广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1159号
上诉人（原审被告）：梁伟龙，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。
委托代理人：杨伟，广东华法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市凯德物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：TANMINGCHIAN（陈明璨），该公司董事长。
委托代理人：梁朔梅，广东千度律师事务所律师。
委托代理人：麦绮华，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人梁伟龙因与被上诉人佛山市凯德物业管理有限公司（以下简称凯德公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年11月2日，凯德公司向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）梁伟龙立即向凯德公司支付2011年1月2日至2011年7月31日、2013年4月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费10229.29元，2011年4月7日至2013年4月6日的公摊电费1238.76元，2013年3月1日至2013年6月30日的车位管理费246元及违约金14604.29元（违约金以每月拖欠的物业管理费及车位管理费为本金，按日千分之一分别从2011年1月3日、2013年3月11日起分段累计，暂计至2015年9月22日为14604.29元）；（二）本案全部诉讼费由梁伟龙承担。
原审法院查明：2009年1月1日，案外人××公司（下简称××公司）与凯德公司签订《凯德·泊宫前期物业服务合同》，约定由案外人××公司选聘凯德公司为涉案小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅3.50元／月.平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊），车位1.60元／月.平方米（建筑面积，包括公共水电分摊），业主应于自发展商已按商品房买卖合同的约定交楼或视为交楼给业主之次日起交纳物业管理费用，物业管理费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业管理费用的，凯德公司有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。前期物业服务全权委托阶段自该住宅小区交楼之日起贰年。但在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。
2010年4月9日，案外人××公司与梁伟龙签订《广东省商品房买卖合同》（编号：1001003651），约定由梁伟龙向案外人××公司购买涉案佛山市禅城区##房，合同约定建筑面积共300.01平方米，套内建筑面积244.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积55.51平方米。合同约定的物业交付期限为2010年9月30日前。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意自出卖人发出的交房通知书中规定的验收交接期限届满之第二日起，视同出卖人已按合同约定的标准将房屋交付给买受人，房屋的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。自风险责任转移给买受人之日起，由买受人承担该房屋的物业管理费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。
同日，梁伟龙（甲方）与凯德公司（乙方）签订《凯德·泊宫前期物业服务协议》，约定由凯德公司为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容均为：“第一条双方的权利和义务……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用及共用水电分摊费等费用；……第四条物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理费的收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米3.50元；（不包括公共水电分摊费用），车位暂定按建�面积每月每平方米1.60元。二、乙方交纳费用时间：自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之次日起开始计收，办理收楼手续时间可预交两个月的管理费。……七、乙方每次交纳费用的时间：每月10日前交付当月的物业管理费；在每月10日前交付上月的自用电费及其他应付费用。……第九条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金；……”。
2010年12月29日，案外人××公司向梁伟龙发出《“凯德·泊宫”交房通知书》，通知梁伟龙于2011年1月1日办理涉案302房房屋交接手续。
