成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初5827号
原告：四川安邦投资实业有限公司，住所地成都市武侯区。
法定代表人：彭常安，执行董事。
委托诉讼代理人：丁松林，四川衡平律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：胥家信，四川衡平律师事务所律师，一般授权代理。
被告：李某某，男，汉族，1988年6月25日出生，住四川省隆昌县。
被告：成都盛世道合教育科技有限公司，住所地成都高新区。
法定代表人：罗丛琳，经理。
第三人：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地四川省彭州市。
负责人：张蓉健，行长。
委托诉讼代理人：李红，女，汉族，1985年10月10日出生，住四川省长宁县，系公司员工，一般授权代理。
委托诉讼代理人：汤鉴，男，汉族，1972年1月8日出生，住四川省彭州市天彭镇，系公司员工，一般授权代理。
原告四川安邦投资实业有限公司（以下简称安邦公司）与被告李某某、成都盛世道合教育科技有限公司（以下简称道合公司）、第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称农行彭州支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，本案依法由代理审判员霍萍适用简易程序，于2016年11月24日、2017年2月20公开开庭进行审理。原告安邦公司的委托诉讼代理人丁松林、胥家信，第三人农行彭州支行的委托诉讼代理人李红、汤鉴到庭参加诉讼，被告李某某、道合公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安邦公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除编号为GZ-062的《商品房买卖合同》、补充协议和《借款协议》；2.李某某协助安邦公司解除合同备案（备案号：XXXXX）和预告登记（新房预字第XXXXX号），逾期则视为李某某授权安邦公司单方解除；3.李某某解除预抵押登记（新房预抵字第XXXXX号）；4.李某某支付违约金44285.8元；5.李某某返还安邦公司为其垫付的月供；6.李某某支付律师费4000元；7.道合公司为李某某应支付的上述款项承担连带责任。事实与理由：安邦公司与道合公司签订《桂花香邻团购房框架合作协议》，道合公司为安邦公司介绍购房客户并严格把控风险，安邦公司向道合公司支付佣金。经道合公司介绍，李某某与安邦公司签订了《商品房买卖合同》，通过按揭形式购买安邦公司开发的位于成都市新都区新都镇圣谕亭巷X号X栋X单元X楼X号的房屋，并在道合公司的主持下，签订了《借款协议》，约定李某某向安邦公司借款132858元用于支付所购买房屋的首付部分。现李某某拒不归还安邦公司的借款，而且未按时归还银行的按揭，安邦公司作为保证人为李某某垫付了银行月供。
道合公司、李某某未作答辩。
第三人农行彭州支行陈述，不清楚安邦公司与道合公司之间的约定。李某某在银行办理了按揭贷款，但对其首付款的来源不清楚。如果安邦公司代偿李某某在本行的贷款本息后，银行愿意解除合同。
农行彭州支行向本院提出独立诉讼请求：请求判令1.李某某立即归还借款本金298418.95元及其本息结清之日止的利息、复利、罚息（暂计算至2016年12月22日）；2.农行彭州支行对位于四川省成都市新都区新都镇圣谕亭巷X号X栋X单元X楼X号住房享有抵押权并应予以优先受偿；3.安邦公司为李某某的上述债务承担连带保证担保责任，偿还农行彭州支行所欠本息。事实与理由：安邦公司与李某某签订商品房买卖合同后，与农行彭州支行于2015年7月29日签订了编号为XXXXXXXXX的《个人购房担保借款合同》，约定由李某某向农行彭州支行申请住房贷款本金31万元，借款期限为20年，用于购买安邦公司开发的成都市新都区新都镇圣谕亭巷X号X栋X单元X楼X号住房，李某某以所购的该套房屋为该笔贷款提供抵押担保，由安邦公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。农行彭州支行按约发放了贷款，李某某多次逾期经催收未足额归还。
安邦公司辩称，愿意承担保证责任，为李某某代为偿还未付的本金、利息、复利及罚息。如未归还上述款项，对农行彭州支行享有的抵押权及优先受偿权，不持异议。
道合公司、李某某未作答辩。
经审理查明，2015年7月18日，安邦公司（甲方）与道合公司（乙方）签订了《桂花香邻团购房框架合作协议》，道合公司介绍第三方购买安邦公司的桂花香邻房源，由安邦公司向道合公司支付佣金。经道合公司介绍，2015年6月19日，李某某与安邦公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李某某购买安邦公司开发的位于新都区新都镇圣谕亭巷X号X幢X单元X层X号房屋，房屋总价款442858元。《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限载明：“买受人采取第3种方式付款。……3.买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司彭州支行借款。抵押权人为中国农业银行股份有限公司彭州支行，期限20年。……”
2015年8月5日，安邦公司（甲方）与李某某（乙方）签订了《借款协议》，载明：“乙方于2015年6月19日购买甲方公司所开发的'桂花香邻'项目1栋3单元702号房并签订了《商品房买卖合同》，合同总价为人民币肆拾肆万贰仟捌佰伍拾捌元整（442858元）。由于乙方短期资金周转困难，需向甲方借款用于支付房款首付，……”第一条借款金额载明：“乙方向甲方借款人民币壹拾叁万贰仟捌佰伍拾捌元整（132858元）（以下简称'该借款'），用于支付购房首付款。……”第四条偿还方式载明“1.乙方保证该借款分四期偿还，具体如下：第一期：2015年8月31日前归还该借款的25.2%，计人民币叁万叁仟肆佰捌拾伍元整。……”第五条违约责任载明：“若乙方出现断供、放弃购房或不按时办理该商品房产权登记及办理他项权证相关手续的，均视为乙方违约，甲方可向乙方收取总房款10%的违约金并追偿全部借款以及包括但不限于自借款日2015年6月19日起至解约之日止按日千分之五的利率的借款利息在内的相关损失、费用；甲方亦有权拒绝交付该房产，并有权无偿占有、使用。因解除《商品房买卖合同》、按揭贷款合同及追偿损失而产生的相关费用由乙方承担。”同日，李某某在收条上签字，表明其收到了安邦公司的借款132858元，支付了购房首付款。
