浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0421民初3331号
原告（反诉被告）：谢伟，男，1978年3月11日出生，汉族，户籍所在地嘉兴市南湖区，现住嘉兴市南湖区。
被告（反诉原告）：�善爱尚商业管理有限公司，住所地嘉善县罗星街道嘉善万联城万联商贸中心东区3-136号。
法定代表人：陆建华，总经理。
委托诉讼代理人：赵利峰，浙江圣文律师事务所律师。
原告谢伟与被告嘉善爱尚商业管理有限公司（以下简称爱尚公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，爱尚公司在审理过程中另案提起反诉【案号（2017）浙0421民初3750号】，经审查，本院依法受理，与本诉合并审理，于2017年8月31日公开开庭审理。谢伟和爱尚公司委托诉讼代理人赵利峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告谢伟提出诉讼请求：1.判令立即解除双方签订的《租赁合同》；2.判令爱尚公司立即退还履约保证金20000元整；3.判令爱�公司立即支付装修折价费用80000元整；4.判令爱尚公司承担本案诉讼费用。事实与理由：双方于2016年10月16日签订《租赁合同》一份，约定原告租用被告位于嘉善县世纪大道××东区××室（销售商铺号为2341－2347），原告承租该商铺开办台湾太麻里私房牛肉面品牌餐饮。但被告在合同附件平面图上标明的公共过道区域内又增加一个出租商铺，因受遮挡，导致原告生意惨淡。经多次交涉未果，原告认为爱尚公司违反合同约定，故提起诉讼。
本诉被告爱尚公司答辩称：原告称述的内容与事实不符。爱尚公司已按照合同约定将店铺交付给谢伟，大通冰室影响了谢伟的经营不符合事实，原告经营困难是其自身原因。原告开业以来，均未向被告交付物业费，2017年6月30日原告主动提出因其经营困难，提出撤铺，提前终止合同。所以本案是原告存在违约行为。原告在经营不善的情况下，找各种理由推诿，要求被告承担违约责任，显然不合理。同意解除合同，请求驳回原告第二至第四项诉讼请求。
反诉原告爱尚公司提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年10月16日签订的《租赁合同》；2.判令被告在《租赁合同》解除之日将租赁房屋恢复原状并交还给原告；3.判令被告支付物业费暂计13977.6元（暂从2017年3月31日至2017年6月30日为13977.6元，实应计算至被告将商铺恢复原状交还给原告时止）；4.判令被告向原告支付占用使用费16320元（以日租金的双倍的标准从2017年6月30日起暂计算至2017年7月24日，实应计算至被告将商铺恢复原状交还给原告时止）；5.请求判令原告有权没收被告已支付的保证金20000元；6.判令被告向原告支付违约金43200元（其中三个月租金29376元和三个月物业费13824元）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：双方于2016年10月16日签订《租赁合同》一份，约定谢伟租用爱尚公司位于嘉善县世纪大道××东区××室（销售商铺号为2341－2347）。合同签订后，爱尚公司依约将商铺交付谢伟使用，但谢伟至今未按时交纳物业费，6月29日起中断经营，并于6月30日提出撤铺申请。反诉原告认为反诉被告未按约支付相应的费用，且已明确表示不再履行合同，已构成根本违约，故起诉解除合同并要求反诉被告承担违约责任。
反诉被告谢伟答辩称：1.大通冰室对我的影响是致命的，导致了经营困难，实际是爱尚公司违约；2.当时申请退租后即准备自己把东西搬走，但爱尚公司以未结清费用为由不准许。3.至开庭时仍在免租期内。因此，除物业费外其他不同意支付。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、照片、物业费缴费通知、退铺申请等证据，本院于8月27日对现场进行了查看并拍摄了照片，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院根据确认的有效证据，结合当事人在法庭上的陈述，依法认定如下事实：
2016年10月16日，谢伟与爱尚公司签订《租赁合同》一份，约定谢伟租用爱尚公司位于嘉善县世纪大道××东区××室（销售商铺号为2341－2347），谢伟承租该商铺开办台湾太麻里私房牛肉面品牌餐饮，租期三年，自购物中心开业之日起算。合同对租金、物业费等均作了约定，并约定了免租期。合同签订后，谢伟支付了2万元履约保证金，并开始装修店铺。2017年3月初，谢伟发现原合同附件中标明的自动扶梯与自己店铺之间的公共区域又搭建一个商铺“大通冰室”。2017年3月31日正式开业后，谢伟开办的店铺经营状况不佳，其认为店铺受到遮挡，导致生意惨淡。谢伟经多次交涉未果，于6月30日申请退租，后以爱尚公司违反合同约定提起诉讼。除2万元履约保证金外，谢伟未支付过其他费用。爱尚公司随后于8月1日提起反诉。
本院认为，谢伟与爱尚公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，现双方均要求解除该合同，本院予以照准。本案双方争议的焦点是：一、何方构成违约；二、合同解除后的结算、清理和违约责任的确定。
