湖北省武汉市洪山区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鄂洪山行初字第00010号原告湖北省建工某某有限公司。法定代表人张某。委托代理人张某某，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托代理人吴某某。被告武汉国土资源和规划局某某规划分局。法定代表人李某某。委托代理人王某某，湖北大晟律师事务所律师。委托代理人荣某，湖北大晟律师事务所律师。第三人武汉某某建设投资有限责任公司。法定代表人黄某。委托代理人万某某。委托代理人高某某。第三人蔡某某。委托代理人胡某，湖北山河律师事务所律师。委托代理人丁某某，湖北山河律师事务所律师。原告湖北省建工某某有限公司（以下简称省建某某公司）不服被告武汉国土资源和规划局某某规划分局（以下简称某某规划分局）规划行政裁决行为，向武汉市中级人民法院提起行政诉讼，武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中行辖字第某某号行政裁定书，指定本院审理。本院于2015年1月14日立案后，于2015年1月21日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因武汉某某建设投资有限责任公司（以下简称某某投资公司）、蔡某某与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张某某、吴某某，被告的委托代理人王某某、荣某，第三人某某投资公司的委托代理人高某某，第三人蔡某某的委托代理人胡某、丁某某到庭参加诉讼。审理中因各方当事人向本院申请协调，协调时间不计入审限。本案经合议庭评议，经本院审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。被告某某规划分局于2014年7月14日对第三人蔡某某的申请事项作出《房屋拆迁行政裁决书》的行政行为。原告省建某某公司诉称，蔡某某因房屋拆迁补偿安置争议，向被告某某规划分局提出房屋拆迁裁决申请，被告于2014年7月14日作出《房屋拆迁行政裁决书》，原告认为被告作出的该行政裁决行为认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，理由如下：1、被告认为争议房屋属省建某某公司所有的自管房屋，蔡某某是争议房屋的承租人，属认定事实错误。原告原属国有企业，在2006年经改制成为民营企业。在改制过程中，某某省人民政府某某监督管理委员会（以下简称省某某委）将原告全部资产（包括蔡某某所居住的房屋），经合法评估、履行全部改制合法程序后出售给某某湖北建工集团有限公司。目前，原告股东为某某湖北建工集团有限公司，原告的资产也由省某某委转让至某某湖北建工集团有限公司。故原告名下的资产全部属民营企业所有，改制后原告对其所有的房屋享有物权，原告的房屋并非所谓的自管房屋。根据《武汉市城市房屋拆迁管理办法》第十五条第二款的规定，蔡某某未与原告签订书面租赁协议，亦未经房产管理部门登记备案，故蔡某某不是房屋承租人。蔡某某在原告改制前已按照住房制度改革相关政策购买了一处公房，其在购买公房后应按照原告当时的规定及公告退出原住房，原告在多次要求蔡某某退出房屋未果后，要求其缴纳一定的房屋占用费是合情合理的，故蔡某某提供的收据、水电费等证据并不能证明其与原告之间存在租赁关系。被告在裁决书中肯定原告和蔡某某之间的租赁关系依据不足，虽然因历史原因，改制前职工租住企业自管房，未签订书面租赁合同、未进行租赁备案登记的现象确实存在，但主要是指未经房改的合法承租者。房改后，全国的政策都是退出原承租房屋，原告也对类似应退未退的强占行为向法院主张过腾退权利，法院也依法予以支持。2、被告根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十五条的规定，将房屋拆迁补偿款的80%支付给蔡某某，属于认定事实不清，适用法律错误。