江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01206号
上诉人（原审被告）陆子生。
委托代理人王建国，江苏汇典（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）镇江锐晟工具有限公司，住所地扬中市八桥镇太平南路1号。
法定代表人张明祥，董事长。
委托代理人虞兴文，该公司法律顾问。
上诉人陆子生因合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2014）扬开民初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
镇江锐晟工具有限公司（以下简称锐晟公司）诉称：陆子生系扬中市鸿运化工有限公司的法定代表人，经过产权制度改革，其取得该公司的房地产权。2011年12月10日，锐晟公司与陆子生签订转让协议，陆子生将产改取得的房地产一并有偿转让给锐晟公司，协议约定房地产转让总价为318万元，其中土地转让价220万元（20万元／亩×11亩），房产、水电等设施转让价98万元。协议同时约定土地转让价按照国土部门实际测量的面积为准结算，经测量实际面积为9亩，因此土地转让价应为180万元，实际总价为278万元。协议约定土地出让费用68万元由陆子生承担，但此费用由锐晟公司全部垫付（实际支出90.23万元），现锐晟公司已办理国有土地使用权证。协议签订后，锐晟公司已陆续付款224万元，多付给陆子生14万元。另陆子生在转让协议签订后长期占用锐晟公司受让的房屋，拒不交付，其将一幢房屋出租给金加洪，金加洪将房屋烧坏，经法院审理陆子生获赔6万元，并将另外的房屋出租给陆坤林、张克余、杨纪华，获取租金共计17万元，上述23万元应退归锐晟公司所有。同时陆子生还应支付锐晟公司违约金10万元及受让房屋围墙倒塌损失1万元。综上，陆子生应承担锐晟公司各项损失共计48万元，锐晟公司诉至法院，请求判令陆子生履行协议，立即交付转让给锐晟公司的房地产，并承担锐晟公司各项损失共计48万元。
陆子生辩称：1、签订转让协议是事实，但协议相对方是张克进，也是张克进履行的合同付款义务，锐晟公司直到开庭也并未对该转让协议进行追认，且陆子生已经行使了撤销权，并书面通知了锐晟公司；2、即使转让协议有效，锐晟公司适格，也是张克进未按约付款违约在先，陆子生迟延交付是行使抗辩权，不应当由陆子生承担违约责任；3、陆子生转让的财产属于夫妻共同财产，应当由高习娣和陆子生共同转让才有效，高习娣已就该处分行为提起诉讼；4、协议约定的土地范围不应当是国土局测量面积，国土局测量面积包括了相邻的西服厂土地。
原审法院经审理查明：陆子生原系扬中市鸿运化工厂厂长，后扬中市鸿运化工厂变更为扬中市鸿运化工有限公司，陆子生任该公司法定代表人。2011年12月5日，扬中市八桥镇人民政府与陆子生签订土地转让协议书一份，约定扬中市八桥镇人民政府将“原先锋村五组、先锋村一组、先锋村六组、原齐家村三组的扬中市鸿运化工厂土地一宗（土地面积4580㎡）转让给陆子生。2011年12月10日，张克进与陆子生签订转让协议书一份，约定陆子生将原扬中市鸿运化工厂厂区范围的土地、厂房、附属设施等转让给张克进。同日锐晟公司、陆子生对协议进行补充约定，补充内容系陆子生添加并按手印，张克进、锐晟公司法定代表人张明祥和陆子生在变更后的协议上签名。第二份协议书载明：“甲方：陆子生乙方：镇江市锐晟工具有限公司乙方因生产发展需要，现购买甲方原扬中市鸿运化工厂区，双方在平等自愿的基础上经磋商达成协议如下，以资共同遵守。一、转让资产范围：1、甲方转让的资产产权明晰，无权属争议；2、甲方厂区范围内的土地，面积约11亩（按照国土部门实际测量面积为准结算计价）；3、甲方厂区范围内现有的厂房、附属用房、水电设施以及其它附属设施。二、转让价款：1、土地主让价每亩为20万元，计220万元；2、厂房附属用房、水电设施及其它附属设施的主让价款计98万元。