江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣民终628号上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：中信井冈山市投资有限公司，住所地：江西省井冈山市茨坪镇梨平村。法定代表人：焦冶陶，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅堃，该公司员工。委托诉讼代理人：彭逸轩，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：江西和泰投资发展有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区火神庙51号三楼。法定代表人：郭顺平，该公司总经理。上诉人中信井冈山市投资有限公司（以下简称中信公司）、上诉人江西和泰投资发展有限公司（以下简称和泰公司）因建设用地使用权转让纠纷一案，均不服江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中民三初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月26日开庭进行了审理。中信公司的委托诉讼代理人傅堃、彭逸轩，和泰公司的法定代表人郭顺平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信公司上诉请求二审法院：1.依法撤销一审判决第一、二、三、四项；2.依法改判和泰公司向其支付欠付土地使用权转让款22074320元，并驳回和泰公司全部反诉请求，或将本案发回重审；3、依法判令和泰公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，对双方建设用地使用权转让合同关系中的真实土地价款以及权利义务关系没有作出准确、清晰的认定，以致判决错误。1.本案涉及的《建设用地使用权转让协议》和《顾问咨询协议书》，实为指向土地使用权转让之同一目的，两个合同的价款之和方为土地转让价款。双方之间的法律关系为建设用地使用权转让合同关系，合同签订时，经双方协商一致，将一份转让合同拆分为两个合同来签署，目�在于拆分合同价款，为和泰公司节约交易税费。关于本案实际土地价款的认定，有以下几个方面应当综合考虑：（1）从涉案地块市场价格来讲，双方签订合同时，周边土地价格不低于100万元每亩，相关事实中信公司在一审中也提交了评估报告等证据予以佐证。而和泰公司所主张的低价仅为《建设用地使用权转让协议》所记载的60万元每亩，与市场行情差距巨大，严重偏离当时的土地价格，合同显失公平。若双方商定的地价当真如此之低，则不仅与交易常理不服，更有国有资产流失之嫌。真实的情况是，两份合同价款的总和为真实的土地价款，周边地块的开发也基本上采用了相同的拆分价款签约的方式，且都已顺利履行完毕。（2）与《建设用地使用权转让协议》相比，《顾问咨询协议书》的形式极其不规范，条款空洞，内容简陋，作为一份标的金额巨大的合同，甚�在双方权利义务这样关键的条款上都欠缺具备实质性、可操作性的约定，再综合价格因素进行分析，不难看出，该份协议书仅是双方为拆分土地转让价款而签，其实质是土地价款协议的一部分，内容指向的仍是土地转让关系，而非为双方设定独立于土地使用权之外的新的权利义务关系。（3）在履行本次土地使用权交易的纳税义务时，中信公司是以每亩100.2万元的价格为准缴纳相关税款的，从另一个侧面证明了土地价款的真实单价。这也说明了中信公司未在此次交易中逃避纳税义务，如实缴纳了税款。（4）在中信公司起诉至一审法院前，曾数次与和泰公司的法定代表人协商土地款余款支付事宜，和泰公司的法定代表人从未明确否认过土地款为110万元每亩，亦未要求中信公司履行所谓的《顾问咨询协议书》，更没有履行该协议书上为其设定的先前义务。在本案诉诸法�后，和泰公司却突然罔顾交易事实，拒不承认双方对土地转让款的真实约定。2.一审判决对土地价款的认定过于机械，没有对全案证据和事实进行统筹把握及能动分析，造成法律事实与客观事实的巨大偏差。