广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5510号上诉人（原审被告）:范淡荷，女，汉族，1967年4月30日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭展峰，广东淮汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：何国光，该公司经理。委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。上诉人范淡荷因与被上诉人佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人范淡荷提起上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判范淡荷向豪信物业公司支付2016年11月至2017年1月的房产物业管理费2119.26元及公共耗能费20.85元；2.一、二审诉讼费用由豪信物业公司承担。事实和理由：一、2014年12月5日前范淡荷和豪信物业公司都认为车库是不需要支付物业管理费的。涉案车库是范淡荷购买房产时，开发商佛山市南海××房地产开发有限公司（以下简称××公司）承诺附赠使用的。如果范淡荷使用该车库需要支付物业管理费，则为何豪信物业公司与范淡荷签订《前期物业管理服务协议》时不作约定？范淡荷收到豪信物业公司发出的《关于漏收××四联排别墅车位管理费的补收说明》之前，一直由豪信物业公司提供物业管理费数额给银行，后直接从范淡荷的银行账户中划扣。如果双方存在车库需要支付物业管理费的合意，2014年12月前，在范淡荷的账户有足够余额的情况下，豪信物业公司就应直接扣划，而不是在事隔三四年后才要求范淡荷补交。一审判决认为《××四联排车位使用权协议书》“使用权限”部分第二条约定：“乙方（范淡荷）日常使用应遵守物业管理公约及车位管理制度，且缴纳相关费用（电费、清洁、保安、设备维修等）”判决范淡荷需要支付车库物管费。但是《××四联排车位使用权协议书》是2011年10月7日签订的，如果上述约定的相关费用是指车位物管费，那豪信物业公司不会在2014年12月5日前一直未要求范淡荷支付，也未从银行账户中直接扣划。二、豪信物业公司向范淡荷主张收取车位的物业管理费于法无据。根据《佛山市物业管理办法》第八十三条的规定，物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。第八十九条规定，自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）数量计收，也可按法定产权建筑面积计收。经业主大会同意，经规划行政管理部门审批，在物业管理区域内设置全体业主共有的临时停车位的，停放服务收费按市、区价格管理部门制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行，依规办理相关手续，涉案车位是范淡荷房屋的地下车库，由范淡荷独立使用，但没有法定产权，也不是全体业主共有的临时停车位，故豪信物业公司无权收取车库物业管理费。《××四联排车位使用权协议书》“使用权限”部分第二条的约定并不包括物业管理费。小区提供的通道属业主共有部分，已按房屋面积公摊，并已支付物业管理费。汽车门禁和保安均设在小区入口，该部分费用已包含在范淡荷支付的房产物业管理费中，一审判决以豪信物业公司提供通道、门禁、保安等为由认为范淡荷需要支付车库物业管理费，难以令人信服。范淡荷所使用车位的水电费、水电设施、保洁及保安等均由范淡荷自己负责，并无享受豪信物业公司的服务，和其他一般的车位性质完全不用，因此豪信物业公司不应收取相关管理费用。三、豪信物业公司无权向范淡荷收取公共耗能费。涉案车位位于范淡荷房屋的地下一层，与范淡荷的房屋形成整体，与其他车位独立分隔，内设楼梯直通范淡荷屋内。范淡荷收楼后为车库安装了电动卷闸、电灯和水龙头，并自行打扫清洁，水电费和清洁费均为范淡荷承担。如果要求范淡荷分摊公共耗能费，又要求范淡荷承担车库内的水电费和清洁费，显失公平。再者，2014年12月之前，双方的行为均表示范淡荷无须支付车位物业管理费，故2014年12月之前的公共耗能自然就已在房产面积中分摊完毕。豪信物业公司认为该公共耗能未分摊完毕的，应提供完整的账册加以证明。四、豪信物业公司无权收取滞纳金，且滞纳金过高。双方没有关于支付车位物业管理费的合同，豪信物业公司没有收取滞纳金的合同依据，假设范淡荷需要支付车位物业管理费，也应在法院生效判决确定支付日后开始计算滞纳金。假设范淡荷需要支付车库物业管理费，但2014年12月前是豪信物业公司未直接扣划，如要求范淡荷支付滞纳金，无异于纵容豪信物业公司的行为。滞纳金实为违约金，按法律规定不得超过损失的30%。假设范淡荷拖欠车位物业管理费，但豪信物业公司的实际损失为利息损失，故滞纳金不应超过银行同期同类贷款利息的1.3倍。