江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2588号
上诉人（原审被告）戴金春，男，汉族，1969年3月3日生。
委托代理人于翔，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京信泰电讯实业有限公司，组织机构代码24968157-7，住所地南京市鼓楼区小市街54号。
法定代表人桑道春，该公司总经理。
委托代理人常星宇、褚军，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人戴金春因与被上诉人南京信泰电讯实业有限公司（以下简称“信泰电讯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭审理本案。上诉人戴金春及其委托代理人于翔，被上诉人信泰电讯公司的委托代理人常星宇、褚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信泰电讯公司原审诉称，2010年3月21日，信泰电讯公司与戴金春签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定信泰电讯公司将位于本市小市街54号的自有房屋出租给戴金春，租赁期限自合同签订之日至2020年2月28日，租金提前年付。合同签订当日，戴金春向信泰电讯公司交纳4万元履约保证金，双方约定若戴金春违约，信泰电讯公司有权终止合同，没收履约保证金，且戴金春向信泰电讯公司赔偿免费装修期的租金损失5万元以及其他相关损失。合同签订后，信泰电讯公司依约将房屋交付给戴金春使用。但在合同履行期间，戴金春存在如下违约行为：一、私自改造房屋结构，导致房屋存在严重安全隐患；二、私刻信泰电讯公司公章，伪造证明将房屋转租他人；三、未按合同约定期限支付房租，至今仍拖欠2013年房租3万元。因戴金春存在上述违约行为，信泰电讯公司有权根据合同约定终止合同、收回房屋。现信泰电讯公司诉至法院，请求判令：1、解除信泰电讯公司与戴金春于2010年3月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；2、戴金春自合同解除之日起10日内返还房屋，并将房屋恢复原状；3、戴金春立即支付拖欠的租金3万元及违约金4万元；4、戴金春支付信泰电讯公司免费装修期的租金损失5万元；5、戴金春承担本案信泰电讯公司律师代理费12000元；6、戴金春赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失12.8万元；7、戴金春承担本案的诉讼费用。
戴金春原审辩称，戴金春改造房屋结构一事信泰电讯公司是明知的；根据信泰电讯公司和戴金春的合同约定，戴金春有权将房屋部分转租，且转租一事信泰电讯公司也明知；拖欠信泰电讯公司3万元房租是因为房屋漏水，信泰电讯公司一直不肯上门维修，戴金春自行维修花费了3.5万元，故从房租中抵扣3万元。综上，请求法院驳回信泰电讯公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，本市小市街54号房屋登记所有权人为信泰电讯公司。2010年3月21日，信泰电讯公司（甲方）与戴金春（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于本市下关区54号房屋（实为本市小市街54号，以下简称小市街54号房屋）出租给戴金春作教学、培训、办公、住宿业务，租赁期限自2010年3月21日至2020年2月28日。合同第二条约定：该房屋现有装修为砖墙隔断、磁砖地面（大厅为大理石地面）和矿棉板吊顶，内墙乳胶漆、外墙大理石及35KV电力设施和自来水。合同第四条第2款约定：租金起算日期为2010年6月1日，从房屋交付日起至2010年5月31日为乙方的装修期，不计收房租。第五条第1款约定：该房屋2010年6月1日至2015年5月31日，年租金为25.6万元等。第五条第2款约定：本合同签订当日乙方应向甲方交纳4万元履约保证金。