广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2804号
上诉人（原审被告）：珠海市德仁堂医药连锁有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路邮政大厦三楼。
法定代表人：林春霞，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：肖进胜，广东百步律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖幼菊，广东百步律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司珠海市分公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
负责人：袁小平，总经理。
委托诉讼代理人：郑社，广东莱特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁小燕，广东莱特律师事务所实习律师。
上诉人珠海市德仁堂医药连锁有限公司（以下简称德仁堂公司）与被上诉人中国邮政集团公司珠海市分公司（以下简称邮政珠海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。
德仁堂公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审案件受理费均由邮政珠海公司承担。事实和理由：一、一审法院认为：“德仁堂公司将承租的珠海市金湾区红旗镇和兴中路邮政大楼一层160平方米房产交由三名个人分别经营通讯、奶茶等个体户的行为属于转租或分租”属于事实认定不清，有违合同意思自治原则。从邮政珠海公司提交《解除合同通知书》可知，邮政珠海公司在2016年1月欲收回涉案租赁物，与德仁堂公司协商解除《房地产租赁合同》时，系认可德仁堂公司将涉案租赁物交由三家联营单位进行联营的事实，因而在向德仁堂公司发送《解除合同通知书》才根据租赁合同第四条第4款的约定要求协商解除合同，同时这也证明德仁堂公司的三家联营单位是符合双方签订《房地产租赁合同》第五条第5点“与乙方关联企业使用不应视作转租或分租”中关联企业的约定，也即是说，德仁堂公司与邮政珠海公司合同约定的与乙方关联企业是广义的定义并不是狭义的法律定义，而合同的订立以意思自治为原则。因此，德仁堂公司将涉案租赁物交由三家联营单位是符合双方合同意思表示中关联企业的定义的，并不属于《房产租赁合同》第五条第5点所述的“转租或分租”的行为。二、邮政珠海公司要求解除合同没有任何事实和法律依据。邮政珠海公司于2016年1月14日根据《房地产租赁合同》第四条第4款的约定提前一个月要求解除与德仁堂公司签订的《房地产租赁合同》，而根据该合同第二条的约定，德仁堂公司有理由相信涉案租赁物的租赁期限不应该不少于两年，德仁堂公司承租涉案租赁物后，与三家联营单位投入三十多万对涉案租赁物进行装修，现邮政珠海公司要求提前解除合同，应返还德仁堂公司履约保证金及赔偿德仁堂公司装修损失。现邮政珠海公司一方面要求提前解除合同，却只字不提赔偿德仁堂公司装修损失以及退还履约保证金，根据《合同法》第九十四条规定，是严格限制合同解除权的，结合《房地产租赁合同》约定的内容及租赁事实来看，德仁堂公司在涉案租赁物使用过程中，依法经营准时支付租金，没有违反双方所签订的合同的各项条款约定，因此邮政珠海公司要求提前解除合同没有任何事实和法律依据。退一万步讲，如果邮政珠海公司根据《房地产租赁合同》第四条第4款的约定要求解除合同，根据《合同法》第九十七条规定，邮政珠海公司通知德仁堂公司依约解除合同后，应赔偿由此造成德仁堂公司的装修损失，同时应退还履约保证金给德仁堂公司。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护德仁堂公司的合法权益，请求二审法院全面查清案件事实后，依法改判。
