北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初13614号
原告：郑淑明，女，1954年7月31日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：李旺虎，北京市奥援律师事务所律师。
委托诉讼代理人：简燕英，北京市奥援律师事务所实习律师。
被告：崔和辛，男，1970年10月12日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告郑淑明与被告崔和辛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑淑明的委托诉讼代理人李旺虎、简燕英到庭参加诉讼，被告崔和辛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑淑明向本院提出诉讼请求：1.确认我与崔和辛于2013年6月30日签订的《租赁合同》及2015年6月25日签署的《补充协议》无效；2.判令崔和辛将坐落于北京市昌平区×号门面房腾退；3.判令崔和辛按照每天449元的标准承担自2016年7月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；4.判令诉讼费由崔和辛负担。事实与理由：2013年6月30日，我与崔和辛签订一份《租赁合同》，约定我将享有使用权的坐落于北京市昌平区×号门面房出租给崔和辛，租期自2013年6月30日起至2015年6月30日止。合同签订后，我将房屋交付崔和辛，崔和辛按照约定支付租金。2015年6月25日，双方又签署一份《补充协议》，约定租期自2015年6月30日起至2016年6月30日止，租金为82000元每年，采用季付的方式。同时规定本协议与主合同不一致的部分按照本协议执行，其余本协议未约定部分双方均应遵守主合同的约定。该合同签订后，我将房屋交付给崔和辛使用。现合同履行期限届满，根据相关约定，崔和辛理应在合同期满后3日内搬离该房屋，但崔和辛至今拒不腾退房屋，鉴于涉案房屋未取得合法规划和施工手续，且无房产证明，根据法律规定，合同应属无效，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告崔和辛未到庭答辩，亦未提交书面的答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
北京市昌平区×房屋所在的国有土地使用权人为北京永安热力有限公司（以下简称永安热力公司），房屋的所有权人为永安热力公司，永安热力公司于2005年6月27日取得了上述房屋的规划意见书，但至今未取得该房屋的规划许可证，亦未取得该房屋的所有权证书。永安热力公司将上述房屋出租给郑淑明使用，双方签订的最后一份租赁合同的截止日期为2016年5月31日。郑淑明承租上述房屋后分别将上述房屋转租给包括崔和辛在内的多名次承租人。2013年6月30日甲方郑淑明与乙方崔和辛签订《租赁合同》，约定：乙方承租北京市昌平区×号，建筑面积为114平方米的房屋用于经营烟酒。甲方应于乙方支付租赁保证金及首期租金三日内将租赁标的物交付乙方使用。租赁合同期限为二年，自2013年6月30日至2015年6月30日止，租金的支付标准为季付款的方式，乙方应于2013年6月30日、9月30日、12月30日、2014年3月30日、6月30日、9月30日、12月30日、2015年3月30日分别向甲方交纳房屋租金17500元，两年共交纳租金140000元。本合同为续租合同交纳保证金的租户不再交纳租赁保证金，保证金作为乙方全面、彻底履行本合同，不损坏（非自然损坏）且善良使用租赁标的物的保证。甲方有权根据乙方的违约行为全部或部分扣除租赁保证金。如合同终止后甲乙双方未就是否续租问题达成协议，乙方合同终止后3天内未搬离甲方房屋的，每占用一天应支付给甲方双倍的房屋租金。合同还对其他事项进行了约定。2015年6月25日甲方郑淑明与乙方崔和辛签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年6月30日签订《租赁合同》，现双方在平等协商一致的情况下签订本协议。一、租赁期限自2015年6月30日至2016年6月30日止。二、租金标准为年租金82000元。三、租金的支付方式为季付，乙方应于2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月30日、2016年3月30日分别向甲方支付房屋租金20500元。本协议与主合同不一致的部分按本协议执行，其余本协议未约定部分甲乙双方均应遵守主合同的约定。
