湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2017号上诉人（原审原告）：张红萍，女，1985年9月1日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：何丹，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛阳，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区花山镇特1号。法定代表人：喻中权，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦明杰，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人张红萍因与上诉人武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山王民初字第00108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案后，依法组成合议庭于2017年4月13日公开开庭进行了审理，上诉人张红萍的委托诉讼代理人何丹、辛阳，上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人王一、秦明杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红萍上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、如不发回重审，则维持一审判决第一项；改判碧桂园公司承担逾期交房违约金64800元，逾期交房违约金剩余部分自提起诉讼的次日起计算至符合交房条件并交付张红萍时止；碧桂园公司立即实施水系（绿化廊道）的隔离整改方案，该方案必须征得张红萍书面同意，且不得采用栅栏、围墙等影响美观、妨碍通行、安全、消防等功能性要求，同时减少房屋价款9万元。三、本案一、二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实与理由：1、张红萍与碧桂园公司在签订合同及合同履行期间，碧桂园公司存在故意违反规划，违法圈占绿地，且故意隐瞒被规划局要求整改的事实，故意提供虚假的关于水系（绿化廊道）的规划示意图、沙盘模型，致使上诉人对标的房产实际情况产生误认。合同签订后，上诉人通过维权才了解到水系必须对外开放，外来人员可自由出入小区，在绿化廊道甚至整个小区穿行、休闲娱乐，制造躁音，小区业主财产、人身安全均无法得到保障，应进行整改，在确保安全的前提下开放水系。一审法院认定碧桂园公司没有提供虚假信息，没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，该事实认定和法律适用均是错误的。一审法院认为彩图与规划相符，不仅与事实不符，在逻辑上也是自相矛盾的。该彩图显示，水系应属于碧桂园·生态城一期桃花源用地范围，属于全体业主所有。但现实情况却是，水系并不属于全体业主所有。事实上，碧桂园公司在取得土地出让权时就知道该水系不属于业主权属用地范围，但其在宣传时却称水系属于全体业主所有，该宣传彩图和收房前碧桂园圈占绿地的客观事实，严重误导业主，让业主误认为水系是封闭在桃花源小区内，仅由该住宅区内业主独享。一审判决中所描述的“规划示意彩图”上实际载明的文字是“碧桂园．生态城一期规划图”，并非“示意图”，证明碧桂园公司故意提供虚假信息，隐瞒与订立合同有关的重要事实。一审判决还认为：“原告要求法院判令碧桂园公司立即实施绿化廊道（水系）的隔离整改方案，该方案必须征得原告书面同意，且不得采用栅栏、围墙等影响美观、妨碍通行、安全、消防等功能性要求的诉讼请求，因绿化廊道的景观设计不属于双方合同约定内容，一审法院不予审理。若原告认为碧桂园公司采用了栅栏、围墙等隔离设施对其房屋有影响或不合理，属于小区物业交付物业服务公司之后由业主大会或者业主大会授权的业主委员会依法决定，原告无权单独行使该项权利”。该事实认定和法律适用是完全错误的。2、一审判决关于逾期交房认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定，除燃气工程未达到约定的使用条件达48天外，碧桂园公司的商品房在其他方面均达到合同约定的交房条件，该认定明显错误。合同第四条明确约定了项目的绿地率交房条件。碧桂园公司的商品房交付不满足实质交房条件，也未满足约定的程序性交房条件，因此应按照合同约定，承担逾期交房的违约责任。3、一审判决对燃气开通具体时间的认定错误。碧桂园公司没有在2014年7月2日完成燃气工程竣工验收的交付条件，也无证据证明向张红萍发放了《燃气开户通知书》。4、一审判决关于桃花源小区供电工程验收合格的事实认定错误。碧桂园公司提交的仅是一份供电公司和碧桂园公司共同向武汉市房产局提供的《正式供电证明》，内容为：“～一桃花源l27栋(含两栋变电站)、334户拟于2014年3月10日向购房业主交付使用，该交付使用区域内的供电工程已施工完毕，现已正式供电”。而该项目的竣工验收等所有法定或约定的交付使用在2014年3月10前均未完成，因此，该份证明为一份虚假证明。一审法院认定碧桂园公司供电工程于2014年3月10目验收合格是错误的。碧桂园公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，驳回张红萍全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由张红萍承担。事实与理由：一审判决判令碧桂园公司承担逾期交房违约责任，认定事实错误，适用法律错误。双方《商品房买卖合同》约定交房日为2014年5月15日，但张红萍纠缠于公共绿化地带（水系）权属的错误主张，拖延至2014年7月20日才办理房屋交接手续，因此导致房屋延期交接的不利后果应由张红萍自行承担。张红萍无权主张碧桂园公司承担逾期交房违约责任。张红萍辩称，碧桂园公司的上诉理由不成立，与事实不符，我方拒绝接收房屋是因为碧桂园公司没有提供符合交房条件的所有或部分文件，因此我方认为案涉房屋不符合交房条件，因此拒绝收房。