凉城县人民法院民 事 判 决 书（2017）内0925民初256号原告：王敬，男，1955年9月26日出生，汉族，退休高级工程师，住呼和浩特市，系已故王文彬长子。原告：ＸＸ，男，1958年3月2日出生，汉族，住凉城县，系已故王文彬次子。原告：王谋，男，1960年7月14日出生，汉族，住宁夏银川市,系已故王文彬三子。原告：王建，男，1962年12月13日出生，汉族，住凉城县，系已故王文彬四子。原告：王烨，女，1966年12月2日出生，汉族，住凉城县，系已故王文彬长女。共同委托诉讼代理人:王小林，男，1954年6月25日出生，蒙古族，退休工程师，住呼和浩特市。被告：察右前旗吉达房地产开发有限责任公司。法定代表人：李贵平，公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，男，1974年4月19日出生，汉族，住凉城县岱海镇东门外。委托诉讼代理人：庞廷，内蒙古同声律师事务所律师。王文彬与被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司（以下简称吉达房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案，在审理过程中王文彬去世，案件中止审理后，王文彬的法定继承人王敬、ＸＸ、王谋、王建、王烨愿意参与诉讼，继续案件审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。五原告及共同委托诉讼代理人王小林、被告吉达房地产公司的委托诉讼代理人王志勇、庞廷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王文彬向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照合同约定提供符合使用要求的车库，否则退还车库款135400元及按照凉城县信用社实际放款利息月利率1.05%计算违约金利息27100元；2.要求被告退还地基、窗户差价款24400元，并支付按凉城县信用社实际放款利息月利率1.05%计算的利息2562元；3.要求被告承担逾期交房责任，向原告支付违约金12900元；4.要求被告承担全部诉讼费用（包括委托代理人食宿、交通费及文印通讯费）。事实与理由：王文彬与被告在2013年8月27日签订房屋产权调换协议书，约定王文彬以位于凉城县岱海镇原粮食加工厂西侧一处自有房屋及院落折价261510元，换取被告开发的二层90平米商品住宅一套和20平米阳面车库一个，被告必须在2015年7月30日前将商品房和车库交予王文彬。协议约定，双方均按本协议约定执行，不得违背，否则违约方承担守约方一切损失。2016年5月，被告延期交房将近一年，何时交房无法预料，王文彬已有83周岁，在外独自租房居住，恐怕有生之年无法入住楼房，心情十分沮丧愤懑。经多次找被告交涉，被告同意给王文彬调整住房位置到即将竣工的栋号，但是看到王文彬年高体弱急于入住，趁人之危胁迫王文彬，要求加收基础和窗户差价款24400元，否则不予调整。王文彬住房心切迫于无奈只好被迫交纳了差价款。车库位置亦随之调整，但所交付车库门前不足2米处有建筑物阻碍车辆出入无法使用至今未能按承诺拆除。经了解，该车库门前建筑物不在被告的规划范围之内，产权亦不属于被告。依据《合同法》第六十条、第一百一十一条，被告应向原告交付符合使用目的的车库，如不能交付，则被告要退还车库款135400元并承担违约责任支付违约金27100元。被告应遵循诚实信用原则，不得擅自变更合同，故向原告收取的基础和窗户差价款没有合同依据，应该退还原告已交差价款24400元，并支付利息2562元（24400元×1.05%×10个月）。被告迟延交房应承担违约责任，向原告支付违约金12900（按实际房租计算，2013年9月至今43个月，每月300元，共计12900元）。吉达房地产公司未在答辩期内提交书面答辩状，当庭辩称，阳面车库已经全部卖完。一、答辩人吉达房地产公司和王文彬2016年5月28日就房屋和车库调换事宜自愿达成变更协议，虽未签订书面合同，但是双方实际履行完毕，不存在乘人之危的情形。吉达房地产公司提供给原告的车库符合使用目的，原告无权要求退还车库款和地基、窗户差价款。王文彬和吉达房地产公司2013年8月27日签订《房屋产权调换协议书》，双方约定吉达房地产公司用其开发的一套90平米的住宅和一个20平米的阳面车库置换王文彬113.7平米的院落，协议约定交房日期为2015年7月30日，到期后吉达房地产公司未能交房，双方于2016年5月28日达成变更协议，吉达房地产公司将开发的××县从西数第一单元二层东户（104平米）的住宅和该小区5号楼阳面从西数第一间车库置换给王文彬。由于原来置换的住宅和现置换的住宅存在面积、地基之差，所以王文彬需要向吉达房地产公司补交差价款，具体明细如下：1.