北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初69349号
原告（反诉被告）王语，男，1984年3月13日出生，住址北京市海淀区。
委托代理人万振，北京京舟律师事务所律师。
委托代理人彭锐，北京京舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）王新宇，男，1977年8月12日生，住址辽宁省沈阳市皇姑区。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人綦晓芳，北京市安理律师事务所律师。
被告（反诉原告）武杰，女，1978年1月10日生，住址辽宁省沈阳市皇姑区。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人綦晓芳，北京市安理律师事务所律师。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，职务总经理。
委托代理人李宇，女，1989年5月13日生，北京麦田房产经纪有限公司职员，住址河南省固始县。
委托代理人霍新丹，女，1991年1月17日生，北京麦田房产经纪有限公司职员，住址北京市房山区。
第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司，营业场所北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
负责人林根秀，总经理。
委托代理人胡伟琴，女，1986年2月21日生，福建金诚丰担保有限公司北京分公司职工，住址福建省南平市。
原告（反诉被告）王语与被告（反诉原告）王新宇、被告（反诉原告）武杰、第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰北京分公司）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长、审判员杨静、付瑞洁参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员高玲担任法庭记录。王语及其委托代理人彭锐、万振、王新宇及其委托代理人王欣、綦晓芳、金诚丰北京分公司委托代理人胡伟琴、麦田公司委托代理人李宇、霍新丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王语诉称：我为了改善居住条件，卖了一套房，想买新房，在2016年8月经过麦田公司居间撮合就认识了王新宇、武杰。在协商过程中，他们提到称该套住房不是他们名下唯一住房，他们不想因此缴纳过多的税费，在2016年8月10日麦田公司把双方叫到他们的办公场所，签订了主合同及两份附件，之后又签订了一份补充协议，还签了居间合同、房屋交易保障合同，我交了18.282万元的居间费，7180元保障服务费，就在当天我给了王新宇、武杰2万元现金作为定金，又汇款给武杰48万元作为定金。2016年8月11日，我又通过银行转账汇给武杰50万元。按照合同约定，下一步双方去麦田公司公司签订监管协议，设立监管账户，但是这个工作王新宇、武杰一直不配合。麦田公司已经将相关材料准备好，我们已经签过字，反复联系王新宇、武杰，他们一直以各种理由推脱。从8月到11月一直没有做成监管。2016年10月12日，我按照合同约定去金诚丰北京分公司做了资金监管的相关手续，完成了我自己这部分的相关手续，但是王新宇、武杰一直没有完成监管的相关手续。大约在2016年11月7日，也可能是11月6日，我和他们见过一次面，二人表示不想做资金监管，要求我把200万元直接支付给他们，我没有同意。在2016年11月6日麦田公司与王新宇、武杰和我见面，他们明确表示不再出售这个房屋给我。因此现在诉至法院，要求1、王新宇、武杰继续履行2016年8月10日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议，立即协助我办理北京市朝阳区花虎沟X号院X号楼X层X单元X号房屋（以下简称争议房屋）的过户手续，并将争议房屋交付我本人。2、要求王新宇、武杰支付违约金166.2万元，3、王新宇、武杰赔偿我保险费支出1.2万元。
