江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9923号
上诉人（原审被告）：南京常宁房地产建设发展有限公司,住所地南京市江宁区东山街道宏运大道4597号。
法定代表人：吴伟良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪海燕，江苏石城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：腾蕾，江苏石城律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：葛翠华，女，1964年9月6日生，汉族，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）:张璐，女，1987年9月6日生，汉族，住址。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏竞，江苏苏泽律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：宗庆华，北京市京师（南京）律师事务所律师。
上诉人南京常宁房地产建设发展有限公司（以下简称常宁公司）因与被上诉人葛翠华、张璐商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初第4087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
常宁公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，具体表现在以下几点。一、上诉人与被上诉人在2012年4月18日已经就逾期交房违约金的数额达成一致，一审法院却不顾双方的合意，错误认定上诉人支付违约金只计算到2011年9月30日，上诉人尚欠被上诉人部分逾期交房违约金。关于实际交房时间，上诉人确实没能提供房屋交接的直接证据，一审法院以2012年4月18日上诉人向被上诉人提供的《房屋交付使用证明》来确认房屋实际交付时间是2012年4月18日。但根据常规的房屋交付流程及双方合同约定（房屋交付90天内办理房屋所有权转移登记），都是房屋交付在前，办理所有权转移登记在后。2012年4月18日是上诉人向被上诉人提供办理房屋所有权转移登记手续材料的日期，因此可以肯定上诉人交付房屋一定在2012年4月18日之前。双方签订的商品房预售合同第十条也约定，“在上诉人明确告知被上诉人交付的房屋尚未满足约定的交付条件，被上诉人仍愿意接收该房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更”，因此才会出现2012年4月18日双方结算逾期交房违约金时，被上诉人对于11132元的违约金数额并无异议的情况。也就是说虽然上诉人符合交房条件的日期是2011年11月9日，但根据以上事实，完全可以推定被上诉人实际接收房屋的日期应该在2011年10月初。上诉人计算逾期交房违约金也是按照实际交房日期来计算的，并没有少算。
二、一审法院未同意上诉人鉴定的申请，以一份被上诉人伪造的“说明”错误认定被上诉人曾经就违约金误差问题在诉讼时效期间内向上诉人主张过权利，导致诉讼时效期间重新计算。一审法院助长了被上诉人伪造证据的不当行为，剥夺了上诉人正当抗辩的权利，损害了上诉人的利益。被上诉人在一审多次开庭后突然提交了一份所谓上诉人的“说明”，来证明其在诉讼时效期间内向上诉人主张过权利。但这份材料明显是伪造的：1、该“说明”并非一份合同，却加盖合同专用章而非公章，明显不符合常理；2、从这份材料本身来看，普通人肉眼都能看出是印章加盖在前，字迹打印在后，伪造痕迹非常明显；3、被上诉人的丈夫工作的单位与上诉人是两家公司、一套班子，上诉人的印章之前就由其丈夫工作的办公室部门保管，其有便利的条件加盖到印章；4、如果“说明”真实存在，被上诉人可以在诉讼之初就出示，上诉人在一审第一次开庭的时候就提出了超过诉讼时效的答辩意见，第一次开庭后几个月的时间里被上诉人都没有向法庭提交这份所谓的证据。基于以上种种疑点，上诉人在一审庭审中口头向法庭提出要求对这份材料的真伪进行鉴定，但该合法要求未能得到法庭的准许，法庭直接采信了这份伪造的材料，用于对抗上诉人超过诉讼时效的答辩意见，从而支持了被上诉人的诉讼请求。一审法院采信该证据认定事实明显是错误的。上诉人请求二审法院同意上诉人的鉴定申请，以便更严谨、认真地查明事实真相。
三、一审法院以房屋租金作为违约金的计算标准，明显违反了双方商品房预售合同的约定，且违约金的计算也是错误的。
葛翠华、张璐辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求本院驳回上诉人的上诉请求；2、上诉人至今没有向被上诉人交付涉案房屋钥匙，没有履行完房屋交付手续。
葛翠华、张璐向一审法院起诉请求：1、常宁公司支付房屋延期交付违约金101503.16元(自2010年12月31日计算至2011年11月28日，按照每日万分之一计算共计13364.16元;自2011年11月29日至2016年3月30日，按照20元/m2/月计算共计88139元;2016年4月1日起至实际交房之日止，按照1643元/月计算)；2、诉讼费用由常宁公司承担。
一审法院认定事实：
