江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初5027号
原告：姚启杰，男，1994年9月18日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
委托代理人：汪钢，江苏源博律师事务所律师。
委托代理人：陈涛，江苏源博律师事务所律师。
被告：姜浩，男，1996年7月25日生，汉族，住江苏省丹阳市。
委托代理人：徐义平，男，1972年12月2日生，汉族，住江苏省常州市金坛区，系被告姜浩的继父。
委托代理人：李琴莲，女，1974年7月13日生，汉族，住江苏省丹阳市，系被告姜浩的母亲。
原告姚启杰诉被告姜浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，由审判员陈哲勇适用简易程序，于2017年10月11日、11月8日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告及其委托代理人汪钢和陈涛、被告的委托代理人徐义平和李琴莲到庭参加诉讼；第二次庭审，原告的委托代理人陈涛、被告的委托代理人徐义平和李琴莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，由被告将坐落于常州市新北区白马公馆2幢1802室的房屋出卖给原告，总价为85万元。原告于合同签订当日支付定金5万元，并约定2017年7月10日办理资金监管手续，并在资金监管手续完成后2个工作日内办理产权转移登记手续。合同签订后，被告通过中介告知原告，因房屋未满两年，为免税，将付款日期变更为8月10日，后原告将首付25万元准备好后，联系被告要求其配合办理资金监管及过户手续，被告明确表示拒绝履行，只愿意返还5万元定金。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续；二、被告支付违约金（按违约金条款计算，每天为房价的千分之一，实际为850元/天，自8月11日起算至实际过户之日止，起诉之日暂计为5100元）；三、本案律师费5万元由被告承担；四、本案诉讼费、保全费用、保函费用由被告承担。庭审中，原告明确，要求支付违约金的主要理由为，被告未配合办理资金监管手续。同时，在庭审结束后，宣判前，原告撤回了第三项律师费5万元的诉讼请求。
被告答辩称：第一，对原告请求继续履行合同及协助过户无异议；第二，原告要求支付律师费、违约金、诉讼费、保全费、保函费用不同意，因为，原告违约在先，我方不存在违约行为。
经审理查明：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，由被告将坐落于常州市新北区白马公馆2幢1802室的房屋出卖给原告。2017年5月25日，双方在丙方常州万科房产代理有限公司飞龙分公司签订《房地产居间合同》一份，约定如下：一、甲方（姜浩）自愿将坐落在白马公馆2幢1802室的房屋出售给乙方（姚启杰），该房屋建筑面积88.9平米，房屋所有权人为姜浩，该房屋的抵押权人为江南银行，甲方承诺在办理房屋权属转移登记前解除该抵押并注销相应的抵押登记，相关费用由甲方承担，该房屋现在已出租，甲方保证承租人放弃优先购买权并在房屋交付前腾空房屋；房屋成交价为85万元，签订合同时支付定金5万元，办理资金监管手续时支付房款25万元，且乙方向丙方指定银行申请商业贷款55万元，存放于资金监管账户；甲乙双方约定2017年7月10日办理资金监管手续；中介费1.5万元由乙方承担；甲方承诺房屋产权满2年并提供税务部门认可的证明资料，否则，因此产生的增值税由甲方承担；有下列情形之一的，视为违约，违约方每天还应向对方支付相当于上述房地产成交价格千分之一的违约金：1.不能按期办理资金监管手续的；2.不能按期办理贷款；3.不能按期办理产权转移登记手续的；4.不能按期交付房屋的；5.不能按期支付购房款的。有上述情形之一，违约方逾期超过30日且房屋产权未转移过户的，视为严重违约，双方有权解除合同；甲方同意留存1万元在丙方作为保证金；本合同在履行中若发生争议，甲乙丙三方应采取协商办法解决，协商不成的，向房屋所在地的人民法院提起诉讼，因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、调查费、查档费、差旅费等损失由败诉方承担。合同签订当日，原告支付了定金5万元，由姜浩出具收条1份，其中1万元暂存于中介方，姜浩实收4万元。此后，双方在办理资金监管手续环节产生纠纷，合同未继续履行。经多次协商未果，原告遂起诉来院，要求处理。
