江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3140号
上诉人(原审被告）张晓兵，男，1966年12月6日生，汉族，无业。
委托代理人程荃，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人谭雨欣，江苏东恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）南京市建邺区建筑工程有限公司，住所地南京市建邺区茶南拓园98号。
法定代表人张锡恒，该公司总经理。
委托代理人李欣，江苏联勤律师事务所律师。
上诉人张晓兵因与被上诉人南京市建邺区建筑工程有限公司（以下简称建邺区建筑工程公司）合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦红民初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建邺区建筑工程公司原审诉称，其与张晓兵于2012年8月13日签订一份转让协议，双方约定，将建邺区建筑工程公司原承租的坐落于秦淮区（原白下区）石鼓路211-215号以及罗廊巷47号公房承租权以人民币300万元的价格一次性转让给张晓兵。协议签订后，建邺区建筑工程公司依约履行将标的房屋交付给张晓兵使用，然而，自2012年8月起至今，经建邺区建筑工程公司数次催告，张晓兵尚欠50余万元转让款仍未支付，其行为已构成严重违约。2015年9月18日，建邺区建筑工程公司再次发出催告函，望张晓兵于本函发出之日起三个工作日内支付剩余转让款，但张晓兵仍未能履行。根据合同法相关规定，合同债务人未履行主要债务，经催告后合理期限仍未履行的，债权人有权解除合同。本案中，张晓兵自2012年8月至今，拖欠合同价款的20%逾三年未履行完毕，并经建邺区建筑工程公司催告后仍未履行，其违约程度已足以让守约方行使法定解除权。故建邺区建筑工程公司诉至法院请求判令:1、解除建邺区建筑工程公司、张晓兵于2012年8月13日签订的“转让协议”，张晓兵迁出秦淮区（原白下区）石鼓路211-215号以及罗廊巷47号房屋，并自2012年8月13日起以年租金15.4万元标准向建邺区建筑工程公司支付房屋占用费直至实际迁出之日止；2、判决张晓兵负担本案诉讼费用。
张晓兵原审辩称，建邺区建筑工程公司向张晓兵转让的案涉房屋承租权面积共计704平方米，但其交付的房屋面积却不足704平方米，部分房屋任由他人占有使用至今，为此，张晓兵曾于2013年5月6日诉至法院，但至今仍未解决；2、建邺区建筑工程公司主张解除双方签订的转让协议无事实和法律依据，双方签订的转让协议并未明确约定转让款的给付时间，张晓兵发现案涉房屋交付不足704平方米时，曾找到建邺区建筑工程公司，建邺区建筑工程公司陈述等全部问题解决后再支付余下转让款，这中间如建邺区建筑工程公司有困难的话，可以临时向张晓兵支取转让款。转让协议签订后，张晓兵已与案涉房屋的产权管理方南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）签订了公房租赁合同，建邺区建筑工程公司、张晓兵转让公房承租权的合同目的已经实现，根本不可能解除；3、建邺区建筑工程公司企业经营混乱，之前张晓兵给付建邺区建筑工程公司的转让费，建邺区建筑工程公司法定代表人张锡恒均用于偿还个人债务，建邺区建筑工程公司目前住所不明，早已不在注册地办公，建邺区建筑工程公司陈述张晓兵尚欠50余万元也与事实不符，如果单以300万元来计算，张晓兵目前仅欠建邺区建筑工程公司40万元，张晓兵也可以立即支付，张晓兵也与建邺区建筑工程公司其它股东沟通过，如果给付也只能给付给公司，不能给付给建邺区建筑工程公司法定代表人张锡恒个人；4、建邺区建筑工程公司要求张晓兵支付房屋使用费无事实和法律依据，张晓兵已取得案涉房屋的占有使用权。综上，请求法院依法驳回建邺区建筑工程公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年8月13日，建邺区建筑工程公司作为甲方与张晓兵作为乙方签订一份转让协议。