苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相商初字第00698号
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路618号。
负责人钱向军，行长。
委托代理人沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。
委托代理人王建平，江苏安珀志律师事务所律师。
被告周雪。
被告严雪悟。
被告周兰。
原告中�银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中国银行相城支行）与被告周雪男、严雪悟、周兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法向被告周雪男、严雪悟、周兰公告送达起诉书副本及开庭传票等诉讼文书。本院依法组成由审判员严林生担任审判长并主审、代理审判员唐灿、人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告中国银行相城支行委托代理人沈春明到庭参加诉讼，被告周雪男、严雪悟、周兰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
原告中国银行相城支行诉称，被告周雪男为购买苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街5幢66、68室房屋，与原告签订《中国银行购房借款合同》一份，合同约定：被告周雪男向原告贷款40万元，期限10年，按月等额本息方�还款，月利率5.445‰。为保证该履贷款能够顺利偿还，被告周雪男、严雪悟、周兰以其所购房屋作为抵押，并已办理了房屋他项权证。2009年10月19日，原告依约向被告周雪男发放贷款40万元，但截至2015年4月，被告周雪男已逾期四期，被告严雪悟、周兰对此也未能履行还款责任。现请求法院依法判令：1、被告周雪男立即偿还原告借款本金225319.20元、利息4127.35元、罚息326.78元，合计人民币229773.33元（计算至2015年4月22日），并支付自2015年4月23日起至判决确定给付之日止以229446.55元为基数按照合同约定贷款利率上浮40%计算逾期付款利息；2、被告周雪男支付原告为实现债权产生的律师费人民币16586元；3、原告对三被告位于苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街5幢xx室房屋在拍卖、变卖价款中享有优先受偿权；4、被告严雪悟、周兰对被告周雪男的上述债务承担连�责任；5、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确自2015年4月23日至实际清偿之日止的利息以借款本金225319.20元及利息4127.35元之和为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮40%计算。
被告周雪男、严雪悟、周兰未应诉答辩。
经审理查明，被告周雪男、严雪悟、周兰于2009年9月29日向原告提交了《个人贷款申请表》，申请向原告中国银行相城支行借款40万元，同时，严雪悟、周兰向原告出具的共同还款承诺函二份，承诺对被告周雪男向原告借款承担连带还款责任。原告于2009年10月19日批准了被告周雪男、严雪悟、周兰的申请。2009年10月19日，原告（为贷款人又为抵押权人）与被告周雪男（为借款人又为抵押人）、严雪悟、周兰（为抵押人）、昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司（为保证�*开发商）签订《中国银行购房借款合同》一份，由被告周雪男向原告借款人民币40万元，用于购买苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街5幢xx室房屋。由开发商昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司提供阶段性担保。在订立借款合同的同时，被告周雪男、严雪悟、周兰作为抵押人提供了抵押物清单，以苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街5幢xx室房屋作为抵押物（建筑面积为163.29平方米），抵押债权数额为人民币40万元，并办理了他项权证，证号为苏房他证相城字第xxx**号。合同订立后，原告于2009年10月19日出具借款借据一份，该借款借据确定，借款金额为人民币40万元；借款用途为住房消费贷款；借款日期为2009年10月19日，到期日为2019年10月19日，期限为10年；还款方式为等额本息还款法；借款执行月利率为5.445‰。上述借款借据由被告周雪男签名确认。被告周雪男借得款项后，自借款之日起至2014年4月已归还63期，归还本金174680.80元、利息78508.82元。因被告周雪男自2015年1月起至起诉之日止未按约归还贷款本息，原告根据《购房借款合同》十三条第一款第（四）项“借款人累计30天或累计三期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下的贷款提前到期”的约定，宣布合同项下的贷款提前到期。截至2015年4月22日止，被告周雪男尚欠原告借款本金225319.20元、利息4127.35元、罚息326.78元，合计229773.33元。2015年4月24日原告委托江苏熠达律师事务所发律师函，要求在接到律师函后五日内支付逾期借款本息，否则将宣布借款合同提前到期。被告周雪男未能按律师函的要求履行还款义务，共同还款人严雪悟、周兰亦未按承诺还款，原告遂向本院提起诉讼。
