上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第616号
原告商函玉。
委托代理人郑何顺，上海博拓律师事务所律师。
被告顾红芳。
原告商函玉与被告顾红芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法适用简易程序并于2015年4月21日公开开庭予以审理。原告的委托代理人郑何顺，被告顾红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商函玉诉称，原、被告双方于2012年3月23日签订一份《租赁合同》，约定原告将其拥有的坐落在上海市闵行区××路××弄11号702室房屋以人民币（币种下同）4，000元租赁给被告，租赁期限为2012年3月20日至2013年3月19日。租赁期限到期后，原、被告双方先后两次协商延长租赁期限，最终确定的租赁期限终止时间为2014年12月19日。租赁期内，被告常常拖欠房租，直至租赁合同终止时，被告拖欠租金共计66，000元，租赁合同到期前，原告向被告表示不再与被告续签租赁合同，但被告迟迟不搬离涉诉房屋，还占用涉讼房屋1个多月，因此给原告造成了1个多月的租金损失，此外被告居住在涉讼房屋内拖欠水费、电费、有线电视费等费用共计711.30元。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的自2014年9月16日起至2014年12月19日止的房租66，000元；2、被告按照每月5，000元的标准向原告支付自2014年12月20日起至2015年2月19日房屋使用费；3、被告搬离并向原告返还房屋；4、被告向原告支付拖欠的水费365.40元、电费184.90元及有线电视费161元。
被告顾红芳辩称，不同意原告的诉讼请求。1、自2014年5月17日起原告就将系争房屋锁起来了，其一直未能进入使用。其后与原告商量让其进去拿了些东西，认为其不应该支付这么多租金，因为其并未在房屋内居住，仅同意支付4万元租金；2、不同意支付房屋使用费，对于现在房屋租金的市场价格其不清楚，而且其并未居住故不同意支付使用费；3、现在房屋并非不愿意交还，是原告将其赶走的，现在房屋内还有其购买的茶几、电视、冰箱和麻将桌没有能拿走；4、水电费等其并没有使用房屋，故不同意支付。
经审理查明，上海市闵行区××路××弄11号702室房屋的产权人为原告商函玉、蔺瑞馥、商成华。
2012年3月23日，原告商函玉（出租方、签约甲方）与被告顾红芳（承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区××路××弄11号702室房屋出租给乙方，房屋租赁期为一年，自2012年3月20日起至2013年3月19日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，�方如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金，期限重新协商后签订新的租赁合同；该房屋的月租金为四千元，租金以现金方式支付，双方议定首期付三个月，另付四千元押金，以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金四千元，若甲方违约除退还给乙方押金外，还须支付给乙方四千元�约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金等。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，2013年3月19日到期后，原被告双方协商租期续延一年，租期自2013年3月20日起至2014年3月19日止。2014年3月20日起原被告双方再次延长租期止2014年12月19日。
2014年9月16日，因被告未能按时支付部分租金，原、被告双方进行协商，被告出具《欠条》一份，载明：“欠商函玉租金2014年12月19日，总租金六万六千元。本月结清”。被告此后未能支付这些租金，双方于2015年3月9日办理了系争房屋的交接，被告将其在房屋内的衣服的东西拿走，被告自行购买的麻将桌、冰箱、电视及茶几仍在系争房屋内没有带走。
另查明，2015年1月20日原告补缴了系争房屋内自2014年7月1日起至2014年12月31日止的有线数字电视费共计138元。同日，原告补缴了系争房屋内自2014年4月1日起至11月30日止的电费181.20元。2015年2月4日，原告补缴了系争房屋内自2013年6月至2014年4月的水费361.60元。
上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《欠条》、水费收据一组、电费收据一组、有线电视费收据一组及及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该合同到期后，双方两次协商变更延长租期至2014年12月19日止，被告应在合同到期后搬离并将房屋返还原告。现被告认为原告自2014年5月17日起将系争房屋门锁更换，导致其此后一直未能居住使用。首先，对于被告陈述的该节事实其并未能向本院提供证据予以证明；其次，被告于2014年9月16日与原告结算了相应的租金，若如被告陈述已经无法居住在系争房屋内，与其确认延长租期并将租金支付到2014年年底明显相悖；再次，即使被告陈述属实，其也未将房屋钥匙交还原告，与原告办理交接手续，而是在2015年3月9日才将其在房屋内的物品搬离并交还房屋。故对于被告认为其于2014年5月17日未居住在系争房屋内，不应支付相应租金和使用费的主张本院不予采信，租赁期内尚未结清的租金66，000元被告应向原告支付。现经庭审查明，原被告双方已于2015年3月9日办理了系争房屋的交接手续，原告并将房屋另租他人，对于原告提出的搬离并返还房屋的诉讼请求本院不再处理。关于原告主张的自2014年12月20日起至2015年2月19日的房屋使用费，本院认为租期结束后的该段时间内被告未交还房屋也未支付相应的使用费，其占用期间应向原告支付相应的使用费。至于使用费的标准，原告认为系争房屋现在出租的价格已涨至5，000元／月，但其并未能提交相应的租金依据，本院难以采信，本院认定被告按照合同约定的租金标准4，000元／月向原告支付自2014年12月20日起至2015年2月19日的房屋使用费8，000元。关于原告主张的水费、电费及有线电视费，按照双方的合同约定，被告租赁使用房屋期间内产生的相应费用应由其自行支付，但被告怠于支付相应费用而原告代为缴纳，被告应向原告返还代为支付的水费361.60元、电费181.20元和有线电视费138元，共计680.80元。至于被告尚留存在系争房屋内的家具家电，原告应返还被告，同时被告向原告支付的押金4，000元，原告应在被告偿付相应费用后予以返还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告顾红芳于本判决生效之日起十五日内向原告商函玉支付租金66，000元；
二、被告顾红芳于本判决生效之日起十五日内向原告商函玉支付房屋使用费8，000元；
三、被告顾红芳于本判决生效之日起十五日内向原告商函玉返还680.80元；
四、原告商函玉于本判决生效之日起十五日内向被告顾红芳返还押金4，000元；
五、驳回原告商函玉的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计858.89元，由被告顾红芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷雪
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 龚漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。