安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00089号上诉人（原审被告）：王宏玲。被上诉人（原审原告）：合肥市中房物业管理有限公司。法定代表人：傅雷，该公司董事长。委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。上诉人王宏玲因与被上诉人合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民二初字第01099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2003年7月1日，颐和花园小区开发商中国房地产开发有限公司与本案中房物业公司就该小区的前期物业管理签订前期物业管理服务合同，约定由本案中房物业公司为该小区的全体业主及物业使用人提供前期物业管理服务，物业管理服务的收费标准为非住宅按照建筑面积每月每平方米2．OO元向业主或物业使用人收取。王宏玲于2008年购买位于合肥市青阳北路颐和花园×幢×室房屋，建筑面积为185.18平方米。2011年9月，合肥市中房物业管理有限公司（甲方）与王宏玲（乙方）签订颐和花园前期物业服务管理协议一份，协议约定：由甲方向乙方提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；甲方需对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；物业管理服务质量要求保持房屋外观同统一、干净、无乱张贴、乱搭建等违章情况，房屋本体共用设施整洁，公共配套设施及公共场所公共照明设施的完好率达95%以上，整体环境及环卫设施随时保持清洁，无虫患鼠害、无卫生死角、无异味及非正常的扰民噪音等，做到环境优美、草绿花香，无大面积黄土裸露，实行24小时巡逻制度；物业服务费用由乙方按其拥有的物业的建筑面积缴纳，标准为商网及其他非住宅项目1.4元／月·平方米，乙方物业服务费按月缴纳，乙方应在每月10日前缴纳当月费用，逾期按每日千分之二缴纳滞纳金等。2012年12月26日，王宏玲按照1.4元／月·平方米的标准向中房物业公司缴纳了自2011年4月11日起至2012年5月11日止的物业管理费用共计3100元。2012年5月12日至今的物业管理费用被告尚未缴纳。原审另查明：中房物业公司提供物业服务期间，颐和花园小区存在未及时清扫公共卫生及公共照明设施损坏较多等情况，较多业主对中房物业公司提供的物业服务质量不满意。原审法院认为：中房物业公司与王宏玲签订的颐和花园前期物业管理服务协议合法有效，双方应遵照履行。中房物业公司作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时解决。王宏玲作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对中房物业公司在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与中房物业公司积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因中房物业公司服务质量存在瑕疵或房屋质量有问题就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。鉴于中房物业公司在物业服务上确有一定的瑕疵，可以依法适当减少王宏玲物业服务费的交纳，王宏玲房屋建筑面积为185.18平方米，按照1.4元／月平方米的标准自2012年5月12日起至2014年6月30日止的物业服务费共计6645元（185.18平方米×1.4元／月·平方米×24个月＋185.18平方米×1.4元／月·平方米÷30天×49天），酌情确定王宏玲按照物业服务费总金额90%的标准支付，计5981元，中房物业公司诉请要求王宏玲按照2.00元／月·平方米的标准向其支付物业服务费，因其与小区开发商签订的前期物业管理协议对被告没有约束力，因此该项主张没有事实及法律依据，依法不予支持；对中房物业公司要求王宏玲支付滞纳金的诉请，因中房物业公司在服务上也有一定的瑕疵，现要求王宏玲承担逾期违约责任不尽合理，故对此诉请不予支持。王宏玲抗辩称中房物业公司未提供发票且业委会未进行督促缴费、因此拒绝缴纳物业服务费，于法无据，不予支持；王宏玲称小区业委会已经于2014年9月份与其他物业公司签订物业管理合同，因中房物业公司仅主张2014年9月份之前的物业服务费，因此该抗辩亦不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥第六条之规定，判决：一、被告王宏玲于本判决生效后十日内支付原告合肥市中房物业管理有限公司物业服务费5981元；二、驳回原告合肥市中房物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费118元，减半收取计59元，由原告合肥市中房物业管理有限公司承担31元，被告王宏玲承担28元。王宏玲上诉称：一、被上诉人没有通过法定程序主张拖欠的物业费，原审法院不予确认。依据《物业管理条例》第67条、《物业服务收费管理办法》第15条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，至今为止业委会未收到中房物业要求业委会督促欠费业主缴费的任何函件，也没有收到欠费业主的名单，无法履行催缴义务。因此在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。且原审中，被上诉人无法证明上诉人收到催告函并知悉催告内容，所谓的“催告函”照片无法证明被上诉人实施过催告行为。二、一审判决认定事实不清，上诉人房屋漏水严重多次向被上诉人提出报修，多次邀请被上诉人一起沟通处理，但一直没有结果，造成上诉人的财产损失3800元。至今为止上诉人墙壁漏水的情况依然非常严重，因而导致上诉人的房屋无法出租。原审法院对房屋漏水的事实不予确认，对天花板、顶角线、墙纸、发霉等损失也不确认。三、被上诉人没有合法的收费标准，在审理中也未提交2013年至2014年4月期间的价格服务证，且被上诉人并未按照前期物业管理服务协议的约定提供物业服务，招致小区张乱差极为严重，小区业主极为不满。上述行为严重侵害了上诉人的权利。被上诉人不履行物业服务合同的义务，属于违约，并给上诉人带来经济损失，上诉人在被上诉人违约的情况下有权行使抗辩权。2014年9月19日，小区业委会已和安景物业服务有限公司签订物业服务合同并依法备案，被上诉人与我小区已不存在物业服务关系。诉讼结果不影响小区物业服务的良性循环。因此一审判决上诉人支付物业费违反公平原则。综上，请求：1、依法撤销蜀山区人民法院作出的（2014）蜀民二初字第01099号民事判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。中房物业公司辩称：一审认定事实清楚适用法律正确。收费标准有详细的证据证明。门面房没有具体的收费标准，是协议价格。前期物业服务的第7页，一开始是按照2元计算，后考虑和谐相处，就按照1.4元收取的。二审中，双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：上诉人王宏玲与被上诉人中房物业公司之间存在物业服务合同关系且合法有效。王宏玲作为业主接受了宝业合肥分公司提供的服务，应按约交纳物业费。王宏玲自2012年5月12日起至2014年6月30日没有交纳物业服务费，但仍接受了中房物业公司的物业服务，理当及时交费，且中房物业公司按双方合同约定价格收费具有事实依据，并未违反法律规定。而业主委员会催收物业服务费并不是中房物业公司收取物业费的前置程序。因此，王宏玲上诉理由不能成立，其主张本院不予支持。一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人王宏玲负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  程亚娟审判员  胡 娟二〇一五年一月二十六日书记员  张 琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。