云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云08民终602号
上诉人（原审原告、反诉被告）：普洱市残疾人联合会（组织机构代码：01522292-5）。
住所地：普洱市思茅区月光路*号。
法定代表人：程汝明，系该联合会理事长。
委托诉讼代理人：赖ＸＸ，系云南赖ＸＸ律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：何赛劼，系云南康辰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玺萍（曾用名杨萍），女，拉祜族，1962年12月28日生，初中文化，云南省景东县人，个体户，现住普洱市思茅区，
委托诉讼代理人：何军，系云南奇正律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
上诉人普洱市残疾人联合会（以下简称普洱市残联）因与上诉人杨玺萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2014）思民初字第1269号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2016年12月12日公开开庭进行了审理。普洱市残联委托代理人、杨玺萍及其委托代理人何军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
普洱市残疾人联合会上诉请求：撤销原审判决，并予以改判。主要事实与理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决上诉人普洱市残联向杨玺萍支付自2014年7月12日至2016年7月11日的租金合计220000元不当，双方签订租期十年的租赁合同，使用该房屋九年并支付九年租金后，在租期届满前发函，与杨玺萍协商解除双方签订的租赁合同，并要求返还租赁物，由于杨玺萍拒绝接收租赁物，导致上诉人至今无法返还租赁物，上诉人认为，租赁期限届满后产生的损失，属于杨玺萍没有采取适当措施致使损失扩大而造成的人为损失，不应得到支持。我国《合同法》第一百一十九条规定：2005年7月13日2014年5月9日“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。一审判决上诉人向杨玺萍支付租赁期限届满后的租金明显不当。上诉人承租一直按照租赁物的性质和约定的方法正常使用，且租赁物使用期限已长达十年，租赁物受到损耗属正常损耗，且地板、门柜、家俱等系因受潮及白蚁侵蚀所致，不属于上诉人不当使用造成，不能归责于上诉人，一审采用鉴定依据判令上诉人支付房屋及附属设备设施损失修复费合计144674.14元不当、支付违约金44000元不当。上诉人认为，双方签订合同后，上诉人认真履行合同义务，虽然在合同期限届满前要求解除合同，但合同当事双方的大部分合同目的得以实现，且上诉人因情势变更，无法继续履行合同，要求解除合同不构成根本违约，不应承担违约金44000元。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律不当，故请求二审查清事实并予以改判。
上诉人杨玺萍上诉请求：1、撤销原判决书第二项判决，改判支持上诉人反诉请求第二项；2、请求二审准许申请重新鉴定；3、反诉费265元由普洱市残联承担；4、二审上诉费由普洱市残联承担。主要事实和理由为：一审判决采用司法鉴定中心作出的鉴定意见书，作出修复费用为144674.14元的判决是错误的。上诉人认为鉴定意见书存在遗漏委托项目、采用的鉴定依据不当、超越鉴定范围、在材料、人工价格标准认定方面过低等情形，并递交《重新鉴定申请》，根据双方共同审核的《设施破损修复清单》33个存在的问题。上诉人已经指出鉴定意见书遗漏33个问题属于鉴定结论明显依据不足。一审法院对重新鉴定申请不予准许，违反了程序法律的规定，因而导致上诉人利益受损。为维护合法权益，特提起上诉。
普洱市残联一审诉讼请求：1、解除原、被告双方于2005年7月13日签订的《房地产租赁合同》；2、由被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。
杨玺萍一审反诉请求：1、解除双方订立的《房地产租赁合同》；2、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付自2014年7月12日至实际返还房屋之日止的租金（按每日767元计算）；3、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿因其违约行为导致的房屋设施设备损失共计350000元；4、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿违约金合计44000元；5、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿因其违约行为导致的其他实际损失共计50000元；6、由原告（反诉被告）承担本诉及反诉的一切诉讼费用。
