江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第446号
上诉人（原审原告）南京顺程置业有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇宝塔路188—12号。
法定代表人唐丛生，该公司董事长。
委托代理人陈继久，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京凯金投资置业有限公司，组织机构代码77703659－8，住所地南京市高淳区漆桥镇河滨路1号。
法定代表人朱明宏，该公司董事长。
委托代理人陈贵荣，江苏镜湖律师事务所律师。
上诉人南京顺程置业有限公司（以下简称顺程公司）与被上诉人南京凯金投资置业有限公司（以下简称凯金公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，南京市高淳区人民法院于2013年10月18日作出了（2013）高民初字第1101号民事判决，顺程公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顺程公司的委托代理人陈继久，被上诉人凯金公司的委托代理人陈贵荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺程公司原审诉称，2009年12月4日，由于顺程公司的设立正在办理过程中，便以公司发起人也就是后来的公司法定代表人唐丛生的名义与凯金公司签订了土地转让协议，按该协议约定，凯金公司将其所有的30292.1平方米国有土地使用权中的1562.44平方米作价6000000元转让给顺程公司，同时，为保证项目的完整性，需新增590平方米土地面积，由凯金公司负责确保顺程公司取得。该协议第5条和第6条约定，凯金公司承诺转让给顺程公司的地块加新增的590平方米地块后的整幅地块的建设面积不低于3200平方米，如果建设面积超过3200平方米，超过部分需补土地出让金由顺程公司承担，如果建设面积在3200平方米以内，需补土地出让金及规费由凯金公司承担。2009年12月17日，顺程公司公司设立完成，随即与凯金公司一起办理土地使用权证过户手续，2010年3月20日，高淳县人民政府就凯金公司转让的1642.6平方米土地使用权给顺程公司颁发了宁高国用（2010）第00048号国有土地使用权证。但顺程公司在办理另外590平方米国有土地使用权出让手续过程中，发现由于凯金公司擅自改变规划许可的建筑设计，在凯金公司整幅地块非转让给顺程公司的地块中违规加建820平方米，使得凯金公司转让给顺程公司的地块的容积率达不到原先规划的1.4，导致所转让的地块可建设面积减少了820平方米，而该减少的建设面积需要顺程公司在另外的590平方米土地出让合同中，通过大幅提高容积率，多交土地出让金方式加以弥补。按政府确定的每平方米1605元的楼面地价计算，顺程公司因此而多支出土地出让金1316100元。顺程公司认为，顺程公司多支出的1316100元土地出让金，完全是由于凯金公司违规建设并获取了非法利益而引起的，理应对顺程公司予以补偿。经多次与凯金公司交涉无果。现要求判令凯金公司补偿顺程公司多支出的土地出让金1316100元。
凯金公司原审辩称，根据双方在土地转让协议中的约定，凯金公司只要满足顺程公司两个条件，就不需承担支付费用的责任，一是确保顺程公司取得新增的590平方米的地块，二是新增的590平方米地块与凯金公司转让给顺程公司的地块合并后的整幅地块建设面积不低于3200平方米。本案中，凯金公司已成就上述条件，故顺程公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回顺程公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年12月4日，顺程公司与凯金公司签订了土地转让协议，凯金公司将其开发建设的凯金广场工程项目所取得的30292.1平方米（容积率为1.4）国有土地中的1642.6平方米地块的使用权转让给顺程公司，总价款为6000000元。协议约定为保证项目的完整性，需新增590平方米土地面积，该地块由凯金公司负责确保顺程公司取得；凯金公司承诺转让给顺程公司的地块加新增的590平方米地块后的整幅地块的建设面积不低于3200平方米，如果建设面积在3200平方米以内，则由凯金公司承担转让地块容积率不足1.4部分应交纳的土地出让金及规费。2010年3月30日，高淳县人民政府就凯金公司所转让的1642.6平方米土地使用权给顺程公司颁发了宁高国用（2010）第00048号国有土地使用权证。