广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初13114号
原告：广州中泰房地产开发投资公司，住所地广州市黄埔区新港路外轮大新保税公司大院内2号楼501房。
法定代表人：白清侨，总经理。
委托诉讼代理人：潘奇伟，广东永通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘元君，广东永通律师事务所律师。
被告：罗家秋，男，1965年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，
委托诉讼代理人：刘兴桂、夏露，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州中泰房地产开发投资公司（以下简称中泰公司）诉被告罗家秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中泰公司的委托诉讼代理人潘奇伟、被告罗家秋及其委托诉讼代理人刘兴桂、夏露均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中泰公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付购买商铺的余款261.5613万元；2、被告支付261.5613万元为基数的违约金，从2012年3月开始计算，每日万分之五。事实与理由如下：2011年3月25日至2011年12月28日，中泰公司将位于广州市白云区翰云路279号01铺、281号01铺、283号01铺、285号01铺售予被告，并已过户至被告名下。2012年5月初，中泰公司经办的法定代表人，因其他问题被司法部门限制了人身自由，至今仍在服刑。被告借此故意拖延，经原告多次追讨，仍未与原告对账，并交付剩余的款项。被告购买279号01铺、281号01铺、283号01铺，总价款6582900元。2010年9月26日至2011年10月13日，有据可查，转账支付到白清侨、温少倩账号共588万元；转账支付税费等84879元；转账支付方圆公司80万元；转账支付给案外人杨柳50万元。合共转账7264879元。支付给方圆公司的80万元及许克斌支付给杨柳的50万与购买商铺款项无关；84879元税款是被告应当承担的。购买上述三间商铺，被告尚欠原告702900元，所以被告不愿意与原告对账结算。2011年12月28日，购买285号01铺时，被告签订购买本商铺协议后分四次，从2011年12月28日至2013年3月13日，共转账支付原告90万元，转账支付税款197006.83元。被告实际支出合计1097006.83元，税款是被告应当承担的。被告尚欠原告285号01铺款项2422550元。因此，四间商铺合计总价款9905450元，被告转账付至白清侨、温少倩账户合计6780000元，被告尚原告3125450元。按照协议约定，违约者需要按每日千分之五支付违约金。被告尚欠原告3125450元，从2012年3月15日计起，每日违约金千分之五计算，至支付结清完毕时止。按照约定，被告需要开具每平方米不少于12000元发票交付至原告。但被告至今未将发票交付至原告手上。综上，原告请求法院支持其诉讼请求。原告于庭审中变更诉请如下：1、被告支付购买翰云路279号01铺、281号01铺、283号01铺的余款702900元以及翰云路285号01铺的余款2422550元，两项合计3125450元；2、判令被告以702900元为基数，从2011年8月10日计算起（2011年5月31日，已经过户至被告名下；50个工作日、7周），暂计算至2017年2月10日，共5年6个月，2008日，按协议支付违约金，每日千分之五，至结清之日止；3、被告以2422550元为基数，从2012年3月15日计起，暂计算至2017年3月14日，年利率6.4%计算，共5年，至实际付清之日至止；4、被告按协议约定，将开具的发票支付原告5、本案的诉讼费用由被告承担。对于原告变更诉请的申请，本院当庭口头裁定予以准许。在本案第二次开庭审理过程中，原告又申请撤回第四项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。
