泸州市龙马潭区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0504执异27号
案外人刘勇，男，汉族，生于1972年12月24日，住四川省叙永县，
委托代理人何胜宣，四川精汇律师事务所律师。
案外人李德洪，男，汉族，生于1974年8月28日，住泸州市江阳区，
委托代理人王玉生，四川鼎正律师事务所律师。
案外人泸州市恒力电力安装公司，地址泸州市江阳区连江路2段43号1号楼，组织机构代码68418198_0。
法定代表人肖建华，总经理。
保全申请人泸州市第七建筑工程公司，地址泸州市龙马潭区。
法定代表人向阳，董事长。
委托代理人黄竹凤，四川程信律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，四川盛树律师事务所律师。
保全被申请人四川嘉联房地产开发有限公司，地址成都市金牛区。
法定代表人罗平。
委托代理人李红军，男，生于1974年3月29日，汉族，住四川省岳池县，该公司员工。
本院在执行保全申请人泸州市第七建筑工程公司与被申请人四川嘉联房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案外人刘勇、李德洪、泸州市恒力电力安装公司对执行标的位于叙永县陕西街236号“东来国际”3-8、20-4、15-4、18-3、22-5、26-4、26-3、28-1号的八套房屋提出书面异议，本院进行审查，现已审查终结。
案外人刘勇称：2012年10月1日，案外人刘勇与四川嘉联房地产开发有限公司签订《项目开发建设挂靠管理合同》，合同约定：位于叙永县盐店口“东来国际”项目由案外人刘勇投资开发建设，挂靠于四川嘉联房地产开发有限公司，案外人按每平方米15元支付挂靠费与四川嘉联房地产开发有限公司，由四川嘉联房地产开发有限公司的名义报批各种手续。其合同第七条约定：本项目的全部开发建设资金由案外人刘勇承担，属于案外人刘勇的个人私有财产。合同签订后，案外人刘勇筹资1.1亿投入到“东来国际”的项目开发建设，该项目由泸州市第七建筑工程公司承建。该项目竣工后，案外人刘勇因欠承建单元泸州市第七建筑工程公司工程款380万元，欠泸州市恒力电力安装公司消防工程款175万元。为此，案外人刘勇以四川嘉联公司叙永分公司的名义以将“东来国际”26-4、26-3、28-1号三套住房作价1749860元抵偿给泸州恒力电力安装公司作为四川嘉联公司欠该公司的工程款175万元。以“东来国际”3-8、20-4、15-4、18-3、22-5号五套房屋作价3829746元抵偿给泸州七建司抵扣四川嘉联公司欠泸州七建司的380万元。与上述两公司分别签订《以房抵工程款合同》，因该幢大楼投资远远超过预期，现尚欠税款数百万元。龙马潭区人民法院查封了四川嘉联房地产开发有限公司名义开发的位于叙永县盐店口“东来国际”大楼的八套房屋，但该大楼系案外人刘勇实际投资，八套房屋应系案外人刘勇所有。案外人认为“东来国际”大楼系案外人实际投资，其财产属案外人刘勇所有，不属于四川嘉联公司所有，人民法院不应查封案外人刘勇的个人财产，而且该查封财产已抵偿给泸州第七建筑公司和泸州市恒力电力安装公司。虽尚未办理过户手续，但施工单位因该幢楼产生的工程款对该幢楼的房产享有优先受偿权，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求解除对上述八套房屋的查封。
案外人李德洪称：“东来国际”项目系以泸州第七建筑工程公司的名义与四川嘉联公司房地产开发有限公司签订的《建设工程施工合同》，但该大楼的实际施工人系案外人李德洪，案外人李德洪与泸州市第七建筑工程公司签订了《内部承包合同》，合同约定“该工程的所有支出由案外人李德洪承担，所有的工程款均归案外人李德洪所有”。2013年9月，工程完工后，经结算四川嘉联公司叙永分公司尚欠工程款380万元，为此“东来国际”的五套住房作价3809746元抵偿工程款380万元，双方签订了《以房抵工程款合同》。四川嘉联公司叙永分公司将上述房产抵扣给案外人抵偿工程款后，案外人委托四川嘉联公司叙永分公司出售上述房屋，在房屋出售前未办理过户登记。案外人认为，该五套房屋虽未办理过户登记手续，但抵偿事实存在，且案外人有权就该房产产生的工程款享有优先受偿，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求解除对案外人所有五套房屋的查封。
