南江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3251号
上诉人（原审被告）吴星，男，1972年3月15日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审被告）陈卫苹，女，1967年3月5日生，汉族，个体工商户。
以上两上诉人共同委托代理人徐帮达，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京莆商餐饮有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路67号A幢6楼。
法定代表人陈凤龙，该公司董事长。
委托代理人李静，女，1985年11月13日生，汉族，该公司员工。
上诉人吴星、陈卫苹因与被上诉人南京莆商餐饮有限公司（以下简称莆商餐饮公司）代位权纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨铁民初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人吴星、陈卫苹的委托代理人徐帮达，被上诉人莆商餐饮公司的委托代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莆商餐饮公司原审诉称，其与南京典奥房地产置业顾问有限公司（简称典奥置业顾问公司）租赁合同纠纷一案，已经法院作出判决并执行结案，典奥置业顾问公司仍欠莆商餐饮公司自2012年2月26日至2013年2月7日租金732500元、相应利息以及诉讼费5775元。莆商餐饮公司发现，典奥置业顾问公司在2008年将租赁房屋转租给陈卫苹（南京惠永亮装饰经营部）和吴星（南京市雨花台区宝吉海绵加工厂），陈卫苹和吴星将房屋交给南京游歌餐饮娱乐有限公司（以下简称游歌公司）使用，直至2013年2月1日，自2012年3月至2013年2月，陈卫苹和吴星拖欠典奥置业顾问公司租金677001元。根据合同法第七十三条的规定，莆商餐饮公司提起代位权诉讼，请求陈卫苹和吴星支付租金677001元。
吴星、陈卫苹原审辩称，莆商餐饮公司行使代位权，根据法律规定陈卫苹和吴星享有抗辩权。事实显示莆商餐饮公司主张的代位租金已经超过法律规定的延付诉讼时效期间一年的期限，应该依法驳回其诉请。典奥置业公司与陈卫苹、吴星签订租赁合同后，典奥置业公司存在中途违约的为，给陈卫苹和吴星造成巨大损失，陈卫苹和吴星决定另案起诉。综上请求驳回莆商餐饮公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，座落于南京市鼓楼区山西路67号世贸中心大厦A幢六层房屋所有权人为南京宁威房地产开发有限公司。2007年莆商餐饮公司通过租赁合同取得该房屋使用权。（自2007年6月15日至2017年1月7日）。2008年3月9日，莆商餐饮公司将该房屋转租给典奥置业顾问公司使用。2008年9月17日，典奥置业顾问公司将该房屋转租给陈卫苹、吴星。典奥置业顾问公司与吴星（南京市雨花台区宝洁海绵加工厂业主）、陈卫苹（南京惠永亮装饰经营部业主）签订了《房屋租赁合同》，约定建筑面积为1520平方米，租赁期限为六年（自2008年9月24日至2014年12月23日），租金77万元/年，每隔三年递增3%，先付租金后使用房屋，每年租金分两次交纳，时间为每年9月22日前和3月22日前。吴星、陈卫苹租赁该房屋后，将承租房屋交由游歌公司实际使用，经营“优乐美歌厅”。2010年5月28日，典奥置业顾问公司与吴星、陈卫苹就该租赁合同在南京市鼓楼区人民法院达成调解协议，调解协议约定：2010年9月24日以后的房屋租金按双方租赁合同租金标准以房屋实际建筑面积1470.04平方米进行计算。因此，典奥置业顾问公司与吴星、陈卫苹租赁房屋年租金变更为744692元。2011年，因吴星和陈卫苹未支付租金，典奥置业顾问公司向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求吴星、陈卫苹支付自2011年9月24至2012年3月23日期间拖欠的租金107931.19元，并以年租金744692元为基数按银行同期贷款基准利率1.3倍计算违约金。南京市鼓楼区人民法院于2011年12月16日作出（2011）鼓民初字第4109号民事判决书，判令吴星、陈卫苹支付典奥置业顾问公司2011年9月24日至2012年3月23日期间所欠租金107931.19元，并自2011年9月23日起至实际付款之日止,按银行同期贷款基准利率1.3倍计算违约金。因典奥置业顾问公司未依租赁合同及时向莆商餐饮公司支付租金，莆商餐饮公司以典奥置业顾问公司为被告、游歌公司为第三人，向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求解除租赁合同；典奥置业顾问公司返还房屋、支付自2012年2月26日起至实际交还涉案房屋时止的租金（使用费）、以及逾期违约金；第三人游歌公司协助典奥置业顾问公司返还其租赁部分的房屋。