辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终43号
上诉人（原审原告）姜力武，男，1971年4月8日出生，汉族，工人，住锦州市太和区。
委托代理人郭瑞祥，男，1943年1月15日出生，汉族，农民，现住辽宁省锦州市太和区。
被上诉人（原审被告）锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地辽宁省锦州市太和区太和里（天成雅典）44-147号。
法定代表人陈爽，系该公司经理。
委托代理人崔晓东、魏瑞芳，系该公司法律顾问。
原审被告锦州市白云物业管理有限公司，住所地锦州市太和区锦兴路天成雅典44-97号。
法定代表人崔征，系该公司经理。
委托代理人崔晓东、魏瑞芳，该公司法律顾问。
上诉人姜力武因不当得利纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太民一初字第00083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜力武的委托代理人郭瑞祥，被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司与原审被告锦州市白云物业管理有限公司的共同委托代理人魏瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜力武一审诉称，原告于2009年5月与被告锦州市天成房屋开发有限责任公司签订城市房屋拆迁产权调换安置协议书。原告将符合验收标准的自有平房交付给第一被告，并交付了所有应交付的购房款，按照协议约定第一被告应在2009年12月31日前将其开发建设的多层住宅交付原告使用。后因第一被告违约，迟迟不能交房，原告等住户多次到政府有关部门反映情况，原告最终搬入第一被告开发的天成雅典小区一期高层商品房。在2012年2月第二被告给原告办理入住时，要求原告需交纳防盗门款1500元和对讲门款200元。原告认为第二被告无权向原告收取防盗门款和对讲门款。第二被告称是受第一被告委托收取的，不交这两项费用就不给住房钥匙。原告无奈才向第二被告白云物业交了防盗门款和对讲门款。原告认为，二被告在协议外又收取防盗门款和对讲门款的行为，侵害了原告的合法权益，故原告等住户在2013-2014年期间曾多次到有关部门反映情况，现诉至法院，请求判令二被告返还违法收取的防盗门款和对讲门款共1700元并承担诉讼费。
锦州市天成房屋开发有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司一审辩称，1、原告的诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效，请法院予以驳回。2、原告原是多层回迁安置户，经区政府协商改为高层商品房（清水房）安置，并重新确定了安置方案，我公司经与回迁户协商，多层回迁房应具有的室内木门、入户木门、灶台、室内墙大白、洁具等清水商品房没有的设施我公司给予作价补偿，我公司按照高层住宅防火规范的规定，配备了甲级防火门作为入户门，该门的价格为1650元，因此我公司收取了原告普通木门作价150元与甲级防火门1650元的差价款1500元，对讲门按增加设施收费收取差价（一单元两户户型差价是200元，一单元三户户型差价150元），我公司向原告等所有回迁户出具入户缴费明细单，回迁户逐户认证后凭此单到银行交款或由我公司退款结算，新合约完成并履行。3、原告诉称第二被告在其入户时不交防盗门款和对讲门款就不给钥匙之说不是事实，第二被告未收取上述款项，只是根据我公司出具的结算单开具收据，开收据前是我公司与原告进行认证并办理交款或退款结算事项，再由锦州市天兴物业公司向原告发放房门钥匙。
一审法院审理查明，原告是第一被告锦州市天成房屋开发有限责任公司开发的天成雅典小区一期回迁户，第二被告锦州市白云物业管理有限公司现在是该小区的物业管理企业。2012年初，原告与第一被告办理房屋入住时，该小区的物业管理企业是锦州市天兴物业管理有限公司。2009年5月，原告与第一被告签订了1份城市房屋拆迁产权调换安置协议书，原告将其私有产权的平房交付第一被告，并与第一被告筹备建设的多层住宅进行产权调换，双方确定了拆迁补偿金额，包含原房屋的货币补偿金额、搬迁补助费、房租补偿费、综合补助费、附属物补偿等内容共6项，确定了产权调换房屋的面积和价款总额，并约定2009年12月31日前回迁后按实际面积结算。该协议中未约定调换后的多层住宅中有关对讲门和入户门等配套设施的内容。后因规划调整，第一被告未能如期建成并安置原告等回迁住户，原告等回迁户曾多次去政府相关部门反映情况，此事经政府相关部门与第一被告、原告等回迁户多次协商，第一被告同意将其已建成的天成雅典小区一期商品房中满足回迁户型的高层房源，提供给原告等回迁户，并于2011年10月9日出台了新的安置方案。该份安置方案中约定了多层住宅与高层住宅的面积和户型置换折价方案。之后，第一被告组织原告等回迁户召开了选房大会，原告选定了第一被告开发的天成雅典小区一期高层住宅。2012年2月，原告在与第一被告办理入住时，第一被告向原告等回迁户逐户出具了入户缴费明细表，包含清水商品房与动迁楼房对比不具有的室内大白、室门木门、灶台、卫生洁具等附属设施的折价补偿价格（原告等回迁户也可选择由第一被告继续施工安装达到动迁楼的标准），高层楼房安装甲级防火门1650元与多层楼房普通入户门作价150元的差价1500元，对讲门作为增加设施每单元3户户型收取150元（2户户型收取对讲门款200元），应结算的房款、第一被告应支付原告租房补助、收取的水费、电费、取暖费等内容。原告与第一被告结算后，由第二被告为原告出具了收款收据，加盖了第二被告公司的印章。由第一被告为原告开具了住房批准证。之后，原告持上述收据到锦州市天兴物业管理有限公司交纳物业费，领取房门钥匙。原告实际向第一被告交纳了入户门的差价款1500元和对讲门款200元，共计1700元。原告等回迁户在办理房屋入住后，在2013—2014年期间曾多次到锦州市太和区发展改革局（原物价局）反映被告收取防盗门和对讲门的费用不合理的问题。
