江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1291民初2013号
原告：长融国银（北京）投资管理有限公司,组织机构代码34830501-6，住所地北京市西城区车公庄大街丙3号5层9号。
法定代表人：刘洪新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱伟，江苏碧泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘风，中国工商银行股份有限公司泰州新区支行员工。
被告：江苏君洋建设有限公司,组织机构代码73225392-7，住所地江苏省泰州市姜堰区姜堰镇广电路3号。
法定代表人：刘汝华。
委托诉讼代理人：刘国科，男，1978年2月8日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被告:刘汝华,男,1952年6月21日生,汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被告:李茂红,女,1957年10月19日生,汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
原告长融国银（北京）投资管理有限公司（以下简称长融公司）与被告江苏君洋建设有限公司（以下简称君洋公司）、刘汝华、李茂红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长融公司的委托诉讼代理人朱伟、刘风，被告君洋公司的委托诉讼代理人刘国科到庭参加诉讼。被告刘汝华、李茂红经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告长融公司诉称，2013年9月13日，中国工商银行股份有限公司泰州新区支行（以下简称工商银行）与君洋公司签订编号为2013年新区（君洋）字第0907号《小企业借款合同》（以下简称借款合同），君洋公司向工商银行借款700万元，用途为购材料，借款期限12个月，合同同时约定利率、争议解决方式及借款人承诺承担实现债权产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。2011年4月21日，工商银行与姜堰市正发建筑安装工程有限公司（以下简称正发公司，2013年5月3日更名为君洋公司）签订编号为2011年新区正发抵字0421号《最高额抵押合同》（以下简称抵押合同），君洋公司所担保的债权为自2011年4月21日至2014年4月21日期间（包括起始日和届满日），在人民币700万元的最高余额内，工商银行与正发公司签订的本外币借款合同等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权。抵押物清单：姜堰区体育路××号、××号、××号、××号，并办理了他项权证。2013年9月13日，工商银行与刘汝华、李茂红签订编号为2013年新区（君洋）保0907号《保证合同》（以下简称保证合同），担保主债权为工商银行与君洋公司签订的借款合同项下的债权。2014年9月10日，工商银行、君洋公司、刘汝华、李茂红签订编号为2014年新区（君洋）展字0831号《借款展期协议》（以下简称展期协议），原借款合同项下借款金额为人民币700万元，展期期限为自2014年9月11日至2015年3月10日。担保人承诺按原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和借款展期协议项下的全部义务承担担保责任。2013年9月13日，工商银行按约发放贷款700万元，借据载明借款期限12个月，借款到期日为2014年9月10日。截止2015年6月11日，君洋公司逾期还款本金6996420.59元，利息516271.92元。工商银行将上述债权转让给中国长城资产管理公司南京办事处（以下简称长城公司），长城公司又将债权转让给原告。经催要，被告均未履行还款义务。请求判令：1.被告君洋公司立即偿还借款本金6996420.59元及利息（截止2015年6月11日为516271.92元，自2015年6月12日起至实际还款之日止，以6996420.59元为本金，按照两年基准利率上浮40%再上浮50%计算），并赔偿原告律师费292800元；2.原告就坐落于姜堰区体育路××号、××号、××号、××号的房屋的变价款优先受偿上述债权；3.被告刘汝华、李茂红对上述债务承担连带清偿责任；4.诸被告共同承担本案诉讼费用。
原告长融公司为支持其诉讼主张向本院提供了以下证据：
1.借款合同，证明2013年9月13日，工商银行与君洋公司签订借款合同，君洋公司向工商银行借款700万元，借款期限12个月，合同约定了利率、利息等；
2.抵押合同、他项权证，证明2011年4月21日工商银行与正发公司签订最高额抵押合同，约定担保的主债权等，并办理了抵押登记；
3.姜堰工商局准予变更登记通知，证明2013年5月3日正发公司名称变更为君洋公司；
4.保证合同，证明2013年9月13日工商银行与刘汝华、李茂红签订保证合同；
5.展期协议，证明2014年9月10日工商银行与君洋公司、刘汝华、李茂红签订借款展期协议，担保人承诺按照原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和借款展期协议项下的全部义务承担担保责任；
6.借款借据，证明2013年9月13日工商银行按约定发放贷款700万元；
7.银行查询明细，证明截止2015年6月11日君洋公司逾期未还本金6996420.59元，利息516271.92元；
8.中国工商银行股份有限公司江苏省分行（以下简称工行江苏分行）与长城公司签订的资产转让协议及2015年7月3日的公告报纸，证明工行江苏分行与长城公司签订协议，约定将不良资产转让给长城公司，其中包括案涉贷款；
9.长城公司与长融公司签订的资产转让协议及2015年10月9日的公告报纸，证明2015年9月16日长城公司将案涉贷款转让给了长融公司并进行了公告；
10.委托代理合同，证明长融公司委托江苏碧泓律师事务所律师朱伟律师代为起诉。
被告君洋公司辩称，对借款事实没有异议，我司目前多次与工行对接此事，在积极想办法解决问题。土地他项权证记载的截止日期为2014年4月20日，已经过期了。抵押的四套房屋中号已转让给别人抵工程款，另外三套2010年出售给他人。当时四套房屋均没有办理过户登记，只签订房屋买卖合同，并承诺两年之后将产权证交给买受方办理产权过户。
被告刘汝华、李茂红未答辩，亦未举证。
