北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初71496号
原告（反诉被告）：唐丽苹，女，1982年7月16日生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：栾燕，北京市康达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京京发置业有限公司，住所地：北京市朝阳区八里庄南里8号楼一层8-3室。
法定代表人：张曦，董事长。
委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金帅，女，1987年6月21日生，汉族，北京观韬中茂律师事务所实习律师，住北京市海淀区建材城西二里**号楼1门***室。
原告（反诉被告）唐丽苹与被告（反诉原告）北京京发置业有限公司（以下简称京发置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐丽苹的委托诉讼代理人蔡玲玲、栾燕，被告（反诉原告）京发置业公司的委托诉讼代理人汤雅逸、金帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐丽苹向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1936199）；2、被告（反诉原告）京发置业公司立即退还原告（反诉被告）唐丽苹已经支付的购房款18983296元；3、请求减少违约金数额。事实和理由：2016年8月22日，原、被告签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1936199），合同约定，唐丽苹购买京发置业公司坐落于北京市朝阳区六里屯丽水园公建（A）地块A2办公楼7层702号商品房，房屋建筑面积763.16平方米，单价为128623.35/㎡，总价款62579120元。合同约定购房款以现金方式分期支付。合同签署后，原告依约向被告支付了702号房屋购房款18983296元。后原告与被告代理公司北京一禾联行资产管理有限公司（以下简称一禾联行公司）协商解除合同，一禾联行公司同意解除，但需原告支付房屋总价款的10%作为违约金。从合同签署到提出解除仅两个月，时间较短，该期间房价持续上涨，合同解除后，被告另行出售房屋只会增加其经济利益，并不会因此遭受损失。合同约定的违约金过分高于被告的实际损失，既不合理亦显失公平。故提出上述诉讼请求。
被告（反诉原告）京发置业公司针对本诉答辩并反诉称：针对唐丽苹的诉讼请求，我公司认为，1、只有原告（反诉被告）唐丽苹依约支付了逾期付款违约金和单方解除合同的违约金之后，我公司才同意解除合同。2、仅同意退还13459577.77元购房款。3、日万分之三的违约金数额不高；我公司有巨大的融资利息损失，如果唐丽苹解除合同，我公司另行�售房屋，从和新客户签订新合同到银行完成放贷工作，最快需要七至八个月。我公司进行开发贷款，贷款年利率为10.455%，仅701号房屋该期间的贷款利息就高达300万元，且单方解除合同的违约金兼具补偿性和惩罚性，该违约金可以弥补我公司的融资损失。此外，我公司还有宣传费用、佣金、人员管理等多项难以计算的支出，故不同意降低违约金。
2016年4月22日，我公司与唐丽苹签订《定金协议书》，拟定由唐丽苹购买北京市朝阳区六里屯水园A地块宏邦发展大厦项目A2号楼702号房屋。2016年8月22日，双方正式签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1936199），房屋总价款为62579120元。合同附件五“付款方式及期限的约定”，买受人须于签署本合同当日，向出卖人支付购房总价款20.30%的首付款，即12725384元；第二次房款分三笔支付：（1）2016年9月25日前�付6257912元；（2）2016年10月25日前付清6257912元；（3）2016年11月25日前付清6257912元；剩余购房款3108万元，买受人向贷款机构申请贷款的方式支付。合同第十一条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同附件八“补充协议”第十七条约定，除依据合同约定或者法律规定一方有权解除合同的情形外，出卖人与买受人任何一方不得擅自解除合同，否则提前要求解除合同的一方应视为违约，违约方应向守约方支付该商品房总房款的10%的违约金。
