辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9345号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高明迪，男，1982年9月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：韩丁，男，1981年4月27日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩丁，男，1981年4月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔宏伟，女，1966年9月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：李海义，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人高明迪、韩丁因与被上诉人崔宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初8221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
高明迪、韩丁上诉请求：1.请求撤销一审民事判决；2.在查清事实的基础上依法驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租赁涉诉房屋是为了用于商业用途，但却因被上诉人的问题无法实现租赁的目的。根据《城市房屋租赁管理办法》规定：“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。”被上诉人未取得房屋所有权证明显违约。上诉人向法院提交被上诉人提供的房产证复印件后，一审法院并未对此进行询问，也未提出质疑，上诉人有证人可以证明看到过房产证的复印件。一审法院在程序上存在错误，不应通过口头询问的方式到沈阳市皇姑区工商登记窗口咨询，应当以书面的形式进行。因被上诉人未能提供房产证，上诉人无法办理营业执照，不能进行网络经营，导致直接经济损失35万元，应当予以赔偿。
崔宏伟辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人称我方提供假房证不是事实，我方告诉上诉人没有房证，有购房合同，向中介提供了复印件。关于营业执照，房子租给上诉人之前出租给过一个公司，该公司凭购房合同办理了营业执照。一审法官到相关部门询问，房证不是办理营业执照的唯一条件，有购房合同也可以。关于没有房证不可以出租的问题，没有房证不影响合同效力，可以出租。因为上诉人未按合同约定支付租金，所以我方有权终止合同，并且不承担任何损失，所以一审判决正确。
崔宏伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告高明迪于2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告高明迪和韩丁立即腾空租赁房屋，并由实际使用人支付其至实际腾空租赁房屋之日止所欠的房租；3.判令被告承担本案诉讼费用。
高明迪、韩丁向一审法院反诉请求：1.解除原被告签订的合同；2.判令反诉被告赔偿因反诉被告的原因导致反诉原告的经济损失35万元；3.请求法院对反诉被告伪造国家证件予以查明；4.反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：坐落于沈阳市皇姑区昆山西路75-24号（8门）（建筑面积为51.92平方米，以下简称涉诉房屋）商业网点系崔宏伟单独所有。涉诉房屋于2016年7月20日登记于崔宏伟名下。
2016年1月7日，崔宏伟（甲方）与高明迪（乙方）通过瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》一份，约定崔宏伟将涉诉房屋出租给高明迪作为商业用途使用。租期3年，自2016年3月1日起至2019年3月1日止，月租金4,833元，上打租。合同第三条第3款约定，乙方应于2016年1月7日前支付2016年3月1日至2016年9月1日的租金30,000元；2016年8月1日前支付2016年9月1日至2017年3月1日的租金25,000元；2017年2月1日前支付2017年3月1日至2018年3月1日的租金55,000元；2018年2月1日前支付2018年3月1日至2019年3月1日的租金55,000元。由乙方承担租期内的水费、电费、燃气费、采暖费、物业管理费等费用。履约保证金1,000元，保证乙方履行合同确定的义务，如乙方违约，甲方可从该保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。关于甲方责任，双方约定:1、由甲方负责房屋自然损坏的维修，需要甲方维修乙方需及时通知甲方；2、甲方保证房屋权属清楚，不存在出租、转让等纠纷；3、租赁期内甲方转让或抵押房屋，乙方有优先购买权；4、交付房屋前的水、电等费用由甲方承担并结清；5、如甲方原因导致解除合同，甲方赔偿乙方1个月租金作为违约金，如违约金不足，甲方按乙方实际损失赔偿。关于乙方责任，双方第6点约定为“如乙方违反本合同第三条第3款的约定，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一。乙方无故拖延支付下一期租金（甲乙双方另有约定外）超过30日或逾期迁出房屋时，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，……。”