江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初2704号
原告：尤福根，男，1963年12月4日生，汉族，户籍地苏州市相城区）小圩里35号。
原告：徐丽芬，女，1963年9月6日生，汉族，户籍地苏州市相城区）小圩里35号。
委托诉讼代理人：尤福根，系原告徐丽芬的丈夫。
被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号1507室。
法定代表人：陈文皇，董事长。
委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢心悦，江苏简恒律师事务所律师。
原告尤福根、徐丽芬与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告尤福根（同时作为原告徐丽芬的委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人仲玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尤福根、徐丽芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还房屋价款909937元及相应利息损失（自2013年8月30日开始起至实际退还之日，按年利率7.205%计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为苏州城北东路988号万宝世纪广场项目的开发商，于2013年5月开盘销售。被告对涉案广场所做的销售广告及通过手机、电视、网络等多种媒介进行的推广宣传均表明涉案广场的1-3层为商铺。原告基于信任本着投资的目的以商铺价格与被告签订三份合同并购买三套商铺。2014年12月30日，被告交付了商铺，但原告发现涉案商铺与宣传不符不能作为商铺使用，被告应将差价返还。原告与被告协商无果，提起本次诉讼。
被告万隆公司辩称：1、双方签订的全部合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。2、我方在销售过程中不存在误导情形，买卖合同签订时，合同中对房屋用途的约定是明确的，涉案房屋也符合合同约定。3、原告所称价格不合理无法律依据。4、我方在销售时对建设用地规划许可证进行了公示，双方签订合同至今已满一年并且合同已经履行完毕，原告的变更权已经消灭。5、补充协议对合同第20条另行约定，即宣传资料、广告等作为履行合同的参考，若与合同不符的，以合同和政府行政部门确定的规划、审批为准。因此，被告的宣传资料不构成合同条约，对双方无约束力，原告诉请缺乏法律和事实依据。6、双方签订的宝隆广场认购书第一行是物业类型，载明商务办公，证明原告对楼盘土地用途和商品房用途十分清楚。
本院经审理查明：2013年8月30日，尤福根、徐丽芬（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同三份，约定由尤福根购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢某室（建筑面积36.51平方米，总价1094508元）、3幢某室（建筑面积38.6平方米，总价1313280元）、3幢某室（建筑面积37.56平方米，总价1309648元），用途为经营用房。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向尤福根交付涉案房屋。
合同签订后，尤福根依约向万隆公司支付了首付购房款并于2014年5月16日通过贷款方式支付了剩余合同价款184万元。
后万隆公司按约于2014年12月30日前将涉案房屋交付尤福根。2015年6月17日，涉案房屋所有权登记至尤福根、徐丽芬名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年8月3日，涉案房屋国有土地使用权登记至尤福根、徐丽芬名下，地类（用途）为商务金融用地。
另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。
2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。
2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。
2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。
2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。
再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。
审理中，尤福根、徐丽芬陈述称，其于2016年4月份得知案涉房屋并非商铺。后，尤福根、陈丽芬于2016年12月份向本院递交诉讼材料。
审理中，依尤福根、徐丽芬申请，本院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。评估结论：因土地法定用途导致消防审批受限对涉案房地产价值减损为292864元（某室）、304323元（某室）、312750元（某室）。
以上事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见书、录像资料、销售宣传册、贷款合同、购房发票、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、入户一览表、拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、鉴定机构出具的鉴定结论及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案争议焦点为万隆公司在销售涉案房屋过程中是否存在欺诈行为。万隆公司作为包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场的开发商，其在该项目立项报建时明知所涉土地用途为商务金融用地，该项目的建设用地规划许可证亦载明上述地块用地性质为行政办公用地，后期万隆公司亦以办公楼申报并通过消防工程竣工验收，据此，可以认定万隆公司在开发建设万宝世纪商务广场时对其中一至三层房屋的性质及用途是清楚无误的。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，致使尤福根、徐丽芬对该项目性质产生错误认识。本院认定万隆公司在宣传销售涉案房屋时隐瞒上述项目真实性质、采取虚假宣传手段使得尤福根、徐丽芬误以为包含涉案房屋所在的上述项目一至三层可开发为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业体并买受房屋进行投资，万隆公司的前述行为已构成欺诈。万隆公司辩称涉案项目一至三层系委托第三方销售，宣传材料非其制作，然因万隆公司在本案中并未提供其与第三方的委托销售合同，且即便其委托第三方销售属实，因销售行为不当产生的法律责任亦应由委托方即万隆公司向购房人承担。至于万隆公司抗辩在涉案商品房买卖合同中已约定涉案房屋土地用途为商务金融，尤福根、徐丽芬自签订合同时即已明知涉案项目土地用途，至2016年起诉已超过一年，变更权消灭的意见；因“商务金融用地”系国土部门《土地利用现状分类》中的专业术语，在万隆公司将涉案房屋所在的万宝世纪商务广场一至三层宣传为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业中心的情形下，结合该项目外观上确呈开放式商业体形态，不可苛求购房人应通过合同中载明的土地用途来充分了解所购房屋的真实性质，且尤福根、徐丽芬所述在涉案房屋交付后因招商受挫方于2016年4月辗转得知土地用途与万隆公司宣传的项目不符，原告起诉时未超过除斥期限，变更权尚未消灭，尤福根、徐丽芬有权据此主张变更合同价款。
关于合同价款变更的依据。鉴于万隆公司在销售包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层项目时虚假宣传，构成欺诈，现尤福根、徐丽芬主张参照土地用途为商务金融的房屋在签约时的市场价进行调整，该诉请于法有据，予以支持。现包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层房屋的土地登记用途为商务金融用地，该项目建设工程消防验收意见书认定的使用功能为办公楼，而根据我国消防法，其中对于公众聚集场所均有明确的列举式规定，如宾馆、饭店、商场、集贸市场等即属于公众聚集场所，而办公楼则未列举在上述场所之中，故涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。故本院委托的司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额（292864元、304323元、312750元）可以作为变更涉案房屋合同价款的依据。据此，本院参照该评估结论，变更涉案房屋的合同价款，故万隆公司应向尤福根、徐丽芬退还购房款909937元。
关于尤福根、徐丽芬主张的退还房价款利息损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在欺诈行为，致使尤福根、徐丽芬支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，尤福根、徐丽芬主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持，但尤福根、徐丽芬主张利率过高应予调整，利息损失以909937元为基数，自全部房款付清次日2014年5月17日至万隆公司实际返还购房款之日止，酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第二款、《中华人民共和国消防法》第七十三第（三）项之规定，判决如下：
被告苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内退还原告尤福根、徐丽芬购房款909937元，并支付利息损失（以909937元为基数，自2014年5月17日至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍计算）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16320元，减半收取8160元、评估费19800元，合计27960元，由原告尤福根、徐丽芬承担373元、被告苏州市万隆地产有限公司承担27587元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 张花锋
二〇一七年八月三十日
书记员 汪婷婷