江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9237号
上诉人（原审被告）：南京博展医院投资管理咨询有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路281号2308室。
法定代表人：黄丽萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭树松，男，该公司员工。
上诉人（原审被告）：江苏博润投资有限公司，住所地南京市中山北路281号2322室。
法定代表人：陈国森，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈颖，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：伊光来，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：缪剑，男，1955年2月5日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：张明文，江苏金协和律师事务所律师。
上诉人南京博展医院投资管理咨询有限公司（以下简称博展公司）、上诉人江苏博润投资有限公司（以下简称博润公司）因与被上诉人缪剑房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
博展公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认博展公司与缪剑的租赁合同关系于2016年4月20日解除，驳回缪剑的全部诉讼请求；缪剑承担一、二审全部诉讼费及保全费用。事实与理由：一、一审审判过程存在程序违法，重复让缪剑解除合同。博展公司于2016年4月20日通知缪剑解除合同，并于10月19日再次发函强调解除合同，根据法律规定一方依照第九十四条第四项规定解除合同的，合同自通知到达对方时即解除。而一审法院却向缪剑释明，让缪剑申请变更诉讼请求对已经解除的合同再次提出解除，并在判决中支持缪剑提出的合同解除请求，显然程序不合法。二、一审对违约责任认定错误。博展公司与缪剑2014年6月26日《意向协议》约定：租赁房屋的用途为医疗健康服务，博展公司配合缪剑取得在待租房屋开展医疗健康服务的行政许可法律文书（医疗卫生机构许可证或其他法律文书）后，双方签订《房屋租赁合同》。说明缪剑对其出租房屋开展医疗健康服务，需要取得有关行政许可为前提，是认可和明知的。另外，2014年8月15日《租赁协议》和2014年8月26日《租赁协议》约定：博展公司配合缪剑取得在待租房屋开展医疗健康服务的行政许可法律文书（医疗卫生机构许可证或其他法律文书）。一审法院认为该两份协议并非双方真实意思表示，是无效的，对缪剑不具有约束力，明显是认定不合理。租赁房屋的环评审批没有通过，即便未取得环评审批不属于不可抗力，但导致合同目的不能实现的，仍然是法定解除的情形之一。一审法院认定“未取得环评审批不属于不可抗力，博展公司以不可抗力为由解除合同，构成违约，应承担违约责任”是认定错误。三、一审对房屋交接的认定错误。一审法院认定保安杨树华由博展公司雇佣，博展公司将房屋钥匙交付保安杨树华的行为不能视为已经将房屋交付给缪剑是错误的，并以此判令博展公司承担巨额房租不合理。请求二审人民法院支持博展公司的上诉请求。
缪剑辩称，博展公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回博展公司的上诉请求。一、博展公司解除合同的理由并不符合合同法第九十四条、第九十六条的相关规定，即使博展公司根据合同法第一百一十条解除合同，并不能免除其解除合同的违约责任。一审法院据此认定博展公司应当承担违约解除合同，对缪剑造成的损失以及承担相应违约责任是正确的。二、博展公司三次向缪剑发函，都认为要解除的是双方于2014年8月15日签订的房屋租赁合同，并不是意向协议和租赁协议。两份租赁协议是为了避税而签订，并不是双方的真是意思表示。博展公司引用合同法第九十四条，认为没有办好环评是不可抗力，与合同约定以及法律规定不符。在合同中双方对不可抗力做了约定，博展公司作为一个投资管理咨询有限公司，对房屋办理相关环评手续应有充分的义务，对自己没有做好充分的准备工作，最终没有办成环评手续，责任完全在于博展公司自己。三、看管人杨树华一直由博展公司发放工资，钥匙交给杨树华后，博展公司并没有及时将物品搬离，也没有与缪剑办理相关的房屋交还手续。一审法院认定房屋的交还日为2017年6月25日是符合法律规定的。综上，请求二审法院驳回博展公司的上诉请求，维持原判。