协议就甲方向乙方转让其承租权等有关事宜作了约定：1、甲方将其承租的坐落于白下区石鼓路211-215号罗廊巷47号的承租权以人民币300万元转让给乙方；2、承租权过户之日起，白下区石鼓路211-215号罗廊巷47号的房屋租金归乙方收取，甲方提前支取的租金从转让费中扣除；3、乙方在承租后，甲方与已租客户签订的合同（南京南糖糖烟酒有限公司2011年1月1日至2013年12月31日止和南京兰韵休闲娱乐有限公司自2008年10月1日至2013年9月31日止）的两份合同乙方均认可，不予变更。甲方再有签订的其它合同，乙方均不认可，造成的纠纷由甲方负责；4、承租后如以原租户发生纠纷，均由乙方处理，甲方协助解决；5、本协议一式两份，甲乙各执一份。2012年8月17日，张晓兵就石鼓路211-215号及罗廊巷47号的房屋与白下房产经营公司签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，两处承租公房面积为704平方米，用途为商用，租期至2016年8月17日止。协议签订后，扣除建邺区建筑工程公司提前收取的租金44万元外，张晓兵分别于2012年8月10日（两笔）、2012年8月14日（两笔，其中一笔13.2万元建邺区建筑工程公司出据的收据上注明收款事由为“借款”）、2012年9月10日、2012年10月10日、2013年2月22日、2014年6月21日、2015年7月31日向建邺区建筑工程公司交纳了20万元、40万元、40万元、13.2万元、36万元、26万元、11万元、10万元、15万元，以上合计211.2万元。建邺区建筑工程公司收到以上款项无异议，但认为2012年8月14日13.2万元系借款不应计算在转让款总额之内。张晓兵称系给付转让款，建邺区建筑工程公司出具收据时张晓兵并未特别注意收款事由。审理中，建邺区建筑工程公司未能就其陈述这笔借款提供还款凭证。2015年9月18日，建邺区建筑工程公司向张晓兵发出催告函，内容为：张晓兵，根据你与我公司于2012年8月13日签订的“转让协议”，你应当支付我公司关于秦淮区（原白下区）石鼓路211-215号以及罗廊巷47号公房承租权转让款300万元整，但是自2012年8月起至今，你尚欠50余万元转让款未支付，现我公司再次发出催告函，望你于本函发出之日起三个工作日内向我司支付，否则，我司将行使解除权，解除上述转让协议。张晓兵收到建邺区建筑工程公司发出的催告函后于2015年9月22日通过短信向建邺区建筑工程公司法定代表人张锡恒交涉，张锡恒短信告知张晓兵“小兵不好意思我现在已不管这个事了现在归一个丁总管他的手机号138××××9888”。后张晓兵一直未与张锡恒告知的“丁总管”联系。张晓兵称，之前给付的转让款给的大部分是现金，给了建邺区建筑工程公司公司的法定代表人张锡恒，少部分是给了公司的会计。此次因建邺区建筑工程公司未提供公司帐户，且建邺区建筑工程公司也不在原址办公，故无法履行，如建邺区建筑工程公司能够提供公司的帐户，张晓兵可随时履行。审理中，建邺区建筑工程公司将诉讼请求变更为：1、解除建邺区建筑工程公司与张晓兵于2012年8月13日签订的“转让协议”中涉及罗廊巷47号的房屋的部分；2、判决解除后，张晓兵迁出罗廊巷47号的房屋，并自2012年8月13日起以年租金15.4万元的标准向建邺区建筑工程公司支付房屋占用费直至实际迁出之日止。对于解除时间，建邺区建筑工程公司以张晓兵于2015年10月20日收到本案起诉状的时间为解除协议的时间。
