山东省汶上县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0830民初521号
原告：檀继栋，男，1976年1月14日出生，汉族，居民，住汶上县。
委托代理人：张卫东，山东圣泽律师事务所律师。
被告：殷继江，男，1943年11月24日出生，汉族，居民，住汶上县。
被告：孟秀兰，女，1955年1月15日出生，汉族，居民，住汶上县。
被告：殷建军，男，1983年11月3日出生，汉族，居民，住汶上县。
被告：殷建龙，男，1989年11月1日出生，汉族，居民，住汶上县。
四被告委托代理人：王泽台，山东多赢律师事务所律师。
原告檀继栋与被告殷继江、孟秀兰、殷建军、殷建龙民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月21日作出（2015）汶民一初字第663号民事判决，被告殷继江、孟秀兰、殷建军、殷建龙不服本院一审判决，提出上诉。山东省济宁市中级人民法院裁定撤销本院一审判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告檀继栋的委托代理人张卫东、被告殷继江、孟秀兰、殷建军、殷建龙的共同委托代理人王泽台到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告檀继栋诉称，2013年9月27日，四被告将共同所有的位于汶上县东门社区11组的房产出卖给原告。同日双方签订了《房屋买卖协议》，约定房价30万元整。原告当即付清了房款，并约定2013年12月27日交付房屋。但四被告没有履行协议，推脱至今不予交房。为维护原告合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院确认原、被告于2013年9月27日签订的《房屋买卖协议》有效；判令四被告将房屋交付原告并协助原告办理房屋产权转移手续；诉讼费用要求被告负担。重审时原告变更诉讼请求：1.要求四被告偿还借款15万元及利息；2.对涉案“房权证号为：汶房东字第××号”的房屋享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由四被告负担。
被告殷继江、孟秀兰、殷建军、殷建龙辩称，原、被告于2013年9月27日签订的《房屋买卖协议》不是双方当事人的真实意思表示，原告没有购买房屋的意愿，被告也没有出售房屋的想法。签订该协议的原因是，被告殷建军与案外人庞传坤合伙做生意时，经庞传坤介绍，被告殷建军向原告檀继栋借款15万元，由庞传坤担保，为加大保证的分量，原告要求被告殷建军签订该《房屋买卖协议》对借款进行担保。原告所谓购房款30万元没有向被告交付。被告殷建军借原告的15万元，担保人庞传坤已经代为归还。原、被告之间已经不存在任何民事权利义务关系，请求法院驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定以下事实：2013年9月27日，被告殷建军向原告檀继栋借款15万元，殷建军承认收到借款14万元，另1万元是原告预扣的利息。原告主张双方口头约定利息为月息2%。
四被告中殷继江与孟秀兰系夫妻关系，殷建军、殷建龙分别是殷继江和孟秀兰的长子和次子。四被告家庭户籍在原汶上县汶上镇东门大街村民委员会11村民小组，1991年10月28日，被告殷继江在该村民小组取得宅基地一处，并办理了“汶集建（1991）字第083008140754号”《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者为被告殷继江，后殷继江在此宅基地上建设了地上两层共8间房屋的住房及配房（即本案涉案房屋），被告全家在此居住至今。1995年1月12日，经山东省人民政府鲁政字【1995】7号文件批复，包括被告家庭在内的2954名汶上县汶上镇东门大街村民委员会的村民转为城镇居民户口，该村民委员会的土地转为国有土地，该村民委员会更名为汶上县汶上镇东门社区居民委员会。2002年12月15日，汶上县房地产管理局就涉案房屋为被告殷继江颁发了房权证号为：汶房东字第××号的《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为殷继江。
2013年9月27日，以四被告为甲方（卖方）、原告为乙方（买方）签订了《房屋买卖协议》。该协议，殷继江、殷建军、殷建龙的签字均为本人所签；被告孟秀兰当时并不知道签订此协议的事，其签字不是本人所签。协议约定，四被告将涉案房屋以总价款30万元出卖给原告，购房款于签订本协议时一次付清，四被告于2013年12月27日前将房屋腾空交付原告，被告协助原告办理房屋产权转移登记手续，费用由原告负担。协议后附收条，内容为“收条兹收到檀继栋购房款人民币现金（大写）叁拾万元整。收款人：殷继江2013年9月27日”。收条基本内容是打印的，只有划线部分是被告殷继江本人书写，但被告殷继江否认“叁拾万元整”的“叁”字是其本人书写。因此，被告申请对收条中的“叁”字是否为殷继江所写进行鉴定；原告申请对收条中的“叁”字是否为殷继江或殷建军所写进行鉴定。本院依据原、被告的申请，委托日照浩德司法鉴定所进行鉴定，2016年6月14日，日照浩德司法鉴定所出具了“日浩司鉴所【2016】文鉴字第278、279号”《文书鉴定意见书》，鉴定意见为：2013年9月27日收条中“叁”字不是殷继江书写；是否为殷建军书写无法确定。�被告等家庭成员至今仍在涉案房屋居住，未将房屋交付原告，因此引起本案诉讼。被告均不认可与原告存在房屋买卖法律关系，主张签订该协议的目的是为殷建军向原告的借款进行担保。
本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。根据上述司法解释的规定，本案原告与被告虽然签订了《房屋买卖协议》，但经审理查明，本案基础法律关系是殷建军向檀继栋借款，所签订的《房屋买卖协议》是民间借贷合同的担保，因此本案应按民间借贷法律关系审理。
关于借款的实际数额，原告虽然主张借款是15万元，但是，能提供证据证实的交付数额是14万元，被告殷建军主张另一万元是原告预扣的利息，考虑到民间借贷通常是包含利息的。因此，本院对被告殷建军的辩解，予以采信，本院认定实际的借款数额是14万元。
关于利息，根据当事人的陈述，原告在出借款项时既然已经预扣了利息一万元。因此，对于原告主张的月息2%，本院予以采信。
关于被告孟秋兰没有在《房屋买卖协议》上签字的问题。前已述明，本案《房屋买卖协议》实际是为殷建军借款提供的担保，因此，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条的规定，该条规定“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”。本案中，被告孟秋兰系被告殷继江之妻，被告殷建军之母，在其夫及其子均在《房屋买卖协议》上签字的情况下，作为生活在一起的家庭主要成员，孟秋兰如果对此不知情，不符合常理。因此，对于殷建军借款用房屋作担保，属于知道或者应当知道而未提出异议的情形，视为其同意。
综上所述，本院认为，本案实际是民间借贷纠纷，被告殷建军借款应认定为14万元，利息按月息2%支持，原告与四被告签订的《房屋买卖协议》实际是为殷建军借款提供的担保。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款�《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条判决如下：
一、被告殷建军于本判决生效后归还原告檀继栋借款14万元及利息（以本金14万元为基数，自2013年9月28日起计算至履行完毕之日止，按月息2%计算）。
二、本判决第一项生效后，被告殷建军如不履行生效判决确定的金钱债务，原告檀继栋可对汶房东字第××号房产申请拍卖，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
三、驳回原告檀继栋对被告殷继江、孟秀兰、殷建龙的诉讼请求。
案件受理费5800元，由被告殷建军承担3100元，原告檀继栋承担2700元。
如不按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支�迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 王存政
审判员 蒋建洲
审判员 强桐海
二〇一七年五月五日
书记员 张 鹏