浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初8256号
原告：陈少芬，女，1961年11月18日出生，汉族，住金华市金东区。
被告：刁心庚，男，1946年10月10日出生，汉族，住金华市婺城区。
被告：方志良，男，1966年7月19日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：陈巧瑾，系方志良妻子，1963年4月30日出生，汉族，住金华市婺城区。
原告陈少芬为与被告刁心庚、方志良案外人执行异议之诉一案，于2017年6月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理立案后，依法组成合议庭于同年8月22日公开开庭进行了审理。原告陈少芬、被告刁心庚、被告方志良及其委托代理人陈巧瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈少芬起诉称，2009年6月20日，原告与被告方志良签订房地产买卖协议，约定：被告方志良将其位于金华市婺城区中村中南巷10幢1单元602室的房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，总房价22万元，签订协议之日原告向被告方志良支付2万元定金和5万元购房款，剩余购房款每年支付5万。从协议签订到2012年4月22日，原告向被告方志良支付了购房款共计17万元（含2万元定金）。2012年11月26日，原告又支付了5万购房款。至此，原告已向被告方志良付清全部房款，同时被告方志良也将案涉房屋的钥匙交给原告，原告实际入住。签订房屋买卖协议时，由于房屋的土地性质属于集体建设用地，因此一时不能办理房产过户，所以原告与被告方志良约定等被告方志良办出国有土地使用权证后再过户。2009年9月30日，金华市婺城区人民法院对被告刁心庚与方志良、叶勤军之间的民间借贷纠纷一案进行调解，作出了（2009）金婺商初字第4255号民事调解书，约定被告方志良对借款本金30元承担连带责任。之后法院对案涉房屋进行了查封。现被告刁心庚申请法院强制执行案涉房屋。2017年2月21日，原告向法院提出执行异议，并提供了购房协议等相关证据，要求解除查封、中止对案涉房屋的执行。2017年6月2日，法院作出（2017）浙0702执异47号执行裁定，驳回原告的执行异议，并告知可在15日内提起诉讼。原告与被告方志良2009年6月20日签订的房地产买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。同时，原告购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但已经依合同支付全部价款并占有房屋至今。原告取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押、冻结该房屋。原告诉请：1．停止对案涉房屋的强制执行；2．确认原告与被告方志良签订的房地产买卖协议合法有效，案涉房屋归原告所有；3．本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，提交了下列证据：
1．房地产买卖协议一份，用以证明原告与方志良之间的房屋买卖关系；
2．收条一份，用以证明截止2012年4月22日原告已支付购房款15万元；
3．转账凭证一份，用以证明2012年11月26日原告支付购房款5万元，至此购房款已付清；
4．陈昊身份证复印件、江南派出所证明、陈昊无房证明各一份，中村社区证明二份，用以证明陈昊已于2012年11月26日入住案涉房屋；
5．方志良银行存折一本，用以证明2012年开始，案涉房屋的水电费由原告支付；
6．金华市江南街道南市经济合作社证明一份，用以证明案涉房屋所在的土地原为集体土地，2015年才转为国有划拨土地。
被告刁心庚答辩称，叶勤军、方志良、陈少芬三人恶意串通，一直拖延、抵制、对抗法院执行。2017年2月15日法院作出决定，通知方志良在2017年2月28日前腾空房屋，方志良串通陈少芬提出异议，法院审查后已经驳回陈少芬的异议。2014年12月8日方志良在法院承认案涉房屋是由其妻弟居住，因为方志良的儿子生病向其妻弟借了22万元。说明22万元是借款而非购房款。方志良2015年8月15日在法院还同意将案涉房屋交由法院处置。原告所称的房屋买卖关系是与方志良串通后虚假的，目的是对抗法院查封、拍卖案涉房屋。
被告刁心庚为证明其主张，提交了下列证据：
1．（2009）金婺商初字第4255号民事调解书复印件一份，用以证明刁心庚与叶勤军、方志良30万元借款纠纷一案经过法院审理于2009年9月30日达成调解协议；
2．（2009）金婺商初字第4255号民事裁定书复印件一份，用以证明方志良对2009年9月4日法院查封案涉房屋没有提出异议；
3．执行调查笔录复印件一份，用以证明方志良2014年12月8日在法院接受调查时陈述案涉房屋仍归其所有，只是借给其妻弟居住；
4．和解协议复印件一份，用以证明刁心庚与叶勤军、方志良在执行过程中达成和解协议，案涉房屋归方志良所有；
5．（2010）金婺执字第550号拍卖决定书、公告复印件各一份，用以证明法院决定拍卖案涉房屋。
被告方志良对原告的主张无异议。
被告方志良未提交证据。
