湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第00046号
原告姚冬莲。
委托代理人石长兵。
被告孙立新。
原告姚冬莲与被告孙立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由代理审判员张笛瑶适用简易程序于2014年2月26日公开开庭审理。原告姚冬莲的委托代理人石长兵，被告孙立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年9月18日，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于滨湖路原市法院东栋第18号门面（国土证登记地址为常德市武陵区城北紫桥社区居委会法院5栋1楼1号）租给被告经营，租期从2011年9月18日至2013年9月18日止。合同到期后，被告以经营亏损等各种理由拒不向原告返回承租门面。原告多次与被告交涉并声明此门面不再对外出租。2013年11月13日，原告委托律师向被告发出催还门面律师函，该函再次声明：“被告承租原告的门面已到期，原告决定不再对外出租，请被告在接到此律师函五日内向原告归还门面，结清门面使用占用费、水电费、物业费等相关费用”。被告至今未归还门面，其行为已严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告返还承租的位于滨湖路原市法院东栋的第18号门面（面积为22平方米，价值约10万元）；2、被告支付逾期返还房屋期间（合同期满至返还房屋之日止）的房屋使用占用费（按原合同履行标准每月1000元支付）；3、被告结清使用出租房屋期间的水、电、物业费；4、被告承担本案的诉讼费。
原告对其诉称的事实向本院提交了下列证据：
1、《门面租赁合同》，拟证明原、被告租赁合同关系，并约定了租期、租金、水电费、物业费的承担等内容；
2、《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，拟证明原告系本案所涉出租门面的所有权人；
3、湖南南天门律师事务所律师函一份及送达回执一张、邮寄发票一张，拟证明原告于2013年11月13日向被告发出声明，其内容为原告不再对外出租其所有的门面，并限令被告归还该门面且结清相关费用，但被告一直占用门面且继续经营；
4、录音光盘一张，拟证明合同履行期的第二年原、被告双方口头约定租金为1000元／月；
5、常德市中房物业服务有限公司出具的《证明》一份，拟证明被告自2013年至今一直欠缴物业费，以及未缴纳2014年1月-2月水费的事实。
被告辩称：原告（甲方）与被告（乙方）签订的《门面租赁合同》合法有效，双方应该按照约定履行，根据该合同第三条约定被告有权转让门面和收取转让费。因被告经营不善，在合同期内多次欲转租该门面，原告数次阻挠，致使被告无法转租。被告亦是经他人转租而取得该门面的承租权，并支付了转让费15000元。被告转租门面目的是收回成本，原告违反合同约定阻挠被告转让门面，给被告造成严重的经济损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称的事实向本院提交了以下证据：
1、《门面租赁合同》，拟证明原被告之间的租赁关系，及合同第三条约定：“被告有权转让门面和收取转让费”；
2、《协议书》一份，拟证明被告在承租期限内曾与原告就门面转租进行协商；
3、彭德华于2011年9月18日出具的《收条》一张，拟证明彭德华收取被告支付的房屋转让费15000元；
4、承租期内曾与被告洽谈转租事宜的联系人及联系方式明细表一份以及《收条》一张，拟证明被告在承租期内与他人协商转让承租门面；
5、证人柳靖、文正勇出庭作证的证言，拟证明原告多次阻扰被告转租门面的事实。
经庭审质证，被告对原告的证据1、2、3、4无异议，本院予以采信；对原告的证据5，被告认为该门面仍由被告使用，且交纳了水电费，卫生费；物业费不予认可。本院认为原告提交的证据5系涉案门面所属物业公司开具的证明，且盖有相应的物业公司公章，其内容真实合法有效，本院予以采信。原告对被告的证据1真实性、合法性、关联性无异议，但是对被告证明目的有异议，被告对该门面租赁合同第三条断章取义，被告所述的有权转让门面的前提必须是经过原告书面同意，只有原告书面同意，原被告双方的合同才继续有效，本院认为证据1系原被告双方签订的租赁合同，对其真实性、合法性、关联性予以采信，对被告的证明目的不予采信；原告对被告的证据2真实性、合法性有异议，认为不具备证据的有效形式，且该协议书未经原被告双方签字，应当认定无效，本院认为被告的证据2无原被告双方签字认可，视为双方未就合同内容达成协议，本院不予采信；原告对被告的证据3真实性、关联性均有异议，该收条与原告无关，本院认为被告的证据3与本案不具关联性，本院不予采信；原告对被告的证据4真实性、关联性有异议，明细表不具备证据的有效形式，不应当作为证据使用，《收条》系被告妻子向第三人出具，与原告无关，本院认为明细表系原告自身出具，不具备证据的有效要件，《收条》与本案无关联，对被告证据4，本院不予采信；原告对被告的证据5有异议，认为证人所证实内容系证人单方行为，与原告无关，证人文正勇的证言无法证明事实真相，本院认为两证人均证明了原告方未书面同意被告转租此门面的事实，对被告证据5中与本案相关的证言予以采信。
