上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3338号
上诉人(原审被告)上海真悦健身有限公司，住所地上海市。法定代表人张春岑。委托代理人邵金发，男，1954年8月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人邵金山，男，1943年5月20日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)上海瑞合商业房地产经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人陈播，职务执行董事。委托代理人曹鸣。上诉人上海真悦健身有限公司(以下简称“真悦公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第2845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年9月25日，上海瑞合商业房地产经营管理有限公司(以下简称“瑞合公司”)、真悦公司签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，瑞合公司出租给真悦公司的房屋坐落在上海市宁夏路XXX号XXX室，租赁期限自2008年10月1日起至2010年9月30日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)4,000元。合同第五条保证金和其他费用5-1：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为7,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第七条房屋交还时的状态7-1：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费，该合同约定的租赁期限届满后，再没有任何单位或个人出面与真悦公司签订租赁合同，但真悦公司仍继续使用系争房屋经营足浴店至今。期间，瑞合公司将系争房屋出租给案外人上海家洲酒店管理有限公司，租期为2011年9月1日至2016年8月31日止，案外人知道系争房屋原出租事宜并不持异议。案外人并收取了真悦公司2011年10、11月的租金及2011年8月10日至10月8日的水电费。嗣后，真悦公司不再支付任何费用。现瑞合公司诉至法院要求判决1、解除双方签的房屋租赁合同；2、真悦公司搬离上海市宁夏路XXX号XXX室房屋，并将房屋恢复原状。原审法院另查，2003年9月1日，案外人上海绿地新龙基置业有限公司与真悦公司签订上海市房屋租赁合同，约定该公司将系争房屋出租给真悦公司，租赁期限自2003年9月1日起至2008年9月30日止，第一年租金每月3,500元，第二年租金每月3,800元，第三至第五年租金每月4,000元，押二付一，先付后租。真悦公司支付押金人民币7,000元。真悦公司承租系争房屋后开办足浴店，并将该地址作为注册地申办了企业法人营业执照。原审法院再查，案外人上海家洲酒店管理有限公司曾诉至法院要求解除与真悦公司间的房屋租赁合同；并支付自2011年12月起至真悦公司实际搬离之日止的房屋使用费，按每月4,000元计；真悦公司支付使用期间的水电费。2013年2月19日，法院经审理后作出判决，(2012)普民四(民)初字第2187号判决支持了上海家洲酒店管理有限公司的诉讼请求。真悦公司不服提出上诉。二审经审理后发还重审。审理中，真悦公司坚持认为上海家洲酒店管理有限公司非租赁合同相对方不具备诉讼主体资格。之后，上海家洲酒店管理有限公司申请撤回了起诉。原审审理中，真悦公司称，2010年9月30日前后，曾多次找瑞合公司的工作人员要求续签租赁合同，其答复续签无碍并收取了当年10月份的租金。现真悦公司支付租金至2011年11月，之后瑞合公司拒收真悦公司的租金，故真悦公司不存在违约行为。对此瑞合公司表示，真悦公司支付租金至2011年11月。嗣后书面通知要求真悦公司搬离系争房屋，但真悦公司不予理会且未搬离。由于双方未续签租赁合同，故瑞合公司真悦公司的租赁关系为不定期租赁合同，瑞合公司随时可要求与真悦公司解除系争房屋的租赁合同。真悦公司称其于2014年8月20日将经营的足浴店关掉，并张贴公告要求瑞合公司主动联系真悦公司协商解除租赁合同的补偿事宜，但瑞合公司不予理会。现真悦公司不是不愿解除租赁合同，但要求瑞合公司对真悦公司的装潢作出经济补偿。至于恢复原状，真悦公司不能同意，因为真悦公司的所有物品都在系争房屋内。瑞合公司增加诉讼请求，一、要求真悦公司支付自2011年12月起至真悦公司实际搬离之日止的租金，按每月4,000元计；二、真悦公司支付瑞合公司代缴的水电费，暂计16,000元。对此真悦公司表示同意解除租赁合同、搬离房屋及有条件的恢复原状。水电费愿按实支付瑞合公司，不同意支付瑞合公司房屋使用费，因为瑞合公司即便同意给真悦公司装潢补偿，也弥补不了真悦公司的经济损失。真悦公司提出瑞合公司应补偿其经济损失30万元，30万元的构成为房屋装潢和投资的设备。真悦公司在2003年9月对系争房屋做过装潢，并搭建了阁楼。2008年对系争房屋重新油漆和粉刷、并对一楼的大堂做了间隔，分隔出6、7间独立小间。瑞合公司认为真悦公司无依据提出装潢补偿，且真悦公司装潢时间久远，已无装潢残值可言。投资的设备均可移动，真悦公司应悉数搬离，由此瑞合公司无须补偿真悦公司，况且，真悦公司支付的租金为多年前的标准，瑞合公司已给予真悦公司很大的优惠。庭审中，真悦公司认为，真悦公司合法使用系争房屋，对瑞合公司说真悦公司占用系争房屋的观点不能接受。之所以不愿支付房屋使用费，是因为瑞合公司勾结上海家洲酒店管理有限公司整垮了真悦公司。同时真悦公司指出瑞合公司提供的系争房屋租赁合同造假，瑞合公司持有的租赁合同与真悦公司方的租赁合同虽然内容一致，但时间上有差异，真悦公司持有的那份租期为2008年9月1日至2011年8月31日，而瑞合公司提供法院的合同租期为2008年10月1日至2011年9月31日。