山东省莱西市人民法院行 政 判 决 书（2014）西行初字第12号原告李尚志，女，1942年4月25日出生，汉族，莱西市人，个体工商户，现住委托代理人薛正懿，北京圣运律师事务所律师。委托代理人张国辉，北京圣运律师事务所律师。被告莱西市房产管理局，地址莱西市烟台南路37号。法定代表人吕国栋，局长。委托代理人王新照，该局工作人员。委托代理人李言起，莱西市城市管理行政执法局工作人员。第三人莱西市月湖商城管理局，地址莱西市月湖商城26号楼。法定代理人刘伟，局长。委托代理人蒲永辉，该局副局长。原告李尚志不服被告莱西市房产管理局作出的房屋拆迁裁决一案，于2014年5月15日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因莱西市月湖商城管理局与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依职权追加其为第三人参加诉讼。本院于2014年6月24日在第八审判庭公开开庭审理了本案。原告李尚志及其委托代理人薛正懿、张国辉，被告莱西市房产管理局的委托代理人王新照、李言起，第三人莱西市月湖商城管理局的委托代理人蒲永辉到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定现已审理终结。被告莱西市房产管理局于2013年12月17日作出（2013）西拆裁字第12号《城市房屋拆迁行政裁决书》，主要内容如下：经本机关审理查明：1、申请人依法制定了《月湖商城二期工程拆迁补偿安置方案》并在拆迁区域进行了公示。方案规定：经营性用房的1-3层以房产证或购房合同为依据（如未载明每层面积，以实地测绘为准），以面积换面积安置等面积的经营性用房；第4层按照建筑面积的50%、第5层按照建筑面积的40%（如房产证未载明每层面积，以实地测绘为准）在集中安置区的第三层集中安置；如果实际用于补偿的经营性用房面积高于应补偿面积，差额部分由被拆迁人按照同类经营性用房销售价格（一层：临街14000元/㎡，非临街11000元/㎡；二层：6380元/㎡；三层：4000元/㎡）下浮400元/㎡支付房款，与附属用房及其它设施评估价款找差价；如果实际用于补偿的经营性用房面积小于应补偿面积，差额部分由拆迁人按照同类经营性用房销售价格（一层：临街14000元/㎡，非临街11000元/㎡；二层：6380元/㎡；三层：4000元/㎡）向被拆迁人支付房款。2、申请人莱西市月湖商城管理局依法取得了西拆许字（2010）第01号《房屋拆迁许可证》，并经批准依法延期。委托青岛亚泰房地产评估咨询有限公司对被申请人的房屋进行了评估。3、青岛亚泰房地产评估咨询有限公司出具的（2010）第2012号房地产估价报告载明（1）估价对象位于莱西市商业街中心街南，蓬莱路北、长岛路东、外贸大厦西拆迁区域内，房屋面积分别为150平方米和29.81平方米。（2）估价目的，为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价值。（3）估价结果：商业用房一层单价为11000元/㎡.4、被申请人李尚志所有的房屋分别位于莱西市月湖商城9号楼1层东数第一户商业网点房一套，面积为150平方米的房屋，莱西市月湖商城6号楼1层东数第3户商业网点房一套，面积为29.81平方米，在拆迁范围内。5、按照《月湖商城二期工程拆迁补偿安置方案》，对李尚志所有的位于莱西市湖商城6号楼1层东数第3户被拆迁房屋补偿安置如下：一、如李尚志选择产权调换，给予李尚志一层约29.81㎡的商业网点房一套。（一）在补偿区域安置一层面积约29.81㎡的商业网点房一套，网点房的选择以拆迁验收单的先后顺序号选择网点位置。（二）房屋交付期限为27个月，应给付搬迁补助费1043.35元，每年应给付李尚志经营性补助费47696元，附属物评估价款与补偿房屋找差价。