江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2680号
上诉人（原审被告）：江苏金銮房地产投资开发有限公司，住所地镇江市檀山路6号1幢2-34室。
法定代表人：李志华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：严巍，上海中申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈志敏，男，1967年9月7日生，汉族，住江苏省扬中市。
委托诉讼代理人：张鹏，江苏江洲律师事务所律师。
上诉人江苏金銮房地产投资开发有限公司（以下简称金銮公司）因与被上诉人陈志敏商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金銮公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人缺乏证据证明是未开发票导致其未能办理产权证。上诉人停止经营多年，无法开具发票。2、被上诉人尚未全部支付购房款，上诉人至今未收到被上诉人应交的购房款及违约金。3、被上诉人怠于领证，上诉人不应承担相应违约责任。4、合同明确约定了违约金标准，应适用。且被上诉人可以解除合同，按照合同约定的违约金标准承担违约责任。5、被上诉人的诉请超过诉讼时效。
陈志敏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈志敏向一审法院提出诉讼请求：判令1、金銮公司向陈志敏出具并交付商品房销售增值税发票；2、金銮公司自2010年11月20日起向陈志敏支付以1098188元为基数按照中国人民银行规定的金融机构预期贷款利息计算的违约金；3、确认陈志敏向金銮公司购买的镇江市檀香园1幢110、210号房屋所有权属陈志敏所有。
金銮房产辩称，金銮公司至今未收到陈志敏应交的购房款及其违约金。陈志敏将部分购房款交到法院，既没有法律依据也没有合同依据，且金銮公司至今未收到这部分的购房款。房屋1幢110、210号权属应当归金銮公司所有。陈志敏要求金銮公司按照银行利息支付违约金，既没有法律依据也没有合同依据。并且，陈志敏的诉讼请求已经过了诉讼时效。
一审法院认定事实：2009年10月28日，陈志敏、金銮公司双方分别签订两份商品房买卖合同，陈志敏购买金銮公司位于檀山路与中××、××号房屋，价格均为549094元，合计1098188元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如何处理双方未进行约定。随后，陈志敏分三次向金銮公司支付两个房屋的购房款合计950000元。后双方因购房款支付、房屋交付等发生纠纷诉至法院，经一审法院调解，双方自愿达成调解协议，陈志敏于2010年11月18日前一次性向金銮公司支付上述两房屋的购房款148188元、于2010年12月31日前一次性向金銮公司支付违约金70000元，陈志敏承担诉讼费2928元；金銮公司于2010年12月20日前向陈志敏支付逾期交房违约金68000元，陈志敏自行承担诉讼费1025元。2010年11月19日，陈志敏将152116元的款项交至一审法院。根据两份调解书，双方相互支付的款项包括诉讼费经折抵后，陈志敏还应向金銮公司支付153116元的款项。
另查明，陈志敏交至法院的152116元的款项，被作为金銮公司其他案件的案款进行了执行。
一审法院认为，根据双方签订的两份商品房买卖合同、两份调解书的内容以及审理查明的事实，陈志敏已经将檀香园1幢110号、210号房屋的总价款1098188元向金銮公司进行了履行，至于金銮公司未能实际收到其中的148188元并非由于陈志敏原因，而系金銮公司所涉的其他案件被法院执行。开具发票系合同附随义务，金銮公司在销售商品房后负有缴纳税款、开具发票的法定义务，故其应当向陈志敏开具两套房屋价款总价款为1098188元的商品房销售发票。因金銮公司未开具商品房销售发票导致陈志敏不能及时办理房屋产权登记，应当向陈志敏赔偿相关损失，但陈志敏应当给予金銮公司合理的期限开具发票，一审法院酌情确定为10天。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
一审法院判决：一、江苏金銮房地产投资开发有限公司于判决生效后十日内向陈志敏开具檀香园1幢110号、210号房屋总价款为1098188元的商品房销售发票。二、江苏金銮房地产投资开发有限公司向陈志敏赔偿违约损失（计算方法为：以1098188元为基数，自2010年12月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际交付商品房销售发票之日止）。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，此前因购房款支付、房屋交付等发生纠纷的诉讼中，经一审法院调解，双方达成调解协议，陈志敏于2010年11月18日前一次性向金銮公司支付涉案房屋的购房款148188元、于2010年12月31日前一次性向金銮公司支付违约金70000元，陈志敏承担诉讼费2928元；金銮公司于2010年12月20日前向陈志敏支付逾期交房违约金68000元，陈志敏自行承担诉讼费1025元。陈志敏于2010年11月19日将上述调解协议中的案款152116元交至一审法院，即陈志敏已向金銮公司支付涉案房屋的总价款1098188元；至于金銮公司未能实际收到陈志敏交至一审法院的上述调解协议中的案款，系金銮公司所涉的其他案件被法院执行清偿金銮公司的债务，不影响陈志敏支付涉案房屋购房款的义务履行。
开具发票系合同附随义务，金銮公司在销售涉案房屋、收取购房款后负有缴纳税款、开具发票的法定义务，故其应向陈志敏开具涉案房屋总价款为1098188元的商品房销售发票。金銮公司未开具商品房销售发票，构成违约，应当承担相应违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，涉案商品房买卖合同对违反开具发票义务的责任未作出明确约定，一审法院按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算本案违约责任正确，但是金銮公司在一审已提出陈志敏的诉请超过诉讼时效的抗辩，一审判决对此未予理涉不妥。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。陈志敏于2010年11月19日将案款152116元交至一审法院，陈志敏已向金銮公司支付涉案房屋的总价款1098188元，金銮公司未开具相应商品房销售发票，考虑金銮公司未开具发票的行为具有持续性，陈志敏的诉请超过二年诉讼时效期间的部分，不应支持。因此，本院认定，金銮公司应承担自2014年6月22日至陈志敏向一审法院提起诉讼时（2016年6月21日）止，以涉案房屋的总价款1098188元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息的违约责任。
综上所述，金銮公司的上诉请求部分成立，本院据此对一审法院判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
综上所述，金銮公司的上诉请求部分成立，本院据此对一审法院判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2016号民事判决第一项；
二、撤销镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2016号民事判决第二项；
三、江苏金銮房地产投资开发有限公司于本判决生效后十日内向陈志敏赔偿违约损失（计算方法为：以1098188元为基数，自2014年6月22日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2016年6月21日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6736元，二审案件受理费6736元，合计13472元，由陈志敏负担1572元，由江苏金銮房地产投资开发有限公司负担11900元。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 黄 甦
审判员 孙 毅
二〇一七年十二月四日
书记员 王 萍