北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初11213号
原告：许勇义，男，1969年10月28日出生，汉族，住河北省固始县。
委托代理人唐春林，北京市荣博律师事务所律师。
被告：张纪兴，男，1983年3月20日出生，汉族，住北京市通州区。
委托代理人刘金臣，北京廉峰律师事务所律师。
第三人：通州区永乐店镇�仁务后街村村民委员会，住所地北京市通州区永乐店镇德仁务后街村
法定代表人：张廷元，职务村委会主任。
委托代理人张旭，北京市达奥律师事务所律师。
原告许勇义诉被告张纪兴、第三人通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员井龙独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许勇义诉称：2014年4月19日，原告许勇义与被告张纪兴签订合同，张纪兴将永乐店镇德仁务后街村闲置的村西桥梁场地93亩空置土地租给许勇义作废旧物资回收经营。租赁期限十年，每年租金102万元。涉案土地系德仁务后街村集体用地，于2012年1月1日由村委会租给周信明，周信明于2014年4月18日转租给张纪兴，后张纪兴又转租给许勇义。双�签订合同时，张纪兴在合同中明确约定保证许勇义在院内建设3000平米左右临时用房。合同签订后原告花巨资在承租土地上建造了房屋，并履行了交付租金的义务。但北京市通州区永乐店镇人民政府即发出限期拆迁通知书，称原告所建房屋系违建，要求原告于2016年4月30日前拆除院内建筑，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求：1、判令被告及第三人退还原告未到期租金765000元（自2016年3月18日至2016年12月18日共计九个月的租金）；2、判令被告及第三人赔偿原告土地地上物建筑补偿7853690元；3、判令被告及第三人赔偿原告营业损失共计2268360元，其中退还地租损失1595100元，赔偿商品构建经营设施601060元，赔偿商户搬迁损失72200元；4、判令被告及第三人支付原告搬家费200000元；5、判令被告及第三人支付评估费用60000元；6、诉讼费用由被告承担。
被告张纪兴辩称：第一，双方签订土地租赁合同，土地是被告从周信明处租赁来的，租赁时也出示了村委会和周信明的租赁合同，原告对于该土地的性质和用途是明知的，虽然合同中约定原告可以建设建筑物，但合同是无效的，合同效力和解除时间请法庭明示；双方合同中约定被告保证原告建设3000平米的临时用房，临时建筑的使用期为两年，原告从建设到拆除已满两年。第二，租赁地是农业用地，如果合同无效，应当退还费用、赔偿损失，原告和被告、第三人在签订合同时均有过错，应按过错比例分摊责任；第三，双方签订合同后，被告进行了投入，包括变压器33万元，又修了道路，共计七八十万元左右，如果本案不能一并解决，我方保留另案请求的权利。对于原告的第二项诉讼请求，我方认为评估结果远远超过原告的实际投入，特别是修路和填�的费用，要求对修路和填坑的费用进行重新鉴定，或双方协商解决；对于原告的第三项诉讼请求，我方认为原告在经营土地时候损失数额无法确定，原告退还给商户租金也很正常，这部分损失我方不赔偿，且商品构建设施中的部分与评估报告中的某些项目有重复；对于原告的第四项诉讼请求，不应由被告支付；对原告的第五项关于评估费的请求，我方也不应支付，因为这次评估可能严重失实。
第三人村委会在2016年10月28日庭审中述称：不同意原告的诉讼请求。周信明将土地转租我方不知情，涉诉土地的地上物我方不知道是谁建的，关于地上物的建设问题，我们找过周信明要求其拆除，拆除损失与村委会无关，故我方不同意承担责任。
经审理查明：2012年1月1日，村委会与周信明签订土地租赁合同，约定村委会将位于北京市通州区永乐店镇德仁务后街村无法复耕空闲多年的西桥梁场地90亩出租给周信明使用，租赁期限20年，自2012年1月1日至2032年1月1日。2014年，周信明与张纪兴签订土地租赁合同，约定周信明将北京市通州区永乐店镇德仁务后街村无法复耕空闲多年的西桥梁场地90亩转租给张纪兴做废旧物资回收经营使用，租赁期限9年，自2014年4月18日至2023年4月18日，租金每年每亩9000元。后张纪兴、姚维荣与许勇义签订土地租赁合同，约定张纪兴、姚维荣将位于北京市通州区永乐店镇德仁务后街村无法复耕空闲多年的西桥梁场地93亩土地转租给许勇义做废旧物资回收经营用，租赁期限10年，自2014年4月19日至2024年4月19日，租金每年11000元，张纪兴、姚维荣给予许勇义4个月的建设免租期。2015年12月8日，张纪兴、姚维荣（甲方）与许勇义（乙方）签订补充协议，约定原合同的执行日期，因甲方在原合同执行过程中延缓，所有本宗土地院落租赁执行日期为2015年12月8日至2016年12月8日止，以后每年如此。原合同其他条款不变更，正常执行。张纪兴与姚维荣于2015年12月18日签订书面协议，约定姚维荣退出涉案合同。庭审过程中，原、被告双方也认可姚维荣退出合同，原告亦不再要求姚维荣承担涉案合同的权利和义务。许勇义于2014年8月1日和2015年12月18日分别交纳租金102万元，合计204万元。许勇义承租涉案土地后进行废旧物资回收经营，对涉诉土地进行了填坑、修路等投资建设，并修建了房屋等地上物用于出租盈利。
