重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初7756号原告范素兰，女，汉族，1958年11月27日出生，户籍登记地重庆市九龙坡区。委托代理人殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。原告杨珣，女，汉族，1984年3月29日出生，户籍登记地重庆市九龙坡区。委托代理人殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。被告吴宏伟，男，汉族，1970年9月6日出生，住重庆市南岸区。被告高军，男，苗族，1971年2月15日出生，住重庆市渝北区。委托代理人魏海燕，重庆金码律师事务所律师。原告范素兰、杨珣与被告吴宏伟、高军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由审判员黄明真适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范素兰，二原告的委托代理人殷豪，被告吴宏伟，被告高军及其委托代理人魏海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范素兰、杨珣诉称：原告范素兰是原告杨珣的母亲。原、被告于2007年6月13日签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：原告向被告出租位于重庆市渝北区龙溪街道红黄路355号皇冠自由城F幢2-31/32/33/34/35号共5间门面；租赁期限10年，自2007年9月15日至2017年9月15日；租金为每月6800元，按季度支付；双方如有一方违约，须支付对方违约金200000元。合同签订后，原告依约履行了自己义务。2016年，被告称经营困难，需要重新装修后继续经营台球俱乐部或改行，但装修需要大笔资金，被告担心装修后原告不与其续签合同，遂要求原告与其续签15年商铺租赁合同。因双方在租金及租金递增方面未达成一致意见，被告拒交租金至今，原告多次催收但被告仍然拒交。故原告起诉来院，请求判令：1、二被告共同向二原告支付违约金200000元；2、二被告共同向二原告支付租金（从2016年2月15日起，按每月6800元的标准，至二被告实际搬离之日止）；3、二被告立即搬出二原告所有的商铺；4、本案诉讼费、保全费、公告费由二被告承担。被告吴宏伟辩称：2008年9月1日，我与被告高军签订转让协议，将我与被告高军合伙开设的台球俱乐部的50%股份转让给高军，我不再与高军合伙经营台球俱乐部。我向原告通知了上述事宜并要求变更租赁合同，但原告没有来变更合同，故我不应当承担责任。被告高军辩称：合同签订后，我向原告支付了押金6800元。从2016年2月16日至2016年7月15日共计5个月的租金34000元确实没有支付。2015年年底，我与原告协商，告知其经营困难的情况，希望原告能够同意转租或续签合同，原告本人也多次到现场考察。后来双方达成共识，可以续签合同。2016年3月中旬，双方在案涉房屋现场对租金及付款方式、押金、续签合同期限达成初步共识并草签合同。此后，我要求原告来续签合同，但原告一直没有来签，我一直在筹钱交租金，筹钱过程中迟延支付租金不算违约。合同中约定的违约金明显过高，应予调整。被告未按时支付租金的原因主要是台球俱乐部长期没有生意。我不存在违约，因为我已经于2015年年底告知原告经营困难的情况，希望通过续签合同的方式向银行贷款，用贷款支付租金。目前我正向多方借款准备支付租金。我多年一直按时支付租金，且多次要求原告出具票据未果。被告吴宏伟退出台球俱乐部经营属实，且原告知晓该情况，被告吴宏伟不应当承担责任。经审理查明：原告杨珣是位于重庆市渝北区龙溪街道红黄路355号皇冠自由城F幢2-32/33/34/35共计4间房屋的所有权人。案外人陈素倩是位于重庆市渝北区龙溪街道红黄路355号皇冠自由城F幢2-31房屋的所有权人。2005年1月3日，陈素倩向原告范素兰出具《委托书》，载明：本人陈素倩有商业门面壹套，座落在江北皇冠自由城F2-31号。现因本人有事不能亲自办理出租该房屋事宜，故委托范素兰代我办理出租该商业门面房事宜，本人均认可。委托期限从即日起至该房屋出租完止，委托权限为全权委托，本委托书经我签名、捺手印即生效。该《委托书》有陈素倩的签名和捺印。2007年6月13日，以原告杨珣、范素兰为甲方，被告吴宏伟、高军为乙方，签订了《商铺租赁合同》。该合同主要约定：甲方将其名下位于重庆市渝北区龙溪街道红黄路355号皇冠自由城F幢2-31/32/33/34/35号共计5间商铺整体出租给乙方经营使用；租期从2007年9月15日起至2017年9月15日止；2007年9月15日至2012年9月15日的租金为每月6200元，在2008年1月15日前乙方应向甲方交纳保证金6200元，并应于每月10日前支付当月租金，从2008年1月10日起，乙方须于每季度的前10日支付该季度租金18600元；从2012年9月15日至2017年9月15日的租金为每月6800元，乙方须于每季度的前10日支付该季度租金20400元；现有2-31号的单间套内约75㎡产权所有人陈素倩全权委托范素兰代管，现已出租给乙方，若业主有所变更，责任由范素兰全权负责；甲乙双方必须遵守合同约定，若一方违约，须支付对方违约金200000元。