天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初956号原告（反诉被告）：杨德林男，1987年1月17日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘国利，天津东昀律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宇男，1987年10月13日出生，汉族，天津市东丽区。委托诉讼代理人：王晓辉女，1964年3月1日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：左晖。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。原告（反诉被告）杨德林与被告（反诉原告）王宇、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨德林及其委托诉讼代理人刘国利，被告（反诉原告）王宇及其委托诉讼代理人王晓辉、李靖，第三人链家经纪公司委托诉讼代理人孙桂荣，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨德林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《天津市房产买卖协议》。配合原告按照房管部门的要求重新修改签订该合同中关于房价款的交付方式为一次性付款，将坐落于天津市东丽区的房屋过户到原告名下，并将该房屋交付给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系。2016年9月4日，原、被告在链家经纪公司签订《房产交易合同》，约定由原告购买被告名下坐落于天津市东丽区房屋，房屋总价款为320万元，原告向被告支付定金10万元。同日，原、被告签订第一份《补充协议》，约定原告于2016年9月30日前将120万元定金交付给被告。2016年9月22日，因被告急需资金，原、被告签订第二份《补充协议》，原告通过转账方式向被告支付120万元定金。2016年11月1日，原、被告到天津市东丽区不动产登记中心签订《天津市房产买卖协议》，约定原告以贷款方式购买诉争房屋，其中首付款57万元，银行贷款133万元。2016年11月5日，原、被告签订第三份《补充协议》，约定被告将诉争房屋内的家具等设施折价3万元卖给原告。后原告向银行申请贷款未获审批，决定一次性付清房款。2016年12月15日原告分两次将190万元房款存入资金监管账户。当日被告与链家经纪公司工作人员一同到天津市东丽区不动产登记中心预约报税。2016年12月26日，链家经纪公司通知买卖双方由贷款支付房款变更为一次性全款支付房款需重新签订《天津市房产买卖协议》，被告拒绝配合。2017年1月5日，原告收到被告邮寄的《解除购房合同通知书》，通知原告解除合同。原告与被告沟通无果后诉至法院。王宇向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人间的房屋买卖关系即签订的《天津市房产买卖协议》、《房产交易合同书》；2、依法判令不予退还被反诉人64万元定金，并赔偿反诉人装修损失5万元；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2016年9月4日，反诉人与被反诉人签订《房产交易合同》，约定反诉人以320万元的价格向被反诉人出售坐落于天津市东丽区房屋。反诉人基于对该交易的信赖，对租用房屋进行了装修，花费5万元。2016年11月1日，反诉人与被反诉人到天津市东丽区不动产登记中心签订《天津市房产买卖协议》，约定被反诉人以贷款方式购买房屋，并于五个工作日内交付首付款57万元。但被反诉人未按时交付首付款，且未办理贷款手续，双方合同目的不能实现。故提起反诉。针对杨德林的本诉，王宇辩称：不同意杨德林的诉讼请求。杨德林隐瞒其自身存在100万元贷款的客观事实，且怠于核实其自身是否符合贷款条件，违反了先合同义务。在贷款手续未审批通过后未及时告知卖方，2016年12月30日卖方才知晓该情况。杨德林未按合同约定在签订《天津市房产买卖协议》后五个工作日内交纳首付款，违反了合同约定。杨德林擅自将贷款支付房款改为一次性全款支付房款未得到自己的认可，且双方需重新签订《天津市房产买卖协议》，导致卖方取得房款的时间延后。杨德林的行为构成根本违约，应当解除双方签订的房屋买卖合同。链家经纪公司也存在过错行为，应承担相应的赔偿责任。链家经纪公司述称：杨德林所述情况属实，听从法院判决。针对王宇的反诉，杨德林辩称：不同意王宇的反诉请求。