山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终4426号
上诉人（原审被告）：胡良伟。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东汇融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘萍，山东汇融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谈宏佐。
委托诉讼代理人：谈兆琨。
上诉人胡良伟因与被上诉人谈宏佐租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡良伟及其委托诉讼代理人ＸＸ、刘萍，被上诉人谈宏佐及其委托诉讼代理人谈兆琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡良伟上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回谈宏佐的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由谈宏佐承担。事实与理由：1、一审法院查明事实不清，认定事实错误。一审法院没有查清胡良伟于2016年7月31日腾出租赁场地的事实，认定双方于2016年10月9日解除租赁合同错误，从而导致判决错误。一审法院没有查清谈宏佐严重违约的事实，忽视合同履行的先后顺序，认定胡良伟到期未缴纳租金即为违约，从而判决胡良伟支付违约金和利息错误。2、一审判决适用法律错误，判决不公。2016年7月14日，谈宏佐赶胡良伟离开，双方因此发生矛盾，随后胡良伟于月底搬离。根据我国《合同法》第九十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条的规定，双方于7月14日解除租赁合同。在租赁期间谈宏佐切断电源导致影响胡良伟的正常使用属严重违约，根据《合同法》第六十条、第六十七条的规定，胡良伟有权拒付租金。胡良伟搬离机器设备后，谈宏佐拒绝办理交接手续打伤胡良伟的工人，根据《合同法》第一百一十九条的规定谈宏佐应自行承担损失。
被上诉人谈宏佐答辩称，原审判决正确，应予维持。
谈宏佐向一审法院起诉请求：1、判令解除谈宏佐与胡良伟之间的厂房及办公楼租赁合同；2、判令胡良伟立即腾出租赁场地，并支付自2016年7月1日至实际腾出租赁场地之日的场地租金及租金利息共计50000元；3、判令胡良伟承担违约金25000元及给谈宏佐造成的院墙、水井及地面损失40000元；4、本案诉讼费由胡良伟承担。
一审法院认定事实：
一、2015年7月1日，谈宏佐与胡良伟签订场地租赁合同，约定：谈宏佐将位于胶州市XX镇XX庄XX厂区XX侧约6000平方米的场地租赁给胡良伟为生产场地。租赁期限为5年，自2015年7月1日至2020年6月30日止。租赁期间两年租金为每年5万元，先付费后使用，每年6月2日之前付清当年度租金，租赁第三年租金递增为6万元至租期届满。胡良伟应按期支付租金，如拖欠房租按月息1%支付利息；胡良伟根据电量预付当月电费。如胡良伟逾期30天未支付租金，谈宏佐有权解除合同，胡良伟应按照年租金总额的50%支付违约金。
二、2016年3月6日，谈宏佐与胡良伟在调解人刘来苍的调解下达成调解协议：1、中间靠西墙简易房拆除，2016年4月6日前完成；2、水井井方按原结构尺寸整修，保证设施维修方便，冬天不冻结，2016年4月6日前完成；保证正常供水，如不能按原用井保证正常供水的口头协议执行，则停止使用水井；4、200KVA变压器如郭某用电按表计量收费，变压器所有电量消耗由胡良伟负担；5、如违反上述协议视同违反租赁合同。
三、2016年7月14日，谈宏佐与胡良伟之间产生了肢体冲突。胡良伟申请证人出庭证明：2016年7月14日，谈宏佐要撵胡良伟走，胡良伟不走所以发生冲突。谈宏佐对发生冲突的事实认可。
四、2016年9月4日，谈宏佐与胡良伟之间发生冲突并报警，谈宏佐申请法院调取了派出所的询问笔录，根据当日胶州市公安局胶北派出所的笔录显示，谈宏佐称胡良伟欠付租金，谈宏佐2016年7月14日催要，到了场地看到胡良伟破坏了谈宏佐东侧的墙，还是没有支付租金，至2016年9月4日，胡良伟到谈宏佐场地把南墙破坏了所以报警；谈宏佐妻子郭某称，2016年9月4日，胡良伟来吊谈宏佐铁门，谈宏佐妻子郭某不让，导致郭某磕伤，所以谈宏佐报警；胡良伟称谈宏佐将胡良伟撵走不让胡良伟继续租赁并不让胡良伟搬走设备，谈宏佐报警。
