西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民二初字第00098号
原告屈娟红，女，1974年7月31日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。
委托代理人赵宝丽，陕西浩元律师事务所律师。
委托代理人董浩忠，陕西浩元律师事务所律师。
被告陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人袁康锋，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告屈娟红诉被告陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵宝丽、被告委托代理人袁康锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称新概念公司）于2006年10月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓除十二层外整体出租给被告使用，租金为每年每平方米240元，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日交付。被告逾期支付租金的，应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月的，新概念公司有权解除合同。后新概念公司通过华商报等媒体向社会公开宣传销售其开发建设的明日新概念公寓，并在被告经营的天佑酒店大厅设立售楼部。被告同时向陕西明日新概念发函，表示其放弃作为承租人所享有的优先购买权。之后，原告购买明日新概念公寓房屋，建筑面积为900.14平方米。原告购买房屋后，被告自2011年12月1日起未向原告支付租金。原告认为，原告为房屋合法所有权人，被告作为承租人应向原告及时支付租金，被告长期拖欠租金的行为违反了合同的约定，应向原告支付拖欠的租金并赔偿损失，同时原告有权解除双方之间的租赁合同关系，并要求被告及时返还原告所有的房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁关系；2、判令被告立即向原告返还房屋；3、判令被告向原告支付房屋租金396061.5元（自2011年12月1日至2013年9月30日止，自2013年10月1日至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费应由被告按每月18002.8元的标准向原告支付）；4、判令被告向原告支付逾期支付租金违约金（自2011年12月1日起以当年应付租金为基数按每日万分之五计算至判决生效之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2006年10月1日，被告关联公司陕西天佑投资有限公司与新概念公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为被告，被告取得该合同的权利义务。原告与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，被告在2013年6月份之前并不知情。2013年6月新概念公司无力支付购房业主的返利（新概念公司销售出租房屋系返利销售），部分业主到被告处聚集，被告要求业主代表组织业主进行身份确认及信息登记，但其未能组织成功。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将被告列为第三人，被告才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，被告并不知道原告的业主身份，原告称自2011年12月1日起被告未向其支付租金与事实不符。法院审理后，2013年10月经莲湖区土门街道办事处协调，新概念公司提供了购房业主所购房号，但仍未提供各业主的联系方式。2013年10月和11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，原告事实上收回了所购房屋的收益权，此时原告才有权要求被告支付租金，此前，被告已合法支付的租金原告无权主张，在托管协议解除前，法院处理的原告收益金部分，原告更无权要求被告重复支付。在2013年6月被告知道原告与国伟公司的托管关系之前，被告已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限向新概念公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金被告承诺按租赁合同的约定进行支付。由于被告并不存在支付租金违约之事实，原告要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，被告有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向原告返还租赁房屋。
经审理查明，2006年10月1日，新概念公司与陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定新概念公司将位于西安市莲湖区西二环惠民坊明日新概念公寓（现使用名称西高国际大厦）整体出租给天佑投资公司（除明日新概念公司已经售出的第十二层外），2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，装修期间免收房屋租金；2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含六个月的二期免费装修期）。租金为每年每平方米240元，以第一层至第十一层、第十三层至第二十二层的建筑面积加地下一层面积共19406.01平方米计算，每年的整体租金为4650000元，租金于每年4月1日至6月1日之间支付。并特别约定，鉴于天佑投资公司本次签约的目的是用于酒店和写字楼及相配套的餐饮、娱乐、洗浴、票务、健身、美容、美发、商务中心、小型商店等范围内的经营，天佑投资公司决定设立专门的全资或控股子公司，具体负责经营，本合同生效后，自该子公司设立并取得营业执照后，由子公司取代天佑投资公司，承担本合同中天佑投资公司的所有权利义务，天佑投资公司退出本合同及本合同的权利义务。子公司取得营业执照后，由新概念公司与子公司签订书面的确认书，以确定子公司对本合同权利义务的取得和履行，但确认书的签订与否，不影响子公司对本合同权利义务的取得和履行。该合同对租金支付、标的物的交付标准、租赁房屋用途、装修和附属物的增添、增建、转租、转让和续租等内容均作了详细约定。
2007年4月天佑投资公司设立的天佑酒店登记设立。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店、新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利义务。
2009年10月14日，天佑酒店在得知新概念公司向社会公开销售其已承租的西高国际大厦（明日新概念公寓）后，致函新概念公司，提出新概念公司在销售房屋时应当向购房客户明确购买标的和租赁关系存在的实际情况。次日，新概念公司复函，称已明确告知客户所销售的房屋与天佑酒店存在租赁关系。
新概念公司公开销售后，原告向新概念公司购买位于西安市西二环南段惠民坊1号西高国际第1幢1单元12001号房屋，并于2011年9月26日取得房屋所有权证，建筑面积为900.14平方米。
2013年9月30日，新概念公司向被告出具天佑酒店现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知被告。
庭审中，原告称，2010年8月至2011年11月，新概念公司向原告支付租金，之后再未支付。本院当庭释明原告应于五日内提供收取租金明细，但原告未向本院提交。
2013年10月30日，原告向本院起诉，诉讼请求同其诉称。庭审中被告称，其与新概念公司之间房屋租赁合同合法有效，双方一直在按合同履行，其与新概念公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书。2、2012年5月16日及2013年5月8日明日新概念往来明细确认表。原告认为后两份确认书只有签名，无新概念公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
上述事实，有房产证、回复函、房屋租赁合同、账务确认书、酒店现状情况说明及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，新概念公司就其开发建设的明日新概念公寓整体出租事宜，与陕西天佑投资有限公司达成一致，双方签订房屋租赁合同，后双方与本案被告达成一致，签订确认书，确认房屋租赁合同的承租方权利义务由被告承继，上述合同及确认书系各方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法应确认有效。期间，新概念公司又将租赁房屋中的一套卖与原告，并由原告进行了所有权登记，原告取得所购房屋所有权后，原新概念公司与被告之间房屋租赁合同涉及原告所购房屋的租赁关系的出租方主体依法应由原告继受，故原、被告之间存在房屋租赁关系。
原告购得房屋后，新概念公司支付其租金至2011年11月，原告未提出异议，而2013年9月30日新概念公司向被告出具天佑酒店现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知被告，故2013年9月30日前原告无权向被告收取房屋租金，对其请求被告支付2011年12月1日至2013年9月30日房屋租金之诉讼请求，本院依法不予支持；其请求被告支付自2013年10月1日之后的租金及违约金依法予以支持。原告主张解除租赁关系、返还房屋，因原告起诉时并不具备合同的解除条件，且被告并未根本违约，故原告要求解除与被告的租赁合同关系并返还房屋之诉讼请求依法不予支持。
关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，故2013年10月1日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2013年12月1日起算。
被告辩称其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向原告支付租金之理由，是其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故其辩称本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告屈娟红2013年10月1日至本判决生效之日12001号的房屋租金（租金标准按900.14平方米，每平方米每月20元计算）；
二、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告屈娟红违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2013年12月1日计算至本判决生效之日；
三、驳回原告屈娟红其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7641元，由被告陕西天佑国际酒店管理有限公司负担（原告予以缓交，被告在执行本判决时直接向我院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 冯建利
审判员 王 援
审判员 张文兵
二〇一四年十一月十四日
书记员 张 涓