青海省西宁市城北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一初字第17号
原告祁某甲，男，蒙古族，1950年某月某日出生。
委托代理人程某某，夏都律师事务所律师。
被告丁某某，男，回族，1978年某月某日出生。
第三人樊某某，女，汉族，1982年某月某日出生。
委托代理人卢某某，青海恩泽律师事务所律师。
第三人赵某某，女，汉族，1983年某月某日出生。
委托代理人雷某某、何某某，青海方圆第一法律事务所法律工作者。
原告祁某甲诉被告丁某某确认房屋买卖协议有效一案，经本院审理后，作出（2013）北民一初字第91号判决，原告祁某甲不服提起上诉，西宁市中级人民法院以原审判决程序违法为由，于2013年12月16日以（2013）宁少民终字第63号民事裁定书裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁某甲及委托代理人程某某，第三人赵某某及委托代理人雷某某、何某某，第三人樊某某及委托代理人卢某某到庭参加了诉讼。被告丁某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告祁某甲诉称，2006年年初，他让儿子在西宁买房子，经老乡祁某乙介绍，与被告就西宁市城北区海西路某某小区某号楼、面积为129平方米的房屋达成书面买卖协议，约定总房价款为24万元，首付22万元，剩余2万元待房产证办完后一次性交付。原告按约定支付了房款22万元，被告也将房屋钥匙交给原告，原告已入住该房，后原告又支付了房款10000元，但被告以该房屋系单位集资房，房产证一直没有办下来为由，长达七年未能办理过户手续，已构成违约，故请求法院依法确认原、被告于2006年某月某日签订的房屋买卖协议合法有效；判令被告承担违约金24000元；履行合同义务、协助原告办理房屋过户手续并承担案件诉讼费。
第三人樊某某诉称，我与祁某丙于2003年某月某日登记结婚。婚后生育一女祁某丁。2006年某月，祁某丙以24万元的价格购买了被告丁某某位于西宁市城北区某某小区某号楼住房一套，当日支付现金22万，同年又支付10000元，2008年付清房款。2008年双方离婚时没有分割夫妻共同财产。2012年某月，祁某丙突发脑溢血去世后，其父祁某甲主张该房屋是其购买，侵犯了第三人的合法权利，故请求法院依法确认祁某丙与丁某某2008年某月某日签订的房屋买卖协议合法有效。确认涉案房屋系樊某某与祁某丙的夫妻共同财产、依法分割涉案房屋。
第三人赵某某诉称，2006年某月，我丈夫祁某丙经老乡祁某乙介绍从被告处购买了位于西宁市城北区某某小区某号楼住房一套（含煤房），并于2008年某月某日签订了房屋买卖协议，介绍人祁某乙在协议上签字，房款24万已全部付清，被告丁某某将房屋及房屋所有权证、土地使用权证交付给了祁某丙，因双方未办理房屋过户手续，祁某丙病逝后，公公祁某甲强行入住该房屋，声称该房由其购买，故请求法院判决我丈夫祁某丙与被告丁某某2008年某月某日签订的房屋买卖协议合法有效。
被告丁某某未答辩。
原告祁某甲为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、2006年某月某日祁某甲与丁某某签订的房屋买卖协议，拟证明该协议是双方自愿签订的，对双方都有约束力。
2、收条两张，拟证明丁某某收取祁某甲房款230000元；
第三人樊某某认为原告提交的买卖协议，对买卖房屋的地点没有确定，不具备真实性、合法性，房款是祁某丙交的，房子是祁某丙买的，故对该协议不予认可。
第三人赵某某也认为原告提交的房屋买卖协议没有标的物的具体地点、面积，2008年某月某日重新签订的房屋买卖协议已明确该协议无效，两张收条虽写的是收到祁某甲的房款，但该房款系祁某丙所交，祁某甲与丁某某根本没有见过面，故对原告祁某甲的两份证据不予认可。
第三人樊某某为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：
1、湟源县（2008）源民一初字第80号民事调解书，拟证明樊某某与祁某丙结婚及离婚时间；
2、2008年某月某日祁某丙与丁某某签订的房屋买卖协议，拟证明房屋是祁某丙购买；
3、对丁某某及中间人祁某乙的调查笔录两份，拟证明房屋系祁某丙从丁某某处购买，系祁某丙与樊某某的夫妻共同财产。
原告祁某甲对樊某某证据的质证意见为，调解书不能反映涉案房屋系夫妻共同财产，对2008年某月某日的房屋买卖协议，系祁某丙与被告的恶意串通；对祁某乙的笔录，祁某乙在两份房屋买卖合同中都有签名，互相矛盾，其行为违法，对上述证据不予认可；
第三人赵某某对樊某某证据的质证意见为，对调解书的真实性无异议，但不能证明涉案房屋为夫妻共同财产，对丁某某及中间人祁某乙的调查笔录两份不持异议。
