南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终97号
上诉人（一审原告）：付岭璃，女，1976年4月16日出生，汉族，住南宁市江南区。
委托诉讼代理人：罗柳宁，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）：广西顺盈投资有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路6－6号阳光新都C栋9层0905号房。
法定代表人：宁长凌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。
上诉人付岭璃与被上诉人广西顺盈投资有限公司（以下简称顺盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭审理了本案，上诉人付岭璃及其委托诉讼代理人罗柳宁，被上诉人顺盈公司的委托诉讼代理人韦华超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付岭璃上诉请求：撤销原判。一、判令付岭璃与顺盈公司2015年11月21日签订的《四联村委办公综合楼房屋租赁合同》（合同编号B20153030号）无效；二、判令顺盈公司退回付岭璃所交的租赁款、定金共计38927元；三、本案一、二审诉讼费由顺盈公司承担。
事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不准确，判决错误。请求二审法院撤销原判，支持付岭璃的上诉请求。1.根据顺盈公司一审提交的证据，其中没有涉案房屋所在土地的使用权证，土地权属不明。2.顺盈公司所租赁的土地，建设用地批准书上载明的建设项目是办公综合楼，但是顺盈公司却用来对外出租。3.付岭璃与顺盈公司所签订的租赁合同期限是20年，但是顺盈公司租赁的土地期限是30年，超出法律规定。4.顺盈公司向南宁市西乡塘区心圩街道四联村民委员会（以下简称四联村委）交纳土地租金是一年一年交的，涉案房屋租赁给付岭璃是20年，所以付岭璃的权利有可能不能得到保障。5.根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，顺盈公司没有取得房屋所有权证，所以不能出租房屋。6.根据顺盈公司一审提交的《房地产开发经营授权书》，从授权范围来看，顺盈公司没有权利出租房屋，租赁主体应该是四联村委，顺盈公司超出授权范围签订本案租赁合同。7.签订合同时顺盈公司隐瞒涉案房屋没有取得建设工程规划许可证的相关情况。8.涉案房屋一直到现在没有建好，没有竣工验收，也没有消防验收，交房时间本应是2017年6月，目前来看顺盈公司不可能如期交房。9.顺盈公司与四联村委的土地租赁合同按照法律规定必须取得三分之二以上的村民同意，但是合同中没有反映出来。
顺盈公司答辩如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回付岭璃的上诉请求。1.顺盈公司的合作方四联村委有土地使用权证，在一审时已经提交，土地使用权人是四联村委。从顺盈公司提交的建设工程规划许可证也可以看出四联村委是有土地使用权的。按照规定，要先有土地使用权证，才能办理建设工程规划许可证。2.在办公用地上建设的房屋，并没有法律强制性规定禁止出租。3.顺盈公司跟四联村委的合作期限与顺盈公司与付岭璃的租赁期限是两码事，不能等同。4.顺盈公司如何向四联村委交纳租赁费用是顺盈公司与四联村委之间的事情，付岭璃的权益是否能保障跟顺盈公司与四联村委合同的履行没有必然的联系，且付岭璃对这个情况是明知的，其作为投资商应承担相应的商业风险。5.《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不属于《中华人民共和国合同法》规定的行政法规，付岭璃引用法条不当。一审判决引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定是恰当的，其效力高于建设部的部门规章。6.顺盈公司根据合作开发合同及授权委托进行经营管理，顺盈公司的经营活动符合与四联村委之间的合同约定及授权委托的范围，四联村委从来没有提出异议，一直给与认可。7.签订合同时顺盈公司已经告知付岭璃，付岭璃知道涉案房屋未办理建设规划许可证的情形，付岭璃以此为由主张合同无效是没有道理的，违反了诚实信用原则。8.涉案房屋按进度建设，是否获得消防许可并不是双方签订租赁合同合法有效的必要条件，双方合同也没有相关约定。9.是否取得三分之二以上村民同意并非是付岭璃与顺盈公司之间租赁合同签订的必要条件。顺盈公司与四联村委的租赁合同是否有效，要经过法院或者仲裁机构的最终裁决才能确定，目前没有证据证实合同已经被裁决为无效合同。
付岭璃向一审法院起诉请求：1.确认付岭璃和顺盈公司于2015年11月21日签订的《四联村委办公综合楼房屋租赁合同》（合同编号B20153031号）无效；2.顺盈公司退回付岭璃所交的租赁款、定金共计38927元；3.本案诉讼费由顺盈公司承担。
一审法院认定事实：位于南宁市东侧，面积为2779.8平方米土地的用地单位为四联村委。2011年5月8日，四联村委（甲方）与顺盈公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市亩回建办公楼用地租给乙方使用，期限自2011年5月8日至2043年5月7日；在租赁期内，乙方有权利将本协议项下的土地及地上建筑物转租给第三方使用等内容。
