浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第246号
上诉人（原审原告）温州东方物业管理有限公司。
法定代表人：程金弟。
委托代理人：江丁库、吴建胜。
被上诉人（原审被告）王少华。
委托代理人：王少欧。
上诉人温州东方物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4010号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人并经合议庭评议，现本案已审理终结。
原判认定，被告于2002年7月份开始入住东方花苑A幢701室（建筑面积为182.02平方米），浙江东方集团物业管理有限公司于被告入住前就已经开始为东方花苑提供物业服务。2004年，浙江东方集团物业管理有限公司经重组改制为温州东方物业管理有限公司（即本案原告）。2004年1月1日，原告与东方花苑业主委员会签订物业服务合同1份，双方约定：原告向东方花苑全体业主与物业使用人提供物业服务；原告应当对房屋建筑公共部位（包括：屋顶、外墙面、走廊通道等）进行维修、养护与管理；原告按每月每平方米0.8元的标准向高层公寓住宅�业主或物业使用人收取物业服务费，按每月每平方米2元的标准向非住宅的业主或物业使用人收取物业服务费；合同期限为1年，自2004年1月1日起至2004年12月31日止。此外，双方还在作为合同附件的补充协议中约定：非住宅业主或物业使用人的电梯电费为每月100元，住宅业主或物业使用人的电梯电费为每月30元。双方于2005年1月1日与2006年1月1日又分别续签了物业服务合同，将合同期限延续至2008年7月30日。在原告向东方花苑提供物业服务期间，存在被告所住的楼层通道被人设置广告牌，堆放杂物，墙面的污垢长期没有清洗，大厦的花坛被堆放垃圾以及紧靠大厦外墙边缘的公共部位被人堆放杂物的现象。为此，被告认为原告没有履行应尽的合同义务，并拒绝缴纳2003年1月至2008年6月期间的物业服务费与2002年11月至2008年6月期间的电梯电费。原告经多次催讨未果，遂诉至原审�院。
原判认为，根据物业服务合同的约定，原告具有保持房屋共用部位清洁卫生，收集并清除垃圾的义务（以下简称卫生义务）。因此，保持通道墙面清洁是被告应当履行合同义务。虽然，东方花苑部分住宅被用于商业办公导致往来人员增加，从而增加了清洁卫生工伤的难度与履行义务的成本。但是，原告也已经相应地对该部分住宅的物业使用人按非住宅业主的标准收取了较高的物业服务费，因此，原告认为住宅商用导致墙面清洁费用过高，依据现有的收费标准无需清理墙面污垢的理由不能成立，其履行卫生义务并不到位。并且，根据物业服务合同的约定：原告具有从维护广大业主的利益出发，对包括外墙面与走廊通道等部分在内的房屋建筑公共部位进行维修、养护与管理的义务（以下简称维修管理义务）。被告提供的证据能够证明存在其所住的7楼通道墙面存在被人设置广告牌，曾被人堆放杂物，过道墙面的污垢长期没有清除，大厦的花坛被堆放垃圾以及紧靠大厦外墙边缘的公共部位被人堆放杂物等现象，说明原告履行维修管理义务也不到位。因此，被告基于原告履行合同义务不到位而主张的原告不能按照合同约定的收费标准全额收取物业服务费的答辩理由成立，但考虑到原告存在履行了部分合同义务的事实，故酌情确定原告可依合同约定标准的70%向被告收取物业服务。鉴于被告对物业服务费的计算方案没有异议，故其应当向原告支付的物业服务费共计7109元（10156×70%≈7109）。东方花苑的住宅商用现象，在发生的当时并不违法，并且随着租赁合同的陆续到期，已经逐渐减少，而由此造成的人员往来增多，企业办公给住宅业主的日常造成的影响，以及电梯维修费用在各业主之间摊派不合理的问题，在目前应属于各业主间的内部矛盾应当由业主自治管理的机制解决，被告据此主张原告违约的答辩理由不能成立，故不予采纳。另外，虽然住宅商用的租户对电梯的使用率较高，但其已经按非住宅的标准承担电梯电费，因此，被告应当按补充协议约定的标准支付电梯电费2200元，原告据此提出的诉讼请求符合法律规定，故予以支持。由于原告履行物业服务义务并不到位，因此，被告拒绝支付物业服务费属于合理的抗辩行为，因而不构成违约，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求与法律规定不符，故不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告王少华在本判决生效之日向原告温州东方物业管理有限公司支付物业服务费7109元以及电梯电费2200元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。二、驳回原告温州东方物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费124元，减半收取62元，由原告温州东方物业管理有限公司与被告王少华各半负担。
