山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1940号
上诉人（原审被告）纪宁。
被上诉人（原审原告）耿玉英。
委托代理人刘绪君，系耿玉英丈夫。
上诉人纪宁因与被上诉人耿玉英土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
耿玉英在一审中诉称：2013年4月10日，纪宁隐瞒事实，未经土地所有权人（村委会）同意与耿玉英签订了一份土地转让协议，协议内容为：甲方（纪宁）将位于胶州市三里河街道办事处刘家村由甲方承包经营的土地以1020万元的价格一次性转让给乙方（耿玉英），并收取所谓定金100万元。该协议签订后，耿玉英经多方打听才知道该地块无任何合法手续，也才知道纪宁并非刘家村村民。《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条都明确规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。纪宁的行为违反了国家相关法律的强制性规定，是违法行为，双方签订的合同系无效合同。纪宁收取耿玉英的100万元定金应予返还，并赔偿由此给耿玉英造成的损失。
纪宁在一审中辩称：第一、耿玉英所诉要求返还定金100万元不应返还。第二、因耿玉英给纪宁造成直接经济损失达91.5万元。第三、诉讼费不应由纪宁承担。事实与理由：2013年4月2日上午，中间人赵玉平与耿玉英的丈夫刘绪君找我，让我转让苗圃给她，并告诉我她对周边做了考证。我本不想转让给她，但刘绪君与中间人赵玉平做我的工作，并要求签订转让协议，她要求我停下正在建的冬暖大棚，我看到他们要求转让的态度很诚恳，在保证先付100万定金的情况下，才同意转让。协议价格为1020万，转让协议书是刘绪君拟写的。2013年4月10日，中间人赵玉平通知我8点到她家，她家住在胶州市新城市花园，与刘绪君签订协议。我到了中间人赵玉平家后，赵玉平、刘绪君和一个我不认识的妇女在场，刘绪君说：“我是公职人员，让我妻子与你签订协议。”我表示同意。此前，我曾多次说明此土地的性质。签订协议时，我将我2001年与刘家村村委签订的土地征用合同、协议书复印一份，给了刘绪君、耿玉英。后来他们三人一起和我去银行打款100万定金，至此，协议生效。我认为应当及时给他们腾出地方，于是我用这100万雇佣了两个工程队、挖掘机等移栽了北关苗圃3000多棵5-10公分的樱花树。并投资52万元新建了2000多平方的钢构冬暖大棚一座。另建了钢构库房280平方。钢构厨房120平方。这两处共计59.2万元。2013年6月7日，刘绪君雇佣一名工人付佳昌来苗圃管理，并让我给其钥匙和水泵房遥控器等。我此时开始搬迁，期间刘绪君和耿玉英还帮我抬家具、器械等。2013年7月4日，中间人赵玉平又让我去她家，后来刘绪君又来了，告诉我最近银行紧张，贷款贷不下来。当初约定签协议付100万元，签协议后3个月内将920万支付给我。刘绪君说到期后现付给我520万元，剩下的400万答应3个月内还清。我无奈只好同意。2013年7月9日，赵玉平、刘绪君，又到苗圃找我，刘绪君告诉我贷款还是未到，让我再缓些天。让我协助办理林权证，我去刘家村村委签字，到三里河办事处盖章。次日，我将盖好章的办理林权证的表格给了刘绪君。需要说明的是：第一、我始终没有主动将苗圃处理给刘绪君，没有违法。第二、我只是转让了苗圃的使用权，其中包括办公楼、车间、平房、水塘、水井、道路、苗木及一切地下设施和苗圃的土地使用剩余37年的权利。耿玉英和我之间只存在着使用权的转让。2013年7月12日上午，刘绪君、赵玉平又来北关苗圃找我，刘绪君告诉我协议违法，要终止。我不同意，因刘绪君、耿玉英违约给我造成的损失如下：一、为给耿玉英腾地方，我在北关苗圃移栽树木的时候，机械费、管理费、人工费5万多元。因错过了移栽的季节，造成树木死亡1／3，损失10万多元。二、新建大棚2000平方×260元／平=52万元。如果没有耿玉英与我签订此协议，我绝不会修建大棚。因为涉案苗圃拆迁后可用原材料再建。三、搬迁已经完毕，其中包括家电、家具、灯具、厨卫、健身器材，移栽高档苗木等，费用为6万多元。因耿玉英毁约再迁回，还需要6万，合计12万元。四、从刘家村移栽到北关苗圃的高档苗木63棵，因移栽时间为7月1日，气温高，死亡10棵，损失约3万元。五、协议签订后，我未对外出售苗木，造成直接经济损失10万元。需要说明的是，我与赵玉平是同学，赵玉平和刘绪君曾经是同事，因此对我的一切情况都非常熟悉。我轻信他们。综上，我要求：第一、致使协议不能履行的原因在耿玉英，应赔偿我的损失91.5万元。第二、诉讼费应由耿玉英承担。请求法院查明事实依法判决。
一审法院查明和认定的基本事实是：2013年4月10日，耿玉英与纪宁签订土地转让协议书一份，协议约定：纪宁将位于胶州市三里河街道办事处刘家村由纪宁承包经营的土地一次性转让给耿玉英（附纪宁于2001年10月11日与刘家村村委会签订的协议），经耿玉英、纪宁双方协商，签订协议如下：一、纪宁将承包的刘家村的土地30亩及地上附着物，整体转让给耿玉英。二、该地块及地上附着物转让款人民币一千零二十万元，耿玉英在本协议后三日内付给纪宁定金一百万元，剩余九百二十万元约定在三个月内全部付清。三、纪宁待耿玉英付款到位后，纪宁在该地块的全部权益归耿玉英所有，并协助耿玉英办理相关手续。四、耿玉英、纪宁双方任何一方如果出现单方违约，致使对方造成经济损失，由违约方赔偿对方人民币一百万元。协议签订后，耿玉英于当日向纪宁付款一百万元。后耿玉英以纪宁并非刘家村村民，该地块无任何合法手续，纪宁的行为违反了国家的相关法律的强制性规定，是违法行为为由，认为双方签订的合同系无效合同，要求纪宁收取耿玉英的100万元定金应予返还，并赔偿给耿玉英由此造成的损失。
