上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初40445号原告：新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX-XXX室。主要负责人：王建勇，总经理。委托诉讼代理人：庄昱峰，上海秦雷律师事务所律师。被告：张希运，男，1982年8月3日出生，汉族，住上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司与被告张希运物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人庄昱峰、被告张希运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月至2016年6月的物业服务费人民币4,963.46元；2.判令被告支付滞纳金1,489.04元。事实和理由：原告系上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”的前期物业管理服务企业，被告系“汇锦城3#地块”6号902室业主。被告拖欠2015年1月至2016年6月(含依据业主临时规约应预缴的3个月物业服务费)的物业服务费。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司提供了上海市房地产登记簿、前期物业服务合同、补充协议、业主临时管理规约、交房通知书、交房物品签收单、入住须知、催款律师函及邮寄清单。被告张希运辩称，1.交纳物业费是业主的责任，其愿意缴纳与收费相符的费用。原告存在低标准服务高标准收费的问题，达不到5级或超5级标准；2.原告依照与开发商签订的合同提供服务，合同只约定了业主没有缴纳物业费的责任，没有规定原告没有按标准提供服务的后果，是不公平的，合同无效；3.其自入住以来，没有体会到小区的5级服务，垃圾车、送货车从绿化带通行，垃圾堆积成山，小区保安不到位，没有巡查和登记，人员车辆随意进出。业主们与原告积极沟通协商，希望原告进行整改，达到与收费水平相符的管理水平，但至今原告仍我行我素。由于原告管理不善，导致小区环境恶化，房价比周围小区低两三千元，业主们没有那么多时间、精力与原告抗争，只能通过拒交物业费来维护自己的权利。其只接受支付与服务相符的费用，愿意按2.15元的标准支付物业费，对滞纳金不认可。被告张希运提供了1.照片5张，证明人车分流未做到，车辆随意进出破坏道路，轧坏排水沟；2.2015年6月的录音1份，证明部分业主针对原告低质服务，积极与物业经理沟通；3.录音2份，证明业主向原告投诉要求改善服务及业主与物业主管王经理沟通公布预决算的事宜；4.照片5张，证明楼道卫生打扫没有做到；5.照片3张，证明原告没有做到每日清洗电梯厢体，电梯地砖破损严重，另外对原告电梯保养行为有疑问，证据显示的是2月8日大年初一做的维护，要求原告证明其记录属实；6.照片4张，证明运动场、网球场等公共设施维护不到位；7.照片2张，证明小区水景一直没有开放过，积水、垃圾堆积；8.照片1张，证明原告只放了一个垃圾箱，垃圾没有分类；9.照片3张，证明安保没有做到过双人立岗，保安有时没有穿工作服，对进出人员没有进行登记检查，对进出车辆没有进行管理，导致小区偷盗严重，有张照片显示小偷偷了鞋子，警察进来处理；10.照片2张，证明机动车、非机动车随意停放，堵住小区干道、残疾人通道，物业严重失职；11.照片3张，证明小区绿化养护方面应当做到没有杂草，高度6毫米，而实际上没有定期修剪维护，到现在为止，绿化大量死亡，达不到应有的服务标准；12.照片4张，证明小区树木养护不到位，没有刷白灰，且树木死亡后简单处理，没有补种；13.照片3张，证明楼道墙地砖破裂、脱落后原告没有及时维护，到现在依然如此；6号楼2楼楼道漏水墙面发霉，是原告长期失职造成的；14.照片6张，证明户外道路破损后原告没有及时修，广场地砖破损率非常高，甚至有水坑；小区排水沟破损，石头、树叶堆积，到下雨时经常积水，原告不维护；15.照片5张，证明小区公共设施养护不到位，金属座椅没有得到维护，导致上面的漆脱落，椅子损坏也没有及时修理；16.照片2张，证明娱乐设施损坏后没有及时修复而是被移除；17.照片1张，证明6号楼好多楼层灯都不亮，远远达不到5级99%的亮灯率；18.照片3张，证明原告没有做到消防安全检查，消防栓生锈，且对明显不合格的灭火器等设施也未修复或更换；19.照片1张，证明会所多功能厅门是24小时敞开的，桌椅被随意搬走，环境很差，管理上严重失职；会所健身房器械生锈、线断了，是原告长期没有维护保养的结果；20.照片4张，证明原告管理水平远不能达到5级标准；21.照片2张，证明棋牌室地面很脏，座椅板凳都不见了，管理严重失职；22.录音1份，内容是业主与物业工作人员对话，物业工作人员称家里的东西坏了他们不负责，只负责公共区域维修；另外，物业工作人员称不交物业费不能代收快递；23.视频1份，证明小区门禁损坏及人员车辆随意进出的情况；24.视频1份，证明原告违法将物业费与停车费捆绑，业主报警警察来处理的情况。根据原告、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年1月21日，原告与建设单位上海虹大房地产有限公司(下称虹大房产)签订前期物业服务合同，约定原告为虹大房产开发建设的上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”进行前期物业管理服务，合同约定的物业管理期限为自物业的首套房屋交付之日起至满两年之日止，收费标准为3.30元/月*平方米。2014年3月1日，原告与虹大房产签订补充协议，约定物业管理期限变更为自物业首套房屋交付之日起至业主委员会成立并与新物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。被告系“汇锦城3#地块”6号902室业主，其房屋建筑面积83.56平方米。因被告拖欠2015年1月至2016年6月的物业服务费4,963.46元，故原告诉来本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位虹大房产与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中辩解原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告张希运于本判决生效之日起十日内支付原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司自2015年1月至2016年6月的物业服务费人民币4,963.46元；二、驳回原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张希运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 金二〇一六年八月二十九日书记员 叶子晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。四、《最高人民法院%26lt;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。