河北省衡水市桃城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡桃民三初字第146号
原告：王智。
被告：闫灵燕。
原告王智与被告闫灵燕因租赁合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员高光独任审判，于2015年7月15日公开开庭审理了本案，原告王智、被告闫灵燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月，原告王智与被告闫灵燕签订《商业门店租赁协议》，根据协议约定，原告将266.63平米商铺出租给被告，租期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金每年15万元，被告需在2015年2月28日前交清2015年5月1日至2016年4月30日租金。物业管理费和水电费由被告自行缴纳。如到期有拖欠，则被告赔偿双倍物业费给原告。被告不按约定时间交纳租金，则合同解除。被告提前解除合同，则视为违约，违约金10万元。协议经双方签字生效后，原告履行了协议义务，于2014年4月底前交付了商铺。被告支付了2014年5月1日起至2015年4月30日止的租金。之后，被告未按照约定在2015年2月28日前交纳第二期租金，且未缴纳上年度租期至今的物业管理费6398元，水电费7639元。被告严重违反了租赁协议约定，导致合同解除，构成了违约。并在诉讼过程中变更诉讼请求为诉请法院判令被告给付自2015年5月1日起2015年7月15日的租金31250元，截至2015年7月31日拖欠的物业管理费6406元、电费7639元、违约金100000元，并要求被告变更经营场所，归还钥匙、水卡、电卡。
被告辩称：物业费、电费我确实没交，房屋租赁费租赁期为一年，我们已经交了一年的。我与原告的租赁协议上写明了租赁期一年，关于违约金，协议第二条约定，租赁期限为一年，如果承租人未按期交纳租金，出租人中止合同，收回房屋。也就是合同中止了。协议第三条第二款约定如果承租方违约，则没收押金，我已经给原告押金了。第三条第四款：如约定日期未交房租，则合同自动解除，出租方收回房屋。物业费按合同来说，我们不应该给付，合同中约定如到期拖欠，双倍的物业费是应该赔偿给我的。关于原告诉讼请求的第二项，我方可以做到。
根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：一、原、被告双方签订租赁协议的内容，原告要求被告给付租金、物业管理费、电费、违约金有无事实及法律依据。二、原告要求被告变更衡水市开发区闫记牛蛙馆工商登记中的经营场所以及归还钥匙、水卡、电卡的事实依据。
围绕第一个争议焦点，原告举证如下：
证据一、商业门店租赁协议一份，证明原、被告双方之间的商业门店的租赁关系。以及被告所拖欠我的房屋租金、物业管理费、水电费的数额。
证据二、天元物业有限公司提供的证明一份，证明1868号商铺自2014年5月26日至2015年5月27日电的度数为9549度，共计7639.2元，物业费每平0.8元，面积为266.61平，自2014年5月26日至2015年7月31日共计3199元，双倍为6398元。物业费以物业公司开具的证明为准，租金以协议为准，每月按30天计算。
证据三、全国企业信用信息公示系统里可以查到的公示信息一份，证明衡水市开发区闫记牛蛙馆的注册地是我所有的那套门店。
证据四、2015年6月12日下午，原、被告之间的通话录音一份（当庭播放原、被告的通话录音），证明被告欠物业公司的物业管理费、电费，被告至今没有归还原告钥匙、水卡、电卡。
围绕第一个争议焦点，被告陈述举证如下：
租赁协议第二条中约定租赁期为一年，我与被告没有签订新的合同，原合同已经中止。关于物业费同答辩意见。
证据一、租赁协议一份，证明被告与原告的租赁协议已经解除。
围绕第二个争议焦点，原告举证如下：
提交的证据四通话录音，可以证明关于钥匙、水卡、电卡被告没有给原告。
围绕第二个争议焦点，被告陈述如下：
钥匙、水卡已经归还给原告，被告没有。工商局要求每年6月30日前进行年审，如果没有年审，证是无效的。工商登记这周之内就可以变更完毕。
被告对原告提交证据的质证意见是：对证据一、二、三、四的真实性均无异议，但证据四是6月12日录的音，后来找到钥匙、水卡给原告拿过去了，电卡一直没有。
原告对被告提交的证据没有异议。
