连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
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（2014）海民初字第02057号
原告淮安佳译美地房地产营销策划有限公司，住所地淮安市南昌北路9号A3栋1层。
法定代表人徐友平，该公司董事长。
委托代理人杨丽
被告连云港泰恒房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区海连东路40号金茂花园1号楼7楼707室。
法定代表人陈建忠，该公司总经理。
委托代理人冯永强、谭国，江苏亿诚律师事务所律师。
原告淮安佳译美地房地产营销策划有限公司（以下简称佳译美地公司）与被告连云港泰恒房地产开发有限公司（以下简称泰恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由审判员刘兴超适用简易程序分别于2014年11月27日、11月28日、2015年1月9日公开开庭进行了审理，原告佳译美地公司委托代理人杨丽、被告泰恒公司委托代理人冯永强（仅参加2014年11月27日庭审）、谭国到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2015年3月12日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告佳译美地公司委托代理人杨丽、被告泰恒公司委托代理人谭国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳译美地公司诉称，2013年10月11日，原、被告签订《连云港“海港城”招商及全程策划销售委托合同》，合同约定被告委托原告对其开发的海港城项目提供招商及项目全程独家销售代理的服务事宜，合同对双方的权利义务及结算方式等作了明确约定。在合同签订之前，原告即投入大量精力为被告提供服务，并得到被告的认同，达成合作协议。合同签订后，原告根据合同约定积极履行自己的义务。2014年7月21日，被告通知原告解除双方的委托合同，其理由是原告未能完成合同约定的租售目标分解计划。原告认为，原告要履行目标分解计划表的前提是被告领到预售许可证，但被告至今未取得商品房预售许可证，所以是被告的原因造成原告的销售招商无法开展，被告仅以时间作考核没有合同依据。
原告认为被告解除合同属于违法解除，被告单方解除合同，造成原告的预期利益无法实现，给原告造成很大损失。根据双方合同约定，任何一方擅自变更解除合同的，应当赔偿对方人民币30万元。原告2013年10月17日进场，根据合同约定，被告应在原告进场一个月内给付原告前期补贴5万元，但被告至今未支付。被告在未取得商品房预售许可证的情况下，原告仍招商签订意向协议3户共四间约800平方米，被告应当根据合同约定与原告结算相应的招商服务费。
因原、被告就赔偿问题无法达成一致意见，现原告诉至法院，请求判令被告：1、给付原告违约赔偿金30万元；2、给付原告先期补贴5万元及滞纳金0.75万元（自2013年11月17日起按每日万分之五计算至实际给付之日止）；3、给付原告招商服务费12万元；4、承担本案诉讼费用。
被告连云港泰恒房地产开发有限公司辩称：1、被告解除合同合法合理，原告要求被告承担违约赔偿金的请求无事实和法律依据。首先，根据双方合同约定，原告不能按照约定完成计划任务，被告可以单方面解除委托合同，被告解除合同也是为避免损失；其次，原告为项目配备人员严重不足，且对项目了解不足，出现消极怠工的情况，同时由于原告未依法向行政主管部门办理备案手续，妨碍被告办理商品房预售许可证，对项目营销方案的实施、推广均产生不利影响，原告未完成工作任务的原因在于原告自身；第三，原告未经被告允许，擅自承诺降低招租租金，给项目租售起到极坏的负面影响，原告更换项目负责人未书面告知被告，严重影响双方的沟通；第四，被告解除合同系行使委托合同的单方解除权，被告解除合同不构成违约，不必承担违约责任。2、双方约定的前期补贴5万元非原告的既得利益，而是被告对原告先期的佣金垫付，被告未给付原告此款不应承担违约责任，加之原告履行义务不符合约定的要求，被告更没有义务承担此笔费用。3、原告未达到双方合同约定的享有招商服务费的条件，不应获得招商服务费。4、原告离场后未承担其应当承担的保洁费、办公费、保安工资等1.5万元，该费用由被告垫付，应由原告返还。综上，被告解除诉争合同合法有据、理由充分，原告诉求于事实无据，于法律无理，恳请依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2013年10月11日，原告佳译美地公司（乙方）与被告泰恒公司（甲方）签订《连云港“海港城”招商及全程策划销售委托合同》，合同载明：甲方为促进商品房销售，委托乙方对甲方开发的海港城项目提供招商及项目全程策划独家销售代理的服务事宜，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，依照平等互利、协商一致的原则，就委托代理之有关事宜达成如下合同条款：第一条总则1、甲方授权乙方在全国范围内担任本项目独家招商及销售代理，合同期内甲方不得委托除乙方以外任何单位或个人从事本项目招商或销售代理等相关工作。