广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终741号
上诉人（原审被告）：叶发恒，男，1977年7月26日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托诉讼代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄小梅，女，1959年10月22日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。
原审第三人：许德耐，男，1976年2月1日出生，汉族，住广东省阳西县。
原审第三人:梁小飞，女，1976年7月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
上诉人叶发恒因与被上诉人黄小梅，原审第三人许德耐、梁小飞案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2016）粤1704民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2014年1月30日，叶发恒向原审法院申请诉前财产保全，请求查封许德耐位于阳东区（原阳东县）甲镇乙路丙街丁巷m号房地产，原审法院作出（2014）阳东法立保字第1号民事裁定，查封许德耐位于阳东县甲镇乙路丙街丁巷m号房地产(房地证号：阳东03××××××12)。叶发恒于2014年2月8日以许德耐、梁小飞为被告向原审法院提起民间借贷纠纷诉讼[案号为：（2014）阳东法民一初字第86号]，原审法院于2014年4月29日作出（2014）阳东法民一初字第86号民事判决，判令许德耐、梁小飞偿还借款本金260000元及利息给叶发恒。上述判决生效后，因许德耐、梁小飞未履行判决确定的义务，叶发恒于2014年11月21日向原审法院申请强制执行，原审法院于当日依法立案执行[案号为（2014）阳东法执字第450号]。上述诉前财产保全的查封裁定依法转变为执行程序中的查封裁定。
2014年2月12日，黄小梅以2013年12月1日其与许德耐签订《房屋买卖协议》，许德耐将涉案房屋转让给其为由，对上述诉前财产保全查封裁定提出查封异议申请，请求解除对涉案房屋的查封。原审法院经审查，于2015年9月18日作出《告知书》，告知黄小梅因叶发恒诉许德耐、梁小飞民间借贷纠纷案件已审理终结并进入执行程序，上述诉前财产保全裁定已自动转为执行中的查封措施，对该保全裁定不服可提出执行异议。黄小梅收到上述告知书后向原审法院书面提出执行异议，经审查，原审法院于2015年12月18日作出（2015）阳东法执异字第33号执行裁定，驳回黄小梅的异议。黄小梅对上述裁定不服，于2016年1月27日，提起本案案外人异议之诉，请求：撤销（2015）阳东法执异字第33号执行裁定书和（2014）阳东法立保字第1号民事裁定书，并依法解除查封位于阳东县甲镇乙路丙街丁巷m号房屋。诉讼过程中，黄小梅增加诉讼请求：判决终止（2015）阳东法执异字第33号执行裁定书的执行。
另查明，2013年12月1日，黄小梅与许德耐、梁小飞签订《房屋买卖协议书》，该协议书载明：经许军介绍，许德耐、梁小飞将其所有位于阳东县甲镇乙路丙街丁巷m号房地产卖给黄小梅，房屋价格为90万元，房屋内家具及热水器、空调作价10万元一并转让给黄小梅，黄小梅清楚许德耐、梁小飞以房屋作抵押向工商银行贷款40万元，尚欠29万元未归还，同时许德耐将房屋捆绑在工商银行办理2张信用卡，已透支约35万元，许德耐共应向工商银行偿还64万元，才能解除抵押和办理房屋过户手续，黄小梅应于2014年春节前代许德耐、梁小飞支付64万元给工商银行，余下36万元在办理房地产过户前付清。
