广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民三终字第181号
上诉人（原审被告）信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）。住所地信宜市。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林茂松，男，汉族，住信宜市。
委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。
上诉人亘德公司因与被上诉人林茂松商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：亘德公司成立时间是2007年6月15日，营业期限至2015年6月14日。亘德公司的经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发。
2011年11月1日，林茂松与亘德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：111601）一份，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人亘德公司，买受人林茂松。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】亘德·育龙湾。建设工程规划许可证号为（2010）080号、（2010）081号和（2010）082号，施工许可证号为（2010）032号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售（2011）028号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准，本合同的房屋平面图与《房地产权证》的平面图有差异的，以《房地产权证》平面图为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第E座十一幢16层1601号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共128.31平方米，其中套内建筑面积114.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.4平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积＋分摊面积计算销售总价，销售面积141.8㎡，单价2280元／㎡，总金额323304元。B：按销售面积计价的总金额折入建筑面积128.31㎡（即产权登记面积）。单价2519.71元／㎡，总金额323304元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：……。2、分期付款。交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交购房款30%作首期（含定金）并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十五天内交50%总房款，交楼前付清余款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内交50%总房款，交楼前付清余款。……。第八条交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知15天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在15日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过30日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。第二十二条本合同连同附件共21页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人肆份，买受人壹份，当地房地产交易登记机关壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起90天内，由出卖人向当地房地产交易登记机关申请登记备案等内容。该合同落款出卖人处是亘德公司并盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”的印章，还有该公司的时任总经理卢彦聪作为委托代理人的签名；买受人处是林茂松的签名及其所捺的指印；合同落款的时间为2011年11月1日，签于亘德.育龙湾售楼部。签订上述《商品房买卖合同》前，林茂松于2011年10月7日支付购房定金50000元给亘德公司，亘德公司于当日立具的《收据》中写明“今收到林茂松购育龙湾小区十一幢1601房定金50000元，优惠后2280元／㎡计价”。签订上述《商品房买卖合同》后，林茂松于2012年6月12日支付购房款100000元给亘德公司，亘德公司于当日立具的《收据》中写明“今收到林茂松购育龙湾小区十一幢1601房房款100000元”；林茂松于2013年4月12日支付购房款109304元给亘德公司，亘德公司于当日立具的《收据》中写明“今收到林茂松购育龙湾小区十一幢1601房款109304元；林茂松于2014年1月4日支付购房款64000元给亘德公司，亘德公司于当日立具的《收据》中写明“今收到林茂松购育龙湾小区十一幢1601房款6400元”。