广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终678号
上诉人（一审原告、反诉被告）：苏辉荣，男，1966年8月28日出生，汉族，住玉林市。
委托代理人：李天恒，广西金大地律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：李绍，男，1969年2月13日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人苏辉荣、李绍因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2016年4月1日，李绍作为承租方，与出租方苏辉荣经协商一致后，签订了一份《房屋、场地租赁合同》，约定李绍租赁苏辉荣所有的位于玉林市玉州区的房屋及场地【《房屋所有权证：证号：玉林市房权证玉房字第××号，《国有土地使用证》证号：玉国用（1998）字第B0400190006号】进行使用，用途为经营宾客、餐饮、休闲娱乐、商店等项目。租赁期限为15年，即自2016年4月1日至2031年4月1日止。同时约定了租金及支付方式，即从2016年4月1日至2017年4月10日为人民币肆拾贰万捌仟元整（￥428000元整，不含税金），其中第一季度租金为128000元，第二季度租金为100000元，第三季度租金为100000元，第四季度租金为100000元……，租金支付方式为第一季度时间为每年的4月1日，第二季度时间即为每年的7月1日，第三季度即为每年的10月1日，第四季度时间即为每年的1月1日，且每次结付租金时间应提前十五天，在租期内必须先交清租金，才可使用。同时，承租方在签订合同时应交付250000元押金给出租方。其中合同第九条还约定了违约责任：在租赁期内，如承租方有下列行为之一的，出租方有权终止本合同，收回房屋及后场地，由此造成甲方损失的，承租方予以赔偿,……（5）承租方在租期内租金拖欠超过二个月，按月租金的违约金5%计算给出租方。双方签订了此份《房屋、场地租赁合同》后，李绍于2016年4月8日通过中国银行（付款人账号：61×××48，付款人：姚科瑞）向苏辉荣的中国邮政储蓄银行（账号：62×××89）转账100000元，备注为房租，对此笔转账款苏辉荣在庭审中予以认可；李绍通过中国民生银行手机转账的方式（转账卡号：62×××22），于2016年6月30日至2016年8月22日，共向苏辉荣转账汇款273400元，苏辉荣在庭审中予以认可，故李绍合计共向苏辉荣转账汇款100000+273400＝373400元。
另查明，李绍于2016年7月10日向苏辉荣出具一份《还款承诺书》，内容为：“通力酒店房租第二季度本应于7月1日支付，现因资金周转困难，定于8月10日之前支付合同规定租金金额壹拾贰万捌仟元。特此承诺，李绍，2016年7月10日”。此后于2016年8月10日，李绍在此份《还款承诺书》加上以下内容：“此次款现因资金周转不过来，近期至8月30日还清，同时按2分利支付占用期。欠租金款：李绍，2016年8月10日”。
再查明，在双方签订《房屋、场地租赁合同》之前，苏辉荣将租赁场地出租给案外人黎泽开经营酒店。而后李绍与案外人黎泽开于2016年4月1日签订《酒店转让协议》一份，从而李绍以800000元转让价格接手，续而租赁苏辉荣的房屋场地经营。此后于2016年6月5日，案外人黎泽开向李绍出具《委托书》一份，内容为：“因本人在经营壹豪酒店期间欠有苏辉荣人民币壹拾捌万元整（￥180000），现特委托李绍在酒店转让款中代为支付还清此款（注：因酒店转让过程中含有二十五万元（￥250000）租房押金在内，所以苏辉荣必须写清楚收到李绍的押金二十五万元（￥250000）的收款收据，此押金是由原本黎泽开的押金款转到现经营者李绍户上的。）。特此委托，委托人：黎泽开，认可人：苏辉荣，受委托人：李绍，2016年6月5日。”苏辉荣作为认可人在《委托书》上签字摁手指印。苏辉荣于2013年5月13日收到黎泽开的租房押金250000元，并向黎泽开出具《收据》一份。
还查明，2016年9月17日，双方因房租问题产生矛盾后，苏辉荣将租赁房屋、场地的大门全部封锁，故李绍向玉林市公安局名山派出所报案，名山派出所派出苏副所长与一名干警到现场调解，但双方未能达成一致意见。