《房屋买卖协议书》签订后，黄小梅与许德耐、梁小飞变更登记涉案房屋占用范围内土地使用权属人为黄小梅[国有土地使用权证号：东府国用（20××）第1×××××3号]。2014年1月14日、2014年1月27日向阳东县住房和城乡规划建设局递交材料，申请办理涉案房屋产权变更登记，2014年1月16日黄小梅向税务机关交纳涉案房屋交易税费。
诉讼中，黄小梅主张签订《房屋买卖协议书》后，于2014年1月26日付清全部购房款及家俱款给许德耐、梁小飞，其中通过介绍人许军支付64万元，其余款项36万元由黄小梅在办理房产证时直接支付给许德耐，具体的支付方式、数额黄小梅提供有牡丹灵通卡账户历史明细清单（户名：曾ＸＸ）、牡丹灵通卡账户历史明细清单（户名：许瑞雯）、新线存款历史交易明细清单、牡丹灵通卡账户历史明细清单（户名许德耐）、收据、许瑞雯证明、许军证明等证据予以证明。黄小梅还主张许德耐、梁小飞于2014年1月26日将涉案房屋交付其使用，并提供房屋交付确认书、照片等证据予以证明。叶发恒对黄小梅的上述主张不予认可，认为本案的房屋买卖关系不真实，是黄小梅与许德耐伪造的，许德耐向叶发恒借款在前，在叶发恒起诉后再将财产转移给黄小梅。诉讼期间叶发恒未提供证据证明其主张，也未提供相反证据推翻黄小梅主张。
诉讼期间，黄小梅申请证人许军、曾ＸＸ出庭作证。证人许军在庭审中作证反映：是其介绍黄小梅购买许德耐所有的位于甲路的房屋，黄小梅付清房款并已和许德耐将国土证过户到黄小梅名下，黄小梅、许德耐二人去办理涉案房屋产权登记时，无法办理过户手续。涉案房屋过户手续是许军与黄小梅、许德耐、梁小飞一同去办理的，当时该房屋的房产证抵押在银行，尚有29万多元的贷款没有付清，因为许军与黄小梅、许德耐均有亲戚关系，所以当时所有款项是经许军交付的。许德耐一共还欠银行64万元，其中29万多元是甲路房屋在工商银行的贷款，余下是许德耐在工商银行的信用卡欠款。许德耐将房产证抵押在银行，并用房产证在银行开设了两张信用卡，当时许军帮许德耐还清29万元贷款时，银行称还需要将35万元的信用卡款还清，才能将房产证交还，为了拿回房产证完成本案买卖行为，许军将款项转账给许德耐的账户由许德耐还清所欠工商银行的款项。其中34万元是黄美放的账户转账至许军的中国银行账户，黄小梅还给了许军2万元现金，许军直接将2万元现金和34万元转账至许德耐的账号用于偿还贷款及信用卡款。许瑞雯是许军的女儿，因为黄小梅的朋友曾ＸＸ想要还款给黄小梅，黄小梅要求其将款项交付给许军用于购买本案房屋，曾ＸＸ要求通过工商银行转账，因为许军没有工商银行账号，许军就要求曾ＸＸ转账到女儿许瑞雯工商银行账户，后来曾ＸＸ转账30万元至许军女儿许瑞雯的账号。该30万元中的20万元许军转账至许德耐的账户，5万元也是转账到许德耐的账户，分两次共转账25万元，还有3万元是直接交付现金给许德耐，还剩2万元是和上述所称的34万元一并交付给许德耐的。证人曾ＸＸ作证反映：曾ＸＸ曾经因生意周转困难曾向黄小梅借款30万元，后来黄小梅需要购买房屋要求归还借款，并要求将借款转账至许瑞雯的账户中。叶发恒对证人许军的陈述有异议，认为证人许军陈述的转账情况混乱且不合逻辑，存在虚构伪造情况。叶发恒对证人曾ＸＸ的陈述有异议，认为支付30万元至许瑞雯的账户后，许军所称转账给许德耐的款项与收到曾ＸＸ的款项时间相隔了10天左右，且同样是用于支付房款，许军还要分几笔支付给许德耐的同一账户，该事实存在疑点。本案中许德耐抵押在工商银行的房产证是叶发恒为许德耐欠工商银行的信用卡款项签名作担保取出来的，如果许德耐不还清信用卡款项，工商银行是不会把房产证还给许德耐的，因为叶发恒为许德耐签名作担保，许德耐承诺取出房产证后用房产证到农信社贷款并将该贷款还给叶发恒。
