重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初368号
原告：重庆天拓置业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路15号九龙电力大厦9楼，统一社会信用代码91500105771790805B。
法定代表人：吴秉琪，董事长。
委托诉讼代理人：李明，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱彦军，男，该公司员工。
被告：张欢，女，1989年6月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：黄宇，重庆钜沃律师事务所律师。
被告：陶剑峰，男，1975年7月3日出生，汉族，住上海市。
原告重庆天拓置业发展有限公司（以下简称天拓公司）与被告张欢、陶剑峰商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天拓公司的委托诉讼代理人李明，被告张欢及其委托诉讼代理人黄宇到庭参加诉讼。被告陶剑峰经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
天拓公司向本院提出诉讼请求：判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；判令两被告承担违约金90767.8元；判令由原告自行办理买卖合同备案登记注销手续；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2010年12月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），由被告以按揭贷款方式购买原告开发建设的重庆中央公园X幢X单元X-
X号商品房，该商品房应付总房款为907678元。在签订买卖合同当日，被告支付了272678元首付款，剩余房款按买卖合同约定由被告向银行申请以按揭贷款方式支付。但被告在支付首付房款后，基于个人原因，至今仍未以银行按揭贷款方式或一次性方式支付剩余购房款，经原告多次催促后，仍不履行买卖合同中买受人的付款义务，其长期逾期付款已侵害到原告利益，且其严重的违约行为已导致双方签订的买卖合同目的无法实现，故原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。
张欢辩称，一、本案中被告并无违约行为与过错，银行未办理按揭也非被告个人原因，商品房买卖合同应继续履行。2010年12月24日原被告签订合同后，被告即于当日在原告指定的招商银行办理了申请贷款手续，因招商银行年底贷款额度和房贷政策紧缩，该银行未能办理按揭。2012年，原告指定被告到光大银行办理按揭贷款，被告再次向光大银行递交了申请贷款材料，仍未能办理成功。根据合同关于备案登记的约定，原告已经为被告办理了本案房屋的合同备案登记，此事实可证明被告已按合同约定积极履行了申报办理贷款业务，贷款未能成功并非被告个人信用原因。二、原告要求解除商品房买卖合同，尚不具备前提条件，商品房买卖合同仍处于继续履行的状态。根据补充合同约定，只有在被告因资信不符合条件，且原被告未就房款的支付办法达成一致时，原告方可行使解除权。但目前原告要求解除合同的前置程序并未进行，合同解除条件也未成就。此外，原告怠于行使权力，未按合同约定及时解除合同，已经过了一年的合同法定解除期限。三、原告要求被告支付违约金，因被告并未违约，且原告的违约金诉请诉讼时效已过，故被告不应支付违约金。且违约金标准过高，请求调整。
陶剑峰未出庭答辩。
本院经审理认定事实如下：2010年12月24日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于重庆市江北区大石坝一村X号X幢X单元X-
X房屋；建筑面积为118.68平方米；套内建筑面积为97.87平方米；房屋总成交价为人民币907678元。合同第五条付款方式及期限：被告以按揭付款方式支付房款；因被告原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。原告应在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告使用。合同第十条被告逾期付款的违约责任：见附件五。
该合同附件五补充协议第二条对合同第五条（付款方式及期限）的补充：被告在合同签订的当日支付首付款人民币272678元，此款包含被告在认购商品房时已支付的定金人民币30000元；被告应在合同签订之日起3个工作日（含合同签订当日）以内即2010年12月26日前到招商银行申请7成30年抵押贷款，所贷款项为人民币635000元直接由银行通过买受人账户转账至原告账户，作为被告支付的购房款余额。第三条对合同第十条（逾期付款责任）的补充约定：二、买受人采用银行按揭抵押贷款购房，则按下列约定执行：被告应在商品房买卖合同和补充协议订立后3个工作日（含第3个工作日）内向贷款银行提供按揭贷款所必需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，由贷款银行根据被告的资信条件，审查决定被告的贷款成数、年限、金额，并按银行规定办理按揭贷款手续。被告应在签订合同及本协议后5个工作日（含合同签订当日）内办理完毕按揭贷款手续。若银行不认可被告的资信条件，不同意为被告发放贷款，在银行书面通知到达之日起7日内（含第7日）如果被告不能与原告对房款支付办法达成一致，视为被告不足额支付房款，原告有权解除合同，同时向被告收取应付房款总额10%的违约金后，将剩余房款在解除合同之日起15个工作日内（含第15个工作日）退还给被告。