另查明：对于资金监管时间从7月10日变更为8月10日的短信记录，被告否认收到该短信，并陈述称，139××××3325的号码确实由李琴莲一直使用至今，但2014年就办理了呼叫转移，转到的号码是153××××7114，呼叫转移只能接到电话，不能收到短信，在58同城网上及中介处留的都是上述153开头的号码，只是李琴莲的微信号用的是139开头的号码。对于原告提供的电话录音，被告对其真实性不持异议，但认为，合同约定的办理资金监管的时间是7月10日，原告8月11日才联系，明显违约在先。对于原告提供的代理合同及发票、保函费发票，被告认为与其无关。被告为证明139的号码自2014年12月22日至今一直处于呼叫转移状态，且本案所涉房屋挂在网上销售时登记的号码是153的号码，向本院提交网页截图2份，原告认为与本案无关，对方在电话中已明确拒绝履行合同。对于合同签订后，与中介方联系和沟通的问题，原告陈述称，签合同时，卖方未提供房产证和发票，合同约定产权证满2年办理过户，约定7月10日办理资金监管手续，后被中介告知，卖方看了产权证后，确认8月10日才满2年，我方要求重新签合同，卖方说不需要，8月10日直接办理资金监管及过户即可；被告对原告的说法不予认可，签合同未带房产证和发票是因为中介未要求，合同签订后的5月27日、28日左右，我告诉中介是8月10日满2年，中介说要修改合同，我没有同意，也没有说过8月10日直接办理资金监管及过户。对于合同未继续履行的原因，原告陈述称，被告在8月10日前就表示房屋不卖了，且在8月11日的电话中已明确表示了拒绝卖房；被告陈述称，合同定的是7月10日，口头商量8月10日，我并没有同意，8月2、3日去中介询问尾款的支付问题，中介称，可能1个月，也可能3个月，我觉得时间太长，所以要求与买方见面，对方因为上班，称要当天11点多才能去中介，我没有时间等就提前离开了。之后，双方因贷款4万元谁出的问题未协商一致，我就表示房屋不卖了。8月11日，原告打电话给我，我要求见面谈，对方拒绝，我就说，不见面的话，房子就不卖了。
再查明：庭审中，原、被告一致认可，房屋存在抵押，处于出租状态。原告称，无法一次性支付剩余房款，需要贷款。
以上事实，有原告提交的《房地产居间合同》1份、《收条1份、短信记录1份、客户对账单1份、8月11日的电话录音1份、委托代理合同及发票、保函发票，被告提交的网页截图2份等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。本案中，原、被告间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应严格履行合同确定的义务。庭审中，原、被告一致同意继续履行合同，本院依法予以确认。本案主要争议焦点问题为：第一，原告要求办理产权转移手续应否得到支持？第二，违约方、守约方应如何确定？如果存在违约行为，原告主张的850元/天的违约金应否得到支持？
针对第一个争议焦点。本院认为，原告要求办理产权转移登记手续的诉讼请求不应得到支持，主要理由如下：1.标的物存在抵押的限制权利状况，履行上存在无法办理过户登记手续的障碍；2.即使在涤除抵押权的情况下，由于买卖合同属于典型的双务合同，原告在要求过户的同时，也应及时支付相应的对价。本案中，原告明确表示，剩余购房款需要银行贷款，无法一次性支付完毕，而银行贷款无法通过司法程序强制执行，需要银行根据贷款申请人提供的资料及国家政策等因素，独立审核申请人是否符合发放贷款的条件。也就是说，原告是否能全额支付剩余购房款取决于银行是否能顺利发放贷款，具有不确定性。在自身履行条件具有不确定因素的情况下，原告要求办理过户手续的诉讼请求暂不应得到支持。
针对第二个争议焦点问题。本院认为，被告存在违约行为，主要理由为：合同约定的是满2年办理资金监管及过户手续，房产证及原始的购房发票均由被告持有，8月10日满2年也是被告告知中介方的，被告即使没有收到中介的短信，也应知悉这一时间，且合同履行时间顺延本身对被告是有利的，可以少支出一些因过户产生的费用。但实际上，在8月10日到来时，被告未及时配合原告办理资金监管手续，且在原告8月11日电话催告后，仍未及时履行这一义务，违反了诚实信用原则，应认定为违约方。对于原告主张的违约责任，每日千分之一的标准过高，本院酌情调整为每日200元，计算期间为8月11日至实际办理资金监管手续之日止。对于原告主张的保函费用，无明确合同约定，本院不予支持。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原、被告双方继续履行合同。
二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金（计算标准为200元/天，计算期间为自2017年8月11日起至实际办理资金监管手续之日止）。
三、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6426元，保全费5000元，合计11426元，由原告负担3800元，被告负担7626元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
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审判员 陈哲勇
二〇一七年十一月十七日
书记员 陶涵栋