福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初4688号原告（反诉被告）：陈铭，男，汉族，1983年8月22日出生，住福建省福州市仓山区。委托代理人徐刘海，福建法炜律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洪剑清，男，汉族，1980年1月14日出生，住福建省闽侯县。委托代理人李佳、苏清杰，福建三瑞律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：吴海燕，女，汉族，1985年4月15日出生，住福建省莆田市涵江区新县。原告陈铭与被告洪剑清、吴海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，原告陈铭向本院申请财产保全，请求冻结或者查封被申请人位于闽侯县甘蔗街道榕洲路58号闽侯城南新区阳光城领海5#楼1703单元的房产，本院于2016年11月24日作出（2016）闽0121民初4688号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人洪剑清、吴海燕所有的位于闽侯县甘蔗街道榕洲路58号闽侯城南新区阳光城领海5#楼1703单元的房产（房屋产权证号：侯房权证Ｈ字第1624327-××号）。2016年12月16日洪剑清与吴海燕向本院提起反诉。本院依法适用简易程序于2016年12月15日公开开庭对本诉与反诉进行合并审理。原告（反诉被告）陈铭及其委托代理人徐刘海、被告（反诉原告）洪剑清委托代理人李佳到庭参加诉讼，被告（反诉原告）吴海燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院裁定吴海燕对反诉按自动撤回起诉处理。本案现已审理终结。原告陈铭向本院提出诉讼请求：一、依法判令双方签订的房产买卖代办合同合法有效；二、依法判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋交易过户手续并将诉争房屋交付给原告。三、依法判令被告承担违约责任，按合同约定支付自违约之日起至实际履行合同之日止（暂计至2016年11月15日止为11700元）；四、赔偿原告律师费人民币2.5万元。五、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2016年6月10日，原告通过福州爱楼房地产代理有限公司与被告签订了房屋买卖合同，约定以成交价65万元购买被告位于闽侯县甘蔗街道××路××侯城南新区（现阳光城领海）5#楼1703单元的房产。合同签订后，原告依照约定支付了定金3.5万元由福州爱楼房地产代理有限公司代收，并于2016年7月12日由原告出资为讼争房屋办理了产权登记事项。之后由于福州爱楼房地产代理有限公司资金断裂，造成被告无法收取该3.5万元的定金，双方经多次协商，原告作出让步，同意承担该定金的损失，并按照被告要求重新于2016年9月30日在福州创诚房地产代理有限公司重新签订了房屋买卖代办合同，约定原告以成交价65万元购买讼争房屋，并约定了定金支付事宜、违约责任以及房屋交易程序。10月8日被告收取原告定金人民币3万元，余款因不足5万不能办理资金监管，随后，被告通过中介明确表示不履行合同，导致资金监管以及房屋过户手续无法完成。被告未依照诚实信用的原则履约，被告的行为损害了原告的财产权益，原告特向法院起诉，请求依法判如所请。被告洪剑清答辩称，一、被告从未违约。2016年6月，原被告经福州爱楼房地产代理有限公司签订的房屋买卖合同，约定讼争房屋的成交价是65万元，到2016年9月30日又经福州创诚房地产代理有限公司签订了一份关于讼争房屋的买卖合同，历经三个多月，被告如果想要违约，就不会重新签订合同，并且按照合同约定交付了产权证给福州创诚房地产代理有限公司监管，并签了授权委托书，还办理了公证，可见被告均完成了合同所约定的义务；二、本案中违约的是原告，原告未按照合同（2016年9月30日）第十二条的约定按时足额支付5万元定金，作为中介方的福州创诚房地产代理有限公司，也没有按照合同第二十八条约定来解押，导致本合同无法履行，因此合同履行中的过错方并非被告，而是原告和中介方福州创诚房地产代理有限公司。被告吴海燕未到庭、未答辩。