福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第1193号
原告林亚圆，女，1960年1月7日出生，汉族。
委托代理人卓水坤、张明英，厦门市银海法律服务所法律工作者。
被告郭勇文，男，1974年2月28日出生，汉族。
委托代理人曾福平、赖木秋，福建重宇合众律师事务所律师。
被告范浦建，男，1980年4月3日出生，汉族。
原告林亚圆与被告郭勇文、范浦建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林亚圆及其委托代理人张明英，被告郭勇文的委托代理人曾福平，被告范浦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林亚圆诉称，2011年9月初，林亚圆与被告郭勇文签订一份《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定，林亚圆将位于石塘村排头新村37号的自建房屋（以下简称讼争房屋）出租给郭勇文使用，采取包租的方式，由郭勇文自行管理，双方确认讼争房屋面积300平方米。租赁期限从2011年10月1日起至讼争房屋拆迁为止，年租金45000元（人民币，下同），租赁期间租金每四年递增10%。租金每年支付一次，支付时间为每年的10月1日。租赁期间，林亚圆提供的空地场所仅供郭勇文停车使用。《合同》补充条款约定租赁期间郭勇文不得从事有影响周围百姓的生活质量，如化学气味、环境噪音等，同时应取得有关部门合法手续，如环保局、卫生局等。《合同》还约定了其他事项。林亚圆依约将讼争房屋及旁边的空地交付给郭勇文使用。郭勇文在使用讼争房屋时，将原来的部分房屋主体墙予以拆除，并在旁边的空地上建筑附属房屋使用。2012年间，郭勇文在未取得林亚圆的同意下，将讼争房屋转租给案外人雷伟权，2014年10月15日又转租给被告范浦建。经林亚圆与郭勇文交涉，要求郭勇文收回转租给其他人的讼争房屋并由林亚圆自己使用，但郭勇文拒绝收回。现讼争房屋由范浦建作为厦门市海沧区路遥发食府（以下简称路遥发食府）进行经营，每到晚上路遥发食府所排出的油烟废气及顾客的嬉闹声严重影响林亚圆及周围居民的生活。林亚圆与郭勇文所签订的《合同》系双方真实意思表示，内容不违法，合法有效，对双方均有约束力。在租赁期间，郭勇文未征得林亚圆同意擅自拆除讼争房屋主体墙，并在旁边空地建筑房屋使用。且郭勇文未征得林亚圆同意擅自将讼争房屋及非法建筑的房屋一并转租他人，如今讼争房屋由范浦建使用，范浦建经营的路遥发食府所排出的油烟废气及顾客的嬉闹声严重影响林亚圆及周围居民的生活。林亚圆有权解除《合同》，郭勇文应赔偿违约金，郭勇文、范浦建应将讼争房屋返还，并共同支付房屋占用费。请求判令，一、自2015年5月1日起解除林亚圆与郭勇文所签订的《合同》；二、郭勇文支付林亚圆违约金11250元；三、郭勇文、范浦建共同将讼争房屋返还林亚圆，并共同支付房屋占用费（自合同解除之日2015年5月1日起计算至讼争房屋返还之日止，按《合同》约定的租金计算标准）。
被告郭勇文辩称，一、《合同》约定的租赁方式为包租，因此郭勇文可以将讼争房屋进行转租，原告林亚圆是同意郭勇文转租的，郭勇文将讼争房屋转租给雷伟权、被告范浦建合理合法。二、郭勇文的转租行为林亚圆自始至终是知道的，也从来没有提出异议，假使林亚圆不同意转租，提出异议的期限也超出法律规定六个月期限。三、郭勇文将讼争房屋装修以及在空地上搭建停车位置等附属设施，《合同》上有约定，经营路遥发食府并不影响周围的环境。墙体改造是在2011年9月经过双方商量，林亚圆知道的事实，并没有拆到主体墙。《合同》签订后直至2012年6月讼争房屋都是空置的，没人承租，没有改变讼争房屋的主体结构，直到2012年6月雷伟权才租赁讼争房屋。四、郭勇文按照《合同》约定向林亚圆缴纳租金，现租金已经交到2015年10月1日。综上，郭勇文不存在违约行为，请求驳回原告诉讼请求。
被告范浦建辩称，2013年7月雷伟权将在讼争房屋经营的海鲜大排档转包给范浦建，雷伟权有告知讼争房屋是向被告郭勇文承租。转包后不到一个月范浦建就得知是郭勇文向原告林亚圆承租讼争房屋的。林亚圆就住在讼争房屋旁边，林亚圆一开始就知转租的事情，也没有提出过异议。范浦建与雷伟权有签过一份合同，约定转包到2017年6、7月份，范浦建将租金交给雷伟权，再由雷伟权转交郭勇文。现讼争房屋由范浦建经营路遥发食府，范浦建经营之前也是雷伟权用于开餐馆。范浦建已经经营路遥发食府快两年，投入很多资金和精力，办理了齐全的手续，也不存在林亚圆所称的噪音扰民的问题，林亚圆并没有因为路遥发食府的事情在承租初期找范浦建商量过。如果林亚圆不给范浦建经营，应赔偿损失。
