湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0802民初255号
原告：荆门嘉鸿房地产开发有限公司。
法定代表人：邵仕军，董事长。
委托诉讼代理人：李丹丽，湖北京中金律师事务所律师。
被告：李海燕。
委托诉讼代理人：张莹，湖北邦伦律师事务所律师。
原告荆门嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称“嘉鸿房地产公司”）与被告李海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序于2017年4月25日、同年7月10日两次公开开庭进行了审理，嘉鸿房地产公司的委托诉讼代理人李丹丽、被告李海燕及其委托诉讼代理人张莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
嘉鸿房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令李海燕支付购房款111278元，并支付违约金63127.8元；2、本案诉讼费用由李海燕承担。事实及理由：2010年10月10日，嘉鸿房地产公司与李海燕签订《协议书》，约定嘉鸿房地产公司将其开发的位于荆门市东宝区万豪国际10号楼104号门面出售给李海燕，建筑面积为185.67㎡，单价3400元/㎡，总房款631278元；李海燕分三期支付房款，即2010年10月10日前支付100000元，2011年10月20日前支付340000元，2011年12月20日前支付剩余房款191278元；李海燕不能按期支付房款的，应当按照总房款631278元的10%支付违约金。合同签订后，嘉鸿房地产公司将房屋交付给李海燕占有、使用至今，但李海燕至今尚欠房款111278元未付。故嘉鸿房地产公司提起诉讼。
李海燕辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》约定的标的门面为101号，该合同已履行完毕，并于2012年1月12日办理了房产证，双方没有签订针对104号门面的商品房买卖合同，李海燕不存在违约行为，且多支付房款187602元，嘉鸿房地产公司应予退还。2、对于面积超出112.47㎡的部分的房屋，双方未建立房屋买卖合同关系，而是租赁合同关系。
结合双方诉辩意见及双方无争议的证据，本院归纳双方无争议事实为：2010年10月10日，嘉鸿房地产公司与李海燕就万豪国际10号楼101号门面买卖事宜签订《协议书》，约定：房屋总面积为185.67㎡，单价3400元/㎡，总价款为631278元；李海燕于2010年10月10日支付首付款100000元，2011年10月20日支付340000元，余款191278元于2011年12月20日前付清；嘉鸿房地产公司同意李海燕先使用门面，因余款不能按时支付，李海燕无条件退出房屋，由嘉鸿房地产公司收回，同时，嘉鸿房地产公司按月计算房租20元/㎡，以及水电安装费8000元，并按总房款的10%收取违约金；签订正式购房合同后，此协议作为合同附件。合同签订后，嘉鸿房地产公司将面积为185.67㎡的门面交付给李海燕，李海燕按照约定支付了前两期房款，于2011年10月20日向嘉鸿房地产公司出具欠房款191278元的欠条。2011年10月31日，嘉鸿房地产公司与李海燕签订正式的《商品房买卖合同》，合同载明的门面房号为101号，面积为112.47㎡。李海燕于2012年1月12日取得101号门面的房屋所有权证。以上事实有协议书、欠条、商品房买卖合同、房产证予以证实。
本案争议的问题是：一、对于面积超出112.47㎡部分的门面双方建立的是房屋买卖合同关系还是租赁合同关系；二、李海燕已支付房款数额为多少。
针对第一个争议问题，嘉鸿房地产公司主张双方建立房屋买卖合同关系，其提交了协议书、李海燕出具的欠条和承诺书，主张证明嘉鸿房地产公司出售给李海燕的门面面积是185.67㎡。李海燕对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份协议书在双方2011年10月31日签订《商品房买卖合同》时，协议书内容已经被《商品房买卖合同》所取代，《商品房买卖合同》约定的101号门面的面积是112.47㎡。
李海燕主张双方建立租赁合同关系，其提交了下列证据：1、商品房买卖合同、101号门面的房产证，主张证明双方于2011年10月31日就101号房屋达成了新的合意，李海燕已付清房款并办理了房产证；2、《房屋（商铺）租赁合同》及收据一张，主张证明双方在2014年8月20日就104号门面签订了租赁合同并交纳了30000元租金。嘉鸿房地产公司对上述证据的真实性无异议，对证据1认为商品房买卖合同只是为了协议书中部分门面办理房产证而对协议书内容的确认，并不是对协议书内容进行了变更；对证据2认为《房屋（商铺）租赁合同》不是双方真实意思的表示，该合同是在李海燕未按照承诺书约定的时间支付房款的情况下，嘉鸿房地产公司为保障自身利益签订的。
本院认为，上述证据的真实性双方均无异议，本院对真实性予以采信，结合证据内容分析，嘉鸿房地产公司与李海燕就面积超出112.47㎡部分的门面应建立了房屋买卖合同关系，原因如下：1、协议书约定的标的房屋面积为185.67㎡，表明双方在订立协议书时就房屋整体具有买卖的意思表示，李海燕在2011年10月20日出具的欠条和2014年8月1日出具的承诺书均表达了其欠嘉鸿房地产公司购房款的意思，即表明李海燕认可其合同义务为支付购房款的事实。2、嘉鸿房地产公司与李海燕于2011年10月31日签订了针对112.47㎡的101号房屋的《商品房买卖合同》，并办理了101号房屋的房产证，从房产证所附房屋分户平面图显示，101号房屋和104号房屋相连，总面积应为185.67㎡，签订正式的《商品房买卖合同》只是办理房产证的必要程序，双方在签订该合同时并未表达解除剩余部分面积的门面的买卖合同的意思，且李海燕明确表述签订《商品房买卖合同》并不是只想购买112.74㎡的房屋，即后签订的《商品房买卖合同》并不能否定之前的协议书的效力，该合同只是对协议书内容的确认而非变更。