河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1928号
原告白亚峰，男，1986年2月13日出生，汉族。
委托代理人王再兴，河南信永律师事务所律师。
委托代理人范建锋，河南信永律师事务所律师。
被告寇海云，女，1970年12月30日出生，汉族。
委托代理人穆群立，新郑市“148”法律服务所法律工作者。
被告杨有民，男，1948年8月6日出生，汉族。
委托代理人穆群立，新郑市“148”法律服务所法律工作者。
原告白亚峰诉被告寇海云、杨有民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白亚峰的委托代理人王再兴、范建锋，被告寇海云，被告寇海云、杨有民的委托代理人穆群立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白亚峰诉称，2012年8月1日，白亚峰与寇海云、杨有民签订《房屋租赁合同》，约定寇海云、杨有民将位于新郑市人民东路渔公二街80号一至七层的房屋租赁给白亚峰用于宾馆、棋牌室、超市等使用，租赁期限为五年。合同签订后，白亚峰投入资金438757元用于室内装修、购买空调、电视、床柜、桌椅等以便经营宾馆。在合同中明确约定，用水、用电由寇海云、杨有民配套供白亚峰使用。自2012年12月24日起，寇海云、杨有民一直不按照合同约定履行供水供电义务，经多次催告未果，其行为已构成根本违约，导致白亚峰无法经营。2013年8月，白亚峰向寇海云、杨有民邮寄了解除房屋租赁合同通知书，寇海云、杨有民复函同意解除房屋租赁合同，但对白亚峰的损失置之不理。白亚峰请求判令寇海云、杨有民返还自断水断电以来的租金78356元、退还押金20000元、赔偿装修房屋费用181000元、赔偿处理经营宾馆用品差价损失118893元、赔偿为经营宾馆购买的身份证信息上传系统5300元，共计403549元。
被告寇海云、杨有民辩称，白亚峰经营宾馆未办理相关执照等证件导致其自身无法经营，而非寇海云、杨有民断水断电造成的，其诉请的事实及理由与实际不相符。因此，寇海云、杨有民没有造成白亚峰无法经营宾馆，所有损失应由其自行承担，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年6月22日，白亚峰让其弟白伟峰向寇海云、杨有民交付租房押金20000元。同年7月10日，白亚峰与河南龙祥装饰有限公司签订《宾馆装修合同》，约定由河南龙祥装饰有限公司对位于新郑市人民东路渔公二街80号的房屋一至七层进行毛坯房内部刷乳胶漆、石膏线等装修，工程期限为30天，工程总价为160000元等内容。截至2012年9月5日，经双方结算，白亚峰共向河南龙祥装饰有限公司支付工程款181150元。同年8月1日，甲方（出租方）寇海云、杨有民与乙方（承租方）白亚峰签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：一、甲方愿把产权属于寇海云、杨有民座落于新郑市人民东路渔公二街80号楼房第一层至第七层，租给乙方使用。二、房屋用途为宾馆、棋牌室、超市等，如改变用途，乙方应提前20天告知甲方。三、租期自2012年9月1日起至2017年9月1日止，共5年。其中第一年至第四年房租为固定年房租，甲方不得上涨年房租，第五年年房租由甲乙双方协商上涨或者下调，随市场行情。四、年租金人民币130000元，大写壹拾叁万元整；付款时间为每年8月1日前支付，最长不得逾期30天。八、水电费、电话费等住户费用由乙方自理。九、签订合同时，甲方应主动出示产权及身份证原件并留复印件给乙方，并详细了解乙方的来历、身份等情况，乙方应认真确认产权出租权情况，租赁期间若产生产权由甲方负全责。十、合同期内如遇政府行为拆迁，甲方应退回乙方房租及押金。十一、房间内配套说明。（1）卫生间内物品热水器、洗脸盆、坐便器由甲方配套给予乙方使用，乙方应爱护设备，设备于保修期内出现故障不能正常使用，甲方应及时通知售后及时维修；如果是人为损坏则由乙方负责维修，维修不好，则由乙方更换。