淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第3082号
原告吴斌。
委托代理人郑兆霞。
被告秦敏智。
委托代理人ＸＸ，江苏光剑律师事务所律师。
原告吴斌与被告秦敏智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员张树维独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法组成合议庭于2016年3月9日再次公开开庭进行了审理。原告吴斌及委托代理人郑兆霞，被告秦敏智的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴斌诉称：原告系淮安市清河区淮海北路40号九龙大厦七层的所有权人。被告秦敏智租赁涉案房屋用于KTV经营，双方于2007年9月20日签订租赁合同一份，约定：租赁期限为7年，即自2007年11月1日起至2014年10月30日止；租金前五年每年租金为10万元，后两年为每年租金为12万元，租金遵循先交后用原则，被告如逾期交付租金，按欠交租金数额20%计算违约金。截至2014年1月，被告秦敏智欠租金9万元。租期届满后，原告多次催要，被告至今未付分文且拒绝交付租赁房屋。现请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告秦敏智返还承租房屋；2、被告秦敏智支付租金22万元，并从2014年11月1日起按1万元／月的标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付时止；3、被告秦敏智支付违约金4.4万元；4、被告秦敏智承担本案诉讼费用。
被告秦敏智辩称：合同到期后，被告没有继续使用原告房屋，原告也在合同到期后将水电全部断掉，导致被告无法将房屋内的所有设施搬走。2015年2月，清浦法院因其他纠纷将被告所在楼层的所有设施查封，所以我们认为被告不应当承担合同到期后的相关租金及违约金。对要求解除合同返还房屋没有异议。
经审理查明：原告吴斌于2005年4月29日通过拍卖取得位于淮安市清河区淮海北路40号九龙大厦七层房屋的所有权。2007年9月20日，原告吴斌与被告秦敏智签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方（吴斌）将位于淮安市清河区淮海北路40号九龙大厦七层出租给乙方（秦敏智）经营KTV项目，租赁期为七年，自2007年11月1日起至2014年10月30日止；租金前5年每年租金为10万元，第6、7年每年租金为12万元；租金每年分两次付清，即在11月1日前付清上半年租金、5月1日前付清下半年租金，以后依此类推；如乙方将经营场所转给他人，乙方要保证对方能按时交纳租金、税费并遵守合同所约定的其他条款；租赁期满或提前解除合同，乙方应将房屋（包括乙方所进行的安全改造、装饰装璜设施，不包括动产设备部分）完整交付给甲方；乙方如逾期交付租金（时间不超过1个月），否则应按欠交租金数额的20%支付违约金给甲方，甲方并有权提出解除本合同。合同签订后，原告吴斌将涉案房屋交给被告秦敏智。被告秦敏智投资经营凯斯夜总会。2013年12月20日，被告秦敏智向原告吴斌出具还款计划一份，载明：因我方经营贵方六、七、八层KTV活动中资金周转困难，截止2013年12月31日，我方尚欠房租220825.08元，为保证活动正常进行，现订立还款计划，在2013年12月31日前还款80825.08元；余款14万元从2014年1月30日前每月还款1万元，在2015年2月28日前还清全部余款；我方保证从2014年1月开始每月正常预付房租、水电费，如有一期拖欠，贵方有权关闭并解除合同。从2014年2月起，被告秦敏智没有再支付过房租。双方租赁期限界满后，被告秦敏智没有交还所承租房屋亦未缴纳租金，原告吴斌于同年11月曾停电。
另查，秦敏智使用自己承租的九龙大厦七层、该大厦八层（案外人徐闯承租）、六层（案外人马强承租）开办淮安市清河区凯斯娱乐城，其于2013年12月16日将自己经营的淮安凯斯娱乐城的场地及设施出租给案外人薛亮，该娱乐城于2015年1月15日停业，薛亮于2015年3月18日将娱乐城钥匙交还给秦敏智。2011年10月，被告秦敏智因投资经营凯斯夜总会需要，与案外人张士峰签订装饰装修合同，约定由张士峰负责对包含本案所涉房屋在内的凯斯夜总会进行装修。后因拖欠装璜款，张士峰以秦敏智为被告向淮安市清浦区人民法院起诉，该院于2012年9月以（2012）浦民初字第1096号民事判决书判决：秦敏智支付张士峰工程款44万元及利息和损失。因秦敏智未履行生效判决，张士峰于2013年8月申请执行。淮安市清浦区人民法院于2015年2月对凯斯娱乐城在淮安市淮海北路40号九龙大厦第六、七、八层经营场所范围内电视机、电视柜、沙发、桌子、茶几、点歌机、影像等物品予以登记、查封。
本案在审理过程中，被告秦敏智主张：租赁合同到期后因为原告吴斌断电行为导致房屋不能及时交付，至2015年2月以后已实际无法交付，对此原告吴斌本人亦负有扩大损失的责任，原告吴斌主张的违约金过高，应当予以调低。
以上事实，有房屋租赁合同、还款计划、民事裁定书、民事判决书、拍卖成交确认书及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告吴斌于2005年4月29日将其所有的位于本市九龙大厦七层出租给被告秦敏智，双方签订书面租赁合同，该合同不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。被告秦敏智除应当按照合同约定支付房租外，还应当在合同期满后将涉案房屋交还。由于被告秦敏智在2014年10月30日前未要求解除租赁关系也未交还房屋，双方之间从2014年11月1日起形成不定期租赁关系。由于被告秦敏智从2014年2月起没有再缴纳过房租，现原告吴斌要求解除双方的租赁关系，并返还房屋，被告秦敏智表示同意，本院照准。
承租人应当及时按约定缴纳房租。本案中，因被告秦敏智从2014年2月起未支付房租，现原告吴斌要求被告秦敏智支付从2014年2月份起至2015年11月的房租22万元并按12万元／年的标准支付至实际返还房屋时止的房屋占用费，符合法律规定，本院照准。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人约定如被告秦敏智欠交租金超过一个月则按欠交房租的20%支付违约金，原告吴斌有权关闭该层水电并可提出解除合同。被告秦敏智长期不付租金，构成违约，现原告吴斌要求其承担违约责任，符合法律规定。本案在审理过程中，被告秦敏主张因各种客观情况存在及原告有扩大损失的故意，要求对违约金进行调低。结合被告秦敏智从2014年2月起就未付房租，原告吴斌也在2014年11月时已经因被告不缴纳房租的行为关闭电源，但时至2015年11月才诉至本院要求解除租赁关系，其确存在扩大损失的故意，现要求被告秦敏智按照至2015年11月欠交租金数额的20%支付违约金有失公平，对此酌情调整为3万元。
经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴斌与被告秦敏智之间的租赁关系，被告秦敏智于本判决生效后十五日内将淮安市清河区九龙大厦七层返还给原告吴斌；
二、被告秦敏智于本判决生效后十日内一次性支付原告吴斌2014年2月至2015年11月租金22万元，并从2015年12月起按年租金12万元的标准支付房屋占用使用费至房屋实际交付时止；
三、被告秦敏智于本判决生效后十日内一次性支付原告吴斌违约金3万元；
四、驳回原告吴斌的其他诉讼请求。
本案案件受理费5260元，由被告秦敏智承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 张树维
代理审判员 王 强
人民陪审员 陈 菊
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 张春云
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。