天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0102民初1674号原告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：张文利，职员。委托诉讼代理人：钱海燕，职员。被告：ＸＸ兴，男，1992年3月11日生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张永庆，天津长天律师事务所律师。被告：郭磊，男，1985年3月20日生，汉族，无职业，住天津市河东区。原告天津链家宝业房地产经纪有限公司与被告ＸＸ兴、郭磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由代理审判员赵龙飞独任审判，分别于2016年4月25日、2016年6月23日公开开庭进行了审理。后转入普通程序，依法组成合议庭，于2016年9月22日再次公开开庭进行了审理。原告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）委托诉讼代理人张文利、钱海燕、被告ＸＸ兴及其委托代理人张永庆、被告郭磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告链家公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付违约金194000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，原告与被告ＸＸ兴签署《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于天津市河东区卫国道南侧帝温花园雨花居13-1-2-101部分房屋出租给被告ＸＸ兴，房屋租金为每年180000元，日租金为500元。被告ＸＸ兴缴纳房租至2015年12月5日，后被告ＸＸ兴未依照合同约定，未经原告同意，擅自将涉诉房屋转租给被告郭磊。原告依照合同约定于2015年11月25日向被告ＸＸ兴送达解除合同通知书，要求与被告ＸＸ兴解除合同并将房屋三日内返还原告。依照合同约定，被告ＸＸ兴的转租行为导致合同解除，应向原告支付45000元的违约金及因延迟交付房屋产生的按照日租金的两倍产生的违约金。原告主张违约金包括了被告ＸＸ兴延迟交房的使用费部分，对房屋使用费部分不再另案主张。现原告诉至法院，请求法院依法判决。被告ＸＸ兴辩称，不同意原告诉请，房屋实际占有人为被告郭磊，应由被告郭磊缴纳房屋租金。此外原告主张违约金过高，被告不同赔偿。被告郭磊辩称，不同意原告诉请，被告承租房屋是由被告ＸＸ兴转租的，且因被告ＸＸ兴的擅自转租行为，二被告签订的房屋合同已由河东区人民法院确认无效，被告郭磊承租房屋时对房屋不允许转租并不知情，被告郭磊不同意承担违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对本案事实认定如下：1.涉诉坐落天津市河东区房屋产权人登记为案外人申贵。案外人申贵与原告链家公司签订《房屋租赁合同书》，约定由原告链家公司承租涉诉房屋，租赁期限为2015年8月1日至2018年5月31日。后原告链家公司与被告ＸＸ兴签订《房屋租赁合同》，约定将涉诉房屋转租给被告ＸＸ兴，租赁期限为2015年8月1日至2018年4月5日，每年租金为180000元，并约定被告ＸＸ兴不得擅自将房屋分租、转租、转让、转借给第三人。案外人申贵出具同意转租声明，对原告链家公司将房屋转租给被告ＸＸ兴予以认可。合同签订后，原告涉诉房屋交付被告ＸＸ兴，被告ＸＸ兴交付租金至2015年12月5日。2.2015年11月7日，被告ＸＸ兴作为转租人（甲方）、被告郭磊作为受转租人（乙方）就上述被告ＸＸ兴自链家公司处承租的房屋签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的上述房屋转租给乙方，租赁期限自2015年11月15日至2018年4月5日，租金标准为每年18万元，并将涉诉房屋交予被告郭磊使用。2015年11月25日，原告链家公司向被告郭磊出具《通知函》一份，原告链家公司以不同意被告ＸＸ兴的擅自转租行为且已向被告ＸＸ兴寄发《解除合同通知书》为由要求被告郭磊在三日内将涉诉房屋交还链家公司。3.因本次房屋纠纷，被告郭磊于2015年12月7日起诉被告ＸＸ兴，要求确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告ＸＸ兴返还租金并赔偿损失。河东区人民法院审理后，作出（2015）东民初字第6513号民事判决书判决如下：“一、确认原告郭磊与被告ＸＸ兴于2015年11月7日就坐落天津市河东区部分房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告ＸＸ兴返还原告郭磊租金人民币64000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告ＸＸ兴赔偿原告郭磊损失人民币24000元；四、在被告ＸＸ兴履行完毕本判决第二、三项给付义务的同时原告郭磊将其承租的坐落天津市河东区部分房屋（建筑面积约80平方米）返还被告ＸＸ兴；五、驳回原告郭磊的其他诉讼请求。”