上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初3308号
原告（反诉被告）：上海汉实投资管理有限公司。
法定代表人：尚某甲，总经理。
委托诉讼代理人：石靓，上海市天华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海利嘉鞋业有限公司。
法定代表人：李某甲，董事长。
委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡尔玮，上海容和律师事务所律师助理。
原告上海汉实投资管理有限公司与被告上海利嘉鞋业有限公司（以下分别简称“汉实公司”及“利嘉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理。期间，利嘉公司以要求确认双方间的房屋租赁合同于2016年8月16日已经解除，并由汉实公司支付房租及房屋使用费为由向本院提起反诉，本院由审判员陈春芳依法适用简易程序并案处理，并于2017年4月13日公开开庭进行了审理。汉实公司的委托诉讼代理人石靓，利嘉公司的委托诉讼代理人高建中、胡尔玮到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。
汉实公司向本院提出诉讼请求：判令利嘉公司返还租赁押金人民币（下同）622,326元。
事实与理由：双方于2014年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定由汉实公司承租利嘉公司位于××区××路××弄××号厂房，租赁面积为12,400平方。租期从2014年10月1日至2023年3月1日，年租金为2,489,300元。汉实公司另支付押金622,326元。后双方均按约履行了相关合同权利义务。2015年11月16日，案外人上海A实业公司（以下简称A公司）代表相关政府向利嘉公司送达《通知》，告知其公司所在地（即上述租赁厂房）被列入外环生态工程动迁实施范围，动迁工作从2015年12月1日起至2016年5月30日结束。利嘉公司于同年11月23日确认收到上述通知。但利嘉公司为了收取更多租金，一直向汉实公司隐瞒此事。直到2016年3月初A公司对外张贴《告知书》要求所有承租单位立即搬离，至5月还未搬离的将取消所有补偿并实行强制搬离取缔、拆违等工作。至此汉实公司实际已无法再正常使用上述租赁房屋。汉实公司即向A公司询问才得知利嘉公司早知动迁却故意向汉实公司隐瞒。2016年5月，利嘉公司单方面向汉实公司送达《合同终止通知》，要求解除双方租赁合同，并要求汉实公司于5月31日前腾空厂房，搬离所有物品。但丝毫未提返还押金和补偿的事宜。按照双方合同约定，利嘉公司应提前三个月告知汉实公司，利嘉公司实际已构成违约。汉实公司积极配合政府动拆迁工作，现已全部搬离租赁场地。既然是动迁导致合同无法履行，利嘉公司理应归还汉实公司押金。但双方经多次协商无果。汉实公司为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼要求判如所请。
针对汉实公司的本诉，利嘉公司辩称，利嘉公司确收到过汉实公司支付的租赁押金622,326元，但汉实公司作为承租人，自2016年4月1日起未向利嘉公司支付租金，按照双方租赁合同第三条、第七条第二项的约定，利嘉公司有权对于所收押金不予退还。另在双方履行租赁合同期间，利嘉公司不存在汉实公司诉状陈述的违约行为。综上，不同意汉实公司的诉讼请求。
同时，利嘉公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月16日已经解除；2.判令汉实公司支付自2016年4月1日至同年8月16日止的租金941,160元；3.判令汉实公司支付自2016年8月17日起至实际搬离之日止，按每日6,820元计算的房屋使用费。
反诉事实与理由：双方于2014年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定由利嘉公司将位于××区××路××弄××号，面积为12,400平方米的房屋租赁给汉实公司使用。租期自2014年10月1日至2023年3月1日。租金为每平方米每天0.55元，每月207,442元。支付方式：押三付一并于每月5日前支付。租赁合同第六条明确，汉实公司对租赁房屋自行使用，需向第三方转租，需先征得利嘉公司书面同意。租赁合同第七条明确，汉实公司延迟向利嘉公司交付房屋租金超过30天，利嘉公司有权提前终止合同并不退还押金；同时明确在租赁期间内因拆迁、批租、市政或镇村征用，利嘉公司有权提前终止合同。租赁合同第九条明确，合同期内因政府动、拆迁、批租、市政或镇村征用，利嘉公司应按合同规定提前三个月书面通知汉实公司，汉实公司需准时向利嘉公司交还全部该租赁房屋。租赁合同签订后，利嘉公司将租赁房屋交付汉实公司使用。期间，汉实公司未经利嘉公司书面同意，擅自将租赁房屋转租。自2016年4月1日起，汉实公司未按合同约定支付租金。自2016年4月，利嘉公司获知本案租赁房屋区域土地房屋涉及重大市政工程动迁征收，于同年5月16日和5月24日向汉实公司发出《律师函》及《合同终止通知》，明确提出双方租赁合同于2016年8月16日解除，并要求汉实公司返还租赁房屋，同时要求汉实公司支付拖欠租金。截止日前，汉实公司未向利嘉公司支付租金。利嘉公司为维护自身合法权益，故依法提起本案反诉要求判如所请。
