河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终2792号
上诉人（原审被告、反诉原告）段学海，男，1965年6月12日出生，汉族。
委托代理人赵则启，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人邱初池，河南商振律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）河南明韬实业股份有限公司。
法定代表人陈明涛，董事长。
委托代理人张建、王友杰，该公司员工。
上诉人段学海因与被上诉人河南明韬实业股份有限公司（以下简称明韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人段学海及其委托代理人邱初池，被上诉人明韬公司的委托代理人张建、王友杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明韬公司于2014年3月18日诉至郑州市惠济区人民法院，请求判令：1、段学海支付明韬公司房屋租赁费212500元、电费9320元、水费1940元共计223670元、违约金37500元和滞纳金40多万元共计500000元及段学海实际搬离前的租赁费用，并判令解除合同。2、段学海立即搬离明韬公司房屋。段学海提起反诉，请求判令：1、驳回明韬公司的本诉请求。2、明韬公司赔偿段学海财产损失2100000元。
原审法院审理查明：2011年10月1日，明韬公司（甲方）与段学海（乙方）签订《三江大厦门面房租赁合同》一份，约定甲方明韬公司将其有房屋所有权位于郑州市南阳路170号三江大厦1层500平方米的门面房出租给乙方段学海使用，租期自2011年10月10日至2016年10月9日止，共计5年。2011年10月10日至2014年10月9日每年租金150000元，2014年10月10日至2016年10月9日每年租金180000元。乙方应按甲方规定的时间向甲方缴纳电费，每度1元，水费每吨5元。乙方必须先付房租后用房，房租每季一付。房租交纳日期依次为2011年10月1日，2012年1月1日，以此类推。乙方不能如期缴纳合同中的租金和其它应缴款项，又未能得到甲方同意，应按日向甲方支付所拖欠款项3%的滞纳金和甲方损失费。如逾期超出10天不支付的，按乙方违约，甲方有权解除本合同，可立即收回出租房屋，并有权对出租房屋内物品进行处理，乙方使用出租门面房之前，须缴纳房屋押金25000元整。在合同期限内，双方不得单方终止合同（第五条款除外），并不得以任何理由违反合同内各项条款，如有违反属单方违约，违约金金额为三个月房屋租赁费。合同落款处甲方有明韬公司的合同专用章和代表人宋英会的签字，乙方有段学海的签字。段学海于2011年10月15日向明韬公司交付门面房押金25000元，于2011年10月15日向明韬公司交付2011年10月10日至2012年1月9日的房租37500元，于2012年1月12日向明韬公司交付2012年1月9日至2012年4月9日的房租37500元，于2012年4月9日向明韬公司交付2012年4月9日至2012年7月9日的房租37500元，于2012年8月22日向明韬公司交付2012年7月9日至2012年10月9日的房租37500元。段学海称其承租的房屋系从王德聚手中转让的饭店。段学海提交王德聚出具的收据显示，收到段学海饭店转让费350000元整（转让内容：店内设备、空调、装修等）。
证人万某和孙某称2012年8月21日到本案中的火锅店与段学海谈事情时该饭店门上写着拆字，并称相关部门的领导带领人员到该酒店称该饭店门前是违章建筑，应予拆除，否则不让酒店营业。
段学海在租赁房屋中经营的火锅店名称为郑州市惠济区短尾巴玉兔王火锅，字号为短尾巴玉兔王，企业基本信息表上显示该个体工商户为注销状态。该饭店（段学海称从2012年3月，明韬公司称从2012年10月）已停止经营。
审理中，段学海申请鉴定，河南岳华工程造价咨询有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为郑州市南阳路170号三江大厦一层一号的装修金额为705813.59元（不含附属设备的价值249523.42元）。
