云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民终692号
上诉人（原审原告）：昆明盘通屋业有限公司。住所地：昆明市五华区南屏街昆明世纪广场**幢*单元**层***号。
法定代表人：倪海鲲，董事长。
委托诉讼代理人：代晨、王倩，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司。住所地：昆明市东风西路*号。
法定代表人：马罗矶，董事长。
委托诉讼代理人：杨静、张波，云南博凡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人昆明盘通屋业有限公司（以下简称盘通公司）因与被上诉人昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司（以下简称百大珠宝）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盘通公司的委托诉讼代理人代晨、王倩，被上诉人百大珠宝的委托诉讼代理人杨静、张波到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审理期限三个月。现已审理终结。
盘通公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.“购房款支付完毕”并非《房屋租赁协议》约定的合同终止事由，也不构成《房屋租赁协议》终止的法定事由，一审法院认定“《房屋买卖合同》的购房款支付完毕，《房屋租赁协议》的权利义务即告终止”是事实认定和法律适用的双重错误。(1)《房屋租赁协议》与《房屋买卖合同》相互独立，《房屋租赁协议》并非是购房款的履行方式；（2）《房屋买卖合同》签订在先，对租赁事宜只进行了概括性的约定，《房屋租赁协议》在后，对租赁合同各要素均进行了详尽的约定，且双方完全按照《房屋租赁协议》的约定在履行，因此，自《房屋租赁协议》签订之日起，《房屋买卖合同》中“直至抵偿清明浩公司全部应付款项”这一条款就已经失效，不能构成《房屋租赁协议》的终止事由。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条对“买卖不破租赁”的规定均未提及承租人是否实际占有使用的问题，一审以“盘通公司未对1—18区域实际占有使用”为由剥夺盘通公司的承租权属适用法律错误。3.百大珠宝在购买1—18区域时就知道并认可成为1—18的所有权人必然要受《房屋租赁协议》的约束，且百大珠宝在购买1—18区域后还继续交租，以其实际履行行为表示其受《房屋租赁协议》的约束，一审忽略当事人的意思自治。4.按照一审法院的认定，在购房款尚未支付完毕，《房屋租赁协议》尚未终止的情况下，盘通公司依然是1—18合法的承租人，依然享有对1—18占有、使用和收益的权利，那么盘通公司作为1—18合法的承租人向侵权人百大珠宝主张侵权责任就应当被支持，一审法院驳回盘通公司的判决结果与判决理由之间存在矛盾。
百大珠宝辩称：1.盘通公司与明浩公司之间的基础法律关系是买卖关系，租赁协议仅仅是为履行买卖合同，确保盘通屋业收取租金完成明浩公司对其支付房屋价款而采取的一种方式。2.盘通公司与明浩公司之间的租赁协议显失公平或以合法形式掩盖非法目的。3.盘通公司基于“买卖不破租赁”认为百大珠宝侵犯其租赁权不成立，盘通公司的转租权在百大珠宝取得物权后就已经实际丧失，盘通公司的该主张系机械、教条地理解“买卖不破租赁”。4.盘通公司称百大珠宝在成为1—18的产权人后仍在履行租赁合同的的陈述不实，百大珠宝不予认可。综上，盘通公司的上诉不成立，请求驳回上诉，维持原判。
