广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第8号
上诉人（原审被告）：阳江市京源实业发展有限公司。
法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。
委托代理人：曾显辉，广东宏晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄杨先，男。
被上诉人（原审原告）：冯慧，女。
上述两被上诉人共同的委托代理人：黄理福，男。
原审被告：阳江市京源物业服务有限公司。
法定代表人：陈夏丹，该公司董事长。
委托代理人：姜二伟，该公司员工。
上诉人阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源实业公司）因与被上诉人黄杨先、冯慧以及原审被告阳江市京源物业服务有限公司（以下简称京源物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2013年10月9日作出的（2013）阳城法民一初字第234号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：京源实业公司是经批准经营房地产开发的企业法人，京源物业公司（原名称：阳江市京源中珠物业服务有限公司）是经批准经营物业服务的企业法人。位于阳江市江城区建设一路2号的德信华城是京源实业公司所开发的商品房楼盘，该楼盘已取得证号为阳预许证字2008018号的《商品房预售许可证》。2011年1月2日，黄杨先、冯慧与京源实业公司签订商品房买卖合同，约定：黄杨先、冯慧向京源实业公司购买德信华城的某幢×单元××房（属于现房），建筑面积为255.36平方米，套内面积为217.88平方米；总房价款为988820元，付款方式：签订合同时交付首期款296820元，余款692000元由银行提供按揭；交付期限（第八条）：出卖人应当在2011年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1/10000的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1.5/10000的违约金；交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为买受人已验收了并接收该商品房，在闲置期间如被损坏，出卖人不予负责；等等。合同签订后，黄杨先、冯慧支付了首期款给京源实业公司，余下的购房款已通过银行按揭的方式支付给京源实业公司。2011年1月14日，设计单位（阳江市第二建筑集团大正建筑设计咨询有限公司）、勘察单位（阳江市建筑设计院）、施工单位（广东省阳江市建安集团有限公司）、监理单位（阳江市建设监理有限公司）、建设单位（被告京源实业公司）等共同组成验收组对德信华城3、4、5、6、9、12幢进行检查验收，一致达成如下竣工验收结论：1、符合我国现行法律、法规要求；2、符合我国现行建设工程强制性标准、规范要求；3、工程质量和工作量符合设计文件和施工合同要求，达到竣工标准；4、经审查该工程质保资料、各类检测报告及功能检（试）验资料基本齐全，技术资料归档整理基本符合要求且已按要求装订成册；5、工程质量合格；6、符合国家质量标准，同意使用。黄杨先、冯慧在购房看房时，发现涉讼商品房有漏水现象，当时京源实业公司的售楼人员称可修补好。2012年7月4日，京源实业公司通知黄杨先、冯慧去验房，当时，黄杨先、冯慧发现房屋部分地方仍渗水，遂在填写房屋验收交接表并接收房屋钥匙的同时，还在德信华城遗漏工程申报表中“遗漏项目”一栏中填写“复式二楼主人卧室多处渗水”内容，要求京源实业公司进行处理。后来，京源实业公司组织其德信华城项目工程部人员对涉讼房屋渗水部位进行修复。对于修复完工时间，京源实业公司主张是2012年7月6日，并且已电话通知黄杨先、冯慧前来验收；黄杨先、冯慧则对京源实业公司上述主张予以否认，其认为，京源实业公司直至2012年11月底才完工，并且也没有通知其去验收，还在房屋楼顶（天面）重新铺设防水层，比原来高了20厘米左右，使其房屋价值贬损。京源实业公司对其上述主张未能举证。
按照京源实业公司提供的德信华城收楼程序，开发商交付房屋给业主的最后一道程序是收楼确认，具体内容是：1、陪同业主到所购房屋按收楼标准进行实地验收；2、签署房屋验收确认书后移交钥匙给业主。本案中，未有证据显示黄杨先、冯慧作为业主已签署房屋验收确认书，也未有证据显示京源实业公司已按商品房买卖合同第十一条的约定提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书给黄杨先、冯慧。
京源物业公司在黄杨先、冯慧购买涉讼房屋前已承接了德信华城小区的物业管理服务业务。2012年3月29日，黄杨先、冯慧以涉讼房屋业主的身份与京源物业公司签订德信华城前期物业管理服务协议，约定了京源物业公司对涉讼房屋进行前期物业管理服务时双方的权利义务。同日，黄杨先、冯慧签订了业主（住房）消防安全责任书给京源物业公司。黄杨先、冯慧至今没有支付过物业管理费。
