沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民三初字第00285号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行。
负责人：刘震，系该行行长。
委托代理人：孙娟，系辽宁盛恒律师事务所律师。
委托代理人：孙庆泉，系辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：刘淑敏，女，××年××月××日出生，汉族。
被告：保利（沈阳）房地产开发有限公司。
法定代表人：倪新财，系董事长。
委托代理人：康凯，男，××年××月××日出生，满族，系该单位法务负责人。
委托代理人：于洋，男，××年××月××日出生，汉族，系该单位法务负责人。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告刘淑敏、保利（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，被告保利公司在答辩期内提出管辖异议，本院做出（2014）沈和民三初字第00285号民事裁定，驳回被告保利公司对本案管辖权提出的异议，被告保利公司不服该裁定，提起上诉，沈阳市中级人民法院做出（2014）沈中立民终字第302号民事裁定，维持原裁定。本案适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员韩皓宇、刘世颜参加评议的合议庭，于2014年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙娟、被告刘淑敏及被告保利公司委托代理人于洋到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，李佳轶于2008年12月25日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款额为人民币140，000元，用于购买位于沈阳市东陵区新宁街XX号XX幢XXX房屋，借款期限10年。李佳轶将其所购房产抵押给原告，并办理了抵押登记。被告保利公司对李佳轶借款提供连带保证责任，保证期限为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。原告按约定发放了贷款，但李佳轶拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。李佳轶长期拖欠借款不予以清偿，因此原告有权按照合同约定要求李佳轶立即偿还欠款本息并承担相关费用，被告保利公司对其借款承担同一顺序保证责任。另，因李佳轶已死亡，根据沈阳市大东区人民法院作出的（2011）大东民一初字第892号民事判决，坐落于沈阳市东陵区新宁街XXX号XXX房产已判归李佳轶继承人刘淑敏所有，该房产所欠贷款应由刘淑敏偿还。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。
诉讼请求：1、判令被告刘淑敏偿还所欠贷款本金91，921.94元，利息2，821.51元，罚息299.05元，共计95，042.5元（利息、罚息暂计至2013年9月23日，以后利息、罚息按合同约定执行至实际给付之日止）；2、判令原告对被告刘淑敏提供抵押的房产享有优先受偿权；3、判令被告刘淑敏按合同约定给付原告律师费3，033元；4、判令被告保利公司承担连带保证责任；5、判令由被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘淑敏辩称，原告所述属实，但没钱偿还贷款。
被告保利公司辩称，首先对原告在起诉状中陈述的贷款事实没有异议，但是：1、该房屋已具备办理产权及相应权证条件，但由于李佳轶自身原因，并未办理；2、关于原告所主张的律师费，并未实际发生，我公司不同意承担该部分费用，且原告主张该费用无事实及法律依据；3、本案中存在抵押担保也存在保证担保，在物的担保与保证担保并存的情况下，我公司仅应对物的担保以外的债权未能清偿部分承担保证责任。综上所述，请求法院依法驳回原告对我公司相应的诉讼请求。
经审理查明，原告与李佳轶、保利公司于2008年12月25日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告作为贷款人向作为借款人的李佳轶发放个人住房贷款，用于购买位于沈阳市东陵区新宁街XX号XX幢XXX、建筑面积89.05平方米的房屋，借款金额为人民币140，000元，借款期限为120个月（从2008年12月25日至2018年12月25日止），贷款月利率4.2075‰，借款逾期的，在贷款利率的基础上上浮50%，采用等额本息还款方法，每月还本付息1，488.27元。同时，被告李佳轶以其所购房产为前述借款设定抵押担保（并于2008年12月30日在房产局办理预购商品房抵押权预告登记，至本案庭审调查结束，该抵押预告登记未转换为正式抵押登记）。被告保利公司作为保证人，对上述借款提供连带责任保证担保，并在该合同第十二条第五款第（二）项约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。”保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同第三十六条约定：“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”合同第十六条违约情形约定：“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……。”第十七条违约救济措施约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；……。”第二十一条约定：“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。”
借款合同生效后，原告如约向李佳轶发放贷款140，000元，但李佳轶在收到并使用该笔贷款后未能按期履行还本付息义务，现拖欠贷款本金余额91，921.94元，及截至2014年12月19日的利息7，016.87元、罚息2，373.73元，故原告诉至法院。
另查，李佳轶于2011年4月28日因病去世，其妻子刘淑敏及女儿李怡（原告）与李佳轶的父亲李长武、母亲王乐英（被告）因继承纠纷，于2011年7月6日诉至沈阳市大东区人民法院，该院做出（2011）大东民（1）初字第892号民事判决，判决涉案抵押房产归刘淑敏所有，该房产所欠贷款亦由刘淑敏偿还。
又查，中国建设银行股份有限公司辽宁省分行与辽宁盛恒律师事务所签订律师代理工作任务书，将建行铁路支行（本案原告）、铁西支行、皇姑支行、南湖支行及和平支行12笔（包括涉案贷款）个贷催收项目委托该所采取诉讼手段进行催收。《律师代理工作任务书》约定“受托方可按照受托催收项目的不良贷款本金余额的3.3%收取律师代理费，要求债务人或担保人承担。”涉案贷款本金余额为91，921.94元，律师费应为（91，921.94元×3.3%=）3，033元。
再查，直至本案庭审调查结束，抵押房产未办理《房屋他项权证》。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、支付凭证、预购商品房抵押权预告登记证、贷款账户基本信息、（2011）大东民（1）初字第892号民事判决书、律师代理工作任务书、律师费缴款收据等证据，以及原告与被告刘淑敏、保利公司的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与李佳轶、保利公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。现原告已按合同约定履行了发放贷款义务，但李佳轶未按合同约定履行偿还贷款本息的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定的提前收回贷款本息的条件已成就，被告刘淑敏作为李佳轶的法定继承人，且继承了涉案抵押房产，原告主张被告刘淑敏清偿贷款本金余额、利息、罚息及律师费的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。虽然李佳轶以其所购房产为涉案借款提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记（且至本案庭审调查结束时，涉案房产抵押预告登记未转换为正式抵押登记），抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故原告在仅办理了抵押预告登记的情况下，并不享有优先受偿权，故对原告主张对抵押房产行使优先受偿权的诉请，本院不予支持。鉴于抵押房产至今尚未办理他项权利证书，被告保利公司的保证责任不能免除。被告保利公司作为连带责任保证人，对涉案借款本息负有连带清偿义务，并在履行还本付息义务后，有权向被告刘淑敏追偿。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……。”且《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条保证条款明确载明“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。”故原告要求被告保利公司对涉案借款承担连带保证责任，既符合法律规定，亦符合合同约定，因此对被告保利公司关于保证人对物的担保以外的债权承担保证责任这一抗辩理由，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告刘淑敏于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金余额91，921.94元，及截至2014年12月19日的利息7，016.87元、罚息2，373.73元；并自2014年12月20日起至实际给付之日止，按借款合同约定的计息方法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行利息、罚息；
二、被告刘淑敏于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行律师费3，033元；
三、被告保利（沈阳）房地产开发有限公司对前述被告刘淑敏所负债务承担连带保证责任；
四、驳回原告其他诉讼请求。
若被告刘淑敏、保利（沈阳）房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费2，252元，由被告刘淑敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 严冬云
人民陪审员 韩皓宇
人民陪审员 刘世颜
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 姜 琳
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。