广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第482号
原告张家华，男，1984年10月20日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
原告陈有莲，女，1985年4月13日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。
委托代理人张家华（系陈有莲丈夫），本案原告之一。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人：肖志均。
原告张家华、陈有莲诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告张家华并作为原告陈有莲的委托代理人到庭参加诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年11月28日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：11110099），原告作为买受人购买被告开发的房地产住宅项目即位于罗定市罗城镇柑园祥发路凤凰新城住宅的某座某层某号房。原告按合同约定已先后通过支付首付款171226元和银行贷款380000元的方式向被告支付了全部房款551226元，同时向被告支付了代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用合计16608元。按合同约定，被告应于2013年3月30日前交付上述房屋使用。
原告于2013年4月27日收到被告发出的收楼通知书，但原告要求被告按合同第八条和第十一条的约定提供符合收楼条件的全部资料时，被告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》，也就是说被告尚未达到交付房屋使用的条件。经多次催促，原告至今无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表，根据有关法律法规的规定，被告出售的房屋达不到交付使用的条件，因此，原告拒绝收楼。被告的违约导致原告未能如期入住房屋，给原告带来诸多不便的同时造成原告不必要的经济损失。
被告未在约定的时间前交付符合交付条件的房屋，已构成逾期交房，至今已逾期12个月之久。根据合同的约定，被告应继续履行合同，并向原告按每日万分之一支付已交房款的违约金即每日55.12元，直至该商品房取得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收合格之日止，另再赔偿原告经济损失3000元。故此，原告诉至本院，请求依法判令：1、被告继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向原告支付逾期交付房屋违约金20120元（2013年3月30日至2014年4月2日）；2、被告赔偿原告经济损失3000元；3、被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1、身份证、结婚证、户口簿，证明原告的身份情况和主体资格；2、商品房买卖合同，证明原、被告于2011年11月28日签订商品房买卖合同；3、发票、收款收据，证明原告按约定在合同签订当日支付首期房款171226元给被告，开具发票的日期为2012年1月5日；4、代办证件费用收据，证实原告于2012年1月25日支付了16608元办证费给被告。5、银行借款借据，证实原告于2012年1月16日通过办理按揭向银行借款380000元。6、收楼通知书及邮寄底单，证实原告收到收楼通知书的时间。
被告庭前提交答辩状辩称：一、原告认为被告的商品房未具备验收合格的条件不符合事实。《合同补充协议》中约定交楼出示的文件是“工程竣工验收相关备案证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书”，在约定的交楼时间内，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》证明被告交付的商品房验收合格，已经具备交付条件，同时被告也能提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。《商品房买卖合同》中约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，没有明确具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别指定是政府部门出具验收合格备案证明才是验收合格。合同约定的政府部门出具验收合格备案证明只是交楼时应出示的文件之一，并非交楼条件。因此，虽然交楼时欠缺验收备案登记表这份文件，但不代表该商品房经验收不合格，而有施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等共同签署的《建筑工程竣工验收报告》应视为“该商品房经验收合格”的依据。目前，被告已经取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记表，由此证明之前商品房经验收合格。二、原告未按认购书约定履行义务，逾期47天支付房款及签订合同，违约在先，应承担违约责任，应按总房款551226元每日0.5‰支付违约金12953.81元。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，提交了《建筑工程竣工验收报告》一份、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份。
对原告提供出示的证据，由于被告不到庭而没有质证意见。
对被告提供的证据，经庭审出示，原告质证认为：竣工验收报告中只有封面上签署2013年8月16日的日期，验收结论一页封底只有相关单位的盖章，但并无填写日期，不能真实反映究竟是何时验收，故不认可2013年8月16日是验收日期；竣工验收备案表的备案日期是2014年4月28日，迟于本案起诉日期，且备案表只有建设局盖章，没有政府、公安、消防等部门验收资料，备案机关负责人一栏也没有签名，也没有分户验收的资料，故与本案无关。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对原告提供的证据，经庭审出示，被告没有到庭质证，也没有在其提交的答辩状中发表质证意见，视为其放弃质证的权利，故本院予以采纳。对被告提供的《建筑工程竣工验收报告》，其来源合法，客观真实，且与本案关联，故本院予以采纳；对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其来源合法，客观真实，且与原、被告争议的“被告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》”这一事实直接关联，故本院予以采纳。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2011年11月28日，原告张家华、陈有莲作为买受人与被告创宇公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：11110099，含合同附件《合同补充协议》）。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为罗定市罗城镇柑园祥发路凤凰新城住宅小区第某座某层某号房，用途为住宅。第四条约定了商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为551226元。第六条约定了付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2011年11月28日前付清首期房款171226元，剩余房款380000元须于2011年12月4日前申请办理银行按揭手续，商品房预售款直接存入专用帐户。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