一审认定事实：2005年7月13日，原告（反诉被告）普洱市残联与被告（反诉原告）杨玺萍经协商订立《房地产租赁合同》，被告（反诉原告）杨玺萍为合同的甲方，原告（反诉被告）普洱市残联为合同的乙方，约定：甲方将其位于普洱市思茅区鱼水路28号的房屋和土地（房屋建筑面积1200平方米，土地使用面积1500平方米）租给乙方作为残疾人康复职业培训指导中心使用；租赁期限为10年，自2005年7月12日起至2015年7月11日止；每年租金为110000元，每年租金一次性付清，订立合同时，乙方一次性付清第一年的租金110000元，第二年租金110000元于第一年期满之前一次性付清，之后每年租金的支付方式，与第二年相同；租赁期内，乙方如需对房屋进行改装修、加层扩建、增扩设备或在租赁的空地上（包括河道上空）建盖房屋时，应征得甲方的书面同意，乙方须办理所需的相关手续，甲方给予协助，办理手续的费用由乙方自理；因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复；乙方负责对房屋及附属设施在日常使用中的维护和维修，并承担由此发生的费用；乙方如故意损坏房屋及设施、未经甲方同意擅自改动房屋或扩建、增建不动产，甲方可以终止合同，收回房地产，乙方并应赔偿损失或恢复原状，且应支付违约金；因不可抗力的原因而使得承租的房屋及其设备损坏的，以及造成乙方损失的，双方互不承担责任；一方未履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；乙方逾期支付租金，每逾期一日，由甲方按逾期金额的万分之十向乙方加收违约金；一方擅自终止合同的，应承担未履行期限的租金总额的40％作为违约金；因有故意损坏房屋及设施、未经甲方同意擅自改动房屋或扩建、增建不动产等行为导致合同解除的，乙方应承担未履行的租金总额的20％违约金。原、被告同时对双方的其他权利义务及违约责任等事项进行了约定。
合同订立后，被告（反诉原告）杨玺萍按照约定将租赁物交给原告（反诉被告）普洱市残联使用，原告（反诉被告）亦按照约定向被告（反诉原告）支付了9年的租金。2014年，普洱市残疾人综合服务中心竣工，原告（反诉被告）欲从与被告（反诉原告）承租的房屋搬离，故向被告（反诉原告）发函提出解除合同的要求，被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）的函后，于2014年5月15日与原告（反诉被告）的相关负责人对设施破损情况进行了统计，形成设施破损修复清单一份，并注明具体的赔偿金额需待理事会审定。在此之后，原告（反诉被告）认为设施设备损坏属自然耗损而非人为损坏，故拒绝按修复清单列明的金额赔偿，被告（反诉原告）则认为原告（反诉被告）未合理使用房屋及未尽维护义务，导致房屋及设施设备被损坏，故拒绝接受房屋。诉讼过程中，被告（反诉原告）申请对前述租赁房屋及附属设施设备（包含房屋装修）的损失及修复费用进行鉴定，亦申请对位于老杨箐上杨玺萍房屋旁边的河挡墙是维护不当损坏还是自然损坏，如是维护不当损坏则进行损坏修复费用鉴定。经鉴定，该房屋和附属设施、设备的损失及修复费用为144674.14元，位于老杨箐上被告（反诉原告）房屋旁边的河挡墙的护墙石有轻度位移，河道通畅，未见杂物拥堵，无证据证明河道维护不当，护墙石在河水冲刷作用下轻度自然受损，且按房地产租赁合同的约定，出租人并未将河道的维护责任转移给承租人，承租人未实际使用河道，出租人亦不是河道的产权人。
原审认为，本案的争议焦点是：1、云南光大司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书是否应采用的问题；2、原、被告均主张的解除《房地产租赁合同》的诉讼请求是否应支持的问题；3、被告（反诉原告）主张的租金如何支持的问题；4、被告（反诉原告）主张的违约金如何支持的问题。
1、关于云南光大司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书是否应采用的问题。本案中，该司法鉴定中心主要围绕几个原则进行鉴定：（1）、因房屋承租人不当使用致房屋装饰装修、设备设施损坏的内容；（2）、因房屋承租人未尽到足够的注意义务，出现损害事件时未采取减损措施，未履行日常使用中的维护和维修义务，招致损害产生或损害扩大的内容；（3）、依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（C950210-2001）的规定，房屋构配件、设备设施、固定家具、门窗等不能保证其正常使用功能，且存在一定安全隐患的内容（4）、承租人未经出租人书面同意，自行改扩建后恢复原状所需的修复费用的内容。未将以下几项纳入鉴定（1）、房屋装饰装修及其配件、设备设施、固定家具等自然陈旧的内容；（2）、房屋虽然有损坏，但不能归责于承租人的内容。因被告（反诉原告）杨玺萍并不能提供相关设备设施的购置发票及设备设施尚在保修期、保质期内等证明，且在鉴定现场，原、被告对修复清单不能达成一致的意见，故如将房屋及附属设施设备的破损均归责于原告（反诉被告）显失公平。鉴定机构进行鉴定时，原、被告均对鉴定所涉及的项目进行了签字，该鉴定机构未将自然耗损及不能归责于承租人的内容纳入鉴定范围的做法公平、合理。经鉴定，被告（反诉原告）的房屋及附属设备设施的损失及修复费用为144674.14元，河挡墙属自然受损，并未人为损坏，该鉴定意见依法予以采用并作为确定修复费的依据。根据合同约定，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，原告（反诉被告）负责赔偿或给予修复，该约定并不违反法律规定，故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付修复费144674.14元，被告（反诉原告）主张的超出部分，不予支持。至于鉴定产生的费用，因被告（反诉原告）并未主张，根据不告不理的原则，在本案中不予处理。
