江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第244号
上诉人（原审被告）帅茜，女，汉族，1986年12月30日生。
上诉人（原审被告）刘江，男，汉族，1983年12月22日生。
二上诉人共同委托代理人熊书泉、周慧梅，江西秦风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓卫兵，男，汉族，1969年11月18日生。
被上诉人（原审原告）涂志红，男，汉族，1972年5月14日生。
委托代理人涂序才，系涂志红弟弟。
二被上诉人共同委托代理人蔡华初，江西民信律师事务所律师。
上诉人帅茜、刘江与被上诉人邓卫兵、涂志红房屋租赁纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2014）湖坊民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人帅茜、刘江委托代理人熊书泉，被上诉人邓卫兵、涂志红共同委托代理人蔡华初、被上诉人涂志红委托代理人涂序才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，两被告系夫妻关系。两原告系合伙关系，在青山湖区解放西路香江商贸中心B区解放六街店面经营。2007年11月，原告涂志红与章玉签订房屋租赁合同，约定由章玉将香江商贸中心B区解放五街01、03店面的一楼两间和01、03、05、07号店面的二楼四间租赁给原告涂志红，租赁期限两年。2009年12月初原告涂志红与章玉续签了上述房屋的租赁合同，租赁期自2009年12月8日至2012年12月7日。2012年5月16日，原告邓卫兵（甲方）与被告帅茜（乙方）签订店铺租赁合同。约定由甲方将香江商贸中心B区解放五街01、03店面租赁给乙方，租期自2012年6月1日至2014年5月30日，年租金75000元，并约定在租赁期限内，如甲方违约产生损失（装修）由甲方负责。合同签订当天，被告帅茜向原告交付店面押金7000元，并支付三个月租金18750元。此后，两原告将01、03号店面的一、二层交付给两被告使用，被告先后支付了原告至2013年5月31日一年的租金。
同时查明：原告涂志红与章玉、章君程因房屋租赁合同发生纠纷，章玉、章君程于2013年1月10日向原审法院起诉涂志红和帅茜，原审法院于2013年3月29日作出（2013）湖坊民初字第21号民事判决，其中第一项判决涂志红、帅茜在本判决生效后30日内将香江商贸中心B区解放五街01、03号房屋的一楼、二楼腾空返还给章玉。后涂志红不服一审判决，向南昌市中级人民法院上诉。2013年8月13日，南昌市中级人民法院判决维持原判。此后，两原告与章玉、章君程补签了房屋租赁合同，将双方签订的租赁合同租赁期延长到2013年12月25日。2013年12月25日，两被告停止使用上述租赁店面，欠原告6个月零25天的租金42637元未付，扣除被告7000元押金后尚欠租金35637元，并欠2013年10月至12月的物业服务费821.6元、水电费2333元未交纳。2013年12月27日，两原告向物业公司交纳了两被告所欠的上述物业服务费和水电费，并向房屋所有人章玉付清了房租等费用。故两原告向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。
原审法院认为，原告邓卫兵与被告帅茜签订的房屋租赁合同租赁期在2013年12月25日之前租赁合同部分有效，超过该期限的部分无效。被告帅茜应支付两原告尚欠的租金、物业管理费及水电费。两被告称原告与房屋所有人诉讼严重影响其经营造成其无法做生意，且租赁期没有按合同约定到两年时间，原告应赔偿其装修损失。因两被告未提供充分证据证明，且未提出反诉，故对被告抗辩意见不予支持。两被告系夫妻关系，该债务系两被告夫妻关系存续期间发生的，故属于两被告夫妻共同债务，应由两被告共同偿还两原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：被告帅茜、刘江在本判决书生效后七日内支付原告邓卫兵、涂志红店面使用费（租金）35637元、物业服务费821.6元、水电费2333元，合计38791.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1013元，财产保全费620元，合计1633元，由原告邓卫兵、涂志红负担443元，被告帅茜、刘江负担1190元。
帅茜、刘江不服一审判决，向本院提起上诉。
