广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2308号原告：陈金洪，男，1957年4月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托诉讼代理人：沈小杰，男，42岁，汉族，住罗定市。被告：罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作联社大厦旁边）。法定代表人陈灿光。原告陈金洪诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法适用简易程序审理，于2016年12月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人沈小杰到庭参加诉讼，被告龙宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，二审正在审理中，为有利于统一裁判标准，本案于2017年1月12日中止审理。该案于2017年6月16日恢复审理，于2017年6月21日进行第二次开庭审理。原告的委托诉讼代理人沈小杰，被告龙宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本案现审理终结。原告陈金洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告30天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告在30天内代原告办理房地产权证。3、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金3590.24元。4、判�被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年9月30日与被告龙宇公司签订《商品房买卖合同》（合同号：12090193，以下简称“合同”），购买被告所开发的位于罗定市附城街道新城区迎宾路的阳光美域商住小区4号楼24XX号房，购房金额为359024元，并已按照合同约定履行付款义务。同日，原告向被告交付了办证所需的材料及费用，并支付该房屋契税款7180.48元、办证费2700元、物业维修基金2789元、律师见证费300元，并敦促其按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按合同约定代办房地产权证。原告递交资料及费用后，被告至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，仍未按合同约定代办房地产权证，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。按照合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，称“请阁下于2013年11月1日至2013年11月15日期间带齐相关的证件资料前来我公司办理收楼手续。……如果阁下未能于上述期限内前来收楼，我公司将视作已收楼处理”。但时至今日，被告方一直以种种原因拖延将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。不为原告办理其应有的房地产权证，原告多次到被告处要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代办理房地产权证，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起360日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代办理房地产权证，并支付违约金。为维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。原告提供以下证据：1、购房合同，证明原告与被告之间存在合同关系。2、身份证复印件，证明原告的身份情况。3、购房发票，证明原告已依约履行合同约定的付款义务。4、办证费临时收据、物业维修基金、律师见证费收据，证明原告已向被告支付办证费用和已交清物业维修基金、律师见证费。5、完税发票，证明原告已依法向税务部门缴纳税款。6、收楼通知书，证明被告通知原告收楼的时间。7、交楼确认协议书，证实原告于2013年11月9日确认收楼的事实。被告不到庭参加诉讼，提出书面答辩称，1、原告未取得房屋权属证书的责任不在我公司，我公司不存在违约行为，依法律依合同均不承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。另《城市房屋权属登记管理办法》与《城市商品房预售管理办法》中也作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提出申请，因此，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人�2、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权登记机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金方面合同并无约定。3、合同第十五条第3项约定：“买受人须交清所有的款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证”，可见我公司受托为原告办证属于典型的附条件的民事行为，原告须交清所有的款项并办妥相关手续后，我公司方才有条件启动为原告办理房地产权证。我公司虽曾收取原告契税款，但该款项已根据双方意愿全额退回原告，契税临时收据原件也已经收回，也就是说缴纳契税完全是原告的责任，原告在提起诉讼后才将契税完税证明交给我公司，我公司收到完税证明即向不动产登记局申请为原告办证，并没有违反合同约定，不应当支付违约金。4、合同约定：“如因我公司的责任中令原告不能在规�期限内取得房地产权属证书，我公司按房价款1%向原告支付违约金”。显现双方约定的违约金是固定的，为一次性债权，我公司在2013年11月已经向原告通知交付涉案房屋，原告即使单方认为他没有取得产权证书是我公司责任，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人的特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，原告在收楼后第90天（2014年6月1日）即可向我公司主张他认为的“违约责任”，到2016年6月1日所谓索取违约金的诉讼时效已经届满，原告现在才提起诉讼要求支付违约金，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告第二个诉讼请求已经超过�律规定的两年的诉讼时效，其一次性债权已经不受法律保护，依法应予驳回。5、根据合同第五条，面积差异需以多退少补方式协商，由于案涉商品房面积存在差异，原告尚未补交差异面积房款，如果情况下不动产登记部门也不能为原告办理房地产权登记证书，只有面积差异问题解决并签定相关补充协议，补交相应契税，方能视为合同第十五条第3项所定义的“买受人须交清所有款项，办妥相关手续”，并办理房地产权证书。补充答辩：6、《消防法》属于管理性、强制性法律规范，并非效力性强制性规范，与该法律规定不符，并不必然会导致合同或民事行为的无效。合同双方基于意思自治的原则勾选了以验收合格为交付条件，已排除了通过消防验收这一条件，这是双方真实意思表示，应当维持。违反消防法规可以接受消防部门的行政处罚，�这不能当然地推翻合同相关条款的效力。正是出于这方面的考虑，《合同法司法解释二》第十四条特别对强制性规定这一概念作了限制性解释，重点指出：“合同法第五十二条第（五）规定的：强制性规定，是指效力性强制性规定”。2016年9月2日，最高法院发布的《最高人民法院关于依法审理和执行民事商事案件保障民间投资健康发展的通知》再次强调，要“及时审理与民间投资相关的买卖、借款、建筑、加工承揽等合同纠纷案件，正确划分当事人合同责任，保护各类投资主体的合法权利。