山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终8752号
上诉人（原审被告）：李妲。
被上诉人（原审原告）：李仁湘。
委托诉讼代理人：张学朋，莱西昌诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：程存林。
委托诉讼代理人：王洪雷，山东息相通律师事务所律师。
上诉人李妲因与被上诉人李仁湘、原审第三人程存林执行异议之诉一案，不服山东省莱西市人民法院（2015）西民初字第3217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李妲，被上诉人李仁湘的委托诉讼代理人张学朋，被上诉人程存林的委托诉讼代理人王洪雷到庭参加诉讼。�案现已审理终结。
上诉人李妲上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判李仁湘与程存林之间签订的莱西市龙翔二苑x号楼x单元x户房屋买卖合同无效；2、恢复对位于莱西市龙翔二苑x号楼x单元x户房屋的执行。事实和理由：一审认定事实不清，李仁湘与程存林之间签订房屋买卖合同应属虚假、无效合同。1、上诉人在一审中提供的与程存林的短信记录一审已经采信，程存林自认截止于2014年7月22日本案涉案房屋尚未出售，其与李仁湘之间签订于2013年12月30日的房屋买卖协议应是虚假的。2、在（2014）西民初字第2997号审理过程中及（2015）西执异字第4号执行异议听证过程中，李仁湘及其提供的证人郎某与程存林的陈述存在矛盾之处，其三人之间就交易现场、在场人、交易之后的过程的陈述的不一致，存在大量无法自圆其说的疑点。涉案房屋在2013年市�55多万，而程存林与李仁湘的买卖协议约定的36万元，明显低于市场价，双方以明显不合理的低价达成房屋买卖，协议且尚未办理过户手续，行为有违常理，存在恶意串通现嫌疑。
被上诉人李仁湘答辩称：1、2013年12月30日，李仁湘购买程存林涉案房屋的事实清楚，一审庭审中，一审法院针对涉案房屋如何联系买卖、如何协商价格、怎样交付、交付地点等李仁湘、程存林、证人郎某进行分开质证，三人陈述吻合，足以证实买卖的真实性。2、程存林与上诉人的离婚协议中明确约定离婚后由程存林将该房屋对外出售。出售后由程村林支付房屋折价20万给上诉人。3、上诉人主张的涉案房屋在2013年市价为55万元与事实不符，从离婚协议“位于莱西市龙翔二苑7号楼4单元402户房屋归程存林所有，离婚后程存林出售，程存林于2014年7月26日支付给李妲现金20万元”可以看出，当时房屋的市价为40万元左右，若是值55万元，上诉人不可能只要求程存林支付20万元。况且莱西市属于青岛地区县级市，当时2013年房屋的市价仅在3000元左右每平方米，况且龙翔二苑并不是莱西的高档小区，所以40万元左右也是当时的市价。
被上诉人程存答辩称：一、程存林是涉案房屋的房权所有人，有权对外出卖房屋，上诉人李妲没有充分证据证明两被上诉人之间的房屋买卖存在恶意串通能够导致买卖合同无效的情形。二、上诉人以一审法院采信短信的真实性，便认为房屋买卖协议为虚假，是不成立的。上诉人没有证据证实短信是被上诉人程存林的真实意思，退一步，即便短信真实存在，一审法院认定证据的真实性，短信本身也不能直接证明两被上诉人之间的合同无效，一审法院对证据的认定与判处结果之间并不矛盾。�外，因本案涉及李仁湘的切身利益，短信内容未经李仁湘的认可，仅依据短信本身是否认不了两被上诉人之间房屋买卖合同的效力的。三、上诉人在本案一审开庭时对法院宣读郎某的调查笔录无异议这就能够证实两被上诉人之间的房屋买卖客观属实，上诉人无证据证明房屋买卖价格不合理、两被上诉人之间恶意串通。综上，两被上诉人之间的房屋买卖属实，合同合法有效，一审法院查明事实清楚，处理结果正确，上诉人的上诉不成立，请求青依法驳回上诉，维持原判。
李仁湘向一审法院起诉请求：请求确认李仁湘与程存林之间签订的房屋买卖合同有效；不得执行本案涉案房屋。
一审法院认定事实：李妲与程存林原系夫妻关系，双方于2010年9月10日购买案外人邴贞利的涉案房屋，并将房权办理在程存林名下。2013年7月26日李妲与程存林经莱西市民政局办理了离婚登记手续。双方对财产的处理意见为：位于莱西市龙翔二苑7号楼房一套归男方所有，离婚后出售；男方于2014年7月26日前支付女方现金20万元；无其他经济纠纷。后李妲多次向程存林索要该款未果，为此，李妲于2014年8月6日向原审法院提起诉讼，请求程存林付房屋折价款20万元及相应利息，该案在审理过程中，李妲申请查封了涉案房屋。原审法院于2015年3月31日作出（2014）西民初字第2997号民事判决书，判决程存林于判决生效之日起10日内付给李妲房屋折价款200000元并承担自2014年8月6日起该款项付清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。该判决生效后，程存林未在规定期限内履行付款义务。李妲便向原审法院提出执行申请，请求法院依法予以强制执行。