二、如李尚志选择货币补偿，给予李尚志房屋价款417340元，另给10个月的过渡补助费39745.67元，搬迁补助费1043.35元。附属物评估价款根据评估公司实际评估结果给付。三、过渡方式：由李尚志自行选择安置房屋过渡6、按照《月湖商城二期工程拆迁补偿安置方案》，对李尚志所有的位于莱西市月湖商城9号楼1层东数第1户被拆迁房屋补偿安置如下：一、如李尚志选择产权调换，给予李尚志一层约150㎡的商业网点房一套。（一）在补偿区域安置一层面积约为150㎡的商业网点房一套，网点房的选择以拆迁验收单的先后顺序号选择网点位置。（二）房屋交付期限为27个月，应给付搬迁补助费5250元，每年应给付李尚志经营性补助费150000元，附属物评估价款与补偿房屋找差价。二、如李尚志选择货币补偿，给予李尚志房屋价款2002800元，另给10个月的过渡补助费124995元，搬家费5250元。附属物评估价款根据评估公司实际评估结果给付。三、过渡方式：由李尚志自行选择安置房屋过渡。以上事实，有申请人提供的裁决申请书、拆迁许可证、拆迁公告、《月湖商城二期工程拆迁补偿安置方案》、《房地产估价报告》等有关证据证明，本机关依法予以采信。本机关认为：1、申请人莱西市月湖商城管理局依法取得西拆许字（2010）第01号《房屋拆迁许可证》，并经批准依法延期。本机关拆迁许可行为经莱西市、青岛市两级法院审查并判决合法。因此申请人拆迁行为合法，同时被申请人所有的两处商业网点房位于拆迁许可证划定拆迁范围内，被申请人申辩意见不成立。2、申请人选定的房产评估公司符合有关规定。房产评估公司具有法定资质，出具的评估报告具有法律效力，申请人支付的经营性补助费等费用符合莱西市有关规定，依据补偿方案给予被申请人的补偿并无不当，也不损害被申请人合法权益。3、申请人按规定对拆迁许可、评估结果等事项进行了公示，被申请人辩称不知情与事实不符。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、二十五条、二十六条、二十八条、三十二条、五十二条、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条、《月湖商城二期工程拆迁补偿安置方案》之规定，参照《莱西市房屋拆迁有关费用标准》，经本机关集体研究，裁决如下：一、被申请人李尚志如选择产权调换，由申请人莱西市月湖商城管理局在安置区域给予安置面积为150平方米一层商业网点房一套；在安置区域内安置面积约为29.81平方米一层商业网点房一套。如实际安置的房屋面积与原房屋的面积存在差异：1、安置房屋面大于原房屋面积，由被拆迁人向拆迁人按照每平方米13600元的价格找差价；2、安置房屋面积小于原房屋面积，由拆迁人向被拆迁人分别按每平方米14000元的价格支付房款。另给付经营性补助费197696元（12个月），搬迁补助费6293.35元，附属物评估价款与补偿房屋找差价。二、被申请人李尚志如选择货币补偿，申请人月湖商城管理局给予被申请人李尚志房屋补偿价款共计人民币2591174.02元。其中房屋补偿价款24201401元，10个月经营性补助费164740.67元，搬迁补助费6293.35元。附属物价款根据评估结果给付。三、被申请人李尚志自接到本裁决书之日起5日内，须书面向本机关提出本裁决书第一条或第二条的选择意见，逾期未选择，将按照本裁决书的第一条执行。四、被申请人应在收到本裁决书之日起15日内腾出拆迁范围内的两处房屋，交申请人拆除。五、被申请人搬迁后，3日内领取拆迁补偿金，拆迁补偿金从申请人拆迁补偿安置资金专户中列支。