山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初第6516号
原告：庞文玲，女，汉族，住胶州市。
委托代理人：姜成岩，男，汉族，住胶州市，系原告丈夫。
被告：青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司，住所地胶州市。
负责人：宋冬梅，经理。
委托代理人：王军，山东海康律师事务所律师。
被告：青岛顺事达房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：宋冬梅，经理。
委托代理人：王军，山东海康律师事务所律师。
原告庞文玲与被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司、青岛顺事达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞文玲的委托代理人姜成岩、被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司（以下简称顺事达分公司）、被告青岛顺事达房地产开发有限公司（以下简称顺事达公司）的委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，请求：一、被告支付借款本金224万元、2014年12月23日至2016年9月6日的利息916160元（224万×2%×20.45月），合计3156160元。二、支付自2016年9月7日起至付清之日止按月息利率2%的利息。三、原告对备案至原告名下用于借款担保的、位于胶州市九龙镇龙湖路78号雅枚花苑二期小区10号楼商业网点107号、111号房屋优先受偿。四、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2014年1月28日向被告购买了位于胶州市九龙镇龙湖路78号“雅枚花苑二期小区”10号楼商业楼1层107户、111户房屋二套，原告付清了全部房款。合同约定被告于2014年12月31日前交付房屋。可被告无正当理由至今拒不交付房屋、出具发票、产权证明等，未给原告办理房屋权属登记，导致原告无法正常占有使用、出租、办理贷款或转让，给原告造成巨大经济损失。为此，原告要求被告承担自2015年1月1日至2016年6月30日期间的经济损失243492元（平均年利率6%，逾期加罚息40%，即按年利率8.4%计算。1932480元×8.4%年利率×1.5年）。庭审中原告变更事实与理由：2014年1月23日，原、被告双方约定被告向原告借款200万元，限期1年、月利率3%、每月22日前付利息。合同签订后，原告依约于当日支付借款200万元，被告同时出具收据二张，被告也于2014年1月28日将位于胶州市九龙镇龙湖路78号“雅枚花苑二期小区”10号楼商业网点1层107户、111户二套房屋备案至原告名下用于借款担保，后双方约定将2014年12月22日前的利息24万元利息转为本金。经多次催要，被告无理拒绝。
两被告辩称，一、原告所诉被告主体不适格，分公司只有部分特殊主体资格，只有保险、银行等主体才承担责任。二、该笔借款本金为200万元，原告主张的224万元，其中24万元是原告按月息3%计算的利息，超出法律规定8万元，因此该部分欠息应为16万元，该16万元不应当再计息，即法律规定的复息，三、原告主张的房屋既不是抵押也不是担保，不符合法律规定的担保与抵押的要件，没有优先受偿权。四、该款借款被告已按月息三分付至2014年8月22日，也就是按三分付息七个月，该部分利息超出法律规定的标准1%，也就是每月2万元，共计14万元，该14万元应视为偿还本金，因为该笔付款在民间借贷司法解释2015年9月1日实施之前。
原告提交的证据和被告的质证意见：
一、利息转本金协议书，证明被告借款原告款700万元、利息99万元，借款和利息至今未付。
二、补充协议，证明如被告于2015年1月23日前退还购房款，则原、被告双方解除备案的房屋买卖合同。
三、商品房预售合同，证明被告借原告款后，被告以雅玫花苑二期小区10号楼一层107号、111号房屋担保借款，并办理了网签。
四、银行业务凭证、客户回单、收款收据，证明被告借了原告款200万元。
两被告质证称对原告提交的以上证据的真实性均没有异议，对证明内容有异议，借款时间是2014年1月23日，在2014年8月22日前的利息，被告已按月息3分支付给了原告，付了7个月的，根据法律规定，2015年9月1日前最高院关于民间借贷规定发布前，民间借贷利息最高为同期贷款利率的四倍，根据规定2014年8月22日前被告超付的部分，应抵减本金，共7月，每月超付2万元，合计14万元，至此本金应186万元，因此2014年10月16日的协议，是不符合法律规定的，该借款应自2014年8月23日起按本金186万元按月息2%计算，直至付清。因此原告的诉讼请求过高，不符合法律规定，请求法院依法判决。本案是借款纠纷，原告提交的购房的证据，没有法律效力，另外对被告与原告网签商品房，被告认为既不是买卖关系，也不是抵押关系，法律规定抵押以登记为准，本案的商品房并未办理抵押登记，因此不属于借款的担保，原告不享有优先受偿权，且2014年10月16日的协议书违反了法律规定，一是本金已不是200万元，二是约定的利息超过法定的利息四倍，三是利息不能计算利息，不能出现利滚利。