盘通公司向一审法院起诉请求：1.判令百大珠宝立即搬离昆明市南屏街88号世纪广场一层商场1—18产权区域；2.判令百大珠宝支付自2012年10月9日起至实际搬离该区域之日止的场地占用费（按照市场价1198.2元/平方米，暂计至起诉之日为38406876.55元）；3.由百大珠宝承担本案全部诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2003年4月16日，盘通公司与案外人昆明市明浩经贸公司（以下简称明浩公司）签订《房屋买卖合同》，约定：盘通公司将其所有的昆明市南屏街88号世纪广场商场一层部分的九个产权区域（包括本案1—18产权区域在内）销售给明浩公司，房屋买卖总价15641779.39元；合同签字后5个工作日内，明浩公司先付房屋总价8%的定金，计1251343.95元，盘通公司向明浩公司开具购房发票，余款分期支付，具体支付方式由双方另行签订《支付协议》。其中第六条约定：“（一）上述商场售让后，原盘通公司与承租方签订的租赁合同对明浩公司仍然有法律约束力，明浩公司不得擅自单方中途终止租赁合同，直至租约期满。（二）上述商场售让后，明浩公司同意以盘通公司的名义与新租户签订租赁合同。……在上述两种租约期限内，由盘通公司全部承担租赁的合同权利和义务，包括由盘通公司直接收取所有承租方的租金，直至抵偿清明浩公司全部应付款项”。2003年8月30日，明浩公司与盘通公司订立《房屋租赁协议》，约定：明浩公司将昆明世纪广场商场一层部分和二层部分共计10053.11平方米出租给盘通公司（包括本案1—18产权区域）；租期229个月，自2003年9月1日至2022年9月30日止；租金头60个月每月每平方米10元，租金占80%，物管费占20%，之后每60个月按每平方米5元递增一次，即2008年9月1日到2013年8月31日租金每月每平方米15元，以此类推；租赁期间，明浩公司有权转让出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和盘通公司继续有效。2009年3月1日，盘通公司与案外人昆明天宝兴盛物业管理有限公司（以下简称天宝公司）订立《房屋租赁协议》，约定：盘通公司将世纪广场商场一层面积879.14平方米的产权区域（1—16、1—18）出租给天宝公司使用，租期自2009年4月1日至2012年9月26日，租金每月每平方米40元，盘通公司同意天宝公司转租、转借的权利。2009年3月27日，天宝公司与百大珠宝签订《租赁合同II》，将南屏街88号世纪广场一层单元739.05平方米出租给百大珠宝使用（本案1—18产权区域），租期自2009年4月1日至2012年9月26日，场地使用费每月每平方米165.41元。该合同于2013年12月26日经昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第249号民事调解书确认解除。2009年12月7日，明浩公司与百大珠宝签订《房屋买卖合同》，约定：明浩公司将南屏街88号世纪广场一层1—18产权区域出卖给百大珠宝，房屋售价6万元/平方米，共计4744.38万元。百大珠宝于2009年12月25日取得了南屏街88号世纪广场一层1—18产权区域的产权证，于2013年5月15日取得了1—18产权区域的土地使用权证。2014年10月8日，盘通公司向百大珠宝发出《通知函》，通知函载明自2012年9月27日后，百大珠宝未向其支付场地使用费，请百大珠宝尊重盘通公司对1—18产权区域拥有的合法经营权，该场地套内建筑面积为678.54平方米，按每月每平方米140.41元计算，付至2014年9月26日的费用共计2286571.23元。2014年11月，盘通公司以“明浩公司擅自将《房屋买卖合同》中涉及的四个产权区域向他人出售，使盘通公司无法按原约定用返租租金抵扣购房款”为由向昆明市中级人民法院提起诉讼【（2014）昆民一初字第264号案】，请求判令明浩公司立即支付四个区域的购房尾款9308279.77元（含1—18产权区域购房尾款4216403.20元）。该案经昆明市中级人民法院一审后判决：明浩公司于判决生效后十日内向盘通公司支付1—02、1—18、1—21、1—25号四个产权区域的购房尾款9308279.77元。
一审法院认为：第一，盘通公司将其所有的世纪广场商场一层九个产权区域出卖给明浩公司，但并未实际收取售房款，而是以双方2003年8月30日另行签订《房屋租赁协议》的方式来履行明浩公司向其支付购房款的义务。因此，盘通公司与明浩公司签订《房屋租赁协议》享有的租赁权实际是《房屋买卖合同》房屋价款的履行方式。只要明浩公司支付完售房款，盘通公司即不再享有对出卖的九个产权区域继续租赁的权利，盘通公司与明浩公司《房屋租赁协议》的合同权利义务即告终止。第二、盘通公司返租已出卖的物业，其租赁权主要体现为租金收益，在履行租赁协议过程中，盘通公司作为承租人并未实际占有本案物业，而是将租赁物转租以收取租金，而百大珠宝在取得1—18区域产权的前后就一直实际占有、使用本案物业。