广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）中二法古民一初字第292号原告：周嘉明，男，1979年9月出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：陈奋强，广东雅商律师事务所律师。委托代理人：冯艺洪，广东雅商律师事务所律师助理。被告：江门市世龙投资有限公司，住所地广东省江门市蓬江区迎宾大道东38号。法定代表人：庞春谊，总经理。被告：庞春谊，女，1973年5月出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：郑志鹰，男，1973年2月出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上列三被告的委托代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。上列三被告的委托代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所实习律师。原告周嘉明诉被告江门市世龙投资有限公司（以下简称世龙公司）、庞春谊、郑志鹰建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月16日、12月1日公开开庭进行了审理。原告周嘉明的委托代理人陈奋强、冯艺洪，被告世龙公司、庞春谊、郑志鹰的委托代理人蔡艳雪、林丝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周嘉明诉称：2011年6月27日，原告周嘉明与被告世龙公司签订《土地使用权转让合同》，约定被告世龙公司将位于中山市××沙××队的住宅地（B19）号的土地使用权转让给原告周嘉明，转让土地使用权面积453.3平方米，出证面积389.3平方米，单价每平方米2500元，总价1133250元，原告周嘉明于签订合同当日支付首期70%即793275元（含定金50000元）给被告庞春谊，尾款在接到被告世龙公司通知办理国地使用权证三个工作日内付清，除过户契税外所有费用由原告周嘉明负担；被告世龙公司保证在18个月内将国有土地使用权办理到原告周嘉明名下，并保证转让土地“三通一平”。合同签订当日，原告周嘉明支付首期购地款793275元到被告郑志鹰的账户，被告世龙公司当天向原告周嘉明出具收款收据。至今被告世龙公司未将涉案土地使用证办理至到原告周嘉明的名下，已构成违约。被告郑志鹰与被告庞春谊是夫妻关系，依照《中华人民共和国婚姻法》规定，被告郑志鹰应与被告庞春谊承担连带清偿责任。请求判令：1.解除原告周嘉明与被告世龙公司签订的《土地使用权转让合同》；2.被告世龙公司、庞春谊、郑志鹰承担返还购地款793275元、双倍定金50000元及利息（利息自2011年6月27日起至清偿之日止按银行同期同类贷款利率计算）给原告周嘉明的连带责任。原告周嘉明提供如下证据：1.《土地使用权转让协议》1份，证明原告被告世龙公司将涉案土地使用权转让给原告周嘉明；2.收据1张，证明被告世龙公司收到原告周嘉明交付定金和首期款并出具收据；3.核准变更登记通知书1份、核准变更登记申请书1份，证明江门市工商局江门蓬江分局核准世龙公司变更登记为注册资金10000万元；4.股东会决议、公司章程，证明股东会决定公司出资变更为1亿元，被告郑志鹰认缴400万元，被告庞春谊认缴9600万元，注册资本10000万元；5.验资报告1份，证明被告世龙公司应出资10000万元，但只有50万元到位，是虚假出资；6.行政处罚决定书，证明被告庞春谊、郑志鹰没有按期足额缴纳出资额10000万元，提供虚假的验资报告，实际只有50万出资，其余9950万元是虚假出资，被告世龙公司被工商部门处罚，责令其改正虚报注册资本的行为，罚款50万元。被告世龙公司辩称：被告世龙公司于2011年7月从第三方苏显达处受让中山市横栏镇三沙村土地开发权148亩（包括涉案的土地），后与原告周嘉明签订土地转让协议。因政策原因不能办理土地使用权证，是不可抗力的原因，不是被告世龙公司故意违约，但土地已具备交付条件。因此原告周嘉明无权要求双倍返还定金及计算利息。被告世龙公司无提供证据。被告庞春谊、郑志鹰辩称：被告庞春谊、郑志鹰不是涉案合同的主体，根据合同相对性原则，不应承担返还购地款、利息及双倍返还定金的义务。被告庞春谊、郑志鹰无提供证据。经审理查明：2011年6月29日，江门市世龙投资集团有限公司（甲方，转让方）与周嘉明（乙方，受让方）商定《土地使用权转让合同》，订明：甲方向乙方转让位于中山市××沙××队的住宅用地（B19）号的土地使用权，该土地尚未办证，甲方保证在签订本合同之日起18个月内将国有土地使用权证办理到乙方名下；转让土地使用权面积453.3平方米，出证面积389.3平方米（附图纸1份），最终面积以国土部门实际测量面积为准，多除少补；甲方保证有权处理上述土地，如产权存有瑕疵等争议，愿承担法律责任，并在国有土地使用权办理到乙方名下后的3个月交付土地给乙方使用；转让土地每平方米2500元，乙方应付土地转让款1133250元，签订合同当日，乙方须支付土地转让款的70%即793275元（含定金50000元），转让土地红线图出到乙方名下的3个工作日内，乙方须支付土地转让款20%即226650元，乙方接到甲方通知向国土部门提交办理国有土地使用权证资料之日起3个工作日内须支付土地转让款10%即113325元；合同履行期间乙方违约的，甲方有权没收定金，甲方违约的，应双倍退回定金，若在签订合同之日起18个月内乙方仍未取得国有土地使用权的，或甲方没有按约定交付土地给乙方的，乙方有权解除合同，甲方除双倍退回定金并全额退回已收土地转让款，还应按乙方已支付的款项（包括定金及土地转让款）按银行同期利息支付自合同签订至解除期间的利息给乙方；如发生纠纷，任何一方均可向中山市人民法院起诉。