据此，依据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将座落于滨湖路原市法院东栋的第18号（面积22平方米）的门面出租给乙方经营；租赁期两年（从2011年9月18日至2013年9月18日），第一年租金为每平方米35元，计770元／月，第二年租金按市场价格浮动。”合同第三条约定：“乙方承租期间需中途转让或转租给第三方承租使用的，须事先征得甲方的书面同意，甲乙双方的合同继续有效。乙方对此承租履行租赁合同承担连带担保证责任。否则，甲方有权收回乙方所承租的门面，租金和押金概不退还给乙方，乙方在承租期间中途转让或租给第三方使用的，乙方有权向第三方收取转让费，与甲方无关。”；合同第九条约定：“乙方负责承租期间的水、电费和物业管理费、卫生费（按水表、电表实际用量交纳）……”；合同对门面装修等其他事项还进行了约定。合同履行期的第二年，即2012年9月18日-2013年9月18日，原被告双方口头约定租金为1000元／月，被告实际已按1000元／月支付租金至合同期满。合同期满后，原告告知被告终止合同，原告将收回门面，但被告拒不返还门面，2013年11月13日，原告委托湖南南天门律师事务所律师向被告发出律师函，声明内容为原告不再对外出租其所有的门面，并限令被告归还该门面且结清相关费用，被告至今拒不归还门面。原告为维护其合法权益，诉至法院，提出前列诉讼请求。
另查明，《门面租赁合同》中所述的位于滨湖路原市法院东栋的第18号门面，其国有土证使用权证地址为常德市武陵区城北紫桥社区居委会法院5栋1楼1号。
再查明，根据常德市中房物业服务有限公司提供的《证明》，本案涉案门面欠缴2013年全年物业费369.6元，欠缴2014年1月-2月物业费61.6元，合计欠缴431元，2014年1月-2月水费未交。
本院认为：原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规禁止性的规定，应认定合同合法有效，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。原告于租赁期间未书面同意被告转租，并明确表明合同期满将收回该门面。租赁期限届满，原被告双方的租赁关系终止，承租人应当返还租赁物，故对原告要求判令被告立即返还承租的位于滨湖路原市法院东栋的第18号门面的诉讼请求，本院予以支持；对被告有权转让门面和收取转让费的辩称意见，本院认为，被告所称的转让门面实为转租门面，根据原被告双方合同第三条约定，被告有权转租门面的前提是须事先征得原告书面同意，本案租赁期间，原告对被告的欲转租行为已知情且不同意被告转租，已充分表明被告无权转让门面，故对被告的辩称意见，本院不予支持；对原告要求被告按原合同租金标准1000元／月支付逾期返还门面期间（合同期满至返还房屋之日止）的门面占用费的诉讼请求，本院认为，门面到期后，原被告之间的租赁关系终止，被告应腾还门面，逾期腾还的，应按原合同第二年实际履行1000元／月的租金标准给付逾期腾房占用费，对原告该诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告结清使用承租门面期间的水、电、物业费的诉讼请求，本院认为，根据原、被告双方《门面租赁合同》第九条规定，被告负责承租期间的水、电费、物业费，被告逾期腾还房屋，在占用期间，亦应按照原合同约定支付占用期间的水、电、物业费，原告所有的门面欠缴2013年全年物业费369.6元，即每月物业费按30.8元（369.6／12）计算，水费、电费应按水表、电表实际用量计算。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；被告辩称的转租门面目的是收回成本，原告违法合同约定，阻挠被告转让门面，给被告造成严重经济损失的意见，本院认为，因被告未经原告书面同意，无权转让门面，原告未违反合同约定，且被告所主张的经济损失，系其经营门面所应当承担的经营风险，并非被告因门面经营而产生的期待利益损失，对被告的该意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告孙立新应在本判决生效之日起十日内将其承租的座落为常德市武陵区城北紫桥社区居委会法院5栋1楼1号门面腾还给原告姚冬莲，并自2013年9月19日起至腾还门面之日止按月租金1000元标准向原告姚冬莲支付逾期腾房的占用费；
二、被告孙立新于腾还门面当日向原告姚冬莲结清使用承租门面期间的水费（按水表实际用量交纳）、电费（按电表实际用量交纳）、物业费（2013年全年、2014年1月、2月物业费共计431元，自2014年3月起至腾还门面之日止按每月30.8元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2300元，减半收取1150元，由被告孙立新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
代理审判员 张笛瑶
二〇一四年三月二十日
代理书记员 吴宁辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。