江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第3756号
原告曹坤。
原告钱雅平，
两原告共同委托代理人曹伟，江苏石塔律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告扬州树宏房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江中路120号。
法定代表人陈树宏，该公司董事长。
委托代理人祝庭志，该公司工作人员，代理权限为特别授权。
委托代理人陈加飞，该公司工作人员，代理权限为特别授权。
第三人扬州市汇宝典当行有限公司，住所地在扬州市维扬路158号。
法定代表人张元松，该公司董事长。
委托代理人蒋元岭，该公司工作人员，代理权限为特别授权。
委托代理人李庆，该公司工作人员，代理权限为特别授权。
原告曹坤、原告钱雅平与被告扬州树宏房地产开发有限公司（以下简称树宏公司）、第三人扬州市汇宝典当行有限公司（以下简称汇宝典当行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，依法由代理审判员李扬独任审判，于2014年1月12日公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，依法组成合议庭，并于4月13日、2015年7月9日、7月27日公开开庭进行了审理。原告曹坤、原告钱雅平及两原告委托代理人曹伟、被告树宏公司委托代理人祝庭志、陈加飞、第三人汇宝典当行委托代理人蒋元岭、李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹坤、钱雅平共同诉称，原被告于2013年12月19日签订商品房买卖合同一份，被告将位于扬州市邗江区蒋王街道的何桥润园12幢1号别墅出售给原告，房屋总价款为208万元。合同签订后，原告足额付清了全部房款，被告交付了房屋，原告现已实际占有，但被告至今未依约履行过户义务。后原告发现被告与案外第三人之间以涉案房屋为借款担保签署了借款合同和商品房买卖合同，其中约定如果被告未按期履行还款义务，案涉房屋所有权过户给第三人。原告认为该二人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，依法应认定为名为房屋买卖，实为民间借贷，二人签署的涉案房屋买卖合同无效。现请求判令：被告履行双方签订的商品房买卖合同并协助原告办理过户登记手续。诉讼中，原告将诉讼请求明确为：判决被告履行将何桥润园12幢1号的房地产权属登记于原告名下的合同约定义务和其他法定协助义务，权属登记税费由被告承担。
被告树宏公司辩称，原告陈述的是事实。被告与第三人抵押每套房抵100万元。被告与原告签订售房合同后于2014年1月还了200万元，要求解封两套，其中有原告一套，但第三人要求全部还清才能解封故至今未办理解封手续。
第三人汇宝典当行述称，1、树宏公司与汇宝典当行订立的商品房买卖合同、借款合同均是依法成立、合法有效的合同，应当受到法律保护；2、树宏公司与曹坤、钱雅平订立的商品房买卖合同明显是虚假合同，其目的系想逃避债务，侵害汇宝典当行的合法权益。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
2010年6月21日，被告树宏公司与第三人汇宝典当行在江苏省扬州市邗江公证处见证下分别签订（2010）年第（031-1）号、（2010）年第（031-2）号、（2010）年第（031-3）号借款合同，各约定被告树宏公司向第三人汇宝典当行借款250万元，借款担保方式为：以树宏公司开发的何桥润园九套别墅（含何桥润园12幢01号房屋）以签订商品房买卖合同的形式给汇宝典当行作预售担保，房屋销售价格为4000元每平方米……如果借款人按期还清借款本息、综合费用及合同约定的相关费用后，汇宝典当行同意立即撤销双方已签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同所产生的所有费用由树宏公司承担；如果树宏公司未按期还清借款本息、综合费用及合同约定的相关费用，树宏公司必须无条件履行双方已签订的商品房买卖合同，树宏公司向贷款人所借借款及合同约定的相关费用的总额作为贷款人支付给借款人所购房屋的预付款，按4000元每平方米结算，多退少补，借款人无条件协助贷款人办好产权过户、土地使用权证等相关手续。上述第（031-2）号、（2010）年第（031-3）号借款合同对应的当票分别为NO33286394、NO33286395号，典当金额为250万元。
2010年11月26日，树宏公司与汇宝典当行签订（2010）年第57号借款合同，合同约定被告树宏公司向第三人汇宝典当行借款500万元，借款担保方式为：以树宏公司开发的何桥润园六套别墅（10幢02号房屋、11幢02号房屋、12幢02号房屋、15幢01号房屋、18幢01室、18幢02室）以签订商品房买卖合同的形式给汇宝典当行作预售担保，房屋销售价格为4000元每平方米（含维修基金等各项费用）。该合同对应的当票为NO33286665号当票，典当金额为200万元。
同日，树宏公司与汇宝典当行签订商品房买卖合同并在扬州市邗江区房管局备案，约定汇宝典当行购买树宏公司开发的何桥润园12幢01号房屋，房屋总价款为916600元。
