湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2015）君民初字第441号原告万昌文，男，1958年11月20日出生，汉族，湖南省岳阳市君山区人，住湖南省岳阳市君山区。委托代理人易元满，男，1963年3月6日出生，汉族，湖南省岳阳市岳阳楼区人，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系原告的表弟。委托代理人宋小明，男，1965年9月9日出生，汉族，湖南省岳阳市岳阳楼区人，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系原告的表弟。被告湖南金联星特种材料股份有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区。法定代表人陈建春，公司董事长。委托代理人彭焱林，男，1952年1月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，系被告公司职员。本院于2015年11月2日立案受理原告万昌文与被告湖南金联星特种材料股份有限公司（以下简称金联星公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告万昌文及其委托代理人易元满、宋小明，被告金联星公司的委托代理人彭焱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万昌文向本院提出诉讼请求：判令被告依照合同对房屋损坏部分进行修复，恢复原状或原告自行修复，由被告赔偿原告21230元（含7个月未交锁匙造成的租金损失2919元）。事实和理由：2009年10月1日原告与被告签订了房屋租赁合同，约定由原告将自己位于被告公司对面的329栋房的二楼和三楼两套住房租赁给被告使用，合同租期为一年。此后，原告与被告就房屋租赁合同进行了一年一签。最后一次合同是2013年10月1日签订，水电付到了2014年合同期满。2014年10月1日合同期满后，被告退房不再租赁。由于租赁期间被告将房子严重损坏，经原告与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。金联星公司辩称，1.原告要求损失赔偿，属于恶意诉讼；2.出租房屋维修导致的损失应由原告自己承担，原告对恢复出租屋的说法是荒谬的；3.请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：金联星公司承认万昌文主张的“原、被告双方自2009年10月1日至2013年10月1日止，一年一签房屋租赁合同（租期为一年），租赁了原告二楼和三楼两套住房，2014年10月1日合同期满，被告退房不再租赁，租赁期间房屋有损坏”的事实，但对租赁房屋造成损坏的程度不认可是严重损坏。且被告认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百十八条、第二百二十条、二百二十三条、二百二十五条的规定，被告不应对本案租赁房屋的损失负责。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告万昌文向本院提交了《房屋租赁合同》、“照片一组”、《关于要求金联星公司履行房屋租赁合同的请示》，拟证明原、被告签订了租赁合同、房子损坏的程度、合同期满被告明确表示不再租赁却没有交还房屋钥匙，应视为被告一直在租赁。被告质证认为，对原告提交的《房屋租赁合同》、“照片一组”的三性均无异议；对《关于要求金联星公司履行房屋租赁合同的请示》真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为合同期满后，2014年10月1日金联星公司就提出了退房并未续租，钥匙也给了原告。被告金联星公司没有提交证据。被告于2015年11月26日向本院提出申请，要求对其曾租赁的原告万昌文房屋的损失情况进行评估鉴定。但因原、被告双方无法提供双方均认可的损坏情况材料，而无法鉴定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据《关于要求金联星公司履行房屋租赁合同的请示》，结合案情，本院对其真实性予以采信，但对其证明目的“合同期满被告明确表示不再租赁却没有交还房屋钥匙，应视为被告一直在租赁”不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月1日原告与被告金联星公司签订了房屋租赁合同，约定由原告将自己位于被告金联星公司对面的329栋楼房的二楼和三楼两套住房租赁给被告使用，合同租期为一年，被告于本合同生效后将该房屋交付给原告。此后，合同一年一签，最后一次是2013年10月1日签订，2013年10月1日签订的合同约定：甲方（万昌文）、乙方（金联星公司），房屋租期为一年，租金为5000元（水、电费乙方自负），租金在合同签订当日一次性交清；乙方必须爱护好所租用房屋，不得损坏，如无意损坏，乙方负责修理好，退租时恢复房子原状。2014年租赁期满，被告已付清水、电及租金，同时被告已搬出房屋并不再续签合同，原告已接收房屋。