福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初3314号原告：福建莆田荔能集团房地产开发有限公司,住所地福建省莆田市城厢区凤凰山街道后巷路935号1号楼3梯205室。统一社会信用代码913503007753610470。法定代表人：傅子波，董事长。委托诉讼代理人：范少阳、蔡明凤，福建普阳律师事务所执业律师。被告：王伟伟，男，1989年8月2日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：黄艳玲，福建壶兰事务所律师执业律师。被告：张雨生,男，1993年12月11日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。诉讼代理人：吴国章、朱琦菡，福建壶兰律师事务所执业律师。第第三人：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓屏路60号粮食大厦。统一社会信用代码91350000705363039M。负责人：郭夏森，行长。委托诉讼代理人：戴光兴，福建莆光律师事务所执业律师。原告福建莆田荔能集团房地产开发有限公司（以下简称“荔能房地产公司”）与被告王伟伟、张雨生、第三人招商银行股份有限公司福州分行（以下简称“招商银行福州分行”）因委托合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荔能房地产公司的委托诉讼代理人范少阳、蔡明凤，被告王伟伟的委托诉讼代理人黄艳玲，被告张雨生的委托诉讼代理人朱琦菡以及第三人招商银行福州分行的委托诉讼代理人戴光兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荔能房地产公司向本院提出诉讼请求，1.解除荔能房地产公司与王伟伟、张雨生的委托关系；2.王伟伟、张雨生共同返还自2014年9月1日起至2016年7月26日止向招商银行福州分行收取的租金176.042万元；3.招商银行福州分行直接向荔能房地产公司履行《房屋租赁合同》；4.本案诉讼费由王伟伟、张雨生共同承担。事实与理由：王伟伟、张雨生于2013年11月27日与荔能房地产公司签订了二份《商品房买卖合同》（合同编号：L201307053、L201307057），购买荔能房地产公司位于莆田市荔城区西南侧第3幢4单元1层、2层商场，建筑面积共计7827.44㎡，总价款共计13400万元，至今仅付部分购房款，按合同约定商场至今未达交付王伟伟、张雨生使用的条件。为避免商场闲置造成损失后果扩大，荔能房地产公司曾口头授权委托王伟伟、张雨生对商场进行招租。2014年5月，王伟伟、张雨生用自己的名义与招商银行福州分行签订《房屋租赁合同》，约定由招商银行福州分行租用荔能房地产公司位于莆田市荔城区商场，租用面积为1032㎡，租赁期限自2014年起至2023年止，并对租金及支付方式等内容进行了约定。2014年11月4日，王伟伟、张雨生向荔能房地产公司补充出具《关于招行租赁费的说明》一份，对租赁有关情况和租金收取等向荔能房地产公司用书面补备，并承诺租赁期间的租金由荔能房地产公司收取。然而，王伟伟、张雨生违背约定，私自收取招商银行福州分行的租金并据为己有，现已收取租金共计176.042万元。王伟伟辩称，荔能房地产公司同意王伟伟、张雨生将涉案房产出租给招商银行福州分行，收取的租金也是用于公共设施建设，涉案房产的购房款王伟伟与张雨生已经付了一半，如果有继续支付租金，王伟伟与张雨生对租金也享有一半的收益权。张雨生辩称，荔能房地产公司与张雨生不存在委托合同关系，张雨生没有口头或书面授权涉案房产的出租事宜，张雨生并不知情。涉案《房屋租赁合同》并非张雨生所签，王伟伟也没有构成相应的表见代理。荔能房地产公司要求张雨生返还租金没有事实依据，且荔能房地产公司提供的《关于招行租赁费的说明》上没有张雨生的签字，《说明》的内容是机打的，无法确认是否是王伟伟或者荔能房地产公司的意思表示，故无法认定王伟伟是否有收取承租人的相关租金。荔能房地产公司诉请返还租金款，若认定王伟伟确有代收取相应的租金，则实际上荔能房地产公司系主张王伟伟、张雨生承担侵权责任，因张雨生并不是本案的侵权主体，且荔能房地产公司提供的《房屋租赁合同》中显示的收款账户指定为王伟伟的银行账户，张雨生对于租金的代收取并不知情也没有收取任何收益，所以不应承担返还租金的责任，若认定王伟伟收取了相关租金，该款项也应该用于抵扣相应的购房款，因为涉案房产已经进行了预告登记并交由招商银行福州分行实际使用。