北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初38470号
原告（反诉被告）：张春竹，女，1979年1月2日出生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：申红军，北京市天安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号
法定代表人：陈西雷，职务董事长。
委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工。
原告（反诉被告）张春竹与被告（反诉原告）北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春竹的委托诉讼代理人申红军，被告中鑫源公司的委托诉讼代理人崔树全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春竹向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2016年8月1日至2017年9月1日的逾期交房违约金124662元；2.被告给付原告自2017年9月2日至实际交房之日止的的逾期交房违约金（以购房款3156837元为基数，按照日万分之一计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月7日，原告张春竹与被告中鑫源公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告张春竹购买被告中鑫源公司开发的位于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔xxx号房屋，合同价款为3156837元。并约定被告于2016年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人有权退房，买受人继续履行合同的，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳了购房款，但被告至今未交付房屋，已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令所请。
被告中鑫源公司辩称：认可逾期交房，我们认为他的违约金过高，申请法院调整，按照当地房租赔偿。
反诉原告中鑫源公司提出反诉请求：要求原告交纳自2018年2月14日至4月1日共47天的逾期收房违约金74185.67元。事实与理由：2018年2月4日原告收到了入住通知，我方给了原告十天时间收房，原告没有收房，我们3月3日发了第二次入住通知，原告依旧没有收房，根据补充协议的约定，违约金按照房屋总价房款3156387元乘以47天乘以日万分之五计算。关于原告是否交付违约金其实并不会阻碍原告收房，无论原告是否交纳收房违约金，我们都会交房给原告。
反诉被告张春竹针对反诉原告中鑫源公司的反诉请求答辩称：反诉没有事实和法律依据，被告未交房，并非原告不收房，从我方收到的入住通知书上看，其中写明要求我们带上逾期收房的违约金才能交房，与事实不符，且我们的录音也能看出此问题，其实际是附条件的交房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年4月7日，原告张春竹与被告中鑫源公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告张春竹购买被告中鑫源公司开发的位于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔xxx号房屋，合同价款为3156837元。合同签订后，原告张春竹向被告中鑫源公司交纳了全部购房款。
关于交付条件，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。关于逾期交房的责任，合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同补充协议第四条第二款关于合同第十一条的补充约定：如果甲方不向乙方发出交付房屋通知，就以《预售合同》规定的房屋交付时间为准，乙方应按《预售合同》规定的甲方交房日期作为乙方来找甲方接房的具体时间。如果乙方不来接房，一切责任由乙方自己承担，甲方已经完成交房义务。甲方不承担任何逾期交房的违约责任。补充协议第六条关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。补充协议第八条第一款第二项约定：除上述应向物业管理公司直接向乙方交付的文件外，在甲方取得《预售合同》第十一条第（二）款所列文件或单体验收报告后，并在甲方发出《房屋交接通知单》的情形下，视为甲方已完全具备根据《预售合同》及其附件和本《补充协议》交付该商品房的条件。补充协议第八条第二款第三项：（4）《房屋交接通知单》在视为乙方接收之日次日起至乙方实际收房之日止，乙方按日计算向甲方支付全部房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际支付之日向甲方支付该违约金。
关于补充协议与合同的关系，合同第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
被告中鑫源公司称2018年2月4日原告张春竹收到了被告中鑫源公司邮寄的《入住通知书》，给了原告张春竹十天时间收房，原告张春竹没有收房，2018年3月3日再次发送了《入住通知书》，原告张春竹依然没有收房，因此原告张春竹应给付逾期收房的违约金。对于《入住通知书》，原告张春竹表示收到过，但是该通知书上写明“请你在接到此入住通知书后十日内带上逾期收房的违约金……办理收房手续”，因此认为该通知为附条件的收房，其不认可自己存在违约行为，因此不同意交纳违约金，所以没有收房。为此原告张春竹提交了录音一份，原告张春竹称该录音是其拨打开发商的电话与新地国际的工作人员间的对话，在该录音上，开发商的工作人员反复提到，如果收房需要交纳延期收房的违约金，如果不交纳则不能办理收房手续。在本案开庭时，被告中鑫源公司称，即便原告张春竹不交纳违约金也可以收取涉案房屋，后原告张春竹于开庭当日（2018年4月2日）办理了收房手续。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。合同中约定被告中鑫源公司应于2016年7月31日交付房屋，被告中鑫源公司迟延交房的行为已构成违约，故对于原告张春竹要求被告中鑫源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院对此予以支持。关于违约金的计算标准，补充协议第六条约定的标准，明显不合理地减轻了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，且排除了业主对逾期交房损失的合理救济权利，根据合同第二十八条的规定，应按照合同约定的日万分之一的标准计算。关于被告主张的张春竹所主张的数额过高的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于原告张春竹收房的时间，原告张春竹自认已于2018年4月2日将涉案房屋接收，因此对于被告中鑫源公司逾期交房违约金的截止时间计算到2018年4月1日为宜。
关于被告反诉称原告张春竹逾期收房，应支付违约金的问题，虽双方的合同中有关于交房条件和《房屋交接通知单》的约定，但并未将支付违约金作为收取房屋的条件，而从被告中鑫源公司提交的《入住通知书》和原告张春竹提交的录音证据上看，交纳违约金系原告张春竹收取房屋的必要条件，这与双方的约定不符。同时在双方已关于交房问题存在争议，被告中鑫源公司已长时间违约并且未支付违约金的情况下，原告张春竹拒绝支付《入住通知书》上要求支付的违约金属正常行为，故对于被告中鑫源公司要求原告张春竹支付逾期收房的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付原告（反诉被告）张春竹自2016年8月1日至2018年4月1日（共609日）的逾期交房违约金192251.4元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告（反诉被告）张春竹的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）北京中鑫源房地产开发集团有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1397元，由被告（反诉原告）北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费828元，由被告（反诉原告）北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 宋剑涛
二〇一八年四月二十六日
书记员 高金鼎