另查，�购房借款合同》第八条“借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按人民银行有关规定对逾期贷款本息每日计收罚息”；第五十一条“罚息利率为在本合同载明的贷款利率水平上加收40%”。原告主张罚息按上述条款执行，即按中国人民银行同期同档贷款利率上浮40%计算。《购房借款合同》第十四条：订立、执行本合同所需有关费用（包括但不限于律师费、公证费、保险费、差旅费、财产保全费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费）由借款人负责支付；《购房借款合同》第五十三条约定：“保证期限自办理完正式抵押手续且将《房屋他项权证》交付贷款人”，即房屋开发商提供阶段性担保。另，原告为实现债权委托律师进行诉讼，与律师事务所签订了委托代理�同，该合同约定本案律师代理费为人民币16586元；被告周雪男与被告严雪悟系夫妻关系。
以上事实，由原告提供的个人贷款申请表一份、共同还款承诺函二份、购房借款合同一份、借款借据一份、他项权证一份、未还款明细表（计算资料）一份、律师函及邮寄凭证一份、委托代理合同一份、结婚证一份及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告周雪男、严雪悟、周兰之间签订的《购房借款合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告按约履行了发放贷款的义务，但被告周雪男未按合同约定履行“按月归还贷款本息”的义务，已构成违约，原告有权按合同约定要求被告周雪男立即归还全部本息。原告要求被告周雪男归还借款本金225319.20元、利息4127.35�、罚息326.78元，合计人民币229773.33元（计算至2015年4月22日），以及偿付自2015年4月23日至被告实际清偿之日止的利息，以借款本金225319.20元及利息4127.35元之和为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮40%计算之诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告严雪悟、周兰向原告出具共同还款承诺函，承诺对被告周雪男向原告借款承担连带还款责任，故被告严雪悟、周兰应对被告周雪男的债务承担连带清偿责任。被告周雪男、严雪悟、周兰将苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街5幢xx室房屋作为抵押物，并办理了相关登记手续，原告享有在设定抵押权人民币40万元内优先受偿权，原告要求行使抵押权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张实现债权的律师费人民币16568元，本院审核认为，考虑到本案的案情和具体情况，本院酌情调整律师费为人民币10409�。被告周雪男、严雪悟、周兰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周雪男应于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司苏州相城支行借款本金225319.20元、利息4127.35元、罚息326.78元，合计人民币229773.33元（计算至2015年4月22日）。同时，被告周雪男还应按合同约定偿付原告自2015年4月23日起至实际清偿之日止的逾期还款利息，以借款本金225319.20元及利息4127.35元之和为基数，按中国人民银行�期同档贷款利率上浮40%计算。
二、被告周雪男应于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州相城支行因实现债权支出的律师费人民币10409元。
三、被告严雪悟、周兰对被告周雪男的上述债务承担连带清偿责任。
四、被告周雪男不履行上述付款义务时，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行对上述债权有以周雪男、严雪悟、周兰所设定的抵押物（苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街5幢xxxx室房屋，他项权证号为苏房他证相城字第xxx**号）折价或者拍卖、变卖的价款在设定抵押权人民币40万元范围内享有优先受偿的权利。
案件受理费5075元、财产保全费1820元、公告费600元，合计人民币7495元。由被告周雪男、严雪悟、周兰共同�担（此款由原告自愿预交，本院不再退还，由三被告在履行本判决时一并交付给原告）。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。中国农业银行苏州苏福路支行,账号：1076，户名：苏州市中级人民法院。
�判长严林生
代理审判员 唐 灿
人民陪审员 邱玉芳
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 邓 菲
附录：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为�押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。