吉林省长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0103民初2756号
原告：中国银行股份有限公司长春金域支行。
负责人：李莉。
委托诉讼代理人：刘承鑫。
被告：李长海，户籍地吉林省榆树市，现下落不明。
被告：赵雪娟，户籍地吉林省松原市，现下落不明。
被告：吉林省团山房地产开发建设有限公司。
法定代表人：李全武。
原告中国银行股份有限公司长春金域支行（以下简称中行金域支行）与被告李长海、赵雪娟、吉林省团山房地产开发建设有限公司（以下简称团山公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案当事人原告中国银行股份有限公司长春金域支行、被告李长海、被告赵雪娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告吉林省团山房地产开发建设有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行金域支行向本院提出诉讼请求：1.判令李长海、赵雪娟偿还债务本金及利息、罚息等合计198761.98元（暂计至2016年8月8日，此后产生费用以实际债务清偿完毕时为止）；2.判令团山公司依法承担连带保证责任，清偿上述债务。3.确认中行金域支行对借款抵押物享有优先受偿权。诉讼中，中行金域支行第1项诉讼请求变更为判令李长海、赵雪娟偿还债务本金及利息罚息，欠款本金截至2017年4月24日拖欠本金8974.93元，拖欠罚息694.22元，拖欠应收利息7928.04元，以上合计17597.19元，未到期本金182571.76元，以上合计200168.95元，此后产生利息和罚息以实际债务清偿完毕时为止。事实和理由：2010年12月17日李长海、赵雪娟向中行金域支行辖属的中国人民银行股份有限公司长春长新支行（以下简称中行长新支行）申请个人住房贷款，并提供了身份证明、户籍证明、婚姻证明、收入证明、商品房买卖合同等证明文件，经审查后，于2011年1月6日，双方签订了《AA2010010544中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并于2011年5月18日发放了贷款22.7万元，贷款期限20年，用于李长海、赵雪娟购买团山公司开发的长春市宽城区上台新村花园X栋X单元XXX室。贷款合同中明确约定，该笔贷款由团山公司提供连带责任保证担保，同时中行金域支行与团山公司签署了房屋贷款合作协议，团山公司向其出具了股东会决议。截至2017年4月24日，李长海、赵雪娟已拖欠多个月贷款未还，经多次催要，李长海一直拒绝还款，三被告的行为违反了贷款合同约定及法律规定，侵害了中行金域支行的利益，故诉至法院诉求如前。
李长海、赵雪娟、吉林省团山房地产开发建设有限公司未作答辩。
经审理查明，与原告主张事实基本一致，本院予以确认。另查明，中行金域支行原名中国银行股份有限公司长春上海路支行，中行长新支行系中行金域支行辖属分支机构，无独立核算、行政公章，由中行金域支行行使诉讼权利。再查明，李长海与中行长新支行签订的《AA2010010544中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合同中第三条约定“1、本合同项下贷款利率为浮动利率……浮动周期为一年。即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用中国人民银行实施的相应档次的人行基准利率下浮15%计息。……（3）在执行国家利率浮动比例的政策调整期间，或贷款人单方给予借款人的优惠利率浮动比例执行期间，如借款人连续出现逾期3次（含3次）以上情形，或发生贷款人认为可能影响借款人的经济状况或履约能力的事件，贷款人有权宣布，本合同执行的利率下浮比例及优惠利率浮动比例取消执行，并恢复执行优惠前原适用的利率浮动比例……5、罚息（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计算利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%……”。赵雪娟未在前述合同上签字，不是借款人。截至2017到4月24日，李长海拖欠借款本金8974.93元，拖欠罚息694.22元，拖欠应收利息7928.04元，以上合计17597.19元，未到期本金182571.76元，以上合计200168.95元。再查明，2010年8月11日，团山公司与中行上海路支行，签订了《房屋贷款合作协议》，双方在第六条约定乙方（团山公司）同意自借款生效时起，至甲方（中行上海路支行）取得购房借款人以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带保证责任。2012年5月11日，李长海与房屋共有人赵雪娟将李长海购买的丘地号为6-12/26-2（XXX），由团山公司开发的位于长春市宽城区庆丰路以北、亚泰大街东、规划丙五十七路南、北十条西上台新村花园X、X区（划拨地块）X【幢】XXX号房，办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为中行长新支行，他项权利证号宽XXX号。
以上法律事实，有中行长新支行当庭陈述及提交的情况说明、借款人身份证明、户籍证明、结婚证、收入证明、《AA2010010544中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《贷款合作协议》、银行流水等证据在卷为凭。
本院认为，中国银行股份有限公司长春上海路支行更名为中国银行股份有限公司长春金域支行，其权利义务继续承受。中行长新支行系中行金域支行辖属分支机构，无独立核算、行政公章，由中行金域支行行使诉讼权利主体适格。中行长新支行与李长海签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，中行长新支行已依约履行发放贷款义务，因李长海未按约定归还借款本息，中行长新支行有权根据合同约定宣布借款提前到期。李长海、赵雪娟以其购买的房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因团山公司原因未能办理房屋所有权登记，无法办理正式抵押登记，不存在原告怠于办理正式抵押登记的情形，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，原告对相关房产依法享有抵押权。中行金域支行对涉案房产依法变价所得款项享有优先受偿权。李长海与赵雪娟系夫妻关系，李长海在中行长新支行的该笔借款购买的房屋用于夫妻共同生活，该笔借款是夫妻共同债务，赵雪娟应承担共同还款责任。团山公司与中行上海路支行签订的《房屋贷款合作协议》合法有效，协议约定的至中行上海路支行取得购房借款人以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带保证责任。李长海拖欠款项在协议约定的保证期间和保证责任范围内，团山公司应承担连带还款责任，但应在抵押权实现不足以清偿的债务范围内承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李长海、赵雪娟自本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司长春金域支行借款本息共计200168.95元（截至2017年4月24日拖欠本金8974.93元，拖欠罚息694.22元，拖欠应收利息7928.04元，未到期本金182571.76元，以上共计200168.95元，之后利息、罚息按《AA2010010544中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率和调整方式计算至清偿之日止）。
二、若李长海、赵雪娟未按期偿还本判决第一项确定的债务，则中国银行股份有限公司长春金域支行对预登记在李长海名下丘地号为6-12/26-2（XXX），由吉林省团山房地产开发建设有限公司开发的位于长春市宽城区庆丰路以北、亚泰大街东、规划丙五十七路南、北十条西上台新村花园X、X区（划拨地块）X【幢】XXX号房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿。
三、若中国银行股份有限公司长春金域支行对本判决第二项确定的拍卖、变卖或折价款优先受偿后，仍不足以清偿本判决第一项确定的李长海所负债务，吉林省团山房地产开发建设有限公司对债务未清偿部分承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由李长海、赵雪娟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 于海亮
人民陪审员 尹春姬
人民陪审员 赵 耀
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 张钟元