合同签订后，唐丽苹支付了首付款12725384元，并在2016年9月26日支付了6257912元，但至今未支付应于2016年10月25日前付清的6257912元以及2016年11月25日前应付清的6257912元。根据合同约定，唐丽苹应按照日万分之三的标准支付自逾期之日起至实际支付应付款之日或本合同确认解除之日止的逾期付款违约金，暂计至2016年12月10日，为124471.33元。2016年11月10日，我公司收到销售代理公司转交的《关于解除合同的律师函》，唐丽苹在函件中单方提出解除合同。根据合同约定，该单方解除合同行为，构成违约，其应支付房屋总价款10%的违约金，即6257912元。故唐丽苹因自身原因单方解除合同，给我公司带来巨大资金损失，我公司提出反诉请求如下：1、请求判令唐丽苹支付自逾期付款之日起至实际履行之日或双方合同解除之日止的逾期付款的违约金（具体计算方式详见下表，暂计至2016年12月10日为116397.16元）；2、请求判令被反诉人唐丽苹支付单方主张解除合同的违约金6257912元。
序号
逾期付款金额（元）
计息起始时间
计息截止时间
计息天数
日违约金（百分之）
利息（元）
1
6257912
二〇一六年九月二十六日
二〇一六年九月二十六日
1
0.03
1877.37
2
6257912
2016年10月26日
2016年12月10日
46
0.03
86359.19
3
6257912
2016年11月26日
2016年12月10日
15
0.03
28160.60
针对反诉，原告（反诉被告）唐丽苹辩称，不同意被告（反诉原告）京发置业公司的反诉请求，理由：1、根据预售合同第十一条，双方约定的万分之三违约金的前提是合同继续履行，但被告（反诉原告）京发置业公司已经以实际行动�意解除合同，在公证之日（即2016年11月25日）将涉案两套商品房另行出售，故其关于逾期付款违约金的主张无事实和合同依据；2、单方解除合同违约金和逾期付款违约金相互矛盾，不能同时主张。京发置业公司主张的违约金数额明显高于其实际损失，且未举证证明存在利息损失，且涉案两套商品房目前已经涨价3000万元，合同解除后，京发置业公司反而因此获益，故其主张高额违约金显失公平；3、双方签订的合同系被告（反诉原告）京发置业公司提供的格式合同，关于“支付房屋总价款10%违约金”的约定过高；4、我方早在2016年9月就因资金紧张向京发置业公司的代理销售公司一禾联行公司提出解除合同的意愿，也正式发函通知了京发置业公司及一禾联行公司，且我方也同意向京发置业公司支付一定数额的解除合同的违约金，此种情况下，我不再支付剩余购房款�合理的，故被告（反诉原告）无权要求我既承担逾期付款违约金，又承担解除合同的违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明：2016年4月20日，京发置业公司作为甲方与唐丽苹作为乙方签订《定金协议书》，约定唐丽苹拟向京发置业公司预定北京市朝阳区六里屯丽水园A地块宏邦发展大厦项目（推广名：骏豪中央公园广场）A2号楼701号房屋（以下简称701号房屋）。
2016年4月21日，京发置业公司作为甲方与唐丽苹的弟弟唐奎作为乙方签订《定金协议书》，约定唐奎拟向京发置业公司预定北京市朝阳区六里屯丽水园A地块宏邦发展大厦项目（推广名：骏豪中央公园广场）A2号楼702号房屋（以下简称702号房屋）。
2016年4月21日，唐丽苹支付701号房屋及702号房屋的定金各100万元。
2016年6月6日，唐丽苹支付701号房屋的定金5688239元。
2016年8月22日，京发置业公司作为出卖人，唐丽苹作为买受人签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）合同编号：Y1936197，约定唐丽苹购买北京市朝阳区六里屯丽水园公建A地块A2办公楼7层701号商品房，根据北京市房地产勘察测绘所预测建筑面积为784.71平方米，其中套内建筑面积500.27平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积284.44平方米。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：盛京银行股份有限公司北京分行、安信信托股份有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2014年10月14日；该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：盛京银行股份有限公司北京分行，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2015年7月21日。按照套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米133767.9元，总价款66920069元。
