广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初9384号
原告欧伟明，男，汉族，1966年5月12日出生，住佛山市禅城区。
委托代理人梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
被告郑小红，女，汉族，1970年5月13日出生，住佛山市禅城区。
原告欧伟明诉被告郑小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，分别于2016年10月25日、2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁淑媚、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是佛山市禅城区东建世纪广场三楼的D14号铺位业主，原、被告签订《租赁协议书》，约定被告向原告及冼少仪、龙业愉承租位于佛山市禅城区东建世纪广场三楼的D12、D13、D14号铺位，租期自2013年12月1日至2016年11月30日止。租金按每平方米40元计算，D14号铺位月租金为608.8元。按金为2个月租金即1217.60元，被告每月10号前支付租金，逾期须缴纳每日3%的违约金，租期内的电费、管理费等一切费用由被告负责按期缴纳。协议签订后，被告以现金向原告支付了按金1217.60元，但被告没有支付2013年12月、2014年1月份租金。后被告按月支付租金至2014年11月，便以电话通知原告不再承租D14号铺位，原告前往商谈，发现被告私自在涉案铺位增设了一堵墙，根本无法正常使用铺位。原告提出，若被告要解除租赁合同，必须拆掉墙体把店铺恢复原状，被告不同意，还把原告赶走。原告一直以为被告仍承租铺位，直至物业管理处于2016年9月通知原告，被告已经拖欠物业管理费及电费高达1万多元。原告立即前往租赁物，发现租赁物堆放被告货物，且被告一直没有支付租金、管理费、电费等费用。为此，特起诉请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同关系，被告返还租赁物；2、被告支付拖欠原告的24个月租金合计14611.2元及违约金4383.36元（拖欠租金的月份为：2013年12月、2014年1月、2014年12月至2016年9月，共计24个月，违约金按所欠租金30%计算）；3、被告按照合同约定的月租金标准支付自合同解除之日起至被告恢复原状并交由有关验收之日止的占有使用费；4、被告承担拖欠佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的商场综合管理费、电费分摊费、电费欠费等费用合计13345.90元；5、被告将租赁物恢复原状，被告拆除其增设的南面墙体以及门，恢复东面墙体上的玻璃门，玻璃门的尺寸为长3米，高3米，含锁；6、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，被告不同意支付原告诉请的租金、管理费、电费和分摊费，被告在交2014年11月租金的时候已经电话跟原告表示不再租涉案铺位。2014年11月中旬，原告曾到涉案铺位，并告知被告退铺要处理的问题，被告在2014年11月底，便将涉案铺位内的水电表拆除移至D13铺，故被告已经在2014年11月已将铺位交还原告。被告搬迁之后已打电话通知原告，原告在电话中只是表示不退还押金给原告。被告已退铺两年多，原告现在才向法院提起诉讼，被告对诉讼时效有异议。关于铺位现状，被告承租时，涉案铺位的东面为墙体，与现状是一致，被告没有改动过。至于南面的墙体和门是被告在经营的时候加建的。装修是经过原告同意才动工的，物业管理处也有监工，故原告认为被告没有经过其同意施工不属实，原告在2016年9月才向被告提出拆除墙体的问题。目前，被告还在D12、D13铺位经营美甲生意。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的身份证、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2、租赁协议书、房地产权证。拟证明冼少仪、龙业愉、欧伟明将东建世纪广场三楼D12、D13、D14铺位出租给被告，三个铺位连成一个大通铺，租金按每月每平方米40元计算，按金为两个月租金1217.60元，租期为2013年12月1日至2016年11月30日止；合同还约定了逾期交租的违约责任；原告是涉案D14号铺位的所有权人，有权将铺位进行出租；涉案铺位面积为15.22平方米，每月租金为608.80元。
3、中国银行存折。拟证明被告向原告在中国银行开设的该账户转账支付租金，被告已向原告支付2014年2月至10月的租金，至今为止被告还拖欠原告2013年12月、2014年1月、2014年11月至2016年9月共24个月的租金。
4、照片、房屋分层分户平面图、手绘图。拟证明被告在未经原告及其他两位业主同意的情况下，擅自增设墙体，导致原告无法正常使用铺位。
