山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1007号
上诉人（原审被告）：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：李菲菲，女，该公司法务部职工。
委托诉讼代理人：姜维杰，男，该公司法务部职工。
被上诉人（原审原告）：李芳，女，1981年4月22日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：陈建滨,山东齐鲁(潍坊)律师事务所律师。
上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)因与被上诉人李芳商品房预售合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2015）章商初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人李菲菲，被上诉人李芳及其委托诉讼代理人陈建滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：请求撤销章丘市人民法院（2015）章商初字第1106号民事判决，将本案发回重审；一、二审诉讼费用均由李芳承担。事实和理由：1.涉案房屋已于2014年8月22日取得分期竣工综合验收备案证明，并已于2014年9月3日通知李芳尽快办理收楼手续，涉案房屋2014年9月26日才实际交付给李芳，并非碧桂园公司原因所致，故逾期交房违约金的计算起始日期应为2014年2月16日至2014年8月21日。2.李芳要求房屋租金损失于法无据。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录已就房屋质量问题的保修范围和保修期做出了相关约定，李芳所称的房屋质量问题即便属实，也属于碧桂园公司的维修范围，且碧桂园公司接到李芳的维修申请后积极予以维修，针对房屋质量问题，合同中并没有关于赔偿租金损失的相关约定，李芳请求赔偿租金损失，于法无据，李芳要求按每月7000元赔偿租金损失的请求也不合理，即便支付租金损失，也应按照公平原则，按照合同履行地的市场均价予以调低。
李芳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回碧桂园公司的上诉请求，维持原审判决。
李芳向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司支付逾期交房违约金73541元及利息；2.判令碧桂园公司返还缴纳的物业费1320元；3.判令碧桂园公司赔偿维修期间租金损失49940元；4.诉讼费用由碧桂园公司承担。一审庭审中变更诉讼请求为：1.判令碧桂园公司支付逾期交房违约金65921元（自2014年2月15日至2014年9月3日期间，以1656318元为基数，按日万分之二计算。）及利息（以65921元为基数，自2014年9月4日计算至判决生效之日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；2.判令碧桂园公司赔偿维修期间租金损失49940元（自2014年9月4日暂计算至2015年5月1日，每月7000元）；3.诉讼费用由碧桂园公司承担。
一审法院认定事实：李芳与碧桂园公司于2012年11月29日签订商品房买卖合同1份，约定李芳购买碧桂园公司开发的碧桂园凤凰城第某区某号楼107、207、307号房，建筑面积共175.99平方米，单价9411.44元，房屋价款总计1656318元；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付李芳使用，如逾期交房超过90日后，李芳要求合同继续履行，自逾期之日起每日支付李芳已交付价款万分之二的违约金。合同签订后，李芳依约交付全部购房款。2014年2月15日碧桂园公司未取得分期综合验收合格的证明，无法交付商品房给李芳使用。2014年9月3日，碧桂园公司以涉诉楼房已具备交房条件为由，通知李芳尽快办理收楼手续。2014年9月26日，李芳验房收楼，交楼经办人对李芳验房时提出的地面空鼓等6项质量问题填写了房屋维修申请记录表，双方签字认可。后李芳以碧桂园公司未依约支付迟延履行违约金，对存在的质量问题，也未及时维修造成损失为由，提出如上诉求。李芳于2014年6月30日租赁案外人位于济南市高新区新生活家园的楼房居住，租赁期限1年，每月租金7000元。
一审法院认为：李芳、张昊予与碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。碧桂园公司违反合同约定，未按期交付房屋，依法应当自逾期之日起（2014年2月16日）至交房前一日止，每日按已交房屋价款的万分之二支付李芳迟延履行违约金共计73209.26元（1656318元×0.02%×221天），故李芳关于违约金的诉求，原审法院依法部分支持。李芳关于违约金产生的利息的诉求，于法无据，依法不予支持。李芳未提供证据证实碧桂园公司收取了物业费，故其关于返还物业费的诉求，证据不足，原审法院依法不予支持。碧桂园公司交付的商品房存在质量问题，至李芳起诉已7个月有余，仍未维修竣工，交付李芳验收、使用，应当赔偿给李芳造成的损失；综合李芳购买房屋面积、租住房屋面积、地理位置，其租住房屋面积应属合理面积，每月房租7000元也为合理价格，故其关于赔偿租金损失的诉求，合法有据，原审法院依法予以支持。碧桂园公司无证据证实因政府行为导致迟延发放综合验收证明，无法按期交房，故其关于不存在逾期交房的违约行为，李芳不应诉求违约金的辩驳，证据不足，原审法院依法不予采信。碧桂园公司未提供证据证实因政府行为导致迟延履行，故其关于应适当调低违约金的辩驳，证据不足，依法不予采信。