江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终41号
上诉人（原审被告）：姚克双，男，1971年9月7日生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：邱加明，江苏通雅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏通雅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市江宁区汤山街道鹤龄社区居民委员会，住所地南京市江宁区汤山街道鹤龄社区居民委员会。
负责人：孙发强，该居委会主任。
委托诉讼代理人：柳国平，江苏丰硕律师事务所律师。
上诉人姚克双因与被上诉人南京市江宁区汤山街道鹤龄社区居民委员会（以下简称鹤龄社区）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姚克双及其委托诉讼代理人邱加明、潘俊美，被上诉人鹤龄社区的委托诉讼代理人柳国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚克双上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决严重违反法定程序，导致实体判决不公。被上诉人分别于2015年8月13日、2016年1月29日向一审法院提交《起诉状》和《关于南京市江宁区汤山街道鹤龄社区居民委员会诉姚克双农村土地承包合同纠纷一案诉讼请求以及事实与理由具体说明》（以下简称具体说明），从两份文书内容来看，本案中姚克双、杨明虎的诉讼主体地位已改变，诉讼请求事实理由也完全改变，在法律程序上不属同一案件，杨明虎在本案的身份地位未列明，且没有要求杨明虎参加诉讼，一审法院继续审理本案程序严重违法。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院以上诉人与被上诉人一致确认目前杨明虎与鹤龄社区之间的土地租赁合同关系已经终止，所有权利义务系上诉人与被上诉人之间的，与杨明虎无关，而本案现有证据材料证明的事实与双方一致确认的内容不符，本涉案及三方法律关系，其中两方当事人不能协商确定解除三方法律关系，一审法院对上诉人认可被上诉人与杨明虎租赁关系解除系误判。2.被上诉人一直认可其与杨明虎之间的租赁关系，并未与杨明虎解除租赁合同，从一审几次庭审及被上诉人提供的证据材料来看，均未证明被上诉人与杨明虎租赁关系已解除。三、一审法院适用法律错误。被上诉人认可杨明虎转租行为后，转租合同期限不超过租赁合同期限均应受到法律保护。本案应参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定处理。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，程序违法，请求二审法院支持其上诉请求。
鹤龄社区辩称：一、一审判决程序合法，不存在违法情形。1.一审中，被上诉人在起诉状载明上诉人为第三人，经开庭审理时，上诉人和被上诉人均明确双方之间形成事实上的土地租赁关系，被上诉人与杨明虎之间是否存在土地租赁关系，在第二次开庭审理中上诉人也已经确定。基于上述事实，被上诉人一审变更的诉讼请求并明确相关事实和理由，被上诉人一审变更诉讼请求符合民诉法相关规定。2.被上诉人一审中，已经撤回对杨明虎的起诉，故一审判决中没有列明杨明虎的诉讼主体，并不矛盾。二、一审判决认定被上诉人与杨明虎之间土地租赁关系终止，上诉人与被上诉人之间形成不定期租赁关系正确。1.上诉人、被上诉人及杨明虎一审共同确认该事实，一审法院不存在歪曲上诉人意思表示。2.上诉人一审中提交的证据，不能证明被上诉人认可杨明虎的转租行为，被上诉人并未在2005年11月5日转租协议上盖章确认；上诉人提交的租金收据记载抬头为姚克双，也不能证明转租关系成立，如果成立，土地租金应当由杨明虎先行收取，再由杨明虎交给被上诉人，而非由上诉人向被上诉人直接缴纳；从姚克双实际缴纳全部土地租金行为，表明杨明虎退出土地租赁关系，姚克双实际承租土地。3.