广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5165号上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：秦少瑜，职务执行董事。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈颖珉，身份证住址地广州市海珠区。委托诉讼代理人：文桃丽，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威，广东卓信律师事务所律师。上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）因与被上诉人陈颖珉物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。迪佳公司代理人彭长虹，陈颖珉代理人文桃丽、陈威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。迪佳公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持迪佳公司全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由陈颖珉负担。事实与理由：一、房屋是否交付是关系物业服务费起计时间的重要事实，与本案物业服务合同的履行密切相关，是判决本物业服务合同纠纷案件的基础，一审判决对该事实不予审理查明的做法是错误的。二、在房屋是否交付这一基础事实未查明的情形下，一审判决驳回迪佳公司全部诉讼请求的判决结果是错误的。三、一审判决适用《合同法》第八条的规定判决驳回迪佳公司全部诉讼请求，该法院适用是错误的。迪佳公司认为本案并不存在没有交付的问题，根据现有的证据材料已经充分证明了陈颖珉收到交楼通知书后，拒不收楼，根据合同约定应当承担交付物业管理费的责任。作为与本案密切相关的事实是康某公司与陈颖珉的交易是将买卖及租赁一并约定在了一起。根据商铺买卖合同第五条约定，康某公司与陈颖珉之间就涉案商铺于2014年8月30日前享有使用权的约定，该约定实际是租赁关系，该事实在迪佳公司提交的（2013）穗越法民三初字677号民事判决书有详细记载。所以康某公司与陈颖珉之间存在两个性质不同的商铺交付约定，第一次是在买卖关系中，由康某公司作为出卖人向作为买受人的陈颖珉一方所作商铺交付，第二次交付商铺是康某公司在租赁期限届满之后作为承租人将涉案商铺交还给业主即陈颖珉。关于两次交付在商铺买卖合同第6、7条有明确约定，该第6条约定康某公司于2011年8月31日之前向买受人交付商铺，第7条关于出卖人康某公司2014年8月30日再次向陈颖珉交付商铺，应当是租赁关系的商铺交还，而不是买卖关系的商铺交付，所以康某公司与陈颖珉之间的买卖合同实际上与本案没有关联。一审证据《商铺使用权移交使用确认书》，该证据已经明确陈颖珉向康某公司移交涉案商铺的使用权，证明在此之前陈颖珉已经根据买卖合同约定接收了涉案商铺，即康某公司在买卖关系中的交付商铺义务已经履行。未按约定2014年8月30日交付商铺是因为陈颖珉的故意推诿，没有发生实际的商铺交接，但此时陈颖珉作为业主和康某公司作为承租人两者之间不管是否存在有关物业管理费支付的约定，均不应当对抗物业服务公司关于请求缴纳物业服务费的要求。关于该点在《最高院关于审理物业纠纷案件具体适用法律问题》第七条有明确规定，因此陈颖珉没有理由拒绝支付物业管理费。一审法院混淆了买卖关系中的房屋交付与租赁关系下的房屋交付，错误认定事实应当依法改判。陈颖珉二审答辩称一、迪佳公司未能举证证明涉案商铺已经符合交付条件并交付给陈颖珉，而且迪佳公司并未请求一审法院予以查明，因此，一审法院判决驳回迪佳公司的诉讼请求合法。对于涉案商铺是否交付这一事实，应该由作为主张方的迪佳公司承担举证责任。而在一审过程中，迪佳公司未能提供充分证据证明涉案商铺已交付，也未能证明涉案商铺符合交付条件，故迪佳公司应承担举证不能的法律后果。关于物业费缴纳条件是否成就，应按照物业协议约定执行。而物业协议第四条第一点约定，发展商负有逾期交楼责任的，物业费以乙方（即陈颖珉）实际收楼之日起计收。本案一审过程中，迪佳公司并未请求法院对于涉案商铺是否交付之事进行审理，因此迪佳公司未能证明涉案商铺已交付，故陈颖珉缴纳物业费的条件并未成就。因此，法院有权在法律规定的范围内，结合现有的事实及法律，对于案件作出裁判。二、迪佳公司未能举证证明相关水电费发生并已经由迪佳公司缴纳的事实。三、迪佳公司系涉案商铺开发商康某公司的关联企业，康某公司在涉案楼盘的开发、经营过程中，采取欺骗手段，侵害广大小业主的权益。从两公司的工商登记信息可见，康某公司的法定代表人、执行董事、经理和股东之一秦少瑜，也是迪佳公司的法定代表人、执行董事、经理和股东之一，并且两家公司住所地均在广州市越秀区东风西路132号，也就是涉案商铺所在地址。开发商康某公司利用各种手段圈钱，侵占小业主资金，损害广大小业主的利益。首先，在销售商铺过程中承诺100%满租和保证旺场，实际上是采取欺骗手段，虚假广告等形式吸纳广大小业主大量的资金用于楼盘建设开发。其次，在楼盘建成后，面对小业主的请求违约金的诉讼，采取耍无赖的方式，以已交房款七折，甚至是五折的方式，又从小业主手中回购已经销售的商铺，广大小业主利益受损。