福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民初字第1231号
原告东方信隆融资担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇乌山西路68号阳光乌山府院A1#楼2层01商业用房，组织机构代码75938817-8。
法定代表人刘行恩，总经理。
委托代理人陈明、陈凡，福建创元律师事务所律师。
被告董镇，女，汉族，1979年4月6日出生，住上海市宝山区。
被告成新国，男，汉族，1980年3月6日出生，住上海市宝山区。
被告董镇、成新国共同委托代理人张帅，河北精耘律师事务所律师。
被告何开椿，男，汉族，1977年9月10日出生，住福建省周宁县。
被告许春凌，女，汉族，1978年6月16日出生，住福建省周宁县。
原告东方信隆融资担保有限公司（以下简称“东方信隆公司”）因与被告董镇、成新国、何开椿、许春凌申请执行人执行异议纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭适用第一审普通程序于2015年1月16日公开开庭审理了本案。原告东方信隆公司委托代理人陈凡，被告董镇，被告董镇、成新国共同的委托代理人张帅到庭参加了诉讼。经本院合法传唤，被告何开椿、许春凌未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告东方信隆公司诉称：原告与被告何开椿、许春凌等追偿权纠纷执行一案中，福建省福州市中级人民法院根据原告申请，依法查封被告何开椿名下位于上海市宝山区新二路999弄83号#单元房产，但被告董镇、成新国以其已经购买被告何开椿名下该房产、已付清全部购房款并实际占有该房产为由，对该查封提出执行异议，请求停止对该房产的执行，解除对该房产的查封。福建省福州市中级人民法院审查该执行异议后，作出（2014）榕执外异字第37号裁定书，裁定中止对上海市宝山区新二路999弄83号#单元房产的执行，并于2014年4月24日向原告送达该裁定。原告不服（2014）榕执外异字第37号裁定书，有权提起本案诉讼。2012年9月26日，第一钢市市场股份有限公司以何开椿为被告提起诉讼，被告何开椿、许春凌及何沁娴在明知何开椿存在巨额债务纠纷且涉及诉讼的情况下，仍于2012年10月27日与被告董镇、成新国签订《上海市房地产买卖合同》，其行为系恶意转让财产。合同约定被告何开椿、许春凌及案外人何沁娴以人民币198万元的价格，将位于上海市宝山区新二路999弄83号#单元房产出售予被告董镇、成新国，但据原告了解，上海市宝山区新二路999弄以及周边类似房产，在二手房交易市场上每平米单价均在人民币2.5万元以上。而上述房产成交单价仅为每平米1.7万元，明显低于市场平均价格，属于明显不合理的低价转让，且被告董镇、成新国在签订合同时对该事实也是明知的。（2014）宝执异字第4号《执行裁定书》中载明，本案被告董镇、成新国在签订房产买卖合同时已明知涉讼房屋存在抵押及贷款金额，并且根据被告董镇、成新国提供的“上海市宝山区人民法院谈话笔录”表明，涉讼房产所欠的贷款本息共计190多万元，该款项系被告何开椿、许春凌与被告董镇、成新国共同前往贷款银行偿还。由于本案涉讼房产成交价仅为198万元与银行贷款本息基本持平，而被告何开椿、许春凌此前还为购买该房产还支付了首付款及投入装修费用，可见该房产实际价值远高于198万元。因此，上述证据足以证明涉讼房产出卖价格明显过分低于房产的实际价值，系被告何开椿、许春凌等为了转移财产而与被告董镇、成新国恶意低价成交。因此，董镇、成新国对该房产不属于善意取得。另外，董镇、成新国在执行异议中主张其已全额支付合同中约定的购房款，但根据其提供的证据显示，购房款中除132万元系转账支付外，其余66万元购房款均为现金支付。该66万元购房款除被告何开椿、许春凌出具的收条外，并无其它证据佐证，不能证明已经实际支付。故董镇、成新国未付清房款，也无权对该房产主张权利。综上，被告何开椿、许春凌及何沁娴与被告董镇、成新国签订《上海市房地产买卖合同》及交易行为属于恶意串通转移财产，且系不合理的低价成交，明显损害了原告的合法权益。该《上海市房地产买卖合同》应予撤销，被告董镇、成新国对涉讼房产不享有实体权利，无权主张解除对房产的查封措施，被告董镇、成新国本次提出的执行异议缺乏依据，应依法予以驳回。福建省福州市中级人民法院（2014）榕执外异字第37号裁定书裁定中止对上海市宝山区新二路999弄83号#单元房产的执行，明显缺乏依据。请求许可对上海市宝山区新二路999弄83号#室房产的执行。
被告董镇、成新国辩称：被告董镇、成新国于2012年10月27日与被告何开椿、许春凌签订的《上海市房地产买卖合同》经过房屋管理部门网上备案，是买卖双方真实意思表示，合法有效。该交易是上海创同房地产经纪事务所居间介绍的，买卖双方此前并不相识，不存在恶意串通的可能性。房款付清日期为2012年11月17日，而法院第一次查封的日期为2012年11月23日，被告董镇、成新国不可能知道被告何开椿、许春凌存在巨额债务纠纷。双方交易的房价也与当时的市场价格相吻合，否则是不可能通过网签的。被告董镇、成新国不存在过错行为。被告董镇、成新国已于2012年10月27日、11月12日、11月17日分三次付清全部房款并已实际占有使用涉案房屋，故福建省福州市中级人民法院（2014）榕执外异字第37号裁定书正确，应驳回原告诉讼请求。
被告何开椿、许春凌未答辩。
