江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04949号
上诉人（原审被告）王美萍。
委托代理人柯荣伟。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人丁建华，该公司员工。
委托代理人臧嘉，该公司员工。
上诉人王美萍因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月1日，钱ＸＸ桥公司与王美萍签订协议一份，约定王美萍承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2583号、实际使用面积约8.32平方米营业房。协议还约定王美萍向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权。王美萍取得营业房使用权后，每年另行应缴纳设施物业管理费7987元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金等。
协议签订后，钱ＸＸ桥公司向王美萍交付了约定营业用房，并为包括王美萍在内的商户提供了相应设施物业管理服务，王美萍未按协议支付承租营业用房自2013年12月8日起至2015年12月7日止期间24个月设施物业管理费15960元，钱ＸＸ桥公司经催讨未果诉至本院。
以上事实，有王美萍提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据经质证后所证实，原审法院予以确认。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：判令王美萍立即支付商铺设施物业管理费15960元及逾期滞纳金（以3990元为基数第一期自2013年12月8日计算、第二期自2014年6月8日计算、第三期自2014年12月8日计算、第四期自2015年6月8日计算，四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）。本案诉讼费用由王美萍承担。
原审法院认为：钱ＸＸ桥公司、王美萍双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。钱ＸＸ桥公司和王美萍双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥公司根据合同主张设施物业管理费15960元的诉讼请求并无不当，可予支持。王美萍认为钱ＸＸ桥公司在市场经营、消防管理等方面不规范影响王美萍经营等，因此有权拒缴设施物业管理费，本院认为钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务过程中存在的问题，王美萍应通过合法合理的途径行使权利，以此为由不支付设施物业管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，钱ＸＸ桥公司也应当切实提高服务意识和质量，注重消防安全管理，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。王美萍作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，钱ＸＸ桥公司主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，钱ＸＸ桥公司自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至王美萍实际给付之日止期间滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：王美萍应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付自2013年12月8日起至2015年12月7日止期间设施物业管理费15960元及滞纳金（计算方式：以3990元为基数，第一期自2013年12月8日起计算、第二期自2014年6月8日起计算、第三期自2014年12月8日起计算、第四期自2015年6月8日起计算至实际给付之日，上述四期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）。案件受理费240元，减半收取120元，由王美萍负担。
上诉人王美萍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在本案中并非无理拒付相关物业管理费用，而是物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成包括上诉人在内的经营户经营成本显著增加，竞争力降低，从而利益受损。2、被上诉人钱ＸＸ桥公司作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上有优势。其在约定费用标准时制作格式条款，设定的物业管理费的数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，使王美萍利益受损，符合合同显失公平的规定，依法属于可变更范畴。3、双方签订的协议书第三条约定物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明物业管理费在一定范围内是可以调整的，只是调整额度作了上限约定。即便双方对于调整额度无法协商一致，还是有可以参考的依据的。4、本案不是简单的租赁合同纠纷，是包括上诉人在内的多数经营户正在遭受的处境。各经营户一直在与被上诉人进行协商交涉，并将有关情况向政府部门上报。但是被上诉人在磋商过程中将上诉人诉至法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审按原标准支持被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。5、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且未举证证明其按约提供了设施物业管理服务。综上，原审认定事实不清，证据不足，请求本院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：1、双方签订的协议书合法有效，双方均应遵守约定；2、协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，不适用《物业管理条例》，具体的收费金额以及收费方法按照双方约定；3、市场已经通过消防验收合格，原审中也提供了房屋所有权证证明；4、原审中钱ＸＸ桥公司提交了一份“设施物业管理费服务项目列举”，在该证据中列举了市场运作管理中公司提供的部分管理服务，有的项目是固定的，有的是随着市场的发展而变化的，但所列举的项目均提供过；5、关于协议书的第三条，物业管理费调整的基础是双方协商一致，钱ＸＸ桥公司不同意调整管理费；6、其他市场的收费标准与本案无关。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。王美萍在签订涉案《协议书》时对钱ＸＸ桥公司收取相关设施物业管理费未提异议，应视为认可该合同条款。且钱ＸＸ桥公司作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务不具有完全的可比性，王美萍主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。王美萍虽对钱ＸＸ桥公司提供的物业管理服务质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务；钱ＸＸ桥公司也提供证据证实其确实提供了广告投放等服务；因此，钱ＸＸ桥公司作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定。在双方未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，王美萍作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由，其可另行主张权利。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人王美萍的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人王美萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十一月九日
书 记 员 陆晓婷