2012年12月3日，南京市鼓楼区人民法院作出（2012）鼓民初字第1699号民事判决，判令：解除莆商餐饮公司与典奥置业顾问公司签订的租赁协议；典奥置业顾问公司于判决生效之日起五日内交还南京市鼓楼区山西路67号世贸中心大厦A幢六楼整层房屋；典奥置业顾问公司于判决生效之日起五日内按每月7.5万元的标准向莆商餐饮公司支付自2012年2月26日起至实际交还房屋时止租金，并按银行同期贷款利率的四倍支付利息；驳回莆商餐饮公司其他诉讼请求。该判决生效后，莆商餐饮公司向南京市鼓楼区人民法院申请强制执行，南京市鼓楼区人民法院于2013年2月7日将争议房屋交还给莆商餐饮公司。扣除已执行到位的租金115000元,典奥置业顾问公司尚欠莆商餐饮公司2012年2月26日至2013年2月7日期间的租金732500元(不含利息损失)。2012年2月26日起至2013年1月31日间，争议房屋仍经由吴星、陈卫苹为游歌公司实际使用，2012年3月23日至2013年1月31日期间按合同及调解协议吴星、陈卫苹应支付典奥置业顾问公司租金636591元(744692元/12个月×10个月+744692元/12个月×8天/31天)，吴星、陈卫苹以及游歌公司均未支付。
综上，莆商餐饮公司对典奥置业顾问公司享有到期债权732500元，吴星、陈卫苹对典奥置业顾问公司负有应付租金债务636591元。典奥置业顾问公司未向吴星、陈卫苹就该租金提起诉讼。莆商餐饮公司主张按636591元行使代位权。
关于诉讼时效的争议查明，吴星、陈卫苹主张莆商餐饮公司行使代位权请求支付租金已经超过法定一年的诉讼时效。吴星、陈卫苹应付租金的期限是每年的9月22日前和3月22日前，先付后租。2012年3月23日至2013年1月31日的租金，若按照合同先租后用的约定，最后一期租金的支付日期是2012年9月22日。莆商餐饮公司起诉日期是2013年11月5日，最后一期延付租金的诉讼时效到2013年9月22日，因此莆商餐饮公司主张的时间已超过诉讼时效。
莆商餐饮公司主张，一年诉讼时效是一般情况下的规定，法院可以在特殊情况下延长，本案属于特殊情况。根据诉讼时效有关司法解释的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算。陈卫苹和吴星应支付最后一期租金是2012年9月22日。由于陈卫苹和吴星实际使用涉案房屋持续到2013年1月31日，诉讼时效至少应从2013年1月31日起计算，莆商餐饮公司在2013年11月5日向法院起诉，并未超过法定诉讼时效期间。另根据莆商餐饮公司在本案二审提交的电话录音、对典奥置业顾问公司恢复强制执行申请书，莆商餐饮公司在2013年一直向房屋实际使用人主张债权，构成诉讼时效中断，莆商餐饮公司和厉定海、陆秀良通话的通话记录，历定海作为房屋实际使用人，在莆商餐饮公司向其主张租金时，应当已经告知陈卫苹和吴星，陈卫苹和吴星应当是明知的。因此本案不存在诉讼时效超过的事实。
吴星、陈卫苹抗辩主张，莆商餐饮公司与游歌公司进行交涉与陈卫苹和吴星无直接关系，交涉内容是如何腾退租赁房屋，而不是向游歌公司催要租金或通过游歌公司向陈卫苹和吴星催要租金。录音记录不是针对陈卫苹和吴星的电话录音，是和厉定海、陆秀良打电话，吴星、陈卫苹退出后，陆秀良是吴星、陈卫苹的后手，与吴星、陈卫苹应付租金无直接关联性。鼓楼法院从未因为追索租金找过陈卫苹和吴星。
原审法院认为，合同法规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外；代位权的行使范围以债权人的债权为限；债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。莆商餐饮公司对典奥置业顾问公司享有到期债权732500元，典奥置业顾问公司对吴星、陈卫苹享有到期债权租金636591元，典奥置业顾问公司未及时对该项债权提起诉讼，对莆商餐饮公司构成损害，莆商餐饮公司依法享有代位权。民法通则规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。司法解释规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据吴星、陈卫苹与典奥置业顾问公司租赁合同的约定，吴星、陈卫苹应付租金最后一期的时间为2012年9月22日。在2012年9月22日至2013年11月5日间，典奥置业顾问公司未提起诉讼。莆商餐饮公司提起代位权诉讼的时间为2013年11月5日。吴星、陈卫苹抗辩主张，莆商餐饮公司提起诉讼已经超过一年的法定诉讼时效。莆商餐饮公司主张，由于陈卫苹和吴星实际使用涉案房屋持续到2013年1月31日，诉讼时效至少应从2013年1月31日起计算。经查，2012年9月，莆商餐饮公司已向南京市鼓楼区人民法院提起解除合同、返还房屋之诉，典奥置业顾问公司与吴星、陈卫苹之间的租赁合同受该案结果的约束，最后一期租赁的期间及租金数额受到该案判决结果的影响，须待具体期限及租金数额确定后方能确定最后一期租金诉讼时效的起算点。