广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初23280号
原告：邱少逵，男，汉族，1978年11月9日出生，户籍地址：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：贺洪雷，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鑫，广东华商律师事务所实习律师。
被告：肖瑜，男，汉族，1977年5月26日出生，身份证住址：江西省吉安市永新县，
委托诉讼代理人：严志芬，广东鹏鼎律师事务所律师。
原告邱少逵与被告肖瑜房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1.判令被告向原告返还押金人民币64000元；2.判令被告赔偿原告装修费人民币426247元；3.判令被告承担本案全部诉讼费，包括但不限于案件受理费、保全费。本院受理后，原告委托诉讼代理人贺洪雷、刘鑫，被告委托诉讼代理人严志芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、关于租赁合同效力问题
因租赁物房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告于2016年7月9日签订的房屋租赁合同无效。
二、关于押金的返还问题
因租赁合同无效，故被告收取原告房屋押金64000元已无法律依据，被告应返还原告。
三、关于装修损失问题
2015年5月5日，被告与案外人杨松竹签订了一份《租赁合同》约定由案外人杨松竹将位于光明新区木墩村内佳的佳厂房整体租赁给被告，租赁期限从2015年6月1日至2020年5月31日止。《租赁合同》第二条第2项约定交付时间，双方签订《验收交接意见书》为交付依据，双方签订《意见书》后完成交接并开始计算租期；第四条关于厂房征收第1项约定，案外人杨松竹厂房现属政府待征收状态，被告对此情况知晓。在租用期内，如果案外人杨松竹与征收单位达成征收拆迁共识，被告必须无条件归还厂房给案外人杨松竹。案外人杨松竹不负责任何由于被告搬迁所造成的一切费用。被告也不能以任何理由拒交还厂房给案外人杨松竹。被告与案外人杨松竹签订了一份《租赁合同》后，被告于2016年7月9日与原告签订了一份《房屋租赁合同》，被告将原从案外人杨松竹处承租厂房A栋一层钢架结构2200平方米转租给原告使用，每月厂房租金27000元。租赁期限从2016年7月10日至2021年5月31日；免租期：2016年7月10日至2016年8月9日。原告称，2016年7月18日，原告与深圳铿时装修公司机电工程有限公司（以下简称“铿时装修公司”）签订《工程施工合同》，约定由铿时装修公司以包工包料的方式对涉案厂房进行装饰，工程部造价为426247元。2016年12月13日，原告收到深圳市木墩实业有限公司向案外人杨松竹发出《限期搬迁通知书》，因案外人杨松竹与深圳市木墩实业有限公司签订的《土地租用合同书》已于2013年11月30日到期，深圳市木墩实业有限公司要求案外人杨松竹七日内将厂区内的所有设备及相关物品搬离。涉案厂房于2017年1月份被政府部门强制拆除。被告在租赁标的物到期的情况下仍将房屋出租给原告，被告已构成根本违约，且造成原告重大经济损失，诉求被告赔偿损失。被告则认为，虽然被告与原告2016年7月签订租赁合同，但被告并没有将涉案厂房交付给原告，原告也没有对涉案的厂房进行装修。被告与杨松竹签订的租赁合同及补充协议均以双方签收厂房交换意见书为交付标准的。案外人杨松竹没有交付厂房。双方当事人签署合同时原告的用途是作为收购废品的仓库，原告提供的照片也体现是仓库。工程施工合同及工程预算单，不予认可，是原告伪造的，理由是里面的手印是新按上去的，对双方当事人签署的形成时间不予认可。对于工程施工合同罗列装修项目全部是材料款42万多元，而原告提供的证据8里面42万多元且又包含了人工费，原告提供的证据相互矛盾。对于原告提交的装修现场照片，没有原件核对，而且该照片恰恰可以证明里面放的废品，原告只是放了几块隔板，而工程预算里面涉及到厨房、办公室装修，但原告照片里面并未体现。对于银行交易明细清单所罗列很多款项在拆除之后才支付装修款，与常理不符。本院认为，本案争议焦点（一）系涉案房屋被告是否已交付原告使用,（二）系被告是否需要赔偿原告装修损失。
（一）涉案房屋被告是否已交付原告使用问题
被告在庭审对原告提交的装修现场照片质证中称，该证据没有原件核对，而且该照片恰恰可以证明里面放的废品，原告只是放了几块隔板，而工程预算里面涉及到厨房、办公室装修，但原告照片里面并未体现，从被告陈述中并没有否认原告提交照片所拍卖摄场地不是涉案房屋现场，被告作为租赁房屋出租人如没有经过其同意不可能进入涉案厂房进行生产运营。被告称没有交予涉案厂房给原告的辩解，本院不予采信。
（二）被告是否需要赔偿原告装修损失问题
本院认为，被告与原告签订合同时涉案厂房存在政府征收状态，虽然被告称口头告知原告这情况，但原告不予认可，被告没有证据证明支持其主张，应承担举证不利后果。故原告未履行告知义务，明显存在过错，造成原告损失应承担主要责任。原告与被告签订租赁合同时，也未尽到注意谨慎审查义务，亦存在一定过错，故原告的损失按原被告过错程度大小比例分担。对于原告装修损失，根据原告提交的证据显示，铿时装修公司以包工包料的方式对涉案厂房进行装饰，工程部造价为426247元。装修期从2016年7月20日至2016年10月20日，但原告与被告所签订的合同约定免租期：2016年7月10日至2016年8月9日，涉案厂房用途为废品仓库。本院认为，原告租用场地用作废品仓库，对该场地花费长时间装修，不符合成本效益；从原告提交的涉案厂房拍摄照片显示厂房内并不存在大规模装修工程，明显与其所陈述租赁场地用作废品仓库装潢不符，且该照片也没有原告所提及工程预算内涉及厨房、办公室装修情况，原告的陈述与客观事实不符；涉案厂房于2017年1月10日被政府拆除，但根据原告提交铿时装修公司收取工程款的收据和付款银行流水记录显示，原告通过邱少伟从2016年8月至2017年2月经银行转账汇款铿时装修公司工程款合共105000元（收款人吴文菊），从2016年8月至2017年6月通过现金支付铿时装修公司工程款321247元。原告支付上述款项明显与铿时装修公司所签订的工程施工合同约定付款进度不同，而且铿时装修公司所开具的收据虽然日期不同，但收据上编号是连续性的，不符合生活法则，是否真实支付工程款存疑；再者，原告与铿时装修公司签订工程施工合同时约定包工包料，邱少伟代原告于2016年9月15日、2017年3月10日支付铿时装修公司材料人工款分别130000元、29000元，这些款项在收据内显示包括人工款与原告所签的工程施工合同有明显区别。综上，本院对原告提交的工程施工合同、银行汇款和收据等证据不予采信。本院认为，涉案厂房已被政府拆除，根据原告提交涉案厂房拍摄照片显示，原告承租被告厂房后，厂房装修必不可少，存在一定费用支出，结合本案原告承租厂房用途及双方在庭审陈述，按照原、被告过错程度责任划分，本院酌定被告应赔偿原告装修工程款损失50000元。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告邱少逵与被告肖瑜于2016年7月9日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告肖瑜自本判决生效之日起三日内返还原告邱少逵押金64000元；
三、被告肖瑜自本判决生效之日起三日内赔偿原告邱少逵装修工程款损失50000元；
四、驳回原告邱少逵的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4327元，保全费2971.24元，由原告负担3886元，被告负担3412.24元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 锐 钊
二〇一七年九月二十八日
书记员 何 孝 剑
书记员 肖蓉（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。