江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民初164号
原告：江西省汉威建设工程集团有限公司，住所地位于江西省南昌市八一大道135号，统一社会信用代码913601001583611995。
法定代表人：陈国平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：帅国建，该公司员工。
被告：江西华曦置业有限公司，住所地位于江西省南昌市西湖区朝阳中路1号福田花园E栋1单元202室，统一社会信用代码913601006697858075。
法定代表人：张思强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张建国，该公司项目负责人。
委托诉讼代理人：孙光辉，江西中阳律师事务所律师。
原告江西省汉威建设工程集团有限公司（以下至判决书主文前简称“汉威建设公司”）诉被告江西华曦置业有限公司（以下至判决书主文前简称“华曦置业公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汉威建设公司的委托诉讼代理人帅国建及被告华曦置业公司的委托诉讼代理人张建国、孙光辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汉威建设公司向本院提出诉讼请求：1、被告华曦置业公司支付工程款25601561.64元及利息（自2016年6月5日起至付清之日止，以本金25601561.64元为基数，按同期同类银行贷款利率计算，截止至起诉之日止的利息为182517.8元）；2、确认原告工程价款优先受偿权；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月16日，原告通过招投标竞得被告华曦置业公司开发的华曦（德安）建材家居大市场项目，并于同年6月26日签订建设工程施工合同。原告按约完成至三层裙楼主体封顶，被告却未按约支付进度款，经多次催收无果，双方于2016年6月1日签订补充协议，约定工程结算总价为28601561.64元，协议签订后3日内支付500万元，2016年8月15日前支付500万元，同年11月30日前支付500万元，2017年1月27日前支付500万元，同年5月30日前付清余款；若未按期支付，则所有工程款项均已到期，原告可要求一次性支付所有工程款。现被告仅支付300万元，故原告有权要求其给付工程款25601561.64元。
被告华曦置业公司答辩称，首先，原告起诉主张的事实不全面，仅引用对其有利的约定，对其不利的以房抵款的约定未予提及。其次，因市场原因导致房屋销售遇阻，无法回笼资金，导致答辩人不能按照补充协议第二条约定的以现金方式支付工程款，所以第四条约定的以79套房产按八五折支付工程款的条件已完全成就。再次，答辩人没有违约行为，反而系原告未按补充协议第七条、第九条的约定提交施工资料及对不合格工程进行整修，应承担相应违约责任。对原告主张的工程价款优先权无异议。综上，答辩人不存在违约行为，原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。
双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：
2014年6月26日，华曦置业公司为甲方，汉威建设公司为乙方，双方签订《建设工程施工合同》约定，工程名称华曦（德安）建材家居大市场，资金来源自筹，工程内容土建、水、电，工程承包范围依据图纸除去桩基础、外接水电、电梯、空调、消防及弱电之外的所有部分；合同计划开工日期2014年6月16日，计划竣工日期2015年12月16日；签约合同价为64256460.61元，三层裙楼主体封顶后甲方支付乙方工程量80%的工程款。
原告按约进场施工，至2015年6月停工时完成了一至三层裙楼主体结构。期间，德安县房地产管理局于2015年4月27日颁发《商品房预售许可证》，批准华曦置业公司公开预售华曦建材家居市场，预售总建筑面积48174.56平方米，共884套，其中，住宅110套，店铺774间。
