浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3356号
上诉人（原审原告）：陈陈兰，女，1972年7月30日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：林明霞，浙江瓯鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：薛稳华，女，1973年7月27日出生，汉族，住上海市南汇区。
委托诉讼代理人：杨大春，浙江雅河律师事务所律师。
上诉人陈陈兰因与被上诉人薛稳华房屋买卖合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2017）浙0326民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈陈兰及其委托诉讼代理人林明霞、被上诉人薛稳华的委托诉讼代理人杨大春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈陈兰上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持陈陈兰在一审时提出的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。现涉案房屋已被政府强制拆除，陈陈兰有理由相信涉案房屋系违章建筑，政府部门已经对此作出了事实上的认定，但原审法院对该事实未作说明，而是简单地认为涉案房屋是否属于违章建筑由相关行政主管部门进行界定，导致本案事实认定不清。二、原审法院程序违法。陈陈兰主张房屋买卖合同无效，而一审法院认定涉案合同有效，但一审法院未向陈陈兰释明变更诉讼请求，而直接判决驳回陈陈兰的诉讼请求，属于程序违法。
薛稳华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、一审法院认为本案是否属于违章建筑应由行政部门进行认定是正确的。即便有关部门已经认定本案买卖合同标的物为违法建筑，也并不必然导致买卖合同无效，现有法律法规也没有相应的规定。陈陈兰依据《房地产管理法》第37条而主张合同无效不能成立，因该条并不属于合同法规定的强制性效力性规定，而属于管理性规定。另外陈陈兰在签订涉案合同时对房屋现状十分清楚，意思表示真实，应受协议约束。综上，涉案合同不存在违反合同法强制性效力性规定，一审认定合同有效正确。2、一审审理程序合法。陈陈兰称一审在作出确认合同有效的情况下应向其释明是否要变更诉讼请求，薛稳华认为陈陈兰扩大了法官的释明权，法官并不需要据此释明。一审审理程序正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈陈兰向一审法院起诉请求：一、确认陈陈兰、薛稳华于2015年7月8日签订的《立尽房屋契约》无效；二、薛稳华返还购房款335800元并赔偿利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）。
一审法院认定事实：2015年7月8日，陈陈兰与薛稳华签订一份《立尽房屋契约》，约定陈陈兰向薛稳华购买位于平阳县××下埕村××号房屋一间，购房价为335800元。该契约的附注载明：“……此房至今还未办理房产和土地二证，如果以后政府允许办理……此房屋如以后政府需要拆迁或重建等一切事情均由买方全权负责处理……”。协议签订后，陈陈兰向薛稳华支付了购房款，薛稳华向陈陈兰交付了薛稳华与林娜签订涉案房屋的卖尽契原件、林娜两夫妻身份证复印件、薛稳华身份证复印件及户籍地单身证明原件。温州市人民政府作出的温信复不字﹝2017﹞2号《陈明朝信访事项复核申请不予受理决定书》（以下简称《不予受理决定书》）载明“……坐落于平阳县××下埕村××号……被列入拆迁范围。由于该房屋没有相关合法手续，平阳县鳌江镇人民政府于2016年9月14日、20日分别两次作出《责令限期拆除通知书》，未果之后被强制拆除。期间，该房原房主与镇政府签订了《鳌江镇建筑物自拆协议书》，协议中约定了征地补偿费、限时自行拆除奖励、补助费等”。
