安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0811民初79号
原告：安庆市宜秀区大龙山镇永林居民委员会，住所地安徽省安庆市宜秀区大龙山镇永林居民委员会，组织机构代码05973643-4。
负责人：邵兴东，主任。
委托代理人：杨积芳，安徽中天人律师事务所律师。
被告：安庆市宜秀区聚福堂商务酒店，住所地安徽省安庆市宜秀区大龙山镇永林创业园，组织机构代码L3372435-8。
经营者：余斌，男，1973年6月22日出生，汉族，住安庆市迎江区，安庆市宜秀区聚福堂商务酒店经理，
原告安庆市宜秀区大龙山镇永林居民委员会（以下简称永林居委会）与被告安庆市宜秀区聚福堂商务酒店（以下简称聚福堂商务酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日作出（2016）皖0811民初399号民事判决。双方不服该判决，向安庆市中级人民法院提起上诉。安庆市中级人民法院于2016年10月18日作出（2016）皖08民终1606号裁定，发回重审。本院于2017年1月5日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告永林居委会负责人邵兴东及委托代理人杨积芳、被告聚福堂商务酒店经营者余斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永林居委会向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《综合楼出租合同》无效，解除《捐赠协议书》；2、判决被告立即腾空出租房屋，向原告办理移交手续；3、（1）被告按每月6667元标准，支付自2014年8月份起至交付房屋日止的房屋占有使用费，按应付未付房屋占有使用费5%标准支付滞纳金；其中自2014年8月份起至2015年4月份被告应付原告房屋占有使用费6万元整，滞纳金3000元；（2）被告按捐赠协议约定标准，支付自2014年8月份起至交付房屋日止捐赠款；其中自2014年8月份起至2015年4月份被告应付原告捐赠款211250元整；（3）自2014年7月份起至2015年4月份，被告应支付原告电费60834.18元，滞纳金37493.61元；（4）自2014年3月份起至2015年4月份，被告应支付原告水费6288.64元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月12日，原、被告签订《综合楼出租合同》及《捐赠协议书》，原告将永林居委会所有的位于永林创业园内5号综合楼（建筑面积5820.5平方米）出租给被告经营酒店，租期十五年，自2010年2月1日至2025年1月31日，租金每年80000元，按季度支付，上季度支付下季度，租赁期内水、电费由被告承担。出租合同约定，租赁期内被告应按期支付房租及其他应支付费用，如拖欠一个月不付，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议收回出租房，由此造成的损失由被告承担。捐赠协议约定，被告每年向原告捐赠资金用于支持社区基础设施建设、居民医疗保险、居民区环境治理、五保户给养、失地农民及特困户生活保障等公益事业，捐赠金额前四年按每年27万元支付，以后每年递增3.5万元，捐赠款按季度支付，上季度支付下季度。协议履行至2014年3月，因被告资金不足，欠下巨额债务导致无法履行合同，开始拖欠房租及水电费。目前聚福堂商务酒店已停止经营，截止至2015年5月，被告累计拖欠原告租金6万元、捐赠款211250元、水费6288.64元、电费60834.18元。
被告聚福堂商务酒店辩称：从原告提供的综合楼出租合同来看，这个房子是合法的，我们这个合同是有效的。我们当时投资了一千多万，在这种情况下，恢复原状是不现实的。房租我们已经预交了35万元，交到2017年。关于捐赠协议，由于聚福堂商务酒店被拆，我们没有办法也不需要履行捐赠协议。拖欠水电费，我们认可，但具体数额不认可。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据1：原告组织机构代码证、被告企业信息公示单复印件。证明原、被告是本案适格诉讼主体；
证据2：安庆市宜秀区大龙山镇人民政府文件、建设工程施工合同复印件。证明原告是出租房屋合法的产权人；
证据3：综合楼出租合同复印件。证明原告将位于永林创业园5#楼出租给被告经营酒店（合同第一条）；租期15年，自2010年2月1日至2025年1月31日止（合同第二条第1项）；年租金8万元，按季支付，上季度支付下季度，租期内水电费由被告自行承担（合同第三条第2项、第四条第1项）；被告应按期支付房租及其他应付费用，如拖欠一个月不付，甲方（原告）有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议，收回出租房屋，由此造成的损失由乙方（被告）自负（合同第七条第5项）；
证据4：供水协议复印件。证明原被告供水、用水相关权利、义务，被告必须按规定，向原告交纳水费，不得拖欠和拒付，逾期不交，甲方按日加收1%滞纳金；
证据5：供用电协议复印件。证明原被告双方供电、用电权利、义务，原告每月按供电部门规定抄表，当月25日到次月10日向用户收取电费，用户不得以任何方式、任何理由拒付电费（合同第五条第3项），用电方不能按期足额向供电方交清电费的，应承担电费滞纳金，电费违约金按每日2%计算（合同第六条第6项）；
证据6：捐赠协议书复印件，证明被告自愿向原告捐赠公益事业发展资金，捐赠目的是支持社区基础设施建设和民生工程的健康发展，促进社区和谐；捐赠资金用于社区基础设施建设，居民医疗保险，居民区环境治理，五保户供养，失地农民及特困户生活保障等公益事业上；捐赠金额及时间，前四年按年捐赠现金27万元，第五年捐赠现金为30.5万元，支付时间在每年的季度前一月末向原告支付；双方约定，本协议未经另一方书面同意，任何一方不得改变本协议性质和本协议约定双方享有的权益或承担的责任义务；
证据7：申请报告、回复函、信封、改退批条。证明被告认可拖欠原告房租及水电费事实，请求缓交；原告同意被告缓交房租及水电费时间截止至2014年农历年底，如到期不能结算，社区将按协议约定终止协议；被告签收了原告的回复函；