对于百大珠宝取得1—18区域所有权后，盘通公司与明浩公司原租赁合同是否应继续履行的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的精神，所有权变动不影响原租赁合同的履行，其要件是承租人自始在实际占有使用租赁物，并在对租赁物实际占有控制的前提下，当所有权发生变动后才发生“买卖不破租赁”的法律后果，以此可以对抗租赁物新权利人返还原物的请求。但本案盘通公司对承租的1—18区域始终未实际占有使用，仅只是以转租收取租金方式来实现其租赁收益，因此，百大珠宝在取得1—18区域产权后可以剥夺盘通公司的承租权，盘通公司不能再主张原租赁合同的继续履行。并且，百大珠宝在购买了1—18区域成为新的所有权人后，若还要履行原租赁合同，即：百大珠宝将物业按10元/平方米（每五年递增5元）出租给盘通公司，因自己要使用物业又作为承租人向盘通公司按1198元/平方米的市场价向盘通公司支付租金、或将自己享有产权的物业腾还交盘通公司使用，显然违背了“占有、使用、收益、处分”的所有权权能内在本质，也背离生活常理。故对盘通公司的诉讼请求不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明盘通屋业有限公司的全部诉讼请求”。案件受理费233834.38元，保全费5000元，由盘通公司负担。
经二审征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，盘通公司认为一审认定事实存在以下4项遗漏：1.百大珠宝在成为1—18产权人后还一直向天宝公司支付租金至2012年9月26日，一审对该事实未予确认。2.遗漏了百大珠宝与明浩公司2010年5月19日签署《协议》的事实及《协议》的内容。3.遗漏确认百大珠宝与盘通公司2004年9月3日签订《租赁合同Ⅱ》的事实。4、遗漏确认《2015》昆民一终字第151号民事判决书的事实。除上述异议外，双方对一审已经认定的事实无异议，本院予以确认。
二审中，盘通公司提交以下证据：1.盘通公司2003年度审计报告：证明盘通公司为开发“世纪广场”项目背负了巨额债务，在低价卖房的同时必须通过低价回租、长期回租的方式获取收益方能回收成本归还债务，因此租赁合同和买卖合同是相互独立的。2.盘通公司与林兴法签订的《商品房购销合同》及补充协议，银行进账单、记账凭证：证明案外人林兴法1999年在项目未开发时购买1—06产权区域的单价为23888元/平方米，而明浩公司2003年购买1—18的单价为6000多元，远远低于市场价，故“以房租抵房款”绝非租赁合同的唯一目的，它还承载着用229个月的转租收益弥补低价卖出损失及偿还负债的目的。3.协议书（复印件）、承诺函（复印件）、测算表：证明百大珠宝购买1—18的价款远远低于市场价，结合其购买威远街土地的交易价格，百大珠宝是以零对价甚至是负对价取得了1—18的所有权，在各方均为完全民事行为能力人且不存在国有资产利益输送的前提下，唯一合理的解释就是百大珠宝知晓获得所有权后需按照市场价格向盘通公司支付场地使用费。经质证，百大珠宝对上述证据的三性和证明目的均不认可。
百大珠宝在二审中提交以下证据：1.盘通公司与百大珠宝2002年9月16日签订的《商铺租赁合同》；2.盘通公司与百大珠宝2004年9月3日签订的《租赁合同Ⅱ》；3.盘通公司与百大珠宝2009年3月30日签订的《合同终止协议》、盘通公司与天宝公司2009年3月1日签订的《房屋租赁协议》、天宝公司与百大珠宝2009年3月30日签订的《租赁合同Ⅱ》；4.租金支付汇总表及协议：证明本案的基础法律关系是房屋买卖法律关系，租赁协议仅仅为保障盘通公司收取租金以抵偿房款的权利；5.发票、收条：证明2009年12月27日以后的租金是明浩公司向百大珠宝借款支付给天宝公司的。经质证：盘通公司对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的不认可；对证据4的租金支付汇总表的真实性有异议，对协议的真实性无异议；对证据5中发票的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可百大珠宝与明浩公司之间的借款关系，不认可收条的三性。