2016年10月14日，苏辉荣向一审法院起诉，请求判令：一、解除双方于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同书》；二、李绍支付租金人民币328000元并支付逾期付款违约金（计算方式：1、以128000元为基数，自2016年4月2日起；2、以100000元为基数，自2016年7月2日起；3、以100000元为基数，自2016年10月2日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）给苏辉荣。2016年10月27日，李绍向一审法院提起反诉，请求判令：1、苏辉荣继续履行双方签订的《房屋、场地租赁合同》；2、苏辉荣解除对租赁房屋的封锁，将租赁房屋返还给李绍使用；3、苏辉荣赔偿李绍的损失，损失计算从2016年9月17日至苏辉荣解除租赁房屋封锁之日止，其中，计至反诉之日（2016年10月27日）损失约为200000元。
一审法院认为：一、李绍尚欠苏辉荣的租金数额是多少？是否应当解除双方于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同》？依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。苏辉荣与李绍经协商一致后，于2016年4月1日签订了一份《房屋、场地租赁合同》，在租赁期间双方应依约履行该租赁合同。直至苏辉荣起诉时，因苏辉荣已于2016年9月17日将租赁房屋及场地封锁，但李绍仍应依约向苏辉荣支付第一季度、第二季度的租金及押金。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，李绍主张与苏辉荣口头约定，将第一季度与第二季度的租金进行了调换，但未能提供充分的证据证实，故对李绍的抗辩，不予采纳，李绍应对此承担举证不能的法律后果。现根据双方签订的《房屋、场地租赁合同》认定第一季度的租金为128000元，第二季度租金为100000元。对于押金部分，苏辉荣在2013年5月13日已收到案外人黎泽开的租房押金250000元，且在2016年6月5日在《委托书》上认可李绍与案外人黎泽开对于支付押金的约定，故本案中李绍须支付给苏辉荣的押金为180000元。综上，李绍须向苏辉荣支付租金及押金合计128000+100000+180000＝408000元。本案中，李绍因资金周转困难逾期向苏辉荣支付第二季度的租金，且写下《还款承诺书》一份交由苏辉荣收执，自愿按月利息2分支付逾期支付第二季度的租金的资金占用费，对此予以确认，故李绍应向苏辉荣支付资金占用费为100000×0.02×3个月＝6000元；因李绍已向苏辉荣汇款转账支付373400元，故李绍尚需向苏辉荣支付租金408000-373400+6000＝40600元。按照双方签订的《房屋、场地租赁合同》违约责任的约定，李绍拖欠的租金数额累计未超过2个月，未达到解除合同的成就条件，故对苏辉荣主张解除其与李绍于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同》的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的。”的规定，对于李绍在反诉中主张苏辉荣解除对租赁房屋的封锁，将租赁房屋返还给其使用，继续履行双方签订的《房屋、场地租赁合同》的诉请，依法予以支持。对李绍主张继续承租苏辉荣房屋经营使用的诉请，予以支持，故苏辉荣自本案判决生效之日起七日内，按合同约定将房屋继续出租给李绍经营使用。
二、苏辉荣主张李绍支付的逾期付款的违约金是否成立？依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同衣服不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案中，李绍在庭审中认可欠付苏辉荣租金的事实，故李绍应支付逾期付款的违约金给苏辉荣。现已查明李绍尚需支付苏辉荣租金40600元，且李绍最后一次支付租金的时间为2016年8月22日，参照李绍出具给苏辉荣收执的《还款承诺书》的约定，逾期付款的违约金具体计算为：以李绍尚欠付的40600元为基数，自2016年8月23日起至还清之日止，按月利率2%计算。
