河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫04民终769号
上诉人（原审被告）：郏县广安物业管理有限公司，住所地郏县城关镇龙山大道东段。
法定代表人：薛国建，经理。
委托诉讼代理人：李亚军，河南九泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨风兰，女，汉族，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：李治平（系杨风兰之子），住河南省郏县。
被上诉人（原审被告）：国网河南省电力公司郏县供电公司，住所地郏县城关镇行政路1号。
法定代表人：窦君逢，总经理。
委托诉讼代理人：蒋朋军，河南星烁律师事务所律师。
上诉人郏县广安物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人杨风兰、国网河南省电力公司郏县供电公司（以下简称供电公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省舞钢市人民法院（2017）豫0481民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人物业公司的委托诉讼代理人李亚军，被上诉人杨风兰的委托诉讼代理人李治平，被上诉人供电公司的委托诉讼代理人蒋朋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
物业公司上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判供电公司承担责任；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.供电公司在六楼之上搭建水泥瓦时破坏了屋面防水，才导致漏水，供电公司职工又放任不管，继而渗透到杨风兰家中。供电公司与物业公司于2014年5月1日签订有《搭建协议》，其中第五条明确约定“屋面搭建以后如有渗水或损坏等问题均由业主自己承担维修费用，公司不再负任何责任”，且该房屋面漏水时，供电公司内部职工在里面常住，下雨时供电公司内部职工未采取任何措施才导致下层受损，故供电公司应承担赔偿责任。2.因物业公司不是开发建设单位，物业公司为后期服务行业，并不提供无偿义务维修服务，屋顶质量问题不应由物业负责。3.建安2#花园的业主于2008年开始陆续入住，至今已有9年，屋面防水按住建部有关文件保修期为5年，保修期已经于2013年到期，以后的问题应由业主自己承担，而且业主也未缴纳专项维修资金，物业公司无法为其协调维修，也无法行使维修、维护公共部位的法定权利。4.保修期过后，建安公司本着为业主负责的态度委托物业公司与业主签订了搭建协议，并为业主免去二年物业管理费，况且两年过后供电公司直到现在也未再交物业费。二、原审程序违法。被上诉人杨风兰在一审中提交的《价格评估结论》经物业公司及供电公司质证，漏洞百出，既不客观也不真实，一审法院在鉴定人未出庭的情况下径行下发判决显属程序违法。
杨风兰辩称，一审鉴定结论合法有效，请二审法院依法公正判决。
供电公司辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，要求供电公司承担责任不符合情理。引起该案诉争的原因是房屋楼顶漏水，房屋楼顶是公用部分没有争议，漏水的问题从供电公司职工入住以后就开始出现，对于这样的维修义务，我们认为应当是物业公司的责任。本案物业公司是由房地产开发商直接指定的，自始至终都是由该物业公司对小区的物业行使管理的权利，从2010年开始作为顶楼住户的员工就向物业公司反映楼顶漏水问题，但物业公司一直没有采取相应措施，也没有在房屋质保期内向建筑商反映该诉求，致使后期房屋无法居住，双方才在2014年经协商之后由供电公司出资一万元，物业公司找人对漏水楼顶进行了维修，从2014年对楼顶处理漏水以后，漏水问题虽然没有得到解决，但是好了很多，到2017年时由于雨水量大，造成漏水严重，这种情况是供电公司无法控制也无法避免的，物业公司没有尽到自己的管理和防范义务，造成漏水事实至今一直无法处理，给供电公司也造成了极大的伤害，所以物业公司应当承担相应的责任。对于搭建协议问题，协议没有按照约定实施，搭建协议是供电公司在十分无奈的情况下被迫出资一万元，由物业公司找人进行维修，对于房屋楼顶的搭建行为本身就是物业公司对小区内的搭建以及其他建筑行为进行管理，因此搭建行为本身就是物业公司所认可的，也正是物业公司的人员找的维修公司具体实施，供电公司根本没有参与，搭建协议由物业公司提供，是为了供电公司出费用能够冲账所签。搭建对于维修的保修期我们认为与该合同的期限相同，应该在2年以内，双方的搭建协议是双方当事人对相关问题的约定，不会基于其他人产生义务，双方的约定涉及其他人的部分是无效的。对于房屋漏水，供电公司是受害者，杨风兰的房屋漏水是从6楼渗漏到5楼的，至今供电公司职工的房屋漏水问题没有得到赔偿，搭建行为与房屋漏水没有因果关系，让供电公司赔偿不符合常理。另，一审认定损失过大，不客观不真实。综上，应当驳回物业公司的上诉请求。
杨风兰向一审法院起诉请求：1.要求二被告赔偿原告损失5万元；2.要求楼上做好防水措施，避免再次发生；3.诉讼费由被告负担。在原审庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求，要求二被告赔偿原告损失37778元，鉴定费3000元，共计40778元；2.诉讼费被告负担。
