北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终461号上诉人（原审原告）：赵玉兰，女，1957年6月3日出生，汉族，北京市丰台区村民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：钟细彬，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人:张勇刚,北京市海创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京东兴联房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰北路77号办公楼201-209室。法定代表人：袁永杰，董事长。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。上诉人赵玉兰因与被上诉人北京东兴联房地产开发有限责任公司（以下简称东兴联公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017）京0106民初14463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玉兰上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.东兴联公司始终未出具拆迁许可证原件，其提供的复印件不能认定拆迁许可的合法性。2.《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）并非其自愿签订，存在同时签订一系列文件未能逐一核实、签约后协议即被收走等情形。3.东兴联公司并未提交区位价补偿审批文件，经其申请政府信息查询也未查到，拆迁补偿价格违反了《北京市城市房屋拆迁管理办法》第29条规定，应参照《北京市城近郊非住宅区类划分说明》、《非住宅拆迁作价区位价格表》规定，在4000-5500元每平方米范围考虑补偿差价。4.《拆迁补偿协议》中约定“甲方提供的补偿房屋届时商品房价格”，由此可以认定东兴联公司交付房屋的性质应为商品房，而非现在的按经济适用房管理，该条款属于格式条款，应对东兴联公司做不利解释。东兴联公司辩称，同意一审判决，不同意赵玉兰的上诉请求。拆迁许可证虽系复印件，但已在相关部门备案，拆迁合法有效；《拆迁补偿协议》已签订并履行完毕，系双方真实意思表示，应予遵守，赵玉兰关于合同价格、房屋性质等理由，不应得到支持。2017年5月，赵玉兰向一审法院起诉请求：1.东兴联公司协助我将北京市丰台区608号、609号房产变更为商品房，并由其承担变更手续产生的一切费用；2.东兴联公司支付我区位补偿价（使用权补偿）差额250440元；3.东兴联公司将双方签订的《商品房买卖合同》原件返还给我；4.东兴联公司将双方签订的《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》原件返还给我；5.东兴联公司解决我因克扣拆迁补偿款而造成的住房困难；6.东兴联公司出示西管头拆迁许可证原件（京房丰拆许字（2001）002号、013号）；7.东兴联公司返还购买房屋契税证明；8.诉讼费由东兴联公司承担。一审法院认定事实：2001年1月18日，北京东兴联房地产开发有限责任公司（甲方）与赵玉兰（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》：根据《房屋拆迁许可证》京房丰拆许字（2001）第002号，甲方因丰台丰益花园工程项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内丰台西管头村居住的房屋。乙方在拆迁范围内居住非成套正式住宅房屋7间，建筑面积125.22平方米。甲方以丰台区608号、609号（建筑面积145.3平方米）房屋补偿乙方。甲方应支付乙方补偿款共计516591元，其中包括所有权补偿（原房作价款）56303元、附属物作价18740元、使用权补偿441548元。甲方提供的补偿房屋届时商品房价格为每平方米3600元，建筑面积145.3平方米，共计523080元。甲方优惠95220元，乙方实付427860元。甲方应支付乙方补助费共计6935元。本协议一式三份，双方各持一份，报区县房屋拆迁主管部门一份备案。2005年3月24日，涉诉房屋取得房屋所有权证，北京市丰台区609号，登记在赵玉兰名下，北京市丰台区608号的房屋登记在案外人张海林的名下，上述房屋性质为经济适用房，建筑面积为74.35平方米。庭审中，赵玉兰向法院提交《拆迁补偿协议》、《10#楼质量保证书》、《10#楼住宅使用说明书》，欲证明其购买的北京市丰台区608、609号房屋为商品房，故要求东兴联公司将该房屋性质变更为商品房。经法院与北京市丰台区不动产登记大厅受理组核实赵玉兰名下的房屋是否能变更为商品房，其表示上述房屋为二类经济适用房，即按经济适用房管理的房屋，唯有在买卖、赠与的情况下，并交纳成交总价3%的土地出让金，可上市交易，但不能在原房主名下变更房屋性质。