三、苏辉荣是否应当赔偿李绍的经营损失？依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，李绍在反诉中要求苏辉荣赔偿经营损失，因李绍先行违约不按期缴纳租金从而导致了双方的矛盾纠纷，且其未能提供充分的证据证实损失的具体数额，故对李绍此项主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、苏辉荣与李绍继续履行于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同》，苏辉荣自本案判决生效之日起七日内，按合同约定将房屋继续出租给李绍经营使用；二、李绍支付租金40600元给苏辉荣；三、李绍支付逾期付款违约金给苏辉荣（逾期付款违约金计算：以40600元为基数，自2016年8月23日起至还清之日止，按月利率2%计算）；四、驳回苏辉荣的其他诉讼请求；五、驳回李绍的其他诉讼请求。本案本诉受理费3238元，由李绍负担（该款苏辉荣已预交，由李绍支付上述款项时一并支付给苏辉荣）；反诉受理费2150元，由李绍负担。
上诉人苏辉荣不服一审判决，上诉称：一审判决认定本案解除合同条件未成就错误。根据本案《房屋、场地租赁合同》第四条约定租金按季度支付，并应提前15天结付租金，先交租后使用。从签订合同第一个季度开始，李绍就迟延支付租金，于4月8日支付10万元，拖欠28000元，2016年6月15日应付第二季度租金，李绍又拖延不付，共欠租128000元。李绍承诺于2016年6月30日前付清的押金180000元，也迟延至8月中旬才支付。此后经上诉人不断催讨，李绍才陆续支付部分所欠租金，至8月22日，仍欠租金超过40000元。9月15日本应支付第三季度租金10万元，李绍没有支付租金，其经营的酒店已仅余一个财务人员邓舒月留守，邓舒月称无法联系李绍，并提出清点物品后关门停业。上诉人与邓舒月共同清点酒店物品后，开列清单，邓舒月交出钥匙。李绍逾期交租是事实。根据《房屋、场地租赁合同》第九条第1项（6）“乙方拖欠租金累计达2个月”的约定，上诉人有权终止合同，收回场地。一审判决认为“被告拖欠的租金数额累计未超过2个月”错误，合同解除条件未成就错误。上诉请求：撤销一审判决第一项，改判解除双方于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同》。
被上诉人李绍对上诉人苏辉荣的上诉，答辩称：答辩人没有按时交租金给被答辩人是事实，但答辩人交纳有25万元押金，因此被答辩人在没有超过该25万元额度的情况下强行关闭答辩人经营的酒店门、赶走员工，影响了酒店的营业，造成损失。答辩人认为解除本案《房屋、场地租赁合同》的条件未成就，被答辩人要求解除合同不应得到支持。
上诉人李绍不服一审判决，上诉称：一审未查明上诉人的损失。上诉人所有物品及账本全部在酒店里，因苏辉荣将租赁房屋的门封锁，上诉人是由于此客观原因无法提交账本作为证据以证实自己的实际损失，上诉人已申请一审法院调查，举证不能的责任不在于上诉人。且因酒店被封锁，损失是客观存在的，法院应根据生活经验确定合理的数额，不能因不举证就不赔偿。上诉请求：撤销一审判决第五项，改判被上诉人赔偿20000元（具体以实际查明上诉人损失的数额为准）给上诉人。
被上诉人苏辉荣对上诉人李绍的上诉，答辩称：答辩人不存在强行关闭被答辩人酒店门的行为，在本案《房屋、场地租赁合同》履行过程中，答辩人没有任何违约行为，酒店停业是被答辩人自己导致的，被答辩人经营不了后，将酒店钥匙交给答辩人，并且之前已自行注销了酒店的营业执照。另外，该酒店是被答辩人从他人手中受让得来，还未取得消防的相关证件。综上，被答辩人的上诉没有事实及理由，请求驳回被答辩人的上诉请求。
在二审诉讼中，苏辉荣在举证期限内向本院提交如下证据：1、（1）照片4张，欲证明2016年8月16日苏辉荣在通力大酒店内外张贴催缴租金通知。（2）2016年9月16日李绍发给苏辉荣的短信，欲证明2016年8月16日之后，苏辉荣多次向李绍催交租金。2、现仍放在酒店大堂内的“酒店装修停业”告示牌照片，欲证明2016年9月17日邓舒月列出物品清单并交钥匙给苏辉荣时，该酒店已处于关门停业状态。3、工商电脑咨询单及注销登记材料，欲证明2016年8月25日李绍已注销玉林市通力大酒店，并停业，并非苏辉荣的行为导致其不能开门营业，李绍主张其经济损失无事实和法律依据。李绍长期拖欠租金又注销了所经营的酒店，苏辉荣主张解除合同有事实依据，符合合同的约定。
