上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6477号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张小玮，女，1962年5月3日生，汉族，住广东省广州市海珠区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：桑虹，男，1962年4月7日生，汉族，住广东省广州市天河区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：徐军，广东敬海律师事务所上海分所律师。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：乔婧，广东敬海律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张路易，女，1987年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅犇，男，1986年1月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：沙林，上海谧竹律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：冯莎莎，上海谧竹律师事务所律师。
上诉人张小玮、桑虹因与被上诉人张路易、傅犇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初74888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人张小玮、桑虹上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人张路易、傅犇的一审全部本诉诉请，支持张小玮、桑虹的一审全部反诉诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决对张路易、傅犇在三个关键时间节点是否具有购房资格的事实未予查明。1、张路易、傅犇一直隐瞒其在2016年7月17日至2016年9月5日双方拟签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同）时一直不具备购房资格的事实。2、在2016年10月8日双方再次拟签署示范合同时，因张路易、傅犇拒绝确认或提供证据证明其具备购房资格，同时由于张路易、傅犇提供的示范合同与《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）在重要条款上存在差异，导致张小玮、桑虹拒绝签署示范合同。3、在2016年10月16日张路易、傅犇严重违约导致张小玮、桑虹依法解除合同之前，张路易、傅犇同样不具备购房资格。（二）一审判决对示范合同是否成立以及示范合同与买卖合同之间关系的认定错误。一审判决既没有审查原买卖合同是否合意修改，也没有对示范合同是否合法成立进行认定。张小玮、桑虹认为示范合同并未有效成立，因合同一方当事人张小玮并未签署示范合同，而张小玮未签署的原因系其注意到示范合同在房价金额、支付方式及支付条件等实质性条款上相较于买卖合同均有重大变更，而当事人对该变更并未达成一致，故张小玮有权拒绝签署（更不用说该示范合同存在恶意偷逃税款的条款）。（三）一审判决未查明张路易、傅犇未按买卖合同约定在2016年10月16日之前支付房款人民币（下同）4,030,000元构成违约的事实。（四）张路易、傅犇缺乏诚信，强买强卖。二、一审判决适用法律错误。（一）一审对傅犇的主体资格认定错误。买卖合同中出卖方为张小玮、桑虹，买受方为张路易，该合同有效成立。示范合同中买受方变更为张路易和傅犇，鉴于张小玮没有在示范合同及其附属协议上签名，故双方仍应受原买卖合同的约束，示范合同及其附属协议尚未成立。由此，一审法院认定傅犇具有购买人资格显属错误。（二）一审对证据采纳的规则适用错误。故请求二审法院依法支持张小玮、桑虹的上诉诉请。
