广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1178号
上诉人（原审被告）：肇庆市昆隆房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城四十八区之三。
法定代表人：陈国宝。
委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈培乾，男，汉族，1976年2月12日出生，住肇庆市鼎湖区，
被上诉人（原审原告）：周丽贞，女，汉族，1974年12月25日出生，住肇庆市鼎湖区，
委托诉讼代理人：王美舟、张丽，分别为广东广之洲律师事务所律师和实习律师。
上诉人肇庆市昆隆房地产开发有限公司（以下简称昆隆公司）因与被上诉人陈培乾、周丽贞商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
昆隆公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，由陈培乾、周丽贞承担全部诉讼费用。
事实和理由：一、昆隆公司开发的涉案小区房屋已经符合交付条件，业主能够如常收楼，房屋可正常交付使用，部分也住已收楼入住，不存在不能按时交楼的情况。涉案小区经过建设、规划部门批准，原规划将配电房安排在负一层，但供电部门以南方电网公司有关规定不符合要求，要求对配电房重新选址，导致规划的变更、进行协调，影响了验收的时间安排，责任不在出卖人，本案属于合同第八条第二款规定的“出卖人可据实予以延期”的情形，出卖人无需承担责任。实际上，昆隆公司已经按照供电部门的要求重新选址，并向规划部门提出验收、备案申请，只是未能通过有关部门的审批未能完成验收备案，并非一审认定的没有申请修改规划方案。二、根据合同法及其司法解释的有关规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请调整，本案中，同地段、同类房屋、带装修和家私的房屋租金约为10元每平方米，昆隆公司已经提供具有相应资质的评估机构出具的估价报告，证明涉案房屋的租金水平，一审没有据此调整错误。
陈培乾、周丽贞答辩称，一、昆隆公司称已经具备交楼条件，不符合事实，根据相关规定，供电房应当设在首层，由于昆隆公司对配电房的设计不当引起变更造成的责任应由其承担。二、涉案合同的条款由昆隆公司制定，应当根据诚信原则予以遵守，昆隆公司出现违约时又要求调低，出尔反尔，约定的违约金标准符合公平对等原则。买受人的损失并不限于租金损失，还包括贷款利息、迟延装修购买家具造成的装修费用增加、维权费用损失等，双方对违约金标准已有明确约定，不应予以调整。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
陈培乾、周丽贞向一审法院起诉请求：1、昆隆公司向石冠荣、石汉鼎支付延迟交楼违约金（以总房价382926为本金按每日万分之五的标准，从2016年1月1日起计付至昆隆公司将具备永久供电、永久供气、永久供水、合格电梯及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的房屋实际交付给陈培乾、周丽贞之日止，暂计至起诉日为26038元）;2、昆隆公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：陈培乾、周丽贞与昆隆公司于2015年9月8日签订了《商品房买卖合同》，约定陈培乾、周丽贞购买由昆隆公司开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城四十八区之三的富海豪庭E1D4幢7层D4-702房（建筑面积102.95平方米、套内建筑面积85.02平方米），总房价为382926元。合同第六条第一款约定：买受人于2015年9月8日一次性支付全部购房款。第八条第一款约定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用；第二款约定：如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期：……3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素……。第九条约定：出卖人逾期交楼的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，陈培乾、周丽贞依约支付了房款，但昆隆公司至今未向陈培乾、周丽贞交付房屋。
另查明，富海豪庭小区的配电房原设计在地下室，已取得肇庆市城乡规划局鼎湖分局的许可。广东电网公司肇庆鼎湖供电局（以下简称“鼎湖供电局”）于2014年6月25日向昆隆公司发出《关于小区配电房选址问题的函》，告知其富海豪庭小区配电房设计选址不符合中国南方电网有限责任公司《10KV及以下业扩受电工程技术导则》（试行）的有关规定，要求对配电房和电表房进行重新选址。昆隆公司收到函件后，要求承建单位肇庆市鼎湖城建建筑工程有限公司停止对配电房的施工。其后昆隆公司分别于2014年11月12日、2015年4月2日、2015年6月23日向鼎湖规划局提交修改的规划方案，该局分别于2014年11月25日、2015年4月2日、2015年6月23日作出《审批意见》，未同意昆隆公司提交的规划方案，并要求昆隆公司按其要求完善后再审批。但昆隆公司于2015年6月25日签收《审批意见》后，至本案庭审结束仍没有再提交新的规划方案。2015年8月16日，肇庆市鼎湖城建建筑工程有限公司向昆隆公司发出通知，表示富海豪庭D5D6D7、E1D4幢工程已按约定及设计图纸完成所有工作，要求昆隆公司派人参加竣工初步验收。2015年8月21日，昆隆公司与富海豪庭的承建单位、设计单位、监理单位、勘察单位对富海豪庭D5D6D7、E1D4幢进行了竣工初步验收。但上述房屋至今未在政府建设部门办理工程竣工验收备案手续。
