河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫96民终1060号
上诉人（原审原告、反诉被告）：济源苏宁云商有限公司，住所地：济源市宣化大街88号，现住所地：济源市济水大道南街西200米小肥羊楼下苏宁易购，统一社会信用代码：914190015624799737。
法定代表人：姚凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许水征，河南国基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于英，该公司副店长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：济源市来来百货店，住所地：济源市宣化大街88号，组织机构代码：79918155-0。
负责人：宋利峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：李殿军，济源市玉泉街道法律服务所法律工作者。
上诉人济源苏宁云商有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人济源市来来百货店（以下简称来来百货）租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏宁公司的委托诉讼代理人许水征、于英、被上诉人来来百货的委托诉讼代理人李殿军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苏宁公司上诉请求：1、依法撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初196号民事判决，依法改判苏宁公司不承担维修费用和房屋占用费；2、本案一审二审诉讼费用均由来来百货承担。事实与理由：一、租赁物及其附属设施的维修费用85756.72元应由济源市来来百货承担，一审判决由苏宁公司承担没有事实依据。首先，正常使用租赁物及附属设施受到的损耗，不应当由苏宁公司承担维修费用。一审法院所委托的鉴定机构作出的两份鉴定意见并没有认定鉴定对象存在损坏且不能正常使用状态，但一审法院却断章取义，错误的认定更换折旧的零部件、修补台阶属于因损坏而不能正常使用，进而判决苏宁公司承担赔偿责任，明显是错误的。众所周知，电梯、空调、房屋的使用都是有使用年限的，租赁物及附属设施的内在部分每年都会随着时间的向后推移产生自然损耗和折旧。本案中，苏宁公司于2010年9月份接手租赁物及附属设施，到2015年9月份租赁合同到期，五年时间内，电梯、空调、房屋必定因苏宁公司的使用产生一定的损耗和折旧，鉴定机构依据鉴定对象的损耗和折旧需要更换部件，但是并没有认定鉴定对象因损坏且不能正常使用而更换，所以，不能简单的依据鉴定意见就要求苏宁公司承担赔偿责任。其次，租赁合同中的相关条款已经对房屋相关部位及设施设备的维修责任进行了明确的界定，均是由来来百货承担相关的维修费用。空调的维修费用是8639元，三面翻维修费用是18895.2元，均符合来来百货维修的条件。而一审法院却拆整取零，明显偏袒来来百货的荒谬之举，当然是违背法律事实的。再次，苏宁公司每月支付租赁费中包括对租赁物及附属设施自然损耗和折旧。一审法院却没有认定苏宁公司已经对来来百货的租赁物附属设施自然损耗和折旧进行补偿的事实，判决苏宁公司支付维修费，由此造成因苏宁公司的一次租赁行为被要求支付两次费用，明显是对法律事实认定的极大错误。二、一审法院适用法律错误，来来百货不享有留置权，无权要求苏宁公司支付房屋占用费66万元。首先，来来百货享有留置权必须满足两个条件，一是来来百货合法占有苏宁公司的财产；二是来来百货留置的动产应与债权属同一法律关系。但是本案中的来来百货并不具备上述两个条件。第一，在租赁合同期满后，苏宁公司要求将租赁物交付，并拉回没有卖完的货物，而来来百货却横加阻挠，派人阻止苏宁公司拉走货物，造成货物滞留于租赁房屋内，明显是侵犯了苏宁公司的物权，何来合法取得财产之说。第二、来来百货留置的货物与其请求的债权并不属同一法律关系，租金债权对应的标的物是租赁物而不是苏宁公司销售的货物，同理，由租金债权衍生出来的并不存在的维修费对应的标的物也是租赁物。来来百货并不享有留置权。其次，因来来百货侵权原因造成货物滞留租赁物内，而不是基于苏宁公司的意愿而滞留，苏宁公司不应当支付房屋占用费66万元。租赁期限届满前，苏宁公司按照双方合同约定已经向来来百货提出交付租赁物，并清场搬离货物，因来来百货原因不接收租赁物或迟延接收租赁物的，苏宁公司不承担该期间的租赁费用。一审庭审中，来来百货认可苏宁公司在租赁合同届满前曾向其交付租赁物，但其拒绝接收，并阻止苏宁公司拉走存放于租赁物中的货物，形成货物滞留的事实，一审判决苏宁公司承担他人侵权所造成的租赁损失是站不住脚的。再次，即使双方存在所谓的维修费用争议，来来百货也是向人民法院提出诉讼，要求苏宁公司支付维修费用。如果来来百货认为存在维修费用，而苏宁公司没有按期支付，则来来百货可以向人民法院提起诉讼。
