河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0702民初58号原告（执行案外人）：李家鑫，女，蒙古族，1993年11月3日出生，现住张家口市康保县。委托代理人：李伟，河北崇昊律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘志林，男，汉族，1961年11月24日出生，个体，现住张家口市桥东区。委托代理人：刘志军（系刘志林弟弟），汉族，1964年9月17日出生，个体，现住张家口市桥西区。被告（被执行人）：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地河北省玉田县城内。法定代表人：孙福兴，该公司董事长。委托代理人：石志全，唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司的负责人。被告（被执行人）：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地张家口市桥东区张宣公路28号。代表人：石志全，该分公司经理。原告李家鑫与被告刘志林、唐山顺达房地产开发有限公司、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李家鑫的委托代理人李伟，被告刘志林及其委托代理人刘志军，被告唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）的委托代理人石志全，被告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称张家口分公司）的代表石志全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李家鑫向本院提出诉讼请求：1.停止对张家口市高新区东大街1号盛景丽园小区9号楼4单元501室执行，解除查封。2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年11月23日，原告对执行标的提出书面异议。张家口市桥东区人民法院于2016年11月28日作出（2016）冀0702执异79号执行裁定：裁定中查明了刘志林与顺达公司、张家口分公司案件已进入执行程序，执行款为7681033元及利息，已确认此案为金钱债权执行。且张家口市桥东区人民法院认为：一、（2015）东商初字第611号民事判决书已经发生法律效力，现该案已经进入执行程序。二、原告提供的证据只能证明为自己所买，但不具有该房屋的所有权。三、原告执行异议不成立。故驳回了原告的异议申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定（金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十）原告的执行异议因被支持。因原告在张家口市桥东区人民法院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、并一次性付清了房款。此合同已被张家口仲裁委认定为真实有效、并确认了已付全款的付款行为。且原告所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，以及民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请法院支持原告的诉求。被告刘志林辩称，1.刘志林诉顺达公司、张家口分公司民间借贷纠纷一案，张家口市桥东区人民法院于2015年10月23日作出（2015）东商初字第611号民事裁定书，并依法冻结了张家口分公司名下的涉案房屋。2016年6月6日作出了（2015）东商初字第611号民事判决书已经发生法律效力，现该案已进入执行程序,不动产的所有权以登记为准。李家鑫提交的张家口仲裁委员会的裁决书用以证明涉案房屋为自己购买，其提交的证据不能形成完整的证据链证实其与被执行人房屋买卖已经完成，其不具有该房屋的所有权。故李家鑫提出的执行异议理由不成立，已被张家口市桥东区人民法院驳回。不动产的所有权以登记为准，原告李家鑫提出涉案房屋为自己购买，但李家鑫并没有在住建局登记备案为房屋所有权人，原告不具有该房屋的产权，房屋产权为开发商张家口分公司所有，原告不具有提出执行异议的法律规定条件，所提异议不成立。2.原告《商品房屋买卖合同》在真实、有效方面存在问题。有多方面证据显示原告与张家口分公司实为民间借贷，而非商品房买卖，《商品房屋买卖合同》是作为民间借贷的担保，纯属民间借贷纠纷案，商品房买卖合同执行异议不成立，原告所提诉求与被告刘志林法院执行案无关联性。李家鑫2014年6月7日与张家口分公司签订《商品房买卖合同》时该公司尚未取得商品房预售许可证，据了解售楼部给卖房人所签协议为购房确认书，不是《商品房买卖合同》。该公司对外借款所签订的《商品房买卖合同》均是之前卖房时剩余的无效合同，买卖合同仅作为借款的担保，当时该公司在大量对外借款的同时，签订了大量《商品房买卖合同》，一房多抵现象十分普遍，被告手里就有这样的合同近20份。2014年4月至2014年6月，张家口分公司多次向刘志林借款，在签订借款协议的同时签订了《商品房买卖合同》作为借款抵押担保，其中就有原告李家鑫提出的涉案的这套房屋，故起诉后，桥东法院依法对该抵押房屋进行了查封。被告所持《商品房买卖合同》与原告的合同一模一样，由于无法办理抵押登记，对出借人来说这种合同就是废纸一张，没有价值。本案原告的所谓房屋买卖合同是为借款合同而签订的抵押担保协议，且房屋买卖合同双方均无房屋买卖的真实意思表示，亦未实际履行，应为无效。在张家口市中级人民法院关于顺达公司、张家口分公司等合同纠纷、申请确认仲裁协议效力（2016）冀07执117号执行裁定书中有如下表述：申请人为支持其请求提供了以下证据:证1、卓盛军于2015年8月10日出具的情况说明，拟证明卓盛军已与李家鑫就双方签订的商品房买卖合同的实质及目的达成了共识，双方明确该份商品房买卖合同是对双方借款的担保，双方并无房屋买卖的意思表示。对于上述借款，卓盛军已向李家鑫进行还款，对于已还款部分应从借款总额中予以扣除。卓盛军已将还款的相关凭证交付给公安机关，故无法直接向法庭提交，如需核实上述内容，人民法院可向公安机关调取相应证据。证2、商品房买卖合同，拟证明约定的商品房单价明显低于当时的市场价，足以证明双方对于诉争房屋价款的约定与正常的交易价格及交易习惯不符，并非当事人的真实意思表示。另，李家鑫并未实际付款，实际上并未履行该份商品房买卖合同所赋予的付款义务，进一步证明该份商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，双方之间存在的仅系借款合同关系。