文书内容海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一重字第9号原告：兰图，男，1978年8月21日出生，汉族，住海口市。委托代理人：任渭生、王伟，海南新概念律师事务所律师。被告：海南振发物业发展有限公司，住所地：海口市龙昆北路海外大厦十三楼。法定代表人：梁振发，该公司总经理。委托代理人：吴鸿婷，海南昌博律师事务所律师。原告兰图与被告海南振发物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2014年3月13日立案受理后，于2014年8月14日作出（2014）美民一初字第796号民事判决，被告不服该民事判决提起上诉，海口市中级人民法院于2015年7月14日作出（2015）海中法民一终字第865号民事裁定，撤销本院（2014）美民一初字第796号民事判决，并将本案发回本院重审。本院于2015年8月21日重新立案受理本案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟及被告委托代理人吴鸿婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰图诉称：2003年3月28日，原、被告双方分别签订编号为振发买卖第23号、24号《商品房买卖合同》，两份合同约定：被告将位于美兰区蓝天路南侧嘉华路2号金桃苑小区（原海口市机场路南侧）C座501、502、503、504、505、506、801、802、803、804、805、806共计12套房卖给原告，购房款计157.6万元，原告在被告办妥商品房预售登记之日起一周内一次性付清；合同约定被告应在2003年8月18日前将上述房屋交付给原告，并保证交付的房屋符合商品房综合验收合格的条件；如逾期超过30日后未能交房的，原告有权解除合同，被告应在原告解除合同通知到达之日三日内退还全部购房款，并按原告累计付款的3%向原告支付违约金。上述两份合同签订后，原告于2003年3月28日向被告交付购房款157.6万元，依约全部履行了自己的合同义务。原、被告双方就上述两份合同于2003年3月31日到海口市房地产交易管理所办理商品房预售备案登记。但至今为止，被告并未按合同约定交付标的房屋，其行为已经构成违约。2005年1月6日，原告向被告发函通知解除上述商品房买卖合同，并限期退还购房款、支付违约金，但被告均置之不理，以种种理由搪塞。期间原告在被告的住所地及房产所在地进行多次催告，被告也未置可否，被告的行为已严重损害了原告的合法财产权益。根据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，原告特向法院提起诉讼，请求判决：一、解除原、被告双方签订的编号为振发买卖第23号、24号两份《商品房买卖合同》；二、被告向原告退还购房款157.6万元及支付违约金47280元（157.6万元×0.003），两项合计1623280元；三、被告向原告支付资金占用费至实际清偿之日止[自2005年4月13日起算，暂计至起诉时为870204元（157.6万元×6.12%÷360天×3428天）]。被告海南振发物业发展有限公司辩称：一、原、被告之间不存在真实的商品房买卖关系。（一）章熙平、原告与梁振兴之间基于涉案房屋买卖合同所建立的法律关系名为商品房买卖关系实为借贷关系。2003年，被告的公章由法定代表人梁振发胞兄梁振兴代管，期间梁振兴与章熙平之间发生借贷关系，梁振兴便私自以被告位于蓝天路88号金桃苑C幢五单元0501、0502、0503、0504、0505、0506号以及八单元0801、0802、0803、0804、0805、0806号等十二套房用以作为借款的担保，因章熙平称不便以其本人名义与梁振兴签订协议，继而章熙平将原告作为合同一方与梁振兴签订协议，并于2003年3月31日将上述12套房产办理备案登记至原告名下，对此被告及其法定代表人梁振发并不知悉。（二）原告未曾向被告支付过任何款项。因梁振兴与章熙平、原告所签订的《商品房买卖合同》实际上是用涉案的12套房屋用于借款担保，因此该《商品房买卖合同》所涉及买卖双方条款双方都未曾履行。如该《商品房买卖合同》是真实合法有效的，则原告应向被告履行支付购房款的合同义务，但至今被告却未曾收到过原告任何款项，可见，原、被告之间并不存在商品房买卖关系。二、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。在本案中，原告诉称其曾多次向被告发函要求退还房款，与事实不符，被告从未收到过原告所发送的任何函件也未看到其张贴的所谓的公告函。再者，从合同订立之日起至今近十二年之久，涉案房屋一直由实际购房人占有使用，对此原告也从未向被告或真实购房人主张过权利。若原、被告之间建立的是真实的商品房买卖关系，那么依合同约定交房的时间为2003年8月18日，从约定交房之日起至原告起诉之日即2014年3月13日，已历时十余年，期间原告从未曾向被告主张过权利，因此原告的诉请已超过法定的诉讼时效。三、原告与章熙平为谋取不正当利益,以捏造原、被告之间存在商品房买卖关系的事实提起本案诉讼,已严重妨害司法秩序，侵害了被告的合法权益，应依法将相关案件移送公安机关侦查。