天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第3273号原告（反诉被告）：韩冰，男，1982年6月18日出生，汉族，住天津市南开区，委托诉讼代理人：杨靖，天津金傲盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙颖，女，1981年2月17日出生，汉族，住天津市和平区，委托诉讼代理人：张媛，天津至晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李姜（被告丈夫），1980年2月2日出生，汉族，住天津市和平区，第三人：张楠，女，1988年4月26日出生，蒙古族，住天津市东丽区。原告韩冰与被告孙颖、第三人张楠房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告孙颖与反诉被告韩冰房屋买卖合同纠纷一案，原告与反诉原告起诉来院，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉及反诉请求合并进行审理，原告（反诉被告）韩冰及其委托诉讼代理人杨靖，被告（反诉原告）孙颖的委托诉讼代理人李姜，第三人张楠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提交诉讼请求：1、请求判令继续履行《房屋买卖居间合同》，办理空港经济区规划路与××交口南侧××科××里程花园16-1-501房屋过户手续；2、请求确认被告孙颖和第三人张楠之间房屋买卖合同无效；3、诉讼费用由被告负担。原告诉称，原告于2015年9月16日在天津全顺房地产信息咨询有限公司为居间方的情况下，与被告签署了《房屋买卖居间合同》，合同约定，原告购买被告位于空港经济区规划路与××交口南侧××科××里程花园16-1-501房屋一套，房屋建筑面积87.53平方米，该房屋总价款97万元整，合同还约定原告于合同签订之日支付给被告方定金11万元，并在2015年10月30日前筹集首付款办理贷款及过户手续，被告保证提供真实有效的证件并配合原告办理该房屋过户、贷款手续。合同签订后，原告按照合同约定于签订日支付11万元定金，被告方已签收。随后原告于9月底筹齐首付款后通知被告方收款并办理过户手续时，得知被告拒绝收款并悔约，又从居间方处得知被告欲将房价抬高至125万才愿继续履行买卖合同。原告已履行了应尽义务，被告应根据合同约定收款并办理过户手续。但如今被告毁约抬高房价，拒绝办理过户手续，损害了原告的利益。原告于2015年10月15日提起诉讼，要求被告继续履行并过户。同时要求财产保全，法院于2015年11月9日出具财产保全裁定之后，第一次开庭法院通知孙颖诉争房屋已经被保全，孙颖当时表示没有异议，不申请复议。同时对原告提起反诉，但是其在明知诉争房屋被起诉，已经财产保全的情况下，仍然在暗地里与第三方张楠进行房屋买卖的交易，目的是不履行与韩冰的房屋买卖合同。同时孙颖也向房管局隐瞒了诉争房屋被诉，被保全的权利瑕疵。孙颖表面上通过反诉来拖延时间，隐瞒了暗地里进行的转卖行为，认为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，以合法形式掩盖非法目的，构成合同无效。根据《最高人民法关于适用若干问题的解释》第二十一条的规定，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。孙颖向登记机关隐瞒不知情的限制性权利并向第三人隐瞒房屋已经售出、并交付、并被诉、被保全的事实，骗取房屋买卖过户登记的行为，扰乱了房屋登记管理制度。孙颖在被诉、被保全后，向法院隐瞒暗地转卖的行为，扰乱了司法秩序，损害了法律尊严，损害了韩冰的合法权益，孙颖采取欺诈手段的上述行为，构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项之规定，根据《最高人民法关于适用若干问题的解释》第二十一条之规定，应该排除适用善意取得。原告同时认为，孙颖与张楠之间的买卖中，双方存在恶意串通的可能，如证据不足，张楠也具有重大过失。双方签订的合同基本是一纸空白合同，其中定金条款、房屋过户时间、房款支付的方式及时间、违约责任等双方均无任何约定，而该条款属于房屋买卖合同中核心事项，张楠作为研究生应具备最起码的法律意识，同时其之前也购买过房产，应具备经验。