天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5600号
上诉人（原审被告）：李晓明，女，1964年3月8日出生，汉族，海军装备研究院退休军人，住北京市海淀区。
上诉人（原审被告）：徐尔玉，男，1991年11月4日出生，汉族，在职教师，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。
负责人：陈耀忠，总经理。
委托诉讼代理人：赵亚锋，天津仁合律师事务所律师。
上诉人李晓明、上诉人徐尔玉因与被上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2016）津0225民初10323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李晓明、徐尔玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判长城物业天津分公司与天津市蓟县磐石坊业主大会（以下简称磐石坊业主大会）签订的物业服务合同无效；2.一审案件受理费由长城物业天津分公司承担。事实和理由：一审法院认定案件事实不清。首先，长城物业天津分公司先使用已经作废的物业服务合同提起诉讼，在受到质疑的情况下，又另提供了一份物业服务合同，一审法院对新合同进行了认定，已经作废的物业服务合同是最原始的欺诈合同，之后出现的正式合同均是伪造的。其次，与长城物业天津分公司签订物业服务合同的磐石坊业主大会是虚假的。磐石坊业主大会的印章未在有关部门进行备案，因此物业服务合同中的印章是虚假的。蓟州区物业管理办公室在明知磐石坊业主大会和盘谷卫城业主大会的备案项目名称错误的情况下仍给两家业主大会的备案告知书进行备案是不适当的。在物业服务合同中签字的所谓业主委员会主任张乔未履行业主委员会主任的职责，且张乔将业主大会的印章交于长城物业天津分公司保管。因此张乔涉嫌伪造印章，非法代替业主签订物业服务合同。蓟县许家台镇人民政府出具的“磐石坊业主大会”更名为“天津市蓟县磐石坊业主大会”的证明，落款处没有日期，是虚假的。再次，2014年8月1日后，磐石坊业主大会未与长城物业天津分公司续签物业服务合同，属于在业主不知情的情况下进行的强行服务，对此不予认可。
长城物业天津分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。事实和理由：1.关于长城物业天津分公司在本案一审立案的时候提交的已经作废的物业服务合同，庭审中发现问题后，及时进行了更换，长城物业天津分公司一方确实存在工作上的马虎和失误，一审判决中已经有过相应的描述，已不存在问题；2.李晓明、徐尔玉认为长城物业天津分公司提供的天津市住宅物业服务合同存在虚假的情况，一审承办法官对蓟州区物业管理办公室的工作人员进行了询问，工作人员对之所以存在多份物业服务合同作出了说明，李晓明、徐尔玉以此来质疑备案的物业服务合同缺乏事实根据；3.磐石坊业主大会的印章未在公安机关备案，属于行政管理的范畴，违反相关规定会遭受处罚，但并不能否定磐石坊业主大会印章的有效性，也不能以此否认物业服务合同的效力；4.2014年8月1日后，李晓明、徐尔玉与长城物业天津分公司存在物业服务关系，符合天津市关于物业服务管理的相关规定，长城物业天津分公司于2016年5月15日终止对磐石坊小区物业服务，证明磐石坊业主认可自2014年8月1日至2016年5月15日与长城物业天津分公司存在物业服务关系。一审法院调取的相应证据，已经足以证明本案的相关事实，长城物业天津分公司理解李晓明、徐尔玉提出的服务瑕疵，但不同意李晓明、徐尔玉的上诉请求。
长城物业天津分公司向一审法院起诉请求：1.判令李晓明、徐尔玉支付拖欠长城物业天津分公司的物业费47133.21元，滞纳金73971.44元，共计121104.65元；2.一审案件受理费由李晓明、徐尔玉承担。
一审法院认定事实：长城物业天津分公司系具有一级资质的物业服务企业；李晓明、徐尔玉为母子关系，系位于天津市蓟州区××南侧××磐石××小区XX房屋业主。2012年4月，长城物业天津分公司接受磐石坊小区开发商的委托，代替强行撤场的北京高力国际物业有限公司进驻磐石坊小区提供前期物业服务。2012年7月15日，磐石坊业主大会选聘长城物业天津分公司为磐石坊项目物业服务企业，同年7月31日磐石坊业主委员会以业主大会（甲方）名义，与长城物业天津分公司（乙方）签订了《天津市住宅物业服务合同》，甲方将磐石坊小区（占地面积104200平方米，建筑面积43876平方米）委托乙方进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、合同期限、双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中约定：乙方按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和价格指导标准》超壹级标准提供物业服务；物业服务期限两年（自2012年8月1日起至2014年7月31日止）；物业管理服务费采取包干制形式，标准为4.8元/月/平方米，每三个月交纳一次，每次交纳时间为每三个月的首月10日前；逾期每日按应交费金额的3‰交纳违约金。