四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高坪民初字第1571号
原告杨亚平，男。
委托代理人张潇潇，律师。
被告南充恒策房地产开发有限公司。
法定代表人郭军元，律师。
委托代理人袁东，律师。
原告杨亚平诉被告南充恒策房地产开发有限公司（以下简称“恒策房产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李大骏适用简易程序独任审理，原告及代理人和被告的代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨亚平诉称：2013年5月25日，原、被告双方签订了《购房协议》，约定：原告购买被告的商品房，建筑面积为126.33平方米，其单价为3800元，总房款为480054元，并选择按揭付款方式；所有商品房买卖手续被告承诺在三个月内完善（包括按揭手续）。合同签订后，原告向被告交付了约定的购房款200054元，（总房款的40%），有被告出具的收款收据为证，余下的房款以按揭贷款方式给付。但被告并没有按照合同约定办理好商品房买卖手续（包括按揭手续）。目前原告已经装修入住，原告为取得该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》多次找被告协商未果。因此，原告认为，双方既已签订合同，即应完全按照合同内容予以履行。被告的行为已严重违反合同的约定及相关法律、司法解释的规定，严重侵犯原告的合法权益，故为维护自身合法权益，现原告提出诉讼，请求；1、判令被告继续履行合同并立即办理该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2、判令被告承担违约金48005.4元；3、判令诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
第一组证据：
原告的身份证复印件、被告工商登记的企业信息。
原告旨在证明：原、被告的身份信息。
第二组证据：
购房协议。
原告旨在证明：原、被告存在商品房购房协议。
第三组证据：
委托书、收据。
原告旨在证明：原、被告双方签订协议前，双方与松龙公司协商被告抵扣房屋的房款，被告方法定代表人也在上面签字；我方按照协议约定给付了200054元房款。
第四组证据：照片两张。
原告旨在证明：房屋被原告控制。
被告南充恒策房地产开发有限公司辩称：我方与原告没有商品房买卖合同关系。而原告诉称的这套房屋系原告从重庆松龙公司抵扣的行为，购房协议并不是商品房买卖合同，杨亚平起诉的这套房屋在中级人民法院予以查封，原告买房的原因是我方与松龙公司存在工程款抵扣。而双方是否存在工程款抵扣已经在南充市中级人民法院进行开庭，原告诉称的装修并入住不是事实，在我公司并没有房屋交接的记录，而物管公司也没有记录，我方与原告没有买卖关系，我公司并没有直接收取购房款项，我公司要求追加松龙公司为本案被告，查清事实。
被告为支持其反驳主张，向本院提交如下证据：
1、物业公司的证明。
被告旨在证明：房屋并没有装修入住，而房屋也没有交接记录。
2、建设工程造价咨询合同、咨询服务费用清单、补充协议。
被告旨在证明：我方与松龙公司的补充协议，我方对案涉的松龙公司的工程进行了审计，按照合同约定我方支付给松龙公司的款项已经超额支付，我方不存在代松龙公司向原告履行还款义务。
为查清案件事实，本院依职权调取的证据：
1、（2014）高坪民初字第1924、1925、1926号民事判决书。
2、（2015）南中法民终字第115、116、117号民事判决书。
3、（2015）南中法民初字第18号民事判决书。
4、南充恒策房地产开发有限公司以房抵扣应付工程款房屋的具体明细统计。
5、对账单。
6、补充协议。
7、调查笔录。
经审理查明：1、案外人重庆松龙建筑（集团）有限公司（以下简称“松龙公司”）因承包修建被告南充恒策房地产开发有限公司开发的商品房，因被告欠案外人松龙公司的工程款，双方于2013年9月26日达成补充协议，该协议第3条第（2）项约定：甲方同意把南充幸福里小区未销售的部分房屋（价值为￥11016680元）抵扣工程款出售给乙方（松龙公司）指定人员，此款也作为甲方支付给乙方的工程进度款（具体抵扣工程款的房号和金额以购房协议和甲方出具的售房收款收据及乙方出具的委托书为准）。被告抵给案外人松龙公司24套房屋及13多个车位，由案外人松龙公司联系卖主，由被告与卖主签订商品房买卖合同并出具收款收据，所卖房屋的价款给案外人松龙公司，作为被告支付案外人松龙公司的工程款，2013年12月，松龙公司与被告就抵扣工程款的房屋及车位进行明确，并确定抵扣工程款的24套房屋及13个车位价值12407886元；2013年12月12日，松龙公司与被告进行对账，对账单的第（2）项抵扣应支付工程款的房屋价款有12407886元；上述以房抵付工程款的房屋及价款包含了原告杨亚平所购买的房屋及价款。2015年1月26日四川省南充市中级人民法院作出的（2014）南中法民初字第18号民事判决书中，被告抵扣应支付松龙公司工程款的房屋价款12407886元，已从被告应付松龙公司的工程款中扣除。