2、乙方为甲方指定本项目详尽的招商手册、营销策划、销售方案等相关报告，且报告中提出的招商方案、产品策划、销售策略及销售方案以及广告方案经双方充分协商作书面确定后，方可执行……。第二条合同词语定义（本合同中所用的下了词语，定义分别如下）1、租赁合同：与租户签订的房屋租约。……。第三条委托内容及项目概况1、甲方系本项目的唯一开发建设单位，本项目地址位于郁州北路郁州公园南侧。2、本项目物业名称为“海港城”，具体以政府核准名为准。甲乙双方同意本项目推广名称和实际名称的改变不影响本合同的履行。3……。第四条合同代理期限1、本合同期限：（1）招商期限：自合同生效之日起至项目试营业止或合同签订以后一年。（2）销售期限：为招商期限顺延3个月。……。第五条招商服务单价、销售平均底价及单套销售底价1、本项目招商服务单价为：150元／㎡。2、本项目商业销售平均底价、单套销售底价，在开盘前一周由乙方向甲方提报，经甲方审核修改后书面确定。……。第六条营销广告推广费用……。第七条项目招商服务费、销售佣金及销售奖励费1、招商服务费：150元／㎡×租赁合同签约面积。……4、前期策划费：双方商定此项目免收前期策划费，但考虑到乙方已为甲方实际服务数月，因此乙方进场后的第一个月，甲方支付乙方5万元的前期补贴，该补贴在甲方支付乙方佣金时分两次扣除。……。第八条项目考核及招商、销售佣金支付方式1、总考核期限及目标：招商：合同签订之日起至项目全面竣工验收备案止，招商率达到85%，即7620平米。至项目试营业招商率达到95%以上即8520平米。销售：自取得《销售许可证》至项目试营业，销售率达到80%，即7170平米（不含地下车位）。总目标的分解计划详见附件一。2、双方商定乙方进场后每三个月作为一个考核周期，乙方只有完成周期考核目标的80%（含80%）以上方可请佣。……。第九条甲方的权利和义务1、负责保证项目的销售合法性。申办有关售楼之法律批文，其中包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）销售许可证》等一系列证件，并为该项目之成交客户依政府部门认可之程序办理备案登记手续，向乙方提供销售用有关该项目的法律批文副本或复印件，保证一切文件资料的合法性与准确性。2、办理有关销售手续事宜，并提供该项目的户型平面图、各户型销售面积、《商品房买卖合同》样本……。3、成立相应商业管理公司，负责与购房户签订委托经营管理协议，与租户签订租赁协议。4、……。6、按时支付乙方应得招商服务费、销售佣金及销售奖励费。……8、如甲方未能履行本条第1至7项的义务，且造成乙方无法按时正常开展销售，因此而造成的一切损失与乙方无关，责任由甲方承担。9、甲方应指定1名工作协调人，经该工作协调人代表甲方负责对乙方提供需确认的各项事宜进行签字审核，但实际本合同规定的销售价格、招商及销售进度及权利义务等方面的变更，须经双方书面正式盖章确定。协调人员名单确定与变更由甲方书面通知乙方。……。第十条乙方的权利和义务1、乙方负责该物业的产品建议……。5、乙方应指定1名工作协调人，该工作协调人负责对于甲方提出须确认的各项事宜向乙方公司汇报审批并签字确认。但涉及本合同规定的销售价格、销售进度及权利义务等方面的变更，须经双方书面正式文件盖章确定。协调人员名单确定与变更由乙方书面通知甲方。……。第十一条违约责任1、若乙方连续两个季度，累计不能完成阶段目标的80%，则甲方有权解除合同，未结的佣金不予支付。……4、如甲方不按期向乙方支付应得的招商、销售佣金或奖励费，则每逾期一天，甲方须向乙方支付万分之五的滞纳金；……。5、甲乙双方同意，除本合同另有约定的外，双方均不得擅自变更、解除本合同。任何一方擅自变更、解除本合同的，应赔偿对方人民币30万元。第十二条争议解决……。第十三条其他……。第十四条附件1、本合同的下列附件将构成合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。a）附件一：总目标分解计划……。合同附件一：《连云港“海港城”招商及全程策划销售委托合同》总目标分解计划表：
周期
前3个月
前2个月
领到预售许可证
后1个月
……
……
……
合计
预计时间
10月
11月
12月底
1月
……
……
9月
……
招商面积
准备期
360㎡
720㎡
900㎡
……
……
……
……
销售面积
准备期
蓄水期
蓄水期
1800㎡
……
……
……
招商率：
12%
95%
销售率：
80%
备注：1、若因领预售许可证或竣工验收备案时间延迟，则相应招商及销售时间顺延。
2、总可售面积暂按8970㎡算，实际可售面积以主管部门测绘报告为准。
