安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第01182号
上诉人（原审被告）：凌代法。
上诉人（原审被告）：蔡祖芹。
被上诉人（原审原告）：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市紫云路与广西路交口，组织机构代码67756898-4。
法定代表人：刘继同，常务总经理。
委托代理人：赵龙。
委托代理人：蔡彩凤。
上诉人凌代法、上诉人蔡祖芹因与被上诉人合肥滨湖世纪城物业管理有限公司（以下简称滨湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第02290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：滨湖物业公司受安徽世纪金源置业发展有限公司（以下简称金源公司）委托，对其开发的包括临滨苑内的整个滨湖世纪城提供前期物业管理服务。双方签订《滨湖世纪城前期物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容主要包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；车辆行驶与停放秩序的管理；协助公安部门维护公共秩序和安全防范；装饰装修管理；物业档案资料管理等事项。合同第三十九条对合同期限约定为：自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；第二十四条对物业服务费约定为：住宅房的收费标准为1.2元／月／建筑平方米；第二十五条对缴费时间约定为：业主在交房时一次性预缴半年的物业服务费，之后，业主或者物业使用人应在每一年开始前三十日内履行缴费义务；第三十六条对违约责任约定为：未按时足额交纳物业服务费，应按照未付金额每日千分之三的标准向滨湖物业公司支付违约金。
原审法院另查明：凌代法、蔡祖芹系合肥市滨湖世纪城临滨苑16栋401室的业主，该房屋的建筑面积为88.59平方米。凌代法、蔡祖芹在《临时管理规约》中签署承诺书，确认已详细阅读并同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》。蔡祖芹在房屋移交检查记录表和交房手续书上签字确认已接受该房屋。凌代法、蔡祖芹自交房后，已交纳物业服务费至2012年6月30日，欠付自2012年7月1日至2013年6月30日，2013年7月1日至2014年6月30日，2014年7月1日至2015年6月30日，总共三年的物业服务费。该三年的物业服务费均应于每一年开始前三十日内，即上一年的12月2日至12月31日缴纳。因凌代法、蔡祖芹久拖不交，滨湖物业公司多次催要无果后，诉至原审法院，请求判令：1、凌代法、蔡祖芹立即支付滨湖世纪城临滨苑16幢401室自2012年7月1日起至2015年12月30日的物业服务费4465.02元及违约金3918.94元（从欠费产生之日起暂计至2015年4月20日，以后顺延计算至实际付款日）；2、凌代法、蔡祖芹承担本案诉讼费。
原审法院认为：金源公司与滨湖物业公司签订的《滨湖世纪城前期物业服务合同》对凌代法、蔡祖芹具有约束力，且凌代法、蔡祖芹也签署《承诺书》，同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》，故双方均应按照《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》的规定，行使自己的权利，履行自己的义务。滨湖物业公司依约为包括凌代法、蔡祖芹在内的小区业主提供了物业管理服务，因此滨湖物业公司有权依据合同约定和法律规定向凌代法、蔡祖芹收取物业服务费用，且物业服务费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护，管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上也会影响物业公司的服务水平和服务质量。凌代法、蔡祖芹作为小区业主，在接受和享有了滨湖物业公司提供的物业服务后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。凌代法、蔡祖芹每年应支付滨湖物业公司的物业服务费为1275.696元（88.59平方米1.2元12个月），凌代法、蔡祖芹累计拖欠滨湖物业公司自2012年7月1日至2015年6月30日总共三年的物业服务费，数额为3827.088元（1275.696元3年），故滨湖物业公司主张凌代法、蔡祖芹支付拖欠的物业服务费3827.088元，予以支持。因凌代法、蔡祖芹违反合同约定，拖延支付滨湖物业公司物业服务费，应按照合同约定支付违约金。滨湖物业公司主张按合同约定的以未付金额每日千分之三来支付违约金，明显高于因凌代法、蔡祖芹违约所造成的损失，原审法院依据公平原则予以核减，酌定违约金以各年度所欠物业服务费为基数，按照银行同期同类贷款年利率6%，计算至实际给付之日止。对于凌代法、蔡祖芹辩称的滨湖物业公司违约在先和未享受到优越服务，因其所提供证据不足以证明，原审法院不予认可；凌代法、蔡祖芹辩称物业给其造成人身和精神伤害，与本案并非同一法律关系，凌代法、蔡祖芹就此可另案主张；凌代法、蔡祖芹主张滨湖物业公司阻拦其车辆进入小区，但凌代法、蔡祖芹并未在小区购买车位，且凌代法、蔡祖芹未举证证明滨湖物业公司存在过错，故凌代法、蔡祖芹以此抗辩，拒绝交纳物业服务费，无事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、凌代法、蔡祖芹于判决生效之日起十日内支付滨湖物业公司自2012年7月1日至2015年6月30日的物业服务费3827.088元并支付违约金（计算方式详见备注）；二、驳回滨湖物业公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由凌代法、蔡祖芹负担。
