陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终9517号
上诉人（原审原告）黄素惠，女，1982年4月25日出生，汉族。
委托代理人牛小云，西安市法律工作者。
上诉人（原审被告）西安华南城有限公司，住所地
法定代表人梁丽仪，该公司董事长。
委托代理人苏顺成，男，1970年9月8日出生，汉族，
委托代理人谭璐，女，1985年12月13日出生，汉族，
上诉人黄素惠因与上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初1228号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，黄素惠与华南城公司于2011年10月16日签订《西安华南城招商及定制改图协议书》，即黄素惠购买华南城公司位于该华南城五金机电商铺一套。该协议书对黄素惠购买的房号、单价、面积等进行了约定。该协议书签订后，黄素惠依据该协议书约定先后向华南城公司支付保证金及诚意金各100000元。由于华南城公司未按期限将商铺交付黄素惠，华南城公司将黄素惠原交款收据及双方签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》收回后，华南城公司于2014年10月28日向黄素惠出具“保证金”、“VIP诚意金”收据各一张，其面值各为100000元，合计200000元。2016年3月16日华南城公司向黄素惠发去《律师函》，律师函中载明：1、您应于2016年3月25日前向委托人交纳房款并签订正式《商品房买卖合同》及相关文件；2、如您未按上述期限交纳房款并签署正式的《商品房买卖合同》及相关文件，委托人将不再另行通知，直接按双方约定在上述期限后把该商铺另行处理，您所交的有关款项按照约定也不予退还，因此所造成的一切损失均由您自行承担。黄素惠收到华南城公司上述《律师函》后，于2016年3月25日前往华南城公司处，经与华南城公司工作人员韩琰口头协议，华南城公司工作人员韩琰口头同意黄素惠可在2016年3月30日前前来办理相关手续。2016年3月28日黄素惠前往华南城公司处办理相关交款及签订《商品房买卖合同》时，华南城公司工作人员韩琰告知黄素惠，黄素惠原认购之商铺已售予他人。黄素惠于2016年3月30日以上述诉称理由诉至法院要求处理。庭审中查明，华南城公司承认其已将黄素惠原认购之商铺售予他人，现无法与黄素惠履行买卖合同，同意解除与黄素惠签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》。
黄素惠诉至西安市灞桥区人民法院称，其与华南城公司签订《西安华南城招商及定制改图协议书》后，其依据该协议先后向华南城公司交纳保证金及诚意金各100000元。华南城公司未经黄素惠同意的情况下，将黄素惠所认购商铺卖给他人，华南城公司的行为严重损害了其利益。现诉至法院要求：1、解除与华南城公司签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》；2、请求判令华南城公司向黄素惠支付购买商铺款200000元及违约金200000元；3、由华南城公司承担诉讼费及律师费。
西安华南城有限公司承认其与黄素惠签订《西安华南城招商及定制改图协议书》及收取黄素惠保证金及诚意金各100000元，同时承认其公司已将黄素惠认购之商铺卖给他人，现同意解除与黄素惠签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》并返还黄素惠保证金及诚意金各100000元。并辩称：由于黄素惠未按其公司律师函约定的期间与其公司签订正式合同，故不同意支付违约金200000元。
原审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。黄素惠与华南城公司签订《西安华南城招商及定制改图协议书》，理应依据该协议履行其各自义务。黄素惠在该协议签订后向华南城公司及时支付了相应的VIP诚意金、保证金，华南城公司理应及时与黄素惠签订相应的《商品房买卖合同》。华南城公司在未征得黄素惠同意的情况下，将黄素惠已认购的商铺售予他人，华南城公司已构成违约。现黄素惠要求解除与华南城公司签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》及要求华南城公司支付购买商铺诚意金、保证金共计200000元，华南城公司表示同意，原审法院予以准许。黄素惠交纳的保证金100000元应认定为其支付的定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，对黄素惠支付的保证金应按双倍返还。黄素惠交纳的诚意金100000元因不具有定金之属性，不应按双倍返还。华南城公司辩称其2016年3月16日向黄素惠黄素惠发去《律师函》中要求黄素惠于2016年3月25日前前去办理交纳房款并签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，并以黄素惠未按期办理为由，不同意支付违约金。黄素惠称其于2016年3月25日前往华南城公司处与华南城公司工作人员韩琰口头协议在2016年3月30日前前来办理相关手续，并提交有其与韩琰的谈话录音佐证。原审法院认为华南城公司《律师函》中对办理交纳房款并签订正式《商品房买卖合同》及相关文件的期间要求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条中关于催告期限为三个月之规定，应认定无效，华南城公司之辩称理由，原审法院不予采纳。黄素惠要求华南城公司承担律师费，其于法无据，应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，遂判决：一、原告黄素惠与被告西安华南城有限公司签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》予以解除。二、被告西安华南城有限公司于本判决生效后十五日内双倍返还原告黄素惠保证金即200000元；同期内，返还原告黄素惠诚意金100000元，以上共计300000元。三、驳回原告黄素惠要求被告西安华南城有限公司承担律师费之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元，原告黄素惠已预交，现由被告西安华南城有限公司承担7400元并连同上述应付之款一并支付原告黄素惠。
