浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终1190号上诉人（原审原告）：周贤斌，男，1975年3月29日生，汉族，住安吉县。被上诉人（原审被告）：安吉天桥物业管理有限公司，住所地安吉经济开发区山头社区。法定代表人：范维龙。委托诉讼代理人：徐宁，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。上诉人周贤斌因与被上诉人安吉天桥物业管理有限公司（以下简称天桥物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2017）浙0523民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周贤斌上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判。二、驳回天桥物业的诉请；认定天桥物业与丰虹房产签订的《浦源城前期物业服务合同》无效或予以撤销；退还向众业主收取的物业费；恢复小区公共用房原有功能，交出违法所得。三、天桥物业向周贤斌支付名誉损害赔偿费用20000元并公开道歉，支付精神抚慰金132000元。四、支付周贤斌因本案所开销的一切费用，以及为本案付出的劳动报酬5000元。五、诉讼费由天桥物业承担。事实和理由：一、一审以答辩状超过法定提交时间为由不认可其答辩，与事实不符。本案与（2017）浙0523民初3595、3580、3587号案件均是同类案件，但判决结果却不同。二、天桥物业与丰虹房产私下签订的《浦源城前期物业服务合同》时间为2012年7月1日，合同期限自2012年7月1日至2013年12月15日，已经过期。即使一审调取了2014年1月1日天桥物业与丰虹房产之后签订的《协议》，也不应该耽搁催缴物业费。从2012年7月1日拖延至今天来催缴物业费，是因为天桥物业没有尽到物业管理职责。案外人丰虹房产私下与天桥物业签订前期物业服务合同，名义上是给小区找一个物业公司，实质上是以违约拖延的方式，恶意串通损害第三方利益，目的是为了等房屋保修期限过后不用支付大额维修赔偿费用。天桥物业如今催缴物业费已经超过诉讼时效。周贤斌是在一审法院送达的传票等材料中收到《物业管理缴费通知单》的。三、2009年4月21日，周贤斌与丰虹房产签订《商品房买卖合同》，当时签订的《浦源城住宅小区业主公约》物业公司是杭州全意物业管理有限公司。天桥物业如何入住并不知情。四、首次召开业主大会应提前15日通知全体业主，但周贤斌没有得到通知。小区业委会不合法。天桥物业服务差，小区内部环境差，存在房屋维修无人负责，乱搭乱建无人管理，保安用房、办公用房成为经营用房等问题。天桥物业辩称，周贤斌指出的物业公司做的不到位之处，业主向物业公司提出后，物业公司都可以及时按业主要求整改，有些要求超出物业公司服务范围的，物业公司也会向房产公司提出，物业公司不存在疏忽等过错。天桥物业向一审法院起诉请求：周贤斌立即给付拖欠的物业管理费5330元及滞纳金4520元。一审法院认定事实：2009年4月21日，周贤斌与案外人安吉丰虹房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了浦源城1营09-2室、营09-1室房屋，房屋建筑面积合计为98.58平方米。2012年7月1日，天桥物业与安吉丰虹房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由天桥物业提供周贤斌房屋所在小区的物业服务，商业物业物业服务费标准为1元/月·平方米，物业服务费按年交纳，业主应于7月1日前交纳物业服务费用，合同期限为2012年7月1日至2013年12月15日。2014年1月1日，天桥物业与安吉丰虹房地产开发有限公司签订《协议》一份，约定：“1.合同期限顺延至浦源城小区业主委员会成立止。2.合同条款与前期物业服务合同及补充协议条款一致。同样具有法律效应”。2016年12月30日，小区业主委员会成立。房屋交付后，天桥物业依约提供了物业服务，周贤斌以天桥物业未告知物业不到位为由拒绝交纳物业费，现经天桥物业催讨，周贤斌仍不愿支付。以上事实由天桥物业提供的《商品房买卖合同》、物业费催缴单、《前期物业服务合同》、一审法院依职权调取的《协议》、昌硕街道广场社区居民委员会出具的《证明》及庭审中双方一致陈述予以证实。至于周贤斌提供的照片，周贤斌以此证明天桥物业服务不到位，天桥物业对照片显示内容真实性无异议，但认为照片仅能反映当时场景不能证明天桥物业服务不到位，对照片真实性予以认定，具体周贤斌能否以此抗辩不支付物业费，将另行予以评判。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故天桥物业与安吉丰虹房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《协议》合法有效。