江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初16277号
原告：江阴市振新房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281755077006Q，住所地江苏省江阴市新桥镇新华路36号。
法定代表人：张建锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张仁德、张翼，江苏大桥律师事务所律师。
被告：柴新喜，男，1982年1月26日生，，汉族，住陕西省商南县。
被告：薛巧梅，女，1987年10月2日生，，汉族，住陕西省定边县。
原告江阴市振新房地产开发有限公司（以下简称振新公司）与被告柴新喜、薛巧梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告振新公司的委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼。被告柴新喜、薛巧梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
振新公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除他公司与柴新喜、薛巧梅于2015年10月7日签订的《商品房买卖合同》（备案号：201510070010）；2、判令柴新喜立即向他公司支付代偿款517295.81元，并支付该款利息（自2016年11月29日起按同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；上述代偿款本息从公司应退购房款中抵消。事实和理由：他公司与柴新喜、薛巧梅于2015年10月7日订立有《商品房买卖合同》，约定柴新喜、薛巧梅向他公司购买“振新华府”25单元6层602室房屋。鉴于柴新喜、薛巧梅采用按揭贷款方式支付房款，双方特别在前述合同第七条第2点约定，“因买受人原因，未按约偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除合同收回房屋，由买受人承担违约责任并赔偿出卖人损失及因此发生的相关费用”。合同签订后，柴新喜、薛巧梅办理了按揭贷款，他公司也为柴新喜、薛巧梅的贷款提供了阶段性担保。柴新喜、薛巧梅一直没到他公司处办理收房手续。2016年9月20日，他公司收到中国农业银行江阴市分行的“担保人履行责任通知书”，得知柴新喜、薛巧梅拖欠归还银行本息。他公司通过多种途径，均无法联系到柴新喜、薛巧梅。出于无奈，他公司只得按银行的要求履行了担保责任，于2016年11月29日代柴新喜偿还银行贷款本息517295.81元，他公司有权按双方《商品房买卖合同》的约定解除合同。他公司代为承担了还款责任，他公司有权立即要求柴新喜支付代偿款本息，该款理应从应退购房款中抵消。另，柴新喜交付了购房定金30000元，需交付首付231796元，该款以柴新喜向他公司借款的形式支付，并约定柴新喜需于2016年6月7日前归还，但柴新喜至今并未归还。为维护他公司合法权益，特向法院起诉。案件审理中，振新公司将第2项诉讼请求变更为：他公司返还柴新喜32704.19元（房款总价751796元-代偿款517295.81元-借款231796元+定金30000元）。
被告柴新喜、薛巧梅未作答辩，亦未举证。
本院经审理认定事实如下：2015年10月7日，柴新喜与振新公司签订《振新华府认购协议书》，柴新喜向振新公司认购振新华府25楼602号房，同时交纳定金30000元，约定房屋总价751796元，签订认购书7天内支付30%的楼款231796元（含定金），并签订《商品房买卖合同》，剩余70%（520000元）的余款7天内办理银行按揭手续，签订按揭合同。同日，柴新喜因购房资金紧张，与振新公司签订借款协议一份，约定双方签订《商品房买卖合同》后，由振新公司向柴新喜提供不超过房屋总价30%的借款，即231796元，柴新喜将全部借款用于支付房款，绝不另用他处。同日，买受人柴新喜、薛巧梅与出卖人振新公司签订《商品房买卖合同》，合同备案号为201510070010，约定振新公司向柴新喜、薛巧梅预售商品房振新华府25单元6层602室房屋，建筑面积129.62平方米，按该面积计算房屋单价5800元/平方米，房屋总价为751796元。付款方式为一次性付款：2016年12月30日前付清房款751796元（包括银行贷款、到账公积金贷款），合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任条款第2项中，特别约定：因买受人原因，未按约偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除合同收回房屋，由买受人承担违约责任并赔偿出卖人损失及因此发生的相关费用。合同约定振新公司应当在2016年5月30日将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。
2015年11月17日，柴新喜作为借款人及抵押人，振新公司作为保证人，薛巧梅作为保证人及抵押人，农业银行江阴分行作为贷款人及抵押权人共同签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为32020120150177164，约定柴新喜向农业银行江阴分行借款520000元，用于购买振新华府25号602室，借款期限240个月。借款人授权贷款人将全部借款直接划入振新公司的银行账户。借款人采用等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。振新公司为阶段性保证人，承担连带责任保证，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2015年11月18日，农业银行江阴分行将52万元借款转入振新公司的银行账户，履行了贷款人的出借义务。