在第一次庭审中，该院向昆隆公司询问如法院认定其行为构成违约，对约定的违约金计算标准是否有异议，昆隆公司表示无异议。但其在庭后提交书面意见表示违约金过高，要求按同地段同类房屋租金的标准以10元/平方米计算，并提供了《房地产评估报告书》证明富海豪庭小区同类房屋的租金为1020元/月。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。陈培乾、周丽贞与昆隆公司签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。
依照《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。但涉案房屋至今未办理工程竣工验收备案手续，没有交付给陈培乾、周丽贞使用，已违反上述合同的约定。昆隆公司抗辩认为其迟延交楼的原因是配电房规划设计的改变，属于约定的免责事由。但根据该院查明的事实，鼎湖供电局已于2014年6月25日向昆隆公司发出《关于小区配电房选址问题的函》，告知其配电房的选址不符合规定。此日至约定的交楼日期尚有一年半时间，期间昆隆公司虽然三次提交新的规划方案向规划部门申请审批，但其未按规划部门的要求完善规划方案，且规划部门于2015年6月23日要求其再次修改后，昆隆公司却没有再提交修改的方案。上述事实证明，规划改变是不可控的因素，但配电房重新选址是昆隆公司行为可控的因素，不能全部归因于供电、规划部门的行为。从规划部门最后审批之日至约定的交楼之日仍有半年的时间，而昆隆公司没有提供证据证明存在不能在该期间完成配电房的重新选址及建设的原因，因此，应承担举证不能的不利后果。其抗辩认为非因其可控制的因素导致迟延交楼，理据不足，该院不予采纳。该院认定配电房的重新选址不足以导致迟延交楼，因此，昆隆公司迟延交楼构成违约，应承担违约责任。
依照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交楼超过60日后,买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因此，陈培乾、周丽贞请求计付违约金，应予支持。对于上述约定的违约金计算标准，该院已在第一次庭审中向昆隆公司询问其有无异议，其明确表示无异议。对此，应予确认。其后昆隆公司又提出相反的意见，违反诚实信用的原则，因此，对其异议意见应不予采纳。其要求调整违约金，该院不予支持。昆隆公司应当从2016年1月1日起每日按购房款382926的万分之五计付违约金，直至将已经在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房书面交付给陈培乾、周丽贞之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈培乾、周丽贞支付迟延交楼的违约金（从2016年1月1日起每日按购房款382926的万分之五计算至书面交付已经在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的房屋给原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费451元、财产保全费721元，共1172元（原告已预交），由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1、昆隆公司是否应当承担逾期交楼的违约责任；2、违约金标准是否应当调整。
关于昆隆公司是否应当承担逾期交楼的违约责任的问题。本案依照双方合同约定的涉案房屋应当在2015年12月31日前前交付，交付条件是建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但时至本案二审，昆隆公司尚不能提供涉案房屋已经竣工验收备案的证据，昆隆公司应当承担逾期交楼的违约责任。至于昆隆公司主张因配电房位置问题导致迟延，昆隆公司属于专业开发房地产的公司，配电房设计位置不能达到供电部门的要求，属于其前期设计考虑不足，并不属于合同约定的可据实延期的情形，昆隆公司以此抗辩无需承担逾期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。关于违约金标准是否应当调整的问题。从昆隆公司开发楼盘富海豪庭涉诉数件案件合同内容来看，涉案合同应是由昆隆公司提供，条款由昆隆公司拟定。在昆隆公司违约的情况下，未能证明各买受人实际损失的情况下，请求调整依据不足，本院不予支持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，上诉人昆隆公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1513.59元，由肇庆市昆隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年八月十七日
法官 助理 覃丽珍
书 记 员 赵崇轩