湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终1286号
上诉人（原审原告）：康兵，男，1969年11月17日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。
委托诉讼代理人：刘祥军，湖南良图律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈娟，湖南良图律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：湖南省大同房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区南贸东街大同芙蓉AB座0001栋301室。
法定代表人：聂华辉。
委托诉讼代理人：谭凌，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：黄曲辉，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。
上诉人康兵与上诉人湖南省大同房地产开发有限公司（以下简称“大同公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初3778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人康兵的上诉请求：1、撤销一审判决第二项和第三项；2、依法改判大同公司支付逾期交房违约金至房屋经城建档案馆备案且符合交房标准之日止；3、由大同公司承担房屋符合交房标准之日前所产生的物业管理费；4、本案二审诉讼费用由大同公司负担。事实和理由：一、大同公司在2016年6月1日前没有向康兵交付房屋，一审法院认定违约金仅计算至一审判决之日，损害了康兵的利益，违约金应计算至房屋经城建档案馆备案且符合交房标准之日止；二、大同公司没有按约交付房屋，致使康兵客观上无法正常使用，亦没有享受物业服务，故应该由大同公司承担逾期交付房屋期间的物业管理费损失。
上诉人大同公司针对上诉人康兵的上诉辩称：1、在经济不景气的情况下，大同公司克服困难将小区按时竣工，并在2016年5月30日开始交房，大同公司不存在违约；2、物业管理费的缴纳是业主与娄底市大同物业发展有限公司之间的法律关系，不属于本案的审理范围，大同公司不应负担业主的物业管理费；3、案涉小区已经多个部门验收合格，符合入住条件，部分业主没有按时收房，不是大同公司的责任。
上诉人大同公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、本案一、二审诉讼费用由康兵负担。事实和理由：一、在经济不景气的情况下，大同公司仍按期将工程项目竣工并交付房屋，得到了娄底市市委市政府、娄星区区委区政府和社会各界的好评，大同沁园小区所在的第1、2、3、4、11、12、15、16栋已经建设、施工、监理、设计、勘察及娄底市建设局质监站验收，在2016年6月1日前符合交房条件；二、大同公司在2016年5月23日在《娄底日报》上刊登了“大同沁园交房公告”通知业主办理交房手续，康兵没有按期收房，相关后果应由其自负，一审法院判决大同公司支付延期交房违约金不当；三、因娄底水、电供应模式由“转供制”改为“直供制”，导致水电安装延误，但大同公司已经提供了免费的临时水、电供业主使用，不影响业主装修和入住；四、案涉小区项目建设过程中，因遭遇金融风暴、国家宏观经济调控、娄底本地民间融资风波以及本案所涉地块征收过程的延迟，导致建设进度无法推进，上述因素属于不可抗力因素，因此即使法院认定大同公司没有严格按照合同履行义务，但按照万分之五计算违约金过高，应该适当进行核减。
上诉人康兵针对上诉人大同公司的上诉辩称：1、金融风暴以及用电供应模式变化都是正常的商业风险，大同公司作为市场主体理应能够预见，这些上诉理由不能成为其逃避违约责任的理由；2、大同公司直到目前为止没有将用电分户安装到位，水也直到2016年8月1日才到户，大同公司交付的房屋不符合合同的约定，更不符合法律规定的交房标准；3、基于合同的相对性，大同公司不能将违约责任推卸到合同之外的第三人，应当自身承担逾期交房的违约责任。
康兵向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行交房义务；2、请求判决被告支付逾期交房违约金直至符合交房标准的房屋实际交付给原告之日止（暂计至2016年10月30日为32100元）；3、请求判决被告承担实际交房之日前所产生的物业管理费；4、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年11月9日，原告康兵与被告大同房地产签订了《商品房买卖合同》，原告方购买被告开发的位于娄底市××北侧××房，该房房款共计428000元，合同中还约定：第八条交付期限被告应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书；2、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表；3、该商品房经竣工验收；第九条第1款第（2）项（出卖人逾期交房的违约责任）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；第十一条交接双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单，并提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；若原告在被告通知交房日起三十日内未办理交房手续，视为被告已完全履行交付义务且原告验收合格并交接，自通知交房之日起，原告应当按照相关规定或约定承担责任并缴纳物业服务费用……第十四条被告承诺基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电于交房前完成；……3、管道煤（燃）气线路在商品房交付使用时安装完毕，具体达到使用条件的日期以煤（燃）气公司的规定为准。