安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1556号
上诉人（原审原告）：安徽电影集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路766号科研生产楼1幢11层，统一社会信用代码91340000485000454D（1-1）。
法定代表人：王仑，董事长。
委托诉讼代理人：纪刚，安徽电影集团有限责任公司员工。
委托诉讼代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张华，男，1972年11月20日出生，汉族，户籍地合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：沈智伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
上诉人安徽电影集团有限责任公司(以下简称电影集团公司)因与被上诉人张华房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
电影集团公司上诉请求：1、张华支付拖欠房租费195894元，及逾期付款违约金15800元（违约金为按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算至2016年5月31日数额，之后以206759为基数，按上述标准，继续计算至款付清时止）；2、没收张华支付的36000元保证金；3、张华支付违约金108000元（三个月租金）；4、张华支付租赁房屋消防喷淋系统恢复费用7016元。5、张华承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、电影集团公司从未书面或口头同意降低张华2015年6月1日至2015年9月30日的租金。电影集团公司2015年10月26日所发《律师函》中第2条中113400元，是笔误。退一步，无论是2015年10月26日所发《律师函》，还是在这日期之后，电影集团公司从没有同意减免张华租金，放弃收取全部应收合同租金的意思表示。二、一审判决张华拖欠房租违约金，调整为年利率6%标准，法律依据不足，应按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算。2、电影集团公司没收张华支付的36000元保证金，以及张华支付违约金108000元（三个月租金）的诉请，依据是双方《商业房屋租赁合同》第十四条，一审判决将全部违约责任调整仅为年利率6%，显然错误。三、电影集团公司要求张华支付案涉租赁房屋消防喷淋系统恢复费用7016元，事实和理由充分。双方合同约定张华返还房屋时应恢复房屋原状，电影集团公司一审提供的证据充分能够证明，根据双方合同约定，该恢复建设费用应由张华承担。四、一审程序违法。该案一审适用简易程序审理期限已超过该法律规定，且未经电影集团公司同意继续适用简易程序审理。综上，请求二审人民法院查明事实，依法改判或发回重审。
张华辩称，1、电影集团公司主张113400元系笔误，没有任何事实与法律依据，更没有相关证据证明为何笔误。2、张华确实尚欠部分水电费。3、张华按照电影集团公司同意和要求的金额支付了租金，履行了付款义务，没有违约行为，无需支付违约金。电影集团公司诉请违约金的标准是同期贷款利率的四倍，本案并非借款纠纷，按照该标准明显不合法，并且过高。4、出租人没收保证金和收取三个月租金违约金属违约责任重复主张，也不属于符合租赁合同第十四条约定的条件。5、关于消防喷淋系统恢复费用，电影集团公司提供的照片没有时间、地点，不能证明拍摄于涉案房屋，也不能证明消防喷淋系统被拆除，更不能证明系张华所为。
电影集团公司向一审法院起诉请求：1、张华支付拖欠房租费195894元，水电费10865元，及逾期付款违约金15800元（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算至2016年5月31日，之后以206759为基数，按上述标准，继续计算至款付清时止）；2、没收张华支付的36000元保证金；3、张华支付违约金108000元（三个月租金）；4、请求判令张华支付租赁房屋消防喷淋系统恢复费用7016元；5、请求判令张华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年5月1日，出租人安徽省电影发行放映总公司与承租人张华签订了《商业房屋租赁合同》一份，该合同约定，出租人向承租人出租的房屋位于艺术影城一楼西侧，建筑面积120平方米；租赁期限为五年，起租自2011年6月1日起至2016年5月31日止；月租金为人民币36000元，首个租赁年度租金为432000元，第三年起每年递增5%；该房屋先付租金后使用，租金每四个月支付，承租人应于提前一个月一次性支付下一笔租金给出租人，如逾期支付，承租人从逾期之日起支付出租人每日千分之五租金的逾期付款违约金；本合同签订之日起五日内，承租人需支付出租人保证金36000元；同时，该合同还对房屋及附属设施的维修责任、装饰装修、合同的变更和解除以及违约处理等事宜进行了约定。
合同签订后，电影集团公司将上述《商业房屋租赁合同》约定的房屋交由张华经营使用；张华在该地点经营巴拉巴拉童装。直至2015年5月31日，张华均按约足额支付了租金；但未按合同约定时间交纳2015年6月至9月在房租。2015年9月10日，因经营困难，张华向电影集团公司递交了降租申请。2015年10月26日安徽天德律师事务所取得电影集团公司的授权，向张华发出律师函一份，载明“合同约定，贵方应在2015年5月即支付我方2015年6月1日至2015年9月30日期间的房租金￥113400元，我方经催要未果。请贵方在收到本函后十日内向委托人付清，……”。2015年11月10日，张华向电影集团公司转付了2015年6月1日至2015年9月30日的房租113400元。2016年3月14日，张华向电影集团公司转付了2015年10月1日至2016年1月30日房租113400元。2016年4月20日，张华在扣减了36000元保证金数额后向电影集团公司转付了2015年2月1日至2016年5月30日房租77400元。在合同约定的租赁期限届满后，双方当事人于2016年6月3日，进行了退房交接，交接记录载明：供水系统：巴拉巴拉服装30.2度；供电系统：巴拉巴拉服装电表度10629.1，双方代表均签字确认。
一审法院认为：出租人安徽省电影发行放映总公司与承租人张华签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。安徽省电影发行放映总公司于2011年12月28日与安徽省影业有限责任公司合并，组建成立了电影集团公司，原安徽省电影发行放映总公司的权利义务由电影集团公司承继，故电影集团公司系本案适格原告。
