陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉中民一终字第00188号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘明艳（曾用名）刘明燕，。
上诉人（原审被告、反诉原告）镇巴县建筑工程有限责任公司，住所地，镇巴县泾洋镇海壕街122号。
法定代表人胡涛，该公司经理。
委托代理人胡尧久，该公司职工。
委托代理人蒋荣林，该公司法律顾问。
原审第三人李堂翠。
委托代理人康树平。
上诉人刘明艳、上诉人镇巴县建筑工程有限责任公司均因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇巴县人民法院（2012）镇民初字第00723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘明艳，上诉人镇巴县建筑工程有限责任公司的委托代理人胡尧久、蒋荣林，原审第三人李堂翠的委托代理人康树平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1999年12月1日镇巴县土地管理局给被告镇巴县建筑公司核发了镇国用（1999）字第1334号国有土地使用证，用途为工业用地，使用权类型为划拨。镇巴县城乡规划建设管理局分别于2002年10月10日、2002年12月26日给被告镇巴县建筑公司核发了编号为：镇建规（2002）21号建设工程规划许可证和编号为：建施许（2002）16号建筑工程施工许可证。2006年4月20日，被告镇巴县建筑公司在镇巴县泾洋镇（县城城区）安居小区东北侧即土管局划拨的工业用地上开工修建镇巴县建司综合用三层圆弧楼，2006年11月10日，该楼主体工程完工。2006年7月初，原告刘明艳与被告镇巴县建筑公司达成购房意向，原告刘明艳购买被告圆弧楼二、三楼房屋，并于2006年7月11日、10月12日、12月25日及2007年1月16日分四次交购房款550000元。这期间，原、被告为了各自的利益（原告为少交楼梯公摊面积价款，被告将楼梯拆除后可将一楼上二楼楼梯间通道所占面积作为门面房出售），原告与被告时任经理协商同意，将圆弧楼建好的一楼通往二楼楼梯拆除。被告镇巴县建筑公司于2006年7月指派公司员工潘云强组织人员拆除了一楼门面房内通往二楼的钢管扶手楼梯，并由公司支付工时费2000元。楼梯拆除后，被告镇巴县建筑公司将与圆弧楼相邻的镇巴县安居小区1号楼业主共有的外用公共楼梯与原告刘明艳所购房屋二楼后墙连接形成新的通道，交付给原告刘明艳使用。2006年8月8日被告镇巴县建筑公司与第三人李堂翠签订购房合同，将所拆除楼梯及通道面积按门面房价格连同一楼其他门面房一并出卖给第三人李堂翠。2007年7月4日被告镇巴县建筑公司与原告刘明艳签订正式书面购房合同，合同约定原告刘明艳购买被告圆弧楼二至三楼房屋，房屋性质为商业用房，建筑面积575.35平方米，不含公摊面积（楼梯），单价为每平方米900元，共计517815元。被告于2007年7月4日交付房屋。原告刘明艳接受房屋时在圆弧楼一楼没有通往二楼的楼梯，利用相邻1号楼楼梯通行，并对所购房屋进行装修欲对外经营火锅生意。2009年1月18日，镇巴县安居小区1号楼部分业主将通往圆弧楼的过道用水泥砖封堵，并与原告刘明艳发生纠纷，致使原告刘明艳无法再从该过道通行。至此，原告刘明艳所购房屋无法进出，导致该房屋不能正常使用，要求被告镇巴县建筑公司解决通行楼梯问题。被告镇巴县建筑公司于2009年8月以李堂翠为被告、刘明艳为第三人向法院起诉要求部分撤销与李堂翠签订的购房合同，意欲恢复圆弧楼一楼上二楼楼梯。镇巴县人民法院于2010年9月16日作出（2010）镇民初字第525号民事判决，撤销镇巴县建筑公司与李堂翠签订的房屋买卖合同，由李堂翠将被撤销的所购楼梯间门面房面积返还给镇巴县建筑公司。宣判后，李堂翠不服并上诉，汉中市中级人民法院撤销该判决，发回重审。镇巴县人民法院于2011年4月20日又作出（2011）填民初字第148号民事判决书，判决驳回镇巴县建筑公司的诉讼请求，宣判后当事人均未上诉，判决生效。2011年7月5日，由刘明艳申请，陕西炎城律师事务所委托镇巴县价格认证中心对原告刘明艳的房屋闲置损失进行鉴定，同年7月12日该中心作出镇价鉴宇第（2011）21号价格鉴定结论书，对原告刘明艳购买的圆弧楼二、三楼无法正常使用的损失评估为641956元（按商业用房出租价格评估）。