天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终227号上诉人(原审被告)：天津生态城万拓置业有限公司，住所地天津生态城汉北路7号增31号。法定代表人：白牧，总经理。委托诉讼代理人：吴明静,女，该公司法务。委托诉讼代理人：翟春銮,女，该公司法务。被上诉人(原审原告)：成美荣，女，1970年12月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李生应，1970年12月15日出生，汉族，天津市峰悦商贸有限公司业务经理，现住山西省吕梁市离石区。天津市峰悦商贸有限公司推荐。上诉人天津生态城万拓置业有限公司（以下简称生态城公司）因与被上诉人成美荣商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初44403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人生态城公司的委托诉讼代理人吴明静、翟春銮，被上诉人成美荣的委托诉讼代理人李生应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。生态城公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，上诉人已依约向被上诉人交接了涉诉房屋，有书面确认单为证，自交房以来已达到了三、五年之久，被上诉人作为所有权人，理应在发现质量问题的第一时间向物业公司和上诉人反映，但是被上诉人并未履行相应的通知及催告义务；2、财产评估报告中，凡是涉及卫生间修缮事项的费用，均应由被上诉人自行承担，因为被上诉人存在私自拆改卫生间的情况，与上诉人交房时的交工标准不符；3、对租房费一项中一审认定的标准无异议，但是认定租房时间过长，适当期限由法院确定即可。成美荣辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。成美荣向一审法院起诉，请求判令生态城公司：1、承担涉诉房屋阳光房的维修责任及其他部分的赔偿责任。2、质保期从维修完毕验收之日起，按照建筑行业规定相应延顺。3、赔偿因配合维修产生的雇工费用50000元。4、承担从2012年11月24日到2016年5月24日的取暖费12886.03元、物业费21903.84元、房租231000元、水费200元、电费500元、车位管理费4680元。一审法院认定事实：原告、被告于2010年12月4日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0162924），合同约定原告购买被告开发建设的座落于滨海新区中××生态城××大道××室房屋一套，建筑层数为7层，建筑面积为173.92平方米，房屋价款为2795590元，双方约定于2012年12月30日前交付房屋，同时合同第八条约定，被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家的有关规定和被告的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，被告应当承担责任。在原告正常使用情况下，被告应当按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责，因原告擅自拆改造成损坏的，被告不承担责任。合同签订后，原告如约交付了房款。2012年12月24日，被告向原告交付了房屋，房屋交付时，原告发现房屋存在客厅背景墙木线开裂、B1窗户下漏水、主卧卫生间下水不通等质量问题，即要求被告对质量问题予以维修。另查，原告缴纳了2012年12月23日至2013年12月24日物业费6258.24元，2012-2013年度采暖费2191.41元，2013-2014年度采暖费3583.25元，2014-2015年度采暖费3538.12元，2015-2016年度采暖费3583.25元，电费150元。再查，本案呈诉后，原告申请法院指定鉴定机构对原告室内装修修缮成本进行了评估，2016年10月9日，天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具《天津市滨海新区中新生态城新新家园2-3-102室财产损失评估报告》，估价结果为：估价对象在价值时点修缮补偿成本价值为：122474元。原告为此支付评估费6100元。一审法院认为，原告、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。根据一审法院现场勘验笔录，截至2016年5月31日现场勘验时，涉诉房屋仍未维修完成，对此被告在质证笔录中亦予以认可。一审法院认为，结合现场勘验情况，涉诉房屋多处尚未完成维修，无法满足正常居住使用的功能，涉诉房屋存在质量问题，被告应依照合同约定及时进行维修。原告向一审法院提交的《关于生态城新新家园2-3-102房无法入住和出售需抓紧维修和赔偿的再次请求》虽无法证实被告及物业工作人员签名的真实性，但其内容与客观事实一致，对原告此份证据予以采信。被告也向一审法院提供了《装修整改通知书》及《交接房屋确认单》，但其证明目的与一审法院勘验的客观事实不符，且被告此后对阳光房漏水的问题也予以认可，故对被告提供的上述证据不予采信。对于因质量问题导致的原告损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应负有赔偿责任。对于原告主张的各项诉讼请求，认定如下：1、原告要求被告对阳光房进行维修，被告表示同意维修，予以照准。原告要求除阳光房之外的部分由原告自行维修，被告承担赔偿责任。一审法院认为，被告在原告房屋报修后已经超过3年，但维修工作仍未完成，应属于怠于履行维修义务，原告要求自行维修，由被告承担赔偿责任的诉讼请求应予支持，对于维修费用，天津永正房地产土地评估咨询有限公司的估价结果为122474元，其中阳光房的维修费用13630元应当予以减除。2、原告要求质保期从维修完毕验收之日起，按照建筑行业规定相应延顺。