徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第0203号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行。
负责人肖作华，该分行行长。
委托代理人程存才，男，1966年1月15日生，汉族，该行个贷中心客户经理。
委托代理人顾晓航，江苏汇君律师事务所律师。
被告梁大建，男，1976年8月12日生，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告梁大建金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理后，依法由代理审判员朱静适用简易程序独任审判，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程存才、顾晓航到庭参加诉讼，被告梁大建经本院合法传唤未到庭应诉。案件现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：2002年4月16日，被告与原告中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《个人住房借款合同》一份，合同约定被告向原告借款31万元，被告将位于徐州市复兴南路天桥商厦10602室房屋抵押给原告，作为履行合同的抵押物。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款31万元，但被告未按照约定还款，按照合同约定被告应当提前偿还全部贷款本息185845.68元。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告梁大建清偿贷款本金178832.98元及利息（截至2014年2月18日为7012.7元，2014年2月18日后至实际付清之日的利息继续计算）；2、原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告梁大建承担本案全部诉讼费用。
被告梁大建未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见，视为其对答辩权利的放弃。
原告为证明其主张，提供如下证据：
1、2002年4月16日原、被告签订的个人住房借款合同一份，证明原、被告之间存在借款合同关系，合同约定被告向原告借款31万元，借款期限自2002年4月16日至2022年4月15日，同时合同对借款利息及罚息作出了明确约定。
2、2002年4月16日原、被告签订的徐州市房地产抵押合同、徐房押（按）字云龙200020245号房地产抵押（按揭）贷款证明各一份，证明被告将其所有的徐州市复兴南路天桥商厦10602室房屋抵押给原告，作为其履行合同的抵押物。
3、2002年4月19日个人住房贷款通知书一份，证明原、被告在签订合同后，原告已依约向被告发放了贷款31万元。
4、贷款帐户基本信息一份，证明截至2014年2月18日被告欠原告贷款本息共计185845.68元。
被告梁大建未到庭应诉，视为其对举证、质证权利的放弃。
本院对原告所举证据的认证意见为，个人住房借款合同、房地产抵押合同、贷款证明、个人住房贷款通知书、贷款帐户基本信息能够证明双方存在借款关系，原告已按照合同约定履行了发放贷款的义务、被告梁大建未能按约还款等事实，本院对其证明效力予以认定，作为定案依据。
经审理查明：2002年4月16日，被告梁大建与原告签订个人住房借款合同一份，该合同包括借款、抵押、保证等内容，贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指乙方（原告，下同）以甲方（被告，下同）提供的所购住房做抵押，在甲方取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由丙方（徐州富邦房地产开发有限公司）提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。合同主要内容为：本借款用于购买徐州市天桥商厦10602室，乙方向甲方提供人民币贷款31万元，借款期限为20年，即自2002年4月16日起至2022年4月15日止，贷款月利率为4.2‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期。甲乙双方约定采用等额本息还款法，即甲方按约以相等的金额偿还贷款本息。借款期内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额。借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起，逾期贷款部分按每日万分之2.1计收利息。在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同约定的贷款利率（月利率4.2‰）计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之2.1的违约金率收取违约金。贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率，但借款期限1年内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整不调整合同利率。国家法定利率调整时，原告不再另行通知被告。原、被告双方同意遵循先还息后还本、息随本清的原则，按照期前欠息、当期利息、本金的顺序依次入账。如发生借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
2002年4月16日，原告与被告梁大建及富邦房地产开发有限公司签订抵押合同一份，原告为抵押权人，被告为抵押人，富邦房地产开发有限公司为担保人，被告将其位于徐州市天桥商厦10602室抵押给原告，抵押担保的范围为贷款合同中约定的借款本金、利息、借款应支付的违约金和赔偿金以及实现债权和抵押权的税费。抵押权人未按约定的期限、金额给付款项的，抵押人有权要求解除合同，并由抵押权人承担违约责任，赔偿抵押人经济损失。
2002年4月18日，徐州市房产管理局产权监理处出具房地产抵押（按揭）贷款证明，证明原告于2002年4月18日办理抵押（按揭）登记手续，抵押房地产坐落于徐州市复兴南路天桥商厦10602，抵押权人同意抵押人以此房地产及相关权益，作为抵押贷款的抵押物，贷款额为31万元，抵押贷款期限为240个月，从2002年4月16日至2022年4月15日。2002年4月19日，被告在原告出具的个人住房贷款通知书上签字，原告将贷款发放给被告。但被告梁大建却未按合同约定归还贷款利息，且已逾期超过六个月，至2014年2月18日，被告梁大建累计拖欠原告借款本息合计人民币185845.68元，其中本金178832.98元、应付利息6607.04元、罚息405.66元。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告梁大建之间签订的个人住房借款合同及房地产抵押合同，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。
在原告依约发放借款后，被告梁大建没有按照合同约定偿还借款本息，应承担相应违约责任，故原告有权根据合同约定，要求借款人立即清偿借款本息。故对原告要求被告返还借款本息的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求利息计算至实际付清之日，没有法律依据，本院不予支持。
另，被告梁大建同意以位于徐州市天桥商厦10602室房产对借款予以抵押，当被告梁大建欠款未还时，原告对抵押物在担保价值范围内享有优先受偿权，故本院对原告要求对抵押物在抵押价值范围内优先受偿的诉请予以支持。
被告梁大建经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告梁大建一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行偿还贷款本金178832.98元及利息（计算至2014年2月18日为人民币7012.7元，此后利息从2014年2月19日起计算至本判决确定的履行义务之日止，按借款合同约定方式计算，即按每日万分之2.1计算。）
二、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告梁大建名下的位于徐州市天桥商厦10602室房产的价值在31万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4020元、减半收取2010元（原告已预付），由被告负担（该款同上述款项一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 朱静
二〇一四年六月三日
见习书记员 董波
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。