湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终1208号
上诉人（原审被告）：李有凤，男，1958年7月11日出生，汉族，居民，住新宁县。
上诉人（原审被告）：陈武红，男，1967年5月27日出生，汉族，居民，住新宁县。
委托诉讼代理人：陈泽林，湖南崀山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阳此清，男，1947年9月13日出生，汉族，居民，住新宁县。
被上诉人（原审原告）：肖海燕，女，1978年9月6日出生，汉族，居民，住新宁县。
被上诉人（原审原告）：许祥梅，女，1976年1月2日出生，汉族，农民，住新宁县。
被上诉人（原审原告）：许某，女，2000年8月4日出生，汉族，居民，住新宁县。
委托诉讼代理人：罗伟文，湖南越城律师事务所律师。
原审被告：新宁县泰丰房地产开发有限公司，住所地新宁县金石镇梽木山村三组61号。
法定代表人：何烈湘。
原审被告：新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部，住所地新宁县金石镇棉塘路。
负责人：李有凤。
原审被告：马杰琼，女，1982年8月5日出生，汉族，居民，住河北省邢台市威县。
原审被告：李建平，男，1952年10月14日出生，汉族，居民，住新宁县。
上诉人李有凤、陈武红、阳此清因与被上诉人肖海燕、许祥梅、许某及原审被告新宁县泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）、新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部（以下简称宏信大厦项目部）、马杰琼、李建平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院（2016）湘0528民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李有凤、陈武红、阳此清上诉理由与请求：1.宏信大厦建设项目部与合伙人之一马杰琼签订了《宏信大厦商铺、杂房买卖合同》，肖海燕、许祥梅、许某所购买的×号门面是马杰琼的个人财产，与三上诉人无关；2.宏信大厦项目部代马杰琼代理销售门面，系委托代理关系，其后果应由委托人马杰琼承担；3.一审审理程序错误。开庭传票未送达给陈武红，并且原审超出当事人诉讼请求范围判决；4.一审适用法律错误。因是马杰琼个人卖房，应适用《合同法》，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。并且原审计算违约金按中国人民银行一年期贷款利率的基础上加收30%没有法律依据。请求撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。
肖海燕、许祥梅、许某答辩称：我们起诉的是项目部，但项目部没有承担民事责任的法律资格，所以追加三合伙人承担责任是正确的。一审认定事实正确，程序合法，处理恰当，应予维持。
肖海燕、许祥梅、许某向一审法院起诉请求：1.依法判令李有凤、陈武红、阳此清、泰丰公司、宏信大厦项目部、马杰琼、李建平立即为肖海燕、许祥梅、许某办理房地产产权证和国有土地使用权证（简称产权证）；2.判令李有凤、陈武红、阳此清、泰丰公司、宏信大厦项目部、马杰琼、李建平支付逾期办证的违约金21749元（暂计算至2016年8月16日止），其余违约金计算至办妥房地产产权证和国有土地使用权证时止。
一审法院认定事实：双方有争议的事实是，肖海燕、许祥梅、许某购买宏信大厦第×号门面，到底是与宏信大厦项目部的交易行为还是与马杰琼个人的交易行为？三原告提交了《宏信大厦商铺、车库买卖合同》和5份《收据》，证明自己从宏信大厦项目部处购买了宏信大厦第×号门面，并提交了湖南省邵阳市中级人民法院（2016）湘05民终322号民事判决书，证明宏信大厦于2015年8月19日经验收合格。李有凤否定原告证据的真实性，认为是宏信大厦项目部股东马杰琼盗用宏信大厦项目部的印章与三原告签订合同，故应由马杰琼个人承担为原告办证的义务及支付违约金，泰丰公司及宏信大厦项目部其他股东不承担合同义务。根据庭审中双方的陈述和原告提交的证据，审查认为，肖海燕、许祥梅、许某是与宏信大厦项目部签署关于×号门面的买卖合同，该合同并非与马杰琼个人的交易行为：1.肖海燕、许祥梅、许某的购房合同和交款收据上均加盖有宏信大厦项目部印章；2.宏信大厦项目部原负责人陈武红在许祥梅、许某、肖海艳交纳购房款和办证费用的五份收据上均书写了“此门面委托项目部代售”的字样；3.合同是在宏信大厦售楼部与售楼部工作人员签订，收据也是售楼部工作人员开出；4.李有凤、陈武红、阳此清主张马杰琼盗用宏信项目部印章，但没有提交证据予以证明，且马杰琼是宏信大厦项目部的股东之一，宏信大厦项目部内部管理问题不能对抗善意购买的三原告。
