北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初10276号
原告：郭奇宗，男，1989年8月30日，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：徐勇，广东国晖（北京）律师事务所。
被告：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。
法定代表人：张辉，执行董事。
委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙湘，女，1980年11月28日出生，被告单位员工，住单位宿舍。
原告郭奇宗与被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭奇宗委托诉讼代理人徐勇，被告恒远基业公司委托诉讼代理人姜伏波、孙湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭奇宗向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2008年1月6日签订的《投资协议》、2008年6月4日签订的《补充协议》、2009年9月18日签订的《补充协议》以及2011年12月21日签订的《购房确认书》；2、判令被告返还原告购房款人民币2104086元及利息：（1）以355000元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年1月8日起计算至全部款项实际还清之日止；（2）以298000元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年1月9日起计算至全部款项实际还清之日止；（3）以320000元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年1月10日起计算至全部款项实际还清之日止；（4）以303000元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年2月2日起计算至全部款项实际还清之日止；（5）以150000元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年3月9日起计算至全部款项实际还清之日止；（6）以195000元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年3月10日起计算至全部款项实际还清之日止；（7）以386000元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年4月30日起计算至全部款项实际还清之日止；（8）以97086元为基数，按同期中国人民银行5年以上贷款利率标准，自2008年5月9日起计算至全部款项实际还清之日止。3、判令被告向原告支付违约金（以2104086元为基数，按每日万分之一的比例计算，自2011年9月30日计算至被告实际还清之日止）；4、判令被告赔偿原告涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差价损失费（以鉴定报告为准）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月6日，原、被告签署《投资协议》，约定由原告投资购买被告在北京市西城区安德路77号地块上开发建设的2号楼4单元xx号房屋（以下简称“该房屋”）。该房屋建筑面积为95.88平方米，总价为2104086元。协议第三条预计交房日期为2009年6月30日，协议第五条约定了原告分期付款期限。2008年6月4日，原、被告签订《补充协议》，就延长投资期限做了约定，并重申投资协议约定的购房条件不变。前述《投资协议》第四条第1项和《补充协议》第三条还约定，若被告未能按期与原告换签正式购房合同，须按4.15%的年利率标准向原告支付延期投资款利息。2009年9月18日，鉴于被告超出预计期限不能�房，当时涉案房屋周围有条件相当的房源可供原告原则，原告遂向被告要求解约退款，被告不同意解约退款，为稳住原告，被告提出对原告所购房屋进行精装修，双方为此签署了关于装饰事宜的《补充协议》。2011年12月21日，被告在已取得预售许可证后，与原告签订《购房确认书》，双方确认原告签署投资协议的“最终目的是以约定的价格购买约定的房屋”。《购房确认书》再次确认原告购买该房屋的价格不变以及延期责任条款不变，同时在第六条约定“乙方（被告）在可以办理网上签约手续之日起30个工作日内应与甲方（原告）进行网签并签署正式购房合同，逾期未办理的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按甲方已支付乙方款项的每日万分之一的比例金额计算”。《投资协议》签署后，原告按照约定期限分期付清了全部购房款，被告亦向原告出具了收到购房款�收据。然而自签订投资协议至今，时间过去将近9年，被告至今不与原告网签购房合同，不能向原告交付房屋，亦不能办理竣工验收，且被告售予原告的该房屋及所在土地使用权还应被告与案外人的债务纠纷被人民法院查封，查封状态仍在持续之中。