安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终303号
上诉人（原审被告）：安庆市九洲实业发展有限责任公司，住所地安徽省安庆市孝肃路118-122号，组织机构代码73164824-9。
法定代表人：吴祚斌，该公司董事长。
上诉人（原审第三人）：安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司，住所地安徽省安庆市孝肃路118-122号，组织机构代码59427098-X。
法定代表人：汪晓林，该公司董事长。
上述二位上诉人共同的委托代理人：汪文龙，安徽人人律师事务所律师。
上述二位上诉人共同的委托代理人：汪小敏，安徽人人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司，住所地安徽省安庆市水上公园中信大厦7楼，组织机构代码72849264-2。
法定代表人：苏绍兴，该公司董事长。
委托代理人：王冬兵，安徽振风律师事务所律师。
上诉人安庆市九洲实业发展有限责任公司（以下简称九洲公司）、安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司（以下简称烧鹅仔酒店）与被上诉人安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司（以下简称中宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服安徽省安庆市迎江区人民法院于2015年12月10日作出的（2014）迎民一初字第01164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人九洲公司、烧鹅仔酒店共同的委托代理人汪文龙，被上诉人中宜公司的委托代理人王冬兵到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，各方当事人申请庭外和解未果，本案现已审理终结。
原审法院查明：本案讼争房屋坐落于安徽省安庆市孝肃路118号（即：中宜商厦一号楼酒店大堂、三至七层，二号楼三至六层，地下室等房屋）。2011年5月，中宜公司、九洲公司欲合作成立“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司”。为此双方2011年5月22日签订《房屋、设备、设施租赁合同》一份，该合同首页载明出租方为中宜公司（即合同甲方），承租方为“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”（即合同乙方），合同约定：甲方将本案讼争房屋出租给乙方用于酒店经营，租赁期限为十年；使用费以每年400万元为起点，从第二年起每年按5%递增，甲方委托安徽中宜商厦有限公司代为收取该项费用，乙方于每月25日前缴纳下月使用费；本合同履约保证金为100万元（不计息）；乙方有依据本合同约定利用所租赁房屋自主经营的权利，乙方必须在今年内对本酒店按不低于三星级标准实施改造装修，并达到本市同类酒店一流标准，改造装修方案须经甲方认可（其他内容与本案无关，不再赘述）。该合同甲方一栏由中宜公司法定代表人苏绍兴签字并盖章，乙方一栏由九洲公司原法定代表人汪祥签字并盖章。2011年6月18日，安徽中宜商厦有限公司向世纪华联大卖场及中宜商厦的其他相关商户发出《关于变更物业管理关系的函》，告知各商户“中宜商厦1#楼酒店部分和2#楼写字楼部分已与九洲公司合作，合作期为十年，整个中宜商厦物业管理关系亦变更为由安徽中宜·九洲酒店管理。”2011年12月22日，九洲公司去函要求协助办理行政许可手续；2011年12月23日，安徽中宜商厦有限公司回复九洲公司：“该《合同》（即前文所述《房屋、设备、设施租赁合同）明确规定，租赁后新办企业定名为‘安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司’…贵方变更办理行政许可证，只能按合同约定，以‘安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司’名义办理。如贵方执意要改变合同规定，只能请贵方汪董事长与我方苏董事长通话商定，我们将按双方高层领导商定的意见办理。在双方高层领导未达成一致意见之前，我方不便为贵方提供相关证明函件，也不存在承担任何后果责任”。2012年5月10日，中宜公司、九洲公司经协商就2011年5月22日签订的《房屋、设备、设施租赁合同》达成如下《补充协议》：一、从2012年6月5日开始使用费调整为310万元/年，以后每年递增10万元，即2012年6月5日至2013年6月4日使用费为310万元，2013年6月5日至2014年6月4日使用费为320万元，2014年6月5日至2015年6月4日使用费为330万元，以此类推；使用费每年支付一次，即每年的6月1日前一次性付清下一年度的使用费（预扣30万元消费款）不得拖欠，若乙方（即九洲公司）拖欠使用费，除按原合同承担违约责任外，使用费的标准，恢复执行原合同的规定。二、甲方（即中宜公司）应支持乙方经营，甲方每年在乙方发生约30万元的消费额，以使用费抵付，年度双方按时进行结算，多退少补（消费价格按协议单位价格进行结算）…。