至此，林茂松已按《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司付清了购房款323304元。根据上述四份《收据》显示，该四份《收据》的收款单位处均盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司财务专用章”的印章，并有该公司的人员在出纳或经手人处签名。庭审中，亘德公司也对林茂松提交的上述四份《收据》的真实性无异议。2012年10月1日，林茂松、亘德公司双方约定的交房时间到达，但是亘德公司未将涉案商品房交付给林茂松。此后，林茂松多次到亘德公司处要求交付涉案商品房，但是亘德公司却以其没有涉案《商品房买卖合同》，且经其到信宜市房地产管理局查询也没有涉案《商品房买卖合同》为由，拒不将涉案商品房交付给林茂松。2015年4月21日，林茂松以亘德公司延期交房违约为由起诉至原审法院，请求：一、判令亘德公司立即支付（按合同约定交付商品房的期限2012年10月1日的第二天起计至2015年4月30日止共942天）违约金91364.58元（从2015年5月1日起至实际交付该商品房之日止按合同约定交付的总房价款30‰计算支付违约金）给林茂松；二、案件受理费由亘德公司承担。
原审庭审中，亘德公司对涉案《商品房买卖合同》落款出卖人处所盖印章“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”和买受人处林茂松的签名及指印的真实性不予确认，认为其没有涉案《商品房买卖合同》，且经其到信宜市房地产管理局查询也没有涉案《商品房买卖合同》，故不认可林茂松提供的涉案《商品房买卖合同》。对此，亘德公司对其主张没有提供相关证据证实。
另查明，2015年5月26日，亘德公司向原审法院提出申请，认为涉案商品房在亘德公司的销售楼房记录及纸质档案记录没有任何信息，没有任何备案内容材料，亘德公司作为涉案商品房所有权人，却不持有涉案商品房买卖合同，故对涉案商品房买卖合同不予认可，要求原审法院对涉案商品房买卖合同中第11页“林茂松”及“2011”“11”“1”进行鉴定，以确定该汉字形成的时间。2015年6月9日，亘德公司再次向原审法院提出申请，以上述理由要求原审法院对涉案商品房买卖合同中的印章“信宜市亘德房地产开发有限公司”进行鉴定，以确定该印章的真伪。
原审法院认为，本案争议的焦点主要是：一、林茂松、亘德公司之间是否存在涉案商品房预售合同关系？二、亘德公司是否存在逾期交付涉案商品房给林茂松的违约行为？三、若亘德公司存在逾期交房的违约情形的，违约金应按何标准计算？原审法院评述如下：
一、关于林茂松、亘德公司之间是否存在涉案商品房预售合同关系？本案中，林茂松与亘德公司于2011年11月1日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：111601），约定林茂松以价款323304元购买亘德公司位于信宜市教育路陈锦垌育龙湾小区第E座十一幢16层1601号商品房。该合同落款出卖人处盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”的印章，还有该公司时任总经理卢彦聪作为委托代理人的签名，买受人处是林茂松的签名及其所捺的指印。同时，林茂松分别于2011年10月7日支付购房定金50000元、2012年6月12日支付购房款100000元、2013年4月12日支付购房款109304元、2014年1月4日支付购房款64000元给亘德公司，已按《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司付清了购房款323304元。根据林茂松提供的上述四份《收据》显示，亘德公司收款时在该些《收据》中写明收到林茂松购买育龙湾小区十一幢1601房的定金或购房款，并在该些《收据》的收款单位处均盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司财务专用章”的印章，并有该公司的人员在出纳或经手人处签名。庭审中，亘德公司也对林茂松提交的上述四份《收据》的真实性无异议。如果林茂松、亘德公司不存在商品房预售合同关系，亘德公司是没有理由收取林茂松的购房款的。据此可知，林茂松、亘德公司之间确实存在涉案商品房预售合同关系，林茂松、亘德公司签订上述涉案《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，是有效合同。至于亘德公司提出申请要求对涉案《商品房买卖合同》落款出卖人处所盖印章“信宜市亘德房地产开发有限公司”进行鉴定以确定该印章真伪的问题。本案中，亘德公司提出申请鉴定的理由是不认可涉案《商品房买卖合同》，由于涉案《商品房买卖合同》落款出卖人处所盖印章是“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”，不是印章“信宜市亘德房地产开发有限公司”，亘德公司提出申请鉴定的事项不存在，与待证事实无关联，故原审法院不予准许。至于亘德公司提出申请要求对涉案《商品房买卖合同》落款买受人处林茂松的签名“林茂松”和“2011”“11”“1”进行鉴定以确定该汉字的形成时间问题。本案中，亘德公司提出申请鉴定的理由是不认可涉案《商品房买卖合同》，而其申请鉴定的事项是该合同落款买受人处林茂松的签名“林茂松”和“2011”“11”“1”的汉字形成时间，该申请鉴定事项对证明待证事实无意义，故原审法院不予准许。综上所述，亘德公司在庭审中辩称其没有涉案《商品房买卖合同》，且经其到信宜市房地产管理局查询也没有涉案《商品房买卖合同》，故其不认可林茂松提供的涉案《商品房买卖合同》，理据不足，原审法院不予采纳。
