四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初7841号原告：成都萃峰投资发展有限公司，住所地：成都高新区西部园区百草路。法定�表人：薛政强，总经理。委托诉讼代理人：宋乾罡，四川君合律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：罗艳琳，四川君合律师事务所律师，一般授权代理人。被告：成都水目光华实业有限公司，住所地：成都高新区天府三街69号1栋13层1314号。法定代表人：叶洋，执行董事。委托诉讼代理人：王毅，中豪律师集团(四川)事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：周奥岚，中豪律师集团(四川)事务所律师，一般授权代理人。原告成都萃峰投资发展有限公司（以下简称“萃峰投资”）与被告成都水目光华实业有限公司（以下简称“水目光华”）服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员曾洁独任审理，于2016年11月17日组织证据交换，于2016年12月8日、2017年1月11日公开开庭进行审理。原告萃峰投资的委托诉讼代理人宋乾罡、罗艳琳，被告水目光华的委托诉讼代理人王毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萃峰投资向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付未缴管理服务费直至交清为止，暂计至2016年6月8日，应付管理服务费共计16335.94元；2.被告向原告按当年管理服务费总额3%的标准支付逾期付管理服务费产生的滞纳金直至被告实际结清物管费为止，暂计至2016年6月8日，应付滞纳金为178661.38元；3.被告向原告支付已由原告代缴的水费、电费，自2016年12月15日起至实际归还房屋之日为止，暂计至2016年6月8日，共计8161.82元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、3项诉讼请求为：1.被告向原告支付管理服务费：以每月3101.76元为标准自2016年1月1日起计算至被告实际腾退房屋之日止，�计至2016年6月8日为16335.94元；3、被告向原告支付已由原告代缴的水费、电费8175.11元。事实及理由：2015年7月3日，原告与被告基于双方间的《房屋租赁合同》（编号：CFZL018）签订了【萃峰国际·科研中心】（以下简称“萃峰国际”）《园区管理服务协议》（编号：YQFW018，以下简称“服务协议”）。服务协议约定：原告就位于成都高新西区百草路366号萃峰国际6栋2号房（园区号：33号）为被告提供园区管理服务；管理服务费按产权面积6元/平方米/月计算；管理服务费缴纳实行预付，每6个月为一次性缴纳周期；首次支付时限为2015年7月1日至2015年12月31日，后续的管理服务费，被告应于每个缴纳周期首日提前30天预付给原告；缴纳方式为转账支付。在原告为被告提供园区管理服务期间，被告自2016年1月1日暂计至2016年6月8日，拖欠原告管理服务费共计16335.94元。原告多次催收�被告拒不缴纳。据此，根据《服务协议》第三条3.2条款约定，被告拖欠原告管理服务费的，每逾期一日，被告应向原告支付当年管理服务费总额3%的滞纳金，暂计至2016年6月8日，被告应支付原告滞纳金178661.38元。《服务协议》第二条约定：被告租赁原告房屋产生的水费、电费、气费，按照谁4.41元/吨、电1.35元/度、气3.25元/立方收费标准结算，由原告代收代缴，被告按月缴纳。基于原被告间的上述关于水电费的约定，在原告为被告提供水电费代收代缴期间，原告已代被告按月向相关部门缴纳了水电费，但被告却未按协议约定按时向原告交纳水电费。自2016年12月15日起，被告开始拖欠原告水电费，暂计至2016年6月8日被告拖欠原告水电费共计8161.82元。被告水目光华辩称，1.原告萃峰投资于2015年年底对被告所租赁的房屋采取了断水、断电的行为，已经构成违约；2.相关部门并未为案涉承租房屋安装独立水表、电表，原告自2015年12月17日之后未再向被告提供缴纳水、电费的通知，故被告对原告主张的水电费不予认可；3.《园区管理服务协议》对滞纳金的约定过高；4.《园区管理服务协议》明确约定原告委托成都市第一优联物业服务有限公司（以下简称第一优联）为园区提供物业服务，而非原告所提到的成都市闽邦物业管理有限公司（以下简称“闽邦物业”），故原告所称代被告向闽邦物业支付的2016年8月1日至2016年12月31日期间的服务费，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法举示了下列证据，本院组织双方进行了举证、质证。本院认为，其中原告提供的：1.