辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终5190号上诉人（原审被告）：大连十亿健康科技发展有限公司，住所地大连市西岗区菜市街4号16层3号。法定代表人：李学宜，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟春梅，该公司职员。委托诉讼代理人：温�黎，该公司职员。被上诉人（原审原告）：马孝成，男，汉族，1949年5月28日生，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王怿青，辽宁宪御律师事务所律师。上诉人大连十亿健康科技发展有限公司（以下简称”十亿公司”）因与被上诉人马孝成房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院于2017年5月19日作出的（2017）辽0204民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。十亿公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回马孝成的诉讼请求。事实和理由：一、从十亿公司与案外人胡友志签订的《十亿健康交大超市承包经营合同》的内容看，十亿公司是将该该超市发包给胡友志经营，而不是将案涉房屋租赁。该合同第一条第2款约定，”该超市经营手续完备，包括营业执照、税务登记证、机构代码证、食品流通许可证和烟草专卖零售许可证均合法有效”，由此表明承包人必须以十亿公司的名义进行经营，并接受相关行政机关的管理，经营范围也必须按照营业执照记载的内容执行，同时也要求承包人在十亿公司的授权范围内从事经营。合同第一条第3款约定”该超市的消费者都可以登记为甲方（十亿公司）的消费者股东，并按甲方的彻底的股份制享受甲方的消费者股权”，此系十亿公司对于承包人胡友志进行授权的内容。合同第二条约定，”乙方（胡友志）承诺依法经营前条所述超市，并保证做到：1.批量进货信息和销售信息全部及时录入收银系统；2.积极登记消费者股东，认真记载消费信息。”体现了十亿公司对超市经营管理的要求，说明十亿公司并未放弃该�市的经营管理权。合同第三条约定，体现了十亿公司准备承担承办人代理行为的法律后果和决心。合同第七条约定，”乙方承包经营期间负责履行超市的报税、纳税义务......如有不履行......行政机关要求履行的义务，视为乙方违约......”这表明承办人的承包经营权完全是以十亿公司的名义进行的。二、一审法院采信胡友志的《证明》错误。该《证明》实质上是一份证人证言，他并未陈述任何事实，只是代替马孝成指控十亿公司，胡友志已被马孝成收买。三、一审判决认定”虽然胡友志与十亿公司签订的是超市承包合同，但实际也包含了房屋的转租”逻辑错误，亦违背民法通则的规定。实质上，十亿公司与胡友志之间是委托代理法律关系，该超市不存在经营权转移的问题。马孝成辩称，不同意十亿公司的上诉请求，同意一审判决。�案转租给案外人不是用于做超市经营，而是经营饭店。上诉人在案涉房屋中开超市，超市处于存续状态是为了享受优惠政策，实际上超市已经不经营了。马孝成向一审法院起诉请求：解除原、被告于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于沙河口区西山一巷8号2单元1层6号，建筑面积61.39平方米，所有权人为原告马孝成。2014年5月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于沙河口区西山一巷8号楼2单元1层6号，建筑面积61.39平方米的房屋出租给乙方。租期3年，自2014年6月1日至2017年5月31日。如果甲乙双方于2014年12月31日前达成有关甲方坐落于沙河口区水源巷8号1层房屋的租赁协议或相关合作协议，则租金每年3万元，并且承租期内租金不变，否则租金第一年3万元，第二年和第三年的�金再行协商，协商不成，合同终止，不视为违约。乙方承租期间不得将此房屋转租。如果转租则视为违约，甲方有权单方解除本合同，乙方已交付的租金和保证金不予退还。该合同还约定了双方的其他权利义务。2014年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）就案涉房屋租赁事宜签订《补充协议》，约定西山一巷8号楼2单元1层6号房屋租赁合同租期修改为2014年7月1日到2017年6月30日。