二、关于亘德公司是否存在逾期交付涉案商品房给林茂松的违约行为？本案中，林茂松、亘德公司双方签订的商品房买卖合同中明确写明是预售商品房，且也明确约定了交房的时间及出卖人即亘德公司应当书面或短信通知买受人即林茂松办理涉案商品房交付手续。因此，亘德公司在合同约定的涉案商品房交付期限届满之前必须按合同约定的方式通知林茂松来办理涉案商品房的交付手续，否则亘德公司应承担相应的违约责任。本案中，林茂松已按《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司付清了购房款323304元，亘德公司却以其不认可涉案《商品房买卖合同》为由，拒不按合同约定的标准将涉案商品房交付给林茂松，亘德公司逾期不交房的行为已构成违约，理应向林茂松承担违约责任。因此，林茂松请求亘德公司支付从2012年10月2日起至涉案商品房实际交付之日止的违约金有理有据，原审法院予以支持。亘德公司辩称其不存在违约交付房屋的情形，理据不足，原审法院不予采纳。
三、关于违约金应按何标准计算的问题。亘德公司认为即使逾期交付房屋，也应按造成损失的30%计付违约金，林茂松起诉主张的违约金不合理，应当根据同地段同类型的房屋租金作参考计算违约金。本案中，根据林茂松、亘德公司双方签订的合同可知，出卖人迟延交付房屋超过180天，且买受人要求继续履行合同的，出卖人按已付总房款日万分之三计付违约金给买受人，该违约金计付标准并未超过法律规定的范围。亘德公司主张违约金应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理，即按同地段同类房屋租金标准进行确定违约金数额。上述“解释”第十七条的主要内容是针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的，可参照同地段房屋租金标准确定。而本案双方已明确约定违约金的计付标准，并不适用上述“解释”第十七条的规定，故对亘德公司辩称按租金确定林茂松的损失缺乏法律依据，原审法院不予采纳。根据林茂松、亘德公司签订的《广东省商品房买卖合同》中的约定可知，亘德公司迟延交房的违约金应从2012年10月2日起按已交付房价款计算，林茂松分别于2011年10月7日支付购房定金50000元、2012年6月12日支付购房款100000元、2013年4月12日支付购房款109304元、2014年1月4日支付购房款64000元给亘德公司。根据公平原则，林茂松于2011年10月7日支付购房定金50000元、2012年6月12日支付购房款100000元共150000元的违约金应从2012年10月2日起计算，林茂松于2013年4月12日支付购房款109304元的违约金应从2013年4月12日起计算，林茂松于2014年1月4日支付购房款64000元的违约金应从2014年1月4日起计算。综上，按照上述的违约金计算标准，计至2015年4月30日止亘德公司应当向林茂松支付的违约金为76133.82元（150000元×3÷10000×942天＋109304元×3÷10000×748天＋64000元×3÷10000×480天）。因此，林茂松请求亘德公司支付至2015年4月30日止的违约金91364.58元，不能完全支持，亘德公司应当支付违约金76133.82元（该违约金已计至2015年4月30日，从2015年5月1日起至实际交付涉案商品房之日止以总房价款323304元按日万分之三另计）给林茂松。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限亘德公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币76133.82元（该违约金已计至2015年4月30日，从2015年5月1日起至实际交付涉案商品房之日止以总房价款323304元按日万分之三另计）给林茂松。二、驳回林茂松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元（林茂松预交），由亘德公司负担868元，林茂松负担174元。
亘德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定基本事实和适用法律错误，请求二审法院依法驳回林茂松在一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由如下：1.亘德公司与林茂松不存在商品房预售合同关系。原审法院仅依据林茂松出示的四份《收据》就认定亘德公司与林茂松存在商品房预售合同关系，是缺乏合理依据的。因为根据相关的法律规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，且在签约之日起30日内向管理房地产的职能部门办理商品房预售合同登记手续备案，但亘德公司没有任何涉案商品房的信息，在信宜市房地产管理局也未能查询到涉案商品房的相关信息。