被告在规定的时间内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：证据1拆迁许可证，证明拆迁依法实施；证据2拆迁公告及公示照片，证明对拆迁范围等进行了现场公示；证据3关于《莱西市人民政府关于月湖商城二期工程的通知》（西政字[2010]18号）文件有关问题的说明，证明明确二期工程拆迁范围；证据4莱西市人民法院（2013）西行初字第23号《行政判决书》，证明拆迁许可行为合法；证据5青岛市中级人民法院（2013）青行终字第338号《行政判决书》，证明拆迁许可行为合法；证据6《月湖商城二期工程国有土地上房屋拆迁评估机构选定办法》，证明选择评估机构合法；证据7《月湖商城二期工程国有土地上房屋拆迁评估机构选定情况的公示》，证明选择评估结构合法；证据8房产估价报告，证明涉案房屋合法评估结果；证据9评估结果公示照片，证明告知评估结果；证据10房屋权属证明材料及查档证明，证明涉案拆迁房屋权属；证据11月湖商城二期工程国有土地拆迁补偿方案及对原告的补偿安置方案，证明补偿合理、合法、公平；证据12行政裁决申请书，证明第三人依法申请裁决；证据13受理决定书，证明按法定程序裁决；证据14答辩通知书、调解通知书及送达回执；证据15月湖商城二期工程拆迁未达成协议的被拆迁人比例及原因，证明符合裁决受理条件；证据16协商记录、调解笔录，证明按法定程序裁决；证据17行政裁决书及送达回执，证明裁决及送达合法；证据18《国有土地上房屋征收与补偿条例》，裁决法律依据；证据19国务院《城市房屋拆迁管理条例》，裁决法律依据；证据20《青岛市城市房屋拆迁管理条例》，裁决法律依据；证据21建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，裁决法律依据；证据22建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，裁决法律依据。原告李尚志诉称，原告在莱西市商业街有商铺两处。2013年12月，原告收到被告作出的《城市房屋拆迁行政裁决书》裁决对其所有的以上房屋进行拆迁。原告认为在作出此裁决的过程中，被告在实体和程序方面均存在多处重大违法，详细说明如下：原告房屋并不属于拆迁范围莱西市人民政府西政【2010】18号文件规定，月湖商城二期工程的四至范围是“月湖商城一期工程南、长岛路东、蓬莱路北、外贸大厦西”。原告的房屋所在的区域为莱西市商业街，在莱西众所周知，莱西市商业街就是月湖商城一期工程，而《房屋拆迁许可证》无任何理由依据的把原告的房屋列入拆迁范围。拆迁许可证本身的内容存在重大违法裁决所依据的，被告发出的西拆许字（2010）第01号《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围是“蓬莱路北、长岛路东”。这样一个拆迁范围都不确定的行政许可文件，显然违法，不能作为拆迁的依据。裁决过程中，原告对此明确表示了异议，但是裁决人员未予采纳。以违法选定的评估机构的评估结果作为裁决依据原告表示并不知道评估机构的选定过程，要求拆迁人提供证据证明曾通知过原告。拆迁人没有提交任何的证据证明曾经通知过原告参与评估机构的选择。所以，违法选定的评估机构作出的结果不应该被确认为裁决的依据。没有对评估结果进行鉴定原告对评估结果有异议，依据《建设部关于印发的通知》（建住房【2003】252号）第十条的规定，要求被告委托专家评估委员会对于评估结果进行鉴定，并向莱西房管局提起了鉴定的申请。被告已经收到了原告的申请，但并未组织鉴定工作，而是做出了拆迁裁决，侵害了原告的利益。综上，请求依法撤销被告以（2013）西拆裁字第12号《城市房屋拆迁行政裁决书》形式作出的具体行政行为。原告李尚志在庭审中当庭出示了以下证据：证据1，原告的身份证；证据2，原告涉案房屋的产权证明。证明原告同涉案裁决行为有利害关系。证据3，《城市房屋拆迁行政裁决书》，证明被诉裁决行政行为的内容。证据4，原告向青岛市城乡建设委员会递交的《行政复议申请书》以及邮单。证据5，青岛市城乡建设委员会向原告作出的《行政复议决定书》。证明原告经过行政复议提起本案诉讼。证据6，《月湖商城一期工程总投资情况汇报》(模拟决算数)。