广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终837号
上诉人(原审原告、反诉被告）：阳江市阳东区禾米粥酩浩商务酒店，住所地：广东省阳江市阳东区甲镇乙路***号。
经营者：陈峥嵘，男，1988年10月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：曾庆波，广东漠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟次，男，1958年12月12日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托代理人：冯在兴，广东宏晖律师事务所律师。
上诉人阳江市阳东区禾米粥酩浩商务酒店（以下简称酩浩酒店）因与被上诉人钟次房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2016年4月19日作出的（2015）阳东法民一初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2013年9月12日，钟次将属于其所有的座落于阳江市阳东区甲镇乙路m号楼房的二至六层共九个房间出租给酩浩酒店，用作酩浩酒店中餐部员工的住宿宿舍。酩浩酒店（乙方）委托其中餐部经理麦立强与钟次（甲方）于当日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定:1、租赁期限为三年（即从2013年9月18日至2016年9月18日止）；2、房屋押金5000元，每月的租金1600元，乙方支付押金和租金后方可入住。租金每季度交4800元，交租金日期为每季度前第一个月1日至10日，如拖欠租金甲方可以单方面收回楼层，押金不予退回乙方。租赁期满押金方可退回乙方；3、租赁期间，一切费用由乙方负责，水费3.5元/方，电费1.2元/度，治安费10元/月，垃圾费15元/月，上述费用由乙方交给甲方，再由甲方交给相关单位，甲方每季度来收取费用；4、租赁期间，房屋内的一切设施不得拆除和损坏，如有拆除或者损坏，乙方需按市价赔偿给甲方；乙方不得随意改变房屋设施的结构，如有违反，甲方有权终止合同，押金不得退还给乙方；5、租赁期间，乙方中途停租退房，押金不得退回乙方；乙方在租赁期间内不得将楼房转让或者转租，如有违反终止合同。6、租赁期间，甲方中途退租，押金以双倍赔偿给乙方；7、乙方在租赁期间，不得在房屋内大吵大闹，影响周边邻居的生活作息，不能在房屋内干违法的行为，如有违法行为，甲方有权收回房屋，终止合同；8、租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用……”钟次和麦立强分别在合同出租人和承租人处签名确认。合同签订后，钟次将房屋交付给酩浩酒店使用，酩浩酒店分别于2013年9月12日缴交了2013年9月18日至2013年12月18日的租金4800元和押金5000元，2013年12月31日缴交了2013年12月18日至2014年3月18日的租金4800元，2014年4月7日缴交了2014年3月18日至2014年6月18日的租金4800元。2014年6月，酩浩酒店中途停租退房，并表示同意按照《合同》的约定不要求钟次退还押金5000元，钟次没有异议。酩浩酒店也搬走屋内的床铺等物品，当酩浩酒店准备拆搬中央热水机组（空气能热水器）时，由于酩浩酒店与钟次就涉案房屋及其屋内物品损坏赔偿、承租房屋期间拖欠的水电费、垃圾费和治安费等费用和酩浩商务酒店是否应当支付三年的租金等问题没有达成一致的意见，钟次不同意酩浩酒店搬走安装在涉案房屋内的中央热水机组而发生纠纷，酩浩酒店于2015年3月16日向原审法院提起诉讼，请求：一、解除2013年9月12日签订的《房屋租赁合同》；二、钟次将安装在承租房屋内的中央热水机组（空气能热水器）归还给酩浩酒店，并赔偿实物折旧价值10000元给酩浩酒店。
在一审审理期间，钟次于2015年5月26日向原审法院提起反诉，请求酩浩酒店向钟次支付水电费、垃圾费、治安费共629.8元，赔偿钟次财产损失3823.56元，可得利益损失43200元，鉴定费500元，合计48153.36元。
酩浩酒店对承租涉案房屋期间，还欠有水电费、垃圾费和治安费等费用共629.8元没有异议。
在本案的一审审理过程中，钟次向原审法院提出申请，请求对酩浩酒店造成其位于阳江市阳东区甲镇乙路m号的房屋的损失进行鉴定。经原审法院依法委托，阳江市价格认证中心于2015年12月31日作出阳价认证鉴字[2015]258号《关于阳东区甲镇乙路m号房屋损坏项目损失价格鉴定结论书》，该鉴定结论书鉴定出涉案房屋在鉴定基准日的损失价格为3823.56元。钟次为此支付鉴定费485.44元。
