北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00710号
上诉人（原审被告）田伟，男，1982年1月15日出生。
上诉人（原审被告）王保全，男，1975年9月18日出生。
被上诉人（原审原告）岳富钢，男，1958年7月12日出生。
委托代理人王佩荣（岳富钢之妻），1960年5月10日出生。
上诉人田伟、王保全因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）东民初字第09190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，岳富钢起诉至原审法院称：2002年2月15日，我与王作彭签订《租房协议书》，约定王作彭将位于北京市大兴区西红门镇金星红绿灯西侧北京麦迪海药业有限责任公司对面的12间房屋（以下简称：12间门面房）租赁给我使用。2005年3月1日，我与王作彭签订补充协议，约定我有权与他人合作、出租、转让、收取收益。2004年12月22日，我与田伟签订《联营合作协议》，约定双方就位于北京市大兴区西红门镇金星红绿灯西侧北京麦迪海药业有限责任公司对面的12间门面房、土地共同开发投资，共同经营北京金兴鑫绿洲汽车装饰服务部等事项。2006年2月24日，我与田伟就上述房屋又签订《补充协议》，约定我退出双方共同经营的北京金兴鑫绿洲汽车装饰服务部，12间门面房由田伟一人使用，在双方签订联营合作协议期内田伟每年给付我租金20000元，于每年的2月25日和8月31日各给付10000元，如延迟按日支付1%的滞纳金；另外，每年2月25日田伟再负责支付给原房主租金13000元，由我转交，如延迟按日支付1%滞纳金；田伟在协议期内有权出租12间门面房。上述合同由案外人安晓颖签字确认担保。2007年，田伟将12间门面房转租给王保全。在我与田伟签订补充协议后，我一直按照约定履行义务，但田伟经常迟延给付租金。自2013年2月26日起，田伟开始拖欠我租金，为此我于2013年5月将田伟、担保人安晓颖诉至北京市大兴区人民法院，要求解除我与田伟签订的《联营合作协议》和《补充协议》，田伟给付我2013年2月25日应付租金23000元及滞纳金，并由安晓颖承担连带保证责任，田伟另给付我2013年8月31日应付租金10000元及滞纳金，亦由安晓颖对此承担连带保证责任。2013年11月8日，北京市大兴区人民法院对此案进行审理后作出（2013）大民初字第5723号民事判决，判决解除我与田伟签订的补充协议；田伟给付我2013年3月起至10月止的租金22000元及滞纳金4400元，安晓颖对此承担连带保证责任。后田伟不服此判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经审理后，于2014年3月28日作出（2014）二中民终字第01278号民事判决，判决驳回其上诉，维持原审判决。现我与田伟的补充协议虽已解除，但田伟、王保全仍继续占用我租来的12间门面房，故我起诉要求田伟给付我2013年11月1日起至2014年4月30日间此12间门面房的房屋使用费16500元及违约金3300元，并由王保全对此承担连带责任，本案诉讼费由田伟、王保全承担。
田伟辩称：2004年12月，我与岳富钢确曾签订了《联营合作协议》。2006年2月24日，我与岳富钢又签订《补充协议》，约定岳富钢退出联营合作。2007年5月，我将12间门面房转租给王保全，租期自2007年5月至2009年5月。我与王保全租期届满后，我们口头约定继续出租12间门面房。2013年3月，北京市利发军达物业管理有限责任公司（以下简称利发军达公司）告知我，岳富钢出租的12间门面房占用的土地属他们所有，并要求我腾房。我即开始联系岳富钢，告知其上述情况，但岳富钢一直不配合我找利发军达公司解决此事。2013年7月，我曾电话告知岳富钢我不再承租12间门面房，其可以随时收回出租房屋。我自2013年5月开始，未再使用12间门面房，亦未收取过王保全租金，且我于2013年8月另告知王保全利发军达公司要求收房之事。综上，我不同意岳富钢的诉讼请求。
王保全辩称：2007年5月，我与田伟经协商签订《租房协议》，约定田伟将12间门面房出租给我，租期自2007年5月至2009年5月。《租房协议》到期后，我们自动续租12间门面房。自2013年5月起，田伟未再向我收取房租，且利发军达公司于2013年5月告知我腾空12间门面房，因我一直未找到合适的出租房屋，所以未从12间门面房搬走。因此，我不同意岳富钢的诉讼请求。
