北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10384号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑志武，男，1969年12月15日出生。
委托诉讼代理人：王戈（郑志武之妻），女，1969年9月15日出生。
委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭志奇，女，1964年11月6日出生。
委托诉讼代理人:马杰，北京市英岛律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601号。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：李晓佳，男，1986年8月26日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
委托诉讼代理人：满佳宁，女，1994年8月20日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人郑志武因与被上诉人彭志奇、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初20692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑志武及其委托诉讼代理人朱瑞雷，被上诉人彭志奇之委托诉讼代理人马杰，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人李晓佳、满佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑志武上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持郑志武的一审诉讼请求或者发回重审；2.由彭志奇承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误。一审法院不能从合同签订过程和合同条款直接推导出“郑志武称彭志奇隐瞒名下有两套房的事实与之订立合同的主张不能成立。”签订合同时，彭志奇向郑志武确认涉案交易房屋属于“满五唯一”，9月21日彭志奇首次告知郑志武涉案交易房屋“不唯一”，彭志奇在磋商以及合同订立时故意隐瞒了其名下有两套房的事实。双方签订《补充协议》的“其他约定”，不能说明彭志奇已经告知郑志武涉案房屋不是“满五唯一”，只能证明彭志奇个人顾虑。既然彭志奇明确在《补充协议》第三条中勾选了“是”唯一住房，就应当负责。二、一审法院判令解除合同显失公平。第一，《补充协议》的其他约定本身就显失公平。如果彭志奇在合同订立之初就说明“满五不唯一”，郑志武完全可以购买同位置其他人相似房屋，以避免过高且不必要的税费。在《补充协议》的第三条税费的承担中的“3”约定：“甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照以下哪种方式解决：…☑按照本项约定的方式解决：甲乙双方协商解决。”按照这个约定，当发生这种情况时均不能让买方或卖方承担全部税费，如协商不成也应按照各自的过错程度来承担。一审开庭之时郑志武已经同意承担30%的个税，这也是按照约定来处理的表现。此约定和《补充协议》的“其他约定”存在矛盾。法院作为居中裁判者应该公平、公正的来判决而不是仅仅做机械的字面意思的理解。第二，房价在合同签订后上涨较多，法院判令解除合同使得买方遭受巨大损失，卖方获利近250万到300万，这显然对交易双方不公平。三、买卖合同并不能因公租房个税“协商不成”而解除，彭志奇应当继续履行合同。签订合同之后彭志奇告知郑志武该房“不唯一”，而彭志奇的出尔反尔是基于自我利益。即便郑志武原谅彭志奇隐瞒事实，个税出现分歧的原因也在于彭志奇的故意隐瞒，彭志奇应当承担自己故意隐瞒事实的责任。
彭志奇辩称，同意一审判决，不同意郑志武的上诉请求。
链家公司述称，同意郑志武的上诉请求。
郑志武向一审法院起诉请求：要求彭志奇依法履行双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》，限期交付房屋并完成房屋产权过户手续；要求彭志奇支付违约金262150元并依法缴纳房屋交易的相关税费。事实理由：2016年9月12日，郑志武经链家公司介绍，与彭志奇订立《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定郑志武以4900000元的价格向彭志奇购买北京市朝阳区兴隆西街×号房屋（简称涉案房屋）。合同签订后，郑志武向彭志奇交纳定金150000元。在合同签署前，郑志武被告知彭志奇名下有一套公租房以及涉案房屋。双方也在签约过程中对此进行了确认，且彭志奇在《补充协议》中也确定了涉案房屋为“满五唯一”，并约定如果彭志奇名下的公租房导致本次交易产生个人所得税，双方另行协商解决。此后，在2016年9月21日，郑志武被告知涉案房屋并非唯一房屋，会产生个人所得税。郑志武要求彭志奇提供涉案房屋不唯一的相关材料供查实，但被其拒绝。双方因此产生矛盾。此后，彭志奇不配合履行合同，导致郑志武蒙受“930”政策的影响，首付款需要多筹集275000元。此后，彭志奇曾提出加价，郑志武接受以后，其又提出解除合同，并于2016年11月30日向郑志武发出解除合同通知书，以涉案房屋不符合“满五唯一”的政策且双方未能就个人所得税达成一致为由，要求解除合同。郑志武认为彭志奇的行为违反合同约定，应当承担相应责任，故诉至法院，望判如所请。
