江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终852号
上诉人（原审被告）：丁建平，男，汉族，1964年11月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：王海峰，江苏宿兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处，住所地江苏省宿迁市洪泽湖路***号。
负责人：潘峰，该处处长。
委托诉讼代理人：李鑫，江苏苏沪律师事务所律师。
上诉人丁建平因与被上诉人中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处（以下简称军分区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初8398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人丁建平的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或依法予以改判。事实与理由：一、丁建平已履行房屋交付义务。丁建平在租赁合同到期时已全部停产、停业，并将涉案房屋全部退还给军分区保障处，房屋钥匙已交给军分区保障处的工作人员毕俊昌。二、因军分区保障处占用丁建平租赁的房屋，但并未支付相应租金，故对该部分租金应予相互抵销。三、房屋租赁期间，丁建平对涉案房屋进行装潢，新建房屋隔墙438平方米并铺贴520平方米瓷砖，造价合计为155000元。现解除合同导致丁建平损失较大，军分区保障处应赔偿丁建平的装潢损失。四、丁建平不应承担给付400000元租金的义务。租赁合同到期时，丁建平与军分区保障处时任领导协商针对加油站补偿款以及租金一并予以结算，军分区保障处应补偿丁建平加油站补偿款为2200000元，同时军分区保障处同意免除租金400000元。
被上诉人军分区保障处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其主要答辩理由如下：一、丁建平主张军分区保障处租赁其部分房屋未付租金属实，军分区保障处同意在二审中对该部分费用予以抵扣。二、丁建平主张因其新建房屋隔墙及铺贴瓷砖，军分区保障处应予赔偿的诉讼请求，系其二审中新提出的请求，依据法律规定，其应另案诉讼解决。三、丁建平主张已交付讼争房屋以及军分区保障处同意免除租金400000元不属实，军分区保障处对此不予认可。
军分区保障处向一审法院起诉请求：1．判令丁建平将位于宿迁市宿城区八一中路49号房屋退还给军分区保障处；2．判令丁建平支付拖欠军分区保障处第三年度的房屋租金400000元；3．本案诉讼费用由丁建平承担。
一审法院认定事实：军分区保障处原称谓为军分区后勤部，因与丁建平关于房屋租赁发生纠纷，于2017年2月27日向一审法院提起诉讼，要求丁建平支付第一、二年度拖欠的房屋租金合计212000元及违约金63600元。在审理期间，军分区保障处于2017年3月14日向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出（2017）苏1302民初1232号民事裁定：准许军分区保障处撤回起诉。双方当事人均认可于2017年3月8日签订了载明日期为2014年5月7日的《军队房地产租赁合同》、载明日期为2015年9月2日的《宿迁军分区八一路加油站遗留问题解决协议》。《军队房地产租赁合同》约定：第一条甲方（即军分区保障处）自愿将坐落在江苏省宿迁市宿城区八一中路49号（街）房屋，建筑面积1600平方米，出租给乙方（即丁建平）使用；租赁用途为商业经营；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条2014年5月10日至2015年5月10日年租金为人民币（大写）贰拾玖万肆仟元整（294000元），2015年5月10日至2016年5月10日年租金为人民币（大写）贰拾玖万肆仟元整（294000元），2016年5月10日至2017年5月10日年租金为人民币肆拾万元整（400000元），总租金为玖拾捌万捌仟元整（988000元，不含水、电费用）。租赁期限自2014年5月10日至2017年5月10日止，租金按每年一次付清（每年4月10日前），付款方式转账。丁建平已按照上述约定向军分区保障处支付第一年度租金294000元、第二年度租金294000元，合计588000元的房屋租金。
一审另查明：《宿迁军分区八一路加油站遗留问题解决协议》载明：第一条甲方（即军分区保障处）对乙方（即丁建平）因承租加油站造成的损失，赔偿现金人民币壹佰肆拾陆万元整（1460000元）。第二条乙方承租甲方的八一路门面房（租赁期限自2014年5月10日至2017年5月10日），总租金为壹佰贰拾万元整（1200000元），为解决历史遗留问题，妥善解决加油站问题，甲方同意减免租金人民币贰拾壹万贰仟元整（212000元）作为因承租加油站造成损失的赔偿。第三条对乙方提出的因承租加油站产生的工程结算审核等相关费用予以报销，共计现金人民币捌万捌仟元整（88000元）。第四条以上第一条、第二条、第三条共计赔偿乙方人民币壹佰柒拾陆万元整（1760000元），加油站遗留问题涉及所有费用已全部结清。第五条乙方对甲方加油站遗留问题的处理不再有任何异议，今后不再进行上访等活动。此协议与八一路门面房租赁合同履行无任何关系。军分区保障处于2015年9月份分七次共计向丁建平支付1460000元。丁建平于2017年3月8日向军分区保障处出具一份载明日期为2015年9月2日的收条，载明：今收到军分区后勤部加油站工程结算审核等相关赔偿费用现金人民币捌万捌仟元整。
一审再查明：军分区保障处分别于2016年7月26日、2017年2月6日、2017年2月13日向包括丁建平在内的各承租户发出关于全面停止分区八一路房屋租赁的通知，告知各承租户做好搬迁工作，相关承租户在签收表中签名认可。军分区保障处的房屋管理人员接收部分涉案房屋钥匙。
一审法院认为，军分区保障处与丁建平签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，因此，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
1．关于房屋交付问题。一审法院认为，租赁合同期限届满后，丁建平应与军分区保障处针对涉案房屋内的物品办理清点、搬迁等相关交付手续，且涉案房屋钥匙并未全部交付军分区保障处，因此，丁建平以停产、停业代替房屋交付，系不适当履行，双方应当办理房屋交付手续。
