重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4081号上诉人（原审被告）：重庆富庆荟商业管理有限公司，住所地重庆市江北区北城天街11号附1号1-1、2-1、3-1，统一社会信用代码915001050824097065。法定代表人：廖连文，总经理。委托诉讼代理人：宋达，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蒋祖梅，女，1975年12月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区，委托诉讼代理人：唐永彬，重庆正智律师事务所律师。上诉人重庆富庆荟商业管理有限公司（以下简称富庆荟商业管理公司）因与被上诉人蒋祖梅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初6856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人富庆荟商业管理公司的委托诉讼代理人宋达与被上诉人蒋祖梅的委托诉讼代理人唐永彬到庭参加了审理。本案现已审理终结。富庆荟商业管理公司上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初6856号民事判决第一项和第三项，并驳回蒋祖梅在原审中的第一项和第五项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由蒋祖梅承担。事实和理由：1、富庆荟商业管理公司于2016年4月28日即向蒋祖梅提出解除《房屋租赁合同》，蒋祖梅并未提出异议，且于2016年5月3日就开始在各个房产中介发布招租信息，其行为已经表明同意解除合同，故一审判决认定2016年7月16日为合同解除时间与事实不符，应予纠正；2、2016年5月13日，富庆荟商业管理公司即已搬离租赁房屋，且双方已于2016年4月28日协商一致解除合同，故富庆荟商业管理公司只应支付2016年3月11日至4月28日的租金和物业服务费；3、签订租赁合同时，富庆荟商业管理公司向蒋祖梅支付了50000元的房屋押金，应当在结算租金和物业服务费时予以抵扣。蒋祖梅辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：富庆荟商业管理公司蒋祖梅向一审法院起诉请求：1.判令富庆荟商业管理公司向蒋祖梅支付2016年3月11日至2016年7月16日期间的租金127000.5元；2.判令富庆荟商业管理公司向蒋祖梅支付逾期交付租金违约金46468元（从2016年3月11日起计至2016年7月16日止）；3.判令富庆荟商业管理公司向蒋祖梅支付解除合同违约金55418.4元；4.判令富庆荟商业管理公司向蒋祖梅支付租金差额损失55418.4元、中介费损失11545.5元、灯具损坏损失802元；5.判令富庆荟商业管理公司向蒋祖梅支付2016年4月1日至2016年7月16日期间蒋祖梅代其支付的物业费24898.56元；6.本案诉讼费由富庆荟商业管理公司承担。一审法院认定事实:2015年8月20日，蒋祖梅、富庆荟商业管理公司签订《房屋租赁合同》，约定蒋祖梅将其位于重庆市江北区北城天街11号附9号6-4、6-5号房屋出租给富庆荟商业管理公司，建筑面积为307.88平方米，租金标准为90元/月/平方米；租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，租金支付方式为按季度支付；在租赁期限内，富庆荟商业管理公司未按合同约定的时间交付房屋租金，每逾期一天，应按季租金的0.5%向蒋祖梅支付违约金；在租赁期限内，如一方违反合同任一条款，因任何一方违约而导致本合同无法按约定履行，即视为违约，违约方应向守约方支付违约金，并承担守约方相应损失，本合同违约金为当月租金的2倍；物业费由富庆荟商业管理公司自行承担。2015年8月23日，蒋祖梅、富庆荟商业管理公司达成补充协议，变更租赁期间为2015年9月11日至2017年9月10日；2015年9月1日至2015年9月10日为免租期。2015年9月1日，富庆荟商业管理公司由重庆富庆珠宝市场经营管理有限公司更名而来。后富庆荟商业管理公司向蒋祖梅支付了2015年9月11日至2016年3月10日期间的租金共计166255.2元、押金50000元；向涉讼房屋物业管理公司支付物业费至2016年3月31日。2016年4月28日，富庆荟商业管理公司提出解除合同，蒋祖梅、富庆荟商业管理公司经协商一致解除合同，但双方对合同解除时间有争议。2016年5月13日，2016年7月16日，蒋祖梅、富庆荟商业管理公司双方因房屋租赁纠纷两次向观音桥派出所报案。2016年7月16日，蒋祖梅、富庆荟商业管理公司双方完成房屋交接手续。2016年7月25日，蒋祖梅向重庆卓翰房地产营销策划有限公司支付中介费11545.5元。2016年11月2日，蒋祖梅向涉讼房屋物业管理公司交纳了涉讼房屋2016年4月1日至2016年7月16日期间的物业费共计24898.56元。一审法院认为，蒋祖梅、富庆荟商业管理公司签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为合同解除的时间：首先，根据法律规定和合同约定，富庆荟商业管理公司作为承租人没有单方解除合同的权利；其次，富庆荟商业管理公司于2016年4月28日通过邮寄方式向蒋祖梅送达解除合同的函，但并没有举示充分证据证明蒋祖梅于同日作出同意解除合同的意思表示，故对于富庆荟商业管理公司辩称蒋祖梅、富庆荟商业管理公司于2016年4月28日解除合同的答辩意见，法院不予采纳；再次，蒋祖梅自认其于2016年7月16日与案外人王芯福另行签订租赁合同，蒋祖梅、富庆荟商业管理公司也于2016年7月16日完成房屋交接手续，该行为足以表明蒋祖梅同意于2016年7月16日与富庆荟商业管理公司解除合同，故蒋祖梅、富庆荟商业管理公司解除合同的时间为2016年7月16日。