广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终9528号
上诉人（一审被告）：东莞市金贤房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇白濠村白濠大道，统一社会信用代码为91441900785769943T。
法定代表人：刘任庭，系该公司董事长。
上诉人（一审被告）：东莞市厚街房地产公司。住所地：广东省东莞市厚街商贸中心八楼，统一社会信用代码为914419001980299401。
法定代表人：王敬忠，系该公司经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：董海涛，广东汉章律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：黄启源，广东汉章律师事务所辅助人员。
被上诉人（一审原告）：张国胜，男，汉族，1973年9月26日出生，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：丘胜，东莞市启明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张惠玲，东莞市启明律师事务所律师。
上诉人东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤公司）、东莞市厚街房地产公司（以下简称厚街房地产公司）因与被上诉人张国胜商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，于2017年6月30日判决：一、限东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司于判决生效之日起三日内向张国胜支付逾期交房违约金43384元；二、驳回张国胜的其他诉讼请求。如果金贤公司、厚街房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费922元（张国胜已预缴），由张国胜承担22元，金贤公司、厚街房地产公司承担900元。（一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初497号民事判决。）
上诉人金贤公司、厚街房地产公司共同向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判金贤公司、厚街房地产公司无需再向张国胜支付违约金或发回重审；2.案件一、二审诉讼费用由张国胜承担。事实和理由：1.一审判决事实认定不清。（1）一审法院遗漏关键事实即遗漏双方约定交楼标准。案涉《商品房买卖合同》第15页第五条中有对买卖合同第八条的补充约定，双方确认本条的交楼标准“该商品房经验收合格”是指出卖人已取得由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。该条约定双方的交楼标准即五方验收。（2）一审法院遗漏查明建设工程规划许可证的附图及附件对原发证日期2008年1月8日的记载。附图及附件名称中记载“2、原发证日期2008年1月8日。2016年8月3日发正证。五、本证所需附图和附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力”，案涉工程在2008年1月8日已获得建设工程规划许可，更换正证并不是对此前日期的否定，该第五条已明确约定具有同等法律效力。（3）一审法院遗漏备案证书中对“验收日期2015年7月27日”的记载。备案证书中2016年11月8日仅仅是备案日期，在该备案证书中对竣工验收日期有明确记载“2015年7月27日”备案证书对建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位2015年7月27日出具的工程验收报告予以确认，而不是否认。2.一审判决法律依据错误。（1）合同条款对双方具有法律效力，双方对交楼条件有约定的，应按双方约定处理。（2）依据《中华人民共和国城乡规划法》认定备案证书的备案日期为法定交付标准属于混淆法律概念。首先城乡规划法适用单位是城乡规划局，对象是规划许可，而不是住建局的备案，并依据规划证附件显示案涉工程是有规划许可的。其次依据《建设工程质量管理条例》的规定，住建局的备案不是竣工验收的前置条件，而是验收后的行政监督。3.金贤公司、厚街房地产公司已与业主达成补偿和解，对案涉工程在2015年7月27日验收造成的168天延误，同意以减免管理费的方式予以抵扣，并将抵扣减免管理费事项予以公示，无需对该违约金再承担支付责任。4.案涉商品房都已被收楼入住，已正常使用，不存在无法交付使用的损失。已正常使用的期限更不应再计算违约金。综上，一审判决事实认定不清，法律依据错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人张国胜口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据法律规定，建筑工程消防、环保、规划、人防都必须验收合格才能交付使用，未经验收合格或者验收不合格不得交付使用。而商品房经验收合格是指有关政府职能部门的竣工验收合格，并非开发商自行组织的验收合格。另外，双方从未就违约金问题达成任何协议，且金贤公司、厚街房地产公司也并非管理费收费主体。
二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。
本院经审理查明：金贤公司、厚街房地产公司一审时提交了金贤公司于2015年6月18日出具的《有关房屋质量及交付的说明》，主要内容包括：保证楼房质量尽早按合同约定事项完成交楼，有关赔偿事宜在业主收楼后协商；如有业主提前入场装修入住的，在达到合同约定收楼条件前，免除该期间的物业管理费和停车费……金贤公司、厚街房地产公司还提交了《顺景轩收楼入户门钥匙领取登记表》、《装修申请表》等，以证明张国胜在2015年10月21日领取了钥匙，在2015年11月2日开始进场装修。张国胜确认上述签名的真实性，但认为其是在双方约定的交房日期后交收，虽然金贤公司、厚街房地产公司同意张国胜装修，但因案涉商品房没有达到法定交付条件，装修申请不能证明张国胜收楼的事实。
另外，金贤公司、厚街房地产公司一审庭审中陈述基于此前通过电话方式通知过业主收楼，但仍然有部分业主没收楼，故对2015年9月11日前仍没有收楼的采取书面形式通知。金贤公司、厚街房地产公司于2015年9月11日给张国胜发出了收楼通知。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人金贤公司、厚街房地产公司提起的上诉，本院作出如下分析：
首先，关于案涉房屋符合交付标准的时间。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第（十一）条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。一审法院根据东莞市住房和城乡建设局出具案涉项目竣工验收备案证书的时间即2016年11月8日认定案涉房屋符合交付标准的时间并无不当，本院予以维持。虽然案涉《商品房买卖合同》约定房屋交付标准为“五方验收”，但该约定标准明显低于上述验收备案标准，故应以法律规定的验收备案标准为准。
其次，根据金贤公司、厚街房地产公司于2015年6月18日作出的说明，其同意业主在达到合同约定的收楼条件前提前入场装修，并明确赔偿事宜在业主收楼后再协商，而且金贤公司、厚街房地产公司在2015年9月11日前对已经入场装修的业主电话通知收楼，并对个别已经进场装修的业主还发出收楼通知书。故张国胜在收到收楼通知书后领取钥匙装修房屋的行为不能视为张国胜知道商品房不具备约定交付或法定交付条件仍然同意接收商品房，不能因此免除金贤公司、厚街房地产公司的违约责任。本院认为金贤公司、厚街房地产公司要求免除张国胜收楼后违约金的理由不足，本院不予采纳。
再次，金贤公司、厚街房地产公司主张双方当事人达成了以减免管理费抵扣违约金的协议，但其并未能提供书面协议，而张国胜明确否认双方达成该协议，且金贤公司、厚街房地产公司也并非管理费的收费主体，故一审法院不采信金贤公司、厚街房地产公司该主张正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人金贤公司、厚街房地产公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审法院根据双方当事人约定的逾期交房违约金标准及逾期交房的天数算出的违约金数额正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币885元，由上诉人金贤公司、厚街房地产公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 卢健如
审判员 陈加雄
审判员 杨 浩
二〇一七年十二月十五日
书记员 邓嘉荣