福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终3072号
上诉人（原审被告）：福州民富安保险代理有限公司，住所地福州市鼓楼区古田路中段中美大厦9层西侧03号房。
法定代表人：江汉权，总经理。
委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：许绍彬，男，1961年11月24日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：姜运福，福建法炜律师事务所执业律师。
上诉人福州民富安保险代理有限公司（以下简称“民富安公司”）因与被上诉人许绍彬房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
民富安公司上诉请求：1.撤销福州市鼓楼区人民法院作出的（2017）闽0102民初264号民事判决书，改判驳回许绍彬一审全部诉讼请求，并判令许绍彬退还民富安公司已缴纳的押金19000元及向民富安公司开具已缴纳租金的增值税发票；2.依法判令许绍彬承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定民富安公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任，实属错误。2016年8月，中美大厦进行电梯改造致使电梯无法正常使用，民富安公司员工无法正常上下班，客户也因此原因渐渐丧失，公司业绩受到严重影响。2016年9月以来，民富安公司多次了解电梯改造情况，才知悉电梯无法及时维修完毕系许绍彬等业主没有缴纳电梯改造费用造成。民富安公司一审期间提交的证据《中美大厦已交电梯款业主公布名单》，足以证实许绍彬存在未缴纳电梯改造费用，致使租赁房屋已不再适合办公使用的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，本案中，许绍彬未能提供符合双方约定用途的租赁房屋，且未履行租赁物的维修义务，所提供的租赁场所不再符合合同目的，因许绍彬的在先违约事由，民富安公司有权暂不支付租金并依法有权解除合同。2.民富安公司已充分履行合同解除程序，《房屋租赁合同》已于2016年12月1日解除，此后租赁房屋租金的扩大损失部分不应由民富安公司承担。民富安公司在解除合同并搬迁过程中，已于2016年12月1日短信通知许绍彬解除合同，于2016年12月12日搬离诉争房屋并短信告知许绍彬，且在租赁房屋张贴通知，已充分履行了合同的解除通知义务。许绍彬在收到通知后，肆意扩大租金的损失，且怠于收回租赁房屋钥匙，直至2017年3月27日才收回租赁房屋钥匙。因此，2016年12月1日之后租金的损失部分应由许绍彬自行承担。退一步说，即便民富安公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，许绍彬也应采取措施防止2016年12月1日之后的租金损失的扩大。3.民富安公司并不存在违约行为，许绍彬应退还所收取的押金19000元。一审法院简单推定民富安公司存在违约行为，并将民富安公司所缴纳的押金19000元作为违约金弥补许绍彬的损失，实属草率。许绍彬未履行租赁物的维修义务，其提供的租赁场所不再符合合同目的。许绍彬的违约事由在先，民富安公司有权暂不支付租金，且有权要求许绍彬退还押金19000元并赔偿民富安公司的相应损失，一审法院不应草率判令押金归属许绍彬所有。二、一审法院未对民富安公司一审期间提交的证据予以审查，存在明显不当。一审期间，民富安公司提交的《照片》、《征询意见函》、《公告》、《通知》及《中美大厦已交电梯款业主公布名单》足以证实许绍彬存在违约的事实。但一审法院在判决书中对于证据部分只字未提，简单的依据《房屋租赁合同》及双方的陈述推定本案违约方系民富安公司，实属不当。
许绍彬答辩称：1.许绍彬与民富安公司于2016年3月1日签订了一份《房产租赁合同》，约定民富安公司租许绍彬房屋作为办公之用，租期至2018年3月2日，租金每月9500元，押金19000元，若民富安公司违约则作为违约金不予退还。水电物业及其他费用由民富安公司自行向物业公司缴纳。合同签订后，民富安公司如约入住经营。一审法院认定该合同合法有效，许绍彬同意该认定。2.民富安公司于2016年11月初就停止交付房租，未与许绍彬结清相关费用就私自撤走，对许绍彬造成了重大损失，包括但不限于可得租金利益损失、尚欠租金、违约金、滞纳金等，已构成严重违约，一审法院认定正确。3.民富安公司于2017年3月27日办理交接手续，租金应计算至交接日。4.一审期间，因许绍彬在外地，一审经办法官打电话给许绍彬时，许绍彬以为是调解，自愿放弃了第一项诉请。如果不是调解，则仍坚持一审第一项诉请。5.根据合同法第231条，因不可归责于承租人的事由，使租赁物全部毁损灭失，不能实现合同目的的，才可以解除合同。所以电梯维修，不是解除合同的法定理由。
