福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0121民初647号原告：谢世辉，男，汉族，1987年9月27日出生，住址福建省政和县。委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所执业律师。被告：林关城，男，汉族，1987年12月23日出生，住址福建省永泰县。委托诉讼代理人：李晓兰，北京大成（福州）律师事务所执业律师。被告：福建兰庭房产代理有限公司，住所福州市鼓楼区五一北路171号新都会花园广场10层A单元。法定代表人：陈梅，职务总经理。委托诉讼代理人：吴璇，公司员工。原告谢世辉与被告林关城、福建兰庭房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢世辉委托诉讼代理人陈建华、被告林关城及其委托诉讼代理人李晓兰、被告福建兰庭房产代理有限公司委托诉讼代理人吴璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢世辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令谢世辉与林关城、福建兰庭房产代理有限公司于2017年8月10日签订的《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》予以解除。2.判令林关城向谢世辉支付违约金400000元。3.判令林关城承担本案全部诉讼费用。事实与理由：林关城是福州市闽侯县博士后悦府3#楼301单元房产的权利人（房屋建筑面积为121平方米、不动产预告登记证号为：侯房预YR字第1608919号）。谢世辉与林关城在福建兰庭房产代理有限公司居间协商下，于2017年8月10日就上述房产的买卖签订了《房产买卖及经纪服务合同》，合同约定：林关城将上述房产以210万元的价格出售给谢世辉；谢世辉和林关城双方在房屋买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金40万元；林关城应于2017年8月15日前携其配偶将房产名下相关权利（指办理解押还款、办理产权交易过户等手续）办理委托公证给乙方指定人员，因此产生的公证费由乙方承担；甲方于2017年8月15日前将《房屋预告登记证明》、《商品房买卖合同》原件交至福建兰庭房产代理有限公司处收执等等内容。《房产买卖及经纪服务合同》签订后，林关城在2017年8月15日前未履行合同约定的办理委托公证给谢世辉指定人员及将《房屋预告登记证明》、《商品房买卖合同》原件交至福建兰庭房产代理有限公司处收执，因此2017年8月23日福建兰庭房产代理有限公司向林关城发出了《履约通知函》，催促林关城履约，但林关城在收函后，仍拒绝履行合同。后谢世辉得知，林关城拒绝履行合同的原因是，林关城欺骗谢世辉，将出售给谢世辉的房屋在福州爱家房产代理有限公司居间下又出售给黄晓珍。谢世辉认为，各方签订的《房产买卖及经纪服务合同》系三方真实意思表示，是合法有效的协议，对三方都有法律约束力。林关城一房二卖的行为，是严重违反合同的故意违约行为，应当予以严惩。为此谢世辉特向法院提起诉讼，望判如所请。林关城答辩称，1、林关城同意不再履行《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》，但并非因为谢世辉行使解除权所致，而是因为本案诉争《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》系谢世辉和其实际控制的闽侯县上街博仕后兰庭中介所为实现低买高卖的目的，故意隐瞒真实身份及真实目的，采用欺骗的手段骗取林关城签订的，该合同已违背了林关城的真实意思表示，属可撤销合同，故林关城无需承担任何违约责任，应依法驳回谢世辉的全部诉求。2、福建兰庭房产代理有限公司的行为已经违反《房地产经纪管理办法》的规定，请求法院将其违规行为移交相关行政机关严惩。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”；第三十四条规定：“违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚”；第三十七条规定：“违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款”。福建兰庭房产代理有限公司的行为已违反上述规定，应得到相应的行政处罚。3、诉争《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》约定的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，违约金的金额应以实际损失为基础，最高不超过实际损失的30%。本案中，谢世辉并无合同法规定的直接经济损失，因此要求赔偿40万的违约金过高。福建兰庭房产代理有限公司答辩称，谢世辉与林关城于2017年8月10日在我司签订了坐落于闽侯县博仕后悦府3#楼301单元房产的《房产买卖及经纪服务合同》、交易流程确认函（按揭）及相关补充协议。根据主合同补充协议第五条、七条约定，林关城应于2017年8月15日携其配偶将上述房产的相关权利办理委托公证给乙方指定人员，并将上述房产的《房屋预告登记证明》原件及《商品房买卖合同》原件交由我司代为收执，但在约定的时间内林关城均未按约履行合同，因此导致上述房产后续手续无法办理。2018年8月23日，我司受买方委托向林关城发出了履约通知函催促其来按约履行，但林关城在收到函件后，仍未履行合同。合同签订至今我司均按合同条款约定履行了相应的义务，也曾多次协助双方进行调解但至今未果。综上所述，请求法院依法判决。