一审法院认为，农村房屋是否属违法建筑依法应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围。现陈陈兰仅凭温州市人民政府作出的《不予受理决定书》上所载明的内容，尚不能证实涉案房屋属违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，陈陈兰、薛稳华双方房屋买卖不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，涉案房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，应认定为有效。此外，涉案合同双方已实际履行完毕，陈陈兰亦曾实际居住使用该房屋，现陈陈兰主张涉案合同无效，有违诚实信用原则，故对其请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：驳回陈陈兰的诉讼请求。案件受理费6337元，减半收取3168.50元，由陈陈兰承担。
二审期间，当事人均未提交证据。本院依法阅卷、调查和询问了当事人。在核实当事人在一审提供的证据时，对鳌江镇新区管委会征地拆迁办公室的工作人员陈相荣进行了谈话并制作了谈话笔录，平阳县鳌江镇人民政府还向本院出具了情况说明一份。对上列谈话笔录和情况说明，本院组织双方当事人进行了质证。陈陈兰对上述证据的真实性、合法性都无异议。薛稳华对上述证据的真实性无异议，但提出相关工作人员陈述该房屋属于违章建筑，但不能以此作为违章建筑的认定标准，应由相关部门进行认定，鳌江镇人民政府没有这个资格，其工作人员也没有资格认定。其次，薛稳华认可该谈话笔录里提到的自拆协议书没有签订，薛稳华实际上从未与拆迁办签订任何自拆协议书。2016年上半年薛稳华和其父亲薛成化一直在上海，没有参与案涉房屋的拆迁事宜。本院认为，以上证据材料具备证据的“三性”，应当确认为本案的证据。结合双方的质证意见，可以认定自拆协议书没有签订以及案涉房屋于2007年之后完成建设的事实。一审判决相应事实认定有误，本院予以纠正。对于一审判决认定的其他事实，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，本案依次须解决的为以下三个问题：第一，案涉的房屋是否属于违法建筑；第二，因买卖属于违法建筑的房屋而订立的房屋买卖合同是否无效；第三，房屋买卖合同无效的法律后果该如何合理认定。在后的问题以前面问题的成立为基础，如果前面的问题不成立，则在后的问题断无论述的余地。关于第一个问题，经审理查明，案涉的房屋因没有相关合法手续，被政府部门责令限期拆除，后因当事人没有按照政府部门通知的要求自行拆除，而被政府部门组织人员强行拆除。根据上述事实，足以确认政府职能部门已将该房屋认定为违法建筑。一审法院认为本案的证据不足以证实案涉房屋属违法建筑，认定有误，应予纠正。关于第二个问题，首先，双方交易的对象是违法建筑，属于法律禁止买卖物，故应认定双方签订的房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，若出租的房屋在出租后被政府职能部门房屋认定为违法建筑而拆除的，则出租人与承租人订立的房屋租赁合同无效。比较房屋租赁合同和房屋买卖合同，前一合同标的为房屋的占有使用权，后者标的却是包括房屋占有使用权能在内的房屋所有权，“举轻以明重”，既然因上述情形下的房屋租赁合同无效，那么上述情形下的房屋买卖合同也应当无效。关于第三个问题，鉴于双方对房屋被政府拆除后没有给予安置补偿的情形未作约定，依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，薛稳华因案涉合同取得陈陈兰给付的购房款，应当返还给对方；其次，陈陈兰因使用案涉的房屋，取得了一定的占有使用利益，应当向对方折价补偿；其三，在案涉房屋被政府部门依法拆除前，该房屋由陈陈兰占有使用，其对政府部门责令限期拆除该房屋是明知的，但其不予积极配合，任由政府部门强行拆除，从而扩大了因拆除所造成的损失，其对拆除损失的扩大具有过错，对损失扩大部分应当负责赔偿。对于折价补偿和损失扩大赔偿的数额，本院酌情确认定为购房款的30%。对薛稳华应返还的购房款335800元与陈陈兰应补偿和赔偿的数额进行折抵，由薛稳华向陈陈兰返还235060元（335800元×70%）。
综上所述，陈陈兰的上诉请求部分成立，予以支持；对其上诉请求的其余部分，均予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销平阳县人民法院（2017）浙0326民初2460号民事判决；
二、薛稳华于本判决生效之日起三十日内返还陈陈兰235060元。
三、驳回陈陈兰的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6337元，减半收取3168.50元，由薛稳华负担2413元，陈陈兰负担755.50元；二审案件受理费6337元，由被上诉人薛稳华负担4826元，上诉人陈陈兰负担1511元。
本判决为终审判决。
审判长 刘伟达
审判员 刘宏杰
审判员 蔡蓓蓓
二〇一七年八月二十二日
书记员 姜岳良