浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0182民初01549号原告:建德市土地收购储备中心，住所地建德市新安江街道新安东路**号。法定代表人：金绮哲。委托诉讼代理人：石智渊，该公司实际负责人。委托诉讼代理人：夏忠勤，浙江杭星律师事务所律师。被告：建德市物产实业有限责任公司，建德市新安江街道康乐路6号。法定代表人：姜光明。委托诉讼代理人：黄雅元，女，1971年1月13日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑晓云，浙江春秋联合律师事务所律师。被告：姜光明男，1968年8月14日出生，汉族，住建德市。第三人：邹建文男,1975年3月23日出生,汉族,住建德市。第三人：秦秀梅女,1964年9月23日出生，汉族,住建德市。委托诉讼代理人：周新富，男，1962年7月22日出生，系秦秀梅丈夫。第三人：徐向阳男,1973年3月28日出生,汉族,住建德市。第三人：周新林男,1964年10月30日出生,汉族,住建德市。四位第三人共同委托诉讼代理人：徐晓娟，浙江春秋联合律师事务所律师。原告建德市土地收购储备中心（以下简称收储中心）与被告建德市物产实业有限责任公司（以下简称物产公司）、姜光明、第三人邹建文、秦秀梅、徐向阳、周新林土地使用收购合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。原告收储中心委托诉讼代理人石智渊、夏忠勤、被告物产公司委托诉讼代理人黄雅元、郑晓云、第三人邹建文、第三人秦秀梅委托诉讼代理人周新富、第三人徐向阳、第三人周新林两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告收储中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告物产公司、姜光明依约将国有土地使用权收购合同所涉国有土地、建筑物腾空、处理好与第三人租赁合同的终止事宜，结清水电等相关费用，并将第三人租赁的房产和相关设施完整、完好的移交给原告。2、判令两被告支付原告损失人民币1064535.99元（自2009年4月1日起至2017年3月25日止的房屋租金损失846576.7元以及房屋租金利息损失217959.29元），自2017年3月25日起至土地、建筑物实际交付之日止的房屋占有使用费参照原租赁协议约定的标准支付，自2017年3月25日起至土地、建筑物实际交付之日止的利息损失以846576.7元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2009年2月27日，根据建德市人民政府（2009）49号抄告单精神，原被告双方签订了《国有土地使用权收购合同》一份，约定原告整体收购被告坐落于建筑物，国有土地证号为建国用（2005）第0370、0371、03**号，土地面积合计为592.05平方米；房屋产权证号：建房权证新移字第××号、建房权证新移字第××号、建房权证新移字第××号，建筑面积合计为2148.17平方米。整体收购补偿价11198400元，原告于本合同签订三日内支付了800万元，剩余款项待被告将该宗国有土地、建筑物腾空、处理好被告与原租户租赁合同的终止，结清水电等相关费用，并将该宗地、房产和相关设施完整、完好地整体移交原告三个月内一次性结清余款，被告应于2009年3月15日前负责好该宗地收购范围内租赁户合同终止移交工作，处理好一切历史遗留问题。双方还约定被告未能在约定时间内向原告交付土地的。每日按补偿费的千分之三交纳违约金，如超过45日的，原告有权要求乙方赔偿因违约造成的一切损失和连带损失。上述第三人租赁的标的物属于本合同收购的范围内。合同签订后，原告合计向被告支付了收购补偿款11198400元，被告仅向原告交付了国有土地使用权证、房产所有权证以及上述《租赁协议》原件，没有履行“处理好与第三人租赁合同的终止移交工作、处理好一切历史遗留问题”等合同义务。截至2017年3月23日，被告已处理好与《收购合同》标的内其他原租赁户租赁合同的终止移交工作，其他租赁户均按期向原告交付租金，但标的内尚有原租赁户4户（即本案的四位第三人）未曾支付任何租金。第三人与被告签订《租赁协议》情况如下：1、2006年5月10日，被告姜光明与第三人邹建文签订了《房屋租赁协议》一份，约定被告将坐落于新安江康乐路3幢A（物资局院内）一楼最北面一间约50平方米左右房屋出租给邹建文使用，租期从2006年5月10日至2009年5月9日，年租金为8000元，逾期交付租金按照日千分之五承担违约金。