招商银行福州分行述称，荔能房地产公司与王伟伟、张雨生是否签订买卖合同、如何进行委托其并不知情。2014年2月12日，与王伟伟、张雨生签订《房屋租赁合同》前，审查了王伟伟、张雨生的权利，认为二人作为讼争房产预告登记权利人，有权申请出租讼争房屋，双方于2014年2月12日正式签订了《房屋租赁合同》，其中涉及租金的内容为2014年6月1日起算租金，支付日期以出租人提前15个工作日前向承租人提供租金发票为准，否则顺延。2014年7月29日，其向王伟伟、张雨生所指定的王伟伟的银行账户支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金990720元，2015年6月4日，其也向上述银行账户支付了第二年度的租金990720元。之后，因其没有收到出租人提供的正式发票，故自2016年6月1日之后的租金就没有支付，租金支付给谁由法院判决。荔能房地产公司为证明其主张提供了以下证据：证据一、荔能房地产公司的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《法定代表人身份证》复印件各一份，以证明：荔能房地产公司的诉讼主体适格；证据二、《商品房买卖合同》二份、《荔能华景城集中商场收款明细》一份、《银行交易凭证》二十一份、《关于“荔能·华景城”集中商场销售事项的协议》一份，以证明：1.王伟伟、张雨生于2013年11月27日与荔能房地产公司签订了二份《商品房买卖合同》（合同编号：L201307053、L201307057），购买荔能房地产公司位于莆田市荔城区1层、2层商场，建筑面积共计7827.44㎡，总价款共计13400万元；2.荔能房地产公司、王伟伟、张雨生在《商品房买卖合同》中约定分三期支付购房款，即于2013年10月31日前支付购房款的50%、2013年12月31日前支付购房款的25%、2014年1月31日前支付购房款25%（1层第三期）、2014年4月30日前支付购房款的25%（2层第三期）；3.王伟伟、张雨生共计支付荔能·华景城1-4层商场购房款13170万元，其中已支付1层商场价款为4000万元（8000万元×50%），2层商场价款为2700万元（5400万元×50%），因二人未能按约付清全部购房款，构成严重违约；4.《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条约定，房屋交接前王伟伟、张雨生应结清款项，鉴于二人未能按期足额支付购房款，荔能房地产公司有权解除合同并拒绝交房，同时二人无权占用1、2层商场；证据三、《房屋租赁合同》二份、《招商银行莆田分行银行交易明细账》一份，以证明：1.因王伟伟、张雨生违约付款，荔能房地产公司无法交房，且商场闲置，故王伟伟、张雨生请求荔能房地产公司授权委托二人对商场进行招租；2.王伟伟、张雨生用自己的名义于2014年5月与招商银行福州分行签订《房屋租赁合同》，约定由招商银行福州分行租用荔能房地产公司位于莆田市荔城区商场，租用面积为1032平方米，租赁期限自2014年起至2023年止，并对租金和租金支付方式等内容进行了约定；3.王伟伟、张雨生已实际收取招商银行福州分行《房屋租赁合同》项下2014年度、2015年度租金共计1981440元；证据四、《关于招行租赁费的说明》一份，以证明：1.基于荔能房地产公司与王伟伟、张雨生的委托关系、商场未交付以及王伟伟、张雨生违约导致产权未发生转移的事实，王伟伟、张雨生确认租金收益归荔能房地产公司；2.王伟伟、张雨生对租赁有关情况和租金收取等向荔能房地产公司用书面补备，确认招商银行福州分行的租金由荔能房地产公司按每月76540元进行收取；证据五、《房屋所有权证》二份，以证明：1.鉴于莆田市荔城区西南侧第3幢4单元1层、2层商场所有权归荔能房地产公司所有，王伟伟、张雨生未经荔能房地产公司同意无权将商场对外出租；2.荔能房地产公司基于委托关系及所有权人身份有权要求招商银行福州分行直接向荔能房地产公司履行房屋租赁合同。王伟伟对荔能房地产公司提供的上述证据质证认为，对证据一至四的证据三性没有异议，对证据五的真实性无异议，对证明对象有异议，涉案商场的所有权是荔能房地产公司的，但是房管部门登记中王伟伟的产权份额占了90%，张雨生的产权份额占了10%。