广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第391号原告：东莞市今典影院投资管理有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：何国华，该公司董事长。委托代理人：利小明，男，汉族，1983年7月8日出生，住湖北省当阳市，系该公司员工。委托代理人：陈立新，河北元恒律师事务所律师。被告：东莞市天虹商场有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：高书林，董事长。委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。原告东莞市今典影院投资管理有限公司（以下简称“东莞今典公司”）诉被告东莞市天虹商场有限公司（以下简称“天虹公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月5受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈立新、刘小鹏，被告的委托代理人方燕萍到庭参加了诉讼。后因案情复杂，转为适用普通程序进行审理，依法由审判员陈雪敏担任审判长，与人民陪审员方肖君、人民陪审员李爱君组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈立新、利小明，被告的委托代理人方燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市今典影院投资管理有限公司诉称：2010年7月13日时代今典影院投资有限公司（以下简称“时代今典公司”）与被告签订《影院场地租赁合同》。2010年9月6日，双方签订了《补充协议》，双方约定租赁期限为15年，租金计算方式分为保底租金与分成租金两种，其中保底租金每年递增3%。被告按保底租金和分成租金两者较高者收取租金。2012年9月24日，时代今典公司、原告、被告签订《租赁合同主体变更协议》，由原告承继时代今典公司在租赁合同中的权利义务，但时代今典公司在合同范围内承担连带责任。原告一直按《影院场地租赁合同》及《补充协议》约定向被告支付租金。而2014年12月17日出租方函告原告，声称：因东莞市影城自2014年5月至2014年10月底，每月都有租金未缴清，并且在2014年11月18日发出租金催缴函后，至今仍未缴清所欠租金及相关费用。同时出租方函告时代今典公司，要求时代今典公司承担连带责任。经原告查明，被告称2014年5月至2014年10月，每月都有租金未缴清，实际是递增3%的差额，每月只有1047元左右，由于被告未开具3%部分的发票，原告依据《补充协议》暂缓支付，在《补充协议》约定：甲方应于次月初15日内提供乙方合格租赁发票后，乙方支付租金。若乙方未收到上个月的发票，乙方有权延缓支付租金，直到收到上个月发票为止。因而原告暂缓支付租金正当合理。2014年12月25日，被告才向原告开具3%差额部分发票，原告已支付差额租金。并且被告于2015年1月21日开具2015年1月租金发票，原告已于2015年1月29日支付。现原告未欠付被告任何租金及其他费用。原告认为原被告双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》真实有效，原告在履行合同过程中未有任何违约情形发生，被告向原告解除合同的行为不仅违反双方的合同约定，也不符合我国《合同法》及其他法律的要求，请求法院判决：1.确认被告解除行为无效，被告继续履行合同；2.被告承担诉讼费用。庭审中，原告明确诉求1为：确认被告于2014年12月17日发出的解除合同通知无效。被告东莞市天虹商场有限公司辩称：被告要求解除合同的理由：1.原告未按时缴清租金；2.原告因自身原因停业致使双方的合同目的落空。被告在2014年12月17日函告原告合同于2014年12月30日解除，被告未按时缴纳2010年9月8日到2015年2月28日的分成租金的差额172328.82元，分成租金的发票在2014年7月24日已经分两笔开具给原告，原告应该立即缴清，根据合同法94条第四款，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月13日，天虹公司作为甲方，案外人时代今典公司作为乙方，共同签订了一份《影院场地租赁合同》。其中，合同第三条对租金标准及支付方式进行了约定；第十一条第2款约定“乙方欠缴租金3个月以上（含3个月）或所欠租金达200000元，并经催缴无效的，甲方有权解除合同”。2010年9月6日，天虹公司作为甲方，时代今典公司作为乙方，就上述合同签订了《东莞市厚街天虹补充协议》。其中，第2条将上述合同中第三条第2款修改为“甲方有权按照以下保底租金与分成租金中金额较高者收取租金：2.1（1）保底租金：按套内使用面积算，自场地交付之日起的第一年为28元/平方米/月，从场地交付之日起的第二年开始每年在上一年基础上递增3%......(2)分成租金：自场地交付之日起的第一年至第十五年按净票房收入的10%计算租金……净票房收入=票房收入-国家电影专项基金-营业税金及城建税、教育费附加，国家电影专项基金=票房总收入×5%，营业税金及城建税、教育费附加=票房总收入×3.3%......乙方应于每月15日前先将上月保底租金支付到甲方，待年度净票房收入核算完毕后按2.1条核算具体应缴租金；2.3甲乙双方在每租赁年的第四个月内核实并确定乙方影院上一租赁年的年度净票房收入,若乙方按照第2.2条实际支付的保底租赁年度租金总额低于分成租金，乙方将相应的租金差额在核算完毕后的30日内补足给甲方。乙方应在次年四月前向甲方提供上一年缴纳国家电影专项基金的收据复印件及计算明细或审计结果，并加盖乙方公章；2.4甲方应于次月初15日内提供乙方合格租赁发票后，乙方支付租金。