江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1023民初987号原告：张晓红，女，汉族，江西省南丰县人，住南丰县。委托诉讼代理人：胡伟强，江西维尔正律师事务所律师，一般代理。被告：南丰县中兴投资开发有限责任公司，住所地江西省南丰县琴城镇交通路23号。法定代表人：彭菊明，系公司执行董事长。委托诉讼代理人：彭晶晶，系公司经理，特别授权代理。原告张晓红与南丰县中兴投资开发有限责任公司（以下简称“中兴投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。张晓红及其委托诉讼代理人胡伟强与中兴投资公司委托诉讼代理人彭晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓红向本院提出以下诉讼请求：1、中兴投资公司立即协助张晓红办理所购房屋的产权证；２、中兴投资公司向张晓红支付延期办理产权证所产生的违约金；３、本案诉讼费由中兴投资公司承担。诉讼过程中，张晓红当庭向本院申请撤回第2项诉讼请求，本院当庭予以准许。事实和理由：2009年11月9日，张晓红与中兴投资公司签订了一份《商品房买卖合同》，张晓红以21.4万元的价格购买中兴投资公司开发的位于中兴时代豪苑3栋503室的商品房一套。合同签订后，张晓红按照约定支付了首付款和按揭款，但中兴投资公司开发的房屋却一直验收不合格，导致无法办理产权证。2015年年底，中兴时代豪苑3栋验收合格，但中兴时代豪苑还是以各种理由拒绝配合张晓红办理该套房屋的产权证，故张晓红提起本次诉讼。张晓红向本院提交了以下证据以支持其诉请：1《商品房买卖合同》一份、《购买商品房情况证明》、税收完税证明两张，证明张晓红向中兴投资公司购买商品房，且已经付清包括首付款在内的全部购房款，并缴纳了契税；2、黄永泉出具的收条一份、从本院另案卷宗复印的《楼盘销售代理合同》一份，证明黄永泉受中兴投资公司委托进行房屋销售，首付款交付给了黄永泉。3、《商品房产权移交证书》一份、收据一份，证明中兴投资公司在《商品房产权移交证书》上已经明确说明张晓红交纳了购房款，后来因房屋实际测绘面积高于合同约定面积，张晓红还补交了9000元购房款。4、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明张晓红购买的中兴时代豪苑3栋楼的商品房在2015年9月21日便验收合格，《商品房买卖合同》第十五条第三项约定的办证条件已经成就。中兴投资公司辩称：1、答辩人未收到张晓红的首付款6.5万元，只有张晓红付清了首付款后，答辩人才能帮其办理产权证；2、答辩人开发建设的中兴时代豪苑3栋楼是在2016年年底时候才到办证，不同意支付违约金，张晓红逾期未交纳首付款，本来应该向答辩人支付逾期付款的违约金。中兴投资公司未向法庭举证。证据的分析与认定：对张晓红举证第1组、第3组、第4组证据的真实性、合法性及关联性均不持异议，仅认为张晓红的首付款6.5万元系中兴投资公司为了办理银行按揭而代为垫付的，张晓红的举证不能达到其举证目的，故本院对上述三组证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，能否达到证明目的，本院将结合证据综合阐述。对第2组证据，中兴投资公司质证认为对其真实性不清楚，本院认为，该组证据中的《楼盘销售代理合同》系从本院档案室调取的，在黄永泉诉中兴投资公司商品房包销合同、商品房委托代理合同纠纷一案中，经江西省鹰潭市中级人民法院作出（2013）鹰民再终字第4号民事判决书已经确认《楼盘销售合同》合法有效，故可以认定中兴投资公司与黄永泉之间存在商品房委托代理合同关系。对收条是否采信，本院将结合其他证据综合阐述。结合举证、质证、认证和当事人的陈述，本院确认以下事实：2008年5月20日，案外人黄永泉、黄荣金与中兴投资公司签订了一份《楼盘销售代理合同》，合同甲方为中兴投资公司，乙方为黄永泉和黄荣金。合同约定由甲方委托乙方进行房产销售代理。与本案有关的约定如下：一、合同第三条第2项中约定：“店面、车库、四号楼的别墅及三号楼未签订正式合同的部分楼层由乙方代销”。二、第六条中约定“客户的预订金由乙方掌管”。三、第八条中约定：“乙方与客户签订正式合同并收取首付款后，有关该房产的代销工作即告完成，乙方则可获得全部佣金，该房产的银行按揭手续、房管局的存档及产权证的办理等后续服务均由甲方负责”。