张雨生对荔能房地产公司提供的上述证据质证认为，对证据一的真实性没有异议；对证据二中的《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但是《商品房买卖合同》可以证明王伟伟和张雨生仅是按份共有的关系，王伟伟无权代理张雨生行使法律效力，合同中也没有明确荔能房地产公司与王伟伟的法律行为效力及于张雨生，对《关于“荔能·华景城”集中商场销售事项的协议》、《荔能华景城集中商场收款明细》以及《银行交易凭证》没有异议；对证据三中的《房屋租赁合同》（有落款时间）有异议，该《房屋租赁合同》并没有张雨生的签字确认，且签字时间是2014年2月12日，结合招商银行福州分行出具的《公证委托书》（出具时间：2014年4月4日以及2014年4月8日），案外人林子硕在签订上述租赁合同时是无法代表张雨生行使权利，《房屋租赁合同》中指定收款账户为王伟伟的银行账户说明荔能房地产公司对指定收款人是知情的且没有另指定张雨生作为收款人，说明张雨生对租赁事宜及收款是不知情的。张雨生并未对涉案商场所收取的租金进行过处分。对于《房屋租赁合同》（无落款时间）有异议，该合同并无原件核对故真实性无法确认，且张雨生的印章并非张雨生本人所盖，不能以该印章直接认定张雨生对该合同进行了确认，若该合同真实存在，时间也是在林子硕取得张雨生的公证授权之前；对证据四有异议，《关于招行租赁费的说明》是王伟伟单方出具的，张雨生没有签字，荔能房地产公司与王伟伟也没有向张雨生进行过说明，《关于招行租赁费的说明》的内容都是机打而不是手写，故无法确认是王伟伟的真实意思表示，也不能说明张雨生有收取本案的租金；对证据五的真实性没有异议，《房屋所有权证》也证明涉案商场已经进行了初始登记，且招商银行福州分行已经实际使用，若认定王伟伟须返还租金，该款项也应该用于抵扣相应的购房款。本院经审查认为，证据一、二、五有原件核对，证据来源合法，证据显示内容与本案待证事实具有关联性，本院予以确认；证据三中二份《房屋租赁合同》内容一致，其中有落款时间的《房屋租赁合同》有原件核对，虽然该份《房屋租赁合同》没有张雨生的亲笔签名，但该合同来源合法，且合同内容约定了本案讼争房产的租赁事宜，故对该合同的真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以确认；对于没有落款时间的《房屋租赁合同》，因没有原件予以核对，故对其真实性，本院不予确认；《招商银行莆田分行银行交易明细账》与上述《房屋租赁合同》相互印证，对其真实性与证明力，本院予以确认；证据四有原件核对，是由王伟伟向荔能房地产公司出具，证据来源合法，显示内容与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。王伟伟、张雨生、招商银行福州分行均未提供证据。本院认定本案主要事实如下，荔能房地产公司与王伟伟、张雨生、案外人王奇、案外人程海平、案外人王丽丽签订《关于“荔能·华景城”集中商场销售事项的协议》一份，约定荔能房地产公司同意将案外人王奇原先定购的“荔能·华景城”集中商场1-4层的买受人分别变更为王伟伟、张雨生、案外人程海平、案外人王丽丽，并与上述四人分别签订《商品房买卖合同》，各方均同意案外人王奇已支付的购房款13250万元全部转为王伟伟、张雨生、案外人程海平、案外人王丽丽的购房款，其中11045.5万元分别按各层销售总价50%转为该层首付款，另外2204.5万元待案外人王奇确定后转为特定层的购房款等内容。2013年11月27日，案外人张光明（系张雨生父亲）以张雨生的名义与荔能房地产公司、王伟伟签订二份《商品房买卖合同》，约定王伟伟、张雨生向荔能房地产公司购买“荔能·华景城”商场，总面积7827.44㎡，总价款13400万元，其中王伟伟按份共有90%，张雨生按份共有10%等内容，并对付款方式及期限进行了约定。2014年1月8日，王伟伟、张雨生对上述《商品房买卖合同》项下商场进行了房屋预告登记。2014年2月12日，案外人林子硕、王伟伟与招商银行福州分行签订《房屋租赁合同》一份，约定张雨生、王伟伟为甲方将位于莆田市荔城区的1、2层商场出租给招商银行福州分行，租赁期限自2014年6月1日起至2023年5月31日止，招商银行福州分行享有3个月的筹备免租期，前二年月租金82560元，自第三年起租金每年按5%递增，租金支付至王伟伟开户在招商银行莆田分行的银行账户内，甲方保证其作为合同签约人具有完全民事行为能力，具备签订本合同的民事主体资格等内容。