广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1971号
上诉人（原审原告）：深圳市吉祥腾达科技有限公司。
法定代表人：全登平，总经理。
委托代理人：邬建军，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人：陈�资，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市新柯成实业有限公司。
法定代表人：陈琴仙，董事长。
委托代理人：鲁潮，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：王红云，广东广和律师事务所律师。
上诉人深圳市吉祥腾达科技有限公司（以下简称吉祥腾达公司）因与被上诉人深圳市新柯成实业有限公司（以下简称新柯成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第396号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年12月17日，吉祥腾达公司、新柯成公司签订《厂房租赁合同》，约定新柯成公司将位于深圳市石岩街道水田社区石龙仔路某号的新柯成工业园某栋（整栋共六层）厂房及其配套宿舍、食堂共计16，305平方米出租给吉祥腾达公司使用；其中厂房面积12，562平方米（含分摊公共面积300平方米），宿舍面积3，093平方米（76间×40.7平方米），食堂面积650平方米；上述房产权利人为新柯成公司，权利证书或证明其产权的其他有效证件名称及号码为深规建检BA-2008-0176号（附报建手续）；租赁期限自2008年12月20日起至2013年12月20日止，免租装修期为90天，从2009年3月20号开始计算租金，交房时间为2008年12月20日；每月租金为人民币163，050元。另，吉祥腾达公司、新柯成公司在庭审中确认上述合同中约定的食堂，实际上是房产证中的宿舍的一部分。
2009年4月13日，深圳市新柯成实业有限公司宝安物业管理处（甲方）与吉祥腾达公司（乙方）签订《租房协议》，约定吉祥腾达公司从2009年3月20日起至2013年12月20日止，除原合同宿舍楼宿舍76间外，多增加的36间宿舍，出租给吉祥腾达公司作为宿舍，单价为人民币407元／间，�计金额为人民币14，652元；吉祥腾达公司每月五日前缴纳房租，房租为每月人民币14，652元，逾期甲方每天加收千分之五的滞纳金。
2010年3月17日，深圳市新柯成实业有限公司宝安物业管理处（甲方）与吉祥腾达公司（乙方）签订《租房协议》，约定甲方从2010年3月19日起至2013年12月20日止，将宿舍楼宿舍414、415、421、422出租给吉祥腾达公司作为宿舍，单价为人民币407元／间，合计金额为每月人民币1，628元；吉祥腾达公司每月十日前交纳房租，房租每月为人民币1，628元，逾期甲方每天加收千分之五的滞纳金。
2010年3月25日，深圳市新柯成实业有限公司宝安物业管理处（甲方）与吉祥腾达公司（乙方）签订《租房协议》，约定甲方从2010年4月1日起至2013年12月20日止，将宿舍楼宿舍714、715、721、722出租给吉祥腾达公司作为宿舍，单价为人民币407元／间，合计金额为人民币1，628元；吉祥腾达公司每月五日前缴纳房租，房租为每月人民币1，628元，逾期甲方每天加收千分之五的滞纳金。
2010年5月20日，深圳市新柯成实业有限公司宝安物业管理处（甲方）与吉祥腾达公司（乙方）签订《租房协议》，约定甲方从2010年5月20日起至2013年12月20日止，将宿舍楼宿舍512、513、519、520出租给吉祥腾达公司作为宿舍，单价为人民币407元／间，合计金额为每月人民币1，628元；吉祥腾达公司每月五日前交纳房租，房租每月为人民币1，628元，逾期甲方每天加收千分之五的滞纳金。该份协议中又注明：经双方友好协商，租金从2010年6月1日开始计租，2010年5月20日至5月31日期间免费提供给吉祥腾达公司使用。
