成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初3488号
原告：成都盛世房地产开发有限公司。住所地：成都市双流区东升街道清泰路二段**号。
法定代表人：岳军，总经理。
委托诉讼代理人：王文璞，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈春旭，该公司员工。
被告：符建平，男，1964年5月9日出生，汉族，住成都市双流区。
被告：杨文俊，女，1976年9月10日出生，汉族，住成都市双流区。
二被告委托诉讼代理人：李游，四川建宜律师事务所律师。
原告成都盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世公司”）与被告符建平、杨文俊商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世公司的委托诉讼代理人王文璞、被告符建平、杨文俊的委托诉讼代理人李游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛世公司向本院提出诉讼请求：1、解除盛世公司与符建平、杨文俊签订的《商品房买卖合同》；2、符建平、杨文俊向盛世公司支付违约金人民币249869.6元；3、符建平、杨文俊向盛世公司支付房屋合理使用费用，自2014年10月30日房屋交付之日起算，暂算至2016年4月30日为50400元；4.符建平、杨文俊配合盛世公司办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，并承担相应费用。事实与理由：符建平、杨文俊与盛世公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定符建平、杨文俊购买盛世公司位于成都市双流区黄水板桥社区长沟村“海棠湾”房屋一套，价值1249348元，合同约定房屋交付时间为2014年10月30日。同时约定若符建平、杨文俊不能按期归还银行按揭贷款，导致盛世公司承担了保证责任的，盛世公司有权解除合同要求符建平、杨文俊支付总房款10％的违约金；解除合同后处理房屋所得款项抵扣银行贷款余额、贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费、律师费、评估费等相关费用及其他损失,抵扣完毕后符建平、杨文俊还需向盛世公司支付房款总额10％的违约金。上述协议签订后，盛世公司与符建平、杨文俊及成都农商银行双流支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由成都农商银行流支行为符建平、杨文俊提供借款870000元，盛世公司承担阶段性连带保证责任。符建平、杨文俊于2015年4月开始未能向中国农业银行武侯支行按期归还借款，导致成都农村商业银行股份有限公司双流支行于2016年3月9日从盛世公司保证金账户中扣取被告借款本金、利息及罚金761780.82元。为维护自身合法权益，盛世公司向本院提起诉讼。
符建平、杨文俊辩称，合同签订后，符建平、杨文俊按照合同约定向盛世公司支付了购房首付款379348元，并且从2013年5月起至2015年2月止归还了该房的银行按揭贷款167256.54元；同意在把双方的权利义务计算清楚的情况下解除合同；同意配合盛世公司办理相关备案注销登记手续；认可盛世公司已向成都农商银行支付贷款本息761780.82元；盛世公司主张的违约金过高，请求法院予以调整；对盛世公司主张的房屋使用费用不予认可；双方结清款项后应退还被告支付的房款。
本院经审理认定事实如下：2013年1月13日，盛世公司与符建平、杨文俊签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定符建平、杨文俊购买盛世公司位于成都市双流区黄水板桥社区长沟村“海棠湾”房屋一套，购房款为1249348元。2012年，9月18日，符建平预付海棠湾二期住宅9栋1-1601号房屋的定金30000元，2013年1月14日，符建平支付了该房屋首付款349348元。盛世公司与符建平、杨文俊在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》附件八银行贷款补充协议，第三条约定：违约金计算“若买受人连续三个月或累计六个月不能按时归还按揭银行按揭贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给贷款银行的房产或导致银行从出卖人账户扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可以解除双方签订的合同、处理本协议项下房屋并要求买受人支付总房款10%的违约金。出卖人可用处理买受人房屋后所得款项补偿出卖人因承担担保责任导致的损失以及违约责任，买受人自行承担由此造成的损失（包括装修等损失）。第六条约定：“处理买受人房屋所得款项按以下顺序处理：抵扣买受人在银行贷款余额、拖欠银行贷款利息，滞纳金、违约金、诉讼费（包含但不限于诉讼费、律师费、评估费等相关费用，这些费用标准以不超过国家及地方行业主管指导性价格为限）及买受人给银行、出卖人造成的其他经济损失……”“抵扣完毕后，买受人还需向出卖人支付买受人总房款10％作为违约金……”。