赁合同，约定的租金3元/㎡，故一审确定的租金并不是没有依据，张艳玲、张新疆称自已实际使用两个店铺并不是事实，其实际上一直使用四个店铺，且因张艳玲、张新疆迟迟不对商铺内的纸箱进行清理，至今店铺一直闲置。张艳玲、张新疆使用商铺，采暖费应当由其承担，公证费也是因为双方的纠纷而产生的，应当由其承担。张艳玲、张新疆装修的物品没有处理，其可以自行搬离，我方不同意继续使用装修内容，费用我方也不应当承担。
万象城向一审法院起诉请求：要求张艳玲、张新疆给付2015年9月1日至2016年7月11日的租赁费254,266.44元，垫支的暖气费5,863.59元、证据保全公证费3,000元、现场拍照公证费400元，合计263,530.03元。
张艳玲、张新疆向一审法院反诉请求：要求万象城向其支付装修费用198,975元。
一审法院认定事实：2015年8月21日，石明坤（乙方，承租方）与新疆民心望业投资有限公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，甲方将其坐落于乌鲁木齐市米东区米泉北路87号的万象商城一楼大厅（面积1656㎡）出租给乙方从事服装百货、鞋帽、床上用品、家庭装饰的经营使用，租赁期限2015年8月21日-2018年11月21日。当月，万象城（甲方）与赵国平（案外人）等商户签订《租赁合同》，甲方将其位于万象商城一楼大厅的部分店铺出租给乙方作窗帘加工安装及电器、灯饰等商品销售的经营使用，合同租期一年，租金第一年3元/日.㎡，第二、三年随行就市，每年支付一次，合同签订之日乙方须交清第一年租金，每年应于6月1日交清当年租金；并约定：乙方在进入本商场前所经营的项目以书面形式向甲方说明，经甲方确认后方可进入商场经营，其他商户已经经营的品牌，乙方不得重复进货经营；甲方在乙方正式签订租赁合同之前，乙方需要交付合同履行押金伍仟元整，在合同终止归还甲方房屋时，如甲方需乙方将租赁场地恢复原状，则乙方必须无条件将房屋恢复原状，如甲方不需要拆除乙方的隔墙等，则全额退还乙方所交押金；合同租赁期满，如乙方需要继续承租场地，应提前三个月与甲方协商，在同等条件下，乙方享有优先承租权，双方可签订租赁合同；采暖费用乙方应当每年9月1日交付甲方。
张艳玲、张新疆系夫妻。张艳玲于2015年9月20日向万象城交付“厨具、灯具、工艺品、钟表定金”3000元，石明坤出具收条一张，并约定合同�议。当日，张艳玲、张新疆进入万象城一楼大厅使用北侧面积共计266.53㎡（长31.10米×宽8.57米）的四个店铺，9月底之前在原简装基础上根据各店铺商品经营需要进行了不同程度的继续装修，由西向东四间标牌分别为：好太太晾衣架、志高电器、火王厨电、长青.创尔特厨电。2015年度张艳玲、张新疆经万象城催要仅支付1万元。2016年6月16日，张艳玲、张新疆搬出万象城一楼，此后至目前，火王厨电、长青.创尔特厨电店铺由张艳玲、张新疆继续占用，好太太晾衣架、志高电器店铺则由原告实际占用摆放地毯类、晾衣架和百货。
2015年9月16日，石明坤支付新疆民心望业投资有限公司采暖费36,437元。张艳玲、张新疆迄今未向万象城支付过采暖费。张艳玲、张新疆搬出后，石明坤于2016年7月11日申请现场证据保全公证，支出公证费3,000元、现场拍照费400元。
�审法院认为,本案争议的焦点在于:1.张艳玲、张新疆与万象城的租赁合同关系是否成立；2.张艳玲、张新疆应否支付万象城摊位租赁费;3.张艳玲、张新疆应否承担使用店铺期间的采暖费;4.合同解除后,万象城是否应当赔偿张艳玲、张新疆装修费用。
关于张艳玲、张新疆与万象城租赁合同关系是否已成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，法律另有规定或当事人另有约定的除外；对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定；当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同；第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，张艳玲、张新疆实际使用万象城商场内摊位，双方未签订书面租赁合同，对租赁期限也无约定，依法应视为不定期租赁。