2015年7月29日，李某某（借款人、抵押人）与农行彭州支行（贷款人）、安邦公司（保证人）签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《个人购房担保借款合同》），李某某向农行彭州支行借款31万元用于购买涉案房屋，安邦公司为此借款提供阶段性担保责任。《个人购房担保借款合同》第一部分通用条款第四条还款载明“4.1借款人按第二十九条约定的分期还款方式偿还本合同借款本息：……借款人选择下述方式之一归还借款本息：（1）等额本息还款法：……”第九条借款担保载明：“9.1.1保证方式为连带责任保证。……9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。……”第十一条借款人、担保人的违约责任载明：“11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。……11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。……11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……”
《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款，第三十一条借款担保约定：“阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人四川安邦投资实业有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。”三十二条抵押约定“抵押物清单房屋地址：新都区新都镇圣谕亭巷X号X幢X单元X楼X号。备案号：XXXXX。”第三十五条阶段性保证担保＋抵押约定“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）中情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……”
商品房买卖合同摘要（签约备案号为XXXXX）第五条房屋按揭信息载明“债权人：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，抵押权人：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，贷款年限20年，是否结按：否。”2015年9月10日至2016年3月30日，李某某共向农行彭州支行归还本金4831.97元，利息11405.42元。李某某从2016年4月起未还款。2016年6月，农行彭州支行要求安邦公司承担保证责任。2016年6月7日，安邦公司开始为李某某偿还农行彭州支行的贷款。至庭审结束之日，安邦公司向农行彭州支行履行保证责任，为李某某偿还借款的本金8286.89元，利息、复利及罚息共计14435.91元。
另查明，李某某所购买的“桂花香邻”项目X栋X单元X楼X号房屋已具备交付条件，尚未交付，房地产权属证书尚未办理，农行彭州支行办理了该套房屋的预购商品房抵押预告登记。2016年9月8日，安邦公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定安邦公司与李某某房屋买卖合同纠纷一案的律师费为4000元，四川衡平律师事务所为安邦公司开具了律师费发票。
以上事实有安邦公司提交的《桂花香邻团购房框架合作协议》、佣金结算表、《商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》、收条、《个人购房担保借款合同》、商品房买卖合同摘要、委托代理合同、发票、网上银行电子回单、银行业务凭证；农行彭州支行提供的账单明细以及到庭当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，李某某、农行彭州支行、安邦公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。依据《个人购房担保借款合同》关于违约责任11.4条第二款的规定，由于借款人李某某未按时归还借款，农行彭州支行有权利提前收回已发放借款。截止庭审结束之日，李某某和安邦公司已向农行彭州支行偿还本金13118.86元，尚欠296881.14元本金尚未归还。故农行彭州支行要求李某某归还剩余借款本息的诉讼请求，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，安邦公司对该笔债务承担连带保证责任，安邦公司对此不持异议。因此，农行彭州支行要求安邦公司对该笔债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。
对于农行彭州支行对四川省成都市新都区新都镇圣谕亭巷X号X幢X单元X层X号房屋是否享有抵押权并优先受偿的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《》第第一款（五）项、第规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。上述法条明确了尚未取得权属证书的不动产可以设定抵押。农行彭州支行在涉案房屋上办理了抵押预告登记，抵押权设立。因此，农行彭州支行在四川省成都市新都区新都镇圣谕亭巷X号X幢X单元X层X号房屋上享有抵押权，安邦公司在不履行涉案债务时，农行彭州支行有权以抵押物折价或者拍卖、变卖的所得价款优先受偿。
