中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7044号
上诉人（原审被告）：张健新，美国国籍。
上诉人（原审被告）：陈兆鹏，身份证住址广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：梁海鹏，广州军区法律顾问处律师。
被上诉人（原审原告）：广州得朋商贸有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周绍洪，职务：总经理。
委托代理人：吴昌奕，广东厚诚律师事务所律师。
原审第三人：陈穗斌，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：梁海鹏，广州军区法律顾问处律师。
上诉人张健新、陈兆鹏因与被上诉人广州得朋商贸有限公司（以下简称得朋公司）、原审第三人陈穗斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月8日，得朋公司（为买方）、张健新、陈兆鹏（共同为卖方）以及陈穗斌（为中介方）共同签订《房地产买卖合同》，其中约定内容包括：买卖物业为广州市越秀区海珠中路245A首层（建筑面积63.16平方米，商业性质，张健新、陈兆鹏按份共有、各占50%，无抵押）、广州市越秀区海珠中路261B2楼（建筑面积708.13平方米，商业性质，张健新、陈兆鹏按份共有、各占50%，此房产现抵押给工商银行广州华南支行、抵押金额不超过人民币4300000元、出售前卖方负责将该房产涂销抵押）、广州市越秀区海珠中路259号306房（建筑面积146.73平方米，商业性质，张健新、陈兆鹏按份共有、各占50%，无抵押），以上三处房产在本次交易中作为一个整体买卖，在本合同中简称“该物业”；该物业带租约出售，总成交价人民币16500000元。买卖双方一致同意按下述方法支付购房款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则付款及交易时间相应顺延，（1）合同定金人民币500000元，分两笔支付，在签订本合同当日，买方向卖方支付部分定金人民币100000元，在2013年7月15日前买方向卖方支付余下部分定金人民币400000元，买方应以现金或银行转账形式给予卖方；（2）卖方收取定金后3个工作日内办理银行提前还款申请手续，买方核实无误后在2013年8月21日前，须向卖方支付人民币3800000元作为首期楼款，因银行原因导致还款日期延迟时，则交易相应延迟；（3）在2013年9月30日前，买方必须将楼价余款人民币12200000元存入双方共同指定的银行托管账户；（4）自买方交齐楼款至指定的银行托管账户后的三个工作日内，买卖双方及中介方共同到房管部门办理交易过户递件手续；（5）于买卖双方办理交易递件手续且房地产交易中心成功受理并出具递件回执当天，卖方可在指定银行的托管账户上划出人民币7000000元；（6）于完成缴付政府规定的买卖双方应缴的税费当天（递交完税单过户前），卖方可在指定银行的托管账户上划出人民币4700000元，完税前房管局出具的缴税单由买卖双方各自保管，完税手续须在房管交易中心通知付款日起计三个工作日内完成；（7）与买方取得该物业的房地产权证之日起三个工作日内，卖方须将该物业交付买方，该物业租金自卖方将该房产交付当日起由买方收取，交付当天卖方可在指定银行的托管账户上划出剩余楼价款人民币500000元；买方应按本合同约定按时付款。本合同生效后，因买方原因未能按本合同约定，在2013年7月16日前支付全部定金的，本合同自动解除，卖方所收的部分定金人民币100000元不予以退还；本合同生效后，因买方原因未能按本合同约定支付除定金外其余楼款的，逾期15天内仍不付款的，卖方有权解除本合同，卖方所收的定金不予以退还，并要求买方按总成交价款的5%标准承担违约责任；本合同生效后，因买方的原因导致上述物业中任一项物业交易不成功的，卖方有权解除本合同，所收的定金不予退还，并有权要求买方按总成交价款的5%承担违约责任；造成其他损失的，买方还应承担赔偿责任；本合同生效后，卖方因主观原因未能在约定时间内涂销粤房地证字第××号房产抵押登记的，每逾期一日，卖方应按交易总价款的1‰支付违约金，逾期超过10日的，买方有权取消该项物业的交易直至解除本合同，卖方按成交总价款的5%向买方支付违约金，造成买方其他损失的，卖方还应承担赔偿责任；本合同生效后，卖方因主观原因未能在约定时间办理上述所有物业递件过户手续或未能在约定时间交付上述所有物业的，每逾期一日，卖方应按交易总价款的1‰支付违约金，逾期超过10日的，买方有权取消该项物业的交易直至解除本合同，卖方按成交总价款的5%向买方支付违约金，造成买方其他损失的，卖方还应承担赔偿责任；签订本房地产买卖合同后，如再签署关于本次房地产买卖的其它协议，以本合同为准，本合同约定事宜，为买卖双方最终协议，若买卖双方有其他协议的，且协议内容于本合同相冲突的，以本合同约定为准等。
