南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初290号
原告(反诉被告)：黎铭，男，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：张兆力，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：陈瑜，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
被告（反诉原告）：南宁跑马实业投资管理有限公司，住所地南宁市桃源路6-2号利诚广场2楼。
法定代表人：姜文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱顺武，广西鼎颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周家鹏，广西鼎颂律师事务所实习律师。
第三人：南宁市体育场，住所地南宁市桃源路**号。
法定代表人：黄毅，该场场长。
委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。
第三人：广西南宁运动百分百体育文化用品有限责任公司，住所地南宁市江南区星光大道3-2号欧亚梦都公寓写字楼第2层101号。
法定代表人：李朝贞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄尚，男，住南宁市，该公司法务。
委托诉讼代理人：覃朝发，广西弘景律师事务所律师。
原告黎铭与被告南宁跑马实业投资管理有限公司（以下简称跑马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用简易程序。被告跑马公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。2016年6月6日，被告跑马公司申请追加南宁市体育场（以下简称体育场）、广西南宁运动百分百体育文化用品有限责任公司（以下简称百分百公司）为本案第三人，经审查，本院予以准许。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2016年9月27日裁定转为普通程序。原告（反诉被告）黎铭与被告（反诉原告）跑马公司、第三人体育场、百分百公司房屋租赁合同纠纷一案分别于2016年6月14日、2017年1月3日、2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎铭的委托诉讼代理人张兆力、陈瑜，被告（反诉原告）跑马公司的委托诉讼代理人钱顺武、周家鹏，第三人体育场的委托诉讼代理人蒙旭军，第三人百分百公司的委托诉讼代理人黄尚、覃朝发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黎铭向本院提出诉讼请求：1.解除原告黎铭与被告跑马公司于2014年9月18日签订的《场地租赁合同》；2.被告跑马公司赔偿原告黎铭铺面装修损失687500元；3.被告跑马公司赔偿原告黎铭承租人权益损失516000元；4.被告跑马公司退还原告黎铭合同风险保证金100000元；5.被告跑马公司退还原告黎铭电增容费100000元；6.本案的诉讼费用由被告跑马公司承担。事实和理由：2014年9月18日，原告黎铭与被告跑马公司签订《场地租赁合同》，约定被告将位于南宁市桃源路62号利诚大楼跑马广场一楼467平方米（以下简称涉案场地）租赁给原告使用，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月30日；原告向被告支付风险保证金100000元和电增容费用100000元后，被告保证在原告承租期内170KW电量使用权，直到合同终止。合同签订后，原告向被告支付了风险保证金100000元和电增容费用100000元。被告按约交付涉案场地给原告使用，原告对涉案场地进行装修并添置了生产经营设备，办理相关的经营手续后开始营业。2015年1月19日，原告接到场地业主体育场的告知函，获知涉案场地将于2014年12月31日到期。此后，由于体育场与跑马公司就租赁条款无法达成一致，导致双方发生租赁合同纠纷诉至法院，致使原告依《场地租赁合同》合法占有的场地无法正常经营，给原告造成包括装修、经营收益等方面的巨大经济损失（详见评估报告）。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告跑马公司辩称：1.原告黎铭被赶出经营场所的原因是其于2015年2月至2015年6月拖欠租金，且经体育场多次发文仍未交纳，与原、被告在2014年9月18日签订的《场地租赁合同》效力无关；2.原告黎铭主张的铺面装修损失、权益损失，都是原告黎铭单方面委托鉴定机构鉴定的，不是由双方协商或者法院指定，不能作为定案的依据；3.原告黎铭主张的铺面装修损失，没有证据证实际装修发生时间；4.原告黎铭主张的权益损失是建立在假设在另一地点承租的情况下所产生的租金差额损失，原告黎铭主张的权益损失实际并未发生，鉴定也不符合法律规定；5.被告对原告黎铭的诉讼请求4、5无异议。
