福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终2355号
上诉人（原审被告）：桑艳婷，女，1974年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑宁波，福建元光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：漳州台商投资区万达广场投资有限公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇福龙工业园7号。统一社会信用代码：913506810797846526。
法定代表人：齐界，董事长。
委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司龙海市支行，住所地福建省龙海市石码镇紫崴路40号，统一社会信用代码91350681856620776G。
法定代表人：张锋川，行长。
委托诉讼代理人：陈彬，男，该行员工。
委托诉讼代理人：黄秀惠，女，该行员工。
上诉人桑艳婷因与被上诉人漳州台商投资区万达广场投资有限公司（以下称漳州台投区万达公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司龙海市支行（以下简称龙海农行）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初6719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
桑艳婷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回漳州台投区万达公司的诉讼请求。事实和理由：1.桑艳婷已按《商品房买卖合同》约定履行支付购房款，该合同项下的义务已全部履行完毕，虽其逾期偿还龙海农行的两期贷款义务，但系对龙海农行构成违约，而非对漳州台投区万达公司构成违约，本案的《借款合同》与《商品房买卖合同》系独立两份合同，而一审判决解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，明显错误；2.本案的《合同补充协议》第四条第5款关于解除《商品房买卖合同》的情形，显失公平，对其不具有法律约束力，应予撤销；3.桑艳婷向龙海农行的借款已以涉案房屋作为抵押，无需再由保证人担保，而漳州台投区万达公司作为本案《借款合同》项下的担保人，系属与龙海农行之间的约定，其不清楚且漳州台投区万达公司也从未告知或提醒，该担保与其无关；4.漳州台投区万达公司以桑艳婷违约而请求解除合同，而一审却适用协议解除，明显属法律适用错误。
漳州台投区万达公司辩称：1.桑艳婷如期向其支付购房款及履行按揭还款义务，系其基于《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的主要义务，与本案《借款合同》是否有约定无关，因桑艳婷未按约定履行还款义务而导致其承担了相应的担保责任，双方约定解除合同的情形已出现，故一审判决解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并无不当；2.本案《合同补充协议》关于解除合同约定的情形合法有效，不存在显失公平情形，即便该条款显失公平，桑艳婷请求撤销的期间已届满且也不属本案二审审查范围，故主张该条款不具有法律效力，明显错误；3.桑艳婷明确知悉且认可其为本案的《借款合同》提供阶段性的担保，该合同已明确约定，而桑艳婷主张不知晓与事实明显不符；4.双方在《合同补充协议》第四条第5款已明确约定解除《商品房买卖合同》的情形，桑艳婷违反约定而构成违约，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十三条并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龙海农行辩称：漳州台投区万达公司对桑艳婷向我行的按揭贷款提供阶段性担保，而桑艳婷却未按《借款合同》约定履行还款义务，说明其履行能力已明显恶化，若解除本案的《商品房买卖合同》，则漳州台投区万达公司应承担担保责任即偿还剩余按揭款义务，若该《商品房买卖合同》继续履行，则我方请求桑艳婷提前偿还剩余按揭款的义务。
漳州台投区万达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除本案的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》；2.判令桑艳婷配合办理《商品方房屋买卖合同》的备案登记撤销手续；3.判令桑艳婷偿还其代偿贷款本息、延迟付款利息（代垫款暂计至2016年10月22日为7720.13元，之后的金额以龙海农行从其帐户扣取的款项为准，延迟付款利息以其代垫款为基数，自实际代垫款之日按万分之五计算至桑艳婷实际支付款型之日止）及违约金151971.6元（合同解除后其有权从桑艳婷已支付的购房款中直接抵扣上述代垫本息、延迟付款利息、违约金）；4.判令桑艳婷承担本案的诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2014年10月21日，甲方（漳州台投区万达公司）与乙方（桑艳婷）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：35062108009601900）及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买位于漳州台商投资区产，合同总金额759858元。该《商品房买卖合同》第六条约定，乙方应于本合同签订同时向甲方支付229858元，其余购房款53万元以按揭贷款方式支付，按揭贷款由乙方向甲方认可的银行申请按揭贷款支付。该《合同补充协议》第四条第5款约定，就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务，双方就此明确如下1：乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达到二期以上（含二期）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议的约定承担违约责任。