宣判后，温州东方物业管理有限公司不服，上诉称，一、原判单独减少被上诉人应当缴纳的物业服务费违反公共利益，不符合法律规定，也违反了《物业服务合同》的约定。（一）本案属于物业服务合同纠纷，由物业服务公司与代表全体业主的业主委员会所签订的，在推定其合法有效的前提下，全体业主应当受其约束。（二）被上诉人单独以上诉人物业服务不符约定为由提出抗辩是否合理合法？（三）依据双方物业服务合同第十八条第8款约定，上诉人提供的物业服务正常情况下预留的利润就只有5%－10%左右，原审判决直接减少30%的物业服务费用，上诉人作为物业服务公司将如何生存？完全违�经济市场规律。（四）原判违背公共利益，应当予以撤销。二、原判认定事实有误。原审认定的“原告向东方花苑提供物业服务期间，存在被告所住楼层通道被人设置广告牌，堆放杂物，墙面的污垢长期没有清洗，大厦的花坛被堆放垃圾以及紧靠大厦外墙边缘的公共部位被人堆放杂物的现象”都与客观事实不符合。（一）上诉人与东方花苑业主委员会签订的物业服务合同就已标示该大厦为民商一体住宅，既然为商住楼，商住客户在楼道设置自己的企业门牌属正常现象，任何大厦都无法避免。（二）关于楼道堆放杂物、大厦花坛被堆放垃圾及紧靠大厦外墙边缘的公共部位被人堆放杂物等现象。上诉人试问：哪个物业服务公司敢承诺每分每秒保持地面或其他区域都是清洁的？上诉人是承诺定期定时清理，保持卫生，这一点近年来上诉人一直坚持履行合同义务，并无瑕�。业主存在乱扔垃圾等不文明行为，上诉人只能督促而不是可以完全控制的。本案被上诉人所提供的照片只是大厦瞬间的场景而非平常现象，无法证实物业服务不符合合同约定。（三）原判关于墙面的污垢长期没有清洗的认定是不负责任的。本案大厦墙面的不干净视觉现象不属可清洁范围，而属于墙体的老化现象。原审未进行实地调查核实，作出的法律认定是不负责任的。三、被上诉人应当支付违约滞纳金。综上，请求二审查明事实，依法撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人王少华答辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审，上诉人在二审举证期限内向本院提供如下证据材料：一、东方花苑业主委员会证明一份，以证明上诉人物业公司提供服务期间，业主的收费率分别为：2003年96.37%、2004年96.31%、2005年94.82%、2006年89.4%、2007年81.01%、2008年上半年75.48%，证明绝大部分业主已按合同约定及时缴纳物业管理服务费。上诉人并称大部分业主对上诉人的服务质量还是满意的。二、温州市物业管理委托合同书一份，证明业主委员会代表全体业主与上诉人续签物业服务合同，服务管理质量得到绝大部分业主的认可，服务内容是符合合同约定的，原审法院认定事实错误。该合同所示，上诉人的利润只有管理费的5%－10%。这样的判决不是减少上诉人利润，而是在上诉人零利润的基础上再行赔偿。被上诉人代理人质证后认为，对上述二份新证据的证明对象等都没有异议。本院认为，上诉人向本院提供上述二份证据材料，双方当事人对证明对象均无异议，本院依法予以确认。
经审理查明，除了被上诉人居住的楼层通道、大厦花坛及有关公共部分有无经常堆放杂物或垃圾等事实双方尚有争议之外，其余事实与原判认定的事实基本相符。本案经本院多次主持调解，双方最终未能达成一致意见。以上由当事人陈述和一、二审确认的证据所证明。
本院认为，本案二审争议焦点问题为原判按七折计收被上诉人拖欠的物业管理服务费是否正确。首先，上诉人与东方花苑业主委员会所签的物业服务合同，权利义务关系明确，对全体业主有法律约束力。合同约定的物业服务计费标准，系由政府有关文件许可的范围内由当事人自愿达成协议，而不是经营者自行定价。其收费相关事宜早在2002年4月1日即由温州市发展计划委员会发文确定。第二，该合同第二十条第（一）款还明确约定“物业管理综合服务费利润率原则为5％至10％”。另从合同第十八条第（八）款约定的内容来看，上诉人提供的物业服务在正常情况下预留利润应在5％至10％左右。第三，本案虽能认定该小区某楼层与大厦�坛等共同部分当时曾有杂物或垃圾堆放等等现象，但尚不能确定于2003年1月至2008年6月期间常常发生上述情况，也不能确认上诉人物业公司未按约履行合同有关条款。第四，从东方花苑业主委员会出具的证明得知，2003年至2008年上半年，该住宅小区物业服务收费率在75.48％至96.37％之间，该数据反映了多数业主是能主动交纳物业服务费的。但业主拖欠物业服务费的现象亦不同程度地存在，也间接地反映出上诉人物业管理服务方面的问题。但上诉人在近年来已着力改善服务质量，对此，被上诉人在一审庭审中亦是认可的。综上分析，上诉人主张被上诉人支付拖欠物业服务费10156元，理由正当，应予支持。原判酌情依合同约定标准的70％由上诉人向被上诉人计收物业服务费，由于依据不足，本院应予纠正。关于滞纳金问题，鉴于上诉人的服务也存在不足之处，现上诉人在二�表示不要求被上诉人支付滞纳金，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4010号民事判决第二项以及受理费负担部分；
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4010号民事判决第一项；
三、王少华在本判决生效之日向温州东方物业管理有限公司支付物业服务费10156元以及电梯电费2200元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审受理费124元，由上诉人温州东方物业管理有限公司负担100元，由王少华负担24元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇〇九年六月十二日
代书 记员 姜 益