上诉人二审提交2016年12月21日内部结算凭证，收款单位写明为“姚克双”，后应上诉人要求涂改为“杨明虎（姚克双）”，故该证据不能证明杨明虎与姚克双之间有转租关系。三、被上诉人与杨明虎以实际行为解除了双方之间土地租赁关系，一审中，杨明虎代理人陈述自2010年由姚克双承租了土地，与杨明虎无关，与上诉人及被上诉人陈述一致。四、被上诉人一审中提交的证据，仅系被上诉人未掌握上诉人实际租赁土地全部证据，为确定案件事实而采取的诉讼策略，本案事实认定应以庭审中查明的事实及各方认可的事实为准，不能以之前提交的材料定案。五、本案上诉人与被上诉人之间形成不定期土地租赁关系，不存在转租关系，故不适用转租的法律相关规定。综上请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
鹤龄社区向一审法院起诉请求：1.判令杨明虎支付鹤龄社区土地租金84000元，姚克双承担连带清偿责任；2.终止与杨明虎之间土地租赁合同；3.诉讼费由杨明虎承担。因审理中，杨明虎陈述退出涉案土地租赁，姚克双认可，鹤龄社区撤回对杨明虎的诉讼请求，并变更姚克双为被告并请求：1.解除其与姚克双之间的土地租赁关系，清除非法建筑、恢复原状后归还租赁的48亩土地；2.姚克双补交2010年起至2015年期间的土地租金84000元；3.姚克双支付自2016年起按500元/亩/年计算至实际返还土地止的土地占有使用费；4、姚克双承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年4月1日，原南京市江宁区上峰镇百合村民委员会与杨明虎签订一份租赁合同，该合同约定：“出租方：上峰镇百合村委会（以下简称甲方），承租方：（以下简称乙方）杨明虎。为了适应入世后对农业的冲击，加大产业结构调整力度，带动农户发展经济植物种植，我村与乙方协同合作，开发农业、园林种植基地。我村将西边桥水库埂脚茆家村田地合计肆拾捌田亩土地，租赁给乙方生产经营使用。为了保障甲乙双方的共同利益，经甲、乙双方共同协商，特立协议如下：1、租期：租期为23年，即从2003年4月1日至2025年12月30日止。2、租金：乙方向甲方承租田亩土地肆拾捌亩，上交租金按每年每亩贰佰伍拾元计算。如国家政策有变，租赁双方协商解决。（如政府规划需要征收土地，乙方承租土地内的经济作物及附属物、各种房屋建筑物及设备补偿费归乙方所有）。3、租金的交纳方式：租金每年分两次交纳，即每年一月交纳租金50%，每年十二月份交纳剩余租金的50%。……9、违约责任：甲、乙双方要本着诚实守信的原则，如甲方违约，按合同法规规定，甲方承担乙方的损失……”2005年11月5日，杨明虎与姚克双签订一份协议书，该协议书约定：“甲方杨明虎，乙方：姚克双。甲、乙方双方友好协商就有关土地承包经营事宜一致达成如下协议：1、甲方因现有工作较忙无暇顾及承包土地上的经营，现将其承包的江宁区上峰镇百合村西边桥水库田埂下的土地（面积为48亩）转给乙方承包经营，承包经营期限20年，自2006年元月1日起至2025年12月30日。2、甲方先期投入的房屋、设备设施、鱼池、道路等一并转给乙方使用，并在乙方支付完转让费后，所有权归乙方。甲方不再享有以上财产权利。3、乙方向甲方支付承包经营转让费合计玖万元整，具体付款时间如下：（1）2005年12月20日前支付人民币肆万元整；（2）余款伍万元于2006年12月20日前付清。4、乙方自2006年元月1日起向甲方支付土地承包金，每亩按甲方实际交纳租金250元计算，本费用于每年10月份支付50%，其余50%于次年6月30日前付清。5、甲方负责为乙方在其承包期间创造良好的外部环境，如因甲方个人原因造成乙方无法经营的乙方可向甲方索取本协议所列的一次性转让费（扣除折旧后，房屋、设施年折旧率按10%计算），如因当地政府等原因造成乙方无法经营的由甲方负责按有关合同规定向当地政府索赔。6、乙方向甲方缴纳协议定金伍仟元整，如甲方违反合同应向乙方双倍返还定金，如乙方未履行本协议，其缴纳定金不予退还。此定金退还时间为2006年12月20日。……”2005年11月5日，杨明虎向姚克双出具一份收条，该收条载明：“今收到姚克双协议定金伍仟元整，此定金待双方合同转让费全部履行后退还。此条。”2005年11月6日，杨明虎又向姚克双出具一份收条，该收条载明：“今收到姚克双合同转让（房产及财产）费肆万元整（此产地址：江宁区上峰镇白合村西边桥小库边承包田地）。此条。”2008年1月31日，杨明虎再次向姚克双出具一份收条，该收条载明：“今收到姚克双承租转让金叁万捌仟元整（￥38000），合同已全部履行。关于田地鱼塘一处于2008年5月份前交付姚克双。其他按原合同协议执行。”自2006年起，姚克双开始向鹤龄社区交纳土地租金。2006年交纳8000元，2007年至2015年每年交纳12000元，2016年1月1日起的土地租金未付。鹤龄社区向姚克双出具的收款凭证，除收取2008年至2010年的租金抬头开具给杨明虎，其余均是开具给姚克双。
