西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2009）碑民三初字第113号原告（反诉被告）西安顺风肥牛餐饮有限责任公司，住所地西安市雁塔区融鑫路1号1-5楼。法定代表人陶文清，董事长。委托代理人何少鹏，陕西金镝律师事务所律师。被告（反诉原告）西安昌达节能环保有限责任公司，住所地西安市南二环东段南春晓一号楼10207室。法定代表人李景祥，董事长。委托代理人王愈，陕西连邦律师事务所律师。第三人陕西凯森置业有限责任公司，住所地西安市南二环东斜四路二号。法定代表人孙永福，董事长兼总经理。委托代理人孙发怀，男，1947年8月19日出生，汉族。原告（反诉被告）西安顺风肥牛餐饮有限责任公司与被告（反诉原告）西安昌达节能环保有限责任公司，第三人陕西凯森置业有限责任公司返还租金纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何少鹏，被告委托代理人王愈，第三人委托代理人孙发怀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年7月28日，其与被告签订租赁合同后，被告将南二环东段十号院内西侧办公楼1-2层租赁给其经营餐饮，另将院内能停放100余辆车的场地交其停车使用，租期六年，年租金40万元。2006年11月，被告将其租赁房屋占用的土地转让给第三人用于房地产开发，由于其不愿与被告解除租赁合同，第三人及被告遂在停车场内挖坑，致其不能正常经营。为使租赁合同正常履行，其向被告提出交纳2007年度租金，被告不收，无奈，其遂通知被告将之前出借给被告的35万元转作租金，余款另行支付。之后，被告及第三人仍继续制造事端，逼迫其离开。2007年3月5日，其租赁房屋的道路被第三人挖开，使其无法经营，被迫停业。其与被告签订的租赁合同无法履行。现要求被告退还租金329233元并按日万分之二点一的利率承担该款自2006年3月5日至付款之日的利息。被告答辩并反诉称，2007年3月8日，第三人已同原告达成协议，原告将租赁房屋交给了第三人，第三人补偿了原告的经营损失等127万元，该补偿款中已经包含了原告请求的租金，故不存在返还租金的问题。另因原告2007年1月17日向其发出的通知中将35万元抵作2007年度租金，按协议约定，年租金为40万元，仍有5万元租金未付，现反诉要求原告支付下欠的5万元租金。第三人述称，被告以土地入股已成为其公司的股东，故其与原告签订的补偿协议是原告，被告以及三方商谈后才达成的。补偿协议中的价款已包含了原告的经营损失及房租损失。原告针对被告的反诉辩称：2007年度租金其已支付，不同意被告反诉请求。经审理查明，被告西安昌达节能环保有限责任公司原名为西安节能环保厂。2004年7月28日，原告与被告签订房屋租赁合同约定，被告将西安市南二环东段10号院内西侧厂办公楼1-2层约1500平方米租赁给原告。院内现有空地可作为原告停车使用。厂办公楼两边于南沙坡界墙通道宽约2米，长约50米。租赁时间三年为一个租赁自然段（租赁期为六年，共分二个自然段签约），如原告续订合同，应在租赁期满前二个月找被告洽谈续订事宜。装修期三个月，装修期内不计租金。租赁期间年租金28万元，员工工资12万元，两项合计40万元。租金交付方式为合同签订后，原告三日内支付被告定金20万元，余款待开业后一周内即付清，以后的租金按年租金支付，每年的第一个月为租金支付日（包括员工工资一次付清）。合同签订后，被告将房屋交与原告，原告对租赁房屋进行了装修。装修后，双方将起租日定为2004年11月1日。2006年11月1日前的租金原告已付清。2006年11月1日起第三年的租赁期开始起算。2006年6月9日、6月19日，被告曾分两次从原告处借款2万元及35万元，两次共计借款37万元。2006年12月15日，原告向被告出具便函称将37万元借款转为房租，余款3万元以现金方式支付，被告收到此函后未答复。2007年1月17日，原告再次通知被告将借款35万元抵作2007年度房租，剩余5万元将另行支付。被告收到后仍未答复。2008年10月28日，原告起诉我院要求被告偿还借款35万元。本院经审理查明，原告借给被告的款项已转化为房屋租金，原、被告关于借款的债权债务也已因此而消灭，遂于2008年10月28日作出了（2008）碑民三初字第926号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。