一审法院认定事实：杨风兰购买郏县建安2号花园小区南楼4单元5楼东户房屋一套，供电公司购买郏县建安2号花园小区南楼4单元6楼东户房屋一套。自2017年6月，该小区南楼4单元楼顶开始漏雨，雨水从6楼东户渗漏至5楼东户，致使原告杨风兰屋内墙体、线路、家具家电及生活物品损坏。杨风兰因雨水渗漏造成屋内物品损失，向法院申请财产损失评估。经法院委托，由河南豫友价格评估有限公司进行评估，评估结论为杨风兰的屋内损失为37778元。因评估支出评估费用3000元。以上共计40778元。另查明，2014年5月1日，物业公司与供电公司签订搭建协议一份，协议内容为供电公司在花园小区南楼4单元6楼楼顶搭建水泥瓦，协议约定，施工期间供电公司不得破坏防水层，施工后如出现漏水问题，由供电公司负责维修。同时，协议第5条约定，屋面搭建以后如有渗水或损坏等问题均由业主自己承担维修费用，公司不再负任何责任。
一审法院认为，本案的争议焦点是物业公司与供电公司对杨风兰的房屋因漏水造成的损失是否应当承担赔偿责任。物业公司认为，物业公司与供电公司签订有搭建协议，协议上第5条明确显示，搭建以后如有渗水或损坏等问题均由业主自己承担维修费用。供电公司认为，即便与物业公司签订的有搭建协议，也不能免除物业公司对楼顶维修的法定义务。同时，搭建协议的有效期为2年，现已超过两年，合同已经无效。供电公司作为6楼用户，也是屋顶漏水的受害者，对于楼顶搭建的水泥瓦，只能减轻房屋漏水的情况，而不是加重屋顶漏水。故原告的损失与供电公司没有责任，不应承担原告房屋雨水渗漏造成的损失。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。物业公司作为该小区的物业管理服务公司，该小区业主向其缴纳物业费，双方形成了物业服务合同关系，物业公司有义务对该小区楼房楼顶进行管理和修缮，由于其未能及时修复楼顶，致使楼顶漏水，造成杨风兰房屋受损，故对杨风兰因此而造成的合理经济损失，物业公司应承担赔偿责任。供电公司作为该小区南楼4单元6楼东户的业主，也是该楼顶漏水的受害者，对杨风兰的损害没有实施侵权行为，因此供电公司不应当对杨风兰的损害承担赔偿责任。至于供电公司与物业公司签订的搭建协议，是供电公司与物业公司双方当事人之间的意思表示，只对合同当事人双方产生效力，其约定对杨风兰没有约束力。综上所述，物业公司没尽到自己的维修管理义务，致使杨风兰因房屋房顶漏水遭受财产损失40778元（包括评估费3000元），物业公司对此应当承担赔偿责任；杨风兰没有提交有效证据证明供电公司应对其损害的发生存在过错，其要求供电公司承担赔偿责任的诉讼请求没有法律依据，应不予支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郏县广安物业管理有限公司于判决书生效之日起十五日内向杨风兰赔偿房屋损失40778元；二、驳回杨风兰对国网河南省电力公司郏县供电公司的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由郏县广安物业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题主要体现在以下两点：1、物业公司应否承担本案的赔偿责任；2、原审程序是否合法。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：
一、关于物业公司应否承担本案的赔偿责任的问题。经查，物业公司作为该小区的物业管理服务公司，该小区业主向其缴纳物业费，双方形成了物业服务合同关系，物业公司理应担负起对该小区楼房楼顶妥善的管理义务以及及时的组织修缮义务。但本案楼顶漏水的情况出现后，物业公司既未积极与业主协商解决，也未及时组织修缮，造成杨风兰的房屋因漏水而受损的事实，物业公司未尽到相应的管理以及及时组织修缮义务，故对杨风兰房屋受损而造成的合理经济损失应承担相应的赔偿责任。同时，供电公司作为该小区南楼4单元6楼东户的业主，也是该楼楼顶漏水的受害者，杨风兰不能提供证据证明其房屋漏水与供电公司有必然的因果关系，因此供电公司不应当对杨风兰的房屋漏水损害承担赔偿责任。另外，尽管物业公司与供电公司签订有《搭建协议》，但杨风兰并不是该协议的一方当事人，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同……”之规定，合同之约束力，仅限于签订合同的当事人，并不对合同当事人之外的第三人产生效力，故该《搭建协议》对杨风兰并没有约束力。综上，原审认定物业公司应承担对杨风兰房屋受损的赔偿责任于法有据，并无不当。二、关于原审程序是否合法的问题。经查，原审庭审中物业公司虽然对鉴定意见提出异议，但并未申请鉴定人出庭，也未对鉴定结论提出足以反驳的理由，且鉴定人是否出庭并不是应否采信鉴定结论的必要条件，因此，原审在物业公司并未申请鉴定人出庭且未提出足以反驳鉴定结论理由的情况下，对鉴定结论予以采信并无不妥，故原审程序并无不当。
综上所述，上诉人郏县广安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费819元，由上诉人郏县广安物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈国锋
审 判 员 谢小丽
审 判 员 朱 晓
二〇一八年三月二十三日
法官助理 雷 东
书 记 员 尚亚晓
附：本案裁判法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。