五、2016年10月9日，法庭组织双方进行了交接，胡良伟称自己尚有变压器中的电表、闸刀、电线、铁皮尚在谈宏佐处，谈宏佐称由于胡良伟未支付租赁费，上述物品无法交接，但同意截止到2016年10月9日，胡良伟已经将厂房腾出并交付谈宏佐，不再继续计算租赁费。
针对谈宏佐与胡良伟双方有争议部分，谈宏佐与胡良伟提交的相关证据为：
一、胡良伟提交了《场地租赁合同》复印件一份，称谈宏佐提交的合同与胡良伟不一致，应以胡良伟提交的为准。由于胡良伟未在法庭规定的时间内提交证据原件，应当承担举证不能的法律后果，虽胡良伟对谈宏佐的《场地租赁合同》不认可，但对其签字捺印的真实性予以认可。
二、谈宏佐提交了照片一宗，共计17张，证明胡良伟将谈宏佐围墙损害的现状、水井房的整修及胡良伟应当恢复原装的地面损失包括地面填坑、厕所拆除、化粪池清理、填坑维修、龙门吊基础、水泥地面塌陷，因胡良伟违约并给谈宏佐造成损失，谈宏佐行使解除权，胡良伟应当将原有的租赁场地恢复原状。胡良伟质证称：对照片的真实性无异议，对证明事项有异议，胡良伟称可以拆除清走，但是谈宏佐不同意胡良伟进场拆除，将胡良伟的工人砸伤住院。
三、胡良伟提交了青岛市医院住院预交款押金收据复印件2份，证明：谈宏佐将胡良伟打伤，住院花费共计2500元。谈宏佐质证称：对该证据的真实性没有异议，该证据与本案无关，事情发生的原因是胡良伟将谈宏佐的妻子打伤，后发生的纠纷。
四、胡良伟提交了青岛市医院住院预交款押金收据复印件两份，证明：在胡良伟工人到谈宏佐处腾出厂房时，谈宏佐将胡良伟的工人打伤，住院花费共计3000元。谈宏佐质证称：对证据三系复印件，谈宏佐不予认可，与本案无关。
一审法院认为，胡良伟对谈宏佐提交的《场地租赁合同》真实性不认可，但对其签字、捺印的真实性认可，称应当按照胡良伟提交的合同为准。而胡良伟仅在庭审中提交了其持有的合同复印件，胡良伟在法庭规定的时间内并未提交合同原件且未申请对谈宏佐提交的合同进行鉴定，视为其认可谈宏佐提交的《场地租赁合同》的真实性，故一审法院对谈宏佐提交的《场地租赁合同》予以采信。
2015年7月1日，谈宏佐与胡良伟签订的《场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的，对双方均有拘束力。谈宏佐将涉案房屋交付胡良伟使用，胡良伟即应按合同约定向谈宏佐支付租赁费，在诚实信用原则的基础上履行合同约定的义务。双方合同约定每年6月2日前支付租金，逾期30天谈宏佐可解除合同。本案中，谈宏佐主张解除合同，胡良伟亦称合同已经实际解除，但双方对租赁合同解除的原因、时间存在争议。
关于合同解除的原因。谈宏佐称胡良伟逾期支付租金故要求解除合同，胡良伟称谈宏佐将其撵出厂房并非自己违约，对此一审法院查明胡良伟于2016年6月2日前未支付谈宏佐第二年度的租金，而自2016年7月1日起胡良伟仍占有使用谈宏佐场地，因胡良伟逾期支付租金构成违约，故一审法院对谈宏佐要求解除合同的请求予以支持。
关于合同解除的时间。谈宏佐称胡良伟没有支付租金也没有腾出厂房，胡良伟称双方于2016年7月14日发生打事件，自己于2016年7月31日腾出了厂房。对此胡良伟申请证人刘某作证证明谈宏佐与胡良伟双方于2016年7月14日发生冲突，谈宏佐对证人刘某的身份无异议，对证人要证明的2016年7月14日谈宏佐与胡良伟之间产生过冲突亦认可，一审法院对胡良伟的该项辩称予以确认，但胡良伟并未提交证据证实其于2016年7月31日腾出厂房并与谈宏佐办理了场地交接。谈宏佐称胡良伟一直占用厂房没有交接，申请法院调取了2016年9月4日胶州市公安局胶北派出所的询问笔录，该笔录显示：2016年9月4日谈宏佐与胡良伟之间因场地租赁问题产生争议。由于谈宏佐与胡良伟均未提交证据证实双方办理过交接手续，法庭于2016年10月9日组织双方进行了交接，胡良伟自认尚有变压器中的电表、闸刀、电线、铁皮尚在谈宏佐处，同意于当日清理交接。谈宏佐称由于胡良伟未支付租赁费，上述物品无法交接，但同意截止到2016年10月9日，胡良伟已经将厂房腾出并交付谈宏佐，不再继续计算租赁费。故一审法院确认谈宏佐与胡良伟双方签订的《场地租赁合同》于2016年10月9日解除。
关于租金。合同约定支付租金的时间为每年的6月2日，逾期支付应按月息1%计算逾期支付租金的利息。至2016年6月2日，胡良伟没有支付该年度租金5万元，构成违约，现双方签订的租赁合同于2016年10月9日解除，一审法院对谈宏佐要求胡良伟支付租金的请求予以支持，胡良伟应按照合同约定的租金支付谈宏佐2016年7月1日至2016年10月9日期间的租金，数额为：数额为13699元（50000元/年÷365天×100天）。