经审理查明：2011年4月21日，工商银行（抵押权人）与正发公司（抵押人）签订抵押合同，约定抵押人担保的主债权为自2011年4月21日至2014年4月20日期间（包括期间的起始日和届满日），在人民币700万元的最高余额内，抵押权人依据与正发公司签订的本外币借款合同等金融衍生类产品协议以及其他文件（以下简称主合同）而享有的对正发公司的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。同时约定正发公司所有的坐落于泰州市××区体育路××号、××号、××号、××号房屋[房屋所有权证号分别为：姜房权证姜堰字第××、80××38、80××39、80××40，国有土地使用权证号：姜国用（2009）第某某号]为该债务提供最高额抵押担保，并就上述抵押事项到登记部门办理了抵押登记[房屋他项权证号分别为：姜房他证姜堰字第某某、某某、某某、某某号，土地他项权证号：姜他项（2011）第某某号]。
2013年5月3日，正发公司更名为君洋公司，并办理了工商变更登记。
2013年9月13日，君洋公司（借款人）与工商银行（贷款人）签订借款合同，约定借款用途购材料，借款金额人民币700万元，借期12个月，自实际提款日起算。实际提款日以借据为准。借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮0%。借款人提款后，借款利率以3个月为一期，一期一调整，分段计息。自实际提款日起按日计息，按月结息。借款到期，利随本清。其中日利率=年利率/360。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。借款到期一次性偿还。借款人承诺承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。
2013年9月13日，刘汝华、李茂红（保证人）与工商银行（债权人）签订保证合同，约定保证人所担保的主债权为工商银行依据其与君洋公司于2013年9月13日签订的借款合同而享受的债权，主债权的金额和期限依借款合同之约定。保证人承担保证责任的方式为连带责任保证。保证人保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；债权人根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年。债权人主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，债权人有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。债权人放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。刘汝华、李茂红在落款处签名。
2013年9月13日，工商银行将上述700万元汇至君洋公司账户，并出具借款借据，载明借款金额700万元，基准利率年利率6%，逾期借款浮动值50%，借款期限12个月，借款到期日2014年9月10日。截止2015年6月11日，君洋公司尚欠工商银行借款本金6996420.59元，利息516271.56元。
2014年9月10日，君洋公司（借款人、担保人1）、工商银行（贷款人）、刘汝华、李茂红（担保人2）共同签订展期协议，约定鉴于借款人不能按期偿还借款合同项下的借款，并向贷款人提出借款展期申请。贷款人同意在符合本协议约定条件的情况下对借款人不能按期偿还的借款进行展期。原借款合同项下借款期限为自2013年9月13日至2014年9月10日，展期期限为自2014年9月11日至2015年3月10日。借款展期部分的利率按两年基准利率上浮40%确定。展期金额到期一次性偿还。借款人未按照本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。担保人承诺按照原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和本借款展期协议项下的全部义务承担担保责任。担保人提供的担保为保证担保的，保证期间变更为自本协议约定的借款展期到期之次日起两年。
2015年6月30日，工行江苏分行（甲方）与长城公司（乙方）签订《资产转让协议》，约定按照《金融企业不良资产批量转让管理办法》（财金[2012]6号）有关规定，乙方依据本协议自甲方受让不良资产。本协议项下甲方转让给乙方的不良资产包括本协议附件所列明的不良资产。本协议生效后，上述资产自转让基准日起（含）在甲方与乙方之间发生转让，主债权及担保合同项下的全部权利由乙方享有。乙方承担上述资产相关的甲方为一方的借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部权利和义务。协议附件中不良资产包括君洋公司所借债权总额1495.66万元（其中本金1397.81万元、利息97.86万元）。2015年7月3日，工商银行与长城公司债权转让暨债务催收联合公告刊登在《江苏经济报》A3版，载明“长城公司作为债权受让方，公告要求清单中所列包括但不限于债务人、担保人以及清算业务人等其他相关当事人，从公告之日起立即向长城公司履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任”，其附件不良资产明细表载明借款人君洋公司，本金1397.81万元，利息97.86万元，抵押人君洋公司、刘国科、钱科鹏，保证人江苏阳晟能源科技有限公司、刘汝华、李茂红。
2015年9月16日，长城公司与长融公司签订《资产转让协议》，约定长城公司作为国有金融资产管理公司的分支机构，与工商银行签署了《资产转让协议》，受让了本协议附件一《资产明细表》项下的金融资产及其附属权益（统称资产）并采取公开竞价方式转让。长融公司凭借其承诺的价格等交易条件，被长城公司确认为本次资产竞价的买受人。长城公司同意按照本协议约定的条件，向长融公司转让资产，长融公司同意按照本协议约定的条件，受让资产。在遵守本协议条款和交割条件的前提下，交割后，长城公司将自基准日（含）起的下述权利、权益和利益均转让给长融公司：（1）长城公司对于资产的全部相关权益；（2）债权所产生的全部还款；（3）请求、起诉、收回、接受与债权相关的全部应偿付款项（不论其是否应由义务人偿付）的权利；（4）与实现和执行债权相关的全部权利和法律救济。协议附件中包含案涉贷款。2015年10月9日，长城公司与长融公司债权转让暨债务催收联合公告刊登在《江苏法制报》C版，载明“长融公司作为债权受让方，公告要求清单中所列包括但不限于债务人、担保人以及清算业务人等其他相关当事人，从公告之日起立即向长融公司履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任”，其附件不良资产明细表载明借款人君洋公司，本金1397.81万元，利息97.86万元，抵押人君洋公司、刘国科、钱科鹏，保证人江苏阳晟能源科技有限公司、刘汝华、李茂红。