2016年4月18日，汉威建设公司编制工程总价为28601561.64元的《工程结算书》，在首页的建设单位一栏处盖有华曦置业公司的公章，施工单位一栏处盖有汉威建设公司公章及其法定代表人陈国平的印鉴。
同年6月1日，华曦置业公司为甲方，汉威建设公司为乙方，双方签订《关于德安华曦建材家居大市场施工合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）约定，1、双方确认：至今本建设工程款结算总价为28601561.64元，其中300万元停工费的税金及公司管理费由甲方承担，乙方只需出具25601561.64元工程款金额的建安发票。本建设工程工程款结算总价包括并不限于本建设工程工程款、签证、桩基、土方、人工、材料、机械、规费、税金（本协议约定由甲方承担的除外）、管理费、利润、停工损失等一切款项。双方一致确认前述结算总价为本建设工程最终结算总价款，经全面、仔细核实，双方确认无任何遗漏，任何一方均不再向对方提出支付其他款项的要求。2、2017年5月30日前甲方付清所有上述工程款项，具体支付时间为：第一笔为本补充协议签订后3日内支付500万元；第二笔为2016年8月15日前支付500万元；第三笔为2016年11月30日前支付500万元；第四笔为2017年1月27日前支付500万元；第五笔为2017年5月30日前付清余款。如甲方未如期支付上述工程款项的任何一笔，则所有工程款项均已到期，乙方可立即要求甲方一次性支付所有工程款。甲方可依据本项目销售回款情况提前支付乙方工程款，如果工程款提前付到总价80%，余款20%应于2017年5月30日前一次性付清。3、为保证上述工程款项的支付，甲方提供超出前述工程款约30%价值未销售的所有门面及可售房产与乙方一起到德安县房管局进行锁定，并承诺解锁后销售的所有商业门面及可售房产按销售款的70%支付乙方工程款（房产的锁定及解除费用由甲方承担，销售款包含甲方商业收入和住宅三层的收入，具体住宅楼层待甲方开盘时甲乙双方再确认）。4、因房产销售受政府、市场等诸多因素影响，如甲方未能如期销售房产及回笼资金，致使不能及时支付乙方相关款项的，为妥善处理本建设工程款结算总价款支付事宜，双方一致同意：由甲方将本协议附件1（双方所确认的以房抵款的房产）所列房产按照八五折的价格冲抵应支付给乙方的全部款项，乙方同意按照前述优惠折让后的房价接受冲抵本建设工程款结算总价款。5、甲方配合乙方签署本协议附件1所列房产的相关合同及办理合同备案、交付、不动产登记等相关手续（因办理前述手续所产生的税费根据国家规定由双方各自承担）。如甲方签订协议后不积极配合乙方对上述房产进行锁定或按前款约定标准支付工程款，则所有上述工程款项均已到期，乙方可立即要求甲方一次性支付所有工程款或将锁定的商业门面及可售房产按附件1确认过价格的八五折抵给乙方。6、乙方同意甲方用所售房产冲抵部分工程款，冲抵金额约为400万元。乙方指定具体房产进行锁定，锁定区域及价格见附件2。待甲方取得预售证并开盘时甲方应立即与乙方签订当地房管局出具的备案合同，同时乙方也能将上述房产开盘时与甲方房产一同销售，销售款项归乙方（扣除相关各自承担的税费后）。如该房屋在2017年5月30日前乙方取得转让收入，一半冲抵工程款。7、本协议签订后，乙方负责提供其已做工程的所有项目资料给甲方，项目清单见附件4，时间最迟不能超过三个月。8、甲方支付乙方上述工程款80%后，乙方须开具已付金额的建安发票。如中途甲方税务要求建安发票，乙方应随时提供甲方已付工程款同等金额的建安发票。9、现场交接设计的其他事项：⑴由于目前甲方未确定新的项目负责人，待新的项目负责人进场前，甲方与其协商按所做工程量退还乙方交给政府的部分工程保证金，并确保项目竣工验收后政府退回的各种保证金归还给乙方。⑵为了今后核对工程质量，甲方双方带好每层平面图现场拍照确认。乙方对其所做工程质量负责，如果出现质量问题返修，确认是乙方负责的，甲方应书面通知乙方（乙方指定联系方式，收件方：江西省汉威建设工程集团有限公司），乙方收到通知后应在五日内派人维修，否则甲方另请人员维修，维修费由乙方承担。10、双方一致确认：本补充协议系在友好、平等协商的情况下签署，双方经过充分的洽谈、协商后，特就双方履行华曦建材家居大市场项目《建设工程施工合同》及相关协议所产生的工程款、停工损失等问题及争议作出的最终约定，双方确认同意按照本协议约定的条款履行，如本协议所约定的涉及双方权利、义务的条款与其他合同、协议等文件内容存在冲突的，则以本协议内容为准，双方对此无任何异议。