辽宁省大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初3027号
原告：丁雪，女，汉族。
委托诉讼代理人：靳海燕，女，辽宁社和律师事务所律师。
被告：张莹，女，汉族。
被告：张洪沛，男，汉族。
二被告共同委托诉讼代理人：王斌，男，辽宁恒信律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：马骋，男，辽宁恒信律师事务所律师。
第三人大连同泰房地产营销策划有限公司。
法定代表人：薛清华，总经理。
委托诉讼代理人：程桂芬，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：王庆云，女，辽宁瑞石律师事务所律师。
原告丁雪与被告张莹、张洪沛、第三人大连同泰房地产营销策划有限公司（以下简称同泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告丁雪及其委托诉讼代理人靳海燕、被告张莹、张洪沛及其二人的共同委托诉讼代理人王斌、马骋、第三人同泰公司的委托诉讼代理人王庆云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月17日，原告与被告张莹及第三人同泰公司签订《房地产买卖合同》，约定被告张莹将其位于大连市沙河口区星岛园X号，建筑面积为140.88平方米的房屋出售给原告，房屋总价款208万元。同时约定，被告张莹应在合同签署当日将房屋产权证及相关权属证明原件存放在第三人同泰公司处，并在90日内备齐过户及贷款手续交给第三人，原告亦应在90日内备齐过户、贷款手续及首付款69万元。原告支付购房定金5万元和居间服务费1万元，定金由第三人保管。此外，合同还约定，如被告张莹未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则其须双倍返还定金给原告。合同签订后，原告于2016年3月17日支付了定金4万元、居间服务费5000元，又于2016年5月24日支付了定金1万元、居间服务费5000元。同时，原告在合同约定的期限内备齐了购房首付款，原告已依约全面履行了义务。原告多次与二被告联系办理贷款及房屋过户事宜，但被告称无法办理离婚析产。直至合同约定期限届满，被告仍未配合原告办理贷款及过户手续。被告的行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，因此，原告向被告发出《解除合同通知书》，依法解除与被告张莹之间的《房地产买卖合同》。根据合同关于双倍返还定金的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告张莹应当双倍返还定金10万元，被告张洪沛作为被告张莹的代理人，应当承担连带给付责任。第三人应当配合将其保管的定金返还给原告。综上，原告诉至法院，要求：1.解除原告与二被告及第三人同泰公司签订的《房地产买卖合同》；2.被告张莹向原告双倍返还定金10万元；3.被告张洪沛对上述债务承担连带责任。
二被告均辩称，案涉房屋一直处于可售状态，导致案涉合同解除的责任不在二被告，原告要求二被告承担定金责任没有事实依据。第三人同泰公司作为专业的房屋中介机构，在合同签订之前就应当对买卖双方的手续是否符合政府有关部门的要求进行审查，对可能出现的问题进行预判，及时向双方当事人进行说明，在明确了相关情况后才能促成合同的签订，第三人同泰公司并未尽到中介公司的应尽的义务。被告张莹最初是委托大连好旺角房屋经纪有限公司代为出售案涉房屋，并非第三人同泰公司，后原告与第三人同泰公司不知通过何种途径了解到被告出售的信息，主动与被告联系，要求购买案涉房屋。由于被告张莹当时不在大连，便委托了被告张洪沛代为前往了解情况。被告张洪沛已经73岁高龄，在第一次与原告、第三人同泰公司见面就被约在第三人同泰公司的办公室，并草草签订了案涉房屋买卖合同，第三人同泰公司根本未向原告询问房屋的相关情况。直到2016年5月14日，第三人同泰公司工作人员才大致告知了被告方需要准备的房屋过户手续，并未了解张莹的婚姻状况等信息。在临近办理过户手续时，第三人同泰公司才通知须被告张莹与原配偶均到场才能办理相关过户手续，此时，被告张莹已来不及联系原配偶。而案涉房屋为张莹婚前购买，在其与配偶离婚时，案涉房屋的所有权已经离婚协议书、公证书认定归被告张莹所有，被告张莹理所当然的认为案涉房屋已经办理完毕离婚析产，房屋的所有权归被告张莹所有。