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》对房屋维修后是否延长质保期未作出约定，故原告的此项诉讼请求缺乏合同和法律依据，不予支持。3、原告要求被告赔偿维修期间雇佣赵忠辉监督施工的工资50000元，一审法院认为，原告提供的证据不足以证实支付了此费用，故对此项请求不予支持。4、原告要求被告赔偿截至2016年5月24日之前的租房损失，涉诉房屋需要维修，无法满足正常居住使用的功能，原告要求被告赔偿租房损失的请求应予支持。关于损失的计算，原告主张收房至2016年5月24日共计42个月，每月租金5500元。一审法院认为，原告收房后存在拆改墙体的行为，势必对被告的维修工作造成一定程度的影响，应当减轻被告的赔偿责任，故对计算租房损失的时间酌情减除6个月，另原告主张的房屋租赁费用过高，参照2016年天津房屋租赁市场指导租金（生态城）多层建筑每月每平方米21元的标准计算为173.92平方米×21元/月×36月=131483.52元。5、原告要求被告赔偿截至2016年5月24日之前的取暖费、物业费、车位管理费损失，经一审法院核实，原告截至2016年5月24日之前共缴纳取暖费12896.03元，物业费6258.24元，对于原告已经缴纳的费用，被告应予赔偿，对于原告主张欠缴的物业费用及车位管理费，因原告未实际缴纳，损失尚未发生，不予保护。6、原告要求被告赔偿水费、电费，原告虽主张被告维修原告房屋期间必然使用原告水、电，导致原告损失，但不能提供证据予以证实，对原告此项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津生态城万拓置业有限公司于本判决生效后十日内对原告成美荣所有的滨海新区中××生态城××大道××室房屋阳光房进行维修。二、被告天津生态城万拓置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告成美荣经济损失人民币259481.79元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3706元，评估费6100元，由被告天津生态城万拓置业有限公司担负。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，予以确认。本院认为，本案围绕商品房销售合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、涉诉房屋的阳光房维修应由哪方当事人承担；2、生态城公司赔偿成美荣经济损失259481.79元是否具有事实和法律依据。围绕争议焦点阐述如下：关于涉诉房屋的阳光房维修应由哪方当事人承担的问题，涉诉房屋的阳光房存在漏水问题应予维修的事实双方均无异议，上诉人主张该维修义务应由成美荣自行承担，对此，本院认为，生态城公司交付房屋阳光房部分不符合正常使用功能，应当承担修复义务，且其作为开发商，相对于上诉人个人的维修施工能力而言，处于优势地位，其主张修复施工难以取得楼上业主的配合故要求成美荣自担维修责任的理由，无法律依据，本院难以支持。关于生态城公司是否应赔偿成美荣经济损失259481.79元的问题，对于涉诉房屋的维修费用，本院认为，衣食住行涉及民生，随着社会发展，房屋在居民支出中占有较大比例。购房者支付房屋对价，作为开发商，有义务向成美荣提供合格的适于居住的商品房。结合一审法院对涉诉房屋的勘验情况及本案在案证据，涉诉房屋确实存在多处需要维修方能满足正常居住使用功能之处，生态城公司提交证据不足以证明其主张的涉诉房屋的质量问题均是由成美荣自行拆改造成的，故其主张对于卫生间等处的维修费用不予承担，本院难以支持。经一审法院委托的鉴定单位对涉诉房屋维修费用估价为122474元，从中减除阳光房的修缮费用13630元后为108844元。鉴于二审期间，被上诉人成美荣对此项费用，在一审判决金额的基础上自愿承担16000元，属于当事人自由处分自身权利，不损害社会公共利益及第三人合法权益，予以照准。故生态城公司应赔偿成美荣涉诉房屋维修费用92844元。对于租房损失，因涉诉房屋不能正常使用已经长达3年之久，故原审参考该区域的租房指导价酌情确定36个月的租金共计131483.52元，并无不当，本院予以维持。至于被上诉人已经交纳的取暖费12896.03元、物业费6258.24元两项，均系已经实际支出的费用，具有事实依据，应予支持。基上，生态城公司应赔偿成美荣的经济损失为92844+131483.52+12896.03+6258.24=243481.79元。综上所述，鉴于二审期间，被上诉人成美荣自愿让免部分维修费用，本院对一审判决认定的赔偿金额予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院作出的（2016）津0116民初44403号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院作出的（2016）津0116民初44403号民事判决第三项；三、变更天津市滨海新区人民法院作出的（2016）津0116民初44403号民事判决第二项为上诉人天津生态城万拓置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人成美荣经济损失人民币243481.79元；四、驳回被上诉人成美荣一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人天津生态城万拓置业有限公司的其他上诉请求。如果天津生态城万拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3706元，评估费6100元，由上诉人天津生态城万拓置业有限公司担负；二审案件受理费5192元，由上诉人天津生态城万拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静代理审判员  李冬梅代理审判员  刘建奇二〇一七年三月二十七日书 记 员  刘晓筱