张楠在庭审中也认可在看房过程中，发现安装过生活设施又被拆走觉得奇怪，也没有验看房产证，如此轻率的处理让人怀疑其是否对孙颖与他人有纠纷知情，从而刻意规避。合同上也没有中介的电话，在三方没有任何约定情况下，能够相互配合完成履行，肯定有串通。同时，张楠为少缴纳税款，多算车位费而将房价降低，采取欺诈手段签订合同，本身已非善意，不构成善意取得，因采取欺诈手段签订合同，少缴税款损害国家利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款，合同无效，应排除适用善意取得。综上，原告起诉至院。被告辩称，不同意继续履行该合同，是房屋预售，不是到房管局签订的售房合同，请求驳回原告韩冰的诉讼请求。关于原告第一项诉讼请求；一，原被告签订了两份房屋买卖居间合同，第一份于2015年4月份签订，当时之所以选择与原告签定合同，是因为原告承诺于9月15日协助该方清贷，此事项在第一份合同的附加条款中有明确约定，因此才产生2015年9月16日签订的第二份合同，第二份合同系对第一份合同的补充，不是独立的合同，根据这两份合同的内容，定金金额实为4万元，7万元为原告给予被告的清贷费用。同时，以上两份合同都属于预售合同，根据法律规定，预售合同不具备强制履行的效力，原告请求继续履行合同没有法律依据。二、被告涨价行为系由于原告未经被告同意对房屋进行了装修改装，对房屋产生了破坏，属于先行违约，在这种情况下，被告已不同意继续出售房屋给原告，被告虽提出涨价，但一方面，系对被告损失的赔偿，同时，也是原告在其违约的前提下提出希望以高于房屋交易价格的方式继续购买，并且，原告于2015年10月11日通过中介与被告达成了123.5万元成交的口头协议，并约定于10月14日重新签订居间合同，但当被告与中介按时到场后，原告并未到场且拒绝接听电话，致使无法签订合同，其存在违约行为；三、被告于2015年10月30日与中介在房管局等待原告过户，但原告经多次联系仍然无故未到，由于原告已其实际行为表明不再履行合同，被告遂于2015年11月2日向原告邮寄了解除合同通知书，被原告拒收。在原告拒收后，被告仍以短信、微信的形式通知原告解除合同，据此，双方签订的居间合同已于2015年11月2日正式解除。关于原告的第二项诉讼请求，即被告与第三方间房屋交易的合法性及有效性问题，被告认为，原告的申请是没有法律依据的，一、被告与第三人的交易发生在其于2015年11月2日与原告解除合同之后，被告已穷尽一切手段联系原告履行合同，但原告也多次以实际行动表明不履行合同。本案第一次开庭时间为2016年1月6日，被告与第三方是在2015年12月30日到房管局打印的房屋买卖协议，在2015年12月30日被告与第三人交易行为发生时被告并未得知房屋被保全的情况。因此原告所说的被告隐瞒事实，骗取房屋过户的情况并无事实依据。二、被告与第三方之间的房屋买卖交易完全依据国家法定的程序，在房管局备案登记后，经过房管局审核通过并完成过户，交易过程中并无任何国家管理机构指出房屋不可交易，因此被告与第三方间的交易系完全善意的。原告申请判定房屋买卖合同无效，不合法也不合理。第三人辩称：房屋已经签订合同包括过户，现在已经一年了才知道原告的事情，所以不同意原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉请求如下：1、请求依法判令解除反诉原被告就空港经济区规划路与××交口南侧××科××里程花园16-1-501房屋买卖一事签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求依法判令反诉被告返还反诉原告上述房屋的钥匙、门禁卡、水电气卡、本，并将房屋恢复原状；3、请求依法判令反诉原告不予返还反诉被告已交付给反诉原告的4万元定金；4、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告已向中介支付的中介费4500元；5、请求判令反诉被告给付反诉原告8个月房屋租金9600元（自2015年5月1日至2015年12月31日）；6、请求依法判令反诉被告给付反诉原告违约金60140元（自2015年10月31日至2015年12月31日，每日970元）；7、请求反诉被告承担本案反诉费及其他费用。反诉原告诉称，其与反诉原告于2015年4月23日就反诉被告购买反诉原告所有的房屋签订《房屋买卖居间合同》及附加条款。