原审法院现场勘验显示，该饭店的玻璃门有锁锁住。玻璃门外有斜坡和平台，玻璃与红色钢结构相间突出的部分宽1.86米，长23.65米，饭店门口红色钢结构外有不规则半圆形花坛。饭店内存放着桌子、板凳、冰柜等物品。最外层的红色钢结构没有玻璃。饭店北边的店铺正在经营，饭店南边的店铺无人经营。
本案审理中，段学海表示不同意将涉案房屋中的物品拉走，称明韬公司赔偿钱款后，这些东西都归明韬公司。
原审法院认为：明韬公司、段学海签订《三江大厦门面房租赁合同》，合法有效，双方应按照合同履行各自义务。段学海在使用租赁房屋的过程中与明韬公司发生纠纷，双方应本着充分、合理使用租赁物、妥善解决问题的原则进行协商。关于本诉诉讼请求，明韬公司要求解除合同的请求，明韬公司、段学海庭审时均表示同意解除合同，根据本案情况，原审法院予以支持。明韬公司的损失如下：一、租赁费，明韬公司要求段学海支付租赁费，段学海以所租赁房屋涉及违法建筑被相关部门处理影响饭店经营为由拒不支付2012年10月9日以后的房租及要求赔偿损失，明韬公司提供有房屋产权证，但段学海未提供充分的证据证明该房屋系违章建筑；段学海称明韬公司法定代表人的妻子已把该房屋锁住，段学海无法搬离，未提供充分证据支持其主张；一审法院支持段学海支付明韬公司2012年10月10日至2014年10月9日的租赁费按照每年150000元共计300000元，扣除段学海向明韬公司支付押金25000元，段学海应支付明韬公司2012年10月10日至2014年10月9日的租赁费275000元；2014年10月10日之后的租赁费按照每年180000元计算至段学海实际搬离租赁房屋之日止。二、滞纳金和违约金，合同中约定的标准过高，因段学海未按时支付明韬公司租赁费，滞纳金和违约金参照双方合同约定的3个月的租赁费标准，原审法院支持37500元。鉴于双方均同意解除合同，故对明韬公司要求段学海搬离明韬公司房屋的请求，予以支持。明韬公司主张电费、水费的诉讼请求，因未提供充分证据支持其主张，原审法院不予支持。关于段学海主张的各项损失，因段学海承租该房屋时明知该房屋的现状，且段学海未提供充分的证据证明租赁房屋系违章建筑，不能证明其损失系明韬公司造成，故段学海的诉讼请求因未提供充分的证据支持其主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除明韬公司与段学海签订的《三江大厦门面房租赁合同》；二、段学海于本判决生效之日起十五日内赔偿明韬公司2012年10月10日至2014年10月9日的租赁费275000元、滞纳金和违约金37500元及自2014年10月10日起的租赁费按照每年180000元计算至段学海实际搬离租赁房屋之日止；三、段学海于本判决生效之日起十五日内将存放于租赁房屋内的附属设备及其他物品搬离租赁房屋；四、驳回明韬公司的其他诉讼请求；五、驳回段学海的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11137元，保全费3020元，共计14157元，由明韬公司承担3327元，段学海承担10830元。鉴定费27000元，鉴定人出庭费用800元，共计27800元，由段学海承担。反诉案件受理费11800元，由段学海承担。
宣判后，段学海不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案事实认定不清。1、段学海与明韬公司于2011年10月1日签订《三江大厦租赁合同》，将承租房屋用于经营火锅店，段学海依约缴纳了房屋租赁费、房屋押金等费用后，花费大量费用对房屋进行了装饰装修，购进了大量经营设备，安装了室外及楼顶广告牌。但明韬公司在签订合同时，隐瞒房屋部分为违章建筑的事实，城管和办事处工作人员多次到租赁现场进行强拆，段学海不能正常经营，致使承租期内大部分时间段学海不能正常经营，给段学海造成巨大损失。2、租赁期内，明韬公司违反约定，单方取消了段学海两个月的免租期。