2、2006年8月1日，被告姜光明与第三人秦秀梅签订了《房屋租赁协议》一份，约定被告将坐落于新安江康乐路6号物资局院内第二幢一层砖混结构房屋四间半建筑面积122平方米的房屋出租给秦秀梅使用，租期自2006年8月1日至2011年7月31日，租金每年48000元。3、2008年1月1日，被告物产公司与第三人徐向阳签订了《租赁协议》一份，约定被告将坐落于新安江康乐路6号物资局院内3幢A旁三间一层房屋建筑面积为115平方米房屋出租给徐向阳使用，租期自2008年1月1日至2009年12月31日，租金每年13500元，逾期交付租金按日万分之五承担违约金。4、2008年7月13日，被告姜光明与第三人周新林签订了《租赁协议》一份，约定被告将坐落于新安江康乐路3幢A三楼整层建筑面积275平方米房屋出租给周新林使用，租期自2008年7月13日至2010年7月12日，租金每年4万元，逾期交付租金按日万分之五承担违约金。四位第三人占用案涉标的物至今，原告因被告未履行合同义务的行为持续蒙受房屋使用收益无法实现的损失。期间，原告多次要求被告履行“做好与原承租户租赁合同的终止移交工作，处理好一切历史遗留问题”的合同义务，但被告均以已向原告移交相关原件为由主张已全面履行完合同义务。原告每年均向第三人催告催交租金，但第三人均以《租赁协议》系其与两被告所签订，其与两被告尚有未结清事项为由拒绝支付租金。综上，原告认为处理好与原租赁户的租赁合同终止等事宜系两被告应履行的合同义务，两被告未履行合同义务导致原告的损失，其应予赔偿。因双方无法协商，故原告提起诉讼，要求法院依法裁判。被告物产公司、姜光明答辩称，姜光明是物产公司的法定代表人，案涉收储合同所涉的土地、房子分别登记在二被告名下，第三人徐向阳原来租的房屋系物产公司所有，邹建文、秦秀梅、周新林原来承租的房屋系姜光明所有。原告与两被告签订国有土地使用权收购合同属实。当时，案涉房屋大部分处于租赁状态，部分租赁合同未到期，存在协调续签合同的情况，但是新的租赁合同是由原告提供，让被告负责与第三人续签合同被告无法做到。按照收储合同的约定，被告的任务是协调原告与租户的续签租赁合同。当时移交时两被告合计将十三份租赁合同移交给原告，也告知了租户案涉的房屋被收储之后的房租由原告收取。原告应自行和租户签订了新的租赁合同并收取房租。但原告将原来的十三份合同收去并未通知两被告去协调续租事宜。后原告分两笔将收储合同约定的土地收储款支付给两被告，按约定原告是在被告做好相关协调工作后才支付，但原告提前付清了款项，两被告一直认为协调续租事宜已经完成。案涉四位第三人未与原告签订新的租赁合同，原告未收取房租与两被告无关。因为原告的不作为导致四位第三人长期未交租金，系原告自行造成，两被告已经完成了合同义务，不同意赔偿原告的损失。第三人邹建文、秦秀梅、徐向阳、周新林答辩称，第三人与两被告之间存在租赁合同关系，与原告之间不存在任何合同关系。第三人对原、被告之间签订收储合同并不知情，也未收到过任何通知或者看到任何公告。第三人作为承租人，两被告未在合理期限内告知第三人有优先购买权。根据合同法第二百三十条之规定，原、被告签订的收储合同侵犯了第三人的优先购买权，属于无效合同。第三人对承租房屋进行了精装修，由于两被告对场地管理失职，导致第三人无法正常经营，第三人在租赁期限内就陆续停止经营。第三人多次联系两被告，两被告置之不理。如周新林承租的房屋严重漏水，因被告不管，周新林每年出资维修，已花费两万余元。根据双方租赁合同约定，租金每年先交后用，但两被告也一直未向第三人主张租金。根据民法通则第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。即使被告有权向第三人主张租金，法律也仅能支持最近一年的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据和事实，本院予以认定。对双方有争议的证据和事实，本院分析如下：一、原告与两被告之间的关于收储的事项。原告提供了国有土地使用权收购合同一份，证明原、被告于2009年2月27日签订收储合同，该合同对收购标的物、收购价款、双方权利义务作出约定的事实。两被告无异议，但认为合同是原告提供的格式合同，收储时部分租户租期未满，两被告将十三份合同移交原告，两被告的合同义务是配合原告协调原告与租户的续租工作。原告与两被告之间已经就租金进行了结算，把多收的租金退还原告，原告也将收储款支付完毕，除第三人之外的八、九户续租合同原告也已经处理好，现原告认为被告未完成合同义务要求被告支付租金损失无事实和法律依据。