2013年10月17日，得朋公司（为买方）、张健新、陈兆鹏（共同为卖方）以及陈穗斌（为中介方）共同签订《补充协议》，其中约定内容包括：鉴于买卖双方于2013年7月8日签订了关于①广州市越秀区海珠中路XX首层（粤房地证字第XX号）②广州市越秀区海珠中路XX楼（粤房地证字第XX号）③广州市越秀区海珠中路XX号XX房（粤房地证字第××号）三个物业整体买卖的《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），买方在履行“合同”第二条第3小条时已违约，现买方提出要求，需要卖方给于其有限的宽限期继续履行“合同”条款，所以，双方同意对已签订的“合同”作以下补充和更改：1.经买方要求，买卖双方同意将“合同”第二条第3小条之（3）（4）（5）（6）所约定的本次交易付款方式合并更改为（3）在2013年12月6日前，经卖方确认买方有足够支付“合同”其余楼款人民币12200000元整后，买卖双方及中介方共同到房地产交易中心递件窗口，由收件员审核确认双方交易资料齐全无误后，在双方签字递交交易资料前，买方须向卖方支付楼价余款人民币12000000元整，买方确认资金到帐后，买卖双方需即时办理交易递件手续。待交易递件窗口成功受理并出具受理回执后，卖方同意将受理回执交给买方保管，并由买方自行完成交税过户等交易手续（注：交税过户等交易手续，若因房管部门要求卖方配合完成，卖方需予以配合）……买卖双方一致同意“合同”第四条违约责任第2条以本补充协议约定为准，双方约定本协议生效后，因买方原因未能按本协议第1条和第2条约定时间支付楼款的，或者由于买方原因不能完成交易过户的，则签订的本协议自动无效，且卖方在买卖方双方所签订的“合同”中所收的定金和首期楼款不予以退还，买卖双方所签订的“合同”也自动取消，但卖方仍保留起诉买方的违约权利；本协议生效后，即成为双方签订的“合同”不可分割的组成部分，与“合同”具有同等法律效力，本协议约定条款与“合同”约定条款相冲突的，以本协议为准等。
签订上述合同之后，得朋公司向张健新、陈兆鹏支付了定金50万元，首期款150万元。
另查明：据广州市房地产档案馆于2015年11月26日出具的2013登记字1059294号、2007交登字1027304号、2007交登字1027318号《广州市不动产登记查册表》记载：广州市越秀区海珠中路XX楼、广州市越秀区海珠中路XX号XX房、广州市越秀区海珠中路XX首层原产权人为张健新、陈兆鹏，上述三房屋于2014年9月4日由案外人廖某、傅某和申请持房产证抵押、转移或交换等，并备注已正式收件。
得朋公司于2015年9月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张健新、陈兆鹏返还得朋公司购房款150元及相应利息（从2013年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清所有款项之日止）；2、张健新、陈兆鹏双倍返还得朋公司定金100万元。
原审诉讼中，关于合同履行情况，得朋公司称补充协议对买卖合同付款方式进行变更，约定双方由收件员核验相关资料后在递件之前，得朋公司才需要向张健新、陈兆鹏支付12200000元。得朋公司、张健新、陈兆鹏及陈穗斌是在2013年12月6日早上共同前往农业银行广州松洲支行进行了验资，得朋公司提交了银行流水单及存折给张健新、陈兆鹏查看。银行流水单及存折都是得朋公司公司法定代表人于某的，之前交易也是用于凯名义支付了定金及首期款。对此，张健新、陈兆鹏表示实际是2013年12月6日的下午四点半后才到银行验资，当时情况不正常，本来验资之后就应当去办理递件，但是实际当时于某并没有一起去办理递件，一直拖延时间，我方觉得情况异常，经我方在第二天即2013年12月7日立即查核，实际在2013年12月6日验资后该笔资金立即被转走了，该笔资金的出现只是为了让我方看一下。对此，得朋公司表示确实有转走，但完成验资之后资金使用是买方自由，只要在递件时可用支付房款即可。张健新、陈兆鹏还称合同没有约定双方验资后办理递件的具体时间，但2013年12月8日陈穗斌约我方到广州市五山路支行农业银行谈资金托管第三方支付，我方等了几个小时得朋公司没有来，只有来了得朋公司找的第三方担保公司之类的人员到来与我方协商，后来2013年12月11日又约谈，但得朋公司也没来。同时，得朋公司称支付200万元后一直要求张健新、陈兆鹏进行网签及递件手续，都是通过电话联系或者通过陈穗斌；张健新、陈兆鹏对此予以否认。另，张健新、陈兆鹏称在2014年12月29日已将涉案房屋另外出售，张健新、陈兆鹏发出的《律师函》已经告知得朋公司一切风险，该函是就得朋公司向张健新、陈兆鹏发出《律师函》的回复。
