四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10101号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：冯达根，男，1954年4月24日出生，汉族，住四川省双流县。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：赵秀珍，女，1953年9月8日出生，汉族，住四川省双流县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李兴奎，四川棠湖律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：彭建明，四川棠湖律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘杰，男，1968年7月30日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
委托诉讼代理人：唐烽，四川坤弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘海燕，四川坤弘律师事务所律师。
上诉人冯达根、赵秀珍因与被上诉人刘杰买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第3869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯达根、赵秀珍共同上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判冯达根、赵秀珍退还刘杰30000元及利息。主要的事实和理由是：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、一审判决对房屋现有价值的认定不当。根据四川天衡房地产评估有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》，案涉房屋第一层的房屋面积与第三层的面积不一样，鉴定机构也未对房屋每层的面积进行确认和丈量，因此，一审法院对每层房屋面积均等计算的方式错误。2、一审判决以房屋现有价值作为计算刘杰利益损失错误。《购房协议》属无效协议，刘杰只支付了30000元定金，尚有150000元房款未支付，房屋产权证也未登记在刘杰名下，刘杰不应享有房屋增值后的权利，最多享有刘杰支付的30000元对应的增值部分。3、一审法院对损失的分担适用法律不当。《购房协议》无效，冯达根、赵秀珍与刘杰均有过错，由此产生的损失应由双方来承担。刘杰使用案涉房屋长达6年未支付任何费用，由此产生的租金也应认定为冯达根、赵秀珍的损失，由双方按过错分担。
刘杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于损失问题，按照30000元计算不符合法律规定，利益是刘杰可以预期取得的，因此，以房屋现有价值作为计算刘杰利益损失是合法合理的，冯达根、赵秀珍有重大过错，明知房屋不能出卖，而现在又以合同无效要求返还房屋。房屋的第三层是刘杰的添附，并以冯达根、赵秀珍的名义办理了产权证。
冯达根、赵秀珍向一审法院起诉请求：1、确认冯达根、赵秀珍与刘杰签订的房屋买卖协议无效；2、判决刘杰将房屋退还给冯达根、赵秀珍；3、案件诉讼费由刘杰负担。
刘杰向一审法院反诉请求：1、判决冯达根、赵秀珍归还刘杰已付购房款30000元、支付的租金20000元、水表开户费2000元及资金占用费（按中国人民银行同期贷款逾期罚息利息12%计算）；2、判决冯达根、赵秀珍返还刘杰修建的位于双流县房屋，折价金额约为249600元（按最终评估价为准）；3、判决冯达根、赵秀珍赔偿刘杰损失240000元（按交易房屋溢价价值，最终按评估价为准）；4、判决冯达根、赵秀珍赔偿刘杰搬家费5000元；5、案件诉讼费及评估费由冯达根、赵秀珍负担。
一审法院认定事实：2005年10月22日，刘杰与冯达根以及冯达根与赵秀珍的女儿冯朝红签订《购房协议》，约定“一、甲方（冯朝红、冯达根）将属于自己的私房（成都市双流白家乡常乐村122号商铺加住房一楼一底，共计面积约为140平方米）以180000元整卖给乙方（刘杰）。二、因甲方暂时不能为乙方提供此房屋的房屋产权证，所以乙方将以每年5000元的租金方式付给甲方，直到甲方将房屋产权证办理过户给乙方为止。三、在房屋产权证未办领之前，乙方先付给甲方购房定金30000元。四、甲方拿到房屋产权证后，乙方将有优先权购买此房屋，甲方不能以任何理由拒绝乙方的购房要求，不得擅自抬高房屋价格。五、如甲方的房屋产权证一直未办下来，乙方就按租赁形式付于甲方房租，租金从乙方开始使用此房后开始算起。六、协议生效后，甲、乙双方共同遵守，如果一方违约，处违约方按对方实际经济损失赔偿……”。合同签订后，刘杰向冯达根支付了定金30000元。同时，刘杰的妻子李全林于2008年2月20日向冯达根支付了水表开户费2000元后，冯达根出具了《收条》。
一审另查明，刘杰取得涉案房屋后对第三层进行了加盖。双房权证双权字第××号房产证载明，位于成都市双流区房屋登记时间为2009年12月30日，房屋性质为农村散居房屋，总层数为3层，建筑面积为223.2平方米，用地性质为集体，共同共有为冯达根、赵秀珍。一审同时查明，2016年2月16日，四川天衡房地产评估有限公司作出《房地产司法鉴定估价报告》载明“双流县西航港常乐社区1组108号附2号1栋（现常乐小区北四街22栋16、18号）一层评估单价（元/㎡）：4022；二层评估单价（元/㎡）：2067；三层评估单价（元/㎡）：1872。涉案房屋第一层有搭建房10多平方米，第三层有空坝9㎡。
