陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终857号
上诉人（原审被告）：胡美宇，男，1954年1月29日出生，汉族，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：胡越，男，1980年11月21日出生，汉族，陕西日报社职工，住西安市碑林区，系胡美宇之子。
被上诉人（原审原告）：西安君茂物业管理有限公司。住所地：西安市高新区高新三路*号西高智能大厦**楼**号。
法定代表人：孟敏，总经理。
委托诉讼代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所实习律师。
上诉人胡美宇因与被上诉人西安君茂物业管理有限公司（以下简称君茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
胡美宇上诉请求：发回重审或改判胡美宇不承担任何给付责任。事实和理由：滞纳金这个概念只在不平等主体之间存在，故双方的滞纳金条款约定无效，而双方未约定违约金条款，君茂公司没有要求胡美宇给付违约金的请求权基础，也未书面要求增加违约金，一审将滞纳金演化成违约金并予调整，适用法律错误。因此胡美宇无违约金赔偿义务，违约金部分请二审予以公正处理。胡美宇与开发商签订的房屋买卖合同中约定如天然气未能正常使用，物业费由开发商承担。胡美宇与君茂公司虽有合同相对性，但君茂公司与开发商属关联企业或关联交易。一审应依胡美宇的申请追加开发商为被告并判开发商向君茂公司承担物业费的清偿义务及违约责任。
君茂公司辩称，2010年10月26日君茂公司与胡美宇签订《前期物业服务合同》，对物业费等相关费用的缴纳期限、违约责任等均做了明确约定，应属有效。合同中关于滞纳金的约定，本就是逾期缴纳相关费用违约责任的约定，仅是表述方式不同。一审在胡美宇逾期缴纳物业费、电梯费、垃圾费、取暖费的基础上判其缴纳上述费用并承担违约责任，适用法律正确。君茂公司与陕西西高置业有限公司（以下简称西高公司）系两个独立主体，二者并非关联企业，更不存在关联交易。本案系物业服务合同纠纷，合同双方仅为君茂公司与胡美宇，胡美宇也实际接受了君茂公司提供的物业服务。胡美宇以西高公司未通天然气为由导致其不能入住认为应由西高公司向君茂公司承担物业费的清偿责任，违背合同相对性，二者系两个法律关系，且胡美宇并未提交书面追加申请，故一审在查明事实的基础上未追加西高公司为被告，程序合法。请求驳回上诉。
君茂公司向一审法院起诉请求：1、胡美宇向君茂公司支付自2012年10月1日至实际付款之日的物业服务费、电梯费、垃圾费及暖气费（暂计算至2017年6月30日合计为15014.58元），并向君茂公司支付自2013年1月1日起至实际付款之日的逾期付款违约金（暂算至2017年4月30日违约金为33625.2元），以上两项合计为48639.78元；2、本案诉讼费由胡美宇承担。
一审法院认定事实：位于西安市××新区××西ＢＤ·新天地（橙仕空间）9层09号房屋属于胡美宇所有，建筑面积为49.52平方米。2010年10月26日，君茂公司与胡美宇签订了《前期物业管理服务合同》。合同对双方的权利义务进行了约定，期限为五年，自2010年10月26日至2015年10月26日，其中约定了物业管理服务费单价为2元/月/㎡（含电梯费），以及因胡美宇原因造成的房屋空置，经物业部门确认六个月以上者，物业管理服务费按70%收取，还约定随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之五的滞纳金。2013年7月16日，君茂公司向包括胡美宇在内的西BD·新天地（橙仕空间）业主/住户公示了《关于西BD·新天地（橙仕空间）收缴电梯费与垃圾费的通知》，通知中称“因近年物价飞涨，物业服务人员及物料成本增大，为更好的服务业主，君茂公司依据并参照西安市人民政府令第94号《西安市电梯安全与节能监督管理办法》以及西安市物价局发《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》，将于2013年10月1日起对管辖区域内西BD·新天地（橙仕空间）的业主及使用人收取电梯费与垃圾费。收费标准如下：垃圾费：办公房屋按照0.2元/平方米/月缴纳，住宅户按照2元/人*月缴纳，商业、餐饮等根据面积大小参照上述‘实施意见’按照0.4-1.2元/平方米/月缴纳。电梯费：二层商业0.4元/平方米/月缴纳（二层以上每增加一层增加0.05元/平方米/月）。各业主如有异议请在本通知作出之日起15日内以书面形式送达物业公司，逾期视为认可该通知效力”。胡美宇当庭表示其未在房屋居住，亦未向君茂公司提出按照70%收费的书面申请，所以其未收到君茂公司的通知，也未向君茂公司提出关于增收电梯费及垃圾费的书面异议，也未向君茂公司按照通知标准缴纳电梯费及垃圾费。另查明，2009年7月5日，胡美宇与该小区的开发商西高公司签订《商品房买卖合同》，该合同第14条约定，开发商向胡美宇交付的房屋应达到使用条件，其中第3项约定了天然气管道安装到户。