广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终225号
上诉人（一审原告）：冼振全，男，1961年4月4日出生，壮族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：窦智，男，1974年3月13日出生，百色市秉正法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：广西金人鼎房地产有限公司，住所地百色市城东二路55号龙旺花园小区。
法定代表人：黄秀凤，该公司董事长。
诉讼代表人：广西金人鼎房地产有限公司破产管理人，住所地百色市城东二路55号龙旺花园小区内。
负责人：咸海波，该管理人工作组组长。
委托诉讼代理人：韩明，广西桂百律师事务所律师。
上诉人冼振全因商品房销售合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2016)桂1002民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，于2017年3月14日通知双方当事人到庭进行法庭调查。书记员潘增毅担任法庭记录。上诉人冼振全委托代理人窦智、被上诉人广西金人鼎房地产有限公司破产管理人委托代理人韩明到庭。本案现已审理终结。
冼振全上诉请求：一、请求人民法院依法判令被上诉人广西金人鼎房地产有限公司向上诉人冼振全履行交房义务并协助办理房屋产权登记等相关手续。二、请求人民法院依法判令被上诉人广西金人鼎房地产有限公司向上诉人冼振全支付逾期交房违约金：278304元（从2008年5月1日起暂计至2014年6月10日止，共计2230天，按己交房款的万分之二计算及恶意违约惩罚性赔偿金）。3、请求人民法院判令被上诉人承担二审案件受理费。事实和理由：2007年8月28日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定由上诉人购买被上诉人开发的百色市城东路龙旺花园25栋2号房屋，建筑面积323.38平方米，总售价48
万元。上诉人于2008年1月3日向被上诉人支付首期购房款169752元，于2008年1月10日交购房款248元，并于2008年1月19日交房款92880元，2010年1月2日交购房款7120元，共计27万元，余款2l万元，于2008年1月30日以按揭贷款方式向中国农业银行百色分行贷款支付，合同约定被上诉人应于2008年5月1日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用，但被上诉人一直以各种理由推托，迟迟未向上诉人交付房屋，在2009年10月16日被上诉人向所有购房屋的业主承诺“在2010年元月30日前按《购房合同》约定的交房标准进行交房，自超过之日起每日支付所缴纳的房款的6%作为违约金，原《购房合同》的违约责任不变”过后一直以各种理由推托，迟迟未向上诉人交付房屋，上诉人于2012年9月14日向百色市房地产管理局查询，发现原告购买的龙旺花园小区第28幢3号房屋备案登记在他人名下，经调查，被告因建设资金不足向他人高息借款，他人为确保被上诉人还款，与被上诉人签订虚假的《商品房买卖合同》，将包括上诉人在内的多套己出售的房屋备案于他人名下，直接侵犯了上诉人的合法权益，上诉人与被上诉人于2007年lI月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方应当按照合同约定履行义务。现被上诉人违反合同约定逾期交房己构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任，上诉人的合法诉讼请求应当得到依法保护。一、一审法院在审理本案中既然已经认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效，为有效合同。就应当依据合同法的第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判令被申请人履行约定义务和承担违约责任。二、上诉人对本案的起诉从2012年元月份就已经开始，由于一审法院的原因迟迟不予立案，拖至2013年5月31日才正式受理，受理后又不开庭不审理，到2014年6月9日叫上诉人撤回起诉后又再起诉，2014年6月8日上诉人向一审法院提出财产保全申请，要求对被上诉人广西金人鼎房地产有限公司开发的位于百色市城东二路55号龙旺花园小区内第25幢2号商品房及土地进行查封保全，一审法院于2014年7月8日作出(2014)右民二初字第127-2号民事裁定书对上诉财产进行查封保全，2015年2月4日一审法院未经开庭审理作出(2014)右民二初字第126号民事裁定书驳回上诉人冼振全的起诉，2015年5月20日上诉人对一审法院作出的(2014)右民二初字第127号民事裁定书不服向百色市中级人民法院提出上诉，上诉人上诉后一审人民法院迟迟不将案卷移交百色市中级人民法院，致使百色中级人民法院到2016年2月1日才能立案受理，受理后百色市中级人民法院于2016年2月17日作出(2016)桂10民终197号民事裁定，撤销百色市右江区人民法院(2014)右民二初字第127号民事裁定发回右江区人民法院重审，发回重审后右江区人民法院于2016年6月2日受理，于2016年12月15日作出本案的判决，判决的结果损害了上诉人的合法权利，对本案事实认定不清，适用法律错误，导致判决显失公平公正。三、一审法院在本案中认定金人鼎公司履行合同成为现实的障碍和不能，且现该公司己进入破产重整程序的说词与本案诉求不相符，属于错误认定，事实上在本案中上诉人与被上诉人的买卖合同关系已经成就，而且该案上诉人己于2014年初将所购商品房换锁装修入住，而且在本案中上诉人所购买和占有的房屋已经不属于被上诉人的破产财产，根据双方的合同约定，被上诉人应当履行办理产权登记等相关义务，并且依据合同约定承担逾期交房的违约责任，支付违约金。综上所述，上诉人认为一审人民法院在审理本案中认定事实不清，适用法律错误。请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求，判令被上诉人广西金人鼎房地产有限公司履行交房义务并协助上诉人办理房屋产权登记等相关手续，并依法承担逾期交房违约金278304元给上诉人。
