重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06681号
上诉人（原审被告）李燕。
委托代理人徐忠，重庆迪正律师事务所律师。
委托代理人张燕，重庆迪正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆中汽君安实业有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道88号，组织机构代码74746556-X。
法定代表人董恒，董事长。
委托代理人廖宇，重庆智峥博律师事务所律师。
上诉人李燕与被上诉人重庆中汽君安实业有限公司（以下简称中汽君安公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年8月14日作出（2013）江法民初字第04739号民事判决，上诉人李燕对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年10月21日进行了询问，上诉人李燕的委托代理人徐忠、张燕，被上诉人中汽君安公司的委托代理人廖宇参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年8月21日，中汽君安公司与李燕签订了《商业用房租赁合同》，约定由李燕承租中汽君安公司位于重庆市北部新区金渝大道88号16栋门面2号商业房屋，用于经营茶楼，房屋建筑面积305.36平方米。合同第三条约定，房屋租赁期自2012年8月21日起至2015年8月20日止，其中免租期为2012年8月21日起至2012年9月20日止。合同第四条约定，租金以建筑面积计算，第一年的月租金为70元／平方米，第二年的月租金为74.20元／平方米，第三年的月租金为78.65元／平方米，月租金按整数计算。合同第五条约定，承租方应于本合同签订之日起向出租方支付租赁保证金45000元；租赁期届满或租赁关系提前终止时，出租方收取的保证金在抵充合同约定承租方欠下的各项费用（含违约金）且承租方按本合同约定返还房屋后，若有剩余，则剩余部分将在15个工作日内无息退还承租方。合同第七条约定，除出租方同意承租方续租外，承租方应在本合同的租期届满后五日内返还房屋，未经出租方同意逾期返还的，每逾期一日，承租方应按每日租金的三倍向出租方支付违约金。合同第十条约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除合同，违反合同的一方应向对方支付当期月租金双倍的违约金：……（5）承租人逾期不支付租金超过10日或累计超过20日的。同日，中汽君安公司又与李燕签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定了租赁期和免租期（与主合同相同）、承租方的优先购买权、出租方按房屋现状交房等权利义务。签订上述合同当日，中汽君安公司即将租赁房屋交付李燕使用，随后李燕亦向中汽君安公司交纳了租赁保证金45000元及第一季度租金64125元，对房屋进行装修，并开始经营“茗溪茶楼”。
2012年9月12日，李燕因屋顶排污管后塞渗漏向所属物业管理公司报修，物业管理公司于次日进行了维修。2012年11月，李燕提出房屋存有漏水等质量问题，物业管理公司再次对其进行了整改。但自2013年1月起，李燕即以租赁房屋存有质量问题为由拒绝向中汽君安公司继续支付租金。
2013年3月25日，中汽君安公司向李燕发出了《催收租金暨解除合同通知书》，载明中汽君安公司要求李燕于3月31日前支付其拖欠的租金，如未按期支付，则自李燕收悉通知书后第四日起解除合同。同年4月2日，李燕签收上述通知。此后，李燕向重庆市渝北区人民法院起诉，要求确认中汽君安公司向其发出的《催收租金暨解除合同通知书》无效。在重庆市渝北区人民法院审理该案期间，该案法官对位于重庆市北部新区金渝大道88号16栋门面2号房屋“茗溪茶楼”进行了现场勘查，发现茶楼处于正常营业状态，二楼的一个包间排风扇下有漏水痕迹，一楼的一个包间距地面一米左右的墙纸已全部翻起，楼梯间与隔壁共用墙体已完全发霉、起泡、有明显渗漏。2013年12月16日，重庆市渝北区人民法院作出（2013）渝北法民初字第12077号民事判决，确认中汽君安公司发出的《催收租金暨解除合同通知书》有效，驳回李燕的全部诉讼请求。此后，李燕不服上述判决遂向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2014年6月5日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第03936号民事判决，认为即使租赁房屋存在质量问题，也并未影响李燕对房屋的使用，李燕不能以此拒交租金，中汽君安公司根据合同约定享有单方解除权，其发出的《催收租金暨解除合同通知书》应属有效，故判决驳回上诉，维持原判。2014年7月10日，中汽君安公司收回租赁房屋。
原告中汽君安公司诉称，2012年9月7日，中汽君安公司与李燕签订了《商业用房租赁合同》及《补充协议》，约定由李燕承租中汽君安公司位于重庆市渝北区金渝大道88号16栋门面2号商业房屋，并对租金、违约金、租期等作出详尽约定。合同签订后，中汽君安公司按约将房屋交付李燕使用，但李燕却未按期足额支付房屋租金，直至2013年3月25日，中汽君安公司以李燕欠付租金为由向其发出解除通知以解除双方签订的租赁合同。李燕的违约行为严重损害了中汽君安公司的合法权益，故请求（一）判令李燕支付中汽君安公司其拖欠的2012年12月21日至2013年3月31日期间的房屋租金71963.2元；（二）判令李燕支付中汽君安公司因其拖欠租金导致合同解除而产生的违约金42750.4元；（三）判令李燕支付中汽君安公司房屋占用期间的租金损失1004639元（自2013年4月3日起至2014年7月16日止，按日租金712.51元的三倍计算）。