窗户差价，由回迁安置房的塑钢材质180元/㎡调换为断桥材质260元/㎡，差价为2400元（30㎡×80元/㎡）；基础差价款，由毛石基础调换为条形基础差价为24000元。以上两项差价共计26400元，经双方协商后吉达房地产公司向王文彬收取24400元，并由代理人王志勇出具了收据。2.住房差价：王文彬原院落为113.7㎡，调换后商品房面积为104㎡，车库面积为20㎡，按照《房屋拆迁安置补偿协议》计算，楼房差价为32304元，吉达房地产公司因逾期交房支付王文彬租房费1000元，吉达房地产公司收取31300元，并为王文彬出具了收据。3.车库差价，由于车库存在阴面、阳面之分，阳面车库需补交差价500元/㎡，差价为10000元。调换后的车库面积为20.45㎡，原车库20㎡，差价为2700元（0.45×6000元），王文彬交纳12700元差价，吉达房地产公司出具收据。所以，吉达房地产公司与王文彬2016年5月28日就回迁房屋及车库调换事宜达成口头变更协议，并有王文彬提交的窗户、地基差价款、住房平米差价款和车库差价款收据证实。《合同法》第三十六条规定，当事人未采取书面形式但一方已经实际履行主要义务，对方接受的，该合同成立。所以王文彬与吉达房地产公司已经达成变更协议，将回迁房调换为凉城县岱海镇某某商业小区5号楼从西数第一单元二层东户，将车库调换为该小区5号楼阳面西数第一间。由于回迁房和商品房是存在差价，王文彬自愿补足差价，双方的变更行为是自愿合法的，不存在原告所述的乘人之危的情形。调换后的车库王文彬是用来居住的，所以吉达房地产公司按照王文彬要求铺设了地暖，安装了上下水，已经符合居住条件。车库前面的平房不影响车库的采光和通行，所以吉达房地产公司交付的车库符合使用目的，王文彬要求更换没有法律依据和事实依据。二、王文彬要求吉达房地产公司承担逾期交房支付违约金12900元不符合合同约定，吉达房地产公司按照合同约定已经支付给王文彬租房费。按照《房屋产权调换协议书》第九条约定，吉达房地产交房时间为2015年7月30日，实际交房时间为2016年5月28日，吉达房地产公司已经支付王文彬1000元租房费，承担了合同约定的违约责任。综上两点，王文彬与吉达房地产公司达成的变更协议系双方的真实意思表示，未违反法律的规定，应依法确认有效，吉达房地产公司已经按照变更协议要求履行交房义务，且交付的商品房和车库符合使用目的，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋产权调换协议书复印件一份，证明双方存在调换事实，被告吉达房地产公司没有履行协议约定的义务，被告对该证据真实性没有异议，双方存在调换事实，协议已经变更并实际履行。该证据原被告双方无异议，本院予以确认。2.原告提交的租房收据6张，证明租房情况；被告对该证据真实性不认可，无法确定李贵的房东身份，被告已经于2016年5月28日交付房屋，没有租房的必要。另外两张收据发生在2015年7月30日之前，而2015年7月30日是被告承诺交房的时间，不属于逾期交房，况且发生的租金被告已经支付1000元。经本院核实房东李贵，王文彬存在租房情况，租金为每月300元。3.原告提交的收据照片以及车库门前建筑物的照片，被告对收据照片无异议，对车库门前建筑物照片的证明目的不认可，车库是经王文彬要求由停车变为居住，并通上下水及地暖。经核实，车库情况与本院实地核查情况一致，车库门前不足2米有建筑物，本院予以采信；对收据本院予以采信。4.被告提交的公证处公证书，该证据第九条约定了实际租房费及第一条第二款约定互换房屋差价的方法，是被告收取原告调换房屋的平米差价支付依据。原告无异议，本院对该证据予以采信。5.被告提交的车库照片，证明车库已经通上下水、改装地暖，照片可以看出光线全方位照入，门前有路，符合居住条件。原告对该证据不认可，车库作为住房是应该有保温的，车库不符合国家居住建筑条件，作为住房没有窗户，仍然是车库，采光是不够的，前面建筑不符合国家采光标准。2017年6月22日本院实地核查车库，上下水已做，但未铺设地暖。6.本院调取的车库位置及状况拍照，原告认可，被告也认可，对该证据本院予以采信。7.本院调取的房东李贵的问话笔录，证明王文彬租房情况，每月租金300元。原告认可该证据，被告质证为李贵与王文彬是姻亲关系，陈述内容不真实，被告已经支付原告房租，现在原告主张的房租是属于扩大的损失。经审查，房东李贵与王文彬存在姻亲关系，但是不否定租赁关系的存在，且房租未超出凉城县租房的实际价格，该证据真实合法，本院予以采信，王文彬租房费用为每月300元。8.本院去凉城县海星热力有限责任公司核查的2016年幸福商业小区五号楼未供暖原因：某某商业小区五号楼至今未交入网费。原告认可该证据，被告对该证据真实性认可，但认为是原告不能配合被告办理入网手续导致无法入网，不能入网的责任应该由原告承担。对该证据本院予以采信，2016年冬季某某商业小区五号楼因被告吉达房地产公司未缴纳供暖入网费导致不能供暖。