凌代法、蔡祖芹不服上述民事判决，上诉称：1、凌代法、蔡祖芹提交的证据证明滨湖物业公司履行合同存在严重瑕疵，一审判决凌代法、蔡祖芹全额支付物业服务费3827.088元过高，没有法律依据。2、滨湖物业公司没有尽到物业服务合同约定的义务主要有以下几个方面：小区内秩序维护制度不完备、小区绿化养护存在瑕疵、公共部位维护不及时、存在火灾安全隐患、未公布各项费用的使用明细、对改变房屋住宅用途的情况不履行管理义务等等。3、滨湖物业公司作为开发商指定的物业服务公司，未能履行对开发商交付的房屋质量加以维护、维修的义务。4、滨湖物业公司关于物业费违约金的请求于法无据。《临时管理规约》是格式合同，不是凌代法、蔡祖芹的真实意思表示，该规约对凌代法、蔡祖芹不产生法律约束力。5、凌代法、蔡祖芹有正当理由不支付物业管理费。滨湖物业公司没有尽到物业服务合同义务，凌代法、蔡祖芹不支付所欠物业费是行使同时履行抗辩权。凌代法、蔡祖芹没有接到滨湖物业公司的催交物业费通知，滨湖物业公司诉请支付物业费也违反了最高院司法解释的程序性规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回滨湖物业公司的诉讼请求。
滨湖物业公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，凌代法、蔡祖芹应支付物业服务费。滨湖物业公司已经提供了物业服务，凌代法、蔡祖芹认为滨湖物业公司未完全履行物业服务义务，但未提供充分证据证明。2、业主向物业服务企业交纳物业费是其应当履行的义务。物业费的绝大部分用于保洁、保安、物业共用部位的养护维修等，物业费的最大受益人是业主自己。拒交物业费首先损害业主的共同财产，其次侵占其他业主的利益，最后才是损害物业服务企业的利益。3、滨湖物业公司是按照国家规定和双方的约定标准收费的。4、凌代法、蔡祖芹提出的房屋质量问题，实际是凌代法、蔡祖芹及其楼上业主装修不当造成的，应以侵权之诉另案解决，与本案无关。凌代法、蔡祖芹不应以此作为拒交物业费的抗辩理由。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，凌代法、蔡祖芹向本院提交以下证据：1、规划图，证明：小区的地上车位全部栽成植被了，导致车辆进入小区无法停车；
2、业主联名信一份，证明：物业公司对业主进行恐吓、停水、停电，服务不到位；
3、视频资料，证明：滨湖物业公司履行合同存在严重瑕疵。
滨湖物业公司对凌代法、蔡祖芹提交的上述证据质证认为：对证据1，真实性有异议，如业主认为规划侵权，应另行提起侵权诉讼，该证据与本案无关；对证据2，真实性有异议，且与本案无关；对证据3，其中视频1是业主自说自话，不能反映所谓不收保修单的事实，证明目的不能成立；视频2仅有业主的一面之词，没有其他证据证明物业公司存在不作为、刁难情形；视频3显示的并非小区全貌，不能反映实际情况，小区实行人车分流，车辆统一停放在地下车库，路面车位仅用于消防应急，即便存在改变规划，也是开发商改变的，不属于物业服务合同纠纷。
滨湖物业公司二审期间向本院提交以下证据：1、照片，证明：滨湖物业公司提供了物业服务；
2、日常安保的值班记录，高压泵房、消防泵房、水泵房的巡检记录，门岗交接班记录，排水管疏通保养记录，赠送给业主的报纸，证明：滨湖物业公司提供了优质的物业服务；
3、2016年度各部门的工作计划，证明：物业管理规范，业主能够享有到物超所值的物业服务。
凌代法、蔡祖芹对滨湖物业公司提供的上述证据质证认为：对证据1，系滨湖物业公司单方制作，真实性不认可；对证据2、3，各项记录都是为了签字而签字，滨湖物业公司没有提供服务，我们也没有见到过报纸。
经审查，本院认为：凌代法、蔡祖芹提供的证据1与案涉物业服务纠纷没有关联性，本院不予确认；证据2中签名业主未到庭接受质询，真实性不能确认，本院不予采信；证据3反映的内容与案涉物业服务合同内容没有关联性，本院不予确认。滨湖物业公司提供的证据均系其合法持有，能够证明滨湖物业公司提供了物业管理服务，本院予以确认。
本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。
本院认为：金源公司与滨湖物业公司签订的《滨湖世纪城前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对作为案涉小区业主的凌代法、蔡祖芹具有约束力，双方均应依约履行。
《滨湖世纪城前期物业服务合同》约定，滨湖物业公司的主要义务为提供保安、保洁以及共用部位、共有设施设备的维修、养护和管理，业主的主要义务为按期交纳物业费用。滨湖物业公司为案涉小区提供了物业服务，凌代法、蔡祖芹作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定以及《滨湖世纪城前期物业服务合同》的约定，及时主动向滨湖物业公司交纳物业费。凌代法、蔡祖芹自2012年7月1日起拒绝向滨湖物业公司交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有正当性、合法性承担举证责任。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响滨湖物业公司的服务水平和服务质量。对《滨湖世纪城前期物业服务合同》的履行，应考虑物业服务是群体性服务，单个业主不满意物业公司所提供的物业服务质量，应当通过相互沟通、提出建议等方式加强协商，并通过业主委员会或社区居委会督促改进，单个业主不能以拒交物业服务费用的方式来对抗，否则会影响物业服务企业对整个小区群体提供物业服务，对其他已经缴纳物业服务费的业主亦不公平。且凌代法、蔡祖芹并无证据证明在其未交物业费期间，滨湖物业公司履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人凌代法、蔡祖芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚海峰
审判员 王 苗
审判员 温占敏
二〇一六年三月七日
书记员 邓金晨
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。