北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7708号
上诉人（原审被告、反诉原告）：尹志平，男，1963年3月3日出生。
委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜悦，男，1986年8月1日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：左林子，女，1986年11月8日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人尹志平因与被上诉人颜悦、被上诉人左林子房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初25805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹志平上诉请求：1.撤销原审判决；2.颜悦、左林子履行2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；3.颜悦、左林子向尹志平支付违约金202万人民币；4.颜悦、左林子自2017年4月3日起至实际支付完剩余应付房款人民币910万元之日止，按日支付剩余应付房款的万分之五的违约金（暂定为人民币4550元/日）；5.颜悦、左林子承担一二审诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。新政对颜悦、左林子的履约能力未产生重大影响。根据《补充协议》第四条第3款，颜悦、左林子拒绝购买诉争房屋，应该按照房屋总价款的20%支付违约金。尹志平愿意协商付款方式，颜悦、左林子不予配合；2.原审法院适用法律错误。北京市高级人民法院《关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》不能在民事裁判文书中直接引用，且纪要第三条但书部分提到即使出现政策变化，购房人具有履约能力的还是应该履行合同；3.原审法院程序不当。原审法院未围绕争议焦点组织法庭辩论，损害了尹志平的辩论权。
颜悦、左林子辩称，同意原审法院判决，不同意尹志平的上诉请求和理由。
颜悦、左林子向一审法院起诉请求：1.解除颜悦、左林子与尹志平所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.尹志平退还颜悦、左林子定金100万元；3.本案诉讼费用由尹志平承担；4.尹志平支付违约金（自2017年4月5日起至尹志平退还全部定金之日止，以100万元为基数，按日万分之五计算）。
尹志平向一审法院反诉请求：颜悦、左林子因个人原因要求解除合同，尹志平同意，但二人应支付尹志平违约金202万元（以总房款的20%计算），并支付逾期付款的违约金（自2017年4月5日起计算）。
一审法院认定事实：2017年2月26日，颜悦、左林子（买受人、乙方）与尹志平（出卖人、甲方）之委托代理人董德洪在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：尹志平、颜悦购买尹志平名下22A05号房屋，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1010万元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额230万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。乙方于2017年3月6日之前支付定金10万元，于2017年3月20日前支付定金90万元，于过户前2个工作日支付首付款678万元。乙方若拒绝购买该房屋的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。后，颜悦、左林子如约支付定金100万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等四部委联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。2017年4月5日，颜悦、左林子通过微信的方式通知董德洪因楼市新政导致自己购房的资金缺口巨大，无法继续履行原合同。2017年5月6日，颜悦、左林子再次通过微信的方式向董德洪发出律师函，要求解除合同并返还全部定金。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.颜悦、左林子提供个人贷款结清证明、微信截图、借条、工作和收入证明、北医三院检查单等证据材料证明根据新政自己购买涉案房屋属于二套，贷款首付提高等情形导致自己无履约能力。尹志平对上述证据不予认可；2.尹志平提交网上打印资料，证明22A05号房屋同小区及周边的房价持续下降，存在实际损失。颜悦、左林子对上述不予认可，认为上述材料无证明力，也无法体现其证明目的。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。颜悦、左林子与尹志平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。订约后，因房贷新政颁行，对颜悦、左林子的履约能力产生重大影响，合同继续履行产生一定难度，现颜悦、左林子请求解除合同，尹志平当庭表示同意，对此法院不持异议。北京市高级人民法院《关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》第三条规定：……房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款；对卖房人因解除合同产生损失的，买卖双方应依公平原则分担，由购房人对卖房人进行合理补偿。故双方合同解除后，颜悦、左林子要求尹志平返还收取的定金，法院准予。就尹志平主张的违约金，考虑尹志平因合同解除确产生了相关损失，故法院将根据公平原则就颜悦、左林子应分担的损失数额予以酌定。就颜悦、左林子主张的违约金，无合同及法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四、第一百二十一条之规定，判决：一、解除颜悦、左林子与尹志平于二○一七年二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；二、尹志平于本判决生效之日起七日内向颜悦、左林子返还定金1000000元；三、颜悦、左林子于本判决生效之日起七日内向尹志平支付补偿款100000元；四、上述二、三项折抵，尹志平于本判决书生效之日起七日内向颜悦、左林子支付900000元；五、驳回颜悦、左林子的其他诉讼请求；六、驳回尹志平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为合同解除后的损失分担。
尹志平与颜悦、左林子于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。结合颜悦、左林子举证情况和市场环境，新政导致颜悦、左林子不能依约支付购房款，属于对购房人的履约能力产生重大影响的情形。上诉人主张不能支付部分占比小，但占比小不能当然推定颜悦、左林子具有支付全款的能力，故本院对该主张不予采信。因此，颜悦、左林子继续履行合同产生困难，尹志平在一二审诉讼中均认可解除合同，本院对双方合同解除的事实予以确认。
关于尹志平主张违约金一节。房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款；对卖房人因解除合同产生损失的，买卖双方应依公平原则分担，由购房人对卖房人进行合理补偿。对于因合同解除遭受的损失，尹志平举证二手房价格截图、国家统计局数据，仅能证明其因房屋价值下降遭受了损失，但不能充分证明具体损失数额。颜悦、左林子反驳尹志平不存在损失，其提交的三方录音对于房价估测带有主观性，本院不予采信。对于尹志平的损失，一审法院依据公平原则酌定的具体数额并无不当，本院予以确认。
综上所述，尹志平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36760元，由尹志平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 范 磊
二〇一七年十二月六日
书记员 武 旋