广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第469号
上诉人（原审被告）：珠海进展工艺品有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：王全荣。
上诉人（原审被告）：珠海进展贸易发展有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：王全荣。
被上诉人（原审原告）：魏美蓉，女，汉族，1975年11月17日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：王萍，广东东方泽律师事务所律师。
上诉人珠海进展工艺品有限公司（以下简称工艺品公司）及上诉人珠海进展贸易有限公司（以下简称贸易公司）与被上诉人魏美容房屋租赁合同纠纷一案，工艺品公司及贸易公司均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，珠海市香洲区梅华东路353号（旧址：南华路党校对面厂房）为珠海市香洲区华前村民委员会名下房产，由改制后的华前物业管理有限公司经营管理。2011年3月15日，魏美容向华前物业管理有限公司租赁上述厂房，租期至2014年3月31日。2011年5月1日，华前物业管理有限公司出具《同意厂房转租证明》，同意魏美蓉将房屋转租给工艺品公司、贸易公司使用。
2011年5月1日，魏美容与工艺品公司、贸易公司签订两份《房屋租赁协议》，约定：一、魏美容将353号三楼C、D座分别租给工艺品公司、贸易公司使用。二、期限为三年，2011年5月1日至2014年3月30日。三、租金数额、支付期限、支付方式约定为：2012年9月1日至2014年3月30日，C座面积683.80平方米，月租金5元／平方米，租金3419元（不含税），物业管理费8元／平方米，合计5470.40元（不含税），电梯费250元，开发票税金为893.04元，以上合计10032.44元，D座面积155平方米，月租金5元／平方米，租金775元（不含税），物业管理费8元／平方米，合计1240元（不含税），电梯费250元，开发票税金为175.15（租金17%、管理费5.6%），以上合计2440.15元。合同签订后，原C座12000元，D座8000元押金自动转为本合同押金。如税局统一调整税率，税金随着税率调整。租金每月结算一次，承租方须于每月10日前以现金或转账方式向出租方支付当月租金，如果逾期支付，则每逾期一天，按所欠租金的万分之五支付滞纳金。四、如果承租方违反协议约定或法律规定，出租方有权没收押金。期满后不再续租，并且没有拖欠租金和其他费用，也没有违约行为的，租赁押金退回承租方。十四、关于提前终止协议的约定：1.在租赁期间内，如果承租方与出租方双方需解除本协议（即提前退租），双方必须提前2个月书面通知对方，经双方书面同意后方可解除本协议，并且承租方须向出租方交纳租金至搬出之日止，否则视为承租方违约。出租方自收到通知书之日起有权在该租赁房屋门前张贴招租广告。十七、因承租方违约的约定：有下列情形之一，出租方有权解除本协议，没收承租方的租赁押金，追究承租方的违约责任，若造成损害的，有权追究损害赔偿责任：2.承租方不交付或不按约定交付租金达2个月或以上；3.拖欠各项费用达12000元以上（C座）。十八、因出租方违约的约定：下列情形之一，承租方有权解除本协议：1.出租方迟延交付租赁房屋一个月以上的；2.出租方违反本协议约定，不承担维修责任，致无法正常使用；3.出租方违反协议或法律规定。十九、违约责任：一方违反本协议必须依照上述约定承担违约责任外，向对方支付人民币的违约金，造成对方损害的，应承担损害赔偿责任。
合同签订后，双方一直依约履行合同。2013年9月起，工艺品公司、贸易公司开始未按照合同约定支付租金等相关费用。经魏美容催收，工艺品公司、贸易公司于2014年1月2日出具《欠款条》，内容为：“兹有我公司：‘珠海进展工艺品有限公司、珠海进展贸易发展有限公司’欠向魏美蓉承租的珠海市香洲区梅华东路353号第三楼C、D座共计838.80平方米，4个月厂房租金49888元（注：每月应交厂房租金12472元×4月），3个月水电费6034.65元（注：水电费金额分别为2232.63元、2572元、1230.12元），4个月厂房租金及3个月水电费合计55922.65元（到2013年12月31日止）。2014年1月份租金及水电费以实际结算。2014年1月10日前搬迁。”魏美容原审庭审时表示不认可该欠款条载明的内容是双方达成的协议。2014年1月16日，工艺品公司、贸易公司自行搬离案涉厂房，魏美容认为是1月18日，因其18日查看时工艺品公司、贸易公司已搬离。
工艺品公司、贸易公司主张魏美容未能出具足额发票，才拒绝交纳租金。魏美容认可尚未出具足额发票，但认为原因是工艺品公司、贸易公司未依约交纳租金和税金。工艺品公司、贸易公司于2014年1月23日通过转账方式向魏美容支付5000元，注明2013年11月、12月、2014年1月厂租、电费。