王新宇、武杰共同辩称：不同意王语的全部诉讼请求。我们是通过麦田公司居间认识了王语。争议房屋就是我们名下的在北京唯一住房，从来没有说过我们在北京还有其他住房。在2016年8月10日，我们与王语在麦田公司的办公场所签订了主合同及补充协议。还签了居间合同、房屋交易保障合同，王语交了18.282万元的居间费，7180元保障服务费，就在当天王语给了我们2万元现金作为定金，又汇款给武杰48万元作为定金。2016年8月11日，王语又通过银行转账汇给武杰50万元。我们当时确实约定金诚丰北京分公司对款项进行监管，而且2016年8月10日我们和王语与该公司签订了房屋交易保障合同。我8月份预约的还贷，到9月份就把争议房屋抵押解除了。在2016年10月18日之前，我们就和麦田公司联系，因为当时没有王语的联系方式，麦田公司说让我们签一个监管协议，后来就拿给我们一份协议，我们看了没有签。因为这个协议就不叫资金监管协议，叫房款支付协议。该协议约定的内容与我们之前签订的房屋买卖合同补充协议是冲突的，这个协议当中写的是让王宇把200万元自行交接给我们，把房屋过户日期也变更了。2016年11月7日，我们给王宇打电话，要求按照原协议走，王语不同意。之后付款的事项没有达成一致。后1月14日我们又发短息联系王语，王语没有回复。之后王语起诉我们也不知道，我们一直催麦田公司，想与王语见面。但是麦田公司说王语有事，我们也没见到王语。中间麦田公司表示王语想把付款日期推迟到12月15日，我们没有同意。后来我跟麦田公司要了王语的地址和电话，我就给他发了一个告知函，对方拒收。我之后就没有联系上他。在签订合同和补充协议之后，我们一直积极履行，不存在违约事项，且王语主张违约金的合同依据不明确。保险费支出与本案没有关联，不属于必然发生的费用，与我方无关，所以不同意承担。如果法庭支持了王语的诉请，我们认为违约金过高。房屋市价已经上涨了，再支付违约金的话，则明显对于我们太不公平。此外，本案争议的合同是分期付款的买卖合同，按照我国《合同法》167条的规定，王语未支付的款项已经超过全部购房款的五分之一，我们依法享有解除权。
麦田公司述称：我们同意继续履行北京市存量房屋买卖合同、补充协议。关于违约金与我方无关，我们不发表意见，请法院依法裁判。2016年8月10日在我们的居间下，王语、王新宇、武杰签订了房屋买卖合同、补充协议，在协商的过程是否提及该房屋是唯一住房，我方不清楚，但是合同当中载明该房屋是满五唯一的，在同一天我们还同他们签订了居间合同、房屋交易保障合同。之后王语按照合同约定支付了100万元定金，接下来按照合同约定，双方应当做一笔资金监管的手续，王语在2016年10月12日跟监管机构金诚丰北京分公司签订一份监管协议。王新宇、武杰表示不方便来签，同时向我们的工作人员提出想提前拿购房款，我们告知如想提前拿购房款，需要买方配合办手续。条件符合的时候，才能提前拿。卖方提出的这个方案，我们就告诉了买方王语，他同意了，而且配合在2016年10月12日签订了一份房款支付协议。我们接着跟卖方沟通，卖方表示孩子生病能不能晚两天，我们把这个情况告诉了买方，买方同意晚两天。整个10月份王新宇、武杰就没有办理相关手续。到2016年11月份6、7日间，王新宇、武杰来到金诚丰北京分公司办理提前付款的手续，签房款支付及担保协议，当中有一条是要查王新宇、武杰的征信，征信良好才能继续办理。如果征信不好，只能按照资金监管的方式交接钱款，出卖方就没有办法达到提前收取房款的目的。王新宇、武杰看了这个条文就不同意，也就没有签字。后来在我们的主持之下，双方还在针对协议的具体内容进行沟通，但没有达成一致。到11月中旬，王新宇、武杰认为200万元的购房款没有按照约定支付，所以不同意办理接下来的流程。我们主持双方沟通，还是没有达成一致。后来王新宇、武杰在2016年12月给我们公司发了一封函件，认为王语违约，2017年1月份，又给我们发了一封函件，认为王语不配合办理手续。我们针对一月份这份函件进行了回复。
金诚丰北京分公司述称：王语的诉讼请求均与我公司无关。关于事实经过，买卖双方委托我们办理该房屋的贷款、缴税、过户、资金监管等后续手续。按照合同约定为了资金监管，王新宇、武杰应当和我们指定的出借人签署借款合同、以我公司作为担保方还要签一个担保合同，房产证原件也要交到我们公司。2016年10月11日我公司就把借款合同、担保合同等发给王新宇、武杰，他们当天就表示不同意签订借款合同，也不同意交房本。我们因此找到麦田公司，让他们转告王语，还可以换一种方式支付，王语直接把钱给王新宇、武杰，我们公司对这笔钱提供担保，这种方案对王新宇、武杰夫妻的征信要求比较高。王语在10月11日就同意了，表示用哪种方式都可以。2016年10月12日王语到我公司办理了资金监管手续，准备两种付款方式的材料，以应对王新宇、武杰的选择。麦田公司给我们反馈称王新宇、武杰的孩子病了，王新宇、武杰表示11月18日前无法办理相关手续。麦田告诉公司王语，王语同意延期。麦田公司起草了一份协议，但是双方都没签。2016年11月7日，王新宇、武杰来我公司办理相关手续，鉴于他们之前拒绝签订借款合同，所以我们建议他们采用另外一种方式支付，但是王新宇、武杰担心自己的征信无法通过，要求对我公司的文本做一个调整，要删去这种方式对应的还款支付协议中第三条的内容，王语担心自己资金的安全，不同意删除。所以这一天双方没有达成一致。
