文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初8193号原告（反诉被告）：蔡艳芳，女，1983年8月11日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托代理人：蔡道雄，男，1994年11月24日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，系蔡艳芳弟弟。被告（反诉原告）：郭长群，女，1962年9月27日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托�理人：芦荟，女，1985年9月16日出生，汉族，住址同上，系郭长群女儿。原告（反诉被告）蔡艳芳诉被告（反诉原告）郭长群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡艳芳及其委托代理人蔡道雄，被告（反诉原告）郭长群的委托代理人芦荟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蔡艳芳诉称：2013年5月22日，原告与被告签订了租赁契约，约定原告向被告租赁广州市天河区龙口西路保利中辰广场b2栋806房，租赁使用期为2013年6月1日至2015年5月31日。2015年5月上旬，被告电话联系原告，表示因房屋要转让给亲戚，要求原告在合同期满前尽早搬离。原告找到另外的租赁房屋后，于2015年5月19日电话告知被告将于5月22日搬离，并请被告于5月21日前来清查房屋，核实家电用品清单上�家电用品是否有留存。2015年5月21日，被告及其女儿卢荟上门清查房屋设备后，确认没有存在太大的问题，故卢荟于当日上午11时22分通过微信钱包方式转账退还原告4500元房屋押金，并表示剩余的1500元房屋押金待原告完全搬离后再退还。由于原告的微信钱包设置了只能一次性领取2000元转账收款的额度，因此当时不能按时接收被告的转账汇款，被告告知原告择日再通过银行转账的方式将房屋押金退还给原告。2015年5月22日，被告和原告共同前往物业管理处开具搬离证，原告搬离租赁房屋。在扣除5月份的房屋租金后，按合同规定被告仍应返还合同剩余押金6000元，但被告以厨房柜子的底层夹板脱落要求原告赔偿的理由，拒绝返还剩余押金。原告多次与被告协商沟通，但均未果。原告特此提起诉，请求法院判令：一、被告退回剩余的房屋押金6000元；二、被告赔偿等同于押金金额的违约金；三、被告向原告赔偿原告所遭受到的精神损失费10000元；四、本案受理费由被告承担。被告（反诉原告）郭长群答辩并反诉：原告陈述不属实。原、被告双方的租赁合同于2015年5月31日期满到期，但原告在3月份电话通知被告，表示租赁合同于5月份到期，剩下两个月是否可以不用交租金，被告对此并不同意的。其后被告向原告发出短信，其内容主要是强调合同到期，被告没有续租的意愿，并照顾原告没有钱交房租的面子而写，房屋实际持有人到现在还是被告没有任何变动。2015年5月21日早上9点，被告到保利中辰房屋处办理退房手续，原告在未经被告同意的情况下把合同规定的所有应留在房屋的家私家电全部搬走，被告当场阻止，但被告执意要搬走，被告觉得是小事情、且物品也是旧的，就没有再纠缠此问题。但是，租赁房屋的卫生间洗脸盆已�严重变形和损坏，上面的大理石面已经无法清洗干净，还有洗手间的地面门及地板、厨房门及地板都有损坏。被告提出要求原告补偿一定的费用，但是被告不愿意补偿。其后双方协商未果，而原告则分别投诉到物业管理处、居委会、派出所。被告为维护自身权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告支付2015年5月租金4500元；二、原告所支付的押金9000元归被告所有；三、原告赔偿家私家电损失8000元；四、原告赔偿房屋损坏的修复费用16950元；五、原告赔偿被告精神损失10000元；六、原告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）蔡艳芳对反诉答辩称：一、被告于2015年5月21日早上进入租赁房屋进行检查，直到晚上11时22分才通过微信转帐方式向原告支付4500元，但因为原告的微信没有绑定银行卡，导致该4500元被退回。从双方的短信记录可以看出被�是同意协商，原告也是根据被告在短信中的要求来履行。二、原告提供的照片可以显示空调、冰箱、热水器等家电都在照片中，而且原告还保留了一台刚买回来不久的空调在租赁房屋。原告搬走时，被告及物业管理公司人员都在场的，如果原告搬走上述物品，被告不可能不提出异议，物业管理公司人员也不可能让原告随意搬走。三、租赁房屋仅有卫生间及厨房各一个夹板橱柜上一扇柜门脱落损坏，除此以外，租赁房屋没有其他物品损坏。原告搬离租赁房屋时已对房屋进行清扫，被告提出的洗手盘污迹问题，是由于使用时间已久故有些污迹无法完全清洗干净，原告并没有损坏该洗手盘。从被告提供的照片来看，被告已重新装修房屋，无法看出原状。四、关于被告主张的精神损失费，原告从来没有向租赁房屋大门泼红油漆，不应向被告赔偿。