四位第三人对真实性无异议，但认为该合同侵犯了第三人的优先购买权，不具有合法性。本院经审查后认为符合证据要件，予以认定。二、案涉被收储的房屋所涉的租赁情况。（1）、原告提供了《物资大楼租赁情况》，证明原、被告双方签订收储协议时各承租人的租赁情况。（2）、《房屋租赁补充协议》八份、《租赁协议》两份，证明姜光明、物产公司在收储协议签订后向建德市土地收购储备中心交接的资料以物产公司为承租人租赁401、506室，以姜光明为承租人租赁3栋A3楼的租赁协议，原告还未加盖公章，因被告未依约全面履行交接义务。401、506室、3栋A3楼的承租人为周新林，其未与原告签署续租协议，四位第三人也否认与原告有合同关系。被告物产公司及姜光明对《物资大楼租赁情况》无异议；对《租赁协议》无异议，系原告分别与两被告所签订；对八份《房屋租赁补充协议》的内容不清楚，系原告与承租户签订，两被告及工作人员并未参与。第三人认为《物资大楼租赁情况》系原告单方制作，对真实性、合法性有异议，对四位第三人与两被告之间的租赁情况认可。对《房屋租赁补充协议》、《租赁协议》中与四位第三人无关的内容不清楚，其中分别有“秦秀梅”和“徐向阳”签字的两份，二人的签字予以认可，但二人并未与收储中心签过合同，只是与物产公司或者姜光明签过。本院经审查后认为，对《物资大楼租赁情况》中所涉四位第三人的租赁情况予以认定，对原告提供的《房屋租赁补充协议》、《租赁协议》经审查后认为，十份协议中所涉的租赁物与《物资大楼租赁物情况》基本吻合，对该内容予以认定。是否能证明原告的待证事实，本院将结合其他证据予以分析。三、原告与两被告之间关于租金结算情况。（1）、两被告提供了租金已收明细一份，证明收储时两被告根据收储协议及租赁协议与原告进行过案涉租赁物租金的结算且已经结算清楚。原告对该份租金已收明细有异议，并无双方进行书面确认后的签字和盖章，认为与原告存档的租金明细不一致。根据存档的明细，案涉租赁物的租金以2009年3月底为界，两被告收取2009年4月1日之后的租金归属原告，金额为85453元。四位第三人认为无法核实真实性，与第三人无关联性。（2）、原告提供了存档的租金明细表格一份，证明被告已经收取的租金当中85453元归属原告所有。两被告认为原告提供这份表格与被告的租金已收明细内容存在相同和不相同，不排除原告这份为初稿，两被告手中的系双方核对后确认的，在证人陈述后予以明确。本院经审查后认为，双方提供的表格虽有不同之处，但可以说明双方确实就收储后的租金进行了结算。四、原告申请了证人李某、苏某、胡继生三位证人出庭。其中苏某、李某的证言证明原告向第三人催要租金的情况，及第三人拒交租金的理由系两被告与第三人之间尚纠纷未解决，胡继生的证言证明《房屋租赁补充协议》、《租赁协议》系被告制作后与租户签字移交给原告的事实。（1）李某证言：我从2013年9月至2016年4月在原告处工作，负责所有的文字工作及市政府交办的事务，2014年底开始负责收租，从苏某手上接手了康乐路6号原物产公司房屋租金催收工作，各个点都走过，当时这区块部分租赁物有装修费争议，跟领导汇报过，之后也就年初、年底均要写报告催。催收租金的方式包括打电话和上门催收。当时我手上欠缴有十几户，租金清楚无争议租户情况关注高，案涉的四户并非重点关注对象。今天到场的四位第三人都是租户，都见过但名字说不出来，分别经营什么也不是很清楚，我去收取租金是依据租户和姜光明所签订的租赁合同。案涉的四位第三人和姜光明有纠纷，所以租金一直未交。催缴租金的时候姜光明或者他的员工都没有陪我去过。（2）、苏某证言：我在收储中心工作至2014年，在储备科就职。2009年收储中心收购了康乐路6号的土地和房屋，我开始催收该区块的租金，除了周新林、秦秀梅、徐向阳、邹建文四户未交租金，其他人都交了。四位第三人不交租金的理由是姜光明在房屋被收购时把租户的装潢费用算在姜光明处，该纠纷未解决。按照合同上租金交付的时间催收，提前几天电话通知或者上门通知租户，催款的依据是收储中心与各租户的合同。每年都向各第三人催交租金，但是一直未收进来。我岗位调整后收租的工作交给了李某。（3）、胡继生证言：我是收储中心的工作人员，2009年政府收购了新安江街道康乐路6号的国有土地及房产，收储协议签订后，物产公司和姜光明跟收储中心进行资料交接的事务大部分是由我接手，收储存档的租金已收明细是由物产公司制作。收储档案中的八份《房屋租赁补充协议》两份《租赁协议》，是物产公司和姜光明方制作并与承租户签好再交到收储中心的，具体是黄雅元交给我。我负责资料的移交，租金催收由其他人员负责，续租事宜也不是我负责。