浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5108号
上诉人（原审被告）：陈来虎,男，1959年12月4日出生，汉族，住杭州市萧山区
委托诉讼代理人：方华恩、蒋婧琦，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王仙花，女，1943年6月15日出生，汉族，住杭州市萧山区
被上诉人（原审原告）：李华敏，女，1964年2月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。
被上诉人（原审原告）：李敏，男，1967年7月8日出生，汉族，住杭州市萧山区
王仙花、李华敏、李敏的共同委托诉讼代理人：秦味泽，杭州市萧然法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈三宝，女，1930年1月5日出生，汉族，住上海市徐汇区
被上诉人（原审原告）：李燕敏，女，1953年1月25日出生，汉族，住上海市徐汇区
被上诉人（原审原告）：李志敏，男，1954年11月1日，汉族，住上海市徐汇区
被上诉人（原审原告）：李晓敏，女，1957年9月28日，汉族，住上海市徐汇区
陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏的共同委托代理人：李华敏，女，1964年2月6日出生，汉族，住杭州市萧山区
上诉人陈来虎因与被上诉人王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏确认合同无效纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院(2016)浙0109民初13234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：李文来（1992年5月10日病故）生前共生育李刚（曾用名李鑑清，1928年12月19日出生，于2014年12月13日死亡）、李渭清（又名李伟庆、李渭庆、李惠庆，于2013年7月21日病故）。李刚生前与妻子陈三宝共同生育李燕敏、李志敏、李华敏；李渭清生前与妻子王仙花生育李华敏、李敏。
1986年6月20日，王仙花、李渭清、李文来、李华敏、李敏经当地镇、村两级组织批准，在位于原萧山市新湾镇新湾村6组（现为杭州市萧山区新湾街道三新村新湾6组）建造二层半农村住宅。
1985年3月8日，陈来虎与项金美（又名项金梅）登记结婚。1987年3月30日，项金美的户籍从原萧山县新湾镇新湾村4组（即现在的杭州市萧山区新湾街道三新村新湾4组）迁入杭州市萧山区义蓬街道新益村12组。1987年10月13日，陈来虎与项金美生育儿子陈海波，并于1994年11月21日落户在杭州市萧山区新湾街道三新村新湾4组，后于2013年11月4日迁入杭州市萧山区义蓬街道新益村12组。
1997年3月18日，在当地村民委员会和村民小组组长的鉴证下，作为杭州市萧山区义蓬街道新益村12组的村民陈来虎与李渭清签订《房屋买卖协议书》，书面约定：李渭清将上述农村住宅以8万元的价格转让给被告陈来虎，同时，该农村住宅所涉的宅基地无偿转让给陈来虎使用，该农村住宅周围的口粮、责任、自留地归陈来虎耕种，等等。该协议签订后，李渭清、陈来虎均依约全面履行了相应的义务。2008年上半年，陈来虎在未依法通过审批的情况下对上述农村住宅进行了加建、装修。
2012年3月15日，经杭州市萧山区人民政府义蓬街道办事处和杭州市萧山区义蓬街道新益村村民委员会的批准，陈来虎与其妻子项金美、儿子陈海波在杭州市萧山区义蓬街道新益村建造了农村住宅一幢。
2016年8月24日，王仙花、李华敏、李敏向法院提出诉讼请求：1.确认案涉《房屋买卖协议书》无效。2.陈来虎返还现有的房屋、宅基地及周边耕地。
原审法院认为，陈来虎与李渭清在当地村级组织的鉴证下于1997年3月18日签订的《房屋买卖协议书》虽系双方真实意思表示，且已实际履行，而类似涉及农村住宅的交易在现实生活中时有发生，但根据我国现行法律、行政法规的规定，由于案涉的农村住宅（含宅基地）等标的物属于限制流通物，加之李渭清与陈来虎不属于同一农村集体经济组织成员，故双方之间的交易违反法律、行政法规的强制性规定，故应当确认上述《房屋买卖协议书》无效。同时，《中华人民共和国合同法规定》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”落实到本案和以上认定，李渭清、陈来虎均应当返还对方基于上述《房屋买卖协议书》所取得的财产。承上，根据上述认定的事实，应当认定《房屋买卖协议书》所涉的农村住宅等标的物系李渭清、李文来、王仙花、李华敏、李敏共同共有。同时，由于李文来死亡时，未留有相关遗产继承的遗嘱，故其在《房屋买卖协议书》所涉的农村住宅等标的物中的份额应由法定第一顺序继承人李刚、李渭清继承。但是，由于李刚、李渭清现已死亡，且均未留有相关遗产继承的遗嘱，故李刚基于继承所得份额由陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏继承，而李渭清作为共有人和根据继承所占的份额由其他共有人，即王仙花、李华敏、李敏获得。