黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一民特字第14号原告张莉莉，女，1970年7月27日出生，汉族，七煤集团医疗中心护士，住黑龙江省七台河市。委托代理人樊立聃，男，黑龙江轩言律师事务所律师。被告林春和，男，1965年4月15日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托代理人王鸿钢，男，黑龙江天也律师事务所律师。被告哈尔滨新世界房产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区文化街84号。法定代表人刘忠，男，职务总经理。原告张莉莉与被告林春和、哈尔滨新世界房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告林春和及其委托代理人到庭参加诉讼，被告哈尔滨新世界房地产开发有限公司经本院依法送达起诉状、应诉举证通知书、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2013年6月原告通过抹账413075元方式与被告哈尔滨新世界房地产开发有限责任公司签订房屋买卖协议，购买取得七台河市桃山区九九嘉园3号楼2单元202住宅楼（房产档案编号020202），并办理入住手续，原告占有居住至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告哈尔滨新世界房地产开发有限责任公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告林春和系执行案件的申请人，被告哈尔滨市新世界房地产开发有限责任公司系执行案件的被申请人，在执行过程中被告林春和作为申请人向南岗区法院申请对原告所有的位于七台河市桃山区九九嘉园3号楼2单元202室查封，原告提出案外人异议，贵院于2014年11月18日作出（2014）南执异字第00016号民事裁定，驳回原告的异议申请。故原告诉至法院请求判令解除哈尔滨市南岗区人民法院对原告张莉莉所有的位于黑龙江省七台河市桃山区九九嘉园小区3号楼2单元202室（房产档案编号020202）住宅楼的强制执行，并解除查封扣押；诉讼费用由被告承担。被告林春和辩称，一、不应当仅凭原告提供的现有证据认定案件事实。哈尔滨新世界房地产开发有限公司不出庭参加诉讼活动，不能查明本案事实，无法核实原告提供证据的真伪，也不能排除其与原告恶意串通损害林春和的利益。故不应当仅凭原告提供的现有证据认定案件事实。二、原告未就争议房屋办理预告登记或者登记备案手续，原告对此有过错，南岗法院的查封是正确的。三、物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从以上法律规定可见，原告实际占有争议房屋因未经依法登记，不发生效力；即便未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移，不产生物权效力，故不能对抗司法查封。原告应当向哈尔滨新世界房地产开发有限公司主张权利。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告哈尔滨新世界房产开发有限公司未出庭，亦未提交答辩意见。原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告林春和质证如下：证据一、身份证复印件。证明：原告的身份事项和适格原告诉讼主体。被告林春和对证据一无异议。证据二、户口簿、结婚证各一份。证明：原告与徐传武是夫妻关系。被告林春和对证据二无异议。证据三、抹帐协议、工程款支付审批单、建筑工程施工合同补充协议、段某某出具的结算单据各一份。证明：原告取得本案诉争房产所有权，并已全部支付了房款413075元。段某某与哈尔滨新世界房地产公司是施工合同关系，新世界将房屋抵帐给段某某，段某某作为施工方从原告手里进多层板，又将抵帐房抹帐给原告抵偿材料款，抵偿材料款413075元。被告林春和对证据三有异议，1、不能证明原告取得该房屋所有权，因争议房屋并没有预告登记等手续；2、不能证明段某某与新世界公司存在合同关系，新世界公司只与科兴公司存在合同关系，其抹帐协议不能证明原告取得该房屋的合法证据；单凭结算单据不能证明原告与段某某之间交易的真实性，还应出示他们之间买卖合同、原告经营资质以及进货、销售相关证据材料，单结算单据不能证明所要证明问题。原告系护士，对其资质有异议。证据四、5张票据（物业费、垃圾清运费、装修保证金、预存水费票据、供热费）、照片4张。证明：原告已经实际占有本案诉讼房屋。被告对证据四有异议，原告占有该房屋是在2014年1月10日以后，法院查封措施2013年7月25日，原告占有该房屋是在法院查封之后；照片证明不了是查封房屋的照片。证据五、证人段某某出庭作证证言。证明：段某某是九九嘉园建筑商，其挂靠到科兴建筑公司，以科兴建筑公司名义承包工程。原告是建筑材料木材供商，哈尔滨新世界房产开发有限公司在2012年11月16日用8套房子、80万元车库抵偿工程款，2013年4月、5月份我又将该房抵给原告材料款。被告林春和对证人段某某证言有异议，证人应当提供与新世界公司的抵偿证明，以证明其真实性、合法性，证人向某某的审批单没有新世界的公章，无法证明其真实性。证据六、证人李某某出庭作证证言。证明：2013年6月28日上午，我与张莉莉一起去售楼处开内部认购协议手续，当时还有抹帐给我的段某某。被告林春和对该证言有异议，证人李某某与本案有利害关系，证言证明力不应采信。证明与张莉莉去售楼处办理相关手续，但张莉莉没有向某某内部认购协议以及进户验收单，也没有认购订金收据。二被告未向本院提交证据。综合分析原、被告质证意见以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一、二，被告林春和对以上两份证据无异议，故本院对原告出示的以上两份证据予以采信；原告出示的证据三，结合证人段某某及李某某出庭作证证言，可以证明原告所要证明内容，故本院对原告出示的证据三、五、六予以采信；原告出示的证据四，可以证明原告实际居住的事实，故本院对原告出示的该证据予以采信。归纳分析原、被告诉辩主张及证据，本院确认如下事实：2012年，案外人段某某以哈尔滨科兴建筑工程有限公司的名义承包了被告哈尔滨新世界房地产开发有限公司位于七台河市桃山区九九嘉园住宅楼的施工工程，工程结束后，哈尔滨新世界房地产开发有限公司以其房产及车库抵偿部分工程款。原告系案外人段某某施工工程的木材（多层板）供应商，因段某某资金周转困难，原告与段某某签订了《抹账协议》，段某某将九九嘉园3号楼2单元202室房屋抵偿欠原告材料款413075元，协议签订后，原告入住该房屋并交纳各项费用。另，被告林春和与哈尔滨新世界房地产开发有限公司借款合同纠纷一案经林春和申请，本院于2013年7月24日查封了被告哈尔滨新世界房地产开发有限公司名下位于黑龙江省七台河市桃山区风华路九九嘉园三号2单元202室房屋档案。为此，原告提出异议，诉至本院。综合以上事实与证据，本院认为，根据最高人民法院《关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。本案中，原告与案外人段某某通过抹账形式取得诉争房屋，该抹账行为系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；原告取得该房屋后实际占有使用至今，虽未办理更名过户手续，但因被告哈尔滨市新世界房地产开发有限公司原因九九嘉园小区均未办理产权手续，故原告对未办理更名过户手续并无过错。被告林春和主张原告与哈尔滨新世界房地产开发有限公司恶意串通损害其利益，但未出示相关证据予以证明，故本院对被告林春和的该主张不予采纳；被告林春和主张，原告对诉争房屋未办理预告登记，对此有过错，本院认为，法律明确规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。从该条可以看出法律仅对第三人办理过户是否存在过错进行审查，对于是否办理预告登记以及有无过错，不属于此类案件的审查范围，故本院对被告林春和的该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：停止本院对位于黑龙江省七台河市桃山区风华路九九嘉园三号2单元202室房屋强制执行。案件受理费100元、邮寄费24元，由二被告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  孙雪丽代理审判员  杨丽欣代理审判员  张建婷二〇一五年十一月四日书 记 员  高 虹