蔡某某强占居住的房屋经改制后属于原告享有物权的不动产，该房屋不属于自管房屋。蔡某某对房屋强占居住并非合法的承租人，且其在原告改制前已经经过房改并获得了房改房，属于已提供房屋进行安置。因此，蔡某某不符合《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十五条规定的可以获得承租房屋80%拆迁款的条件。3、被告裁决原告支付蔡某某搬迁补助费、拆迁补助费没有事实和法律依据。蔡某某不是涉案房屋的所有权人或者合法承租人，根据武价房字（2002）75号《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知》、武规拆字（2003）14号《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》的相关规定，上述补助费依法应由被拆迁房屋所有人即原告享有。因被告作出的行政裁决行为严重损害了原告的合法权益，故原告提起行政诉讼，请求：1、依法撤销被告于2014年7月14日作出的申请人为蔡某某的《房屋拆迁行政裁决书》；2、由被告承担本案诉讼费用。原告省建某某公司在举证期限内向本院提供以下证据：证据1、对申请人蔡某某的《房屋拆迁行政裁决书》。证明被告对原告作出被诉行政行为，该行为严重侵犯了原告的合法权益。证据2、武国用（2003）字第某某号《国有土地使用证》、武国用（2008）字第某某号《国有土地使用证》；证据3、武房权证洪字第2008某某3号《房屋所有权证》、武房权证洪字第2008某某号《房屋所有权证》、武房权证洪字第2008某某号《房屋所有权证》。上述证据2、3证明被拆迁房屋所有权人系省建某某公司，房屋系非住宅用途，省建某某公司系被拆迁人。证据4、《省某某委关于湖北省建设工程总公司某某公司资产评估项目核准意见的批复》及附件；证据5、湖北某某行评估咨询有限公司作出的《报告书》；证据6、鄂产权鉴字（2006）某某号《产权交易鉴证书》；证据7、《某某建设工程总公司所属企事业单位国有产权转让合同》。上述证据4、5、6、7证明被拆迁房屋属改制范围，改制后已非国有资产，而属改制后的省建某某公司自有。证据8、鄂某某办字（2005）某某号《关于企业改制职工安置方案的请示》、《湖北省建设工程总公司某某公司改制方案（草案）》、鄂某某办字（2006）某某号《湖北省建某某公司企业改制职工安置工作实施计划》。证明经改制后，原湖北省建设工程总公司某某公司企业职工依法完成身份转换，不再属于国企职工。证据9、湖北省建设工程总公司某某公司与彭某某签订的《武汉市房地局购买标准价补足成本价住房协议书》；证据10、《公司某某路63号地应退未退住户情况表》；证据11、鄂某某物管字（2002）某某号《关于加强土地管理和房产管理暂行规定》；证据12、鄂某某办字（2004）第某某号《关于限期清退违规住房的通知》。上述证据9、10、11、12证明第三人蔡某某已参加省直房改，并取得了房屋权证。按照公司规定，职工购得新房后，原住房应交物业公司统一安排。但蔡某某在已经分配了新福利房后，拒不按照公司规定退出原住房，在公司发出清退通知后仍不退出，属强占公司房屋。证据13、（2012）鄂洪山民三初字第某某号《民事调解书》；证据14、（2013）鄂武汉中行民终字第某某号《民事判决书》。上述证据13、14证明类似上述的强占行为，人民法院已依法认定属于无权占有，并判令强占人员腾退。被告某某规划分局当庭辩称，2012年5月22日，蔡某某向被告递交行政裁决申请书，被告经听证程序后作出不予受理行政裁决的通知书。蔡某某不服，向武汉东湖开发区人民法院提起行政诉讼，该法院于2013年9月20日作出行政判决书，认定蔡某某实质上系涉案房屋的合法承租人，判决撤销了被告作出的不予受理行为。2013年11月20日，武汉市中级人民法院作出终审判决，认定的事实与一审相同，并认定被告具有行政裁决职责，认为改制前企业职工租住企业自管房，因历史原因，未与企业签订书面租赁合同，也没有在房管部门进行租赁备案登记的现象十分普遍，以此为由否定蔡某某与改制前企业之间就涉案房屋的租赁关系，依据不足，故维持了一审判决。