甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）兰民三终字第97号
上诉人（原审被告）丁俊清，女，汉族，1940年4月5日出生，榆中县水烟厂退休职工，住甘肃省榆中县。
委托代理人韩国聘，甘肃至行律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）杜燕珍，女，汉族，1969年8月15日出生，兰州石化职工，住兰州市西固区。
被上诉人（原审原告）魏海霞，女，汉族，1986年10月5日出生，无业，住甘肃省榆中县。
委托代理人杨树江，男，汉族，1965年8月21日出生，榆中县司法局干部，住甘肃省榆中县。
被上诉人（原审原告）赵圣学，男，汉族，2011年3月20日出生，住甘肃省榆中县。
法定代理人魏海霞，女，汉族，1986年10月5日出生，无业，住甘肃省榆中县，系赵圣学母亲。
委托代理人杨树江，男，汉族，1965年8月21日出生，榆中县司法局干部，住甘肃省榆中县。
上诉人丁俊清、上诉人杜燕珍与被上诉人魏海霞、被上诉人赵圣学因确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（以下简称原审法院）（2014）榆民一初字第307号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丁俊清的委托代理人韩国聘、上诉人杜燕珍，被上诉人魏海霞及其委托代理人杨树江、被上诉人赵圣学的委托代理人杨树江到庭参加了诉讼。
原审法院审理查明，丁俊清与赵杰贤系夫妻关系，于1978年收养赵林（生于1978年4月27日），抚养成年并一起居住生活。2007年4月9日，丁俊清与榆中县农牧工商联合公司签订《房产买卖契约》一份，以15万元（合同注明41600元）价格购得位于榆中县政府路47号第一幢3单元1层102室楼房一套（面积104㎡），并于2007年4月27日登记在丁俊清名下。2008年9月21日赵杰贤死亡。2010年3月25日，赵林与魏海霞登记结婚，于2011年3月20日生一子，取名赵圣学。自此，丁俊清与儿子赵林、儿媳魏海霞、孙子赵圣学为同一户口的家庭成员共同生活。2013年10月28日赵林因故死亡。2013年11月12日，丁俊清与第三人杜燕珍签订《房地产买卖契约》，将位于榆中县政府路47号第一幢3单元1层102室（面积104㎡）楼房一套以187200元出卖给杜燕珍（实际杜燕珍给丁俊清房款50000元）。2013年11月22日，丁俊清与第三人杜燕珍将该房屋办理了房屋过户登记手续，将该楼房产权人登记为杜燕珍。另查明：赵林于1995年5月在甘肃榆中农药厂就业。2007年11月27日申请个体工商户登记，在本案涉诉房屋中经营小卖部，出售包装食品、散装食品等，于2009年6月30日转租给罗大荣经营。
原审法院认为，家庭共同财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。本案中，丁俊清虽然以个人名义与榆中县农牧工商联合公司签订了《房屋买卖契约》，购得位于榆中县政府路47号第一幢3单元1层102室楼房一套（面积104㎡）并登记在自己名下，但该房屋是丁俊清和其丈夫赵杰贤、养子赵林共同生活期间购买，且购买该房屋时赵林已成年并且上班工作，应视为家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。丁俊清辩解该争议房屋是其个人出资，属其个人财产的理由，因丁俊清没有提供证据证明该房屋是由其自己一个人出资购买，与查明的实事不符，不予采信。对魏海霞、赵圣学主张的该争议房屋是丁俊清与赵杰贤、赵林的家庭共有财产的要求，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第
九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案涉诉房屋的共同共有人赵杰贤、赵林均已死亡，但魏海霞、赵圣学作为赵林的法定继承人，依据《中华人民共和国继承法》的相关规定，有权继承赵杰贤、赵林应得房屋的份额。丁俊清、杜燕珍辩称魏海霞、赵圣学没有申请涉诉房屋权益资格的理由不能成立。我国合同法明确规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案丁俊清在明知魏海霞、赵圣学对诉争房屋享有继承份额的情况下，与其所谓的养女杜燕珍恶意串通，以实际价格50000元的不合理低价将诉争房屋转让给杜燕珍，并将该房屋的产权登记在杜燕珍名下，且该转让价格达不到榆中县市场交易价的百分之七十，不符合物权法106第1款第（2）项规定的合理价格，可视为明显不合理的低价，丁俊清将魏海霞、赵圣学应得诉争房屋份额一并予以处分，是恶意串通的无权处分，损害了魏海霞、赵圣学的合法利益，属无效行为。杜燕珍辩解其购买诉争房屋是善意取得。我国相关法律规定善意取得应该符合下列条件：一是出让人无权处分；二是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；三是以合理的价格转让；四是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。