被上诉人张路易、傅犇辩称：一、张路易、傅犇在买卖合同约定的网签日期以及过户审贷限购期限内具有购房资格。1、张小玮、桑虹以所谓的“三个关键时间节点”否定张路易、傅犇具有购房资格的事实，但在上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）交易过程中，张小玮、桑虹完全明知张路易、傅犇购买系争房屋系为改善居住条件。由于张路易、傅犇名下的房屋均系与各自父母共有，故除限购原因外，经济原因同等重要，在买房同时必须卖房，对此，张小玮、桑虹与居间方均知悉，双方因此在买卖合同中约定90天内（即2016年10月15日之前）签订示范合同，此充分考虑并照顾了张路易、傅犇的实际处境。故张小玮、桑虹所谓的“三个关键时间节点”不影响买卖合同效力。2、张路易、傅犇在买房之前，确实产证记载有三套房，系张路易父母购买，其中两套房屋是限购后购买，一套登记在张路易名下，一套是父母共有，故列入限购套数，因此，买卖合同签订后，于2016年7月20日与案外人签订合同，将影响限购的一套房屋以低于市场价出售并于2016年8月7日办理网签手续。按此计算，2016年9月5日张路易、傅犇与张小玮、桑虹签订示范合同已无障碍，即卖出房屋的相关手续在买进房屋的手续之前已经办理，故张路易、傅犇具备购房资格。张小玮、桑虹以张路易、傅犇不能提供限购证明为由拒绝网签，理由不成立。二、张小玮未按约签署示范合同，并非因其在上诉状中虚构的事实所致，而是张小玮需要申请办理公证手续。三、买卖合同与示范合同的内容，均不影响系争房屋买卖的有效性。1、买卖合同系双方真实意思表示，是签订示范合同的基础，但如经双方同意，仍可进行适当调整，此并不影响双方买卖合同的有效性。2、网签合同的签约原则与买卖合同并无原则性区别。（1）就价格问题，双方在买卖合同签订后、示范合同签订之前商定，在总房价9,530,000元不变情况下，将房屋和装修与附属物分别签订协议，该约定是得到张小玮、桑虹认可的，且此也并非逃税行为，因为装修与附属物转让也产生税收。此外，在2016年10月18日的催告函中张路易、傅犇也明确表示可以按照买卖合同的价格签约。（2）就傅犇能否成为购房主体的问题。首先，傅犇系张路易的丈夫，无论其是否列入买方主体，其最终是受让房屋产权的共同所有人，故傅犇列不列入购买方对张小玮、桑虹的权利并无实质性妨碍。其次，从示范合同看，傅犇列入买方主体系得到张小玮、桑虹同意，张小玮虽然没有签字，但其当场未提出反对意见，也未阻止桑虹签字同意。四、本案的几个时间节点可证明张小玮、桑虹违约在先，张路易、傅犇享有先履行抗辩权。1、根据约定，双方应在2016年10月15日之前签订示范合同，如张路易、傅犇未能通过限购审核，则系张路易、傅犇违约，但事实是张小玮一直制造借口拒签示范合同而违约在先。2、根据交易习惯，房屋买卖通常是买受人支付首付款，在签订示范合同后付款或办理贷款，在过户前付清除贷款外的余款。因张小玮未在2016年10月15日之前签署示范合同，故张路易、傅犇未予支付按约应于10月16日支付的第二期房款系行使先履行抗辩权而并不构成违约。诉讼后，张路易、傅犇已将剩余房款全额支付至一审法院，此足以证明张路易、傅犇的履约能力和诚意。综上所述，不同意张小玮、桑虹的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
张路易、傅犇向一审法院起诉请求判令：1、张小玮、桑虹按买卖合同约定，履行办理系争房屋转让过户至张路易、傅犇名下的义务，并在张路易、傅犇付清房款后三天内交付系争房屋；2、张小玮、桑虹支付张路易、傅犇自2016年10月16日起至实际履行之日止，按照总房款的日万分之五计算的逾期违约金。
张小玮、桑虹向一审法院提起反诉请求判令：1、解除双方之间的买卖合同；2、张路易、傅犇支付张小玮、桑虹逾期违约金252,545元（自2016年10月17日起至2016年12月8日止，共53天，按照日万分之五计算）；3、张路易、傅犇支付张小玮、桑虹违约金1,906,000元（按照房屋总价款的20%计算）。
一审法院认定事实如下：2016年7月17日，张路易与张小玮、桑虹签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）及买卖合同，双方约定，张路易以9,530,000元之价格购买张小玮、桑虹所有的系争房屋（面积196.97平方米）。为办理交易过户手续之需，双方于合同签署后90天内前往居间方签订示范合同。付款方式：张路易于2016年7月18日前支付张小玮、桑虹首期房价款2,000,000元；张路易应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，第二期房价款为3,500,000元；张路易应于2016年10月16日前支付房价款4,030,000元。交易过户：双方应待银行贷款审核及核价审税通过后，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；房屋交易税费全部由张路易承担；任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。张路易于2016年7月18日、7月19日、7月27日分四次共计汇款张小玮房价款2,000,000元。