同时优惠租金3个月，折人民币7500元，此款在水源巷房屋合同中体现。水源巷8号一层房屋租金每年11万元，第一年实收102,500元，自2015年7月1日起按每年11万元收取租金。2016年3月2日，被告（甲方）与案外人胡友志（乙方）签订《大连十亿健康科技发展有限公司十亿健康交大超市承包合同》，约定甲方将隶属于甲方的十亿健康交大超市发包给乙方经营，该超市坐落于大连市�河口区西山一巷8号2单元一层6号，经营面积61.39平方米，房屋门窗完好，水、电、煤气、电话、排油烟机、采暖等设施设备俱全；监控、收银系统均已上网并可正常使用。经营手续齐备。承包期三年，自2016年3月10日起至2019年3月9日止。2016年11月20日，案外人胡友志出具《证明》一份，内容为：”本人胡友志，于2016年3月初就沙河口区西山一巷8号2单元一层6号的房屋，与十亿健康科技发展有限公司代表温经理商谈房屋租赁协议。该房屋建筑面积61.39平方米，原为十亿健康科技发展有限公司从房主马孝成租来，为了规避原租房合同中''不得转租条款''的规定，对方要求将''租房合同''改为''超市承包合同''。从租到该房屋后，我从未使用过''承包合同''所列的监控系统，收银系统和超市经营手续，现在的经营范围也与超市经营没有关系。本人与十亿健康科技发�有限公司实际上是一个房屋租赁关系。”另查，大连十亿健康科技发展有限公司十亿健康交大超市，注册的营业场所为大连市沙河口区西山一巷8号2单元1层6号，登记状态为存续。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据双方的约定，被告租赁案涉房屋后不得转租，如果转租，原告有权单方要求解除合同。现被告承租案涉房屋后，与案外人胡友志签订了一份《大连十亿健康科技发展有限公司十亿健康交大超市承包合同》，将十亿健康交大超市发包给胡友志经营，该超市的承包经营权转移，当然包括了将超市所在房屋一并交由胡友志使用，而房屋的转租，实际即为将房屋转租他人使用。因此，虽然被告与胡友志签订的是超市承包合同�但实际也包含了房屋的转租，因此，被告的行为违反了原被告双方关于案涉房屋不得转租的约定，原告有权主张解除合同。故对原告要求解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。据此，一审法院判决：解除原告马孝成与被告大连十亿健康科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》。案件受理费100元（原告已预付），退回原告50元，由被告负担50元，于判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于十亿公司提供的该公司温东黎与胡友志之间的微信记录，拟证明胡友志经营一直使用十亿公司的营业执照，需向十亿公司报税，马孝成对于该证据的真实性和关联性均不予认可，本院对该证据的真实性无法确认，且仅从该证据无法看出微信记录形成的具体时间，以及胡友志使用十亿公司营业执照并通过十亿公司向相关税务机关报税等相关情况，故对于该份证据本院不予采信。对于十亿公司提供的马孝成出具的字条，拟证明马孝成已不是案涉房屋的所有权人，并非本案适格原告，马孝成对该证据的真实性未予认可，在该字条上虽载明”新房东”等内容，但不足以证明案涉房屋所有权已转移给他人，故该份证据不能证明十亿公司的主张，本院亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，1.2016年3月2日，十亿公司与胡友志签订《大连十亿健康科技发展有限公司十亿健康交大超市承包合同》，主要内容是：十亿公司将坐落于沙河口区西山一巷8号2单元1层6号的交大超市发包给胡友志经营，胡友志承诺依法经营超市并保证做到：批量进货信息和销售信息全部及时录入收银系统，积极登记消费者股东，认真记载消费信息。胡友志承包经营期间，十亿公司根据胡友志经营需要，将有关证照交付胡友志使用和保管。2.案涉房屋现由胡友志经营饭店使用，十亿公司认可其对于胡友志经营的项目均知情。3.在二审中，十亿公司认可2016年11月20日的《证明》确系案外人胡友志出具，但认为胡友志与马孝成有利益关系，法庭不应采信该份《证明》。4.