天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终145号
上诉人(原审被告、反诉原告):韩贵华。
委托诉讼代理人：姜桂霞（韩贵华之妻）。
委托诉讼代理人：张居卿，天津永真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：纪洪汉。
委托诉讼代理人：陈凤莉，天津仁合律师事务所律师。
上诉人韩贵华因与被上诉人纪洪汉租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2016）津0110民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩贵华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定上诉人搭建的厂房属于装修和设施与事实不符；2、上诉人搭建的厂房地基系砖混结构，强行拆除将造成厂房损坏，且该厂房在被拆迁房屋范围内；3、被上诉人存在违约行为，如被上诉人私自搭建二层厂房且在搭建过程中造成上诉人厂房房顶破损、漏水等。此外，被上诉人未按合同约定搭建厕所；4、本案系租赁合同纠纷，合同的履行具有持续性，被上诉人的违约行为，持续至租赁合同履行期满，诉讼时效应自合同期满之日起算；5、一审就上诉人提交的鉴定申请未作答复，存在程序违法。
纪洪汉辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
纪洪汉向一审法院起诉请求：1、依法终止与韩贵华之间的房屋租赁合同关系；2、韩贵华给付2016年3月14日至2016年8月14日期间的租金50000元；3、韩贵华赔偿其他经济损失3000元；4、韩贵华立即腾空东丽区华明街李明庄工业园区（计租面积2048.16平方米）的房屋及院落并交还给纪洪汉；5、本案的诉讼费用由被告承担。
韩贵华向一审法院反诉请求：1、纪洪汉对韩贵华自行搭建的400平方米厂房、厕所两间作价补偿（具体金额按鉴定结论计算）；2、纪洪汉向韩贵华支付违约金240000元；3、纪洪汉向韩贵华支付损害赔偿款30000元；4、本案反诉费用由纪洪汉承担。
一审法院认定事实：2011年2月18日，纪洪汉（出租方、甲方）与韩贵华（承租方、乙方）签订《房屋使用权租赁合同》，约定纪洪汉将坐落于东丽区华明街李明庄工业园区2048.16平方米的院落及房屋租赁给韩贵华，经营服装厂。租赁期限五年，自2011年3月15日至2016年3月14日。关于租金及支付方式约定，甲方出租给乙方的房屋不收取租金，院落租金按年支付，每年12万元。租赁期间租赁房屋的管理维护一项约定，乙方在租赁甲方房屋期间自费投入资本如房屋、装修、绿化等一切用于乙方使用，由乙方承担，与甲方无关。如有厂房漏雨等厂外维修由甲方负责。如遇不可抗力，乙方所盖一切建筑物无偿归还甲方。关于甲乙双方的权利义务约定，租赁期届满时，乙方无条件返还房屋。合同期满后，乙方若继续承租房屋须提前三个月提出书面文件，在同等条件下有优先承租权。关于违约责任约定，甲乙双方如无故违反本合同约定的任何条款即视为违约，守约方有权随时解除合同；如乙方违约，甲方所收取租金不予退还，并按当年房屋租金的一倍支付违约金，并赔偿因此所造成的损失；如甲方违约，除退还当年租金外也按租金的一倍给予违约金，并赔偿因此所造成的损失。双方在合同尾部另注，甲方为乙方在3月15日前盖好厕所，修理房屋门窗以及更换门口大门。合同签订后，韩贵华遂进场经营，并按约向纪洪汉交纳了租金，租金交纳至2016年3月14日。合同履行期间，纪洪汉未为韩贵华建盖厕所，韩贵华自行在租赁院落内投资建盖了厂房、厕所。2013年纪洪汉在韩贵华承租房屋上方东、南、西三面加盖了二层厂房。合同到期后，纪洪汉曾多次通知韩贵华终止合同，要求限期搬离。韩贵华继续使用租赁院落及房屋至今。故成讼。
一审法院认为，纪洪汉与韩贵华签订的《房屋使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦符合法律相关规定，为有效合同，应共同遵守合同约定。双方约定的租赁期限为五年，即自2011年3月15日至2016年3月14日止。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告之间的租赁合同已经期满,纪洪汉要求韩贵华腾空并返还房屋及院落,符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到被告的实际情况,可给予适当的腾退时间。韩贵华自2016年3月15日起未履行支付租金义务，而继续使用该房屋及院落，应比照租金的标准支付占有使用费。纪洪汉要求韩贵华给付2016年3月14日至2016年8月14日期间的占有使用费50000元，一审法院予以支持。纪洪汉要求韩贵华赔偿经济损失30000元一项，纪洪汉未能提供证据证明韩贵华在履行合同期间给其造成了损失以及损失金额，故应承担举证不能的责任，对该项诉请，一审法院不予支持。
