辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初50号
原告：王红英。
被告：阜新市新邱区渤飞小额贷款有限公司。
法定代表人：秦东。
委托代理人：刘向军，系辽宁晟誉律师事务所律师。
被告：阜新市细河区东方小额贷款有限公司。
法定代表人：刘海涛。
被告：阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司。
法定代表人：牟殿科。
委托代理人：付晓伟，系辽宁凯旋律师事务所律师。
被告：王素清。
委托代理人：俞从蓉，系辽宁法随律师事务所律师。
被告：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
委托代理人：王玉伯，系该公司职工。
本院受理原告王红英与被告阜新市新邱区渤飞小额贷款有限公司（以下简称渤飞公司）、被告阜新市细河区东方小额贷款有限公司（以下简称东方公司）、被告阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司（以下简称增益公司）、被告王素清、被告阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王红英、被告渤飞公司的委托代理人刘向军、被告增益公司的委托代理人付晓伟、被告王素清的委托代理人俞从蓉、被告海罗公司法定代表人胡宝全及其委托代理人王玉伯到庭参加诉讼。被告东方公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2016年7月5日，王红英起诉称：2014年10月24日，王红英与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区迎宾大街甲360-2门商业网点，王红英交付了全部购房款1049985元，海罗公司为其出具了收款收据，但办理产权过户登记未果。之后由于海罗公司与他人的借贷纠纷及执行案件，被阜新中院裁定查封诉争房屋，王红英于2016年5月18日提出案外人异议申请，阜新中院裁定驳回王红英的异议申请。
王红英认为，其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即王红英是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并开具了收款收据，虽没有办理房产过户登记手续，但并非王红英的过错。应视为符合最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条的规定，已经交付了全部购房价款，虽未办理过户登记手续但对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外，虽未进行房屋登记只是物权未设立，并不影响房屋所有权的取得，应视为王红英在2014年10月份就已经取得了商品房的购买权，即取得对未来房屋的所有权转移的期待权，应受到法律的保护。现请求：一、确认阜新市细河区迎宾大街甲360-2门商业网点归其所有；二、海罗公司协助其办理房屋产权相关手续；三、请求停止对房屋的强制执行并依法解除查封。
渤飞公司辩称：77号裁定认定事实清楚，应驳回原告的诉讼请求。1、对原告与海罗公司签订合同的真实性、合法性提出异议。海罗公司名为商品房买卖，实为借贷担保，对其与原告签订的商品房买卖合同交款日期真实性有异议，不能认定为合法有效。2、原告购买的商品房没有进行登记，并没有取得不动产物权，不发生物权变动的效果。买卖合同不能对抗查封民事裁定，原告只能主张返还房款。
增益公司辩称：同意上述意见。
王素清辩称：同意上述代理人的意见。1、原告与海罗公司仅签订了商品房买卖合同，并未到不动产登记机构办理不动产的登记手续，故不发生物权效力，原告未取得该房屋的所有权。2、根据合同相对性，原告与海罗公司产生债权债务关系，原告以此取得房屋价款的债权，因未进行不动产的登记，故该合同不能作为取得房产的依据，房屋的物权依然属于海罗公司。3、王素清申请法院强制执行海罗公司财产符合法律规定。
海罗公司辩称：原告交款事实存在，商品房买卖合同继续有效，同意继续履行。原告当时要求办理过户登记手续，因房屋未完工无法办理手续。
东方公司未到庭答辩。
本院审理查明：2014年10月24日，王红英与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区迎宾大街甲360-2门商业网点，王红英交付了全部购房款1049985元，海罗公司为其出具了收款收据。该《商品房买卖合同》第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。因房屋未完工，王红英无法办理过户登记手续。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第90号裁定、2014年11月21日作出（2014）阜民三初字第91、97-2号裁定、2014年11月11日作出（2014）阜民三初字第104号裁定、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定，裁定查封了阜新市细河区迎宾大街甲360-2门商业网点。
王红英于2016年5月18日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异77号执行裁定驳回王红英的异议申请。
上述事实有《商品房买卖合同》、收款收据、（2016）辽09执异77号执行裁定书等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案系案外人王红英针对各个申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲360-2门商业网点的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点为：1、王红英停止执行的诉讼请求是否应予支持；2、王红英要求确认诉争房屋归其所有、海罗公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，王红英即与海罗公司签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，王红英签订合同时间在先，其目的为取得诉争房屋物权，其请求权明确指向诉争房屋，王红英对诉争房屋物权的期待权效力高于一般金钱债权。故王红英对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
关于第二个争议焦点，王红英要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。王红英于2014年10月24日即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部对价款1049985元。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故王红英与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故王红英尚未能进行产权登记，王红英尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲360-2门商业网点的执行。
二、驳回原告王红英的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新市新邱区渤飞小额贷款有限公司、阜新市细河区东方小额贷款有限公司、阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司、王素清各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判长 谭 冰
审判员 朱有明
审判员 吴晓东
二〇一六年十月二十六日
书记员 杨 冰