四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民再475号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓智祥，男，1970年10月21日出生，汉族，住四川省射洪县。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴容，女，1975年2月7日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人：邓智祥(系吴容之夫)，住四川省射洪县。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川省射洪虹桥房地产集团有限公司。住所地四川省射洪县太和镇太和大道北段虹桥综合楼。
法定代表人:杨正仁，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡天星，男，该公司法务部部长。
委托诉讼代理人：许利，四川泽曦律师事务所律师。
一审第三人：射洪虹桥混凝土有限责任公司。住所地四川省射洪县太和镇太和大道北段虹桥综合楼。
法定代表人：杨健，该公司经理。
再审申请人邓智祥、吴容因与被申请人四川省射洪虹桥房地产集团有限公司(简称虹桥房地产公司)、一审第三人射洪虹桥混凝土有限责任公司(简称虹桥混凝土公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市中级人民法院（2016）川09民终743号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月2日作出（2017）川民申943号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人邓智祥，再审申请人吴容的委托诉讼代理人邓智祥，被申请人虹桥房地产公司的委托诉讼代理人蔡天星、许利,一审第三人虹桥混凝土公司的法定代表人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓智祥、吴容申请再审称，1.其二人按照合同约定支付了购房款和代办费，虹桥房地产公司既不按照合同约定按时交付房屋，又不装修房屋，也不退还代办费，还伪造房屋买卖合同到房管局备案,构成欺诈。2.一、二审法院认定虹桥房地产公司将商铺销售单价一分为二，并认定单价为6370元/平方米缺乏证据证明，判决不予退还其二人预交代办费有误。3.一、二审法院认定不存在迟延交房有误。一、二审法院认为案涉商铺为现房，其二人收取了2011年3月至2015年3月的租金，即认定虹桥房地产公司已于2010年12月31日向其二人交付了案涉商铺有误。其二人与虹桥房地产公司签订合同时，虹桥房地产公司隐瞒了房屋已经出租的事实，合同签订至今未向其二人办理房屋交付手续。4.一、二审法院不支持其二人关于租金差额的请求有误。虹桥房地产公司与案外人陈绍军签订的租赁合同约定价格低于市场价，案涉案房屋租金应当按市场价或者按照已付房款银行利率计算。同时，二审法院认定2012年其二人收取了2012年租金有误。5.虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司并未电话或书面通知其二人缴纳相应的办证资料配合办证,故二审法院认定其二人未全力配合办证及履行纳税义务事宜有误,进而认定二公司不承担迟延办理房屋所有权证的违约金71842元有误。6.一、二审法院判决其二人承担全部税费有误。办证的税费应当以3300元/平方米计算，而不是以5370元/平方米计算。一、二审法院认定其二人支付税费22765.92元属于错误判决。7.其二人在案件发回重审后变更诉讼请求的标的额为480411元，应当按照此金额重新计算诉讼费。请求:1.撤销一、二审判决；2.判令虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司支付延迟交付房屋违约金71842元；3.判令虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司退还其预交代办费的资金占用费本金231232元及利息55495元（利息按中国人民银行同期贷款基准利率6%计算）；4.判令虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司退还其应享有的房屋租金收益款差额50000元，应当按照市场价额或按照银行的利息计算；5.