广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1908号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市康源木业有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：程永军。
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市康源木业有限公司东莞常平分公司，住所地：东莞市。
法定代表人：程永军。
上列两上诉人共同委托代理人：任建彬，广东常正律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人：陈锐强，广东常正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋重刚，男，汉族，住湖南省新宁县，公民身份号码为×××7913。
委托代理人：蒋重铠，广东宝杰律师事务所律师。
上诉人深圳市康源木业有限公司（以下简称康源公司）、深圳市康源木业有限公司东莞常平分公司（以下简称康源常平分公司）与上诉人蒋重刚租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第2141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
康源公司、康源常平分公司因本案于2014年3月10日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除康源公司、康源常平分公司与蒋重刚之间的租赁关系；2、蒋重刚向康源公司、康源常平分公司清偿拖欠租金165000元；3、蒋重刚从2013年4月起每月按33000元向康源公司、康源常平分公司支付占用费，直至蒋重刚将承租厂房交回康源公司、康源常平分公司之日止；4、蒋重刚向康源公司、康源常平分公司支付自起诉之日起至上述两费用全部清还之日止按银行同期计收逾期还贷利息标准计算的利息。康源公司、康源常平分公司于庭审中增加诉讼请求要求蒋重刚恢复厂房原状，并支付占用费至恢复原状之日止。蒋重刚提起反诉，请求判令：1、驳回康源公司、康源常平分公司全部诉讼请求；2、康源公司、康源常平分公司赔偿蒋重刚装修厂房经济损失256187元，搬运、运输费用44560元，机械拆装费用74000元；3、康源公司、康源常平分公司返还蒋重刚租赁押金66000元，电费押金25000元；4、康源公司、康源常平分公司返还蒋重刚租金99000元。
原审法院经审理查明，2004年，康源公司从东莞市常平镇桥沥经济合作社处受让一块位于“曲坑”桥沥桥头村工业区约20亩的土地。2012年4月28日，康源公司委托案外人赵利志出租其名下位于东莞市常平镇桥沥村曲坑工业区一处厂房及宿舍整院的物业，案涉厂房及宿舍为康源公司受让的土地上修建的建筑物的一部分。2012年5月5日，案外人赵利志代理康源公司（甲方）与蒋重刚（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市常平镇桥沥村曲坑工业区一处厂房及宿舍整院，及水、电、消防设施租赁给乙方使用，期限五年，自2012年5月5日至2017年4月4日止；每月租金33000元、不含税，甲方开收据；合同签订之日起，乙方向甲方支付99000元为保证金及起租月租金，其中66000元为保证金，33000元为起租月租金；合同签订之日，乙方即可使用该厂房，2012年8月1日前为免租期，免租期内乙方不予向甲方交纳租金，水、电费由乙方承担；合同签订之日起甲方即将厂房等设施按现状交付乙方使用，同时将所有屋面修复好，材料、人工费用由甲方负责，其他由乙方自行修复，甲方负责厂前道路于2012年5月20日前修整好，保证可让货车通行；甲方有责任协助乙方办理营业执照，税务登记费用由乙方负责；厂房内现有设备及建筑物如乙方不需使用的，由乙方自行拆除，材料归乙方使用（消防、水、电除外），此外，乙方不得随意拆改建筑物及原有设施、设备，如需拆改需在不影响建筑物主体结构的前提下，经甲方同意后方可实施；乙方不续租时，水电安装等不动产及装修归甲方所有，机器设备、材料、办公用品等可动产在结清房租、水、电费用、工人工资后可自行搬离。
合同签订后，蒋重刚向康源公司交纳了租赁押金66000元、电费押金25000元、一个月租金33000元。康源公司确认租赁押金及电费押金尚未退还。康源公司主张蒋重刚从2012年11月起拖欠租金，蒋重刚举证的单据显示在订立合同时交纳了两押一租，并在承租期间交纳了两次租金。蒋重刚明确诉求的返还99000元租金是已经交纳的2012年8月、9月、10月的租金。合同签订后，蒋重刚入场进行装修，生产经营塑胶。蒋重刚就其主张产生的装修费用举证了大量的装修类单据，合计金额约200000元。