合同约定房屋价款为97万元，其中定金4万元，反诉被告作为买方，应于2015年10月30日前筹齐首付款并办理贷款及过户手续，并于2015年9月15日协助反诉原告还清贷款余额。反诉原告同意反诉被告在不改变房屋现有状态的前提下，短期使用房屋。签订合同后，反诉被告支付了反诉原告定金4万元，反诉原告将房屋钥匙等交给中介，由中介转交借用给反诉被告，同时反诉原告支付中介费4500元。2015年9月16日反诉被告向反诉原告支付清贷费用7万元并补充签订《房屋买卖居间合同》。2015年10月30日，反诉被告并未按照合同约定办理过户手续，后经多次联络未果，使双方未能按照合同约定继续履行合同。反诉原告认为反诉被告违约在先，其已于2015年11月3日向反诉被告寄送了《解除合同通知书》，经快递公司和快递员反馈，反诉被告拒绝签收。反诉原告于当天又将《解除合同通知书》内容以手机短信的方式送达至反诉被告，已穷尽各种途径尽到了通知的义务。故反诉原告起诉至院。反诉被告辩称：被告所述与事实不符，反诉原被告签订的是本诉原告立案时提交的房屋买卖合同，并且是2015年9月12日签订的房屋买卖合同，该合同上约定定金为11万元，该定金本诉原告韩冰已经于2015年9月16日交付给反诉原告，有中介和反诉原告共同出具的书面证据。并且中介费9000元也是由韩冰交纳的，也有中介出具的收款的书面证据。本案是由于合同签订之后，反诉原告违反合同抬高房价为由不履行合同，才提起诉讼，本诉原告并没有违约，因此请求驳回反诉原告的全部诉讼请求，要求继续履行合同。庭审中，被告向本院申请撤回反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：证据1、房屋买卖居间合同，证明双方签订的买卖合同的内容及双方的权利义务；证据2、收据两份，包括定金和中介费收据，证明原告履行合同相关的内容；证据3、光盘、录音证据，证明被告违约的情况。被告提交证据：证据1、2015年4月23日签订的居间合同及附加条款，证明：1、原被告签订居间合同的时间是2015年4月23日。2、买方给的定金是4万元，约定买方在10月30日前办理过户手续，同时在附加条款中约定，买方于9月15日前协助卖方还清贷款，如买方违约，定金不退。3、卖方于2015年5月1日起将房屋借用给买方，如最终未成交，由买方支付房屋租金，同时在附加条款中第二条约定，如卖方违约，卖方仅双倍返还定金，清贷款项原数返还，第四条约定，买方在借用房屋期间，不得破坏房屋结构，如买方损毁房屋，需参照房屋租赁合同赔偿。4、在附加条款中约定，买卖双方任一方不按预定日期办理过户，由过错方向对方支付逾期违约金每日千分之一。证据2、收据二张，证明卖方收取买方定金4万元，同时交付房屋中介费4500元。证据3、钥匙收条，证明卖方将房屋钥匙等交于中介，并由中介转交借给买方。证据4、2015年9月16日签订的居间合同，证明9月16日买方依照4月23日签订的居间合同的约定，给付卖方7万元清贷款，为了体现已给付款项，双方重新签订居间合同，合同内容与前一份一致。证据5、中介证词，证明中介天津全顺房地产信息咨询有限公司销售经理李克思证明，双方均认可虽买方支付给卖方11万元，但其中仅4万元为定金，余款7万元为清贷款项，之所以在9月16日合同中定金一项写为11万元，只是为简化交易手续，节省交易时间。证据6、卖方孙颖与买方韩冰间的微信联系记录截屏，证明买方于10月2日微信告知卖方想在十一假期期间安装坐便，但卖方没有同意。证据7、买方私自安装各类设施的照片（摄于10月8日），证明买方未经卖方许可的自私自安装坐便、热水器、电灯等设施并在墙体打眼等。证据8、卖方孙颖与中介的微信联系记录截屏，证明卖方要求中介向买方传达要求买方清理私人物品，返还房屋钥匙。证据9、买方清走私人物品后，致使房屋受破坏的照片（摄于10月15日），证明买方破坏房屋，违约在先。证据10、10月30日等待原告办理过户手续的视频三段，证明卖方按照合同约定于10月30日应中介要求到房管局等待买方共同办理过户手续，但买方直至17：00房管局下班，一直未到场，其存在严重违约行为。证据11、解除合同通知书，证明因买方未按约定时间办理过户手续，同时也以实际行为表明其不再继续履行合同，故卖方于11月2日向买方发出解除合同通知书，要求卖方尽快归还房屋钥匙、煤水电卡、本等物品并承担相应的责任。证据12、快递单、快递员通话视频、运单追踪网页截屏，证明卖方通过快递的方式向买方送达解除合同通知书，快递送至买方本人但买方拒收。