本院对上述证据的认证意见是：被告对原告提交证据一、二、三、四的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提交的证据没有异议，故对被告提交的证据予以确认。
本院经审理查明：2014年4月，原告王智与被告闫灵燕签订《商业门店租赁协议》一份，根据《协议》约定：出租方（甲方）为王智，承租方（乙方）为闫灵燕，王智将坐落于和平西路天元怡水花园二期1868号门店租赁给闫灵燕使用，租期三年，自2014年5月1日至2017年4月30日；承租方须向出租方交纳贰万元押金，如承租方出现违约，则没收押金；租金每年15万元，2015年2月28日前交清2015年5月1日至2016年4月30日的房租，2016年2月28日前交清2016年5月1日至2017年4月30日的房租，如约定日期未交房租，则合同自动解除，出租方收回房屋；水电费、物业管理费由乙方自行交纳，如拖欠物业费则双倍赔偿；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10万元。合同签订后，原告将门店交给被告使用，被告向原告交纳了1万元押金及第一年的租金。2015年2月28日，被告未按约定交纳第二年的租金，后又电话告知原告不再租赁案涉门店，但至今未将门店交还原告。另查明，截至2015年7月31日，被告拖欠租赁门店的物业费3199元、电费7639元。以上事实有当事人陈述及提交的证据、庭审笔录等在卷为证。
本院认为：原、被告签订的《商业门店租赁协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反有关法律法规，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定，履行合同义务。被告逾期不交房租，则合同自动解除，被告电话告知原告解除合同，但至今被告未将门店交还原告，其应对交付前占用原告门店期间的房租承担给付义务，并按照合同约定支付违约金。现原告要求被告交还租赁门店的钥匙、水卡，并支付违约金，合法有据，应予支持。被告对原告主张租金的计算方式没有异议，本院予以照准，故原告要求被告给付截至2015年7月15日的租金31250元合法有据，应予支持。原告可预见的收益应为剩余租赁期间的租金计268750元。原、被告约定违约金10万元超过了预见收益的30%，应适当调整为80000元。原、被告双方关于没收押金的约定条款，应属于租赁双方对租赁期间保证租赁物完整无损的保证性条款，原告无证据证明承租人损坏租赁物，故其主张没收押金无据，不予支持，但其主张的水电费可以从中抵扣。虽合同中第二条租赁期限大写为壹年，但根据《协议》第三条第2、3项、第五条第1项，综合该协议全部内容，联系前后文，应认定双方约定的租赁期限为三年。原告要求被告给付电费7639元，与合同约定相符，与法不悖，本院予以支持。原告主张双倍赔偿物业费，并未向法院提交证据，原告主张《协议》中属笔误，被告并不认可，原告理应承担举证不能的责任。租赁房屋理应支付相应的物业费用，被告租赁原告门店，其门店所服务的物业公司出具的证据证实自2014年5月1日至2015年7月31日物业费为3199元，其未退还门店期间，被告理应支付物业管理费3199元。本案原告要求被告变更工商登记的经营场所不在民事案件审理范围内，不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告闫灵燕于本判决生效后三日内给付原告王智房屋租赁费（自2015年5月1日至2015年7月15日止）31250元，物业管理费（自2015年5月1日至2015年7月31日）3199元、电费7639元、违约金80000元，并抵扣押金10000元，共计112088元。
二、被告闫灵燕于本判决生效后十日内搬出其所租赁原告坐落于和平西路天元怡水花园二期1868号门店，同时交付钥匙、水卡。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3206元简易程序结案减半收取1603元，由原告承担332元，被告承担1271元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省衡水市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按未上诉处理。
代理审判员 高 光
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 王少珍