第三人体育场辩称：1.被告跑马公司未经体育场同意或追认，无权将涉案场地出租给原告黎铭，被告跑马公司与原告黎铭签订的《场地租赁合同》无效。根据体育场与跑马公司签订的《租赁合同书》的约定，该租赁期为2002年1月1日至2014年12月31日，合同期限到后，《租赁合同书》已终止。而被告跑马公司与原告黎铭签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限为2015年1月1日至2020年12月30日，在跑马公司未能与体育场续签合同的情况下，其将场地租给黎铭，属于无权处分，且体育场已经发函给黎铭，对跑马公司将涉案场地转租的行为不予以追认；2.原告黎铭主张的各项损失，应根据原、被告过错程度认定双方各自承担相应的责任。
第三人百分百公司辩称：百分百公司与体育场通过招投标签订租赁合同后，于2016年7月1日接收了租赁场地，百分百公司与体育场权利义务清楚明确，原告黎铭与被告跑马公司之间的纠纷与第三人百分百公司没有直接利害关系。
被告(反诉原告)跑马公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告黎铭支付反诉原告跑马公司自2015年2月1日至2015年11月24日场地占用使用费、物业费共计598878元，滞纳金自2015年2月1日至反诉被告黎铭实际履行完毕之日，以61110元为基数，按每月6.3%的利率计算；2.反诉被告黎铭承担本案的诉讼费。事实和理由：跑马公司与黎铭于2014年9月18日签订《场地租赁合同》，约定跑马公司将涉案场地租赁给黎铭使用，合同约定,每月租金60710元；黎铭须于每月5日前向跑马公司交付当月租金，如未按期缴纳租金，每拖欠一个月，按每月6.3%的利率向跑马公司交付滞纳金（不足一个月按一个月计），如拖欠租金超过一个月的，跑马公司有权终止合同，黎铭需要交清所欠费用，且不退还黎铭已交的合同风险金。在履行过程中，涉案场地的所有权人体育场依据南宁运输中级法院于2015年10月30日作出（2015）宁铁民终字第30号民事判决书，判决跑马公司搬离涉案房屋利诚大楼，将该大楼交还体育场，并且承担体育场自2015年1月31号至2015年4月13日损失100万元，及自2015年4月14日起至跑马公司实际返还涉案房屋之日止的损失（计算方法，按每年500万元的标准计付）。但黎铭一直占有使用涉案场地到南宁铁路运输法院于2015年11月24日强制执行，致使跑马公司无法及时返还房屋给体育场，并且黎铭实际占用租赁房屋而未支付场地占用使用费、物业费，跑马公司无能力履行（2015）宁铁民终字第30号民事判决书的义务。为维护反诉原告跑马公司的合法权利，向本院提起反诉。
原告（反诉被告）黎铭对被告（反诉原告）跑马公司的反诉请求辩称：1.跑马公司主张黎铭支付2015年2月1日至2015年11月24日的场地占用使用费、物业费没有事实和法律依据；2.南宁铁路运输中级法院根据跑马公司与体育场的租赁合同纠纷所作出的（2015）宁铁民终字第30号判决书与本案无关，因此判决跑马公司向体育场履行的义务，与黎铭无关。
第三人体育场辩：1.跑马公司向黎铭收取2015年1月1日后的租金或房屋占有使用费没有事实和法律依据；2.跑马公司未履行生效判决的赔偿义务，因此对黎铭不享有追偿权。
第三人百分百公司与本诉的答辩意见一致。
本院经审理认定事实如下：第三人体育场（出租方）与被告跑马公司（承租方）于2002年1月1日签订《租赁合同书》，约定：1.体育场将其拥有出租权的桃源路62号体育场内利诚大楼及紧靠大楼正南停车场租赁给跑马公司使用；2.租赁期限为13年，自2002年1月1日起至2014年12月31日止，合同还对双方其他权利义务进行了约定。之后，跑马公司将所租赁的房屋部分转租给广西北流精通快而美饮食有限公司(以下简称精通公司)，跑马公司与精通公司于2009年9月18日签订《租赁合同》，约定:1.跑马公司将其拥有承租经营权的涉案场地租赁给精通公司使用;2.租赁期限为5年，自2009年10月6日起至2014年12月31日止。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2014年，黎铭有意租赁涉案场地，与跑马公司达成合意，经精通公司同意提前对场地进行装修。2014年4月1日，跑马公司（出租方）与黎铭（承租方）签订了《租赁合同》约定：1.跑马公司将其拥有承租经营权的桃源路62号跑马广场一楼150平方米租赁给黎铭使用；2.租赁期限为5年，自2014年4月6日起至2017年4月5日止；3.每月租金12000元；4.