广西壮族自治区容县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）容民初字第770号
原告姚某某。
委托代理人黄丹，广西千剑律师事务所律师。
委托代理人封红梅，广西千剑律师事务所律师（实习律师）。
被告杨某某。
被告潘某某。
两被告的委托代理人李耀强，容县司法局148法律服务中心法律工作者。
原告姚某某与被告杨某某、潘某某确认房屋买卖合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员陈继东独任，书记员罗旭葵担任记录，于2013年4月17日公开开庭审理了本案。原告姚某某及其委托代理人黄丹、封红梅，两被告的委托代理人李耀强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告系夫妻。1999年3月31日，两被告将其享有所有权的位于容县容州镇城西路X号X栋X楼X号的一厅两房房屋（产权证号为：桂房证字第XXXXXXX号，面积为XX平方米）转让给原告，转让价款为人民币19000元，原告在1999年3月31日付清上述转让价款给被告潘某某后，于1999年4月3日与两被告签订了房屋转让合同（即协议书），合同签订后，两被告已将房产证交付给了原告，而且把房屋交付给原告居住使用至今。但在去年年底，当原告要求两被告按照转让合同的约定，要求两被告协助办理房屋的过户手续义务，两被告却予以拒绝。为此，原告在与两被告协商无果下，诉讼至法院，请求判决：一、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；二、两被告应履行协助原告将转让房屋的产权过户至原告名下。
原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：
1、房屋所有权证一本，证明产权证号（桂房证字第XXXXXXX号）的产权登记为被告杨某某所有的事实。
2、房屋转让合同（即协议书）一份，证明原告与两被告于1999年4月3日签订了一份《房屋转让合同》。合同约定由两被告出让产权证号为（挂房证字第XXXXXXX号）房屋给原告，转让价为19000元的事实。
3、收条一份，证明被告潘某某于1999年3月31日出具了收到原告支付的购房款19000元的事实。
4、用电申请书、安装工程单、用电证各一份，证明原告在接收被告出让的房屋后以其或配偶卢某某的名义申请生活用电使用的事实。
5、结婚证（容政结字第XXX号）一本，证明原告与卢某某于X年X月X日登记结婚的事实。
两被告辩称，对与原告签订的房屋买卖合同及收取的购房款的事实没有异议。但两被告认为，原告受让的房屋是被告杨某某作为原容县兽药厂职工于1994年间向原单位购买的公有住房，但按照国务院（1991）30号关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中“职工拥有部分产权的住房，五年后允许出售，房产权单位有购买权，……”的规定以及国务院办公厅批转国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》第四条第（八）项和容政发（1992）130号文件的有关规定，被告杨某某购买原单位的公有住房获得房产管理部门颁发产权证的登记时间是1994年12月28日，而两被告与原告签订的房屋买卖合同的签约时间是在1999年4月3日，被告杨某某在购买公用住房尚未满五年的年限而将房屋转让给原告，违反了上述行政法规的规定，合同应确认为无效的合同。其次，房屋的产权登记为被告杨某某个人所有，而被告潘某某并不是共有人，其不是本案的适格被告，被告虽然出具有收到原告购房价款19000元给原告，但原告实际只支付了价款18000元，尚欠1000元没有付清，为此，原告的诉讼请求因合同无效，法院应予以驳回。
两被告为其辩解在举证期限内向本院提供证据有：
1、收款凭证一份，证明被告杨某某于1995年3月24日向容县兽药厂支付了购房款960元的事实。
2、录音光盘一张，证明原、被告在电话通话中曾对房屋的价款实际支付情况，原告尚欠购房款1000元没有支付的事实。
经庭审质证，两被告对原告提供的证据1、证据2的真实性没有异议，原告对两被告提供的证据1真实性没有异议，本院对经双方质证后无异议的证据证明的事实予以确认。两被告对原告提供的证据3证明的事实的有异议，认为，虽然被告潘某某出具的收条写明已收到购房款19000元，但实际原告并没有足额支付，还尚欠1000元。对证据4、5证明的事实的真实性没有异议，但认为与合同效力没有关联性。原告对两被告提供的证据1的真实性没有异议，但认为交款收据只是证明了被告杨某某支付了购房款960元给容县兽药厂的事实，并不能证明原告没有交清购房款给两被告；对两被告提供的录音光盘的录音通话，认为，该证据即没有录音的具体时间，且录音的通话记录交谈的内容模糊不清晰，不能客观真实反映原告尚欠1000元购房款没有交付的事实，在本案中不能作为证据采信。本院认为，原告提供的证据3为被告在收到原告交付购房价由其本人亲笔出具的书证，其证明力大于两被告提供的电话录音记录，为此，本院确认原告已按合同的约定向两被告足额支付了购房款的事实。而两被告提供的录音光盘作为视听资料因录音没有具体的录制时间，录音的内容模糊不清，缺乏客观真实性，原告也予以否认，为此，本院在本案中不作为证据采用。