根据本案当事人一、二审提交的证据，就盘通公司就事实提出的异议，本院审查认为：1.根据盘通公司向百大珠宝开具的发票和（2013）五法民二初字第249号民事调解书可以确认，百大珠宝在2009年12月成为1—18产权人后仍向天宝公司支付租金至2012年3月26日，2012年3月27日至2012年9月26日租赁期满这半年的租金系双方以调解的方式确认由天宝公司向百大珠宝支付。2.明浩公司与百大珠宝2010年5月19日签订《协议》一份，根据该《协议》内容，结合百大珠宝在受让1—18产权前后与盘通公司签订租赁协议的内容及百大珠宝在受让后仍继续向天宝公司支付租金的事实，可以认定百大珠宝在受让时明知明浩公司与出租人之间存在租赁合同关系。3.百大珠宝与盘通公司2004年9月3日签订《租赁合同Ⅱ》，约定的租金为165.41/平方米/月，租赁期限为2004年9月27日至2012年9月26日。4.（2015）昆民一终字第151号民事判决是盘通公司与百大珠宝间就1—16产权区域发生纠纷的判决书，根据该判决书，1—16由明浩公司卖给刘胡乐律师事务所，刘胡乐所成为新的产权人后与盘通公司签订了租赁合同将房屋租给了盘通公司，盘通公司又转租给百大珠宝，与本案1—18情况不同，不能类比。
另根据（2017）云民终691号判决确认：盘通公司二届一次董事会2002年3月22日作出《关于股东双方对世纪广场一、二、三层划分产权的决议》，其中载明：“关于对商场一、二、三层的产权划分的具体方法，由经理部提出产权分割方案，报董事会批准后交中外双方确认。因产权交易发生的税费由中外双方各自承担。划分后中方同意将分得的产权的管理权交由盘通公司统一管理，即整个世纪广场，包括与家乐福的签约，以及今后整个商场的管理、租赁、策划、经营事项等。若中方出售分得的产权，除外方有优先购买权外，对其他买主，中方同意与买主签署附管理权交由盘通公司管理为生效条件的购买合同”。之后于2003年4月8日作出《关于董事会决议的补充》，明确:“对外出售的产权部分，盘通公司（以下称合资公司）分别与明浩公司和昆明天宝兴盛物业管理有限公司（以下称天宝公司）签署《房屋买卖合同》，以此转让产权。明浩公司和天宝公司在向合资公司分别支付定金后，即办理产权转让登记手续，余款则由买卖双方另行签订《支付协议》以租金抵偿的方式分期支付”。后盘通公司经理部于2003年11月23日向盘通公司第二届第四次董事会提交书面建议，主要内容为：“盘通公司于2003年4月16日分别与中外双方指定的产权购买方（中方指定“昆明市明浩经营公司”购买；外方指定“昆明天宝兴盛物业管理有限公司”购买）签署了《房屋买卖合同》及相关的支付协议。虽然上述合同提出以租金抵偿的方式来分期支付中外双方分别所欠盘通公司的应付房款余额，但因诸多不明确因素，导致前述约定的复杂性和定义的不清晰，不具备可操作性，没有能全面考虑到公司现在面临的下列问题的处理。一、盘通公司目前尚欠银行约一亿叁仟万贷款和叁仟万元工程款未还，需要用商场的租金来支付；二、盘通公司目前的管理费用也需要用商场的租金来支付；三、在商场的招租中会出现多户商家同时租赁一块产权区，也可能出现一户商家租赁不同业主的多块产权区，导致无法计算每个产权区应收取的租金或者每位业主应得的收益;四、更何况商场根据布局需要，必须留出大小不等的空置地和长短不一的通道，部分产权区域刚好就坐落在这些通道上，所以也不宜按照产权区域来定租。为了合理的解决中方面临的抵押物落空的难题，又能够使中外双方自取得商场产权后能有收入来支付应付款的余额，经理部向董事会建议如下：一、由盘通公司分别与明浩公司和天宝公司签署《房屋租赁协议》，将明浩公司和天宝公司分别代表中外双方所购买的商场在办理产权证后，返租给盘通公司。盘通公司按《房屋租赁协议》中约定的租金支付给明浩公司和天宝公司，由明浩公司和天宝公司用其收到的该笔租金来冲抵明浩公司和天宝公司在2003年4月16日签署的《房屋买卖合同》中约定的尚未支付给盘通公司的购房款余额。二、鉴于双方在盘通公司中的股权比例相同（各占50%），因此盘通公司同时获得明浩公司和天宝公司统一返祖的《房屋租赁协议》的转租权，对合资双方是公平合理的。盘通公司所获得的转租收益，减去按返祖《房屋租赁协议》中应支付明浩公司和天宝公司的租金和管理费，其余用以支付盘通公司应偿还的债务和经营费用、管理费用。