广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6752号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈巧媚，女，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：丘胜，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人：张惠玲，东莞市启明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑玉娥，女，汉族，住广东省惠来县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝惠明，男，汉族，住广东省汕头市潮南区。
上述两被上诉人共同委托代理人：吕志伟，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
原审第三人：东莞市盈润房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：罗荣超。
上诉人陈巧媚因与被上诉人郑玉娥、蓝惠明及原审第三人东莞市盈润房地产中介有限公司（以下简称盈润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人陈巧媚的委托代理人丘胜、被上诉人蓝惠明及其与郑玉娥的共同委托代理人吕志伟、盈润公司的法定代表人罗荣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈巧媚上诉请求：（一）撤销一审判决。（二）改判解除陈巧媚与郑玉娥、蓝惠明双方签订的《房屋买卖合同》。（三）改判郑玉娥、蓝惠明支付违约金人民币190400元给陈巧媚。（四）诉讼费用由郑玉娥、蓝惠明承担。事实和理由：1.一审法院没有认定郑玉娥、蓝惠明存在违约行为错误。首先，根据陈巧媚与郑玉娥、蓝惠明在盈润公司处签订《房屋买卖合同》的约定，郑玉娥、蓝惠明在收到银行的同贷书当天应当支付陈巧媚首付款人民币150000元，但郑玉娥、蓝惠明在收到银行的同贷书后只支付了50000元给陈巧媚，其余首付款至今仍未付给陈巧媚，郑玉娥、蓝惠明的行为是非常明显违约行为。其次，根据郑玉娥、蓝惠明向一审法院提供的银行流水单显示，其在收到银行同贷书的时候，其银行存款金额足够支付首付款，但其没有支付给陈巧媚，在主观上确有违约的故意。2.一审法院认定陈巧媚与郑玉娥、蓝惠明已达成变更付款方式的口头协议错误。（1）郑玉娥、蓝惠明没有提交任何证据可以证明陈巧媚和郑玉娥、蓝惠明已经达成变更付款方式的口头协议，而且郑玉娥、蓝惠明也没有任何证据可以证明双方对付款日期做出了变更。（2）一审法院以陈巧媚在2015年12月23日没有提出终止合同，收取了郑玉娥、蓝惠明的50000元首付款及利息为由认定陈巧媚同意变更付款方式错误，陈巧媚收取上述款项的行为并不代表同意变更付款日期，而且郑玉娥、蓝惠明支付50000元首付款后，没有支付其余首付款给陈巧媚的行为也明显属于违约行为，一审法院此认定明显违反合同法的规定。（3）一审法院在没有任何证据，且陈巧媚一直否认的情况下，认定陈巧媚同意将首付款由担保公司监管，从而认定陈巧媚同意变更付款方式，系在偏袒郑玉娥、蓝惠明。3.一审法院认定陈巧媚违约，并判令陈巧媚支付违约金错误。具体理由如下：（1）陈巧媚已根据《房屋买卖合同》的约定将所有的房产资料交付给盈润公司，并办理公证，全权委托盈润公司及担保公司办理案涉房屋的过户的所有手续。（2）陈巧媚已经根据和郑玉娥、蓝惠明的约定在2015年9月1日将案涉房屋交给郑玉娥、蓝惠明使用，陈巧媚至此已经完全履行完毕合同规定的全部义务。
郑玉娥、蓝惠明、盈润公司均未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。
陈巧媚向一审法院起诉请求：（一）解除陈巧媚与郑玉娥、蓝惠明双方签订的《房屋买卖合同》。（二）郑玉娥、蓝惠明支付违约金190400元给陈巧媚。（三）郑玉娥、蓝惠明承担本案诉讼费。
郑玉娥、蓝惠明向一审法院反诉请求：（一）确认郑玉娥、蓝惠明与陈巧媚2015年7月7日签订《房屋买卖合同》合法有效。（二）继续履行《房屋买卖合同》，陈巧媚应立即解除案涉房屋抵押并协助将东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居23号商住楼902房过户给郑玉娥、蓝惠明。（三）陈巧媚支付郑玉娥、蓝惠明违约金190400元。（四）本案诉讼费由陈巧媚承担。