履约保证金无利息……若因乙方原因提前终止本合同，甲方将没收履约保证金，乙方并应支付所欠房租和以上各项费用。第五条第3款约定：本租赁合同采取先交纳租金后使用的方式，租金以每1年为一个周期，下一个周期的租金必须在前一个周期结束前交纳，即首笔租金于本合同签订当日交纳，今后于每年的5月15日之前交纳。第七条第3款约定：乙方在不影响房屋结构和安全的前提下，可以对承租房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料等方案均须符合国家装修规定，尤其是满足消防规定。装修结束后，乙方应提供一份详细的水电图给甲方备案；第5款约定：因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）……（2）要求乙方恢复原状……。第八条第1款约定：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。否则甲方有权终止本合同，收回房屋，甲方不退还已收取的租金和履约保证金，也不承担乙方任何投资损失。第十条第2款约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收履约保证金，乙方并应向甲方赔偿免费装修期的租金损失5万元，若给甲方或第三方造成其他损失的，乙方还应负责赔偿损失：（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋……（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途……（6）逾期缴纳房租超过30天。2010年3月21日，信泰电讯公司、戴金春签订《补充合同》，约定：应乙方要求，甲方暂不开具租金发票。在甲方给乙方开具房租发票前，乙方按照以下规定缴纳房租：2010年6月1日至2015年5月31日，年租金为21万元，2015年6月1日至2018年5月31日，年租金为24.15万元，2018年6月1日至租赁期满，年租金为27.78万元等。合同签订后，戴金春向信泰电讯公司支付了4万元履约保证金，并按照年租金21万元的标准支付租金。信泰电讯公司、戴金春双方一致确认，戴金春向信泰电讯公司支付的最后一期房租为2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金，应支付21万元，实际支付18万元，尚欠3万元。对于欠付3万元租金，戴金春称系冲抵其维修房屋的支出3.5万元。
原审庭审中，戴金春提交了一份信泰电讯公司、戴金春于2010年3月28日签订的《房屋租赁合同》，该份合同的主要内容与2010年3月21日《房屋租赁合同》一致，主要的不同之处在于合同第八条第2款约定了“未经甲方同意，乙方不得整体转租”。信泰电讯公司对该份合同的真实性不予认可，并申请对此份合同上所加盖的信泰电讯公司公章的真实性进行鉴定，后信泰电讯公司撤回了鉴定申请。
为证明其主张的房屋漏水及维修事宜，戴金春提交了：1、2013年1月12日、2013年2月26日戴金春与信泰电讯公司员工小符（符珊珊）的短信往来：“戴金春：你好，我刚才问了防水工程队，如果是1.2万元屋顶质保3年，1.5万元质保5年，你们看选择哪个？小符：桑总的意思是1.3万元，5年，费用从房租里扣除，你看还行？戴金春：好吧。小符：那我这边写个东西，给桑总看下，没有问题的话我拿过去给你签个字，就行了，幼儿园那最好也要打声招呼，好吧。戴金春：1.3万元不含幼儿园，上次修的4000元我下次交房租时要扣除。小符：上次修的4000元我们还是负责的，但是不含幼儿园不行……”。2、入账日期为2013年4月26日的收据一张，金额为3.5万元，收款人公章为江苏鸿宇建筑安装工程有限公司南京分公司。戴金春称该收据系委托江苏鸿宇建筑安装工程有限公司南京分公司维修房屋，由该公司出具的。3、维修工人韩某的证人证言。韩某出庭作证称：我平时跟一个叫杨凡的包工头做事，但杨凡是哪家公司的我不清楚，我除此之外还在一家叫中宝龙公司干活。