证据13，应原告要求补充提交中介证词，证明买方于2015年10月11日通过中介与卖方达成了以123.5万元成交的协议，并约定于10月14日到太阳城麦当劳重新签订合同，但卖方与中介按约定时间到达约定地点后，买方最终并未出现，并拒绝接听中介的联系电话，以实际行为表明其不再继续履行合同。第三人提供证据：证据1、房产证，证明该房屋是第三人张楠所有；证据2、房屋买卖置换合同（与中介签订），证明房屋交易的情况；证据3、其他房屋交易的材料（包括中介费收据、评估代办费收据、银行贷款抵押合同等），证明房屋的交易情况。被告对于原告提供的证据1，真实性没有异议，但认为原告只出示了原被告及中介在2015年9月16日签订的第二份居间合同，与事实是不符的，根据被告出示的证据1的证明目的，现在原告仅提及第二份合同，而故意隐瞒第一份合同，明显与事实不符，也不是三方在签订第二份合同时的真实意思表示。对原告提供的证据2，认为真实性没有异议，证明目的不予认可，原告仅出示了11万元的收据，与事实不符，根据被告出示的证据2，真实情况是原告在4月23日签订的第一份合同后给付被告4万元定金，并由中介开具收据，后于9月16日原告依照第一份合同的约定给付被告7万元的协助清贷款后，为简化手续节省时间，中介收回了4万元的收据，重新开具了11万元的收据，项目写的是定金，同时三方签订的第二份合同，11万元其实有7万元是清贷款，原告支付中介费9000元没有异议，同时被告也支付中介4500元中介费。证据3、录音证据，三段通话真实性没有异议，是原告与被告代理人及中介李克思的通话，但是原告是断章取义，依据法律规定单纯的视听资料在无没有其他证据相辅证的情况下不能作为事实证据，被告提交的证据有明显的断章取义、截取、不完整，且没有其他证据佐证，因为不能以录音认定被告存在提价事实。原告提交的第三段录音证据在韩冰的对话中,“当时谁也没有料到我也让涨，我立刻就给加钱，23万……”，这段韩冰的原话再次印证了买方在破坏卖方房屋的情况下主动提出涨价的事实。原告对被告的证据1，真实性认可，根据合同的附加条款上约定了还贷后要重新签订买卖合同，原告认为这份4月23日的合同附加条款以及定金收据，已经被2015年9月16日的合同以及定金收据所替代，双方已经重新签订了合同，根据双方的约定和行为，一处房屋的买卖只能存在一份合同，不能存在多处合同，而且原件（包括合同、附加协议、收条、定金收据）都有撕毁后又重新粘贴的痕迹，所以原告认为这份合同从法律上不存在了，认为虽然之前存在过，但是现在已经失效了，已经被新的合同替代了。对证据2，真实性认可，但是已经被新的合同替代了，也有撕毁的痕迹，认可中介费被告交过4500元。对证据3，意见同上。对证据4，没有异议。对证据5，真实性不认可，证明目的不认可，因为双方按照原来之前的约定重新签定合同，合同内容上明确记载定金11万元，收条上定金也是11万元，是在认可的基础上在合同上签字的，11万对方也收到了，合同内容也明确约定11万元作为定金，对方也签字了。证言真实性不认可，因为证明的不是客观事实，而是对方的主观想法，定金已经收了，也认可了定金11万元，现在说11万元不是定金这不是客观事实；对证据6、7、8、9，真实性没有异议，但是恰恰证明了被告毁约，要收回已经交付使用的房屋，根据合同（9月16日）第五条第一款的约定，被告应于2015年5月1日将房屋交给乙方使用，根据这个条款，被告在未经韩冰同意的情况下私自进入到其生活区域当中进行拍照。对证据10，视频不能达成其证明目的，不是证明是原告违约，第一，按照时间顺序来讲，应该是被告违约在先，因此合同是在2015年9月16日签订的，并且原告已经按照合同约定的内容履行了交付定金11万元及中介费9000元的合同义务，原告于9月底筹齐首付款并通知被告方收款，并办理过户手续时，得知被告拒绝收款并毁约，又从居间方处得知，被告预将房价抬高至125万元，才愿意继续履行合同，以上的情况有原告韩冰与被告丈夫李姜通话记录为证。在通话记录中，李姜表明房价有涨到130万的，有涨到140万元，因为双方之前签过协议，所以这个房子宁愿便宜点卖125万元，最后说如果你愿意买就125万元。和中介通话的录音，主要意思也是房主有自己的想法，最后妥协到125万元，已经是房主的最大极限了，没有其他商量了。10月9日通话录音，是因为被告坚决的违约，所以原告于10月15日向法院提起诉讼，并要求对他的房产进行保全措施。基于以上，是被告违约在先。第二，通过看被告的播放的三段视频，并不能证明是原告违约，并且因为被告之前多次抬高房价，到房管局的视频并不能证明被告是按照双方已经定好的合同进行履行。