另约定，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：30天内不能使用，开发商承担相应的物业管理费。胡美宇在收房后，按照2元/月/㎡向君茂公司缴纳了物业服务费至2012年9月30日，按照7.5元/月/㎡向君茂公司缴纳了2011年11月15日至2012年3月15日的空调费。又查明，自2013年10月1日起，该大厦96.95%业主及实际使用人已按照通知中的标准向君茂公司缴纳了电梯费及垃圾费。2017年5月6日，胡美宇将该房屋转让给案外人毕守霞。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，物业公司与胡美宇之间是物业管理与被管理的法律关系。双方应按物业服务合同规范相互之间的权利和义务。本案中，君茂公司与胡美宇签订的《前期物业管理服务协议》期限为2010年10月26日至2015年10月26日。在此期间，君茂公司对小区进行管理，胡美宇也实际接受君茂公司的物业管理。虽然胡美宇认为由于天然气未通气导致其未在该小区居住，但其并未向法庭提交其向君茂公司书面申请缴纳70%物业费的证据，故对胡美宇提出的按照70%计收物业服务费依法不予采信。至于胡美宇与开发商签订的《商品房买卖合同》中的约定，根据合同相对性，本案属于物业服务合同纠纷，胡美宇系本案适格当事人，故对胡美宇要求开发商西高公司向君茂公司支付物业服务费依法不予认可。另外，双方签订的《前期物业管理服务合同》已经于2015年10月份到期，但君茂公司仍然对小区进行管理，胡美宇也实际接受君茂公司的物业管理，双方形成事实上的物业管理关系，故按照合同法的相关规定，双方的权利义务内容比照原合同履行，原合同还约定了物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。根据发改价格[2014]2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一条第六款规定，“一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”涉案小区属于非保障性住房，物业服务的收费可以适用市场调节价。本案中，君茂公司为胡美宇提供了物业管理服务，且君茂公司就涉案小区的电梯费和垃圾费进行过通知及公示，胡美宇未向君茂公司提出书面异议。涉案小区超过三分之二以上的业主或者实际使用人已向君茂公司缴纳了电梯费及垃圾费，接受了君茂公司增收电梯费及垃圾费的要求，符合相关法律的规定，故君茂公司根据《前期物业管理服务合同》按照建筑面积49.52平方米，每月每平方米2元物业服务费，每月每平方米0.75元电梯费，每月每户6元垃圾费，及2012年11月15日至2017年3月15日，每月每平方米7.50元暖气费至2017年5月5日止的理由充分，予以支持。胡美宇自2012年10月1日起拖欠君茂公司至今的物业服务费、电梯费、垃圾费及暖气费的行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故君茂公司主张的物业服务费、电梯费、垃圾费及暖气费违约金按照合同及通知单上告知的标准按欠费金额每日千分之五计算，但约定过高，酌情认定为拖欠金额每日千分之二计算为宜。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条之规定，判决：一、胡美宇应于本判决生效之日起十日内向西安君茂物业管理有限公司支付自2012年10月1日起，按照建筑面积49.52平方米，每月每平方米2元物业服务费，每月每平方米0.75元电梯费，每月每户6.00元垃圾费，及自2012年11月15日至2013年3月15日，2013年11月15日至2014年3月15日，2014年11月15日至2015年3月15日，2015年11月15日至2016年3月15日，每月每平方米7.50元暖气费标准计算至2017年5月5日止；二、胡美宇应于本判决生效之日起十日内向西安君茂物业管理有限公司支付自2013年1月1日起物业服务费、电梯费、垃圾费及暖气费违约金，以拖欠金额为基数，按每日千分之二计算至实际付款之日止。如果胡美宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回西安君茂物业管理有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费1016元，减半后由胡美宇承担。因君茂公司已预交，故胡美宇应在给付上述款项同时一并支付给君茂公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。君茂公司与胡美宇于2010年10月26日签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定的履行期限届满后，君茂公司按原合同继续对涉案小区提供物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，原合同权利义务延续。