贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终25号
上诉人（一审被告）：贵阳百川房地产经纪有限公司，地址：贵阳市云岩区中山东路13号11层。
法定代表人王开祥，董事长。
委托诉讼代理人：陈前前，男，汉族，1990年2月2日生，住贵阳市云岩区，该公司员工。
委托诉讼代理人：姚涛，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：韩书红，男，布依族，1980年12月13日生，住贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：何晓航，贵州汇能辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖小艳，贵州汇能辉律师事务所实习律师。
原审第三人：张宏，女，苗族，1985年1月8日生，住贵阳市白云区。
上诉人贵阳百川房地产经纪有限公司（以下简称百川公司）因与被上诉人韩书红、原审第三人张宏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
百川公司向本院提起上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：本案一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人一审诉讼请求是请求法院撤销上诉人与被上诉人及原审第三人张宏间签订的《房地产买卖（居间）合同》，而非是请求对该合同进行变更。一审法院违背原告意愿，主动对该合同进行变更，违背《合同法》第54条第三款规定之精神；2、本案一审原告是基于欺诈事由而非显失公平事由请求法院撤销合同；3、合同是三方在充分沟通、协商后，在表意真实的基础上所达成的合意体现。且合同签订前后，上诉人均没有对合同他方有过任何不真实意思的表示或行为，不构成欺诈。相反，为使一审原告和第三人签订合同的目的顺利实现，上诉人除承担了合同目的实现的相关费用外，其工作人员还耗费了大量时间和精力，方才促成合同目的最终得以实现。
被上诉人韩书红辩称，1、一审法院变更合同于法有据，应当维持。签订《房地产买卖（居间）合同》以后，在办理过户过程中才发现上诉人所购买之房屋已被法院查封，无法办理过户，之后经过被上诉人与第三人多次信访最终才成功办理过户登记。在此过程中，上诉人并未如实告知房屋的真实情况，其对外签订居间合同也是其并未进行工商登记的第二分公司，且其收取的佣金也远高于市场价格。故上诉人签订居间合同时并不诚信。民事诉讼中，法无禁止即自由，故一审法院变更合同的行为于法有据，并无不当。一审法院鉴于签订居间合同的目的已经实现，房屋已经过户完毕，如果撤销合同会导致已经完成的交易被破坏，双方当事人诉累，才将被上诉人要求撤销的合同变更为确认合同服务价款为24642元，合情合理。2、上诉人收取被上诉人高额居间合同服务费明显不当，应当纠正。上诉人是具有专业知识的居间方，应当知道二手房屋买卖中可能产生的费用，以及按照市价应当收取的居间服务费。但上诉人并未本着合同诚实守信，等价有偿的原则履行居间合同。按照3%的收取标准，被告应当收取1.23万元的佣金，加上过户缴纳的费用12341.67元，总计为24642元，然上诉人收取高达68000元的费用。其利用被上诉人缺乏经验，向其索要要大额服务费明显不当，应当予以纠正。
韩书红向一审法院起诉请求：一、依法判令撤销原告与贵阳百川房地产经纪有限公司、张宏签订之《房地产买卖（居间）合同》；二、请求被告贵阳百川房地产经纪公司返还服务费50000元（扣除相应税费）；三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月10日，卖方（甲方）张宏与买方（乙方）韩书红、经纪方贵阳百川房地产经纪有限公司签订《房地产买卖（居间）合同》一份，载明：甲、乙双方通过经纪方服务，成功达成房地产转让交易，合约三方兹同意转让条款如下：一、甲、乙双方转让房地产位于南明区××号万象国际A栋1单元16层10号的房屋，房屋《所有权证号》：南明010320139，建筑面积40.30㎡（以下简称该物业）。二、甲、乙双方同意该物业之转让成交价为人民币（大写）肆拾壹万元整。乙方先支付人民币（大写）壹万元作为定金给甲方。……该笔定金将在甲、乙双方签署正式合同时自动转为部分房款，甲方同意将该物业相关证件原件存放于经经纪方处作为转让过户之用。三、甲、乙双方协商过户日期于2017年4月21日之前办理，逾期视为违约。四、甲、乙双方选择一下付款方式：1、一次性付款，产权过户当天，乙方通过产权处资金管理中心一次性将房款付清。五、……乙方应向经纪方支付佣金人民币（大写）柒万元整（包含过户税费、佣金、多出部分由经纪方支付，所有费用经纪方全权包干。）六、过户产生的税费支付：经纪方支付……十二、甲、乙双方应积极配合经纪方办理有关过户或按揭手续，若经纪方通知甲、乙双方前往办理手续，而任何一方未能于通知的时间内办理的均视为违约。……十五、本合同签订后，如因遇国家临时变动政策等不可抗拒因素未能让合同如期履行，则三方均不作违约处理，并经三方共同协商解决，如达成一致，另行签订合同。……十七、备注：经甲、乙双方协商，过户产生的税费由乙方支付，甲方净收肆拾壹万元整。甲方张宏、乙方韩书红均签字捺印，经纪方处加盖贵阳百川房地产经纪有限公司第二分公司合同专用章。同日，张宏出具收条一份，载明收到韩书红支付的房屋定金10000元。2017年4月11日，被告百川公司出具收款收据，载明：“今收到韩书红交来位（产权地址）××区××路路万象国际A栋1单元16层10号房屋的税费、佣金68000元。”审理中，原被告均认可因司法查封诉争房屋于2017年5月过户至原告名下，并产生契税10500元、印花税175元、增值税1666.67元，上述费用已包含在原告支付给被告的68000元之内，已由被告支付。另外，被告在审理中表示共计支付了56000元费用，包含税费、活动费、佣金等，但未向本院提供相关证据。关于房屋未能按合同约定的2017年4月21日前完成过户的问题，原告认为被告恶意隐瞒房屋被司法查封的情况，构成欺诈。被告表示法院查封的是房屋所涉及的土地，且是在双方签订合同之后，被告也积极参与协调，最终在2017年5月完成过户，并未欺诈原告。
