文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初20353号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场6楼605房，统一社会信用代码914401017243027339。法定代表人：车强谋，经理。委托代理人：熊荣辉、林晓铃，均系该司职员。被告：李战良，男，1965年11月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州宜家创生物业管理有限公司（下简称宜家创生公司）诉被告李战良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜家创生公司的委托代理人熊荣辉，被告李战良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宜家创生公司诉称：原告与广州新华晨房地产有限公司签订《东逸花园物业管理委托合同》《物业管理委托合同》，约定由原告为东逸花园一、二、三、四期提供物业管理服务。被告为东逸花园三期广州市天河区东逸一街39号24F房业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2015年3月起无故拒绝缴纳物业服务费。至2016年10月，被告已拖欠原告物业服务费共计8260元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《东逸花园物业管理委托合同》《物业管理委托合同》等证据证明，且就其欠费明细附有《欠费清单》加以说明。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物业服务费。包括被告在内的部分业主因各种原因拖欠原告的物业服务费，令原告陷入经济困境。原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告清偿拖欠原告自2015年3月起至2016年10月止的物业服务费8260元（每月物业服务费为413元）及滞纳金（以所欠物业服务费为本金，按照每日1‰的标准按期支付，自每月26日起至被告实际付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。被告李战良辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的纠纷已由法院审理判决，原告没有按该判决书履行维修义务，且被告向原告提出按判决书确定的按60%标准支付物业服务费，但原告拒不收取。在此情况下，被告以特快专递方式向原告发函，要求原告提供收款帐户，但原告拒不提供。一年之后，原告才对漏水问题进行维修。原告维修后向被告发函，被告收到函件后，也确认原告对天台进行了维修。原告在2016年8月对天台进行维修完毕，被告于2016年9月份向原告交纳物业服务费，但原告还是要求按原来的标准全额收取物业服务费，被告不同意。2016年10月被告再向原告支付物业服务费，但原告坚持全额收取，被告不同意。2016年11月，被告再次向原告发函，原告拒不回复，也不予理睬。经审理查明：宜家创生公司是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为壹级。李战良是位于广州市天河区东逸一街39号24F房（以下简称案涉房屋）的登记产权人，根据广州市房地产档案馆于2015年1月14日出具的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋建筑面积为212.0561平方米，使用性质为居住用房，交易时间为2003年9月12日。2002年3月6日，李战良（乙方）与案涉房屋所在小区的开发商广州新华晨房地产有限公司（甲方，以下简称新华晨公司）签署《新世界东逸花园收楼确认书》，对案涉房屋实际收楼。2009年10月16日，宜家创生公司（乙方/受托方）与新华晨公司（甲方/委托方）签订《东逸花园物业服务委托合同》，约定：（第一条）甲、乙双方于2006年7月14日签订了《东逸花园物业管理委托合同》以及《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，于2007年1月11日签订了《东逸花园第四期物业管理委托合同》以及《东逸花园第四期物业管理委托合同补充协议》，双方于2009年6月19日签订《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，上述五份合同统称“上述合同”。现因上述合同约定的委托期限至2009年9月25日到期，双方就东逸花园一、二、三、四期委托乙方继续实行物业服务事宜；（第三条）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；（第五条）在物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；（第九条）本物业的管理服务费，实行酬金制，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.3元、二期2元、三期2元、四期2元向业主或物业使用人收取；（第十六条）物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前缴付当月物业服务资金，逾期之日起欠费户按未付金额按每天千分之一计算违约金；（第十七条）业主应自觉按时缴纳物业服务资金，不得拖欠。逾期欠费业主自逾期之日起按照未付金额按每天千分之一计算违约金，但不得超过应缴费金额；（第四十七条）合同期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止；等等内容。2014年9月25日，宜家创生公司（乙方/物业服务企业）与新华晨公司（甲方/建设单位）签订了《东逸花园住宅小区前期物业管理服务合同》，约定服务期限为2014年9月26日至2019年9月25日，其他条款与双方于2009年10月16日签订的《东逸花园物业管理委托合同》的条款基本一致。