2016年9月20日，农业银行江阴分行向振新公司发出《担保人履行责任通知书》，载明主合同编号32020120150177164下合同债务金额为520000元，截至2016年9月20日债务人柴新喜逾期未归还本金2792.88元，逾期利息3757.25元，要求振新公司作为担保人立即履行担保责任，应承担的担保责任以实际履行时根据主合同及担保合同约定计算的数额为准。2016年11月29日，振新公司向农业银行江阴分行履行担保责任，农业银行江阴分行出具业务凭证两份，载明柴新喜至该日4期还款逾期，还款总额含本金、正常息、罚息及复利，总计应为13192.65元，提前还款本金为503424.80元，利息678.36元，总计504103.16元。两项总计金额为517295.81元。当日，振新公司向农业银行江阴分行开具转账支票，转账金额为517295.81元，用途为代偿柴新喜房贷。当日，农业银行江阴分行向振新公司开具个人住房贷款还清证明，载明：借款人柴新喜于2015年11月18日在我行办理个人住房贷款，贷款金额52万元，期限20年，已于2016年11月29日办理结清手续。
在案件审理中，振新公司陈述该房尚未办理房产证，亦未办妥抵押权登记手续。柴新喜在办理按揭贷款后，仅归还了几期贷款便失去联系，亦未按期办理收房手续。
上述事实，有《振新华府认购协议书》、借款协议、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《担保人履行责任通知书》、还款业务凭证、转账支票、个人住房贷款还清证明及当事人陈述在卷予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三：1.关于振新公司是否有权解除其与柴新喜、薛巧梅签订的商品房买卖合同的问题；2.关于振新公司是否有权向柴新喜追偿代偿款的问题；3.关于振新公司主张的代偿款与借款能否与商品房买卖合同解除后应返还的购房款抵销的问题。
1.关于振新公司是否有权解除其与柴新喜、薛巧梅签订的商品房买卖合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》第七条第2项特别约定：“因买受人原因，未按约偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除合同收回房屋，由买受人承担违约责任并赔偿出卖人损失及因此发生的相关费用。”该约定系双方真实意思表示，应属有效。由于柴新喜未按约偿还银行贷款本息，且该行为直接导致了振新公司代其偿还贷款本息，造成了振新公司的损失，振新公司据此要求解除与买受人柴新喜、薛巧梅签订的商品房买卖合同，符合合同的约定，本院予以支持。
2.关于振新公司是否有权向柴新喜追偿代偿款的问题。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，《个人购房担保借款合同》合法有效，柴新喜未按约向农业银行江阴分行归还贷款本金并支付利息，构成违约。依据合同约定，银行可提前收回贷款并行使担保权，故在柴新喜有多起还款逾期未付时，银行有权要求振新公司承担保证责任并支付柴新喜尚未归还的全部贷款本金及利息。振新公司在收到银行的《担保人履行责任通知书》后为柴新喜代偿了全部贷款本金及利息共计517295.81元，系按约履行保证人的还款义务，故振新公司有权就其承担保证责任的517295.81元代偿款向柴新喜行使追偿权。
3.关于振新公司主张的代偿款与借款能否与商品房买卖合同解除后应返还的购房款抵销的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，由于柴新喜、薛巧梅并未收房，所购房屋并未办理过户登记，振新公司并未完成房屋的交付，合同解除后，振新公司无需交付房屋，而应返还买受人柴新喜、薛巧梅已支付的购房款751796元，买受人柴新喜、薛巧梅应赔偿振新公司的损失，即承担保证责任的代偿款517295.81元及相应利息。振新公司主张柴新喜支付的首付款231796元系其以借款形式给柴新喜完成的支付，有借款协议予以证明，本院予以确认。振新公司自认收到柴新喜支付的定金30000元，系其于己不利的事实的明确承认，本院予以确认。柴新喜向振新公司支付的首付款231796元系振新公司以借款名义借与柴新喜，振新公司收到的农业银行江阴分行的购房贷款520000元亦系柴新喜作为借款人向银行贷款，商品房买卖合同的共同买受人薛巧梅实际并未支付任何款项。合同解除后，振新公司应将购房款退还给实际支付购房款项的买受人柴新喜。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。振新公司主张从应返还的购房款中抵销代偿款及借款后将剩余款项返还柴新喜，薛巧梅并无利益损失，系对薛巧梅有利的处理方式。同时，振新公司请求柴新喜返还的代偿款、借款以及商品房买卖合同解除后振新公司应返还柴新喜的购房款均系金钱债务且债务均已到期，依照法律规定可以相互抵销。振新公司表示放弃借款协议中约定的利息及因代偿银行本息517295.81元所产生的利息损失，请求法院在解除商品房买卖合同时一并处理双方之间的借贷关系，并在应返还借款中扣除柴新喜支付的定金30000元，系其对自身权利的处分，且上述处理方式对柴新喜、薛巧梅有利，实际减轻了柴新喜、薛巧梅的债务负担，一并处理亦减少了当事人诉累，本院予以确认。故振新公司实际需退还柴新喜32704.19元（房款总价751796元-代偿款517295.81元-借款231796元+定金30000元）。柴新喜、薛巧梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使自己的诉讼权利，也未向本院提出相反意见及证据否定振新公司的主张，应承担不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除江阴市振新房地产开发有限公司与柴新喜、薛巧梅于2015年10月7日签订的《商品房买卖合同》（备案号：201510070010）。
二、江阴市振新房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还柴新喜32704.19元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5500元，财产保全费4120元，合计9620元(江阴市振新房地产开发有限公司已预交)，由江阴市振新房地产开发有限公司负担4810元，由柴新喜、薛巧梅负担4810元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市振新房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 俞拥军
二〇一七年三月六日
书记员 高雅静