《补充协议》附件1即锁定房号清单，载明79套房产，建筑面积合计3251.65平方米，单价分别为14000/㎡元或7500元/㎡，房产总价合计36842675元。《补充协议》附件2系乙方得房房号清单，载明6套房产，建筑面积合计288.44平方米，单价分别为15000/㎡元或10000元/㎡，房产总价合计3839550元。《补充协议》附件4系资料清单，列明12项与涉案工程有关的资料名称。
同日，汉威建设公司工程负责人章伟亮出具《承诺书》，内容为“本人（章伟亮）同意退出江西华曦置业有限公司德安华曦建材家居大市场项目负责及管理并同意江西华曦置业有限公司更换新的项目负责人及管理人员。特此承诺。”
2016年7月4日、12日，被告先后给付原告共计100万元。同年7月18日，被告分两笔给付原告共计200万元。
2016年7月20日，华曦置业公司出具一份致德安县房地产管理局的《申请报告》，内容为“我公司开发的德安华曦建材家居大市场项目，由于市场销售不景气，导致我公司无法保证江西省汉威建设工程集团公司的工程款。为了保证本项目完工，不造成项目烂尾，我公司想尽一切办法，最终与江西省汉威建设工程集团公司签订补充协议，协议规定我司须锁定部分房产（锁定的房产见附件），用于保证其工程款，为此，特向贵局申请办理锁定部分房产，今后该锁定房产需经章伟亮（身份证号码）签字同意方可解除锁定对外销售。由此锁定产生的法律责任，由我司承担，与贵局无关。特此申请。”
同日，汉威建设公司出具《授权委托书》，内容为“本授权委托书声明：我陈国平为江西省汉威建设工程集团有限公司的法定代表人，现授权委托章伟亮（身份证号码）为我公司委托代理人。前来办理德安华曦建材家居大市场房产锁定相关事宜。特此委托。”
对双方有争议的事实，本院认定如下：
一、关于房源锁定的情况。
华曦置业公司主张，双方于2016年7月20日共同到德安县房地产管理局办理房源锁定手续，因原告临时改变主意而未办理。为证明该项主张，华曦置业公司提供双方于同日分别出具的《申请报告》和《授权委托书》予以佐证。汉威建设公司对两份书证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为系被告不作为导致未办理房源锁定，原告没有理由拒绝对己有利的事情。华曦置业公司申请的证人李某到庭陈述：“2016年7月20日上午，章伟亮到南昌接我去汉威建设公司拿到授权手续，再到德安县房管局开发股问陈股长办理锁房应提交哪些手续，他称房管局本来没有义务为我们办理，考虑到我们是招商引资，要提交申请报告，领导审批后才能办理。根据他的要求，我们到外面打印了申请报告，在这过程中，章伟亮说不办了。未能办理锁房的原因我不清楚，只是我们找他要前期施工资料，他就不给，就说不办了。”针对证人证词，汉威建设公司主张，双方一起去房产局办理锁房手续，因被告在补充协议之外要求交付工程资料，原告没有满足，故被告不同意办理。华曦置业公司认为，双方于2016年7月20日一起去房产局办理锁房手续，我们要求给付前期施工资料，原告不给，所以没有办成。本院认为，双方对2016年7月20日共同去德安县房地产管理局办理房源锁定经过的陈述基本一致，且有《申请报告》和《授权委托书》相互印证，应予采纳。
据此查明，2016年7月20日，汉威建设公司的章伟亮持公司出具的《授权委托书》，华曦置业公司的李某持公司出具的《申请报告》，共同到德安县房地产管理局办理房源锁定事宜。期间，华曦置业公司要求交付前期施工资料，汉威建设公司以该项要求不合理为由予以拒绝，之后各自离去，未办理房源锁定。
二、关于部分商铺和住宅销售的情况。