鉴于王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏现未经析产确定各自的份额，故法院认定上述《房屋买卖协议书》所涉的8万元转让款由王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏共同返还。同时，该院也注意到，陈来虎对上述《房屋买卖协议》所涉的农村住宅进行加建、装修的事实，因此从充分发挥物的效用等角度出发，故对王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏相应的诉讼请求予以支持。不可否认，返还现有农村住宅等财产，势必会造成陈来虎更大的损失，同时，从目前情况来讲，王仙花、李华敏、李敏对当时李渭清与陈来虎之间的农村房屋的交易是知道的，但在上述《房屋买卖协议书》签订且实际履行至今达20年时，提起本案诉讼，该院从“情、理、法”等角度综合考量，认定王仙花、李华敏、李敏的过错程度远远大于陈来虎。鉴于陈来虎经法院释明后，未在本案中要求王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏予以赔偿，故对于这一问题，法院在本案中不作处理。但陈来虎仍可另行依法向王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏提出赔偿。陈来虎关于上述《房屋买卖协议书》签订时，其年龄为7岁的儿子陈海波与李渭清系同一村级组织成员，故认为该《协议书》为有效合同的抗辩意见，不能成立，故该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李渭清与陈来虎于1997年3月18日签订的《房屋买卖协议书》确认无效。二、王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏于判决生效之日起十日内返还陈来虎转让款8万元。如王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、陈来虎于判决生效之日起三十日内将位于杭州市萧山区新湾街道三新村新湾6组的农村住宅（包括根据案涉《房屋买卖协议书》获得的农村住宅和加建的房屋）（含装修）及相应宅基地、周围的口粮、责任、自留地等耕地返还给王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏。同时，陈来虎返还时，不得对返还的标的物进行损毁。案件受理费80元，由王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏负担。
宣判后，陈来虎不服上述判决，向本院提起上诉：一、审法院适用法律错误，认定事实不清，导致判决错误。1、《房屋买卖协议书》(以下简称“《协议书》”)并未违反法律规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)自1999年10月1日实施，《协议书》签订于1997年3月18目，故不适用《合同法》规定，尚无“法律、行政法规的强制性规定”的规定。1987年实施的《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项规定“下列民事行为无效：……(五)违反法律或者社会公共利益的”。故《协议书》是否有效在于是否违反当时的法律或社会公共利益。当时实施的《土地管理法(1988年修正)》以及其实施条例(1991年发布)等规定，未明确禁止外村村民购买集体土地上的房屋，且新湾村民委员会作为集体土地的经营管理者当时己在《协议书》上盖章确认，倪晓根、组长周文焕作为见证人签字见证，并不存在违反社会公共利益的情形，故上诉人有充分的理由相信该买卖合同关系依法成立。即使适用当前实施的《土地管理法》，其第六十二条规定，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，表明法律只禁止村民出售后再申请宅基地，但允许农村房屋买卖。故上诉人出售案涉房屋并未违反法律，应合法有效。另法律未明确规定村民将房屋转让给其他集体经济组织成员的行为无效，何况上诉人购买房屋时与李渭清属于同一村集体经济组织成员。宅基地贯彻“一户一宅”原则，故宅基地的使用是以户为单位的，而非个人，即只要家庭成员之一系该村成员，该户就可视为该集体经济组织成员。上诉人一审提供的证据足以证明购买房屋时，上诉人儿子陈海波为三新村村民，故应视为上诉人与李渭清属于同一村集体经济组织成员，双方达成的房屋买卖系同一村集体经济组织内部的流转。2、《协议书》是上诉人与李渭清的真实意思表示，且为等额交易，应合法有效。根据意思自治原则，平等主体之间，若未违反法律的禁止性规定，应充分尊重当事人的自主性，以维护经济市场的稳定，促进经济发展。李渭清按约向上诉人交付房屋，上诉人按约向李渭清交付价款，双方均完全履行《协议书》规定义务，故《协议书》系上诉人与李渭清的真实意思表示，且未违反法律规定，法院应充分尊重双方的意思自由，确认买卖合同关系合法有效。另，上诉人在1997年购买房屋时支付8万元，根据当时的物价，8万元足以在杭州购买70平方左右的住房一套，符合当时的公平交易。