关于利息及违约金。合同第五条约定，逾期支付租金应按月息1%计算逾期支付租金的利息；同时合同第七条约定，胡良伟逾期30日即2016年7月2日前不支付2016年度的租金的，谈宏佐可以解除合同。并应由胡良伟承担年租金总额50%的违约金。由于胡良伟逾期支付租金构成违约，导致双方签订的合同解除，在谈宏佐既主张利息又主张违约金的情况下，根据违约金的补偿性特点，在胡良伟对违约金不予认可的情况下，一审法院酌情支持谈宏佐违约金及利息共计25000元，对于谈宏佐主张过高部分，一审法院不予支持。
关于谈宏佐主张的院墙、水井及地面损失。谈宏佐提交了照片及损失计算明细证实胡良伟将谈宏佐围墙损害的现状、水井房的整修及胡良伟应当恢复原装的地面损失包括地面填坑、厕所拆除、化粪池清理、填坑维修、龙门吊基础、水泥地面塌陷，因胡良伟违约并给谈宏佐造成损失，谈宏佐行使解除权，胡良伟应当将原有的租赁场地恢复原状。对此胡良伟认为要求胡良伟拆除的可以拆除，但系谈宏佐不让胡良伟进行拆除，但对谈宏佐主张的损失计算数额不认可。一审法院认为，双方于2016年3月6日达成《调解协议》，其中对简易房的拆除、水井井房的整修进行了调解，双方已经达成协议，且由于谈宏佐没有提交证据证实其实际损失数额，故一审法院对谈宏佐的该项请求不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、谈宏佐与胡良伟于2016年10月9日解除双方签订的场地租赁合同；二、胡良伟支付谈宏佐2016年7月1日至2016年10月9日期间的租金13699元；三、胡良伟支付谈宏佐利息及违约金共计25000元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回谈宏佐其他诉讼请求。案件受理费2600元，谈宏佐负担1600元，胡良伟负担1000元。
二审期间，胡良伟申请证人出庭作证，刘来苍称：谈宏佐与胡良伟因井和棚子发生争执，谈宏佐于2016年正月十六日给胡良伟停电。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，谈宏佐与胡良伟于2015年7月1日签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。谈宏佐作为出租人，其主要义务是应按照约定将租赁物交付胡良伟，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。胡良伟作为承租人，其主要义务是按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并按照约定支付租金。本案中，双方签订协议后，谈宏佐已履行其合同义务，胡良伟亦应依约履行其合同义务。因双方就履行《场地租赁合同》引发本案诉讼，本案一审期间，一审法院于2016年10月9日组织双方就涉案租赁物进行了交接，故双方合同实际已无法继续履行，应予解除。一审法院依法确认双方签订的涉案租赁合同于2016年10月9日解除，并无不妥，本院予以确认。对于合同解除的原因，双方均主张系对方违约，对此，本院认为，从双方于2016年3月6日签订的《调解协议》及谈宏佐提交的照片可以看出，胡良伟在使用涉案租赁物时存在拆除围墙及水井井房的事实，而胡良伟的上述行为并未经谈宏佐事先同意，故胡良伟并未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。且，根据合同约定，胡良伟应于每年的6月2日支付租金但其直至谈宏佐于2016年8月2日提起本案诉讼，胡良伟也未支付租金，已逾期超过30天，致使谈宏佐合同目的无法实现，谈宏佐有权依约解除合同。胡良伟主张谈宏佐给其切断电源，属严重违约，其有权拒付租金。本院认为，依约支付租金系胡良伟的法定义务，如谈宏佐无故给其断电，其可依法要求谈宏佐赔偿损失，而不应以此为由拒付租金，故本院对胡良伟的该主张不予采信。如前所述，涉案租赁合同的解除系胡良伟违约导致，一审法院依据双方合同的约定依法酌情判令胡良伟支付谈宏佐利息及违约金25000元，亦并无不妥，本院亦予以维持。
综上，上诉人胡良伟上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人胡良伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一七年十二月十四日
书记员 杨倩倩
书记员 韩明玉