浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终7581号
上诉人（原审被告）：李广彤，男，1965年3月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：樊德珠、王锋锋，浙江锦丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州北部软件园发展有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路99号2号楼211室。统一社会信用代码：913301056739710475。
法定代表人：马洪伟，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：郑婷，浙江朗铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江诚智达汽车服务有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区石祥路688号410室。统一社会信用代码：913301003112819115。
法定代表人：李广彤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐伟，该公司工作人员。
上诉人李广彤因与被上诉人杭州北部软件园发展有限公司（以下简称北部软件园公司）、浙江诚智达汽车服务有限公司（以下简称诚智达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2015年5月28日，北部软件园公司与李广彤签订《房屋租赁合同》，约定李广彤承租位于杭州北部软件产业园二期4号楼13楼整层，建筑面积1265平方米，用于经营使用。租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，年租金为914215元，租金前二年不变，第三年递增8%。租金付款方式为每半年支付一次，租金支付时间为租期开始前一个月。合同第九条第3款约定，乙方（李广彤）发生下列情况，甲方（北部软件园公司）有权终止本合同，并追究乙方违约责任：1.拖欠租金超过15天；2.连续两个月未结清水费、电费及其他费用或拖欠各项费用累积达20天……合同第十条第2款约定：因本合同第九条第3、4款，致使另一方终止本合同的，违约方应向另一方支付当年租金的30%作为违约金，并承担另一方实际损失。在合同履行过程中，涉案房屋用于诚智达公司经营，现尚有部分物品存放于涉案房屋内。诚智达公司交付租金至2016年9月30日。北部软件园公司主张涉案房屋的承租人系李广彤个人。2017年3月2日，北部软件园公司诉至一审法院，请求判令：1.确认北部软件园公司与诚智达公司、李广彤签订的承租位于杭州市整层建筑面积为1265平方米的《房屋租赁合同》解除；2.诚智达公司、李广彤腾退上述房屋；3.诚智达公司、李广彤支付租赁费175328.9元（自2016年10月1日起暂计至2016年12月10日）；4.诚智达公司、李广彤支付违约金122730.23元；5.诚智达公司、李广彤承担本案诉讼费。
一审法院认为，诚智达公司、李广彤经依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及举证、质证的权利。北部软件园公司与李广彤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。北部软件园公司主张合同系与李广彤个人所签订，李广彤个人为涉案房屋承租人，予以采信，李广彤应按合同约定履行合同义务。李广彤在承租房屋后，未能按约及时交付租金，且超过合同约定的15天期限，北部软件园公司据此享有合同的解除权。现北部软件园公司主张解除合同，予以支持。涉案房屋实际为诚智达公司所使用，北部软件园公司要求李广彤及诚智达公司一并腾退涉案房屋，有事实依据及法律依据，予以支持。依据北部软件园公司主张，诚智达公司支付租金至2016年9月30日，此后租金未付，北部软件园公司要求其支付至2016年12月10日的租金，有合同依据及法律依据，予以支持。李广彤未按约履行合同义务，应承担违约责任，但双方约定的违约金支付标准过高，一审法院酌情予以调整至按日万分之六的标准计算。