判令虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司承担延迟办理、交付房屋所有权证、国有土地使用证的违约金71842元；6.判令虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司承担本案诉讼费，造成的交通费、误工费4万元左右；7.依法确认虹桥房地产公司属于欺诈行为，违反了国家工商行政管理总局令第51号；8.判决案涉商铺属于二手房交易；9.依法查清一、二审法院毁灭陈春生律师向一审法院提供的法律援助公函原件一事。10.依法确认一审法院违反哪些法定程序。11.坚持商铺归其二人享有，虹桥混凝土公司予以追认，并承担连带责任。12.依法判决买卖合同和补充协议有效，认定虹桥混凝土公司向房管局提供的合同5370元/平方米不能作为证据认定，应该按照3300元/平方米计算税费。
虹桥房地产公司辩称，1.因邓智祥、吴容购买的是现房，其明知合同签订前该商铺已经租赁，且其已经收取了2011年3月至2015年3月期间的商铺租金，因此该公司不存在迟延交房。2.双方签订的房屋买卖合同属阴阳合同，房屋买卖合同及补充合同将房屋单价一分为二，其目的是为了规避国家税收。双方签订合同时，该商铺已经出租给陈绍军使用，因此该商铺的客观实际情况及需求与补充协议书第三条约定的代办事项不符。该约定中的代办事项是针对住宅，而邓智祥、吴容购买的是商铺。诚信花园收款凭证载明房屋单价为6370元/平方米，一、二审法院据此认定房屋单价为6370元/平方米正确。3.邓智祥、吴容收取商铺租金未提出异议，是对租金金额的认可，因此其主张退还其应享有的房屋租金收益款差额50000元的主张不成立。4.该公司为了邓智祥、吴容的利益，代为办证并代为缴纳税费，产权证办好后，邓智祥、吴容却不支付税费，故该公司并不存在迟延办证、迟延交付房产证的违约行为。5.该公司不存在合同欺诈行为，邓智祥、吴容已经实现了购房目的，实现了办证，不存在任何损失。
邓智祥、吴容向一审法院起诉请求：1.虹桥房地产公司支付其延迟交房违约金71842元；2.虹桥房地产公司双倍返还其购房款745668元；3.虹桥房地产公司退还其预交代办费231232元及利息55495元；4.虹桥房地产公司退还其享有房屋租金收益款差额50000元；5.虹桥房地产公司承担本案诉讼费。2015年3月12日，邓智祥、吴容变更诉讼请求为：1.虹桥房地产公司向其支付延迟交付房屋违约金71842元；2.虹桥房地产公司向其退还预交代办费本金231232元及利息55495元（利息按中国人民银行同期贷款基准利率年利率6%计算）；3.虹桥房地产公司退还其应享有的房屋租金收益款差额50000元；4.虹桥房地产公司立即向其交付房屋所有权证、国有土地使用权证，并承担延迟办理、交付房屋所有权证、国有土地使用权证违约金71842元；5.由虹桥房地产公司支付其因诉讼给其造成的误工费、交通费、打字费、信件快递费40000元；6.诉讼费由虹桥房地产公司承担。
一审法院认定事实：射洪县太和镇沱牌大道诚信花园子昂雅苑原房屋所有权人、土地使用权人为虹桥房地产公司。2009年3月24日，虹桥房地产公司将子昂雅苑5幢1层商业用房商铺16-31号共16间计459.36平方米登记在虹桥混凝土公司名下（射房权证太字第××号）。2009年3月27日，虹桥房地产公司（甲方）与虹桥混凝土公司（乙方）签订协议，约定甲方将自有房地产资产即射洪县太和镇子昂广场北侧的“诚信花园˙子昂雅苑”5号楼一层商铺16-31号共16间计459.62平方米转入乙方名下，用于甲方向银行申请办理流动资金贷款事项。2009年6月15日，虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司（甲方）与蓬溪县农村信用合作联社（乙方）签订抵押合同，约定为确保虹桥混凝土公司（2009）42号借款合同的履行，甲方自愿提供抵押担保。抵押房产包括射房权证太字第××号（太和镇太和大道诚信花园.子昂雅苑459.36平方米），抵押期限为三年，即2009年6月15日至2012年6月14日。
2009年10月23日，虹桥房地产开发公司更名为虹桥房地产集团有限公司。
2010年3月20日，射洪县诚信物业管理有限责任公司与陈绍军签订诚信花园商铺租赁合同，约定将子昂雅苑社区多层5-1-20号至31号共12间商铺出租于陈绍军用于汽车销售。租金计算方式为第1年6元/平方米/月，第2年7元/平方米/月，第3年8元/平方米/月，第4年9元/平方米/月，第5年10元/平方米/月。