第三，刚才播放的第二段视频当中，中介人员和韩冰通话时提到，说房子涨到125万元你不是已经同意了吗，而合同中约定的价格是97万元。证明被告在房管局签合同是想以125万元的价格并非合同约定的价格签订。证据的真实性由法院审查，该方无法确定。第四、认为对方的到房管局的单方录像，并非依约过户，而是怕承担责任制造的假象，1、原告已于2015年10月15日起诉到法院解决，对方对此应当知晓。2、他在视频中介的李克思的话是这样的“比如说你要是说咱们不买了，咱们之前房主说后期跟你研究一下，市场涨价了，跟你商量一下涨点价，你不是说123.5万元的话你已经同意了吗。”证明是卖方违约，合同约定的97万元的基础上要涨价，并且这个也和原告之前提供的三份录音证据相互呼应，3、针对123.5万元，是卖方违约以后单方提出的涨价，买方并不认可，并且依照9月16日合同第十条第一款的约定，任何一方要变更合同条款，需书面通知对方，经协商同意后，双方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。从上面这两点可以看出双方就123.5万元并没有达成一致，也可以看出，卖方违约的事实存在。对证据11，首先因为卖方违约，所以违约方不享有合同解除权，无权提出该通知，其次根据9月16日补充协议（9月16日合同第十四条补充条款中约定的第四项）的约定，逾期超过三个月甲方（被告）有权提出解除合同，意思是任意一方，写“甲方”属于笔误。该通知也没有收到，真实性不认可。对证据12，意见同上。对证据13，因为该证据不具有真实性，认为该中介做伪证。原告对第三人提供的证据1、真实性认可，合法性不认可，依据法律规定张楠不应该取得房屋的所有权，因为从合同的签订、履行以至于过户都存在严重的瑕疵，房产证应该依法撤销，2016年1月26日双方在房管局办理过户申请的同时，卖方孙颖已经知道房子被诉讼、被保全，依然与第三人进行过户手续；证据2、真实性不完全认可，在合同中没有中介的盖章也没有中介经手人的签字和签订的日期，也没有履行日期，没有买卖双方的联系电话，并且也没有约定双方签署房管局的协议的日期，首付款的日期和数额，所以合同的真实性无法确定；该合同约定的价格也不是实际的成交价格，实际的成交价格刚才第三人说还有7万元；证据3、中介费收据真实性无法确认，不能确认是谁交付的，没有缴款人的姓名，也没有与中介对应的合同的编号，无法确认真实性；评估代办费的收据，也是没有缴款人姓名、合同编号，正常的话应该有中介的盖章和经手人的签字，现在第三人的每份证据都欠缺相关的信息，所以不能确认是否是正确途径形成的。对于张楠提供的银行贷款抵押合同无异议。被告对于第三人提供的全部证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。反诉原告与反诉被告的证据和质证意见与本诉时一致。经原告申请，本院向天津市国土资源和房屋管理局调取了诉争房屋档案，根据该档案显示，诉争房屋已于2016年2月5日登记至第三人张楠名下，被告系与第三人于2015年12月30日签订《天津市房产买卖协议》，协议约定的房屋价款为1330000元。各方当事人对于法院依职权调取的证据均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为甲方、原告为乙方，双方于2015年4月23日在天津全顺房地产信息咨询有限公司居间下，签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定房屋价款为97万元，其中定金4万元，原告作为买方，应于2015年10月30日前筹齐首付款并办理贷款及过户手续，并于2015年9月15日协助被告还清贷款余额。被告同意原告在不改变房屋现有状态的前提下，短期使用房屋。合同的补充条款约定：1、乙方实际看房，认可该房屋现状，2、甲方保证该房屋无欠费无纠纷，3、经甲乙双方协商，如在交易过程中产生20%税费约6万8千元，乙方承担5万元，甲方承担1.8万元整，如税费超出20%，双方协商；4、如该房屋没有实际成交，乙方应从2015年5月1日支付该房屋租金至乙方协助甲方办理还贷手续，若该房屋正式成交，甲方不收取乙方任何租金，甲乙双方协商，若没有实际成交，租金按每月1200元算，其他约定见附加条款。