原告认为，原、被告为买卖该房屋签订的投资协议、补充协议及购房确认书合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。现原告已经履行了全部合同义务，而被告迟延八年之久仍然不能向原告交付房屋，且该房屋及所在土地使用权又因被告与案外人的债务纠纷而被其他法院查封。该房屋查封状态的存在及持续，已导致双方签订的房屋买卖合同不能实际履行，原告的合同目的无法实现。原告父母倾尽积蓄和多方举债购买的为做原告婚房的房屋将成为他人之物，原告已不可能再以原合同价格购买到同等地段同等面积和户型�房屋。八年之前，按原合同价格，原告可以轻易购得二环以内同等面积的商品房，八年之后，以原合同价格，原告在全北京城都难以再买到同等面积的商品房。被告的根本违约行为，给原告造成了难以挽回的损失，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院为守约的利益受损方讨回公道，支持原告的全部诉讼请求。
被告恒远基业公司辩称，不同意原告诉请。双方购房协议书无效，不存在合同解除的问题。如果合同被确认无效，被告只同意返还购房款本金。原告既主张利息，又主张违约金，双重主张，于法无据；赔偿损失没有事实和法律依据，也不应得到支持。
本院经审理认定事实如下：2008年1月6日，原告郭奇宗（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《投资协议》，该协议约定，甲方已充分了解乙方项目的开发计�，并认同其市场前景，甲方同意投资人民币2104086元，投资期限自2008年1月6日至2008年5月30日，甲方自愿选择房屋回报方式，即在该项目正式销售时，乙方同意按21945元/平方米的单价出售给甲方95.88平方米的住宅房屋，房屋具体位置为2号楼xx室，预计交房日期为2009年6月30日。
合同签订后，郭奇宗钱款支付情况如下：2008年1月8日汇款355000元、2008年1月9日汇款298000元、2008年1月10日汇款320000元、2008年2月2日汇款303000元、2008年3月9日汇款150000元、2008年3月10日汇款195000元、2008年4月30日汇款386000元、2008年5月9日汇款97086元。2008年6月21日，恒远基业公司出具了金额为2104086元的收据。
2008年6月4日，原告郭奇宗（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：因《投资协议》约定的投资期限将届满，双方一致同意延长投资期限延长至2008年10月30日�
2009年9月18日，原告郭奇宗（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《补充协议》，就2号楼4xx室房屋的装修事宜进行了约定。
2011年12月21日，原告郭奇宗（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《购房确认书》，双方一致确认《投资协议》系乙方在尚未取得“安德路77号项目”预售资质时，甲方为确保可以成功购买乙方所开发的房屋之背景下自愿签署的协议。甲方最终目的仅为以约定的价格购买约定的房屋，而并非为了获取任何其他投资回报；现在乙方已经取得“安德路77号项目”预售资质（预售许可证号：京房售证字（2011）186号），双方再次确认，甲方以21945元/平方米的单价购买乙方开发的“安德路77号项目”2号楼xx室的房屋，房屋面积为95.88平方米。房屋总价为2104086元，用途为住宅。甲方已支付乙方款项2104086元，尚欠0元未付，其未付款0元，在能够办理网上签约条件时，乙方向甲方出具书面通知，甲方收到乙方书面通知书并确认后15日内付清未付款；甲方逾期付款在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期付款超过30日后的，乙方有权解除合同。本确认书签署后15日内，甲方应向乙方提交本人身份证复印件、配偶身份证复印件、结婚证复印件等购房人资格审查所需之材料；本确认书生效之日起，除甲方购买乙方房屋的条款外，原《投资协议》中关于投资以及投资回报的条款全部废止，但关于延期责任的条款及关于争议解决的条款，仍然适用。乙方在可以办理网上签约手续之日起30个工作日内应与甲方进行网上签约并签署正式购房合同，逾期未办理的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按甲方已支付款项的每日万分之一的比例金额计算；因甲方原因造成乙方未能在上述规定期限内完成正式购房合同的签署，则乙方不承担违约责任。原《投资协议》中的内容与本确认书有冲突的部分，以本确认书为准。上述《购房确认书》签订后，被告恒远基业公司未与原告郭奇宗网签购房合同。
被告恒远基业公司分别于2002年3月7日取得建设用地规划许可证；2009年9月23日取得建设工程规划许可证；2010年12月14日取得土地证；2011年5月24日取得建筑工程施工许可证；2011年9月30日，取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年。2012年9月30日，该商品房预售许可证失效，被告恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。