反诉原告洪剑清向本院提出诉讼请求：一、依法判令双方签订的《房产买卖合同》已解除；二、依法判令被反诉人承担违约责任，3万元定金归反诉人所有。三、赔偿反诉人律师费人民币1万元。事实与理由：2010年6月10日，洪剑清、吴海燕与陈铭通过福州爱楼房地产代理有限公司签订了位于闽侯县甘蔗街道××路××侯城南新区（现阳光城领海）5#1703单元房产的房屋买卖合同，但由于福州爱楼房地产代理有限公司倒闭，双方订立的合同无法实际履行。洪剑清按诚信原则于2016年9月30日与陈铭又以同样的65万元价款就该房屋又签订了一份《房屋买卖代办合同》，该第12条明确约定三个工作日内陈铭应支付定金5万元整，但陈铭支付了3万元定金后至今仍未支付剩余的2万元定金。在讼争房产的签订合同及履约过程中洪剑清已充分遵循了诚实信用的原则，但陈铭自2016年6月10日第一份合同签订之后即以各种理由拖延办理各项手续，间接导致该合同无法实际履行。2016年9月30日签订第二份合同后，陈铭又不及时足额支付合同约定的5万元定金，因此陈铭的行为已构成根本违约，合同目的无法实现，请求法院判如所请。反诉被告陈铭答辩称，一、洪剑清所陈述的不属实，洪剑清的诉讼请求没有事实与法律依据。洪剑清与陈铭在6月10日签订了房屋买卖合同之后，并没有存在福州爱楼房地产代理有限公司因为倒闭而不继续履行合同的情形。关键是福州爱楼房地产代理有限公司代洪剑清收取了陈铭的3.5万元的定金，洪剑清无法向福州爱楼房地产代理有限公司收取，洪剑清与陈铭经协商，当时洪剑清同意承担一部分损失，因为在协商过程中洪剑清反复无常，最后陈铭基于购房心切，加上当时房价上下浮动波度较大，陈铭同意承担3.5万元的损失。在此情形下，洪剑清才提出将原来的签订的合同销毁，再与洪剑清指定的福州创诚房地产代理有限公司签订房产买卖合同。虽然合同金额都是65万元，但是陈铭实际已经承担了3.5万元的定金损失。这个损失实际上按照原来的合同约定，应当由洪剑清来承担。二、根据双方于2016年9月30日签订的《房产买卖代办合同》第十二条的第一款的约定，在签订本合同时，陈铭支付购房定金5万元，对这条双方进行了备注说明，双方协商约定三个工作日内将该定金前往银行办理资金冻结手续，待收件过户当天，陈铭同意解冻支付给洪剑清，洪剑清收到该款项后，立收据给陈铭。所以根据该规定，很明确该定金不是直接给洪剑清，而是存在银行的办理资金冻结手续的。三、由于洪剑清拒绝与陈铭、中介房产去银行办理资金监管手续，导致合同没有及时履行，责任在洪剑清。关于合同是否解除的问题，陈铭由于洪剑清没有按时履行合同，陈铭在11月份到人民法院立案，而洪剑清在接收到诉讼材料之后，才给陈铭邮寄了解除合同通知书，陈铭是在2016年12月19日收到的。因此我们认为合同不存在已经解除的情形。综上。本着以事实为依据，以法律为准绳的基础，请求驳回洪剑清的诉请，支持本诉原告的诉请。陈铭向本院提交如下证据：证据一、被告身份证及收条，证明被告身份信息以及向原告收取3万元定金的事实。证据二、《房产买卖代办合同》，证明双方签订房屋买卖合同约定双方权利义务的事实。证据三、《证明》，证明被告违约的事实及双方同意丙方授权练某作为办理相关手续的中介人。证据四、收款收据，证明原告向爱楼公司支付讼争房定金的事实。证据五、福建省政府非税收入票据，证明原告代被告支付的讼争房屋房产土地证支出的费用。证据六、委托代理合同以及律师发票，证明原告因被告违约所产生的合法支出。证据七、短信记录14张，证明后期洪剑清、房产中介练某与陈铭的沟通事宜。证据八、证人练某的证言，证明洪剑清、吴海燕违反合同约定。洪剑清向本院提交如下证据：证据一、解除合同通知书、EMS详情单、投递查询记录，证明双方订立的《房产买卖合同》已解除。证据二、委托代理合同，证明洪剑清因本案支付律师费人民币一万元。本院组织双方当事人进行交换证据和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：关于陈铭提供的福州创诚房产代理有限公司出具的《证明》，福州创诚房产代理有限公司员工练某出庭作证时表示公司确有出具过该份《证明》，本院对该《证明》的真实性予以采信；关于陈铭提供的证据四收款收据、证据五福建省政府非税收入票据、据六委托代理合同以及律师费发票，均有原件佐证，本院对证据的真实性予以采信；关于陈铭提供的证据短信记录，能够与本案其他证据相互印证本案事实，本院对证据的真实性予以采信；关于证人练某的证言，证人练某到庭作证，其作为福州创诚房产代理有限公司的负责本案陈铭、洪剑清、吴海燕房屋买卖权证手续的员工，陈述的事实应该反映陈铭、洪剑清、吴海燕房屋买卖权证手续过程的事实，本院予以采纳；关于洪剑清提供的委托代理合同，有原件支持，本院对证据的真实性予以采纳。