2015年4月24日，双方签订上述合同的附加条款，条款约定，1、由于房屋已过五年，根据国家政策应免除营业税或个人所得税，如本合同交易中存在营业税或个所税，双方协商解决，若不能达成意见一致，双方免责解除合同，退还原数定金，中介退还中介费。2、若乙方违约，自违约之日起十日内，双倍返还定金，原数返还已付购房款；3、甲方不按约定日期办理过户或交付房屋，乙方不按约定日期给付约定房款，均向对方支付预期违约金每日千分之一，逾期超过两个月，对方有权解除合同，如乙方逾期违约，所付款归甲方，甲方违约，双倍返还所有乙方已付款。4、乙方不得破坏该房屋结构，如乙方损坏乙方参照房屋租赁合同修复赔偿；5、经甲乙双方协商，于2015年9月15日乙方协助甲方还清贷款余额；6、还贷后重新订一份买卖合同；7、该房屋成交价格包括地下车库一个车位。上述合同签订后，原告支付了被告定金4万元，被告将房屋钥匙等交给中介，由中介转交借用给原告，同时被告支付中介费4500元。2015年9月16日，被告为甲方、原告为乙方，在天津全顺房地产信息咨询有限公司居间下，再次签订《房屋买卖居间合同》。合同约定的定金为11万元。合同约定，原告购买现时为被告所有的、位于空港经济区规划路与××交口南侧××科××里程花园16-1-501的房屋。房屋建筑面积为87.53平方米，价款为97万元。合同约定，乙方于本合同签订之日支付给甲方定金人民币11万元，原告需在2015年10月30日前筹齐首付款并办理贷款及过户手续。被告须在2015年5月1日前将该房屋交予原告使用。合同亦约定，本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知其他方，并征得对方的同意后，在约定的时限内签订补充协议。该合同补充条款约定：1、乙方实际看房，认可该房屋现状，甲方保证该房屋无欠费无纠纷，2、定金计算入房款内；3、如乙方逾期违约，所付定金房款归甲方，甲方违约自违约之日起十日内返还定金，并双倍赔偿所有乙方已付定金房款作为赔偿金。4、甲方不按约定日期办理过户或交付房屋，乙方不按约定日期给付首付，不立即申请购房贷款，均向对方支付预期违约金计日千分之一，逾期超过三个月，甲方有权提出解除合同、五、双方交易税金由乙方承担；6、双方交易税由乙方承担；7、该房屋成交价格包含地下车位一个。合同第十条第2款约定，甲乙双方有下列情形之一的属于违约：（1）无故违反本合同相关约定事宜或擅自解除合同的；（2）相互与他人串通，损害其他方利益的；（3）未按时办理该房屋各项买卖手续或未及时提供真实、合法、有效相关房产证件、文件、合同、身份证件等，致使居间方无法完成居间任务的上述合同签订后，原告向被告支付7万元。原告提供了被告为其出具的定金收条，其上显示原告于2015年9月16日向被告交付了定金11万元。被告陈述其中有7万元系原告给被告平贷使用，并非定金，但为简化手续节省时间，将7万元亦写为定金。原告对此不予认可，认为11万元均为定金。原告提供了三份录音证据，证实被告在2015年10月初，由于房屋价格上涨的原因，向原告提出涨价。之后双方未就价格达成补充协议。2015年10月中旬，被告更换了诉争房屋门锁，2015年10月30日，被告及房屋中介在房管局等待原告签订正式房屋买卖合同，从被告提供的视频证明，原告未依约到场，被告遂与2015年11月2日向原告邮寄了解除合同通知书，要求原告归还房屋钥匙、煤水电卡等物品并承担相应责任，该邮件被原告拒收。另查明，被告与第三人经天津大商房地产信息咨询有限公司居间，签订了房屋买卖置换合同，置换合同上未载明签订日期。后双方于2015年12月30日签订正式商品房合同，合同约定价款为133万元，但双方陈述，实际价款为140万元，其中车位费7万元通过现金支付，133万元房款通过首付加银行贷款的方式支付，2016年1月26日，被告向房管部门提出了房屋产权转移登记申请，2016年2月5日，诉争房屋产权人变更为第三人张楠。本院认为，反诉原告向本院提出申请撤回反诉的请求，经审查，其申请符合法律规定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十八条、第二百三十九条之规定，本院予以准许本案中，原被告先后签订两份《房屋买卖居间合同》，后合同对于前合同包括定金数额在内的主要条款进行了修改，应视为双方就房屋买卖事宜达成了新的合意，旧合同已被新合同所取代，双方应按照2015年9月16日签订的合同进行履行。双方约定的定金数额，也应结合原告提供的收条等证据，以后合同载明的11万元为准。