而法院判决返还8万元，无视公平交易，反而保护了违反诚信的恶意一方当事人。显属违反诚信公平原则。二、无论《协议书》效力如何，一审法院判决返还房屋及相应宅基地，周围口粮、自留地等耕地均无事实、法律依据。1、《协议书》已履行完毕至今近20年，一审判决返还房屋严重侵害上诉人合法权益，且无履行可能性。协议书》签订至今己近20年，且当时被上诉人就知道房屋买卖一事。现被上诉人为个人利益因房屋持续升值主张合同无效，严重侵害了上诉人的利益及合法权益，损害社会的公序良俗和诚实信用的根基，使违反诚实信用的卖房者获利，遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，对上诉人的生活造成极大损失，显然有失公允。一审法院仅以宅基地流转限制判决合同无效，并未结合本案实际情况，忽视了上诉人己实际使用房屋二十年且对其装修加固等事实，损害了上诉人的信赖利益。《协议书》系买卖双方真实意思表示，且双方均己实际履行完毕《协议书》约定的义务，买卖合同关系合法有效。上诉人一家搬入居住至今近20年，期间案涉房屋及房屋周边田地相关费用均由其向村委会缴纳，且基于买卖信赖对房屋进行装修加固等。基于诚实信用原则，法院应当从尊重现状、维持稳定出发，承认买受人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。另上诉人己对案涉房屋进行全面整修，现有房屋结构、装修均为上诉人所建，案涉房屋早因翻建而灭失，不存在返还可能性，故判决返还房屋无事实依据。2、被上诉人因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权，无权要求返还房屋。李渭清系宅基地的原使用权人，其售房行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人的意思表示。李渭清出售并交付案涉房屋，即放弃了宅基地使用权，根据“房地一致”的原则，李渭清因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权，无权再向被上诉人提出返还房屋的要求。3、被上诉人不符合集体土地使用条件，法院判决返还无法律依据。一审法院因上诉人非同一农村集体经济组织成员认定《协议书》无效，判决上诉人向被上诉人返还房屋及相应宅基地，周围口粮、自留地等耕地，但现被上诉人均早己转为城镇户口，移居上海或另有住房，根据《土地管理法》，被上诉人早己不符合集体土地使用条件，没有资格继续享有宅基地的使用权，无论合同效力如何，法院都不应当判决返还。三、被上诉人主张己过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……由此可见，请求权应受诉讼时效的限制，本案被上诉人主张返还财产的诉讼请求，属于请求权，应受诉讼时效的限制。《协议书》签订于1997年3月18日，当时被上诉人己知道买卖房屋一事，至今近20年，故被上诉人的诉讼请求己超过诉讼时效，不应得到法院判决支持。故，一审法院未遵循意思自治原则与诚实信用原则，认定事实不清，证据不足，法律适用错误，判决错误，上诉人恳请贵院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏答辩称：一、案涉《房屋买卖协议书》既违反法律和行政法规强制性规定，又损害社会公共利益。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决确认案涉《协议书》无效，有事实和法律依据。理由是：⒈一审判决查明：1997年3月18日，作为杭州市萧山区义蓬街道新一村12组的村民陈来虎(上诉人)，通过与王仙花丈夫李渭清(已病故)签订案涉《协议书》，购买了王仙花申请的、包括丈夫李渭清、公公李文来、长女李华敏、儿子李敏五位家庭成员依法建造在杭州市萧山区新湾镇新湾村6组(现为杭州市萧山区新湾街道三新村新湾6组)的二层半农村住宅一幢。以上这一客观事实，已经一审法院查明，且为一审当事人所共同认可。而该非同一农村经济组织成员之间买卖农村私宅的事实，即为一审判决的事实依据。2．案涉《协议书》订立时，我国1986年首次颁布的、经1988年12月29日修正后的《土地管理法》正在施行。该部法律虽历经1988年、1998年和2004年三次修正、修改，在对农村宅基地问题上，自始至终明确坚持以下三点：一是确认农村宅基地属于农村集体经济组织所有；二是确认农村宅基地使用权主体仅限制于本集体经济组织成员，且一户只能享受一处；三是确认农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。显然，以上规定属于《土地管理法》中对农村宅基地的效力性强制性规定。根据农村宅基地的上述特殊福利性，如果允许农村房屋出售给本集体经济组织以外的人，则依据“土地是房屋的载体”和“房地一致”原则，“外人”也可享受其他集体经济组织所有的宅基地。则：(1)将导致因农村宅基地享受主体扩大化，而违反了我国《土地管理法》关于宅基地使用权主体限止于本集体经济组织成员的强制性规定。(2)将导致实质上的对农村集体所有的土地使用权变相进行了转让、并用于非农业建设。