第三，对开发的楼盘不进行实质经营和管理，造成广大小业主利益受损的事实，然后，对于已经办理产权证的小业主，多次提出打折回购的要求，遭到小业主拒绝以后，又通过物业服务合同诉讼的方式，康某公司将自身的风险转嫁给小业主，以达到逼迫小业主无偿放弃商铺产权的目的。四、迪佳公司在提出的关于买卖合同和租赁合同的权利义务不一致的观点是一种偷换概念的做法。1、在本案中买卖合同和租赁合同不是孤立的而是紧密联系的，买方是因为卖方对所销售商铺作出了统一经营、统一打造酒类批发市场的承诺而购买商铺的，而且根据买卖合同约定2011年8月31日至2014年8月30日期间康某公司是无偿使用商铺的，买方在此期间没有任何收益。所以无论是基于买卖合同的交付还是租赁合同的交付，康某公司都是基于发展商身份负有交楼义务。2、迪佳公司一方面认为买卖合同当中康某公司已经履行交付义务，认为买卖合同与本案无关，但另一方面又引用买卖合同第7条第三点，认为业主存在默认收楼的事实，所以是互相矛盾的。迪佳公司在商铺使用权移交确认书中作为丙方签字盖章，该确认书第二条约定了在康某公司占有使用商铺期间物业费由实际使用人也即是康某公司承担。3、康某公司与迪佳公司是关联企业，二者对彼此经营行为一目了然。4、关于最高院物业服务纠纷的司法解释第七条，并不适用本案。该条本意是物业费由实际物业使用人承担。因此，迪佳公司适用该法条不当。迪佳公司向一审法院起诉请求判令：1.陈颖珉向迪佳公司支付物业管理费保证金404元及水电费周转金202元以及每日按照前述费用总额606元的千分之一支付逾期付款违约金直至实际付清前述款项之日为止。2.陈颖珉向迪佳公司支付2014年9月1日至2016年4月30日期间的物业管理费4040元并按所欠物业管理费千分之一按日支付违约金直至付清欠付的全部物业管理费为止。3.陈颖珉向迪佳公司支付2014年9月1日至2016年4月30日期间的水电公摊费用119.4元以及以前述费用千分之一按日支付违约金至陈颖珉付清欠付的水电公摊费用为止。一审法院认定事实：2010年10月10日，陈颖珉（买受人）与广州康某投资有限公司（以下简称康某公司）（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定陈颖珉向康某公司购买位于广州市东风西路132号一层1057号铺，商铺合同约定建筑面积12.6337平方米，其中套内建筑面积8.1982平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.4355平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为1007287元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月31日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2011年8月31日，迪佳公司（康某公司委托的物业服务企业，甲方）、陈颖珉（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积12.6337平方米计算,标准为16元/平方米/月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为202元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2011年8月31日，陈颖珉（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康某公司三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就1057号商铺物业管理事宜签订了《金利壹号前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《金利壹号前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。2014年8月7日，康某公司向陈颖珉邮寄发出《关于康创名品酒汇（原名金利壹号）商铺移交的通知》，通知陈颖珉于2014年8月22日至8月31日备齐相关资料以及首月管理费、管理费保证金及水电周转金（相当于4个月该商铺管理费）前往康创名品酒汇首层大堂对其所购买的涉案商铺办理商铺移交手续，并告知自该商铺交付之日起将自行负责该商铺的经营并承担每月16元/平方米的物业管理费及其他公摊能源费用。2014年8月31日前如果未能前来办理商铺使用权移交手续的，则视为该商铺已经移交给两陈颖珉，并于2014年9月1日起计收管理费及公摊能源费等。迪佳公司提供了该邮寄快递单的原件核对，但没有提供妥投证明，陈颖珉否认其签收前述通知。2014年9月4日，迪佳公司向康创名品酒汇9户业主作出关于部分业主提出问题的回复函，写明：关于商铺的移交工作仍在继续，为加快进度迪佳公司已增派人员逐一联系尚未到场的业户，关键是要了解他们对商铺使用的意向，因此无必要把办理收铺的时间限定在某一时间节点，就目前情况而言，为免某部分业主故意拖延收铺，以此不缴纳管理费用，站在公平的角度迪佳公司认为还是应按《物业管理条例》、《前期物业服务协议》……等文件执行，向业主收取物业管理费用等。2016年2月20日，迪佳公司通过EMS向陈颖珉发出律师函，称自《交楼通知书》规定的交付时间或实际收楼之日开始，陈颖珉须于每月五日之前按月支付物业管理费194元，并应于首次交纳物业管理费之时交纳两个月物业管理费的保证金及相等于一个月物业管理费的水电周转金。