广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1397号
原告：黄玉霞，女，1970年8月31日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告：李湘伟，男，1972年9月20日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：高怡，女，1978年11月18日出生，汉族，住广州市天河区。系被告李湘伟妻子。
第三人：广州新港机场实业有限公司。住所地：。
法定代表人：姚坤金。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
原告黄玉霞诉被告李湘伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理，后因案情需要于2014年9月23日追加广州新港机场实业有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告及第三人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）的共同委托代理人吴海滨、梅聪颖，被告的委托代理人高怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月25日，原、被告签订商铺买卖合同，约定被告向原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2392号商铺，总房价445145元；被告支付购房款133544元后，购房余款311601元至今未支付。虽经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成合同违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为了维护自身的合法权益，请求法院判令：1.原告与被告于2009年12月25日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2.被告向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2392号商铺购房余款311601元及违约金（违约金以应付房价款311601元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告实际付清款之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用；
被告辩称：1、本案不同于姚玉霞作为被告的房屋买卖合同纠纷案，该案被告姚玉霞支付了首期购房款，并且通过银行办理了合法的按揭贷款手续，而本案中，被告只支付了首期购房款，原告在被告没有支付手续款的情况下，单方面通过购房合同的标准条款的约定，将房产过户给被告，缺乏理据；2、原告及第三人在销售涉案商铺之时，销售广告、宣传资料存在虚假宣传和欺骗的行为，请求解除原、被告双方签订的合同；3、被告在原告提交的《航空商住大厦商铺交接确认书》已经注明该文件为出卖方的标准合同，说明被告并不认可原告所谓的交楼行为。原告在明知合同履行存在纠纷的情况下，并没有积极与被告消除纠纷，而在被告不知情的情况下，将房产过户给被告，说明原告存在故意隐瞒、欺骗之嫌，以达到不正常的商业利益；4、被告于2011年8月4日已将涉案商铺过户到被告名下，2012年7月10日才以通知函告知被告，在长达11个月的时间里，原告都没有及时将这一最重要的关键信息及时通知被告，存在故意隐瞒的事实；5、原告要求按照应付房价款每日千分之一的标准计付违约金，年化利率高达36.5%，对被告不公平，请求法院不予支持。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
第三人新港公司陈述称：我方同意原告的诉讼请求。
经审理查明：第三人新港公司是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商，也是原告黄玉霞的保证人及受委托人，受原告黄玉霞和案外人黄伟佳、李金松等人的委托代为出售原告黄玉霞和案外人黄伟佳、李金松等人在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺及自行出售该中心内属其所有的商铺。为推销商铺，第三人新港公司通过派发宣传单章及刊登广告的方式宣传、推介位于广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。
2009年11月27日，被告（认购方）与原告黄玉霞（出售方）及第三人签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定：被告自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】二层2392号铺位，该商铺建筑面积16.40平方米，套内建筑面积为8.29平方米，该商铺用途仅为商业，于2012年9月30日前交付使用；物业总价款为615389元，付款方式：特惠价减两年租金，认购价为445145元；被告于2009年11月27日支付定金20000元，同时签署本《认购书》，被告于2009年12月27日前支付首期价款113544元，同时签署《商铺买卖合同》，余款170000元，2010年1月30日前支付剩余楼价款311601元；签署《商铺买卖合同》时支付购铺综合税费14426元，由出售方代收代缴，签署《商铺买卖合同》时支付律师费及其他相关费用共1680元，由签约律师楼收取；认购方须于2009年12月27日前，持本《认购书》、……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》；双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
认购书签订当日，被告向第三人支付定金20000元。
