广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0108民初56号
原告：广西旅游投资集团有限公司。
法定代表人肖利富，该公司执行董事。
委托诉讼代理人林籽光，广西同望律师事务所律师。
委托诉讼代理人倪业花，广西同望律师事务所实习律师。
被告：覃琳峰。
被告：许建洲。
被告：许爱群。
委托诉讼代理人邓明君，广西广合律师事务所律师。
原告广西旅游投资集团有限公司（以下简称旅投公司）与被告覃琳峰、许建洲、许爱群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告旅投公司的委托代理人林籽光、倪业花，被告覃琳峰、许建洲、许爱群的委托代理人邓明君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旅投公司诉称，2011年8月11日，原告与被告签订《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》，约定被告以4200元/㎡的价格与原告合作共建公寓式办公用房，共建面积为450㎡，被告共支付189万元，原告在各项数据及批文确定后即安排被告分配具体房号。2014年，原告经研究后发现双方不具备合作建房的条件，双方签订的协议实际上属于房屋买卖协议，且实际建设成本高于合作共建价格，双方签订的合同无法履行。为防止国有资产的流失，妥善处理好合作建房的事项，原告积极与被告协商，主动提出解除双方的合同，退还被告支付的款项，并按照银行同期贷款利率支付资金占用费。经原告多次电话、书面沟通，被告均不配合，拒绝接受退款。为此，请求法院依法确认双方签订的《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》无效。
被告覃琳峰、许建洲、许爱群辩称：一、涉案合同不符合房屋买卖合同的特征，不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》应认定为房屋买卖合同的情形，仅为一般的合作投资合同。原告诉称涉诉合同属房屋买卖合同，没有法律依据，也没有任何证据证明。（一）涉案合同约定被告合作出资所取得的回报为房屋使用权，并非房屋所有权，不符合房屋买卖合同的特征。1、原告并非房地产开发企业，不具备开发经营商品房的资质，其签订的合同不可能是商品房买卖合同。被告也不是买方，而是项目股东，其向原告支付的是投资款，房屋使用权属投资收益。2、双方合作共建的目的很明确，原告为取得被告的投资资金，被告为取得共建房屋的使用权，双方并未对房屋所有权进行约定。首先，《合作共建说明书》第三条反映了原告对该项目采用对外合作共建方式开发建设的根本目的，即为了加快该集团南宁总部基地项目的实施进程，缩短开发周期，进一步拓展新的融资渠道和探索新的融资模式；《合作共建协议》第四条约定甲方将于2015年初将该合作共建房屋交付乙方使用，房屋使用权归乙方所有，该房屋产生的一切衍生利益归乙方所有。根据上述说明和约定，被告的投资收益为取得房屋的使用权，这是双方签订合作协议目的最直接的表述。其次，根据《合作共建协议书》的约定，如果合同得以最终履行，被告依据双方的合同支付相应投资款后，享有的是对房屋的使用及有限占有权，并非对房屋全面支配的权利，房屋的产权仍由原告控制，只有得到有关部门批准后方可办理独立产权证，才能对外出售，此前，被告不能对本案涉诉的房屋进行出售、抵押、赠与、继承等。最后，双方在《合作共建协议书》中未对房号、面积等进行明确，投资款也是按照实际面积多退少补，这也不符合房屋买卖合同最基本的特征。（二）涉案合同不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定应认定为房屋买卖合同的情形。首先，双方的合同并非司法解释第十四条规定的合作开发房地产合同。原告不是房地产开发企业，其所建造的房屋也不属于商品房，而是留作自用或出租，自建房产的所有权仍保留在原告名下，因此双方的合作事项并非该司法解释第十四条规定的合作开发房地产。其次，该司法解释第二十五条规定中提交资金一方只分配固定数额房屋，指的是房屋所有权的分配。涉案合同只涉及房屋使用权，不涉及房屋所有权，不符合上述规定，故不能认定涉案合同属于房屋买卖合同。二、涉案合同并不违反合同法第五十二条的规定，应认定合同有效。《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，非效力性规范，原告提出依据该条款规定认定合同无效，系法律理解有误。