广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1145号
原告：汤文丽。
委托代理人梁林强。
被告广西明华房地产开发有限公司，住所地南宁市青山路。
法定代表人黄跃，副总经理。
委托代理人张莎，广西万益律师事务所律师。
委托代理人张凝凯，广西万益律师事务所律师。
�告汤文丽与被告广西明华房地产开发有限公司（以下简称明华房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁林强，被告的委托代理人张莎、张凝凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤文丽诉称：2008年12月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00020127），约定原告购买被告开发建设的位于青秀区青环路90号汇东郦城北苑组团1-D号楼2单元某号房；合同第八条约定原告向被告支付房款总金额为387249元，被告应于2010年4月30日前向原告交付符合合同约定即经验收合格的房屋。合同第十五条约定，被告应于房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；合同第十五条同时约定了被告逾期提供材料报产权登记机关备�的违约责任：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日万分之二向买受人支付违约金”。据此约定，被告应当在2011年4月30日前将办理产权证的相关资料提交南宁房产登记机关进行备案；而根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第二十三条“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；……公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可延长，但最长不得超过原时限的一倍”的规定，原告地房产证最迟应当于2011年6月30日办理完毕。但实际上由于实行的拖延，原告直到2012年7月6日才取得房屋所有权证，拖延办证时间达一年之久。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，�按双方合同约定支付违约金。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金27881.92元（计算方法：以房款387249元为基数，自2011年6月30日起按每日万分之二标准计至2012年7月6日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告广西明华房地产开发有限公司辩称：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，被告在约定期限内仅有义务将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案；原告认为被告应在限期内为原告取得产权证既无合同依据也无法律依据。完成备案义务的截止日期应为2012年2月6日。2、被告计算违约金的方式是错误的，因被告处理交存物业专项维修资金相关事宜属于不可抗力，故因处理该事宜所需的时间依法应从被告提交备案资料的期限中扣除，扣除后被告逾期备案资料的时间仅为1天。3、原告�求按已付房款每日万分之二的利率计算违约金已高于其损失，故被告请求依据合同法第114条之规定调低前述利率4、被告同意从原告主张的2011年6月30日起计算违约金，但计算违约金的截止时间应以房产部门受理备案的时间即2012年2月6日为准。
原告为其陈述提供的证据有：1.商品房买卖合同，以证明原告与被告存在商品房买卖关系，及被告在义务在约定的期限内向产权登记机关提交材料但办理备案。2.销售不动产统一发票以证明原告已缴纳全部房款，履约完毕。3.物业专项维修资金专用收据，以证明原告按被告的要求缴纳了物业专项维修资金。4、房屋登记费收据，以证明被告办理房产登记领取房产证的时间。5、契税完税证明，以证明原告已按要求缴纳房产契税。6、房屋所有权证，以证明登记机关房产登记的时间。
被告为其辩称提供的证据有：1.办理《商品方现售备案证明》所需提交的资料；2.报纸公告；3.南宁市物业专项维修资金交存在业主表决意见结果说明；4.南宁市物业专项维修资金交存业主意见表；5.汇东郦城实测销控表；6.南宁市物业专项维修资金交存（结算），以上证据1-6均证明办理现售备案证明必须提交物业专项维修资金交存证明，而被告从有利于业主的角度出发，于2011年3月26日通知业主签署专项维修资金交存表决意见书，直至2011年12月13日才达到经占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，并于2012年1月5日取得专项维修资金交存证明，故2011年3月26日至2012年1月5日合计286天不能计入被告延期提交备案材料的时间。7.南宁市房屋产权交易中心受理通知单，以证明被告已于2012年2月6日将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至此已完成合同义务。8.商品房现售备案证明，以证明被告于2012年2月28日取得现售备案证明。