2016年3月10日，北京市通州区永乐店镇人民政府下发限期拆除通知书，载明：经查，当事人丁少艳在通州区永乐店镇德仁务后街村西北口（建筑面积3200平方米、围墙1323米）未取得建设工程规划许可证，限你务必于2016年4月30日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品�逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。现涉案土地上的建筑物及附属设施已被有关部门拆除并清理。
另查，涉案土地的性质为农业用地。许勇义进行建设时亦未报政府有关部门审批。许勇义在涉案土地上进行建设、经营时，借用了北京国通华顺废旧物品回收有限公司（法定代表人：丁少艳）的营业执照，丁少艳不参与实际经营。
本案审理过程中，许勇义向本院提出申请，要求对涉诉土地上的地上物及附属设施价值进行鉴定，2016年5月24日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，评估结论为涉诉土地地上物及附属设施的评估值合计为7853690元。
上述事实，有土地租赁合同、补充协议、限期拆除通知书、价格评估报告书、收据、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本�认为，张纪兴、姚维荣与许勇义签订土地租赁合同，后姚维荣与张纪兴签订协议，姚维荣退出合同，许勇义对此亦予以认可，故土地租赁合同的双方变为张纪兴和许勇义。本案的焦点主要有二，一是租赁合同的效力；二是责任的承担。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据查明的事实，涉案土地的性质为农业用地。张纪兴、姚维荣与许勇义签订《土地租赁合同》及《补充协议》，约定将农业用地用于非农业建设，故上述合同违反了法律的强制性规定，应为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所�到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张纪兴明知涉案土地属农业用地，仍承租涉案土地并对外出租，因此被告应对协议无效承担主要责任。原告作为经营者，在承租土地之前，也应对涉案土地的性质进行审慎的核查，在未办理规划审批手续前即将涉案土地用于非法建设，原告亦应对协议的无效承担部分责任。
2016年3月10日，北京市通州区永乐店镇人民政府下发限期拆除通知书，涉案土地上建筑被限令于2016年4月30日前拆除，原告在2016年3月18日已无法进行经营，但原告已将租金（使用费）交纳至2016年12月8日，故2016年3月18日至2016年12月8日期间的租金765000元，被告应向原告返还。
原告和被告之间的协议被确认无效，原告因协议无效所受到的损失，被告应在其过错范围内承担赔偿责任。关于搬家费，原告并未提供证据，但原告在搬�物品中必然发生相关费用，本院根据现场情况酌定为20000元。原告主张的建筑物的损失及评估费，有评估报告及发票为证，本院予以支持，但原告地磅出售的价款应从建筑物损失中予以扣除，本院根据原告所述扣除8000元。
就许勇义主张的营业损失（退还地租损失、赔偿商品构建经营设施、赔偿商户损失）应属于间接损失，本院认为，缔约过失责任成立的损失是基于信赖利益产生的，必须在当事人客观可以预见的范围内，且不应超过合同有效成立且实际履行情况下的全部利益。许勇义主张的营业损失，系许勇义将承租土地上的建筑物分别出租所致，且其出租摊位上百个，该部分损失并不在当事人张纪兴合同签订时可预见范围内，故本院对于许勇义要求张纪兴赔偿该部分损失的请求不予支持。根据合同的相对性原则，许勇义的损失应该由合同相对人张纪兴赔偿，本院对其要求村委会予以赔偿的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告许勇义与被告张纪兴之间的的《土地租赁合同》及《补充协议》无效；
二、本判决生效之日起十五日内，被告张纪兴返还原告许勇义使用费共计人民币七十六万五千元；
三、本判决生效之日起十五日内，被告张纪兴赔偿原告许勇义建筑物损失四百七十万七千四百一十四元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告张纪兴赔偿原告许勇义搬家费人民币一万二千元；
五、驳回原告许勇义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费六万元，由原告许勇义负担二万四千元（已交纳）；由被告张纪兴负担三万六千元，于本判决生效之日起十五日内交纳。
案件受理费四万三千九百二十五元，由原告许勇义负担二万三千九百二十五元（已交纳）；由被告张纪兴负担二万元，于本判决生效之日起十五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 井 龙
二〇一七年一月十日
书记员 曹璐萍