2、案外人松龙公司欠原告杨亚平的水泥款200054元，3、2013年9月28日给被告南充恒策房地产开发有限公司出具委托书，委托书的内容为：因南充幸福里小区项目工程交房将至，我项目部为抢工期急需支付已采购的材料欠款（水泥款）人民币1270131元，大写壹佰贰拾柒万零壹佰叁拾壹元整，现委托商家杨亚平、杨芳、邓杰代为收取此款；此款从支付我司项目部的工程款中扣出（发票由我公司出具）。委托书上还载明抵6-1-903、8-1-601、8-1-1301房款，委托单位重庆松龙建筑（集团）有限公司加盖了印章，被告法定代表人何亮签字“同意”，落款日期为2013年5月27日。4、2013年5月15日，原告杨亚平与被告南充恒策房地产开发有限公司签订了一份《购房协议》，协议第二条约定：乙方（原告）所购买的房屋位于“幸福里”项目第8幢1单元13层03号商品房；第三条约定：乙方所购买房屋居住面积为126.33平方米，套内建筑面积为平方米。（最终以南充市房地产管理局测绘认定面积为准）该房屋建筑面积单价为4375；房屋总价款为552694元。被告方法定代表人何亮于2013年5月15日在合同上批注“特3800元／㎡”。第四条约定：按揭付款，优惠后房款总价480054元；在双方签署《购房协议》6.31日内，乙方须支付总房款的40%；即人民币200054元；余款甲方（被告）通知办理按揭贷款支付。第七条约定：甲方未按本协议约定为乙方保留其定购房屋或未按本协议约定的条件向乙方销售房屋，均视为违约，甲方须支付乙方总房款10%的违约金。第十一条约定：所有商品房买卖手续甲方承诺在三个月内完善。合同签订后的2013年9月28日，被告给原告出具一张收据，其内容为：收到杨亚平8-1-1303房款200054元，收据上加盖了南充恒策房地产开发有限公司财务专用章。
上述事实有证据在卷佐证。
本院认为：原告杨亚平与被告恒策房产公司签订了《购房协议》，原、被告双方约定了原告购买被告恒策房产公司开发的房屋，该协议约定了原告购买房屋的面积、位置、价款及支付方式、违约责任等内容，协议具备了《商品房买卖合同》的主要内容，《购房协议》具备合同本约的实质要件，应当认定购成商品房买卖的本约；该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，对原、被告双方均产生约束力，原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告应当按照合同的约定履行义务，因此对原告要求被告继续履行合同并办理该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的诉讼请求，本院予以支持。
被告未按照合同的约定时间与原告签订商品房买卖合同并交付房屋构成违约，但约定的违约金过高，且原告也未举证证明因被告违约给其造成的损失，本院酌定被告承担违约金4800元。
被告欠案外人松龙公司的工程款，而案外人松龙公司欠原告是水泥款，在案外人与被告双方方协商达成协议，由原告持案外人松龙公司的委托书在被告出收款，原告收款后作为被告向案外人支付工程款，原告持案外人松龙公司出具的委托书到被告出收款，被告未向原告以现金方式支付，而是用将其开发的商品房抵给原告的方式进行支付，并且原、被告双方签订了商品房买卖合同，出具了收款收据；被告与案外人于2013年12月对抵扣应支付工程款的房屋进行了细化明确，确定了价款12407886元（该价款中包含了原告杨亚平所购房屋的价款480054元），同时通过对账方式对抵扣应支付工程款的房屋的价款进行了财务结算，并包含在被告支付案外人的总工程款中，案外人在向南充中级法院起诉时及在（2014）南中法民初字第18号民事判决书中，对抵扣应支付工程款的房屋的价款12407886元从被告应当支付案外人的总工程款中予以扣除；因此，被告对案外人松龙公司委托其给付案外人欠原告的水泥款的行为已经履行，被告用开发的商品房抵偿，仅仅是履行方式转换，原、被告双方签订商品房买卖合同已经转化形成新的法律关系，根据合同的相对性原则，该案的诉讼当事人应为本案原、被告双方，被告申请追加案外人松龙公司，仅仅是为了查清案件事实，而本案事实已经查清，没有必要追加案外人松龙公司作为被告参加诉讼，因此对被告申请追加案外人松龙公司为被告、被告不欠案外人工程款代为支付的事实不成立、被告与原告没有法律关系的主张，本院不支持。
原告所抵并与被告签订的购房协议的房屋价款已全部作为被告支付给案外人松龙公司的工程款，应视为原告已经将全房款支付给被告，原告所欠的购房款应当支付案外人松龙公司，原告支付后，由原、被告双方及案外人松龙公司完善相关经济往来的凭证手续。
总上，为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告杨亚平与被告南充恒策房地产开发有限公司于2013年5月15日签订的《购房协议》继续履行。并由被告南充恒策房地产开发有限公司为原告杨亚平办理该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
二、由被告南充恒策房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨亚平违约金4800元；
三、驳回原告杨亚平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告南充恒策房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。
审判员 李大骏
二〇一五年六月一日
书记员 宋 盼