被上诉人来来百货辩称：1、因为苏宁公司对所使用的设备未进行日常维护和保养，对附属设施破坏性使用导致苏宁公司在租赁期限届满时不能将能正常使用的设备和附属设施交付来来百货，因此，设备和附属设施的维护费用应当由苏宁公司承担。2、因为苏宁公司在租赁合同期满后，不能按照合同约定将符合交付条件的房屋设备及附属设施交付给来来百货，并且占用租赁物至今，因此，苏宁公司应当承担租赁物的占用费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应对原审判决予以维持。
苏宁公司向一审法院起诉请求：依法判决来来百货停止侵害，排除妨碍。来来百货反诉请求：请求判令苏宁公司支付房屋及设备占用使用费110万元（参照双方2010年9月15日合同约定的价格从2015年9月15日起计算至2016年9月14日）、维修费85756.72元、鉴定费9000元，合计1194756.72元。
一审法院认定的事实：2010年9月15日，苏宁公司与宋利峰签订一份租赁合同，内容有：“甲方：宋利峰乙方：河南苏宁电器有限公司甲方向乙方出租租赁物等事项，达成如下协议：一、有关商务条款1、本合同租赁物位于济源市××与××交叉口东南角××百货商厦，……土地使用者济源市土产杂品公司。2、租赁物套内建筑面积共计约2525平方米，其中一层515平方米、二层1005平方米、三层1005平方米……。3、本合同租赁物还包括附属的设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、电话线路、4台合格并正常使用的自动扶梯、11台海尔10匹合格并正常使用的冷暖风管机空调等。具体见附件三附属设施设备清单。4、本合同租赁物还包括附属的乙方可免费使用的外立面（含店招位和广告位）、室内导引区位、门前场地200平方米等。5、甲方应于2010年9月15日前将租赁物交付给乙方，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。6、租赁期限为5年，自2010年9月16日至2015年9月15日。自2010年9月16日起，每年的9月16日至下一年的9月15日为一个租赁年度，每月的16日至下一个月的15日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度。7、本合同租赁费用采用固定租金方式计算，本合同的租赁费用由租金和设备使用费共同构成，其中租金为66万元/年，设备设施使用费为44万元/年（首个租赁年度甲方给予乙方优惠租金及设备设施使用费）。具体各期间的租赁费用如下表：2010年9月16日至2011年9月15日租金为55万元/年，设备设施使用费为36.67万元/年，合计91.67万元/年，自2011年9月16日至2015年9月15日，每年租金均为66万元/年，设备设施使用费均为44万元/年，合计110万元/年。……三、有关其他附属设施设备21、甲方应在交付租赁物的同时提供自动扶梯4台，保证自动扶梯的完好且能正常使用，并通过当地有关部门的验收。电梯（扶梯）的日常维保责任由乙方承担，电梯（扶梯）的大修、更换由甲方承担。甲方应提供有关部门的验收合格证明和当年度的年检证明……23、租赁期间，所有租赁物附属设施、设备的维修和保养责任（消防主系统除外）由乙方负责并承担费用。大修及更换由甲方负责并承担费用。设施设备如发生故障，甲方或甲方委托的物业公司应立即进行修理。如在合理期限内未能修复完毕，乙方有权垫资进行修理，相关费用可以从租赁费用中直接扣除。租赁物附属设施、设备的维修费用在5000元以上的即为大修，费用由甲方承担。……五、有关房屋交接46、甲方应在本合同约定期限提前三个工作日书面通知乙方接收租赁物。甲乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章。……47、租赁期届满十个工作日内、本合同被解除或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用。逾期乙方如仍在使用租赁物甲方未提出异议的，应参照本合同的标准向甲方交纳租赁费用，若因甲方原因不能接收租赁物或迟延接收租赁物，乙方不予承担该期间的任何费用。……”2012年12月7日，苏宁公司、宋利峰及来来百货签订了一份三方协议，载明：“甲方（承租方）：济源苏宁电器有限公司乙方：（原出租方）：宋利峰丙方（现出租方）：来来百货甲乙丙三方经协商，达成如下协议：1、甲方同意自2012年12月16日起在保持原合同内容不变，且在不损坏甲方承租权益的前提下，乙方将原合同中出租方的权利义务转让给丙方。