湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝感中民二终字第00219号
上诉人（原审被告暨反诉原告）熊映霞。
委托代理人陈玲，北京冠领律师事务所律师。代理权限：代为提出阅卷申请，代为上诉、代为出庭，代为承认、放弃或者变更诉讼请求，代为调解或和解，代为领取和签收相关法律文件。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告暨反诉第三人）袁云平。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，代为签收法律文书。
上诉人熊映霞因与被上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）、被上诉人袁云平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第00654号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月31日、2015年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人熊映霞的委托代理人陈玲，被上诉人保丽公司的委托代理人饶彬，被上诉人袁云平的委托代理人袁琛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年6月，熊映霞承租了孝感保丽建材大市场面积为263.94平方米的B01号商铺经营“好莱客衣柜”。2012年12月11日，熊映霞就B01号商铺的租赁又与孝感保丽建材大市场袁云平签订了一份《租赁合同》，租赁期限约定从2013年1月1日至2013年12月31日。合同签订后，熊映霞支付该商铺的保证金及租金。2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知熊映霞与“孝感保丽建材大市场”租赁承包人袁云平签订的合同即将于2013年7月19日期满，期满后决定将整个市场进行拆除改建，并要求熊映霞等商户作好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括熊映霞在内的所有“孝感保丽建材大市场”的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。2013年7月20日起，保丽公司对熊映霞经营的商铺停止供电和停水14天，造成熊映霞无法正常营业。另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11号的“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司所有。2010年3月8日，保丽公司授权邱保国全权处理该物业的对外出租和发包，邱保国有权以其个人名义代为向包括但不限于袁云平等人发包承租经营。2010年4月7日，邱保国与袁云平签订《承包合同》，将“孝感保丽建材大市场”整体发包给袁云平经营管理，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。再查明，熊映霞与“孝感保丽建材大市场”袁云平签订《租赁合同》时，袁云平向熊映霞提交了邱保国于2009年4月1日向袁云平出具的《授权经营委托书》，授权书载明：邱保国将“孝感保丽建材大市场”全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用，但该委托书未注明授权期限。
原审法院认为，本案争议的焦点：1、袁云平以“孝感保丽建材大市场”名义与熊映霞签订的B01号商铺的《租赁合同》是否合法有效；2、保丽公司是否构成违约；3、熊映霞的损失应如何认定并赔偿；4、熊映霞是否应腾退其租赁的商铺。对于焦点一，一审法院认为，本案租赁合同出租方名为“孝感保丽建材大市场”，因其未在工商部门注册登记，其物业属于保丽公司，因此，本租赁合同出租方实为保丽公司，本案的诉讼主体适格。保丽公司授权邱保国全权处理该市场的对外出租及发包，邱保国又将该市场发包给袁云平经营管理，约定经营期限为2010年7月19日至2013年7月19日。邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》没有注明时间限制。袁云平持此委托书与熊映霞签订租赁合同，致使熊映霞有理由相信袁云平能够代表保丽公司对外签订合同。