五、豪信物业公司主张2014年12月之前的车位物业管理费的诉讼时效已过。2014年12月5日之前的车位物业管理费因双方不存在书面合同，故不同于按月支付的房产物业管理费。根据《关于漏收××四联排别墅车位管理费的补收说明》，2014年12月5日前的物业管理费是一次补收，一次性支付，并不是一审法院所理解的“当事人约定同一债务分期履行“的按月支付。2014年12月5日之前的车位物业管理费已成为一个固定整体，从按月支付的物业管理费中独立出来。现豪信物业公司在2017年1月才提起诉讼，故2011年1月1日至2014年12月的车位物业管理费诉讼时效已过。被上诉人豪信物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持，驳回上诉。一、豪信物业公司与范淡荷签订的《前期物业服务协议》和××公司与范淡荷签订的《××四联排车位使用协议书》，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力，上述两份协议已明确约定使用车位应遵守物业管理公约及车位管理制度且缴纳相关的管理费用，明确物业管理费、车位管理费的计付标准、违约责任。同时，范淡荷亦当庭确认40号房产及162、163车位均已收楼使用，豪信物业公司亦为小区车辆提供通道、门禁、保安等正常的物业管理服务，范淡荷作为××的业主，享受豪信物业公司提供的物业服务亦应支付约定的物业管理费用、车位管理费及相关公共能耗费。豪信物业公司已按约定提供物业服务，对此范淡荷没有证据推翻，豪信物业公司从未以任何形式（包括书面、口头）表示放弃收取其车位管理费，因此范淡荷不得以任何理由推断豪信物业公司无权或放弃收取车位管理费。二、豪信物业公司在本案主张的车位管理费未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，豪信物业公司一直为涉案××小区提供物业管理服务，豪信物业公司与范淡荷之间的物业管理服务关系亦一直存续，故在该期间产生的车位物业管理费应视为一个整体，业主每期缴纳车位管理费应视为整体债务的分期履行，故豪信物业公司的诉求未过诉讼时效。三、范淡荷对40号房产公共耗能费没有异议，同理162、163号车位的公共耗能同样具有公共性，是正常秩序维护所必须的费用，而且《前期物业管理服务协议》也明确约定按建筑面积计算的物业管理费不包括公共水电、电梯电费及中、大维护费的分摊，因此豪信物业公司所主张的车位公共耗能费符合法律规定和生活常理，范淡荷亦无证据推翻，因此范淡荷应向豪信物业公司支付公共耗能费。豪信物业公司向一审法院起诉请求：1.范淡荷向豪信物业公司支付房产的物业管理费2119.26元、车位的物业管理费9057.11元、公共能耗费1113.47元，及至清偿之日止以欠付房产及车位物业管理费本金为基数每日按千分之三计付的滞纳金（暂计至2017年1月9日的滞纳金为8464.36元）；2.范淡荷承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：豪信物业公司于1999年12月6日成立，经营范围是物业管理、环境卫生清洁服务、道路清扫保洁服务、垃圾清运服务等。佛山市南海区××镇××路33号××15栋××街40号房产（以下简称40号房产）的所有权人为范淡荷，范淡荷于2010年11月28日签署40号房产的《××入住承诺书》和《××楼宇验收交接书》，该房产的建筑面积是353.21平方米，登记日期是2011年8月26日。40号房产附带地下车位两个，编号分别为162、163，建筑面积均为47.72m2，但均没有领取房地产权证。40号房产所在小区的开发商是××公司。2011年8月17日，范淡荷与豪信物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定豪信物业公司为范淡荷所居住的××40号房产提供物业管理服务；物业服务费用按建筑面积计算，高层住宅1.3元/月/m2，低密度住宅2元/月/m2、商铺2元/月/m2、地下汽车位1.3元/月/m2，不包含公共水电、电梯电费及中、大维护费的分摊；范淡荷从收楼通知书发出之日起计，每次交费时间为每月10日前交纳当月的物业服务费用，逾期缴纳的按日千分之三向豪信物业公司支付违约金。2011年10月7日，××公司与范淡荷签订《××四联排车位使用权协议书》，约定：范淡荷购得××15栋××街40号房产后即可享有××地下室车位编号为162及163（建筑面积均为47.72m2）的车位使用权，范淡荷已确知上述车辆为只享受与所购房产土地同期的使用权，范淡荷日常使用应遵守物业管理公约及车位管理制度，且交纳相关管理费用（电费、清洁、保安、设备维修等）。范淡荷自2016年11月起拖欠40号房产的物业管理费、自2016年9月起拖欠40号房产的公共耗能费、自2011年1月起拖欠两车位的物业管理费及公共能耗费。