延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终1497号
上诉人（原审原告）:王永生，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：和龙市吉泰房地产开发有限公司，住所地吉林省和龙市站前街12号。
法定代表人：姜羽悦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩继强，吉林华耀律师事务所律师。
上诉人王永生因与被上诉人和龙市吉泰房地产发开有限公司（以下简称吉泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初8346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王永生、被上诉人吉泰公司委托诉讼代理人韩继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王永生上诉请求：撤销原判，判令被上诉人立即支付逾期交房违约金38728元（自2915年10月1日起止2016年11月8日止，按全部房价款的万分之三）；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.2015年2月3日，王永生与被上诉人签订商品房买卖合同（预售），王永生按照合同约定支付购房款313531元。2016年11月8日，被上诉人通知上诉人交接房屋时已过约定交房之日14个月，3号楼还未达到合同规定和法定的竣工条件。被上诉人构成违约，按照合同约定支付违约金。2.未接入市政管网不是上诉人所致，与第三人的关系，应另行解决，不影响违约金的支付。供热与安装水表没有关系，且2015年9月警苑小区几十户业主签字同意不供热，不能代表600多户住户同意。小区排水、排污管道接入市政管网是被上诉人的义务，应当履行义务，不能适用情势变更原则。公平原则是双方均无过错的情况下适用，本案吉泰公司有过错，不应适用公平原则。
吉泰公司辩称：对一审判决没有异议。
王永生向一审法院起诉请求：1.判令和龙市吉泰公司支付逾期交房违约金38728元；2.诉讼费用由和龙市吉泰公司承担。事实与理由：2015年2月3日，王永生与和龙市吉泰公司对位于延吉市长白路北侧仁平街西侧警苑小区0263幢1单元501房屋签订商品房买卖预售合同，总房款为313531元，约定和龙市吉泰公司逾期交付房屋时支付违约金。王永生交付房款313531元后，和龙市吉泰公司未在合同约定的2015年9月30日交付房屋，至今讼争商品房未达到合同约定的交付条件。
一审法院认定事实：2015年2月3日，王永生与和龙市吉泰公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：王永生以313531元价格购买和龙市吉泰公司开发建设的位于延吉市长白山路北侧仁坪街西侧警苑小区0263幢1单元501号、建筑面积为98.44平方米的房屋；付款方式为首付房款156531元，公积金贷款157000元；讼争商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告时交付房屋，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；商品房相关设施设备交付条件的约定（一）基础设施设备的交付条件1.供水、排水的交付：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，已具备标准；2.供电的交付：交付时纳入城市供电网络并正式供电，已具备标准；3.供暖的交付：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，已具备标准；4.燃气的交付：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，已具备标准……；出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房……；除不可抗力外，出卖人未在2015年9月30日将商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。签订合同后，王永生已支付合同约定的购房款313531元。
2015年9月23日，和龙市吉泰公司通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于办理警苑小区入住登记的通知，内容为：”请购买警苑小区（1、2号楼除外）的民警于9月30日前携带购房合同（购房协议）到原小营派出所1楼开发商处办理入住登记。已转让房屋，由民警本人负责通知购买人，局里一概不予通知。逾期不办理，后果自负”。
2016年6月6日，和龙市吉泰公司通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：购买警苑小区7、9号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续。
2016年6月8日，和龙市吉泰公司又通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：购买警苑小区5、6、7、8、9、10、11号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续。2015年9月23日，和龙市吉泰公司通知王永生办理入住手续；至今王永生也未领取房屋钥匙。
另查，1.2015年8月，和龙市吉泰公司向质检部门递交验收申请，因该小区未安装水表，以及排水、排污管廊未接入天池路排水、排污市政管网，而未予验收。天池路的排水、排污管廊工程系政府项目，至今未施工完，小区的排水、排污至今无法并网。现对已经入住该小区的业主，和龙市吉泰公司以自行抽取污水的方式，保障业主使用房屋；2.涉案小区的供水、供电、供热等工程均于2015年9月末前完成施工；3.和龙市吉泰公司于2015年9月17日，已经购买涉案小区的水表，由于新建房屋不供热的情况下，不能安装水表，在供热期满后，即2016年4月21日开始至2016年5月2日为止，陆续安装小区的水表。
再查，2016年5月26日，马华杰、黄庆华基于同一事实（涉案房屋为警苑小区0268幢2单元802号）向本院起诉和龙市吉泰公司，诉讼请求为：1.和龙市吉泰公司继续履行合同；2.要求和龙市吉泰公司支付逾期交房违约金42432元（自2015年10月1日起至2016年11月8日止，按全部房价款的万分之三，即每日支付104元）；3.要求和龙市吉泰公司继续支付自2016年11月9日起至实际交付符合验收条件的房屋之日止的逾期交房违约金，违约金的计算方式按照第二项主张的计算方式计算；4.和龙市吉泰公司承担本案诉讼费。本院于2016年12月23日作出（2016）吉2401民初3869号民事判决，判决：1.黄庆华、马华杰与和龙市吉泰公司之间于2015年2月6日签订的商品房买卖合同继续履行；2.驳回黄庆华、马华杰其他诉讼请求。马华杰、黄庆华不服该判决提起上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年5月24日作出（2017）吉24民终342号民事判决，判决维持原判。该判决为终审判决。
一审法院认为：王永生与和龙市吉泰公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方在合同中约定2015年9月30日前交付房屋，并约定除不可抗力外逾期交房的违约处理方式。从庭审查明的事实看，在合同履行过程中，涉案工程未如期验收系因未安装水表以及排水、排污管道未接入市政管网所致。关于安装水表问题，和龙市吉泰公司已于2015年9月份购入水表，在大多数住户不同意供热，未供热的情况下，不宜安装水表，因此未予安装。关于涉案小区排水、排污管道未接入市政管网是否可以免除和龙市吉泰公司的违约责任问题，根据（2017）吉24民终342号民事判决书中写明的内容（即按照政府规划要求，该小区的排水、排污部分需与天池路的排水、排污市政管网并网，但市政管网工程至今未施工完），在此情形下，应考虑为情势变更因素，依公平责任原则，和龙市吉泰公司可以予以延期。综上，对于王永生要求支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：驳回原告王永生的诉讼请求。案件受理费768元，由原告王永生负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为：王永生与吉泰公司签订的商品房买卖合同合法有效。双方在合同中约定2015年9月30日前交付房屋，并约定了除不可抗力外，逾期交房的违约处理方式。合同中约定的房屋交付时间到期后，因该小区的排水、排污部分需与天池路的排水、排污市政管网并网，而市政管网工程至今尚未施工完毕，导致涉案小区未予验收，进而未能按时交付房屋。此种情形是吉泰公司不能克服的客观情况，根据情势变更原则和公平原则，继续按照合同约定的时间要求吉泰公司交房有失公允，一审以市政基础设施原因导致的逾期交房，未予支持原告相应的诉讼请求并无不当。
综上所述，王永生的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由王永生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 美
审 判 员 全智光
代理审判员 李一博
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 徐 妍