河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终2791号
上诉人（原审被告）：王红军，男，汉族，住洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：尤玉芝，女，汉族，住址同上，系王红军之妻。
委托诉讼代理人：赵伊国，河南松盛永进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡惠兰，女，汉族，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：崔建锋、方正，河南卉林律师事务所律师。
上诉人王红军因与被上诉人胡惠兰房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王红军的委托诉讼代理人尤玉芝、赵伊国，被上诉人胡惠兰及其委托诉讼代理人崔建锋、方正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王红军上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误，上诉人不存在一审法院认定的隐瞒转租事实、欺骗房屋出租方、未经同意转租房屋的行为。被上诉人是与房屋出租方签订的《房屋租赁合同》，其并没有与上诉人签订转租合同，而且被上诉人也是直接向房屋出租方缴纳的房租，这一事实说明被上诉人是直接从房屋出租方手里承租的房屋，而不是通过上诉人的转租行为承租房屋。由此可知，一审判决认定上诉人存在未经同意转租房屋、隐瞒转租事实、欺骗房屋出租方等事实完全是无稽之谈。实际上通过上诉人与被上诉人之间的“转让协议”能够看出，“上诉人只是被上诉人与房屋出租方之间的中间人，上诉人帮助被上诉人向房屋出租方承租房屋，并签订房屋租赁合同”的，并且被上诉人与房屋出租方签订《房屋租赁合同》时，上诉人、被上诉人、房屋出租方三方在场，这更加说明一审判决书中“在该合同签订的过程中，存在原、被告双方隐瞒转租事实、欺骗房屋出租方的行为，房屋出租方并未同意涉案房产进行转租”这一认定是错误的。二、一审法院对房屋出租方所做询问不符合法定形式，其依据未经质证的证据来认定案件事实，严重违反法定程序，一审法院审理程序严重错误。1、一审判决认定“上诉人、被上诉人在该合同签订的过程中，存在原、被告双方隐瞒转租事实、欺骗房屋出租方的行为，房屋出租方并未同意涉案房产进行转租”所依据的是对房屋出租方做的询问，依据《民事诉讼法》司法解释的规定可知，“人民法院依申请或者依职权进行的调查取证，调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或盖章”，但上诉人在收到判决书之前，并没有见到任何与此有关的调查材料，一审法院在做出判决前也未向上诉人告知其向“房屋出租方”进行了询问，一审法院该询问不符合法定形式。另外，依据《民事诉讼法》以及民诉法司法解释的相关规定可知:“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据”，但是一审法院并没有组织上诉人对该所谓的“询问事实”进行质证，上诉人对该询问毫不知情，因此一审法院对于房屋出租方所做的询问不能作为认定案件事实的依据。通过判决书可以看出，“原被告隐瞒转租事实、欺骗房屋出租方”这一事实在判决书中只是以一句“经本院对房屋出租方进行询问”所得出，可知一审判决的出具是何等草率。2、在一审中，上诉人为使案件事实能够查明，曾依法中请追加房屋出租方为第三人参加诉讼，但一审法院对上诉人的该申请并没有作出任何答复，说明一审法院在事实上是认为该第三人与本案没有关系的，但是一审法院却又对该第三人进行询问，并将没有进行质证的房屋出租方的“陈述”作为认定案件事实的依据，该前后矛盾的行为既有违常理，又不符合法律规定，由此可知一审法院审理程序严重错误。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决以“上诉人、被上诉人之间的转租协议应属无效”为由要求上诉人返还转让费，没有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人之间并没有签订一审判决中所称的“转租协议”，上诉人与被上诉人之间只是存在“转让协议”，而通过该“转让协议”的内容可知“上诉人是作为中间人的身份帮助被上诉人与房屋出租方直接签订租赁合同，由被上诉人通过房屋承租方承租涉案房屋”，并不是一审判决认定的“上诉人将涉案房屋转租给被上诉人”那样。