广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初3139号原告：岑理硕，男，汉族，1969年5月16日出生，住广州市越秀区。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。原告岑理硕不服被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭审理了本案。原告岑理硕、被告市国规委的委托代理人洪森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑理硕诉称：被告作出的案涉注销备案登记行为违反法定程序规定，应予撤销。具体如下：一、原告与案外人广州市某房地产开发有限公司（下称某公司）签订的《商品房预售合同》（预售合同号99××××96），以及原告与案外人某银行签订的《楼宇按揭合同》（抵押备案号为01备28××0），均依法在被告内设的广州市房地产交易登记中心办理了合同备案登记和抵押备案登记。经查询，原告名下案涉房产已按照法定程序办理了商品房预售合同备案和抵押备案登记，被告未经法定程序和原告同意擅自注销上述备案登记行为，对原告的权利造成实质性重大的影响。原告作为案涉注销备案登记行为的行政相对人，自始至今未收到被告作出案涉注销备案登记行为的书面决定及注销告知书，被告至今仍未就该注销备案登记行为告知原告应享有的诉权及起诉期限，原告至今仍未收到被告应发出的关于原告应享有的诉权及起诉期限告知书。既然被告已经对案涉房产预售合同和抵押备案依法进行了登记，则原告与某公司之间的《商品房预售合同》以及原告与银行之间的《楼宇按揭合同》已依法取得法律保护，作为行政职能部门的被告不得擅自改变已生效的行政行为。且被告在作出案涉注销备案登记行为之前，应当依法告知原告享有要求听证的权利，可是被告不但未告知原告享有要求听证的权利就擅自作出案涉注销备案登记行为，而且在作出该行为之后至今未向原告送达书面决定、注销告知书及原告应享有的相关诉权、起诉期限告知书等必须送达的文书。被告上述行政行为，违反了法定程序，已严重侵害原告的合法权益，致使原告遭受巨大实质性损害。二、被告的案涉注销备案登记行为，严重违背客观事实。被告称其案涉注销备案登记行为的依据是已生效的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》，然而该《刑事判决书》并没有附带民事诉讼，仅针对犯罪分子的刑事犯罪行为进行审理，并判决某公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。案涉房产在《刑事判决书》的附表1中出现，只说明2000年前后已办理预售合同备案和抵押备案登记的原告名下的案涉房产数年后（即2001年-2007年期间）被某公司以诈骗钱财为目的又分别出售给第三人李某(所收款项是直接存入诈骗者的私人账户中）的违法犯罪行为。在刑事判决书中根本没有被告可以依据的经审理查明的事实，亦没有撤销原告与某公司之间的《商品房预售合同》以及原告与银行之间的《楼宇按揭合同》的判令，法院亦没有向被告出具任何注销上述合同的协助执行文书。被告不以客观事实为依据、无任何法律依据、未经过任何法律程序就擅自采取行政手段强制注销原告名下案涉房产的已备案预售合同和抵押备案登记，严重侵害了原告的合法权益。三、案涉注销备案登记公告与法院已生效判决的有效认定相悖。对原告与银行之间的《楼宇按揭合同》的效力问题，广东省广州市中级人民法院（下称广州市中级法院）在已生效的判决中认为：银行与原告签订的《楼宇按揭合同》，约定向原告发放贷款，原告以其与某公司签订商品房预售合同项下确定的案涉房产作为发放贷款的抵押担保。合同签订后，案涉房产办理了抵押登记证明。《楼宇按揭合同》系原告与银行自愿签订，并经公证处公证，银行随后发放了相应的贷款。目前没有证据显示银行在签约过程中存在与某公司、原告恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，因而认定《楼宇按揭合同》有效。显然，被告作出的注销案涉房产已备案预售合同和抵押备案登记的公告与广州市中级法院对《楼宇按揭合同》的有效认定是相悖的！因此，被告的案涉注销备案登记行为违反了法定程序，而且案涉注销备案登记公告的内容也违反了我国现行的法律规定，应予撤销。四、无论当初购买案涉房产并抵押给银行申请贷款是否原告的初衷，但原告名下案涉房产均依法作了合同备案登记和抵押备案登记、原告从银行取得的按揭贷款已作为楼款全部交给了开发商某公司是毋容置疑的事实。况且，现在银行请求解除与原告之间《楼宇按揭合同》，广州市中级法院判决《楼宇按揭合同》有效继而解除，也就是说，原告用按揭贷款的方式购买了案涉房产是被法院确认的客观事实，原告是实际购房人。既然是按揭贷款，是有房屋作抵押物的贷款，按理房屋与贷款是捆绑在一起不可分割的。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”；第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……抵押人可以将前款所列财产一并抵押；”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，涉案房产的抵押权自登记时设立。但由于被告的案涉注销备案登记行为，导致原告对案涉房产的合法权益被剥夺，银行也丧失抵押优先受偿权。原告在既失去案涉房产又无任何得益的情况下还要承担向银行偿还按揭贷款本息的责任，这种有违常理、显失公平的情况是由于被告的上述违法行为所致，应依法予以纠正。五、被告在作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》的同时，还同样以“广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实”为由，于2010年9月7日作出了《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》，而该公告已被广州市中级法院于2015年7月15日作出的（2011）穗中法行终字第411号《行政判决书》确认其违法并依法撤销，再经广东省高级人民法院于2015年12月15日作出的（2015）粤高法行提字第14号《行政判决书》再审维持此判决。