辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终453号
上诉人（原审被告）：大连大世界房地产开发有限公司。
法定代表人：王振国。
委托代理人：王向华。
委托代理人：王健勇，北京大成(大连)律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄晓宇。
委托代理人：杨红（被上诉人母亲）1。
委托代理人：郝方舫，辽宁住邦律师事务所律师。
原审原告黄晓宇与原审被告大连大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年12月24日作出（2015）沙民初字第4494号民事判决，大世界公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭审理了本案。上诉人大世界公司的委托代理人王向华、王健勇，被上诉人黄晓宇的委托代理人杨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄晓宇一审诉称：2013年6月20日，我与被告签订《商品房买卖合同》，我购买被告开发的第九频道第1幢1单元房屋，购房款为1,816,323元，被告应当于2013年10月31日前交付房屋。被告直至2015年7月20日才将房屋交付给我。按照合同约定，被告应当自最后交付期限第一天起至实际交付之日止，按日向我支付已交房款的万分之一的违约金。我请求法院判令被告支付自2013年11月1日起至2015年7月20日止的违约金114,065元。
被告大世界公司一审辩称：按照我方与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，我方应当于2013年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告。根据《建设工程质量管理条例》的规定，我方收到施工单位的建设工程竣工报告后，已经组织设计、施工、工程监理等有关单位进行了竣工验收，并于2013年10月31日取得有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量验收合格文件，案涉项目在2013年10月31日已经符合交房条件。2013年4月28日，辽宁省质量技术监督局下发《建筑消防安全技术规定》，我方依据该规定对案涉项目进行了防火整改，该工程于2014年3月1日完工。我方于2014年3月14日申请消防验收，并在2014年3月末消防验收后第一时间通知原告入住，原告现已经入住至今。我方因进行防火整改导致逾期交房，属于不可抗力，不应承担民事责任，同时根据我方与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因遵守法律法规等造成迟延交房，我方也无需承担逾期交房的违约责任。根据双方《补充协议》的约定，原告同意我方聘用的大连大世界物业管理有限公司为第九频道提供前期物业服务，原告在办理入住手续时须交纳12个月的物业服务费。因原告拒绝交纳物业费未能收房，不应由我方承担违约责任。我方不同意原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的第九频道第1幢1单元房屋(行政街号：大连市沙河口区长生街47号21层1号)，建筑面积为90.73平方米，总房款1,816,323元。原告于2013年5月21日付清房款1,816,323元。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1，该商品房经验收合格；2，该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1，遭遇不可抗力，且被告在发生之日起三十日内告知原告的；2，详见补充协议。除本合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过三十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书))。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原、被告签订《补充协议》，作为《商品房买卖合同》附件四。协议约定，因下列原因之一导致被告不能在本合同约定的交付日期交付商品房，被告可以据实予以延期交房并予以说明，被告无需承担逾期交房的违约责任：遵守法律法规和政府及公用事业部门的政策、指令、要求等造成交房延迟；市政配套设施接通延迟；政府规划变更；遭遇不可抗力；遇突发性公共事件、施工过程中出现的重大技术问题等被告无法控制的因素。如原告有迟延付款等未履行合同义务情形的，被告有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任。被告可委托其聘请的前期物业服务企业向原告交付房屋。原告在办理入住手续时应履行如下义务：原告向被告付清全部房款和违约金(如有)；已签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》；预交12个月的物业管理费(如因非被告原因原告迟延办理入住手续，则补交已发生的物业服务费并预交12个月的物业服务费)、垃圾清运费、第一个采暖期的采暖费及违约金。如原告未履行上述义务，被告有权顺延交付时间并不承担任何违约责任。协议还约定了双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2013年5月21日向原告出具发票，金额为1,816,323元。2013年10月15日，被告向原告发出《致业主的一封信》，通知原告由于市政配套设施接通延迟，无法按时交房，待市政配套设施接通后，另行通知交房时间。2014年3月31日，被告通知案涉项目业主办理房屋交接手续。后因案涉房屋物业服务企业要求原告交纳入住之前物业服务费，原告拒绝交纳，双方未办理房屋交接手续。