广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11519号
上诉人（原审被告）：李XX，住所地：深圳市龙岗区。
上诉人（原审被告）：肖XX，住所地：深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：江X，广东君一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊X，住所地：深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：兰春林，广东章盛律师事务所律师。
原审第三人：深圳市XX房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人：吴军强，执行董事。
原审第三人：中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行，住所地：深圳市罗湖区凤凰路一号工纺大厦一、三楼。
负责人：顾丹丹，行长。
上诉人李XX、肖XX因与被上诉人熊X、原审第三人深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称XX地产）、中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行（以下简称XX文锦渡支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李XX、肖XX及其委托诉讼代理人江X、被上诉人熊X的委托诉讼代理人兰春林到庭参加诉讼，原审第三人XX地产、XX文锦渡支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李XX、肖XX上诉请求：依据本案的实际情况和基本事实，依据法律法规的相关规定依法改判一审判决。
事实和理由：一、本案的一审程序违法。一审法院在判决书中称“本院受理后，依法适用简易程序。”法律规定的简易程序审结的期限为法院受理之日起，三个月内审结。而本案一审法院受理本案的时间为2015年6月29日左右，开庭时间2015年8月26日，判决时间为2016年4月28日，本案审结时间长达10个月，超出法定审结时限3倍多。由于本案审理严重超期，带来了一系列严重后果：一审审结严重超期与房地产买卖合同双方意思相悖。依照本案《房地产买卖合同》约定，李XX、肖XX与熊X在签订买卖合同后，两个月内可实现收取购房款和接收房屋。由于一审院法审结本案严重超期，给李XX、肖XX带来了巨大的经济损失，违背了双方房屋买卖的初衷。李XX、肖XX虽有违约行为，但对一审法院办案严重违反法定程序所造成的扩大损失不承担任何责任。一审法院判决书第七项判决以1295000元为基数，按每日万分之一由李XX、肖XX向熊X支付违约金，自2015年6月11日起计款至判决确定应当过户之日止。这是一审超期判决体现出来的严重后果，一审的超期判决不能由李XX、肖XX来承担责任。
二、熊X是否具备购房资格的事实不清，且应承担举证不的责任。一审开庭中，李XX、肖XX提出熊X没有向法院提供购房资格的相关证据，应承担举证不能的责任。一审开庭时间为2015年8月26日9时30分，判决书记载熊X提供深圳市不动产登记中心出具购房资格证明为2015年9月7日，该证据李XX、肖XX没有收到，更谈不上质证。熊X这一举证已严重超出举证期限，不但没有被一审法院确定为熊X承担举证不能的后果，反而得到了一审法院的认定，这一认定程序上违法，也体现了本案一审法院的审判完全不公正。
三、熊X违背当庭承诺，依法要承担法律的后果。本案一审开庭过程中，一审审判员问熊X何时能筹到所有的购房款，并一次性结清购房款，熊X当庭承诺开庭后40天内。然而，熊X至今没有兑现，熊X应当承担相应的法律责任，一审法院对熊X当庭承诺的违约行为没有追究其的法律责任。
四、一审判决有违人性化执行，不利于安宁团结。李XX、肖XX卖房的原因是夫妻双方当时处于离婚状态，反悔卖房是因为夫妻双方和好如初。李XX、肖XX一家均为深圳户口，一套小屋是生活中起码的必备之需。如依一审判决，李XX、肖XX一家将流落街头，恕实难从命。强制执行又有违我国执行法律法规的相关规定，不利于安宁团结。熊X的目的难以实现。李XX、肖XX在房屋买卖合同中如有违约行为，可按其他相关违约约定追究违约责任。
熊X辩称，一、一审法院认定事实清楚。2015年4月7日，熊X为改善住房条件筹集购房资金，向案外人廖小敏转让仅有的一套房产。4月19日，当事双方签订《房地产买卖合同》；同日，熊X足额支付定金10万元。6月1日，熊X将295000元首期款存入双方约定的建设银行账户。6月2日，双方签订《资金监管协议》。6月10日，李XX、肖XX罔顾熊X如期足额存入首期款的事实，以熊X未按期支付首期款为由，书面通知熊X及XX地产，明确表示不再向出售涉案房产。6月12日，熊X书面催告李XX、肖XX依约履行合同，无果。6月21日，李XX、肖XX通知其受托人深圳市万通融资担保有限公司停止赎楼。