要求陈颖珉补交拖欠物业管理费及其保证金、水电周转金、公共分摊水电费用等及其相应违约金等。一审法院认为：2011年8月31日迪佳公司与陈颖珉签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，陈颖珉逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收物业服务费；在发展商负有逾期交楼责任情况下，以陈颖珉实际收楼之日起计收物业服务费。因此，发展商即康某公司是否存在逾期交楼、陈颖珉是否实际收楼以及何时收楼均涉及物业服务费等费用的负担问题。康某公司向陈颖珉寄送了商铺移交通知，但是陈颖珉否认康某公司已经依约完成商铺的现实交付，该争议内容属于房屋买卖合同法律关系处理的范畴，尚待房屋买卖合同法律关系中解决，根据上述约定，迪佳公司收取物业管理服务费等费用的条件是否成就尚未确定，其现要求陈颖珉支付物业管理服务费等费用，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审法院于2016年12月9日判决如下：驳回原告广州迪佳物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，2010年10月10日，陈颖珉与康某公司签订的《商铺买卖合同》第六条商铺使用权交接，第四项约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续。二审期间，迪佳公司向本院提交：证据1、（2013）穗越法民三初字第677号民事判决书。（2013）穗越法民三初字第677号民事判决书证明了康某公司与陈颖珉就涉案商铺设立的租赁关系，该判决书第二页，原告诉称部分，原告即是陈颖珉，涉案商铺在买卖同时约定了租赁，租金从总购房款中扣除，所以该判决书证明陈颖珉与康某公司存在租赁关系，租赁期间从2011年8月31日至2014年8月30日，也就说2014年8月30日房屋交付是康某公司作为承租人在租赁期间届满前交还涉案商铺。证据2、广州市的不动产登记查册表（陈颖珉）；关于查册表陈颖珉，证明2012年9月1日涉案商铺已经过户给陈颖珉。对2014年8月30日该时间点来说本案的当事人之间是这样的关系：陈颖珉是涉案商铺的业主，康某公司是涉案商铺的承租人，迪佳公司是物业服务提供方。不管陈颖珉与康某公司之间就租赁期间的物业管理费存在何种关系，迪佳公司作为物业服务提供方，有权在租赁届满后请求陈颖珉支付物业管理费。在一审判决书里面记载的康某公司通知陈颖珉接受商铺与租赁届满后接收商铺，陈颖珉在一审中也明确承认收到了，所以一审判决书关于通知没有送达与事实不符。陈颖珉质证认为：1、查册表的真实性予以确认，但与本案无关。关于（2013）穗越法民三初字第677号民事判决书的真实性待庭后核实，同时回应迪佳公司就证据所提出的意见：迪佳公司反复提到开发商与陈颖珉2011-2014年构成的是租赁关系，关于该点我方已经答辩回应，整个合同中买卖与租赁不是孤立的，两者构成了商品房买卖合同，根据该商品房买卖合同第六条第四点有明确约定，2011年8月31日之前交付使用商铺会因为整体经营的原因而没有按照本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修为由拒绝办理商铺使用权交接手续，出卖人对负责经营管理的公司进行监督，并负责于2014年8月30日之前按照本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，该合同附件明确约定了各项目的装修标准，即退一步而言即便迪佳公司所指的租赁关系也不影响开发商需要按照商品房买卖合同第六条约定的交付义务，否则迪佳公司负有两次交付商铺的义务，而第一次交付合同明确约定不需要符合装修标准，很显然在2014年8月30日的第二次交付，迪佳公司需要按照商品房买卖合同装修标准及承诺的经营标准交付。否则按照迪佳公司陈述的开发商不承担交付责任，这不符合合同约定也不符合公平原则。陈颖珉在一审中已经提供了大量图片、视频、广州日报证明涉案商铺不符合交付标准，迪佳公司也未提供证据康某公司向陈颖珉交付了商铺，因此涉案商铺交付条件未成就。另外补充：1、677号判决书第二页原告诉称部分，是因为原告对法律和事实认定不清楚，而所作出的不恰当的表述。而且该事实并没有得到法院的认可。在该判决的11页，法院最终认定的涉案商铺的房价款总额1007287元，而不是原告诉称的1325377元。迪佳公司试图以租赁关系掩盖买卖合同的实质。2、康某公司作为开发商以所谓返租方式销售商铺本身属于违规行为。二审期间，陈颖珉向本院提交康某公司和迪佳公司的工商登记信息，证明两家公司是关联企业，两家公司联合侵害小业主利益。康某公司利用收取物业费的方式将投资风险转嫁给小业主。迪佳公司质证意见为这两份证据的内容不能证明康某公司与迪佳公司是关联公司，两家公司是独立法人。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对迪佳公司的上诉请求与陈颖珉的答辩意见，分析如下：2010年10月10日，陈颖珉与康某公司签订的《商铺买卖合同》第六条商铺使用权交接，第一项约定，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。