2014年合同期满后，原告以房子严重损坏且被告没交钥匙为由，找被告要赔偿，经原告与被告交涉未果，2015年11月2日原告诉至本院主张权利，请求判如所请。另查明，2009年10月1日被告提供给原告使用的房屋状况是，墙已刷白、客厅南边水管接头处有点渗水、厕所北面墙渗水、浴霸一个、有一个铝合金嵌木门已坏（不是厕所的门），房屋能够正常使用。自2009年10月1日至2014年9月30日止，原告一直没有对所租房屋进行维修。2014年租赁期满，被告搬出租赁房屋时房屋的状况是，两套房子墙面陈旧，厨房墙面被熏黑、第二楼房屋内墙面有较多粉笔划痕（不含厨房、厕所）、厕所北面墙渗水严重、浴霸一个损坏、厕所门一个损坏、门锁损坏四把。对于浴霸、厕所门及四把门锁的损失被告在法庭上自认赔偿540元（其中浴霸200元、厕所门180元、四把门锁160元）。庭后被告明确表示对“第二楼房屋内墙面有较多粉笔划痕”的损失只认可赔偿3000元。经各方当事人确认，本案争议焦点为，1.合同期满后的7个月租金是否应支付；2.原告的损失如何确定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有拘束力。根据合同法60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告均应依约履行自己的义务。关于焦点1，租赁期满，被告已付清水、电及租金，同时被告已搬出房屋并不再续签合同，原告已接收房屋，其实质为解除了租赁合同。故对原告要求被告支付合同期满后7个月未交锁匙造成租金损失2919元的请求，本院依法不予支持。关于焦点2，依照合同约定“乙方（金联星公司），乙方必须爱护好所租用房屋，不得损坏，如无意损坏，乙方负责修理好，退租时恢复房子原状。”，这里的“恢复房子原状”应是指房屋在正常使用与维修情形下的自然状况。本案原告出租的房屋确有损坏，但因原、被告双方无法提供双方均认可的损坏情况材料，造成评估机构无法对损失情况进行评估鉴定。故对于原告的损失，只能根据原、被告双方的陈述以及各自提交的损失赔偿清单，结合案情予以认定。原、被告双方都认可的损坏物件部分，即“浴霸一个损坏、厕所门一个损坏、门锁损坏四把”，其中门锁损坏四把赔偿价格160元双方均无异议，本院予以认定；在浴霸和厕所门的赔偿价格上双方有争议，原告认为浴霸应换掉需480元，被告认为浴霸可维修只需200元，厕所门的赔偿价格上双方有40元的差距，本院酌定浴霸和厕所门的赔偿价格为500元（其中浴霸300元、厕所门200元）。房屋墙面陈旧、厨房墙面熏黑、厕所北面墙渗水严重，是在原本“厕所北面墙渗水”的状况下，经过连续5年正常使用却不加以维修所必然出现的状况，依据合同法218条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”、220条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、235条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，该部分的责任在原告，故被告对该部分不承担赔偿责任。至于“第二楼房屋内墙面有较多粉笔划痕”，则属于被告在租赁期间未按照租赁物的性质使用不当造成。依据合同法219条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，故被告应承担该部分的赔偿责任。原告在提交的损失赔偿清单中刮墙面涂料损失为13350元（包括材料及人工工资，含二楼和三楼全部墙面），而被告只应对第二楼房屋内墙面有较多粉笔划痕（不含厨房、厕所）负责赔偿，由于原告万昌文房屋的损失情况无法鉴定确认，所以即使按照原告自己提供的损失赔偿清单来计算这部分损失也应在6000元以下（厨房、厕所应剔除）。另外，被告庭后明确表示对“第二楼房屋内墙面有较多粉笔划痕”的损失只认可赔偿3000元。鉴于被告自认赔偿该部分损失3000元，属于其对自己民事权利的处分，符合法律规定，故本院认定被告对该部分损失赔偿原告3000元。综上，原告的诉求，因其提供的现有证据完成不了租赁房屋具体损失的证明责任，而被告自认只承担损失赔偿3540元，属于被告对自己民事权利的处分，法院应予确认。故对于原告的主张本院结合案情酌定给予支持3660元，其余部分予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南金联星特种材料股份有限公司赔偿原告万昌文房屋租赁损失3660元，此款限被告湖南金联星特种材料股份有限公司于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回原告万昌文的其他诉讼请求。案件受理费300元，原告万昌文负担240元，被告湖南金联星特种材料股份有限公司负担60元。如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达后次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈智科审 判 员  张文谦人民陪审员  张 君二〇一六年九月三十日书 记 员  刘东方附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。