被告罗家秋辩称：一、原告的起诉已过诉讼时效。被告与原告就涉案279号01铺、281号01铺、283号01铺买卖一事，先后签订三份协议，2011年3月25日签订《商铺买卖协议》，面积共220.3平方米，约定在完成过户后30个工作日支付280万，50个工日内支付完全部款项。2011年4月23日签订《商铺出售协议》，约定上述三商铺单价不变，面积确定为217平方米，总价为651万元，付款方式变更为2011年4月23日前支付60万，余款等被告拿到银行贷款后全部付清。2011年5月17日又签订了《协议》，约定了上述三商铺的具体面积，付款方式确定为除协议签订前已经支付的款项外，剩余款项被告在产权过户至本人名下起40个工作日内付清，不得超过50个工作日，超过50个工作日按每日千分之五计罚款。2011年5月31日，上述三商铺登记至被告名下。2011年12月28日被告与原告就涉案285号0l铺买卖一事签订《过户协议书》，协议约定原告将285号01铺出售给被告，约定签约当天付600000元，2012年1月18日前付300000元，2012年2月底付1000000元，剩余部分在商铺过户完毕抵押后一次付清（2012年3月15日前付清）。2012年2月13日，285号01铺登记至被告名下。综上，涉案279号01铺、281号01铺、283号01铺应至少于2011年8月前付清款项，285号01铺应在2012年3月前付清。2012年5月前原告的法定代表人白清侨还未被限制人身自由，白清侨与原告股东温少倩住在同一小区同一栋楼，不存在无法主张权利的可能。依照民法通则第135条、137条的规定，原告主张权利应当在两年内即2014年3月前起诉，本案原告于2016年10月起诉，显然已过诉讼时间。二、被告己支付全部购房款。涉案四铺总价为9905450元。被告通过银行转账、代垫税费、现金支付、租押金抵扣、代付第三人等方式支付了全部款项。2011年11月29日前被告向原告支付了739700元；2011年12月28日至2012年3月分4次向白清侨转账900000元；2012年2月代原告支付了197006.83元商铺过户税费。2010年10月1日被告向原告支付星瑞商铺480000元租金及押金，2011年11月29日追加500000元租押金，共980000元，后因原告未按约定交付商铺，租赁合同未履行，双方确认，该980000元用于抵扣房款。2011年6月25日，应白清侨要求被告将500000元转账给杨柳，被告委托第三人许克斌付了该笔款项，该款项在购房款中予以扣减。截止至2012年3月，被告共向原告支付了9974006.83元。被告已经超额支付购款，不存在拖欠购房款的事实。三、原告主张违约金无事实及法律依据。双方仅在2011年5月17日购买星瑞居首层279号1铺、281号0l铺、283号01铺《协议》中约定逾期付款的按日千分之五支付违约金，其他协议中并未约定任何形式的违约金，原告主张按日万分之五计算违约金显然不合理也无法律依据。故请求依法查明事实驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2011年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺售卖协议书》，约定原告将位于广州市白云区翰云路星瑞居首层279号1铺、281号0l铺、283号01铺共三间商铺出售给被告。三商铺总面积220.3平方米，单价为30000元/平方米，由此产生的税费由双方各自承担，各付各税。甲方给乙方的税票约15000元/平方米左右。乙方先支付甲方订金80万元整。违约责任：2011年6月1日前搞不定给乙方，甲方无条件退回以上款项给乙方。乙方在领证后30个工作日内必须支付280万元给甲方，50个工作日交齐商铺全部款项。
2011年4月23日，原、被告就上述279号1铺、281号0l铺、283号01铺又签订《商铺出售协议书》，约定原告将三商铺出售给被告。三商铺总面积共217平方米，单价30000元/平方米。双方各付各税，总价650万元。被告于签订协议书当日前向甲方支付60万元，余款等被告拿到银行贷款后全部付清。
2011年5月17日，原、与被告再次签订一份《协议》，约定原告将上述279号1铺（面积48.8592平方米）、281号0l铺（面积69.2631平方米）、283号01铺（面积101.309平方米）以单价为30000元/平方米出售给被告。成交方式：除今日以前所付的款项外，被告承诺在三间商铺的产权证转到其名下的即日起四十个工作日内付清余款给原告，绝对不超过50个工作日。同时，被告承诺在签订协议后，在当月的20日前支付280万元给原告。否则，应按日千分之五的罚款交纳原告。同时，被告为了减轻各自税费，原告只需开具每平方米12000元的票据给被告即可，被告没有异议。