在2012年8月至2012年11月期间，蒋重刚因环保设施不合格被东莞市环保局多次责令改正，要求办理完毕环保手续前停止生产，因地址敏感，蒋重刚拟在租用厂房上投资设立的公司未通过环保审查。蒋重刚主张由于环保问题，无法继续在案涉厂房处进行正常生产经营，遂于2013年2月搬离，搬离完毕的具体时间双方各执一词，均无直接证据反映，蒋重刚主张2013年2月4日已经交回钥匙，康源公司认为蒋重刚在2013年2月的春节期间搬走，当时厂房无人管理。2013年2月20日，蒋重刚在南方都市报上登出公告，告知搬离案涉厂区的事实，并要求与出租方协商处理赔偿及善后事宜。蒋重刚就其主张的搬迁费用提供收据，合计金额40000余元。
双方因发生纠纷，康源公司于2013年3月26日诉至原审法院。因案涉厂房所占土地为康源公司受让，案涉厂房、宿舍为康源公司委托案外人赵利志出租给蒋重刚，但实际操作收租事宜由康源常平分公司处理，电表登记在康源常平分公司名下，康源公司与康源常平分公司同意共同作为本案原告享有案涉权利及承担案涉责任。蒋重刚为证实自己的主张，申请对装修附着物和搬迁设备的费用进行鉴定，后因鉴定机构表示需要装修图纸，而蒋重刚无法提供相应的图纸，鉴定流程无法继续，蒋重刚也表示不坚持鉴定，以提交的现有证据材料证实自己的主张。康源公司对案涉厂房、宿舍出租时的原有状态未提供证据证实，蒋重刚搬离时搬走了可移动的物品，装修附着物未拆除。
另，康源公司举证了三份东莞市常平镇补办产权手续办公室于2009年出具的康源常平分公司的厂房、宿舍、食堂的房屋登记备案回执，明确案涉出租给蒋重刚的厂房、宿舍没有规划许可证和房产证，同意在合同无效的情况下变更诉求为占有使用费。
原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同》、授权委托书、受委托人身份证、《土地使用权转让合同书》、红线图、设备清单、附件、厂房现状照片、录音光盘及录音内容、记账凭证及收据、送货单、产品收款收据单、费用报销单、收款卡、发货单，工程合同、工程报价、工程队营业执照、送货单、收据、环保局审查意见、通知书、决定书、催告书、报纸公告以及本案原审庭审笔录。
原审法院认为，第一，案涉蒋重刚承租的厂房所占土地为康源公司受让，案涉厂房、宿舍为康源公司委托案外人赵利志出租给蒋重刚，实际操作收租事宜由康源常平分公司处理，电表登记在康源常平分公司名下，康源公司与康源常平分公司同意共同作为本案原告享有案涉权利及承担案涉责任，并无不妥。
第二，双方对蒋重刚搬离的时间各执一词，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的基础证据规则，双方均应对自己的主张进行充分举证。蒋重刚承租康源公司的厂房不久后就因环保问题被行政机关多次责令改正，最终无法继续正常经营而搬离，蒋重刚对于自己搬离的确切时间负有举证责任，康源公司、康源常平分公司对于计算各项费用的时间段的依据也负有举证责任，现双方对于搬离的时间均无直接证据证实，但从案涉证据及双方的陈述可以确定的事实是，蒋重刚是在2013年2月期间搬离，康源公司、康源常平分公司对于其主张的在2月初搬离未能充分举证，应承担举证不能的不利后果；客观上蒋重刚在2013年2月20日登报发出搬离公告，康源公司、康源常平分公司也主张蒋重刚是在春节期间搬离，故综合双方的陈述和举证，从公平合理的角度，原审法院认定蒋重刚于2013年2月中旬搬离。
第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，康源公司虽然举证了三份注明是康源常平分公司的厂房、宿舍、食堂的房屋登记备案回执，但该回执与蒋重刚承租的租赁物的部分之间的关联性康源公司、康源常平分公司未进一步举证证实，且该三份回执仅是房屋登记备案的回执，具体的申报补办产权手续所需的相关证照，康源公司、康源常平分公司未能提供，且事实上2009年至今康源公司、康源常平分公司依旧未能办理房地产权证，由于案涉地块靠近万科房地产公司开设的住宅小区，环保部门也批示案涉租赁物的地点敏感，从侧面来说，在该地块上修建建筑物更需取得规划部门的规划许可，故案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不具备出租条件，原审法院院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定案涉《厂房租赁合同》无效。康源公司、康源常平分公司诉求解除合同的诉讼请求，原审法院予以驳回。合同无效，应当互相返还，蒋重刚要求康源公司、康源常平分公司返还收取的租赁押金66000元及电费押金25000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
第四，虽然案涉《厂房租赁合同》无效，但蒋重刚实际占有使用了案涉厂房、宿舍，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，蒋重刚应当向康源公司支付实际占用案涉厂房、宿舍期间的占有使用费，蒋重刚要求返还已经交纳的实际占有使用期间的费用99000元，原审法院不予支持。根据蒋重刚举证的交纳租金的单据及其反诉主张，可见蒋重刚在承租期间共计交纳了3个月的占有使用费，双方约定的起租月份是2012年8月，故蒋重刚从2012年11月开始未交纳占有使用费的事实，原审法院予以认定。蒋重刚应当向康源公司、康源常平分公司交纳2012年11月至2013年2月中旬的占有使用费33000元×3.5个月=115500元，对康源公司、康源常平分公司超出该部分的诉求及利息诉求，原审法院予以驳回。
