湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执异327号
案外人：谢复华，男，1932年12月13日出生，汉族，住湖北省麻城市，
申请执行人：付义，男，1981年8月15日出生，满族，住湖北省武汉市江岸区。
被执行人：李华芳，男，1969年11月5日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
被执行人：李梅，女，1971年8月23日出生，汉族，住吉林省珲春市，
被执行人：王葵，男，1981年10月26日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，
被执行人：武汉金储新钢板材股份有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区梨花路399号。
法定代表人：李华芳，该公司董事长。
被执行人：武汉市金储物资贸易有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉国际城8幢1单元16层。
法定代表人：李华芳，该公司董事长。
被执行人：武汉市铁联贸易发展有限公司，住所地：武汉市洪山区烽火钢材物资回收交易市场。
法定代表人：李梅，该公司经理。
被执行人：湖北鑫城房地产开发有限公司，住所地：湖北省麻城市新建街4号。
法定代表人：庆增斌，该公司总经理。
在本院执行付义与李华芳、李梅、王葵、武汉金储新钢板材股份有限公司（以下简称金储板材公司）、武汉市金储物资贸易有限公司（以下简称金储物资公司）、武汉市铁联贸易发展有限公司（以下简称铁联贸易公司）、湖北鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人谢复华对本院执行被执行人鑫城房地产公司名下位于麻城市东浦路格林国际的S1500406房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人称：本院据（2017）鄂01执17号之二执行裁定书查封鑫城房地产公司名下位于麻城市××浦路格林国际城，其中包括权利证号S1500406的房屋及土地使用权。上述房产已由鑫城房地产公司与其签订过《房屋转让补偿协议书》、《协议书》，用于补偿案外人被拆迁的房屋。上述房屋办理权属证明附记中注明了该房屋系还建房。据此，案外人请求撤销解除对S1500406案涉房产的查封并终止对上述房屋的拍卖。
被执行人鑫城房地产公司认可：本院查封的商铺，S1500406为谢复华所有、S1500408为袁少波所有、S1500409为袁五洲所有、S1500410为李波所有、S1500411为梅本书所有。
本院查明：付义因与李华芳、王葵、金储板材公司、金储物资公司、铁联贸易公司、鑫城房地产公司民间借贷纠纷一案，于2016年4月25日向本院提出申请，请求对六被申请人采取诉前财产保全措施。本院于2016年4月25日作出（2016）鄂01财保90号民事裁定书，裁定冻结上述被申请人的银行账户存款共计人民币35,404,000元。如存款不足，查封其相应价值的其他财产。同年5月13日，本院向麻城市房管局送达（2016）鄂01财保90号协助执行通知书，查封鑫城房地产公司位于麻城“格林国际城”项目的32套房产。
2016年10月18日，本院作出（2016）鄂01民初2452号民事调解书，确认调解内容如下：（一）被告李华芳应于本协议生效之日起三十日内一次性偿还原告付义借款本金2200万元及利息165.73万元；被告李华芳、李梅应于本协议生效之日起三十日内一次性偿还原告付义借款本金1000万元及利息249.33万元；（二）若被告李华芳、李梅未如期履行本协议第一条约定的还款义务，则由被告王葵、金储板材公司、金储物资公司、铁联贸易公司、鑫城房地产公司就本协议第一条约定的本金3200万元、利息415.06万元对原告付义承担连带保证责任；（三）被告李华芳、李梅、王葵、金储板材公司、金储物资公司、铁联贸易公司、鑫城房地产公司于本协议生效之日起三十日内一次性向原告付义支付本案律师费297,500元；（四）本案案件受理费、财产保全费、公告费原告付义已经垫付，由被告李华芳、李梅、王葵、金储板材公司、金储物资公司、铁联贸易公司、鑫城房地产公司于本协议生效之日起三十日内一次性向原告付义据实支付。（五）各方当事人同意在调解协议上签字或盖章后即发生法律效力，同时请求法院依据本协议内容制作调解书，本协议履行完毕则案涉债务全部结清。
因李华芳、李梅、王葵、金储板材公司、金储物资公司、铁联贸易公司、鑫城房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，付义向本院申请强制执行，本院于2017年1月5日以（2017）鄂01执17号立案受理。2017年7月3日，本院作出（2017）鄂01执17号之二执行裁定书，查封被执行人鑫城房地产公司名下位于麻城市××浦路格林国际共计41套房产项下的土地；查封期限三年（自2017年7月4日至2020年7月3日）。上述41套房产包含案涉房产。
另查明，鑫城房地产公司于2011年4月分别与谢复华（S1500406）、袁少波（S1500408）、袁五洲（S1500409）、李波（S1500410）、梅本书（S1500411）签订《房屋转让补偿协议》；于2014年分别与谢复华、袁少波、袁五洲签订《协议书》，约定还建门面于协议生效当面交付。上述协议还约定案外人以产权调换和货币补偿方式将其房屋转让给鑫城房地产公司，该公司应还建住宅和门面补偿案外人被拆迁的房屋，其中约定还建朝圣路临街门面面积，谢复华145.6平方米、袁少波85.67平方米、袁五洲89.54平方米、李波96平方米、梅本书95平方米。
还查明，S1500406（面积147.44㎡）、S1500408（面积81.88㎡）、S1500409（面积88.41㎡）、S1500410（面积92.83㎡）、S1500411（面积91.95㎡）房屋的房权证登记时间为2015年12月9日，注明上述房屋为商业用房，所有权人为鑫城房地产公司单独所有，房权证附记中注明“还建房”。
本院认为本案审查的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。
首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同，被拆迁人基于拆迁安置协议对安置房享有的权利优于其他债权人。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失，本案案外人与被执行人在法院查封之前以产权调换形式签订了拆迁补偿安置协议，案外人以让出原住所的形式支付了获得案涉房屋所有权的全部对价，其对执行标的之物权期待权应当给予特别保护，案外人基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利得排除执行。
其次，关于案外人请求解除查封、终止执行的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
综上，案外人对案涉房屋享有的权益足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对被执行人湖北鑫城房地产开发有限公司名下位于麻城市东浦路格林国际S1500406房屋及其项下的土地的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谌 玲
审 判 员 张跃松
人民陪审员 张爱珍
二○二○一八年三月十九日
书 记 员 彭 芳