5、佛山市世纪东方物业经营管理有限公司交款通知单一份。拟证明截至2016年10月2日被告拖欠的商场综合物业管理费578.40元、商场电费分摊费2元、综合管理费欠费12724.80元、商铺电费欠费40.70元，合计13345.90元。
6、2016年9月10日欧伟明与郑小红谈话录音及录音文字翻译资料。拟证明被告私自增设墙体占用原告铺位面积，直至2016年9月10日原、被告沟通的时候，被告在当时才答应将增设墙体的小门钥匙交还原告，但原告至今没有收到小门钥匙。
诉讼中，被告提交以下证据：
租赁协议书。拟证明冼少仪、龙业愉、欧伟明共同将东建世纪广场三楼D12、D13、D14铺位出租给被告。
证人证言。拟证明被告已在2014年11月将铺位退还给原告。
诉讼中，本院工作人员到涉案商铺进行现场勘查，并拍摄照片一组、制作现场笔录一份。
经庭审质证，本院认证如下：
原告的证据1、2、3、5以及4中的照片和分层分户平面图，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4中的手绘图为原告单方制作，且无其他证据佐证其真实性，被告不予确认，本院不予采信；证据6为录音材料，被告对真实性有异议，认为无法确认谈话对象，被告的抗辩意见成立，本院不予采纳。被告的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2为证人证言，因证人未出庭作证并接受各方质询，亦无其他有效证据佐证，本院不予确认。本院制作的证据，原告无异议、被告不持异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年，冼少怡（甲Ａ）、龙业愉（甲Ｂ）、原告（甲Ｃ）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，四方主要约定如下：甲方将东建世纪广场三楼Ｄ12、Ｄ13、Ｄ14号铺出租给乙方，租金三年不变，每月每平方米40元，乙方立刻向甲方交纳2个月租金6849.60元作为按金。乙方必须在每月十号前将租金存入甲方指定账号，乙方逾期交租，除补交租金外，还需向甲方缴交逾期滞纳金每天3%，逾期一个月，甲方有权无条件收回商铺，按金不退回。租期为三年，即2013年12月1日至2016年11月30日止。合同上手写载明原告的开户行为中国银行佛山玫瑰园支行，账号：47×××-4，租金为15.22平方×40元＝608.80元。
据原告的中国银行存折上载：2014年1月24日存入608.80元，2014年3月3日存入609元，2014年4月2日存入609元，2014年5月4日存入609元，2014年6月3日存入609元，2014年7月1日存入609元，2014年8月1日存入609元，2014年9月1日存入609元，2014年9月30日存入609元，2014年11月3日存入609元。
2016年10月2日，佛山市世纪东方物业经营管理有限公司出具《交款通知单》，上载：3D14商铺：商场综合管理费，2016年10月1日至2016年10月31日，578.40元；商场综合管理费欠费，2014年12月1日至2016年9月30日，12724.80元；商铺电费分摊费欠费，2014年10月至2014年12月20日，2元；商铺电费欠费，2014年10月21日至2014年12月20日，40.70元，上述各项费用合计13345.90元。
另查明，佛山市禅城区季华五路26号三层D14号铺的权属人为原告，占有份额为全部。被告于2016年10月7日签收起诉状等应诉材料。
经现场勘查，被告现承租相邻的D12、D13、D15、D16铺位经营美甲生意，进入涉案D14铺位需先进入D12、D13、D15、D16铺位内，D13铺位与D14铺位以一板间墙体和木门作为间隔，该墙体为D14铺位的南墙，D14铺位的东墙是玻璃材质，临商场走道，北墙和西墙是实墙。
原、被告共同确认，被告已支付原告押金1217.60元。
原告陈述:被告的柜子不在原告的铺位范围内；同意被告支付的押金抵扣租金。
佛山市世纪东方物业经营公司客户服务中心主任助理叶志勇陈述:2014年12月，我发现郑小红没有继续交纳D14铺位的物业管理费，我便去问郑小红，郑小红对我说已经跟业主提出退租，具体让我问业主。我随即向业主核实，业主回复，“是出现了状况，需核实清楚”。后我再次打电话给业主，业主还是没有明确答复我郑小红是否已经退租，我没有见到郑小红与业主交接铺位。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告及冼少仪、龙业愉签订《租赁协议书》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于原告诉请解除与被告的租赁合同关系。根据《租赁协议书》的约定，乙方逾期不交租的，甲方有权收回铺位。因被告确认自2014年12月起没有交租，故原告的诉请有合同依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告无证据证明在诉前被告已收到解除合同的通知，则本院确认原告与被告的租赁合同关系于起诉状送达被告之日即2016年10月7日解除。关于被告抗辩认为涉案合同已于2014年11月解除的问题，涉案合同租赁期限至2016年11月30日，被告未有正当理由而单方提前要求解除与原告之间的租赁合同关系，已构成违约，被告作为违约方不享有要求解除合同的权利，且被告无证据证明原告表示同意解除合同或已收回涉案铺位，故被告上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
