上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12357号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海美如足部保健院，住所地上海市宝山区红林路591号。
投资人:郑琳。
委托诉讼代理人:汪枫，上海融力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海鸿亿酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区潍坊西路88号。
法定代表人:洪碧波，总经理。
委托诉讼代理人:奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李海燕，上海市汇盛律师事务所律师。
上诉人上海美如足部保健院因与被上诉人上海鸿亿酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初21358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海美如足部保健院的委托诉讼代理人汪枫，被上诉人上海鸿亿酒店管理有限公司的委托诉讼代理人奚向军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上海美如足部保健院（以下简称“美如保健院”）上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求。事实和理由：1、依据合同法的规定，行使撤销权期限的起算点应是知道或者应当知道撤销事由之日，而非一审法院认定的合同成立之日。同时，根据《上海市卫生许可证发放管理办法》的规定，卫生许可证需在营业执照取得后方能申请，故上诉人在2015年9月17日办出营业执照后方才申请卫生许可证，但因所报承租场所已无面积可以申报而办理未果。由此，上诉人行使撤销权并未超过除斥期间。2、被上诉人签约时隐瞒真相，后又虚构假证，其行为构成欺诈。首先，被上诉人为多家从事美容、足浴行业的租户办理卫生许可证时提供了权属证书，可见其对于租赁标的上的申报面积已被占满的事实是清楚的。其次，被上诉人将违章搭建的租赁面积混入租赁标的予以出租，同样构成欺诈。再者，上诉人不能办理卫生许可证则不能合法经营，违章建筑亦存在安全隐患，上诉人对于租赁合同的签订至少构成重大误解。最后，被上诉人及其法定代表人曾承诺由场所重复登记引起的法律责任由其承担。3、一审法院判决上诉人对于合同部分无效承担次要责任显属错误。上诉人并非专业机构，难以判断租赁标的是否包含违章面积，且租赁标的本身并无独立产证。4、一审判决在认定物品使用费上存在不当。该部分物品并非被上诉人投资购入，而是前任租户遗留；上诉人也并非购买，而是支付使用补偿费，这笔费用支付的前提是使用，既然不再使用，理应按照时间折旧后予以返还。
被上诉人上海鸿亿酒店管理有限公司（以下简称“鸿亿公司”）辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
美如保健院向一审法院起诉请求：一、请求撤销美如保健院与鸿亿公司于2014年11月就上海市浦东新区XX路XX号（以下简称系争房屋）以及XX路XX号XX层（以下简称系争房屋1）签订的两份《房屋租赁合同》；二、判令鸿亿公司返还租赁保证金50万元（人民币，下同）、物品使用补偿费60万元、租金1,747,200元、赔偿装修改造费19万元，上述共计3,037,200元。
鸿亿公司向一审法院反诉请求：一、判令美如保健院依据房屋租赁合同约定清场后交付系争房屋及其夹层房屋；二、判令美如保健院支付鸿亿公司拖欠的水电费共计8,639.50元；三、判令美如保健院支付自2016年2月17日起至实际交付房屋日止的房屋使用费，按每日每平方米20元计算，暂计848,640元；四、判令美如保健院支付提前解除房屋租赁合同的违约金50万元（鸿亿公司认为美如保健院已经以其实际行为提前解除了两份合同，两份合同的违约金各50万元，另一个合同鸿亿公司以扣除保证金的方式来抵偿违约金50万元）。
一审法院认定事实：发证日期为2002年5月28日的沪房地浦字（2002）第XXXXXX号《上海市房地产权证》显示：位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层（裙楼）的权利人为案外人洪碧波，建筑面积为1,434.33平方米，房屋类型为商场。2009年6月11日，潍坊新村派出所在鸿亿公司于2009年6月11日出具的《申请报告》上盖章证明：上海市浦东新区XX路XX弄XX号商铺编订为XX路XX号-