2、丙方确认在签订本协议前已完全阅读、理解、并认可原合同，承诺履行原合同中出租方的权利和义务，乙方对丙方承担连带责任。3、甲方向丙方支付的所有房屋租赁款项均××来××百货店提供正规的房屋租赁费发票。……5、本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准。乙方对甲方所作的相关承诺依然有效。未尽事宜，仍按原合同约定执行。本协议一式九份，每方各执三份，经三方签字盖章之日起生效。”苏宁公司于2015年8月20日向来来百货发送一份不再续租的通知函。2015年9月15日上述租赁合同期满，双方没有继续签订租赁合同。合同到期后，来来百货阻止苏宁公司将承租房屋内的部分货物撤离。庭审中，来来百货称因苏宁公司向其交付房产时其发现房内的空调、电梯、三面翻广告牌均不能正常使用，消防系统部分被损坏，室内地板多处破损，而且苏宁公司在楼宇外安装的门头将房屋外立面的花岗岩破坏，其就存在问题向苏宁公司送达了书面通知及整改项目明细，但苏宁公司不予维修整改并一直占用租赁房屋至今。依来来百货申请，一审法院委托河南阳光资产评估有限公司对诉争房产内的电梯、空调、三面翻广告牌维修的市场价值进行了鉴定，该公司于2016年7月29日作出豫阳评报字[2016]第057号资产评估报告，评估结论为：在评估基准日2016年7月27日，济源市来来百货店的电梯维修、空调维修、三面翻广告牌维修的市场价值共为50814.20元，其中电梯维修费用23280元（更换扶手带5条单价4176元，更换弯道轮10条单价240元），空调维修费用8639元（更换电脑板材料费7台单价265元，更换电脑板人工费7台单价350元，更换信号线8台单价29元，更换交流接触器2台单价60元，更换压缩机材料费1台单价2214元，更换压缩机人工费1台单价650元，更换储液罐材料费1台单价118元，更换储液罐人工费1台单价1000元），三面翻广告牌维修费用18895.20元（更换上下两传动部分材料费218套单价52元，更换上下两传动部分人工费218套单价30元，补充2块上面板9.76米单价45元，更换控制系统1套单价580元）。来来百货支出鉴定费7000元。同时，一审法院委托河南新诚信工程咨询有限公司对租赁房产在租赁期间因门头安装以及使用不当损坏的外挂花岗岩墙面及地面地板砖进行修复和维修的综合费用进行鉴定，该公司于2016年8月1日作出咨询[2016]0801号结算审核报告，结论为：工程审核价格为34942.52元，其中拆除广告牌129.48平方米，干挂花岗岩59.76平方米，楼梯间花岗岩踏步维修12块，楼梯间踢脚线维修23块，楼梯间黑色踏步板维修5块，室外红色台阶踏步维修6块（其中楼梯间花岗岩踏步维修1200元，楼梯间踢脚线维修575元，楼梯间黑色踏步板维修125元，室外红色台阶踏步维修600元）。来来百货支出鉴定费2000元。另查，2013年5月8日济源苏宁电器有限公司的名称变更为济源苏宁云商有限公司。
一审法院认为：苏宁公司、宋利峰及来来百货签订的合同和三方协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同生效后，各方均应按合同约定履行各自义务。合同到期后双方未再继续签订租赁合同，现苏宁公司以来来百货阻拦其将价值300余万元货物搬走为由要求来来百货停止侵权排除妨碍，来来百货辩称租赁期满苏宁公司向其交房产时房产内的空调、电梯、三面翻广告牌均不能正常使用，消防系统部分被损坏，室内地板多处破损，苏宁公司在楼宇外安装的门头将房屋外立面的花岗岩破坏，苏宁公司应向其交付符合交付条件的房屋并承担维修费用；关于双方争议的租赁物及附属设备设施维修费用承担问题，依据双方合同第23条的约定，租赁期间所有租赁物附属设施设备的维修保养责任由苏宁公司负责并承担费用，大修（租赁物附属设施设备的维修费用在5000元以上的为大修）及更换由来来百货负责并承担费用，本案中，合同到期后上述租赁物及附属设备设施的情况来来百货已于2015年9月27日向苏宁公司发送了函件提出，并且结合鉴定结论，能够说明存在租赁物及附属设备设施的维修问题，而且从评估报告结论看，虽然空调、电梯、三面翻广告牌以及房屋外立面、地板的维修总费用均超过了5000元，但从各个单项维修费用看均未超过5000元，且鉴定所涉及的维修部件也不可能是同时一次性形成了损坏，所以依据双方合同的约定，相关维修费用应由苏宁公司承担，因苏宁公司未履行维修义务来来百货依法享有留置权，苏宁公司要求来来百货停止侵害排除妨碍，理由不当，不予支持。