合同签订后，二原告将房屋交付二被告使用，二被告用于经营台球俱乐部，二被告按约足额支付租金至2016年2月15日，之后至今未向原告支付租金。2008年9月1日，被告吴宏伟向被告高军出具收条，载明：今收到高旗台球俱乐部50%股份转让金142000元。案涉房屋至今由被告占有使用。上述事实，有原、被告的当庭陈述和举示的《商铺租赁合同》、《委托书》、房屋产权证、收条等证据为证，足以认定。本院认为：陈素倩是重庆市渝北区龙溪街道红黄路355号皇冠自由城F幢2-31号商铺的所有权人，其向原告范素兰出具《委托书》，委托原告范素兰全权处理租赁事宜至租赁期满为止，该委托合法有效。《商铺租赁合同》第7条约定，现有2-31号的单间套内约75㎡产权所有人陈素倩全权委托范素兰代管，可知二被告是知晓并同意该委托事宜的。故原告范素兰代陈素倩通过诉讼的方式追索租金，是全权处理租赁事宜的应有之义，原告范素兰有权代陈素倩诉请二被告支付重庆市渝北区龙溪街道红黄路355号皇冠自由城F幢2-31号商铺租金及违约金。原告杨珣、范素兰与被告吴宏伟、高军签订的《商铺租赁合同》，是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。原告将房屋按约交付给被告使用，被告应当按约向原告支付租金。针对房屋租金。依据《商铺租赁合同》第3条的约定，从2012年9月15日至2017年9月15日的租金为每月6800元，被告须于每季度的前10日支付该季度租金20400元。原、被告双方均确认二被告欠付2016年2月16日至今的租金的事实。即是说，二被告应于2016年1月10日前支付2016年2月16日至2016年3月31日的租金10200元，应于2016年4月10日前支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金20400元，应于2016年7月10日前支付2016年7月1日至2016年10月31日的租金20400元。被告吴宏伟辩称，其已于2008年9月1日退出了与被告高军的合伙，未参与台球俱乐部的经营，故其不应支付租金。本院认为，二被告之间内部的合伙关系，与原、被告之间的租赁合同法律关系无关，被告吴宏伟仍是租赁合同关系的一方，应承担相应的合同义务，故该抗辩理由不成立。被告高军辩称，其已于2015年年底告知原告经营不佳的情况，希望通过与原告续签合同向银行贷款，用贷款支付租金，故其不支付租金不属于违约。本院认为，被告台球俱乐部经营状况的好坏不是其是否向原告支付租金的前提。无论其经营状况如何，二被告均应当按照合同约定按时足额向二原告支付租金，这是租赁合同的应有之义，亦是诚实信用原则的具体要求，故该抗辩理由不成立。因此，对二原告诉请二被告共同向其支付2016年2月16日至2016年10月31日的租金51000元予以支持，此后的租金因支付时间未到，二原告要求二被告支付不予支持。针对违约金。依据《商铺租赁合同》对违约责任的约定，原、被告双方必须遵守合同约定，若一方违约，须支付对方违约金200000元。二被告欠付原告2016年2月16日至今的租金，属于违约，应当向原告承担违约责任。合同约定的违约金200000元过高，本院酌情予以调整，二被告应向二原告支付以未付租金10200元为基数从2016年1月10日起，以未付租金20400元为基数从2016年4月10日起，以未付租金20400元为基数从2016年7月10日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至二被告付清租金之日止的违约金。针对原告诉请被告立即搬离房屋。《商铺租赁合同》第2条约定的租赁期限为2007年9月15日起至2017年9月15日止，租赁期限尚未届满，合同尚未终止，二原告诉请二被告立即搬离房屋没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴宏伟、高军于本判决生效后三日内向原告范素兰、杨珣支付2016年2月16日至2016年10月31日期间的租金51000元；二、被告吴宏伟、高军于本判决生效后三日内向原告范素兰、杨珣支付违约金（以未付租金10200元为基数从2016年1月10日起，以未付租金20400元为基数从2016年4月10日起，以未付租金20400元为基数从2016年7月10日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告吴宏伟、高军付清租金之日止）；三、驳回原告范素兰、杨珣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元减半收取2150元，由被告吴宏伟、高军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  黄明真二〇一六年七月十二日书记员  李 洁