浙江省湖州市中级人民法院
民事判�书
（2008）湖民一终字第398号
上诉人（原审原告）：朱斌伟。
委托代理人：费志云。
被上诉人（原审被告）：张梅珍。
被上诉人（原审被告）：曹雄民。
两被上诉人共同委托代理人：曹月红。
上诉人朱斌伟与被上诉人张梅珍、曹雄民房屋租赁合同纠纷一案，长兴县人民法院于2008年7月26日作出（2008）长民初字第767号民事判决。上诉人朱斌伟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。经过阅卷和调查、询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：张梅珍、曹雄民系夫妻关系。2008年4月初，朱斌伟与张梅珍、曹雄民口头达成协议，张梅珍、曹雄民将位于长兴县雉城镇金陵中路一层339号店面出租给朱斌伟使用，4月10日左右，朱斌伟支付了定金后张梅珍、曹雄民将房屋钥匙交付给了朱斌伟。2008年4月26日，朱斌伟与上海三足�织品有限公司就其加盟该公司开设3ZU袜饰连锁专卖店达成意向协议，朱斌伟按约支付了3000元意向金。2008年5月2日，朱斌伟与张梅珍正式就房屋出租事宜签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2008年4月25日2008年10月24日止，合同还约定，租赁期间出现政府征用、收购、回收或拆除该商铺的，合同可以终止，双方不承担责任。合同签订后，朱斌伟即支付给张梅珍、曹雄民房租23000元，保证金5000元及转让费5000元。2008年5月5日，长兴县永信房屋拆迁公司受长兴县土地储备中心委托张贴了拆迁公告，依法对该出租地段房屋进行拆迁，朱斌伟承租的房屋也在被拆迁范围内。朱斌伟得知该消息后，即停止了对房屋进行装修，并于2008年5月7日打电话给张梅珍要求解除房屋租赁合同，但双方因租金退还数额及时间未能达成一致，故纠纷成讼。
原审法院另查明，因张梅珍、曹雄民的房�可能要被拆迁，长兴县永信房屋拆迁公司曾在2008年4月25日和26日两次打电话给张梅珍、曹雄民，第一次打电话是对房屋的情况进行摸底，第二次是通知其在2008年5月4日回长兴开拆迁听证会。2008年5月3日，长兴县土地储备中心在环保大楼地块拆迁补偿安置方案及计划（草案）中对动迁时间安排为2008年8月24日房屋全部拆迁；2008年7月21日，因评估调摸延期，长兴县土地储备中心对该地块的动迁时间进行部分调整，将动迁时间安排在2008年10月29日房屋全部拆迁。
原审法院审理认为，朱斌伟和张梅珍、曹雄民签订的房屋租赁合同中明确约定了在租赁期限出现政府征用、收购、收回或拆除出租房屋的，可以提前终止合同，因此对于朱斌伟以承租的房屋已被列为拆迁范围，要求解除与张梅珍、曹雄民之间的租赁合同予以支持；但是，朱斌伟虽在2008年5月7日打电话给张梅珍、曹�民要求解除租赁合同，双方却未就合同解除事项达成一致，至今该出租房屋仍在朱斌伟控制下，现朱斌伟诉请要求解除与张梅珍、曹雄民之间的租赁合同，而并非要求确认2008年5月7日通知张梅珍、曹雄民解除合同的效力，且双方之间的租赁合同已部分实际履行，因此朱斌伟与张梅珍、曹雄民之间的租赁合同应自法院确定的解除日起解除，朱斌伟仍应支付至解除之日的房屋租金，保证金及转让费则应由张梅珍、曹雄民予以返还。对于朱斌伟要求张梅珍、曹雄民赔偿其故意隐瞒出租房屋将被拆迁的事实而与朱斌伟签订房屋租赁合同，致使朱斌伟的租房目的不能实现而造成朱斌伟损失的请求，因长兴县永信房屋拆迁公司在2008年4月25日与26日两次就张梅珍、曹雄民所有的房屋可能要被拆迁的情况打电话给张梅珍、曹雄民，虽然此时拆迁公告尚未正式张贴，张梅珍、曹雄民的房屋是否属于拆迁范围尚未确定，但张梅珍、曹雄民在2008年5月2日与朱斌伟正式签订房屋租赁合同前，并未将其所了解的房屋存在被拆迁的可能的事实告知朱斌伟，该行为有违诚实信用原则，因此对朱斌伟造成的因无法开业致使加盟意向金3000元无法退还的损失，张梅珍、曹雄民应当承担赔偿责任。对于朱斌伟要求张梅珍、曹雄民赔偿利息损失的请求，原审法院以张梅珍、曹雄民应退还的租金11500元，保证金5000元，转让费5000元，合计215000元，按银行同类贷款利率日万分之二点一自2008年5月2日计算至2008年7月2日为270元。故此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条第二款、第九十七条之规定判决：一、朱斌伟与张梅珍的房屋租赁合同于2008年7月25日解除；二、张梅珍、曹雄民返还朱斌伟租金11500元，保证金5000元，转让费5000元，赔偿朱斌伟加盟意向金损失3000元，利息损失270元，合计24770元，限于本判决生效后十日内支付；三、驳回朱斌伟对张梅珍、曹雄民的其他诉讼请求。
