上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初74444号
原告：辜春涛，男，1960年3月10日出生，汉族，住福建省福州市。
委托诉讼代理人：徐珊珊，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘佳，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告：娄金根，男，1943年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王月英(系被告娄金根妻子)，住同被告娄金根。
委托诉讼代理人：冷雪琴，上海繁锦律师事务所律师。
原告辜春涛与被告娄金根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序。本院于2016年12月14日对本案公开开庭进行了审理。原告辜春涛的委托诉讼代理人潘佳，被告娄金根的委托诉讼代理人王月英、冷雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辜春涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋买卖尾款人民币29,047元；2、被告支付原告以尾款29,047元为本金，自2016年6月25日至起诉之日的逾期赔偿金1,617.40元及自起诉之日至实际还款之日按万分之五标准计算的逾期付款赔偿金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月25日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定由被告受让原告名下上海市浦东新区张杨路1589弄1902室房屋(以下简称张杨路房屋)，转让价款为3,650,000元。居间方为上海太平洋房屋服务有限公司，中介费以佣金确认单为准。同日，原、被告另行签订《补偿协议》(以下简称协议一)，约定被告就张杨路房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施设备向原告支付补偿款55万元，并于2016年3月10日前向原告支付。另外，原、被告双方确认涉案房屋在交易时存在租赁合同。而后，由于房地产市场行情波动，张杨路房屋市场价值出现较大涨幅。2016年3月25日，原、被告签订了一份新的《补偿协议》(以下简称协议二)，被告答应支付补偿金10万元给原告，并由原告于2016年3月25日前配合被告完成办理房屋转租手续。原告承诺自2016年3月25日起将张杨路房屋的租赁合同及其所产生的收益租金转让给被告。该合同于2015年3月12日签订，押金为6,000元，交房时的物业费、水、电、煤气费应归结于原告的费用，被告从补偿金中扣除。同日，原告口头告知承租人张杨路房屋所有权已转移，今后的租金转为支付买受人即被告。原告于当日将该租赁合同转交给被告，并由被告出具收条。经佣金确认单确认，张杨路房屋的佣金为7万元。鉴于原、被告之间尚有补偿金未结清，因此原、被告与中介公司员工毛家玲签订《中介费给付协议》，约定由原告支付中介费1万元，被告支付6万元。其中，被告支付的中介费从补偿金中抵扣，剩余4万元补偿金仍按照协议二约定支付。随后，中介方出具《佣金收据》，证实原告已经支付佣金1万元。上述4万元再扣除房屋押金6,000元、半个月租金3,000元、15个月物业费1,953元(交房的时间节点即2016年3月26日之前的物业费)，被告还应支付原告的补偿金为29,047元。此后原告多次向被告催讨剩余补偿金，并通过发送律师函方式催讨，但被告拒绝支付。现为维护自身合法权益，原告诉至法院。
被告娄金根辩称，不同意原告全部诉请。关于第一项诉请，在房屋买卖合同履行完毕后，原告跳价，不配合办理房屋过户手续，故为了完成张杨路房屋的过户，被告又答应支付原告10万元。但在原告配合被告办理过户手续后，被告才应支付尾款。协议二明确原、被告约定配合办理房屋转租手续，但事后原告未配合办理转租，没有通知承租人房屋所有权转移及今后租金转给被告的事宜。协议二第二条亦可推断原告未将该事宜通知承租人。承租人还要求行使优先购买权，并不认可出租人为被告，故被告赔偿承租人4万元。关于第二项诉请，10万元补偿款是《买卖合同》外另行约定，故不能使用该合同中的违约责任，故双方并未约定违约金及标准。另外，被告代原告缴纳了2011年11月至2015年1月的欠缴水费及滞纳金共计818元。关于诉讼费，系原告的原因产生，故应由原告承担。