案外人泸州市恒力电力安装公司称：叙永“东来国际”大楼的消防、水电安装工程系案外人承建。2013年9月竣工后，案外人与四川嘉联公司叙永分公司结算，尚欠工程款175万元。双方协商，将本案诉争的三套住房抵偿与案外人，并签订《以房抵工程款的合同》。四川嘉联公司叙永分公司将上述房产抵扣给案外人抵偿工程款后，案外人委托四川嘉联公司叙永分公司出售上述房屋，在房屋出售前未办理过户登记。案外人认为，该五套房屋虽未办理过户登记手续，但抵偿事实存在，且案外人有权就该房产产生的工程款享有优先受偿权，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求解除对案外人所有五套房屋的查封。
本院查明，本院在审理原告泸州市第七建筑工程公司与被告四川嘉联房地产开发有限公司建设工程施工合同（2015）川0504民初106号案件中，本院以原告泸州市第七建筑工程公司的申请查封了登记在被告四川嘉联房地产开发有限公司名下的位于叙永县××街××号“东来国际”3-8、20-4、15-4、18-3、22-5、26-4、26-3、28-1号的八套房屋。
另查明，2012年10月1日，案外人刘勇与被申请人四川嘉联房地产开发有限公司签订《项目开发建设挂靠管理合同》，合同约定：位于叙永县盐店口“东来国际”项目由案外人刘勇投资开发建设，挂靠于四川嘉联房地产开发有限公司，案外人支付挂靠费与该公司的法定代表人罗平个人账户。为此，四川嘉联房地产开发有限公司对该项目办理土地使用证，建设用地规划许可证等审批手续。“东来国际”项目系以泸州第七建筑工程公司的名义与四川嘉联公司房地产开发有限公司签订的《建设工程施工合同》，实际施工人之一系案外人李德洪，案外人李德洪与泸州市第七建筑工程公司签订了《内部承包合同》。本案诉争的八套房屋没有办理网签备案等手续，登记在四川嘉联公司名下，委托四川嘉联公司对外出售后的价款再支付与李德洪、泸州恒力电力安装公司用于工程款的偿还。
再查明，四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司的负责人为刘勇，该分公司无独立法人资格。
上述事实有当事人的当庭陈述，双方提供的身份信息，项目开发建设挂靠管理合同，挂靠费支付单据，建设工程施工合同，项目施工建设合作协议，以房抵工程款合同，东来国际安装工程施工合同，国有建设用地使用权出让合同，建设工程规划许可证等证据在案佐证，上述证据均为复印件。
本院认为，根据相关法律的规定，已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记薄判断案外人是否是权利人。首先，本案查封的八套房产的相关证书登记的权利人是登记在四川嘉联房地产开发有限公司名下。案外人刘勇虽与四川嘉联公司签订《挂靠合同》，但不能以此对抗人民法院将上述财产作为四川嘉联公司的财产予以查封。在房屋登记与四川嘉联公司名下，案外人刘勇以现有证据不足以证明该房屋系案外人刘勇所有，故案外人刘勇不具有保全异议的申请资格。其次，从查明的事实来看，本案诉争议的八套房屋的权属未在相关机构办理网签备案等手续，不具有对抗善意第三人的效力。从查明的事实来看，以现有证据不足以证明案外人李德洪与泸州市恒力电力安装公司对本案诉争房屋是否签订《以房抵偿协议》和签订的时间，以及对本案诉争的八套房屋享有所有权和优先权。再次，人民法院按照泸州市第七建筑工程公司的申请查封本案诉争登记与四川嘉联公司名下的八套房屋，符合法律规定。故该房屋的案外人以自己的名义主张房屋登记权利人的相关权利，属异议主体不适格。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘勇、李德洪、泸州市恒力电力安装公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 马 均
助理审判员 李茂仙
人民陪审员 钟龙虎
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 何飞驰