北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终854号上诉人（原审原告）：王学锦，女，1957年3月15日出生。委托诉讼代理人：王学伶，女，1945年4月17日出生。被上诉人（原审被告）：隗桂珍，女，1965年2月22日出生。被上诉人（原审被告）：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。法定代表人：胡彦明，总经理。委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。上诉人王学锦因与被上诉人隗桂珍、北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王学锦上诉请求：撤销原审法院的判决，改判支持我全部诉讼请求。事实和理由:一、涉案房屋是保障房，属于禁止交易的房屋；二、因房屋无法过户而使得合同无法继续履行。隗桂珍及金城阜业公司辩称，同意原审法院的判决，不同意王学锦的上诉请求和理由。王学锦向原审法院起诉请求：1、解除王学锦、隗桂珍、金城阜业公司于2013年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议；2、隗桂珍返还购房款510000元、面积补差价款14165元、物业费1282.50元、装修押金和装修管理费及装修垃圾清运费1420元、生活垃圾清运费及楼道照明费50元，上述款项共计526917.50元，并要求隗桂珍支付自2014年2月1日起至今的银行同期贷款利息；3、金城阜业公司返还居间服务费25000元；4、隗桂珍清空并搁置房屋，待本案解决后再行处置。事实和理由：经金城阜业公司居间，王学锦和隗桂珍、金城阜业公司于2013年9月17日签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：隗桂珍将涉案房屋以1100000元的价格出售给王学锦，金城阜业公司承诺涉案房屋能够交易并且可以办理产权变更登记。合同签订当天，王学锦给付隗桂珍定金20000元。次日，王学锦给付金城阜业公司居间服务费25000元。2013年9月22日，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会（以下简称门头沟区住建委）发布《关于严格禁止棚户区改造安置房违规上市私下交易的公告》和《关于严厉禁止为棚改安置房提供非法经纪服务的通知》，明确禁止棚户区安置房违规上市交易，并且不予办理产权变更登记。金城阜业公司接到通知后，应当及时告知王学锦、隗桂珍由于国家区域政策变更导致合同无法继续履行，但是金城阜业公司为赚取居间服务费，隐瞒事实仍积极催促王学锦支付购房款。2013年10月29日，王学锦给付隗桂珍购房款240000元。同日，王学锦还代隗桂珍缴纳了涉案房屋的面积补差款14165元，并缴纳物业费1282.50元、生活垃圾清运费30元、装修押金1000元、装修垃圾清运费220元、装修管理费200元、楼道照明费20元。隗桂珍将涉案房屋的钥匙交给王学锦。2013年11月18日，王学锦给付隗桂珍购房款250000元。2013年11月下旬，在得知棚户区安置房禁止买卖的情况后，王学锦多次与隗桂珍、金城阜业公司协商，要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议，但隗桂珍和金城阜业公司均不予理睬。2014年1月底，隗桂珍将已交付给王学锦的涉案房屋强行撬锁，并将该房屋出租给他人，又不退还购房款。无奈之下，王学锦多次求助门头沟区住建委，2016年5月25日，门头沟区住建委向王学锦发出处理告知书：金城阜业公司为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，责令金城阜业公司改正，并对其作出罚款3万元的行政处罚。门头沟区住建委发布区域性公告，禁止保障性住房上市交易并不予办理产权过户，属于限制购房的性质，属于公共政策和抽象行政行为，在其效力范围内，对不特定的人具有普遍公信力和约束力，任何单位和个人必须无条件执行，个人不能通过行政诉讼进行救济，这种情况是合同订立时无法预知的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，房屋过户已经履行不能，继续履行合同对于王学锦明显不公平，也不能实现合同的目的，已经构成合同法上的情势变更。房屋交付后，王学锦发现房屋禁止交易，及时通知金城阜业公司，质疑交易行为的合法性。隗桂珍在得知王学锦要求解除合同后，立即将涉案房屋的门锁换掉，并将涉案房屋出租给他人，隗桂珍以更换门锁、出租房屋的行为同意解除合同。只有解除合同后，隗桂珍才能收回房屋，王学锦收回购房款，但隗桂珍收回房屋后拒绝返还购房款，是极不诚信的行为。2016年8月17日，国家住房和城乡建设部等多部门联合发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中明确规定，中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房提供服务，涉案房屋恰恰属于保障性住房，金城阜业公司作为专业机构，得知涉案房屋禁止上市交易，仍然将保障性住房推向市场，其实是利用公共资源非法牟利，损害了公共利益，同时金城阜业公司对房屋的性质未尽审查和提示义务，导致合同目的在法律上无法实现，也违反了诚信原则。同时，根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，经济适用房不满5年，不得直接上市交易。王学锦签订合同的根本目的是获得房屋所有权，现已无法实现合同目的，合同继续履行对王学锦明显不公平，故提出请求。