一审法院认为，肖海燕、许祥梅、许某因宏信大厦项目部的广告宣传而到宏信大厦项目部购买门面，并在宏信大厦售楼部与售楼部工作人员签订购买门面的合同，合同加盖了宏信大厦项目部的印章，购房款由售楼部工作人员收取，肖海燕、许祥梅、许某完全有理由信赖合同的相对方是宏信大厦项目部，且在合同签订后，肖海燕、许祥梅、许某从宏信大厦物业处拿到钥匙，该门面已实际交付，故该合同应为双方真实意思表示，且内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同第十三条约定了出卖人应当在竣工验收后180日内办理房地产产权登记备案手续，但未约定违约金，应依法按照肖海燕、许祥梅、许某已付购房款442785元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（2016年中国人民银行六个月至一年期贷款年利率为4.75%，在此基础上加收30％即年利率6.175%），从宏信大厦验收合格后180日即2016年2月19日起计算违约金。依照《中华人民共和合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十四条的规定，判决：（一）由泰丰公司在判决生效后三个月内为原告肖海燕、许祥梅、许某办理好宏信大厦第×号门面的不动产登记权属证书，并从2016年2月19日起按照肖海燕、许祥梅、许某已付购房款442875元、以年利率6.175%计算违约金至办理好该门面的不动产登记权属证书时止；（二）李有凤、阳此清、陈武红、马杰琼、李建平对上述办证义务和支付违约金的义务承担连带责任；（三）驳回肖海燕、许祥梅、许某的其余诉讼请求。案件受理费172元，由新宁县泰丰房地产开发有限公司负担。
二审中，上诉人为支持自己的主张，向法庭提交了一份催交欠款《通知》，拟证明房款应交付到李建平的账户。被上诉人质证意见是，该《通知》时间是2016年9月5日，也没有买房业主签名认可。被上诉人向法庭提交了宏信大厦印制的《置业计划书》广告单，拟证明被上诉人当时是根据宏信大厦发的广告单购买门面的事实。合议庭认证意见是：上诉人提交的《通知》印制的时间在被上诉人购房之后，与本案不具关联性，故不具证明力；被上诉人提交的《置业计划书》，证明以宏信大厦的名义宣传房屋销售，与原审查明的事实相符，其证明效力予以认定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审对原审认定的事实予以认可。
本院认为，本案二审争议的焦点是：李有凤、陈武红、阳此清是否应承担被上诉人肖海燕、许祥梅、许某所购门面房的办证义务及支付违约金义务。2014年5月6日，肖海燕、许祥梅、许某共同购买宏信大厦第×号门面，并交纳了全部购房款，双方签订的门面购买合同合法有效，应得到全面履行。因肖海燕、许祥梅、许某根据宏信大厦项目部的广告宣传单而到宏信大厦项目部购买门面，双方签订的合同亦加盖了宏信大厦项目部印章，购房款由售楼部工作人员收取。那么，与肖海燕、许祥梅、许某签订门面销售合同的相对人应为宏信大厦项目部的事实可以认定。李有凤、陈武红、阳止清上诉称涉案门面的买卖系马杰琼个人行为，后果应由马杰琼个人承担的理由缺乏证据证明，不予支持。因宏信大厦项目部系挂靠在新宁县泰丰房地产开发有限公司名下，该项目部不具法人资格，无独立对外承担民事责任的主体资格，故宏信大厦项目部在该案中应承担为肖海燕、许祥梅、许某所购门面办证及支付违约金的责任应由新宁县泰丰房地产开发有限公司承担。同样，作为项目部的合伙体成员阳此清、李有凤、陈武红、马杰琼、李建平并非合同相对方，亦不具有承担合同义务的主体资格，原审判决其承担连带责任没有法律依据。原审认定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金没有法律依据，系适用法律错误。合同双方当事人对违约金约定不明的，违约金数额应与损失相当，宜以同期贷款利率标准计算，原审在同期贷款利率基础上上浮30%计算违约金应予纠正。
综上所述，上诉人的上诉观点部分成立，应予支持。原审判决适用法律错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省新宁县人民法院（2016）湘0528民初1388号民事判决第三项；
二、撤销湖南省新宁县人民法院（2016）湘0528民初1388号民事判决第一、二项；
三、由新宁县泰丰房地产开发有限公司在本判决送达后三个月内为肖海燕、许祥梅、许某办理好宏信大厦第×号门面的不动产登记权属证书，并从2016年2月19日起按照肖海燕、许祥梅、许某已付购房款442875元，以年利率4.75%计算违约金至办理好该门面的不动产登记权属证书时止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费516元，由新宁县泰丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李铁英
审判员 宁少军
审判员 何 芳
二〇一七年九月二十九日
书记员 王优生
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、判决方式驳回上诉，维持原判决、判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……