付岭璃经人介绍，并在介绍人陪同下到建房现场看过后，于2015年11月21日与顺盈公司签订《四联村委办公综合楼房屋租赁合同书》（合同编号：B20153031号），约定：乙方（原告）向甲方（被告）租赁位于南宁市办公综合楼三层31号，建筑面积为8.7平方米；使用期限从合同签订之日起至2035年6月17日止；租赁单价按建筑面积计算为20327.42元/㎡，租金总价款为77854元；在乙方已依约支付房屋全部租赁总价款的前提下，甲方于2017年6月30日前交付房屋给乙方；在2015年11月14日前，乙方需向甲方交纳第一笔租赁定金10000元，在2015年11月21日前，乙方需向甲方支付第二笔租赁预付金28927元，在2016年10月1日前，乙方需向甲方支付第三笔租赁预付金31142元，在2017年6月30日前，乙方需向甲方支付第四笔租赁预付金7785元等内容。合同签订后，付岭璃已依约支付了租赁款28927元、定金10000元。
2016年5月19日，四联村委取得涉案房屋的建设工程规划许可证，建设项目名称为四联村委办公综合楼。2016年12月13日，四联村委取得涉案房屋的建筑工程施工许可证。截止2016年12月，涉案房屋已建成三楼。
一审法院认为，付岭璃与顺盈公司于2015年11月21日签订的《四联村委办公综合楼房屋租赁合同书》（合同编号：B20153031号）系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，四联村委在2016年5月19日已取得涉案房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，合同成立并依法有效。付岭璃在签订合同时涉案房屋尚未建成，付岭璃以其未了解实际情况、顺盈公司存在欺诈行为主张合同无效无事实和法律依据，一审法院不予采信。经一审法院释明，付岭璃仍坚持不变更诉讼请求，故付岭璃要求确认上述合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。双方约定的交房时间是2017年6月30日，现顺盈公司并不存在违约行为，付岭璃要求顺盈公司退还租赁款、定金及预约金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回付岭璃的诉讼请求。案件受理费774元，减半收取计387元（付岭璃已预交），由付岭璃负担。
二审期间双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实无异议。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、签订合同时顺盈公司是否履行告知义务?二、双方签订的房屋租赁合同是否有效？三、顺盈公司是否应当退还付岭璃租赁款、预约金和定金？
本院认为，一、付岭璃主张在签订租赁合同时，顺盈公司未如实告知涉案房屋还未取得建设工程规划许可证，涉案房屋所在的土地权属不明。顺盈公司则主张已如实告知。本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的土地用地单位为四联村委，并非权属不明。在涉案房屋建设过程中，四联村委已于2016年5月19日取得建设工程规划许可证。虽然目前顺盈公司并无证据证实，其在签订合同时已将房屋未取得建设工程规划许可证的情况告知付岭璃，但顺盈公司未告知涉案房屋还未取得建设工程规划许可证的行为，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的，将导致付岭璃与顺盈公司所签订的租赁合同无效的情形。
二、付岭璃与顺盈公司所签订的房屋租赁合同第一段即载明，在充分知悉顺盈公司依法取得四联村委办公综合楼的使用权、经营权和收益权，并有权在使用期限内将该建筑部分或全部租赁给他人经营使用等情形下，根据相关法律规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就付岭璃租赁一事达成该合同书。以上内容说明付岭璃在签订租赁合同时，已知悉顺盈公司就涉案房屋有对外出租的权利。另外，根据《房地产开发经营授权书》的第二项第2点，四联村委授权顺盈公司全权进行投资、建设、招商、经营，顺盈公司对外出租涉案房屋并未超出四联村委的授权范围。因此付岭璃关于顺盈公司超出四联村委的授权范围、无权对外出租涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予采信。
三、付岭璃上诉主张根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，顺盈公司未取得涉案房屋的所有权证，该房屋不能出租。本院认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》已被2011年2月1日住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》取代，《商品房屋租赁管理办法》第6条已取消了未取得房屋所有权证的房屋不准出租的规定。付岭璃的该项上诉主张无合法依据，本院不予支持。
四、关于付岭璃主张顺盈公司与四联村委的土地租赁合同无效的问题。由于顺盈公司与四联村委的土地租赁合同是另一法律关系，不属于本案审理范围，故对于付岭璃的该项上诉主张，本院不予支持。
五、付岭璃在其上诉状中所罗列的其他合同无效的理由均不符合法律规定的合同无效的情形，付岭璃与顺盈公司签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。由于付岭璃与顺盈公司的租赁合同合法有效，应当继续履行。付岭璃要求顺盈公司退还其缴纳的租赁款、预约金和定金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，付岭璃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费770元（付岭璃已预交），由上诉人付岭璃负担。
本判决为终审判决。
审判长 张岚
审判员 玉萍
审判员 彭博
二〇一七年六月二十二日
书记员 谢瑜