原审法院（2015）阳东法执异字第33号执行裁定查明，经阳江公安局侦查，许德耐因经营饮食业（酒店），自2013年12月以来，涉嫌以转移自己所有房屋、汽车、土地等财产和逃匿的方法逃避支付160多名工人在2013年12月至2014年1月期间的工资66万多元，于2014年12月8日因涉嫌拒不支付劳动报酬罪羁押于阳江市看守所。2014年12月8日，阳江市公安局办案人员对许德耐进行讯问时，许德耐承认所经营的酒店在2014年1月28日之后停业，在此之前转移了小车和涉案房屋，用于还债，其中涉案房屋转移给亲戚黄小梅（但没转移成功）。本案现有证据未证明相关部门认定许德耐转让涉案房屋属于刑事犯罪。
原审判决认为，本案系案外人执行异议之诉。原审法院作出（2014）阳东法立保字第1号民事裁定，查封登记在许德耐、梁小飞名下阳江市阳东区（原阳东县）甲镇乙路丙街丁巷m号房屋，黄小梅作为案外人提出执行异议，其目的在于阻止、排除涉案房屋作为执行标的强制执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据上述司法解释规定，黄小梅请求对涉案房屋停止执行需同时满足三个要件：一、已经支付全部价款；二、有占有事实；三、对未办理产权过户无过错。具体到本案中，一、在原审法院查封涉案房屋之前，黄小梅与许德耐、梁小飞于2013年12月1日就该房屋签订了《房屋买卖协议书》，形成了房屋买卖合同法律关系，该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉讼中，叶发恒以在原审法院审查诉前保全查封异议时所作询问笔录中许德耐承认涉案房屋是用于抵偿欠黄小梅借款抗辩黄小梅关于涉案房屋是其向许德耐、梁小飞购买的诉讼主张不成立。上述笔录属于许德耐个人陈述，当事人未提供证据予以印证，许德耐在本案答辩意见中明确涉案房屋是黄小梅向其购买，诉讼期间黄小梅亦提供证据佐证其与许德耐之间存在房屋买卖关系，且从民事关系看，即使涉案房屋是许德耐用于抵偿欠黄小梅借款，也只表明涉案房屋转让价款是抵消双方之间债务的方式支付的，意味着黄小梅已经将全部价款支付完毕。故叶发恒上述的抗辩理由难以成立。二、本案中，黄小梅所主张购买涉案房屋款项支付方式虽不常见，但不能排除双方当事人采用这种方式支付购房款的可能性。黄小梅提交的许德耐、梁小飞出具的收据、房屋交付确认书及阳东住房和城乡规划建设局受理回执、阳江市房屋地产交易税费申报审核表、国土证、税收缴款书、发票、照片等一系列证据与证人当庭作证相互印证，已形成完整证据链，能证明黄小梅已将合同约定的购房款全部付清给许德耐、梁小飞，双方已变更登记涉案房屋占用范围内土地使用权属人为黄小梅，涉案房屋已实际交付黄小梅使用的事实，以上事实与当事人陈述的事实相吻合，应予采信。叶发恒虽然对黄小梅提供的证明其支付涉案购房款、涉案房屋已交付使用、涉案房屋占用范围土地使用权变更证据及有异议，但诉讼期间叶发恒未提供有效证据推翻黄小梅提供的证据及证人当庭作证的内容，故叶发恒对其在诉讼中提出的抗辩主张应承担举证不能后果。三、协议签订后，黄小梅与许德耐、梁小飞已向有关部门递交办理涉案房屋权属变更登记申请、缴交相关费用，办理涉案房屋权属变更登记手续的相关事宜，涉案房屋权属变更登记未完成是原审法院的查封所致，因此黄小梅对涉案房屋权属未变更登记没有过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三项要件，原审法院对涉案房屋不得执行，黄小梅的执行异议成立。