四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终449号上诉人（原审原告）：张雪萍，女，1993年5月15日出生，汉族，住四川省泸县石桥镇。委托诉讼代理人：沈留杰，四川九狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所地四川省眉山经济开发区新区。法定代表人：何念文，副经理。委托诉讼代理人：朱庆云，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。上诉人张雪萍因与被上诉人眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称圣丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院(2016)川1402民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人张雪萍委托诉讼代理人沈留杰，被上诉人圣丰公司委托诉讼代理人朱庆云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张雪萍上诉请求：撤销(2016)川1402民初3163号民事判决，并依法改判圣丰公司支付张雪萍2013年9月15日至2016年9月15日止的租金150256元。事实与理由：1.《补充协议》与《商品房买卖合同》相互独立。不存在以租金抵扣房款的优惠买房事实。2.张雪萍购买案涉铺面就是为了出租，补充协议的权利义务约定违反了权利义务对等原则。3.租金抵扣房款违反法律法规对税收的管控，圣丰公司主张租金抵扣房款的优惠买房的事实不符合法律规定。圣丰公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.《补充协议》是《商品房买卖合同》的补充合同。《补充协议》不是租赁合同，而实质是委托管理（托管）合同。2.《补充协议》约定的内容，与张雪萍相邻商铺的租金合同共同佐证圣丰公司以租金优惠张雪萍房款的事实。3.案涉税收属于行政管理问题，与本案无关。且税务部门已经多次稽查圣丰公司的税务问题，圣丰公司依法纳税。张雪萍向一审法院起诉请求：圣丰公司立即支付2013年9月15日至2016年9月15日止所欠租金150256元一审法院认定事实：2013年9月15日，张雪萍向圣丰公司购买了位于眉山市圣丰农产品批发市场的BI栋10单元3楼层327号、345号商业摊位，两处摊位共支付购房款395412元。签订购房合同的当天，张雪萍（甲方）、圣丰公司（乙方）就两处摊位分别签订了《补充协议》，该协议第二条约定：……甲方同意从2013年9月15日至2018年9月30日止的使用权委托给乙方，该期间所产生的收益及风险均由乙方承担。该商铺交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将该商铺交付相应承租商户。合同第六条还约定：本协议委托期间，甲方不得单方提前终止或解除本协议，甲方如有违反，给乙方或商铺实际经营者造成损失的，甲方应赔偿全部损失并承担违约责任。协议签订后，张雪萍将所购的两处商铺交付圣丰公司出租至今。此期间圣丰公司未向张雪萍支付租金。张雪萍于2016年9月23日起诉。一审审理中，张雪萍提出以下证据1：《商品房买卖合同》及圣丰公司出具的收款收据：证明双方发生的买卖合同关系，以及购房单价和房屋总价及张雪萍已交清房款的事实。2、《补充协议》，证明圣丰公司租用张雪萍商铺的事实和圣丰公司应向张雪萍交租金的事实，3、张雪萍所购商铺旁边的商铺业主与圣丰公司签订的协议复印件，证明圣丰公司对其他商铺进行了返租，第一、第二年的租金是按购房总价款的9%，第三至五年的租金按购房总价款的10%支付给业主。圣丰公司对张雪萍的以上证据的质证意见为：对《商品房买卖合同》及其补充协议的真实性无异议。该补充协议是对《商品房买卖合同》的补充。补充协议约定张雪萍五年内不收圣丰公司租金，是因为在购房合同中在购房单价上对张雪萍进行了优惠。圣丰公司出售的房屋有两种情况，第一种是返租后支付业主租金，这种情况是圣丰公司对购房者的购房单价未作优惠。第二种情况就是在购买房屋时对房屋单价作了优惠后，与购房者签订补充协议，由业主将房屋交张雪萍出租，五年内的租金由圣丰公司享有。本案中张雪萍属第二种情况。对张雪萍提出的相邻商铺的返租协议，是属于第一种情况，张雪萍不能以该协议作为向圣丰公司主张租金的依据。圣丰公司向本院提供了以下证据：1、案外人黄艳购买的B10栋203号商铺的合同及《管理委托合同》，证明该商铺的单价为8302.28元，该商铺的租赁形式为每年按购房款总价的比例返租金。证明该购房单价与张雪萍购房单价之间有较大差距，2、3楼曾成秀商铺的买卖合同及管理委托合同，证明在同一层楼，曾成秀所购房屋的单价为12264.89元，与张雪萍所购商铺的单价差距也较大，圣丰公司按其购房款总价的比例返租金也是合理的。3、圣丰公司与案外人王琳喻、张群碧、黄文军、吴刚所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，以上四户业主所购买的房屋均在张雪萍所购商铺的同一层楼，且在张雪萍商铺附近，所签订的《补充协议》中关于商铺交由原告租赁的约定与原、被告之间的约定相同，四位业主在购房时均享了单价优惠，购房单价均在6000余元。