上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8378号
上诉人（原审被告）:朱蕾，女，1980年10月29日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王志刚（上诉人丈夫），男，1975年1月17日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）:华国芬，女，1954年11月4日生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）:任健民，男，1951年4月14日生，汉族，住上海市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋伟忠，上海茂雄律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王华安，上海茂雄律师事务所律师。
原审第三人：焦玉玲，女，1991年5月16日生，汉族，住河南省焦作市山阳区。
原审第三人：上海乔太网络技术有限公司，住所地上海市徐汇区钦州路100号1号楼1012室。
法定代表人：朱蕾，行政总监。
上诉人朱蕾与被上诉人华国芬、任健民、原审第三人焦玉玲、上海乔太网络技术有限公司（以下简称乔太公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初21701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭于2017年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱蕾女士（兼原审第三人乔太公司法定代表人）及其委托代理人王志刚先生、被上诉人华国芬、任健民之共同委托代理人蒋伟忠律师、王华安律师到庭参加诉讼，原审第三人焦玉玲经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
上诉人朱蕾上诉请求：撤销一审判决第二项及第三项中上诉人履行义务内容。
事实和理由：原判所谓标的房屋内一楼大厅内搭建的隔间并非上诉人所为，而系原审第三人焦玉玲搭建。原判第三项要求上诉人返还房屋不适当，该房屋已由焦玉玲出租给了十户实际承租人，上诉人并非返还房屋的适格主体。
被上诉人华国芬、任健民辩称，同意上诉请求，一审判决正确，要求维持原判。
原审第三人乔太公司同意上诉请求。
原审第三人焦玉玲未答辩。
被上诉人华国芬、任健民向一审法院起诉请求判令：1、确认双方2016年4月19日签订的房屋租赁合同于2016年8月20日解除；2、朱蕾支付自2016年8月20日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每月6,700元计算，并扣除朱蕾已付的2016年8月20日至2016年12月9日的租金19,433元及押金5,300元）；3、朱蕾将松江区XX路XX弄XX号房恢复原状（即拆除一楼大厅内搭建的隔间）；4、朱蕾和焦玉玲、乔太公司将上述房屋返还华国芬、任健民。
一审法院认定事实：2000年1月27日，上海市松江区公证处出具一份《产权来源公证书》，载明华国芬、任健民参与松江区九亭镇集资造房，于1999年5月25日由上海市松江区九亭镇村镇建设办公室分得座落在松江区XX镇XX苑XX房XX房XX号，该房屋产权属华国芬、任健民所有。
2016年4月19日，华国芬作为甲方、出租方，朱蕾作为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同》。约定甲方向乙方出租系争房屋，租期自2016年5月10日至2018年5月9日；每月10日支付下月租金，支付方式为银行转账，月租金为5,300元；房屋保证金为5,300元，于协议终止时经甲方验收设施无损无息交还乙方，若乙方在应承担费用（水、电、煤、电话）未付清时，甲方可在保证金内扣除，余额交还乙方。合同第六条约定：乙方不得对房屋更改间隔影响结构及原装修……不得擅自将房屋转租或分租……第九条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担。合同另对其他租赁事宜作了约定。庭审中，双方确认合同出租方为华国芬、任健民。
2016年8月19日，华国芬向朱蕾发送《关于解除租赁合同的通知》，载明因朱蕾将系争房屋转租并群租，违反了合同约定，特通知朱蕾自2016年8月20日起解除房屋租赁合同，并通知朱蕾于2016年8月31日前搬离系争房屋、拆除违章搭建、恢复原状。朱蕾确认收到该通知，但收到的具体日期记不清楚了。
2016年5月13日、2016年6月12日、2016年7月10日、2016年8月18日，朱蕾分别支付了5,300元租金；2016年12月23日，朱蕾支付了15,900元租金。朱蕾还向华国芬支付了5,300元押金。
另查明：2012年9月23日，华国芬作为出租方、甲方，乔太公司作为承租方、乙方，就本案系争房屋签订一份《租赁合同》，租期自2012年10月15日至2013年10月14日。该合同另对租金及支付方式、押金、双方义务、违约责任等作了约定。
一审庭审中，双方确认上述《租赁合同》期满后自动续约，但没有签订书面合同。在未签订书面合同期间，租赁关系存在于华国芬、任健民与乔太公司之间。
2015年6月14日，朱蕾作为出租人、甲方，焦玉玲作为承租人、乙方，签订一份《房屋租赁合同》。约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2015年6月24日至2018年6月23日，租金数额：2015年6月24日至2016年6月23日，每月租金为6,500元；2016年6月24日至2017年6月23日，每月租金为6,700元；2017年6月24日至2018年6月23日，每月租金为6,900元。该合同另对其他租赁事宜作了约定。
审理中，一审法院释明：朱蕾存在擅自转租的行为，华国芬、任健民有权解除租赁合同。朱蕾在法院释明后，未就合同解除后果提出主张。
一审法院认为：双方之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。
根据合同法规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除租赁合同。现朱蕾未经华国芬、任健民同意擅自转租，华国芬、任健民有权行使合同解除权，现双方均确认房屋租赁合同于2016年8月20日解除，法院亦予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于华国芬、任健民要求朱蕾拆除一楼大厅内搭建的隔间并返还房屋的诉请。此项诉请，符合合同解除后果处理的原则，法院予以支持。焦玉玲为次承租人，亦应承担向华国芬、任健民返还房屋的义务。
关于华国芬、任健民要求朱蕾按每月6,700元的标准支付自2016年8月20日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费的主张。法院认为，双方之间的租赁合同于2016年8月20日解除，因朱蕾转租焦玉玲的租金标准为每月6,700元，华国芬、任健民参照该标准主张使用费并无不当。朱蕾已付的2016年8月20日至2016年12月9日的租金应当予以抵扣。朱蕾主张其租金已经支付至2016年12月14日，未提供相关证据证明，法院不予采纳。另双方均同意朱蕾已付押金5,300元抵扣使用费，法院予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，于二〇一七年五月十七日作出判决：一、确认华国芬、任健民与朱蕾在2016年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月20日解除；二、朱蕾于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX路XX弄XX号房屋一楼大厅内搭建的隔间予以拆除；三、朱蕾、焦玉玲于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX路XX弄XX号房屋返还给华国芬、任健民；四、朱蕾于判决生效之日起十日内支付华国芬、任健民自2016年8月20日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每月6,700元的标准计算，并扣除朱蕾已付的2016年8月20日至2016年12月9日的租金19,433元及押金5,300元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由朱蕾负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人朱蕾与被上诉人华国芬、任健民签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人按约履行。根据查明事实，上诉人未经被上诉人同意擅自转租，被上诉人作为出租人有权行使合同解除权，一审中双方均确认房屋租赁合同于2016年8月20日解除，原判据之确认，本院应予维持。房屋租赁合同解除，标的房屋依法应予返还并恢复原状，上诉人作为承租人于此负有此合同项下之及法定义务，此等返还、恢复原状义务不因标的房屋直接占有成立与否等而消灭，上诉人所谓其下位承租人再行出租等系其违约履行形成，显然其承租人法定义务不能因之消灭，其上诉请求依法不能成立。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人朱蕾的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币240元，由上诉人朱蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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