至于黄小梅要求撤销（2015）阳东法执异字第33号执行裁定书和（2014）阳东法立保字第1号民事裁定书理据不足，应不予支持。黄小梅要求解除对涉案房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对黄小梅要求解除查封的请求不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（一）项,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、停止对位于阳江市阳东区（原阳东县）甲镇乙路丙街丁巷m号房屋的执行；二、驳回黄小梅的其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，由叶发恒负担。
叶发恒不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判驳回黄小梅的全部诉讼请求。事实与理由：一、黄小梅提供的“证据”，不能认定支付“购房款项”的事实，黄小梅没有支付购房款，黄小梅与许德耐的买卖行为不符合常理，不符合正常交易习惯，是恶意串通、转移涉案财产行为，损害包括叶发恒在内的所有债权人合法权益，应属无效行为。1、许德耐、梁小飞与黄小梅及支款走账的许军、许瑞雯是亲属间恶意串通损害叶发恒债权。2、交易行为不符合常理常识，案涉上百万元房屋及财产交易，通常交易双方均需当面充分协商、了解，并签订买卖合同协议等，而许德耐述称2013年12月1日签订的《房屋专卖协议书》是许军打印好由其签名后，再由许军带后交回黄小梅签名再交给许德耐，不符合大额交易正常习惯，是不可信的。3、许德耐在2014年12月17日回答法院工作人员询问时曾回答，因欠黄小梅的债务无力偿还而将涉案房屋作价85万元抵顶给黄小梅。在2014年12月8日公安机关办案人员对许德耐进行讯问时，其回答在2014年1月28日之后停业，在此之前转移了小车和涉案房屋，用于还债了，其中涉案房屋转移给亲戚黄小梅了（但没有转移成功）。上述供述是许德耐较为初始供述，该供述证实许德耐没有收到黄小梅购房款。4、2015年5月8日，法院在阳江市看守所开听证会时，许德耐说在办理过户手续时（2014年1月27日）在办证大厅认识案外人黄小梅，之前从未见过黄小梅。该供述印证许德耐、黄小梅、许军等人串通转移财产，逃避债务的事实。二、没有证据证明黄小梅已支付90万元“购房款”及10万元“家具作价款”，一审认定黄小梅已付100万元“购房款”的事实错误，应予纠正。1、对“购房款”支付问题，黄小梅述称，通过外人曾ＸＸ账户转30万元到许瑞雯账户，许瑞雯分两次转账25万元到许德耐账户，支付现金3万元给许德耐，再给现金2万元给许军；通过黄美放账户转账34万元到许军账户，后由许军转账36万元到许德耐账户，其余36万元收取黄小梅现金。叶发恒认为，如果外人曾ＸＸ欠黄小梅借款，还款应由曾ＸＸ将款项转至黄小梅账户，而不是转至许瑞雯账户，再由许瑞雯转给许德耐，这不符合常理。故该转账不是黄小梅支付的“购房款”。另外，一审判决认定的黄美放转账34万元是“购房款”，是错误的。黄小梅称其在2014年1月26日支付了现金36万元给许德耐，但黄小梅没有提供现金取款手续加以印证，许德耐也没有提供现金存款手续加以印证。因此，不能证实黄小梅支付36万元给许德耐。许德耐、梁小飞出具的收据不可信、不真实，是假证据。三、叶发恒在2014年1月27日前后到许德耐位于阳江市阳东区（原阳东县）甲镇乙路丙街丁巷m号房屋时并没有黄小梅占有涉案房屋的事实；2014年1月30日，叶发恒申请法院查封时，黄小梅没有占有使用涉案房屋。