2011年8月5日，案外人××公司与梁伟龙分别签订两份《广东省商品房买卖合同》（编号：1101006946、1101006947），约定由梁伟龙向案外人××公司购买涉案佛山市禅城区湾梁路18号地下二层D2S139号／D2S140号，合同约定建筑面积共19.61平方米／18.80平方米，套内建筑面积12平方米／11.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.61平方米／7.30平方米。合同约定的物业交付期限为2011年10月31日前。
同日，梁伟龙（甲方）与凯德公司（乙方）分别签订两份《凯德·泊宫前期物业服务协议》，均约定由凯德公司为涉案车位提供物业管理服务，主要内容均为：“第一条双方的权利和义务……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用及共用水电分摊费等费用；……第四条物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理费的收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米3.50元；（不包括公共水电分摊费用），车位暂定按建筑面积每月每平方米1.60元。二�乙方交纳费用时间：自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之次日起开始计收，办理收楼手续时间可预交两个月的管理费。……七、乙方每次交纳费用的时间：每月10日前交付当月的物业管理费；在每月10日前交付上月的自用电费及其他应付费用。……第九条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金；……”。
2011年7月19日，案外人××公司与梁伟龙签订《房屋交接单》，确认涉案房屋于2011年7月19日起交付梁伟龙使用。梁伟龙于该交接单下方手写备注：“因房屋出现20项质量问题，迟迟未维修，姑且今天才收楼。”
2011年11月22日，案外人××公司与梁伟龙分别签订两份《车位交接单》，确认涉案两车位均于2011年11月22日起交付梁伟龙使用。
2012年7月1日，案外人××公司与凯德公司签订《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》，约定由案外人××公司选聘凯德公司为涉案小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅3.50元／月.平方米，车位1.60元／月.平方米，物业管理费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业管理费用的，凯德公司有权要求欠费方补交并从逾期之日起，每逾期一日，按欠费总额1‰的标准收取违约金。前期物业服务委托阶段自2012年7月1日至2013年6月30日。
2013年2月5日，凯德公司分别向梁伟龙开具三张发票，确认收取凯德公司2011年8月-2012年3月的住宅管理费8400元、2012年4月-2012年9月的住宅管理费6273元、2012年10月-2013年2月的住宅管理费5227.50元、2011年8月-2013年2月的车位管理费862.50元及预收住宅管理费1277元。诉讼中，凯德公司陈述上述车位管理费计费期间及预收住宅管理费金额属打印错误，车位管理费计费期间应为2012年1月-2013年2月，上述预收住宅管理费金额应为1237元，包含预收的2013年3月住宅管理费1045.50元及顺延月份即2013年4月部分住宅管理费191.50元，故凯德公司在本案中主张经扣减后的2013年4月住宅管理费本金为854元。
2013年7月5日，案外人××公司、凯德公司与案外人广州东康物业服务有限公司签订《凯德·瀚城、凯德·泊宫物业管理交接协议》，确认案外人××公司与凯德公司签订的《凯德·瀚城前期物业服务合同》、《凯德·泊宫前期物业服务合同》于2013年6月30日终止，双方决定不再续约，由案外人××公司委托案外人广州东康物业服务有限公司自2013年7月1日起接替凯德公司承担上述物业的前期�业服务工作。
后因梁伟龙未依约按期支付物业管理费，凯德公司分别于2013年8月6日、2014年6月13日、2015年7月21日向梁伟龙发出《提请支付物业管理费的通知》及《律师函》，要求梁伟龙支付拖欠的物业管理费及违约金。
另查明一，佛山市禅城区房地产交易中心于2011年6月10日、2011年6月14日分别作出《湾梁路18号六十至六十九座测绘报告》、《湾梁路18号地下室测绘报告》，依据上述测绘报告，涉案佛山市禅城区##房建筑面积为298.72平方米，套内建筑面积为245.28平方米，公用分摊面积为53.44平方米；湾梁路18号地下二层D2S139号建筑面积为19.61平方米，套内建筑面积为12平方米，公用分摊面积为7.61平方米；湾梁路18号地下二层D2S140号建筑面积为18.80平方米，套内建筑面积为11.50平方米，公用分摊面积为7.30平方米。