汉威建设公司主张，华曦置业公司于起诉前销售了40余套房产，但未按约向其支付工程款。华曦置业公司辩称，2016年9月12日的房产网显示备案登记的26套房产系冲抵后续工程和消防工程的工程款，并在本案审理过程中继续以该种方式冲抵工程款。为证明反驳主张，华曦置业公司提供以下两组证据：证据一，⑴华曦置业公司与南京国泰消防集团南昌鑫晟消防工程有限公司（以下简称“鑫晟消防公司”）签订的《合同书》；⑵黄某、熊某分别签订的《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》以及德安县房地产管理局出具的两份《证明》；⑶证人黄某、熊某及鑫晟消防公司的法定代表人田某的证词。该组证据证实分别备案登记在黄某、熊某名下的两间商铺系冲抵鑫晟消防公司的工程款。证据二，⑴华曦置业公司与后续施工人陈某签订的《合作建设及抵房合同》《抵款协议》《工程预算书》《结算清单》《工程预结算书》；⑵纪春林、陈学生、夏可平、张思鹏、张建国分别签订的数份《商品房买卖合同》及德安县房地产管理局出具的五份《证明》；⑶证人陈某的证词。该组证据证实办理备案登记的41间商铺系冲抵后续施工人陈某的工程款。证人田某、黄某、熊某、陈某均出庭作证，其中，田某证实鑫晟消防公司承包华曦建材家居大市场项目的消防工程，黄某、熊某名下的两间商铺系华曦置业公司用于冲抵其工程款；证人黄某、熊某证实其名下的商铺系按照田某的指示配合办理购房及贷款事宜；证人陈某证实华曦置业公司提供41间商铺冲抵工程款，其分别以泥工班组张建国和夏可平、施工员纪春林、侄子张思鹏、儿子陈学生的名义办理上述商铺的合同备案登记及贷款。
针对以上证据及证人证词，汉威建设公司质证认为，被告超出举证期限提交证据不符合法律规定，不能作为定案依据；关于第一组证据，对华曦置业公司与鑫晟消防公司所签《合同书》的真实性、关联性有异议，该份合同没有落款日期，也没有签署人的签名，房屋是否与鑫晟消防公司有关，缺乏相关证据佐证；对黄某、熊某分别签订的《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》以及德安县房地产管理局出具的两份《证明》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，即使这两套商铺用于冲抵消防工程款，其他售房所得款项也应支付工程款；关于第二组证据，华曦置业公司与后续施工人陈某签订的《合作建设及抵房合同》违反法律强制性规定，陈某施工范围仅系两栋住宅，约定以76.5%的住宅冲抵工程款，实际用于抵偿工程款的房屋与约定不符，且抵偿房屋的买受人并非陈某本人，对真实性有异议；对纪春林、陈学生、夏可平、张思鹏、张建国分别签订的数份《商品房买卖合同》及德安县房地产管理局出具的五份《证明》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案并无证据证实该五人购买的房产系为了冲抵陈某的工程款。
本院认为，在法庭调查过程中，汉威建设公司出示的涉案项目网上信息显示有46套房产办理了销售备案登记。华曦置业公司对房屋备案登记的事实不持异议，但辩称这批房屋并非正常售出，而是冲抵后续工程和消防工程的工程款。经法庭准许，华曦置业公司针对备案登记房屋的情况提供补充证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第三款规定：举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。华曦置业公司为反驳对方主张提供证据予以佐证，且得到法庭准许，其举证行为符合法律规定。证人田某系鑫晟消防公司的法定代表人，证实与华曦置业公司所签《合同书》的真实性，予以采纳。因汉威建设公司对其他书证的真实性不持异议，证人黄某、熊某、陈某均出庭作证，并接受当事人质询，证人证词与上述书证内容相互印证，予以认定。
据此查明，分别备案登记在黄某、熊某名下的两间商铺系华曦置业公司用于抵偿鑫晟消防公司的工程款；分别备案登记在纪春林、陈学生、夏可平、张思鹏、张建国名下的共计41套商铺系华曦置业公司用于抵偿陈某的工程款。
汉威建设公司于2016年8月2日起诉时申请财产保全并提供担保。本院于2016年8月11日作出（2016）赣04民初164-1号民事裁定书，裁定冻结华曦置业公司银行存款2570万元或查封、冻结其他等值财产。依据该裁定，本院查封华曦置业公司开发的华曦家居建材大市场项目中的住宅和商铺共计150套。