广西金人鼎房地产有限公司辩称，一、一审法院认定事实正确。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，并认定被上诉人的法定代表人授权覃建林全面负责被上诉人的一切事务，覃建林于2012年病故，被上诉人于2015年11月9日进入破产重整程序与事实相符。二、一审法院不支持上诉人请求被上诉人支付违约金等及交房并办理产权登记手续的诉讼请求是正确的。上述诉讼请求实际是与履行商品房买卖合同相关的诉讼请求，由于被上诉人于2015年11月9日进入破产重整程序，破产重整程序目前仍在进行中，故与履行商品房买卖合同相关的债权债务应在破产重整程序中根据具体情况予以确认，一审法院不支持上诉人的上述诉讼请求是正确的。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决正确。恳请人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
一审法院认定事实：1、原告向一审法院提交的证据《承诺书》，证明被告承诺如果在2010年元月30日前交不了房给业主，按所交房款6‰作为违约金给业主的事实。被告诉讼代表人对该证据真实性有异议。一审法院认为，原告提交的证据《承诺书》，落款有被告公司印章且由法人代表签名，需证明的内容与本案有关，故证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。2、被告被告广西金人鼎房地产有限公司诉讼代表人向一审法院提交证据一审法院2015年1月9日作出的（2014）右破字第1号决定书，证明被告公司已进入破产重整阶段的事实。原告对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，一审法院认为，该证据是一审法院依债权人申请并依法作出的决定，予以采信。另查明，黄秀凤与覃建林系夫妻关系。被告广西金人鼎房地产有限公司法定代表人系黄秀凤，其授权覃建林全面负责广西金人鼎房地产有限公司一切事务。覃建林于2012年病故。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人充分协商后订立的，为有效合同。本案的争议焦点为1、原告诉请的迟延交房违约金是否过诉讼时效；2、原告请求被告支付违约金并交付房屋和办理房屋产权登记手续有何事实、法律依据。对于争议焦点1，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定2008年5月1日交付房屋，期限届满，经原告多次催促交房，被告于2009年10月16日作出承诺于2010年元月30日前交付房屋。在2009年10月16日诉讼时效中断并重新计算。原告催促被告交房未果在2012年元月起诉诉讼时效再次中断，2014年6月9日撤回起诉后又再起诉，因此诉讼时效又再次中断，因此诉讼时效期间重新开始计算。故原告冼振全之诉讼未超过诉讼时效。对于争议焦点2，一审法院认为，被告广西金人鼎房地产有限公司开发的龙旺花园建设项目虽然法定代表人为黄秀凤，但其授权其丈夫覃建林全面负责广西金人鼎房地产公司的一切事务，其本人并不参与公司的经营与管理。但覃建林于2012年3月病故，直接导致金人鼎公司履行合同成为现实上的障碍和不能。且现该公司已进入破产重整程序，由该合同产生的相关债权债务应在重整程序中根据具体情况予以确认。故原告请求支付逾期交房违约金等和交付房屋并办理产权登记手续不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：一、原告冼振全与被告广西金人鼎房地产有限公司于2007年8月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告冼振全的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据向法庭提交。
对二审当事人争议的事实，本院认定如下：关于一审认定“黄秀凤与覃建林系夫妻关系。被告广西金人鼎房地产有限公司法定代表人系黄秀凤，其授权覃建林全面负责广西金人鼎房地产有限公司一切事务”是否属实，上诉人认为不是事实，黄秀凤实际经营管理上诉人公司。本院认为，黄秀凤系上诉人公司的法定代表人，其职责本身即负责该公司的经营管理，关于其如何管理公司是其行使作为法定代表人的权利，一审认定该事实属实，本院予以确认。
综上所述，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点：被上诉人广西金人鼎房地产有限公司在履行与上诉人签订的商品房买卖合同中是否存在违约行为,是否应当承担相应的违约责任。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。在商品房买卖合同中，购房人购买房屋并取得房产证是实现合同目的的基本要求，开发商交付房屋并为购房者出具办理权属证书所需材料是其应负义务。上诉人按约支付了购房款，被上诉人未在合同约定的交房时间交付房屋，存在逾期交房的违约事实,应依据合同约定承担相应的违约责任。一审确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同纠纷》合法有效，合理有据，本院予以维持。上诉人请求判令被上诉人支付逾期交房违约金和交付房屋并办理产权登记手续的诉请，系要求被上诉人履行《商品房买卖合同》的约定义务，但因被上诉人公司已进入破产重整程序，该公司民事行为能力受到限制，为实现清算目的，清算组须对该公司签订的合同进行处置。依照《企业破产法》第18条第1款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”及第2款规定：“管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”，上诉人可作为其债权人在法定期限内向受理被上诉人破产案件的人民法院申报债权。因被上诉人破产案件不属于本案受理范围，本案在此不予审理。一审以该公司已进入破产重整程序，该合同产生的相关债权债务应在重整程序中根据具体情况予以确认为由驳回上诉人的诉请，并无不当，本院予以维持。对上诉人的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5475元（上诉人已预交），由上诉人冼振全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
审 判 员 玉 江
代理审判员 黎燕娜
appoint
二〇一七年五月七日
书 记 员 潘增毅