我最早跟戴金春认识是在2013年2月，我带工人去小市街54号帮戴金春砌墙和贴磁砖，墙砌了很多道用来隔小房间，磁砖贴了有三四百平方米的面积；2013年2月砌墙和贴磁砖之前，我不认识戴金春，也没帮他干过活；2013年4月，杨凡打电话给我让我去小市街54号做屋面防水，我领了3个人去做的，做的是一楼出来的平台屋面防水，大概不到50个平方，做了2天；3.5万元是我报的总价，没有报单价，戴金春同意的，做完之后我手写的收据给戴金春；收据是我在2013年上半年买的一整本，平时放在家里，去外面干活才会用；收据买来的时候上面没有章，开给戴金春的时候也没有章，不知道公章是怎么盖上去的，公章上的江苏鸿宇建筑安装工程有限公司南京分公司听说过，好像是个卖材料的，其他不清楚。信泰电讯公司对戴金春证据1短信的真实性予以认可，对证据2、3的真实性不予认可。
戴金春自认承租诉争房屋后，曾先后将部分房屋出租给案外人张萍、胡晓慧开设幼儿园，后因租金产生纠纷，已于2013年上半年将房屋收回，现原幼儿园部分也隔成房间用于出租。对于信泰电讯公司诉称的未经信泰电讯公司同意戴金春无权转租，戴金春辩称其有权对诉争房屋进行部分转租，并提交了：1、2013年3月28日，信泰电讯公司、戴金春签订的《房屋租赁合同》，该合同第八条第2款约定：未经甲方同意，乙方不得整体转租、转借承租房屋。信泰电讯公司对该证据的真实性不予认可；2、2011年5月15日，信泰电讯公司法定代表人桑道春向戴金春发送的短信，内容为：“你不要以为不接电话，房租就可以赖下去，你明天不给房租，别怪我找人封门，我看还会有谁敢来租房子，还有哪个家长愿把小孩送到你这里？！你要不信，你可以试试，每次和你好好说总是不自觉。”信泰电讯公司对该证据的真实性不持异议。
2014年4月17日，原审法院组织信泰电讯公司、戴金春双方到小市街54号进行现场勘验，制作了勘验笔录并拍摄了现场照片。经勘验：本案诉争的小市街54号房屋位于整幢建筑的一层，二层以上为普通居民住宅。一层现向下有挖深，挖深高度不一，一层现被隔为两层使用。每层均被隔成小房间，每个房间单独上锁，戴金春拒绝打开房门以供查看。经现场粗略清点，被隔出的房间总数多达上百间。现场存在对外出口少、走道狭窄、空间逼仄、电线拉接现象严重、电线线头裸露等情况。约下午5点半左右，一户租户回来开门，发现该户承租的房间约3、4个平方米大小，房间地面较门外地面向下挖了几十厘米，房间内有电饭煲、电水壶、电磁炉等电器。房屋墙体可见渗、漏水水渍，二楼露天平台有维修的水泥痕迹。此外，小市街54号房屋西外墙上开了5扇门，其中有两扇为在原窗户的基础上开设。戴金春称其承租信泰电讯公司房屋，原为开设栖霞理工电脑外语学校所用，后因招生不好，改为对外出租该些房间，按月收取租金，无租赁协议，并拒绝提供承租人信息；对于出租房的安全、消防隐患问题，戴金春称自其4年前对小市街54号房屋改造以来，一直经营至今，未发生安全事故。
对于小市街54号房屋的改造、使用现状，戴金春称其于2010年3月承租该处房屋后即进行了一次性整体改造，信泰电讯公司对改造情况系明知。为证明其辩称，戴金春出示了2010年6月23日其与信泰电讯公司法定代表人桑道春的邮件往来，邮件附件为《小市街54号装修情况说明》，该份情况说明系以栖霞理工电脑外语学校的名义作出，内容为“2010年3月28日，栖霞理工电脑外语学校与南京信泰电讯技术开发有限公司形成合作协议。装修前了解到该房屋实际层高原为4.8米，1998年装修时，作为办公和电子产品加工车间架高了地平。在4月8日对房屋改造过程中，把房屋后半部即平层部分（顶部是居民进出的平台）的回填土挖开，实际地平比1998年装修前降低了15厘米，并隔成两层，其中下层改造成20多个房间作外地学员宿舍，上层做办公和仓库使用。期间，楼上居民认为挖地破坏了房屋的稳固性，上门要求停止施工。当时现场负责人向楼上居民说明，我们在改造过程中并没有破坏该房屋的结构，并且改造的部分只有一层，楼上没有居民，只是平台（此平台是主楼建好后增加的）。