陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第03396号
原告（反诉被告）某物业服务有限责任公司。
法定代表人张某，系该公司总经理。
委托代理人贺某，系某律师事务所律师。
被告（反诉原告）王某。
委托代理人李某，系某某律师事务所律师。
原告某物业服务有限责任公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告某物业服务有限责任公司的委托代理人贺某、被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业服务有限责任公司诉称：2011年8月8日，原告与被告签订前期物业服务协议，约定由原告为被告位于榆林市开发区御溪台小区7号楼302室的房产提供物业服务，被告应于每月10日前向原告按每月每平米建筑面积1.3元的标准缴纳当月的物业管理服务费及其他各种费用。但被告自2012年6月30日起至2014年3月31日止拖欠物业费6384.40元、电梯费1718.90元、生活垃圾费189元、2011年至2013年暖气费12347.64元，共计人民币20639.90元，滞纳金20798.40元。该费用经原告多次电话及书面通知被告仍不能缴纳。致原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法判令被告支付原告2011年11月1日起至2015年3月31日止共计20个月的暖气费合计24849.7元，2012年7月1日起至2015年12月31日为止共计43个月，所欠物业费合计13072.8元、电梯费3519.6元、生活垃圾清运费387元及滞纳金（从应付款项起至款付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）。2、依法判令被告承担本案的诉讼费。针对被告所提出的反诉，被反诉人答辩为反诉人提起的反诉与本诉中所涉的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，依法应当驳回反诉人的反诉请求。理由为1、反诉人所请求的为财产损害赔偿损失，根据民法通则及侵权责任法的相关规定，财产损害的赔偿应为行为人或财产所有人，但反诉人所陈述的事实理由中明确说明其房内所有财产被供暖热水浸泡而导致财产损失，基于此被反诉人在反诉人财产损失的客观情况下，并未有过损害行为，其次供暖热水及供暖设施及设备并非物业公司所有及管理，故被反诉人与反诉人的财产损失不具有因果关系。2、被反诉人与反诉人之间并非供暖、供热合同关系，其供暖合同的合同主体为反诉人王某和榆林经济开发区汇通供热有限公司，在供热合同的履行期间因供热所发生的财产损害的请求，应当在合同当事人之间进行。故请求法院支持原告的诉讼请求，驳回反诉人的反诉。
原告向法庭提交了以下证据：
1、资质证书1份，用以证明原告具有合法的物业服务企业资质的事实。
2、御溪台项目前期物业服务委托合同1份，用以证明在前期物业服务合同期限内，被告应当按照合同约定的物业费标准、电梯费、暖气费及垃圾清运费的收取办法，履行缴费义务，且合同中约定逾期不缴纳的按照合同总价的3‰收取滞纳金，根据合同中物业管理服务内容在被告没有进行特别委托时，原告对被告所有的财产没有维修养护的义务，原告依据该合同与供热部门签订的供暖、供热合同仅为供热公司委托原告向最终用户代收相关费用，而并非供热合同的合同当事人的事实。
3、榆林经济开发区供用热合同3份，用以证明原告依据供热合同约定仅为代收代缴供暖费用以及代为签订供热合同，而并非供热合同的最终用户的事实。
4、律师函、快递回执单各1份，用以证明原告曾与2014年4月23日向被告发律师函一份催缴费用，该律师函已于2014年5月4日送达，但被告未按期交纳的事实。
被告王某辩称：原告诉请的拖欠物业费等数额不正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，反诉的事实与理由为反诉人系榆林市高新区御溪台小区7号楼302室业主，被反诉人系该物业前期物业服务企业。被反诉人要求反诉人承担各种费用计人民币41439.30元，反诉人认为不能成立。2012年，被反诉人在未通知反诉人的情况下，私自为御溪台小区7号楼进行供暖调试，致反诉人新装修房屋被大量供暖热水长时间浸泡，房屋内水深达20厘米左右，室内新装修壁纸、地脚线、木门及其他家具、装饰品严重受损。后被反诉人御溪台项目经理黄飞在实地查看后，承诺赔偿反诉人由此造成的全部损失。后被反诉人御溪台项目经理频繁更换致反诉人的损失不能得到解决。为此，反诉人提起反诉并提出反诉请求为依法判令被反诉人赔偿反诉人财产损失人民币20万元。2、反诉人由被反诉人承担。
被告向法庭提交了以下证据：
1、录像1份，用以证明原告承认其给被告造成财产损失且承认承担赔偿责任的事实。
2、物业清单收据1张，用以证明被告的物业费已交纳了2011年7月14日至2012年6月30日止12个月的物业费3260.01元，且收据中两次注明优惠一个月和优惠送三个月，共计四个月的事实。