买方虽未在签订合同后的五个工作日内交付首付款，但通过2016年11月17日三方一同去银行办理贷款手续的行为、2016年12月15日王宇办理预约报税的行为，均表明王宇认可了买方的付款方式。买方已于2016年12月15日付清所有房款，所以买卖合同应继续履行，不应解除。链家经纪公司述称：请求驳回王宇的反诉请求，买卖双方事实上重新约定了一次性全款付清房款，且一般情况下贷款手续办理完毕后买方才交付首付款。杨德林不存在违约行为，是王宇的行为导致合同未能履行完毕。杨德林向本院提交如下证据：1、2016年9月4日《房产交易合同》1份，证明王宇将诉争房屋以320万元的价格卖给杨德林；2、2016年9月4日《补充协议》1份，证明双方约定前期定金10万元，杨德林于2016年9月30日前另支付120万元定金；3、2016年9月22日《补充协议》1份，证明杨德林于2016年9月22日向王宇支付定金120万元；4、2016年11月1日《天津市房产买卖协议》1份，证明双方在房管部门签订了合同，约定了双方的权利义务；5、2016年11月5日《补充协议》1份，证明王宇将诉争房屋内设施物品以3万元折价留给杨德林；6、2016年9月4日收条1份，证明杨德林向王宇支付定金2万元；7、2016年9月4日链家经纪公司收据1份，证明杨德林支付中介费情况；8、2016年9月22日中国农业银行回单及个人结算业务申请书各1份，证明杨德林将120万元打入王宇账户；9、2016年12月15日天津市存量房屋交易监管资金收款凭证2份，证明杨德林支付剩余房款190万元；10、解除购房合同通知书1份，证明王宇通知杨德林解除合同。以上证据均为复印件。王宇向本院提交如下证据：1、2016年11月5日王宇与链家经纪公司经纪人微信录音光盘1份，证明经纪人向王宇表示杨德林贷款手续没有问题，2016年12月底或者2017年1月初房屋买卖手续即可完成，王宇基于对该交易的信任，在蓝水园租房；2、2016年12月31日王宇与链家经纪公司工作人员微信录音1份，证明王宇在2016年12月31日才知晓杨德林不能办理贷款，需一次性全款支付房款的情况，不能办理贷款是因为杨德林另有贷款，王宇对合同无法继续履行不存在过错；3、2017年1月18日王宇与银行工作人员谈话录音四份，证明银行未收到杨德林申请贷款的材料，不存在已经进件但未通过审批的情况，杨德林及链家经纪公司存在欺诈行为，构成根本违约；4、2017年2月21日王宇与天津市东丽区不动产登记中心工作人员谈话录音1份，证明贷款报税只针对贷款，全款报税需要重新打印协议。5、2017年3月王宇与天津市东丽区不动产登记中心工作人员录像1份，证明改变付款方式始终需要重新订立协议；6、2017年3月6日王宇与银行工作人员谈话录音1份，证明如果不按照协议付款需征得不动产登记中心的同意，否则即便交了房款也无法取出；上述录音、录像均向法庭提交文字材料。7、通知复印件1份，证明报税所需携带的材料以及不按时报税将纳入黑名单，三个月不予办理；8、解除合同通知复印件1份，证明王宇就合同解除事项向杨德林发出通知。链家经纪公司未向本院提供证据。本院依法调取如下证据：1、天津市不动产登记簿查询证明1份；2、2017年1月17日报税预约表1份；3、对邮储银行河西支行工作人员所做询问笔录1份；对于杨德林提交的证据，王宇对证据的真实性均未提出异议，但不认可证据9的证明目的。对于王宇提交的证据，杨德林对证据1-6真实性、合法性不予认可，对证据7关联性及证明目的不予认可，对证据8认可收到该通知。链家经纪公司对杨德林提交的证据均予以认可。对王宇提交的证据1-4真实性不予认可，对证据5、6关联性不予认可，对证据7证明目的不予认可，认可证据8的真实性，但不认可其证明目的。对于本院调取的证据，杨德林及链家经纪公司对证据1-3无异议，认为证据2可以证明王宇同意杨德林一次性全款支付房款；王宇对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但认为王宇在报税时并不知道杨德林已经将190万元房款存入资金监管账户，该报税单仅针对57万元报税，对证据3，认为2016年12月30日王宇才知道杨德林无法办理贷款的情况，杨德林本身贷款条件存在问题，未提前审核，亦未告知被告。本院认证意见：对原告提交的证据，被告提交的证据7、8，以及本院调取的证据，本院予以确认并记录在卷佐证。被告提交的证据1-6，对话人身份不明确，无法核实真实性，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：杨德林与王宇系房屋买卖合同关系。