原被告双方于2015年9月16日签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应视为双方已成立了房屋买卖合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故双方当事人均应按照上述合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点之一为原被告孰为违约方。原告主张被告因毁约涨价和转卖房屋而违约，被告主张原告因未经被告许可擅自改装房屋及未在约定时间办理房屋过户手续而违约。根据原告提供的、被告认可其真实性的录音证据显示，被告在2015年10月初因市场行情原因欲对房屋进行涨价的事实确凿。依据双方合同第十条第2款第（1）项之约定及《中华人民共和国合同法》第八条之规定，被告无故违反本合同相关约定事宜已构成违约。至于被告陈述的原告实施房屋改动行为，按照双方合同约定，被告已将房屋钥匙交予原告并允许其提前入住，原告的房屋改动行为系考虑房屋买卖继续履行的合理期待，并不构成违约。被告陈述的原告未在2015年10月30日依约与被告履行过户手续的行为，系被告提价在先所致。同时，原告已于2015年10月15日向本院提起诉讼，原告未按时办理过户手续的行为发生在被告违约之后，不应认定为违约。被告在此种情况下单方与原告解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，其解除行为不产生法律效力。综上，对于被告的抗辩理由，本院不予采信，应认定被告为合同违约方。本案争议焦点之二为双方合同能否继续履行。本案中，原、被告尚未至房地产行政主管部门签订《天津市房产买卖协议》，被告即明确拒绝继续履行双方居间合同，并将房屋转卖他人，双方合同目的已无法实现，合同已不具备客观履行的条件。因现诉争房屋的所有权已转移至第三人，原告遂请求确认第三人与被告签订的房屋买卖合同无效。根据被告及第三人提供的证据，双方系通过案外中介居间签订了房屋买卖合同，合同系双方真实意思表示，合同约定的房屋价格符合市场行情，且第三人通过银行首付款加贷款的方式还款，交付中介费等各项手续齐全，原告欲证实被告与第三人之间合同无效的证据不足。同时，第三人为取得该房屋时支付了合理的对价，且已办理了产权过户登记，且已依法取得了诉争房屋的所有权，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件。综上，本院无法认定被告与第三人的房屋买卖合同无效，故对于原告第二项诉讼请求，本院无法支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，原告的第一项诉讼请求，因在法律及事实上已无法履行，原告仅能主张合同无法履行产生的损害赔偿。现经本院多次释明，原告仍拒绝变更诉讼请求，故对于原告继续履行合同的第一项诉讼请求，本院亦无法支持。综上，经本院功能区审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十八条、第二百三十九条之规定，判决如下：驳回原告韩冰的全部诉讼请求。案件受理费收取为80元，由原告韩冰负担。反诉案件受理费828元，由反诉原告孙颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  石攀清代理审判员  杨 婧人民陪审员  张金明二〇一七年六月二十二日书 记 员  王增艳附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十条第一款当事人一方不履行非金钱务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……2、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十五条第一款宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十八条当事人申请撤诉或者依法可以按撤诉处理的案件，如果当事人有违反法律的行为需要依法处理的，人民法院可以不准许撤诉或者不按撤诉处理。法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许。第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。