2014年1月，蔡某某向被告提交行政裁决补充申请书及补偿资料，被告经审查后予以受理。经调解、调查后，被告认为被告向某某建设公司颁发拆许字（2010）第某某号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为东至某某路、西至绿化用地、南至某某广场、北至省建某某公司改制住宅楼。蔡某某提出拆迁裁决的房屋，属于被告向某某投资公司颁发的拆许字（2010）第某某号《房屋拆迁许可证》的范围，原告省建某某公司是争议房屋的所有权人，蔡某某向原告支付了房租费，并有法院生效判决认定其为争议房屋的合法承租人。在对争议房屋进行评估后，某某投资公司与原告签订了《协议书》，且某某投资公司已按协议约定将包括争议房屋在内的拆迁房屋的货币补偿款全部向原告支付完毕。因蔡某某已从原告处享受了福利分房待遇，故不适用《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条的规定。根据以上调查的事实，被告依法、依规作出了行政裁决。综上，被告作出的行政裁决行为事实清楚、证据充分、符合规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告某某规划分局于2015年2月2日之前向本院提供了以下证据：证据1、申请人蔡某某的身份证复印件及授权委托书、湖北省建工某某有限公司《企业法人营业执照》及授权委托书、武汉光谷建设开发有限公司《企业法人营业执照》及授权委托书。证据2、申请人为蔡某某的《行政裁决申请书》、《房屋腾退通知》、房屋租金收费单。证据3、《听证会笔录》。证据4、《行政裁决补充材料》、武房权证省直字第2002某某号《房屋所有权证》、洪国用（2003改）第某某号《国有土地使用证》、《某某建设工程总公司所属企事业单位国有产权转让合同》、（2013）鄂武东开行初字第某某号《行政判决书》、（2013）鄂武汉中行终字第某某号《行政判决书》。证据5、《行政裁决受理通知书》、《行政裁决答辩通知书》两份、《行政裁决调解通知书》三份。证据6、2011年12月9日《协议书》、《支出证明单》三份、《湖北省地方税务局通用网络发票》四份、《公司某某63号地块临时住房摸底情况表（23户）》、某某评报房字（2010）某某号《房地产估价报告》、《房屋拆迁许可证》、《用地红线图》、《房屋所有权证》三份、《国有土地使用证》、武汉某某房地产估价有限公司的《企业法人营业执照》及《房地产估价机构资质证书》。证据7、《湖北省建工某某有限公司证据材料清单》、武国用（2003）字第某某号《国有土地使用证》、武国用（2008）字第某某号《国有土地使用证》、武房权证洪字第2008某某号《房屋所有权证》、武房权证洪字第2008某某号《房屋所有权证》、武房权证洪字第2008某某号《房屋所有权证》、《清册》、《武汉市房地局购买标准价补足成本价住房协议书》十六份、鄂产权鉴字（2006）某某号《产权交易鉴证书》、《某某建设工程总公司所属企事业单位国有产权转让合同》、《省某某委关于湖北省建设工程总公司某某公司资产评估项目核准意见的批复》、《资产评估结果汇总表》两份、《资产评估项目核准申请表》、湖北永业行评估咨询有限公司作出的《报告书》、鄂某某评报字（2004）第某某号《资产评估明细表》、《公司某某63号地块临时住房摸底情况表（23户）》、鄂某某办字（2005）某某号《关于企业改制职工安置方案的请示》、《湖北省建设工程总公司某某公司改制方案（草案）》、鄂某某办字（2006）某某号《湖北省建某某公司企业改制职工安置工作实施计划》、《公司某某路63号地应退未退住户情况表》、（2012）鄂洪山民三初字第某某号《民事调解书》、（2013）鄂武汉中行民终字第某某号《民事判决书》、鄂直房改（1996）某号《湖北省直房改领导小组关于省直单位贯彻实施﹤国务院关于深化城镇住房制度改革的决定﹥的意见》、鄂某某办字（2004）第某某号《关于限期清退违规住房的通知》、鄂某某物管字（2002）某某号《关于加强土地管理和房产管理暂行规定》。