本院经审理认定事实如下：
2015年11月23日，原告作为甲方(出售方)与被告作为乙方(承购方)、案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)作为中介方，就张杨路房屋的买卖事宜签订《房地产买买卖(含居间)协议》(以下简称居间买卖协议)，约定：……三、是否已设立租赁：是。若是，则承租人已放弃对该房屋优先购买权。……四、交易条件：1、该房地产出售总价为人民币肆佰壹拾贰万元整。2、该房地产出售总价包括固定装修及设施设备。……十、其他约定：……2、甲方在办理过户手续之后，该房屋的租金和租约转给乙方。……
同月25日，原告作为甲方与被告作为乙方就张杨路房屋的买卖事宜签订《买卖合同》，约定：……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让款项共计人民币3,650,000元。……第六条，甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……第九条，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。……同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订协议一，约定：买卖合同约定的成交价为人民币叁佰陆拾伍万元整，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币伍拾伍万元整，并于2016年3月10日前支付甲方。同日，双方另就该房屋签订协议二，约定：……甲方配合乙方办理房屋转租手续，待手续办理成功后(以三个月为限，至2016年6月25日止)，乙方支付10万元补偿金给甲方(该10万元为合同价外款)。甲方承诺自2016年3月25日起将该房屋的租赁合同及其所有产生的租金收益转让给乙方。若之后甲方仍收到租金，则应于收到后三日内转让给乙方。否则，每逾一天按万分之五支付逾期利息给乙方。该房屋租金合同(2015年3月12日签订)押金人民币陆仟元。交房时，该房屋的物业费、水、电、煤等(2015年4月10日之前的费用)应归结于甲方的费用(以费用单据为准)，乙方从补偿金10万元扣除。被告于同日出具收条，言明：“今收到辜春涛租赁合同原件壹份(浦东新区张杨路XXX号XXX室)。”
2016年3月26日，原告作为甲方与被告作为乙方、案外人毛家玲作为丙方签订《中介费给付协议》，约定：1、甲方应支付丙方中介费共7万元，现由甲方支付1万元，乙方支付5万元，剩余1万元由乙方在房屋转租协议办理完成后支付给丙方。2、乙方应给付甲方补偿金10万元中，减去乙方代甲方支付的中介费后，还剩余4万元，按原约定支付。同日，案外人太平洋公司出具《佣金收据》一份，言明：“今收到辜春涛浦东(新)区张杨路XXX号XXX室房屋的佣金，合计人民币壹万元整……客户代房东辜春涛支付佣金伍万元整。”同日，案外人毛家玲出具佣金说明，言明：“有关八方大厦张杨路1589弄1902室的买卖合同的佣金，为人民币柒万元整。”落款为太平洋房屋毛家玲。原告提供上述证据证明原、被告及中间方就中介费及房屋补偿款就支付方式达成一致意见，被告确认尚有4万元补偿款需支付原告。被告对上述证据真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可。
2016年5月12日，被告与案外人易敏因张杨路房屋的租赁发生纠纷，致被告诉至本院，案号为(2016)沪0115民初35955号。后被告于同年6月2日向本院申请撤诉，本院依法裁定准许其撤回起诉。同日，被告作为甲方与案外人易敏作为乙方签订《解除租赁合同协议书》，明确鉴于甲方于2016年4月6日取得张杨路房屋的所有权，原房屋所有人辜春涛与乙方于2015年3月12日签订的《租赁合同》的权利义务已根据相关法律规定及合同约定转移给甲方，并约定乙方与辜春涛于2015年3月12日签订的《租赁合同》于双方签某本协议之时解除以及甲方支付乙方解除租赁合同违约金等4万元等事宜。被告表示2016年3月25日办理房屋过户手续时，其去收房，承租人表示不同意移交房屋，并继续向原告交付租金，要求行使优先购买权。被告另表示其于上述日期上门要求承租人将张杨路房屋租金交付给其，承租人回复租金只交付原告，且原告曾口头告知被告租约为2年，但承租人口头陈某租约为3年。原告交付的租赁合同的租期是3年，但存在涂改。后被告诉至法院要求承租人交付房屋，后该案以被告支付承租人4万元并免收81天房租后，撤诉结案。原告则表示，系被告上门赶走租客而发生纠纷。该房屋的租约是3年，租赁合同未存在涂改情况。
