湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初7614号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园会所二楼209室。法定代表人：李长江，经理。委托代理人：谢刚、张佳音，系该公司员工。被告：罗松文，男，1968年9月9日出生，汉族。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告罗松文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托代理人谢刚、张佳音到庭参加诉讼。被告罗松文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司诉称：2009年8月10日，浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《浏阳碧桂园前期物业服务合同》，由原告对浏阳碧桂园小区提供前期物业管理服务。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告于2013年7月24日购买了浏阳碧桂园观澜一街03栋1403号房屋，属于原告提供的物业服务区域范围，并与原告签订了《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月10日前向原告支付物业服务费，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告自2014年5月起拖欠原告物业服务费。原告向被告发出律师函，要求被告支付物业服务费，但被告至今未能缴交。特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付2016年9月前的物业服务费7401.52元，并自逾期之日起至其付清之日止，每日按应付物业服务费的3‰支付违约金；被告承担本案诉讼费。被告罗松文辩称，罗松文于2013年7月购买碧桂园房屋。2014年4月30日，碧桂园房地产开发有限公司通知收房时，被告发现房屋地板有质量问题，由碧桂园房地产开发有限公司进行整改，直到2015年9、10月才将质量解决好。后被告又发现电表每月均有用水现象的发生，怀疑水管线路或水表有问题。被告于2016年9月才收房。故被告不交物业服务费是因为碧桂园房地产开发有限公司直至2016年9月才将合格房屋交给被告，2016年9月前的物业服务费，被告不应支付。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原告系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的有限责任公司。2009年8月10日，原告与浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订了《浏阳碧桂园前期物业服务合同》，由原告对位于浏阳市集里街道办事处石霜北路123号的浏阳碧桂园小区物业实行物业管理。物业服务费采用包干制方式，乙方（广东碧桂园物业管理有限公司浏阳分公司）按以下方式及标准收物业的物业服务费：（1）甲方（浏阳碧桂园房地产开发有限公司）或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积1.5元/月·平方米计收；电梯洋房：按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；双拼/联体住宅：按房屋建筑面积2元/月·平方米计收；花园：按花园面积0.5元/月·平方米计收。本物业的物业服务费主要用于以下开支：（1）乙方工作人员的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）本物业公用部位、公用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；（6）乙方的办公费用和规定资产折旧费用；（7）开展社区问题活动费用；（8）物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；（9）公用水电费用；（10）法定税费；（11）经业主同意的其他费用。除以上支付项目外，国家、地方法规政策规定直接向甲方、业主或其他物业使用人征收的其他费用，均不计入物业服务费支出。本园区二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行维护所产生的水电费用、安全检测等费用属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费，业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。同时，合同对委托管理事项、双方权利义务、物业服务用房、违约责任及附则等内容进行了约定。合同签订后，原告即安排了门卫，雇请了巡逻保安对小区进行巡逻，雇请了工人对小区进行卫生清理等物业服务，并代浏阳碧桂园小区向浏阳市环卫局缴纳了环卫费。2013年7月24日，罗松文购买了浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发的位于浏阳市石霜北路123号地块浏阳碧桂园小区292栋1403号房，并与浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订了《浏阳市商品房买卖合同》，合同约定于2014年4月30日交房。房屋建筑面积经实测后为163.17平方米。2013年7月24日，原、被告签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，合同约定就甲方（罗松文）已购买的浏阳碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的浏阳碧桂园商品住宅区中的观澜一街3栋1403号单位交付后由乙方（广东碧桂园物业服务有限公司浏阳分公司）提供物业管理服务。合同第三章第六条约定甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。同时，合同对物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、乙方的权利和义务、违约责任、负责等内容均进行了约定，且该部分内容与原告、浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《浏阳碧桂园前期物业服务合同》合同约定大致相同。被告于2014年4月30日至浏阳碧桂园房地产开发有限公司收房时，发现房屋存在质量问题，拒绝收房。2016年10月16日，浏阳碧桂园房地产开发有限公司再次通知被告收房，当日，被告办理了收房手续。被告自2016年10月起向原告交纳了物业服务费，而原告则认为自2014年5月起至2016年9月止的物业服务费亦应由被告承担，而通知被告交纳物业服务费，但被告拒绝交纳。原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告碧桂园物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，已由浏阳碧桂园房地产开发有限公司选聘并与之订立《浏阳碧桂园前期物业服务合同》，且原告亦与被告签订了《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为浏阳碧桂园小区提供物业管理服务，该两份合同均合法有效。原告作为物业管理单位，按合同约定为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告作为该小区业主成员之一应当向原告缴纳相应的物业管理服务费。原告与浏阳碧桂园房地产开发有限公司《浏阳碧桂园前期物业服务合同》中明确约定“尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳”，甲方即浏阳碧桂园房地产开发有限公司，另原、被告签订的《浏阳碧桂园前期物业服务协议》第一章总则中亦明确约定了罗松文购买的房产交付后由碧桂园物业公司提供物业管理服务，综上，被告应支付的物业服务费应自房屋交付之日起起算，故对原告要求被告支付2016年9月前即交房日前物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。虽原、被告签订的合同第三章第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。”，该约定与第一章总则的约定“交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致”相冲突，该合同是由原告提供，故对格式条款的解释，应当作出不利于提供格式条款一方即碧桂园物业公司的解释，故对原告主张不论物业是否交付，被告均应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起支付物业管理服务费的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司要求罗松文支付截至2016年8月止的物业服务费，并承担违约金的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 左 凌二〇一八年一月二日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。