吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0402民初1520号
原告赵忠和，住辽源市。
委托代理人朱柏军，吉林辽东律师事务所律师。
被告辽源市鑫达房地产开发有限公司。
法定代表人孙晓君，总经理。
委托代理人王宏宇，辽宁中宇智博律师事务所律师。
第三人ＸＸ，住吉林省东辽县。
原告赵忠和诉被告辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达房地产公司）、第三人ＸＸ买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，经公开开庭审理，原告委托代理人朱柏军，被告鑫达房地产公司委托代理人王宏宇，第三人ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年10月30日，原告预购了被告建设开发的南郡富苑小区3幢2单元303号房，被告于当日向原告出具了房款收据。2015年11月16日双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并于当日在辽源市房屋产权管理处办理了预告登记。此后，原告从被告处取得该房的钥匙。2016年4月初，原告查看该房时发现更换了门锁，放置在该房的床等物品去向不明。原告经询问被告得知将该房又出售给第三人，因此发生了原告放置在该房的床等物品被移动的情况。现在第三人对该房提出权利主张，因三方发生争议，2016年4月6日经向阳公安分局调解三方达成协议约定，将该房门焊死，被告保留原告的物品，不得挪动，房屋的归属由法院裁决。原告认为：被告将诉争房屋再行处置给第三人的行为违法，明显违背了《物权法》关于预告登记的规定，原告作为该房屋预告登记的权利人，被告应继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，至于第三人与被告之间的法律关系对原被告签订的合同不能构成影响。因无法与被告及第三人协商解决此纠纷，故诉讼至法院。请求判令被告继续履行2015年11月16日与原告签订的南郡富苑小区3幢2单元303号房的《商品房买卖合同》，被告支付违约金100000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告鑫达房地产公司辩称，该房屋已于2015年10月12日抵付混凝土材料款，抵付公司是盛鑫商品混凝土公司，我公司根据该抹账协议和收据进入工程总决算，赵忠和于2013年至2015年分两次同公司签订借款抵押合同，并借款共计813600元，我公司支付利息768000元，根据双方协商于2016年1月10日将借款抵押的房屋其中三套：2号楼1502、1601、304抵付其借款及利息，价格分别为：369984元、375135元、386095元，双方本金和利息均已结清，剩余两套房屋包括本案诉争的标的303室，应返还公司顶账的单位即本案第三人，但至今两套房屋并未返还，公司已将赵忠和出售的房屋变更了销售收据，时间为2016年1月10日。借款抵押并非物权转移，我公司没有任何资料显示同意赵忠和申请预告登记，我公司已还清赵忠和全部款项。
第三人ＸＸ述称，鑫达公司承认和我先交易的，鑫达公司与赵忠和是在我之后，鑫达公司与赵忠和是借贷关系，鑫达公司欠赵忠和的本金及利息已经全部还清。赵忠和有两套房屋没有返还给鑫达公司，这与我无关，我是在此前买的房子，鑫达公司没有出具任何手续公章的情况下配合赵忠和变更物权，属于私自侵占他人财产。
在当庭质证过程中，原告向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同1份，证明原告与被告鑫达房地产公司存在商品房买卖合同关系，购买该公司开发的南郡富苑房屋；2、收据1张，证明原告在2013年10月30日向鑫达公司交购房款417064元；3、房屋预告登记证，证明赵忠和购买的房屋已经在2015年11月16日办理了预告登记；4、调解协议1份，证明原告在调解协议达成前已经取得了该房屋钥匙，将床等物品搬入该房屋，即原告先行占有该房屋；5、ＸＸ起诉状1份，盛鑫商品混凝土公司出具的收据1张，证明ＸＸ主张2015年10月12日鑫达公司将诉争房屋交付其本人与事实不符，争议的房屋是抵顶给盛鑫商品混凝土公司的材料款；6、借款抵押合同，证明原告与鑫达公司借款期限是2013年10月30日至2015年10月29日，鑫达公司已包括本案争议房屋在内的房屋作抵押，但未办理抵押登记。