江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏04执复19号
复议申请人（被执行人）：常州奕淳房地产开发有限公司，住所地常州市新北区华山北路滨江明珠城10幢-8。
法定代表人：杭良槿，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：鹿锡南，江苏梁溪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘延龙，该公司员工。
申请执行人：常州常高新实业投资有限公司，住所地常州市新北区高新科技园6号楼216室。
法定代表人：卢金河，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王娜，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪同木，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
申请执行人：常州市恒泰投资担保有限公司，住所地常州市新北区高新科技园3号楼B座505。
法定代表人：都战平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王娜，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛志明，该公司员工。
复议申请人常州奕淳房地产开发有限公司（以下简称奕淳公司）不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2018）苏0411执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
新北法院查明，该院在执行申请执行人常州常高新实业投资有限公司（以下简称常高新公司）、常州市恒泰投资担保有限公司（以下简称恒泰公司）与奕淳公司申请实现担保物权纠纷一案中，经申请执行人的评估申请，由该院依照司法鉴定评估程序确定江苏中大土地房地产评估有限公司（以下简称中大公司）为鉴定评估人后，并依照相关要求和流程，依法委托其对奕淳公司涉案土地使用权市场价值进行评估。中大公司在2017年12月17日出具（江苏）中大（2017）（估）字第D105CZ号土地估价报告。奕淳公司认为该土地估价报告的土地估价严重脱离了实际价格，与市场价相差较大，有失公允，严重侵害其合法权益为由，向该院提出执行异议，并提供与其土地地理位置相近、土地用途相同的其他地块拍卖成交价格及其他评估公司的估价报告予以参考。
新北法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违法法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。该案中，作出估价报告的中大公司及其估价人员均具备相应的资质，当事人对此均无异议。在执行期间，按司法鉴定评估程序选定鉴定评估机构后，该院依法委托其对涉案房地产进行评估并出具了估价报告，该报告对评估所依据的评估原则、评估方法、土地使用权剩余使用年限、宗地实际情况、规划容积率等方面作了较为详细的描述，程序合法，内容客观真实可靠，符合《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作若干规定》的相关法律政策规定。奕淳公司对此估价报告中关于土地价格的估价提出异议，并提供相关的证据予以参考，但其所提证据并不足以证实其理由成立。同时，对估价报告价格的异议也不同于对法院执行行为的异议，土地估价价格也仅仅是法院进行司法拍卖时的参考价格，最终成交价应通过拍卖由市场决定。根据执行异议“形式审查为主，实质审查为辅”的审查原则，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，遂作出如下裁定：驳回常州奕淳房地产开发有限公司异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。
奕淳公司向本院申请复议称，请求撤销新北法院作出的（2018）苏0411执异1号执行裁定书，裁定撤销中大公司出具的（江苏）中大（2017）（估）字第D105CZ号土地估价报告，依法重新评估涉案土地。事实与理由：一、奕淳公司提出的相关证据已足以证明土地评估价格明显不合理。按照（江苏）中大（2017）（估）字第D105CZ号土地估价报告，其评估的是土地的市场价值，但是与奕淳公司土地地理位置相近、土地用途、状况类似的两块土地成交价格远远高于上述评估价格。根据常州市国有建设用地使用权网上交易系统公告显示：地块编号为JZX20170901（土地面积164186平方米）和JZX20170902（土地面积74298平方米）的两块土地于2017年11月22日拍卖成交，成交价分别达到200000万元（约812万元/亩）和92000万元（约825万元/亩）。每一块土地价值不可能完全等同，但是在同一市场上相类似的土地价格应该在一个合理的范畴内，这也是得出土地评估价格的重要参考。为充分说明中大公司评估报告结果的不合理，奕淳公司提供了上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具的沪八达估字（2017）TD0039号评估报告，报告中对涉案土地的评估价格总价为98602万元。该价格与中大公司的评估价格76053.51万元相去甚远，而接受委托的上海八达国瑞房地产土地估价有限公司及其评估人员也是具备相应资质的机构和工作人员，两家价格何以相差巨大。据此，奕淳公司有理由质疑中大公司出具的评估价格的合理性与专业性。二、执行阶段的土地估价价格将会影响奕淳公司的实体权利，而奕淳公司的权益不应受到侵害。人民法院在拍卖和变卖土地的实际操作中，第一次拍卖价格是评估价的七折，也就是说评估价格势必会影响该拍卖土地上的最终成交价格，并非是如原审法院裁定中所论述的评估价格仅仅为参考价格。综上，复议申请人依法申请复议，请求二审法院支持复议申请人的复议请求。
申请执行人常高新公司、恒泰公司共同辩称，针对奕淳公司第一个复议理由，申请执行人认为本次评估是新北区人民法院依法委托有资质的评估机构和评估人员作出的，程序合法，对于奕淳公司提出的专业问题，由评估机构相关人员进行解释，未来通过司法拍卖可以有效反映该地块的市场价值，不会损害奕淳公司的合法权益。针对奕淳公司的第二个复议理由，申请执行人认为第一次拍卖价格是评估价的七折，只是起拍价，市场如果认可自然会通过竞拍价格得以反映，不会影响奕淳公司的合法权益。奕淳公司提起该执行复议的申请，明显是在利用法律程序拖延执行的进程，故请求法院驳回奕淳公司的复议请求。
本院查明，在本院复议审查期间，中大公司向本院出具异议回执函一份，该函回复称：一、对奕淳公司提出的：常州市国有建设用地使用权网上交易系统公告显示：地块编号为JZX20170901（土地面积164186平方米）成交价为200000万元和JZX20170902（土地面积74298平方米）成交价为92000万元，该两地块与案涉估价对象对比差异：1、因为土地地块的容积率等规划条件的不同，土地单价会存在很大的差异，进而土地单价相对可比性较低。楼面地价可以简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。2、JZX20170901和JZX20170902地块距离公园、高铁站、公共交通便捷度及新桥商业中心都明显优于案涉估价对象。3、JZX20170901和JZX20170902地块开发程度为宗地内一平，而案涉估价对象宗地未达到场地平整且还有一户未拆迁完成。4、JZX20170901和JZX20170902地块土地使用权住宅使用年限为70年，商业使用年限为40年，而案涉估价对象土地使用权剩余使用年期为住宅56.19年、商业26.19年。鉴于以上原因案涉估价对象和新成交的JZX20170901和JZX20170902地块相比较也是符合正常的市场行情。二、奕淳公司提出“上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具的沪八达估字（2017）TD0039号”评估报告中，评估价值远超我公司的评估价值，鉴于本公司专业人员对此报告当初具体估价目的、价值内涵、委托方具体委托过程沟通及个别诉求等相关信息知之甚少，我公司对此信息不作评论。江苏中大土地房地产评估有限公司于2018年3月22日在本案听证中派员接受案件双方当事人的质询。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。本案中，中大公司接受新北法院的委托，对案涉土地使用权市场价值进行了评估。中大公司在人民法院委托评估机构名册内，评估机构、评估人员具有相应的评估资质，且评估程序、评估方法恰当，不存在评估程序严重违法的问题。在本案听证中，中大公司对复议申请人提出的复议理由，亦从专业角度一一作出了客观合理的解释和说明，因此中大公司作出的土地估价报告合法有效，本院予以认可。复议申请人奕淳公司的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。新北法院（2018）苏0411执异1号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回常州奕淳房地产开发有限公司的复议申请，维持常州市新北区人民法院（2018）苏0411执异1号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 朱正生
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年四月九日
法官 助理 陶金沙
书 记 员 徐志娟