原审另查明，2008年6月27日，建邺区建筑工程公司与案外人郑荣霞签订房屋买卖合同，约定罗廊巷41、43、45号门面房，其中罗廊巷45号房屋中含11.5平方米的公房，郑荣霞以每平方米12000元的价格购买罗廊巷41、43、45号房屋，其中11.5平方米的公房，郑荣霞按照房管部门的实收租金租用，建邺区建筑工程公司对此公房保留转让权（即本案涉案的罗廊巷47号）。2010年4月，叶敬方与展红飞（系郑荣霞之子）签订房屋租赁协议，约定将罗廊巷45号房屋面积约200平方米，租给叶敬方使用，租赁期限自2010年4月8日起至2015年4月8日止，租金每年28万元，从第四年起租金调整为每年30万元，协议签订后，叶敬方使用罗廊巷45号房屋以及本案诉争的公房用于经营超市。2012年12月20日，张晓兵委托律师事务所就叶敬方与郑荣霞使用罗廊巷47号房屋发出律师函称涉案房屋系张晓兵承租，叶敬方与案外人在未与张晓兵达成协议前，使用该房并无法律依据并要求迁出。后张晓兵与叶敬方协商无果，故于2013年5月6日将叶敬方诉至法院要求叶敬方腾空并迁出罗廊巷47号房屋并自2012年8月7日起按年租金15.4万元的标准支付房屋使用费至迁出时止。2013年11月6日，法院判决叶敬方腾空并迁出罗廊巷47号房屋并自2012年8月17日起按年租金15.4万元的标准支付房屋使用费至迁出时止。该判决生效后，叶敬方未履行判决义务，张晓兵申请执行，后通过法院执行于2015年9月25日腾空涉案房屋，目前已由张晓兵实际占有使用涉案房屋。
原审再查明，建邺区建筑工程公司与张晓兵签订转让协议时，附有罗廊巷47号的蓝图，蓝图面积为110.7平方米。双方在签订协议时均明知涉案房屋由他人使用并用于经营超市。对于罗廊巷47号面积，建邺区建筑工程公司称之前均以为系11.5平方米，后才得知为110.7平方米。
原审法院认为，2012年8月17日，张晓兵就石鼓路211-215号及罗廊巷47号的房屋与白下房产经营公司签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，已明确两处承租公房面积为704平方米。因双方并未明确约定两处房产的各自转让费用，故根据面积按比例计算石鼓路211-215号房屋的转让费为2528267元、罗廊巷47号房屋的转让费为471733元。建邺区建筑工程公司、张晓兵之间签订的转让协议并未约定转让标的物和付款的先后顺序，故双方应当同时履行。2012年8月17日，张晓兵在建邺区建筑工程公司协助下已获得两处公房承租权，建邺区建筑工程公司按转让协议已全面履行了合同义务，张晓兵也应当支付300万元的转让款。但张晓兵迟延履行至今，故应当承担违约责任。张晓兵辩称涉案房屋在签订转让协议时被他人占有使用的意见，原审法院认为，签订转让协议时，双方对涉案房产现实情况均是明知，且张晓兵在获得承租权后也通过诉讼向叶敬方主张权利，法院也判决叶敬方腾空并迁出罗廊巷47号房屋并自2012年8月17日起按年租金15.4万元的标准支付房屋使用费至迁出时止。故张晓兵不应再以未占有涉案房产拒绝交纳转让费。况且，建邺区建筑工程公司向张晓兵发出催告函后，张晓兵也随即向建邺区建筑工程公司法定代表人张锡恒联系，在张锡恒告知其向“丁总管”联系时，张晓兵也未主动向“丁总管”联系，其主观上并无积极履行合同的意愿，故建邺区建筑工程公司诉至法院要求确认建邺区建筑工程公司、张晓兵于2012年8月13日签订的“转让协议”中涉及罗廊巷47号的房屋于2015年10月20日解除的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。“转让协议”中涉及罗廊巷47号房屋解除后，张晓兵应当迁出罗廊巷47号房屋。对于张晓兵给付的转让费用，双方无争议的原审法院予以确认，有争议的2012年8月14日的13.2万元，建邺区建筑工程公司称系借款，因其未能提供还款凭证，原审法院按转让款予以确认，故张晓兵给付的转让款合计为255.2万元。张晓兵尚欠建邺区建筑工程公司转让款应为44.8万元。根据面积按比例计算罗廊巷47号房屋的转让费为471733元，故就“转让协议”中涉及罗廊巷47号房屋解除后，建邺区建筑工程公司仍应当退还张晓兵转让费23733元。“转让协议”中涉及罗廊巷47号房屋解除后，张晓兵应当向建邺区建筑工程公司支付其已通过司法判决确认的利益即自2012年8月17日起以年租金15.4万元的标准向建邺区建筑工程公司支付房屋占用费直至实际迁出之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认建邺区建筑工程公司、张晓兵双方于2012年8月13日签订的“转让协议”中涉及罗廊巷47号的房屋于2015年10月20日解除。