安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终2056号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周桂梅，女，1982年8月16日出生，住安徽省滁州市。
委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区。
法定代表人：贺家水，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。
原审被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区。
法定代表人：尹正茂，该公司董事长。
上诉人周桂梅因与上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）及原审被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2016）皖1103民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周桂梅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回瑶海物业公司的反诉请求。事实和理由：涉案《经营管理合同》于2016年3月16日已解除，瑶海物业公司在受托期间从未告知其房屋租赁情况，也未通知其领取房屋。因此，瑶海物业公司应当支付占用期间的房租费，并承担物业管理费用。
瑶海物业公司辩称，瑶海物业公司与周桂梅签订的《市场经营管理合同》约定，未出租期间的相关费用由周桂梅承担。该约定是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对双方具有约束力。因此，周桂梅应当缴纳合同约定的物业管理费。请求驳回周桂梅的上诉。
瑶海物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回周桂梅全部诉讼请求。事实与理由：涉案房屋未实际出租，瑶海物业公司支付租金的条件未成就。一审法院认定瑶海物业公司支付租金的理由缺乏依据。
周桂梅辩称：涉案合同约定前三年租金按总房款24%计算房屋租金并在购房款中抵扣，后三年的租金，瑶海物业公司将房屋出租后从实际租金收益中全部支付，但瑶海农机公司在售房时承诺“六年委托管理，100%无忧体验”。对于购房人后三年的租金绝对不可能低于前三年租金，瑶海物业公司接受周桂梅房屋后对外出租是其合同义务，如果其不能对外出租应及时将房屋归还周桂梅。因其占用房屋又不能对外出租所造成的租金损失应由瑶海物业公司承担。请求驳回瑶海物业公司的上诉请求。
瑶海农机公司对周桂梅、瑶海物业公司的上诉均未提供述称意见。
周桂梅向一审法院起诉请求：1、瑶海物业公司支付周桂梅计17个半月租金收益35000元（自2014年10月1日至2016年3月16日止）；2、判令瑶海农机公司设计建造商铺一至三楼隔墙和楼梯；3、判令瑶海物业公司、瑶海农机公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，周桂梅变更第二项诉请为要求瑶海农机公司支付建造楼梯及隔墙费用35153.56元。
瑶海物业公司向一审法院反诉请求：1、周桂梅支付物业管理费用4928元；2、判令周桂梅承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月8日，周桂梅与瑶海农机公司签订了两份《滁州商品房预售合同》，周桂梅从瑶海农机公司处购买了位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场33幢26、28号商铺。同日，周桂梅作为甲方与作为乙方的瑶海物业公司又签订了两份《中国滁州瑶海农机大市场市场经营管理合同》及《前期物业服务协议》，《市场经营管理合同》约定周桂梅将其所购商铺委托瑶海物业公司经营管理，双方约定：“1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金；2、委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起六年内，即自2011年10月1日起至2017年9月30日止；3、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款24%，该租金收益已在甲方签订《商品房预售合同》时从该商铺总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；自2014年10月1日起至2017年9月30日止的三年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间的全部租金收入，并由乙方在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付给甲方；4、乙方向甲方支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时乙方将承租人实际所支付的租金按照现金方式及时、足额支付甲方；5、在本合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、分摊公用设施水电费及其他市场经营管理费用均由承租人承担。