北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
2015年通民初字第27391号
原告李娜，女，1987年5月3日出生，汉族，职员，住北京市通州区。
委托代理人解东迎，北京市铭德律师事务所律师。
被告高喆，男，1981年6月8日出生，满族，无职业，住北京市通州区。
委托代理人唐琨，北京市安博律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室，统一社会信用代码：×××。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。
原告李娜与被告高喆、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告李娜的委托代理人解东迎，被告高喆及其委托代理人唐琨，被告链家经纪公司的委托代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告高喆为我办理位于北京市通州区x房屋的产权转移登记手续；2、判令被告高喆向我支付违约金200175元；3、本案诉讼费用由被告高喆承担。事实和理由：2014年10月28日，我和被告高喆经协商，就位于北京市通州区梨园镇砖厂村北京市x号房屋买卖事宜达成一致，在被告链家经纪公司的居间服务下，于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》。《合同》约定我以房屋总价款85万元的价格购买被告高喆名下的上述房屋，我于当日向高喆支付了定金2万元。在《合同》签订后，我按照约定向被告高喆支付了房屋首付款共计45万元。依照《补充协议》的约定，高喆应在开发商通知办理房本之日起15个工作日内取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知我和被告链家经纪公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。但据我向房屋产权证书发放部门咨询，被告高喆已于2015年8月就将本案涉诉房屋的产权证书领取，被告高喆并未按照约定的期限通知我，至今也不为我办理产权转移登记手续。另外，我还向被告链家经纪公司支付了居间服务费，链家经纪公司也应当对房屋产权转移登记事宜予以协助，但其并没有尽到自己的责任和义务。我认为高喆已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。故为了维护我的合法权益，现诉至贵院，望贵院支持我的诉讼请求。
被告高喆辩称：对于继续履行合同我方没有异议，但是要求原告李娜支付我尾款；我方不存在违约行为，对于房产证下来后，支付后期房款的日期及方式没有约定，并且双方签订的《合同》及《补充协议》关于支付方式前后约定不一致，所以我方在开发商通知房产证办理完毕时要求原告方协商后续尾款的支付问题，被告链家经纪公司也已经通知过原告方，但原告方一直不予理睬，我也是基于自我利益的保护，行使不安抗辩权，要求后续事宜达成一致之后，再继续履行，双方签订的《合同》之后，我一直履行合同义务，并没有因为房屋价格变动而有任何的违约行为；至于原告方主张的违约金，我方认为数额过高，同时原告也存在过错，而且原告方也没有发生实际的经济损失。综上，请求法院公正判决。
被告链家经纪公司辩称，我方不是《合同》的主体，故原告方的诉讼请求与我方无关，对于诉讼费用，我方不同意承担。
本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，被告高喆（出卖人）与原告李娜（买受人）签订了《合同》，同时双方还与被告链家经纪公司签订了《居间服务合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，根据上述各协议，各方约定被告高喆将其所有的坐落于x房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告李娜，涉诉房屋建筑面积52平米，双方约定的交易价格为85万元，李娜已经按约定支付高喆首付款45万元（含定金2万元），剩余的40万元由李娜申请银行贷款支付，被告高喆已经依约将涉诉房屋交付给李娜居住使用。双方合同履行的争议围绕《补充协议》第二条第2、3款产生，该条款约定：“2、房屋所有权证取得：高喆承诺在开发商通知办理房本之日起15个工作日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知李娜及链家经纪公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；3、还款解押：高喆应在取得房产证后5个工作日内，向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。”经询问，被告高喆表示其于2015年5月接到开发商电话通知其可以办理涉诉房屋的房产证，通过高喆向本院提交的涉诉房屋房产证显示，高喆系于2015年6月2日办理完毕银行的抵押手续。