中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民终508号
上诉人（原审原告）：林秀珍。
委托诉讼代理人：陶玮玮，海南嘉天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈程聚，湖南天戈（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通建工集团股份有限公司。住所地：江苏省南通市段家坝路***号。
法定代表人：张向阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王忠华，海南威盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄仕桦，海南威盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：澄迈天浙房地产开发有限公司。住所地：海南省澄迈县老城镇原镇人民政府所在地。
法定代表人：王铁，该公司总经理。
上诉人林秀珍因与被上诉人南通建工集团股份有限公司（以下简称南通公司）、澄迈天浙房地产开发有限公司（以下简称天浙公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2015）琼民一初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林秀珍上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由南通公司、天浙公司共同承担。事实和理由：（一）一审判决遗漏审查事项，事实认定错误。1.林秀珍与天浙公司已通过网签及备案系统在线签订了《商品房买卖合同》，并对该合同进行了网上备案，该签约行为符合《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，已完成备案手续。此时，该房产无法另行签订合同，林秀珍当然成为该房产唯一买受人。一审判决认定案涉房产未进行备案确认，既与事实不符，也不符合现行商品房网签备案交易习惯。2.案涉房产项目至今未竣工验收，在此前提下，该房产不能也不符合交付条件，林秀珍未能占有该房产系天浙公司违约所致，林秀珍对此并无过错。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，林秀珍已对案涉房产享有专属权利，成为实际所有权人。一审判决遗漏对案涉房产能否被占用事实的审查，导致林秀珍实体权利受损。（二）林秀珍享有足以对抗南通公司对案涉项目有工程价款优先受偿权的权益，一审判决未能判令停止对执行标的的执行，适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，林秀珍已向天浙公司付清购房款，其享有的房产权益应优于南通公司享有的债权。无论林秀珍对案涉房产是否享有所有权，其享有的权益已足以阻却执行。法律并不禁止购房投资行为，购买多套房产的买受人符合消费者特征。一审判决认定林秀珍不具有消费者身份不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》的立法本意，更与《中华人民共和国宪法》所体现的立法精神相去甚远，法院不能因林秀珍对所购房产的使用范围、用途而否定其作为买受人所应享有的权利。2.根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，法院对房地产开发企业已办理了商品房预售许可证且已出售的房产，不能进行预查封。建设工程价款优先受偿权指向的是建设工程，当其不再属于天浙公司时，不能让林秀珍承担法律责任。对于买受人而言，即使其没有取得物权，因其对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件，法院也不能执行。（三）南通公司据以执行的《民事调解书》作出程序及内容违反法律规定，涉嫌虚假诉讼，不能作为执行依据。该调解书对南通公司与天浙公司就工程价款优先受偿约定进行确认，违反了法律关于请求权行使期限的规定，程序违法，侵害了林秀珍的合法权益，不具有法律效力。一审判决对该调解书不予审查，违反法律规定。
南通公司辩称，林秀珍所享有的民事权益不足以排除强制执行，理由在于：（一）林秀珍与天浙公司于2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》是民间借贷的担保，双方之间名为买卖，实为借贷，一审判决未予确认不当。（二）即使林秀珍与天浙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其基于该合同享有的民事权益也不足以排除强制执行。1.林秀珍基于该合同享有的权益系债权，而非物权，不具有物上请求权。案涉合同未在房地产管理部门办理备案，即使办理了备案，也不具有物权效力。不管林秀珍对案涉房屋无法占有、办理过户是否存在过错，其也不能据此享有房屋专属权利或成为实际所有人。2.林秀珍并非因生活消费需要，而是出于投资目的购买案涉房屋，并非消费者。3.林秀珍购买案涉房屋并非用于居住，且其名下有其它房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除执行。4.林秀珍并未实际占有案涉房产，可以证明其并无真实购房意思表示，海南省高级人民法院的查封裁定合法。（三）（2014）琼环民初字第2号民事调解书不涉嫌虚假诉讼，并未侵犯林秀珍的合法权益。1.南通公司并不知道《商品房买卖合同》的存在，不存在对林秀珍权益的侵害。2.工程价款并非只有天浙公司自认，工程造价结算书可以体现工程建设实际情况。3.南通公司与天浙公司已将竣工日期约定变更为2014年8月31日，南通公司在6个月除斥期间内已行使优先权。4.林秀珍主张的合法权益系债权，不应限制南通公司与天浙公司之间的建设工程施工合同关系。5.通过（2016）琼执字第7号案件可以证实林秀珍与天浙公司之间系借贷关系。6.林秀珍在执行异议被驳回后又向海南省高级人民法院就（2014）琼环民初字第2号民事调解书申请再审，滥用诉权。
天浙公司未提交答辩意见。
