广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0608民初1333号
原告：黄嘉晟，男，1960年9月13日出生，汉族，香港特别行政区人，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。
被告：严健锋，男，1977年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被告：邓素莲，女，1978年7月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：高继华，广东佛明律师事务所律师。
第三人：邓振兴，男，1980年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
第三人：谢婉莹，女，1985年12月6日出生，住广东省佛山市高明区，
第三人：佛山市家美房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路412号之31、32、33铺。
法定代表人：阮成飞，副总经理。
委托诉讼代理人：梁敏华，女，该公司职员。
原告黄嘉晟与被告严健锋、邓素莲、第三人邓振兴、谢婉莹、佛山市家美房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄嘉晟的委托诉讼代理人李洁晶，被告邓素莲的委托诉讼代理人高继华，第三人佛山市家美房地产代理有限公司的委托诉讼代理人梁敏华到庭参加了诉讼。被告严健锋及第三人邓振兴、谢婉莹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》合法有效；2.两被告继续履行《房地产买卖合同》，立即协助原告办理位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之10铺之一（粤房地权证佛字第××）以及位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之10铺之二（粤房地权证佛字第××）的房产过户手续；3.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告严健锋与被告邓素莲是夫妻关系，第三人邓振兴与谢婉莹是夫妻关系。位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之9铺为邓振兴、谢婉莹所有，位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之10铺为严健锋、邓素莲所有。经第三人佛山市家美房地产代理有限公司居间介绍，原告与被告严健锋、邓素莲以及第三人邓振兴、谢婉莹达成商铺买卖意向，双方于2010年12月3日签订《房地产买卖合同》，合同约定：第一条买卖房地产情况：甲方（第三人邓振兴、谢婉莹以及被告严健锋、邓素莲）将位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之9铺、10铺转让给原告（乙方），该房地产建筑面积为500.9平方米，房产证号：粤房地权证佛字第××、粤房地权证佛字第××。第二条买卖房地产价格、付款方式：双方议定该房地产交易总价为800万元，具体如下：第一，原告（乙方）在签订合同当天支付对方定金人民币20万元，第二，在签订合同之日起30日内原告（乙方）将购房款人民币680万元划入对方指定的贷款账户中，在出卖人（第三人邓振兴、谢婉莹以及被告严健锋、邓素莲）取消抵押，并将此房地产的房产证和土地证原件交给原告之日，原告再支付人民币60万元，出卖人承诺在原告支付首期房款之日起5日内将此房地产和土地证原件交给原告，逾期视为出卖人违约。最后一期付款40万元，在签订合同之日180日内付清。登记过户手续办理：原告在付清所有房款的前提下，如果需要在以后的时间办理过户手续的，出卖人也必须无条件配合原告办理过户手续。如果出卖人拒绝或无理由拖延，原告可向出卖方追讨由此所造成的经济损失，且出卖人需赔偿原告违约金（人民币）1000000元。委托中介事项：第三人佛山市家美房地产代理有限公司在签订合同当天向原告收取中介服务佣金16000元，在原告向出卖人支付首期房款之日向出卖人收取中介服务佣金为人民币40000元。第三条违约责任：出卖人收取定金后决定中途不卖或无法过户给原告的，作出卖人中途悔约处理，本合同即告解除，出卖人应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告人民币20万元的违约金。若出卖人在收到首期房款后，违约不卖或无法过户给原告的，视为出卖人违约，出卖人需在违约当天退还原告所支付的所有房款，并赔偿原告人民币300万元的违约金。
