北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初8685号
原告：张胜利，男，1968年11月17日出生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：付金磊，北京泓聚律师事务所律师。
被告：孙岩，女，1969年1月26日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告张胜利与被告孙岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张胜利的委托诉讼代理人付金磊、被告孙岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张胜利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付违约金56591.7元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2013年5月28日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于北京市昌平区某房屋租给被告使用，合同中明确约定原告将房屋出租给乙方开办幼儿教育使用，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途。而在租赁过程中被告私自将部分房屋用于经营咖啡厅，并将部分房屋转租他人用于经营药店，并未征得原告同意。在双方签订的《房屋租赁合同》第七条第五款中明确约定，未征得甲方同意，乙方超出本合同第一条所规定的经营范围进行经营活动并未经甲方许可的，未征得甲方同意，将房屋转租、转让或转借第三方的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还。综上所述，乙方的改变租赁用途行为已根本违反合同约定，属于违约行为，现原告根据合同约定，特提起诉讼以维护自身合法权益，望依法支持原告诉讼请求。
孙岩辩称：不同意原告诉求，被告同意增加房租，和原告沟通过，租金是150万以内，当时也同意了。后来原告有变化，没有同意上涨房租续签合同，后来就没有达成书面文件。原告提的涨租金条件我们也是一直说可以商量的，还想继续履行合同。双方还在协商当中，没有达成具体的方案。原告所说的转租情况是不存在的，跟原告签合同的时候就不存在转租的事实。咖啡厅是自己经营的，不存在转租的情况，药店是在第一手合同时候就有的，跟原告签的时候药店是一直都在的。咖啡厅是为了幼儿园的课程，以被告的名义在申请注册。教授一些西餐礼仪及知识，家长沙龙也是在里面办。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张胜利系昌平区某房屋登记的所有权人，登记时间为2013年8月13日。2013年5月28日，张胜利作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的孙岩签订一份《房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁范围、用途：一、甲方将位于某处出租给乙方开办幼儿教育，房屋建筑面积约为2135.62平方米。二、乙方承租该房屋开办幼儿教育，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租。第二条、租赁期限、租金及支付方式：一、房屋租赁期限自2013年5月28日起至2017年11月17日止。二、租金、付款方式及付款时间详见附件：租金缴费表。第三条、保证金：在签订本合同时，乙方应向甲方支付人民币38975元为保证金，在本合同规定期限届满后且乙方无任何违反本合同的情况时，甲方将保证金无息返还给乙方；如果乙方有违反本合同的情况，则甲方不退还保证金，如果乙方给甲方造成损害后果而保证金不能弥补甲方损失，甲方对乙方投入的财产享有留置权，直至弥补甲方全部损失。第七条、合同的变更、解除：一、……；五、除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还，本合同自甲方解除合同通知送达乙方之日起自动解除：1、……；3、超出本合同第一条所规定的经营范围进行经营活动并未经甲方许可的；4、未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的；……。第九条、违约责任：一、除本合同另有规定外，任何一方违反本合同，致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付相当于本年度租金10%的违约金，同时合同解除。若甲方主动违约（不包括因政策调整、法律、法规变更等原因所造成违约），甲方应赔偿乙方装修损失；若乙方违约则乙方所交付的租金和保证金甲方不予返还，乙方因装修而形成的不可移动财产归甲方所有；……。
合同签订后，孙岩交纳了租金和保证金，张胜利将涉案房屋交付孙岩使用至今。经询问，孙岩已经将涉案房屋租金交纳至2017年2月17日。
合同履行过程中，张胜利委托律师于2016年4月29日向孙岩发送了一份《律师函》，载明：根据委托人和贵方于2013年5月28日就委托人所有坐落在北京市昌平区某处房屋签订了《租赁合同》，该租赁合同对房屋状况、租期、租金、租金支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。在贵方租赁过程中，经委托人核实，贵方私自改变房屋经营用途，并将部分房屋转租他人经营使用。基于上述事实，本律师认为：贵方与委托人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示的民事行为，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。双方均应按照合同约定遵守履行，其双方权利均受法律保护，双方义务亦受法律制约。现因贵方未经委托人同意将房屋改变经营用途及转租他人之情形，业已违反《房屋租赁合同》第一条第二款的约定，应当承担违约责任。为维护委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、二百二十四条之规定及依据《房屋租赁合同》第九条、第十一条之约定，并经委托人同意，我们提出如下要求：一、在贵方收悉本律师函之日，委托人即与贵方解除《房屋租赁合同》。二、贵方在租赁期间的物业费、水电等相关费用应予以结清，并在双方结算时向委托人出示相关缴费凭证。三、贵方应向委托人支付违约金，根据租赁合同第九条第一款的约定，违约金为56591.7元，故委托人扣除贵方保证金，不足部分仍需贵方向我方补足，我方也保留追偿的权利。四、考虑到贵方实际交换房屋情况，委托人给予贵方合理腾房宽限期，宽限期截止2016年5月8日。贵方在腾房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付，且拆除自行添置装修部分；另贵方应提前三日告知委托人交房日期，以便委托人积极协助双方的交房手续。若贵方超过腾房宽限期仍未腾房的，亦或未按我方要求履行相应义务的；则本律师将通过法律手段追究贵方的法律责任，以维护委托人的合法权益。届时一切后果以及与此相关的一切费用都一并由贵方承担。
孙岩收到上述函件后，双方协商未果，张胜利诉至法院。孙岩对张胜利起诉的事实不予认可，称并未将涉案房屋部分转租他人使用，双方签订房屋租赁合同之前涉案房屋中的一部分就已经出租给他人经营药店，并提交孙岩与案外人北京凯尔康大药房有限责任公司于2007年8月10日签订的《北京市房屋租赁合同》以及后期续租的《北京市房屋租赁合同》予以证明。关于张胜利所称私自改变房屋经营用途，孙岩亦不认可，称利用涉案房屋开办的咖啡厅是为了幼儿园的课程，并提交咖啡厅照片、微信截图予以证明。经查，该咖啡厅并未经工商行政管理机关注册登记。经法庭询问，双方均表示涉案房屋目前仍由孙岩控制使用。以上事实，有房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、《律师函》、EMS快递回单、《北京市房屋租赁合同》、照片、微信截图及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张胜利与孙岩签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。孙岩按照合同的约定向张胜利交纳了租金，张胜利应当按照合同的约定将涉案房屋交付孙岩使用，孙岩也应当按照合同约定的范围、用途使用涉案房屋。本案中，张胜利主张孙岩擅自转租并改变涉案房屋用途构成违约，主张解除双方之间的合同，没有依据，理由如下：首先，涉案房屋部分转租的事实在双方签订房屋租赁合同之前就已经存在，亦在张胜利取得涉案房屋所有权之前，张胜利对此应当知情，另外在转租的部分房屋租赁合同到期后，孙岩与案外人只是在原合同的基础上进行了续租，并未扩大转租部分的范围，张胜利主张孙岩擅自转租不能成立；其次，涉案房屋约定的用途为开办幼儿教育，孙岩利用涉案房屋开办咖啡厅用于教育教学活动，并未超出合同约定的房屋用途范围，该咖啡厅亦未在工商行政管理机关登记注册依法不能对外从事经营活动，张胜利亦未举证证明其对外进行了经营活动，故不能认定孙岩构成违约。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回张胜利的诉讼请求。
案件受理费1214元，由张胜利负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 程 杰
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 唐险峰
二〇一七年三月十三日
书 记 员 李缘钰