其次，上诉人已经帮助被上诉人与房屋出租方签订了房屋租赁合同，被上诉人也是直接向房屋出租方支付租金的，这说明上诉人、被上诉人双方均己经履行完毕“转让协议”中的义务，依据《合同法》的规定可知，这属于“合同的权利义务终止”，况且房屋出租方也没有表示其利益被侵害，因此不适用《合同法》第五十二条的规定认定合同无效，即使该“转让协议”不再具有效力，那也是因为“债务已经按照约定履行”，并且从协议内容可知被上诉人也已经丧失了要求返还转让费的基础。因此，一审判决以合同无效为由要求上诉人返还转让费属于法律适用错误。2、上诉人在一审中出具了涉案房屋相关的装修成本材料，能够说明被上诉人所缴纳的转让款实际上也包括了上诉人对房屋的装修费用，因此上诉人收取的该转让费实际上是中介费和装修费，所以依据公平原则，上诉人也无需返还转让费。综上，一审判决认定事实错误，审理程序不当，适用法律错误，请求将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，依法维护上诉人合法权益。
胡惠兰辩称：一、上诉人隐瞒转租情况，未经房屋出租人同意，擅自将房屋转租给答辩人，一审判决对此认定事实清楚，证据确凿充分，应予以认定。1、2016年5月10日，上诉人与答辩人签订的《转让协议》载明王红军向答辩人转让位于行署路4号院36号楼102号门面房，该协议在形式上就表明双方就房屋转让达成意向，在内容上明确表明王红军转让房屋，答辩人支付转让款的转让事项。该协议无论从形式还是内容都在表述“转让房屋”，根本得不出王红军在向答辩人提供中介服务的结论。上诉人王红军将《转让协议》理解为“王红军只是中间人，仅仅起着帮助答辩人与原房东签订租赁合同的作用”，完全属于主观臆断，没有任何事实依据。2、转让协议签订后，答辩人即从王红军处取得房屋并占用经营，此时，答辩人与房屋出租人不存在任何合同关系，王红军出租房屋属于非法转租行为。转让协议中“因房东不在洛阳，租房合同无法更改，房东回洛王红军帮助更改租房合同”更进一步表明，王红军转租房屋时，房东本人不在洛阳，其转租行为并没有得到房东的认可，因此一审判决认定“原、被告隐瞒转租事实、欺骗房屋出租方的行为，房屋出租方并未同意涉案房屋进行转租”的事实清楚，证据确实充分，依法应当予以确认。二、一审判决程序合法，应当依法维持原判。上诉人未经房东杨平均同意擅自转租房屋是客观事实。从答辩人和王红军的通话录音中可以看出，王红军为了赚取房屋转让费用而隐瞒房东杨平均拒绝转租房屋的真实意图，一再推拖防止答辩人与房东接触，而转由原房东的外甥与答辩人订立租赁合同，因此原房东对转租不同意的态度是确定的事实。在一系列证据能够证明上述事实时，一审合议庭再次向房屋出租人进行询问，使得证据链更加紧密完整，充分体现了一审判决的严谨和客观。三、一审判决适用法律正确，支持原告诉讼请求有充分的法律依据。1、上诉人的非法转租行为，使得答辩人的次承租权以及基于次承租权的商铺经营状态变得极为不稳定，原房东现已通知答辩人腾退房屋，致使答辩人租房营业的合同目的无法实现，建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定:未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款，故上诉人王红军应当向答辩人退还转让费4万元。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，上诉人因非法转租导致《转让协议》无效，因该转让协议取得的4万元财产，依法应当退还。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
胡惠兰向一审法院起诉请求：1、判令被告返还转让费4万元。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院认定事实:2015年5月1日，被告王红军与房屋出租方签订《房屋租赁合同》，该合同第五条明确约定：承租方应服从出租方管理，不允许私自转租，擅自变更经营项目，按时交纳水、电、暖和租金，不得违法经营。出现上述情况，出租方有权立即终止合同，承租方限期搬出，保证金不予退还。2016年5月10日，被告王红军向原告胡惠兰书写转让协议一份，载明：“今转让行署路4号院36号楼102号门面房，转让费四万元整。因房东不在洛阳，租房合同无法更改，房东回洛王红军帮助更改租房合同。