原审法院认为：得朋公司与张健新、陈兆鹏自愿签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据本案查明的事实以及各方当事人庭审陈述意见，虽《补充协议》已就《房地产买卖合同》约定的购房款支付方式进行变更，但各方就购房款支付等问题仍未能最终协商一致，且张健新、陈兆鹏已将涉案房屋另行处置，本案买卖合同已无继续履行之可能，故得朋公司主张张健新、陈兆鹏退还已付购房首期款150万元及利息，合法有据，予以支持，但利息应从得朋公司提起本案诉讼即2015年9月17日起计为宜，并参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。同前理，得朋公司主张张健新、陈兆鹏返还已付定金50万元，亦合法有理，予以支持；但对于得朋公司要求双倍返还定金的主张，鉴于在《补充协议》中有明确得朋公司在履行《房地产买卖合同》已有违约行为，而本案双方举证均无法证明签订《补充协议》后买卖仍无法继续履行完全系对方违约所致，也即双方均对此负有一定过错，故依据公平合理和诚实信用原则，对于得朋公司该项主张，不予支持。另，本案诉讼费用，亦同前理，应由得朋公司和张健新、陈兆鹏各自承担一半为宜。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百二十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月31日判决：一、张健新、陈兆鹏在本判决发生法律效力之日起十日内向得朋公司返还购房款150万元及利息（从2015年9月17日起计至本判决限定还款之日止，以购房款150万元作为计算基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。二、张健新、陈兆鹏在本判决发生法律效力之日起十日内向得朋公司返还购房定金50万元。三、驳回得朋公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27600元，由得朋公司负担13800元，由张健新、陈兆鹏负担13800元。
判后，上诉人张健新、陈兆鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定基本事实不清，导致错误支持得朋公司对张健新、陈兆鹏的诉讼请求，严重损害了张健新、陈兆鹏的合法权益。理由如下：一、除原审法院已经查明的得朋公司在履行《房地产买卖合同》时已有违约行为之事实外，得朋公司在履行《补充协议》的过程中同样存在严重违约行为，但原审法院对此却不予确认，应予纠正。1、得朋公司承认在2013年12月6日开立的农行账户上虽然曾确实有过1220万元资金存入，但在当日下午四点多将该流水记录提供给张健新、陈兆鹏查看后，该笔资金即立即被全部转移走。显然得朋公司是在骗取张健新、陈兆鹏的信任,其实际根本不具备履行房屋买卖合同的诚意以及能力。2、2013年12月8日、2013年12月11日，由于前述恶意转移款项的行为被发现，得朋公司无法依约向张健新、陈兆鹏支付1220万元购房款，其遂先后两次通过中介联系张健新、陈兆鹏，单方提出修改《补充协议》中约定的付款方式，要求改由担保公司代其向张健新、陈兆鹏支付购房款，但前提是必须将三套房产物业抵押给担保公司。为能够从担保公司获取更多的资金，得朋公司更向张健新、陈兆鹏提出将交易金额虚报至1650万元，此事实结合得朋公司提交给原审法院的虚假《房地产买卖合同》即可得到证实。3、张健新、陈兆鹏一直从未收取到得朋公司所应支付的1220万元购房款，按照双方在《补充协议》中的约定，系在张健新、陈兆鹏确认得朋公司所支付的1220万元楼价余款到账后，买卖双方需办理交易递件手续，鉴于得朋公司根本没有支付购房款，嗣后的交易递件显然因该前提条件尚未满足故已不可能履行。针对得朋公司上述严重违约行为，张健新、陈兆鹏已经发出律师函告知风险，因此，张健新、陈兆鹏在2014年12月29日将涉案房屋另外出售，完全是对自身权利的合法处分，不能据此而免除得朋公司的违约责任。二、如前所述，本案的违约方是得朋公司，张健新、陈兆鹏对于合同和《补充协议》无法继续履行根本不存在任何过错，而对于违约责任的追究,应受合同第四条以及《补充协议》第5条的约束，因此，张健新、陈兆鹏依法有权没收得朋公司已付的定金50万元和首期楼款150万元，并且还可以追究得朋公司的违约责任，得朋公司应按上述房屋总成交价款的5%向张健新、陈兆鹏支付违约金。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回得朋公司对张健新、陈兆鹏的全部诉讼请求；2、由得朋公司承担本案的所有诉讼费用。
