云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民一初字第5号 原告（反诉被告）封世荣，男，1971年3月6日生，傣族，住元江县。 委托代理人白云辉，男，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）那汝新，男，1967年8月8日生，汉族，住元江县。 委托代理人陶玲，女，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 第三人唐政洪，男，1971年9月28日生，汉族，住元江县。 第三人那汝琼，女，1971年8月4日生，汉族，住元江县。 第三人共同委托代理人沈鸿翔，男，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告（反诉被告）封世荣诉被告（反诉原告）那汝新、第三人那汝琼、唐政洪房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）封世荣于2014年5月28日向元江县人民法院起诉，元江县人民法院以自行回避为由于2014年10月28日报请玉溪市中级人民法院指定管辖，玉溪市中级人民法院于2014年11月10日指定本院管辖，本院于2014年12月16日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年4月15日、2015年5月22日、2015年8月22日、2015年12月4日四次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告（反诉被告）封世荣及其特别授权委托代理人白云辉、被告（反诉原告）那汝新、第三人唐政洪及其第三人共同特别授权委托代理人沈鸿翔到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告（反诉被告）封世荣及其特别授权委托代理人白云辉、被告（反诉原告）那汝新的特别授权委托代理人陶玲、第三人唐政洪及其第三人共同特别授权委托代理人沈鸿翔到庭参加诉讼；第三次开庭时，第三人唐政洪及其第三人共同特别授权委托代理人沈鸿翔到庭参加诉讼；第四次开庭时，原告（反诉被告）封世荣及其特别授权委托代理人白云辉、被告（反诉原告）那汝新的特别授权委托代理人陶玲、第三人唐政洪到庭参加诉讼。本案鉴于案情复杂，依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）封世荣诉称，原、被告于2003年10月31日签订了《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》，约定由原告将集体划给自己的位于元江县临街门面56平方米转让给被告使用，土地使用期限为永久性。签约时，原告（反诉被告）告知被告该门面房系集体分给本组农户使用，属于集体所有，没有房产手续，至今没有取得《土地使用证》和《房屋所有权证》。现原告以根据现行法律政策，该房屋不得买卖为由向人民法院提起诉讼：1、判决原告与被告于2003年10月31日签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》无效；2、判令被告及时将位于天宝路临街西门村居民小组第20号56平方米的铺面房及土地使用权返还原告，由原告退还被告15万元转让款；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）那汝新口头辩称，2003年被告要租房做办公室，当时是原告（反诉被告）封世荣打电话给被告同意将该门面房以15万元的价格转让，因该门面房没有两证，被告担心原告没有权利处理该房屋，原告说可以让凤凰社区西门村居民小组出证明，后原告拿着小组上的证明，被告在场的情况下，由西门村居民小组组长在证明上签字，原、被告双方才签订了门市转售协议，并在元江县澧江镇法律服务所做了见证。后来，因第三人是公司股东，要退股，被告把房屋转让给了第三人。