第三项约定，根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月31日之前归出卖人所有……。第七条第一项约定，出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意该日期后开始行使该商铺的使用权及收益权。2011年8月31日，甲方（陈颖珉）与乙方（康某公司）、丙方（迪佳公司）签订的《金利壹号商铺使用权移交确认书》第一条约定，该商铺从2011年8月31日起，陈颖珉按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交康某公司，康某公司自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。第二项约定……在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方（陈颖珉）依《前期物业服务协议》及附件缴交的综合管理费由乙方（康某公司）及实际使用人、承租人向丙方（迪佳公司）交付……。陈颖珉作为完全民事责任人，其应为签署该确认书承担相应的法律后果。从陈颖珉与康某公司签署前述《金利壹号商铺使用权移交确认书》所约定的内容来看，其已办理了涉案商铺的收楼手续并移交康某公司，亦确定了自2011年8月31日起，本应由其缴交的综合管理费由使用人康某公司向迪佳公司交付。根据前述确认书第五条约定，2014年8月30日，甲方（陈颖珉）继续将上述商铺交付乙方（康某公司）统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。现康某公司于2014年8月7日向陈颖珉邮寄发出《关于康某名品酒汇（原名金利壹号）商铺移交的通知》，通知陈颖珉于2014年8月22日至8月31日备齐相关资料以及首月管理费、管理费保证金及水电周转金（相当于4个月该商铺管理费）前往康某名品酒汇首层大堂对其所购买的涉案商铺办理商铺移交手续。由此可见，陈颖珉与康某公司并无达成继续将商铺交付康某公司统一经营的合意。再依上述《商铺买卖合同》第十二条约定，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人。出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达。如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误，延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担。现康某公司已向陈颖珉通讯地址送达接收涉案商铺通知，其已履行了通知义务，故自2014年8月31日起，有关涉案商铺的综合管理费等费用依约应由买受人陈颖珉承担，陈颖珉未及时交纳应承担相应的违约责任。根据2011年8月31日，迪佳公司与陈颖珉签订的《金利壹号前期物业服务协议》约定，在发展商(康某公司)不负逾期交楼责任的情况下，陈颖珉逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收物业服务费；在发展商负有逾期交楼责任情况下，以陈颖珉实际收楼之日起计收物业服务费。从该约定来看，康某公司与陈颖珉仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就交纳物业管理费法律关系来说，康某公司、陈颖珉是迪佳公司的同一相对方。本案陈颖珉抗辩康某公司未依约完成商铺的交付义务，但康某公司、陈颖珉之间的纠纷并不能对抗迪佳公司。至于陈颖珉提出康某公司与迪佳公司是关联企业主张，因两司是独立的法人，陈颖珉提交的证据不足以认定康某公司、迪佳公司是关联公司，故本院不予采信。另，就陈颖珉依上述约定提出康某公司应承担的逾期交楼责任，其并未向法院提交予以确认的生效法律文书，陈颖珉提交的证据并不足以认定康某公司应承担逾期交楼责任，故本院亦不予采信。综上，一审法院认为迪佳公司收取物业管理服务费等费用的条件是否成就尚未确定，对其现要求陈颖珉支付物业管理服务费等费用不予支持不妥，本院纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5604号民事判决；二、自本判决送达之日起十日内，陈颖珉向广州迪佳物业管理有限公司支付物业管理费保证金404元及水电费周转金202元。逾期支付的，每日按前述费用总额606元的1‰支付违约金直至实际付清前述款项之日止。三、自本判决送达之日起十日内，陈颖珉向广州迪佳物业管理有限公司支付2014年9月1日至2016年4月30日期间的物业管理费4040元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4040元的1‰支付违约金直至付清欠付的全部物业管理费止。四、自本判决送达之日起十日内，陈颖珉向广州迪佳物业管理有限公司支付2014年9月1日至2016年4月30日期间的水电公摊费用119.4元。逾期交付的，每日按欠缴119.4元的1‰支付违约金直至付清欠付的水电公摊费用止。一审案件受理费50元，由陈颖珉负担；二审案件受理费50元，由陈颖珉负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年五月十七日书记员  杨仁义王心怡