安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）当民一初字第00411号
原告：柯政。
委托代理人：ＸＸ，安徽长城律师事务所律师。
被告：郭小伟。
原告柯政诉被告郭小伟确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员盛梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯政及其委托代理人ＸＸ、被告郭小伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯政诉称：2012年11月8日，其与郭小伟订立《房屋转让合同》，约定郭小伟将位于东部新城的一套拆迁安置房以15万元的价格转让给其，房屋差价以及其他费用由其自理。合同订立后，郭小伟将房屋征收补偿、安置协议书以及房屋拆迁证交于其，此前，郭小伟尚欠其15万元借款，抵消转让款。今年安置房已近竣工，但是郭小伟反悔，双方协商不成，故诉请判令1.确认其与郭小伟订立的《房屋转让合同》合法有效、其享有拆迁房的安置权利。2.郭小伟承担本案诉讼费用。
为支持自己的主张，柯政向本院递交下列证据：1、身份证复印件，证明主体身份。
2、房屋征收补偿安置协议书一份；
3、房屋拆迁证一份：
2、3两份证据共同证明郭小伟在蒲塘地段52号的房屋被征迁，征迁后的房屋位于东部新城小区，安置面积约120平方米。
4、房屋转让合同一份，证明2012年11月8日其与郭小伟签订合同，郭小伟将拆迁安置房屋的权利转让给其。转让款是15万元。
5、借条一份，证明郭小伟欠其15万元，该15万元抵消了房屋转让款。
郭小伟辩称：其是向柯政借款，柯政要求其拿征迁安置房作抵押，并非将安置房卖给柯政。如果是卖房子，其不可能以15万元的价格出售。其与柯政签的不是买卖房子的合同，而是为其借款签订的抵押合同。
针对抗辩，郭小伟未递交证据；对柯政递交证据的质证意见是：借条是其本人所写，是签合同当天写的，当时是通过一个叫焦尚梁的朋友介绍向柯政借钱的，约定的利息是六分，拿到手的钱是14.1万元，直接将第一个月的利息扣除了。借钱的时候，柯政不相信其，怕其还不起钱，就要其用房子作抵押。
经庭审调查、举证，质证，柯政递交的身份证、房屋征收补偿安置协议书、房屋拆迁证、房屋转让合同、借条等证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，均可作为本案的定案依据。
经审理查明：郭小伟为偿还向他人所借债务，经其朋友焦尚梁以及柯政朋友许俊的介绍，提出向柯政借款15万元，并以拟回迁安置的房屋作抵押。2012年11月8日，郭小伟、柯政在焦尚梁、许俊的见证下，由郭小伟出具借款15万元的借条一张，约定六个月之内还清。双方同时还签订一份《房屋转让合同》、一份《借款合同》。《房屋转让合同》的内容为一、郭小伟将原位于五星佳苑住房（100平方米）整体出售给柯政，合计人民币15万元，房屋差价及其他费用由柯政自理，与郭小伟无关；二、郭小伟出售的房屋拆迁面积位于当涂县姑孰镇小桥村蒲塘组，此房屋竣工后产权原属于郭小伟，现在出售给了柯政，产权属于柯政所有，与郭小伟无关。《借款合同》的内容为郭小伟因生产经营向柯政借款15万元，期限为六个月，以郭小伟坐落在小桥村蒲塘组的拆迁面积100平方米作为抵押，如果郭小伟到期不偿还15万元，则郭小伟拆迁面积回迁后的房屋产权归柯政所有。当日，柯政出借15万元现金给郭小伟，郭小伟将房屋征收补偿、安置协议书及房屋拆迁证交给柯政。
2014年8月1日，柯政具状本院，诉称“郭小伟于2012年11月8日向其借款15万元，并以安置房屋作为抵押。现因郭小伟未偿还债务，要求判令郭小伟立即偿还借款15万元并自2013年5月8日起按银行同期贷款利率支付利息”。本院于同年8月25日公开开庭审理柯政诉郭小伟民间借贷纠纷一案，庭审中，柯政向本院递交借条、房屋转让合同、房屋征收补偿、安置协议书、房屋拆迁证以及借款合同等证据原件，共同证明郭小伟以征迁安置房屋抵押借款15万元的事实。庭审后，柯政于同年9月12日申请撤回民间借贷案诉讼，转而提起确认合同有效之诉，同时将房屋转让合同、房屋征收补偿、安置协议书、房屋拆迁证以及借款合同的复印件作为证据副本随诉状一并递交。但在庭审过程中，柯政并未将借款合同作为证据递交，且否认其持有该份借款合同。