博润公司述称，对于博展公司上诉意见没有异议。
博润公司上诉请求撤销一审判决，改判确认博展公司与缪剑的租赁合同关系于2016年4月20日解除，驳回缪剑要求博润公司承担担保责任的诉讼请求；缪剑承担一、二审全部诉讼费及保全费用。事实与理由：一、一审审判过程存在程序违法，重复让缪剑解除合同。博展公司于2016年4月20日通知缪剑解除合同，并于10月19日再次发函强调解除合同，根据法律规定一方依照合同法第九十四条第四项规定解除合同的，合同自通知到达对方时即解除。而一审法院却向缪剑释明，让缪剑申请变更诉讼请求对已经解除的合同再次提出解除，并在判决中支持缪剑提出的合同解除请求，显然程序不合法。二、一审认定事实有误，法律适用错误。博展公司于2016年4月20日通知缪剑解除租赁合同，解除行为已经发生法律效力，而缪剑于2017年1月17日才向一审法院提起诉讼，主张权利要求博润公司承担担保责任，已经超过博润公司应当承担担保责任的担保期限，博润公司依法无需再承担担保责任，但一审法院却判令博润公司承担担保责任是错误的。
缪剑辩称：一、博展公司解除合同的理由并不符合合同法第九十四条、第九十六条的相关规定，即使博展公司已经送达了解除通知，也不导致合同的实质性解除；即使博展公司根据合同法第一百一十条解除合同，也不能免除其解除合同的违约责任。一审法院据此认定博展公司应当承担违约解除合同，对缪剑造成的损失以及承担相应违约责任是正确的。二、根据三方签订的房屋租赁合同，合同期间是从2015年9月1日至2024年8月31日，法院判决博润公司承担担保责任，并没有超过其保证期间是正确的。
博展公司述称，同意博润公司的上诉意见，没有异议。
缪剑向一审法院起诉请求：1．解除缪剑与博展公司、博润公司签订的房屋租赁合同；2．博展公司支付缪剑2016年3月1日至2017年2月28日期间的房屋租金370万元及滞纳金（其中125万元自2016年1月15日起，245万元自2016年7月15日起，均按中国人民银行同期贷款利率标准的四倍计算至实际给付之日）；3．博展公司按年租金490万元的标准支付自2017年3月1日至判决确定的房屋租赁合同解除之日止的租金；4．博展公司支付装修免租期租金163.3333万元；5．博展公司支付履约保证金50万元（博展公司已实际缴纳，缪剑不再返还）；6．博展公司支付违约金490万元；7．博润公司对博展公司上述义务承担连带责任。
一审法院认定的事实：2014年6月26日，缪剑（甲方）与博展公司（乙方）签订《意向协议》，约定：乙方租赁甲方拥有所有权××房屋北京××号房屋，租赁期限自《房屋租赁合同》生效之日起10周年，自正式《房屋租赁合同》生效之日起的4个月起至下一月该日的前一日为装修免租期；每年度租金为490万元，租金支付方式为半年一付，剩余租赁期限如不足6个月时，一次性付清剩余租赁期限的租金；甲方将该房屋出租给乙方作医疗健康服务用途；乙方配合甲方取得在待租房屋开展医疗健康服务的行政许可法律文书（医疗卫生机构许可证或其他法律文书）后，双方正式签订正式《房屋租赁合同》，甲方应在正式《房屋租赁合同》签订之日起15个自然日内将待租赁房屋清空并交付乙方；甲方将房屋清空并实际交付乙方、双方根据有关约定办理交接手续之日起，正式的《房屋租赁合同》生效，开始计算免租期；本协议为双方为明确待签订的正式《房屋租赁合同》中的主要事项以便先期开展有关筹备工作而签订的意见向性协议，正式《房屋租赁合同》签订后，本协议即告终止；本协议中的约定与正式《房屋租赁合同》约定不一致，以后者为准。
2014年8月15日，缪剑（甲方）、博展公司（乙方）、博润公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将42-1号房屋出租给博展公司；房屋附属设施为：房屋产权范围以内的地面停车位、外立面、共用配电房、楼顶的通信基站，不包含地下室；租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日；乙方向甲方承诺租赁该房屋的用途仅限于风湿中医院，乙方在租赁房屋开设风湿中医院，名称为“南京风湿中医院”；第一年至第四年年租金为490万元，第一个租约年去除四个月免租金期，实际需要支