天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4512号
上诉人（原审被告）：季兴元，男，1981年5月28日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：聂慧婕，天津秉钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵柠，天津秉钧律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津市河西区宝旭阳光食品便利店，住所地天津市河西区黑牛城道**号。
经营者：季兴元，男，1981年5月28日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：聂慧婕，天津秉钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵柠，天津秉钧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王志涛，女，1957年1月19日出生，汉族，住天津市南开区。
被上诉人（原审原告）：于金翔，男，1954年8月27日出生，汉族，住天津市南开区。
原审被告：李瑄，男，1970年12月4日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：聂慧婕，天津秉钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵柠，天津秉钧律师事务所律师。
上诉人季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店因与被上诉人王志涛、于金翔及原审被告李瑄房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初5757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7�12日立案后，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、合同签订后，上诉人于2015年5月20日和2015年11月25日支付租金，说明双方在实际履行过程中对租金支付时间进行变更。租金支付时间由原来的每年4月和10月变更为每年的5月和11月；2、被上诉人在5月之前催要房租无事实和法律依据。被上诉人所谓催要房租实质上是对上诉人正常经营进行干扰，因上诉人自2015年5月无法经营，故上诉人有权不交纳租金。原审判决上诉人支付2015年5月以后的租金或房屋占用使用费有误；3.因被上诉人干扰，导致上诉人无法经营，上诉人由此产生的损失，被上诉人应予赔偿。
王志涛、于金翔辩称，要求维持原判。
李瑄辩称，同意上诉人的上诉请求。
王志涛、于金翔向一审法院起诉请求：1、确认原告王志涛、于金翔与三被告之间的《天津市房屋租赁合同》于2016年6月9日已解除；2、判令三被告立即将承租房屋即坐落于天津市河西区××牛城××城公寓××底商（房屋所有权证登记为：天津市河西区黑牛城道）腾退交还原告王志涛、于金翔（须经原告王志涛、于金翔按合同约定验收认可），并同时办理承租房屋的水、电、煤气、暖气、通讯费用、物业管理费等各项手续的交接；3、判令三被告向原告王志涛、于金翔支付自2016年4月10日至2016年6月9日的租金113333元【计算方法680000元（年租金）÷12月×2个月】，及自2016年6月10日至三被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费，由三被告按年租金680000元的1.5倍标准支付；4、判令三被告向原告王志涛、于金�支付逾期支付租金的滞纳金22667元【计算方式：合同约定滞纳金标准乘以逾期天数，即680000元÷12月÷30天×20%（合同约定标准）×60天（2016年4月10日-2016年6月9日）】，三被告应给付原告王志涛、于金翔自2016年6月10日至三被告实际腾退房屋之日的滞纳金（按前述合同标准计算）；5、判令将三被告交付原告王志涛、于金翔的保证金60000元直接偿付三被告所拖欠的各种费用；6、本案案件受理费由三被告承担。
一审认定事实,原告于金翔、王志涛系夫妻关系。坐落于天津市河西区黑牛城道92号底商系原告于金翔、王志涛共有房屋。2015年4月1日，原告王志涛作为甲方与作为乙方的被告季兴元签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定：原告王志涛将坐落于天津市河西区黑牛城道底商出租给被告季兴元经营超市；原告王志涛于2015年4月10日前向被告季兴元交付房屋；租�期限自2015年4月10日起至2017年4月9日止。其中2015年4月1日至2015年4月10日作为被告季兴元筹备和装修时间，不计入正式租期；租赁期满，原告王志涛有权收回房屋，被告季兴元应如期返还。被告需要继续承租的，应于租赁期满前2个月，向原告提出续租书面要求，经原告王志涛同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况作相应调整；年租金680000元；被告季兴元可以使用支票、现金支付房租。应按每6个月支付；被告季兴元应于每到期6个月提前15天向原告王志涛支付租金。逾期支付的，逾期一日，则被告季兴元需按日租金的20%支付滞纳金；原告王志涛交付房屋时，被告季兴元应向原告王志涛交付租赁保证金60000元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由被告季兴元承担的费用外，剩余部分无息归还；…；除原告王志涛同意被告季兴元�租外，被告季兴元应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经原告王志涛同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告季兴元应按合同所规定的租金标准的1.5倍向原告王志涛支付房屋占用使用费；原、被告同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：…；（七）、被告逾期不支付租金累计超过伍天的；…。原告王志涛在合同上签字捺印，被告李瑄代被告季兴元在合同上签字捺印。
