广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初1232号原告：刘武坤，男，汉族，1967年2月11日出生，住广东省广州市芳村区。委托代理人：王朋广，系广东国声律师事务所律师。被告：梁景铭，男，汉族，1968年3月13日出生，住广东省佛山市南海区。被告：梁津燊，男，汉族，1992年6月5日出生，住址同上。上述两被告共同委托代理人：李静，系广东中汉律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院2016年1月18日立案受理后，依法由代理审判员谢晓东适用简易程序，分别于同年3月21日、6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王朋广、被告梁津燊及两被告的委托代理人李静到庭参加了两次庭审，被告梁景铭到庭参加了第一次庭审。诉讼中当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告诉称：2015年2月3日，原告与两被告作为投资人的佛山金彩阳物业管理有限公司（以下简称“金彩阳公司”）签订《商铺租赁合同》，约定金彩阳公司将位于黄岐宏威路8号A金海湾商铺出租予原告，并约定了租金、管理费。其中，该合同的附件《管理协议书》超越主合同，在租金、管理费之外，创设了履约保证金、商铺投资返还、商铺装修返还费用等。2015年1月31日至5月25日，金彩阳公司收取了商铺投资返还、商铺装修返还费855000元、履约保证金570000元、所谓维修费570000元；同年10月12日，金彩阳公司注销，但没与原告清理该租约收取费用事宜。金彩阳公司注销后，改由佛山市金泰行物业服务有限公司（以下简称“金泰行公司”）自同年7月24日继续收取租金、管理费等，并通知原告变更合同，但至今未给合同原件给原告。原告认为，金彩阳公司作为涉讼商铺出租人，其与原告签订的租赁合同应符合合同法及相关租赁管理条例的规定，即出租人提供出租标的，承租人占有使用支付租金对价并承担管理费、水电费等实际发生的费用。但本案中金彩阳公司以附件形式创设租金管理费之外的费用，显失公平，商铺投资返还、商铺装修返还费用与承租人无关，原告交纳该些费用之后也并未取得相应标的物的所有权，故该些费用不应由原告承担。此外，原告交付的管理费已包含了物业维修费等项目，金彩阳公司收取维修费没有事实和法律依据，属于不当得利，应返还。综上，租赁协议附件创设的加重原告责任的相关条款显失公平，应予撤销，金彩阳公司收取的相关费用应予退还。由于金彩阳公司已经注销，两被告作为投资者和清算主体，未对涉讼合同清理债权债务，应对金彩阳公司的债务承担清偿责任，故起诉：1、撤销管理协议第二条关于履约保证金、商铺投资返还、商铺装修返还费用的条款；2、两被告退回已收的投资返还、装修返还及履约保证金、维修费共计1995000元；3、本案的诉讼费由两被告承担。两被告辩称：1、两被告为金彩阳公司股东，因该公司为有限公司，股东以其出资额为限承担责任，该公司经合法清算程序后注销，股东不存在恶意处置、虚假清算的情况，股东无需对公司债务承担责任；2、管理协议书为原告与金彩阳公司自愿平等签订，为真实意思表示，没有违法，不存在可撤销情形，应予以维持，不同意退回原告主张费用。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、企业机读档案登记资料复印件1份、人口信息查询复印件2份，用以证明原、被告诉讼主体资格，金彩阳公司注销情况。2.商铺租赁合同原件1份。3.管理协议书原件1份。4.收据原件5份。证据24用以证明双方租赁关系，原告已交纳各项费用。5.核准注销登记通知书复印件1份。6.公司注销登记申请书复印件1份。7.佛山市金彩阳物业管理有限公司股东会决议复印件1份。8.佛山市金彩阳物业管理有限公司清算报告复印件1份。9.报纸清算公告复印件1页。10.发票复印件1份。11.税务事项通知书复印件1份。12.印章缴销证明复印件1份。13.指定代表或共同委托代理人授权委托书复印件1份。14.声明复印件1份。15.备案登记通知书复印件1份。证据515用以证明金彩阳公司注销及清算情况，两被告在清算报告中并未列入本案租赁合同的债务；金彩阳公司已注销，该公司违约导致合同实际已终止。经质证，两被告对原告证据1无异议；对证据2、3真实性无异议，认为该合同合法有效，对双方均有约束力；对证据4真实性无异议，但须核算具体数额；对证据515真实性无异议，认为可证明金彩阳合法清算后注销，当时原告并未申报债权，对此股东不需对原告现主张的债权承担责任，虽涉讼合同已终止，但已有新公司与原告签订新租赁合同，原告也在继续使用原租赁场地，形成新租赁关系，原告主张退还费用与涉讼合同是否终止无关。诉讼中，两被告举证如下：1.核准注销登记通知书复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。2.公司注销登记申请书复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。3.佛山市金彩阳物业管理有限公司股东会决议复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。4.佛山市金彩阳物业管理有限公司清算报告复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。5.报纸清算公告复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1页。6.