贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0502民初3792号
原告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。
法定代表人：赵军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：郎荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201510771344。
委托诉讼代理人：周霞（一般授权代理），贵州中创联律师事务所实习律师。
被告：杨智诚，男，穿青人，生于1988年8月14日，住贵州省纳雍县，
委托诉讼代理人：代佳宏（特别授权代理），贵州仪程律师事务所律师，执业证号：15201201510245636。
原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商公司）与被告杨智诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告招商公司之委托诉讼代理人郎荣昌，被告杨智诚之委托诉讼代理人代佳宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付原告租金58,105.31元、物业管理费40,241.52元、推广费11,178.20元、水电费3,028.36元、逾期滞纳金27,062.99元，合计139,616.38元（房屋租金暂计至2017年5月31日，计付至房屋租赁协议解除时止）；3.判令被告于合同解除时清空并交还所承租的商铺，逾期搬出，则以房屋租赁协议解除时最后一个月租金的2倍为标准向原告支付商铺占用费（支付期间为判令租赁协议解除时至被告实际交还商铺时止）；4.判令原告没收被告所缴纳的13,000.00元保证金作为被告向原告支付的违约金；5.判令被告退还采购款10,000.00元，顾客充值费5,231.00元；6.诉讼费用由被告负担。
事实和理由：原告与被告于2015年6月29日签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第一层第21号商铺，租赁期限为5年。按照租赁协议的约定被告在租赁期间应向原告支付租金、物管费、公共宣传推广费等必要费用，并且应持续经营开店。协议生效后，原告依约向被告交付了所出租的商铺，但被告从2015年12月起至今未履行支付租金、物管费、公共宣传费、滞纳金、水电费等费用的义务。原告经统计被告欠付各项费用共计139,616.38元（暂统计至2017年4月），且被告在合同履行过程中擅自关闭店门，至今未开店营业，被告的行为已经严重违反了双方之间租赁协议的约定。另有我公司活动采购款10,000.00元，顾客充值款5,231.00元未返还。为此，原告多次找被告索要前述费用无果。原告为维护其合法权益，因此诉至本院，期判如所诉。
被告杨智诚答辩称，原告的起诉无事实与法律依据，应当予以驳回。理由如下：对于原告起诉解除本案的租赁合同，被告是同意的，但是被告同意解除合同并不是因为被告违约，本案原告的其他诉讼请求应予驳回。原告起诉的租金没有合同依据，本案涉案的房屋至今未达到合同约定的租金起算时间，原告起诉租金没有事实和法律依据。对于原告诉请的物管费，该物管费涉及第三人毕节招商局物业管理有限公司，应当追加该公司作为本案的第三人参加诉讼才能查清本案的事实。关于原告诉请的推广费。原告并没有实施或者履行相应的推广活动，不应得到支持。关于水电费，水电费应当是国家相关部门依法记收，如果本案原告替被告缴纳相关的水电费，应当提交相应发票予以证明。关于原告诉请支付逾期滞纳金以及第四项诉请，被告认为该两项诉请系同一性质的请求，在被告没有违约的情况下首先不应当支付该费用，原告该诉请没有相应的法律依据。对于原告将本案的履约保证金作为违约金的诉请，被告认为原告的诉请没有任何法律规定，且在租赁合同中没有履约保证金一说，只有履约定金或者成约定金。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告要求被告退还采购款及顾客充值卡诉请，原告无权来诉顾客充值款，关于采购款没有看到原告提供证据加以支持，除同意解除合同之外，应当依法驳回原告方的其他诉讼请求。
各方当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院已组织各方当事人进行举证、质证，对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。对有异议的证据，本院作如下认定：
证据一：房屋租赁协议。
被告质证意见是：对该组证据的真实性和合法性无异议，但达不到原告的证明目的。原告依据合同第三条租期上面载明毕节花园城开业之日起至第5个租赁年最后一日止，第三条第二款、第四条第三款，综合上述条款，本案原告没有相应证据证明本案购物中心开业之日为何时，起箅时间不明确，根据本案的时间情况，购物中心至今未达到开业条件。关于合同约定的物管费，我方认为是不合法的约定，原告提供格式合同向第三人设定权利以及义务，同时该物管费18元/m2明显高于市场定价，属于不合法的定价。
证据二：装修办理入场手续凭证。
被告质证意见是：真实性无异议，但与本案无关联性。
证据三：花园城购物中心开业活动告商家函、毕节花园城购物中心致商户函。
被告质证意见是：三性不予认可，该两份证据不是本案被告所制作，为原告单方制作，原告并没有提供相应证据证明该两份证据已经送到被告并进行公告，不能达到原告的证明目的。
证据四：民事判决书。
被告质证意见是：该组证据真实性及合法性请法院依法核实，该份判决中的当事人与本案当事人的案件存在差异，并不代表原告向本案的被告杨智诚送达了函。
证据五：微信截图、现场照片、电子产品领取表。