三、转让价款的支付方式：1、乙方已预付的96万元转为乙方已付价款；2、甲方承担68万元办理土地出让费用；3、土地转让手续由乙方负责办理，甲方积极配合，并及时提供办理土地出让的相关手续及资料；4、转让总价计318万元，扣除上述乙方已预付的96万元及甲方承担68万元办理土地出让费用计164万元，余款154万元，在本协议签字生效日五日内付50万元，本月底付74万元，尾款30万元于2012年3月31日前付清。四、其他事项：1、甲方所有的债务及原扬中市鸿运化工厂的债务由甲方承担，与乙方无关；如因土地权属问题与相邻群众发生争议由甲方负责协商解决。2、甲方厂区现有对外出租部分由甲方负责协调乙方与承租方变更和续订租赁协议；（截止期限至二〇一二年二月二十八日止）。3、转让后，甲方需积极配合乙方协调处理好善后工作；4、协议生效后甲方与2011年12月31日将转让资产转让给乙方（转让资产的范围另附明细）；五、违约责任：1、协议生效后，任何乙方违约均承担协议转让总价款20%的违约金。六、本协议未尽事宜由双方协商解决。本协议一式二份，甲乙双方各执一份甲方：陆子生2011年12月10日乙方：张克进张明祥签2011年12月10日。”上述协议签订后，陆子生并未交付上述房地产，故引起本案诉讼。
另查明，陆子生已收到锐晟公司转让价款共计224万元（自上述协议签订后至2014年4月18日，分别由张克进、锐晟公司、扬中市利民金刚石工具厂给付）。2014年4月18日，陆子生作出书面承诺“双方交接时间为2014年5月10日前”。2014年5月6日，扬中市人民政府颁发扬国用（2014）第945号土地使用权证，载明土地使用权人为锐晟公司，座落于扬中市八桥镇幸福村，地号为321182011006GB00001，使用权类型为出让，使用权面积为5971.8㎡，土地出让费用均由锐晟公司承担。2014年4月2日，因扬中市鸿运化工有限公司所有的房屋（房产证号：扬房字第××号）经鉴定为D级危房，扬中市房屋产权监理处发布注销该房屋所有权证的公告。
还查明，2014年9月15日，陆子生以EMS邮寄方式通知锐晟公司：“本人行使撤销权，撤销该张克进无权代理与本人所签的《转让协议书》”。
还查明，扬中市人民法院于2013年1月21日受理了扬中市鸿运化工有限公司与金加洪租赁合同纠纷一案，陆子生系扬中市鸿运化工有限公司法定代表人，双方达成调解协议，金加洪赔偿扬中市鸿运化工有限公司出租房火灾损失，扬中市人民法院于2013年3月5日作出（2013）扬开商初字第36号民事调解书。
原审法院认为：建设用地使用权自登记时设立，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。锐晟公司与陆子生就原扬中市鸿运化工厂厂区范围的土地、厂房、附属设施等签订转让协议，且扬中市人民政府向锐晟公司颁发了土地使用权证，故双方转让讼争房地产的行为依法成立并有效，对此予以确认。陆子生辩称合同相对方是张克进且其已行使撤销权，但张克进与陆子生签订转让协议书后，锐晟公司与陆子生另行签订了转让协议书，且张克进、锐晟公司法定代表人张明祥和陆子生均在协议上签字确认，锐晟公司作为合同相对方向陆子生主张权利并无不当。因合同内容发生变更，第一份转让协议书并未成立，故陆子生行使撤销权于法无据。陆子生辩称转让的财产属于夫妻共同财产，应当由高习娣和陆子生共同转让才有效，但陆子生原系扬中市鸿运化工厂厂长，扬中市鸿运化工厂变更为扬中市鸿运化工有限公司后，陆子生任该公司法定代表人，故陆子生有权处分讼争房地产，对于此项抗辩意见，不予采信。陆子生辩称国土部门测量面积中包括西服厂的土地，但国土部门颁发的土地使用权证具备公示效力，对于此项抗辩意见，亦不予采信。