张红萍向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司承担逾期交房违约金91260元（按已支付购房款180万×逾期交房天数169天×万分之三），从2014年5月15日算起，至提起诉讼时的10月31日止；逾期交房违约金剩余部分从提起诉讼次日算起，至具备交房条件并交付张红萍时止；2、判令碧桂园公司对绿化廊道的景观设计应在确保安全的前提下，不得采用栅栏、围墙等影响景观、通行的隔离方案，并征得张红萍的同意；同时依法判令碧桂园公司减少房屋价款25.5万元；3、判令本案的诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2013年11月9日，张红萍与碧桂园公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：张红萍向碧桂园公司购买碧桂园·生态城一期桃花源第114幢1层2号房，建筑面积202.01平方米；房屋总价款为1800000元，付款形式为分期付款，张红萍应于2013年11月9日前，一次性存入商品房首付款720000元；2013年12月9前，一次性存入商品房二次付款1080000元。合同第一条约定……出卖人以出让方式取得位于花城大道以南，春和路以东，编号为X03170004的地块的土地使用权，面积179339.12平方米，规划用途为城镇住宅，……出卖人经批准，在该地块上投资建设碧桂园·生态城一期桃花源商品房。该项目的有关批文如下：1、《国有土地使用证》；颁发机关为武汉市国土资源和规划局（编号：武新国用（2011）第068号）。合同第九条约定：出卖人应当在2014年5月15日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；×5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述1-4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5-8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。……第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十二条约定：商品房达到本合同约定的条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。附件六合同补充协议约定：五、交楼手续……在该商品房出现面积差异，买受人依约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项，因该补交为买受人须支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人，直至买受人付清该补交款项为止。……十一、提示，出卖人已提请买受人仔细阅读《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款，特别注意加粗字体部分的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作出了相应的说明。买卖双方一致确认对《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款含义认识一致。2014年5月14日，碧桂园公司以快递方式书面通知张红萍于2014年5月15日办理房屋交接手续，但张红萍以碧桂园公司交付的房屋不符合交付条件拒收房屋。同日，碧桂园公司向张红萍等业主出示武汉东湖新技术开发区国土资源规划管理局向碧桂园公司出具的《关于恢复花山生态新城公共绿化廊道开放性的通告》，载明：“……经我局现场调查，发现你公司在开发建设过程中有违规圈占花山生态新城公共绿化廊道的行为，对花山生态新城整体绿化景观系统造成影响，现要求贵公司在15天之内恢复公共绿化廊道的公共开放性，否则将予以相应的行政处罚。”一审另查明：张红萍向碧桂园公司支付了全部购房款1800000元。碧桂园·生态城一期桃花源项目于2014年4月1日取得武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局颁发《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（编号：核字第武规（东开）验[2014]012号）；2014年4月3日，武汉市城乡建设委员会出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：15-14-091）；2014年1月17日，武汉市公安消防局出具《建设工程消防竣工验收抽查结果告知单》（编号：[2014]YC002）；2014年4月29日，武汉市燃气热力工程质量监督监测站出具《燃气工程验收监督意见单》（监督注册号：RR-OJS-B-H094）；2014年3月10日，桃花源小区供电工程验收合格；2014年5月8日，武汉市住房保障和房屋管理局颁发《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》（证书编号：武房开备字[2014]075号）。2014年7月2日，碧桂园公司向桃花源小区业主下达《燃气开户通知书》。一审再查明：碧桂园·生态城一期用地总面积为220016.27平方米（以实测为准）；其中，净用地面积：179339.12平方米（以实测为准）；代征绿化带面积：20220.67平方米；代征城市规划道路面积：20456.48平方米（以实测为准）。一审法院认为，本案的焦点为：1、碧桂园公司是否构成逾期交房的违约责任的问题；2、碧桂园公司在订立合同时是否存在对绿化廊道的欺诈并导致张红萍违背真实意思订立合同，及张红萍据此请求变更合同、减少房屋价款应否支持的问题；3、张红萍要求变更合同、减少房屋价款是否适用除斥期间以及是否超过法定除斥期间的问题。1、关于碧桂园公司是否构成逾期交房违约责任问题。一审法院认为，张红萍、碧桂园公司签订的合同约定的交房条件除需达到法定交房条件外，还需达到合同约定的交房条件。碧桂园公司在合同约定的交房时间前已经取得由建设行政主管部门出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明其商品房经验收合格，符合法定的交房条件。碧桂园公司在交房时在燃气方面虽经相关主管部门专项验收，达到法定交付条件，但碧桂园公司于2014年7月2日才向业主开具《燃气开户通知书》，未达到合同约定的可以向服务商申请办理该服务供应手续的使用条件，晚于合同约定的交付时间48天，碧桂园公司应按合同约定向张红萍承担逾期交房的违约责任。碧桂园公司应支付按已交付房价款1800000元的日万分之三计算48天的违约金25920元。