2013年1月17日，顺程公司与高淳县国土资源局就新增590平方米地块的使用权签订转让协议，其中第2条载明“根据县规划委员会批复的建筑方案，该地块增加建筑面积为3733.49平方米。经县土地出让与储备领导小组2013年元月15日办文单批准，楼面地价确定为1605元／平方米。乙方补交土地出让金为3733.49平方米×1605元／平方米=599.2251万元”，第3条载明“乙方原通过转让方式取得的土地（土地证号：宁高国用（2010）00048号）和本次出让的5**平方米土地的土地使用权证合并，使用年限自本协议签订之日起算”。2013年1月22日，高淳县人民政府向顺程公司颁发了两地块合并后的国有土地使用权证，证号为宁高国用（2013）第00266号。2013年3月6日，高淳县住房和城乡建设局就合并后的整幅地块向顺程公司颁发了建设工程规划许可证，规划后的建筑面积为5213.62平方米，并要求顺程公司在2014年3月6日之前开工建设。
原审法院另查明，在新增的590平方米地块出让给顺程公司前，高淳县建设局曾于2006年6月7日对该地块提出过规划设计要点，要求容积率控制在1.55以下，该规划设计要点的有效期为一年。
经当事人确认，原审法院归纳案件争议焦点为：对凯金公司转让地块容积率不足1.4的部分应交纳的土地出让金及规费由谁承担？
原审法院认为，顺程公司与凯金公司签订的土地转让协议系双方真实意思的表示，且无法定无效之情形，应认定其有效。根据协议，凯金公司应确保其转让给顺程公司的地块加新增的590平方米地块合并后的整幅地块的建设面积不低于3200平方米，否则，对转让地块的容积率不足1.4部分的建设面积应交纳的土地出让金及规费由凯金公司承担。凯金公司转让地块的容积率虽不足1.4，但根据规划部门的规划，转让地块加新增地块合并后的整幅地块的建设面积已达到5213.62平方米，超过了双方约定的3200平方米的建设面积，故顺程公司要求凯金公司补偿其多支出的1316100元的土地出让金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。诉讼中，顺程公司称协议中约定的3200平方米并不是对两地块合并后重新规划的建设面积，而是根据转让地块1.4的容积率和新增地块1.55的容积率计算后得出的，对此，协议中并无约定，顺程公司也无其他证据加以证明，故不予采纳。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回南京顺程置业有限公司的诉讼请求。原审案件受理费16645元，由南京顺程置业有限公司负担。
原审宣判后，顺程公司不服原审判决向本院提起上诉称，本案最大争议在于如何确定双方签订的《土地转让协议》第六条的真实意思。根据双方签订的《土地转让协议》第1、2、3条约定，凯金公司将其开发建设凯金广场工程项目所取得的30292.1平方米国有土地中的1642.6平方米使用权转让给顺程公司，总价款600万元。协议第4条约定，凯金公司负责确保顺程公司取得新增590平方米土地面积，由顺程公司向国土部门交纳土地出让金121.72万元。不同的土地容积率决定土地转让价格，当时双方确定590平方土地交纳121.72万元出让金对应的容积率为1.55，即该地块上可建914.5平方米房屋。同理，凯金公司转让给顺程公司的1642.6平方米土地的规划容积率为1.4，可建2299平方米房屋。由于两块地合并使用，故双方约定顺程公司支付凯金公司600万元土地转让款及向政府交纳121.72万元土地出让金后，顺程公司能够建设不低于3200平方米房屋。如果在3200平方米之上再增加建设面积，则需提高容积率，在121.72万元之外增付的土地出让金应由顺程公司承担。反之，顺程公司获得的两块土地不足建设3200平方米房屋，则应当由凯金公司承担补足可建3200平方米房屋所需的土地出让金。因此合同约定建设面积在3200平方米以内需补土地出让金及规费由凯金公司承担。若按凯金公司的解释，如最终批准建设面积为3100平方米，则凯金公司不仅要支付违约金，还要支付590平方米的土地出让金。如凯金公司认为此情形不应由其交纳土地出让金，则没有什么费用应由凯金公司交纳。要达到3200平方米建设面积，主要是在规划条件容许的情况下通过增加交纳土地出让金的方式实现，只要交纳了足够的土地出让金，5200平方米也可以实现。若按凯金公司的解释，以最终批准建设面积是否达到3200平方米为界限，而不去区分获取此建设面积的代价，则不符合民事行为等价有偿的原则。