2013年1月28日，树宏公司与汇宝典当行签订（2013）年第007号借款合同，合同约定被告树宏公司向第三人汇宝典当行借款200万元，借款担保方式为：以树宏公司名下位于江苏省盱眙经济开发区东方大道北侧、新海大道东侧的土地使用权作抵押担保。该合同对应的当票为NO3201309242号，典当金额为200万元。
2013年12月19日，两原告与被告树宏公司签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：1、两原告购买被告开发建设的何桥润园12幢01号房屋；2、商品房的建筑面积共225.69平方米，商品房单价为每平米8348.72元，房屋总金额为208万元；3、被告树宏公司应当在2010年10月30日前，将具备下列条件：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、被告树宏公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。该合同中买受人信息、房屋单价、总价等均为手写体。
2013年9月26日、10月18日、30日、12月19日两原告向被告树宏公司转账支付购房款50万元、50万元、80万元、28万元，2014年1月10日，两原告向被告树宏公司支付房产证登记费80元、公共维修基金7474元、土地证登记费、共有权证费45元。
合同签订后，被告树宏公司向两原告交付何桥润园12幢01号房屋钥匙，现两原告已入住。
2014年1月30日，树宏公司对NO33286665号当票进行赎当。2014年6月23日，树宏公司对NO3201309242号当票进行赎当。
2014年3月5日，树宏公司对NO33286394、NO33286395号当票进行续当。
另查明，树宏公司与汇宝典当行约定100万解封一套房屋。关于2014年1月30日赎当，树宏公司陈述其当时要赎的是案涉房屋12幢01号，赎当凭证上对应的当号并非其本意，而系汇宝典当行恶意为之；汇宝典当行表示树宏公司赎当对应的当号即为NO33286665号，对应的借款合同为（2010）年第57号借款合同，所解封的房屋为10幢02号以及按照树宏公司要求57号合同外的10幢01号。
2014年3月26日，树宏公司与案外人就10栋01、10栋02签订商品房买卖合同。
2014年6月23日，树宏公司与汇宝典当行共同向扬州市房产管理局提出两份申请，请求解除对何桥润园10栋01、10栋02房屋的备案。
以上事实有双方当事人提供的商品房买卖合同、借款合同、当票及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点为：树宏公司与汇宝典当行之间签订的商品房买卖合同的性质，原告能否要求树宏公司履行双方之间签订的房屋买卖合同办理过户等手续。
本院认为，树宏公司与汇宝典之间签订的商品房买卖合同系对双方借贷合同的担保，而非真正实现房屋买卖的目标，双方之间形成的是“让与担保”，其基础法律关系应为借贷关系。“让与担保”因违反物权法定原则，不产生物权转移效力，故汇宝典行并不能直接获得房屋所有权。
本案中，原告与树宏公司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，应依法确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案两原告依《商品房买卖合同》约定支付房款，且已实际受取本案诉争房屋。双方交易已实质上履行完毕，仅房屋过户手续未办。被告树宏公司与第三人汇宝典当行签订的《商品房买卖合同》及《典当协议》实际是以房屋作为抵押的借款法律关系。第三人汇宝典当行根据被告树宏公司的指示办理除当手续，无论是被告还是第三人原因导致未能除当，该行为的不利后果，如果让原告承担，显然于法于理相悖。另因第三人汇宝典当行与被告树宏公司签订典当借款协议后未办理抵押登记，故不能以此对抗原告。被告应与第三人撤销涉案房屋备案手续后按约定协助原告办理房产的权属登记及过户手续。关于汇宝典当行的债权，通常情况下其可待债权确定后通过拍卖涉案房屋的方式实现权益，但鉴于本案原告与树宏公司在其拍卖前已就涉案房屋签订房屋买卖合同，故汇宝典当行应在债权确定后通过其他方式实现权益。
关于办理房屋权属手续的相关税费问题，因双方在合同中并未约定，原、被告各方应按照法律规定各自承担相应义务，而承担的方式及数额应由相关税务机关依据法律规定予以确认，本院不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告扬州树宏房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，协助原告曹坤、原告钱雅平将扬州市邗江区何桥润园何桥润园12幢01号房屋过户到原告曹坤、原告钱雅平名下；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元由被告扬州树宏房地产开发有限公司负担。（原告同意其预交案件受理费5080元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账户：11×××57）。
审 判 长 徐小年
代理审判员 李 扬
人民陪审员 邵国庆
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 吴 迪
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