一审将两份合同分开讨论，孤立地论述双方当事人履行每一份合同的情况，忽视当地相邻地块的拆分价款签订多份合同进行土地交易的现状，仅从“每一份合同价款是否应当支付”的角度把两份合同割裂、孤立地进行探讨，无异于缘木求鱼。3.一审判决中信公司承担的费用缺乏事实及法律依据，应予撤销。因一审判决在基础事实的认定上存在偏差，错误地认定了土地转让价格，因此，和泰公司不仅无需再支付欠付土地款，中信公司还应退还和泰公司所谓“多付”的904000元土地款，该判项应予撤销。关于一审判决支持的和泰公司为接通永久供电而花费的347345.81元，�据《建设用地使用权转让协议》第5.2条的约定，中信公司应保证和泰公司“在开发该地块时相应与外部链接的线路畅通”，审理查明的事实显示，在该地块开发时，中信公司为和泰公司接通了临时用电，保证了开发用电所需，因此，中信公司并未违反合同约定，不应负担额外成本，一审判决该项费用由中信公司承担并无合同及法律依据，应予撤销。关于一审判决酌定由中信公司向和泰公司支付的低洼地势回填及林木清表费用，在合同中对相关履行标准并无明确约定，中信公司认为该项约定的本意仅为保证土地交付时符合适宜房地产开发的初级地况需求，中信公司交付的土地已符合该项条件，若无例外约定，为进一步开发而产生的投入理应由土地出让方负担。一审判决酌定中信公司承担相关费用，缺乏合同及法律依据，且酌定金额过高，请求二审法院予以撤销，依法改判或发回重审。二、一审判决适用法律错误，造成合同效力的认定与实体处理之间存在矛盾，应予纠正。一审判决针对中信公司提出的“双方是为了节省税费而将土地转让款本为100万元每亩的合同分拆成60万元每亩和40万元每亩两个合同”的意见，论述“退而言之，若原告所述属实，则原、被告的行为涉嫌逃避纳税义务、损害国家利益，系以合法形式掩盖非法目的之行为，现原告以该基于非法目的之行为主张相应权益的诉请，依法亦应不予支持”。若依该段论述之意思，双方签订两份涉案合同的行为系以合法形式掩盖非法目的，根据我国合同法第五十二条之规定，两份合同皆应属无效，在合同无效情形下，因该合同取得的财产应予返还，但一审判决在作出合同无效的判断后，未按照合同无效情形予以处理，亦未向双方作必要的释明，径行作出裁判，其实体处理适用法律错误，请二审法院依法予以纠正或发回重审。三、中信公司有新证据提交二审法院，该证据对证明案件事实具有关键意义，足以推翻一审判决。本案一审庭审终结前，中信公司因客观原因未能取得其就涉案地块缴纳税款的相关证明，因此未能作为证据向一审法院提交。一审庭审结束后，中信公司取得了税务部门开具的证明，该证据可以证明中信公司在缴纳涉案地块转让交易的税款时，计税标准系以100万元每亩为准，而非和泰公司所主张的60万元每亩，结合中信公司提交的其他证据，能够形成完成的证据链，证明中信公司所陈述的事实属实，以及诉求的合理合法。四、一审判决对本案定性不够准确，一定程度上也造成法律关系的混淆。一审判决将案由定为“建设用地使用权纠纷”，根据我国民事案件案由规定的划分，该案由属用益物权纠纷范畴，而本案双方的争�焦点为基于建设用地使用权转让合同履行的权利义务争议，属合同纠纷范畴，以“建设用地使用权转让合同纠纷”的案由进行审理更为恰当。一审判决确定案由不当，对相关事实查明和法律适用的侧重难免有所影响。请二审法院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，且现有新证据足以推翻一审判决，恳请二审法院依法改判。针对中信公司的上诉，和泰公司答辩称，一、一审对双方建设用地使用权转让协议、顾问咨询协议的订立、效力、履行情况，认定事实清楚，适用法律准确，应当维持。1.中信公司称双方将土地转让款100万/每亩拆分成60万+40万/每亩签订合同不符合客观事实。当时土地使用权公允地价为约60万元/亩，有井冈山国土局认可、存档的评估报告为证，且该评估报告的委托方即系中信公司；如果和泰公司未能将建设用地使用权转让款全部付清，转让方不可能将土地使用权证全部过户给和泰公司；如果确系拆分签订合同，那么顾问咨询费应当也是按每亩40万元计算。但双方的顾问协议是定额（即2200万元）合同；正因为如此，中信公司在上诉状中坚持100万元/亩，但在一审庭审记录材料中又修改为100.2万元/亩；在起诉前自称要求和泰公司支付顾问咨询费、起诉后又要求支付土地转让款。