被告质证意见是：对该组证据真实性无法核实，即使该组证据是真实的，也达不到原告在2015年12月5日开业进行宣传，开业与本案的推广费没有直接联系，同时依据本案原、被告之间的合同，推广费应当是连续不间断的为本案被告进行专项推广，本案原告所举示的证据最多只能证明原告因为自身的业务需要，对整体商场进行了推广，且该组证据仅能证明在某一天进行了一次整体推广以及宣传。
证据六：补充协议(三份）。
被告质证意见是：达不到原告的证明目的，所有的开业时间均是本案原告与第三人协商之后确认的时间，他们之间的确定不能及于本案的被告，对本案的被告不能真实客观的反映，在本案的原告与第三人之间可能存在其他的经济利益关系，将开业时间进行了约定，有更多的不确定因素。故调解书不能作为本案定案的依据。
证据七：商铺闭店证据。
被告质证意见是：三性均予以否认，达不到原告的证明目的。原告无权干涉被告的经营行为，该组证据也无法证明被告经营的门面是停业状态，被告是否继续经营、怎样经营，与原告没有任何关系。
证据八：律师函。
被告质证意见是：真实性无异议，但并不代表被告认可原告的说法，也不代表被告对今天原告的诉请进行了认可。
证据九：采购款收据、安全隐患整改告知函（两份）、员工入离职登记表、入职单、身份证复印件。
被告质证意见是：采购款收据三性予以否认，收据上是否是原告方收据上载明的收款人本人签字无法确认，该收据无法得出马兴是原告的员工，无法得出原告向被告提供了采购款的事实，原告应当向相应收款人主张权利而不是向本案原告。与本案无关联性。安全隐患整改告知函系原告单方制作，不具有证明力。员工入离职登记表无法核实其真实性、合法性，不予质证。入职单、身份证复印件证据来源合法性持异议。综合原告提交的证据，除了房屋租赁合同，均没有在法定的举证期限内提供，该行为严重违反了民事诉讼法第一百零二条，故意拖延提交证据，应当依法不予采信。
经审查，原告提供的前述证据均符合证据的三性，本院予以采信。
证据十：收据。
原告的质证意见是：装修押金及水电费押金系复印件不予质证。其他收据在庭后与物业公司核对后被告确实已经缴纳的，予以扣除。
经审查，对于原告提供的该证据，能够证明被告已经履行缴纳相关费用的义务，本院予以采信。
结合原被告双方当事人的陈述和经庭审审查确认的证据，本院查明的事实如下：
2015年6月29日，以原告招商公司为甲方，被告杨智诚为乙方，甲乙双方签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将其位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第1层21号商铺出租给被告，房屋建筑面积203.37平方米，租赁面积约102.90平方米。租赁期限5年，从毕节花园城购物中心开业之日起至第5个租赁最后一日止，自交楼之日起至购物中心开业前一日为甲方给予乙方的免租装修期。购物中心开业之日起6个月内为乙方的优惠免租期。租金以租赁面积为单位进行计算。第一年租金为50元/平方米·月，第二年为52.50元/平方米·月，第三年55.13元/平方米·月，第四年57.89元/平方米·月，第五年60.79元/平方米·月。租金按月支付，首月租金为自免租期终止15日内支付，前述租金不包含管理费和推广费。被告应向原告指定的银行账户汇入13,000.00元租赁履约保证金，被告应向物业公司支付装修保证金10,000.00元。物业管理费按建筑面积计收，在第一个租赁年度为18元/平方米·月，由被告按月向物业管理中心缴纳，公共宣传推广费每月共计1,016.85元，被告应按照每月实际使用情况，将水电费支付至物业公司账户。2015年7月16日，原告将涉案商铺交付被告，被告委托贵州玮琦建筑安装有限公司对涉案商铺进行装修，用于经营美发（沙都美发）。2015年11月23日，原告招商公司商业管理分公司向招商花园购物中心各商户发布《毕节花园城购物中心开业致商户函》，函件载明，购物中心于2015年12月5日开业，原告公司将联合各商家发行现金券吸引顾客回馈，以达到增加人流量的目的。2015年12月3日，原告认为通过发放现金券的形式涉及不正当竞争，于是临时取消发放现金券的活动，改为发放价值50元的雨伞和价值60元的儿童乐园门票。另外，原告通过微信群、高炮广告牌、流动广告车等形式对2015年12月5日购物中心开业进行宣传推广。被告开门营业后，未按照合同的约定按月向原告支付租金。2016年10月26日，被告杨智诚经营的沙都美发向原告申请分期支付房屋租金及相关费用。其承诺为：2016年10月份缴纳：2015年12月、2016年1月、2月、3月、4月、5月推广费、物管费及6月租金、推广费及物管费（共计36,577.48元）；2016年11月份缴纳：2016年7月、8月、9月、10月推广费及11月租金、推广费及物管费（共计13,884.32元）；2016年12月份缴纳：2016年7月租金、物管费及12月租金、推广费及物管费（共计18,846.90元）；2017年1月份缴纳：2016年8月租金、物管费及1月租金、推广费及物管费（共计18,880.09元）；2017年2月份缴纳：2016年9月租金、物管费及2月租金、推广费及物管费（共计18,880.09元）；2017年3月份缴纳：2016年10月租金、物管费及2017年3月租金、推广费及物管费（共计18,880.09元）。被告作出上述承诺经原告审批后，被告仍旧未按照上述承诺分期向原告缴纳租金及推广费等费用。
另查明，被告杨智诚在经营沙都美发期间，于2015年9月26日聘请李正华作为其员工。2017年1月25日，李正华在原告工作人员马兴处领取会员积分兑换采购卡10,000.00元整。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金、推广费等费用。被告未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《房屋租赁协议》第十三条之约定：“被告欠付租金一个月以上的，视为乙方违约”，被告已违反合同约定，原告有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁协议》并返还房屋的的请求，本院予以支持。
