河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00062号
上诉人（原审被告）何中玉，男，1956年4月4日生，住焦作市解放区。
被上诉人（原审原告）黄占江，男，1958年6月6日生，住焦作市解放区。
委托代理人黄帅，河南众科律师事务所律师。
原审被告韩学明，男，1949年1月5日出生，住周口市项城市。
上诉人何中玉与被上诉人黄占江、韩学明房屋买卖合同纠纷一案，解放区人民法院于2013年6月17日作出（2012）解民初字第451号民事判决，黄占江不服，提起上诉。本院于2013年12月6日作出（2013）焦民一终字第366号民事裁定，撤销解放区人民法院（2012）解民初字第451号民事判决，发回重审。解放区人民法院于2014年8月27日作出（2014）解民重字第2号民事判决。何中玉不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何中玉、被上诉人黄占江委托代理人黄帅到庭参加诉讼。原审被告韩学明缺席。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1992年12月1日，被告何中玉与被告韩学明签订卖契，协议将登记在何中玉名下位于焦作市解放区民生南街福宁里4-2号的房产（房屋所有权证号：第35176号，间数为3间，建筑面积为42.94平方米）以27000元的价格卖给了被告韩学明，并约定“款、房两清，永不反悔”。卖契签订的同时，经何中玉同意被告韩学明将房款直接转入何中玉需交纳的集资住房款中，被告韩学明实际支付了23000元。何中玉将包括房产证在内的房屋手续交与韩学明，并实际交付了房屋，但双方未办理房屋过户登记。1994年10月17日，被告韩学明又与原告黄占江签订房屋买卖协议，协议约定“韩学明现有一幢两层楼房六间（一楼三间、二楼三间），坐落在民生南街福宁里4号……均归买主黄占江所有，经双方协商韩学明以27000元卖给黄占江为业，房屋使用权和产权归买方所有，卖方现将新老手续转给买方，绝无反悔，立字为据。”同日，韩学明给原告出具收到条，证明收到原告支付购房款27000元。原告黄占江占有使用涉案房屋至今。现原告要求二被告协助其办理房屋过户手续，但被告韩学明下落不明，双方为此发生纠纷。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案房屋经历了两次买卖，首先登记产权人何中玉将房屋卖给了韩学明，何中玉自始至终均认可该事实，并认为是由于韩学明当时不要求过户，才未办理产权变更登记，后来韩学明又将房屋卖给了原告黄占江，何中玉对此应当知道且未提出异议，现原告要求确认房屋归其所有，并请求二被告协助其办理过户手续。本案中的两次房屋买卖行为分别发生在1992年和1994年，何中玉与韩学明签订卖契，卖契内容系双方的真实意思表示，双方实际交付了房屋及房产证，其虽未办理过户登记，但并不影响韩学明对标的物的占有。而何中玉辩称韩学明仍欠其4000元房款未支付完毕，属二被告之间的合同之债，与本案无关，韩学明欠付房款的行为不能阻却原告行使其正当权利。原告通过与韩学明签订房屋买卖协议并足额支付购房款，取得了原房产证及相关手续，原告自1994年占有、使用该房至今，依据原告与韩学明签订的房屋买卖协议，原告事实上取得了该房屋占有、使用及收益的物权权利，且自1994年至今包括何中玉在内无任何人对此提出异议，故此原告依据与韩学明的房屋买卖协议取得了该房屋的有权占有，并不违反法律规定，原告要求确认诉争房屋归其所有符合诉讼经济和物尽其用的法律原则，本院予以支持。但由于何中玉仍是该房的登记所有权人，其应依照合同法对韩学明履行房屋过户手续，而原告基于与韩学明之间的房屋买卖协议取得了对出卖人韩学明及其前手何中玉的过户请求权，且该请求权具有物权性质，具有绝对性和对世性，故原告要求二被告履行协助过户义务的诉讼请求，本院予以支持。原告起诉要求确认房屋归其所有属于物权请求权，不适用债权请求权关于诉讼时效的规定，因此被告认为原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。何中玉在庭审中要求原告支付其使用二层房屋20年的使用费，关于该二层房屋，权属不明，亦无合法的产权登记，故被告的辩解意见缺少事实及法律依据，本院不予采信。但何中玉在本案中并无过错，而是由于韩学明长期下落不明导致原告权利不能实现，故本案诉讼费及保全费均由被告韩学明承担。
原审法院判决，一、位于焦作市解放区民生南街福宁里4-2号的房产（房屋所有权证号：第351**号）归原告黄占江所有；二、被告韩学明、何中玉应于本判决生效后十日内协助原告黄占江办理上述房产的过户手续。
上诉人何中玉提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，本案事实是：该房屋经两次买卖，第一次是1992年上诉人与韩学明签订房屋买卖协议，后因韩学明违约（欠房款4000元，在未告知上诉人的情况下，1994年韩学明又与黄占江签订房屋买卖协议后下落不明）。在本案中，上诉人签订房屋买卖协议的是韩学明，上诉人与被上诉人之间没有合同关系。上诉人也不应承担，被上诉人与韩学明所签房屋买卖合同中的义务。韩学明在未取得房屋产权时，将房屋卖给被上诉人，买卖行为不合法，房屋买卖协议是无效的。上诉人一直要求收回该房屋，原审法院判决上诉人协助办理房屋过户手续无法律依据。2、原审法院适用法律错误，被上诉人自1994年与韩学明签订买卖协议，到被上诉人2012年提起诉讼（12年未起诉），上诉人早已过诉讼时效，物权法是2007年10月实施，原审法院适用法律错误。3、被上诉人的证人马立贵在开庭时因病未能出庭，但无任何住院有关手续证明，原审法院偏信一面之词，轻易采信，问题何在？四、被上诉人自1994年10月至今，一致无偿使用上诉人二层房屋，应支付上诉人20年的房屋使用费，原审法院认为被上诉人在本案中并无过错，但二层房屋无合法登记，未支持上诉人的此项请求。严重侵害了上诉人的合法权益。请求：1、撤销原判；2、本案上诉费等由被上诉人承担。