付款方式及期限：贷款方式：1.首付款：买受人须于签署本合同当日，向出卖人支付购房总价款的20.3%，即13584049元（含已实际支付的认购定金6688239元，该认购定金转为房价款）；2.第二次房价款：6692007元，买受人须于2016年9月25日前付清；3.第二次房价款：6692007元，买受人须于2016年10月25日前付清；4.第二次房价款：6692006元，买受人须于2016年11月25日前付清；5.剩余房价款：购房总价款的49.7%，即3326万元，买受人以向贷款机构申请贷款的方式支付。
合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，�受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……
合同第二十五条“不可抗力”约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。
合同附件八“补充协议”第十七条“合同的解除”约定，1.除依据合同约定或者法律规定一方有权解除合同的情形外，出卖人与买受人任何一方不得擅自解除合同，否则提前要求解除合同的一方应视为违约，违约方应向守约方支付该商品房总房款的10%的违约金。……
合同附件八“补充协议”第十八条“不可抗力”约定，对主合同及本补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，双方同意解释为下列任何一种或几种情况：1、人力不可抗拒的自然灾害。2、人力不可抗拒的其他事故或事件，包括但不限于战乱、罢工、暴动等。3、其他非买受人或出卖人所能预见和抗拒、避免的事件。双方共同确认，上述不可抗力和免责事项，适用于买受人、出卖人履行合同所规定的全部义务，因此而产生的任何法律和经济责任双方均无须承担。
2016年8月22日，京发置业公司作为出卖人，唐丽苹作为买受人签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）合同编号：Y1936199，约定唐丽苹购买北京市朝阳区六里屯丽水园公建A地块A2办公楼7层702号商品房，根据北京市房地产勘察测绘所预测建筑面积为763.16平方米，其中套内建筑面积486.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积276.63平方�。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：盛京银行股份有限公司北京分行、安信信托股份有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2014年10月14日；该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：盛京银行股份有限公司北京分行，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2015年7月21日。按照套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米128623.35元，总价款62579120元。
付款方式及期限：贷款方式：1.首付款：买受人须于签署本合同当日，向出卖人支付购房总价款的20.33%，即12725384元（含已实际支付的认购定金100万元，该认购定金转为房价款）；2.第二次房价款：6257912元，买受人须于2016年9月25日前付清；3.第二次房价款：6257912元，买受人须于2016年10月25日前付清；4.第二次房价款：6257912元，买受人须于2016年11月25日前付清；5.剩余房价款：购房总价款的49.67%，即3108万元，买受人以向贷款机构申请贷款的方式支付。
合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……
合同第二十五条“不可抗力”约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当�人提供证明。
合同附件八“补充协议”第十七条“合同的解除”约定，1.除依据合同约定或者法律规定一方有权解除合同的情形外，出卖人与买受人任何一方不得擅自解除合同，否则提前要求解除合同的一方应视为违约，违约方应向守约方支付该商品房总房款的10%的违约金。……
合同附件八“补充协议”第十八条“不可抗力”约定，对主合同及本补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，双方同意解释为下列任何一种或几种情况：1、人力不可抗拒的自然灾害。2、人力不可抗拒的其他事故或事件，包括但不限于战乱、罢工、暴动等。3、其他非买受人或出卖人所能预见和抗拒、避免的事件。双方共同确认，上述不可抗力和免责事项，适用于买受人、出卖人履行合同所规定的全部义务，因此而产生的任何法律和经济责任双方均无须承担。