经审理查明：2013年5月22日，郭长群（出租人/甲方）与蔡艳芳（承租人/乙方）签订《租赁契约》，约定甲方同意将座落在保利中辰广场B2栋-806（下简称案涉房屋）出租给乙方使用，房屋建筑面积为82.10平方米，房屋用途为居住；租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，共计24个月，月租金为4500元；租金按月结算，以转账形式付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付当月租金；乙方已向甲方缴纳9000元作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；因使用不当或认为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方，一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿，除此以外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走；甲方免除一万元租金作为家电家私配置费用，家电家私由乙方选购，超出部分由乙方承担，家电家私归业主所有，家电家私清单详见《出租房屋家私家电用品清单》（下简称《清单》）；甲方另提供一台空调给乙方使用等。该合同后附《清单》，显示“1.5m双人床一张（带床垫）、1.2m单人床一张（带床垫）、沙发1张、餐桌1张、餐椅若干、业主门禁卡4张、房屋钥匙4套、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、空调2台（业主1台）、燃气灶1台（房屋自带）、油烟机1台（房屋自带）”。后郭长群向蔡艳芳发出手机短信，表示由于房屋已经卖给亲戚，所以蔡艳芳从5月1日到6月1日就不用交房租，到时候把押金退给蔡艳芳。蔡艳芳只回复了“噢”。2015年5月21日11:22，芦荟以微信转账方式向蔡艳芳支付4500元，该款项因蔡艳芳未在预期时间内接收而于2015年5月22日自动退还芦荟。现蔡艳芳提起诉讼要求郭长群退还租赁押金，郭长群提起反诉。诉讼过程中，郭长群确认蔡艳芳并没拖欠2015年4月30日前的租金，没有拖欠2015年5月22日搬离案涉房屋前的物业管理费、水费、电费、燃气费。郭长群确认蔡艳芳已向其支付了租赁押金9000元，并主张蔡艳芳未支付2015年5月份租金构成违约，郭长群对该租赁押金予以没收。蔡艳芳则认为郭长群通过手机短信方式通知其暂不用交付2015年5月份租金所以其才未支付，并主张扣除2015年5月1日至2015年5月22日期间的租金3000元后，郭长群将剩余的租赁押金6000元返还蔡艳芳。郭长群主张蔡艳芳搬离案涉房屋时，擅自搬走了《清单》上所约定的应留在案涉房屋内的家私家电，蔡艳芳对此予以否认。郭长群称案涉房屋存在卫生间洗手盆大理石台面发黑清理不干净、橱柜板损坏，蔡艳芳对此予以确认，但认为属于其租用案涉房屋过程中上述物品的自然损坏。对于其所主张房屋物品损坏的修理费用，郭长群并未提供证据予以证明。另，郭长群主张蔡艳芳搬离案涉房屋后对案涉房屋房屋大门泼红油漆写字，给其造成精神损害。为此，郭长群提供了照片予以证明，蔡艳芳对照片真实性不予�认，且否认其实施了上述行为。郭长群又申请证人曹某到庭作证，但曹某只表示其在2015年6月3日中午12时左右在案涉房屋门口看到有一个孕妇和一个男士在案涉房屋门口泼红油漆，但并不能确认看到的孕妇就是蔡艳芳。另，本院向案涉房屋所在大楼的物业管理公司保利物业管理有限公司广州保利中辰苑物业服务中心（下简称保利中辰苑物业服务中心）进行调查，该中心函复本院称：一、2015年5月21日，蔡艳芳致电客服中心，要求服务中心协调处理其与郭长群房屋租赁事宜，服务中心两名客服工作人员上门进行协调。根据工作人员回忆，现场郭长群与蔡艳芳争议的房屋损坏问题：1、卫生间洗手盆大理石台面发黑，清理不干净；2、橱柜板损坏。工作人员到达案涉房屋查看时，证实该两项问题存在。二、2015年5月蔡艳芳缴清当月物业服务费，2015年6月物业服务费由郭长群缴纳，双方没有在物业服务中心进行房屋交接。三、蔡艳芳搬家时，已办理放行条，放行条登记搬走的物品有：一张大床、一个衣柜、一个餐桌、二个鞋柜、一个电视、一个电视柜、二张儿童椅、一个洗衣机、十多个包袋。四、根据放行条登记的放行物品，蔡艳芳搬走的物品：一张大床、一个衣柜、一个餐桌、二个鞋柜、一个电视、一个电视柜、二张儿童桌、一个洗衣机、十多个包袋。当日蔡艳芳搬家时现场确认搬家物品的安防员陈洪，已于2016年5月中旬离职，服务中心只能根据放行条确认搬走的物品。物业服务中心物品放行流程：业户至服务中心提出物品搬出申请，填写大件物品搬出申请表，服务中心前台工作人员，与业户确认身份，办理相关手续：1、业主办理，核对业主个人信息资料，核对搬出物品无误后，开具放行条，业主签署；2、租户办理，首先核对租户信息，核对搬出物品，然后致电业主，与业主核对搬出物品是否可以搬出，获得业主同意后，再开具放行条。小区安防员凭放行条登记所搬出的物品进行核对、放行。对于放行条上没有登记的物品不给予放行，如要搬出业户需重新填写大件物品搬出申请表。五、2015年5月21日、22日，据物业服务中心去协调处理该事宜的当事工作人员回忆，郭长群与蔡艳芳就室内物品损坏赔偿、房屋押金退还事宜没有达成统一的意见，过了这几日后，郭长群与蔡艳芳也没有再要求服务中心进行协调处理该事宜。