湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初1146号
原告（执行案外人）：陈越燕，女，1964年8月12日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：余晓华，湖北高驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吉朋飞，湖北高驰律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：湖北东升建设有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街绿苑路28号。
法定代表人：冯海堂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵喆，湖北山河律师事务所律师。
被告（被执行人）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地：武汉市硚口区建设大道142号。
法定代表人：苏刚，该局局长。
委托诉讼代理人：丁雪松，湖北华隽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，湖北华隽律师事务所律师。
第三人：武汉治历置业集团有限公司，住所地：武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋玉，该公司员工。
原告陈越燕与被告湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）、被告武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动局）、第三人武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈越燕的委托诉讼代理人吉朋飞，被告东升公司的委托诉讼代理人赵喆，被告硚口劳动局的委托诉讼代理人丁雪松，第三人治历公司的委托诉讼代理人蒋玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈越燕向本院提出诉讼，请求法院判令：1.撤销武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书；2.撤销武汉市中级人民法院（2016）鄂01执异615号执行裁定书；3.立即停止对武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）13层的保全措施，并解除对该房屋的查封；4.本案全部诉讼费用由被告东升公司承担。事实与理由：武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）13层房屋（下称涉案房屋）是被告硚口劳动局委托第三人治历公司以全垫资方式代为开发建设的，后登记在治历公司名下。2013年12月28日，硚口劳动局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》，确认包括涉案房屋在内的相关房屋归治历公司所有。该协议经武汉仲裁委员会（2013）武仲裁字第0001387号裁决书裁决有效。2014年6月17日，原告与第三人治历公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买湘商大厦主楼13层的房屋，房屋总价款946.79万元。原告已支付购房款990万元，超出购房款43.21万元全部支付购房款，完全履行了支付购房款的义务。超出的购房款转入湘商大厦15楼购房款。2014年6月15日，第三人治历公司向原告交付了该房屋，原告已对该房屋占有并装修使用。2015年6月，因治历公司违反合同约定，不及时为原告办理该房屋的过户手续，原告向武汉市硚口区人民法院起诉。硚口区法院作出（2015）鄂硚口民三初字第00335号民事调解书，确认原告与第三人签订的涉案房屋买卖合同有效，第三人在1个月内将涉案房屋的两证过户至申请人名下。2015年9月，被告东升公司因工程施工合同纠纷一案，申请查封涉案房屋。2015年10月10日，武汉市中级人民法院根据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书，查封了涉案房屋。2015年12月，原告针对法院查封涉案房屋的执行行为提出书面异议，并提供了证据材料，要求法院依法解除对涉案房屋的查封。武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01执异615号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，案涉房屋虽登记在硚口劳动局名下，但（2013）武仲裁字第0001387号裁决书对涉案房屋的归属进行了确认。根据《物权法》第二十八条规定，第三人成为当然涉案房屋的合法所有权人。原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告支付了全部房款，并自2014年6月起，实际占有和使用涉案房屋；虽然涉案房屋未过户至原告名下，但原告没有过错，而是由第三人违约造成的。因此，依据我国法律法规及相关司法解释的规定，原告依法享有涉案房屋的所有权，武汉市中级人民法院应当停止对涉案房屋财产保全行为的强制执行。故提起诉讼，望判如所请。