原告刘明艳便于2011年8月4日以镇巴县建筑公司为被告、李堂翠为第三人向法院起诉，要求被告镇巴县建筑公司解决原告的上楼楼梯问题，并赔偿经济损失590000元。镇巴县人民法院于2012年2月17日作出（2012）镇民初字第00110号民事判决书，判决驳回原告刘明艳的诉讼请求，宣判后刘明艳不服提起上诉，汉中市中级人民法院撤销该判决，发回重审。另认定，镇巴县建筑公司修建的圆弧楼于2006年11月10日竣工，同年12月11日由建设单位、施工单位、设计单位三方组织对该工程进行验收，但至今未经主管部门登记验收备案。再认定，2013年6月18日镇巴县人民法院依据被告镇巴县建筑公司申请，委托汉中市正平房地产评估有限责任公司对原告刘明艳所购买圆弧楼二、三楼根据不同结构、不同房屋使用性质现行市场价值进行评估，该公司于2013年6月28日分别作出不同价值的评估报告：1、汉中正平房估字（2013）第536号报告书，对圆弧楼二、三楼按住宅用房没有独立通道（楼梯）估价结果确定为1555746.00元；2、按住宅用房有独立通道（楼梯）估价结果确定为1701310.00元；3、按商业用房没有独立通道（楼梯）估价结果确定为2815190.00元；4、按商业用房有独立通道（楼梯）估价结果确定为：3378251.00元。被告镇巴县建筑公司支付鉴定费17000元。2013年8月14日法院委托西北政法大学司法鉴定中心对原告刘明艳所持《房屋买卖合同》第三页“商业用楼”、第四页“经济用房”、第五页“高莎莎”笔迹进行鉴定，该鉴定中心于2013年8月16日作出西法大司鉴中心（2013）文鉴字第151号笔迹鉴定意见书，鉴定意见为：检材笔迹与样本笔迹是同一人。被告镇巴县建筑公司支付鉴定费3000元。在对房屋现行市场价值评估中，法院曾向原告刘明艳释明：对房屋内装潢损失价值一并评估，刘明艳拒不开门配合，也拒不提供装潢协议等证据。鉴定结束后，刘明艳提出室内装修损失应为50万元，但未提供相关证据证实，在庭审中被告认可原告装修损失为35万元。还认定，被告镇巴县建筑公司在转让该房地产时没有向有批准权的县人民政府申报审批和交纳土地出让金等相关费用，同时被告出售的该房屋至今未依法登记办理房屋权属证书，也未取得商品房销售许可证。
原审法院认为，当事人订立合同不得违反国家法律、法规的强制性规定，否则会导致合同无效的法律后果。本案被告镇巴县建筑公司出售给原告刘明艳圆弧楼二、三楼房屋，至今未依法登记领取权属证书，且该圆弧楼所使用土地系以划拨方式取得的国有土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。因此，原告刘明艳与被告镇巴县建筑公司签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项和第四十条的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，原告刘明艳与被告镇巴县建筑公司所签订的房屋买卖合同属无效合同，无效合同自始无效。《合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”根据上述法律规定，又鉴于原、被告所签合同无法实际履行，故对被告镇巴县建筑公司反诉主张合同无效和返还房屋的请求予以支持，对原告刘明艳主张合同有效和解决上楼楼梯问题的诉讼请求不能支持。除双方应当互返还财产外，因合同无效确实给原告刘明艳造成了损失，刘明艳虽未主张，但如不考虑，对原告刘明艳显失公平，为平等保护各方当事人的合法权益，也为节约司法成本，妥善化解纠纷，避免再次诉讼，本案对此损失一并处理。损失范围可以确定为：（一）刘明艳所购房屋的增值损失（或者说重置损失）。该房屋原、被告在签订买卖合同时即定性为商业用房，故对该房屋的现行市场价值采信汉中正平房估字（2013）第552号报告书的评估值2815190元，其增值损失为：2815190元一原购房款550000元=2265190元；（二）刘明艳对所购房屋室内的装潢投资损失35万元，总计损失为2615190元。原告刘明艳主张的经营性损失590000元，因不属直接损失，不予支持。