延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第161号
上诉人（原审被告）：张秀山，现住吉林省敦化市。
委托代理人：时艳花，现住吉林省敦化市，系张秀山之母亲。
委托代理人：王延君，吉林敦诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐茂兰，现住吉林省敦化市。
委托代理人：刘润华，吉林冠宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：敦化市江南镇北山村村民委员会，住所吉林省敦化市江南镇北山村。
法定代表人：王敬波，村主任。
委托代理人：安玉锋，吉林容善律师事务所律师。
委托代理人：尚连科，吉林容善律师事务所律师。
原审第三人：王光锦，自然情况不详，现下落不明。
原审第三人：吉林省敦化林机厂建筑安装公司。
法定代表人：张国友，经理。
上诉人张秀山因与被上诉人徐茂兰、敦化市江南镇北山村村民委员会（以下简称“北山村村委会”），原审第三人王光锦、吉林省敦化林机厂建筑安装公司（以下简称“林机建安公司”）确认合同无效纠纷一案，不服敦化市人民法院（2013）敦民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人张秀山及其委托代理人时艳花、王延君，被上诉人徐茂兰及其委托代理人刘润华，被上诉人北山村村委会的委托代理人安玉锋、尚连科到庭参加诉讼。原审第三人王光锦、林机建安公司经本院依法公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
徐茂兰在一审诉称：2001年被告北山村开发的住宅楼，由敦化林机建安公司承建，双方签订“协议书”一份，因北山村及林机建安公司缺乏前期投入资金，工程停工。故经北山村同意，由林机建安公司与承建人王光锦又签署“工程承包协议书”一份，两份协议中均有先售房以筹建筑资金之约定，2002年度王光锦为筹备资金将北山村2号楼1单元2楼东侧房屋出售给原告，收取原告房款人民币4万元，从2002年秋由原告入住此房至今长达10年之久。在此期间其他10余户购房人多次逐年请求北山村及王光锦办理产权证至今未果。2011年北山村将原告居住的房屋卖给了被告张秀山，并办理了房权登记。为维护原告的合法权益故诉至法院，请求法院依法确认被告北山村与被告张秀山之间的房屋买卖合同无效，本案的诉讼费用由二被告承担。
北山村村委会在一审辩称：原告的诉求不能成立，北山村住宅楼所有权人是北山村村民委员会，王光锦无权将本案争议的房屋进行变卖，王光锦与原告之间是借贷关系，王光锦不具有房屋所有权，原告入住诉争房屋10年也是非法侵占，王光锦与原告是债权债务关系，不属于房屋买卖关系，请求法院驳回原告的诉求。
张秀山在一审辩称：被告于2010年12月30日与北山村达成房屋买卖协议，被告张秀山购买北山村2号楼1单元2楼东侧68.9平方米的房屋，并于2011年1月12日取得房屋产权证。被告张秀山取得该房屋合法，原告要求确认我与被告北山村之间签订的房屋买卖协议无效，原告的主张依法不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护被告张秀山的合法权益。
第三人王光锦、林机建安公司一审未到庭陈述。
一审法院经审理查明：2001年8月16日，被告北山村与第三人林机建安公司签订建设工程施工合同，被告北山村将其开发的北山村综合楼工程承包给第三人林机建安公司施工，协议约定：“承包方式为包工包料，工期2001年6月16日至2001年11月6日，拨款方式林机建安公司垫付部分工程款，北山村将卖楼收款全部拨付给林机建安公司，且在主体工程封闭时，拨40%工程款。如工程款项不到位停工造成损失由北山村负责，工程结束后三个月内结算全部工程款。工程竣工后，林机建安公司按承诺进行保修，北山村将按要求扣5%工程造价保修费。违约责任：林机建安公司如期交工，北山村不能在三个月内结清工程款，林机建安公司有权拒交钥匙。竣工后，林机建安公司给北山村三个月时间进行售楼，售楼款先给林机建安公司，如到期北山村还欠林机建安公司工程款，林机建安公司有权处理北山村楼房，楼房价格按每平方米850元成本价出售。”
