浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第534号
上诉人（原审被告）诸暨市日森置业公司。
法定代表人余夏松。
委托代理人（特别授权代理）陈树杨。
被上诉人（原审原告）贾新女每。
被上诉人（原审原告）吴昌矿。
被上诉人（原审原告）姚国道。
三被上诉人共同委托代理人（特别授权代理）王关锦。
上诉人诸暨市日森置业公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第1958号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2007年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人诸暨市日森置业公司的委托代理人陈树杨，被上诉人贾新女每、吴昌矿、姚国道及其委托代理人王关锦到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年9月21日，被告诸暨市日森置业公司（甲方）与原告姚国道（乙方）签订租赁协议一份，约定被告自愿将日森大厦地下商场租赁给乙方暂作服装商场使用，租赁期自2005年11月1日起至2015年10月30日，租期10年，每年总租金28万元，必须在租赁期前一个月一次性付清，乙方向甲方支付水电费押金1万元，该押金在双方终止协议时甲方一次性退还给乙方，中途水电费由乙方按实交纳，工商、税务方面的有关手续甲方要协助乙方办理等内容。协议签订后，原告姚国道于同年9月22日付清第一年的租金28万元，9月26日支付电费押金1万元。被告将租赁房屋交付给原告，原告即着手进行室内外装饰。2005年10月14日，原告姚国道向诸暨市工商行政管理局领取了个体工商户营业执照，字号为诸暨市城北百信鞋服店。2006年1月9日，诸暨市建设局对被告作出行政处罚决定书，认定被告未经城市规划行政主管部门审批，擅自于2005年4月19日始对诸暨市暨阳街道暨阳路168号房屋底层（即本案租赁协议所称的地下商场）进行改建，将该地下车库出租给租赁户作为商场使用，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条之规定，且违法改建改变了车库的使用性质，影响了基础设施的合理使用，属严重违反规划的违法建设行为，依法对被告作出行政处罚，责令将该地下车库恢复原样。诸暨市建设局于同年2月20日以公告的形式向被告送达该行政处罚决定书，并登载于2月23日的《诸暨日报》上。三原告于2006年4月19日诉至法院，认为租赁协议因违法而无效，要求被告返还房屋租金28万元、水电费押金1万元，并赔偿利息损失及其他损失。审理中，根据原告的申请，法院依法委托浙江中兴工程项目管理有限公司对该租赁房屋的装修工程造价进行了鉴定，鉴定结论为346176元。
原审法院认为，三原告虽系合伙关系，但与被告订立房屋租赁合同的只有姚国道一人，根据合同的相对性原则，姚国道才是租赁合同的承租人。原告贾新女每、吴昌矿并非租赁合同的相对人，无权向本案被告主张权利。三原告各自的经济利益可在合伙关系中另行解决。原告姚国道与被告之间签订的租赁协议虽系双方的真实意思表示，但被告将地下车库进行违法改建，并以地下商场的性质出租给原告，影响了基础设施的合理利用，属严重违反规划的违法建设行为，明显违反了法律的强制性规定，对社会公共安全也造成了一定隐患。故双方之间的租赁协议应属无效。被告认为协议并未违反法律强制性规定的辩解不能成立，不予采信。双方因该合同所取得的财产应互相返还，故被告应返还原告租金28万元及水电费押金1万元，原告姚国道应将租赁房屋腾退给被告。被告明知其出租的房屋是地下车库，却对原告声称是地下商场，从而直接导致合同的订立，故被告的故意行为是造成合同无效的根本原因，具有主要过错；原告在签订合同时，没有进行必要的了解审查，也有一定过错。原告自订立合同后，支付了较大金额的租赁费，造成相应的利息损失，并对租赁物进行了装修，投入了大量的资金，该装修损失经鉴定为346176元，原告为开办商场进行工商登记、购买必需的物品为商场开业作前期准备等造成的损失确定为37020元。根据双方的过错程度，由被告对原告因履行该无效合同造成的经济损失承担90%的赔偿责任。对原告要求赔偿其他损失的诉讼请求，缺乏足够的证据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项、《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第五十八条的规定，判决：一、被告诸暨市日森置业公司返还原告姚国道房屋租金28万元、水电费押金1万元，共计人民币29万元，并赔偿该款自2005年9月22日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失的90%，赔偿房屋装修等经济损失344876元，上述款项限本判决生效之日起十五日内付清；二、原告姚国道向被告诸暨市日森置业公司腾退租赁房屋即日森大厦地下车库（包括房屋内装修的货柜等物品），限本判决生效之日起十五日内腾退完毕；三、驳回原告姚国道的其余诉讼请求；四、驳回原告贾新女每、吴昌矿的起诉。诉讼费用17860元，由原告姚国道负担3700元，被告诸暨市日森置业公司负担14160元。