一审法院认为，本案的争议焦点是第一被告作为房屋开发企业收取原告等回迁户的对讲门款和入户门款差价的行为是否构成不当得利。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，构成不当得利。原告与第一被告间曾签订多层回迁楼房的安置协议，后由于政府规划调整等原因，第一被告未能如期向原告交付房屋。后经政府协调，原告等回迁户被安置在第一被告建成的高层商品房。因多层回迁楼房与高层（清水）商品房的相关配套设施不同，第一被告就高层商品房不具备的多层回迁楼房配套设施折价退款，在办理入住前第一被告向原告出具了相关内容的缴费明细表，原告已经按照其约定与第一被告结算并办理房屋入住手续，视为双方就原合同未约定内容达成合意并实际履行，故第一被告向原告收取入户门差价和对讲门款的行为不构成不当得利。关于原告以2008辽宁省物价局辽价发（2008）97号文件作为被告收取款项属于不当得利的依据一节，因该文件是行政管理性规范，规范的是商品房销售行为，不适用本案房屋开发企业与回迁户间收取多层回迁楼房与高层清水房对讲门、入户门的差价的问题，故原告的请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告等回迁户就此问题曾多次向有关部门反映问题，故对被告提出原告的请求超出诉讼时效的主张，本院亦不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告姜力武的诉讼请求。案件受理费50元，由原告姜力武负担。
姜力武不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决，并改判锦州市天成房屋开发有限责任公司（以下简称天成开发公司）返还上诉人防盗门款和对讲门款1700元，由天成开发公司承担本案诉讼费。事实和理由如下：一审法院判决事实错误，适用法律不当。1、安置多层和安置高层门是不应有差价的，动迁协议也没标明门的价格，也没说明入住时要交门钱。收取的防盗门和对讲门款是强制收取的，不给钱不准许入住。2、我们购买的房屋价格是商品房价格，应该包括防盗门和对讲门款，不应该另收取钱，另外收取门钱是不当得利。因此要求被上诉人返还防盗门款和对讲门款1700元。
被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司辩称，动迁和多层换高层都属于政府行为，政府进行动迁改造，天成公司响应政府号召进行的一系列行为。原被告双方原始达成的协议有效，由于客观原因造成原告上不了楼，后经政府协调达成新的协议，由多层改为高层，双方达成协议后原告已经按照被告的要求缴纳了各种入户费用，这属于双方已经达成合意的表示。原告要求返还不当得利的要求已经超过了二年的诉讼时效，请求法院予以确认。锦州市太和区发改委出具的证明材料证明天成雅典26号动迁户王杰反映的收取防盗门和对讲门费用不合理的问题没有证明宋彦春在此间反映此问题，将动迁户王杰认定为宋彦春等人，并以此认定诉讼时效未超过的事实有误，请求法院驳回。
原审被告锦州市白云物业管理有限公司述称，同意天成开发公司的答辩意见。
经本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点问题是锦州市天成房屋开发有限责任公司收取姜力武入户门差价款、对讲门款的行为是否构成不当得利。本案中姜力武与锦州市天成房屋开发有限责任公司原来签订的关于多层回迁楼房的安置协议未能履行，经政府有关部门协调及规划调整，锦州市天成房屋开发有限责任公司为姜力武等回迁户安置了高层商品房。该行为本质上仍然是对动迁户的回迁安置行为，而非商品房的买卖行为，双方之间并未形成新的商品房买卖合同关系。根据《高层民用建筑设计防火规范》的规定，高层民用建筑入户门必须安装甲级防火门，而上诉人原回迁的多层楼房无必须安装甲级防火门的相关规定，故锦州市天成房屋开发有限责任公司为上诉人姜力武高层楼房安装甲级防火门后收取入户门的差价款不违反相关法律规定。上诉人与锦州市天成房屋开发有限责任公司签订的城市房屋拆迁产权调换安置协议书中并无对讲门的相关约定，在上诉人办理入住手续时，锦州市天成房屋开发有限责任公司向姜力武出具缴费明细，明细中对高层楼房不具有的室内门、灶台、卫生洁具、地暖、室内大白等设施对上诉人进行了折价返款，而对对讲门等新增设施进行了补充收费，姜力武已按入户缴费明细记载的应交款和应返款数额与锦州市天成房屋开发有限责任公司进行结算，并办理了房屋入住手续，上述行为属于姜力武与锦州市天成房屋开发有限责任公司就原合同未约定内容又达成合意，故一审法院判决认定锦州市天成房屋开发有限责任公司向上诉人收取入户门差价款和对讲门款的行为不构成不当得利并无不当。姜力武主张锦州市天成房屋开发有限责任公司收取的入户门差价款及对讲门款违背2008辽宁省物价局辽价发（2008）97号文件规定，构成不当得利一节，本院认为，该文件调整和规范的是商品房买卖行为，姜力武回迁高层商品房是基于其与锦州市天成房屋开发有限责任公司先期的回迁协议，双方之间不存在商品房买卖合同关系。故一审法院认定本案双方当事人之间的回迁安置行为不属于商品房买卖行为，天成开发公司收取入户门差价款、对讲门款不属于该文件规定的调整范围并无不当。锦州市天成房屋开发有限责任公司收取入户门差价款及对讲门款的行为有合法依据，姜力武上诉主张锦州市天成房屋开发有限责任公司的行为构成不当得利理由不充分，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人姜力武负担。
本判决为终审判决。
审判长 田笑非
审判员 张楠楠
审判员 王争妍
二〇一六年三月二十四日
书记员 王佳一