苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0345号
原告邓小妹。
委托代理人廖培鑫，江苏熠达律师事务所律师。
委托代理人顾尤君，江苏熠达律师事务所律师。
被告吴建国。
被告张文娟。
委托代理人章清，江苏尚韬律师事务所律师。
第三人唐跃明。
委托代理人周俊，江苏新开利律师事务所律师。
委托代理人吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。
原告邓小妹与被告吴建国、张文娟、第三人唐跃明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法由审判员毛萍萍独任审判，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告邓小妹及其委托代理人廖培鑫、顾尤君、被告吴建国、被告张文娟的委托代理人章清、第三人唐跃明及其委托代理人周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓小妹诉称：苏州市金门路X号接仙坊X号三层加复合层的整幢房屋属原告所有。2011年5月5日，原、被告订立房屋租赁合同，原告将房屋全部租赁给被告用于开设茶吧，租期3年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止，租金先付后租，第一、第二年度的年租金为17万元，第三年度年租金为18万元。合同对逾期支付租金、转租、转让等违约责任均作了约定。两被告在履行合同过程中，多次纠缠原告要求续签新的租赁合同，在原告未答应的情况下，故意拖欠第三年度房屋租金8万元，直至原告催告后才在6月下旬付清了第三年度的租金。原告之后在2014年1月5日从第三人处得知两被告已在2013年12月9日以盘店为名，擅自将其承租的房屋转租给第三人使用。原告及时向被告及第三人邮寄了解除租赁合同、腾让交还房屋及支付违约金的书面通知。原告认为，两被告在履行租赁合同中故意拖欠部分租金和擅自向第三人转租房屋的两次重大违约行为，依合同约定构成违约解除合同的条件，两被告并应当支付违约金。为维护原告合法权益，请求法院判令自2013年12月9日起解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令两被告和第三人按房屋租赁合同约定、按房屋移交接收清单所列财物，立即向原告腾让交还苏州市金门路X号接仙坊X号的三层复合层整幢房屋、房屋装饰物、房屋附属物、财物及水电闭路电视卡；判令两被告共同向原告支付因逾期支付租金、转租房屋两次重大违约行为的违约金9万元；判令两被告和第三人按每日1000元共同向原告支付自合同解除之日起至实际腾房期间的房屋使用费，并按实付清水电、闭路电视费用。诉讼中，原告不再主张按房屋移交接收清单所列财物返还房屋，仅主张按照现状返还房屋。
被告吴建国辩称：2011年5月5日我问原告是否可以转让，原告说可以转让，所以我才签的合同，签好以后，原告给我了一份房屋交接单。原告是开饭店的，我补贴了原告8万元，饭店的东西由原告找人搬走。5月8日我进去装修时，交接清单上的东西都被拆走了，我有照片为证。我认为违约金过高，我一进去就付了一年租金，之后是半年一付，我以为第三年也是半年一付，收到律师函后我打电话给原告，原告说律师函是她亲属发的，没关系的，过后我还是将钱打过去了，我并没有故意拖欠房租，是我疏忽了。我与第三人之间，是我将设备卖给第三人，并协助第三人续租，三方在派出所谈了很多次，原告与第三方本来是签下来，后来没有达成协议。
被告张文娟辩称：同意被告吴建国的答辩意见。此外，原告第一项诉请是确认之诉，原告在起诉之前从没有通知过该合同于2013年12月9日解除，合同已经在2014年5月31日到期终止，已没有解除的必要，该项诉讼请求没有法律依据；原告与被告在房屋实际交接过程中，原告已经将绝大多数用于饭店经营的设备设施搬走了，不存在返还的必要；被告逾期支付8万元租金的事实存在，但是违约金约定过高，远远超过了原告的实际损失，请求法院予以调整；被告与第三人的关系并非简单的转租，被告只是将装修和设施设备卖给了第三人，不存在转租行为；原告要求按每日1000元计算房屋使用费没有任何法律依据。
第三人唐跃明述称：第三人和原告之间没有房屋租赁合同关系，也没有从原告处移交接收物品，故原告第二项诉请依法应予驳回；原告要求第三人按照每天1000元的标准支付房屋使用费，既没有合同依据，更没有法律依据；两被告未经原告同意，擅自将承租房屋转租给第三人，该转租协议依法应当确认无效，被告应当返还依据无效协议取得的转让款和转租款。