2013年3月18日，符建平、杨文俊与成都农商银行双流支行签订《个人购房担保借款合同》，其中第一条约定：贷款金额“贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放符合约定用途的贷款，金额为人民币（大写）捌拾柒万元，（小写）￥870000.00元。贷款实际发放额以借款借据为准”，第十三条第四项约定盛世公司承担阶段性连带保证责任“若借款人以本合同下所购房屋作抵押的，由保证人成都盛世房地产开发有限公司提供阶段性保证担保”。符建平、杨文俊归还按揭贷款22个月共计167256.54元后，自2015年3月开始未按合同约定向成都农村商业银行股份有限公司双流支行归还借款，导致成都农村商业银行股份有限公司双流支行于2016年3月9日从盛世公司保证金账户中扣取被告借款本金、利息及罚金761780.82元。
本院认为，盛世公司与符建平、杨文俊签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效成立的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。
1、关于合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，符建平、杨文俊从2015年3月开始未向中国农业银行武侯支行按期归还借款，导致盛世公司向成都农村商业银行股份有限公司双流支行履行还款义务，盛世公司要求解除合同的条件已成就，依法可以解除合同。符建平、杨文俊当庭明确表示同意解除合同，故对盛世公司要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。
2、关于符建平、杨文俊是否违约及支付违约金的问题。根据双方当事人签订的附件八银行贷款补充协议第三条“若买受人连续三个月或累计六个月不能按时归还按揭银行按揭贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给贷款银行的房产或导致银行从出卖人账户扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可解除双方签订的相关合同、处理本协议项下房屋并要求买受人支付总房款10%的违约金。出卖人可用处理买受人房屋后所得款项补偿出卖人因承担担保责任导致的损失以及违约责任，买受人自行承担由此造成的损失（包括装修等损失）。”及第六条第2项“抵扣完毕后，买受人还需向出卖人支付买受人总房款10%作为违约金，出卖人可从购房首付款或拍卖款中扣除。若不足清偿，买受人应予出卖人下达催收及清偿通知书之日起十五日内足额赔偿出卖人。”本案中，符建平、杨文俊未按合同约定按期归还借款，导致盛世公司承担担保责任，符建平、杨文俊已构成违约，应当承担违约责任。但符建平、杨文俊认为盛世公司主张的违约金过高，请求法院应予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。综上，因符建平、杨文俊在庭审中请求调整违约金，结合双方履行合同的具体情况以及盛世公司的实际损失，本院认定符建平、杨文俊向盛世公司支付违约金44564.18元。
3、关于盛世公司主张的房屋使用费的问题，因盛世公司未举证证明已将涉案房屋交付给符建平、杨文俊，无法证明符建平、杨文俊对该房屋实际使用，该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
4、关于盛世公司要求符建平、杨文俊协助办理备案登记注销手续并承担相应费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、保密等义务。”根据该规定，合同解除后，符建平、杨文俊应当协助盛世公司办理涉案房屋的备案登记注销手续。由于盛世公司没有提交证据证明其主张的备案登记注销手续所需费用，故对于盛世公司要求符建平、杨文俊承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。
5、关于被告请求返还购房款项的问题，因被告并未向本院提起反诉，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告成都盛世房地产开发有限公司与被告符建平、杨文俊签订的《商品房买卖合同》。
二、被告符建平、杨文俊于本判决生效之日起十日内协助原告成都盛世房地产开发有限公司办理双方签订的《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。
三、被告符建平、杨文俊于本判决生效之日起十日内向原告成都盛世房地产开发有限公司支付违约金44564.18元。
四、驳回原告成都盛世房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费共2902元，被告符建平、杨文俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 夏颜
二〇一六年九月二十日
书 记 员 胥凤