江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终460号
上诉人（原审被告）：元玉梅，女，1959年6月17日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：陈乃柏，江苏阜东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱士华，男，1941年11月22日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
被上诉人（原审原告）：许元兰，女，1952年8月26日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李功友，滨海县新城法律服务所法律工作者。
原审被告：黄邵鹏，男，1991年9月8日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
原审被告：周海英，女，1995年7月8日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
原审第三人：王道亮，男，1970年6月26日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：周亚红（系王道亮之妻），住江苏省滨海县。
上诉人元玉梅因与被上诉人朱士华、许元兰、原审被告黄绍鹏、周海英、原审第三人王道亮排除妨害纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2017）苏0922民初5130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人元玉梅及其委托诉讼代理人陈乃柏，被上诉人朱士华、许元兰及其委托诉讼代理人李功友，原审被告黄绍鹏、周海英，原审第三人王道亮的委托诉讼代理人周亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
元玉梅上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由朱士华、许元兰承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。元玉梅与许元兰之间就案涉房屋价款、定金等已达成一致，元玉梅向许元兰支付了定金20万元及诚意金1万元，许元兰亦同意并授权原房屋承租人杨梅于2017年6月19日向元玉梅交付房屋钥匙，双方已形成正式的房屋买卖合同关系，并非预约合同关系，故元玉梅系合法占有案涉房屋。2.一审认定朱士华对案涉房屋拥有所有权，具有原告主体资格错误。案涉房屋是许元兰与其丈夫葛林超的共同财产，朱士华仅拥有土地使用权，并不对房屋享有产权。3.一审法院适用法律错误。本案系排除妨害之诉，争议焦点应为元玉梅占用房屋的行为是否构成妨害，元玉梅是否合法占有案涉房屋，一审以房屋买卖合同的效力来否定元玉梅占有房屋的正当性是错误的。
朱士华、许元兰共同辩称，1.双方之间仅成立了预约合同关系，未订立本约。1万元意向金仅表明双方订立合同的意向，但合同的具体内容并未达成一致。王道亮才是购房人，许元兰微信交流的对象是王道亮，无证据证明对方是元玉梅。2.朱士华是案涉房屋的所有权人。许元兰的丈夫退伍回来后正赶上双舍村委会以小城镇户口规划安排宅基地，便与朱士华出钱各买一个宅基地，然后共同建房。房屋建成后均办理了建房宅基地使用证。后许元兰丈夫病故，其房屋应由许元兰、朱士华及许元兰的子女共同继承，朱士华除享有其房屋的所有权外，还可继承许元兰丈夫遗产的部分权利。3.元玉梅占有案涉房屋未经村委会和朱士华、许元兰同意。许元兰已明确表示不再出卖案涉房屋，并主动退还1万元，亦不存在殷龙生妻子杨梅向元玉梅交钥匙的情况。4.元玉梅、周海英、王道亮等均非双舍村村民，依法不能取得案涉房屋宅基地使用权和房屋所有权。
周海英述称，案涉房屋的土地不是朱士华、许元兰的宅基地，是滨淮镇政府统一对外出售的集体土地，案涉地块上许多户都不是本村村民。2016年并没有人协调元玉梅和朱士华、许元兰之间的纠纷，直到2017年7月才有人开始协调。
黄邵鹏述称，其未参与案涉纠纷，亦未占有案涉房屋。
王道亮述称，朱士华、许元兰的陈述不是事实，许元兰未将1万元的卡送到王道亮家，村干部葛林贵、王奎军也未将卡退给王道亮。
