江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终2067号上诉人（原审被告）：蒋智勇，男，1976年11月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王玲，江苏纵联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘珂，女，1969年6月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈芳云，江苏法德永衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆文，江苏法德永衡律师事务所实习律师。原审被告：南京正翔自动化技术有限公司，住所地南京市建邺区江东中路215号1502室。法定代表人：赵英。上诉人蒋智勇因与被上诉人刘珂、原审被告南京正翔自动化技术有限公司（以下简称正翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初4915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋智勇上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担房屋占有使用费、车位占有使用费；并将上诉人付出的房屋空调的设备及安装费和上诉人付出的由被上诉人在使用的办公家具费在租金55000元中予以抵销；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）涉案房屋可以随时由被上诉人向外出租且房屋不受上诉人实际控制，故涉案房屋已经返还;(二)在被上诉人授意下，上诉人委派留守人员接待看房人员；（三）涉案房屋新承租人沃达丰公司已在涉案房屋内接待客户，并更换公司背景墙，一审对此未提及；（四）涉案房屋并不由上诉人任意占有；（五）物业曾阻止上诉人搬走办公桌椅；（六）上诉人租赁期满后，未再使用停车卡，被上诉人也可以另办新卡；（七）上诉人的空调现由被上诉人使用，应抵消租金；（八）办公家具现由被上诉人使用，应抵消租金；（九）一审未阐述证人证言；（十）上诉人早预搬离物品，系物业阻止；（十一）被上诉人未提供相应房租发票；（十二）一审适用法律错误。被上诉人刘珂辩称：原审法院查明的事实准确无误，法律适用正确，上诉人房屋租赁合同期满后应当及时履行退还房屋的义务，未及时履行的，应当根据实际占用时间支付房屋的占有费用，车位租赁合同期限届满后上诉人也未按照约定返还租赁的车位，应当根据实际占用时间支付相应的费用，原审对此的判决是合理合法的。上诉人多次提出要求被上诉人支付空调设备及安装费用，上诉人认为该项已经超出了一审答辩意见，构成的独立的诉，一审也曾释明上诉人是否就此提出反诉，但是上诉人既没有提供任何的事实证据也没有明确提出反诉要求，所以原审法院对此不予理涉的做法也是符合法律规定的，况且在租赁合同中已经明确约定了就房屋装修的任何费用均由承租人承担，出租人不支付任何的补偿。所以原审法院事实认定清楚，法律适用准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审被告正翔公司经本院通知，未参加二审庭询，也未发表意见。刘珂一审请求：1.判令蒋智勇支付房屋租金195890.4元（自2015年10月12日至2016年8月31日），并赔偿损失（其中，以11万元为基数，自2015年4月11日至实际给付之日止；以85890.4元为基数，自2016年4月12日至实际给付之日止；均按银行同期贷款利率计算）；2.判令蒋智勇支付车位租赁费5602.2元（自2016年2月1日至2016年8月31日），并支付违约金（自2016年2月1日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率四倍计算）；3.判令蒋智勇支付水电费532元；4.判令蒋智勇支付本案律师费5000元；5.判令正翔公司对上述款项承担连带责任。6.判令蒋智、正翔公司承担本案诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：刘珂系南京市建邺区江东中路215号16栋1501室、1502室的所有权人。2012年4月11日，刘珂与蒋智勇签订一份《房屋租赁合同》，由刘珂将上述房屋出租给蒋智勇使用，实际用于正翔公司（蒋智勇担任经理）办公经营；房屋建筑面积196.83方米，租期自2012年4月11日起至2015年4月11日止；年租金17.5万元，在合同签订后一次性支付1年租金，并预付押金5000元。还约定：物业费、公摊费以及房屋装修所发生的费用均由蒋智勇承担；租期届满后，刘珂有权收回该房屋，并不再补偿蒋智勇在装修方面所花费的费用。合同生效后，蒋智勇给付5000元押金。此后，蒋智勇、正翔公司分别支付相应租金。另外，双方一致确认该合同已履行完毕。2015年4月11日，双方就上述房屋又签订一份《房屋租赁合同》，约定租期1年，自2015年4月11日起至2016年4月11日止；年租金22万元，在合同签订后一次性支付，并预付押金5000元，其他内容同第一份合同。庭审中，双方一致确认蒋智勇已支付半年租金11万元，并同意将第一份合同中的5000元押金转为本合同项下的押金。此外，正翔公司已支付该房屋的水电费、物业费。2017年7月25日，蒋智勇给付刘珂5万元。经一审法院组织双方对账，一致确认在扣除该5万元及5000元押金后，尚欠租金5.5万元。为证实支出的装修费用，蒋智勇提供了装修合同、安装合同、采购清单等证据。对此，刘珂不予认可。另查明，2015年2月1日，刘珂、蒋智勇签订一份《车位租赁合同》，约定刘珂将编号为R105、R109的两个车位出租给蒋智勇，并由正翔公司使用；租期1年，自2015年2月1日起至2016年1月31日止；年租金合计9600元；如蒋智勇未按约支付车位租赁费，每逾期一日，按应交纳款项的3‰支付违约金。双方一致确认已支付完毕租期内车位租赁费。再查明，2016年4月份，正翔公司搬至新址办公，但安排两名员工值班看管办公家具。2016年8月31日，正翔公司交还钥匙并撤场，刘珂认可该日为交房时间。