关于来来百货主张的维修费用，其中对于外立面花岗岩的维修，庭审中苏宁公司认可在承租后安装了门头挂设了招牌，因苏宁公司的该使用方式导致房屋外立面产生的修复费用，来来百货要求苏宁公司承担，符合常理，予以支持，另外依据评估报告的结论，其他租赁物及设备设施的维修费用符合合同23条的约定，故对来来百货反诉要求苏宁公司支付维修费用85756.72元的请求，予以支持。来来百货另反诉要求苏宁公司支付从2015年9月15日至2016年9月14日的房屋及设备占用使用费110万元，因苏宁公司未承担维修责任致使来来百货留置货物，从而影响了诉争房屋的正常出租，给来来百货造成了租金损失，参照双方合同租赁费用的约定，来来百货要求苏宁公司支付房屋占用费66万元，理由正当，予以支持，但因双方纠纷产生期间苏宁公司并未进行经营，所以不存在设备设施使用费，对来来百货要求的设备使用费44万元的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百三十条之规定，判决：一、驳回济源苏宁云商有限公司的诉讼请求；二、济源苏宁云商有限公司于该判决生效后十日内支付济源市来来百货店维修费用85756.72元以及房屋占用费66万元。如未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由苏宁公司负担；反诉费15553元，由苏宁公司负担5771元，来来百货负担9782元。鉴定费9000元，由苏宁公司负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明：苏宁公司于2016年11月7日已经将放于来来百货的货物拉走；本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，苏宁公司、宋利峰及来来百货签订的合同和三方协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同生效后，各方均应按合同约定履行各自义务。合同到期后双方未再继续签订租赁合同，现苏宁公司以来来百货阻拦其将价值300余万元货物搬走为由要求来来百货停止侵权排除妨碍，来来百货辩称租赁期满苏宁公司向其交房产时房产内的空调、电梯、三面翻广告牌均不能正常使用，消防系统部分被损坏，室内地板多处破损，苏宁公司在楼宇外安装的门头将房屋外立面的花岗岩破坏，苏宁公司应向其交付符合交付条件的房屋并承担维修费用；关于双方争议的租赁物及附属设备设施维修费用承担问题，依据双方合同第23条的约定，租赁期间所有租赁物附属设施设备的维修保养责任由苏宁公司负责并承担费用，大修（租赁物附属设施设备的维修费用在5000元以上的为大修）及更换由来来百货负责并承担费用，本案中，合同到期后上述租赁物及附属设备设施的情况来来百货于2015年9月27日向苏宁公司发送了函件提出，结合鉴定结论，能够说明存在租赁物及附属设备设施的维修问题，而且从评估报告结论看，虽然空调、电梯、三面翻广告牌以及房屋外立面、地板的维修总费用均超过了5000元，但从各个单项维修费用看均未超过5000元，且鉴定所涉及的维修部件不能证明是同时一次性形成了损坏，不能证明苏宁公司已经尽到了对租赁物附属设备设施的维修保养责任，所以，相关维修费用应由苏宁公司承担，一审法院判决苏宁公司支付来来百货维修费用85756.72元并无不当，予以维持。来来百货反诉要求苏宁公司支付从2015年9月15日至2016年9月14日的房屋及设备占用使用费110万元，因为被租赁物的维修问题双方存在争议，致使影响了诉争房屋的正常出租，给来来百货造成了租金损失，但该责任是由双方未严格履行合同义务的原因造成的，参照双方合同租赁费用的约定，该期间内的房屋占用费损失66万元应由双方均担。一审判决认定来来百货行使的是留置权缺乏相应的法律要件，本院予以纠正。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人苏宁公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初196号民事判决；
二、济源苏宁云商有限公司于本判决生效后十日内支付济源市来来百货店维修费用85756.72元以及房屋占用费33万元。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由济源苏宁云商有限公司负担；反诉费15553元，由济源苏宁云商有限公司负担4666元，由济源市来来百货店负担10887元，鉴定费9000元，由苏宁公司负担；二审案件受理费11258元，由上诉人济源苏宁云商有限公司负担6276元，由被上诉人济源市来来百货店负担4982元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姬于卫
代理审判员 石 林
代理审判员 林慧慧
二〇一七年三月六日
书 记 员 张二鑫