签订合同后，原告方按约缴纳了购房款。房屋建成后，原告购买房屋所在栋的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》有勘察单位湖南省湘南工程勘察公司、设计单位北京世纪中天国际建筑设计有限公司、施工单位广东开平建安集团有限公司、监理单位涟钢双菱工程监理有限公司、建设单位被告大同房地产于2016年6月30日签字盖章确认。2016年5月23日，被告在《娄底日报》刊登了“大同沁园交房公告”通知全体业主办理交房入伙手续。娄底市大同物业发展有限公司通知业主从2016年8月1日起开始缴纳物业费。2016年8月份开始，大同沁园小区逐步开通了自来水、燃气，但目前只提供了临时用电，电表尚未安装入户。原告认为被告确定的交房时间房屋达不到交付条件，故拒绝接收房屋，双方因此产生纠纷，原告遂诉至原审法院。一审法院认为：原告康兵与被告大同房地产签订了《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应当按合同履行义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告在2016年6月1日前将经竣工验收并符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告虽组织了勘察、设计、监理、施工等有关单位进行了竣工验收并于2016年5月23日在《娄底日报》上通知全部业主办理入伙手续，但至通知交房时商品房并未满足合同第十四条关于交房前开通供水、供电、燃气的约定，也尚未取得消防验收认可，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任应由被告承担，现原告诉请要求被告继续履行交房义务并承担违约责任，应予以支持；原、被告签订的合同的第九条对违约金的赔偿标准及计算期限已有约定，再结合本案案情及当地实际情况，违约金自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按已交付房价款的5‱/天计算至本判决书出具之日止为宜。物业费的缴纳系原告与案外人娄底市大同物业发展有限公司之间的另一法律关系，不属于本案所涉房屋买卖合同纠纷的审理范围，故对原告的该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十四条第三款，第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第一十三条、参照《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决：一、被告湖南省大同房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告康兵交付房屋（位于娄底市××北侧××大同××小区××房）；二、被告湖南省大同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告康兵支付违约金48792元（自2016年6月2日起计算至2017年1月16日止）；三、驳回原告康兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由被告湖南省大同房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交属于二审中的新证据。
二审经审查，确认原审判决所查明的案件事实。另查明，1、大同公司在开发建设大同沁园小区初期阶段，因部分拆迁户提出特殊要求，娄底市、区两级政法机关多次协调才解决，造成工程开工延期，影响工程进度。2、部分房屋交付后，大同公司没有如期进行消防验收、水电开通，但自2016年8月份后开通了临时用水用电等，为此垫付水电费上百万元。3、案涉《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十四条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、供水、供电于交房前完成；2、地下停车位需要买受人单独购买使用权后方可使用；3、管道煤（燃）气线路在商品房交付使用时安装完毕，具体达到使用条件的日期以煤（燃）气公司的规定为准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：双方协商处理。”
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、大同公司是否构成违约；2、如违约，违约金如何计算；3、物业管理费的损失是否应在本案中一并处理。对上述三个争议焦点，本院分别评述如下。