2012年8月6日，天津市蓟州区物业管理办公室对该合同予以备案。合同签订后，长城物业天津分公司依约向小区全体业主提供物业服务。2014年7月31日合同到期后，因未启动新的续约程序，长城物业天津分公司继续按原合同规定标准提供物业服务。2016年5月15日，因磐石坊业主大会选聘了天津兴台物业管理有限公司作为新的物业服务提供商，新产生的磐石坊业主委员会以业主大会名义与长城物业天津分公司签订了《磐石坊物业服务终止及交接协议书》，协议书约定终止长城物业天津分公司的物业服务，2016年5月15日前业主拖欠的物业费归长城物业天津分公司所有。长城物业天津分公司按该协议书约定于2016年5月15日完成了物业管理交接事项并退出磐石坊小区。
另查，长城物业天津分公司在承接磐石坊小区物业服务项目时，水系统漏水不能正常使用，可视对讲、室内红外报警系统与中控室未能联通，会所中央空调、消防系统不能正常使用，此状况持续至该公司终止物业服务时。该公司在向磐石坊小区业主提供物业服务期间，因小区开发商承诺按1元/月/平方米向其支付物业费补贴，虽未兑现，但该公司一直按3.8元/月/平方米的标准向小区业主收取物业费。李晓明、徐尔玉所有的磐石坊小区XX房屋建筑面积272.75平方米，2012年8月1日至2016年5月15日期间的物业费共计47133.21元，长城物业天津分公司经电话、书面催缴等多种方式催要，李晓明、徐尔玉以物业服务质量未达标为由拒绝交纳。长城物业天津分公司无奈诉至一审法院。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、2012年7月31日签订的物业服务合同是否合法有效；二、2014年8月1日至2016年5月15日期间，长城物业天津分公司与李晓明、徐尔玉之间是否存在物业服务合同关系；三、长城物业天津分公司提供的物业服务质量是否达到合同约定的标准。
关于争议焦点一即2012年7月31日签订的物业服务合同是否合法有效。依照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》有关业主大会和业主委员会的规定，业主召开业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中涉及的《天津市住宅物业服务合同》，系磐石坊业主委员会依据业主大会选聘长城物业天津分公司作为物业服务提供商的决定而与该公司签订的，并按照《天津市业主大会和业主委员会活动规则》中关于业主大会印章应当用于签订物业服务合同的规定加盖业主大会印章，虽然名义上是磐石坊业主大会与长城物业天津分公司签订，实质是磐石坊业主委员会代表业主与长城物业天津分公司签订，该合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定。同时磐石坊小区业主委员会以业主大会名义与长城物业天津分公司于2016年5月15日签订的《磐石坊物业服务终止及交接协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。该协议书确认了长城物业天津分公司收取合同约定期间物业费的合法权利，表明新产生的业主委员会认可该合同效力，其行为对李晓明、徐尔玉在内的磐石坊业主均具有约束力。故认定2012年7月31日签订的物业服务合同应属合法有效。
关于争议焦点二即2014年8月1日至2016年5月15日期间长城物业天津分公司与李晓明、徐尔玉之间是否存在物业服务合同关系。一审法院认为，2012年7月31日签订的《天津市住宅物业服务合同》期满后，因磐石坊业主大会未选聘新的物业服务企业，长城物业天津分公司继续按原合同规定标准提供服务，包括李晓明、徐尔玉在内的小区业主未明确表示拒绝并已实际接受服务。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。且《磐石坊物业服务终止及交接协议书》约定此期间业主拖欠的物业费归长城物业天津分公司所有，为该公司合法权利，表明新产生的业主委员会认可此期间的事实物业服务，其行为对李晓明、徐尔玉在内的磐石坊业主均具有约束力。故一审法院认为此期间长城物业天津分公司与包括李晓明、徐尔玉在内的磐石坊小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系，属原合同的自动延续。
关于争议焦点三即长城物业天津分公司提供的物业服务质量是否达到合同约定标准。根据庭审查明的事实，该公司在小区安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等方面确实存在不完善之处。小区水系漏水不能正常使用；可视对讲系统、室内红外报警系统与中控室未能联通；会所中央空调不能正常使用等，系该公司进驻磐石坊小区时的现状，虽属历史遗留问题，并非该公司过错造成，但结合双方约定的服务及收费标准，该公司提供的服务内容理应包括上述服务项目，且该公司未能提交物业服务期间的客户综合满意率调查表，因此一审法院认定其提供的物业服务质量与合同中约定的超一级服务标准相比，显然存在一定差距，未达到合同约定标准。