2009年10月16日，张晓红向黄永泉交纳了65000元订房款。2009年11月9日，张晓红通过黄永泉经手，与中兴投资公司签订了一份《商品房买卖合同》，中兴投资公司为出卖人，张晓红为买受人。合同中与本案有关的约定如下：一、出卖人将其开发建设的中兴时代豪苑3#楼503号房屋，建筑面积107平方米，房价为2000元/平方米，总房价为214000元。二、付款方式为首付65000元，按揭149000元。三、交房时间为2009年12月31日，出卖人应当在商品房将会使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意待小区验收后，半年内办理产权证。合同还约定了其他事项。2009年12月7日，张晓红与中兴投资公司签订的《商品房买卖合同》在南丰县房产管理局登记备案。2011年3月2日和11月22日，张晓红就购买的房产向税务部门依法缴纳了契税。2011年左右，中兴投资公司将房屋交付给张晓红使用至今。此后，中兴投资公司向抚州市住房公积金管理中心南丰县办事处出具一份《购买商品房情况证明》，证明的主要内容如下：“张晓红同志于2009年11月9日在我公司购买商品房壹套，建筑面积107平方米，总房款214000元，已付首付款65000元等。”中兴投资公司庭审中认可收到了按揭贷款149000元。2016年11月22日，中兴投资公司出具了一份《商品房产权移交证书》，该证书载明张晓红按合同规定已交清购房款额，准予移交房屋产权。同日，张晓红还补交了房款面积差价9000元。2015年9月21日，中兴时代豪苑3#楼工程通过了全部竣工验收工作，并在南丰县建设局办理了竣工验收登记备案。本案争议的焦点问题是中兴投资公司是否收取了张晓红65000元购房首付款。张晓红认为中兴投资公司委托黄永泉代为销售房屋，张晓红通过黄永泉已经向中兴投资公司交纳了65000元首付款。中兴投资公司则否认收取了张晓红65000元首付款，并认为黄永泉是否收取与中兴投资公司无关，只有张晓红付清了65000元首付款，中兴投资公司才会为其办理不动产产权转移登记手续。本院认为张晓红的证据能够形成证据链，足以证实中兴投资公司已经收取了65000元购房首付款，理由如下：首先黄永泉受中兴投资公司委托代为销售房屋，黄永泉是代理人，中兴投资公司是被代理人。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施了民事法律行为，对被代理人发生效力。张晓红在《商品房买卖合同》订立前，已经向代理人黄永泉支付了65000，之后中兴投资公司与张晓红签订了《商品房买卖合同》，在合同中也约定付款方式为首付65000元，按揭149000元，黄永泉收取65000元首付款的行为应视为中兴投资公司收取。其次从中兴投资公司向张晓红的交房行为、向抚州市住房公积金管理中心南丰县办事处出具的《购买商品房情况证明》、契税缴纳证明、《商品房产权移交证书》、补交房款收据等事实，均能印证张晓红已经付清了全部房款。本院认为，张晓红与中兴投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应当严格按照合同的约定发行各自的义务。张晓红已经履行了支付购房款的主要合同义务，根据合同约定，中兴投资公司应于小区验收后，半年内办理产权证，现办理产权转移登记的条件成就，中兴投资公司应当按合同约定配合房屋买受人张晓红向南丰县不动产登记机构提交相关的购房手续资料，积极办理不动产产权转移登记手续，但中兴投资公司并未依法按合同约定履行该义务，且其拒绝履行协助办理产权转移登记手续的理由无事实和法律依据，构成违约，张晓红提出本院判令中兴投资公司履行该义务的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释〉》第九十条之规定，判决如下：限被告南丰县中兴投资开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内协助原告张晓红办理位于中兴时代豪苑第3幢503室的不动产权属转移登记手续。本案受理费4510元，减半收取计2255元，由被告南丰县中兴投资开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 赵 霞二〇一七年十一月三十日书记员 尹志芸