河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀08民初63号原告贾英，住围场满族蒙古族自治县。委托代理人陆建国，河北正围律师事务所律师。被告承德鸿辉双合淀粉有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人李树臣，公司经理。委托代理人王海涛，河北鸿鹏律师事务所律师。被告李树臣，住河北省围场满族蒙古族自治县。承德鸿辉双合淀粉有限公司法定代表人。委托代理人王海涛，河北鸿鹏律师事务所律师。第三人承德亿城房地产开发有限公司，组织机构代码69586453—3。法定代表人杨小彬，总经理。第三人围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司。组织机构代码59829272—1。法定代表人杨小彬，总经理。原告贾英与被告承德鸿辉双合淀粉有限公司（以下简称双合公司）、李树臣、承德亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城公司）、围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司（以下简称渔阳公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告贾英、委托代理人陆建国、被告双合公司法定代表人李树臣、委托代理人王海涛、被告李树臣到庭参加诉讼，第三人亿城公司、渔阳公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与亿城公司、渔阳公司债务纠纷一案，在执行过程中，被告双合公司李树臣提出执行异议，承德市中级人民法院做出（2016）冀08执议10号执行裁定书，裁定中止对原告所查封的渔阳二期住宅房产三号楼一单元中的（1-3、8-18层）共14层56套房产地下室负一层小房12间（5、9、13、17、19、22、23、28、31、34、36、42）的执行，原告认为承德市中级人民法院做出（2016）冀08执议10号执行裁定书程序违法，认定事实不清、适用法律错误，理由有：1、程序违法，法院未进行听证程序就径行裁定；2、认定事实不清，双合公司、李树臣与第三人之间名义上是购房合同纠纷，实际上是民间借贷纠纷，二被告为本厂职工56人购房是虚假事实，实际上是李树臣个人向渔阳房地产公司出借资金，用购买房产的方式担保还款，该争议的房产市场价每平米5000元左右，而按每平米2800元给付李树臣不够成本，低于成本价出售房产不符合常理，购房合同中还约定违约要给付年息30%的利息，其本质不是购房，而是借款，而且二被告在与第三人签订购房合同时还没有取得售房许可，该售房合同是违法的，如果是真实的购房合同，双方就应该在取得预售许可后到登记机关备案，且购房合同中并没有双合公司；3、原告申请人民法院对争议的房产进行查封时，二被告并没有实际占有该房产，也没有到权力机关进行登记备案，因此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条规定裁定属于适用法律不当。二被告辩称：李树臣于2014年5月27日与渔阳公司签订了《商品房买卖合同》，购买了争议的56套楼房，签订合同时间是法院查封之前，是56个员工团购的房产，不是李树臣个人购买的房产，二被告已于2014年5月27日、6月17日支付了全部购房款，我方是该争议楼房的合法所有权人，原出售方已无权处分该楼房，我们的购房合同是合法有效的，也适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条的规定，可以排除原告提出的执行请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持自己的主张提供证据如下：1、2014年承民初字第00179-1号民事裁定书，协助执行通知书，证明在审判阶段杨涵就申请法院对房产进行了查封；2、（2015）承中法执字第00112-1号执行裁定书及协助执行通知书、2015年8月7日承德市中级人民法院（2015年）承中执字第112-1号协助执行通知书，证明在2015年期间在执行阶段曾经对该争议的房产进行过查封、解封；3、围场县人民法院（2016）冀0828民保字第11号民事裁定书，证明李树臣曾经在2016年1月15日以个人名义向围场县法院提出了诉前保全申请，而不是双合公司，也不是56名购买人，实际是李树臣一人购买房产；4、商品房预售许可证，证明该争议房产预售许可证是在2014年11月27日颁发的，被告与第三人签订购房合同时第三人尚未取得预售权证。二被告对原告所提交证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，这组证据证明我们与第三人签订的购房合同、付房款在先，法院查封在后，就是因为我们依据购房合同去提房，才知道法院将我买受的房产查封。