第十四条第1款约定，如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方就向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿；第4款约定，无论何种原因导致本合同解除，乙方均应在甲方书面通知送达之日起10日内配合甲方到相应部门办理相关备案、登记撤销手续。乙方逾期或拒绝履行该义务的，乙方应按该房屋购房款总额的20%向甲方支付违约金，该违约金甲方有权从乙方已付购房款中直接予以扣除。该《商品房买卖合同》于2015年1月30日办理备案登记。合同签订后，桑艳婷向龙海农行申请按揭贷款530000元，漳州台投区万达公司为桑艳婷的贷款提供阶段性担保，三方于2015年7月28日签订了《个人购房担保借款合同》。后桑艳婷未按《借款合同》的约定按期还款。2016年9月至2016年11月14日，桑艳婷逾期偿还按揭贷款已达到二期，漳州台投区万达公司已被龙海农行扣款7720.13元。经漳州台投区万达公司申请，一审法院于2017年5月22日裁定对上述房产进行保全并支付保全费4317元。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。双方应依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。根据签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》和《个人购房担保借款合同》约定，桑艳婷逾期偿还银行到期贷款本息累计达到二期以上（含二期）导致漳州台投区万达公司承担担保责任，故其有权解除合同并要求桑艳婷承担违约责任。本案中，桑艳婷从2016年9月起开始逾期偿还按揭贷款至今已超过二期，漳州台投区万达公司要求解除双方之间的合同并要求桑艳婷支付违约金，于法有据，予以支持。根据本案合同约定，桑艳婷应支付违约金为151971.6元（759858元×20%），该违约金从其已支付的购房首付款229858元中扣抵；合同解除后桑艳婷应配合办理《商品方房屋买卖合同》的备案登记撤销手续，故漳州台投区万达公司的该请求，予以支持，因相关行政法规和规章均未对商品房撤销备案登记的时间作出明确规定，酌定为判决生效之日起十日内；桑艳婷逾期偿还按揭贷款，导致漳州台投区万达公司承担担保责任，到起诉时已代偿还按揭贷款本息、迟延付款利息共计7720.13元，桑艳婷应予以偿还。但漳州台投区万达公司请求支付其起诉之后的代为偿还的按揭款，因该款项尚未发生，待实际发生后再另行主张。桑艳婷未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除漳州台投区万达公司与桑艳婷签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、桑艳婷在判决生效之日起十日内配合漳州台投区万达公司办理《商品方房屋买卖合同》的备案登记撤销手续；三、桑艳婷在判决生效之日起十日内向漳州台投区万达公司支付违约金151971.6元；四、桑艳婷偿还漳州台投区万达公司代偿按揭贷款本息、延迟付款利息7720.13元；五、本案保全费4317元，由桑艳婷负担；六、驳回漳州台投区万达公司的其他诉讼请求。案件受理费11399元，由桑艳婷负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，双方在2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋价格每平方米为7568.31元，现市场价格每平方米已达10000元以上。
二审期间，本院向桑艳婷释明若其存在违约而解除合同是否主张调整违约金，桑艳婷主张违约金应调整为漳州台投区万达公司代偿按揭贷款本息7720.13元。
本院认为，本案的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人均应按约全面履行合同的义务。本案中，桑艳婷借款后逾期偿还龙海农行贷款本息累计达二期以上而导致漳州台投区万达公司承担担保责任，已构成违约，其行为属双方在《合同补充协议》中所约定解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”漳州台投区万达公司据此请求解除本案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，于法有据，应于支持，故桑艳婷主张一审判决解除合同及本案法律适用错误，与法不符，不予采纳。本案的《个人购房担保借款合同》由漳州台投区万达公司对桑艳婷向龙海农行的借款承担阶段性担保责任，桑艳婷、漳州台投区万达公司及龙海农行三方均在该合同签名确认，且各方又均持有合同文本，故桑艳婷主张其不知晓及漳州台投区万达公司担保保证责任与其无关，与事实和法律均不符，不予采纳。本案中，桑艳婷虽主张不存在违约而未请求调整违约金，但经本院释明后，已表示若合同解除应将违约金调整为7720.13元，鉴于涉案房屋价格现增值幅度较大，该合同解除后并未对漳州台投区万达公司造成实际损失，反而其还从中获利，但违约金除具有填补损失外还兼具惩罚功能，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”和第三十一条规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”并结合本案实际，酌情确定违约金为10000元，而一审确定违约金为151971.6元（759858元×20%）明显过高，应予调整。
综上所述，桑艳婷关于请求调整违约金的诉讼请求部分成立，予以支持；但其他诉讼请求不能成立，予以驳回。依照《《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初6719号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初6719号民事判决第三、六项；
三、桑艳婷在本判决生效之日起十日内向漳州台商投资区万达广场投资有限公司支付违约金10000元；
四、驳回漳州台商投资区万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11399元，由桑艳婷负担8299元，漳州台商投资区万达广场投资有限公司负担3100元；二审案件受理费11399元，由桑艳婷负担8799元，漳州台商投资区万达广场投资有限公司负担2600元。
本判决为终审判决。
审判长 唐志忠
审判员 陈天明
审判员 谢旭耀
二〇一七年十一月二十二日
书记员 蒋舒红