明韬公司还多次将承租房屋上锁，尤其是2012年8月7日明韬公司以承租房有部分违建面临拆迁将饭店大门锁上后，段学海再也没能进入承租房内，致使段学海无法经营，不能实现合同目的，给段学海造成巨大损失。二、原审法院在审理中程序违法。1、一审期间，原审法院违反法律规定，未组织庭审双方进行证据的举证质证；一审判决书中出现的“郑州市惠济区短尾巴玉兔王火锅”个体工商户被注销，段学海根本不知情，不知该证据来源；庭审中，剥夺段学海的诉讼权利，不让段学海陈述事实、发表辩论意见。2、本案明韬公司是2014年3月立案，原审法院安排的开庭时间却是2015年8月5日，法定审限内未予审结，进一步造成了双方损失的加大。3、段学海在一审期间依法提起了反诉，段学海理由充分，证据充足，原审法院竟然全部驳回，与法理不符。段学海对承租房屋花费大量费用进行装饰装修，一审判令合同解除，对段学海该项损失竟未做实质处理，违反法律规定。综上所述，原审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求：1、撤销原审判决第二项，改判段学海无需支付明韬公司2012年10月10日至2014年10月9日的租赁费275000元、滞纳金和违约金37500元及自2014年10月10日起的租赁费按照每年180000元计算至段学海实际搬离租赁房屋之日止。2、撤销原审判决第五项，改判明韬公司赔偿段学海财产损失2342948.5元（房屋租金75000元、房屋转让费350000元、房屋押金25000元、广告费158000元、装修费705813.59元、附属设备249523.42元、经营利润损失779611.5元）。3、诉讼费用由明韬公司承担。
明韬公司答辩称：1、明韬公司出租的房屋是合法产权，段学海无法经营是因其经营不善造成的。2、双方的合同没有约定两个月的免租期。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，段学海向本院提供以下证据：
1、工商材料一组，证明目的：段学海的火锅店没有注销。2、书面《通知》二份、整理的录音文字一份、照片一组、光盘一组，证明目的：本案涉及的房屋是违法建筑，其火锅店无法经营是明韬公司的非法行为和违章建筑造成的。3、《情况说明》一份，证明目的：明韬公司动过段学海的硬盘，房屋是明韬公司锁上的。
明韬公司的质证意见：1、一审中显示段学海的火锅店是注销状态的工商材料是段学海提供的。2、对电话录音不予认可。3、段学海提供的二份《通知》是虚假的。4、橱窗上的“拆”字不是政府做的，是晚上有人偷偷干的。5、明韬公司没有动过段学海的硬盘，涉案房屋是段学海自己锁上的。
明韬公司提供了其与段学海的租赁合同及同时期和2012年与案外其他人签订的写字楼租赁合同。明韬公司的意见是：1、段学海提供的《通知》不符合日常惯例，如果是明韬公司发出通知，只会加盖公司公章或公司办公室印章，而不会加盖合同专用章，也不会用A4纸。2、2012年4月4日，段学海并不欠明韬公司租金，明韬公司也没有要求段学海一次性交清租金，段学海一直是按合同约定按季支付租金；如果明韬公司将房屋上锁，段学海也不会在通知后的2012年4月9日向明韬公司交纳2012年4月9日至2012年7月9日的租金。3、2012年8月7日，明韬公司并未接到任何违章建筑拆除的通知，如果有类似情况，明韬公司有专门的物业办公室处理此事，不会让其直接找公司法定代表人协商此事。如果明韬公司对饭店上锁、拆除的话，段学海也不会在通知后的2012年8月22日向明韬公司交纳2012年7月9日至2012年10月9日的房租。明韬公司的房屋现在并未因违章建筑拆除，段学海提供的《通知》上的事情没有一件发生过。4、段学海提供的《通知》上加盖的印章，大小、字体与明韬公司的印章均不一致，特别是防伪码，明韬公司印章上的防伪码是13位，而段学海提供的《通知》上的防伪码是12位，其提供的《通知》是虚假的，是段学海伪造的。
段学海的意见：1、如果段学海伪造明韬公司的印章，明韬公司肯定会报案。2、明韬公司没有证据否定两份通知的内容。3、明韬公司如何使用印章都是明韬公司的意思。4、2012年4月4日下通知时，明韬公司要求段学海交纳房租到年底，但收据是按季开的。
