广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1008号
原告（反诉被告）：小高德（广州）置业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：苏萌，董事长。
委托代理人：江湧伟、林旭明，均系该司职员。
被告（反诉原告）：广州颖昌服饰有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：许炼钢，经理。
委托代理人：彭胜锋、王永健，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）诉被告（反诉原告）广州颖昌服饰有限公司（以下简称颖昌公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）小高德公司的委托代理人江湧伟、林旭明，被告（反诉原告）颖昌公司的委托代理人彭胜锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）小高某公司诉称：2011年8月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，由原告将天河区珠江新城花城大道路85、87号F1-5地块高某置地广场春商场第负一层B135单元租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2011年9月1日至2014年8月31日止。被告每月5日前交付租金（租金标准为2011年10月至2013年8月每月39504元，2013年9月至2014年8月每月41874元）。租赁合同签订后，原告依约交付商铺，被告入场装修后开业。租赁期间，被告屡次逾期交租，拖欠租金、物业管理费和水电费。为此，原告曾多次发函催收。2012年12月6日被告在未与原告协商一致的情况下给原告发出《闭店沟通函》，通知原告关闭商铺，单方提前终止合同。被告逾期交租和单方提前终止合同的行为已严重侵犯原告的合法权益。依据《租赁合同补充协议》第11.4条的约定及相关法律规定，现向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付迟延交租违约金12998元；二、原告没收被告租赁保证金118512元；三、被告赔付原告租赁违约金237024元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）颖昌公司答辩及反诉称：2011年8月25日，被告与原告签订《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，被告承租原告位于广州市天河区珠江新城花城大道路85、87号负一层B135单元，开设“浩沙”专卖店。原告指定广州珠江物业酒店管理有限公司高某置地广场管理处提供物业管理服务，同日，被告与上述管理处签订《高某置地广场商场物业管理服务合同》。原告收取被告管理费保证金23702.4元、装修保证金3950.4元、水电周转金3028.6元等费用。除此以外，被告还向原告支付了租赁保证金等费用。因商业氛围差等原因，被告开设的“浩沙”专卖店亏损严重，无力承担巨额亏损，2012年11月3日，被告被迫关闭了上述专卖店，并于2012年12月6日，向原告发出《闭店沟通函》。原告于2013年1月17日发出《关于<闭店沟通函>的复函》，确认于2013年1月21日收回商铺另行出租。现原告主张2011年12月至2012年2月期间的迟延交租违约金已超过诉讼时效，而《租赁合同补充协议》中约定的租赁保证金性质是定金，原告同时主张租赁保证金和租赁违约金，按法律规定应当只能选择其一。如果原告主张租赁违约金，因2012年11月、12月商铺每月租金仅为11851.2元，而原告收回商铺后，可通过另行出租方式弥补损失，且原、被告约定的租期亦至2013年7月31日止，故被告认为原告主张的租赁违约金明显过高，应予以调低，请求判决的租赁违约金不高于被告已支付的租赁保证金，并用租赁保证金抵扣租赁违约金。原告与被告之间仅为租赁合同关系，原告并非物业管理方，其收取物业管理保证金无法律依据，被告与前述管理处签订的《高某置地广场商场物业管理服务合同》系管理处提供的格式合同，该合同中关于收取、没收管理费保证金的条款加重了被告的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效；《租赁合同补充协议》同样是格式条款，《租赁合同补充协议》约定没收被告的管理费保证金的约定加重了被告的责任，也是无效的。