2011年12月28日，原、被告又签订一份《过户协议书》，约定原告将广州市白云区翰云路285号01铺（面积94.93平方米）以每平方米35000元的价格出售给被告。被告于2011年12月28日过户当天向原告支付现金600000元；2012年1月18日前被告应再向原告支付现金300000元；2012年2月底前被告应向原告支付现金1000000元；剩余部分应在该商铺过户完毕抵押后一次性付清。因双方自身原因导致不能将上述商铺顺利过户给被告，其后果由原告负责，并将被告所付的现金全部退回。
关于涉案商铺的付款情况。原告提交《购买商铺款项清单》证明被告支付的款项如下：对于涉案279号1铺、281号0l铺、283号01铺，原告确认已收款588万元，尚欠702900元；对于涉案285号01铺，原告确认已经收款90万元，尚欠2422550元。被告对于原告确认已收取的款项678万元（588万元+90万元）无异议，同时，被告提交了《罗家秋付款情况汇总》、收款收据及银行流水、发票等，其中2011年3月25日代原告向广州市方圆房地产发展有限公司垫付税费80万元，2011年4月12日代为支付地税费用84879元，另以现金形式支付了632121元；并于2011年11月29日原告向被告出具收条，载明截止至2011年11月29日共收到被告买铺现金7397000元。2012年2月8日代为向广州市房产交易中心支付税费285元，2012年2月1日至2012年2月3日共代向白云区税务局支付税费196721.83元；2010年10月1日支付租金押金480000元；2011年11月29日补交租金押金500000元；2011年6月25日，被告应原告要求由案外人许克斌向案外人杨柳支付500000元。以上款项共计9974006.83元。
2017年3月29日，案外人广州市方圆房地产发展有限公司向本院出具一份《回复函》并提交委托付款函、银行转账凭证等，载明原告于2011年3月25日委托被告向广州市方圆房地产发展有限公司支付保证金80万元，被告通过银行转账形式支付给广州市方圆房地产发展有限公司80万元。2013年12月5日，广州市方圆房地产发展有限公司通过转账向原告退还保证金80万元。《委托付款函》上载明被告向广州市方圆房地产发展有限公司支付上述款项的行为视为原告向广州市方圆房地产发展有限公司的付款行为。
被告主张原告的起诉已经超过两年诉讼时效。原告辩称2012年10月5日，原告法定代表人被限制人身自由至今未释放；原告的法定代表人于2013年1月变更后至2016年6月中旬才变更回来；2012年5月10日，原告公司印章印件被公安机关扣押，2015年4月才取回，因此，原告的起诉并未过诉讼时效。被告辩称2012年5月原告法定代表人被限制人身自由后，原告在2013—2014年期间将涉案商场的剩余商铺已经全部出售并办理了相关的手续，期间也在其他法院进行了相关案件的诉讼，法院也没有认定主体不合格问题。以上事实说明原告的法定代表人被监禁、公章被扣押期间原告没有丧失民事行为能力，其拥有民事主体资格。故原告不能以公章被扣来否认原告的民事行为能力中断。
另查明，原告于2010年10月1日曾出具《授权书》授权被告全权处理位于广州市白云区翰云路荷塘月色二期A、B、C、D栋一楼、二楼的出租事宜。同时，签订《广州市房屋租赁合同》约定被告向原告承租白云区高尔夫荷塘月色星瑞居商铺（建筑面积共2986㎡）。2011年7月28日，因原告原因导致上述租赁合同未实际履行，遂签订《补充协议》约定商铺使用权的移交问题。2011年11月29日，被告出具《承诺书》，载明若所租商铺全部起租，被告承诺承担涉案四间商铺的所有办证过户加快费用等。双方在庭审中确认涉案租赁合同及补充协议并未实际履行。
涉案279号1铺、281号0l铺、283号01铺于2011年5月31日过户登记至被告名下，285号01铺于2012年2月13日过户登记至被告名下。其中，279号01铺于的建筑面积为48.86平方米，281号0l铺的建筑面积为69.26平方米、283号01铺建筑面积为101.31平方米及285号01铺的建筑面积为94.93平方米。
以上事实，有商铺售卖协议书、商铺出售协议书、协议、过户协议书、购买商铺款项清单、付款情况汇总、银行转账凭证、收款收据、发票、说明、回复函、授权书、租赁合同、补充协议、发票、收款收据、不动产权证及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《商铺售卖协议书》、《商铺出售协议书》、《协议》以及《过户协议书》等四份协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