本院在审理本案过程中，到郑州市惠济区刘寨办事处调查了解情况，关于段学海提到的刘寨办事处的李向阳书记、李军强队长、王玉宝副队长，现均已调往其他单位。之后本院先后找到李向阳书记和李军强队长，了解相关情况。
李军强称：2012年郑州市开展中心道路两侧违章建筑治理活动，刘寨中队配合刘寨办事处对刘寨辖区道路两侧情况进行调查，到本案所涉房屋处时，发现该处外橱窗疑似违法建筑，当时口头告知玉兔火锅店工作人员，如果以后确认其是违法建筑，办事处将组织拆除。当时，该店门头不符合一店一牌的规定，一并口头告知该店整改。之后，执法队没再参与此事，没有下达过书面通知，没有通知过房屋出租人，没有实施过具体拆迁行为。
李向阳称：当时郑州市搞道路两侧整治，本案所涉火锅店的橱窗及门头不符合郑州市城市管理规定，当时派人去准备拆除，因店主不让拆，实际没有拆除，人员就返回了。当时觉得橱窗有点疑似不合规定，店主不让拆，我们也拿不准，也就没有继续拆除。办事处没有在橱窗上写“拆”字，也没有拆除该店的广告牌。
明韬公司的质证意见：李军强和李向阳所述属实。明韬公司的房屋并没有确定违章，办事处没有实施过强拆行为，段学海称因为政府的强拆行为导致其无法经营的理由不能成立。
段学海的质证意见：李军强、李向阳的笔录，证明明韬公司出租的房屋的前排系违章建筑，其应当承担对违法房屋出租造成损失赔偿的法律责任。
一审中，一审法院问明韬公司、段学海双方是否愿意继续履行合同，双方均称不愿意。为了减少各自的损失，一审法院问段学海能否考虑将房屋的物品先行搬离，段学海表示不拉走，待明韬公司赔偿后，物品都归明韬公司。二审中，为防止损失继续扩大，本院再次问段学海是否愿意交付房屋，段学海称如果明韬公司不愿意以100万元接受其房内物品，则没法交付。明韬公司表示不同意接受段学海的物品。
本院经审理查明的事实，除段学海的个体工商执照的状况外，其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：
（一）关于段学海的工商执照问题。一审中，庭审笔录和段学海提供的证据目录均载明，段学海的个体工商资料系段学海一方提供，状态为“注销”，且一审笔录和段学海的证据目录均注明段学海的证明目的是：因段学海已注销工商登记，明韬公司诉段学海业主主体资格错误，不能把业主就当然的认为业主就是被告。一审庭审笔录有段学海本人签名，段学海上诉称其不知该证据的来源，与事实不符。
（二）关于段学海提供的《通知》。段学海在二审中提供的两份《通知》上加盖的合同专用章，与段学海同明韬公司签订的租赁合同上的合同专用章及明韬公司提供的其同时期与其他人签订的合同所使用的合同专用章相比，防伪码的个数不一致，两者明显不同，段学海不能证明明韬公司在涉案房屋上张贴该两份《通知》，也不能证明明韬公司或政府部门在涉案房屋外封玻璃上书写了“拆”字。
本案中，明韬公司出租给段学海的房屋并非违法建筑，双方争议的前脸外封玻璃部分目前还存在，没有确认其为违法建筑的法律文书，当地政府也没有对该部分实施强制拆除行为。在没有强制拆除行为的情况下，并不导致段学海停止对所租赁房屋的使用，且段学海在二审庭审中亦称当时办事处的书记要求其停业，但其没有停业。段学海经营的店面门头是否因一店两牌需要整改和其设置的广告牌是否需要整改，不是出租房屋能否继续使用的因素。本案中，段学海缺乏证据证明因明韬公司的原因足以导致其对涉案房屋不能继续使用，故其要求明韬公司赔偿其财产损失，缺乏事实和法律依据。在合同履行期间，段学海应当按约支付房屋租金。在双方均表示同意解除合同的情况下，且经法院询问，段学海明确表示不搬离涉案房屋，其继续占有涉案房屋期间，应当支付占用房屋的费用。段学海称双方口头约定有二个月免租期，明韬公司不认可，段学海也没有证据予以证明。综合本案情况和证据，段学海的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22937元，由上诉人段学海负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年七月十五日
书记员 翟贝贝