综上，原、被告双方签订的门市转售协议是有效的，原告已构成违约，驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）那汝新反诉称，如果法院确认双方签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》无效，则提出如下反诉请求：1、由被反诉人封世荣返还反诉人那汝新购房款150000元，并支付反诉人那汝新自付清房款之日至今（即2003年10月31日至2015年11月30日）的利息损失118194.45元，以后按中国人民银行同期五年以上贷款利率算至还清之日止；2、由被反诉人封世荣返还反诉人那汝新房屋装修款8600元；3、由被反诉人封世荣返还反诉人那汝新经济损失410000元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。 第三人唐政洪、那汝琼口头辩称，1、原告（反诉被告）封世荣与被告（反诉原告）那汝新签订的《门市转售协议》真实、有效，是双方的真实意思表示，系双方自愿签订的，没有欺诈、胁迫、乘人之危的情形，内容并未损害国家、集体及第三人的合法权益。2、《门市转售协议》经元江县澧江镇法律服务所见证，协议内容符合《合同法》的规定。3、被告那汝新已于2003年10月31日将门市转让款15万元支付给原告，原告也已将门市交付给被告使用至今，合同约定的内容已实际履行完毕。4、双方所交易的是铺面的经营权，并非农村宅基地。5、交易行为经村民小组同意。原告将铺面转让给被告，已经过元江县澧江镇西门村村民小组同意，并且村民小组为此出具了证明。 第三人唐政洪、那汝琼提交诉讼申请书：封世荣诉那汝新、第三人唐政洪、那汝琼房屋买卖合同纠纷一案，正在贵院审理。本案买卖合同签订双方系封世荣与那汝新，现那汝新也提起反诉要求将购房款、利息、装修款返还给其。根据合同的相对性，赔偿款将由那汝新获得，那汝新再将款项还给第三人唐政洪、那汝琼。但第三人唐政洪、那汝琼作为涉案房产的实际占有和支配人，基于以下理由，现申请将其与那汝新返还赔偿款一事并入本案一并处理，即由原告（反诉被告）封世荣直接将赔偿款支付给第三人唐政洪、那汝琼。1、涉案房产实际占有和支配人系唐政洪、那汝琼。2、申请人系涉案房产的实际占有人与支配人，返还房屋的义务由申请人承担，原告返还的购房款、装修款、利息均应直接返还给申请人。如将购房款、装修款、利息返还给被告那汝新，那汝新取得赔偿后不支付给申请人，将对申请人的合法权益造成侵害。如此一来，势必会对返还房产造成一定困难，给法院带来诉累。3、被告那汝新所欠债务较多，如将赔偿款付给那汝新，该款将被法院扣划清偿其他债务，申请人面临房产和钱财两失的困境，在自己的合法权益得不到法律的有效保护时，恐难履行返还房屋的义务。4、本案合同已履行了十一年之久，申请人不仅支付了购房款，还对房屋进行了装修，在十一年的经营时间里，投入了大量的精力和财力。现法院判决合同无效，申请人这么多年的利益将受到巨大损害。封世荣作为出卖方，在合同履行十一年后又以合同无效诉至法院，严重违反了民法关于保护交易安全和稳定的原则，封世荣应对合同无效承担主要责任。因此，封世荣应对申请人造成的损失进行赔偿。综上所述，申请人认为基于案件事实及本案客观情况，请求法院判令封世荣将购房款150000元、2013年10月31日至今的利息118194.45元及以后利息、房屋装修款8600元直接返还申请人，并赔偿申请人相应损失410000元。 原告（反诉被告）封世荣针对其诉讼请求向法庭提交了下列证据： 1、一份身份证（复印件），证明原告的基本信息情况； 2、一份元江县城区建设统一征用土地协议书复印件，证明该铺面房宗地划归西门村集体使用土地； 3、一份云南省玉溪市中级人民法院（2011）玉中民一终字第398号民事判决书复印件，证明已有判例该西门村铺面房买卖合同无效，本案的性质与该判例完全一致； 4、一份元江县澧江镇西门村民小组证明原件，证明该铺面房系集体分配给本组封世荣家庭使用； 5、一份关于元江县澧江镇西门村封世荣户门市转售协议复印件，证明协议内容违反现行法律禁止买卖土地使用权的规定。 经质证，第三人唐政洪、那汝琼对原告(反诉被告)封世荣提供的证据1、2、3、5证据的真实性没有意见，对证据4的真实性不予认可，不符合证据的形式，证人证明应出庭作证，当时买卖的发生是在2003年，而证人证明的时间是2014年。