四、本协议系《房屋、设备、设施租赁合同》的补充，原合同中未变更的条款继续有限（效），租赁期限至2021年6月4日为截止时间。2012年8月1日，九洲公司与烧鹅仔酒店达成《转租协议》，该协议载明：“甲方（即九洲公司）与中宜公司拟共同出资设立安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司以经营三星级酒店，双方于2011年5月22日签订了关于中宜商厦房屋的《房屋、设备、设施租赁合同》，现因甲方与安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司最终未成达共设协议，为此，甲乙双方经协商自愿达成如下协议：甲方作为租赁合同所涉房屋、设备、设施实际使用人，甲方自愿将该合同涉及的全部财产转租给乙方（即第三人）使用，该合同涉及的全部权利归乙方享有，该合同涉及的其他全部义务由乙方承担。”《转租协议》签订后，烧鹅仔酒店陆续将部分房间和一楼门面房租赁给安徽星蕊贸易有限公司、吴六一等单位和个人使用。还查明，自2014年6月25日至2014年11月25日，烧鹅仔酒店向中宜公司支付使用费77万元；九洲公司、中宜公司于2013年8月29日确认中宜公司的消费款结余为267215.17元。在本案审理期间，烧鹅仔酒店又给付使用费48万元。又查明，九洲公司2011年5月20日经股东会决议，将经营范围中“住宿、餐饮服务、酒”删除。后因各方就租赁事宜协商未果，中宜公司于2014年11月6日向原审法院提起诉讼，请求判令解除其与九洲公司签订的《房屋、设备、设施租赁合同》及《补充协议》并判令九洲公司向其返还租赁房屋、支付使用费。经原审法院主持调解，各方当事人均同意继续维持租赁关系并对九洲公司所欠使用费金额达成共识，即截止至2015年6月4日止的使用费欠缴金额为228万元；自2015年6月5日起，按年使用费200万元计算。后由于中宜公司对九洲公司承诺的欠款给付时间有异议致调解无果。现九洲公司及烧鹅仔酒店对中宜公司要求返还房屋的诉讼请求表示无异议。
原审法院认为：中宜公司、九洲公司于2011年5月22日签订的《房屋、设备、设施租赁合同》首页载明的出租方为中宜公司，承租方为“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”，但落款处乙方（即承租方）一栏由九洲公司原法定代表人签字和盖章。现依据安徽中宜商厦有限公司于2011年6月18日发出的《关于变更物业管理关系的函》和2011年12月23日出具的复函，可以认定“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司”应为中宜公司、九洲公司欲合作成立的新公司。在双方合作失败后，九洲公司同意承租本案讼争房屋并按《房屋、设备、设施租赁合同》的约定予以履行，为此双方在2012年5月10日签订《补充协议》予以明确并对租金约定进行了调整，且九洲公司在与烧鹅仔酒店签订的《转租合同》中也认可其为讼争房屋实际使用人。因此，可认定中宜公司、九洲公司已认可对合同承租方主体进行了变更，两份合同中有关租赁房屋的约定应为合法有效，对双方当事人均有约束力；其他涉及双方合作的条款与本案无关联，不予认定。九洲公司使用讼争房屋未按约定给付使用费已构成违约。对于租金，案件在审理过程中，中宜公司、九洲公司对截止至2015年6月4日止的欠租金额达成共识，即228万元；且考虑到市场行情的变化，中宜公司同意九洲公司自2015年6月5日起按年租金200万元计算。对于中宜公司要求解除《房屋、设备、设施租赁合同》、《补充协议》及主张九洲公司返还租赁物，因九洲公司明确同意返还房屋，故予以准许。据此，案经原审法院审判委员会讨论决定，并依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司与被告安庆市九洲实业发展有限责任公司于2011年5月22日签订的《房屋、设备、设施租赁合同》及2012年5月10日签订的《补充协议》。二、被告安庆市九洲实业发展有限责任公司和第三人安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司在判决生效后一个月内将租赁房屋返还给原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司。三、被告安庆市九洲实业发展有限责任公司和第三人安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司在判决生效后一个月内向原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司支付2015年6月4日前的使用费228万元，并按照年使用费200万元的标准支付自2015年6月5日起至其实际让房之日止的使用费（该款应扣除被告安庆市九洲实业发展有限责任公司及第三人安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司在诉讼期间交纳的48万元）。四、驳回原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费18269元，由原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司负担8269元，被告安庆市九洲实业发展有限责任公司负担10000元。
