德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0603民初1480号
原告(反诉被告)：德阳市旌阳区柏隆服务社，住所地德阳市旌阳区柏隆场镇。
法定代表人：赵健，经理。
委托代理人：蔡义路，四川光标律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐宁，女，汉族，生于1960年9月10日，住德阳市旌阳区。
委托代理人：刘双吉，四川环峰律师事务所律师。
原告(反诉被告)德阳市旌阳区柏隆服务社（以下简称柏隆服务社）与被告唐宁(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周永宏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)柏隆服务社的委托代理人蔡义路，被告唐宁(反诉原告)的委托代理人刘双吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柏隆服务社向本院提起诉讼，请求判令：1.解除房屋租赁合同，责令被告立即搬出原告出租房；2.被告赔偿原告房屋租金损失5000元，并在本判决生效后至房屋搬出前按每月300元租金赔偿原告损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告唐宁系原告单位职工，1992年通过承包方式使用本单位房屋从事个体经营，当时上缴的是承包费。承包到期后，被告于2002年9月1日与原告订立了房屋租赁合同，约定将位于柏隆镇解放下街一层营业铺面2间出租给被告从事个体经营，租期一年，年租金1440元。租赁到期后，双方未续签租赁合同，但被告从此拒付租金。经原告长期催促，被告既不付租金，也不搬出房屋，强行占用原告资产十余年，导致原告不能出卖和出租，其行为严重侵害了原告合法权益，应当赔偿原告租金损失。鉴于原告营业房近100㎡，按当地同类同面积租金计价，月租金不应低于300元，如被告在本案判决生效后仍不自觉搬出，应当按此最低租金标准赔偿。
被告唐宁辩称，1.租金支付到2008年地震，但支付凭证丢失；2.被告在地震后曾对承租房屋进行维修加固，产生费用32000多元，当时原告同意将维修费折抵租金；即使解除合同理由成立，原告应赔偿被告上述维修费用。
反诉原告唐宁在诉讼中向本院提起反诉，请求判令：1.反诉被告支付反诉原告因房屋排危加固而支付的各项费用共计32451.5元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系反诉被告下岗职工。2008年“5.12”地震，由于柏隆处于地震带上，反诉原告承租房屋垮塌严重，被定性为危房，导致反诉原告经营和生活的物资被埋。鉴于反诉被告当时没钱维修，双方经多次协商，一致同意由反诉原告对危房进行排危加固，所花费用与租金相抵、抵完为止。2010年8月，反诉原告完成了对承租的房屋的排危加固，先后花费32000余元。现排危加固的费用尚未抵扣完毕，反诉被告就要求解除租赁合同，且不予赔偿任何损失，给反诉原告造成了巨大经济损失。
反诉被告柏隆服务社辩称，1.租赁房屋在地震时受损并不严重，只是掉落了部分瓦块，不需要维修加固；2.反诉原告的维修加固行为未征得反诉被告同意，且反诉被告当时还召集职工代表与反诉原告座谈，要求其停止维修加固，也没有同意维将修费折抵租金；3.反诉原告所举收款收据不能当然证实是因维修诉争房屋而产生，也有可能是对其他房屋进行维修装修；4.反诉请求已过诉讼时效。因此，反诉原告进行维修加固的费用应由其自行承担。
经审理查明，唐宁原系柏隆服务社员工。2002年9月1日，原告柏隆服务社与被告唐宁签订房屋租赁合同1份，主要约定：原告柏隆服务社将其自有的位于柏隆镇解放下街的营业门面2间出租给被告唐宁使用，租期一年，租金1440元/年。上述合同还约定每月19日前付清当月租金。2008年汶川地震，涉案房屋受到毁损，被确定为危房。2010年5月至8月期间，被告唐宁与丈夫卢昌安（系2017川06**民初1479号原告）对承租房屋进行维修加固，共支付费用64903元。唐宁与卢昌安同意将上述维修费用64903元在本案及（2017）川0603民初1479号中进行平均分摊，即两案反诉请求金额均为32451.5元。2010年6月23日，反诉被告柏隆服务社召集退休职工与唐宁进行座谈，会上对唐宁采取的维修加固行为表示反对并予以制止。后唐宁仍坚持房屋维修加固，并占有使用房屋至今。2013年9月1日以后，原、被告未再签订书面租赁合同，被告唐宁亦未向柏隆服务社支付租金。