庭审中，被告高喆表示其在接到办理房产证的通知后便与链家地产取得联系，并要求链家地产通知李娜来协商后续款项的给付问题，因为双方此时对于解押款项的负担问题存有争议，但高喆也认可三方之间并未就此达成书面的协议，通过高喆提交的录音资料显示，其与链家地产的经纪人之间的谈话内容也体现出，三方之间并未就解押款及后续款项的给付达成新的合意。《补充协议》中关于违约责任的部分约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。经查，被告高喆于2015年12月23日在涉案房屋上设立了二次抵押，将涉诉房屋抵押给案外人周伟，后该抵押于2016年5月4日解除。在本案审理过程中，被告高喆于2016年10月17日，办理了涉诉房屋的银行还款解押手续。经查，李娜具备在北京市通州区购买住房的资质，同时李娜提交了其名下在中国工商银行北京新街口支行所开账户的明细，显示截止2016年6月22日，其账户内有余额436346.12元，欲证明其具备一次性支付高喆房屋尾款的能力。庭审中，李娜主张其购买涉诉房屋系用于其母亲就医治疗方便，但因为被告高喆的违约，使其无法正常使用房屋，需要在外租房，导致发生了实际损失，但其并未就其主张提供充分的证据予以佐证。
本院认为：依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。
根据本案查明的事实，李娜与高喆经链家经纪公司签订的《合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方应恪守履行各自的合同义务。现被告高喆同意继续履行《合同》及《补充协议》，本院亦不持异议，高喆已经办理了涉诉房屋的银行还款解押手续，李娜具备购房资质且具备向高喆一次性支付房屋尾款的能力，双方亦同意继续履行合同，故上述《合同》及《补充协议》的继续履行已不存在任何障碍，故对于李娜主张要求高喆配合其办理涉诉房屋的产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点为高喆是否存在违约行为。通过高喆提供的房产证及银行抵押合同显示，高喆于2016年6月2日已经办理完毕银行抵押手续，已经取得了房产证。根据上述《补充协议》约定，高喆应当在房产证取得后五日内通知李娜及链家经纪公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续，而且其应当在房产证取得后5个工作日内，向银行一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。对于通知的义务，高喆表示其已经通知了链家经纪公司及李娜，但李娜和链家经纪公司均予以否认，高喆也未能提供充分证据证明其如期履行了通知义务；对于办理解除抵押登记手续的义务，高喆主张双方对合同履行的后续事宜未进行协商，故其未按照合同约定的期限办理，其主张其为履行不安抗辩权。但通过《补充协议》可知，高喆办理涉诉房屋的银行抵押解除手续是双方合同继续履行的必要条件，且双方约定了明确的日期，无需再进行其他的协商。而且，办理涉诉房屋银行抵押解除手续不会对高喆造成不利后果，且高喆也没有证据证明其具备行使不安抗辩权的法定情形，故本院对于高喆的相应的答辩意见不予采纳。高喆逾期办理涉诉房屋银行抵押解除登记手续，违反了双方《补充协议》的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于违约金的数额，本院参考如下因素予以调整：1.涉诉房屋已经交由李娜实际居住使用，李娜虽主张其无法实际使用，但其并未提供相应的证据予以佐证；2.高喆逾期办理解除抵押登记手续的行为是否给李娜造成了实际损失，结合本案来看，李娜并未证明其存在实际的损失；3.高喆逾期办理解除抵押登记手续的时间长短，李娜自2015年7月1日起算高喆的逾期办理日期，本院不持异议，截止日期为2016年10月17日。结合上述因素，本院酌情确定高喆应当向李娜支付违约金五万元。
综上所述，李娜与高喆之间的《合同》及《补充协议》应继续履行，高喆应配合李娜完成涉诉房屋的产权转移登记手续，并向李娜支付因逾期办理银行抵押解除登记手续而产生的违约金，对于李娜主张的违约金数额过高的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李娜与高喆继续履行双方于2014年10月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，继续履行的内容为：李娜于本判决生效之日起三日内向高喆支付剩余购房款40万元整，高喆于本判决生效之日起十日内配合李娜办理坐落于北京市通州区x房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至李娜名下；
二、高喆于本判决生效之日起七日内向李娜支付违约金50000元；
三、驳回李娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12300元，由被告高喆负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚玮东
人民陪审员 黄钟甲
人民陪审员 胡晓波
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 王艳春