位于南京市江宁区东山街道宏运大道以南、中心河以西青山湾花园由常宁公司开发建设。2009年10月28日，葛翠华、张璐与常宁公司签订《青山湾花园商品房预售合同》一份，约定常宁公司（甲方）将青山湾花园13幢603室房屋预售给葛翠华、张璐（乙方），房屋建筑面积83.22平方米，单价为4900元/平方米，房屋总价款407778元，交付时间为2010年12月31日前。交付条件为甲方在取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》后，在确定的交付日期前10天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。
合同签订后，葛翠华、张璐向常宁公司支付了房屋全部价款。2011年11月3日，南京市江宁区房屋建筑工程竣工验收备案办公室出具青山湾花园13#楼竣工验收备案表。2011年11月9日，南京市富展房地产测绘有限公司出具案涉房屋的测绘成果报告及房屋分户（室）面积对照表。2012年4月18日，常宁公司向葛翠华、张璐出具房屋交付使用证明，上载明“张璐、葛翠华业主：您在我公司购买的商品房位于青山湾花园13幢603室壹套，面积为82.15平方米，房屋总价402535元已结清。该房屋现已交付使用，请凭此证明到房管部门办理房屋产权登记手续。”同日，常宁公司支付11132元逾期交房违约金以及5243元房屋面积差退款，葛翠华、张璐领取了案涉房屋的销售发票。2012年5月4日，案涉房屋产权登记至张璐名下。2014年1月21日，常宁公司出具说明，内容为“葛翠华业主：你购买我公司青山湾花园13幢603号房屋，在结算延期交付赔付款中出现误差，房屋未交付问题，我们已经向领导汇报，向常州请示后，再告知处理。”2015年12月30日，双方再次就上述问题进行短信商讨未果。
审理中，一审法院向多家中介服务机构询价后得知：2011年青山湾的房子由于同地块的租赁房源较少，租金价格相对较高，二居室房屋租金约1500元/月。后由于旁边的新建小区逐渐交付，租赁房源逐年增加，故青山湾小区房屋租金价格自2011年起至2015年止相对比较平稳，涨幅不大。2016年初由于江宁区房屋价格的快速上涨，青山湾小区的租金价格也随之上涨较多，2016年青山湾二居室房屋普通装修租金价格为1800元。双方均表示对同地段同类型房屋租金1500元/月无异议。
一审法院认为：
葛翠华、张璐与常宁公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。本案的争议焦点一：常宁公司是否已向葛翠华、张璐实际交付案涉房屋。依据双方签订的商品房预售合同约定，常宁公司应当在取得建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及房屋测绘成果后，在确定的交付日期前10天，书面通知葛翠华、张璐办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。现案涉房屋已于2011年11月3日取得建筑工程竣工验收备案表，于2011年11月9日取得测绘成果报告及房屋分户（室）面积对照表，上述证据表明2011年11月9日，案涉房屋已取得交付所需所有书面材料，常宁公司仅需通知业主收房即已完成交房义务。现常宁公司虽无法提供交付房屋的直接证据，即通知葛翠华、张璐收房亦或是葛翠华、张璐签字收房的材料，但其于2012年4月18日向葛翠华、张璐支付了单方计算的逾期交房违约金、房屋面积补差款，同时给付葛翠华、张璐购房发票及房屋交付使用证明等，完成了其作为房地产开发企业交房时的主要交接事项。2012年5月4日，葛翠华、张璐持上述房屋交付使用证明、发票等相关材料至房产管理部门办理了房屋产权登记手续。房屋交付使用证明中已经明确了房屋已经交付的事实，葛翠华、张璐将此证明文件提交给房屋登记部门，办理了产权登记，但并未对证明的内容提出异议，一审法院认定案涉房屋于2012年4月18日进行了交接。双方合同约定的交房时间为2010年12月31日，常宁公司应当支付2011年1月1日起至2012年4月18日止的逾期交房违约金。葛翠华、张璐领取了被告计算的逾期交房违约金11132元，但依据合同约定的违约金计算方式可以算出该笔违约金的支付日期为273天（11132元÷40.7778元/天＝273天），即违约金的支付期间为2011年1月1日至2011年9月30日，而案涉房屋于2011年11月9日才符合交房条件，常宁公司于2012年4月18日实际支付的违约金的数额少于其应当支付的违约金数额，常宁公司亦未举证证明该违约金的计算系双方对违约金的最终结算，故常宁公司出示的做账凭证只能表明双方曾经结算过2011年9月30日之前的违约金，该日之后的违约金双方并未结算，常宁公司还应当支付2011年10月1日至2012年4月18日期间的逾期交房违约金。审理中，双方一致同意计算方式为房屋符合交房条件之前按照已收价款的万分之一/天计算，符合交房条件之后按照1500元/月的标准计算，即2011年10月1日至2011年11月9日按照已收价款的万分之一/天计算计1631元（40.7778元/天×40天），2011年11月10日至2012年4月18日按1500元/月的标准计算计8050元（50元/天×161天），故常宁公司还应当支付的逾期交房违约金总额共计9681元，对葛翠华、张璐要求的支付88139元逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
