西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）碑民一初字第00304号
原告（反诉被告）：韩爱娟，无业。
委托代理人：刘淑伟，陕西德茂律师事务所律师。
委托代理人：高南凯，陕西德茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安华都房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区建东街科教大厦4层内。
法定代表人：邵亚成，董事长。
委托代理人：钱华，陕西同步律师事务所律师。
原告韩爱娟与被告�安华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩爱娟诉称，其在看到被告宣传彩页关于“和平公馆”的介绍后，认为比较符合其购买意向，遂于2009年12月30日与被告签订了《“和平公馆”诚意认购书》，预约了“和平公馆”6楼3号房屋。后被告通知原告另行签订商品房买卖合同。此时，原告才发现建成的房屋与被告宣传彩页宣称的相比，出现了以下变化，即房屋面积增大了；根本没有12座空中景观庭院；双开门子母豪华入户门变成了单开门；室内无梁柱设计变成了有梁柱设计；冬天集中供暖变成了天然气供暖。因此，原告未与被告签订正式的商品房买卖合同，并多次要求被告解决上述问题，但被告推脱至今。现诉至法�，请求判令被告：1、承担房屋超出约定面积6.6%的房款19771.80元。2、恢复集中供暖。3、赔偿未履行12座空中景观庭院、双开门子母豪华入户门、室内无梁柱设计给原告造成的损失12498元。4、承担本案诉讼费。
被告华都公司辩称，原告的诉讼请求均不成立。原告未在其指定的时间内与其签订正式的商品房买卖合同，明显违约。现提出反诉，请求1、依法确认其已单方解除了与原告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》。2、判令原告承担不履行《“和平公馆”诚意认购书》第四条第2项义务的违约金59890元。3、判令原告承担本案诉讼费。
针对被告的反诉，原告韩爱娟辩称，被告违约，建成的“和平公馆”与其宣传彩页宣称的相比，出现了很大变化，其不能接受，因此，多次要求被告解决问题，但被告一直推脱，故其未与被告签订正式的商品房买卖合同。按照双方所签�“和平公馆”诚意认购书》的约定，被告应向其发出通知书，告知其在指定的时间内前去签订正式的商品房买卖合同。现被告仅在报纸上发布公告限其在指定的时间内前去签订正式的商品房买卖合同，明显违约。故其不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告在其“和平公馆”的宣传彩页上称“和平公馆”的房屋具有以下特点，即拥有12座空中景观庭院；超低公摊，超值面积；双开门子母豪华入户门；室内无梁柱设计；冬天集中供暖等。原告在看到该宣传彩页后，认为比较符合其购买意向，遂于2009年12月30日与被告签订了《“和平公馆”诚意认购书》，预约了“和平公馆”6楼3号房屋。房屋面积为44.83平方米，单价为每平方米6679.68元。该认购书第二条第2项约定：原告向被告预约的该商品房暂定建筑面积为44.83平方米。上述面积最终以房屋测量机关测绘面积为准。第�条第2项约定：被告在取得“商品房预售许可证”后，发布报纸广告或电话通知，通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。原告应在被告通知书的期限内来签订合同，按照双方约定的付款方式付款并办理相关手续。逾期即视为原告不履行认购义务，则被告有权即时解除本认购书，并有权将该物业出售给第三人而不再另行通知原告，原告前期支付的所有款项，被告在解除认购书后七个工作日内扣除总房款的20%违约金后一次性无息退还（注：刷卡手续费不予退还）。第四条第4项约定：原告承诺在本认购书登记的通信地址、联系电话、邮编等个人信息均真实、有效，在上述信息发生变化时，原告应及时书面通知被告，否则被告依原告提供的上述信息发送给原告的所有通知即视为送达，因此造成的原告利益损失由原告自行承担。2009年12月30日，原告交纳了30000元定金。2010�1月10日，原告交纳了129450元首付款。2010年9月，“和平公馆”基本建成时，被告通知原告另行签订商品房买卖合同。此时，原告发现建成的房屋与被告宣传彩页宣称的相比，出现了以下变化，即房屋面积增大了，由原来的44.83平方米增加为49.14平方米；根本没有12座空中景观庭院；双开门子母豪华入户门变成了单开门；室内无梁柱设计变成了有梁柱设计；冬天集中供暖变成了天然气供暖。2009年9月20日，原告及其他业主向被告致函，要求解决上述出现的问题，被告回函承诺：“双节”收假后给予回复。2010年9月29日，被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业户办理网签及缴款事宜，不受催缴款（网签）短信和报纸刊登广告之制约。2010年10月8日，被告回函承诺：经协商决定于本月十二日上午在“和平公馆”售楼现场答复有关实际问题。此后，上述问题一直未得到妥善解决。原告及部分业主又多次致函被告。
