重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初1825号原告：梁丽娜，女，1980年12月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：何惠民，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴国，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：何晓容，女，1972年1月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨黎，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告梁丽娜与被告何晓容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王先容、刘朝利组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁丽娜及其委托诉讼代理人何惠民、周兴国，被告何晓容的委托诉讼代理人杨黎、陈震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁丽娜向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告作为承租人丧失同等条件下购买案涉房屋的房屋差价损失225000元；2．被告赔偿原告因优先购买权被侵害而产生的房屋装修损失21000元、租赁期满后另行购买或租赁房屋以供居住而支出的不必要费用4950元、权利救济产生的费用400元、调查取证费用1500元；3．退还原告交纳的押金2000元；4．被告赔偿原告因侵害原告房屋优先购买权而导致的自2016年5月4日起本案诉讼期间案涉房屋等待装修损失鉴定及开庭审理产生的房屋占用费、物业管理费及其他相关费用损失（按实际产生的金额确定）；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月4日原告与被告碰面看房，被告主动口头承诺三年租期满后会将该房屋以比当时市价优惠的价格卖给承租人。原告信以为真与被告签订为期三年的《房屋租赁合同》，租赁了重庆北部新区XX路XX号XX号楼X-X-X的清水房，并简单装修添置家具、家电。2015年被告称续租租金要涨到1500元/月，但之后双方未就租金上涨达成一致，被告也未回复原告按1150元/月续租三年每年每月租金递增50元的意见，也未通知原告租期届满后不再租赁，也不退还原告押金2000元，只让原告把租金打过去。2015年5月24日，被告同意1150元/月续租一年。原告向被告账户转账支付了租金。2016年4月23日，原告得知被告已将租赁房屋卖予他人。被告的行为侵犯了原告的优先购买权，故原告起诉来院。被告何晓容辩称，原、被告从未达成过租赁期满后以优惠价格出售给原告的口头或书面协议，且未在租赁期满后达成新的租赁合同，对原告所称的1500元或1150元的租金均未予以认可；租赁期限是2012年5月4日起至2015年5月3日止，被告出售房屋在2016年3月，出售房屋时原、被告无租赁关系，原告不具有优先购买权；租赁期限到期后，被告多次要求原告搬离租赁房屋，原告都拒绝搬离，原告在2016年2月25日支付给被告的3450元不是租金，是恶意侵占被告房屋的损失和补偿；差价损失不存在，不必要费用是租赁期限届满后产生不应由被告承担，权利救济费、调查取证费应由原告自行承担；押金已经冲抵了原告侵占被告房屋所支付的房屋占有使用费，第四项诉讼请求的费用并未产生，被告不应承担。本院经审理认定事实如下：被告何晓容曾是渝北区XX路XX号XX号楼X-X-X号房屋所有权人。2012年5月4日，以原告梁丽娜为乙方、被告何晓容为甲方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：该房屋租赁期限共三年，自2012年5月4日起至2015年5月3日止，作为居住使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；每月租金1000元，第二年租金每月1050元，第三年租金每月1100元，押金为2000元，支付方式为半年支付一次，提前十天支付；甲方同意乙方在不影响房屋结构的情况下简装房屋，如在租赁期限内随意终止合同，甲方按乙方装修价格的3被赔偿乙方。合同签订后，被告将渝北区XX路XX号XX号楼X-X-X号房屋交付原告使用，原告对房屋进行了简单装修后入住。2014年10月28日，原告的母亲给被告打电话要求续签租赁合同，被告称不可能提前5个月就签。2015年5月13日，被告向原告母亲手机发送短消息，内容是其三峡银行银行卡号。2015年5月24日，原告的母亲给被告打电话说要交房租，并要求续签租赁合同，原告的母亲说“你签好久嘛，签一年嘛”，被告回答“最多一年签，我不可能和你签那么长”、“我就是说我懒得和你们签合同，反正我要卖，你们先打半年租金，到时候我要中途卖就多退少补”。关于卖房，原告的母亲说“价格大家合得拢就买下来”。2015年5月27日，原告的母亲给被告打电话，要求续签合同，原告的母亲说“如果是说你实在忙得很，反正就按照那种，你说的你租一年哈，续签一年”，被告回答“你先打过来1150元/月，你先打半年，打了之后你把合同拟好，我随时过来签就是了”。2015年5月27日，原告向被告三峡银行账户转账支付6900元。原告称是支付的2015年5月4日至2015年11月3日的租金。2015年11月10日，原告的母亲给被告打电话，要求续签租赁合同，被告说“我准备卖了”、“我卖64万元你们把钱准备好嘛，要现金，一次性付款”、被告的母亲说“但是你要卖给我，如果说我把这半年的房租打给你，你肯定这半年就不会卖撒”，被告回答“那是，你给加了这半年，我就不卖撒，我收了你们租金我肯定不卖，但是你没给的话，我就随时可以卖”、“你们非要出了装修了那么点点就霸道租那个房子，感觉很不舒服”、“反正你们也该交房租了”。双方一直未就续租签订书面合同。