广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2252号
上诉人（原审被告）：魏方龙，男，1960年5月27日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审原告）：珠海市先诚物业顾问有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区明珠北路128号6栋1单元102房。
法定代表人：张汉杰，董事长。
委托诉讼代理人：谢伟攀，男，该公司员工。
原审被告：魏展香，女，1960年10月6日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：魏方龙，男，1960年5月27日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，系魏展香的丈夫。
上诉人魏方龙因与被上诉人珠海市先诚物业顾问有限公司（以下简称先诚公司）、原审被告魏展香物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
魏方龙上诉请求：一、认定《上宝花园物业服务合同》为无效合同，魏方龙无须承担管理费；二、不支持公共设施维护费246元，主管维修费分摊56.6元；三、诉讼费由先诚公司承担。事实和理由：一、原审判决针对《上宝花园物业服务合同》效力论述适用法律错误。业主委员会是业主大会的执行机构，无权代表业主签订合同。根据《珠海市物业管理条例》第十七条第（三）项、《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第十二条第（五）项、《珠海市业主大会规程》（该规程2015年7月24日实效，但物业合同签订时仍受约束）第十一条第（三）项及其他法律规定，该合同未经业主大会审议，业主委员会越权签订。合同未经业主大会批准签订，违反了《广东省物业管理条例》第五十条及《珠海市物业管理条例》第六十三条的规定。原审判决认为《合同》不违反行政法规的强制性规定，魏方龙认为，恰恰相反违反了上述两个法规的强制性规定，属无效合同。二、显失公平。先诚公司有如下过错：第一，合同无效；第二，贿赂业主委员会成员，利用非法手段取得所谓的“物业管理权”；第三，管理和收费主要内容未在小区内显著位置长期张榜明码标价；第四，物业管理未按合同的约定进行管理，把小区管理成“脏、乱、差”，已构成根本违约。在法庭上先诚公司承认管理不到位。在这样的情况下，法院还判决“八折”交纳管理费，明显是支持物业公司可以不守法、不服务、不管理，坐等收益。三、公共设施维护费246元，对讲机每月按3元收取维护费，是乱收费。2001年2月1日起实施的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》明确规定，配备先进保安设备和监控报警系统属于物业管理服务范畴，日常维护已纳入管理费中，如需大修，珠海市价格检查所规定，必须一事一议一修，业主按实分摊。即应书面征求业主意见，征得同意再修，修后按实分摊，不能按月收费。主管维修费分摊56.6元，按先诚公司提供清单为27.5元，但该公司违反了维修程序，费用应由其自己承担。综上所述，请二审法院支持魏方龙的全部上诉请求。
先诚公司二审答辩称：合同是有效的，魏方龙提出公共设施维护费和主管维修费、维修分摊费是先诚公司按照合同约定收费的，先诚公司每月都发出催缴的通知，从未贿赂过业主。
魏展香述称，同意魏方龙的意见。
先诚公司向原审法院起诉请求：一、判令魏方龙和魏展香立即支付物业管理费7108.4元及滞纳金13384元；二、由魏方龙和魏展香承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定事实：先诚公司成立于1999年4月16日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为叁级的物业服务企业资质证书。2012年11月26日，先诚公司与上宝花园业主委员会签订《上宝花园物业服务合同》，合同约定：上宝花园业主委员会将上宝花园委托先诚公司实行物业管理，先诚公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。管理事项包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、交通车辆停放秩序及停车场的管理、房屋建筑共用部位及共用设施设备的维修养护和管理等。管理期限为五年，自2012年12月1日至2017年11月30日。物业管理服务费收取标准：多层住宅按建筑面积每月每平方米收取0.5元；商铺按建筑面积每月每平方米收取1.5元；公用水电费每月按实际使用量向全体业主或非业主使用人按户分摊；楼宇内公用照明系统和防盗对讲的保养维修费按每户每月收取3元；露天车位按每辆每月收取70元等。逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。合同还对其他违约责任进行了约定。先诚公司自称在2008年11月开始进驻上宝花园进行物业管理，当年签订的物业管理合同与上述合同内容基本一致，至今仍在上宝花园小区进行物业管理。魏方龙对先诚公司进驻小区管理的时间无异议。