邮政珠海公司辩称，一、德仁堂公司违反合同约定，将租赁场地转租的事实客观存在，原审法院对本案的事实认定清楚。《房地产租赁合同》签订后，邮政珠海公司依约将租赁房屋交付给德仁堂公司使用。2016年1月初，邮政珠海公司发现德仁堂公司将租赁房屋转租给他人使用，因此向德仁堂公司出具《解除合同通知书》要求解除租赁合同。德仁堂公司上诉称其与三家个体户存在“联营”事实，但依据《民法通则》规定，联营是企业之间、企业与事业单位之间的经济联合的一种方式。由此可见，本案中德仁堂公司与个体户所谓的“联营”不属于法律界定的联营企业的性质，并且德仁堂公司除在一审提交的三份所谓《合作经营协议书》外，没有任何体现其与这三家个体户存在投资、合作经营、财务状况控制的任何关联关系的证据。显然德仁堂公司提供的这三份《合作经营协议》是为应诉而临时制作的，并非当事人之间真正的“意思自治”，也根本不符合租赁合同中约定的“关联企业”成立之条件。二、邮政珠海公司解除合同合理有据，德仁堂公司请求无理无据。鉴于涉案租赁场地的特殊性，邮政珠海公司与德仁堂公司签订的《房地产租赁合同》明确了该合同为不定期租赁合同，合同第二条的条款并未显示或推导出租赁期限“应该不少于2年”的结论，德仁堂公司应知悉该合同约定为不定期租赁合同，存在双方随时可能解除租赁合同的情形，德仁堂公司对经营投入的风险应该有预见并作出适当把控，因此无论德仁堂公司对租赁场地是否投入多少金钱进行装修，如果因德仁堂公司违约解除合同的，装修损失没有理由让邮政珠海公司来承担。并且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。同时，依据《房地产租赁合同》第五条第5款约定，德仁堂公司将房屋转租或分租的，合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由德仁堂公司负责赔偿。因此，邮政珠海公司依据合同约定解除租赁关系合理有据，德仁堂公司要求邮政珠海公司赔偿装修损失及退还履约保证金没有任何理据。综上，邮政珠海公司一审主张解除《房地产租赁合同》，要求德仁堂公司返还租赁场地，有事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，证据充分，判决合法有据，二审应当予以维持。德仁堂公司在上诉状中提出邮政珠海公司赔偿装修损失和返还履约保证金的请求根本没有任何法律依据和事实依据，恳请二审法院予以驳回。
邮政珠海公司在一审法院起诉请求：1、解除邮政珠海公司与德仁堂公司于2015年6月30日签订的《房地产租赁合同》；2、德仁堂公司于判决生效之日起十天内将承租场地恢复原状并完整交给邮政珠海公司；3、本案诉讼费用由德仁堂公司承担。
一审法院认定事实：现地址为珠海市金湾区红旗镇和兴中路221号旧称珠海市小林镇邮电支局，所涉房产由当时小林镇政府与珠海市邮电局通过签订《无偿提供房屋合同》约定由珠海市邮电局用于发展邮电通讯等设备，并由珠海市邮电局自行办理土地使用证及房产证。珠海市邮电局其后亦陆续更名为“中国邮政集团公司珠海市分公司”。该房产作为邮政珠海公司的资产由邮政珠海公司一直使用至今。
2015年6月30日，邮政珠海公司（甲方）与德仁堂公司（乙方）（原称珠海市德仁堂医药有限公司）签订一份《房地产租赁合同》，约定由邮政珠海公司向德仁堂公司出租珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路邮政大楼一层部分房屋给德仁堂公司使用，面积160平方米，租赁期限从2015年7月1日至甲方终止或乙方终止止，租赁价格23元/平方米，第二年起每年租金在前一年租金基础上递增5%。第四条第4点约定，租赁期内，甲方如需提前解除合同，应提前一个月书面告知乙方，甲方不需支付违约金。第五条第5点约定，不得将房屋转租或分租（与乙方关联企业使用不应视作转租或分租，乙方需向甲方提供关联企业有效的相关证明材料。如：企业营业执照、股东出资方式等）。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。2016年1月14日，邮政珠海公司向德仁堂公司发出《解除合同通知》，载明：“根据该租赁合同第四条第4款约定，我司特提前一个月致函贵司解除该租赁合同，自贵司收到本通知之日起一个月后（截止至2016年2月29日），我司将解除该租赁合同，收回合同项下租赁场地。”EMS快递详情单显示在2016年1月29日由德仁堂公司员工签收该通知书。之后，德仁堂公司向邮政珠海公司作出一份复函，对邮政珠海公司单方面提出解除租赁合同提出异议。3月11日，邮政珠海公司再向德仁堂公司发出通知，重申于2016年2月29日解除上述租赁合同。邮政珠海公司、德仁堂公司均确认不存在拖欠租金的情况。
