福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汀民初字第1148号
原告：罗志萍，女，1978年9月15日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：段伟（系原告之夫），男，1978年7月14日生，汉族，住址同上。
委托代理人：丘明，福建矩圆律师事务所律师。
被告：洪传芳，男，1979年10月26日生，汉族，住福建省长汀县。
被告：王小英，女，1979年8月25日生，汉族，住址同上。
两被告委托代理人：张文海、王志光，长汀县天平法律服务所法律服务工作者。
原告罗志萍与被告洪传芳、王小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。依法由审判员魏国才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人丘明、段伟到庭参加诉讼，被告洪传芳及两被告委托代理人张文海、王志光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗志萍诉称：原告丈夫段伟与被告洪传芳系朋友，被告洪传芳与被告王小英系夫妻。2011年4月2日，被告洪传芳以生意周转为由向原告之夫段伟借款人民币200000元，双方约定借款期限为1个月。2011年5月1日，被告洪传芳无力返还借款，与原告之夫段伟口头约定将登记所有权人为被告洪传芳的座落于福建省长汀县汀州镇卧龙小区XX号房屋转让给原告。2011年5月4日、2011年5月13日，原告在丈夫段伟的中国工商银行长汀支行账户分别取款人民币170000元、30000元支付给被告洪传芳。2011年5月27日，原告与两被告签订《房地产买卖合同书》，协议约定两被告将座落于福建省长汀县汀州镇卧龙小区XX号房屋转让给原告，转让价格为人民币773375元，房屋尚欠中国建设银行长汀支行的按揭款人民币373374.76元由原告负责归还，同月31日前两被告交付房屋并将房屋的产权证明及相关资料交付原告，被告洪传芳随即向原告出具金额为400000元的购房款收条壹张。交付房屋日期到后，因被告洪传芳提出让其借住两个月，原告之夫段伟念在朋友的份上便答应其要求。2011年7月1日，被告洪传芳又同原告丈夫协商，称其暂无经济能力购房，将房屋租给被告洪传芳。同日，原告与被告洪传芳签订《租房合同》，双方约定每月租金2500元，由被告负责缴纳房屋尚欠的按揭款冲抵房屋租金，租期自2011年7月1日始至2013年6月31日止。综上，请求依法判令确认原、被告签订的《房地产买卖合同书》有效；被告协助办理座落于福建省长汀县汀州镇卧龙小区XX号房屋《房屋产权证》、《土地使用权证》的过户登记手续并腾房；本案诉讼费由两被告承担。
被告洪传芳、王小英辩称：1、答辩人洪传芳与原告不认识，从答辩人同原告之夫段伟的谈话录音也可以看出答辩人与原告实际是借贷关系，答辩人向原告借款人民币400000元，《房地产买卖合同书》是为了逃避法院执行而订立的，且交易价格明显低于市场价，房租显著高于市场价，《房地产买卖合同书》系原告之夫段伟诱骗答辩人所签，房屋买卖系以合法形式掩盖非法目的，合同无效。2、本案讼争房已被法院查封，过户存在障碍，合同目的无法实现，且未实际交付原告使用，买卖的意思表示不真实，原告起诉答辩人返还借款才是行之有效的途径。3、讼争房已向中国建设银行长汀支行办理按揭贷款，其转让应征得抵押权人的同意，原告与答辩人间签订的《房地产买卖合同书》效力待定。
经审理查明：原告罗志萍为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、被告洪传芳、王小英的居民身份证复印件及结婚证复印件，证明两被告的身份情况及系夫妻关系。
2、《房地产买卖合同书》壹份，证明原告与两被告于2011年5月27日签订《房地产买卖合同书》，两被告将座落于福建省长汀县卧龙小区XX号房屋转让给原告的事实。
3、《收条》壹张，证明原告向被告洪传芳支付购房款人民币400000元的事实。
4、《租房合同》壹份，证明2011年7月1日，原告与被告洪传芳签订《租房合同》，双方约定每月租金2500元，由被告负责缴纳房屋尚欠的按揭款冲抵房屋租金，租期自2011年7月1日始至2013年6月31日止。
5、汀建房权证城字第2010024**号房屋所有权证复印件壹份、契税完税证发票复印件壹张、销售不动产统一发票壹张、中国建设银行担保物待处理抵债资产收妥通知书壹份、个人住房借款合同壹份，证明原、被告在2011年5月27日签订《房地产买卖合同书》后，被告洪传芳将讼争房产的产权证明复印件及购房资料交给原告。
6、原告结婚证及原告之夫段伟的中国工商银行长汀支行交易明细壹份，证明原告通过其夫段伟的账户于2011年4月2日借款200000元给被告洪传芳，签订《房地产买卖合同书》后该借款抵作购房款；2011年5月又向被告支付购房款人民币200000元，原告已完全履行了付款义务。
7、福建省长汀县人民法院作出的（2012）汀民初字第2205号民事判决书壹份，证明被告洪传芳于2011年2月22日向原告的丈夫段伟借款人民币50000元。结合本案的2011年4月2日的借款人民币200000元及被告提供的谈话录音中“拿到250000元的现金”的陈述与被告答辩意见所述的被告洪传芳曾向原告丈夫段伟借款250000元时一致的，被告认为本案不是真正的买卖是错误的，因为如果原告要以物抵债的话，可以将借款250000元全部抵房款，不可能只抵200000元，另外50000元借款向法院起诉。