付的租金为3266000元；甲方给予乙方四个月的装修免租金期，如因乙方原因导致租赁合同提前终止，乙方应向甲方补缴装修免租金期的全部租金；乙方租金每半年支付一次，每期房租提前45天支付，本合同签署当日，乙方应向甲方交纳第一期半年房租245万元；甲方定于2014年9月1日前将租赁房屋交付给乙方；本合同签署当日，乙方应向甲方交纳履约保证金50万元，如乙方未能按期、足额向甲方支付租金、其他应付费用或由于乙方违约而产生的滞纳金、违约金、损害赔偿金等，甲方有权直接从履约保证金中扣划相应款项并书面通知乙方；租赁期内，履约保证金由甲方以无息方式保管，如因乙方原因造成合同提前终止的，甲方有权不退返履约保证金，此约定不影响甲方同时行使其他补救权利，租赁合同终止后，如乙方没有违约行为和应向甲方支付或赔偿项目，甲方应在乙方结清各项应付费用，返还租赁房屋后10个工作日内将履约保证金全额退还乙方；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，同时要求乙方承担违约赔偿责任：……，逾期五次以上未按约定支付各项费用、单次拖欠房租20天以上、一年拖欠房租累计30天以上的；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，同时要求甲方承担违约赔偿责任：逾期交付房屋超过一个月、因甲方行为导致乙方无法正常使用房屋超过一个月；因不可抗力导致本合同无法履行的情况下，本合同终止，甲乙双方按实结算租金和本合同约定的各项费用，互不承担赔偿责任。本合同所称不可抗力，系指“不可预见、不能避免并无法克服的客观情况”；本租赁合同因期满而终止的，乙方应在本合同终止之日返还租赁房屋及配套设施，如本租赁合同因提前解除而终止的，乙方应在租赁合同终止之日起十五日内向甲方返还租赁房屋及配套设施；返还的租赁房屋应当符合按照约定用途或者房屋的性质使用后状态，房屋本身及附属设施自然损耗及折旧的除外；租赁房屋返还时，乙方必须对租赁房屋进行必要的医学消毒处理，并妥善清除所有医疗废物和医疗垃圾；如甲方或乙方违反本合同约定，擅自提前收回租赁房屋或提前退租的，应提前6个月通知对方，并赔偿对方的损失；租赁期间，如乙方违反本合同第八条第2项任何一款约定的，或甲方违反本合同第八条第3项任何一款约定的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于当年一年房租的违约金；乙方逾期支付租金，应按所欠付金额每日千分之五向甲方支付滞纳金；如乙方未能履行合同中的义务造成甲方损失的，而乙方不能继续履约或拒绝履约的，甲方可要求乙方的担保方博润公司继续履约并赔偿甲方损失；经甲、乙双方协商一致，在本合同租赁期内需缴纳的税费（如租赁税等）由甲乙双方各按50%承担；对本合同的任何修改、补充、变更均应经甲乙丙三方同意，并签订补充协议经甲乙丙三方签字或加盖公章后方为有效，补充协议与本合同具有同等法律效力，如补充协议与本合同有不一致之处，以补充协议有关规定为准。
合同签订后，博展公司于2014年8月19日向缪剑支付履约保证金50万元，租金245万元。缪剑2014年9月1日向博展公司交付房屋，博展公司开始装修。2015年5月21日博展公司支付缪剑租金81.6万元、6月29日支付租金50万元、7月27日支付租金195万元，2016年1月28日支付租金100万元。
2016年4月20日，博展公司工作人员通过手机微信向缪剑妻子宋香凤发送“《房屋租赁合同》终止通知函”照片一张，内容主要为：“……，现南京市玄武区环保局拒绝受理此租赁房屋开设风湿医院的环评报告申请，因为我司承租房屋周边居民同意率达不到100%（贵方曾承诺协助解决环评居民公示问题，但目前仍然无果），由于上述直接原因，故导致双方签订的《房屋租赁合同》不能履行，依照双方签订的《房屋租赁合同》第八条第4款约定，因不可抗力导致租赁合同无法履行的情况下，房屋租赁合同终止。风湿医院的环评申请不能办理，属于《房屋租赁合同》第八条第4款的约定范围。故我司通知贵方，自本通知送达贵方之日起，双方于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日终止履行，双方按《房屋租赁合同》中的第八条第4款约定，按实结算租金和约定的各项费用，……”。2016年10月19日，博展公司又向缪剑发出《解除合同通知函》一份，内容与前述函件内容基本一致。
