福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民终789号上诉人（一审原告）：何清安，澳门特别行政区居民,男，1970年10月7日出生，现住福建省厦门市。委托诉讼代理人：张仕清，福建天翼律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：厦门英特华投资咨询有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路820号帝豪大厦2603室。法定代表人：陈子琪。上诉人何清安与被上诉人厦门英特华投资咨询有限公司（以下简称英特华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2016）闽02民初793号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何清安的委托诉讼代理人张仕清、被上诉人英特华公司的法定代表人陈子琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何清安上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持何清安的诉讼请求；2、判令由英特�公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决判非所请，违反了民事诉讼中不告不理的原则，适用法律错误。本案何清安的诉讼请求为确认合同有效，一审判决却以审查合同是否履行作为案件争议焦点和判决依据。二、讼争《租赁合同》依法有效，一审判决对此适用法律错误。1、讼争《租赁合同》并不符合上述认定合同无效的任何情形，且一审判决也从未认定讼争《租赁合同》违反合同无效的法律规定。2、讼争《租赁合同》的合同履行与合同效力认定无关。即便合同的实际履行过程与讼争《租赁合同》存在不符，但是，英特华公司出具的《租金收款收据》足以认定何清安与英特华公司不仅存在租赁合同关系，且对合同实际履行进行法律确认。此外，合同双方还实际交接了厦门四季丽苑酒店有限公司的股权和实际管理。上述证据和事实足以认定�同双方对合同实际履行，3、合同签订后，合同是否履行以及合同是否履行不当也不应作为认定合同效力的事实依据。且无论签订合同时何清安与英特华公司之间是否存在真实意思表示，但是此后何清安陆续支付完2000万元租金以及英特华公司实际交付租赁物并出具《租金收款收据》，均对双方之间存在合法有效的租赁关系进行进一步的确认。英特华公司辩称，本案讼争的土地是行政划拨的，根据规定行政划拨的土地不能进行转让、出租等，因此讼争的合同是无效的。请求二审法院维持原判。何清安向一审法院起诉请求：确认何清安与英特华公司于2014年12月24日签订《租赁合同》（合同编号：租2014-1206号）系有效合同，并继续履行。一审法院认定事实：一、英�华公司（甲方）与何清安（乙方）签订一份《租赁合同》，落款时间为2014年12月24日。约定：甲方将厦门市湖里区后埔三路432号厦门市新华书店后埔综合楼一楼北侧部分、四楼西侧、地下车库（部分）、5层至11层出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2015年5月1日至2035年4月30日，20年租金共计2000万元（含税），甲方应当向乙方开具租赁发票。乙方应当在2015年2月25日前向甲方支付租金1600万元，至于剩余的400万元租金，因甲方已收取依波渡公司承包押金400万元，在甲方与依波渡公司之间的《酒店承包经营合同》终止时，甲方无需向依波渡公司返还400万元承包押金，由乙方直接承担向依波渡公司返还400万元承保押金的责任，乙方由此亦无需再向甲方支付400万元的租金，即乙方只需要直接支付给甲方1600万元即视为乙方已向甲方付清应付的全部租金。甲方同意在乙方依照本合同约定付清租金后90日内将租赁房屋交付给乙方，实际交接之时，双方应当签署交接文书，以明确权责。双方特别约定：基于四季丽苑公司拥有酒店经营的全部证照，为便于乙方经营管理，甲方应当将其所持有的四季丽苑公司100%股权转让给乙方或乙方指定的第三人，甲方应当终止与四季丽苑公司的租赁关系，届时由乙方与四季丽苑公司另行签署租赁合同，以便四季丽苑公司继续经营。二、英特华公司出具一份《租金收款收据》，确认收到何清安支付的《租赁合同》项下的租金共计人民币2000万元整，载明付款具体情况为：何清安于2014年10月10日向英特华公司法定代表人陈子琪个人账户转款100万元，12月24日转款70万元，12月25日转款50万元，2015年1月24日转款80万元，2月2日转款50万元，6月19日转款65万元，10月9日转款35万元，10月18日转款1万元。2015年2月16日支付现金50万元，6月25日支付现金12万元，6月26日支付现金12.5万元，7月1日支付现金12.4万元，7月17日支付现金7万元，7月24日支付现金8.9万元。案外人庄文巧于2015年1月16日向陈子琪个人账户分多笔转款780万元，1月17日转款220万元。