2013年1月15日，北京市丰台区人民法院对涉案房屋进行了�封。2016年8月31日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区安德路77号土地进行了查封。
本案审理过程中，经原告郭奇宗申请，本院依法委托北京国地房地产土地评估有限公司对北京市西城区安德路77号2号楼xx号房屋市场价值进行评估。2016年9月20日，北京国地房地产土地评估有限公司作出评估报告，确认西城区安德路77号2号楼xx号房产价值为913.93万元。原告为此支付评估费25300元。
安德路77号项目尚未完成竣工验收。
就安德路77号项目竣工验收事宜，本院走访了项目属地的行政管理机关，相关工作人员介绍：“这个项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位就是案件的被告北京恒远基业房地产开发有限公司。2009年核发规划许可证，项目开�，一般完工后，开发商都是急着办验收。恒远基业没有报送竣工验收材料，不知为什么，没有竣工验收的材料，就不知道是否有未按规划建设的情况。在违反规划建设方面也是听说存在超面积的情况，比如可能有地下车库增加面积、顶层增加面积等情况。因为恒远基业没有报材料，所以无法测绘，没有测绘就不掌握是否违反规划，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。”
本院认为：被告作为“安德路77号项目”的开发商于2008年与原告签订了《投资协议》，其后双方签订了两份《补充协议》，约定原告为被告开发的“安德路77号项目”投资，待项目完成销售房屋�，原告以约定的价格购买安德路77号2号楼xx室的房屋，原告已支付的投资款转为购房款。被告于2011年取得“安德路77号项目”所涉及房屋预售许可证后，双方签订《购房确认书》，明确确认原告以21945元/平方米的单价购买“安德路77号项目”2号楼xx室的房屋，原投资协议中的投资款直接转化为房屋价款。根据上述事实，应当认定，原、被告所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。原、被告签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。原告已按双方协议履行了相应的义务，被告亦应继续履行上述协议中的义务。被告在答辩意见�认为，其与原告签订的合同均为无效，没有法律依据，本院对此不予采纳。现由于涉案房屋未进行竣工验收且可能存在超规划施工等问题，导致原、被告之间的商品房预售合同无法履行，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将所收到的全部购房款返还原告，对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。
由于被告的原因导致合同解除，被告应当赔偿原告的合理损失，原告主张的损失为房屋差价损失及购房款利息损失，由于房屋差价损失即为合同履行后原告可获得的利益，该损失与购房款利息损失不可同时主张，考虑到房屋差价损失数额较大，基于对原告利益的考虑，本院对原告主张的房屋差价损失的合理部分予以支持，对原告主张的购房款利息损失不予支持。关于房屋差价损失部分，由于原、被告于2008年签订�投资协议》时，被告尚未取得建设工程规划许可证、土地证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，被告能否施工、所建建筑物的面积、户型等均处于不确定状态，故原告未尽到购房者应尽的注意义务，亦具有一定的过错。因此，本院将综合考虑导致被告不能按期交房的客观因素、原告未尽的注意义务、北京市房屋价格的波动情况，酌情确定房屋差价损失数额。考虑到房屋差价损失已足以弥补原告的损失，故对原告要求被告支付逾期办理网签违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告郭奇宗与被告北京恒远基业房地产开发有限公司于二○○八年一月六日签订的《投资协议》、二○○八年六月四日签订的《补充协议》、二�○九年九月十八日签订的《补充协议》及二○一一年十二月二十一日签订的《购房确认书》。
二、本判决生效后七日内，被告北京恒远基业房地产开发有限公司返还原告郭奇宗购房款二百一十万四千零八十六元。
三、本判决生效后七日内，被告北京恒远基业房地产开发有限公司赔偿原告郭奇宗损失四百二十二万一千一百二十八元四角。（9139300元-2104086元）*60%=4221128.4元。
四、驳回原告郭奇宗的其他诉讼请求。
如果被告北京恒远基业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万三千六百三十三元、评估费二万五千三百元，均由被告北京恒远基业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 俊
人民陪审员 王 辉
代理审判员 孙冠华
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 林 彤