关于租金及占有使用费。原告主张被告拖欠2013年12月、2014年1月、2014年12月及之后的租金，被告未能提供证据予以反驳，故本院确认被告拖欠上述租金的事实。被告应支付2013年12月、2014年1月、2014年12月1日至2016年10月7日期间的租金合计14748.67元（608.80元/月×24个月＋608.80元/月÷31日×7日），因原告同意以押金折抵租金，经折抵后，被告仍需支付租金13531.07元。由于被告至今仍未与原告办理铺位的退场交接手续，故从2016年10月8日起产生占有使用费，被告应参照608.80元/月的租金标准向原告交纳占有使用费至实际交还铺位之日止。
关于原告诉请恢复原状。被告确认在原告交付铺位给被告使用时并不存在南面的板间墙，故对原告诉请拆除南面的墙体，本院予以支持，如被告认为拆除墙体对其经营产生影响，可另行与原告协商处理。至于原告诉请在东面墙壁开一扇玻璃门，因原告未能举证证明原告在交付涉案物业给被告使用时东面存在玻璃门，故对原告该项主张本院不予支持，从现场勘查情况可知，现原告的D14铺位门口在被告使用相邻铺位内，如原告认为造成妨碍，可自行在铺位东墙开一扇门。
关于原告诉请综合管理费、电费、电费分摊费。根据《租赁协议书》第六条的约定，上述费用应由被告承担。被告确认未交纳相关费用，原告虽未垫付，但原告作为涉案铺位的业主是交纳上述费用的义务人，有权向被告主张在租赁期间的上述费用。依据采信的《交款通知单》，被告应向原告支付商场综合管理费合计13303.20元、商铺电费分摊费2元、商铺电费40.70元。
关于原告诉请的违约金。依据《租赁协议书》第三条的约定，被告逾期交租的，需向原告交纳每天3%的滞纳金。被告逾期交租给原告造成的损失，应为资金被占用期间的利息损失，原告主张以所欠租金30%计算违约金，数额过高，被告亦提出异议，综合被告的违约情节，依据公平原则，本院酌定以拖欠的租金13531.07元的10%计算违约金，为1353元，原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于被告抗辩认为原告主张的部分租金已超诉讼时效的意见。根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”租赁合同期间内产生的租金均应视为一个整体，被告每月缴纳租金应视为整体债务的分期履行，如前所述，原告与被告的租赁合同关系于2016年10月7日解除，故诉讼时效1年应从2016年10月7日起计算，故原告主张的租金并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告欧伟明与被告郑小红关于佛山市禅城区季华五路26号三层D14号铺的租赁合同关系已于2016年10月7日解除；
二、被告郑小红于本判决发生法律效力之日起十日内，将佛山市禅城区季华五路26号三层D14号铺交还原告欧伟明；
三、被告郑小红于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧伟明支付租金13531.07元，并自2016年10月8日起按照每月608.80元的标准支付房屋占有使用费至实际返还第二项的房屋之日止；
四、被告郑小红于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧伟明支付商场综合管理费、商铺电费分摊费、商铺电费合计13345.90元；
五、被告郑小红于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧伟明支付违约金1353元；
六、被告郑小红于本判决发生法律效力之日起十日内，拆除佛山市禅城区季华五路26号三层D14号铺南面的墙体；
七、驳回原告欧伟明的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行返还房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取290元，由被告郑小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗婉文
二〇一六年十一月二十五日
书记员 李若梅
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。