经过开庭质证：被告对原告提供的证据1-8的真实性没有异议。对证据5的真实性与关联性有异议。原告对被告提交的证据1的真实性未置可否；对证据2、3、4、5的真实性均无异议，但对其证明力有异议；对证据6的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据7、8的真实性与证明内容均无异议。
本院对原告提供的证据认证意见为：因被告对证据1-6的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，至于能否支持原告的主张，本院将综合全案案情进行综合判定。
对被告提供的证据认证意见是：因原告对证据2、3、4、5、6、7、8的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予确认，至于能否支持原告的主张，本院将综合全案案情进行综合判定。虽原告对证据的1的真实性未发表意见，�该证据有原件核对，且该证据反应了办理商品房现售备案证明所需材料的客观事实，据此，本院对该证据予采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年12月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：被告开发的商品房项目为汇东郦城，建设工程规划许可证号为建字第450101200800XXX，施工许可证号为450101200801310XXX，商品房预售许可证号为南房预字（2008）第297号。原告向被告购买其开发的汇东郦城北苑组团1-D号楼2单元某号房，房屋代码为119306。商品房单价每平米4198.28元，总金额为人民币387459元。合同第八条约定，出卖人应在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房质检部门、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格的合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.因市政原因停水、停电、创城、创卫、气候原因以及市政建设影响施工政府行为停工的。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，除合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之贰的违约金，合同继续履行……合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按以下方式处理�即买受人不退房的，出卖人按已付房价款的每日万分之二向买受人支付违约金。合同签订后，原告实际支付了房款共计387249元。2012年2月6日，南宁市房屋产权交易中心受理了被告提交的申请商品房现售备案（新建商品房）所需的22件材料，并向被告出具了《南宁市房屋产权交易中心受理通知单》。2012年2月28日，被告取得了汇东郦城项目商品房现售备案证明（南房备字（2012）第02202707号）。2012年7月6日，原告取得了其所购买房屋的产权证书。之后，原告以被告逾期提交材料报产权登记机构备案，致使其逾期取得房屋产权证构成违约为由，起诉至本院，诉如所请，被告则答辩如前。
另查明：2009年11月1日起，南宁市实施《南宁市物业专项维修资金管理办法》，其中第十条规定，新建物业的开发建设单位应当在下列期限内按照房产主管部门商品房测绘备案的建�物总面积足额预缴物业专项维修资金：……（三）本办法实施前已办理商品房预售许可的，在办理现售备案前。2009年11月1日，南宁市房产管理局向驻市各房地产开发企业、广大业主及各有关单位下发《关于实施﹤南宁市物业专项维修资金管理办法﹥有关事项的通知》（（2009）457号），其中第四条“新建物业首期物业专项维修资金的交存时间”的内容为，自2009年11月1日起，在本市申请办理商品房预售许可或申请办理商品房现售备案的物业项目，开发建设单位应当办理物业专项维修资金预交手续。未办理的，暂缓受理相关业务。2010年6月29日，南宁市住房保障和房产管理局向驻市各房地产开发企业、广大业主及各有关单位下发《关于实施﹤南宁市物业专项维修资金管理办法﹥有关事项的补充通知》（（2010）305号），第四条“关于《办法》实施前新建物业交存首期物业�项维修资金的问题”的内容为：……（二）在办法实施前已办理商品房预售许可、未办理商品房现售备案的房屋，在本通知下发之日前已经交付业主使用的，以栋为单位根据《办法》第十条和第十五条的规定，按照20元∕㎡的标准交存，并应提交发下材料：1、《商品房预售许可证》复印件（核原件）……4、经专有部分面积占该范围内建筑物总面积2∕3以上的业主且占总人数2∕3以上的业主同意按《办法》第十五条的标准（20元∕㎡）交存的书面表决材料原件。未能提供以上材料的，根据《办法》第十条和第七条的规定，按照未配置电梯的55元∕㎡；配置电梯的77元∕㎡的标准交存。
再查明：2011年3月26日，被告在《南国早报》上刊登《关于汇东郦城签署物业专项维修资金交存表决意见及办理换取购房发票的通知》，通知各位业主从2011年3月26日起携带身份证�备案证明复印件、购房收据、契税完税证等资料前往汇东郦城售楼部二楼会议室签署物业专项维修资金交存表决意见等事项。截止至2011年12月13日，有617户业主同意按20元∕㎡的标准交存首期物业专项维修资金，占该栋业主个的77.1%，其拥有的物业建筑面积为76769.55㎡，占该栋楼建筑面积的75.57%，表决同意按20元∕㎡的标准交存首期物业专项维修资金的业主占人数总人数2∕3以上，且其占有的专有部分面积占该范围内建筑物总面积2∕3以上。2012年1月5日，南宁市物业专项维修资金管理中心向被告出具了《南宁市物业专项维修资金交存（结算）证明》，载明被告开发建设的汇东郦城项目，座落于青秀区青环路90号，建筑总面积为101566.39㎡，物业专项维修资金为￥2031327.8元，该项目已按规定办结物业专项维修资金预交存（结算）手续。
