青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青民再51号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：青海万通物业发展有限公司，统一社会信用代码×××(1-1),住所地西宁市城西区五四大街45号。
法定代表人：蒋某1，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪某，男，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人:董某，青海辉湟律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：张英风，1963年10月1日出生，公民身份号码×××，住西宁市。
委托诉讼代理人：蒋某2，青海竞帆律师事务所律师。
再审申请人青海万通物业发展有限公司(以下简称万通公司)因与被申请人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（2016）青01民终00215号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年10月24日作出（2016）青民申304号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人万通公司的委托诉讼代理人董某、纪某，被申请人张某及委托诉讼代理人蒋某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万通公司申请再审称，1.原审判决认定事实有误。张某仅支付了首付款，剩余由万通公司作为担保人向银行予以支付，对于张某的违约不予认定有失公平。原审判决既认定张某未按期偿还银行按揭贷款，又认为万通公司在履行了担保责任后可另行行使追偿权。万通公司根据《商品房买卖合同》和因按揭贷款提供的担保合同的约定，有权解除双方的合同。2.张某不能按期支付购房款，其违约行为已导致其丧失了要求继续履行合同的权利。在万通公司承担担保责任后，完全有权利提出解除合同。万通公司既向其发出了解除合同的通知，也进行了公示，具备了解除合同的条件。涉案合同的标的物已与其他相邻的房产一并整体出售给了新华百货，新华百货在善意受让房产后已整体进行了经营规划，开设了新的商场，涉案合同已不可能继续履行。原审判决忽视了涉案合同具备了解除合同的条件和合同不能继续履行的现实情况，判决驳回申请人要求解除合同的诉求，不合法也不合理。请求撤销西宁市中级人民法院（2016）青01民终00215号民事判决及西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1799号民事判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》。
张某再审辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。万通公司请求解除双方之间的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，请求驳回再审申请。
万通公司向西宁市城西区人民法院起诉称，万通公司与张某签订《商品房买卖合同》，合同约定，张某购买万通公司开发的位于西宁市城西区万通中心第一层I164、I165号房产。同时对付款方式、付款期限、办理权属登记等权利义务进行了约定。合同签订后，张某交付首付款329000元，就剩余款项493000元办理了银行按揭贷款，万通公司对此贷款提供担保。但张某未按合同约定支付贷款，万通公司依据《房地产抵押合同》及《住房按揭合同》的约定，将房屋收回后转让给青海新华百货有限公司，并办理了房屋产权登记。转让的价格向银行履行了担保还贷义务。请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，本案诉讼费由张某承担。
一审审理查明，2004年6月18日，万通公司与张某签订《商品房买卖合同》，合同约定张某购买万通公司开发的西宁市××区第一层I164、I165号商铺，建筑面积41.10㎡，2万元/㎡，总金额为822000元，首付款329000元，余款493000元办理按揭贷款；交房时间为2005年6月30日。合同签订后，张某向万通公司支付首付款329000元，剩余款项在西宁市商业银行古城台支行办理了银行按揭贷款，并签订《西宁市商业银行个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》，由万通公司作为保证人提供担保，并以张某所购买商铺提供抵押担保。《西宁市商业银行个人住房按揭合同》约定，借款金额为493000元，即张某所购商品房总价款的60%；贷款期限自2004年7月21日至2014年7月20日；张某未能依约履行还款义务，而由万通公司代为清偿张某欠款后，银行须将抵押物有关的证明文件转交给万通公司处理；张某连续三个月未偿还借款本息和相关费用的，或未偿还任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月的，或累计逾期还款超过六期的，银行有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分银行有权继续向张某追索；张某未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，银行直接从万通公司在银行开立的保证金账户中扣收，由万通公司负责向张某催收，张某连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，银行向万通公司发出履行回购责任通知书，万通公司在接到通知书后七天内回购房产，偿还张某所欠银行全部到期或未到期债务。《房地产抵押合同》约定，若张某违约，不按期向银行还本付息时，建设单位应协助银行处理抵押房屋，并从转售所得款中直接向银行支付贷款本息；抵押合同期满，张某若不能清偿债务，银行又不同意延长抵押期限的，银行有权向房地产抵押主管部门或人民法院申请处分抵押房地产。合同签订后，张某将该商铺返租给万通公司经营，并于2004年6月18日签订《商铺租赁协议》，约定租赁期限自签订协议起至2014年7月20日止，租金按每月150元/㎡计算，租金的计算期限为十年，自2004年7月21日至2014年7月20日止；万通公司一次性支付三年租金给张某，该租金只允许张某按月偿还银行贷款，从第四年起，租金按月支付所获租金收益应由万通公司监督，必须保证银行月供。协议签订后，万通公司一次性支付张某三年租金后，剩余租金未予支付。万通公司在经营期间因经营不善未支付张某租金，张某支付部分贷款后，剩余贷款未予偿还，双方亦未办理房屋所有权证。2011年万通公司将包括张某商铺在内的全部商铺出售给案外人青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货），并于2012年1月办理了房屋所有权证，并以所得价款偿还了银行剩余贷款。后张某向西宁市城西区人民法院提起行政诉讼，该院作出（2013）西行初字第9号行政判决及西宁市中级人民法院作出（2013）宁行终字第20号行政裁定：1.撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销张某与万通公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；2.撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的为新华百货办理的宁字第062380号房屋所有权证的具体行政行为；3.责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为。后西宁市住房保障和房产管理局就裁决事项予以撤销，现该商铺登记备案人为张某。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。万通公司将商铺出售给张某后又予以承租经营。在经营期间，虽于2011年12月将含张某商铺在内的所有铺面整体出售给了新华百货。但经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第9号行政判决及西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第20号行政裁定，撤销了西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销张某与万通公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为和西宁市住房保障和房产管理局作出的为新华百货办理的宁字第062380号房屋所有权证的具体行政行为，并责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为。现该商铺登记备案人为张某，且张某签订合同及实际占有在先，并依据合同约定支付了购房款，无违约行为。依据最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要，审理一房数卖案件纠纷时，按照办理房屋所有权变更登记、合法占有及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，故对万通公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。对万通公司主张张某办理银行按揭贷款，万通公司对此贷款提供担保，张某未按合同约定支付贷款，担保人支付贷款后有权对房屋进行处分的辩称，因与《商品房买卖合同》无直接利害关系，属万通公司偿还贷款后追偿权的行使，同时依据双方约定，万通公司未及时支付租金违约在先，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回万通公司的诉讼请求。
宣判后，万通公司不服上诉称，一审判决认定事实错误。2004年6月18日，万通公司与张某合同约定，首付款329000元，余额493000元办理按揭贷款，万通公司对其贷款予以担保，张某实际支付了首付款329000元，没有按期履行银行还贷义务，其行为构成违约。万通公司替张某还贷并有权撤销备案，收回房屋自行处分，有权转让于善意第三人。西宁市城西区人民法院的行政判决及西宁市中级人民法院的行政裁定虽已生效，但在实践中无法执行。请求撤销一审判决，依法解除双方签订的《商品房买卖合同》。
二审对原审双方当事人均无异议的事实，予以确认。
二审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。买卖合同与担保合同、租赁合同虽非同一法律关系，但具有关联性。租赁合同的条款对担保合同的租金偿还银行贷款进行了约定，万通公司只支付了前三年租金，未按合同约定及时支付后续租金违约在先。万通公司偿还贷款行为是履行担保人的担保责任，其可以行使债权的追偿权。租赁合同亦可另行主张。万通公司要求解除合同并非是双方合同约定条款，亦不符合法定解除合同的条款内容，万通公司主张张某未偿还贷款要求解除《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立，一审此节判决正确，应予维持。西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第9号行政判决及西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第20号行政裁定已发生法律效力，西宁市住房保障和房产管理局已就裁决事项予以撤销，现该商铺登记备案人为张某，张某签订合同及实际占有在先，万通公司主张涉案商铺已转让案外第三人，要求解除《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明，双方当事人对原一、二审已查明的事实无异议，予以确认。
另查明，2004年6月18日，张某在与万通公司签订了《商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》的同时，在万通公司的参与下，张某还与银行签订了《住房按揭合同》、《房地产抵押合同》。
根据再审申请人万通公司的陈述、被申请人张某的答辩意见，本案围绕双方签订的房屋买卖合同是否应当解除进行了审理。
本院再审认为，双方当事人所签《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，对合同效力予以确认。双方签订《商品房买卖合同》后又签订《商铺租赁协议》，由万通公司租赁张某购买的商品房。应视为万通公司已向买受人张某交付了商品房。双方因按揭贷款需要，与相关银行签订了《个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》，万通公司已实际收回房款，其债权已得到实现，买受人张某为贷款银行的债务人。《商品房买卖合同》与《个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》虽有关联性，但所涉的法律关系性质不同。张某未按《个人住房按揭合同》按期偿还债务与万通公司只部分履行《商铺租赁协议》义务有关，万通公司替张某偿还借款的行为应视为其履行《商铺租赁协议》的义务，因此，张某未还银行贷款的行为，不构成解除《商品房买卖合同》的情形和条件，万通公司请求解除《商品房买卖合同》的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于解除合同的规定，原一、二审判决驳回万通公司的诉讼请求并无不当，再审予以维持。万通公司再审所称其已将涉案房屋整体出售给善意第三人不属本案审理范围。
综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人万通公司以张某未按《个人住房按揭合同》偿还贷款，依《房地产抵押合同》的约定，可解除《商品房买卖合同》的再审理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持西宁市中级人民法院（2016）青01民终00215号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 曲 颖
审判员 文 宝
审判员 陈 鸿
二〇一七年七月十八日
书记员 鲜丽萍