辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2420号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳格林华怡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区长江北街60-8号。
法定代表人：张文财，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鞠冬，女，汉族，1976年4月23日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李志刚，男，1974年2月26日出生，汉族，住辽宁省铁岭县。
委托诉讼代理人：张翠文，辽宁潢南律师事务所律师。
上诉人沈阳格林华怡房地产开发有限公司（以下简称“格林华怡公司”）因与被上诉人李志刚商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2016）辽0181民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
格林华怡公司上诉请求：1.请求依法改判，支持上诉人反诉请求或发回原审法院重新审理；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案造成合同无法履行的原因是被上诉人未能如期交清房款，被上诉人是否能贷款，是否能如期下发贷款，不是上诉人的问题，而是其个人问题。上诉人从未作出任何关于上诉人贷款的承诺，上诉人是没有责任的。二、一审法院仅判决上诉人返还被上诉人购房款，却未判决合同解除，严重背离案件事实和合同约定，显失公平。在庭审中双方均同意解除合同，这也是上诉人的诉请，但一审法院却未予判决。上诉人在一审时诉请判决被上诉人配合上诉人撤销合同登记备案和预告登记手续，但一审法院也未予判决，显失公平。
李志刚辩称，可以协助上诉人办理撤销备案手续，同意一审判决。
李志刚向一审法院起诉请求：解除李志刚、格林华怡公司之前签订的《商品房买卖合同》；判决格林华怡公司退还李志刚交纳的定金10,000元及购房首期付款15,053元，支付违约金1252元，共计26,305.65元并承担诉讼费用。
格林华怡公司向一审法院反诉请求：判令李志刚支付解除《商品房买卖合同》的违约金20,018元；判令李志刚于判决文书生效后十五日内，配合格林华怡公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记手续；判令李志刚承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买位于新民市兴隆堡镇中兴路047-8号第G2幢1-8-1号房屋，建筑面积46.88平方米，每平方米4270元，总价款为200178元。合同约定：第六条“2、分期付款，于2014年9月7日交首付款10000元，剩余首付款50178元为开发商垫付，于2014年12月20日前还款15043元整，于2016年12月20日前还款15053元整，于2017年12月20日前还款20072元整，剩余140000元整为银行贷款。”第七条“买受人逾期付款的违约责任。1（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……”。第九条“出卖人逾期交房的违约金责任。1（1）逾期不超过180个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180个工作日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……”。2015年1月5日，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》（备案合同）。合同补充协议约定：“4、买受人若采用商业贷款或公积金贷款的付款方式，在签订《商品房买卖合同》时即视为买受人明确知道自己已经符合放款条件，买受人需积极配合出卖人办理贷款的后续手续（包括提供各种信贷资料并配合办理预告登记等一切与贷款有关的各项事宜）并保证在该房屋具备贷款条件后40个工作日内办理完成商业贷款或公积金贷款的一切手续。若因买受人个人原因导致银行在以上约定日期内不能正常放款的，应按总房款的日万分之一交纳滞纳金。《商品房买卖合同》上的各项约定仍继续执行。若买受人由于下列原因导致不能办理贷款的，买受人同意在签约之日起的40日内付清全部房款，否则视为买受人违约，买受人无条件同出卖人解除合同并按总房款的10%支付违约金。（1）办理贷款过程中，遇到银行统一规定的贷款政策或调整贷款政策，而买受人拒不接受的；（2）由于买受人贷款信用不符合银行要求或提供资料不真实等原因而被银行设限，导致银行不予办理贷款的。”2014年9月7日，原告交定金10000元，2014年12月19日，按双约定原告交纳了15053元购房款，由于贷款没有办下来，现原告诉讼来院，要求解除合同，被告返还定金及购房款并承担违约责任。
一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的。但合同签订后，由于原告贷款没有办下来，致使合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，一审法院予以支持。现双方均认为对方违约，并要求承担违约责任。但双方均未向一审法院提供对方违约的证据，故对双方要求对方承担违约责任的请求，不予支持。由于合同无法继续履行，被告应当返还原告定金和购房款。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后三日内返还原告李志刚（反诉被告）购房款人民币25,053元。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，反诉费150元，由被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审庭审中，经询问双方当事人未能成功办理贷款的原因时，双方均表示，不知因何种原因导致银行贷款评审不能通过。
本院认为，上诉人格林华怡公司与被上诉人李志刚签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。现因不可归责于双方的原因导致无法办理贷款事宜，导致合同从根本上已无法履行，且双方均同意解除合同，故对双方解除合同的请求，本院予以支持。对于商品房买卖合同解除的后果问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在本案中，合同解除后，格林华怡公司应当返还李志刚购房款，李志刚应当协助格林华怡公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记手续，必要费用由格林华怡公司承担。一审法院虽判决格林华怡公司返还李志刚购房款，但未就合同是否解除以及李志刚是否应当协助办理撤销备案等问题进行处理，有失妥当，本院应当予以纠正。
关于上诉人格林华怡公司主张被上诉人李志刚应当承担未能按时交付房款的违约责任问题，因李志刚是按揭贷款购房，目前格林华怡公司提供的证据均无法证明贷款未能办理下来系李志刚自身原因所导致，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，格林华怡公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持新民市人民法院（2016）辽0181民初4213号民事判决第一项：“沈阳格林华怡房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后三日内返还李志刚（反诉被告）购房款人民币25,053元”；
二、撤销新民市人民法院（2016）辽0181民初4213号民事判决第二项：“驳回原、被告的其他诉讼请求”；
三、解除李志刚与沈阳格林华怡房地产开发有限公司于2015年1月2日签订的编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》；
四、李志刚于本判决生效后十五日内协助沈阳格林华怡房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记手续；
五、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费458元，反诉费150元，由上诉人沈阳格林华怡房地产开发有限公司承担。二审案件受理费608元，由上诉人沈阳格林华怡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。