湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第435号
上诉人（原审被告）王加香。
委托代理人左国中，湖南百舸律师事务所律师。
委托代理人罗菊贵。
被上诉人（原审原告）陈泽良。
委托代理人蒋炜，湖南湘原律师事务所律师。
上诉人王加香因与被上诉人陈泽良房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2014）湘法民一初字第1157号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法由审判员陈卫平担任审判长，与审判员肖锋、冯海燕组成合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，上诉人王加香及其委托代理人左国中、罗菊贵，被上诉人陈泽良及其委托代理人蒋炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：原、被告于2013年12月10日和2014年5月2日分两次签订房屋出租合同，原告将其位于湘乡市望春门文字冲街七层楼房的二至六层租赁给被告用于经营商务公寓。租赁期限为2013年12月10日起至2021年12月9日止，合同还约定了租金及支付方式（第一年为3600元／月）和双方的权利与义务，但双方没有约定解除合同的条件。合同履行期间，原、被告因被告客人的车辆停放、电梯井的使用、卫星电视的架设、水表电表的安装、原告影响被告的正常经营以致被告不支付相应租赁费用等问题发生纠纷，原告也没有因被告不及时支付租金书面通知被告解除合同，原、被告的纠纷经湘乡市公安局望春门派出所和湘乡市司法局望春门司法所多次调解未果，湘乡市公安局望春门派出所和湘乡市司法局望春门司法所在调处过程中查明的情况，房屋出租合同签订后发生的纠纷主要原因是原告不当的维权行为影响被告的正常经营。原告于2014年10月21日向法院起诉。
原判认为：原、被告于2013年12月10日和2014年5月2日签订的房屋出租合同系双方真实意思表示，为有效合同，应当继续履行。合同签订后来，因原、被告发生纠纷，被告未按约交纳的租金应予补交，合同履行期间，根据湘乡市公安局望春门派出所和湘乡市司法局望春门司法所在调处过程中查明的情况，房屋出租合同签订后发生的纠纷主要原因是原告不当的维权行为影响被告的正常经营，原告诉请被告承担违约责任的理由亦不成立。因此，原告请求被告支付拖欠租金的请求，应予支持；原告请求解除合同、赔偿违约损失的诉讼请求因原告没有提供证实被告违约的证据，也没有约定解除合同或法定解除合同的条件和理由，双方没有协商一致解除合同，原告也没有因被告未及时交纳租金书面通知被告解除合同，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条之规定，遂判决：一、由被告王加香向原告陈泽良补交2014年6月9日至2015年4月9日的租金（3600元／月×10）36000元。二、驳回原告陈泽良其他诉讼请求。上述判决内容，限本判决生效后三日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，由原告陈泽良负担800元，被告王加香负担1000元。
宣判后，王加香不服，向本院提起上诉称：1、原判查明事实不清，被上诉人至今未对二楼房屋进行隔断装修，无配套设施，也没有交付钥匙给上诉人，上诉人至今根本没有使用该层房屋，上诉人不应支付该层房屋的租金；2、原判未将上诉人为被上诉人垫付的水电费确认冲抵租金不当，；3、原判认定了被上诉人在出租过程中影响了被上诉人经营，被上诉人目的其实就是要赶走上诉人，被上诉人还动手打伤了上诉人，现在上诉人已面临无法经营的局面，却还要交纳租金，极不公平。综上，请求二审依法撤销原判，改判或发回重审。
被上诉人陈泽良答辩称：1、上诉人与被上诉人未约定二楼需像三至六楼一样隔断装修，被上诉人开始未交钥匙是由于上诉人未按时交租金，后经调解被上诉人愿意交钥匙，上诉人又拒绝接受，且二楼门一直是敞开的，上诉人可以使用，原判判决二楼租金正确；2、水电费按合同约定应是上诉人交给被上诉人，再由被上诉人交纳，上诉人自行缴纳违反约定，且上诉人缴纳的是其自身生产经营产生的水电费，不存在垫付；3、上诉人称被上诉人影响其经营的行为不是事实，且与本案租赁合同关系无关，如果上诉人认为被上诉人打伤了上诉人，可另行起诉。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间上诉人王加香提交如下证据：1、电费收据12张和水费收据4张，拟证明上诉人总计缴纳了电费9416.8元、水费1345元，其中包含了被上诉人应负担部分；2、上诉人受伤照片三张及湘乡市公安局《公安行政处罚决定书》，拟证明被上诉人2015年1月7日打伤了上诉人，被公安机关进行了处罚；3、医药费发票8张，拟证明上诉人被被上诉人打伤花费医药费6541.28元；4、湘潭市东方司法鉴定所《司法鉴定意见书》，拟证明被上诉人打伤了上诉人，造成上诉人无法经营，在此情形下缴纳租金不符情理；5、《残疾人证》。拟证明被上诉人致伤上诉人，现上诉人构成二级智力伤残。