豪信物业公司于2014年12月5日向范淡荷发放《关于漏收××四联排别墅车位管理费的补收说明》催收涉案两车位自2011年1月1日起的物业管理费及公共能耗分摊费。经催收，范淡荷未仍未缴纳相关费用，故豪信物业公司于2017年1月19日诉至一审法院。庭审中，范淡荷对豪信物业公司主张其支付2016年11月至2017年1月三个月的房产物业管理费2119.26元及2016年9月至2016年10月的房产公共能耗费20.85元没有异议。一审法院认为，豪信物业公司与范淡荷签订的《前期物业管理服务协议》和××公司与范淡荷签订《××四联排车位使用权协议书》，内容均没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。范淡荷作为涉案40号房产的业主，接受了豪信物业公司提供的物业管理服务，应按《前期物业管理服务协议》的约定按时足额交纳40号房产的物业管理服务费。现豪信物业公司主张范淡荷未支付2016年11月至2017年1月三个月40号房产的物业管理费2119.26元，范淡荷对此无异议，亦符合双方的约定，故一审法院予以确认。范淡荷欠豪信物业公司40号房产的物业管理费2119.26元，应全额支付予豪信物业公司。对于162号及163号车位的物业管理费，范淡荷称开发商××公司承诺将案涉两车位附赠给范淡荷使用，无需另行支付物业管理费但未举证证明。另外，因范淡荷在购买40号房产已经明确知道该房屋包括两个车位，并自购买40号房产时已经与房屋一并使用了附带的车位，且范淡荷与××公司签订了《××四联排车位使用权协议书》，该协议即表示范淡荷对该车位使用的一种明确认可，根据该协议“使用权限”部分第二条明确约定“乙方（被告）日常使用应遵守物业管理公约及车位管理制度，且缴纳相关管理费用（电费、清洁、保安、设备维修等）”，涉案《前期物业管理服务协议》中“物业服务费用”部分第二条已对车位管理费的收费标准进行了单独的明确约定，范淡荷在庭审中也承认豪信物业公司为小区车辆提供通道、门禁、保安等正常的物业管理服务，故一审法院对范淡荷关于162号及163号车位无需交纳物业管理费的辩解意见不予认可，范淡荷应当支付162号及163号车位的物业管理费予豪信物业公司。关于范淡荷辩称豪信物业公司现主张2014年12月之前的车位物业管理费已过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，豪信物业公司一直为涉案××小区提供物业管理服务，豪信物业公司、范淡荷之间的物业管理服务关系亦一直存续，故在该期间产生的车位物业管理费应视为一个整体，业主每期缴纳车位管理费应视为整体债务的分期履行，故豪信物业公司在本案主张的车位管理费并未超过诉讼时效，一审法院对范淡荷的该辩解亦不予采纳。经核算，范淡荷每月应交纳的162号及163号车位物业管理服务费为124.07元（47.72平方米×1.3元/月/m2×2车位），现范淡荷未能举证证明其已经向豪信物业公司交纳了2011年1月起至2017年1月期间的车位物业管理费，故豪信物业公司主张范淡荷支付上述期间的车位物业管理费共9057.11元（124.07元/月×73个月），符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。对于公共能耗费，豪信物业公司请求范淡荷支付自2016年9月至2016年10月期间的由豪信物业公司代付的40号房产公共耗能费共20.85元，范淡荷对此没有异议，一审法院予以确认，范淡荷应支付予豪信物业公司。关于162号及163号车位的公共耗能费，因物业管理服务具有公共性，收取公共能耗费费用于整体物业设施的维护保养，是正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另外，《前期物业管理服务协议》已明确约定按建筑面积计算的物业管理费不包含公共水电、电梯电费及中、大维护费的分摊，故豪信物业公司主张范淡荷支付162号及163号车位自2011年1月至2016年10月期间的公共耗能费共1092.62元，符合法律规定和生活常理，范淡荷亦无举证推翻，故一审法院亦予以支持，范淡荷应支付予豪信物业公司。对于物业管理费的滞纳金。滞纳金即违约金，对于40号房产物业管理费，虽然《前期物业服务协议》对豪信物业公司逾期缴纳物业管理费需支付违约金进行了约定，但豪信物业公司辩称其已向豪信物业公司要求缴纳40号房产的物业管理费，但豪信物业公司以已起诉为由拒绝收取，豪信物业公司对此并未提出异议，可见范淡荷并非故意违约拖欠，故一审法院对豪信物业公司在本案主张40号房产的物业管理费滞纳金的请求不予支持。对于162号及163号车位物业管理费滞纳金，依上述合同的约定，逾期支付物业服务费的，豪信物业公司有权依照约定向范淡荷主张车位物业管理费的滞纳金。鉴于豪信物业公司要求范淡荷每日按欠付金额3‰向其支付滞纳金的主张过高且豪信物业公司于2014年12月5日开始催收存在怠于行使权利的情形。