2016年12月5日，江苏润环环境科技有限公司向南京风湿中医院（筹备组）、博展公司出具“情况说明”一份，内容主要为：“贵方博展医院投资设立的南京风湿中医院项目，地址北京东路42-1号，该风湿中医院项目的‘环境影响评价报告’服务系由我们江苏润环环境科技有限公司承接并提供技术服务的。在我们进行项目环境影响评价调查的过程中，向附近居民发放个人书面阅卷调查表100份，回收100份。其中龙蟠中路15号共有居民49户，发出阅卷48份，其中12户居民持反对意见。当地街道、居委会出面协调，12户附近居民坚持不同意该项目的运营，未能通过环保部门的审批”。2017年1月7日，缪剑诉至一审法院，要求博展公司继续履行合同。此后，于2017年4月12日变更诉讼请求。
双方当事人在一审中争议焦点为：
一、缪剑在双方房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为，博展公司据此是否可以单方解除合同。
博展公司、博润公司认为，2014年6月26日的《意向协议》约定缪剑的义务为取得租赁房屋开展医疗健康服务的行政许可法律文书。此后，双方又于2014年8月15日、2014年8月26日签订《租赁协议》两份，均约定缪剑负有办理取得相关开设医院的行政许可法律文书的义务，现缪剑关于医院的设立未能通过环评，导致未能取得卫生行政许可，故缪剑构成违约，博展公司据此可解除合同。
博展公司为此举证了落款日期为2014年8月15日、2014年8月26日，甲方、乙方为缪剑及博展公司的《租赁协议》两份、通话录音及照片。
两份协议内容基本一致，与三方于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》相比，租金变更为245万元一年，另增加了“乙方配合甲方取得在租赁房屋开展医疗健康服务的行政许可文书（医疗卫生机构许可证或其他法律文书）”内容，其余约定内容基本与《房屋租赁合同》一致。8月15日及8月26日的协议的落款处甲方签名均为“缪剑”，加盖江苏太平盛世酒店管理有限公司（以下简称太平盛世公司）公章。博展公司称8月15日签订的协议降低租金数额是为了给缪剑避税，同时，因为6月26日意向协议中约定缪剑办理环评事项，但8月15日的租赁合同中漏写了该约定，故在8月15日的协议中增加了该约定。因为当时缪剑不在场，所以由缪剑妻子宋香凤加盖了缪剑担任法定代表人的太平盛世公司的公章，“缪剑”签字不是缪剑本人及宋香凤签的，具体是谁所签不清楚。8月26日的协议是写好后先由博展公司盖章，然后让宋香凤带回去由缪剑签字。后来宋签好后交给博展公司，具体“缪剑”签名是谁所签并不清楚。
通话录音及照片内容为缪剑妻子宋香凤向附近居民征求医院设立环评事宜，并与环保部门交涉环评问题。
缪剑对8月15、26日的协议不予认可。称两份协议是博展公司找到缪剑妻子宋香凤说为了帮博展公司避税而签订这份协议，权利义务仍以租赁合同为主。宋香凤不清楚，所以就加盖了缪剑担任法定代表人的太平盛世公司的公章。两份协议上“缪剑”的签字均不是缪剑本人所签。故两份协议无效。三方8月15日的租赁合同约定“本合同如有修改变更，需要经过甲乙丙三方一致同意并签订补充协议，经三方签字加盖公章后方为有效”，根据该约定，8月15、26日的协议也是无效的。
二、博展公司是否已将承租房屋返还。
博展公司认为其在2016年4月20日、10月19日通知缪剑解除合同后，已于2016年10月19日将承租房屋钥匙交与缪剑保安杨树华，故房屋已经返还。博展公司为此举证“收条”一份，载明：“本人为原太平盛世（北京东路42-1号）保安，于2016年10月20日收到南京风湿中医院交付的大门遥控器壹把，侧门钥匙壹把。杨树华”。“收条”下方另写“（钥匙已交房东），杨树华”。博展公司称杨树华原来是太平盛世公司的保安，承租期间由其看管房屋，由博展公司给付劳务费，但杨树华是缪剑的人，现在仍在看管房屋。钥匙交给杨树华一两天后，博展公司询问杨是否将钥匙交与缪剑，杨说给了，所以就由博展公司工作人员写上了“钥匙已交房东”，由杨在下面签字确认。博展公司目前尚有部分设备及物品仍在承租房屋，无法搬走。因为2016年10月20日之后房屋处于缪剑控制之下，缪剑不同意博展公司取走物品，博展公司无法进入拿取任何东西。故博展公司认为缪剑已经于2016年10月20日收回房屋。
