沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初4349号原告：张喜荣,女，1972年12月11日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：许德昱，系辽宁尊赢律师事务所律师。原告：魏民,男，1971年11月19日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：许德昱，系辽宁尊赢律师事务所律师。被告：沈阳国泰置业有限公司（组织机构代码：79848401-5），住所地：沈阳市和平区文体西路25号。法定代表人：姬丽松，系该公司董事长。委托代理人：谭巍，系辽宁华禹律师事务所律师。原告张喜荣、魏民诉被告沈阳国泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，于2015年12月18日依法作出[2015]沈和民二初字第2640号民事判决书。宣判后，原告向沈阳市中级人民法院申请再审。2017年2月8日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民再132号民事裁定书，撤销本院判决发回重审。本院于2017年3月27日立案受理后，依法另行组成合议庭，由审判员冯菲担任审判长，人民陪审员费秀云、邹士芳参加评议，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告张喜荣及原告张喜荣、原告魏民共同委托代理人许德昱，被告沈阳国泰置业有限公司委托代理人谭巍到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张喜荣、魏民诉称：原告二人于2012年11月30日与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的同方广场主楼6号门裙房，面积179.04平方米，总房款3055001元，交付期限为2013年10月30日。随后，原告如约履行了支付房款的义务。被告曾经于2013年12月7日和2014年9月30日两次通知原告办理入住，第一次因为被告开发的房屋根本没有封顶，更谈不上具备验收交付条件，因而不能收房；在第二次接到通知时，原告本打算信任被告先领取钥匙看看房，能办理入住就先办理入住以减少损失，但发现被告交付的房屋根本不是合同约定的房屋，而且周边环境根本不能达到商业经营的目的，当然也不具备交付使用的条件，因此原告拒绝收房，并起诉至法院，要求依约交付房屋并支付部分违约金，法院判决支付部分违约金，驳回其他诉讼请求。随后，原告发现被告已不能按照合同约定履约交房，于是向被告要求解除合同并返还购房款、支付利息及赔偿损失等，被告一拖再拖，无奈，原告又起诉至贵院。庭审前二原告申请变更诉讼请求，被告同意变更，具体诉讼请求为：1、要求被告按128909元/年标准支付从2015年3月31日至2017年7月5日的逾期交房违约金292076元；2、要求被告返还原告已交付的水费500元、电费200元、垃圾清运费895元、采暖费2900元、物业费3223元，共计7718元；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告沈阳国泰公司辩称：2017年6月23日双方签写交房记录，约定的交房时间为2017年7月5日。因逾期交房原、被告曾在和平法院审理过，贵院判决我公司给付至2015年3月30日的逾期交房违约金。后来由于原告再次起诉被告要求解除合同，所以原告一直未接收房屋，现原告变更诉讼请求，继续履行合同，被告也同意。被告认为这次违约金计算应当从2016年10月30日起至交房之日止（2017年7月5日）。关于水费、电费、采暖费由我公司代收，因该费用未实际发生，我公司应予返还，但关于物业费和垃圾清运费并非被告收取，我公司不应当给付。经审理查明：2012年11月30日，二原告××人）与被告××人）签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区三好街94-5号6门房屋，建筑面积179.04平方米，用途为“商业”，总房款为3055001元……。其中第八条“交付期限”约定××人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交××人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条××人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况××人如未按本合同规定的期限将商品房交××人使用，按下列第2种方式处理：……2.按补充协议执行。其中补充协议第5条“双方同意对《合同》第八条补充约定如下”约定：商品房交付条件××人在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼××人同意以此条件收楼后不追××人的任何交楼责任。××人要求××人取得工程竣工验收备案表后收楼的，××人同意本合同约定的交楼时间相应顺延三年；第6.1条××人逾期交房的违约责任”约定：自本合同第八条规定的交付期限第二天起至实际交付之日止××人按日××人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，二原告如约向被告支付购房款3055001元。庭审中，原、被告对于“2017年6月23日双方签写交房记录，定于2017年7月5日交房且已实际交付房屋”的事实均予以认可。2015年3月24日，二原告向本院提起另案诉讼，要求被告支付逾期交房违约金及赔偿损失。本院于2015年6月12日作出[2015]沈和民二初字第897号民事判决，判令“被告沈阳国泰置业有限公司向原告张喜荣、魏民支付逾期交房违约金157638元（从2013年10月31日起至2015年3月30日止）”，该判决已发生法律效力。另查明，被告沈阳国泰置业有限公司（甲方）与案外人沈阳市和平区国有资产经营有限公司（乙方）就涉案房产签订的《房屋租赁协议》中约定“租赁期限60个月，从2016年5月1日至2021年4月30日，乙方按每两年向甲方支付租金，年租金128909元，两年租金合计257818元……”，庭审中被告对于签订租赁协议及收取两年租金的事实予以承认，同时表示“被告需要给案外人出具发票，各项税费占30%；另外，由于原告阻挠，涉案房屋已闲置，被告需与案外人结算及解决相关赔偿问题，因此租金不能作为计算逾期交房违约金的依据”。上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》及补充协议、本院[2015]沈和民二初字第897号民事判决书、交房记录、房屋租赁合同及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。本案中，二原告与被告于2012年11月30日签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付二原告使用。补充协议对《商品房买卖合同》的第八条作了补充约定。补充协议中关于“建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼××人同意以此条件收楼后不追××人的任何交楼责任”的约定并不违反法律的禁止性规定。被告也不能提供证据证明原告要求××人取得工程竣工验收备案表后收楼，因此无法认定原告同意按照合同约定的交楼时间相应顺延三年。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告的交付时间应为2013年10月30日。故被告应向原告支付从2015年3月31日至2017年7月5日的逾期交房违约金。关于违约金标准，被告沈阳国泰置业有限公司在未经原告知晓并同意的情况下从2016年5月1日将涉案房屋对外出租给案外人沈阳市和平区国有资产经营有限公司并获取租金收益，侵犯了原告合法权益，本院认为从2016年5月1日起原告按租金标准向被告主张逾期交房违约金损失并无不当。关于被告提出的“实际收益并没有那么多，还需要给案外人出具发票，各项税费约占30%”的主张，因被告未提供证据予以证明，故本院不予采纳。故本院确定被告应支付从2015年3月31日至2017年7月5日的分段计算的逾期交房违约金合计为272843元（3055001元×0.0001/天×396天+128909元/365天×430天）。关于原告主张的水费、电费、垃圾清运费、采暖费、物业费，其中水费、电费、采暖费，为被告代收，且未实际发生，庭审中被告亦同意返还，本院予以确认。关于垃圾清运费、物业费，因收取方并非被告，故原告向被告主张无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳国泰置业有限公司向原告张喜荣、魏民支付逾期交房违约金272843元（从2015年3月31日至2017年7月5日止）；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳国泰置业有限公司返还原告张喜荣、魏民水费500元、电费200元、采暖费2900元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5797元（原告已预交），由原告张喜荣、魏民承担452元，由被告沈阳国泰置业有限公司承担5345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  邹士芳二〇一七年八月三十日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。