河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫10民终774号
上诉人（原审被告）：李红秀，女，1968年5月23日生，汉族，住许昌市。
委托诉讼代理人：王军民，河南先利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会，住所地许昌市六一路15号电大家属院内。
负责人：李艳娜，任主任。
委托诉讼代理人：陈均建，许昌市魏都区关街道办事处工作人员。
委托诉讼代理人：王杰，男，1957年10月8日生，汉族，住许昌市魏都区，许昌市魏都区关街道办事处工作人员。
上诉人李红秀因与被上诉人许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会返还原物纠纷一案，不服魏都区人民法院（2016）豫1002民初5053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李红秀及其委托诉讼代理人王军民，被上诉人许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会的负责人李艳娜及其委托诉讼代理人陈均建、王杰到庭参加了诉讼。现已审理终结。
上诉人李红秀上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实不清，认定事实、适用法律错误。上诉人所租赁房屋产权人及出租人为许昌电大，许昌市教育局等部门虽有请示并无批复，被上诉人无证据证明房屋产权归许昌市实验小学所有，出租人许昌电大也未通知上诉人该案所涉房屋权属关系发生变更，被上诉人不是适格主体。2、租赁期满，出租人没有提出异议，根据《合同法》第236条规定，原租赁合同继续有效。买卖不破租赁，即使产权变更也不影响租赁合同的履行。3、被上诉人与上诉人一样同属承租人，无权向上诉人主张权利，本案所涉租金等问题是上诉人与出租人之间的纠纷，原审判决上诉人向被上诉人缴纳占有使用费没有法律依据。
被上诉人许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会答辩称：1、上诉人所占用的位于许昌市××号营业房以及该栋大楼（原电大临街门面房）属国有资产，该房屋划归实验小学是有市政府明确作出的决定意见（“关于加快推进市区小学重点项目建设的意见”第四项第二款：改建许昌实验小学电大校区，增加24个班），电大与实验小学也是依据该意见交接的（国有资产划拨通知书），事实清楚，证据充分，有法可依。2012年2月13日，六一路原电大校区的房地产归实验小学，实验小学作为该房地产新的产权人也很尊重出租人与承租人签订的合同，在房屋租赁合同未期满时，虽然通知合同期满不再对外出租，但还是保证了承租人在合同期的权利。在合同期届满前后，三次通知承租人期满搬离出租屋，承租人就是不搬。2015年9月30日，为了支援社区建设，完善学校周边治理，实验小学与南关街道办事处签订了协议书，将实验小学办公用房使用权无偿交归本案被上诉人，并约定由被上诉人协调清理实验小学办公用房原租房商户，且实验小学在2016年3月又以委托书的形式，将租赁户的腾房、租赁费收缴等工作交给了被上诉人，因此被上诉人具有原告主体资格。2、上诉人提出：“租赁期满，出租人没有提出异议”，这是不符合事实的。买卖不破租赁并不适用于上诉人，2012年12月31日合同期届满前后，实验小学以电大校区改造小组的名义分别于2012年9月13日、2012年12月6日、2013年1月6日三次通知承租人，因此不适用《合同法》第236条。同时，被上诉人在2016年3月1日、2016年9月13日又两次通知上诉人，而上诉人目无法律，既不腾房，也不交费。上诉人在2012年12月31日房屋租赁合同到期，没有签订新的房屋租赁协议，其占有房屋的行为就不是房屋租赁关系，是无权占用不动产的侵权行为。返还原物是指，物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人有权要求无权占用人返还原物。被上诉人与实验小学签订的协议是无偿协议，既是为支持社区建设而开展的公益活动，也是贯彻执行市委市政府关于设立便民利民服务机构这一政策落实，上诉人无理占有涉案房屋，致使被上诉人拥有的房屋使用权无法实现，上诉人应当腾房返还原物。3、被上诉人于2015年9月30日通过协议取得该房屋的使用权，之前经产权人多次通知终止租赁关系，上诉人拒绝腾房，无任何依据强行占有该房屋无偿使用，依据《物权法》第34条、37条的规定，其应当向被上诉人支付自2015年9月30日之日起的占有使用费。综上，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，上诉人的上诉理由于法无据不成立，应当驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会向一审法院起诉请求：1、被告返还违法占有的六一路15号（原电大）临街门面房（南二号营业房）；2、被告支付占有门面房期间的费用（750×44）33000元；3、被告支付超过期限的滞纳金1万元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：本案所涉房屋位于许昌市××南××号营业房（原电大临街门面房）属国有资产，原属许昌教育学院，2008年7月，划归许昌广播电视大学（以下简称电大）。2012年2月25日，许昌广播电视大学与被告签订了《房地产租赁契约》，其中约定：被告租赁电大南2号营业房，每月租金750元，租赁期自2012年1月1日起至2012年12月31日止。被告根据自己的经营情况，房屋内、外部若需改造、装修时，必须先向电大提出方案，电大同意后，被告方可实施改造或装修，装修后营业房所增加的面积，电大不加收租金，装修部分，作为电大的固定资产投入，被告只有使用权；电大对房屋及其附着物负责正常的维修，如需出卖或抵押房产，电大提前两个月通知被告，合同期满后，如果电大需要该房屋，电大将无条件收回；租金每月一交，每月5号前交纳本月的租金，超过期限，每天按应收款项的百分之一收取滞纳金，隔月不交的，电大有权终止契约。2011年8月23日，该房屋划归许昌市实验小学（以下简称实验小学）。2015年9月30日，实验小学与许昌市魏都区南关街道办事处（以下简称南关办事处）签订协议书，其中约定：实验小学交归南关办事处建设社区用房，位于六一路15号临街房六层，在满足学校使用外下余58间，使用期限为五年，自2015年9月30日至2020年8月31日；协议生效后，南关办事处负责协调清理实验小学办公用房原租房商户，实验小学负责提供与租房商户已终止租赁关系停收租金的相关手续或文书。