故一审认定黄小梅已占有使用房产的事实错误，应予纠正。四、国土部门在未过公示期限的情况变更过户发放国土证的程序不合法。许德耐、梁小飞与黄小梅办理过户变更手续未张贴公示（出墙红），存在明显过错，也是违法的，双方是典型的恶意串通，合谋转移财产，损害债权人利益行为。许德耐转移财产给黄小梅的事实被江城区人民法院作出的阳城法刑初字第294号刑事判决确认，该转移行为不具有合法性。对这一事实，应在本案中予以确认。且按合同约定的转让价款为90万元，但其缴税凭证是按照33万元计税，逃避国家税款及相关费用，损害了国家利益，根据合同法的规定，亦属无效合同。综上所述，一审判决认定查封时黄小梅已占有使用涉案房产，判决停止执行，是错误的，请求撤销原审判决，支持叶发恒的上诉请求。
黄小梅答辩称：一、黄小梅与许德耐、梁小飞之间签订了房屋买卖合同，已付清购房款，是合法房屋买卖法律关系，且已经将涉案房屋的国有土地使用证变更登记至黄小梅名下。黄小梅办好国有土地使用证后与许德耐到阳东区住房和城乡规划建设局办理房地产权证过户手续，该局已受理并收件，黄小梅交清房屋过户税费后，因阳东法院查封该房，未办理出该房的房地产权证。叶发恒为了自己的利益，编造黄小梅与许德耐恶意串通，逃避债务的陈述，请求二审驳回叶发恒的上诉请求。二、黄小梅支付购房款100万元的事实清楚，证据充分。因黄小梅是许军的妻妹，许军介绍黄小梅购买许德耐夫妻房屋时，该房屋抵押在银行，黄小梅只是相信许军，为保险起见，将购房款转给许军，由许军负责将购房款代许德耐先还清该屋欠银行的抵押贷款，解除房屋的抵押以办过户手续。黄小梅通过自己丈夫黄美放于2013年12月19日转34万元到许军的银行账户；通过曾ＸＸ于2013年12月30日转给许军指定的许瑞雯（许军女儿）的银行账户。该二次转账的购房款全部用于代许德耐还清抵押贷款。黄小梅于2014年1月26日将36万元交给许德耐、梁小飞，其中：26万元是购房款；10万元是购买家俱款。上述款项的支付，有银行转账凭证及收据证实，许德耐在一审开庭时也承认收到黄小梅100万元，将房屋转让给黄小梅的事实，有许军等证人证实，事实清楚，证据充分。三、黄小梅在2014年1月26日收取房屋，居住、使用至今，从2014年2月22日起该房屋的电费由黄小梅缴交，这有房屋交付确认书、交电费发票、账户交易明细单、照片证实。四、黄小梅已取得该房屋国有土地使用证，依法享有该房屋的物权。上述答辩意见已述明涉案房屋土地变更登记到黄小梅名下，《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权同时转让、抵押”，土地和地上房屋是不可分的，黄小梅已取得土地的物权，也应取得房屋的物权。按第一点答辩意见，黄小梅办好《国有土地使用证》后已申请办理房屋权属变更登记手续，后因原审法院于2014年1月30日查封该房屋，导致已无法办理好房地产权证。对此，黄小梅没有过错。综上所述，原审依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、财产的规定》第十七条规定，作出停止对位于阳江市阳东区（原阳东县）甲镇乙路丙街丁巷m号房屋的执行的判决正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