2016年9月5日，张路易、傅犇与张小玮、桑虹共同至上海XX有限公司签订示范合同，约定：张路易、傅犇以6,500,000元之价购买张小玮、桑虹所有的系争房屋，在2016年11月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。张路易、傅犇未按合同约定期限向房地产交易中心申请办理转让过户手续以及合同付款协议约定期限付款的，应当向张小玮、桑虹支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后张路易、傅犇仍未付款，除张路易、傅犇应向张小玮、桑虹支付二十日的违约金外，张小玮、桑虹有权单方解除合同。张小玮、桑虹单方解除合同的，应当书面通知张路易、傅犇，张路易、傅犇承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款20%。张小玮、桑虹未按合同约定期限将房地产交付给张路易、傅犇，应当向张路易、傅犇支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后张小玮、桑虹仍未交付的，除张小玮、桑虹应向张路易、傅犇支付二十日的违约金外，张路易、傅犇有权单方解除合同。张路易、傅犇单方解除合同的，应当书面通知张小玮、桑虹，张小玮、桑虹承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款20%。按照相关规定，本次交易所产生的双方应承担的所有税费由张路易、傅犇承担。对于付款方式，双方约定：签订合同之前，张路易、傅犇已支付给张小玮、桑虹部分首期房价款2,000,000元；签订合同后3日内，张路易、傅犇应自行给付张小玮、桑虹部分首付款2,600,000元，张小玮、桑虹同意张路易、傅犇通过向贷款银行申请1,900,000元贷款的形式支付第二期房价款等内容。上述合同由张路易、傅犇及桑虹签字确认，张小玮借故未予签名。
同时，双方又签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》（以下简称转让协议）一份，确认系争房屋买卖的成交总价为9,530,000元，示范合同约定的房价款6,500,000元不包含系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价3,030,000元，张路易、傅犇应于2016年10月16日之前支付给张小玮、桑虹部分装修补偿款1,430,000元，张路易、傅犇应于办理过户手续之前支付给张小玮、桑虹剩余装修补偿款1,600,000元等。上述协议由张路易、傅犇及桑虹签字确认，张小玮借故未予签名。
之后，双方因张小玮未在示范合同及转让协议上签名而多次协商未果，故涉讼。
审理中，张路易、傅犇请求继续履行合同，并将剩余房款7,530,000元交至一审法院。
一审法院认为，张路易、傅犇与张小玮、桑虹之间签订的买卖合同是双方真实意思表示，该合同具备房屋买卖合同的主要条款，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。
本诉部分。买卖合同签订后，张路易、傅犇按约支付了首期房价款2,000,000元，根据双方的约定，张小玮、桑虹应于买卖合同签署后90天内前往居间方签订示范合同。2016年9月5日，在张小玮、桑虹同时在场的情况下，桑虹与张路易、傅犇签订了示范合同、转让协议，但张小玮未按照约定签署示范合同，且在合同约定的最后期限之前也未办理网签，其行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。张路易、傅犇将剩余房款交付一审法院，表示其具有支付剩余房款的能力，故张路易、傅犇要求张小玮、桑虹协助办理系争房屋过户登记手续至张路易、傅犇名下并交付系争房屋，于法有据，予以支持。对于张路易、傅犇要求张小玮、桑虹赔偿违约金的诉求，因张小玮的行为构成了违约，故张小玮、桑虹应当按照合同约定按总房价款的日万分之五向张路易、傅犇支付违约金。对于张小玮、桑虹所称傅犇的主体资格问题，由于桑虹在示范合同、转让协议上签名，确认了傅犇购买人的资格，故傅犇作为本案原告并无不当，对张小玮、桑虹的该辩称意见不予采信。对于张小玮、桑虹所称张路易、傅犇属限购对象的辩称意见，由于张路易、傅犇对此予以否认，张小玮、桑虹又未提供相关足够的证据加以证明，故对此不予采信。对于张小玮、桑虹所称的示范合同约定的6,500,000元房价并非真实成交价格的相关主张，虽该约定无效，但不影响合同其他条款的效力。
