广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第78号
上诉人（原审原告）：南宁市物盛隆仓储综合服务部。
法定代表人：张宁。
委托代理人：崖立明。
委托代理人：潘波成。
被上诉人（原审被告）：南宁市高正特种饲料科技有限公司。
法定代表人：ＸＸＸ。
委托代理人：林瑞磷，系南宁市高正特种饲料科技有限公司法定代表人ＸＸＸ丈夫。
原审第三人：南宁市金属材料总公司。
法定代表人：朱勤。
委托代理人：卢崇君。
委托代理人：李秋华，南宁市金属材料总公司职员。
上诉人南宁市物盛隆仓储综合服务部（以下简称物盛隆服务部）与被上诉人南宁市高正特种饲料科技有限公司（以下简称高正饲料公司）、原审第三人南宁市金属材料总公司（以下简称金属材料公司）因租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月18日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人物盛隆服务部委托代理人崖立明，被上诉人高正饲料公司委托代理人林瑞磷，原审第三人金属材料公司委托代理人卢崇君、李秋华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年4月30日，物盛隆服务部（乙方）与金属材料公司（甲方）签订《租赁协议》一份，其中约定：金属材料公司同意将位于南宁市五一西路9号沙井仓库除市百金饲料厂、市物兴铝型材厂占地及给两单位留出5米的进出道路外的一块场地租赁给物盛隆服务部经营；租赁期限：从2000年5月1日起至2010年12月31日止。租赁期满，物盛隆服务部如继续租赁，租赁协议另定。2001年5月5日，物盛隆服务部与金属材料公司签订《补充协议》一份，其中约定：允许物盛隆服务部在租赁期限和租赁范围内，招租、转租。2002年7月1日，物盛隆服务部（甲方）与高正饲料公司（乙方）签订《租赁协议》一份，其中约定：物盛隆服务部将龙门5＃仓墙直线往西辐射穿越两条铁轨直至公路边围墙、公路（五一西路）围墙内原的用房11间、汽车配件用房2间、原仓储分公司办公室1间，租赁给高正饲料公司使用。租赁期先为六年，期满后再签协议，即2002年7月1日至2008年12月31日止；每月租金合计4185元／月，即每年1月10日前付清上半年租金，每年7月10日前付清下半年租金，一年分二次付清。由于高正饲料公司拖欠2005年1-6月份上半年的租金，2005年9月28日，原、高正饲料公司双方又签订《补充协议》一份，其中约定：高正饲料公司应在2005年9月30日前付清2005年1-6月份上半年场地等所有租金，如每逾期（拖延）一天，高正饲料公司则要支付每天50元违约金给物盛隆服务部。从2005年第三季度开始，每个季度的第一个月1日-30日之内付清上季度场地等所有租金，否则，高正饲料公司同样要求支付每拖延一天伍拾元违约金给物盛隆服务部。此后双方继续履行协议。2008年1月起，高正饲料公司未支付租金。物盛隆服务部于2008年11月26日诉至一审法院，请求判令：1、解除（终止）物盛隆服务部与高正饲料公司的租赁协议；2、高正饲料公司付清所欠租金50220元及违约金12250元；3、本案诉讼费由高正饲料公司承担。一审法院于2009年10月9日作出（2009）江民一初字第74号民事判决书，判决：一、物盛隆服务部与高正饲料公司之间的租赁关系终止；二、高正饲料公司向物盛隆服务部支付租金50220元；三、高正饲料公司向物盛隆服务部支付违约金12250元；四、驳回物盛隆服务部的其他诉讼请求；五、驳回高正饲料公司的全部反诉请求。案件受理费1361元，由高正饲料公司负担；反诉费1025元，评估费2000元，由高正饲料公司负担。高正饲料公司对判决不服，提起上诉，南宁市中级人民法院于2010年3月18日作出（2010）南市民一终字第98号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决书于2010年4月7日发生法律效力。
另查明：2009年4月28日，金属材料公司与物盛隆服务部已解除双方签订的《租赁协议》及《补充协议》。金属材料公司已收回位于南宁市五一西路9号沙井仓库除市百金饲料厂、市物兴铝型材厂占地及给两单位留出5米的进出道路外的一块场地（其中包括物盛隆服务部租赁给高正饲料公司使用的场地、房屋）。高正饲料公司于2009年5月15日、2009年12月31日向金属材料公司交纳的场地费共42420元系代案外人南宁康得利来饲料有限公司支付的场地租金。
2009年11月27日，物盛隆服务部以高正饲料公司未搬出租赁场地、未支付占用租赁场地的租金为由诉至一审法院。