2010年12月31日，虹桥房地产公司作为出卖人，吴容作为买受人（邓智祥为委托代理人），双方签订了诚信花园商品房买卖合同（合同编号：2010-子昂12031号），该合同载明：“第二条出卖人以出让方式取得位于射洪县太和镇沱牌大道子昂广场北侧[国土使用证编号为射国用（2006）第06118号]的地块的土地使用权。该地块土地面积为13036.2平方米，规划用途为商业、住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名诚信花园子昂雅苑。建设工程规划许可证号为射建规工程（2006）第15号。第三条买受人购买的商品房为现房。第四条买受人购买的商品房为商铺：第伍幢壹层贰拾叁至贰拾伍号房……该商品房合同约定建筑面积为75.32平方米，上述面积最终以射洪县房管局产权登记机关实际测量面积为准……第五条出卖人与买受人约定按建筑面积（平方米）计算该商品房价款。该商品房单价为（人民币）每平方米3300元。该商品房单价不含水、电、气、道路、绿化、装饰装修等配套设施的费用。该商品房总金额贰拾肆万捌仟伍佰伍拾陆元整……第七条付款方式及付款时间约定买受人按下列第壹种方式按期付款。1、一次性付款：签订合同时一次性付清房款总额的100%……4、按揭贷款：买受人申明已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由买受人提交的所有资料和所需交纳的相关费用，买受人自愿选择按揭贷款方式支付房款。买受人同意签订合同时付房款479788元……第九条交付期限出卖人应当在2008年7月1日前将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用……第十三条…7、因商品房买卖产生的有关税、费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担…第二十一条、…无论何种原因，因本合同产生的违约金总额均不得超过本合同房款总额的5%……”同日，双方签订诚信花园商品房买卖合同补充协议书，该协议书约定，双方在平等自愿的基础上，根据合同法等相关法律法规，就双方签订的编号为（2010-子昂12031号）商品房买卖合同的未尽事宜，经双方协商一致签订本补充协议。本补充协议与商品房买卖合同具有同等的法律效力；商品房买卖合同与本补充协议的内容有抵触的地方，以本补充协议为准。诚信花园商品房买卖合同补充协议书约定：“第二条商品房的位置：诚信花园子昂雅苑小区五栋壹楼贰拾叁至贰拾伍号。商品房性质为商铺；第三条买受人自愿增添的项目、设施的相关费用、交付时间和缴费时间：1、楼梯间：墙面白色仿瓷涂料，梯间、平台作防滑地砖……补充部分：注：抵押到期才能办理产权。以上部分按商品房买卖合同第四条的约定面积为计算依据。单价3070元/平方米收取代办费用。总金额贰拾叁万壹仟贰佰叁拾贰元整……第五条本协议自双方签订之日起生效，双方任何一方无正当理由要求终止协议的，责任方按协议总价款的5%支付另一方违约金。”2010年12月31日，虹桥房地产公司向吴容出具诚信花园收款凭证，载明：“子昂雅苑5-1-23号24号25号商铺面积75.32平方米，单价6370元，合计金额479788元，合计大写肆拾柒万玖仟柒佰捌拾捌元。说明：一次性付款，合同号2010-子昂12031号”。
2011年3月23日，吴容之父吴子见出具收条，载明：“今收到子昂雅苑-
锦辰汽贸租金（2011年3月28日-2012年3月27日）一年，共计人民币6327元，收款人吴子见，代吴容领。”2013年3月28日，吴容之父吴子见再次出具收条，载明：“今收到锦城（辰）汽贸23号-25号商铺租金8135元，租期2013年3月28日至2014年3月27日。”
2013年9月25日，虹桥混凝土公司冒签邓智祥、吴容签名，出具3份房屋登记授权委托书，内容主要为委托该公司员工任海洋就邓智祥、吴容购买的虹桥混凝土公司坐落于太和镇沱牌大道诚信花园子昂雅苑5-/-1-23、5-/-1-24、5-/-1-25营业用房办理房屋所有权登记手续并领取权属证书。同时，虹桥混凝土公司冒签邓智祥、吴容签名，签订了3份房屋买卖合同，约定出卖人为虹桥混凝土公司，买受人为吴容，项目位于太和镇沱牌大道，[土地使用权出让合同号]为（2009）02030。该地块上建设的房屋[现定名]为：诚信花园˙子昂雅苑。买受人购买的房屋为现房，该房屋所在楼栋房屋所有权证号为：00102441。买受人吴容所购房屋为该项目中5幢第1层1-23、1-24、1-25号营业用房，房屋单价为5370元/平方米，面积分别为28.12平方米、23.10平方米、24.10平方米，房屋总价分别为151004元、124047元、129417元。