重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00956号
上诉人（原审被告）李欣，女，生于1987年12月16日，汉族，住重庆市开县。
被上诉人（原审原告）徐忠，男，生于1970年12月26日，汉族，住重庆市开县。
委托代理人徐少华，男，系徐忠之兄。
被上诉人（原审原告）郑敏，女，生于1972年3月12日，汉族，住重庆市开县。
原审被告熊小斌，男，生于1977年6月24日，汉族，住重庆市开县。
原审被告胡佳，男，生于1990年9月5日，汉族，住重庆市开县。
原审被告阳燕，女，生于1985年10月8日，汉族，住重庆市开县。
上诉人李欣因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开县人民法院（2013）开法民初字第3041号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年6月8日，原告徐忠与本案诉争门市的原产权人刘六俊签订《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》，约定刘六俊将其位于重庆市开县“华夏·上海城”4号楼1层4-1A-10号商业用房（面积约145.39平方米）出租给徐忠。租期为3年，自2009年5月9日起至2012年10月31日止，有效租期从2009年11月1日起，之前属于免租期。同时，刘六俊同意在有效租期内向徐忠每年赠送2个月的租赁期，时间从每年租期结束后第一个月起算，即第一年的免租期为2010年11月1日至2010年12月31日。第二年的免租期为2012年1月1日至2012年2月29日，第三年的免租期为2012年3月1日至2013年4月30日。在此期间，刘六俊将该门市出卖给江荣。2012年7月28日，江荣与原告郑敏签订《门市租赁合同》，约定甲方（指江荣）将其位于开县上海城A-10的门市两间（靠龙锦名都一方为甲门市，靠安康街一方为乙门市），约142平方米，出租给乙方（指郑敏）。租赁期限：甲门市2013年5月1日至2015年7月10日，有效期为2年3个月；乙门市2013年5月1日至2015年4月30日止，有效期为1年11个月。租金：第一年、第二年租金均为120000元。同时双方还约定，乙方有转租的权利。2013年5月29日，江荣取得诉争门市的产权，该门市坐落于开县汉丰街道开州步行街1299号、1301号，楼层为3（4-1A-10），房屋建筑面积为160.16平方米，套内面积为142.8平方米。另查明，本案诉争的租赁标的物（现门牌编号为1313号）即为产权证上的“开县汉丰街道开州步行街1301号”门市。
2012年4月1日，原告郑敏与被告李欣签订《商铺租赁合同》，约定郑敏将位于开县汉丰街道华夏上海城商铺门牌号为1313号（产权证上对应的坐落位置是开县汉丰街道开州步行街1301号），面积约74平方米的门市出租给李欣，租期为3年，自2012年4月1日起至2015年4月1日止，第一年租金为40000元，此后每年按10%递增。签订上述合同当日，李欣向郑敏缴纳门市转让费和第一年度（2012年4月1日至2013年3月31日）房租共计140000元并由郑敏出具收条。2013年3月27日，李欣通过其丈夫赵家锐在重庆农村商业银行开户的账号将第二年度（2013年4月1日至2014年3月31日）的租金44000元转账给郑敏。2013年3月8日，被告李欣与被告熊小斌签订《门市租赁协议》，约定将上述门市以130000元的价格转租给熊小斌，该转租价格包括第二年度的房租（2013年4月1日至2014年4月1日）及门市转让费。签订合同当日，熊小斌通过重庆农村商业银行将上述约定的130000元转账给李欣的丈夫赵家锐，并由李欣出具收条一张。2013年4月25日，被告熊小斌与被告阳燕、胡佳签订《门市转租合同》，约定将上述门市以118000元的价格转租给阳燕、胡佳，签订合同当日，收到上述约定的门市转让费后，熊小斌给阳燕出具收条一张。
一审法院认为：首先，关于原告郑敏与被告李欣之间于2012年4月1日签订的《商铺租赁合同》的效力及能否解除的问题？2009年6月8日，原告徐忠与诉争门市原产权人刘六俊签订《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》，租期为3年，加上每年2个月的免租期，3年共计6个月的免租期，实际上双方之间的租赁期间应从2009年11月1日开始起算至2013年4月30日止。原告徐忠与郑敏系夫妻关系，由于上述协议中约定承租方徐忠有转租的权利，2012年4月1日，徐忠的妻子郑敏将诉争门市转租给李欣，租期为3年，自2012年4月1日至2015年4月1日止。根据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”据此，原告郑敏将该门市转租给被告李欣的行为符合法律规定及合同的约定，但由于徐忠与刘六俊签订的租赁合同的期限应为2013年4月30日届满，郑敏转租给李欣的合同中的届满期限为2015年4月1日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过的约定无效。……”按此条款的理解，本案中郑敏与李欣之间签订的租赁合同中2013年4月30日以后至2015年4月1日这个期间系超过承租人（徐忠、郑敏）剩余租赁期限的部分，本应认定该超过的期限为无效的。但是此后，原告郑敏与诉争门市产权人江荣于2012年7月28日签订的《门市租赁合同》中将合同进行了展期，本案诉争门市的租赁期限从2013年5月1日延展至2015年4月30日，由于二原告采取了事后补救行为，与房屋产权人继续签订租赁合同对本应于2013年4月30日到期的合同延展到2015年4月30日，故原告郑敏与李欣之间签订的《商铺租赁合同》是合法、有效的。