同一天，第三人林机建安公司与第三人王光锦签订工程承包协议书，林机建安公司将其承包的北山村住宅楼工程转包给第三人王光锦施工，协议约定：“承包方式为清包工，工期为2001年6月16日至2001年11月6日。拨款方式，王光锦先行垫付部分工程款，林机建安公司将卖楼收款全部拨付给王光锦，且在9月10日主体工程封闭前，拨工程量的40%工程款，如款项10日内不到位，停工造成损失由林机建安公司负责，工程结束后，三个月内结算全部工程款。王光锦向林机建安公司交纳工程造价6%的管理费，其余费用均由王光锦交纳。王光锦负责现场技术员、安全员、材料员三人的工资。工程竣工后，王光锦必须按承诺进行保修，林机建安公司将按要求扣5%工程造价保修费。违约责任：王光锦如期交工，林机建安公司不能在三个月内结清工程款，王光锦有权拒绝交钥匙。竣工后，王光锦给林机建安公司三个月时间进行售楼，售楼款先给王光锦，如到期还欠王光锦工程款，王光锦有权处理林机建安公司楼房二、三、四层，价格按每平方米850元成本价出售。”北山村综合楼工程于2003年竣工。从2002年至今由原告徐茂兰占有使用诉争房屋。
2008年11月5日，被告北山村给原告徐茂兰发出通知书，内容为：“你于2002年8月16日占有使用至今的，属于我村所有的坐落于敦化市沿河路秀山巷157-1-201号住宅一套，经我村两委研究决定，限你于2008年11月20日腾迁或与我村签订房屋租赁合同，否则我村向你提起诉讼，理由如下：根据你向我村提供的产权证明，沿河路秀山巷157-1-201号住宅是王光锦2002年5月16日向你借款4万元用此房抵押，到期未还借款，即被你占有并使用至今。王光锦不是该住宅整体项目的开发商，也未经我村同意，用我村所有的商品房向你抵押借款，你与王光锦之间的商品房抵押借款合同是无效的。你用4万元取得价值68900元的商品房，明显低于该商品房的成本价，你与王光锦的行为都不是善意的。林机建安公司是北山村开发项目的施工主体，王光锦是其代理人，但不是与我村结算工程款的权利人，权利人是林机建安公司，王光锦本人并没有实际在我村购买商品房的具体行为，我村不可能无偿的送给王光锦价值68900元的商品房。你借给王光锦的4万元是用在林机建安公司中标的工程上，你完全有理由通过民事诉讼向王光锦、林机建安公司主张债权。”
2008年12月6日，被告北山村将诉争房屋北山村住宅2号楼1单元2楼东侧，面积为68.9平方米，以75790元的价格出售给被告张秀山。2011年1月12日，被告北山村为被告张秀山办理房屋产权登记时，向房管部门提供2003年3月18日张秀山交付房款的收据（每平方米1000元，房屋价款68900元）等虚假材料，房屋产权登记在被告张秀山名下。
一审法院认为：2002年至今由原告徐茂兰实际占有使用诉争房屋，视为房屋的交付使用，被告北山村作为开发单位应该明知，近10年期间原告一直居住使用诉争房屋，到了2008年11月被告北山村向原告发出通知书，应视为被告北山村认可原告徐茂兰是通过王光锦及第三人林机建安公司居住使用诉争房屋。被告北山村明知原告实际居住使用诉争房屋，故意隐瞒真相，将诉争房屋出售给被告张秀山，庭审中，被告张秀山亦自认购房时知道诉争房屋有他人居住，由此认定被告张秀山明知其所购买的房屋有争议仍然与被告北山村进行房屋买卖交易，被告北山村与张秀山主观上具有侵害原告合法权益的故意，并且在办理房屋产权登记的过程中，向房管部门提供虚假证据，将诉争房屋产权登记在被告张秀山名下。综上，被告张秀山购买本案诉争的房屋，不构成善意取得，被告北山村与张秀山之间的房屋买卖合同无效。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条（二）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告敦化市江南镇北山村村民委员会与被告张秀山之间的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，其他诉讼费用50元，合计为150元，由被告敦化市江南镇北山村村民委员会负担。