本案诉争地块的规划容积率原为1.4，是凯金公司擅自改变规划许可的建筑设计，违规加建820平方米的房屋，导致顺程公司可建设面积减少了820平方米，而减少的建设面积，是由顺程公司在另外590平方米土地出让合同中通过大幅提高容积率并提高土地出让金方式弥补，为此顺程公司多支出了131.61万元，应当由凯金公司承担。请求二审法院撤销原判，改判凯金公司支付顺程公司多支出的土地出让金131.61万元，并承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人凯金公司辩称，本案双方签订的土地转让协议主要有三个内容，一是承诺顺程公司在原转让土地上基础上新增590平方米土地，二是增加面积以后的总建设面积不少于3200平方米，三是保证一楼是商业门面房，其余部分为酒店式公寓。目前凯金公司已经满足了这三个条件。凯金公司并没有曲解合同的意思，并已经履行了合同义务，没有违约行为，不应当承担131.61万元的土地出让金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人顺程公司认为原审判决查明的事实中关于“被告承诺转让给原告的地块加新增的590平方米地块后的整幅地块的建设面积不低于3200平方米，如果建设面积在3200平方米以内，则由被告承担转让地块容积率不足1.4部分应交纳的土地出让金及规费。”表述不准确。本院二审中查明，凯金公司（甲方）与顺程公司（乙方）签订的《土地转让协议》第5条约定：“甲方承诺转让给乙方地块加新增590㎡后的整幅地块建设面积不低于3200㎡，且方案底层为商业门面，一楼以上部分为酒店式公寓，如上述方案不能通过政府部门审核或面积低于3200㎡，甲方承担合同总额25%的违约金。”第6条约定：“如果建设面积超过3200㎡以上，超出部分需补土地出让金由乙方承担，如果建设面积在3200㎡以内需补土地出让金及规费由甲方承担。”
二审另查明，顺程公司与凯金公司签订《土地转让协议》前，凯金公司建设的凯金广场项目已经完工。
二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人顺程公司与被上诉人凯金公司签订的《土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方签订协议时，凯金公司所建设的凯金广场已经完工，双方约定转让的1642.6平方米土地系凯金广场规划变更后的剩余土地。虽然凯金广场原规划容积率系1.4，但若独立计算已经完成项目建设后的凯金广场剩余空地的容积率，已不可能是1.4，而双方协议中并未约定凯金公司转让的1642.6平方米土地的容积率仍应达到1.4，故顺程公司认为该土地仍应符合原规划容积率，缺乏事实依据，本院不予采信。顺程公司还认为转让土地容积率不足1.4系因凯金公司违规增建820平方米房屋所致，因该数据系顺程公司推算得出，顺程公司既未提供证据证明凯金公司哪些项目违反规划，也未举证证明凯金公司违规增建的面积，故其仅凭推断就认定凯金公司违规超建820平方米，缺乏事实依据，本院不予采信。双方协议中新增的590平方米土地按原规划容积率应在1.55以下，即该土地上可建设面积应低于914.5平方米，但根据顺程公司与当地国土部门签订的使用权转让协议，该地块实际准予建设面积为3733.49平方，两地块合并后的建设面积为5213.62平方米，可见凯金公司转让的1642.6平方米和新增的590平方米土地已经合并使用，重新规划，原规划的容积率只是参考，并非不可调整而影响到了顺程公司的建设面积。顺程公司虽主张增加的建设面积系其多交纳土地出让金所致，但土地出让金的交纳标准并无定数，系顺程公司与国土部门协商所得，顺程公司以最终建设面积5213.62平方米所交纳的土地出让金的协商标准来主张凯金公司多占建设面积导致其多交的土地出让金金额，缺乏事实依据，本院不予采信。双方协议仅约定转让和新增的土地建设面积不低于3200平方米，并未约定该3200平方米的建设面积所对应的容积率，顺程公司主张3200平方米建设面积对应的是转让地块容积率1.4和新增地块1.55的容积率，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，上诉人顺程公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费16645元，由南京顺程置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 夏海南
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 朱亚芳