虽然袁云平超越代理权限与熊映霞签订至2013年12月31日止的合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故熊映霞与袁云平代表保丽公司签订的租赁合同为合法有效合同。对于焦点二，一审法院认为，该租赁合同为合法有效合同，双方应严格依约全面履行自己的义务，但保丽公司在合同履行期限，擅自通知熊映霞退场并对其经营的场所停水、停电，致使熊映霞不能正常经营，构成合同违约，应依法承担违约责任。对于焦点三，一审法院认为，保丽公司构成合同违约，依法应赔偿熊映霞的停电停水期间的损失，一审法院根据本案实际情况，酌情认定保丽公司应赔偿熊映霞因提前通知腾退商铺、停电、停水14天给其造成的损失，按每天1500元计算，即21000元。对于焦点四，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中租赁合同期限于2013年12月31日届满，双方之间的权利义务已终止，熊映霞应依法于合同期届满后腾退其租赁场地，故对保丽公司要求熊映霞腾退场地的请求，一审法院依法予以支持。综上，保丽公司应赔偿因其违约给熊映霞因经营“好莱客衣柜”商铺造成的损失21000元，熊映霞应腾退其租赁的场地。关于袁云平越权签订租赁合同事宜，保丽公司在本案中未予追究，一审法院亦未予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、熊映霞将孝感保丽建材大市场的B01号商铺的租赁场地腾空后交还给孝感保丽房地产开发有限公司。二、孝感保丽房地产开发有限公司赔偿给熊映霞损失21000元。三、驳回孝感保丽房地产开发有限公司及熊映霞的其他诉讼请求。本案受理费500元及反诉费23400元，共计23900元，由孝感保丽房地产开发有限公司负担400元，熊映霞负担23500元。
熊映霞不服原判决，向本院上诉称：一、一审判决对本案重要事实认定不清。（一）一审判决没有查清案件的基本背景情况，保丽建材大市场共有商户80余家，因保丽公司要拆旧建新进行重新开发，该市场已有数十家商户被保丽公司起诉到孝南区人民法院，上诉人熊映霞为其中一家。保丽公司在2013年3月29日给各商户发出的《告知书》中明确表示“在2013年7月19日合同期满前，将采取对整个建材市场停止供电和供水”。实际上保丽公司自2013年7月20日起长期对整个建材市场停电、停水，采用封锁商铺大门，对部分商铺进行强拆。一审判决仅仅认定保丽公司停水停电导致熊映霞无法正常经营，与事实不符。（二）一审判决对于建材行业商铺租赁经营与一般商品房租赁的重大区别予以忽略。建材商铺的租赁经营，与一般商品房租赁比较存在不同：（1）建材商铺经营的投入更高，成本回收的期限更长。（2）单个建材商铺的销量，受整个建材市场经营状况的影响更为严重。保丽公司分别于2013年3月29日、7月4日在市场内张贴要求商户清货退场的通知书，并于7月20日起长期停水停电，采取封锁部分商铺大门等方式，陆续赶走了许多商户。对于熊映霞其损失包括品牌代理费、未完成当年销售任务损失厂家返利、9238元／月租金等。二、一审判决适用法律不当。（一）一审判决对熊映霞提交的证据七、八、九、十一不予采信，适用法律不当。一审判决认为“证据七、八、九、十一无其他证据予以佐证，不足以单独证明其事实，本院依法不予采信”，对其是否具有真实性、合法性、关联性没有认定，对其证明目的予以否认，缺乏法律依据且严重违背常识。熊映霞提交的证据七至证据十一均为履行保丽建材大市场租赁合同而产生的费用单据，证据七为熊映霞支付的商铺转让费，证据八为装修材料费，证据九为装修人工费，证据十为房租及水电费，证据十一为人工工资，保丽公司对上述证据提出了异议，但没有提供足以反驳的相反证据，且转租商铺代理专门品牌进行建材销售，需要支付转让费，需要按照厂家要求进行装修。在熊映霞已提交相关费用单据、且相关费用支出符合商业惯例的情形下，保丽公司没有提交相反证据，亦未对熊映霞主张的费用数额申请评估或鉴定，一审法院对上述证据不予采信，适用法律不当。（二）一审判决在明确认定保丽公司构成合同违约的情况下，判令保丽公司赔偿停电、停水14天造成的损失21000元，适用法律错误。保丽公司自2013年3月29日发告知要求全体商户准备退场，7月4日发出《限期退场通知书》，7月20日起市场开始停水、停电，后封锁商铺大门等，给熊映霞造成严重损失，包括前期投入成本（2009年向租赁商铺原承租人支付转让费5万元、2012年品牌转让费68万元、装修费27万余元等）未收回部分、无法正常经营期间成本（房屋租金9238元／月、压货成本、人员工资等）、7月20日至12月31日正常经营的预期利益损失（正常销售收入及厂家反利等），因定制衣柜的特殊性，造成价值31万余元的产品及样品浪费的经济损失。