中华人民共和国
北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初5068号
原告王俊凤，女，1952年4月3日出生，汉族，北京手术器械厂退休工人，住北京市朝阳区。
委托代理人王晔（原告王俊凤之子），1980年5月8日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司职工，住北京市朝阳区。
委托代理人白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。
被告赵某，女，1999年4月27日出生，汉族，学生Crt.,NorthYorkONM3B1C5;户籍地北京市海淀区。
法定代理人司某，1974年9月1日出生，汉族，无业Crt.,NorthYorkONM3B1C5;户籍地北京市海淀区。
被告赵亦军，男，1971年1月31日出生，汉族，无业Crt.,NorthYorkONM3B1C5；户籍地北京市丰台区。
以上二被告之委托代理人许米娜，国浩律师（北京）律师事务所律师。
以上二被告之委托代理人林仁博，国浩律师（北京）律师事务所实习律师。
原告王俊凤诉被告赵某、赵亦军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张叶婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王俊凤的委托代理人王晔、白振国，被告赵某、赵亦军的委托代理人许米娜、林仁博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王俊凤诉称，原告为家中小孩能够进入理想的小学就读，于2015年8月21日通过北京存房房地产经纪有限公司，与二被告的代理人潘湘萍就购买西城区太平桥大街XXX号房屋事宜签订一份《买卖定金协议》，双方约定房屋总价为550万元，原告于2015年8月21日向被告支付定金5万元。2015年8月25日二被告向潘湘萍出具了授权委托的公证书。2015年9月24日，原、被告在搜房网幸福家园店签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同第六条规定，被告保证本人、共有权人同意出售房产，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。合同签署之日起，双方应积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、缴税、产权转移登记、抵押、放款、交付等环节的义务并按要求提供资料。
在合同履行过程中，由于被告赵某系未成年人，其本人及监护人司某、被告赵亦军均不在国内，二被告系委托其亲属潘湘萍办理房产出售相关事宜；且涉案房屋存在抵押登记，需要办理抵押解除手续，但是被告的授权委托书不被相关机关接收，二被告于2015年10月20日重新出具了授权潘湘萍的委托书，并且办理了公证。因此涉案房屋直到2015年11月3日才办理完解押手续。原告与潘湘萍曾经约定，于2015年11月17日办理网签手续，但由于其他原因，实际双方确定于2015年11月20日办理网签手续。
在于11月20日办理网签、面签手续时，双方签订了面签合同,原告带好首付款并签订了托管协议等准备工作，在支付首付款之前的一刻，中介公司负责权证登记的工作人员提出经咨询负责产权登记、过户事宜的北京市西城区国土资源局交易大厅，潘湘萍出具的2015年10月20日经我国驻加拿大多伦多总领事馆公证的委托书的内容并不含有国土资源局要求的合格授权内容，因不符合主管机关要求，无法办理过户。中介人员将这一情况告知双方后，被告代理人潘湘萍与原告一致同意原告暂不需支付首付款345万元，待确定被告赵某授权委托瑕疵的解决办法后，双方再进行签约，原告再支付首付款。至此，双方的买卖交易处于暂停状态，且由于被告赵某的原因无法继续进行。2015年12月11日，被告代理人潘湘萍突然向原告发出解约通知，明确表示，被告已经单方解除合同。原告回函表示要求继续履行合同。但至今日，被告并无任何继续履行合同的意愿和行为。原告认为，双方间的买卖合同具备继续履行的条件，被告应当继续履行合同。且被告应依据合同第十条第五项的约定向原告承担房屋总价的10%的违约责任。
故原告诉至法院请求判令：1、二被告继续履行与原告于2015年9月24日签订的房屋买卖合同，协助原告办理北京市西城区太平桥大街XXX号房屋权属转移登记手续，最终将房屋由二被告名下过户至原告王俊凤名下。2、判令二被告连带向原告支付违约金55万元，原告同意向被告支付购房款550万元（已经支付了5万元定金）。