一审法院另查明，2011年7月21日，南京市江宁区人民政府江宁政规发[2011]7号文件要求各街道办事处认真遵照执行《江宁区农村土地承包经营权流转管理实施办法》，该办法发布了江宁区土地承包经营权流转片区指导价，其中鹤龄社区保护价为500元/亩。又查明，2006年8月4日，经南京市江宁区人民政府批复，撤销百合村和新宁村，设立鹤龄社区。
一审审理中，鹤龄社区与姚克双一致确认目前杨明虎与鹤龄社区之间的土地租赁合同关系已经终止，所有的权利、义务关系系鹤龄社区与姚克双之间的，与杨明虎无关。一审法院对涉案土地进行现场勘验，涉案土地范围内盖有房屋、挖有鱼塘、铺有道路、建有种植大棚等设施，种植蔬菜、水果等。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案外人杨明虎从鹤龄社区合并之前的百合村委会承租土地之后，与姚克双签订了转让协议。该协议未能得到鹤龄社区的认可，鹤龄社区未在该协议上签字、盖章。鹤龄社区、姚克双认可鹤龄社区与杨明虎终止了土地租赁合同关系，现在所有的权利、义务关系系鹤龄社区与姚克双之间的，与杨明虎无关。故鹤龄社区与姚克双之间虽未签订书面协议，但形成了实际的土地租赁合同关系。杨明虎与鹤龄社区之间签订的土地租赁合同对姚克双不具有法律约束力。鹤龄社区与姚克双之间并未就租赁期限达成一致意见，双方形成的系不定期租赁合同关系。现鹤龄社区与姚克双之间就土地租金价格无法达成一致意见，鹤龄社区可以随时解除合同。故对鹤龄社区要求解除与姚克双之间的土地租赁合同关系的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姚克双应在合同解除后，清除土地上的建筑物等设施，将土地恢复原状后退还鹤龄社区。故对鹤龄社区要求姚克双清除非法建筑、恢复原状归还租赁的48亩土地的诉讼请求，一审法院亦予以支持。如姚克双认为清除行为对其产生损失，其可另案处理。姚克双已支付截至2015年年底前的土地租金，鹤龄社区要求姚克双补交2010年起至2015年期间的土地租金84000元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。双方就土地租赁价格发生争议，一审法院认为该价格以《江宁区农村土地承包经营权流转管理实施办法》确定保护价500元/亩为宜，故自2016年1月起，姚克双应按250元/亩/年支付土地占有使用费至实际退还土地止。对鹤龄社区要求姚克双支付自2016年1月起按500元/亩/年计算至实际返还土地止的土地占有使用费的诉讼请求，一审法院亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鹤龄社区与姚克双就鹤龄社区西边桥水库埂脚茆家村48亩土地实际形成的土地租赁合同关系于判决发生法律效力之日起解除。二、姚克双于判决发生法律效力之日起30日内对上述48亩土地恢复原状，并将48亩土地退还鹤龄社区。三、姚克双于判决发生法律效力之日起30日内支付鹤龄社区占有使用48亩土地的租金（自2016年1月起按250元/亩/年计算至实际退还土地之日）。四、驳回鹤龄社区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4361元，由鹤龄社区负担1900元，由姚克双负担2461元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚克双为证明杨明虎与鹤龄社区土地租赁关系持续存在，以及其与杨明虎之间仍存在转租关系，向本院提交如下证据：