综上所述，请法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2003年3月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）双方共同签订一份《商品房买卖合同》[编号为振发买卖第（23）号]，主要约定：被告将位于海口市机场路南侧（后更名为蓝天路南侧嘉华路2号）金桃苑小区C幢0501、0502、0503、0504、0505、0506共计6套房出卖给原告，买受人购买的商品房为现房，建筑面积共788平方米，商品房单价为每平方米1000元，总金额为78万元整，原告在被告办妥商品房预售登记之日起一周内一次性付清；被告应在2003年8月18日前将综合验收合格的房屋交付给原告；如逾期超过30日后未能交房的，原告有权解除合同，被告应在原告解除合同通知到达之日起3日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）双方还共同签订一份《商品房买卖合同》[编号为振发买卖第（24）号]，主要约定：被告将位于海口市机场路南侧（后更名为蓝天路南侧嘉华路2号）金桃苑小区C幢0801、0802、0803、0804、0805、0806共计6套房出卖给原告，建筑面积共788平方米，商品房单价为每平方米1000元，总金额为78万元整，原告在被告办妥商品房预售登记之日起一周内一次性付清；被告应在2003年8月18日前将综合验收合格的房屋交付给原告；如逾期超过30日后未能交房的，原告有权解除合同，被告应在原告解除合同通知到达之日起3日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金；等等。原告在上述两份合同落款的买受人处签名捺印，被告公司及其法定代表人梁振发在上述两份合同落款的出卖人签单处加盖公章和印章。2003年3月31日，座落于海口市机场路南侧金桃苑C座801、802、803、804、805、806房、501、502、503、504、505、506房办理了预售登记，登记的购房者为原告、开发商为被告，预售面积为1576平方米，预售金额为157.6万元；该预售登记至今未被注销。2005年1月至2005年4月期间，位于海口市蓝天路88号金桃苑C单元5层及8层的501、502、504、505、506、801、802、803、804、805、806房，再次办理了商品房买卖合同备案登记，登记的出卖人为本案被告、买受人均为案外人，该预售登记亦未被注销。原告以被告未交付房屋构成违约等为由，于2014年3月7日向本院提起诉讼，本院于2014年8月14日作出（2014）美民一初字第796号民事判决，被告不服该民事判决提起上诉，海口市中级人民法院于2015年7月14日作出（2015）海中法民一终字第865号民事裁定，撤销本院（2014）美民一初字第796号民事判决，并将本案发回本院重审。在诉讼过程中，原告向本院提交1张《收据》，拟证明原告于2003年3月28日付清购房款157.6万元；原告提交1份《债权转移凭证》（重审时当庭提交），拟证明案外人海口鸿运典当有限责任公司将债权157.6万元转移给原告，由被告给原告出具购房收据，并与原告签订商品房买卖合同并到房管部门备案；原告提交15张《现金支票存根》（重审时当庭提交），拟证明本案被告欠案外人海口鸿运典当有限责任公司157.6万元本金和利息；原告主张是通过案外人债权转移的方式向被告支付全部购房款的。《收据》载明内容为“2003年3月28日收到兰图交来金桃苑C栋第五、八层（501、502、503、504、505、506、801、802、803、804、805、806共12套房）购房款157.6万元”，加盖被告公司财务专用章。《债权转移凭证》载明内容为“兰图：海南振发物业发展有限公司欠我司157.6万元本金和利息，现已通知振发公司及法定代表人梁振发，将该笔债权转移给你，由振发公司给你出具购房收据，我司已正式通知债务人振发公司与你个人签订《商品房买卖合同》，并到房管局做备案登记、办理产权证明”，落款时间为2003年3月10日，仅加盖案外人“海口鸿运典当有限责任公司”的公章。《现金支票存根》载明内容有：出票日期是2002年1月到2003年1月期间，收款人是海口市鸿运典当行、典当行、典当，用途是备用金、抵押、质押备用，其中，有10张存根骑缝处加盖有“海口市鸿运典当**财务专**”字样的公章；有5张存根骑缝处加盖有“海口鸿运典当**财务专**”字样的公章。被告发表质证意见为：认可《收据》上被告公司财务章的真实性，但对其证明内容不认可，因被告从未收到过原告的购房款；对《债权转移凭证》的真实性、合法性、证明内容均不认可，因被告与案外人海口鸿运典当有限责任公司之间没有任何经济往来，被告也从未接到过任何债权转移的通知，且原告在本案重审时所述付款方式与其在中院庭审中所述的现金付款方式相互矛盾；对《现金支票存根》的关联性、证明内容不予认可，因上面没有被告的签章，票据数额与原告主张的债权数额不符，亦无相关票据用途、性质及是否归还等凭证佐证，无法证明原告的主张。此外，被告向本院提交了海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第477号及（2014）龙执字第151号案件档案材料，拟证明其与原告不存在真实的房屋买卖合同关系。从海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第477号及（2014）龙执字第151号案件档案材料来看，该档案材料所涉及的是案外人章熙平与梁振兴、海南振发物业发展有限公司之间的借款合同纠纷诉讼案件以及该诉讼案件的强制执行案件，并不涉及本案的原、被告签订的两份商品房买卖合同等事实。原告发表质证意见为：对龙华区人民法院档案材料的真实性、合法性予以认可，但该材料与本案无关。