经审理查明，2014年1月23日，被告顺事达分公司借原告款200万元，约定利息3分。
被告按月息三分向原告支付了2014年1月23日至2014年8月23日7个月的利息，每月6万元，计42万元。
2014年10月16日原、被告达成协议，将2014年8月23日至2014年12月22日的利息24万元（每月利息6万元）转成了本金。
原、被告认可2014年12月23日后的利息按月息2%计算。
2014年1月23日，原告与被告顺事达分公司达成了补充协议，协议约定“卖方于2015年1月23日前可退还雅玫花苑小区二期10号楼商业1层107号、111号的购房款，并自买方交房款之日起按月利率3%支付利息和管理费，则本商品房预售合同解除，双方共办理撤销房产备案手续。卖方于本协议生效之日起一年内保留本房屋的所有权，买方不得转让、抵押、出租等。”、“备注每月在22号前付利息”。
2014年1月28日，原告与被告顺事达分公司签订了青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的雅玫花苑二期小区10号楼一层107号、111号的房屋，购房款分别为961590元、970890元。
原、被告未办理雅玫花苑二期小区10号楼一层107号、111号房屋的抵押登记。
雅玫花苑二期小区10号楼一层107号、111号房屋至今未竣工验收。
青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司是青岛顺事达房地产开发有限公司设立的分公司，法定代表人均是宋冬梅。
本院所确认的上述事实有原告提供的协议、合同、银行业务凭证、客户回单、收款收据及原、被告当庭陈述在案为凭，证据经本院当庭审查，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点有：
一、民事责任的承担。
依《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司是青岛顺事达房地产开发有限公司设立的分公司，其民事责任由被告青岛顺事达房地产开发有限公司承担。
二、借款本金的认定。
被告顺事达分公司借原告款200万元，事实清楚，证据充分，原告请求偿还借款200万元，予以支持。
依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”的规定，虽然2014年10月16日原、被告达成了将2014年8月23日至2014年12月22日的利息24万元（每月利息6万元）转成本金的协议，但是利率超过了年利率24%，超过部分的利息不能计入后期借款本金，即前期借款利息应按年利率24%计入后期借款本金16万元。
综上，至2014年12月22日被告顺事达分公司借原告款合计216万元。
三、借款利息的认定。
依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，2014年1月23日被告顺事达分公司借原告的款200万元按月息三分向原告支付了2014年1月23日至2014年8月23日7个月的利息，年利率为36%，被告认为超付利息应予抵减本金的请求不符合第二十六条的规定，不予采纳。
原、被告确认2014年12月23日后的利息按月息2%计算，不违反法律规定，本院认定2014年12月23日后的借款利息按月息2%计算。
四、关于签订房屋买卖合同是否为借款担保的问题。
2014年1月23日被告顺事达分公司向原告借款200万元，之后双方于2014年1月28日就被告开发的雅玫花苑二期小区10号楼一层107号、111号的房屋签订了青岛市商品房预售合同，而双方于2014年1月23日达成的补充协议中约定“卖方于2015年1月23日前可退还雅玫花苑小区二期10号楼商业1层107号、111号的购房款，并自买方交房款之日起按月利率3%支付利息和管理费，则本商品房预售合同解除，双方共办理撤销房产备案手续。卖方于本协议生效之日起一年内保留本房屋的所有权，买方不得转让、抵押、出租等。”、“备注每月在22号前付利息”，原告与被告顺事达分公司签订青岛市商品房预售合同和补充协议的真实目的是为借款提供担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，如借款人被告顺事达公司不履行生效判决确定的金钱债务，则原告可以申请拍卖雅玫花苑小区二期10号楼商业1层107号、111号的房屋，以偿还债务，故对原告主张的优先受偿权不予支持。
综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛顺事达房地产开发有限公司偿还原告庞文玲借款216万元，并承担自2014年12月23日起至付清之日止按月息2%计算的利息，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告庞文玲的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32050元，由被告青岛顺事达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院.
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院.
审 判 长 泮晓朋
审 判 员 郝李丽
人民陪审员 刘振堂
二〇一七年五月十五日
书 记 员 王文杰