福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第9228号
原告厦门城市职业学院，住所地厦门市思明区前埔南路****号。
法定代表人刘德发，院长。
委托代理人吴开龙，福建旭丰律师事务所律师。
委托代理人陈传和。
被告李玉梅，女，1970年5月12日出生，汉族，住厦门市翔安区。
委托代理人陈同裕、李琨晖，福建英合律师事务所律师。
原告厦门城市职业学院（以下简称城市学院）与被告李玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法由审判员戴建平适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴开龙、陈传和，被告的委托代理人李琨晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城市学院诉称，原告城市学院拥有址于厦门市禾祥西路92-98号一排沿街店面共15间。原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告厦门市禾祥西路92-98号之9店面（从西至东顺序排列）。2011年1月1日，原被告双方约定：合同期自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租赁费为每月2500元；被告须在原告拆迁重建需要时把房屋交还原告，合同自行终止，原告不负任何责任。合同到期后，原、被告继续按照合同的约定履行双方各自的权利和义务。2013年6月14日，原告以《解除合同通知函》形式书面通知被告。此后，考虑到承租人提出的销存货、寻新店、腾店搬迁等具体困难，先后两次作出延期收回店面的决定：合同双方履行到2014年2月20日终止；原告当面送达《店面收回通知函》给被告签收；为了人性化处理终止租赁合同和随后的搬迁事宜，原告同意提供被告一个月的搬迁期限，即同年3月20日前，被告必须完成承租店面的搬迁、腾空和交还工作。期限届满后，被告却以各种理由继续强占店面，拒绝搬迁和交还店面至今。为了维护原告的合法权益原告请求判令：被告李玉梅支付拖欠房屋占有使用费和水电费共11243.8元及利息（暂计至2014年6月20日止共4个月，实际应按每月2500元计算至被告实际返还讼争房之日止）；2、被告立即完成将承租店面搬迁、腾空并交还原告。
被告李玉梅辩称，一、本案原告诉讼主体不适格。根据原告提交的《房屋租赁合同》体现，案涉合同系厦门市城市建设中等职业学院与答辩人所签，而非本案原告，根据合同相对性原则，本案原告无权提起诉讼。虽然原告陈述厦门市城市建设中等职业学院于2005年6月并入原告，但案涉合同系于2011年1月1日签订的，合同上“甲方”体现的盖章单位仍为厦门市城市建设中等职业学院，而非本案原告，可见，厦门市城市建设中等职业学院仍为独立法人，故本案原告诉讼主体不适格。二、退一步讲，即使原告的诉讼主体适格，原告亦无权要求答辩人承担相应费用，具体说明如下：1、案涉合同为无效合同，原告要求答辩人支付租金（占用费）的诉求于法无据，应依法予以驳回。首先，根据原告提交的《中华人民共和国》建设工程规划许可证体现，案涉房屋为临时建筑，使用期限至2001年8月31日止。依据最高法院相关司法解释规定，租赁合同应为无效合同。其次，答辩人基于与原告签订的无效合同，已投入大量装修的财力物力，即便是需要向原告支付相应租金（占用费），亦应予以抵扣。再次，原告即已经在2014年3月24日擅自对答辩人进行停水停电，给答辩人经营造成损失，即便是需要向原告支付相应租金（占用费），亦应予以抵扣。故案涉合同签订时案涉房屋已为违章建筑，案涉合同为无效合同。原告要求答辩人支付租金（占用费）的诉求于法无据。2、原告要求答辩人支付水电费的诉讼请求缺乏事实根据，应依法予以驳回。原告要求答辩人支付水电费，但原告并未提供相关证据证明水电费的构成及存在的事实，应当依法承担举证不能的法律后果。3、恳请法庭给予答辩人充足时间搬离案涉房产。案涉房屋系答辩人承租用于店面经营，房屋内囤积了大量货物，答辩人需要时间寻找新地点进行安放，以减少损失。
经审理查明，1996年10月，厦门建筑中专学校作为建设单位，在本市禾祥西路92号建设临时店面，总建筑面积400平方米，该店面项目经厦门市规划管理局审批，并取得临时建设工程规划许可证（编号为：临96016），该规划许可证载明：本证有效时至1998年8月31日止；确有特别原因需要延长的，在期满前2个月向规划部门提出申请经批准后方可适当延期；使用期限未满因城市建设开发需要的，必须无条件拆除。此后，厦门建筑中专学校更名为厦门市城市建设中等职业学校。2005年6月，厦门市城市建设中等职业学校经相关部门审批实质性划归厦门城市职业学院（即原告）管理，不再保留独立法人资格，由城市学院以非独立法人设置附属中专部进行管理。