合同签订后，原告依约分五次在合同约定的时间向两被告和第三人邓振兴、谢婉莹支付了全部购房款800万元。原告亦依约支付了第三人佛山市家美房地产代理有限公司中介服务佣金56000元。由于位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之9铺、10铺每间商铺的面积太大，所以9铺、10铺每个商铺都拆分成两个独立房产证处理。其中位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺的房产证拆分成独立的位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一和之二两个房产证。由于前期办理拆分房产证、后期长期联系不到被告严健锋等原因，位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一（粤房地权证佛字第××，建筑面积为155.62平方米）及之二（粤房地权证佛字第××，建筑面积为96.8平方米）两间商铺至今未能办理过户。原告认为，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告依约履行合同，支付了巨额购房款及中介费，两被告虽已交付商铺给原告，但后来经原告多次催促要求两被告配合办理房产过户手续，两被告怠于履行过户义务构成严重违约，损害了原告的合法权益。为此，特具状至法院，请判如所请。
被告严健锋没有向本院提供答辩意见及证据，亦没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证权利。
被告邓素莲辩称，两间涉案商铺不能办理房产证的原因并不是原告所陈述的原因，而是原告迟迟未愿意办理所造成，原告的诉讼请求第二项已经过了诉讼时效，请求法院驳回，本案的诉讼费用由原告承担。
第三人邓振兴书面辩称，一、第三人确实于2010年12月3日受姐夫严健锋所托携妻谢婉莹前往沧江路的家美房产中介与原告签订《房地产买卖合同》，将本人名下位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之9商铺转卖给原告，此物业第三人实属挂名，实质买卖、使用权为严健锋所有。发生此事后，本人觉得好无辜，妻子更无辜！二、事实上签完合同后，第三人一直没有收到原告要求过户的通知，直到两年后（即2012年12月份）姐夫严健锋才通知第三人将名下的佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之9商铺拆分成两个房产证。原因是原告觉得铺位面积过大，难以转卖出去。所以出现由原来的9铺、10铺两个商铺都拆分成9铺之一、之二和10铺之一、之二，4个独立房产证。其中原产权属于本人名下的9铺之一、之二分别于2014年、2015年期间由原告转卖给他人，这两次办过户都是由原告叫严健锋来通知第三人去办过户手续的，所以对于原告说长期联系不上被告严健锋实属瞎说！明明是原告想炒卖铺位，卖一间过户一间！如今急于过户避险。试问当初合同约定：过户所产生的税费全部由原告方缴纳，作为出卖方又有什么理由会拖这么长时间不去过户呢？请法官明察，公平、公正审判！。
第三人谢婉莹书面辩称，一、第三人谢婉莹于2010年12月3日受严健锋所托跟随邓振兴前往沧江路的家美房产中介与原告签订《房地产买卖合同》，对于买卖合同的内容一概不清楚，只听从丈夫和家美房产中介人员安排签名，那天签完名后就没有再签过有关该铺位的任何文件了。后来邓振兴前往办理过户也不需第三人去签名。二、至于本案诉讼费用，本人认为拖了差不多六年时间！应该是谁把过户这事拖了这么久的？谁就该为这事负责！请法官能公平、公正审判！
第三人佛山市家美房地产代理有限公司辩称，签订合同时已经办理9号铺的过户手续，因10铺过大，暂时还未办理，但过户时间是由双方协商，然后由第三人协助的，因双方未能确定时间就尚未通知第三人协助办理过户。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告所举证据4中的关于佣金的证据，被告表示不清楚，由于该证据是由第三人佛山市家美房地产代理有限公司出具给原告的证据，第三人佛山市家美房地产代理有限公司无异议，故本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2010年12月3日，被告严健锋、邓素莲及第三人邓振兴、谢婉莹、佛山市家美房地产代理有限公司与原告黄嘉晟签订了《房地产买卖合同》1份，合同约定：被告严健锋、邓素莲，第三人邓振兴、谢婉莹将位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之9铺、10铺转让给原告黄嘉晟，转让的商铺建筑面积为500.9平方米，房产证号码为粤房地权证佛字第××、粤房地权证佛字第××。房产交易总价为人民币8000000元。