2、关于原、被告均主张的解除《房地产租赁合同》的诉讼请求是否应支持的问题。根据原、被告的约定，租期自2005年7月12日起至2015年7月11日止，因原、被告订立的《房地产租赁合同》的履行期限现已经届满，合同已经不存在解除的问题，故原、被告要求解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，不予支持。3、关于被告（反诉原告）主张的租金如何支持的问题。被告（反诉原告）认为，因原告（反诉被告）的原因导致其与案外人石小岛的合同不能履行，根据其与石小岛的约定，每天的租金为767元，故应由原告（反诉被告）自2014年7月12日起每日支付租金767元至实际返还房屋之日止。被告（反诉原告）与他人订立合同时原、被告之间的合同履行期未届满，被告（反诉原告）亦坚持认为原、被告之间的合同并未解除，故诉请法院解除合同，被告（反诉原告）欲与他人订立合同，应待原、被告之间的合同解除。据此，被告（反诉原告）与他人订立的合同并不能证明其租金损失，其亦未提供证据证明合同届满后其租金损失，但考虑合同解除后被告并不能及时使用房屋会造成其可得利益损失，故原审参照原、被告在租赁合同中约定的租金标准即每年按110000元计算租金，自2014年7月12日起暂计算2年，即暂计算到2016年7月11日，原告（反诉被告）应支付的租金为220000元，在此之后的租金计算到本判决生效之日止。
4、被告（反诉原告）主张的因终止合同而产生的违约金问题。根据合同约定，一方擅自终止合同的，应承担未履行的租金的40％违约金。本案中，原告（反诉被告）因自身原因在合同期限未届满时要求与被告（反诉原告）提前终止合同，已构成违约，故被告（反诉原告）要求由原告（反诉被告）承担违约金44000元的诉讼请求，予以支持。关于原告（反诉被告）主张以房屋看管费等费用折抵违约金的意见，因原告（反诉被告）属违约方，其损失应自行承担，故该意见不予采纳。关于被告（反诉原告）主张的与案外人订立合同后不能履行的违约金损失的诉讼请求，因被告（反诉原告）与他人订立合同时原、被告之间的合同在履行期内，被告（反诉原告）亦坚持认为原、被告之间的合同一直未解除并诉请法院解除合同，据此，被告（反诉原告）与他人订立合同后违约而需承担的违约金与原告（反诉被告）无关，故被告（反诉原告）主张的违约金损失50000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，第二百一十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，判决：一、由原告（反诉被告）普洱市残疾人联合会于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）杨玺萍支付自2014年7月12日至2016年7月11日的租金合计220000元，在此之后的租金按每年110000元标准计算到本判决生效之日止；二、由原告（反诉被告）普洱市残疾人联合会于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）杨玺萍支付房屋及附属设备设施损失修复费合计144674.14元；三、由原告（反诉被告）普洱市残疾人联合会于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）杨玺萍支付违约金44000元；四、驳回原告（反诉被告）普洱市残疾人联合会的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨玺萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）普洱市残疾人联合会承担；反诉案件受理费3980元，由原告（反诉被告）普洱市残疾人联合会承担3715元，由被告（反诉原告）杨玺萍承担265元（多诉部分）。
二审期间杨玺萍提供2012年7月27日杨玺萍与残联的培训中心签订的补充合同，证明租赁费经协商上调为每年13万的事实。经普洱市残联质证认为，培训中心非主合同的当事人，未得到残联的授权，补充合同无效，不予以认可。本院认为，此证据与本案具有关联性，但培训中心负责人杨晓华的签字未经授权，不能代表残联，证明内容不予以采信。
普洱市残联未提供新证据。二审期间，双方对租赁合同的签订及履行九年事实无异议，均同意解除合同，双方主要对鉴定结论的合法有效及合同解除后损失确定、责任承担上有异议。对无异议的事实二审予以确认。
二审查明：2005年7月13日，普洱市残联与杨玺萍协商订立《房地产租赁合同》，约定杨玺萍将其位于普洱市思茅区鱼水路28号的房屋和土地出租给残联的残疾人康复职业培训中心使用；租赁期限为10年，每年租金为110000元，双方对因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，擅自改动房屋或扩建、增建不动产、违约责任的承担等事项都进行了约定。2012年7月27日杨玺萍又与康复职业培训中心负责人杨晓华签订补充协议，将租金提高到每年13万元。合同订立后，杨玺萍按照约定将租赁物交给市残联使用，合同履行了9年，市残联支付了9年的租金。2014年普洱市残疾人综合服务中心竣工，5月9日残联书面发函至杨玺萍提出解除合同的要求，杨玺萍收函后，5月15日与残联下属残疾人康复职业培训中心负责人杨晓华对设施破损情况进行了统计，破损修复清单为301975元，杨晓华签字，并注明具体的赔偿金额请理事会审定。