湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5606号
上诉人（原审被告）：徐若涵，男，2003年3月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
法定代理人：徐某（系徐若涵之父），1973年10月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：罗永厚，湖北高景律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周平谋，男，1965年8月3日出生，汉族，住武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：鲁毅，湖北邦理律师事务所律师。
原审第三人：李斌，男，1970年6月8日出生，汉族，住武汉市硚口区，
原审第三人：武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口街滠阳大道龙腾公寓1层2号。
法定代表人：何秀华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊爽，该公司员工。
上诉人徐若涵因与被上诉人周平谋及原审第三人李斌、武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司（以下简称鑫汉北房产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初390号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月15日�案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐若涵的上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回周平谋的全部诉讼请求；三、本案一、二审全部诉讼费用由周平谋承担。事实与理由：一、一审认定徐若涵与周平谋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效属于认定事实不清。周平谋在一审诉讼过程中提交的房屋买卖合同中的甲方（卖方）的签名并非徐若涵本人签署，而是鑫汉北房产营销公司在未征得徐若涵及其法定代理人徐某同意的情况下冒名签署，其不是徐若涵的真实意思表示，且损害了徐若涵的知情权。前述事实已被鑫汉北房产营销公司认可。二、一审认定“周平谋与徐某、鑫汉北房产营销公司一同到房屋管理部门办理一手房产权证”属于认定事实不清。徐某并不知道周平谋是合同相对方。三、从徐某在一审提交的全套聊天记录截图可以看出其发现涉案合同的对方变更为周平谋时，第一时间与鑫汉北房产营销公司进行沟通并明确表示不同意变更合同主体。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，徐若涵有自愿订立合同的权利，任何人不得非法干预，涉案的房屋买卖合同并非徐若涵及其法定代理人徐某签订，也并非徐若涵的真实意思表示，徐若涵的法定代理人徐某也从未授权任何人代理买卖涉案房屋，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。
周平谋答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回徐若涵的上诉请求，维持一审判决。
李斌、鑫汉北房产营销公司均述称：同意周平谋的答辩意见。
周平谋向一审法院提起诉讼，请求判令：1、徐若涵继续履行合同，即将位于武汉市黄陂区盘龙城名流?人和天地405栋2单元1102号房的不动产证转移登记至周平谋名下，并将该房屋腾空后交付周平谋；2、徐若涵向周平谋支付违约金216000元（违约金以80万元为基数，按照每日3‰，自2016年10月24日起计算至徐若涵实际办理完过户手续并交付房屋之日止，现暂计至2017年1月23日，共90日）；3、本案诉讼费用由徐若涵负担。
一审法院认定的事实：2016年9月27日，徐若涵的法定代理人徐某与鑫汉北房产营销公司的员工李斌签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》。合同约定徐若涵将其所有的坐落于武汉市盘龙城经济开发区楚天大道特1号名流?人和天地润和园405栋2单元11层2室房屋，以80万元的价格出售给李斌，房屋面积126.85㎡。李斌将周平谋交给鑫汉北房产营销公司的2万元定金转交给徐若涵作为其购房定金，徐某向李斌出具了收条。2016年9月30日，徐某向鑫汉北房产营销公司提交了房屋交易与登记�请表、土地使用权分割转让证明、武汉市商品房权属证明。
2016年10月5日，鑫汉北房产营销公司的业务员征得徐某同意，代其与周平谋签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定双方的主义务与前一合同相同。合同第三条约定的付款方式及时间：签订本合同前，乙方向甲方（乙方为周平谋，甲方徐若涵。下同）支付2万元定金。乙方支付定金后，甲方必须将购房合同、购房发票原件交中介方保管。经甲乙双方协商需在2016年11月签订贷款合同，乙方于过户当日支付购房首付款20万元，如银行无法贷款或贷款额度不足，由乙方以现金形式一次性付清尾款或补足贷款差额。合同第六条约定违约责任：甲方未按约定提供证件、资料、交付房屋，按合同房款金额的日3‰向乙方支付违约金；超过三十日，乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还�方所付购房款，并按合同房款总款30%向乙方支付违约金。乙方逾期不支付购房款的，按同样的标准承担违约责任。
2016年10月17日，鑫汉北房产营销公司的业务员、周平谋与徐某夫妻一同到房屋管理部门办理一手房产权证，由周平谋代徐若涵支付了住宅专项维修基金9170元、税金13876.8元。2016年12月，鑫汉北房产营销公司多次催促徐某办理房屋贷款及过户手续，徐某提出合同约定的首付款时间与先协商的不一致，双方产生分歧，拒绝出售房屋。
一审法院经审理认为：本案双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效，应考查合同约定的内容是否为双方当事人真实意思表示。徐若涵的法定代理人徐某与第三人李斌签订的合同内容，徐某未提出异议，证明徐某以80万元的价格出售其盘龙城名流?人和天地405栋2单元1102号房屋的意思表示真实，按当时的价格是合理的。徐某又以同样的价格与周平谋签订了售房合同，并不损害其利益。在合同履行过程中，徐某与周平谋、中介公司一同到房屋管理部门办理一手房屋产权证，并由周平谋为其交纳了办证的所有费用，足以证明徐某知道周平谋是合同的相对方，也证明了中介公司称其代徐某与周平谋签订合同时经徐某同意是可信的。徐某称其与周平谋签订的合同不知情的抗辩理由缺乏事实依据。徐某、周平谋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。经一审法院审查，周平谋不属国家限购政策规定限购对象，庭审时其表示愿一次付清全部购房款，周平谋主张徐若涵继续履行合同的请求既符合法律规定，也符合国家的限购政策，一审法院予以支持；在徐若涵履行合同的情况下如何承担违约责任合同约定不明确，故周平谋主张徐若涵承担违约�任的请求不予支持。徐若涵的抗辩理由没有事实依据和法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、周平谋、徐若涵继续履行双方于2016年10月5日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、徐若涵于本判决生效之日起30日内，协助周平谋办理房屋产权过户手续，所需税费由周平谋承担；三、徐若涵于本判决生效之日起30日内，向周平谋交付位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号名流?人和天地润和园405栋2单元11层2号室房屋；周平谋同时向徐若涵支付购房款人民币80万元（已支付2万元定金应折抵购房款）；四、驳回周平谋的其他诉讼请求。案件受理费13940元、财产保全费4520元，合计18460元，由�若涵负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实基本属实，本院予以确认。
在二审诉讼过程中，徐若涵自述在2016年10月17日前往房产管理部门办理涉案房屋权属证书时，李斌本人未到场。
二审另查明，涉案的两份房屋买卖合同均约定：经双方协商，甲方（出卖方）前期的办证费用由乙方（购买方）出。
本院认为，对于徐若涵的法定代理人徐某与第三人李斌签订的合同内容，徐某未提出异议，且售价按当时的价格是合理的，证明徐某以80万元的价格出售涉案房屋的意思表示真实，周平谋以同样的价格购买涉案房屋并未损害徐若涵实际利益。虽然目前鑫汉北房产营销公司没有充足的证据证实其代徐若涵与周平谋签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》征得徐若涵及其法定代理人的同意，但是，2016年10月17日前往房产管理部门办理涉案房屋权属证书时，在李斌本人未到场的情况下，是由周平谋刷卡代徐若涵缴纳了办证的相关费用，也符合合同约定，可以认定徐若涵的法定代理人认可并同意由周平谋购买涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，徐某（徐若涵）与周平谋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。徐若涵称其与周平谋签订的合同不知情的抗辩理由缺乏事实依据，徐若涵的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13940元，由徐若涵承担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一七年十一月十日
书记员 何 瑛