湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1226号原告:刘钢，男，汉族。诉讼代理人:周南洪，湖南五溪律师事务所律师。被告:怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人:李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告刘钢诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，本院依法适用普通程序，于2017年8月10日进行了公开开庭。原告刘钢及委托诉讼代理人周南洪，被告的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘钢诉称：1、判令被告从2015年7月1日起至起诉之日止逾期办理不动产权证书的违约金77437元，违约金计算至办好不动产权证之日；2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年3月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府19栋504房，房款为413086元。被告须在2013年6月30日前将所购房屋交付给原告，并于2015年6月30日前将房产证办至原告名下，如未能如期办理房产证则以《补充协议》第九条为据承担违约责任。合同签订后原告按约定支付了所有购房款，但是被告未按约定履行办证义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益。据此，特诉至法院，请求依法保护。为证明其诉讼请求，原告刘钢向本院提交了以下证据：证据1，原、被告的基本情况，拟证明原、被告的主体资格；证据2，商品房买卖合同和补充协议，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同及补充协议，及按合同约定相关了权利义务；证据3，销售不动产统一发票，拟证明原告的购房总价款为413086元；证据4，原告交纳购房款、代办费、物业费等收款收据，拟证明原告已交清了所有的费用；被告大汉置业辩称：一、原告计算办证逾期办证违约金的时间错误。双方在《补充协议》第九条中约定的办证时间届满之日为交房之后730日，双方于2013年10月15日办理了房屋交接手续，按约定，被告配合办证期间应于2015年10月15日届满，之前尚未违约，原告请求从2015年6月30日计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据。二、原告请求的违约金过高，请求法院予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。证明其主张，被告大汉置业向本院提交了以下证据：证据1，被告的营业执照，拟证明被告的主体资格；证据2，商品房买卖合同及补充协议，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及合同权利义务的具体约定，其中合同约定第六条第二款第二项约定，原告应于2013年10月15日前将房屋维修基金交清，被告配合办证的时间是交房之后730日；证据3，房屋交接书，拟证明被告于2013年10月15日将房屋交付给原告；本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告当庭提交的证据2的关联性提出异议，其认为应按实际交房的期限内办证；原告对被告当庭提交的证据2的关联性提出异议，其认为被告未在合同约定的期限内办证，构成违约。本院认为，原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好不动产权属证书，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好不动产权属证书。按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书，故其异议不成立，本院予以采信。经审理查明：2012年3月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第19幢5单元504号商品房，房屋总价款413086元，合同签订时支付房款163086元，通过银行贷款250000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》等签订后，原告支付全部购房款413086元（其中包括银行按揭贷款250000元），被告于2015年7月20日开具销售不动产统一发票。2013年10月15日被告于将房屋交付给原告。原告于2013年10月15日缴纳了两证代办费等，因被告退还部分契税，于2016年7月12日，原告向被告缴纳办证手续费2000元、两证代办费200元、维修基金8262元，合计10462元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间为2013年10月15日，根据双方的约定，被告应当在2015年10月15日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。原告请求支持逾期办理产权证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为413086元×0.0001=41.3元。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司按每日41.3元的标准支付原告刘钢逾期办理不动产权属证书违约金，从2015年10月16日起计算至被告办好不动产权属证书之日止；二、驳回原告刘钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1736元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘 礼人民陪审员  王惠祥人民陪审员  向开富二〇一七年九月六日代理书记员  粟小妹《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。