XX号（双）、XX路XX（双）。洪碧波与鸿亿公司签订《租赁协议》，《租赁协议》约定：洪碧波作为鸿亿公司投资人愿意无偿提供上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层（总计面积为1,434.33平方米）给鸿亿公司作为商场使用；租赁期限为10年，即2013年1月1日至2023年12月31日；洪碧波负责按时将房间交付鸿亿公司使用，并协助鸿亿公司办理相关手续；鸿亿公司租赁系争房屋可作商场使用，鸿亿公司可经洪碧波同意对该房屋作相应的改造；洪碧波同意给鸿亿公司转租权；……。2015年9月11日（一审法院误写为“2013年9月11日”），洪碧波出具《承诺书》，主要内容为：洪碧波为XX路XX号底层的权利人，原将上述地址房屋出租给上海XX有限公司（主体）经营使用，目前协议已经终止并不再续签，洪碧波确认原经营主体已不在该场地经营，现将该房屋出租给美如保健院（主体）经营使用；洪碧波承诺，由于场地重复登记所引起的相关法律责任，由洪碧波承担。
2014年11月，美如保健院与鸿亿公司就系争房屋及其夹层分别签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》及《合同》1）。《合同》约定：鸿亿公司将系争房屋（面积为652平方米）出租给美如保健院作为商铺用；系争房屋的房地产权证编号均为“沪房地浦字（2002）第XXXXXX号”；美如保健院向鸿亿公司承诺，租赁系争房屋作为足浴、保健按摩、美容、健康咨询、产品代理合法使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；美如保健院保证，在租赁期内未征得鸿亿公司书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途；租赁期限为8年，自2014年11月17日起至2022年11月16日止，2014年11月17日至2014年12月16日为免租期（免租期为1个月）；系争房屋在租赁期间，第一年、第二年月租金97,800元，以后的租金在97,800元每月基础上两年一递增，递增幅度为前两年月租金的10%；租赁保证金共计50万元整；租金每5个月支付一期，美如保健院于合同签订之日起三日内将2014年12月17日至2015年4月16日的租金391,200元、5个月的物业管理费16,300元以及50万元的保证金共计907,500元按时解入鸿亿公司指定银行账户内，如美如保健院逾期支付，每逾期一日，应按应付期租金的万分之五支付滞纳金，以后在每期应付租金月的15日前付下一期的租金；保证金自本合同终止之后，先行用于结算相关费用，剩余部分予以退还；租赁期间，使用系争房屋所发生的物业费、水、电、通讯等费用由美如保健院承担，物业管理费每月3,260元，起租日（2014年11月17日）即支付5个月（先付后租，免租期物业费照常支付），以后在每期随着租金一同付下一期的物业管理费；由于鸿亿公司将系争房屋及系争房屋内相关装饰及物品转让给美如保健院使用，经双方共同协商，美如保健院承诺一次性支付给鸿亿公司使用补偿费60万元，其中50万元为现金支付，10万元为系争房屋同等价值的会员卡支付，该款项在合同签订后的一个月内支付；除本合同中相关约定外，在合同有效期内，美如保健院另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得鸿亿公司的书面同意，按规定须向有关部门批准的，待有关部门批准后方可进行，美如保健院增设的附属设施和设备归属及其维修责任由双方在合同补充条款中书面约定；美如保健院承租部位的安全、消防、卫生责任由美如保健院承担；合同到期后或提前解除时，美如保健院应在本合同的租期届满后的三日内返还系争房屋，未经鸿亿公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，美如保健院应按每日每平方米20元向鸿亿公司支付系争房屋占用期间的使用费；双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、系争房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，2、系争房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，3、系争房屋城