广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7689号上诉人(原审被告)：李XX，住重庆市奉节县。上诉人(原审被告)：包XX，住广东省从化市。委托代理人：刘华、王彩云，均系广东增法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘X，住广东省广州市越秀区。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。上诉人李XX、包XX因与被上诉人刘X物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：2015年6月29日，刘X（乙方，买方）与李XX（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为XX区XX路XX街X号X房，建筑面积167.4067平方米，本次交易转移面积167.4067平方米，房屋使用性质为住宅，房屋共有情况为无。该房地产存在抵押等他项权利情况。该房地产以现状售予乙方，不带家私电器，不带租赁合同，无户口。本次交易涂销抵押一并办理。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任。该房地产按整套出售并计价，总金额3300000元，甲乙双方自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付150000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：总金额3300000，乙方应于2015年8月15日前向甲方支付。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记，甲乙双方应当于2015年8月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲乙双方按政府规定各付各税。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。同日，李XX向刘X出具发票，载明收到刘X支付的销售不动产售房款3300000元。2015年7月6日，广州市国土资源和房屋管理局向刘X核发《房地产权证》（粤房地权证穗字第号），将涉讼XX区XX路XX街X号X房（建筑面积167.41平方米）登记于刘X名下。2015年11月，刘X委托广州XX房地产土地评估有限公司对涉讼房屋的市场租金进行估算，该司出具《房地产咨询答复书》，对涉讼房屋于2015年11月5日的房地产市场月租金总价估算为11049元。因本案纠纷，刘X于2015年11月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、李XX、包XX立即停止侵占刘X所有的位于广州市XX区XX路XX街X号X房的行为，搬离腾空房屋。2、李XX、包XX向刘X支付房屋占用期间的费用（每月按11049元标准计算，自2015年7月6日起计至实际归还房屋之日止）。李XX、包XX原审没有答辩。庭审中，刘X陈述李XX、包XX为夫妻关系。为证明涉讼房屋于刘X起诉时仍由李XX、包XX占用，刘X提供了涉讼房屋于2015年8月、10月的电费通知单及2015年11月的水费单据，其中户名均显示为李XX。本案存在违约行为与侵权行为的竞合，经原审法院释明，刘X表示选择以侵权之诉为由提起对李XX、包XX的诉讼。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。刘X提供的发票可证明其已实际交齐购房款，且房屋已于2015年7月6日登记在刘X名下，刘X为涉讼房屋的合法所有权人。此后李XX、包XX仍占用涉讼房屋，已侵犯了刘X对房屋享有的所有权。现刘X主张李XX、包XX停止侵权，搬离腾空涉讼房屋及按评估租金标准支付房屋使用费的诉讼请求合法合理，予以支持。李XX、包XX缺席审理，视为放弃其答辩及举证质证之权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，被告李XX、包XX应立即停止侵占原告所有的广州市XX区XX路XX街X号X房的行为，搬离腾空上址房屋；二、被告李XX、包XX应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告刘X支付自2015年7月6日起至实际搬离腾空房屋之日止的房屋使用费（每月按11049元计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1004元，由被告李XX、包XX负担。