金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0702执异25号
案外人：叶新法，男，汉族，1963年9月29日出生，住金华市婺城区。
申请执行人：浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行，住所地金华市婺城区八一南街161号。
负责人：俞东红，系分行行长。
被执行人：浙江世纪龙腾物业发展有限公司，住金华市婺城区丹溪路1171号龙腾创业大厦。
法定代表人：包建军，公司总经理。
被执行人：包建军，男，汉族，1970年11月5日出生，住金华市婺城区。
本院在执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行与被执行人浙江世纪龙腾物业发展有限公司、包建军金融借款合同纠纷一案中，案外人叶新法对法院查封浙江世纪龙腾物业发展有限公司所有的位于婺州街929号627室的房地产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人叶新法称：请求解除对龙腾家居广场大厦第六层627号商铺（即婺州街929号627室房产）的查封。理由如下：1.案外人于2010年4月与被执行人浙江世纪龙腾物业发展有限公司签订了《龙腾家居广场房屋转让合同书》（以下简称房屋转让合同），约定被执行人浙江世纪龙腾物业发展有限公司将其位于龙腾家居广场大厦第六层626、627号商铺以6380元/平方米的单价转让给案外人，案外人向其支付房款人民币639170元；协议签订后，案外人于2010年4月2日向浙江世纪龙腾物业发展有限公司支付了400000元，2011年期间又陆续支付了93393元，2016年1月9日支付119136元，627号商铺房款全部付清。2.案外人与其他29位龙腾家居广场大厦业主、华锡熊以及浙江世纪龙腾物业发展有限公司，于2011年5月20日签订了《房屋租赁合同》，约定案外人及其他29位龙腾家居广场大厦业主所有的商铺出租给华锡熊使用，期间华锡熊一直给案外人及其他29位业主支付租金，这也可以反映，自案外人购房以来，该不动产一直是由案外人实际控制。3.因购房时龙腾家居广场大厦不具备交付条件，案外人未能办理过户手续，导致上述房产被查封。案外人认为，该不动产并不是浙江世纪龙腾物业发展有限公司资产，案外人才是实际的所有人，且案外人一直实际占有处分该不动产，故该不动产不应被查封。
为证明上述事实，案外人叶新法向本院提交了以下证据材料：1.《龙腾居家广场房屋转让合同书》复印件1份、收款收据复印件5份，用以证明案外人购买房产的真实性，案外人为上述房产实际所有人。2.《房屋租赁合同》复印件1份及建设银行账户明细8张，用以证明案外人实际占有处分该房产的事实。
申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行与被执行人浙江世纪龙腾物业发展有限公司、包建军均未提交答辩意见，也未向本院提交证据材料。
本院查明，浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行与浙江世纪龙腾物业发展有限公司、包建军金融借款合同纠纷一案中，根据浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行的财产保全申请，本院于2016年9月13日作出（2016）浙0702民初09705号民事裁定：查封被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司所有的坐落于婺州街929号B71、B70、B69、B68、B52、B51、B50、B45、B42、B41、B32、B30、B29、B27、B24、B16、501、502、503、505、506、507、508、509、615、616、617、618、622、623号的房地产，被告包建军所有的位于金华市丹溪路1171号的房地产，被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司所有的位于婺州街929号511室、512室、B74室、627室的房地产、位于金华婺城新城区北区块（中奥邑墅东区一期）1幢1-402室、302室、1幢2-101室、1幢2-102室、1幢2-201室、1幢2-202室、1幢2-301室、1幢2-302室、1幢2-401室、1幢2-402室、1幢3-101室、1幢3-201室的房地产，保全价值4000万元。2016年9月28日，本院作出（2016）浙0702民初09705号民事调解书，双方约定：一、解除原告浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行与被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司于2016年5月27日签订编号分别为20161570101062203391、20161570101062303391的《流动资金借款合同》；二、被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司于2016年9月30日前归还贷款本金3400万元，并支付利息221850元（该利息计至2016年9月25日止，以后利息仍按原合同约定利率计至实际还清之日止）；三、被告包建军对上述第二项的款项承担连带责任；四、原告浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行对被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司所有的坐落于婺州街929号B71、B70、B69、B68、B52、B51、B50、B45、B42、B41、B32、B30、B29、B27、B24、B16、501、502、503、505、506、507、508、509、615、616、617、618、622、623室房屋享有优先受偿权；五、双方当事人无其他争议事项。案件受理费107023元、保全费5000元，合计112023元（受理费已减半收取，原告已预交），由被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司、包建军负担（二被告在履行时加付此款给原告）。该民事调解书生效后，浙江世纪龙腾物业发展有限公司、包建军未能履行生效法律文书所确定的义务，浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。叶新法在办理过户时发现婺州街929号627室房产已被查封，故向本院书面提出执行异议。
另查明：2010年4月，浙江世纪龙腾物业发展有限公司与叶新法签订了一份《龙腾家居广场房屋转让合同书》，约定浙江世纪龙腾物业发展有限公司将其位于婺州街929号627室房产以6380元/平方米的单价转让给叶新法，叶新法向其支付房款人民币426120元。协议签订后，叶新法于2010年4月2日向浙江世纪龙腾物业发展有限公司支付了400000元（含婺州街929号626室房产部分房款），627号房产的房款叶新法于2016年1月9日全部付清。叶新法及其他29位龙腾家居广场大厦业主、华锡熊以及浙江世纪龙腾物业发展有限公司，于2011年5月20日签订《房屋租赁合同》，约定叶新法及其他29位龙腾家居广场大厦业主所有的商铺出租给华锡熊使用。因婺州街929号627室房产由浙江世纪龙腾物业发展有限公司统一出租和管理，故该房产一直未办理登记手续。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，浙江世纪龙腾物业发展有限公司所有的金华市婺州街929号627室的房产虽登记在其名下，但案外人叶新法在法院查封之前已与浙江世纪龙腾物业发展有限公司签订合法有效的书面转让合同，在人民法院查封前已实际占有该房产，且已支付全部价款并将该房产进行了出租，在办理房产过户中，非因买受人自身原因导致该房产未能办理过户登记手续。综上，对叶新法提出的执行异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对金华市婺州街929号627室房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向金华市婺城区人民法院提起诉讼。
审判长 冯运才
审判员 陈高明
审判员 于 颖
二〇一七年三月十六日
书记员 朱婉君