证据8、《调解、调查笔录》。证据9、对申请人蔡某某的《房屋拆迁行政裁决书》。上述证据1-9证明被告收到行政裁决申请后，依法组织进行了受理前的听证，在行政裁决申请人补充相关资料后，被告受理了行政裁决申请，对相关情况进行了调查，组织各方进行了调解，行政裁决程序合法。被告作出行政裁决行政行为的证据充分，事实清楚，使用法律正确，应予维持。第三人某某投资公司当庭述称，同意被告的答辩意见，并认为该公司已按照约定进行了拆迁补偿，该公司的行为合法。第三人蔡某某当庭述称，同意被告的答辩意见，认为被告作出的行政裁决行为合法有效。第三人某某投资公司、第三人蔡某某在举证期限内未向本院提供证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表了以下意见：对证据1-9的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告作出行政裁决所依据的主要法律事实，是原告和第三人蔡某某之间存在租赁关系，蔡某某对房屋合法占有。但该行政裁决书确认了被拆迁房屋经过企业改制后，其所有权属于原告，而原告已不属于国有企业，蔡某某也由原国有企业职工，经安置后变为与原告没有任何法律关系的自然人，原告对蔡某某没有补偿义务；且蔡某某已分得福利房，进行了事实的安置，根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，蔡某某不符合补偿条件。蔡某某占有房屋的性质属于强占，被告作出的行政裁决行为违法。经庭审质证，第三人某某投资公司对被告提交的证据发表了以下意见：对证据1-9的关联性、合法性、真实性无异议，认为证据6能够证明某某投资公司对原告进行了拆迁补偿，拆迁补偿协议已履行到位，依据拆迁协议的规定，蔡某某的拆迁补偿工作应由原告实施。经庭审质证，第三人蔡某某对被告提交的证据发表了以下意见：对证据1-9的关联性、合法性、真实性无异议，认为被告作出的行政裁决行为程序合法、适用法律正确。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表了以下意见：对证据1的关联性、合法性、真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告作出的被诉裁决行为合法，没有侵害原告的权益。对证据2、3的关联性、合法性、真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告作出的行政裁决行为认定事实正确。对证据4、5、6、7、8的合法性、真实性无法确认，对关联性有异议，认为该证据是原告国企改制相关材料，被告对国企改制问题没有行政职责，该证据与本案被诉行政裁决行为无关。对证据9的真实性无异议，认为该证据证明行政裁决行为事实清楚，第三人蔡某某无权要求按照《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条的规定增加补偿面积。对证据10的真实性有异议，认为该证据与原告提供给某某投资公司的23户情况所述信息不符，且与行政裁决中查明的住户面积存在差异，应以被告证据6中的情况表为准。对证据11、12的真实性、合法性无法确认，对证明目的有异议，认为从行政裁决中的证据来看，原告在拆迁之前一直在向蔡某某收取租金，蔡某某收到腾退通知的时间是2010年12月。对证据13、14的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案没有关联性，该调解书、判决书涉及的是案外人的房屋腾退纠纷，与本案房屋拆迁行政裁决没有关联性。经庭审质证，第三人某某投资公司对原告提交的证据发表了以下意见：对证据1、2、3的关联性、合法性、真实性无异议，对证据1的证明目的有异议，认为被告作出的被诉行为没有侵害原告的权益。