双方没有争议的事实：2013年8月27日，王文彬与被告吉达房地产公司的委托代理人王志勇签订了《房屋产权调换协议书》，将自己所有的位于凉城县岱海镇原加工厂西侧一处占地113.7㎡的住宅折价261510元，换取被告开发的某某商业小区二楼面积90㎡及20㎡阳面车库一间；如王文彬不要房屋，吉达房地产公司按照2200元/㎡给付现金；双方约定2015年7月30日前交房，如吉达房地产公司延期交付应支付实际租房费用，并约定了其他的权利义务及责任。双方于2013年8月27日将该《房屋产权调换协议书》做了公证，公证号为（2013）乌凉证字第224号。2016年5月24日王文彬支付被告吉达房地产公司购幸福商业小区五号楼从西数第一单元二层东户的差价款31300元，2016年5月28日王文彬支付被告吉达房地产公司购某某商业小区五号楼从西数第一单元二层东户基础、窗户差价款24400元，同日王文彬与被告确定置换五号楼阳面从西数第一间车库（面积20.45㎡），同时支付车库差价款12700元。以上三笔款项被告吉达房地产公司的委托代理人王志勇为王文彬出具收款收据。2016年6月底王文彬领取楼房钥匙，2017年7月份原告王建领取车库钥匙，原告ＸＸ、王谋、王烨同意并认可原告王建领取车库钥匙的行为，原告王敬不同意、不认可。双方争议的车库门前约2米处有属于其他单位的建筑。王文彬已经收取被告吉达房地产公司给付的1000元租房费。2016年冬季幸福商业小区5号楼未供暖。就双方争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：在被告吉达房地产公司答辩无其他阳面车库的情况下，原告王建领取争议车库钥匙，原告ＸＸ、王谋、王烨同意并认可，被告吉达房地产公司已经实际履行《房屋产权调换协议书》约定的交付阳面车库义务。王文彬在外租房的费用为每月300元，租房期限从2015年8月至2017年4月。2016年幸福商业小区五号楼因被告吉达房地产公司未缴纳供暖入网费导致不能供暖。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王文彬生前与被告吉达房地产公司的委托代理人王志勇签订的《房屋产权调换协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。2016年5月份王文彬与被告吉达房地产公司确定房屋及车库的具体位置，并交纳房屋差价款、车库差价款、地基及窗户差价款，是对《房屋产权调换协议书》的补充完善，符合第七条约定的双方协商一致可以变更或解除协议，是双方的真实意思表示，王文彬起诉状中陈述被告吉达房地产公司存在乘人之危、胁迫情形，但未提供证据证明，故24400元地基及窗户差价款被告吉达房地产公司不应返还。王文彬去世后，其应承担的《房屋产权调换协议书》约定的权利及义务由其继承人即五位原告概括承受。在案件审理过程中原告王建自愿领取车库钥匙，且原告ＸＸ、王谋、王烨同意并认可；四原告已经占到车库共有份额的80%，领取车库钥匙视为五原告放弃合同解除权，同意被告吉达房地产公司交付幸福商业小区五号楼阳面从西数第一间车库，因此对五原告要求被告按合同约定提供符合使用要求的车库，否则退还车库款及违约利息的请求本院不予支持。《房屋产权调换协议》约定2015年7月30日前交房，但被告吉达房地产公司2016年6月才交付房屋，属于迟延履行，应按照协议第九条给付王文彬租房费3300元﹝300元/月×11月（从2015年7月30日计算至2016年6月底）﹞；凉城县海星热力有限责任公司证实幸福商业小区五号楼至今未交入网费未供暖不能居住，2016供暖期楼房不符合居住条件，被告吉达房地产公司应给付王文彬租房费3000元﹝300元/月×10月（从2016年7月计算至2017年4月）﹞，以上两项合计租房费为6300元。被告吉达房地产公司先行给付的1000元租房费应予折抵，折抵后被告吉达房地产公司应给付5300元房屋租赁费。按照《房屋产权调换协议》第九条的约定，本院对王文彬主张的2015年7月30日前的租房费不予支持。被告吉达房地产公司辩称其与王文彬约定每月房租为100元，但未向本院提交证据证明，对被告的该答辩意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、位于××县西数第一间车库归原告王敬、ＸＸ、王谋、王建、王烨共有；二、被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司给付原告王敬、ＸＸ、王谋、王建、王烨租房费5300元，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告负担3760元，由被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审 判 长  刘建文审 判 员  李恩梅人民陪审员  王怡静二〇一七年九月十二日书 记 员  李小菲