针对利嘉公司的反诉，汉实公司辩称，关于反诉诉请1，合同因为房屋灭失已经解除，故不存在8月16日解除。关于反诉诉请2，租赁房屋在3月底就开始搬离，租赁合同目的已无法实现，故利嘉公司要求汉实公司支付自2016年4月1日至同年8月16日止的租金没有事实和法律依据。关于反诉诉请3，8月17日后房屋已经无法使用了，不存在支付使用费。综上，不同意利嘉公司的全部反诉请求。
汉实公司为证明其本诉主张，向本院提供了如下证据材料：
1.双方签订的《房屋租赁合同》1份，以此证明该合同约定汉实公司承租利嘉公司厂房12,400平方米，租期8年多、押金支付金额以及该合同第七条、第九条约定退还租金的条件。
2．A公司向利嘉公司发送的《通知》1份，以此证明2015年12月1日动迁前期工作开始，并非是准备工作开始以及利嘉公司的法定代表人也签字盖章了。
3.《告知书》1份，以此证明2016年3月3日张贴的告知书，要求所有承租单位搬离的时间及约束条件。这时动迁工作已进入全面搬迁状态。村里也给出了搬迁时间点。如果不搬离要强拆，不可能正常经营。并且所有的通知和告知函的发件人都是A公司，所以不存在利嘉公司陈述的A公司发函主体问题。
4.《合同终止通知》1份，以此证明拆迁人A公司于2015年11月16日即通知利嘉公司动迁事宜，利嘉公司并于2015年11月23日签收回执，A公司于2016年3月初张贴告知书，利嘉公司于2016年5月底告知合同中止，其意图就是既想向拆迁方多要点补偿款，又想向承租方多收点租金，也不想给汉实公司任何补偿。据了解利嘉公司从2016年1月起就不向大房东支付租金了。
经庭审质证，利嘉公司对汉实公司提供上述1、2、4证据的真实性均表示没有异议，但认为证据2征收行为应该是政府行为，本案涉及动迁工程是市政工程，所以不可能以一个公司来作为动迁单位的，所以A公司不能作为征收主体也没有资格。该通知与正式公告及拆迁公告是不一样的，正式的应该加盖有征收事务所章，故该通知内容上是一种宣传性质。本案承租范围的工程比较大，所有内容是公开的，如果本案中涉及房屋真的遇到动迁，是不可能隐瞒的。都是公示和张贴，不存在客观上也不可能做到隐瞒。现原告是混淆为政府行为，实际上是政府在与承租人进行协商。证据4发函背景，利嘉公司从正规渠道了解到政府对该地块进行征收了，所以利嘉公司发出通知，与政府的进度是一致的。其实在2016年8月16日汉实公司也没有搬离。因为先补偿后搬迁，所以汉实公司还在与政府讨价还价，正式的搬离的时间在2016年12月26日。汉实公司在搬迁之前，还在征收下面租客的租金和水电费。不是汉实公司陈述的2016年5月就搬离，如果搬离村里不会提出要断水断电的。对证据3的真实性表示不认可，告知书是空白的，不一定是针对本案的房屋。本案房屋可能坐落在拆迁范围内，本次拆迁还涉及一些村办企业，告知书可能是针对这些企业的。与利嘉公司不一样，利嘉公司是正式企业，A公司是利嘉公司的股东，还不能代表公司。
利嘉公司为证明其反诉主张（暨本诉抗辩意见），向本院提供了如下证据材料：
1.政府文件，以此证明××镇A村区域已列入外环生态专项（××段）工程规划，利嘉公司收到的时间是2016年5月。这是一个政府文件，是一个远期规划，不能证明2016年10月就动迁了。
2．公函1份，以此证明本案租赁区域土地涉及重大市政工程动迁征收。在该文件上印了两个政府文号。内容是拆违，本案的部分建筑不涉及动迁，是拆违。
3．《律师函》1份。
4．《合同终止通知书》1份。
证据3-4证明双方租赁合同解除的事实。利嘉公司要求汉实公司返还租赁房屋及立即支付租金。
5．《告知函》1份，以此证明汉实公司的搬离日期。
6．租赁合同和收据1组，以此证明汉实公司作为承租人6月还在收取转租承租户的租金，故汉实公司陈述4月份已搬离与事实不符。租赁合同和收据的人员都一致。证明2016年6月租赁户还在。
