湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0115民初794号
原告：刘彬桃。
委托诉讼代理人：云平、余珍，湖北君博律师事务所律师。
被告：黄锦秀。
被告：赵峻，系被告黄锦秀之子。
二被告委托诉讼代理人：胡雅妮、张勇，湖北尚泰律师事务所律师。
第三人：刘晖，系原告之女。
第三人：王光杰。
原告刘彬桃诉被告黄锦秀、赵峻，第三人刘晖、王光杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月9公开开庭进行了审理。原告刘彬桃及其委托诉讼代理人余珍，被告黄锦秀、赵峻的委托诉讼代理人胡雅妮、张勇，第三人刘晖到庭参加诉讼，第三人王光杰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
刘彬桃向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告黄锦秀及其丈夫赵登高（已故）原均为湖北滤清器厂职工，原告系第三人刘晖父亲，被告黄锦秀是刘晖的大姨。1994年10月29日，赵登高与湖北滤清器厂签订了协议书，由湖北滤清器厂将位于江夏区新北街18号西五栋一单元五楼的自管公房一套（建筑面积65.447平方米）以6514.79元的价格出售给了赵登高。协议约定赵登高购房后拥有部分产权，可以继承。赵登高付清购房款并居住满五年后，可以按照届时的市场价在本场出售或者出租。2003年许，被告一家搬去武汉市主城区居住，原告于2003年12月8日从赵登高手中花费18000元购得该房屋，因双方是亲戚关系，只是达成口头协议，未签订书面购房协议，后与家人一直居住至今，被告的丈夫赵登高于2013年去世。2016年6月，二被告向贵院提出继承权纠纷诉讼，确认其二人对上述房屋享有继承权，并起诉要求第三人腾退房屋。为维护原告合法权益，特具状起诉。
黄锦秀、赵峻共同辩称，一、答辩人拥有涉案房屋湖北滤清器厂西五栋一单元501号房的所有权。该房屋是“房改房”，1994年10月29日湖北滤清器厂与赵登高签订的房改售房协议、湖北滤清器厂2016年4月18日出具的证明、江夏区人民法院做出的（2016）鄂0115民初1467号民事调解书充分证明至今答辩人黄锦秀、其子赵峻为该房屋的合法所有权人。二、涉案房屋未出售给原告刘彬桃。1、原告提交的证人黄某1和黄某2的证言，在答辩人诉本案第三人王光杰（原告女婿）、刘晖（原告女儿）返还原物纠纷一案（（2016）鄂0115民初2052号）中,与第三人提交法庭的证据相同。该案中法庭询问证人黄某1和黄某2是否存在房屋买卖时，证人黄某1回答为“不清楚买卖房子的事”，证人黄某2出庭回答：“黄锦秀没有卖房子，还证实黄锦秀向其讲黄锦秀要收回此房屋”。2、房屋买卖是以登记为要件，依据《中华人民共和国物权法》第九条，涉案房屋是“房改房”，是必须要到单位房产部门备案（登记形式的一种）。房屋买卖是老百姓的头等大事，按照常理，房屋交易后肯定要到单位房产部门作个备案，并且原告也是湖北滤清器厂职工，应熟悉知道这些情况，怎会如此“马虎”？在相关案件审理期间，湖北滤清器厂房屋登记档案记载答辩人黄锦秀、其子赵峻仍为该房屋的合法所有权人，充分说明涉案房屋没有买卖的事实。三、关于汇款单，据换黄锦秀回忆（详见黄锦秀情况说明）：是约2000年湖北滤清器厂职工集资建房，刘彬桃要购买一套集资房（房屋具体地址：武汉市江夏区纸坊镇新北街湖北滤清器厂六层楼三单元102#房），因其手头紧张，找黄锦秀借钱买房，后刘彬桃还款给黄锦秀。当时刘彬桃写了个字据，刘彬桃归还借款后，字据交还给了他。因为此事与本案无关，我方不在此多谈。综上所述，答辩人恳请法院公正审理此案，保护答辩人的正当权益不受侵害，驳回原告所有的诉讼请求。
第三人刘晖述称，涉案房屋是我父亲刘彬桃找我大姨黄锦绣购买，因为楼层高，就与我原来居住的一楼进行交换，我住五楼（501号）至今。我父亲在2003年找我大姨买了（501号）房子，就是这个情况。
本院经审理认定事实如下：
刘彬桃、黄锦秀、赵峻、刘晖、王光杰均系湖北滤清器厂职工。黄锦秀系刘彬桃的姨姐。