二、张晓兵于判决生效后十日内迁出罗廊巷47号房屋，并自2012年8月17日起以年租金15.4万元的标准向建邺区建筑工程公司支付房屋占用费直至实际迁出之日止（给付同时，扣除建邺区建筑工程公司应当退还张晓兵的23733元房屋转让费）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费34496元，由张晓兵负担（建邺区建筑工程公司已预交，张晓兵在给付以上款项时一并支付此款给建邺区建筑工程公司）。
张晓兵不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实和适用法律均存在错误。一、原判决查明事实有错误。双方签订的《转让协议》未将罗廊巷47号房屋蓝图作为合同附件，合同签订时上诉人与被上诉人均不知晓案涉房屋的现实情况。上诉人于2012年8月17日与白下房产经营公司签订《公房租赁合同》后，对于当时实际控制房屋总面积是否达到合同约定的704平方米产生疑问，遂向白下房产经营公司调取石鼓路211-215号及罗廊巷47号房屋平面图，方才得知自己实际控制的房屋总面积不足704平方米，罗廊巷47号实际由他人占用。二、上诉人张晓兵作为公房承租人已与白下房产经营公司签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，被上诉人建邺区建筑工程公司不再享有案涉房屋承租人的任何权利，其既非房屋所有人，也非案涉房屋承租人，无权主张要求上诉人迁让案涉房屋，并支付房屋占用费。三、原审审理过程中，白下房产经营公司并未参与诉讼，原审法院在白下房产经营公司就案涉房屋租赁问题未做任何表示的情况下，判决上诉人迁让案涉房屋并支付房屋占用费，实际改变了2012年8月17日签订的公房租赁合同的承租方。即便上诉人违反《转让协议》约定，未及时支付案涉房屋承租权剩余转让款，被上诉人作为转让方只能基于《转让协议》约定，要求上诉人支付转让款项，承担相应违约责任，而无权要求上诉人迁让案涉房屋并支付房屋占用费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费用由被上诉人承担。
被上诉人建邺区建筑工程公司辩称：一、上诉人在上诉状中并没有谈及解除效力问题，应认为上诉人同意解除，只是对合同解除的后果有异议。二、上诉人的案涉公房承租权来源于被上诉人的转让，并非来源于公房产权管理单位白下房产经营公司的授予或分配，白下房产经营公司只是确认张晓兵的承租权，并非授予其承租权。双方于2012年8月13日签订承租权流转转让协议，是张晓兵取得承租权的权利基础，白下房产经营公司与其签订租赁合同，根据中国的现实情况，只是公房管理的一种方式。根据《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》第6条第3款的规定，公有住房产权人负责办理公有住房承租权有偿转让的具体手续。该细则第15条第1款明确规定，公有住房承租权自转让后，原租赁和约中承租方的权利和义务一并转归受让人。张晓兵的承租权均是来源于被上诉人的转让，且根据《合同法》的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋转让协议部分解除后，根据法律规定，应当恢复原状，即上诉人应当将案涉房屋的承租权以及房屋返还给被上诉人。双方转让协议部分解除后，导致权利基础改变和丧失，当然发生权利变动的法律效果，合同具有相对性原则，本案争议的合同是上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，其无须涉及公房管理单位的意见，公房管理单位完全可以依据人民法院的生效裁判文书所确定和改变的法律事实重新决定具体退租和返还的办理手续。三、关于蓝图问题。张晓兵作为买受人，对于所受让的标的物有义务进行检验，如果上诉人发现被上诉人交付的标的物不符合合同约定，应当在知道后的合理时间内向被上诉人提出异议，张晓兵作为房屋承租权的购买人，应当对房屋的产权、面积、坐落状况等情况有具体的了解。