2012年9月13日，经产权登记部门核准，新柯成公司将其所有的深圳市宝安区石岩街道石龙仔路东侧的厂房A栋、厂房B栋以及宿舍转移登记至和瑞鑫贸易（深圳）有限公司（以下简称和瑞鑫公司）名下，转移方式为作价入股，房产证号为50005432**。新柯成公司主张作价入股的金额为人民币43，334，994元。产权证附记中载明：新柯成公司将该房地产作价入股至和瑞鑫公司，原房产证（5000401220）证书附记中记载“1、该权利人于2004年12月23日根据（2005）韶中法民二初字第1-2号《民事裁定书》及（2005）韶中法民二初字第1号之2《协助执行通知书》取得本宗地土地使用权；2、本宗地土地用途为工业用地，土地性质为商品性，用地登记价款为人民币2，646，392元；3、该宗地依法转让的，必须整体转让，不得分割转让”。
2013年1月1日，新柯成公司和和瑞鑫公司共同向吉祥腾达公司法定代表人全登平发出《关于转让房产等资产涉及合同转让事宜的同意函》，向吉祥腾达公司告知：新柯成公司已经将其名下位于宝安区石岩街道石龙仔路东侧厂房的产权转让给和瑞鑫公司，并已办理完成产权变更手续，其中涉及吉祥腾达公司与新柯成公司于2012年12月31日前已经签订并执行的《房屋租赁合同》，为保证合同的顺利执行，特请吉祥腾达公司同意：自2013年1月1日起，新柯成公司将其与吉祥腾达公司签订的有关合同项下的权利和义务转让给和瑞鑫公司，转让后的合同缔约主体由新柯成公司变更为和瑞鑫公司。吉祥腾达公司法定代表人全登平于2013年1月8日在上述同意函下方“本公司兹同意上述函件所述之合同转让事宜”处签字。
2013年3月13日，和瑞鑫公司（甲方）和吉祥腾达公司（乙方）签订《租房协议》，约定和瑞鑫公司从2013年3月12日起至2013年12月20日止，将宿舍楼宿舍623-628（6间）出租给吉祥腾达公司作为宿舍，单价为人民币430元／间，合计金额为每月人民币2，580元；吉祥腾达公司每月十日前交纳房租，房�每月为人民币2，580元，逾期和瑞鑫公司每天加收千分之五的滞纳金。
吉祥腾达公司主张因新柯成公司转让涉案房产时，未通知吉祥腾达公司行使优先购买权，给吉祥腾达公司造成损失，故吉祥腾达公司于2014年2月20日诉至原审法院，请求新柯成公司向其赔偿损失人民币10，000，000元。吉祥腾达公司在庭审中明确其主张的损失人民币10，000，000元的计算方法为，其2014年2月20日起诉时涉案工业园的市场价减去涉案工业园的转让成交价。
另查，1、深圳市新柯成实业有限公司宝安物业管理处为新柯成公司依法设立的分支机构。2、吉祥腾达公司、新柯成公司在庭审中确认，吉祥腾达公司向新柯成公司承租的涉案厂房及面积为：厂房A栋（面积12，562平方米）、宿舍124间（面积为5，046.58平方米），食堂650平方米。产权信息查询表中载明深圳市宝安区石岩街道石龙仔路东侧的厂�A栋、厂房B栋、以及宿舍的面积分别为12，263.33平方米、4，578.81平方米、6，852.18平方米。3、新柯成公司主张其于2010年8月5日曾以传真的方式向吉祥腾达公司发出《通知》，告知吉祥腾达公司涉案房产将于近期出售，如吉祥腾达公司主张优先购买权应当于2010年8月8日之前提出书面申请，逾期视为自动放弃，但新柯成公司仅持有上述《通知》的复印件。吉祥腾达公司对新柯成公司的该份《通知》的真实性不予认可，吉祥腾达公司称其从未收到过上述通知。
吉祥腾达公司的原审诉讼请求为：1、新柯成公司赔偿吉祥腾达公司损失人民币10，000，000元；2、新柯成公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述规定可�，承租人享有优先购买权的前提是出租人出卖租赁房屋。本案中，新柯成公司以和瑞鑫公司的股东身份，将深圳市宝安区石岩街道石龙仔路东侧的厂房A栋、厂房B栋以及宿舍，作为可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产进行作价出资，并在作价出资后，依法办理了转让登记，即涉案房产转移登记至和瑞鑫公司名下的转移方式为作价入股，而并非因新柯成公司的出卖行为，和瑞鑫公司并非以支付对价的方式向新柯成公司购买而取得了涉案房产的所有权，故吉祥腾达公司不应因新柯成公司的作价入股行为而享有优先购买权。另，吉祥腾达公司法定代表人已经于2013年1月8日明确表示同意新柯成公司将租赁合同项下的权利义务转让给和瑞鑫公司，并于2013年3月13日将和瑞鑫公司作为出租人与其签订了租房协议。综上，吉祥腾达公司主张新柯成公司未通知其行使优先购买权，要求新柯成公司赔偿因此给吉祥腾达公司造成的损失人民币10，000，000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，《中华人民共和国公司法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回吉祥腾达公司的诉讼请求。本案受理费人民币81，800元，由吉祥腾达公司承担，受理费吉祥腾达公司已预交。