被告赵某、赵亦军辩称，原告与被告之间的房屋买卖合同已经解除，原告无权要求被告继续履行。理由如下：一、原告未按约定支付345万元首付款。合同约定原告应该在2015年11月20日通过资金存管的形式划转首付款，但原告没有进行资金划转。二、原告称双方就延迟支付达成一致是不存在的，根据合同第九条第一项的约定，因产生需要延长办理房屋权属登记转移时间的情况，双方应该签订书面补充协议。但原告并没有提交书面协议，故原告主张不成立。三、被告已经向原告发送了解除房屋买卖合同通知书，依据合同第十条第二项约定，原告逾期付款超过十日，被告有权单方解除，不需要与原告协商，原告向被告发出不同意的解除通知书，是没有效力的。综上，现被告认为双方的合同已经解除，不需要继续履行，亦不同意支付违约金。
经审理查明，2015年8月21日潘湘萍作为出卖人赵某、赵亦军的代理人与王晔（原告王俊凤之子）签订买卖定金协议书，约定购买位于北京市西城区太平桥大街XXX号房屋，房屋价款为550万元，潘湘萍收取定金5万元。
2015年8月25日我国驻多伦多总领事馆出具公证书，赵亦军、司某、赵某（赵亦军与司某之女）共同委托潘湘萍办理位于北京市西城区太平桥大街XXX号房屋的出售事宜。
2015年9月24日，原告王俊凤（买受人，乙方）与被告赵某、赵亦军（出卖人，甲方）的委托代理人潘湘萍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王俊凤购买位于西城区太平桥大街XXX号房屋（建筑面积54.40平方米），成交价格为550万元。该合同第二条第四款约定，该房屋已经设定抵押，甲方应在2015年10月办理抵押注销手续。该合同第四条第一款约定，乙方于合同签订之日向甲方支付定金5万元；第二款第二项约定，2015年11月20日，乙方向甲方支付345万元，通过资金存管方式划转。该合同第六条第三款约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。该合同第九条第一款约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。第九条第二款约定，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同，甲方应继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按照乙方全部已付款的万分之五∕日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。该合同第十条第二款约定，乙方逾期付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。该合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。该合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。
2015年10月20日，我国驻多伦多总领事馆出具（2015）多公字第0005502号公证书，载有赵亦军、赵某（赵亦军与司某之女）共同委托潘湘萍办理位于北京市西城区太平桥大街XXX号房屋的出售事宜，并由司某代替赵某签字。
庭审中原告称双方定于2015年11月20日办理网签及交付首付款事宜,当日其带足首付款与被告及中介见面,其亦签订了首付款托管协议,但在交付首付款之前,中介人员告知双方由于被告赵某为未成年人,潘湘萍作为代理人不具备代理赵某办理过户的资格。在该种情形下，原告与潘湘萍进行了协商，潘湘萍表示先不用支付首付款，等赵某的母亲司某回国时，原告再行支付首付款。并且原告认为，由于潘湘萍不具备代理办过户的资格，原告据此享有先履行抗辩权，有权不支付首付款。为证明其主张，原告申请证人出庭作证，并提交了北京市国土资源局西城分局的答复意见、证明函等予以证实。
