江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1838号
上诉人（原审原告、反诉被告）淮安颐高数码科技有限公司，住所地淮安市淮海北路1号，注册号320800000059016。
法定代表人朱勤，该公司集团副总裁。
委托代理人孙立君，男，汉族，1984年7月13日生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马军康，个体户。
委托代理人郁立亚，江苏拓力律师事务所律师。
委托代理人曹俊羽。
上诉人淮安颐高数码科技有限公司（以下简称“颐高公司”）与被上诉人马军康房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年8月25日作出（2014）河民初字第0396号民事判决。上诉人颐高公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人颐高公司的委托代理人孙立君，被上诉人马军康的委托代理人郁立亚、曹俊羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年4月1日开始，马军康将其所有的淮安市新世纪城市花园9幢602室房屋出租给颐高公司使用，双方签订了《租房合同》，颐高公司交纳押金6600元，马军康出具收条。2012年4月1日，双方再次签订的《租房合同》，载明：“租期一年，自2012年4月1日至2013年4月1日；年租金为39600元；签订本合同时，乙方（颐高公司）须交纳押金人民币6600元，合同期满后退还。该费用主要用于水、电、气等费用的滞纳金，房屋损坏的赔偿金，家电、家具、装修及其他固定设备的损坏赔偿，租房期满如不发生该费用，甲方（马军康）将押金全额退还乙方。合同签订后，颐高公司支付了一年的租金。
2012年5月13日，淮安市新世纪城市花园的物业公司接到该小区9幢501室、502室的业主的报修请求，发现本案诉争的9幢602室房屋内有积水，且已渗入9幢501室、502室。经过现场勘验，物业公司确定9幢602室房屋积水的原因为该房屋卧室卫生间一软管漏水到卫生间地面，卫生间地面由于地漏堵塞未能及时排水造成积水。为此，马军康于2012年7月诉至原审法院，后撤回起诉；又于同年10月23日再次诉至原审法院要求颐高公司赔偿损失。原审法院于2013年4月22日以（2012）河民初字第2715号民事判决书认定颐高公司承担经济损失的70%，判决颐高公司赔偿14728元。该判决已于2013年10月14日执行完毕。
在2012年8月15日庭审中，颐高公司认可承租房屋仍在其使用中。马军康在2014年3月18日的庭审中陈述颐高公司到法院执行时才交付的钥匙，是2013年10月；2013年8月之前的水费是颐高公司交的，颐高公司不欠电费。
审理中，颐高公司放弃利息的诉讼请求。
庭审中，颐高公司主张讼争房屋于2012年8月已退还马军康，未举证。马军康主张其为颐高公司垫付2013年8月至10月的水费滞纳金600多元、保洁费700多元，并赔偿电视背景墙损失1500元，未举证，颐高公司不予认可。
原审原告颐高公司诉称：2012年4月1日，原、被告签订租房合同一份，约定：租赁期限从2012年4月1日至2013年4月1日，年租金39600元，签订合同时颐高公司缴纳押金6600元。合同期满后，颐高公司多次向被告马军康要求返还押金未果，现要求判令被告马军康：1、返还房屋押金6600元，并按同期银行贷款利率支付从2013年4月1日至实际给付之日延迟返还押金利息；2、承担本案诉讼费。
原审被告马军康辩称：原告颐高公司未缴纳2013年8月至10月的水费滞纳金600多元及2012年4月至2013年4月的物业费，被告已经垫付了水费，物业公司已经向被告要物业费；原告2013年12月搬走时没有对房屋进行保洁，被告垫付了700多元保洁费。另原告在使用房屋的时候损害了电视背景墙，全部是练飞镖的针孔。只有原告支付被告垫付的水费600多元、保洁费700多元，并向物业公司缴纳物业费，并赔偿电视背景墙损失1500元后，被告才同意退还押金6600元，不同意支付利息。
原审反诉原告马军康诉称：双方租赁合同于2013年4月1日到期后，反诉被告颐高公司继续使用承租房屋至2014年1月，但房租一直没有支付。现要求判令反诉被告颐高公司支付房租33000元，并承担本案反诉费用。
原审反诉被告颐高公司辩称：反诉原告所述的事实和理由不成立。从2012年4月1日签订房屋租赁合同以后，在2012年5月份就发生漏水事故，房屋基本上不能使用。在2012年8月颐高公司要求马军康退还押金，解除合同，并已将钥匙返还给马军康，至今马军康仍未退还押金，颐高公司才起诉至法院要求返还押金，从2012年8月至今颐高公司没有使用过租赁房屋，不应该承担房屋的租金。
