云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1072号原告：恒大地产集团云浮有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：梁敏，总经理。委托代理人：赖雄，该公司员工。委托代理人：孙青，该公司员工。被告：梁可明，男，汉族，1980年5月21日出生，住云浮市。原告恒大地产集团云浮有限公司（以下简称“恒大地产公司”）诉被告梁可明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告恒大地产公司的委托代理人赖雄到庭参加诉讼，被告梁可明经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理完毕。原告恒大地产公司诉称：2012年9月10日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号***),约定被告购买原告开发的云浮恒大城**幢**层**房，总价款641862元。合同第六条约定被告以分期付款方式付款，2014年4月23日支付首期房款201862元，余款44万元办理银行按揭贷款。合同补充协议第三条第（一）款第5项的约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的……出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房……买受人必须协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。2011年6月21日，原告与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定建行云浮市分行为原告开发的云浮恒大城的购房人提供相关的贷款业务,原告对建行云浮市分行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记备案后放款），在最高贷款额度内，为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限自贷款资金划入原告账户之日至原告办妥《房地产权证》和《他项权利证》交建行云浮市分行保管之日止。2012年10月26日，被告与建行云浮市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向建行云浮市分行借款44万元，用于购买上述房屋。被告以上述房屋为该笔借款提供抵押担保。该笔借款已发放到原告的预售款监控账户。建行云浮市分行于2016年1月26日向原告发出履行担保责任通知书，告知被告已连续4期累计21期未依合同约定还款，要求原告承担连带保证责任，代为履行还款义务。2016年3月30日，建行云浮市分行从原告账户内扣收了被告所欠的贷款本息439331.46元，被告所欠的贷款本息已由原告代为偿还。被告无力偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条第（一）款第5项的约定，原告有权单方解除商品房买卖合同，收回该房屋。原告已于2016年6月29日向被告预留的通讯地址寄送《解除商品房买卖合同通知书》,该函件已于2016年7月1日送达。据此，请求法院判令：1、确认原告与被告就云浮恒大城**幢**层**房于2012年9月10日签订的商品房买卖合同及补充协议（合同编号：***）于2016年7月1日解除；2、被告协助原告到云浮市房管部门办理解除合同注销备案的手续；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。原告为其陈述事实提交的证据有：《商品房买卖合同》及合同补充协议，证明被告购买原告开发的商品房，被告以商业贷款方式支付购房款，约定被告未按期归还贷款导致原告履行保证责任，原告有权解除合同，收回房屋。商品房销售登记备案表，证明被告购买原告的商品房已办妥登记备案手续。个人住房借款合同/个人贷款支付凭证，证明被告以所购房屋作为抵押物向建行云浮市分行借款44万元，原告为被告的借款提供连带保证责任，该笔贷款已按约发放。楼宇抵押贷款合作协议（复印件），证明建行云浮市分行为原告开发的云浮恒大城的购房人提供贷款，原告为此提供无条件、不可撤销的阶段性连带保证责任。履行担保责任通知书，证明建行云浮市分行要求原告履行保证义务。债权债务抵销函，证明贷款人建行云浮市分行已从原告账户上扣划了被告未偿还的贷款本息439331.46元，原告已履行了保证责任。关于解除商品房买卖合同的通知书（复印件）、邮递详情单（复印件）、签收记录（网上打印件），证明原告已按被告预留的通讯地址，发函通知其解除双方签订的商品房买卖合同，该邮件已送达。被告梁可明没有提出答辩，在诉讼中亦没有提交证据。经审理查明：2012年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号***），约定被告购买原告开发的云浮恒大城**栋**层**号房，房屋总价为641862元，合同第六条约定，被告以其他方式付款，2014年4月23日支付首期房款201862元，余款44万元须在2012年9月10日前办理银行按揭贷款，买受人应按以上约定的方式付款，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国银行股份有限公司云浮分行，专用帐户为***。合同第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、见附件四。该合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。原、被告分别在合同上盖公章或签名捺印确认。