甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘10民终164号
上诉人（原审被告）：镇原县剑桥少儿英语学校,住所地:镇原县县城中街18号。
法定代表人：李文哲，该学校校长。
委托诉讼代理人：任率前，甘肃至行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:镇原县人人乐糖酒有限责任公司，住所地：镇原县县城中街18号。
法定代表人：李智峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭万钧，镇原县法律援助中心律师。
上诉人镇原县剑桥少儿英语学校（以下简称少儿英语学校）因与被上诉人镇原县人人乐糖酒有限责任公司（以下简称人人乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇原县人民法院（2016）甘1027民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人少儿英语学校的法定代表人李文哲、委托诉讼代理人任率前，被上诉人人人乐公司的委托诉讼代理人郭万钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
少儿英语学校上诉请求：1、依法撤销原判，另行公平公正判决；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决解除人人乐公司与少儿英语学校签订的人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书，限另上诉人腾退承租房屋不当。双方的合同履行期限至今尚未届满，房屋出租的合同目的仍然可以实现，解除合同不利于民商事关系的和谐与稳定；2、一审判决认定2016年的房屋租金标准为48000元与基本事实不符，证据不足。
人人乐公司辩称：原判认定双方租赁房屋租金逐年上涨正确。因上诉人不按期足额缴纳租金，未履行合同义务，答辩人要求解除双方之间签订的租赁合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
人人乐公司向一审法院起诉请求：1.解除人人乐公司与少儿英语学校于2009年2月1日签订的房屋租赁合同，并收回租赁房屋11间；2.少儿英语学校支付拖欠的房屋租金68800元（2013年度至2016年度）、取暖费10296元（2015年度），共计79096元。
一审法院对有争议的事实及证据的认定：人人乐公司提供的记载协商变更房屋租金经过的会议记录和人人乐公司于2013年1月15日签订的商业楼三楼人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书，以证实鉴于行情，出租房屋租金上涨，且人人乐公司就租金上涨通知少儿英语学校，少儿英语学校已口头同意变更租金的事实。少儿英语学校对以上证据均表示异议，但未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果，故少儿英语学校辩解租金未上涨的意见不能成立，且结合两份证据的内容及时间，依照当地房屋租金行情及市场交易价格，对出租房屋租金上涨、少儿英语学校实际同意变更租金的事实，予以确认。少儿英语学校提供的缴纳取暖费票据，以证实其在2011年重复缴纳了取暖费，用于抵顶2015年度取暖费，故不存在拖欠取暖费的事实，人人乐公司对该证据有异议，认为出租房屋的租金是由承租人上交公司后，再由公司统一向供热公司缴费，故不存在重复缴纳取暖费的事实，但根据庆阳市居立热力有限公司财务总监赵惠证言及该公司2011年收取人人乐糖酒有限责任公司租住户取暖费的账务证实，2011年1月16日该公司收取人人乐超市四楼（剑桥少儿英语学校）取暖费10296元，该证据与人人乐公司所述取暖费必须由其公司统一向供热公司缴纳的陈述不符，且人人乐公司未就其出具的2011年度取暖费收据作出合理说明，故可认定少儿英语学校已重复缴纳2011年度取暖费的事实。一审法院认为，关于人人乐公司、少儿英语学校对房屋租金是否协商变更及变更标准的问题。人人乐公司与少儿英语学校达成的人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书，系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，该协议合法有效，应予以确认。在履行过程中，少儿英语学校虽否认双方协商上涨过租金，但自2013年起，其向人人乐公司缴纳的租金均高于双方书面协议中约定的租金，其缴纳租金后，人人乐公司均出具相应的收款收据，收据摘要为某某年度房租费，其亦未曾提出异议，其辩解缴纳租金多出的部分属预付显然与事实不符。双方就租金的具体标准虽未形成书面补充合同，一审法院综合考虑少儿英语学校缴纳租金实际情况及市场交易价格，2013年至2015年，少儿英语学校缴纳租金均呈上涨趋势，租金标准按照少儿英语学校实际缴纳数额为准，2016年租金可参照2015年缴纳的48000元，以少儿英语学校实际占用房屋时间的标准进行计算。