一直自相矛盾。2.和泰公司没有任何避税冲动。相反，和泰公司应支付土地转让契税税率仅为转让金额的4%，土地增值税税率为30%，如果把土地款一拆为二签订合同，和泰公司虽可以节约契税88万元，但需要多交纳增值税660万元。中信公司称拆分签订合同系“帮助和泰公司节约税金”不符合客观事实和法律规定。3.中信公司一审认可顾问咨询协议未实际履行，和泰公司一直不同意支付顾问咨询费用，且已经依法解除合同。综上，中信公司主张要求改判和泰公司支付土地使用权转让款22074320元的请求不能成立。二、一审判决第一项判决中信公司返还超付土地款90.4万元确，应予维持。三、一审判决中信公司支付和泰公司外接用电费用、低洼地势回填费用、林木清表费用1347345.81元偏袒中信公司。中信公司请求改判的理由不能成立，和泰公司已经提起上诉请求二审增加判决，改判中信公司承担和泰公司全部三通一平费用（具体见和泰公司上诉状）。中信公司在一审勘验现场时，认可自身仅仅为转让的建设用地提供了临时外接用电，整个梨坪开发区域的用电设施在和泰公司完成外接电手续后才进行建设；认可中信公司自身确未进行林木清表、低洼地势回填工作。和泰公司提供的三通一平费用付款记录及现场签证单，均为发生在诉讼前的客观事实，一审已经确认真实性。中信公司一直称已经进行三通一平，但又认可未进行林木清表、低洼地势回填，本身自相矛盾，且拒绝向法庭提供中信公司已经自己实施“三通一平”的施工证据，参考《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条，“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。故和泰公司认为，在驳回中信公司该项主张的同时，应改判中信公司承担全部三通一平费用4419858.66元（增加判决3419858.66元）。和泰公司认为：中信公司提出的各项上诉请求，内容空泛，既缺乏证据支持，又与客观事实相悖，请求法庭全部驳回，并支持和泰公司全部上诉请求。和泰公司上诉请求增加判决中信公司赔偿和泰公司三通一平费用3419858.66元、电梯损失费用69960元、未履行规划实施义务损失2057760元，合计5547578.66元。事实和理由如下：一、和泰公司与中信公司签订的《建设用地使用权转让协议》合法有效，中信公司根据合同约定及交易惯例，应负有土地“三通一平”的义务，但中信公司均未履行。和泰公司实际支付土地平整的相关费用合计4419858.66元。但一审仅酌定判决中信公司向和泰公司“支付低洼地势回填及林木清表费用100万元”，偏袒、保护中信公司。请求改判中信公司向和泰公司支付三通一平（含低洼地势回填、林木清表）总费用4419858.66元。二、中信公司按照合同约定及规划要求均负有用地范围内的排水设施建设义务，包括合同中明确约定的地下箱涵建设义务及规划条件中明确要求的建设截洪沟义务。由于中信公司未正确履行该义务，导致和泰公司因水灾产生的电梯损毁维修费用69960元，中信公司应当赔偿，一审不予认定错误。请求二审增加判决中信公司支付和�公司水灾电梯损失69960元。三、中信公司是井冈山黎坪区域的总体开发建设单位，该区域的规划方案系中信公司编制后经井冈山风景名胜区管理局、江西省建设厅等单位批准生效的正式方案，中信公司系整体规划方案的落实责任主体。和泰公司受让的本案争议建设宗地，在地理位置上仅属于黎坪区域的一部分，且受让建设宗地时，和泰公司系依据井冈山黎坪区域整体规划而作出的受让交易决定。中信公司一直未按政府部门审批通过的规划方案和法律规定的建设期限进行建设，直接导致和泰公司受让的建设用地无任何配套设施，严重影响受让建设用地的使用价值，且该行为属于持续状态。中信公司理应进行赔偿。和泰公司要求中信公司在配套设施未建设期间按受让宗地价款的银行利息标准逐年赔偿和泰公司损失的请求正当，请求二审法院依法增加判决中信公司赔偿和泰公司2014年度配套设施缺失损失2057760元。综上，和泰公司认为，一审部分判决有失公允，请求二审法院依法改判。针对和泰公司的上诉，中信公司答辩称，一、对于和泰公司要求中信公司赔偿三通一平的费用的上诉请求不予认可，通过查看和泰公司提交的有关内容，不涉及到中信公司应当承担的合同义务，因为中信公司的合同义务主要在第5.7条款。