2．关于丁建平应否支付租金的问题。一审法院认为，《军队房地产租赁合同》第二条明确约定第三年度即2016年5月10日至2017年5月10日的租金为400000元，该约定能够与《宿迁军分区八一路加油站遗留问题解决协议》第二条关于租金的约定相互印证，因此，军分区保障处主张丁建平向其支付涉案房屋第三年度400000元的租金，有事实依据，应予支持。丁建平虽辩称双方协商对400000元租金予以减免，而且军分区保障处同意给丁建平补偿80000元的保证金也没有履行，但其未提供证据予以证实，故对丁建平的辩称意见，一审法院不予采信。丁建平还辩称，丁建平虽向军分区保障处出具收到88000元的加油站工程结算审核费用的收条，但并未实际收到上述款项，一审法院认为，丁建平作为完全民事行为能力人，能够认识到出具收条行为的法律后果，且《宿迁军分区八一路加油站遗留问题解决协议》第四条载明“……加油站遗留问题涉及所有费用已全部结清”，第五条载明“此协议与八一路门面房租赁合同履行无任何关系”，因此，对丁建平的上述辩称意见，一审法院亦不予采信。
3．本案应否追加他人作为被告参加诉讼的问题。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，依据合同相对性原理，本案并非必须追加他人作为被告参加诉讼不可，故对丁建平的上述请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、丁建平于判决生效后五日内将其承租的位于宿迁市宿城区八一中路49号房屋交还给军分区保障处；二、丁建平于判决生效后十日内向军分区保障处支付关于宿迁市宿城区八一中路49号房屋自2016年5月10日至2017年5月10日期间的租金400000元。案件受理费减半收取3650元，由丁建平负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
二审另查明：丁建平庭审中认可其承租房屋未能全部交还给军分区保障处，其中转租给马陵广告、八一浴池、宿迁市宿豫区计生服务指导站三家的房屋尚未交还，亦未办理正式移交手续。军分区保障处对此亦予认可。
二审又查明：军分区保障处认可曾租赁丁建平部分房屋，租期为二年，承租面积约50平方米，且同意参照同地段同面积马陵广告的租金标准抵扣租金40000元，丁建平对该抵扣方案予以接受。
本案二审中的争议焦点是：1．丁建平有无履行房屋交付的义务；2．丁建平主张军分区保障处抵销部分租金的理由能否成立；3．丁建平主张军分区保障处免除租金的理由能否成立。
关于第1争议焦点。本院认为，在房屋租赁合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，丁建平与军分区保障处签订的军队房地产租赁合同履行期限已届满，根据合同约定，丁建平在租赁期届满时负有将所承租的房地产交还军分区保障处的义务。丁建平虽上诉称其所租赁的涉案房屋已全部交还军分区保障处，但经本院核实，丁建平认可其转租给马陵广告、八一浴池、宿迁市宿豫区计生服务指导站三家的房屋尚未交还，亦未办理正式移交手续，故其仍负有交还房屋的义务。现丁建平称所承租房屋均已停产、停业，但并不因此构成法律意义上的交付，一审判决其承担房屋交付义务并无不当，本院对丁建平的该项上诉理由不予采纳。
关于第2争议焦点。本院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同约定不得抵销的除外。本案中，针对丁建平二审中新提出的抵销部分租金的主张，军分区保障处认可曾租赁丁建平部分房屋，双方对房屋租赁面积、租赁期限、租金标准均无异议，且对抵销金额已达成一致意见。鉴于双方当事人一致同意从丁建平欠付租金中抵销40000元，并不违反法律规定，本院予以准许。
关于第3争议焦点。本院认为，主张免除法律责任承担的当事人，应当对免除法律责任承担的基本事实承担举证证明责任。本案中，涉案军队房地产租赁合同虽系双方补签形成，但双方对合同约定的具体条款并无异议，本院对此予以确认。因租赁合同明确约定涉案房屋第三年租金为400000元，故军分区保障处依据合同约定主张丁建平给付租金400000元，有充分事实依据，本院予以支持。丁建平虽辩称军分区保障处承诺免除租金400000元，但军分区保障处不予认可，且丁建平对其抗辩主张并未能提供证据加以证实，故其对此应承担举证不能的法律后果。丁建平还主张双方曾针对加油站补偿款以及本案租金一并结算，既未提供证据加以证实，也与《宿迁军分区八一路加油站遗留问题解决协议》记载的“此协议与八一路门面房租赁合同履行无任何关系”内容相悖，本院不予采信。
关于丁建平上诉主张军分区保障处赔偿装潢损失的诉求，本院认为，鉴于原审中丁建平并未提起反诉，其该项请求属于二审中新增加的独立诉求，根据民事诉讼法的规定，二审法院可以根据当事人自愿的原则进行调解。因审理中双方未能对此达成一致调解意见，故该诉求不属于本案的审理范围，双方可另行协商解决。
综上所述，上诉人丁建平的部分上诉请求成立，应予支持。鉴于二审中出现新事实导致原审判决认定事实发生变化，所作判决亦应作出相应调整，原审判决不算错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初8398号民事判决主文第一项，即：丁建平于本判决发生法律效力之日起五日内将其承租的位于宿迁市宿城区八一中路49号房屋交还给中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处；
二、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初8398号民事判决主文第二项为：丁建平于本判决发生法律效力之日起十日内向中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处支付宿迁市宿城区八一中路49号房屋租金360000元（2016年5月10日至2017年5月10日）。
一审案件受理费3650元，二审案件受理费7300元，合计10950元，由上诉人丁建平负担10220元，由被上诉人中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处负担730元。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一八年三月十五日
书记员 冯 邻