浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3652号
上诉人（原审原告）：吴行见。
委托代理人：吴利红。
被上诉人（原审被告）：柯金星。
上诉人吴行见因与被上诉人柯金星房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年3月26日，吴行见、柯金星签订杭州市房屋租赁合同，约定吴行见将位于杭州市萧山区闻堰镇三江新村XXX幢XX单元XXX室（面积为80平方米）的房屋租赁给柯金星，租赁期限从2013年4月1日起至2019年3月31日止，租金为每月850元。2013年4月6日，柯金星与案外人龚玉德签订房屋租赁合同。柯金星将从吴行见处租赁的房屋进行简单装修后转租给龚玉德，租金为每月1600元，租赁期限从2013年4月10日起至2015年4月9日。
2013年8月20日，吴行见诉至原审法院，请求判令：1、解除原、柯金星之间签订的《杭州市房屋租赁合同》；2、柯金星赔偿吴行见擅自转租所获得的非法利益，暂计至2013年8月10日为3000元（1600元减850元，共4个月租金差）。庭审中，吴行见放弃第二项诉讼请求。
原审法院认为，吴行见、柯金星签订的杭州市房屋租赁合同成立并生效，合同双方应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点在于双方对房屋转租问题有无进行口头约定。根据双方签订的杭州市房屋租赁合同第7-1条的约定，除双方在合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方书面同意，乙方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。但是，双方在签订合同时又将乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋的第9-1（1）条中“未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用”的内容划掉。而根据证人的证言，双方在看房过程中及签订合同时，柯金星明确陈述房屋可能进行转租，吴行见也在两证人面前表示同意柯金星进行转租。基于上述的事实，双方签订合同时才将格式合同中第9-1（1）条划除。综上，可以认定签订合同时吴行见是同意柯金星将租赁的房屋进行转租的，现吴行见以柯金星将房屋进行转租而要求解除合同的诉讼请求依据不足，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年10月17日判决：驳回吴行见的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由吴行见负担。
宣判后，吴行见不服，向本院提起上诉称：一、一审法院归纳的争议焦点错误。一审法院认为本案的争议焦点在于双方对房屋转租问题有无进行口头约定。上诉人认为这个并不是本案的争议焦点，本案并不是一个口头协议，而是一个书面租赁合同。即使有口头约定，也应以正式签订的书面合同为准。因此本案应重点对书面合同进行审查，而不是纠结于是否有口头约定，而且从证据角度来说，是否有口头约定，是无法查清的。本案的争议焦点应为租赁合同中约定的转租条款及证人出具的证言认为将合同9-1-（1）条款划掉即代表同意转租，这二者的效力问题。二、一审法院认定事实错误，判决依据不足。1、被上诉人提供的证人证言效力太低，两位证人是被上诉人的同行又是老乡，其中一位还和被上诉人同姓，对于他们的陈述，法院应不予采信。2、空白合同没有任何效力，首先跟本案没有关联，其次只要是一个懂基本电脑知识的人，完全可以伪造一份。3、租赁合同中的确将9-1-（1）条款划掉，但该行为是否是签订合同时发生的，又仅仅依据证人证言予以认定。且即使认定，对合同其他条款也没有影响。事实是签订合同时，该条款已由中介公司划掉，且涂得非常模糊，如果不仔细看根本无法看清划掉的内容。且退一步讲，租赁合同中第七条已对转租进行了明确的约定，是否在违约条款中将另一条对转租的规定划掉可以视为前一转租条款无效？根据第七条的约定，除甲乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意。在本合同中，没有其他对于转租的约定，合同第九条对转租的约定与第七条类似，上诉人认为该条是否存在对本案认定事实没有影响，因为两条表达的意思是一致的。另外，从格式合同的角度来讲，该合同是中介公司提供的，合同条款也是其起草的，中介公司提出其忘记将合同第七条转租的约定划掉应不予采信。首先，对于转租的约定，第七条和第九条，究竟那条更为明显地对转租进行约定，一般人都可以明确看到第七条的约定，何况是作为专业人士的中介机构。第九条仅仅是乙方的责任中的一小点，字体也相对较小，该点明显减轻了乙方责任，乙方对此是否有说明？该条款究竟是什么时候划掉的，一审法院对此并没有着重进行调查。上诉人直到法院庭审时才发现合同第九条其中一点是划掉的，然后仔细查看才发现划掉的内容，因此，上诉人对于该行为是不知情的。且即使划掉也不应对合同另外的条款有任何的影响。综上所述，一审判决的依据全部来自于证人证言，对于合同第九条划掉的时间点也是证人证言，该判决的依据是不足的，且假使在这些依据被认定的情况下，上诉人认为根据合同约定及通常解释，法院判决依据仍不足。请求依法撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。
被上诉人柯金星答辩称：当时看房时上诉人是同意转租的，而且房子是毛坯的。当时租房子租的时间长就是想转租。租房子的时候上诉人说短租是不租的。现在被上诉人装修过，租金上涨了。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，吴行见与柯金星于2013年2月26日签订的杭州市房屋租赁合同约定的租赁用途为仅作为住宅使用。合同第七条内容为：转租的约定7-1.除甲（吴行见）、乙（柯金星）双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，乙方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。7-2.乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：……。第九条内容为：乙方的责任9-1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（2）……。该条第一款被删除。该款内容为：“（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借给他人使用的”。合同第11-8条为：“乙方必须要专修房屋，或者甲方可以退租，在租赁期内甲方不得退组，或者要赔偿乙方装修费。”
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是吴行见以柯金星在租赁房屋后未经其书面同意而转租为由主张解除租赁合同是否符合法律规定。对此，吴行见主张，柯金星未经其书面同意擅自转租，其可以主张解除合同；柯金星则主张，其租赁房屋就是为了转租，其在看房时就已经提出转租，吴行见是同意的。本院认为，首先，从双方签订的书面租赁合同来看，双方在合同第七条第一款约定了柯金星转租必须征得吴行见书面同意，并对转租事宜作了详细约定，但在合同第九条第一款出租人的单方解除权的情形中却将承租人未经出租人书面同意擅自转租的情形予以删除。可见，双方在签订合同时，对于承租人未经出租人书面同意擅自转租情形下出租人的合同解除权是予以排除的。其次，柯金星提交的两个证人证言与书面租赁合同的相应内容能够相互印证，能够证明柯金星主张的在签订合同时其已提出转租且得到吴行见同意的事实。再次，根据日常生活经验法则，若纯粹自用的房屋租赁，一般是出租人装修后出租，且租期一般较短。而本案房屋是承租人低价承租后进行装修，租期6年。结合证人证言及租赁合同第七条、第九条的约定，可以认定该合同是在吴行见同意柯金星转租的前提下签订的。因此，原审法院对于吴行见以柯金星未经其书面同意擅自转租为由主张解除合同的诉讼请求未予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。吴行见的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴行见负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年二月十一日
书记员 毕克来