另外，双方在《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第七条约定出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。
合同签订后，原告于当天向被告支付首期房款171226元，被告于2012年1月5日出具该款正式发票。2012年1月16日，原告向中国银行股份有限公司云浮罗定支行借款380000元，该款直接支付到被告开设在该行的账户（账号：644457744755）内。至此，原告全额付清购房款551226元。此外，原告还支付了16608元给被告作为代办土地使用权证、房产权证契税及其它费用之用。
到了约定的交收楼时间2013年3月30日，被告未向原告发出收楼通知。2013年4月27日，原告才收到被告邮寄送达的《收楼通知书》，在其后的收楼过程中，被告方表示《竣工验收备案表》尚在办理，亦未出示其他相关证明文件给原告查验，故原告拒绝收楼，引致发生纠纷。
被告在本次诉讼中提交的由凤凰新城住宅小区（一期）建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位共同签章作出的《建筑工程竣工验收报告》显示，单位工程名称为“凤凰新城住宅小区（一期）”的工程的验收日期为2013年8月16日，“工程验收结论及备注”一栏载明“本工程建设前期法定建设程序文件、施工许可证齐全，勘察文件符合要求，设计图纸经审查中心图审。施工单位能按照设计文件和国家建设工程验收规范、企业标准组织施工，监理单位能按照监理规范和设计文件及验收规范进行工程质量控制管理。本工程所含分部工程验收合格，结构安全和使用功能的结果符合要求，经验收组一致评定工程为‘合格’，工程验收组对工程竣工资料的检查和实体及观感质量的检查，评定该工程质量等级为合格，同意竣工验收”。
被告又提交一份由罗定市城乡建设局作出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证实其已经取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证及之前商品房经验收合格。该份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括G栋）工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案，备案日期为2014年4月28日。
被告在取得上述两份文件后，没有再次向原告发出收楼通知，致原告至今仍未收楼。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点是：被告有否按合同的约定将符合交付条件的商品房交付给原告？其在履行合同的过程中是否构成违约？
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。《商品房买卖合同》第十一条和《合同补充协议》第七条则约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，在双方进行验收交接时，被告应当出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件，即商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明及已加盖被告公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单；原告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。原告于2013年4月27日才收到被告邮寄的《收楼通知书》，该时间已超出合同约定的商品房交付时间（即2013年3月30日），在原告办理收楼手续时，被告并未向原告提供出示上述合同约定的应当出示的商品房经验收合格、工程竣工验收相关的备案证明文件，现被告提交的《建筑工程竣工验收报告》显示工程的验收日期为2013年8月16日，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示工程的竣工验收备案日期为2014年4月28日。即被告在合同约定的交付时间之后、工程经验收合格及工程竣工验收备案之前要求原告办理商品房交接手续，在双方进行商品房交接时未能出示商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明等文件，至原告提起本案诉讼时仍未能按合同的约定将符合交付条件的商品房交付给原告，故其已构成违约，由此产生的延期交房责任由被告承担。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行合同的诉讼请求理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的合同第九条约定逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。至原告起诉时止，被告逾期交房已超过180日，原告要求被告支付逾期交付商品房的违约金的主张符合双方的约定及法律规定，本院予以支持，但原告请求从2013年3月30日起计算违约金，本院不予支持。被告应当从2013年3月31日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已付清房价款551226元，现其主张每日违约金55.12元合理，本院予以支持。原告诉讼请求违约金只计算至2014年4月2日止，此后的违约金在本案中并无请求，因此，被告应支付从2013年3月31日起至2014年4月2日止共368天的违约金20284.16元（55.12元／天×368天）给原告，原告诉讼请求20120元，并未超出应获得金额范围，本院予以支持。
对于原告主张被告赔偿经济损失3000元的诉讼请求，因原告并无提供证据证实经济损失的事实，且双方签订的合同对此亦无约定，而对于被告的违约行为，原告已按照合同约定和法律规定获得违约金救济，故原告的该项请求理据不足，本院予以驳回。
至于被告答辩认为原告逾期支付房款违约在先，应支付违约金的问题，因被告并未在本案中提起反诉，故本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市创宇贸易有限公司继续履行与原告张家华、陈有莲签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。
二、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张家华、陈有莲支付从2013年3月31日起计至2014年4月2日止的违约金20120元。
三、驳回原告张家华、陈有莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9312元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判长 李云福
审判员 刘 祺
审判员 刘新可
二〇一四年八月二十七日
书记员 罗燕银