2014年4月4日，张雨生在北京市海城公证处出具《委托书》一份，载明“我（张雨生）已购买福建省莆田市荔城区房产一栋，特委托张光明、林子硕为我的代理人，二人均可单独以我的名义，全权代为办理下列事项：……十五、于各个单位及个人签订房屋租赁合同事宜。委托人在上述权限范围内所实施的民事法律行为和所签署的有关法律文书，我均予承认并承担法律责任”，并经北京市海城公证处于2014年4月8日出具的（2014）京海城内民证字第02899号《公证书》确认其真实性及意思表示。涉案商场交付后，招商银行福州分行于2014年7月29日、2014年9月3日各向王伟伟支付租金990720元，共计1981440元。2014年11月4日，王伟伟向荔能房地产公司出具《关于招行租赁费的说明》一份，载明了招商银行福州分行承租的商场面积为1030平方米，租赁费从2014年9月1日起计算，月租金82560元，扣除各项税费后实际租金为76540元，待收取上述租赁费用后即向荔能房地产公司支付2014年9月1日止2014年11月30日的租赁费229620元等内容。另，荔能房地产公司于2014年9月3日对涉案商场办理了房屋所有权登记手续。因王伟伟、张雨生至今未向荔能房地产公司支付所收取的租金，致诉讼。根据各方当事人的诉辩和举证、质证情况，本院就下列本案争议焦点归纳、评判如下：（一）荔能房地产公司主张解除与王伟伟、张雨生委托关系是否有事实与法律依据？荔能房地产公司认为，根据涉案商场的实际产权情况以及《关于招行租赁费的说明》明确王伟伟、张雨生对涉案商场不享有任何占有、使用的权利，因此其二人通过请求荔能房地产公司的方式对外招租，可以认定双方委托关系明确。现王伟伟、张雨生未能按照委托合同约定向其支付租金，其基于合同关系有权解除合同。王伟伟对此无意见。张雨生认为，其未得到荔能房地产公司的授权，涉案《房屋租赁合同》也并非其所签，其对涉案商场的出租事宜并不知情。而王伟伟与荔能房地产公司之间的法律行为效力并不及于其，租金说明也没有经过其确认，其不应承担责任。本院经审查分析认为，1.涉案的《关于“荔能·华景城”集中商场销售事项的协议》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，荔能房地产公司与王伟伟、张雨生之间的房屋买卖合同关系依法成立，本院对此予以确认；王伟伟、张雨生虽为上述合同项下的讼争商场进行了预告登记，但二人均未按合同约定按期足额支付购房款，讼争房产的产权至今仍归属于荔能房地产公司，故王伟伟、张雨生对讼争房产并不享有所有权权益；2.涉案《房屋租赁合同》的合同当事人系王伟伟、张雨生与招商银行福州分行，其中，张雨生虽主张合同并非其所签订及签约人林子硕在当时并未得到张雨生的授权，但因合同中列明张雨生系出租方，结合张雨生在2014年4月4日出具的《委托书》内容，可以认定案外人林子硕代理张雨生签订合同的行为得到张雨生的追认，张雨生系上述合同的当事人，应承担相应的合同责任；3.根据合同约定，讼争商场的租金系由招商银行福州分行支付至王伟伟的银行账户，但王伟伟向荔能房地产公司出具的《关于招行租赁费的说明》表明上述租金所得应由王伟伟全部支付给荔能房地产公司，结合讼争商场的所有权归属于荔能房地产公司且尚未交房的事实，可以认定王伟伟、张雨生系基于与荔能房地产公司的委托合同关系出租讼争商场，二人出租商场所得的收益应归荔能房地产公司所有；综上，王伟伟、张雨生经荔能房地产公司授权出租讼争商场，当事人之间的委托合同关系成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，荔能房地产公司诉求解除与王伟伟、张雨生的委托合同，于法有据，本院予以支持。（二）王伟伟、张雨生是否应当共同返还自2014年9月1日起至2016年7月26日止向招商银行福州分行收取的租金176.042万元？荔能房地产公司认为，因王伟伟、张雨生对于涉案商场并没有实际权利，二人书面承诺租金由荔能房地产公司收取。其基于双方的委托关系以及书面承诺有权要求二人返还租金及履约保证金。王伟伟认为，其将涉案商场出租是经过荔能房地产公司同意的，其对涉案商场的维修款项也是荔能房地产公司汇的。张雨生认为，其并非指定的租金收款人，也并非租金占有人或受益者，其不应承担返还租金的责任。