对于电影集团公司要求张华支付195894元租金的诉讼请求，张华自2015年6月起未按合同约定支付租金，其于2015年9月10日向电影集团公司递交了降租申请；电影集团公司委托安徽天德律师事务所于2015年10月26日向张华发出律师函，明确了2015年6月1日至2015年9月30日期间的房租金为113400元，故张华于2015年11月10日向电影集团公司转付的113400元，应视为张华已按照律师函通知的数额交清了2015年6月1日至2015年9月30日期间的房租。电影集团公司称律师函中租金数额系笔误，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，不予采信。但对于2015年10月1日至2016年5月31日的房租，电影集团公司没有明确表示同意减免，故张华仍应按照合同约定的数额交纳。张华未按时足额交纳，应承担向电影集团公司补齐欠付租金的法律义务。根据合同约定，2015年10月1日至2016年5月31日的房租标准为41674.50元/月，扣减张华交纳的租金190800元，张华尚欠付租金142596元。另外，张华在与安徽省电影发行放映总公司签订《商业房屋租赁合同》后交纳了36000元保证金，该保证金电影集团公司未予退还，故，应当用于冲抵租金。在上述保证金冲抵租金后，张华实欠电影集团公司房屋租金106596元。
对于电影集团公司要求张华支付水电费10865元的诉讼失请求，张华对欠付水电费不持异议，其辩称未付水电费的理由为退房时水电费度数未确定，对于电影集团公司的该项诉讼请求予以支持。
对于电影集团公司要求张华支付逾期付款违约金15800元、违约金108000元以及没收保证金36000元的诉讼请求，该院认为，根据电影集团公司与张华签订的《商业房屋租赁合同》的约定及张华支付租金的情况，可以认定张华没有按时足额支付租金的事实客观存在，故电影集团公司要求张华支付违约金符合法律规定，该院予以支持。但根据违约金系以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，电影集团公司要求张华承担《商业房屋租赁合同》规定的各项违约责任支付违约金，明显过高，显属不当。对于张华没有按时足额支付租金给电影集团公司造成的损失应为利息损失，该院确定由张华按照年利率6%向电影集团公司支付逾期缴纳租金的违约金。按照张华欠付租金的数额，分段计算至2016年5月31日，张华应当支付的违约金为9719元，此后应顺延计算至实际付清之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、张华于判决生效之日起十日内支付安徽电影集团有限责任公司房屋租金106596元及水电费10865.13元，并支付违约金9719元（计算至2016年5月31日，此后以实际欠付租金和水电费为基数，按照年利率6%，自2016年6月1日顺延计算至实际付清之日止）；二、驳回安徽电影集团有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6904元，减半收取为3452元，由安徽电影集团有限公司负担2032元；由张华负担1420元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。电影集团公司提交材料：1、电子邮箱记录三份，电影集团工作人员纪刚与律师的邮件往来内容，旨在证明2015年10月26日送达张华《律师函》中所涉争议租金数额“￥113400元”，是在出稿时的笔误。2、租赁房屋一层喷淋平面图，旨在证明案涉租屋原建设时喷淋系统已设计并建设，张华为房屋建成后的首租赁人，其将房屋中原有的喷淋系统拆除，租赁结束后应承担恢复费用。张华质证意见为，二份证据均非原件，对证据的三性及证明目的均有异议。
对一审认定、双方当事人无争议事实，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点系律师函中2015年6月1日至2015年9月30日期间的房租金数额“113400”元是否系笔误的问题。从本案现已查明的事实来看，张华自2015年5起月起未按合同约定支付2015年6月1日至2015年9月30日期间的房屋租金，于2015年9月10日向电影集团公司递交了降租申请，电影集团公司委托安徽天德律师事务所于2015年10月26日向张华发出律师函，催缴“2015年6月1日至2015年9月30日期间的房租金为113400元”，张华于2015年11月10日向电影集团公司转付了113400元。二审中电影集团公司提供的其工作人员纪刚与律师的往来邮件，只能证明邮件电影集团公司工作人员与其律师内部沟通过，不具有对外的效力，而10月26日电影集团公司向张华发送的书面律师函是正式函件，且时间在后，应以书面律师函为准，故对于电影集团公司主张三份电子邮件证明“113400元系笔误”的证明目的，证据不足，不予采信。电影集团公司10月26日向张华发送的律师函中明确了2015年6月1日至2015年9月30日房租金为113400元，且电影集团公司在收到上述款项后并无提出异议，与在此之前9月10日张华递交的书面降租申请相互能够印证，电影集团公司对于出现“113400元”笔误也无合理解释，故一审认定2015年6月1日至2015年9月30日期间的房租金为113400元，并无不当，本院予以支持。
关于电影集团公司认为一审判决将张华房租违约金调整为年利率6%标准过低问题。依据双方签订的《商业房屋租赁合同》，张华没有按时足额支付租金的事实客观存在，电影集团公司要求张华支付违约金符合法律规定。张华在收到电影集团公司催收律师函后，支付了所欠租金，一审判决根据违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的性质，酌定违约金为6%，并无不妥，本院予以认可。
关于电影集团公司要求张华支付消防喷淋系统恢复费用7016元的问题。根据张华提交的双方签字确认的《交接记录》，没有记录关于该房屋消防喷淋系统拆除及恢复等相关内容。电影集团公司提供的证据也不能证明所涉房屋消防喷淋系统是否被拆除及是否张华租房装修所为。现其主张张华支付消防喷淋系统恢复费用7016元，现有证据无法予以证明，不予采信。
关于电影集团公司上诉一审程序违法问题。经查，一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，审理时间4个月是因为在审理过程中双方当事人两次申请庭外和解，延期1个月，电影集团公司主张一审程序违法，理由不成立。
综上所述，电影集团公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6904元，由安徽电影集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一七年四月二十六日
书记员 王二辉
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。