2016年4月15日，永安热力公司向郑淑明送达《终止合同及限期腾退通知书》，告知郑淑明双方合同于2016年5月31日到期终止后不再续签，要求郑淑明按期腾退房屋。2016年5月30日郑淑明向包括崔和辛在内的次承租人送达《通知》一份，内容为：因涉案房屋近期需要整体改造，故要求次承租人于2016年6月30日前搬离该房屋并按照《租赁合同》的规定返还房屋，如未能在规定期限内搬离租赁房屋，房屋所有权人将进行施工，并采取停止供水供电等措施。2016年6月16日永安热力公司再次向郑淑明送达《终止合同及限期腾退通知书》，通知郑淑明于2016年6月30日前停止任何经营活动，如有商户在该租赁房屋地址注册公司等情况，限2016年7月16日前全部办理完毕移址或注销手续，限郑淑明于2016年6月30日前腾空租赁房屋并完好无损地移交永安热力公司，并注明：2016年6月30日早8点×房屋将停水停电，由此造成的损失永安热力公司不承担任何责任。2016年6月29日，永安热力公司再次向包括崔和辛在内的次承租人送达《腾退通知书》，要求次承租人尽快腾退房屋，如有商户在该租赁房屋地址注册公司等情况，限次承租人于2016年7月16日前全部办理完毕移址或注销手续，并通知次承租人其将于2016年7月4日早8点对×全部房屋采取停水停电措施。部分次承租人签收了《腾退通知书》。此后，因郑淑明于2016年7月4日仍未交还涉案房屋，永安热力公司自2016年7月4日开始对涉案房屋采取了停水停电措施。2016年7月12日，永安热力公司在涉案房屋处张贴《公告》，内容为：各商户，因×房屋改造，我公司于2016年3月口头通知郑淑明女士，合同于2016年5月31日到期后收回房屋不再续租。2016年4月15日书面通知郑淑明女士合同期届满时商户停止任何经营活动，房屋地址注册公司到期前需全部办理完毕移址或注销手续，并在7日内腾空租赁房屋、完好无损地交还我公司。2016年6月30日书面通知各租户7月4日停水停电，由此造成的一切损失与我公司无关。请各商户尽早清理室内物品，2016年7月14日我公司将在房屋周围搭建施工围挡做施工前准备，如届时室内物品仍未清理，将视为自动放弃，由此造成的损失我公司不承担任何责任。上述《公告》张贴后，郑淑明仍未将涉案房屋腾空并交还永安热力公司，永安热力公司于2016年7月14日对涉案房屋的周围实施了围挡施工。本案审理过程中，经本院多次释明，崔和辛一直未将涉案房屋腾退。经永安热力公司与郑淑明确认，崔和辛于2016年11月2日将涉案房屋腾退并交还永安热力公司。
另查，崔和辛交付郑淑明房屋租金至2016年6月30日。
上述事实，有民事案件开庭笔录、《租赁合同》、《补充协议》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对对方当事人提交的证据进行质证并参与法庭辩论的权利，本案被告崔和辛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。郑淑明与崔和辛就北京市昌平区×号签订的《租赁合同》及《补充协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但该房屋未取得建设工程规划许可证及房屋所有权证书，故根据上述司法解释的规定，郑淑明与崔和辛就涉案房屋达成的《租赁合同》及《补充协议》应属无效。
合同无效的，因该合同取得的财产应当返还。双方签订的合同已经本院确定无效，郑淑明有权在提前通知崔和辛的情况下要求崔和辛腾退房屋，但应给予崔和辛必要的腾退时间。郑淑明已于2016年5月30日向包括崔和辛在内的次承租人送达书面通知，告知次承租人因房屋所有权人要收回房屋，故要求次承租人于2016年6月30日前腾退房屋,郑淑明已提前通知崔和辛并给予崔和辛必要的腾退时间，该行为并无不当。现因崔和辛未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院对郑淑明及永安热力公司关于崔和辛直至2016年11月2日才腾退房屋的主张予以采信。鉴于崔和辛现已腾退房屋，故对郑淑明要求崔和辛腾退房屋的诉讼请求，本院不再予以支持；因崔和辛于2016年7月1日至2016年11月2日期间占用涉案房屋欠缺合理依据，故对郑淑明要求崔和辛支付上述期间房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的合同已经本院确定无效，故郑淑明仍以双方之前达成的《租赁合同》之约定要求崔和辛按照449元每天的标准支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。2016年7月1日至2016年7月3日，崔和辛能够正常使用涉案房屋，故崔和辛应当按照双方约定的租金标准支付郑淑明上述期间的房屋使用费。自2016年7月4日起，永安热力公司对涉案房屋采取了停水停电措施，并于2016年7月14日对涉案房屋周围实施了围挡施工，造成崔和辛实际无法正常使用房屋，故对崔和辛自2016年7月4日之后应当支付的房屋使用费由本院参照双方约定的租金标准并结合案件的实际情况酌情予以扣减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告郑淑明与被告崔和辛于二○一三年六月三十日签订的《租赁合同》及二○一五年六月二十五日签订的《补充协议》无效；
二、被告崔和辛于本判决生效后十日内支付原告郑淑明二○一六年七月一日至二○一六年十一月二日期间的房屋使用费9710元；
三、驳回原告郑淑明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1850元，由原告郑淑明负担925元，已交纳；由被告崔和辛负担925元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 李 平
人民陪审员 杨秀文
二〇一七年四月十七日
书 记 员 陈 月