河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终4720号
上诉人（原审原告）：崔俊菊，女，1962年11月22日生，汉族，住正定县。
委托代理人：张学武，河北厚正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北兴业房地产开发有限公司，住所地正定县成德街6号。
法定代表人：张军，系该公司经理。
委托代理人：高云飞，河北远曌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：正定县瑞天大厦购物广场，住所地正定县常山路。
负责人：王二华，系该公司总经理。
委托代理人：高彦辉，系该公司副总经理。
上诉人崔俊菊因与被上诉人河北兴业房地产开发有限公司、正定县瑞天大厦购物广场房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2016）冀0123民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔俊菊上诉请求：改判或发回重审，二被上诉人共同承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人兴业公司存在违约行为，上诉人可以解除租赁关系。1、上诉人与被上诉人兴业公司签订商铺返租经营合同，租赁期限2013年5月1日至2016年4月30日，截止上诉人起诉之日，上诉人未收到被上诉人兴业公司支付的任何租金。2、上诉人与被上诉人兴业公司签订商铺认购书时，并不知道被上诉人兴业公司己将商铺租给案外人河北瑞天经贸有限公司，直至一审开庭时才知道被上诉人兴业公司与案外人河北瑞天经贸有限公司2012年5月签订《房屋租赁合同》，且一审中，被上诉人瑞天大厦仅提供该合同复印件，故该租赁合同对上诉人不具有约束力。3、上诉人与被上诉人兴业公司2016年5月1日之后未形成租赁关系，双方对租金计算、租金支付方式及期限未明确约定。如继续履行，双方应按原合同执行计算租金及支付方式。二、一审计算租金损失明显错误，且实际使用人应支付上诉人的租金损失8805元。1、上诉人与被上诉人兴业公司签订商铺返租经营合同明确约定年租金为26416元，商铺总款为330197元，年租金为商铺总款的8%。2、上诉人与被上诉人兴业公司签订商铺返租经营合同时，口头承诺2016年5月1日之后年租金不低于8%，详见另案中崔俊菊与被上诉人签订的商铺返租经营合同及商铺认购书中均有委托代理人张志娟签字，张志娟所作的承诺（年租金不低于8%）已构成表现代理，兴业公司应按8%支付年租金。3、上诉人与被上诉人兴业公司签订的商铺认购书己明确商铺款为330197元，上诉人所购商铺金额合计250950元。4、2016年5月1日至2016年8月31日商铺租金为8805元。5、被上诉人兴业公司与案外人河北瑞天经贸有限公司2012年5月签订的《房屋租赁合同》对上诉人不具有约束力。因为该合同从2013年到2016年之间的年租金约为3.5%，租金支付方式为季付，而上诉人与被上诉人兴业公司签订的商铺返租经营合同中约定的2013年到2016年之间的年租金为8%，三年一支付，两者租金及支付方式及计算方式明显约定不同。5、被上诉人瑞天大厦购物广场有营业执照且为上诉人所购买商铺的实际使用，应向上诉人支付租金损失8805元。
兴业公司辩称：我方不存在违约行为，对方要求解除合同并搬出瑞天房屋的合同是不成立的，按照买卖不破租赁的法律规定，我方在2012年5月18日已和瑞天签订租赁合同，2013年5月我方和被上诉人签订商铺认购书，租赁在前买卖在后，我方和上诉人签订的返租合同约定在承租3年期满后，我方作为市场经营管理方接受对方使用长达三四年之久，且也是对方同意我方将商铺经营和管理，在这种情况下，解除合同是违法的，并且不利于市场稳定。石家庄市中级人民法院对我方与焦建强、刘丽霞以及袁文艳的生效判决案号分别为2017冀01民终293号、769号；一审判决认定的租金标准合法合理，对方主张的租金标准没有依据，对方主张的标准是按每年百分之八计算，但合同中（第二条第三款）明确约定租金随行就市。
瑞天商厦辩称：我们在上诉人买商铺之前已和兴业公司签订租赁合同，对租金已进行约定，根据买卖不破租赁原则，上诉人不应要求我们给付租金，应向兴业公司主张。