黄杨先、冯慧认为，京源实业公司至今仍未完成交房，已构成违约，且对涉讼房屋进行补漏修复时改变了原状，使房屋价值贬损，遂于2013年3月11日向原审法院起诉，请求：1、判令京源实业公司、京源物业公司立即支付黄杨先、冯慧房屋买卖违约金105455.52元（计至起诉之日止），及从起诉之日起第二天至京源实业公司、京源物业公司完成房屋交付手续时止的违约金（按988820元的每日1.5/10000计算）；2、判令京源实业公司立即支付黄杨先、冯慧拖欠京源物业公司从房屋物业收费开始至起诉时的所有物业管理费和滞纳金7000元及从起诉之日起第二天至京源实业公司、京源物业公司实际完成交房手续时止的房屋物业管理费和滞纳金；3、判令京源实业公司、京源物业公司立即支付黄杨先、冯慧房屋贬值费用30000元；4、京源实业公司、京源物业公司承担本案诉讼费用。诉讼中，黄杨先、冯慧明确表示不解除商品房买卖合同而选择继续履行。京源实业公司、京源物业公司主张，涉讼房屋已于2011年1月14日经验收合格，该日期后随时可以交楼，其售楼人员在约定交房期限内曾多次电话通知黄杨先、冯慧去收楼，但黄杨先、冯慧拒绝收楼而拖延至2012年7月4日才收楼。黄杨先、冯慧否认被告该通知主张，京源实业公司、京源物业公司未能举证证实。
原审判决认为：黄杨先、冯慧与京源实业公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案双方讼争的是：一、京源实业公司是否存在迟延交房的违约行为；二、如迟延交房，应如何承担违约责任；三、京源物业公司是否应承担民事责任。关于京源实业公司是否迟延交房的问题。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2011年3月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，京源实业公司作为出卖人，应在上述约定日期前完成交付房屋义务。虽然，涉讼房屋所在的德信华城某幢商住楼已于2011年1月14日经竣工验收，达到竣工标准，工程质量合格。但是，京源实业公司未能提供证据证实其已在约定的交房期限内将涉讼房屋交付给黄杨先、冯慧或通知黄杨先、冯慧去收楼而遭黄杨先、冯慧拒收；同时，黄杨先、冯慧在2012年7月4日去验房时发现房屋部分地方仍渗水，虽然其填写房屋验收交接表并接收房屋钥匙，但在房屋存在渗水，已影响业主正常居住使用的情况下，此时的房屋交付显然不符合合同目的，也不符合合同约定，京源实业公司的交付行为仍未完成。在黄杨先、冯慧以书面形式告知所购房屋“复式二楼主人卧室多处渗水”并要求京源实业公司进行处理后，京源实业公司组织其德信华城项目工程部人员对房屋渗水部位进行修复并已完工。虽然双方并未签署房屋验收确认书，但考虑到黄杨先、冯慧此前已接收了涉讼房屋钥匙，在房屋并没有其他影响居住、使用因素的情况下（本案黄杨先、冯慧没有提供证据证实房屋还存在其他影响居住、使用因素而不能交付），黄杨先、冯慧可以对房屋进行占有、管理、装修、使用，故从公平原则出发，应以确认修复完工时间为交付时间。京源实业公司主张2012年7月6日已修复完工且已电话通知黄杨先、冯慧前来验收，由于其对此未能提供证据证实，且黄杨先、冯慧不予认可，故不予采纳，并以黄杨先、冯慧自认的2012年11月底（11月30日）作为认定修复完工时间。因此，应认定，京源实业公司在约定期限内未完成交房义务，并非不可抗力或归责于黄杨先、冯慧原因造成，其存在迟延交房违约行为。关于京源实业公司应如何承担违约责任的问题。计至2012年11月30日，逾期交房时间为610天，根据双方合同约定，出卖人逾期交房已超过90天，应按已付房价款988820元的每日1.5/10000计付违约金给黄杨先、冯慧，即违约金为90477.03元（988820元×1.5/10000/天×610天）。黄杨先、冯慧虽与京源物业公司签订了前期物业管理服务协议，但其并未缴交物业管理费，故其于本案中请求支付房屋物业管理费和滞纳金，于法无据，不予支持。虽然京源实业公司在对涉讼房屋进行修复时，在楼顶（天面）重新铺设防水层，使部分地方比原来有所增高，改变了原状，但此种改变仅位于黄杨先、冯慧屋内所不能见到的屋顶室外部分，并不必然导致其房屋价值贬损，而且，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”之规定，该屋顶属于建筑区划内的全体业主共有部分而非黄杨先、冯慧专有，因此，黄杨先、冯慧以修复改变屋顶原状为理由请求赔偿房屋贬损价值，缺乏理据，不予支持。关于京源物业公司是否应承担民事责任的问题。本案属于商品房买卖合同纠纷，与黄杨先、冯慧形成合同关系的是出卖人京源实业公司，京源物业公司并非合同相对人，根据合同相对性原理，黄杨先、冯慧作为买受人，只能要求出卖人承担迟延交房违约责任，故其对京源物业公司的请求，依法不予支持。本案审理的是商品房买卖合同中出卖人是否违约及违约责任的承担问题，至于商品房由谁承建施工，则是作为建设单位的出卖人与施工单位之间的建设工程施工合同内容，与本案无法律上的利害关系。因此，京源实业公司主张追加广东省阳江市建安集团有限公司作为当事人参加诉讼，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、京源实业公司支付违约金90477.03元给黄杨先、冯慧，该款限自判决生效之日起十日内付清；二、驳回黄杨先、冯慧的其他诉讼请求。一审案件受理费3149.10元，由黄杨先、冯慧负担1087.10元，京源实业公司负担2062元。
