安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）颍民一初字第04610号 原告：卞介江，男，1964年4月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：刘修德，安徽景涛律师事务所律师。 被告：李刚，男，1975年12月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张如彬，安徽刘传茹律师事务所律师。 第三人：周晓波，男，1967年6月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。 第三人：吴颍，女，1966年11月12日出生，汉族，住址同上。 原告卞介江诉被告李刚及第三人周晓波、吴颍为案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月21日立案后，因第三人周晓波涉嫌犯罪被刑事拘留本案中止诉讼。本案恢复审理后，依法适用普通程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告卞介江及其委托诉讼代理人刘修德，被告李刚的委托诉讼代理人张如彬，第三人周晓波、吴颍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卞介江向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的位于颍上县交通东路北侧四号楼第一层西坐北向南的商业用房第五间（产权证号为颍房局监字第××号）的强制执行，并解除对上述门面房的查封；2、判决确认原告与第三人于2004年10月达成的房屋买卖协议合法有效，并确认涉诉房屋归原告所有；3、判决第三人立即协助和配合原告办理涉诉房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年10月份，经他人介绍，原告出资175000元购买了第三人周晓波、吴颍所有的位于颍上县交通东路北侧四号楼第一层西坐北朝南的第五、六两间门面房（交通东路北侧，房产证号：颍房权证局监字第××号），分两次付清了全部购房款。第三人于接收首付房款后即将门面房钥匙以及门面两间交付给了原告居住使用。当时，由于房款两清，加之有中间人介绍，当时双方没有签订书面房屋买卖合同。原告接收房屋后，便雇请人员对房屋进行了装修，到供电部门办理了用电开户，后将所购门面2间出租给他人经营使用并收取了房屋租金，但第三人却称事务繁忙一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2009年10月28日，为办理上述房屋的产权过户，原告与第三人周晓波补签了《买卖协议》，双方到房产管理部门办理了登记申请，原告向颍上县财政局缴纳了房屋交易契税16000元，第三人周晓波委托颍上县房地产价格评估有限责任公司对买卖房屋进行了价格评估，按要求进行了房屋过户登记前期的所有工作，但，由于第三人周晓波方面的原因未能完成房屋产权的变更登记，该房屋一直是原告在出租、管理、使用和收益。2014年底，在颍上县人民法院受理李刚申请执行周晓波、吴颍为民间借贷纠纷一案中，于2014年11月5日作出（2014）颍民一初字第03422号民事裁定书，查封案涉的位于颍上县交通东路北侧四号楼第一层西坐北朝南的第五间房屋。该案进入执行程序后，原告作为案外人于2015年6月22日向颍上县人民法院提出书面异议，主张对执行标的的所有权，请求解除（2014）颍民一初字第03422号民事裁定书对房屋的查封。颍上县人民法院于2015年11月23日作出（2015）颍执字第00213号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为，原告与第三人于2004年10月份完成的房屋买卖交易是双方真实意思表示，后于2009年10月28日补签的《买卖协议》对先前房屋买卖事实进行了追认，弥补了形式上的欠缺，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，协议的补正效力应溯及至房屋买卖实际发生之日，交易时间应为2004年10月份是毋庸置疑的，第三人没能够及时协助原告办理完成产权过户登记，明显存有过错。同时，原告购买涉案门面房后，虽然尚未完成产权过户登记，但是，原告已经支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在办理产权转移登记过程中，已经缴纳了契税，尽到了义务，并无任何过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。颍上县人民法院作出的（2015）颍执字第00213号执行裁定书明显混淆了以下事实：一、将后来补签《买卖协议》的落款日期认同为先前房屋实际交易的时间；二、将2008年11月4日至2011年7月14日抵押登记期间的抵押权利人颍上县农村信用合作联社认同为被告李刚，将过往多年的已经解除的信用合作社抵押权与近期李刚的申请执行查封进行了移花接木，偷梁换柱，致使裁定错误。综上所述，原告购买第三人房屋后，占有、使用、收益至今已长达十多年，期间也前去房产管理部门进行了登记申请并依法缴纳了契税，因故没能完成产权转移登记过错不在原告方，原告对案涉房屋拥有所有权，依法享有足以排除强制执行的民事权益，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李刚辩称：原告与第三人周晓波签订的房屋买卖合同未进行房屋所有权转移登记，且两人签订买卖协议时该房屋属于抵押期间，其两人的买卖行为违法，不应得到支持。请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人周晓波述称：房屋买卖已经进行交易，房屋是周晓波先卖给原告的，契税已交，房屋应归原告。 第三人吴颍述称：吴颍对本案不知情，与吴颍无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的身份证、颍房权证监字第××号房产证、颍上县人民法院（2014）颍民一初字第03422号民事裁定书、颍上县人民法院（2015）颍执字第00213号执行裁定书及被告提供的借款合同、抵押合同、他项权证书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：房屋价格《价值》评估书、买卖协议、颍上县房屋所有权登记申请受理单，颍上县房屋测绘委托书、中华人民共和国契税完税证、房地产估价报告、交易评估费发票、徐国强的证明、电费发票，卞界宪、张文才、蒋洪界、靳征的证人证言等，上述证据仅能证明在人民法院查封之前已占有该不动产及已支付全部价款，不能证明原告享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对上述证据的证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案的房屋位于颍上县交通东路北侧四号楼第一层西坐北朝南的第五间门面房（交通东路北侧，房产证号：颍房权证局监字第××号），该房屋于2002年12月25日办理了房产登记，登记在第三人周晓波名下。2004年10月份，原告卞介江与周晓波达成口头协议，原告出资175000元购买了第三人周晓波、吴颍所有的涉案房屋，分两次付清了全部购房款。周晓波在收到原告首付房款时将门面两间交付给了原告居住使用。2009年10月28日，为办理涉案房屋的产权过户，原告与周晓波书面签订了《买卖协议》，因涉案房屋已被周晓波抵押给颍上县农村信用合作联社（权证字号：房地权颍房他字第99004004号，从2008年11月4日至2011年7月14日），未能完成房屋产权的变更登记。本院受理李刚与周晓波、吴颍为民间借贷纠纷一案，于2014年11月5日作出（2014）颍民一初字第03422号民事裁定书，查封案涉的位于颍上县交通东路北侧四号楼第一层西坐北朝南的第五间房屋。该案进入执行程序后，原告作为案外人于2015年6月22日向本院提出书面异议，主张对执行标的的所有权，请求解除（2014）颍民一初字第03422号民事裁定书对涉案房屋的查封。本院于2015年11月23日作出（2015）颍执字第00213号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与周晓波于2004年10月份口头达成的房屋买卖交易是双方真实意思表示，后于2009年10月28日补签的《买卖协议》对先前房屋买卖事实进行了追认，该协议合法有效，协议的补正效力应溯及至2004年10月房屋买卖实际发生之日。为此，原告以享有足以排除强制执行的民事权益为由，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，卞介江与周晓波在2009年10月28日书面签订《买卖协议》时，涉案房屋已于2008年11月4日被抵押给颍上县农村信用合作联社，抵押期间，抵押人周晓波未经抵押权人颍上县农村信用合作联社同意转让抵押财产，且受让人卞介江也未代为清偿债务消灭抵押权。该《买卖协议》违反法律规定，系无效合同，原告的诉请不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，应认定原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对原告的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告卞介江的诉讼请求。 案件受理费9300元，由原告卞介江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  李 强 审 判 员  赵 锐 人民陪审员  李先坤 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  陈传伟 附.本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 4.非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。