2015年3月10日，宜家创生公司向本院提起诉讼，要求李战良支付拖欠的2013年9月1日至2015年2月28日期间的物业服务费及滞纳金，本院经审理后作出了（2015）穗天法民四初字第414号民事判决，判令李战良向宜家创生公司支付2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业服务费424.11元及滞纳金、支付2013年10月1日至2015年2月28日期间的物业服务费4326元。李战良不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出了（2015）穗中法民五终字第4897号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。上诉生效判决中，法院查明以下事实：李战良称其2002年3月收楼入住案涉房屋，该房屋为复式房，属于顶楼，2012年案涉房屋的天面出现漏水，李战良要求宜家创生公司进行维修，宜家创生公司亦同意维修，但直至2013年，宜家创生公司仍未对漏水部位进行维修；李战良于2014年4月向宜家创生公司及案外人新华晨公司发函，但宜家创生公司及案外人新华晨公司至今仍未对案涉房屋漏水问题予以解决，且宜家创生公司称漏水位置为公共部分，李战良无权自行维修，因此李战良才拒绝缴纳物业服务费，如宜家创生公司对案涉房屋的漏水部位进行维修，李战良亦同意缴纳物业服务费。为证明以上内容，李战良提供如下证据：1、李战良于2014年4月15日向宜家创生公司及案外人新华晨公司出具的《请求确认函》，主要内容为：“因东逸花园逸桦轩24F属于该栋楼顶层，自2012年开始雨天时就会出现屋顶漏水的情形，经本业主多次向物管处反映情况，却一直没有得到解决。请求确认以下事项：（1）明确东逸花园逸桦轩24F屋顶漏水情况是由新华晨公司负责维修还是宜家公司负责维修？（2）如若新华晨公司与宜家公司都不负责维修，是否同意由本业主自行进行维修，新华晨公司与宜家公司提供必要的协助，允许本业主雇请的维修人员进行防水工程维修或加盖顶层？（3）无论是新华晨公司负责维修、宜家公司负责维修或本业主自行维修，维修所需支出的费用是由新华晨公司支付还是宜家公司支付，抑或是从物业维修基金中支付？”；2、案外人新华晨公司于2014年4月21日向李战良出具的《关于东逸桦轩24F天面渗漏维修回函》，内容为：“我司已于4月16日收悉关于贵府天面渗漏的函件，一、贵府于2002年3月6日收楼，质量保证书里关于天面渗漏维修的维保期截止日为2007年3月5日。二、贵府出现渗漏的位置（天面）属于公共部分，根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条，我司建议您与宜家创生公司协调，启动物业维修资金，对贵府渗漏位置进行维修”；3、宜家创生公司于2014年5月1日向李战良出具的《关于的复函》，内容为：“管理处2013年10月收到贵户反映后，当即联同发展商代表上门对维修一事进行了查访，由于当时在“维修申请书”填写一事上贵户存在异议，故错过了发展商的最后维修时限。现函复如下：一、资料显示，贵户桦轩2406房于2002年3月6日收楼，至2012年开始漏水时已达10年之久，根据国家《建设工程管理条例》等法规规定，屋面防水工程的保修期限为5年，单纯从时间上看确实已过保修期，但贵户可以尝试与发展商就维修一事进行协商，寻求好的解决方法，管理处可以协助沟通；二、由于公共天面属于本栋业主共同拥有，无论由谁进行维修，都须业主共同表决通过，在小区明显位置进行公示后才能进行维修，任何人或单位不得擅自进行改造及修缮；三、房屋漏水确需对公共天面进行维修，则可申请动用专项维修资金。如需使用维修资金对房屋共用区域及设备进行维修和更新，改造方案应当经有利害关系的、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。”宜家创生公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，称其于2013年10月得知案涉房屋漏水，并与案外人新华晨公司进行协商，但因案外人新华晨公司的维修期限已过，只能启动物业维修基金，且现已陆续对案涉房屋漏水部位进行维修，但防水层需请专业有资质的施工队进行施工，需要较长的时间。庭审中，宜家创生公司、李战良均确认案涉房屋所在楼宇属于东逸花园小区第二期，案涉房屋漏水部位属于公共部分，且现尚未修复。2015年12月1日，宜家创生公司向李战良发出《催收函》，要求李战良支付2015年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费4130元及滞纳金557.55元。2015年12月7日，李战良向宜家创生公司发出《关于（2015）穗中法民五终字第4892号判后事项的函》，要求宜家创生公司尽快履行维修义务，并表示由于宜家创生公司怠于履行对公共部分维修和管理，法院已判令减少物业服务费40%，按60%交纳，而宜家创生公司的收费人员仍坚持按100%收，否则拒收，故李战良要求宜家创生公司提供收款账号以便其按60%履行义务。2016年8月24日，宜家创生公司向李战良发出《关于维修东逸花园逸桦轩天面防水层的函》，内容为宜家创生公司了解到案涉房屋通往二层平台一处天花渗水后，初步判断为天面公共雨水排水口周边渗水导致，需要维修；根据我国《物权法》的相关规定，该费用由该栋业主共同承担，但由于其他业主未受影响，宜家创生公司虽尽力沟通说服，但响应者寥寥；宜家创生公司为了李战良的生活不受影响，现已垫资将渗水处维修好。后宜家创生公司又向李战良发出《催收函》，要求李战良支付2015年3月1日至2016年10月31日期间的物业服务费8260元及滞纳金2465.61元。2016年11月28日，李战良向宜家创生公司发出函件，内容为李战良收到宜家创生公司2016年8月24日《关于维修东逸花园逸桦轩天面防水层的函》，收到该函后李战良即于2016年9月前去东逸花园物业管理处交纳2016年9月的物业服务费，宜家创生公司拒收；2016年10月李战良前去物业管理处交纳2016年10月份的物业服务费，宜家创生公司再次拒收；2016年10月李战良收到宜家创生公司《催收函》，李战良再次要求宜家创生公司提供收款账号，以便李战良交纳2016年8月宜家创生公司维修后的物业服务费。