上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初11858号原告(反诉被告)：叶纪忠，男，1956年12月2日出生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中唐包装制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张桂真，经理。委托诉讼代理人：闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。原告叶纪忠与被告上海中唐包装制品有限公司(以下简称“中唐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。审理中被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年11月24日和2017年1月18日两次公开开庭进行了审理，原告叶纪忠及其委托诉讼代理人赵凤英、被告中唐公司的委托诉讼代理人闫学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶纪忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年5月9日至2016年7月19日止的房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)317,405.25元(2015年5月9日至2015年6月9日按年租金23万元计算，2015年6月10日至2016年6月9日按年租金264,500元计算，2016年6月10日至2016年7月19日按年租金299,000元计算)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月23日，原、被告签订《厂房租赁协议书》，约定被告向原告承租上海市青浦区白鹤镇万狮村XXX-XXX号厂房，租赁期限五年，从2012年6月10日至2017年6月9日止，租金前三年23万元，第四年264,500元，第五年299,000元。协议书还对其他事宜作了约定。2015年5月13日，被告向青浦法院提起诉讼，要求解除租赁协议，法院以(2015)青民三(民)初字第1981号案件审理，在该案审理中，原告提起反诉，要求被告支付截至2015年5月8日的房屋使用费。法院于2015年10月30日判决双方签订的协议书无效，被告于判决生效之日起十日内返还租赁厂房，并支付至2015年5月8日的房屋使用费。判决后，被告不服上诉，上海市第二中级人民法院最终驳回上诉维持原判。之后被告并未按照判决返还原告厂房。2016年4月20日，白鹤镇政府及有关部门告知原告，要求原告腾退房屋，原告多次通知被告无果的情况下，于2016年7月19日将被告遗留在房屋内的剩余设备搬迁至原告租借的房屋并保管至今，故原告起诉至法院。被告上海中唐包装制品有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因原告出租的房屋系违章建筑导致厂房租赁协议无效。原告在被告承租期间擅自锁厂房导致被告无法经营，且擅自处理被告物品将设备搬到昆山，被告无法经营和使用房屋，不应支付使用费。原告提供的房屋属于违章建筑，相应损失应由原告自行承担，且原告还给被告造成了损失。被告中唐公司认为因原告锁门导致被告无法正常生产经营，且承租房屋系违章建筑被拆除，故提起反诉请求判令：1、原告赔偿被告厂房装修损失11万元；2、原告赔偿被告工人工资损失63,000元；3、反诉费由原告承担。原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。被告装修没有经过原告同意，且原告也没有装修过，原告将装修好的房屋出租给被告，被告一直占有使用房屋拒不腾退，装修损失不应由原告赔偿。被告没有注册在系争房屋中，2014年在他处另行注册生产经营，在系争房屋中已经停业。经开庭审理查明：2012年5月23日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定被告承租原告位于上海市青浦区白鹤镇万狮村XXX-XXX号的厂房作为生产车间使用。租赁期限为五年，即从2012年6月10日至2017年6月9日止。合同约定前三年的年租金为230,000元整，第四年的年租金为264,500元整，第五年的年租金为299,000元整。被告须于本合同签订之日支付原告保证金10,000元，该保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约责任外，剩余部分如数返还给被告。被告在租赁期内如需对租赁的厂房进行装修需改变原厂房的结构必须征得原告书面同意后方可实施，并且被告在租赁厂房内进行的固定装修在租赁期满后不得拆除，以免影响整体结构，且财物不计价归原告所有，原告不作任何补偿。合同另约定了其他权利义务。另查明，2015年5月13日，中唐公司起诉叶纪忠，要求解除租赁协议并赔偿搬迁费30万元。叶纪忠在该案中反诉要求中唐公司支付截止2015年5月8日的房屋使用费和欠付的水电费。本院以(2015)青民三(民)初字第1981号案件予以受理，并于2015年10月30日判决：一、中唐公司与叶纪忠于2012年5月23日签订的《厂房租赁协议》无效；二、中唐公司应于判决生效之日起之日内返还系争房屋；三、叶纪忠应于判决生效之日起十日内返还中唐公司保证金1万元；四、中唐公司应于判决生效之日起十日内支付叶纪忠截止2015年5月28日止未付房屋使用费25,833元；五、中唐公司应于判决生效之日起十日内支付叶纪忠水电费1,500.33元；六、中唐公司要求叶纪忠赔偿搬迁费30万元的诉讼请求不予支持。中唐公司不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年1月28日判决驳回上诉，维持原判。因被告中唐公司拒不履行上述判决，原告于2016年3月向本院申请执行。后原告将被告中唐公司的机器设备运至原告租赁的房屋内存放。