首先，根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。涉案合同不涉及所有权转移，被告取得原告自建的房产只能自用或出租，并不享有所有权。其次，《城市房地产管理法》第三十八条关于七种情形下不得转让房地产的规定，是行政主管部门对不符合规定条件的土地、房屋在办理土地使用权、房屋所有权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。本案合同即便违反了该条规定，也不影响合同效力。三、原告怠于履行合同约定的义务，在要求解除合同无果情况下主张合同无效，违背诚实信用原则，不应得到法院支持。综上，涉诉合同是双方针对合作投资事宜签订的初步框架性协议，其中在该协议中涉及的事项，双方可以根据项目的进展和实际情况补充约定，使合同更具有操作性，但是这并不影响合同的效力，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，旅投公司不具备房地产开发经营资质。2012年7月24日，旅投公司通过出让方式取得位于南宁市五象新区五象大道南侧地号为5007021，图号为宋厢南-A-4、-B-3、-C-2、-D-1、使用权面积为17552.72㎡的国有土地使用权，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。政府审批该宗地建筑总面积为122869.04㎡，容积率＞4.0且≤7.0，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，商业建筑面积占总建筑面积的比例为30%，其余为办公；该项目自用办公房的建筑面积应不少于总建筑面积的70%，未经批准不得出售或转让，该用地建设项目不得提高容积率、不得改变用途；该宗地建设项目须在2012年1月21日前开工，在2015年1月21日前竣工。
2011年8月11日，原告作为甲方、筹建方，被告作为乙方、合作共建方，双方签订《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》，约定乙方与甲方合作共建公寓式办公用房的建筑面积约450㎡（实际建筑面积确定后根据多还少补的原则进行处理，仍以4200元/㎡作为单价），乙方按单价4200元/㎡，总价款189万元，一次性支付至甲方账户；甲方在各项技术数据及批文确定后，立即成立项目公司并组织实施乙方各当事人的具体房号分配，乙方同意以当时各交款人交款时间的先后顺序选择房号；甲方暂定于2015年初将房屋交付乙方使用，房屋使用权归乙方所有，该房屋产生的一切衍生利益归乙方所有；该项目性质为该集团南宁总部基地，未经批准不得出售或转让，不得改变用途，故公寓式办公用房在竣工后不能立即办理独立产权证，交付初期只能租赁及自用，只有得到有关主管部门批准后方可办理独立产权及对外出售；该房屋乙方有权在不影响房屋主体结构的情况下对其进行装修，并有权对所合作共建的房屋进行出租；如该房屋根据城市总体规划要进行拆迁，拆迁补偿安置待遇由乙方获得，甲方不能以任何理由干涉。
原告旅投公司作出的《广西旅游投资集团有限公司南宁总部基地项目合作共建说明书》作为上述共建协议书的附件。该说明书对案涉合同项目情况及建设规模、共建目的等进行了介绍说明。其中项目前期合作共建的方式为：旅投公司将该集团在南宁总部基地项目规划中公寓式办公用房共计1.5万㎡建筑面积用于面对业界合作伙伴及有关部门为特定对象的定向合作共建，具体方式为，1、将项目中公寓式办公用房1.5万㎡建筑面积划分为100份，每份为150㎡；2、以4200元/㎡进行项目合作共建（63万元/份）；3、合作共建面积最少为150㎡，合作共建面积上限为1.5万㎡总量；4、合作共建截止时间为2011年8月19日。项目前期合作共建特别说明：项目预计工期三年半，将于2015年初竣工交付；项目性质为集团南宁总部基地，未经批准不得出售或转让，不得改变用途，故公寓式办公用房在竣工后不能立即办理独立产权证，交付初期只能租赁及自用，只有得到有关主管部门批准后方可办理独立产权及对外出售；该集团在具体实施期间将会成立专门的项目公司对项目实施具体的操作，在各项批文及工程进度明确落实后，集团将为前期合作共建本项目的个人及法人单位进行整体打包成一个单独的法人实体，以公司的名义与该项目公司签订总体合作共建协议，使认购项目的个人及法人单位的权益得到法律保证；由于本项目目前尚处于概念性方案设计阶段，各合作共建方在本项目中实际对应的具体栋号、楼层、朝向、房号必须待施工图获得批准后方能得以确定。
