湖南省汝城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汝民初字第572号
原告龙军祥，男。
委托代理人朱正新，男，湖南水正兰律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被告何天德，男。
被告陈小球（何天德之妻），女。
被告何天德、陈小球委托代理人邓彰科，男，湖南邓彰科律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被告何春阳（何天德之子），男。
第三人何新才，男。
原告龙军祥与被告何天德、陈小球、何春阳确认合同有效纠纷一案，本院于2013年7月25日立案受理。何新才认为本案的处理结果与其有利害关系，于2013年8月20日要求参加本案诉讼，本院准许其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙军祥及其委托代理人朱正新、被告何天德、陈小球及其委托代理人邓彰科、第三人何新才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙军祥诉称：原告与被告于2008年8月22日签订《协议书》，约定被告将1125.54平方米土地使用权，其中438平方米国有土地使用权作价29万元转让给原告，并约定办理过户手续时被告随叫随到，协助办理过户，原告履行付款义务后，土地由原告使用至今，但原告在多次要求被告办理过户手续时，被告却以种种借口推脱，导致土地至今仍没有办理过户手续。原告认为双方所签《协议书》中涉及438平方米国有土地使用权转让行为合法有效。为此特请求法院依法确认原告与被告2008年8月22日所签《协议书》中438平方米的国有土地使用权转让行为有效，被告协助履行将本案438平方米的国有土地使用权过户到原告名下，被告承担本案诉讼费用。
原告龙军祥为支持其主张，提交了如下证据：
第1份证据、协议书一份，拟证明原、被告双方在2008年8月22日签订土地转让协议，该协议系双方真实意思表示，原告已履行付款义务，但被告以种种借口至今没能协助办理过户手续。
第2份证据、收条一份，证明原告已依约将购房、购地款中的182600元支付给被告。
第3份证据、水电费收据一份，证明协议签订后，协议项下的房屋及土地所涉水电费用户变更为原告，并由原告承担。房屋及土地已由被告交付原告经营使用。
第4份证据、汝国用（95）字第039503028号国有土地使用权证，证明持证人为何天德。
第5份证据、契税票据，证明现持有人为原告龙军祥
原告龙军祥申请的证人何曲莲出庭证称：农历2008年8月6日，证人儿子租赁龙军祥位于高炮岭的房屋经商，租期五年。证人儿子开了三年时间的店外出打工，后证人继续住了一年多。租赁期内是直接与龙军祥打交道，租金由证人儿子交给龙军祥。
被告何天德辩称：被告何天德没有与原告签订土地买卖的协议，也没有委托任何人买卖土地。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告何天德未提交证据。
被告陈小球辩称：2007年10月份前，答辩人不认识原告龙军祥。2007年因龙军祥想买房屋和宅基地通过何兆生介绍认识答辩人，但答辩人不同意卖，龙军祥仍保持与答辩人接触，并提出他购买了摇床等选矿设备，想要答辩人与其合伙且表示要答辩人把房屋及宅基地卖给他，答辩人经不起软磨硬泡认为我不会卖给龙军祥，跟他写了个合同签个字，他给钱，我不会去过户办手续，一起办厂搞砂赚钱，到时候房屋宅基地还是我及我家人的。所以当时写了一份名为《土地转让合同》约定价格是28.26万元，龙军祥分二次共给了18.26万元（其中第一次给15万元抵2260元大码扣六合彩钱，第二次抵2万多元六合彩钱，其余零钱给了几千元给我），此外所讲的10万元龙军祥未给我，而答辩人也未要龙军祥给。因为答辩人不是真的卖，所以丈夫何天德不知道，答辩人也未告诉丈夫何天德，而土地使用证是龙军祥提出一起办选厂拿他去给他人看一下贷款，因为是一起赚钱，答辩人就瞒着丈夫何天德给了龙军祥。此外。龙军祥于2012年快过春节时，因龙军祥欠他人债无法应对，又来哄骗我去过户，我当场表示，我不是真卖给你，不同意过户。现龙军祥提起诉讼，答辩人请求法院查明事实，驳回原告龙军祥的诉讼请求。