宣判后，黄素惠和华南城公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
黄素惠上诉称，本案一审事实认定和适用法律错误，本案格式合同中的“诚意金”已转化为部分购房款的性质，应依法改判诚意金的本金为双倍赔偿金，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，交房款时间已历时5年有余，实际损失有向第三人贷款的利息损失23多万元，同时华南城公司也符合该解释第九条第三款规定，即故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的罚则规定。其一审中提交了交通费及借贷损失共计实际损失为236514元，其中交通费1643元，因一审请求双倍返本金，诉求中未提及交通费的实际损失，在此一并提出请求。上诉请求：1、撤销西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初1228号判决书中的第二项判决中的少判部分，即诚意金的一倍违约金100000元人民币；2：依法支持部分实际损失，即交通费1643元。共计101643元；3、本案上诉费用由华南城公司承担。
华南城公司辩称，黄素惠陈述其隐瞒证据是不符合事实的，一审时其把有关证据已经提交给一审法院，是黄素惠自己没注意看；黄素惠诉请中说诚意金性质转化为部分房款是自相矛盾的，其不认可，黄素惠在上诉状中陈述了已经签订商品房买卖合同，如果签订了商品房买卖合同，本案就没有争议了，正是因为没有签订正式的商品房买卖合同，所以才有争议，且双方有约定诚意金合作不成无息退还；关于黄素惠诉请中所说的双倍赔偿金，诚意金的性质并未转换，黄素惠要求双倍赔偿金没有事实及法律依据；关于本案中一个重要事实，双方之间签订的《改图协议书》只是预约合同不是正式的买卖合同，黄素惠在上诉中所说的反而证明了其观点，《改图协议书》和商品房买卖合同不是同一性质，关于律师函中第一段的“商品房买卖合同”，只是其催促黄素惠来签订商品房买卖合同，但是双方并没有签订商品房买卖合同，所以不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所谓的一房二卖，事实上其也没有一房二卖，其履行了通知义务，是黄素惠自己没有来，才卖掉的房产；关于交通费的诉请不认可。
华南城公司上诉称，其已依约向黄素惠履行了通知义务，事实是黄素惠未按时前来交款签约，并非其违约将商铺另行出售他人。黄素惠交纳的保证金及诚意金并非房款，一审法院判决双倍赔偿黄素惠保证金无事实依据。两笔费用一笔是诚意金，一笔是改图及开门营业保证金，这两笔都不是房款也没有转化为房款也不是定金，而且协议书对这两笔款项约定明确，诚意金是合作不成无息退还，改图及开门营业保证金保证的是改图和开门营业，这些是跟签订买卖合同没有直接关系，一审法院错误认定了保证金的法律性质，所以错误的使用了定金法则。《西安华南城招商及定制改图协议书》属于预约合同，并非商品房买卖合同，一审法院认定《律师函》中对办理交纳房款并签订正式《商品房买卖合同》及相关文件的期间无效属于适用法律错误，其与黄素惠在《西安华南城招商及定制改图协议书》中已经明确约定催告期为10日，属于“当事人双方另有约定”的情况，应属有效。上诉请求：1、依法对西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初1228号判决书中第二项中双倍返还黄素惠保证金即20万元的部分依法改判，即改判为无息退还保证金10万元；2、本案一、二审诉讼费用由黄素惠承担。
黄素惠辩称，关于协议书，在二次改铺的时候华南城收走了协议书，在一审法庭中已经认定其是没有协议的，该案是事实购房买卖合同关系。目前的现状是其只有保证金和诚意金的两个收据，华南城催促其签订正式买卖购房合同的律师函，华南城隐瞒重要的对他们不利的改图协议目的很明确，就是为了一房二卖。华南城所说的一切条件都是交付房屋以后，譬如说改图、开门营业都是交付房屋以后的法则，所谓格式合同里的内容是在制约黄素惠，是不公平的。一审法院认定华南城一房二卖构成违约的判决是正确的，华南城所说的销售人员韩琰，在票据上有韩琰的签字，韩琰录音上没有说不是领导，不能做主。该销售人员在本案中是职务行为代表的华南城。事实上是双方约定于2016年3月25日前缴纳房款并签订合同，黄素惠于2016年3月24日来签订合同，由于黄素惠当时资金不足，特向华南城工作人员韩琰和王经理说明情况，当时是口头商定由黄素惠先去筹钱，推后几天签订合同，但黄素惠按约定时间2016年3月28日来签订合同时，华南城因内部管理问题在该售楼人员韩琰不知情的情况下涉案房屋是销售部门以外的人员出售于第三人，而且这个房屋卖于第三人尤两全，该事实一审已经查明，一审法院认定该案一房二卖是正确的。华南城仅仅是通过律师函履行了通知义务，但没有给黄素惠合理的时间就将涉案商铺出卖于第三人，出卖前也没有核实黄素惠还要不要房子，这是不合理也不合法的。华南城没有按口头约定给黄素惠合理期限，仅仅三天时间就卖与第三人，况且至今已有五年时间，《合同法》第九十四条规定，宽限期至少是三个月是合理的。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。原审法院判决黄素惠与华南城公司签订的《西安华南城招商及定制改图协议书》予以解除，双方均未对此项提起上诉，本院予以确认。结合黄素惠收到《律师函》后在通知的期限内前往华南城公司进行沟通办理相关手续及黄素惠提交其与华南城公司员工的谈话录音，原审法院认定华南城在未征得黄素惠同意的情况下，将黄素惠已认购的商铺售予他人，华南城构成违约，并无不当。原审法院认定交纳的保证金100000元为定金，适用定金条款，华南城公司应双倍返还黄素惠。诚意金不具有定金属性，不应双倍返还，亦无不当。黄素惠一审中起诉请求并未涉及交通费，本院对该项上诉请求不予处理。故黄素惠和华南城公司上诉请求均无事实和法律依据，依法不予支持。原审判决正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6633元（黄素惠已预交2333元，西安华南城有限公司已预交4300元），由黄素惠承担2333元，西安华南城有限公司承担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一七年一月十六日
书 记 员 陈 歆