上诉人张秀山不服一审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人徐茂兰的诉讼请求。其事实与理由如下：一审法院确认涉案房屋买卖合同无效是错误的。一、被上诉人徐茂兰对争议的房屋不具有所有权，该房屋的权利人是被上诉人北山村村委会。根据物权法规定，房屋的权属应以登记为准。上诉人张秀山在购买该房屋时，被上诉人北山村村委会是权利人，被上诉人徐茂兰对该房屋不具有所有权，其占有、使用房屋并不能证明其对房屋具有所有权，应是无权占有。上诉人购买该房屋并未侵犯被上诉人徐茂兰的权益。二、上诉人张秀山取得产权证后，即取得了该房屋的物权。根据物权法的规定，物权的效力大于债权的效力。上诉人张秀山取得了该房屋的物权，而被上诉人徐茂兰与王光锦之间是债权债务关系，其效力对抗不了上诉人张秀山对该房屋享有的物权，王光锦也无权处分该房屋。三、一审认定在办理产权登记过程中向房产部门提供虚假证据是错误的。产权登记的相关手续由被上诉人北山村村委会和上诉人张秀山一同向房管部门提供，上诉人张秀山提供的材料均是真实的，不存在虚假。四、被上诉人徐茂兰不具有诉讼主体资格，其与本案无法律上的利害关系。
被上诉人徐茂兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求。另外，我方有诉讼主体资格，因我们顶账取得房屋并入住了十一年，房屋被二次变卖后我方的权利受到了侵害。对方使用了虚假材料如假公章、虚假价格等对抗我们合法的购房行为。
被上诉人北山村村委会辩称：北山村也不服原审判决本来准备上诉，但在上诉期内得知张秀山已经上诉，本案已经依法进入二审程序，能够达到北山村上诉的目的，所以北山村没有提起上诉。一、北山村对上诉人张秀山的上诉请求和理由没有异议。二、原审认定事实错误。1.徐茂兰是擅自、非法侵入争议房屋居住，北山村、林机建安公司、王光锦均没有向其交付房屋。一审认定“视为房屋的交付使用”与事实不符，属认定错误，支持了非法行为。2.原审判决中的“庭审中，被告北山村认可原告徐茂兰是通过王光锦居住使用诉争房屋”的认定错误。北山村并没有认可被上诉人徐茂兰入住的合法性。3.原审判决中“被告北山村明知原告实际居住使用诉争房屋，故意隐瞒真相，将诉争房屋出售给被告张秀山，被告亦自认购房时知道诉争房屋有他人居住”的认定自相矛盾。既然张秀山知道诉争房屋有他人居住，北山村就没有隐瞒事实真相，就不存在故意隐瞒真相的问题。4.原审判决中“被告北山村与张秀山主观上具有侵害原告合法权益的故意”属认定错误。徐茂兰对诉争房屋没有所有权，而且是通过非法手段入住的。因此，其对诉争房屋没有合法权益。三、原审适用法律错误。原审认为“被告北山村与张秀山主观上具有侵害原告合法权益的故意，并且在办理房屋产权登记过程中，向房管部门提供虚假证据，将诉争房屋产权登记在被告张秀山名下。综上，被告张秀山购买本案诉争房屋，不构成善意取得，被告北山村与张秀山之间的房屋买卖合同无效是错误的。1.虽然徐茂兰非法占有了诉争房屋，但其并没有有效证据证明其对诉争房屋具有所有权。在此情况下，北山村将自己所有的房屋出售给张秀山，张秀山支付合理对价，并且依法办理房屋所有权证，属善意取得。2.虽然办理产权证过程中的证据存在瑕疵，但房屋买卖合同是有效的。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。
原审第三人王光锦、吉林省敦化林机厂建筑安装公司没有答辩。
在二审中各方当事人举证、质证，以及本院认证情况如下：
被上诉人徐茂兰提供的证据有：
证据1：（2013）敦行初字9号行政判决书。证明：本案相同类型的其他买受人均已得到房屋入住，后期又被北山村非法出让给案外人，都是虚假材料。登记用公章和日期、手续都是虚假的，房照已经被人民法院行政判决撤销。
上诉人张秀山质证称：对真实性无异议，但对证明目的有异议。该判决是否发生法律效力不清楚；我们国家不是判例法国家，根据最高院规定，只有最高法院的判决可以参照；该判决与本案情况完全不一样。吕方军的案子是经过村里同意和承认的。
被上诉人北山村村委会质证称：质证意见与上诉人张秀山质证意见一致。北山村认为这份判决中，北山村给吕方军开过购房收据，建立了买卖关系，在此基础上作出的判决。本案中，徐茂兰与北山村没有建立过房屋买卖合同，北山村也没有收到购房款。该案与本案没有关系，不是同类事实，不能作为本案的参考。
证据2：2002年4月20日、2002年5月7日的两份借条和2005年8月17日交款单位为吕方军的收据一张。证明：王光锦与林机建安公司签订协议后，为筹资向我方借款，出现两份借据，该借款至今未还。王光锦以房抵债；吕方军的收据上有王光锦签字与本案借条、协议书上的签字是一样的。