崔俊菊向一审法院起诉请求：解除其与兴业公司之间的租赁关系；兴业公司和瑞天大厦共同支付2016年5月1日至2016年8月31日租金损失8805元（按商铺总金额的8%计算）；兴业公司和瑞天大厦共同承担本案诉讼费用。
一审查明的事实：2012年5月18日，兴业公司（甲方）与河北瑞天经贸有限公司（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方出租给乙方的出租物位于（详细附图）。出租房屋面积：负一层至地上四层建筑面积共计24804平方米＋超市入口50%面积76平方米，负二层车库、库房4896平方米及门前地、北广场、东广场等（东广场的南北通道共用）。该房屋租赁期共20年，自2012年10月26日至2032年10月25日（甲方为乙方留不低于两个月的时间进行经营准备）。租金及支付方式1、负一层至地上四层建筑面积24804＋76=24880平方米。每年租金0.92元/日×月×12×24880平方米=824万元。2、负二层库房、车库建筑面积4896平方米。每年租金20万元（包干5年），5年后执行第4款计算。3、每年合计租金824万元＋20万元=844万元。具体第一年租金按9个月计算=618＋20-10（一次性优惠）=628万元；第二年租金按11个月计算=755.33＋20=775.33万元；第三年租金按11个月计算=755.33＋20=775.33万元；第四年租金按11个月计算=755.33＋20=775.33万元；第五年租金为824万元＋20万元=844万元。4、从第六年开始年租金每三年为一阶段，每阶段递增15%。5、房屋租金支付方式为季交付，每季度前三天支付一次。甲方收到租金时应提供给乙方有效收款凭证（租金收入应纳税，费有甲方负担）。乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商场和经营使用，并自负盈亏。租赁期满，乙方如要续租，则在30天前通知甲方，双方协商同意后重新签订租赁合同。同等条件，乙方优先续组。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋所有权。转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。甲方出售房屋，需在2个月前通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。并对其他事项进行了约定。2013年4月29日，兴业公司（甲方）与赵龙国（乙方）签订了兴业广场A区商铺认购书，协议约定，乙方自愿购买甲方出售的兴业广场A1018号商铺，该商铺面积17.51平方米（面积以房管部门最终实测为准），商铺款271658元，一次性扣除三年返租租金65198元，实付商铺款206460元。乙方签订本认购书当日支付定金20000元整，并选择第二种付款方式，银行按揭贷款，首付款比例不少于商铺款的50%。首付款106460元，于双方签署本认购书的2013年5月6日内付清。乙方选择贷款方式，须在签订《商品房买卖合同》的同时将办理贷款所需全部资料提交甲方，并在甲方指定的日期内办理贷款手续。乙方在签订本认购书后，甲方将按照由乙方确认的联系方式告知乙方签订《商品房买卖合同》日期，乙方须在收到签约通知七日内，持本认购协议书及付款收据到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商铺，乙方所付定金不予退还。如甲方在签订本认购书七日内未经乙方同意而另行出售给他人，甲方应当向乙方双倍返还定金。甲方承诺，五年后无论任何情况，乙方可以提出退铺，甲方将以买卖合同实际付款金额回购。签订认购书后，赵龙国于2013年4月17日给付5000元，2013年4月29日给付15000元，2013年5月5日给付86460元，2015年3月20日给付99175元，均出具了收据。2013年5月5日，兴业公司（甲方）与赵龙国（乙方）签订兴业广场A区商铺返租经营合同，合同约定，乙方将其拥有的，位于正定县××广场××区××号铺（以下简称商铺）返租给甲方，由甲方统一招租经营管理。该商铺建筑面积为17.51平方米。商铺返租期间，商铺的使用权、经营权、收益权归甲方所有，乙方不得自行委托经营管理。商铺返租期间，乙方不得以任何理由收回商铺，影响甲方的统一经营、统一管理。