原审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》为双方真实意思表示，内容未违反强制性规定，合法有效，双方应依约履行。双方自行约定租赁所产生的税金数额，没有违反国家强制性规定，而双方对税金金额和承担方式的约定与依法向国家纳多少税是两个法律关系，工艺品公司、贸易公司以此抗辩，原审法院不予支持。工艺品公司、贸易公司出具的《欠款条》，魏美容没有签署同意的意见，不能认定为双方达成的协议，工艺品公司、贸易公司以此认为双方协议解除合同，依据不足，原审法院不予采信。
双方应按照协议约定履行各自义务，工艺品公司、贸易公司自2013年9月开始没有按时交纳租金，违反协议约定构成违约，应承担相应的违约责任。出具发票的方式方法，双方没有明确约定，且在长期的租赁过程中，工艺品公司、贸易公司也未提出书面异议，现以未能出具足额发票作为拒不交纳租金的依据，原审法院不予支持。关于搬离厂房的日期，因工艺品公司、贸易公司在《欠款条》中明确提出2014年1月10日前搬迁，且魏美容系1月18日现场查看时发现已经搬走，原审法院采信工艺品公司、贸易公司陈述的2014年1月16日的时间。综上，工艺品公司拖欠租金、管理费、电梯费及税金等的数额为45307.79元（10032.44×4月＋10032.44／31×16天），贸易公司拖欠金额为11020.03元（2440.15×4月＋2440.15／31×16天），其中贸易公司在2014年1月23日支付5000元，应在拖欠金额中予以扣减，即贸易公司尚欠6020.03元。以上拖欠金额，工艺品公司、贸易公司应予以支付。
关于滞纳金，协议明确约定每月10日前支付租金，逾期支付每日按万分之五计算滞纳金，工艺品公司、贸易公司未能按月支付租金，应支付滞纳金。工艺品公司9-12月每月租金10032.44元，2014年1月租金5178.03元，应自拖欠当月的11日计至实际付清之日。贸易公司每月租金金额为2440.15元，其在2014年1月23日支付5000元，所以2013年9、10月、11月的119.7元的滞纳金自当月11日计至2014年1月23日为294.75元，2013年11月租金2320.45元、12月2440.15元、2014年1月1259.43元滞纳金自当月11日计至付清之日。
关于违约赔偿问题，协议中明确约定了滞纳金、没收押金等违约责任的承担方式，但没有约定赔偿两个月租金的违约责任，魏美容现要求工艺品公司、贸易公司赔偿2个月的租金，没有合同依据，原审法院不予支持。
关于水电费的问题，工艺品公司、贸易公司原审庭审时对租用厂房期间共计产生的水电费7577.89元没有异议，应予以支付。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：一、工艺品公司于判决发生法律效力之日起五日内向魏美蓉支付拖欠的租金、管理费、电梯费及税金等费用45307.79元。二、工艺品公司于判决发生法律效力之日起五日内向魏美蓉支付滞纳金，2013年9-12月以本金10032.44元、2014年1月以本金5178.03元，自当月的11日起按每日万分之五计至实际付清之日。三、贸易公司于判决发生法律效力之日起五日内向魏美蓉支付拖欠的租金、管理费、电梯费及税金等费用6020.03元。四、贸易公司于判决发生法律效力之日起五日内向魏美蓉支付滞纳金294.75元，另2013年11月以本金2320.45元、12月以本金2440.15元、2014年1月以本金1259.43元自当月的11日起按每日万分之五计至实际付清之日。五、工艺品公司、贸易公司于判决发生法律效力之日起五日内向魏美蓉支付水电费7577.89元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。受理费减半收取1059元，保全费920元，由魏美蓉负担534元，工艺品公司负担1156元、贸易公司负担289元。
上诉人工艺品公司不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：一、撤销原审判决书支持魏美蓉没收工艺品公司押金的认定；二、撤销原审判决书中双方协议解除合同依据不足的认定；三撤销原审判决第一、二、五项。
上诉理由如下：一、工艺品公司与魏美蓉签订的房屋租赁合同为无效合同。《税收征收管理法实施细则》第三条规定出租人是对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用，但工艺品公司与魏美蓉签订的合同第三条约定由工艺品公司承担税款，明显具有偷税、漏税意图，且非法降低计税基数以便漏税，因此该合同为无效合同。二、欠款条是工艺品公司应魏美蓉要求出具，因此可以推断出工艺品公司是在魏美蓉的要求下再结合工艺品公司不打算续租的实际情况而约定2014年1月10日搬迁，并非私自搬走。租期仅尚余两个月，押金足以支付一个月租金，工艺品公司私自搬走不符合常理。工艺品公司要求魏美蓉归还押金12000元。三、据上述分析，租赁合同无效，魏美蓉无权要求工艺品公司承担其自己应缴的税金。工艺品公司已付的税金款合计48058.56元，应视为工艺品公司提前支付给魏美蓉的租金，这足以支付魏美蓉起诉的租金数额以及水电费7577.89元，因此也不存在滞纳金。综上，恳请二审法院判令魏美蓉退还押金以及以税金名义多收取的款项6331.67元，并补齐发票，承担一、二审案件受理费、保全费。