碧桂园公司交付的商品房存在质量问题，又未及时维修，至今也未提供维修竣工验收的证据，必然导致李芳租期延长，造成相应的租金损失，应当依法予以赔偿，故其关于李芳诉求租金损失无法律和合同依据的辩驳，原审法院依法不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司支付原告李芳逾期交房违约金73209.26元。二、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告李芳租房损失49940元.三、驳回原告李芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。碧桂园公司申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行评估，本院依法委托山东裕丰资产评估有限公司进行评估，山东裕丰资产评估有限公司于2016年11月3日作出《章丘市圣井街道办黄旗山小区二号路以西碧桂园凤凰城某区某号楼107、207、307号毛坯联体住宅在2014年9月26日至2015年5月1日、2015年5月2日至鉴定之日止的租金价格资产评估报告书》鲁裕丰评字（2016）第036号（以下评估报告），评估结论为2014年9月26日至2014年12月31日期间日租金标准为0.66元/平方米·天、总租金11267元；2015年1月1日至2015年12月31日期间的日租金标准为0.7元/平方米·天、总租金为44965元；2016年1月1日至2016年9月26日期间的日租金标准为0.74元/平方米·天、总租金为31386元。经质证，碧桂园公司对该评估报告无异议，李芳称该评估报告与其无关，其没有看。经查，该评估报告具有委托人姓名或者名称、评估目的、评估依据及评估方法、评估程序实施过程和情况、评估结论、评估人员及评估机构签名盖章等方面内容，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条之规定，双方当事人均未对评估报告提出异议，本院予以采信。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：李芳与碧桂园公司于2012年11月29日签订了《商品房买卖合同》，对房屋价格、交付期限、交付条件、违约责任等作出明确约定，该商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务，根据该合同约定，碧桂园公司应于2014年2月15日前将经分期综合验收合格的商品房交付李芳，但碧桂园公司于2014年9月3日方通知李芳交付房屋，已违反商品房买卖合同约定的交付期限，应向李芳支付自2014年2月16日起至2014年9月2日止的逾期交房违约金65921元（1656318元×0.02%×199天），李芳要求碧桂园公司支付逾期交房违约金65921元，符合双方商品房买卖合同约定及法律规定，本院予以支持。一审判决碧桂园公司支付逾期交房违约金73209.26元，超出了李芳的诉讼请求有误，本院予以纠正。碧桂园公司主张涉案房屋已于2014年8月22日取得分期竣工综合验收备案证明，符合商品房买卖合同约定的交付条件，故逾期交房违约金计算的起止日期应为2014年2月16日至2014年8月21日，本院认为，房屋是否达到交付条件及何时交付，均应由碧桂园公司通知李芳，李芳根据碧桂园公司的通知办理房屋交付手续，碧桂园公司虽于2014年8月22日达到商品房买卖合同约定的房屋交付条件，但其2014年9月3日方通知李芳交付房屋，则逾期交房违约金应计算至2014年9月2日，碧桂园公司主张违约金计算的截止日期应为2014年8月21日无事实依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，碧桂园公司向李芳交付的房屋存在地面空鼓等质量问题，碧桂园公司亦予认可，碧桂园公司未在合理期限内修复房屋，客观上影响李芳对涉案房屋的支配使用，且在本案审理中，碧桂园公司亦未提交证据证实其已完成维修任务。根据上述规定，李芳要求碧桂园公司赔偿租金损失并无不当，但租金损失应以涉案房屋同地段，同类房屋租金标准为依据，碧桂园公司于2014年9月26日向李芳交付房屋，根据山东裕丰资产评估有限公司出具的《评估报告书》，碧桂园公司应向李芳支付2014年9月26至2015年5月1日期间的租金损失26173.4元（0.66元/平方米·天×175.99平方米×97天+0.7元/平方米·天×175.99平方米×121天），李芳主张以每月7000元标准计算租金损失不当，本院不予支持。综上，碧桂园公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持章丘市人民法院（2015）章商初字第1106号民事判决第三项及诉讼费负担项；
二、撤销章丘市人民法院（2015）章商初字第1106号民事判决第一项、第二项；
三、上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日支付被上诉人李芳逾期交房违约金65921元；
四、上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人李芳租金损失26173.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2796元,上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司负担2102元，被上诉人李芳负担694元;评估费5000元，由上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
代理审判员 许海涛
代理审判员 何菊红
二〇一七年一月十七日
书 记 员 王 娜