贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终2155号
上诉人（原审原告、反诉被告）范秀品，女，1945年1月6日出生，汉族，住贵州省贵阳云岩区。
上诉人（原审原告、反诉被告）高竣，男，1975年7月26日出生，汉族，住贵州省贵阳云岩区。
上诉人（原审原告、反诉被告）高竑，女，1969年10月23日出生，汉族，住贵州省贵阳云岩区。
上列三上诉人共同委托代理人郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201210227125。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王义龙，男，1940年12月3日出生，汉族，住贵州省贵阳云岩区。
委托诉讼代理人王琼，女，1969年10月13日出生，汉族，住贵州省遵义县，系王义龙之女。
委托诉讼代理人陈畅，贵州恒易律师事务所律师，执业证号15201201510762781。
上诉人范秀品、高俊、高竑与上诉人王义龙房屋买卖合同同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2016年11月16日作出（2015）筑观法民初字第2238号民事判决。上诉人范秀品、高俊、高竑以及王义龙均不服该判决，向本院提起上诉。本院2017年3月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人范秀品、高俊、高竑提出上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第2238号民事判决第一项，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，第一，《出售住房协议书》系合法有效的合同，对双方具有约束力，王义龙应全面履行合同义务；第二，涉诉房屋具备上市交易及产权过户变更登记条件，办理准入证费用未明确由谁承担并非涉诉房屋产权过户条件。《贵阳市住房分配货币化改革方案》第十条中对住房的出售和上市交易规定“取得完全产权并获得上市交易许可的住房，产权人可以按有关规定自由出售、出租和置换”，贵州省人民政府办公厅关于印发《贵州省房改房上市交易试行办法的补充规定的通知》“一、凡上市交易的房改房须办理《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》。两证俱全后方可上市交易”。根据该规定，涉诉房屋已经具备过户变更登记条件；第三，《出售住房协议书》第二条约定“王义龙（甲方）必须提供过户所需要的材料”，第四条约定“如以后有土地使用证及其他相关证件，甲方必须将其交由范秀品、高俊、高竑（乙方）持有”。根据上述合同约定，办理准入证的责任在于王义龙，该合同的约定表述为“必须提供”和“必须交由”并非是协助范秀品、高俊、高竑办理，因此办理准入证并交付系王义龙履行合同的体现。根据《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。因此办理准入证产生的费用也应由王义龙承担。王义龙对此产生争议的，应当另案起诉。故原判以办理准入证费用未明确由谁承担而驳回范秀品、高俊、高竑的诉请无法律依据及事实依据；第四，范秀品、高俊、高竑自愿承担涉诉房屋过户变更登记产生的一切费用。
王义龙辩称，水电八局贵阳基地职工住房的土地使用证是单位用职工的存量补贴费统一办理，双职工家庭还必须由房主签订承诺自动放弃夫妻双方多余的存量补贴，单位这一规定的强硬执行是在双方交易房屋时没有预想到的，故对办理土地使用证费用及有关补偿问题没有约定。案涉房屋虽于2012年7月才具备交易条件，但如要过户仍需买卖双方约定相关费用承担的问题。范秀品、高俊、高竑刻意回避我方在房产中的职工福利损失，不予补偿而要求过户，故其上诉理由不成立。
上诉人王义龙的诉讼请求是：撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第2238号民事判决第二项，改判支持反诉原告的原审诉讼请求或发回重审。理由是，第一，涉案房屋在交易之时无土地使用证和《房地产交易市场准入许可证》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋交易违反了法律法规的强制性规定，应属无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关条款只是适用于商品房交易，而本案交易房屋是单位福利分房，不能成为确定合同有效的依据；第二，原判未释明如果合同被认定为有效，是否应当主张费用的问题。如果认定买卖合同有效，范秀品、高俊、高竑应当补偿我方在办理房屋土地使用证及市场准入许可证等相关手续方面的所有损失，即王义龙夫妻二人的职工存量补贴及过户的所有费用。
范秀品、高俊、高竑辩称：《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理性规定，不属于《合同法》第五十二条中规定的效力性强制性规定；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》并没有排除房改房的适用范围；存量补贴是否属于损失应另案起诉，与本案无关；范秀品、高俊、高竑使用房屋长达14年，王义龙配偶明知范秀品、高俊、高竑一直使用该房但未提出异议，视为知晓并同意。
