金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初4918号
原告：肖敬华，男，1962年2月7日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：陈华、李天阳，浙江泽邦律师事务所律师。
被告：金志聚，男，1965年3月14日出生，汉族，住金华市婺城区。
被告：蔡天山，男，1968年8月8日出生，汉族，住东阳市。
第三人：晟元集团有限公司，住所地金华市解放西路233号。
法定代表人：应金良，董事长。
委托代理人：程小乔，女，1991年8月17日出生，汉族，住金华市婺城区，系该公司职员。
原告肖敬华为与被告金志聚、蔡天山、第三人晟元集团有限公司（以下简称晟元公司）案外人执行异议之诉一案，于2016年5月11日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于同年7月5日公开开庭进行了审理。原告肖敬华的委托代理人陈华、李天阳，被告金志聚、蔡天山，第三人晟元公司的委托代理人程小乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖敬华起诉称：金华市婺城区人民法院在执行被告申请强制执行的案件中，查封了近江·枫乔苑11幢1单元401室房屋和11幢01号车库（以下简称案涉房屋）。原告提出执行异议后，金华市婺城区人民法院作出（2016）浙0702执异33行裁定，驳回了原告的执行异议。被告申请执行的是金钱债权，而原告与第三人在法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，而且在法院查封之前已经合法占有该房屋，并已经依据合同约定支付购房款。本办理过户登记非原告自身的原因造成。原告系该房屋的实际权利人。上述事实有相应的证据证明。原告诉请：1．排除对近江·枫乔苑11幢1单元401室房屋和11幢01号车库的强制执行，解除查封措施；2．确认案涉房屋归原告所有；3．由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1．原告身份证复印件，用以证明原告诉讼资格；
2．执行裁定书，用以证明原告的执行异议被驳回；
3．商品房买卖协议，用以证明在法院查封案涉房屋前晟元公司已经与原告签订合法有效的买卖协议，将案涉房屋出售给原告；
4．晟元集团收据、汇款凭证，用以证明原告在法院查封前已经将全部给购房款支付给晟元公司；
5．收条、钥匙照片、交房申请、前期物业管理服务协议、明珠物业收据、金华市自来水公司用水申请表、客户变更用电申请表、金华市数字电视有限公司发票，用以证明在法院查封案涉房屋前，晟元公司已经将房屋交付原告，原告已经实际占有房屋；
6．晟元公司证明、收据，用以证明法院查封前原告已经支付清购房款；
7．历月水电费明细、用户台帐，用以证明在法院查封前房屋已经交付给原告；
8．晟元集团有限公司的证明和情况报告，恒丰房产公司的证明，用以证明未办理产权过户登记非原告本人的原因；
9．（2010）金东执指字第7-3号执行裁定书，用以证明出卖人晟元集团有限公司根据人民法院生效裁定已取得案涉房产所有权，其有权出卖给原告；
10．房屋验收备案表，用以证明2015年6月12日才竣工备案，导致原告未及时办理过户登记。
被告金志聚答辩称：原告诉请不能成立，请求驳回原告诉请。根据原告资料，肖敬华的商品房买卖合同是与恒丰房产公司签订的，但房子是备案在晟元公司名下，是一房二卖。购房款是交给恒丰的。
被告金志聚未向本院提交证据。
被告蔡天山答辩称：该系列案件中，部分原告的购房款是用工程款折抵的，付款方式、日期与买卖合同不相符，也不符合日常交易习惯。有的原告以借款抵房款，有部分是原告将费用汇入晟元公司，但没有注明汇款用途。还有部分原告购房款尚未付清。该系列案件中的房屋买卖属于二手房买卖，未经备案。有部分房屋的预登记已失效，原告是知情的，也没有办理过户手续。原告竣工验收前签订的买卖合同不具备法律效力。物业费的缴纳及第三人的证明不能证明案涉房屋已实际入住。有的原告将款项汇入金华盛德公司，与晟元公司无关。原告提供的晟元公司的证明，只有公章没有法人签字，没有证明力。部分原告付款方式上没有注明是支付购房款。
被告蔡天山未向本院提交证据。
第三人晟元公司陈述：房屋在被查封之前已实际交付给各原告，后原告多次向第三人询问房屋过户事宜，但因第三人经营困难，未能及时缴纳各税费，致使房屋未能过户，第三人应承担过错。
第三人晟元公司未向本院提交证据。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对原告提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
对原告证据，第三人无异议。二被告的质证意见如下：对证据1、2、9无异议，对证据3有异议，不真实，合同上交付时间的约定与交房申请不一致；对证据4有异议，银行凭证不真实，没有注明是哪套房子的房款，收据不是正式发票，汇款是汇到盛德建设公司的，不能证明已经付清房款；对证据4有异议，收据没有一张正式发票，不具真实性；对证据5中的钥匙照片不能证明已经交房，交房申请不是事实，不能证明原告实际占有房屋，晟元公司是本案利害关系人。前期物业管理服务协议上没有法人签字，是单方行为，业主临时管理规约也是原告单方行为。物业费收据、近江·枫乔苑收费凭据都不真实，都应有正式发票，应提供使用水电气等实际产生费用的发票才有说服力。2015年6月12日才备案，2015年41月不可能交房。居民用户城市燃气供用气合同不具备真实性，燃气公司只要拿到买卖协议复印件就会签协议。对证据6有异议，晟元公司证明不具真实性，是单方行为，汇款是汇到盛德建设公司的，不能证明已经付清房款，收据不是正式发票。对证据7有异议，水电费明细不能证明原告实际入住占有房屋；对证据8有异议，是单方证明，该证明与其前面交房收费等有冲突，竣工验收备案没有拿出，不可能交房，不可能收物业费。情况报告也不属实，晟元与大部分原告合同约定过户费用由原告承担，与情况报告有冲突。对证据10真实性无异议，但对证明目的有异议，查封是在2015年10月26日，备案完成时间是2015年6月12日，有足够时间办理过户。本院认为，原告证据已经形成完整的证据链，被告异议部分合理，但不能推翻原告的待证事实。本院确认原告证据的证明力。
