北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初1592号
原告（反诉被告）北京旭科置业有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店736室。
法定代表人林伟，副董事长。
委托代理人王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈浩斌，男，1979年1月19日出生。
被告（反诉原告）马燕，女，1978年7月1日出生。公民身份号码。
以上二被告委托代理人史剑琴，北京威诺律师事务所律师。
原告北京旭科置业有限公司（以下简称旭科公司）与被告陈浩斌、被告马燕商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告旭科公司的委托代理人王国鹏、被告马燕及其与陈浩斌的委托代理人史剑琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告旭科公司诉称：2014年2月28日，双方就坐落于房山区拱辰街道17-01-04地块××楼××层×××号商品房签订《北京市商品房预售合同》，并办理了联机备案表，该商品房总价款748641元。附件五第二条第一款至第三款约定的付款方式为：于2014年2月28日前支付378641元，剩余房款37万元由被告以银行贷款方式支付。附件五第二条第三款第二项第二目约定：买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并缴纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条逾期付款责任及补充协议约定向买受人主张权利。预售合同第十一条第一款第二项约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际付款之日起60日内向出卖人支付违约金。截至目前，被告仅支付购房款378641元，尚欠37万元，被告未能按预售合同及附件的约定支付购房款，虽经原告多次催告，但被告至今仍未能足额履行付款义务。原告已委托北京泓聚律师事务所律师于2015年11月6日向被告发出催收购房款及要求支付违约金的《律师函》。为维护原告合法权益，诉至贵院。诉讼请求：1、判决被告立即支付原告坐落于房山区拱辰街道17-01-04地块××楼××层×××号商品房购房款37万元；2、判决被告立即支付原告逾期付款违约金152292元（每日按逾期应付款万分之六即222元计算，自2014年2月28日起至实际支付之日止，暂时计算至立案时）。被告承担本案诉讼费用。
被告陈浩斌、马燕辩称：2014年2月28日，原被告双方签订的商品房预售合同约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，并承诺在交付房屋时市政基础设施和其他设施达到使用条件，出卖人逾期交房超过60日买受人有权退房，出卖人应向买受人退还全部已付款，并按照总房款的20%向买受人支付违约金。协议签订后，被告依照合同约定向原告支付购房款378641元，余款37万元的按揭贷款由于原告怠于履行其义务，造成银行按揭不能，到合同约定的交付房屋日期届满后，原告仍未依约履行房屋交付义务，且房屋未通水，未能达到合同中承诺的基础设施条件，不具备交房条件。被告多次要求解除合同并退还房款。预售合同第六条第四款及附件五第二条第三款2-12项不是被告真实意思表示，系原告的格式条款，因违反法律规定而无效。被告认为原告已经严重违约，被告有权依照合同约定解除合同并要求支付违约金。同时，原告应对被告因购买房屋所支付的费用进行赔偿。反诉请求：1、判令解除原被告双方签订的北京市商品房预售合同并撤销该网签合同。2、判决商品房预售合同第六条第4款及附件五第二条第三款2-12项无效，并由过错方承担已付购房款中国人民银行同期贷款利率4倍利息损失，自2014年2月28日起至实际付款之日止。3、判令反诉被告退还购房款378641元。4、判令反诉被告赔偿印花税375元。5、判令反诉被告支付违约金149728元。6、判令反诉被告赔偿因购房缴纳的认购款2万元。诉讼费由反诉被告承担。
经审理查明：2014年2月23日，陈浩斌、马燕与旭科公司签订北京市商品房认购书及补充协议，双方就买卖旭辉E天地项目房屋达成初步意向。旭科公司在书面的认购签约须知上，对签署《北京市商品房预售合同》应提前准备的常规文件、按揭贷款材料及付款手续等进行了说明。2月28日，陈浩斌、马燕与旭科公司签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定陈浩斌、马燕（买受人）购买旭科公司（出卖人）开发的坐落于房山区拱辰街道17-01-04地块××楼××层×××号商品房，房屋总价款748641元。关于付款方式及期限，合同第六条约定选择：“4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见合同附件五。”附件五约定：“买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款。买受人应当在2014年2月28日前付清房款378641元，剩余房款37万元买受人以银行贷款方式支付。”关于贷款机构手续的办理，约定：“买受人已经于本合同签订前了解了银行发放贷款的相关政策。买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用。”附件五还载明：“尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款。”上述内容用下划线做了提示。