上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第23199号
原告耿春宝。
原告杨焱。
原告耿志臣。
被告俞文彬。
委托代理人赵丽梅，上海理德律师事务所律师。
原告耿春宝、杨焱、耿志臣诉被告俞文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告耿春宝、杨焱、耿志臣，被告俞文彬的委托代理人赵丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿春宝、杨焱、耿志臣诉称：2013年8月，原、被告签订购房合同一份，约定由三原告购买被告位于上海市浦东新区浦东大道1097弄15号6E室房屋一套，在过户期间发生纠纷，诉至法院，后经2013浦民一（民）初字第40203号民事判决书确定，双方责任各半，被告应协同原告进行交易过户。之后，因被告不配合，原告申请强制执行。执行过程中产生了交易税费等各项费用，已由原告先行支付，但其中的税费59，325元（人民币，以下币种相同）系卖方税费。在前期2013年10月30日原告也代为支付了卖方税费93，225元。原告认为，虽然双方买卖合同中约定各项税费由原告承担，但根据《营业税暂行条例》、《征管法实施细则》的规定以及其他相关法律规定，应税项目由国家法律规定，不应以相关各方约定为准，故卖方税费仍应由被告承担。另外，原告系置换房屋，在购入被告房屋的同时将原有房屋卖出，因被告未能在约定时间内交付房屋，导致原告租住在外，由此产生了2014年1月至7月的租金33，000元，被告应承担其中的一半即16，500元。因被告拖延履行买卖合同及判决书，致使原告首套房的100万元公积金等贷款合同不能正常履行和使用，而原有房屋已出售，故原告只能民间无抵押借款100万元，由此产生利息损失20万元，被告应承担一半责任即10万元。另，原告曾致电银行，银行回复说进入法院审判的房屋一律不贷款。截止2014年5月，被告系系争房屋的产权人，原告未曾占有及入住，故原告入住前的水电煤及物业管理费应由被告承担。其中物业费为4，392.7元，水费11.7元，电费211.34元。因被告拒绝交付房屋，原告不得不找开锁公司开锁，由此产生费用350元，又因被告未交接楼道门禁卡3张，原告补办3张花费150元，亦应由被告承担。综上，原告现诉至法院，要求：一、判令被告因为拒绝执行判决书中判决应由卖家支付的税费59，325元；二、判令被告支付前期由买家代付的税费93，225元；三、判令被告支付原告一半的租房费用16，500元；四、判令被告支付影响贷款造成的损失10万元；五、判令被告支付原告代缴的电费211.34元；六、判令被告支付至2014年5月为止的物业费、水费4，403.4元；七、判令被告支付开锁换锁费用350元以及门禁卡费用150元；八、判令被告支付有线电视费248.9元。
被告俞文彬辩称，在双方买卖合同、居间协议等合同中，均约定了被告出售房屋的净到手价为435万元，交易中产生的税费均应由原告承担。后因双方对交易过户产生争议，原告要求过户并要求被告承担违约责任。后经法院判决，双方做低房价的条款无效，对此双方责任各半，故诉讼费各半承担，但合同其余条款均有效，被告未违约。现原告认为双方责任各半是对判决书的曲解，法院认定的责任各半仅仅针对诉讼费，故税费仍应由原告承担。对于合同约定的房屋交付条件，是原告取得产证并将贷款100万元支付至被告账户，因交房条件未成就，被告才未交房，由此产生的原告的租金等应由原告自行承担，与被告无涉。原告放弃贷款合同是原告的选择，并非被告过错所致，其选择民间借款的责任应由原告自行承担。同意支付物业费及水费、有线电视费，关于电费，被告已不使用房屋，虽对电费发票的真实性无异议，但不同意承担。原告在不具备交房的条件下强行开锁进入，故不同意支付开锁费用及门禁卡费用。
经审理查明，系争房屋产权原登记于被告名下。2013年5月28日，原告耿春宝、被告俞文彬经上海中原物业顾问有限公司居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份。同日，原告耿春宝（作为乙方、买受方）与被告（作为甲方、出卖方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让价款为435万元，并约定，本合同为买卖双方的定金合同，为配合乙方，甲方承诺在上海是唯一一套住房，如未通过交易中心审核则个税由乙方自行承担等内容。当日，原告耿春宝（作为乙方、买受方）与被告（作为甲方、出卖方）另签订《协议书》一份（以下简称5月28日协议书），《协议书》第一条约定：“甲乙双方确认该房地产的甲方实际净到手价为435万元。”《协议书》第二条约定：“应乙方要求，为降低乙方所应承担的税费支出，网签房屋买卖合同所约定的转让价款为甲方到手价格330万元为双方买卖该房地产的名义甲方到手价格。”