和泰公司提交的证据只是显示了和泰公司作为开发商所应当承担的项目建设主体的桩基工程，这不属于中信公司的责任。另外，林木清表费用只有3800元；二、关于电梯损失的上诉主张，同意一审判决，因为电梯的损失费用与中信公司之间没有直接的因果关系，所以不应予认定。三、关于2057760元的损失，规划的主体并不是中信公司，而是政府相关机构，并且也没有证据证明中信公司未履行规划义务，相反中信公�在整个梨坪区域作了大量前期工作，没有也不可能给和泰公司造成损失，所以对和泰公司的第三项上诉请求也不予认可。综上，请求二审法院驳回和泰公司的上诉请求。中信公司向一审法院起诉请求：判令和泰公司向其支付欠付的2207.432万元土地转让款。和泰公司向一审反诉请求：1.判令中信公司退回和泰公司超付建设用地转让款90.4万元；2.判令中信公司赔偿和泰公司违约损失5408769.47元；3.判令中信公司赔偿和泰公司因其未完全履行转让建设用地承诺和政府审定的规划建设方案造成的损失2057760元（暂计算2014年度损失）。一审法院经审理查明，2011年，中信公司就其拥有的井冈山市梨坪区域的建设用地使用权转让问题，与和泰公司签订了《建设用地使用权转让协议》和《顾问咨询协议书》。《建设用地使用权转让协议》第3条约定和泰公司应向中�公司支付建设用地使用权转让价暂定为3300万元，实际转让总价以最终国有土地使用证所载面积为准，按每亩60万元的价格计算得出；第5.2条约定中信公司应保证和泰公司在开发该地块时相应与外部链接的管道、线路和道路畅通；第5.7条约定中信公司承诺该地块地下箱涵建设、地上杆线迁移及低洼地势回填与林木清表工作，在该协议签署后3个月内完成；第7.2条约定中信公司承诺该地块相关征地费用、土地开发补偿费、土地出让金及相关税费、城市基础设施建设费等与土地相关的全部费用均已足额支付并已经包含在建设用地使用权转让价款中；该协议还对中信公司、和泰公司双方的其他权利义务、违约责任等作了约定。《顾问咨询协议》约定中信公司对区内新建项目进行整体把控，并对具体开发提供必要的监管、引导、指导等服务，和泰公司为此向中信公司支付总价暂定为2200万元的顾问咨询费用，该费用按照中信公司、和泰公司双方签署相关建设用地使用权转让合同实际结算金额即暂定3300万元的67％计算，具体支付办法按该协议相关条款执行；该协议还对双方的其他权利义务、违约责任等作了约定。庭审中，双方均认可《顾问咨询协议书》自始从未履行，2015年11月20日，和泰公司提出解除该《顾问咨询协议书》。2012年3月5日，中信公司、和泰公司签订《B—2地块面积合同补充协议》，约定双方一致同意按实测面积57.16亩进行B—2地块土地证办理，并以此土地证办理面积作为土地转让款结算依据。协议签订后，中信公司依约将土地使用权过户给和泰公司并于2012年4月办理了国有建设用地使用权证。2012年6月28日前，和泰公司共向中信公司支付2220万元。和泰公司在2012年6月28日以每笔100万元（计13笔）共向中信公司支付1300万元，2013年1月28日，税务部门开具了和泰公司向中信公司支付3520万元土地款的税务发票。2013年12月16日，中信公司向和泰公司出具《关于欠款抵偿限销楼房的函》，该函提及“和泰公司需在2013年9月30日前支付欠付的2196万元土地款，经初步协商，中信公司拟将和泰公司已建设完工的楼房进行欠款抵偿”的内容。2013年12月17日，和泰公司向中信公司出具《关于欠款抵偿限销楼房函件的回复》，该回复提及“和泰公司认为该款现不应支付，并请中信公司考虑合同前期对土地平整的约定以及土地超过控规面积等实际情况，调减相应款项，和泰公司将积极与中信公司进一步磋商”的内容。2014年6月30日，中信公司向和泰公司发催款函，要求和泰公司尽快付清尚欠的2207万元土地使用权转让款及咨询费。2014年8月及2015年8月，中信公司、和泰公司分别以会议、谈话的方式就还款事宜进行过协商�另查明，2015年10月28日，江西同力工程造价咨询有限公司出具《关于井冈山竹海龙湾（江山大酒店）新建工程内三通一平部分工程造价的说明》，该说明认为因建设单位未提供三通一平导致施工单位增加签证部分总费用为3142280.66元。