经审理查明：苏州市接仙坊X号建筑面积262.69平方米房屋，系原告私有产。2011年5月5日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定乙方共同租用甲方接仙坊X号房屋，用于开设茶吧，租赁期限3年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止，租金先付后用，第一年度租金17万元和押金1万元于2011年5月5日前一次性付清，第二年度租金17万元于2012年4月30日前支付85000元、2012年10月31日前支付85000元，第三年度18万元于2013年4月30日前一次性付清。合同第七条第2款约定，合同租赁期间，乙方不得以任何形式将房屋转租、转让、联营或变更经营范围、变更股东、转让酒（茶）吧进行其他投资等活动。合同第八条第8款约定，乙方拖欠当期房屋租金、租金税费超过7天视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租房屋，乙方需承担向甲方支付叁个月房屋租金额的违约金；第10款约定，租赁期满，乙方必须在期满前按时搬出其所有的可搬移物件，对由乙方施工的房屋装饰物、房屋附属物，均归甲方所有。合同第九条第1款约定，乙方如有违反合同第七条第二款、第八条等相关约定行为的，即属违约行为，乙方如违约应向甲方支付叁个月房屋租金额的违约金，甲方同时有权解除合同、收回房屋。合同签订当日，原、被告对房屋、水电卡进行了移交，被告向原告支付了第一年度租金17万元、押金1万元、处理餐馆设备物品补偿金8万元。之后，两被告开设了以被告张文娟为个体工商业主的苏州市金阊区xx城茶吧。
被告于2013年4月28日向原告支付第三年度租金10万元、5月17日支付租金3万元。2013年6月19日，原告委托律师向两被告发函，要求其支付欠租5万元、承担违约金45000元。2013年6月27日，被告向原告了支付剩余租金5万元。
2013年12月9日，两被告及案外人朱依佳与第三人唐跃明未经原告同意签订转让协议1份，约定第三人同意受让接仙坊X号xx城茶吧，转让价格为51万元（其中9万元房租）。协议签订后，第三人向被告支付转让费51万元并实际使用房屋经营苏州市金阊区xx城茶吧。
2014年1月15日，原告委托律师向两被告及第三人发函，认为两被告未能按约付清第三年度租金，又擅自将承租房屋转让给唐跃明，已经构成严重违反合同约定的违约行为，故通知两被告即日起解除房屋租赁合同，要求两被告及第三人腾让、返还房屋及附属物、两被告共同支付违约金45000元、两被告及第三人按每日1000元支付腾让房屋期间的房屋使用费。
审理中，为避免损失扩大，就先行交接房屋本院征询各方当事人意见，第三人要求被告与其结算转让费后才同意交接房屋，但被告与第三人就转让协议所涉转让费未能达成一致意见。
上述事实，由原告邓小妹提交的房屋所有权证、土地使用证、房屋租赁合同、收付凭证、房屋移交接收清单、银行卡对账单、转让协议及转让费收据复印件、律师函及EMS特快专递信封、查询单、被告张文娟提交的企业信用信息、当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与两被告签订的房屋租赁合同成立、有效，双方均应当按约履行各自的义务。被告未按合同约定的时间支付第三年度租金18万元、违反合同约定将茶吧转让给第三人经营，均属违约行为，应当承担相应的违约责任。被告转让经营的行为符合合同第七条第2款约定的违约情形，原告有权依照合同第九条第1款的约定行使约定解除权。原告于2014年1月15日通知两被告解除合同，该通知于次日到达被告，故原告与两被告之间的房屋租赁合同于2014年1月16日解除。合同解除后，第三人继续使用涉案房屋已经缺乏法律依据，故被告及第三人应当腾让房屋，被告应当向原告返还房屋。租赁合同解除后的房屋使用费，可以参照原、被告约定的第三年度租金18万元的标准支付，原告要求按每日1000元的标准支付缺乏法律依据，本院不予支持，原告要求两被告及第三人共同支付房屋使用费，本院予以准许。因被告已经支付了至2014年5月31日止的租金，故可直接抵作合同解除之日起至2014年5月31日止的房屋使用费，2014年6月1日起至搬离房屋之日止的房屋使用费，按每月15000元（18万元／12个月）的标准计算。
关于原告主张因被告逾期支付租金及擅自转让经营所应承担的违约金9万元，被告抗辩认为违约金过高，本院酌情调整45000元。被告已经支付的房屋押金1万元可直接抵扣违约金，故被告还应向原告支付违约金35000元。至于被告与第三人之间的转让纠纷，属另一法律关系，本案不予理涉，双方可依法另行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告邓小妹与被告吴建国、张文娟之间的房屋租赁合同于2014年1月16日解除。
二、第三人唐跃明于本判决生效之日起15日内搬离苏州市接仙坊X号房屋。
三、被告吴建国、张文娟于本判决生效之日起15日内向被告吴建国、张文娟返还苏州市接仙坊X号房屋，并按实结算水、电、有线电视费用。
四、被告吴建国、张文娟、第三人唐跃明按每月15000元的标准共同向原告邓小妹支付2014年6月1日起至搬离房屋之日止的房屋使用费。
五、被告吴建国、张文娟共同向原告邓小妹支付违约金35000元（已扣除被告支付的押金1万元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8080元，减半收取4040元，由原告邓小妹负担1892元，被告吴建国、张文娟共同负担2148元，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本叁份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审判员 毛萍萍
二〇一四年七月十五日
书记员 蒋志芳