德仁堂公司承租上述房产后，分别与林青、李康康、曾华珠等人签订《合作经营协议书》。三份协议书的签订时间均为2015年9月10日，格式、内容大同小异。该协议书载明由德仁堂公司与上述三人分别共同出资共同经营通讯设备、奶茶、水饺等生意。商事主体登记信息显示，金湾区盛青通讯商行的住所为“珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路邮政大楼一层3号铺”，法定代表人为“林青”，商事主体类型为“个体户”，成立日期为“2015年9月7日”；金湾区韩居奶茶店住所为“珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路邮政大楼一层4号铺”，法定代表人为“李康康”，商事主体类型为“个体户”，成立日期为“2015年9月15日”。邮政珠海公司提交的照片显示相邻商铺还有饺子店。据德仁堂公司称上述三人未向德仁堂公司缴纳租金，亦未进行过利润分配。德仁堂公司又称上述三家商铺所占用的面积正好是德仁堂公司承租邮政珠海公司的一层铺面面积，共160平方米。此外，未有证据证明德仁堂公司有就上述商铺的材料告知邮政珠海公司。但德仁堂公司称上述商铺办理工商登记时邮政珠海公司提供了协助，而邮政珠海公司对此否认，并认为上述三份合作经营协议书是德仁堂公司因应诉而制作的。
邮政珠海公司在庭审中明确，其要求解除《房地产租赁合同》的依据是德仁堂公司违反合同约定，存在转租和分租的情形。原审法院认为，《房地产租赁合同》是邮政珠海公司、德仁堂公司双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。邮政珠海公司、德仁堂公司均应按合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于德仁堂公司所称的与上述三家商铺“合作经营”的行为是否属于《房地产租赁合同》第五条第5点所述的“转租或分租”的行为。
《房地产租赁合同》第五条第5点约定，不得将房屋转租或分租（与乙方关联企业使用不应视作转租或分租，乙方需向甲方提供关联企业有效的相关证明材料。如：企业营业执照、股东出资方式等）。邮政珠海公司称“关联企业要有实际投资或者是股东关系，但是从德仁堂公司提供的关联企业不是有限公司，只是个体户，他们之间没有工商登记备案，没有官方认可双方之间有关联关系。”原审法院认为，关联企业是指与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业。相互之间具有联系的各企业互为关联企业。关联企业在法律上可表现为由控制公司和从属公司构成。由此可见，以上约定的“关联企业”并不包括由其他个人经营的个体户。另一方面，德仁堂公司提交的三份《合作经营协议书》均于2015年9月10日签订，格式、内容大同小异，而其中金湾区盛青通讯商行先于协议书而登记成立。邮政珠海公司所称德仁堂公司为应诉而制作协议书的怀疑存在合理性。而且，从商事主体登记信息未看出德仁堂公司对上述个体户存在投资、控制等关联关系，德仁堂公司亦未有证据证明对上述个体户“共同经营共同收益”的事实。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条的规定，原审法院对德仁堂公司的主张不予采信。原审法院认为，德仁堂公司将承租的珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路邮政大楼一层160平方米房产交由上述三名个人分别经营通讯、奶茶等个体户的行为属于转租或分租。德仁堂公司的行为违反了《房地产租赁合同》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，邮政珠海公司主张解除《房地产租赁合同》，德仁堂公司返还场地，有事实和法律依据，原审法院予以支持。邮政珠海公司同时主张德仁堂公司对场地恢复原状，但邮政珠海公司对“原状”未有详细清楚的说明，亦未有证据予以佐证，且邮政珠海公司、德仁堂公司双方亦未能达成一致。对此，原审法院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除邮政珠海公司与德仁堂公司于2015年6月30日签订的《房地产租赁合同》；二、德仁堂公司于判决发生法律效力之日起十五日内将珠海市金湾区红旗镇小林和兴中路邮政大楼一层160平方米的房产向邮政珠海公司腾退；三、驳回邮政珠海公司的其他诉讼请求。一审案件受理费456元，由德仁堂公司负担。
