广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初3408号原告：梁雪锋，男，1985年11月4日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：梁河进，男，是广东潭江律师事务所律师。被告：劳素琼，女，1989年12月27日出生，住开平市。委托诉讼代理人：朱甲斌，男，是广东朱甲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆小红，女，是广东朱甲斌律师事务所律师。原告梁雪锋与被告劳素琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月13日公开开庭审理了本案。原告梁雪锋的委托诉讼代理人梁河进和被告劳素琼的委托诉讼代理人骆小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁雪锋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法、有效，解除该《房屋买卖合同》，由于被告违约，应双倍返还定金40000元和按该房屋售价金额10%赔偿61000元给原告，中介费13300元及原告已购置的一批家私电器等27000元，上述合计141300元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月间，原告通过中介机构开平市长沙锦瑞房地产信息咨询服务部的介绍，购买开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园尚景苑六街22幢1504号房屋。2017年4月17日，原、被告在中介机构处签订一份《房屋买卖合同》，合同签订之日，原告即支付20000元定金给被告，被告将该房屋的钥匙和小区的出入卡给原告。合同规定被告要等到同年7月15日领取了该房屋产权证后，原、被建立买卖关系。可是，被告于同年7月间领取了该房屋产权证，至现在却迟迟没有协助原告到有关部门办理银行按揭和该产权的过户手续，在此期间，原告已向中介机构开平市长沙锦瑞房地产信息咨询服务部支付了13300元中介费，并且已购买了一批家私电器合计27000元（该家私和电器存放在尚景苑六街22幢1504房内）。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是合法、有效的，由于被告的违约行为造成原告的极大损失，应承担由此引起的一切违约责任，赔偿原告的一切损失。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上诉请求。被告劳素琼辩称，1、涉案房屋属于夫妻共同财产，但答辩人出卖时并未告知其丈夫陈志恒，其丈夫并不同意答辩人出售涉案房屋，答辩人与被答辩人所签的《房屋买卖合同》属无效合同。2、退一步讲，即使要求答辩人承担违约责任，违约金责任及定金罚则不能同时适用，答辩人恳请法庭酌情考虑实际情况以及答辩人因本案导致的损失情况，酌情减少违约金数额。（1）根据《合同法》规定，违约金和定金条款是不可以同时并用的，被答辩人要求答辩人承担违约责任61000元的同时又要求适用定金罚则要求双倍返还定金20000元缺乏法律依据。即使答辩人要承担违约责任，但被答辩人并未提供证据证明其所造成的实际损失，恳请法庭酌情减少违约金数额。（2）现有证据未能证明被答辩人是否已向中介公司支付全部中介费13300元，且居间服务除了负责签订合同外，还包括到房屋交易中心办理过户手续等后续工作，中介公司并未成功促成交易，不应获得中介费。况且按照约定及交易习惯，中介费系被答辩人负责支付，不应由答辩人承担。另外，被答辩人与中介公司之间的法律关系与本案不属同一法律关系，不应在本案一同处理。（3）被答辩人自行购买的家电与答辩人无关，不应由答辩人赔偿。答辩人与被答辩人之间的买卖合同签订时间是在2017年4月17日，而家电购买时间是在2017年4月15日，其在未签订合同时已购买了家电，其购买家电的行为与双方签订合同的行为无任何关系，答辩人当然不应为其提前购买家电的行为负责。