上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初8002号
原告：谭立云，男，1962年5月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：戴苏邦，男，1977年9月21日生，汉族，住福建省。
原告谭立云与被告戴苏邦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告谭立云、被告戴苏邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭立云向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告自2017年2月15日至2017年6月9日的租金73,498元；2、被告退还原告押金12,318元。事实和理由：原告于2009年12月10日与被告就上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号XXX幢900平方米厂房签订租赁合同，后原告支付给被告押金12,318元和截至2017年6月9日的租金。2017年2月13日，原告收到上海市松江区洞泾镇区域环境综合整治领导小组办公室、洞泾镇环境保护委员会及消防安全委员会的通知，上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号厂房内全体租户需于2017年3月30日搬离，当日原告看到被告，被告提出可以退还剩余租期的房租。原告就向被告催讨返还租金和押金，但被告却手机关机，无法联系。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告戴苏邦辩称，原、被告合同还没有到期，政府发出通知的时候涉案房屋还没有拆，原告自行搬走的，和被告无关，2017年5月之后涉案房屋才被拆除。被告同意返还押金，但只同意返还原告自2017年5月1日至2017年6月9日期间的租金。此外原告还欠被告自2016年9月至2016年12月的水、电、宽带费用8,004元。
经审理查明：2017年1月8日，被告戴苏邦作为甲方(出租方)、原告谭立云作为乙方(承租方)，双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区洞泾镇敬老院旁沪松公路XXX号厂房内900平方米房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方作为商场道具、霓虹灯灯箱制作使用，租赁期限从2016年12月10日至2017年12月9日止；租金每平方米0.7元，每月合计19,162元，租金应于6个月支付一次，实际支付现金114,975元，每次支付租金须提前15天，先缴费后用房；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付一个月的房租12,318元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方完成支付租金外，每月还须支付生产、生活用水费6元/吨、电费1.3元/度，卫生费每月300元人民币；乙方须按本合同的约定缴纳租金、总额缴纳各种费用(包括但不限于租金、水、电费)……；本厂房属于违章建筑，如遇政府有关部门要求拆除，甲方应退还给乙方未使用过的部分房屋租金，乙方应无条件退还租赁房屋，造成双方损失的双方互不承担赔偿责任，合同终止。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告按约将涉案房屋交付原告使用，原告支付给被告押金12,318元以及截至2017年6月9日的全部租金114,000元。
2017年2月13日，上海市松江区洞泾镇区域环境综合整治领导小组办公室、上海市松江区洞泾镇环境保护委员会及上海市松江区洞泾镇消防安全委员会分别向原、被告发出了告知书，载明因涉案房屋已被列入2017洞泾镇区域环境综合整治、污染企业清拆、计划消除安全隐患等工作范围，请收到通知书后立即停止生产，并请在2017年3月31日之前全部完成关停，做好人员、设备等的清退工作，否则相关职能部门将依法给予取缔并按情节予以相应处罚。后因原、被告未就合同终止后的款项返还等问题达成一致，遂涉讼。
另查明，2006年10月28日，上海市松江区洞泾镇砖桥村村民委员会以及上海砖桥实业公司(以下简称“砖桥实业公司”)出具证明一份，载明砖桥实业公司在经营土地范围内组建了上海松江砖桥储运有限公司(以下简称“砖桥储运公司”)，并在无偿使用土地上，建造了2678平方米砖木结构仓库，产权证号【沪房地松字(2000)第007388号】，所发生的一切费用均由砖桥储运公司承担，且该建筑物所在的土地为永久使用。此外，现沪房地松字(2000)第007388号房地产权证载明的权利人为砖桥实业公司，土地性质为集体所有，用途为仓储，地号为松江区洞泾镇砖桥村31丘，该土地上房屋建筑面积为2,678平方米，其中第1幢977平方米，第2幢1,701平方米，房屋类型均为仓库堆栈，层数均为1层。2009年10月23日，上海市松江区公安分局洞泾派出所出具证明一份，载明砖桥实业公司坐落在松江区洞泾镇砖桥村31丘，在2009年8月开展的上海市“两个实有”即实有房屋信息、实有人口信息登记中，该处门牌弄号编定为：沪松公路XXX号。
2009年4月23日，砖桥储运公司与戴苏邦签订了《房屋使用租赁协议》一份，约定砖桥储运公司将生产用房，面积为办公楼内除该公司已出租的460平方米一间以外的其余全部，出租给戴苏邦使用，租赁期限为11年，从2009年6月20日起到2020年5月19日止，在租赁期内不得将房屋转租他人。2009年4月25日，砖桥储运公司与戴苏邦又签订了《补充协议》一份，载明砖桥储运公司同意戴苏邦将租赁物的部分面积转租，但转租部分由原告全面管理，并视作原告承担。
庭审中，原、被告确认涉案房屋为上述有证房屋之外搭建的房屋，并未取得建设工程规划许可证和房地产权证，故本院向原、被告释明了双方所签租赁合同无效，原告表示没有其他后果需要在本案中处理，被告称租赁协议已载明涉案房屋为违章建筑，故合同无效产生的损失应互不赔偿，除了原告尚欠付其水、电、宽带等费用8,004元外，没有其他后果需要在本案中处理。原告对于上述金额没有异议，并同意在本案费用中予以抵扣。
庭审中，原告陈述其于2017年3月18日已从涉案房屋内搬离，房屋没有返还给被告，因为无法联系到被告，屋内的物品全部取走了，钥匙还在自己搬东西的手下处，涉案房屋现状不清楚。被告则表示原告是自行提前搬走的，什么时间搬走的不知道，房屋是大房东自己盖得，本次政府已经将涉案房屋拆掉了，2017年5月之后涉案房屋才被拆除。
以上事实，有租赁合同、付款凭证、告知书、民事判决书、证明、房地产权证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案中，原、被告之间就涉案房屋成立房屋租赁合同关系，但因该房屋没有取得合法建造审批的手续，故原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效后，被告再行占有租赁保证金12,318元已无合同依据，原告要求返还，被告也并无异议，故本院予以支持。至于原告主张的被告返还其自2017年2月15日至2017年6月9日的租金问题，被告对于已收取该笔租金并无异议，但仅同意返还自2017年5月1日至2017年6月9日的租金，本院认为，合同虽然无效，但原告实际使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，因上述期间原告未向被告返还系争房屋，故原告应向被告支付房屋使用费，但考虑到政府部门于2017年2月13日即发布清退告知书，对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对于自2017年2月13日之后的使用费予以酌情减少，结合被告自述的涉案房屋已于2017年5月被拆除，同意返还自2017年5月1日至2017年6月9日的租金，故本院酌定被告尚需返还原告自2017年2月15日至2017年6月9日的房屋使用费48,700元。扣除原、被告均同意抵扣的水、电、宽带等费用8,004元，被告尚需返还原告自2017年2月15日至2017年6月9日的房屋使用费40,696元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告谭立云与被告戴苏邦于2017年1月8日签订的《租赁合同》无效；
二、被告戴苏邦于本判决生效之日起十日内返还原告谭立云自2017年2月15日至2017年6月9日的房屋使用费40,696元；
三、被告戴苏邦于本判决生效之日起十日内返还原告谭立云租赁保证金12,318元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,944元，减半收取972元，由原告谭立云负担409.50元(已付)，被告戴苏邦负担562.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年八月十四日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
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（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……