黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2749号
上诉人（原审第三人）：哈尔滨城郊农村信用合作联社松浦信用社。住所地哈尔滨市松北区。
负责人：杨杰，该信用社主任。
委托诉讼代理人：潘涌，黑龙江泽盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹钊瑞，男，1983年6月6日出生，汉族，该信用社职员，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）：张静，女，1986年1月4日出生，汉族，个体，住黑龙江省五常市。
委托诉讼代理人：付广文，黑龙江斌华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司。住所地哈尔滨市呼兰区。
法定代表人：欧阳心海，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省元泰房地产开发有限公司。住所地呼兰区。
法定代表人：李德明，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：黑龙江森海建筑工程有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区。
法定代表人：李春海，该公司总经理。
原审第三人：哈尔滨讯成物业管理有限公司。
法定代表人：于红丽，该公司经理。
上诉人哈尔滨城郊农村信用合作联社松浦信用社（以下简称松浦信用社）因与被上诉人张静、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司），黑龙江省元泰房地产开发有限公司（以下简称元泰公司），黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海公司），原审第三人哈尔滨迅成物业管理有限公司（以下简称迅成物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼民一民初字第498号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月19日立案他份称后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人城郊信用社的委托诉讼代理人曹钊瑞、潘涌，被上诉人张晶的委托诉讼代理人付广文，森海公司的法定代表人李春海到庭参加诉讼，被上诉人讯成公司、元泰公司、原审第三人讯成物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
松浦信用社上诉请求：1.请求依法撤销（2015）呼民一初字第498号民事判决；2.依法改判张静与迅成公司签订的《商品房买卖合同》无效；3.依法确认松浦信用社持有的呼兰区建设街南通心城（萧乡明珠）11号楼3门的《他项权利证书》合法有效。事实与理由：2011年9月，第三人迅成物业公司因经营需要向松浦信用社申请贷款，元泰公司同意用自己名下的房产做抵押担保，三方在2011年9月13日签订了《最高额抵押担保借款合同》，合同约定借款金额为500万元，借款期限从2011年9月13日至2014年9月10日，元泰公司以其名下的15套房产作抵押担保（包括诉争之房），15套房产全部办理了房屋他项权利证。借款到期后，2014年9月16日，松浦信用社与讯成物业公司又签订了《流动资金借款合同》，合同约定借款金额455万元，借款期限从2014年9月16日到2017年9月10日，元泰公司以其名下的14套房产作抵押担保（包括诉争房产），均办理了房屋他项权利证。张静与讯成开发公司签订商品房买卖合同时间是2013年7月6日，而在2011年9月13日元泰公司就将诉争之房抵押给松浦信用社，根据担保法49条、物权法191条规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。因此张静与迅成公司签订的《商品房买卖合同书》属于无效合同。案涉房屋产权归元泰公司所有，迅成公司不具备签订《商品房买卖合同书》的主体资格，且转让行为存在恶意串通和欺诈，应当认定无效。如果认定张静与讯成公司签订的商品房买卖合同有效，那么讯成物业公司、讯成公司、元泰公司就构成犯罪，应当将案件移送至公安机关。