如甲方委托的商铺未出租或部分出租，未出租商铺的相关费用由甲方承担。其中物业管理费用的收费标准，依据物价部门核定的标准执行，对于甲方延期缴纳相关费用的，甲方应承担每延期一日按应缴纳费用百分之一核计的滞纳金；6、乙方享有对该商铺租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对商铺的租赁价格进行自主和必要、合理的调整，乙方认为必要时，可根据市场变化，对市场的经营方案和业态规划进行调整；7、在本合同期内，乙方或承租人有权根据经营需要，在不影响该商铺结构安全的情况下对该商铺进行装修，甲方不予干涉。合同期满时，乙方按届时的现状装修状态将商铺及附属设施返还甲方，并保证其处于正常使用后的状态；8、乙方应协同承租人负责该商铺及其附属设施其正常使用过程中的维修、养护和管理，合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因其使用不当而导致该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应协同承租人负责修复；9、乙方有义务代为收取租金，按时足额向甲方支付委托期限内已出租商铺的已收取的承租人的租金。乙方同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保障甲方的合法权益。对于乙方延期支付相关租金的，乙方应承担每延期一日按应付租金百分之一核计的滞纳金；10、在本合同履行期间，除甲乙双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或者部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约；11、对于甲方违约的，甲方除应全额返还乙方该商铺总房款24%的租金冲抵收益外，还应向乙方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的直接和间接经济损失；12、对于乙方违约的，乙方除不再拥有向甲方索还该商铺总房价款24%的租金冲抵收益外，还应向甲方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的原承租人的直接和间接经济损失……”。《前期物业服务协议》约定物业管理费的标准为每月每平方米1.8元。2012年2月17日，周桂梅作为乙方与作为甲方的瑶海农机公司签订了一份《滁州市商品房预售合同补充协议》，载明：“1、本协议的签署，视为甲乙双方一致同意就《滁州市商品房预售合同》在本协议签订当日按照当前房屋现状予以交付的标志，不影响乙方与瑶海物业公司签署《市场经营管理合同》而享有合同载明的委托期限内的相关权益；2、因本协议的签署，导致乙方就《市场经营管理合同》的有关约定交房条款而违约的，甲方同意负有协调解除该纠纷的义务，并承担因滁州瑶海物业服务有限公司向乙方主张权益而导致乙方产生的所有经济损失；3、甲方同意就《滁州市商品房预售合同》附件三约定的该房屋建筑结构、装修及设备标准之外，在《市场经营管理合同》约定的委托期限届满后，对于乙方不再委托瑶海物业公司统一经营管理，且届时乙方所购买的房屋在委托期限内因装修而无楼梯和缺失周界隔墙时，甲方为乙方名下的房屋统一设计并安装一座一楼至顶楼的钢构木质楼梯，并砌筑该房屋的周界隔墙。届时，乙方应提供其与滁州瑶海物业服务有限公司达成的不再委托之书面材料，并在首次签订的《市场经营管理合同》约定的委托期限届满后三十日内，经向甲方提出书面申请确认后，甲方负责组织相关设计施工事宜并承担费用。”2011年12月13日，瑶海物业公司与戴向群签订了一份《房屋租赁合同》，戴向群承租包括周桂梅的33幢26、28号在内共计8间房屋，该合同约定：1、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，共计3年；2、根据优惠政策，瑶海物业公司免除戴向群三年全部租金；3、物业管理费用标准为每月每平方米1.8元，按租赁面积计算，根据优惠政策，瑶海物业公司免除戴向群租赁期间的物业管理费用。
另查明：2016年3月16日周桂梅与瑶海物业公司解除了委托经营管理合同，瑶海物业公司将案涉房屋返还周桂梅，5月9日，安徽恒信造价咨询有限公司受周桂梅委托对案涉商铺楼梯造价预算价为35153.56元。
一审法院认为：周桂梅与瑶海物业公司于2010年12月8日签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，周桂梅将案涉商铺交由瑶海物业公司统一经营管理，已履行其合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全安排受托商铺的经营管理权益的同时应向周桂梅支付租金。