上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1711号
原告上海新计实业有限公司。
法定代表人周赤忠。
委托代理人洪国颖，上海市申华律师事务所律师。
被告上海源楚快餐店。
投资人冶者么录。
委托代理人冶生林。
原告上海新计实业有限公司诉被告上海源楚快餐店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海新计实业有限公司的委托代理人洪国颖，被告上海源楚快餐店的委托代理人冶生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新计实业有限公司诉称，2012年4月26日，原、被告签订《房屋租赁协议》，由被告承租原告管理的本市南京西路XXX号1号楼底层朝东158平方米房屋作为经营之用，租赁期限自2012年4月28日起至2014年4月27日止，月租金人民币（以下币种均为人民币）21，626.25元，被告应在每月使用前15日支付给原告。但被告自2013年11月起开始拖欠租金，水电费也没有支付。原告催讨无着，只得诉至法院要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告立即腾退本市南京西路XXX号1号楼底层朝东房屋；3、被告支付拖欠的租金86，505元；4、被告支付违约金32，433元；5、被告支付拖欠的水电费14，809.52元。
被告上海源楚快餐店辩称，店铺是被告从他人手上转让过来的，支付了很多转让费，当时原告答应会和被告续签合同。后来因为原告没有和被告续签合同，故被告没有支付2013年11月28日起的租金。现被告不同意终止合同，要求继续租赁，愿意支付拖欠的租金及水电费，违约金则不同意支付。
经审理查明，本市南京西路XXX号1全幢，建筑面积10，015平方米的房屋系原告所有。
2012年4月26日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将本市南京西路XXX号1号楼底层朝东约158平方米的房屋（以下简称：系争房屋）出租给被告作为经营之用，租赁期限自2012年4月28日起至2014年4月27日止，如租赁期满，被告需要续租，可提前三个月向原告提出，原告如同意可优先考虑，协议另订；被告向原告支付年度租金230，680元（含管理费），租金按月折算，每月支付19，223.33元，第二年年度租金259，515元（含管理费），租金按月折算，每月支付21，626.25元，被告在每月使用前15日支付给原告；自签约日起，被告应将租赁保证金38，446.66元一次付清给原告，租约到期如被告不再续租，原告在被告应付的房租、水电、管理、通讯等费用全部结算并验收被告所租房屋设施完好无损后15天内，将租赁保证金退还给被告（无利息）；原告可向被告提供2个电话直线号，号码为XXXXXXXX、XXXXXXXX，直线电话押金2只2，000元，原告在被告付清电话押金后，将以上电话线号提供使用，通话费用由被告承担，另行结算；如被告拖欠房屋租金，另需每天支付当月应付费用总额5‰的滞纳金，如被告拖欠租金达一个月以上，原告可收回出租场地，并追收所欠租金及滞纳金。上述合同签订后，双方当事人均按约履行。2013年11月，双方为是否续租产生纠纷，被告未再向原告支付租金及水电费。原告催讨无着，故诉讼来院要求判决如其诉请。
又查，被告系个人独资企业，设立于2011年9月2日。2012年12月31日，被告投资人变更为冶者么录。
审理中，双方一致确认以下事实：1、被告拖欠原告2013年11月28日至2014年3月27日的租金86，505元，扣除被告已经支付的租赁保证金38，446.66元以及电话押金2，000元，尚欠46，058.34元；2、被告拖欠原告2013年9月、11月、12月以及2014年1月、2月、3月的电费共计9，534.15元，2013年11月、12月以及2014年1月、2月、3月的水费共计744.41元。原告遂变更相关诉请为要求判令被告支付欠租46，058.34元、电费9，534.15元、水费744.41元，其中欠租46，058.34元按照每日万分之五的标准支付违约金，自2014年4月28日起计算至实际付款之日止，其余房屋使用费及水电费不再向被告主张。
被告提供电话录音光盘一张，证明原告曾答应和被告签订续租合同。原告认为，录音的声音极其模糊，根本分辨不清是谁的声音以及讲话的内容，不符合证据的要求。由于双方对是否续租各执意见，致调解不成。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《房屋租赁协议》、水电费付款通知，被告提供的营业执照以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的两年租期届满后，原告有权收回房屋，被告应如期无条件腾退。被告虽要求续租，但遭到原告拒绝，双方未能签订续租合同。被告提供的电话录音声音嘈杂，无法分辨讲话人的身份以及所讲内容，本院难以采纳。被告关于原告曾承诺与其签订续租合同的抗辩因无相应证据证明，本院不予采信。被告投资人的变更属于企业内部行为，与原告无关。因此，原、被告之间的《房屋租赁协议》因租期于2014年4月27日届满而终止履行，被告应当立即将系争房屋腾空交还原告。现被告拒不搬迁已经构成违约，原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院予以准许。双方对被告拖欠的租金、水电费金额核对无误，本院予以采信，被告应当立即将欠款支付给原告，并按照每日万分之五的标准向原告支付逾期支付租金的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告上海新计实业有限公司与被告上海源楚快餐店签订的《房屋租赁协议》于2014年4月27日期满终止履行；
二、被告上海源楚快餐店应于本判决生效之日起十日内腾空迁出本市南京西路XXX号1号楼底层朝东约158平方米的房屋，并将上述房屋交还给原告上海新计实业有限公司；
三、被告上海源楚快餐店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新计实业有限公司欠付租金46，058.34元（租赁保证金38，446.66元以及电话押金2，000元已经先行抵扣）；
四、被告上海源楚快餐店应于本判决生效之日起十日内按每日万分之五的标准支付原告上海新计实业有限公司欠付租金46，058.34的逾期付款违约金，自2014年4月28日起计算至实际付款之日止；
五、被告上海源楚快餐店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新计实业有限公司电费9，534.15元、水费744.41元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2，974.90元，减半收取，计1，487.45元，原告上海新计实业有限公司承担337.45元，被告上海源楚快餐店承担1，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 青
二〇一四年八月十八日
书记员 黄青兰
审判员 姚 青
二〇一四年八月十八日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。。
……
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。