根据对原告证据的分析认证及到庭当事人当庭陈述，本院认定以下事实：
2014年4月10日，本院对原告金志聚诉被告晟元公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）金婺民初字第954号民事判决：一、被告晟元集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告金志聚工程款6633566.5元；并赔付相应利息损失（从2008年11月21日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至本判决确定的履行期届满之日止）的50%；二、驳回原告金志聚的其他诉讼请求。案件受理费95800元，由原告金志聚负担27000元；由被告晟元集团有限公司负担68800元。
2014年11月18日，本院对原告蔡天山诉被告晟元公司垫付款纠纷一案作出（2014）金婺民初字第2421号民事判决：被告晟元集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蔡天山垫付的工程款人民币1533243元及利息（从2007年1月29日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至实际归还之日止）。案件受理费12556元，由被告晟元集团有限公司负担。
2015年9月24日，本院对原告新世纪建设公司诉晟元公司追偿权纠纷一案作出（2015）金婺商初字第2599号民事调解书：一、由被告晟元集团有限公司于2015年9月26日前支付原告新世纪建设集团有限公司代偿款5704849.60元，利息按月利率1%支付款项被查封起至实际扣划日止尚欠的利息计58138.5元以及自2015年8月23日起按月利率1.2%算至2015年9月26日利息为79868元（以后利息按月利率1.2%算至实际归还之日止）；二、其他事项双方互不追究。案件受理费26070元，由被告晟元集团有限公司负担。
2012年6月21日，金华市金东区人民法院作出（2010）金东执指字第7-3号执行裁定：一、恒丰房产公司所有的在近江·枫乔苑商品房23套及20个附房（车库）作价人民币2150万元，交付晟元公司抵偿债务人民币21561610元；二、晟元公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。上述房产均已在金华开发区房地产交易管理所办理预告登记，预告登记权利人为晟元公司。因恒丰房产公司和晟元公司未缴纳办理土地使用权证和房屋所有权证的税费，上述房屋至今未过户到晟元公司名下。
（2013）金婺民初字第954号、（2014）金婺民初字第2421号民事判决和（2015）金婺商初字第2599号民事调解书生效后，晟元公司未履行，金志聚、蔡天山和新世纪建设公司分别向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2015年10月26日查封了含案涉房产在内的上述23套房屋及20间车房（车库）。本院执行过程中，新世纪建设公司因与晟元公司有和解意向，于2016年3月8日向本院撤回执行申请。
2013年5月8日，晟元公司与原告肖敬华签订商品房买卖协议，将案涉房屋以789006元转让给原告。合同约定2013年1月8日支付购房款60万元，余款在交付房产证前一次性付清，出售方应在2013年8月30日前交付房屋。原告肖敬华2013年1月8日支付购房款60万元，2015年4月2日支付购房款52206元。2015年4月，晟元公司向原告交付了房屋。2016年6月15日，晟元公司同意肖敬华未付的购房款136899元用逾期交房利息损失折抵。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。金华市金东区人民法院作出（2010）金东执指字第7-3号执行裁定生效时，晟元公司取得包括案涉房产在内的23套房屋及20间车库的所有权。恒丰房产公司经晟元公司同意，可以以自己的名义与原告签订商品房买卖合同。原告在本院查封前已经与恒丰房产公司签订合法有效的房屋买卖合同，并按合同约定支付了购房款，而且原告对房屋至今未能办理过户登记没有过错，原告虽然未取得案涉房屋的所有权，但其对案涉房屋享有的权利能够排除执行。对原告诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行近江·枫乔苑11幢1单元401室房屋和11幢01号车库；
二、驳回原告肖敬华的其他诉讼请求。
本案受理费11690元（原告已预交），由第三人晟元集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 石伟明
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一七年六月十九日
代书 记员 卢梦青