综合全案的证据，本院确认以下法律事实：
两被告是夫妻关系，在婚姻存续期间，被告杨某某把其向原容县兽药厂购买的座落于容县容州镇城西路X号X栋X单元X楼X号公有住房出让给原告。1999年4月3日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖合同》（即协议书）。合同约定：两被告作为甲方，原告作为乙方，现甲方将其拥有的座落在容县兽药厂宿舍区内的一套一厅两室房以19000元作价卖给乙方，甲方同时将该房的房产所有权证（桂房证字第XXXXXXX号，户主杨某某）及有关票据7张（容县兽药厂收款凭证NO.0001189、NO.0001984、NO.0004237；广西壮族自治区出售公用住宅估凭证NO.058512；广西壮族自治区容县事业性收费专用收据NO.0278884、NO.0296031及收条（自编NO.950124）一张）交给乙方。本协议签订后，该房即属于乙方所有。乙方办理房产所有权证转户，甲方有义务协助乙方解决，其费用由乙方支付。合同还附明“本协议是甲、乙双方就该房（房产所有权证：桂房证字第XXXXXXX号，户主杨某某）买卖成交的唯一的合法协议，其他一切协议、合同、凭证均为假造，甲、乙双方不得予以认可，特此说明”。合同签订前三日（即1999年3月31日），原告已将所购房款全额支付给了被告潘某某。虽然合同没有约定有具体的办理房产转户时间，但原告接收房屋后搬入居住生活、并以自己或配偶的名义申请了用电用水使用证，当原告发出要约要求两被告协助办理房屋产权过户手续义务时，原两被告予以拒绝，为此引发本案纷争，原告诉讼至本院。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，应确认为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中查明原告是履行了支付价款的义务，而两被告在收到购房款后，在原告提出要求协助办理房产过户手续时，拒不履行协助义务已构成违约，依法应承担违约责任。原告诉请法院确认合同有效，并要求两被告履行协助办理房产过户至其名下的请求依应当予以支持。根据国家有关的法律规定，婚姻存续期间以一方名义购买的财产没有书面约定为个人财产的，应视为夫妻的共有财产。本案涉及出让的房屋虽然产权只登记为被告杨某某一人，但被告潘某某作为其配偶，参与了合同的签订及收取了原告的购房款，已行使了对夫妻共有财产平等的处分权，据此本院予以认定其是本案的适格被告。而根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）的通知》第八十五条“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”的规定以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“人民法院确认合同效力无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，两被告在本案引用国务院有关部门颁布的规章（通知）及地方一级人民政府发布的文件作为行政法规适用，虽然无法律依据，据此，对其要求驳回原告的诉讼请求，本院依法不予以采信。原、被告之间虽然就买卖的房屋产权的过户时间没有具体的约定，但两被告理应在收到原告发出过户的要约通知后在合理的时间内协助原告办理相关的产权过户义务。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第一十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）的通知》第八十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：
一、确认原告姚某某与被告杨某某、潘某某签订的《房屋买卖合同》为有效合同。
二、被告杨某某、潘某某应在本判决书生效之日起四十五日内协助原告姚某某将（桂房证字第XXXXXXX号）的产权过户至原告姚某某名下。
本案减半收取受理费人民币900元，由被告杨某某、潘某某共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1800元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20
--405201012000407），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈继东
二〇一三年五月六日
书记员 罗旭葵