三、一审判决不能充分体现公平正义。保丽公司于2010年9月15日仍然在二期举办了大型的开业庆典，对外宣传保丽建材大市场是孝南区重点培养的大型家装建材专业市场，吸引商户高价租赁市场商铺并投入大量资金进行经营。在整个招租及前期收取租金过程中，保丽公司从未向商户明确告知只能经营到2013年7月19日，并且以租赁费用调整为由，让商户配合每年重新签订租赁合同。正常情况下，保丽公司明知即将要进行拆旧建新，应当对外公示相应的规划情况，但保丽公司故意隐瞒重要事实，后又采用停电、封锁大门、强拆等非法手段对商户进行驱赶。保丽公司种种不诚信的违约乃至违法行为，对熊映霞造成了巨大的经济损失。综上，请求二审法院依法判令：1、变更（2014）鄂孝南民初字第00654号民事判决第二项，判令孝感保丽房地产开发有限公司赔偿熊映霞损失款增加人民币150000元（已判决的赔偿款21000元未包含在内）。2、由孝感保丽房地产开发有限公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
熊映霞为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1-1，2013.7.6，商场租赁合同一份；1-2，结婚证。拟证明：因保丽公司限期退场，熊映霞被迫去铜锣湾建材家居广场重新租赁商铺，新店租期从2013年7月7日至2016年6月30日（熊映霞、祝钢杰为夫妻关系，新店以祝钢杰名义签署租赁合同）。
保丽公司答辩称，一、熊映霞上诉要求“驳回保丽公司要求熊映霞腾退商铺”的上诉请求，属无理悖法的诉求，法院应依法予以驳回。保丽公司起诉的原因，是袁云平在其与保丽公司三年期租赁合同期满后，拒不归还保丽公司的房屋。而袁云平却以其承租的房屋实际被次承租人熊映霞所使用并控制，所以保丽公司将袁云平与熊映霞列为共同一审被告，提起房屋腾退诉讼，不仅合理，更为合法。据此，熊映霞认为其并没有实际使用和控制承租房屋，进而认为保丽公司诉请其腾退房屋没有事实和法律依据并非事实，实际上，熊映霞至今没有向保丽公司交还其承租的房屋。二、保丽公司于2013年3月29日，7月4日的两次公告，不是“违约事实”，而是保丽公司作为物权所有人行使的合法权利及对不特定的次承租人尽到的善良告知义务。（一）保丽公司与熊映霞之间没有签订租赁合同，不存在利用“告知，通知书来单方解除租赁合同目的”的“意思表示”。（二）保丽公司自2010年从邱保国手中，通过合法的竞拍程序取得物权，在这之前，保丽建材市场是邱保国个人的私有财产。基于“买卖不破租赁”的民法原则考虑，保丽公司于2010年3月29日，就邱保国与袁云平之前签订的三年期（自2010年4月7日起至2013年7月19日止）租赁合同予以追认。（三）熊映霞在一审中的“反诉”行为是不合法的（由于该事实已被熊映霞补充的上诉理由所证实，构成自认，保丽公司对此无需举证），其请求保丽公司赔偿其“损失”没有事实与法律依据。三、关于是否“停电，停水”14天，以及计算标准问题。（一）在一审举证、质证庭审活动，及保丽公司或袁云平对此的确认，均没有任何证据证明，保丽公司对熊映霞的商铺实施“停电，停水”行为，亦无证据证明是时间为14天，显然，一审此项判决完全没有事实和法律依据。（二）熊映霞向袁云平交付了一年期合同一半的租金，且水电费亦没有向水电主管部门或向袁云平交付。是此，如水电管理部门对其停电、停水亦为正常。但熊映霞不应在无证据情况下认为为保丽公司实施。（三）停电、停水实施的主体，具体时间及损失标准，应由法定的评估机构进行评估。熊映霞上诉称：“保丽公司7月20日起，对熊映霞进行扰乱市场经营程序，停电停水等驱逐行为”，一审之所以错判，由于熊映霞的事实捏造。四、关于一审判决适用法律是否得当问题。一审判决依据《合同法》第235条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，判决袁云平与熊映霞返还保丽公司房屋。保丽公司认为，此判项正确。因为熊映霞使用经营一年商铺，但只交纳半年房租，合同期满应交付房屋。据此，熊映霞上诉称：保丽公司只能起诉袁云平，不能起诉熊映霞，因此证明一审判决适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法驳回熊映霞无理悖法的全部上诉请求。
保丽公司未向本院提交新证据。
