浙江省象山县人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙0225民初5809号
原告（反诉被告）：徐新栋，男，1951年6月16日出生，汉族，住象山县，现住象山县。
委托诉讼代理人：邓芝亚（系原告之妻），女，1953年8月29日出生，汉族，住象山县。
被告：林德希，男，1955年1月31日出生，汉族，住象山县，现住象山县。
被告：余敏（反诉原告），男，1967年1月16日出生，汉族，住象山县。
原告徐新栋与被告林德希、余敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法由审判员陶振明独任审判。被告余敏于8月3日提起反诉，本院审核后决定合并审理。8月4日，本院依法对本案公开开庭进行了审理，原告徐新栋的委托诉讼代理人邓芝亚，被告林德希、余敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐新栋起诉请求判令：一、两被告立即腾退坐落于象山县××街道东街××号属于原告的二间房屋；二、两被告支付逾期腾房租金（按每天188元计，自2017年6月21日算至腾退出屋之日止）。事实与理由：2014年6月18日，被告林德希与原告协商租赁房屋并达成协议一份，约定原告将坐落于丹东街道东街24号的两间房屋出租给被告林德希营业，租赁期限自2014年6月21日至2017年6月20日，第一年租金为75000元，每半年付上前等。2015年6月，经原告同意，被告林德希将上述街面两间转租给被告余敏，并约定原租期不变，租金标准变为68000元，每半年付一次租金等。2017年6月20日房屋租赁期满，原告要求两被告腾退出屋，两被告经原告催促不予理会。
原告认为，原告已按合同约定履行了义务，房屋租赁期满后，被告拒不腾退出屋，显然违约。
原告为证明其诉称的事实成立，向本院提交的证据经被告质证，本院认证如下：
1.房屋租赁协议1份，以证明原告于2014年6月18日将涉案房屋出租给被告林德希，被告林德希于2015年6月转租给被告余敏，租期于2017年6月20日到期的事实。被告林德希质证后认为与原告协商后退出租赁合同；被告余敏质证后认为承租房屋和装修是和被告林德希在一起的，后被告林德希身体不好，房屋租赁一年后退出，原告与其协商房租金减少7000元，协议就没有写，一直由其承租，后拆迁政策来了，但不知何时拆迁。鉴于二被告对租赁协议无异议，本院对此予以采信，对被告的质证意见结合其他事实予以确定。
2.银行借记卡记账单1组，以证明被告余敏承租后支付租金的事实。被告林德希质证后认为不知道账单上汇款信息情况；被告余敏质证后认为房屋租金是通过其妻朱爱云支付至原告妻子邓芝亚的银行卡中。鉴于被告余敏的陈述与原告的证明目的一致，本院对此予以采信。
3.营业执照1份，以证明被告余敏承租从事经营的事实。被告林德希、余敏质证后没有异议，本院对此予以采信。
被告林德希在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称：由于身体不好，被告林德希退出租赁房屋，所有承担的义务已经都承担了，转租给余敏是经过原告夫妻同意的，房屋租期满后要求腾退，被告林德希没有收到通知。被告林德希认为协议无效，请法院裁定，若合同无效，无须多说。原告的诉讼请求与被告林德希无关，因为其已经退出租赁关系。
被告林德希对其辩称，未向法院提供相关证据。
被告余敏在法定期限内作书面答辩称：被告余敏与被告林德希合伙开办孝盈天连锁店已有数年，后因林德希身体原因，该店由被告余敏一人经营，期间，被告余敏对该二间店面房屋进行装修，花去8万余元，在房屋南首道地搭建20平方米左右的玻璃房屋，花去2万余元，并在原告房屋与原百货公司之间搭设长11米、宽1.2米的铝合金天棚，又花去1万余元。2017年3月，被告余敏所承租的房屋被列入棚户区改造范围。6月24日，象山县丹东街道棚户区改造办公室向外公示被告余敏搭建房屋不在产权登记面积之内的有12.39平方米，计评估价16393元，二间店面房屋装修评估价为86129元，一次性搬迁和临时安置费28226元，停业停产损失补偿费141126元，合计为271874元。该笔费用本属被告余敏所有，根据双方协议书约定，被告余敏可得70%，计款为190311.8元，原告得30%。为此，原、被告多次协商，原告提出补偿被告余敏37000元，后因双方就拆迁补偿分配达不成一致意见，显然不是被告不腾房，而是因为拆迁补偿等双方协商不成之故。
