江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1241号
原告无锡润众物业管理服务有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区水秀新村161号138。
法定代表人魏士第，无锡润众物业管理服务有限公司董事长。
委托代理人滕华（受无锡润众物业管理服务有限公司的特别授权委托），江苏正太和律师事务所律师。
被告无锡市北塘区惠畅里小区业主委员会，住所地江苏省无锡市北塘区惠畅里小区75号-2。
负责人谈文贤，无锡市北塘区惠畅里小区业主委员会主任。
指定代理人无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会，住所地无锡市北塘区惠畅里小区53-54号。
负责人杜军，无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会书记。
委托代理人杨同兴（受无锡市北塘区惠山街道惠畅里居民委员会的特别授权委托）。
委托代理人王瑜瑰（受无锡市北塘区惠山街道惠畅里居民委员会的特别授权委托）。
原告无锡润众物业管理服务有限公司（以下简称润众公司）与被告无锡市北塘区惠畅里小区业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法由审判员陆锡平适用简易程序，分别于2015年10月8日、2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告润众公司的法定代表人魏士第、委托代理人滕华到庭参加诉讼，被告业委会指定代理人无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会的负责人杜军、及无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会委托代理人杨同兴、王瑜瑰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润众公司诉称，其与业委会经协商于2015年1月订立物业服务委托合同，双方约定，其为惠畅里小区提供物业服务。2015年3月25日，业委会未经其同意在小区内擅自发布调整物业管理费用的公告（二），并要求其暂停服务，致使其无法向业主收取物业管理费。现依法提起诉讼，要求业委会赔偿其2015年1-3月物业服务费、小区停车费收益损失168550.09元、支付其垫付的各项费用36450元，合计205000.09元。
被告业委会辩称，润众公司进驻小区提供物业服务，未经业主大会聘用，与业委会所签订的合同无效，并且自始没有法律约束力；润众公司2015年1月至3月进行物业服务，应当属于前期物业延续服务，物业费标准只能按照原标准执行，物业费、停车费系小区业主与润众公司之间法律关系，润众公司应当向欠费业主主张权利；润众公司垫付的各项费用，提供的证据缺乏证明力；为此，请求法院驳回润众公司的诉讼请求。
经审理查明，2015年1月22日，原告润众公司与被告业委会订立了《物业服务委托合同》1份，双方约定：业委会协议选聘润众公司实行物业服务。委托服务期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业名称为惠畅里小区，总建筑面积98682平方米、一期22546平方米、二期72267平方米，商业用房3869平方米。物业服务费，一期住宅0.4元／月／平方米，二期住宅0.5元／月／平方米。管理服务费标准的调整，按照物价有关文件，以及调整物业服务等级标准，报业委会协商同意后调整。汽车停车费，业委会扣除25000元用于业主维权和业主大会决定的其他用途、办公费用外，其余部分由润众公司包干使用。汽车停车收费标准，车棚停车每月130元，路边划线固定车位每月100元，路边未划线固定车位每月50元，停放地下车库自行车、电动车、摩托车、充电电动车每月分别4、5、10、15元等。合同订立后，润众公司对惠畅里小区实行物业服务。同年1月，润众公司与业委会在惠畅里小区发布联合公告，告知业主，润众公司与业委会正式签订了物业服务委托合同，即日起润众公司进行承诺性服务，收费标准为一期0.4元／月／平方米，二期0.5元／月／平方米。之后，润众公司在惠畅里小区实行物业服务，期间，征得业委会同意对小区道闸系统进行安装、部分房屋下水道维修、购买了楼宇对讲机、清运了遗漏垃圾等。