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，系争房屋因不可抗力发生毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金50万元，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、鸿亿公司未按时交付系争房屋，经美如保健院催告后7日内仍未交付的，2、美如保健院未征得鸿亿公司书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，3、因美如保健院原因造成房屋主体结构损坏的，4、未经鸿亿公司书面同意，美如保健院擅自转租系争房屋，转让系争房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，5、美如保健院逾期不支付租金及其前述水电费等费用累计超过20天，鸿亿公司有权终止合同，6、鸿亿公司因房屋抵押造成不能继续履行合同的；违约责任：1、租赁期间，鸿亿公司不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成美如保健院财产损失或人身伤害的，鸿亿公司应承担赔偿责任，2、非合同规定的情况鸿亿公司擅自解除本合同，提前收回系争房屋的，应提前一个月告知美如保健院，并应向美如保健院支付50万元违约金，并退还保证金，3、美如保健院未征得鸿亿公司书面同意或者超出鸿亿公司书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，鸿亿公司可以要求恢复原状并赔偿损失，4、租赁期间，非合同规定的情况，美如保健院中途擅自退租的，美如保健院应向鸿亿公司支付50万元违约金；……。《合同》1约定：鸿亿公司出租坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX层（面积为180平方米）给美如保健院作商铺用；系争房屋1在租赁期间，第一年、第二年月租金27,000元，以后的租金在27,000元每月基础上两年一递增，递增幅度为前两年月租金的10%；鸿亿公司同意在合同租赁期内美如保健院每个月可用系争房屋价值2,000元的会员卡抵扣部分租金；系争房屋1的物业管理费每月3,260元；租金每5个月支付一期，美如保健院于合同签订之日起三日内将2014年12月17日至2015年4月16日的租金100,000元、5个月的物业管理费4,500元共计104,500元按时解入鸿亿公司指定银行账户内，并将系争房屋1价值8,000元的会员卡支付给鸿亿公司，如美如保健院逾期支付，每逾期一日，应按应付期租金的万分之五支付滞纳金，以后在每期应付租金月的15日前付下一期的租金；系争房屋的租赁保证金亦作为本合同的租赁保证金。《合同》1约定的其余内容与《合同》的类似内容相同。2014年11月17日，美如保健院向鸿亿公司转账支付2014年12月17日至2015年4月16日的租金391,200元、5个月的物业管理费16,300元以及50万元的保证金共计907,500元。美如保健院于2014年11月17日出具《承诺函》，承诺于2014年11月17日签订的上海市XX路XX号建筑面积为475平方米的租赁合同仅作为办理消防使用，由此引起的一切后果均由美如保健院自行承担。2014年11月24日，美如保健院向鸿亿公司转账支付2014年12月17日至2015年4月16日的租金100,000元、5个月的物业管理费4,500元共计104,500元，并于同日向鸿亿公司转账支付租赁保证金50万元。2014年12月4日，美如保健院向鸿亿公司支付了物品使用补偿费60万元。此后，美如保健院装修并入住使用系争房屋及系争房屋1。美如保健院于2014年12月31日起开始营业。消防部门于2015年7月17日出具关于系争房屋及美如保健院的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，美如保健院于2015年9月17日取得营业场所为系争房屋处的营业执照，经营范围为足浴店、美容店、美甲服务。美如保健院在租赁使用期间按约支付鸿亿公司房租，房租支付至2016年2月16日止。2016年1月14日，美如保健院向鸿亿公司出具《关于撤销“房屋租赁合同”的公函》，主要内容为：美如保健院在经营过程中办理相关经营手续时，发现鸿亿公司提供相关租赁标的的材料不实，导致美如保健院无法通过合法的手续办理相关证照，使美如保健院的经营处于非法违规的状态，美如保健院多次催促鸿亿公司提供真实材料，但截止发函之日鸿亿公司无法提供，美如保健院无法实现合同目的；美如保健院决定撤销与鸿亿公司的租赁合同，美如保健院将于2016年2月16日前撤出房屋，请鸿亿公司在此之前安排人员与美如保健院办理移交手续，关于合同撤销的合法性及相关事项，双方均可提交有关部门进行处理。