广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1573号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金一佳实业有限公司。
法定代表人：李存，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ松，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨箫声。
委托代理人：周谢东，广东文功律师事务所律师。
上诉人深圳市金一佳实业有限公司（下称金一佳公司）因与被上诉人杨箫声房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、2011年11月25日，金一佳公司与杨箫声签订了一份《金一佳外贸服装城租赁合同书》，约定金一佳公司将位于深圳市罗湖区宝安北路2066号富宝楼金一佳外贸服装城二楼xx号铺位出租给杨箫声，租赁期限自2011年11月25日至2012年11月19日止，租金每月人民币7344元，管理费每月人民币612元，电费据实缴纳。“租金优惠和缴交方式”一栏约定金一佳公司免于收取杨箫声2011年11月25日起至2011年12月31日期间的租金作为优惠，自2012年1月1日起计收租；在“支付方式”中，双方选择了第二种方式，即杨箫声如一次性交半年租金，则2012年1月1日至2012年6月30日期间租金五折优惠，2012年7月1日至2012年11月19日期间租金享受九折优惠；上半年租金、押金和管理费一个月合计总额为人民币29988元，应于签订合同时一次性向金一佳公司缴交，下半年租金人民币30800元在2012年5月10日前向金一佳公司缴交，如杨箫声未能如期预交下一半年度租金、管理费，合同自已缴租赁费用的半年度届满之日（即2012年6月30日）起自行终止。合同期间，如果杨箫声原因退租，则免除所有优惠，由杨箫声向金一佳公司补齐已经享受的全部优惠。合同还约定其它一些权利义务。
二、合同签订后，杨箫声一次性按五折优惠支付了上半年（2012年1月1日至2012年6月30日）租金，并使用涉案铺位至2012年6月30日。杨箫声未预交下半年租金。
对金一佳公司主张的2012年5-6月份管理费人民币1224元、同年4-6月份电费人民币261.3元，杨箫声确认未缴纳，但对电费金额不予确认。
三、金一佳公司确认已收取履行保证金（押金）人民币7344元，并主张予以没收；杨箫声则认为合同无效，要求金一佳公司返还该履行保证金。
四、涉案铺位系“富宝楼”的一部分。涉案地块位于深圳市罗湖区宝安北路，宗地号为HXX2-0XX3，该土地使用权人为深圳深业物流集团股份有限公司（以下简称“深业公司”）；深圳市众力一投资股份有限公司向深业公司承租该宗地部分土地后，未经报建审批，建设了“富宝楼”。
2006年1月26日，深圳市罗湖区城市管理行政执法局作出《行政处罚决定书》（（2005）罗执决字WJ041号），认定“富宝楼”系深业公司未经规划批准建设的三层建筑物，属于违法建筑，要求自行拆除。2006年7月12日，罗湖城管局出具《关于“富宝楼”部分拆除的回复》（罗城执复（2006）24号）称“拆除富宝楼挡住现代安全实景模拟教育基地正门的部分，给基地让出出入口，对拆除后所剩余部分，由规划部门在审查与城市规划没有抵触的前提下，予以完善手续”。2006年9月4日，罗湖区人民政府出具《关于“富宝楼”部分拆除后剩余部分确认为临时建筑问题的复函》（罗府函（2006）82号）称“请深业公司自行拆除“富宝楼”三分之一楼体（拆除界面位于该楼的伸缩缝处）。剩余部分，参照临时建筑的使用规定保留使用。”
2006年9月5日，根据深圳市罗湖区城市管理行政执法局的申请，原审法院作出（2006）深罗法行审字第213号《行政执行裁定书》，裁定准许强制执行上述《行政处罚决定书》。在强制执行（案号：（2006）深罗法执二字第2378号）过程中，已对“富宝楼”部分拆除，根据申请执行人罗湖区城管局的申请，中止执行至今。
2007年11月21日，深圳市中级人民法院就金一佳公司与上海雅迪尔居饰用品有限公司、崔某官、众力一公司关于“富宝楼”租赁合同纠纷一案，作出（2007）深中法民五终字第3548号《民事判决书》，确认“富宝楼”属于违法建筑，罗湖区城管局及罗湖区人民政府两份复函均未改变“富宝楼”属于违法建筑的性质，故双方就违法建筑签订的租赁合同无效，金一佳公司无权依据出租违法建筑取得收益；已收取的租金属于非法所得，应予收缴，不能退还承租人。
五、根据原审法院的协助调查函：（一）深圳市房地产权登记中心复函称，HXX2-0XX3宗地仅登记深业物流大厦一栋建筑物。（二）罗湖区城管局复函称，截至2009年9月25日该局未做出过撤销或变更WJ041号行政处罚决定书的决定，涉案建筑物也未完成变为合法建筑的相关手续，该建筑物拆除后剩余部分未办理临时建筑审批手续，从2009年9月25日，由深圳市规划和国土资源委员会负责对未取得建筑工程规划许可或者违反建筑工程规划许可进行建设等违反规划土地管理的行为进行查处，故嗣后情况应向规划土地监察局查询。（三）深圳市罗湖区规划土地监察局复函称，该局于2011年设立，未有设立之前产生的行政处罚案件卷宗，罗湖区城管局至今未向该局移交WJ041号行政处罚决定书及相关案卷材料，该局至今未收到任何单位或个人反映涉案建筑物涉嫌违法建筑的举报或其它材料。（四）深圳深业物流集团股份有限公司复函称，众力一公司向深业物流公司承租土地后违约未经报批建成富宝楼，富宝楼被罗湖区国土局、罗湖区城管局、罗湖区法院数次下达行政处罚决定或执行通知，责令拆除，富宝楼于2006年9月部分拆除后，深业物流公司帮助众力一公司申报临时建筑，但鉴于该楼为钢筋混凝土永久结构、楼高三层、位于城市主干道旁，不符合临时建筑条件，最终未取得临时建筑规划许可证，更不存在临时建筑期满延期，涉案宗地权利人为深业物流公司，该地块仅有深业物流集团大厦一栋合法建筑。