《园区管理服务协议》（编号：YQFW018)复印件；2.中国工商银行业务回单1张；3.原告向第一优联缴纳服务费的发票9张、向闽邦物业缴纳服务费的收据1张；4.《缴费通知单》8份、《承诺函》、《关于缴纳租金、物业管理费及水电费的告知函》；5.水电费总表发票若干；6.《物业管理服务协议》、照片3张；被告提供的：1.第一优联于2015年12月16日、12月17日出具的《缴费通知单》2张；2.本院作出的（2016）川0191民初7840号《民事判决书》，前述证据能够相互印证，具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告水目光华因自原告处承租位于成都高新西区百草路366号萃峰国际·科研中心6栋2号（面积516.96平方米、园区号：33号）的房屋，双方于2015年7月3日签订了编号为YQFW018的《园区管理服务协议》，就甲方（原告）为乙方（被告）提供园区管理服务事宜约定：1.根据双方签订的《房屋租赁合同》，甲方就案涉租赁房屋为乙方提供园区管理服务；2.�方同意甲方委托第一优联为乙方承租的房屋提供园区内物业管理服务；3.管理服务期间为60个月，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；4.管理服务费按照产权面积6元/㎡·月计算，每年服务费总金额37221元；5.乙方租赁物业产生的水费、电费、气费，按照水4.41元/吨、电1.35元/度、气3.25元/立方收费标准结算，由甲方代收代缴，乙方按月交纳；5.管理服务费缴纳实行预付，每6个月为一次缴纳周期，首次支付时限为2015年7月1日至2015年12月31日，合计金额为人民币18611元，后续的管理服务费，乙方须于每个缴纳周期首日提前30日预付给甲方；6.乙方应按本协议相关约定向甲方按时足额支付管理服务费，不得以任何理由拖欠，否则，每逾期一日，应向甲方支付当年管理服务费总额3%的滞纳金。庭审中，原、被告确认，前述《园区管理服务协议》约定的“园区管理服务”内容基本�物业服务企业为园区提供的相关物业服务。合同签订后，萃峰投资向水目光华交付了涉案房屋，水目光华向萃峰投资支付了2015年7月1日至12月31日的管理服务费、租金，此后未再支付前述费用。萃峰投资于2015年7月至2016年7月期间委托第一优联物业服务有限公司为被告承租的房屋提供园区内物业管理服务并支付了相应的物业服务费；2016年8月1日，原告萃峰投资与闽邦物业签订《物业管理服务协议》，约定由闽邦物业提供案涉房屋所在园区的物业服务，包括：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运，雨、污水管道疏通等，物业服务费标准：6元/平方米/月，按业主或物业使用人拥有的物业产权面积交纳，协议签订后，闽邦物业即进驻园区并进行物业管理服务，原告向闽邦�业支付了案涉租赁房屋截至2016年12月31日的物业服务费。另查明，协议实际履行过程中，由原告统一向供电公司、自来水公司缴纳水电费，原告于每月中旬向被告提供上月的水电费《缴费通知单》，载明缴费期间、起止读数、用量、单价、金额等信息，被告依据该《缴费通知单》向原告交纳水电费。被告向原告交纳了截至2015年12月14日的水电费，此后，未再向原告交纳水电费。原告提供的《缴费通知单》显示，2015年11月16日至2015年12月14日水费为83.79元、电费为4374元；2015年12月14日至2016年1月13日水费为79.74元、电费为5020.65元；2015年12月14日至2016年2月13日水费为106.32元、电费为7944.75元；2015年12月14日至2016年3月13日水费为132.9元、电费为7944.75元；此后的每月仅产生水费，未产生电费，至2016年8月13日，尚欠水费为230.36元、电费为7944.75元，共计8175.11元。庭审中，原告称案涉房屋安装有分户独立水表、电表，前述数据均系查询表内读数所作记载；被告称无法明确原告安装的水表、电表是否与实际使用的房屋对应，经本院释明，被告仍未对水表、电表读数进行核实。还查明，原、被告《房屋租赁合同》约定第二次支付租金的时限为2016年1月1日至2016年6月30日，租金合计金额为59450元，被告应于2016年1月1日前支付。原告于2015年12月11日向被告发送了告知函，要求被告于12月15日向其支付第二期租金、物业管理费、水电费。被告于2016年1月12日向原告出具《承诺函》，承诺于2016年1月25日前支付2016年1月1日至12月31日的房租、物管费等费用91092.06元，并支付3万元滞纳金。2016年1月12日，原告对水目光华租用的房屋采取了断电措施。庭审中，原告主张当日下午即对被告恢复供电，被告对此不予认可，并主张原告至今尚未恢复供电，�告于2015年12月底购买了发电设备自行供电，被告占用案涉房屋至今未予腾退。