在法院将此情况对赵玉兰释明后，其仍坚持要求东兴联公司在原房主名下将上述房屋性质变更为商品房。庭审中，赵玉兰向法院提交1998年10月15日北京市人民政府发布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（即北京市人民政府令第16号）及1999年6月28日北京市房屋土地管理局北京市物价局下发的《关于印发的通知》，欲证明其被拆迁的西管头101号房屋属于上述通知中规定的《北京市城近郊区非住宅区类划分说明》五类地区，按《非住宅拆迁作价区位价格表》中规定的五类地区区位价格为每平方米4000-5500元，而东兴联公司系按照每平方米3700元补偿，故要求东兴联公司支付区位补偿价（使用权补偿）差额250440元。庭审中，东兴联公司向法院提交北京市物价局于1999年11月22日给该公司下发的《关于经济适用住房丰益花园项目销售价格的批复》（京价（房）字【1999】第457号）：“你公司《关于核定丰益花园经济适用房价格的请示》（东开报字【1999】第018号）收悉，根据《北京市人民政府办公厅关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）》等有关政策，经研究，批复如下：经济适用住房丰益花园项目最高销售价格为每建筑平方米3600元。承诺总面积18万平方米。”用以证明丰益花园项目自审批时即是经济适用房，该公司亦按照经济适用房的价格出售给赵玉兰。赵玉兰表示因此文件系复印件，故不予认可。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵玉兰与东兴联公司签订的《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》系双方真实意思表示，双方已按此协议履行完毕多年。现赵玉兰要求东兴联公司在原房主名下将北京市丰台区609号房屋性质变更为商品房，经法院与房地产登记部门核实，诉争房屋唯有在买卖、赠与的情况下，并交纳成交总价3%的土地出让金，可上市交易，但不能在原房主名下变更房屋性质。故对赵玉兰的此项诉讼请求，法院不予支持。因北京市丰台区608房屋登记在案外人张海林名下，赵玉兰提起此项诉讼请求，属主体不适格。赵玉兰要求东兴联公司支付区位补偿价差额一事，因其主张的计算标准系以《北京市城近郊区非住宅区类划分说明》及《非住宅拆迁作价区位价格表》为依据，但赵玉兰原被拆迁的房屋为居住用房，其以非住宅拆迁房屋的区位价格主张区位补偿价，没有法律依据。赵玉兰要求东兴联公司将双方签订的《商品房买卖合同》原件返还一事，因其未提供充足证据证明双方曾签订过此合同，而东兴联公司否认双方曾签订《商品房买卖合同》，亦不认可持有该合同原件，故对赵玉兰的此项诉讼请求，法院不予支持。赵玉兰要求东兴联公司将《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》原件返还一事，现赵玉兰未提供相关证据证明东兴联公司持有应由赵玉兰保存的此协议原件，而东兴联公司对此亦予以否认，且协议中亦写明此协议双方各持一份，现赵玉兰称此协议原件均由东兴联公司保存并要求其返还，没有事实和法律依据。关于赵玉兰要求东兴联公司解决因克扣拆迁款造成的住房困难，于法无据，法院难以支持。关于赵玉兰要求东兴联公司出示西管头拆迁许可证原件（京房丰拆许字（2001）002号、013号），于法无据，法院难以支持；赵玉兰要求东兴联公司返还契税证明一事，与本案分属不同的法律关系，可另行主张权利。综上所述，对赵玉兰要求东兴联公司将北京市丰台区608、609号房产变更为商品房并承担变更手续产生的一切费用、东兴联公司支付区位补偿价（使用权补偿）差额250440元、东兴联公司将双方签订的《商品房买卖合同》和《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》原件、契税证明返还及解决其因克扣拆迁补偿款而造成的住房困难、东兴联公司出示西管头拆迁许可证原件（京房丰拆许字（2001）002号、013号）的诉讼请求，法院均不予支持。据此，一审法院于2017年12月依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条规定判决：驳回赵玉兰的全部诉讼请求。二审诉讼中，为证明涉讼项目没有合法的拆迁许可证及区位拆迁价格补偿审批，赵玉兰提交北京市住房和城乡建设委员会《登记回执》、《政府信息不存在告知书》，两份文件载明，根据房亚英的申请，该委答复，丰台区房屋土地管理局核发的京房丰拆许字（2001）第013号拆迁许可证及《关于区位拆迁补偿价格的函》在该委不存在。对此，东兴联公司认可真实性，但不认可证明目的，并称：涉讼项目一二期的拆迁许可证分别为02号及013号，在北京市丰台区人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办公室）均有备案，虽系复印件，但可证实真实性；同时，已有生效判决及再审驳回裁定确认013号拆迁许可证真实存在；因项目拆迁时间较长、公司人员更换等原因，包括契税完税凭证等部分文件确实无法查找到原件；赵玉兰系早期拆迁村民，因此与后期拆迁村民补偿结果上存在一定差距。