原告将涉案279号1铺、281号0l铺、283号01铺及285号01铺出售给被告，双方确认涉案四铺的总价为9905450元。其中涉案279号1铺、281号0l铺、283号01铺面积合计219.43平方米，约定单价为30000元/平方米，该三铺款项合计6582900元；涉案285号01铺面积为94.93平方米，约定单价为35000元/平方米，该商铺款项为3322550元。对于涉案四铺的款项支付，原告仅确认被告支付了涉案279号1铺、281号0l铺、283号01铺款项共5880000元以及285号01铺款项900000元。被告主张其支付的总款项已超过涉案四铺的总价，为此提交了银行转账凭证、收款收据、发票、说明等证据以证明其代为支付了保证金、涉案商铺相关税费及租金押金等。对此，结合本院查明的事实，2011年11月29日原告向被告出具的《收条》载明截止至该日原告共收取被告买铺款项7397000元。而原告在代理词中陈述该7397000元的计算应是包含转账给广州市方圆房地产发展有限公司支付的保证金800000元以及涉案三铺的税款等。广州市方圆房地产发展有限公司确认上述保证金800000元是原告委托被告代为支付，本院予以确认；虽然被告对以现金形式支付的632121元款项未能提供证据。但被告提供的《收条》足以证明截止至2011年11月29日被告向原告支付了买铺款项共7397000元。至此，对于涉案279号1铺、281号0l铺、283号01铺的款项，被告已经支付完毕。
关于涉案285号01铺的款项支付问题，其一，双方于2011年12月28日签订购买涉案285号01铺协议时并未约定就之前被告已支付7397000元超出部分的款项用以抵扣涉案285号01铺款项。其二，虽然原告确认因租赁合同及补充协议无法履行，故将涉案商铺售卖给被告。但原告并未确认将被告在此过程中支付的租金押金用以抵扣购买商铺的款项。故被告抗辩其支付的租金押金等980000元是用于抵扣购买第四个商铺款项的主张，本院不予采信。其三，对于被告代为垫付税费的部分，涉案协议约定双方各付各税，虽然契税、土地增值税、逾期申报罚款、土地使用税、房产税、营业税等项目均属于作为卖方的原告应缴纳的义务，但原告对于被告代为支付税费的行为不予确认，也不认为可以抵扣购买涉案商铺的款项。因此，对被告代为垫付的税费，与被告应当履行支付涉案商铺的款项无关。而之于案外人许克斌向杨柳支付的500000元，原告已经列入汇款明细账中，而后又予以否认。原告前后陈述相互矛盾，对于其否认的意见，本院不予采纳。故上述500000元应视为被告向原告支付的购买商铺款项。依照协议约定，扣除被告已支付的900000元及案外人许克斌向杨柳支付的500000元，被告仍欠付原告285号01铺的款项共1922550元（3322550元-900000元-500000元）。
本案审理过程中，被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效。涉案279号1铺、281号0l铺、283号01铺于2011年5月31日登记在被告名下，履行付款期限为2011年8月9日之前；涉案285号01铺于2012年2月13日登记在被告名下，履行付款期限双方确认为2012年3月15日之前。原告辩称2012年10月2日其法定代表人被限制人身自由，且公司公章被公安部门扣押直至2015年4月才取回，本案已构成诉讼时效的中断。对此，本院认为，原告作为合法存续的公司法人，其法定代表人被限制人身自由、公司公章被公安部门扣押并不代表原告本身不能主张民事权利。况且，在此期间原告还参与了其他的民事诉讼活动，事实上其是可以行使请求权的。因此，原告的抗辩没有事实依据，本院不予支持。在涉案债务履行期限届满后，原告一直未向被告主张权利，直至2016年10月21日提起本案诉讼。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本院认定原告主张被告支付涉案商铺余款及其违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。至此，原、被告之间的债务纠纷可另循其他途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告广州中泰房地产开发投资公司的诉讼请求。
本案受理费29325元，由原告广州中泰房地产开发投资公司负担。本案诉讼保全费5000元，由原告广州中泰房地产开发投资公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 朱岳华
人民陪审员 卢丽芳
二〇一七年六月十五日
书 记 员 廖若薇