江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2175号
上诉人（原审被告）常州昊昱房地产投资咨询有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇延政中路1号。
法定代表人袁鹏卿，公司总经理。
委托代理人徐凯，该公司营销经理。
被上诉人（原审原告）李嘉诚。
委托代理人许洪英。
上诉人常州昊昱房地产投资咨询有限公司（以下简称昊昱公司）因与被上诉人李嘉诚房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
李嘉诚诉称，2011年12月1日，双方当事人签订房屋租赁协议，约定：李嘉诚将位于常州市武进区文慧苑商业街武宜中路＊-13和＊-14号的商铺租给昊昱公司作售楼处使用，租赁期限三年，自2011年12月1日至2014年12月1日止。前述协议签订后，李嘉诚依照约定向昊昱公司交付了房屋，昊昱公司依约支付了前二年的租金，但未能依照约定支付自2013年12月1日起至2014年12月1日的租金和2013年至2014年的物业管理费。故为维护自身合法权益，李嘉诚诉至法院，请求法院依法判令：1、解除双方当事人签订的房屋租赁合同并要求昊昱公司搬离租赁房屋；2、昊昱公司支付至合同解除之日止的租金13.1万元（暂算至2015年1月1日）并支付搬离房屋前的使用费；3、昊昱公司依房屋租赁合同的约定支付2014年租金产生的利息0.42万元（依据银行同期利率产生）；4、昊昱公司支付2013年和2014年两年的物业费1.4856万元；5、诉讼费由昊昱公司承担。
昊昱公司辩称，其同意解除双方的租赁合同，昊昱公司同意支付2013年的物业管理费，但昊昱公司方在2014年一整年都未使用过案涉房屋，故其对李嘉诚主张的2014年的房屋租金、使用费和物业费均不同意支付。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，李嘉诚在昊昱公司未支付租金的情况下应及时要求昊昱公司支付，昊昱公司不支付的李嘉诚可行使解除权，以避免损失的扩大，故李嘉诚没有在合理的期限内主张解除权，具有重大过错，应就损失的扩大承担责任。
原审经审理查明，李嘉诚系坐落于常州市武进区文慧苑商业街武宜中路＊-13和＊-14号的商铺的所有权人。2011年12月1日，李嘉诚作为甲方、昊昱公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于常州市武进区文慧苑商业街武宜中路＊-13和＊-14号；房屋出租给乙方用作售楼处使用。租赁期限自2011年12月1日起至2014年12月1日止，共3年整。2011年12月1日至2012年12月1日的租金为10万元；2012年12月1日至2013年12月1日的租金为11万元，乙方租赁房屋为三年一签，自2012年12月1日后年租金按每年10%的增长率递增。物业管理费由乙方按时支付给甲方后再向物业公司交付，或由乙方直接向物业公司支付，如遇物业公司物业费调整，则按实际应交物业费交纳。租金和物业费的支付方式为现金支付、先付后用，水电费按月结算，由乙方直接支付使用。合同签订后如乙方逾期交纳租金、物业管理费、水电费及其他代收代支费用达到30天仍不交纳的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，对乙方装修费用不作任何补偿，乙方承担年房租5%的违约金。
上述协议签订后，李嘉诚将案涉房屋交付给昊昱公司，昊昱公司对案涉房屋进行了装修使用，并支付了2012年的物业管理费和2013年12月1日前的房屋租金。现李嘉诚以昊昱公司未依照约定支付自2013年12月1日后的租金为由诉至法院，要求判如所请。诉讼中，李嘉诚提供了江苏天天欣业物业服务有限公司天豪大厦服务中心出具的证明，载明：“兹证明天豪大厦＊-13号商铺、＊-14号业主李嘉诚已缴清2013年及2014年物业费。收费标准：13号商铺2.8元＊118.56平方＊12个月；14号商铺2.8元＊102.49平方＊12个月。”
原审法院认为，本案的争议焦点为：双方当事人之间的房屋租赁合同是否解除，何时解除。
针对该争议焦点，昊昱公司称：其承租案涉房屋系为第三方作售楼中心使用，2013年9月11日，第三人搬离案涉房屋迁往他处，之后昊昱公司方就没有使用案涉房屋，但昊昱公司和李嘉诚没有办理相关的房屋交接手续。2013年12月，昊昱公司电话通知李嘉诚方不再使用案涉房屋，昊昱公司对案涉房屋的装修就作为对李嘉诚的补偿，并可帮李嘉诚向第三方争取一些补偿，李嘉诚方当时应该是同意的，但昊昱公司与第三方就补偿费用未能达成一致意见。综上，昊昱公司认为双方当事人之间的租赁合同在其告知李嘉诚不再承租房屋后于2013年12月1日解除。
李嘉诚对昊昱公司陈述的上述事实不予认可，李嘉诚称其于2014年3、4月份向昊昱公司索要房屋租金时，昊昱公司称房屋是空的，没有实际使用，2014年的房租就以装修予以抵算，但李嘉诚方不同意，后李嘉诚多次向昊昱公司催要房租，昊昱公司均以领导开会等理由推诿不支付。李嘉诚认为双方的租赁合同尚未解除，案涉房屋仍然加有昊昱公司方的门锁。
原审法院认为，承租人应当依照约定的期限支付租金。本案中，李嘉诚母亲与昊昱公司签订房屋租赁合同，李嘉诚于诉讼中明确其母亲与昊昱公司签订的房屋租赁合同系受其委托，昊昱公司缴纳房屋租金并实际入住案涉房屋，故李嘉诚母亲与昊昱公司签订的房屋租赁合同成立并生效，双方当事人均应依照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的租赁合同到期后，昊昱公司继续占有租赁物，李嘉诚没有提出异议，双方的租赁合同继续有效，形成不定期租赁合同，李嘉诚可以随时解除合同，又因昊昱公司未依照合同约定的期限支付房屋租金且同意解除双方的租赁关系，故李嘉诚要求解除与昊昱公司的房屋租赁关系以及要求昊昱公司支付合同解除前的房屋租金的诉讼请求符合双方当事人的约定，予以支持。昊昱公司辩称的双方当事人之间的租赁合同于2013年12月1日因昊昱公司通知李嘉诚不再续租和李嘉诚表示同意而解除的抗辩意见，并无证据予以证实，不予采信。房屋租赁合同解除后，出租人要求承租人支付腾空占有使用费的，人民法院应予支持。故本院对李嘉诚要求昊昱公司支付腾空案涉房屋前的房屋使用费符合法律规定，法院予以支持。