2016年9月4日，杨德林与王宇在链家经纪公司签订了《房产交易合同》，主要内容为，甲方（王宇）与乙方（杨德林）双方通过丙方（链家经纪公司）的居间介绍，自愿出售及购买天津市东丽区房屋，房屋成交价格为人民币3200000元。乙方于2016年9月4日将人民币100000元交付甲方作为定金，余款3100000元乙方采用银行贷款方式付款。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。甲乙双方须于2016年11月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金以外的其他首付款存入该机构，甲方将以收取的定金存入该机构。甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。杨德林、王宇在该合同上签字，链家经纪公司加盖印章。2016年9月4日杨德林向王宇支付定金2万元，向链家经纪公司交付中介费用64000元。次日，杨德林向王宇支付定金8万元。2016年9月4日，杨德林与王宇签订第一份《补充协议》，主要内容为，甲（王宇）乙（杨德林）双方友好协商，乙方购买甲方位于天津市东丽区房屋，乙方向甲方支付前期定金，于2016年9月4日支付给甲方10万元，并于2016年9月30日之前将房屋定金120万元交于甲方。2016年9月22日，杨德林与王宇签订第二份《补充协议》，主要内容为，乙方（杨德林）追加120万元定金，于2016年9月22日支付给甲方（王宇），故总计乙方给付甲方定金130万元。杨德林与王宇均在该补充协议上签字。同日，杨德林通过银行转账的方式给付王宇定金120万元。2016年11月1日，杨德林与王宇到天津市东丽区不动产登记中心签订《天津市房产买卖协议》，主要内容为，乙方（杨德林）购买甲方（王宇）名下坐落于东丽区房屋。房屋价款的交付方式为甲（王宇）乙（杨德林）双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款1900000元，乙方首付款570000元，申请银行贷款1330000元，监管房价款合计1900000元。乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计570000元一次性存入房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。双方应在协议签订后30日内办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。甲方须于2017年1月1日前，将房产及相关证明交付乙方。王宇在该协议上签字，因房屋内物品折价问题产生分歧，杨德林未签字。2016年11月5日，杨德林与王宇签订第三份补充协议，约定王宇将房屋内物品折现30000元留予杨德林使用，此项费用将于过户当天由杨德林转交于王宇。同日，杨德林在《天津市房产买卖协议》上补签字，落款时间写为“2016年11月1日”，链家经纪公司在庭审中对此情况予以证实。2016年11月17日，杨德林、王宇与链家经纪公司工作人员到中国邮政储蓄银行天津河西支行办理贷款手续。审查过程中银行工作人员发现杨德林名下有100余万元贷款尚未清偿，不符合申请贷款的条件，银行工作人员将该情况告知了杨德林。杨德林未能办理银行贷款，决定变更为一次性付清房款。2016年12月15日，杨德林分别向资金监管账户存入570000元、1330000元，共计1900000元，至此，杨德林付清了全部房屋价款。同日，王宇与链家经纪公司工作人员一同到东丽区不动产登记中心预约报税。2016年12月底，链家经纪公司通知王宇需重新网签房屋买卖合同，王宇拒绝。2017年1月5日王宇向杨德林邮寄《解除购房合同通知书》，以杨德林未按房屋买卖合同的约定时限支付首付款并办理贷款，构成根本违约为由，通知杨德林解除合同。经本院对中国邮政储蓄银行天津河西支行经手涉诉房屋贷款的工作人员询问调查，其表示正常情况下，贷款审批手续完成后，需要一个半月或者两个月的时间，才可将贷款款项打入资金监管账户。经本院对东丽区房管部门询问调查，工作人员告知我院，如果买卖双方网签了合同，变更了付款方式，将贷款变更为付全款，且款项交齐，如法院裁决变更登记，房管部门可直接操作执行，不需要双方重新网签合同。在庭审中，三方当事人均认可定金130万元超过了《房产交易合同》约定的房屋价款的20%，同意法院依法作出调整。本院认为，原告（反诉被告）杨德林与被告（反诉原告）王宇签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》及三份《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依照协议的约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为杨德林是否构成根本违约。