原告于2015年7月20日办理了房屋交接手续。案涉项目建设单位被告及大连市沙河口区教育局、监理单位大连宏达建设监理有限公司及大连连信土木工程建设监理有限公司、施工单位大连金广建设集团有限公司出具《外墙保温板施工工期证明》，证明大连市第二十一中学北侧改造地块项目外墙保温工程于2011年10月25日施工至2013年4月1日结束。2013年4月28日，辽宁省质量技术监督局发布《建筑消防安全技术规范》，该规范于2013年5月28日实施。被告依据该规范决定对案涉项目进行防火整改，其于2013年8月12日向案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工作联系函》，要求施工单位提供整改方案和预算。2013年9月1日，大连金广建设集团有限公司向被告出具《工程(预)算书总表》，工程预算为4,982,103元，被告于2013年9月6日审核。2014年3月1日，防火整改工程完工。2014年3月5日，大连金广建设集团有限公司向被告出具《工程(结)算书总表》，申报结算金额为4,982,103元，被告于2014年3月10日审核，审核金额为4,584,321元。2014年3月14日，被告向大连市公安消防局申请对案涉项目进行消防验收。2014年4月9日，大连市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。另查，2013年10月30日，案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工程竣工报告》，认为案涉项目质量合格。2013年10月31日，案涉项目勘查单位辽宁地质海上工程勘察院出具《质量检查报告》，认为案涉项目符合要求；设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司出具《质量检查报告》，认为设计文件及设计变更均符合家现行规范及强制性标准要求，主体结构满足设计要求，使用功能符合设计要求，满足使用功能的要求；监理单位大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，认为工程质量合格。2013年12月20日，大连市规划局出具《关于大连市第二十一中学北侧改造地块项目规划核实证明》，大连市规划局对大连市第二十一中学北侧改造地块项目进行了规划核实，本次规划核实部分用地位置、使用性质、开发强度等符合规划条件。2014年4月17日，大连市环保局出具《关于大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环保验收许可决定》，决定大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环境保护验收合格。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在2013年10月31日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告，被告于2014年3月31日通知原告收房，存在违约行为。关于案涉房屋交付条件的争议焦点，一审法院认为，双方约定的交付条件为“经验收合格”即经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。现被告提供了案涉工程的勘查、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在原告未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。故案涉房屋于2013年10月31日即具备合同约定的交付条件。关于被告迟延交付房屋是否应当承担违约责任的争议焦点，一审法院认为，被告存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。理由如下：第一，《建筑消防安全技术规范》于2013年4月28日发布，距离合同约定的交房时间2013年10月31日近六个月时间，而被告实际进行防火整改工程的时间也近六个月时间，故如果被告在该规范发布后积极组织施工，应当能够在合同约定的交房时间前完成防火整改工程施工，不会出现迟延交房情况。第二，《建筑消防安全技术规范》发布后，被告决定进行防火整改工程，在其已经预见到会出现迟延交房的情况时，应当将该情况及时如实告知原告以减轻原告损失，但被告在2013年10月15日向业主发出的《致业主的一封信》中并未提及因防火整改工程导致迟延交房。关于被告主张原告存在迟延收房不应由其承担责任的意见，一审法院认为，根据合同约定，在房屋交接时向原告出示房屋经验收合格的证明文件，应为被告在签订合同时即确立的基本合同义务。被告虽然在庭审时将房屋已具各交付条件的相关证明文件作为证据当庭予以出示，但并未提供相关证据证明其在庭审之前向原告出示上述证明文件。依据合同约定，被告存在违约行为，原告在庭审前仍有权拒绝接受房屋。另外，在原告要求被告交付房屋时，物业服务企业要求原告交纳入住之前的物业服务费用，由于导致迟延收房的原因不在于原告，故原告无需依据《补充协议》约定交纳入住之前的物业服务费用，物业服务企业及被告据此不向原告交付房屋，亦存在违约行为。原告于2013年10月31日前付清了全部购房款，被告应当在2013年10月31日前通知原告交房。原、被告于2015年7月20日办理了房屋交接手续，原告已实际接收房屋，现原告主张被告支付自2013年11月1日起至2015年7月20日止按照总房款1,816,323元的日万分之一标准计算的违约金114,065元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告大连大世界房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告黄晓宇违约金114,065元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2581元(原告已预交)，由被告负担，给付时间同上。