发票复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。7.税务事项通知书复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。8.印章缴销证明复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。9.声明复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。10.备案登记通知书复印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局档案查阅专用章）1份。证据110用以证明金彩阳合法清算后注销，当时原告并未申报债权，对此股东不需对原告现主张的债权承担责任，虽涉讼合同已终止，但已有新公司与原告签订新租赁合同，原告也在继续使用原租赁场地，形成新租赁关系，原告主张退还费用与涉讼合同是否终止无关。11.报纸原件1页，用以证明金彩阳公司已刊登公告通知债权人。12.注销税务登记前纳税人自查工作报告原件1份，用以证明经核算，该工作报告真实准确。13.客户申请表原件1份，用以证明原告曾向金彩阳公司提出续租，租赁费合计190000元每月，与管理协议书第二条所约定金额一致，原告认可该费用。14.收据原件1份，用以证明原告在2016年3月20日向新出租方支付了投资返还费、装修返还费、说明其已确认该两项费用。15.住所（经营场所）使用证明原件1份，用以证明租赁物权属情况。16.和解要求原件1份。17.说明原件1份。证据1617用以证明原告曾经向被告提出和解要求，其诉讼的目的是为了降低租赁费用。18.关于黄岐村宏威8号商铺的建设情况说明原件1份。19.南海县建筑工程施工报建申请审批表（加盖佛山市南海区大沥镇黄岐村岐南股份合作经济社公章）复印件1份。20.一九九一年自筹基建项目报批表（加盖佛山市南海区大沥镇黄岐村岐南股份合作经济社公章）复印件1份。21.立项申请书（加盖佛山市南海区大沥镇黄岐村岐南股份合作经济社公章）复印件1份。22.关于市场筹建许可证的申请（加盖佛山市南海区大沥镇黄岐村岐南股份合作经济社公章）复印件1份。23.建筑工程施工许可证申请表（加盖佛山市南海区大沥镇黄岐村岐南股份合作经济社公章）复印件1份。24.建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证（加盖佛山市南海区大沥镇黄岐村岐南股份合作经济社公章）复印件各1份。证据1824用以证明涉案租赁物的合法性。25.维修支付证明、合同、收据等资料原件610份，用以证明被告所支出的装修费用以及向原告收取装修费用的合理性。26.商铺租赁合同、管理协议书原件各1份，用以原告于2015年5月1日已与佛山市金泰行物业服务有限公司签订了新的租赁合同。经质证，原告对两被告证据110真实性无异议；对证据11真实性无异议，认为原告属特定债权人，金彩阳公司应根据公司法规定，在清算组成立后10日通知原告，该报纸仅针对不特定债权人，金彩阳公司未履行通知义务，原告没有见过该报纸；对证据12真实性无异议，但认为该材料没有将涉讼合同纳入清算范围；对证据13真实性无异议，确认原告签名真实，但认为与本案无关，认为该申请书中所涉营业面积与现状差别巨大；对证据14真实性无异议，认为与本案无关，因收据的收费主体并非金彩阳公司，且被告与金泰行公司有诉讼正在审理中；对证据15真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，认为涉讼租赁物如仅有该份证明，出租行为不合法，则涉讼合同无效;对证据1617真实性无异议，对证明内容有异议，该组证据是原、被告和解过程中提出的方案，被告也没有接受原告的和解方案；证据1824真实性无异议，对关联性不确认，该组证据可以证明被告经过规划报建的面积只有800多平方，现出租面积达9000多平方米，故涉案建筑并非合法的租赁标的物；对证据25的真实性不确认，该组证据支付证明单是被告单方制作的，合同的形成未经过招拍挂程序，相关的收据也没有发票佐证；关联性不认可，本组证据多数材料发生于2012年至2014年间，系合同签订前，与本案无关，即使是发生在20142015年的材料，也是涉及整个广场的装修的内容，原告租赁的只是广场的一小部分；该些维修费用即使真实发生，也应当由被告自行承担，与承租人没有关系，且涉讼铺位的内装饰是原告自费完成的；对证据26的真实性确认，合法性不确认，双方的纠纷仍在诉讼过程中，原告跟金彩阳公司签订的合同未经清算，而未经清算的责任不在原告方。经审查，两被告证据25虽是原件，但是案涉租赁物所在整个广场的维修支出材料，原告不予确认，本院将综合案件的审理进行认定；原、被告提交的其他证据材料来源合法，客观真实，相对方对其真实性均没有异议，本院对其真实性均予以采信。根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院确认以下事实：金彩阳公司于2012年6月28日成立，所属行业为物业管理，投资者包括法定代表人梁景铭及梁津燊。原告向金彩阳公司提交的《客户申请表》，主张铺面更改后经营业绩受到较大影响，且其所经营的行业受网购冲击较大，经营业绩每年都在下降，希望金彩阳公司同意原告的续租要求如下：“商铺及仓库租金合计19万元每个月进场费3个月（注同展裳一致）三年不递增”。2015年1月23日，被告梁景铭在“总经理审批签名”中批示同意按每月19万租金，先收齐三个月租金、其他一切费用后方与原告签订《租赁合同》、《管理协议》，并同意以上条件进行租赁。