被告李燕辩称，首先，李燕未交纳租金是因为中汽君安公司履行租赁合同存有瑕疵，主要表现在其交付的租赁房屋一直漏水，并未按照合同的约定安置商业推广的广告牌，且自2013年9月起租赁房屋旁烟道产生的噪音严重影响了租赁房屋的正常使用经营。其次，正因为中汽君安公司履行租赁合同存有瑕疵，即使不能免收租金，李燕也有权要求减少合同约定的租金价款，并不应当支付拖欠租金而产生的违约金。再次，自2014年3月21日，中汽君安公司已对租赁商铺采取停水、停电措施，故中汽君安公司要求李燕按照房屋租金的三倍支付截止至2014年7月16日的租金损失没有合同及事实依据，应当予以驳回。中汽君安公司因其自身原因致使租赁合同解除，应当赔偿李燕的装修损失。最后，李燕已经支付租赁保证金和部分租金可以用来抵扣未交纳的租金。
一审法院认为，中汽君安公司与李燕签订的《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，故商业用房租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，李燕以房屋存在质量问题为由拒交租金已被生效判决确认为不当行使抗辩权，故其拒交租金已经构成违约。虽然中汽君安公司已于2013年4月6日行使单方解除权解除了双方签订的《商业用房租赁合同》，但依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，中汽君安公司仍然有权追究李燕拒交租金而产生的违约责任。
关于中汽君安公司要求李燕继续履行租金支付义务的诉讼请求，该院认为，一方面，李燕不当行使抗辩权拒交租金已构成违约，应当承担继续履行的违约责任；但另一方面，若中汽君安公司交付李燕的租赁房屋确有漏水、渗漏等问题，李燕则有权依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定要求减少租金或延长租期。本案中，根据已经查明的事实，2012年8月21日中汽君安公司将租赁房屋交付李燕使用，2012年9月12日李燕即向所属物业公司反映渗漏问题，2012年11月李燕又再次向物业公司反映漏水问题。虽然物业公司进行了处理，但结合重庆市渝北区人民法院法官现场勘查的情况，租赁房屋渗漏或漏水的问题一直未能得到有效整改，加之租赁合同现已解除，故对李燕提出减少租金的抗辩意见，该院予以采纳。至于减少租金的具体金额，一审法院综合考虑房屋渗漏的开始时间、渗漏程度及“茗溪茶楼”的营业状况，将2012年9月21日至2013年3月31日期间的租金标准酌定为合同约定标准的90%即19238元／月，故自2012年9月21日起至2013年3月31日止，李燕共计应支付中汽君安公司房屋租金122254（19238×6＋19238÷31×11）元，减去李燕已经支付第一季度租金64125元，再与李燕已经交纳的租赁保证金45000元进行抵扣后，李燕还须支付13129元。
关于中汽君安公司要求李燕支付拖欠租金导致合同解除而产生的违约金诉讼请求，一审法院认为，虽然《商业用房租赁合同》已于2013年4月6日解除，但依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，该合同中的结算和清理条款仍然有效，故根据《商业用房租赁合同》第十条的约定，中汽君安公司解除合同后有权要求李燕支付当期月租金双倍的违约金。至于李燕提出的违约金过高要求予以调低的抗辩意见，该院认为，《商业用房租赁合同》的解除必然造成中汽君安公司关于房屋租金的可得利益损失，且该损失系由李燕违约行为所致，中汽君安公司要求李燕按约支付当期月租金双倍的违约金并未明显过高，不作调整，故李燕应当按约支付因拖欠租金导致合同解除而产生的违约金38476元。
关于中汽君安公司要求李燕支付房屋占用期间租金损失的诉讼请求，一审法院认为，虽然中汽君安公司行使单方解除权解除合同的合法性于2014年6月5日才被生效判决所确认，但生效判决一旦确认解除行为的合法性，解除效果即溯及既往至解除行为发生时。2013年4月6日中汽君安公司单方解除租赁合同后，李燕因对解除行为存有异议拒不返还租赁房屋，此后无论租赁房屋噪音是否过大、是否停水停电、是否适合营业，其拒不返还租赁商铺的行为客观上确已给中汽君安公司造成了租金损失，李燕应当予以赔偿。本案中，中汽君安公司以《商业用房租赁合同》第七条的约定为依据要求李燕按照三倍日租金的标准向其支付房屋占用损失，但该条约定仅对逾期返还房屋的违约金作出约定，并未约定房屋占用租金损失的赔偿标准，故以酌定后的房屋租金为标准，对中汽君安公司的上述诉讼请求予以支持，李燕应向中汽君安公司支付2013年4月7日至2014年7月10日期间房屋占用的租金损失共计294982元（19238元／月÷30天×460天）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十一条之规定，判决：一、被告李燕于本判决生效后十日内支付原告重庆中汽君安实业有限公司2012年12月21日至2013年3月31日期间的房屋租金13129元（租赁保证金已抵扣）。二、被告李燕于本判决生效后十日内支付原告重庆中汽君安实业有限公司因拖欠租金导致合同解除而产生的违约金38476元。三、被告李燕于本判决生效后十日内支付原告重庆中汽君安实业有限公司2013年4月7日至2014年7月10日期间房屋占用的租金损失294982元。四、驳回原告重庆中汽君安实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取7437元，由原告重庆中汽君安实业有限公司负担5135元，被告李燕负担2302元；被告李燕负担的部分已由原告重庆中汽君安实业有限公司向一审法院预交，被告李燕在履行本判决确定的义务时一并给付原告重庆中汽君安实业有限公司。
