浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙绍民终字第493号
上诉人（原审原告）童小伟。
委托代理人（特别授权代理）汪方青。
被上诉人（原审被告）嵊州市卧龙绿都置业有限公司。
法定代表人范志龙。
委托代理人（特别授权代理）金德兴。
委托代理人（特别授权代理）毛中侃。
原审第三人张静波。
原审第三人张小静。
上诉人童小伟因承租人优先购买权纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2008）嵊民一初字第1601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人童小伟及其委托代理人汪方青、被上诉人嵊州市卧龙绿都置业有限公司的委托代理人金德兴和毛中侃到庭参加诉讼。原审第三人张静波、张小静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明：2007年3月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告租赁被告所有位于嵊州市仙湖路400号、402号的房屋，租期为24个月，自2007年3月15日起2009年3月15日止。另约定租赁期间，被告有权依法定程序将该出租房屋售与第三人；但被告如出售房屋，须在10天前书面通知原告，在同等条件下，原告有优先购买权；原告在收到被告书面通知之日起10天内决定是否购买，如购买须以书面形式通知被告并办理相关购房手续，逾期或虽通知但未办理购房手续的视为自动放弃优先购买权。嗣后，被告如约交付房屋与原告租用。2007年7月18日，被告以挂号信方式发函书面通知原告将出售其租赁的二间房屋并告知其对该二间房屋有优先购买权，又通知原告如需购买请在2007年7月30日前携带有关钱款和证件到被告处办理购房手续，如逾期不来被告处办理购房手续则视为自动放弃优先购买权。同日原告由其友李东签收了被告寄发的以上函件，但直至2008年7月30日也未向被告作出行使优先购买权购买本案涉租之嵊州市仙湖路400号、402号房屋的意思表示。同年8月1日，被告遂与第三人张静波就出售嵊州市仙湖路402号房屋签订了房屋买卖合同，又与第三人张小静就出售嵊州市仙湖路400号房屋签订了房屋买卖合同，第三人张静波、张小静也交付了购房所需钱款，由此二人取得了各自所购房屋的所有权。第三人张静波、张小静也因受让涉租房屋成为了嵊州市仙湖路402号、400号房屋的实际出租人。2008年4月2日，第三人张静波、张小静认为原告拖欠租金未付为由另案向本院提起诉讼要求原告支付拖欠的租金并解除房屋租赁合同。原告得悉后便以被告未在出售涉租房屋前书面通知作为承租人的原告为由向本院起诉要求确认被告与两第三人订立的房屋买卖合同违反法律规定应为无效另确认原告对该涉租房屋享有优先购买权。由此三方当事人遂成讼，另案由本案第三人张静波、张小静提起的租赁合同纠纷也因以本案审理结果为依据方可继续进行审理而中止诉讼。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、租赁合同、（2008）嵊民一初字第1159号案的应诉通知书及诉状复印件各1份、第三人张静波、张小静与被告签订的房屋买卖合同2份、查询邮件回单和书函各1份及依被告申请由本院向嵊州市邮政局调取的投递邮件清单1份等证据所证实。
原审判决认为，合同法明确规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案被告提供的证据足以证明被告已在出卖涉租房屋前按照合同约定的期间提前向承租人原告行使了法定的通知义务，并给予原告符合合同约定的合理期限作出是否行使其作为承租人所享有之优先购买权的意思表示。同时原告在客观上也确未在合理期限内向被告作出要求在同等条件下优先购买本案所涉房屋的意思表示，即可视为原告自动放弃了其对本案所涉房屋享有的优先购买权。现被告在自己履行了作为出租人的法定义务后且原告也弃于行使其享有的优先购买权之情形下，与他人就出售本案涉租房屋签订的房屋买卖合同符合买卖合同合法有效的法律要件，即被告与第三人张静波、张小静间的房屋买卖关系已事实成就。故此原告要求确认被告与第三人于2007年8月1日签订就出售嵊州市仙湖路402号、400号房屋的买卖合同无效和确认其在同等条件下具有优先购买嵊州市仙湖路400号、402号房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回童小伟要求确认嵊州市卧龙绿都置业有限公司与张静波、张小静于2007年8月1日就嵊州市仙湖路402号、400号签订的房屋买卖合同无效和确认其在同等条件下对嵊州市仙湖路400号、402号房屋具有优先购买权的诉讼请求。案件受理费426元，减半收取213元，由童小伟负担。