上诉人京源实业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决的第一项，改判上诉人京源实业公司支付违约金54137.9元给被上诉人。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定在2011年3月30日前交房，而该幢商品房于2011年1月14日经验收合格后，销售人员已电话通知被上诉人来收楼，但被上诉人不来办理收楼手续。二、被上诉人以业主身份于2012年3月29日与京源物业公司签订了《业主（住户）消防安全责任书》和《德信华城前期物业管理服务协议》，证明被上诉人实际上已经收楼，且可以行使业主权利。所以违约金应从2011年3月30日计至2012年3月29日，即上诉人应支付54137.9元（98820元×1.5/10000/天×365天）违约金给被上诉人。三、按照德信华城收楼流程，遗漏工程（补修）要在业主收楼后由业主向物业公司提出。被上诉人于2012年3月29日与物业公司签订协议后，本可以同时办妥收楼手续并向物业公司申请补漏，但由于被上诉人的原因一直拖至2012年7月4日才签署《德信华城房屋验收交接表》和《德信华城遗漏工程申报表》。德信华城客户服务中心收到被上诉人的遗漏工程申报后即于2012年7月6日去函工程部要求迅速解决。所以2012年3月29日至2012年7月4日期间为被上诉人拖延收楼，而不是上诉人迟延交房，上诉人不应承担此期间的违约责任。四、被上诉人于购房前看房时已完全知晓房屋有漏水现象，当时上诉人的售楼人员和被上诉人说明了购买房屋办理手续后，漏水现象可以包修。被上诉人是自愿购买该房，但在上诉人通知其收楼后以房屋漏水为由一直拖延收楼，而不是按程序积极申请补漏，以致出现本案的讼争。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄先杨、冯慧共同答辩称：一、一审判决认定的交房时间错误，根据双方签订的购房合同和德信华城收楼流程约定的交房程序是:物业公司作为收楼组要陪同业主到该单位按收楼标准进行实地验收,并签署《房屋验收确认书》后移交钥匙给业主，负责收楼的京源物业公司并没有完成签署房屋验收确认书这一程序,上诉人至今也没有向业主交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合交房条件，应认定上诉人至今仍未交房，以维护被上诉人的正当利益。二、上诉人的上诉理由不成立。1.上诉人主张销售人员已电话通知收房毫无理由，根据双方签订的《房屋买卖合同》的第十一条有关交接的规定是“出卖人应书面通知买受人办理交付手续”。2.上诉人认为被上诉人已与物业公司签订消防安全责任书和前期物业管理服务协议来证明上诉人已实际收楼违背了法律关于收楼的有关规定,而且与双方签订的房屋买卖合同及约定的收房程序严重不符。3.上诉人认为遗漏工程要在业主收楼后才能由业主向物业公司提出,这是极其错误的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告京源物业公司述称：同意上诉人的上诉意见。
本院经审理查明：原审查明事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。被上诉人虽然主张原审认定的交房时间不当，但因其并未提出上诉，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“二审案件的审理仅围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，被上诉人的该主张不属本案二审审查范围。本案当事人上诉争议的焦点是原审认定的交房时间是否恰当的问题。因上诉人至今未能举证证明被上诉人已签署房屋验收确认书，也未能举证证明其已向被上诉人提供了所售商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，同时，《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。因此，原审判决以黄杨先、冯慧自认的2012年11月底（11月30日）修复完工时间认定为交房时间并未损害上诉人的权利，本院予以维持。上诉人主张应以被上诉人与物业公司签订业主消防安全协议和前期物业服务合同的时间来认定交房时间理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果并未损害上诉人的合法权利，应予维持。上诉人的上诉理据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费708元，由上诉人京源实业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 林浈量
代理审判员 施震宇
二〇一四年三月十二日
书 记 员 莫怡华