北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第10966号原告曾云，男，1980年7月24日出生。被告许海，男，1964年7月1日出生。被告钟军，男，1975年11月9日出生。委托代理人张袁，男，1983年6月14日出生。被告彩春秀，女，1980年3月31日出生。委托代理人张袁，男，1983年6月14日出生。被告董滨，男，1976年4月20日出生。原告曾云诉被告许海、钟军、彩春秀、董滨案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告曾云、被告许海、被告钟军、彩春秀的委托代理人张袁、被告董滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾云诉称：2013年3月9日，我通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与钟军签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定钟军以160万元的价格将262号房屋出售给我，并于2013年3月21日网签备案。合同注明房屋已在建设银行做了抵押，房主钟军承诺在2013年4月10日前办理解押手续，为此我前后共计支付首付款74万元整。之后我和链家公司一直催促钟军办理房屋解押手续并办理过户，但钟军以各种理由不去办理。在未能办理解押的情况下，我与钟军签订协议，约定从2013年7月10日起将房屋实际交付给我使用，将水电、煤气、暖气等物业进行了交割，并同意我对房屋进行装修，之后配备了家电家具，家人也正式入住。直到2014年2月18日我才知道房屋不是抵押给建行而是抵押给个人，并且因董滨未还欠款，许海已将房屋查封。综上所述，262号房屋是我在京的唯一住房，现法院将该房屋查封，侵犯了我的权益，故起诉要求：依法对262号房屋停止执行。被告许海辩称，我不同意曾云的诉讼请求，请求法院依法驳回。被告钟军辩称，我不同意曾云的诉讼请求。被告彩春秀辩称，我不同意曾云的诉讼请求。被告董滨辩称，我不同意曾云的诉讼请求。经审理查明：2012年5月21日，许海作为出借人、抵押权人（甲方），董滨作为借款人（乙方），钟军作为抵押人（丙方）、保证人（丁方），彩春秀作为抵押人配偶签订《借款合同》，并在中华人民共和国北京市中信公证处（以下简称中信公证处）办理公证，董滨向许海借款150万元，借款期限自2012年5月14日至2012年12月30日。合同第二项借款方式及用途约定：“1、在签署本合同后，甲方将出借给乙方董滨的款项人民币伍拾万元整（500000.00元）汇付至乙方指定账户；2、在签署本合同后十日内，甲方将出借给乙方董滨的款项人民币伍拾万元整（500000.00元）汇付给乙方指定账户，该笔款项用于乙方偿还中国建设银行北京分行平谷支行贷款，该笔款项到账后十日内，抵押人丙方钟军、彩春秀夫妇即配合甲方办妥其夫妻共有的钟军名下位于262号房屋的解除抵押登记手续，同时办妥上述房产抵押登记至甲方名下的手续；3、在丙方办妥上述房产抵押登记至甲方名下的手续后十日内，甲方将出借给乙方董滨的款项人民币伍拾万元整（500000.00元）汇付至乙方指定账户，该笔款项用于乙方偿还抵押权人胜彪的价款，该笔款项到账后五日内，抵押人丙方钟军、彩春秀夫妇即配合甲方办妥其夫妻共有的钟军名下的262号房屋的解除抵押登记手续，保证甲方为上述房产的唯一抵押权人。……”合同第六条担保条款约定：“（一）、1、丙方夫妇将其夫妻共有的钟军名下位于262号房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保，并依法办理上述房产的抵押登记手续。若借款人到期不能履行对出借人的按期还款义务，出借人有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。……（二）、丁方自愿作为上述本合同项下借款的保证人，其保证的方式为连带责任保证，即与乙方对上述债务承担连带责任。保证期间为上述债务履行期届满之日起二年内。保证担保的范围包括但不限于主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。……”合同第七条公证条款约定：“1、本合同四方同意向北京市中信公证处申请对本合同办理具有强制执行效力的债权文书公证。即如借款人到期不能或不能完全履行本合同项下的按期还款义务，则借款人、抵押人、保证人自愿放弃申请诉讼解决的权利并接受有管辖权的人民法院予以强制执行。届时，出借人有权向北京市中信公证处申请出具执行证书并凭借本合同的公证书和执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，借款人、抵押人、保证人自愿接受强制执行的范围为本合同项下的全部借款本金、利息、违约金和实现债权的费用等所有债权债务。……”《借款合同》签订后，许海于2014年5月14日给付董滨现金50万元，于2014年5月19日、6月20日分别向钟军的账户中汇入50万元及51.5万元。2014年6月28日，董滨向许海出具《借款收据》一份，内容为：“根据借款合同【公证书编号：（2012）京中信内民证字06002号】的约定，借款人董滨确认已收到出借人许海借款人民币壹佰伍拾万元正，时间及金额具体如下：①2012年5月14日收到现金人民币伍拾万元正。②2012年5月19日收到银行转帐人民币伍拾万元正。③2012年6月20日收到银行转帐人民币伍拾壹万伍仟元正。（董滨（当时出借人许海多转人民币壹万伍仟元正后借款人董滨已退回给许海人民币壹万伍仟元正。）”钟军、董滨收取许海汇入款项后，偿还了中国建设银行股份有限公司及胜彪的借款，北京市通州区住房和城乡建设委员会分别于2012年7月23日及2012年5月21日办理了解除抵押登记手续，并于钟军的房产证附记栏中记载了注销事项。2012年6月13日，北京市通州区住房和城乡建设委员会为许海办理了262号房屋的抵押登记手续，并于钟军的房产证附记栏中记载了抵押事项，许海取得了262号房屋的他项权利证书。