其认为在购买时不知道面积或者面积不符合约定，并不符合常理和法律规定，上诉人以此抗辩没有事实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人张晓兵对原审法院查明的案涉房屋面积有异议，认为双方在签订合同时对案涉房屋的具体面积均不知晓。张晓兵另提供以下证据：一、2012年8月10日被上诉人向白下房产经营公司出具的具结书一份，证明被上诉人与白下房产经营公司原有租赁合同关系已经解除。二、2012年8月17日上诉人张晓兵与白下房产经营公司就罗廊巷47号石鼓路211—215号房屋签订的租赁合同一份，证明自2012年8月17日起，张晓兵作为房屋合法承租人，实际取得了涉案房屋的承租权。被上诉人建邺区建筑工程公司对此两份证据的真实性均无异议，但认为：1、具结书是双方签订转让协议履行交房义务后，向白下房产经营公司办理相关手续所出具的文件。系根据公有住房承租权转让的规定，将被上诉人原来与白下房产经营公司之间的权利义务转归于上诉人张晓兵，该证据不能达到上诉人的证据目的。2、公房租赁管理合同是产权管理单位对公房的管理方式，是产权单位与张晓兵所办理公房转租的手续，当承租权转让协议发生解除的法律事实，租赁合同关系相应也要发生改变，且该合同并不是本案所争议的转让协议，被上诉人可以自行处理合同解除后返还财产、恢复原状后与产权单位的关系。
二审中，本院向案涉房屋产权单位白下房产经营公司发函征询以下问题：“一、案涉公房是否系你司管理的公房，现该公房承租人系何人，该公房承租权能否上市转让？二、如法院判决解除南京市建邺区建筑工程有限公司与张晓兵签订的公房转让协议，你司是否同意，能否将案涉公房的承租人恢复至南京市建邺区建筑工程有限公司名下？”白下房产经营公司回函称：“一、石鼓路211-215号及罗廊巷47号房屋为我公司管理的直管公房，该房的现承租人为张晓兵，根据南京市住建委（2011）1148号《加强南京市直管公房管理的意见》，该房承租权可以上市转让。二、南京市建邺区建筑工程有限公司与张晓兵达成合意将石鼓路211-2015号及罗廊巷47号房屋的承租权转让给张晓兵，双方在我公司办理了相关手续，且张晓兵业已缴纳相关费用，我公司依双方申请与张晓兵签订了《公有住房租赁契约》。至于南京市建邺区建筑工程有限公司与张晓兵之间的合同是否解除，由于我公司不是合同当事人，无法发表意见。但由于我公司已经与张晓兵签订《公有住房租赁契约》，该契约仍在履行中，且目前不具备约定或法定的解除情形，故即便法院判决解除南京市建邺区建筑工程有限公司与张晓兵的合同，我公司也无法就相同房屋再另行与南京市建邺区建筑工程有限公司签订《公有住房租赁契约》。”张晓兵对该复函的真实性无异议，该复函证明了原审法院未与白下房产经营公司沟通，擅自处理案涉房屋，被上诉人无权要求其迁让案涉房屋，并支付房屋占有使用费。建邺区建筑工程公司对该复函的真实性予以认可，但认为白下房产经营公司的复函错误，公房租赁协议只是公房管理的方式，应受到公房管理的相关政策性文件的约束，白下房产经营公司不具有自主性及物权性，无权自由决定处分涉案房屋，而法院的裁判文书具有设立、变更、消灭物权的法律效力，如法院认定承租人的权利丧失，有权判决合同解除及恢复原状，有权要求上诉人迁让涉案房屋，白下房产经营公司理应予以执行。
二审另查明，在张晓兵与叶敬方物权保护纠纷一案中，原审法院于2013年11月6日作出（2013）秦民初字第960号民事判决，叶敬方不服该判决，向本院提起上诉。二审中，叶敬方于2014年12月4日向本院申请撤回上诉。本院于当日作出（2014）宁民终字第607号民事裁定书，原审判决生效。张晓兵于2015年1月14日向原审法院申请执行，原审法院于2015年10月10日作出（2015）秦执字第590号执行裁定书，终结该案执行程序。建邺区建筑工程公司于2015年9月25日向原审法院提起本案诉讼，原审法院于2015年11月20日向张晓兵送达起诉材料。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人张晓兵与被上诉人建邺区建筑工程公司签订的转让协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。