2014年9月5日，原告旅投公司向包括被告在内的“南宁总部基地项目合作共建客户”作出《关于解除南宁总部基地项目前期合作共建协议事宜的通知》，称2014年1月，根据自治区政府的决定，广西城建投资集团有限公司与广西旅游投资集团有限公司合并重组成立广西旅游旅发集团有限公司。重组后，集团公司对南宁总部基地项目的有关情况进行了研究，在确保国有资本保值增值的原则下，根据有关规定，对合作共建方案进行了调整，现将调整后的方案通知如下：方案一，对于不愿签订《南宁总部基地项目前期合作共建补充协议书》的，旅投集团将解除与各共建客户签订的《共建协议》，退还已缴纳的共建款，并按照建行同期贷款利率6.15%支付利息，利息计算起始时间为共建款打入旅投集团账户到账之日，截止时间为2014年6月9日；方案二，各共建户与旅投集团签订《南宁总部基地项目前期合作共建补充协议书》，按项目每平方米建设成本（建筑安装工程费用、建设工程其他费用，含税费）×110%（增加的10%为房地产开发纯利润）。
因双方就合同是否继续履行、解除合同是否赔偿可得利益等问题协商不成，故成讼。
本院认为，双方主要争议的问题是《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》的法律性质及效力问题。
关于《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》的法律性质问题。涉案合同虽名为合作共建协议，但从合同约定的主要内容看，双方对房屋面积、房屋单价进行了明确的约定；约定房屋交付后，乙方对房屋享有占有使用、收益及享有该房产生的一切衍生利益，包括国家征收拆迁补偿利益；房屋获主管部门批准具备办理产权证后，所有权办理给乙方等。合同虽未确定具体的楼号、房号，但对楼号、房号的选择，双方作了明确的约定，即根据全体购买人付款的先后顺序进行选择，说明各交款人支付的对价取得约定面积的公寓房屋是确定的。这些约定内容具有房屋买卖合同的属性，合同内容具备房屋买卖合同的实质要件，该合同属房屋买卖合同。买卖合同虽然是转移标的物所有权与买方的合同，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，房屋所有权变更登记到买方名下，是卖方履行有效房屋买卖合同的义务，买卖合同的性质并不因为物权未过户到买受人名下而有所改变。被告辩称双方签订的合同仅针对使用权进行约定，并未针对所有权的转移进行约定，该合同非买卖合同，而是普通合作投资法律关系，与案件事实不符，不符合法律规定，本院不予采信。
关于《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》的效力问题。本案原告将通过出让方式取得的17552.72㎡土地使用权，用85.46%即15000㎡土地，划分成100份拟建设公寓式办公用房，以公开方式向社会公众进行销售。因双方签订合同时，该项目未立项，未办理建设工程规划许可证，项目建设尚在筹划阶段，故案涉项目房屋买卖合同属商品房预售合同。因旅投公司不具备房地产开发经营资质，案涉项目未取得商品房预售许可证，故双方签订的《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》依法应无效。原告诉请确认该合同无效，于法有据，本院予以支持。双方对签订合同无效具有同等过错责任，本案诉讼费由原、被告各负担一半。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款、第四十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
原告广西旅游投资集团有限公司与被告覃琳峰、许建洲、许爱群于2011年8月11日签订的《南宁总部基地项目前期合作共建协议书》无效。
案件受理费100元，由原告广西旅游投资集团有限公司与被告覃琳峰、许建洲、许爱群各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 愿
审 判 员 王 荣
人民陪审员 周树立
二〇一六年五月三十日
书 记 员 詹 妮
附有关法律文条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十条第一款房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
第四十五条第一款商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。