许绍彬向原审法院起诉请求：1.民富安公司继续履行《房产租赁合同》；2.民富安公司支付所欠暂计至起诉之日的三个月租金计28500元，支付滞纳金每天按9500元的3%计25650元（暂计至起诉之日止）至还清之日止；3.民富安公司承担违约金19000元（已作押金交付给许绍彬）；4.诉讼费由民富安公司承担。案件审理过程中，许绍彬撤回第一项诉讼请求，并明确诉讼请求二，原先是暂计至起诉之日的租金，应实际计算至还清之日，现要求计算租金至双方办理交接手续止。
一审法院认定事实：2016年3月1日，许绍彬与民富安公司签订《房产租赁合同》，约定许绍彬将座落于福州市鼓楼区古田路107号中美大厦第九层西房屋166平方米租给民富安公司作为办公场所使用。租赁期限从2016年3月1日至2018年3月2日。订立合同之日，民富安公司应预交许绍彬19000元作为租赁押金或违约金。月租金9500元，在每个月的1日由民富安公司向许绍彬缴纳9500元租金，另物业费、电费和水费、公告水电费及电梯费用直接缴纳给物业。民富安公司若逾期欠付房租一个月视为违约收回、物业管理费、水电费等，许绍彬按照民富安公司所欠总金额及拖欠天数，每天加收3%滞纳金。租赁期限内若民富安公司违约，许绍彬有权立即终止本合同，租赁押金许绍彬不退还。
一审庭审中双方确认，民富安公司缴纳租金至2016年10月10日。2017年3月27日，双方完成房屋交接，民富安公司向许绍彬交还了诉争房屋钥匙。民富安公司已经支付19000元押金给许绍彬。
一审法院认为，许绍彬与民富安公司之间签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。民富安公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。民富安公司抗辩认为其已经于2016年12月12日搬离诉争房屋并短信告知许绍彬，且在租赁房屋张贴通知，视为履行了合同解除告知义务，但民富安公司于2017年3月27日向许绍彬交还钥匙，许绍彬至此确认收回诉争房屋，故福州民富安保险代理有限公司上述抗辩不能成立。许绍彬要求民富安公司支付租金的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持，按照合同约定每月1日缴纳租金，双方确认每月1日缴纳的是当月租金，且民富安公司已经缴纳租金至2016年10月10日，故民富安公司应向许绍彬缴纳2016年11月1日至2017年3月27日的租金46274.19元[9500元×（4+27/31）个月]。许绍彬要求民富安公司承担19000元违约金，合理合法，一审法院予以支持，该部分违约金已经可以弥补许绍彬损失，故许绍彬要求民富安公司支付欠款部分的每天3%滞纳金，一审法院不予支持。许绍彬收取的押金19000元与民富安公司应支付的违约金抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、民富安公司于本判决生效之日起十日内向许绍彬支付租金46274.19元；二、民富安公司已经缴纳的押金19000元归许绍彬所有；三、驳回许绍彬的其他诉讼请求。如民富安公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1153元，因适用简易程序减半收取576.5元，由民富安公司负担；保全费751.5元，由民富安公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，许绍彬与民富安公司之间签订的《房产租赁合同》合法有效。本案的争议焦点是民富安公司是否可以合同履行过程中租赁物所在大厦电梯无法改造为由解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同。本案，讼争租赁物本身并不存在瑕疵，其所在大厦部分电梯虽有毁损，但存在修复可能，且剩余部分电梯尚正常运行，故更换电梯的同时是可以保持正常的办公秩序和乘梯需求的。民富安公司提出电梯改造对其公司业务造成损失，但未能举证证明损失存在及损失与电梯改造之间的因果关系。综上，在案证据不足以证明中美大厦的电梯改造使租赁物不再适合办公，亦即，本案不存在民富安公司所述的“办公使用”的合同目的无法实现的情形，民富安公司不可据此主张解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》直到2017年3月27日完成交接手续后方解除。民富安公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任，一审法院判令其支付租金并承担19000元违约金并无不当，本院予以维持。民富安公司的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费1153元，由上诉人福州民富安保险代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 李文颖
二〇一七年八月十八日
法官助理 张力群
书 记 员 吴 超