二、一审法院依据查明事实判决继续履行合同适用法律正确。一审法院在查明事实的基础上，认定涉案合同合法有效，合同各方应当信守，适用法律准确。在熊X已经全面履行合同义务且具备一次性付款能力及相应购房资格的前提下，判定李XX、肖XX构成违约、应当承担支付违约金、注销涉案房产抵押登记、办理过户登记和交付房产等义务，判决基本正确。
三、熊X因李XX、肖XX违约而受损，一审法院判决降低违约金数额至日万分之一，超出了自由裁量的范围，且违约金不足以弥熊X的损失。熊X一贯恪守诚信，一方面，为购买涉案房产而将名下房产出售并如期交付，另一方面，也依照与李XX、肖XX签订的合同履行支付定金、监管首期款等义务。却因李XX、肖XX的违约行为，面临在深圳无房可住的窘境。熊X不仅无法在合同约定的8月1日交房、要另行租房并支付租金，也要承担一次性付款导致的高额利息，亦无法享受原有的房贷优惠利率。一审判决第七项，即万分之一每日的违约金，难以弥补熊X的损失。熊X本着息事宁人，不想无休止的处于缠讼之中，争取早日将问题解决，而未向二审法院提出上诉。
四、建议二审法院根据合同的约定及将一审第四项判决改判为到银行办理资金监管手续将剩余房款放在银行监管或者打入法院账户，而非直接转入李XX、肖XX账户。在违约事实清楚的前提下，李XX、肖XX仍罔顾事实，上诉称“原被告在签订买卖合同后两个月可实现收取购房款和接受房屋”。正是由于李XX、肖XX在签订合同两个月后的6月21日，通知其受托人深圳市万通融资担保有限公司停止赎楼的行为，才导致交易无法继续。李XX、肖XX至今没有正视其违约行为，反而在一审审限造成违约金扩大、熊X的购房资格及违背当庭承诺等枝节问题上纠缠不清，实属混淆视听。如果二审维持原审第四项，即熊X应向李XX、肖XX一次性支付剩余房款之判决，将面临李XX、肖XX收款后拒不迁出房屋、熊X利益再次受损的情形。
综上所述，一审程序合法，适用法律准确，判决基本正确。二审以酌情提高违约金基数及改判熊X应将购房款付至法院账户、待李XX、肖XX腾空并迁出房屋后再行收款为宜。
XX地产未到庭，未作陈述。
XX文锦渡支行未到庭，未作陈述。
熊X向一审法院起诉请求：1、确认熊X与李XX、肖XX订立的编号为8194713的《房地产买卖合同》合法有效；2、李XX、肖XX继续履行熊X与李XX、肖XX订立的编号为8194713的《房地产买卖合同》，并办理赎楼，配合熊X过户以及交付房屋；3、李XX、肖XX自违约之日即2015年6月11日起支付518元每日的违约金（暂计算至起诉日为7770元）；4、李XX、肖XX自应交房之日即2015年8月2日起支付1800元每月的租金；5、XX地产、XX文锦渡支行为熊X、李XX、肖XX提前还款注销抵押登记提供协助义务；6、李XX、肖XX承担本案的诉讼费（包括不限于保全费、受理费）。
一审法院认定事实：2015年4月19日，经XX地产居间介绍，熊X（买方）与李XX、肖XX（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定熊X购买李XX、肖XX所有的位于中海康城花A区1-3栋1栋2单元（康惠阁）10A房产，房产证号为深房地字第××号，房屋面积71.72平方米，转让价格129.5万元。合同第三条第一款约定，买方在签署合同时向卖方支付定金拾万元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。关于付款方式，双方约定，买方向银行贷款支付部分房款，并于签署本合同之日起47日（含当日）内付清首期房款（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第四条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起叁日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第五条约定，买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。合同第七条约定，因房屋买卖产生的全部税费均由买方承担。合同第十五条约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十六条约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2015年4月19日，熊X向李XX、肖XX支付定金10万元，李XX、肖XX出具定金收据。2105年4月21日，李XX、肖XX出具公证委托书给深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼、过户等事项。2015年6月1日，熊X将29.5万元首期款存入双方约定的中国建设银行资金托管账户。2015年6月2日，熊X和李XX、肖XX签订29.5万元首期款资金托管协议。