袁云平辩称，1、袁云平与保丽公司签订的《承包合同》目的是租赁保丽建材大市场的商铺，袁云平与熊映霞签订《租赁合同》目的也是租赁保丽建材大市场的商铺，且袁云平在承租及交付中无过错，现两合同对袁云平的合同期限均届满，没有对袁云平约定应当履行义务。2、熊映霞在履行合同中有不当行为，提出的损害赔偿数额事实不清。3、袁云平依据《租赁合同》向熊映霞交付了商铺，合同履行届满，熊映霞作为实际承租人，应当负有腾退返还房屋义务。4、熊映霞损失赔偿的请求没有事实和法律依据，同时袁云平认为二审法院应当在熊映霞的诉讼请求内审查，不应当判决袁云平赔偿。熊映霞提出的损失除清单外，没有损失事实的证据，多数条据既不是合法票据，也为正常经营期间的成本支出，在经营期限内熊映霞的经营状况也没有证据证实，损失更是不清楚。熊映霞在2013年仅交纳了几个月的租金和经营商铺的水电等其他服务费用，其损失也与该违约行为有直接关系，应当承担相应的责任。关于停水停电既没有证据证实，发生的时间也没有证据证实，要求赔偿诸多损失更是不合理的诉求，不应当支持。熊映霞提出的各种损失事实及请求与袁云平行为没有因果关系，袁云平不应当赔偿。5、熊映霞的诸多理由没有法律依据，且对该案的心理裁判也是单方的公平正义需求。综上，请法院查清事实，依法裁判。
袁云平未向本院提交新证据。
经庭审质证，保丽公司对熊映霞所提交证据的质证意见如下：认为证据1-1真实，与本案无关联，证明目的不真实，保丽公司至今未收到熊映霞交付的涉案房屋。认为证据1-2真实，但与本案无关联，证明目的不真实。
袁云平对熊映霞所提交证据的质证意见如下：认为证据1-1、1-2真实，但与本案无关联，认为证明目的不真实，袁云平对熊映霞在铜锣湾建材家居广场租赁房屋情况不清楚，且袁云平至今未收到熊映霞交付的涉案房屋。
本院认为：证据1-1、1-2原件核对无异，但该证据为单方合同没有其他证据予以佐证，只能证明熊映霞于2013年7月另行租赁商铺，并不能证明熊映霞在铜锣湾建材家居广场租赁商铺是由于保丽公司、袁云平违约造成，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十三条之规定，对该份证据不应予以采信。
经审理查明，一审判决查明的其他事实属实。二审另查明：2010年初，保丽公司通过合法竞拍方式从邱保国处取得保丽建材大市场物权，并办理相关登记手续。熊映霞与袁云平间的《租赁合同》为一年一签。2013年，熊映霞交纳1月份至11月份租金共计82083元。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南区人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019号判决后，保丽公司与袁云平通过协商追认袁云平与各商户签订的租赁合同效力。
本院认为，本案争议焦点为：1、本案案由应如何确定；袁云平与熊映霞签订的租赁合同是否有效；保丽公司要求熊映霞腾退房屋是否有法律依据。2、涉案合同当事人在履行合同过程中，是否存在违约行为。3、如存在违约行为，应当承担多大违约责任；熊映霞的损失范围应如何确定；损失由谁承担。
关于焦点一，本院认为，本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷，本案纠纷因保丽公司与袁云平签订《租赁承包合同》以及袁云平与熊映霞签订《租赁合同》而引发，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》之规定应定性为房屋租赁合同纠纷。袁云平与熊映霞签订的租赁合同没有违反法律禁止性规定，该合同有效。本案中，因保丽公司在2010年取得保丽建材大市场物权后，追认邱保国与袁云平签订的《租赁承包合同》（期限自2010年4月7日至2013年7月19日），保丽公司与袁云平存在委托关系，袁云平代理保丽公司对外出租、收取租金、管理保丽建材大市场，2013年1月1日前，袁云平与熊映霞采取一年一签的方式，签订《租赁合同》，并均已履行完毕。后袁云平与熊映霞签订《租赁合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日），因2013年7月19日前，袁云平具有代理权，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，袁云平在代理权限内，与熊映霞签订的《租赁合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，该期间袁云平的租赁合同权利、义务由被代理人保丽公司承担。