1.2016年12月21日《江苏省农村合作经济组织内部结算凭证》（以下简称结算凭证）。其上载明，交款单位：“姚克双（划去）杨明虎（姚克双）”，收款内容：“上交2016年土地租金”，收款单位加盖鹤龄社区会计财务专用章。鹤龄社区质证称，其对该结算凭证真实性无异议，但对证明目的有异议，当时姚克双向鹤龄社区以转账方式缴纳该笔费用，鹤龄社区财务人员按姚克双为交款人，后姚克双找到其财务，强烈要求以杨明虎名义为交款人，称其与杨明虎之间可能有纠纷，所以其财务人员才开具抬头交款人为杨明虎的凭证。2015年11月24日，其财务人员也是按姚克双为交款人开具的交款凭证。故姚克双提交该2016年的结算凭证，不能证明姚克双与杨明虎之间存在转租关系，也不能证明鹤龄社区与杨明虎之间还存在租赁关系，姚克双不能以此来推翻其在一审中自认的内容。本院认为，由于该结算凭证系在本案一审判决后形成，鹤龄社区财务人员出具该结算凭证，并不能代表鹤龄社区认可姚克双代杨明虎缴纳土地租金，即认可鹤龄社区与杨明虎之间仍存在租赁关系，以及杨明虎与姚克双存在转租关系。
2.《律师函》（复印件）。该《律师函》系杨明虎的代理律师康春雨于2014年3月20日发给姚克双，函告主要内容：…近日，杨明虎收到鹤龄社区发出的通知，要求立即停止转租行为，否则将收回上述土地，使得杨明虎与姚克双签订的《协议书》在客观上无法继续履行。函告该《协议书》从今日起解除，要求姚克双在收到此函后三日内将涉案土地上的附着物进行清理并搬出……。鹤龄社区质证认为，该《律师函》真实性不予确认，不能证明杨明虎与姚克双之间存在转租关系。经查，在2015年9月8日本案一审第一次庭审中，杨明虎陈述，其于2014年3月15日收到村民举报的通知后，将该通知包括一份律师函一并寄给姚克双。本院分析认为，该《律师函》虽为复印件，但与杨明虎在一审第一次庭审所述内容相印证，故对该《律师函》真实性予以确认同。
本院二审还查明，1.姚克双一审提交2011年《江苏省农村合作经济组织结算凭证》，载明交款人为姚克双，收款内容为杨明虎交2011年承包土地租金；2.2014年3月15日，鹤龄社区向杨明虎发出《通知》，要求杨明虎停止转租，否则将收回土地、解除租赁合同；3.2014年6月，鹤龄社区向杨明虎发出《催交所欠租金等款项通知》，主要内容为，因江宁区政策性调整，土地租金调整为700元/亩/年，要求与杨明虎修订合同及缴纳差价部分的欠租，否则终止合同；4.2015年6月8日，鹤龄社区向杨明虎发出《通知》，解除租赁合同，收回土地，要求杨明虎补交租金差价84000元。
再查明，本案之初，鹤龄社区系以承租人杨明虎为被告、次承租人姚克双为第三人向一审法院起诉，称：根据《江宁农村土地承包经营权流转管理实施办法》明确的涉租土地流转最低保护价和片区指导价500元/亩的标准，杨明虎应按此价格向鹤龄社区支付租金，但杨明虎不同意，且杨明虎未经其同意转租涉案土地给姚克双存在违约，故诉请杨明虎向其支付2010年至2015年期间的租金差价84000元，终止其与杨明虎之间的土地租赁合同，姚克双承担连带给付责任。
本案一审法院立案受理后，于2015年9月8日组织第一次庭审，杨明虎作为被告、姚克双作为第三人参加庭审。杨明虎在该次庭审答辩中提出，同意解除其与鹤龄社区之间租赁合同。杨明虎与鹤龄社区在该次庭审中，对合同解除的时间意见分歧。
2015年11月4日，一审法院组织第二次开庭，杨明虎作为被告、姚克双作为第三人参加庭审。在该次庭审中，各方当事人陈述如下：
鹤龄社区陈述，姚克双当时来交钱时候看过杨明虎的转租协议，这份转让协议其未签字，后来默认这个地是姚克双来租了，从此以后也是姚克双来交钱，所以后来结算凭证就直接开给姚克双，并且是以姚克双的名字作为抬头。杨明虎当时租地之后就直接转包给姚克双，事实上杨明虎也没有租，每次钱都是姚克双来交，地也是姚克双来种，其在默认姚克双租地后，就不承认杨明虎租地的事，其只认姚克双讲话。
杨明虎陈述，因从2006年以后，实际上是姚克双自己将钱交到鹤龄社区，后来提到租金这件事，是由鹤龄社区与姚克双沟通，未联系杨明虎，具体怎么沟通其不清楚，直到2014年，鹤龄社区与姚克双沟通有障碍，又反回头来找杨明虎，帮忙从中斡旋，后来鹤龄社区说实在不行就与姚克双终止合同，与杨明虎没关系。