对证据1、2、5的关联性没有异议，对证据3、4的关联性有意见，证据3的民事判决书的关联性不予认可，判决书跟本案是有区别的，判决书中的款项是没有付清的，没有经过村民小组的同意，没有经过法律的见证，而本案中房款是已经付清了的，且经过村民小组的同意，也经过元江县澧江镇法律服务所见证。 经质证，被告（反诉原告）那汝新的质证意见与第三人唐政洪、那汝琼的质证意见一致。 被告（反诉原告）那汝新针对其答辩没有证据向法庭提交。针对反诉提交了一份利息计算表，证明如果合同无效，原告（反诉被告）应返还购房款150000元及相应的利息损失。 经质证，原告(反诉被告)封世荣对被告（反诉原告）那汝新提交的证据利息计算表，以不在举证期限内提交为由，不发表质证意见；第三人唐政洪、那汝琼对被告（反诉原告）那汝新提交的证据利息计算表无异议。 第三人唐政洪、那汝琼针对其答辩向法庭提交了以下证据： 1、两份身份证复印件，证明第三人那汝琼、唐政洪的基本身份情况及诉讼主体适格； 2、一份元江县澧江镇见证书，证明封世荣转让给那汝新的是经营性铺面，并非农村宅基地，不适用《民法通则》第80条第三款的规定；封世荣将铺面转让给那汝新已经经过元江县澧江镇西门村民小组同意，符合《物权法》第59条的规定。封世荣与那汝新签订的《门市转售协议》经元江县澧江镇法律服务所见证，协议真实有效。铺面转让款已于2003年10月31日付清，至今已有12年； 3、一份退股及门面转让协议，证明那汝新、苏云芬将涉案铺面转让给唐政洪、那汝琼所有； 4、一份关于元江县城2001年度第二批城镇建设用地的批复。证明涉案铺面所在地块性质为集体企业及安置用地，不是农村宅基地； 5、二份民事判决书，证明即便封世荣与那汝新签订的协议无效，封世荣也应赔偿那汝新作为买受人的信赖利益损失； 6、一份2014年最新土地政策（中央一号文件）、（授权发布）全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定，证明国务院在33个试点县（市、区）暂时调整新的土地政策及改革试点工作的意见，这包括了云南省大理市； 7、一份金融机构人民币贷款基准利率及利息计算表，证明2013年10月31日至2015年7月9日的利息为115073.70元，加上本金150000元，共计265073.70元。 经质证，原告（反诉被告）封世荣对第三人唐政洪、那汝琼提交的证据1、3的真实性没有意见，但第三人跟原告没有直接关系，是被告与第三人的内部关系；对证据2的见证书有异议，不能对抗国家法律的规定，农村土地所有权禁止买卖，协议是违反国家法律规定的；对证据4有意见，房子是集体所有权，不是农村个人宅基地，土地性质是集体所有，个人无权处理；证据5对农村房屋买卖没有指导性和特别性，对本案没有关联性；对证据6提出处理案件是依据现行法律的规定，文件不具有指导意见。对证据7，因原告（反诉被告）封世荣及其委托代理人白云辉第三次开庭时未到庭参加诉讼，未提出质证意见。 经质证，被告（反诉原告）那汝新对第三人唐政洪、那汝琼提交的证据没有异议。 本院依职权调取了以下证据： 1、一份新平县人民法院于2015年4月1日向王某1所作的调查笔录； 2、一份新平县人民法院于2015年5月8日在元江县红河街道凤凰社区向倪某1所作的调查笔录； 3、一份新平县人民法院于2015年5月8日在元江县国土资源局地籍管理科向李某1所作的调查笔录。 经质证，原告（反诉被告）对以上证据的真实性、合法性、关联性没有异议。第三人唐政洪、那汝琼对证据1有异议，提出原告（反诉被告）只靠这个铺面生活与事实不符，被告（反诉原告）购买铺面已经十一年了，原告（反诉被告）不可能只靠铺面维持生活，且笔录里说小组上不清楚铺面买卖的事，这与先前小组上出的证明不符，且现在的小组不是先前的组长，他没有权利来说话；对证据2笔录本身没有意见，对其陈述有意见，其的观点是建立在集体土地不允许买卖的基础上，但现在集体土地正在进行改革，其对国家的这些政策不了解，现在云南省的大理市是试点，是允许集体土地买卖的，其的判断是片面的。调查笔录上说现在就算10000元每平米，也有人购买，现在原告（反诉被告）方要求被告方返还房屋，由原告（反诉被告）方退还被告方150000元的购房款，明显违背了公平的原则；证据3的陈述是符合法律规定的，但目前国家正在推行集体土地的改革，试点工作也已经在进行。