一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。物盛隆服务部与金属材料公司签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，物盛隆服务部有权依照协议约定将场地转租给高正饲料公司。物盛隆服务部与高正饲料公司均有缔约能力；双方于2002年7月1日签订的《租赁协议》及2005年9月28日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，亦属合法有效，则物盛隆服务部、高正饲料公司双方应按照协议约定的内容享有权利，履行义务。
物盛隆服务部、高正饲料公司双方于2002年7月1日签订的《租赁协议》及2005年9月28日签订的《补充协议》业经（2009）江民一初字第74号民事判决、（2010）南市民一终字第98号民事判决认定双方的租赁关系终止，上述民事判决书已经发生法律效力，一审法院予以确认。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，由《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，明文规定。物盛隆服务部关于要求高正饲料公司十日内搬出租赁场地的请求，符合上述法律条文之规定，但2009年4月28日，金属材料公司与物盛隆服务部已解除双方签订的《租赁协议》及《补充协议》；金属材料公司已收回位于南宁市五一西路9号沙井仓库除市百金饲料厂、市物兴铝型材厂占地及给两单位留出5米的进出道路外的一块场地（其中包括物盛隆服务部租赁给高正饲料公司使用的场地、房屋），故物盛隆服务部已经无权要求高正饲料公司返还场地；其关于要求高正饲料公司十天内搬出租赁场地的请求，所失依附，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在物盛隆服务部与高正饲料公司之间的租赁合同终止之后，高正饲料公司负有腾退场地、房屋的义务。高正饲料公司不履行腾退场地、房屋的义务的，应当向物盛隆服务部赔偿损失；损失可按租金标准计算占有使用费。物盛隆服务部关于要求高正饲料公司支付占用场地、房屋的占有使用费及违约金的诉讼请求，符合上述法律条文之规定，合法有据，一审法院予以支持，合法有据的部分为2009年1月1日起至2009年4月28日止；2009年4月29日及之后的部分，因金属材料公司已收回场地及房屋，缺乏理据，一审法院不支持。
物盛隆服务部主张按照2002年7月1日签订的《租赁协议》中约定的租金4185元／月的标准计算占用场地、房屋的占有使用费，高正饲料公司亦予以认可，一审法院予以采纳。则2009年1月1日至2009年4月28日占用场地、房屋的占有使用费为16461元（4185元／月×3个月＋4185元／月÷30日×28日）；损失以人民币16461元为本金，从2009年4月29日起，按中国人民银行规定的同期六个月以下贷款利率，分段计算至本判决规定的履行期限最后一日止。逾此部分，物盛隆服务部的理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高正饲料公司向物盛隆服务部支付2009年1月1日至2009年4月28日期间场地、房屋的占有使用费人民币16461元；二、高正饲料公司向物盛隆服务部支付场地、房屋占有使用费的利息损失（利息损失计算，以人民币16461元为本金，自2009年4月29日起，按中国人民银行规定的同期六个月以下贷款利率，分段计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；三、驳回物盛隆服务部的其他诉讼请求。案件受理费1511元，由物盛隆服务部负担511元，由高正饲料公司负担1000元。
上诉人物盛隆服务部上诉称：1、请求撤销一审判决第一、第二项；2、请求改判被上诉人向上诉人支付从2009年1月1日起至2010年12月30日止的租金为人民币100440元，违约金为人民币36500元；3．判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案一审民事判决认定的事实与法院生效法律文书认定的事实相冲突，认定事实错误。已经生效的（2011）江民一初字第1413号民事判决认定的事实为“上诉人已于2010年12月31日撤离了承租场地”，而本案一审民事判决认定2009年4月29日及之后第三人已经收回本案诉争的场地及房屋与事实不符，认定事实错误。二、本案一审民事判决适用法律错误。已经生效的（2011）江民一初字第1413号民事判决不仅认定上诉人直至2010年12月31日前才撤离承租场地及房屋，而且判决上诉人应向第三人（即场地所有权人）赔偿占用场地的损失。