叶发恒二审期间提供证据：一、（2014）阳东法民一初字第86号《民事判决书》，拟证明叶发恒在2014年1月7日借款26万元给许德耐、梁小飞，许德耐用于支付欠工商银行阳江分行对涉案房屋按揭贷款。二、(2014)阳城法民二初字第237号《民事判决书》，拟证明许德耐欠工商银行阳江分行信用卡透支款20多万元，在偿还了涉案房屋抵押贷款后，银行不同意将《房地产权证》交还给许德耐，许德耐要求叶发恒为其信用卡作担保，用透支款项还贷后，承诺取出房产证后再贷款偿还欠叶发恒的工程款和借款。为此，叶发恒为许德耐信用卡欠款作担保，由许德耐取回涉案房屋《房地产权证》。三、银行转账信息凭证，拟证明林运分别在2013年11月1日转账7.3万元、2014年1月12日转账5.98万元给许德耐用于偿还工商银行阳江分行信用卡透支款。上述一至三证据证明黄小梅称与许德耐在2013年12月1日签订《房屋买卖协议书》，由黄小梅在2014年春节前代支付64万元给工商银行用于偿还房屋抵押贷款和信用卡欠款的事实不存在。四、房地产档案查阅答复书、阳江市公安局函、立案决定书、案情简况、涉案房屋基本情况，拟证明涉案房屋先后被原审法院、江城区法院、阳江市公安局查封，许德耐涉嫌拒不支付劳动报酬罪被阳江市公安局刑事立案侦查，要求法院对涉案房屋处置时先行协调沟通。五、许德耐的讯问笔录，拟证明许德耐在2014年1月28日前转移了小车给其小弟许勉，将涉案房产转移给黄小梅（但没转移成功）事实。六、(2015)阳城法刑初字第294号《刑事判决书》，拟证明许德耐转移财产，逃避债务，犯拒不支付劳动报酬罪被江城法院判处刑罚的事实。七、2014年3月26日听证笔录，拟证明2014年3月26日异议听证开庭庭审情况。八、2014年12月17日笔录，拟证明在2014年12月17日原审法院调查时，许德耐陈述以涉案房屋作价85万元抵顶欠黄小梅等人债务的事实。九、2015年5月8日听证笔录，拟许德耐在办理过户手续时才认识黄小梅，之前从未见过黄小梅。十、2015年11月20日听证笔录，拟证明当日异议听证的庭审情况。十一、涉案房屋图片，拟涉案房屋在2014年3月未见贴有入伙对联，黄小梅述称当时已入伙居住是虚假的，且涉案房屋外墙现在已破损，但无人修理，印证黄小梅并未占有管理使用涉案房屋。
黄小梅质证意见是：对证据一的真实性没有异议，对拟证明的事实有异议，不能证实叶发恒所主张的内容，许德耐因资金周转困难向叶发恒借款是事实，但与房屋买卖不存在关系。证据二的真实性由法院认定，但该证据不能证实叶发恒所主张的内容。对证据三没有异议，但对证明内容有异议，该证据反映是林运与许德耐之间经济往来关系，证据四只能证明涉案房屋被查封及轮候查封的情况，不能证实黄小梅与许德耐、梁小飞房屋买卖情况。证据四在原审法院听证时已作认定，公安局对许德耐涉嫌转移汽车及房屋等财产，逃匿拒不支付工人工资犯罪行为进行侦查，该证据和证据六证明江城法院已经对许德耐刑事犯罪一案作出了判决，认定许德耐犯了拒不支付劳动报酬罪，但没有认定许德耐转移房屋和汽车行为。证据五真实性由法院认定，许德耐在该笔录中承认该房屋转移给黄小梅，但转移并不等于没有支付对价，转移的方式包括了买卖，法院也没有认定许德耐有转移财产拒不履行判决罪，因而该证据不能证明叶发恒主张的内容。对证据七没有异议。对证据八的合法性不予确认。对证据九、十的真实性没有异议。对证据十一有异议，该照片无拍照时间，也无法反映是涉案房屋。
叶发恒在二审期间申请证人陆达明、林运作证。陆达明作证称：陆明达与许德耐在2013年9-10月约过陈汝强、陈洪文在龙品轩吃饭，陈洪文在阳东农村商业银行上班，当时讲到陈洪文帮许德耐贷款，许德耐用赎回涉案房屋的房产证和酒店的房产证作抵押贷款100至200万元，用于龙品轩酒店周转。后来许德耐经陈汝强介绍向吴振原借了十几、二十万用于还给工商银行，待赎回房产证及陈洪文贷到钱再还给吴振原。许德耐从来没有卖房的意愿，后来劳动局查封了许德耐的酒店，许德耐就失联了。陆明达在2014年1月30日前后到许德耐家（位于甲镇乙路丙街丁巷m号）找过许德耐，但许德耐没有人在家，第二天又去找他，见该房贴了一张卖房的墙红，再过一天墙红就不见了。后来连续几天在许德耐房屋周边等其，在3月至清明过后许德耐家都没有人居住。陆达明承认借款7万元给许德耐，该款至今未收回。