关于张艳�、张新疆方应否支付万象城租赁费用。张艳玲、张新疆与万象城之间为不定期租赁，张艳玲、张新疆主张万象城允许其无偿使用商铺，但无证据证实。反之，如系无偿使用，张艳玲、张新疆是无需向万象城交纳定金和后期1万元的，因此双方在无特别约定的情况下，系有偿租赁合同关系。对于万象城与张艳玲、张新疆之间租赁具体租赁权利义务内容。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定：承租人无正当未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同�承租人应当按照约定支付租金，承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回租赁物。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，适用下列规定：价格或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据上述法律规定，万象城与张艳玲、张新疆在未签订书面租赁合同，双方对合同权利义务存在争议的情况下，应参照万象城与该商场内其他商户的租赁合同内容，按照常理和商场摊位租赁行业习惯予以处理，即万象城与张艳玲、张新疆也应执行3元/㎡.日的租金支付标准。关于摊位实际使用面积，张艳玲、张新疆主张万象城占用了其两间商铺摊位，依据是目前其中放置有万象城的地毯等物品，但从万象城举证情况看，2016年6月16日撤出商场经营前，张艳玲、张新疆方实际一直自已占用此四间摊位，占用面积按公证处现场测量结果确定为266.53㎡，则截止2016年6月16日，张艳玲、张新疆应支付万象城2015年9月20日实际进店－2016年6月16日撤出的租金，为215,889.30元（266.53㎡×3元/㎡.日×270日），张艳玲、张新疆已支付13,000元，欠付为202,889.30元。同上述理由，张艳玲、张新疆摊位实际采暖受益，万象城已垫付采暖费，张艳玲、张新疆应承担承租摊位相应的采暖费5863.59元（36437元÷1656㎡×266.53㎡）。上述费用应由二张艳玲、张新疆夫妻共同承担。
关于反诉部分。反诉万象城张艳玲装修属实，反诉张艳玲、张新疆亦无异议。反诉万象城迄今未与反诉张艳玲、张新疆签订书面租赁合同，迄今未履行交纳租金的合同主要义务，2016年6月16日反诉万象城撤出万象家电家居城，租赁关系实际解除。对于不定期合同解除权，反诉万象城依法可以随时行使，但对于解除原因，反诉万象城张艳玲主张反诉张艳玲、张新疆未遵守允许其在该家电家居城独家经营电器的承诺，对此反诉万象城并未举证证明，而反诉张艳玲、张新疆提供的与其他商户的租赁合同显示，后进入该家电家居城的商户须遵守的仅是不得经营与先进入者所经营的相同品牌，张艳玲、张新疆此项抗辩理由也不符合�场店铺同类商品集中经营的商业规律；另，关于反诉万象城主张系反诉张艳玲、张新疆断电致其无法继续正常经营的理由，即使该理由成立，前因也是由于反诉万象城虽经催告仍不履行合同主要义务的违约行为所致，反诉张艳玲、张新疆也有权行使合同的先履行抗辩权，因此导致合同解除系由于反诉万象城的违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案反诉张艳玲、张新疆万象家电家居城不同意继续利用反诉万象城的装修，则反诉万象城的装修费用赔偿请求本院不予支持。
综上所述，判决：一、张艳玲、张新疆向乌鲁木齐市米东区万象家电家居城支付租赁费215,889.30元；二、张艳玲、张新疆向乌鲁木齐市米东区万象家电家居城支付采暖费5,863.59元；三、张艳玲、张新疆向乌鲁木齐市米东区万象家电家居城支付证据保全公证费3,000元；四、张艳玲、张新疆向乌鲁木齐市米东区万象家电家居城支付公证拍照费400元；五、驳回反诉张艳玲的反诉请求。
