商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商州民初字第00192号
原告王彤，男，汉族。
被告陕西锦瑞泰实业有限公�，住所地商洛市商州区北新街西段。
法定代表人黄琳，董事长。
委托代理人徐立，男，汉族，陕西锦瑞泰实业有限公司项目部经理。
委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师。
原告王彤与被告陕西锦瑞泰实业有限公司(以下简称“锦瑞泰公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王彤与被告锦瑞泰公司的委托代理人穆治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月31日，原被告签署一份《商品房买卖合同》，合同编号：2010184。合同约定被告将商洛市商州区通江东路东侧时代华城�区2幢04层20401号房售予原告，该房成交总价：344032元，原告支付首期款174032元，余款170000元办理银行按揭。又于2011年12月20日交面积差价款2775元，房屋总价格为346807元。《商品房买卖合同》约定交房日期为2011年12月20日，原被告于2011年12月20日共同签署《楼宇交接书》，住房合同约定被告在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如逾期未取得权属证书，被告按已付房价的1.5%向原告支付违约金。按约定被告违约两年来未给原告办理房地产权证，所以原告诉求被告支付违约金10404.21元，以后如还不办理房地产权证，可按此以后延续时间继续追索权利。被告2011年12月20日按照总房价3%分别收取原告契税10404.21元、大修基金10404.22元，办理房产证之前被告非法占有这部分资金三年以上，应付上述款项利息大约4841元。为维护原告合法权益，现依法请求法院判令：1�被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金10404.21元（即从2012年12月21日起以已付房价款的1.5%按年计付至办证之日）；2、被告返还承担办理房产证之前收取的契税和大修基金三年利息4841元（即以契税和大修基金交纳金额为基数，从2012年1月11日起按同期银行住房贷款利率计付至办证之日）；3、被告履行办理房产证的义务；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告公司做了大量工作，房屋登记工作正在进行，近期能够办理完初始登记并开始分批为各位业主办理和交付房屋所有权证。造成业主不能及时取得房屋所有权证的原因是各种综合因素造成的，并不是被告单方原因或单方责任。被告愿按合同约定的幅度承担相应的责任，业主提出按照年度为一个周期，累计计算违约金的做法，不符合合同约定，也缺乏法律依据。关于�主要求被告承担其缴纳的契税和住房维修基金的利息，无论从合同约定还是法律规定上均缺乏相关依据，被告不同意业主的意见。作为业主，在购买被告开发建设的住宅时，向政府有关部门交纳税费是其法定义务。按照房屋登记有关规定，缴纳契税和维修基金是办理产权证的前提，如果业主未缴纳有关税费，显然不能办理产权登记。
经审理查明，被告锦瑞泰公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2010年10月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2010184），原告购买被告开发建设的时代华城2幢4层20401号房屋一套，房屋建筑面积122.69平方米，单价2804.07元/㎡，总金额344032元。合同载明买受人于2010年6月1日支付首付款144032元，余款200000元采取银行个人住房按揭贷款方式支付。合同第八条交付期限中约定出卖人应在2011年12月20日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付买受人。合同第十五条产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定时间取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条，在业主委员会成立之前，由出卖人指定的物业管理公司负责时代华城前期的物业管理服务工作，购房者须接受统一的物业管理；第九条，维修基金的收取按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的标准由物业管理公司在业主入住前代为收取，买受人接受房屋钥匙前须向物业管理公司交纳专项维修资金；第十条，契税、有线电视初装费及天然气初装费的收费标准依照国家相关政策法规执行，待业主入住前由物业管理公司代收。2009年12月19日原告向被告交购房排号登记费1000元，2009年12月26日原告向被告交购房定金20000元，2010年6月1日原告向被告交购房款123032元，2010年11月12日交购房款30000元。2011年2月11日原告通过建设银行个人贷款向被告支付了170000元购房款。2011年12月20日，被告向原告交房，原告向被告交房屋面积补差2775元，被告代收原告房产契税10404.21元和大修基金10404.22元，原告接受房屋后现已入住。2014年10月15日，被告和小区的前期物业公司商洛安和物业管理有限公司共同向小区发出致“时代华城”小区全体业主的公开信，对小区房产证的办理等事宜向小区业主通报相关情况，并就小区业主反映的办证延期赔偿、契税退还、部分设施不到位、北通道共用等议题承诺在2015年4月底前落实到位。之后，原�以被告未按约定期限为其办理房地产权属证书等为由将被告诉至本院。
本院确认上述事实的证据有原被告陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、建设银行个人贷款支付凭证、面积补差收据、契税收据、大修基金收据、楼宇交接书复印件各1份，公开信照片打印件1份，排号费收据、定金收据、购房款收据复印件4份。以上证据已经庭审质证和本院审查，合法真实，可以采信。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，真实合法有效，原被告双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告按合同约定向被告支付了房屋价款，被告应按约定向原告办理房地产权属证书，现被告未按合同约定期限办证，其应向原告承担逾期办证的违约责任，即被告应按合同约定的违约金计算办法支付原告逾期办证违约金即（1000元＋20000元＋123032元＋30000元＋170000元＋2775元）×1.5%＝5202.11元，并应继续履行为原告办理房地产权属证书的合同义务。原告要求被告按年计算逾期办证违约金之诉求，不符合合同约定，本院不予支持。原被告在《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》中约定在业主入住前由被告指定的物业公司代收契税、交纳专项维修基金，交纳契税和大修基金系原告应履行的合同义务，这些费用系为原告办理房地产权属证书及日后房屋维修所需，且因契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，契税的所有权归该机关，被告代收契税后未及时向征收机关缴纳，属契税征收机关与被告之间的纠纷，原告无权要求被告向其支付利息；原告交纳的大修基金即住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和�新、改造，其存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用，该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告请求被告支付代收房产契税、大修基金等利息的诉求，本院不予支持。原告提供的被告和物业公司的公开信，不能证明其要求被告支付契税和大修基金利息的主张。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告王彤逾期办证违约金5202.11元，为原告王彤办理房地产权属证书�限判决生效之日起30日内履行完毕。
二、驳回原告王彤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费181元，原告王彤负担50元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担131元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 何 明
人民陪审员 李淑珍
人民陪审员 常惠香
二〇一五年六月十六日
书 记 员 李 倩