新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新21民终580号上诉人（原审原告）新疆华盛房地产开发有限公司（曾用名：新疆领峰铜锣湾房地产开发有限责任公司），住所地：乌鲁木齐市水磨沟区新兴街20号凤凰科技大厦三层。法定代表人：许浒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任向红，女，汉族，1956年10月16日出生，该公司法务办主任，现住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，汉族，1974年10月25日出生，该公司房产部经理，现住吐鲁番市。被上诉人(原审原告)拜建国，男，回族，1956年5月25日出生，无固定职业，新疆吐鲁番市人，住址：新疆吐鲁番市。委托诉讼代理人：张萌，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人新疆华盛房地产开发有限公司与被上诉人拜建国（以下简称华盛房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2017）新2101民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人新疆华盛房产公司的委托诉讼代理人张萌、被上诉人拜建国的委托诉讼代理人任向红、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。拜建国的上诉请求：1.撤销高昌区法院（2017）新2101民初1096号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。理由如下：上诉人与被上诉人于2010年8月5日签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；被上诉人于当日向上诉人支付了8万元人民币后，约定剩余款项向银行贷款。后因被上诉人不符合银行贷款要求，遭银行拒绝；经上诉人公司业务员多次催缴购房款无果的情况下，至2011年11月21日上诉人又向被上诉人发送《公司催缴通知书》后至2012年3月5日被上诉人又向上诉人交付购房款3万元后。至今被上诉人再未向上诉人交付过购房款。届时被上诉人仅付购房款为110000元整。尚欠156667元整。被上诉人从2012年3月5日至今又历经5年多履行《商品房买卖合同》尚未过半；被上诉人的行为已表明被上诉人履行《商品房买卖合同》不能，上诉人万般无耐之际按照《商品房买卖合同》补充条款第一条约定：”买受人不能支付全部房款的，出卖人有权单方面解除合同”，约定向高昌区人民法院提出解除合同的确认之诉；殊不知一审法院未依上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》约定进行认定和判决；致使一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法改判或发回一审法院重审。华盛房产公司辩称：本案一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持。本案为商品房买卖合同纠纷，一审审理已查明，被上诉人已支付购房款216667元，被上诉人多次给付上诉人5万元，被上诉人均拒绝收取，甚至在一审法院见证下，上诉人亦未收取，被上诉人愿意在本庭见证下继续给付剩余房款5万元，已携带现金。至此，上诉人获得全额购房款的目的已成就，其以被上诉人欠上诉人购房款为由的诉讼请求无事实依据，请求二审法院依法维持。华盛房产公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被告于2010年8月5日签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；2.判令被告支付房屋总价20%违约金53333.4元整；3.本案诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由被告承担。一审法院认定的事实：2010年8月5日原、被告双方签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》。约定出卖人（原告）将位于吐鲁番市高昌路与文化路交汇处领峰大厦（铜锣湾商业广场）负一层W-101号房产出售给买受人（被告）。房款总价266,667元。约定于2010年8月5日之前付房款8万元，剩余8万元办理银行按揭手续。合同还约定买受人在接到出卖人办理银行按揭手续的通知或告示，必须在15日内到出卖人公司办理银行按揭手续及付清首付款，如违约买受人应该支付给出卖人所交款10%违约金，逾期15天将视为自行解除合同，所付款项不退，出卖人有权处置该房产。合同还约定交房时间为2010年8月5日之前。签订商品房买卖合同的当天，被告又与吐鲁番铜锣湾百货有限公司签订了一份委托经营合同。约定甲方（拜建国）将所购买的房产委托给吐鲁番铜锣湾百货有限公司（乙方）经营。经营期限5年。乙方于委托经营合同签订之日一次性给付甲方五年收益金106,667元。截止2010年8月5日，购买人拜建国已缴纳房款8万元。2012年3月5日，又向原告方缴纳房款3万元。对双方争议的事实确认如下：1.关于8万元房款未能办理银行按揭手续的问题。原告称是被告的原因未能办理按揭手续。被告称因该房产目前无法办理房产证，故不能办理银行按揭手续。经了解确实该房产至目前为止还不能办理房产证，主要原因是所出售的各地块（实为摊位）难以做出明确的分割。