本院组织双方当事人进行举证、交换证据、质证，对于当事人形式真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述、举证、质证、庭审调查及本院对证据的认证意见，本院认定如下事实：2016年3月30日，林关城与闽侯深深房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定林关城向闽侯深深房地产开发有限公司购买位于福州市博仕后悦府3#楼301单元房屋。2016年4月6日，该房屋进行预告登记。2017年8月10日，林关城（甲方）、谢世辉（乙方）与福建兰庭房产代理有限公司签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议，合同约定谢世辉向林关城购买位于福州市博仕后悦府3#楼301单元房屋，福建兰庭房产代理有限公司作为双方买卖房屋中介服务方。合同第九条约定自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）合同第十条约定依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定在房产买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币400000元。合同补充协议第五条约定关于上述房产解押方式为乙方垫资解除上述房产甲方名下银行贷款抵押权，甲方应于2017年8月15日携其配偶将上述房产其名下相关权利（指办理解押还款、办理产权交易过户、代为收取全额售房款等，以丙方出具的范本为准）办理委托公证给乙方指定人员，因此产生的公证费由乙方承担。第七条约定签署本合同当日甲方未出具上述房产《房屋预告登记证明》原件及《商品房买卖合同》原件，乙方已知此情况自愿签署本合同并约定甲方于2017年8月15日前补齐并交由丙方代为收执，丙方开具收证收据给甲方。2017年8月23日，福建兰庭房产代理有限公司向林关城发出《履约通知函》，催促林关城按照合同及相关补充协议履行配合办理相关交易手续的义务。另查明，2017年8月11日，林关城、黄晓珍与福州爱家房产代理有限公司签订《房地产经纪合同》及补充协议，合同约定黄晓珍向林关城购买位于福州市博仕后悦府3#楼301单元房屋，福州爱家房产代理有限公司作为双方买卖房屋中介服务方。林关城未按照约定于2017年8月15日携其配偶将上述房产其名下相关权利（指办理解押还款、办理产权交易过户、代为收取全额售房款等，以丙方出具的范本为准）办理委托公证给乙方指定人员并且未将上述房产《房屋预告登记证明》原件及《商品房买卖合同》原件交由丙方。本院认为，林关城、谢世辉与福建兰庭房产代理有限公司签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，并不违反法律强制性规定，应受法律保护。谢世辉抗辩称本案讼争合同系谢世辉与福建兰庭房产代理有限公司采用欺骗的手段骗取林关城签订的，该合同已违背了林关城的真实意思表示，属可撤销合同，但林关城未能提供充足的证据予以证明，本院对此抗辩意见不予采纳。谢世辉主张其与林关城签订合同后发现林关城又与案外人黄晓珍签订《房地产经纪合同》，即林关城存在一房二卖的情形，致使合同目的不能实现已构成根本违约，因此请求解除谢世辉与林关城、福建兰庭房产代理有限公司签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议，并要求林关城支付违约金。经审理查明，林关城在与谢世辉签订《房产买卖及经纪服务合同》后确实又将讼争房屋卖给案外人黄晓珍并与黄晓珍签订了《房地产经纪合同》，虽然房屋现未实际交付和过户给黄晓珍，但是林关城一房二卖的行为已构成违约，根据《房产买卖及经纪服务合同》第九条的约定，谢世辉有权请求解除合同，因此本院对谢世辉请求解除合同的诉讼请求予以支持。关于违约金问题，《房产买卖及经纪服务合同》第十条双方约定在房产买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币400000元。林关城抗辩称合同约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，确定约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认基础。首先，林关城一房二卖于本案中的违约行为给谢世辉造成的最直观的损失即为房价上涨所产生的房价款差额，参照讼争房产所处同地段同小区房屋价格浮动情况，从讼争买卖合同签订至今，讼争房产上涨金额不低于约定的违约金400000元。再者，我国合同法规定当约定的违约金过分高于或低于违约金造成的损失时，可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。因此，综合考虑讼争合同的约定及履行情况、当事人的过程以及预期利益等因素，本院认为本案违约金应以合同约定的400000元为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除谢世辉与林关城、福建兰庭房产代理有限公司于2017年8月10日签订的《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议；二、林关城应于本判决生效之日起十日内向谢世辉支付违约金400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23600元，由林关城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  胡秀锦人民陪审员  洪玉珍人民陪审员  程丽华二〇一八年五月二十三日书 记 员  罗燕圆附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。