江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1204民初16436583号原告:泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司，住所地泰州市姜堰区三水街道通扬西路78号，组织机构代码78887809-6。法定代表人：花琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱如华、王霞，江苏陈继强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞，江苏陈继强律师事务所律师。被告：姜舟，男，1988年1月17日生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：刘军，男，1973年12月10日生，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司与被告姜舟刘军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年311月301日立案受理后。因无法以法律规定的其他方式向被告刘军送达应诉手续，本院依法向被告刘军公告送达了起诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知、开庭传票等，并依法组成合议庭公开开庭依法适用简易程序进行了审理。原告委托诉讼代理人王霞、被告姜舟朱如华到庭参加诉讼，被告刘军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称向本院提出诉讼请求：被告给付原告物业服务费6952元、违约金695.20元，承担原告支出的律师代理费2500元，合计10147.20元，并负担本案诉讼费。事实与理由：原告系府西人家小区物业服务方，被告系府西人家该小区15号楼104712室的业主。原告提供了物业服务，被告欠原告2012年12月31日至2016年9月31日期间物业服务费6952元于2007年10月11日与原告签订了《“府西人家”临时管理规约》及《前期物业服务协议》，约定被告同意执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定，业主和使用人必须按规定缴纳管理费用，逾期不缴纳要承担物业费和滞纳金，并承担相关诉讼费、律师费。2012年12月8日，府西人家业主委员会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，约定业主未能按时依约缴纳物业服务费的，应按10%的标准向原告支付违约金。合同期限自2013年1月1日起至2014年12月30日止；合同到期后，原告与府西人家业主委员会续签了物业服务合同，合同期限延期至2015年12月30日止。截止2015年12月30日，被告共欠原告物业服务费5959元，违反合同约定，被告应当支付物业服务费及违约金,并承担律师代理费等原告实现债权的费用。经原告催要未果。请求判令：被告立即支付自2008年9月30日至2015年12月30日期间的物业服务费5959元、违约金595.9元、律师费2500元，并承担本案诉讼费用。被告姜舟辩称：案涉房屋系被告于2015年2月16日从案外人张炜处所购，2009年12月前期物业服务协议、临时管理规约等文件非被告签署，故被告不是物业服务合同当事人；2012年12月物业服务合同系小区业主委员会与原告所签，未经业主大会通过，不具有法律效力，即使合同有效，亦不能代表业主真实意思表示；原告履行合同亦不符合约定。请求驳回原告的诉讼请求。刘军未答辩，亦未提交证据。经审理查明：原告（原姜堰市府西人家物业管理有限公司）系府西人家小区物业服务公司，2009年12月31日，原告与案外人张炜被告刘军与原告（原姜堰市府西人家物业管理有限公司）于2007年10月11日签订了《前期物业服务协议》及《“府西人家”临时管理规约》及《前期物业服务协议》，载明：（1）上述协议期限自签订生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时终止；（2）业主在收房时，缴纳收房后一年的物业费，以后服务费每年缴纳一次，逾期须不缴纳的要承担物业费和滞纳金，并承担相关诉讼费用、律师费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，3）张炜刘军名下房屋类型多层，建筑面积为137133.87平方米；（4）物业服务费标准多为小高层0.59元/平方米·月；等(5)业主大会可以根据物业的实际情况进行修改补充，修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无需经业主重新签订9业的7合同约定，应当承担被告欠交。2012年12月8日，府西人家业主委员会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，载明：（1）合同期限自2013年1月1日起至2014年12月30日止；（2）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。多层小高层住宅计算标准为0.59元/平方米·月；（3）业主未能按时依约缴纳物业服务费的，应按10%的标准向原告支付违约金。2015年1月4日，府西人家业主委员会与原告与府西人家业主委员会续签了物业服务合同，合同期限延期至20152016年12月30日止。2015年2月16日，被告以价款559000元向张炜购买了案涉房产，并于当日向税务部门缴纳税费5590元。被告购房之后，未曾向原告被告刘军从2008年9月30日起未缴纳物业费。以上事实，有《前期物业服务协议》、《“府西人家”临时管理规约》、《物业管理委托服务合同》、房产买卖协议、纳税票据等证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的，案涉《前期物业服务协议》、《“府西人家”临时管理规约》、原告与府西人家业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，该合同应受法律保护。依照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案所涉上述物业管理合同的效力及于小区全体业主。被告从张炜处购置房产后，即享有上述合同权利，同时应承担合同义务。被告应当履行合同义务。被告拒付未付物业费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时按约支付物业费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。被告承担合同义务的起始时间应从购房后起算，原告主张被告于2010年即实际入住，因未提交相应证据予以证明，本院不予采信。关于本案物业费计算的截止时间，为减少双方当事人讼累，宜直接计算至2016年底。依照合同约定计算标准，被告应支付物业服务费计算为133.87×0.9×22＝2650.60元137×0.5×87=5959.5元（自2015年3月至2016年12月，计22个月），原告仅主张5959元，本院予以照准，违约金按10%计5959.5×10%=592655.95元。关于原告要求被告支付律师代理费的问题，因原告只提交了委托代理合同，不足以证明该费用已实际发生，本院不予支持原告所遭受损失，已从违约金中得到相应补偿，对于明显超出原告损失部分，本院不予支持。被告辩称原告未尽合同义务，因未提交相应证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十三条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、之《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告姜舟刘军于本判决生效之日起十日内向原告泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司支付2015年3月至2016年12月期间的物业服务费2650.60元5959元及、逾期付款的违约金265595.9元，合计2915.60元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如被告刘军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5054元，依法减半收取27元,由原告负担2元,被告刘军负担25元（原告同意其预交的诉讼费用5025元本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告）；公告费520元，由被告刘军负担，由被告刘军在本判决生效之日起十日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费504元[户名：泰州市财政局（法院），开户行：农行泰州海陵支行，账号：20×××88]。代理审判员 俞 春二〇一七年一月十一日书 记 员 陶秋蓉（上诉法院户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：农行泰州海陵支行，账号：10×××68）。审 判 长 黄倩云代理审判员 俞 春人民陪审员 李东明二○一六年十一月二十三日一六年十一月二十五日书 记 员 于南芳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实现一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。