《高某置地广场商场物业管理服务合同》是《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》的从属合同，根据《高某置地广场商场物业管理服务合同》第二条第2款的约定，《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》提前终止的，《高某置地广场商场物业管理服务合同》也相应终止，该约定与《高某置地广场商场物业管理服务合同》第六条第4项相矛盾，这种情况下应该作出对被告有利的解释。原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》等协议既已解除，原告应返还被告管理费保证金、装修保证金及水电周转金等费用。故特提起反诉，请求法院判令：一、原告立即退还管理费保证金23702.4元、装修保证金3950.4元、水电周转金3028.6元；二、本案反诉费用由原告承担。
原告（反诉被告）小高某公司就反诉辩称：一、根据《高某置地广场商场物业管理服务合同》第六条第4项的约定，管理费保证金是不应退还的；二、原告同意返还装修保证金，但原告要求被告向原告支付租赁违约金后相互抵销；三、因为被告尚未付清2012年9月6日至2012年11月5日期间的2208.34元水电费，原告同意在扣除水电费后向被告返还剩余水电周转金。
经审理查明：2011年9月2日，小高德公司（甲方）与颖昌公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在天河区花城大道85、87号负一层B135单元的房地产（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积131.68平方米；租赁期限为2011年9月1日至2014年8月31日，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前缴付甲方，其中2011年9月1日至2011年9月30日为免租期，2011年10月1日至2013年8月31日每月租金39504元，2013年9月1日至2014年8月31日每月租金41874.24元。又，双方签订《租赁合同补充协议》，约定：1.乙方向甲方交纳相当于本物业叁个月租金金额的租赁保证金118512元，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按约定扣除保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失，租赁期满或本协议终止时，乙方清缴全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方将租赁保证金退还乙方；2.乙方向甲方支付相当于本物业叁个月物业管理费金额的管理费保证金23702.4元，如乙方违反物业管理合同约定的任何条款，甲方可按约定扣除保证金；3.乙方向甲方缴交水电费周转金3028.64元，租赁期满或提前终止时，乙方清缴所有费用后，甲方无息退还给乙方。此外双方还约定了相关违约责任：第11.1条：乙方须按时向甲方缴付租金，迟延缴付，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的0.3%计算；第11.4条：任何一方未依协议约定或法律规定单方面提前终止合同及本协议的，应向另一方支付相当于6个月租金同等金额的违约金，同时，甲方如提前终止则应当向乙方双倍返还租赁保证金，乙方如提起终止，则无权要求甲方返还租赁保证金等。