3、证人证言1份，用以证明被告家中因地暖漏水造成室内汪水的事实。
4、华商报1份，用以证明原告未按实际公告日期供暖，且并未通知试水试压日期的事实。
5、鉴定费票据1份，用以证明被告交纳了鉴定费5000元的事实。
本案在审理过程中，依法调取了以下证据：
2015年10月19日，榆林市物价局价格认定分局作出榆市价鉴案字（2015）19号关于榆林市高新区御溪台小区7号楼302室装璜损失价格鉴定结论书，结论为榆林市高新区御溪台小区7号楼302室损失的价值在价格鉴定基准日的价格为45360元。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为其中合同中滞纳金是格式条款，其次因原告对被告有侵权责任，原告曾主张说被告不用交纳物业费，因此原告对滞纳金的收取不合理，不予认可；对证据3真实性无异议，证明目的有异议，认为供热合同的签订乙方不是被告，且有原告的盖章；对证据4的真实性及证明目的均有异议，认为被告收到的律师函与原告提供的律师函内容不一致，且并非原告签收，签收证明系伪造，故不予认可。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为案件在未涉诉之前公司部分物业人员曾出面协商解决，但未达成协议，原告未授权工作人员进行调解，故原告对调解所做承诺不予追认；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为1、被告自2011年7月14日收房起至2012年6月30日交纳了近一年的物业费，当时原告的优惠政策为一次性预缴全年物业费，给予业主免收一个月物业费的优惠，后针对地产迟延交房，物业公司与地产商达成一致，就业主顺利收房，签订收房确认单后给予业主免收三个月物业费的优惠，那么上述期间内被告应当缴纳4541元的物业费，给予四个月优惠后，实际缴纳3260.01元，其交清了2012年7月1日前的物业费用，恰恰证明了原告的诉讼请求的起算时间；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，认为地面汪水客观事实，但与原告不具有因果关系，该损失原告不应承担；对证据4的真实性及证明目的均有异议，不予认可；对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，该损失也与原告不具有因果关系，故原告不应承担被告的财产损失。对榆市价鉴案字（2015）19号关于榆林市高新区御溪台小区7号楼302室装璜损失价格鉴定结论书，原告对真实性无异议，证明目的有异议，认为该损失与原告没有关联性，原告不应当承担该损失，不予认可；被告无异议。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1被告无异议，能够证明原告具有合法的物业服务企业资质的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据2、3，被告对真实性无异议，能够证明原告与被告之间存在物业服务合同的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据4，被告有异议，经审查，原告发出律师函的事实，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1、2、3、5，原告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，被告所有的榆林市高新区御溪台小区7号楼302室造成损失并经鉴定被告交纳鉴定费5000元的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据4，原告有异议，经审查，原告进行试水试压的事实，对本案有证明力，依法予以采信。对榆市价鉴案字（2015）19号关于榆林市高新区御溪台小区7号楼302室装璜损失价格鉴定结论书，原告对真实性无异议，能够证明被告损失的事实，对本案有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2011年3月16日，原告某物业服务有限责任公司（乙方）与陕西华都置业有限公司（甲方）御溪台项目前期物业服务委托合同，约定：乙方企业资质证书榆房物（2009）095，资质等级叁级。第一条委托物业的基本情况。委托物业御溪台项目，物业类型住宅、商业。第二条御溪台项目物业管理服务内容。御溪台项目物业管理服务内容房屋共用部位的维修、养护和管理。第三条御溪台项目前期物业管理服务合同期限。本合同期限自签订之日开始，至御溪台项目首次业主大会确认物业管理服务企业，并签订物业服务合同生效之日终止。第四条甲方权利义务。甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；第五条乙方权利义务。依照本合同约定向甲方或业主收取物业管理服务费、电梯及水泵等机电设备运行的能耗费、其他水电公摊费及法规规定的或双方协议的其他费用；第七条物业管理服务费用。