金一佳公司向原审法院起诉，请求判令：1、杨箫声向金一佳公司补齐已经享受的全部租金优惠合计人民币31089.6元；2、杨箫声向金一佳公司支付2012年5-6月份管理费人民币1224元，同年4-6月份电费人民币261.3元；3、本案诉讼费用由杨箫声承担。
杨箫声向原审法院提起反诉，请求判令：1、确认金一佳公司、杨箫声签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》无效；2、金一佳公司退还杨箫声押金人民币7344元；3、金一佳公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为：涉案铺位位于深圳市罗湖区宝安北路HXX2-0XX3宗地建筑物“富宝楼”，而“富宝楼”系未经报批而建成，已被深圳市罗湖区城市管理行政执法局2006年1月26日作出（2005）罗执决字WJ041号《行政处罚决定书》确认为违法建筑，深圳市罗湖区城市管理行政执法局及其后继受规划土地执法职能的深圳市罗湖区规划土地监察局均未撤销或变更前述《行政处罚决定书》，故该《行政处罚决定书》对“富宝楼”属于违法建筑的认定依然有效；罗湖城管局及罗湖区人民政府出具的两份函件，并未改变“富宝楼”属于违法建筑的性质；“富宝楼”至今也未取得临时建筑规划许可证，不属于合法临时建筑。因此，涉案铺位所在“富宝楼”属于违法建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未经批准取得建设规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故金一佳公司、杨箫声就涉案铺位签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》依法应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。杨箫声依据合同向金一佳公司支付了履约保证金人民币7344元，金一佳公司应予返还。因杨箫声已实际使用涉案商铺，金一佳公司要求杨箫声支付2012年5-6月份管理费人民币1224元，杨箫声确认未缴纳，且未超过双方约定标准，故金一佳公司该项诉讼请求，原审法院予以支持；金一佳公司主张同年4-6月份电费人民币261.3元，杨箫声对该金额不予认可，金一佳公司亦未举证证明该金额属实，应承担举证不能的后果，故金一佳公司该项诉讼请求，原审法院依法不予支持。金一佳公司免除了杨箫声2011年12月31日前的租金，且双方签订合同时共同选择在杨箫声一次性支付半年租金的情况下，金一佳公司对上半年（2012年1月1日至同年6月30日）租金给予五折优惠，该约定应认定为双方对租期内的租金标准达成的共同意思表示，且已实际履行完毕，对该租金标准，原审法院予以确认。涉案租赁合同自始无效，且金一佳公司出租违法建筑，对合同无效存在明显过错，故杨箫声未缴纳下半年租金及终止履行涉案租赁合同，不属于该合同2.3条约定“在合同期限，如果乙方原因退租，则免除所有优惠”的情形，因此，金一佳公司要求杨箫声补齐租金优惠，缺乏事实和合同依据，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、确认深圳市金一佳实业有限公司与杨箫声于2011年11月25日签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》无效。二、杨箫声应于本判决生效之日起十日内向深圳市金一佳实业有限公司支付涉案铺位2012年5-6月份管理费人民币1224元。三、深圳市金一佳实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨箫声返还履约保证金人民币7344元。以上第二、三判项相抵后，深圳市金一佳实业有限公司应付杨箫声人民币6120元。四、驳回深圳市金一佳实业有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币614元，由深圳市金一佳实业有限公司负担人民币591元，由杨箫声负担人民币23元；反诉受理费50元，由深圳市金一佳实业有限公司负担。
上诉人金一佳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人补齐已经享受的全部租金优惠合计人民币31089.6元，支付2012年5至6月份管理费人民币1224元，2012年4至6月份电费人民币261.3元，驳回被上诉人的反诉请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、结合上诉人与被上诉人签订的租赁合同终止条款和违约条款来看，本案中导致合同自行终止的原因就是被上诉人以不预交下一半年租金、管理费的方式退租，所以被上诉人应当按照合同第一章第二条2.3第二款之约定承担违约责任，补齐已经享受的全部优惠。上诉人与被上诉人之间签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》第四章第八条8.1之约定，“乙方未能依本合同第3.2条约定预交下一半年租金、管理费的，合同自己缴租赁费用的半年度届满之日起自行终止”，合同第五章第九条9.6之约定“因乙方原因导致甲方损失的，乙方应全部赔偿”，合同第一章第二条2.3第二款之约定“在合同期间，如果乙方原因退租，则免除所有优惠，由乙方向甲方补齐已经享受的全部优惠”。法院已查明，被上诉人没有按照合同约定预交下一半年租金、管理费导致合同自行终止，所以，导致合同自行终止的原因在于被上诉人是不可争辩的事实。在本案中导致合同自行终止的原因就是被上诉人以不预交下一半年租金、管理费的方式退租，所以被上诉人应当按照合同第一章第二条2.3第二款之约定承担违约责任，补齐已经享受的全部优惠。