本院确认的上述事实，有海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第865号《民事裁定书》、原告提交的振发买卖第（23）、（24）号《商品房买卖合同》、《预售备案登记表》、被告提交的《商品房买卖合同备案表》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭进行质证和本院的审查，可以采信。本院认为，一、关于原、被告是否存在商品房买卖合同法律关系的问题。原告与被告于2003年3月28日共同签订的编号为振发买卖第23号、24号两份《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定双方的商品房买卖关系合法有效。被告向本院提交了海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第477号及（2014）龙执字第151号案件档案材料，拟证明其与原告不存在真实的房屋买卖合同关系。从被告提交的海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第477号及（2014）龙执字第151号案件档案材料来看，该档案材料所涉及的是案外人章熙平诉梁振兴、海南振发物业发展有限公司之间的借款合同纠纷诉讼案件以及该诉讼案件的强制执行案件，并不涉及本案的原、被告签订的两份商品房买卖合同等事实，被告提交的上述档案材料与本案并没有关联性，无法证明本案原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，因此，被告的此项辩解意见本院不予采信。此外，被告提出其公章由法定代表人梁振发胞兄梁振兴代管期间，梁振兴与原告私下签订合同，被告不知情的辩解意见，无证据证明，本院亦不予采信。二、关于原、被告双方于2003年3月28日签订的编号为振发买卖第23号、24号两份《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原告要求解除该两份合同，被告称已将涉案房屋全部另行出售给案外人，被告已无法向原告交付房屋，合同目的已无法实现。因此，原告主张解除该两份合同，本院予以支持。合同解除后，原、被告双方因该两份合同所办理的预售备案登记亦应当注销。三、关于被告是否应向原告退还购房款157.6万元、支付违约金47280元及资金占用费的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。诉讼中，原告向本院提交了《收据》、《债权转移凭证》、《现金支票存根》，拟证明原告已经通过案外人债权转移的方式向被告支付购房款157.6万元。经查，原告提交的《收据》虽然加盖了被告财务专用章，但被告否认收到原告的该笔购房款，原告主张通过案外人债权转移方式支付购房款，应举证证明被告与案外人存在债权债务关系及债权转移真实合法有效。原告提交的《债权转移凭证》，被告否认该凭证的真实性、合法性和关联性，该凭证仅加盖了案外人海口鸿运典当有限责任公司印章，并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，该凭证不符合单位证明的形式要件，不具有证明效力，无法证明案外人海口鸿运典当有限责任公司与被告存在债权债务关系，对其证明内容本院不予采信。原告提交的《现金支票存根》，被告否认其证明效力及关联性，从该存根载明的内容来看，收款人不是本案被告、用途也不是欠款，且存根上骑缝处加盖的公章不属同枚一公章，与原告的主张存在矛盾，因此，该存根不具有证明效力，无法证明案外人海口鸿运典当有限责任公司与被告有经济往来，对其证明内容本院不予采信。综上，原告的证据不足以证明其已向被告支付购房款157.6万元。因原告提供的证据不足以证明其已向被告支付购房款，其也未举证证明因解除合同实际造成了经济损失，因此，原告请求被告向其退还购房款157.6万元、支付违约金47280元及资金占用费，证据不足，本院不予支持。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。因合同解除权是一种形成权，形成权不应适用诉讼时效，且被告已经将涉案房屋另行出售给案外人，解除原、被告双方签订的商品房合同有利于解决实际纠纷，故被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依据不足，本院不予采信。四、关于本案是否应移送公安机关侦查的问题。从本案现有证据来看，因被告无证据证明原告捏造原、被告之间存在商品房买卖关系的事实而提起诉讼,故被告提出将本案移送公安机关侦查的辩解意见，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告兰图与被告海南振发物业发展有限公司于2003年3月28日签订的编号为振发买卖第23号、24号两份《商品房买卖合同》；二、驳回原告兰图的其他诉讼请求。本案受理费26748元（原告已预交），由原告负担9842元；被告负担16906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?7ajphow0p0pkkyq6qc案件唯一码审判长彭豫梅人民陪审员王巧玲人民陪审员薛金梅二〇一五年十一月十七日书记员王晓霞速录员陈晓东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。