另查明二，凯德公司是具有叁级资质的物业服务企业。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，案外人××公司与凯德公司签订的《凯德·泊宫前期物业服务合同》及《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》、案外人××公司与梁伟龙签订的《广东省商品房买卖合同》、凯德公司与梁伟龙签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于凯德公司主张梁伟龙交纳物业管理费及公摊电费的诉请。根据《凯德·泊宫前期物业服务协议》第一条“二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用及共用水电分摊费等费用”的约定，梁伟龙负有依约按时支付物业管理费及公摊水电费的义务。诉讼中，凯�公司主张梁伟龙拖欠2011年1月2日至2011年7月31日、2013年4月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费及2013年3月1日至2013年6月30日的车位物业管理费，因梁伟龙既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，且根据涉案《广东省商品房买卖合同》（编号：1001003651）第十一条及《凯德·泊宫前期物业服务协议》第四条的约定，在梁伟龙无证据证明涉案302房存在不符合合同约定的交付条件情形下，应视为梁伟龙已于2011年1月1日起接收涉案302房，并应自2011年1月2日起向凯德公司支付物业管理费，原审法院对上述事实依法予以确认。凯德公司作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，故梁伟龙亦不能以涉案房屋存在质量问题为由抗辩其依约履行交纳物业管理费的�同义务。另据佛山市禅城区房地产交易中心于2011年6月10日作出的《湾梁路18号六十至六十九座测绘报告》，涉案房屋实际建筑面积为298.72平方米，小于涉案商品房买卖合同约定的300.01平方米，则2011年5月（含本月）前的房屋物业管理费标准应为1050.04元／月（300.01平方米×3.50元／月／平方米），2011年6月（含本月）后的房屋物业管理费应为1045.52元／月（298.72平方米×3.50元／月／平方米），凯德公司自愿以1011.29元向梁伟龙主张2011年1月房屋物业管理费，以每月1045.50元的标准向梁伟龙主张2011年2月至2011年7月、2013年5月至2013年6月的房屋物业管理费，系凯德公司对其自身权利义务的自由处分，原审法院依法予以确认。至于2013年4月的房屋物业管理费，凯德公司虽抗辩认为梁伟龙提供的发票中预收住宅管理费金额1277元属打印错误，应为1237元，包含预收的2013年3月住宅管理费1045.50元及2013年4月部分住宅管理费191.50元，但并未提供有效证据予以证明，故经扣减后的2013年4月房屋物业管理费应为814元（1045.50元-（1277元-1045.50元）】。经计算，梁伟龙应向凯德公司支付2011年1月2日至2011年7月31日、2013年4月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费共计10189.29元（1011.29元＋1045.50元／月×8个月＋814元）。同理，凯德公司主张梁伟龙拖欠2013年3月1日至2013年6月30日的车位物业管理费，梁伟龙亦未到庭抗辩或提交相反证据予以反驳，故梁伟龙应向凯德公司支付2013年3月1日至2013年6月30日的车位物业管理费共计245.82元【（19.61平方米＋18.80平方米）×1.60元／平方米／月×4个月】。上述物业管理费合计10435.11元。凯德公司诉请超出部分，原审法院不予支持。至于凯德公司主张的公摊电费，因凯德公司未提供相关发票证明其已实际垫付上述公摊电费，故原审法院对凯德公�主张梁伟龙支付公摊电费的诉请不予支持。
关于凯德公司主张梁伟龙支付违约金的诉请。根据《凯德·泊宫前期物业服务协议》第九条的约定，因梁伟龙未依约按期支付物业管理费，已构成违约，故凯德公司有权向梁伟龙主张违约金。另因梁伟龙未到庭抗辩上述协议所约定的违约金标准，故梁伟龙应以每月所欠房屋物业管理费为本金，自2011年1月11日起按日千分之一向凯德公司分段累计计付其逾期交纳2011年1月2日至2011年7月31日、2013年4月1日至2013年6月30日房屋物业管理费的违约金，以每月所欠车位物业管理费为本金自2013年3月11日起按日千分之一向凯德公司分段累计计付其逾期交纳2013年3月1日至2013年6月30日车位物业管理费的违约金，上述违约金计至2015年9月22日为14560.26元，自2015年9月23日起的违约金应由梁伟龙以10435.11元为本金，按日千分之一的标准向凯德�司计付。凯德公司诉请超出部分，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、梁伟龙于判决发生法律效力之日起十日内，向凯德公司支付2011年1月2日至2011年7月31日、2013年4月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费10189.29元及2013年3月1日至2013年6月30日的车位物业管理费245.82元，上述物业管理费合计10435.11元；二、梁伟龙于判决发生法律效力之日起十日内，向凯德公司支付至2015年9月22日的违约金14560.26元，自2015年9月23日起的违约金由梁伟龙以10435.11元为本金，按日千分之一的标准向凯德公司计付至判决确定的给付之日止；三、驳回凯德公司的其他诉讼请求。一审适用简易程序，受理费减半收取229元，由梁伟龙负担。
