广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2633号
上诉人（原审被告）：江门市江海区连海北路建设投资有限公司，。
法定代表人：许瑞强，总经理。
委托诉讼代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林银英。
委托诉讼代理人：郑洋洋，广东法匠律师事务所律师。
上诉人江门市江海区连海北路建设投资有限公司（以下简称连海公司）与被上诉人林银英商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省江门市江海区人民法院（2017）粤0704民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，林银英向本院申请撤回上诉，本院依法作出（2017）粤07民终2633号民事裁定，裁定准许林银英撤回上诉。本案现已审理终结。
连海公司上诉请求：撤销一审判决，驳回林银英的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由林银英承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误，应当依法改判。一、因不可抗力，致涉案商品房无法在双方约定的时间前达到交付条件。涉案商品房所在小区某甲苑为中国（江门）国际某乙博览交易中心拆迁安置房，其开发资金全部为财政资金，与一般的房地产开发项目存在根本区别，只要达到法定标准的项目配套的各项设施，必须依法完成公开招投标程序后方可启动建设。涉案商品房的相关配套设施在招投标过程中存在流标及相关设计改动，致《竣工验收备案表》延误，且流标及相关设计改动非连海公司主观原因所致，依法属不可抗力或情势变更。首先，住房和城乡建设部于2015年10月9日发布了《住房城乡建设部关于建筑业企业资质管理有关问题的通知》，取消了和修改了建筑业企业资质，致原来已经通过招投标的建筑企业资质或者正在招投标的企业资质无法使用，导致连海公司须修改招标文件以及重新招投标。所以，因政策改动致涉案商品房的工期延误，属于不可抗力或情势变更，不可完全归责于连海公司。其次，2016年3月，涉案房产所在小区对1#、2#公用配电站工程进行公开招标，因通过项目资格审查的公开招标的投标人不足五人，导致该工程招标失败，并需要重新招标。2016年5月，因永久电工程的设计发生改动，须优化调整后方可施工，所以涉案房产所在小区对1#、2#公用配电站工程进行了二次招标，至2016年7月29日确定中标单位，最终该工程才能顺利开工。再次，涉案小区各项水、电工程完工后，对应的水、电验收部门却迟迟未对上述工程进行依法验收，而《竣工验收备案表》并非连海公司、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位可出具，更多的须由行政单位予以配合办理，但行政单位的办理时间非连海公司可以控制，所以致涉案商品房交付条件无法达到的根本原因在于行政单位验收延误，直至2017年7月6日方完成涉案小区的竣工验收工作，属于不可抗力，不可归责于连海公司。连海公司并不存在主观拖延的故意，上述住建部文件的因素和流标实属不能预见的原因，连海公司在部分业主收房后为其长期免费提供水电，也尽力保障了业主的权益。二、一审法院错误判定连海公司支付违约金，而该违约金的计算方式也存在理解和适用错误。根据《商品房买卖合同（预售）》第四章第十二条约定，即使出卖人即连海公司在本案存在违约，但连海公司在不同时间段内所承担的违约金计算基准是有区别的，其中自交付期限届满之次日起90日内，出卖人须按照全部房款的日万分之二支付违约金，但自91日起，出卖人须按照全部房款的日万分之三支付违约金。据此，一审法院未按照时间段区分违约金基准，违反了《商品房买卖合同（预售）》的合法有效约定，也严重侵害了连海公司的合法权益。
林银英辩称，一、商品房买卖合同履行过程中，连海公司的延期交付并不是因为不可抗力产生的，其应当就延期交付支付违约金。二、连海公司确认其取得竣工验收备案表的时间是2017年7月6日，相应的延期交付的违约金也应当计算至2017年7月6日。
林银英向一审法院起诉请求：1、连海公司向林银英支付逾期交楼期间的违约金暂计至2016年12月31日为44574.44元；2、由连海公司承担本案诉讼费用及其他相关费用。
一审法院认定的事实：2015年12月28日，林银英（买受人）与连海公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定出卖人向买受人预售江门市江海区某甲苑3幢10层1003室房屋，买受人应于2016年3月27日前付清购房款606455元，出卖人应当自2016年3月31日前交付该商品房给买受人。该合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：······（2）详见补充协议。该合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累积]：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。