河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0184民初5741号原告：河南成益置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：李清芳，董事长。委托诉讼代理人：吕姣姣，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，河南荟智源策律师事务所实习律师。被告：闫晓萍，女，1986年8月4日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：燕峰，男，汉族，1979年12月27日，住河南省新郑市，系闫晓萍丈夫。原告河南成益置业有限公司（以下简称成益置业公司）与被告闫晓萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成益置业公司委托代理人吕姣姣、张鹏，被告闫晓萍委托代理人燕峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成益置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：140××××4514），并判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息解除（撤销）手续；2、请求判令被告支付原告违约金61755.6元；3、请求判令被告赔偿给原告造成的损失74106.72元；4、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月25日，成益置业公司与闫晓萍签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××4514），闫晓萍购买成益置业公司开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××卡风情××楼××房，约定房屋总价款为617556元。成益置业公司、闫晓萍与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了《个人购房借款合同》（合同编号为：A[住]字[工]行[商都路]支行[2015]年[0107]号），中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行向闫晓萍发放贷款430000元，成益置业公司作为保证人承担连带保证责任。闫晓萍取得银行贷款后，却未按期偿还银行贷款本息，致使成益置业公司承担担保责任，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行从原告保证金账户中扣除到期贷款本金、利息等共计人民币425717.73元。成益置业公司承担担保责任后多次向闫晓萍追偿，但均未果。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如闫晓萍未按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息，成益置业公司履行担保责任后有权解除合同并按合同房款总金额的百分之十向闫晓萍收取违约金，此外，闫晓萍还需承担银行的贷款本息、罚息、违约金及其他各项费用。被告闫晓萍辩称，不同意解除合同。因为开发商主动履行担保责任，没有通知买受人；开发商主动履行担保责任后，买受人和开发商之间是债权关系。开发商主动履行担保责任目的是收回房屋，现房屋价格飞涨，这对买受人非常不公平，双方的商品买卖合同已经履行完毕，开发商不拥有合同解除权，与开发商的约定应属无效的。关于解除合同的约定没有进行特别提醒，加重了买受人责任，属于格式化条款，实属无效，所以成益置业公司的诉讼请求第2项、第3项应属无效，诉讼费应由原告承担。成益置业公司在房屋买卖合同时有违规行为，其有权提起诉讼，并追偿买受人应得的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，成益置业公司与闫晓萍双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××4514）。合同约定主要内容如下:买受人购买出卖人开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××卡风情××楼××房屋,该商品房的用途为成套住宅，房屋建筑面积共97.1平方米，房屋总价款为617556元。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式。约定金额：187556元，付款方式：现金，约定付款时间：20141125，交纳比例：30.37%；约定金额：430000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.63%；备注：买受人办理商业贷款，相应费用由买受人承担。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十一条、本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件（四）：合同补充协议。出卖人和买受人经协商一致，应《商品房买卖合同》一些未尽事宜，订立下列补充条款，若补充条款与买卖合同不一致的，以本补充条款为准。6、买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》。并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协议买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕的或者未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第8天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金，不支付违约金的，出卖人有权扣留买受人原始购房凭证。如合同签订之日起的第30日仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额的百分之十的违约金，剩余房款退还给买受人。