反诉部分，根据以上论述，由于张小玮未按约签订示范合同构成违约，故对张小玮、桑虹要求解除系争房屋买卖合同及赔偿违约金的诉讼请求不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○一七年三月十三日作出判决：一、张小玮、桑虹于判决生效之日起十日内协助张路易、傅犇将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋产权过户至张路易、傅犇名下，同时张路易、傅犇支付张小玮、桑虹房款7,530,000元；二、张小玮、桑虹于收到上述7,530,000元房款后三日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋交付张路易、傅犇；三、张小玮、桑虹于判决生效之日起十日内支付张路易、傅犇以9,530,000元为本金，自2016年10月16日至实际履行日止，按每日万分之五的标准计算的违约金；四、驳回张小玮、桑虹的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,300元，减半收取计28,650元，保全费5,000元，合计33,650元，由张小玮、桑虹负担。反诉案件受理费24,068元，减半收取计12,034元，由张小玮、桑虹负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，傅犇与张路易系夫妻关系。
2016年9月5日出售方仅有桑虹一人签字的示范合同补充条款（一）第8条约定：本合同签订后15日内，乙方（买受方）依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格……如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方（出售方）承担违约责任。
2016年10月16日，张小玮、桑虹向中介方及购房人张路易、傅犇发出《催告询问函》，载明：“根据贵公司于2016年7月17日促成本出售人与及购房人张路易女士，傅犇先生签订的中介合同CSZ-20142873《房屋买卖合同》，从而为房屋交易过户之需的正式示范合同《上海市房屋买卖合同》的签订日期将临，请贵司和购房人署名告知本人，其购房人是否已具备上海市房屋购买政策规定的购房条件，是否已提交符合非限购条件的文件。”
2016年10月18日，张路易向张小玮、桑虹发出《催告函》，载明：“……但张小玮女士不但没有配合履约，反而与桑虹先生发送催告询问函，仅询问我是否符合购房资格，却对合同履约事项只字未提。我认为，首先，关于购房资格并非你们需要考虑的问题，不影响我们之间买卖合同的签订，也并非你们不履行的理由。若最终由于我不具备购房资格的原因，导致合同无法履行，也是由我承担违约责任，你们并不会产生任何损失。其次，我与你们7月17日签订的《房屋买卖合同》约定购房款953万元，包含装修以及附属设施。9月5日由桑虹先生与我签订的《房屋买卖合同》中约定购房款为650万元。同时签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定附属设施、设备及室内装饰的转让款为人民币303万元。现我明确表示，房屋转让款价格以统包价953万元计价、或以房屋价款与附属设备、设施、装饰分别计价均予以接受，由你们确定。基于上述事实和理由，现向你们通知如下：1、请于收到本催告函之日起三日内签订《上海市房地产买卖合同》，并按约定办理或协助办理相关贷款和交易过户手续。2、如你们未在上述期限内履行，将需承担违约责任。……”
2016年11月18日，张路易向张小玮、桑虹的代理人潘浩律师发送短信，载明：“……我方明确，如协议履行，则：1、确定网签合同，双方及中介完成网签合同的全部程序，包括公证手续。2、在网签合同签订并公证后的次日，我方支付房款403万元。3、双方办理产权过户手续，包括政府部门审限购、审税。……”
二审审理中，张小玮、桑虹确认，2016年9月5日签订涉案示范合同时，张小玮与桑虹均在场。对张小玮未在示范合同上签字而桑虹先签字的问题，张小玮、桑虹的解释是，当时一方面桑虹赶着出差，同时也注意到只有其与张小玮都签字合同才能生效，所以为表示继续履行合同的诚意而由桑虹先签字。张路易、傅犇则认为，系张小玮称护照需要公证才能签字。