关于少儿英语学校是否拖欠2015年度取暖费的问题。少儿英语学校提供证据证实其重复缴纳了2011年度取暖费，人人乐公司未能提供相应证据反驳，亦未作出合理说明，故少儿英语学校辩解用其重复缴纳的2011年度取暖费抵顶2015年度取暖费的理由成立，应予以支持。综上所述，人人乐公司与少儿英语学校签订的人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，属有效的合同，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。在履行过程中，人人乐公司、少儿英语学校双方以实际履行的租金变更了书面约定，少儿英语学校现拖欠2016年度房屋租金，其行为已构成根本违约，审理中，其亦未积极缴纳拖欠租金补救，故双方无法继续履行合同，人人乐公司要求解除双方租赁合同及少儿英语学校给付2016年房屋租金的请求，于法有据，应予以支持；人人乐公司诉请少儿英语学校支付2015年度取暖费，无证据证实不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第七十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除镇原县人人乐糖酒有限责任公司与镇原县剑桥少儿英语学校2009年2月1日签订的人人乐糖酒有限责任公司房屋出租协议书，镇原县剑桥少儿英语学校应于本判决生效后十日内腾退镇原县人人乐糖酒有限责任公司房屋11间；二、镇原县剑桥少儿英语学校给付镇原县人人乐糖酒有限责任公司2015年2月至2016年12月房屋租赁费20000元；三、驳回镇原县人人乐糖酒有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决第二项限判决书生效后十日内履行完毕。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1282元，由镇原县人人乐糖酒有限责任公司负担682元，镇原县剑桥少儿英语学校负担600元。
本院二审期间，少儿英语学校围绕上诉请求依法提交了证据：通知1份、照片6张，本院组织当事人进行了质证，人人乐公司对真实性均无异议，本院予以认定。
二审查明：2009年2月1日，人人乐公司与少儿英语学校签订房屋出租协议书，约定少儿英语学校承租人人乐公司所有的房屋十一间，出租期限十年（2009年2月1日至2019年1月31日），年租金18300元，分年度交纳，每年二月一日前必须交清全年租赁费。同时约定少儿英语学校每年按实际使用面积向甲方交纳取暖费。签订合同后，少儿英语学校开始承租合同约定房屋。2009年至2016年租金实际缴纳情况为：2009年至2012年每年18300元，2013年28200元、2014年46200元、2015年48000元、2016年20000元。2016年7月19日，少儿英语学校法定代表人李文哲向人人乐公司发送短信，内容为：”慕经理，这段资金比较紧张，我先打了两万，随后凑齐再打，请查收”。
另查明：2012年9月16日，人人乐公司向少儿英语学校发送通知一份，内容为由于双方对房屋租金协商未果，定于2012年9月22日对少儿英语学校实行停课关门协商。
二审认定的其余事实与一审认定一致。
本院认为，2009年2月1日，人人乐公司与少儿英语学校签订的房屋出租协议书中，约定年租金18300元。但双方在合同履行中因为租金变更问题多次协商并发生矛盾，且之后少儿英语学校实际变更了资金缴纳数额，后又于2016年拖欠租金，人人乐公司多次催要后仅缴纳部分租金，庭审中双方对于租金缴纳标准及期限仍不能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百六十七条：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，一审判决解除双方签订的房屋出租协议书并无不当；关于租金标准问题，根据少儿英语学校实际缴纳租金的情况分析，从2013年至2016年呈逐渐上涨趋势，少儿英语学校均未提出异议，可以认定双方对租金金额达成了重新合意。故一审参照2015年租金缴纳金额确定2016年租金标准，判决少儿英语学校支付占用房屋期间租赁费2万元正确。一审对于拖欠租金的期限认定为2015年2月至2016年12月不当，实际应为2016年2月至2016年12月，但该认定不影响案件的处理。综上所述，少儿英语学校的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1282元，由上诉人镇原县剑桥少儿英语学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫雅丽
审 判 员 杨立锋
代理审判员 郭振华
二〇一七年六月二日
书 记 员 章亚丽