这又明显违反了我国《土地管理法》关于农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设的强制性规定。(3)将导致广大农民享受的农村宅基地这一特殊福利性受到挑战和破坏，损害了广大农村集体经济组织内社会公共的整体利益。对农村宅基地这特定问题来说，《土地管理法》是特别法；依据特别法优于普通法这一适法原则，案涉《协议书》违反了《土地管理法》的强制性规定，同时又损害了广大农村集体经济组织内社会公共整体利益，一审法院判决案涉《协议书》无效，何错之有?！3．何况，案涉《协议书》签订时，我国《合同法》尚未出台，但当时正在实施的《民法通则》第五十八条第一款第(五)项已有规定，违反法律或者公共利益的民事行为无效。同时，当初仍在实施的《经济合同法》第七条第一、四两项也规定，违反法律和行政法规的合同以及违反国家利益或者社会公共利益的经济合同都无效。4．退一万步讲，就算案涉《协议书》订立时对买卖农村私宅的问题，当时没有法律规定或规定不明确的，则依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释(一)》第一条，关于“…合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的…，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，以及新法优于旧的适法原则，一审判决适用我国《合同法》第五十二条、第五十八条之规定，确认案涉《协议书》无效并相互返还原物，又是何错之有?!二、被上诉人中，有的是案涉房屋建房时的家庭成员，属标的物的原始所有人，有的通过法定继承为继受所有人；也是相应宅基地、周围的口粮、责任、自留地等土地的使用权人，根据现行相关法律法规和政策的规定，被上诉人对案涉房屋依法享有所有权；对相应宅基地、周围的口粮、责任、自留地依法享有使用权。故上诉人关于被上诉人“不符合集体土地使用条件”、已“丧失房屋所有权”的主张不能成立。三、被上诉人在本案中提出的诉讼请求，一是因案涉《协议书》违反法律、法规强制性规定并损害社会公共整体利益而要求确认《协议书》无效的确认之诉；二是在确权的基础上主张物权请求权。依据我国物权法相关法律的规定，物权请求权的行使，不适用关于民事诉讼时效的规定。最高人民法院关于《审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条明确：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”返还原物属物权请求权，且我国目前尚无取得时效制度的规定，如果返还原物的物权请求权适用诉讼时效制度，则物权所有人因可能丧失权利或虽不失权但由于无法对标的物进行支配而享受其利益，导致实际上物权所有人的权利成了空洞的权利，不能保障物权的合法行使；而相对人尽管事实上支配着标的物，但由于并未同时取得物权，在特定利益上就有可能陷入权利真空状态，使物权难以获得合法的流转，不利于充分发挥物的经济效用。这显然与诉讼时效制度所追求的效力价值相背离。所以，从这一点上看，债权请求权应适用诉讼时效制度，而确认物权请求权和返还原物请求权不应适用诉讼时效制度。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决公正。上诉人的上诉请求无事实和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，1997年3月18日，陈来虎与李渭清签订的《房屋买卖协议书》，该协议虽系双方当事人真实意思表示，并得到当时新湾村村委会的盖章同意，且已实际履行。法律规定同一农村集体经济组织成员之间经村民委员会同意可以转让宅基地，因陈来虎与李渭清不是同一农村集体经济组织成员，虽然买卖房屋经过涉案房屋所在地的村委会同意，但该协议违反了我国法律、行政法规的强制性规定，故该《房屋买卖协议书》应为无效。陈来虎上诉称《房屋买卖协议书》签订时，其年龄为7岁的儿子陈海波与李渭清系同一村级组织成员，故认为该《房屋买卖协议书》为有效合同的理由不能成立，本院不予采纳。鉴于双方当事人所签订的《房屋买卖协议书》为无效合同，故不存在超过诉讼时效的规定。从目前情况来讲，王仙花、李华敏、李敏对当时李渭清与陈来虎之间的农村房屋的交易是知道的。2016年8月24日，王仙花、李华敏、李敏在涉案房屋交易近二十年，且陈来虎已对交易的房屋进行装修、改造，并实际安居乐业的时点提出李渭清与陈来虎签订的《房屋买卖协议书》无效的诉请，有违诚实信用。因合同无效对陈来虎造成的损失，陈来虎经一审法院释明未在本案中要求王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏进行赔偿，故陈来虎可另行向王仙花、李华敏、李敏、陈三宝、李燕敏、李志敏、李晓敏主张赔偿。综上，上诉人陈来虎的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈来虎负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一七年十月二十三日
书记员 何英杰
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