2015年11月13日，原告的母亲给被告打电话，要求买房，被告说“你们觉得装修一下，可能花了一万多块钱，你们就觉得好像霸到租的感觉”，原告的母亲说“没有这种感觉”并要求出来谈一下，被告说“不空，你们自己把钱准备好，不然的话，我就直接让中介卖了，反正我哪个都是卖，也就是说不管谈与不谈，你们把钱准备好，我没有时间来和你们谈”。2015年12月16日，被告到案涉房屋所在小区物管公司，要求将案涉房屋水、电关闭，让原告搬走。XX社区居民委员会出具《证明》，载明：兹证明2015年12月16日，何晓容因与租赁户梁丽娜租赁纠纷要求租赁户立即搬走，腾空房屋之事，何晓容给XX社区打过电话，请求协调，但因租赁方梁丽娜不接受调解而未进行协调。2015年12月14日，原告向被告账户转账支付3450元。2016年2月25日，原告向被告账户转账支付3450元。原告称是按1150元/月的标准向被告支付的2015年11月4日至2016年5月3日的租金。2016年3月28日，被告与案外人王长培签订《重庆市房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给王长培，《重庆市房屋买卖合同》载明的房屋总价为425000元，中介购房合同载明的房屋总价为650000元，王长培实际支付房款648000元，其中贷款支付450000元，未支付的2000元是原告向被告交付的租房押金。2016年5月6日，原告将部分物品搬离案涉房屋。庭审中，原告明确其要求被告支付“案涉房屋等待装修损失鉴定及开庭审理产生的房屋占用费、物业管理费及其他相关费用损失”的依据是如果房屋所有权人向原告主张了上述费用，原告就要向被告主张，目前无人向原告主张。被告称2015年5月3日至2015年11月3日是被告认可收取了原告的半年租金，同意续租半年，但2015年11月3日后被告要求上涨房屋否则就不租，原告未同意涨价，被告未再同意续租，双方租赁关系已经结束，因此才会发生2015年12月16日被告到物管处要求停水、要求原告搬离原告不搬的纠纷，但被告没有电话录音予以证明，原告在2015年12月14日转账原告未通知过，被告不知情；押金已转给王长培，在原告将物品都搬离时才会将押金还给原告。原告称原、被告双方未闹过矛盾，之所以在2015年12月14日才交房租是在和被告协商买房，被告要求全款支付650000元，原告只凑了640000元，协商不成才交的房租；停水、停电原因不清楚，之后被告又给开通了水电。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《房屋租赁合同》、交易明细表、转账业务回单、《重庆市房屋买卖合同》、律师调查笔录、承诺书、房地产权证、短信记录、通话录音、《房地产买卖居间合同》、收条、中国工商银行凭证、《个人购房担保借款合同》、业主收据、明细清单等证据为证，足以认定。本院认为，出租人享有同等条件优先购买权的前提条件是出租人出卖租赁房屋的行为发生在租赁合同存续期间。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间是2012年5月4日至2015年5月3日。合同到期后，原告的母亲给被告打电话要求续签合同，被告说“最多签一年”，原告的母亲说“你说的你租一年哈，续签一年”，被告回答“你先打过来1150元/月，你先打半年，打了之后你把合同拟好，我随时过来签就是了”。之后双方并未签订书面的续租合同。“续签一年”也仅是原告母亲的表述，被告仅同意“你先打半年”，应认定为双方仅对续租半年达成了合意。2015年11月3日，续租半年期限届满，其后原告母亲与被告通话，被告说“那是，你给加了这半年，我就不卖撒，我收了你们租金我肯定不卖，但是你没给的话，我就随时可以卖”、“反正你们也该交房租了”，应认定为被告告知原告只要交了半年的租金还可以继续续租半年，否则租赁合同就此到期。原告举示了2015年11月13日之前的通话录音，之后双方是否对租房、卖房发生过争议无直接证据予以佐证。2015年12月14日，原告向被告账户转账支付3450元，按照1150元/月计算，是三个月的租金。但在2015年12月16日，被告前去案涉房屋物管处要求关闭了案涉房屋的水、电，其目的是为了让原告搬离，被告还向社区打电话要求就租赁一事进行调解。本院认为，首先，被告要求原告再支付半年租金，但原告在租期已过一个多月后才向被告支付3个月租金，与双方在电话中约定的付款方式不符；其次，被告前去物管处要求关闭案涉房屋水、电，已属于较为激烈的争议处理方式，虽然无录音证据可以佐证但仍可以推论出原、被告双方在此之前就案涉房屋的租赁问题发生过激烈矛盾，被告也明确表达了要求原告搬离的意思表示，且在日常生活中对通话等不会进行录音亦是常态；再次，在原告母亲和被告的通话中，被告两次提到“你们非要除了装修了那么点点就霸到租那个房子，感觉很不舒服”、“你们就觉得好像霸到租的感觉”，可从侧面印证被告对原告早有不满情绪。加之原告是在被告不知情的情况下对通话进行录音，该种通话不可排除具有引导性，不宜单独作为认定事实的依据。故，本院采信被告陈述的被告未再同意续租，双方租赁关系已经于2015年11月3日结束的主张。原告继续占有房屋并向被告转账支付款项并不意味着租赁合同的存续，租赁合同到期后原告不再享有优先购买权，原告基于优先购买权要求被告赔偿原告作为承租人丧失同等条件下购买案涉房屋的房屋差价损失225000元、原告因优先购买权被侵害而产生的房屋装修损失21000元、租赁期满后另行购买或租赁房屋以供居住而支出的不必要费用4950元、权利救济产生的费用400元、调查取证费用1500元、原告因侵害原告房屋优先购买权而导致的自2016年5月4日起本案诉讼期间案涉房屋等待装修损失鉴定及开庭审理产生的房屋占用费、物业管理费及其他相关费用损失的诉讼请求本院均不予支持。合同到期后，原告向被告缴纳的押金2000元被告应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何晓容在本判决生效后三日内返还原告梁丽娜押金2000元；二、驳回原告梁丽娜的其他诉讼请求。如果被告何晓容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2562元由原告梁丽娜负担2542元、由被告何晓容负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄明真人民陪审员  王先容人民陪审员  刘朝利二〇一六年八月十七日书 记 员  陈 实