判后，上诉人李XX、包XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案实际为民间借贷纠纷中由借贷公司操控与房屋买方恶意串通进行的房屋过户行为，属于刑事诈骗。2014年7月29日，李XX因资金周转困难经人介绍向借贷公司控制下的王某甲借款人民币500万元，但实际只支付400万元。该借贷公司利用李XX急需资金周转的弱点提出借款的同时需签订《房地产抵押合同》、《借款合同》及《公证委托书》，要求李XX为借款提供抵押以及办理涉案房屋买卖授权，以此保证借款回收。按照上述条件李XX签署了《房地产抵押合同》、《借款合同》及《公证委托书》。2015年6月29日，公证受委托人黄某在李XX不知情的情况与刘X串通将涉案房屋过户至刘X名下。涉案房屋交易存在下列不符合常理之处：一是《房地产抵押合同》、《借款合同》、《公证委托书》同一天签订，二是涉案房屋交易价格330万元远低于市场价，三是购房款没有支付，房屋过户程序被人操控。李XX对本次交易毫不知情，无论是交易价格、交易时间、款项支付等均是虚假的，黄某与刘X双方恶意串通，以非法占有为目的恶意侵占李XX的房屋，已经构成诈骗罪，李XX将通过司法报案处理。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，本案应当裁定驳回起诉，移送公安机关处理。二、原审进行缺席审理，判后才将判决书送达李XX，程序违法，也导致本案事实认定错误并影响案件处理结果。一审过程中，李XX、包XX没有收到法院通知，直到一审宣判后才意外收到民事判决书。按理，起诉状副本、传票与民事判决书是同一地址邮寄的，为何仅收到判决书？一审的缺席审判的程序问题对本案的处理结果产生根本性影响。综上，李XX、包XX上诉请求撤销原审判决，裁定驳回刘X的起诉。刘X二审答辩称不同意李XX、包XX的上诉请求和理由。李XX、包XX所陈述的欺诈行为、恶意串通行为只是李XX、包XX的单方陈述，刘X不同意李XX、包XX的意见。反而从李XX、包XX陈述的事实来看，李XX、包XX签订过公证委托书，委托黄某对涉案房屋进行出售。由此可见，李XX、包XX已将其出售房屋的权利委托黄某办理。因此，双方之间就涉案房屋的买卖是合法有效的。刘X已经取得涉案房屋的产权证，享有法律上规定的权利。故李XX、包XX的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。经庭询调查，本院确认一审法院已查明事实，另查明：2014年7月29日，李XX就其所有的广州市XX区XX路XX街X号X房办理公证委托书，委托黄某、曾某甲、郑某乙、李某乙等人全权代理执行下列事项，其中包括有权出租、出售上述房产，办理房产交易过户、析产（含确定产权占有份额）等手续等。2014年7月30日，王某甲与曾某甲签订《个人借款合同》借款500万元，该款分别于2014年7月30日、2014年8月4日，由曾某甲农业银行账户向王某甲工商银行账户转入250万元。同日，李XX与王某乙《个人借款合同》借款500万元，借款期限从2014年7月30日起至2014年9月29日，该款分别于2014年7月30日、2014年8月4日，由王某甲工商银行账户向李XX招商银行天河支行账户转入500万元。同日，王某甲与李XX就涉案房屋签订一份《房屋买卖合同》，约定李XX将涉案房屋出售给王某甲。2014年9月30日，李XX签署《借款借据》、《借款收据》，确认其于2014年9月30日收到出借人王某甲500万元，借款期限自2014年9月30日起至2014年12月29日止，共3个月。同日，李XX签署《声明书》确认上述借款事实，声明提供位于XX区XX路XX街X号X房的房产（房产证编号：粤房地权证穗字第）抵押给王某甲。刘X二审确认如李XX于2014年12月29日到期无法偿还借款的话，由王某甲取得涉案房屋的物权。2015年1月16日，王某甲与任某、刘某乙、赵某、曾某乙、段某、朱某、倪某、吴某甲、刘某甲等人签订《债权资产转让合同》，王某甲将其对李XX借款500万元的债权以500万元的价格转让给任某等九人。该合同第3.1条记载：“债权转让通知：本协议的债权转让事宜，双方同意暂时不向债务人及其担保人进行债权转让通知。”第7.2.4条记载：“债权转让后，若甲方联系银行为李XX办理向银行借款事宜，甲方应提前支付回购价款。”对债权人王某甲转让上述债权时有无履行通知债务人李XX的义务，刘X称出借款项的公司说短信通知过李XX，但其无法提交证据证明。2015年6月26日，李XX签署《还款承诺书》，向王某甲承诺，于2015年7月30日前，偿还借款本金335万元，偿还2014年8月30日至2015年6月30日止的借款利息；2015年12月17日偿还借款本金165万元。