被上诉人质证认为：证据1真实性无异议，但不能证明为被上诉人垫交了水电费；证据2、3、4、5与本案无关联性。
本院认证认为：证据1双方对真实性均无异议，予以采信，证明目的本院将与其他查明事实综合认定，证据2、3、4、5与本案租赁合同关系无关联性，不予采信。
二审根据认定的证据及当事人陈述，查明以下事实：被上诉人与上诉人租赁合同约定出租给上诉人的房屋系二至六层，一层与七层系被上诉人自己使用，整栋楼的水电表未进行分户；被上诉人一开始拒绝交付上诉人二层的钥匙，上诉人至今未拿第二层钥匙。除此之外，原审判决查明的其他事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
一、原判认定事实是否清楚。
原判认定房屋出租合同签订后发生的纠纷主要原因是原告不当的维权行为影响被告的正常经营事实清楚，证据确凿，但对于上诉人与被上诉人水电未分户，上诉人缴纳的水电费中含有部分被上诉人应缴纳的水电费及被上诉人一开始拒绝交付上诉人二层钥匙的事实未予查明认定。徐正华上诉称原判判决认定事实不清的理由部分成立，本院部分予以支持。
二、原判的处理是否恰当。
租赁合同出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案上诉人租赁被上诉人的房屋用于经营商务公寓，根据原判认定的事实房屋出租合同签订后发生的纠纷主要原因是被上诉人不当的维权行为影响上诉人的正常经营，被上诉人的行为对上诉人正常使用租赁物必定构成一定影响，故在此情形下被上诉人起诉要求上诉人按合同约定交纳全部租金的理由部分不能成立，应酌情考虑减少部分租金；被上诉人整栋房屋水电未进行分户，上诉人使用的是二至六层，被上诉人自己使用的是一层和七层，上诉人缴纳的水电费中包含部分被上诉人应负担的水电费，但该数额无法具体计算，且属于另一法律关系，不宜在本案中直接冲抵租金；关于第二层的使用问题，因双方合同中对第二层的隔断装修无特别约定，上诉人认为被上诉人未进行隔断装修不能使用的理由不能成立，但被上诉人确实有一开始拒绝交付钥匙的行为，该行为对上诉人正常使用租赁物构成一定影响，应酌情考虑减少部分租金。综上，根据公平原则，考虑二审查明的事实及原判认定的房屋出租合同签订后发生的纠纷主要原因是被上诉人不当的维权行为影响上诉人的正常经营，本院二审对原判判决上诉人应交纳的租金调整为只需交纳60%，即21600元。上诉人王加香上诉称原判处理不当的理由部分成立，本院部分予以支持。
另关于上诉人称被上诉人打伤上诉人应予赔偿的问题，不属于本案租赁合同纠纷案件审理范围，本院不予处理，当事人可另行主张权利。
综上，原审判决程序合法，但认定部分事实不清，适用法律部分错误，处理不当。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘乡市人民法院（2014）湘法民一初字第1157号民事判决第二项；
二、变更湖南省湘乡市人民法院（2014）湘法民一初字第1157号民事判决第一项为“由上诉人王加香向被上诉人陈泽良补交2014年6月9日至2015年4月9日的租金（3600元／月×10×60%）21600元”。
上述判决内容，限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1800元，二审案件受理费1800元，合计3600元，由上诉人王加香负担1440元，被上诉人陈泽良负担2160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卫平
审 判 员 肖 锋
审 判 员 冯海燕
二〇一五年八月三十一日
代理书记员 刘 欣
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”
《中华人民共和国合同法》
第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。”
第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”
第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…”
第一百七十条第一款（一）、（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…”