被告陈小球未提交证据。
被告何天德、陈小球申请的证人何兆生出庭证称：证人在2005年或是2006年认识原告，证人有一块位于被告旁边的土地，卖给了龙军祥。原告买了证人土地后还买被告的房子及土地，于是原告托证人介绍认识被告。原告跟被告陈小球是2007年通过证人介绍认识，他们认识后是怎么谈的证人不知道情况。第三人在办理变更土地证的过程中是龙军祥让我去的。
被告何春阳未到庭、未答辩、未提交证据。
第三人何新才述称：我方转让龙军祥的土地作为4米通道，通道占地面积105.2平方米，约定由我方与龙军祥各负担一半，龙军祥已经收取我方52.6平方米的土地转让款199228元。请求法院维护第三人的合法权益。
第三人何新才提交了下列证据：
第1份证据，协议书及补充协议书各一份，证明土地转让情况并且第三人已经在使用土地的情况。
第2份证据，算账清单一份，证明龙军祥已经收取第三人转让款119928元以修建通道。
各方当事人的质证意见：对于原告第一份证据协议书，被告何天德质证认为没看过这份协议，也没有人跟其谈过这份协议，协议上没有何天德的签字，何天德不知道这事。被告陈小球不敢肯定协议上其名字是否其签字，没有出卖房屋及土地给龙军祥；假如签名属实，协议第一页内容是伪造。第三人没有异议。对于原告的第2份证据，被告何天德认为没有收过原告任何款项，更没有收过土地转让款，也没有注明何天德有代理人，没有写过收据。被告陈小球质证认为其名字是本人亲笔签写，一共收龙军祥186200元。第三人没有异议。对于原告的第3份证据，被告何天德与陈小球均质证认为不知道有这回事。第三人认为2013年5月1日第三人把房子租赁别人，但电表等户名转为第三人名下。对于原告的第4份证据，被告何天德质证认为其没有把土地使用权证交给任何人。被告陈小球对交给原告土地使用权证没有异议，质证认为交给原告证件的原因是为了贷款，没有跟丈夫商量，没有告诉丈夫的原因。第三人没有异议。对于第三人提供的第1、2份证据，原告质证认为是事实，没有异议。被告何天德、陈小球质证后认为不清楚情况，不认可。
本院对各方当事人提交的证据认证如下：对于原告提供的第1份证据，虽然何天德没有签字，但该协议是在何天德家里签订，原告主张当时何天德因车祸神志不清，故由何天德妻子陈小球及其儿子何春阳签字认可，因此何天德以其未签字为由否认合同效力的理由不能成立。退而次之按照何天德庭审陈述签订合同时神志清楚，自2008年8月后，再未对该房屋及土地进行管理，原告及第三人修整通道拆掉该土地的部分房屋时，陈小球在场，未通过正当的途径行使权利，有悖常理；而陈小球认可该协议第二页的内容属实，而第一页的内容不事实，作为完全民事行为能力人，应承担由此引起的法律后果，陈小球提出的理由不能采信，且被告未提供相反的证据推翻原告的协议，因此，对原告的第一份证据应予认定。对于原告的第2份证据，陈小球无异议，予以认定。对于原告的第3份证据，证实原告对该房屋及土地行使了管理的权利，且证人出庭证实，予以认定。对于原告的第4、5份证据，系行政管理机关收取何天德规费后颁发的有效证件，被告移交龙军祥持有，予以认定。对于第三人提交第1、2份证据，原告没有提出异议，应予认定。证人何曲莲、何兆生均到庭接受质询，作出的证言予以认定。对于本院调取汝城县国土资源局土地登记审批表、宗地图、领取土地使用证书签收薄，各方当事人未持异议，本院予以认证。
经各方当事人举证、质证及本院认证，确认以下案件事实：
被告何天德与被告陈小球系夫妻，被告何春阳系何天德和陈小球婚生儿子。1995年3月7日何天德取得位于教场坪438平方米土地的国有土地使用权，汝城县人民政府颁发了汝国用（95）字第039503028号国有土地使用权证，用途：食用菌，批准使用期限50年，四至为：东抵1859线留用地；南抵何兆生房；西抵食用菌厂；北抵长安村，土地上还建有约80平方米的房屋，房屋未到房管部门登记，均系何天德、陈小球的夫妻共同财产。2007年9月7日，龙军祥受让证人何兆生的土地后，还欲转让位于何兆生旁边的何天德房屋和土地。经何兆生介绍，龙军祥认识陈小球。