根据这一生效的法律文书确认的事实及裁判，上诉人占有使用本案的房屋直至2010年12月31日是有合法依据的。本案一审民事判决错误的认为上诉人仅在2009年4月28日以前对本案的场地及房屋享有合法权利，进而做出了错误的判决。因此，在2010年12月31日之前，被上诉人占有、使用本案场地及房屋，已经与上诉人形成了事实租赁关系，应当向上诉人支付场地及房屋的租金。三、本案一审民事判决对上诉人是极其不公平的。已经生效的（2011）江民一初字第1413号民事判决判决上诉人应向第三人（即场地所有权人）赔偿占用场地的损失，而本案一审民事判决却不支持上诉人要求被上诉人支付2009年4月29日之后的场地及房屋占有使用费，从而导致上诉人不仅要向场地及房屋的所有人支付场地占有使用费，而且还不能要求实际占有、使用房屋的被上诉人支付场地及房屋占有使用费。上诉人未实际使用场地被判决要求支付场地占有使用费，被上诉人实际占有使用了场地及房屋却不需要支付费用，这对上诉人是极其不公平的。四、被上诉人应当按照每月4185元的标准支付2009年1月1日起至实际搬离场地及房屋时止即至2010年12月31日的租金100440元的租金及违约金36500元。
被上诉人高正饲料公司答辩称：从2009年1月1日起，高正饲料公司没有租用上诉人的场地及房屋。涉案场地及房屋一直是南宁康得利来饲料有限公司在租用，租的是金属材料公司场地及房屋，金属材料公司已向南宁康得利来饲料有限公司收租，并且南宁康得利来饲料有限公司已经将租金全部交给了金属材料公司，上诉人没有权利再收取租金。
一审第三人金属材料公司陈述意见称：2009年4月29日，金属材料公司与上诉人解除租赁合同后，涉案场地及房屋已由金属材料公司租给了南宁康得利来饲料有限公司，也是南宁康得利来饲料有限公司向金属材料公司交纳租金。高正饲料公司在2009年向金属材料公司交纳的租金也是代替南宁康得利来饲料有限公司支付的，因高正饲料公司的法定代表人与南宁康得利来饲料有限公司的法定代表人是夫妻关系。因此，上诉人的上诉请求是没有理由的。
本案的争议焦点是：被上诉人高正饲料公司向上诉人物盛隆公司支付场地、房屋占用费应计算到何时止？被上诉人高正饲料公司应否承担违约金？违约金应如何计算？
当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
本院二审另查明，物盛隆公司将涉案场地、房屋转租给高正饲料公司，租期于2008年12月31日届满。涉案场地、房屋的所有权人系金属材料公司，金属材料公司自认于2009年4月29日已将涉案场地、房屋收回，重新出租给了案外人南宁康得利来饲料有限公司，并从此时开始收取了案外人南宁康得利来饲料有限公司交纳的租金。其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于高正饲料公司向物盛隆公司支付场地、房屋占用费应计算到何时止的问题。涉案场地、房屋的所有权人是金属材料公司，该场地、房屋是金属材料公司出租给物盛隆公司，经金属材料公司同意，物盛隆公司再转租给高正饲料公司。由于出租人金属材料公司与承租人物盛隆公司于2009年4月28日已解除了双方的租赁关系，并于2009年4月29日已将涉案场地、房屋收回，重新出租给了案外人南宁康得利来饲料有限公司，并从此时开始收取了案外人南宁康得利来饲料有限公司交纳的租金。即案外人南宁康得利来饲料有限公司从2009年4月29日开始使用涉案场地、房屋，而作为次承租人高正饲料公司从此不再占用涉案场地、房屋。因此，高正饲料公司向物盛隆公司支付场地、房屋占用费应计算到2009年4月28日止。物盛隆公司要求高正饲料公司支付从2009年4月29日至2010年12月31日止租金100440元，无事实依据，本院不予支持。一审判决认定高正饲料公司向物盛隆公司支付场地、房屋占用费应从2009年1月1日至2009年4月28日止正确，本院予以维持。高正饲料公司与物盛隆公司之间租赁合同于2008年12月31日终止后，高正饲料公司不履行腾退场地、房屋的义务，应当向物盛隆公司赔偿损失。一审判决认定物盛隆公司的损失为场地、房屋占用费及该占用费的银行利息，并无不妥，本院亦予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1511元，由上诉人南宁市物盛隆仓储综合服务部负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 唐荣娜
审判员 高翔宇
二〇一四年三月二十八日
书记员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。