周嘉明当天在合同的乙方签名并支付土地转让款793275元（含定金）给世龙公司，世龙公司当天出具收据给周嘉明，并于同年6月29日在合同的甲方签名、盖章。后转让土地的红线图未出到周嘉明的名下，世龙公司未通知周嘉明向国土部门提交办理国有土地使用权证资料，周嘉明在签订上述协议之日起18个月内未取得转让土地的国有土地使用权，世龙公司也未将转让土地交付周嘉明使用。周嘉明于2014年8月6日向本院提起诉讼。另查，涉案土地使用权属中山市横栏镇三沙村民委员会农民集体所有，世龙公司至今尚未依法取得涉案土地的建设用地使用权。再查，江门市世龙投资集团有限公司于2010年10月12日成立，为有限责任公司，投资人为庞春谊、郑志鹰，法定代表人庞春谊，注册资本人民币50万元，经营范围：投资办实业、招商引资、房地产投资项目策划、房地产代理销售等。公司股东2名，在设立登记过程中，按公司章程登记约定，股东庞春谊认缴出资48万元，首次认缴出资9.6万元；股东郑志鹰认缴出资2万元，首次认缴出资人民币0.4万元。后按照股东会决议及公司章程约定，股东庞春谊增资9552万元，总认缴出资人民币9600万元，股东郑志鹰增资398万元，总认缴出资人民币400万元，二股东在2010年10月28日前缴足。后股东庞春谊出资40万元，未缴出资9560万元，股东郑志鹰出资10万元，未缴出资390万元，在办理注册资本及实收资本变更登记时，二股东均未将认缴未缴的出资额存入公司开设的银行存款账户，便委托龚淇办理公司变更登记手续，龚淇再委托一中介机构向江门市工商行政管理局江海分局提交资料申请变更登记，经核准于2010年11月2日取得《企业法人营业执照》，变更注册资本为10000万元。2012年4月12日，江门市工商行政管理局蓬江分局作出江蓬工商处字[2012]79号行政处罚决定书，认定江门市世龙投资集团有限公司股东没有按期足额缴纳认缴出资1000万元，通过出资委托他人提供虚假的《验资报告》办理了企业法人营业执照，责令江门市世龙投资集团有限公司改正虚报注册资本的行为，并罚款人民币50万元。后股东庞春谊、郑志鹰申请减少注册资本9950万元，变更注册资本为50万元，并申请变更公司名称为世龙公司。江门市工商行政管理局蓬江分局于2012年6月18日予以核准变更登记，同年9月5日予以核准并发出营业执照，世龙公司为有限责任公司，投资人为庞春谊、郑志鹰，法定代表人庞春谊，注册资本人民币50万元，经营范围同上。诉讼中，周嘉明变更解除其与世龙公司签订的《土地使用权转让合同》的诉讼请求为确认双方签订的《土地使用权转让合同》无效，并主张庞春谊、郑志鹰虚假出资导致其与世龙公司签订合同造成其损失，增加请求庞春谊、郑志鹰对世龙公司的债务承担连带责任。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案土地为农民集体所有土地，世龙公司未依法取得涉案土地的建设用地使用权便与周嘉明签订《土地使用权转让合同》，将涉案的农民集体所有的土地使用权转让给周嘉明，违反了上述法律的强制性规定，故应认定该合同无效，世龙公司因合同收取的土地转让款793275元应当返还给周嘉明。合同无效是因世龙公司违法行为的过错造成，其应当赔偿周嘉明上述土地转让款的利息损失，利息损失按银行同期同类贷款利率计算。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；……”的规定，世龙公司的股东庞春谊应在未缴的出资9560万元及利息、股东郑志鹰应在未缴的出资390万元及利息的范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。合同无效，周嘉明请求双倍返还定金缺乏理据，故本院不予支持。周嘉明主张郑志鹰与庞春谊是夫妻关系而请求郑志鹰与庞春谊承担连带清偿责任，因本案债务并非庞春谊的个人债务，周嘉明该请求缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告周嘉明与被告江门市世龙投资有限公司签订的《土地使用权转让合同》无效；二、被告江门市世龙投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还793275元及赔偿利息损失（利息自2011年6月27日起至清偿之日止按银行同期同类贷款利率计算）给原告周嘉明；三、被告庞春谊在9560万元及利息的范围内、被告郑志鹰在390万元及利息的范围内对被告江门市世龙投资有限公司不能清偿上述债务的部分承担补充赔偿责任；四、驳回原告周嘉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13690元，由被告江门市世龙投资有限公司、庞春谊、郑志鹰负担(该受理费原告已预交，不予退还，由被告在履行上述还款义务时迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谭震华审 判 员  何文璋代理审判员  姚红波二〇一四年十二月四日书 记 员  袁超华