双方约定租金支付时间为租期开始前一个月，但未约定租金支付的最后限期，据此确定违约金自2016年10月1日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除北部软件园公司与李广彤于2015年5月28日签订关于承租杭州北部软件园二期4号楼13楼整层房屋的《房屋租赁合同》。二、李广彤、诚智达公司于判决生效之日起十日内腾退杭州北部软件园二期4号楼13楼整层房屋。三、李广彤于判决生效之日起十日内支付北部软件园公司租金175328.9元（计算至2016年12月10日）。四、李广彤于判决生效之日起十日内支付北部软件园公司违约金27140.91元（计算至2017年6月16日，此后至实际履行之日按未付租金金额每日万分之六标准另行计算）。五、驳回北部软件园公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2886元，由北部软件园公司负担926元，李广彤负担1960元。
宣判后，李广彤不服，向本院提起上诉称：本案系北部软件园公司与诚智达公司之间的房屋租赁合同纠纷，一审法院在未审查合同条款、付款行为及发票开具等具体情况，忽视李广彤作为法定代表人身份的特殊性，仅根据北部软件园公司单方陈述，错误认定合同主体，导致判决结果错误。李广彤现向法院提供诚智达公司缴纳房租、物业费、水电费、能耗费的相关记录，以及北部软件园公司向诚智达公司开具的发票及收据，上述证据证明本案案涉租赁合同系北部软件园公司与诚智达公司之间的租赁关系，李广彤不是本案适格被告，更不应承担责任。
一、案涉租赁合同的主体双方应为北部软件园公司与诚智达公司。2015午5月28日，杭州运河广告产业园管理委员会以招商引资的方式引入诚智达公司，约定诚智达公司应于2015年6月底前将其公司及其下属子公司、税务关系落在北部软件园内，并约定给予每年4个月的房租优惠。同日诚智达公司与北部软件园公司签订房屋租赁合同一份，租赁合同明确约定，承租单位为诚智达公司。因当日李广彤作为公司代表前往商谈，北部软件园公司负责人以今天领导在，可以直接签订合同为由，要求诚智达公司当日立即订立合同，因李广彤当时并未携带公章，故以公司法定代表人身份签署租赁合同。但从租赁合同封面的主体处、合同引言处、合同第七条、第八条、第十三条等处可以看出，合同主文虽并未直接记录公司名称，但合同内容显然针对的是双方主体均为公司，而李广彤作为个人，显然不能成为案涉租赁合同的主体，故本案案涉租赁合同的主体双方应为北部软件园公司与诚智达公司。
二、案涉租赁合同的履行人为诚智达公司。租赁合同签署后，诚智达公司入驻北部软件园，并于2015年6月4日，依约缴纳第一期房屋租金及房屋押金，北部软件园公司在收到房屋租金及押金后，向诚智达公司开具了房租发票及租金收据。2016年4月27日，以杭州联合农村商业银行股份有限公司推出的租金贷业务的形式向北部软件园公司交付了第二期的房屋租金，北部软件园公司在收到租金后，也依约开具了发票。入住北部软件园后，诚智达公司也依约交付物业费、水电费、能耗费，物业公司也开具相应发票。故本案中，综合双方合同签订、房租交付、物业费交付、发票开具等行为可以看出，北部软件园公司自开始就知道，案涉房屋的合同主体、承租人、实际履行人均系诚智达公司，但北部软件园公司却虚构事实向一审法院出具一份与真实情况完全不符的情况说明，也请求法院追究北部软件园公司及其代理人虚假陈述的责任。
三、李广彤的签字行为系法定代表人的职务行为。李广彤作为诚智达公司的法定代表人，且作为公司执行董事，其天然地代表公司，可以作为公司代表，行使其职权范围内的职务，即本案中在签订合同之时以公司代表的身份在合同上签字，签字行为后果由公司承担。再加之，北部软件园公司在庭审过程中也已承认，李广彤之行为为职务行为。
综上所述，案涉租赁合同在无论是协议订立过程中亦或是履行过程中，实际的合同主体均为北部软件园公司与诚智达公司，李广彤仅是作为法定代表人履行其职务行为，并非本案合同主体，不应承担本案之责任。综上，请求判令：l.撤销一审判决；2.改判解除北部软件园公司与诚智达公司于2015午5月28日签订关于承租杭州北部软件园二期4号楼13楼整层房屋的《房屋租赁合同》；3.改判诚智达公司于判决生效之日起十日内向北部软件园公司支付租金175328.9元；4.改判诚智达公司于判决生效之日起十日内向北部软件园公司支付违约金27140.91元；5.改判诉讼费用由诚智达公司承担。
