四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邻水民初字第2564号
原告甘先辉，女，生于1975年10月27日，汉族。
委托代理人薛松，重庆江州律师事务所律师，特别授权代理。
被告肖朝杰，男，生于1958年7月18日，汉族。
委托代理人江勇，四川欣锐律师事务所律师。
被告李族明，男，生于1956年8月5日，汉族。
被告吕碧英，女，生于1959年1月17日，汉族。
二被告共同委托代理人李军，四川欣锐律师事务所律师。
原告甘先辉诉被告肖朝杰、李族明、吕碧英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告甘先辉及其委托代理人薛松、被告肖朝杰委托代理人江勇及被告李族明、吕碧英共同委托代理人李军到庭参加诉讼，被告肖朝杰、李族明、吕碧英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年10月6日，原告与被告肖朝杰之间就邻水县九龙龙都大厦新兴街祥龙柱肖朝杰转角门市一间起向北排列为序共八间中的第七间门市（现邻水县九龙镇新兴北街7号龙都大厦1层10号）及二单元三层一号住房一套签订了房屋买卖合同，合同约定被告肖朝杰将其名下的以上门市及住房转让给原告，原告支付购房款235，000元。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告肖朝杰将住房产权手续过户至原告名下，但门面却至今未过户至原告名下。后原告多次要求被告肖朝杰将门面过户，被告肖朝杰以该门面与九龙信用社存在产权纠纷为由，拒绝履行协助过户义务。2014年3月11日，原告起诉至邻水县人民法院，请求确认其与被告肖朝杰之间签订的房屋买卖合同有效，并判令被告肖朝杰限期将门面产权过户至原告名下。被告肖朝杰在此案诉讼过程中，提出反诉，称该门面产权为九龙信用社所有，请求解除其与原告签订的房屋买卖合同。在该案即将开庭之际，被告肖朝杰于2014年5月22日将该门面以买卖方式转让给被告李族明及吕碧英。被告肖朝杰与李族明、吕碧英签订的房屋买卖合同属恶意串通，损害了原告的利益，依法应属无效合同。现请求确认被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间签订的《房屋买卖合同》无效；确认被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间关于0884493、0884494号房产过户行为无效；案件受理费及律师代理费由被告负担。
被告肖朝杰辩称，原告诉称理由违背客观事实，其诉请不能成立。理由如下：一是原、被告之间关于门面的买卖系虚假买卖。案涉门面的产权在被告与九龙信用社之间一直有争议，被告为了逃避履行对九龙信用社的债务才将住房与门面一起低价转让给原告，且当时双方约定了事后原告返还被告门面、被告返还原告门面价款，现原、被告之间之所以发生纠纷是因双方对购房款的返还�达成协议；二是被告李族明、吕碧英主动找到被告购买门面，双方签订了买卖合同，被告李族明、吕碧英支付了对价，原告知晓并同意三被告之间的买卖，现门面的产权已过户至被告李族明、吕碧英名下，被告之间不存在恶意串通。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李族明、吕碧英辩称，三被告系朋友关系。被告李族明、吕碧英对原告与被告肖朝杰之间的虚假买卖知情，三被告之间关于门面的买卖与原告无关。被告肖朝杰系案涉门面的产权人，其与被告李族明、吕碧英之间关于门面的买卖合法有效。另外，被告之间买卖案涉门面时原告对此知情并同意，被告李族明、吕碧英支付了门面对价，且门面产权现已过户，应予以保护。故原告的第一项诉讼请求不能得到支持；第二项诉讼请求不属于民事案件的审理范围，应予以驳回。综上，请求驳回原告所有诉讼请求�
经审理查明，2005年10月6日，原告甘先辉作为乙方与被告肖朝杰作为甲方签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方肖朝杰将其位于九龙龙都大厦新兴街祥龙柱肖朝杰转角门市一间起向北排列为序共八间中的第七间（宽约3.6米，进深门市包墙7.92米，后库房包墙4.58米）及二单元三层二号住房一套（建筑面积约135平方米）一并转让给乙方甘先辉，对价为235，000元；房产证和土地使用证由甲方负责办理，费用由甲方负责支付；签订合同时乙方支付甲方五万元，10月底支付贰万元，12月底支付壹拾叁万元，余款叁万伍仟元于乙方领证时付清；交房日期2006年4月31日。合同同时约定了房屋结构、装修及双方的其他义务等。合同签订后，原告甘先辉按照合同约定先后支付了共计200，000元购房款给被告肖朝杰。2007年5月29日，原告甘先辉作为甲方与被告肖朝杰作为乙方签订《租房协议》，协议主要约定：甲方将其于2005年10月6日向乙方购买的位于九龙龙都大厦新兴街祥龙柱肖朝杰转角门市一间起向北排列为序共八间中的第七间（宽内空约3.36米，进深门市长内空约7.56米，后库房长内空约4.22米，后库房宽内空约3.36米，合计39.6平方米）租给乙方使用，租期十年零两个月，自2007年11月1日起至2017年12月31日止，房屋使用时支付当年房租。