彭志奇向一审法院反诉请求：要求确认双方《北京市存量房屋买卖合同》于2016年11月30日解除。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2016年9月12日，在链家公司居间下，郑志武与彭志奇订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑志武以总价格4900000元向彭志奇购买北京市朝阳区兴隆西街×号房屋（涉案房屋），建筑面积124.21平方米；定金150000元，贷款数额3080000元；彭志奇应在2016年10月8日将涉案房屋交付给郑志武；如逾期交付，彭志奇须按日计算向郑志武支付已交付房款万分之五的违约金；双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方还共同与链家公司签订《补充协议》，约定：定金交付时间为2016年9月12日交付50000元，2016年9月13日交付100000元；首付款交付方式为房屋缴税当天以理房通托管的方式交付首付款300000元，以自行支付的方式交付首付款1350000元；双方于收到链家公司通知5个工作日内共同到贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在银行批贷后且完成网上预约过户成功后按预约指定日期共同办理房屋所有权转移登记手续；彭志奇确认，交易房屋的情况为所有权证满五年、且为彭志奇家庭名下唯一住房；双方同意本次交易涉及的税费全部由郑志武承担；双方协商一致如交易房屋不符合约定情况导致房屋产生其他税费的，由双方协商解决。该补充协议同时约定：若因彭志奇名下公租房而导致产生个人所得税的，则由双方协商解决，协商不成，则本合同解除，三方免责，彭志奇退还郑志武全部定金，链家公司退还郑志武全部中介费，三方互不承担赔偿责任。
上述合同签订后，郑志武向彭志奇支付了定金150000元。此后，双方就涉案房屋是否符合“满五唯一”缴税政策的问题发生争议，且一直未能就由此产生的个人所得税负担问题协商一致。上述合同约定的其他事项，双方均未履行。2016年11月30日，彭志奇向郑志武发出《合同解除通知书》，以双方未能就涉案房屋不符合“满五唯一”税收政策所产生的个人所得税的负担问题达成一致意见为由，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》。该通知书于次日送达郑志武。此后，链家公司和郑志武分别向彭志奇发出了催告函和律师函，催促其履行合同义务。
另查，郑志武名下除涉案房屋外，另有东城房屋一套，该房屋原系承租公房，于2000年由彭志奇以成本价购买，并取得所有权。
庭审中，郑志武称彭志奇在合同签订时隐瞒了其拥有东城房屋所有权的情况，并在合同履行过程中拒绝向其提供东城房屋的权属情况，应当承担相应违约责任并负担由此多出来的个人所得税。彭志奇对此不予认可，称其在签订合同过程中已经告知了郑志武其拥有两套房屋的情况，且在合同履行过程中，双方无法就个人所得税的负担问题协商一致，故合同应当依照约定解除。针对该争议，双方均提交了谈话录音、电话录音及往来短信材料，显示双方就涉案房屋非彭志奇唯一房屋的问题以及后续可能产生的个人所得税问题进行反复沟通磋商，但未果。此外，链家公司的业务员王某、裴某也作为证人出庭作证，二人系链家公司完成本合同居间义务的实际工作人员，王某出庭述称，其负责双方合同的订立，在签订合同前，彭志奇说其名下有一套公租房，没有产权，其告知彭志奇涉案房屋按照政策是满五唯一，但彭志奇不放心，因此双方在补充协议中单独签订了一条。裴某出庭述称，其负责双方合同后续履行事宜，其通知彭志奇前往建委进行买房审核，如果通过审核，说明彭志奇名下只有一套房屋，涉案房屋是满五唯一的，如果不通过说明涉案房屋不满五唯一，后来彭志奇完成了资质审核，但仍然不放心，担心后续被追究责任，因此在合同履行的第一步就卡住了，因为个税的问题没有协商一致，彭志奇不愿意继续履行。对于两位证人的证言，三方均予以认可。
现郑志武起诉要求彭志奇继续履行双方之间的买卖合同，完成交付房屋和过户义务，并支付逾期配合缴税、评估、房屋过户等义务的违约金。彭志奇对此不予认可，称双方一直未能就涉案房屋个人所得税负担问题协商一致，合同已经于2016年11月30日解除，不应当继续履行。经法院询问，双方仍无法就涉案房屋个人所得税负担问题协商一致。彭志奇当庭表示，如果其确认合同解除的主张无法得到支持，其亦认为合同应当解除并同意退还郑志武所交纳的全部定金。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，郑志武、彭志奇及链家公司订立之《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，合法有效。在合同订立过程中，双方即对涉案房屋可能会产生个人所得税的负担问题进行了预判，并确定了协商不成则合同解除的解决方案，可见双方对涉案房屋是否为彭志奇名下唯一房屋的问题存有疑虑，未能确定。从这个约定来看，郑志武称彭志奇隐瞒名下有两套房屋的事实并与之订立合同的主张不能成立。