魏方龙、魏展香系珠海市明珠北路24号（上宝花园）4栋6单元701房的权属人。该房屋建筑面积为103.47平方米，按照《上宝花园物业服务合同》的约定，魏方龙和魏展香应向先诚公司交纳物业管理服务费每月52元、对讲机维护费每月3元及其他费用包括公用水电费（按实际使用量分摊）等。先诚公司提供的欠费明细表载明，魏方龙和魏展香拖欠2008年11月至2015年8月期间的物业管理服务费4264元、公用电费64.5元、公用水费56.1元、公共设施维护费246元、主管（维修费）分摊56.6元。魏方龙以先诚公司所持合同无效、利用非法手段取得物业管理权、未能按照合同约定进行管理等理由拒交上述费用，同时认为先诚公司的起诉已经超过二年诉讼时效。先诚公司在庭审中承认对上宝花园小区的管理有不当，但仍要求业主交纳物业服务管理费。
以上事实，先诚公司提供了《上宝花园物业服务合同》、房地产权登记表、拖欠费用明细表等证据在案佐证，魏方龙也提供了相关图片证明上宝花园小区比较脏乱、设施有损坏等现状。
原审法院认为，本案争议的焦点主要有三方面，一是先诚公司与上宝花园业主委员会签订的《上宝花园物业服务合同》是否有效；二是先诚公司的起诉是否超过诉讼时效；三是先诚公司对上宝花园小区的管理是否到位以及魏方龙和魏展香应交纳的具体费用。对此，原审法院评判如下：一、关于《上宝花园物业服务合同》的效力。《上宝花园物业服务合同》为先诚公司与上宝花园业主委员会签订，先诚公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业叁级资质证书，符合从事物业管理活动的资格；上宝花园业主委员会为上宝花园业主大会会议选举产生，有权代表业主签订物业服务合同，双方均在合同上加盖了公章，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，双方均应依约履行。同时，按照《中华人民共和国物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述物业服务合同对上宝花园的业主具有约束力，业主也应当依约履行。魏方龙对上宝花园业主委员会的决定有异议的，应另循途径解决。魏方龙主张先诚公司贿赂上宝花园业主委员会成员的问题，与合同效力无关。二、先诚公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，按照物业服务合同约定和一般交费惯例，物业管理服务费用是按月分期交纳。魏方龙、魏展香居住在上宝花园，也实际享受了先诚公司提供的物业服务，应当依约交纳物业管理服务费用，但魏方龙和魏展香自2008年11月起一直拒绝交纳，而先诚公司至今仍在管理上宝花园小区，根据上述规定，先诚公司于2017年3月向原审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。魏方龙关于先诚公司起诉已过诉讼时效的抗辩不能成立，原审法院不予采纳。三、关于先诚公司对上宝花园小区的管理是否到位以及魏方龙和魏展香应交纳的具体费用。如前所述，上宝花园业主委员会与先诚公司签订的《上宝花园物业服务合同》对上宝花园的业主具有约束力，各方均应依约履行。先诚公司从2008年11月进驻上宝花园后，已按照合同提供物业管理服务，魏方龙、魏展香所有的房屋在先诚公司的物业服务范围内，也实际享受了先诚公司提供的物业服务，因此，魏方龙和魏展香应按照合同约定向先诚公司支付物业管理服务费、公共设施维护费、小区公用水电费、管道维修费等。鉴于先诚公司确实没有完全按照物业服务合同的约定提供服务，原审法院酌定魏方龙、魏展香应交纳的物业管理服务费按照八折处理。经核对，魏方龙、魏展香应交纳2008年11月至2015年8月期间的物业管理服务费4264元，按照八折处理实际应支付3411.2元。先诚公司还主张魏方龙和魏展香支付2008年11月至2015年8月期间的公共设施维护费246元、公用电费64.5元、公用水费56.1元、主管道维修费56.6元，合计423.2元，原审法院认为尚在合理范围内，予以支持。
关于先诚公司主张的停车费，因先诚公司未能举证证明魏方龙和魏展香有使用小区内的停车位，故原审法院对该项主张不予支持。关于滞纳金的问题，虽然物业服务合同有约定，但因先诚公司没有提供证据证明已向魏方龙和魏展香催缴物业管理费用，加之先诚公司在物业管理方面确实存在不当，魏方龙和魏展香并非无故拖欠，故对先诚公司要求魏方龙和魏展香支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、魏方龙、魏展香于判决发生法律效力之日起十日内向先诚公司支付物业管理服务费、公用水电费、公共设施维护费、公用水电费、主管道维修费等合计3834.4元；二、驳回先诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取156元，由魏方龙、魏展香负担50元，先诚公司负担106元。