原审本诉原告范秀品、高俊、高竑在一审中的诉讼请求是:一、判令被告王义龙将位于贵阳市云岩区阳关堰塘6-3-2-2号房屋的所有权过户到原告范秀品名下；二、诉讼费由被告承担。
原审反诉原告王义龙的反诉请求是：确认王义龙与高信礼签订的《出售住房协议》为无效协议，双方互相返还，王义龙于范秀品、高竑、高竣返还房屋之日返还对方42000元。
原审查明，贵阳市房地产管理局1999年6月15日颁发的筑房权证云岩字第××号《中华人民共和国房屋所有权证》载明“房屋所有权人：王义龙；房屋坐落：云岩区阳关堰塘6-3-X-X；产别：私产（改）”；附记：“1、该住房经市房改办批准购买；2、原产权位：水电八局；3、产权比例：100%、实付款：9738.87元；4、改房进市场按有关规定办理”。2003年6月15日，出售方（甲方）王义龙与购房人（乙方）高兴礼（系范秀品之夫、高竑高竣之父，户籍信息中姓名为“高信礼”）签订《出售住房协议书》约定：一、甲方将坐落在贵阳市阳关堰塘（水电八局基地）6栋3单元X楼X号房屋的砖混结构住房出售给乙方，建筑面积为52.56平方米，乙方将购房款肆万贰仟元整（42000）一次性付清给甲方。二、协议生效之日起，乙方享有该房的所有权及使用权，并同时持“筑房权证云岩字第××的《中华人民共和国房屋所有权证》”，此证虽为“王义龙”名字，但房产权完全属于乙方所有，如以后需要过户，甲方必须提供过户所需要的材料，甲方子孙后代不得有异议，不能向乙方子孙后代索要返还。三、乙方在购得房产以后，享有国家关于房产权所规定的各项权利与义务，此房如发生变动，如拆迁以及有关对房屋所涉及的政策及经济补偿，归乙方享有（甲方无权享受），需要甲方出面解决时，甲方有责任积极主动的配合乙方办理各项手续及无偿提供各项资料。四、甲方应将本套住房的产权证、与水电八局所签的合同书1999年5月17日等两件移交给乙方，但土地使用建筑房屋许可及其他证件，甲、乙双方没有持有，如以后有土地使用证及其他相关证件，甲方必须将其交由乙方持有。五、本协议自甲、乙双方及子女签名之日起生效，如未尽事宜，由双方协商解决，本协议一式四份，具有同等约束权力，甲、乙双方各执一份，证明人持有，亦请保存。上述协议甲方处为王义龙及其子王凌签名，乙方处为高兴礼及其子高竣签名，证明人签名为“杨济芙、朱晓萍、陈广才”。协议签订后，高信礼支付王义龙42000元，王义龙将涉案房屋交由高信礼居住，高信礼于2015年2月17日死亡，其法定继承人为妻子范秀品、长女高竑、次子高竣。范秀品、高竑、高竣认为王义龙应配合办理涉案房屋过户手续遂诉至法院。王义龙认为双方协议因违反法律强制性规定应属无效，提起反诉。另查明，中国水利水电第八工程局有限公司贵阳基地房改办2016年3月28日出具《证明》载明：水电八局职工王义龙在贵阳市阳关堰塘水电八局基地所有住房××单元××楼××贵阳市房地产交易市场准入许可证（筑房准字2012207090077528）于2012年7月9日办理出证，使用王义龙、黄梅娣存量补贴24963元。
原判认为，涉案房屋为房改房，我国对房改房实行市场准入制度，王义龙反诉主张协议无效系基于该协议内容违反法律强制性规定以及其妻子黄梅娣未在协议上签字，因涉案房屋2012年7月9日取得市场准入许可证即为满足上市交易条件，现已符合上市交易条件并未违反法律禁止性规定；涉案房屋出卖时系王义龙与黄梅娣夫妻共同财产，处分原则为夫妻共同处分，但涉案协议为2003年6月15日签订，涉案房屋也即时交由高信礼家庭居住至今，虽黄梅娣未在协议书中签字，但长达十三年时间内其未主张该房屋买卖因未取得其同意而无效视为其明知且同意王义龙处分该房屋；综上，对王义龙的反诉请求不予支持。关于三原告诉请被告办理房屋产权过户登记手续之诉请，因涉案房屋买卖时并未取得市场准入许可，协议书中仅约定如日后过户王义龙须配合提供过户的材料以及日后王义龙如持有除房屋所有权证、与水电八局的合同以外的证件须交由高信礼持有，并未对过户前办理相关证照产生费用及过户时须向有关机关缴纳的费用由何方负担作出约定，协议签订时涉案房屋能否上市交易买卖、办理上市准许证照是否产生费用、产生费用金额等情况均不明确，现中国水利水电第八工程局有限公司贵阳基地房改办已出具《证明》明确涉案房屋办理房地产交易市场准入许可证使用了王义龙、黄梅娣存量补贴24963元，协议书中未明确该费用应由何方负担，与双方沟通是否有调解意愿时，原告表示不应由其负担、被告认为办理准入证使用了其存量且水电八局要求凡办理准入证职工均需向单位出具放弃剩余存量的承诺书，故原告须支付其费用为58000元，但未提出明确的反诉请求，取得市场准入许可证系涉案房屋能够合法上市交易、办理房屋产权过户的前提条件，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，该费用为此前双方没有约定且现不能达成补充协议的，原告诉请并未请求法院裁判该费用由何方负担，反诉原告反诉诉请为确认协议无效亦未请求法院裁判该费用由何方负担，人民法院对民事诉讼进行裁判时应充分尊重当事人的诉讼权利不能超出当事人诉讼请求范围作出裁判，办理准入证费用未明确由何方负担前并不具备办理房屋产权过户条件，故对原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决：一、驳回原告范秀品、高竑、高竣的诉讼请求；二、驳回反诉原告王义龙的反诉请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，由原告范秀品、高竑、高竣负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告王义龙负担。