签订《广州市房屋租赁合同》当天，颖昌公司与广州珠江物业酒店管理有限公司高某置地广场管理处（以下简称珠江管理处）签订了《高某置地广场商场物业管理服务合同》（以下简称《物业管理合同》），约定颖昌公司根据其与小高某公司签订的租赁合同和本合同接受并委托珠江管理处为案涉商铺的物业管理者，物业管理期限同颖昌公司与小高某公司签订的租赁合同及补充协议的实际租赁期限一致，租赁合同及补充协议提前终止的，本合同也相应终止。签订本合同时，颖昌公司应向小高某公司一次性交付管理费保证金23702.4元，合同期满或提前终止时，颖昌公司缴清全部管理费及其它应缴费用且无其它违约行为，小高某公司应在颖昌公司撤场后15个工作日内将保证金余额退回颖昌公司；如颖昌公司未清缴管理费等费用，珠江管理处和小高某公司有权按本合同第六条第1项有关欠费之违约条款处理；颖昌公司办理入伙时，应向小高某公司交纳水电费周转金3028.64元，合同期满或提前终止时，颖昌公司缴清所有相关费用后，小高某公司应在颖昌公司撤场后30个工作日内无息退还给颖昌公司；颖昌公司应于取得珠江管理处书面批准装修当日向小高某公司交纳装修保证金等。另该《物业管理合同》第六条第4项约定：如颖昌公司单方要求提前解除本合同，应提前一个月向珠江管理处发出书面通知，保证金不予退回，除双方另有约定外，颖昌公司应承担该物业出租方重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿珠江管理处损失，直到小高某公司将该物业重新出租或者本合同期满；第十条第2项约定：颖昌公司同意，按本合同约定需要收取、退回、抵扣、扣除、没收管理费保证金和水电周转金的，由小高某公司负责执行，并由珠江管理处或小高某公司出具收据或发票，有关退回责任由小高某公司按本合同约定承担。
上述合同签订后，颖昌公司向小高某公司支付了租赁保证金118512元、管理费保证金23702.4元，水电周转金3028.64元、装修保证金3950.4元。小高某公司亦将案涉商铺交付给颖昌公司使用。
2012年9月25日，小高某公司与颖昌公司签订《租赁合同补充协议三》，约定变更原合同租赁期限为2011年10月16日至2013年7月31日，且双方确认已经于2011年10月16日完成物业交付手续，装修免租期为2011年10月16日至2011年11月15日，颖昌公司自2011年11月16日起向小高某公司支付租金，在此之前的合同责任双方互不追究。另小高某公司同意从2012年8月1日至2012年12月31日按原合同约定的月租金标准的三折向某甲公司收取每月租金，即在此期间内的月租金为11851.2元。同日，颖昌公司亦与珠江管理处签订《物业管理合同补充协议二》，约定原合同期更改为2011年10月16日至2013年7月31日。双方确认颖昌公司在2011年10月16日接收了原合同约定的物业，物业管理费自该日起算，其中2011年10月16日至2011年11月15日期间按装修期管理费标准计收等。颖昌公司称，双方签订《租赁合同补充协议三》，系因案涉商铺的商业氛围差，导致颖昌公司经营过程中亏损严重，故小高某公司同意将2012年8月至12月的租金调整至原租金的30%，给予颖昌公司租金优惠。为此，颖昌公司向本院提供照片一组，拟证明案涉商铺周围人流量低。小高某公司对此不予确认。
由于颖昌公司未按约定支付案涉商铺的租金等费用，小高某公司于2011年12月31日向被告发出《律师函》，要求颖昌公司支付拖欠的案涉商铺2011年11月1日至12月31日租金、管理费、水电费等合计94900.36元，颖昌公司确认收到该函件；2012年4月25日，小高某公司再次向某甲公司发出《律师函》，要求颖昌公司支付逾期支付租金、管理费、水电费的迟延违约金10627.85元，并提供了该函的邮件妥投证明，颖昌公司否认收到该函，但无法提供相应证据证明；此后，小高某公司还分别于2012年10月30日、2012年11月20日、2012年12月24日三次向某甲公司发出《律师函》，要求颖昌公司支付拖欠案涉商铺的租金、迟延违约金等，颖昌公司确认收到前述三份《律师函》，另向本院提供其支付案涉商铺2011年12月至2012年10月的租金发票及《资金汇划补充凭证（借）》，显示颖昌公司于2012年2月16日支付了案涉商铺2011年12月16日至2011年12月31日租金20389.16元、2012年1月及2月各月租金39504元；于2012年7月25日支付了2012年7月租金39504元。对此，小高某公司主张颖昌公司迟延交纳2011年12月租金73天，应支付违约金4465.23元；迟延交纳2012年1月租金42天，应支付违约金4977.5元；迟延交纳2012年2月租金10天，应支付违约金1185.12元；迟延交纳2012年7月租金20天，应支付违约金2370.24元。颖昌公司认为小高某公司诉请的上述期间的租金及违约金已超过诉讼时效。