2008年8月22日，在何天德位于汝城县技术监督局的住宅，何天德为甲方与龙军祥为乙方签订土地使用权转让协议，约定甲方于2001年8月6日借到乙方现金29万元，现借期已到，甲方没有偿还能力，甲方及甲方全家自愿将甲方位于高炮岭东面岭下的一栋房屋及宅地抵押给乙方，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。协议约定：1、土地位置：四抵为东抵1859线公路；南抵原何兆生宅地，现何兆生于2007年9月7日转让龙军祥；西抵益道荒山；北抵选古老板的南方矿业公司。2、土地面积：总面积1125.54平方米（其中438平方米已经汝城县国土局审批），房屋建筑约80平方米。3、借款抵清：双方签定本协议书时，甲方于2001年8月6日写给乙方的（贰拾玖万元整人民币）借条销毁，甲乙双方债务俩清，互不相欠。4、土地使用权：双方签订本协议日，甲方将在汝城县国土管理局的审批办理的一切证件交给乙方，乙方可以在此土地建筑房屋、庭院，此房屋和土地的产权、使用权归乙方所有。5、手续办理：手续办理费用由乙方承担，办理过户手续时，甲方必须随叫随到，协助乙方把过户手续办好。6、违约责任：如果甲方违约，则甲方必须归还借乙方的人民币贰拾玖万元整和乙方在此土地建筑房屋、庭院的一切费用，包括精神、人工利息等费用，如果乙方违约，甲方将不负担任何费用。7、此协议一式三份，甲、乙双方及湖南扬法律师事务所各存一份，自湖南扬法律师事务所见证之日起生效。龙军祥、陈小球、何春阳（时年17岁）在协议上签名并捺印。同日，陈小球、何春阳向龙军祥出具“今收到龙军祥房屋款和宅地款182600元”的收条并捺印，陈小球将讼争土地和房屋的国有使用权证及相关契证等证件、收据移交龙军祥。此后，该房屋及土地由龙军祥管理、使用、出租、收益，相关的水电费转为龙军祥的名下。2011年3月8日，龙军祥与何新才签订土地转让协议及补充协议，龙军祥将原向何兆生受让的土地转让给第三人何新才，何兆生协助龙军祥、何新才到国土部门办理了产权变更登记至何新才项下。2011年11月30日，龙军祥还从原向何天德受让的国有土地中转让给何新才52.6平方米国有土地作为4米宽的通道，该通道占地105.2平方米，靠何新才墙边，约定通道产权各半，共有部分双方均不准建设任何建筑物和堆放任何物品以确保通道畅通，何新才按此协议的议价负担一半即付给龙军祥52.6平方米土地转让款119928元，龙军祥无偿赠与何新才现有房屋前坪场，龙军祥、何新才还对其他相邻事项进行了约定。同日何新才将占用52.6平方米土地作为通道的转让款119928元付给龙军祥，双方还对其他费用进行了清算后签字认可。2011年12月，龙军祥在拆除讼争土地的房屋作为通道时，陈小球以龙军祥未付清转让款为由阻工。2012年龙军祥要求被告协助办理土地过户，被告拒绝配合龙军祥办理产权变更手续。原告与被告方多次协商办理讼争土地过户手续未果，龙军祥故诉至本院，请求法院依法确认原告与被告2008年8月22日所签《协议书》中438平方米的国有土地使用权转让行为有效，被告协助履行将本案438平方米的国有土地使用权过户到原告名下，被告承担本案诉讼费用。
本院认为，本案是属于履行合同过程中所产生的纠纷，因此，本案的案由应为土地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点问题有：1、关于原告主张的土地转让协议是否有效的问题；2、合同的第七条律师见证的效力的问题。3、被告何春阳是否是本案适格主体的问题。
关于第1个焦点问题即土地转让协议是否有效的问题，被告何天德取得了本案争议土地438平方米的国有土地使用权后，原、被告经协商签订的土地使用权转让协议，符合有关法律规定，为有效合同。本案当事人对讼争土地的位置、四抵、面积、产权证书已经移交、未办理产权变更手续等事项没有异议。被告陈小球对已收取转让款186200元、对合同的第二页即协议第六条违约责任、第七条证明人见证的条款没有异议。本案的焦点是被告是否将争议土地转让给原告，即对合同的条款理解的争议。具体有2个问题，即何天德没有签字是否影响合同效力；土地转让款的如何认定。