另外，因被答辩人提出想前往上述房屋打扫卫生，因此答辩人签订合同时答应将涉案房屋钥匙交给被答辩人让其前往打扫卫生，但并未答应其可将门锁替换及将家电家私搬上仍属于答辩人所有的房屋，但答辩人违反约定，在仅仅交付了20000元定金的情况下擅自将门锁替换并将家电家私搬上涉案房屋当自有房屋使用，答辩人不应为其提前购买家电并擅自将其搬进涉案房屋的行为负责，更不需要赔偿其所购买自用家电的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：梁雪锋提供的手机截图打印件五份：该证据为网络截图打印件，梁雪锋未能当庭出示记录媒介，无法确认其真实性和关联性，本院对此不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：劳素琼和陈智恒于2013年11月20日登记结婚。2014年5月7日，劳素琼向开平市碧桂园房地产开发有限公司购买坐落开平市长沙街道办事处××大道××·翡翠××房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积103.93平方米，登记产权人为劳素琼（单独所有），2017年8月取得不动产权属登记证书，登记证号为粤（2017）开平市不动产权第0027624号。2017年4月期间，梁雪锋在中介方开平市长沙锦瑞房地产信息咨询服务部（以下简称锦瑞服务部）的促成下，与劳素琼达成购买涉案房屋的意愿。同年4月14日，梁雪锋将购房定金20000元交付给锦瑞服务部，由其员工“邓艳霞”代为收取，后邓艳霞将该20000元交付给劳素琼。交付定金后，梁雪锋于4月15日、4月16日分数次购买了洗衣机、电视机、冰箱等家用电器家私一批。4月17日，劳素琼与梁雪锋签订一份《房屋买卖合同》，约定劳素琼将涉案房屋出售给梁雪锋。合同载明：第二条房屋价格：该房屋售价总金额为610000元整；第三条付款方式：（1）乙方在本合同签订当天向甲方支付定金20000元整；（2）办理不动产权证过户签字后乙方当天向甲方现金加银行按揭支付580000元整；（3）甲方协同乙方把水、电、煤气、物业管理等完成过户转名手续后乙方当天向甲方支付10000元整；第四条房屋交付期限：房屋在乙方现金或银行按揭结清购房款当天将移交给乙方使用。（甲、乙双方另行约定提前交付房屋钥匙给乙方使用的，产生的水电费及物业管理费由乙方负责，但在乙方未结清房价款之前不能对房屋进行装修改造否则乙方责任自负，如在权属转移登记途中乙方出现违约应由交付房屋钥匙之日起至交回房屋给甲方之日止乙方按每月租金2000元计付回给甲方）；第七条关于产权过户登记的约定：（1）甲方应协助乙方在本合同约定的时间内（自签订本合同之日起六个月内）向房屋产权登记机关办理权属转移过户登记手续。买卖双方在房屋办理权属过户登记途中不能反悔，不能单方借故拖延办理过户时间，否则超过约定权属过户登记期限七天视同不再履行本合同产生违约，本合同即告解除。……甲方中途决定不卖或由于各种原因造成乙方不能如期办理权属转移过户登记产生违约的应在逾期第二天起至七天内由甲方双倍返还定金给乙方并退还购房款，对乙方造成损失的要作出补偿。甲方未能在本合同规定返还期限内返还款项的，自返还期限的第二天起至实际付款之日止，甲方应按已收定金的双倍金额加上已收购房款计算每天支付百分之一违约金给乙方。（2）甲方保证出卖的房屋没有权利限制及产权纠纷或债权债务纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件，如因甲方的产权纠纷或债权债务纠纷等原因造成房屋不能正常办理权属转移过户登记的，或因甲方原因在该房屋结清购房款之日起60天内乙方未能取得不动产权属证书的，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出解除合同或退房要求之日起七天内退还乙方已付款，并按该房屋售价金额的10%赔偿给乙方。签订合同同日，劳素琼将涉案房屋的钥匙和出入门卡交付给梁雪锋。后梁雪锋在未征得劳素琼同意的情况下，将其购买的家用电器家私搬至涉案房屋内摆放，并更换了房屋门锁。同时办理了房产查册手续，并要求劳素琼协助办理过户。但劳素琼未按约定履行协助过户义务，涉案房屋至今没有过户至梁雪锋名下。劳素琼对此表示，涉案房屋是其与丈夫陈智恒的夫妻共同财产，其丈夫不同意购房合同中约定的购房款支付期限，并对梁雪锋擅自更换门锁、将家电家私搬至房屋的行为表示不满，故不同意出售该房屋，劳素琼遂不再履行合同，没有办理产权过户手续。后梁雪锋向劳素琼要求退回定金并支付违约金、家电家私损失等费用无果，遂提起本案诉讼。庭审过程中，经本院释明，梁雪锋明确表示要求解除涉案房屋买卖合同，劳素琼支付违约金61000元。劳素琼同意双倍返还定金20000元，但不同意支付违约金、家电家私损失和中介费。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效、应否解除的问题。梁雪锋与劳素琼签订《房屋买卖合同》，约定由劳素琼将涉案房屋出售给梁雪锋，并同时约定了房屋交易价款、付款方式、违约责任等。