关于支付租金的问题。根据合同约定，富庆荟商业管理公司应当向蒋祖梅支付租赁期内应付但未付的租金，故对于富庆荟商业管理公司辩称其不应支付2016年4月28日以后租金的答辩意见，法院不予采纳。富庆荟商业管理公司应当向蒋祖梅支付2016年3月11日至2016年7月16日期间的租金，具体标准为307.88平方米×90元/月/平方米×4月+307.88平方米×90元/月/平方米÷31日×6日=116199.87元。蒋祖梅未要求富庆荟商业管理公司支付免租期内的租金，故对于富庆荟商业管理公司辩称其不应支付免租期内租金的答辩意见，与本案无关，法院不予采纳。关于支付逾期交纳租金违约金的问题。根据合同约定，富庆荟商业管理公司逾期交纳租金，每逾期一日，应按季租金0.5%的标准向蒋祖梅支付违约金，故对于富庆荟商业管理公司辩称其不应当支付逾期交纳租金违约金的答辩意见，法院不予采纳。现蒋祖梅按该标准主张富庆荟商业管理公司支付2016年3月11日起至2016年7月16日期间的逾期交纳租金违约金46468元，在蒋祖梅未举证证明逾期收取租金损失的情况下，该标准明显过高，对富庆荟商业管理公司请求法院调减违约金的抗辩，法院予以采纳；根据合同履行等情况，法院参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，将逾期交纳租金违约金酌情主张2200元，超出该数额部分的违约金请求法院不予支持。关于支付解除合同违约金的问题。根据合同约定，因任何一方违约导致合同无法按约定履行，即视为违约，违约方应向守约方支付违约金。法院认为，上述约定系关于履约违约金的约定，而非解除合同违约金的约定，蒋祖梅要求富庆荟商业管理公司支付解除合同违约金没有事实和法律依据，法院不予支持。关于赔偿损失的问题。蒋祖梅未举示充分证据证明其存在租金差额损失、灯具损坏损失，故对于蒋祖梅要求富庆荟商业管理公司支付租金差额损失、灯具损坏损失的诉讼请求，法院不予支持。蒋祖梅举示证据证明解除合同后，其向中介公司支付了中介费11545.5元，但双方并未明确约定解除合同后蒋祖梅另行出租支付中介费由富庆荟商业管理公司承担，故对于蒋祖梅要求富庆荟商业管理公司支付中介费损失的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于支付物业管理费的问题。根据合同约定，物业费由富庆荟商业管理公司承担。现蒋祖梅作为业主向涉讼房屋物业管理公司代为交纳了2016年4月1日至2016年7月16日期间物业费，富庆荟商业管理公司作为实际使用人应当按约支付上述期间的物业费，故对于富庆荟商业管理公司主张不应支付物业费的答辩意见，法院不予采纳。富庆荟商业管理公司应当向蒋祖梅支付2016年4月1日至2016年7月16日期间欠交的物业管理费24898.56元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、重庆富庆荟商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋祖梅支付2016年3月11日至2016年7月16日期间的租金116199.87元；二、重庆富庆荟商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋祖梅支付逾期交纳租金违约金2200元；三、重庆富庆荟商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋祖梅支付2016年4月1日至2016年7月16日期间物业管理费24898.56元；四、驳回蒋祖梅的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于合同解除时间的问题。首先，富庆荟商业管理公司要求提前解除合同并不是基于法定可以提前解除的情形，其不享有法定解除权，故解除合同的效力并不是其解除通知到达对方时生效；其次，即使蒋祖梅在知悉富庆荟商业管理公司要求提前解除合同的意思表示之后即对外招租，也是蒋祖梅为了减少损失而采取的一种自救行为，合同的解除时间仍应以双方最终达成的一致意思表示予以确定；最后，双方于2016年7月16日办理了正式的房屋移交手续，且蒋祖梅也于该日将涉案房屋出租给了第三人，故一审判决认定涉案房屋租赁合同于2016年7月16日解除并无不当。故，富庆荟商业管理公司上诉认为房屋租赁合同于2016年4月28日解除的理由不能成立，其应向蒋祖梅支付2016年7月16日之前的租金和物业管理费。关于富庆荟商业管理公司已交纳的房屋押金50000元是否应予抵扣的问题。按双方所签房屋租赁合同约定，双方并无关于已交纳的房屋押金可以先行抵扣租金和其他应缴纳款项的条款，而依据双方合同第四条第4-3项约定“乙方如未按规定结清有关费用或未按合同条款履约，甲方有权拒还押金”，另依据合同第九条第9-3项约定“在租赁期限内，如一方违反合同任一条款，因任何一方违约而导致本合同无法按本合同约定履行，即视为违约，违约方应向守约方支付违约金，并承担守约方相应损失”，因此即使蒋祖梅同意富庆荟商业管理公司提前解除合同，双方也协商一致于2016年7月16日予以了解除，但并不因此就代表富庆荟商业管理公司可以免除其提前解除合同的违约责任，在富庆荟商业管理公司无证据证明蒋祖梅已同意免除其提前解约违约责任的情形下，富庆荟商业管理公司仍应向蒋祖梅承担相应的履约违约责任。故对富庆荟商业管理公司请求抵扣的房屋押金50000元，本院认为与其应承担的违约责任基本相当，对其要求抵扣的请求和理由不予支持。综上所述，重庆富庆荟商业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2030元，由重庆富庆荟商业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年六月十三日书 记 员  冉梦云