如跑马公司中途单方面终止合同，须赔偿黎铭所有装修损失，如黎铭不同意终止，合同还需继续履行，如黎铭单方面终止合同，除补足所欠租金外，还需赔偿跑马公司所遭受的损失。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，黎铭办理工商登记注册手续并对涉案场地进行装修。2014年5月11日，黎铭与精通公司签订《代为采购委托书》，载明：委托精通公司代为向广西火力王厨具有限公司（以下简称火力王公司）整体采购定制厨具等相关材料、设备，采购产生的费用均由本人承担。2014年7月4日，黎铭取得个体工商户营业执照，名称“南宁市铜鼓印象速食店”。2014年9月18日，跑马公司（出租方）与黎铭（承租方）签订了《场地租赁合同》，约定：1.跑马公司将其拥有承租经营权的涉案场地租赁给黎铭使用；2.租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月30日止；3.租金按每月130元/平方米计算，每月租金60710元，黎铭须于每月5日前向跑马公司交付当月租金，合同届满后，双方重新签订租赁合同，黎铭原向跑马公司交付合同风险保证金100000元不变；4.在经营过程中，如黎铭未按期缴纳租金，每拖欠一个月，按每月6.3%的利率向跑马公司交付滞纳金（不足一个月按一个月计），如拖欠租金超过一个月的，跑马公司有权终止合同，黎铭需要补交清所欠费用，且跑马公司不退还黎铭已交的合同风险金；5.如跑马公司中途单方面终止合同，须赔偿黎铭所有装修损失，如黎铭不同意终止，合同还需继续履行，如黎铭单方面终止合同，除补足所欠租金外，还需赔跑马公司所遭受的损失；6.跑马公司按物业管理要求，为整栋大厦提供水电、停车场等管理服务，并向黎铭收取每月400元的管理费；7.黎铭支付电增容费用100000元后，跑马公司保证在黎铭承租期内170KW电量使用权，直到合同终止。合同还对双方其他的权利义务进行了约定。签订合同后，黎铭向跑马公司支付了风险保证金100000元、电增容费用100000元。在合同履行过程中，2015年1月19日，黎铭收到第三人体育场发出的《告知函》，载明：体育场与跑马公司租赁合同于2014年12月31日到期，自2015年2月1日将由百分百公司接管，请贵公司将2015年1月租金交至体育场财务，并与百分百公司做好对接工作。
另查明，体育场与跑马公司于2002年1月1日签订的《租赁合同书》于2014年12月31日到期后，并未与其续签租赁合同。合同到期后，跑马公司也并未交还涉案房屋给体育场，于是体育场向本院起诉跑马公司。2015年7月2日，本院作出（2015）南铁民初字第182号民事判决书：一、跑马公司应于判决生效十日内搬离占用的涉案房屋利诚大楼，将该大楼交还体育场；二、跑马公司赔偿体育场自2015年1月31日至2015年4月13日的损失100万元，及赔偿自2015年4月14日至跑马公司实际返还涉案房屋之日止的损失（计算方法:按每年500万元的标准计付）。其中赔偿500万的损失标准的依据为体育场与案外人百分百公司于2015年1月13日签订的《租赁合同》，约定把涉案场地租赁给百分百公司，第一年2015年2月1日至2016年1月31日租金为500万元，因跑马公司没有按约搬离涉案场地，给体育场造成了损失，故损失标准按每年500万元计付。跑马公司不服该判决上诉至南宁铁路运输中级人民法院。2015年10月30日，南宁铁路运输中级法院作出（2015）宁铁中民终字第30号判决书：驳回上诉，维持原判。跑马公司未履行生效判决的义务，2015年11月24日，体育场向本院申请对跑马公司强制执行。
另查明：黎铭于2015年2月1日至2015年11月24占用涉案房屋，但未缴纳场地占用费。2015年12月10日，体育场和百分百公司向黎铭发出《通知》，载明：体育场与跑马公司的合同期满未续签，现由百分百公司承租，经体育场与百分百公司协商一致，请贵公司将2015年2月至12月的租金667810元交至体育场。
再查明：黎铭与跑马公司协商无果，于2015年12月15日委托广西广证房地产评估有限公司对涉案房屋的装修价值、设备市场价值以及租赁权益损失进行评估。广西广证房地产评估有限公司于2015年12月22日出具了邕广证（2015）估字第121040号评估报告，载明：涉案商铺的房屋装修价值为316700元及该商铺内设备市场价值为370800元；邕广证（2015）估字第121041号，载明：涉案商铺的承租人权益价值总价为516000元，估价方法：承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。其中黎铭提交的《情况说明》和《评估报告明细表》表明：该商铺内设备市场价值为370800元，其中天花机空调三台价值为14486元；桌子和沙发价值36794元；挂壁层架714元；定制的厨房用具262983元，合计314977元，上述物品属于定制并固定安装，拆除后无法另行使用。黎铭于2016年4月1日，在南国早报刊登《通知》，载明：因跑马公司原因致使《租赁合同》无法继续履行，造成黎铭于2015年1月1日起无法在此继续合法经营餐饮，现请跑马公司在通知见报之日起15日内与黎铭联系处理合同违约责任及赔偿事宜。