王新宇、武杰提出反诉称：我们认为王语在合同履行当中存在违约行为。王语和中介擅自变更了付款方式，没有按照房屋买卖合同的附件二的第二条第六款第一项支付200万元，至今尾款也没有支付。因此我们请求解除2016年8月10日双方签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议。
王语针对反诉辩称：不同意王新宇、武杰的全部反诉请求。我一直积极履行合同、支付钱款。合同未能如约履行是王新宇、武杰一方拒不配合办理资金监管手续，拒绝出售房屋。作为违约方，王新宇、武杰无权要求解除合同，合同本身不存在根本性障碍，应当继续履行。
麦田公司针对反诉述称：不同意王新宇、武杰的反诉请求，还是希望继续履行合同。
金诚丰北京分公司述称：反诉请求与我公司无关。
经审理查明：2016年8月10日，武杰、王新宇与王语签订北京市存量房屋买卖合同，约定武杰、王新宇将争议房屋出售给王语，该房屋建筑面积127.98平方米，已设定抵押，未出租。出卖人与买受人系通过麦田公司居间成交，房屋总成交价为831万元，其中房屋价格428万元，装饰装修、配套设施等作价403万元。双方还约定了武杰的个人账号为收款账号。定金100万元以自行交接的方式支付，签约当日支付3万元，2016年8月10日前支付47万元，2016年8月12日前支付12万元。出卖人应于2016年9月30日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿。物业交接保证金6万元，于物业交接完毕当日支付。买卖双方应在2017年1月15日前办理贷款手续，买受人拟贷款数额299万元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。贷款由银行直接支付给出卖人，若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额：则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。买受人应于2016年10月18日前支付购房款200万元，支付方式为金诚丰北京分公司指定账户资金监管。买受人应于2017年2月10日前支付购房款226万元，支付方式为银行监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人若金诚丰北京分公司拒绝为双方提供资金监管服务的，则双方采用银行资金监管方式支付上述款项。买卖双方应于贷款批复后七个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后七个工作日办理房屋属转移登记手续。出卖人应于2017年2月10日前将争议房屋交付买受人。买卖双方应缴纳的各项税费由买受人承担。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。签约当日，王语、王新宇、武杰同金诚丰北京分公司签订了房屋交易保障服务合同，主要约定由金诚丰北京分公司为王语、王新宇、武杰提供房屋交易资金监管等服务。王语向武杰、王新宇支付定金50万元。2016年8月11日，王语又向武杰、王新宇支付定金50万元。2016年9月19日，王新宇结清了争议房屋上的贷款，并解除了抵押。后王语、武杰、王新宇就房款支付问题发生分歧。
案件审理过程中，王语申请了财产保全，并提供了中国平安财产保险股份有限公司金额300万元的保单保函作为担保，为此自行支付了保险费1.2万元。本院对争议房屋进行了财产保全。2017年5月15日，王语将全部剩余购房款731万元提存入本院账户。
双方争议集中在第二笔购房款200万元未能支付的原因。就此，王语提交微信聊天记录打印件4页，视频一份，证明王新宇、武杰拒不配合办理资金监管手续，拒绝出售争议房屋，已经构成根本违约。王新宇、武杰认为上述证据不能反映双方交流过程的全貌，属断章取义。王新宇、武杰提交了下列证据以证明己方积极履行合同，是中介方和王语的原因导致合同不能履行：1、2016年11月7日中介人员王语同王新宇的通话记录5页，同日王语、王新宇及麦田公司苏某某、吕某某的录音4页，均附有光盘，2、武杰、王新宇发给王语的短信截屏5页，3、2016年11月25日王新宇同麦田公司苏某某的谈话录音2页，附光盘。4、2016年11月20日、11月21日、11月23日，王新宇同麦田公司苏某某的通话记录5页，附光盘。王语对上述证据质证称1、2、真实性认可，证明目的不认可，3、4、真实性不认可，与王语无关。