缪剑对“收条”上杨的签字予以认可，钥匙确实由杨收下，但杨不识字，“钥匙已交房东”是博展公司工作人员写的，让杨签字，杨就签了。2014年9月1日之前房屋交付前杨是缪剑公司的保安，房屋交付后，杨成为租赁房屋的保安，工资由博展公司发放。博展公司将钥匙交与杨后，因为房屋仍由杨看管，所以钥匙由杨掌握，缪剑并没有接受钥匙。
一审审理过程中，为避免损失扩大，一审法院于2017年6月13日组织双方当事人关于交接事宜进行调解，建议博展公司是否考虑先行将房屋内设施腾空搬走，缪剑是否考虑处置房屋，双方就房屋进行交接。缪剑表示，博展公司将屋内设施物品搬走后，缪剑愿意将房屋收回，自行处置。博展公司坚持认为房屋已经交接，不存在交接的问题，因为缪剑不同意博展公司取走东西，所以屋内物品一直没有搬走，如果缪剑同意，可以搬走，但只是由博展公司自行搬走物品，不需要双方交接。博展公司表示在2017年6月24日之前将承租房屋内物品搬走，24日之后，如果房屋内还有剩余物品，由缪剑自行处置。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。缪剑与博展公司、博润公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对三方均具有法律约束力，三方均应按约履行各自义务。
关于博展公司所举证2014年8月15日及8月26日的协议，一审法院认为该两份协议对缪剑并无约束力。理由如下：首先，8月15日协议落款处非缪剑本人签字，缪剑虽系太平盛世公司法定代表人，但太平盛世公司与缪剑系不同法律主体，并不能代表缪剑本人，故8月15日的协议对缪剑并不发生法律效力。关于8月26日协议，博展公司无法确认是否为缪剑本人所签，缪剑表示否认，故一审法院对缪剑在该份协议上签名的事实不予认定，同理，该份协议亦不能对缪剑具有约束力；其次，缪剑与博展公司均陈述签订8月15日、8月26日协议的目的是为了给对方避税。从三方8月15日的租赁合同约定来看，房屋租赁税是由双方各半承担，8月15日、26日的协议将租金降低一半，故签订该两份协议的目的实际是为了给双方避税，并非双方真实意思表示。同时博展公司发函也明确要求解除的是8月15日的租赁合同，据此亦可以判断上述两份协议并非双方真实意思表示，不能作为确定双方权利义务的依据；最后，缪剑与博展公司、博润公司于8月15日签订的租赁合同中对合同的变更方式明确进行了约定，即“对本合同的任何修改、补充、变更均应经甲乙丙三方同意，并签订补充协议经甲乙丙三方签字或加盖公章后方为有效”。博展公司所举证的8月15日、26日协议的签订并不符合上述约定变更方式。故8月15日、26日协议对缪剑并不具有法律约束力。
即使两份协议对缪剑具有约束力，因卫生行政许可的申办主体为博展公司，两份协议中的“乙方配合甲方取得在租赁房屋开展医疗健康服务的行政许可文书（医疗卫生机构许可证或其他法律文书）”，应理解为缪剑具有配合办理或代为办理相关行政许可文书义务。从博展公司所举证据可以判断，缪剑上门征询居民意见并到环保部门进行了交涉，已经尽到了办理义务，但环评不能通过并不是缪剑所导致。
综合上述分析，一审法院对博展公司主张缪剑未能办理行政许可文书的行为构成违约的抗辩意见，不予支持。博展公司以“不可抗力”为由要求解除合同。而根据双方合同中对“不可抗力”的解释，医院设立所需的环评未能通过，显然不能属于“不可预见、不能避免并无法克服的客观情况”，因为博展公司作为从事医院投资管理的咨询公司，对环评问题应当有所预见。博展公司在环评没有通过的情况下，即对承租房屋进行装修投入，应承担由此造成的相关后果。故博展公司以不可抗力为由单方解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。
根据双方当事人所述，保安杨树华在涉案房屋出租前为缪剑公司雇佣，房屋交付后由博展公司雇佣，故博展公司将房屋钥匙交付保安杨树华的行为不能视为博展公司已将涉案房屋交付缪剑或缪剑已接受房屋。同时，由于博展公司并未将房屋腾空，设施及物品尚在占据房屋，故对博展公司关于房屋已于2016年10月19日返还的抗辩主张，一审法院不予支持。博展公司称缪剑控制房屋，不让博展公司搬离物品，无证据证明，一审法院不予采信，且钥匙也系博展公司主动交与保安杨树华，在交钥匙之前，博展公司也完全可以搬走腾空物品。
