江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0791民初1003号原告：赣州锦晖实业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区。法定代表人：王建品，系该公司董事长。委托代理人：刘传标，赣州南芳律师事务所律师。被告：巫锡平，男，汉族，1978年8月19日生，住江西省宁都县。原告赣州锦晖实业有限公司与被告巫锡平商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赣州锦晖实业有限公司的委托代理人刘传标到庭参加诉讼，被告巫锡平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州锦晖实业有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告于2010年12月21日签订的商品房买卖合同；2、判令被告所购位于赣州经济技术开发区××大道南侧××路东侧××小区×栋×室房屋归原告所有；3、判令被告向原告偿付代其向中国农业银行股份有限公司赣州城南支行归还的贷款本息645732.99元及向原告支付违约金250860元，并从需返还给被告的购房款中优先扣除；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月21日，原告与被�签订了合同备案编号为×××的《赣州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的赣州经济技术开发区××大道南侧××路东侧的××小区房屋，合同价款为836200元、首付款为251200元、按揭贷款为585000元。之后，原、被告与中国农业银行股份有限公司赣州城南支行签订了《个人购房借款合同/担保合同》向农业银行借款585000元，原告作为保证人在该借款合同上盖章，对农业银行向被告提供的购房贷款承担险阶段性保证责任。被告在与中国农业银行股份有限公司赣州城南支行签订了借款合同后，并未及时足额向银行归还贷款本息，至2017年7月，被告累计33个月未按借款合同约定还款，导致银行从原告保证金账户扣除了被告因购置商品房的全部贷款本息，扣款总金额为人民币645732.99元。代偿后，原告曾多次尝试联系被告要求偿还代偿款，但均未果。根据原、被告双方签�的《赣州市商品房买卖合同》附件三：合同补充协议第3条的约定：若买受人不按时还按揭款致使银行要求出卖人承担贷款保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除本买卖合同，且买受人须按总购房款的30%向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有，出卖人有权另行处置该房产，买受人已付房款不足以支付前述违约金的，出卖人有权继续向买受人追偿。为保障自身权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的上述诉讼请求。被告巫锡平未作答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据1、2、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格的事实；证据3、《赣州市商品房买卖合同�、江西省销售不动产预收款收据，证明被告购买原告开发的赣州经济技术开发区××小区房屋，合同价款为836200元、首付款为251200元、按揭贷款为585000元的事实。证据4、《个人借款/担保合同》，证明中国农业银行股份有限公司赣州城南支行作为按揭贷款发放银行，原告为被告的贷款提供阶段性保证担保，贷款总额为人民币585000元的事实。证据5、农业银行履行保证责任扣款通知书、保证金支付回，证明因为被告未能及时还款，银行从原告账户扣划了被告应付的借款本息共计人民币534961.21元的事实。被告巫锡平未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭进行质证及举证，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：2010年12月21日，原告赣州锦晖实业有限公司与被告巫锡平签订了合同备案编号为×××的《赣州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的赣州经济技术开发区××大道南侧××路东侧的××小区房屋，合同价款为836200元、首付款为251200元、按揭贷款为585000元。双方还于2010年12月21日，双方还签订了一份被充协议，协议第三条约定：“若买受人不按时还按揭款致使银行要求出卖人承担贷款保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除本买卖合同，且买受人须按总购房款的30%向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有，出卖人有权另行处置该房产，买受人已付房款不足以支付前述违约金的，出卖人有权继续向买受人追偿”及其他款项。2011年6月2日，原、被告与中国农业银行股份有限公司赣州城南支行签订了《个人购房借款合同/担保合同》被告向农业银行�款585000元，原告作为保证人在该借款合同上盖章，对农业银行向被告提供的购房贷款承担险阶段性保证责任。被告巫锡平在与中国农业银行股份有限公司赣州城南支行签订了借款合同后，并未及时足额向银行归还贷款本息，2015年12月4日起首次逾期，贷款连续逾期20个月。