签订合同当日，双方还签订了合同附件十二《补充协议》，约定双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的补充，该《补充协议》关于房屋交付（买卖合同第四章）约定：1、买卖合同所述商品房用途仅作住宅使用；2、房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是买卖合同第十一条约定的最后交付时间，或出卖人向买受人发出《交楼通知书》十日起视为交付，上述日期以较前者为准。该商品房的风险自交付之日起转移给买受人；3、买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同承担保修责任。如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按时交付；4、无论该商品房是否达到交付使用条件出卖人都可向买受人寄发收楼通知，买受人按出卖人通知时间前来办理收楼手续时该商品房符合交付条件即可，买受人不得以出卖人在该商品房符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由要求出卖人承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于买受人原因未能按期交付等内容。《补充协议》关于补充协议的效力的约定：本协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签订之日起生效。
双方签订合同及补充协议后，林银英依约于2016年3月27日前向连海公司付清了全部购房款606455元。2016年8月17日，连海公司向林银英送达《收楼通知书》，要求林银英于2016年9月30日前到连海公司办理收楼手续，林银英以涉案房屋没有安装水、电为由拒绝接收房屋，至今尚未办理收楼手续。
另查明，2016年4月15日，连海公司组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案房屋坐落的江门市江海某甲苑3、4幢住宅工程进行竣工验收。2016年8月27日，涉案房屋取得不动产测量报告（预告登记）。
一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见以及本案庭审的情况，本案的主要争议是：连海公司是否逾期交楼而应向林银英支付逾期交楼期间违约金。
关于连海公司是否逾期交楼而应向林银英支付逾期交楼期间违约金的问题。
林银英与连海公司双方虽在《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条中明确约定了涉案商品房交付及商品房相关设施设备交付条件，但双方又在《补充协议》关于房屋交付条款中明确约定：买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续；并且在关于《补充协议》的效力条款中约定补充协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与补充协议不一致的，以《补充协议》为准。由此可见，涉案房屋的交付条件应以《补充协议》约定的交付条件为准，即涉案房屋取得竣工验收备案表及房屋测绘报告。
本案中，涉案房屋虽于2016年4月15日由连海公司组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案房屋坐落的江门市江海某甲苑3、4幢住宅工程进行竣工验收，但连海公司至今尚未向法院提交双方在《补充协议》中约定的竣工验收备案表，只向法院提交了涉案房屋于2016年8月27日取得的不动产测量报告（预告登记），至双方约定的房屋交付日期（2016年3月31日）时，尚未达到《补充协议》约定的交付条件，连海公司在双方约定的房屋交付期限内无法交付涉案房屋给林银英，属于连海公司逾期交楼，其应承担逾期交楼的违约责任。连海公司抗辩认为其没有逾期交楼从而不应支付违约金，缺乏理据，一审法院对其抗辩主张不予采信。因此，林银英要求连海公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，合法合理，一审法院对其该诉讼请求予以支持。涉案房屋至今尚未具备双方约定的交付条件，双方尚未办理房屋交接手续，因此，连海公司逾期交付房屋期间应自2016年4月1日起开始计算至双方办理房屋交接手续之日止，现林银英起诉要求连海公司支付至2016年12月31日止的逾期交楼违约金，即连海公司至2016年12月31日止逾期交楼275天，其应向林银英支付逾期交楼违约金为50032.54元（606455×275×3÷10000＝50032.54）。林银英起诉要求连海公司支付逾期交楼违约金44574.44元，是其对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院对此予以支持，故连海公司应向林银英支付逾期交楼违约金44574.44元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：连海公司应自判决发生法律效力之日起十日支付逾期交楼违约金44574.44元给林银英。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，减半收取计457元，由连海公司负担。
二审中连海公司提交如下证据：
1、竣工验收备案表，以证明涉案商品房早于2016年4月15日竣工验收，但因不可抗力和情势变更因素，江门市江海区住房城乡建设和水务局于2017年7月6日方完成竣工验收备案工作；
