西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0111民初1664号
原告张娜（反诉被告），1979年7月14日出生，汉族。
委托诉讼代理人刘海兵，陕西天地行律师事务所律师。
被告武鸿雁（反诉原告），女，1983年1月19日出生，汉族。
被告南国林，男，1984年11月17日出生，汉族。
共同委托诉讼代理人李文宪，陕西诺尔律师事务所律师。
张娜诉武鸿雁、南国林租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。张娜的委托诉讼代理人刘海兵，武鸿雁、南国林的共同委托诉讼代理人李文宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告张娜诉称，其与被告于2015年4月13日签订《商铺租赁合同》一份，约定，被告承租其位于西安市矿山路988号东方罗马花园9号楼1层01号建筑面积为149平方米的商铺。租期自2015年5月20日至2018年5月19日，第一年的月租金为19370元，从第二年起每年租金在上一年基础上上浮8%，合同签订后5日内承租方支付出租方商铺保证金和第一年租金共计271180元。合同签订后，其将商铺交于被告进行装修，并同意该期间不收取租赁费用。被告因资金问题无法按照合同约定一次性支付租金271180元，经双方协商，其同意被告先支付6个月租金，剩余6个月租金116220元于2015年11月20日前支付。但截止目前，被告仅支付50000元，下余租金经其多次催要，被告均以各种理由推脱。同时，被告在承租期间，一直拖欠物业公司的物业费、水电费、卫生费。被告之行为已构成严重违约。据此，请求依法判令：解除其与被告于2015年4月13日签订的《商铺租赁合同》；被告支付违约金69732元（第一年租金232440元×30%=69732元）；赔偿经济损失50943.1元（2016年4月8日至2016年9月10日期间损失即其向房东交纳的租金86047.5元，物业管理费、卫生费合计3635.6元，合计89683.1元，扣除已交的保证金38740元，实际损失50943.1元）；被告支付占用期间（2015年6月至2016年4月）的物业费、水电费、卫生费合计8890.84元；被告支付下欠租金58110元。
本诉被告武鸿雁辩称，同意解除租赁合同。双方对租金支付的数额及时间在合同实际履行过程中做了变更，违约条款不再适用。武鸿雁的行为不构成违约，应驳回原告主张的违约金、赔偿损失的诉请；对于原告主张的赔偿损失50943.1元诉请，是其于2016年4月8日向原告交房后至房屋重新向外出租赁期间的费用，被告已经不再使用该房屋，房屋是否租赁出去与被告无关，对于原告重新租赁房屋之前所产生的费用不应该有武鸿雁承担。
被告南国林辩称，其非租赁合同的当事人，涉案合同与其无关，应驳回原告对其的诉讼请求。
反诉原告武鸿雁诉称，其与张娜于2015年4月13日签订《商铺租赁合同》后，张娜同意其分期支付房屋租金，其于2015年10月10日之前先后两次向张娜支付租赁费166220元及保证金38740元。2015年11月份，张娜突然要求其必须在2016年1月20日前腾房，后纠集多人去其经营场地闹事威胁，导致其无法营业。据此，请求判令反诉被告返还保证金38740元。
张娜针对反诉部分辩称，其收到保证金38740元属实，但是在双方签订的合同中，关于保证金退还有约定，即冲抵应当缴纳的相关费用，应驳回反诉原告诉讼请求。
经审理查明，2014年4月13日，原告作为出租方（甲方）与被告武鸿雁作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方的商铺位于西安市矿山路东方罗马花园9号楼1层01号，建筑面积为149平方米，商铺租赁期限共36个月，即自2015年5月20日起至2018年5月19日止。商铺第一年每月租金为19370元，从第二年起每年租金在上一年基础上上浮8%，乙方应向甲方支付二个月商铺租金作为租赁保证金，具体金额为37400元，租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。签订合同时，乙方支付甲方定金10000元，合同签订后五日内，乙方支付甲方商铺租赁保证金和第一年的租金，共计271180元。甲方收到以上款项后本合同生效。若乙方未按时付款，甲方有权终止合同，定金不退。租金每年支付一次，每次付款在上期租金到期前提前30日支付，具体付款时间日为每年的4月20日前，乙方应当以现金或转账方式按时支付。乙方未能按时向甲方付款（逾期付款30日以内，含30日），每日应按应付款额的5%向甲方承担逾期付款的滞纳金，逾期超过30日，除按本条规定支付滞纳金外，还应按本合同第十二条规定执行。本合同的租金自2015年5月20日开始计算。