原审判决认为：2013年9月12日，酩浩酒店与钟次双方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同是双方的真实意思表示，也没有违反法律的规定，该合同是合法有效的。依法成立的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，酩浩酒店和钟次在合同中约定房屋的租赁期限为三年，酩浩酒店在合同尚未到期的情况下单方退租，导致合同不能继续履行，已构成违约，根据《房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期间，乙方中途停租退房，押金不得退回乙方”和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，酩浩酒店请求解除与钟次签订的《房租租赁合同》，应予支持，但酩浩酒店应按合同的约定承担违约责任，因此，酩浩酒店预交的5000元押金依约不予退还，应归钟次所有。酩浩酒店主张取回其于承租房屋期间安装在房屋内的中央热水机组，该中央热水机组是酩浩酒店在承租期间安装在房屋内的，是属于其财产，故其主张钟次返还其安装在涉案房屋内的中央热水机组，应予支持。因酩浩酒店尚欠钟次水电费、垃圾费和治安费等费用共629.8元，在租赁期间并造成钟次房屋损坏，因此钟次留置安装在房屋内的空气能热水器并无不当，且酩浩酒店主张该空气能热水器折旧损失10000元未能提供证据证实，因此酩浩酒店主张钟次赔偿留置其中央热水机组（空气能热水器）折旧损失10000元，理据不足，不予支持。
酩浩酒店承租涉案房屋期间尚有水电费、垃圾费、治安费等费用合计629.8元未支付给钟次，其在庭审中对该事实没有异议，应予以确认。钟次主张酩浩酒店赔偿其房屋损失，经其申请，原审法院依法委托阳江市价格认证中心进行鉴定，阳江市价格认证中心鉴定钟次的涉案房屋在基准日的损失为3823.56元，该鉴定结论是由具有鉴定资质的机构作出的，该鉴定程序合法，内容客观真实，应予采纳。钟次为此预交了485.44元鉴定费用，有价格认证中心出具的发票证明，应予确认。钟次主张因酩浩酒店违约导致其可得利益损失43200元，由于可得利益是尚未发生的，具有不确定性，酩浩酒店已按合同的约定承担了违约责任并于2014年6月搬离该房屋，只是由于钟次的阻拦未能将中央热水机组（空气能热水器）搬走，因此对钟次该主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，第二百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除酩浩酒店与钟次于2013年9月12日签订的《房屋租赁合同》；二、钟次应在本判决发生法律效力之日起十日内返还安装在阳江市阳东区甲镇乙路m号的美的中央热水机组（空气能热水器）给酩浩酒店；三、酩浩酒店应在本判决发生法律效力之日起十日内支付财产损失费3823.56元和水电费、垃圾费和治安费629.8元给钟次；四、驳回酩浩酒店的其他诉讼请求；五、驳回钟次的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费250元，由钟次负担；反诉受理费515.87元，由酩浩酒店负担46.63元，钟次负担469.24元，鉴定费485.44元，由酩浩酒店负担。
上诉人酩浩酒店不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决的第三项、第四项，改判钟次赔偿中央热水机组价值损失10000元给酩浩酒店，事实和理由如下：一、钟次故意阻挠酩浩酒店搬离中央热水机组，导致该机组损坏，其应予赔偿。2013年9月12日，酩浩酒店与钟次签订《房屋租赁合同》，按合同约定，酩浩酒店租赁钟次的房屋，允许酩浩酒店中途停租退房，押金不得退回。租赁期间，酩浩酒店根据自己经营情况和需要而退租，并没有要求钟次退还押金，只是要求取回能够拆除的承租期间安装在该房屋内的中央热水机组，但因钟次阻拦未能搬走。由于钟次的阻挠，长达两年时间无法取回，致使该中央热水机组长期搁置而荒废，已失去原有的价值。故酩浩酒店请求钟次赔偿该热水机组的损失价值合情合理，一审不予理采，是错误的。二、钟次的反诉请求不符合民事诉讼法关于反诉的有关规定，应予驳回。本案是房屋租赁合同纠纷，钟次反诉是财产损害纠纷，不同的两个法律关系，不能同时存在同一案件中，应由钟次另案处理。三、钟次主张房屋是酩浩酒店损坏的，理据不足。钟次主张酩浩酒店赔偿其房屋损坏损失，但没有提供证据证实房屋损坏是由酩浩酒店员工过错造成的，租房时，双方都没有对房屋作描述，现钟次认为是酩浩酒店焚烧垃圾造成每个房屋被熏黑，没有事实依据。对此，酩浩酒店亦提出了质疑。原审仅凭一份鉴定就认定房屋损坏是酩浩酒店员工所为不当。综上所述，请求支付酩浩酒店的上诉请求，并对钟次反诉请求应另案处理。