另查明，2016年12月27日，原告、工商银行与江苏碧泓律师事务所共同签订《委托代理合同》，约定，原告诉君洋公司一案，委托江苏碧泓律师事务所作为其代理人。江苏碧泓律师事务所指派朱伟律师担任诉讼代理人，并约定按收回贷款本息额的2%支付代理费。
本院认为：工商银行与君洋公司签订的借款合同系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护，合同当事人均应按照合同约定履行义务。工商银行依约交付借款，君洋公司应承担还本付息的民事责任。根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了通知义务。本案中，工商银行将其对君洋公司享有的债权转让给长城公司，长城公司又将该债权转让给长融公司，上述转让符合法律规定，并登报公告，履行了通知义务，债务人仍应承担相应的还款责任。故长融公司要求君洋公司向其返还借款本金6996420.59元及利息的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。借款合同约定借款人承诺承担贷款人为实现债权而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等），原告主张律师费符合双方约定，但委托代理合同约定按收回贷款本息额的2%支付代理费，故原告主张的金额过高，超出部分本院不予支持。
金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。被告君洋公司以自有的泰州市××号、××号、××号、××号房屋为讼争借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，则原告依法对该抵押物享有优先受偿权。被告君洋公司辩称土地他项权证记载的截止日期为2014年4月20日，现已过期。根据法律规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。抵押权属于物权，性质属于担保物权，担保法及司法解释中没有规定可以因当事人的约定期间或登记时强制登记的期间而消灭，故抵押权不因当事人约定的或登记机关登记的担保期间而消灭。案涉债权到期日为2015年3月10日，至原告起诉不满两年，故对原告主张就该抵押物的变价款享有优先受偿权的请求，本院予以支持。君洋公司又辩称，案涉办理抵押的房屋已经出售或抵债给他人，但其未在法定期限内举证予以证明，该内容与本案也非同一法律关系，不是本案审查范围，如确涉及案外人合法权益的，案外人可另行主张权利。
被告刘汝华、李茂红与工商银行签订担保合同，约定为君洋公司的讼争借款提供连带责任保证，其应对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。担保合同中明确约定担保人承担实现债权的费用（含律师费、诉讼费），故原告要求上述担保人承担律师费的请求本院予以支持，数额同样按照收回贷款本息额的2%调整为14万元。被告刘汝华、李茂红经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其举证、质证权利的放弃。本院依法缺席审理和判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条、第八十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏君洋建设有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告长融国银（北京）投资管理有限公司借款本金6996420.59元及利息（截止2015年6月11日为516271.56元，自2015年6月12日起至实际还款之日止，以6996420.59元为本金，按照两年基准利率上浮40%再上浮50%计算），并支付原告律师代理费14万元；
二、原告长融国银（北京）投资管理有限公司有权就坐落于泰州市姜堰区某某号、某某号、某某号、某某号房屋（房屋所有权证号分别为：姜房权证姜堰字第××、80××38、80××39、80××40号）的变价款优先受偿本判决第一项所确定的债权；
三、被告刘汝华、李茂红对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、驳回原告长融国银（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66439元，公告费1080元，合计67519元，由原告长融国银（北京）投资管理有限公司负担1070元，被告江苏君洋建设有限公司、刘汝华、李茂红负担66449元（此款原告已预交，各被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费66439元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：a；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 李 霖
代理审判员 丁 琴
人民陪审员 周圣宝
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 曹晓舟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十二条当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》
第六条金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务。
在案件审理中，债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由进行抗辩的，人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让事实，并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。
第九条金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。