至2017年7月，被告累计33个月未按借款合同约定还款，原告为被告归还月供计33个月，合计人民币110771.78元，2017年7月10日银行从原告保证金账户扣除了被告因购置商品房未归还本金5349961.21元，原告共为被告归还总金额人民币645732.99元。代偿后，原告要求被告偿还代偿款，但均未果。另查明，该房屋尚未办理产权登记手续，目前该房屋仍初始登记在原告名下。本院认为，原、被告之间进行商品房买卖，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》及《合同补�协议》各1份，被告在支付了首付款251200元后通过银行按揭方式向案外人中国农业银行股份有限公司赣州城南支行借款585000元用于支付剩余房款，原告为被告的该笔借款提供了阶段性保证及抵押担保。被告借款后未足额及时清偿银行借款本息，至本案的发生，被告应承担本案的全部责任。原告依据合同的约定有权要求解除双方所签订的《赣州市商品房买卖合同》，故本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，对于原告要求解除双方所签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取�他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原告向被告预售的××小区房屋尚未过户至被告名下，且原、被告在《合同补充协议》第三条中约定“本合同解除后，该房产转归出卖人所有，出卖人有权另行处置该房产”，故合同解除后，原告尚未向被告履行的过户该房屋产权的义务，终止履行，该房产仍归原告所有。对于原告主张追偿其代被告偿付的银行借款本息645732.99元及主张违约金250860元（按总合同价款的30%计算），并要求上述款项优先从原告需返还给被告的购房款中扣除的诉讼请求。上述诉讼请求中原告主张追偿其代被告偿付的银行借款本息645732.99元的诉讼请求：原告为被告向中国农业银行股份有限公司赣州城南支行借款提供了阶段性保证及抵押担保。被告未按《个人购房担保借款合同》约定及时清偿到期的借款本息，导致原告因承�保证责任而代原告清偿了银行借款本息共计645732.99元，依据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”及该法第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，本院对于原告主张追偿其代被告偿付的银行借款本息645732.99的诉讼请求依法予以支持；对原告主张按总合同价款的30%计算违约金的诉讼请求，原、被告双方签订的《合同补充协议》中虽约定“买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息，若买受人不按时供款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的30%向出卖人支付违约金”，但按该方式计算违约金明显过高，依据《中华人�共和国合同法》第一百一十四第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，应按照原告实际损失的30%核定违约金。对于原告的实际损失，本院审查认为，被告已依约向原告支付了购房首付款251200元并采用银行按揭贷款的方式向原告支付了剩余购房款585000元，故不应以总房款来计算原告的损失，又因原告未向本院举证证明其是否因被告违约而造成了房屋价值贬损或产生了其他经济损失，故本院以原告因被告违约而实际支出的款项来确定原告的损失，即被告因未归还银行借款本息而使原告因履行担保责任而代被告向银行偿还的110771.78元款项为原告的实际损失。据此，本院核定违约金为33231.53元（110771.78元×30%）；合同终止后，已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状，故被告已经支付的购房款应当由原告进行返还，因被告仍对原告负有归还原告代偿的银行借款本息及支付违约金的债务义务，且该债务义务也是基于双方之间的合同关系而产生的，故被告应向原告给付的款项可从原告应返还的购房款中扣除。经抵减，原告仍应向被告返还157235.48元（购房款836200元－原告代偿的银行借款本息645732.99元－违约金33231.53元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七、第一百零七条、《中华人�共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州锦晖实业有限公司与被告巫锡平于2010年12月21日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：×××）。二、位于赣州经济技术开发区××大道南侧××路东侧的××小区房屋归原告赣州锦晖实业有限公司所有。三、被告巫锡平应向原告赣州锦晖实业有限公司支付违约金33231.53元。四、原告赣州锦晖实业有限公司应还返被告巫锡平购房款836200元，该款抵扣原告代被告支付的银行借款本息645732.99元以及被告应支付给原告的违约金33231.53元后，原告赣州锦晖实业有限公司还应还返给被告巫锡平购房款人民币157235.48元，该款项原告赣州锦晖实业有限公司应于本判决生效后五日内支付。五、驳回原告赣州锦晖实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15130元，由原告赣州锦晖实业有限公司承担2869元，由被告巫锡平承担12261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年。）审 判 长 杨�青人民陪审员 廖 优 萍人民陪审员 邬 元 沛二〇一七年九月八日代理书记员 温 小 倩