再查明：在本案审理过程中，经本院对合同效力向黎铭进行释明，黎铭表示合同效力由人民法院认定，其不变更诉讼请求。跑马公司对评估报告的合法性存疑，于2016年6月6日向本院申请重新鉴定，后又撤回鉴定申请。
再查明：南宁市铜鼓印象速食店，经营者为黎铭，经济性质为个体工商户，该店于2016年6月8日注销。
上述事实，有当事人举证，并经本院审查确认的如下证据：《个体工商户营业执照》、《2014年9月18日黎铭与跑马公司签订的租赁合同》、《告知函》、《通知》、《公告》、《房地产评估报告》、《费用报销单》、《中国工商银行电子银行回单》、《借记卡账户历史明细清单》、《应收款项清单》、《2014年4月1日黎铭与跑马公司签订的租赁合同》、《代为采购委托书》、《情况说明》、《评估明细表》、《（2015）南铁民初字第182号民事判决书》、《（2015）宁铁中民终字第30号民事判决书》、《体育场与跑马公司签订的租赁合同书》、《跑马公司与精通公司签订的租赁合同》、《体育场与百分百公司签订的租赁合同补充协议》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为：第三人体育场与被告跑马公司签订的《租赁合同书》，约定租赁期限为2002年1月1日至2014年12月31日。而黎铭与跑马公司签订的《场地租赁合同》，约定租赁期限为2015年1月1日至2020年12月30日，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即黎铭与跑马公司签订的《场地租赁合同》有效的前提，是跑马公司的转租行为得到权利人即体育场追认或者跑马公司取得转租权。而依据体育场发出的《告知函》可知，跑马公司并未取得追认或者取得转租权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故黎铭与跑马公司于2014年9月15日签订的《场地租赁合同》为无效合同。无效合同自始无效，无需本院确认解除合同，经本院向黎铭释明，黎铭表示不变更诉讼请求，本院依法据实判决，黎铭主张解除与跑马公司于2014年9月15日签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
一、关于赔偿原告黎铭铺面装修损失的问题。
（一）原、被告双方过错责任的划分问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黎铭与跑马公司签订《场地租赁合同》过程中，黎铭应当审查跑马公司是否拥有转租权，而黎铭未尽审查义务，存在过错，根据双方当事人的过错程度，本院酌情确定黎铭应承担损失的20%责任；跑马公司没有征得第三人体育场的同意，明知对涉案房屋没有处分权的情况下，与黎铭签订《场地租赁合同》，造成黎铭重大的损失，存在重大过错，根据双方当事人的过错程度，本院酌情确定跑马公司应承担的损失的80%责任。
（二）关于评估报告能否作为定案依据问题。
广西广证房地产评估有限公司出具的评估报告，涉案商铺的房屋装修价值316700元及该商铺内设备市场价值为370800元；涉案商铺的承租人权益价值总价为687500元。跑马公司辩称黎铭对场地装修损失的鉴定从程序上和内容上都违反了相关法律规定，对评估报告不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，跑马公司于2016年6月6日向本院申请鉴定，后又撤回鉴定申请，视为放弃自己的权益，涉案现场已经被破坏，跑马公司也并未举出相反证据证明评估内容不实。从黎铭提供的委托报告看，委托的评估机构相关证件手续齐全，具备评估资格。故本院认定，应采用邕广证（2015）估字第121040号、邕广证（2015）估字第121041号评估报告作为本案的定案依据。
（三）关于商铺内设备的赔偿问题。
在本案中，黎铭经跑马公司同意对涉案场地进行装饰装修，对于商铺内设备市场价值370800元，其中天花机空调三台价值为14486元；桌子和沙发价值36794元；挂壁层架714元；定制的厨房用具262983元，合计314977元，上述物品属于定制并固定安装，拆除后无法另行使用，故造成黎铭对该部分设备的损失应按过错责任来承担，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故黎铭在过错范围内承担62995.4元（314977元×20%），跑马公司在过错范围内承担251981.6元（314977元×80%）；其中对上述物品外可移动部分的设备价值55823元，跑马公司不同意利用，由黎铭自行搬走，跑马公司对该部分不承担赔偿责任。黎铭主张跑马公司赔偿设备损失251981.6元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
