长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第173号原告：蒋春慧，住长春市。委托代理人：石成印，长春市南关区民康法律服务所法律工作者。被告：唐诗庶，住长春市南关区。委托代理人：闫玉国，吉林天利人律师事务所律师。被告：长春蓝铃经贸有限公司，住所二道区四通路107号。法定代表人：陈兴贵，经理。原告蒋春慧与被告唐诗庶、长春蓝铃经贸有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蒋春慧及其委托代理人石成印，被告唐诗庶及其委托代理人闫玉国到庭参加诉讼，被告长春蓝铃经贸有限公司经公告送达开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告蒋春慧诉称：1、二被告所签订“门市房屋买卖协议书”没有法律效力。东大小区2-8号是前长春市欧文经贸公司的半截子工程，因拖欠中国银行长春二道支行贷款，二道法院依据已发生法律效力的（1997）长二证字第760号二道区公证处作出具有强制执行力的债权文书，将东大小区2-8的地下及3-5层查封。因欧文公司拖欠赤峰四建工程款，赤峰中院在执行中将2-8号1-2层查封。在执行过程中，二道院先后和赤峰中院委托吉林省联友房地产评估有限公司对长春欧文经贸公司的东大小区2-8综合楼1-5层及地下室的整体框架进行了评估，评估总价款为548万元。其中3-5层及地下室为450万元。赤峰中院查封的1-2层为98万元。二道院于1999年12月5日委托吉林省北方拍卖行对东大小区2-8号的3-5层及地下室进行拍卖，价款为382.6万元。由（1999）二执字第21-2号裁定书认定拍卖有效。2000年3月4日，赤峰中院以（1999）赤执字第2号委托吉林北方拍卖行对该楼的1-2层框架进行拍卖，并确认降价幅度不超15%，2001年9月24日，长春蓝铃经贸有限公司以466万元价格将拍卖物协议从拍卖行整体买受，但因长春蓝铃经贸有限公司逾期没交付价款，2002年8月25日赤峰中院下发（1999）赤法执裁字第2-3号民事裁定书，撤销此前的拍卖委托，并裁定拍卖1-2层整体框架无效，继续查封。以此看来2-8号的1-2层仍然是长春欧文经贸公司的被赤峰中院查封的标的物，就是说长春蓝铃经贸有限公司2001年9月24日买下的只是3-5室及地下室不包含1-2层。二被告所签订《门市房屋买卖协议》是在2001年8月22日，这个日期不但在2002年8月25日赤峰中院撤销拍卖委托认定拍卖无效之前，并且还在2001年9月24日长春市蓝铃经贸有限公司买受该拍卖标的物之前。说明当时长春蓝铃经贸有限公司出卖给唐诗庶的不是自己的财产，双方所签协议是无效的。由此可见，南关法院（2014）南民执异字第23号认定被告长春蓝铃经贸有限公司于2000年9月24日将2-8号1-5层及地下室整体买下是错误的，将2001年9月24日认定2000年9月24日也是错误的。2、（2014）长南法执异字第23号裁定认定被告长春市德建房地产开发公司卖给蒋春慧房屋的行为违法没有法律依据。2001年10月12日长春市德建房地产开发公司与长春蓝铃经贸有限公司签订“联建协议”，并约定长春市德建房地产开发公司负责施工及销售、办理产权。长春市德建房地产开发公司根据《长春市发展计划委员会文件》（长建字2003第143号文件），将东大小区2-8号1-5层及地下室交其开发，所以归属权应属长春市德建房地产开发公司，该公司有权处置相应财产。后因二公司发生纠纷，二道法院以（2007）二民初字第1580号判决书判决后，所有项目归长春市德建房地产开发公司。原告与长春市德建房地产开发公司签订的《房屋销售协议》是合法有效的。首先原告是善意取得，支付价款，交付了房屋，原告已实际占有房屋，依法应保护。（2014）长南法民执异字第23号裁定书，以“不是建设部的文本合同及没有销售许可证”等认定原告的《房屋销售协议》违法与法律相悖。3、（2003）南民初字第2359号的查封对原告购买房产没有约束力。