广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）桂0107行初248号
原告周嫒君，女，1976年10月22日出生，壮族。
委托代理人暨原告周玉君，女，1978年11月6日出生，壮族。
原告周沛君，男，1980年11月9日出生，壮族。
被告南宁市国土资源局，所在地南宁市锦春路3-1号。
法定代表人赵志萍，局长。
委托代理人周怀许，南宁市不动产登记中心副主任。
委托代理人唐楚安，广西谦行律师事务所律师。
第三人周嫣君，女，1975年6月6日出生，壮族。
第三人宋玲，女，1995年6月20日出生，汉族。
委托代理人宋冬英，女，1966年8月16日出生，汉族。
原告周嫒君、周玉君、周沛君不服被告南宁市国土资源局（以下简称市国土局）房屋变更行政登记一案，本院于2016年9月19日立案受理，在法定期限内向被告市国土局送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭审理了本案。原告周嫒君、周玉君、周沛君，被告市国土局的委托代理人周怀许、唐楚安，第三人周嫣君，第三人宋玲的委托代理人宋冬英到庭参加诉讼。本案已办理相关延长审理期限手续，现已审理终结。
三原告诉称，2009年8月7日南宁市××区××路××号房屋所有人变更为周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君、宋玲五人，此《房屋所有权证》附记处注明：2008年10月周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君经公证继承宋国英所占份额，2008年7月周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君、宋玲经公证向周辉荣受赠其所占份额。以此房产证可证实周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君各占该房屋的22.5%，宋玲占10%。2013年南宁市××区××路××号改建完成后，以2009年8月的房屋所有权证为依据重新申办了房屋所有权证。2013年3月周玉君在南宁市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）市房产局领取新房产证时，对2013年的房产证附记处原有注明消失表示质疑，但市房产局人员告知，所有原始档案在市房产局都有保留，于是周玉君领取此房产证。2016年8月周嫣君想变卖该处房产，于是去市房产局调档以证明当初房屋过户时五人所占的份额，此时市房产局相关人员才告知房屋改建前如没有重新写清楚份额的情况下，市房产局是不注明各人份额的，现房屋所有人的产权份额默认为五人各占20%。但我们是以2009年8月7日的房产证去更换2013年的房产证，房产面积改建后并没增加，更没签署过房产平均分配的协议，完全以2009年8月房产证去更换2013年的房产证，为何此房产证的份额却更改了。请求人民法院判决：一、将南宁市住房保障和房产管理局于2013年3月26日就坐落在青秀区七星路南二里3号颁发的原告周玉君的邕房权证字第××号、周沛君的邕房权证字第××号、周嫒君的邕房权证字第××号房产证附记部分恢复到2009年8月7日向原告周玉君的邕房权证字第××号、周沛君的邕房权证字第××号、周嫒君的邕房权证字第××号的房产证附记部分；二、判令诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告的起诉已超过法定期限，人民法院依法应当驳回其起诉。行政诉讼法（1989年）第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。行政诉讼法（2014修订）第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》法释[2015]9号第二十六条规定，2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。市住房局于2009年7月2日填发涉案房屋房产证，并由原告周玉君等人领取。因周嫒君的名字错写成“周媛君”，市住房局通过更正程序于2009年8月7日重新填发涉案房屋房产证。因改建，原告和第三人在2013年再次申请房屋登记。2013年3月26日，市房产局填发本案涉诉房屋的房产证，原告和第三人于2013年3月27日领证。可见，在没有相反证据证实的情况下，现有房屋档案材料是足以证实原告知道或应当知道涉案房屋行政登记行为的。原告直到2016年才提起行政诉讼，显然超过了法定期限。
二、本案涉案的房屋登记行为事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。在相关登记职能发生调整前，本案涉案房屋的转移登记由市住房局作出。市住房局的按照《房屋登记办法》(建设部令第168号)的规定，严格遵循“申请、受理、审核、记载于登记簿、发证”的程序，依据原告与第三人的共同申请，审核其共同提交的材料，为其办理涉案房屋的转移登记。本案涉案房屋从原告与第三人共同申请继承加赠与转移登记那一手开始，一共办理了3次登记：1、继承+赠与（在申请书上申请人明确申请为“共同共有”）；2、更正登记（周媛君更正为周嫒君）；3、改扩建变更登记。其中，登记机构在最后一次改扩建变更登记的时候除记载共同共有情况外，权证附记栏还按照此次登记申请事由记载改扩建登记事项，并没有改变原告与第三人共同共有的登记内容。因此市住房局的房屋登记行为事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当。