甲方于本合同生效之日起当日内，将该商铺交付乙方，商铺交付之日起至2015年5月19日为乙方的商铺的装修期，甲方同意该期间不收取租赁费用。租赁期间乙方应交纳的费用：乙方应当按时交纳水费、电费、卫生费、物业管理费和商铺租赁费。商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达30日以上。（8）逾期支付租金超过30日。甲、乙双方任何一方违约，违约方应按照合同年租金的30%向守约方支付违约金。若支付的违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方中途退租的，须经甲方同意，待商铺另行出租后终止合同。合同签订后，被告武鸿雁于2015年4月13日向原告出具欠条一张，载明:今欠罗马花园商铺9号楼一层01号张娜租金6个月共计116220元，还款日2015年11月20日前。2015年4月22日，被告武鸿雁向原告支付租赁费及押金款，原告出具收条一张，载明：今收到武鸿雁罗马花园9号楼01号商铺租金6个月为116220元整，2个月押金38740元整共计154960元整。原告遂将商铺交付被告武鸿雁承租使用。2015年10月10日，被告武鸿雁借用他人账户向原告转款50000元作为支付的租金。被告武鸿雁因故未按时足额支付原告租金，双方发生争执。被告武鸿雁于2016年4月8日将商铺交还原告。截止交还商铺之日，被告武鸿雁欠付原告租金40393元【（2015年5月20日至2017年4月8日共计10个月零20天）：19370×10个月+19370×20/30天）。
另查明，涉案商铺系原告于2015年1月31日自陕西嘉里房地产开发有限公司承租而来。合同约定每月每平方米租金为110元，商铺面积为588.64平方米。租期自2015年6月1日起至2025年5月31日止。截止2016年4月8日，涉案商铺尚欠物业相关费用8357.62元【8163.72+727.12×8/30天】未支付。
上述事实，有《商铺租赁合同》、收条、欠条、物业费用清单、银行交易明细表及本院庭审笔录等材料附卷佐证。
本院认为，原告与被告武鸿雁签订的《商铺租赁合同》系其双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制险规定，属有效合同，受法律保护。双方当事人应当严格按照合同约定享受权利、履行义务。原告已向被告武鸿雁交付了出租的商铺，按照涉案合同“签订合同时，乙方支付甲方定金10000元，合同签订后五日内，乙方支付甲方商铺租赁保证金和第一年的租金，共计271180元。”约定，被告武鸿雁应于2015年11月20日之前支付原告第一年租金共计232440元，但其于此前仅支付166220元，显系违约行为，除应支付租赁费外，还应当按照约定支付违约金69732元（年租金232440元×30%=69732元）。被告武鸿雁未按合同约定足额支付租金的义务，原告要求解除合同，被告武鸿雁也表示同意，本院依法确认涉案合同于原告2016年4月8日收房时解除。故原告要求收房之后产生的相关损失，依法不予支持。被告武鸿雁在实际承租期间，商铺所产生的物业相关费用应由其承担，向原告支付。根据合同相对性原则，涉案合同系原告与被告武鸿雁签订，与被告武鸿雁丈夫南国林无关，原告要求被告南国林承担责任，无事实及法律依据，依法不予支持。根据涉案合同“租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。”，被告武鸿雁已向原告交纳的保证金（押金）38740元，应当冲抵欠付的租赁费40393元的一部分，即实际欠付的租赁费为1653元。故保证金已用尽，被告武鸿雁要求原告返还保证金，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认张娜与武鸿雁2015年4月13日签订的《商铺租赁合同》于2016年4月8日交还时解除；
二、本判决生效后十日内，武鸿雁支付张娜租赁费1653元；
三、本判决生效后十日内，武鸿雁支付张娜违约金69732元；
四、本判决生效后十日内武鸿雁支付张娜2016年4月8日以前承租期间的物业相关费用8357.62元；
五、驳回张娜对武鸿雁之其余诉讼请求；
六、驳回张娜要求南国林承担责任的诉讼请求；
七、驳回武鸿雁要求返还保证金的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费2714元，张娜已预交，该受理费由张娜负担1000元，另1714元由武鸿雁承担，连同上述应付之款一并给付张娜。反诉案件受理费384元，武鸿雁已预交，由其承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院
审 判 长 余国庆
人民陪审员 庞瑜英
人民陪审员 李金莉
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 宋艳舞