湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂116民初3671号
原告湖北精功科技有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道211号。
法定代表人孙大可，该公司总经理。
委托代理人曹士杰，湖北法辉律师事务所律师（特别授权）。
被告武汉市新盛利源广告有限公司。住所地：武汉市黄陂区天河街赵岗村大�湾。
法定代表人喻志远，该公司总经理。
委托代理人陈育军、王培，湖北诺亚律师事务所律师（特别授权）。
原告湖北精功科技有限公司（以下简称精功科技公司）诉被告武汉市新盛利源广告有限公司（以下简称新盛利源公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梅凡独任审判，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告精功科技公司的委托代理人曹士杰、被告新盛利源公司的委托代理人陈育军、王培均到庭参加了诉讼。庭审过程中，原、被告双方均向法院提出书面申请，要求给予其一定的庭外和解的时间。经审查，原、被告的申请符合法律规定，本院予以准许。但双方经过多次磋商，仍未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告精功科技公司诉称：2013年12月，原告与被告签订《商铺租赁�同》一份。合同约定：原告将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道211号的门面商铺租赁给被告使用；租赁面积220平方米，租赁期自2013年12月6日至2015年12月5日，租金为40000元／年，且每年支付一次。合同签订后，原告按约定将租赁物交付给被告使用。合同到期后，原、被告双方又签订《门面房租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2015年12月6日至2017年12月31日。截止2016年7月25日，被告仅支付部分租金，累积拖欠原告租金67014元，经原告多次催收未果。是此，原告诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告签订的《门面房租赁合同》；2、被告向原告腾退涉案租赁房屋；3、被告向原告支付租金67014元（暂计算至2016年7月25日，合同解除之后至房屋腾退之日止的租金和占用费另行计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告精功科技公司为支持其诉讼请求�向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋所有权证》、《土地使用权证》。证明原告系涉案房屋的所有权人。
证据二、《门面房租赁合同》、《商铺租赁合同》各一份。证明原、被告双方存在租赁合同关系，合同中对租赁物、租金、租赁期限及违约责任等内容达成一致的事实。
被告新盛利源公司辩称：1、原告要求解除合同、腾退房屋无法定或约定依据，被告并未违反合同约定；2、2015年1月20日至2015年12月5日的租金因原告欠被告的广告工程款已进行抵扣，抵扣时间是在2015年1月，即使原告不承认抵扣，其要求2015年的租金也超过了诉讼时效；3、被告已全面履行了合同义务，并分别于2015年12月31日、2016年4月21日向原告支付了2015年12月6日之后的租金20000元、25000元，共计支付租金45000元；4、双方合同中约定的10000元管理费，因原告未提供任何的管理服务，其要求管理费的诉求无事实依据。
被告新盛利源公司为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：
2份现金缴款单。证明被告分别于2015年12月31日、2016年4月21日向原告支付租金20000元、25000元，共付45000元租金的事实，此款是对2015年租赁合同约定租金的给付。
经审理查明：2013年12月，原告精功科技公司与被告新盛利源公司签订《商铺租赁合同》一份。合同约定：原告将其位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道211号门面商铺房租赁给被告用于办公，租赁面积220平方米；该房屋租赁期限为2年，自2013年12月6日起至2015年12月5日止；每年租金40000元，支付方式为合同签订之日一次性支付完毕。
2015年7月31日，原告精功科技公司与被告新盛利源公司又签订《门面房租赁合同》一份。合同约定：被告继续承租涉案房屋用于办公，租赁期限自2015年12月6日起至2017年12月31日止；该房屋年租金40000元，管理费10000元；租金及管理费交付实行先交租后使用的原则，具体交租时间为：1、2015年12月6日至2015年12月31日租金及管理费金额3300元，2016年1月1日至2016年12月31日租金及管理费50000元，二项合计53300元，其中租金42640元，管理费10660元，2015年10月1日前一次性交付完毕；2、2017年1月1日至2017年12月31日租金和管理费50000元，2016年12月31日前一次性交付完毕。
《商铺租赁合同》和《门面房租赁合同》签订后，被告分别于2015年12月31日、2016年4月21日向原告交付租金20000元和25000元。原告认为被告未按合同约定时间向其支付房屋租金，并经多次催要亦无果，由此诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告签订的《门面房租赁合同》；2、被告向原告腾退涉案租赁房屋；3、被告向原告支付租金67014元（�计算至2016年7月25日，合同解除之后至房屋腾退之日止的租金和占用费另行计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。
庭审过程中，被告的法定代表人喻志远认可《门面房租赁合同》中约定的管理费10000元实为增加的房屋年租金。
本院认为：原告精功科技公司与被告新盛利源公司签订的《商铺租赁合同》及《门面房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，均属合法有效合同，双方应按合同约定严格遵守并履行。合同签订后，原告依约向被告交付了合格的租赁房屋，但被告仅支付部分租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。
庭审中，被告辩称“2015年1月20日至2015年12月5日的租金因原告欠被告的广告工程款已进行抵扣”，其所言“抵扣”实际上是要求原告在收取租金时对互负同种类的债务在等额内范围进行抵销的抗辩主张。但被告未提交原告尚欠其广告工程款的相关证据，且原告对差欠广告工程款一事并不认可，故被告的该项抗辩理由不能成立，被告所交纳的45000元租金应视为补交《商铺租赁合同》中约定的房屋租金。另被告还提出“2015年的租金超过了诉讼时效”，在《商铺租赁合同》中，虽然双方约定租金应在合同签订之日一次性支付完毕，但被告未按此约定履行，原告对其部分履行亦接受，故应视为双方对租金的支付方式进行了变更。而双方对变更后的支付方式又约定不明，故被告支付租金的方式应按法律规定予以确认，即租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《商铺租赁合同》中约定的租赁期限自2013年12月6日起至2015年12月5日止，原告主张权利的诉讼时效期间应从租赁期限届满的第二日即2015年12月6日起算一年，显然原告的主张未超过诉讼时效期间，故本院对被告的上述抗辩观点不予采信。针对《商铺租赁合同》，被告依约应支付房屋租金合计为80000元，扣除已支付租金45000元，其还应支付的剩余租金为35000元。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案受理后，被告仍未支付应缴租金，致原告签订合同的目的不能实现，原告可依法行使解除权，故本院对原告要求解除《门面房租赁合同》的诉讼请求予以支持。鉴于被告于2016年8月15日收到法院的诉状副本，其在履行《门面房租赁合同》时应付租金的期间应从2015年12月6日起计算至2016年8月14日止，租金为34520元（50000元／年÷365天×252天）。
根据《中华人�共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，原、被告之间的租赁合同解除后，被告应向原告腾退涉案房屋，原告应为被告预留合理的腾退期限。被告未腾退涉案房屋而产生的占用费，亦可比照合同约定的租金标准按实际天数进行计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告湖北精功科技有限公司与被告武汉市新盛利源广告有限公司签订的《门面房租赁合同》；
二、被告武汉市新盛利源广告有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道211号门面商铺房；
三、被告武汉市新盛利源广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北精功科技有限公司支付租金69520元（35000元＋34520元）；
四、被告武汉市新盛利源广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北精功科技有限公司支付房屋占有使用费（该费用按50000元／年÷365天＝137元／天为标准，自2016年8月15日起计算至实际腾退之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取740元，由武汉市新盛利源广告有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 梅 凡
二〇一六年十一月二十九日
书记员 陈思倩