2012年12月6日，颖昌公司向小高某公司发出《闭店沟通函》，内容为：颖昌公司经营案涉商铺至今长期亏损，故申请于2012年11月3日起关闭案涉商铺，由于11月只营业三天，故颖昌公司将缴纳三天的租金。小高某公司不再向某甲公司收取任何费用（包括但不限于违约金、滞纳金、房租、水电费、管理费、公共能源费）。颖昌公司将正常关闭案涉商铺，且有权利撤走该店内所有物品，只保留天花、地板、玻璃。小高某公司就此于2013年1月17日向某甲公司发出《关于<闭店沟通函>的复函》，内容为：颖昌公司于2012年11月3日未经小高某公司同意，单方关闭案涉商铺并撤走铺内所有货品及拆走货架及灯具，时隔一个月后才向小高某公司提出提前终止合同，小高某公司认为颖昌公司在租期未届满之前，单方提前解除租赁合同，已构成严重违约；为减少小高某公司的损失，小高某公司将没收颖昌公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金，并请颖昌公司缴清至2013年1月21日的租金、管理费、水电费及其他应缴费用；小高某公司将于2013年1月21日收回涉案物业另行出租，请颖昌公司配合办理收回案涉商铺的手续。珠江管理处亦于2013年1月17日向某甲公司发出《关于贵司单方违约事宜》，内容为，为减少珠江管理处的损失，珠江管理处将没收颖昌公司已交的管理费保证金，并请颖昌公司缴清至2013年1月21日的管理费、水电费及其他应缴费用，珠江管理处将于2013年1月21日配合小高某公司收回案涉商铺另行出租，请颖昌公司配合办理收回手续。
经小高某公司与颖昌公司当庭确认，小高某公司于2013年1月17日后收回案涉商铺，颖昌公司交付案涉商铺租金、管理费至2012年10月31日。但小高某公司主张颖昌公司尚未缴清案涉商铺2012年9月6日至11月5日的电费2208.34元，并提供珠江管理处于2012年12月20日向某甲公司发出的《有关缴交管理费及水电费事宜》，内容为珠江管理处要求颖昌公司于2013年1月5日前缴交2013年1月管理费7900.8元，2012年11月、12月管理费15801.6元，2012年9月6日至11月5日的电费2208.34元。颖昌公司确认收到上述通知，确认尚欠电费2208.34元未缴付。
因小高某公司根据《租赁合同补充协议》第11.4条的约定，主张没收颖昌公司租赁保证金，同时要求颖昌公司支付租赁违约金，本院向某乙明：双方约定的上述租赁保证金系定金性质，同时约定违约金及定金的，颖昌公司违约时，小高某公司可以选择适用违约金或者定金。但小高某公司认为租赁保证金并非定金性质，如本院作出定金性质的认定，小高某公司选择适用租赁违约金。
本院认为：小高德公司与颖昌公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。颖昌公司于2012年11月3日搬离案涉商铺，于2012年12月6日向小高某公司发出《闭店沟通函》，系单方提前解除合同行为，已构成违约，在此情况下，小高某公司于2013年1月17日发函要求于2013年1月21日收回案涉商铺另行出租，有事实和法律依据。故双方租赁合同已解除，且小高某公司有权依据合同约定追究颖昌公司的违约责任。
从查明的事实可知，颖昌公司于2012年2月16日缴纳2011年12月租金，已逾期73天；于2012年2月16日缴纳2012年1月租金，已逾期42天；于2012年2月16日缴纳2012年2月租金，已逾期11天；于2012年7月25日缴纳2012年7月租金，已逾期20天；因小高某公司在颖昌公司拖欠租金及违约金后多次向某甲公司发函主张权利，诉讼时效发生中断，故从小高某公司最后一次发函时间2012年12月24日起计，小高某公司向本院诉请颖昌公司支付上述违约金未超过诉讼时效，颖昌公司的该项抗辩不能成立，本院不予采纳；根据双方合同约定，颖昌公司须向小高某公司支付迟延违约金，从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的0.3%计算，共计得上述期间被告应支付违约金为13116.6元【20389.16元×73天×0.3%+39504元×（42+11+20）天×0.3%】。因小高某公司主张的迟延违约金数额为12998元，系小高某公司自行处分其权利，本院予以支持。