上述《前期物业管理服务合同》约定，物业管理服务费为建筑面积每月每平方米2元（含电梯费）；随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。2012年10月1日前，胡美宇实际按2元/月/㎡向君茂公司缴纳物业管理服务费，无需缴纳电梯费与垃圾费。2013年7月16日，君茂公司向小区业主公示了《关于西BD·新天地（橙仕空间）收缴电梯费与垃圾费的通知》：将于2013年10月1日起对管辖区域内西BD·新天地（橙仕空间）的业主及使用人收取电梯费与垃圾费；各业主如有异议请在本通知作出之日起15日内以书面形式送达物业公司，逾期视为认可该通知效力。胡美宇未在通知确定的期限内向君茂公司提出书面异议。自2013年10月1日起，涉案小区三分之二以上的业主或实际使用人已按上述通知向君茂公司缴纳了电梯费及垃圾费。胡美宇虽主张按70%缴纳物业管理服务费，但未提供确实充分之证据证明其已向君茂公司办理了空置房申请手续，故其该主张应不予采纳。虽胡美宇与西高公司所签《商品房买卖合同》约定：30天内天然气管道安装到户不能使用，西高公司承担相应的物业管理费，但因合同具有相对性，该合同对君茂公司没有法律约束力。胡美宇以天然气未通为由要求追加西高公司为被告并由西高公司向君茂公司承担物业费清偿义务及违约责任，于法无据。2017年5月6日，胡美宇将涉案房屋转让给案外人毕守霞。据此，2012年10月1日至2013年9月30日，胡美宇应按照每月每平方米2元的标准向君茂公司缴纳物业管理服务费；2013年10月1日起，胡美宇应按照每月每平方米2元物业管理服务费、每月每平方米0.75元电梯费、每月每户6元垃圾费的标准向君茂公司缴纳至2017年5月5日。因暖气费的标准未进行调整，故胡美宇应按照每月每平方米7.5元的标准向君茂公司缴纳暖气费。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。胡美宇拖欠君茂公司物业管理服务费、电梯费、垃圾费及暖气费的行为已构成违约，君茂公司要求胡美宇承担违约责任，于法有据。《前期物业管理服务合同》约定：业主逾期缴纳物业服务费的，君茂公司从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金。该约定明显过高，虽一审法院已将胡美宇承担滞纳金的标准酌情调整至每日千分之二，但该标准仍较高，本院酌定按照年利率6%的标准计算滞纳金，较为适宜。
综上所述，胡美宇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13996号民事判决第三项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13996号民事判决第一项即“被告胡美宇应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2012年10月1日起，按照建筑面积49.52平方米，每月每平方米2元物业服务费，每月每平方米0.75元电梯费，每月每户6.00元垃圾费，及自2012年11月15日至2013年3月15日，2013年11月15日至2014年3月15日，2014年11月15日至2015年3月15日，2015年11月15日至2016年3月15日，每月每平方米7.50元暖气费标准计算至2017年5月5日止”为：胡美宇应于本判决生效之日起十日内向西安君茂物业管理有限公司支付自2012年10月1日起，按照建筑面积49.52平方米，每月每平方米2元物业服务费标准计算至2013年9月30日止；自2013年10月1日起，按照建筑面积49.52平方米，每月每平方米2元物业服务费，每月每平方米0.75元电梯费，每月每户6.00元垃圾费，及自2012年11月15日至2013年3月15日，2013年11月15日至2014年3月15日，2014年11月15日至2015年3月15日，2015年11月15日至2016年3月15日，每月每平方米7.50元暖气费标准计算至2017年5月5日止；
三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13996号民事判决第二项即“被告胡美宇应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2013年1月1日起物业服务费、电梯费、垃圾费及暖气费违约金，以拖欠金额为基数，按每日千分之二计算至实际付款之日止”为：胡美宇应于本判决生效之日起十日内向西安君茂物业管理有限公司支付自2013年1月1日起物业服务费、电梯费、垃圾费及暖气费违约金，以拖欠金额为基数，按年利率6%计算至实际付款之日止；
四、驳回西安君茂物业管理有限公司其余诉讼请求。
一审案件受理费1016元，减半收取508元，由西安君茂物业管理有限公司负担208元，由胡美宇负担300元；二审案件受理费1016元，由胡美宇负担700元，由西安君茂物业管理有限公司负担316元。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一八年二月七日
书记员 张 佩