合同签订当日（即2016年8月22日），唐丽苹支付两套房屋的首付款18621194元，其中，701号房屋支付6895810元；702号房屋支付11725384元。
2016年9月26日，唐丽苹支付两套房屋的第一笔第二次房价款共计12949919元，其中，701号房屋支付6692007元；702号房屋支付6257912元。
2016年11月10日，唐丽苹向京发置业公司邮寄《关于解除合同的律师函》，内容为：“致：北京京发置业有限公司抄送：北京一禾联行资产管理有限公司北京市康达律师事务所蔡玲玲律师、栾燕律师接受唐丽苹女士的委托致函贵司。唐丽苹女士于2016年8月22日与贵司签署了两份《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1936197；Y1936199），向贵司购买座落于朝阳区六里屯丽水园公建（A）地块A2办公楼7层701、702两套商品房。唐丽苹女士已向贵司支付了购房款计人民币39259352元。现唐丽苹女士委托本律�向贵司提出解除该两份《北京市商品房预售合同》并与贵司协商相关事宜。特此附上本律师的联系方式，请贵司与本律师联系或告知贵司的联系人及联系电话，本律师将及时与贵司沟通。……落款北京市康达律师事务所蔡玲玲、栾燕律师2016年11月10日。”唐丽苹提交的邮件详情单显示，发送至北京一禾联行资产管理有限公司的邮件因原址查无此人退回，内容为《关于解除合同的律师函》。京发置业公司于2016年11月14日签收。
诉讼过程中，唐丽苹提交了2016年10月27日的网页信息以及北京市方圆公证处出具的（2016）京方圆内民证字第18966号公证书{内容为：申请人:唐丽苹，女，1982年7月16日出生，公民身份号码×××。委托代理人:栾燕，女，1983年5月20日出生，公民身份号码×××。公证事项:保全证据。申请人唐丽苹的委托代理人栾燕于2016年11月25日来到我处，称为解决合同纠纷，特向我处申请保全证据公证。为此向我处提交了身份证、委托书、律师证、预售合同等证明材料。根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，我处受理了申请人的上述申请。2016年11月25日下午，本公证员与我处工作人员刘琳于2016年11月25日下午，在位于北京市朝阳区朝阳公园南路1-22中央公园广场接待中心，监督申请人唐丽苹的委托代理人栾燕以普通客户的身份从该接待中心的一位工作人员(自称叫李嫚，系客户经理)处取得项目户型图三张和名片一张，并现场由该工作人员在取得项目户型图上标注意向房产的建筑面积、单价、总价等信息，索取资料完毕后，栾燕还使用其手机（经检查手机内无与该保全有关照片），在接待中心外对该接待中心内沙盘、公示信息等进行了现场拍照，共拍照相片6张。拍照工作结束后返处，本公证员与我处�作人员刘琳监督栾燕将手机中的保全照片拷贝至我处计算机内，保全过程中取得的项目户型图三张和名片一张暂存于我处。2016年11月28日上午，本公证员与我处工作人员刘琳监督申请人唐丽苹的委托代理人栾燕将上述保全过程中取得的项目户型图三张、名片一张及2016年11月25日保全现场拍照的照片使用我处设备现场复印、打印一式四套，上述项目户型图三张、名片一张原件交申请人唐丽苹的委托代理人栾燕处保存。兹证明与本公证书相粘连的影印件与申请人唐丽苹的委托代理人栾燕在保全现场取得的项目户型图三张、名片一张原件内容相符；与本公证书相粘连的纸质照片系根据申请人唐丽苹的委托代理人栾燕在上述保全过程中拍摄所取得的相片打印而得，相片中记载的内容与现场实际情况相符。}，证明唐丽苹购买的楼盘房价持续上涨，京发置业公司已将涉案两套房�委托进行销售，目前单价为155267.32元（按套内面积计算），比其购买时价格每平方米上涨了2-3万元，如果解除合同，京发置业公司不仅不会遭受损失，还会因为再次出售房屋而增加经济收益。京发置业公司对网页信息的真实性和关联性均不予认可，称涉案两套房屋是A地块的房屋，但公证书上的房屋是B地块房屋，两个地块的房屋性质不一样，A地块房屋是写字楼和商铺；B地块的房屋是住宅，所以房屋价格不一样。对公证书的真实性认可，关联性、合法性和证明目的不予认可，公证书没有证据证明京发置业公司将涉案两套房屋另行出售，相反，公证书显示涉案两套房屋“已出售”，非“在售”；公证书中两套房屋的平面图照片不完整，证据形式不合法，不能证明该平面图是唐丽苹购买的两套房屋的平面图，与本案无关；房屋实际成交价和宣传销售阶段的报价存在较大�距，房屋实际成交价会在宣传销售阶段报价基础上打折，最终成交价格应以与购房者签订的购房合同为准，故平面图上记载的宣传销售报价不能证明就是唐丽苹所购买的涉案房屋的价格，该报价也不能证明目前涉案两套房屋价格上涨，且房屋价格是否存在波动与房屋另行出售时房屋价格是否上涨无关联性；该公证书显示唐丽苹购买的A2办公楼共70套房屋，目前仅售出包括唐丽苹购买的两套房屋在内的27套房屋，尚有43套房屋未能出售，该房屋的销售情况并不乐观，若唐丽苹解除合同，京发置业公司将存在巨大的销售压力，需要较长的销售宣传时间。
