上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第930号
上诉人（原审原告）上海京都置业有限公司。
上诉人（原审被告）郑瑰芬。
委托代理人翁华强，上海金钻律师事务所律师。
上诉人上海京都置业有限公司、郑瑰芬因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人上海京都置业有限公司的法定代表人陈天庸、上诉人郑瑰芬及其委托代理人翁华强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2003年8月9日，作为联建发起单位的上海京都置业有限公司（以下简称“京都公司”）与作为联建房屋业主的郑瑰芬签订《上海房屋联建合同》。该合同载明，京都公司以出让方式取得位于上海市松江区沪松公路某公路路口、编号为沪松1351号地块的土地使用权，并采取联建方式建设上海国际五金电器城；郑瑰芬参与联建上海松江国际五金电器城B区三街41号1间房屋。该合同约定，建房手续由京都公司负责办理，房屋每间长12.5米，宽3.5米，建造三层，底层高度5.4米，二层以上层高3米；郑瑰芬委托京都公司代建，建房费用由郑瑰芬负担；郑瑰芬就上述联建房屋支付京都公司土地联建款138，000元（人民币，下同）；联建房款按工程进度要求分期支付；房屋建设应服从上海市有关城市建设规划和标准，不得自行改动，如属规划调整有所改变，双方必须服从；土地性质为国有，土地出让金由京都公司支付；产权证为绿证（二证合一）；房屋建筑工程经竣工验收合格交付郑瑰芬后，由京都公司为郑瑰芬代办土地房屋产权证；京都公司在郑瑰芬提供有关办证资料后的一年内将产权证办理交付郑瑰芬，相关税费等由郑瑰芬自理；京都公司统一组建公司进行统一招商、统一管理。该合同另对其他有关事项作了相应的约定。上述合同签订后，郑瑰芬分别于2003年8月9日支付138，000元、2004年3月22日支付20，000元、2005年3月15日支付35，000元、2005年9月9日支付45，200元、2005年9月17日支付15，045元。
2005年9月17日，京都公司、郑瑰芬办理上述联建房屋交接手续并签署房屋交接书。该交接书载明，郑瑰芬委托京都公司代为行使业主权利，相关产权亦委托京都公司代办；房屋钥匙等物品暂交上海甲企业管理有限公司代管，待与上海甲企业管理有限公司的租赁期满后返还；如多数联建户要求或政府部门意见，本项目土地工业性质改为商业性质，由此产生的合理费用按面积分摊等。现该房屋的具体位置坐落于本区某公路6700号37幢23、24号及39号201室。
2005年6月10日及2005年9月17日，郑瑰芬与上海甲企业管理有限公司（现已更名为上海甲五金建材市场经营管理有限公司，以下简称“甲公司”）签订租赁合同。分别就系争房屋中23号、24号以及39号201室房屋的租赁进行了约定，郑瑰芬将上述房屋出租给甲公司；租赁期限为5年，租赁期分别从2005年8月30日及2005年9月16日起算，给装修期与招商期三个月，期满后给最长不超过三个月的腾空期等。底楼租金第一年为8，000元、楼上为4，500元，并以第一年为基础，每年递增10%。上述租赁期限届满后，因郑瑰芬主张返还系争房屋中的23、24号房屋未果，故于2013年4月向原审法院提起诉讼要求：沪松五金公司、京都公司及房屋实际使用人返还系争房屋中的23、24号房屋并支付自2012年7月17日至实际搬离该房屋期间的租金损失。该案目前尚在审理中。该案审理过程中，郑瑰芬确认已自行收回系争房屋中的39号201室并出租给案外人。租赁期限届满后，甲公司共计向京都公司支付租金19，491.10元。
上述（2013）松民三（民）初字第873号案件审理期间，京都公司于2013年5月3日诉至原审法院要求确认京都公司、郑瑰芬之间签订的房屋联建合同无效。原审法院经审理后认为，京都公司、郑瑰芬之间签订的《上海房屋联建合同》，应当确认为无效。导致该合同无效的主要过错责任在京都公司，但郑瑰芬对此亦存在一定的过错。合同无效后，后果应一并处理，但因当事人均未在法院指定期间明确合同无效后果的处理问题，故原审法院在该案中对此后果不予处理，当事人可另行解决。故于2013年5月3日以（2012）松民三（民）初字第1006号民事判决书判决确认京都公司、郑瑰芬之间于2003年8月9日签订的《上海房屋联建合同》无效。郑瑰芬不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院驳回郑瑰芬的上诉，维持原判决。
原审审理中，京都公司请求法院判令：郑瑰芬返还位于沪松市场原B区三街41号房屋及支付自2005年9月16日起至2012年1月15日期间该房屋租金122，191.73元。郑瑰芬则不同意京都公司的上述诉讼请求。
审理中，原审法院多次向郑瑰芬释明，要求其对联建合同无效后的后果提出主张，但郑瑰芬未在法院指定期间内明确合同无效后果的处理问题。
原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
