北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初33492号
原告:柴X，女，1977年9月7日出生，汉族，无职业，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人：杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人：王君，北京市国凯律师事务所律师。
原告柴X诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告柴X的委托诉讼代理人赵保洋，被告实地公司的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柴X诉称：我与实地公司于2013年8月4日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼层X号房屋（以下简称X号房屋）。合同签订后，我向实地公司支付了购房款766397元。根据合同约定，实地公司应当在2013年11月15日前向我交付涉案商品房。但至今实地公司却迟迟不能交付符合条件的商品房，涉案商品房所在的大厦更是无法正常开业，致使我购买的商品房无法进行经营。实地公司的上述违约行为，直接导致我购买涉案商品房用于经营收益的合同目的无法实现。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的《预售合同》；2、判令实地公司返还我购房款766397元；3、判令实地公司向我支付违约金7663.97元；4、判令实地公司退还我活动费1万元；5、诉讼费由实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意柴X的诉讼请求。柴X购买的房屋符合交付条件，合同可以继续履行，并非履行不能，请求法院驳回柴X的诉讼请求。依据合同附件五的约定，柴X逾期支付房款违约在先，合同附件十中也有关于买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任做了更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，除当事人另有约定外，合同附件十第五条要求原告在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，我公司认为根据约定，柴X的行使解除权的期限为93天，柴X没有依照合同的约定的期限行使权利而丧失解除权。双方签订的合同只是房屋买卖合同，并非附加由我公司进行招租和管理，只是按照合同的约定达到交付条件，即可通知柴X办理入住。我公司认为竣工验收备案经过核验后即达到了合同约定的交付条件，2014年10月17日产权登记证书已经完备，已经具备交付条件的所有手续。虽然合同约定2013年11月15日交付房屋，但是我公司已经发出了入住通知书，我公司进行了房屋交付的通知，虽然该通知发出在竣工备案验收前，但只是违反了行政规定，应受到行政处罚，但我公司履行了房屋交付的义务。本案中，系柴X拒绝收房，柴X认为不能经营不能实现合同目的与合同无关，柴X解除合同的依据既违反了法律规定超过一年行使，也违反了合同的约定，要求驳回柴X的诉讼请求。我公司在2014年1月已经和其他公司签订了房屋租赁合同，双方约定涉案的商场一至四层“X百货”已在2014年年底或者2015年年初正常开始营业，所以柴X认为不能实现合同目的的理由不成立，我公司虽然有迟延交房的行为，但是不能足以达到合同违约的程度。对于柴X主张返还活动费的诉讼请求，需要证明该费用是我公司实际收取。
经审理查明：2013年8月4日，柴X与实地公司签署的《预售合同》，柴X购买X号房屋。《预售合同》约定X号房屋总房款为766397元，实地公司应当在2013年11月15日前向柴X交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。柴X于2013年6月22日向实地公司支付购房款376397元，于2013年11月9日向实地公司支付认购费38万元，实地公司分别为柴X出具收据。柴X称在2013年6月22日前，其另向实地公司支付认购费1万元，活动费1万元，但实地公司未向其出具收据。实地公司对柴X所述支付认购费1万元和活动费1万元的情况不予认可。2013年11月15日，X号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了X号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了X号房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区中山大街X号院号楼）的楼栋权属证明。柴X至今未办理X号房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，X号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京国际广场的宣传资料亦强调商业、办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业、办公综合楼一至四层的“X百货”已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。
上述事实，有《预售合同》、购房收据、楼栋权属证明、竣工验收备案表、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、照片、宣传资料及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中柴X与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年11月15日前向柴X交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，X号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“X百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。柴X购买的X号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求柴X的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅柴X个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故柴X要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还柴X已交纳的购房款；根据柴X提供的收据显示，现柴X向实地公司支付的购房款金额为756397元；柴X并未提供证据证明其另向实地公司支付了认购费1万元，活动费1万元，故对柴X的上述诉讼请求，本院依法不予支持；根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已构成违约，应向柴X支付违约金，因现柴X提供的证据显示其向实地公司支付的购房款的金额为756397元，故本院支持柴X要求实地公司支付违约金7563.97元的诉讼请求；对于柴X该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告柴X与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告柴X购房款756397元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告柴X违约金7563.97元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告柴X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5732元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘丹丹
二〇一六年十二月二十日
书记员 芦 辛