原审法院经审理认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，岳富钢与田伟签订的《补充协议》已经法院判决解除，且该判决经二审已发生法律效力，因此岳富钢与田伟签订的《补充协议》于2014年3月28日二审判决后即已被解除。法院虽判决田伟给付岳富钢2013年3月起至2013年10月止的租金22000元及违约金4400元，但田伟仍需给付岳富钢2013年11月1日至2014年3月28日期间的12间门面房使用费及相应违约金。故对岳富钢要求田伟给付房屋使用费及相应违约金的诉讼请求法院予以支持，但给付的数额应由法院结合本案实际情况酌情予以确定。因田伟与王保全签订租房协议后，王保全占用12间门面房至今，故王保全应给付岳富钢2014年3月29日至2014年4月30日期间的12间门面房使用费。关于岳富钢要求王保全承担连带责任的诉讼请求，因缺乏法律依据，故此诉讼请求法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、田伟给付岳富钢二〇一三年十一月一日至二〇一四年三月二十八日期间的房屋使用费一万三千五百三十一元五角及违约金二千七百零六元三角（均于判决生效后十日内履行）；二、王保全给付岳富钢二〇一四年三月二十九日至二〇一四年四月三十日期间的房屋使用费三千零二十一元二角（于判决生效后十日内履行）；三、驳回岳富钢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，田伟、王保全以原审判决认定事实不清为由向本院提起上诉，要求依法改判，驳回岳富钢的诉讼请求。岳富钢同意一审判决。
经审理查明：1998年6月18日，案外人王作彭在原北京市大兴县金星乡人民政府西侧12间门面房处申请注册了北京市鹏宇电器厂，在住所（经营场所）使用证明中北京市大兴县金星乡住宅合作社证明，本房产产权归北京市大兴县金星乡住宅合作社所有，同意将300平方米以无偿方式提供给该企业使用，期限为20年。北京市大兴县金星乡人民政府证明，此房产属1970年建设，无产权证。
2002年2月15日，王作彭与岳富钢签订《租房协议书》，王作彭将位于北京市大兴区金星乡人民政府西侧（现地址为北京市大兴区西红门镇金星红绿灯西侧北京麦迪海药业有限责任公司对面）的12间门面房及院落租赁给岳富钢使用，租赁期限为2003年3月1日至2018年6月17日止，年租金为13000元。
2004年，王作彭起诉至北京市大兴区人民法院，要求解除与岳富钢签订的房屋租赁合同，并要求岳富钢赔偿其财产损失。岳富钢反诉要求王作彭返还代交的地皮费等。北京市大兴区人民法院经审理后作出（2004）大民初字第452号判决，驳回王作彭的诉讼请求并判令王作彭给付岳富钢土地使用费1500元。王作彭、岳富钢均不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2004）一中民终字第5467号判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决确认：土地所有权人北京市大兴区西红门镇金星住宅合作社对王作彭与岳富钢之间的房屋租赁行为没有异议，王作彭与岳富钢签订的房屋租赁合同，符合法律规定，认定为合法有效。
2004年12月22日，岳富钢就其从王作彭处租赁使用的12间门面房与田伟签订《联营合作协议》，协议约定双方合作期限自2004年9月8日起至2018年6月17日止，双方共同投资经营北京金兴馨绿洲汽车装饰服务部。
2005年3月1日，王作彭与岳富钢就2002年2月15日签订的《租房协议》签订了《补充协议书》，约定：年租金为16000元，岳富钢承租后有权独立进行经营，有权与他人合作、出租、转让、收取收益。
2006年2月24日，岳富钢与田伟就12间门面房土地共同开发、投资一事签订《补充协议》，约定：岳富钢不再享有该处房屋的使用权及居住权，田伟在合同期内每年向岳富钢支付20000元，每年分两次付清，每年2月25日、8月31日支付房租，如延迟按日支付1%滞纳金；每年2月25日田伟支付原房主租金13000元，由岳富钢转交，如延迟按日支付1%滞纳金；田伟有权出租该处房屋，但第三方无权转租；在合同期内，一切费用支出由田伟负担；该协议有效期自2006年3月1日起至2018年6月17日止。安晓颖作为保人于2007年3月2日在《补充协议》上签字。岳富钢与田伟在签订《补充协议》后，二人于2004年12月22日签订的《联营合作协议》不再履行。
2007年5月，王保全与田伟签订《租房协议》，约定田伟将12间门面房出租给王保全，租期自2007年5月至2009年5月。租房协议到期后，王保全与田伟之间仍继续租赁此12间门面房，但二人未再约定租赁期限。王保全继续占用12间门面房至今。