一审法院认定事实：2009年9月，隗桂珍与北京市门头沟区采空棚户区改造拆迁工作办公室就123号房屋及附属物签订《门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议》，隗桂珍可获得建筑面积约60平方米的二居室安置房一套，安置房屋产权为“按经济适用住房产权管理”的房屋。涉案房屋即隗桂珍获得的二居室安置房，实测建筑面积为63.24平方米。因交房时的安置房单价与拆迁时暂订的安置房单价存在差别，隗桂珍需补交超出面积房款14165元，拆迁单位需退还隗桂珍5089元，结算以后，隗桂珍还需补交款项9076元。2013年9月17日，隗桂珍、王学锦、金城阜业公司签订一份《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定的主要内容为：隗桂珍将涉案房屋（建筑面积60平方米）以1100000元的价格出售给王学锦；王学锦于合同签订当日给付隗桂珍定金20000元，在隗桂珍、王学锦均没有出现违约情况下，定金充抵房款或首付款，第一笔房款240000元于2013年9月22日前或开发商拿钥匙之前支付，第二笔房款400000元于2013年11月15日前支付，第三笔房款390000元于2013年12月30日之前支付，剩余房款50000元于房本下发过户当日同时支付；王学锦于2013年9月18日前支付金城阜业公司居间服务佣金25000元；当房屋所有权证办理条件成熟时，隗桂珍必须于20个工作日内办理房产证，当隗桂珍房屋所有权证办理完毕后20个工作日内与王学锦办理房屋网签及产权转移登记手续；隗桂珍、王学锦于开发商交钥匙时进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交予王学锦；增量房及存量房办理产权证所需费用由王学锦承担；60平方米以上的面积补差价由王学锦承担，以开发商实际收费为准。合同中还约定了三方的权利义务、违约责任等内容。合同签订当日，王学锦给付隗桂珍定金20000元。2013年9月18日，王学锦给付金城阜业公司居间服务费25000元。2013年10月29日，王学锦给付隗桂珍购房款240000元。同日，王学锦代隗桂珍向拆迁单位补交款项9076元，并给付隗桂珍5089元。同时，王学锦还交纳了涉案房屋的物业费1282.50元、生活垃圾清运费30元、装修押金1000元、装修垃圾清运费220元、装修管理费200元以及楼道照明费20元。隗桂珍将涉案房屋的钥匙交予王学锦。2013年11月18日，王学锦给付隗桂珍购房款250000元。其余房款，王学锦至今尚未支付。2014年1月底，隗桂珍又自行将涉案房屋的门锁打开，并将涉案房屋另行出租给他人。审理中，经法院询问，隗桂珍坚持要求王学锦继续履行《房屋买卖居间合同》及补充协议。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，《房屋买卖居间合同》及补充协议系王学锦、隗桂珍、金城阜业公司的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，属于合法有效的合同，对各方当事人均具有约束力。现王学锦起诉要求解除《房屋买卖居间合同》及补充协议，其主要理由为：一、涉案房屋属于保障性住房，门头沟区住建委发布区域性公告，明确禁止棚户区安置房违规上市交易，并且不予办理产权变更登记，这种情况是合同订立时无法预知的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，房屋过户已经履行不能，继续履行合同对于王学锦明显不公平，也不能实现合同的目的，已经构成合同法上的情势变更。二、隗桂珍以更换门锁、出租房屋的行为同意解除合同。对此法院认为，隗桂珍签订的拆迁协议中明确写明安置房屋产权为“按经济适用住房产权管理”的房屋，相比之下，“按经济适用住房产权管理”的房屋与经济适用房等保障性住房在性质、购房资格和审查程序上存在根本区别，法律及行政法规并未明确规定禁止“按经济适用住房产权管理”的房屋进行交易，故王学锦主张解除合同的第一项理由不成立，法院不予采信。合同履行过程中，隗桂珍将涉案房屋交予王学锦后，又自行将涉案房屋的门锁打开，另行出租给他人，但是隗桂珍的行为并没有造成合同继续履行不能，且隗桂珍坚持要求王学锦继续履行《房屋买卖居间合同》及补充协议，说明双方就合同解除的有关事项并未协商一致，故王学锦主张解除合同的第二项理由亦不成立，法院不予采信。因此，王学锦的全部诉讼请求，缺乏事实基础及法律依据，法院不予支持。应当指出，买卖双方在合同履行过程中产生争议，理应通过协商、诉讼等合法程序进行解决，隗桂珍在交付房屋后，又自行将涉案房屋的门锁打开，并另行出租给他人，隗桂珍的行为缺乏理性，应予批评，由此产生的法律后果应由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回王学锦的诉讼请求。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：损害社会公共利益的合同无效。法院认定经济适用房买卖合同无效的核心理由是损害了等待摇号的不特定的多数人的利益。本案房屋属于按经济适用房管理的房屋，并非摇号取得，不会出现损害等待摇号的不特定的多数人利益的情形。《房屋买卖居间合同》及补充协议系王学锦、隗桂珍、金城阜业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。王学锦以涉案房屋属于禁止交易的房屋为由要求不履行合同，该主张不能成立，应不予支持。王学锦以涉案房屋无法过户为由要求不履行合同，该主张以《房屋买卖居间合同》及补充协议无效为前提，该前提不能成立，应不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9320元，由王学锦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张磊审 判 员  范磊代理审判员    朱文君二〇一七年三月二十二日书 记 员  明玥