2013年9月12日，虹桥混凝土公司为吴容23-25号营业用房交纳房屋买卖契税、印花税共计16380.92元，其中23号营业用房6115.66元、24号营业用房5023.88元、25号营业用房5241.38元。2013年11月21日，虹桥混凝土公司为吴容23-25号营业用房交纳交易手续费共计3640元，其中23号营业用房1359元、24号营业用房1116元、25号营业用房1165元。2013年11月22日，虹桥混凝土公司为吴容23-25号营业用房交纳房屋登记费、工本费共计1680元。2014年1月3日，虹桥房地产公司为邓智祥、吴容垫支土地登记证书费、土地权属调查费、地（矿）产交易手续费共计1020元。2014年1月3日、2014年1月22日，虹桥混凝土公司代邓智祥、吴容交纳印花税票45元后分别领取房屋所有权证、国有土地使用证。
2015年1月12日，射洪县锦辰汽贸有限责任公司开据费用报销单，载明报销项目为支付吴容子昂雅苑5-1-23号-25号商铺租金，2014年3月28日-2015年3月27日止，10元/平方米×12个月×75平方米=9000元，吴容之父吴子见加盖个人印章。
一审法院判决：一、虹桥房地产公司于本判决生效后十日内向邓智祥、吴容交付子昂雅苑5-1-23号、24号、25号商铺房屋所有权证、国有土地使用权证；二、邓智祥、吴容支付虹桥房地产公司垫支税费22765.92元，虹桥房地产公司支付邓智祥、吴容延迟办证违约金23989.4元，上述款项经品迭后，由虹桥房地产公司向邓智祥、吴容支付人民币1223.48元，限判决生效后十日内付清；三、驳回邓智祥、吴容其它诉讼请求。一审案件受理费15188元，由虹桥房地产公司负担7594元，由邓智祥、吴容负担7594元。
邓智祥、吴容不服一审判决，提出上诉，请求：1.依法撤销一审判决；2.虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司向其二人赔偿延迟交付房屋违约金71842元；3.虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司退还其二人预交代办费的资金占用费本金231232元及利息55495元；4.虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司退还其二人应享有的房屋租金收益款50000元，应当按照市场差额或按照银行的利息计算，支付2011年1月至3月28日的租金；5.虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司立即向其二人交付房产证及土地使用证，并承担延迟交付房产证及土地使用证的违约金71842元；6.虹桥房地产公司向其二人支付因诉讼造成的误工费、交通费、打字费、信件快递费等损失共计40000元；7.房屋产权和土地使用证应当以虹桥房地产公司名义办理，与虹桥混凝土公司不存在买卖关系；8.订立的买卖合同属于欺诈行为；9.诉讼费由虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司全部承担。
虹桥房地产公司不服一审判决，提出上诉，请求：1.改判该公司不承担责任；2.一、二审诉讼费由邓智祥、吴容承担。
二审法院认定事实，2010年3月20日，射洪县诚信物业管理有限责任公司与陈绍军签订的诚信花园商铺租赁合同中约定的第一年租金由虹桥房地产公司收取。
二审法院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，（一）关于案涉合同补充协议书3070元/平方米代办费是否成立的问题。因本案诉争商铺的所有权人为虹桥混凝土公司，虹桥房地产公司作为无处分权人，与邓智祥、吴容订立的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议书是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且经权利人虹桥混凝土公司的追认，应为有效合同。吴容与虹桥房地产公司签订案涉合同时该商铺已经出租给陈绍军使用，故本案诉争商铺的客观实际情况及需求与案涉合同补充协议书第三条约定的代办事项并不相符，双方签订案涉合同补充协议书的目的是将商铺销售单价一分为二，双方真实交易价格应为6370元/平方米。对此有案涉合同第七条：“买受人按下列第壹种方式按期付款1、一次性付款：签订合同时一次性付清房款总额的100%……签订合同时付房款479788元”、诚信花园收款凭证载明：“子昂雅苑5-1-23号、24号、25号商铺单价为6370元，合计金额479788元，一次性付款”以及税务部门核定商铺单价为5370元/平方米予以证实。综上，对邓智祥、吴容要求虹桥房地产公司退还代办费231232元及利息55495元的上诉请求和理由，不予支持。