六、关于郭长群称蔡艳芳回到案涉房屋泼红油漆的事宜，物业服务中心当时并不知情，事后物业服务中心工作人员去案涉房屋查看时，郭长群已将油漆清理干净，因服务中心监控视频资料自然保存一个月，当时未报警视频资料未另存。本院认为：蔡艳芳与郭长�签订的《租赁契约》是双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。蔡艳芳作为承租人应按照合同约定支付租金等费用，并合理使用案涉房屋，郭长群作为出租人应保障蔡艳芳在租赁期限内正常使用案涉房屋。根据已查明的事实可知，在租赁期限将近届满前，郭长群以手机短信方式要求蔡艳芳尽早搬离案涉房屋，蔡艳芳对此未提出异议并实际提前于2015年5月22日搬离案涉房屋，因此，本院可确定双方当事人协商提前解除租赁合同关系的事实。根据合同约定及法律规定，蔡艳芳应向郭长群付清搬离案涉房屋前的租金并将案涉房屋交回郭长群，郭长群在收回案涉房屋后应将租赁押金退还蔡艳芳。由于蔡艳芳实际上亦并未交付2015年5月1日起的租金，故现郭长群要求蔡艳芳支付租金的反诉请求有事实及法律依据，本院予以支持，该租金应从2015年5月1日起算至蔡艳芳搬离案涉房屋之日即2015年5月22日，金额为3193.55元（4500元/月×22/31个月），对于郭长群要求蔡艳芳支付超过该金额的反诉请求部分本院不予支持。另，郭长群向蔡艳芳发出的手机短信中已表示蔡艳芳暂不需交付2015年5月租金，现其以蔡艳芳未按照合同约定期限支付2015年5月租金并主张蔡艳芳所交付的租赁押金9000元归其所有，该反诉请求缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予采纳。根据合同约定，郭长群收回案涉房屋后应将租赁押金9000元返还蔡艳芳，而根据已查明的事实可知，由于双方当事人对案涉房屋进行交接时产生纠纷而导致郭长群至今未退回该租赁押金。对于双方所争议的蔡艳芳搬走部分家私家电及物品损坏问题，首先，虽然根据合同约定蔡艳芳所购置的部分家私家电应保留在案涉房屋中不能搬走，但在房屋交接过程中郭长群已开具放行条允许蔡艳芳搬走放行条中的物品，即郭长群对蔡艳芳搬走的物品是予以同意的，其现再以此为由拒绝将租赁押金返还蔡艳芳，并要求蔡艳芳赔偿家私家电损失8000元，该主张明显缺乏理据，本院对郭长群此项反诉请求不予支持。其次，对于案涉房屋内部分物品损坏的问题，根据双方当事人所确认的事实及本院调查结果，本院可确认在双方当事人办理案涉房屋交接手续时，案涉房屋内确实存在卫生间洗手盆大理石台面发黑、清理不干净以及橱柜板损坏的事实，蔡艳芳主张上述物品损坏为其租用案涉房屋过程中的物品自然损坏，但未提供证据予以证明，该主张缺乏依据，本院不予支持，而郭长群要求蔡艳芳赔偿房屋损坏的修复费用的诉讼请求合法有理，本院予以支持；但鉴于郭长群未举证证明相关的修复费用，本院酌情判令蔡艳芳向郭长群赔偿1000元，对于超过该金额的反诉请求部分，本院不予支持。综上，本院已对双方当事人的上述纠纷进行审处，郭长群应将租赁押金9000元返还蔡艳芳，蔡艳芳要求郭长群返还租赁押金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，但由于郭长群已对2015年5月租金提起反诉且本院已进行处理，蔡艳芳要求先抵扣3000元租金后郭长群返还剩余租赁押金6000元的主张本院不予采纳。由于双方当事人未能协商解决房屋交接过程中的纠纷，蔡艳芳对此同样负有责任，故其以郭长群迟延返还租赁押金为由要求郭长群支付等额于租赁押金的违约金并赔偿精神损失10000元，该二项诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。郭长群主张蔡艳芳在搬离案涉房屋后对案涉房屋大门泼红色油漆，但对此并未提供证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律责任。郭长群要求蔡艳芳赔偿精神损失10000元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告（反诉被告）蔡艳芳向被告（反诉原告）郭长群支付租金3193.55元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告（反诉被告）蔡艳芳向被告（反诉原告）郭长群赔偿1000元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）郭长群向原告（反诉被告）蔡艳芳返还租赁押金9000元；四、驳回原告（反诉被告）蔡艳芳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郭长群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费425元，由原告（反诉被告）蔡艳芳负担275元、被告（反诉原告）郭长群负担150元；反诉受理费505元，由原告（反诉被告）蔡艳芳负担50元、被告（反诉原告）郭长群455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  陈美良人民陪审员  焦 红二〇一七年三月十三日书 记 员  梁怡筠判决书已于2017年月日送达