证据7，2014年3月17日莱西市政府作出的《非本机关政府信息告知书》。证据8，同月湖商城管理局工作人员的电话录音及录音内容文字稿。证明原告的涉案房产属于月湖商城一期工程。证据9，《关于实施月湖商城二期工程的通知》（西政字【2010】18号），证明原告的涉案房产不应属于月湖商城二期工程的拆迁范围。证据10，原告向被告提交的《鉴定申请》及邮单，证明被告的裁决行为程序违法。证据11，莱西发改局的信息答复，证明拆迁许可证违法。证据12，莱西市会计核算中心《证明》。被告莱西市房产管理局辩称，一、涉案房屋拆迁行为合法，原告属于第三人拆迁范围，其诉讼请求不成立。（一）本案涉案房屋拆迁行政许可行为与房屋拆迁行政裁决行为属于两个分别独立的行政行为，原告在本案中提请人民法院的诉讼请求明确为答辩人的房屋拆迁行政裁决，因此，原告起诉事实与理由中涉及的答辩人房屋拆迁许可行为内容不属于本案审理内容和范围，请求法院依法予以驳回。（二）本案涉案房屋拆迁许可行为已被司法文书确认为合法行为，第三人依合法许可行为实施拆迁属合法拆迁行为。本案涉案房屋拆迁行政许可行为先后经山东省莱西市人民法院（2013）西行初字第23号《行政判决书》和山东省青岛市中级人民法院（2013）青行终字第338号《行政判决书》认定为合法行政许可行为。第三人莱西市月湖商城管理局依据合法拆迁许可行为实施拆迁应认定为合法拆迁行为。（三）莱西市人民政府西政字[2010]18号文件属于内部行政行为，按照行政诉讼法规定，依法具有不可诉性，并且市政府在有关说明中已对月湖商城二期工程范围作了明确界定：商业街以南、蓬莱路以北、长岛路以东、外贸大厦以西。（四）答辩人发放的涉案房屋拆迁许可和拆迁公告均明确界定涉案拆迁范围为商业街以南、蓬莱路以北、长岛路以东、外贸大厦以西。原告房屋属于上述拆迁范围内。因此，原告诉称其房屋不属于拆迁范围的理由不能成立。二、原告诉称选定评估机构违法与事实不符。（一）经答辩人在裁决程序中查明，第三人莱西市月湖商城管理局在拆迁过程中，依法制定了《月湖商城二期工程评估机构选定办法》，并按办法规定向拆迁区域内的被拆迁人发放了选票，经回收和统计，拆迁区内多数人同意选择青岛亚泰房地产评估咨询有限公司作为评估机构。因此，原告诉求与事实不符。同时，答辩人认为第三人选择评估机构的上述做法符合青岛市拆迁有关法规规定。（二）涉案房屋拆迁中选定的评估机构和评估人员具有法定资质，其出具的评估报告依法具有法律效力，应当作用为涉案行政裁决事实依据。三、原告放弃对评估结果的复核、另行委托评估及申请鉴定权利，答辩人依法裁决合法有效。按照有关规定，原告可以对拆迁评估结果申请复核、另行委托评估及申请鉴定。但原告行使上述权利必须在法定时限内按法定程序进行。根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）第二十条之规定，原告可在收到评估结果之日起5日内申请复核或另行委托评估机构评估。第三人在评估结束后依法对评估结果进行了公示。原告在公示后数年内未申请复核，应当视为对评估结果默认并且放弃复核权利。同时，按照建设部上述文件第二十一条规定，申请专家鉴定以申请复核或另行委托评估为前提，并且必须符合对原评估机构复核结果有异议或另行委托估价的结果有差异并且协商达不成一致意见这一条件。原告显然不符合建设部上述文件规定的条件、时限和程序。因此，答辩人作出行政裁决并不违反建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，裁决合法有效。四、答辩人（2013）西拆裁字第12号《城市房屋拆迁行政裁决书》认定事实清楚，证据合法有效，符合法定程序，请求人民法院依法予以维持。第三人莱西市月湖商城管理局述称，我们要求按法定程序依法判决。第三人莱西市月湖商城管理局未向本院提交证据。庭审中，原告对被告的证据提出如下质证意见：对证据1真实性无异议，但对于其合法性有异议。