合同签订后，原告佳译美地公司于2013年10月23日进场投入相关工作，2014年4月，因超出双方预计领取商品房预售许可证的时间，原告佳译美地公司制作《连云港泰恒海港城商业广场招商建议及招商策略》，但原、被告未就此签订书面补充意见。在合同履行过程中，被告未按约定向原告支付前期补贴50000元，亦未成立商业管理公司，处理相关事宜。2014年6月23日、7月15日及7月17日，原告分别与吴姓、徐姓及周姓客户签订《海港城美食街租赁意向书》，其中吴姓与周姓客户租赁意向总面积为672.52平方米，徐姓客户租赁意向为商铺两间，面积不详，该商户于同年8月1日解除意向协议并退回意向金，为此，原告称放弃向被告主张基于对徐姓客户招商的招商服务费。2014年7月21日，被告泰恒公司以原告佳译美地公司未完成合同约定的租赁目标分解计划为由，解除与原告的委托合同，并于2014年7月21日向原告送达《解除合同函》，原告于同年7月23日离场。此后，双方就赔偿问题不能达成一致意见，引发诉讼。
另查，2014年11月11日，被告泰恒公司取得海港城A幢、B幢、C幢、D幢的《商品房预（销）售许可证》。在双方履行合同期间，被告泰恒公司为原告垫付保安人员工资15000元，原告称同意从被告应支付原告招商服务费中扣除。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的《连云港“海港城”招商及全程策划销售委托合同》、工作联系单、《海港城美食街租赁意向书》、《解除合同函》，被告举证的《连云港“海港城”招商及全程策划销售委托合同》、《连云港泰恒海港城商业广场招商政策建议及招商策略》、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《连云港“海港城”招商及全程策划销售委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。双方在合同中对原告的受托事项进行了详细的约定。根据约定，原告应当在被告取得预售许可证前2个月完成招商面积360㎡，取得预售许可证当月完成招商面积720㎡，累计1080㎡，原告进场至2014年7月21日解除合同共完成招商面积672.52㎡（不包括徐姓客户意向面积），被告于2014年11月11日才取得涉案楼盘预售许可证，原告并没有违约。被告辩称，取得预售许可证需要原告配合，因原告拒不配合才无法办理预售许可证，无证据证明被告曾要求原告配合，本院不予采信；被告辩称，按照双方附件一对总目标分解计划的约定，2013年11月至2014年3月，原告就应当完成3300㎡招商面积，原告明显违约，本院认为，双方附件一同时约定“如因领预售许可证或竣工验收备案表时间延迟，则相应招商及销售时间顺延”，故对招商面积进度的约定，应当以取得预售许可证的时间为参照，对被告抗辩意见，本院不予支持。
对于原告主张被告给付违约金30万元的问题，被告认为，双方所签订合同性质为委托合同，双方均有任意解除权，被告解除与原告委托合同的行为并不构成违约，不应当向原告支付违约金。本院认为，委托合同赋予合同双方任意解除权的法定权利，双方可以以约定的方式排除该权利，即约定优于法定原则。本案中，双方在合同中对被告解除合同的情形进行了明确的约定，同时约定“除本合同另有约定外，双方均不得擅自变更、解除本合同，任何一方擅自变更、解除本合同的，应赔偿对方人民币30万元”，在解除合同条件尚未成就的情况下，被告擅自解除委托合同，应当按照约定支付原告违约金30万元，故本院对原告主张违约金30万元的诉讼请求，本院予以支持。
合同约定，原告进场的第一个月，被告应支付原告前期补贴5万元，该补贴在被告支付乙方佣金时分两次扣除。原告于2013年10月23日进场，被告应于2013年11月22日前向原告支付该补贴，但该费用应从原告的招商服务费中扣除，因双方合同已解除，原告在此次诉讼中主张的招商服务费亦未扣除该费用，故被告现已无向原告支付该补贴的必要，本院对原告主张前期补贴5万元及滞纳金的诉讼请求，不予支持。
合同约定，招商服务费按照150元／㎡计算，至合同解除时，原告共完成招商面积672.52㎡（不包括徐姓客户意向面积，徐姓客户招商费用原告已自愿放弃），被告应向原告支付招商服务费100878元。在庭审过程中，原告认可被告为其垫付保安人工工资15000元，同意从被告应支付原告招商服务费中扣除，扣除该费用后，被告仍应向原告支付招商服务费85878元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港泰恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告淮安佳译美地房地产营销策划有限公司违约金300000元、招商服务费85878元，共计人民币385878元。
二、驳回原告淮安佳译美地房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8460元（原告已预交），由原告淮安佳译美地房地产营销策划有限公司负担1625元，被告连云港泰恒房地产开发有限公司负担6835元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8460元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审 判 员 刘兴超
代理审判员 宋世安
人民陪审员 宋 燕
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 李冬玲
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。