浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初14407号原告：诸暨广汇物业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐镇开元西路大唐商贸中心内，统一社会信用代码913306810805544596。法定代表人：欧志华，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：董道河，公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：孟行，浙江正众律师事务所律师。被告：朱崇成，男，1970年3月12日出生，汉族，住瑞安市。原告诸暨广汇物业管理有限公司与被告朱崇成物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸暨广汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人董道河、孟行，被告朱崇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸暨广汇物业管理有限公司起诉称：原告系坐落于大唐镇商城路广粤荟商场的物业管理公司，被告承租该商场一层100033—100077号商铺从事业务经营。为此，双方于2014年7月31日签订《物业管理服务协议》一份。双方就物业服务费的标准、交纳时间、违约责任以及其他双方的权利义务作出了相关的约定。原告按约提供了物业服务。被告未能按约支付物业服务费。至2016年11月26日，除已支付部分物业服务费外，被告尚应支付原告物业服务费共计人民币877504.39元。该款项经原告多次催讨未果。综上，被告未能及时支付物业服务费已构成违约，侵犯原告的合法权益，并造成原告重大的损失。依照《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，现起诉要求判令：1、解除原、被告于2014年7月31日签订的《物业管理服务协议》；2、被告立即支付物业服务费用计人民币877504.39元（暂计算至2016年11月26日），并支付其中679697.62元自2016年3月2日起、其中197806.77元自2016年9月2日起均按日2‰计算至判决确定付清日止的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2016年11月27日起至腾退房屋日止按35元/月/平方米计算的物业服务费及按日2‰计算的违约金。审理中，原告撤回部分增加的诉讼请求，将庭审中增加的请求明确为自2016年11月27日起至法院判决确定的解除日止的物业服务费。被告朱崇成辩称：原、被告第一份合同约定的物业服务费为15元/平方米/月，试营业后补签的合同约定为35元/平方米/月。原告诸暨广汇物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交了《诸暨广粤荟物业管理服务协议（租户）》一份、商户收铺确认书一份、店铺照片三张，用以证明原、被告就商铺物业服务进行约定、被告于2014年7月28日确认收铺以及进行经营的事实。经质证，被告对原告提交证据材料的真实性均无异议。本院对上述证据材料的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年下半年，被告朱崇成与诸暨广汇置业有限公司就诸暨广粤荟一层100033—100077号商铺（建筑面积2825.811平方米）租赁一事进行协商，并达成初步协议。2014年7月28日，被告朱崇成签署《商户收铺确认书》。原、被告曾协商一致物业服务费按15元/月/平方米计算。2014年9月，原告诸暨广汇物业管理有限公司与被告朱崇成签订《诸暨广粤荟物业管理服务协议（租户）》一份（协议落款时间为2014年7月31日），协议约定：商铺物业综合服务费按建筑面积35元/月/平方米计算，自免租装修期届满之日即2014年9月15日起计收。2014年9月15日—2015年9月14日间物业服务费为1186840.62元；2015年9月15日—2016年9月14日间物业服务费为1186840.62元；2016年9月15日—2017年11月15日间物业服务费为1384647.39元。被告朱崇成与诸暨广汇置业有限公司签订的《诸暨广粤荟补充合同》中约定，被告应于2014年7月31日前预交第一租赁年度物业服务费。第二年起，物业服务费每半年交纳一次，每年9月1日及3月1日前交纳当期的物业综合服务费用和其他应缴费用。协议同时约定，被告逾期缴纳，原告有权自逾期之日起按日2‰计收违约金。被告朱崇成已缴纳2014年9月27日—2015年9月26日间物业服务费以及2015年9月27日—2016年9月26日间物业服务费507143元。再查明，因商场于2014年9月27日试营业，原告将租期起算时间调整为自2014年9月27日起，向后推算，满十二个月为一个租赁年度。被告对此亦无异议。本院认为，原告诸暨广汇物业管理有限公司与被告朱崇成签订的物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告双方应按照协议约定全面履行各自的义务。现原告已按约提供了物业服务，有权向被告收取物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，合同当事人协商一致，可以变更合同。本案中，物业服务费计算标准由15元/月/平方米变更为35元/月/平方米，系原、被告双方协商一致的结果，该变更符合法律规定，原、被告双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在债务人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行情形下，债权人可以解除合同。本案中，被告长期未能按约支付物业服务费，且在本院依法送法诉状及证据副本后亦未能支付物业服务费，原告诉请要求解除与被告签订的物业管理服务协议，于法有据，本院予以支持。根据协议约定，被告应于2016年3月1日前付清2015年9月27日—2016年9月26日间下半年物业服务费，应于2016年9月1日前付清2016年9月27日—2017年11月15日间上半期间物业服务费。现原告要求被告支付2015年9月27日—2016年9月26日间尚欠物业服务费679697.62元，2016年9月27日—2016年11月26日间物业服务费197806.77元，以及分别自2016年3月2日、2016年9月2日起至判决确定的付清日止按日2‰计算的违约金，除约定违约金计算标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算以外，其余要求理由正当，本院予以支持。自2016年11月27日起至协议解除日止，被告亦应按照协议约定标准支付相应物业服务费。现原告诉请要求被告支付自2016年11月27日起至判决确定的物业管理服务协议解除日止的物业服务费，于法有据，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付部分物业服务费的诉请，系其自身处分权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,判决如下:一、原告诸暨广汇物业管理有限公司与被告朱崇成签订的《诸暨广粤荟物业管理服务协议（租户）》于本判决生效之日起解除；二、被告朱崇成应支付原告诸暨广汇物业管理有限公司2015年9月27日—2016年9月26日间尚欠物业服务费679697.62元，2016年9月27日至2016年11月26日间物业费197806.77元，以及自2016年11月27日起至本判决确定的合同解除日止按35元/月/平方米建筑面积计算的物业服务费，并支付其中679697.62元自2016年3月2日起、197806.77元自2016年9月2日起至本判决确定的款付清日止按月利率2%计算的违约金。上述款项均限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告诸暨广汇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12575元，依法减半收取6287.50元，由原告诸暨广汇物业管理有限公司负担287.50元，由被告朱崇成负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费12575元。逾期按自动撤回上诉处理）。代理审判员  徐国平二〇一七年二月十六日书 记 员  周秀梅