又袁云平与熊映霞签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保丽公司于2013年8月事后追认袁云平与各商户签订的涉案租赁合同效力，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，袁云平与熊映霞签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）经保丽公司追认后有效，该期间内袁云平的租赁合同权利、义务应当由保丽公司承担。一审期间，袁云平与熊映霞签订的涉案《租赁合同》已履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，熊映霞应将保丽建材大市场B01号263.94平方米的租赁场地腾空后交还给孝感保丽房地产开发有限公司。
关于焦点二，本院认为，熊映霞主张的违约理由主要有三点：一是在正常经营期间，保丽公司向全体商户发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，造成承租人不能安心履约无法正常经营形成不必要的损失。二是袁云平向熊映霞口头承诺，可长期租赁经营。三是在租赁期内，保丽公司停水停电干扰其正常经营，致使其不能实现承租合同目的。对于熊映霞提出的上述三违约理由，评判如下：一是保丽公司发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，本案中袁云平与保丽公司签订《租赁承包合同》于2013年7月19日届满，袁云平与熊映霞签订的于2013年12月31日届满的租赁合同超越其代理权限。又根据本案所查明的事实，保丽公司于2013年8月追认袁云平与熊映霞租赁合同的效力，追认行为发生于发放《告知书》、《限期退场通知书》之后，故业主保丽公司作为涉案房屋的物权所有人要求承租人熊映霞限期退场是其正当权利的行使，不构成对袁云平及熊映霞租赁权益的侵犯，即保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》，系物权所有人保丽公司应当享有的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》行为不能视为其违约。二是对于袁云平向熊映霞口头承诺可长期租赁经营，由于在庭审过程中，熊映霞并未提交相关证据证明袁云平作出过此承诺，庭审中袁云平亦不认可其向熊映霞作出过此承诺，且袁云平与熊映霞间的《租赁合同》为一年一签，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，熊映霞应承担举证不能的不利后果，故袁云平不存在违约行为。三是熊映霞上诉称保丽公司存在停水停电等干扰其正常经营的行为，因其未提交有效证据证明该行为由谁实施，实施的具体时间，因该行为造成何种损失及损失范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，熊映霞应承担举证不能的不利后果。故熊映霞该上诉理由不予支持。
关于焦点三，本院认为，根据焦点问题二的评判，故对熊映霞基于保丽公司、袁云平违约的上诉请求不予支持。另外，熊映霞上诉称其装修损失理由，虽提交油漆销货单据、收据等证据，但该证据为单方证据，亦没有相关证据予以佐证，且装修属于正常经营所产生的必要费用，熊映霞在装修时应当根据租赁合同期限，合理核算装修规模，此费用应该视为其经营风险自担的范围。在保丽公司不存在违约的情况下，该经营风险不应由保丽公司承担，对于熊映霞所提出的因保丽公司违约，应当承担的装修损失赔偿的主张应不予支持。至于熊映霞上诉称其经营预期利益损失，因未提交证据证明其预期利益损失是由保丽公司、袁云平违约造成，且袁云平与熊映霞间的《租赁合同》已履行完毕，故熊映霞提出的因保丽公司违约，应当承担的预期利益损失赔偿的主张应不予支持。
综上，本院认为，本案应定性为房屋租赁合同纠纷，涉案的《租赁承包合同》及《租赁合同》均没有违反法律禁止性规定，是当事人真实意思表示，应合法有效。熊映霞主张保丽公司存在违约行为，因无有效证据证明其主张，故保丽公司不应当承担相应的违约责任。由于保丽公司未向本院提出上诉，视为其认可一审判决。据此，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费3300元由上诉人熊映霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪书力
审判员 代绍娟
审判员 胡 红
二〇一五年五月二十一日
书记员 潘 洁
附：适用法条
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。