2004年1月因长春蓝铃经贸有限公司与唐诗庶签订的《门市房买卖协议》纠纷，唐诗庶将其起诉至南关法院，经该院做出（2003）南民初字第2359号《民事调解书》，调解书内容为：依法终止房屋买卖协议及履行；长春蓝铃经贸有限公司于2004年5月1日前返还唐诗庶购房款50万元、给付赔偿金50万元，计100万元。说明合同已解除，原告与长春市德建房地产开发公司签订的《房屋销售协议》有效。从查封的时间上看，查封时间为2003年12月1日，原告的买房时间为2003年10月29日，是在南关院（2003）南民初字2359号案件查封之前，对原告买卖行为没有约束力。所以根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财的规定》第17条2项的规定，应依法撤销（2004）长南民执异字第23号执行裁定书。现原告请求人民法院判令停止对争议标的物（南关区东大小区2-8号长春大街一侧一层1-3轴，1-H轴，3-C轴，3-D轴40平方米房屋）的执行；判令该争议标的物归原告所有，诉讼费由二被告负担。被告唐诗庶辩称：1、唐诗庶与长春蓝铃经贸有限公司之间的债权是合法债权。该债权产生是在蓝铃公司合法拥有长春市东大小区2-8#综合楼地下室及一至五层主体框架期间产生的（2001.6.21—2002.8.25），该债权产生是经过公证证明的；该债权已经经过南关区人民法院（2003）南民初字第2359号民事调解书确认的。2、“德建公司”在2003年11月5日向原告出售争议房屋的行为违法，南关区法院依据唐诗庶的申请查封、执行行为合法。德建公司不拥有东大小区2-8#综合楼地下室及一至五层主体框架的所有权。德建公司在没有取得商品房预售许可证的情况下无权将房屋出售给原告，原告也不能据此取得房屋所有权。原告与德建公司间所签订的房屋销售协议不是正规的买卖合同，没有正规的发票。仅凭2003年11月5日的白条《收据》不能证明原告已支付了相应的价款。南关法院是在2003年12月1日对争议房屋进行查封的，并依法送达，德建公司也没有说过被查封房屋出售给原告的事实，即使有也被生效的法律文书否定。3、原告所提供的证据不能证明其拥有相应的物权。法律规定只有第三人已支付全部价款并实际占有是人民法院不能查封的基础与前提。实际占有是人民法院不得查封的基础，从南关区人民法院执行局出具的资料和证据上看，南关区人民法院在查封该房屋时，该房系在建未完工程，根本不存在实际占有的问题。第三人没有过错是人民法院不得查封的必要条件，2003年12月1日，南关法院下达（2003）南民初字第2359号民事裁定书及执行通知书，查封争议房屋时，在该房屋处张贴了公告，如原告实际占有该房屋，不能看不到不知情，在看见和知情的情况下，不依法提出异议证明其有过错。综上所述，法院查封是依法而为，没有过错，请求人民法院依法驳回原告的诉请，继续对争议房屋强制执行，以维护被告唐诗庶的合法权益。被告长春蓝铃经贸有限公司未予出庭答辩、亦未举证。经审理查明：长春市南关区长春大街与长通路交汇处东大小区2-8号综合楼是由长春市欧文经贸公司、长春市房地产开发总公司开发，因二公司欠付他人贷款，经长春市二道区人民法院执行后，于2001年6月21日作出（1999）二执字第21-1号《民事裁定书》，确认被告长春蓝铃经贸有限公司从拍卖行以465.8万元购买了上述1-5层框架半截子工程。2001年10月10日，长春蓝铃经贸有限公司在竞买后，与案外人长春市德建房地产开发公司签订《联建协议》，约定长春市德建房地产开发公司负责施工、销售及办理产权，长春蓝铃经贸有限公司享有税后利润。后因长春蓝铃经贸有限公司与长春市德建房地产开发公司在履行《联建协议》时发生纠纷，长春市二道区人民法院作出（2007）二民初字第1580号《民事判决书》，判决长春市德建房地产开发公司给付长春蓝铃经贸有限公司利润款9378224元；该案上诉后又经长春市中级人民法院作出（2010）长民一终字第93号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。