审理中，被告提供付款期限为2016年3月18日的自来水违约金、滞纳金明细单、发票，证明其代原告支付了2011年11月至2015年1月欠缴的水费、违约金、滞纳金818元。原告对被告已提供发票佐证的123.10元予以认可。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与两被告签订的《买卖居间协议》、《买卖合同》、协议一及协议二系其真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方理应恪守。本案争议焦点在于以下三点：
第一，被告付款条件是否符合合同的约定。根据协议二约定，待原、被告在2016年6月25日之前办理张杨路房屋转租手续后，被告支付原告补偿金10万元。被告抗辩称原告未依约办理该房屋转租手续，故不同意支付补偿金。根据被告出具的收条，已明确其于2016年3月25日收到原告交付的张杨路房屋租赁合同原件，故租赁关系涉及相关书面文件已经交接完毕。原告亦在协议二中明确自2016年3月起，张杨路房屋的租赁合约及其所产生的租金收益均转让予被告，故原告已通过书面形式明确租赁关系转让的意思表示，且被告亦签字予以确认。在被告与案外人签某的《解除租赁合同协议书》中，案外人也确认原告与案外人之间的租赁合同的权利义务转让给被告，故被告已取得张杨路房屋的出租权，转租手续已办理完成，故被告应依约支付原告余款10万元。
第二，被告是否可少付房款。被告主张因张杨路房屋已出租案外人，且承租人拒绝将租金支付被告等事宜，致被告为处理该租赁关系而向承租人支付4万元，以及《买卖合同》签订后，原告跳价致被告多支付房款10万元，其可减少应付房款。但原、被告已就10万元达成协议。即使原告存在跳价行为，被告已接受，故不影响其按约定付款。至于4万元，系被告取得房屋所有权后，为行使租赁合同解除权导致。被告主张原告介绍房屋时只讲存在2年的租期，与案外人陈某的3年租期以及原告提供的租赁合同租期3年不符，但被告现提供的证据不足以证明原告有租期为2年的陈某，故被告解除租赁合同造成其支付承租人4万元并非原告的原因所致，故不能成为其拒付原告房屋尾款的理由。
第三，被告另主张其为原告支付了张杨路房屋欠缴的水费及违约金、滞纳金818元是否成立。原告认可其中有发票佐证的123.10元，本院对此予以确认。对于其余费用，原告解释为该费用系承租人缴纳，相关明细单因留在张杨路房屋内，而由被告取得。现被告仅提供自来水违约金、滞纳金明细单，未提供已缴纳相关费用的凭证，无法证明其在张杨路房屋交接完毕后实际垫付了该项费用，故其以此作为少付张杨路房屋尾款之抗辩理由，本院不予采纳。
综上，被告应按约支付原告剩余款项。关于款项金额，原告主张根据《中介费给付协议》、《佣金收据》及佣金说明，被告应付的尾款应扣除其代原告支付的佣金6万元，本院对此予以确认。原告还主张尾款根据协议二约定，应扣除租房押金6,000元、半个月租金3,000元，并扣除张杨路房屋15个月的物业费1,953元，本院亦予以确认。另外，原、被告确认的由被告支付的水费、违约金、滞纳金共计123.10元，亦应从被告应付尾款中予以扣除。因此，本院依法确定被告尚需支付的尾款为28,923.90元。
关于原告主张的赔偿金，根据协议二的内容，被告应支付原告的补偿款10万元系合同价外款，故其性质有别于双方约定的房屋出售款。对此，被告抗辩称该补偿款不能适用《买卖合同》的违约责任，理由充分，本院予以采纳。鉴于双方并未约定赔偿金及标准，原告关于赔偿金的计算方法，缺乏依据，但被告应自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿尚欠款项的利息损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告娄金根应于本判决生效之日起十日内支付原告辜春涛购房尾款28,923.90元；
二、被告娄金根应于本判决生效之日起十日内支付原告辜春涛利息(以28,923.90元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月21日起计算至实际款款之日止)。
案件受理费566元，减半收取计283元，由原告辜春涛负担15元，由被告娄金根负担268元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 闵 纯
二〇一七年一月十一日
书记员 朱菊超
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。