瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第6971号原告：初人超，男，1987年10月20日出生，汉族，无业，户籍地普兰店市，现住庄河市。原告：李娜，女，1987年9月23日出生，汉族，无业，现住瓦房店市。共同委托代理人：张志鹏，辽宁社和律师事务所律师。被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。法定代表人：唐亦农，该公司董事长。委托代理人：马志鹏，男，1980年3月4日出生，汉族，该公司职员，现住大连市西岗区。第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地大连市中山区解放街1号。负责人：郭元析，该行负责人。委托代理人：李梓平，男，1994年1月2日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司大连市分行客户经理。委托代理人：翟志亮，男，1981年11月19日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司大连市分行法律合规处职员，现住大连市西岗。原告初人超、李娜与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告初人超、李娜的委托代理人张志鹏、被告大连海上郡房地产开发有限公司委托代理人马志鹏、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行委托代理人翟志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告初人超、李娜诉称：2012年3月23日，我二人与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于大连长兴岛临港工业区X号房屋，总房款498664.74元。我们按照合同约定支付了首付款158664.74元，并在第三人处贷款34万元，但被告未能按照约定在2012年11月10日前将房屋交付给我们，且至今未能交付，被告的行为严重违反了合同的约定。现诉至法院要求解除双方签订的商品房买卖合同；判令被告返还我们已支付的首付款158664.74元；判令被告返还我们已向第三人偿还的本金及利息104593.18元；判令被告赔偿我们支付的契税、中介费及其他相关办理费用共计9058.50元；判令被告按照已付款2%支付违约金9973.29元；诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求解除其与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息。被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、房地产市场现在不好，我公司没有现金去返还，牵扯我公司利益，如果原告坚持解除合同的话，原告只享有债权，债权利益短期内不能得到实现。如原告不解除合同，原告还享有案涉房屋的所有权。二、我公司收到原告全款，解除合同就是我公司把原告支付的房款返还给原告，我公司没有义务向第三人偿还，我公司与第三人之间不存在合同关系，账目无法处理。双方在商品房买卖合同中约定的违约金，如果原告不同意当时可以不签合同，原告不能让我公司偿还银行借款和利息。我公司的义务是把房屋备案给原告，房屋是卖给原告的，不是第三人。原告第四项诉讼请求如果不解除的话，相关部门也能返还。原告要求违约金调整至2%不符合双方合同约定，应按合同约定执行。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行陈述称：根据原告与我行签订的借款合同第十九条的规定，原、被告商品房买卖合同解除不影响借款合同效力。本案审理的是商品房预售合同纠纷，而原告与我行之间签订的是借款合同，二者是不同的法律关系，不能在一个案件中合并审理。现原告在我行履行借款合同，是按约按期还款，并未出现违约情况，如果原告提出解除借款合同，原告需偿还全部贷款本息及违约金后方能解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，只有在银行主张担保权的案件中，才可以将商品房预售合同纠纷合并审理，本案是原告主张解除商品房买卖合同纠纷，故不应将我行与原告的借款合同法律关系合并审理。经审理查明：原告初人超、李娜系夫妻。2012年3月23日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区（现大连长兴岛经济区）经济区X号房屋，建筑面积88.62平方米，总房款498664.74元；首付款158664.74元于2012年3月23日支付（含定金2万元），余款34万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2012年11月10日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款，被告2012年3月27日开具发票载明收到原告首付款158664.74元。被告至今未交付案涉房屋。2012年4月5日，二原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。2012年4月26日，第三人将340000元案涉房屋贷款通过原告李娜账户支付给被告。2012年5月26日至2016年2月26日，原告已偿还第三人借款本金及利息116561.10元，尚欠本金303776.53元未偿还。2012年3月29日，二原告向中国建设银行股份有限公司大连青泥洼桥支行支付购房借款合同印花税、契税、办理权证费、共有权证费、代办手续费、测绘费、维修基金等共计9040.00元。另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。原告初人超、李娜自认从被告处领取5个月的生活补助费，共计7250元。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款对账单、商品房贷款业务预收预缴费用单、现金交款单，第三人提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告初人超、李娜与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。对于原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告认为双方约定的违约金过低，要求参照双方合同第六条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即9973.29元。因被告逾期交房，原告从被告处领取了5个月的生活补助，共计7250.00元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告已自被告处获得了一定的损失赔偿，其金额应在原告主张的违约金中予以扣除，即9973.29-7250.00=2723.29元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方商品房买卖合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款158664.74元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告为购买案涉房屋所交纳的代办手续费、契税、印花税、保证费等费用合计9040.00元，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行主张。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同。二原告为购买案涉房屋与第三人签订借款合同，是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告初人超、李娜与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年3月23日签订的商品房买卖合同；二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告初人超、李娜购房首付款158664.74元；三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告初人超、李娜违约金2723.29元；四、解除原告初人超、李娜与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行于2012年4月5日签订的个人住房（商业用房）借款合同；五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告初人超、李娜截至2016年2月26日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行偿还的借款本金及利息116561.10元；六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行返还原告初人超、李娜贷款本金303776.53元，并按照原告初人超、李娜与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行对案涉房屋享有优先受偿权；八、待第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行全部债权受偿后，原告初人超、李娜、被告海上郡房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；九、驳回原告初人超、李娜的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9860元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  姜 辉代理审判员  李佩昕二〇一六年五月二十四日书 记 员  化凌弘