李某某与安邦公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。李某某在《借款协议》中所借的款项是为了支付《商品房买卖合同》中约定的购房首付款，该款项专款专用，是李某某为购买安邦公司的商品房与安邦公司发生的借款，该《借款协议》可视为对《商品房买卖合同》的继续和补充。该《借款协议》第五条约定：“若李某某逾期偿还借款超过60日，则视为根本性违约，安邦公司有权单方解除《商品房买卖合同》，并承担违约责任。”“若李某某出现未按时归还贷款的情况，安邦公司可收取总房款10%的违约金。”因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，安邦公司要求解除与李某某签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院对此诉讼请求予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）的规定，本院对安邦公司要求解除《借款协议》的诉讼请求予以支持。同时，安邦公司要求解除新都区新都镇圣谕亭巷X号X幢X单元X层X号房屋合同备案（备案号：XXXXX）和预告登记，其诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。安邦公司要求李某某承担未按时还贷的违约金44285.8元（总房款442858元×10%）以及为解除《商品房买卖合同》、追偿损失而产生的律师费4000元，其诉讼请求符合法律规定和双方的合同约定，本院予以支持。安邦公司应向农行彭州支行履行的上述债务尚未履行完毕，而且李某某不具有解除抵押预告登记的权利。因此，安邦公司要求李某某解除预抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。
《商品房买卖合同》、补充协议及《借款协议》解除后，合同双方发生互相返还的效力。李某某的首付款是从安邦公司的借款，不再相互返还。李某某从农行彭州支行所贷用于支付购房款的31万元借款，安邦公司应返还给李某某。同时安邦公司由于李某某的贷款行为，在向农行彭州支行履行偿还借款本金的保证责任。因此，安邦公司向农行彭州支行代偿借款的本金不再向李某某追偿，而李某某已向农行彭州支行支付的4831.97元本金，安邦公司应返还李某某。
李某某与农行彭州支行的贷款合同所产生的利息应由李某某自己承担；由于李某某未按时归还贷款的行为，所产生的罚息和复利也应由李某某承担。截至庭审结束前，安邦公司已代替李某某向农行彭州支行偿还了该笔贷款的利息、罚息、复利14435.91元，该笔利息、罚息、复利应由李某某承担，抵扣掉安邦公司应返还李某某4831.97元，李某某还应向安邦公司偿还9603.94元。从庭审结束后至该笔贷款结清之日止的利息、罚息、复利，安邦公司可在向农行彭州支行履行完保证责任后，向李某某追偿，具体金额按照《个人购房担保借款合同》中的计算方法计算，以最后安邦公司与农行彭州支行的对账金额为准。
关于安邦公司要求道合公司对李某某应支付的款项承担连带责任的诉讼请求，本院认为，安邦公司要求道合公司承担因其介绍的客户原因造成损失的责任不宜在本案中处理，应另案起诉。首先，本案系商品房预售合同纠纷，安邦公司要求道合公司承担责任的依据是《桂花香邻团购房框架合作协议》，系委托代理销售合同纠纷，与本案分属不同法律关系；其次，双方签订的《桂花香邻团购房框架合作协议》对于责任承担方式约定不明；再次，道合公司向安邦公司介绍了十多个客户，有多个客户都出现了不按时归还贷款的问题，建议安邦公司将与道合公司介绍的所有购房者的商品房买卖事宜处理完毕后，再行追究道合公司的责任承担问题，有利于节省司法资源，更好维护自己权益。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十七条、《中华人民共和国物权法》第第一款（五）项、第和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告四川安邦投资实业有限公司与被告李某某签订的合同编号为GZ-062《商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》；
二、被告李某某于判决生效后一个月内协助原告四川安邦投资实业有限公司解除成都市新都区新都镇圣谕亭巷X号X栋X单元X楼X号的房屋合同备案（备案号：XXXX）和预告登记（新房预字第XXXX号），逾期后原告四川安邦投资实业有限公司可单方面解除该备案和预告登记；
三、被告李某某于判决生效后十日内赔偿原告四川安邦投资实业有限公司代偿费9603.94元、违约金44285.8元、律师费4000元，三项共计57889.74元；
四、被告李某某于判决生效后十日内归还第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行借款296881.14元及2017年2月20日至结清之日止的利息、罚息、复利（该利息、罚息、复利的计算依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定，以原告四川安邦投资实业有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行实际对账金额为准），原告四川安邦投资实业有限公司对该笔款项承担连带清偿责任；
五、第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行对成都市新都区新都镇圣谕亭巷X号X栋X单元X楼X号的房屋享有抵押权；原告四川安邦投资实业有限公司在不履行上述债务时，第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行有权以抵押物折价或者拍卖、变卖的所得价款优先受偿；
六、驳回原告四川安邦投资实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3542元，由原告四川安邦投资实业有限公司承担100元，被告李某某承担3442元（此款原告四川安邦投资实业有限公司已预交554元，第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行已预交2888元，被告李某某在履行上述付款义务时一并结清，其中被告李某某应向第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行结清的2888元，原告四川安邦投资实业有限公司承担连带清偿责任。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 霍萍
二〇一七年四月十日
书 记 员 王倩