案外人颜清板于2015年1月29日向陈子淇个人账户转款200万元。案外人陈晓君于2015年6月15日向陈子琪个人账户转款65万元，6月16日转款95万元，6月23日转款6.6万元，6月24日转款0.9万元，6月25日转款1.2万元，6月26日转款12.5万元，6月29日转款15.1万元，7月1日转款2.6万元，7月2日转款2万元，7月3日转款3万元，7月6日转款7.4万元，7月11日转款3万元，7月13日转款5.7万元，7月15日转款2.4万元，7月16日转款1.2万元，7月17日转款1万元，7月20日转款5万元，7月22日转款4.8万元，7月24日转款3.3万元，7月27日转款4万元，7月29日转款1.5万元，7月30日转款3万元。三、英特华公司（甲方）与何清安（乙方）签署一份《租赁房屋交接单》，落款时间为2015年10月10日。载明：何清安于2015年_月_日收到厦门英特华投资咨询有限公司现状交付的《租赁合同》（合同编号：租2014-2016号）项下的全部租赁房屋，自本交接单签署之日，租赁房屋由承租人占有、使用、管理、收益。四、2016年8月1日，英特华公司向何清安发出一份《通知函》，载明：“尊敬的何清安阁下：因我司认为2014年12月24日与阁下签订的《租赁合同》（合同编号：租2014-1206号）为无效合同，现通知阁下解除合同并终止履行。”何清安确认于当日收到该《通知函》。五、英特华公司法定代表人陈子琪于2016年10月19日到庭陈述：英�华公司早期向何清安借款，作为租金支付，借款金额为2000万元左右，2015年9月开始转为租金。陈子琪本人于2016年11月22日在庭审中先陈述：《租赁合同》签订时间为2015年9月底左右。后陈子琪陈述：《租赁合同》签订时间为2014年12月，租金一次性缴交，借款作为租赁期间的租金。何清安认为，英特华公司于签订《租赁合同》之前有向何清安借款，借款期限届满后，因英特华公司无力清偿将讼争房屋以租赁方式偿还借款，并向何清安再周转大笔款项。一审院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。何清安主张双方于2014年12月24日签订《租赁合同》，且实际履行，故何清安应就讼争《�赁合同》的成立及实际履行承担举证证明责任。首先，讼争《租赁合同》5.2条约定：“乙方（何清安）应当在2015年2月25日前向甲方（英特华公司）支付租金1600万元，至于剩余的400万元租金……由乙方直接承担向依波渡公司返还400万元承保押金的责任，乙方由此亦无需再向甲方支付400万元的租金，即乙方只需要直接支付给甲方1600万元即视为乙方已向甲方付清应付的全部租金。”何清安提交的《租金收款收据》、《银行卡客户交易查询单》与《租赁合同》约定付款时间、付款方式不相符合。何清安所提供的银行业务凭证均为个人账户之间的转账，付款人除何清安外，还有案外人庄文巧、颜清板、陈晓君。从付款情况分析，包含现金支付、转账支付的方式，转账款项从每笔0.9万元至500万元不等，付款数额零散，何清�未能提供充分证据证明案外人支付款项为讼争租赁合同项下的租金。其次，讼争《租赁合同》8.1条约定：“甲方同意在乙方依照本合同约定付清租金后90日内将租赁房屋交付给乙方，实际交接之时，双方应当签署交接文书，以明确权责。”何清安提交的《租金收款收据》显示最后一笔租金支付时间为2015年10月18日，而双方签署租赁房屋交接时间为2015年10月10日，无法证实双方实际按照合同约定履行义务。再次，英特华公司法定代表人陈子琪陈述，双方早期为借款关系，借款金额约为2000万元，2015年9月开始转为租金。英特华公司法定代表人陈子琪的陈述与与何清安陈述不相符合。就现有证据而言，不足以证明双方于2014年12月24日具有签订讼争《租赁合同》的真实意思表示，亦无法证明双方按照合同约定实际履行。综上所述，何清安的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，判决：驳回何清安的诉讼请求。一审案件受理费141800元，由何清安负担。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议。对此，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审期间的争议焦点是：讼争合同是否有效。本院认为，虽然何清安提交了《租赁合同》和《租金收款收据》，但是其提交履行合同的证据与《租赁合同》约定不符。综合本案的证据，本院确信何清安提交的《租赁合同�不是双方当事人真实意思表示。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上所述，本院认为，何清安上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由何清安负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘炳荣审 判 员  朱宏海代理审判员  蔡素洁二〇一八年一月三十一日书 记 员  王 鸯