若乙方未收到上个月的发票，乙方有权延缓支付租金，直到收到上个月发票为止”。2010年9月8日，天虹公司与时代今典公司签订了《场地交付确认书》。2012年9月24日，天虹公司作为甲方，时代今典公司作乙方，东莞今典公司作为丙方，共同签订了一份《东莞市天虹商场有限公司与时代今典公司租赁合同主体变更协议》，约定乙方将其与甲方签订的上述《影院场地租赁合同》及附件、补充协议中的权利义务于2012年9月24日全部转让给丙方，乙方不再享有该合同中承租方的权利、承担义务，丙方自转让之日起取得该合同中承租方对甲方享有的权利并承担义务，乙方对丙方在租赁合同项下的履行承担连带责任。天虹公司和东莞今典公司因对递增租金存在争议，天虹公司于2014年12月17日向东莞今典公司发出通知，主张根据东莞今典公司拖欠2014年5月至10月租金的违约行为，要求于2014年12月31日解除双方之间的合同。东莞今典公司主张在天虹公司开具发票之前，其无需支付租金。对于2014年5月至10月租金，天虹公司开具发票及东莞今典公司支付租金的情况如下表：租金月份(年/月)租金金额（元）开票日期(年/月/日)付款日期(年/月/日)递增租金（元）开票日期(年/月/日)付款日期(年/月/日)2014/534933.322014/5/192014/6/181047.992014/12/252015/2/122014/634933.322014/9/292014/10/141047.992014/12/252015/2/122014/734933.322014/9/292014/10/141047.992014/12/252015/2/122014/834933.322014/9/292014/10/141047.992014/12/252015/2/122014/935736.792014/9/292014/10/141072.092014/12/252015/2/122014/1035981.322014/12/252014/12/301079.432014/12/252015/2/122015年3月26日，天虹公司以东莞今典公司拖欠其2010年9月8日至2015年2月28日的租金差额以及因东莞今典公司违约导致其合同目的不能实现为由，通过向本院起诉的方式向东莞今典公司提出解除合同，并在2015年4月2日的庭审中提出该案中其要求解除合同的理由。另查，案涉租赁物已经办理了房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有东莞今典公司提交的《影院场地租赁合同》、《东莞市厚街天虹补充协议》、《东莞市天虹商场有限公司与时代今典影院投资管理有限公司租赁合同主体变更协议》、《2014年5月-2015年1月租赁发票及3%递增租金发票》、《2014年5月-2015年1月租赁发票及3%递增租金银行转账记录》、《2014年5月-2015年1月收到发票时间及支付租金明细》、《2014.12.17解除函》、《2014.12.17要求承担连带责任函件》，天虹公司提交的《影院场地租赁合同》、《东莞市厚街天虹补充协议》、《东莞市天虹商场有限公司与时代今典影院投资管理有限公司租赁合同主体变更协议》、《场地交付确认书》、《停业函件》、《合同约定的应交租金、水电明细（截至20150228）》、《原告实际已经交纳租金、水电明细（截至20150228）》、《国家电影事业发展专项资金缴款申报表》、《分成租金的支付发票》、《原告签收租金、水电费发票的证明》、《与盈丰商住中心签订的合同》以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，虽然天虹公司在本案的庭审中以东莞今典公司拖欠其2010年9月8日至2015年2月28日的租金差额以及因东莞今典公司违约导致其合同目的不能实现为由提出解除合同，但天虹公司在本案中并未提出反诉，而是在庭前以起诉的方式在另案中以此为由主张解除合同，基于其在本案庭审中提出该新的解除合同理由与东莞今典公司在本案中的诉求并不冲突，故对于天虹公司在本案庭审中提出的新的解除合同理由，本院在本案中不予审查，天虹公司应另案解决。本案仅对东莞今典公司的诉求进行处理。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：天虹公司于2014年12月17日发出的解除合同通知是否有效。对此，本院分析如下：从天虹公司于2014年12月17日发出的解除合同通知可知，天虹公司要求于2014年12月31日解除合同的理由是东莞今典公司拖欠其2014年5月至10月的租金，从上述查明的2014年5月至10月租金支付情况来看，截至该解除合同通知发出之日，东莞今典公司已经根据天虹公司开具的发票金额支付了相应的2014年5月至10月租金，故天虹公司在12月17日解除合同通知中所主张的欠租部分应当指双方所争议的租金部分，对于这部分争议租金的发票，天虹公司的开具时间是2014年12月25日。根据合同的约定，在天虹公司未开具发票之前，东莞今典公司有权延缓付款，故在2014年12月17日当日，在天虹公司仍未就争议租金部分开具发票的情况下，东莞今典公司有权不予支付这部分款项。综上，天虹公司在2014年12月17日发出的解除合同通知，依法无据，应属无效。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认被告东莞市天虹商场有限公司于2014年12月17日发出的解除合同通知无效。本案收取案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  陈雪敏人民陪审员  方肖君人民陪审员  李爱君二〇一五年七月十七日书 记 员  尹丽君方淑敏第1页共7页