《前期物业服务合同》及《协议》约定的合同期限为至业主委员会成立时，即2016年12月30日，之后天桥物业实际仍在为浦源城小区提供物业服务，双方构成事实物业服务合同关系。故天桥物业为周贤斌所在小区提供了物业服务，则周贤斌应当按约支付物业服务费。周贤斌现以天桥物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，一审认为，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益，故对周贤斌以此抗辩拒付物业费本院不予支持。鉴于天桥物业在管理过程中存在一定的瑕疵，故对天桥物业要求周贤斌支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。经核算，截止至2016年12月31日，周贤斌应支付的物业服务费为5323.32元。综上，天桥物业诉请合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、周贤斌给付安吉天桥物业管理有限公司2012年7月1日至2016年12月31日的物业费5323.32元，限于判决生效之日起十日内履行。二、驳回安吉天桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半），由周贤斌负担，限于判决生效之日起五日内缴纳。二审中，周贤斌向本院提交下列证据：1.照片一组，证明小区无人管理的事实；2.浦源城商铺业主函复印件一份，证明屋顶漏水、有人在屋顶违章搭建的事实；3.公安机关求助函复印件一份，证明物业不尽管理义务，因此业主向公安机关求助的事实；4.商品房买卖合同复印件一份，用以证明天桥物业起诉超过诉讼时效的事实；5.证人曹某的证言，以证明天桥物业不作为，周贤斌等业主之前认为小区没有物业公司的事实。天桥物业质证认为，对上述证据的真实性和关联性均不予认可。本院经审查认为，证据1—4无法达到证明目的，证据5因证人曹某系天桥物业其他物业服务纠纷案的当事人，与天桥物业有利害关系，该证言的证明力较低，且其陈述的内容无法证明周贤斌有拒绝交纳物业费的权利，故本院对上述证据均不予认定。天桥物业在二审中未向本院提交新的证据。本院二审查明，2012年7月1日，天桥物业与安吉丰虹房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定业主应于7月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，但对每年物业服务费用的交纳日期未作明确约定。一审认定“《前期物业服务合同》约定业主应于7月1日前交纳物业服务费用”有误，本院不予确认。对于一审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：周贤斌是否应当交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该条规定，安吉丰虹房地产开发有限公司与天桥物业签订的《前期物业服务合同》以及约定“合同期限顺延至浦源城小区业主委员会成立止”的《协议》对周贤斌具有约束力，周贤斌应当按照合同向天桥物业交纳物业费。关于周贤斌提出的天桥物业服务质量问题，本院认为天桥物业的服务对象是小区全体业主，周贤斌本案中提出的天桥物业服务问题均是一些局部瑕疵，不足以说明天桥物业不履行《前期物业服务合同》中约定的义务，周贤斌以此拒绝交纳物业费于法无据，本院对其就此提出的抗辩理由不予采纳。至于周贤斌提出的诉讼时效问题，本院认为，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”第四条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”周贤斌在一审中未提出诉讼时效抗辩，一审未主动适用诉讼时效进行裁判并无不当，周贤斌二审提出的诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。至于周贤斌二审中提出的反诉诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院不作审理，周贤斌可另行主张。综上所述，周贤斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽存在部分瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周贤斌承担。本判决为终审判决。审判长 沈 杰审判员 徐 晶审判员 赵哨兵二〇一七年十一月二十九日书记员 贾艳红