被告对证据1、2、3的质证意见与第三人唐政洪、那汝琼的质证意见一致。 本院对本诉与反诉的证据综合认证如下：原告（反诉被告）封世荣提交的证据1、2、5，被告（反诉原告）那汝新、第三人唐政洪、那汝琼均无异议，其内容客观真实，来源合法，本院予以确认；证据3、4，被告（反诉原告）那汝新、第三人唐政洪、那汝琼均对其关联性提出异议，不予认可，本院对证据3、4，综合本案其他证据予以确认合法合理部分。被告（反诉原告）那汝新提交的证据利息计算表，原告（反诉被告）封世荣不予质证，但其内容客观真实，来源合法，计算精确，本院予以确认。第三人唐政洪、那汝琼提交的证据1、3、4，其内容客观真实，来源合法，本院予以确认；证据2，因违反国家法律法规的禁止性规定，本院不予确认；证据5,因案情和审理时间不同，本院采纳合法合理部分；证据6,因元江不属于试点地区，本院不予采纳；证据7,其内容客观真实，来源合法，计算精确，本院予以确认。本院依职权调取的证据1、2、3，其内容客观真实，来源合法，本院予以确认。 经开庭审理，根据对证据的认定和三方当事人的陈述，本院综合确认以下法律事实：1998年10月18日，元江县大水平乡西门社（现改称红河街道办事处凤凰社区西门居民小组）与元江县人民政府土矿局签订了一份《元江城区建设统一征用土地协议书》，该协议第四条规定：“为妥善解决甲方的剩余劳动力，同意在老干局对面的土地上安排给社上15亩为社企用地…”。2001年12月10日云南省国土厅作出了云国土资复××××号《关于元江县城2001年度第二批城镇建设用地的批复》，同意将西门村小组0.8286公顷的耕地转为集体所有制不变的集体企业及安置用地。之后，西门社在15亩社企用地上建盖了铺面，原告（反诉被告）封世荣家分得位于元江县城天宝路第20号56平方米的临街铺面。2003年10月31日原告(甲方)封世荣与被告(乙方)那汝新签订了《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》，并经澧江镇法律服务所见证，该协议约定:一、甲方封世荣自愿将自己在天宝路长期拥有的占地56平方米的土地使用权及所建门市出售给乙方那汝新，售价15万元，由此引起的任何费用（包括税收）均由甲方负责支付。乙方按协议规定付清15万元后，该门市土地使用权、所建门市及门市经营权转归乙方长期所有，甲方不能以任何理由干扰乙方经营，乙方有权自行处理，甲方不能再另行处理；二、因该《土地使用权证》没有办理，若到办证时甲方要积极协助乙方办理《土地使用权证》；三、付款时间为甲乙双方公证之日，乙方以现金支票支付给甲方，甲方多收的房租款在乙方支付15万现金时一次性扣除；四、甲方必须把相关所有材料转交给乙方，并提供西门村社证明一份；五、违约责任，若因某方违约，罚违约金10万元，并赔偿由此造成的一切损失；六、本协议从双方签订之日起即生效。协议签订后，被告（反诉原告）那汝新当日支付给原告（反诉被告）封世荣15万元房款和土地使用权费，开始管理该铺面。2007年7月8日被告（反诉原告）那汝新与第三人唐政洪、那汝琼签订了一份《退股及门面转让协议》，以退股金20万元将该铺面和土地使用权转让给第三人唐政洪、那汝琼经营管理和支配，2014年第三人唐政洪、那汝琼对铺面进行装修，共投资8600元，现该铺面出租给他人经营餐饮业。 另查明，该铺面房屋无土地使用证和房屋产权证。 本院认为，本案的争议焦点主要有以下三个方面：1、关于合同的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定：土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告（反诉被告）封世荣与被告（反诉原告）那汝新于2003年10月31日签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》，违反了我国现行土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，本院认定为无效合同。原告（反诉被告）封世荣请求法院确认原告（反诉被告）封世荣与被告（反诉原告）那汝新于2003年10月31日签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》无效的诉讼主张成立，本院予以支持。