锐晟公司、陆子生均应按照约定全面履行自己的义务。第二份转让协议书约定，“甲方厂区范围内的土地，面积约11亩（按照国土部门实际测量面积为准结算计价）”，“土地转让价每亩为20万元”，锐晟公司于2014年5月6日取得国有土地使用权证，载明使用权面积为5971.8㎡（9亩），故按双方约定，讼争土地转让价格应为180万元。协议书约定厂房附属用房、水电设施及其它附属设施的转让价款计98万元，陆子生承担68万元办理土地出让费用。现陆子生已收取价款224万元，且土地出让费用均由锐晟公司承担，故陆子生应当退还锐晟公司多余款项14万元。锐晟公司向陆子生主张房屋烧坏损失6万元、出租损失17万元、倒塌围墙损失1万元，因锐晟公司于2014年5月6日取得土地使用权证，建设用地使用权自此设立，在物权变动前产生的房屋损毁、租金等锐晟公司无权向陆子生主张，物权变动后产生的损失锐晟公司亦未提供充分证据加以证明，故对此项诉讼请求，不予支持。锐晟公司向陆子生主张迟延两年交付房屋损失10万元，根据双方约定，锐晟公司应于2012年3月31日前付清价款，陆子生应于2011年12月31日将转让资产转让给锐晟公司，双方在履行合同过程中均存在违约，酌定双方违约责任相抵，故对此项诉讼请求，亦不予支持。
原审法院判决：一、陆子生应以扬国用（2014）年第945号土地使用权证载明的范围为准，履行其与锐晟公司签订的转让协议书，向锐晟公司交付房地产，限于判决生效后十日内交付；二、陆子生应偿还锐晟公司人民币14万元，限于判决生效后十日内付清；三、驳回锐晟公司其他诉讼请求。
上诉人陆子生不服上述判决，向本院提起上诉称：1、陆子生的妻子已就涉案转让协议提出确认无效之诉，本案应中止审理。2、涉案转让协议为无效协议。扬中市八桥镇人民政府不享有涉案集体土地使用权，其无权将该土地使用权转让给陆子生；涉案土地使用权应属于原扬中市鸿运化工厂，而非陆子生个人，陆子生亦无权处置该土地使用权。3、原审法院在未查清涉案集体土地使用权面积的情况下，以扬国用（2014）年第945号土地使用权证为定案依据，判决陆子生按照该土地使用权证履行转让协议，不符合逻辑。陆子生请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人锐晟公司辩称：1、陆子生妻子知道或者应当知道该家庭重大事务，且陆子生有权行使家事代理权；2、陆子生通过企业产改取得涉案土地，锐晟公司受让涉案土地后已通过合法程序取得国有土地使用权证，故转让协议是合法有效的；3、原审判决以扬中市国土局科学测量的土地数据确定实际转让面积，并无不当。因此，原审判决是正确的，应予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，锐晟公司与陆子生就原扬中市鸿运化工厂厂区范围的土地、厂房、附属设施等签订的转让协议，是合法有效的，双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是陆子生是否有权处分诉争房地产。首先，关于诉争房地产能否转让的问题。陆子生原系扬中市鸿运化工厂厂长，期间扬中市八桥镇人民政府通过产权制度改革将原先锋村五组、先锋村一组、先锋村六组、原齐家村三组的扬中市鸿运化工厂土地转让给陆子生，此时扬中市鸿运化工厂占用的集体土地已被征用转为国有土地，并被出让给陆子生，该集体土地转为国有土地也由扬中市人民政府就诉争土地颁发扬国用（2014）第945号土地使用权证予以证实，故诉争房地产依法可以转让。其次，关于涉案转让协议效力问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对陆子生关于“其处分诉争房地产未经其妻子同意，涉案转让协议无效”的主张，本院不予支持。现锐晟公司已就诉争土地取得土地使用权证，故锐晟公司有权要求陆子生交付诉争房地产。关于诉争土地面积问题，陆子生与锐晟公司签订的转让协议书中约定“土地转让价按照国土部门实际测量面积为准结算”，扬中市人民政府就诉争土地颁发的土地使用权证具备公示效力，锐晟公司亦在该土地使用权证范围内享有土地使用权，故原审法院判决陆子生以扬国用（2014）年第945号土地使用权证载明的范围向锐晟公司交付房地产，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，由上诉人陆子生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
代理审判员 甘可平
代理审判员 田 原
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 李紫薇