《协议书》第三条约定：“乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述的甲方实际到手价格为准，乙方无权要求甲方按该买卖合同中约定的名义甲方到手价格出售该房地产。甲、乙双方如因房屋价格产生争议，以本协议第一条约定的房价为准。”《协议书》第四条约定，乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述的甲方实际净到手价格为准，差额部分计105万元为装修补偿款，应于签订上海市网签买卖合同后七个工作日内由乙方直接支付给甲方，同时甲方出具收款收据给乙方。《协议书》第五条约定：“为配合乙方，甲方同意承诺该房屋在上海是唯一一套住房。如在交易中未通过则该个人所得税由乙方承担。”当日，原告向被告支付定金5万元。2013年8月31日，由三原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方），三原告与被告代理人魏秀华就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为330万元，合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2013年12月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年11月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。合同补充条款（一）第二条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。合同附件三第5条约定：待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。该买卖合同签订当日，三原告作为乙方（买受方）、被告作为甲方（出卖方），被告代理人魏秀华与三原告另签订《协议书》一份（以下简称8月31日协议书），《协议书》第一至三条及第五条内容与5月28日协议书一致。该《协议书》第四条约定：“乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述甲方实际净到手价格为准，差额部分计105万元（含定金5万元）为装修补偿款及搬迁补偿款，于签订上海市房地产买卖合同当天2013年8月31日直接支付给甲方，同时甲方出具收款收据给乙方，其余230万房款于2013年10月30日之前支付甲方。”当日，原告向被告支付房款100万元。2013年10月20日，原告向被告支付房款230万元。2013年10月25日，原告与中国建设银行股份有限公司上海市分行签订《个人住房组合抵押借款合同》一份，以系争房屋为抵押物向银行申请贷款100万元。2013年11月1日，原告按330万元的计税金额缴纳了系争房屋原告名下的契税99，000元、被告名下的一般营业税82，500元、其他企业城市维护建设税10，725元。之后，因被告坚持要求原告按435万元补缴税款，原告不予同意，双方未能于2013年11月10日办理过户手续。
2013年11月，原告耿春宝、杨焱、耿志臣诉至本院，要求被告俞文彬按照合同约定办理房屋过户手续，俞文彬支付逾期过户违约金（按335万元为本金，以日万分之五的标准，自2013年11月10日起计算至实际过户日止）。本院经审理后认为，关于本案中就原、被告争议之双方是否存在做低房价行为的认定，从原告耿春宝与被告俞文彬签订的《房地产买卖居间协议》及5月28日协议书、原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及8月31日协议书均可表明，双方将真实的房屋交易价格拆分为330万元名义成交价及105万元所谓的装修补偿款，该约定系双方共同合意做低房价，无论由谁起意，原、被告双方最终共同签署买卖合同的行为表明双方当事人对做低房价、规避税费、减少成本、实现利益最大化达成了一致，导致国家税款流失，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为330万元的条款应属无效。虽原告耿春宝、杨焱、耿志臣主张105万元系装修补偿款、双方不存在做低房价，该陈述遭被告俞文彬否认，亦明显与事实不符，本院不予采信。且根据国家税务总局公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，房屋买卖合同的契税计税价格为包括房屋买卖合同的总价款，买卖装修房屋，装修费用亦应包括在内。