2016年5月11日，一审法院审判人员到本案B—2地块进行现场勘查，该地块已通水、通路、通电。中信公司向和泰公司交付该地块后提供了临时用电，2014年开始有永久供电，但系和泰公司出资接通。再查明，根据《赣首佳[2012]（吉估）字第053号》土地估价报告，本案B—2地块的土地估价为3425.6354万元。经一审法院向井冈山市城乡建设局发函调查，该局复函确认“市政公用设施配套费”和“城市基础设施建设费”系两项不同的费用，“市政公用设施配套费”属行政性收费，系由建设单位缴纳，该费用与土地挂牌交易无关。一审法院认为，关于争议焦点1。中信公司、和泰公司签订的《建设用地使用权转让协议》合法有效，双方应按该协议之约定全面履行各自的义务。该协议明确约定本案土地转让款是按每亩60万元计算，根据中信公司、和泰公司于2012年3月5日所订立《B—2地块面积合同补充协议》之约定，本案诉争B—2地块的土地款为3429.6万元，又根据中信公司、和泰公司所订立《顾问咨询协议书》第1.3条之约定，顾问咨询费用按3429.6万元的67％计算，为2297.832万元，现中信公司、和泰公司双方所争议的是该2297.832万元应否支付的问题。和泰公司向中信公司支付该2297.832万元是以中信公司履行《顾问咨询协议书》所约定的“对区内新建项目进行整体把控，并对具体开发提供必要的监管、引导、指导”等义务为条件，因庭审中中信公司、和泰公司均认可《顾问咨询协议书》自始从未履行过，故中信公司要求和泰公司按《顾问咨询协议书》履行该2297.832万元的付款义务缺乏依据，不予支持。中信公司又提出该2297.832万元名义上为顾问咨询费用，实际上是土地转让款，是为了节省税费而将土地转让款本为100万元每亩的合同分拆成60万元每亩（即《建设用地使用权转让协议》）和40万元每亩（即《顾问咨询协议书》）两个合同，但中信公司并未提供充分的证据对此予以证实，且中信公司所提交的证据《催款函》（信医井字【2014】10号）中亦载明“贵司尚欠人民币2207万元土地使用权转让款及咨询费未支付”，中信公司的诉请主张与其所举证据自相矛盾。退而言之，若中信公司所述属实，则中信公司、和泰公司的行为涉嫌逃避纳税义务、损害国家利益，系以合法形式掩盖非法目的之行为，现中信公司以该基于非法目的之行为主张相应权益的诉请，依法亦�不予支持。因此，中信公司要求和泰公司支付2207.432万元的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点2。对于90.4万元应否退回的问题。由于本案诉争B—2地块的土地款为3429.6万元，和泰公司实付款为3520万元，因《顾问咨询协议书》自始从未履行过，和泰公司对此不再负有向中信公司付款之义务，核减后，和泰公司为此多付了90.4万元。因此，对于和泰公司要求中信公司返还其多付的90.4万元之反诉请求，予以支持。对于外接用电费用347345.81元。因中信公司于2013年将B—2地块交付给和泰公司并将土地使用权证办理至和泰公司名下，根据《建设用地使用权转让协议》第5.2条的约定，中信公司应保证和泰公司在开发该地块时相应与外部链接的线路畅通，但中信公司仅为和泰公司接通了临时用电，直到2014年由和泰公司出资接通了永久供电，对此中信公司�表示认可。因此，对于和泰公司在2014年为通电而花费的347345.81元应由中信公司承担，和泰公司要求中信公司支付该347345.81元，予以支持。对于平整土地费用4419858.66元。根据《建设用地使用权转让协议》第5.7条之约定，中信公司承诺B—2地块的地下箱涵建设、地上杆线迁移及低洼地势回填与林木清表工作需在该协议签署后3个月内完成，这与和泰公司所主张的土地平整（即“一平”）并不相同。江西同力工程造价咨询有限公司于2015年10月28日出具《关于井冈山竹海龙湾（江山大酒店）新建工程内三通一平部分工程造价的说明》中的费用系土地平整费用，低洼地势回填只是土地平整中的一项工程，中信公司对于其他平整土地工程内容（如降坡等）并无合同上的义务。经现场勘查，该地块确有低洼地势，中信公司亦认可其未做低洼地势回填与林木清表工作。