在执行过程中，李仁湘对查封的涉案房屋提出执行异议。认为该�系李仁湘所有，要求停止执行。原审法院于2015年8月21日作出（2015）西执异字第4号执行裁定书，裁定驳回李仁湘的异议。为此，李仁湘起诉。另查明，李仁湘系从事个体建筑行业。2013年12月30日，李仁湘与程存林签订房屋买卖协议书，协议书的主要内容为：甲方为程存林，乙方为李仁湘。1.甲方将产权属于自己的位于莱西市龙翔二苑x号楼x单元x户房屋（建筑面积为124平方米）及附房转让给乙方。2.该房屋转让价格为36万元，双方约定本协议签订之日一次性付清该房款，由甲方为乙方出具相应收款手续，甲方同时将房屋及房屋产权证等手续交给乙方，此后甲方不得对该房屋行使任何权利。3.甲方保证所售房屋不存在抵押等担保权利，不存在程存林对该房屋主张权利。4.因该房屋甲方购买后尚未超过五年，待超过五年后由甲方配合乙方办理房屋过户手续，期间产生的所有�用均由乙方承担。协议签订后，李仁湘按约付给程存林购房款360000元，程存林为李仁湘出具收条一份，收条载明：“今收到李仁湘购房款三十六万元整（￥360000元），程存林、2013.12.30”，程存林按约将房屋交付李仁湘，李仁湘接收房屋后先行租赁给案外人郎某居住，2015年8月27日后，李仁湘将该房屋收回，自行居住使用。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是李仁湘与程存林签订的房屋买卖合同的效力问题。根据物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋系程存林离婚后所得的个人财产，其享有处分的权利。李仁湘与程存林签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，李仁湘按约定支付了房款，程存林也将房屋交付给了李仁湘。因此，李仁湘与程存林签订的房屋买卖协议合法有效，且李仁湘已全额支付给程存林购房款，程存林亦将涉案房屋及房权证交付给李仁湘，故对李仁湘的该项请求，应予以支持。李妲与程存林在离婚协议中也约定了该房产于离婚后出售，且李仁湘与程存林的买卖行为发生在李妲向法院起诉之前，因此，李妲辩称涉案房屋明显低于市场价，李仁湘与程存林恶意串通，损害其利益，证据不足，不予采信。关于涉案房屋能否执行问题，根据【最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》】第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给程存林，程存林已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院予以查封、扣押、冻结；程存林已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果程存林对�没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，李仁湘与程存林签订房屋买卖合同后，已于法院查封该房屋前已支付了合理对价，并已实际占有该房屋，因程存林购买该房屋后未超过五年又卖与李仁湘，为逃避其应缴纳的税费，未及时协助李仁湘办理房产过户登记。李仁湘对此没有过错，因此，本案中涉案房屋不应查封，应停止对该房屋的执行，李仁湘要求停止对该房屋的执行，理由正当，应予支持。据此，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、李仁湘与程存林间签订的位于莱西市龙翔二苑x号楼x单元x户房屋买卖合同合法有效。二、停止对位于莱西市龙翔二苑x号楼x单元x户房屋的执行。案件受理费100元，由李妲、程存林负担。
本院认为，首先，在李妲起诉之前、涉案房屋被查封之前，李仁湘与程存林之间签订有书面的房屋买卖合同且已占有使用，房款亦已交付，该合法占有行为具有准物权的性质，应优于一般普通债权。李妲对该房屋买卖真实性及合法性持有异议，但未提交充分有效证据证明自己的主张，本院难以支持。其次，李妲与程存林在办理协议离婚手续时，双方对财产的处理意见为：涉案房屋归程存林所有，离婚后出售；程存林支付李妲现金20万元，无其他经济纠纷。此表明双方离婚后涉案房屋由程存林对外出售是双方达成的合意。再次，李妲的债权明显低于涉案房屋的现价值，且涉案房屋已由李仁湘入住，若强制执行存在一定的不合理性及执行障碍，程存林应按照双方离婚协议的约定，按照诚实信用原则履行自己的义务，李妲亦可通过申请执行程存林其他财产的方式维护自己的合法权益。综上，原审认定李仁湘与程存林签订的房屋买卖合同有效，并判令停止对涉案房屋的执行，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李妲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 楷
代理审判员 孙 付
代理审判员 甘玉军
二〇一七年九月一日
书 记 员 王 明
书 记 员 于国英