2009年10月25日，被告（买受人）与原告（出卖方）及第三人（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（r1-r4栋、r1a-r3a栋）二层2392号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积16.40平方米，其中套内建筑面积8.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.11平方米。计价方式与价款（第三条）：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为445145元。付款方式及期限：2009年12月25日前支付全部房价款的30%（含定金），即133544元；2010年1月30日前支付全部房价款的30%，即133545元；2010年2月28日前支付全部房价款的40%，即178056元。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第六条）：1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。……。商铺使用权交接（第七条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；……。商铺交付（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。……。产权证的办理（第十四条）：本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领房地产权证。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。……。合同第十五条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
上述合同签订当日，被告向第三人交付了首期款113544元。
2010年10月22日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：李湘伟。交接物业编号：二层2392号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”该确认书接收方签名处签有“李湘伟”三字，空白处签有“该协议属于开发商制定的标准合同.特此声明.李湘伟”。
2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为被告的涉案商铺的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为16.4平方米，套内建筑面积8.36平方米，附计注明向原告黄玉霞购买。
2012年7月10日，原告及第三人向被告发出《通知函》：“2009年12月25日，您向黄玉霞购买航空商住大厦（r1-r4、r1a-r3a栋）二层2392号铺，并与黄玉霞、广州新港机场实业有限公司（下称本公司）签订《商铺买卖合同》，其中本公司系出卖人黄玉霞的委托代理人及保证人。根据合同约定，该房产总价为445145元，您向黄玉霞支付首期款后，余额311601元应以按揭贷款的方式支付；同时，双方还约定，如因您（买受人）个人原因导致无法办理按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到通知后15天内，足额向出卖人一次性支付全部房价款。但经本公司多次催告，您仍拒绝办理银行按揭的相关手续，也未采取其他付款方式付清购房款。2011年8月4日，国土房管部门已将上述商铺登记在您名下。黄玉霞及本公司现要求并通知您在2012年7月20日前向黄玉霞或本公司一次性付清余款311601元（具体详见内容《商铺买卖合同》）”。原告将上述《通知函》以国内特快专递邮件送达被告。
2012年9月28日，原告及案外人广州福地商务有限公司基于案外人广州福地商务有限公司对涉案商铺的租赁期限将于2012年9月30日届满，向被告发出《通知书》，要求被告在2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续，接收时间至迟不得超过2012年10月15日前。原告将上述《通知书》以国内特快专递邮件送达被告。
2012年10月19日，原告及案外人广州福地商务有限公司基于案外人广州福地商务有限公司对涉案商铺的租赁期限将于2012年9月30日届满，向被告发出《告知书》，要求被告在2012年10月30日前办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续。原告将上述《告知书》以国内特快专递邮件送达被告。
2014年6月26日，第三人向被告发出《催款函》，要求被告立即付清欠付购房款311601元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。原告将上述《催款函》以国内特快专递邮件送达被告。
本院认为：原告与被告、第三人签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》和《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告及第三人均应依约履行各自的义务。原告与两被告、第三人在履行买卖合同过程中，并没有发生合同约定或法律规定合同解除的情形，因此，原告要求两被告继续履行合同理据充分，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，第三人新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。被告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，被告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故第三人新港公司的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。
依《商铺买卖合同》约定，被告除向原告黄玉霞支付首期购房款133544元外，余款311601元以现金的方式支付。因此，被告在向原告黄玉霞支付首期购房款后，应依约定支付购房余款。而被告经原告及第三人新港公司催缴支付购房余款后，未以现金方式付清余款，亦未申请按揭贷款，应承担相应的责任。故原告要求被告支付房款311601元的请求，理由成立，本院予以支持。但原告及第三人在销售商铺过程中所做商业广告存在一定的夸大成分，虽不足以构成商业欺诈而达到解除合同的法定条件，但亦无形中增大了被告购买商铺的商业风险，因此被告未能支付购房余款亦不能完全归责于被告。故原告要求被告支付房款311601元的违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告黄玉霞与被告李湘伟于2009年12月25日签订的《商铺买卖合同》继续履行。
二、被告李湘伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄玉霞支付购房款311601元。
三、驳回原告黄玉霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2987元，由被告李湘伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 兵
二〇一四年十月××日
书 记 员 刘雄燕
王学丹