商铺返租期满后，由甲方作为市场经营管理方统一经营、管理，并随市场租金价格统一出租。商铺返租期满后，商铺收益权归乙方所有。返租期限自2013年5月1日至2016年4月30日止，三年。返租期限届满，同等条件下甲方有优先承租权。返租租金每年按乙方购买商铺款的8%固定收益由甲方支付给乙方，乙方商铺款271658元，年租金21733元，返租期三年，租金共计65198元。三年返租租金在购房款中已一次性扣除支付给乙方。商铺返租期间，若乙方转让该商铺的部分或全部产权，乙方须确保该商铺的受让方继续履行本合同，并及时将产权变更情况书面通知甲方，安排该商铺新业主签署愿意执行本合同的承诺书。2015年3月20日，赵龙国签署了兴业广场项目签约确认单，签约单注明，根据正定房管部门实测确权面积变更如下：原商铺号Ａ1018现商铺号为1235；原面积17.51平方米，实测面积17.44方米；原房款206460元，现房款205635元，补交99175元。正定县瑞天大厦购物广场系河北瑞天经贸有限公司下属商场，有营业执照，负责人为王二华，不具备法人资格，且瑞天广场没有公章，实际对外经营业务时均以河北瑞天经贸有限公司的名义，该公司已按与兴业公司签订租赁合同中规定的期限履行了支付租金的义务。庭审中，兴业公司称应给付赵龙国租金。庭审后，兴业公司提交楼层系数、商铺等区系数说明和兴业广场Ａ区每平方米租金计算表。依据是根据楼层所售商铺价格不同，确定出楼层系数，各楼层系数分别为：一层1.15、二层1.05、三层1.0、四层0.8；各层由于所处位置不同，所售商铺价格不同，以此确定将同层分成三个不同区域，确定出商铺区域位置登记系数，各级系数分别为：一等红色区域1.03、二等黑色区1.0、三等蓝色区0.97。依据兴业广场与河北瑞天经贸有限公司签订的房屋租赁合同确定每平米的租金为0.92元，作为基数并根据不同楼层不同区域的系数计算出各商铺每平方米年租金。一层各商铺每平方米年租金分别为：一等区0.92元／㎡×365天×1.15×1.03＝397.76元／㎡；二等区0.92元／㎡×365天×1.15×1＝386.17元／㎡；三等区0.92元／㎡×365天×1.15×0.97＝374.58元／㎡；二层各商铺每平方米年租金分别为：一等区0.92元／㎡×365天×1.05×1.03＝363.17元／㎡；二等区0.92元／㎡×365天×1.05×1＝352.59元／㎡；三等区0.92元／㎡×365天×1.05×0.97＝342.01元／㎡。该租金随兴业公司与河北瑞天经贸有限公司签订的租赁合同中约定的方式进行调整并出示不同层数、不同区域商铺的买卖合同，以此证明其计算租金的依据。崔俊菊称，不予认可。庭审后，我院于2016年11月28日就便签问题对张志娟进行询问，并制作了询问笔录，张志娟称“2011年11月份至2013年10月前我在石家庄尚禾房地产置业公司工作过，当时是给河北兴业房地产开发有限公司销售瑞天购物广场的商铺，石家庄尚禾房地产置业公司从中提成，后来就不干了，现在在家带孩子。崔俊菊在兴业广场售楼部咨询关于买商铺事宜时，问我要的名字和电话号码，我就给他写了我的名字和电话号码，其他内容不是我写的。而且我也没有和她说过便签上的内容，我不知道此事”。原告称不认可张志娟说的，确实是张志娟写的，他说代表兴业房地产，并未说是尚禾房地产置业公司的人员，他是兴业房地产的职务行为，已构成表现代理，兴业公司应对承诺的内容承担责任。被告兴业公司对询问笔录无异议。
一审法院认为，原被告签订的《兴业广场A区商铺认购书》及返租经营合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，予以确认。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告兴业公司与被告瑞天广场在2012年5月18日已签订租赁合同，而原告与被告兴业公司是在2013年5月6日签订的兴业广场认购书，原被告签订的返祖经营合同当中亦明确约定，在三年商铺返租期满以后，由被告兴业公司作为市场经营管理方，统一对外经营、管理。现被告瑞天广场已经对商铺进行租赁使用三年之久，在此情形下，原告要求解除与被告兴业公司的租赁关系于法无据，不予支持。