三、原告与第三人共同向被告书面提交明确的变更登记申请，其直接要求法院判令被告作出登记行为不符合行政诉讼法的规定。在原告未能就房屋共有性质与共有份额与第三人达成一致意见之前，原告应当先行解决与第三人之间的民事争议。（一）原告要求按照2009年8月7日核发的权证附记栏记载内容为其与第三人进行变更登记，不具有明确的变更登记事项。本案中，原告从未与第三人共同向被告提交房屋所有权更正登记的书面申请，其也未提交相关的证据材料证实其曾向被告申请进行房屋所有权更正登记。在没有具体变更事项并收到变更登记申请的情况下，被告无法按照原告诉请进行变更登记。根据住建部《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》（建办住房[2008]36号文），以及《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发[2015]25号），不动产登记机构可以依职权决定不动产权证书附记栏的填写内容。从2009年8月7日次核发的权证可以看到，该证附记栏和后续改扩建更正登记核发的权证一样，将原告与第三人取得的涉案房屋权利记载为“共同共有”，两证附记栏的不同在于在产权来源的记载：2009年8月7日证按照继承+赠与以及此前的实际登记情况进行了记录，改扩建更正登记核发的权证则是按照当次登记申请事由记录产权来源为“改建”。以上附记栏记载事项是登记机构根据当次登记事由而进行调整记录的。（二）原告应当先行解决与第三人之间的民事争议。据了解，原告的变更登记申请实质上是申请将“共同共有”变更为“按份共有”。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：……（八）共有性质发生变更的”。本案中，原告如果申请变更共有性质并要求按照有关公证书确认的份额登记为按份共有，涉及到原告与第三人之间的共有性质变更和共有份额的确认，启动房屋变更行政登记需要原告和第三人共同申请。事实上，本案中仅有三名原告，涉案房屋的其他两名共有人被列为本案第三人，恰恰说明涉案房屋的共有人对于共有关系的调整未能达成一致意见。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。原告与第三人就涉案房屋的所有权份额发生争议，无法共同申请变更登记的，原告可依法通过民事诉讼途径先行解决涉案房屋的民事争议，并依据生效法律文书申请变更登记。
综上所述，原告的起诉理由缺乏事实及法律依据，依法不能成立，被告请求人民法院驳回原告的起诉。
第三人宋玲述称，2009年第一次登记之前，当时约定三原告与两第三人平均分配份额，但在登记的时候没有按照约定平均分配。
经审理查明，2013年3月11日,周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君、宋玲共同向市住房局提交《南宁市房屋登记申请书》，以改扩建为由申请对××区××路××号房屋进行房屋所有权变更登记，一并提交了房屋变更登记申请材料。2013年3月26日，被告分别向周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君、宋玲颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》。上述五《房屋所有权证》附记部分载明：共有份额为共同共有；产权来源为改建，房屋实建四层365.59平方米，核准房屋权属登记一至四层339平方米。经周嫒君、周沛君、周嫣君、宋玲（宋冬英代）委托，周玉君于当日领取上述《房屋所有权证》。
另查明，被诉五《房屋所有权证》是由周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君、宋玲2009年7月2日取得的邕房权证字第××号《房屋所有权证》经变更登记取得。邕房权证字第××号《房屋所有权证》附记部分载明：共有份额为共同共有；2008年10月周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君经公证继承宋国英所占份额，2008年7月周嫣君、周嫒君、周玉君、周沛君、宋玲经公证向周辉荣受赠其所占份额所有；1986年改建；房屋实建357.04平方米，核准房屋权属登记341.7平方米；2008年遗失补办。
本院认为，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”本案中，三原告于2013年3月26日领取了被诉的房屋所有权证（分别为：周嫒君邕房权证字第××号；周玉君邕房权证字第××号、周沛君邕房权证字第××号），于2016年9月19日才向人民法院起诉，已经超过了《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定的起诉期限。
综上所述，原告周嫒君、周玉君、周沛君的起诉超过法定起诉期限，依法应驳回三原告的起诉。为此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
驳回原告周嫒君、周玉君、周沛君的起诉。
本案不用交纳案件受理费，原告已预交的案件受理费50元，本院予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
审 判 长 陈 实
人民陪审员 张小伟
人民陪审员 方 微
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 曹雪莹