二审期间，张艳玲、张新疆提供了照片11张，用以证实其实际只使用了2间商铺；证人王某的证人证言，用以证实其只使用了2间商铺，且万象城的经营者石明坤承诺张艳玲在商场门口修路期间，免收张艳玲的租金。
本院组织万象城对以上证据进行质证，其认为，照片的拍摄时间没办法确认，照片上反映的就是张艳玲、张新疆在使用期间的情况，�没有证实张艳玲、张新疆要证明的内容，故对照片真实性、合法性、关联性不认可；对王某的证人证言，其认为证人与张艳玲、张新疆之间有合作关系，故对该证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院对张艳玲、张新疆提供的照片及王某的证人证言的真实性、合法性、关联必均不予确认。
本院在二审审理过程中，到现场进行了调查，了解了万象城的实际经营情况。因双方对租赁商铺的租金标准和装修价值不能达成一致意见，也无法通过庭审和举证予以确认，万象城的经营者石明坤申请对涉案商铺的租金标准进行鉴定，张艳玲、张新疆申请对涉案商铺的装修价值进行鉴定，本院以摇珠方式确定了鉴定机构，委托1.新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司对涉案商铺的租金标准进行了鉴定，该鉴定机构于2017年6月19日作出汇信评字（20170592�鉴定意见，确认该涉案商铺的租金标准为2.65元/㎡/天。对此鉴定意见万象城无异议，张艳玲、张新疆认为该鉴定标准是依据2017年的市场价格作出的，不符合2016年的市场价格，对此鉴定人员书面进行了答复，认为鉴定结论有效期为一年，包含张艳玲、张新疆使用的期间。对该鉴定意见的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。委托2.新疆昊诚资产评估有限公司对涉案商铺的装修价值进行鉴定，该机构于2017年11月30日作出新昊诚评报字（2017）145号鉴定意见，确认涉案商铺的装修价值为15.49万元。张艳玲、张新疆对该鉴定意见无异议，万象城认为鉴定意见中的门头是其制作的不应当认定为张艳玲、张新疆出资装修，矮展示柜、高展示柜、灶台展示柜可以拿走，不应认定为装修费用，晾衣架轨道已不存在不应当计算价值。鉴定机构鉴定人员到庭接受质询，认为矮展示柜、高展示柜为根据商铺进行的装修，拆走即无价值，灶台展示柜可以搬走，晾衣架轨道是根据张艳玲、张新疆陈述进行鉴定的，现场已无价值。本院结合鉴定人员的陈述，对鉴定意见中结合案件查明事实予以确认。
本院认为，万象城将其承租的商铺交由张艳玲、张新疆经营，约定由张艳玲、张新疆交纳租金，双方形成了事实上的租赁合同法律关系，因未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，视为不定期租赁。庭审中双方均认可2016年6月16日张艳玲、张新疆离开租赁商铺，视为租赁关系自此日解除，对此本院予以确认。现就双方因租赁法律关系产生的纠纷分析如下：
一、关于张艳玲、张新疆应当支付租金数额的问题
万象城将涉案商铺交由张艳玲、张新疆使用，因张艳玲、张新疆未能举证证实双方有关于免租期的约定，其应当就实际使用商铺的期间即2015年9月20日至2016年6月16日，向万象城支付租赁费用。
张艳玲、张新疆提出2015年9月20日万象城向其交付的商铺是4间，2015年12月15日万象城收回2间商铺自营，并提供证人证言及现场照片予以证实，万象城不予认可，并提交公证书，证实张艳玲、张新疆使用商铺为4间，对此本院认为，双方认可租赁关系成立时租赁的标的物为4间，期间张艳玲、张新疆主张租赁物的减少，应当提交双方，因返还2间租赁商铺进行交接的证据，以证实其实际使用商铺的情况，但其提交的证据不足以证实其已向万象城交付了2间商铺，故对万象城提出张艳玲、张新疆实际使用的商铺为4间的主张，本院予以采纳。