另查明：原告在审理中提交了被告公示的不动产税费计算表收费标准，其中佣金（中介服务费）的收费标准为成交价的3%。被告予以认可，但表示与原告约定的佣金还包括税费等。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实守信、等价有偿的原则。本案中，原告、被告、第三人基于买卖位本市××××号号万象国际A栋1单元16层10号的房屋，而签定《房地产买卖（居间）合同》。现原告主张被告以并不存在的贵阳百川房地产经纪有限公司第二分公司签署合同，故意隐瞒房屋被查封的事实，构成欺诈，要求撤销合同，对此法院认为，第一、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈”之规定，被告使用未经依法成立的第二分公司名义对外签署合同确属不当，但不构成欺诈，至于原告认为被告隐瞒房屋被司法查封构成欺诈的主张，虽然原被告双方对查封是在合同签订之前还是之后各执己见，但无论是之前还是之后，原告作为房屋的买受人，本身应对购买的房屋具有审慎的审查义务，而原告怠于行使该审查义务而主张被告欺诈，理由不充分，法院不予采信。现合同目的已实现，对原告要求撤销合同的主张予以驳回。但是被告作为具有专业知识的居间方，对二手房交易中可能产生费用应当有明确的了解，但其利用原告缺乏经验，致使原告与其签署七万元的佣金条款，并实际支付佣金68000元，按照被告佣金为3%的收取标准，被告应收取的佣金为41万元×3%＝1.23万元，加上过户缴纳的费用：10500元＋175元＋1666.67元＝12341.67元，合计为12300元＋12342元＝24642元。二者相差68000元－24642元＝43358元，明显违背公平、等价有偿原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”之规定，对合同所涉及的佣金条款即第五条“乙方应向经纪方支付佣金人民币柒万元的佣金费用”予以变更为24642元，对被告多收取的43358元予以退还。据此，判决：一、被告贵阳百川房地产经纪有限公司退还原告韩书红人民币43358元；二、驳回原告韩书红其余诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告贵阳百川房地产经纪有限公司承担455元，由原告韩书红承担70元（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩书红诉请撤销合同，《中华人民共和国合同法》第五十四条对可撤销的合同有明确规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”一审法院已认定百川公司的行为不构成欺诈，且合同目的已经实现，对韩书红撤销合同的主张不予支持，对此双方当事人均未上诉，本院予以确认。百川公司上诉主张合同系三方当事人的约定，一审法院对合同佣金进行变更不当。因佣金收取比例并非国家强制性规定，而韩书红与百川公司在涉案合同中所做关于税费、佣金所有费用包干的约定，符合我《中华人民共和国合同法》第四条以及《中华人民共和国民法总则》第五条的规定，根据自愿原则，法无禁止皆可为，只要在法律允许的范围内，不违反强制性规范或社会公共利益，当事人通过协商，自愿决定和调整相互权利义务关系，意思表示一致即形成合同，故一审法院既认定合同撤销理由不成立，又适用合同可撤销的法律条款，依照成交价3%的标准对佣金数额进行变更不当，本院对此予以纠正。鉴于百川公司作为专业房屋中介机构对确保房屋顺利交易工作存在瑕疵，客观上亦导致房屋过户时间迟延，依照公平原则及本案实际情况，本院酌情扣减佣金10000元。
综上所述，上诉人百川公司的上诉请求部分成立;原判认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4102号民事判决第二项;
二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4102号民事判决第一项为：贵阳百川房地产经纪有限公司退还韩书红人民币10000元；
三、驳回韩书红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，减半收取525元，由贵阳百川房地产经纪有限公司承担263元，由韩书红承担262元；二审案件受理费883.95元,由贵阳百川房地产经纪有限公司承担442元，由韩书红承担441.95元（一审案件受理费韩书红已预交，二审案件受理费贵阳百川房地产经纪有限公司已预交，具体给付结算由当事人各方在执行中解决）。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 龙 珑
审判员 唐有临
二〇一八年三月九日
书记员 田 鹏