一审法院认定事实：2015年7月7日，陈巧媚（卖方）与郑玉娥、蓝惠明（买方）签订《房屋买卖合同》，约定由陈巧媚将位于东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居23号商住楼902号房屋（粤房地权证莞字第××）出售给郑玉娥，价款共952000元，税费由买方承担。物业产权情况：该物业是抵押状态，卖方应于签署本合约后30日内办理解除抵押手续，并将房产证原件/商品房买卖合同原件托管至经纪方作为办理过户手续之用，（若卖方要委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署本合约后30日内办妥全权公证委托给担保公司和经纪方指定人员）。付款方式：1.定金支付30000元须在签署本合约之同时自行交付卖方，卖方需在签署本合约后将该物业的房产证原件等相关资料托管于经纪方作为转让过户之用。2.余下楼款为担保贷款。（1）卖方应在收到定金后10日内提供银行办理贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应于10日内办理交易过户及按揭手续，并向银行申请15年800000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（2）首期楼款（不含定金）122000元，买方应在房管部门成功受理本次递件当天直接支付给卖方。（3）银行经审批同意贷款后，经纪方在房管部门成功受理本次交易递件当天（唯因卖方原因未能领取除外），买方将首期楼款（不含定金）无息转给卖方。（4）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行出具同意贷款通知书的三个工作日内以现金形式，在本次交易过户完成的当天作为剩余楼款无息转给卖方。（5）楼价余款800000元，在房管部门成功出具买方名下的契税完税证时，由担保公司在10个工作日内无息转给卖方。违约条款：买卖双方任意一方违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。陈巧媚确认在2015年12月份在原合同上添加如下内容：由于买卖双方协商同意，买方于银行同贷当天愿意付卖方150000元，余款于手续完结时付清。
2015年7月14日，陈巧媚办理了委托书，委托中介公司指定人员办理房产查档、提前还贷、递交资料等与赎楼、过户有关的事项。
2015年9月1日，陈巧媚将房屋移交给郑玉娥、蓝惠明。
陈巧媚确认于2015年12月21日左右收到关于银行同意贷款材料的信息。
郑玉娥、蓝惠明向陈巧媚支付以下款项：1.2015年7月7日，支付定金30000元；2.2015年7月13日，支付定金20000元。3.2015年12月，支付首期款20000元；4.2015年12月23日，支付首期款50000元；5.2015年12月23日，支付延迟收款利息费用7000元，该收据上注明：延迟收款利息共10000元，其中3000元是次月缴。盈润公司陈述，为促进合同继续履行，双方达成口头协议，内容为卖方需要支付首期款150000元，当天直接给郑玉娥、蓝惠明50000元，余下100000元放在担保公司，买方同意以郑玉娥、蓝惠明承担支付利息的方式补偿给陈巧媚。陈巧媚则予以否认。
双方与广东南枫融资担保集团有限公司签订一份《二手楼交易贷款担保服务合同》，该合同为格式化合同，需填写的空栏均为空白。该合同主要内容为双方委托该担保公司提供法人担保申请贷款，该合同列明甲乙按丙方要求进行资金托管（见《资金托管及委托付款协议》）。陈巧媚认为无须将首期款交到担保公司监管账户。郑玉娥、蓝惠明则认为需要将首期款支付到担保公司监管。
一审庭审后，郑玉娥、蓝惠明向一审法院递交申明，表明若支持继续履行合同，其愿意一次性付清余下款项。
上述事实，有陈巧媚提交的《房屋买卖合同》、房地产权证复印件、业主登记表、承诺书、公证书、文件签收单、同贷书，郑玉娥、蓝惠明提交的收条、收据、《二手楼交易贷款担保服务合同》、银行流水单以及一审法院庭审笔录等。
一审法院认为，本案陈巧媚与郑玉娥、蓝惠明之间就关于买卖房屋一事签订《房屋买卖合同》，双方意思表示一致，双方之间形成买卖合同法律关系，双方的权利义务依法受双方约定以及合同法律法规调整。
根据陈巧媚的起诉状事实与理由以及一审庭审陈述，陈巧媚主张解除合同的理由为双方不存在将余下首期款交与担保公司监管的约定，郑玉娥、蓝惠明未向陈巧媚支付余下首期款。一审法院对此进行审查。一审法院认为，陈巧媚的主张不能成立，双方已达成变更付款方式的口头协议，理由如下：1.一审庭审中，陈巧媚确认在2015年12月21日左右明确知道银行已经同意贷款。依照双方的手写内容，郑玉娥、蓝惠明应当于2015年12月21日向陈巧媚支付150000元，即陈巧媚知道同贷书发出后，依约已经可以要求郑玉娥、蓝惠明全额支付150000元。在此情况下，若郑玉娥、蓝惠明未依照时间支付款项的，陈巧媚享有不予继续履行合同的主导权，然而，2015年12月23日的收据并未显示陈巧媚提出终止继续履行合同的表示。2.依照郑玉娥、蓝惠明提交的收据显示，陈巧媚于2015年12月23日并未提出终止合同，相反当天收取郑玉娥、蓝惠明支付的楼款50000元，并且同意利息3000元次月再支付，显示陈巧媚是同意继续履行合同。3.实践中，对于具有抵押负担的二手房买卖，为处理买卖双方不牢固的信任基础问题，一般共同委托担保公司作为中间人代为监管资金用途并代为办理过户手续，对首期款进行资金监管是平衡买卖双方信任的普遍方式。双方均确认双方施行委托担保公司担保赎楼的付款方式履行付款义务，由担保公司监管资金是惯常的做法。综合以上理由，一审法院予以认定双方存在关于余下100000元首期款通过交付担保公司暂为监管的口头协议。对于陈巧媚以双方不存在将余下首期款交与担保公司监管的约定，郑玉娥、蓝惠明未向陈巧媚支付余下首期款而提出解除合同的理由不成立，一审法院并认定陈巧媚存在违约行为。本合同应当继续履行，对于郑玉娥、蓝惠明的主张，一审法院予以确认。一审庭审中，郑玉娥、蓝惠明同意若继续履行合同，愿意一次性付清余下购房款，一审法院予以确认。