2015年6月29日，甲方（卖方1）李XX、委托代理人黄某与乙方（买方1）刘X签订《存量房买卖合同》，约定，李XX以330万元将XX区XX路XX街X号X房出售给刘X。同间，刘X开具购买涉案房屋的发票。纸张上显示编号为20150630的《协议书》中记载，甲方吴某乙、刘某乙、赵某、曾某乙、段某、朱某、吴某甲、刘某甲、倪某与乙方刘X约定甲方同意将李XX向甲方借款500万元抵押房产转移登记至乙方名下，由乙方代为持有房产所有权，该房产实际由甲方九人共有，乙方不享有所有权。2015年10月23日，广东省广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法民三初字第1993号民事裁定书，认为：根据原告的代理人黄某与被告于2015年6月29日签订的《广州市存量房买卖合同》第十四条的约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成时，提交广州仲裁委员会仲裁”，即双方就合同履行产生的争议约定了管辖机构为广州仲裁委员会，该约定明确且惟一，符合法律的规定。根据《中华人民共和国仲载法》第二十六条的规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议，人民法院应当驳回起诉。故本案被告在首次开庭前向该法院提出双方签订的合同中约定了仲裁条款，其主张合理合法。综上所述，该法院对本案没有管辖权，原告的起诉应予驳回。如有纠纷，原告可向广州仲裁委员会申请仲裁。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国仲裁法》第五条、第二十六条的裁定：驳回原告李XX的起诉。二审期间，刘X承认房管部门交易档案中有关李XX向倪某借款500万元的《借款协议》及将涉案房屋抵押给倪某所签订的《房地产抵押合同》是为了办理过户而设计，实际情况以证人证言为准。二审期间，李XX、包XX向本院提交下列证据证明其主张：1、《公证书》、《借款合同》、《房地产抵押合同》、《招商银行历史交易明细》；2、结清明细、《借款合同房地产抵押合同》；3、《涂销证明》、《房屋买卖协议》、广州市天河区人民检察院对黄某等人提起公诉的新闻；4、《广州市不动产登记查册表》；5、《房地产估价初评结果》。刘X向本院提交下列证据证明其主张：1、个人借款、银行转账单据、借款借据、借款收据、还款承诺书；2、声明书、房屋买卖合同；3、债权资产转让合同；4、协议书；5、存量房买卖合同、公证委托书、发票；6、民事裁定书。二审期间，刘X申请证人刘某乙出庭作证证明刘某乙等九人与王某乙《资产转让合同》，之后通过黄某办理涉案房产转让手续至刘X名下。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李XX、包XX的上诉请求及刘X答辩意见，分析如下：根据本案证据及双方当事人陈述可知，李XX与王某甲之间存在借款关系而委托黄某出售涉案房屋，黄某之后与刘X签订了一份《存量房买卖合同》约定将涉案房产出售给刘X。刘X主张其取得涉案房屋产权的前提是任某、刘某乙、赵亭、曾某乙、段某、朱某、倪某、吴某甲、刘某甲与王某甲所签订的《债权资产转让合同》，但本案并无证据显示在该债权转让中债权人已履行了通知债务人李XX的义务，且李XX在本案中已对黄某将涉案房屋出售提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，刘X主张任某等人已取得王某甲对李XX的借款债权缺乏依据。结合吴某乙、刘某乙、赵某、曾某乙、段某、朱某、吴某甲、刘某甲、倪某与刘X所签订的《协议书》内容来看，本案刘X实为代吴某乙、刘某乙、赵某、曾某乙、段某、朱某、吴某甲、刘某甲、倪某等人持有涉案房屋，而刘X二审又承认房管部门交易档案中有关李XX向倪某借款500万元的《借款协议》及将涉案房屋抵押给倪某所签订的《房地产抵押合同》是为了办理过户而设计。据此，刘X与李XX之间的房屋买卖行为并不真实，现刘X以其与李XX之间存在《存量房买卖合同》，房屋登记在其名下为由，要求李XX、包XX停止侵权、搬离腾空涉案房屋并支付房屋使用费缺乏依据，应予驳回，原审法院予以支持不当，本院予以纠正。综上所述，原审法院查明事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2502号民事判决；二、驳回刘X全部诉讼请求。一审案件受理费1004元，二审案件受理费1004元，均由刘X负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年八月十五日书记员  杨仁义林嘉丽