第五，从双方签订的合同内容来看，康源公司同意蒋重刚进行装修，给予蒋重刚免租期，案涉租赁合同无效，蒋重刚已经搬迁了可以搬动的物品，对已形成附合的装饰装修物，康源公司、康源常平分公司未表示同意利用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，同时应分担因合同无效导致的拆装搬迁费用。因康源公司是在案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下对外出租，对案涉租赁合同的无效应承担过错责任；而康源公司在签订案涉租赁合同时未对租赁物的规划情况履行合理的注意义务，因其缺乏必要的审慎、贸然签约导致在案涉租赁合同无效的情况下进行装修而造成相关装修损失的发生，也应当承担过错责任。因案涉租赁物位置明确，靠近住宅小区，明显不适合作为生产工厂，康源公司、蒋重刚在均明知该情况下，出租和承租，过错相当，为此，原审法院酌定康源公司、康源常平分公司与蒋重刚各承担50%的过错责任，酌定形成附合的装饰装修物现值损失及拆装搬迁费用合计为100000元。康源公司、康源常平分公司诉求恢复原状应基于蒋重刚在搬迁过程中造成房屋损毁，但康源公司、康源常平分公司未能直接举证证实租赁物的原状情况和蒋重刚毁损租赁物的事实，康源公司、康源常平分公司该诉求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限蒋重刚在判决发生法律效力之日起七日内向深圳市康源木业有限公司、深圳市康源木业有限公司东莞常平分公司支付占有使用费115500元；二、限深圳市康源木业有限公司、深圳市康源木业有限公司东莞常平分公司在判决发生法律效力之日起七日内向蒋重刚退还租赁押金66000元及电费押金25000元；三、限深圳市康源木业有限公司、深圳市康源木业有限公司东莞常平分公司在判决发生法律效力之日起七日内向蒋重刚赔偿装修、拆装搬运损失100000元；四、驳回深圳市康源木业有限公司、深圳市康源木业有限公司东莞常平分公司的其他诉讼请求；五、驳回蒋重刚的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件原审本诉受理费3600元、保全费1345元，合计4945元，由康源公司、康源常平分公司承担1483元，由蒋重刚承担3462元；反诉费4724元，由康源公司、康源常平分公司承担1598元，由蒋重刚承担3126元。
康源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、厂房的占有使用费应当按照蒋重刚将厂房实际移交康源公司的之日来计算。蒋重刚没有与康源公司、康源常平分公司办理厂房交接手续，由此而产生的后果及扩大损失应由其自行承担。蒋重刚恶意拆除房屋固定设施并搬离，造成房屋损毁，蒋重刚对此应承担恢复厂房原状的责任。二、蒋重刚提出的装修损失、搬运费、拆装费，均未能提供合法有效的发票及收据予以证明，无法证明其实际损失。因蒋重刚未能提供相应图纸，导致案件事实无法查清，由此产生的不利后果应当由蒋重刚承担。未经鉴定，原审法官亦未到现场考察及勘验，就酌定装修现值损失及搬迁费用共200000元，并无事实与法律依据。而根据装修公司的评估，案涉厂房装修价值不足50000元。因此，康源公司请求本院撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求。
蒋重刚答辩称：一、在协商搬迁过程中，康源公司、康源常平分公司进行阻扰，并要求蒋重刚交付租金。蒋重刚不能生产，但要交租金。康源公司派赵利志守在厂房门口阻止蒋重刚搬迁。2013年2月4日，蒋重刚搬离厂房，次日，蒋重刚要钥匙交还给赵利志，赵利志拒绝接收，并要求蒋重刚继续交付租金。因此，蒋重刚在报纸上公告其搬离厂房一事。因此，康源公司主张蒋重刚没有交付厂房及要求蒋重刚所承担的扩大的损失，并没有事实与法律依据。二、蒋重刚已提供了证据以佐证搬迁费、装修损失、拆装费。为进一步补强证据，蒋重刚提出对装修价值及搬迁费用的鉴定申请，因鉴定材料不足，且康源公司不同意鉴定，而无法鉴定。原审法院多次到现场查看，也发现蒋重刚并没有对厂房的东西进行拆除，且一个晚上的时间也不可能拆除厂房的东西，因为拆装搬运机器设备生产原料的时间很紧张，且厂房的东西也没有多大价值。原审法院酌定装修费用为200000元，事实上远远低于蒋重刚的实际损失。