上诉人梁伟龙提起上诉称：原审法院认定事实不清，请求撤销原审判决，改判梁伟龙无需支付2011年7月19日之前的物业管理费和违约金14560.26元，一、二审诉讼费由凯德公司承担。理由：梁伟龙与××公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示该合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。××公司通知梁伟龙于2011年1月1日办理涉案房屋的交接手续。梁伟龙在验收时发现涉案房屋存在地砖爆裂、地面不平整、天花渗漏、防水层爆裂、门窗损坏、墙身有裂纹等十九处严重质量问题，故未签署《房屋交接单》，而是当场填写工程质量情况记录表并投诉，凯德公司工作人员予以签收并受理其投诉，××公司亦承认上述质量问题，并承诺修�完成后再行交接。梁伟龙直至2011年7月19日才签署《房屋交接单》。该《房屋交接单》第一条约定“该日起，该房屋的风险责任及物业管理费等费用的缴交责任由买受人承担”。根据上述事实可知，涉案房屋未按时交接是因为存在质量问题，是××公司的原因导致，不能适用涉案的《广东省商品房买卖合同》第十一条关于由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人发出交房通知书中规定的验收交接期限届满之第二日起视同交付的约定。梁伟龙自2011年7月19日才接收涉案房屋，故2011年7月19日之前的物业管理费应由××公司缴纳。原审判决自2011年1月1日起算梁伟龙应支付的物业管理费错误。
被上诉人凯德公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁伟龙的上诉理由均不成立，请求驳回其上诉。（一）梁伟龙和××公司签订的《广东省商品房买卖合同》�八条约定商品房取得工程竣工验收报告并符合合同约定，出卖人即可将涉案房屋交付给买受人使用；第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，由于出卖人原因未能按期交付的，应自出卖人发出的交房通知书中确定的验收交接期限届满之第二日起，视同出卖人已按照本合同约定的标准将房屋交付给买受人，由买受人承担该房屋的物业管理费等费用。梁伟龙和凯德公司签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》第四条亦约定梁伟龙应自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之次日起开始缴纳物业管理费。涉案房屋在2012年12月底已通过各项综合验收，领取到工程竣工验收报告，符合合同约定的交付条件，××公司于2010年12月29日向梁伟龙发出交房通知书。梁伟龙应按照交房通知书中的日期即2011年1月1日办理房屋交接手续并支付物业管理费。梁伟龙因自身原因未在该期限接收涉案房屋，应视为××公司于2011年1月1日将涉案房屋交付给梁伟龙，梁伟龙应于次日开始缴纳物业管理费。梁伟龙不能因为房屋的售后维修问题拒绝收楼和拒付物业管理费，其要求不支付2011年7月19日之前的物业管理费没有事实和法律依据。（二）梁伟龙自2011年1月2日起长期拖欠物业管理费，经多次催缴仍拒不支付，属于严重违约，理应按照合同的约定向答辩人支付违约金。（三）××公司不是本案当事人，不应作为被上诉人。
上诉人梁伟龙在二审期间未提交新证据。
被上诉人凯德公司在二审期间向本院提交了《工程竣工验收报告》，拟证明涉案房屋所在工程于2010年12月28日取得《工程竣工验收报告》，符合合同约定的交楼条件。
上诉人梁伟龙认为上述证据未经凯德公司签名确认，�非新证据，故不予质证。
经审查，凯德公司提交的《工程竣工验收报告》来源真实，形式合法，且与本案相关，本院予以确认。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：2010年12月28日，涉案房屋所在工程取得《工程竣工验收报告》。
××公司和梁伟龙签署的《房屋交接单》第一条约定：“该房屋符合买卖合同约定的交付使用条件，并于2011年7月19日交付买受人使用。该日起，该房屋的风险责任及物业管理费等费用的缴交责任由买受人承担，该房屋质量保修期起算。”
梁伟龙在二审法庭调查中表示：对2013年4月1日至2013年6月30日期间的物业管理费和2013年3月1日至2013年6月30日的车位管理费没有支付是“认可的”，对2011年1月2日至2011年7月31日期间的物业管理费“不认可”。同时，梁伟龙认为一审判决的违约金过高，请求予以调整。
本院认为：××公司与凯德公司签订的《凯德·泊宫前期物业服务合同》、××公司与梁伟龙签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》、梁伟龙和凯德公司签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，凯德公司和梁伟龙均应按照上述合同及协议的约定履行各自的义务。综合上诉人梁伟龙的上诉请求、上诉理由和被上诉人凯德公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、梁伟龙是否应支付2011年1月1日至2011年7月19日期间的物业管理费；二、梁伟龙应支付的物业管理费及车位管理费数额；三、梁伟龙是否应支付违约金及违约金的具体数额。
一、关于梁伟龙是否应支付2011年1月1日至2011年7月19日期间涉案房屋的物业�理费的问题