（二）关于虹桥房地产公司是否存在延迟交房的问题。案涉合同第九条约定：“出卖人应当在2008年7月1日前将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用”，而该合同签订时间为2010年12月31日，故该约定属无效约定。按照日常交易习惯，邓智祥、吴容在案涉商铺为现房的前提下一次性付清了合同约定的房屋价款，以及陈绍军按照与射洪县诚信物业管理有限责任公司签订的诚信花园商铺租赁合同已向邓智祥、吴容支付2011年3月至2015年3月期间商铺租金可知，虹桥房地产公司与虹桥混凝土公司已于2010年12月31日即邓智祥、吴容支付全部价款的当日即向其交付案涉商铺。据此，邓智祥、吴容主张延迟交付房屋违约金71842元的上诉请求和理由，不予支持。
（三）关于虹桥房地产公司是否存在延迟办证的问题。按照诚信花园商品房买卖合同第十三条：“1.买受人必须向出卖人出具委托书并全力配合办证事宜，在出卖人向其交付合同和补充协议项下的商品房前，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人提供按政府规定应由买受人承担的办理房屋权属证书所需各种税、费并提供相关资料。2.若因买受人原因导致未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用和资料的，出卖人不承担逾期办理房屋产权证的责任并有权解除双方的委托关系……7.因商品房买卖产生的有关税、费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担”的规定，邓智祥、吴容理应履行其纳税义务并全力配合办证事宜。而从本案查证的事实看，邓智祥、吴容至今未按照案涉合同约定给付办理权属登记的相关税费。故虹桥房地产公司不存在延迟办证的违约行为，一审判决虹桥房地产公司向邓智祥、吴容支付延迟办证违约金23989.4元应予以纠正。
（四）关于虹桥房地产公司是否存在延迟交付证书的问题。邓智祥、吴容应按照诚信花园商品房买卖合同第十三条：“7.因商品房买卖产生的有关税、费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担”规定履行纳税义务，本案税费虽是虹桥混凝土公司垫付，但按照合同相对性原则，虹桥混凝土公司为本案垫付的税费系其与虹桥房地产公司之间的法律关系。在邓智祥、吴容至今未支付税费的情况下，虹桥房地产公司可以要求其缴纳税费后即交付权属证书，故邓智祥、吴容主张延迟交付权属证书的上诉请求不成立，本院不予支持。但虹桥房地产公司在邓智祥、吴容支付完税费的情况下应及时履行交付权属证书的义务。
（五）关于虹桥房地产公司是否应当给付2011年1月至3月28日的商铺租金收益的问题。虹桥房地产公司虽称2011年1月至3月28日的商铺租金已支付邓智祥、吴容，但未提供支付凭证，因此对该期间的房屋租金收益已支付的事实无证据证明。故邓智祥、吴容主张给付2011年1月至3月28日的房屋租金收益应予支持，对该期间收益按照射洪县诚信物业管理有限责任公司与陈绍军签订的诚信花园商铺租赁合同约定的第1年6元/平方米/月计算（75.32平方米×6元/平方米×12个月÷365天×86天），共计1278元。
（六）关于邓智祥、吴容主张的误工费、交通费、打字复印费等4万元损失是否成立的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，对于双方的权利义务应在合同中予以明确约定，对于邓智祥、吴容主张的损失在合同中既无约定也无法律规定，二审法院不予支持。
二审法院判决：一、撤销一审判决；二、由虹桥房地产公司于本判决生效后十日内向邓智祥、吴容交付子昂雅苑5-1-23号、24号、25号商铺房屋所有权证、国有土地使用权证，同时邓智祥、吴容应向虹桥房地产公司支付税费22765.92元；三、由虹桥房地产公司于本判决生效后十日内向邓智祥、吴容支付2011年1月至3月28日的商铺租金收益1278元；四、驳回邓智祥、吴容的其他诉讼请求。一审案件受理费15188元，由虹桥房地产公司负担7594元，由邓智祥、吴容负担7594元。二审案件受理费15388元，由虹桥房地产公司负担7694元，由邓智祥、吴容负担7694元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
