江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初2848号
原告：朱金，男，1982年1月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。
被告：朱峰，男，1979年11月10日出生，汉族，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师。
原告朱金与被告朱峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱金及其委托的诉讼代理人刘银，被告朱峰及其委托的诉讼代理人周逸宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱金向本院提出诉讼请求：判令被告腾空涉案房屋、恢复房屋原状，支付房屋租金、违约金及利息，结清物业费、水电费，承担案件诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判决被告支付欠付的苏州市姑苏区苏站东路23-103（1）号房屋租金（自2016年11月8日至2017年4月21日,按每月5400元计算），以物业欠费为准支付物业费、水电费。2、请求判决被告支付违约金5400元。3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原（甲方）、被告（乙方）于2016年5月8日签订《商铺租赁协议》，约定将本市姑苏区苏站东路23-103（1）号商铺租赁给被告作为商铺使用。租期自2016年5月8日起至2019年5月17日止，租金每月5400元(135元/平米)。为确保房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同时同时缴纳一个月的租金5400元作为房屋使用保证金，合同期满结清所有费用后方可退回。同时约定，乙方不得以任何形式转让、转租、转借、抵押等，交还房屋应当恢复商铺原状。乙方迟延交付房租超过10天的，原告可单方解除合同，任何一方违约造成合同终止的，应向对方赔偿相当于一个月的租金作为违约金，并赔偿其他损失和费用。合同签订后，被告支付了六个月的租金32400元及一个月的保证金5400元，被告应当于2016年11月7日继续支付租金，但被告拒不支付，原告按照合同约定于2017年4月19日通知被告解除合同并返还房屋等，被告拒绝履行。因保证金与违约金都是一个月的租金，预收的保证金作为被告的违约金。请求法院支持原告诉求。
被告朱峰辩称：房屋的租金扣除免租期1.5个月后共结欠房屋租金20340元。物业费被告已交满1年，不存在欠付物业费的情况。水电费已交满至腾房之日。在租赁期内，被告按期支付了6个月的租金,之所以未及时缴纳租金是由于原告未及时向房东缴纳租金导致被告被迫腾空房屋，因此不存在违约行为，无须支付违约金。原、被告间签订的1.5个月免租期实际为原告给予被告装修的期限，在合同中约定的实际到期日为2018年12月15日，也可以认定原、被告在认定租期时将1.5个月免租期算至其中，故被告认为原、被告间的租赁期限起始日期2016年6月23日。被告与新所有权人于2017年4月16日签订了新的房屋租赁合同，根据该签订日期计算原、被告之间合同的终止日期为2017年4月16日，综上原、被告之间的租赁期限实际发生自2016年6月23日至2017年4月15日，扣除被告向原告先期交付的6个月租金，即至2016年12月23日，自2016年12月24日起至2017年4月15日止共欠原告租金20340元。由于被告在签订合同时已缴纳了保证金5400元，因此无须再向被告支付违约金。
经审理查明：位于苏州市姑苏区江乾路52号的房屋由苏州中锐金汇置业有限公司（以下简称中锐置业公司）开发、建设。
2015年12月，中锐置业公司（甲方、出租人）与朱金（乙方、承租人）签订《尚城商业街租赁合同》。双方约定，中锐置业公司将尚城商业街A区23-103出租给朱金，租赁期限自2015年12月16日起至2018年12月15日止。2016年5月8日，原、被告签订本市姑苏区苏站东路23-103（1）号商铺的《商铺租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），约定租期为三年，自2016年5月8日起至2019年5月7日止，约定免租期为2016年5月8日至2016年6月23日。商铺面积40平方米，每月租金为5400元，租金与物业费每六个月为一个支付周期，在每个周期结束前10天一次性付下一周期的租金。同时约定，被告交纳1个月的租金作为保证金。在房屋租赁期间发生的一切费用由被告负责。如被告迟延交付房租超过十天的，原告有权解除合同。任何一方违约造成合同终止的，需向对方赔偿一个月的租金作为违约金。合同订立后，原告按约向被告交付房屋，被告向原告支付了租金32400元及保证金5400元。
租赁期间，中锐置业公司将涉案商铺出售给案外人陈晓新、陈喆，并约定在2017年3月18日前交付房屋。
又查明，2017年5月14日陈晓新与被告签订租赁协议，约定将江乾路52号商铺即尚城商业街A区23-103号商铺出租给被告，租赁期限自2017年4月16日至2022年4月15日。
另查明：原告于2017年4月19日向被告发出解除函，称因被告拖欠租金超过合同约定的期限，要求解除合同，结清费用，赔偿损失，腾退房屋。解除函由被告小区物业签收。
再查明：2017年4月21日，苏州中锐置业公司向原告朱金发出解约函，告知因原告逾期未支付租金，解除与原告之间23-103商铺的租赁合同。
上述事实，由中锐置业公司与原告的《尚城商业街租赁合同》、原告与被告的《商铺租赁合同》、被告与案外人陈晓新的《尚城商业街租赁合同》、苏房商姑苏合同201702180025《苏州市商品房买卖合同》、《律师函》及邮寄签收凭证、《解约函》以及当事人陈述等在案证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告的欠租行为已符合双方在租赁合同中约定的合同解除条件，故原告有权据此解除合同。关于租金。出租人让渡免租期一方面是为房屋实际使用人装修、装饰房屋之便利，另一方面也是为保障后续完整履行合同所设置。然被告在实际支付了6个月租金后，未按约继续履行合同，致使合同解除，若仍给予被告1.5个月的免租期，有违公平，故综合合同履行情况，本院酌情给予被告半个月免租期。中锐置业公司将房屋产权出售给案外人后，新的产权人有权与承租人订立房屋租赁协议，扣除被告已经向原告支付的六个月房租，被告应当向原告支付23-103（1）号商铺从2016年11月24日至2017年4月15日的租金，租金计25380元（5400元/月*4.7个月）。
关于解除合同违约金。本案系因被告欠付租金导致合同解除，故原告向被告主张承担违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。因违约金数额与保证金同一，且违约金未超过合理限度，故对原告提出以保证金抵扣违约金的主张，本院予以支持。
关于物业费、水电费。因原告未提供证据证实该项具体费用，故对原告要求被告支付物业费、水电费的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告朱峰于本判决生效之日起十日内支付原告朱金租金25380元、违约金5400元（违约金已付）。
二、驳回原告朱金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币610元，适用简易程序减半收取305元，由原告朱金负担15元，由被告朱峰负担290元，被告朱峰负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告朱金履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 李向阳
二〇一七年八月二十九日
书记员 周 宇