6月27日杨玺萍也与他人（石小岛）另行签订房屋租赁合同准备转租。7月初残联搬离承租房屋，事后双方因对赔偿金额未能协商一致，残联认为设施设备损坏属自然耗损而非人为损坏，故拒绝按修复清单列明的金额赔偿，杨玺萍则认为残联未合理使用房屋及未尽维护义务，导致房屋及设施设备被损坏，至今拒绝接受房屋。双方遂向一审提起诉讼。诉讼过程中经鉴定，该房屋和附属设施、设备的损失及修复费用为144674.14元，鉴定机关针对双方的不同意见作出了书面答复。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。双方于2005年7月13日签订的《房地产租赁合同》，系在平等自愿的基础上经协商一致，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，合同对双方的权利义务均做了明确的约定，双方应按合同履行各自的义务。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条对合同单方解除的法定条件及通知程序的规定。普洱市残联于2014年5月9日书面发函明确要求解除合同，并送达杨玺萍，就此双方还对设施破损情况进行了统计。杨玺萍也与他人另行签订租赁合同准备转租，因此残联将提前解除合同的意思表示及时通知了对方。杨玺萍行为表明认可了残联提前解除合同的请求。因此可确认双方已合意提前解除合同。且事后残联的搬离行为亦表明不再继续履行合同义务，但是合同的提前解除属于对合同没有完全履行的行为，依据《合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，提前解除合同的一方应当赔偿对方因此造成的损失。本案租赁期界满日为2015年7月，原审判决残联支付合同租赁期界满以后租赁费并计算至判决生效止不符合法律规定。据此，二审确认双方的租赁合同经协商解除，依据合同对违约责任的约定，残联提前解除合同，应承担未履行一年期限租赁费40%的违约金，即11000×40%=44000元。
关于杨晓华签字的设施破损修复清单及补充协议是否有效的问题，本案的租赁合同系杨玺萍与市残联签订，杨晓华虽系残联所属培训中心主任，并非合同当事人，杨晓华的签字行为，事先未经残联授权，事后残联也未予以追认，因此，杨晓华不具备法律规定的代理人特征。杨玺萍认为杨晓华的签字行为后果应由残联承担的依据不足，要求按清单载明的35万余元损失数额，承担赔偿责任的请求不能成立。
关于鉴定结论的效力问题，本案一审经双方同意，对租赁物的损失及修复进行鉴定，鉴定机关汇同双方当事人实地勘测，鉴定机关运用专业知识对本案涉及的问题参照国家及行业的专业标准作出了鉴定结论，虽然双方对结论均提出异议，但是鉴定机关已经作出了书面答复。经二审审查所做鉴定均在当事人申请的鉴定范围内，因此，鉴定结论应作为本案确定损失修复的依据，杨玺萍要求重新鉴定，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十七条规定的需要重新鉴定的范围，重新鉴定的申请不予采纳正确。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条关于合同解除后，当事人有权要求赔偿损失的规定，双方当事人于2014年5月9日已经合意提前解除租赁合同，杨玺萍于2014年6月26日与他人另行签订租赁合同，后因损失赔偿等问题不能达成协议提起诉讼，必然导致其与他人合同的不能履行，虽然残联对提前解除合同承担了违约金，但不足于弥补合同解除造成的损失，因此参照杨玺萍与他人的合同约定的违约责任，并综合考虑合同履行中及合同解除后双方的责任，酌情确认残联另行赔偿杨玺萍损失50000元。
综上所述，双方签订的租赁合同合法有效，合同履行中已经双方同意提前解除。依据法律规定残联应对租赁物使用不当并提前解除合同的行为，承担修复损失、支付违约金及适当支付赔偿金的责任。原审认定事实、适用法律有误，二审予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销思茅区人民法院（2014）思民初字第1269号民事判决；
二、普洱市残疾人联合会与杨玺萍2005年7月13日订立《房地产租赁合同》至2014年5月15日合意解除；
三、普洱市残疾人联合会向杨玺萍支付房屋及附属设备设施损失修复费合计144674.14元、支付提前解除合同违约金44000元、赔偿其他损失50000元，合计为238674.14元。于本判决送达之日起十五日内支付。同时办理租赁物的移交；
四、驳回普洱市残疾人联合会、杨玺萍一、二审的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费100.00元，由普洱市残疾人联合会承担；反诉案件受理费3980.00元，由原告（反诉被告）普洱市残疾人联合会承担2388.00元，由被告（反诉原告）杨玺萍承担1592.00元。
二审案件受理费4080.00元，由上诉人普洱市残疾人联合会承担2448.00元，由上诉人杨玺萍承担1619.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决送达后。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向思茅区人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决
审判长 张相云
审判员 雷斯祺
审判员 杜绍斌
二〇一七年一月五日
书记员 龚俊州