证据4、5、6、7、8、9、11、12的真实性由法庭核实，对上述证据的关联性有异议。对证据10的真实性有异议，认为该证据与原告提供给某某投资公司的23户情况所述信息不符，且与行政裁决中查明的住户面积存在差异，应以被告证据6中的情况表为准。对证据13、14的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。经庭审质证，第三人蔡某某对原告提交的证据发表了以下意见：质证意见同被告的质证意见一致，并认为第三人蔡某某未收到证据11、12中的文件，也未看到该文件。本院对上述证据认证如下：被告证据7中的（2012）鄂洪山民三初字第某某号《民事调解书》、（2013）鄂武汉中行民终字第某某号《民事判决书》与本案被诉行政裁决行为不具有直接关联性，本院不予采信；第三人某某投资公司系根据原告向其提交的《公司某某63号地块临时住房摸底情况表（23户）》所记载的房屋面积，向原告支付补偿款，被告证据7中的《公司某某路63号地应退未退住户情况表》所记载的房屋面积与该《摸底情况表》中所记载的不相符，对此证据本院不予采信；被告证据7中的《关于限期清退违规住房的通知》缺乏其他证据予以印证，不足以证明第三人蔡某某已于2004年知晓该《通知》内容；各方当事人对被告提供的其他证据的真实性均无异议，本院予以采信。各方当事人对原告的证据1、2、3的关联性、真实性、合法性无异议，对上述证据本院予以采信。原告的证据4、5、6、7、8、9、11与被告的证据7中的证据一致，本院予以采信。原告的证据10与被告证据7中的《公司某某路63号地应退未退住户情况表》一致，本院不予采信。原告的证据12缺乏其他证据予以印证，不足以证明第三人蔡某某已于2004年知晓该《通知》内容。原告提供的证据13、14与本案被诉行政裁决行为不具有直接关联性，本院不予采信。经审理查明，第三人蔡某某及其丈夫彭堤章均是原湖北省建设工程总公司某某公司的职工。2002年2月1日，彭某某与湖北省建设工程总公司某某公司签订《武汉市房地局购买标准价补足成本价住房协议书》，购得该公司出售的一套自管公房，建筑面积为64.13方米。2006年，原湖北省建设工程总公司某某公司将其位于洪山区某某路63号的面积为28.54平方米的另一套自管公房，分配给第三人蔡某某居住使用，蔡某某作为房屋承租人向该公司按月缴纳房租费。根据武国用（2003）字第某某号《中华人民共和国国有土地使用证》记载，坐落在洪山区某某路63号的使用权面积为12，984.73平方米的土地，登记在原湖北省建设工程总公司某某公司的名下，2004年6月24日核减1728.68平方米，剩余面积为11256.05平方米。2005年6月17日，鄂国资产权（2005）某某号《省某某委关于湖北省建设工程总公司某某公司资产评估项目核准意见的批复》中载明，收悉某某建设工程总公司报来的湖北某某资产评估有限公司出具的资产评估报告书（鄂某某评报字（2004）第某某号），本次评估的目的是为湖北省建设工程总公司某某公司整体改制提供价值依据，评估的范围和对象为湖北省建设工程总公司某某公司的全部资产和负债，评估基准日为2004年9月30日。2006年1月11日，省某某委与某某集团湖北有限公司签订《某某建设工程总公司所属企事业单位国有产权转让合同》，将某某建设工程总公司所属十二家国有企事业单位（包含湖北省建筑工程某某公司）的国有产权转让于某某集团湖北有限公司。2010年4月27日，因某某广场消防通道建设项目，需要拆迁“东至某某路，西至绿化用地，南至某某广场，北至省建某某公司改制住宅楼”范围内的房屋及其附属物，被告某某规划分局经审查，向第三人某某投资公司颁发拆许字（2010）第某某号《房屋拆迁许可证》。受第三人某某投资公司委托，武汉某某房地产估价有限公司对位于武汉市洪山区某某路63号需要拆迁的房屋进行估价，2010年8月11日出具某某评报房字（2010）某某号《房地产估价报告》，评估结果为：“住宅区位价：RMB5170元／平方米；砖混三等房屋单价：RMB399元／平方米；砖木三等房屋单价：RMB294元／平方米。”