本院经审查分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理受托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，招商银行福州分行作为讼争商场的承租人，依约将租金支付至《房屋租赁合同》指定的银行账户，王伟伟、张雨生作为受托人，应在收取上述租金后，按照约定向荔能房地产公司转交租金收益，因王伟伟、张雨生实际收取的租金数额大于荔能房地产公司诉求的金额，故荔能房地产公司诉求王伟伟、张雨生共同返还自2014年9月1日起至2016年7月26日止向招商银行福州分行收取的租金176.042万元，系当事人的自由处分，有事实与法律依据，本院予以支持。（三）招商银行福州分行是否应直接向荔能房地产公司履行《房屋租赁合同》？荔能房地产公司认为，招商银行福州分行对荔能房地产公司与王伟伟、张雨生之间存在委托关系以及王伟伟、张雨生无权对涉案商场占有、使用是知情的，其有权要求招商银行福州分行向其直接履行合同。王伟伟对此无意见。张雨生对此无意见。本院经审查分析认为，涉案《房屋租赁合同》系招商银行福州分行与王伟伟、张雨生的真实意思表示，内容符合法律规定，各方当事人均受合同约束行使权利、履行义务。因王伟伟、张雨生出租讼争商场系经荔能房地产公司委托，荔能房地产公司已经解除与王伟伟、张雨生之间的委托关系，现荔能房地产公司作为委托人行使王伟伟、张雨生对招商银行福州分行的权利，且招商银行福州分行并未对此提出抗辩意见，故荔能房地产公司主张招商银行福州分行直接向其履行《房屋租赁合同》，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，本院认为，荔能房地产公司与王伟伟、张雨生之间委托关系成立后，王伟伟、张雨生未能依约向荔能房地产公司转交处理委托事务取得的财产，已经构成违约，故荔能房地产公司要求解除与王伟伟、张雨生委托关系,王伟伟、张雨生共同返还租金收益176.042万元,招商银行福州分行直接向荔能房地产公司履行《房屋租赁合同》，有事实与法律依据，本院予以支持。王伟伟认为其对租金享有50%的收益权，因涉案商场的所有权并未发生转移，其收益权仍然归属于所有权人即荔能房地产公司，且王伟伟作为涉案委托合同的受托人，并没有提供证据证明其可向荔能房地产公司主张的报酬费用，故对王伟伟的抗辩理由，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳；张雨生主张其与荔能房地产公司并不存在委托合同关系，且涉案租金并非由其收取，也不知情讼争商场的租赁事宜，对此，前述争议焦点中已经明确案外人林子硕代张雨生签订《房屋租赁合同》已经得到张雨生的追认，根据合同约定租金系支付至双方指定的银行账户，且张雨生作为讼争商场的买受人并未取得该商场的所有权，对此也不享有租金收益权，张雨生作为出租人与招商银行福州分行签订《房屋租赁合同》的效力经荔能房地产公司确认，双方之间存在委托合同关系，故张雨生的抗辩主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十八条、第六十条、第四百零三条、第四百零四条、第四百一十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，判决如下：一、解除福建莆田荔能集团房地产开发有限公司与王伟伟、张雨生的委托关系；二、王伟伟、张雨生应在本判决生效之日起十日内向福建莆田荔能集团房地产开发有限公司返还自2014年9月1日起至2016年7月26日止向招商银行股份有限公司福州分行收取的租金176.042万元；三、招商银行股份有限公司福州分行应自本判决生效之日起向福建莆田荔能集团房地产开发有限公司履行《房屋租赁合同》（编号：PTBGS-zl2014001）。如果王伟伟、张雨生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20644元，由王伟伟、张雨生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  连森妹代理审判员  郑家楠人民陪审员  陈 芳二〇一七年三月六日书 记 员  吴婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。