在内部改造基本结束后，考虑到房屋的实际用途，在房屋东面窗台下开了两扇80公分宽的大门和砌了一排水池，致使和楼上居民矛盾激化，楼上居民三次在晚饭时间聚众砸破了房屋周围的所有窗户玻璃和临街门窗上的钢化玻璃，为此我们也三次向辖区内派出所报警请求帮助调解，但由于楼上居民当时情绪比较激动，不愿到场。事后，我们通过街道和该栋楼的楼长，多次和居民沟通协调，了解居民的要求，并采取了一些措施，化解居民的担心：1、重新封堵东面开的两扇大门，砸掉水池，恢复原状。2、按楼上居民要求将通往楼上的通道大门由于年久失修，重新修理后安装到位。3、装修完毕后对一楼周边垃圾清理外运……我们决定立即请有资质的房屋安全鉴定机构对装修后的房屋进行安全鉴定，根据鉴定结果进行整改，按照规定补办所有手续……”。信泰电讯公司对上述电子邮件附件的真实性不持异议，但认为情况说明中所载明的装修、改造、使用情况与戴金春实际对诉争房屋的装修、改造、使用情况不一致，具体表现在：1、诉争房屋的地面下挖不止15厘米，且室内地面有进一步下挖的现象；2、改造的房间数多达上百间，远远不止20多间，且非此前戴金春所说明的仅限于下层，现上、下层均为隔断房间；3、戴金春所说明的租赁房屋用途为栖霞理工电脑外语学校办公、仓库以及外地学员住宿，但实际上均为对外出租；4、戴金春所作说明中明确提到不破坏房屋结构，但实际上戴金春在墙体西外墙多处开门；5、戴金春承诺对房屋进行安全鉴定，但实际并未进行。
2014年3月28日，原审法院向戴金春送达了信泰电讯公司的起诉状副本及相关应诉材料。
因信泰电讯公司、戴金春对合同的继续履行各执一词，致本案调解不成。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、补充合同、电子邮件、手机短信、收据、证人证言、现场勘验笔录、照片、送达回证及当事人陈述等证据在卷，足以认定，原审法院予以确认。
原审法院认为，信泰电讯公司、戴金春于2010年3月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：戴金春在使用诉争房屋过程中，有无根本违约行为，以及信泰电讯公司主张的损失范围。
关于信泰电讯公司主张的戴金春存在违约行为的问题。信泰电讯公司认为戴金春的违约行为有：1、戴金春的转租行为。信泰电讯公司认为戴金春将房屋转租违反了合同约定，戴金春辩称其有权部分转租，且信泰电讯公司对转租一事系明知。对此，原审法院认为，信泰电讯公司、戴金春于2010年3月21日签订的《房屋租赁合同》第八条第1款虽约定了不得转租，但该份合同第十条第2款约定的戴金春违约情形中又约定了戴金春不得整体转租，故在戴金春是否可以部分转租的问题上，信泰电讯公司、戴金春在租赁合同中的约定不明。结合信泰电讯公司法定代表人桑道春于2011年5月15日向戴金春所发的短信来看，“我看还会有谁敢来租房子”的内容表明了信泰电讯公司对于戴金春的转租行为是明知的。故信泰电讯公司关于戴金春未征得其同意转租系违约的主张，原审法院不予采纳。2、戴金春拖欠租金3万元的行为。对于2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金，戴金春认可尚欠3万元，但辩称系冲抵维修房屋支出的3.5万元。信泰电讯公司不认可戴金春维修费用3.5万元票据的真实性，并认为房屋漏水系戴金春变动房屋结构造成，应由戴金春自行承担。原审法院认为，为证明维修费用3.5万元的实际发生，戴金春提交了江苏鸿宇建筑安装工程有限公司南京分公司于2013年4月26日出具的3.5万元收据一张，但戴金春申请的证人韩某陈述上述收据为其手写开具，开具当时收据上无江苏鸿宇建筑安装工程有限公司南京分公司公章，且不知该公司情况。证人韩某对收取3.5万元费用的报价构成未能作出说明，且其所作陈述与戴金春的陈述存在不一致之处，戴金春亦未能证明3.5万元已实际给付，故对戴金春提交的3.5万元维修收据的真实性，原审法院不予采信。但是，根据戴金春与信泰电讯公司职员符珊珊的短信往来内容可知，信泰电讯公司知晓诉争房屋屋顶漏水的情况，并与戴金春协商一致，同意由信泰电讯公司负担屋面维修费用1.3万元及此前的一笔4000元维修费用。