湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初6826号
原告胡义军，男，1963年9月19日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区，现住北京市丰台区。
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地为长沙市岳麓区学士街道含浦中路793号汀湘十里河边会所302号。
法定代表人林新愉，董事长。
委托代理人杨琼，女，1979年11月29日出生，汉族，住长沙市天心区。
原告胡义军诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法由审判员曹祥适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员沈丽担任记录。原告胡义军、被告委托代理人杨琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡义军诉称，2007年5月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区含浦中路793号汀湘十里小区2岛L21栋104号商品房一套，合同约定该商品房总价为人民币1048654元，并由被告于2008年4月30日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在2008年5月1日起365个工作日内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。合同签订后，原告先后分四笔向被告支付房款共计1090654元，并交纳了房屋维修基金20973元，契税等办证费用21517元。然而，被告未按照合同约定履行义务，直到2008年7月才通知原告收房，且在原告已付清所有费用的情况下，被告延期为原告办理房产证，期间也没有书面告知原告房产证办理情况，至今没有交付原告房产证。原告多次敦促被告履行义务，但被告一直以种种原因拖延推诿，并拒绝支付违约金，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理土地和房屋所有权证；2、被告从2009年11月9日起按合同约定每日万分之一标准向原告支付逾期办理土地和房屋所有权证的违约金至清偿之日止，计算至起诉之日止，共计人民币258812.19元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告创普公司答辩称，一、原告要求被告承担延期办理产权登记备案的违约责任，实际情况是被告开发的涉案楼盘由于行政区划调整，由原望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务并导致产权登记滞后，是被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主观原因所致，故被告不应当承担延期办证的违约责任。二、因行政区划的调整导致产权登记备案的时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少。三、商品房买卖合同中关于产权的约定，第十五条明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应认定为出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间；目前被告已于2012年12月18日完成了登记备案，已履行了合同约定的办理房屋产权登记的义务。四、原、被告双方是2007年5月22日签订了房屋买卖合同，原告2016年9月才起诉追究被告违约办证的责任，而违约责任应当适用相关法律关于诉讼时效的规定，其已超过2年的诉讼时效，因此被告请求法院依法适用有关诉讼时效的规定，驳回原告要求被告承担违约办证的责任的诉求。五、产权证在办理出来之后，被告多次联系原告前来领取权证，原告其实早就知晓产权证已办理完毕，但其一直因为拒不缴纳物业管理费，导致未能领取产权证，被告也没办法强行发证，因此原告要求被告承担违约责任至其起诉之日止的要求更是罔顾事实，请求法院尊重事实，驳回原告诉求，由原告承担本案的诉讼费用。
经审理查明：2007年5月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里第Ⅱ岛L21栋04号房。第四条约定：商品房总价款为1048654元。第八条约定，交付期限。出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3、出卖人从超出约定之日起按已付房款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部房款。被告实际于2008年7月24日向原告交付涉案房屋，并于2009年10月8日向原告支付延迟交房违约金2517元。
另查明，被告已于2012年12月18日为原告办理了房屋产权登记备案，2013年8月7日为原告办妥涉案房屋的产权权属证书。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供并经庭审质证的证据商品房买卖合同、销售不动产统一发票、湖南省长沙市往来结算统一凭据，被告提供并经庭审质证的证据关于处理行政区划调整有关遗留问题的会议纪要、长沙市房屋所有权初始登记申请书、长房权证岳麓字第××号产权证等予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的焦点为以下三个：
一、关于原告要求被告办理权属证书问题。被告于2009年10月8日向原告交付涉案房屋，根据原告和被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应该承担违约责任。被告没有按约定时间办理产权登记备案，已经构成违约，应该承担违约责任。故原告主张被告为原告办理土地和房屋所有权证的诉讼请求本院予以支持，现被告已于2013年8月7日为原告办妥涉案房屋的产权权属证书,本院认定被告应当在本判决书生效后六个月的合理期间内为原告办理国有土地使用权证备案登记。
二、关于违约金计算的时间。原告诉称违约金应该从2009年11月9日起至产权证领取之日止计算。被告辨称原告诉求已超过两年的诉讼时效。本院认为，业主要求开发商承担逾期办证所产生的违约责任的诉讼请求属于债权请求权，适用诉讼时效规则。合同约定以逾期天数按日计算违约金的，如无法定的时效中断、中止情形，从起诉之日起往前推算两年之前的违约金请求超过诉讼时效，本院不予支持。违约金计算的起止时间为2014年9月27日起至被告将办理原告产权证需要由被告提供的资料报产权登记机关入窗之日止。被告已于2012年12月18日为原告办理了房屋产权登记备案，并于2013年8月7日为原告办妥涉案房屋的产权权属证书，因此，原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的计算时间超过诉讼时效，本院不予支持，原告要求被告支付逾期办理国土证违约金的计算时间，本院认定从2014年9月27日起至被告将办理原告国土证权属登记需要的资料报产权登记机关入窗之日止。
三、关于违约金计算的标准。原告诉称被告应该按照合同约定以已付房价款每日万分之一的标准支付违约金。被告辩称，逾期办理产权证是由于被告无法控制的因素导致，被告不存在直接故意违约，且原告要求被告支付的违约金明显过高请求法院予以适当减少。本院认为，经查实被告开发的商品房的土地原属于望城县管辖，2009年因区划调整后划归长沙市岳麓区管辖，区划调整过程中由于业务转移、业务办理标准变化和国土证换证等多种原因导致产权登记延迟。本院综合考虑行政区划调整、原告实际损失等因素，本院认定违约金计算比例以已付房价款1048654元为基数按照每日万分之零点三计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内将房屋产权证书交付给原告胡义军，在本判决生效后六个月内为原告胡义军办理国有土地使用权证备案登记；
二、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告胡义军国有土地使用权证违约金（以购房款1048654元为基数，按照每日万分之零点三计算，从2014年9月27日起至被告将办理原告国有土地使用权属登记需要的资料报产权登记机关入窗之日止）；
三、驳回原告胡义军的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2591元，由原告胡义军承担259元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司承担2332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 曹祥
二〇一六年十二月二十三日
书记员 沈丽
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。