具体分析为：一、对于杨德林交付首付款的时间问题。王宇答辩称杨德林未按合同约定时间交付首付款570000元，但其未能提供证据证明其对杨德林进行催告或提出异议。2017年11月17日王宇与杨德林及链家经纪公司一同到银行办理贷款手续。2016年12月15日杨德林将190万元存入资金监管账户付清房款后，王宇到东丽区不动产登记中心预约报税，以上行为可以表明王宇对杨德林交付首付款的时间并无异议。另一角度分析，根据双方在链家经纪公司签署的合同中2.2条的约定，乙方交付的款项中非银行贷款部分及定金部分作为首付款。2016年9月22日杨德林向王宇交付了1300000万元定金，该定金金额超过了房屋价款3200000元的20%即640000元，超出的660000元应视作房款。双方2016年11月1日签订的《天津市房产买卖协议》约定自签订合同之日起5个工作日内将首付款570000元存入房地产交易资金监管中心。杨德林于2016年9月22日支付的款项1300000元中超出定金上限的660000元作为房款，已超过双方约定的首付款570000元，实质上已按期履行了交付首付款的义务。二、关于杨德林将贷款变更为一次性付全款的问题。王宇抗辩称杨德林未按约办理贷款，经本院与邮储银行河西支行工作人员进行了核实，杨德林向银行递交了相关材料，后因银行审批未通过。双方在《天津市房产交易协议》中第四条约定，“当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变”。可知双方就贷款办理的风险有一定预见性，并作出替代性约定，双方对此达成了合意，杨德林在贷款未获审批的情况下全款支付房价款，无需经过王宇同意。且根据银行反馈，即使贷款申请符合条件，贷款资金也需要近两月到位。杨德林申请贷款时间为2016年11月17日，其付清全款的时间为2016年12月15日，时间间隔短于一般情况下银行审批放贷的时间。因此杨德林变更为付全款的方式系对合同履行的积极补救，未对王宇的合法权益造成实质损害。关于是否重新网签协议的问题。杨德林诉请王宇配合重新修改签订天津市房产买卖协议，将房屋价款支付方式由贷款变为一次性付款。王宇抗辩与杨德林重新签订协议，会使自己得到房款时间延后。本院向东丽区房管部门核实咨询，依据本案当事人已付清全部房款的实际情况，双方无需重新网签协议，房管部门可依据法院裁决协助办理产权变更手续，因此原告该项诉请与被告的该项抗辩无实际意义。综合考虑以上情况，本院认为，房屋买卖合同中，按期足额付款是买受人的主要义务，交付房屋并配合产权变更是出卖人的主要义务。杨德林已履行合同的主要义务，履约细节虽有未严格按照合同条款之处，但并不构成根本违约，不会导致合同目的无法实现。鉴于双方的房屋买卖合同履行程度较高，为维护交易秩序，杨德林要求王宇继续履行《天津市房产买卖协议》，协助其将坐落于天津市东丽区的房屋过户到其名下，并交付该房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对王宇主张杨德林构成根本违约，解除双方房屋买卖合同并不退定金64万元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。对于王宇反诉请求中租房装修损失5万元，是基于合同解除的假设前提，本案在合同继续履行的情况下，该项反诉请求无合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王宇继续履行与原告（反诉被告）杨德林签订的《天津市房产买卖协议》，并于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）杨德林将坐落于天津市东丽区房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）杨德林名下。被告（反诉原告）王宇于所有权转移登记完成后十日内将上述房屋交付原告（反诉被告）杨德林。二、驳回原告杨德林的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王宇的全部反诉请求。案件受理费32400元，反诉费用8100元；由被告（反诉原告）王宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  曹绪章代理审判与刘晨明人民陪审员  李双义二〇一七年七月十三日书 记 员  傅 倩本判决所依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。