至今，被告张莹仍认为自己出售房屋的相关手续是完整的。在被告方获知相关情况后，原告只给了短短几天时间去解决问题，而现实情况是，被告张莹身在外地，前夫已长时间未联系，几天时间根本无法解决相关问题。在原告积极想办法解决问题的时候，被告以合同目的无法实现为由解除案涉合同。此外，原被告作为房屋买卖双方，均具有多项义务。原告须准备首付款，须满足贷款条件，原告将首付款存于个人账户并不能视为履行了相关义务。综上，致使原告无法购买取得案涉房屋的责任不在被告张莹，被告张莹不应当承担双倍返还定金的责任。原告要求被告张洪沛承担连带责任没有依据。故二被告同意解除案涉《房地产买卖合同》，不同意原告的其他诉讼请求。
第三人同泰公司述称，同意解除案涉《房地产买卖合同》。我方已经履行了居间方应尽的义务，不存在被告所述未尽审查义务的情形。案涉合同不能履行的责任在于被告未履行合同义务。
经审理查明，案涉房屋坐落于大连市沙河口区星岛园X号，建筑面积140.88平方米，房屋所有权证号为（沙私有）2008XXXXXX号，房屋登记的产权人为被告张莹。
2016年3月17日，被告张洪沛作出声明，内容为：原告与被告张莹双方就大连市沙河口区星岛园X号房屋签订的房地产转让声明如下：张洪沛（卖方代理人）承诺，本人确实获得卖方张莹的授权，对有关本次房屋转让相关协议中的所有内容，一经本人签订，授权人均表示认可并授权，因条件所限在签订本合同时无书面授权书，若因本人代理权限的问题导致合同无法履行，本人愿意承担合同中约定的授权人应承担的所有责任。被告张莹对上述声明认可，同意签订合同，若产生纠纷，被告张莹同意由其及代理人解决。当日，被告张洪沛代被告张莹与原告及第三人同泰公司签订《房地产买卖合同》，约定被告张莹作为卖方，原告作为买方，第三人同泰公司作为居间方，由买卖双方通过居间方购买及出售案涉房屋。卖方在签署本合同当日需将房屋产权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在90日内备齐相关过户手续及贷款手续交予居间方。买方对该房屋状况已充分了解并自愿购买。房屋售价208万元。定金5万元，于买卖双方交接房款时可冲抵房款。买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。买方在本合同签订90日内，备齐购房首付款69万元，同时三方将该款项存入居间方指定的银行资金监管。贷款支付134万元，贷款银行由居间方指定，具体贷款额度、年限及利率以银行（或公积金管理中心）最终审核为准。买卖双方于本合同签订90日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续。如贷款额度不足或无法办理，买卖双方协商同意买方选择不足部分现金补齐。因房屋产权过户发生的税费，买方全部承担。卖方保证对房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理，并承诺对房屋享有共有权利人（包括持证人、配偶等）已同意出售该房屋。相关权属纠纷、抵押等事宜，卖方应在转让完成之前清理完毕。居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付1万元中介费。如买方未履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方双倍返还定金给买方。合同解除，三方须签订书面协议。签订合同之日由张洪沛代签，卖方认可。该合同还约定了三方的其他权利和义务。
2016年3月17日，原告向第三人同泰公司支付了购房定金4万元及中介费5000元，2016年5月24日，原告向第三人同泰公司支付了购房定金1万元及中介费5000元。
截止2016年6月14日，原告丈夫张钰所有的中国建设银行账户（账号为621700XXXXXXXXX6247）转入存款94万元，余额为986349.78元。