2007年11月29日，邻水县农村信用合作联社将肖朝杰诉至本院，要求肖朝杰返还其所有的位于九龙镇新兴街149号（龙都大厦）门市三间，并交付其三间门市的产权证书。2007年12月7日，邻水县农村信用合作联社向本院提出财产保全申请，要求对肖朝杰所建的位于邻水县九龙镇新兴街149号（龙都大厦）7-14号门市予以查封，本院于当日作出（2008）邻水民初字第60号民事裁定书，裁定对肖朝杰所建的位于邻水县九龙镇新兴街149号（龙都大厦）7-14号门市予以查封，在该案审结和执结前不得办理产权分户登记。该案经本院及广安市中级人民法院审理后于2009年11月13日作出（2008）广法民终字第386号终审判决：由肖朝杰在判决生效后30日内赔偿邻水县农村信用合作联社三间门市价款492，480元；由肖朝杰在判决生效后30日内支付邻水县农村信用合作联社违约金20，000元。同时，判决确认案涉门市2009年委托评估每平方米单价为4，800元。
2010年12月13日，肖朝杰起诉邻水县农村信用合作联社要求其赔偿因林重志、陈信辉、夏建华、陈仁彬四人主张权利导致交付旧房门市面积不足造成的损失及支付违约金，经本院及广安市中级人民法院审理后于2013年11月13日作出（2012）广法民终字第354号终审判决：由邻水县农村信用合作联社向肖朝杰赔偿损失853，914.3元。后肖朝杰在申请执行该案的过程中同时申请解除�邻水县九龙镇新兴街149号（龙都大厦）9、10、11号门市的查封，本院于2014年5月21日作出（2014）邻水执字第19-1号民事裁定书，裁定解除对肖朝杰所有的位于邻水县九龙镇新兴街149号（龙都大厦）9、10、11号门市的查封。
2014年2月18日，被告肖朝杰作为卖方与被告李族明、吕碧英作为买方签订《房屋买卖合同》，合同约定肖朝杰将邻水县九龙镇龙都大厦新兴街祥龙柱肖朝杰转角门市一间起向北排列为序共八间中的第七间（宽约3.6米，进深门市包墙7.92米，后库房包墙4.58米，共计面积约44.79平方米），即九龙镇新兴北街7号龙都大厦10号门市出卖给李族明、吕碧英，对价为170，000元。次日，李族明向肖朝杰支付了购房款170，000元。2014年5月22日，肖朝杰、李族明、吕碧英共同向邻水县房地产业产权监理所申请案涉门市的所有权转移登记。当日，该门市以共同共有的形式转移登记至李族明、吕碧英名下。期间，原告甘先辉于2014年3月11日向本院对被告肖朝杰提起诉讼，要求确认其与肖朝杰之间签订的《房屋买卖合同》有效，被告肖朝杰限期将案涉门市过户至其名下。被告肖朝杰于3月21日提起反诉，要求解除其与原告甘先辉之间签订的《房屋买卖合同》。
以上事实有原、被告身份证复印件、甘先辉与肖朝杰签订的《房屋买卖合同》、肖朝杰向甘先辉出具的房款收据3张、《租房协议》、2014年3月11日甘先辉诉肖朝杰民事起诉状、立案通知书、肖朝杰与李族明、吕碧英签订的《房屋买卖合同》、案涉门市税收完税证明、（2008）广法民终字第386号民事判决书、（2012）广法民终字第354号民事判决书、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记受理单、邻水县房地产业产权监理所审核意见书、房屋登记申请表、房屋登记收件清单、（2014）邻水执字第19-1�民事裁定书、邻水县九龙信用合作社与邻水县正义房地产开发有限公司签订的《建筑施工合同》、2007年邻水县农村信用合作联社诉肖朝杰民事起诉状、传票、应诉、举证通知书、（2008）邻水民初字第60号民事裁定书、肖朝杰向李族明出具的房款收据1张、邻房权证监证字第08844**号、08844**号房屋产权证书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。上列证据经庭审质证，予以采信。被告李族明、吕碧英提供的付志成、冯永德的调查笔录因二人无正当理由且未经本院许可未出庭作证，对其书面证言本院不予采信。