结合双方当事人签订的租赁合同的约定和昊昱公司同意支付2013年物业管理费等综合考量，李嘉诚要求昊昱公司支付2013年和2014年物业管理费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。昊昱公司未依约支付房屋租金，具有违约行为，应当承担违约责任，结合双方当事人在租赁合同中对昊昱公司逾期支付房屋租金违约责任的约定和李嘉诚的诉讼请求，法院对李嘉诚要求昊昱公司其逾期支付房屋租金的利息4200元的诉讼请求予以支持。昊昱公司的各项抗辩意见依据不足，法院不予采信。本案经调解无效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，作出如下判决：1、解除李嘉诚和昊昱公司签订的有关常州市武进区文慧苑商业街武宜中路＊-13号和＊-14号商铺的房屋租赁关系。2、昊昱公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾空搬离前述租赁协议所涉房屋。3、昊昱公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李嘉诚房屋租金和使用费（自2013年12月1日起至昊昱公司实际搬离案涉房屋之日止以年租金121000元为标准计算）。4、昊昱公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李嘉诚利息4200元。5、昊昱公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李嘉诚物业管理费14854.56元。
上诉人昊昱公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉租赁合同于2013年12月已解除，一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金及使用费没有法律依据。案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。双方应按照合同约定，遵循诚实信用原则履行各自的义务。上诉人按照先付后用的约定，支付了2011、2012年的租金，但上诉人于2013年9月11日就已经搬离案涉房屋迁往他处，且在2013年12月明确告知被上诉人不再使用案涉房屋，上诉人也不再支付租金。对此，上诉人认为，在租赁合同履行期限届满之前，上诉人一方已经明确表示不再履行主要债务。而被上诉人在和上诉人的通话中通知解除该合同即行使法定解除权后即发生解除合同的效力。因此案涉租赁合同在2013年12月就已经解除，经过解除后不再具有法律效力，上诉人不应再支付租金。二、退一步讲，上诉人也不应承担因被上诉人未行使法定解除权所扩大的损失。法律规定的解除条件，并不是说具备这些条件，当事人必须解除合同，是否行使解除的权利，应由当事人决定，但其原则应当是避免资源浪费，合理保护双方当事人的合法权益。就本案而言，双方在合同中明确约定的现金支付、先付后用，被上诉人完全可以行使解除权，以避免损失的扩大，而被上诉人在起诉前从未要求我方支付租金，且也已经明确要求解除该租赁合同，导致上诉人认为该合同于2013年12月份就已经解除，现被上诉人又向法院起诉要求我方支付租金，对此上诉人认为根据相关法律规定被上诉人在合理期限内未及时行使解除权，导致损失的扩大，应由己房承担扩大的损失。三、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，应依该原则的要求确定当事人的权利义务及责任。在履行合同义务时，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相应的义务。具体到本案而言，被上诉人的行为严重损害了上诉人的利益，而非以善意的主观意识和行为方式正确行使自己的权利，履行自己的义务。综上，请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李嘉诚未作书面答辩，庭审中口头答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持。
鉴于双方当事人均未对原审查明事实提出异议，二审中也未提供新的证据，本院对原审法院查明的事实依法予以确认。
二审中，上诉人昊昱公司向本院陈述：其未以书面方式通知被上诉人要求解除合同，口头告知被上诉人其不再承租后，未与被上诉人办理房屋交接手续。
本院认为，当事人对自己主张的事实或者据以反驳对方主张的事实，必须提供证据加以证明。举证不能的，应当承担相应的不利后果。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人就诉争房屋所签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，双方当事人均应按照该协议全面履行自身的权利义务。就本案诉争的房屋租赁合同是否在2013年12月已经解除的问题。双方当事人所签订的房屋租赁协议约定租赁期限到2014年12月1日为止，上诉人作为承租人未按合同约定的期限支付租金，构成违约在先，此时按照合同约定及法律规定有权行使合同解除权的租赁合同当事人为被上诉人。鉴于上诉人在一、二审中均未举证证明其已将诉争房屋腾空后返还被上诉人，其主张合同在2013年12月已经解除，无事实与法律依据。就被上诉人未行使解除权是否属于扩大损失的问题。本案中，被上诉人作为守约的一方当事人，有权要求上诉人继续履行合同。上诉人主张在其逾期支付租金及物业管理费等费用、且未返还租赁房屋的情况下，被上诉人应行使合同解除权，否则应自行承担损失，无法律与事实依据。原审确定在其交还房屋之前，应支付租期内租金、承担违约责任及合同约定的租期届满后继续占用房屋所产生的房屋使用费，并无不当。第极14法院认定的综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1652元，由上诉人昊昱公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 顾 佳
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 蒋 洁