一审法院认为，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《购房协议》虽然是赵秀珍的女儿冯朝红代其所签订，但根据赵秀珍在庭审中其本人自己并不识字，也知晓出卖涉案房屋的事实的陈述，可以认定女儿冯朝红代其签字符合表见代理的构成要件。冯达根、赵秀珍与刘杰签订的《购房协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的集体土地使用权。刘杰并非成都市双流区常乐村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，冯达根、赵秀珍与刘杰签订的《购房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于冯达根、赵秀珍提出要求刘杰返还涉案房屋的请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，刘杰在购买房屋后自行出资对房屋第三层进行了加盖，考虑到刘杰对于房屋的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，故刘杰应当将原物及添附一并返还及给付冯达根、赵秀珍，一审法院对冯达根、赵秀珍的该项主张予以支持。
关于刘杰提出的要求各项反诉请求，一审法院综合评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，冯达根、赵秀珍在出卖时即明知其所出卖的房屋属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故冯达根、赵秀珍应对合同无效承担主要责任。对于刘杰信赖利益损失的赔偿，一审法院综合考虑冯达根、赵秀珍因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及刘杰因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。根据四川天衡房地产评估有限公司作出《房地产司法鉴定估价报告》可以确定，现涉案房屋的价值为592298.4元[(223.2㎡÷3层×4022元/㎡)+(223.2㎡÷3层×2067元/㎡)+(223.2㎡÷3层×1872元/㎡)]。刘杰的损失构成应当为房屋现值和原买卖价格的差异造成损失和水表开户费2000元损失，即414298.4元（592298.4元-180000元+2000元），故刘杰的损失应当为414298.4元。因刘杰向冯达根、赵秀珍支付了购房款30000元，该款应该由冯达根、赵秀珍予以返还。关于刘杰提出的其他反诉请求，一审法院均不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，冯达根、赵秀珍与刘杰签订的《购房协议》自始无效，故双方在《购房协议》中关于付款金额、付款方式的约定亦属无效。但冯达根、赵秀珍与刘杰在《购房协议》签订后，冯达根、赵秀珍已实际将涉案房屋交付刘杰使用，刘杰应当向冯达根、赵秀珍支付相应的使用费。关于使用费金额的确定，一审法院参照冯达根、赵秀珍与刘杰签订的《购房协议》中关于租金标准的意思表示，认定刘杰应当按照5000元/年的标准向冯达根、赵秀珍支付使用费。关于该使用费的期间，一审法院参照冯达根、赵秀珍与刘杰签订的《购房协议》中关于租金支付期限的意思表示，认定该使用费支付的期间为房屋交付之日时起至房屋产权证下发之日时止，即从2005年10月23日开始至2009年12月30日止，共计20959元。一审法院将冯达根、赵秀珍应当赔偿给刘杰的损失与刘杰应当支付给冯达根、赵秀珍的使用费品迭后，冯达根、赵秀珍应当赔偿刘杰的损失为423339.4元（414298.4元+30000元-20959元=423339.4元）。
关于冯达根、赵秀珍提出涉案房屋第三层系其与刘杰共同出资修建以及刘杰提出已向冯达根、赵秀珍支付租金20000元的抗辩理由，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因双方均未对自己的主张提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对冯达根、赵秀珍与刘杰上述主张不予支持。
综上，冯达根、赵秀珍与刘杰签订的《购房协议》因违反法律、行政法规禁止性规定自始无效。冯达根、赵秀珍应当对该合同无效承担主要在责任。刘杰应当将涉案房屋返还给冯达根、赵秀珍并支付占用期间的使用费。冯达根、赵秀珍应当赔偿刘杰因合同无效给其造成的损失。据此，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘杰与冯达根、赵秀珍于2005年10月22日签订的《购房协议》无效；二、刘杰于判决生效之日起十日内向冯达根、赵秀珍返还位于成都市双流区房屋；三、冯达根、赵秀珍于判决生效之日起十日内向刘杰赔偿损失423339.4元；四、驳回刘杰的其他诉讼请求。案件受理费50元、反诉案件受理费4923元、鉴定费6000元，共计10973元，由冯达根、赵秀珍负担5486.5元、由刘杰负担5486.5元。
二审审理期间，冯达根、赵秀珍提交了案涉房屋照片，拟证明房屋第三层不是完整搭建，有9㎡的空坝，每层面积不应当均等计算。刘杰质证认为，根据评估报告，案涉房屋是分层做的评估，与产权登记面积相吻合。经审查，本院认为，案涉房屋产权证记载的房屋建筑面积为3层总建筑面积，而双方当事人均未提供案涉房屋分层建筑面积的相关资料，结合四川天衡房地产评估有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》载明的内容，一审法院平均计算各层面积并无不妥，因此，对冯达根、赵秀珍提交的证据，本院不予采信。