因未约定相应�标准，中信公司、和泰公司对于该费用不能达成一致意见，考虑到和泰公司确实做了低洼地势回填与林木清表工作，酌定由中信公司向和泰公司支付低洼地势回填及林木清表费用100万元。对于电梯维修费69960元，因和泰公司未能提供充分的证据证实中信公司负有相应的义务且系中信公司原因造成，故对于该69960元不予支持。对于市政公用设施配套费571605元，根据《建设用地使用权转让协议》第7.2条之约定，中信公司负责缴纳的是城市基础设施建设费等与土地相关的费用，而市政公用设施配套费是按建设项目的建筑面积计征，是与项目开发建设有关的费用，系由建设单位负责交纳，并非双方所约定的城市基础设施建设费等与土地相关的费用，故对于和泰公司所主张的该571605元应不予支持。对于其他损失2057760元，和泰公司认为中信公司负有履行井冈山梨坪旅游接待服务区规划的义务，但双方在合同中并未约定此项义务，且中信公司并非该服务区的规划主体，和泰公司亦未提供充分的证据证实该2057760元损失真实存在且与中信公司未履行该义务有直接的因果关系，故和泰公司要求中信公司承担该2057760元损失缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及第九十二条第一款之规定，判决：一、中信公司应于本判决生效后15日内向和泰公司返还多付的904000元土地转让款；二、中信公司应于本判决生效后15日内向和泰公司支付外接用电费用347345.81元、低洼地势回填和林木清表费用1000000元，合计1347345.81元；三、驳回中信公司的诉讼请求；�、驳回和泰公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152172元、反诉费70394元，共计222566元，由中信公司负担203633元，由和泰公司负担18933元。本院二审期间，和泰公司未提交新证据。中信公司提交了2组新证据，第一组证据：井冈山市地方税务局2016年8月25日出具的《完税证明》及《中信公司土地使用权转让营业收入缴税表》。证明：1.对于案涉的B2地块，中信公司是按照100.2万元/亩的价款向税务机关缴纳相关税项，并且已于2012年全额缴纳完毕。2.2012年B2地块的周边地块均是按照100万元/亩以上的标准缴纳税项，故B2地块及周边地块在2012年土地使用权转让价款均高于100万元/亩；第二组证据：《建设用地使用权转让协议》�YLJTJGS1012A2），《顾问咨询协议书》（YLJTJGS1012B2）;《建设用地使用权转让协议》（YLJTJGS1012A5），《顾问咨询协议书》（YLJTJGS1012B5）。证明：1.中信公司与和泰公司之外的其他公司就梨坪区域土地使用权转让也将土地转让款拆分为两个合同，中信公司与其他公司的交易均是以此模式进行；2.案涉地块的周边地块在同时期的土地使用权转让价款均在100万元/亩以上。和泰公司质证对上述二组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，且认为不属于新证据。本院认为，和泰公司对中信公司提供的上述二组证据的真实性无异议，虽然该二组证据中信公司逾期提供，但并非故意或存在重大过失，故对该二组证据的真实性予以确认。至于关联性结合本案其他事实和证据综合认定。二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.本案案由为建设用地使用权纠纷还是建设用地使用权转让纠纷？2.案涉土地使用权转让单价是每亩100.2万元还是每亩60万元？如果是每亩100.2万元，则和泰公司应付中信公司尚欠土地转让款2207.432万元。如果是每亩60万元，则中信公司应退回和泰公司多付的土地转让款90.4万元。涉及：案涉《顾问咨询协议书》所约定的价款应否认定为土地转让款？3.中信公司应否承担和泰公司外接用电费用的347345.81元、三通一平费用4419858.66元、电梯损失费用69960元和未履行规划实施义务所遭受的损失2057760元(2014年度)？对此，本院分别评述如下：关于本案案由为建设用地使用权纠纷还是建设用地使用权转让纠纷的问题。