对于被告欠付原告租金问题。经庭审查明，毕节花园城购物中心开业日期为2015年12月5日，根据协议约定，购物中心开业之日起6个月内为乙方的优惠免租期。故计算被告应付租金的起算时间为2016年6月5日，因此，在第一个租赁年度内（2015年12月5日至2016年12月5日），被告应当支付租金的租金为：5,145.00元/月×6个月=30,870.00元，从2016年12月6日至2017年9月5日，共计9个月，被告应当支付的租金为：5,402.25元/月×9个月=48,620.25元。故从2016年12月5日计算至2017年9月5日，共计79,490.25元。对于2017年9月6日至被告实际返还涉案商铺时的租金，按照《房屋租赁协议》约定的方式计算。但对于原告要求以房屋租赁协议解除时最后一个月租金的2倍为标准向原告支付商铺占用费的请求，因该约定过分高于被告逾期返还房屋给原告造成的损失，本院不予支持。
对于被告欠付原告推广费问题。根据协议约定，被告应当支付的公共宣传推广费每月共计1,016.85元，由于原被告双方在协议中未约定推广费的起算时间，故应从毕节花园城购物中心开业日期2015年12月5日开始计算被告应当支付的推广费至租赁协议解除时止（2017年9月），共计：21个月×1,016.85元/月=21,353.85元。
对于原告要求被告支付物管费、水电费问题。因原告并未提供相关的证据证明其系向被告提供物业管理服务的主体，且原告向被告主张物管费，可能损害实际提供物业管理服务单位的利益，故原告向被告主张物管费的主体不适格，应当承担举证不能的不利后果，因此，对原告该诉讼请求，本院不予支持，应由实际提供物业服务的单位向被告主张权利。对于被告应当缴纳的水电费，根据《房屋租赁协议》约定，被告应向物管公司缴纳，原告向被告主张，主体不适格，应由物管公司向被告主张。故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
对于原告诉请被告支付逾期支付租金违约金的请求。根据协议约定，被告应当按月支付原告租金，若被告逾期支付，则应以拖欠租金为基数，每日按千分之一计付至实际履行完毕之日止。但是该约定过分高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，本院酌情予以调整，决定以每月应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从每月应付之日起计付至实际履行完毕之日止，首次计算违约金的起点时间为自免租期2016年6月5日终止之日起15日内支付，即2016年6月20日。故计算被告第一次违约的起点时间为2016年6月21日，之后每月违约时间的起算点，以此类推。
对于原告诉请没收被告已缴纳的13，000.00元履约保证金作为被告应向原告支付的违约金的请求。根据《房屋租赁协议》第十三条第四款第三项的约定，如被告违约，则原告有权没收被告已缴纳的履行保证金抵扣被告应当支付的逾期支付租金违约金，如违约金数额超过保证金数额，被告仍应就超出部分承担赔偿责任。故对原告该项诉请，本院予以支持。
对于原告诉请被告退还10,000.00元积分兑换采购卡的请求。经庭审查明，被告杨智诚工作人员在沙都美发工作期间，从原告工作人员马兴处领取会员积分兑换采购卡10,000.00元整。现因租赁合同已解除，被告应当将该10,000.00元积分兑换采购卡返还原告。
对于原告要求被告返还5,231.00元顾客充值卡的请求。因原告未提供相应的证据证明，应当承担举证不能的不利后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司与被告杨智诚于2015年6月29日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告杨智诚于本判决发生法律效力之日起十日内将位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第1层第21号商铺腾空并移交给原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司；
三、被告杨智诚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司租金79,490.25元及推广费21,353.85元。对于2017年9月6日至被告实际移交涉案商铺时的租金，按照《房屋租赁协议》约定的标准计算；
四、被告杨智诚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司逾期支付租金违约金，违约金计算方式为：以每月应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从被告应付而未付之日起计付至实际履行完毕之日止，首次计付起点时间为2016年6月21日；
五、被告杨智诚于本判决发生法律效力之日起十日内将其支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的13,000.00元履约保证金用作抵扣应当支付给原告的逾期支付租金违约金，若逾期支付租金违约金数额大于13,000.00元，就不足部分被告杨智诚仍应承担支付义务；
六、被告杨智诚于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司10,000.00元积分兑换采购卡；
七、驳回原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,829.00元，由被告杨智诚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 吴运成
二〇一七年九月二十二日
书记员 邓 頔