广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1838号
原告刘诗雅，女，1980年10月8日出生，香港居民，A)。
委托代理人王军，广东维强律师事务所律师。
被告罗佑丹，女，汉族，1964年12月16日出生，住址贵州省遵义市红花岗区，
委托代理人罗贤逸，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人张莹，广东深大地律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年11月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王军、被告委托代理人罗贤逸、张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月12日，被告与原告签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市福田区鹏盛年华公寓A栋9层03单位,建筑面积24.28平方米，转让成交价为80万元，本次交易定金为30万元；卖方须于签订本合同之日起40日内（含当日）办理赎楼手续；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年6月12日，原告依约向波告交付定金30万元，并于同日将50万元转至双方约定的监管账户内。时至今日，被告一直未按照合同约定履行义务，被告的行为构成违约。据此，诉至法院请求判令：1、解除原告与被告之间签订的《房地产买卖合同》；2、被告双倍返还原告交易定金60万元；3、被告协助原告向中国建设银行办理房屋交易托管资金的退回手续；4、被告承担原告支付的律师费2万元；5、被告承担本案诉讼费。
被告口头答辩称，一、1、被告未违约，原告解除合同无事实及法律依据。房地产买卖合同第六条第三项约定，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告签订合同之日起40日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具赎楼委托书及办理赎楼其他相关手续。根据合同约定，2015年6月12日签订合同当天，被告与深圳市中诚置信融资担保有限公司签订委托书，委托担保公司工作人员全权办理涉案房产按揭贷款赎楼手续及出售房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记相关手续，并到公证处进行了公证。由于6月12日当天遗漏了向建行申请提前还款的申请，因此当担保公司通知被告后，被告从贵州飞回深圳于6月30日向建行提交了提前还款申请审批表，被告按合同约定履行了与担保公司签订委托和及委托担保公司办理赎楼相关手续。2、如担保公司无法将楼赎出，被告自行赎楼时间不受40日限制。合同约定的40日是被告与担保公司签订服务合同及办理赎楼委托授权，但担保公司无法赎楼告知被告后，应给予被告合理时间赎楼，本案中原告未督促被告赎楼，担保公司也未告知被告未能赎楼。原告在40日届满后一个星期即7月29日发函解除房地产买卖合同，当时仍应在自行赎楼合理期间。被告多次要求继续履行合同，但原告拒不理睬。综上，被告并未违约，原告诉请依法无据。二、本案合同约定定金过高，根据法律规定定金不得超过主合同标的20%，主合同标的为80万元，定金不得超过16万元，因此合同约定定金30万元违反法律规定，超过部分无效。如果原告坚持解除合同，被告有权没收定金16万元。三、原告主张律师费没有事实及法律依据，不应予以支持。
经审理查明，2015年6月12日,原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定:买卖双方交易的房地产位于深圳市福田区鹏盛年华公寓A栋9层03单位,建筑面积24.28平方米，转让成交价为80万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金30万元；买方一次性支付定金之外的楼款，即于2015年6月16日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部楼款50万元支付至双方指定的银行或第三方的资金监管账号中；“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起40日内（含当日）与担保公司签订服务合同并向担保公司或其他第三人出具赎楼的公证委托书及办理赎楼的其它相关手续，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，并配合签署一切相关文件。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其它原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司”；如有一方未按照合同约定的期限履行义务，相对方有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过五日，相对方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或适用定金罚则。