2015年3月25日，业委会、居委会在惠畅里小区发布公告（二）［下称公告（二）］，告知：书面业主大会关于润众公司进驻及物业费调价事宜未通过。因原物业服务企业2014年12月底撤出后，由润众公司提供临时物业服务，发生了物业管理成本支出。经与润众公司协商，物业费收缴标准仍按原物业收费标准（即惠畅里小区一期0.2元／平方米，二期0.25元／平方米），临时服务期限至2015年3月底结束。2015年3月30日，业委会、居委会在惠畅里小区发布《告示》，告知全体业主：润众公司于2015年4月1日起，暂停物业服务。2015年5月20日，润众公司以业委会发布公告（二）后致使其无法向业主收取物业管理费为由，向人民法院提起诉讼。同年8月6日，润众公司以与业委会协商为由申请撤回起诉，同年8月7日，本院以（2015）北民初字第0735号民事裁定书裁定准许润众公司撤回起诉。同年8月28日，润众公司再次诉至本院，并提出本案诉请。
另查明，业委会于2015年1月5日成立，并经无锡市北塘区住房保障和房产管理局物业管理科备案（有效期五年）。该业委会系无锡市北塘区惠畅里小区第五届业主委员会。业委会由成员谈文贤、曾润民、朱煜根，孙银祥、付卫民五人组成，其中谈文贤担任业委会主任，曾润民担任副主任。2015年8月16日、19日，业委会四人书面提出辞职，另一人口头提出辞职。同年8月21日，无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会向惠畅里小区业主发布公告，告知业委会全体成员集体辞职。无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会在新一届业委会产生之前，将代行业委会职责。本案诉讼中，本院依法指定无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会代业委会参加本案诉讼，无锡市北塘区惠山街道惠畅里社区居民委员会经业主推荐即委托部分业主以业委会名义出庭应诉。
诉讼中，对润众公司在惠畅里小区实行物业服务期间，进行小区道闸系统进行安装、部分房屋下水道维修、购买了楼宇对讲机、清运了遗漏垃圾等服务产生的费用，即润众公司诉讼主张的支付其垫付的各项费用36450元，业委会与润众公司双方一致确认以金额22000元结算各项垫付费用。
再查明，无锡市北塘区惠畅里小区原物业服务企业为无锡市惠康物业管理有限公司（以下简称惠康公司）。惠康公司系与无锡市惠畅里小区第四届业主委员会于2012年3月订立物业管理委托合同及物业服务补充协议，物业服务合同期至2015年3月31日止。2013年1月、2014年12月，惠康公司以物业管理费收费太低、业主不同意涨价、公司运作亏损等理由提出退出小区物业管理。2015年1月4日，惠康公司撤出无锡市北塘区惠畅里小区，终止小区物业服务。2015年1月5日、1月8日，业委会召开业主大会，大会内容对惠康公司以及第四届业委会经济情况向业主做汇报，并介绍润众公司基本情况。由于业主对润众公司进驻小区进行物业服务予以反对，业主大会未正常选聘物业企业。2015年1月8日，业委会向小区业主发布《告业主书》，业主书告知主要内容为：一、惠康公司撤走原因；二、物业费价格的情况说明；三、润众公司承诺及服务理念、收费标准，并告知业主对润众公司有意见或建议的，请在同年1月12日17点前向居委会反映，没有意见视作同意。后业委会张贴公告，告知自《告业主书》后，收到反馈意见25份。2015年3月15日，业委会发布了关于召开惠畅里小区书面业主大会的通知，告知小区业主，本小区第五届业主委员会决定召开书面业主大会，对润众公司进驻和物业费收缴标准进行表决，工作人员将通过上门征求意见的方式，决定表决事项。2015年3月25日，业委会发布公告（一）［下称公告（一）］，该公告（一）内容为：关于润众公司进驻小区和物业管理费调价一事召开书面业主大会，现将小区业主征询结果公布，书面业主大会选聘物业未经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，关于润众物业进驻小区及其管理费调价事宜未通过。
以上事实，有《物业服务委托合同》、联合公告、公告（二）、《告示》、北塘区物业管理区域内业主委员会备案回执，物业管理委托合同及物业服务补充协议、《告业主书》、公告、关于召开惠畅里小区书面业主大会的通知、公告（一）、惠畅里小区业主大会议事规则、本院（2015）北民初字第0735号民事诉讼卷宗材料，以及双方当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，选聘物业服务企业由业主共同决定。业委会是业主大会执行机构，其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主才具有约束力。