还查明，2006年5月22日省工商管理局登记的私营企业登记基本情况表显示，被告系第三人的股东。2006年6月30日，第三人以出让方式取得西安市雁塔区南二环东斜四路2号的土地使用权后，于2006年7月18日，第三人向原告书面通知，称“经西安市土地局批准，我公司于2006年6月30日已取得西安市雁塔区南二环东斜四路2号（原西安节能环保设备厂，南二环东段10号）国有（2006年）第490号土地证所属土地及地上建筑物的所有权，根据工作需要，我公司对原土地上的部分建筑物进行拆除改造，特此告知贵公司，以利友好相处。”原告接到该通知后没有答复，继续经营。不久，第三人便开始施工，影响了原告的正常营业，2007年元月24日，原告以第三人侵权为由向西安市雁塔区人民法院起诉，要求判令第三人停止侵权，恢复原状。在雁塔区人民法院审理过程中，2007年3月8日原告与第三人达成了补偿协议，协议内容如下：“一、原告从雁塔法院撤诉。二、第三人因施工影响原告经营，给原告补偿损失费人民币127万元，一次付清（其中含2万元变压器押金退回）。三、原告经营场地门窗不得拆除，并在2007年4月10日前清场，第三人按原告要求随时组织车辆，人员搬迁，并无偿提供库房，保证2个月使用期。四、按双方约定时间不能搬离，第三人进入现经营场所造成损失原告负责。2007年3月28日，原告与第三人又签订交接协议，协议载明：原告于2007年3月29日下午两点起把租赁被告的楼房及场地交给第三人。交接协议一式叁份，原告、被告、第三人各一份，被告的一份由第三人传达。原告、被告、第三人均在交接协议上签字、盖章。上述事实有原、被告签订的租赁合同、收款收据、交接协议、补偿协议、通知、土地使用证及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告及第三人在本案中的基础法律关系为：原、被告系租赁合同法律关系，原告与第三人系侵权法律关系。然而，基于被告与第三人之间的股东关系，以及第三人在房地产开发拆迁过程中对原告实施的侵权行为后，第三人在与原告达成补偿协议及房屋交接协议的内容本质分析认定，三者之间的法律关系及权利义务关系随之发生了变化。首先，从原告与第三人达成的补偿协议内容看，原告在得到第三人补偿协议127万元后，原告应在4月10日前清场（注：经营场所的所有门、窗不得拆除）。而2007年3月28日原告与第三人达成的房屋交接协议中，双方又再次申明，“原告已按补偿协议规定的时间内已搬迁完毕，并将房屋移交给第三人”。在上述二份协议中，第三人既代表原告与被告达成了解除合同与交付房屋的行为，又代表被告与原告履行了解除合同与接收房屋的行为，该事实从以上二份协议内容中足以认定。其次，赔偿数额中是否包含了原告已交付被告的37万元租金的问题。原、被告在庭审中均不能举证证明第三人赔付款中是否包含本案中诉争之款，而第三人又坚持认为已包含该款，第三人亦不能举证证明。纵观本案中原告与第三人达成的两份协议及第三人与被告之间的股东关系，第三人代表被告解除了与原告的租赁关系，完成清算、交接等手续是符合常理的。另外，从房屋交接协议看，原、被告，第三人均签字、盖章的行为，足以说明原告对第三人代表被告商谈租赁合同终止事宜是认可的。故原告与第三人之间签订协议应当视为第三人代表被告与原告达成的协议。根据合同法规定的租赁合同的权利义务及合同解除后双方应进行清算的内容条款分析，应当认定双方已对该款进行了协商，并且已包含在赔偿款的数额内。基于上述两点综合分析认定，原告起诉被告要求返还已付租金之理由不能成立，本院不予支持。被告反诉要求原告支付下欠租金5万元不能成立，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、驳回原告西安顺风肥牛餐饮有限责任公司的诉讼请求。二、驳回被告西安昌达节能环保有限责任公司的反诉请求。案件受理费7431元（其中诉讼费6866元，反诉费625元），由原告负担6866元（已交纳），被告负担625元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 张 勇审判员 刘淑芳审判员 杨建刚二〇〇九年五月十八日书记员 牛 媛---------------------------------------------------打印：张璐校对：牛媛送达：2009年月日---------------------------------------------------