合同签订后，原告王志涛依约将房屋交付被告季兴元。被告季兴元向原告王志涛交付保证金60000元，被告季兴元使用该房屋经营宝旭阳光便利店。2015年5月20日、2015年11月25日，被告李瑄向原告王志涛分别支付租金340000元，总计680000元。此后，被告季兴元、李瑄未向原告于金翔、王志涛支付过租金。2016年6月9日，原告王志涛通过EMS向被告季兴元邮寄《告知书》一份，内容为：坐落在河西区××牛城××城公寓××底商，宝旭阳光便利店（承租人乙方）经营者季兴元，因拖欠甲方的房租超出合同约定5日多达数月，特此告知解除双方的租赁合同。限你三天内搬出腾房，如强行无理霸占一切后果自负。2016年6月13日，原告王志涛在诉争房屋玻璃窗及店内张贴《告知书》和《解除合同告知书》，再次告知被告季兴元解除合同、限期腾房。因被告季兴元拖欠房租未予腾房，原告王志涛曾拉过该房屋的电闸，并在墙上写过字，涂抹过不干净的东西。
原告王志涛提起诉讼后，其配偶于金翔作为房屋共有权人申请作为原告参加诉讼，原审法院准予。原审法院于2016年8月11日到诉争房屋进行现场勘验时，宝旭阳光便利店尚处于正常经营状态，但墙上的字体清晰可见。
一审法院认为，本案争议焦点是：一、涉案合同的主体问题；二、涉案合同是否解除以及解除的时间问题；三、原告王志涛、于金翔的腾房请求及其主张的各项费用是否予以支持的问题。
关于涉案合同的主体问题。经查，原告王志涛系涉案房屋共有权人，其与被告季兴元签订《天津市房屋租赁合同》，原告于金翔作为产权人并无异议，且诉讼中于金翔申请作为原告参加诉讼，故该合同项下的出租人为原告王志涛、于金翔。被告季兴元虽然未在该合同上签字捺印，但原、被告三方对被告李瑄代被告季兴元与原告王志涛签订房屋租赁合同这一事实均不否认，故被告季兴元系该合同项下的承租人。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十五条第�款规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。本案中，被告李瑄即受被告季兴元之托与原告王志涛签订房屋租赁合同。被告李瑄向原告王志涛两次汇款支付租金的行为系基于被告季兴元所托，该事实亦不能证明被告李瑄是房屋租赁合同的相对方，故原告王志涛、于金翔主张被告李瑄在本案中承担法律责任没有法律依据。
关于涉案合同是否解除以及解除的时间问题。合同解除必然涉及合同效力问题，只有具备法律效力的合同才衍生出合同解除问题。本案中，涉案合同系原告王志涛、于金翔与被告季兴元真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，故该合同合法有效。合同签订后，原告王志涛、于金翔依约将诉争房屋交付被告季兴元经营超市，被告季兴元亦应按合同约定向原告王志涛�于金翔支付租金。合同第4-3条约定：被告季兴元应于每到期6个月提前15天向原告支付租金。逾期支付的，逾期一日，则被告季兴元需按日租金的20%支付滞纳金。换言之，按照合同之约定，被告季兴元至迟应该在2016年3月25日左右支付下期6个月的租金340000元，但其在支付2015年4月10日至2016年4月9日租金680000元后未再支付租金，故被告季兴元已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告季兴元的违约行为表明解除合同的条件已成就，原告王志涛、于金翔于2016年6月9日通过EMS方式向被告季兴元邮寄《告知书》，通知解除合同，符合法律规定。被告季兴元无证据证明其未收到该《告知书》，故原告王志涛、于金翔请求确认其与被告季兴元之间的《天津市房屋租赁合同》于2016年6月9日已解除之诉讼请求，予以支持。
关于原告王志涛、于金翔的腾房请求及其主张的各项费用是否予以支持的问题。涉案合同解除后，被告季兴元无权占有涉案房屋，故原告王志涛、于金翔请求判令被告季兴元、宝旭阳光便利店将该房屋腾退交还原告王志涛、于金翔之诉讼请求，本院予以支持；该房屋的水、电、煤气、暖气、通讯费用、物业管理费等各项费�及手续，在被告季兴元、宝旭阳光便利店腾退房屋时，原、被告可据实结算、交接；
关于原告王志涛、于金翔主张判令被告季兴元、宝旭阳光便利店支付自2016年4月10日至2016年6月9日的租金113333元【计算方法680000元（年租金）÷12月×2个月】及自2016年6月10日至被告实际腾退房屋之日按年租金680000元的1.5倍标准支付房屋占用费之诉讼请求，涉案合同第7-1条约定：除原告王志涛同意被告季兴元续租外，被告季兴元应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经原告王志涛同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告季兴元应按合同所规定的租金标准的1.5倍向原告王志涛支付房屋占用使用费。本案合同的解除原因是因为被告季兴元拖欠租金造成的，并非属于合同约定的上述情形，故自2016年4月10日至合同履行期满即2017年4月9日期间的（租金）占用使用费，被告季兴元可比照合同约定的原租金标准支付。