辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终201号上诉人（原审被告）：王欢，女，1964年8月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷颖，女，1986年10月27日出生，汉族，该公司法务人员。委托诉讼代理人：王静，女，1988年6月13日出生，汉族，该公司法务人员。上诉人王欢与被上诉人阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称阳光一百公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。王欢二审上诉请求：1、撤销原审民事判决书；2、发回重审或者改判；3、一、二审诉讼费按比例分担。主要理由：上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》约定租期五年，被上诉人对商铺配套设施负有修缮义务。被上诉人怠于履行修缮义务，构成违约。上诉人在被上诉人违约的情况下，暂缓缴纳租金有正当理由，应获法院支持。原审法院支持被上诉人解除合同的诉讼请求，是适用法律错误。二、被上诉人违约在先，不享有合同解除权。原审法院判决双方解除合同，适用法律错误。三、原审法院无视被上诉人违约行为，是事实认定错误，判决上诉人全额支付租金有失公允。综上，本案应当判决被上诉人在一定时间内履行修缮义务后，上诉人缴纳租金，以便合同继续履行。如果判决双方解除合同，应当适用降低租金，平衡上诉人因被上诉人违约而带来的负面影响。阳光一百公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。主要理由：一、上诉人迟延并拒绝支付租金的行为构成根本违约，且违约行为一直持续至今，致使合同目的不能实现，被上诉人有权依法解除合同。二、上诉人至今仍非法占用被上诉人商铺对外进行经营，距原审起诉已近一年，后续租金已发生，要求上诉人支付租金47,358元。三、上诉人以入户门存在问题为由拒付租金没有事实及法律依据。1、在上诉人提出所谓入户门存在问题时，被上诉人出于人道主义为其进行维修并支付维修费用。2、上诉人提出所谓“门只能向外开，开关门会出现声音”等问题，均不能构成合同履行瑕疵，更不能作为拒付租金理由。即便可称为瑕疵，被上诉人也没有修缮义务。根据《商铺租赁合同》第7.2.4条款约定，商铺内部设施应由上诉人自行维修。3、商铺交付时，上诉人未提出异议，且上诉人作为经营者，已对商铺进行装修并正式营业，所谓入户门问题不排除装修破坏或客户致损等，上诉人提出的质量问题不能提供证据支持。阳光一百公司原审诉称：2013年4月27日，阳光一百公司与王欢签订《商铺租赁合同》，约定王欢承租阳光一百公司位于沈阳市于洪区阳光100国际新城项目D7栋第一层102号，面积为52.65平的商铺。合同附件二（补充协议）约定：出租期限为5年，自2013年7月20日起至2018年7月19日止。租金的付款方式为半年付，上打租。每半年的租金为15,786元。王欢于2013年7月20日起至2015年7月19日止。共向阳光一百公司交付四笔租金，此后王欢一直未按合同约定向阳光一百公司交纳后期租金。依据《商铺租赁合同》的约定，至起诉时，王欢还应交付阳光一百公司2015年7月20日-2016年7月19日期间两笔租金，共计31,572元。阳光一百公司多次向王欢催要租金，王欢均未交纳。综上，为了维护阳光一百公司的合法权益，特诉至贵院，王欢上述行为已经构成违约，双方合同目的已经无法实现，请求解除双方的《商铺租赁合同》，并判令被告向阳光一百公司支付欠付租金，并按合同第十二条第二款向阳光一百公司支付相应的违约金。诉讼请求：1、解除阳光一百公司、王欢之间的《商铺租赁合同》，并腾退房屋；2、王欢支付阳光一百公司欠付租金31,572元；3、王欢支付违约金2,370元（自2015年2月20日起按日加收月租金的千分之三计算违约金，至实际付清之日，暂计算至2016年3月20日）；4、全部诉讼费及其他相关费用由王欢承担。王欢原审辩称，1、不同意解除租赁合同，租赁合同有效，因阳光一百公司提供的租赁房屋存在瑕疵，影响我方经营使用，给我方造成巨大损失，依据合同法行使抗辩行为。2、阳光一百公司违约在先，不存在违约金。签订合同属实，约定明确租期五年，辅助设施的维修义务由阳光一百公司承担，我方履行给付租金，如约经营养发行为，后期房屋进户门多次脱落，玻璃炸坏。王欢多次找到阳光一百公司维修，阳光一百公司方进户查看，承诺维修及由于停业造成的损失。而现在仍有一扇门不能打开，没有履行修缮的义务。综上，不同意阳光一百公司各项诉讼请求。要求继续履行租赁合同。原审法院查明事实：2013年4月27日，阳光一百公司、王欢签订《商铺租赁合同》，约定阳光一百公司将其所有的位于沈阳市阳光100国际新城项目D7栋第一层102号商铺租赁给王欢，商铺建筑面积为52.62平方米，租期自2013年7月20日至2018年7月19日止，租金总额为157,860元，租金支付方式为上打租，每半年支付一次租金。合同签订后，阳光一百公司向王欢交付了商铺。