江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第1876号
原告江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路63号西都大厦12楼1202室。
法定代表人梁维，该公司董事长。
委托代理人陈辉，该公司法律事务部经理。
被告刘敬德，男。
原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告刘敬德物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年6月10日公开开庭进行了审理。原告大彭阳光公司的委托代理人陈辉、被告刘敬德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大彭阳光公司诉称，我公司与贵邦俊园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同约定物业服务费按建筑面积收取，多层0.43元／月／平方米，高层0.93元／月／平方米。我公司按照合同约定履行了义务，被告至今未给付物业服务等费用，原告多次催要，被告均拒绝给付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告给付2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费914元、滞纳金1480元。
被告刘敬德辩称，原告没有按照物业合同约定提供物业服务，我有权拒交物业服务费；我所居住单元的两个化粪池外溢数月，原告不予清理，我家厨房排污管道堵塞原告也不予解决，均是我自行清理，所花费用应折抵物业费；排雨水管中段接头漏水，造成我家墙壁、地板损毁；原告的物业服务质量与合同约定不符，小区路面毁坏没有维修养护，监控设备、地灯、浇水龙头毁坏没有及时维修更换，楼道卫生清洁、垃圾清运不及时，地面排污管道堵塞，下水道盖板缺损严重，公共绿地、花木养护和管理不到位，休息亭里的座椅无人打扫，小区内车辆停放混乱，消防、救护通道堵塞严重，我家两次急救120救护车无法进入小区，原告未尽到公共秩序维护和安全防范的协助管理服务，我妻子被打伤门卫不予过问，我所在的单元楼承重墙被业主擅自开窗洞，我向原告反映至今没有回复；原告对供水水箱的污泥未能及时清理，我发现水质问题向房管局物管处反映才得到解决，我购买净水机的费用应由原告承担；原告收取物业费却没有提供相应的物业服务，物业费的收支情况未向业主公示，收取与支出不相符，而政府规定每半年公布一次；物业管理用房属于全体业主所有，原告却将物业综合楼全部外租；物业服务合同没有公示，我不知情，该合同应为无效合同；我不承担本案诉讼费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月10日徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订贵邦俊园物业管理服务委托合同，合同约定：甲方选聘乙方为贵邦俊园小区提供物业管理服务事宜，合同期限三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止，物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层0.43元／月／平方米，小高层0.93元／月／平方米，商业门面（非餐饮）0.50元／月／平方米，商业门面（餐饮）1.00元／月／平方米，装修垃圾处置费1元／平方米，装修服务费200元／户；小区地下停车场收费标准为40元／月／车，另加相关场地公摊租金和管理费用，地面车位按照30元／月／车收取；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在第二个物业管理年度第1个月的1日起至第6个月的30日内履行当年物业费的交纳义务；为保障小区物业管理服务工作的良性运行，实行收费、服务同时进行，从合同签订后每年12月份的第1日起即为滞纳金计算起始日，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金；乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序维护、安全防范消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，停车场所及设施等公共物业的管理；乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准。双方还就物业的承接验收、经营管理、物业的使用与维护、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告大彭阳光公司即开始为本市云龙区贵邦俊园小区进行物业服务管理。被告刘敬德为该小区3#-1-101室房屋所有权人，房屋建筑面积88.90平方米，其尚欠原告2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费88.90平方米×0.43元／月／平方米×24个月≈917元。
另查明，原告大彭阳光公司在为本市云龙区贵邦俊园小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如对业主反映的维修问题未按约定时间达到现场，有报修、维修记录；未能每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道、以及其他共用部位，定期维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻，并报业主委员会和有关主管部门；消防通道不畅通，存在堵塞现象；载人电梯早6点至晚12点不能正常运行，路灯、楼道灯完好率低于80%；车辆无序停放，小区内存在乱设经营摊点现象；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期修剪养护，定期清除绿地杂草、杂物；对小区内公共雨、污水管道、雨、污水井、化粪池未能及时清理疏通或清理疏通不畅等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告大彭阳光公司和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对贵邦俊园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告刘敬德为贵邦俊园小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。因原告在为贵邦俊园小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的标准严重不符，且原告的物业服务质量并非一般瑕疵，严重影响了业主的生产、生活，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为917元×75%≈688元。由于原告的物业服务存在质量问题，故原告无权向被告主张违约金。被告刘敬德辩称，其自行清理排水管道的费用860元，因未提起反诉，其可另行主张；被告同时辩称，其在2008年8月交纳了水电押金500元应予退还，经查该费用并非原告收取，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘敬德应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费688元。
二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司要求被告刘敬德支付滞纳金1480元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担10元、被告刘敬德负担15元（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年六月二十六日
书记员 崔朝宇