原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，颐高公司租用马军康的房屋，并支付租金，双方形成租赁合同关系。双方签订的租房协议约定租期从2012年4月1日至2013年4月1日，颐高公司主张其于2012年8月已将房屋交付马军康，对此应负举证责任。但颐高公司未举证且马军康亦不予认可，原审对此不予采信。马军康当庭自认其于2013年10月国庆后收到颐高公司返还的房屋钥匙，应视为房屋于此时交付。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方于2013年4月1日后没有重新签订租赁合同，故原租房协议继续有效，双方形成不定期租赁关系，至2013年10月马军康收回房屋时止，双方租赁关系解除。根据合同约定，租房期满后，马军康在颐高公司不欠费及未损坏房屋的情况下应将颐高公司缴纳的租金6600元返还。庭审中，马军康一方面认可颐高公司不欠水电费，又主张颐高公司缴纳滞纳金，且未举证，故对马军康的该主张不予采信。马军康主张颐高公司损坏其房屋应赔偿1500元及其支付了700多元的清洁费，均未举证，原审亦不予采信。综上，马军康未提供证据证明颐高公司存在不应当返还押金的情形，故对颐高公司要求马军康要求返还押金6600元的主张，予以支持。
承租人使用租赁物应当按照约定支付租金。本案中，颐高公司已支付租金至2013年4月1日，尚欠其后至2013年10月的租金，可按原租赁合同约定的39600元／年的标准支付6.2个月，为20460元。对马军康的主张超出的部分，不予支持。
经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告马军康返还原告淮安颐高数码科技有限公司押金6600元；二、反诉被告淮安颐高数码科技有限公司支付反诉原告马军康房屋租金20460元；三、驳回反诉原告马军康的其他诉讼请求。上述一、二项相抵，淮安颐高数码科技有限公司于本判决生效后十日内一次性支付马军康款项13860元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费313元，合计363元，由颐高公司负担156元，马军康负担207元。
上诉人颐高公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人于2012年8月将房屋钥匙交给被上诉人马军康，上诉人已履行了交房的义务。被上诉人主张其是于2013年10月后才收到上诉人返还的钥匙，对此被上诉人应承担证明上诉人存在逾期交房的举证责任。2、被上诉人的反诉请求未依法提起，违反了相关法律的规定，一审不应予以受理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当。请求二审依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人马军康答辩称：1、原审法院就举证责任的划分是合法合理的，上诉人认为其是在2012年8月交付了房屋钥匙，但没有任何证据加以证明，上诉人认为该举证责任应当归于被上诉人错误，被上诉人不能就没有发生的事实进行举证；另外在2013年10月份上诉人交付给被上诉人钥匙的时候，被上诉人曾经向上诉人出具过收条，上诉人在一审中没有提供这张收条，上诉人应当承担举证不能的后果。2、被上诉人在2014年2月15日左右就已经向原审法院提出了反诉，因反诉需要审查，原审法院让被上诉人在2014年3月20日提交反诉状，被上诉人提出反诉的时间是在举证期限届满前；上诉人在上诉状中援引的法律规定，是对法律的曲解；另从避免讼累节省司法资源的角度出发，原审法院的做法是值得提倡的。综上，原审判决正确，请求二审维持。
二审经审理确认一审查明的事实。
本案争议的焦点是：1、对被上诉人马军康的反诉请求是否应当予以受理；2、原审判决上诉人颐高公司支付被上诉人马军康房屋租金20460元是否正确。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
本案中，从上诉人颐高公司与被上诉人马军康签订的房屋租赁合同的内容看，双方约定的租期是2012年4月1日至2013年4月1日，故颐高公司应于2013年4月1日将其所承租的房屋交还马军康。但从马军康在双方之间一系列纠纷过程中的陈述看，颐高公司在2013年4月1日租赁合同终止时并未将房屋返还给马军康，根据上述法律规定，应认定2013年4月1日之后颐高公司与马军康之间形成不定期房屋租赁关系。对于不定期房屋租赁关系，也就意味着承租方是使用一天付一天房租，房租是按实计算，故作为承租方其应对于何时实际解除房屋租赁关系承担举证责任，即应举证证明其是何时将其所承租的房屋交付给出租方。本案中，颐高公司主张其于2012年8月就将其所承租的房屋钥匙返还马军康，但对此主张颐高公司未向法院提供相关证据予以证实，对此应承担举证不能的法律后果。故原审判决以马军康自认的接收房屋的时间来计算颐高公司应付的租金并无不当。
另经审查，本案本诉原告颐高公司的诉讼请求是要求马军康返还租房押金。由于颐高公司在房屋租赁合同到期后并没有及时将房屋返还马军康，双方之间形成不定期房屋租赁关系，且没有支付相应期间的租金，马军康就此提起反诉要求颐高公司给付租金，也是正当的维权行为。基于同一个事实产生的两个诉请，原审依法合并审理符合民诉法的相关规定，程序合法，应予支持。
综上，原审所作判决正确，上诉人颐高公司的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费205元，由上诉人颐高公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年十一月二十五日
书记员 鲍婷婷