又，根据《租赁合同补充协议》第11.4条“任何一方未依协议约定或法律规定单方面提前终止合同及本协议的，应向另一方支付相当于6个月租金同等金额的违约金，同时，小高某公司如提前终止则应当向某甲公司双倍返还租赁保证金，颖昌公司如提前终止，则无权要求小高某公司返还租赁保证金”的约定来看，上述租赁保证金适用定金罚则，具有定金性质；而双方在本条中对单方提前终止合同的违约责任既约定了违约金又约定了具有定金性质的租赁保证金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，小高某公司不可同时要求没收颖昌公司租赁保证金及要求颖昌公司支付租赁违约金。经本院释明后，小高某公司选择适用租赁违约金，且主张该租赁违约金应以双方《租赁合同补充协议》中约定的2011年10月至2013年8月每月39504元的月租金标准计付6个月。颖昌公司认为小高某公司诉请的租赁违约金过分高于造成的损失，请求本院予以调整。本院认为，根据双方签订的《租赁合同补充协议三》，可知双方已根据案涉商铺的实际经营情况，将合同租赁期限由原来的2011年9月1日至2014年8月31日缩短为2011年10月16日至2013年7月31日，而2012年8月1日至2012年12月31日期间的月租金标准亦从39504元降至11851.2元，故颖昌公司2012年11月3日搬离案涉商铺时适用的月租金标准为11851.2元；又，2013年1月21日小高某公司已收回了案涉商铺，其可通过另行出租方式获得收益。故综合考虑上述情形，在小高某公司亦未向本院证明其实际损失的情况下，其要求颖昌公司以每月39504元的月租金标准计付6个月的提前终止合同违约金，显失公平，本院酌情判令该提前终止合同的违约金应以每月39504元的标准计付3个月，共计118512元。
又，颖昌公司未在本案中提出有关租赁保证金的反诉请求，但主张用其交纳的租赁保证金抵扣租赁违约金，本院认为，因双方租赁关系已终止，在小高某公司亦无权以颖昌公司单方提前终止合同为由没收颖昌公司的租赁保证金的情况下，为免诉累，对颖昌公司的该项主张本院予以准许，故租赁保证金118512元与租赁违约金118512元进行抵扣后，颖昌公司无需另行向小高某公司支付提前终止合同的违约金。
另，颖昌公司反诉请求小高某公司退还装修保证金及水电周转金。根据查明的事实可知，小高某公司已实际收取了颖昌公司上述费用，颖昌公司的反诉请求有其事实依据。关于装修保证金，小高某公司当庭表示同意返还，故对颖昌公司要求小高某公司返还装修保证金3950.4元的反诉请求，本院予以支持。关于水电周转金，颖昌公司确认尚欠案涉商铺2208.34元电费未缴付，而小高某公司同意在扣除上述欠缴的电费后向某甲公司返还剩余水电周转金。本院认为，小高某公司的主张符合双方合同约定，应予以支持。故在扣除颖昌公司欠缴的电费后，小高某公司应将剩余水电周转金820.3元（3028.64元-2208.34元）退还颖昌公司。
至于颖昌公司反诉请求小高某公司退还管理费保证金，小高某公司主张颖昌公司违反了《物业管理合同》的约定，有权没收管理费保证金，颖昌公司则认为有关管理费保证金的约定无效。本院认为，颖昌公司是否违反《物业管理合同》及有关管理费保证金的约定是否无效均属另一法律关系，不属于本案租赁纠纷调处的范围，颖昌公司可另循合法途径解决。故颖昌公司要求小高某公司退还管理费保证金的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广州颖昌服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告（反诉被告）小高德（广州）置业有限公司支付逾期交租违约金12998元；
二、原告（反诉被告）小高德（广州）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向被告（反诉原告）广州颖昌服饰有限公司返还装修保证金3950.4元、水电周转金820.3元；
三、驳回原告（反诉被告）小高德（广州）置业有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）广州颖昌服饰有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6830元由原告（反诉被告）小高德（广州）置业有限公司负担3900元，被告（反诉原告）广州颖昌服饰有限公司负担2930元；反诉受理费284元由原告（反诉被告）小高德（广州）置业有限公司负担44元，被告（反诉原告）广州颖昌服饰有限公司负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 杨 蕴
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 蒲肖明
钟腾
本判决已于2014年月日送达