对此瑞合公司解释称，其递交的租赁合同系工商局复印而得，可能当时为真悦公司办理工商登记手续而另行签订。但真悦公司认可合同内容一致，因此无碍本案的事实认定。至于水电费的构成，瑞合公司表示，电费截止到2011年10月8日电表数为219175，2015年10月15日的电表数为274,500元，两者相减得出真悦公司为缴纳的数字，乘以合同约定的单价0.92元，瑞合公司欠付的电费为50,899元；2011年10月8日的水表数为4751，2015年10月15日的抄表数为5930，两者相减乘以合同约定的水费单价3.8元，真悦公司实际欠付水费4,480.20元。对此真悦公司对欠付水电费起始日期不持异议，对2015年10月15日的抄表数亦无异议，但表示欠付是瑞合公司当初不收，只要搞清对错，真悦公司可以支付水电费。真悦公司并称2003年租赁系争房屋之初曾给付案外人上海绿地新龙基置业有限公司租赁押金7,000元,要求在本案中一并返还。对此瑞合公司表示,与真悦公司建立租赁关系之初未收取其押金。原收款人为案外人上海绿地新龙基置业有限公司与瑞合公司无关。瑞合公司表示虽然收到真悦公司交出的钥匙，但真悦公司所有的物品都未搬离，致瑞合公司无法实际使用系争房屋，因此不能视作真悦公司交付房屋。真悦公司则认为，所有物品和设备瑞合公司均应折价补偿真悦公司，不同意瑞合公司的主张。原审庭审后，瑞合公司向法院书面表示，真悦公司的经营期限至2013年10月16日止。原审法院经审理后认为，瑞合公司、真悦公司签订的系争房屋的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，无违法律法规，应为有效。签约方均应恪守履行。真悦公司在房屋租赁合同履行届满后继续使用系争房屋并支付租金，该租赁应视为不定期租赁关系，出租方可随时提出解除房屋租赁合同。2015年10月15日的庭审中，真悦公司同意解除房屋租赁合同，故双方签订的《上海市房屋租赁合同》于该日解除。《上海市房屋租赁合同》解除后，真悦公司应携带物品和设备搬离系争房屋，并应支付搬离系争房屋之前的租金和房屋使用费。审理查明真悦公司支付租金至2011年11月，由此真悦公司应自2011年12月起支付瑞合公司租金和房屋使用费，至真悦公司搬离系争房屋之日止，使用费参照房屋租金的标准即每月4,000元。审理中。真悦公司提出瑞合公司应对系争房屋的装潢做出补偿，由于系争房屋的改建对瑞合公司而言并无再利用价值，且真悦公司对系争房屋所做的装潢时间逾七年，已无折旧价值。至于真悦公司添置的设备和物品，系可移动物品，在没有约定的情况下，真悦公司无理由要求瑞合公司对装潢和物品等折价补偿。故真悦公司要求瑞合公司赔偿装潢损失和设备物品损失的主张，于法无据，法院无法支持。至于真悦公司押金的支付对象并非瑞合公司，故该款在本案中不宜一并处理。原审法院据此作出判决：一、瑞合公司与真悦公司间签订的关于上海市宁夏路XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2015年10月15日解除；二、真悦公司应于判决生效之日起十日内给付瑞合公司租金，自2011年12月1日起至2015年10月15日止，每月按4,000元计；三、真悦公司应于判决生效之日起十日内给付瑞合公司房屋使用费，自2015年10月16日起，至真悦公司实际搬离之日止，每月按4,000元计；四、真悦公司应于判决生效之日起十日内支付瑞合公司电费50,899元、水费4,480.20元；五、真悦公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市宁夏路XXX号XXX室房屋，并将房屋恢复原状。原审判决后，上诉人真悦公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人从2011年12月起停收上诉人的租金及水电费，一直未能说明理由。被上诉人回避上诉人，勾结案外人前案原告“家洲酒店”伤害上诉人，致使上诉人无法正常使用租赁场地，上诉人至2014年8月停业，并张贴公告告知被上诉人。因此是被上诉人违约，而非上诉人违约。上诉人不应当再支付使用费等，被上诉人应当支付上诉人投资损失，不能正常使用租赁房的赔偿、违约金总计94.8万元。原审诉讼中被上诉人未提供证据，也未经辩论。另外，被上诉人有关租金、使用费、水电费的主张已经超过诉讼时效。合同约定的纠纷解决方式是由仲裁委员会仲裁，不应当由法院审理。上诉过程中，被上诉人处分了上诉人的财产，应当予以补偿。故请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判。被上诉人瑞合公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，上诉人财产并非被上诉人清理。被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方合同约定的租期已经届满，双方仍继续保持租赁关系，形成不定期租赁。被上诉人请求解除租赁关系，应当支持。上诉人应携带物品和设备搬离系争房屋，并应支付搬离系争房屋之前的租金和房屋使用费。被上诉人收取租金、水电费是其权利，其2011年12月起停收上诉人的租金及水电费，并不构成违约。上诉人称被上诉人回避上诉人，勾结案外人“家洲酒店”伤害上诉人，使上诉人无法正常使用租赁场地，并未提供证据予以证明，对此本院难以采信。上诉人要求被上诉人赔偿损失、支付违约金，本院难以支持。至于时效问题，上诉人在原审中并未提出抗辩，本院不予支持。合同虽存在仲裁条款，但上诉人在原审中就主管问题未提出异议，也到庭参加诉讼，故上诉人现提出不应当由法院审理的意见，本院不予采纳。至于上诉人称被上诉人处分了上诉人的财产，被上诉人予以否认，原审中进行了清点房屋内上诉人滞留财产，上诉人表示无处可搬，上述财产如存在缺损双方可另行解决。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,000元，由上诉人上海真悦健身有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……