本院经审理认为，原告汉威建设公司与被告华曦置业公司签订的《建设工程施工合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。汉威建设公司在完成主体结构一至三层后停止施工，与华曦置业公司进行结算并签订《补充协议》，对工程价款、尾款支付、资料交接等权利义务作出了约定。综合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点：1、以房抵工程款约定的效力；2、未能办理房源锁定的责任；3、尾款的支付方式。
关于以房抵工程款约定的效力问题。
汉威建设公司主张，以房抵工程款属于抵押担保中的流质条款，该项约定违反法律禁止性规定，且实践中无法操作，应属无效。华曦置业公司认为该项约定并非流质条款，以房抵工程款实质是以物的方式清偿金钱债务，合法有效。本院认为，《补充协议》关于将79套商铺按八五折价格出售给汉威建设公司的约定并非为债权实现提供担保，而是华曦置业公司难以支付剩余工程款时，通过将其开发的商铺折价抵偿给施工人的方式，实现双方权利义务平衡的一种安排。该项安排并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国担保法》第四十条规定禁止的情形，应当认定其效力。汉威建设公司关于流质条款的主张不成立，不予采信。
关于未能办理房源锁定责任的问题。
《补充协议》第五条约定，如甲方签订协议后不积极配合乙方对上述房产进行锁定或按前款约定标准支付工程款，则所有上述工程款项均已到期，乙方可立即要求甲方一次性支付所有工程款或将锁定的商业门面及可售房产按附件1确认过价格的八五折抵给乙方。根据查明的事实，双方于2016年7月20日共同到德安县房地产管理局办理房源锁定时，华曦置业公司提出给付施工资料的要求，汉威建设公司认为该项要求不合理予以拒绝，最终导致未能办理房源锁定。本院认为，《补充协议》第七条约定：本协议签订后，乙方负责提供其已做工程的所有项目资料给甲方，项目清单见附件4，时间最迟不能超过三个月。按照通常理解予以解释，汉威建设公司自协议签订后即负有交付施工资料的义务，且应于三个月内履行完毕。根据该项约定，双方办理房源锁定时距离协议签订已逾50日，华曦置业公司此时提出给付施工资料的要求并无不当。根据汉威建设公司于2016年8月2日起诉及其主张的事实和理由，结合诉讼过程中华曦置业公司自始至终同意以房抵款的答辩意见，可以推定未能办理房源锁定系汉威建设公司主动放弃所致，华曦置业公司对此不存在过错。
关于尾款支付方式的问题。
汉威建设公司和华曦置业公司经协商一致就终止建设工程施工合同关系所签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其效力。《补充协议》第四条约定，因房产销售受政府、市场等诸多因素影响，如甲方未能如期销售房产及回笼资金，致使不能及时支付乙方相关款项的，为妥善处理本建设工程结算总价款支付事宜，双方一致同意由甲方将本协议附件1所列房产按照八五折的价格冲抵应支付给乙方的全部款项，乙方同意按照前述优惠折让后的房价接受冲抵本建设工程款结算总价款。根据查明的事实，至本案诉讼时，除冲抵后续工程和消防工程的工程款外，涉案华曦家居建材大市场项目尚无一套房产正常出售。根据上述约定，汉威建设公司应在附件1载明的房源范围内按确认价格的八五折选购价值25601561.64元的商铺。汉威建设公司作为施工人，依法对施工工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。附件1载明的79套房源均在优先受偿权范围内，且不存在影响权属登记的限制，故双方应当采取以房抵工程款的方式结清尾款。
综上所述，汉威建设公司关于给付工程款及利息的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：
驳回原告江西省汉威建设工程集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费170720元，财产保全费5000元，合计175720元，由原告江西省汉威建设工程集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 邱俊华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一七年一月十九日
书 记 员 胡芯瑜