2013年2月25日，田伟未按约向岳富钢交纳租金10000元及岳富钢应转交给王作彭的租金13000元。2013年4月，岳富钢诉至北京市大兴区人民法院，要求解除其与田伟签订的《联营合作协议》和《补充协议》，并要求田伟给付其2013年2月25日应付的租金23000元及滞纳金，另给付其2013年8月31日应付的租金10000元及滞纳金，要求安晓颖均对田伟的上述给付租金及滞纳金义务承担连带保证责任。北京市大兴区人民法院对此案审理后，于2013年11月8日作出（2013）大民初字第5723号民事判决，判决解除岳富钢与田伟、安晓颖签订的《补充协议》，田伟给付岳富钢2013年3月起至2013年10月止的租金22000元及违约金4400元，安晓颖对田伟的上述给付义务承担连带保证责任。判决后田伟不服，向北京市第二中级人民法院提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理，于2014年3月28日就此案作出（2014）二中民终字第01278号民事判决，判决驳回田伟的上诉，维持（2013）大民初字第5723号民事判决。
2013年4月12日，案外人利发军达公司在本案涉诉房屋所在的金荣园小区发布公告称：利发军达公司现对本辖区内的土地使用情况进行清登，请各土地承租人拿着原始承租土地合同于2013年5月31日到物业公司办理登记注册，逾期未办理的，物业公司将采取措施收回承租土地使用权。2013年5月8日，利发军达公司在涉案房屋外墙张贴通知称：由于原土地承租人自2004年7月20日至2013年5月8日的土地使用费至今未交纳，现通知土地使用人于2013年6月1日前到物业办理房屋使用相关事宜，如果未办理相关事宜，物业公司于2013年6月15日对此处用房用地将停止供水、供电。经查，北京市大兴区西红门镇金星住宅合作社与利发军达公司于2004年7月18日签订《物业服务委托合同》，约定北京市大兴区西红门镇金星住宅合作社将金荣园住宅小区的物业委托于利发军达公司实行物业服务。
本案庭审中，王保全称自2013年5月起，其已将租金交至利发军达公司，但就该主张未向法院提交任何证据。
上述事实，有《住所（经营场所使用证明）》、《租房协议书》、《联营合作协议》、《物业服务委托合同》、（2004）大民初字第452号民事判决书、（2004）一中民终字第5476号民事判决书、（2013）大民初字第5723号民事判决书、（2014）二中民终字第01278号民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，根据已经生效的（2014）二中民终字第01278号民事判决，岳富钢与田伟签订的《补充协议》已于2014年3月28日解除，但田伟尚未给付岳富钢2013年11月1日至2014年3月28日期间12间门面房的使用费，因此，田伟应当给付岳富钢上述期间的房屋使用费及相应的违约金。原审法院根据岳富钢与田伟签订的《补充协议》约定的租金标准，并结合田伟违约的情况，判令田伟给付岳富钢上述期间的使用费13531.5元及违约金2706.3元，并无不当，本院予以支持。因涉案房屋自田伟与王保全签订租房协议后，一直由王保全使用，因此，自岳富钢与田伟签订的《补充协议》解除之日起，王保全应当给付岳富钢12间门面房的使用费。现一审判决根据岳富钢的诉讼请求判决王保全给付岳富钢2014年3月29日至2014年4月30日期间的12间门面房使用费3021.2元，是适当的，本院予以支持。
田伟主张根据利发军达公司发布的公告和通知，利发军达公司系涉案土地和房屋的管理者，其应向利发军达公司交纳房屋租金而不应向岳富钢交纳房屋租金。本院认为，根据北京市大兴区西红门镇金星住宅合作社与利发军达公司签订的《物业服务委托合同》，利发军达公司对金荣园小区进行物业管理，现无证据证明利发军达公司系涉案土地和房屋的所有权人或使用权人，亦无证据证明利发军达公司对涉案土地和房屋有出租权，故田伟的该项主张不能成立，本院不予支持。
王保全上诉主张自2013年5月起，其已经向利发军达公司交纳了房屋租金，但未向本院提交任何证据予以证明，故本院对该主张亦不予支持。
综上，田伟和王保全的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费148元，由田伟负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费592元，由田伟、王保全负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年二月十一日
书 记 员 王若净