林运作证称：林运通过汇款借钱给许德耐，许德耐说借钱用于赎回房产证然后去阳东农商行贷款还给林运。林运与许德耐之间存在多次借款关系，之前的借款还了，尚未偿还的借款是2013年11月1日转账73000元、2014年1月12日转账59800元和200元现金。许德耐走了之后，林运起诉许德耐想查封该房屋，但该房屋已经被查封；该房屋一直是许德耐的父亲贴对联，2014年春节期间，林运在该房屋门口守候许德耐，但都一直没有人在那里住。
经质证：叶发恒认为证人陈述证述黄小梅称在2014年1月26日已经占用使用涉案房屋的事实不存在；林运的证言证实其转账给许德耐用于偿还信用卡透支款，黄小梅主张代偿还信用卡贷款的事实不存在。黄小梅认为证人均是许德耐的债权人，至今尚未收回债权，与本案有利害关系，所作证言不可信。另外，证人陆达明陈述反映许德耐房屋张贴过卖房墙红，印证许德耐确实存在转让房屋的法律行为。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，阳江市江城区人民法院受理中国工商银行股份有限公司阳江分行诉许德耐、梁小飞、叶发恒信用卡纠纷一案[案号（2014）阳城法民二初字第237号]，已经作出生效判决，判决认定，许德耐在2012年5月14日向中国工商银行股份有限公司阳江分行申请卡号为52……16信用卡，叶发恒于2014年1月8日与该行签订保证合同，为许德耐申领的上述信用卡作连带担保。许德耐领取信用卡后多次刷卡消费，但多期未按期足额偿还信用卡透支款，许德耐在2014年1月28日挂失原来信用卡，补领卡号为52……46的牡丹人民币贷记卡，并继续刷卡消费，至2014年9月2日欠该行信用卡透支本金202285.55元。据此判决许德耐、梁小飞偿还该透支款及利息，叶发恒承担连带责任。
本院认为，本案是案外人执行异议纠纷。本案争议焦点是阳江市阳东区（原阳东县）甲镇乙路丙街丁巷m号房屋是否许可执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。黄小梅作为案外人请求停止对涉案标的物执行，应享有足以排除强制执行的民事权益，即需要同时具备上述规定的四个要件才能阻却执行。
一、对于房屋买卖合同签订问题。叶发恒上诉主张黄小梅与许德耐、梁小飞在房屋买卖前未经充分协商，协议由介绍人打印后交由双方签名，不符合大额交易惯；且许德耐拒不支付劳动报酬罪一案中认定许德耐存在转移涉案房屋及小汽车行为，双方存在恶意串通、转移财产逃避债务行为，应为无效合同。由于许德耐转移财产逃避支付工人工资，与其将房屋转移给黄小梅是两个不同法律关系，许德耐有转移财产逃避支付工人工资的目的，但叶发恒未能提供证据证明黄小梅有与许德耐恶意串通、或协助许德耐转移财产、逃避支付工人工资的行为，叶发恒以此主张房屋买卖合同无效的理据不足，应不予采纳。原审认定黄小梅与许德耐、梁小飞签订《房屋买卖协议书》有效正确，应予以支持。
