湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终878号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫金春，女，1954年10月21日出生，汉族，住鹤峰县。
委托诉讼代理人：张明，湖北夷水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：石正新（又名石振兴），男，1973年3月14日出生，苗族，住鹤峰县。
委托诉讼代理人：汪子相，鹤峰县走马法律服务所法律工作者。
上诉人莫金春因与被上诉人石正新农村房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤峰县人民法院（2016）鄂2828民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人莫金春及其委托诉讼代理人张明、被上诉人石正新的委托诉讼代理人汪子相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莫金春上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法支持莫金春的一审诉讼请求，驳回石正新的一审反诉请求；2、判令本案的一、二审诉讼费由石正新承担。事实和理由：一、一审判决查明事实错误。1、一审查明的部分事实与已经生效的（2015）鄂鹤峰民初字第00777号判决查明的事实相矛盾，没有事实能够证明张福国与石正新先有口头协议再搬入居住。事实是石正新是因给莫金春看房子而取得对涉案房屋的居住权。且一审中石正新没有证据证明有房屋买卖的口头协议，亦没有提交证据证明张福国一家决定出卖涉案房屋，张福国以莫金春名义与石正新签订的《房屋买卖协议书》只能证明张福国私自处理了与莫金春的夫妻共同财产。2、一审认定石正新在居住期间对房屋相关部位进行了修缮，没有人阻止错误。石正新并无证据证明其对涉案房屋进行了修缮，即使有修缮行为，也是石正新为了提高自身的居住环境而为之，并不能以此认定石正新对涉案房屋享有所有权。一审认定莫金春没有就解除涉案协议与石正新进行协商，也没有向石正新提出解除合同及发出解除通知错误。该合同是双务合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人有权单方解除合同，不需要经过双方协商一致。莫金春通过起诉的方式向石正新发出了解除合同的通知，石正新提起反诉的行为，说明石正新放弃了对解除合同效力的确认的权利；二、一审判决认定事实错误。1、一审法院认为即使莫金春对张福国与石正新签订的协议不知情，根据张福国与莫金春的特殊身份关系，石正新作为善意第三人已经取得了房屋的所有权，莫金春不能以其不知情对抗石正新对该房屋的购买行为错误。石正新并非善意第三人，其没有支付房屋价款，亦不能取得该房屋的产权，其在一审中并未提交任何有效的证据来证明其已经履行支付房款的义务。2、张福国与石正新之间并无过多的交易往来，不存在交易习惯的问题，一审按照交易习惯、经验法则断案明显错误。3、一审判决认为莫金春主张石正新没有交付购房款是主观臆断错误。莫金春不知道张福国与石正新的协议，故不知房屋相关权证在石正新手中是情理之中。因张福国已经去世，是否给付房屋价款的举证责任应当由石正新承担，而涉案房屋的产权证明是张福国基于对石正新的信任而交付，作为房屋共有人的莫金春对此全不知情。4、张福国之所以不向石正新要求给付房款，是因为双方在协议上没有约定支付期限，同时是对石正新的信任，莫金春不向石正新催收房款是因为其并不知晓涉案房屋已经被张福国出卖的事实。5、一审以石正新长期居住，修缮房屋、将妻女迁入古城村及以自己的名义交纳水电费及电视收视费等事实推定石正新已支付房款错误。6一审认为本案不具备约定和法定的解除条件及莫金春应当协助石正新办理过户手续错误；三、一审判决适用法律错误。本案因石正新没有履行支付购房款的义务，莫金春享有先履行抗辩权，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。