故应当认定亘德公司与林茂松不存在商品房预售合同关系。2.即使亘德公司与林茂松存在商品房预售合同关系，亘德公司在本案中也没有任何违约行为，相反是林茂松违约拖欠亘德公司购房款。涉案的《商品房买卖合同》明确约定，只有付清购房款才交付房屋。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年10月1日，但林茂松于2014年1月4日才付清房款，林茂松的行为构成了先行违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在林茂松付清购房款之前，亘德公司是没有交付房屋义务的，因为林茂松逾期交清购房款，其无权要求亘德公司按约定的时间交付房屋，更无权要求亘德公司支付迟延交付房屋的违约金。综上，请求二审法院支持亘德公司的上诉请求。
林茂松答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限是在2012年10月1日前。但至今亘德公司都没有向林茂松交付涉案商品房。林茂松于2014年1月4日付清全部购房款，明显符合《商品房买卖合同》第六条第2项有关在实际“交楼前付清余款”的约定，林茂松并没有违约。亘德公司至今未交房给林茂松，明显构成违约，依法应当承担违约责任。亘德公司的上诉请求，理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确。请求二审法院予以维持。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、亘德公司与林茂松是否存在商品房预售合同关系；二、亘德公司是否存在迟延交房的违约行为。
一、关于亘德公司与林茂松是否存在商品房预售合同关系的问题。
本院认为，第一，涉案《商品房买卖合同》的合同落款出卖人处盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”及该公司时任总经理卢彦聪的签名，买受人处有林茂松的签名及其所捺的指印。故应认定签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。第二、双方当事人签订的《商品房买卖合同》对所预售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房预售合同核心条款作出约定，符合商品房预售合同的基本特征。其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定《商品房买卖合同》为有效合同。综上，本院确认亘德公司与林茂松存在商品房预售合同关系。
二、关于亘德公司是否存在迟延交房违约行为的问题。
本案中，双方在合同中约定，亘德公司应于2012年10月1日前将经验收合格的商品房交付给林茂松。庭审中，双方确认亘德公司至今尚未交付涉案房屋给林茂松。亘德公司上诉主张林茂松没有在合同约定的交楼期限即2012年10月1日之前向其付清余款，林茂松的行为构成先行违约，亘德公司没有在合同约定的期限向林茂松交付涉案商品房，仅是行使先履行抗辩权，没有构成违约。对此，本院认为，关于付款方式及期限，双方在《商品房买卖合同》第六条第2项中约定：“分期付款。交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交购房款30%作首期（含定金）并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十五天内交50%总房款，交楼前付清余款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内交50%总房款，交楼前付清余款……”，而对林茂松在房屋封顶后十五天内交50%总房款（含定金），双方均无异议，本院予以确认。现双方主要是对“交楼前付清余款”的理解发生争议，亘德公司认为该条款应解释为林茂松应在合同第八条约定的交楼期限即2012年10月1日之前付清余款，否则构成违约，本案林茂松于2014年1月4日付清余款，明显构成违约；林茂松则认为其只要在实际交楼前付清余款，都不构成违约。本院认为，《商品房买卖合同》是采用格式条款订立的合同，亘德公司为提供格式条款的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，对“交楼前付清余款”的解释应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案亘德公司在合同约定的交房期限即2012年10月1日之前从未通知林茂松收楼，故本院确认林茂松在实际交楼前的2014年1月4日付清余款符合合同约定，因此本案林茂松不存在先行违约行为。而亘德公司迟延交付商品房，构成违约，依法应承担相应的民事责任。因此，亘德公司以林茂松未按合同约定支付购房款作为其未交付商品房的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，亘德公司上诉理由不充分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1736元，由上诉人亘德公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金信
审判员 黎湛红
审判员 庞健军
二〇一五年十一月三日
书记员 许增海
速录员 张淑贞