二、对于购房款支付问题。叶发恒上诉主张黄小梅通过多环节转帐方式支付购房款不符合常理，且现金支付36万元无相应证据证明，黄小梅提供的证据不足以证明已支付100万元购房款。且实际上由叶发恒为许德耐信用卡作担保，许德耐用透支款及向证人借款偿还给银行才取回用于抵押的涉案房产证，不存在黄小梅所主张的许德耐用卖房款赎回涉案房产证的事实。黄小梅陈述的两笔转帐款最终均转到许德耐名下，其中一笔是通过黄小梅丈夫黄美放转至许军名下再转帐给许德耐；另一笔是黄小梅债务人代偿给许德耐，黄小梅的债务人作证称按黄小梅要求将应还给黄小梅通过转帐方式最终转到许德耐帐户，许德耐、梁小飞也确认收到该黄小梅主张的两笔转帐款，并出具收据给黄小梅，对上述两笔转帐款应认定是许德耐、梁小飞收取黄小梅的购房款。另外，收据是收款人出具给付款的付款凭证，黄小梅提供许德耐、梁小飞出具收到36万元的收款收据，足以证明许德耐、梁小飞已收到黄小梅支付36万元购房款。叶发恒主张黄小梅没有支付现金36万元给许德耐、梁小飞与该收据载明的事实不符，也没有提供相应的证据证明其主张，应不予采纳。由于证人是许德耐的债权人，与本案有利害关系，且证人均讲许德耐向其借款用于偿还银行抵押贷款赎回涉案房产证再向其他金融机构作抵押借款，但证人所讲均是许德耐向其借款所作陈述，但其提供证据不足以证明许德耐确已用借取证人的款项偿还了银行的抵押贷款，而无需用卖房款偿还银行抵押贷款而取回用于抵押的房产证；叶发恒为许德耐信用卡作担保，许德耐通过刷卡消费方式透支银行款项，许德耐所欠透支款是一段时间欠款，无证据证明许德耐用透支款项偿还欠该银行的抵押贷款而赎回涉案房产证。叶发恒以此主张赎回抵押房屋房产证无需卖房屋款项的证据不足，且叶发恒未能提供相反证据足以证明黄小梅未支付涉案房屋购房款，故其上述主张理据不足，应不予采纳。
三、对黄小梅是否占用使用涉讼房屋的问题。叶发恒上诉主张涉案房屋查封时并未见到黄小梅在此居住，证人陆明达、林运作证亦证明这一事实，应认定黄小梅未实际占用使用该房屋。由于证人是许德耐的债权人，与本案有利害关系，其作证可信程度较低，且未能提供其他证据佐证黄小梅未占有使用涉案房屋；而黄小梅提供房屋交付确认书及缴交该房屋水、电费发票等证据证明其已占有使用涉案房屋。故原审认定黄小梅已占用使用涉案房屋正确。叶发恒上述上诉主张理据不足，应不予采纳。
四、对黄小梅是否有过错的问题。黄小梅与许德耐、梁小飞协议买卖涉案房屋，黄小梅在法院查封前已办理该房屋的《国有土地使用权证》变更登记手续，该房屋的《国有土地使用权证》权利人为黄小梅。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权同时转让、抵押”的规定，黄小梅已是该房屋实际权利人。黄小梅在办理《国有土地使用证》后，与许德耐、梁小飞共同向阳东住房和城乡规划建设局申请办理房屋所有权变更登记手续，该局受理黄小梅与许德耐等人申请，黄小梅亦缴交相关房地产交易税费，后因原审法院查封涉案房屋而未能完成房屋所有权变更登记手续。因此，黄小梅对涉案房屋所有权属未能办理变更登记手续没有过错。
综上，黄小梅已取得涉案房屋土地的《国有土地使用证》，对涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益，黄小梅请求停止对涉案房屋的执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审判决停止对涉案标的物的执行正确，应予以维持。由于本院支持案外人黄小梅请求停止执行的诉讼请求，故原审法院作出的（2015）阳东法执异字第33号执行裁定书在本判决发生法律效力后自动失效。
综上所述，叶发恒上诉请求理据不足，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审法院作出的（2015）阳东法执异字第33号执行裁定书在判决发生法律效力后自动失效。
二审案件受理费12800元，由叶发恒负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年九月二十五日
书记员 陈予昕