经现场勘验，诉争房屋墙面可见渗、漏水水渍，平台上可以看出部分维修痕迹，现信泰电讯公司虽辩称渗漏水系戴金春所致，但因此前信泰电讯公司、戴金春就屋面维修已达成一致意见，故信泰电讯公司的辩称意见原审法院不予采纳，信泰电讯公司应负担维修费用1.7万元，该维修费用可自房屋租金中扣除，戴金春拖欠的其余租金仍应支付。3、戴金春在装修、改造、使用房屋上的违约行为问题。信泰电讯公司诉称戴金春损害诉争房屋的结构安全，将房屋全部改造成出租房对外出租，戴金春辩称改造行为发生在承租之初，信泰电讯公司对此明知。原审法院认为，根据信泰电讯公司、戴金春签订的《房屋租赁合同》记载的租赁房屋用途“作教学、培训、办公、住宿等业务”，以及2010年6月23日的《情况说明》内容，信泰电讯公司关于将诉争房屋出租给戴金春用于开设栖霞理工电脑外语培训学校，以及隔断的下层改造成20多个房间作宿舍的主张，可以得到印证。戴金春关于其承租之初即将房屋改造成现状的辩称，与2010年6月23日《情况说明》中记载的装修、改造、使用情况不符，与证人韩某关于2013年2月在诉争地点砌墙隔房间的陈述亦不符，且信泰电讯公司予以否认。据此可以认定戴金春违反合同约定，未经信泰电讯公司的允许，擅自改变租赁房屋约定的使用用途，将诉争房屋全部改造成单独隔间对外出租。另经现场勘验，戴金春对租赁房屋的改动较大，不但将上下层空间全部进行了房间隔断，还有将房间内地面向下挖深，以及在租赁房屋西外墙开门等情形。综上，戴金春在诉争房屋的装修、改造、使用上存在违约行为，信泰电讯公司根据合同约定主张解除合同、返还房屋并恢复原状，有事实和合同依据，应予支持，房屋恢复的原状应以《房屋租赁合同》第二条中的约定为准。信泰电讯公司起诉要求与戴金春解除租赁合同，戴金春于2014年2月28日收到信泰电讯公司的起诉状副本，双方之间的租赁合同于信泰电讯公司的解除通知即起诉状到达戴金春时解除。合同解除后，出租人有权要求承租人返还场地，承租人逾期腾空返还的，应支付逾期占有期间的使用费，标准参照原租金标准。
关于信泰电讯公司主张的违约责任问题。根据信泰电讯公司、戴金春签订的《房屋租赁合同》第十条第2款，以及第十三条第2款的约定，因戴金春违约致使合同终止的，信泰电讯公司可没收履约保证金4万元，戴金春还需向信泰电讯公司赔偿免费装修期的租金损失5万元以及为此产生的诉讼费用、律师费用。如前所述，戴金春未经出租人同意，对房屋结构进行改动，并擅自变更房屋租赁用途，致信泰电讯公司诉请解除合同。因信泰电讯公司、戴金春于租赁合同中约定了履约保证金4万元的违约金性质，而戴金春实际也获得了信泰电讯公司给予的免费装修期，故信泰电讯公司主张的违约金4万元及免费装修期的租金损失5万元，存在事实和合同依据，应予支持，其中违约金4万元与戴金春已经支付的履约保证金4万元冲抵。关于信泰电讯公司主张的律师费损失12000元，因信泰电讯公司主张的违约金40000元已足以弥补信泰电讯公司的律师费损失，故原审法院对信泰电讯公司主张的律师费损失部分不再支持。关于信泰电讯公司主张的租赁房屋闲置期间的租金损失，因信泰电讯公司诉请的房屋闲置费用尚未实际发生，故该项请求无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、南京信泰电讯实业有限公司与戴金春就本市小市街54号建立的房屋租赁合同关系于2014年2月28日解除；二、戴金春于判决生效之日起十五日内腾空其承租的本市小市街54号房屋，并将该房屋恢复原状后返还给南京信泰电讯实业有限公司；三、戴金春于判决生效之日起十五日内给付南京信泰电讯实业有限公司房屋租金、使用费1.3万元（至2014年5月31日止）；如戴金春于2014年5月31日前返还房屋，南京信泰电讯实业有限公司应按照年租金21万元的标准将未到期的房屋使用费返还给戴金春；四、戴金春给付南京信泰电讯实业有限公司违约金4万元（已与戴金春支付的履约保证金4万元抵消）；五、戴金春于判决生效之日起十五日内给付南京信泰电讯实业有限公司租金损失5万元；六、驳回南京信泰电讯实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21996元，因适用简易程序减半收取10998元，由戴金春负担。（此款已由信泰电讯公司预交，戴金春在给付上述判决款项时加付此款）。
