江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终1471号上诉人（原审被告）：董吕薇，女，1984年10月23日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：徐建生，江苏徐建生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆士明，男，1966年11月16日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：肖群，建湖县近湖法律服务所法律工作者。原审被告：建湖县布拉格主题酒店，住所地江苏省建湖县业达花园西门布拉格宾馆（建宝路与汇文路交界口北侧）。经营者：吕倩倩，女，1988年6月26日出生，汉族，住建湖县。上诉人董吕薇因与被上诉人陆士明、原审被告建湖县布拉格主题酒店（以下简称布拉格酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2017）苏0925民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董吕薇上诉请求：撤销一审判决，重新改判或发回重审。事实和理由：1.陆士明未能按照合同的约定向董吕薇提供经营所需要的房屋，案涉房屋屋面出现严重开裂和漏雨，且案涉房屋的消防验收不合格，导致董吕薇不能取得经营资质而被有关部门处罚，损失较大。由于陆士明未按照约定和法律规定交纳出租税费，致使董吕薇被处罚，酒店经营受到影响，故纠纷发生的责任在于陆士明，陆士明提出解除合同的条件不成就。2.董吕薇在一审中要求陆士明对房屋的质量问题和达不到经营具备的条件导致董吕薇经营亏损进行赔偿，但一审法院仅对陆士明的主张作出判决，而对董吕薇的主张未予理睬。3.董吕薇未支付租金的原因是陆士明违反合同约定造成董吕薇损失不予赔偿所致，故董吕薇不应承担逾期支付租金的滞纳金。4.一审法院判令董吕薇返还租赁房屋给陆士明有违公平公正原则，返还房屋将导致董吕薇重大经济损失，也会造成资源浪费。陆士明辩称，1.董吕薇在签订合同前不可能不对其拟承租的房屋状况进行检查，即使其在签合同前存在疏忽，其也会在经营初期发现房屋的严重质量问题。然而，案涉租赁合同正常履行，且董吕薇足额支付租金超过两年之久，后期董吕薇以其经营不善为由请求调整租金被拒而发生纠纷，故董吕薇以房屋漏雨等提出抗辩系其主观上企图抵赖租金。且合同约定房屋的修缮由承租方负责，与出租方无关，故董吕薇应自行负责防水等安全事项。即使房屋存在后期漏水现象，也是因为董吕薇在装修时未做好防水和隔水等措施。2.陆士明交付给董吕薇的房屋是未经装修的毛坯房，董吕薇在承租房屋后应当按照国家有关旅馆业消防规范标准进行设计、施工和装修，并须经公安消防部门验收合格后才能投入使用。现董吕薇未经消防验收即投入使用，以及其后期经营期间不符合消防管理有关规定被行政处罚，均与陆士明无关，由董吕薇自行承担责任。3.董吕薇在经营旅馆业期间，依法应当按照国家税务部门的监管规定主动申报和交纳相关经营税费，且税费发票上显示为营业税、个人所得税等，该纳税项目明显属于董吕薇经营宾馆期间的运营成本。布拉格酒店未予答辩。陆士明向一审法院起诉请求：1.判令解除陆士明与董吕薇签订的租赁合同，董吕薇将承租的房产交还陆士明。根据合同约定保持不可移动物品的现状并不得损坏，或者恢复房屋原状；2.判令董吕薇与布拉格酒店按合同约定向陆士明支付从2016年至归还房产之日拖欠的租金（暂计算至2017年12月31日为45.9457万元）；3.判令董吕薇与布拉格酒店向陆士明支付滞纳金91891.4元（计算方式为45.9457*20%）；4.诉讼费用由董吕薇与布拉格酒店承担。一审法院认定事实：2013年11月12日，陆士明与董吕薇签订《商铺租赁合同》，陆士明将自己所有及他人委托其经营管理的位于业达花园西门向南第四间至第十三间二、三层和第八间至第十间一层计1420.5平方的商铺出租给董吕薇用于酒店、棋牌服务的经营活动。