本院组织双方进行调解，王新宇、武杰表示即使继续履行也不能按照原合同约定的价格支付了，应当按照每平方米9万元的价格计算房款。双方差距过大，调解未能达成一致。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议以及变更买受方协议书、催告函、转账账单、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：王语与王新宇、武杰签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议均是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照上述约定的内容全面、严格履行。关于合同解除与否的问题，王新宇、武杰认为王语没有按照合同约定支付购房款200万元，已经构成解除条件，但本院审查在案证据后认为王新宇、武杰的主张不能成立。北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议中对该200万元进行了约定，即买方于2016年10月18日前支付，并且是通过金诚丰北京分公司指定账户资金监管，具体事项应以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。也就是说这200万元的支付除了时间限定以外还有支付方式上的限定条件，必须通过金诚丰北京分公司指定账户资金监管的形式支付，且双方应与监管机构签订监管协议。从在案证据、各方陈述反映的合同履行情节来看，这200万元之所以未能到位，并非王语一方的原因，未能到位的真正原因在于买卖双方在房屋买卖合同和补充协议等约定文本中没有对如何进行资金监管等支付方式问题进行明确具体的约定，而之后中介方多次提供协议文本，意图细化该200万元的支付问题，但王新宇、武杰一方对这些文本均不认可，各方就该问题始终不能达成一致。因此，王新宇、武杰以王语违约为由要求解除合同的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。现王语已经将全部剩余房款打入本院账户，合同具备继续履行的条件，本院确定王新宇、武杰继续履行2016年8月10日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议，协助王语办理争议房屋的过户手续，并将争议房屋交付王语。关于王语主张的违约金问题，前文已述，合同未能正常履行，在于双方的主合同、附件中对重要的履行细节缺乏明确约定，后续未能达成一致，故结合合同履行情节和房地产市场现状，本院对于违约金请求不予支持。关于保险费的支出一节，该笔费用系由保全产生，并非买卖合同纠纷直接损失，也不是必然的支出费用，故本院对王语主张赔偿保险费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王新宇、被告（反诉原告）武杰继续履行与原告（反诉被告）王语二〇一六年八月十日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议，于本判决生效后七日内配合原告（反诉被告）王语将北京市朝阳区花虎沟X号院X号楼X层X单元X号房屋的过户到原告（反诉被告）王语名下，同时将该房屋交付原告（反诉被告）王语。
二、驳回原告（反诉被告）王语的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王新宇、被告（反诉原告）武杰的全部反诉请求。
案件受理费六万九千九百七十元，原告（反诉被告）王语负担二万七千九百八十八元（已交纳），被告（反诉原告）王新宇、被告（反诉原告）武杰负担四万一千九百八十二元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费六万九千九百七十元，由被告（反诉原告）王新宇、被告（反诉原告）武杰负担（已交纳）。
保全费五千元，由原告（反诉被告）王语负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 文怡昊
审判员 付瑞洁
审判员 杨 静
二〇一七年六月十三日
书记员 高 玲