被上诉人北部软件园公司答辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原审判决。一、李广彤系案涉房屋租赁合同的相对方。二、北部软件园公司与李广彤签订的房屋租赁合同依法应当有效，双方应当履行。北部软件园公司已经依约全面履行合同，李广彤未完全履行合同，应当依照合同承担相应的违约责任。
被上诉人诚智达公司答辩称：对李广彤的上诉状没有异议，应由诚智达公司承担责任。
本院二审期间，被上诉人北部软件园公司未向本院提交新的证据，上诉人李广彤向本院提交了下列证据：证据1.银行转账记录，欲证明房屋租金均由诚智达公司支付的事实；证据2.发票，欲证明北部软件园公司在收到诚智达公司交付的房屋租金后向其开具增值税专用发票的事实，租赁合同的主体为诚智达公司的事实；证据3.收据，欲证明北部软件园公司在收到诚智达公司的押金后出具收据的事实；证据4.杭州北部软件园“租金贷”业务补充说明、证据5.杭州联合银行借款借据、证据6.还贷计划表、证据7.杭州联合银行业务凭证，欲证明北部软件园公司、诚智达公司与杭州联合农村商业银行股份有限公司共同约定第二期房租的支付通过诚智达公司向杭州联合农村商业银行股份有限公司贷款并由银行向北部软件园公司支付的方式进行并已经实际支付的事实；证据8.增值税专用发票（126525561），欲证明北部软件园公司在收到房租后，向诚智达公司开具增值税专用发票的事实；证据9.2015年6月20日至12月15日水电缴费通知单、证据10.2015年6月20日至12月31日公共能耗费、物业费缴费通知单、证据11.支付业务付款回单、证据12.发票，欲证明案涉租赁房屋的水电、空调、能耗费用均由诚智达公司在支付，物业公司向诚智达公司开具发票的事实，案涉租赁房屋的实际承租人及实际使用人为诚智达公司的事实；证据13.2016年1月至6月物业费收费通知单、证据14.2016年1月至6月物业费发票、15.2016年7月1日至10月31日物业费发票，欲证明2016年期间，案涉租赁房屋实际使用人为诚智达公司的事实；证据16.2016年1月16日至2月15日水电、空调、能耗费缴费通知单、证据17.发票、证据18.付款回单、证据19.2016年2月15日至3月15日水电、空调、能耗费缴费通知、证据20.发票、证据21.杭州银行网上银行记账凭证、证据22.2016年3月16日至4月15日水电、空调、能耗费缴费通知单、证据23.发票、证据24.杭州银行网上银行记账凭证、证据25.2016年4月16日至5月15日水电、空调、能耗费缴费通知单、证据26.发票、证据27.2016年5月16日至6月15日水电、空调、能耗费缴费通知单、证据28.发票、证据29.2016年6月16日至7月15日水电、空调、能耗费缴费通知单、证据30.2016年8月、9月、10月水电发票，欲证明2016年1月至2016年10月，案涉租赁房屋均由诚智达公司使用的事实，诚智达公司为房屋实际承租人的事实；证据31.打款凭证、证据32.情况说明，欲证明诚智达公司向李广彤借款用于支付拖欠的水电、物业能耗费的事实；证据33.情况说明，欲证明借款已归还的事实。
对上诉人李广彤提交的证据材料，被上诉人北部软件园公司对证据1、2、3、8的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议，载明的款项是李广彤指示诚智达公司支付，并不能推断出诚智达公司是案涉合同的相对方；对证据4至证据7的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明的对象有异议，李广彤为支付租金，指示诚智达公司办理租金贷业务，并不能推断出诚智达公司是案涉合同的相对方；证据9至证据30，除了证据25没有物业公司印章，对真实性不认可，对其余证据真实性、合法性、关联性认可，但对证明的对象有异议，均为诚智达公司与案外人结算的材料，只能证明诚智达公司是实际使用人，而不能证明其为合同相对人；对证据31的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，证明内容显示李广彤作为承租人向物业公司支付水电费、物业费；对证据32、33真实性、合法性、关联性均有异议，双方有利害关系，该证据不能采信。诚智达公司对李广彤提交的证据均无异议。本院认为，北部软件园公司对证据1、2、3、8的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据予以采信，该证据能够证实相应款项系诚智达公司支付；北部软件园公司对证据4至证据7的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据予以采信，该证据能够证实诚智达公司办理租金贷业务，在办理该业务时三方出具的说明中载明诚智达公司系承租人；证据9至证据30能够证实诚智达公司缴纳水电、空调、能耗费缴费的事实；证据31的真实性本院予以确认；证据32、33系诚智达公司及其员工的相关情况说明，不符合证据的形式要件，本院不予采信。