本院认为：原被告双方于2008年12月27日签订的《商品房买卖合同》，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于原告主张的逾期违约金是否合法有据的问题。根据本案《商品房买卖合同》第八条、第十五条之约定，被告应在2010年4月30日前，经将经五方验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，被告理应在2011年4月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但直至2012年2月6日，南宁市房屋产权交易中心才受理被告提交的办理权属登记需由其提供的各项材料。南宁市房屋产权交易中心的该受理行为虽应视为被告已完成了其备案义务，但被告逾期备案的行为明显构成违约，理应依双方之约定向原告承担逾期备案的违约责任。据此，原告要求被告按合同约定支付违约金的主张合法有据，本院予以支持。现原被告均同意从2011年6月30日起开始计算违约金，此系当事人对民事权利的自主处分，亦系双方真实意思表示，本院予以确认；但原告主张的逾期天数的截止时间应予调整，该天数应计算至被告完成备案义务的当天即2012年2月6日止，据此，本案计算被告逾期备案违约金的天数共计应为222天。
二、关于被告主张的处理物业专项维修资金交存业主表决意见所需时间是否应予扣除的问题。本案被告虽辩称其处理交存物业专项维修资金相关事宜属于不可抗力，并据此认为各业主从2011年3月26日至2012年1月5日办理物业专项维修资金交存表决意见所需的286天应从其提交备案资料的期限中予以扣除。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一七条第二款之规定，所谓不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告主张的“物业专项维修资金交存业主表决意见”源于南宁市住房保障和房产管理局于2010年6月29日下发并执行的《关于实施﹤南宁市物业专项维修资金管理办法﹥有关事项的补充通知》（（2010）305号）第四条之规定，该通知虽系在原被告双方签订《商品房买卖合同》之后始执行，却早于原被告双方约定的向产权登记机关备案的时间长达9个月之久。被告作为专业的商品房开发商，在上述补充通知下发并执行后，完全有能力判断通知各业主办理物业专项维修资金交存表决意见的重要性，也有能力预见各业主办理物业专项维修资金交存表决意见所需要的时间，事实上被告完全有充分的时间提前通知各业主前来办理物业专项维修资金交存表决意见，故被告辩称“办理物业专项维修资金交存业主表决意见”系不可抗力的主张依据�足，本院不予采纳。
三、关于被告请求调低违约金利率的主张能否支持的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，首先，从原告的损失程度来看。违约金的主要功能在于弥补守约方因合同相对方违约而造成的损失，故违约金的确定应以实际损失为基础，但本案原告未能提供证据证明其实际损失，致使其主张的违约金缺乏损失依据，其应承担由此产生的相应法律后果。其次，从合同的履行情况看来。本案被告虽存在逾期备案的违约行为，但原告业已顺利取得了房屋所有权证书，故双方在合同中约定的各项义务被告均已如实履行完毕。再次，从被告的过错程度来看。被告虽逾期备案222天，但并非出于其主观恶意，较大程度上是基于各业主的利益考虑，出发点是为帮助各业主能按20元∕㎡的标准交存物业专项维修资金，被告的主要过错在于处理上事宜时效率过低，而非恶意拖延备案时间。实际上，截止至2011年12月13日，包括原告在内已有占该范围内建筑物总面积2∕3以上的业主且占总人数2∕3以上的业主在南宁市物业专项维修资金交存业主表决意见表上签字，且在表决意见时并未提出任何书面异议。综上，结合本案上述合同的履行情况、被告的过错程度等因素并兼顾公平原则，在原告未提供损失依据的情况下，本院对原告主张的违约金予以酌情调整，即将被告应承担的违约金按日万分之二计算调整为按日万分之一计算较为合适，故被告应向原告�付的违约金为8596.92元（387249元×0.0001×222天），对于超过部分的违约金不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
被告广西明华房地产开发有限公司应向原告汤文丽支付违约金8596.92元。
本案受理费249元，由被告广西明华房地产开发有限公司承担。此款原告已预交，由被告将此款随同上述应付款项一并给付原告。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规�的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 倩
二〇一三年十一月八日
书 记 员 梁飞恒
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务�者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。