2016年7月19日，因原告将被告中唐公司在系争房屋中的材料进行处理，被告中唐公司报警。被告中唐公司于2016年8月10日起诉原告要求赔偿财产损失，本院以(2016)沪0118民初8564号案件予以受理，目前该案在审理过程中。2016年4月20日，上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所等部门联合发布《告知书》，表示系争房屋在整治范围，要求自行拆除无法建筑，否则将依法予以处理。系争房屋实际于2016年7月被拆除。2016年7月19日，被告工作人员侯振球报警后在青浦区公安分局赵屯派出所作了询问笔录，侯振球表示：法院判决之后没有履行判决，因为觉得法院会通知什么时候执行，没有收到法院通知就没有履行判决。另外需要重新到别的地方找厂房，就把厂里的设备等其它东西继续留在房屋里了。2015年5月原告强行关闭大门后，侯振球进去过厂房内，从边门进到里面拿了一些公司的文件资料，数量并不多，其它就没有动过了。2016年6月侯振球还回到厂里，从过道里看见机器设备，7月19日去看发现已经不在了。2016年7月21日，原告在青浦区公安分局赵屯派出所作了询问笔录，原告表示：2015年5月8日早上，原告和被告因为租金问题发生纠纷，原告将厂门锁掉了，之后双方通过诉讼途径解决。判决生效后，被告没有履行判决。2016年4、5月左右，原告接到通知，原告的厂房属于没有合法手续的违章厂房，需要在限定期限内清空，后来原告找过被告法定代表人张桂真，对方不管，于是原告气愤之下找了卡车和叉车等将被告摆放在厂房内的设备等之前的东西都装出了厂房，另找了一个地方保管，同时把厂里的垃圾及不值钱的东西都送给了收垃圾的人。以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁协议、民事判决书、告知书、上海市公安局不予处理告知书、起诉状、询问笔录、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、原告在2015年5月8日上午将被告厂房上锁，之后被告将原告上的锁撬掉，原告报警，警察来后让双方去司法所处理，但被告没有来。被告当天撬锁后搬东西，之后由被告上锁。被告拒不腾退，原告才向法院申请执行；2、被告在2014年已经到昆山另行生产经营，公司名称为昆山迪浩包装制品有限公司，法定代表人为杨芳。为此，原告提供了2015年5月8日的报警受案回执、昆山迪浩包装制品有限公司的企业信息、(2016)沪0118民初8564号案件中的谈话笔录。被告认为上述证据不能证明原告的主张。被告认为：1、原告在2015年5月7日就将房屋上锁，导致被告无法正常生产经营，被告当时也报警过。之后房屋一直由原告上锁，被告无法使用；2、被告2012年花费了157,170元对房屋进行装修，并支付了2015年5、6、7三个月工人工资9万余元，因原告房屋系违法建筑导致被告无法生产经营，要求原告赔偿。为此被告提供了：1、发票2张(一份手写日期为2012年5月28日，另一份无日期)及送货单2张(手写日期为2012年5月26日和2016年5月26日)；2、工人工资情况表和养老保险缴费情况表3份(其中一人为杨芳)；3、证人蒋夏林的证人证言和2014年转账给证人的转账凭证。原告认为被告提供的送货单日期为2016年，系伪造，工资表系被告自行制作，不予认可。被告的人员已经转移至昆山迪浩包装制品有限公司工作，杨芳为该公司法定代表人。原告对证人证言不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为：本院认为，系争房屋没有房产证或建房用地的审批手续，被告就系争房屋与原告签订的《厂房租赁协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。针对本诉，(2015)青民三(民)初字第1981号案件已经判决被告应当将房屋交还原告，实际上被告并未按照判决履行义务，且原告在2016年3月向法院申请执行，被告也认可将机器设备和材料继续留在系争房屋中，故被告并未将系争房屋交还原告，仍继续占有使用房屋，理应支付使用费。被告主张2015年5月8日后至2016年7月19日期间系争房屋由原告上锁，被告无法使用，但从被告在派出所所作的询问笔录中可以看出，被告可以进入厂内拿走材料，且被告在该长达一年多的时间内没有进行报警或者向法院提出主张要求搬走物品，故对被告的抗辩意见本院不予采信。被告占有使用系争房屋，理应支付使用费。鉴于系争房屋无产权证和合法审批手续，原、被告多次发生争议并诉讼、原告曾上过锁、原告在2016年自行将被告物品搬走、被告在该期间也未实际生产经营等因素，本院酌情认定被告理应支付原告房屋使用费15万元。针对反诉，被告提供的两份供货单上日期不一致，被告认为系笔误将2012年写成2016年，此种解释显然不符合常理。被告提供的发票上日期系手写，且无法判断购买材料是否用于系争房屋。被告提供的证人陈述装修时间为2012年，但提供的转账凭证系2014年。原告否认被告装修房屋，系争房屋目前已经被拆除，无法确认装修状况，被告也未提供原告同意其装修的书面材料，综上，对被告要求原告赔偿装修损失的请求不予支持。被告实际已经在系争房屋内停止生产经营，被告主张的工人工资损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海中唐包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶纪忠房屋使用费15万元；二、驳回反诉原告上海中唐包装制品有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,061元，减半收取计3,030.50元，由原告负担1,380.50元，被告负担1,650元；反诉受理费1,880元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一七年二月二十三日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。