2015年6月10日，李XX、肖XX书面通知熊X及XX地产，以熊X未按期支付首期款为由，明确表示不再向熊X出售涉案房产。2015年6月21日，李XX、肖XX通知深圳万通融资担保有限公司停止赎楼。2015年6月12日，熊X向李XX、肖XX发履约催告函，催促李XX、肖XX按照约定履行合同。
一审另查，2008年12月10日，涉案房产抵押给XX文锦渡支行。2015年9月8日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，2015年9月7日，熊X的家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。在一审庭审过程中，熊X同意一次性支付李XX、肖XX剩余房款。
一审法院认为，熊X与李XX、肖XX在协商一致的基础上，在XX地产的居间下自愿签订房屋买卖合同，内容不违反法律禁止性规定，属于有效合同，合同各方主体应当按照合同约定履行各自的义务。熊X按照合同约定的时间向李XX、肖XX支付定金10万元，并将29.5万元首期款存入资金监管账号，并签订资金监管协议，已履行其相应的合同义务。李XX、肖XX以熊X未按期支付首期款，通知XX地产及熊X不继续履行合同，已经违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。李XX、肖XX共同与熊X签署《房地产买卖合同》，应当对自己的行为负责，其两人夫妻感情并不能成为李XX、肖XX不继续履行合同的抗辩理由。熊X在深圳区域内享有购房资格并同意一次性支付剩余房款，其依据《房地产买卖合同》第十六条约定，要求李XX、肖XX继续履行合同并承担违约责任，一审法院予以支持。一审法院依据案件的具体情况，依据公平原则及李XX、肖XX的履行能力，将李XX、肖XX违约金的标准调整为以129.5万为基数，按照每日万分之一，自2015年6月11日起计算至判决确定过户之日止。熊X要求李XX、肖XX支付违约期间的租金，没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认熊X与李XX、肖XX订立的编号为8194713的《房地产买卖合同》合法有效；二、熊X与李XX、肖XX订立的编号为8194713的《房地产买卖合同》继续履行；三、李XX、肖XX应当在判决生效之日起三十天内注销涉案房产抵押登记；李XX、肖XX逾期未办理的，由熊X在李XX、肖XX逾期之日起三十天内，代为注销涉案房产的抵押登记；XX文锦渡支行应当协助办理注销抵押登记的相关手续；办理注销抵押登记的相关费用，由熊X负担；四、熊X应当在涉案房产注销抵押登记之日起三十天内向李XX、肖XX一次性支付剩余房款1195000元；五、李XX、肖XX应当于熊X付清房款之日起五天内配合熊X办理过户登记手续；过户产生的全部税费，均由熊X负担；六、李XX、肖XX应当于在熊X付清房款之日起5日内向熊X交付涉案房产；七、李XX、肖XX应当向熊X支付违约金，违约金以1295000元为基数，按每日万分之一，自2015年6月11日起计算至判决确定应当过户之日止；八、XX地产应当于涉案房产过户至熊X名下之日起十天内向李XX、肖XX支付托管的定金5000元；九、判决未尽事宜，按双方合同约定执行；十、驳回熊X其他诉讼请求。如上述付款义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8262元，保全费5000元，由李XX、肖XX负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订的涉案《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认，双方均应严格遵照履行。在合同履行过程中，熊X依约支付定金、首期款，而李XX、肖XX却以熊X未如期支付首期款为由拒绝出卖房屋，经熊X催告仍不履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。本案二审亦未发现一审判决存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，应当发回重审的情形，故李XX、肖XX的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8262元，由李XX、肖XX负担。
本判决为终审判决
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月十九日
书记员 张东阳（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。