江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太浏民初字第00472号
原告敖建盛。
委托代理人张俊，江苏新中远律师事务所律师。
委托代理人王昊，江苏新中远律师事务所律师。
被告吴来宾。
原告敖建盛与被告吴来宾、张家港瑞斯顿机械设备进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理，依法由审判员王云超适用简易程序于2015年7月21日公开开庭进行了第一次审理，原告敖建盛的委托代理人王昊到庭参加诉讼，被告吴来宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭；在本案审理过程中原告撤回对被告张家港瑞斯顿机械设备进出口有限公司的起诉，本院依法予以准许；于2015年8月27日公开开庭进行了第二次审理，原告敖建盛的委托代理人�昊、被告吴来宾到庭参加诉讼。后因案情复杂，该案转为普通程序，本院依法组成合议庭，分别于2015年9月23日、2015年10月21日公开开庭进行了第三、四次审理，原告敖建盛的委托代理人王昊、被告吴来宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告敖建盛诉称：原告敖建盛于2014年3月10日向案外人太仓市纯杰金属制品有限公司租赁位于浮桥镇浮南村（民营小区内）的厂房使用。后原告于2014年6月将该厂房中的部分厂房租赁给被告吴来宾使用，被告租赁厂房期间仅向原告支付了自2014年7月15日至2014年11月底的租金合计42500元，对该房屋使用期间产生的水电费分文未付。同时，在租赁期限届满后，被告吴来宾继续使用租赁房屋却未继续向原告交纳租金。为此，原告多次要求被告退还房屋，同时要求其按照上述约定的租金标准支付房屋租金及支付房屋租赁期间产生的水电�，但均遭到被告拒绝。另外，被告的部分货物一直占用原告的厂房至2015年1月27日，原告在通知被告搬出未果的情况下于2015年1月27日强行撬锁将被告的货物自厂房内搬出，被告的货物自2015年1月28日起至2015年5月10日占用原告场地45㎡，且一直未将厂房钥匙交给原告。原告基于房屋租赁协议起诉要求：1.判令被告立即支付原告水电费2000元、房屋租金18258.40元（2014年12月1日至2015年1月27日）、场地使用费1459.09元（2015年1月28日至2015年5月10日），合计21717.49元；2.判令被告在付清原告水电费、房屋租金、场地使用费后立即将占用的场地腾空并返还给原告。原告在庭审中将诉讼请求变更并明确为：1.判令被告立即支付原告房屋租金18258.40元（2014年12月1日至2015年1月27日）、场地使用费1459.09元（2015年1月28日至2015年5月10日），合计19717.49元；2.判令被告立即将占用的场地腾空并返还�原告；并表示若涉案租赁协议被法院认定为无效，则诉讼请求1中的房屋租金名称变更为房屋使用费。
被告吴来宾辩称：2014年11月30日时被告已派人把租赁仓库内的货物全部搬到了有顶棚的过道上，被告根本不需要再支付原告厂房租金；原告擅自扣留被告的货物不允许拉走，被告多次想去拉走都被原告的门卫禁止，原告也就没有理由让被告支付场地使用费；因厂房内的货物为废塑料，被告从来未为厂房装置过锁和钥匙，原告可以随时到厂房里面去，厂房大门关上看上去就像是锁上一样；关于被告回复短信中含有仓库的问题，当时该短信由被告妻子编辑，因受到原告方所发短信中仓库一词误导而致理解错误。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告敖建盛将从案外人太仓市纯杰金属制品有限公司租赁而来的位于浮桥镇浮南村（民营小区内）的厂�（厂房建筑面积约5200平方米、正式起算租金时间为2014年7月1日）中的约1000平方米转租赁给被告吴来宾用于仓储废塑料，双方确定实际租赁期限为自2014年7月15日起至2014年11月30日止，被告吴来宾共支付该期间房屋租金42500元，2014年11月30日前的租金原、被告双方已全部结清。原告敖建盛指派敖某、帅起满负责涉案厂房的管理。