宣判后，诸暨市日森置业公司不服原判决，提出上诉称：1、本案租赁协议合法有效，原判决认定协议无效错误。双方签约主体合法，租赁物权属清晰，上诉人享有所有权，且协议并未违反合同法第五十二条之规定。上诉人2005年4月对地下车库的改建行为与租赁协议的效力无任何关系。改建行为系上诉人单方处分行为，租赁协议系双方真实意思表示，是双方民事法律行为。原审法院将改建行为和租赁协议予以混淆，以改建行为违法，既而认定租赁无效，显然错误。同时原审法院认定地下车库系基础设施，亦存在错误。地下车库系上诉人私有财产，根据物权法的规定，上诉人所有的地下车库与基础设施是两个概念。上诉人的改建行为并未改变地下车库的主体结构，不会对建筑物的安全产生任何影响，因此原审法院认为改建行为对社会公共安全也造成了一定隐患，是错误的。2、退一步讲，即使租赁协议无效，因双方过错相当，原审法院判决上诉人承担90%的责任不公平，认定的返还数额有误。本案事实是被上诉人主动要求承租地下车库，租赁用途也是被上诉人自己确定的。签约前，被上诉人亲自到现场看过，也检查过房产权属证书及附图，其对地下车库的性质系明知。因此，原审法院认为被告明知其出租的房屋系地下车库，却对原告声称是地下商场是错误的。同时原审法院认定的被上诉人工商登记、订报纸、商场门楣装饰花等费用，并不属于损失范围，而且大部分证据都是被上诉人与案外人签订的，其真实性上诉人有异议。被上诉人也无权主张利息损失。即使合同无效，被上诉人应将可拆除的装修移走。本案原审鉴定的范围是工程总体造价，这与被上诉人的损失系不同的概念。被上诉人任意扩大部分损失其无权主张等。综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院将本案发回重审或依法改判。
被上诉人贾新女每、吴昌矿、姚国道辩称：1、原审法院认定本案租赁协议因违反城市规划法的强制性规定且损害了社会公共利益而无效，是正确的。2、原审法院认定的损失数额正确，确定的损失分担比例公平合理等。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据和所作陈述，依法对原判决事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为租赁协议的效力问题、损失认定问题及责任和比例分担问题。现逐一分析评判如下：一、租赁协议的效力问题。上诉人作为讼争地下车库业主，有权行使相应权利，但行使权利时不得违反法律的强制性规定，不得危及建筑物的安全。上诉人在未办理规划等行政审批手续情况下，即于2005年4月对地下车库进行改建，后又将该地下车库出租给被上诉人姚国道作为商场使用，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条之强制性规定，改变了地下车库的使用性质，属于严重违反规划的违法建设行为，租赁合同已产生违法性后果；同时地下车库部位系承载地上建筑物重量和维系建筑物整体安全的基础性设施，上诉人违法、私自改建地下车库，影响了该项基础设施的合理利用，对建筑物的安全已构成隐患，并已损害社会公共利益。本院同意原审法院作出的租赁协议无效之评判。上诉人认为合同有效的上诉理由不能成立。二、关于损失的认定问题。上诉人应当返还因合同取得的租金及水电押金，相应利息损失属客观发生并可以确定，应列入损失范畴；地下商场的装修费用，应以原审合法鉴定结论为据；原审法院认定的姚国道前期支出的购物费用，具有事实依据，且已实际发生并为开办商场所需，亦应确定为损失范畴。因此，原审法院认定的损失数额并无不当。上诉人提出的原判认定损失有误的上诉理由亦不能成立。三、本案损失的责任和比例分担问题。上诉人的违法改建行为是造成合同无效的基础性和先导性原因，且是造成合同自始无法律约束力的主要原因，上诉人对此存在主要过错，对被上诉人姚国道由此造成的合理部分损失应承担主要责任；被上诉人姚国道系完全民事行为能力人，又从事经商活动，其在房屋租赁过程中对相关法律负有知悉义务，对本案标的物进行承租可能导致的不利后果和风险负有谨慎的预测义务，其对此认知、估计不足，存在一定过失，应负次要责任。本院综合考量双方的过错程度，结合本案实际，认为本案损失分担比例以确定为7：3为宜。对上诉人上诉有理部分，本院予以采纳。原判决基本事实清楚，唯对损失分担比例的确定存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第1958号民事判决主文第二、三、四项。
二、撤销诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第1958号民事判决主文第一项及诉讼费负担部分。
三、上诉人诸暨市日森置业公司返还被上诉人姚国道租金28万元、水电费押金1万元，共计人民币29万元，并赔偿该款自2005年9月22日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失的70%；赔偿房屋装修等经济损失共计268237.20元。上述款项限本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费用17860元，由上诉人诸暨市日森置业公司负担12500元，被上诉人姚国道负担5360元；二审诉讼费用10148元，由上诉人诸暨市日森置业公司负担7100元，被上诉人姚国道负担3048元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 单卫东
代理审判员 金湘华
二〇〇七年六月二十日
书 记 员 许华娣