为此，被告余敏提起反诉请求：原告徐新栋支付被告余敏拆迁补偿款190311.8元。事实与理由：被告余敏对承租房进行装修，所有的费用都是被告余敏出资，该笔拆迁补偿总价款本应归被告余敏所有，因双方有协议约定按3比7分成，被告余敏愿意将其中的30%补偿款给原告，如原告愿意支付被告190311.8元，被告余敏立即腾退承租房屋。
被告余敏为此向本院提交《关于象山县丹东街道办事处区块改造项目房屋征收决定》、宁波市房屋征收信息公开系统资料（其中显示涉案房屋），以证明涉案的房屋征收的事实。原告质证后没有异议；被告林德希质证后无异议。鉴于对拆迁征收的事实原、被告均予认可，本院予以采信。
综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下：
2014年6月18日，原告与被告林德希协商一致由被告林德希承租原告所有的丹东街道东街24号二间街面房，约定租赁期限为3年，自2014年6月21日至2017年6月20日止，第一年和第二年租金为75000元，第三年租金在第二年租金基础上增加5%即为78750元等。被告林德希承租后，与被告余敏一起经营湖北孝盈天殡葬用品有限公司象山分公司（以下简称孝盈天公司），并支付了第一年的租金。2015年1月，被告林德希因身体原因，遂与原告协商不承租房屋，由被告余敏继续租赁涉案的房屋，后原告同意由被告余敏承租，并将租金降至每年68000元。被告林德希在原租赁协议中注明“原订租赁协议本人已付清至（2015年6月20日），下年租金由甲方与现店主联系，与本人无涉。林德希”。原告与被告余敏未另行签订租赁协议。2016年6月18日、12月19日、2017年3月20日，被告余敏通过其妻朱爱云将租金汇入原告之妻邓芝亚的账户，分别为34000元、17000元和17000元。因涉案的房屋涉及拆迁征收，2017年3月间，原告通知被告余敏租期满后腾退出屋，但至今未出屋。
另查明，被告余敏系孝盈天公司登记的经营者，成立日期为2014年4月17日，统一社会信用代码为330225000114270。原告已收到拆迁安置费为拆迁协议中的40%。被告林德希与被告余敏系合伙关系，被告林德希因身体原因而退出。
本院认为，本案的争议焦点系被告的主体是否适格。被告林德希与原告签订租赁协议，后经原告同意后转租于被告余敏，自2015年6月20日之后的租金也由被告余敏直接支付给原告，虽原告与被告余敏没有签订协议，但从原告诉状中的陈述可知原告与被告余敏之间存在租赁关系，结合原告举证的租赁协议中被告林德希的文字说明，原告腾退涉案房屋也是向被告余敏通知的，故综合上述应认定现有租赁关系为原告与被告余敏之间，即与被告林德希无关。被告余敏为孝盈天公司的经营者，系有字号的个体工商户，故按民事诉讼法的规定，应当以该字号为诉讼主体，本院在审理中已向原告释明该事项，但原告坚持不变更诉讼主体，故原告现起诉的被告的主体不符。此外，从查明被告林德希已退出与被告余敏的合伙关系的事实看，被告林德希也不应成为被告的主体。
关于被告余敏提起的反诉。鉴于本案的原告对涉案的房屋因为拆迁，现政府部门对拆迁征收款项仅发放40%，尚有60%没有补偿，因此，被告余敏提起反诉原告有关拆迁房屋补偿的条件并未成就，故对于被告余敏的反诉不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款、第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
一、驳回原告（反诉被告）徐新栋的起诉；
二、驳回被告（反诉原告）余敏的反诉起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 陶振明
二〇一七年八月二十二日
代书记员 童晓喜