邓智祥、吴容提交了如下证据：拍摄于2017年8月的照片7张，证明虹桥房地产公司的销售员在2010年12月31日带其到与其购买商铺类似的商铺看装修；补充协议中代办费是按照照片中商铺进行装修的装修费。虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司均质证认为，邓智祥、吴容提交的证据与本案无关联性。本院认为，邓智祥、吴容提交的证据与本案无关联性，依法不予采信。
虹桥房地产公司提交了编号为NO0002415、0010496的诚信花园收款凭证，分别载明：业主姓名：田晓英、李先龙2010年2月28日子昂雅苑3-1-15号面积41.19平方米单价5640元；业主姓名：赵伦昌2011年4月13日子昂雅苑7-1-54号-59号商铺面积236.87平方米单价7350元，证明案涉商铺单价为6370元/平方米符合子昂雅苑其他商铺的售价情况。邓智祥、吴容质证称该证据与本案无关联性，该证据不能证明其二人购买案涉商铺的价格，虹桥房地产公司自愿按照3070元/平方米的价格将案涉商铺出售给其二人，出售时商铺实际卖多少钱与本案无关。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信，对该证据证明的案涉商铺单价为6370元/平方米符合子昂雅苑其他商铺的售价情况的事实予以确认。
另查明，2010年3月20日，射洪县诚信物业管理有限责任公司与陈绍军签订的诚信花园商铺租赁合同约定案涉商铺的租赁期限为2010年3月28日至2015年3月27日。
本案二审开庭笔录载明,针对审判员的问题“你从好久开始收的租金”，邓智祥回答“11年3月28号，到13年”；针对审判员的问题“租金应由谁收”，邓智祥回答“我不认识租用公司，是从虹桥代收后领取的”。
射国用（2014）第00698号、00699号、00700号国有土地使用权证载明太和镇沱牌大道诚信花园子昂雅苑5幢1-23号、24号、25号的土地使用权人为邓智祥、吴容。
本院再审认定其他事实与二审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉商铺的所有权人为虹桥混凝土公司，虽然虹桥房地产公司与吴容订立的案涉合同及其补充协议书属于无权处分行为，但此后虹桥混凝土公司对该两份合同予以追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，该两份合同为有效合同。本案的争议焦点问题为：（一）关于虹桥房地产公司是否存在延迟交房的问题。经查，案涉合同第九条约定，出卖人应当在2008年7月1日前将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用，而该合同签订时间为2010年12月31日，故该约定实际无法履行。由于案涉商铺系现房，且于2010年3月28日出租给陈绍军使用，虹桥房地产公司实际上不能于2010年12月31日吴容一次性付清购房款的当日将案涉商铺交付吴容直接占有、使用。从吴容收取2011年3月28日后的租金看，虹桥房地产公司与吴容已就该公司采取转移租金收取权的方式，将案涉商铺交付吴容占有、使用达成合意。因此，邓智祥、吴容关于虹桥房地产公司在签订合同时隐瞒了商铺已经出租的事实，其至今未收房的主张不成立，依法不予支持。邓智祥、吴容要求虹桥房地产公司支付延迟交付房屋违约金71842元的再审请求和理由不成立，依法不予支持。吴容于2010年12月31日一次性付清购房款，虹桥房地产公司理应向其支付2011年1月1日至2011年3月28日之间的房屋租金，但由于邓智祥、吴容并未对此提出诉讼请求，依法应当不予审理，二审法院判决虹桥房地产公司支付邓智祥、吴容2011年1月1日至2011年3月28日商铺租金收益1278元属于超诉讼请求判决，但鉴于虹桥房地产公司未申请再审，对该问题不予处理。
（二）关于案涉合同补充协议书约定案涉商铺代办费3070元/平方米是购房款还是代办费的问题。经查，第一，双方约定的代办事项及其交付时间与吴容与虹桥房地产公司签订案涉合同时案涉商铺为现房以及此前虹桥房地产公司已将案涉商铺出租给陈绍军使用的实际情况不符。第二，案涉合同第五条约定，该商品房单价为3300元/平方米。该商品房单价不包含水、电、气、道路、绿化、装饰装修等配套设施的费用。该约定中的相关配套设施是商品房交房时应当具备的设备设施，其与案涉合同补充协议书中约定的代办事项互相印证，证明补充协议中约定的代办费实际是购房款。第三，诚信花园收款凭证载明，子昂雅苑5-1-23号、24号、25号商铺单价为6370元/平方米，合计金额479788元，一次性付款。第四，税务部门核定案涉商铺单价为5370元/平方米，且案涉商铺单价为6370元/平方米符合与吴容购买案涉商铺同小区其他商铺的售价情况。综上，案涉合同补充协议书约定的案涉商铺代办费为3070元/平方米实际为购房款，一、二审法院认定涉案商铺的售价为6370元/平方米正确。邓智祥、吴容要求虹桥房地产公司退还代办费231232元及利息55495元的再审请求和理由不成立，应当不予支持。