2016年6月22日，原告通过手机短信的方式向被告张莹发出《解除合同通知书》，内容为：“2016年3月17日，你我双方通过居间方大连同泰房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》，你方将位于大连市沙河口区星岛园X号[房证号：（沙私有）2008XXXXXX号]的房屋出售给我方，我方依约足额交纳了定金、中介费，并且按期备齐了首付款。按合同约定，你方至迟应于2016年6月17日备齐相关过户及贷款手续交与居间方，你、我双方共同配合办理过户及贷款事宜。但你方迟迟未履行自己义务，我方曾多次口头与你方沟通，并于2016年6月14日发送书面《催告履行通知书》，但你方至今仍未能提交相关文件，履行自身义务，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现。因此，我方依法通知你方解除《房地产买卖合同》，并将依法追究你方违约责任。”
另查，原告与被告张莹、第三人同泰公司就合同的履行曾进行过协商。
再查，被告张莹与案外人万涛原系夫妻关系。2008年9月22日，被告张莹与万涛签订《夫妻财产约定协议书》，约定案涉房屋系被告张莹个人出资以抵押贷款方式购买，产权系被告张莹个人所有，与万涛无关，该房产不作为夫妻共同财产，房屋所产生债务为被告个人债务，装修系被告张莹个人出资，被告张莹无需征得万涛同意，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，万涛对该房屋不主张任何权利。双方对该协议书进行了公证。2012年5月21日，双方协议离婚，并约定案涉房屋归被告张莹所有，贷款由被告张莹个人偿还。
上述事实，有原告提供的起诉状、《房地产买卖合同》、声明书、收款收据、中国建设银行账户交易明细、结婚证、手机短信、录音，二被告提供的《离婚协议书》、《夫妻财产约定协议书》、《公证书》及原告、二被告及第三人同泰公司当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，《房地产买卖合同》是原告、二被告及第三人同泰公司三方的真实意思表示，合法有效。根据法律的规定，当事人协商一致，可以解除合同。现三方均表示同意解除《房地产买卖合同》，因此，对原告要求解除《房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。本案的争议焦点在于是否因被告原因造成《房地产买卖合同》无法继续履行，第三人同泰公司对《房地产买卖合同》无法继续履行是否应承担责任。根据庭审查明的情况，原告依约支付了定金、中介费，并准备了购房首付款。原告还应当和被告及第三人同泰公司相互配合，准备相关材料办理首付款的资金监管。但案涉合同并未约定办理资金监管所需提供材料及办理房屋买卖过户所需的后续手续和步骤，从这点看，原告以被告张莹未办理案涉房屋离婚后析产，不能配合其继续履行合同为由，要求被告张莹承担双倍返还定金的责任，依据不足。按照三方的陈述，房地产过户登记部门要求被告张莹前夫配合房屋买卖过户，房地产过户登记部门的要求属于政府政策性规定。作为房屋买卖居间方，第三人同泰公司属于专业的房屋买卖中介机构，对地方政府职能部门相关政策应有所了解和知晓。第三人同泰公司收取中介费，提供居间服务，对买卖双方签订合同有义务进行指导，在促成双方签订房屋买卖合同时，其就应当将相关政策告知双方当事人，以使双方当事人对房屋买卖可能发生的风险有所预判。因此，案涉合同无法继续履行的责任不在原被告双方，第三人在促成原被告双方签订合同时未尽到相关告知义务，具有过错。因此，原告要求被告双倍返还定金依据不足。鉴于案涉合同无法继续履行，已交付的5万元定金应当返还。该定金经原被告同意，由第三人同泰公司保管，第三人同泰公司应当予以配合被告张莹将5万元定金返还给原告。被告张洪沛作为被告张莹的签订合同的代理人，行使的是代理行为，因此，原告要求其承担返还定金的责任，依据不足。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张莹于本判决生效之日起十日内返还原告丁雪购房定金5万元（该定金由第三人大连同泰房地产营销策划有限公司保管，由其直接返还给原告）；
二、驳回原告丁雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告负担1150元，由被告张莹负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 金建军
代理审判员 南庆鑫
人民陪审员 张 欣
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 王 璐
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。