被上诉人得朋公司答辩称：张健新、陈兆鹏的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回。一、张健新、陈兆鹏存在根本性的违约行为，导致房地产买卖合同无法继续履行，致使涉案房产无法交易过户给得朋公司。2013年12月，在没有继续完成交易的情况下，我方出具律师函要求张健新、陈兆鹏继续履行交易义务，但其回函拒绝继续履行合同。另一方面，在没有解除买卖合同的情况下，张健新、陈兆鹏就已经将涉案房产出售给案外人。张健新、陈兆鹏上述违约行为导致买卖合同无法履行。二、得朋公司在2013年12月6日的农行账户上有1220万元的资金存入，证明得朋公司完全有履行合同的能力，至于之后的资金使用问题，由于其他原因另行使用了该笔款项是我方的自由。而对于1220万元资金的交付，依照《补充协议》约定是双方到房地产交易中心递交资料，由中心审核后才由我方交付给张健新、陈兆鹏，而双方没有明确约定是具体哪一天去办理手续，即得朋公司随时有权要求继续进行交易或者选择一天完成递件手续。在得朋公司已经支付了150万元首期款和50万元保证金的情况下，张健新、陈兆鹏称得朋公司欺骗交易没有事实依据，且违背常理。
原审第三人陈穗斌述称：得朋公司并没有与我方去办理递件交易，而是提出改变付款方式，其在合同约定的最后一天并没有履行其合同义务。
在本案二审过程中，得朋公司及张健新、陈兆鹏均向本院提交了同一份由得朋公司（为买方）、张健新、陈兆鹏（共同为卖方）以及陈穗斌（为中介方）于2013年7月8日签订的《房地产买卖合同》，双方当事人均确认该份合同为双方真实履行的合同。该合同约定内容包括：广州市越秀区海珠中路XX楼（此房产现抵押给工商银行广州华南支行、抵押金额不超过人民币2000000元、出售前卖方负责将该房产涂销抵押）；该物业带租约出售，总成交价人民币14200000元；买卖双方一致同意按下述方法支付购房款并办理交易手续……（2）卖方收取定金后3个工作日内办理银行提前还款申请手续，买方核实无误后在2013年8月23日前，须向卖方支付人民币1500000元作为首期楼款。买方可直接将该款项存入买方原供款账户内，该首期款用于还清粤房地证字第××号房产抵押贷款。该合同的其他内容与得朋公司在原审中提交的《房地产买卖合同》内容基本一致。
经二审审查，原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，得朋公司于2014年1月2日委托广东天环律师事务所向张健新、陈兆鹏发出《律师函》，称张健新、陈兆鹏多次拒绝得朋公司法定代表人于某提出同去房地产交易中心交验本次交易资料的要求，属于严重的违约行为，并要求张健新、陈兆鹏继续履行合同及补充协议，向得朋公司支付违约金3976000元；由双方与商定的银行签订三方共管标的交易余款的合同，得朋公司将本次交易余款存入该银行共管；在双方确认上述款项达共管账户之日起的7天内，双方同去房地产交易中心按广州市国土房管部门的格式合同“网签合同”，并办理标的的变更过户手续。后张健新、陈兆鹏委托广州军区法律顾问处向得朋公司发出《律师函》称得朋公司未能按照合同约定支付购房款，已经构成严重违约，故对已收取该司的定金和首期楼款不予退还，并要求得朋公司支付违约金426万元。
本院认为：得朋公司与张健新、陈兆鹏在二审中提交了双方于2013年7月8日签订的《房地产买卖合同》，该合同与涉案《补充协议》均是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方合同签订后，得朋公司已向张健新、陈兆鹏支付了定金50万元、首期款150万元。对于其余楼款的支付方式，双方在《补充协议》中约定，在2013年12月6日前，经卖方确认买方有足够支付“合同”其余楼款人民币12200000元整后，买卖双方及中介方共同到房地产交易中心递件窗口，由收件员审核确认双方交易资料齐全无误后，在双方签字递交交易资料前，买方须向卖方支付楼价余款人民币12000000元整，买方确认资金到帐后，买卖双方需即时办理交易递件手续。由此可见，得朋公司的支付购房余款义务是至双方到房地产交易中心审核确认交易递件资料之后才需履行。虽然在双方于2013年12月6日验资后，得朋公司曾将该笔资金转走，但双方并未实际到房管部门进行审核交易递件资料，而张健新、陈兆鹏亦未能举证证明其曾要求得朋公司去办理递件而得朋公司予以拒绝，且在得朋公司于2014年1月2日发出《律师函》要求继续履行合同及办理过户手续后，亦未积极配合得朋公司去办理递件过户手续，因此，张健新、陈兆鹏主张得朋公司违约的理据不充分。此外，张健新、陈兆鹏在双方合同关系尚未解除的情况下，擅自将涉案房屋出售给他人，造成合同无法继续履行，对此张健新、陈兆鹏具有过错。综上，原审法院认定张健新、陈兆鹏一方对于合同无法继续履行负有一定过错，并判令张健新、陈兆鹏向得朋公司退还已付购房首期款150万元及相应利息和返还已付定金，并无不当，本院予以维持。张健新、陈兆鹏不同意退还上述款项的上诉理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，张健新、陈兆鹏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13800元，由上诉人张健新、陈兆鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年八月四日
书记员 杨娟娟