石正新辩称，一、莫金春的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。首先莫金春的一审诉请是要求解除其与石正新签订的协议，石正新在一审中反诉要求莫金春履行协议，双方在一审本诉及反诉中均已经认可了涉案协议是双方的真实意思表示，没有无效情形。莫金春多次陈述系张福国在其不知情的情形下签订的，与客观事实不符；二、一审判决认定事实清楚，证据客观充分，判决正确，石正新提交的证据证实其已经履行了给付房款的义务，且只有石正新履行了支付义务，张福国才会将房屋的产权证明交付给石正新。一审法院通过证人证言及客观事实，从证据的高度盖然性认定的事实客观公正，应予以维持。
莫金春向一审法院起诉请求：1、请求判令解除莫金春与石正新于2008年4月18日签订的《房屋买卖协议书》；2、本案诉讼费由石正新负担。
石正新向一审法院反诉请求：莫金春履行合同义务，协助办理走马镇南北路61号房屋过户登记。
一审法院认定事实：莫金春的丈夫张福国已于2011年去世，生前系鹤峰县走马镇林业开发公司下岗职工，石正新的哥哥杨其玉系张福国的女婿，张三华、张玉华都是张福国与前妻的女儿，张三华系杨其玉之妻。石正新一家原居住于五里乡板仓村。莫金春一家曾居住在走马镇南北路61号房屋内，该房屋的产权证和集体土地使用证登记的权利人为莫金春。后因莫金春一家在原鹤峰县走马镇林业开发公司另购房屋，遂搬出。2005年3月，杨其玉一家受张福国之托住进该房为其看守，其间，张福国一家决定出卖61号房屋，杨其玉遂征求石正新意见是否愿意购买，石正新表示同意。经杨其玉中介，石正新与张福国达成房屋买卖口头协议，其后一家搬入该房居住。2008年4月18日，张福国与石正新签订房屋买卖协议，主要内容为：卖方为莫金春，买方为石正新，卖方将走马镇南北路61号房屋卖给石正新，房屋价款35000元，房屋过户手续由买方办理，并将菜园地0.6亩无偿转让给石正新并明确了四至，该协议加盖了“莫金春”私章。该协议由张福国拟好盖章后交由石正新，石正新拿回家后再加盖自己的私章并捺印。现走马镇南北路61号房屋的集体土地建设用地使用权证和房屋所有权证由石正新持有。石正新在居住期间对房屋相关部位进行了修缮，没有人阻止，并且该房屋内的水、电及电视收视费用均由石正新支付，户名亦为石正新。由于集体土地建设用地使用权只能限于集体经济组织成员间进行过户登记，2014年1月14日，石正新将妻子罗淑平和女儿石月的户口从原籍迁入走马镇古城村，其常住人口登记卡载明的迁入原因为“购房”。2015年，石正新开始到国土资源部门办理集体土地建设用地使用权的变更登记，期间，石正新要求莫金春协助办理过户手续时遭到拒绝。同年10月，石正新向鹤峰县人民法院起诉要求莫金春履行协助义务，审理中，莫金春完全否认“房屋买卖协议”，石正新在无法佐证其协议真实性的情况下撤回起诉。随后，莫金春以石正新侵权为由诉至鹤峰县人民法院，要求石正新搬出房屋，鹤峰县人民法院审理后判决驳回了莫金春的诉讼请求，该判决已生效。之后，莫金春又以石正新未按合同约定支付购房款为由再次向鹤峰县人民法院提起诉讼要求解除《房屋买卖协议》。
莫金春在2015年10月28日一审开庭时承认：“石正新叫我交出相关证件好过户签字，我才知道房屋卖给了石正新，当时买房子的事情我不知道……”。并对关于其丈夫张福国是否收过石正新交的房款及“两证”是如何到石正新手中的表述均为“不知道”。
另查明，莫金春没有与石正新就协议的解除进行过任何协商，也没有向石正新提出过解除协议的要求，更没有向其送达过协议解除的通知。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《房屋买卖协议》是否有效及石正新是否构成违约是本案的争议焦点。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案房屋买卖协议是莫金春之夫张福国写好并加盖“莫金春”私章后交给石正新的，石正新完全有理由相信是张福国与莫金春共同的意思，因此即使莫金春不知情，张福国向石正新出卖房屋的行为也构成表见代理，莫金春无权对抗石正新对该房屋的购买。莫金春既然要求解除合同，就说明其认可该协议的存在，因此该合同真实有效，是双方当事人的真实意思表示，双方应该忠实履行自己的义务。