宣判后，李燕不服一审判决，向本院上诉，上诉称：一、由于房屋渗漏现象严重，导致茶楼环境糟糕，生意惨淡，我经营严重亏损，故租金标准及房屋占用的租金损失应酌定为合同约定标准的三分之一；二、基于租赁合同第十一条第一款，应当免收租金，并且该合同只对我违约支付租金承担违约金进行了约定，但未对中汽君安公司违约应承担的违约责任进行约定，格式条款排除自己义务加重对方义务的条款应为无效条款，李燕故不应支付违约金；三、中汽君安公司于2014年3月21日对租赁房屋进行了实际的停水停电，致使李燕无法使用该房屋，故李燕支付房屋占用期间的租金损失应当至2014年3月21日止。请求撤销（2013）江法民初字第04739号判决，并改判为：1、2012年9月21日至2013年3月31日期间房屋租金45278元；2、驳回中汽君安公司第二项诉讼请求；3、2013年4月7日至2014年3月20日期间房屋占用的租金损失84075元。抵扣已支付的租金和租赁保证金，还需支付20228元。二、本案一审、二审的所有诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人中汽君安公司答辩称：我公司为房屋所有权人，合同解除后李燕未及时返还房屋，我公司有权要求物管公司采取停水停电的措施，但我方直至2014年7月才实际收回房屋。而关于我方违约应承担的违约责任，合同上有明确约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，中汽君安公司与李燕签订的《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不违反社会公共利益，故商业用房租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案二审争议焦点是：一、李燕拒交租金是否行使正当抗辩权，应否承担因拖欠租金致合同解除的违约责任；二、一审判决确定李燕应付租金标准调整额度是否适当；三、主张中汽君安公司请求李燕支付房屋占用损失的期间截止时间如何确定。
关于第一个争议焦点，李燕拒交租金是否行使正当抗辩权，应否承担因拖欠租金致合同解除的违约责任。本院已经生效的（2014）渝一中法民终字第03936号民事判决认为，即使租赁房屋存在质量瑕疵，李燕可请求维修或自行维修后主张权利，且该瑕疵并未影响李燕对房屋的使用，李燕不能以此拒交租金，其拒交租金致拖欠租金达到合同约定的解除条件，中汽君安公司根据合同约定享有单方解除权，其行使单方解除权有效。该生效判决已经确认李燕拒交租金系不当行使抗辩权，其拖欠租金行为违约致合同解除，故李燕应当承担因违约导致合同解除的违约责任，中汽君安公司诉请由李燕承担相应违约金，应当予以支持。
关于第二个争议焦点，一审判决确定李燕应付租金标准调整额度是否适当。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响租赁人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”本案租赁房屋确实存在渗漏问题，李燕向物管公司反映后，物管公司亦进行过整改，结合重庆市渝北区人民法院法官现场勘查情况，表明租赁房屋渗漏或漏水未得到有效整改，故一审判决根据李燕请求减少租金的抗辩意见，综合考虑房屋渗漏的开始时间、渗漏程度及李燕经营“茗溪茶楼”实际营业状况，确定将本案计租期间的租金标准酌减为按合同约定标准的90%计算，处理恰当。对李燕上诉要求调整为按合同约定标准的三分之一计算租金的意见，不予采纳。
关于第三个争议焦点，主张中汽君安公司请求李燕支付房屋占用损失的期间截止时间如何确定。中汽君安公司依照合同约定行使单方解除租赁合同的权利，通知李燕解除合同，解除合同时间为2013年4月6日，该解除效力经生效判决所确认，则从合同解除之次日起，李燕占有房屋系不当占有，客观上确已给中汽君安公司造成租金损失，无论租赁房屋是否被停水停电、是否适合营业或正常使用，均应赔偿中汽君安公司租金损失，而不应以其未能正常使用房屋作为不赔偿损失的正当抗辩理由。一审判决确定损失赔偿期间截止为2014年7月10日中汽君安公司收回房屋止，处理正确。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人李燕的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2887.06元，由上诉人李燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年十一月三日
书 记 员 梁 麟