合同第十条居间方提醒：“1、租赁当事人应向当地房屋租赁部门办理登记备案手续。2、租赁双方当事人应向当地派出所办理治安责任登记。3、租赁当事人应根据国家有关法律、法规交纳税费。4、每次缴租日之前，双方应对房屋各项使用费用的阶段费用进行核对，以免造成长时间欠缴。5、甲、乙双方就有关本次租赁的相关证明（房产证明、身份证明等）已互验并认可。6、甲、乙双方在签约时已见过对方本人或有授权书的代理人并认可对方的签约权利。甲、乙双方对上述提醒事项已完全知晓。”崔宏伟和高明迪分别在合同尾部出租方与承租方位置签名。签订合同后，崔宏伟将涉诉房屋交付被告方使用，韩丁依照合同约定向崔宏伟支付2016年3月1日至2016年9月1日的租金30,000元及履约保证金1,000元。承租方自行对涉诉房屋进行装修。对于涉诉房屋的实际使用人，双方当庭均确认为韩丁。
因承租方未依约定于2016年8月1日前支付2016年9月1日至2017年3月1日的租金25,000元,崔宏伟于2016年8月期间将腾退房屋通知书送至涉诉房屋,由高明迪接收，崔宏伟要求承租方高明迪于2016年9月1日前腾出涉诉房屋并结清相关费用。因双方就合同的违约责任存在争议，原告遂于2016年9月28日诉至法院。
本案审理期间，一审法院审判人员与崔宏伟委托诉讼代理人，韩丁和高明迪的委托诉讼代理人共同至沈阳市皇姑区工商登记窗口咨询办理营业执照需要材料的相关事宜，窗口工作人员回复在没有权属证书的情况下可使用购房合同、发票等确认房屋地址的材料办理营业执照，权属证书并非唯一必备材料。
在本案庭审期间，崔宏伟到庭证人杨某，即瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司工作人员证实，签订合同时因崔宏伟尚未取得涉诉房屋的权属证书，其仅出示购房合同，并未出示涉诉房屋的权属证书。
一审法院认为，房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同为房屋租赁合同。因该合同履行而产生的纠纷属房屋租赁合同纠纷。结合本案事实，本案案由为房屋租赁合同纠纷。通过当事人陈述、举证、辩论应确定本案争议焦点如下：1.承租人拖欠租金的行为是否构成违约的问题;2.出租人签订合同时仅提供购房合同是否构成违约的问题；3.涉诉合同的承租人主体的问题。关于承租人拖欠租金的行为是否构成违约的问题，依据双方签订的合同约定，韩丁、高明迪应于2016年8月1日前向崔宏伟支付2016年9月1日至2017年3月1日的租金25,000元，但通过庭审调查、质证及辩论，韩丁、高明迪在2016年8月1日前确未向崔宏伟支付25,000元租金，构成违约。对于韩丁主张其之前交纳的租金30,000元系截止于10月1日的租金,其并未拖欠租金的抗辩意见,从双方对租金付款方式及时间约定的内容分析，支付租金方式的约定为上打租，即提前向出租人即崔宏伟支付租金，具有保证崔宏伟提前收下阶段取租金的意思表示。勿论承租人支付的租金是否已经到期,依据合同约定,其均应于2016年8月1日前履行支付下阶段租金的义务,否则，即构成违约，故对韩丁的该项抗辩意见不予采纳。
关于出租人签订合同时仅提供购房合同是否构成违约的问题，现承租人主张崔宏伟未履行合同第十条第一点、第二点及第五点约定，并提供假房证，构成违约。首先，从文意上理解，合同第十条属中介公司从交易安全角度考虑，对出租方、承租方应做事宜的格式化的建议提醒，不影响本案合同效力及权利义务关系。虽该条第五点，即“甲、乙双方就有关本次租赁的相关证明（房产证明、身份证明等）已互验并认可”的内容，约定了应提供房产证明，但从文意上理解，该条括号中的内容属对括号前“相关证明”的列举解释，并非唯一解释，房产证明在生活经验法则及相关登记部门管理惯例中并非单一指房屋权属证明，购房合同亦属房产证明范畴，能够证明涉诉出租房屋来源合法。崔宏伟在签订合同时未提供房屋权属证书，但其提供购房合同在事实上能够办理营业执照，不构成违约。其次，依据崔宏伟提供的中介所签订合同的经办人员到庭证人杨某证言证实，崔宏伟签订合同时提供的房产证明为购房合同，并非房产证，对于承租人提交的房产证，杨某亦表示未曾见过。且对于承租人称崔宏伟提供假房产证一事，崔宏伟予以否认。现承租人无证据证明其举证的房产证来源于崔宏伟，亦无证据证明崔宏伟提供假房产证的事实，故对承租人主张崔宏伟提供假房产证的事实不予认定。最后，经与相关部门核实，房屋的权属证书并非办理营业执照的唯一必备材料，可由购房合同等证明营业地点的有效材料替代，故出租人签订合同时仅提供购房合同的行为不构成违约。
关于涉诉合同的承租人主体的问题，依据合同相对性原则，高明迪在合同中作为承租人签字，且作为共同提出反诉请求内容的当事人，及韩丁实际使用房屋并支付租金的事实，一审法院对韩丁、高明迪为共同承租人的身份予以认定。对于韩丁辩称高明迪系其员工，仅系代其签订合同，与本案无关的抗辩意见，崔宏伟并未认可，而高明迪并非以韩丁代理人身份签订合同，对于高明迪系韩丁员工一事，韩丁亦未提交相关证据证明，故对韩丁的该项抗辩意见不予采纳。
关于崔宏伟主张解除合同的问题，合同中关于承租人拖延支付下一期租金的，出租人有权收回房屋的约定，实系对解除合同的约定。前文已述，韩丁、高明迪确有拖延支付下一期租金的行为，依据合同约定，崔宏伟作为守约人有权主张解除合同，且韩丁、高明迪以反诉请求表示同意解除合同，故对崔宏伟的该项请求予以支持。对于合同的解除时间问题，虽崔宏伟制作的腾退房屋通知书由高明迪接收，但并无具体接收时间，因无法确定解除合同的通知时间，故涉诉合同以法院判决生效时间为合同解除时间为宜。关于崔宏伟主张韩丁、高明迪立即腾空租赁房屋的问题，涉诉合同解除后，韩丁、高明迪理应将涉诉房屋完好的交予崔宏伟，一审法院对崔宏伟的该项主张予以支持。前述已论，本案系韩丁、高明迪违约，因对已形成附合的装饰装修物的处理合同中未进行约定，而崔宏伟亦当庭表示不同意利用，故韩丁、高明迪在不破坏房屋主体结构及原告设施的情况下理应自行拆除。