2011年1月1日，原告城市学院（以“厦门市城市建设中等职业学校”的名义）作为出租方与作为承租方的被告李玉梅签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：由被告向原告承租厦门市禾祥西路92-98号之9店面；合同期自2011年1月1日起至2011年12月31日止；租金为每月2500元；被告应按合同规定期限缴纳租金，违约的应按拖欠租金的同期银行贷款利率交付违约金，原告有权视情况收回该租赁房；如因被告拖欠房租或未及时缴交水电费等其它原因有违约行为，原告有权解除合同，收回店面。被告应在违约行为发生后二天内搬出该店面，否则店面内的财产视为被告放弃处理，原告有权处理；合同期满，被告应无条件退出该店面，原告不负任何责任。
合同签订后，被告将讼争店面用于经营。租赁合同期满后，原、被告未续签合同，双方仍按照原合同的约定继续履行。2013年6月14日，原告向被告发出《解除合同通知函》，被告签收后在该通知函上注明：恳请给予半年时间的缓冲期。2013年9月13日，被告签收了原告发出的要求于2013年12月15日之前完成讼争店面清退及搬迁的《店面回收通知函》。此后，被告仍按照每月2500元的租金标准交纳房屋占用费至2014年2月20日，但并未如期清退店面。2014年3月23日，被告向原告出具一份《承诺函》，载明：收到店面收回通知到如今断水断电，所有商户实感无奈，经商户讨论建议并承诺：原告再给予延长到6月30日止，并免收租金作为象征性补偿，被告承诺到期无条件搬迁。因被告未实际搬迁，原告于2014年3月24日对讼争店面进行断水断电处理。审理中，原告要求被告支付拖欠的水电费826.8元，但未提交相应证据给予证明。
另查明，讼争店面取得的编号为临96016的临时建设工程规划许可证有效期至1998年8月31日期满后，经原告申请，厦门市规划管理局同意延长使用至2001年8月31日。此后，原告未再取得延长许可。庭审中，经本院向原告释明，租赁合同应为无效合同，并询问原告是否变更诉讼请求。原告主张，合同效力由法院依法认定，诉讼请求无须变更，即使合同认定为无效，法律后果也基本相同，即被告支付占有使用费并腾房，但同意放弃要求被告支付利息的诉求。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《建筑工程规划许可证》、《解除合同通知函签收条》、《店面收回通知函签收条》、《承诺书》、询问笔录及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽以厦门市城市建设中等职业学校作为出租方与被告李玉梅签订，但厦门市城市建设中等职业学校此前经相关部门审批已实质性划归原告管理，不再保留独立法人资格，且《房屋租赁合同》履行主体亦为原、被告双方，故原告主体适格。
原、被告于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但是根据审理查明的事实，讼争租赁房屋系城镇临时建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。……”之规定，因讼争店面的租赁期限已超过临时建筑的使用期限，故应认定该《房屋租赁合同》为无效。又根据上述司法解释相关规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对原告主张的被告按合同约定的租金标准支付2014年2月20日之后的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。房屋占有使用费可参照每月2500元的租金标准支付至讼争店面腾空交还之日止。但原告要求被告支付拖欠的水电费，因未能提交相应证据给予证明，应承担举证不能之法律后果，对原告的该项诉求，本院不予支持。因房屋租赁合同无效，被告经原告多次催讨后仍占有讼争店面依法无据，原告诉求被告将承租店面腾空交还给原告，具有事实和法律依据，本院亦予以支持，但应给予被告一定的时间搬迁店面，本院酌定以一个月为宜。被告主张装修损失抵扣部分占用使用费，但未就装修损失及原告同意其装修进行举证，其抗辩主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李玉梅于本判决生效之日起三十日内将厦门市禾祥西路92-98号之9店面腾空、交还原告厦门城市职业学院管理使用；
二、被告李玉梅于本判决生效之日起十内支付给原告厦门城市职业学院房屋占有使用费（按每月2500元标准自2014年2月21日起支付至将上述店面腾空交还原告之日止）；
三、驳回原告厦门城市职业学院的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告李玉梅负担25元，原告厦门城市职业学院负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 戴建平
二〇一四年十二月十五日
代书记员 陈伟萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。