2014年11月30日，被告吴来宾因租赁协议终止而搬运废塑料，因水电费问题与帅起满发生争执，被帅起满（和帅水斌）殴打致伤住院进行治疗，搬运事宜也被帅起满等人拦停。
2014年12月1日，被告吴来宾又派人去涉案厂房搬运废塑料，被原告敖建盛方以未交房租、水电费为由拦停，当天被告吴来宾仅拉走一车废塑料。
被告吴来宾于2014年12月8日出院。2014年12月11日，原告方向被告方发送短信通知，要求被告在一星期之内将12月份房租、水电费和员工宿舍租金总计13500元付清，并告知被告若超过当月16日则将自行处理留在仓库里的货物。在被告方短信警告原告方不得擅自处置货物否则将赔偿货物短少损失后，原告方短信回复被告方“货不少你一两，请你来拉货之前把房租水电门卫费付清，超过本月底我们将自行处理”。
2015年1月21日，被告吴来宾以帅起满、帅水斌侵犯其健康权为由向本院起诉，本院于2015年2月3日进行调解并达成了调解协议。在此次调解过程中，帅起满一方的委托代理人顺带提出让吴来宾付10000元房租和水电费，就让吴来宾把货物拉走，但吴来宾认为不欠帅起满方房租和水电费，故不同意帅起满方的方案。
2014年1月27日，原告敖建盛为将涉案厂房租赁给第三人，遂强行撬锁进入涉案厂房，将被告吴来宾剩余的废塑料全部搬至厂房大门口的过道上。
2015年2月2日�原告敖建盛以房屋租赁合同为由诉至本院：1.要求被告吴来宾（和张家港瑞斯顿机械设备进出口有限公司）腾空厂房并归还原告；2.要求被告吴来宾（和张家港瑞斯顿机械设备进出口有限公司）支付租赁期间的水电费和房屋使用费。被告吴来宾分别于2015年2月26日、2015年3月3日签署收到诉状和应诉材料的送达回证。后原告敖建盛于2015年6月8日以需要补充证据为由撤回起诉，同日在补充证据后又立即在本院立案庭立案起诉。
2015年2月12日左右，被告吴来宾去涉案厂房外的场地上将属于被告的铁架子拉走，并随车拉走了一些废塑料，当天被告吴来宾仅拉走一车。
2015年3月7日，原告敖建盛将涉案厂房门口过道的废塑料（占地面积约45平方米）搬至厂区南墙边，占地面积约45平方米。
2015年5月11日，承办法官应原、被告请求共同去涉案现场勘察；经原告委托�理人和承办人向原告敖建盛电话核实，原告敖建盛禁止被告吴来宾在付清水电费和房租前拉走废塑料。
另查明：涉案厂房土地性质为国有土地使用权，用途为工业用地，2006年建造厂房时办理有建设用地审批手续，但因涉案厂房区域系政府规划的商业区故导致未办理建设工程规划许可手续，亦无法办理房产证。
证人敖某陈述：吴来宾在涉案厂房大门上自己装了锁，租赁协议到期后吴来宾未将厂房大门上的钥匙交给原告方，但大门被吴来宾上了锁；其于2014年12月10日爬窗进入涉案厂房进行摄像，并在厂区内张贴书面催缴通知书，于2014年12月11日左右给吴来宾发短信，要求他在拉货前把水电费付掉，并把拖欠的12月份的房租付掉；因原告方需要将涉案厂房租给第三人，遂于2015年1月27日强行撬锁进去把吴来宾留在厂房内的货物搬到了厂房门口的过道上；涉案厂房自2014年3月10日从案外人太仓市纯杰金属制品有限公司租来后一直未租出去，直到2014年7月15日租给吴来宾；2014年5月吴来宾先租了原告一个小厂房，后来吴来宾嫌小厂房太小，遂于2014年7月15日租了涉案的大厂房，但小厂房直到8月才清空，本案中原告主张的是大厂房的权益。
证人闻某的陈述：2014年7月10日始其担任敖建盛租赁的太仓市纯杰金属制品有限公司厂房的门卫职务；2014年11月30日吴来宾被打当天其不在现场；2014年12月1日吴来宾派人来拉走一车货物，其未阻拦，当天仓库内还留有货物，直到2015年1月下旬有人要租涉案厂房，原告方（敖老板和帅起满）才强行撬开吴来宾在涉案厂房大门上装的锁，进入厂房把货物搬至过道上；2015年2月15日左右（临近春节），吴来宾来装走了铁架子和一些废塑料，其没有阻拦，只是向吴来宾询问敖建盛是否知晓拉货一事�让吴来宾给敖建盛打个电话确认下，并说敖老板不同意的话其也很难做，其说完后吴来宾没有给敖老板打电话，就不再装货了；此前另一个姓吴的门卫对闻某说，因吴来宾未付房租敖老板关照不让吴来宾拉货物，其实房租的事情也不关闻某的事，货物所有权是吴来宾的，若吴来宾强行拉走其也不会阻拦。2014年12月，敖老板在厂区内张贴了催缴通知书，内容是让吴来宾限期来缴纳房租而不是让吴来宾来拉货；其跟敖老板说过吴来宾的货放在那里碍事，但敖老板也没有表示；其打过吴来宾电话想问问他现在租在什么地方等其他事情，但未打通，其并没通知过吴来宾来拉走货物。
