吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初5362号
原告：姜顺玉，女，1958年4月17日出生，朝鲜族，无职业，住哈尔滨市道里区安顺街。
委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。
被告：许光哲，男，1972年5月9日出生，朝鲜族，中国人民保险股份有限公司延边州朝鲜族自治州分公司职员，住延吉市公园路。
委托诉讼代理人：白云峰，男，1973年2月9日出生，个体，住延吉市朝阳街。
被告：延边罗京实业集团有限公司，地址：延吉市公园路。
法定代表人：罗今子，董事长。
委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。
原告姜顺玉诉被告许光哲、延边罗京实业集团有限公司（简称：罗京公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜顺玉的委托诉讼代理人朴永春，被告许光哲的委托诉讼代理人白云峰、被告罗京公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜顺玉诉称：2007年7月25日，罗京公司与案外人叶XX签订商品房买卖合同，将位于延吉市朝阳街恒基家园199号X层X号房屋以153888元的价格出售给叶XX，并交付使用。2010年10月18日，叶XX将本案诉争房屋以21万元的价格出售给姜顺玉。同日，姜顺玉向叶XX支付了21万元购房款，并与叶XX一同到罗京公司办理更名手续。姜顺玉自2010年10月18日起一直居住使用本案诉争房屋，并交付了所有的取暖费、物业管理费、卫生费及水电费等费用。延吉市人民法院对本案诉争房屋第一次查封时间为2010年3月份，原购房人叶XX于2007年7月份购买并装修入住。在此期间，叶XX与姜顺玉根本不知延吉市人民法院对本案诉争房屋查封情况。根据《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求依法判决停止执行本案诉争房屋的执行。
许光哲答辩称，2008年1月31日，许光哲与罗京公司签订借款协议，约定将本案诉争房屋抵押给许光哲。当日，许光哲与罗京公司签订房屋买卖合同并在延吉市房产局将本案诉争房屋登记备案到许光哲名下。故姜顺玉是在许光哲保全本案诉争房屋的情况下购买，故不同意停止执行。
罗京公司答辩称，姜顺玉所述事实属实，请求依法支持。
本院经审理认定事实如下：2007年7月25日，罗京公司与案外人叶XX签订商品房买卖合同，将位于延吉市朝阳街恒基家园199号X层X号房屋以153888元的价格出售给叶XX，并于2007年7月份交付使用。2010年10月18日，叶XX将本案诉争房屋以21万元的价格出售给姜顺玉，同日，姜顺玉向叶XX支付了21万元购房款，并与叶XX一同到罗京公司办理更名手续。姜顺玉自2010年10月18日起一直居住使用本案诉争房屋，并交付了所有的相关费用。
2008年1月31日，许光哲与罗京公司（原延边恒基房地产开发有限公司）签订借款协议。罗京公司向许光哲借款10万元，约定月利率为3%，借款期限为一年，已将本案诉争房屋抵押给许光哲，但未办理抵押登记手续。同日，许光哲与罗京公司签订房屋买卖合同，并在延吉市房产局将本案诉争房屋登记备案到许光哲名下。
到期后，罗京公司未按约定向许光哲偿还借款，许光哲向延吉市人民法院提起诉讼要求罗京公司偿还借款。2009年12月2日，延吉市人民法院作出（2009）延民初字第4243号民事调解。2010年3月3日，许光哲依据（2009）延民初字第4243号民事调解书向延吉市人民法院申请强制执行。2010年3月23日，延吉市人民法院作出（2010）延执字第479号执行裁定，并于2010年4月6日查封本案诉争房屋。2010年4月9日，延吉市人民法院向罗京公司送达了查封本案诉争房屋的执行裁定书。2014年1月9日，延吉市人民法院作出（2010）延执字第479-2号执行裁定，裁定重新查封本案诉争房屋。2016年11月30日，延吉市人民法院作出（2010）延执字第479-3号执行裁定，再次将本案诉争房屋进行查封。2017年4月10日，延吉市人民法院以许光哲申请作出（2017）吉2401执恢51号之二执行裁定，裁定评估、拍卖、变卖罗京公司名下的位于延吉市恒基家园199号X层X号房屋（产权证号为：X号，产籍号为X号中的X层X号房屋，面积为73.07平方米）。
另查明，姜顺玉与罗京公司签订的商品房买卖合同签订日期填写为2007年7月25日，但双方实际签订合同日期为2010年10月18日，即姜顺玉与叶XX签订购房协议之日。并查明于2010年8月16日延边恒基房地产开发有限公司变更为延边罗京实业集团有限公司。
认定上述事实的有姜顺玉向本院提供的原购房人叶XX与罗京公司签订的商品房买卖合同、购房协议及收据、姜顺玉与罗京公司签订的商品房买卖合同复印件各一份及物业费复印件16张、取暖费复印件7张及收据23张，许光哲向本院提供的借款协议、许光哲与罗京公司签订的商品房买卖合同、（2009）延民初字第4243号民事调解书、（2010）延执字第479号执行裁定书、（2010）延执字第479-2号执行裁定书、（2010）延执字第479-3号执行裁定书，并根据当事人陈述及本案庭审笔录等证据材料在案为凭，经本院审查，均予以采信。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于姜顺玉是否对诉争房屋享有足以对抗执行的实体权利。本案诉争房屋的原购房人叶XX与罗京公司于2007年7月25日签订的商品房买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2010年10月18日，叶XX将其与罗京公司签订的商品房买卖合同的权利义务转让给姜顺玉，符合法律规定，本院予以认可。2010年3月23日，延吉市人民法院依许光哲的申请将本案诉争房屋予以查封并向罗京公司送达了相关文书。原购房人叶XX与姜顺玉签订购房协议时间及办理更名手续时间虽晚于延吉市人民法院初次查封本案诉争房屋的时间，但本院认为姜顺玉对本案诉争房屋的对抗执行实体权利与原购房人叶XX对本案诉争房屋的对抗执行实体权利互为同等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，原购房人叶XX与罗京公司签订的商品房买卖合同日期早于延吉市人民法院对本案诉争房屋的查封时间。其次，原购房人叶XX自2007年7月份开始装修入住本案诉争房屋，直至与姜顺玉签订购房协议并收取购房款。第三，原购房人叶XX已履行完毕给付购房款义务，且姜顺玉也已将本案诉争房屋购房款全部支付给叶XX。第四，罗京公司在明知本案诉争房屋已被延吉市人民法院查封的情况下，仍对原购房人叶XX的要求给姜顺玉办理合同更名手续行为来看，本案诉争房屋为办理过户登记的原因在于罗京公司，而非姜顺玉及原购房人叶XX。综上，姜顺玉虽与罗京公司签订的商品房买卖合同时间晚于延吉市人民法院查封本案诉争房屋的时间，但依据姜顺玉与原购房人叶XX对本案诉争房屋具有同等的对抗执行实体权利，故姜顺玉对本案诉争房屋享有足以对抗执行的实体权利。本案是因罗京公司未积极履行延吉市人民法院作出并已生效的（2009）延民初字第4243号民事调解书所确定的义务而引起，故本院认为本案诉讼费应由罗京公司承担较合理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
停止对被告延边罗京实业集团有限公司开发的位于延吉市朝阳街恒基家园199号X层X号房屋的执行。
案件受理费4450元，由被告延边罗京实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向延吉市人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 姜吉松
审 判 员 李学哲
人民陪审员 孙艳花
二〇一七年十月三十日
书 记 员 魏 丽