为此，东兴联公司提交调取自征收办公室的两份拆迁许可证复印件及陈志慧起诉东兴联公司撤销权纠纷案件的民事判决书、裁定书作为证据。对此，赵玉兰称：东兴联公司未出具拆迁许可证原件，对其真实性及证明目的均不予认可。东兴联认可赵玉兰提交的《二期拆迁购房程序》为原件，但不认可证明目的，并称：该程序实际并未履行，从未与赵玉兰签订《商品房买卖合同》。另，赵玉兰在庭审中称：其拆迁许可证是2号，与其他人的许可证号不一致，发票被东兴联公司收走并未退回。根据上述证据及双方意见，本院对双方争议认定事实如下：1.被生效裁判文书及政府部门确认的事实，东兴联公司无需举证证明，虽东兴联公司不能提交原件，但应认定拆迁许可证真实存在。2.东兴联公司曾向赵玉兰提供《二期拆迁购房程序》，根据目前已查明事实，其中部分程序如选房、交房等已经履行，但因缺乏充分证据，并不能认定双方曾签订有《商品房买卖合同》。经审核，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方上诉答辩意见，本案的争议焦点为：一、《拆迁补偿协议》是否有效。二、如何理解《拆迁补偿协议》的争议条款。一、《拆迁补偿协议》合法有效。合同效力，一般应从当事人是否具有行为能力、意思表示是否真实、是否违反法律法规强制性规定或社会公共利益等方面判断。本案的《拆迁补偿协议》，系根据彼时的项目拆迁安置政策，由赵玉兰与东兴联公司协商达成。即使签约中存在协商不充分、不透明情况，赵玉兰作为完全行为能力人参与协商，亦未否定其签字的真实性，以及此后按约收房及领款的履行事实，故应认定该协议系双方真实意思表示。根据目前拆迁许可证及协议均无原件，以及项目距今较远等实际情况，东兴联公司所称管理不善导致无法提供部分项目文件亦属合理。因此，虽目前并无价格审批文件原件，但并不能必然认定份文件不存在。退一步而言，即使房屋区位补偿价格未经有关部门批准，亦不属于违反禁止性强制性规定的情形。同时，该协议系针对赵玉兰所在集体组织村民的拆迁，并无损害社会不特定公众利益、公共秩序、道德准则及风俗习惯的情形。综上，《拆迁补偿协议》系赵玉兰与东兴联公司的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定及损害社会公共利益，合法有效，对双方均有约束力。二、对《拆迁补偿协议》争议条款的理解。1.被安置房屋的性质不能认定为商品房。赵玉兰认为，根据协议中“甲方提供的补偿房屋届时商品房价格为3600元/平方米”的约定，安置房屋性质应理解为商品房。对此，本院不能支持。首先，根据前述关于当事人意思表述的分析，协议系经双方协商，拆除房屋、补偿房屋、差价结算、补助费等项目，均系与赵玉兰个体情况结合后达成，故该条款并非格式条款，不能对东兴联公司做不利的解释。其次，根据合同解释的规则，该条款本意是确定房屋价格，并非对房屋性质的明确约定。而商品房的含义，并非仅能做房屋就是商品房性质一种理解。同时，赵玉兰也不能提供其他证据证明双方曾对房屋性质约定为商品房。而东兴联公司提供的相关政府部门的房屋价格批复，也可佐证房屋性质并非商品房。根据向权属部门的调查结果，一审法院从房屋性质变更程序角度所做论述，虽符合行政管理规定，但并非双方争议焦点的本质，本院在二审中对此予以分析、补充。2.东兴联公司无需再行补偿被拆迁房屋的区位补偿价款。首先，根据前文分析，房屋区位补偿价系双方协商一致的结果，双方均应遵守。其次，赵玉兰提交参照的政策，适用对象为非住宅房屋，与本案被拆迁的住宅房屋并不一致，价格上无可比性。另外，关于返还契税完税证明，因双方并未就房屋交付及手续办理签订其他合同，《拆迁补偿协议》应系复合合同性质，因此，在东兴联公司代为缴纳契税后，负有返还证明的义务。一审法院认为该请求与本案并非同一法律关系的理由有误，应予纠正。但因东兴联公司明确答复已无法找到该证明，故本院不能判决返还。如赵玉兰认为东兴联公司不能返还契税完税证明给其造成损失，可另行通过合法途径解决。最后需要指出，因涉讼项目拆迁持续时间较长，赵玉兰系前期拆迁，与后期拆迁村民的安置利益可能存在差距，而东兴联公司拆迁中亦存在程序、方法及保存资料等瑕疵，由此引发本案争议。基于此，本院详细分析了双方意见及证据，全面审查诉讼请求，逐一回应争议焦点，也纠正了一审法院部分不当理由，已求达到厘清事实、定分止争的效果。在此，也希望双方沟通努力，面对现实，共同推动矛盾妥善解决。综上所述，赵玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律有误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5057元，由赵玉兰负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  霍翠玲审判员  王 佳二〇一八年三月二十八日书记员  孙辰姝