3、双方于2014年8月20日就73.2㎡的104号门面签订的《房屋（商铺）租赁合同》不是双方真实意思表示，按照协议书约定，李海燕未按期支付房款的情况下，嘉鸿房地产公司有权收回房屋并向李海燕主张租金损失，嘉鸿房地产公司在庭审中明确表示签订该合同是为了保障自身在李海燕未付房款期间的利益，是为促使李海燕及时付款，李海燕亦陈述其真正的意思是想把尾款交了，把房屋买下来，但又担心104号门面办不了房产证所以未交纳房款尾款并签订了租赁合同；同时，李海燕在签订该合同后交纳的款项，嘉鸿房地产公司均作为购房款入公司财务账，李海燕陈述其不清楚所交纳款项的性质，但其在计算已支付房款时，亦将该30000元款项计算进去，表明双方事实上并无履行租赁合同的意愿。综上所述，本院认定，嘉鸿房地产公司与李海燕就面积超出112.47㎡部分的门面（即面积为73.2㎡的104号门面）建立的是房屋买卖合同关系。
针对第二个争议问题，嘉鸿房地产公司主张李海燕已支付购房款52万元，其提交的证据有：1、欠条，证明至2011年10月20日李海燕未付房款为191278元，已付房款440000元。李海燕对其无异议。2、收据2张，证明李海燕在2015年4月22日、2015年8月7日分别交纳房款30000元、50000元。李海燕对其真实性无异议。3、证人刘立武证言，刘立武陈述，嘉鸿房地产公司与李海燕在2014年8月20日签订《房屋（商铺）租赁合同》时，其收到李海燕现金交款30000元，并向李海燕出具一张便条，李海燕未凭便条向公司换取收据，嘉鸿房地产公司在2015年4月22日开具收据入账，收据未交付李海燕。李海燕对刘立武的证言无异议。4、证人吴盛君证言，吴盛君陈述，其在2015年7月30日收到李海燕现金交款50000元，由于手上不持有公司财务章就向李海燕出具了便条，由于不清楚李海燕购买的门面具体房号，便条上就载明的“10-102门面款”，2015年8月7日开具收据时又记载的“103门面款”，李海燕未凭便条向公司换取收据，公司于2015年8月7日开具收据入账。李海燕对吴盛君证言的真实性有异议，认为不能证明2015年7月30日收条记载的50000元就是2015年8月7日收据记载的50000元，前者是102号门面房款，后者是103号门面，并且记载的时间也不一致。
李海燕对嘉鸿房地产公司主张的52万元的交款凭证无异议，其主张2015年7月30日和2015年8月7日的两份收款凭证为两笔交款，其提交了2015年7月30日嘉鸿房地产公司财务出具的50000元收条。
本院认为，双方对于已交纳房款的争议就在于2015年7月30日收条记载的50000元与2015年8月7日收据记载的50000元是否是同一笔房款。虽然2015年7月30日的收条记载的50000元系“10-102门面款”，但事实上嘉鸿房地产公司与李海燕并未就102号门面建立合同关系，另外从房产证所附的房屋平面图显示101-104号4个门面相连，证人吴盛君陈述收条和收据上记载的房号有误的证词真实可信。李海燕仅持有嘉鸿房地产公司出具的2015年7月30日的收条，若按其主张的2015年8月7日又交纳了50000元房款，则其理应持有嘉鸿房地产公司出具的相关收款凭证，其陈述交款后未索取凭证明显与常理不符。同时，结合证人吴盛君关于收款经过的陈述，证言的可信程度较高。因此，本院认定，2015年7月30日收条记载的50000元与2015年8月7日收据记载的50000元为同一笔款项，即李海燕实际已付房款520000元。
根据本院认定的上述事实，本院认为，嘉鸿房地产公司与李海燕针对总面积为185.67㎡的万豪国际10号楼101、104号门面建立了房屋买卖合同关系，该合同合法有效，双方应当按照合同履行。李海燕未按合同约定期限足额支付房款，构成违约，故本院对嘉鸿房地产公司要求李海燕支付剩余房款111278元的诉讼请求予以支持。
对于嘉鸿房地产公司主张的违约金63127.8元，嘉鸿房地产公司陈述违约金系按照每月每平方米20元标准从2011年12月20日计算至2017年4月20日共计64个月计算所得金额为63696元，放弃部分后仅主张63127.8元。本院认为，协议书约定李海燕未按时支付余款的，嘉鸿房地产公司可收回房屋，并要求李海燕按照每月每平方米20元的标准支付租金及按照总房款的10%支付违约金。按照协议内容理解，嘉鸿房地产公司要求李海燕按照每月每平方米20元的标准支付租金及按照总房款的10%支付违约金的违约条款适用情形是嘉鸿房地产公司因李海燕未支付房款收回房屋，事实上，嘉鸿房地产公司并未解除与李海燕的房屋买卖合同，而是要求李海燕继续履行合同，因此，其要求李海燕以每月每平方米20元的租金利益作为违约金的计算方式没有依据。嘉鸿房地产公司因李海燕迟延支付房款的损失应为该部分房款的利息损失，故本院确定违约金计算方式为：以未付房款111278元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2011年12月21日起计算至付清之日止。
综上，嘉鸿房地产公司主张的房款111278元本院予以支持，其主张的违约金本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告李海燕于本判决生效之日起十日内支付原告荆门嘉鸿房地产开发有限公司购房款111278元，并支付违约金（以111278元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2011年12月21日起计算至付清之日止）；
二、驳回原告荆门嘉鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3788元，由原告荆门嘉鸿房地产开发有限公司负担588元，被告李海燕负担3200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 吴瑶琼
人民陪审员 龚学张
人民陪审员 陈 静
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 钱小丽