2010年12月21日，第三人某某投资公司、原告省建某某公司向蔡某某作出《房屋腾退通知》，称蔡某某已享受福利分房，其居住的临时房屋已纳入拆迁范围，通知其于五日内腾退该房屋。2011年12月9日，甲方某某投资公司与乙方省建某某公司签订《协议书》，约定甲方以货币补偿的方式对乙方被拆迁房屋（含蔡某某租住的面积为28.54平方米的房屋）进行补偿。该拆迁补偿款已向原告省建某某公司实际支付完毕。2012年5月15日，第三人蔡某某向被告某某规划分局提交《行政裁决申请书》，要求被申请人某某投资公司向其支付拆迁房屋货币补偿款的80%以及拆迁补助费、搬迁补助费。被告某某规划分局于2012年6月15日组织进行听证，嗣后作出不予受理第三人蔡某某行政裁决申请的决定，蔡某某向武汉某某开发区人民法院提起行政诉讼，该院判决撤销被告作出的不予受理蔡某某行政裁决申请的行为。该判决经武汉市中级人民法院二审维持。2014年5月13日，被告某某规划分局向第三人蔡某某作出《行政裁决受理通知书》。2014年5月22日，被告某某规划分局组织省建某某公司、某某投资公司、蔡某某进行调解、调查，并形成书面笔录。2014年7月14日，被告某某规划分局向第三人蔡某某作出《房屋拆迁行政裁决书》，裁决结果为：1、省建某某公司向蔡某某支付争议房屋货币补偿款的80%即127151.408元。2、某某投资公司向蔡某某支付搬迁补助费和拆迁补助费共计642.48元。省建某某公司不服该行政裁决行为，提起诉讼。本院认为，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款的规定，被告某某规划分局对本区域内房屋拆迁补偿具有行政裁决职责。《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十五条规定，“拆迁直管、自管住宅房屋，可由房屋所有人先按照住房制度改革相关政策出售给房屋承租人，或者提供房屋进行安置。不能按照前款规定安置承租人，…被拆迁选择货币补偿的，租赁关系终止，由拆迁人对被拆迁人支付货币补偿款的20%，对承租人支付货币补偿款的80%，…”。《湖北省直单位成本价出售公有住房及已售标准价住房向成本价过渡实施办法》第六条第一款第（二）项规定，“职工一户只能购买一处公有住房。…”。鄂政办发（1999）某某号《湖北省直单位成本价出售公有住房及已售标准价住房向成本价过渡实施办法》第二十三条规定，“房改房面积未达到规定面积标准的，在与原有政策平稳衔接的基础上，发放住房补贴”。本案中，原湖北省建设工程总公司某某公司改制，省某某委与某某集团湖北有限公司签订了《某某建设工程总公司所属企事业单位国有产权转让合同》，原告省建某某公司取得了涉案房屋的权属。第三人蔡某某在其租住的涉案房屋被拆迁之前，已按照住房制度改革相关政策，从原湖北省建设工程总公司某某公司处购买了一套福利性质的房改房。第三人蔡某某能否根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十五条的规定，再按照住房制度改革相关政策购买涉案房屋，或者获得涉案房屋拆迁货币补偿款的80%，以及蔡某某已购得的房改房面积是否达标、房改房面积未达标如何处理等由改制引起的问题，均是被告某某规划分局作出被诉行政裁决行为时需要考虑的因素。被告某某规划分局在未综合考虑上述事实的情形下作出的被诉行政裁决行为，属于主要证据不足。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第一百零二条的规定，判决如下：撤销被告武汉国土资源和规划局某某规划分局于2014年7月14日对第三人蔡某某的申请事项作出的《房屋拆迁行政裁决书》的行政行为。案件受理费50元由被告武汉国土资源和规划局某某规划分局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长李芳代理审判员余四美人民陪审员常晓云二〇一五年八月三十一日书记员李燕