本院认为，本案的争议焦点即为对张小玮未在2016年9月5日的示范合同及转让协议上签字问题的认定。对此，鉴于张小玮作为系争房屋的共有人和共同出售方，桑虹签署示范合同和转让协议时其亦在场，故在此情况下，张小玮除非能够提供切实证据证明其有拒绝签署示范合同的合法合理依据，否则其即应承担未按约签订示范合同的相关违约责任。对此，一、虽然张小玮对桑虹先予签约阐述了相应理由，但其对此并未提供切实证据证明，且对涉及当事人重大利益的房屋买卖事宜，桑虹却因出差而在未对合同基本条款予以审核的情况下即分别签署示范合同和转让协议，此显然有违常理，且张小玮也并未提供其在9月5日当天即已就示范合同的相关内容提出异议并当场拒绝签署示范合同的任何证据。二、就张小玮拒绝签署示范合同的理由能否成立的问题。（一）就张路易、傅犇是否具备购房资格的问题。1、按照房地产交易惯例，买受方是否具备购房资格系在交易双方提交过户申请前经由交易部门审核才能最终得以确认，而在买卖双方达成意向、签订示范合同至限购资格审查存在一定期间，买受方的购房资格在该期间亦可发生相应变化，故除非当事人有特殊约定，示范合同的签订并不以买受方在签约当时具备购房资格为必要条件。2、根据2016年7月17日的买卖合同，双方并未就买受方必须在签订示范合同之前提供其确定具备购房资格的相关材料作出过任何约定。3、示范合同补充条款（一）第8条明确约定，买受方应在示范合同签订后15日内查询并确认自身的购房资格，如因买受方自身原因经主管部门最终确认不具备购房资格的，则双方可解除合同，买受方应就此承担违约责任。由此可知，示范合同已就买受方的限购资格审核及后果作出了明确约定，对此桑虹亦予以确认，故买受方未提交具备购房资格的文件不能成为张小玮拒绝签署示范合同的合理理由，张小玮、桑虹仅享有在示范合同签订后，因买受方不具备购房资格导致合同解除而追究买受方违约责任的权利。（二）就傅犇是否能列为买方主体的问题。1、虽然买卖合同中买受方仅为张路易一人，但直至本案涉讼前，并无切实证据证明张小玮曾就傅犇增加为买受人向张路易、傅犇明确提出过异议，并以此作为张小玮拒绝签署示范合同的理由。2、根据张小玮、桑虹2016年10月16日发出的《催告询问函》，其亦将张路易、傅犇均列为购房人，由此可知，张小玮、桑虹对实际购房人为张路易、傅犇二人应为明知且认可。3、因张路易、傅犇系夫妻关系，故将傅犇列为共同购房人亦不会对张小玮、桑虹的权益造成损害。由此可以认定，傅犇作为共同购房人应为双方当事人的合意，且亦未损害张小玮、桑虹的权益，故此亦不能成为张小玮拒绝签署示范合同的正当理由，对张小玮、桑虹就傅犇购房主体资格所持异议，本院不予采信。（三）就示范合同做低房价的问题。1、虽然示范合同就房款总价和付款方式与买卖合同的约定确实存在不一致之处，但基于桑虹分别签署示范合同和转让协议以及张小玮并未就此当场提出异议的事实可以认定，双方就此应进行过相应协商且应已达成一致。2、退一步讲，即便张小玮就此所持异议成立而拒绝签署示范合同，根据2016年10月18日张路易向张小玮、桑虹发出的《催告函》，买受方已明确房价款可按照买卖合同约定履行，而根据买卖合同约定，双方签订示范合同的截止日期为2016年10月15日，故上述发函日尚在合理宽限期内，但张小玮、桑虹就此并未作出回应，由此可知做低房价问题并非张小玮拒绝签署示范合同的真实原因，故此亦不能成为张小玮、桑虹拒绝履行系争房屋买卖合同的充分理由。（四）就张路易、傅犇是否存在逾期付款违约行为的问题。如前所述，根据买卖合同约定，双方签订示范合同的截止期限为2016年10月15日，而双方约定4,030,000元房款的支付时间为2016年10月16日，即在双方约定的示范合同签订期限之后，因张小玮未在示范合同上签字，故张路易、傅犇暂缓该笔房款并不构成违约，此亦不能成为张小玮、桑虹拒绝履行并要求解除买卖合同的理由。综合以上几点，结合在案证据，本院认为，一审法院认定张小玮、桑虹拒绝履行买卖合同的理由不能成立，并据此判决确认系争房屋买卖合同应继续履行并由张小玮、桑虹承担相应违约责任，并无不当，本院予以认同。综上所述，张小玮、桑虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属合理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币81,368元，由上诉人张小玮、桑虹共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年八月三十一日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……