劳素琼辩称，涉案房屋属夫妻共同财产，劳素琼出售时未征得其丈夫同意，故合同应属无效。本院认为，夫妻对共同所有的财产享有平等的处理权，签订合同时，涉案房屋的购房合同、购房发票上显示的购房人均为劳素琼一人，梁雪锋有充分理由相信劳素琼拥有处分权。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，劳素琼以其出卖房屋时未取得共有人同意而主张合同无效的意见，本院不予采纳。综上，涉案《房屋买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应合法有效，各方应按照合同约定全面、诚实地履行各自的义务。现因房屋交易无法完成，梁雪锋就此诉请解除房屋买卖合同，劳素琼对此表示同意，本院予以确认。合同解除后，劳素琼已收取的购房定金20000元应退回给梁雪锋。关于劳素琼应否承担违约责任的问题。签订购房合同前后，梁雪锋支付了购房定金并办理了房产查册手续，初步履行了合同义务。但因劳素琼在出售房屋前未与其丈夫协商沟通，致其丈夫不同意协助办理过户手续，致房屋产权转移手续无法办理，本次交易无法完成，劳素琼对此具有明显过错，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，经本院释明，梁雪锋明确选择要求劳素琼承担违约责任，支付违约金，本院对此予以确认。购房合同第七条第二款约定：“因卖方的产权限制导致无法过户的，卖方应退还乙方已付款，并按该房屋售价金额的10%赔偿给乙方。”梁雪锋据此请求劳素琼支付违约金61000元（610000元×10%=61000元），劳素琼则认为该标准过高请求法院调低。本院认为，一方面，虽然劳素琼构成违约，对于合同无法继续履行具有根本过错，但梁雪锋在未征得劳素琼同意的情况下，擅自将其购买的家电家私搬至涉案房屋内摆放并更换了房屋门锁，其行为侵犯了劳素琼对房屋的使用权，也由此导致双方矛盾激化，劳素琼丈夫不再同意履行该购房合同。另一方面，梁雪锋也未能提供充分证据证明其因劳素琼的违约行为导致的实际损失情况。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院综合购房合同的履行情况、劳素琼的过错程度和梁雪锋的损失情况，酌情支持梁雪锋违约金40000元。梁雪锋请求的超出部分本院不予支持。关于劳素琼应否赔偿梁雪锋购买家电家私费用27000元的问题。劳素琼和梁雪锋之间未就家电家私的购买和费用承担有任何约定，该家电家私的购置与本次房屋买卖并无任何法律上的关联。另外，梁雪锋在交易完成前购置家电家私的行为是其个人行为，劳素琼对此并不具有过错，故由此产生的购置风险应由梁雪锋自行承担，加之本院已综合梁雪锋的损失确定由劳素琼承担违约金40000元，梁雪锋再行主张上述损失没有法律依据，本院不予支持。关于劳素琼应否承担中介费13300元的问题。梁雪锋和劳素琼确认，其委托锦瑞服务部作为涉案房屋交易的中介方为其提供中介服务，两人与锦瑞服务部之间形成居间服务合同关系。但两人并未与锦瑞服务部签订书面的中介服务合同，两人签订的《房屋买卖合同》上也没有任何关于锦瑞服务部提供何种中介服务、中介费用的支付标准等约定内容，梁雪锋提供的中介费《收据》上也没有锦瑞服务部或其工作人员的正式签章，劳素琼对该中介费的支付依据和支付标准等均不予认可。故对于涉案中介费是否支付、支付金额多少和梁雪锋的支付行为是否具有合理性、锦瑞服务部能否依据其实施的居间行为获取中介费及其应获取的费用多少等情况现均无法确定，且上述问题属另一个法律关系调整的范围，故本院在本案中对该费用不作处理，梁雪锋可待上述情况确定后再行诉请处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告梁雪锋和被告劳素琼于2017年4月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效并解除该合同；二、被告劳素琼应在本判决生效之日起10日内退回已收取的购房定金20000元给原告梁雪锋；三、被告劳素琼应在本判决生效之日起10日内支付违约金40000元给原告梁雪锋；四、驳回原告梁雪锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3126元，适用简易程序减半收取计1563元，由原告梁雪锋负担899元，被告劳素琼负担664元。原告已缴纳1563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一八年二月十二日书记员  梁佩琼