涉案房屋由于环评未能获得通过，无法设立医院，博展公司亦不再承租，故缪剑要求解除三方签订的租赁合同，一审法院予以支持。关于缪剑所主张租金，博展公司未返还房屋，应按约支付相应租金。根据双方合同约定，每年9月1日至第二年的8月31日为一个租约年，第一年免除四个月租金后年租金为3266000元。租金每半年支付一次，每期房租提前45天支付，即每年的1月15日、7月15日为支付半年租金的时间。根据上述约定，博展公司已交纳截止2016年2月29日的租金5716000元。2016年1月18日支付租金1000000元为2016年3月1日之后的租金。2016年3月1日至8月31日期间的租金应于2016年1月15日支付，故缪剑要求博展公司支付上述期间的剩余租金1250000元，一审法院予以支持。三方合同约定滞纳金标准为每日千分之五，现缪剑按照中国人民银行同期贷款利率的四倍作为逾期支付租金的滞纳金标准，一审法院予以支持。博展公司应自2016年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算给付上述租金所产生的逾期利息至实际给付之日止。2016年7月15日应付的2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金2450000元及自2016年7月15日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准所产生的滞纳金予以支持。尽管博展公司坚持不予交接，但其表示2017年6月24日之后房屋内如有剩余物品，可由缪剑自行处置，视为对屋内物品及设施所有权的放弃。缪剑同意接受并处置房屋，故租金应计算至2017年6月24日，此期间的租金计1557260元，由博展公司支付。上述欠付租金总计5257260元。
关于缪剑所主张装修免租期的租金1633333元、履约保证金500000元，双方合同约定，“如因乙方原因导致租赁合同提前终止，乙方应向甲方补缴装修免租金期的全部租金”，“如因乙方原因造成合同提前终止的，甲方有权不退返履约保证金”。现因博展公司单方解除合同导致合同无法履行，合同所约定条件成就，故对缪剑主张的两项费用，一审法院予以支持。博展公司应向缪剑补交装修免租期租金1633333元，缪剑已收保证金500000元可不予退还。关于缪剑所主张违约金4900000元，该违约金明显约定过高，考虑前述已支持缪剑装修免租期期间的租金及履约保证金，一审法院酌情将违约金调整为816666元。
根据缪剑与博展公司、博润公司2016年8月15日的租赁合同约定，博润公司承担的系一般保证责任。缪剑在2017年1月7日起诉，在博展公司债务履行期限届满六个月之内，故对博润公司关于保证期间已过的抗辩主张，一审法院不予支持。博润公司应对博展公司上述债务承担一般保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、解除缪剑与博展公司、博润公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》；二、博展公司于判决生效之日起十日内支付缪剑房屋租金5257260元并承担相应滞纳金（其中1250000元自2016年1月16日起、2450000元自2016年7月16日起，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算至实际给付之日起）；三、博展公司按照《房屋租赁合同》的约定向缪剑支付的履约保证金500000元不予退还；四、博展公司判决生效之日起十日内支付缪剑免装修期租金1633333元、违约金816666元，合计2449999元；五、博润公司就上述博展公司债务，在缪剑申请对博展公司强制执行后仍不能清偿时，承担一般保证责任；六、驳回缪剑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费91560元，由缪剑负担32156元，博展公司、博润公司负担59404元；保全费5000元，由博展公司、博润公司负担。
二审中，博展公司提交证据：一、太平盛世有限公司的工商登记资料，证明缪剑及妻子宋香凤是太平盛世有限公司的股东，且缪剑是该公司的法定代表人；二、宋香凤与陈颖于2016年10月22日的谈话录音，证明博展公司在房屋钥匙交接后，要取回剩余物品，遭到宋香凤的拒绝；三、保安杨树华与前来求租人于2017年6月15日的交谈录音，证明杨树华与缪剑存在雇佣关系。
