北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5689号
上诉人（原审被告）：缪锐，男，1968年3月3日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王珅，北京市玄德律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：刘圣寅，男，1985年7月28日出生，汉族，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：方斌，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨丹，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：缪锦，女，1971年1月24日出生，汉族，住北京市崇文区。
上诉人缪锐因与被上诉人刘圣寅、被上诉人缪锦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。缪锦经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
缪锐上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘圣寅的诉讼请求。事实和理由：我与刘圣寅均非合同当事人，双方均是合同当事人的继承人，因此，应当先处理继承法律关系，再处理合同纠纷；其次，缪锐并未放弃继承房屋，诉争房屋系谢祖琇、缪锐、缪锦共有，因此，谢祖琇无权擅自出售房屋，故我不同意刘圣寅的诉讼请求。
刘圣寅辩称，我同意原审判决。不同意缪锐的上诉请求。
缪锦经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃陈述意见的权利。
刘圣寅向一审法院起诉请求，判决缪锐、缪锦协助办理位于房山区拱辰街道四合巷11号楼③-1-313房屋的过户手续。
一审法院认定事实：位于房山区良乡四合巷11号楼③-1-313房屋（产权证号为：房优字第XX**号）登记的所有权人为谢祖琇。2006年2月17日，谢祖琇（出卖人）与刘顶钧（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定，出卖人以买卖方式取得位于房山区良乡四合巷11号楼1门313号房屋使用权；买受人所购商品房为第11幢③-1-313号房，该房用途为住宅，建筑面积共56.92平方米；出卖人与买受人约定该房总金额15万元人民币；买受人按一次性付款方式按期付款15万元整；出卖人应当在2006年2月25日前，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用；本房屋可以过户买卖后，出卖人配合买受人提供一切过户手续；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方依约履行，谢祖琇向刘顶钧交付房屋后，刘顶钧及其家人一直占有使用房屋，2015年10月2日，刘顶钧去世，刘顶钧去世后，其家人继续占有使用房屋至今。2016年11月26日，谢祖琇去世。后刘顶钧的继承人与谢祖琇的继承人因诉争房屋过户事宜产生纠纷，刘圣寅将缪锐、缪锦诉至法院，要求缪锐、缪锦协助办理诉争房屋的过户手续。
庭审中，刘圣寅向法院提交北京电力设备总厂有限公司人力资源处出具的《证明》一份，载明“刘顶钧原系我单位退休职工；其配偶：陈文会，1955年4月出生，病故；刘顶钧与陈文会结婚共生育子女包括：独子：刘圣寅，健在；其父：刘钟骙，于2008年7月6日病故；其母：蒋耀琴，于1997年7月11日病故；刘顶钧的父母均先于刘顶钧去世；该职工未收养过其他子女，无其他被抚养人，无第二次婚姻”；提交北京市房山区周口店地区办事处鑫山矿社区居委会出具的《证明》一份，载明“原我社区居民陈振荣，男，1931年1月12日出生，于2015年12月19日去世，其与冯克新结婚，共生育有三个子女；配偶：冯克新，健在；长女，陈文会，于2012年4月22日去世；长子，陈文福；次子，陈东风；陈振荣的父母已先于陈振荣去世，陈振荣未收养过其他子女，无第二次婚姻，无其他抚养人”；提交北京市公安局拱辰派出所出具的《证明信》两份，载明刘钟骙与蒋耀琴的户口登记情况及死亡时间,并提交冯克新、陈文福、陈东风签名的《放弃遗产继承的声明》。经法院向冯克新、陈文福、陈东风核实，三人均表示《放弃遗产继承的声明》系其真实意思，冯克新自愿放弃对陈文会的遗产及陈振荣从陈文会处继承的遗产的继承权，陈文福、陈东风自愿放弃继承陈振荣从陈文会处继承的遗产部分，三人均不参加本案诉讼。缪锐向法院提交北京市房山区人民政府拱辰街道办事处北京电力设备总厂社区居委会出具的《证明》一份，载明“谢祖琇与缪光钰结婚，共生育有二个子女，长子缪锐与长女缪锦；缪光钰于2003年6月28日去世；谢祖琇的父母已先于谢祖琇去世，谢祖琇未收养过其他子女、无第二次婚姻、无其他被抚养人”。
