淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第3878号
原告刘玲。
被告李友峰。
委托代理人岁红俊。
原告刘玲与被告李友峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理，依法由审判员杨新红适简易程序，于2013年12月4日、2013年12月19日两次公开开庭进行了审理，原告刘玲，被告李友峰及其委托代理人岁红俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玲诉称：2013年4月18日，原、被告签订租赁合同1份，由被告租用原告所有的位于淮安市清浦区新新家园D区1号楼106室房屋作为办公住宿用房，双方约定租期为4年，年租金4800元，每半年付一次。原告以每月400元的低廉租金将房屋出租给被告使用，系因合同中由被告对房屋进行不低于2万元的装璜。但被告违反约定，草草装修。且被告在租赁过程中，私自转移原告房屋内的设施，对此已构成违约。同时，被告还存在延迟支付电费、未按合同约定支付租金等违约行为。现原告要求与被告提前解除双方的租赁合同，由被告承担因装修未达到2万元标准的租金损失计人民币1万元，并按合同约定支付所拖欠的租金。
被告李友峰辩称：1、原告以争议房屋的装修未达到合同约定的2万元标准为由要求终止合同，无事实根据，因在双方签订的租房合同中，明确约定乙方负责室内装修，办公住宅两用，四年以后乙方租用优先，即被告之所以同意对上述房屋进行装修，是以4年后享有优先承租权为条件，双方作出该约定的目的是保护被告的优先承租权，由于该条款约定比较概括，后双方补充约定如果被告要享有优先承租权，装修标准必须不低于2万元，即无论被告对上述房屋装修标准是否低于2万元，均不存在损害原告利益的情形，如经查实被告的装修标准低于2万元，就意味着被告4年以后没有优先承租权，故原告以被告对上述房屋装修标准低于2万元为由要求终止合同，不符合双方合同约定的本意；2、在租赁合同中，出租方签订合同的根本目的是为了取得租金。本案被告已依约支付租金，没有其他违约行为，原告提出终止合同不符合合同法的规定；3、被告在接收承租房屋的时候，房屋内确实有家用电器等物品（有清单），但并没有约定被告不能移动这些物品，也没有约定原告可以随时检查被告对物品的使用情况，按照双方租赁合同的约定，应该在4年后租期结束时才涉及到对物品的使用情况进行检查，原告诉状中陈述被告将物品移走下落不明，以此认为被告不可信，不符合双方合同的约定；4、被告接收房屋和室内物品后，按照国家法律规定，包括原告在内的任何人不得擅自进入房屋，更不得动用房屋内的任何物品，但原告在被告承租期间强行闯入租赁房屋内，并将其留在房屋内约定应由原告使用的床垫等物品归集到被告的办公桌上，严重影响了被告正常的经营和生活，是干扰诉讼的行为。综上，原告的诉求没有事实根据也没有相应的法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月18日，原告刘玲将其所有的位于淮安市清浦区新新家园D1幢106室房屋1套（建筑面积为104.44平方米），出租给被告李友峰作为住房、办公使用，并签订《租房合同》1份，合同约定租赁期限为2013年4月20日起至2017年4月20日止，房屋租金为每月400元，房租按预付半年一次，每到期须提前7天支付下一次租金。如被告未能如约交付租金，原告有权终止合同，并有权向被告双倍追偿已欠房租。同时，原告在该份《租房合同》的空白处手写载明：“乙方（被告）负责室内装修，办公、住宅两用，肆年以后，乙方租用优先，房租另议”。合同签订后，原告依约交付房屋，被告亦预付了半年的租金即2013年4月20日至2013年10月19日期间的租金。
2013年6月16日，双方再次签订《补充协议》1份，约定原告将室内物品提供给被告使用，被告装璜房屋必须保证不低于2万元标准。同时约定，关于原告方违约赔偿，是1个月租金，并返还装修费用。
2013年7月17日，原告至被告处发现其提供给被告使用的设施不在租赁房屋内，遂拨打110报警，双方因此产生纠纷。同年11月13日，原告以被告未经其同意，私自转移出租房屋内的设施、且被告未按约定的装修标准进行装修为由，要求解除与被告签订的《租房合同》。
上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的《租房合同》1份、《补充协议》1份及争议房屋的房屋所有权证1本等证据予以证实，被告对上述证据的真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院对上述证据效力均予以采信。