大世界公司的上诉请求为：1、请求依法撤销大连市沙河口区人民法院(2015)沙民初字第4494号民事判决；2、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉依据的主要事实与理由：一、出于消防安全考虑，上诉人遵守消防新规进行防火整改致使交房延期，不应承担违约责任。2013年4月1日，第九频道施工单位大连金广建设集团有限公司已按照《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》完成了外墙保温工程，2013年4月28日辽宁省质量技术监督局下发《建筑消防安全技术规定》，并要求在2013年5月28日实施，该规定的7.4款对《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》第五条第五款的内容进行了修改。上诉人在2013年7月得知该规定，因第九频道工程项目高达近百米，为保证消防安全，上诉人组织消防工程技术人员论证后认为应该按照消防新规定进行整改，故于2013年8月要求施工单位进行整改。因整改工程只能进行人工作业，作业难度大、并需保护已完工程，故工期较长，直至2014年3月1日才完工，影响了上诉人的消防验收进度，导致上诉人未能如期交房。一审判决认为上诉人未积极组织施工与事实不符。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条明确规定因遵守法律法规造成交房延迟上诉人无需承担逾期交房的违约责任。二、上诉人在消防验收合格后已履行入住通知义务，被上诉人未及时入住，应自行承担损失，上诉人不应承担违约责任。上诉人于2013年10月31日取得有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量验收合格文件，第九频道项目在2013年10月31日已符合交房条件。但因《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，而第九频道防火整改工程于2014年3月1日才完工，2014年3月14日上诉人申请消防验收，2014年3月末消防验收合格后，上诉人为尽交房义务，第一时间通知被上诉人入住。根据我方与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被上诉人同意我方聘用的大连大世界物业管理有限公司为第九频道提供前期物业服务，被上诉人在办理入住手续时须交纳12个月的物业服务费。被上诉人拒不交纳物业费，未入住应自行承担损失，不应由上诉人承担违约责任。综上所述，上诉人认为一审判决存在事实认定和法律适用错误，故请求贵院依法撤销一审判决并依法改判驳回上诉请求。
黄晓宇二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2013年4月28日辽宁省质量技术监督局下发《建筑消防安全技术规定》，我们合同是2013年6月10日签订的，在签订合同时上诉人就知道需要消防整改，不属于不可抗力。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，黄晓宇与大世界公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案的焦点问题是大世界公司应否承担逾期交房违约责任。
关于大世界公司主张其按照消防新规进行防火整改应予免责的问题。本院认为，首先，案涉房屋于2013年10月31日即具备合同约定的交付条件，防火整改并未阻却案涉房屋在约定的期限内达到约定的交付条件；其次，按照补充协议的约定，大世界公司应将出现免责的事由“予以说明”方能免责。大世界公司提供的证据不足以证明其将消防新规对房屋交付的影响向购房者予以告知；再次，《建筑消防安全技术规范》发布时，距合同约定的交房时间尚有6个月，大世界公司应在合理的期限内积极采取整改措施，减少或免除防火整改对房屋交付的影响。考虑到防火整改实际工期为6个月，防火整改并不必然导致逾期交房。最后，当事人约定免责条款是为了减轻或免除其未来发生的责任，故只有在责任发生以前由当事人约定且生效的免责条款才能导致当事人责任的减轻或免除。而大世界公司与黄晓宇签订合同时，《建筑消防安全技术规范》已经发布实施，消防新规的影响并非签订合同时不可预知的风险。故大世界公司主张其按照消防新规进行防火整改应免除其逾期交房的违约责任，缺少事实及法律依据，本院不予支持。
关于大世界公司主张黄晓宇拒不交纳物业费延期收房应自行承担责任的问题。本院认为，大世界公司与黄晓宇签订的《补充协议》第四条第5项约定“出卖人可委托其聘请的前期物业服务企业向买受人交付房屋。买受人在办理入住手续时应履行如下义务：买受人向出卖人付清全部房款和违约金(如有)；已签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》；预交12个月的物业管理费(如因非出卖人原因买受人迟延办理入住手续，则补交已发生的物业服务费并预交12个月的物业服务费)、垃圾清运费、第一个采暖期的采暖费及违约金。如买受人未履行上述义务，出卖人有权顺延交付时间并不承担任何违约责任。”，黄晓宇办理房屋入住手续时，物业服务企业要求黄晓宇交纳入住之前的物业服务费用，因导致的迟延办理入住手续原因不在于黄晓宇，故黄晓宇有权拒绝交纳其收房之前的物业服务费用，因此造成迟延办理入住手续的责任不应由黄晓宇承担。故大世界公司主张依照补充协议的约定免除其逾期交房的违约责任缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2581元（上诉人预交），由上诉人大连大世界房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年四月二十六日
书记员 樊 迪