上诉人贸易公司亦不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：一、撤销原审判决支持魏美蓉没收工艺品公司押金的认定；二、撤销原审判决中双方协议解除合同依据不足的认定。三、撤销原审判决第三、四、五项。
上诉理由如下：一、贸易公司与魏美蓉签订的房屋租赁合同为无效合同。《税收征收管理法实施细则》第三条规定出租人是对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用，但贸易公司与魏美蓉签订的合同第三条约定由贸易公司承担税款，明显具有偷税、漏税意图，且非法降低计税基数以便漏税，因此该合同为无效合同。二、欠款条是贸易公司应魏美蓉要求出具，因此可以推断出贸易公司是在魏美蓉的要求下再结合贸易公司不打算续租的实际情况而约定2014年1月10日搬迁，并非私自搬走。租期仅尚余两个月，押金足以支付一个月租金，工艺品公司私自搬走不符合常理。工艺品公司要求魏美蓉归还押金8000元。三、据上述分析，租赁合同无效，魏美蓉无权要求工艺品公司承担其自己应缴的税金。贸易公司已付的税金款合计10859.30元，应视为贸易公司提前支付给魏美蓉的租金，这足以支付魏美蓉起诉的租金数额以及水电费7577.89元，因此也不存在滞纳金。综上，恳请二审法院判令魏美蓉退还押金以及以税金名义多收取的款项11444.40元，并补齐发票，承担一、二审案件受理费、保全费。
魏美容针对工艺品公司及贸易公司的上诉辩称，原审判决符合客观事实，双方有欠条为依据，二审应予以维持。关于押金抵扣租金这一问题，魏美蓉不同意抵扣，押金应否退回，工艺品公司及贸易公司应该另案起诉。
双方当事人二审均未提交证据。
本院查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据工艺品公司与贸易公司的上诉，本案争议的焦点包括以下四方面：1.工艺品公司、贸易公司分别与魏美蓉签订的租赁合同的效力；2.两份租赁合同是否于2014年1月2日协议解除；3.工艺品公司、贸易公司拖欠魏美蓉租金及水电费的数额；4.水电费的支付问题。
第一，关于工艺品公司、贸易公司分别与魏美蓉签订的租赁合同的效力问题。该两份租赁合同是双方真实意思表示，魏美蓉与工艺品公司、贸易公司在租赁合同中约定租金及管理费的税费负担及数额，亦属于双方意思自治的范畴，没有违反法律规定。合同的约定并不能免除魏美蓉作为出租人依法向税务部门纳税的义务。魏美蓉作为出租人与承租人约定税费负担及数额，这与魏美蓉向税务机关依法纳税属两个不同的法律关系，并不关联，因此工艺品公司、贸易公司以此为由主张租赁合同无效，缺乏法律依据，不应予以支持，原审法院认定正确，本院予以维持。
第二，关于工艺品公司、贸易公司拖欠魏美蓉租金及水电费的数额的问题。
根据上述分析，工艺品公司、贸易公司分别与魏美蓉签订的租赁合同有效，工艺品公司、贸易公司应按合同约定支付租金等费用，故工艺品公司、贸易公司上诉主张以其履行合同中支付的税金数额抵扣拖欠的租金，缺乏事实和法律依据，不应予以支持，原审法院根据合同及欠款条的约定，认定工艺品公司及贸易公司拖欠的租金及滞纳金数额正确，本院予以维持。
第三，关于两份租赁合同是否于2014年1月2日协议解除的问题。2014年1月2日，工艺品公司、贸易公司向魏美蓉出具欠条，并注明2014年1月份租金及水电费据实结算，2014年1月10日前搬迁，魏美蓉接受该欠条，应视为双方对欠条所载明的内容达成一致意见，即应当认定为魏美蓉与工艺品公司、贸易公司协商一致解除合同，魏美蓉同意工艺品公司、贸易公司于2014年1月10日搬离，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。但是，由于该欠条并未约定免除工艺品公开发公司、贸易公司的违约责任，因此工艺品公司、贸易公司仍应按合同约定承担相应的违约责任。
第四，关于水电费的支付问题。
庭审中各方当事人均确认自工艺品公司、贸易公司与魏美蓉签订租赁合同以来，一直由工艺品公司、贸易公司共同向魏美蓉支付水电费，具体分担数额由两公司之间自行确定，因此魏美蓉要求工艺品公司、贸易公司共同支付拖欠的水电费7577.89元，有事实和法律依据，应予支持，对于两公司各自应负担的数额应由两公司另行解决。
另，关于工艺品公司、贸易公司要求撤销原审判决中没收押金的认定的上诉请求，由于魏美蓉提起本案诉讼时未要求没收押金，工艺品公司、贸易公司原审时亦未提起反诉要求退回押金，因此原审判决并未就押金退还抑或没收作出认定，工艺品公司、贸易公司该上诉请求没有依据，本院不予支持。对于工艺品公司、贸易公司在二审中提出要求魏美蓉退还押金，因二审审理范围不应超出一审审理范围，因此本院对工艺品公司、贸易公司的该诉请不予审理，工艺品公司、贸易公司应另循途径解决。
综上所述，工艺品公司及贸易公司上诉无理，本院对其无理之诉求予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800.40元（工艺品公司预交1502.40元，贸易公司预交298元），由珠海进展工艺品有限公司负担1502.40元，珠海进展贸易发展有限公司负担298元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 黄小珊