1994年10月29日，黄锦秀的丈夫赵登高（亦系湖北滤清器厂职工，3013年9月17日去世）与湖北滤清器厂签订了一份协议书，湖北滤清器厂将位于武汉市江夏区纸坊街新北街34号（原18号）西五栋一单元五楼的自管公房（即501号）一套出售给赵登高，建筑面积65.447平方米，价格为6514.79元。协议书第四条约定“乙方（即赵登高）购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年后，可以按届时的市场价在本厂内出售或出租，在同等条件下甲方有优先购买权或承租权。出售后的增值部分在扣除有关税费后，原购房人得六成，原出售单位得四成”,该协议还就其他事项进行了约定。
2003年12月8日，赵登高与刘彬桃口头达成房屋买卖协议，赵登高将其向湖北滤清器厂购买的位于江夏区纸坊街新北街34号西五栋一单元五楼的501号房出售刘彬桃，刘彬桃通过中国工商银行以汇款方式向赵登高的妻子黄锦秀的3202180301061513235账户付款18000元。赵登高随后将房屋交给刘彬桃，举家迁至武汉市洪山区居住。刘彬桃将该房屋给其女儿刘晖与女婿王光杰，刘晖与王光杰将该房装修后居住至今。
2016年5月11日，黄锦秀、赵峻向本院提起诉讼，经本院作出（2016）鄂0115民初1467号民事调解书，主要内容为：被继承人赵登高于1994年10月29日与湖北滤清器厂签订协议书购买的位于武汉市江夏区纸坊街新北街湖北滤清器厂西五栋一单元五楼501号房屋由黄锦秀、赵峻继承。
2016年6月27日，赵峻、黄锦秀向本院提出起诉，请求判令确认赵登高与湖北滤清器厂签订的房屋买卖协议书合法有效并判令刘晖、王光杰退出其所有的江夏区纸坊街新北街34号西五栋一单元五楼的501号房等。
以上事实，有当事人的当庭陈述、协议书、银行汇款凭证、证明、民事调解书、民事判决书等证据，并经质证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定外，当事人之间转让不动产物权，应当依法办理变更登记，未经登记，不发生物权变动效力。因此，通常情况下，当事人之间进行房屋买卖交易，首先要签订书面买卖合同，然后由买方根据合同的约定向卖方支付购房款，最后双方办理房屋过户登记手续。但不动产登记行为是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，对外具有公示公信的效力。持证人可凭权利登记证书，对抗社会上不特定第三人的权利主张或侵权行为，即此为经登记的不动产物权的对世效力。但是，不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定关系人，而不能对抗与该物权本身有利害关系的特定关系人。本案诉争房屋属单位房改房，未办理相关产权变更移转登记手续。出卖人赵登高生前于2003年将其从湖北滤清器厂购买的房屋出售给其同为该厂职工的且与其有亲戚关系的刘彬桃，双方基于亲戚关系而未签订书面合同，但刘彬桃提出了银行汇款凭证证实其通过中国工商银行以汇款方式向赵登高的妻子黄锦秀支付购房款180000元，应认定为已支付相应购买房屋对价，同时该房屋已交付刘彬桃，且由刘彬桃的女儿刘晖与女婿王光杰重新装修连续居住多年，双方之间的房屋买卖合同成立并有效，具有法律约束力。本案出卖人赵登高去世后，房屋买卖合同的效力及于继承人黄锦秀、赵峻，黄锦秀、赵峻作为继承人辩称该款项为刘彬桃用以偿还之前的债务而非购房款，但其不能就该债务的形成等作出合理的说明与证明，应承担相应的法律后果，其辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决如下：
确认买房人刘彬桃与出卖人赵登高于2003年12月8日签订的位于武汉市江夏区纸坊街新北街湖北滤清器厂西五栋一单元五楼501号房屋买卖合同有效。
本案受理费500元，减半收取250元，由黄锦秀、赵峻负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 郑保民
二〇一七年四月十四日
书记员 邓 莉