如遇国家政策调整、银行政策调整或买受人征信原因导致银行批准贷款额度与买受人申请额度不符，需在提高首付或完善其他贷款资料，买受人保证在接到相关通知或按揭银行公布新政策7日内补足按揭所需的首付房款及相关费用。如提供以上资料后仍不能满足银行贷款批复条件的，需在7日内采取一次性付款方式补足剩余房款。买受人由此提出退房的，出卖人有权从预付房款中扣除房款总额的百分之十作为违约金；或者逾期付款的，出卖人有权单方解除合同，有权将该商品房另行出售，并有权从已付房款中直接扣除其房款总额百分之十的违约金。本合同中如买受人采用按揭贷款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同违约。如买受人对按揭银行构成根本违约，出卖人履行担保责任后有权解除合同，有权将合同标的物业另行出售，并按本合同房款总金额的百分之十向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用，剩余房款退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。《商品房买卖合同》签订后，闫晓萍就剩余购房款向银行进行了商业贷款，并对涉案房屋办理了抵押权登记，但闫晓萍未按期偿还银行贷款，成益置业公司于2016年6月17日代闫晓萍向中国工商银行商都路支行结清了贷款，该行于2016年6月17日出具了结清证明。另查明，在庭审中，1、成益置业公司提交银行交易明细及银行出具的结清证明。拟证明成益置业公司代闫晓萍每月向银行偿还逾期贷款的本息及其公司代闫晓萍结清银行贷款。2、闫晓萍提交其本人向成益置业公司交付定金10000元、维修基金6312元、产权代办费100元、交易手续费290元、测绘费202元和个人贷款费用714元的收据及借款协议一份，拟证明闫晓萍为购买房屋共向成益公司交付的各项费用计17618元。成益公司质证意见：借款协议及收据均为复印件，该协议也说明闫晓萍未向成益置业公司支付买卖合同约定的房屋首付款，除个人贷款费用714元外，剩余16904元其公司予以认可，个人贷款费用闫晓萍未向成益置业公司支付。3、闫晓萍不同意解除与成益置业公司签订的《商品房买卖合同》，要求继续履行合同，合同继续履行方式是更换合同名字，锁定价格，不许上浮。4、成益置业公司在庭审中明确违约金61755.6元计算方式为总房款617556元的10%，依据是双方合同附件四补充协议第6条约定。损失74106.72元的计算方式及依据是其公司按总房款617556元的12%，即已向税务部门交纳税款来计算，但对其主张未提供证据。以上事实有当事人的陈述、《借款协议》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《结清证明》，《银行交易明细》、收据、《个人购房借款/担保合同》、本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，闫晓萍与成益置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××4514），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》第七条及该合同附件四补充协议第6条第四项约定，如闫晓萍逾期付款超过60日，成益置业公司有权解除合同。成益置业公司解除合同的，闫晓萍按累计应付款2%向成益置业公司支付违约金；如闫晓萍未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同违约。如闫晓萍对按揭银行构成根本违约，成益置业公司履行担保责任后有权解除合同，并按本合同房款总金额的百分之十向闫晓萍收取违约金；成益置业公司有权从闫晓萍已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用，剩余房款退还闫晓萍。本案中，闫晓萍未按合同约定在2014年11月25日前向成益置业公司交纳购房首付款187556元；且闫晓萍因购房向银行贷款的43万元因未按期偿还，导致成益置业公司向贷款银行结清了贷款，故成益置业公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。闫晓萍辩称不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求继续履行合同，合同继续履行方式是更换合同名字，锁定价格，不许上浮，因成益公司不同意闫晓萍这种履行合同方式，且不符合双方合同约定，故，对闫晓萍的辩称，本院不予采信。同时，成益置业公司要求闫晓萍按照总房款10%支付违约金61755.6元诉讼请求，本院认为，本补充协议作为主合同不可分割的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，由于《商品房买卖合同》与合同补充协议均为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《商品房买卖合同》与合同补充协议对违约金作出两种不同解释，应作出不利于成益置业公司的解释，即本案违约金应按《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款2%计算违约金。故，闫晓萍应向成益置业公司支付违约金12351.12元（617556×2%）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。成益置业公司要求闫晓萍支付损失74106.72元的诉讼请求，因成益置业公司未提供证据加以证实，被告又不予认可，本院对成益置业公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告河南成益置业有限公司与被告闫晓萍于2014年11月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1400094****）。被告闫晓萍应于本判决生效之日起十日内向原告河南成益置业有限公司支付违约金12351.12元。驳回原告河南成益置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3017元，保全费3607元，共计6624元，由原告河南成益置业有限公司承担2908元，被告闫晓萍承担3716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  许俊峰人民陪审员  王龙欣人民陪审员  王法文二〇一六年十二月十九日代理书记员  冯 核