第三人赵某某为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：
1、赵某某、祁某丙身份证，拟证明双方的身份
2、2011年某月某日青宁源字第＊号结婚证，拟证明赵某某与祁某丙系夫妻关系；
3、祁某戊的出生证，拟证明祁某戊系祁某丙的合法继承人；
4、祁某丙的死亡证明书，拟证明祁某丙因病去世的事实；
5、2008年某月某日祁某丙与丁某某签订的房屋买卖协议，拟证明原协议在此协议生效之日废止的事实；
6、西宁市城北区某某小区某号楼房屋的所有权证和土地使用证，拟证明祁某丙与丁某某履行协议的事实；
7、2013年某月某日对祁某乙的调查笔录，拟证明丁某某经祁某乙介绍将房屋卖给祁某丙，由祁某丙交付房款、签订协议、被告丁某某将房产证、土地证交给祁某丙的事实。
原告祁某甲对赵某某提交的前四份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联；关于对祁某丙与丁某某签订的房屋买卖协议，无法约束祁某甲与丁某某签订的协议，系祁某丙与被告的恶意串通，不予认可；对房产证、土地证的真实性不持异议；对祁某乙的调查笔录，认为祁某乙在两份协议中都有签字，相互矛盾，其行为违法，而且证人祁某乙应出庭作证而未出庭，故对此证据不予认可。
第三人樊某某对赵某某提交的证据没有异议。
鉴于对上述证据的真实存在性各方当事人均不持异议，故本院根据各方当事人的举证及质证意见，并结合当事人的陈述确认如下事实：
原告祁某甲系死者祁某丙的父亲，第三人樊某某系祁某丙的前妻，第三人赵某某系祁某丙的妻子。2006年初，原告之子祁某丙找到同乡祁某乙，要其帮忙在西宁买一套住房，祁某乙就将其同事，被告丁某某位于西宁市城北区海西路某某小区某号楼住房一套介绍给祁某丙，并陪同祁某丙看房。后双方商定房款240000元。2006年某月某日，被告丁某某和祁某乙前往祁某丙工作的某某县，在某某县城的一家复印店里，三人打印了一份简单的房屋买卖协议，内容为：卖方：丁某某、买方：祁某甲。一、房屋总价款贰拾肆万元240000.00元；二、首付贰拾贰万元220000.00；三、剩余贰万元待房产证办后一次性交付；四、房产证办理费用由买方承担；五、买卖房屋包括地下室煤房。本协议一式二份，由买卖双方各执一份，签字有效，双方不得违约，任何一方违约按房屋总价款的10%承担违约责任。该协议卖方由被告丁某某签字，祁某乙做为证明人在协议上签字。随即祁某丙分别从两家银行共取款220000元，于当日交给被告丁某某，被告丁某某出具收到祁某甲房款220000元的收条一张，并将房屋钥匙也交给了祁某丙。祁某丙将协议带回后由其父原告祁某甲在买方一栏中签字，之后原告祁某甲负责照看对房屋进行了装修，同年某月，原告夫妇及祁某丙、第三人樊某某夫妇入住该房。2006年某月某日，祁某丙再次给被告丁某某交付房款10000元，被告丁某某出具收到祁某甲房款10000的收条一张。
2008年某月，第三人樊某某与祁某丙经西宁市湟源县人民法院（2008）源民一初字第80号调解书调解离婚，在该民事调解书中，第三人樊某某未对本案涉及房屋提出诉求，双方达成的协议也未涉及该房屋的任何权益。
2008年某月，本案涉诉房屋的房产证和土地使用证颁发后，被告丁某某既要求祁某丙办理过户手续，因考虑到新房过户费用较高，祁某丙提出五年后再过户。被告丁某某表示同意，但认为第一份协议过于简单，担心以后会产生纠纷，便由其自己找人起草打印了一份房屋买卖协议，内容为：甲方丁某某、乙方祁某丙。甲乙双方经自愿协商达成如下协议：一、甲方将位于西宁市城北区某某小区某号楼住房一套（含煤房）出售给乙方，其中房屋面积128.68平方米，煤房面积18平方米。二、房屋价款为人民币贰拾肆万元整。乙方在此协议生效之后一次性付清。三、甲方已将房屋钥匙、房产证等全部移交给乙方。房屋交付后房屋的所有权归乙方所有，房屋交付后产生的风险、收益均归乙方，与甲方无关。四、该房屋的过户事宜由乙方负责，甲方只有协助乙方办理相关手续的义务。过户时按规定应缴纳的费用（包括所有的税、费）全部由乙方承担，甲方不承担任何费用。五、违约责任：甲乙任何一方不按上述条款执行即视为违约，如乙方违约，甲方有权终止合同并收回房屋，如甲方违约，应向乙方支付违约金贰万肆仟元整。六、合同的变更或解除：在执行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如需变更或解除合同双方必须协商一致决定是否变更或解除合同。七、在执行合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协调；协商不成时，可向有管辖权的人民法院起诉。八、本协议一式四份，经甲乙双方签字后生效，原协议于此协议生效之时废止。九、未尽事宜由甲、乙双方协商确定。祁某丙、丁某某在协议上面签字。祁某丙同时给被告丁某某交付了最后一笔房款10000元，未要求出具收条。祁某丙带着双方已签好字的协议让祁某乙在协议上也签了字。