经庭审质证，汉实公司对利嘉公司提供上述1、2、4证据的真实性均表示没有异议，但认为证据1落款日期是2015年11月15日，从而证明汉实公司认为是2015年11月就开始动迁工作的观点。证据2落款单位是A公司，与利嘉公司之前陈述不认可A公司的主体是相矛盾的。说明拆违工作在4月底已经到了收尾阶段，所以认为汉实公司的合同到8月结束是不符合的。证据4恰恰证明利嘉公司的违约行为，利嘉公司认可1月底收到通知，但到了5月底才通知汉实公司。证据5租赁给汉实公司的场地不是完整的全部场地，汉实公司承租了大部分，所以该租赁户是利嘉公司自行租赁的其他租赁户，不是针对汉实公司的。对证据3汉实公司认为没有收到过，故不予质证。对证据6租赁合同的真实性不予认可。对于收据的真实性亦不予认可，只有缴款单位和金额看得出，但收款单位看不出，故不予认可。最后盖章也不予认可，认为也与本案无关。
上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。
根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2014年5月31日，汉实公司（作为承租方，签约乙方）与李西戎（利嘉公司的法定代表人，作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于××区××路××弄××号利嘉公司厂房仓库出租给乙方使用。经双方测量确认，房屋和仓库面积为12,400平米。房屋租赁期自2014年10月1日至2023年3月1日止（起始日以实际计租日算起）。本合同签订后，乙方向甲方支付租金和押金后五日内，甲方向乙方交付该租赁房屋，乙方需在甲方提供的房屋交付清单上签字。双方确认甲方给予乙方免租期为三个月，免租期内乙方除房屋租金外，乙方需交纳其他费用，包括水电费等。租赁房屋的价格为每平米0.55元/天*365天*面积12,400平米=年租金2,489,300元。押金叁个月共计622,326元。押三付一，即签订合约后，乙方应向甲方支付三个月押金和第一个月租金207,442元，共计829,768元。乙方每月5日前须向甲方支付租金和“第四条”中需乙方支付的所有费用（以银行到账日期为准）。本合同结束后，在乙方返还该租赁房屋后十五日内甲方退还乙方押金。在租赁期间该押金，甲方不向乙方支付任何利息。甲方所出租给乙方的房屋租金每三年环比递增百分之六，即：2014年10月1日至2017年9月30日租金价格每平米0.55元/天；2017年10月1日至2020年9月30日租金价格每平米0.583元/天；2020年10月1日至2023年3月1日租金价格每平米0.618元/天。租赁期内，甲方按本合同中约定向乙方收取水、电等费用，乙方使用该房屋产生的水、电、通讯、排油费、化粪池清理费、门前三包、清洁费、治安费等费用均由乙方按实承担（以水电气等单据结算）。如乙方逾期支付应向甲方承担逾期支付的违约金，按逾期每日的千分之三支付。甲方出租给乙方的房屋由乙方自行使用，若因特殊情况，乙方需向第三人转租，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并与第三方所签合约需向甲方备案。甲方不承担乙方同第三方签订合同所规定的任何责任。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，甲方有权利提前终止此合同，双方对此无异议。1.在租赁期间内，因拆迁、批租、市政或镇村征用：甲方会提前书面通知乙方，乙方在规定时间内向甲方返还该租赁房屋后，甲方30天内返还乙方押金。2.乙方延迟向甲方交付房屋租赁金超过30天，甲方不退换（还）乙方押金。3.乙方因严重违法经营或造成重大事故的，甲方不退换（还）乙方的押金。合同期内如因政府动、拆迁、批租、市政或镇村征用，甲方应按合同规定提前三个月书面通知乙方。乙方需准时向甲方交还全部该租赁房屋，房屋须处于甲方向乙方交付使用时正常和安全的状况。乙方在向甲方返还该租赁房屋或恢复房屋原状时，如产生任何费用甲方不予承担。甲方对乙方在租赁期对该租赁房屋投入的装修、改动和修缮费用不予以任何形式的赔偿或补偿。上述合同对双方的其他权利和义务亦作了约定。
签约后，双方各自按约履行了相关合同义务。
2015年11月16日，案外人A公司向利嘉公司发送《通知》，称：“根据上级政府文件精神，《关于做好外环生态绿化带专项工程动迁工作的通知》要求，贵公司在此次外环生态工程动迁实施范围内，为了确保贵公司利益和生产正常有序进行和外环生态工程顺利推进，从2015年12月1日起相关动迁前期工作开始进行至2016年5月30日之前结束搬离及相关手续。外环生态工程建设量大、任务重，请各单位依法依规，望贵公司积极配合，认真执行，确保外环生态建设顺利推进。特此通知！”
同年11月23日，利嘉公司法定代表人李某甲确认收到上述通知。
2016年3月初，A公司对外张贴《告知书》。载明：1.在2016年5月1日至10日内还未搬离的单位，将取消停产停业、速签费等补偿款。2.在2016年5月11日至20日内还未搬离的单位，将取消建筑物、装潢、附属设施、物品搬迁等补偿款。3.并将实行强制取缔、拆违等实施工作。4.被拆迁单位签订补偿协议书后起30天内，补偿款到位50%；搬离租赁区域之日起20天内，补偿款再到位50%。5.被动迁单位提供营业执照复印件、银行帐号及银行开户行信息。至此汉实公司已无法正常使用上述租赁房屋。
