浙江省开化县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）衢开民重字第1号
原告林某某。
原告李甲。
被告徐某某。
被告许某某。
二被告委托代理人卢某某。
原告林某某、李甲与被告徐某某、许某某房屋租赁合同
纠纷一案，于2009年10月30日向本院起诉，本院受理后，于20
09年11月23日判决结案，由于原、被告不服，向衢州市中级人
民法院上诉，衢州市中级人民法院于2009年12月21日以原审判
决认定事实不清，发回本院重审。重审后，本院另行组成合议
庭，由审判员陈金龙担任审判长，审判员汪根富、郑晓成组成
合议庭，于2010年7月13日公开开庭审理了本案，原告李甲、
被告委托代理人卢某某到庭参加诉讼，原告林某某、被告徐某
某、许某某未到庭，本案现已审理终结。
原告林某某、李甲诉称：2003年10月28日，二原告将其
所有位于本县××××室店面房租给二被告使用，租期三年，
截止2006年10月28日，该合同到期后，二被告没有依约交还房
子，二原告于2006年11月2日向本院起诉，要求二被告归还店
面房，该案在审理过程中，原、被告于2006年11月29日进行和
解，并重新签订出租协议，期限为一年，即从2006年10月29日起至2007年10月28日止。同日，原告林某某和之子李乙在二被
告的要求下，背着原告李甲与被告又达成一份店面出租补充协
议，该协议将一年的租赁期限改为三年。事后一年，原告李甲
方某此事，并对原告林某某及其子李乙的行为予以认可。但合
同期满后，被告却未能依约支付房租和延期交还房子，故原告
请求，一要求两被告支付2008年10月29日起至2009年10月28日
止一年房租13000元，并承担违约金1000元；二、要求赔偿逾
期交付房屋9天的损失，每天200元，计1800元；三、要求赔偿
内装璜破坏的各项损失1000元；四、由被告承担诉讼费。
被告徐某某、许某某辨称：原告无权要求被告交纳2008
年10月29日至2009年10月28日的房租13000元及支付违约金，
因为原告自2008年2月起多次到被告店面赶被告搬出，并采用
停电，用101胶水粘住锁等手段妨碍被告正常营业，被告已于2
008年4月15日书面通知原告，其于2008年10月28日搬出房屋，
到期后被告将钥匙交还给原告，并告知原告其放在店内的破旧
柜台不要了，若无人要，也可以扔掉，并且主张已超诉讼时效
，因此，原告的行为违反了合同约定，原告无权要求被告支付
房租等进行答辩。
原告为证明自己的主张向本院递交了如下证据材料：
一、2006年11月29日与被告签订的店面租赁协议和补充
协议书各一份，用以证明原、被告所存在的店面租赁合同关系
，并证明其租期一年改为三年。
二、原告结婚证、房某某属证各一份，用以证明二原告
系夫妻关系，其出租的店面房为原告所有。三、店面房屋现场照片五张，范某某调查笔录一份，原
告与范某某短期租房协议书一份。用以证明被告徐某某2009年
11月6日才将店面交还原告，搬出柜台，破坏内装璜和该店面
租金为每天200元。
四、开化县公某某指挥中心报警证明和城关派出所、出
警干警证明各一份，用以证明，2008年10月29日，被告未将钥
匙交给原告，店面未打开。
被告为反驳二原告的主张向本院递交如下证据：
一、开化县公某某城关派出所接警单三份。用以证明有
人用胶水将被告租赁的店门锁孔粘起来。
二、开化县供电局城关供电所证明一份，电费发票二份
，用以证明店面房没有保险盒而停电和交纳的电费。
三、收条一份、通知一份、照片三张，用以证明被告房
租已交至2008年10月28日止和通知原告于2008年10月28日搬出
店面房及原告于2009年3月23日已进行店面招租事实。
经审理查明，本院查明的事实于原告诉称基本一致……
略。本案争议的焦点：
1、租赁合同和补充协议是否有效。2006年11月29日原、
被告达成的和解协议，双方意思表示真实，属有效民事法律行