经审理查明，1997年，原告林亚圆分得位于海沧区石塘村排头新村第704号、815号地块作为安置房的宅基地。2011年9月初，林亚圆与被告郭勇文签订《合同》，约定林亚圆将位于石塘村排头新村37号的讼争自建房屋出租给郭勇文使用，面积300平方米左右，采取包租的方式，由郭勇文自行管理。租赁期限从2011年10月1日起至讼争房屋拆迁为止，年租金45000元，租赁期间租金每四年递增10%。租金每年支付一次，支付时间为每年的10月1日。林亚圆应按照双方约定的附加条款进行场地搭盖建设，满足郭勇文营业需求交付郭勇文使用。租赁期间，林亚圆提供的空地场所仅供郭勇文停车使用，如有搭盖物，租赁期满时归林亚圆。林亚圆未按约定履行合同的，赔偿郭勇文500000元整，郭勇文未按约定履行合同的赔偿林亚圆500000元。《合同》补充条款约定租赁期间郭勇文不得从事有影响周围百姓的生活质量，如化学气味、环境噪音等，同时应取得有关部门合法手续，如环保局、卫生局等。租赁期间郭勇文不得改变以致破坏房屋主体结构。此外，《合同》还约定了其他事项。2012年6月，郭勇文与雷伟权签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋出租给雷伟权使用，租赁期限五年，从2012年6月20日起至2017年6月19日。2012年6月20日起至2015年6月19日每月租金6000元，第四年租金每月6900元，第五年租金每月7935元，租金按季度交付。《房屋租赁合同》签订后雷伟权将讼争房屋用于经营大排档。2013年7月雷伟权将大排档转让给被告范浦建经营，范浦建将讼争房屋用于经营路遥发食府，并于2014年2月办理个体户工商登记。2014年10月15日范浦建支付雷伟权转让费80000元，并每月支付雷伟权讼争房屋租金6000元，雷伟权再将租金转交郭勇文。郭勇文按约支付林亚圆每年租金，其中2011年至2014年每年支付租金45000元，2014年9月25日支付2014年10月1日至2015年10月1日租金50000元。林亚圆于2015年4月诉至本院，提出如上诉请。
以上事实，有原告林亚圆提供的《分配排头安置新村宅基地决定》、《合同》、《房屋租赁合同》、《转让条》、《个体户基本信息》，被告郭勇文提供的《收条》以及庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告林亚圆与被告郭勇文所签订的《合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方应依约严格履行。《合同》签订后，林亚圆将讼争房屋交付郭勇文，郭勇文支付相应的租金。双方争议焦点在于林亚圆是否能解除《合同》。一、关于郭勇文是否非法擅自转租。《合同》对于郭勇文是否能够转租没有约定，根据法律规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2012年6月雷伟权就在讼争房屋经营大排档，2013年7月范浦建在讼争房屋经营路遥发食府，林亚圆居住在讼争房屋旁边，林亚圆主张不知道讼争房屋转租的事实，不符合常理，林亚圆也从未对此提起异议，应视为林亚圆知道或者应当知道讼争房屋转租的事实，故林亚圆主张郭勇文擅自转租，不予采信。二、关于郭勇文是否改变讼争房屋主体墙结构及擅自搭建。郭勇文在讼争房屋可以进行适当、合理的装饰装修，林亚圆并没有提供证据证实郭勇文有改变讼争房屋主体墙的情况。根据《合同》约定，林亚圆提供空地场所供郭勇文停车使用，如有搭盖物，租赁期满归林亚圆，因此郭勇文在空地上进行搭建符合双方约定。三、关于范浦建经营的路遥发食府是否存在环境污染、噪音影响林亚圆及周围居民情形。范浦建经营的路遥发食府已经办理个体户工商登记，林亚圆也没有提供证据证明路遥发食府存在污染、噪音影响的事实，林亚圆该主张缺乏依据，不予采纳。综上，林亚圆主张解除《合同》，理由不充分，依据不足，本院不予支持。《合同》未解除，林亚圆所主张郭勇文支付违约金、郭勇文、范浦建返还讼争房屋并支付占用费，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告林亚圆的诉讼请求。
案件受理费81元减半收取40.5元，由原告林亚圆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 颜思远
二〇一五年六月十日
代书记员 刘苏晶
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……