戴金春不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定上诉人戴金春在房屋装修改造和使用用途上存在违约行为，该认定存在错误。理由是：（1）信泰电讯公司在2010年将诉争房屋交付戴金春的时候，是一个700多平方米的大开间，戴金春为了合理使用，将房屋进行必要的改造和装修，并没有破坏房屋的结构，而且房屋装修大致情况在2010年通过邮件向信泰电讯公司进行了通报。此外，信泰电讯公司也接受了2010、2012及2013年的房租。据此，房屋装修改造是信泰电讯公司认可的，且装修改造行为并没有违反国家强制性或禁止性规定，应当认定为合法有效。（2）按照双方签订的租赁协议，戴金春可以将房屋用于教学、办公、培训、住宿业务，并可以部分转租房屋。现诉争房屋部分出租，用途为住宿性质，符合合同约定范围。2、诉争房屋土地性质为工业用地，现在被上诉人出租房屋用作商业用地，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同为无效合同。综上，请求撤销原审判决，改判驳回信泰电讯公司诉讼请求，或改判确认涉案合同为无效合同。同时判令由信泰电讯公司承担本案一、二审案件受理费。
被上诉人信泰电讯公司答辩称，1、戴金春经过几年的改造，诉争房屋的改造状况已经远远超出了2012年戴金春向信泰电讯公司通报的情况范围。2、经一、二审法院现场勘察情况可以看出，戴金春改造的房屋远远不符合安全要求，也不符合消防规定。3、戴金春与信泰电讯公司的租赁协议中明确表示戴金春的租赁房屋是作为开办学校使用，开办学校中可能存在的住宿业务信泰电讯公司是认可的，其他戴金春转租的行为信泰电讯公司一律不予认可。4、合同明确约定不允许转租，信泰电讯公司是不允许戴金春擅自转租的。5、从化解矛盾的角度，被上诉人自愿放弃4万元违约金的主张。综上，戴金春的上诉理由均不成立，请求驳回其上诉。
审理中，戴金春对原审法院查明的事实提出以下异议：1、上诉人隔断的房屋并没有多达上百间，而仅仅只有70间左右。2、诉争房屋内并不存在电线拉接现象严重，而是网线拉接。3、上诉人并没有将诉争房屋全部对外转租，而是局部转租。除上述异议外，戴金春对原审法院查明的其他事实无异议。被上诉人信泰电讯公司对原审法院查明的事实无异议。对于戴金春和信泰电讯公司不持异议的原审法院查明的事实，本院依法予以确认。
本院审理期间，上诉人戴金春提供了8张照片，证明上诉人戴金春未私自改造诉争房屋，地坪向下挖15公分左右出租人亦明知。上诉人亦未整体转租，仅部分对外出租。上诉人戴金春还申请申建勇、韩某、江杰出庭作证，证明上诉人戴金春在最初改造诉争房屋时，被上诉人信泰电讯公司总经理桑道春是知情的。被上诉人信泰电讯公司对于上诉人戴金春提供的照片不予认可，认为该照片没有日期显示，不能确定拍摄日期，也不能反映诉争房屋的真实状况。对于三位证人出庭证言，被上诉人信泰电讯公司认为该三位证人与上诉人存在篡供行为，三位证人陈述虚假，且在证据形式上不属于新证据。上诉人戴金春还提供了诉争房屋土地使用权证复印件，证明诉争房屋土地性质为工业用地，而被上诉人将诉争房屋出租给上诉人用作商业用途，故而诉争房屋租赁合同为无效合同。被上诉人信泰电讯公司认为土地的性质对租赁合同的效力不产生影响，双方签订的租赁合同没有违反法律的效力性禁止性规定，系双方真实意思表示，为合法有效合同。