从被告提交的材料可以看出这是一个开放性的区域，内容是商业街以南、蓬莱路以北、长岛路以东、外贸大厦以西，拆迁内容不明确。莱西市发改局从来没有对于涉案房产区域进行建设项目的批准，也就是说许可证获得的前提不存在，不具备合法性。对证据2真实性有异议，原告未在此日期见到过该公告，对其合法性也不予认可。(1)《城市房屋拆迁管理条例》第8条明确要求拆迁公告的范围应当是以拆迁许可证的范围为准，拆迁范围不同于拆迁许可证的范围。(2)公告第一句话“根据《莱西市人民政府关于实施月湖商城二期工程的通知》……”实际上18号文件规定的是一期工程以南，并不是商业街以南，无形把原告的房产扩到拆迁范围。对于照片真实性和证明目的不予认可，数码照片应提交原件。对证据3真实性无异议，但对合法性有异议，因为：(1)18号文件是一个市政府的正式文件，有文号、有主题，但是该证据是在一张白纸上的打印说明，连市政府的文头都没有，产生的过程存在重大疑问；(2)根据青岛市人民政府关于贯彻实施《青岛市城市房屋拆迁管理条例》有关问题的通知第3条“未列入年度拆迁计划的项目，拆迁行政管理部门不得批准实施拆迁”。也就是说如果原18号文件符合拆迁计划，那么现在这个文件扩大了拆迁范围，不符合拆迁计划。对证据4、证据5，均是法院判决书，对真实性无异议，但对于判决所谓查明的事实，我们认为不正确。终审判决认为涉案的拆迁属于政府确定的其他搬迁项目，此项目并非是政府搬迁项目，就是为了建设月湖二期工程。对证据6真实性不认可，因为右下角原来是2011年后来改成2010年，修改后的文件真实性不具备。对证据7真实性无异议，但对内容不予认可，因为其声称发出票200多张，但原告并未收到票。对证据8真实性无异议，但内容合法性有异议，理由如下：（1）根据建设部关于城市房屋估价意见第18条“估价机构应当向……和分户估价报告”，此文件既不是整体估价报告也不是分户估价报告。同时该规定要求转交分户估价报告，但原告未收到分户估价报告。（2）该报告2010年5月5日作出，其最后一行有效期半年，涉案裁决是2013年，不能依据已作废的报告作出。对证据9真实性不予认可，且从照片本身看不清楚到底公示的内容，所以对证明目的也不予认可。报告有许多页不可能从墙上几版体现。对证据10真实性无异议，但对其证明目的不予认可。被告受理第三人裁决申请时并未收到原告的权属证明材料，裁决申请受理环节是违法的。对证据11补偿方案真实性有异议。对被告适用的法律规范无异议，我们认为还应当适用《山东省城市房屋拆迁条例》第三人对被告的证据无异议，对证据真实性及所证明事实均认可。被告对原告的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3无异议。对证据4、5真实性无异议，该证据恰恰证明我们裁决的合法性。对证据6、7、8，因为是复印件，对真实性不予确认，且该三份证据与本案无关。对证据9无异议，但对证明内容有异议，之前已陈述。对证据10对证明内容有异议，在答辩状中已陈述。对证据11、12复印件不予质证，且与本案无关。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：被告提供的证据材料及法律依据客观真实、来源合法，证据之间能够相互印证所要待证的事实，本院予以确认。原告的证据1-5、8、10符合证据的要件，与本案待证事实相关，本院予以确认。原告的证据6、7、9、11、12不能证明本案待证事实，本院不予采信。经审理查明，第三人经有关部门批准对月湖商城进行旧城改造，并于2010年3月19日依法取得拆许字（2010）第001号《房屋拆迁许可证》。同日，被告在拆迁区域张贴了拆迁公告，公告的拆迁范围为：蓬莱路北、外贸大厦西、长岛路东、商业街以南国有土地上的房屋及其附属物。原告在上述拆迁范围内的6号楼一楼有房屋一处，房产证号为99001**、建筑面积为29.81平方米；在9号楼有房屋一处，房产证号为99010**、建筑面积为150平方米。