本院认为，按照××公司和凯德公司签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》以及梁伟龙和凯德公司签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》的约定，物业管理费的计收时间是买受人自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之次日起，故涉案房屋的交付时间直接决定了梁伟龙履行支付物业管理费义务的起算时间。虽然梁伟龙和××公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定以房屋领取到《工程竣工验收报告》作为房屋交付条件，而涉案房屋于2010年12月28日取得《工程竣工验收报告》，符合合同约定的交付条件，但是，梁伟龙一直以房屋存在严重质量问题为由拒绝接收房屋，更重要的是××公司和梁伟龙于2011年7月19日签署的《房屋交接单》约定：“该房屋符合买卖合同约定的交付使用条件，并于2011年7月19日交付买受人使用。该日起�该房屋的风险责任及物业管理费等费用的缴交责任由买受人承担，该房屋质量保修期起算。”从该约定的内容来看，不但约定了具体的交付时间，而且明确了房屋物业管理费的缴交责任从约定的交付之日起由梁伟龙承担，故该《房屋交接单》已对涉案《广东省商品房买卖合同》关于交付时间、交付条件的约定作出了变更，梁伟龙与××公司对涉案房屋的交付时间为2011年7月19日达成了一致的意思表示。因此，原审法院仍适用前述合同约定，以凯德公司取得《工程竣工验收报告》并通知梁伟龙办理交接手续的时间2011年1月1日作为房屋的交付时间，有违双方的真实意思表示，本院予以纠正。梁伟龙应自2011年7月20日开始缴纳物业管理费，其不应缴纳2011年1月1日至2011年7月19日期间的物业管理费。梁伟龙对此上诉有理，本院予以支持。
二、关于梁伟龙应支付的物业�理费及车位管理费数额
因梁伟龙对2013年4月1日至2013年6月30日期间的物业管理费和2013年3月1日至2013年6月30日的车位管理费没有异议，本院迳予确认。结合上述论述，梁伟龙应支付：2011年7月20日至2011年7月31日的物业管理费404.71元（1045.50元×12天／31天），2013年4月1日至2013年6月30日的物业管理费为2905元（1045.50元×3个月-
梁伟龙预交的部分2013年4月物业管理费（1277元-1045.50元）】，合计3309.71元；2013年3月1日至2013年6月30日的车位管理费245.82元【（19.61平方米＋18.80平方米）×1.60元／平方米／月×4个月）。以上费用合计为3555.53元。
三、关于梁伟龙是否应支付违约金及违约金的具体数额的问题
虽然梁伟龙与凯德公司就是否应支付2011年1月1日至2011年7月19日期间涉案房屋的物业管理费发生争议，但梁伟龙未按期支付2011年7月20日至2011年7月31日、2013年4�1日至2013年6月30日的物业管理费以及2013年3月1日至2013年6月30日的车位管理费没有正当理由，已构成违约，应根据《凯德·泊宫前期物业服务协议》的约定支付相应的违约金。梁伟龙在二审法庭调查中抗辩约定的日千分之一的违约金标准过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院考虑到梁伟龙拖欠的物业管理费及车位管理费的数额、梁伟龙的过错程度等因素，酌定梁伟龙按日万分之五的标准向凯德公司计付违约金。违约金的计算方法为：2011年7月20日至2011年7月31日的房屋物业�理费的违约金是以404.71元为本金，自2011年7月20日起按日万分之五的标准计至本判决确定的给付之日；2013年4月1日至2013年6月30日房屋物业管理费的违约金是以每月所欠房屋物业管理费（2013年4月为814元，2013年5月、6月均为1045.5元）为本金，自当月11日开始按日万分之五的标准分段累计至本判决确定的给付之日；2013年3月1日至2013年6月30日车位物业管理费的违约金是以每月所欠车位物业管理费61.46元为本金，自当月11日起按日万分之五的标准分段累计至本判决确定的给付之日。凯德公司诉请超出部分，本院不予支持。
综上，梁伟龙的上诉请求部分成立。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2029号民事判决第二项、第三项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2029号民事判决第一项为：梁伟龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市凯德物业管理有限公司支付2011年7月20日至2011年7月31日和2013年4月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费及2013年3月1日至2013年6月30日的车位物业管理费3555.53元以及相应的违约金【违约金的计算方法为：2011年7月20日至2011年7月31日的房屋物业管理费的违约金以404.71元为本金，自2011年7月20日起按日万分之五的标准计至本判决确定的给付之日；2013年4月1日至2013年6月30日房屋物业管理费的违约金以每月所欠房屋物业管理费（2013年4月为814元，2013年5月、6月均为1045.5元）为本金，自当月11日起按日万分之五的标准分段累计至本判决确定的给付之日；2013年3月1日至2013年6月30日车位物业管理费的违约金以每�所欠车位物业管理费61.46元为本金，自当月11日起按日万分之五的标准分段累计至本判决确定的给付之日】；
三、驳回佛山市凯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费229元，由上诉人梁伟龙154.14元，被上诉人佛山市凯德物业管理有限公司负担74.86元；二审案件受理费418.73元，由上诉人梁伟龙负担281.85元，被上诉人佛山市凯德物业管理有限公司负担136.88元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 梁启星