本案中，中信公司与和泰公司签订了《建设用地使用权转让协议》，双方因履行该协议发生纠纷诉�一审法院，中信公司诉请和泰公司支付尚欠土地转让款，和泰公司反诉请求中信公司返还多付的土地转让款，赔偿违约损失，即双方诉请均是围绕《建设用地使用权转让协议》提出的，故本案案由应为建设用地使用权转让纠纷。一审法院定性本案案由为建设用地使用权纠纷不妥，本院二审予以纠正。关于案涉土地使用权转让单价是每亩100.2万元还是每亩60万元的问题。中信公司认为，案涉土地使用权的转让价款应包括《建设用地使用权转让协议》约定的价款与《顾问咨询协议书》约定的价款之和，即每亩100.2万元。和泰公司认为，《顾问咨询协议书》未履行，案涉土地使用权的转让价款为每亩60万元。本院认为，综合分析本案以下事实和证据，案涉土地使用权的转让价款应认定为每亩100.2万元。理由如下：1.《建设用地使用权转让协议》与《顾问咨询协议书�同时签订。《建设用地使用权转让协议》约定建设用地使用权实际转让总价以最终国有土地使用证所载面积计算为准，按每亩60万元的价格计算得出。《顾问咨询协议书》约定的顾问咨询费为建设用地使用权转让合同实际结算金额的67%,即60万元/亩×67%﹦40.2万元，两协议约定的单价之和为每亩100.2万元；2.《顾问咨询协议书》约定了和泰公司需向中信公司支付2200万元（暂定价）的巨额顾问咨询费，但对于中信公司应当履行的义务却只有简单、原则的约定，没有明确、具体的约定，有违商事交易常理；3.中信公司与案外人签订的《建设用地使用权转让协议》、《顾问咨询协议书》等证据表明，中信公司与案外人就梨坪区域土地使用权转让也采取了类似模式将土地转让款拆分为两个合同。案涉地块交易期间，周边地块的转让价格均超过了每亩100万元。在此情况下，案涉土地转让价格认定为每亩60万元，与当时的土地交易行情不符；4.井冈山市地方税务局出具的《完税证明》、《中信公司土地使用权转让营业收入缴税表》载明：案涉土地57.16亩，营业收入57274320元，按此基数缴纳各类税费7245201.48元。即案涉地块使用权转让税费是按每亩100.2万元的成交价缴纳的。如果成交价为每亩60万元，中信公司却按每亩100.2万元缴纳税费，于情不通，于理不合；5.一审中，中信公司提供了两份其公司负责人与和泰公司法定代表人郭顺平分别于2014年8月4日、2015年8月28日会谈的录音。在会谈中，郭顺平对案涉土地交易价格为每亩100万元左右及和泰公司尚欠中信公司土地转让款并无多少异议，只是强调因形势发生变化，中信公司未履行协议约定的义务导致其遭受重大损失，要求以欠付的土地转让款冲抵部分损失等。虽然录音未经郭顺平同意，但并不�于《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定的以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，可以作为认定本案事实的证据。综上，上述证据可以相互印证，形成较为完整的证据链，足以证明案涉地块的转让价款为每亩100.2万元，而非每亩60万元。一审判决关于案涉地块的转让价款认定错误，二审予以纠正。按每亩100.2万元计算，案涉地块的转让价款为57274320元，减去已付的35200000元，和泰公司还应付中信公司土地转让款22074320元。关于中信公司应否承担和泰公司外接用电费用347345.81元、三通一平费用4419858.66元、电梯损失费用69960元和未履行规划实施义务所遭受的损失2057760元（2014年度）的问题。关于347345.81元外接用电费用问题。《建设用地使用权转让协议》第5.2条约定，转让方（中信公司）应保证受让方（和泰公司）在开发该地块时相应与外部链接的管道、线路和道路畅通，且不再重复收取费用。据此，中信公司有义务接通外部用电线路，以保证和泰公司与外部链接的线路畅通。但中信公司仅为和泰公司接通了临时用电，直到2014年才由和泰公司自己出资接通了永久供电，对此中信公司并无异议。故其应承担和泰公司为外接用电而花费的347345.81元；关于三通一平费用4419858.66元问题。《建设用地使用权转让协议》第5.7条约定，转让方（中信公司）承诺B—2地块的地下箱涵建设、地上杆线迁移及低洼地势回填与林木清表工作需在该协议签署后3个月内完成，受让方（和泰公司）应及时提供相应设计需求及图纸指引。