经组织质证，李绍认为：对证据1中照片的真实性有异议，没有拍摄日期，本人没有看到过，也不知道是何时张贴的；对短信的真实性没有异议，相反证实是苏辉荣强行关闭酒店门。对证据2的真实性无法确认，本人没有摆过停止营业的牌。对证据3的真实性没有异议，因要更改酒店名称才会注销营业执照，凡注销营业执照的原因都是歇业。在2016年9月15日酒店还开有纳税发票及将入住客人的身份信息上传给公安系统，足以证明该期间酒店并没有停业。2016年9月16日本人到玉林与苏辉荣交涉，要求其将酒店门打开，但苏辉荣予以拒绝，本人便向名山派出所报警，名山派出所还出警调解。
对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为：证据1、2没有拍摄日期，李绍否认证据的真实性，亦未能充分证实苏辉荣多次向李绍催缴租金的事实，故不作为本案认定事实的依据；李绍对证据3的真实性没有异议，证实李绍已申请注销营业执照的事实，可以作为本案认定事实的依据。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明：《房屋、场地租赁合同》第九条约定“乙方的违约责任1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋及后场地。由此造成甲方损失的，乙方予以赔偿。……（6）乙方拖欠租金累计达2个月。”
本院认为：上诉人苏辉荣与上诉人李绍签订的《房屋、场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的。苏辉荣是出租人，其基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李绍作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。对于本案《房屋、场地租赁合同》应否解除的问题。首先，本案中，《房屋、场地租赁合同》第九条“乙方的违约责任1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋及后场地。由此造成甲方损失的，乙方予以赔偿。……（6）乙方拖欠租金累计达2个月。”约定是针对数额累计还是时间累计并不明确。其次，李绍虽存在拖欠租金的违约行为，但所欠租金数额仅为40600元，与合同约定的每季租金数额128000元或100000元相比，差距较大，李绍并非故意的、严重的违约。第三，李绍因承接该承租物支付了800000元转让费及装修费等，并立写《还款承诺书》承诺支付租金及利息损失给苏辉荣，李绍并没有拖欠租金的故意。第四，《房屋、场地租赁合同》为2016年4月1日签订，相隔半年，苏辉荣于2016年10月14日便起诉要求解除该合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，从公平、合理原则，苏辉荣亦应给予李绍合理的支付期限。综上理由，本院认为，李绍虽存在未及时支付部分租金的事实，但未构成根本违约，不符合解除合同的条件，本案合同不应解除，对苏辉荣上诉要求解除合同的请求，本院不予支持。对于李绍上诉主张苏辉荣强行关闭酒店门导致其经济损失的问题。本院认为，因是李绍违约在先，且合同约定了先交清租金，才可使用，李绍主张的经济损失亦没有提交相关的证据证实，应承担举证不能的法律责任，对其该项请求，本院不予支持。双方当事人对一审判决第二、三、四项没有异议，本院依法予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人上诉无理，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
苏辉荣上诉的二审案件受理费6475元（上诉人苏辉荣已预交），由上诉人苏辉荣负担；李绍上诉的二审案件受理费4300元（上诉人李绍已预交），由上诉人李绍负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 坚
审判员 江永胜
审判员 郑燕冰
二〇一七年七月十日
书记员 马思宇