上诉人朱斌伟不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、当事人双方在租赁合同中明确约定了解除权，出租房拆迁被列为解除权条件之一，当该条件成就时可行使解除权，上诉人知道拆迁事实后，于2008年5月7日电话通知被上诉人要求解除合同，被上诉人亦表示同意解除合同，此时双方意见已经一致，仅就财产返还上存在分歧，且法律规定双方约定解除权的只要条件成就一方通知另一方时合同即解除，所以租赁合同解除时间应为5月7日，上诉人所需承担的租金也只能算至5月7日为止。二、5月7日至判决时止这段时间的租金损失由谁承担的问题，即扩大损失应按照谁的过错，谁负担来处理，上诉人已经及时通知被上诉人，且多次要求被上诉人返还长兴进行后续事宜处理，被上诉人却以长期在外，一年回一次为由要求上诉人等其回长兴退租金，因此在双方都同意解除合同时，因出租房屋闲置而产生的租金负担应由被上诉人承担。三、被上诉人违反诚信原则，明知出租房屋将拆迁而未将此重大事项隐瞒不告知上诉人，使上诉人的租赁目的最终无法达到，被上诉人应承担全部的损失责任。综上，上诉人认为，一审判决认定事实和适用法律都存在错误，故请求二审法院撤销原审判决，依法予以改判。
被上诉人答辩称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同已部分实际履行，因此上诉人与被上诉人之间的租赁合同应自法院确定的解除之日起解除，上诉人应支付至解除之日的房租租金，认定事实清楚，适用法律恰当。二、一审判决被上诉人返还租赁转让费5000元属认定事实不正确，适用法律错误�因该5000元租赁转让费是被上诉人代前一位承租人吴美佳收取的，上诉人明知该事实，故该5000元不应由被上诉人返还。三、一审判决被上诉人赔偿上诉人加盟意向金损失3000元是认定事实不清，适用法律不当，因为经营性商铺的出租方不应对承租人的经营风险承担责任，同时现有证据并不能证明上诉人已经确定拿不回3000元加盟意向金。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点可以归纳为，一、涉案租赁合同的解除日期应为何时，即租金计算应以何时为限；二、因租赁合同解除导致上诉人租赁目的无法达到而造成的损失应由谁承担。
对于争议焦点一，本案中上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同中明确约定了在租赁�限出现政府征用、收购、收回或拆除出租房屋的，可以提前终止合同，因此对于上诉人以承租的房屋已被列为拆迁范围，要求解除与被上诉人之间的租赁合同，一审法院予以支持，并无不当。上诉人虽于2008年5月7日电话通知被上诉人要求解除房屋租赁合同，但因双方事先未约定提前终止合同后的具体处理事宜，实际也未就租金退还数额与房屋归还达成一致，此后出租房屋钥匙一直留存上诉人处，涉案的出租房屋处于上诉人的实际控制之下，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经部分实际履行，因此一审法院判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同实际应自法院确定的解除日起解除，并无不当。
对于争议焦点二，上诉人能否要求两被上诉人赔偿其故意隐瞒出租房屋将被拆迁的事实而与其签订房屋租赁合同，致使上诉人租房目的不能实现而造成的损失。经查，长兴县永�房屋拆迁公司在2008年4月25日与26日两次就两被上诉人所有的房屋可能要被拆迁的情况下打电话给被上诉人，因此虽未有正式通知，被上诉人在2008年5月2日与上诉人正式签订房屋租赁合同前，并未将其所了解的房屋存在被拆迁的可能的事实告知上诉人，有违诚实信用原则，一审法院判决两被上诉人对上诉人造成的因无法开业，致使其加盟意向金3000元无法退还的损失承担赔偿责任，并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费713元，由上诉人朱斌伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
审 判 员 周 勇
代理审判员 冯杰民
二〇〇八年十月十五日
书 记 员 贾艳红