广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第24号
上诉人（原审被告）：清远市弘骏房地产开发有限公司。
法定代表人：米树森，董事长。
委托代理人：李雪辉、李伟劲，广东平正信诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑家星
被上诉人（原审原告）：蔡丽芬
上述被上诉人共同委托代理人：毛福清、朱运兴，广东新北江律师事务所律师。
上诉人清远市弘骏房地产开发有限公司（以下简称弘骏公司）因与被上诉人郑家星、蔡丽芬房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月25日，郑家星、蔡丽芬与弘骏公司签订一份《商品房买卖合同书》，约定郑家星、蔡丽芬向弘骏公司购买位于清远市清城区锦霞路18号的富丽东方苑二号楼三梯***号房屋，建筑面积104.37平方米，套内面积82.98平方米，房屋总价款为519456元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府或政策、验收标准变更导致的；3、买受人未能如期付款。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未能按期付款，出卖人有权迟延交付，买受人应于收到出卖人书面通知书十天内付清本合同规定的款项，及时办理收楼手续，否则出卖人有权按合同第七条规定处理。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”
上述郑家星、蔡丽芬购买房屋的价款，郑家星、蔡丽芬于2011年10月1日向弘骏公司支付购房定金3万元，于同年11月26日向弘骏公司支付购房款129456元，而按揭贷款36万元，清远市清城区农村信用合作联社于2012年4月13日发放并转给了弘骏公司，郑家星、蔡丽芬应付的购房款519456元已付清给弘骏公司。在约定的交楼期限2012年11月30日届满后，因涉案房产尚是临时用电，尚未通过消防的整体验收，尚未完成竣工验收备案手续，弘骏公司并不能依约交付符合条件的商品房给郑家星、蔡丽芬，郑家星、蔡丽芬因此拒绝收楼并与2013年4月24日向原审法院提起诉讼，请求依法判令弘骏公司向郑家星、蔡丽芬支付自2012年12月21日起至2013年4月23日止的逾期交房违约金38335.81元。2013年10月11日，原审法院作出（2013）清城法民初字第1070号民事判决，对郑家星、蔡丽芬主张的违约金予以调整，按照租金损失（62.62元/天）的1.3倍（81.41元/天）自2012年12月1日起计算至2013年4月23日止，共计11723元。宣判后，郑家星、蔡丽芬和弘骏公司均提起上诉，广东省清远市中级人民法院审理后，作出驳回上诉，维持原判的二审民事判决。2014年5月28日，郑家星、蔡丽芬所购房屋所处的2号楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，同年7月3日，富丽东方苑2号楼经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。弘骏公司无提供证据证明其在涉案商品房竣工验收备案后已告知郑家星、蔡丽芬涉案商品房已符合合同约定的交付条件并通知郑家星、蔡丽芬前来收楼。至原审法庭辩论终结时止，弘骏公司仍未向郑家星、蔡丽芬交付涉案商品房，也未将办理涉案房屋权属登记需由弘骏公司提供的资料报产权登记机关备案。
原审中，郑家星、蔡丽芬的诉讼请求为：1、弘骏公司于一个月内向郑家星、蔡丽芬交付符合条件的房屋并办理房地产权证；2、弘骏公司向郑家星、蔡丽芬支付逾期交房违约金约35000元（自2013年4月24日起至交房之日止按每日81.41元计算）。3、本案诉讼费用由弘骏公司承担。
原审法院认为：郑家星、蔡丽芬和弘骏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合同内容合法有效，对双方具有约束力，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：1、能否以生效的民事判决书认定的租金损失作为确定本案逾期交房违约金的依据；2、涉案商品房经竣工验收备案后，郑家星、蔡丽芬尚未收楼的责任在哪一方，即逾期交房违约金应计算至何时。
对于第一个争议焦点。弘骏公司自行于2013年6月委托了房地产评估公司对涉案商品房的租金进行了评估，确定郑家星、蔡丽芬所购商品房的租金为62.62元／天，在弘骏公司并无提供任何证据证实同地段商品房的租赁价格出现了较大波动的情况下，对于涉案商品房的租赁价格，原审法院依旧确定为62.62元／天，对于逾期交房违约金的标准按照生效判决确定的以租金损失的1.3倍计算，为81.41元／天。
对于第2个争议焦点。郑家星、蔡丽芬拒绝收楼的原因在于其所购商品房长期未符合合同约定的条件（经建设局竣工验收备案），因此，在郑家星、蔡丽芬所购商品房经竣工验收备案后，弘骏公司负有告知郑家星、蔡丽芬涉案商品房已经竣工验收备案并通知郑家星、蔡丽芬前来收楼的义务，但是弘骏公司无此方面的证据。因此，在竣工验收备案后，郑家星、蔡丽芬未收楼的责任显然不在于郑家星、蔡丽芬。故现郑家星、蔡丽芬要求弘骏公司交付涉案房屋，符合合同约定，原审法院予以支持，同时，逾期交房违约金的计算截止时间应计至郑家星、蔡丽芬实际收取涉案商品房的日期。