结合该协议第5.2条的约定，中信公司负有在案涉地块建设地下箱涵、保证道路畅通、平整土地及林木清表等义务。根据江西同力工程造价咨询有限公司出具的《工程造价审核定案表》、《关于井冈山竹海龙湾（江山大酒店）新建工程内三通一平部分工程造价的说明》，以及相关转账凭证，和泰公司为完成案涉地块的林木清表、地势回填、山体降坡等“三通一平”工作，共花费4419848.66元。经一审法院现场勘查，案涉地块确有低洼地势，中信公司亦认可其未做低洼地势回填与林木清表工作。鉴于现状已不复存在，双方在协议中未明确中信公司所要承担的义务内容及费用标准，同时，和泰公司也未提供相应设计需求及图纸指引，故对和泰公司所花费用4419848.66元，本院酌定由中信公司、和泰公司各承担50%，即中信公司应向和泰公司支付2209924.33元。关于电梯维修费69960元问题。根据和泰公司一审庭审中的陈述，该69960元电梯维修费系因2014�7月山上发生洪水浸入建筑物淹坏电梯所致。此时，案涉土地使用权转让协议已经履行2年多，和泰公司也在案涉地块开发、施工，对案涉地块所处的自然环境和气候条件应有足够的认知，且案涉协议并未赋予中信公司保障和泰公司所施工工程及相应设施的安全义务。故该69960元电梯维修费应由和泰公司自行承担。关于未履行规划实施义务所遭受的损失2057760元（2014年度）的问题。根据《中信梨坪项目整体开发建设规划方案》，梨坪项目区域内须设置医疗救护中心、摄影亭、邮电局、污水处理站、消防站、公厕、派出所、银行、垃圾转运站等各类基础设施，以及在建设用地外围设置宽度不小于20米山体防护绿带，并依山就势修建截洪沟，集中布置人防设施等。《井冈山市人民政府办公室关于同意中信井冈山市投资有限公司享受优惠政策的批复》（井府办字【2007】45号）载明：井冈山市政府对于中信公司必须上缴的营业税、企业所得税、土地增值税、契税等地方所得部分将全额返还给中信公司用于本项目区内的交通、市政等基础设施建设，并将项目地块内其他企业所交税收中的地方分成部分的50%返还给中信公司用于本项目区内市政设施、绿化、卫生等方面的维护与管理。据此，中信公司应是项目区域内部分基础设施的实施主体。但是，基础设施的建设和完善需要一段较长时间，基础设施的建设和完善对项目区域内相关公司开发经营产生何种影响尚难评估、认定。故和泰公司在现阶段就请求中信公司赔偿未履行规划实施义务使其遭受的损失，尚缺乏事实依据。对和泰公司此项诉请，不予支持。如梨坪项目整体开发建设到一定阶段，相应的基础设施仍未建设和完善，造成案涉地块价值下降及公司经营收入下降，和泰公司可另行主张。综上，和泰公司应支付中信公司土地转让款22074320元，中信公司应支付和泰公司外接用电费用347345.81元、“三通一平”费用2209924.33元。相互抵扣后，和泰公司还应支付中信公司土地转让款19517049.9元。一审判决认定事实和适用法律均存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中民三初字第46号民事判决；二、江西和泰投资发展有限公司于本判决生效后15日内向中信井冈山市投资有限公司支付土地转让款19517049.9元；三、驳回中信井冈山市投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回江西和泰投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费152172元，反诉费70394元，二审案件受理费224061.33元，共计446627.33元，由中信井冈山市投资有限公司负担156319.57元，江西和泰投资发展有限公司负担290307.76元。本判决为终审判决。审 判 长  胡国运代理审判员  廖溢爱代理审判员  吴 狄二〇一七年一月十七日书 记 员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义�不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。