因此，与张雪萍在补充协议中均约定了将所购房屋交圣丰公司出租，五年内的收益含租金由圣丰公司享有。张雪萍对圣丰公司以上证据质证意见为：对曾成秀的《商品房买卖合同》的真实性不确定，其单价约定不符合客观情况，二楼黄艳所购商铺的单价才8000余元，二楼的商业价值大于三楼，房价应高于三楼。因此，对该份证据的真实性不予认定。对圣丰公司提出的与王琳喻、张群碧、黄文军、吴刚所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的真实性无异议，但圣丰公司不能达到其所要证明的目的。一审法院认为，张雪萍与圣丰公司在同一天签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，两份合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，对双方当事人具有约束力。双方签订的补充协议应是在双方签订的《商品放买卖合同》的基础上达成的，与《商品房买卖合同》是不可分割的，不是单纯的房屋租赁协议。该协议明确约定了在2013年9月15日起至2018年9月30日止的这段时间内，该两处商铺由圣丰公司出租，收益和风险均归圣丰公司所有和承担。也就是说这段时间内的租金归圣丰公司所有，如果租不出去，未产生收益的风险也由圣丰公司承担。结合同一层楼的王琳喻、张群碧、黄文军、吴刚与圣丰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》来看，双方签订的《补充协议》的约定方式符合圣丰公司提出的在签订《商品房买卖合同》时，因对购房单价上有所优惠，从而双方约定商铺五年内的租金由圣丰公司收取的情况。因此，双方应严格按照所签订的《补充协议》履行合同义务。张雪萍请求圣丰公司支付这段时间内的租金的诉请不符合合同约定，不支持。为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定判决：驳回张雪萍对眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司的诉讼请求。二审中张雪萍提交商品房买卖合同摘要复印件一份，该复印件记载彭小伟购买2幢2单元303号房，房屋面积为35.13平方米，房屋总价为237689元。其欲以此摘要与一审提交的《商铺出租及管理委托合同》（该合同记载商铺坐落位置为眉山市圣丰农产品批发（物流）市场B2栋2-303号，商铺建筑面积为35.13平方米，但购买人信息未复印）相互佐证，证明彭小伟以单价6700元购买了圣丰公司商铺，并享有收取租金的权利。圣丰公司质证：因该组证据均为复印件，不认可证据三性质，且即便证据具有真实性，但该商铺所在幢数不一，购买时间不一，不能作为案件事实的参考。本院认证为：上述证据均系复印件，且《商铺出租及管理委托合同》无合同相对方的任何有效信息，存在重大瑕疵，对该证据不予认定。二审中张雪萍陈述，就购买案涉铺面，张雪萍父亲代其与圣丰公司共计签订三份合同，分别为《房屋买卖合同》、《补充协议》、《商铺出租及管理委托合同》，合同签订过程为张雪萍签字后再由圣丰公司加盖印章，圣丰公司加盖印章后未将记载张雪萍收取租金的《商铺出租及管理委托合同》交给张雪萍。其主张租金的依据就是《商铺出租及管理委托合同》。本院查明的其余案件事实与一审事实一致，本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张雪萍以与圣丰公司存在一份《商铺出租及管理委托合同》为由，请求圣丰公司支付租金。对此，圣丰公司不认可双方除案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》以外，还存在另一份合同。且从《补充协议》约定的内容来看，该协议明确约定了在2013年9月15日起至2018年9月30日止的这段时间内，案涉商铺由圣丰公司出租，收益和风险均归圣丰公司享有和承担。即《补充协议》明确约定在2013年9月15日起至2018年9月30日止，张雪萍不享有案涉房屋的租赁权。与其主张尚存另一份合同约定且其享有商铺租赁收取租金的权利明显矛盾。故张雪萍应当对其与圣丰公司之间有另一份合同的存在承担举证责任。张雪萍对此未提交任何有效证据，应承担举证不能的后果。张雪萍主张其购买的商铺由圣丰公司取得租赁权不符合权利义务对等原则。对此，圣丰公司以租赁权让渡部分房屋价款的解释有一定的合理性；张雪萍与圣丰公司均是完全民事主体，合同内容本身亦并不违反法律禁止性规定，圣丰公司有权根据合同享有收取租金的权利。圣丰公司以享有租赁权让渡部分房屋价款是否涉嫌规避税务等问题，属于行政管理的范畴，与本案无关联性，本院不予审查。综上，上诉人张雪萍上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3305元，由上诉人张雪萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈晓华审 判 员  孙春红代理审判员  沈晓娟二〇一七年五月三十一日书 记 员  陈乐奕