鸿亿公司于2016年1月21日出具《答复函》给美如保健院，主要内容为：对于美如保健院所称的鸿亿公司提交的租赁物材料与双方租赁合同约定不一致而导致美如保健院无法办理经营手续一事，难以认同；租赁合同生效后具有法律约束力，在合同约定的租期尚未届满前，鸿亿公司不同意借故提前退租，合同应当继续履行，若美如保健院单方面强行提前退租离场，鸿亿公司将依据合同约定的违约条款追究美如保健院的违约责任。此后双方就美如保健院搬离及物品交接问题进行了函件往来。2016年3月17日，鸿亿公司出具《清场通知函》给美如保健院，通知美如保健院接到该通知后三日内将鸿亿公司已转让给美如保健院的相应物品搬离系争房屋及系争房屋1，完成清场后办理房屋验收交接手续，同时结清欠付的水电费；若美如保健院继续拖延，鸿亿公司将采取必要措施维护自身合法权益。同日，美如保健院回函，称美如保健院已于2016年2月16日前搬离，房屋内除保留鸿亿公司原“转让”美如保健院的设施及物品外，没有美如保健院的其他物品，对于上述设施及物品原属鸿亿公司，美如保健院不便处理，如有必要，双方可以充分协商，美如保健院可予以配合。
双方在一审庭审中均确认，美如保健院于2016年2月16日搬离系争房屋及系争房屋1。因双方对物品使用补偿费60万元是否返还美如保健院有争议，故美如保健院未将系争房屋及系争房屋1内与该补偿费相应的物品搬走。出具日期为2014年11月17日、上面盖有美如保健院及鸿亿公司公章的《上海鸿亿酒店管理有限公司转让给上海美如保健按摩院的设施清单》上列明的物品有：茶几15个、台灯15个、电视机（TCL、L22N5）6台、按摩床26张、吧台1只、大厅木制壁画1幅、大厅吊灯1套、史密斯80L电热水器1台、船牌电开水箱2台、毛巾蒸箱1台、浩泽电饮水机2台、伯乐双缸洗衣机1台、奥克斯3匹立式空调1台、大金中央空调1组、双盘洗手台1套、海尔水吧房小冰箱1台、康宝水吧房消毒柜1台、水吧房水斗1个、双斗1个、员工休息室水池、红色小吊灯2个。
鸿亿公司于2016年7月29日出具《关于本案租赁面积的情况说明》，称系争房屋中有证面积为一楼369.20平方米，无证面积为前租户搭建的二楼建筑282.80平方米;系争房屋1系有证房屋,面积为180平方米。系争房屋与系争房屋1是两幢分别可以独立进出的房屋，系争房屋有一通道进入系争房屋1。
美如保健院于2016年8月3日出具《的意见及相关声明》，表示对鸿亿公司承认282.80平方米系非产证面积即违章建筑的书面说明无异议，对《关于本案租赁面积的情况说明》中其余意见不予认可，并称鸿亿公司对系争房屋及系争房屋1系合法建筑尚未完成举证责任，应由鸿亿公司承担举证不能的法律后果，未表示仍坚持申请对系争房屋及系争房屋1的合法建筑面积进行检测；对系争房屋及系争房屋1内的相关装饰及物品转让之事，美如保健院表示相关装饰及物品的使用补偿费理应由鸿亿公司退还给美如保健院，装饰及物品对美如保健院已无利用价值，与补偿费无等价可言，并声明不论法院如何判决，上述装饰及物品皆交由鸿亿公司自行处理，美如保健院不再持有异议；美如保健院不能获取卫生许可证的过错完全在于鸿亿公司。
一审法院认为，鸿亿公司自认系争房屋中无证建筑面积282.80平方米，美如保健院后又未表示坚持申请对系争房屋及系争房屋1的合法建筑面积进行测绘，故以鸿亿公司自认的无证建筑面积及有证建筑面积认定。《合同》中鸿亿公司出租给美如保健院的系争房屋中有证面积一楼369.20平方米、无证面积二楼建筑282.80平方米，因此，《合同》中关于无证面积282.80平方米的二楼建筑的租赁约定内容应当认定无效，关于有证面积369.20平方米的一楼房屋的租赁约定内容依法有效；鸿亿公司明知系争房屋中部分建筑系违章搭建，而将上述违章搭建部分出租给美如保健院使用，对《合同》部分无效承担主要过错责任，美如保健院未审查系争房屋的合法权属即承租系争房屋，对《合同》部分无效承担次要过错责任；《合同》1依法认定有效。一、关于美如保健院请求撤销美如保健院与鸿亿公司于2014年11月就系争房屋及其夹层签订的两份《房屋租赁合同》及请求判令鸿亿公司返还租赁保证金50万元、物品使用补偿费60万元、租金1,747,200元、赔偿装修改造费19万元共计3,037,200元的本诉请求之处理意见。