帅茜、刘江上诉请求：1、撤销原审判决；改判驳回被上诉人一审诉请；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、被上诉人邓卫兵与上诉人帅茜签订的《店铺商铺租赁合同》无效：本案涉诉店铺系被上诉人涂志红从房主章玉、章君程租赁而来，邓卫兵、涂志红系合伙关系，涂志红在租来店铺后，在明知租期只剩6个月的情况下，将该店铺转租上诉人，且约定租期2年。不仅如此，被上诉人的转租行为并未取得房主的同意，因此邓卫兵与帅茜签订的《店铺商铺租赁合同》无效，且被上诉人有非法牟利，每年非法赚取租金差价35000元；2、被上诉人非法转租行为造成上诉人巨大经济损失，被上诉人理应赔偿、3、一审诉讼主体错误，签订租赁合同的是邓卫兵与帅茜，因此本案当事人应是邓卫兵和帅茜，涂志红与刘江不应是本案的原、被告；4、本案签订租赁合同不到半年时间久导致房东起诉，被上诉人又强行锁店面，2013年8月法院判决上诉人与被上诉人腾出店面，2013年10月强制执行，上诉人租赁该店面之后只正常经营了半年时间，一审法院判决上诉人按合同约定承担租金有失公平。
邓卫兵、涂志红共同辩称：答辩人与被答辩人之间签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。况且，答辩人与被答辩人合同是可以继续履行的，只是答辩人不想租赁该店面，并在欠下租金和物业费，未告知答辩人的情况下连夜搬走。答辩人在得知被答辩人搬走后还给其发短信，但被答辩人置之不理。承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此受到损害，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。因此，原审法院判决正确。
本院对一审查明的案件事实予以确认，二审补充查明，2013年10月8日南昌市青山湖区人民法院下发（2013）年湖执字第293号执行通知书，要求涂志红、帅茜按南昌市中级人民法院（2013）洪民三终字第291号民事判决确定的民事义务，并于2013年11月8日送达该执行通知书和公告。公告指明涂志红、帅茜应当在南昌市中级人民法院（2013）洪民三终字第291号民事判决生效后30日内将坐落于青山湖区解放西路香江商贸中心B区解放五街01、03号房屋的一、二楼腾空返还给章玉。但涂志红和帅茜至今仍拒不履行，因此责令涂志红和帅茜在2013年11月23日前按生效判决履行，到期仍不履行，将依法强制执行。2013年12月25日，帅茜、刘江搬出了诉争店铺。2014年1月6日，章玉、章君程向青山湖区人民法院递交了结案报告。2014年4月23日，原审法院收到邓卫兵、涂志红提供的其与章玉、章君程签订的房屋租赁合同，租赁合同约定本案诉争店铺的租赁期限为自2012年12月8日起至2013年12月25日止，该房屋租赁合同并未注明签约时间。
本院认为，关于本案主体是否适格问题，二被上诉人自述邓卫兵与涂志红是合伙关系，且从涂志红与诉争店铺房主章玉、章君程签订了房屋租赁合同、后邓卫兵将诉争店铺转租给了帅茜等情形也能映证，故邓卫兵、涂志红作为本案原告适格；帅茜与刘江是夫妻，在夫妻关系存续期间任何一方发生的债务为夫妻共同债务，应由夫妻双方共同偿还，故帅茜、刘江作为本案被告并无不妥。关于邓卫兵与帅茜签订的《店铺商铺租赁合同》的效力问题：因涂志红与章玉签订的《房屋租赁合同》中明确约定：涂志红在租期内有权转租但是需章玉同意，因此邓卫兵与帅茜签订的《店铺商铺租赁合同》是效力待定合同，后章玉、章君程向原审法院起诉涂志红、帅茜，并经本院（2013）洪民三终字第127号民事判决判决涂志红、帅茜腾空诉争房屋，因此邓卫兵、涂志红在未取得店铺房主的同意下与帅茜签订的店铺租赁合同应为无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此帅茜、刘江应当按照与邓卫兵签订的《店铺商铺租赁合同》约定的租金支付房屋占有使用费。上诉人认为按合同的约定支付租金有失公平，本案诉争店铺虽只租赁半年就被房主章玉、章君程提起诉讼要求搬出店铺，本院认为帅茜在签订承租合同时未认真审查邓卫兵的出租人资格，因此对上诉人要求降低租金的上诉理由不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿因非法转租行为造成的经济损失问题，因上诉人在本案中并未就此提起反诉，本案对此不予审理。综上，原审法院查明事实基本清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1013元，由帅茜、刘江承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴重芳
审 判 员 罗云奇
代理审判员 汪西菲
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 魏丹丹