并且“善意”是行为人不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态，应当是“明知”或“应知”的问题，在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。本案丁俊清和第三人杜燕珍在明知魏海霞、赵圣学对诉争房屋享有权益，而以不合理的价格转让诉争房屋的所有权，有恶意串通的嫌疑，不符合善意取得的条件，应当认定丁俊清与第三人杜燕珍签订的房屋产权买卖合同属无效合同。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项的规定，判决：一、确认丁俊清与第三人杜燕珍于2013年11月12日签订的关于位于榆中县政府路47号第一幢3单元1层102室楼房一套（面积104㎡）的《房屋买卖契约》无效。案件受理费100元，由丁俊清负担。
宣判后，丁俊清和杜燕珍均不服判决，分别向本院提出上诉。
丁俊清上诉称，原审在没有充分证据的情况下，将属于上诉人个人所有的涉案房屋认定属于家庭共有财产，显属认定事实错误。上诉人将自己所有的涉案房屋以合理价300000元转让给杜燕珍，在转让时，因上诉人与杜燕珍之间通过债务互抵、付现款50000元等方式付清房价款，原审仅以双方认可的50000元认定系涉案房屋成交价，认定属于不合理价格转让，显然是以偏概全，难以成立。杜燕珍已经向上诉人支付了购房款300000元，该价格合理，不存在低于当地市场交易价70%的情形，故杜燕珍属于善意第三人，双方签订的房地产买卖契约合法有效。且被上诉人不是涉案合同的当事人，不具有请求确认涉案合同无效的权利。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
杜燕珍上诉称，涉案房屋登记在丁俊清个人名下，其是涉案房屋的权利人，其有权处理自己享有权利的涉案房屋，并不是无权处分人，原审认定丁俊清无权处分家庭共有涉案房屋属于认定事实错误。上诉人杜燕珍以市场合理价300000元购得涉案房屋，在没有证据证明上诉人杜燕珍恶意的情况下，杜燕珍属于善意，且上诉人已经依据双方签订的房地产买卖契约取得了涉案房屋的产权证，完全符合物权法的关于善意取得的规定。被上诉人不属于涉案合同主体，其无权主张涉案合同无效。综上，恳请二审法院查明事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，确认涉案合同有效，本案诉讼费用由被上诉人承担。
魏海霞、赵圣学均服判并对丁俊清与杜燕珍的上诉共同答辩称，魏海霞丈夫赵林于1995年就参加工作，生前和父母一同居住生活，涉案房屋是2007年4月9日购买，丁俊清虽然以其个人名义签订房屋买卖契约并将产权证登记在自己名下，但涉案的房屋是有其家庭成员赵杰贤、赵林及丁俊清共同劳动为家庭创造的价值，故涉案房屋属于家庭共有财产。赵杰贤与赵林先后去世，魏海霞、赵圣学依法享有继承权利，属于涉案房屋的财产继承人和共有人，遗产未分割的情况下，共有人魏海霞、赵圣学并未同意丁俊清处分涉案房屋，故丁俊清出售行为属于无权处分，杜燕珍取得涉案房屋亦不属于善意取得。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理认为，提起民事诉讼程序的原告必须是与其诉讼主张的法律关系有直接利害关系的民事主体。本案中，魏海霞与赵圣学以赵林是涉案房屋的家庭共有权人之一，在共有人赵杰贤与赵林相继去世后，赵林对涉案房屋享有的权利在未被法定继承人分割的情况下，各继承人均是涉案房屋的共有权利人，丁俊清擅自处分涉案房屋属于无权处分，故以此为由诉请确认丁俊清与杜燕珍签订的房产买卖契约无效。根据魏海霞与赵圣学的诉请，魏海霞与赵圣学作为对涉案房屋享有共有权利的权利人的基础法律关系系基于因赵林对涉案房屋享有的共有物权及赵杰贤、赵林死亡后析产继承权的存在而主张本案之诉，而在其二人对于涉案房屋的物权权利及继承权权利没有先行诉讼确认的情况下，魏海霞与赵圣学直接以涉案房屋权利人提起确认丁俊清与杜燕珍签订的房屋买卖合同效力之诉，显然不必然具备作为本案法律关系中起诉的原告资格参加本案之诉。魏海霞与赵圣学认为其二人对涉案房屋享有物权权利或继承权利的事由应优先适用《物权法》或《继承法》相关规定予以确认，原审法院在魏海霞与赵圣学没有确认其二人对涉案房屋基于何种法律关系、享有何种权利未先行诉讼确认的情况下，在本案确认合同效力诉讼中将涉案房屋的物权性质认定及继承权利一并审理认定，并据此判决丁俊清与杜燕珍签订的房地产买卖契约无效法律依据不足，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销甘肃省榆中县人民法院（2014）榆民一初字第307号民事判决；
二、驳回魏海霞、赵圣学的起诉。
一审案件受理费100元，退回魏海霞；上诉人丁俊清交纳的二审案件受理费100元，退回丁俊清，上诉人杜燕珍交纳的二审案件受理费100元，退回杜燕珍。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一五年四月九日
书 记 员 吕品月