为，补充协议，虽然原告李甲不知情，但事隔一年知道后，也
予以确认，并且已履行，应视为得到原告李甲的追认，属有效
。
2、租赁合同到2008年10月28日，是否双方提前终止。被
告于2008年4月15日通知原告合同将履行2008年10月28日止，提前解除合同。但该书面通知原告予以否认，没有收到，同时
被告也没有其他证据证明该书面通知原告已收到。被告于2008
年10月28日搬出店面房，并将门钥匙交给原告，原告也予以否
认，原告并提供2008年10月29日向开化县公某某指挥中心报警
证明，称其房子纠纷需打开该房子门锁，请派出所民警过来证
明一下，同时城关派出所民警到现场原告也称该店面被告徐某
某不租，但钥匙没有交出的证明。同时被告也没有其他证据予
以真实钥匙已交给被告。并且店内被告营业的柜台未搬出该房
。2009年11月6日，原原告代理人郑某某叫被告来开门，被告
才将店内的柜台搬出，并拆除部分装璜物品，有照片予以证明
，但损失没有具体评估和数额，同时提前解除合同，也没有书
面形式，因此，应认定，该合同未进行协商，也未采用书面形
式，也没有证据证明该合同提前解除。
3、2009年3月23日原告在店面上贴出出租广告，是否认
定该合同提前解除。该出租广告是电脑打印，上有原告联系电
话，但原告予以否认，认为该广告不是其张贴的，也不知情，
当时原告也不在开化县予以辩解，本院认为，该广告是谁贴的
，现无证据证实，同时该招租广告，也不能证明双方同意提前
解除合同，因为，原告于范某某签订的合同，租期是从2009年
10月29日起，并非在被告的租赁期内，提前招租也不影响原、
被告合同的履行，因此出租广告不应认定提前解除合同。
4、是否超过诉讼时效，按照原、被告签订的租赁合同规
定，年租13000元，一次性交清，但没有规定具体的时间，只
规定续租应按时签订下年租用协议和付清下年租金，同时，双方已于2008年2月就发生矛盾，并且合同期满后未超过一年，
因此，诉讼时效未过期。
本院认为：原、被告于2006年11月29日签订的店面房屋
租赁合同，其主体合格，意见表示真实，属有效民事法律行为
。同时，原告林某某和其子李乙在原告李甲不知情的情况下与
被告达成的补充协议，事后得到原告李甲的追认，具有法律约
束力，应视为对租赁合同的补充。原告要求被告按约定支付20
08年10月29日起至2009年10月28日止的店面租金13000元，违
约金1000元的诉讼请求，本院予以支持，要求赔偿延期交付房
屋的损失1800元的诉讼请求，由于约定的违约金低于造成的损
失，其合理部分即800元，本院予以支持。但要求被告赔偿房
屋内装璜损失1000元，应证据不足，本院不予采纳。被告以店
面租赁期间，因原告故意刁难，而导致租赁合同不能全面履行
，并于2008年10月28日搬出承租的店面房，并将店面钥匙交于
原告，同时辩称诉讼时效已超过，故不同意原告诉讼请求。其
理由不足，无证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人
民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第
二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告徐某某、许某某支付原告林某某、李甲店面房
屋租金13000元。
二、被告徐某某、许某某支付原告林某某、李甲违约金1
000元，（已在原告处）。
三、被告徐某某、许某某赔偿原告林某某、李甲因违约
金低于造成的损失800元。四、驳回原告林某某、李甲要求被告徐某某、许某某赔
偿拆除租赁房内装璜的损失的诉讼请求。
上述款项限于本判决生效之日起10日内付清。
本案受理费150元，由被告徐某某、许某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省衢州市中级人民法院。
审判长 陈金龙
审判员 汪根富
审判员 郑晓成
二〇一〇年八月二十日
书记员 周柏洪