上诉人童小伟上诉称：一、从法律意义上看被上诉人未尽告知优先购房权的义务。二、本案的举证义务应当分配给谁？上诉人有否尽了自己的义务？三、如此收集鉴定样本是“无知”还是“有意”？四、一审法官明知违背客观事实仍自由心证下判令人费解。五、上诉人愿意积极配合法院查明本案事实真相。综上所述，上诉人认为一审判决违背事实、适用法律不当，是一起明显的错判。请求二审法院撤销原判，发回重审或查明事实后依法改判。
被上诉人嵊州市卧龙绿都置业有限公司答辩称：一、就本案的事实而言，被上诉人已尽事先通知之义务。二、就法律适用而言，被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。三、从逻辑来推定，被上诉人也完全已尽责。综上所述，被上诉人已就出卖涉租房屋前按照合同约定的期间提前向上诉人行使了法定的通知义务，而上诉人在合理期内未向被上诉人作出明确的意思表示，即自动放弃了享有的优先购买权，根本不存在侵犯上诉人的优先购买权一说，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张静波、张小静未作答辩。
各方当事人在二审中均未提供符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定的新的证据。
本院经审理查明：2007年3月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告租赁被告所有位于嵊州市仙湖路400号、402号的房屋，租期为24个月，自2007年3月15日起2009年3月15日止。另约定租赁期间，被告有权依法定程序将该出租房屋售与第三人；但被告如出售房屋，须在10天前书面通知原告，在同等条件下，原告有优先购买权；原告在收到被告书面通知之日起10天内决定是否购买，如购买须以书面形式通知被告并办理相关购房手续，逾期或虽通知但未办理购房手续的视为自动放弃优先购买权。嗣后，被告如约交付房屋与原告租用。
2007年8月1日，被告与第三人张静波就出售嵊州市仙湖路402号房屋签订了房屋买卖合同，又与第三人张小静就出售嵊州市仙湖路400号房屋签订了房屋买卖合同，第三人张静波、张小静也交付了购房所需钱款，由此二人取得了各自所购房屋的所有权。第三人张静波、张小静也因受让涉租房屋成为了嵊州市仙湖路402号、400号房屋的实际出租人。2008年4月2日，第三人张静波、张小静认为原告拖欠租金未付为由另案向本院提起诉讼要求原告支付拖欠的租金并解除房屋租赁合同。原告得悉后便以被告未在出售涉租房屋前书面通知作为承租人的原告为由向本院起诉要求确认被告与两第三人订立的房屋买卖合同违反法律规定应为无效另确认原告对该涉租房屋享有优先购买权。由此三方当事人遂成讼，另案由本案第三人张静波、张小静提起的租赁合同纠纷也因以本案审理结果为依据方可继续进行审理而中止诉讼。
本院认为，被上诉人是否履行了通知义务并非本案审理的关键，审查并无必要。因被上诉人与第三人已签订了房屋买卖合同，且交付了购房款，故即使被上诉人未通知上诉人，上诉人主张要求确认买卖合同无效也无法律依据［合同法解释（二）已规定合同无效的其中一种情形即违反法律法规的强制性规定是效力性规定，且物权法中也规定对善意第三人应当予以保护，故在上诉人不能举证证明被上诉人与第三人之间存在恶意串通，损害其利益的情况下，应当承担举证不能的法律后果］，故本案对是否履行通知义务可不作认定，直接作驳回童小伟的诉讼请求处理。上诉人如有证据证明被上诉人未履行通知义务，则通过要求赔偿的方式予以救济，可另案解决。综上，原审判决结果并无不当，可作维持原判处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费426元，由上诉人童小伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇〇九年五月二十二日
书记员 李琼珏