付款方式：第一、原告在签订合同后当天内支付出卖方定金人民币200000元，第二、在签订此合同之日起30日内原告需向出卖方（被告严健锋、邓素莲，第三人邓振兴、谢婉莹）支付首期房款人民币7400000元，共计7600000元，具体支付方式为：原告将房款6800000元划入出卖方指定的贷款账户中，在出卖方取消抵押，并将房地产的房产证和土地证原件交给原告之日，原告再支付人民币600000元，出卖方承诺在原告支付首期房款之日起5日内将此房地产的房产证和土地证原件交给原告，逾期视为出卖方违约。最后一期付款（人民币）400000元在签订此合同之日起180日内付清。登记过户手续办理：在2011年6月4日前，买卖双方应携带有关资料到高明区房产管理局办理过户手续。此房地产共分为两个房产证，如果原告在180日内办理该房地产过户的，每办理一个房产证所属的房地产过户手续当天原告须向出卖方支付该房产证所属房地产剩余房款（人民币）200000元整，直至付清所有房款；出卖方必须提供所有过户所需资料（包括水、电、天线费、物业管理过户），以及所交物业维修基金的所有资料。原告在付清所有房款的前提下，如果须要在以后的时间办理过户手续的，出卖方也须无条件配合原告办理过户手续。如果出卖方拒绝或无理由拖延，原告可向出卖方追讨由此所造成的经济损失，且出卖方须赔偿原告违约金（人民币）1000000元；原告有权将此房地产转卖他人，如原告须要转卖他人的，出卖方须配合原告办理过户手续，出卖方不得以任何理由拒绝。房地产交接：双方同意于出卖方收到原告所支付的首期房款当天将该房产物业交付给原告使用，因此房地产物业在出租中，出卖方须在当日办理此房地产的出租权益交接（包括出租合同转名、已收出租押金转交原告等），并从当日起该房地产的租金由原告收取。委托中介事项：第三人佛山市家美房地产代理有限公司受买卖双方委托，提供中介服务，代办过户手续，并按政府规定向买卖双方收取中介服务佣金，（1）第三人佛山市家美房地产代理有限公司在签订此合同当天向出卖方收取中介服务佣金人民币16000元，在原告向出卖方支付首期房款之日向出卖方收取中介服务佣金为人民币40000元，共计56000元；（2）第三人佛山市家美房地产代理有限公司在签订此合同当天向原告收取中介服务佣金人民币16000元，在原告向出卖方支付首期房款之日向原告收取中介服务佣金为人民币40000元，共计56000元；买卖双方违约，造成本合同无法履行的，且第三人佛山市家美房地产代理有限公司无过错，买卖双方应全额支付第三人佛山市家美房地产代理有限公司的中介服务佣金。违约责任：出卖方收取定金后决定中途不卖或无法过户给原告的，作出卖方中途悔约处理，本合同即告解除，出卖方在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告（人民币）200000元的违约金；原告决定中途不买的，作原告悔约处理，或因原告原因未能在合同规定期限内支付房款的，逾期超过10日，视为原告违约。本合同即告解除，原告所交定金不退回；若出卖方在收到首期房款后，违约不卖或无法过户给原告，视为出卖方违约，出卖方须在违约当天退还原告所支付的所有房款，并赔偿人民币3000000元的违约金给原告；如果原告在支付首期房款后，决定中途不买的，视为原告违约，原告须向出卖方赔偿违约金人民币3000000元，出卖方须在原告违约之日起7日内扣除违约金人民币3000000元后将原告已支付的房款退还给原告。双方办理上述房地产过程中所产生须缴纳的税费，全部由原告缴纳。被告严健锋、邓素莲，第三人邓振兴、谢婉莹在甲方栏签名按模，原告在乙方栏签名按模，第三人佛山市家美房地产代理有限公司在丙方栏盖章。合同签订当日，原告即向被告严健锋支付定金200000元，并向第三人佛山市家美房地产代理有限公司支付首期中介服务佣金16000元。2010年12月30日，原告向被告严健锋支付购房款2000000元，2011年1月4日，原告向佛山市恒扬广发装饰有限公司转账支付了4800000元，被告严健锋和第三人邓振兴向原告出具收到4800000元购房款的《收据》1份，同日，原告向第三人佛山市家美房地产代理有限公司支付中介服务佣金40000元。2011年1月6日，原告向被告严健锋支付购房款600000元，2011年6月1日，原告再向被告支付余下的购房款400000元。被告严健锋亦依约于2010年12月30日将涉案房地产交付给原告使用。其后，原告与被告严健锋将位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之10铺房产拆分为二，分别为佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一（产权证号：粤房地权佛字第××号）和10铺之二（产权证号：粤房地权佛字第××号）两个房地产权证，房地产权属人仍为严健锋。现尚有该两处商铺没有与原告办理产权过户登记手续。