被告ＸＸ兴不服上述判决，上诉至天津市第二中级人民法院，后撤回上诉，天津市第二中级人民法院作出（2016）津02民终2098号民事裁定书裁定准许被告ＸＸ兴撤回上诉。被告ＸＸ兴撤回上诉未履行（2015）东民初字第6513号民事判决书判决给付金钱义务，被告郭磊已申请强制执行。4.本案审理过程中，二被告于2016年7月27日将涉诉房屋腾空，将涉诉房屋钥匙一并交予原告链家公司。本院认为，根据双方庭审情况，本案争议焦点归纳如下：一、原告与被告ＸＸ兴签订的《房屋租赁合同》是否解除。原告主张因被告ＸＸ兴擅自将涉诉房屋转租给被告郭磊，未取得原告同意，被告ＸＸ兴违反合同约定，原告根据合同约定通过向被告ＸＸ兴送达解除合同通知书行使合同单方解除权解除上述合同，上述合同已经解除。被告ＸＸ兴主张对原告解除合同并不知情。被告郭磊主张对原告解除合同知情，原告向被告郭磊送达了通知函，向被告郭磊告知了被告ＸＸ兴的转租未得到原告同意，被告郭磊随后才起诉被告ＸＸ兴确认合同无效。二、二被告应当如何承担违约责任。原告主张二被告共同承担给付被告违约金责任。被告ＸＸ兴主张涉诉房屋一直由被告郭磊使用占有，延迟给付房屋的违约金不应当由被告ＸＸ兴承担。被告郭磊主张因被告ＸＸ兴未履行判决给付义务，被告郭磊才未将涉诉房屋未返还被告ＸＸ兴，被告郭磊与原告没有合同关系，不同意赔付违约金。三、原告主张违约金数额是否过高。原告主张依照合同约定违约金由两部分组成，一部分是一次性违约金为45000元，另一部分是延迟给付房屋的违约金为日租金的两倍，两部分共计194000元。被告ＸＸ兴主张违约金数额过高，要求予以减少。本院认为，关于焦点一，被告ＸＸ兴未征得原告同意，擅自将涉诉房屋转租给被告郭磊，该行为已构成违约，原告依照合同第七条第三款第7项约定单方解除租赁合同的行为合法有效，原告与被告ＸＸ兴签订的《房屋租赁合同》已经解除。被告ＸＸ兴主张其对原告解除合同行为不知情，但被告郭磊是因原告送达的通知函才得知被告ＸＸ兴违约行为而起诉被告ＸＸ兴确认合同无效一案，且原告亦参与了诉讼，被告ＸＸ兴作为该案被告应当对原告解除合同知情，故本院认定原告与被告ＸＸ兴签订的《房屋租赁合同》已解除，并对被告ＸＸ兴的主张不予支持。关于焦点二，被告ＸＸ兴擅自将涉诉房屋转租给被告郭磊，该行为违反了合同约定，应当对原告承担违约责任，具体到合同约定，该违约责任应为向原告支付违约金。被告ＸＸ兴主张其不占有使用房屋，不应承担延期交房产生的违约金，应由被告郭磊承担违约金。本院认为，首先，《房屋租赁合同》为原告与被告ＸＸ兴签订，被告郭磊与原告之间并未签订合同，根据合同相对性原则，应由被告ＸＸ兴承担违约责任；其次，原告与被告ＸＸ兴签订的《房屋租赁合同》是因被告ＸＸ兴的违约行为而解除的，被告郭磊对合同的解除并不存在过错，不应当承担违约责任。最后，依据（2015）东民初字第6513号民事判决书判决主文第二至四项：“二、本判决生效之日起十五日内，被告ＸＸ兴返还原告郭磊租金人民币64000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告ＸＸ兴赔偿原告郭磊损失人民币24000元；四、在被告ＸＸ兴履行完毕本判决第二、三项给付义务的同时原告郭磊将其承租的坐落天津市河东区部分房屋（建筑面积约80平方米）返还被告ＸＸ兴”，被告ＸＸ兴应当在判决生效之日起十五日内履行给付被告郭磊金钱义务，同时被告郭磊腾空房屋。而被告ＸＸ兴未依照判决履行义务，致使被告郭磊继续占有房屋，被告ＸＸ兴对延期交房依旧存在过错，应当对原告承担延期交房的违约责任。故本院认定被告ＸＸ兴应对原告承担违约责任，并对原告主张二被告共同承担违约责任的主张不予支持。关于焦点三，原告主张违约金为194000元，涉诉房屋于2016年7月27日腾空，原告实际损失为涉诉房屋2016年12月6日至2016年7月27日的房屋租金，原告主张违约金超过实际损失过多，应认定为违约金约定过高情形，应当予以酌减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院考虑原告实际损失及被告ＸＸ兴交房时间，结合原告表示不再另行主张实际损失的情况，本院认为违约金为实际损失1.3倍为妥。原告实际损失依照双方约定的月租金15000元、日租金500元计算，应为116000元，故违约金数额为150800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告ＸＸ兴一次性给付原告天津链家宝业房地产经纪有限公司违约金150800元；二、驳回原告天津链家宝业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告ＸＸ兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，由被告ＸＸ兴承担。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代办人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 蓓代理审判员  赵龙飞人民陪审员  李杰霞二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王 娟