根据当事人的陈述、举证、质证、庭审调查及本院对上述证据的认证意见，本院可以确认如下事实：2016年9月30日，洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司签订《房产买卖代办合同》，洪剑清、吴海燕作为甲方、陈铭系乙方、福州创诚房地产代理有限公司系丙方。《房产买卖代办合同》第一条约定丙方作为代办服务方，接受甲乙双方的委托，就甲乙双方自行成交的房产，协助双方办理产权交易过户手续。第八条约定甲方房产坐落于福州市××甘蔗街道××路××侯城南新区（现：阳光城领海）5#楼1703单元的房产。建筑面积78.26平方米。详见侯房权证Ｈ字第1624327-××号。第十一条约定上述房产的总转让价格为人民币：陆拾伍万元整（650000）。第十二条约定签订本合同时，乙方支付购房定金人民币伍万元整（说明：甲乙双方协商约定三个工作日内将该定金前往银行办理资金冻结手续，待收件过户当天乙方同意解冻支付给甲方，甲方收到该款项立收据给乙方。）第十七条约定甲乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》有关规定，本合同签订后乙方擅自变更或解除合同的定金不予返还；甲方擅自变更或解除合同的向乙方双倍返还定金。第二十一条约定自违约行为发生之日起超过7日，丙方即向违约方发出履约通知函，催促其履行合同（因地址不详产生的法律责任由提供方承担）；发出履约通知之日起超过10日违约方仍未回复并履行合同的，按本合同第十七条处理，且守约方有权解除合同，并追究违约方的的违约责任。2016年12月16日，洪剑清、吴海燕通过EMS快递向陈铭发送乙方《解除合同通知书》，陈铭于2016年12月19日签收。本院认为，根据法律规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司签订的《房产买卖代办合同》系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护，故洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司均应当遵循诚实信用原则严格依照合同约定履行义务。《房产买卖代办合同》第十二条约定签订本合同时，乙方支付购房定金人民币伍万元整，甲乙双方协商约定三个工作日内将该定金前往银行办理资金冻结手续，待收件过户当天乙方同意解冻支付给甲方，甲方收到该款项立收据给乙方。但是根据庭审调查查明甲、乙双方即洪剑清、吴海燕与陈铭双方均未严格按照合同约定前往银行办理资金冻结手续，丙方即福州创诚房地产代理有限公司也未严格按照合同第二十一条约定向违约方发出履约通知函，综上，三方都未严格按照约定的义务履行。《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司对于《房产买卖代办合同》不能正常履行应当各自承担相应的责任，洪剑清应将已收的定金3万元返还陈铭。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈铭、被告（反诉原告）洪剑清、被告（反诉原告）吴海燕、福州创诚房地产代理有限公司于2016年9月30日签订《房产买卖代办合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）洪剑清、被告（反诉原告）吴海燕共同返还原告（反诉被告）陈铭定金3万元；三、驳回原告（反诉被告）陈铭的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）洪剑清的其他诉讼请求。本诉案件受理费10300元，依法减半收取计收5150元，保全费3770元，由原告陈铭负担；反诉案件受理费5350元，由反诉原告洪剑清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  胡秀锦二〇一七年一月二十日书记员  洪泽云附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。