双方约定鑫达公司如将抵押房屋卖出，只需要征得赵忠和同意，并约定抵押的房屋必须是空置的商品房，无抵押出卖等纠纷，能证明预告登记是借款到期后。被告鑫达房地产公司对上述证据真实性、合法性无异议，质证意见认为买卖合同是基于双方的借款行为进行抵押，该房屋只能证明属于行政商品房备案，不能反映双方的物权转移，且公司与赵忠和之间本息已结清，不存在真实买关系。交款收据不能证明赵忠和实际交付417064元。预告登记我公司没有出具任何手续。赵忠和更换房锁并将物品留在房屋，以此对抗法院的执行裁定。借款抵押合同不能证明赵忠和10月30日就获得该房屋物权，鑫达公司与赵忠和不存在买卖房屋的意思。第三人质证意见认为：鑫达公司与赵忠和是借贷关系，不是买卖关系。预告登记属于违法的。调解协议能证明我签协议拿到钥匙，之后我发现屋里有床，房屋门锁被赵忠和私自更换。
被告鑫达房地产公司提交如下证据：1、借款抵押合同2份，证明鑫达公司与赵忠和存在借贷关系，金额90万元，实际支付813600元，鑫达公司实欠705480元，该证据约定鑫达公司在结清本息后合同终止；2、收据3张，证明鑫达达公司与赵忠和通过协商将合同备案抵押的五套房屋中的三套转让给第三方，其价值1131214.20元，赵忠和的借款协议鑫达公司已经全部履行，本息偿清。原告对上述证据对证据本身无异议，但对证明问题有异议，质证意见认为借款抵押合同与本案无关，并且无法证明鑫达公司所称的偿还利息的相应数额，赵忠和并未收到借款利息，此情况下赵忠和与鑫达公司签订买卖合同并办理预告登记。第三人对上述证据无异议。
第三人向本院提交如下证据：1、红联收据1份，证明本案争议的房屋属于原告所有；2、物业费、供热费收据3份，证明已给进户并交纳费用；3、承诺书1份，证明鑫达公司法人孙晓君告知我争议房屋暂时无法办理过户手续，承诺以后条件成熟配合我办理过户手续。原告对上述证据质证意见认为红联收据不能反映收据实际形成时间，顶账情况下出具购房收据违背常理，顶账是给商混单位的购房款，并非本案原告。物业费、供热费不能反映本案事实，应提供其他证据进一步证明。承诺书不能对抗赵忠和预告登记的权利。被告对上述证据均无异议。
经审理查明，2013年10月，原告与被告鑫达房地产公司签订两份借款抵押合同，双方约定，被告向原告借款总计人民币90万元，借款期限为三年，借款利息为月利三分二厘。被告鑫达房地产公司用其开发的五套房产作抵押，其中含本案争议的房屋3号楼2单元303室。2015年11月16日，借款到期后，被告鑫达房地产公司因未还清原告借款，与原告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告赵忠和购买被告开发的南郡富苑3号楼2单元303室，合同总价款人民币417，064.00元。并于当日在辽源市房屋产权管理处办理了预告登记。后因被告鑫达房地产公司欠盛鑫商品混凝土公司混凝土材料款，被告于2015年10月12日将本案争议房屋抵付盛鑫商品混凝土公司，并给本案第三人ＸＸ出具红联收据一张。遂原告与第三人ＸＸ就本案争议房屋发生纠纷，多次协商未果，故诉至本院。
本院认为，原、被告签订《借款合同》，借款到期后，因无力偿还借款，双方又签订的《商品房买卖合同》，将前期借款转为购房款，交易价格符合市场价格，合法有效。原、被告均应按诚实信用原则忠实履行合同义务。本案中原、被告在签订《商品房买卖合同》后，原告办理了预告登记，具有排它效力。故对于原告主张判令被告继续履行2015年11月16日与原告签订的南郡富苑小区3幢2单元303号房的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付违约金100，000.00元的诉讼请求，本院基于原告提交的证据不能证明因被告违约行为造成的损失，故本院不予支持。对于被告提出的借款本息已还清的辩解，本院鉴于其提交的证据不能证明，故不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、被告辽源市鑫达房地产开发有限公司继续履行2015年11月16日与原告签订的南郡富苑小区3幢2单元303号室的《商品房买卖合同》。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1150.00元，诉讼费用60.00元计1210.00元由被告负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 宋志军
审 判 员 朱 宁
人民陪审员 刘艳秋
二〇一六年九月二十日
书 记 员 丁 宁