综合全案起因、经过和结果看，原、被告所签合同无法实际履行系双方正式签合同前共意拆除楼梯所致，双方均有过错；导致合同无效，被告镇巴县建筑公司作为房地产开发者、出售者，本应按照国家相关法律法规的规定在完善相关售房手续后，方可将房产进行市场交易，应负主要责任，原告刘明艳当时身为公司职员，与被告签订购房合同时应该了解所购圆弧楼是否属合法上市交易的房产，亦有一定过错。对损失责任划分酌情确定为按二八分担，即原告刘明艳承担20%的责任为2615190×20%=523038元；被告镇巴县建筑公司承担80%的责任为2615190×80%=2092152元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）刘明艳与被告（反诉原告）镇巴县建筑公司所签订的房屋买卖合同无效。二、原告（反诉被告）刘明艳返还被告（反诉原告）镇巴县建筑公司圆弧楼二、三楼房屋（面积575.35平方米）；被告（反诉原告）镇巴县建筑公司返还原告（反诉被告）刘明艳购房款550000元。三、因合同无效，给原告（反诉被告）刘明艳购买房屋造成的损失总计2615190元，由被告（反诉原告）镇巴县建筑公司赔偿原告（反诉被告）刘明艳2092152元，由原告（反诉被告）刘明艳自行承担损失523038元。四、第三人李堂翠不承担责任。五、驳回原告刘明艳（反诉被告）的诉讼请求。以上二、三项返还和给付内容均限判决生效后三十日内履行完毕。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务和返还房屋的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费9700元，由原告刘明艳承担；反诉案件受理费32100元，由原告刘明艳承担6420元，被告镇巴县建筑公司承担25680元。鉴定费20000元，由原告刘明艳承担3400元，被告镇巴县建筑公司承担16600元。
上诉人刘明艳不服原判，上诉称，1、上诉人与被上诉人2007年7月4日签订的《购房合同》合法有效；2、判令被上诉人按2012年12月12日的民事调解书为上诉人修建上楼通道；3、判令被上诉人赔偿损失4307190.00元（损失费2615190元＋购房款550000元＋利息792000元＋装修费350000元）。
上诉人镇巴县建筑工程有限责任公司不服原判，上诉称，原审判决上诉人赔偿被上诉人刘明艳209215元显失公平、公正，被上诉人应承担60%的过错责任。1、该房屋为建筑公司内部办公用房，并非商用房；2、该房为无独立楼梯房屋，原审确认的该房价格过高；3、刘明艳为了省钱，坚持不买一楼门面房，故应承担主要责任。
经审理查明，原审法院认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案所涉的圆弧楼二、三层房屋，未依法登记领取权属证书，且该楼房所涉土地的使用权属划拨，双方在转让上述房产时亦未对该土地使用权办理相关批准手续。因此，上诉人刘明艳和上诉人镇巴县建筑工程有限责任公司，2007年7月4日签订的《购房合同》，有违《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项和该法第四十条的规定，属无效合同。上诉人刘明艳上诉认为，该合同有效，上诉人镇巴县建筑工程有限责任公司应为其修建上楼通道的上诉理由，缺乏事实、法律依据，不能成立，本院不予支持。另，上诉人刘明艳上诉提出的损失费应包括购房款和装修费的上诉理由，因原审法院对这两项款项均已判处，故其此节上诉请求，属重复计算，本院不予支持。另其上诉请求的利息损失，因原审已对房屋增值价值已予考虑，故其此节上诉上诉理由，亦无事实、法律依据，不能成立，本院不予支持。上诉人镇巴县建筑工程有限责任公司在未办理相关合法手续的情况下，将不能转让的涉案房屋出售给上诉人刘明艳，造成双方签订的《购房合同》无效，理应承担主要过错责任。其上诉提出上诉人刘明艳应承担主要责任的三项上诉理由，均没有事实、法律依据，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，因没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15980元，由上诉人镇巴县建筑工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁卫平
代理审判员 曹建祥
代理审判员 李俊霞
二〇一四年三月六日
书 记 员 张龙朋