福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0212民初3949号
原告：厦门盛辉工贸有限公司，住所地厦门市思明区仙岳路400号之6-11（A、B店面），统一社会信用代码91350203155147015B。
法定代表人：胡添成，总经理。
诉讼委托代理人：赵媛、陈思，福建东方格致律师事务所律师、实习律师。
被告：厦门市意西欧节能建材有限公司，住所地厦门市同安区美溪道思明工业园6-7号第五层O1单元，统一社会信用代码91350212705488907C。
法定代表人：陈毓鹏。
被告：陈毓鹏，男，1962年10月26日出生，汉族，住厦门市思明区，
原告厦门盛辉工贸有限公司（以下简称盛辉公司）与被告厦门市意西欧节能建材有限公司（以下简称意西欧公司）、陈毓鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛辉公司之诉讼委托代理人赵媛、陈思，被告陈毓鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛辉公司向本院提出诉讼请求:1.自起诉之日起解除原告与被告签订的两份《厂房租赁合同》;2.意西欧公司立即支付拖欠的厂房租金497836元（暂计至2016年9月30日）；3.意西欧公司立即支付所欠租金的滞纳金406816元（暂计至2016年9月30日）；4.意西欧公司立即支付原告为其代垫的物业服务费及公摊水电费52268元；水费714.4元、电费9982元、电梯费779.7元、卫生费2760元，合计14236元。本项共计66504元；5.原告有权留置意西欧公司在租赁物内的财产并有权申请法院拍卖留置的财产优先用于抵偿因意西欧公司租赁所产生的全部费用；6.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告送达费、律师代理费、工商查询费等因诉讼产生的费用）由意西欧公司承担；7.被告陈毓鹏对意西欧公司的上述债务承担连带清偿责任。
事实与理由：原告与被告意西欧公司分别于2009年12月1日、2012年4月1日签订两份《厂房租赁合同》。其中，2009年的合同约定：被告向原告承租位于厦门市环东海域思明工业园1#地块5#厂房5层01,02单元的厂房或仓库，面积2829.45平方米；租赁期限10年，自2010年1月1日起至2020年1月1日止；自2010年1月1日起至2013年1月1日的厂房租金为每月15561.98元(不含税)，2013年1月1日至2016年1月1日的厂房租金为每月18391.43元(不含税)，2016年1月1日至2020年1月1日的厂房租金为每月21220.88元(不含税)；被告应于每季度提前半个月向原告以现金方式支付当季租金，若逾期支付租金，应支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠交租金总额的1‰。2012年的合同约定：被告向原告承租位于厦门市环东海域思明工业园1#地块5#厂房2层01、02单元的厂房或仓库，面积2761.39平方米；租赁期限为6年，自2012年4月1日至2018年3月31日止；2012年4月1日至2015年3月31日的厂房租金为每月23471.8元（不含税），自2015年4月1日至2018年3月31日的厂房租金为每月26233.2元（不含税）。被告应于每季度提前3-5个工作日向原告以现金方式支付当季租金，若逾期支付租金，应支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠交租金总额的1‰。该两份《厂房租赁合同》均约定，若被告拖欠租金超过两个月，原告有权提前解除合同，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，合同自动终止，原告有权留置租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用。因租赁产生的物业管理费、水电费均由被告自行承担。
上述两份合同签订后，原告依约交付厂房给意西欧公司使用，但被告自2013年7月1日开始不足额支付租金，原告分别于2013年8月15日、2013年10月29日、2015年8月17日、2016年7月15日出具《催款函》给被告，敦促被告支付拖欠的租金，并于2013年11月15日、2015年4月3日、2015年9月7日、2016年7月25日委托律师出具《律师函》向被告追索租金。
此外，意西欧公司自2013年起拖欠物业服务费、公摊水电费合计52268元；自2016年5月起拖欠水费、电费合计14236元。物业管理公司向意西欧公司追讨无果之后多次向原告追讨。原告作为厂房业主，为保证厂房的正常使用以及避免产生不必要的滞纳金，无奈之下应物业管理公司要求向其出具《委托书》，承诺如果被告拖欠费用一概由原告承担。此后，原告为被告代垫上述物业服务费、公摊水电费、水费、电费合计66504元。原告无奈于2016年8月11向被告发出《解除合同通知书》，向被告书面通知即日解除合同并要求被告在2016年8月20日之前将房屋归还原告，然被告仍无任何配合。