2013年3月8日，被告李欣以130000元的价格将诉争门市转租给被告熊小斌，根据《合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”庭审中被告李欣主张转租该门市的时候是给原告郑敏打过电话告知的，而郑敏则主张自己2013年4月才知道门市被层层转租的情况，结合本案来看，原告郑敏将诉争门市转租给被告李欣，李欣又将该门市转租给熊小斌，此时，郑敏作为有转租权的承租人，在与李欣、熊小斌的租赁合同法律关系中，其处于出租人的地位，李欣处于承租人的地位，熊小斌处于次承租人的地位。由于原告郑敏与被告李欣签订的《商铺租赁合同》中并没有明确约定李欣有转租的权利，加之庭审中被告李欣并未提交充分的证据来证明自己的转租行为系经过了出租人同意的，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，二原告在知道承租人李欣转租行为时起六个月内向本院起诉主张了权利，即使从李欣将该门市转租给熊小斌之日起（2013年3月8日）推定为出租人郑敏“应当知道”该转租行为，但是原告郑敏在2013年9月4日向本院提起诉讼主张权利，由于原告郑敏系在“知道或应当知道”转租行为之日起六个月内提出异议并请求主张解除合同的，因此原告郑敏要求解除与被告李欣之间于2012年4月1日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求该院予以支持。其次，关于二原告主张要求被告胡佳、阳燕归还门市的请求。根据上述分析可知，原告郑敏与被告李欣之间签订的《商铺租赁合同》依法应予以解除，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”之规定，原告郑敏与被告李欣在《商铺租赁合同》中约定的各项权利义务终止履行，相应地合同中约定的至2015年4月1日截止的租赁期限也应一并终止。由于郑敏与李欣之间签订的租赁合同应予以解除，那么此后李欣与熊小斌、熊小斌与胡佳、阳燕签订的租赁合同均不能再继续履行，作为实际占有、使用该门市的胡佳和阳燕负有返还租赁物的义务，故该院对二原告要求被告胡佳、阳燕归还诉争门市的请求予以支持。再次，由于被告李欣已于2013年3月27日将2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金44000元通过银行转账方式支付给了原告郑敏，待原告郑敏与被告李欣之间的《商铺租赁合同》解除后，如果合同解除之日在2014年3月31日前，二原告应该从2013年4月1日起根据实际天数以年租金44000元为基数计算租金，对多余部分租金应退还给被告李欣；如果合同解除之日在2014年3月31日之后，根据双方在租赁合同中的约定，2014年4月1日至2015年4月1日年度的租金应为48400元，实际占用人阳燕、胡佳应该从2014年4月1日起根据实际天数以年租金48400元为基数计算租金支付给出租人郑敏。此外，对于实际占用人胡佳、阳燕主张的因租赁诉争门市而产生的装修损失等，胡佳、阳燕可以根据合同相对性原则，依据与合同相对人在合同中的约定及相关法律规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款之规定，判决：一、原告郑敏与被告李欣于2012年4月1日签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日起解除。二、由被告胡佳、阳燕于判决生效后十日内归还产权证上坐落位置为“开县汉丰街道开州步行街1301号”（现门牌号为1313号）门市给原告徐忠、郑敏。案件受理费300元，由被告李欣负担75元，被告熊小斌负担75元，被告胡佳负担75元，被告阳燕负担75元。
上诉人李欣请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：1、一审判决认定上诉人没有转租权，从而判决解除上诉人与被上诉人郑敏签订的《商铺租赁合同》错误。上诉人租赁该门市时，向被上诉人郑敏缴纳门市转让费100000元，上诉人认为被上诉人郑敏收取转让费后，被上诉人郑敏因该门市享有的权利与义务一并转让给了上诉人，上诉人受让取得该门市转租权，因而上诉人享有转租权，有权将门市转让给熊小斌；2、一审判决解除上诉人与被上诉人郑敏签订的《商铺租赁合同》，但对上诉人缴纳给被上诉人郑敏的转让费没有做出相应处理，严重侵犯了上诉人的合法权益。
被上诉人徐忠、郑敏答辩称：合同中没有约定李欣有转租权，收取的转让费是按市场行情来的，李欣转租时给被上诉人打了电话，但被上诉人明确表示不能转租，现在李欣违约，被上诉人有权收回门市，并不退转让费。
原审被告熊小斌答辩称：熊小斌是从李欣处转租而取得门市，半个月之后，又将该门市转租给阳燕、胡佳，至于李欣与郑敏签订的合同熊小斌不清楚。
原审被告阳燕、胡佳未出庭进行答辩。
二审中双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，郑敏与产权人江荣签订的《门市租赁合同》约定郑敏有转租权，但合同具有相对性，该合同只在郑敏与江荣之间产生约束力，而郑敏与李欣签订的《商铺租赁合同》中并没有约定李欣有转租权，此时，郑敏相当于出租人的地位，李欣要转租须取得郑敏或徐忠的同意，但李欣并未提交充足的证据证实其转租给熊小斌的行为经过了郑敏或徐忠的同意；李欣虽向郑敏支付了转让费100000元，但转让费并非法律术语，双方亦未在《商铺租赁合同》中约定转让费的性质，因此，李欣认为支付了转让费即取得了转租权的理由不成立。综上，李欣认为自己享有转租权的理由无法律依据和事实依据，本院不予支持。本案中李欣对于退还转让费的请求只是其抗辩理由，对此并未提出反诉，一审未加以评判并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一四年七月十七日
书 记 员 柯 进