四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1524民初1114号原告：高雄，男，生于1975年，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。委托代理人：贾安平，长宁县长宁第一法律服务所法律工作者。被告：长宁县金碧置业有限公司，住所地：长宁县长宁镇淯江西路二段36号。法定代表人：张龙州，总经理。委托代理人：顾达南，该公司副总经理。原告高雄与被告长宁县金碧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高雄及其委托代理人贾安平到庭参加诉讼，被告长宁县金碧置业有限公司的委托代理人顾达南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高雄向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行2014年2月20日，原、被告双方签订的商品房买卖合同，由被告将原告购买的商品房交付给原告，同时办理两证。2、依法判决被告支付原告违约金50647.00元，同时，在诉讼期间被告每日应承担原告已付房款万分之五的违约金直至被告按合同履行后此。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月20日，原告购买被告开发的2号楼18层-4住房一套，签订《商品房买卖合同》，原告按约定支付了购房款，合同约定被告于2015年6月30日前向原告交付房屋，并约定若未按期交付房屋，并于2016年6月30日前取得房屋的权属政明。合同约定如被告无法按期交付房屋取得两证。逾期一日，应当每日按照已付房款万分之五承担违约金。原告按照约定支付了购房款，履行了合同义务，然而被告至今未交付房屋，被告的行为已构成合同违约，故诉讼来院。被告长宁县金碧置业有限公司辩称，1、延期交房给原告是事实；2、根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第13条约定，如有逾期交房，原告只能选择其中1项违约金的计算方式，不能合并计算；3、违约金与原告所诉损失不符，违约金计算标准明显偏高，请法院参照同地段同类型房屋租赁租金标准予以调整；4、原告要求办理两证的时间应在接房后一年内办理；5、原告至今尚有部分购房尾款未支付，被告要求保留追究原告支付违约金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。双方无异议：1、原、被告双方的身份信息资料；2、签订《商品房买卖合同》的事实；3、原告交付购房款266568.00元，尚欠174135.00元的事实；4、双方曾多次协商房屋交接事宜均无果；5、《话费清单》。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1、签订《商品房买卖合同》,2、原告交付购房款266568.00元，尚欠174135.00元的事实,3、双多次协商交房事宜未果。本院对双方有争议的证据认定如下：2014年2月19日，原告高雄作为买受人与作为出卖人的被告长宁县金碧置业有限公司签订合同编号为2014000***的《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务，另签订《商品房买卖合同补偿协议》，原告高雄在买受人处签名捺印，被告长宁县金碧置业有限公司及其法定代表人张龙州在出卖人处盖章。在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房为第一条规定项目中的2号楼（幢）*单元第18层18-4号……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是宜宾置信测绘有限责任公司，其预测建筑面积共127.74平方米，其中套内建筑面积105.17平方米，共有部分与共用房屋分摊面积22.570平方米…。第五条计价方式与价款载明：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4190.39元。第十一条交付条件载明：“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房”；第十三条逾期交房责任载明：除遇不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）“（1）逾期在90日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”“（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十五条交接手续载明：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续，双方同意按下列约定方式处理：从逾期之日起由买受人按总房款每日万分之一向出卖人支付违约金，直至买受人办理交接手续。2014年2月19日，原告高雄与被告长宁县金碧置业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），《补充协议》第一条关于付款方式及期限的约定载明：乙方选择分期付款，“乙方选择首期付款金额为房屋总价款的60%，合同签订时乙方应向甲方支付人民币266568元。该房屋2015年6月30日交房时乙方需要向甲方支付房屋总款的30%即人民币130065元，余款10％，即44070元须在办理房产证时一次性向甲方付清总房款．．．”原告高雄按约定向被告长宁县金碧置业有限公司支付购房款后，被告长宁县金碧置业有限公司于2013年12月2日，2014年１月８日，2014年１月9日出具3张《收据》，合计金额为266568.00元的购房款。经被告长宁县金碧置业有限公司委托评估，2016年7月22日，经价格评估人员代钢、雷友军评估，成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司出具宜宏评【2016】字第064号《关于对长宁县长宁镇金枝丫街道居住房屋在2015年7月至2016年7月期间处于清水房状态房屋租金单位价格的价格评估意见》（以下简称价格评估意见书）。《价格评估意见书》的价格评估结论为：长宁县长宁镇金枝丫街道处居住房屋在2015年7月至2016年7月期间处于清水房状态房屋的月租金的单位价格的评估金额为7元/㎡。上述事实，由原告身份证复印件、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》、《价格评估意见书》、原、被告的陈述在卷佐证。本院认为，原告高雄与被告长宁县金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。按照《商品房买卖合同》第二十条（二）转移登记2、：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。截止庭审结束，本案中争议的房屋仍未办理交付，故原告诉讼来院请求判决被告办理两证的诉讼请求，因双方议定的时间未到，本院不予支持。原告主张与被告办理房屋交接事宜，双方在合同约定“该房屋2015年6月30日交房时乙方需要向甲方支付房屋总款的30%即人民币130065元”，庭审中原告自认尚欠被告部分房款，审理过程中，被告陈述只要尾款结清随时可以办理房屋交接，故对原告该部分的诉讼请求，本院不予支付。双方合同约定被告应当于2015年6月30日前向原告交付房屋，原告按分期付款预定支付了房款，故被告应当于2015年6月30日前交付房屋给原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告未按照合同履行交房义务，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”在本案中，被告逾期交付使用房屋违约金的计算，双方在合同中有约定，被告以约定的违约金过高请求予以调整，综合考虑原告分期已付房款266568.00元的贷款利息每月550余元、同地段同类房屋月租金约900.00元（127.74㎡×7元）、房屋可以交付使用、双方合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告从逾期交付房屋之日起，以房款266568元为基数、按每日万分之二的标准承担违约金。原告主张被告逾期交付房屋违约金的时间计算至实际交房之日止，被告逾期交房存在违约，但多次通知原告办理房屋交接手续未果，原告诉讼来院的时间2016年8月8日，被告违约的截止时间应从原告诉讼来院计算（即2015年7月1日起至2016年8月8日止），故被告应当支付原告违约金21592.00元（原告已经支付的房款266568.00元×被告违约的时间405天×违约金支付比率2‱）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长宁县金碧置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高雄违约金人民币21592.00元；二、驳回原告高雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取783.00元，由原告高雄承担283.00元，被告长宁县金碧置业有限公司承担500.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  梁小玲二〇一六年十二月五日书记员  冯 劲