二被告提交证据如下：1、购房合同一份、2、银行回单2张、3、渔阳公司收款收据2张，以上三份证据证实被告与第三人之间买卖房产关系成立，被告已100%支付了购房款。原告对被告提交的证据没有异议，认为恰恰证明购买房产的是李树臣个人，不是双合公司的56个员工。本院对双方当事人提交的对方当事人对真实性无争议的证据予以确认并在卷佐证，根据开庭审理及双方当事人举证，本院查明事实如下：2014年5月27日，渔阳房地产公司作为甲方，李树臣（双合公司董事长）作为乙方签订了商品房购买合同，合同约定：乙方采用提前付款方式购买甲方渔阳二期工程3号楼1单元共14层（1-3层、8-18层，每层四室计56室）和负一层地下室小房12间，进行团购，甲方价格做到最大优惠，达成协议如下：一、甲方所开发的以上房产一次性卖给乙方，小房合款47.8万元，住宅楼计5365.08平米，每平米2800元，计合款1502.2万元，乙方总计付给甲方购房款1550万元。二、一方因在合同签订之日给付甲方购房款1050万元，其余500万元在一个月内给付，全部给付后买卖关系生效；三、甲方最迟在2016年12月31日前交房，如到期不能交付，则每天按总价款的千分之一给付违约金。四、楼房交付时如有误差，按实际建筑面积计算，价款多退少补。五、乙方如要求退房，甲方只返还房款，不给付利息，如因甲方过错致乙方退房，甲方按月息每元2.5分给付乙方利息及本金。六、楼房交付后甲方必须协助乙方将团购楼房按乙方要求，在房管部门办理房产证，税费按国家规定各自交付；七、还对楼房质量等事宜进行了约定。合同签订后，2014年5月27日、6月17日，李树臣按照双方签订的合同将1550万元购房款汇入渔阳公司杨小彬账户，渔阳公司为李树臣出具了收款收据。本院在审理原告杨涵诉被告亿城公司、渔阳公司债务纠纷一案中，于2014年9月25日查封了以上争议房产，又于2015年7月13日作出（2015）承中法执字第00112-1号执行裁定书及协助执行通知书，对以上房产又进行了查封。另查，渔阳花园小区二期（1—5号楼）商品房预售许可证于2014年11月27日取得。贾英系通过债权转移方式接过了杨涵对亿城公司、渔阳公司的债权。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然李树臣在法院查封之前已100%缴纳了购房款，也签订了购房合同，但该购房合同的买受人系李树臣一人，虽然在合同中也提到是团购房产，但没有56名团购人与房地产公司所签订的合法有效的购房合同，李树臣提供的购房合同中也没有56个购房人的签字并附有团购人身份证信息，亦没有团购人与李树臣之间的协议予以佐证，因此只凭李树臣一人观点不能证明该房产系双合公司为该公司56个员工所购买。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告提交的购房合同签订时间是2014年5月27日，而渔阳公司对争议的3号楼的商品房预售许可证于2014年11月27日取得，因此所签定的购房合同如果符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的规定，应属于合法有效的购房合同，但李树臣与渔阳公司签订的购房合同实际是一个团购协议，因没有具体的购房人名称和住所而使得该购房合同存在瑕疵。综上，李树臣与渔阳公司所签订的购房合同因没有具体购房人而使效力存在瑕疵，如将李树臣作为购房人则其一人购买56套房产就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定；因此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:准予执行河北省承德市中级人民法院（2015）承中法执字第00112-1号执行裁定书对围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司开发的渔阳二期住宅房产三号楼一单元中的（1-3、8-18层）共14层56套房产地下室负一层小房12间（5、9、13、17、19、22、23、28、31、34、36、42）的查封。案件受理费300由被告李树臣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时应交纳与一审判决同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院在石家庄建设银行中华南大街支行×××的账号。本院（2016）冀08执议10号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  王晓青审 判 员  王玉珉代理审判员  刘 旸二〇一七年三月七日书 记 员  郭浩楠