同日，双方签订资金托管协议，约定：双方同意原告将购房资金50万元存入中国建设银行深圳笋岗支行的资金托管账户；托管期间届满且交易资金划转条件未成就的，交易资金（包括利息）退回至原告指定的结算账户；托管期间为三个月，自协议签署之日开始计算。
签约当日，原告向被告转账支付了定金30万元，并将购房款50万元存入上述协议指定的资金托管账户。
签订上述买卖合同后，被告即于当日出具经公证的委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司及相关人员办理涉案房产的赎楼、注销抵押登记、产权变更登记等房产交易相关事宜。
2015年6月30日，被告向其涉案房产按揭贷款银行中国建设银行深圳笋岗支行提出提前归还个人贷款申请。
之后，被告委托的担保公司未赎楼成功。
2015年8月1日，原告委托律师通过特快专递向被告发出律师函，称：因被告未按照合同约定期限办理完毕赎楼手续，构成违约，原告据此有权依约解除合同并要求被告双倍返还定金，因此，通知被告自2015年8月1日起解除双方签订的《房地产买卖合同》并要求被告双倍返还定金和配合办理房屋交易托管资金的退回手续。该邮件于2015年8月5日由被告本人签收。
之后，合同未再继续履行。
庭审时，被告称，其在向担保公司出具委托书后，因人在外地，一直没有了解赎楼情况，直至原告发出律师函后，被告方向担保公司了解，才得知担保公司没有完成赎楼手续，被告试图将此情况告知原告，但未联系上原告，之后也未能就履行合同问题达成合意。
另查，庭审时，涉案房产仍处于抵押状态。
又，原告在庭审时明确表示不同意继续履行合同。
本院认为，原告与被告之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务。
原告依约支付定金及将全部剩余购房款转入资金托管账户，履行了付款义务，被告应依约办理赎楼手续。关于赎楼问题，合同约定，被告应在签订房产买卖合同之日起40日内出具委托担保公司赎楼的相关文件并办理相关赎楼手续，但对于后续赎楼完成期限以及在担保公司无法赎楼的情况下被告自行赎楼的完成期限并无约定，对于履行期限未作约定的，义务履行方应在合理期限内履行相应的合同义务，本案的具体情况为被告已在签订房产买卖合同当日办理委托担保公司进行赎楼的手续，即合同约定的40日内被告应履行的义务已在该日完成，而后续被告应在合理期限内完成赎楼手续，结合考虑原告一次性支付购房款的付款方式以及担保公司办理完成赎楼手续所需的通常时间，本院认定完成赎楼手续的合理期限为30天，但被告在出具委托赎楼手续后直至原告发出解约律师函，仍未完成赎楼手续，已超出合理期限并逾期超5天，原告据此有权要求解除合同并要求被告双倍返还定金。被告辩称在原告发出律师函后方了解到担保公司未成功赎楼的情况，但赎楼系被告的合同义务，担保公司作为被告的受托人，其行为对被告发生约束力，被告应对于未成功赎楼的后果承担相应责任，故被告的该抗辩主张不影响其违约行为的认定。
关于合同解除时间，被告于2015年8月5日收到原告发出的解除合同律师函，即原告的解约意思到达被告，故合同解除时间应确定为2015年8月5日。关于定金，我国担保法规定，定金不得超过合同主标的额的百分之二十，即本案合同项下定金不应超过16万元（80万元×20%），超出部分应属无效，因此，被告应返还定金30万元并赔偿定金16万元，合计46万元，对原告主张双倍返还定金60万元的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋交易托管资金的退回手续主张，根据双方签订的资金托管协议的约定，目前托管期间已经届满且交易资金划转条件未成就，符合退回资金的条件，原告应可自行要求银行退回交易资金，而无须被告配合，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费的主张，由于合同对于律师费的承担问题并无约定，且原告已通过适用定金罚则弥补了损失，故原告再行要求被告承担律师费，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告刘诗雅与被告罗丹佑于2015年6月12日签订的《房地产买卖合同》于2015年8月5日解除；
二、被告罗丹佑应于本判决生效之日起10日内向原告刘诗雅返还定金30万元并赔偿定金16万元；
三、驳回原告刘诗雅的其它诉讼请求。
本案案件受理费10000元、保全费5000元，合计15000元（已由原告预交），由原告负担3871元，被告负担11129元。
如不服本判决，原告应于本判决送达之日起三十日内、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 陈绍粦
人民陪审员 蒋如秋
二〇一六年三月三十日
书 记 员 殷智华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。