林秀珍向一审法院起诉请求：1.停止对位于海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目中的第十五层1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508、1509号房屋的强制执行，并解除查封；2.确认林秀珍与天浙公司于2013年8月26日签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效，确认上述房产归林秀珍所有；3.判决天浙公司继续履行合同，向林秀珍交付房屋并协助配合办理上述房产的过户手续；4.诉讼费由南通公司、天浙公司共同承担。庭审中，林秀珍变更诉讼请求为：（1）停止对位于海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目中的第十五层1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508、1509号房屋的强制执行，并解除查封；（2）确认林秀珍与天浙公司于2013年8月26日签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效，确认上述房产归林秀珍所有。
一审法院认定事实：2013年8月26日，林秀珍与天浙公司签订了《澄迈商品房买卖合同》，合同约定林秀珍购买天浙公司位于海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目第十五层1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508、1509号房屋。天浙公司同时向林秀珍出具了《付款委托书》，要求林秀珍将上述房款付到海南金富源投资控股有限公司账号。2013年8月28日，天浙公司向林秀珍出具了《关于付款到海南金富源投资控股有限公司的说明》，因天浙公司未办理网上银行转账不便，及其系海南金富源投资控股有限公司全资子公司，且法定代表人均为张增源，所以委托林秀珍将上述购房款转至海南金富源投资控股有限公司。2013年8月30日，林秀珍通过中国农业银行将全额价款转至海南金富源投资控股有限公司账户，天浙公司同时向林秀珍出具了《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》。截止一审判决作出之日，案涉房产尚未办理产权过户登记手续。2014年11月24日，一审法院作出（2014）琼环民初字第2号民事调解书，该调解书的主要内容为：天浙公司应在协议期限内支付南通公司涉案工程价款共计54155753.32元；如天浙公司未按协议规定的时间和数额向南通公司支付工程价款，南通公司对天浙公司建设的位于海南省澄迈县老城开发区之涉案建设工程即老城商业广场项目享有建设工程价款优先受偿权。该调解书生效后，天浙公司未按调解书确定的内容履行其义务，南通公司于2015年3月16日向一审法院申请强制执行。一审法院于2015年3月23日立案执行后，于2015年6月12日作出（2015）琼执字第2-1号执行裁定书，裁定查封天浙公司位于海南省澄迈县老城开发区案涉工程即老城商业广场项目第六层603、605、606、607、608、609房、第七层703、705、706、708、709房、第八层802、803、805、806、808、809房、第十层1002、1005、1006、1007、1008、1009房、第十一层1103、1106、1107、1108、1109房、第十二层1206、1207、1208、1209房、第十三层1301、1302、1307房、第十五A层整层房产、第十五层整层房产、第十六层1606房、第十七层整层房产、第十八层整层房产、第十九层整层房产、第二十层整层房产、第二十一层整层房产、第二十二层2205、2206房和第二十三层整层房产，共计102套房产（建筑面积共计7850.1平方米）。同时，查封上述全部房产相应的土地使用权（证号：老城国用（2011）第1348号）。2015年7月3日，林秀珍对一审法院上述裁定查封提出书面异议。2015年8月27日，一审法院作出（2015）琼执异字第15号执行裁定书，裁定驳回林秀珍的异议，林秀珍遂提起本诉。另，天浙公司于2013年7月3日取得案涉工程项目的《澄迈县房产预售许可证》，该项目主体工程已完工。
关于林秀珍与天浙公司之间法律关系的问题。《澄迈商品房买卖合同》《关于付款到海南金富源投资控股有限公司的说明》《说明》及付款凭证，证明林秀珍与天浙公司签订了购房合同并支付了相应款项的事实，虽南通公司不认可林秀珍与天浙公司之间系买卖关系，但并未提供足以推翻该买卖关系的证据，故对上述证据，一审法院予以采信。因此，一审法院认定林秀珍与天浙公司之间的关系为买卖合同关系。关于涉案房产是否已经办理备案确认问题。林秀珍提供了《澄迈商品房买卖合同备案确认表》，以此证明其所购房屋已在房屋管理部门办理备案手续。因该证据系复印件，南通公司不予认可，故对该份证据一审法院不予采信。在执行程序中，澄迈县住房保障与房产管理局向一审法院出具的《情况说明》载明：“涉案商品房合同状态为窗口收件（未备案确认）”。因此，一审法院认定案涉商品房合同未在房产管理部门办理备案确认。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、林秀珍与天浙公司签订的《澄迈商品房买卖合同》是否合法有效；二、林秀珍对所购房产享有的权益能否对抗南通公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。
关于林秀珍与天浙公司签订的《澄迈商品房买卖合同》是否合法有效。2013年8月26日，林秀珍与天浙公司签订了《澄迈商品房买卖合同》，约定购买天浙公司位于海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目的案涉房产。2013年8月底，根据天浙公司的指示，林秀珍通过银行汇款的方式将全额购房款支付至海南金富源投资控股有限公司账户，银行个人结算业务申请书上款项用途注明为：付购房款。天浙公司为林秀珍出具了全额收到上述购房款的资金往来专用凭证。2013年8月28日，林秀珍所购的案涉房产在澄迈房管部门办理了网签手续（未办理备案确认）。虽然案涉房产存在先办理网签手续后支付购房款，且签订购房合同后天浙公司迟迟不向林秀珍出具购房发票等行为，不符合通常的交易习惯，但该不符合交易习惯的行为不足以否定林秀珍与天浙公司之间存在商品房买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，林秀珍与天浙公司签订的《澄迈商品房买卖合同》反映了当事人之间买卖的意愿，应当认定为合法有效合同。南通公司辩称，林秀珍与天浙公司之间名为买卖关系实为借贷关系，但未提供充分证据予以证实，故对南通公司该项主张，一审法院不予支持。