证人徐某称其为中介公司职工。原、被告双方曾相约在我单位进行网签，当时在场的有潘湘萍、王晔夫妻及王俊凤。由于涉案房屋为潘湘萍的孙女所有，其为未成年人，必须由监护人出面。但当天潘湘萍并未确定监护人的母亲回国时间。当时买方已经将首付款准备好，并开通了账户准备转款，但是由于卖方的回国时间无法确定产生了矛盾。最后我听潘湘萍说现在交首付钱也拿不到，王俊凤可以先用这些钱去买理财，等监护人回国后再支付。当日双方已经进行了网签，按照惯例，应该是网签完成后依照合同约定10日内付款。对于涉案房屋委托潘湘萍进行二次公证一事，由于第一次公证书并未写明身份证号，导致解押手续无法完成，故重新进行的公证。对于原告没有支付首付款的原因，由于赵某的监护人无法确定回国时间，故没有支付首付款，这也是未支付首付款的唯一原因。对于双方有无协商变更首付款的支付时间，我听买卖双方说首付款先留着，等赵某的监护人回国后再确定交首付款的时间，但具体时间没有明确。
对于该证人证言，被告称证人承认没有对首付款的支付时间进行变更；由于证人所在公司存在问题，导致其办理了两次授权公证委托，因此耽误了解押时间。
证人崔某称其为银行工作人员，负责办理银行贷款面签。本案买卖双方于2015年11月20日进行网签的时候，其与两个中介都在场。后因管权证的工作人员称依据卖方的委托书无法过户，故贷款合同并未履行；若房屋无法过户，会导致银行没有抵押物，无法发放贷款。当时流程做到网签后，才发现公证委托书有问题，由于无法确定委托人归国时间，卖方称今天先不着急交首付，等确定什么时候能过户后再付，买方表示同意。一般来说网签后，应支付首付款。
对于该证人证言,被告认为证人与原告代理人王晔为同一家单位的员工，证明力削弱。且上一个证人说的是潘湘萍自己去问的建委，才得知授权有瑕疵，证人证言矛盾。
北京市国土资源局西城分局于2016年1月5日出具的答复意见称：在（2015）多公字第0005502号公证书中未成年人赵某的法定代理人司某在委托受托人潘湘萍出售未成年人赵某的房产时，并未提供“为被监护人的利益”的证明材料，因此受托人潘湘萍凭借该委托书不能处理未成年人赵某的房产，需其法定代理人司某提供“为被监护人的利益”处理被监护人财产的证明材料。
对于该答复意见，被告称无法核实真实性，但没有继续履行合同的原因为原告没有支付首付款，与被告的授权是否有瑕疵无关。
北京存房房地产经纪有限公司于2015年12月25日出具证明函称因未成年人赵某的法定监护人司某不在国内，故经买卖双方及北京存房房地产经纪有限公司工作人员徐某共同协商，三方达成口头协议，一致同意买方暂不需支付首付款，待确定司某回国后再由买方支付首付款并按相关规定进行资金监管。对于该证明函，被告称不认可其内容。
另查，一、庭审中，原告提交了王晔与梁丽娜的中国工商银行转账凭证，证明原告于2015年11月20日已经准备好首付款340万元；对此被告称由于收款人为王晔，并非原告，不足以证明原告有履行能力，且双方约定的是交易方式为资金存管。
二、庭审中，原告提交了《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，证明原告、被告与北京存房房地产经纪有限公司、中国光大银行共同签订了托管业务申请协议书，该协议书约定由原告支付托管资金250万元；对此被告称原告并无证据表明其已经履行该协议。三、庭审中原告提交了2015年11月20日编号为C1124842的《存量房屋买卖合同》，证明该合同约定90万元购房款存入西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，该合同中载出卖人为赵某其法定代理人司某，出卖人共有人赵亦军其委托代理人潘湘萍；对此被告称无法证明原告已将钱款交房管局监管。
2015年12月11日，被告向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，称由于原告逾期付款20日，已经严重违约，故书面通知解除合同，原告应按成交总价款的20%承担违约责任。后原告及北京存房房地产经纪有限公司于2015年12月22日发出回函，称2015年11月20日由于需司某作为赵某的监护人回国配合才能完成网签、银行面签及产权过户手续，因无法确定司某回国时间，经三方协商，同意待确定司某回国时间后再办理后续手续，现要求被告继续履行合同。被告称未曾收到该回函，不认可其内容且双方的合同已经解除。
2015年11月3日，涉案房屋办理完毕解押手续。对于房屋解押情况，原告称由于被告出具的第一份公证委托书不合格故导致解押时间超出合同约定，并影响了网签时间，并提交了房屋所有权证、短信联系记录等予以证实；对此被告称，解押时间并未大幅迟延，且由于中介的失误，导致其进行两次委托公证，亦给被告造成损失，并提交了证明加以证实。原告对此称，办理符合相关单位形式要求的委托公证是被告的合同义务。
庭审中，原告表示同意一次性支付剩余购房款545万元，并于2016年11月22日向法院提存上述购房款。