合同主要约定内容：一、租赁房屋的租期为10年，自2013年12月16日起至2023年12月15日止；二、承租方有下列情形之一的，出租方可以中（终）止合同，收回房屋：1.承租方擅自将房屋转租、转让或者转借的；2.承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3.承租方拖欠租金累计达30天的；三、每年一层租金为陆万元，二、三层贰拾万元，合计租金为26万元整（不含税金），房租增长幅度为一层每年5%，二、三层每三年10%。租金以现金形式于每年11月1日前向出租方一次性解缴，如承租方拖欠，出租方有权向承租方每天按实欠收租金的1%加收滞纳金。四、在租赁期间，出租方将房屋交给承租方后，承租房屋的装修及修缮出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关。五、承租方必须合法经营，租期结束后承租方应保持不可移动物品的现状并不得损坏，或恢复房屋原样。六、租赁期间承租方应主动缴纳使用房屋时所产生的一切费用，由于承租方导致租赁房屋的质量或门窗、水电等实施损毁，维修费用由承租方负责。陆士明将出租房屋交付董吕薇后，董吕薇对承租毛坯房屋进行装潢并由吕倩倩进行酒店、棋牌服务经营，领取布拉格酒店个体工商户营业执照。2015年12月31日前，董吕薇尚能按约支付租金，自2016年1月1日起至2017年12月31日，其仅于2016年1月19日支付当年度租金9.615万元，拖欠租金17万元；2017年度拖欠租金28.945775元。陆士明多次向董吕薇追要未果遂提起诉讼。一审另查明，案涉出租房屋的其余所有权人分别为袁素芬、刘长军、高中芹、葛其林、徐亚兰、孟凡扣、陈国梅。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陆士明与董吕薇于2013年11月12日签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力，陆士明按照合同约定向董吕薇交付出租房屋后，董吕薇对承租的毛坯房屋进行装潢用于开设经营布拉格酒店，其应当按照合同约定支付相关费用。陆士明与董吕薇签订的《商铺租赁合同》第三条约定：承租方拖欠租金累计达到30日,出租方可以终止合同，收回房屋。陆士明在董吕薇拖欠租金后多次要求其支付租金，尤其是在案件审理过程中一审法院给予的宽限期间内仍未能分期支付租金，表明其已无继续履行租赁合同的诚意。故陆士明要求解除与董吕薇的房屋租赁合同，返还承租房屋，按照合同约定保持房屋内不可移动物品现状或恢复房屋原状的主张，同时基于董吕薇的违约事实要求董吕薇支付2016年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的房屋租金45.9457万元的诉求符合合同约定，应予支持。陆士明要求董吕薇参照合同约定的房屋租金费标准支付在合同解除后至实际返还租赁房屋前房屋租金（使用费）责任，符合法律规定，应予支持。陆士明与董吕薇在合同中关于承租方拖欠租金违约责任约定的即每天按实欠收租金1%加收滞纳金条款，明显加重了承租方的责任，出租方因对方违约获得的收益远高于涉案房屋正常出租经营获得的收益，属于显失公平情形。因此，一审法院对其该项请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条依法予以调整，即逾期支付租金的滞纳金按照月利率2%计算。董吕薇在一审中辩称承租房屋因房屋渗漏造成其四个房间不能正常使用和装潢损失20万元，因其未能举证证明导致不能正常使用和装潢损失系房屋结构本身瑕疵原因造成；其交纳房屋使用税义务和其被处罚金2万元及同时停业3、4个月损失，并非是出租人的合同义务，属于承租房屋人在从事酒店客房、棋牌服务经营活动前所应当知晓事项，非陆士明怠于履行合同义务造成。因此，对董吕薇要求在应支付租金中扣减其提出的损失费用主张，一审法院不予支持。布拉格酒店系经营者吕倩倩利用董吕薇承租的房屋为从事经营活动便利及与其他市场经营主体相区别所起字号，且依法经工商登记，具有对外进行民事活动的主体资格，应与实际经营者董吕薇共同承担民事责任。