本案当事人之间存在特殊的关系，在买卖交易中有可能不像他人之间那样严谨，现在关键人张福国已经去世，因此对本案事实的认定应参考交易习惯、经验法则和结合相关证据综合考虑。莫金春既然不知道张福国出卖房屋的情况，也不知道张福国是否收取购房款及石正新持有“两证”的过程，那么其主张石正新没有交付购房款就只能是主观臆断。石正新20**年就住进该房屋，张福国2011年才去世，如果石正新未交付购房款，那么在这6年时间内张福国不可能不主张权利，更不会将房屋的“两证”交付给石正新，莫金春也无证据证实这10年中向石正新催收过购房款。再者，若石正新未支付购房款，不可能居住该房长达10年之久相安无事，修缮房屋无人阻止，更不可能无故将妻子、女儿户口迁入古城村和贸然要求莫金春协助办理过户。10年之后，在张福国已死亡的情况下，莫金春要求石正新再证明其已交付房款，未免过于牵强。
根据房屋买卖交易习惯及生活经验，只有买方支付了购房款后卖方才会将房屋及相关权证交予对方，否则出卖方可拒绝履行交付义务，这就是先履行抗辩权。出卖方协助办理过户登记是履行法定义务而不是合同约定义务，因此，莫金春以先履行抗辩权的辩驳理由不能成立。现石正新已居住房屋多年且持有房屋的“两证”，据此应认定双方按协议履行了交付，已完成了交易目的，交易完成即合同履行完毕，双方均无需再证明合同的履行情况。房屋交易完成后，虽然产权登记没有变更，但出卖方除了按照合同法的规定在买方要求下履行协助办理房屋过户手续外已丧失了基于该房屋的任何权利。协助房屋产权过户是出卖人的从义务，如不配合办理过户登记，则构成合同违约。
综上，本案既不具备合同法定解除的条件，更不符合约定的解除条件，莫金春的主张缺乏事实依据，对其主张解除合同的诉讼请求不予支持。莫金春应履行义务协助石正新办理房屋过户手续，故为依法保护合同当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、原告（反诉被告）莫金春于三日内协助被告（反诉原告）石正新办理走马镇南北路61号房屋的过户登记；二、驳回原告（反诉被告）莫金春的诉讼请求。本诉案件受理费80元减半收取40元，反诉案件受理费80元减半收取40元，共计80元由原告（反诉被告）莫金春负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明，本案讼争的房屋系莫金春与张福国婚后共同修建。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，首先，本案讼争的房屋买卖合同上盖有莫金春的印章，根据查明的事实分析，虽然该合同上的印章系莫金春之夫张福国加盖，但莫金春本人亦承认其印章一直由张福国保管，石正新作为善意第三人，基于张福国与莫金春的特殊身份关系，其有理由相信张福国持有莫金春的私章即是莫金春对张福国卖房行为的认可，故莫金春与石正新之间的房屋买卖合同不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，合法有效，双方当事人均应当依约履行；其次，关于石正新是否给付房款的问题。作为主张已经给付的一方，石正新应当提交证明其主张成立的证据。在一审中，杨其玉（系张福国女婿、石正新的兄长）及张三华（系张福国女儿）的证人证言均证实石正新向张福国履行了给付房款的义务，张三华亦陈述其父张福国告知已将讼争房屋的证件交予石正新。杨其玉与张三华与本案的双方当事人均有亲属关系，且与本案讼争的房屋有直接利害关系，该二人在庭审中所作的是于己不利的陈述，故该二人的陈述客观真实，应当予以采信。同时，本案讼争房屋的证件均已由石正新持有，若如莫金春所言石正新仅是在为其看管房屋，其没有持有相关证件的必要。故本院结合杨其玉与张三华的证人证言以及根据交易习惯和日常经验法则判断，石正新已经履行给付房款的义务。莫金春应当及时履行协助过户的义务。
综上所述，莫金春的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人莫金春负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李志华
审判员 杨 芳
二〇一六年八月二十三日
书记员 何奕娥