贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2631民初578号
原告：桑浩，男，1990年5月22日出生，侗族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。
被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司
统一社会信用代码：9152263158068812X4
地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。
法定代表人：叶秀，女，1965年6月3日出生，汉族，住重庆市璧山县。该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110609704。
原告桑浩与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑浩，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桑浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金36143.76元（暂计至2018年3月28日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月9日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于黎平县××风情××单元××号商品房，购房金额为495120元，原告按照合同约定履行了付款义务。按照合同第十条规定，被告应于2016年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖�应在收到买受人退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，截至2018年3月28日起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为此，原告特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：被答辩人提出请求判决答辩人支付其逾期交房“违约金”部分诉求已经超过了诉讼时效，并且提出的违约期限不当，计算违约金的结果不当。假如不考虑本案情势变更原因，被答辩人也没有理由向答辩人索要36143.76元的违约金，被答辩人向答辩人购买房屋支付的全部购房款仅仅为495120元，是否按时足额向答辩人支付购房款，被答辩人应当依法向人民法院提供购房收款收据，如果不能举证的话，答辩人即不认可。即便被答辩人支付了购房款，被答辩人还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，被答辩人向法院请求主张违约金36143.76元，无论答辩人是否存在逾期交房的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认�为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失“的有关规定，就本案来讲，如果讲因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失。假如答辩人存在逾期交房，请法院根据被答辩人因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期交房的违约金。逾期交房违约金的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果，此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张违约金不能超过被答辩人实际受到损失的30%。根据最高人民法院关于适用�中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，被答辩人提出的逾期交房违约金诉讼请求合计计算了近二十四个月的期限，该期限有部分超过了法定的诉讼时效期间，因为本案的法律事实发生《民法总则》施行之前，《民法总则》关于诉讼时效的规定没有溯及力，应当适用《民法通则》两年诉讼时效的规定，因此，被答辩人提出的违约金诉讼请求无论是否存在事实依据，其提出的部分诉讼请求已经超期，请法院依法驳回其诉求。综上所述，被答辩人起诉陈述的逾期交房时间情况与客观事实严重不符，其提出请求的违约金没有事实依据，也明显过高，部分诉求超过了诉讼时效。故请求：1、请依法判决驳回被答辩人提出的违背事实的过高、无理支付违约金的诉讼请求；2、根据被答辩人能够举证来证明其是否受到实际损失的情况判决答辩人承担不超过被答辩人所受到实际损失的30%违约金；3、本案诉讼费由被答辩人承担。
原告桑浩在举证期限内向本院提交以下证据：
1、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的权利与义务；
3、收据复印件，证明原告已交清房款的事实；
4、借款合同复印件，证明原告用住房公积金贷款的事实；
5、备案表复印件，证明原告购买的房屋已备案；
6、住房登记费和工本费复印件，证明原告缴纳相关费用。
经庭审质证，被告对原告提交的证�1、2、3、4、5、6没有异议，本院予以确认。
被告在举证期限内未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：2015年5月9日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于黎平县××风情××单元××号商品房，该房建筑面积为134.31平方米,套内建筑面积为121.02平方米，房屋总价款为495120元，合同约定交房日期为2016年3月31日前。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求�续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付从交房期限届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十三条交接手续第（四）项约定：双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列费用（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用等。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款495120元，并已交纳住房登记费和工本费300元，原告至今未交纳专项维修资金和契税。被告至今未向原告交付房屋。为此，原告遂诉至法院，请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金36143.76元（暂计至2018年3月28日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。本案经本院调解未果。
以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告要求被告承担逾期交房违约金36143.76元的诉讼请求，本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续第（四）项约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列费用（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用等。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”根据该条款的约定，原告负有在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户的先履行义务，原告至今未履行交纳专项维修基金的义务，被告可以拒绝交房，据此，则延期交房的责任更无须承担。故原告要求被告承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条的规定，判决如下：
驳回原告桑浩的诉讼请求。
案件受理费704元，减半收取352元，由原告桑浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 廖声艳
二〇一八年六月五日
书记员 石丹丹