租赁期内门、窗户、电、管道、电线、水管、电梯（保修期内）、墙砖脱落、楼顶、室内及室外等相关设施因质量导致的损坏、漏水，不能正常使用则应由甲方出资及时维修；因乙方人为损坏由乙方出资及时维修。（2）房间内物品空调、床、电脑、电视机、窗帘棹子、衣柜等配套设施由乙方负责购买及安装的物品所有权及使用权归乙方所有，合同到期后由乙方负责收回处理。十二、用电用水由甲方配套供乙方使用，电费0.56元／度，政府供水2.55元／吨，上调随国家政策，地下水免费供乙方使用。十三、甲方收取乙方人民币40000元，大写肆万元整，作为押金（押金第一年付一半，押金第二年付剩余一半），乙方退房后经甲方验收房屋无损坏，所有费用结算清楚，甲方应把押金如数退还乙方。十四、租赁期内乙方单方面终止合同，应付违约金20000元赔偿甲方，剩余未到期房租甲方不予退还乙方。十五、租赁期内甲方如果单方面终止合同，应退回乙方租金及押金，并赔偿乙方的相关损失，具体金额由双方协商。十九、本合同约一式两份，甲、乙双方各执一份。本合约自签字之时生效。在《房屋租赁合同》上面有甲方（出租方）寇海云、杨有民的签名，有乙方（承租方）白亚峰的签名。签订合同后，白亚峰用承租的房屋开办宾馆和超市。
2012年9月21日，新郑市公安局认为白亚峰在没有办理《特种行业许可证》和《消防检查验收合格证》的情况下擅自经营新港假日宾馆，遂作出新郑公（新烟）行决字（2012）第0048号公安行政处罚决定书，对白亚峰行政拘留3日。10月16日，白亚峰向郑州永越电子科技有限公司购买用于经营宾馆的身份证信息上传系统，向该公司支付软件服务费5300元。11月29日，新郑市工商行政管理局和庄工商所对白亚峰申请的个体工商户名称“新郑市新港假日宾馆”同意预先核准，该个体工商户名称保留期至2013年5月28日。2012年12月25日，新郑市违法建设专项治理活动领导小组向公安局、消防大队、水务局、供电公司等部门下发2012（065）号交办通知，在巡查中发现包括人民路东段渔公二街（新港假日、友邻超市）杨有民等在内的26处违法建筑在未取得相关手续的情况下进行出租，商户在违法建筑内从事非法经营活动，其中要求水务局负责对违法建设工地停水，供电公司负责对违法建设工地停电。
2013年8月16日，白亚峰向寇海云、杨有民致送解除房屋租赁合同通知书，以寇海云、杨有民自2012年12月24日以后不按合同约定履行供水供电义务导致无法经营为由，已构成根本违约，要求解除房屋租赁合同及退还押金、租金及赔偿损失等。2013年9月9日，寇海云、杨有民向白亚峰回函，同意解除房屋租赁合同，但白亚峰必须在2013年9月13日前交付承租房屋及钥匙，并要求白亚峰承担违约责任等。同年9月16日，白亚峰与寇海云、杨有民就承租房屋及钥匙进行交接。之后，寇海云、杨有民又将房屋出租给第三人用于经营宾馆。
白亚峰提交郑州鑫华科技有限公司的销货单、郑州市二七区奥美嘉纺织品经营部销售清单、三棵松家具有限公司专用票据、新郑市信誉电器有限公司的发票、河南五星电器有限公司的发票、视频资料及单方制作的处理经营宾馆物品表，拟证明其经营宾馆及超市所购买相关物品的价值为252457元，因承租的房屋停水停电导致不能继续经营而处理相关物品的价值为133564元，要求寇海云、杨有民赔偿物品差价损失118893元（含为经营宾馆购买的身份证信息上传系统5300元）。寇海云、杨有民认为上述证据中所涉及相关物品不能证明系白亚峰所购买，处理经营宾馆物品表系单方制作且没有相关证据印证。
寇海云、杨有民提交2013年1月至10月期间的电费收据及白亚峰曾于2013年8月18日出具的欠2012年12月份电费1650元的字条（复印件），拟证明寇海云、杨有民出租的房屋未停电，宾馆不能正常经营系白亚峰未办理《特种行业许可证》和《消防检查验收合格证》所致。白亚峰认为从电费收据上用电量可知寇海云、杨有民存在违约，因出租的房屋属违法建筑而导致其不能办理《特种行业许可证》和《消防检查验收合格证》。