姚克双陈述，从2006年开始，鹤龄社区就应当认为姚克双是承租人，此后“不关杨明虎的事”，“不关杨明虎的事”意思为，杨明虎已经全部退出了，杨明虎跟鹤龄社区的租赁关系已结束，由姚克双来实际承租涉案土地，所有的权利义务关系应该是姚克双和鹤龄社区之间。
因三方当事人对于鹤龄社区与杨明虎终止租赁关系及鹤龄社区与姚克双重新建立租赁关系不持异议，只是对鹤龄社区与姚克双何时建立租赁关系存在异议。基于此，鹤龄社区当庭变更诉讼请求，要求将姚克双第三人身份变更为被告，并请求：1.姚克双从2010年至2015年给付租金84000元；2.解除其与姚克双之间的土地租赁关系，姚克双于2015年12月30日前将地上农作物、房屋搬迁。该次庭审结束后，鹤龄社区于2015年11月5日向一审法院提交申请，要求撤回对杨明虎的诉讼请求。
2015年12月9日，一审法院组织第三次庭审，将姚克双列为被告参加诉讼，但未将杨明虎列为诉讼当事人参加诉讼。经核查，一审法院在收到鹤龄社区要求撤回对杨明虎起诉的申请后，未向各方当事人作出口头或书面的准许撤诉裁定，程序上存在瑕疵。2017年2月24日，一审法院作出民事裁定，准许鹤龄社区撤回对杨明虎的起诉。
本院对一审查明的其他事实，予以确认。
以上事实，由通知、结算凭证、律师函、民事裁定书、一审开庭笔录、本院谈话笔录及开庭笔录等在卷证实。
本院认为，根据合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2006年起，姚克双以自己名义向鹤龄社区缴纳租金，鹤龄社区在本案一审第二次庭审中，默认由姚克双来承租涉案土地，杨明虎与姚克双均不持异议，故应当认定，在杨明虎与鹤龄社区的租赁合同中，有关承租人杨明虎的权利义务概括转移给姚克双，姚克双可以主张杨明虎对鹤龄社区的抗辩。因此，鹤龄社区、姚克双方之间权利义务在无其他补充约定的情况下，双方应按涉案租赁合同约定的内容来履行。本案杨明虎在一审已参加前两次庭审，三方之间的权利义务关系已经查明，虽然一审法院在第二次庭审后撤销杨明虎诉讼主体，并未将其列为第三人参加诉讼，存在程序性瑕疵，但该瑕疵不足以导致本案二审需发回重审，故姚克双以此上诉要求发回的意见，本院不予采纳。鹤龄社区本案要求解除其与姚克双之间租赁关系的主要理由，系认为双方之间构成不定期租赁关系，有权依照合同法相关规定解除合同，但该观点与本院前述认定的事实不同，一审判决支持鹤龄社区此项诉请不当，进而判决支持鹤龄社区要求返还土地的主张，亦属不当，本院予以纠正。
涉案租赁合同约定，“如国家政策有变，租赁双方协商解决”，因此，鹤龄社区在江宁区人民政府颁发江宁政规发[2011]7号文件后，有权要求姚克双与其重新定价。同时，鹤龄社区与杨明虎签订涉案租赁合同的时间为2003年，此后，中央出台一系列惠农政策，农业税减免力度逐步加大直至免除，以及农业补贴政策的贯彻落实，鹤龄社区与杨明虎当初订立合同的基础或者环境已发生不能预料的变更，目前土地流转市场租赁价格已产生巨大变化，如姚克双仍按250元/亩/年的合同价格履行，将造成合同双方权利义务显失平衡。故本院认定，从鹤龄社区主张之日起，姚克双需按照江宁政政规发[2011]7号文件规定的涉案土地最低保护价500元/亩/年的标准，向鹤龄社区支付租金。本案已查明，鹤龄社区于2014年先后向杨明虎发出系列通知，结合杨明虎一审陈述，“直到2014年，鹤龄社区与姚克双沟通有障碍，又反回头来找杨明虎，帮忙从中斡旋”，可以认定鹤龄社区自2014年起已向姚克双主张过涨价的权利，故本院认定以2014年1月1日作为双方调价时间起算点为宜。
综上所述，姚克双的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第775号民事判决；
二、姚克双自2014年1月1日起按500元/亩/年租金标准向南京市江宁区汤山街道鹤龄社区居民委员会支付租金（补足2014年－2016年共计所欠36000元租金）；
三、驳回南京市江宁区汤山街道鹤龄社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1980元，由鹤龄社区负担1166元、姚克双负担814元；由鹤龄社区负担1166元、姚克双负担814元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年五月九日
书记员 郭旭冬