关于崔宏伟主张韩丁支付其至实际腾空租赁房屋之日止拖欠的租金问题，现崔宏伟确认韩丁为实际使用人，并主张由韩丁承担支付拖欠房屋租金的义务，崔宏伟该项主张系对自身权利处分，亦符合法律规定，予以支持。韩丁应向崔宏伟支付截止于2017年2月28日拖欠的租金25,000元及自2017年3月1日起至实际腾房之日止的租金(参照年租金55,000元计算)。因崔宏伟当庭表示1,000元保证金不退还承租人，直接抵顶拖欠的租金，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于韩丁、高明迪主张解除合同的问题，前文已述，涉诉合同理应解除。
关于韩丁、高明迪主张崔宏伟赔偿因崔宏伟原因导致经济损失的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款第二项，即“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，韩丁、高明迪作为违约方，主张崔宏伟赔偿其装修损失于法无据，不予支持。对于韩丁、高明迪主张因崔宏伟原因致其无法营业产生损失的问题，因其提交的证据不足以证明系崔宏伟原因致其无法营业，故对韩丁、高明迪的该项主张不予支持。关于韩丁、高明迪主张查明崔宏伟伪造国家证件的请求,现无证据证明韩丁、高明迪主张的假房产证系由崔宏伟提供,故对韩丁、高明迪的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告(反诉被告)崔宏伟与被告（反诉原告）高明迪本人于2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）韩丁、高明迪于本判决生效后十五日内腾空坐落于沈阳市皇姑区昆山西路75-24号（8门）（建筑面积51.92平方米）房屋，完好交予原告（反诉被告）崔宏伟；三、被告（反诉原告）韩丁于本判决生效后十五日内，一次性向原告（反诉被告）崔宏伟支付拖欠的房屋租金25,000元(截止于2017年2月28日，被告即反诉原告韩丁前期交纳的保证金1,000元，在该租金中直接抵扣)；四、被告（反诉原告）韩丁于本判决生效后十五日内，一次性向原告（反诉被告）崔宏伟支付拖欠的房屋租金(自2017年3月1日起至实际腾房之日止，参照年租金55,000元计算)；五、驳回原告（反诉被告）崔宏伟其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）韩丁、高明迪的其他诉讼请求。上述款项，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,000元（崔宏伟已垫付），反诉费3,275元（韩丁、高明迪已垫付），均由被告（反诉原告）韩丁、高明迪承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.上诉人高明迪、韩丁当庭播放了一段视频，证明其于2017年9月20日再次到沈阳市皇姑区市场管理所询问办理营业执照是否需要房产证及复印件，依然被告知需要。被上诉人认为该证据不能证明上诉人要证明的问题。只要证明有合法营业场地，就可以办理营业执照。本院对以上证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人高明迪与被上诉人崔宏伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。本案中，由于各方当事人均认可上诉人韩丁为涉诉房屋的实际承租人，故韩丁亦应当依照合同约定全面履行自己按时交纳租金的义务。现由于高明迪、韩丁未按时交纳房屋租金，高明迪、韩丁与崔宏伟各方均要求解除合同的情形下，一审法院判令房屋租赁合同解除，高明迪、韩丁返还涉诉房屋，韩丁承担实际占有使用期间的租金及使用费并无不当，本院予以维持。
关于韩丁提出因崔宏伟未取得涉诉房屋的所有权证书，造成其无法办理营业执照，故崔宏伟构成违约，应当承担赔偿其装修及经营损失的主张。首先，韩丁在二审期间提供其向沈阳市皇姑区市场管理所工作人员的询问视频，欲证明办理营业执照需要房产证及复印件，但其并未直接询问提供购房合同是否可以办理营业执照。事实上，经过一审法院至沈阳市皇姑区市场管理所现场询问调查可知，提供涉诉房屋的房产证及复印件并非是办理营业执照的唯一必要条件，如提供购房合同亦可办理营业执照，不应当以此当然认为出租人崔宏伟违约；其次，在高明迪与崔宏伟签订的房屋租赁合同中，并未明确约定租期到期后装修成本应当如何处理的问题，同时，由于实际承租人韩丁存在拖欠租金的违约行为，其装修损失应当由其自行承担；最后，对于韩丁主张的因未办理营业执照造成其经营损失的问题，因其并未提供充分的证据予以证明，且其现在仍占有使用着涉诉房屋，故对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，高明迪、韩丁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计6550元，由上诉人高明迪、韩丁各自负担3275元。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年九月二十七日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。