2013年3月9日，经链家公司中介服务，曾云及其配偶王姝作为买受人，钟军作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，曾云购买钟军所有的262号房屋，房屋成交价格115万元，装饰装修及配套设施设备等作价45万元。合同第二条房屋权属情况（四）房屋抵押情况写明：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为：建设银行，抵押登记日期为：2012年6月13日，他项权利证证号为：1206187。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2013年4月10日前办理抵押注销手续。”合同签订后，曾云支付房款2万元，2013年3月15日，曾云再次向钟军支付房款30万元。2013年3月21日，曾云与钟军签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），该合同签订后，曾云于2013年3月24日再次向钟军支付房款40万元。2013年5月29日，钟军作为甲方与曾云、王姝作为乙方签订《房屋买卖补充协议》，约定：“……二、甲方应在2013年7月1日前办理完毕房屋解抵押并配合乙方前往贷款机构办理面签手续。三、甲方应在乙方申请贷款复审通过后三个工作日内，协助办理过户。……”在该协议第二条后，钟军、曾云补充书写：“8月1日之前办理完过户。”后因钟军未能按时办理解押手续，2013年7月11日钟军作为甲方，曾云、王姝作为乙方再次签订《房屋买卖补充协议（二）》，约定：“一、从2013年7月10日起，甲方将房屋无偿交付乙方使用，直到办理完房屋产权过户。二、为减少因合同延期对乙方造成的损失，现甲方同意乙方对所属房屋262号房屋进行重新装修，若因甲方原因导致房屋不能过户，甲方必须赔偿乙方包括房屋装修、家电家具、配套设施等一切费用。……”钟军向曾云交付房屋后，曾云再次向钟军交付房款2万元。2013年7月16日，钟军向曾云出具《收条》一张，写明：“今收到262号房屋买受人曾云的房款贰万元，合计已付房款柒拾肆万元整。”钟军向曾云交付262号房屋后，曾云对该房屋进行了装修，现该房屋由曾云居住使用，但钟军至今未办理解押手续。另查：2014年1月8日，因董滨未能按时还款，许海向中信公证处申请出具具有强制执行效力的《借款合同》的执行证书。经审查后，中信公证处于1月9日出具《执行证书》，被申请执行人为董滨、钟军、彩春秀，执行标的为：“一、借款本金人民币壹佰伍拾万元（￥1500000.00）；二、借款利息人民币贰拾贰万元整（￥220000.00），截止到二〇一四年一月八日）；三、借款利息（自二〇一四年一月八日起至还款之日止的利息，按银行同期贷款利率四倍计算）；四、违约金（按照《借款合同》的约定计算）；五、实现债权所支付的费用（按实际发生额计算）。”许海于2014年1月13日向我院申请强制执行，2014年1月15日，我院作出（2014）通执字第496—1号执行裁定书，裁定查封被执行人钟军名下的262号房屋。2014年2月，董滨告知曾云2**号房屋已被查封，曾云向我院提出执行异议。2014年5月27日，我院作出（2014）通执异字第02808号执行裁定书，因曾云没有支付购房的全部价款，且在曾云购买房屋时许海已经是262号房屋的抵押权人，故裁定驳回了曾云所提的执行异议。后曾云提起本案诉讼。在本案审理过程中，钟军、董滨称2009年董滨以100余万元的价格购买262号房屋，因董滨不具备贷款资格，故以钟军作为购房人签订合同并申请贷款，房屋虽登记在钟军名下，但董滨为房屋的实际所有人，董滨负责偿还每月贷款，故董滨向许海进行借款时，钟军、彩春秀作为担保人以262号房屋进行抵押担保。董滨称其为房屋实际所有人，故以钟军作为出卖人与曾云签订房屋买卖合同时，其亦在场，并向曾云告知其为房屋实际所有人，且该房屋设定个人抵押160万元。曾云对钟军、董滨所述不予认可，称董滨当日仅称是钟军朋友，陪同钟军办理手续，在签订合同当日，钟军、董滨均称抵押权人为建设银行，该抵押为购房贷款抵押。在案件审理过程中，本院对相关情况向链家公司进行询问，链家公司称签订合同当日钟军称该房屋抵押权人为建设银行，抵押金额为30万元，并没有告知该房屋设定160万元抵押、抵押权人为许海的事实。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《房屋买卖补充协议（二）》、《执行证书》、《公证书》、房屋所有权证书、他项权利证、收条、个人业务凭证、（2014）通执异字第02802号执行裁定书、情况说明、执行申请书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。物权优先于债权。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，被告董滨向被告许海借款，被告钟军作为担保人以登记在自己名下的262号房屋进行担保，262号房屋的所有权证书中已经记载了该房屋的抵押情况，且北京市住房和城乡建设委员会已经向许海颁发了262号房屋的他项权利证书，许海对262号房屋享有抵押权，该权利为担保物权。原告曾云与钟军签订了262号房屋的买卖合同，即使曾云付清全部购房款时，曾云对262号房屋享有的亦是要求钟军交付262号房屋的请求权，该权利是一种债权。曾云在与钟军签订合同购买262号房屋时应对该房屋的权属及抵押情况进行核实，同时应当了解如果钟军不办理与抵押权人解除抵押手续或者抵押权人要求按照约定实现抵押权所面临的风险。且曾云仅交付了部分购房款，故对曾云申请停止对262号房屋的强制执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾云的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告曾云负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘丹丹代理审判员  佟艳艳人民陪审员  黄钟甲二〇一四年九月十八日书 记 员  苑路佳