另查明，本院于2017年3月31日向被告唐宁送达起诉状副本等应诉手续。
上述事实有租赁合同、收据、证明、照片、情况说明、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告柏隆服务社与被告唐宁之间的房屋租赁合同法律关系自双方于2002年9月1日签订房屋租赁合同时成立。上述租赁合同租期为一年。租期届满后，双方未再签订书面的租赁合同，但被告仍占有使用房屋至今，应视为双方自2003年9月开始已建立不定期的租赁法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同。因此，对于原告柏隆服务社主张解除合同之请求，本院予以支持。同时，因被告未能举证证明其2003年以后的租金支付情况，而原告柏隆服务社主张被告唐宁支付2010年至其起诉期间的租金5000元，未超出其原合同约定的租金标准，故本院对此予以支持。
关于反诉请求问题。反诉原告唐宁所举柏隆政府证明、建房付款收据能证实本案诉争房屋在2008年“5.12”地震时遭受损坏被确定为危房，及震后原告对诉争房屋进行维修加固之事实并为此支付各项费用共计32451.5元。反诉被告柏隆服务社所举情况说明、照片、证人证言等证据能证实其曾对反诉原告维修加固之行为予以制止，即反诉原告的上述行为并未征得反诉被告同意。出租房屋受损，并非基于原告之过错，而是基于不可抗力——地震之影响。同时，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定出租人对租赁物应履行相应的维修义务，但其主要基于保护在定期租赁合同中承租人对尚未届满的、可预见的租期所享有的期待利益。而本案诉争房屋受损时，双方为不定期租赁，合同何时解除、是否继续履行均处于不确定状态，即反诉被告可选择修缮房屋以继续履行合同，或选择不予修缮继而解除租赁合同。综上，反诉原告不享有对租期的期待利益，故不能据此为由要求反诉被告承担法律上的维修义务，否则将剥夺反诉被告相应的自主选择权及合同解除权。因此，对于反诉原告唐宁对承租房屋擅自进行的维修加固所产生的费用损失应由其自行承担。但鉴于上述维修加固行为在客观上使得反诉被告获益，基于诚信公平原则，反诉被告应对反诉原告上述维修损失予以酌情补偿。根据本案客观实际，责令反诉被告承担其中的30%即9735元较为适宜。
综上所述，柏隆服务社主张解除租赁合同及支付拖欠租金的理由成立，本院予以支持。对于反诉原告唐宁进行房屋维修加固产生的损失，因未征得反诉被告同意，应由反诉原告自行承担主要责任，但反诉被告应对反诉原告予以酌情补偿。因原、被告之间为不定期租赁，原告于2017年3月31日提起诉讼要求解除合同，即2017年3月31日以前双方合同均处于履行状态，故反诉请求的诉讼时效应自原告柏隆服务社起诉之日开始计算，并未超过法律规定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，及第二百二十三条之规定，判决如下：
一、原告德阳市旌阳区柏隆服务社与被告唐宁于2002年9月1日签订的房屋租赁合同于2017年3月31日解除；被告唐宁于本判决生效之日起二十日内将位于柏隆镇解放下街属于德阳市旌阳区柏隆服务社所有的2间房屋腾退于原告德阳市旌阳区柏隆服务社（若未按期腾退房屋，应按120元/月标准支付房屋占有费）；
二、被告唐宁于本判决生效之日起十日内支付原告德阳市旌阳区柏隆服务社租金5000元；
三、反诉被告德阳市旌阳区柏隆服务社于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告唐宁房屋维修损失9735元；
四、将上述第二项、第三项付款义务品迭后，反诉被告德阳市旌阳区柏隆服务社应向反诉原告唐宁支付补偿款4735元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回原告德阳市旌阳区柏隆服务社的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告唐宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉征收案件受理费25元，由被告唐宁全部承担；反诉征收案件受理费441元，由反诉原告唐宁承担341元，反诉被告德阳市旌阳区柏隆服务社承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 周 永 宏
二〇一七年七月七日
书记员 陈刚（代）