北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终4001号上诉人（原审原告）：李广海，男，1965年11月8日出生。委托诉讼代理人：杨丽萍，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市通州区张家湾镇瓜厂村民委员会，住所地北京市通州区张家湾镇瓜厂村。法定代表人：李洪喜，主任。委托诉讼代理人：魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金色山庄公司商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇瓜厂村。法定代表人：刘长亮。上诉人李广海因与被上诉人北京市通州区张家湾镇瓜厂村民委员会（以下简称瓜厂村委会）、北京金色山庄公司商贸有限公司（以下简称金色山庄公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初11135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李广海及其委托诉讼代理人杨丽萍，被上诉人瓜厂村委会之委托诉讼代理人魏建军，被上诉人金色山庄公司之法定代表人刘长亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李广海上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持李广海的一审诉讼请求，诉讼费由瓜厂村委会、金色山庄公司承担。事实和理由：李广海保留着支付租金的收据原件，且该收据交款人处是空白的，并没有刘长亮的签字，庭审中刘长亮也认可租金的实际支付者是李广海，转让给李广海之后刘长亮没有再交过租金，与瓜厂村委会没有任何经济往来，瓜厂村委会也认可金色山庄公司在转让之后就走了，故李广海已经提供了充分证据证明李广海向瓜厂村委会支付了租金，一审庭审中刘长亮认可将其与瓜厂村委会的合同权利义务都转给了李广海，由李广海替代了金色山庄公司的地位，《合同转让协议》约定将租赁合同原件交由李广海保存，金色山庄公司也在合同签订后退出，故《合同转让协议》系合同权利义务的概括性转移，李广海与瓜厂村委建立了事实上的租赁关系；金色山庄公司对厂房有出资、改建、增建行为，金色山庄公司与瓜厂村委会签订的《场地、厂房租赁合同书》约定，自金色山庄公司开始装修60天后，正式合同立即生效，一审庭审中瓜厂村委会的证人李某出庭亦说明了2号房屋是刘长亮建的廊子，刘长亮也认可了其出资行为，廊子对应的是评估明细表中的54.88平米补偿价款为57624元，其他房屋是刘长亮和村委会合建，刘长亮共花费约500000元；李广海在承租厂房后进行了改建，将新建的十间房的门窗换成了塑钢，新建了卫生间，换了新瓷砖；金色山庄公司将出资利益及拆迁利益全部转给了李广海，李广海是实际的承租人，有权主张拆迁利益。瓜厂村委会辩称，同意一审判决，李广海支付130000元是转让厂房使用权。根据瓜厂村委会与金色山庄公司租赁合同约定，双方租赁关系保持不变，李广海与瓜厂村委会之间不存在直接的租赁关系。金色山庄公司辩称，不同意一审判决，同意李广海的上诉意见。李广海向一审法院起诉请求：1.确认李广海与瓜厂村委会存在租赁合同关系；2.判决北京市通州区张家湾镇瓜厂村委会给付李广海拆迁补偿利益300000元；3.本案诉讼费用由瓜厂村委会、金色山庄公司承担。一审法院认定事实：2000年3月1日，瓜厂村委会（甲方）与金色山庄公司（乙方）签订《厂地、厂房租赁合同书》，约定，一、乙方承租甲方位于张家湾镇瓜厂村×路北第一个院的全部厂房、厂地，厂地面积为1亩地，现有148平方米（5间房），甲方再新建办公室、库房／宿舍12间，共计17间房。二、2.1乙方租用甲方厂地、房屋后，即获得对所租厂地、房屋的使用权。乙方有权在不违反国家相关政策的前提下开展各种经营活动。2.2乙方可根据自己的需要对所租房屋进行改造和装修。甲方应协助乙方办理与之相关的手续。维修费由乙方承担。三、3.1租赁期限：本合同有效期30年。从2000年6月1日至2030年5月31日。3.2租赁合同生效时间：3.2．1甲乙双方首先签定租赁意向书。自双方签订租赁意向书后，乙方开始办理各种企业注册手续。甲方出具相关的文件以便乙方办理有关手续。3.2．2工厂装修时间：自乙方企业注册手续完备后，甲方对现有房屋进行改造和新建，待甲方房屋改造和新建完成后乙方即开始装修。装修时间为60天。3.2．3正式合同生效时间为：自乙方开始装修60天后，正式合同立即生效。四、房屋额：4.1从2000年6月1日至2003年5月31日止，甲方根据乙方资金等情况，每年收乙方厂地、房屋租赁费15000元。从2003年4月1日起至合同期满，若乙方继续以年租的形式支付租金，每年收乙方厂地、房屋租赁费20000元。余期租金不再递增。4.2缴租费时间：从2000年6月1日至2003年5月31日的三年间，每半年缴租1次，期初缴租。从2003年6月1日至2006年5月31日的三年间，每年缴租1次，期初缴租。4.3自2006年6月1日后，乙方可以一次性买断所承租房屋的产权和30年的使用权。具体价格在对乙方所租房屋资产评估的基础上由甲乙双方共同协商而定。2013年11月26日，金色山庄公司（甲方）与李广海（乙方）签订《合同转让协议》，约定，一、经瓜厂村委会同意甲乙双方友好协议商，达成此协议：乙方以一次性现金付款方式，从甲方公司所有的瓜厂村×路北第一院全部厂地、厂房的使用权事宜达成协议。二、乙方自2013年11月26日，以人民币现金130000元，方式给付给甲方，甲方所属在瓜厂村工业大院（啤酒厂）厂地、厂房的使用权归乙方所有。