除燃气未达到合同约定的交房条件外，碧桂园公司提交的证据能证明其开发的商品房在其他方面均达到交房条件。若张红萍认为建设行政主管部门在碧桂园公司不具备法定交房条件的情况下仍出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的具体行政行为违法，其可以提起行政诉讼。2、碧桂园公司在订立合同时是否存在对绿化廊道的欺诈并导致张红萍违背真实意思订立合同，及张红萍据此请求变更合同、减少房屋价款应否支持的问题。一审法院认为，从证据方面来看，碧桂园公司在房屋销售过程中发放的项目规划示意彩图、制作展示的沙盘等宣传资料显示的是项目整体规划范围，规划示意彩图符合碧桂园·生态城一期桃花源、山湖间项目《建设用地规划许可证》的附图《用地红线图》及《建设工程规划许可证》的附图《建筑红线定位图》，碧桂园公司据此制作宣传资料，显示项目整体开发规划范围及建筑物定位情况并无不当。张红萍提供的以上证据不能证明碧桂园公司存在对绿化廊道欺诈的行为。从双方签订的合同来看，双方合同明确载明武新国用（2011）第068号《国有土地使用证》为项目建设依据。项目《国有土地使用证》载明了桃花源住宅小区的权属用地范围，结合张红萍提供的证据《建设用地规划许可证》的附件《规划设计条件》载明的碧桂园·生态城一期的用地情况，该绿化廊道属于碧桂园公司代征的绿化带，属于武汉市东湖新技术开发区城镇公共绿地。根据《物权法》第七十三条关于“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”的规定，本案系争绿化廊道属于城市公共绿地，其土地使用权非全体业主共有，张红萍不能要求独占使用。从碧桂园公司对绿化廊道有无法定告知义务方面来看，有关商品房的相关法律及《商品房销售合同管理办法》等法规并未要求开发商对其规划范围内不属于其权属用地的代征的城镇公共绿地负有法定的告知义务。且该绿化廊道的地理位置确实分布在桃花源小区建设区域范围内，该土地的权属问题对业主购买房屋的决定不产生实质性的影响，碧桂园公司就绿化廊道的权属不存在欺诈。另，碧桂园公司虽存在违规圈占绿化廊道的行为，但张红萍不能根据碧桂园公司的违规圈占行为就认为绿化廊道属于桃花源全体业主共有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”张红萍所签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。张红萍主张判令碧桂园公司因欺诈减少房屋价款的诉讼请求，一审法院不予支持。对张红萍要求碧桂园公司对绿化廊道的景观设计应在确保安全的前提下，不得采用栅栏、围墙等影响景观、通行的隔离方案，并征得张红萍的同意的诉讼请求，因绿化廊道的景观设计不属于双方合同约定内容，一审法院不予审理。若张红萍认为碧桂园公司采用了栅栏、围墙等隔离设施对其房屋有影响或不合理，属于小区物业交付物业服务公司之后由业主大会或者业主大会授权的业主委员会依法决定，张红萍无权单独行使该项权利。3、张红萍要求变更合同、减少房屋价款是否适用除斥期间以及是否超过法定除斥期间的问题。合同撤销权包括变更权和撤销权两种情形。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时起超过1年当事人才请求撤销或变更的，人民法院不予保护。该条中关于合同撤销事由虽仅列举了两种事由，但法律规定的撤销事由不限于该两种情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。……第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的；……《中华人民共和国合同法》于1999年实施，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》于1988年实施，根据新法优于旧法的原则，《合同法》并未修改关于除斥期间制度，仅变更了除斥期间的起算点，即变更、撤销合同均适用除斥期间。除斥期间的起算点应以《合同法》中的有关规定为准，即具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由起1年内行使。关于本案是否已过除斥期间的问题，因张红萍、碧桂园公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定2014年5月15日交付房屋，张红萍在交房之日就已因绿化廊道问题与碧桂园公司产生争议，此时其知道或者应当知道其权利被侵害，张红萍于2015年10月8日，才将其诉讼请求变更为减少房屋价款，已超过了1年的变更合同的除斥期间。即使具有合同变更事由，张红萍的合同变更权也已消灭。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张红萍支付逾期交房违约金25920元；二、驳回张红萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4125元；由武汉生态城碧桂园投资有限公司负担448元，张红萍自行负担3677元。二审经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审中，张红萍虽递交了上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条的规定，对张红萍按自动撤回上诉处理。针对碧桂园公司的上诉理由及请求，本案争议焦点为：碧桂园公司是否构成逾期交房，如果构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算？因碧桂园公司虽在合同约定的交房时间前取得相关部门出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》及《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，达到法定的交房条件。但碧桂园公司于2014年7月2日才实际取得天然气公司开具的《燃气开户通知书》，一审判决碧桂园公司承担48天的逾期交房违约责任,并无不当。碧桂园公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4125元，由武汉生态城碧桂园投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟审判员 李斌成二〇一七年六月十二日书记员 刘 卫