另外，正翔公司称租期届满后即将交还车位卡，刘珂则称交还日期为2016年9月15日。还查明，2017年7月11日，刘珂与江苏法德永衡律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所指派律师担任案件诉讼代理人，并约定律师费5000元。同日，刘珂刷卡支付5000元，并由该所开具一份发票，载明律师费5000元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘珂、蒋智勇签订的《房屋租赁合同》《车位租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故一审法院依法予以确认。合同生效后，双方均应按约全面履行自己的义务。根据查明的事实，一审法院认定蒋智勇应支付2015年10月12日至2016年4月11日的房屋租金11万元。根据双方的对账情况，一审法院认定蒋智勇还应再给付租金5.5万元。因双方对租期内的车位使用费无争议，故一审法院不再理涉。因租期均已届满，故蒋智勇负有交还房屋及车位的义务。因正翔公司实际使用该租赁标的，故一审法院认定其亦负有腾空交还义务。再结合正翔公司实际支付租金、水电费，以及蒋智勇担任该公司经理的实际情况，一审法院认定正翔公司应对该两份合同履行过程中产生的债务承担共同给付责任。虽然正翔公司已于2016年4月搬至新址办公，但其仍安排员工在该房屋值班看管家具至2016年8月31日，故一审法院认定实际交房日期为该日，并对蒋智勇、正翔公司相关抗辩意见，依法不予采信。因蒋智勇、正翔公司未及时交房，故其应按22万元/年的标准，支付2016年4月12日至2016年8月31日的房屋占有使用费85890.4元。虽然蒋智勇、正翔公司辩称租期届满后即交还车位卡，但其未予以举证证明，故一审法院依法不予采信。因此，蒋智勇、正翔公司应按9600元/年的标准，支付2016年2月1日至2016年8月31日的车位占有使用费5575.6元。因刘珂主张的车位使用费的违约金以及律师费，缺乏事实和法律依据，故一审法院依法不予支持。根据双方有关装修补偿的约定，本院对蒋智勇、正翔公司要求刘珂补偿装修费用的意见，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、蒋智勇、正翔公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向刘珂支付房屋租金55000元、房屋占有使用费85890.4元，以及车位占有使用费5575.6元。二、驳回刘珂的其他诉讼请求。本案受理费4713元、保全费1720元，合计6433元，由刘珂负担1773元，由蒋智勇、南京正翔自动化技术有限公司负担4660元。本院二审期间，上诉人原审被告员工杨某、王某（现已离职）出庭作证。以上两证人陈述，涉案房屋租赁到期时，上诉人已让公司员工将个人物品搬离，当时上诉人让他们协助接待看房人员，并和看房人员协商遗留的装潢、空调、办公家具的转让费事宜。由于没有交物业费，物业曾阻止他们将办公家具搬走。沃达丰公司曾在涉案房屋内接待客户，并更换公司背景墙，沃达丰公司使用涉案房屋期间，他们也还在涉案房屋内留守。停车卡是预付费的，租赁到期后，公司就未再使用车位。涉案房屋系使用整个大厦的中央空调，当时公司在涉案房屋内安装了一个可控制的出风口。被上诉人二审中，提交了涉案大厦物业公司出具的情况说明，以证明因上诉人未结清物业费，故根据公司规定待正翔公司结清后，才予以放行。涉案大厦为中央空调，室内内出风口由使用人自行安装。被上诉人交付给上诉人的停车卡可正常使用至2016年8月31日。对以上证据，上诉人不予认可。对于一审查明的事实，上诉人主张涉案房屋已经完成了法律意义上的交付义务，在合同到期之前房东就来公司跟蒋智勇谈退租的情况。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为：房屋租赁期满后，承租人应将房屋腾空返还给出租人。本案中，涉案房屋租赁期满后，上诉人蒋智勇及原审被告正翔公司并未将涉案房屋腾空，相反还安排证人杨某、王某在涉案房屋内留守，故上诉人所称涉案房屋已完成法律意义上的交付义务的上诉意见不能成立。本院二审查明涉案房屋租赁期满后，证人杨某、王某虽协助接待了部分看房人，但并无证据证明系被上诉人授意，同时接待期间，证人与看房人就其遗留的装潢，空调出风口、办公家具转让事宜进行了协商。因此不能认定上诉人租赁期满后继续占有使用涉案房屋，系与被上诉人协商为被上诉人出租涉案房屋服务。且即使沃达丰公司曾在涉案房屋内接待客户，并更换公司背景墙，但如证人杨某、王某所言沃达丰公司使用期间，其二人仍在涉案房屋内留守工作。故根据以上事实，可以认定蒋智勇、正翔公司在租赁期满后，继续占有使用涉案房屋，依法应支付相应的占有使用费。据此，一审判决蒋智勇、正翔公司支付房屋占有使用费85890.4元并无不当，本院依法予以维持。同上，涉案房屋租赁期满后，蒋智勇、正翔公司应将停车卡及时返还给被上诉人，且根据涉案大厦物业出具的证明，该停车卡处于可使用状态。上诉人未及时返还停车卡，反而辩称被上诉人可以随时办理新卡，该上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。至于涉案中央空调出风口，由于上诉人一审中未就此提起反诉，且也无证据证明该出风口未与涉案房屋形成附合，故本院对上诉人所称的中央空调出风口应折抵租金的上诉理由不予采纳。关于办公家具，由于上诉人一审中也未就此提起反诉，且也无证据证明其遗留的办公家具现由被上诉人使用，故本院对上诉人所称的办公家具应折抵租金的上诉理由亦不予采纳。关于上诉人所称被上诉人未提供租赁发票的上诉理由，本院认为，双方在签订涉案房屋租赁合同时，并未约定提供相应发票系上诉人支付租金的前提条件，故本院对此上诉理由不予采纳。综上所述，蒋智勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4713元，由上诉人蒋智勇负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年四月八日书记员  倪 辉