上述事实，有双方当事人陈述、定金协议、公证书、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、所有权证、《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1124842号）、中国工商银行转账凭证、《解除合同通知书》、证明函、答复意见、证人证言等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以对合同进行变更。本案中原告依据被告出具的委托公证授权书与被告的委托代理人潘湘萍签订房屋买卖合同，已经尽到合理的注意义务，对此并无过错。结合本案查明的事实可知，虽然王晔曾作为买受人与被告就涉案房屋签订定金协议，但签订房屋买卖合同的买受人为王俊凤，故涉案房屋的实际买受人应为王俊凤，对于被告所述本案原告存疑的意见无事实依据，本院不予采纳。
本案中，依据原、被告签订的房屋买卖合同，被告应在2015年10月办理抵押注销手续，但其于2015年11月3日才对涉案房屋进行解抵押，其行为违反了合同的约定，但并非根本违约。
依据庭审中原、被告所述，双方确实曾约定于2015年11月20日约定进行网签及办理银行贷款、交纳首付款等事宜，且原告与作为被告的代理人潘湘萍于当日进行了网签，原告至今亦未交纳首付款。本院认为，本案争议的焦点为原告未依约交纳首付款的原因。结合原告庭审所述及其提交的证人证言、答复意见等证据，本院认为，上述证据已经形成完整的证据链条，可以证实原告在2015年11月20日曾准备支付首付款，但由于被告代理人提交的委托售房手续不合格，故其并未于当日支付首付款。对于原、被告所述双方是否就迟延支付首付款达成一致一节，本院认为，结合证人证言可知，双方就首付款的支付达成一致意见，即待赵某的母亲司某回国后另行支付；即使双方当日未就首付款的支付达成一致，但结合其他证据可知，原告购买涉案房屋是为了取得其所有权，在被告的委托售房手续存在问题，最终可能导致无法过户的情况下，原告不支付首付款有事实和法律依据，并非违约。而被告在明知自己的委托售房手续存在可能会导致无法过户的情况下，仍于2015年12月11日向原告发出解约通知，是以其行为表明不再继续合同义务，最终致使原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，其行为构成根本违约，应承担违约责任。
因双方合同尚需继续履行，故对原告要求被告协助办理涉案房屋产权转移登记手续，并支付扣除定金5万元后的剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告所述，被告应支付其违约金的诉讼请求，原告主张基于双方合同约定，被告应按照房屋成交总价款的10%向其承担违约责任。对此本院认为，现由于被告的原因导致原告未在合同签订之日起120日内取得所有权证，构成根本违约，现该合同具备继续履行条件，原告亦要求继续履行，依据双方合同约定，被告应在合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按照原告所付5万元的万分之五每日支付逾期违约金，且以不超出原告所主张的55万元违约金为限。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，原告王俊凤支付被告赵某、赵亦军剩余购房款五百四十五万元。
二、自本判决生效之日起七日内，被告赵某、赵亦军配合原告王俊凤办理北京市西城区太平桥大街XXX号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记至王俊凤名下。
三、被告赵某、赵亦军以五万元为基数按照日万分之五的标准,自二〇一六年一月二十三日起至实际产权转移登记之日止，向原告王俊凤支付违约金（以不超出原告王俊凤所主张的五十五万元为限,自原告王俊凤取得房屋所有权证书后七日内支付）。
如果赵某、赵亦军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千零七十五元由被告赵某、赵亦军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，原告王俊凤可在判决书送达之日起十五日内，被告赵某、赵亦军可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张叶婷
二〇一六年十二月十九日
书记员 王运佳