同时为免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对范淡荷逾期缴纳管理费的违约行为的惩罚及弥补豪信物业公司的损失，一审法院考虑案件的实际情况，仅采纳豪信物业公司部分请求，一审法院酌定范淡荷应自欠付当月每月的15日起至缴清欠费之日止每日按欠付金额的万分之五向豪信物业公司支付滞纳金，但滞纳金的总数额以所欠车位物业管理费总额的20%为限，故一审法院依法确定范淡荷应向豪信物业公司支付逾期交纳车位物业管理费的滞纳金为1811.42元（9057.11元×20%），豪信物业公司请求被告支付的滞纳金超出一审法院确定部分，不予支持。综上所述，本案中范淡荷应向豪信物业公司支付房产和车位的物业管理费共11176.37元（2119.26元+9057.11元）、房车和车位的公共耗能费共1113.47元（20.85元+1092.62元）、滞纳金1811.42元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、范淡荷应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费11176.37元予豪信物业公司；二、范淡荷应于判决发生法律效力之日起十日内支付公共耗能费1113.47元予豪信物业公司；三、范淡荷应于判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金1811.42元给豪信物业公司；四、驳回豪信物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取159.43元（豪信物业公司已预交），由范淡荷负担，并应于给付上述款项同期迳付豪信物业公司，一审法院不另收退。二审期间，上诉人范淡荷向本院提交住户费用明细单及照片四张，被上诉人豪信物业公司没有向本院提交新证据。经审查，范淡荷提交的住户费用明细单所主张证明的事实与本案无关，不作为本案的定案依据；范淡荷提交的照片无法反映具体的拍摄地点和时间，本院不予采信。另查明，范淡荷已对涉案位于佛山市南海区××镇××路33号××15栋××街40号的物业进行装修，并在两个车位处安装了防盗闸门。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：范淡荷是否应就涉案车位缴纳管理费、公共耗能费及滞纳金。范淡荷在购买涉案位于佛山市南海区××镇××路33号××15栋××街40号物业时已经明确知道该房屋包括编号分别为162、163的两个车位，且在装修时已经对车位所属范围进行了专属性的装修隔离，即范淡荷自购买该房屋时已经与房屋一并使用了附带的车位，且范淡荷也已经于2011年10月7日与××公司签订了《××四联排车位使用权协议书》，该协议表示范淡荷对该车位使用的一种明确认可，根据《物业管理条例》第六条、第七条的规定，范淡荷是××的业主之一，并已按照与豪信物业公司签订《前期物业管理服务协议》的约定接受豪信物业公司提供的服务，理应按时交纳物业管理费用及其他相关费用。故一审对豪信物业公司主张范淡荷交纳2011年1月起至2017年1月期间的162号及163号车位的物业管理费9057.11元及该车位自2011年1月至2016年10月期间的公共耗能费共1092.62元予以支持并无不妥，本院予以维持。范淡荷关于其不应支付上述车位物业管理费及公共耗能费的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，根据范淡荷与豪信物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，范淡荷逾期交纳物业管理费等相关费用的，应按每日按欠费总额的千分之三支付滞纳金（即违约金）。一审判决已鉴于上述滞纳金的标准过高且豪信物业公司于2014年12月5日开始催收存在怠于行使权利的情形，同时为免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对范淡荷逾期缴纳管理费的违约行为的惩罚及弥补豪信物业公司的损失，考虑案件的实际情况，酌定范淡荷应自欠付当月每月的15日起至缴清欠费之日止每日按欠付金额的万分之五向豪信物业公司支付滞纳金，但滞纳金的总数额以所欠车位物业管理费总额的20%为限，并最终确定范淡荷应向豪信物业公司支付逾期交纳车位物业管理费的滞纳金为1811.42元，并无不当，本院予以维持。范淡荷关于其不应支付滞纳金的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，范淡荷的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范淡荷负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年八月二十一日书记员  陆灏珺