朱士华、许元兰向一审法院起诉请求：1.判令元玉梅、周海英、黄绍鹏立即搬出朱士华、许元兰的住宅，并恢复门锁等物；2.诉讼费由元玉梅、周海英、黄绍鹏承担。
一审法院认定事实：许元兰的丈夫葛林超（已去世）是朱士华的继子。周海英、黄绍鹏是元玉梅的女儿、女婿。朱士华、许元兰各有一间座东朝西、砖混结构、沿朝阳路建筑的两层楼房，位于滨海县。2016年5月，许元兰欲将该两间楼房出售，王道亮的妻子周亚红听说后，即问元玉梅（与周亚红系姑嫂关系）是否想买。元玉梅表示想买后，王道亮即通过手机微信与许元兰联系、商量，并议定房屋价款为48万元。2016年5月20日元玉梅将1万元买房议价款汇入许元兰的银行卡。朱士华得知消息后认为房价卖低了不同意出售。2016年6月16日晚，许元兰即电话告知王道亮房屋不出售的原因，并愿意退回定金、承担经济损失，但元玉梅、王道亮均不同意许元兰反悔，坚持要求买下朱士华、许元兰的楼房，并于2016年6月17日向许元兰的银行卡中汇入20万元。朱士华、许元兰知道后即拒收并多次退款未成，后经当时处警干警要求将21万元银行卡放置在村联队干部葛林贵处至今。2017年5月19日元玉梅强行搬进争议的房屋居住，双方引起争议，经当地村委会、滨淮派出所等处理未果。朱士华、许元兰诉至法院，要求元玉梅、周海英、黄绍鹏立即搬出朱士华、许元兰的房屋，并恢复门锁等物。
一审另查明，朱士华、许元兰的两间房屋的土地性质为村集体土地。朱士华的建房宅基地使用证取得时间为1987年12月27日，许元兰（葛林超）的建房宅基地使用证取得时间为1988年3月7日。元玉梅、黄绍鹏、周海英与涉案房屋所在地不是同一村集体组织成员。
一审法院认为，合法的物权受法律保护，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨或者消除危险。下面就朱士华、许元兰是否具有诉讼主体资格、元玉梅、周海英、黄绍鹏是否有权占据涉案房屋等问题分析如下：一、朱士华、许元兰是否具有诉讼主体资格问题。本案争议房屋系朱士华、许元兰建筑于上世纪八十年代，并分别取得建房宅基地使用证，属于农村宅基地自建住房，故朱士华、许元兰具有本案的诉讼主体资格。二、元玉梅、周海英、黄绍鹏是否有权占据案涉房屋问题。元玉梅、周海英、黄绍鹏主张其依据房屋买卖合同约定合法占有案涉房屋，朱士华、许元兰无权要求搬出。但朱士华、许元兰与元玉梅之间当初仅通过微信商定了房屋价格、元玉梅支付了1万元定金，并未就房屋买卖的其他具体事项达成协议，双方之间仅形成预约合同，未形成房屋买卖本约合同；且因元玉梅、周海英、黄绍鹏与朱士华、许元兰不是同一农村集体经济组织成员，无权购买案涉房屋，该预约合同亦为无效合同；另外，在预约合同形成后第二日，元玉梅、周海英、黄绍鹏在朱士华、许元兰要求退还已付款项、不出售涉案房屋的情况下又自行转账给朱士华、许元兰，且拒绝接受朱士华、许元兰退还的所有款项，强行占据涉案房屋，该行为违反诚实信用原则与自愿原则。元玉梅、周海英、黄绍鹏辩称房屋是朱士华、许元兰授权原承租人交付的，元玉梅是合法占有房屋，但没有证据证明。综上三点，元玉梅占据朱士华、许元兰房屋无法律依据，故对元玉梅、周海英、黄绍鹏主张合法占有案涉房屋的辩解不予采信，对朱士华、许元兰要求元玉梅搬出案涉房屋的诉讼请求，予以支持。但朱士华、许元兰没有确凿证据证明黄绍鹏、周海英居住在案涉房屋内，对朱士华、许元兰要求黄绍鹏、周海英搬出案涉房屋的诉请，不予采纳。关于元玉梅汇入许元兰帐户的部分购房款，因与朱士华、许元兰诉讼请求不是同一法律关系，朱士华、许元兰在诉讼前主动退款，元玉梅不予接收，且元玉梅未反诉要求返还，故本案不予理涉，元玉梅可另行主张。一审判决：一、元玉梅限于判决生效后十日内搬出朱士华、许元兰的位于滨海县的两间两层楼房；二、驳回朱士华、许元兰对黄绍鹏、周海英的诉讼请求；三、驳回朱士华、许元兰其他诉讼请求。案件受理费100元，由元玉梅承担。
本院二审过程中，元玉梅申请徐某、陈某作为证人到庭作证。证人徐某陈述，2017年5月的一天，其电瓶车坏了需要修但是店里没有人。旁边有一户人家有人，其就想进去问一下，看到三个人元玉梅、一个不到三十岁的高个子女人、一个老爷爷，元玉梅在和一个高个子的女人要钥匙，高个子的女人说打电话问一下房东，高个子女人就打电话，内容其不知道，然后高个子的女人就把钥匙给元玉梅了。
证人陈某陈述，2017年5月的一天晚上，其准备找人刻字，看到店里有一个六十多岁的高个子女人在打电话，后高个子女人给元玉梅一个钥匙，好像是遥控钥匙。
元玉梅认为，两名证人虽对高个子女人的年龄陈述有差异，但是陈述的事实基本一致，即高个子女人打电话后将钥匙给了元玉梅，该事实可以证明元玉梅对案涉房屋的占有是经过许元兰同意的，并非强行占有。