因长春市欧文经贸公司、长春市房地产开发总公司在开发时欠付内蒙古赤峰市第四建筑工程公司工程款，2002年8月25日，赤峰市中级人民法院作出（1999）赤法执裁定第2-3号《民事裁定书》，裁定（二）将长春市东大小区2-8号综合楼主体框架的一、二层予以查封。2003年9月19日，长春市二道区人民法院下发通知，鉴于赤峰市中级人民法院于1998年6月26日对上述综合楼的1-2层进行了查封，故解除对该综合楼1-2层的查封。再查，2003年10月29日，原告与长春市德建房地产开发公司签订《房屋销售协议》，双方约定原告购买长春市德建房地产开发公司位于长春市南关区长春大街与长通路交汇处的东大小区2-8号楼商业用房四层全层、一层部分（长春大街一侧），建筑面积为1470平方米，房屋总价款为355万元，双方还约定了其他合同条款。2004年11月6日，原告与长春市德建房地产开发公司签订《协议书》，双方约定因长春市德建房地产开发公司未按约定的时间为原告办理产权证，向原告承担25万元违约金，即原告不再交付25万元购房款。2003年3月30日，案外人邵鹏恩通过银行向案外人长春市德建经贸有限公司汇款330万元。2003年10月10日，原告委托邵鹏恩建立长春伟福来皮肤病医院，出具了《个人授权委托书》，办理事项：一、医院法人代表；二、全权管理医院任何事情。又查，2001年8月27日，二被告间签订一份《门市房买卖协议书》，双方在履行该协议书时发生争议，被告唐诗庶起诉至本院，本院于2004年1月6日作出（2003）南民初字第2359号《民事调解书》，调解协议内容为：双方终止房屋买卖协议的履行，长春蓝铃经贸有限公司返还唐诗庶购房款50万元并给付赔偿金50万元。在该案审理中，经唐诗庶申请该院审查后，作出（2003）南民初字第2359号《民事裁定书》，裁定将位于长春市南关区长春大街2-8号综合楼一楼长春大街一侧门市房178平方米房屋及其土地使用权查封。后因长春蓝铃经贸有限公司未履行调解书内容，唐诗庶向长春市南关区人民法院申请执行。另查，原告蒋春慧作为申请人，于2014年3月16日向本院执行局提出执行异议，本院于2014年7月18日作出（2014）长南法民执异字第23号《执行裁定书》，驳回异议人蒋春慧的执行异议。本院认为：经庭审查明，原告向长春市德建房地产开发公司购买的房屋中包括被告唐诗庶向长春市南关区人民法院申请查封的房屋，即本案的诉争房屋。长春市德建房地产开发公司向原告出卖房屋时，该房屋正处于赤峰市中级人民法院作出的（1999）赤法执裁定第2-3号《民事裁定书》的查封期间。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。原告与长春市德建房地产开发公司间就本案诉争房屋在查封期间所签订买卖合同，因违反了上述法律的强制性规定，系属无效的合同约定，故原告依据无效的约定主张民事权利于法无据，本院不予支持。关于原告主张案外人邵鹏恩支付购房款的行为系来源于其授权，在未提供邵鹏恩表示认可的证据情况下，原告提供的委托书所记载内容不足以证明原告的主张；至于案外人邵鹏恩向案外人长春市德建经贸有限公司支付330万元款项一节，虽有证人李某某出庭提供证言，但证人与被告长春市德建房地产开发公司存在劳动关系与否，及证人非长春市德建经贸有限公司的法定代表人或授权代理人的情况下，证人的证言不足以证明长春德建经贸有限公司收款行为系代理被告长春市德建房地产开发公司，故原告称已付330万元购房款因缺少主要的证据证实，故本院不予采信。据此，原告的异议理由不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告蒋春慧的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 员 刘 爽代理审判员 曲 刚人民陪审员 孙晓晶二〇一六年四月十二日书 记 员 丁文怡