九洲公司、烧鹅仔酒店上诉称：本案所涉《房屋、设备、设施租赁合同》和《补充协议》系九洲公司与中宜公司为合作经营酒店所签订且为无效合同，原审法院判令解除《房屋、设备、设施租赁合同》和《补充协议》显然错误且本案遗漏了租赁房屋的次承租人系程序错误，请求二审法院撤销原审判决，依法作出公正处理。
中宜公司在庭审中辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审一致。
本院认为：综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为原审判令解除案涉《房屋、设备、设施租赁合同》和《补充协议》是否适当及原审程序是否合法。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，《房屋、设备、设施租赁合同》及《补充协议》系中宜公司与九洲公司为合作开办“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”所签订，现中宜公司据此请求解除其与九洲公司、烧鹅仔酒店之间房屋租赁关系显然不妥，原审法院在本案中判令解除《房屋、设备、设施租赁合同》和《补充协议》不当，应予纠正。但鉴于九洲公司、烧鹅仔酒店实际使用中宜公司所有的房屋并承继、履行了《房屋、设备、设施租赁合同》及《补充协议》中涉及房屋租赁的约定且九洲公司、烧鹅仔酒店未及时缴纳相应的房屋使用费，原审法院据此解除中宜公司与九洲公司、烧鹅仔酒店之间房屋租赁关系正确，判令九洲公司、烧鹅仔酒店将所使用房屋予以退还并补交房屋使用费并无不当。至于九洲公司、烧鹅仔酒店主张应追加次承租人为本案当事人，因九洲公司、烧鹅仔酒店未提供充分证据证明其转租行为经过中宜公司准许，故原审法院对转租事宜未予处理亦无不当，九洲公司、烧鹅仔酒店认为原审法院遗漏当事人致程序错误的上诉请求及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第01164号民事判决第二、三、四项，即：被告安庆市九洲实业发展有限责任公司和第三人安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司在判决生效后一个月内将租赁房屋返还给原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司；被告安庆市九洲实业发展有限责任公司和第三人安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司在判决生效后一个月内向原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司支付2015年6月4日前的使用费228万元，并按照年使用费200万元的标准支付自2015年6月5日起至其实际让房之日止的使用费（该款应扣除被告安庆市九洲实业发展有限责任公司及第三人安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司在诉讼期间交纳的48万元）；驳回原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司其他诉讼请求。
二、变更安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第01164号民事判决第一项“解除原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司与被告安庆市九洲实业发展有限责任公司于2011年5月22日签订的《房屋、设备、设施租赁合同》及2012年5月10日签订的《补充协议》”为“解除被上诉人安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司与上诉人安庆市九洲实业发展有限责任公司于2011年5月22日所签订《房屋、设备、设施租赁合同》及2012年5月10日所签订《补充协议》中涉及房屋租赁的条款”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18269元，由上诉人安庆市九洲实业发展有限责任公司负担9000元，被上诉人安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司负担9269元；二审案件受理费18269元，由上诉人安庆市九洲实业发展有限责任公司、安庆市九洲烧鹅仔大酒店有限公司共同负担10000元，被上诉人被上诉人安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司负担8269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 杨
审 判 员 黄 谷
代理审判员 余月琴
二〇一六年五月三日
书 记 员 丁 娟
附本案所适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。