两被告对证人身份无异议，对证人证言有异议，胡继生的证言关于续签合同的事情陈述前后矛盾，《房屋租赁补充协议》与《租赁协议》由谁草拟的两被告也记不清楚，即使是两被告草拟并在两份协议上代签，原告也认可由两被告代签，两被告也完成了协助原告完成续租工作。苏某和李某的证言同样前后矛盾，苏某认为通过续签后的租赁合同收租金，但是周新林、邹建文都没有签过续租合同，周新林、邹建林是由两被告代签，如果苏某按续签合同收租，应该向姜光明或者物产公司收租。李某的证言没有说清楚收租的工作。三位证人证言都不能证明原告起到催收租金的作用。四位第三人认为三名证人所述均有利于原告方，可信度低。胡继生说只负责接收资料不管租金，后又说陪苏某催讨过，前后互相矛盾。苏某称每年催几次租金，又称根据收储中心和租户签订的合同进行收租，但是收储中心并未和周新林、邹建文签过合同，苏某的证言也不宜采信。李某称可能打电话可能上门催收租金，或者年终年初写报告催收，又陈述报告只是内部文件，其证言也不能证明原告向租户催收过租金的事实。本院经审查后认为证人依法出庭作证，符合法律规定，证人的证言是否能证明原告的待证事实将综合分析。本院认为，双方争议的焦点为两被告是否完成了交付标的物并协助原告协调续租事宜的合同义务。根据国有土地使用权收购合同第三条之约定，在该合同签订之日起三日内，两被告应将该宗国有土地使用权证、房产所有权证及相关的证照资料交给原告，原告支付补偿款800万元，剩余款项待两被告将该宗国有土地、建筑物腾空、处理好与原租户的租赁合同关系终止，结清水电等相关费用，并将该宗地、房产和相关设施完整完好的整体移交给甲方后三月内一次性付清。根据该合同第四条之约定，两被告应于2009年3月15日之前负责处理好该宗地的收购范围内租赁户合同终止移交工作，原租赁户租期未到期的，两被告与原租赁户的租赁合同终止，由原告与原租赁户续签租赁合同，两被告应协调好原租赁户与原告续签工作。按照原租赁合同，本合同签订之前的租金由两被告收取，签订移交后的租金由原告收取，两被告按原租赁合同已经收取的租金同意由原告在补偿款中直接扣除。以上第三、第四条合同内容约定的两被告明确的义务包括四项：1、移交土地使用权证、房产权证及证照资料。2、被收购范围内的土地、建筑物腾空后整体移交给原告。3、处理好与原租户的合同终止事宜，对于租期未到的租户，原租赁合同终止后，被告协调好原告与租户续签工作。4、结清水、电等相关费用。原告与两被告有争议的是两被告是否履行了第2、第3项义务。对于第3项义务，因案涉土地及房产多处处于被出租状态，若要腾空后整体移交，则需要将原租户的租赁关系解除后给予各租户适当的时间方能腾空，势必造成租期的空档和租户人力物力的浪费，若是维持租赁关系，两被告则无法完成将被收购范围内的土地、建筑物腾空后整体移交给原告的义务。结合第四项义务内容，对于租期未到的租户，被告需要终止与租户的租赁合同，协调好原告与租户续签工作，说明对于租期未到的租赁物，被告的义务是协调好原告与租户续签合同，而非要求租户腾退租赁物。根据庭审查明的情况，原告认为两被告未尽到交付义务的土地及房产范围为四位第三人原承租的范围，在收储协议签订时，四位第三人的租赁合同均未到期，被告要履行的义务为终止与该四人的租赁合同，协调好原告与该四人续签协议。至原告起诉之日，邹建文、周新林与姜光明签订的租赁合同约定的租期早就到期，出租人为收储中心的具有“秦秀梅”、“徐向阳”签字的租赁补充协议约定的租期也已到期，两被告已不需要履行与该四人合同终止的义务，证人李某、苏某的证言显示原告自2009年开始每年向四位第三人催收租金，可认定为原告已将四位第三人原承租房屋移交给原告实际管理。至于原告未与四位第三人续签租赁合同，两被告的义务在于协调，并不能决定四位第三人是否决定续签合同。综上，原告要求被告履行将收购范围内的土地、建筑物腾空、并处理好与四位第三人的租赁合同终止、结清水电等相关费用，并将第三人租赁的房产和相关设施完整完好的整体移交的义务，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿租金损失及相应的利息、占有使用费，亦无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告建德市土地收购储备中心的诉讼请求。案件受理费14380元，由原告建德市土地收购储备中心负担。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  蔡竞燕人民陪审员  蔡志全人民陪审员  毛晓霏二〇一七年十二月二十六日书 记 员  宋梦洁???