二、关于林秀珍对所购房产享有的权益能否对抗南通公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。2014年11月24日，一审法院作出（2014）琼环民初字第2号民事调解书，该调解书的内容为：“天浙公司应在协议期限内支付南通公司涉案工程价款共计54155753.32元；如天浙公司未按协议规定的时间和数额向南通公司支付工程价款，南通公司对天浙公司建设的位于海南省澄迈县老城开发区之涉案建设工程即老城商业广场项目享有建设工程价款优先受偿权”。依据该已发生法律效力的调解书，因天浙公司未按约定履行支付工程款义务，南通公司对海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目的案涉房产享有工程价款优先受偿权。林秀珍虽全款支付了购房款，但至今未实际占有案涉房产，亦未办理房产过户手续，故林秀珍对所购房产不享有所有权。林秀珍诉请确认所购房产的所有权归其所有，于法无据。根据2002年6月20日最高人民法院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，林秀珍支付全额购房款后对所购房产享有的权益能否对抗南通公司享有的工程价款优先受偿权取决于林秀珍作为案涉房产的买受人是否符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”身份。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”之规定，结合本案购房情况，“消费者”应理解为：为了单纯用于消费居住而购买房屋的房屋买受人。在执行程序中，林秀珍已明确表示其购买案涉房产的用途系为了投资，故本案中林秀珍作为房屋买受者不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”身份，其对案涉房产享有的权益不能对抗南通公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。
另，房屋管理部门对销售的房产进行备案登记是一项行政管理手段，不是权属登记，且案涉房产未办理备案确认，故林秀珍诉称案涉房产办理了备案登记系对预售房产所有权的一种确认，林秀珍对案涉房产已经享有所有权，该项主张不能成立。林秀珍亦诉称在案涉房产已出售的情况下，天浙公司又将案涉房产抵债给南通公司，侵害了林秀珍的合法权益，调解协议应当无效。因一审法院作出的（2014）琼环民初字第2号民事调解书业已发生法律效力，对已发生法律效力的上述民事调解书认定的事实进行审查，不属于本案审理范围。因此，对林秀珍该项主张，一审法院不予审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条之规定，判决：一、林秀珍于2013年8月26日与天浙公司签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效；二、驳回林秀珍的其他诉讼请求。案件受理费23799.92元，由林秀珍负担。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出的书面异议被驳回后，可以根据其异议与原判决、裁定之间的关系，依法通过审判监督程序或者提起执行异议之诉维护自身合法权益，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条对此种诉讼应当具备的起诉条件作了明确规定。作为两种不同的救济方式，案外人执行异议之诉与审判监督程序有本质上的区别，应严格区分。案外人执行异议之诉针对的是执行行为本身，即案外人主张的民事权益是否足以排除强制执行，而审判监督程序针对的是执行所依据的裁判，即原判决、裁定是否错误。如果案外人主张的民事权利指向的标的物与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，则属于其认为原判决、裁定错误的情形，其应通过审判监督程序寻求权利救济，而非提起执行异议之诉。本案中，一审法院据以执行的（2014）琼环民初字第2号民事调解书，确定南通公司对天浙公司建设的案涉老城商业广场项目享有建设工程价款优先受偿权。林秀珍在执行异议被裁定驳回后，提起执行异议之诉，并明确就上述优先受偿权提出异议，认为该调解书的基础不合法，其异议内容与该调解书有直接关联，实质上意在否定该调解书作为执行依据的合法性，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人认为原判决、裁定错误的情形，应当依照审判监督程序办理。林秀珍提起案外人执行异议之诉不符合法律规定，一审法院按照执行异议之诉对本案进行审理，属适用法律错误，本院予以纠正。
需要指出的是，人民法院在业已受理案外人执行异议之诉的情况下，应严格按照法律规定审查该项诉讼是否符合起诉条件，如不符合，应依法裁定驳回起诉，并向当事人释明正确的法律路径，以保障其合法权益。鉴于林秀珍就（2014）琼环民初字第2号民事调解书提起的再审申请因超过法定期限被驳回，而此情况的发生并非其自身单方面原因所致，故，为保护当事人正当权益，林秀珍可自本裁定书发生法律效力之日起六个月内就该民事调解书申请再审。
综上，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销海南省高级人民法院（2015）琼民一初字第35号民事判决；
二、驳回林秀珍的起诉。
一审案件受理费23799.92元，退还林秀珍；上诉人林秀珍预交的二审案件受理费23799.92元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张勇健
审 判 员 张颖新
审 判 员 曹 刚
二〇一七年八月三十日
法官助理 盛 强
书 记 员 潘海蓉