朱士华、许元兰质证认为，两名证人陈述见到元玉梅的时间不一致，证人看到的女人和男人是许元兰家的承租人，当晚九点开门是殷龙生，证人所说交钥匙的就是殷龙生的妻子杨梅，房屋的钥匙一共两把，其中一把仍在杨梅手上，还有一把在许元兰手上。殷龙生妻子杨梅如果借给元玉梅钥匙，则殷龙生不可能在10点多还打报警电话，证人证言是虚假的，且应于一审申请证人出庭作证。
周海英、黄绍鹏质证认为，高个子女人30多岁，当时周海英、黄绍鹏都在场，王道亮不在场，但证人在的时候周海英、黄绍鹏不在，没有见过两个证人。
王道亮质证认为，当时其不在场，不清楚证人证言，证人当时在场说的应该是真的。
本院认证意见为，两名证人证言存有疑点，真实性无法确认。首先，证人对所见到的“高个子女人”的年龄陈述不一致，一人陈述不到三十岁，另一人陈述六十多岁，显然存在较大悬殊，于理不合；其次，证人徐某陈述其当时看到店里有三个人，“高个子女人”、元玉梅以及一位老爷爷，但根据周海英在一审庭审中的陈述“杨梅问我们怎么进来的，我们说是许元兰要我们住进来的，你不相信可以询问许元兰，她当时打电话给许元兰是事实，但不清楚她们说什么，后来她把钥匙给我们她就回家了，说我们搬家时把门开下来就行了，当时杨梅报警是事实，说什么我们不清楚，当时主家没有来阻止我们，应该是同意我们住进去的。”二审中周海英亦陈述“许元兰说把钥匙给我们，杨梅不信说还有几天才到期，我说不信的话可以打电话给许元兰，后杨梅就打电话，打过电话钥匙就给元玉梅了，我就回家了”根据周海英在一、二审中的陈述可知其当时应在现场，但根据证人徐某的陈述，其看到交钥匙的过程，但未见有其他人在场，故周海英的陈述与证人徐某的陈述显然相互矛盾。综上，证人证言存有明显疑点，且与周海英的陈述相互矛盾，其真实性无法确认。
二审另查明，2017年5月19日晚，许元兰房屋的承租人杨梅曾向滨海县公安局滨淮派出所报警。
二审又查明，2017年11月1日，朱士华、许元兰申请撤回了关于要求元玉梅、周海英、黄绍鹏恢复门锁等物的诉讼请求。
本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、许元兰与元玉梅之间是否已形成正式的房屋买卖合同关系；二、元玉梅是否系合法占有案涉房屋；三、朱士华是否为案涉房屋的权利人之一。
关于争议焦点一，许元兰与元玉梅之间是否已形成正式的房屋买卖合同关系。案涉双方仅口头约定了房屋价款，但对房屋买卖合同的主要内容即购房款支付的时间和方式、房屋交付的时间和内容、房屋过户手续等均未作明确约定，另结合双方的微信聊天记录可知双方均认可需要办理相关手续，故双方之间至多形成房屋买卖预约合同关系，尚未形成正式的房屋买卖合同关系。此外，案涉预约合同的标的物系农村集体土地上建设的房屋，而许元兰、朱士华与元玉梅并非同一集体经济组织成员，元玉梅依法无权购买案涉房屋，该预约合同应为无效，双方基于该合同而取得的财产应予返还。
关于争议焦点二，元玉梅是否系合法占有案涉房屋。本院认为，元玉梅主张许元兰于2017年5月19日通过房屋承租人向其交付了房屋钥匙，其系合法占有案涉房屋的依据不足。首先，该主张与房屋承租人于当晚报警的客观行为明显不符，如系房屋承租人接受许元兰的指示自愿交付房屋，则无报警之必要，元玉梅对此亦未能作出合理解释。其次，元玉梅申请有关证人出庭作证，欲证明房屋承租人系根据许元兰的指示向其交付房屋，但如上所述证人证言本身存有疑点，且与周海英的陈述不相吻合，不能实现其证明目的。除此之外，元玉梅未能提交其他证据证明许元兰自愿向其交付房屋，故元玉梅应当承担相应举证不能的不利后果。
关于争议焦点三，朱士华是否为案涉房屋的权利人之一。朱士华于一审中即已提交了案涉房屋的建房宅基地使用证，证明了其系案涉房屋之一的权利人。元玉梅主张朱士华仅对案涉房屋所使用的土地享有权利，并不对房屋享有权利的主张无充分事实和法律依据，本院不予采信。且许元兰未经朱士华同意擅自以自己的名义出卖朱士华的一间房屋，构成无权处分，该处分房屋的行为对朱士华不发生法律效力，元玉梅基于与许元兰之间的合同关系占有朱士华的房屋无事实和法律依据。
综上所述，上诉人元玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人元玉梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 谢超亮
审判员 李 砚
二〇一八年六月十五日
书记员 施凯钰