一、关于何方构成违约。谢伟认为，根据《租赁合同》所附房屋平面图，其店铺前应当为公共通道区域，故爱尚公司另行搭建商铺出租行为构成违约，且�其经营造成严重影响，导致合同目的不能实现，故应承担违约责任。爱尚公司则认为是谢伟自身经营不善提出退租提前解除合同，应承担违约责任。故主要应考察爱尚公司在谢伟的店铺外公共区域又增加出租商铺的行为是否构成违约。本院认为，爱尚公司作为一家大型综合性商场的出租方，在其经营场所内，只要符合规划、消防等要求，有自主经营权。《租赁合同》第1.1条关于出租房屋情况载明：“该房屋的平面图详见本合同附件一”，附件为商场二层的总平面图，在谢伟租用的商铺位置加盖了爱尚公司公章，标注了使用面积、建筑面积，显然该平面图的用途在于标明合同所涉商铺的位置、面积，平面图中其他部分并不对双方具有直接约束力。但是对于商铺而言，地段、位置、朝向等都是重要的经营条件，爱尚公司在谢伟租用的店铺前增�“大通冰室”，显然会对其经营效益造成影响。但正如古语所言“酒香不怕巷子深”，位置、地段不是商铺经营成败的决定性因素。从现场具体情况来看，谢伟的店铺正对二至三层的自动扶梯，中间的“大通冰室”虽对其有所遮挡，但其为上半部通透的简易商铺，两边均有走道，且两者经营不同商品，不可能造成谢伟的店铺无法经营或经营严重困难的后果。谢伟以此认为爱尚公司增加商铺造成其经营困难构成违约，理由不能成立，其据此提出退租，要求提前解除合同，应承担主要的违约责任，爱尚公司也应承担部分责任。
二、合同解除后的结算、清理和违约责任的确定。合同解除后，应按合同法第九十七条、第九十八条的规定处理。谢伟要求爱尚公司支付装修拆价费用80000元，本院认为，合同11条约定期满或任何原因终止时，承租方应将房屋恢复原状后交还给甲方，逾期占用的视为放弃装修、设施、设备的产权或使用权，即装修费用由承租方自行承担，因此谢伟要求爱尚公司支付装修费用80000元没有合同和法律依据，本院不予支持。
爱尚公司提出了物业费、双倍租金计算的占用使用费、没收保证金、违约金四项请求。1.关于物业费，应按合同约定自开业至腾退之日据实结算，该诉请本院予以支持。2.关于退租后未立即腾退按双倍租金计算占用使用费。谢伟提出现在还在免租期内，且爱尚公司以未结清费用为由不同意搬物品导致不能腾退，故无须支付占用费。本院认为，根据合同约定，开业第一年免5个月租金，自2017年3月31日开业之日起算，谢伟于6月30日提出退租，并于7月6日起诉�求解除合同，其自行要求终止合同权利义务，则不再享有合同约定的免租金的权利。合同11.1条款约定合同终止时应立即恢复原状交还出租方，未经出租方书面同意逾期占用房屋的，以日租金的2倍支付逾期占用使用费和一切费用。本院认为，合同中双倍租金标准支付占用使用费的约定应当指承租人无故拒不腾退，现双方因合同发生争议尚在诉讼中，爱尚公司也当庭承认按公司保安制度未结清费用的不予出门，故谢伟没有及时腾退不符合上述合同约定情形，爱尚公司在此情形下要求支付2倍租金有违公平原则，故本院酌定按正常租金标准计算占用使用费，自6月30日起至实际腾退日止。3.关于没收保证金2万元。爱尚公司该项请求的依据是合同第13.4条款，但该处约定没收保证金实际将保证金视为定金处理，且与第6条规定的保证金性质和处理方式有冲突，而13.4条款中已约定了违约金。经当庭释明后，爱尚公司表示由法院确认，如存在冲突选择违约金，保证金先行抵扣相关费用。本院对爱尚公司该项诉请不予支持，谢伟要求退还保证金予以支持。4.违约金系合同明确约定，按三个月租金29376元和三个月物业费13824元计算，合计43200元，本院酌定由谢伟承担70%计30240元。
此外，关于商铺腾退返还。爱尚公司要求恢复原状交还，谢伟认为家具等物品可搬走，但拆除装修的话，已形成附合的固定物如地砖等无法完全恢复原状。经当庭征询爱尚公司意见，其表示如商铺有他人接手继续经营的，可不拆除，否则至少应拆除主体，以方便后续出租，考虑装修实际和拆除施工安全性等，具体可由双方在现场确认，谢伟也表示同意。本院认可按此方案进行腾退恢复原状。
综上，依�《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除谢伟与嘉善爱尚商业管理有限公司于2016年10月16日签订的《租赁合同》；
二、嘉善爱尚商业管理有限公司退还谢伟保证金20000元；
三、谢伟于本判决生效后五日内腾退房屋并恢复原状交付给嘉善爱尚商业管理有限公司；
四、谢伟支付嘉善爱尚商业管理有限公司物业费，自2017年3月31日起按每月4608元计算至实际腾退交付日止；
五、谢伟支付嘉善爱尚商业管理有限公司房屋占用使用费，自2017年6月30日起按日租�326.4元计算至实际腾退交付日止；
六、谢伟支付嘉善爱尚商业管理有限公司违约金30240元；
七、驳回谢伟其他本诉请求；
八、驳回嘉善爱尚商业管理有限公司其他反诉请求。
以上第四、五、六项谢伟应支付的款项，扣除第二项20000元保证金后，余款谢伟应于房屋腾退次日支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1150元，由谢伟负担800元，嘉善爱尚商业管理有限公司负担350元；反诉案件受理费1069元，由谢伟负担750元，嘉善爱尚商业管理有限公司负担319元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 钱骏
二〇一七年九月十二日
书记员 沈华
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