自2017年4月10日至实际腾房之日止的占用使用费可按合同约定的年租金680000元的1.5倍标准支付；关于原告王志涛、于金翔主张判令被告季兴元、宝旭阳光便利店支付逾期支付租金的滞纳金22667元【计算方式：合同约定滞纳金标准乘以逾期天数，即680000元÷12月÷30天×20%（合同约定标准）×60天（2016年4月10日-2016年6月9日）】及自2016年6月10日至被告季兴元、宝旭阳光便利店实际腾退房屋之日的滞纳金（按前述合同标准计算）之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告王志涛、于金翔主张判令被告季兴元、宝旭阳光便利店将保证金60000元直接偿付拖欠的各种费用之诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。原告王志涛、于金翔其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
需要说明的是，被告季兴元拖欠房租之行为虽然违�合同约定，应承担相应的法律责任，但原告王志涛催要房租的某些行为欠妥，亦不可取。双方应本着平等协商的原则解决纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、原告王志涛、于金翔与被告季兴元签订的《天津市房屋租赁合同》于2016年6月9日解除；二、自本判决生效之日始10日内，被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店将坐落于天津市河西区黑牛城道底商腾退交还原告王志涛、于金翔。腾退房屋时，该房屋的水、电、煤气、暖气、通讯费用、物业管理费等各项费用及手续，原、被告据实结算、交接；三、自本判决生效之日始10日内，被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店按年租金680000元的标准向原告王志涛、于金翔支付自2016年4月10日至2017年4月9日的房屋（租金）占用使用费680000元；四、自本判决生效之日始10日内，被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店按年租金680000元的1.5倍标准向原告王志涛、于金翔支付自2017年4月10日至实际腾退房屋之日止房屋占用使用费；五、自本判决生效之日始10日内，被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店向原告王志涛、于金翔支付逾期支付租金的滞纳金22667元【计算方式：合同约定滞纳金标准乘以逾期天数，即680000元÷12月÷30天×20%（合同约定标准）×60天（2016年4月10日-2016年6月9日）】，及自2016年6月10日至被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店实际腾退房屋之日止的�纳金（按前述合同标准计算）；六、被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店交付原告王志涛、于金翔的保证金60000元抵扣其拖欠的相关费用；七、驳回原告王志涛、于金翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，由被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店负担。诉讼保全费1520元，由被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店负担。公告费600元，由被告季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店负担。”
二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，双方签订的《天津市房屋租赁合同》意思表示真实，且不违反�律、法规强制性规定，为有效合同。双方所签合同约定，上诉人应于每到期6个月提前15天向被上诉人支付租金。上诉人逾期不支付租金累计超过五天的，被上诉人有权解除合同。现上诉人未按照合同约定的时间支付2016年4月10日至2016年10月9日期间的租金，构成合同解除条件，故被上诉人有权解除合同。因被上诉人于2016年6月9日书面通知上诉人解除，故原审法院对被上诉人诉请双方合同已于2016年6月9日解除予以支持并无不当，本院对此予以维持。虽然此前上诉人未按照合同约定的时间交纳租金，被上诉人对此没有提出异议，但租金给付时间的变更须有双方新的合意，因上诉人不能证实双方对此有过新的合意，故上诉人主张租金给付时间有变更，其没有逾期支付租金的事实，本院不予采信。房屋现仍由上诉人实际占用，故上诉人负有给付租金或使用费的义务。因原审判决上诉人给付租金或使用费以及滞纳金的数额符合合同约定，故本院对此也予以维持。
关于上诉人所提因被上诉人干扰，导致其不能经营的问题，因上诉人就此主张没有提供证据予以证实，故本院对此事实不予采信，上诉人据此不同意给付租金的上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人所提损失问题，因上诉人就此问题在原审期间没有提起反诉，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10823元，由上诉人季兴元、天津市河西区宝旭阳光食品便利店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
�判员王新
代理审判员 李 敏
二〇一七年九月七日
书 记 员 张宇鑫