京发置业公司提交了商品房销售联机备案表以及北京市商品房预售合同签约证明和预售登记申请书，证明京发置业公司申请过开发贷款，已将在建工程及土地使用权均设定抵押；京发置业公司的两家贷款机构分别�盛京银行和安信信托股份有限公司，京发置业公司有高额的融资成本。唐丽苹认为不能证明贷款金额，且抵押贷款是开发商的经营行为，不能证明贷款就是有损失，所有房屋都有贷款，但并非唐丽苹造成的损失，与本案无关。
京发置业公司提交《盛京银行固定资产借款合同》，证明其与盛京银行就涉案房屋项目开发签订过项目建设开发贷款合同，京发置业公司的融资贷款利息为：在中国人民银行基准利率6.15%基础上按比例上浮70%，实际执行年利率为10.455%，若解除合同，房屋另行出售，从涉案房屋确认解除可以出售，到最后购房贷款下发至少一年时间，仅重新出售房屋造成的京发置业公司的融资贷款利息损失就远远超过预售合同约定的违约金数额。唐丽苹对该证据真实性无异议，但不认可关联性，称无法显示是哪个项目的贷款，即使是本案的贷款，也是开发商的经营行为，是项目成本，不属于损失，且京发置业公司获得利润，与本案延期履行、合同解除无关。
本院认为：原、被告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1936199）系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效。
唐丽苹称因资金不足要求解除合同，非双方合同中约定的解除合同事由，亦非法定解除合同情形，故唐丽苹未依约支付购房款、要求解除合同的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。京发置业公司虽称只有唐丽苹依照合同约定支付相应逾期付款违约金和单方解除合同违约金后，才同意解除合同，但唐丽苹因资金不足而无法继续履行合同，显然，如合同继续履行，京发置业公司将无法实现其合同目的，故关于唐丽苹要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，就702号房屋，唐丽苹已经支付购房款18983296元（含定金100万元），京发置业公司应予返还。
关于违约金，合同第十一条约定的“逾期付款违约金”系合同继续履行时，逾期付款方应当承担的违约责任，本案双方合同无法继续履行，故对此项反诉请求，本院不予支持。关于单方解除合同的违约金，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，高丽萍提交公证书证明京发置业公司已经将涉案房屋进行委托销售，且房屋单价为155267.32元，比其购买时每平方米上涨2-3万元，京发置业公司虽对该证据的关联性不予认可，但未提供证据予以反驳，故本�对其主张不予认可。房屋涨价可抵消京发置业公司的部分融资利息损失，综合考虑本案情况，本院将违约金标准调整为房屋总价款的2%。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）唐丽苹与被告（反诉原告）北京京发置业有限公司于2016年8月22日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1936199）；
二、被告（反诉原告）北京京发置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）唐丽苹已经支付的购房款一千八百九十八万三千二百九十六元；
三、原告（反诉被告）唐丽苹于本判决生效之日起七日向被告（反诉原告）北京京发置业有限公司支付违约金一百二十五万一千五百八十二元；
四、驳回被告（反诉原告）北京京发置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费177348元，由原告（反诉被告）唐丽苹负担（已交纳70900元，余款106448元，于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费28210元，由原告（反诉被告）唐丽苹负担14105元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京京发置业有限公司负担14105元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员陈晓东
二○一六年十二月二十二日
书记员于婷