上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8169号
上诉人(原审被告)：任晨夕，女，1983年11月18日出生，汉族，住河南省项城市。
委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王会通，男，1979年12月30日出生，汉族，住浙江省金华市。
被上诉人(原审原告)：黄丽琼，女，1985年12月4日出生，汉族，住湖北省。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人�晨夕因与被上诉人王会通、黄丽琼(以下简称“王会通方”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初12927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任晨夕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判为驳回王会通方一审诉讼请求。诉讼费由王会通方承担。事实和理由：任晨夕并不知晓出售上海市嘉定区华旺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的事实。系争房屋属于任晨夕婚前财产，任晨夕丈夫朱某某擅自出售系争房屋的行为不应简单定性为家事代理。王会通方在发现房产证上的权利人与实际出售人不一致的情况下仍然购买系争房屋的行为，显然不合理。任晨夕作为系争房屋的权利人，始终没有出售系争房屋的意思表示，更不存在事后追认的行为。朱某�作为本案系争房屋的实际出售人，其本人与王会通方签订了《上海市房地产买卖合同》，并指示了王会通方将购房款打入其自己的账户。据此，朱某某作为签订合同的实际当事人，清楚了解本案事实，并存在被判决在本案中承担相应法律责任的可能性，故一审法院在审理过程中应依职权追加朱某某为共同被告或将其列为第三人。一审法院遗漏当事人的行为属于审理程序不当，应发回重审。王会通方实际履行合同时存在逾期违约情形，同时一审判决任晨夕违约金金额明显过高，应作相应调整。综上，请求支持任晨夕的上诉请求。
王会通方辩称，不同意任晨夕的上诉请求。任晨夕在双方合同履行过程中配合王会通方办理了审税及办理收取银行贷款的银行卡，该行为应认定为系其对丈夫朱某某卖房事实进行了追认，故本案合同依法成立。现因任晨夕违约，客观上导致王会通方在外租房居住。任晨夕拒绝配合王会通方办理系争房屋过户手续，导致王会通方已经申请到的银行贷款无法使用，为了购买系争房屋，王会通方不得不对外借债，产生了巨额的利息损失，一审法院判决的违约金并未过分高于王会通方的客观损失。故请求驳回上诉，维持原判。
王会通方向一审法院起诉请求：1、判令任晨夕立即涤除系争房屋上的抵押；2、判令任晨夕协助王会通方将上述房屋产权过户到王会通方名下；3、判令任晨夕将上述房屋交付王会通方。4、判令任晨夕协助王会通方办理上述房屋的水、电、煤气、有线电视、物业更名手续(当庭撤回)；5、判令任晨夕支付逾期过户违约金(按498,000元的日万分之五，自2016年10月20日起算至实际过户之日止)；6、判令任晨夕支付逾期交房违约金(按498,000元的日万分之五，自2016年11月1日计算至实际交�之日止)。
一审法院认定事实：任晨夕与案外人朱某某系夫妻关系。系争房屋的产权人为任晨夕。
2016年6月11日，朱某某与王会通在上海熙庆房地产经纪有限公司的居间介绍下，就王会通方购买系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，对房屋买卖的总价款，付款时间及方式等达成一致意见。当日，王会通方支付朱某某定金30,000元，朱某某出具收款收据一份。
2016年7月21日，王会通方(乙方)与任晨夕(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方向乙方转让系争房屋，转让价款为998,000元；甲方于2016年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2016年10月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方应于签订本合同后直接向甲方支付首期房价款498,000元(包含已支付的定金)；甲方同意乙方通过向贷款银行申请500,000元贷款的形式支付第二期房价款；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止等。该合同落款处甲方“任晨夕”的签名由其丈夫朱某某代签。签订合同当日，黄丽琼通过银行转账支付至朱某某账户房款468,000元。
2016年8月25日，任晨夕与王会通方一起去上海市嘉定区行政服务中心办理了系争房屋的审税手续。当日，任晨夕至中国工商银行股份有限公司上海市迎园支行(以下简称“工行迎园支行”)办理了卡号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的银行卡。