御溪台项目物业管理服务费用住宅1.3元/㎡.月。乙方在业主装修期间免收三个月的物业管理费。物业服务费用按季度交纳，甲方应在每季度首月10日前履行交纳义务。甲方逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起每天按照应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定其他事项。后原告某物业服务有限责任公司与榆林经济开发区汇通供热有限公司签订榆林经济开发区供用热合同。2012年11月11日，原告因供暖为被告所在楼房进行供暖试水，致被告室内新装修壁纸、地脚线、木门及其他家具、装饰品受损。2014年4月23日，因被告未能足额交纳物业费等，原告以律师函的形式向被告发出律师函，内容为“从2012年6月30日起至2014年3月31日止，所欠物业费6384.40元、电梯费1718.90元、生活垃圾费189元，2011年至2013年暖气费12347.64元，共计20639.90元，滞纳金20789.40元，总计41438.30元。为此，原告提起诉讼并提出上述讼请求。本案在审理过程中，经被告申请本院通过榆林市中级人民法院司法技术室委托榆林市物价局价格认定分局进行损失鉴定，该分局于2015年10月19日作出榆市价鉴案字（2015）19号关于榆林市高新区御溪台小区7号楼302室装璜损失价格鉴定结论书，结论为榆林市高新区御溪台小区7号楼302室损失的价值在价格鉴定基准日的价格为45360元。被告交纳鉴定费5000元。
本院认为，原告某物业服务有限责任公司与陕西华都置业有限公司签订的御溪台项目前期物业服务委托合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。该合同虽没有被告的签字，但被告作为业主对被告具有约束力。被告不能履行交纳物业费等义务已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。原告诉请被告支付原告2011年11月1日起至2015年3月31日止共计20个月的暖气费24849.7元及2012年7月1日起至2015年12月31日止的物业费13072.8元、电梯费3519.6元、生活垃圾清运费387元及滞纳金的诉讼请求，经审查。被告从2012年6月30日起至2014年3月31日止，所欠物业费6384.40元、电梯费1718.90元、生活垃圾费189元，2011年至2013年暖气费12347.64元，共计20639.90元。同时，被告从2014年4月1日起至2015年3月31日止，所欠暖气费4209.48元；从2014年4月1日起至2015年12月31日止，所欠物业费6384.37元、电梯费1718.87元、生活垃圾费189元，共计物业费12768.77元、电梯费3437.77元、生活垃圾费378元、暖气费16557.12元，该数额均有事实依据，予以支持；原告诉请滞纳金的诉讼请求，按合同“甲方逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起每天按照应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金”的约定，该约定超出原告造成的损失，本院调整为从诉讼之日起即从2014年6月17日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。反诉原告反诉请求反诉被告赔偿财产损失人民币20万元的请求，经审查，反诉原告的请求经鉴定其所有的榆林市高新区御溪台小区7号楼302室损失的价值在价格鉴定基准日的价格为45360元。该损失是反诉被告未提供证据证明在通知反诉原告的情况下进行供暖试水所产生，反诉被告应承担相应的管理责任，故反诉原告的该损失应当由反诉被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告王某付给原告某物业服务有限责任公司物业费12768.77元、电梯费3437.77元、生活垃圾费378元、暖气费16557.12元，计人民币33141.66元及物业费12768.77元的滞纳金（从2014年6月17日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算滞纳金）。
二、本判决生效后十日内，由反诉被告某物业服务有限责任公司付给反诉原告王某财产损失人民币45360元。
三、鉴定费5000元，由反诉被告某物业服务有限责任公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费410元，由被告王某负担。反诉费2150元，由反诉人王某负担1550元，被反诉人某物业服务有限责任公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李长鹏
审 判 员 张 媛
人民陪审员 程占堂
二〇一六年三月十日
书 记 员 郭 鹏