2.关于原告向被告发出缴纳房款通知的问题。被告称没有收到。经了解，原告称将通知书送达给了被告房产所在摊位的经营从业人员。目前该工作人员已离职，原告未能提供相应证据。3.被告方曾于2017年2月份通过电话向原告方表示缴纳剩余房款，原告方工作人员予以了拒绝。被告提供了相应的通话录音。4.本案庭审中，被告方又将5万元现金带到法庭，提出向原告缴纳剩余房款。原告方仍予以了回绝。一审法院认为：是否应当解除双方之间的《商品房买卖合同》是双方争议的主要焦点。原告以被告方拒绝支付剩余房款为由，要求解除合同。被告认为购房款基本付清，尾款愿意立即支付，要求继续履行购房合同。就本案事实来看，根据双方合同约定，合同总价款为266,667元，首付8万元，剩余8万元采用银行按揭的方式支付。对剩余的106,667元，如何支付未作出约定。但双方同时又签订了《委托经营合同》，虽然受托经营一方是吐鲁番铜锣湾百货有限公司，但该合同与双方之间的《商品房买卖合同》相关联。在《委托经营合同》中约定，由受托经营方一次性向委托方支付五年经营收益106,667元。但受托经营方并未向委托方支付该笔收益，事实上，本案原、被告双方均默认该笔收益用于抵交购房款106,667元。从这个意义上说，可以视为被告已经将该笔106,667元购房款支付给了原告方。目前剩余房款则为5万元，被告也愿意随时向原告支付并要求继续履行《商品房买卖合同》。合同中虽然约定了原告方的合同解除权，但原告并未在合理期限内行使解除权。原、被告之间的《商品房买卖合同》已履行近七年了，被告仍愿积极履行其全部付款义务。故一审法院认为，该《商品房买卖合同》不宜随意解除，否则对合同双方来说均违背签订合同的目的。故一审法院对原告解除双方之间《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。对原告要求被告赔偿房价总额20%的违约金53,333.4元，一审法院认为，既然不予解除合同，原告所主张的解除合同情形下所要求的违约金损失，则同样不应予以支持。若原告认为被告有延期付款等违约行为，可按照合同约定另行向违约方主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回原告新疆华盛房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提供新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，拜建国与华盛房产公司于2010年8月5日签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思的表示，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同内容履行各自的义务。拜建国在与华盛房产公司签订《商品房买卖合同》当日，与铜锣湾百货公司签订了《委托经营合同》，合同约定拜建国将其购买的新疆领峰铜锣湾房地产开发有限责任公司（现变更为新疆华盛房地产开发有限公司，以下简称：华盛房产公司）位于铜锣湾商业广场第负一层第W-101号商铺委托给铜锣湾百货公司经营。在委托经营合同中，约定受托经营方已一次性向委托方支付五年经营收益106667元，但铜锣湾百货公司并未向拜建国支付该笔收益；而《商品房买卖合同》中约定的房款总价为266667元，同时约定拜建国于2010年8月5日前交纳购房款8万元，剩余8万元办理按揭贷款手续，对于剩余的106667元房款未作约定。从上述约定可知，双方均默认该笔收益用于抵交购房款106667元，该事实已在拜建国与吐鲁番铜锣湾百货有限公司委托经营合同纠纷案件中，经本院（2017）新21民终502号生效民事判决书确认。拜建国于2012年3月5日交纳购房款3万元，综上，拜建国共计交纳购房款216667元，仍欠50000元购房款。故，本院对华盛房产公司主张的拜建国仅支付110000元购房款，尚欠156667元的上诉理由，不予采信。华盛房产公司上诉称因拜建国未按照《商品房买卖合同》的约定办理按揭贷款，也未足额缴纳房款，主张按照《商品房买卖合同》补充条款第一条：”买受人不能支付全部房款的，出卖人有权单方面解除合同”之约定解除合同。本院认为拜建国未能按照《商品房买卖合同》及《补充条款》之约定办理按揭贷款，也未足额补齐购房款，存在违约，华盛房产公司享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持,......法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”自拜建国于2012年3月5日交纳购房款3万元至今已逾5年之久，华盛房产公司怠于行使合同解除权，解除权已消灭，且拜建国在一审、二审庭审中均明确表示愿意继续支付剩余购房款，故，本院对华盛房产公司主张解除《商品房买卖合同》的上诉请求，不予支持。对于华盛房产公司所主张的解除合同情形下所要求的违约金损失，则同样不予以支持。对于拜建国未足额交纳购房款的违约责任，华盛房产公司可另行主张。综上，新疆华盛房地产开发有限公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1133元，由上诉人新疆华盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭      照      玲代审判员 常      昳      华代审判员 庞      玉      平二〇一七年十月三十一日书 记 员 祖克拉·牙克甫