被上诉人黄占江答辩称，1、一审事实清楚。何中玉上诉称一审事实不清，但其陈述的事实和一审判决认定的事实是一致的。2、一审证据充分。答辩人提交的证据可以充分证明两次交易的真实性，且何中玉在出售房屋后从未就本案房屋主张过任何权利，更加证明了何中玉认可自己不再是房主的事实。3、一审法律略有瑕疵，但结果正确。本案不受诉讼时效的影响。何中玉在2012年本案第一次开庭时到庭参加了诉讼，未提出时效，故不得再以时效抗辩；答辩人已经取得了本案房屋的所有权，所有权是绝对权，不受诉讼时效的调整。答辩人已经取得了房屋所有权，何中玉应当协助将房屋过户至答辩人名下。本案两次交易均发生在物权法实施前，民法不具溯及力，后法不能调整在先行为，依照交易时生效的法律规定，财产在交付时转移所有权，是否办理登记并不影响所有权的转移。故两次交易发生了两次所有权的转移，答辩人最终取得了本案房屋所有权；合同各方应当诚信履行合同，何中玉在售出房屋多年后拒不配合过户，违背了合同法的诚实信用原则。4、一审程序合法。何中玉在一审时未就本案提出反诉，故一审不采信何中玉所谓的房屋使用费符合程序规定。若何中玉坚持要主张，可以另诉解决。综上，请求维持原判，保障答辩人作为善意买受人的合法权益。
原审被告韩学明未作答辩。
根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：本案争议房屋归黄占江所有并由何中玉协助办理过户手续是否正确。
针对争议焦点，上诉人何中玉认为，1、我和黄占江没有任何买卖协议，我俩之间没有任何买卖手续，黄占江起诉我没有道理。2、韩学明和我签过买卖协议之后，韩学明还欠我有钱，这我是有证据证明的。我和韩学明的买卖协议是27000元，但是韩学明只给我转了23000元，还欠我4000元，韩学明已经违约，房屋就还是我的。3、韩学明和黄占江签订的协议是无效的。根据法律的规定，损害第三人利益所签订的合同无效，合同不得擅自更改，未依法取得权属证的房产不得转让。我和韩学明的协议中没有写清房屋的座落、平方等，怎么证明我卖的是哪的房。对方说我20多年从未提过异议是不正确的，黄占江的岳父在97年曾经跟我说过这事，当时我说让老韩给我打电话或找我说这事。若我不提异议就应当给其过户，可我没有过户说明是有异议的。对方明知房屋是我的，签订协议也没有通知我，协议有瑕疵。
被上诉人黄占江认为，根据何中玉与韩学明交易的实际情况，何中玉将房屋及房屋相关所有权证等材料全部交付给韩学明，韩学明己转让方式帮何中玉支付集资款，双方已经履行了合同买卖的主要义务。根据民法通则相关规定，公民的财产自交付时转移所有权，房屋属于该规定的财产，故其二人的交易中虽未履行过户手续，但依据交易当时生效法律的规定，房屋所有权已经转移到韩学明名下。差4000元未给足，属韩学明违约，何中玉可以另行主张，并不能影响物权的变更。同理，韩学明与黄占江的交易也发生在物权法及城镇房屋管理法颁布实施之前，不受该法条的约束。在黄占江买房屋居住20多年的时间里，何中玉从未提出过异议，故何中玉认可黄占江买受房屋并成为房屋所有权人的事实。黄占江系善意购买。在特殊时代背景下，由于法律意识的欠缺及法律规定的不完善，存在大量的买受人在房屋交易后未及时过户，民法不溯及既往，不得以现在的规定调整之前的行为，也符合保障交易保障公平的法律精神。何中玉在房屋卖出后未提出异议，且在何中玉与韩学明的买卖合同中写有四至分明将房屋手续交给韩学明，可以充分证明房屋的座落、面积、所有权人等信息。本案房屋的两次交易是合法有效的，房屋所有权已经转移，故请驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明事实与一审相同。
本院认为，何中玉作为争议房屋的登记产权人与韩学明的房屋买卖行为依法有效，双方互相支付房款、交付房屋及相关产权证，各自履行了合同义务。韩学明在取得房屋并居住两年后，将房屋卖给黄占江，黄占江交付房款后，取得了该房屋及相关手续并居住至今，黄占江已取得该房屋所有权，原审认定该房屋归黄占江所有、韩学明、何中玉协助黄占江办理过户手续正确，何中玉关于买卖合同无效的理由不能成立。本案原告的起诉属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，故何中玉关于诉讼时效的理由不能成立。关于二层房屋的使用费，因该房屋无合法的产权登记，且与本案不属同一法律关系，可另行主张，该上诉理由不能成立，本院不予支持。故何中玉的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由何中玉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 席东彦
代理审判员 焦红萍
二〇一五年五月七日
书 记 员 崔新新