对于焦点1，按照合同第八条：“出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书。2、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。3、该商品房经竣工验收。”的约定。案涉房屋的交付，一方面，必须工程竣工并经验收合格，另一方面，必须符合国家和地方人民政府的有关规定。双方争议的最大焦点是工程是否需要经过消防验收。大同公司认为，合同中并无消防验收的约定。对此，本院认为，第一，民生安全是所有工程项目最基本的保障和底线，人民法院应坚决予以保护。第二，《中华人民共和国消防法》第十三条明确规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因本案所涉住宅小区属于一类高层住宅建筑，事关广大业主的生命和财产安全，根据以上法律及相关行政法规的规定，本案所涉商品房经验收合格的交付条件除满足勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程质量进行竣工验收外，还应取得消防等相关部门的验收或者认可文件。案涉房屋到目前为止尚未通过消防等专项验收，不能认定案涉房屋已经验收合格，且大同公司到目前为止仅向大同沁园小区的业主提供临时用电，亦不符合合同约定，故应当认定大同公司构成违约，应当承担违约责任，且应继续履行法定义务。因此，一审判决认定大同公司违约并承担违约责任是正确的。大同公司认为在2016年6月1日前已具备交房条件并未构成违约的上诉主张，不能成立，本院不予支持。
对于焦点2，在大同公司迟延交房构成违约时，违约金如何确定。上诉人康兵上诉要求按合同约定标准计算至符合交房标准之日止，大同公司上诉称项目建设过程中遭遇多种情况，导致建设进度延缓，属于不可抗力，按（每日）万分之五计算违约金过高，应当适当进行核减。对此，本院认为，合同一经订立，应当具有法律效力，对合同履行中产生的各种问题，应当根据合同的相关条款及履行中的实际情况综合考量，公正辨析。在依法的前提下实事求是，公平合理，力求双方利益的平衡及案件处理法律效果和社会效果的统一。作为房屋购买者来说，要求开发商提供安全、合格、配套设施到位、交房时间及时的房屋，违约时承担合同约定的违约责任，一般情况下，是完全正当、无可厚非、合理合法的。但本案在合同履行过程中大同公司确实发生了一些实际情况影响或者制约着合同的严格履行，一是开发前期被征收地段的房屋拆迁遇到了特殊困难；二是建设过程中，娄底整个房地产市场遭受了比较严重的民间融资风波，相当部分房地产项目因资金断裂老板跑路等成为烂尾楼，娄底市人民政府从大局出发敢于担当，特别成立了房地产“解难办”（解难题、促发展、保稳定），全力维护房地产市场健康发展，大同公司也受到资金紧张等实际困难，但大同公司还是尽最大努力确保了工程建设的基本完工和竣工验收；三是水电供应模式改变时垫付了上百万元的临时水电费。因此，其违约的事实存在，但违约的原因特殊，并非主观上故意或重大过错而违约。从另一方面来说，如果完全按万分之五的标准来计算，大同沁园的购房户成百上千，万分之五的违约金经累积将是一个天文数字，在目前小区的消防设施尚未解决的情况下，违约金过高过多对开发商继续完成基本设施的全部竣工交付构成实质威胁，继而对全体业主的利益造成损害，与其杀鸡取卵，不如蓄水养鱼。因此，大同公司要求降低违约金计算标准，基本符合最高人民法院合同法司法解释中的情势变更原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据以上规定，在万分之五的标准超过了实际损失较多时，对大同公司要求调整违约金标准的请求，本院予以支持。同时，大同公司在支付违约金后，仍不能怠于履行消防设施建设等义务，在人民法院的限定时间内完成消防验收及合格的水电安装，否则，应按更严格的标准支付违约金。
对于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的相关规定，因康兵主张大同公司支付违约金，本院已酌情予以支持，故其再行要求大同公司赔偿其物业管理费损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，康兵关于案涉房屋不符合交房标准，要求大同公司将符合交房标准的房屋交付给康兵的上诉请求成立，本院予以采纳，但对康兵主张的高额逾期交房违约金和要求大同公司承担物业管理费损失的请求不予采纳。大同公司要求调整违约金的上诉理由部分成立，本院予以采纳。大同公司关于符合交房条件不应承担逾期违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，但处理欠当，本院予以适当改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初3778号民事判决；
二、上诉人湖南省大同房地产开发有限公司在2018年2月1日前完成案涉房屋的消防验收和提供符合合同约定的用电方式，并向上诉人康兵交付房屋；
三、由上诉人湖南省大同房地产开发有限公司自本判决生效之日起三个月内向上诉人康兵支付违约金8000元；如上诉人湖南省大同房地产开发有限公司未按期履行本判决确定的第二项义务，则自2016年6月2日起，按上诉人康兵已付购房款每日2‱的标准支付违约金至该项义务履行完毕之日止；
四、驳回上诉人康兵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费310元，二审案件受理费620元，合计930元，由上诉人康兵负担310元，由上诉人湖南省大同房地产开发有限公司负担620元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘一荣
审 判 员 刘 威
代理审判员 彭祁琏
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 陈 觉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。