本院经审理查明，签订于2015年5月28日的《房屋租赁合同》封面载明业主单位为北部软件园公司，承租单位为诚智达公司。该合同约定双方确认承租方向出租方支付租金后三个工作日内，出租方向承租方提供租赁发票。还约定了，合同签订后，承租方成为杭州北部软件园公司所在功能区入园企业，在享受相关扶持政策的同时，承租方应就自身的发展和管理遵守如下约定：注册登记：于2015年6月底前将工商、税收关系落户杭州北部软件园公司所在功能区，否则视为承租方违约。承租方今后如有增资扩股、与外合资、并购重组等方面的投入或引资，均须落实在杭州北部软件园公司所在功能区。2016年4月27日，北部软件园公司（甲方出租人）、诚智达公司（乙方承租人）及杭州联合农村商业银行股份有限公司（银行）共同出具《杭州北部软件园“租金贷”业务补充说明》，该补充说明中乙方（承租人）列明系诚智达公司，补充协议中还载明：“甲方对该部分保证金任具有甲乙双方签订《房屋租赁合同》、《项目合作协议》等协议中所属权力，但不得对抗丙方因乙方违约而扣取的当期贷款本息。”其余事实与一审法院查明一致。
本院认为：案涉《房屋租赁合同》落款乙方栏虽然系李广彤签名、捺印，但签订该合同时李广彤系诚智达公司法定代表人，北部软件园公司提交的该合同封面中载明承租单位为诚智达公司，且案涉《房屋租赁合同》中相关条款中约定的承租人应为企业，再结合北部软件园公司、诚智达公司及杭州联合农村商业银行股份有限公司共同出具的《杭州北部软件园“租金贷”业务补充说明》中列明案涉房屋承租人为诚智达公司，该补充说明还载有北部软件园公司与诚智达公司签订《房屋租赁合同》的内容。因此，案涉《房屋租赁合同》中李广彤的签名、捺印应认定系职务行为，案涉《房屋租赁合同》北部软件园公司为出租人，诚智达公司为承租人，一审法院认定李广彤个人为案涉房屋承租人不当，应予以纠正。诚智达公司未按合同约定及时支付租金，北部软件园公司依约享有解除权，故对解除与诚智达公司之间的《房屋租赁合同》本院予以支持，合同解除后，诚智达公司应腾退并返还案涉房屋，并承担相应的违约责任。二审期间，诚智达公司对承担相应责任并无异议。综上所述，李广彤的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初1633号民事判决；
二、解除杭州北部软件园发展有限公司与浙江诚智达汽车服务有限公司于2015年5月28日关于承租杭州北部软件园二期4号楼13楼整层房屋签订的《房屋租赁合同》；
三、浙江诚智达汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾退杭州北部软件园二期4号楼13楼整层房屋；
四、浙江诚智达汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州北部软件园发展有限公司租金175328.9元（计算至2016年12月10日）；
五、浙江诚智达汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州北部软件园发展有限公司违约金27140.91元（计算至2017年6月16日，此后至实际履行之日按未付租金金额每日万分之六标准另行计算）；
六、驳回杭州北部软件园发展有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取2886元，由杭州北部软件园发展有限公司负担926元，浙江诚智达汽车服务有限公司负担1960元。
二审案件受理费4337元，由浙江诚智达汽车服务有限公司负担。李广彤已预交二审案件受理费5771元，应退5771元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。浙江诚智达汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
本判决为终审判决。
审判长 盛 峰
审判员 徐 丹
审判员 陈 艳
二〇一八年五月二十二日
书记员 朱创威