原告东方信隆公司向本院提交了下列证明资料：1、执行异议申请书；2、福建省福州市中级人民法院（2014）榕执外异字第37号执行裁定书；3、福建省福州市中级人民法院（2012）榕民保字第654号民事裁定书；4、福建省福州市中级人民法院（2012）榕民初字第1560号民事调解书；5、强制执行申请书；6、上海房地产买卖合同（合同编号：1519107）；7、收条；8、银行个人账户对账单及借记卡存取回单；9、谈话笔录。
被告董镇、成新国向本院提交了下列证明资料：1、福建省福州市中级人民法院（2014）榕执外异字第37号执行裁定书；2、上海市宝山区人民法院（2014）宝执异字第4号执行裁定书；3、上海市宝山区人民法院（2013）宝执字第5003-2号裁定书；4、上海市宝山区人民法院谈话笔录；5、上海市房地产买卖合同；6、2012年宝山区房地产市场情况分析；7、房款收条及银行转账凭证；8、房屋交接确认书；9、居委会居住证明；10、水电煤气等缴费明细及票据。
被告何开椿、许春凌未向本院提交证据。
被告何开椿、许春凌未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。
经质证及审查，原、被告提交的证明资料均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可以作为本案认定事实的依据。
根据本案现有证据，本院确认以下事实：本案涉讼房屋上海市宝山区新二路999弄83号#室登记在何开椿、许春凌、何沁娴名下，房地产权证号为宝#，核准日期为2008年11月3日。应案外人第一钢市市场股份有限公司（以下简称“第一钢市公司”）的诉讼保全申请，上海市宝山区人民法院于2012年11月23日查封了涉讼房屋，查封期限自2012年11月23日至2014年11月22日止。应本案原告的诉讼保全申请，本院于2013年1月25日轮侯查封了涉讼房屋。2014年3月31日，上海市宝山区人民法院作出（2014）宝执异字第4号执行裁定，认定董镇、成新国提出的执行异议成立，并裁定中止对涉讼房产的执行。2014年5月13日，上海市宝山区人民法院作出（2013）宝执字第5003-2号执行裁定，解除对涉讼房产的查封。自此，本院正式查封了涉讼房屋。被告董镇、成新国就此向本院提起书面异议，本院于2014年7月17日作出（2014）榕执外异字第37号执行裁定，中止对涉讼房产的执行。原告不服（2014）榕执外异字第37号执行裁定，提起本案诉讼。
另查：2012年10月27日，被告董镇、成新国（乙方）与被告何开椿、许春凌及案外人何沁娴（甲方）之间签订了《上海市房地产买卖合同》一份，主要内容为：何开椿、许春凌、何沁娴将坐落于上海市宝山区新二路999弄83号#室的房屋出售给董镇、成新国，房地产转让价款共计198万元；甲、乙双方确认于2013年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以宝山区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。被告许春凌于同日出具定金收条一份，明确收到被告成新国支付的购房定金8万元用于购买上海市宝山区新二路999弄83号#室房屋。2012年11月12日，被告何开椿、许春凌分别出具金额为100万元和32万元的房款收条二份。2012年11月17日，被告何开椿、许春凌又出具金额为58万元的收条一份。2012年11月17日，被告董镇、成新国与被告何开椿、许春凌签订《房屋交接确认书》一份。2013年8月26日，上海市宝山区高境镇高境三村居民委员会出具《居住证明》一份，明确被告成新国居住在上海市宝山区新二路999弄83号#室。2013年9月26日，被告何开椿、许春凌到上海市宝山区人民法院陈述，主要内容为：“我们把系争房屋卖给董镇、成新国，合同是2012年10月27日签订，房款是198万元，董镇、成新国所述2012年10月27日支付定金（现金）8万元、2012年11月12日通过银行转帐方式（由董镇的户名转到许春凌的帐户）支付132万元、2012年11月17日通过现金支付58万元的付款情况属实，房屋是在2012年11月17日也给董镇、成新国了，办证的过程中因系争房屋被查封，所以现在无法过户。”
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然涉讼房屋至今仍登记在被告何开椿、许春凌及案外人何沁娴名下，但在本院采取查封措施前，被告董镇、成新国已向何开椿、许春凌、何沁娴购买了涉讼房屋，签订了合法有效的书面买卖合同，付清了全部价款并实际占有，涉案房屋因被查封而无法办理过户登记，对此，被告董镇、成新国并无过错。原告主张被告董镇、成新国以明显不合理的低价购买涉讼房屋，但未能就此提供相应依据，本院不予采信。原告同时主张被告董镇、成新国与被告何开椿、许春凌之间存在恶意串通而故意逃避债务的可能性，但未能就此提供相应依据，本院亦不予采信。没有证据证明被告董镇、成新国在涉案房屋买卖法律关系中存在恶意等过错行为，故该房屋买卖合同作为依法成立并已实际履行的合同，应受法律保护，被告董镇、成新国的权利能够排除执行。因此，原告请求许可继续执行涉讼房产的请求缺乏依据，本院不予支持。被告何开椿、许春凌经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告东方信隆融资担保有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告东方信隆融资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 王燕燕
代理审判员 陈光卓
人民陪审员 余文华
二〇一五年五月十二日
书 记 员 郑菡君
（2014）榕民初字第1231号共9页