根据鉴定机构的现场测量，张艳玲、张新疆租赁商铺的面积为266.53㎡，以鉴定意见中2.65元/㎡/元租赁标准，张艳玲、张新疆应当向万象城支付的租金为187,876.99元（2.65元/㎡/元×266.53㎡×266天），庭审中万象城认可张艳玲、张新疆已向其支付了1万元租金，将该款自187,876.99元中扣减后,张艳玲、张新疆应付的租金为177,876.99元。
二、关于张艳玲、张新疆对商铺的装修损失万象城是否应当承担的问题
双方解除合同的原因，张艳玲、张新疆与万象城各执一词，本院无法确认双方是否存在违约行为，而根据现张艳玲、张新疆已对商铺进行装修的现状，可以视为双方建立租赁法律关系时万象城同意张艳玲、张新疆对涉案商铺进行装修，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据鉴定意见，涉案商铺的装修价值为15.49万元，结合鉴定人员的现场勘查意见，本院认为，可以拆除的部分灶台展示柜和已损坏无法使用的部分晾衣架轨道的价值应由张艳玲、张新疆自行承担，对其他部分因无法拆分或拆分后影响使用的，且万象城仍可使用，由万象城承担较妥，则万象城应当向张艳玲、张新疆支付装修费用为127,445元。
三、双方诉争的其他问题
1.采暖费的问题。因双方未签订书面租赁合同，对租赁物产生的费用未进行约定，现双方就采暖费应当由谁承担均不能举证，则本院认为,根据《中华人民共和国合同法》中对出租人、承租人在法律关系中的合同义务的规定，承租人支付费用，出租人提供房屋，双方履行合同后，承租人认为出租人提供房屋不符合合同约定标准的，其对此负有举证责任，出租人对承租人支付租金外应当由承租人承担的费用亦负有举证责任。现万象城不能举证证实，其与张艳玲、张新疆对由张艳玲、张新疆承担涉案商铺的采暖费达成了协议，则此费用应由其自行承担。一审法院判由张艳玲、张新疆负担不当，本院予以纠正
2.公证费及拍照费用的问题。万象城因本案纠纷进行证据保全，委托公证部门进行公证，产生了公证费及拍照费，此款应当按其胜诉比例由双方分担，一审法院判由张艳玲、张新疆一方负担不当，本院予以纠正。
综上所述，张艳玲、张新疆上诉请求中合理部分，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租�合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2016）新0109民初4224号民事判决；
二、上诉人张艳玲、张新疆向被上诉人乌鲁木齐市米东区万象家电家居城支付租金177,876.99元；
三、上诉人张艳玲、张新疆向被上诉人乌鲁木齐市米东区万象家电家居城支付公证费、拍照费2,378.30元；
四、被上诉人乌鲁木齐市米东区万象家电家居城向上诉人张艳玲、张新疆支付装修费用127,445元；
五、驳回被上诉人乌鲁木齐市米东区万象家电家居城要求上诉人张艳玲、张新疆支付采暖费的诉讼请求。
以上款项双方需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费本诉案件受理费5,252.95元，万象城已预交，由万象城负担1,659.93元，由张艳玲、张新疆负担3,593.02元，邮寄送达费120元，万象城预交由张艳玲、张新疆负担；反诉案件受理费2,139.75元，张艳玲、张新疆已预交，由张艳玲、张新疆负担769.25元，万象城负担1,370.50元。二审案件受理费8,956.79元，张艳玲、张新疆预交，由张艳玲、张新疆负担5,399.15元，由万象城负担3,557.64元。张艳玲、张新疆预交鉴定费1,553.40元，由张艳玲、张新疆负担994.95元，由万象城负担558.45元；万象城预交鉴定费2,000元，由张艳玲、张新疆负担1,400元，由万象城负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年十二月十五日
书记员 石晓峰
袁洁