2015年2月3日，金彩阳公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定金彩阳公司将黄岐宏威路8号A约956平方米金海湾铺租赁给原告经营鞋、包；租赁期限自同年1月1日至2017年11月30日；租金每月28500元；原告每二个月交一次租金，每月5号前交清，拖欠租金超过5天，金彩阳公司有权收回租赁场地；原告在每月5日前交纳上月的水、电费（包括公摊水电费），超期停水停电。同日，原告与金彩阳公司签订《管理协议书》，约定商铺租赁费用明细包括：租金28500元/月、商铺投资返还85500元/月、商铺装修返还57000元/月、管理费（场地费、办公用品费、物业维修费）19000元/月，每月租赁费用合计1900000元，另约定履约保证金570000元。金彩阳公司已收到原告交纳的履约保证金570000元，商铺投资返还、商铺装修返还费用855000元，维修费570000元。同年5月1日，佛山市金泰行物业服务有限公司（以下简称“金泰行公司”）签订《租赁合同》及《管理协议书》，约定原告承租B03、B04金海湾铺共956平方米用于经营鞋、包，每月租赁费用包括租金34200元/月、商铺投资返还76000元/月、商铺装修返还62700元/月、管理费（场地费、办公用品费、物业维修费）17100元/月，每月租赁费用合计1900000元，另约定履约保证金570000元。2015年6月2日，金彩阳公司由梁景铭、梁津燊成立清算组，并由被告梁景铭担任组长；同月15日，金彩阳公司在珠江时报发出清算公告，通知债权人自当日起四十五日内向清算组申报债权，逾期金彩阳公司将向工商行政管理部门申请注销登记。同年10月8日，金彩阳公司清算组作出《清算报告》，认为职工工资、劳动保险费支付完毕，所有税款已经缴付，公司所有应付款项已缴清，公司的所有债权、债务已经全部清理完毕，并确定剩余财产为43063.77元，按照股东投资比例进行分配，梁景铭分得21962.5元，梁津燊分得21101.25元。同日，金彩阳公司召开股东会议，审议通过上述清算报告，同意公司注销。同月12日，佛山市南海区工商行政管理局对金彩阳公司的注销申请予以核准。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告均未提供租赁商铺的合法规划报建资料和竣工验收手续，故原告与金彩阳公司于2015年2月3日签订的《商铺租赁合同》及《管理协议书》因违反法律强制性规定无效。因上述《管理协议书》无效，原告请求本院撤销《管理协议书》中的履约保证金、商铺投资返还、商铺装修返还费用条款没有依据，本院不予支持。虽然上述《商铺租赁合同》及《管理协议书》无效，但原告使用涉讼商铺，应参照合同约定支付使用费予金彩阳公司。参照上述《商铺租赁合同》及《管理协议书》，虽然金彩阳公司将原告每月应交纳的租赁费用细分为租金、商铺投资返还、商铺装修返还、管理费，但根据原告在《客户申请表》申请每月租金19万元的金额，与上述各项租赁费用的总和一致，因此，无论该些租赁费用在合同中被冠以何种名字，均不影响其为原告租赁涉讼租赁物的对价组成部分的性质，故在原告实际使用租赁物的情况下，金彩阳公司无需退回已收取的投资返还、装修返还予原告。关于履约保证金，原告主张金彩阳公司应予以退还，两被告主张该履约保证金已自动转为金泰行公司与原告于2015年5月1日签订的《租赁合同》及《管理协议书》项下的履约保证金，但不能举证证明双方就此已经达成一致，对本院对其辩解不予采纳，故金彩阳公司应返还履约保证金570000元予原告。关于维修费，两被告在庭审中主张该费用为原告自愿交纳的按照三个月的租金标准计付的进场费，后又主张该费用确为维修费用，但无法举证证明双方关于该些费用的支出及承担达成一致，且根据两被告的举证也无法反映该些装修、维修支出系用于原告承租场所且应由原告承担，此外，原告每月交纳的管理费中，也包含了物业维修费，故金彩阳公司收取维修费570000元缺乏合理性，应予退还。两被告主张金彩阳公司无需退还该笔维修费理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条的规定，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。由此可见，通知债权人和在报纸上公告均是清算组成员应当履行的义务。本案两被告作为清算组成员，不能举证证明其已经向原告履行通知义务，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第十一条的规定，两被告应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。现金彩阳公司已经注销，原告因两被告未履行通知义务而受到的损失体现为上述履约保证金570000元、维修费570000元，合计1140000元无法得到清偿，故两被告应对该1140000元的债务承担赔偿责任。两被告辩称其已经履行通知义务，金彩阳公司是有限责任公司，股东无需对公司债务承担清偿责任理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：被告梁景铭、梁津燊应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失1140000元予原告刘武坤。驳回原告刘武坤的其他诉讼请求。本案以简易方式结案，案件受理费11377.5元（原告已预交），由原告负担3847.5元，两被告负担7530元并应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  谢晓东二○二○一六年六月十三日书 记 员  叶芳晖书 记 员  车惠青