沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初4498号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。
法定代表人：李佩歧，职务：行长。
委托代理人：齐玉杰，系辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：王福彬。
被告：王雪梅。
被告：沈阳升科置业有限公司。
法定代表人：王伟强，职务：总经理。
委托代理人：姜晓峰。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王福彬、王雪梅、沈阳升科置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐玉杰，被告沈阳升科置业有限公司委托代理人姜晓峰到庭参加诉讼，被告王福彬、王雪梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除原告与被告王福彬、王雪梅之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告王福彬、王雪梅偿还贷款本金475520.33元，利息及罚息24169.32元，共计499689.65元（利息、罚息截至2017年2月21日；3、判令被告向原告归还2017年2月21日以后利息、罚息按照合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告王福彬、王雪梅抵押给原告的房产享有优先受偿权；4判令被告按照合同约定给付原告律师费5706元；5、判令被告沈阳升科置业有限公司对王福彬、王雪梅的欠款及本案诉讼费用、律师费承担连带偿还责任；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告王福彬、王雪梅于2015年2月2日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同:借款金额为人民币49万元整，用于购买位于东陵区汇泉东路3-12号1-13-2室之房屋，借款期限为240个月（即2015年2月2日至2035年2月2日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时被告沈阳升科置业有限公司作为保证人，对被告王福彬、王雪梅的借款承担连带保证责任。原告按照约定发放了贷款，但是被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要但是被告拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。故起诉到法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告王福彬、王雪梅未答辩。
被告沈阳升科置业有限公司辩称：对被告王福彬、王雪梅的还款情况不知情。我公司确实与原告签订了最高额保证合同，但合同对保证期间没有明确约定。涉案房屋于2015年1月29日已经办理了初始登记，原告应办理抵押登记，因原告怠于行使权力，至今没有办理抵押登记。对此，我公司没有任何过错。根据《担保法》第二十八条规定同一债权既有保证人又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款购房抵押备案登记的批复、对账单、初始登记证明、《个人住房借款最高额保证合同》及庭审笔录等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月2日，被告王福彬、王雪梅与原告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，借款期限为240个月（即2015年2月2日至2035年2月2日），还款方式为以每月作为一个还款期。贷款利率为浮动利率，并约定了罚息利率。该贷款采用抵押加保证方式作为贷款担保，被告将东陵区汇泉东路3-12号1-13-2室的自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产局办理了抵押预告登记。被告沈阳世家房地产开发有限公司与原告于2013年5月13日签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告沈阳升科置业有限公司从2013年5月13日至2018年5月13日，为原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权提供最高额保证担保，最高保证限额为一亿元。保证方式为连带责任保证。合同签订后，原告依约将49万元给付被告沈阳升科置业有限公司，用于支付被告王福彬、王雪梅的购房款。被告王福彬、王雪梅开始偿还原告贷款。截至2017年2月21日，被告王福彬、王雪梅尚欠原告借款本金475520.33元，利息及罚息24169.32元。
本院认为，原告与二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、以及原告与被告沈阳升科置业有限公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告王福彬、王雪梅未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令与被告王福彬、王雪梅解除合同并令其偿还所欠贷款本金、利息及罚息等诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告主张被告沈阳升科置业有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳升科置业有限公司在与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定了保证方式为连带保证且约定被告沈阳升科置业有限公司从2013年5月13日至2018年5月13日，为原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权提供最高额保证担保，另，二被告王福彬、王雪梅的借款合同未到期，故原告的请求未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予以支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告王福彬、王雪梅的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
关于原告主张的诉讼费用，因原告未能提供证据证明其主张的事实，且原告主张的利息罚息足以弥补其损失，故本院对该主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王福彬、王雪梅于2015年2月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告王福彬、王雪梅于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金475520.33元，利息及罚息24169.32元（截止2017年2月21日）；
三、被告王福彬、王雪梅于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（以本金475520.33元为基数，时间自2017年2月22日起至借款付清之日止，按中国人民银行相关规定及借款合同约定计算）；
四、被告沈阳升科置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8854元，公告费800元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 张 婷
审判员 袁 玲
审判员 李炳玲
二〇一七年十一月二十一日
书记员 吕晨曦