2016年4月30日兴业广场A区商铺返租经营合同到期后，应按双方签订商铺返租经营合同中约定的“商铺返租期满后，由甲方作为市场经营管理方统一经营、管理，并随市场租金价格统一出租。商铺返租期满后，商铺的收益权归乙方所有。”该约定能够证实商铺需统一经营管理，符合本案所涉商铺的市场定位，以期实现业主投资价值并取得收益的目的；原告购买该商铺时，被告兴业公司已出租给河北瑞天经贸有限公司并约定了租金。虽然原告出具了带有张志娟签名的便签，但张志娟否认便签内容是其所写，且双方并未在返租经营合同中确认返租期满后市场租金不低于8%，故此，应以双方所签返租经营合同确认返租期满后的租金，即“商铺返租期满后，商铺的收益权归乙方所有”。现原告要求按照返租期内所约定的租金计算给付其2016年5月1日至2016年8月31日的租金损失8805元，不符合合同约定，不予支持。
被告兴业公司已将该商铺出租给河北瑞天经贸有限公司，并约定了租金及具体支付方式，该租金收益应由被告兴业公司给付原告。故被告兴业公司应按照此约定支付原告2016年5月1日至2016年8月31日的租金。原告要求被告瑞天广场支付租金无事实依据和法律依据，不予支持。
被告兴业公司依据与河北瑞天经贸有限公司签订的租赁合同及不同层数、不同区域商铺款的不同，确定了不同层数不同区域商铺的租金。一层各商铺每平方米年租金分别为：一等区0.92元/㎡×365天×1.15×1.03=397.76元/㎡；二等区0.92元/㎡×365天×1.15×1=386.17元/㎡；三等区0.92元/㎡×365天×1.15×0.97=374.58元/㎡；二层各商铺每平方米年租金分别为：一等区0.92元/㎡×365天×1.05×1.03=363.17元/㎡；二等区0.92元/㎡×365天×1.05×1=352.59元/㎡；三等区0.92元/㎡×365天×1.05×0.97=342.01元/㎡。该租金随兴业公司与河北瑞天经贸有限公司签订的租赁合同中约定的方式进行调整。该租金的计算方式符合返租经营合同约定及市场公平原则，予以确认，兴业公司应以此给付原告租金。原告崔俊菊所购商铺为二层一等区，面积23.96平方米，据此计算，应给付原告崔俊菊租金为2932.3元（363.17÷365天×23.96平方米×123天）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条之规定，一审判决：一、被告河北兴业房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告崔俊菊2016年5月1日至2016年8月31日租金2932.3元（如被告河北兴业房地产开发有限公司未按判决指定的期限履行上述给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取，由被告河北兴业房地产开发有限公司负担25元。
二审中，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。
本院认为，上诉人崔俊菊与被上诉人兴业公司签订的商铺认购书及返租经营合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，予以确认。上诉人崔俊菊与被上诉人瑞天大厦没有直接合同关系，无权直接向被上诉人瑞天大厦主张权利。根据市场的普遍规则，依据商铺的平米数确定租金数额，并无不当。上诉人崔俊菊与被上诉人兴业公司签订的返租经营合同明确约定：商铺返租期满后，由甲方作为市场经营管理方统一经营、管理并随市场租金价格统一出租。商铺返租期满后，商铺的收益权归乙方所有。该约定能够证实商铺需统一经营管理，符合本案所涉商铺的市场定位，以期实现业主投资价值并取得收益的目的。崔俊菊购买该商铺时，被上诉人兴业公司已出租给河北瑞天经贸有限公司并约定租金。现上诉人崔俊菊要求按照返租期内所约定的租金计算给付其2016年5月1日至2016年8月31日的租金损失8805元，不符合合同约定，一审不予支持，并无不当。被上诉人兴业公司与河北瑞天经贸有限公司约定租金及具体支付方式，该租金收益应由被上诉人兴业公司给付上诉人崔俊菊。一审对相关租金计算和认定，符合事实和合同约定，本院予以确认。
综上，上诉人崔俊菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔俊菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 李荣水
审判员 史兆宏
二〇一七年四月二十四日
书记员 王 珊