本院认为，萃峰投资与水目光华签订的《园区管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。庭审中，原、被告确认，前述《园区管理服务协议》约定的“园区管理服务”内容基本为物业服务企业为园区提供的相关物业服务，即主要为园区内建筑物及其附属设施提供的包括清洁卫生、维修、养护和管理等方面的服务，被告至今仍未搬离案涉房屋，原告提供的缴费发票、收据、《物业管理服务协议》能够证明原告委托第一优联物业服务有限公司、闽邦物业为被告提供了截至2016年12月31日的协议约定的服务内容，被告应当按照约定向原告交付相关费用。闽邦物业虽非《园区管理服务协议》约�服务企业，但被告在园区内入驻期间，实际享受了闽邦物业提供的物业服务，且被告并未提供证据证明其服务质量、服务内容存在瑕疵，故原告主张被告按照约定付费标准向其支付物业服务费，本院予以支持。对于2016年12月31日之后的物业服务费，原告并无充分证据证明已实际提供服务，故本院不予支持。协议履行期间，原告于2016年1月12日对案涉房屋采取了断电措施，原告提供的《缴费通知单》显示，案涉房屋在2016年1月13日至2016年2月13日期间产生用电量2166度，故在此期间，原告曾对被告恢复供电，但具体何时恢复，原告并无确凿证据。关于2016年1月13日至2016年2月13日期间或此后原告是否有再次断电的行为、断电时间，被告并未提供充分证据予以佐证。而用电为一种作为的行为，被告可以选择通过公共用电系统用电，亦可选择自行发电使用，《缴费通知�》显示2016年2月13日后无用电情况并不能排他的证明原告再次进行了断电且未恢复。其次，本案系服务合同纠纷，诉讼标的为原、被告之间就提供服务约定的相关权利义务法律关系，被告主张原告断水、断电的违约行为，实质是关于原、被告之间在履行房屋租赁合同过程中原告是否按约履行了提供约定租赁物（包括水、电、气设施能否正常使用）义务的问题，被告的该项抗辩观点与本案讼争焦点无关，若原告存在违约行为，被告可在另案法律关系中向原告主张赔偿损失。关于原告主张的滞纳金。本院认为，根据协议约定，管理服务费缴纳实行预付，每6个月为一次缴纳周期，首次支付时限为2015年7月1日至2015年12月31日，合计金额为人民币18611元，后续的管理服务费，须于每个缴纳周期首日提前30日预付，否则，每逾期一日，应向原告支付当年管理服务费总额3%的滞纳金。原告主张的滞纳金性质为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，萃峰投资因水目光华逾期支付物业管理费的违约行为受到的实际损失为资金利息的损失，原告并未提供证据对其其他损失予以佐证，综合合同的履行情况及被告的过错程度，本院酌情确定违约金的计算标准为以每期欠付的服务费18610.5元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准。对于萃峰投资主张的代缴的水电费8175.11元。本院认为，被告至今未搬离案涉房屋，按照常理，应当产生水费、电费，参考原、被告在履行协议中的实际情况，原告提供的《缴费通知单》符合双方的交易习惯，其相关数据并未超过被告此前正常缴费期间相关数据，且经本院释明，被告亦不提供水、电用量的具体情况予以抗辩，故对原告提供的《缴费通知单》本院予以采信。被告应向原告支付欠付水费230.36元，电费7944.75元，共计8175.11元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第�款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都萃峰投资发展有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费37221元；二、被告成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都萃峰投资发展有限公司支付以每期欠付的服务费18610.5元为计算基数、按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至款项付清之日止的违约金（其中2016年上半年18610.5元物业服务费自2015年12月1日起算，2016年下半年18610.5元物业服务费自2016年6月1日起算）；三、被告成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都萃峰投资发展有限公司支付水电费8175.11元；四、驳回原告成都萃峰投资发展有限公司的其他诉�请求。本案案件受理费减半收取2174元，由被告成都水目光华实业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  曾洁二〇一七年一月十一日书 记 员  徐琳