美如保健院自2014年11月17日签订《合同》及《合同》1之日起一直经营使用系争房屋及系争房屋1至其于2016年1月14日向鸿亿公司出具《关于撤销“房屋租赁合同”的公函》之日止，期间长达一年有余，在该段期间内美如保健院办出了以系争房屋及系争房屋1为经营场所的相关营业执照、消防安全检查合格证，美如保健院未举证证明其未办出卫生许可证的原因是已超过可准许面积，即使未办出卫生许可证的原因确系已超过可许可面积，因在《合同》及《合同》1中并未明确约定要求鸿亿公司配合办理美如保健院的卫生许可证，且从《合同》及《合同》1成立之日起至美如保健院向鸿亿公司发出撤销合同函件之日止，超过了一年，已经超过行使合同撤销权的期限，故美如保健院要求撤销《合同》及《合同》1的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。《合同》及《合同》1约定，租赁期间，使用系争房屋及系争房屋1所发生的物业费、水、电、通讯等费用由美如保健院承担；美如保健院未举证证明已结清占有使用系争房屋及系争房屋1期间发生的物业费、水、电、通讯等费用，故美如保健院现要求鸿亿公司返还租赁保证金50万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持；该笔租赁保证金可在美如保健院与鸿亿公司结清物业费、水电费等费用后由鸿亿公司予以返还。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。美如保健院租赁占有使用系争房屋及租赁系争房屋1至2016年2月16日，美如保健院也向鸿亿公司支付至2016年2月16日止的房租，美如保健院所支付的房租恰好抵消了上述期间的租金及占有使用费，故美如保健院要求鸿亿公司返还租金1,747,200元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。双方对《合同》部分无效均有过错，应各自承担相应的过错责任，并各自承担相应的损失。故美如保健院要求鸿亿公司赔偿装修改造费19万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。物品使用补偿费60万元，该笔补偿费对应的物品原属鸿亿公司所有，后已由美如保健院同意在租赁期间利用并作价补偿，这些物品应为美如保健院所有；因美如保健院已经使用这些物品15个月，由一审法院按照美如保健院使用物品的15个月与《合同》及《合同》1约定的租赁期8年即96个月之间的比例，酌定美如保健院使用物品期间的物品折旧费为93,750元，该笔物品折旧费93,750元应由美如保健院承担，60万元中扣除93,750元外的剩余物品使用补偿费506,250元，因鸿亿公司现不同意利用，这些物品中有部分已经附合在系争房屋及系争房屋1中，故由一审法院根据鸿亿公司对《合同》部分无效的主要过错责任酌定由鸿亿公司支付美如保健院物品使用补偿费12万元。二、关于鸿亿公司要求判令美如公司依据房屋租赁合同约定清场后交付系争房屋及其夹层房屋、要求判令美如保健院支付鸿亿公司拖欠的水电费共计8,639.50元、要求判令美如保健院支付自2016年2月17日起至实际交付房屋日止的房屋使用费，按每日每平方米20元计算，暂计848,640元、要求判令美如保健院支付提前解除房屋租赁合同的违约金50万元（鸿亿公司认为美如保健院已经以其实际行为提前解除了两份合同，两份合同的违约金各50万元，另一个合同鸿亿公司以扣除保证金的方式来抵偿违约金50万元）的反诉请求之处理意见。美如保健院于2016年2月16日搬离系争房屋及系争房屋1，但尚留鸿亿公司转让给美如保健院的物品在系争房屋及系争房屋1，故鸿亿公司要求判令美如公司依据房屋租赁合同约定清场后交付系争房屋及其夹层房屋的反诉请求，符合法律规定，予以支持。美如保健院在本案审理中于2016年8月3日书面表示无论法院如何处理，美如保健院均不主张这些物品的权利，故2016年8月4日起可由鸿亿公司自行处理这些物品。鸿亿公司未举证证明美如保健院占有使用系争房屋及系争房屋1期间欠付水电费及鸿亿公司已实际代美如保健院支付了水电费，故鸿亿公司要求美如保健院支付鸿亿公司拖欠的水电费共计8,639.50元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。因美如保健院未搬清系争房屋及系争房屋1内的物品，故应由美如保健院支付鸿亿公司自2016年2月17日起至美如保健院书面表示放弃上述物品之日止即2016年8月3日止的房屋使用费；鉴于鸿亿公司对《合同》部分无效存在主要过错责任，《合同》及《合同》1约定的租赁房屋系整体租给美如保健院经营，合同部分无效影响美如保健院整体经营，且双方约定的20元每天每平方米计算的房屋使用费标准过高，故由一审法院酌定美如保健院支付房屋使用费的计算标准参照租金标准计算。
