湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初970号
原告优美特精品木艺武汉有限公司。住所地：咸宁市经济开发区长江工业园内。
法定代表人阮绪强，该公司董事长。
委托代理人梅进白，湖北海舟律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告咸宁市斯贝尔家具有限公司。住所地：咸宁市经济开发区长江工业园内。
法定代表人潘建华，该公司总经理。
被告潘建华。
以上两被告委托代理人阮彩虹，女，1973年7月29日出生，汉族。委托权限：特别授权。
原告优美特精品木艺武汉有限公司（以下简称优美特公司）诉被告咸宁市斯贝尔家具有限公司（以下简称斯贝尔公司）、潘建华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李福坤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优美特有限公司委托代理人梅进白，被告斯贝尔公司、潘建华的委托代理人阮彩虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告优美特有限公司诉称：2013年1月6日，原告与被告潘建华签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定，原告将2236平方米厂房出租给被告经营包皮沙发厂，租赁期限3年，从2013年1月1日起至2015年12月30日止，月租金14000元，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金，应承担滞纳金（违约金）。2013年1月16日，被告咸宁斯贝尔家具有限公司以原告厂房为注册地，依法办理登记手续，法定代表人为被告潘建华。之后二被告共同向原告支付租金。自2014年9月份开始，二被告以周转金困难为由，开始拖欠租金。原告每月定期向被告发出拖欠租金对账单。被告于2015年1月、2月、9月又向原告陆续支付部分租金。2015年底，二被告将生产设备搬走，但不将厂房移交原告，不办理厂房腾退手续，仍然侵占原告的厂房。截止2015年12月30日止，二被告共拖欠原告租金159141.6元及水电费9165元。合同期满后，原告多次向二被告催讨租金、水电费，要求被告办理腾退厂房手续，但被告以种种理由推诿。原告经多次催讨无果，故诉至本院，请求判令：1、二被告共同支付拖欠租金159141.6元及水电费9165元，并承担逾期支付租金违约金（违约金按照拖欠天数乘以拖欠租金总额的百分之一计算）；2、二被告立即腾退厂房，并支付侵占厂房期间的租金损失（按照租赁合同月租金标准从2016年1月1日起计算至被告腾退厂房之日止）；3、本案诉讼费用由二被告负担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件，以证明原告的身份情况。
证据二、厂房租赁合同，以证明原、被告签订厂房租赁合同的事实。
证据三、租金明细及水电费明细，以证明被告拖欠原告租赁期限内租金159141.6元及水电费9165元的事实。
被告斯贝尔公司、潘建华辩称：原告建房对被告经营有很大的影响，希望租金少一点，租金只能计算到2015年10月份，拖欠水电费9165元属实，违约金我方不同意支付。
被告斯贝尔公司、潘建华为支持其抗辩理由，向本院提交了如下一份证据，租金明细账，以证明截止2015年10月份，被告共欠原告租金及水电费140306.6元的事实。
经庭审质证，被告斯贝尔公司、潘建华对原告提交的证据一、二真实性无异议；对证据三的真实性无异议，但认为租金只能计算至2015年10月份止。原告对被告斯贝尔公司、潘建华提交的证据真实性无异议，认为截止2015年10月份，被告拖欠租金131141.6元及水电费9165元，合计140306.6元属实，但认为被告租金应当按照合同计算，不应当只计算到2015年10月份止。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，对当事人双方质证无异议的证据，本院依法予以采信，原告优美特公司提交的证据一、二来源合法，内容真实，被告对其真实性无异议，系定案的有效证据；证据三，被告对其真实性无异议，但认为租金只能计算至2015年10月份止，而被告未能提交租金只能计算至2015年10月份的证据，故本院予以采信。被告斯贝尔公司、潘建华提交的证据，原告对其真实性无异议，且与原告提交的证据三相印证，故本院予以采信。
经审理查明：2013年1月6日，原告优美特公司与被告潘建华签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定，原告将2236平方米厂房出租给被告潘建华经营包皮沙发厂，租赁期限3年，从2013年1月1日起至2015年12月30日止，月租金14000元，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金，应承担滞纳金，滞纳金按照拖欠天数乘以拖欠租金总额的百分之一计算。被告潘建华向原告缴纳28000元保证金。2013年1月16日，被告潘建华以原告厂房为注册地，在咸宁市工商局登记成立咸宁斯贝尔家具有限公司，公司法定代表人为被告潘建华。之后二被告共同向原告支付租金。
同时查明，自2014年9月份开始，被告斯贝尔公司、潘建华开始拖欠租金。原告每月定期向被告发出拖欠租金对账单。被告于2015年1月向原告支付租金10000元，2015年2月向原告支付租金34858.4元，2015年9月向原告支付租金20000元。2015年11月份，被告将生产设备搬走，没有与原告结算租金及拖欠的水电费，且未将厂房移交原告及办理厂房腾退手续。截止2015年12月30日止，被告共拖欠原告租金159141.6元及水电费9165元。经原、被告对账，截止2015年10月份止，被告潘建华、斯贝尔公司拖欠的租金金额为131141.6元，水电费为9165元。
还查明：2016年6月2日，被告斯贝尔公司、潘建华将所租赁原告的厂房腾退。在腾退房屋过程中，被告将原告厂房的卷闸门损坏，但事后进行了修复。
本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同系原告与被告潘建华签订，但房屋交付给被告咸宁斯贝尔家具有限公司使用，根据合同的相对性原则和被告潘建华是被告咸宁斯贝尔家具有限公司法定代表人，以及租金系被告咸宁斯贝尔家具有限公司支付的事实，可以推定被告潘建华的行为是职务行为，其后果应由被告咸宁斯贝尔家具有限公司承担。原告将房屋租赁给被告经营，月租金14000元，原告要求租金计算至2015年12月30日止为159141.6元，符合双方租赁合同约定，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告只同意租金计算至2015年10月份止，无法无据，本院不予支持。合同期限届满后，被告没有腾退房屋应支付房屋占有使用费，房屋占有使用费标准可参考合同约定租金每月14000元的标准计算，而被告占有房屋五个多月期间并没有实际用于经营活动，结合本案的实际情况，本院酌情予以计算二个月房屋占有使用费计算为28000元（2×14000元=28000元）。被告认为原告应当退还28000元保证金，原告认为保证金按照合同约定在被告付清租金后可以退还，故被告缴纳的保证金28000元，可在原告租金范围内予以冲抵，被告还应支付原告租金131141.6元（159141.6元-28000元=131141.6元）。被告未按照合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期付款违约金按照拖欠天数乘以拖欠租金总额的百分之一计算，明显偏高，本院酌情予以调整，违约金按照中国人民银行同期贷款上浮50%计算（以131141.6元为本金，从2016年1月1日起至案件执行完毕之日止，按照银行同期贷款利率上浮50%计算）。被告认为原告违约在先，原告在厂房区内施工没有预留车辆通道，严重影响其正常的经营活动，造成被告损失，但被告没有提供相关证据予以证明，且系另一法律关系，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告咸宁市斯贝尔家具有限公司在本判决生效后十日内支付原告房屋租金131141.6元，支付房屋占有使用费28000元，支付水电费9165元，合计168306.6元。
二、被告咸宁市斯贝尔家具有限公司于本判决生效后十日内支付原告逾期付款违约金（以131141.6元为本金，从2016年1月1日起按照银行同期贷款利率上浮50%计算至案件执行完毕之日止）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1740元，由被告咸宁市斯贝尔家具有限公司、潘建华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李福坤
二〇一六年七月五日
书记员 高 磊