福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终5479号上诉人（原审原告）：林明清，男，1976年1月19日出生，汉族，住福建省闽侯县。被上诉人（原审被告）：福州光明港梅园国际大酒店有限公司，住所地福州市晋安区远洋路339号。法定代表人：朱庆洪，董事长。委托诉讼代理人：王建徽，福建方圆统一律师事务所律师。上诉人林明清因与被上诉人福州光明港梅园国际大酒店有限公司（以下简称梅园国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3734号民事判决，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。林明清上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林明清的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由梅园国际酒店承担。事实和理由：梅园国际酒店未按照合同约定向林明清交付房屋，应当向林明清退还合同解除之前的租金。梅园国际酒店以自己的行为表明不履行合同的主要债务，林明清通过律师函要求解除合同符合法定解除的条件，因此合同解除时间应当是梅园国际酒店收到律师函之日，而非梅园国际酒店提交原审答辩状之日。具体如下：一、林明清主张梅园国际酒店未按约定砌墙，梅园国际酒店提交的原审答辩状、现场照片以及原审庭审笔录中均对未砌墙的事实予以承认。二、房屋出租人按约交付房屋是基本义务。林明清依约支付租金后，梅园国际酒店应当通知林明清接收符合约定的房屋，但梅园国际酒店始终不按约定砌墙，不向林明清出示与租赁房屋有关的验收文件（包括消防验收），也不通知林明清交接房屋，林明清无法领取钥匙并使用租赁房屋。未交接房屋的责任在于梅园国际酒店，应当将合同解除前的租金退还林明清。三、《租赁合同》明确约定租赁房屋作为办公场所，但该两间租赁房屋仅有空地，没有墙围挡，导致两间房屋与外部走廊没有任何分隔，梅园国际酒店不按约定砌墙系违约行为，致使合同目的不能实现，林明清依法享有合同解除权。因此，《租赁合同》于梅园国际酒店收到律师函之日即2016年8月11日解除。梅园国际酒店辩称：1.租赁合同依法成立，不能单方解除，否则构成违约。2.租赁场所所在的大厦建设完成后，诉争场所被林明清所租。梅园国际酒店一直为林明清保留使用，并未做任何它用，是林明清不来使用。3.林明清认为梅园国际酒店不向其交付使用，需说明梅园国际酒店的不交付的原因是将诉争场所转租或者转让给他人？该项主张不符常理。4.租赁场所所在的大厦建设完成后，与林明清租赁同一楼层的其他公司均已装修入驻办公，梅园国际酒店的工作人员多次与林明清联系，告知林明清可入驻装修使用，林明清不来使用租赁场所的原因是将租赁损失转嫁给梅园国际酒店。5.林明清于2016年8月9日向梅园国际酒店发出《律师函》，于8月18日提起本案诉讼，其欲以律师函的单方陈述来制造梅园国际酒店不交付租赁场所的“既成事实”，诉讼技巧明显。请求二审法院维持原判，驳回林明清上诉请求。林明清向一审法院起诉请求：1.解除林明清、梅园国际酒店签订的《租赁合同》，梅园国际酒店立即偿还林明清租金108000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付自2016年4月19日起至还清租金之日止的利息；2.本案诉讼费用由梅园国际酒店承担。一审法院认定事实：2016年4月18日，林明清、梅园国际酒店双方签订《租赁合同》，约定林明清承租梅园国际酒店位于福州市晋安区远洋路339号梅园国际酒店9楼926、927房屋作为办公场所使用，租赁期限三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止，租金每间4500元/月。林明清依约支付了第一年的全部租金。2016年6月1日后，林明清未使用租赁房屋，并于2016年8月9日，向梅园国际酒店发出《律师函》要求解除双方签订的《租赁合同》，退还林明清支付的租金108000元及资金占用期间的利息。对于双方当事人有争议的事实，一审法院查明认定如下：林明清主张，其依约支付第一年租金后，多次要求梅园国际酒店交付租赁房屋，但梅园国际酒店因房屋还未通过综合验收，且四周的墙也没有砌好，所以一直不履行交付租赁房屋的义务。梅园国际酒店则主张，其已于2016年6月1日前，按照双方约定，装修好涉案房屋，亦已通过各项验收，具备交付使用的条件。梅园国际酒店多次通过电话形式，告知林明清可以进驻使用该房屋，且本案讼争房屋并无设置门，林明清可按合同约定的时间自行进驻使用。一审法院认定：林明清提供的租赁合同、支付凭证、律师函等证据，梅园国际酒店提供的自制通话记录、现场照片、告知函等证据，均无法证明自己主张的事实成立，故林明清、梅园国际酒店的主张，依据不足，不予采信。