综上，请求法院依法判令：1、确认被告于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》行为违法并依法撤销；2、被告对原告名下案涉房产的预售合同备案登记和抵押备案登记行为的效力重新恢复确认；3、本案诉讼费由被告承担。被告市国规委辩称：一、本案不符合起诉条件，请求法院驳回起诉。本案属于“行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”情形。原告虽与广州市某房地产开发有限公司（下称某公司）签订了《商品房预售合同》并随后办理了备案手续，但据已生效的(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》显示，原告在没有支付任何款项的情况下虚假购买某公司开发的涉案房产以配合某公司作融资之用，遂被认定其仅为“名义购房人”，而不是实际购房人。生效的法律文书对涉案的预售合同名为预售实为借款的关系予以了确认，这实则是以合法形式掩盖非法目的的行为，况且原告没有支付任何购房款，因此并不会因涉案的注销行为而受到任何损失。另外，原告提交的(2011)穗中法行终字第411号《行政判决书》与(2015)粤高法行提字第14号《行政判决书》，其事实情况与本案有所不同，上述两份判决，法院最终基于其存在支付相关购房对价的情况而认定注销行为对当事人造成实际影响，而本案原告未曾支付购房款。因此，我委不但没有侵犯原告的合法权益，对其合法权益明显亦不产生实际的不利影响，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第（八）项规定，请求法院驳回其起诉。本案属于“超过法定起诉期限”的情形。根据《行政诉讼法》第四十六条以及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，当事人需及时行使自己的诉权。我委于2010年8月26日即作出了《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，在官网发布且公示后并无收到相关异议。原告与某公司签订预售合同后，没有理由在经过如此长的时间内都不向我委申请办理后续登记，即便在我委作出注销行为之后如此长的时间内也未见原告查询涉案房产相关情况，这明显有悖于常理，由此可知其早就应当知道涉案的注销行为，本案已超出起诉期限，请法庭查明。关于六个月起诉期限的适用问题，最高人民法院在(2016)最高法行申63号《行政裁定书》予以了阐明：本院认为，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款关于从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过2年的起诉期限规定，与修改后的行政诉讼法第四十六条第一款关于从知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月提起诉讼的起诉期限的规定相抵触。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条关于“2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定”的规定，当事人在修改后的行政诉讼法实施之后对新法实施之前的行政行为提起诉讼的，应当在法定2年内的剩余期限内提起诉讼，但是自修改后的行政诉讼法实施之日起最长不得超过六个月。据此，本案原告应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出诉讼，本案明显已超出起诉期限。因此根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，请求法院依法驳回其起诉。二、我委作出的注销行为，事实清楚，程序正当，请求法院依法维持。2001年5月28日，原告与某公司签订了穗房预合字99××××96号《商品房预售合同》，约定购买某大厦某阁27G房，并随后办理了预售合同备案手续。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》判决某公司犯有合同诈骗罪，该判决已生效。上述判决同时审理查明，原告属于“名义购房人”，由某公司操纵虚假“购得”案涉房产后向银行按揭贷款，原告等人并未支付该房产的购房款，购房并非他们的真实意思表示。期间，由于国龙大厦多套房产“一房二卖”的事实而引发了较大的维稳问题，经相关部门多次联席会议研究后确定由我委统筹，依照生效刑事判决和相关法律法规，依法撤销原涉及虚假购买的房产鉴证，妥当解决问题。2010年8月26日，根据上述判决书认定的事实，我委在政务网站上公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括原告与某公司签订的穗房预合字99××××96号《商品房预售合同》。我委已将注销的公告在政务网站上广而告之，因此该注销行为程序上并无不当，请法院予以维持。三、我委作出的注销行为，适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。国家对预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为进行行政监管，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，纠正和查处不符合条件的预售行为，从而维护不动产交易安全，保障房地产市场健康有序运行。根据《商品房预售管理办法》第十条以及《广东省商品房预售管理条例》第四条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局享有对本行政区域内商品房预售管理的职权。《广东省商品房预售管理条例》第二条所称预购商品房，是指“预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为”。本案中，根据(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》认定的事实，可以确认，由于原告并没有实际支付购房款，因此原告并未构成《广东省商品房预售管理条例》第二条所称的“预购人”，某公司与原告之间也不存在该法条规定的“预售商品房关系”。某公司违反法律法规规定，在原告的配合下，将涉案房产的预购人登记为原告，对于这种明显扰乱预售商品房市场的行为，预售商品房主管部门有权对其进行管理。