重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初3628号
原告：袁明英，女，1982年1月11日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告：郭珍，女，1975年6月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托诉讼代理人：杨朝洪（郭珍的丈夫），男，1973年11月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托诉讼代理人：杨剑峰，重庆市万盛经开区关坝法律服务所法律工作者。
原告袁明英与被告郭珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁明英，被告郭珍委托诉讼代理人杨朝洪、杨剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁明英向本院提出诉讼请求：1、从2017年4月1日起解除原、被告于2014年7月1日签订的房屋租赁合同；2、被告支付2016年12月至2017年3月所欠的房屋租金10000元；3、被告立即将房屋恢复原状并返还租赁物，至实际交还租赁物之日止按3000元/每月给付租赁物占用费；4、被告支付违约金7200元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定1、原告将万盛区建设段XX号门面房屋（建筑面积108.99㎡）租赁给被告使用；2、租赁期限三年（2014年7月1日至2017年6月30日）；3、租金每月2600元，每年递增10%，租金按季度结算，每季度的前10日内给付租金。任何一方违约，应按年租金总额的20%向对方支付违约金。因被告经营餐馆，需将房屋结构改造，双方补充约定被告返还房屋时须恢复原状。合同签订后，原告按约定交付了租赁物，被告亦按期支付租金。2016年7月后双方口头协议每月租金3000元，按月支付，被告于2016年12月24日仅支付租金2000元后，至今未支付房屋租金，亦未返还租赁房屋。
被告郭珍辩称，原、被告于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》属实，但2015年11月26日被告与陈茜签订转租协议，从2015年12月起，由陈茜支付房屋租金。不清楚陈茜所欠租金情况，另原合同约定的违约金过高。同意于从2014年4月1日解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，2016年7月后每月租金按3000元计算，但原告的损失应由陈茜承担赔偿责任。
本院经审理认定事实如下，原告（甲方）与被告（乙方）于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将坐落于万盛区建设段XX号门面房屋（建筑面积108.99㎡）租赁给被告使用；2、租赁期限三年（2014年7月1日至2017年6月30日）；3、租金每月2600元，每年递增10%，租金按季度结算，每季度的前10日内给付租金。合同第四条约定：如逾期未交租金，甲方有权终止合同，收回房屋。合同第五条约定：乙方在租赁期内未经甲方同意不得以任何形式将房屋私自转租转让他人，如有违反，甲方有权终止合同。合同第七条约定：任何一方违约，应按年租金总额的20%向对方支付违约金，并赔偿因违约造成的一切损失。另补充约定：乙方如果不租了，要把主墙（即与建设段3号1-8号门面房屋之间的共墙）恢复原状。
合同签订后，原告按合同约定交付了租赁物，被告亦按期支付租金。2015年11月27日，被告未经原告许可擅自将该门面转让与陈茜，2016年1月21日，陈茜未经原告许可再次将该门面转让与张正娅。
2016年7月后原、被告约定每月租金3000元，按月支付。被告于2016年12月24日支付租金2000元后，至今未支付房屋租金，亦未返还租赁房屋。审理中，原、被告均同意从2017年4月1日起解除原、被告于2014年7月1日签订的房屋租赁合同。
被告辩称2015年11月26日与陈茜签订转租协议，从2015年12月起，由陈茜支付房屋租金。被告提供其与陈茜签订的《餐馆转让协议》及《餐馆转让补充协议》予以证明。原告称曾经明确反对被告转租门面房屋，不清楚被告与陈茜签订的《餐馆转让协议》及《餐馆转让补充协议》，被告称是与别人合伙经营，房屋租金亦是原告与被告联系后通过银行打款支付给原告，没有打款人姓名，提供重庆农村商业银行万盛支行万新路分理处客户对账单证明。经查明，被告与陈茜2015年11月26日签订的《餐馆转让协议》及《餐馆转让补充协议》均无原告的签名，《餐馆转让协议》第二条约定：该餐馆的房屋所有权人是重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司，转让房屋平街一层，建筑面积约210平米。《餐馆转让补充协议》第3条约定：郭珍转让后，一切经济纠纷和产生的矛盾均与转让方郭珍无关，一切依照2014年7月1日袁明英与郭珍签订的《房屋租赁合同》条款为准。陈茜与张正娅于2016年1月21日签订的《餐馆转让协议》无原告的签名，《餐馆转让协议》第二条约定：该餐馆的房屋所有权人是重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司和袁明英，转让房屋平街一层，建筑面积约210平米。
上述事实，有当事人陈述笔录、《房屋租赁合同》1份、房屋所有权证1份（复印件）、重庆农村商业银行万盛支行万新路分理处客户对账单1份等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。
本院认为，原、被告于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，符合法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未经原告同意将租赁房屋私自转让他人，且未按期支付租金，应承担违约责任，原告要求解除《房屋租赁合同》，被告返还租赁物，理由正当，本院予以支持。被告辩称已经转租他人，原告的损失应由次承租人陈茜承担赔偿责任。被告未经原告同意将租赁房屋私自转让他人，该转租行为无效，被告的辩称意见，本院不予采纳。现原、被告均同意从2017年4月1日起解除双方于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》，本院予以准许，截止2017年3月31日，被告尚欠原告房屋租金10000元，应予支付。
现租赁物由被告占有、使用，在实际返还租赁物前，被告应给付原告租赁物占用费。原告要求被告从2017年4月1日起至实际交还租赁物之日止3000元/每月的标准给付租赁物占用费，符合法律规定，本院予以主张。
对于违约金问题，原告未提供其存在实际损失的证据，原告要求被告按年租金总额的20%支付违约金（7200元）过高，本院酌情主张以被告所欠原告房屋租金10000元为基数，从2017年4月1日起至付清为止，被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付原告违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告袁明英与被告郭珍2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月1日解除；
二、被告郭珍于本判决生效后30日内将坐落于万盛经开区（万盛区）建设段XX号门面房屋（建筑面积108.99㎡）恢复原状（即与建设段3号1-8号门面房屋的共墙）后腾退返还与原告袁明英；
三、被告郭珍于本判决生效后30日内给付原告袁明英房屋租金10000元，并以此为基数从2017年4月1日起至付清为止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付原告袁明英违约金；
四、被告郭珍从2017年4月1日起至实际返还租赁物之日止以每月3000元的标准给付原告袁明英租赁物占用费；
五、驳回原告袁明英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费265元，由被告郭珍负担（原告已预交，被告于本判决生效后30日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 王珍强
二〇一七年六月二十九日
书记员 黄 洁