本案中，业委会在无锡市北塘区惠畅里小区前物业服务企业惠康公司终止小区物业服务后，为维护小区业主权益，保障小区物业服务，引进润众公司为小区提供临时物业服务，有利于小区物业有序管理，并无不妥，但业委会在2015年1月5日、8日未成功举行业主大会前提下，未经业主大会授权决定，与润众公司于2015年1月22日订立物业服务委托合同，事后，业委会于同年3月15日召开书面业主大会，对润众公司进驻和物业费收缴标准进行表决，又未征得小区专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，业主大会对于业委会与润众公司订立的《物业服务委托合同》不予追认，故业委会与润众公司订立的《物业服务委托合同》，对全体业主不发生法律效力。业委会基于业主大会对《物业服务委托合同》不予追认，于2015年3月25日在惠畅里小区发布公告（二），变更了与润众公司订立的《物业服务委托合同》相关条款约定，由于《物业服务委托合同》对全体业主不发生法律效力，故公告（二）与《物业服务委托合同》不产生法律上的违约责任。润众公司对《物业服务委托合同》不发生法律效力所产生的后果，可依法由相关责任人另行主张权利。润众公司提出业委会曾于2015年1月8日向小区业主发布《告业主书》，告知润众公司承诺及服务理念、收费标准，收到部分业主反馈意见，其进驻小区是业主同意的，本院认为业委会发布《告业主书》的行为非召开业主大会会议，选聘物业表决，又未有小区专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主参加，润众公司该主张，与事实不符，润众公司依据《物业服务委托合同》主张合同违约责任，不符合法律规定。对于润众公司2015年1-3月事实上的物业服务，应当向拖欠物业服务费的业主另行主张，润众公司主张赔偿其2015年1-3月物业服务、小区停车费收益损失，不符合法律规定，本院不予以支持。对于润众公司在惠畅里小区实行物业服务期间，进行小区道闸系统进行安装、部分房屋下水道维修、购买了楼宇对讲机、清运了遗漏垃圾等服务产生费用，属于小区公共建筑和共用设施维护和更新、改造，应当由相关业主共同承担，由业委会代管的专项维修资金中支付，诉讼中业委会与润众公司一致确认以金额22000元结算各项垫付费用，本院予以准许。
需要指出的是，业主对自己住宅专有部分享有所有权，对公共部分享有共有和共同管理的权利，对小区建筑物及其附属设施，既可自行管理，也可委托物业服务企业管理。小区选聘物业服务企业关系到全体业主的切身利益，应当在物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会等支持和指导下，依照法律、行政法规等相关规定、程序，召开业主大会决定。业主大会是代表全体业主利益的权利机构，业委会只是业主大会的执行机构，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，所作决定侵害业主合法利益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本纠纷审理中，小区多方利益代表至相关部门信访、实名举报、反映情况、甚至要求参与诉讼等，严重影响了小区安定生活和社会的和谐，本院希望利益各方如认为自己权益受损，当通过法律途径维护自身合法权益。针对本案小区具体情况，可采取召开业主大会，按照业主大会议事规则方式，依法决定是否选聘物业公司，或解除与物业公司物业服务合同，责令退出小区物业，但业主对事实上接受物业服务应当支付相应服务费用。由于业委会擅自订立物业服务合同，业主大会不予追认的，产生后果由业主委员会中负有责任的个人承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、第七十九条、第八十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、无锡市北塘区惠畅里小区业主委员会于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡润众物业管理服务有限公司22000元。
二、驳回无锡润众物业管理服务有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4500元减半收取2250元、财产保全费1620元，合计3870元，由无锡润众物业管理服务有限公司负担3470元，无锡市北塘区惠畅里小区业主委员会负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 陆锡平
二〇一五年十一月十一日
书记员 杨 阳
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。