张静辩称，1.一审判决认定事实清楚、证据确实充分，张静对诉争房产拥有所有权，迅成公司无权再以该楼房抵押贷款。迅成公司将诉争房产抵顶工程款给森海公司，按施工合同约定森海公司对诉争房产有占有、使用、收益和处分的权利。因此，森海公司有权将诉争楼房抵工程款给张静。张静于2013年7月17日办理更名、过户、进户手续，并占有、使用。而迅成公司又以第三人迅成物业公司为借款人在2014年9月16日与松浦信用社签订了第二次贷款抵押合同，显然抵押在后。迅成公司已无权将该房屋在松浦信用社抵押贷款，按权利顺位原则张静对该房屋应当拥有所有权，松浦信用社与讯成物业公司恶意串通，抵押合同无效；2.讯成公司是以房源抵工程款给森海公司，而松浦信用社与讯成物业公司签订的合同是抵押合同。依据《中华人民共和国合同法》第286条及《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；3.张静与讯成公司虽未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记并不影响合同效力，诉争房屋的产权应当归张静所有。综上，请求维持原判。
森海公司辩称，森海公司的答辩意见与张静一致。
讯成公司、元泰公司、讯成物业公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
张静向一审法院起诉请求：1.确认张静与迅成公司签订的商品房买卖合同有效，协助张静将元泰公司名下的南通心城西小区11号楼3门商服产权变更为张静所有；2.确认第三人讯成物业公司用元泰公司名下的南通心城西小区11号楼3门商服在第三人松浦信用社用于贷款的《他项权利证》无效，房屋归张静所有。
一审判决认定的事实：2012年3月20日，元泰公司召开董事会，解决元泰公司呼兰分公司建筑的呼兰区建设街南通心城（萧乡明珠）7#、11#楼一层商服产权处分问题的相关事宜，并形成决议。决议主要内容：“经董事会决议，全体股东一致通过，舒志当时挂靠元泰公司，成立黑龙江省元泰房地产开发有限公司呼兰分公司，同意黑龙江省元泰房地产开发有限公司，授权呼兰分公司负责人舒志处分呼兰分公司建设的，呼兰区建设街南通心城（萧乡明珠）7#、11#楼一层商服，有权以黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司名义抵顶工程款给其他单位，并以黑龙江省元泰房地产开发有限公司呼兰分公司和黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司的名义，签订商品房买卖合同和开据商品房买卖收据”。2013年6月8日，森海公司与迅成公司签订南通心城8、9、10、11号楼施工协议，约定森海公司包工包料施工南通心城东小区8、9、10、11号楼、地下车库的土建、水暖、电气等工程。协议第七条约定付款方式：以房源抵付工程款，附有房源表。该房源表中包含本案诉争南通心城西小区11号楼一层3门商服。该商服抵顶工程款1,926,760元给森海公司，元泰公司呼兰分公司给森海公司出具收据，盖有元泰公司呼兰分公司售楼专用章。森海公司办理进户，实际接收诉争3门商服，森海公司将本案诉争3门商服抵顶工程款给梁金双，张静与梁金双系夫妻关系，元泰公司呼兰分公司配合办理将买受人更名为张静，张静对该楼实际占有并进行装修，用于开超市。迅成公司于2013年7月6日与张静签订商品房买卖合同。南通心城西小区11号楼系舒志挂靠元泰公司开发建设，2011年8月8日，舒志对本案诉争的3号门办理房屋所有权证，房屋所有权人为元泰公司呼兰分公司，迅成公司以第三人讯成物业公司为借款人在第三人松浦信用社贷款500万元，以包括3门商服在内的十多套房屋做担保，办理抵押登记，抵押期间自2011年9月13日至2014年9月10日。贷款到期后，迅成公司将贷款还清，抵押登记注销，注销时间为2014年9月9日。2014年9月16日，迅成公司再次以第三人讯成物业公司为借款人在第三人松浦信用社贷款455万元，又以包括3号门房屋在内的十多套房屋做担保，办理抵押登记，抵押期间自2014年9月16日至2017年9月10日。松浦信用社未对抵押物占有状态进行审查。
一审法院认为，迅成公司原法定代表人舒志挂靠元泰公司开发建设呼兰区建设街南通心城西小区（萧乡明珠）7号、11号楼，成立元泰公司呼兰分公司。2012年3月20日，元泰公司董事会决议，元泰公司授权呼兰分公司负责人舒志处分呼兰分公司建设的呼兰区建设街南通心城（萧乡明珠）7#、11#楼一层商服，迅成公司有权将此楼抵顶工程款给其他单位，并以呼兰分公司和迅成公司的名义签订商品房买卖合同和开具商品房买卖收据。据此，森海公司承建迅成公司开发的南通心城东小区8、9、10、11号楼的土建、水暖、电气、消防工程，协议约定用元泰公司开发的南通心城西小区11号楼一层3门商服抵顶工程款给森海公司，该约定符合法律规定，为有效的民事行为。关于张静与讯成公司之间签订的商品房买卖协议的效力问题。南通心城西小区11号楼一层3们的房屋所有权于2011年8月8日办理到元泰公司呼兰分公司名下，故该公司对其享有处分的权利。