另查，2010年9月30日，被告在“华商报”上发布《“和平公馆”公告》，内容为：预约登记购买“和平公馆”房屋的客户，请务必于2010年10月10日前由本人携带相关手续到“和平公馆”销售中心网签《购房合同》。如逾期视为放弃订房权利，开发商将另行出售预约登记房屋。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、“和平公馆”宣传彩页、《“和平公馆”诚意认购书》、原告及其他业主致被告的函、被告回函、《“和平公馆”公告》等附卷佐证。
本院认为，本院认为，原告与被告华都公司签订的《“和平公馆”诚意认购书》第四条第2项约定：被告华都公司在取得“商品房预售许可证”后，发布报纸广告或电话通知，通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。原告应在被告华都公司通知书的期限内来签订合同，按照双方约定的付款方式付款并办理相关手续。逾期即视为原告不履行认购义务，则被告华都公司有权即时解除本认购书，并有权将该物业出售给第三人而不再另行通知原告，原告前期支付的所有款项，被告华都公司在解除认购书后七个工作日内扣除总房款的20%违约金后一次性无息退还（注：刷卡手续费不予退还）。该条明确约定在被告华都公司取得“商品房预售许可证”后，再与原告签订正式的商品房买卖合同。这就足以说明，上述原告与被告华都公司签订的《“和平公馆”诚意认购书》的性质应为商品房预售合同。在未签订正式的商品房买卖合同之前，原告尚未取得本案诉争房屋的所有权，故其也无权主张房主才能够享有的房屋权利。因此，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。被告华都公司以原告�在其指定的时间内与其签订正式的商品房买卖合同，明显违约为由，提出反诉，请求1、依法确认其已单方解除了与原告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》。2、判令原告承担不履行《“和平公馆”诚意认购书》第四条第2项义务的违约金59890元。原告称其发现建成的房屋与被告宣传彩页宣称的相比，出现了以下变化，即房屋面积增大了，由原来的44.83平方米增加为49.14平方米；根本没有12座空中景观庭院；双开门子母豪华入户门变成了单开门；室内无梁柱设计变成了有梁柱设计；冬天集中供暖变成了天然气供暖。2009年9月20日，原告及其他业主向被告致函，要求解决上述出现的问题，被告回函承诺：“双节”收假后给予回复。2010年9月29日，被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业户办理网�及缴款事宜，不受催缴款（网签）短信和报纸刊登广告之制约。2010年9月30日，被告在“华商报”上发布《“和平公馆”公告》，内容为：预约登记购买“和平公馆”房屋的客户，请务必于2010年10月10日前由本人携带相关手续到“和平公馆”销售中心网签《购房合同》。如逾期视为放弃订房权利，开发商将另行出售预约登记房屋。由于建成的房屋与被告宣传彩页宣称的相比，出现了变化，原告致函被告，要求解决这一问题，被告回函承诺解决。故被告在“华商报”上发布的《“和平公馆”公告》对原告不具有法律约束力。因此，对被告华都公司的反诉请求，本院亦依法不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告阮庆芝的诉讼请求。
驳回被告西安华都房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉诉讼费731元�由原告阮庆芝负担。反诉诉讼费950元，由被告西安华都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
审 判 员 吴养奇
代理审判员 马巧会
二〇一二年六月十八日
书 记 员 张列秀