关于逾期付款责任，合同第十一条约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付预付款之日起60日内向出卖人支付违约金。关于房屋的交付，合同第十二条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”。同时约定了交付时应当符合的条件，包括商品房取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，并承诺市政基础设施和其他设施达到使用条件等。关于逾期交房责任，合同第十四条约定，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部以付款，并按照买受人总房款的20%向买受人支付违约金等。合同附件八补充协议的第九条买受人接收该商品房的先决条件约定：在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务。该合同还对其他权利义务做了约定。合同签订当日，陈浩斌、马燕向旭科公司交纳了首付房款378641元、印花税375元，但陈浩斌、马燕没有提供办理贷款的相关手续。2015年10月21日和23日，涉案的××楼等3项工程分别取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表。2015年10月，旭科公司向陈浩斌、马燕发函，告知其所购项目已具备放贷条件，提示其向银行了解贷款审批情况并支付剩余房款。此后，由于个人资信原因，陈浩斌、马燕办理贷款未果。2015年11月，旭科公司向陈浩斌、马燕以快递方式邮寄律师函，要求陈浩斌、马燕一次性交纳剩余房款并支付违约金。该邮件未能有效送达。马燕曾于2015年底和2016年初打电话和到涉案项目处询问贷款和交房事宜。
另查，签订合同前，陈浩斌于2014年2月22日参加某传媒公司的促销活动，购买焦点爱家卡支付2万元。
上述事实，有认购书及补充协议、认购签约须知、《北京市商品房预售合同》及附件、房款发票、竣工验收备案表、工程验收规划意见、印花税收据、放贷条件告知函、录音、视频及双方当事人陈述等在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为：原告旭科公司与被告陈浩斌、马燕签订的《北京市商品房预售合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务，并应遵循诚实信用原则履行通知、协助等义务。本案双方签订预售合同后，未能就剩余房款办理按揭贷款，原告据此要求被告一次性交纳剩余房款，符合合同约定，且并无不当，本院予以支持。关于旭科公司要求的违约金，本院认为，根据预售合同，签订合同当日除交纳首付款外被告还应提供办理按揭贷款的手续，但办理按揭贷款手续并非被告单方能够完成，需要原被告相互协助、配合。签订合同当日即使被告没有主动提供办理贷款手续，为实现合同目的，根据诚实信用原则，原告作为合同当事人也应进行合理提示。但在签订合同后，在被告没有提供办理贷款手续的情况下，原告没有及时提醒或催告，直至2015年10月才发函催交剩余房款，对于未办理贷款及时交纳剩余房款，原告也负有一定责任。二被告在明知以贷款方式交纳剩余房款的情况下，没有及时与原告沟通解决贷款事宜，且在收到具备放贷条件告知函后，也未能成功办理贷款手续，被告无证据证明系原告行为导致其无法办理贷款，故对于未能及时交纳剩余房款被告负有主要责任。关于原告要求的逾期付款违约金问题，合同第十一条约定的是逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同时的违约金计算标准，而本案被告系要求解除合同，故该约定并不适用本案的情形，原告该项请求没有合同依据，本院不予支持。如原告认为被告给其造成损失，可另行主张。
关于二被告的反诉请求，本院认为，首先，根据查明的事实，并非原告的行为导致被告不能贷款。其次，根据合同约定，在被告未付清全部购房款前，其无权要求原告履行交付房屋的义务。现被告以原告怠于履行义务，造成银行按揭不能，原告未依约履行房屋交付义务，且房屋不具备交房条件为由，要求解除合同，无事实依据且不符合合同约定，本院不予支持。其基于合同解除要求退还房款、赔偿损失、支付违约金等请求，本院亦不予支持。
关于格式条款无效的情形，合同法第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。消费者权益保护法第二十六条第二款规定：经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。被告并未明确指出商品房预售合同第六条第4款及附件五第二条第三款2-12项涉及本案争议的部分存在上述规定的无效情形。其主张该条款无效的意见不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陈浩斌、马燕于本判决生效后十日内给付原告北京旭科置业有限公司剩余购房款三十七万元。
二、驳回原告北京旭科置业有限公司其他诉讼请求。
三、驳回被告陈浩斌、马燕的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千五百一十一元，由原告北京旭科置业有限公司负担一千零八十六元（已交纳），由被告陈浩斌、马燕负担元三千四百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费四千六百四十四元，由被告陈浩斌、马燕负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 赵洪波
人民陪审员 祖淑芹
人民陪审员 王学永
二〇一六年九月十三日
书 记 员 吴 杨