讯成公司根据其与元泰公司之间的约定，履行其根据施工单位森海公司提出以房折抵工程款的约定，并根据元泰公司呼兰分公司所出具的收据，于2013年7月6日同时办理接收案涉房屋并折抵工程款给梁金双，对此行为，元泰公司呼兰分公司予以配合并办理了买受人变更手续，梁金双与张静已实际入住该房，而上述行为均系元泰公司、讯成公司、森海公司及张静的真实意思表示，且不违反我国法律、法规强制性规定，应属有效协议。讯成公司在松浦信用社再次贷款并设定担保发生在张静签订商品房买卖合同及实际占有之后，松浦信用社在办理贷款抵押登记时，未按照银行系统行业规定对诉争房屋占有状态进行实际审查。讯成公司以讯成物业公司的名义与松浦信用社以诉争房屋登记抵押为松浦信用社的贷款设定担保，但因该担保行为系为债的担保，并非对房屋所有权的变更，故不影响张静购买涉诉房屋行为的效力。张静要求确认其与讯成公司签订的商品房买卖合同有效，将元泰公司呼兰分公司名下的南通心城西小区11号楼3门商服产权变更为张静的请求，予以支持。判决：
1.张静与迅成公司签订的商品房买卖合同有效；2.元泰公司、迅成公司于判决生效后十日内协助张静办理产权变更手续；3.驳回张静其他诉讼请求。
二审期间，松浦信用社、森海公司、元泰公司、讯成公司、讯成物业公司均未提交新证据，张静提交证据如下：证据一、涉案房屋张静缴纳的取暖费、电费、水费、物业费票据共13页，拟证明：张静于2013年已经占有使用该房屋，房屋已经交付；证据二、经营者张静的哈尔滨市呼兰区双顺果蔬生鲜综合超市的营业执照。拟证明：2013年10月17日，张静以哈尔滨市呼兰区潇乡明珠11栋商服3门（诉争房屋）为经营场所办理了名称为哈尔滨市呼兰区双顺果蔬生鲜综合超市的工商营业执照，并开展了生产经营活动。该证据与上一组证据形成了一个完整的证据链条，充分证明张静于2013年合法使用争议房屋的事实。森海公司对证据一、证据二没有提出异议。松浦信用社质证意见：对证据一中三张迅成公司开的垃圾、预收电费、物业费票据真实性有异议，由于张静与迅成物业公司、迅成公司、元泰公司存在恶意串通所以迅成公司开出的票据不能作为定案依据，在2011年元泰公司已将该房屋抵押给松浦信用社，抵押房产没有经过抵押权利人同意是不能出让转卖的，即使票具是真实的也是无效的。关于水费、电费的票据都是2015年发生的证明不了在2014年元泰公司将房产抵押给松浦信用社之前张静占有该房产。2013年12月31日的热费专用票据是开给双顺水果超市的，只能证明当时缴费的是水果超市，至于水果超市是占有该房产还是租赁该房产无法证实，如果超市与房屋所有权人签订的是房屋租赁合同，租赁人缴纳热费也能产生该票据，无法证实该房屋是张静占有；对证据二的真实性无法确定，该执照是2015年1月12日颁发的执照，证明2015年该超市的经营场所是诉争的房屋，张静应证明2013年10月17日成立时也是诉争之房，经营者选择经营场所不一定要对经营场所有所有权，租赁的房屋持有相关的租赁合同一样能够在工商部门核准下发营业执照。也就是说经营场所并不代表就是经营者的房产。本案发生以后，迅成公司称签订商品房买卖合同的目的是给张静到工商局办理营业执照。本院认证意见：松浦信用社的质证意见没有事实依据，本院不予采纳，森海公司对证据一、证据二均无异议，元泰公司、讯成公司、讯成物业公司经合法传唤未到庭，视为放弃质证权利，本院对张静提交的证据一、证据二予以采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，森海公司系案涉南通心城的施工单位，迅成公司在开发商元泰公司授予其处置权范围内，以房屋抵顶森海公司的工程款，森海公司将本案诉争3门商服抵顶工程款给梁金双，张静与梁金双系夫妻关系，元泰公司呼兰分公司配合办理将买受人更名为张静，张静对该楼实际占有并进行装修，用于开超市。迅成公司于2013年7月6日与张静签订商品房买卖合同。以上行为表明元泰公司及其授权的迅成公司与张静就案涉房屋达成房屋买卖合同，且张静已经履行买受人的合同义务，该房屋买卖行为系双方的真实意思表示，且不违反国家法律的禁止性规定，应为有效。讯成公司在松浦信用社再次贷款并设定抵押发生在张静签订商品房买卖合同及实际占有之后，松浦信用社在办理贷款抵押登记时，未按照银行系统行业规定对诉争房屋占有状态进行实际审查，其虽然取得了他项权利证书，但不能对抗此前已经交付全部购房款并实际占有使用该房屋的买受人享有的权利。松浦信用社主张诉争之房的转让行为存在恶意串通，证据不足，讯成公司、讯成物业公司、元泰公司是否涉嫌犯罪并不影响案涉商品房买卖合同的效力，故一审判决认定案涉房屋买卖合同有效正确，松浦信用社的上诉理由不成立。
综上所述，松浦信用社的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由哈尔滨城郊农村信用合作联社松浦信用社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一七年六月十九日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