该案判决生效后，经南京市鼓楼区人民法院强制执行，租赁房屋于2013年2月7日方交还给莆商餐饮公司。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故莆商餐饮公司主张按2013年1月31日为本案诉讼时效的起算点，符合有关法律规定。莆商餐饮公司本案诉讼未超过诉讼时效。莆商餐饮公司请求吴星、陈卫苹支付租金636591元，符合有关法律规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条、《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条的规定，原审法院判决：吴星、陈卫苹于判决生效后十日内支付南京莆商餐饮有限公司租金636591元。一审案件受理费10166元，由吴星、陈卫苹负担。
上诉人吴星、陈卫苹不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、上诉人和典奥置业顾问公司的租金的诉讼时效的最后起算点是2012年9月22日；二、根据原审法院查明的事实，被上诉人主张的代位权债权636591元已经超过了法定一年的延付租金诉讼期限，其诉讼请求应该被驳回；三、原审法院判决将2013年1月31日认定为本案诉讼时效的起算点，不能成立。
被上诉人莆商餐饮公司答辩称，一、原审判决及重审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求；二、诉讼时效制度适用的前提是债权人主观上怠于行使自身权利，且诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，典奥置业公司与吴星、陈卫苹的租赁合同期限为2008年9月24日至2014年12月23日，预先设定的且双方知晓的最后一期租金履行时间为2014年9月22日，而并非上诉人所说的2012年9月22日。莆商餐饮公司与典奥置业公司的租赁关系解除后，吴星、陈卫苹也一直占有使用涉案房屋，莆商餐饮公司主观上没有怠与行使权利，并认为吴星、陈卫苹的继续使用行为是对租金债务的认可，吴星、陈卫苹使用涉案房屋一直到2013年1月31日止，吴星、陈卫苹缴纳最后一期租金的时间至少应从2013年1月31日起计算，莆商餐饮公司在2013年11月5日向雨花台区法院起诉并未超过诉讼时效；三、被上诉人莆商餐饮公司于2013年6月3日向鼓楼区人民法院申请恢复强制执行，在2013年多次打电话催要租金，并提供了相关证据，且于2013年11月5日向雨花台区法院起诉，起到了诉讼时效中断的效力，故不存在超过诉讼时效的情况。综上所述，上诉人的上诉请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上依法审理、公正裁决。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新证据。
本院认为，按照相关法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据双方诉辩意见，本案二审中的争议焦点为被上诉人莆商餐饮公司主张代位行使的债权是否超过诉讼时效。因被上诉人莆商餐饮公司与案外人典奥置业公司之间的租赁合同于2012年12月3日经法院判决解除，故上诉人吴星、陈卫苹与案外人典奥置业公司之间的租赁合同也应于同日终止，而上诉人吴星、陈卫苹使用涉案房屋直至2013年1月31日，故被上诉人莆商餐饮公司有权向上诉人吴星、陈卫苹主张2012年3月23日至2012年12月3日的租金和2012年12月4日至2013年1月31日期间的房屋占有使用费。关于被上诉人莆商餐饮公司主张租金的诉讼时效，因上诉人吴星、陈卫苹与案外人典奥置业公司之间的租赁合同提前终止，故被上诉人莆商餐饮公司主张租金的诉讼时效应从2012年12月3日开始起算；关于被上诉人莆商餐饮公司主张的房屋占有使用费的诉讼时效，因上诉人吴星、陈卫苹实际占用涉案房屋至2013年1月31日，故被上诉人莆商餐饮公司主张房屋占有使用费的诉讼时效应从占有结束之日即2013年1月31日起算。现被上诉人莆商餐饮公司在2013年11月5日提起本案代位权诉讼，其对涉案租金和房屋占有使用费的债权均未超出一年的诉讼时效，本院对其主张依法予以支持。上诉人吴星、陈卫苹上诉主张被上诉人莆商餐饮公司提起本案代位权诉讼已经超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，上诉人吴星、陈卫苹上诉没有依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10166元，由上诉人吴星、陈卫苹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 罗程允