现宜家创生公司以李战良拖欠2015年3月至2016年10月期间的物业服务费为由提起诉讼。诉讼过程中，李战良确认其并未支付2015年3月至2016年10月期间的物业服务费。宜家创生公司主张其已于2016年7月已修理好天台漏水问题，但未提供证据予以证明。李战良则认为宜家创生公司是于2016年8月才修好上述漏水问题，并于2016年8月24日向李战良发出《关于维修东逸花园逸桦轩天面防水层的函》。李战良还表示在天台漏水问题修好后，其曾于2016年9月、10月均向宜家创生公司表示按照全额标准支付2016年9月、10月的物业服务费，但宜家创生公司要求李战良以全额标准支付2015年3月至2016年8月的物业服务费，李战良不同意，宜家创生公司也没有收取2016年9月、10月的物业服务费。宜家创生公司对此则认为李战良于2016年9月、10月向宜家创生公司支付物业服务费就应该先支付2015年3月起所欠的物业服务费，而不能只支付2016年9月、10月的物业服务费。宜家创生公司称其在2013年发现天台漏水后一直与整栋楼宇的业主进行沟通，但由于天台漏水问题没有影响到其他业主，各个业主对于启用物业维修基金修复天台漏水问题都不同意，所以宜家创生公司直至2016年7月才自行垫资修复天台漏水问题。李战良认为上述陈述不属实，并认为其多次向宜家创生公司表示可以自行对天台漏水问题进行维修，但宜家创生公司一直拒绝，即使李战良表示自费找人员进行维修，宜家创生公司亦不同意；宜家创生公司则称李战良只是向其表示自行找人维修，但并没有与其协商具体如何维修的方案，其出于保护楼宇公共部位的需要才不同意李战良自行维修天台漏水问题。另查，东逸花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。本院认为：东逸花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。宜家创生公司与新华晨公司签订的有关东逸花园小区物业管理的相关委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。宜家创生公司因上述合同成为东逸花园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订物业管理委托合同后，宜家创生公司已依约向案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，其有权依照《东逸花园物业服务委托合同》的相关规定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费；李战良作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，与宜家创生公司之间成立物业管理关系，并应依上述合同的约定向宜家创生公司支付物业服务费。案涉房屋属于东逸花园小区第二期，按照《东逸花园物业服务委托合同》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，每月物业服务费的数额为424.11元（212.0561平方米×2元/平方米）。但根据上述合同的约定，宜家创生公司应对东逸花园小区的公共部分进行维修、养护和管理，但自宜家创生公司于2013年10月得知案涉房屋漏水情况至本院审理（2015）穗天法民四初字第414号案的近两年时间中，案涉房屋漏水部位仍未修复。后在（2015）穗中法民五终字第4897号民事判决发生法律效力后，宜家创生公司亦未尽快采取措施，而是直至2016年8月才修好了上述漏水问题。宜家创生公司怠于履行对公共部分维修和管理义务的行为对李战良的正常居住造成了一定的影响，应承担相应的法律责任。但宜家创生公司的上述维修和管理义务仅为其提供的物业服务中的一部分，宜家创生公司所提供的物业服务还包括公共秩序维修、安全防范、公共设施设备运行等内容，李战良不得以此拒绝缴纳全部的物业服务费，故结合本案的具体情况，本院酌定案涉房屋2015年3月至2016年8月期间每月的物业服务费可适当减免40%的幅度，上述期间每月物业服务费应为254.47元（424.11元/月×60%），即李战良应向宜家创生公司支付2015年3月至2016年8月期间的物业服务费为4580.46元（254.47元×18个月）。而2016年9月至2016年10月期间的物业服务费则应按424.11元/月的标准支付，本案中宜家创生公司主张按照413元/月的标准计算，属于宜家创生公司对权利的自由处分，并未损害李战良的合法利益，本院予以准许，故李战良应向宜家创生公司支付2016年9月至2016年10月的物业服务费共计826元。综上，李战良应向宜家创生公司支付2015年3月至2016年10月期间的物业服务费共计5406.46元。关于宜家创生公司要求李战良支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金的诉讼请求，如前所述，因宜家创生公司怠于履行对公共部分的维修和管理义务，李战良曾多次向宜家创生公司表示按照生效判决的标准支付物业服务费，但宜家创生公司予以拒绝，并且因此而导致李战良并未支付2015年3月至2016年10月期间的物业服务费，故宜家创生公司要求李战良支付逾期缴纳上述期间物业服务费的滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李战良向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区东逸一街39号24F房2015年3月至2016年10月期间的物业服务费共计5406.46元；二、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费60元，由原告广州宜家创生物业管理有限公司负担20元、由被告李战良负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  李春菊人民陪审员  刘绮华二〇一七年五月二十五日书 记 员  蒲肖明罗小玲本判决书已于2017年月日送达