本院认为：本案争议焦点是柯政与郭小伟签订《房屋转让合同》的行为究竟是柯政买受郭小伟拆迁安置房屋的行为还是柯政为实现债权要求郭小伟以房抵押的行为。从庭审查明事实，结合本案证据，本院依法认定郭小伟向柯政借款15万元，双方以签订《房屋转让合同》的方式设定抵押担保为本案基本事实。理由如下：
首先从郭小伟向柯政出具借条的行为分析。日常生活中，公民之间为证明存在借贷关系，由借款人向出借人出具载明借款事由、金额、借款期限、利率标准、借款时间等内容的借条、借据等书面凭证是民间通行惯例，本案中柯政递交的借条从形式上符合民间惯例。虽然公民之间因买卖行为也会发生就款项交付出具书面凭证的情况，但民间通行惯例是由出卖人向买受人出具载明款项性质、金额、交付时间等内容的收条、收据等书面凭证；如买受人未足额支付款项，则由买受人向出卖人出具载明款项性质、金额、给付日期等内容的欠条等书面凭证。具体到本案，如柯政是以15万元买受郭小伟的房屋，则按照民间通行惯例，应由出卖人郭小伟向买受人柯政出具收到15万元房款的收条；如柯政未支付全部或部分房款，则应由柯政向郭小伟出具未付款项的欠条。再，如郭小伟此前曾向柯政借款15万元，签订房屋转让合同是以房抵债，则应由柯政向郭小伟出具以债权抵消房款的书面凭证或郭小伟向柯政出具以房款抵消债务的书面凭证。但无论是上述哪种情形，均不应当出现郭小伟出具向柯政借款15万元借条的行为。故郭小伟卖房却向买房人柯政出具借条的行为有悖常理，违背常态。
第二，从柯政的当庭陈述分析。虽然柯政在诉状中诉称与郭小伟相约买卖房屋，房屋价款冲抵郭小伟此前的15万元借款，房屋安置后郭小伟反悔。但其在庭审调查时陈述“之前与郭小伟并不认识。许俊介绍郭小伟向我借钱，我和郭小伟商量后说六个月以后不还钱就把房子卖给我。在借条出具当天我从银行取了一些现金加上自己身边的现金总共给了郭小伟15万元，没有扣除第一期的利息。郭小伟借款后没有支付利息也没有归还本金。和郭小伟之间就发生了2012年11月8日这一次借款关系”，可见柯政当庭陈述的案情与诉称事实毫无关联，而且印证了郭小伟提出的向柯政借款15万元，柯政要求其以房抵押的抗辩意见。另外，柯政在2014年8月也是以郭小伟向其借款15万元、以安置房屋作抵押为由提起民间借贷之诉的。
第三，从柯政否认《借款合同》分析。柯政在2014年8月25日的庭审中，将一份签订于2012年11月8日的《借款合同》随借条、《房屋转让合同》等证据一并递交，共同证明郭小伟以安置房屋作抵押向其借款15万元的事实。庭审后柯政于同年9月12日申请撤诉，并于同年9月30日具条将《借款合同》的原件及借条等证据的原件悉数领回，现（2014）当民一初字第00543号卷宗中存档的均为上述证据的复印件。经比对，本次诉讼中出现的《借款合同》复印件与本院存档的复印件完全一致，借条、《房屋转让合同》等证据的原件也与存档的复印件完全一致，故可以确认2012年11月8日，郭小伟、柯政同时签订了一份《借款合同》、一份《房屋转让合同》。而《借款合同》是认定柯政与郭小伟形成借贷关系的关键证据，如果在本次诉讼中递交，则意味着柯政面临败诉的风险。所以，柯政只能极力否认其持有该份《借款合同》。
综上，2012年11月8日，柯政和郭小伟虽然签订了《房屋转让协议》，但双方的真实意愿是为成就借贷行为设定房屋抵押，而非买卖房屋，双方之间形成借贷关系而非买卖关系。关于借贷关系中设定抵押物，债务人不履行债务如果处理，《民法通则》第八十九条第二款规定“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到赔偿”，《担保法》第五十七条规定“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”，故柯政应当向郭小伟提起民间借贷纠纷之诉，本院对柯政提起的买卖合同效力之诉依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回柯政的诉讼请求。
本案受理费40元，由柯政负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 盛 梅
二〇一五年十一月二十六日
书记员 周莹莹