本院二审期间，德仁堂公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：一、2016年1月2016年10月德仁堂医药连锁有限公司银行转账租金记录，拟证明邮政珠海公司一直在催收租金，双方合同一直在依约履行合同；二、2016年8月12日发票联，证明已经向邮政珠海公司支付2016年2至7月租金；三、2016年1月29日收据，拟证明邮政珠海公司直在催收租金，合同一直在依约履行合同。邮政珠海公司对证据一不予认可，对证据二、三均予以认可。本院经审查认为，德仁堂公司提交证据一属于单方制作证据，邮政珠海公司不予认可，故本院对其不予采纳。德仁堂公司提交证据二、三，邮政珠海公司予以认可，且该两份证据与本案事实具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明，德仁堂公司向邮政珠海公司支付2016年1月份租金15000元，邮政珠海公司于2016年1月29日出具收据。2016年8月12日，邮政珠海公司向德仁堂公司开具发票，显示德仁堂公司交纳2016年27月租金共计57628元。
又查明，2015年9月15日，德仁堂公司名称由“珠海市德仁堂医药有限公司”变更为“珠海市德仁堂医药连锁有限公司”
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：邮政珠海公司主张德仁堂公司存在转租和分租关系，违反了《房地产租赁合同》第五条第5点约定，因此其有权解除《房地产租赁合同》，德仁堂公司主张其与商铺实际经营者之间存在合作经营关系，符合合同约定，因此本案争议焦点问题为德仁堂公司与商铺实际经营者之间合作经营行为是否属于《房地产租赁合同》第五条第5点约定转租或分租行为。本院分析如下：首先，涉案商铺由第三方使用，该事实双方均无异议，第三人使用商铺事实印证商铺存在转租或分租事实。其次，德仁堂公司主张与第三方存在合作经营关系，该行为符合合同约定。本院认为，根据《房地产租赁合同》第五条第5点约定，只有德仁堂公司关联企业使用涉案商铺方可不应视作转租或者分租，诚如原审法院分析，关联企业应指与其他企业之间存在直接或者间接控制关系或重大影响关系的企业，关联企业在法律上可表现为由控制公司和从属公司构成，而合作经营是指由两个或者两个以上不同的合作者，通过协商签订合作合同，规定合作各方的权利和义务，据以开展经营活动的投资方式，合作经营与关联企业属于两个不同的概念，其内涵亦不一致，因此德仁堂公司主张其与第三方合作经营关系属于《房地产租赁合同》约定关联企业，理据不足，本院不予支持。第三、德仁堂公司主张与第三人合作经营，但是根据商事主体登记信息资料显示，德仁堂公司与个体户之间并未存在经营控制或者投资收益等相关信息。第四、德仁堂公司主张与第三人共同出资经营通讯设备、奶茶、水饺等生意，但是金湾区盛青通讯商行在《合作经营协议书》签订之前已然设立，且从登记信息无法显示德仁堂公司所主张的共同经营共同收益。另外，德仁堂公司于2015年9月15日名称由“珠海市德仁堂医药有限公司”变更为“珠海市德仁堂医药连锁有限公司”，而在2015年9月10日签订《合作经营协议书》加盖公章却为“珠海市德仁堂医药连锁有限公司”，因此原审法院认定邮政珠海公司主张德仁堂公司为应诉制作协议书怀疑存有合理性，本院认为符合常识性判断。综上，涉案商铺由德仁堂公司交给第三人使用，德仁堂公司无法提供证据证实第三人使用商铺行为符合合同约定转租或分租情形，故本院认定德仁堂公司行为违反了《房地产租赁合同》约定，应当承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此邮政珠海公司有权解除《房地产租赁合同》，德仁堂公司应当将租赁场地予以返还，原审法院认定正确，本院予以确认。至于德仁堂公司上诉主张退还履约保证金及赔偿装修损失问题，鉴于德仁堂公司并未对此提起反诉，本院不予审处。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人德仁堂公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币912元，由德仁堂医药公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
审 判 员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 卢 彬