周桂梅诉称自2014年10月1日至2016年3月16日，瑶海物业公司未向其支付过租金，瑶海物业公司对此事实认可但认为自2015年1月起该商铺没有租出，因此其公司没有支付租金的义务，若以周桂梅委托的商铺实际租出作为瑶海物业公司支付租金的前提则对周桂梅而言显失公平，因为瑶海物业公司受托对产权人的商铺进行统一管理和对外出租，受托后瑶海物业公司若对产权人的商铺怠于寻租导致商铺没有租出，而又长期占用产权人的商铺却不向产权人支付租金，无疑是侵害产权人的财产权益，因此瑶海物业公司的辩称不采纳，周桂梅参照委托经营前三年的租金标准即总房款的24%要求瑶海物业公司按每月1000元的标准支付自2014年10月1日至2016年3月16日期间的租金，并无不当，予以支持，租金总额为35000元（1000元／月×17.5个月×2间），案涉商铺自2015年1月1日至2016年3月30日没有租出，按双方的约定，商铺未出租期间的物业管理费由商铺产权人负担，因此周桂梅应负担物业费4928元（1.8元／月／平方米×15个月×182.52平方米），瑶海物业公司的反诉请求成立，予以支持。瑶海物业公司与瑶海农机公司是两个独立的企业法人，周桂梅与瑶海农机公司之间是房屋买卖合同关系，周桂梅与瑶海农机公司的纠纷与本案非同一法律关系，周桂梅可另案主张，因此对周桂梅要求瑶海农机公司的支付建造楼梯及隔墙费用35153.56元，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告（反诉被告）周桂梅租金计人民币35000元；二、原告（反诉被告）周桂梅于判决生效后10日内支付被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司物业管理费用计人民币4928元；三、驳回原告（反诉被告）周桂梅的其他诉讼请求。案件受理费675元，减半收取337.5元，反诉受理费减半收取25元，总计362.5元，由原告周桂梅负担62.5元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担300元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、瑶海物业公司支付涉案租金的条件是否成就；2、周桂梅是否应当承担涉案物业管理费。
关于争议焦点一，周桂梅与瑶海物业公司于2010年12月8日签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，周桂梅已按合同约定将涉案商铺交由瑶海物业公司统一经营管理，瑶海物业公司理应支付租金。涉案《市场经营管理合同》约定，2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年租金收益为涉案商铺总房款的24%，该租金收益已在周桂梅签订《商品房预售合同》时从该商铺总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；2014年10月1日起至2017年9月30日止的租金为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入。虽然瑶海物业公司免除了实际承租人自2014年10月1日至2014年12月31日期间的租金，涉案商铺自2015年1月1日至2016年3月16日期间亦未实际对外出租。但根据涉案《市场经营管理合同》关于周桂梅对租金收益合理化的约定，即使涉案商铺未实际对外出租，瑶海物业公司亦应向周桂梅支付涉案商铺的租金。因涉案《市场经营管理合同》未约定涉案商铺未实际对外出租的租金支付标准，周桂梅参照委托经营前三年的租金标准即总房款的24%要求瑶海物业公司按每月1000元的标准支付自2014年10月1日至2016年3月16日期间的租金，并无不当，本院予以支持。瑶海物业公司上诉称涉案房屋未实际出租，瑶海物业公司支付租金的条件未成就。因涉案《市场经营管理合同》为房屋租赁合同，周桂梅已按合同约定将涉案商铺交由瑶海物业公司统一经营管理，瑶海物业公司接受涉案商铺后理应支付租金。涉案《市场经营管理合同》约定自2014年10月1日起至2017年9月30日止的租金为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，该约定系涉案商铺实际出租的租金支付标准，并非是涉案商铺租金支付条件。故瑶海物业公司该上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，涉案《市场经营管理合同》约定在合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、分摊公用设施水电费及其他市场经营管理费用均由实际承租人承担。如涉案商铺未出租或部分出租，未出租商铺的相关费用由周桂梅承担。因涉案商铺自2015年1月1日至2016年3月30日未实际出租，按照双方的约定，未出租期间的物业管理费由商铺产权人负担，周桂梅作为产权人理应承担自2015年1月1日至2016年3月30日期间的物业管理费。故周桂梅上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，瑶海物业公司、周桂梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元，由上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担675元，上诉人周桂梅负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年十月十八日
书 记 员 岳陈陈
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；