湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初1410号原告怀化英泰建设投资有限公司，住所地怀化市鹤城区。法定代表人谢永健，该公司董事长。委托代理人廖桧晖，湖南金州律师事务所律师。委托代理人朱为立，湖南融源律师事务所律师。被告郭瑞坤，男，汉族，1979年2月5日出生，住浙江省文成县。委托代理人罗晓玲，湖南淮新律师事务所专职律师。原告怀化英泰建设投资有限公司（以下简称英泰公司）与被告郭瑞坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法组成由审判员张磊担任审判长，人民陪审员向开富、倪勇参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱为立及被告委托代理人罗晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英泰公司诉称：原告与被告签订了《英泰国际5年租赁合同》及《怀化英泰国际经营管理公约》，原告将其坐落于湖南怀化火车站站前广场的“英泰国际商城”铺位出租给被告经营。被告租赁铺号分别为A10-010，租赁面积为20.87㎡，A10-011、A10-012、A10-013、A10-015租赁面积为50.76㎡，A10-016、A10-017、A10-018，租赁面积为32.16㎡。经营范围均为男装，租赁期5年，自2011年5月28日起至2013年5月27日止。《英泰国际五年租赁合同》中约定：被告在签订合同之时一次性付清所租铺位年租金的30%作为合同保证金，即人民币4万元。第二年第一季度一次性付清第三年结余部分租金，第四年租金在第三年第一季度全额收取，第五年租金在第四年第一季度全额收取，被告未按以上约定时间交纳租金视为违约，被告未履行完的合同经营时间租金作为违约金，被告有权收回铺位转租第三方。商业管理费按建筑面积计算为0.9/㎡/月，物业管理费按建筑面积计算为4.5/㎡/月。水电费按政府水电部门核价标准收取，自被告进场装修之日起按月度实际发生金额交付。如被告违反合同第九条第二款，原告有权收回铺位，没收被告信誉押金及未履行完的剩余租赁时间和已缴纳的租金，并有权要求被告赔偿经济损失。被告至今未履行义务，原告请求解除合同，并要求被告支付租金、公摊水电费和市场综合管理费。请求法院判决：1.解除原、被告签订的《英泰国际五年租赁合同》及《怀化英泰国际经营管理公约》、《合同补充协议》；2.被告支付原告租金61038元；3.被告支付原告市场综合管理费（含商业管理费及物业管理费）6297.2元；4.被告支付原告公摊水电费2859.3元；5.被告承担本案诉讼费用。被告郭瑞坤代理人口头答辩称，对于原告的第一项诉讼请求，被告没有异议。因原告停水停电导致被告无法经营，被告不同意向原告支付租金。原告要求被告支付综合管理费、公摊水电费没有证据证明，被告不予认可。经审理查明：2010年8月3日，原告英泰公司与被告签订《英泰国际五年租赁合同》，约定：原告将其坐落于湖南怀化火车站站前广场的“英泰国际商城”铺位出租给被告经营。租赁门面分别为A10-011、A10-012、A10-013租赁面积合计为58.94㎡；A10-015、A10-016、A10-017、A10-018，租赁面积合计为44.85㎡。租赁经营期限为5年，从2011年5月28日起至2016年5月27日止。其中免租期自2011年5月28日起至2013年5月27日止。2013年5月28日至2016年5月27日的租金支付标准做了约定，A10-011、A10-012、A10-013号商铺的年租金合计为76903元。A10-015、A10-016、A10-017、A10-018号商铺的年租金合计为54898元。商业管理费按建筑面积计算为0.9元/平方米/月，另外物业管理费按建筑面积计算为4.5元/平方米/月。市场管理费每月25日前交清下个月费用。水、电费按政府水电部门核价标准收取；乙方应于每月10日前凭甲方相关部门水电通知单交纳上月水电费；乙方拖欠租金及其他费用达一个月以上，已超过甲方准许的期限仍未付清的，甲方按合同约定收回商铺。签订合同后，原、被告双方又达成《合同补充协议》，约定将被告租赁的A10-011、A10-012、A10-013号商铺的年租金从76903元下调至64836元。A10-015、A10-016、A10-017、A10-018号商铺的年租金从54898元下调至46288元。同日，原告与被告签订了《怀化英泰国际经营管理公约》。2014年3月26日商铺免租期满后，被告未交纳商铺租金。原告于2014年10月15日关闭英泰国际商城。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院确认，有下列证据予以证实：1、原告企业法人营业执照及组织机构代码登记基本信息、被告的身份证复印件，证实原、被告主体资格适格；2、《英泰国际5年租赁合同》复印件两份，证明原告将英泰国际商城A10-011、A10-012、A10-013、A10-015、A10-016、A10-017、A10-018号商铺租赁给被告的事实；3、《合同补充协议》复印件一份，证明被告租赁的A10-011、A10-012、A10-013号商铺的年租金从76903元下调至64836元。A10-015、A10-016、A10-017、A10-018号商铺的年租金从54898元下调至46288元的事实；4、《怀化英泰国际经营管理公约》复印件一份，证明原、被告对租赁门面经营管理做的相关规定；5、庭审笔录印证了本案的其他相关事实。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。从2014年3月26日免租期满后至2014年10月15日英泰国际商城关闭，被告拖欠租金超过6个月，违反了合同约定，原告有权解除合同，故原告要求解除《英泰国际五年租赁合同》、《合同补充协议》，本院予以支持，该合同从2016年6月19日被告收到起诉状之日起解除。因《怀化英泰国际经营管理公约》调整的是原告与英泰国际商城全体商户的权利、义务关系，不属于本案审理的范围，故原告要求解除与被告签订的《怀化英泰国际经营管理公约》，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的商铺租金，符合法律规定，本院予以支持。根据原告的诉请（被告从2014年3月28日起支付租金）与合同约定，被告应按照商铺面积103.79平方米（58.94㎡﹢44.85㎡），每月每平米租金89元［（64836元﹢46288元）÷103.79元÷12月］，支付2014年3月28日至2014年10月15日期间的商铺租金61038元。原告自认被告曾交纳过公摊水电费、市场综合管理费，但未提交证据证明被告交费到何时，应承担举证不能的法律后果，故原告诉请被告交纳从2013年5月5日起的公摊水电费和2013年6月起的市场综合管理费，无事实依据；同时，根据合同约定，被告每月凭原告出具的水、电通知单交纳上月的公摊水电费，而原告也未向本院提交该通知单，故原告不能证明被告每月应交的公摊水电费数额。综上，原告要求被告交纳公摊水电费2859.3元及市场综合管理费6297.2元，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、原告怀化英泰建设投资有限公司与被告郭瑞坤签订的《英泰国际五年租赁合同》及《合同补充协议》于2016年6月19日解除；二、被告郭瑞坤于本判决生效之日起五日内向原告怀化英泰建设投资有限公司支付商铺租金61038元；三、驳回原告怀化英泰建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1555元，由原告怀化英泰建设投资有限公司承担1325元，被告郭瑞坤承担230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  张 磊人民陪审员  向开富人民陪审员  倪 勇二〇一六年十月二十七日代理书记员  谭 惠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。