三、甲方在转让之前经营时，所欠的债权、债务经济纠纷与乙方没有任何连带关系。四、乙方要求，甲方与瓜厂村委会所签订的租赁合同原件，交给乙方保存，以便乙方以后与瓜厂村委会拆址的相关事宜做为依据。五、瓜厂村委会、甲、乙三方，任何一方若有人事变动，均不影响本合同转让协议的效力和执行。六、甲乙双方自达成协议签字之日起，协议开始生效，此协议一式叁份，甲乙双方各执一份，瓜厂村委会保存一份。甲乙双方分别在上述合同中签字盖章，瓜厂村委会法定代表人在中证人处签字盖章。2015年9月24日收据，记载，今收到刘长亮交来2014-2015年租金60000元。因张家湾镇2016年生态环境土地整理项目需要，需要对本案涉案场地进行腾退。2016年10月13日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方，腾退人）与瓜厂村委会（被腾退人，乙方）就涉案场地腾退签订《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助协议》（以下简称腾退补助协议），约定，需要腾退本项目范围内张家湾镇瓜厂村的乙方地上建筑物、构筑物。依据测绘及评估结果，乙方地上建筑物、构筑物占地面积为1035.50平方米，房屋建筑面积为430.48平方米。地上建筑物、构筑物腾退补助款经北京富地宏业房地产评估有限公司评估确定，被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款为417500元。若乙方在本协议约定的腾退期限内，将腾退范围内的建筑物及构筑物腾空，种养殖物及附属物自行拆除或迁移，并将场地移交给甲方或交予甲方拆除的，甲方给予乙方每亩10000元奖励费，合计1.55亩，奖励费合计15500元。上述总金额共计433000元。现涉案场地已经腾空完毕，瓜厂村委会收到了上述433000元补偿款。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案金色山庄公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反诉对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点系李广海与金色山庄公司之间的《合同转让协议》性质是转租还是权利义务的概括转移。法院认定，该《合同转让协议》的性质为转租，理由如下：首先，《合同转让协议》明确记载金色山庄公司将厂地、厂房的使用权转让给李广海，并未约定租金由李广海支付，瓜厂村委会仅仅在中证人处签字盖章，亦未明确表示同意付款义务由李广海负担。故《合同转让协议》并未涉及金色山庄公司向瓜厂村委会履行付款义务的转移。再者，根据三方履行合同的情况来看，《收据》中明确记载2014-2015年期间租金支付者为金色山庄公司法定代表人刘长亮。庭审中，李广海、金色山庄公司称，上述租金的实际支付者系李广海；瓜厂村委会称，上述租金的支付者系刘长亮。李广海现有证据，不足以证明其向瓜厂村委会支付过租金。综上，《合同转让协议》实质是金色山庄公司与李广海之间的转租合同。关于李广海要求确认其与瓜厂村委会存在租赁合同关系的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于李广海要求瓜厂村委会给付拆迁补偿利益300000元的诉讼请求，因李广海与瓜厂村委会不存在租赁合同关系，李广海非租赁合同的适格主体，且现有证据不足以证明其在租赁厂地期间有过投入，故对该诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院于2017年12月27日判决：驳回李广海的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，瓜厂村委会与金色山庄公司签订的《厂地、厂房租赁合同书》以及金色山庄公司与李广海签订的《合同转让协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。李广海和金色山庄公司认为《合同转让协议》系将金色山庄公司就《厂地、厂房租赁合同书》项下的所有权利义务概括转让给了李广海，李广海主张其与瓜厂村委会存在直接的租赁合同关系，瓜厂村委会予以否认。《厂地、厂房租赁合同书》约定，瓜厂村委会同意金色山庄公司将承租的厂房、厂地的使用权以其他形式与第三方合作，瓜厂村委会与金色山庄公司的租赁关系不改变。《合同转让协议》就金色山庄公司对涉案厂地、厂房的使用权进行了约定，并未提及租赁权，本院认为依据《厂地、厂房租赁合同书》的约定，瓜厂村委会同意在原租赁关系不变的情况下，同意金色山庄公司将涉案厂地、厂房的使用权转给第三方使用，而《合同转让协议》也就仅针对涉案厂地、厂房的使用权进行了约定，没有改变瓜厂村委会和金色山庄公司之间的租赁合同关系，并且从《合同转让协议》的实际履行情况看，《收据》中明确记载支付后续租金的付款人系刘长亮，故本院对李广海关于金色山庄公司将《厂地、厂房租赁合同书》项下的所有权利义务概括转让给了李广海的主张不予采信，依据现有证据无法确认李广海与瓜厂村委会存在直接的租赁合同关系，对于李广海要求村委会给付拆迁补偿利益的请求，本院不予支持。综上所述，李广海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由李广海负担。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一八年三月二十八日法官助理  孟 磊法官助理  温 迪书 记 员  左 爽