以上事实有原告敖建盛提交的厂房租赁合同书、（2015）太浏民初字第00097号案件起诉状、户名为帅起满的分户帐明细清单、厂房内货物照片及厂房内的视频资料、催缴通知书和催缴短信、�地登记卡、太仓市纯杰金属制品有限公司出具的涉案厂房的情况说明、证人敖某、闻某的证言，本院调取的帅起满治安案件材料、太仓市纯杰金属制品有限公司出具的涉案厂房建造审批的情况说明，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：庭审中双方当事人对腾退诉请并无争议，双方的争议集中在是否应当向原告支付合同到期后厂房和场地被占用期间的费用上。经审理查明，涉案厂房未取得建设工程规划许可，涉案厂房的租赁合同应当按照无效合同处理。房屋租赁合同无效，被告自然应当向原告返还所占用的房屋或者土地。同时，由于涉及合同履行过程中财产利益的返还，一般情形下出租人仍可比照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。庭审中双方当事人对2014年11月30日前房屋租金（占有使用费）均明确表示结清。在双方一致确认的合同期满后，被告理应及时腾退；若被告迟延腾退则应当将迟延期间的占有利益返还原告。
庭审中被告提出原告自身的阻碍行为致使被告无法完全腾退，该事实的存在与否系本案双方的争议焦点。就此争议，本院注意到：1.双方确认的租赁期届满当天，被告方将租赁厂房内的货物搬离，因原告方人员的殴打行为致使搬迁中断；次日被告方欲继续搬运，但遭到原告方阻止；春节前夕被告欲在原告不知情的情形下运走厂区内剩余货物，在被告聘请的门卫交涉下只运走了很小部分的货物；诉讼中被告亦曾提出要求运走货物，但原告明确予以拒绝。被告的所有上述行为，可以反映被告并无故意占用原告厂房以获得占有利益的主观意图。2.从原告方在租赁期限届满当日和次日的言语举止、2014年12月发给被告的短信内容和张贴的催缴通知内容、相关诉讼中的主张以及2015�5月法官现场勘查时通过电话表露的意思来看，原告均是要求被告必须先将原告所认为的欠付水电费和租金费用支付完毕后才同意被告将剩余货物搬走，而原告聘用的门卫的证言也印证了这一事实。综上，本院对被告主张的原告长期阻碍被告搬离货物的事实予以采信。
就本案纠纷，本院作进一步分析：1.关于原告扣留行为的合理性。原、被告之间是否拖欠水电费及其具体金额系双方的争议事实，而直至本案诉讼终结，原告也未能举证证明被告所拖欠的水电费金额以说明原告扣留货物行为的合理性，其应当承担举证不能的不利法律后果；在原告没有合理理由扣留被告货物的情形下，其应当自担该行为的风险和不利法律后果。2.租赁期满后的占有利益分析。原告自身的不当行为给其对涉案厂房的完全占有造成影响，其占有利益受损；但从被告而言，被告多次派车�搬离涉案厂房内或场地上的剩余货物，亦有额外运输成本的发生和剩余货物可能存在的自然损耗，综合而言其并未在此过程中获得积极的占有利益。从利益分析的角度看，本案占有利益的返还也缺乏基础。
综上所述，本院仅支持原告要求腾退的诉讼请求，对原告要求被告支付房屋和场地占有使用费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告吴来宾于本判决生效之日起10日内将其剩余货物从占用场地腾空�
二、驳回原告敖建盛的其他诉讼请求。
案件受理费422元，保全申请费120元，合计542元，由原告敖建盛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 晓
审 判 员 王云超
人民陪审员 明声波
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 陈寒艳