对于郑家星、蔡丽芬请求弘骏公司在一个月内为其办理房屋所有权证的诉请。根据双方合同中“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，弘骏公司应自双方约定的商品房交付期限届满（2012年11月30日）后90日内将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，即弘骏公司应自2013年2月30日前履行上述产权登记的相关义务，但弘骏公司至今未履行以上义务。故对于郑家星、蔡丽芬要求弘骏公司立即为其办理房地产权证的诉请，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院判决如下：一、限弘骏公司于判决生效之日起30日内向郑家星、蔡丽芬交付涉案房屋（位于清远市清城区锦霞路18号的富丽东方苑二号楼三梯***号）;二、限弘骏公司于判决生效之日起30日内协助郑家星、蔡丽芬办理涉案房屋（位于清远市清城区锦霞路18号的富丽东方苑二号楼三梯***号）的房地产权证，即将办理涉案房屋权属登记需由弘骏公司提供的资料报产权登记机关备案；三、限弘骏公司于判决生效之日起10日内向郑家星、蔡丽芬支付逾期交楼违约金，违约金按照81.41元／天的标准从2013年4月24日起计算至弘骏公司实际向郑家星、蔡丽芬交付涉案房屋止。案件受理费388元，由弘骏公司负担。
宣判后，上诉人弘骏公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，重新核算弘骏公司应承担的违约金数额；一、二审的诉讼费用由郑家星、蔡丽芬承担。主要事实与理由为：（一）原审判决弘骏公司向郑家星、蔡丽芬支付违约金，无事实依据。富丽东方苑2号楼已于2014年7月3日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案，弘骏公司已通知郑家星、蔡丽芬收楼，并已将收楼通知公示。即使弘骏公司承担违约责任，违约金仅应计算至验收通过之日，即2014年7月3日。（二）原审判决弘骏公司在判决生效之日起30日内协助郑家星、蔡丽芬办理房产证，没有事实依据。房产证已办妥，已由按揭贷款银行保管。根弘骏公司应当在郑家星、蔡丽芬收楼后的90天内将办理权属登记需由弘骏公司提供的资料报产权登记机关备案。因此，原审判决弘骏公司在判决生效之日起30日内协助郑家星、蔡丽芬办理涉案房屋的房产证无事实依据。实际上，富丽东方苑2号楼经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案后，弘骏公司已将应由弘骏公司提供的资料报产权登记机关备案，产权登记机关已为郑家星、蔡丽芬办妥产权证书，因涉案房产系按揭方式购买，目前该产权证书由按揭贷款银行保管。
被上诉人郑家星、蔡丽芬答辩称：弘骏公司主张富丽东方元2号楼已经住建局竣工验收备案，并通知弘骏公司收楼，无事实依据。弘骏公司主张房产证已办妥，由银行保管也无事实依据。
二审期间，郑家星、蔡丽芬补充提交如下证据：《房屋验收情况记录表》、《单元接收表》和《前期物业服务协议》，拟证明郑家星、蔡丽芬于2015年3月4日已实际收楼。弘骏公司质证称，对上述证据的真实性无异议。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：1、郑家星、蔡丽芬和弘骏公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖应当书面通知买受人办理交付手续。……”2、2015年3月4日，郑家星办理收楼手续，接收了涉案房屋。3、二审对补充证据质证时，经本院询问，郑家星、蔡丽芬表示放弃原审关于判令弘骏公司交付涉案商品房的诉讼请求。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕弘骏公司上诉请求的范围进行审理。
关于逾期交楼违约责任的问题。本案中，合同所约定的交楼期限为2012年11月30日，但弘骏公司并未如期交楼。另案生效民事判决判令弘骏公司支付逾期交楼违约金截至2013年4月23日，涉案房屋于2014年7月3日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案，方才达到合同约定的交楼条件。对此，弘骏公司主张责任不在己方，但未提交证据说明，本院不予采信。此时，弘骏公司应按合同十一条约定书面通知郑家星、蔡丽芬办理交付手续。弘骏公司主张是通过通知电话郑家星、蔡丽芬收楼，该通知方式与合同约定不符，且弘骏公司没有提交证据证明，本院不予采信。据此，原审判决弘骏公司承担交付房屋、支付违约金（至实际交房之日）等逾期交房违约责任正确。二审期间，鉴于郑家星、蔡丽芬已于2015年3月4日实际收楼，其原审关于交付房屋的诉讼请求已经实现，且郑家星、蔡丽芬明确表示放弃该项诉讼请求，故本院不再处理。对于逾期交房违约金，弘骏公司具体应支付55358.8元（81.41元／天×680天）。
关于逾期办证违约责任的问题。根据合同约定，弘骏公司履行协助办房地产权证义务的期间是商品房交付使用后90日内。本案中，涉案商品房于2015年3月4日实际交付使用，弘骏公司应依约于2015年6月2日前履行协助办证义务。在此之前，弘骏公司并不构成逾期办证，原审法院此节认定有误，本院予以纠正。因此，郑家星、蔡丽芬现关于弘骏公司履行协助办证义务的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，弘骏公司的上诉主张理由部分成立，对其相应的上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，适用法律部分错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第505号民事判决第一项、第二项。
二、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第505号民事判决第三项为：限清远市弘骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向郑家星、蔡丽芬支付逾期交楼违约金55358.8元。
一审案件受理费388元，二审案件受理费776元，均由上诉人清远市弘骏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一五年四月二十日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。