缪剑的质证意见：对太平盛世有限公司的工商登记资料的真实性予以认可，但本案与缪剑任职的公司毫无关系，是两个不同的主体。对两份录音证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，且不能达到其证明目的。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、缪剑对于在租赁房屋设立医院未能通过环保部门关于环境影响评价的审批是否构成违约；二、博展公司于2016年4月20日、2016年10月19日两次通知缪剑解除合同的行为是否导致双方房屋租赁合同解除；三、博展公司关于其已于2016年10月19日向缪剑交还房屋的主张是否应当采信；四、博润公司是否应当承担保证责任。
一、关于缪剑对于在租赁房屋设立医院未能通过环保部门关于环境影响评价的审批是否构成违约的问题。博展公司、博润公司认为，2014年6月26日的《意向协议》约定缪剑的义务为取得租赁房屋开展医疗健康服务的行政许可法律文书。此后，双方又于2014年8月15日、2014年8月26日签订《租赁协议》两份，均约定缪剑负有办理取得相关开设医院的行政许可法律文书的义务，现缪剑对于医院的设立未能通过环保部门关于环境影响评价的审批，导致未能取得卫生行政许可，故缪剑构成违约，博展公司据此可解除合同。对此，本院认为，缪剑与博展公司、博润公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》并未对租赁房屋取得开展医疗健康服务的行政许可法律文书的责任作出约定，且卫生行政许可的申办主体为博展公司，因此，缪剑只能承担配合、协助或代为办理相关行政许可文书义务。而从博展公司所举证据可以判断，缪剑上门征询居民意见并到环保部门进行了交涉，已经尽到了相关义务，但环评不能通过并不是缪剑所导致。因此，博展公司、博润公司关于缪剑对于在租赁房屋设立医院未能通过环保部门关于环境影响评价的审批构成违约的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
二、关于博展公司于2016年4月20日、2016年10月19日两次通知缪剑解除合同的行为是否导致双方房屋租赁合同解除问题。博展公司、博润公司上诉称，博展公司两次通知缪剑解除合同系依照合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。缪剑对于在租赁房屋设立医院未能通过环保部门关于环境影响评价的审批构成违约，致使合同目的不能实现，博展公司依法解除，解除合同自通知到达对方时即解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。缪剑与博展公司、博润公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对三方均具有法律约束力，三方均应按约履行各自义务。如前所述，缪剑对于在租赁房屋设立医院未能通过环保部门关于环境影响评价的审批并不构成违约，因此，博展公司以此为由认定系缪剑违约行为致使不能实现合同目的因而解除合同的上诉理由，本院不予采纳。博展公司、博润公司关于其解除合同通知到达对方时，2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》即已解除的上诉主张，本院不予支持。
三、博展公司关于其已于2016年10月19日向缪剑交还房屋的主张是否应当采信的问题。保安杨树华在涉案房屋出租前为缪剑公司雇佣，房屋交付后由博展公司雇佣，故博展公司将房屋钥匙交付保安杨树华的行为不能视为博展公司已将涉案房屋交付缪剑或缪剑已接受房屋。且由于博展公司并未将房屋腾空，设施及物品尚在占据房屋，故对博展公司关于房屋已于2016年10月19日返还的上诉主张，本院不予采信。
四、关于博润公司是否应当承担保证责任问题。根据缪剑与博展公司、博润公司2016年8月15日的租赁合同约定，博润公司承担的系一般保证责任。缪剑在2017年1月7日起诉，在博展公司债务履行期限届满六个月之内，故对博润公司关于保证期间已过的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，博展公司、博润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91560元，由上诉人南京博展医院投资管理咨询有限公司负担45780元，上诉人江苏博润投资有限公司负担45780元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一八年二月十二日
书记员 陈晓君