北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12900号
上诉人（原审被告、反诉原告）王良松，男，1973年1月20日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）文玲，女，1989年7月23日出生。
委托代理人马振轩，北京市环中律师事务所律师。
委托代理人杨杰，北京市环中律师事务所律师。
上诉人王良松因与文玲租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08856号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年12月，文玲起诉至原审法院称：2013年7月12日，我与王良松签订房屋租赁合同，约定我承租北京市朝阳区翠城馨园×号房屋（以下简称涉案房屋），租期一年，自2013年7月14日至2014年7月13日，月租金3800元。我每三个月汇款支付11400元，王良松收取押金3800元。租赁合同到期后，双方口头约定延长3个月租赁期限，自2014年7月14日至2014年10月13日，月租金4000元。我一次性支付3个月租金12000元。1个多月后，王良松声称要将房屋转租给他人，要求我必须在2014年9月23日之前搬离，并把钥匙退还，然后王良松退还多交付的一个月房租4000元和押金3800元。在2014年9月12日我交还钥匙后，王良松不退还多交付的房租、押金。现我起诉至法院要求王良松退还押金3800元和多交付的一个月租金4000元，并支付利息（按人民银行同期贷款利率的3倍，以7800元为本金自2014年9月23日计算至实际给付之日）。
王良松答辩并反诉称：书面合同签了一年，到期后我让对方搬走他们不搬，我要求支付12000元违约金，否则马上扔东西。对方一直拖到9月12日才搬走，还拖欠我房租和违约金7000元，以及水费、燃气费。我提出反诉要求文玲支付水费636元，燃气费399元，违约金及房租7000元。
文玲针对王良松的反诉请求辩称：双方是达成延期一个季度的口头协议，我7月13日将延期的租金打到王良松账户上，不存在违约和欠缴房租。我从房屋搬出是9月12日，水费、燃气费不欠费。
原审法院经审理查明：2013年7月12日，文玲作为承租人（乙方）与王良松作为出租人（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定王良松将其所有的涉案房屋租予文玲，建筑面积95平方米。租期自2013年7月14日至2014年7月13日，共计1年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月3800元，押一付三。押金3800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第七条违约责任约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的百分之五一天标准支付违约金。
合同签订当日，文玲交纳押金3800元。2014年7月13日，文玲向王良松转账12000元，附言注明“宿舍房租3个月”。文玲表示合同到期后双方口头协商按每月4000元租金续租一个季度，王良松表示12000元系未按期搬离的违约金。双方确认文玲于2014年9月12日退还钥匙搬离涉案房屋。经询，文玲称王良松要转租房屋，要求其搬走，但就其所述未提交证据。
庭审中，王良松提交《自来水缴费通知单》、《支付宝缴费回单》，以证明文玲欠缴水费636元、燃气费399元；王良松称文玲搬离时就水费、燃气费未抄表交接签字。通知单载明：账务月份2014年1月，水量20，金额80元，打印日期2014年9月13日。回单内容有：水费，金额80元，缴费账单2014年1月，付款时间2014年9月18日；水费，金额556元，缴费账单2014年11月，付款时间2014年12月12日；燃气费399元，付款时间2014年9月22日。
原审法院认为：合同应当信守，承诺应当履行。文玲与王良松签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。书面合同的租赁期限于2014年7月13日届满，文玲于当日向王良松转账支付12000元，转账附言注明系3个月房租，王良松收到汇款时未提出异议，故双方已达成了按月租金4000元续租三个月的合意并已实际履行，原租赁合同继续有效。王良松辩解称汇款系到期未搬离的违约金，此陈述不足为信，法院不予采信。文玲在2014年9月12日搬离涉案房屋，租赁合同实际于该日已解除，法院予以确认。文玲主张王良松要求其搬走但未提交证据，应承担举证不能的不利后果，即三个月租赁期未履行完毕的原因系在于文玲，其应承担相应的违约责任。根据合同约定，租赁合同解除后，押金除抵扣应由承租人负担的费用、以及承租人应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给承租人。根据本案合同履行情况押金抵做违约金已足以弥补王良松的损失，故王良松反诉主张的违约金及房租7000元法院不再予以支持。文玲主张退还押金3800元依据不足，法院不予支持；文玲主张的利息于法无据，法院不予支持。文玲搬离涉案房屋后剩余的租金4000元王良松应予退还，但应扣除王良松反诉主张应由文玲负担的水费、燃气费；文玲就其搬离时是否已结清费用未举证，故法院根据王良松提交的证据结合本案合同实际履行情况，就退还的租金具体数额予以酌定。
据此，原审法院于2015年7月作出判决如下：一、王良松于判决生效后七日内退还文玲房屋租金三千一百元；二、驳回文玲的其他诉讼请求；三、驳回王良松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王良松不服原审判决，上诉至本院称：文玲所称续租的主张不成立，请求二审法院撤销原判，予以改判。文玲同意原判。
法院经审理查明的事实与原审法院一致，法院在此予以确认。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、银行明细、缴费通知单、缴费回单及当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点在于文玲是否存在续租行为。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，文玲于2014年7月13日向王良松账户转入12000元，双方虽对附言是否注明“宿舍房租3个月”存有分歧，但是并不否认收到汇款这一基本事实；文玲认为上述费用属于续租租金，王良松抗辩称该汇款是到期未搬离的违约金。但是该笔汇款的时间是2014年7月13日，刚好是合同到期日，此时还尚未发生逾期退还房屋的行为，故王良松的抗辩意见与常理不符；相较而言，文玲所主张的系续租租金则较为可信。基于此，原审法院根据本案实际酌予确定的应予返还的租金数额尚属适当，应予维持。
综上，王良松提出的上诉请求，本院无法支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由文玲负担15元（已交纳），由王良松负担10元（于本判决书生效后七日内交至原审法院）；反诉费25元，由王良松负担10元（已交纳），由文玲负担15元（于本判决书生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由王良松负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 杨 夏
代理审判员 程 磊
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张晶晶