2、房地产测绘报告书，以证明涉案商品房早于2015年6月25日完成测绘工作。
经质证，林银英对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，同意按照2017年7月6日作为符合交楼条件的时间，也是作为计算违约金的截止时间。经审查，上述证据与本案有关联，本院予以采纳。
林银英没有提交新的证据。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：涉案房屋于2017年7月6日取得竣工验收备案表。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。林银英与连海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对连海公司的上诉请求进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、连海公司主张的导致其延期交房的事由是否属于不可抗力，其以此为由请求免除其承担逾期交房违约责任应否得到支持？2、连海公司承担的逾期交房违约金如何确定？
关于第一个争议焦点。连海公司主张因不可抗力致涉案商品房无法在双方约定的时间前达到交付条件，但林银英认为本案不存在不可抗力的情形，连海公司应当承担违约责任。对此本院认为，首先，根据连海公司提交的《建筑工程竣工验收报告》显示，涉案房屋所在的建设工程由广东某乙集团有限公司总承包并完成施工，而连海公司未能举证证明该工程建设前修改了招标文件及建设过程中重新招标由广东某乙集团有限公司施工，其应承担举证不能的法律后果，故难以认定政策改动导致该建设工程的工期延误。其次，小区用电设施是购房业主的基本生活设施，应当在房屋交付使用前完成建设，而连海公司作为涉案房屋所在小区的建设方，于2014年4月11日就与江门江海供电局对该小区的1#、2#公用配电站签订了供电方案，其应当预见该小区1#、2#公用配电站工程的建设周期，对该用电设施应及时发包建设，以便在合同约定的房屋交付使用前完工。尤其是2015年11月11日印发的《高新区江海区工作会议纪要》，要求对涉案房屋所在小区的永久用电工程进行公开招标，连海公司应当知道完成公开招标的复杂程序并应当预见到存在招标失败的可能性而需重新招标，但连海公司并无在该会议纪要印发后及时对该小区1#、2#公用配电站工程进行招标，直至2016年4月才进行公开招标，而连海公司也未能提交充分的证据证明该小区1#、2#公用配电站工程存在改动设计须优化调整方可施工的情形，故该小区1#、2#公用配电站工程第一次招标失败而进行了第二次招标及不能在合同约定的交房时间内完工是连海公司应当预见到的。再次，连海公司主张涉案房屋所在小区水电工程完工后，对应的水电验收部门迟迟未依法验收，却未能提交充分的证据予以佐证，其应承担举证不能的法律后果，故难以认定系行政部门延误验收导致涉案房屋无法达到交付条件。基于上述理由，根据我国《合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，连海公司主张其延期交房属于不可抗力，缺乏依据，其据此请求免除其承担延期交房的违约责任，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。连海公司二审中主张涉案房屋于2017年7月6日取得竣工验收备案表，林银英无异议，本院予以确认。连海公司没有按照涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的2016年3月31日交房，直到2017年7月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋才符合约定的交付条件，其应自2016年4月1日起承担逾期交房的违约责任，而林银英起诉要求连海公司支付逾期交楼违约金至2016年12月31日止，即向连海公司主张的逾期交楼时间共275天。虽然涉案《商品房买卖合同（预售）》第四章第十二条约定，对于逾期在90日之内，出卖人按照全部房款的日万分之二支付违约金；逾期超过90日后，如果买受人要求继续履行合同的，出卖人按照全部房款的日万分之三支付违约金，但林银英一审主张的违约金计算方式为从约定的交房之次日起90日内，按照全部房款的日万分之二计算违约金，从第91日起至2016年12月31日止，按照全部房款的日万分之三计算违约金，并据此请求连海公司支付逾期交楼违约金44574.44元，而连海公司一审对该违约金计算方式并无提出异议，现连海公司上诉认为应自涉案房屋约定的交付期限届满之次日起90日内按照全部房款的日万分之二支付违约金，自91日起按照全部房款的日万分之三支付违约金，与林银英上述的一审主张相同，视为连海公司对林银英主张的违约金计算方式的认可。故，虽然一审法院对是否应当按照全部房款的日万分之三支付违约金的审查，因超出了林银英诉讼请求的范围而欠妥，但一审法院认定连海公司应向林银英支付逾期交楼违约金44574.44元结果正确，本院对此认定予以维持。
综上所述，连海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费914元，由江门市江海区连海北路建设投资有限公司负担。林银英预交的二审案件受理费914元本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 梅晓凌
审 判 员 李雁羽
二〇一七年十一月十日
法官助理 张迪楠
书 记 员 区健敏