王欢至今尚欠2015年7月20日至2016年7月19日的租金共计31,572元。另查明，王欢在该商铺经营期间，该商铺入户门于2013年12月28日损坏，王欢自行维修后，阳光一百公司支付了相应的费用。此后，该商铺入户门还曾出现其中一扇门打不开等质量问题，影响使用。原审法院认为，阳光一百公司、王欢签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同的履行过程中，虽然商铺入户门出现质量问题，阳光一百公司的履行存在瑕疵，但从入户门的实际情况来看，仍可以保障基本使用功能，王欢提出的阳光一百公司的该项履行瑕疵不足以对抗阳光一百公司要求其履行给付租金这一主要合同义务，王欢所举因入户门质量问题造成损失的证据亦不足以证明抵销所欠付租金，王欢对入户门质量可另行主张权利。另经原审法院释明后，王欢仍表示不同意支付租金，导致合同无法正常履行，故双方签订的《商铺租赁合同》应予以解除。合同解除后，王欢应将该商铺返还给阳光一百公司。关于阳光一百公司要求王欢支付违约金的诉讼请求。由于阳光一百公司在履行合同过程中存在瑕疵，王欢拖欠租金也并非恶意，故对阳光一百公司的该项诉讼请求，原审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、解除原告阳光一百置业（辽宁）有限公司与被告王欢于2013年4月27日签订的《商铺租赁合同》；二、被告王欢于本判决发生法律效力之日起十五日内，给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司租金31,572元；三、被告王欢于本判决发生法律效力之日起六十日内，将位于沈阳市阳光100国际新城项目D7栋第一层102号商铺腾退给原告阳光一百置业（辽宁）有限公司；四、驳回原告阳光一百置业（辽宁）有限公司其他诉讼请求。案件受理费648.60元，由被告王欢承担603元，原告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担45.60元。王欢二审提交如下证据：视频光盘，主张证明原审判决后一周，商铺入户门整个掉落下来，通知被上诉人来维修，被上诉人未予维修就走了。被上诉人阳光一百公司提出异议，主张原审提交的视频证明商铺入户门能够正常开启，根据双方签订的租赁合同约定上诉人对入户门承担修缮义务。本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，对于上诉人提出被上诉人怠于履行修缮义务违约在先，上诉人暂缓缴纳租金有正当理由，以及原审法院不应判决解除合同，不应判决全额支付租金等项上诉主张。首先，双方签订的《商铺租赁合同》第七条第一款第2项约定“被上诉人按约定将商铺交付与上诉人使用，并保障商铺及其附属设施处于适用和安全状态（王欢责任造成的除外）”，上诉人于2013年7月20日承租案涉商铺开店经营，双方对商铺进行了交接。在上诉人经营期间，入户门于2013年12月28日损坏，但上诉人已经自行维修，被上诉人也向上诉人支付了相应费用。由于入户门出现损坏后系上诉人自行维修，且维修后一直由上诉人经营自用，故即使入户门在此后出现一扇门无法正常开启，开关时有刺耳声音等问题，也不能证明属于被上诉人应当承担维修义务的责任范围，上诉人对其商铺内的自用设施同样负有维修养护义务。上诉人二审提交视频主张证明原审判决后入户门整个掉落损坏，被上诉人提出异议，主张原审视频中入户门能够正常使用。由于现有证据并不足以证明导致入户门整个掉落的具体原因，故无法证明应归责于被上诉人。其次，对于上诉人提出因地基下沉，致使门口移位造成入户门出现问题，根据其提交的照片和视频等证据无法证明。上诉人自述入户门为不到2平方米的钢框玻璃门，其主张尚欠租金31,572元不够维修此门，亦并无相关证据予以证明。如果上诉人认为入户门存在问题属于被上诉人的责任，且维修费用已经超出尚欠租金数额，上诉人完全可以通过诉讼等法律途径解决出现的纠纷，并不能以此为由长达一年多时间不支付到期租金。由于入户门问题并不足以造成商铺无法继续经营使用，故上诉人不能以此作为不履行支付租金这一合同主要义务的理由。在原审法院作出释明后，上诉人仍然表示不同意支付租金，导致租赁合同无法继续履行，已经符合法定的合同解除条件。据此，原审法院作出的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉主张不能成立。此外，对于被上诉人二审提出本案诉讼期间上诉人仍继续占用商铺对外经营，故后续产生的租金亦应判决给付的问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”由于本案双方无法达成调解，故本案二审不予审理，被上诉人可另行诉讼主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费648.60元（上诉人王欢预交），由上诉人王欢负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一七年一月十二日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；