被上诉人答辩称：一、关于中央热水机组的问题。酩浩酒店违约在先，未能按照房屋租赁合同的约定进行退租验收，双方未就违约赔偿责任达成一致意见，该中央热水机组未能拆除是因酩浩酒店的过错在先。另外，根据房屋租赁合同第四条的约定，房屋内的一切设施是不能拆除的，如果需要拆除应由酩浩酒店按市价补贴。故酩浩酒店要求钟次返还热水机组及赔偿损失没有依据。二、钟次的反诉是符合法律规定的。钟次的反诉是基于租赁合同的纠纷产生的，反诉请求与本诉有牵连，并且符合法律规定。三、酩浩酒店中途退租违约，双方也没有进行验收，而酩浩酒店承租期间造成钟次的房屋损坏，该损失经一审法院委托鉴定予以确认，故钟次请求酩浩酒店赔偿损失有事实及法律依据。综上所述，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案双方当事人签订的房屋租赁合同没有违反法律规定，应为有效合同。本案争议焦点是：钟次应否赔偿酩浩酒店中央热水机组搁置的价值损失10000元；钟次的反诉应否与本案的本诉合并审理；钟次的房屋损坏是否是酩浩酒店承租期间造成的，酩浩酒店应否对此承担赔偿责任。
关于钟次应否赔偿酩浩酒店中央热水机组搁置的价值损失10000元的问题。本案中，双方签订的房屋租赁合同有效，双方应按合同约定履行。按合同约定，酩浩酒店中途退租，钟次所收的押金不予退还。但合同还约定，如酩浩酒店在承租期间损坏承租房屋应予赔偿，故钟次在酩浩酒店退租时要求酩浩酒店对承租房屋进行退租验收符合双方合同约定。在酩浩酒店未与钟次办理退房验收手续时，钟次扣留其承租时新安置在该房屋内的中央热水机组并没有违反法律规定。由于本案双方产生纠纷，而且一直未能协商解决致中央热水机组长期搁置。该热水机组搁置期间，钟次并没有使用，酩浩酒店请求钟次赔偿该热水机组的折旧损失的理据不足，应不予采纳；酩浩酒店上诉主张该热水机组长期搁置而荒废的损失，对此，酩浩酒店未能提供证据证明该热水机组已荒废，其以此请求钟次赔偿损失的理据不足，应不予采纳。
关于钟次的反诉应否与本案的本诉合并审理的问题。酩浩酒店与钟次因承租的房屋中途退租引起本案的诉讼。在本诉的一审诉讼中，钟次认为酩浩酒店在承租期间尚欠承租房屋的水电费未缴清，及承租期间损坏房屋并造成损失而提起反诉。钟次反诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定的起诉的条件，酩浩酒店起诉请求解除房屋租赁合同及赔偿中央热水机组搁置的损失，其标的指向原租赁合同，且诉讼实质亦涉及到财产损害赔偿。钟次反诉请求酩浩酒店赔偿承租期损坏的财产，反诉法律关系与本诉部分法律关系相同，且两者与房屋租赁合同有关，因此，钟次提起的反诉与本诉有牵连，合并审理有利于一次性解决双方纠纷。故原审法院受理钟次的反诉，并与本诉合并审理正确，应予支持。酩浩酒店上诉称钟次的反诉应另案处理的理据不足，应不予采纳。
关于钟次的房屋损坏是否是酩浩酒店承租期间造成的，酩浩酒店应否对此承担赔偿责任的问题。钟次提供的照片反映该房屋的部分房间被熏黑，房间门锁和卫生间门等有损坏，由于钟次在酩浩酒店退租该房屋后并没有使用该房屋，而酩浩酒店未能提供证据证明其在承租该房屋时已存在上述物品损坏的情形，因此，可推定上述物品是在酩浩酒店承租期间损坏的。对上述损坏的物品，原审依法委托阳江市价格认证中心进行鉴定，该鉴定结论认定上述物品的损失为3823.56元。该鉴定结论是由具有鉴定资质的机构作出的，鉴定程序合法，内容客观真实，原审法院采信该鉴定结论，认定酩浩酒店承租期间所造成钟次房屋损坏的损失为3823.56元，并判决酩浩酒店赔偿该损失给钟次正确，应予以维持。酩浩酒店上诉主张没有损坏钟次的房屋及不应赔偿损失给钟次的理据不足，应不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费161元，由上诉人阳江市阳东区禾米粥酩浩商务酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 何桂霞
代理审判员 莫怡华
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 冯梅瑰
曾秋霞