双方合同中约定转让的标的虽为案涉房屋的公房承租权，但转让前部分案涉房屋已由被上诉人出租给他人使用，故被上诉人应当负有房屋交付义务。在上诉人与叶敬方物权保护纠纷案件中，虽然原审法院于2013年11月6日判决叶敬方腾空并迁出罗廊巷47号房屋，但该判决直到2014年12月4日才发生法律效力，上诉人于2015年1月14日申请强制执行，直到2015年9月25日才实际取得罗廊巷47号房屋。被上诉人虽主张双方在转让房屋时并不清楚罗廊巷47号房屋的实际面积，但被上诉人作为案涉房屋的原公房承租人和转让人，应当清楚其所承租和转让的公房的具体情况，故被上诉人主张自己在该房屋交付问题上无过错，依据不足，本院不予采信。案涉协议约定的300万元转让费系针对多间房屋，双方并未约定各个房屋的具体份额，即使按被上诉人的主张，上诉人尚欠余款50余万元，上诉人亦已支付绝大部分转让款，并不能当然认定上诉人所欠款项均系罗廊巷47号房屋的转让费用，故原审法院依据面积比例将未付款均视为罗廊巷47号的转让费用，依据并不充分。被上诉人于2015年9月18日发函要求上诉人三日内支付全部转让款时，上诉人尚未取得全部转让房屋，故被上诉人所发函件不具有催告的法律效力。
双方未约定合同解除条件，被上诉人行使合同的法定解除权，应符合法律规定。被上诉人认为上诉人未履行转让款的支付义务，但根据上述分析，即便双方对罗廊巷47号的交付责任存在争议，上诉人在未取得全部房屋前拒付少部分余款亦不构成违约。上诉人在2015年9月25日取得案涉房屋后应当全额支付转让款，其未及时付款构成违约，但被上诉人在上诉人取得案涉房屋的当日即起诉要求解除双方签订的转让协议，此时上诉人的违约行为尚不足以导致合同目的无法实现，未构成根本违约。被上诉人的起诉书虽经法院送达上诉人，但因被上诉人未依法履行催告义务，亦未给上诉人留出合理的准备时间，合同法定解除权并未成就，故该起诉书送达上诉人时不能当然产生合同解除的效力。被上诉人要求以上诉人收到本案起诉状的时间为合同解除时间，依据不足，本院不予采纳。
案涉双方当事人与公房管理人白下房产经营公司之间系不同的法律关系，被上诉人与白下房产经营公司之间的公房租赁关系已经解除，即使解除被上诉人与上诉人之间的转让协议，被上诉人能否重新取得案涉房屋的公房承租权亦需取决于白下房产经营公司的意思表示。现白下房产经营公司已明确向本院表示，即便法院判决解除被上诉人与上诉人之间的转让协议，其亦无法就相同房屋再另行与被上诉人签订公房租赁契约，故在上诉人与白下房产经营公司合法履行租赁契约的情况下，案涉房屋不能在本案中返还给被上诉人，案涉转让协议在事实上亦无解除的必要。被上诉人如认为上诉人迟延付款给其造成损失，可另案诉讼解决。
原审宣判后，上诉人虽未明确对合同解除与否提出上诉，但其上诉理由中强调的罗廊巷47号面积问题，即是主张被上诉人未完全履行房屋交付义务，是对其迟延支付转让费的合理抗辩，亦是对合同解除效力提出的异议，故被上诉人认为上诉人在上诉状中未对合同解除提出异议，应视为认可合同已经解除的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，因二审出现新事实，致原审认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第一款第（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院(2015)秦红民初字第331号民事判决；
二、驳回南京市建邺区建筑工程有限公司全部诉讼请求。
原审案件受理费34496元，二审案件受理费34496元，均由被上诉人南京市建邺区建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年六月七日
书 记 员 汪海燕