《商品房买卖合同》的附件四：合同补充协议第三条约定：双方同意本合同第六、七条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。……。第九条约定，双方同意本合同第十五条补充如下：1、双方同意以2014年9月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起650日内，为买受人办妥房地产权证，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。十五、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2011年6月21日，原告恒大地产公司（甲方）与建行云浮市分行（乙方）签订一份《楼宇抵押贷款合同协议》，该协议约定：第二条抵押贷款合作的楼宇。甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于云城区环市西路经批准命名为“云浮恒大城”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目的购房人提供相关的贷款业务。第五条最高额保证。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。第七条保证范围。甲方保证的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等）。合同签订后，被告已按约定支付了首期房款201862元给原告，被告并向建行云浮市分行申请了余款44万元的按揭贷款，该款项已转入原告恒大地产公司的账户。被告向建行云浮市分行贷款后，未按约定期限归还贷款本息。至2016年1月16日，被告连续拖欠贷款4期，累计拖欠贷款21期，其中：本金425065.88元，利息13887.20元，罚息378.38元，合共439331.46元。建行云浮市分行向原告发出《中国建设银行履行担保责任通知书》，要求原告恒大地产公司履行连带担保责任。2016年3月30日，建行云浮市分行在原告恒大地产公司的账户扣收了该笔款项。原告已于2016年6月29日向被告预留的通讯地址寄送《解除商品房买卖合同通知书》,告知被告已按照《中国建设银行履行担保责任通知书》的要求，代为偿付了被告拖欠建行云浮市分行的贷款本息439331.46元，已承担了保证责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，由于被告梁可明未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告恒大地产公司承担了保证责任，恒大地产公司现通知梁可明即日起解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，收回商品房，梁可明需协助恒大地产公司到房管局办理有关解除合同的手续。另查明，涉案商品房的房地产权证尚未办理，原告到房地产管理部门办理了涉案房屋的预售商品房登记备案手续，将房屋预告登记到被告名下，云浮市房地产产权登记管理所出具的《商品房销售登记备案表》载明，证号为：粤房地预登记云字第***号，登记时间为2013年4月28日，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司云浮市分行，预告登记义务人为梁可明，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，上述合同及协议均合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，被告仅支付了购房款201862元，余款44万元向建行云浮市分行申请了按揭贷款。贷款后，被告未按约定履行还款义务，导致原告恒大地产公司承担保证责任，代其偿还了贷款本息合共439331.46元。原告恒大地产公司作为担保人，与建行云浮市分行签订了《楼宇抵押贷款合同协议》，约定同意对建行云浮市分行向购房人发放的住房抵押贷款在最高贷款额限度内承担连带保证责任，因此，建行云浮市分行在原告恒大地产公司账户内扣划了被告拖欠的贷款本息，合理合法。由于按照《商品房买卖合同》第十五条以及《补充协议》第九条的约定，虽然原告恒大地产公司至今未办理完成涉案商品房的房地产权证，但并未超出上述条款约定的办理期限。被告未按约定支付按揭款，其行为已构成违约，按照《补充协议》第三条第（一）款第5项约定，涉案商品房的房地产权证尚未办理，原告恒大地产公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告必须到房管局协同办理有关解除合同的手续。因此，原告恒大地产公司请求解除合同及相关补充协议，理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告请求被告协助办理解除商品房买卖合同的注销备案手续，理由成立，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告恒大地产集团云浮有限公司与被告梁可明就云浮市云城区环市西路云浮恒大城**幢**层**号房所签订的商品房买卖合同及补充协议（合同编号：***）。二、限被告梁可明在本判决生效之日起三十日内协助原告恒大地产集团云浮有限公司到房产管理部门办理就云浮市云城区环市西路云浮恒大城**幢**层**号房所签订的商品房买卖合同及补充协议（合同编号：***）的注销合同备案等取消交易的手续。本案受理费100元（原告已预交50元），由被告梁可明负担。公告费600元(原告已预交600元），由被告梁可明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  申少斌审 判 员  刘星荣人民陪审员  杜亚全二〇一七年一月二十三日书 记 员  麦绮莹冯秋梅