蒋重刚不服原审判决上诉称：一、蒋重刚不应承担占有使用费，且该费用计算过高。因为厂房距离万科住宅区较近，可能影响生产经营。在合同订立之初，蒋重刚曾就此事与康源公司协商。康源公司承诺由其办理经营所需的消防环保手续。基于上述原因，蒋重刚与康源公司签订租赁合同。租赁合同期间，由于环保问题导致蒋重刚无法正常生产经营，造成重大损失，蒋重刚曾就此事与康源公司协商，但康源公司一直拖延未予处理，蒋重刚逼于无奈，只好在2013年2月4日搬离案涉厂房，并通知康源公司、康源常平分公司接收该厂房。蒋重刚搬离的时间，有双方来往的电话录音、短信等证据予以证明，而原审法院没有依法认定。因康源公司、康源常平分公司的欺诈行为，导致蒋重刚无法实现合同目的，且蒙受巨大的预期利益损失，故蒋重刚不应当再支付使用费。二、蒋重刚要求康源公司、康源常平分公司赔偿装修厂房经济损失、搬迁费、机械拆装费用合共374747元，是有事实依据和证据证明的。且该损失因康源公司、康源常平分公司的欺诈、不诚实信用的缔约行为造成的，理应由康源公司、康源常平分公司分担。蒋重刚的损失事实远远超过上述数额，原审法院酌定100000元过低，希望二审法院予以调高。因此，蒋重刚请求本院：1.撤销原审判决第一项。2.改判康源公司赔偿蒋重刚装修厂房的经济损失256187元，搬运、运输费用44560元，机械拆装费用74000元，以上合计374747元。
康源公司答辩称：蒋重刚的上诉请求没有事实和法律依据。一、蒋重刚提交的证据在形式上不合法，所提交的单据均是手写，既没有签章，也没有注明具体用途。二、蒋重刚对于装修损失无法鉴定是由于自身过错造成的，由此产生的不利后果由蒋重刚承担，康源公司在原审时已提交承租前后的厂房的平面草图及现状图，原审法官未到现场查看，鉴定机构亦无法鉴定，原审法院酌定的蒋重刚的损失是没有法律依据的。三、蒋重刚违法生产是导致其停产的原因，由此造成的搬迁、停产损失应当由蒋重刚自己承担。四、原审认定的占用时间应以蒋重刚其实际交还厂房给康源公司之日为准。蒋重刚实际占用至2013年3月份。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，康源公司、康源常平分公司确认张木良是其员工，并确认蒋重刚提交录音的真实性，对录音的完整完整性无法确认。其中录音记载，在蒋重刚与张木良协商蒋重刚缴交案涉租赁物租金、电费及搬迁问题过程中，当蒋重刚称当初张木良知道其花了200000元多装修，张木良回应“嗯”，并无表示异议。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对康源公司、康源常平分公司、蒋重刚的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本院作如下分析：
一、因案涉租赁物没有产权证或建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《厂房租赁合同》无效。因此，康源公司、康源常平分公司诉请解除其与蒋重刚的租赁关系，并无事实与法律依据，本院不予支持。
二、虽案涉《厂房租赁合同》无效，但蒋重刚已实际占有使用了案涉厂房、宿舍，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，蒋重刚应当按实际占用案涉厂房、宿舍期间向康源公司、康源常平分公司支付占有使用费，原审根据案涉证据及双方的陈述认定蒋重刚的搬离案涉厂房、宿舍的时间，据此计算蒋重刚应支付的占有使用费数额，并无不当，本院予以确认。
三、蒋重刚对案涉厂房、宿舍的装饰装修物，因康源公司、康源常平分公司未表示同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条的规定，对于蒋重刚因案涉租赁合同无效导致的装修损失及拆装搬迁费用，应由双方各自按导致合同无效的过错分担。对双方的过错，原审已作详细的论述，本院不再赘述，原审酌定康源公司、康源常平分公司与蒋重刚各承担50%的过错责任，并无不当，本院予以确认。至于蒋重刚的装修损失及拆装搬迁费用数额，因案涉厂房、宿舍的装修价值无法鉴定，根据蒋重刚提交了工程合同、工程报价、收款收据等证据，结合录音中蒋重刚与张木良对装修价值的陈述，原审法院酌定蒋重刚装修损失及拆装搬迁费用为200000元，并无不当，本院予以确认，双方各自按50%过错承担，即各自承担100000元。
四、康源公司、康源常平分公司诉请蒋重刚恢复租赁物的原状，但其未能提交证据证明租赁物在交付给蒋重刚前的状况及其所主张的蒋重刚对租赁物损毁的事实，故其诉请缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，康源公司、康源常平分公司、蒋重刚的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人康源公司、康源常平分公司、蒋重刚均表示，同意败诉方当事人直接向胜诉方当事人支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。二审案件受理费，康源公司、康源常平分公司上诉部分为4908元，由康源公司、康源常平分公司负担（已预缴），蒋重刚上诉部分为7154元，由蒋重刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一五年一月十八日
书 记 员 李俊峰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。