上诉人张秀山质证称：借贷关系与房屋所有权没有因果关系，被上诉人应该主张债权，与诉争房屋没有关联性。吕方军是案外人；王光锦与林机建安公司、北山村之间的买卖关系与本案没有关系性。
被上诉人北山村村委会质证称：质证意见与上诉人张秀山质证意见一致。对借条真实性有异议，是不是王光锦出具的无法确定，且内容与一审中收条的内容矛盾。
本院认为：各方当事人对被上诉人徐茂兰提供的证据1真实性无异议，予以采信；对被上诉人徐茂兰提供的证据2因各方当事人提出异议，且与本案无关联性，本院不予采信。
被上诉人北山村村委会提供的证据有：
证据1：（2009）敦民初第226号案件2009年2月26日庭审笔录第1-2页，收条一份、笔录34-36页。证明：原审中徐茂兰承认协议书是代笔的，不是王光锦出具的，是徐茂兰单方伪造的。没有证据证明王光锦欠徐茂兰钱和将诉争房屋抵债给徐茂兰。
上诉人张秀山质证称：真实性和证明目的无异议，同意北山村村委会意见。该笔录清楚的反映了王光锦与徐茂兰之间没有法律上的利害关系。徐茂兰主张借款抵债的事实，根据该笔录王光锦的借条根本是虚假的。对方除了这个收条，根本没有别的证据。
被上诉人徐茂兰质证称：协议书内容是真实的，王光锦确实签字，徐茂兰没有文化，不能书写。根据一审提交的通知内容足以证明房屋是王光锦作为抵押借款给徐茂兰的。类似的通知焦传宝、焦秀英也得到了，都被韩国城给他们代理案件期间拿走了。
证据2：（2009）敦民初第226号卷第31-32页。证明：被上诉人徐茂兰非法侵入诉争房屋并使用至今。
上诉人张秀山质证称无异议。
被上诉人徐茂兰质证称：笔录中记载，进去时“房子的门都是开着的”，不是我们砸开锁进去的。
证据3：北山村住宅楼工程明细账1份，北山村给张秀山出具的购楼收据一份。证明：北山村收取张秀山购房款75790元，并且于2011年入北山村明细账，该房屋买卖合同真实履行。
上诉人张秀山质证称无异议。
被上诉人徐茂兰质证称：因为时间是2009年，该收据不真实，之前我方已经入住了，属于非法二次转让，且2009年该地区的房价已达2000元以上。2009年北山村已经无权出售房屋了，不能构成善意取得，是恶意串通。
证据4：北山村向案外人王岩出具的购房收据一份、北山村向案外人王世敏出具的购房收据一份。证明：王岩的购房收据开具于2003年3月18日，王世敏的是2002年5月16日开具的，均加盖的是10年以后启用的公章；2011年办房产证时，北山村要求提供买受人的购房收据，但买受人担心没有购房凭证都不交。这种情况下，北山村对需要办房照的房屋分别又重新开具了购房交款收据，并不是仅在本案诉争房屋重复开的收据。且购房人已经交了购房款，为了办房照北山村重复开了一份收款收据，不是虚假证据。
上诉人张秀山质证称无异议，认为北山村回迁户也是这么处理的，办房照时需要我们开收据。
被上诉人徐茂兰质证称：从举证说明可以看出，是写前日期盖新公章，足以说明申报登记获取产权证过程中的材料虚假，证据也是虚假的。本案是确认上诉人与北山村买卖合同无效之诉，不是房屋确权。该证据与本案无关。
本院认为，被上诉人北山村村委会提供的证据1、2、3、4，来源合法，内容真实，均予以采信。
经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，徐茂兰在（2009）敦民初字第226号案件的庭审中承认王光锦给徐茂兰的“协议书”是自己写的，而不是王光锦本人写的。“协议书”的内容是：“今有王光锦因盖北山村2号住宅楼资金短缺，借徐茂兰女士人民币（肆万元正），三个月还清。到期不还，以北山村2号楼一单元二楼东侧（67㎡）为徐茂兰女士所有。甲方：徐茂兰乙方：王光锦”。
本院认为：徐茂兰占有、使用诉争房屋十余年，而北山村村委会在明知徐茂兰实际占有、使用诉争房屋多年的情况下，故意隐瞒真相，将诉争房屋出售给张秀山。因张秀山在购买诉争房屋时知道诉争房屋由他人居住，故张秀山购买诉争房屋，并不构成善意取得。本院支持徐茂兰要求确认北山村村委会与张秀山之间房屋买卖合同无效的诉讼请求。原审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张秀山负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 梁传平
审判员 朴美兰
二〇一四年九月二十八日
书记员 杨明达