京都公司、郑瑰芬签订的房屋联建合同已经生效判决确认无效，故郑瑰芬应将系争房屋返还给京都公司，同时京都公司应将郑瑰芬支付的房价款返还并支付利息。关于利息计算标准，京都公司主张按照同期存款利率计算，但考虑到房屋的性质和用途，原审法院认为应按照同期银行贷款利率计算较为妥当。
同时，郑瑰芬还应向京都公司支付房屋使用费。京都公司主张按照郑瑰芬实际获得的租金计算使用费并无不当，但关于系争房屋中的39号201室京都公司要求按照郑瑰芬出租给案外人的租赁合同约定的标准计算却未能提供相应的原件，郑瑰芬对该复印件的真实性又不予确认，故对该39号201室的使用费依照双方确认的郑瑰芬与甲公司签订的租赁合同约定的每年递增的标准进行计算。
原审法院审理后于二○一四年二月十四日作出判决：一、郑瑰芬于判决生效之日起十日内返还上海京都置业有限公司坐落于上海市松江区某公路6700号37幢23号、24号、39号201室（原B区三街41号）房屋；二、上海京都置业有限公司于判决生效之日起十日内返还郑瑰芬购房款253，245元；三、上海京都置业有限公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率支付郑瑰芬上述购房款的利息（其中138，000元自2003年8月9日起、20，000元自2004年3月22日起、35，000元自2005年3月15日起、45，200元自2005年9月9日起、15，045元自2005年9月17日起，均计算至实际支付之日）；四、郑瑰芬于判决生效之日起十日内支付上海京都置业有限公司使用费109，106.21元。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，744元，减半收取1，372元，由上海京都置业有限公司负担1，000元，郑瑰芬负担372元。
原审判决后，京都公司、郑瑰芬均不服，上诉于本院。
京都公司上诉称：1、本案按照无效合同相互返还财物的原则处理，郑瑰芬不需要承担建房资金的投资风险与损失，因此，应当按照存款利率计算其房屋联建款项损失。即便按照贷款利率计算利息损失，也应当按照双方的过错责任比例分担。2、郑瑰芬向他人出租系争房屋，其出租合同明确写明二年的租金为27，700元，故应该按照上述金额返还房租。综上，京都公司要求撤销原审判决第三、四项，改判以银行存款利率计算房屋联建款利息损失或者由双方各半负担以银行贷款利率计算的利息损失；郑瑰芬支付房屋使用费116，651.73元。
郑瑰芬上诉称：1、系争房屋并未取得房屋产权登记，京都公司并非产权人，其无权行使房屋权利。郑瑰芬委托京都公司代建房屋，京都公司并非必然的房屋建设主体，不能依据物权法取得物权。2、郑瑰芬收取的租金并非京都公司支付的，京都公司无权行使租金的追索权。3、双方之间存在诸如代理、代持等法律关系，并非仅存在原审认定的买卖关系。即便联建合同被确认无效，郑瑰芬可以基于代理或代持关系实际拥有系争房屋。4、本案适用简易程序以及原审认定郑瑰芬缺席审理均违反法定程序。此外，京都公司及其法定代表人的行为涉嫌刑事犯罪，原审法院应将本案移送公安、检察机关处理。据此，郑瑰芬要求撤销原审判决，改判驳回京都公司的原审诉讼请求。
二审审理中，京都公司向本院提交了案外人朱正华出具的《证明》，以证明郑瑰芬实际收取的租金数额。郑瑰芬认为京都公司未申请证人出庭，故不能作为证据使用。郑瑰芬亦提交了上海市住房保障和房屋管理局出具的《书面答复意见》，以证明合同无效不一定表示房屋就要返还，当事人可以按幢以共同共有方式持有房屋。京都公司对该证据证明的内容不予认可。本院经审查，对上述两份证据的证明力均不予确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，京都公司与郑瑰芬于2003年8月9日签订的《上海房屋联建合同》，名为房屋联建合同，实为房屋买卖合同，且该合同已经生效法律文书确认为无效。系争合同既已无效，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原审据此判决郑瑰芬将系争房屋返还京都公司、京都公司向郑瑰芬返还房价款并支付利息，于法有据，本院予以认同。郑瑰芬关于其基于代理或代持关系拥有系争房屋权利的主张，缺乏依据，本院不予支持。同时，京都公司虽对原审认定的利息计算标准提起上诉，但考虑到系争合同无效的责任归属等因素，原审所作处理并无不当，京都公司的上诉理由难以成立，本院不予支持。此外，本院认为，郑瑰芬占有使用系争房屋期间取得的财产性利益亦应返还，因此，原审判决郑瑰芬按其实际获得的租金数额支付房屋使用费，并无不当。至于系争房屋中39号201室的使用费，京都公司未能提供充分证据证明郑瑰芬出租该房屋实际所得租金数额，故原审参照郑瑰芬与甲公司签订的租赁合同约定的标准进行计算，亦属合理，本院予以维持。综上所述，京都公司与郑瑰芬的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，744元，由上海京都置业有限公司负担1，372元，郑瑰芬负担1，372元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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