湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终599号
上诉人（原审被告）：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。
法定代表人：应卫东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）张雪红，女，汉族，1979年11月21日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
上诉人株洲塔山房地产开发有限公司因与被上诉人张雪红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
株洲塔山房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审原判，改判上诉人按同地段同类房屋租金承担延期交房的违约责任；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决依据生活经验推定金融机构贷款利息水平与房屋租金水平基本持平而调整延期交房违约金，没有事实依据；2、上诉人延期交房给被上诉人造成的实际损失应按照同地段同类房屋租金标准来计算，不能按金融机构贷款利息来计算。根据对涉案房屋所在地段房屋租金市场调查显示，该地段房屋租金为12.04元/月/平方米，因此，延期交房给被上诉人造成的实际损失应按上述标准计算。
张雪红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，违约金所依据的标准符合法律规定，请求维持一审判决。
张雪红向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2017年1月1日至同年7月31日延期交房违约金14390元（以购房价款411118元为基数，按年利率6%的标准计算）；2.被告向原告支付如上计算的2017年8月1日至实际交房日的违约金。
一审法院认定事实：2014年9月6日，被告塔山房产公司（甲方）与原告张雪红（乙方），签订了《购房合同》，合同约定：乙方向甲方购买位于芦淞区人民中路218号东成商业广场3、4号楼2605室成套住宅（以下简称涉案房屋），预测建筑面积为80.05㎡；乙方购买单价按建筑面积5135.77元／㎡，总房价款暂定为411118元，乙方须于签订合同之日全部付清，如预测与实测面积不一致，则多退少补；乙方若未按约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之0.1支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权解除合同，乙方应承担总房价款0.1﹪的赔偿金；甲方于2016年12月31日前交房，交付时必须经竣工验收合格；如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；甲方如未在本合同约定期限内交房，应按已付的购房款日万分之0.1支付违约金，自逾期日起算至实际交付之日止等。
同日，原告方即向被告付清全部购房款，但被告因相关证照和手续未办齐全，不具备交房条件，至今未向原告方履行交房义务，且现还无法确定能实际交房的时间，酿成本案诉讼。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：1.原告将合同约定的延期交房违约金日万分之0.1的计算标准变更为年利率6%是否有事实和法律依据。原审认为，首先，本案中原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对是双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，原告应于合同签订之日即2014年9月6日向被告付清购房款411118元，被告应于2016年12月31日前交房。原告按期履行了付清购房款义务，但被告因自身原因逾期至今未能向原告方履行交房义务，属构成违约，应承担相应的违约责任。其次，根据双方合同的约定，被告逾期交房应按已付房款日万分之零0.1向原告支付违约金至实际交付之日止，即每月123.34元（411118×0.00001×30）。虽然原告没有提供同地段同类房屋租金标准的证据，但是根据金融机构贷款利息水平与房屋租金水平基本持平的一般经济生活的经验，故被告违约延期交房给原告造成的损失可参照金融机构一般贷款的利息来确定违约金数额，按中国人民银行规定的现阶段的金融机构人民币一年以内的贷款基准年利率为4.35%计算，故月利息应为1490.30元(411118×4.35%÷12）。因此，合同约定的违约金明显低于被告违约逾期交房给原告方造成的损失，不足以弥补原告的实际损失，故原告可依法请求增加违约金数额。但原告方主张按年利率6%来计算违约金，明显高于现阶段中国人民银行规定的金融机构贷款基准利率，故对原告方请求合理部分予以支持，对超出部分不予支持。因此，被告应向原告方支付2017年1月1日至2017年9月30日（判决日）的延期交房违约金为13412.70元（1490.30元／月×9月），期后至实际交付之日的违约金仍按中人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，原审判决：一、由被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张雪红支付自2017年1月1日至2017年9月30日的延期交房违约金13412.70元；二、由被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起按月每月5日前向原告张雪红支付2017年10月1日至实际交付位于芦淞区人民中路218号东成商业广场3、4号楼2605室房屋日止的逾期交房违约金（以411118元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告张雪红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由原告张雪红负担6元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司负担44元。
本院二审期间，上诉人株洲塔山房地产开发有限公司为支持其上诉请求，向本院提交了下列证据材料：1、租房合同及支付租金的转账凭证，拟证明本案房屋所在地同类房屋的租金标准为12元/平方米左右；2、顺丰快递回单及快递签收表，拟证明上诉人公司已经通知各被上诉人来办理交房手续。被上诉人对上述证据质证认为，对证据1的真实性无法认定，且租金水平应考虑很多因素，该证据不能达到上诉人的证明目的；对证据2有异议，快递单上并无被上诉人的签名，不能证明已经送达，且不能因为通知其来办交房手续就可以认定交房。本院经审查认为，证据1无法核实其真实性，并且也不能仅凭两份租赁合同认定本案涉案房屋的房屋租金标准，而证据2没有被上诉人的签名，且上诉人也未提交证据证明涉案房屋符合交付标准，故证据1、2均不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。
对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审中双方争议焦点为：本案逾期交房违约金的标准及数额如何认定。对上述争议焦点，本院评述如下：
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”之规定，本案中，上诉人与被上诉人签订的《株洲市商品房（预）销售合同》中约定，上诉人如未在合同约定期限内交房，应按已付的购房款日万分之0.1支付违约金。该合同约定的违约金标准明显低于逾期交房所造成的实际损失，原审酌情按照中国人民银行确定的现阶段金融机构人民币一年以内贷款基准调整违约金标准为年利率4.35%，未明显超出同地段同类房屋租金标准，并无不当，本院予以确认。上诉人主张按照12.04元/月/平方米的标准计算逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人株洲塔山房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人株洲塔山房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘艳辉
审判员 赵庆华
审判员 阳桂凤
二〇一八年三月三十日
书记员 张愉榕