2016年10月17日，王会通方与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行就系争房屋签订了《�人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，贷款金额300,000元，期限自2016年9月26日起至2036年9月26日止，借款人授权贷款人户名为“任晨夕”，卡号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的工行卡发放贷款；同日，王会通方(甲方)与上海市公积金管理中心(乙方)及中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行(丙方)就系争房屋签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额200,000元，借款期限自2016年9月26日起至2043年9月26日止，甲方委托丙方将贷款资金划入户名为“任晨夕”，卡号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的工行卡。
2016年10月20日，王会通短信通知朱某某“务必于2016年10月25日前配合我方及中介方办理过户及其他手续”。后因任晨夕未配合王会通方办理过户手续，王会通方诉至法院。王会通方表示，因其银行贷款下来时间晚了3天，故自行推迟逾期过户违约金的起算日期，即从2016年10月20日起算。
一审另查明，系争房屋上招商银行股份有限公司上海分行的抵押贷款已结清，任晨夕尚未办理抵押注销手续。
一审审理中，王会通方表示清楚上海市相关限购政策，具备本市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成系争房屋无法过户的责任自负；并同意现金支付尾款，且已将剩余购房款500,000元以代管款的形式缴纳至法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。现任晨夕称，系争房屋系其婚前财产，其没有出售系争房屋的意愿，朱某某未得到其同意或授权而与王会通方签署《房屋买卖合同》系无效合同。然根据王会通方提供的证据及法院调查的证据显示，任晨夕于2016年8月25日与王会通方办理了系争房屋的审税手续，并于当日特地去工行迎园支行办理了�于接收系争房屋贷款的银行卡，故法院认为，虽系争房屋登记在任晨夕一人名下，但基于任晨夕与朱某某系夫妻关系，即使签订《上海市房地产买卖合同》时，朱某某未取得任晨夕的授权，任晨夕亦以其后续参与系争房屋买卖过程的行为，对朱某某转让系争房屋的行为进行了追认，故上述买卖合同所产生的合同责任显然应当约束任晨夕。现王会通方要求任晨夕涤除系争房屋上的抵押权并配合办理房屋产权过户及交付房屋之诉请，符合合同约定，法院予以支持。关于王会通方主张的逾期违约金，任晨夕未按约履行过户及交付义务，显属违约，理应按约承担相应的违约责任。对于王会通方主张从2016年10月20日起算逾期过户违约金的意见，考虑到王会通方曾催告任晨夕于2016年10月25日前配合过户的情节，法院认为，任晨夕自2016年10月26日承担逾期过户的违约责任较妥。一审审理中，王会通方已将500,000元剩余房款支付至法院代管款账户，法院一并判决。王会通方当庭撤回要求任晨夕协助办理系争房屋的水、电、煤气、有线电视、物业更名手续的诉讼请求，法院予以准许。判决：一、任晨夕应于判决生效之日起十日内注销上海市嘉定区华旺路XXX弄XXX号XXX室房屋上招商银行股份有限公司上海分行的抵押权，并协助王会通、黄丽琼办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋过户登记至王会通、黄丽琼名下；二、任晨夕应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区华旺路XXX弄XXX号XXX室房屋交付王会通、黄丽琼；三、王会通、黄丽琼应于上述条款内容履行完毕后，将房款500,000元支付任晨夕；四、任晨夕应于判决生效之日起十日内支付王会通、黄丽琼逾期过户违约金(以498,000元为基数，按日万分之五，自2016年10月26日起计算至实际过户之日止)；五、任晨夕应于判决生效之日起十日内支付王会通、黄丽琼逾期交房违约金(以498,000元为基数，按日万分之五，自2016年11月1日起计算至实际交房之日止)。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，任晨夕认为其并不知晓系争房屋出售的事实，本案所涉合同系其丈夫朱某某未经其同意擅自与王会通方签订。但任晨夕却于2016年8月25日与王会通方办理了系争房屋的审税手续，并于当日特地去工行迎园支行办理了用于接收系争房屋贷款的银行卡，故本院认为，虽系争房屋登记在任晨夕一人名下，但基于任晨夕与朱某某系夫妻关系，即使当时朱某某未取得任晨夕的授权与王会通方签订了《上海市房地产买卖合同》，任晨夕亦以其后续参与系争房屋买卖过程的行为，对朱某某出售系争房屋的行为进行了追认，故上述买卖合同所产生的合�责任显然应当约束任晨夕。任晨夕的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不妥，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人任晨夕负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年九月十一日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原�决、裁定；
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