被上诉人信泰电讯公司提交了以下证据：1、南京市公安消防支队鼓楼区大队对诉争房屋予查封和公示《告知单》的照片一组，证明诉争房屋存在严重的消防问题，二审期间被南京市公安消防支队鼓楼区大队查封，不允许再对外出租。2、南京市鼓楼区人民政府小市办事处于2014年7月24日出具的《限期整改通知书》，证明诉争房屋存在诸多问题，属于政府“群租房”的整治范围。3、特快专递回执单，证明上诉人戴金春已经收到了前两组证据材料。4、南京市鼓楼区人民政府小市办事处、鼓楼区公安消防大队、鼓楼区住房和建设局、鼓楼区安全生产监督管理局、鼓楼区城市管理局、鼓楼区公安分局小市派出所于2014年7月32日联合出具的《致小市街54号群租房承租户的告知书》，该告知书载明，54号群租房存在以下安全隐患：一是二楼缺少安全出口，不具备安全疏散条件；二是室内消火栓无水，不具备防火灭火功能；三是走道隔墙开设窗户，走道隔墙耐火极限不满足要求；四是一层至二层的楼梯耐火极限不符合要求；五是电器线路未进行穿管保护；六是出租人擅自改变房屋结构及房屋性质，没有办理合法出租手续。该告知书明确要求小市街54号各承租户于7月31日前搬出。被上诉人用该告知书证明诉争房屋现在被上诉人改造得已经不具备居住条件，存在诸多安全隐患。上诉人戴金春对被上诉人信泰电讯公司提供的证据的真实性予以认可，也认可诉争房屋现在已经被行政机关查封。但上诉人戴金春认为诉争房屋虽然存在一些问题，但均可以整改，而且消防部门也是要求其整改，并提交了南京市公安消防支队鼓楼区大队于2014年8月11日出具的《责令限期改正通知书》。上诉人戴金春亦提出要求对诉争房屋进行安全鉴定。被上诉人信泰电讯公司对该份限期改正通知书的真实性不持异议，认为该份通知书恰好能证明诉争房屋被戴金春私自改造后，存在众多安全隐患，已经不具有安全使用的条件。被上诉人同时认为相关行政执法单位就诉争房屋出具的一系列的书面材料均已充分说明诉争房屋存在安全隐患，已无进行鉴定的必要。
为了进一步了解诉争房屋状况，本院对诉争房屋进行了现场勘察，勘察情况与原审法院现场勘察情况基本一致。
本院认为，信泰电讯公司与戴金春就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，当属合法有效。上诉人戴金春有关诉争房屋用地性质为工业用地，现诉争房屋为商业用途，故而涉案租赁合同为无效合同的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人戴金春提供的包括《小市街54号装修情况说明》在内的一系列证据仅能证明被上诉人对“把房屋后半部即平层部分（顶部是居民进出的平台）的回填土挖开，实际地平比1998年装修前降低了15厘米，并隔成两层，其中下层改造成20多个房间作学员宿舍，上层做办公和仓库使用”的装修改造事实知情，但从两级法院对诉争房屋现场勘察和相关行政执法部门对诉争房屋检查公示情况来看，上诉人戴金春对诉争房屋已经作了更大规模的改造，且将改造后的数十间房屋作民用住房出租，改变了租赁合同所约定的最初使用用途。戴金春对诉争房屋这种大规模的改造以及改变用途的行为致使诉争房屋存在诸多安全隐患，已不具备居住条件，诉争房屋亦因此而被相关行政执法部门查封，暂停使用，上诉人戴金春行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人信泰电讯公司不仅有权没收履约保证金，还有权解除合同，故原审法院判决解除上诉人戴金春与被上诉人信泰电讯公司就诉争房屋签订的租赁合同并无不当，但原审法院有关履约保证金抵消违约金的认定存在错误，应予纠正。
鉴于二审期间被上诉人信泰电讯公司主动放弃4万元违约金的原审诉请，本院依法对原审法院所作的相关违约金的判决予以撤销。
综上，上诉人戴金春的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1055号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项和第六项。
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1055号民事判决第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取10998元，由上诉人戴金春负担。此款已由被上诉人南京信泰电讯实业有限公司预交，上诉人戴金春在履行本判决给付义务时一并将此款支付给被上诉人南京信泰电讯实业有限公司。二审案件受理费21996元，由上诉人戴金春负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十一月十日
书记员 金丽丽