二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明，《上宝花园物业服务合同》第十六条第七点约定：“公用管道的疏通和化粪池的清理费用，由相关使用的业主或非业主使用人分摊。”本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于《上宝花园物业服务合同》效力的问题
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……”，第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，本院认为，本案所涉《上宝花园物业服务合同》系先诚公司与上宝花园业主委员会所签订，基于业主委员会是业主自我管理机制的权力机关和执行机关的性质，由业主委员会名义与物业服务公司签订的合同依法有效，其不仅是业主意志的集中体现，并且合同约束力及于每位业主。业主委员会经过合法程序成立，有权代表业主与业主大会与选聘物业服务企业签订合同，该合同无需再经过业主大会进行审议，因此魏方龙以合同未经过业主大会审议为由主张《上宝花园物业服务合同》无效，理据不足，对其该主张本院不予采信。至于魏方龙上诉提及先诚公司贿赂上宝花园业主委员会成员问题，此属于业主与业主委员会之间纠纷，并不属于本案审处范畴。
二、关于魏方龙、魏展香是否应支付物业管理服务费的问题
提供物业服务是物业服务公司的义务所在，而交纳物业服务费也是业主应当履行的合同义务。物业服务公司应通过提供全面优质的物业服务来收取费用，而业主亦应通过及时足额交费来保证物业服务公司有能力提供物业服务。本案中，《上宝花园物业服务合同》已经对先诚公司应提供物业服务的内容、质量、要求予以明确约定，但是案经审理，先诚公司并未提供证据证明其对案涉小区全面实施了合同约定的各项物业服务，并且，从照片显示小区存在部分脏乱差现象，公用设施维护不力等问题，而卫生和安保正是物业服务的重要内容之一。据此，原审法院将物业服务费按照八折处理，符合客观事实，本院予以维持。虽然先诚公司的物业服务内容存在部分瑕疵，但其瑕疵程度并不足以成为业主拒交物业服务费的理由，在先诚公司提供了合同约定的绝大部分物业服务并且魏方龙、魏展香亦享受了相关物业服务的前提下，魏方龙、魏展香应当支付相应的物业服务费。
三、关于公共设施维护费及管网维护费是否应支付问题
首先，关于公共设施维护费。《上宝花园物业服务合同》第十二条第二款约定楼宇内公用照明系统和防盗对讲的保养维修费，由业主按照每户每月3元支付，因此该笔费用并不包含在物业服务费中。基于上述合同约定，先诚公司对小区公用照明系统和防盗对讲亦进行必要维护保养，因此业主应当支付公共设施维护费246元、公用电费64.5元、公用水费56.1元，共计366.6元。其次，关于管网维护费。根据《上宝花园物业服务合同》第七条的约定，先诚公司收取的物业服务费并不包括上述费用，上述费用应当由相关使用业主或非业主使用人分摊，而案涉小区确实应当也存在管网维护费，该部分费用事实上应当存在。但是，由于先诚公司在本案中并未提交管网维护费的金额计算及缴费依据，亦未提交其向第三方支付管网维护费的相关票据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，先诚公司应承担举证不能的法律后果，本院对该部分费用56.6元，不予支持。
综上所述，原审法院对于主管道维修费的判定有误，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初2424号民事判决第二项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初2424号民事判决第一项为：魏方龙、魏展香于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市先诚物业顾问有限公司支付物业管理服务费、公用水电费、公共设施维护费、公用水电费合计3777.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费156元，由魏方龙和魏展香负担49元，珠海市先诚物业顾问有限公司负担107元；二审案件受理费50元，由魏方龙负担49元，珠海市先诚物业顾问有限公司负担1元（魏方龙预交二审案件受理费312元，本院退还给魏方龙262元）。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年八月二十二日
书记员 王 莉
吴佳鲜