庭审中，刘圣寅向法院提交其与缪锐于2017年2月11日的通话录音，证明缪锐知道刘顶钧与谢祖琇当初签订合同之事，表示尊重老人意见。缪锐对录音真实性认可，不认可证明目的，认为录音仅能证明在2017年2月11日的时候缪锐对双方的买卖合同知情，并不能回述到买卖合同签订时是否知情，且能证明缪锐是不同意卖房的，因为录音可以看出缪锐已经在向刘圣寅主张自己的继承份额。经法院询问，缪锐表示谢祖琇在签订买卖合同之前在家里聊天时提到过卖房之事，当时未提出异议，卖房时缪锐并未与谢祖琇居住在一起，缪锐是事后才知道卖房的事，谢祖琇卖完房后与缪锐一起居住。缪锐称缪锦当时不与谢祖琇及缪锐一起居住，且来往不多，不知道缪锦是否知晓谢祖琇卖房之事。
诉争房屋系北京市电力设备总厂于1994年10月10日以优惠价向谢祖琇出售的房屋。经法院向北京市房山区住房和城乡建设委员会及北京市国土资源局房山分局调查核实，诉争房屋属央产房，需要产权单位开具同意出售的证明；经法院向北京电力设备总厂调查，该单位称诉争房屋已于2013年办理了二手房上市手续，但过户前可能需向该单位缴纳相应的费用。经法院询问，刘圣寅同意如果需要，在办理过户时向北京电力设备总厂缴纳相应的费用。庭审中，刘圣寅自述因过户产生的税费由其承担。
本案在审理过程中，经刘圣寅申请，法院作出（2017）京0111民初2989号民事裁定书，裁定对谢祖琇名下位于房山区良乡四合巷11号楼③-1-313号房屋（房产证号：房优字第XX**号）进行查封，刘圣寅提供安心财产保险有限责任公司保函作为担保。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，谢祖琇与刘顶钧签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。上述合同签订后，双方依约履行，谢祖琇向刘顶钧交付房屋后，刘顶钧及其家人占有使用房屋至今。现诉争房屋已经办理二手房上市手续、刘圣寅亦同意如果需要可以在办理过户时向北京电力设备总厂缴纳相应的费用，故诉争房屋符合合同约定的“可以过户买卖”，出卖人应当配合买受人提供一切过户手续。经查，刘顶钧与谢祖琇均已去世，因冯克新、陈文福、陈东风自愿放弃其相应的继承权利，现刘圣寅作为刘顶钧的遗产继承人，起诉要求谢祖琇的法定继承人缪锐、缪锦协助其办理诉争房屋的过户手续，符合法律规定和合同约定，法院予以支持，因过户产生的税费由刘圣寅负担。缪锐辩称的双方均无诉讼主体资格，与查明事实不符，法院不予采纳。缪锐辩称的谢祖琇无权处分诉争房屋，《房屋买卖合同》无效，没有法律依据，且，虽然诉争房屋是谢祖琇与缪光钰夫妻关系存续期间购买的共同财产，谢祖琇在缪光钰去世后出卖的诉争房屋，缪锐、缪锦作为缪光钰的法定继承人对诉争房屋享有一定的权利，但其二人作为谢祖琇的子女，在谢祖琇出卖房屋并交付房屋后多年一直未提出异议，缪锐又自认诉争房屋出卖后谢祖琇即跟其一起生活，故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行为宜，对缪锐的上述抗辩意见不予采纳。缪锐辩称的房屋买卖合同纠纷超过了诉讼时效，本案中，谢祖琇已经将诉争房屋交付于刘顶钧，刘顶钧及其家人一直占有使用房屋，缪锐主张房屋买卖合同纠纷超过诉讼时效，依据不足，该抗辩意见法院不予采纳。缪锦经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，法院依法缺席判决。判决：缪锐、缪锦于判决生效后十日内协助刘圣寅办理位于房山区良乡四合巷11号楼③-1-313房屋的过户手续，因过户产生的税费由刘圣寅交纳。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为，谢祖琇与刘顶钧签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。综合本案案情分析，缪锐表示谢祖琇出卖房屋后不久即知此事，并在交付房屋后多年一直未提出异议，故其知道谢祖琇出售房屋时就应当知道其权利受到侵害，但并未主张权利，故缪锐上诉称谢祖琇出售房屋系擅自处分的抗辩意见，法院不予采纳。
因谢祖琇与刘顶钧签订的《房屋买卖合同》有效，缪锐亦知悉谢祖琇出售房屋一事，且谢祖琇向刘顶钧交付房屋后，刘顶钧及其家人占有使用房屋至今，现诉争房屋已经办理二手房上市手续，刘圣寅亦同意在办理过户时向北京电力设备总厂缴纳相应的费用，故诉争房屋符合合同约定的“可以过户买卖”，原审法院认定缪锐、缪锦配合刘圣寅办理房屋过户手续并无不妥。
综上所述，缪锐的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由缪锐负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨志东
审 判 员 张 洁
审 判 员 史 伟
二〇一八年八月十七日
法官助理 刘 邢
书 记 员 付鑫裕
书 记 员 黄雅楠