这对中外双方都是一个平等的收支关系。三、前述《房屋租赁协议》的期限建议与目前最长租期的租户家乐福相同。四、在盘通公司与明浩公司和天宝公司签订了《房屋租赁协议》后，不论该两公司的产权是否空置，是否一产权区租给多个商家或一商家租用多个产权区，盘通公司也应按《房屋租赁协议》中约定的租金和管理费，合法的支付给明浩公司和天宝公司，优先用于冲抵两家公司所欠的商场购房款余额。上述建议提请董事会讨论后，经理部将按董事会决议执行”。之后，盘通公司董事会于2003年11月25日形成董事会决议（四），内容为：“昆明盘通屋业有限公司第二届第4次董事会于2003年11月25日在昆明召开。针对经理部门提出的将中外双方相关企业所购买的商场在办理产权证后返租给盘通公司，并用租金收入冲抵应付款项的建议，经全体董事会讨论，作出决议：1、同意中外双方分别与盘通公司签订《房屋租赁协议》，协议期限同家乐福的租赁期限；2、同意公证该《房屋租赁协议》，具体实施由经理部负责；3、授权伍滨总经理代表盘通公司签订相关租赁协议”。
本院认为，第一，首先，根据盘通公司董事会2002年3月22日作出的《关于股东双方对世纪广场商场一、二、三层划分产权的决议》、2003年4月8日《关于董事会决议的补充》，盘通公司与明浩公司于2003年4月16日签订了两份《房屋买卖合同》，由盘通公司将世纪广场一层九个区域、二层七个区域售让给了明浩公司，之后双方于2003年8月30日签订《房屋租赁协议》，由明浩公司将购买的上述房屋返租给盘通公司。上述《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》签订的基础系上述盘通公司董事会决议及补充协议，内容符合上述董事会决议及补充决议的交易安排。结合比较《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》约定的售让价和租金标准与市场售让价和租金标准之间的差异，除实际履行中盘通公司与明浩公司以《房屋租赁协议》约定的盘通公司应付给明浩公司的租金冲抵明浩公司应付给盘通公司的购房款外，《房屋租赁协议》还解决了董事会决议关于“将分得的产权的管理权交由盘通公司统一管理”的问题，赋予了盘通公司对外转租并收取租金的权利，故本案双方签订并履行《房屋租赁协议》的目的不仅仅是为了冲抵购房款。其次，《房屋买卖合同》第六条虽约定：“上述商场受让后，原由盘通公司与承租人签订的租赁合同对明浩公司仍然有法律约束力，明浩公司不得擅自单方中途终止租赁合同，直至租约期满；明浩公司同意以盘通公司名义与新租户签订租赁合同。在上述两种租约期限内，甲方全部承担租赁合同的权利和义务，包括由甲方直接收取所有承租方的租金，直至抵偿清乙方全部应付款项”，但双方实际履行中是以《房屋租赁协议》约定的租金抵扣购房款，双方实际履行中已经变更了《房屋买卖合同》第六条的约定。虽然双方客观上形成了用租金抵扣购房款的事实，但《房屋租赁协议》约定的229个月的租金总额尚不能抵扣完全部的购房款，双方亦无购房款支付完毕《房屋租赁协议》即告终止的约定，故一审关于《房屋租赁协议》系《房屋买卖合同》房屋价款的履行方式，只要购房款支付完毕，《房屋租赁协议》的权利义务即告终止的认定不当。第二，因《房屋租赁协议》签订和履行的目的包括解决明浩公司受让商场后将商场管理权让渡给盘通公司，赋予盘通公司对外转租收取租金的权利，故该《房屋租赁协议》的性质并非是一个纯粹的租赁合同，盘通公司基于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“所有权变动不破租赁”提出的诉讼请求不能成立。第三，百大珠宝2009年12月25日即取得1—18的房屋所有权，盘通公司以其享有房屋承租权主张房屋所有权人侵权并承担责任的主张无法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决适用法律虽有不当之处，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费233834.38元，由昆明盘通屋业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马艳玲
审判员 杨 聪
审判员 刘 希
二〇一七年四月二日
书记员 沈 晨