被告陈毓鹏是意西欧公司的法定代表人、大股东（持股95％）。在意西欧公司承租期间，陈毓鹏以及另一股东庄雪玲（持股5%，是意西欧公司的财务人员）均数次为意西欧公司支付租金，显然是意西欧公司与股东及财务人员公私财产混同，意西欧公司已丧失独立的法人人格，其股东陈毓鹏应对公司债务承担连带清偿责任。
审理中，原告盛辉公司增加诉讼请求：判令被告意西欧公司支付2016年10月1日起产生的厂房租金142362.24元（暂计至2016年12月31日）、物业服务费5535元、公摊水电费195元、水电费3639.30元。
被告意西欧公司对原告盛辉公司诉求的租金、代垫的物业服务费、公摊水电费等费用金额没有异议，但原告从未向被告主张过滞纳金，被告不同意支付滞纳金。
被告陈毓鹏辩称，原告主张的欠款是被告意西欧公司所欠，与其个人没有关系，不同意承担连带责任。
原告盛辉公司围绕诉讼请求依法提交了《厂房租赁合同》2份、《催款函》4份、《律师函》4份及国内挂号信函收据、邮件详情单、《催缴通知函》、《委托书》、《解除合同通知书》及EMS寄件单、邮件查询结果截图、《委托代理合同》、《厦门增值税普通发票》、《有限责任公司变更登记审核表》，被告意西欧公司、陈毓鹏对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经依法审核，对原告盛辉公司上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年12月1日，原告盛辉公司作为出租方，被告意西欧公司作为承租方，签订《厂房租赁合同》1份。合同约定：1.被告向原告承租位于环东海域思明工业园1#地块5#厂房5层01、02单元的厂房或仓库，面积2829.45平方米；2.租赁期限10年，自2010年1月1日起至2020年1月1日止；3.租赁费。本合同租赁保证金为20000元。2010年1月1日起至2013年1月1日租金每月15561.98元(不含税)，2013年1月1日至2016年1月1日租金每月18391.43元(不含税)，2016年1月1日至2020年1月1日租金每月21220.88元(不含税)；4.被告每季度应提前半个月向原告以现金方式支付当季租金，若逾期支付租金，应按欠交租金总额每日1‰的标准支付滞纳金。2012年4月1日，原、被告再次签订《厂房租赁合同》1份。合同约定：1.被告向原告承租位于厦门市环东海域思明工业园1#地块5#厂房2层01、02单元的厂房或仓库，面积2761.39平方米；2.租赁期限6年，自2012年4月1日至2018年3月31日止；3.租赁费。本合同租赁保证金为30000元。2012年4月1日至2015年3月31日租金每月23471.8元（不含税），2015年4月1日至2018年3月31日租金每月26233.2元（不含税）。被告每季度应提前3-5个工作日向原告以现金方式支付当季租金，若逾期支付租金，应按欠交租金总额每日1‰的标准支付滞纳金。上述两份《厂房租赁合同》同时约定：若被告拖欠租金超过两个月，原告有权提前解除合同，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，合同自动终止，原告有权留置租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用。因租赁产生的物业管理费、水电费均由被告自行承担。合同签订后，意西欧公司向盛辉公司分别支付租赁保证金20000元、30000元，盛辉公司将租赁物交付意西欧公司使用。2013年4月起，意西欧公司未足额支付租金，截止至2016年9月30日，意西欧公司已拖欠盛辉公司租金497836.22元。盛辉公司分别于2013年8月15日、2013年10月29日、2015年8月17日、2016年7月15日向意西欧公司发出《催款函》，并委托律师事务所分别于2013年11月15日、2015年4月3日、2015年9月6日、2016年7月25日向意西欧公司发出《律师函》，敦促意西欧公司履行付款义务。
另查明，被告陈毓鹏与案外人庄雪玲均为意西欧公司股东，持股比例分别为95%、5%。2013年1月起，被告意西欧公司拖欠公摊水电费。2013年3月起，意西欧公司拖欠物业服务费。原告盛辉公司基于出具给案外人厦门市全和物业管理有限公司的《委托书》中“如该租户未按期缴纳水电公摊费，所欠费用由我司承担”的承诺代意西欧公司支付截止至2016年9月30日的物业服务费、公摊水电费52268元及水费、电费、电梯费、卫生费14236元，2016年10月的物业服务费5535元、公摊水电费195元及水费、电费、电梯费3639.3元，合计代偿75873.3元。2016年8月11日，盛辉公司向意西欧公司发出《解除合同通知书》，意西欧公司于2016年8月12日签收。2016年9月13日，盛辉公司委托福建东方格致律师事务所向本院提起诉讼，为此，盛辉公司支出律师代理费25000元。