在拆迁过程中，第三人对原告提出了拆迁安置补偿方案，因原告与第三人在拆迁公告规定期限内未签订拆迁补偿协议，第三人于2013年11月21日向被告提出裁决申请，被告于2013年11月22日作出立案决定书，并将裁决申请书副本、答辩通知书留置送达原告。被告于2013年12月5日对原告和第三人进行调解，原告及其委托代理人薛正懿参加该调解。被告于2013年12月17日作出12号裁决书，并送达原告和第三人。原告对该裁决不服向青岛市城乡建设委员会申请复议2014年4月29日，青岛市城乡建设委员会作出青建复决字【2014】11号行政复议决定书，维持了被告的行政行为。2014年5月15日，原告诉来本院。本院认为，一、根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的规定，被告具有对本辖区内房屋拆迁纠纷进行裁决的职权。第三人已经申领了房屋拆迁许可证，其作为莱西市月湖商城二期旧城改造的拆迁人，有权向被告申请裁决，对此被告有受理第三人提出的裁决申请及作出裁决的职权。二、莱西市人民政府是西政【2010】18号文件的制定者，其对该文件的内容具有解释的权利，其作出的《西政字【2010】18号文件有关问题的说明》为有效文件。并且被告张贴的拆迁公告均明确界定涉案拆迁范围为“商业街以南、蓬莱路以北、长岛路以东、外贸大厦以西”，原告房屋位于上述拆迁范围内。因此，对于原告关于其房屋不属于拆迁范围的主张不能成立。三、依据第三人制定的《月湖商城二期工程国有土地上房屋评估机构选定办法》，其对评估机构的选定采用的是协商、投票的方式。第三人按办法规定向拆迁区域内的被拆迁人发放了选票，经回收和统计，选定青岛亚泰房地产评估咨询有限公司作为评估机构并进行了公示，该做法符合有关拆迁法规规定，并无不当。因此，原告关于评估机构系违法选定的主张亦不能成立。四、根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《山东省城市房屋拆迁评估办法》的规定，所谓城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的居住、用途等因素，对其房地产市场价格进行的评估。根据《山东省城市房屋拆迁评估管理办法》第二十一条规定，本案评估公司所作出评估报告是对月湖商城二期改造项目拆迁区域新建商品住宅房屋的市场单价所作出的评估报告，属整体评估报告。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房〔2003〕234号）第二十条规定：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。就本案而言，评估机构已将评估结果向被拆迁人公示，原告并未在规定期间内提出异议，并且拆迁范围内大多数被拆迁人按照此价格签订了拆迁协议，因此被告以该价格作出裁决并无不当。五、原告提出拆迁许可证内容违法，因该拆迁许可行为已经生效判决确认，不属于本案审查范围。六、本案被告对第三人裁决申请决定立案后，依法对原告与第三人之间的拆迁纠纷进行了调解，并在作出裁决后将法律文书送达双方当事人，程序符合拆迁法律、法规的规定。综上，被告作出的（2013）西拆裁字第12号裁决书认定事实基本清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下:驳回原告李尚志要求撤销被告莱西市房产管理局作出的（2013）西拆裁字第12号《城市房屋拆迁行政裁决书》诉讼请求。案件受理费50元，法律文书速递费60元，由原告李尚志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘炳良审判员  张 华审判员  刘悦东二〇一四年七月十五日书记员  刘蕾娜