本案的争议焦点二：葛翠华、张璐的起诉是否超过法定诉讼时效。2014年1月21日，常宁公司出具说明，证实葛翠华、张璐在此期间曾向常宁公司主张过权利，诉讼时效发生中断，从中断起，诉讼时效期间重新计算。后双方于2015年12月30日就此事再次进行短信沟通，诉讼时效再次发生中断，故至本案起诉时并未超过法律规定的诉讼时效，故对常宁公司关于葛翠华、张璐超过法定诉讼时效的辩解，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、常宁公司于本判决发生法律效力之日起十日内向葛翠华、张璐支付逾期交房违约金9681元；二、驳回葛翠华、张璐其他诉讼请求。一审案件受理费2380元，由葛翠华、张璐负担2153元，常宁公司负担227元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，被上诉人葛翠华、张璐不持异议。上诉人常宁公司对于一审认定的“2014年1月21日，常宁公司出具说明”有异议，认为其从未向被上诉人出具过任何说明，被上诉人提交的说明系伪造。上诉人对一审查明的其他事实没有异议。双方当事人对一审查明的无异议的事实，本院予以确认。
本院二审另查明：
二审中，对于一审认定上诉人已向被上诉人支付实际天数273天的逾期交房违约金双方不持异议。被上诉人葛翠华、张璐陈述，2012年4月18日，其与上诉人办理逾期交房违约金的支付及房屋面积退差款手续时，其即已向上诉人提出异议，认为上诉人少算了逾期交房违约金，当时为了办理房产证，就与上诉人办理了相关手续。其认为涉案商品房预售合同约定的按照已收价款的万分之一/天计算的逾期交房违约金过低，故一审中主张按照租金标准调整部分逾期交房违约金，其对于一审认定的分段计算逾期交房违约金的标准不持异议。
以上事实，有本院二审的谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：1、被上诉人提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效；2、一审认定上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金9681元是否恰当。
本院认为：
一、被上诉人提起本案诉讼未超过法定诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，上诉人虽已于2012年4月18日向被上诉人支付逾期交房违约金11132元，但上诉人并无证据证明双方当事人已就逾期交房违约金的数额达成合意，或被上诉人无权向上诉人主张其认为上诉人少付的逾期交房违约金。二审中，被上诉人陈述，其于2012年4月18日即已向上诉人提出异议，认为上诉人少算了逾期交房违约金。一审中，被上诉人提交的盖有“南京常宁房地产建设发展有限公司合同专用章”的说明显示被上诉人曾向上诉人主张权利，上诉人认为该说明加盖合同专用章在前、打印字迹在后，系被上诉人伪造。本院认为，上诉人并未否认该说明加盖的常宁公司合同专用章的真实性，同时上诉人亦认可其内部管理存在一定的问题，故上诉人认为被上诉人伪造证据依据不足，本院不予采信。一审认定被上诉人的起诉未超过法定诉讼时效并无不当。
二、一审认定上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金9681元并无不当。首先，一审认定双方于2012年4月18日交接涉案房屋有事实依据。2012年4月18日，上诉人向被上诉人出具房屋交付使用证明，记载涉案房屋现已交付使用。上诉人上诉认为，其在该时间之前已向被上诉人交付涉案房屋，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。根据涉案商品房预售合同的约定，被上诉人应承担自2011年1月1日至2012年4月18日的逾期交房违约金。其次，一审对于上诉人已向被上诉人支付的逾期交房违约金的实际天数已予以扣除。关于上诉人已向被上诉人支付的逾期交房违约金11132元，一审经计算实际支付天数为273天，对此双方当事人均不持异议。该天数一审在计算上诉人尚应支付的逾期交房违约金时已予以扣除。再次，一审根据被上诉人的主张分段计算被上诉人应支付的逾期交房违约金于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被上诉人认为涉案商品房预售合同约定的逾期交房违约金的标准过低，主张按照租金标准调整部分逾期交房违约金，一审以涉案房屋符合交房条件之日即2011年9月为界，对于2011年10月1日至2011年11月9日的逾期交房违约金依据合同约定按照已收价款的万分之一计算，对于2011年11月10日至2012年4月18日的逾期交房违约金依法调整为按照一审法院询价获得的且双方当事人认可的同地段同类型房屋租金1500元/月予以计算，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，常宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2380元，由上诉人南京常宁房地产建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一七年二月十四日
书 记 员 郭旭冬