吉祥腾达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判新柯成公司赔偿吉祥腾达公司损失人民币10000000元；2、本案一审、二审诉讼费均由新柯成公司承担。事实和理由：一、新柯成公司将涉案房产转移登记至和瑞鑫贸易（深圳）有限公司（简称“和瑞鑫公司”）名下，即意味着涉案房产的所有权人发生了变更，这种变更并非因继承、赠与或变更企业名称等产生，其实质就是一种出卖行为。新柯成公司与和瑞鑫公司通过作价入股，实现了交易的目的，双方都是支付了对价的。和瑞鑫公司支付的对价是其公司75%的股权，而新柯成公司支付的对价是涉案房产的所有权。因此，原审法院判决认为作价入股非出卖行为是错误的，认为和瑞鑫公司没有支付对价与事实不符，依法应予以改判。二、新柯成公司没有履行通知吉祥腾达公司行使优先购买权的义务，损害吉祥腾达公司优先购买权已成既定事实，原审判决认定事实错误。根据深圳市房地产权登记中心的《产权信息查询单》显示，新柯成公司于2012年9月13日已将涉案房产转移变更登记至和瑞鑫公司名下，获得了和瑞鑫公司75%的股权。而新柯成公司是在2013年1月1日向吉祥腾达公司发出《关于转让房产等资产设计合同转让事宜的同意函》的，这充分说明，新柯成公司在将涉案房产转让给和瑞鑫公司之前，并没有履行通知吉祥腾达公司行使优先购买权的义务。《关于转让房产等资产设计合同转让事宜的同意函》也仅仅陈述了租赁合同主体变更的内容，并没有提及涉案房产转让事宜，也没有通知吉祥腾达公司享有优先购买权的权利，更没有明确表明吉祥腾达公司放弃优先购买权。吉祥腾达公司签署该同意函，仅仅是吉祥腾达公司在被动知悉涉案房产被出卖、优先购买权被侵害以及避免损失进一步扩大的情况下签署的。2013年3月13日，吉祥腾达公司与和瑞鑫公司签订租房协议，这也是吉祥腾达公司为避免损失进一步扩大的无奈之举，不能否认新柯成公司损害吉祥腾达公司法律赋予的承租人优先购买权的事实。
被上诉人新柯成公司答辩称，一、原审法院认定涉案房产转移过户非“出卖”行为事实清楚。二、新柯成公司将涉案房产过�至和瑞鑫公司名下的行为并非《合同法》所规定的出卖行为，因此新柯成公司无需履行通知义务，吉祥腾达公司也不享有优先购买权。三、新柯成公司将《厂方租赁合同》及《租房协议》项下的权利与义务转让给和瑞鑫公司已取得吉祥腾达公司的书面同意，新柯成公司无任何违约行为。四、即便如吉祥腾达公司辩称其享有优先购买权，也因其未在法律规定期限内行使而丧失，吉祥腾达公司因此无需承担任何赔偿责任。五、根据《房屋登记办法》第32条以及建设部第96号令《城市房地产转让管理规定》第3条可以看出，房地产的买卖行为与房屋出资行为是并列的，双方都是房屋转让行为的一种。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的主要�点在于：新柯成公司将深圳市宝安区石岩街道石龙仔路东侧的厂房A栋、厂房B栋以及宿舍，作为其入股和瑞鑫公司的出资，依法登记至和瑞鑫公司名下的行为是否属于《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的“出卖”房屋的行为。
根据《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……（六）以房屋出资入股；……。”及《城市房地产转让管理规定》第三条规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；……”，以房地产作价入股的行为，属于与“买卖”并行的房地产�让行为，系房地产转让行为的一种，而非“买卖”行为的一种。因此，吉祥腾达公司就涉案房产享有承租人优先购买权的前提并不存在，吉祥腾达公司以新柯成公司侵犯其优先购买权为由，要求新柯成公司赔偿因此给吉祥腾达公司造成的损失人民币10000000元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费81800元，由深圳市吉祥腾达科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月十六日
书 记 员 邹俊辉