内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第85号
上诉人（原审被告）王涛，男，汉族，1956年9月11日出生，无固定职业，住包头市。
上诉人（原审被告）刘亚琴，女，汉族，1958年8月28日出生，无固定职业，系王涛妻子。
委托代理人范娜，内蒙古昆峰律师事务所律师。
委托代理人王佳，内蒙古昆峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏席东，男，汉族，1955年3月1日出生，无固定职业，住包头市。
被上诉人（原审原告）毕秀兰，女，汉族，1955年7月28日出生，系魏席东妻子。
共同委托代理人刘慧敏，内蒙古天骄律师事务所律师。
共同委托代理人魏艳，女，汉族，1981年1月24日出生，系二被上诉人之女。
上诉人王涛、刘亚琴因确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长、审判员刘兴平、代理审判员侯丽参加的合议庭并于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人王涛及刘亚琴、王涛的委托代理人范娜、王佳，被上诉人毕秀兰及魏席东、毕秀兰的委托代理人刘慧敏、魏艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于包头市昆都仑区友谊小区5栋60号房屋系包钢建安公司工民建三队的自建房。1999年1月22日，该公司与被告王涛个人经营的包头市昆区双鹏贸易有限责任公司签订《顶账协议》一份，将本案诉争房屋以100000元的价款抵顶给包头市昆区双鹏贸易有限责任公司，被告王涛在包头市昆区双鹏贸易有限责任公司负责人处签字。《顶账协议》签订后，该房屋一直由二被告居住、使用。2005年7月23日，二被告与二原告签订《房产交易合同书》一份，二原告向二被告购买该房屋，?约定价款为75000元，于2005年7月23日前付清。合同约定，二被告应当保证房屋产权清楚，二原告在办理过户时，如要求二被告协助，二被告一定要积极配合，不得推诿。合同签订当天被告刘亚琴向原告出具收到75000元房款的收条一份。二被告向二原告交付了房屋，二原告一直居住、使用至今。
原审另查明，“包钢建安公司工民建三队”曾更名为“包钢建安（集团）有限责任公司第三建筑工程分公司”，现己更名为“内蒙古广厦建安工程有限责任公司第三工程分公司”。该公司认可该房屋己抵顶给被告王涛，被告王涛对该房屋享有处分权。现该房屋性质仍为内蒙古广厦建安工程有限责任公司第二工程分公司自建房，未参加房改，房屋登记的房主姓名为被告王涛。因被告一直未能协助原告办理房屋过户手续，故原告诉至法院请求确认双方签订的《房产交易合同书》有效，判令二被告继续履行合同，协助原告办理产权过户手续，相关费用有二被告负担，案件诉讼费用由被告负担。
原审法院认为，诉争房屋的性质属于内蒙古广厦建安工程有限责任公司第三工程分公司自建房，该公司将房屋抵顶给被告王涛自己经营的包头市昆区双鹏贸易有限责任公司，由被告王涛实际占有、使用，故该房屋是内蒙古广厦建安工程有限责任公司第三工程分公司抵顶给被告王涛的，内蒙古广厦建安工程有限责任公司第三工程分公司对此事实也予以认可。被告王涛、刘亚琴与原告魏席东、毕秀兰签订《房产交易合同书》，并收取了约定的75000元房款。原告魏席东、毕秀兰从2005年7月起居住、使用本案诉争房屋至今。二被告称签订合同不是真实意思表示，而是迫于原告魏席东施加的压力，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采信。二被告辩称双方达成口头约定，由二原告补足差价款及一部分装修费，该说法无相应证据佐证，不予采信。双方签订合同当时虽不具备房屋过户条件，但现因政策变化，诉争房屋己具备参加房改、办理过户手续的条件，内蒙古广厦建安工程有限责任公司第三工程分公司亦认可被告王涛可以自由处分该房屋。故二原告与二被告签订的《房产交易合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，二被告应当协助二原告办理过户手续。二原告要求二被告承担房屋过户的相关费用，缺乏合同和法律依据。按照市场交易习惯，房屋过户费用应当由作为房屋买受人的二原告自行承担，故二原告的该项诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、确认原告魏席东、毕秀兰与被告王涛、刘亚琴签订的《房产交易合同书》有效。二、被告王涛、刘亚琴于本判决生效后十日内协助原告魏席东、毕秀兰办理位于包头市昆都仑区友谊小区5栋60号房屋一套的过户手续，过户至原告魏席东、毕秀兰名下。三、驳回原告魏席东、毕秀兰的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告王涛、刘亚琴负担。