后因区剑辉与被告严健锋存在经济纠纷，区剑辉向本院申请财产保全措施，2016年4月13日，本院依据（2016）粤0608民初1019号民事裁定，对被告严健锋名下位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一、之二房屋进行了查封，原告因无法联系被告严健锋办理相关过户手续，于2016年5月6日对被告严健锋提起房屋买卖合同诉讼，同时对区剑辉申请的保全行为提出执行异议，本院于2016年7月29日作出（2016）粤0608执异26号民事裁定，中止对位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一、佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之二两处房地产的执行。2016年12月27日，本院再作出（2016）粤0608民初1019号之二民事裁定，解除对严健锋名下位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一（产权证号：粤房地权证佛字第××号）、佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之二（产权证号：粤房地权证佛字第××号）两处房产的查封。
诉讼中，被告邓素莲和第三人佛山市家美房地产代理有限公司均确认原告已支付了全部购房款，并表示愿意协助原告办理涉案房产的相关过户手续。
另查，2016年12月30日，佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一、佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之二两处房地产的房屋权利状况为无抵押、无查封。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告黄嘉晟是香港特别行政区居民，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定：“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖”，本案所涉房产交易发生在本院辖区内，可见本院对本案具有管辖权，原告有权选择中华人民共和国内地法律作为准据法。本院依法确定将中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。
关于合同效力问题。原告与被告严健锋、邓素莲，第三人邓振兴、谢婉莹、佛山市家美房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》均是出于双方自愿,没有违反有关法律的强制性规定,该合同合法有效,应受法律保护。合同签订后，原告黄嘉晟作为买受人已依照合同的约定履行了付款义务，被告严健锋在收款后亦按照合同的约定履行交付房屋给原告的义务，根据双方签订的《房地产买卖合同》约定“乙方（购买方即原告）在付清所有房款的前提下，如果需要在以后的时间办理过户手续的，甲方（出卖方即两被告和第三人邓振兴、谢婉莹）也必须无条件配合乙方办理过户手续”。可见，原告在履行完自己的义务后有权要求两被告在任何合理的时间内协助其办理房地产过户手续，被告邓素莲抗辩认为原告的请求已过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予采纳。现原告据此要求被告严健锋、邓素莲协助其办理房地产过户手续，而被告严健锋却无法联系，亦拒不到庭应诉，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，原告依照合同的约定要求被告继续履行合同，协助其办理房产过户手续的主张，合法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百六十五条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告黄嘉晟与被告严健锋、邓素莲及第三人邓振兴、谢婉莹、佛山市家美房地产代理有限公司于2010年12月3日签订的《房地产买卖合同》合法有效；
二、被告严健锋、邓素莲应在本判决发生法律效力之日起十日内继续履行《房地产买卖合同》，并协助原告黄嘉晟办理位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之一（粤房地权证佛字第××号）以及位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座10铺之二（粤房地权证佛字第××号）的房产过户手续。
本案受理费100元，公告费560元，合共660元(原告已预交)，由被告严健锋、邓素莲负担。
如不服本判决，原告黄嘉晟可在判决书送达之日起三十日内，被告严健锋、邓素莲及第三人邓振兴、谢婉莹、佛山市家美房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 邹志刚
审 判 员 严志刚
代理审判员 杨张建
二０一七年二月六日
书 记 员 何紫嫣