关于韩贵华反诉要求纪洪汉对其自行搭建厂房及两间厕所进行折价补偿一节，韩贵华承租后在院落内自行搭建的厂房，系为经营所需而进行的投入，未取得合法建设手续，无合法产权证书，根据合同约定，承租人进行的装修、设施等投资与出租人无关，现韩贵华的租赁使用期限已届满，韩贵华自己添附的厂房可以自行拆除，因此，韩贵华的该项主张不能成立，一审法院不予支持。纪洪汉未按合同约定为承租人搭盖厕所，韩贵华自行建盖厕所的费用应由纪洪汉承担。经征求双方的意见，一审法院酌情确定纪洪汉补偿韩贵华建盖厕所费用15000元。关于韩贵华所述厂房拆迁补偿问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及。
关于韩贵华反诉要求纪洪汉支付240000元违约金以及30000元损害赔偿款一节，韩贵华称纪洪汉在其承租房屋上方私搭二层厂房影响其使用及房屋漏雨给其造成了损失，但韩贵华在使用期间按期缴纳了租金，并未就涉诉房屋存在瑕疵足以影响其实际使用提出过异议。且韩贵华亦未举证证明其自2014年房屋漏雨之日起至今曾就涉诉房屋的漏雨及给其造成损失问题与纪洪汉进行协商或者主张相应权利，其要求赔偿损失确已超过诉讼时效。故韩贵华要求纪洪汉支付违约金及损害赔偿款，理据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告（反诉原告）韩贵华于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市东丽区华明街李明庄工业园区内的院落及房屋腾空并返还原告（反诉被告）纪洪汉；二、被告（反诉原告）韩贵华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）纪洪汉2016年3月15日至2016年8月14日期间的占有使用费50000元；三、原告（反诉被告）纪洪汉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）韩贵华建盖厕所费用15000元；上述二、三项的执行办法：二、三项折抵后，被告（反诉原告）韩贵华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）纪洪汉35000元；四、驳回原告（反诉被告）纪洪汉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韩贵华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，原告（反诉被告）纪洪汉负担64元，被告（反诉原告）韩贵华负担1060元；反诉案件受理费2675元，由原告（反诉被告）纪洪汉负担149元，被告（反诉原告）韩贵华负担2526元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人韩贵华与被上诉人纪洪汉之间的房屋租赁关系，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立有效。双方当事人应按照约定履行义务。现租赁期限已经届满，上诉人仍实际占用涉诉院落及房屋，故原判认定上诉人自租赁期限届满次日至2016年8月14日止参照合同约定的租金计付逾期占用费50000元，具有事实和法律依据，本院予以确认。
关于韩贵华反诉要求纪洪汉对其自行搭建的厂房进行折价补偿的问题。依双方合同约定，韩贵华在租赁房屋期间自费投入资本如房屋、装修、绿化等一切用于承租方使用，由承租方承担，与出租方无关。加之韩贵华在租赁院落内搭建厂房是为实现自己的使用目的，其作为理性的承租人在搭建前应已就合同内容及搭建厂房的成本摊销有明确认知，现合同履行期届满，其请求出租方对其搭建的厂房进行折价补偿缺乏事实及法律依据，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。关于韩贵华请求对其自行搭建的厕所进行折价补偿的数额问题。一审依据双方提交的证据以及各自认可的数额，酌情认定纪洪汉补偿韩贵华建盖厕所费用15000元，兼顾了双方的利益，并无不当。
关于韩贵华反诉要求纪洪汉支付240000元违约金的问题。经查，纪洪汉应在2011年3月15日前盖好厕所。此外，2013年纪洪汉在韩贵华承租房屋上方加盖了厂房。韩贵华在明知上述情形存在的情况下，仍然按期支付租金，且未提供相应证据证实存在引起诉讼时效中断的情形，应承担举证不能的法律后果，故其该项诉请已超过诉讼时效期间,本院不予支持。
关于韩贵华反诉要求纪洪汉支付30000元损害赔偿款的问题。韩贵华称因纪洪汉在其承租房屋上方私搭二层厂房影响其使用及2014年房屋漏雨给其造成了损失。本院认为，上诉人并未提交充分证据证实其受损事实，亦未提供证据证明其就此事向纪洪汉主张过权利，故上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，韩贵华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3725元，由上诉人韩贵华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 苏美玉
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 穆 艺