宣判后，王涛、刘亚琴不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。其事实与理由为：原判决认定事实错误，适用法律不当。第一，本案诉争房屋包头市昆都仑区友谊小区5栋60号，系包头市昆区双鹏贸易有限责任公司（以下简称双鹏公司）与包钢建安公司工民建三队?签订顶账协议方式获得，作为双鹏公司的负责人，上诉人王涛在该顶账协议上签名确认。但该顶账协议约束的主体是签订合同的双方单位，并非上诉人王涛。作为公司，其在法律上拥有独立的人格及承担责任能力，而一审法院依据上诉人在顶帐协议上负责人处的签名就确认上诉人系顶账协议的当事人，并确认诉争房屋系上诉人所有，上诉人具有独立处分权的判决结果系对本案事实认定错误。第二，本案中上诉人王涛作为无权处分人与被上诉人魏席东、毕秀兰签订的房屋买卖合同，既无双鹏公司的追认，也无相关单位的备案，是无效合同，一审法院确认该合同有效并要求上诉人协助过户的判决是对事实认定和法律适用的错误。第三，双鹏公司对本案诉争房屋是以10万元顶账获得。魏席东以不给还账为由，逼迫上诉人王涛将诉争房屋转让与他，而转让价格仅为7.5万元，该价格远远低于当时的市场价格及该房屋的顶账价格，故该《房产交易合同书》显失公平。第四，双方签订的《房产交易合同书》系魏席东提供，该合同书为房屋中介办理房屋买卖的制式合同，而王涛明确告知过魏席东本案诉争房屋不能过户，只有使用权，无产权。故该格式合同的内容并不是上诉人王涛的真实意思表示。第五，被上诉人的主张已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。双方签订的房屋买卖合同合法有效，一审期间上诉人并未就诉讼时效提出主张，且本案未有超过诉讼时效的情形。
二审经审理查明的案件事实除包头市昆区双鹏贸易有限责任公司为王涛个人经营这一事实无法确认外，其余事实与一审认定一致，本院予以确认。
二审另查明，王涛系包头市昆区双腾贸易有限责任公司法定代表人，该公司已于2000年经过清算后注销。王涛自诉本案诉争房产于公司清算时归其所有。《顶账协议》中的“包头市昆区双鹏贸易有限责任公司”与“包头市昆区双腾贸易有限责任公司”为同一家公司。“包头市昆区双鹏贸易有限责任公司”并不存在，而应为“包头市昆区双腾贸易有限责任公司”。以上事实有企业法人营业执照正本及副本（复印件）、当事人陈述予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为2005年7月23日上诉人与被上诉人所签订的《房产交易合同书》效力问题。第一，1999年1月22日的《顶账协议》中虽约定包钢建安公司工民建三队将诉争房屋抵顶给包头市昆区双腾贸易有限责任公司，但该公司现已经过清算后注销。从房屋抵顶后至出售前，上诉人一直在诉争房屋内居住，且上诉人二审期间自认该公司在清算中将诉争房屋归到其名下即归上诉人所有。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人提出其无权处分诉争房屋，房产交易合同书为无效合同的主张不能成立。第二，上诉人主张房产交易合同书约定的房屋转让价格远低于市场价，显失公平，但并无证据证实签订该合同书时其受到了胁迫而做出不真实的意思表示，且上诉人对该合同书的真实性不持异议，可以认定该房产交易合同书是双方真实意思表示。上诉人提出的合同书显失公平的主张不能成立。第三，上诉人主张被上诉人的诉讼请求已经过诉讼时效，因其在一审期间并未提出被上诉人的起诉已过诉讼时效，故对上诉人的该项主张本院不予支持。综上，《房产交易合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行，合同书第四条约定“乙方（即被上诉人）在办理过户中，如要求甲方（即上诉人）协助，甲方一定要积极配合，不得推诿”。虽然诉争房屋在签订房产交易合同书时无法过户，但该房产现在已具备过户的条件，被上诉人亦全额支付了购房款，上诉人应当协助被上诉人办理房屋过户手续。
原审法院将包头市昆区双腾贸易有限责任公司表述为包头市昆区双鹏贸易有限责任公司错误，本院予以纠正，但该名称表述错误并不影响判决结果的正确。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人王涛、刘亚琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 钢
审 判 员 刘兴平
代理审判员 侯 丽
二〇一五年四月二十日
书 记 员 邢海峰
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。