（三）关于虹桥房地产公司是否应当退还邓智祥、吴容案涉商铺租金收益差额50000元的问题。经查，虹桥房地产公司、邓智祥、吴容与陈绍军之间的房屋租赁合同关系与本案商品房买卖合同关系不属于同一法律关系，邓智祥、吴容可以另案起诉，本院依法不予审理。
（四）关于虹桥房地产公司是否存在延迟办理、交付房屋所有权证、国有土地使用权证的问题。案涉合同补充协议书第三条约定，抵押到期才能办理产权。虹桥房地产公司、虹桥混凝土公司与蓬溪县农村信用合作联社签订抵押合同，约定抵押期限为三年，即2009年6月15日至2012年6月14日。按照案涉合同第十三条之约定，邓智祥、吴容需全力配合虹桥房地产公司办证，且应当承担办理房屋权属证书所需各种税、费并提供相关资料，但虹桥房地产公司并没有提交证据证明其开始为邓智祥、吴容办证的时间以及该公司已通知邓智祥、吴容配合其办证，而其二人不予配合。因此在合同约定的办证期内，虹桥房地产公司未能为邓智祥、吴容办理房屋权属证书，按照案涉合同第二十一条“无论何种原因，因本合同产生的违约金总额均不得超过本合同房款总额的5%”的约定，虹桥房地产公司应向邓智祥、吴容支付延迟办理房屋产权证和土地使用权证违约金23989.4元（479788元×5%）。邓智祥、吴容要求虹桥房地产公司支付延迟交付房屋所有权证、国有土地使用权证的违约金的主张既无合同依据亦无法律依据，对其二人的该主张，依法不予支持。
（五）关于邓智祥、吴容是否应当向虹桥房地产公司支付税费22765.92元的问题。经查,虹桥房地产公司未对邓智祥、吴容返还垫付的税费提出反诉，一、二审法院判决邓智祥、吴容向虹桥房地产公司支付税费22765.92元属于超诉讼请求判决，依法应当予以纠正。虹桥房地产公司向邓智祥、吴容交付案涉商铺房屋所有权证、国有土地使用权证时，有权要求邓智祥、吴容返还垫付的税费。
邓智祥、吴容要求虹桥房地产公司赔偿其交通费、误工费40000元损失的主张既无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款之规定，邓智祥、吴容的第7、8、9、10、11、12项再审请求，以及第2、3、4、5、6项再审请求中关于虹桥混凝土公司承担责任的请求超出其原审诉讼请求，其再审请求不属于法院再审审理范围，对该再审请求依法不予处理。
邓智祥、吴容在变更诉讼请求前的诉讼标的额为1154237元，变更诉讼请求后的诉讼标的额为520411元，依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，一审案件受理费为9004元，二审案件受理费为9004元。
综上所述，一审、二审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误。邓智祥、吴容的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省遂宁市中级人民法院（2016）川09民终743号民事判决和四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1279号民事判决；
二、四川省射洪虹桥房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向邓智祥、吴容交付子昂雅苑5-1-23号、24号、25号商铺房屋所有权证、国有土地使用权证；
三、四川省射洪虹桥房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向邓智祥、吴容支付延迟办理房屋所有权证和国有土地使用权证违约金23989.4元；
四、四川省射洪虹桥房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向邓智祥、吴容支付2011年1月至3月28日的商铺租金收益1278元；
五、驳回邓智祥、吴容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9004元，由四川省射洪虹桥房地产集团有限公司负担4502元，由邓智祥、吴容负担4502元。二审案件受理费9004元，由四川省射洪虹桥房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 羊斌
审判员 蒋艳
审判员 曾蕾
二〇一七年十一月八日
书记员 李静