湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初2865号
原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行。
负责人卜鹏，该支行行长。
委托代理人金少健，湖南天隆律师事务所律师。委托权限为特别授权（代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求或上诉、进行和解、签署法律文书等）。
被告何坚城，男，1971年11月25日出生，汉族。
被告曾有群(系何坚城之妻)，女，1975年11月7日出生，汉族。
被告湖南华苑房地产开发有限公司。
法定代表人岑永瑞，该公司董事长。
委托代理人周红宇，湖南添力律师事务所律师。委托权限为特别授权（代为起诉、变更或放弃、承认或反驳诉讼请求；提起反诉，进行调解或和解；代为签收法律文书等）。
原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行诉被告何坚城、曾有群、湖南华苑房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理，依法由审判员胡劲松担任审判长、人民陪审员沈成元、曹佩均组成合议庭公开开庭进行审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行的委托代理人金少健、被告湖南华苑房地产开发有限公司的委托代理人周红宇到庭参加诉讼，被告何坚城、曾有群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行诉称：2013年8月2日，被告何坚城与湖南华苑房地产开发有限公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》，购买株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室房屋。2013年8月13日，被告何坚城与原告签订了《个人购房担保借款合同》，借款用途为购买株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室房屋。借款金额为人民币377万元，借款期限为10年，即2013年9月14日至2023年9月14日，借款利率为6.55%，还款方式采用等额本息还款法，每期还款日为10日。2013年8月21日，原告受被告指示将377万元的款项转入湖南华苑房地产开发有限公司账户。对该377万元的借款，被告何坚城以其贷款所购买的株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室房屋抵押，并于2013年8月19日办理抵押预告登记手续（登记证明号：1000349314）。被告湖南华苑房地产开发有限公司对被告何坚城、曾有群该贷款本息及其他相关费用提供阶段性连带保证担保。该借款发放后，被告已经连续数月未按约定偿还借款本息，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原告与被告何坚城签订的《个人购房产担保借款合同》；2、被告何坚城立即偿还原告借款本金2964120元，利息（含罚息）14534.56元（利息已计算至2016年7月10日，此后利息按合同约定利率计算至本息全部清偿日止），借款本息共计2978654.56元；3、被告何坚城、曾有群、湖南华苑房地产开发有限公司承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费人民币268078.92元；4、原告对被告何坚城、曾有群所有的位于株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室的抵押房屋享有第一顺位的优先受偿权；5、被告湖南华苑房地产开发有限公司就上述第2、3项在内的被告何坚城、曾有群对原告所负所有债务及实现债权费用承担连带保证担保责任；6、三被告承担本案诉讼费、保全费等费用。
被告何坚城、曾有群未予答辩，亦未向本院提供证据材料。
被告湖南华苑房地产开发有限公司辩称：1、湖南华苑房地产开发有限公司是否交了保证金不清楚，保证金是不是扣除也不清楚；2、原告提出罚息的计算依据未提交；3、对于律师费收费标准过高，应按2005年律师收费标准计算，并提交增值税发票及转账凭证；4、被告何坚城同意在2017年3月31日前一次性归还原告本金，如未归还，何坚城及湖南华苑房地产开发有限公司同意将抵押房屋进行拍卖变价处理。
经审理查明：2013年8月2日，被告何坚城与湖南华苑房地产开发有限公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》，购买株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室房屋。2013年8月13日，被告何坚城与原告签订了《个人购房担保借款合同》，借款用途为购买株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室房屋，借款金额为人民币377万元，借款期限为10年，即2013年9月14日至2023年9月14日，借款利率为6.55%，还款方式采用等额本息还款法，每期还款日为10日。2013年8月21日，原告受被告指示将377万元的款项转入湖南华苑房地产开发有限公司账户。对该377万元的借款，被告何坚城以其贷款所购买的株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室房屋抵押，并于2013年8月19日办理抵押预告登记手续（登记证明号：1000349314）。被告湖南华苑房地产开发有限公司对被告何坚城、曾有群该贷款本息及其他相关费用提供阶段性连带保证担保。借款发放后，被告何坚城、曾有群已经连续数月未按约定偿还借款本息，经原告多次催收未果，遂酿成本案纠纷。原告为本案委托湖南天隆律师事务所代理诉讼，双方约定，诉讼和执行阶段律师代理费按诉讼标的的百分之4.5计算，即诉讼和执行阶段代理费分别为134039.46元，合计268078.92元。
以上事实，有《株洲市商品房（预）销售合同》、预收购房款结算凭证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、预购商品房抵押预告登记证明、利息清单、委托代理合同、律师代理费发票，双方当事人的陈述以及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告何坚城签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告何坚城未履行偿还借款本息的义务，系民事违约行为，应承担相应的民事责任；被告湖南华苑房地产开发有限公司作为连带责任保证人，依法应当承担连带清偿责任。本院对原告的诉讼请求予以支持。对原告主张的诉讼阶段和执行阶段的律师代理费，因本案是否需要强制执行存在不确定性，故本院对执行阶段的律师代理费不予支持，对诉讼阶段的律师代理费酌情认定为9万元。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款（一）项、第一百八十七条、第一百九十八，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告何坚城签订的《个人购房产担保借款合同》；
二、被告何坚城、曾有群在本判决生效后10日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行借款本金2964120元，利息（含罚息）14534.56元（利息已计算至2016年7月10日，此后利息按合同约定利率计算至本息全部清偿日止），律师代理费9万元；
三、被告何坚城、曾有群未按上述第二项履行义务，则原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行有权申请对被告何坚城、曾有群位于株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾1、2栋414室房屋（预购商品房抵押预告登记证号：1000349314）进行评估、拍卖，并对所得价款予以优先受偿；
四、被告湖南华苑房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；清偿后有权向被告何坚城、曾有群追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费32774元，财产保全费5000元，合计37774元，由被告何坚城、曾有群、湖南华苑房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 胡劲松
人民陪审员 曹佩均
人民陪审员 沈成元
二〇一七年一月二十日
书 记 员 董 星
附判决书引用的法律条文的原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条第一款（一）项建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十八抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。