二审中，冯达根、赵秀珍、刘杰对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见及审理查明的事实，本案的争议焦点为：1、冯达根、赵秀珍与刘杰对案涉《购房协议》无效的责任如何划分；2、刘杰所受损失的范围及金额如何确定。本院综合分析评判如下：
（一）关于冯达根、赵秀珍与刘杰对《购房协议》无效的责任如何划分的问题。本院认为，冯达根、赵秀珍与刘杰签订的《购房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认为无效，冯达根、赵秀珍作为农村集体经济组织成员，在与刘杰签订《购房协议》时即应明知刘杰作为非农村集体经济组织成员不能取得案涉房屋及集体土地使用权，但仍与刘杰签订《购房协议》，导致《购房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，且在多年后冯达根、赵秀珍又以违法出售房屋为由主张合同无效，因此，冯达根、赵秀珍违反诚实信用原则，应对合同无效负主要责任，向刘杰承担相应的赔偿损失的责任。同时，刘杰并非案涉房屋所在的集体经济组织成员，但仍然与冯达根、赵秀珍达成《购房协议》，其对《购房协议》无效亦要承担相应的责任。
（二）关于刘杰所受损失范围及金额如何确定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，双方对于《购房协议》无效均有过错，则关于刘杰所受损失的范围，应综合考虑双方的过错程度、案涉《购房协议》的履行情况以及冯达根、赵秀珍基于案涉房屋包括添附部分因土地升值、拆迁补偿等原因所获利益，并考虑刘杰因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，因此，一审法院确认刘杰所受损失范围包括房屋现值与原买卖价格的差异造成损失和水表开户费2000元损失并无不妥，本院予以确认。结合因案涉《购房协议》无效，冯达根、赵秀珍应返还刘杰30000元定金以及刘杰因实际使用房屋而应向冯达根、赵秀珍支付的房屋使用费20959元，一审法院确认上述费用品迭后，冯达根、赵秀珍应向刘杰赔偿为423339.4元并无不妥，但如前所述，对于《购房协议》无效，冯达根、赵秀珍应承担主要责任，刘杰应负次要责任，一审法院虽对损失金额予以认定，但并未按主、次责任予以分担，对此，本院予以纠正。根据双方的过错程度，本院酌情确定冯达根、赵秀珍应赔偿刘杰的损失金额为296337.6元。针对冯达根、赵秀珍关于一审法院认定房屋现值不当的上诉理由，本院认为，一审法院委托四川天衡房地产评估有限公司对案涉房屋现值进行司法鉴定，符合法律规定。四川天衡房地产评估有限公司通过鉴定，对案涉房屋每层的单价进行了估价，对此，冯达根、赵秀珍并未提出异议。虽四川天衡房地产评估有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》并未载明房屋每层的面积，但案涉房屋产权证记载的房屋建筑面积为3层总建筑面积，而双方当事人均未提供案涉房屋分层建筑面积的相关资料，因此，一审法院结合上述估价报告载明的内容，平均计算各层面积并无不妥，故冯达根、赵秀珍的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对冯达根、赵秀珍关于刘杰使用案涉房屋长达6年，没有向冯达根、赵秀珍支付任何费用，应在其赔偿刘杰的损失中扣除冯达根、赵秀珍的租金损失的上诉理由，本院认为，虽刘杰实际使用了案涉房屋，但冯达根、赵秀珍并未提供证据证明刘杰使用案涉房屋的具体时间，而一审法院参照《购房协议》的约定，确认刘杰按5000元/年从案涉房屋交付之日起至案涉房屋的产权证下发之日止向冯达根、赵秀珍支付房屋使用费并无不当，本院予以确认，故冯达根、赵秀珍的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，冯达根、赵秀珍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第3869号民事判决第一项，即“被告（反诉原告）刘杰与原告（反诉被告）冯达根、赵秀珍于2005年10月22日签订的《购房协议》无效”；第二项，即“被告（反诉原告）刘杰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯达根、赵秀珍返还位于成都市双流区房屋”；
二、撤销成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第3869号民事判决第三项，即“原告（反诉被告）冯达根、赵秀珍于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘杰赔偿损失423339.4元”；第四项，即“驳回被告（反诉原告）刘杰的其他诉讼请求”；
三、冯达根、赵秀珍于本判决生效之日起十日内向刘杰赔偿损失296337.6元；
四、驳回刘杰的其他反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元、反诉案件受理费4923元、鉴定费6000元，共计10973元，由冯达根、赵秀珍负担5620元，由刘杰负担5353元。二审案件受理费9946元，由冯达根、赵秀珍负担5072元，由刘杰负担4874元。
本判决为终审判决。
审判长 胡 茜
审判员 王 嫘
审判员 苏 展
二〇一七年六月二十三日
书记员 罗晓都