另查明，1、国有土地使用权证（1998国用（新土籍）字第20349号］上记载用地面积为123.12平方米，寇海云、杨有民将该土地上原房屋拆除后新建七层房屋，但其在本案庭审结束前未提交该房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。2、白亚峰承租寇海云、杨有民房屋后用于经营宾馆和超市，但未办理工商营业执照、税务登记等相关证照手续。3、2012年12月25日至2013年8月31日期间的租金78356元，白亚峰要求寇海云、杨有民退还。4、在庭审中，寇海云、杨有民陈述房屋在建设施工过程中曾遭遇政府管理部门行政执法阻碍及未办理房屋所有权证等情况，白亚峰在交付租房押金时对此知情。白亚峰认可在签订《房屋租赁合同》时未查看承租房屋所有权证，在使用过程中才知道房屋被政府部门确定属违法建筑。
以上事实，有当事人陈述，押金收到条，宾馆装修合同、工程结算表及收据，《房屋租赁合同》，公安行政处罚决定书，交办通知，解除房屋租赁合同通知书及回函，销售清单及发票，处理经营宾馆物品表，电费收据，字条（复印件），国有土地使用权证及本案庭审笔录等相关证据证明。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。寇海云、杨有民对将原房屋拆除后新建七层房屋系已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，没有提交相应的证据证明。因此，白亚峰与寇海云、杨有民签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。白亚峰因承租房屋所交付的押金20000元，寇海云、杨有民应当退还。白亚峰承租寇海云、杨有民的房屋用于经营宾馆和超市，自2012年9月1日至2013年9月16日期间，房屋一直被其占有使用，故其要求寇海云、杨有民退还自2012年12月25日起至2013年8月31日的租金78356元，于法无据，本院不予支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。白亚峰提交的郑州鑫华科技有限公司销货单、郑州市二七区奥美嘉纺织品经营部销售清单、三棵松家具有限公司专用票据、新郑市信誉电器有限公司发票、河南五星电器有限公司发票等证据，其购买上述相关物品属未形成附合的装饰装修物，自行处理后，再要求寇海云、杨有民赔偿物品差价损失118893元（含为经营宾馆购买的身份证信息上传系统5300元），于法无据，本院不予支持。白亚峰与河南龙祥装饰有限公司签订《宾馆装修合同》，对寇海云、杨有民出租的房屋进行如毛坯房内部刷乳胶漆、石膏线等装修，并向该公司支付工程款181150元，上述装修属已形成附合的装饰装修物。寇海云、杨有民将未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋进行出租，白亚峰在签订《房屋租赁合同》时未查看承租房屋的相关证件，用承租房屋经营宾馆和超市时又未办理相关证照手续，故双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。根据双方的过错大小，由寇海云、杨有民赔偿白亚峰装修房屋费用181150元的50%，即90575元。寇海云、杨有民关于驳回白亚峰诉讼请求的辩称意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告寇海云、杨有民应当于本判决生效之日起十日内向原告白亚峰退还押金20000元、赔偿装修房屋费用90575元，共计110575元。
二、驳回原告白亚峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7353元，由原告白亚峰负担5338元，被告寇海云、杨有民负担2015元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 潘龙峰
人民陪审员 王法文
人民陪审员 吕慧敏
二〇一四年十一月二十六日
代理书记员 周亚平