合同更改之前一切与房东之间纠纷均由王红军负责，并退还四万元转让费”。当日，原告通过招商银行王月荣的账户向被告王红军转款40000元，被告王红军出具收条，载明：“今收到胡惠兰门面房转让费四万元整”。2016年7月1日，原告胡惠兰与房屋出租方签订房屋租赁合同一份，约定的租赁期限为2016年7月1日至2018年6月30日，该协议签订时，原告胡惠兰、被告王红军均在场。原告在2016年11月底搬离了涉案房屋。经该院对房屋出租方进行询问，房屋出租方表示并未同意涉案房屋进行转租，并称：2016年7月1日签订的房屋租赁合同是因为原、被告双方自称是亲戚，双方合伙做生意，要变更经营项目，所以才同原告胡惠兰签订了房屋租赁合同。
一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。虽然原告与房屋出租方签订了为期两年的租赁合同，且该合同亦履行了一段时间，但是，该在该合同签订的过程中，存在原、被告双方隐瞒转租事实、欺骗房屋出租方的行为，房屋出租方并未同意涉案房产进行转租，另按照被告王红军与房屋出租方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，被告王红军无权对涉案房屋进行转租，且原、被告双方转租的行为事后也未得到房屋出租方的追认，因此，原、被告之间的转租协议应属无效，按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。故，原告主张被告王红军返还转让费40000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定，判决：被告王红军向原告胡惠兰返还转让费40000元。以上给付义务应于本判决生效之日起十五日内履行，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案诉讼费800元，由被告王红军承担。
二审中，当事人均未提交新证据。一审法院在对涉案房屋出租方张贯正所作的询问笔录中张贯正称，房东系其舅舅杨平均，因杨平均不在家，由其代办房屋出租事宜。签订房屋租赁合同时王红军、胡惠兰都在场，王红军、胡惠兰称是合伙做生意，需要变更经营项目，所以重新签订合同。王红军、胡惠兰没有说过转租的事，其也从来没同意过转租。2016年10月张贯正去收取房租时，胡惠兰说她不占用该房屋了，到11月底把房子交了。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：虽然胡惠兰与房屋出租方签订了租赁合同，但在签订该租赁合同时，王红军、胡惠兰并未如实告知出租方房屋转租的事实，且出租方对转租行为不予认可，王红军与房屋出租方签订的租赁合同中也明确约定不得私自转租。因此，一审法院认定王红军与胡惠兰之间的转让协议无效并无不当。本案中，胡惠兰在与王红军签订转让协议时，对租赁房屋现状是明知的。2016年7月1日签订房屋租赁合同时胡惠兰也在现场，若对房屋出租方存在隐瞒行为，其也有过错。而且在签订该合同时，出租方、王红军均在场，其完全可以对房屋出租事宜进行全面、充分地了解，并如实告知出租方。从一审法院对张贯正所做的询问笔录内容显示，虽然出租方对王红军、胡惠兰之间的转租行为不予认可，但导致租赁合同未能继续履行的原因并非出租方强行中断租赁合同，要求胡惠兰腾房，而是在向胡惠兰收取房租时，胡惠兰表示不再占用租赁的房屋了。基于以上事实，在胡惠兰已与出租方签订了房屋租赁合同，且租赁合同实际履行了一段时间的情况下，一审法院判令王红军全额返还4万元转让费，明显不当。考虑到双方的过错程度，酌定由王红军返还胡惠兰转让费25000元为宜。一审法院为查明案件事实，依法对出租方张贯正进行调查，符合法律规定，但所做的询问笔录未组织当事人进行质证，程序存在瑕疵。综上，上诉人王红军的部分上诉主张，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4654号民事判决；
二、王红军于本判决生效后十五日内返还胡惠兰转让费25000元；
三、驳回胡惠兰其他诉讼请求。
一审案件受理费800元，由胡惠兰负担300元，由王红军负担500元；二审案件受理费800元，由胡惠兰负担300元，由王红军负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 祖 萌
审判员 沈可可
二〇一七年七月二十八日
书记员 李亚丹