一审法院判决：一、上海鸿亿酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海美如保健按摩院物品使用补偿费20万元；二、上海美如保健按摩院于判决生效之日起十日内支付上海鸿亿酒店管理有限公司违约金50万元；三、上海美如保健按摩院于判决生效之日起十日内支付上海鸿亿酒店管理有限公司房屋使用费（房屋使用费的计算方式为：自2016年2月17日起至2016年8月3日止，按照月租金97,800元与27,000元之和即124,800元计算）;四、驳回上海美如保健按摩院的其余本诉请求；五、驳回上海鸿亿酒店管理有限公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,097元，减半收取计15,548.50元,由上海美如保健按摩院负担13,398.50元，由上海鸿亿酒店管理有限公司负担2,150元;反诉案件受理费8,508元，由上海美如保健按摩院负担7,711元，由上海鸿亿酒店管理有限公司负担797元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2016年7月20日，上海美如保健按摩院经工商核准登记变更企业名称为上海美如足部保健院。
本院认为，根据本案查明的事实，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《合同》部分无效、《合同》1合法有效，并无不当，双方当事人对此亦不存在异议。上诉人虽主张其对于《合同》部分无效并无责任，但其作为承租人，未审查租赁物是否具有合法产权的情况下贸然与出租人签订租赁合同，自身亦有一定过错，一审法院据此认定其对于合同部分无效承担次要责任，于法有据，本院予以认同。
关于上诉人主张的撤销权问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则，负有举证责任的当事人应承担不利后果。姑且不论上诉人主张行使撤销权是否已过除斥期间，关于上诉人主张被上诉人故意隐瞒租赁房屋无法办理卫生许可证的情况而出租房屋，上诉人并未提供必要的证据证明其主张，本案亦无证据表明上诉人存在重大误解的法定情形，故本院对于上诉人要求撤销双方租赁合同的请求不予支持。
关于违约金的支付问题。上诉人主张双方合同未能继续履行的责任在于被上诉人，故其不应承担违约责任。被上诉人则认为上诉人以卫生许可证的办理事宜为借口恶意违约导致合同解除，故其应当依约支付违约金。对此，本院认为，根据查明的事实，双方租赁合同对于卫生许可证的办理并无约定，从2014年11月双方签订合同至2016年2月上诉人开始搬离期间上诉人亦正常使用租赁房屋，且上诉人在上述期间亦办出了相应的营业执照及消防安全检查合格证。上诉人虽主张未能办理卫生许可证的原因在于已申请面积超过许可面积，但其提供的证据并不足以证明其上述主张，一审法院据此认定合同解除的责任在于上诉人，并无不当。鉴于双方《合同》部分无效，一审法院对于被上诉人主张的该合同的违约金并未予以支持，仅对《合同》1项下的违约金予以支持，故一审法院所作上述处理应属合理，本院予以维持。
关于房屋占有使用费，根据查明的事实，上诉人于2016年2月16日搬离租赁房屋时并未将被上诉人转让给其的物品一并搬离，其直至2016年8月3日方才书面表示不再主张上述物品的权利，一审法院据此判决上诉人参照合同约定的租金标准支付2016年2月16日至2016年8月3日期间的房屋占有使用费，于法有据，本院予以维持。至于物品补偿费，考虑到物品折旧、合同部分无效及无效部分所占比例等因素，一审法院判决被上诉人补偿上诉人20万元，已属合理，本院予以支持。
关于租赁保证金，考虑到双方尚有物业费、水电费等费用未予结算，一审法院认定被上诉人待双方结清上述费用后退还租赁保证金，亦属合理，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币36,955元，由上诉人上海美如足部保健院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年二月六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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