被告洪传芳、王小英认为：证据1的三性无异议；证据2—4的真实性无异议，是被告所签，但不是被告的真实意思表示；证据5的三性无异议；证据6的结婚证三性无异议，但无法确认取款明细真实性，且该证据与本案无关联性；证据7的三性无异议，但该证据讼争的借款人民币50000元未在购房款中抵扣，是另外的经济来往，讼争的50000元不包括在谈话录音中所提到的“我只拿到250000元现金”。
被告洪传芳、王小英为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、长汀县人民法院出具的（2011）汀执行字第684号执行裁定书壹份，证明本案诉争房于2011年11月15日因债务纠纷已被法院查封，两被告尚欠案外人借款。
2、谈话录音壹份，证明原告与两被告实际上是借贷关系，两被告尚欠原告借款人民币450000元，签订《房地产买卖合同书》是为了逃避法院执行而订立的，系以合法形式掩盖非法目的的合同，该合同无效。
原告罗志萍认为：证据1的真实性无异议，但该证据仅能证明两被告尚欠其他人借款，该证据与本案无关联性，诉争房是否查封影响过户，是执行问题，可以依法解决，与合同效力无关；证据2的真实性无异议，但不能证明被告主张的事实。谈话录音中“段伟说我原来跟你说过这事，只是你有没有听进去，比如说现在你房子值100万，该归我的归我，归银行的归银行，有多的你好好拿去做事情。”仅能说明在双方签订《房地产买卖合同书》之前原告之夫段伟有建议被告将该房出售，再房款进行分配，并不是被告主张的本案是借贷关系，是虚假买卖。谈话录音中被告洪传芳也陈述其已收到现金250000元，还差段伟40多万元。如果签订的《房地产买卖合同书》是假合同的话，那么还差40多万元为何不一起写入合同内呢？不符合常理，因此，谈话录音与本案无关联性。
本院对上述证据审查后认为：原告罗志萍提供的证据1，两被告对其三性均无异议，本院予以采信；证据2、3、4，两被告对其真实性无异议，认为并非是被告的真实意思表示，但未能提供证据证明其主张，本院予以采信；证据5，两被告对其三性均无异议，本院予以采信；证据6、7，两被告对其真实性、合法性均无异议，仅对关联性提出异议，本院予以采信。被告洪传芳、王小英提供的证据1，原告对其真实性没有异议，仅对其关联性提出异议，本院予以采信；证据2，原告对其真实性没有异议，仅对证明对象提出异议，本院予以采信。
根据上述本院采信的证据和当事人的自认陈述，对本案事实作如下认定：
原告罗志萍与证人段伟系夫妻。原告持有买方为罗志萍、卖方为洪传芳、王小英，落款时间为2011年5月27日的《房地产买卖合同书》壹份。合同书约定两被告将座落于福建省长汀县汀州镇卧龙小区XX号房屋转让给买方（原告），转让价格为人民币773375元，房屋尚欠中国建设银行长汀支行的按揭款人民币373374.76元由买方（原告）负责归还，同月31日前两被告交付房屋并将房屋的产权证明及相关资料交付买方（原告）。原告罗志萍持有收款人为洪传芳、落款时间为2011年5月27日的收条壹张，收条的主要内容为“兹收到罗志萍交来长汀县汀洲镇富贵嘉园XX套房购房款计人民币大写肆拾万元正（¥400000.00）”。原告持有出租人为罗志萍、承租人为洪传芳、落款时间为2011年7月1日的租房合同壹份，双方约定每月租金2500元，被告负责缴纳房屋的月供冲抵房屋月租金，租期自2011年7月1日始至2013年6月31日止。
本院认为，被告洪传芳、王小英认为《房地产买卖合同书》及收条系为逃避法院强制执行而将出具日期写成2011年5月27日，房屋买卖系以合法形式掩盖非法目的，该合同无效，并提出对《房地产买卖合同书》及收条的落款签名及落款日期形成时间进行鉴定，但申请鉴定后又拒不支付鉴定费，视为其撤回鉴定申请，被告洪传芳、王小英未能举证证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。原告与被告签订的《房地产买卖合同书》无证据证明非双方真实意思表示，且该合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，原告要求确认《房地产买卖合同书》合法有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但需特别指出的是，被告协助办理房屋所有权和国有土地使用权（以下简称“两权”）过户登记手续，是基于被告负有依买卖合同约定履行转移标的物所有权的义务，是为实现原告合同目的而履行合同义务的行为。原告能否实现合同目的即取得出卖房屋的“两权”，不仅取决于被告是否主动协助原告办理转移登记手续，还取决于被告出卖的房屋是否存在物权消灭（如房屋已被拆除或灭失等）、物权已转让给第三人、无法取得物权、已设立抵押物权或被依法查封等阻碍物权转让登记等情形。现涉诉房屋已被本院依法查封，说明被告暂时已失去履行转让标的物“两权”合同义务的能力，此时，不再是协助办理房屋“两权”过户登记手续问题，而是属于被告履行不能而追究其违约责任问题。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告罗志萍与被告洪传芳、王小英签订的落款时间为2011年5月27日的《房地产买卖合同书》具有法律效力。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费人民币14003元，减半收取7001.5元，由被告洪传芳、王小英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 魏国才
二〇一五年三月十六日
代理书记员 陈秀萍
附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十三条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。