综上所述，2012年7月31日签订的《天津市住宅物业服务合同》及2016年5月15日签订的《磐石坊物业服务终止及交接协议书》合法有效，对长城物业天津分公司及包括李晓明、徐尔玉在内的磐石坊小区业主均具有约束力，双方均应严格履行。2012年8月1日至2014年7月31日合同约定期间以及2014年8月1日至2016年5月15日事实服务期间，长城物业天津分公司提供了物业服务，理应收取与其服务质量相符的物业费。该公司在提供服务的过程中，既存在主观原因造成的小区安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等服务不到位，也存在客观原因造成的小区水系漏水不能正常使用等历史遗留问题，其物业服务质量未达到合同约定标准，构成违约，应减收部分物业费。综合上述主、客观原因造成的物业服务状况，对长城物业天津分公司主张的物业费数额予以减免，鉴于该公司已在诉讼请求中自愿减收1元/月/平方米的物业费，故在此基础上酌定减免比例为10%。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。李晓明、徐尔玉因对物业服务不满而拒交物业费，其行为已构成违约，本应承担延迟履行的违约责任，但鉴于其行为属于主张权利方式不当并非恶意拖欠，且长城物业天津分公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，故宜免除其应承担的违约责任，因此对于长城物业天津分公司诉讼请求中的滞纳金即违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第十五条第二项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，一审法院判决：“一、李晓明、徐尔玉给付长城物业集团股份有限公司天津分公司物业费42419.90元，于判决生效后七日内付清；二、驳回长城物业集团股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2722元，由长城物业集团股份有限公司天津分公司负担272元，李晓明、徐尔玉负担2450元”。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、2012年7月31日长城物业天津分公司与磐石坊业主大会签订的物业服务合同是否合法有效；二、2014年8月1日至2016年5月15日期间，长城物业天津分公司与李晓明、徐尔玉之间是否存在物业服务合同关系。
关于争议焦点一，2012年7月31日长城物业天津分公司与磐石坊业主大会签订的物业服务合同否合法有效。李晓明、徐尔玉在上诉理由中，对该合同的真实性提出了多项质疑，认为该合同为虚假合同。一审法院在本案审理过程中，自蓟州区物业管理办公室调取了备案时的相关证据，并对蓟州区物业管理办公室主任石立梅进行了询问。本院认为，蓟州区物业管理办公室作为政府物业管理部门，履行合同管理职能，对物业服务合同经审查符合条件的出具备案证明，其合同备案材料及负责人的证言具有较强的证明力。上述证据相互印证，能够证实2012年7月签订物业服务合同，磐石坊业主大会与磐石坊业主委员会均已存在，并在有关物业管理部门进行了备案，双方签订物业服务合同亦进行了备案。故，2012年7月31日长城物业天津分公司与磐石坊业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思的表示，不违反国家法律法规关于效力性强制性规定，该合同合法有效。李晓明、徐尔玉的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，2014年8月1日至2016年5月15日期间，长城物业天津分公司与李晓明、徐尔玉之间是否存在物业服务合同关系。2012年7月31日长城物业天津分公司与磐石坊业主大会签订的物业服务合同期满后，磐石坊业主大会未选聘新的物业服务企业，长城物业天津分公司继续按原合同规定标准提供服务，李晓明、徐尔玉未明确表示拒绝并已实际接受服务。且，磐石坊小区业主委员会以业主大会名义与长城物业天津分公司于2016年5月15日签订的《磐石坊物业服务终止及交接协议书》确认了长城物业天津分公司收取合同约定期间物业费的合法权利，表明新产生的业主委员会认可长城物业天津分公司继续履行原合同的效力，该交接协议对李晓明、徐尔玉均具有约束力。故，李晓明、徐尔玉主张2014年8月1日后长城物业天津分公司属于强行服务的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，李晓明、徐尔玉的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费861元，由上诉人李晓明、徐尔玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岩
审 判 员 张 蕾
代理审判员 王 欣
二〇一七年九月十一日
法官 助理 刘慧韬
书 记 员 赵 达
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……