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，林明清、梅园国际酒店双方于2016年4月18日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。林明清于2016年8月9日通过律师函要求单方解除合同，但其与梅园国际酒店签订的《租赁合同》并未约定单方解除合同的条件，提供的证据亦不能举证证明其所主张的事实符合法定的解除条件。鉴于林明清未实际接收并使用租赁物，继续维持双方的租赁合同关系不仅造成社会资源浪费，还将给林明清造成进一步损失，且梅园国际酒店于开庭当日提交的答辩状亦明确“林明清应向梅园国际酒店支付自2016年6月1日起至合同解除之日止期间的租金”，表明梅园国际酒店对解除合同的主张不持异议，故林明清请求解除合同可予支持，但林明清要求梅园国际酒店退还全部租金及利息没有事实和法律依据，应予以驳回。据此一审法院认为，梅园国际酒店向原审法院提交答辩状之日（即2016年10月9日），双方当事人即达成协议，同意解除合同，梅园国际酒店应当退还林明清自2016年10月10日起至2017年5月31日止的租金共计69300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条判决：一、原告林明清与被告福州光明港梅园国际大酒店有限公司签订的《租赁合同》于2016年10月9日解除；二、被告福州光明港梅园国际大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林明清退还租金69300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2492元，减半收取计1246元，由原告林明清负担448元，被告福州光明港梅园国际大酒店有限公司负担798元。二审中，梅园国际酒店提供四份新证据，证据一竣工验收报告、证据二消防验收意见书、证据三专题会议纪要、证据四营业执照。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：梅园国际酒店提供的证据可以确认2016年8月9日梅园国际酒店工程消防验收合格。本院认为，关于诉争合同是否于林明清2016年8月9日发出律师函之时解除的问题，2016年4月18日林明清与梅园国际酒店签订的《租赁合同》为有效合同，合同约定租赁物现状附图纸，没有“约定解除合同”条款。从合同第六条约定可看出，梅园国际酒店为星级酒店，租赁期间房屋设计方案需经酒店方审核确认，未经同意不得擅自进行房间的改造装修，林明清在未提交装修方案前，认为“梅园国际酒店没有交付已经砌好墙体的租赁物”，以“租赁房屋现状不符合《租赁合同》附件图纸要求”要求解除租赁合同没有合同依据，本院不予支持。梅园国际酒店应当经消防验收合格，各方均没有异议，林明清提出租赁房屋未通过消防验收不具备交付使用条件，有事实依据，因此，林明清有权在消防验收合格前拒绝接收房屋。林明清虽于2016年8月9日发出律师函要求解除诉争合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，林明清未举证证明经催告梅园国际酒店在合理期限内仍未履行消防验收义务或消防验收未通过致使其不能实现合同目的，要求单方解除诉争合同，没有法律依据，律师函不产生解除合同后果。关于林明清是否应支付租赁费用，应当支付多少租赁费用问题，结合上述分析，在梅园国际酒店未告知诉争租赁房屋已通过消防验收前，林明清有权拒绝接收房屋。梅园国际酒店于2016年9月23日才向林明清发出快递“告知函”，告知租赁房屋已经通过各项验收，符合交付条件，从9月24日起到一审法院认定2016年10月9日梅园国际酒店对合同解除不持异议之日止，林明清拒绝接收租赁物没有合同和法律上依据，应当向梅园国际酒店支付相应的租金。综上分析，双方合同于2016年10月9日解除，林明清应当支付租金4800元，梅园国际酒店应当退还林明清租金共计103200元。综上所述，林明清的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3734号民事判决第一项；二、撤销福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3734号民事判决第二项；三、被上诉人福州光明港梅园国际大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人林明清退还租金103200元；四、驳回上诉人林明清的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2492元，减半收取1246元，由林明清负担60元，由福州光明港梅园国际大酒店有限公司负担1186元；二审案件受理费2492元，由林明清负担120元，由福州光明港梅园国际大酒店有限公司负担2372元。本判决为终审判决。审 判 长  余秋萍代理审判员  金光玉代理审判员  陈碧珍二〇一七年二月二十日书 记 员  程 婷