2016年5月24日，利嘉公司向汉实公司发送《合同终止通知》1份，1.解除贵我双方《房屋租赁合同》；2.敦请贵司于2016年5月31日之前将厂房腾空，搬离相关物资和设备，并恢复原貌；3.若贵司未在上述期限内返还厂房并继续占有的，我司将有权选择采取包括断水、断电、加封门锁、现场清场及/或对厂房内物资和设备作垃圾处理的任一项措施；同时，我司将有权依法追究贵司经济责任及法律责任，并追偿由此产生的全部损失。之后，汉实公司于2016年5月31日前已全部搬离租赁场地。
2016年7月8日，汉实公司曾起诉本院要求判令1.利嘉公司支付停产停业补偿费、速迁速搬奖励费共计806万元；2.利嘉公司支付建筑物、构筑物、装饰装修补偿款1,903,700元；3.利嘉公司支付机器设备及物品搬迁费787,480元；4.利嘉公司返还押金622,325元。期间，利嘉公司向本院提起反诉。后因汉实公司最终获取了相应的动迁款项后于2016年12月14日向本院提出撤回本诉的申请。2017年1月18日，利嘉公司同时向本院提出撤回反诉的申请。本院于2017年2月3日出具民事裁定书，准许本诉原告汉实公司撤回起诉；准许反诉原告利嘉公司撤回反诉。因汉实公司除取得了相应的动迁款项后未能收到利嘉公司返还的租赁押金，汉实公司遂另案起诉利嘉公司予以返还，遂成讼。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并按约履行。上述合同履行过程中，因汉实公司从利嘉公司处承租的涉案厂房仓库被政府列为外环生态工程动迁实施范围，致使双方合同约定的经营目的无法实现。现利嘉公司反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月16日已经解除之诉请。对此，汉实公司认为其已按照政府要求于2016年5月31日搬离涉案厂房仓库，之后该厂房仓库已被拆除，故本院认为双方签订的《房屋租赁合同》于2016年5月31日已经解除。双方租赁合同解除后，汉实公司要求利嘉公司返还租赁押金622,326元之请求，理由正当，本院予以支持。利嘉公司辩称其有权对于所收押金不予退还之抗辩，理由不能成立，本院不予支持。鉴于案外人A公司于2016年3月初对外张贴《告知书》，要求所有承租单位立即搬离，至5月还未搬离的将取消所有补偿并实行强制搬离取缔、拆违等工作。由此或多或少在一定程度上对汉实公司的经营带来影响，至此汉实公司自2016年4月起已处于动迁搬离准备阶段，无法正常使用上述租赁厂房。汉实公司于2016年4月1日起未再向利嘉公司支付租金存在一定的客观原因。因此，本院根据本案的实际情况，当事人的过错程度等综合因素，酌定汉实公司自2016年4月1日至同年5月31日按每月62,232元（207,442元*30%）的计算标准向上海利嘉鞋业有限公司支付租金124,464元。考虑到汉实公司于2016年5月31日前已搬离涉案厂房仓库，故对利嘉公司反诉要求汉实公司支付自2016年6月1日至同年8月16日止的租金及自2016年8月17日起至实际搬离之日止，按每日6,820元计算的房屋使用费之反诉请求，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、上海汉实投资管理有限公司与上海利嘉鞋业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年5月31日已经解除。
二、上海利嘉鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海汉实投资管理有限公司租赁押金622,326元。
三、上海汉实投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海利嘉鞋业有限公司自2016年4月1日至同年5月31日按每月62,232元（207,442元*30%）的计算标准向上海利嘉鞋业有限公司支付租金124,464元。
四、驳回上海利嘉鞋业有限公司的其余反诉诉讼请求。
本诉案件受理费5,011.63元（减半收取），由上海利嘉鞋业有限公司负担;反诉案件受理费6,580.80元（已减半收取），由上海汉实投资管理有限公司负担870.28元、上海利嘉鞋业有限公司负担5,710.52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一七年十一月一日
书记员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。