被告东升公司辩称：1.原告与治历公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同。涉案房屋土地使用权系划拨取得，原告虽与第三人签订了房屋买卖合同，但未获得政府机关批准，也没有补缴土地出让金，该房屋依法不能买卖，购房合同系违反法律规定的无效合同。2.原告与治历公司的《民事调解书》不产生物权变动效力，原告不是涉案房屋所有权人。在硚口区法院审理的原告诉治历公司一案中，原告诉请的是确认购房合同有效并要求治历公司履行合同，该诉请是对合同债权效力进行确认，而非对房屋物权进行分割，不适应物权法解释第7条规定，不能产生物权变动效力。调解书体现的是当事人意思自治，只是以法院名义确认，原告与治历公司的调解协议认定购房合同有效，并非法院依职权作出的效力判断，于法无据。原告与治历公司签订购房合同时明知土地性质系划拨地，房屋依法不能买卖，房产管理部门不可能办证，原告在东升公司申请法院查封该房屋后，与治历公司以调解书形式规避房屋买卖违法性，逃避房产部门监管，属恶意串通。3.原告并未支付涉案房屋的购房款。原告在购房合同签订前就在向被告汇款，该款不能认定为购房款，且原告未提供与收据相匹配的付款凭证。4.原告对涉案房产不能办理过户存在明显过错。原告作为数家小额贷款公司的股东，应对商事活动承担最基本的谨慎义务，而购房合同载明涉案房屋土地性质系划拨地，未经批准、不缴纳土地出让金的情况下不能买卖和过户，但其仍与治历公司签订购房合同，对产生的不利后果持有明显的放任和过错。
被告硚口劳动局辩称：武汉中院查封本案诉争房产并无不当，原告诉请并无事实及法律依据。本案诉争房产至今登记在硚口区劳动局名下，治历公司未取得涉案房产的所有权，即便签订了分割协议并通过了仲裁确认，也不能发生物权变动的法律后果，治历公司无权处分，其与原告签订的房屋买卖合同无效。原告明知房产登记在硚口区劳动局名下，仍与治历公司签订购房合同，无法认定其出于善意，且无法证实原告支付了全部购房款。即便原告与治历公司通过法院调解，该调解也是在保全之后达成，且房产未登记到治历公司名下，同样也不产生物权变动的法律后果。故武汉中院保全行为合法，原告的诉请应予驳回。
第三人治历公司述称：原告诉状所述都是事实，我方无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于房屋买卖合同，因原告提交了合同原件且（2015）鄂硚口民三初字第00335号民事调解书对合同真实性予以确认，故对该证据真实性本院予以认可；2.对银行交易明细、收款收据、借款合同、保证合同等，因原告均交了原件核对，被告虽有异议，但未提交反证予以反驳，本院对其真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年7月21日，硚口劳动局与治历公司签订《委托代建协议书》，约定硚口劳动局将硚口区建设大道142号土地交付给治历公司垫资代建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，主建筑应建二栋独立的楼房，总建筑成本不超过1.2亿，协议还对其他权利义务进行了约定。2010年5月20日，东升公司与硚口劳动局签订《湖北省建设工程施工合同》，约定由东升公司承建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，双方对开工时间、竣工时间、质量标准、合同价款等条款进行了约定并办理了备案手续。2011年7月28日，东升公司与治历公司签署《工程施工补充合同》，对双方的权利义务再次进行了约定。A、B二栋房屋建成后，东升公司的工程款未收回。2013年12月18日，因硚口劳动局无力支付治历公司代建费，双方签订《还款及房屋分割确认协议》，约定治历公司因实施代建产生的全部费用为138048800元，双方同意以价值159133019.29元的资产抵债，该资产包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产。资产由治历公司自办证并承担全部费用，硚口劳动局予以配合，但不承担任何费用。过户手续全部办理完毕后，双方权利义务终止。2014年1月7日，武汉仲裁委员会以（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决：确认2013年12月18日硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，均应遵照执行。另查明，涉案房屋登记在硚口劳动局名下，核准登记时间为2014年1月24日，用途为“办公”。该房屋对应的土地性质为划拨用地，用途为机关团体用地，国有土地使用权证为“武国用2011第7号”。
2014年6月17日，陈越燕与治历公司签订《房屋买卖合同》，约定治历公司依仲裁裁决取得案涉房屋所有权，陈越燕向其购买湘商大厦B单元13层，建筑面积：946.79平方米，总价款946.79万元，应尽快付清所有房款，交付期限为2014年6月15日之前，因治历公司原因造成不能办理房地产权属证书，由其承担全部责任，陈越燕可以退房退款或要求支付补偿金。合同还约定了其他权利义务。上述购房合同签订前，陈越燕于2014年4月29日向治历公司支付两笔款项130万元、240万元，共计370万元。同日，治历公司向陈越燕开具370万元的收据。2014年5月8日，治历公司向案外人武汉市汉阳区鑫业小额贷款有限公司（以下简称鑫业公司）借款500万元，陈越燕为借款保证人之一。2015年6月30日，因治历公司未依约偿付本息（仅支付利息45万元），鑫业公司与陈越燕、胡汉国达成《还款协议书》，承诺承担治历公司偿还借款本息义务，鑫业公司视同治历公司债务清偿完毕。2015年8月20日，治历公司向陈越燕出具5767900元的收据，载明为交湘商大厦13楼房款。2014年12月5日，治历公司向陈越燕发出《物业交房联系函》载明案涉房屋2014年4月29日已交付。2014年12月5日，陈越燕与案外人杨鹏飞签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租。
陈越燕与治历公司签订《房屋买卖合同》签订后，因治历公司未依约办理产权过户登记，陈越燕向硚口区人民法院起诉。该院于2015年10月13日作出（2015）鄂硚口民三初字第00335号民事调解书确认：一、双方于2014年6月17日签订的《房屋买卖合同》有效；二、治历公司保证在本协议生效后1个月内将武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地／栋13层1室房屋（建筑面积：946.79平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户至陈越燕名下。