本院认为，本案争议的焦点有两个：一是被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间签订的《房屋买卖合同》是否因双方恶意串通损害了原告甘先辉的利益而归于无效；二是原告甘先辉主张被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间关于案涉门市的产权过户行为效力是否属于本案的审理范围。一、被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间签订的《房屋买卖合同》是否因双方恶意串通损害了原告甘先辉的利益而归于无效。1.关于被告肖朝杰与李族明、吕碧英是否应知签订案涉门市的买卖合同会侵害原告甘先辉权益的问题。首先，原告甘先辉与被告肖朝杰之间签订的《房屋买卖合同》主体资格适格，内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同依法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。原告甘先辉按照合同约定履行了支付价款的义务，被告肖朝杰应按照合同约定履行办理案涉门市产权过户手续的义务。然被告肖朝杰在未履行该义务的情况下与被告李族明、吕碧英另行签订关于案涉门市的买卖合同，并办理了产权过户手续，被告肖朝杰在主观上有恶意逃避履行与原告甘先辉签订的合同的义务。其次，原告甘先辉购买案涉门市后将门市出�给被告肖朝杰，双方签订了《租房协议》，被告李族明作为在场人在该协议上签字，表明被告李族明知晓案涉门市已出卖给原告甘先辉，即被告李族明应知其与被告肖朝杰之间再签订关于案涉门市的买卖合同会侵害原告甘先辉的利益。2.根据查明的事实，在邻水县农村信用合作联社与肖朝杰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案涉门市在2009年委托评估每平方米单价为4，800元，根据被告肖朝杰与李族明、吕碧英签订的《房屋买卖合同》中案涉门市面积44.79平方米计算，案涉门市的价值应为214，992元（4，800元／㎡＊44.79㎡）。在房屋价值上涨的环境下，被告肖朝杰与李族明、吕碧英于2014年将案涉门市价款协议为170，000元，是明显低于市场价格，这与正常的市场交易明显相悖。综上，被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间签订关于案涉门市的《房屋买卖合同》存在恶意串通�且损害了第三人甘先辉的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”之规定，被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间签订的关于案涉门市的《房屋买卖合同》无效。二、原告甘先辉主张被告肖朝杰与李族明、吕碧英之间关于案涉门市的产权过户行为效力是否属于本案的审理范围。被告肖朝杰与李族明、吕碧英虽系平等的民事主体，但双方的过户申请均系向行政机关邻水县房地产业产权监理所提出，是否符合过户条件由邻水县房地产业产权监理所审查，是否进行过户登记亦由邻水县房地产业产权监理所批准，邻房权证监证字第08844**号、08844**号房产过户行为系邻水县房地产业产权监理所作出，该行为系行政行为，不属于本案的审理范围，故对原告甘先辉主张被告肖朝杰与�族明、吕碧英之间关于案涉门市的产权过户行为无效的请求本院不予支持。因甘先辉与肖朝杰在《房屋买卖合同》中未对律师代理费进行明确约定，甘先辉与李族明、吕碧英之间亦无关于律师代理费的约定，故原告甘先辉主张被告支付律师代理费的请求不成立，本院不予支持。
被告肖朝杰、李族明、吕碧英均辩称肖朝杰与甘先辉之间关于案涉门市的买卖是虚假的，且甘先辉知晓并同意肖朝杰将案涉门市另行出卖给李族明、吕碧英，但被告肖朝杰、李族明、吕碧英均未提供证据证明肖朝杰与甘先辉之间签订的关于案涉门市的买卖合同系虚假合同，亦未提供证据证明原告知晓并同意肖朝杰将门市另行出卖给李族明、吕碧英，故对被告肖朝杰、李族明、吕碧英的该辩称理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告肖朝杰与李族明、吕碧英于2014年2月18日签订的关于邻水县九龙龙都大厦新兴街祥龙柱肖朝杰转角门市一间起向北排列为序共八间中的第七间门市（即邻水县九龙镇新兴北街7号龙都大厦10号门市）的《房屋买卖合同无效》；
二、驳回原告甘先辉的其他诉讼请求。
案件受理费3，700元，由被告肖朝杰负担1，850元，被告李族明、吕碧英共同负担1，850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 胡学成
人民陪审员 潘成发
人民陪审员 魏忠成
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 唐 娟