天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初4583号原告：胡国防，男，1984年12月29日出生，汉族，无职业，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：魏秀颖，天津至大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫斌，天津至大律师事务所律师。被告：吴继尧，男，1989年2月18日出生，汉族，中国石油集团工程建设有限公司北京分公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：卢卫强，天津长瀛律师事务所律师。被告：天津博纳房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南开六马路65号。法定代表人：李本永，总经理。委托诉讼代理人：王鑫，男，该公司职员。原告胡国防与被告吴继尧、被告天津博纳房地产经纪有限公司（以下简称博纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡国防的委托诉讼代理人魏秀颖、张卫斌，被告吴继尧的委托诉讼代理人卢卫强，被告博纳公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡国防向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告三方签订的《房地产买卖合同》，2.判令被告吴继尧返还原告定金300000元，3.判令被告博纳公司返还原告居间服务费52800元，并对被告吴继尧的上述义务承担连带给付责任，4.本案的全部诉讼费用由二被告承担。后原告增加诉讼请求：判令被告吴继尧给付原告定金300000元自立案之日起至实际返还之日止的利息，按照人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：2017年3月8日，原、被告三方签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告吴继尧名下坐落天津市南开区长江道与××马路交口尚××楼××2702的房屋，面积为89.73平方米，价格为5020000元，并对付款时间、经纪方佣金、过户时间、定金条款、三方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告吴继尧支付定金300000元，向被告博纳公司支付佣金52800元。2014年3月31日，天津市人民政府办公室发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，要求非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，经原告向有关政府部门核实，原告不具备购房资格，三方签订的《房地产买卖合同》无法继续履行，后原告多次与二被告协商合同解除事宜，均未果。故诉至贵院，望判如所请。被告吴继尧辩称，不同意原告的诉讼请求，诉讼费应由原告承担。第一，三方签订的《房地产买卖合同》真实、合法、有效。第二，原告没有证据证明政府限购行为与其不能履行合同存在因果关系。第三，原告以限购政策为借口，企图单方解除三方签订的房屋买卖合同，经二被告催告后仍无正当理由拒不履行，属于单方根本违约，其无权要求被告吴继尧返还定金300000元。第四，被告吴继尧积极的履行了合同义务，提供的房屋具备过户交付的条件，该合同从法律、事实上均可以实际履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告博纳公司辩称，不同意原告的诉讼请求，本市出台限购政策后，原告曾于2017年4月1日表示要继续履行合同，本被告将该情况告知了被告吴继尧，一周后原告向本被告表示其不符合条件，不再购买涉诉房屋，但被告吴继尧不同意。本被告是按照规章制度协助买卖双方办理相关手续的，故不同意退还原告52800元居间服务费。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告与被告吴继尧及被告博纳公司签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告吴继尧名下的位于本市南开区××道与××马路交口尚××楼××号私产房屋，成交价格为5020000元；原告应于2017年3月9日交付被告吴继尧定金300000元；第二部分房款4720000元通过银行按揭贷款方式付款，原告须于本合同签订之日起三十个工作日内申请所需贷款，被告吴继尧须配合原告提交申请贷款银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；原告须在2017年5月1日前支付首期款，并存入房管局指定银行账号托管；在银行审批贷款手续完毕七日内，买卖双方须签署《天津市房产买卖协议》并递件至房管部门。该合同签订后，原告依约向被告博纳公司支付了居间服务费52800元，并通过被告博纳公司向被告吴继尧支付了定金300000元。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见，其中规定“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”后原告向被告表示其已不具备购房条件故不能继续履行合同，被告吴继尧对此不予认可。另查，本案涉诉的《房地产买卖合同》系案外人吴相文代被告吴继尧签订，且案外人吴相文代被告吴继尧收取了原告支付的300000元定金，并为原告出具了定金收条。被告吴继尧当庭表示对吴相文的代理行为均予以认可。又查，原告的户籍地为山东省聊城市东昌府区。应被告吴继尧申请，本院到相关部门查询原告在本市缴纳社会保险及个人所得税的情况，经查，原告在本市无缴纳社会保险记录，原告在本市连续缴纳个人所得税不足两年。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求冻结被告吴继尧名下的300000元银行存款或其他等值财产，并向本院提供相应担保，本院依原告申请对被告吴继尧名下的相应财产进行了保全，原告因此支付保全费2020元。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》虽已合法成立，但该合同成立后，本市发布了相关房屋限购政策，经查，原告作为非本市户籍居民，其在本市缴纳社会保险或个人所得税的情况不符合相关政策规定的可以在本市范围内购买住房的标准，故原告已实际无法履行涉诉合同，被告主张原告可以履行该合同与本院查明的情况不符，本院不予采信，现原告主张解除原、被告三方签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。因涉诉合同无法履行系因本市出台限购政策导致，而该政策是本案当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且原告在该政策发布前并无迟延履行情形，故原、被告均不应承担违约责任，原告主张被告吴继尧返还原告定金300000元，以及主张被告博纳公司返还原告居间服务费52800元的诉讼请求，本院均予以支持。被告吴继尧以其为履行合同而清偿房屋贷款为由要求原告赔偿损失的抗辩主张，本院不予采信。综上所述，涉诉合同因各方无法预见且不能避免的原因导致无法履行，应予解除，各方对于合同的解除均不应承担责任，故原告主张解除原、被告三方签订的《房地产买卖合同》，被告吴继尧返还原告定金300000元，以及主张被告博纳公司返还原告居间服务费52800元的诉讼请求，本院均予以支持。原告主张被告吴继尧给付定金300000元自立案之日起至实际返还之日止的利息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告胡国防与被告吴继尧、被告天津博纳房地产经纪有限公司于2017年3月8日签订的《房地产买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告吴继尧返还原告胡国防定金300000元；三、本判决生效后十五日内，被告天津博纳房地产经纪有限公司返还原告胡国防居间服务费52800元；四、驳回原告胡国防的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6592元，减半收取计3296元，由被告吴继尧负担2803元，由被告天津博纳房地产经纪有限公司负担493元。保全费2020元，由被告吴继尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  刘娜二〇一七年七月十八日书 记 员  范蕊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。