在合同履行过程中，双方就涉案房屋个人所得税负担问题产生了分歧，经反复沟通未果，直到本案诉讼中，经法院询问，双方仍无法就此协商一致，故可以认定《补充协议》中约定的合同解除条件已经成就，双方《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均应当予以解除。按照合同约定，此种情况下合同解除，郑志武、彭志奇、链家公司三方免责，所收取款项均应退还，故对郑志武之各项请求，法院均不予支持。对于所收取的定金，彭志奇应当退还郑志武。彭志奇主张其向郑志武发出《合同解除通知书》时，双方买卖合同即告解除，但根据本案已查明事实，链家公司和郑志武在此后仍然催促彭志奇履行合同，不能排除双方对争议问题进一步协商的可能，且该解除通知书并未向链家公司发出，不足以形成解除《补充协议》的形成权，故对彭志奇之相应反诉请求，法院不予支持。判决：一、解除郑志武与彭志奇于二〇一六年九月十二日签订之《北京市存量房屋买卖合同》及二人共同与链家公司所签订之《补充协议》；二、彭志奇于判决生效后七日内，返还郑志武定金十五万元；三、驳回郑志武的诉讼请求；四、驳回彭志奇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑志武申请证人王某、裴某再次出庭作证，用以证明签约时彭志奇告知链家公司涉案房屋符合“满五唯一”的事实及彭志奇不配合链家公司履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定的义务。彭志奇提交EMS快递邮单，用以证明解除通知书已经送达链家公司。针对证人王某、裴某发表的证言，郑志武发表质证意见称认可证人发表的证言。彭志奇发表质证意见称证人已在一审出过庭，二审再出庭的陈述可能跟一审有出入。证人本身为链家公司员工、涉案房屋买卖关系的经纪人，与该案的结果有利害关系，故不具备可以提供客观证言的资格。因此，对证言的关联性不予认可。链家公司发表质证意见称，认可两位证人发表的证言。针对彭志奇提交的EMS快递邮单，郑志武发表质证意见称，邮单不能证明已经发出并且被链家公司签收，邮单本身也不能证明邮件中含有解除合同通知书，快递不是邮寄给郑志武，故郑志武不认可该邮单的真实性、证明目的及关联性。链家公司发表质证意见称，无法确定此份邮单是否已经签收，不认可邮件真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：针对证人王某、裴某发表的证言，因王某、裴某一审庭审中已出庭作证，其二人二审庭审中发表的证言不属于法律规定的新证据，王某二审庭审中发表的证言亦与一审庭审中的证言有异，故其二人二审庭审中的证言不能实现证明目的，本院不予采信。针对彭志奇提交的EMS快递邮单，此快递邮单并未显示已被签收，且链家公司亦不认可已经签收该邮单，故彭志奇提交的EMS快递邮单不能实现其证明目的，本院不予采信。
二审补充查明以下事实：《补充协议》的其他约定：彭志奇、郑志武双方协商一致：若因彭志奇名下公租房而导致产生个人所得税的，则由彭志奇、郑志武双方协商解决，协商不成，则本合同解除，三方免责，彭志奇退还郑志武全部定金，链家公司退还郑志武全部中介费，三方互不承担赔偿责任。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人亦可约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。郑志武、彭志奇及链家公司订立之《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。
本案中，郑志武与彭志奇在《补充协议》中就涉案房屋非满五唯一时的税费处理问题达成了“其他约定”。根据在案证据，涉案房屋确非彭志奇满五唯一房屋，双方当事人就涉案房屋个人所得税负担问题产生了分歧，现双方当事人仍无法就此协商一致，一审法院依据《补充协议》中的约定解除郑志武与彭志奇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并无不当。郑志武、彭志奇、链家公司三方免责，所收取款项均应退还。对于所收取的定金，彭志奇应当退还郑志武。关于郑志武上诉主张彭志奇故意隐瞒其名下两套房屋、“其他约定”显失公平的问题，本院认为，《补充协议》虽载明彭志奇确认交易房屋的情况满五唯一，但双方当事人在《补充协议》另添加了“其他约定”，结合在案证据，可以认定双方当事人对涉案房屋是否会产生个人所得税的负担问题并不确定并就此问题进行了沟通，从而形成了《补充协议》中的“其他约定”。故郑志武上诉主张彭志奇故意隐瞒其名下两套房屋无事实依据，本院不予采纳；“其他约定”应系双方当事人就涉案房屋是否满五唯一存有质疑后协商确定税费问题的解决方案，双方当事人应承担此约定产生的法律后果，即使该法律后果对己方不利，亦系双方协商一致的结果，双方应承担相应的法律责任，故郑志武以“其他约定”显失公平以及解除合同后其损失巨大为由上诉主张不应适用“其他约定”，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，郑志武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47936元，由郑志武负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年九月二十日
法官 助理 李 君
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明