另外，涉案的预售备案所依据的商品房预售合同丧失了合法基础。预售合同双方主体均明知，某公司安排原告在没有支付任何款项的情况下虚假购买涉案房产，某公司再以上述“名义购房人”的名义向银行申请贷款，认购房屋的抵押贷款和供楼还贷实际上均由某公司负责运作。某公司与原告签订的商品房预售合同以合法形式掩盖非法目的，丧失了合法基础，预售商品房主管部门有权对涉案预售备案合同予以注销。因此，本着保护真实购房人利益和维护交易安全的角度出发，我委适用《商品房预售管理办法》以及《广东省商品房预售管理条例》有关规定作出的注销行为，适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。四、原告的诉讼请求为撤销涉案注销行为，因存在实际购房人，请求法院追加实际购房人为本案第三人。据(2009)越法刑初宇第769号《刑事判决书》附表1认定，案涉房屋的实际购房人为李某，并已支付部分房款及其他费用。原告的诉讼请求为撤销《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，因本案裁判结果与李佩兰有利害关系，为避免造成累诉，所以根据《行政诉讼法》第二十九条之规定，请求法院追加其为本案第三人参加诉讼。综上，我委就涉案预售登记予以注销的行政行为事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，原告诉讼理由并不成立；鉴于原告并不符合起诉条件，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。经审理查明：2001年5月28日，原告岑理硕与某公司签订穗房预合字99××××96号《商品房预售合同》，约定原告向某公司购买位于某大厦某阁第27层G号房屋（即涉案房产），该预售合同的附件一记载：涉案房产坐落于环市中路南侧某大院路段。原广州市国土局房管局于2001年7月17日办理了涉案房产预售合同备案登记。2001年7月21日，原告与某银行就涉案房产签订《楼宇按揭合同》。后原告与某银行就涉案房产办理了抵押备案登记，抵押备案号为01备28××0。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决某公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市某房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排某公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购买人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向某银行、某某银行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以某公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，某公司在陈某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的某大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧某等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（某大厦）某阁27G、购房人某,已付房款325023（元）、已付其他费用19668（元）、登记预购人岑理硕、抵押权人建行东环支行……。2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括某大厦某阁27G房屋预售契约号99××××96预售合同备案登记和01备28××0号抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房产在公告列表内。原告不服该公告，向本院提起行政诉讼。另查明，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因组织机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权由被告广州市国土资源和规划委员会行使。庭审中，原告述称其是在2015年9月知道涉案的注销公告；被告述称其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。以上事实，有商品房预售合同、楼宇按揭合同、刑事判决书、关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告、行政裁定书及原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为：原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日在其政务网站上公告注销涉案预售合同备案登记和抵押备案登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也未向原告送达涉案注销公告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对涉案房产预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，本院认为，已经进行预售合同备案登记和抵押备案登记所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同备案登记和抵押备案登记具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销某大厦某阁27G房屋预售契约号99××××96预售合同备案登记和01备28××0号抵押备案登记。二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告岑理硕位于某大厦某阁27G的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。（此页无正文）审 判 长  郭 嘉代理审判员  钱秀娟人民陪审员  卫瑞湘二〇一七年一月四日法官 助理  谭玉庭书 记 员  王惠玲