证据8：关于启动永林小区经济小区建设工程的批复。证明本案涉案房屋建设已经过所在地大龙山镇政府同意建设；
证据9：安庆市宜秀区发展和改革委员会文件《关于同意大龙山镇永林工业集聚区创业园建设项目备案的通知》。证明本案涉案房屋建设已经过所在地宜秀区发展和改革委员会同意建设；
证据10：安徽省政府建设用地批复。证明本案涉案房屋所占土地于2011年转为城市建设用地，在建设时（2009年）土地性质为农村集体所有权；
证据8-10共同证明本案涉案房屋在建设时是集体土地性质，虽没有取得建设工程规划许可证，但经过了所在的区发改委和镇政府同意建设，是合法建筑。建设目的是为了解决失地农民收入，解决他们实际生活问题。因此，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；
证据11：水电费发票一份。证明原告已经代被告向供电部门缴纳水电费事实，（2014年7月份至2015年4月份水电费）。该证据与证据7-1、7-2相互印证，证明被告拖欠原告水电费的事实；
证据12：电费清单。证明被告自2014年7月至2015年4月份实际用电度数。
被告对原告提交证据的质证意见为：
证据1，真实性无异议，但对其关联性有异议，关联性不存在，不能作为本案的证据使用；证据2，与本案无关，不予质证；证据3、4、5，客观性、关联性、合法性无异议；证据6，捐赠在法律上是一种自愿的行为，是根据自愿与能力的原则；证据7，达不到其证明目的，被告不承认有违约事实，余斌也不存在任何违约事实；证据8、9、10，真实性无异议，但是与本案没有关联性，本案涉及房屋租赁合同，被告作为承租人与原告签订合同，原告应该保证房屋是合法建筑，不与本案有关；证据11、12，真实性无异议，但应当由供电部门、供水部门向被告主张，被告没有收到供电部门、供水部门任何地点、任何方式向被告催缴水电费，原告显然是过于代劳。
被告聚福堂商务酒店本次未向本院提供证据。
经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据，作如下确认：
原告提交的证据1，来源合法，本院予以采信；原告提交的证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12，来源真实，其证明目的，本院将结合案情综合认定。
经审理查明，2010年1月12日，原告与被告经营者余斌签订《综合楼出租合同》及《捐赠协议书》，原告将居委会所有的位于安庆市宜秀区大龙山镇永林创业园内5号综合楼（建筑面积5820.5平方米）出租给被告经营酒店，租期十五年，自2010年2月1日至2025年1月31日，租金每年80000元，按季度支付，上季度支付下季度，租赁期内水、电费由被告承担。出租合同约定，租赁期内被告应按期支付房租及其他应支付费用，如拖欠一个月不付，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议收回出租房，由此造成的损失由被告承担。捐赠协议约定，被告每年向原告捐赠资金用于支持社区基础设施建设、居民医疗保险、居民区环境治理、五保户给养、失地农民及特困户生活保障等公益事业，捐赠金额前四年按每年27万元支付，以后每年递增3.5万元，捐赠款按季度支付，上季度支付下季度。2010年6月25日，双方签订供用水协议和供用电协议，约定被告应按规定向原告缴纳水电费，逾期不交，原告按日加收所欠水费的1%的滞纳金，电费违约金按日2%计算。被告聚福堂商务酒店注册成立后，在四份协议上均作为承租方盖章。协议履行至2014年下半年，因206国道拓宽拆迁，对被告酒店经营产生影响，被告开始拖欠房租及水电费，聚福堂商务酒店已停止经营。原告因就房租等问题与被告协商未果，原告于2015年5月13日诉诸法院。在庭审过程中，经法院释明，原告变更诉讼请求。
另查明，原告出租给被告使用的上述房屋未取得建设规划许可，并于2016年10月被拆除。
本院认为：违反法律强制性规定的合同应当认定无效。本案中，因原告出租给被告使用的位于安庆市宜秀区大龙山镇永林创业园内5号综合楼，未取得建设工程规划许可，双方签订的综合楼出租合同应为无效。因此，原告要求确认原被告签订的《综合楼出租合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还出租综合楼诉讼请求，因诉争房屋于2016年10月被拆除，故此项诉讼请求已无法实现，不予支持。关于原告要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，因此合同无效是由于原告向被告出租的大龙山镇永林创业园内5号综合楼，未取得建设工程规划许可造成的，且原、被告发生纠纷原因是因为出租房屋需要征迁引起的，故原告要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占用费请求，本院不予以支持。原、被告双方签订的捐赠协议，与本案房屋租赁关系为不同的法律关系，不能同案处理，因此，原告要求被告支付捐赠款的诉讼请求，本院不予支持;原告不是水、电的供用部门，被告可以自行向供水、供电部门缴纳相关费用，因原告未提供证据证明其已代为缴纳了被告所欠具体数额的水电费，因此，原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告安庆市宜秀区大龙山镇永林居民委员会与被告安庆市宜秀区聚福堂商务酒店于2010年1月12日签订的《综合楼出租合同》无效；
二、驳回原告安庆市宜秀区大龙山镇永林居民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费6983元，由原告安庆市宜秀区大龙山镇永林居民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 张 健
代理审判员 李恒圆
人民陪审员 章少敏
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 耿 婧
附：本案适用的法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。