2011年某月某日，第三人赵某某与祁某丙登记结婚。2012年某月某日，祁某丙因突发脑出血死亡。原告祁某甲于2013年某月某日提起诉讼，要求确认2006年某月某日被告丁某某与其签订的房屋买卖协议合法有效，第三人樊某某、赵某某则要求确认2008年某月某日被告丁某某与祁某丙签订的房屋买卖协议合法有效。
上述基本事实，各方当事人均不持异议。本案诉争的焦点是原告及第三人分别提交的两份房屋买卖协议的效力问题。首先，原、被告于2006年某月某日签订的房屋买卖协议，所有事宜均由其子祁某丙办理，从该协议买方由原告本人签字，及祁某丙特意叮嘱让被告出具收到原告祁某甲房款的收条等情节，可以确认原告委托其子祁某丙在西宁买房的事实。虽然该协议对买卖房屋的具体地点、面积等没有明确表述，但双方在协议当天就已支付大部分房款，被告也交付了房屋钥匙，并经装修后入住，协议已实际履行。其次，2008年某月某日重新签订的房屋买卖协议，是基于房屋不能及时过户，被告找到经办人祁某丙，提出房屋买卖协议过于简单，要求重新书写一份协议，将双方的权利义务进一步明确，避免在使用及过户时发生纠纷，也符合情理，因此祁某丙在被告丁某某已经打印好的房屋买卖协议上签上了自己的名字，对祁某丙的该行为，是否存在原告认为的恶意串通，因其的突然死亡已无法查实。但从原告关于已交房款230000元，尚欠房款10000元，以及未办理房屋过户手续是由于被告丁某某的房产证未办下来的陈述，可以确认原告对第二份协议的签订并不知情。
本院认为，原告要求确认的其与被告于2006年某月某日签订的房屋买卖协议与其提交的被告出具的收条两张相互印证，足以证明涉诉房屋系原告委托其子祁某丙所购买。第三人以看房、签订合同及付款均系祁某丙经手为由，既认为该房系祁某丙购买的诉辩理由，有悖于民事诉讼中书证的证明效力大于证人证言及调查笔录效力的证据规则。而且该房屋买卖协议已于2006年某月实际履行完毕，期间在第三人樊某某于2008年某月与祁某丙离婚时，也未涉及该房屋的任何权益。因此，本院认为原、被告2006年某月某日所签订的房屋买卖协议合法有效，原告该诉求依法应予支持；原告之子祁某丙在原告不知情的情况下与被告于2008年某月某日补签房屋买卖协议行为，由于祁某丙的突然死亡，其真实目的虽已无法查实，但该行为未经原告同意和追认，侵害了原告的合法权益，系超越代理权限的无效行为。而且该协议也不能对抗原、被告之间的房屋买卖协议已经履行的事实。据此，第三人樊某某、赵某某要求确认2008年某月某日祁某丙与被告签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求依法不予支持。由于本案系确认之诉，故对原告要求被告承担违约金、协助办理房屋过户手续的诉讼请求，以及对第三人樊某某要求确认涉案房屋系其与祁某丙的夫妻共同财产、依法分割涉案房屋的诉讼请求，与本案非同一法律关系，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第六十六条、第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第（一）项的规定，判决如下：
一、原告祁某甲与被告丁某某于2006年某月某日签订的房屋买卖协议合法有效；驳回第三人樊某某、赵某某要求确认祁某丙与被告丁某某于2008年某月某日签订的房屋买卖协议合法有效的诉讼请求；
驳回原告祁某甲、第三人樊某某的其他诉讼请求。
三、本案诉讼费400元，由原告祁某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 周国华
人民陪审员 陈 祎
审 判 员 卓玛措
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 汪正琰
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十四条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对证据提出的主张，有责任提供证据。
第一百零一十八条：当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。
第一百三十四条：第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；