十亿公司已支付了双方合同约定租期内的全部租金。5.2017年4月10日十亿公司的法定代表人李学宜向一审法院提交一份名为《就马孝成诉我公司转租房屋一案致沙河口法院民事审判庭函》的书面材料，载明”马孝成诉十亿公司转租房屋一案的诉状及证据材料已收阅”。本院认为，马孝成提起本案诉讼的依据是双方《房屋租赁合同》中关于”乙方（十亿公司）承租期间不得将此房屋转租。如果转租则视为违约，甲方（马孝成）有权单方解除本合同”的约定。故能否支持马孝成的诉请关键是需确认十亿公司在承租期间是否存在将案涉房屋转租的情况。双方当事人均认可案涉房屋现由案外人胡友志占有使用，但对于胡友志与十亿公司之间系承包合同关系还是房屋租赁合同关系存有争议，结合本案已查明的事实，本院认为十亿公司与胡友志之间签订的虽是承包合同，但该承包合同并未实际履行，双方实质上履行的是房屋租赁合同的权利义务关系。首先，从承包的经营范围看，双方签订的承包合同约定由十亿公司将其交大超市发包给胡友志经营，胡友志承诺将其进货信息和销售信息及时录入收银系统，并积极登记消费者股东的消费信息。而实际履行过程中，双方当事人均认可胡友志承租案涉房屋后�并未经营超市，而是经营饭店，其实际经营范围与合同约定的承包范围并不相符，亦无关联，胡友志亦出具证言表示从未使用过承包合同约定的监控系统、收银系统等设施，更未履行录入进货及销售信息等合同义务，故双方并未实际履行该承包合同。其次，承包合同约定，胡友志承包经营期间使用十亿公司提供的营业执照等证照进行经营。但因胡友志在案涉房屋内经营的是饭店而非超市，且十亿公司在二审庭审中陈述，其曾去办理案涉营业执照增加餐饮项目的手续，但至今未获批准，胡友志亦否认使用了十亿公司交大超市的经营手续，故现有证据无法证明胡友志已使用十亿公司交大超市的营业执照经营饭店，对于承包合同的该条约定双方应当亦未实际履行。再次，虽然十亿公司提供了其工作人员与胡友志之间的微信记录，拟证明胡友志经营期间向十亿公司报税，但该微信记录未能体现形成时间，亦无法证明胡友志使用十亿公司营业执照并通过十亿公司向相关税务机关报税等相关情况，不足以证明十亿公司对于胡友志的经营进行了相应的监督和管理。综上，现有证据无法认定十亿公司与胡友志之间存在承包合同关系，根据本案已查明的事实，仅显示十亿公司将案涉房屋交由胡友志经营使用，胡友志经营的项目与十亿公司原经营的超市无关，十亿公司向胡友志收取相应的费用，上述内容符合租赁合同的法律特征，故应认定十亿公司与胡友志之间实际存在的是房屋租赁合同关系。据此，马孝成主张十亿公司将案涉房屋转租，进而要求解除其与十亿公司签订的《房屋租赁合同》的诉请于法有据，本院依法予以支持。虽然十亿公司与马孝成签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月30日租期届满，但因马孝成提起本案诉讼时租期尚未届满，且合同的解除与自然终止的法律后果存在差异，并直接关系到违约责任的确定，故本院仍对马孝成诉请的《房屋租赁合同》的解除依法作出判定。至于《房屋租赁合同》解除的时间，因2017年4月10日十亿公司的法定代表人李学宜向一审法院提交一份名为《就马孝成诉我公司转租房屋一案致沙河口法院民事审判庭函》的书面材料，载明”马孝成诉十亿公司转租房屋一案的诉状及证据材料已收阅”。由此表明2017年4月10日前十亿公司已收到了马孝成的诉状等诉讼材料，接到了马孝成要求解除案涉《房屋租赁合同》的通知，故本院认定自2017年4月10日起十亿公司与马孝成签订的《房屋租赁合同》解除。关于十亿公司上诉称，马孝成已将案涉房屋卖给案外人，故马孝成并非本案的适格原告一节，本院认为，十亿公司并未提供案涉房屋所有权人已�变更的充分证据，并且本案马孝成的诉请是解除案涉《房屋租赁合同》，而该《房屋租赁合同》的双方当事人是马孝成和十亿公司，即马孝成是合同的相对方，根据合同的相对性原则，其有权就合同的效力、解除等问题提起诉讼，据此，关于十亿公司的该项上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，十亿公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大连十亿健康科技发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  董凯审判员  吕瑛审判员  刘畅二〇一七年七月十四日书记员  王亮