被告（反诉原告）那汝新、第三人唐政洪、那汝琼主张合同有效的答辩意见不成立，本院不予支持。2、合同无效后，如何赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告（反诉被告）封世荣请求由被告（反诉原告）那汝新返还铺面房屋和土地使用权，并退还被告（反诉原告）那汝新150000元转让款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但拒绝赔偿损失的诉讼主张，不符合法律规定，本院不予采纳。原告（反诉被告）封世荣在出售铺面房屋十一年后，又以违法出售铺面房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任。关于被告（反诉原告）那汝新作为买受人信赖利益损失的赔偿，应考虑出卖人封世荣因土地升值或拆迁、补偿所获利益，该铺面房屋现市场价格至少在560000元以上，现被告（反诉原告）那汝新提出反诉请求，由原告（反诉被告）封世荣支付按中国人民银行同期同类银行贷款150000元计算的利息118194.45元及以后利息作为信赖利益损失的赔偿，其请求合法合理，本院予以支持。被告（反诉原告）那汝新反诉请求由原告（反诉被告）封世荣赔偿房屋装修款8600元的主张合法合理，本院予以支持。被告（反诉原告）那汝新反诉请求由原告（反诉被告）封世荣赔偿损失410000元的请求，理由不充分，不宜重复主张，本院不予支持。3、关于本诉、反诉和第三人请求合并审理的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，被告（反诉原告）那汝新提出反诉请求和有独立请求权的第三人唐政洪、那汝琼提出诉讼请求，均在法庭辩论结束前，故本诉、反诉和第三人诉讼请求应合并审理，既有利于解决纠纷，也有利于减少诉累。关于第三人唐政洪、那汝琼提出将其与被告（反诉原告）那汝新之间返还赔偿款的事宜合并审理的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于该铺面房屋系第三人唐政洪、那汝琼实际占有和支配，具有独立请求权，且被告（反诉原告）那汝新在庭审中同意将全部本诉和反诉利益转让给第三人唐政洪、那汝琼，现第三人唐政洪、那汝琼主张由原告（反诉被告）封世荣直接返还第三人唐政洪、那汝琼购房款150000元，并支付利息损失118194.45元及以后利息损失，赔偿房屋装修款8600元的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）封世荣与被告（反诉原告）那汝新于2003年10月31日所签订的《关于澧江镇西门村封世荣户门市转售协议》无效； 二、由原告（反诉被告）封世荣于判决生效后十五日内返还第三人唐政洪、那汝琼房屋和土地使用权转让费150000元，并支付截止2015年11月30日按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算的经济损失118194.45元，以后利息损失计算至本金利息清偿之日止； 三、由原告（反诉被告）封世荣于判决生效后十五日内赔偿第三人唐政洪、那汝琼房屋装修款8600元； 四、由第三人唐政洪、那汝琼于判决生效后三十日内将位于元江县城天宝路第20号临街铺面56平方米房屋及土地使用权返还给原告（反诉被告）封世荣； 五、驳回原告（反诉被告）封世荣的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）那汝新的其他反诉请求； 七、驳回第三人唐政洪、那汝琼的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3300元，由原告（反诉被告）封世荣负担；反诉案件受理费4584元，由原告（反诉被告）封世荣负担1083元，被告（反诉原告）那汝新、第三人唐政洪、那汝琼负担3501元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  李永文 人民陪审员  白跃星 人民陪审员  范金光 二〇一五年十二月七日 书 记 员  白洁琼