关于郑玉娥、蓝惠明主张的要求陈巧媚支付违约金问题，合同中对于因违约解除合同的违约金作了约定，但未对合同继续履行情况下迟延履行违约金作出约定，且合同继续履行亦符合郑玉娥、蓝惠明方的期待利益以及郑玉娥、蓝惠明实际上已接收房屋，一审法院综合考虑郑玉娥、蓝惠明为本次争议所花费的费用以及等待合同继续履行的时间成本，对于违约金作出适当的调整为以合同总价为基数，每日万分之二，自起诉之日计算至过户之日。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年6月27日作出（2016）粤1972民初226号民事判决：一、确认陈巧媚与郑玉娥、蓝惠明于2015年7月7日签订的《房屋买卖合同》（含补充条款手写部分）合法有效。二、陈巧媚应继续履行第一项合同，包括：1.陈巧媚应于判决生效之日起十五日内，注销东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居23号商住楼902号房屋（粤房地权证莞字第××）的抵押登记。2.郑玉娥、蓝惠明在陈巧媚完成第二项注销抵押登记十日内，向陈巧媚支付余下楼款832000元。3.陈巧媚在完成第二项注销抵押登记十日内将东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居23号商住楼902号（粤房地权证莞字第××）房屋过户至郑玉娥、蓝惠明处。4.陈巧媚在判决生效之日起赔偿郑玉娥、蓝惠明损失，计算方法为以952000元为本金，以日万分之二，自2016年1月7日计算至办理过户之日。5.其他未列明事项，按合同履行。三、驳回陈巧媚的全部诉讼请求。四、驳回郑玉娥、蓝惠明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4108元，已由陈巧媚预交，由陈巧媚承担。反诉受理费2054元，已由郑玉娥、蓝惠明预交，由郑玉娥、蓝惠明承担1400元，由陈巧媚承担654元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
首先，关于郑玉娥、蓝惠明是否违约的问题。陈巧媚主张双方对首付款的支付方式经变更后为郑玉娥、蓝惠明在收到银行同贷书的当日支付首付款150000元，郑玉娥、蓝惠明则主张双方在上述变更之后在2015年12月23日再对付款方式进行了变更，变更为同贷书下来之后只支付50000元，剩余100000元款项延后支付，郑玉娥、蓝惠明以支付利息为补偿。2015年12月23日的收据载明：“蓝惠明先生交来购买东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居23号商住楼902延迟收款利息费用共壹万元整（其中叁仟是次月缴）”，2015年12月23日时，案涉贷款的同贷书已审批完成，在此情况下，陈巧媚依据合同约定本可以要求郑玉娥、蓝惠明支付全部的150000元款项，但在2015年12月23日，本案并未有证据显示陈巧媚向郑玉娥、蓝惠明主张支付全部的款项，相反，陈巧媚收取了郑玉娥、蓝惠明50000元及迟延收款的利息10000元，而从双方之前付款的情况看，并未存在迟延付款的问题，当然不发生迟延付款利息，在此情况下，迟延收款的利息针对尚未支付的款项是合理的，而且从案涉合同履行的情况看，双方确实也存在变更合同约定的情况，并未严格按照合同约定履行，而盈润公司也确认了郑玉娥、蓝惠明上述所述的变更。综上，郑玉娥、蓝惠明主张的双方再次变更了首期款付款的约定，有相应的证据证实，一审法院予以认定是正确的，陈巧媚以郑玉娥、蓝惠明未在同贷书下来当天支付150000元，主张郑玉娥、蓝惠明存在违约行为，不能成立，本院不予支持。
其次，关于陈巧媚是否存在违约行为的问题。承上述，因郑玉娥、蓝惠明并未存在违约行为，陈巧媚在合同履行过程中，以诉讼形式要求解除合同，依据不足，且其以该行为明确了不愿意继续履行合同，此已违反了合同的约定，应当承担违约责任。由于双方合同中对于此种情况的违约责任约定不明确，一审法院结合合同的履行情况，酌定违约金以合同总价为基数，每日按照万分之二计算并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，陈巧媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4108元，由陈巧媚负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 廖志明
审判员 冯婉娥
二〇一七年三月八日
书记员 郭雪莹