关于何天德没有签字是否影响合同效力的问题。原告、被告在2008年8月22日签订的协议书，何天德确实没有签名。原告主张何天德车祸后神志不清，未提供证据证实。何天德与陈小球系夫妻，本案讼争土地及房屋系夫妻共同财产，陈小球签订转让协议后收取房屋和土地转让款并将该土地的权利证书交给原告，因此，陈小球否认未进行土地转让的辩解不能成立。而陈小球认为是与龙军祥合伙矿产加工，无事实依据，有悖常理，也与本案查明的事实不符，否则陈小球没有必要向龙军祥具写收条并移交土地权利证书。且何春阳已满17岁，在协议和收条上签字捺印应知释转让房屋和土地的重大事项，本协议在何天德住宅签订，何天德、陈小球、何春阳均在场，如认为显失公平应在法定期间内主张权利救济。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。同时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，何天德以其未签字为由，否认协议的效力，不得对抗龙军祥取得本案讼争土地和房屋。至于陈小球主张转让款有“六合彩”折抵的情况，没有证据证实，本院不予采信。
关于原、被告约定的土地转让款如何认定的问题。2007年9月7日，龙军祥转让何兆生的土地后，经何兆生介绍，龙军祥才认识陈小球、何天德夫妇。因此，原告与被告协议书中第三条约定借款抵清即“双方签定本协议书时，甲方于2001年8月6日写给乙方的（贰拾玖万元整人民币）借条销毁，甲乙双方债务俩清，互不相欠”的内容不符合客观实际，因为双方不认识前不可能存在债权债务关系，因此，原告与被告约定的29万元债务不存在，双方对此约定均有过错。经庭审查明，原告与被告所签订的土地和房屋转让协议的转让款认定为186200元，陈小球所具写的收据亦能佑证，该价款符合2009年3月24日汝城县人民政府《关于公布汝城县基准地价更新成果的通知（汝政法（2009）2号文件）》确定的级别及地价的要求，因此，原、被告实际的土地转让款认定为186200元。被告陈小球主张土地转让款为28.26万元，无证据证实，不予采信。
2、关于律师事务所见证是否影响合同的效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法规、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。律师事务所并不是法律规定办理批准、登记的机关，只是证明当事人签订合同的过程，不影响合同的效力。因此，原告与被告签订的协议中第七条自律师事务所见证之日起生效的条款是无效条款。
3、被告何春阳是否是本案适格主体的问题。龙军祥与陈小球签订转让合同时，合同的标的物系陈小球、何天德的夫妻共同财产。何春阳尚未满十八周岁，因此不是本案适格主体。何春阳在协议和收条上签名和捺印恰恰能证明本案土地转让事实的存在，陈小球及何天德辩解未订立合同、与原告是合伙关系等辩解不能成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就原告与被告协议而言，针对土地来说，该争议土地系通过转让方式取得，被告提出的抗辩理由，无法得到支持。依法成立的合同，对当事人有法律约束力，应当按照合同约定全面履行自己的义务，包括协助原告办理争议地段土地使用权登记手续，因此原告的诉讼请求成立；被告因败诉应承担本案的诉讼费用。
经本院主持调解，当事人未能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告龙军祥与被告何天德、陈小球于2008年8月22日签订的土地使用权转让协议有效。
二、被告何天德、陈小球应于本判决生效后三十日内，协助原告龙军祥办理位于汝城县教场坪438平方米国有土地（证号：汝国用（95）字第039503028号）的土地使用权产权变更登记手续。办理产权变更登记手续的费用由原告龙军祥负担。
本案诉讼费80元，由被告何天德、陈小球负担80元（原告龙军祥已预交，由被告何天德、陈小球直接给付原告龙军祥80元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 邓朝阳
代理审判员 袁 倩
人民陪审员 朱亮忠
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 ＸＸ才
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。