广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0802民初2082号原告：林献春，女，1971年6月28日出生，汉族，住广西贵港市港北区。原告：林献冬，男，1973年8月9日出生，汉族，住广西贵港市港北区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈海忠(系林献春的配偶)，男，1974年10月7日出生，汉族，住广西贵港市港北区。被告：谭伟新，男，1980年8月12日出生，汉族，住广西贵港市港南区。原告林献春、林献冬与被告谭伟新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林献春、林献冬的委托诉讼代理人陈海忠到庭参加诉讼，被告谭伟新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林献春、林献冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金3300元；并支付公摊水电费1881元、设备维护推广费159元、物业管理费821元、自用水费（479-300）×2.62元=516元等费用3377元和合同违约金9900元；2、判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年10月11日，被告因经营理发需要与原告签订《中央广场商铺租赁合同》，合同约定：原告将其位于贵港市建设东路59号中央广场1-112号商铺租赁给被告，该商铺的租期为2015年10月11日起至2020年10月30日止，其中，2015年10月11日至2015年10月30日为装修期及免租期,2016年11月1日至2017年10月31日止月租金为1650元。租金支付方式为按月预先支付，于每月的前10天支付下月租金，逾期支付租金的，应按拖欠日乘以拖欠金额乘以万分之五支付逾期付款违约金。此外租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理费等费用由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、通讯、设备和物业管理费等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告及中央广场管理处多次追讨后，被告仍未支付上述费用。因此，根据《中央广场商铺租赁合同》第十条第10.2款之规定，原告于2017年4月16日发出《催款通知》。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请判如所愿。被告谭伟新未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年10月17日，林献春、林献冬与谭伟新签订《中央广场商铺租赁合同》，约定：林献春、林献冬将其所有的座落于贵港市建设东路59号中央广场1-112号商铺出租给谭伟新使用；期限从2015年10月11日起至2020年10月30日止，其中，2015年10月11日至2015年10月30日为装修期，在免租期内承租人免交租金，租金计收标准：2015年11月1日至2016年10月31日止月租金为1500元，2016年11月1日至2017年10月31日止月租金为1650元，2017年11月1日至2018年10月31日止月租金为1800元，2018年11月1日至2019年10月30日止月租金为2000元，2019年11月1日至2020年10月31日止月租金为2200元。租金支付方式为按月预先支付，承租人应于每月的前10天内支付下月租金，逾期支付租金的，应按欠款金额每日万分之五支付逾期付款违约金。租赁期间，谭伟新使用商铺所发生的水电费、公共水电费、设备维修维护费、电梯费和物业管理费等费用由谭伟新承担。谭伟新拖欠租金超过15日或者不按规定缴纳物业管理费、水电费等费用的，经出租人催收仍不交纳相关费用的，出租方有权单方解除合同，并有权要求承租人支付年租金50%的违约金。合同还对续租、保密条款、争议解决等进行约定。案件在审理过程中，林献春、林献冬承认谭伟新已经于2017年5月1日搬离承租的房屋，林献春、林献冬已经于2017年6月15日起将涉案房屋另行对外出租；林献春、林献冬主张谭伟新拖欠2017年3月、4月的房租共3300元，并以中央广场时尚购物中心管理处出具的催款通知书为依据主张谭伟新因承租涉案房屋拖欠2016年7月16日起至2017年4月30日止的公摊水电费1881元、物业管理费821元、设备维护推广费159元、自用水费516元，合计3377元。林献春、林献冬曾以微信的方式要求谭伟新支付上述款项。以上事实有原告的陈述、《中央广场商铺租赁合同》、房屋租赁授权委托书、房屋预告登记证、证明、付款通知书、催交通知、微信催收信息截图、结婚证等证据证明，足以认定。本院认为，林献春、林献冬有权将自有的房屋对外出租，其与谭伟新签订的《中央广场商铺租赁合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上缔结的协议，协议内容是当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同应确认成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谭伟新尚欠林献春、林献冬2017年3月、4月房租共3300元以及应支付的从2016年7月16日起至2017年4月30日止的公摊水电费1881元、物业管理费821元、设备维护推广费159元、自用水费516元，合计3377元，谭伟新未能按约定履行付款义务构成违约行为，经林献春、林献冬催告，谭伟新未能在合理的期限内履行付款义务并于2017年5月1日自行搬离承租的房屋。林献春、林献冬根据合同法第二百二十七条规定向谭伟新主张解除双方签订的租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，林献春、林献冬主张解除双方签订的租赁合同并要求谭伟新支付租金3300元以及支付公摊水电费1881元、物业管理费821元、设备维护推广费159元、自用水费516元的诉讼请求，本院予以支持。关于林献春、林献冬请求违约金的问题。合同约定每月10日前支付下个月的租金，逾期支付按日万分之五支付逾期付款违约金。2017年3、4月每月租金为1650元，约定谭伟新应于2017年2月10日前支付3月份的租金，3月10日前支付4月份的租金。谭伟新拖欠租金构成违约行为，按约定应承担支付违约金的违约责任。案件在审理中，林献春、林献冬承认涉案房屋已经于2017年6月15日另行出租，因此，谭伟新逾期支付租金造成林献春、林献冬的损失主要是资金占用期间的利息损失，根据法律规定，违约金应当以违约行为造成的实际损失为基础，约定的违约金超过实际损失30%的可认定为违约金过分高于实际损失，林献春、林献冬以年租金的50%主张违约金为9900元明显过高。因此，对林献春、林献冬主张的违约金，本院按合同约定，以1650元为本金，自2017年2月11日起至2017年3月10日止；以3300元为本金，自2017年3月11日起至付清租金之日止，均以日万分之五为利率予以支持,超出部分请求，本院不予支持。被告谭伟新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告林献春、林献冬与被告谭伟新签订的《中央广场商铺租赁合同》于本案判决生效之日起解除；二、被告谭伟新于本案判决生效之日起10日内向原告林献春、林献冬支付租金3300元；支付自公摊水电费1881元、设备维护推广费159元、物业管理费821元、自用水费516元，合计6677元并支付违约金(违约金计算：以1650元为本金，自2017年2月11日起至2017年3月10日止；以3300元为本金，自2017年3月11日起至付清租金之日止，均以日万分之五为利率计算)；三、驳回原告林献春、林献冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，减半收取计107元，由原告林献春、林献冬负担57元，被告谭伟新负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费214元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李锦义appoint二〇一七年八月十一日书记员  蒙美君