现因被告俞文彬要求原告耿春宝、杨焱、耿志臣按真实交易价格缴税，导致双方未能办理过户，对此，本院认为，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为330万元的条款无效，并不影响该买卖合同其他条款的效力，双方仍应按真实交易价格继续履行买卖合同，现原告耿春宝、杨焱、耿志臣同意在过户当日支付其余房款100万元，双方之买卖合同具备继续履行条件，故原告耿春宝、杨焱、耿志臣主张要求被告俞文彬办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。但如前所述，双方共同合意做低房价涉嫌逃避国家税收，现被告俞文彬要求按真实价格缴税，系合法主张，并不构成违约，故原告要求被告俞文彬承担逾期过户违约责任，本院不予支持。考虑到本案发生根源系双方合意做低房价造成，双方对此均有过错，故本院对本案诉讼费用酌情调整为原、被告各半承担。2014年4月，本院依法判令：一、被告俞文彬于本判决生效之日起十日内协助原告耿春宝、杨焱、耿志臣办理将坐落于上海市浦东新区浦东大道1097弄15号6E室房屋产权过户至原告耿春宝、杨焱、耿志臣名下的手续，同日，原告耿春宝、杨焱、耿志臣支付被告俞文彬房款100万元；二、驳回原告耿春宝、杨焱、耿志臣的其余诉讼请求。宣判前，三原告已将剩余的房款100万元支付至法院账户。
2014年5月，耿春宝、杨焱、耿志臣向本院申请强制执行，本院于2014年6月3日发出执行裁定书。2014年6月3日，三原告占用了系争房屋，并支付了开锁费用350元。2014年7月8日，系争房屋过户至耿春宝、杨焱、耿志臣名下，为此，三原告于2014年6月12日支付了俞文彬名下的各项税费59，325元。在本案审理中，三原告申请保全了前述被告应获房款100万元中的274，164.74元，执行中，被告领取了余款。
又查明，三原告还支付了2013年5月至2014年5月的物业管理费4，392.7元及水费11.7元、电费211.34元、有线电视费248.9元，并支付了门禁卡的费用150元。
上述事实，由《房地产买卖居间协议》、收款收据、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、5月28日协议书、8月31日协议书、税费发票、个人住房组合抵押借款合同、（2013）浦民一（民）初字第40203号民事判决书等及原、被告的当庭陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：根据生效判决，原、被告之间关于系争房屋的买卖合同中约定房价款为330万元的条款无效，并不影响该买卖合同其他条款的效力，双方仍应按真实交易价格继续履行买卖合同；双方共同合意做低房价涉嫌逃避国家税收，被告俞文彬要求按真实价格缴税，系合法主张，并不构成违约。双方合同约定被告的到手价为435万元，故税费等费用应由原告承担，属双方之间对税费承担的约定，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规，为合法有效，现三原告以双方责任各半为由要求被告承担税费，显然与生效判决相悖，本院不予支持。同理，三原告要求被告承担贷款损失，因被告要求原告按真实的房屋交易价格纳税，系合法主张，原告不同意按此纳税导致双方纠纷，涉讼后原告主动放弃贷款，故该损失应由原告自行承担，原告该诉请本院不予支持。三原告要求被告承担租金损失，双方合同第四条虽约定在2013年12月10日前交房，但在合同附件中又明确了交付房屋的条件为待乙方取得房地产权证且第二期房价款付清后三日内，后因双方产生纠纷以致诉讼，房屋未能及时过户，房屋交付的期限亦应随之顺延。据此，房屋交付期限为判决生效日加上判决确定被告协助过户的履行期间及交易中心办理产证的期间，再加上三日。原告于2014年6月3日自行占用房屋时，上述交付期限未届满，故原告的租房损失、开锁费用350元及楼道门禁卡费用150元，本院均不予支持。原告要求被告支付电费211.34元，因该费用的产生时间系被告控制房屋期间，被告以其未使用房屋为由拒绝支付，于法无据，本院支持原告该诉请。被告自愿承担物业管理费及水费、有线电视费，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告俞文彬于本判决生效之日起十日内支付原告耿春宝、杨焱、耿志臣电费211.34元；
二、被告俞文彬于本判决生效之日起十日内支付原告耿春宝、杨焱、耿志臣物业管理费及水费4，403.40元；
三、被告俞文彬于本判决生效之日起十日内支付原告耿春宝、杨焱、耿志臣有线电视费248.90元；
四、驳回原告耿春宝、杨焱、耿志臣其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，412元，减半收取2，706元，保全费1，890元，由原告耿春宝、杨焱、耿志臣承担2，653元，被告俞文彬承担1，943元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一四年九月二十五日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。