北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初1453号
原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住址同单位。
被告：李秀田，女，1930年12月11日出生，汉族，糖业烟酒公司工人退休，住北京市西城区。
委托代理人：刘焯梅（被告之女），1954年2月23日出生，汉族，北京华纳齿轮有线公司工人退休，住北京市朝阳区。
委托代理人：张鑫，北京曜远律师事务所律师。
原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告李秀田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告链家公司之委托代理人闫松松，被告李秀田之委托代理人刘焯梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
链家公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同;2、被告退还租金153041元;3、退还押金22000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月13日原告与被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告北京市宣武区xxx号底商房屋办公，租赁期限自2016年6月26日至2021年6月25日。2016年11月4日原告向被告发出解除房屋租赁合同通知。原告将房屋腾空，返还被告，但被告至今未返还原告剩余租金及押金，特诉至法院。
李秀田辩称，2016年4月6日，我与原告签订合同。2016年11月初根据政策，多部门联合将门封住了，恢复至原来窗户的状态。在此之前，我将房屋租给了美廷房地产经纪公司，原告是从美廷公司转租过去的。因为原告表示其没有支付转让费的形式，因此，约定原告以租金的形式支付给我了，我再将转让费支付给美廷公司，2016年5月9日，我已经将15万元转让费交给了美廷公司。租金收到了2017年6月25日，押金2.2万元也收到了。因为房租的问题没有解决，2016年11月4日门脸也没有拆除呢，因此没法收房。2016年11月8日收到了原告的解除通知，我方认为合同可以解除，但是不能以这种方式解除。因为我一共收取了原告28万元租金，支付给了美廷公司15万元转让费，现在只剩下13万元的租金，如退还原告租金15万元，我还得赔钱。涉案房屋内还有原告的一些门、窗没有搬走，现在我们也没有办法使用。现同意解除合同，同意退还押金，租金从签订合同计算至今即可。
本院经审理认定事实如下：李秀田系北京市宣武区（现为西城区）xxx号房屋登记的产权人，房屋性质为住宅。2016年4月13日，李秀田委托刘焯霞（甲方）与链家公司（乙方）签订《北京链家房地产经纪有限公司店面租赁合同》，将上述房屋出租给链家公司办公使用。合同第二条租赁期限与计租时间，1、租赁房屋交付时间：甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2016年4月25日，该房屋租赁期自2016年6月26日起至2021年6月25日止；2、租赁房屋免租期：2016年4月25日至2016年6月25日为乙方装修房屋时间，该时间为免租期，乙方不需向甲方支付租金。第三条房屋租金与租金交付方式，1、本合同租赁房屋年租金为2016年6月26日至2017年6月25日每年租金28万元，2017年6月26日至2018年6月25日每年租金28万元，……；2、甲方须于本租赁合同签订之日起3个工作日内向乙方提供办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件（包括但不限于消防原始建审意见书、原始验收意见书、原始竣工平面图等），并协助乙方办理相关经营手续。第四条房屋押金，1、乙方应向甲方支付22000元作为房屋押金，于首期租金支付之日起3个工作日内支付，甲方在收到房屋押金后5个工作日内向乙方提供押金收据，如甲方未能提供押金收据，乙方将视为甲方已收到房屋押金；2、房屋押金作为乙方不损害房屋主体结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等费用的保证，押金不充抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后5个工作日内，甲方应将所收押金全部返还乙方。第九条合同的延续与解除，……，3、甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除本合同，但应当按照本合同第十条之约定承担违约金，乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式执行：1、乙方须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金，2、自乙方发出书面解约通知书起一个月内，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可向北京市长安公证处提起申请，办理如下公证事项：在公证员的监督下，对租赁房屋现状通过拍照或摄像方式进行保全证据，向甲方发出《解约通知书》，《解约通知书》发出后5个工作日内，甲方仍未办理物业交割及领取违约金，乙方可将第十条第5项中所列违约金（该数额不可与甲方应退还给乙方的押金、未实际发生的租金及其他费用相抵）向公证处办理提存，3、甲乙双方约定，自提存之日起，即视为甲乙双方就解除合同事宜已经履行完毕。合同第十条违约责任，1、甲方保证及时向乙方提供办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件，甲方不能及时提供的，应提前3个工作日告知乙方，如在双方签署本合同之日起10个工作日内扔不能提供的，乙方有权要求解除合同，甲方应承担乙方因不能及时办理证照而产生的全部损失。合同签订后，链家公司向李秀田支付了押金2.2万元、2016年6月26日至2017年6月25日的租金28万元。
2016年11月4日，链家公司向李秀田发送《合同解除通知函》，内容为：我公司于2016年4月13日与您就租赁位于北京市西城区xxx号底商的房屋一事签订了《房屋租赁合同》，现由于国家政策原因及工商管理部门相关要求，现该租赁房屋不能满足办理营业执照的条件，我公司决定与您解除上述租赁合同，按照合同约定，我公司现特向您发出本合同解除通知函，敬请您于2016年11月10日前，与我公司取得联系，并于3日内办理下列事宜：签署《解除协议书》、办理物业交割手续、结清未实际发生的房屋租金（精确至天）及押金等各项费用、办理其他事项。2016年11月8日，李秀田收到了《合同解除通知函》。
2016年11月9日，相关行政部门将涉案房屋私自开设在墙体的门进行封堵，恢复至原来窗户形状。同日，李秀田一方更换了涉案房屋房门的门锁。
庭审中，链家公司表示2016年11月4日已将涉案房屋腾空，因李秀田不同意接收房屋，因此，没有交接。李秀田表示，涉案房屋原出租给美廷房地产经纪公司使用，链家公司从美廷公司转租过来，当时约定，由李秀田向美廷公司支付15万元的转让费，链家公司通过租金的形式支付给李秀田，11月8日收到链家公司的解除通知后，因不同意链家公司的解除方式，且租金问题没有解决，故没有收房。链家公司对此不予认可，其表示转让费系李秀田与美廷公司之间约定，与链家公司无关。李秀田出示2017年1月23日的照片，照片显示房屋内尚有玻璃门、黑板，吊顶部分损坏。链家公司对此不予认可，其表示涉案房屋内已没有任何物品。
本院认为，李秀田与链家公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。
现链家公司要求解除《房屋租赁合同》、退还押金，李秀田对此不持异议，本院予以确认。关于退还租金一节。链家公司要求李秀田退还2016年12月9日至2017年6月25日期间的租金153041元，而李秀田同意退还庭审之日起至2017年6月25日的租金。本院认为，链家公司以租赁房屋无法办理营业执照为由，于2016年11月8日向李秀田送达了解除双方租赁合同的通知，李秀田收到解除通知后未向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的《房屋租赁合同》应于2016年11月8日已经解除。合同解除后，尚未履行的应当返还。现链家公司要求李秀田退还2016年12月9日至2017年6月25日的租金，理由正当，本院予以支持，但链家公司计算的数额有误，本院予以纠正。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告北京链家房地产经纪有限公司与被告李秀田签订关于北京市西城区xxx号号房屋的《房屋租赁合同》于二〇一六年十一月八日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，被告李秀田退还原告北京链家房地产经纪有限公司押金22000元。
三、自本判决生效之日起七日内，被告李秀田退还原告北京链家房地产经纪有限公司二〇一六年十二月九日至二〇一七年六月二十五日租金152656.88元。
四、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果被告李秀田未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担4元（已交纳），由被告李秀田负担1896元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一七年三月二十七日
书记员 张晓奕