一审又查明，2001年10月11日，纪宁与胶州市三里河街道办事处刘家村村民委员会（原胶州市南关街道办事处刘家村村民委员会）签订协议书一份，协议约定胶州市南关街道办事处刘家村村民委员会以土地每亩一万元将涉案土地出让给纪宁，征用时间为50年。纪宁将该涉案土地转让给耿玉英未告知胶州市三里河街道办事处刘家村村民委员会，也未经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
一审法院认为，耿玉英与纪宁签订的土地转让协议中的涉案土地系胶州市三里河街道办事处刘家村村民委员会（原胶州市南关街道办事处刘家村村民委员会）的集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。而纪宁将涉案土地转让给耿玉英的行为违反了国家相关法律的强制性规定，是违法行为，双方签订的合同系无效合同。纪宁收取耿玉英的100万元定金应予返还。因耿玉英、纪宁在签订合同时均有过错责任，因此，对双方的损失应各自承担。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，一审判决：一、纪宁返还耿玉英100万元，于判决生效后十日内付清；二、驳回耿玉英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由耿玉英负担6900元，纪宁负担6900元。
宣判后，纪宁不服，上诉至本院。
上诉人纪宁上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。一、2001年10月，纪宁与刘家村村委签订了两份土地征用协议共计30亩。同年12月份，纪宁以胶州市康宁花卉综合中心名义向胶州市发展计划局和胶州市规划管理办公室申请固定资产投资计划和建设（用地）工程规划。胶州市发展计划局于2001年12月31日以胶计字（2001）63号文件批准了固定资产投资计划，胶州市规划管理办公室于2002年1月7日批准建设用地规划许可，并颁发了建设用地规划许可证（工程代号JG2001-559号）。纪宁已付清刘家村土地征用出让金30万元。以上事实证明，纪宁使用该块土地并非承包经营土地，不适用农村土地承包法第48条的规定。且纪宁转让给耿玉英的是地上附着物而非土地所有权。因此，双方签订的协议是合法有效的。耿玉英违约，定金100万元不应返还。二、土地转让协议系耿玉英丈夫刘绪君主动找到我方，要求转让而签订的。该协议系双方真实意思的表示，耿玉英及刘绪君应当对其行为承担相应责任。三、2013年6月7日，刘绪君雇佣付佳昌来苗圃接手管理，并要求我给钥匙和水泵遥控器等，他们开始对苗圃除草、施肥、浇水等管理。之后，我开始搬迁，为搬迁我另找地方盖房、移树等，造成很大的经济损失，合计92.5万元。四、本案系耿玉英、刘绪君毁约，违反协议约定，未将剩余款项按时支付，因此定金100万元不应返还。一审对有关事实认定不清，作出错误判决，严重损害了纪宁的合法权益，应予以改判。请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由耿玉英负担。
被上诉人耿玉英答辩称：一、纪宁20**年与刘家村村委签订的土地转让协议本身违法，纪宁并非本村村民，未经法定程序转让土地。二、纪宁是事业单位在职人员，违规办企业，该合同本身就违法。三、涉案土地是承包经营，纪宁在协议中对此也是认可的。四、土地没有办理交接，我方派人管理苗圃是因纪宁管理不善。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
另查明，纪宁、耿玉英均不是胶州市三里河街道办事处刘家村村民。
又查明，纪宁作为项目经办人以胶州市康宁花卉综合中心名义就胶州市三里河街道办事处刘家村集体所有的涉案土地向胶州市有关部门提出申请，有关部门于2002年1月7日颁发了建设用地规划许可证。
本院所确认的上述事实，有纪宁提交的胶州市发展计划局文件、建设用地规划许可证等证据及当事人陈述在案为凭，业经本院审查质证，可以采信。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，纪宁于2001年与胶州市三里河街道办事处刘家村村委签订土地出让协议，后以胶州市康宁花卉综合中心名义取得涉案土地的建设用地规划许可证，于2013年4月10日与耿玉英签订土地转让协议。根据业已查明的事实，涉案土地系胶州市三里河街道办事处刘家村集体所有的土地，虽然涉案土地已取得建设用地规划许可证，但集体所有土地的性质并未因此而改变，该宗土地上的附着物亦未取得权属证书，纪宁与耿玉英签订的上述土地及地上附属物转让协议，违反了上述法律的禁止性规定，应认定为无效协议。根据合同法关于无效合同的处理原则，双方当事人负有相互返还的义务。对于因合同无效而造成的损失，当事人可另行处理，但不得直接适用定金罚则。纪宁主张与耿玉英签订的土地转让协议合法有效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，纪宁收取耿玉英的100万元定金应当予以返还。一审判决正确，本院依法予以维持。
综上，上诉人纪宁的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6900元，由上诉人纪宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十月二十日
书 记 员 魏 威