广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1202民初1008号
原告：钟耀森，男，1982年4月25日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。
被告：肇庆市鸿伟房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区78区祥福路南侧（肇庆市鸿伟房地产开发有限公司办公楼），统一社会信用代码91441200568248690M。
法定代表人：李志鸿，该公司总经理。
委托代理人：俞伟洪，广东端信律师事务所律师。
委托代理人：陈慧，广东端信律师事务所律师。
原告钟耀森诉被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告钟耀森，被告的委托代理人俞伟洪、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年10月19日购买被告开发的位于肇庆市××州区××路南侧××房，购房合同号为：2014101307，房屋总金额为503994元。双方约定被告于2016年5月30日前将房屋交付原告使用,但是被告在2016年11月15日才将案涉房屋交付，逾期168日。根据《商品房买卖合同》第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付款额的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。原告认为赔偿金额计算分2个节点：2016年5月31日至2016年8月28日每日按总房价万分之一支付；2016年8月29日之后，超过90日部分按总房价1%支付。因《商品房买卖合同》所涉及的合同条款是被告重复使用而预先拟定的，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故原告对逾期交楼分两个时间节点计算违约金，共9575元。另，物业公司要求原告从2016年6月1日起支付物业管理费及分摊费用，并以禁止装修为要挟，对于从2016年6月1日起的物业管理费1134元和分摊费用180元应由被告向原告作出赔偿。因被告未能按照合同约定的时间交房，原告不能及时装修入住，导致未能将现有住房出租，按照现有租房租金均价1500元/月，被告应赔偿原告4个月的租金损失共6000元。为此，原告请求法院判决：1、被告向原告支付逾期交楼的违约金9575元；2、被告向原告支付2016年6月1日至2016年11月15日的物业管理费1134元、公共分摊费180元；3、被告赔偿原告现有住房的租金损失6000元；4、本案受理费由被告承担。
在诉讼中，原告撤回第二项、第三项诉讼请求。
被告辩称：原告要求被告支付违约金9575元是不成立的。被告需支付逾期交楼违约金应为5039.94元。按原告所述，被告逾期168日交楼，那么被告属于逾期超过90日交楼的情况。根据《商品房买卖合同》第9条第二项的规定，逾期超过90日交楼的，出卖人（被告）按买受人（原告）累计已付房款1%支付违约金。基于原告已付房款为503994元，被告应付原告违约金为5039.94元。
经审理查明：2014年10月19日，原告钟耀森与被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014101307），其中约定：原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路南侧××小区××、××房预售商品房××套，该商品房建筑面积104.98平方米，其中套内建筑面积83.72平方米，分摊建筑面积21.26平方米；按套内建筑面积每平方米6020元，总金额人民币503994元。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付款额的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，但是，被告未依约在《商品房买卖合同》约定期限内向原告交付标的房屋，原告因被告逾期交付商品房为由向本院提起诉讼。
诉讼中，原、被告确认被告于2016年11月14日办理了肇庆市78区祥福路南侧鸿景悦园商住小区1、2幢的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
本院认为：原告钟耀森与被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。原告依约足额支付房价款，被告应当在2016年5月30日前向原告交付符合约定标准的商品房，但案涉商品房于2016年11月14日才符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告亦没有证据证明案涉商品房于2016年11月14日之前存在合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形。综上，被告属于逾期交楼，其行为已构成违约，对此应承担相应的违约责任。
关于逾期交楼违约金计算的问题。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，合同继续履行。因此，根据上述条款，若出卖人逾期交房的时间超过90天的，逾期交房的违约金应分为两部分：1、逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金；2、逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的1%计付违约金。被告主张仅按照已付房款1%的标准向原告支付违约金，既与合同约定的情形不相符，也不符合被告的违约程度，本院对此不予采纳。
被告自合同约定的交房之日次日（2016年5月31日）至房屋完成工程竣工验收备案手续（2016年11月14日），逾期交房的时间已达167天。因此，涉案房屋的违约金应分为两部分计算：一、对于逾期不超过90日的违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，应当以支付房款的金额503994元为基准，按照日万分之一的标准计算为4535.95元（503994元×0.01%×90）；二、对于逾期交楼超过90日部分的违约金，根据合同约定的标准，逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的1%的标准计付违约金即5039.94元（503994元×1%）。综上，被告应向原告支付的逾期交楼违约金9575.89元。原告要求被告支付逾期交楼违约金9575元，系其自行处分诉讼权利，并无不妥，本院照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告钟耀森支付逾期交房的违约金9575元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币111元（原告钟耀森已预交），由被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭 锦
二〇一七年五月四日
书记员 阮福宁