另查明，东升公司因与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷向本院申请诉前保全并起诉。2015年10月10日，本院依据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书查封了案涉房产。2015年11月9日本院受理东升公司与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷一案，东升公司诉请硚口劳动局支付工程欠款、利息并承担该案保全费、诉讼费。2016年10月8日，本院以（2015）鄂武汉中民商初字第00978号判决驳回东升公司诉请。目前东升公司已就该案上诉至湖北省高级人民法院。案涉房产被查封后，陈越燕对执行行为提出书面异议，要求法院依法解封。2016年8月4日，本院以（2016）鄂01执异615号执行裁定书，驳回其异议申请，故原告陈越燕提起本案诉讼。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系东升公司申请诉前保全硚口劳动局财产一案中，因案外人陈越燕对人民法院查封的登记在被执行人硚口劳动局名下的房屋主张权利所引起的纠纷。本案争议焦点为：原告陈越燕就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利。根据认定的事实和相关法律规定，本院分析评判如下：
本院认为，所有权作为物权的一种，如欲取得具有排他效力，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案所涉房屋所有权及土地使用权至今仍登记在被执行人硚口区劳动局名下，而非房屋出卖方治历公司，更未变更为原告陈越燕。
我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”。所以，硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》虽约定双方同意以包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产冲抵硚口区劳动局的债务，该资产为治历公司所独立享有的资产。但该以房抵债的约定仅能产生债法上的效力，在不动产所有权人没有变更登记的情况下，案涉执行标的的物权变动并未完成。此外，《还款及房屋分割确认协议》虽经仲裁裁决书确定有效，但合同有效不能等同于合同履行完毕，更不能等同于物权变动，协议中有关不动产变更登记的义务尚未履行完毕，故该裁决书关于协议有效的确认裁决并不能发生物权变更的法律效果，治历公司尚未取得涉案房屋所有权，其出售案涉房产的行为系无权处分。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”。上述规定确认权属的生效法律文书在主体上必须是案外人与被执行人；在形式上必须是判决或裁决，而非调解书；在时间上必须是在执行标的被查封、扣押、冻结前作出。然而（2015）鄂硚口民三初字第00335号民事调解书是在本院查封涉案房屋之后作出，所涉并非案外人陈越燕与被执行人硚口劳动局之间的权属纠纷，而是案外人与第三人治历公司之间的争议，且调解书仅对购房合同的效力及合同义务的履行予以确认，故不能以该调解书排除执行行为，更不能以此作为确认执行标的权属的依据。
又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定应当理解为法律就案外人对执行标的物之物权期待权进行的保护，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，便应依法优先保护案外人的物权期待权。结合本案事实分析，原告陈越燕并非是与被执行人硚口劳动局签订购房合同，而是与执行的案外人治历公司签订的购房合同，在其签订购房合同并占有之前，涉案房屋明确登记在被执行人硚口劳动局名下，房屋出卖人治历公司无权处分涉案房屋，陈越燕对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。由于不动产登记具有对世效力，陈越燕作为涉案房屋买受人，无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应谨慎了解不动产权属登记状况，否则在未尽合理的注意义务即签订金额巨大的购房合同，主观上难谓没有过错。综上，房屋出卖方治历公司无权处分涉案房产，陈越燕未尽到应有注意义务，主观上存在过错，不符合法律规定的物权期待权保护要件，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。退一步讲，即使陈越燕要求治历公司承担违约责任的债权请求权能够成立，该请求权也不具有优先性，不能排除东升公司对硚口劳动局金钱债权的实现，本院（2016）鄂01执异615号执行裁定书并无不当。
由于案外人异议之诉的审理内容，限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，故陈越燕诉请撤销本院（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书不属于本案审理范围，陈越燕对该裁定如有异议，应依复议程序救济，本案对该项诉请依法不予处理。
综上所述，原告陈越燕并未取得案涉房产所有权，物权期待权亦不能成立，其对执行标的的民事权益不能排除人民法院对硚口劳动局的强制执行，故对其诉请本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告陈越燕的诉讼请求。
本案案件受理费78075元，由原告陈越燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按不服一审判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号17×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张鹏
审判员 曹芳
审判员 陈敏
二〇一六年十二月九日
书记员 徐刚