正确处理意思自治与行政审批的关系，对法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》，尽量促使合同合法有效。要正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）�中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，严格限制认定无效的范围。……”。显现，类似案件中法院的处理思路与结果与上述司法解释与通知的精神相吻合，违反消防法可以通过行政处罚等行政途径予以纠正与规范，但并不是原告在收楼后要求继续获得违约金的借口与理由，事实上，五部门联合验收合格就是符合合同约定“验收合格”的要件，原告如果认为需要消防验收才安心入住，合同签定时完全可以勾选经综合验收合格这一选项，既然共同选择了以验收合格为准的选项，就应当基于契约精神共同遵守。7、原告提起的诉讼已超过诉讼期限，已不受法律保护，请法院查明相关事实驳回其诉讼请求。被告龙宇公司提供以下证据：1、评估报告书，证明经有资质的评估机构评估，案涉房屋所在地段同类房屋租金是9.47元/平方米/月，合同约定逾期交楼违约金过高，应当调整。2、阳光美域消防工程交付使用协议，证实该小区消防安装工程完毕。3、隐蔽工程验收记录，证实该小区消防已通过安装、监理单位验收。4、情况说明，证实与起诉人签订的购房合同为旧版本。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2012年9月30日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为阳光美域商住小区第4号楼24层03号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额359024元。第六条约定买受人应于2012年9月30日前交付首期房款144025元，应于2012年11月15日前交付二期房款108000元，于2012年12月30日交付三期房款107000元。第八条约定出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款359024元。原告于2012年9月30日向被告支付了物业维修基金2789元、办证费2700元、律师见证费300元，2016年4月14日交纳了房屋契税7180.48元，合共12969.48元。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，同时电话通知原告于2013年11月1日至15日期间收楼。2013年11月9日，原告办理了收楼手续，并在交楼确认协议书上签名。另查明：2013年8月23日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市阳光美域商住小区4、5号楼进行验收�作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。2015年1月23日，被告取得罗定市城乡建设局出具的阳光美域商住小区4、5号楼工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、身份证、办证费的收据、物业维修基金收据、律师见证费收据、完税发票、收楼通知；被告提供的评估报告书、阳光美域消防工程交付使用协议、隐蔽工程验收记录、情况说明以及本院庭审笔录材料等证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、案涉商品房何时符合交付使用条件？2、被告是否存在逾期办理案涉商品房权属证书的违约行为？3、本案的原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效？对于第1个争议焦点，即案涉商品房何时符合交付使用条件的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉商品房经验收合格为交付案涉商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为�国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。被告对案涉房屋已于2013年8月23日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对案涉工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了合同约定的交付条件。原告认为被告组织收楼时并未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条等规定，因此认为被告的交付未符合法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的效力性强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，被告取得《工程竣工验收报告》时，案涉商品房已符合交楼条件，被告已履行了�楼义务，本院予以认定。对于第2个争议焦点，即被告是否存在逾期办理案涉商品房权属证书的违约行为。本案中，原告于2012年9月30日向被告支付了物业维修基金2789元、办证费2700元、律师见证费300元，2016年4月14日交纳了房屋契税7180.48元，合共12969.48元。被告龙宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托，但被告并没有为原告缴交办证的相关费用。被告于2013年10月25日书面通知原告于2013年11月1日至2013年11月15日期间办理收楼手续，2013年11月9日原告办理了收楼手续。至今，被告没有证据证实其按合同约定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，造成原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，故被告的行为已构成违约，导致原告至今未能办理权属证书的责任在于被告，本院予以认定。根据合同第十五条约定，被告应按已付房价款的1%支付逾期办证违约金共3590.24元（359024元×0.01%）给原告。对于第3个争议焦点，即原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效问题。对于逾期办证违约金，合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应支付违约金给原告。案涉商品房于2013年11月9日交付使用，被告应在2014年11月4日前向产权登记机关递交相关材料。故本案诉讼时效应从2014年11月5日起算，原告于2016年10月24日诉至本院，没超过诉讼时效。被告提出关于逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，案涉商品房于2013年11月9日交付原告使用，至今已超过双方约定的360日，根据《�东省商品房买卖合同》第十五条约定，原告要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并办理房屋权属证书以及要求被告支付违约金3590.24元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、由被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内代为原告陈金洪办理罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区第4号楼24层03号房的房屋权属证书。二、限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3590.24元给原告陈金洪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈建光二〇一七年六月二十八日书记员  陈小跃