二、根据上诉人与被上诉人租赁合同的约定，履约保证金在合同期满后无息退回，现法院已查明本案合同期未满就因被上诉人没有按照合同约定预交下一半年租金、管理费导致合同自行终止，事实上就是被上诉人退租导致合同在期满前终止，上诉人没收被上诉人保证金具有充分的事实和法律依据。
三、即使认定合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人也应当按照合同约定的租金标准支付房屋占用费，补齐按照合同约定应支付的房租31089.6元。
综上所述，合同是当事人之间的法律，合同全面履行原则是保证经济正常运转的基本原则，如果合同可以不履行，社会主义市场经济就无法运转。法院违背客观事实的判决，不仅侵害了上诉人的合法权益，还破坏了市场经济的正常运行。恳请再审法院依法改判，支持上诉人的再审请求，以维护上诉人的合法权益，体现法律的公平、公正，同时维护交易的安全和社会主义市场经济的正常运转。
被上诉人杨箫声辩称：上诉人的前两项的上诉理由是建立在合同有效的基础上，房屋租赁合同被确认为无效合同，是有充分的事实和法律依据的。因此，上诉人的前两项上诉理由是建立在错误的基础上，没有事实和法律依据的。上诉人的第三项上诉的理由曲解了司法解释的含义。本案当中，被上诉人已经按照双方合同约定，支付了房租，不存在拖欠房租的问题。也就是说，上诉人主张按照其理解的房租标准来补足租金优惠，是缺乏法律依据的。被上诉人依据按照双方的约定，支付了房租或者房屋的占用使用费，不存在额外支付的问题。因此，上诉人的上诉主张缺少事实和法律依据，应当依法驳回。
本院经审理查明，金一佳公司与杨箫声签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》中，原审查明的“租金优惠和缴交方式”属于第二条“租赁期限及租赁优惠”中2.3的内容，在该条款中，双方还约定：在合同期间，如果乙方原因退租，则免除所有优惠，由乙方向甲方补齐已经享受的全部优惠。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案铺位所在“富宝楼”属于违法建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未经批准取得建设规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故原审判决认定金一佳公司、杨箫声就涉案铺位签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》无效，适用法律正确。本案二审双方当事人争议的焦点主要是金一佳公司主张杨箫声按照合同约定的租金标准补齐房屋使用费31089.6元应否支持的问题。
对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，双方当事人签订的合同第二条“租赁期限及租赁优惠”对租赁优惠作了约定，同时约定：在合同期间，如果乙方原因退租，则免除所有优惠，由乙方向甲方补齐已经享受的全部优惠。该条款系双方对于租金标准的约定，依上述司法解释的规定，当事人请求参照该条款约定的标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。合同签订后，杨箫声一次性按五折优惠支付了上半年（2012年1月1日至2012年6月30日）租金，并使用涉案铺位至2012年6月30日，但未预交下半年租金。杨箫声未预交下半年租金的行为符合合同约定的乙方原因退租的情形，故金一佳公司主张杨箫声按照合同约定的租金标准补齐已优惠的房屋使用费，理由成立，应予支持。原审判决对该问题的处理，适用法律错误，应予纠正。经核算，杨箫声应补交的房屋使用费为人民币30877元。
至于金一佳公司主张同年4-6月份电费人民币261.3元，杨箫声对该金额不予认可，金一佳公司亦未举证证明该金额属实，应承担举证不能的后果，故金一佳公司该项上诉主张的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以采纳。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第579号民事判决第一、二、三项；
二、撤销罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第579号民事判决第四项；
三、杨箫声应于本判决生效之日起十日内向深圳市金一佳实业有限公司支付涉案铺位房屋使用费为人民币30877元。
一审案件本诉受理费人民币614元，由深圳市金一佳实业有限公司负担人民币9元，由杨箫声负担人民币605元；反诉受理费50元，由深圳市金一佳实业有限公司负担；二审案件受理费人民币614元，由杨箫声负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年三月四日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。