布拉格酒店经一审法院合法传唤届期未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，依法应当承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、解除陆士明与董吕薇于2013年11月12日签订的《商铺租赁合同》；二、董吕薇、布拉格酒店于判决发生法律效力之日起10日内向陆士明支付拖欠租金45.9457万元及逾期付款滞纳金（滞纳金以实际实际拖欠租金为本金，自2016年1月20日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；三、董吕薇、布拉格酒店自2018年1月1日起至实际返还承租房屋前的房屋租金（占用费）及滞纳金按合同约定和上列第二项确定的标准与方式计算，并与上列第二项同时执行；四、董吕薇、布拉格酒店于判决发生法律效力之日起30日内将所承租的位于业达花园西门向南第四间至第十三间二、三层和第八间至第十间一层计1420.5平方的商铺按合同约定要求（保持不可移动物品的现状并不得损坏，或恢复房屋原样）返还陆士明；五、驳回陆士明的其余诉讼请求。案件受理费9073元，减半收取4536.5元，由董吕薇、布拉格酒店负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陆士明与董吕薇签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。1.关于陆士明能否主张解除合同并要求返还案涉房屋的问题。我国合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”案涉商铺租赁合同第三条明确约定了陆士明解除合同的条件，即董吕薇拖欠租金累计达30天的，陆士明可以终止合同并收回房屋。根据查明的事实可知，董吕薇在2015年12月31日前尚能按约支付租金，但其自2016年起便未能按照合同约定履行支付租金的义务，在陆士明多次催促以及一审法院给予的宽限期内董吕薇仍未能按约支付租金，故陆士明行使合同约定的解除权并要求返还房屋符合合同约定，本院予以支持。因董吕薇不履行合同义务，其应当承担违约责任。陆士明按照案涉商铺租赁合同第四条第4项的约定主张滞纳金符合合同约定，但因约定标准过高，一审法院予以调整并无不当，故董吕薇主张其不应承担逾期支付租金的滞纳金的上诉理由不能成立。2.关于董吕薇主张因房屋漏水、消防验收不合格以及陆士明未交税费而导致其经营受损的问题。首先，根据我国合同法的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，案涉商铺租赁合同第五条约定了陆士明在租赁期间不承担案涉房屋的修缮义务，即合同期间的维修责任归于董吕薇自身，且董吕薇不能证明影响其经营和造成损失的原因系案涉房屋结构本身所造成，董吕薇亦认可在租赁前两年并没有发现房屋存在漏水问题，故董吕薇现以房屋漏水作为拒付租金的理由不能成立。其次，案涉房屋已由陆士明等人取得不动产权证，董吕薇租赁案涉房屋用于宾馆经营，故该宾馆在开业前应通过消防安全检查的责任应由承租人即董吕薇承担，且董吕薇所提供的证据不足以证明陆士明造成的案涉房屋消防验收问题已严重影响其实际经营，而董吕薇提出的税费交纳问题则与案涉租赁合同的约定内容不符，故董吕薇主张因案涉房屋漏水、消防验收不合格以及陆士明未交税而导致其受到处罚、经营受到影响的依据不足，本院不予支持。3.关于董吕薇提出的一审法院未就其主张的赔偿问题进行判决的问题。本院认为，因董吕薇的该主张系在陆士明诉讼请求范围之外主张的积极的权利，并未在诉讼中就此提起反诉，故一审法院未予判决符合法律规定。综上所述，董吕薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9073元，由上诉人董吕薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊丽萍审 判 员 孙曙光审 判 员 周 陇二〇一八年六月四日法官助理 郑娟娟书 记 员 唐 舒