庭审中，原告主张双方签订合同时，之所以约定400元的低廉租金，系因为合同约定由被告对租赁房屋进行装修且应达到2万元的标准，现被告未依合同约定的标准装修租赁房屋给其造成租金损失1万元。同时，原告还主张被告延迟缴纳电费，并未依合同约定预付2013年10月20日之后的半年租金，已构成违约，据此要求依合同约定解除与被告签订的租赁合同，并承担租金损失1万元。原告对上述主张向本院提供了以下证据：1、情况说明1份，情况说明中载明装修工人“付有全”的陈述，陈述争议房屋的装修材料和工钱共计为17770元；2、淮安市供电公司出具的催缴电费友情提醒单1份，载明争议房屋有电费389元未及时缴纳，即将逾期。经质证，被告认为之所以约定由其装修租赁房屋，系因为其承租期限较长，且日后被告据此对租赁房屋享有优先承租权。同时，被告虽认可未预缴2013年10月20日以后半年的租金，但认为未及时缴纳的原因系因双方已产生纠纷；对于房屋装修工人是否是“付有全”，以及装修材料及工钱是否为17770元尚需庭后进行核实。对其未及时缴纳电费问题，被告解释系因当时工作太忙而忽略了，后已及时缴纳。庭审中，本院限期被告庭后提供其装修标准是否达2万元的相关证据，但被告逾期未能举证证明。同时，被告表明如果原告坚持要求解除合同，其虽然可以表示同意，但认为原告应赔偿其装修损失。
本案在审理过程中，原告补充向本院主张要求被告按合同约定双倍支付其所拖欠的租金。
另查明：原告虽在诉状中主张被告私自转移租赁房屋内的设施，但在庭审中明确陈述被转移的物品现已全部返还至租赁房屋内。
本案在审理中进行了调解，因双方意见分歧，致调解未果。
本院认为：一、关于原、被告双方签订《租房合同》及《补充协议》的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的《租屋合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，原、被告在租赁合同中已明确约定租金按预付半年一次，每到期须提前7天支付下一次租金，否则，原告有权终止合同，并向被告方双倍追偿已欠房租。现被告因与原告产生纠纷，即未按合同约定预付2013年10月20日之后的半年租金，已构成违约。原告据此要求与被告解除合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。
二、关于原告要求被告承担因装修未符合合同约定的2万元标准给其造成租金损失1万元，以及要求被告双倍支付拖欠的租金问题。原告庭审中虽认为双方之所以约定每月400元低廉的租金，系因为合同约定由被告对租赁房屋进行装修，现被告以装修未达合同约定的标准为由，要求被告承担租金损失1万元。本院经审查后认为，根据原告提供的证据，可以证实被告的装修金额虽未达到2万元标准，但已达到17770元，且被告实际租赁期限仅为数月，原告据此要求被告承担1万元的租金损失，缺乏事实依据，本院依法不予支持。对原告要求被告双倍支付拖欠的2013年10月20日至今的租金问题。被告自2013年10月20日起至今的租金未能依约支付，按合同约定，原告可向被告进行双倍追偿。但本院考虑到被告系经过原告同意，对租赁房屋进行了装饰、装修，现合同解除虽系被告未及时预付半年租金所致，但被告未缴纳的原因系原告在被告承租期内，报警主张房屋内设施被被告转移，在一定程度上影响了被告正常的工作和生活，导致双方产生纠纷。且该纠纷发生在被告需预付下一个半年租金期间。被告随后又接到法院要求参加诉讼的通知。即原、被告在履约过程中，虽因被告违约行为导致合同解除，但原告对造成被告违约亦存在一定的过错。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》中规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰、装修残值损失，由双方根据各自的过错责任承担相应的责任。本院考虑到被告在较短的承租期内对租赁房屋进行了价值17770元的装修，且该装修不可拆除，但原告可予以利用，现合同虽因被告的违约行为导致被解除，但原告对此亦负有一定的责任，故本院酌情确定以被告应依约支付原告所欠的双倍房屋租金，折抵其装修损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、依法解除原告刘玲与被告李友峰于2013年4月18日签订的《租房合同》。
二、驳回原告刘玲的其他诉讼请求。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告李友峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 杨新红
二〇一四年一月二十二日
书记员 徐凤芝
裁决所依据的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第十一条第一款第（三）项承租人经出租人同意装饰、装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：
…
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰、装修残值损失，由双方根据各自的过错责任承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。