协议签订后，原告于2016年3月1日、2016年9月14日向被告发出腾房通知，被告未予搬出，原告起诉来院。一审法院认为，被告所占用的位于许昌市××南××号营业房（原电大临街门面房）属国有资产，该房屋划归实验小学后，实验小学与南关办事处签订了协议书，约定该房屋由原告使用，原告享有合法的使用权，原告具有本案诉讼主体资格。电大与被告签订的《房地产租赁契约》于2012年12月31日到期，后双方未续签租赁合同，故之后双方形成了不定期租赁关系，电大可以随时解除合同。该房屋划归实验小学并协议由原告使用后，原告已在合理期限内通知被告腾空并返还该房屋，现被告继续占用该房屋无合同和法律依据，故原告要求被告返还占有房屋的诉讼请求，该院予以支持。原告于2015年9月30日通过协议取得该房屋的使用权，被告应当向原告支付自2015年9月30日之日起的占有使用费，该费用应参照被告与电大签署的租赁合同按每月750元收取。原告要求被告交纳自2013年1月1日至2016年8月占有门面房的费用33000元及滞纳金的诉讼请求，理由不足，该院不予支持。判决：一、本判决生效之日起十日内，被告李红秀将位于许昌市××南××号营业房（原电大临街门面房）腾出交还原告许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会。二、本判决生效之日起十日内，被告李红秀支付原告许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会占有使用费（每月按750元，自2015年9月30日至被告李红秀腾出交还原告许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会房屋之日止）。三、驳回原告许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会的其他诉讼请求。案件受理费875元，由原告许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会负担610元，被告李红秀负担265元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被上诉人二审中提供的国有资产划拨通知书、接处警登记表、实验小学证明，其中国有资产划拨通知书虽然是复印件，但注明有出处，该三份证据均符合证据的“三性”原则，予以认定；对被上诉人提供的电大校区改造小组于2012年9月13日、2012年12月6日、2013年1月6日三次通知存根20份，其中2012年9月13日通知存根及一审提供的通知，因上诉人认可收到该通知，予以认定；对2012年12月6日、2013年1月6日两次通知上诉人不认可收到，该通知存根也没有上诉人签名，故不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年8月23日，许昌市教育局、许昌市城乡规划局、许昌市财政局、许昌市国土资源局联合发文（许教资字[20121]222号文件）向许昌市政府请示将许昌电大老校区划归许昌实验小学。许昌市政府于2012年2月13日作出许证[2012]7号文件，根据该文件许昌市国有资产管理局于2012年11月12日下发国有资产划拨通知书，将本案争议的房屋划归许昌市实验小学。2012年9月13日，许昌市实验小学以许昌电大小区改造小组名义向门面房各商户发出通知，告知商户根据电大小区改造方案要求将于2013年1月1日对所有门面房进行改造，请门面房商户做好准备。本案房屋租赁合同于2012年12月31日到期后至今上诉人未缴纳租金。其他事实与原审认定事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，确认本案二审审理的争议焦点为：1、被上诉人是否是本案的适格诉讼主体；2、一审判决上诉人向被上诉人交纳房屋占有使用费是否正确。
关于被上诉人主体是否适格问题。1、2012年1月1日，上诉人与案外人许昌广播电视大学签订《房地产租赁契约》，在上诉人承租期内因国有资产调整原属许昌广播电视大学的临街门面房（包括上诉人承租房屋）于2012年11月12日划归许昌市实验小学。租赁合同到期后，上诉人既未与新的房屋所有权××许昌市实验小学重新签订租赁合同，也未缴纳房租，双方之间并未达成新的租赁协议。在租赁期内，上诉人已经收到所承租的门面房将于租赁期满后进行改造的通知，续签合同失去前提和基础，且租赁合同到期后出租人也未再收取租金，出租人以实际行为的方式表明了对继续履行合同的异议，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第236条规定情形，上诉人所称原租赁合同转为不定期租赁合同继续有效的抗辩理由不能成立。综上，上诉人继续占有房屋无合同和法律依据。2、为支援社区建设，许昌市实验小学与许昌市魏都区南关街道办事处签订协议书，将涉案房屋使用权转交给许昌市魏都区南关街道办事处，并由其负责协调清理原租房商户，后许昌市魏都区南关街道办事处将因合同取得的权利移交给被上诉人许昌市魏都区南关街道办事处育才社区居委会，许昌实验小学同意并授权与此有关的房租、超期滞纳金等问题有被上诉人全权负责。综上，被上诉人作为涉案房屋的合法权利人，具有本案原告诉讼主体资格，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人是否应当向被上诉人支付房屋占有使用费问题。被上诉人于2015年9月30日已经通过协议取得了涉案房屋的合法使用权，而上诉人在租赁合同到期后既未与新的房屋所有权人达成租赁协议也未缴纳租金，没有取得该房屋的合法租赁权，无权占有该房屋，其拒不返还房屋也不缴纳占有使用费的行为，侵犯了被上诉人的合法权利，原审判令上诉人返还房屋并向被上诉人支付占用期间的租赁费于法有据，上诉人的该上诉理由不能成立。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费265元，由上诉人李红秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙根义
审 判 员 李 兵
代理审判员 王 戈
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 侯伟丽