被告未在约定时间办理按揭贷款手续或未能在约定时间内办理完毕按揭贷款手续或不按约定支付首付款，则自逾期之日起，原告有权按被告逾期天数每日收取累计逾期应付款总额万分之三的违约金。被告逾期时间超过30日，原告有权单方解除合同，并有权单方申请房管部门撤销房屋预售备案登记手续，同时向被告收取应付房款总额10%的违约金后将剩余房款退还给被告。由于被告原因不能落实按揭抵押贷款或相应贷款未能发放到位，则视为被告未能履行付款义务。被告自约定应当办理完毕按揭抵押贷款之次日起，按照本协议的约定标准承担逾期付款责任。第四条对合同第十二条（关于办理合同登记备案的约定）的补充：若被告选择按揭方式购房的，银行审核贷款资料通过并将资料返还原告之日起10日内，原告负责办理登记备案。第十条其他约定：原被告双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第7日（以寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方；如采用直接送达方式的，另一方签收则视为已送达。双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准。双方通讯方式如有变更，应在变更后7日内以书面形式通知另一方。通知采用挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第7日视为送达。如由于任一方没有及时书面通知对方变更联络方式导致发生任何可能的纠纷或损失，由违约方全部承担。本协议生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求终止合同，违约方须按合同及本协议有关条款规定承担违约责任，向对方支付本套商品房成交价总额10%的违约金。合同签订后，被告支付了首付款272678元。现被告仍未支付剩余房款。另查，二被告在合同首部所留地址均为：重庆市沙坪坝区双碑X号X－X。
审理中，原告举示了2015年9月25日的催促履约函（原件）及9月30日的特快邮递单（复印件）、2016年9月28日的催告函（复印件）及9月30日的特快邮递单（原件）。催促履约函载明剩余房款由被告自行向光大银行申请按揭贷款，后据光大银行回馈的审核意见，因被告个人原因，暂无法通过银行按揭贷款的审批。请被告自本函发出之日起7日内缴清购房款。催告函载明：因被告个人原因仍未完成剩余购房款的支付，现依据合同约定，自本函发送之日起三日内，请被告一次性将剩余房款635000元支付给原告。特快邮递单载明的收件人地址为重庆市沙坪坝区双碑X号X－X。原告上述证据拟证实多次督促被告履行义务。被告质证称上述函件没收到过，对证明内容不认可；时间上有问题，违约金不属于中断情形。
另诉讼中，原告撤回了要求判令由原告自行办理买卖合同备案登记注销手续的诉讼请求。
以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据、催促履约函、催告函、特快邮递单及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告2010年12月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，协议对双方当事人均具有约束力。双方均应按照协议约定享有权利并履行义务。
本案的争议焦点在于原告是否有权行使解除权。合同补充协议约定，被告应在签订合同及本协议后5个工作日（含合同签订当日）内办理完毕按揭贷款手续。若银行不认可被告的资信条件，不同意为被告发放贷款，在银行书面通知到达之日起7日内（含第7日）如果被告不能与原告对房款支付办法达成一致，视为被告不足额支付房款，原告有权解除合同。本案中，原告举示了2015年9月25日的催促履约函及特快邮递单，但特快邮递单为复印件，且被告不予认可收到过此函件，故不能认为原告在此时要求过被告支付剩余房款。另原告于2016年9月30日向被告发送了催告函，要求被告支付剩余房款，该函件根据双方的合同约定应视为送达了被告，但被告至今仍未能支付剩余房款，原告有权按照合同约定行使解除权。被告为此提出的相关辩解意见，本院不予采纳。同时被告作为购房人，按时足额支付房款系其义务，现被告未能支付，根据约定还应承担违约责任。双方合同约定，被告应向原告支付应付房款总额10%的违约金。庭审中，被告认为违约金过高请求调整。本院认为，被告逾期支付房款，对于原告来说其损失应为被告未支付房款部分的资金占用损失，另由于原告于2016年9月30日才向被告发函要求其支付剩余房款，被告逾期未付才承担违约责任，且庭审中原告亦未举示证据证实有其他损失，故结合中国人民银行同期贷款利率且上浮30%，本院酌情主张违约金35000元，对原告超过此部分的诉讼请求，不予支持。被告辩称原告所要求的违约金已过诉讼时效与事实不符，本院不予采纳。对于原告撤回要求判令由原告自行办理买卖合同备案登记注销手续的诉讼请求，系其处分权利的行为，本院予以准许。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆天拓置业发展有限公司与被告张欢、陶剑峰于2010年12月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》。
二、被告张欢、陶剑峰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天拓置业发展有限公司违约金35000元。
三、驳回原告重庆天拓置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取6438元，由被告张欢、陶剑峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一七年四月五日
书记员 陈亚玮