福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第4123号
上诉人（原审原告）陈新星，男，汉族，1988年9月15日出生，住福建省闽侯县。
委托代理人张延清，福建知信衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州高佳房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人郭加迪，董事长。
委托代理人谢敏，公司员工。
上诉人陈新星与被上诉人福州高佳房地产开发有限公司（下称“高佳公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区闽江大道202号三迪.凯旋枫丹3#楼13××单元房，该商品房建筑面积为87.92平方米，总房价款为925454元。《商品房买卖合同》约定：1、出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（即该商品房经单体工程验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。3、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时小区供水、供电、排污、道路、电梯达到使用条件；交房后六个月小区绿化可基本完成；交房时电信、闭路、管道煤气、智能化系统设施安装到位……如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人按已付房价款的每延期一日0.005%支付违约金。4、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已全部支付购房款925454元。原、被告于2010年10月2日办理了房屋交接手续。被告至今未通知原告办理房屋国有土地使用权证。
另查，2011年10月14日，讼争楼盘的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意对该楼进行验收。2012年10月17日，福州市城乡建设委员会收讫讼争楼竣工备案文件。
原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2010年10月1日前交房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告于2010年10月2日办理交房手续，2010年10月2日应视为房屋已经实际交付使用。2010年10月2日之前的逾期交房违约金的诉讼时效应当从2010年10月3日起计算二年。原告于2013年8月9日提起诉讼，其要求支付逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，故原告诉请被告支付逾期交房违约金，不予支持。原告未提交证据证明与讼争商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑没有按合同约定日期达到使用条件，故其诉请被告支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金，不予支持。原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，原审法院认为，房屋权属证书应包括房屋所有权证和土地使用权证，被告应当在具备办理上述两证并通知原告办证的情况下，其履行办理房屋权属登记之义务才告完成。被告于2010年10月2日交付讼争房。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付逾期办证违约金。即被告应于2012年3月17日办妥房地产权属证书的初始登记，被告至今未通知原告办理房屋国有土地使用权证。故被告应当自2012年3月18日起至通知原告办理房屋国有土地使用权证之日止按已付房价款的每逾期一日0.005%向原告支付逾期办理权属证书违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、被告福州高佳房地产开发有限公司应按原告陈新星已付房价款925454元的日0.005%标准，向原告陈新星支付逾期办理权属登记的违约金（自2012年3月18日起计至具备办证条件并由被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日止）；二、驳回原告陈新星的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8422元，由原告陈新星负担7000元，被告福州高佳房地产开发有限公司负担1422元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人陈新星上诉称：一、根据《商品房买卖合同》第八条的约定可见，房屋交付使用应当包含两个层面的内容：一是要在约定期限内交付使用；二是要确保其交付的房屋已经竣工验收合格。因本案房屋系在2011年11月14日才通过竣工验收，而且至今消防未经验收合格，因此在2010年10月交房之时，讼争房屋尚未达到合同约定的单体验收合格的交付条件，该交房并不构成有效交付，被上诉人存在逾期交房的事实，应依约支付逾期交房违约金。二、被上诉人虽于2010年10月将房屋交付给上诉人使用，但该交付是以欺骗方式进行的，因此不能将房屋的转移占有视为已交付，一审认定讼争房屋已于2010年10月交付是错误的。三、本案房屋于2011年10月14日才通过竣工验收，而且上诉人也于该日才知晓此事实，因此逾期交房违约金的诉讼时效应从此时起算，逾期交房违约金的诉请并未超过诉讼时效。四、上诉人的一审证据3、6、12可证明电信、管道煤气、数字电视等基础设施、公共配套建筑没有按合同约定日期达到使用条件，因此一审认定上诉人无证据证明该事实是完全错误的。综上，上诉人请求：一、撤销一审判决第二项；二、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金38.5637万元；三、判令被上诉人向上诉人交付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金6.4237万元；四、本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人高佳公司答辩称：一、讼争房屋已于2010年9月10日单体验收合格，2010年9月22日进行了消防备案，符合合同约定的交付使用条件。二、上诉人已于2010年10月3日实际接收、占有并使用讼争房屋，被上诉人不存在逾期交房的情形。而且上诉人并未因未遭受任何损失，因此被上诉人无需承担逾期交房违约责任。三、上诉人在接收讼争房屋后，从未向被上诉人主张过逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人在接收房屋时就应当知道房屋是否达到交付条件，诉讼时效应自此起算，上诉人于2013年8月6日才向法院主张该项权利，超过诉讼时效。四、《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时供水、供电、排污、道路、电梯达到使用条件；2、交房后六个月内小区绿化基本完成；3、交房时电信、闭路、管道煤气智能化系统设施安装到位。”事实上，在交房时合同约定的基础设施和公共配套建筑均已达到合同约定的要求。上诉人提供的福州市政府热线12345已明确载明：3#楼燃气管道已敷设完毕；有线电视信号已经接通；电信设施已经安装到位，电信公司正在上报安排扩容；讼争商品房所在建筑已完成一户一表的安装，且具备了远程抄表功能。因此，一审认定被上诉人无需承担基础设施和公共配套正常运行违约金是正确的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，被上诉人向本院提交《关于凯旋枫丹3#楼工程竣工验收情况的说明》一份，证明讼争房屋已于2010年9月10日单体验收合格。上诉人质证认为，该证据的出具单位与被上诉人存在利害关系，对该证据的真实性有异议。本院认定，因该证据的出具单位与被上诉人存在利害关系，而且工程竣工验收时间应以工程铭牌和福州市建筑工程质量监督站存档的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》为准，故本院对该证据不予采纳。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：虽然《工程铭牌》、《竣工验收报告》以及被上诉人向福州市建筑工程质量监督站提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》等证据均表明讼争商品房在交房之日尚未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，但根据《商品房买卖合同》第九条的约定可见，被上诉人支付逾期交房违约金的前提是“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因被上诉人已在合同约定的期限内将商品房实际交付给了上诉人使用，而且上诉人亦无证据证明其因单体验收迟延通过而遭受了实际损失，因此上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立。
根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，交房时小区供水、供电、排污、道路、电梯应达到使用条件；电信、闭路、管道煤气智能化设施应安装到位。上诉人称讼争房屋在交房之时并未达到上述条件，故被上诉人应支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金。但上诉人提交的12345诉求件中，相关部门的答复显示3#楼燃气管道已敷设、有线电视信号已接通。因此，上诉人提交的现有证据不足以证明相关基础设施、公共配套建筑未达到合同第十四条约定的交付条件，上诉人的该上诉请求亦不成立。
综上，一审判决结论正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8422元，由上诉人陈新星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
代理审判员 汪 霞
代理审判员 张佳佳
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 李 晶