（四）对商铺的装修赔偿问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁灭的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，黎铭经跑马公司同意对涉案场地进行装饰装修，但跑马公司对装修不同意利用，对于已附属于的装修装饰316700元，按双方的过错承担，黎铭承担63340元（316700元×20%），跑马公司承担253360元（316700元×80%），故黎铭主张跑马公司赔偿装修损失253360元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
二、关于承租人权益损失赔偿问题。
黎铭与跑马公司于2014年9月15日签订的《场地租赁合同》为无效合同，无效合同自始无效，承租人权益损失是在合同有效的前提下才可以主张，故黎铭主张跑马公司赔偿承租人权益损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于合同风险保证金和电增容量费的问题。
黎铭主张跑马公司退还风险保证金100000元和电增容量费100000元，跑马公司对该主张没有异议，故黎铭要求跑马公司退还风险保证金100000元和电增容量费100000元，有事实及法律依据，本院予以支持。
四、关于反诉原告跑马公司的各项请求能否支持的问题。
（一）关于场地占用费的问题。黎铭于2015年2月1日起至2015年11月24占用涉案房屋，但一直未向跑马公司缴纳场地占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故跑马公司主张自2015年2月1日至2015年11月24日的场地占用费594958元（60710元/月×9个月+60710元/月÷30天×24天）的反诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
（二）关于物业费的问题。黎铭于2015年2月1日起至2015年11月24占用涉案房屋，但一直未向跑马公司缴纳物业费，故跑马公司主张黎铭支付2015年2月1日起至2015年11月24的物业费3920元（400元/月×9个月+400元/月÷30天×24天）的反诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
（三）关于违约金的问题。原告黎铭与被告跑马公司于2014年9月15日签订的《场地租赁合同》为无效合同，无效合同自始无效，而违约金条款作为有效合同的条款，故被告跑马公司主张原告黎铭支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告（反诉原告）南宁跑马实业投资管理有限公司赔偿原告（反诉被告）黎铭设备损失251981.6元、装修损失253360元,合计505341.6元；
二、被告（反诉原告）南宁跑马实业投资管理有限公司退还原告（反诉被告）黎铭合同风险保证金100000元、电增容费100000元，合计200000元；
三、原告（反诉被告）黎铭支付被告（反诉原告）南宁跑马实业投资管理有限公司自2015年2月1日至2015年11月24日的场地占用费594958元、物业费3920元，合计598878元；
四、驳回原告（反诉被告）黎铭的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）南宁跑马实业投资管理有限公司的其他诉讼请求；
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费17432元（原告已预交），由原告黎铭负担8671.4元，被告南宁跑马实业投资管理有限公司负担8760.6元。反诉案件受理费为4894元（反诉原告已预交），由反诉被告黎铭负担4894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 周文昌
代理审判员 罗贤斌
人民陪审员 黄 敏
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 韦春迪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法通则》
第二十九条个体工商户，农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁灭的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，本院予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。