审理过程中，本院依法组织双方当事人及代理人对原告与被告刁心庚提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
1．对原告证据1，被告方志良无异议。被告刁心庚认为协议是虚假的，方志良在2014年在接受法院调查时陈述22万元是借款，2015年8月15日在接受法院调查时还表示如果不按时履行，涉案房屋由法院处置。经查，被告刁心庚的异议有方志良接受本院调查时的笔录和执行和解协议佐证。本院不确认该证据的证明效力。
2．对原告证据2、3，被告方志良无异议。被告刁心庚认为15万元是借款，不是购房款。经查，该收条的内容与方志良在接受本院调查时的陈述内容不符。本院不确认该两份证据的证明效力。
3．对原告证据4、5有异议，被告方志良无异议。被告刁心庚认为只能证明陈昊是暂住在案涉房屋，不能证明案涉房屋归原告所有。经查，江南派出所和中村社区的证明可以证明陈昊从2012年11月开始居住在案涉房屋中；存折的户名是方志良，不能证明水电费是由原告支付。本院确认原告证据4的证明效力，不确认原告证据5的证明效力。
4．对原告证据6，两被告均无异议。本院确认该证据的证明效力。
5．对被告刁心庚的证据1，原告无异议。被告方志良认为30万元借款已经还清。经查，被告方志良的异议无证据支持。本院确认该证据的证明效力。
6．对被告刁心庚的证据2，原告无异议。被告方志良称其没有收到过裁定书。本院确认该证据的证明效力。
7．对被告刁心庚的证据3，原告认为方志良陈述的内容不真实。被告方志良称其是因为刁心庚经常向其催讨借款，叶勤军又称其肯定会归还借款，所以在接受法院调查时作了如此陈述。本院认为，原告的异议无有效证据支持，被告方志良的异议不合常理。本院确认该证据的证明效力。
8．对被告刁心庚的证据4，原告认为方志良在和解时不应将原告的房屋用于履行债务；被告方志良称其是因为刁心庚经常向其催讨借款，叶勤军又称其肯定会归还借款，所以在和解时这样陈述的。本院确认该证据的证明效力。
9．对被告刁心庚的证据5，原告认为法院不能拍卖原告的房屋。被告方志良称其对拍卖决定书和公告不知情。本院确认该证据的证明效力。
根据确认具有证明效力的证据，以及双方当事人、代理人的当庭陈述，本院认定以下事实：
2009年8月31日，刁心庚为与叶勤军、方志良民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，本院同日受理立案。2009年9月4日，本院因财产保全查封了案涉房屋。同月30日，双方当事人经本院主持调解达成（2009）金婺商初字第4255号调解协议：一、由被告叶勤军归还原告刁心庚借款本金人民币30万元。借款分期还清：于2009年10月15日前归还5万元，余额每月归还1万元，于2011年12月31日前还清。二、被告方志良对上述借款承担连带责任。三、如两被告超过一期未履行，则由两被告支付原告利息（按月利率2%从2009年6月16日计算至实际履行日），原告可随时向法院申请强制执行。案件受理费3238元、保全费2245元，合计人民币5483元，由被告叶勤军负担，被告方志良负连带责任。
该调解书生效后，被告叶勤军、方志良未按调解协议确定的期限、金额履行债务，原告刁心庚申请本院强制执行。2014年12月8日本院执行人员向方志良调查其财产状况时，方志良陈述案涉房屋是其母亲的房子，因儿子生病向陈昊（陈少芬之子）借款22万元，房屋现由陈昊无偿使用。2015年7月30日，刁心庚与叶勤军、方志良达成执行和解协议，协议第三条中约定如果在2015年8月15日还款到期后被执行人未按期履行和解协议第一条、第二条的，方志良同意将案涉房屋和其妻子陈巧瑾名下的浙Ｇ×××××号汽车交法院处置。此后，被执行人叶勤军、方志良仍未按和解协议履行债务。2017年2月15日，本院决定拍卖案涉房屋，并发出公告限被执行人方志良在2017年2月28日前腾空房屋。同月21日，案外人陈少芬提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。本院审查后于2017年6月2日作出（2017）浙0702执异47号执行裁定，驳回陈少芬的异议。陈少芬不服，提起本案诉讼。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定外，未经登记，不发生效力。被执行人方志良未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。原告陈少芬主张的房屋买卖关系，与方志良在接受法院调查及与刁心庚达成执行和解协议时关于房屋权属的陈述不一致，本院不予采信。即使原告主张的房屋买卖关系真实，原告支付的22万元购房款中，有20万元（2012年4月22日收条中的15万元和2012年11月26日的5万元）是在案涉房屋被查封以后支付，而且原告占有案涉房屋时该房屋已经被查封，原告的权利也不能排除执行。综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈少芬的诉讼请求。
本案受理费4600元（原告已预交），由原告陈少芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 石伟明
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一七年八月二十三日
代书 记员 卢梦青