本院认为，原告盛辉公司与被告意西欧公司之间的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应恪守约定。意西欧公司自2013年4月起，未按照合同约定足额按时支付租金，盛辉公司有权依照《厂房租赁合同》约定，行使合同解除权，其诉求自起诉之日起解除双方签订的两份《厂房租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，意西欧公司仍应按照合同约定，清偿合同解除前所欠厂房租金及合同解除后的厂房占用费。意西欧公司截止至2016年9月30日尚欠盛辉公司租金497836.22元，盛辉公司提供相应证据加以证明，意西欧对租金数额亦无异议，本院对盛辉公司诉求意西欧公司支付租金497836.22元予以确认。自2016年10月1日起至租赁物腾退之日止，意西欧公司应按月租金47454.08元(21220.88元+26233.2元)的标准支付厂房占用费，至2016年12月31日止，意西欧公司已拖欠厂房占用费142362.24元。合同约定意西欧公司逾期支付租金，应向盛辉公司支付滞纳金。该滞纳金约定实属违约金约定，但以欠交租金总额每日1‰的标准计算，已经超过法律允许的限额，本院调整为以尚欠租金（厂房占用费）640198.24元（497836.22元+142362.24元）的30%即192059.48元计算，超过部分不予支持。盛辉公司在意西欧公司租赁期间，为其代偿物业服务费及公摊水电等费用合计75873.30元（至2016年9月30日止的物业管理及公摊水电费合计52268元+至2016年8月止的水费、电费、电梯费、卫生费合计14236元+2016年10月1日至2016年12月31日止的物业服务费及公摊水费合计5730元+2016年9月至2016年10月止的水费、电费、电梯费合计3639.30元），该代偿费用意西欧公司应予返还。至于盛辉公司主张意西欧公司支付其诉讼产生的律师代理费25000元，并无合同约定作为依据，本院不予支持。意西欧公司在履约过程中向盛辉公司支付保证金50000元，鉴于盛辉公司已向本院主张违约金，不应再没收保证金，该保证金应予抵偿意西欧所欠盛辉公司债务。上述应付款项合计908131.24元，扣除意西欧公司支付的保证金50000元，意西欧公司还应支付858131.24元。关于被告陈毓鹏应否对意西欧公司偿还盛辉公司上述债务承担连带责任的问题，盛辉公司以陈毓鹏数次为意西欧公司支付租金为由，主张意西欧公司丧失独立法人人格，股东陈毓鹏应对意西欧所欠盛辉公司债务承担连带偿还责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于留置权的问题，双方虽在合同中约定意西欧公司逾期支付租金时，盛辉公司有权留置租赁物内的财产，但并未明确留置权的行使范围，该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告厦门盛辉工贸有限公司与被告厦门市意西欧节能建材有限公司分别于2009年12月1日、2012年4月1日签订的两份《厂房租赁合同》均于2016年9月13日解除；
二、被告厦门市意西欧节能建材有限公司于本判决生效之日起三十日腾退租赁厂房（址于厦门市同安区环东海域思明工业园1#地块5#厂房5层01、02单元及址于厦门市同安区环东海域思明工业园1#地块5#厂房2层01、02单元）；
三、被告厦门市意西欧节能建材有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告厦门盛辉工贸有限公司款项858131.24元【租金497836.22元（截止至2016年9月30日）+厂房占用费142362.24元（2016年10月1日至2016年12月31日）+代偿费75873.30元+租金违约金192059.48元-租赁保证金50000元】；
四、被告厦门市意西欧节能建材有限公司自2017年1月1日起至上述租赁物腾退之日止，按47454.08元/月的标准支付原告厦门盛辉工贸有限公司厂房占用费；
五、驳回原告厦门盛辉工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13512元，减半收取计6756元，由原告厦门盛辉工贸有限公司负担756元，由被告厦门市意西欧节能建材有限公司负担6000元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 洪佩兰
二〇一七年二月十日
书记员 杨文德
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附：执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。