张家口分公司有一份9号楼销售表，对已经出售的房屋进行了标记，销售表显示原告所诉争房屋表示尚未对外销售。2015年初，商品房预售下来后，顺达公司为买房人在市住建局产权中心办理了登记备案，而原告并未办理登记备案，这在一定程度上说明原告不是购买房屋，是民间借贷。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。3.最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。综上所述，请求桥东区人民法院按照有关法律规定，维护法律的尊严与被告刘志林的合法权益,驳回李家鑫停止执行的诉讼请求,诉讼费由原告承担。被告顺达公司、张家口分公司辩称，1.原告主张中止涉案房屋的执行程序，与我公司没有关系。法院依法查封与依法解除不是我公司能够决定的。根据以往的起诉情况，我公司不应该作为被告。我公司应该作为第三人身份参加诉讼。2.根据卓盛军任职张家口分公司负责人期间对外大量借款的惯例，往往是即签订借款协议，同时作为借款项下的担保又签订类似于原告手中的商品房买卖合同，并且为债权人开具购房款收据和借款。本案中原告主张对诉争房屋是买卖性质，但是他仍将款项直接交付给卓盛军本人，公司并未收到此笔购房款。而且从2015年初，张家口分公司负责人卓盛军和我公司失去联系，所以我公司不能核实原告是属于借款还是买卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.2014年6月7日《商品房买卖合同》一份、2016年2月29日张家口市仲裁委员会张仲（2015）民裁字第67号裁决书一份、张家口市中级人民法院2016冀07**执终117号裁定书一份，证明桥东区法院查封前原告已经签订了合法有效的书面合同。2.2014年6月7日张家口分公司00146647号收据一份，证明原告已支付房屋款项超过合同约定的总价款的50%。3.2016年12月9日镶黄旗房产管理所的证明、2017年1月18日张家口市房地产交易产权管理处的证明各一份，证明原告所购房屋系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋。4.河北省玉田县人民法院（2016）冀0229民初2229号之二民事裁定书一份，作为本案定案的参考，不具有证明目的。被告刘志林质证认为对证据1中《买卖合同》真实性有异议，应该是无效的合同。收据写的价款与合同价款不一致，买房价款应该很明确很准确。仲裁委员会的裁决书对是否付款没有显示。中院执行裁定只是从程序上认可了仲裁的有效，没有就仲裁内容进行确认。仲裁裁决书不能作为法庭裁定的主要依据。对于证据3有待进一步的核实其真实性、准确性。被告顺达公司和张家口分公司对买卖合同、收据真实性认可，证明目的不认可。收据的收款人为姓张，我公司确实有姓张（女）的会计，但是经与其核实，她没有收到此笔款项。根据合同的样式，确实如刘志林所述，类似的合同在张家口市流传极为广泛，最多的每套房屋对应的买卖合同有八份。在原告签订买房合同时，盛景丽园2期不具备预售许可，所以按照交易惯例，当时买房人基本上签订的是内部认购书。基于以上情况，加上卓盛军一直失去联系，无从核实，所以不认可合同和收据。合同上的公章确实是我公司的公章。对裁决书、执行裁定书、玉田县裁定书、房管部门的证明没有异议，但是证明目的不认可。被告刘志林提交的证据有：1.2014年4月3日签订的涉案房屋商品房买卖合同一份，买售人刘志林，出卖人张家口分公司，证明此合同是张家口分公司向刘志林借款219万元的抵押担保，这份合同是抵押借款的担保。2.2015年1月10日卓盛军代表张家口分公司和刘志林签订的抵押借款合同一份，证明商品房买卖合同是借款的抵押。3.（2015）东商初字第0611号桥东区法院判决书、（2016）冀0702民终1680号张家口市中级人民法院判决书一份，证明证据1、2的证明目的，证据1、2、3同时证明原告的商品房买卖合同也是借款的抵押合同。4.张家口分公司商品房销售表一份，证明原告所有的房屋尚未出售。原告对被告刘志林提交的证据没有异议，同时说明上述抵押行为没有办理抵押登记。被告顺达公司和张家口分公司对证据3无异议，对其他证据不发表质证意见。本院经审理认定事实如下：三被告对于涉案房屋未办理抵押登记，涉案房屋于2015年2月14日办理了预售许可证。原告与被告张家口分公司于2014年6月7日签订《商品房买卖合同》约定原告购买张家口分公司的涉案房屋，面积108.37平方米，单价4650元/平方米，同日原告经张家口分公司当时代表人卓盛军向张家口分公司交纳购房款494167元，张家口分公司出具收据。原告作为申请人，以顺达公司、张家口分公司作为被申请人向张家口仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2016年2月19日作出张仲（2015）民裁字第67号裁决书，认定了以上事实，裁决：顺达公司、张家口分公司与原告共同到张家口市人民政府房产管理部门将涉案房屋为原告办理网上签订和登记备案手续，涉案房屋具备交付条件后即时交付原告。顺达公司和张家口分公司承担连带责任。原告作为申请执行人，以顺达公司、张家口分公司作为被执行人向张家口中级人民法院申请执行张仲（2015）民裁字第67号裁决书。2016年7月21日，张家口市中级人民法院作出（2016）冀07执117号执行裁定书，支持原告的申请。本院于2015年10月23日作出（2015）东商初字第611号民事裁定书，依法冻结张家口分公司名下的涉案房屋。原告所购涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。被告刘志林主张的原告与被告张家口分公司所签订的《商品房买卖合同》与其签订的《商品房买卖合同》性质一样，亦是借款的抵押合同，原告对此否认，刘志林未提交证据证明其主张，本院对刘志林的主张不予支持。本院认为，原告与被告张家口分公司于2014年6月7日签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。且该《商品房买卖合同》签订于本院查封之前；原告所购涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于张家口市高新区东大街1号盛景丽园小区9号楼4单元501室房屋，解除对该房屋的查封。案件受理费100元，由被告刘志林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长  孙秀峰审判员  高冠宇审判员  张 霞二〇一七年三月一日书记员  乔瑞乐附法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。