本案二审审理期间，范秀品、高俊、高竑向本院提交以下证据：1、中共水利水电第八工程局（甲方）与王义龙（乙方）于1999年5月17日签订的《贵阳市出售公有住房（成本价）合同书》，拟证明该合同书经过贵阳市住房制度改革领导小组办公室的审核，合同第三条、第四条明确了王义龙对涉诉房屋具有处分权，按照当时的政策该房屋可以出售给高信礼。该合同第三条约定：“乙方付清购房款并住用一年后，可将该房依法进入房地产市场交易。在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归乙方所有”，第四条约定：“乙方所购房屋，产权归个人所有，即享有占有权、使用权、处分权和收益权，可以买卖、赠与、交换或继承”。王义龙的质证意见为，从该合同的内容来看该房屋不能进行交易，达不到范秀品、高俊、高竑的证明目的；2、中国水利水电第八工程局有限公司贵阳基地于2016年11月18日出具的《证明》，载明“水电八局存量补贴经与市房改办多次协商，实行内部封闭运行，职工存量只冲抵本人本套房改房的土地收益金，不能取现及其它使用”，拟证明由于该存量补贴不能取现，不论是否使用存量办理上市证，王义龙不因此而产生实际损失。王义龙的质证意见为，是否造成损失并不能以是否能够取现为条件。王义龙未提交新证据,申请本院向中国水利水电第八工程局有限公司贵阳基地调取王义龙、黄梅娣职工存量补贴数据。其余事实与一审查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《出售住房协议书》、筑房权证云岩字第××号《中华人民共和国房屋所有权证》、户口簿、居委会证明、死亡证明、中国水利水电第八工程局有限公司贵阳基地房改办《证明》、《贵阳市出售公有住房（成本价）合同书》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》系管理性规范而非强制性规范，王义龙与高兴礼签订的《出售住房协议书》有案外人在协议上签字证明，房屋已经交付，合同约定的购房款也已支付，故该合同系双方的真实意思表示，内容也不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。王义龙之妻黄梅娣虽然没有在合同上签字，但其自合同签订后十三年内未提出异议，证明力其对王义龙出卖房屋行为的认可。房屋出卖后，协助办理过户手续系出卖人的义务，该房屋现已具备上市交易条件，故范秀品、高俊、高竑要求王义龙协助办理过户手续的主张应当予以支持。至于办理过户手续的费用，虽然双方在合同中没有约定，但根据交易习惯，办证费用应当由购买人承担，现范秀品、高俊、高竑也明确表示愿意承担该费用，该意思表示符合交易习惯，从其自愿。原判以双方没有约定过户费用的负担而驳回范秀品、高俊、高竑的诉讼请求是错误的，本院予以纠正。上诉人王义龙主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。
就涉案房屋在办理房地产交易市场准入许可证时使用王义龙、黄梅娣的存量补贴应当如何处理的问题，从《出售住房协议书》的内容看，涉案房屋是否交纳土地收益金是双方在签订合同时没有预料的事项，该费用应当不包含在房价款中。在办理准入许可证时，王义龙抵扣其存量补贴交纳土地收益金系善意行为，如无交纳土地收益金的行为，则涉案房屋至今不具备上市交易的条件，故土地收益金部分应当由范秀品、高俊、高竑承担。现王义龙主张土地收益金是使用王义龙和黄梅娣两人的存量补贴抵扣，并要求作为其损失全部由范秀品、高俊、高竑承担，因该主张王义龙在一审中没有提出明确的诉讼请求，故不属于本案的审理范围，王义龙仍可另案主张权利。王义龙请求本院调取王义龙、黄梅娣职工存量补贴数据的申请，因与本案审理结果并无直接关联，故无调取之必要。综上，原判决认定事实清楚，但处理不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第2238号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第2238号民事判决第一项为：王义龙于本判决生效之日起十日内协助范秀品将位于贵阳市云岩区阳关堰塘6-3-X-X号房屋的所有权过户到范秀品名下，过户产生的费用由范秀品承担。
一审本诉案件受理费及反诉案件受理费的负担按照原判决执行；二审案件受理费400元，由王义龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年五月十七日
书记员 杨兴平