江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2号
上诉人（原审原告，反诉被告）江苏新金陵人餐饮有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路三十九号。
法定代表人朱云虹，该公司总经理。
委托代理人陈尚岭，江苏冠文律师事务所律师。
委托代理人孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）南京扬子食品商场，住所地南京市鼓楼区山西路**号。
法定代表人闻伟，该商场总经理。
委托代理人汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人江苏新金陵人餐饮有限公司（以下简称新金陵人公司）与被上诉人南京扬子食品商场（以下简称扬子食品商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4007号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人新金陵人公司的委托代理人孟凡营、被上诉人扬子食品商场的委托代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新金陵人公司原审诉称，2004年2月28日，新金陵人公司股东周雪雷代表该公司与扬子食品商场签订了《房屋租赁合同》，约定扬子食品商场将南京市鼓楼区山西路37-39号一层至二层房屋（面积约1400平方米）租赁给新金陵人公司作为营业用房，租赁期限自2004年2月28日至2016年9月30日。2005年1月7日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定扬子食品商场将南京市鼓楼区山西路39号一至二层门面房（面积约300平方米）租赁给新金陵人公司作为营业用房（实际位置为二层部分），租赁期限自2005年1月9日至2016年9月30日。此后，新金陵人公司一直使用上述房屋经营餐饮服务业务。但扬子食品商场并不拥有上述房屋的全部产权，大部分房屋系扬子食品商场自南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称鼓楼城建公司）租赁使用。后因法院判决鼓楼城建公司与扬子食品商场之间的租赁合同解除，2014年2月17日，南京市鼓楼区人民法院向新金陵人公司发出执行通知，并冻结了新金陵人公司的银行账户。2014年6月13日，新金陵人公司按照法院要求将二层部分（面积约1045平方米）腾空并交付法院。2014年5月后，新金陵人公司只能使用一层部分（面积约655平方米）来维持基本的经营，并一直要求扬子食品商场与鼓楼城建公司沟通解决一层部分的后续租赁期间内使用问题，但扬子食品商场没有积极协商处理。2015年6月1日，新金陵人公司收到鼓楼城建公司要求腾退一层房屋的函。新金陵人公司为了满足餐饮经营的要求，对上述房屋进行装修，且扬子食品商场在签订合同时存在欺诈，与鼓楼城建公司发生纠纷后没有积极妥善解决，给新金陵人公司造成巨大的经济损失。另外，新金陵人公司已按约向扬子食品商场支付了自2003年3月1日起至2014年5月4日止的租金共计979万元，但扬子食品商场未开具租赁发票。故新金陵人公司诉至法院，请求判令：1、扬子食品商场赔偿剩余租期（2014年6月14日至2016年9月30日）的装修残值损失600888.48元，与员工解除劳动合同的补偿费用损失187720元，经营利润损失162380元；2、扬子食品商场支付违约金300000元；3、扬子食品商场开具2004年2月28日至2014年5月8日的房屋租赁发票；4、扬子食品商场承担本案诉讼费用。
扬子食品商场原审辩称：1、新金陵人公司知晓案涉房屋的权属情况，扬子食品商场不存在欺诈行为；2、法院要求新金陵人公司腾退案涉二层房屋，原因是新金陵人公司出尔反尔，不同意履行三方签订的执行和解协议，导致执行和解破裂，在执行和解协议中满足了新金陵人公司房屋租赁关系持续到2016年9月30日，且执行和解协议中约定的新金陵人公司支付租金标准不超过房屋租赁合同约定的租金标准；3、新金陵人公司主张扬子食品商场承担违约责任，根据新金陵人公司提供的证据及法院判决认定，案涉二层房屋被收回的依据系合同无效，并非扬子食品商场违约；4、关于要求扬子食品商场提出发票的问题，双方是达成共识的，扬子食品商场无需提供租赁费发票，且自2004年开始亦按该惯例履行，现新金陵人公司该项诉讼请求也不符合财务要求。综上，请求法院依法驳回新金陵人公司的全部诉讼请求。
扬子食品商场原审反诉称，2004年2月28日，扬子食品商场与新金陵人公司签订了《房屋租赁合同》，约定扬子食品商场将南京市鼓楼区山西路37-39号一层至二层房屋（面积约1400平方米）租赁给新金陵人公司。2005年1月7日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定扬子食品商场将南京市鼓楼区山西路37-39号一至二层门面房（面积约300平方米）租赁给新金陵人公司。因扬子食品商场与南京市鼓楼区山西路37-39号房屋部分产权人即鼓楼城建公司产生租赁合同纠纷，经法院判决后，扬子食品商场与新金陵人公司负有返还南京市鼓楼区山西路37-39号房屋并连带给付房屋占有使用费给鼓楼城建公司的义务。法院判决乃至三方签订执行和解协议后，扬子食品商场多次向新金陵人公司催要拖欠租金，但新金陵人公司仍未支付，且由于新金陵人公司未支付执行和解协议中的款项导致执行和解协议破裂，2014年6月法院强制执行了案涉的二层房屋。扬子食品商场认为新金陵人公司未正常支付租金，扬子食品商场有权单方解除合同，且扬子食品商场亦向新金陵人公司发送了解除合同通知函。故扬子食品商场提起反诉，请求判令：1、确认双方于2004年2月28日签订的《房屋租赁合同》和2005年1月7日签订的《房屋租赁协议》均于2015年6月10日解除；2、新金陵人公司迁出南京市鼓楼区山西路37、39号房屋一层；3、新金陵人公司支付合同解除前拖欠的租金629694.08元（按照面积569.84平方米计算，自2014年5月9日至2015年6月10日）及利息（按照银行同期贷款利率标准，自2014年5月9日至实际给付之日）；4、新金陵人公司支付房屋占有使用费（按照2735.232元／天标准，自2015年6月11日至实际迁出之日止）；5、新金陵人公司支付违约金300000元；6、新金陵人公司承担本案诉讼费用。
新金陵人公司原审反诉辩称，1、扬子食品商场主张的合同可单方解除的条件未成就，合同并没有于2015年6月10日解除；2、本案由于扬子食品商场的原因导致合同不能完全按照双方之间的协议履行，扬子食品商场不享有单方解除权。3、新金陵人公司没有拖欠租金的情形，因为扬子食品商场不拥有案涉房屋的产权，新金陵人公司是在鼓楼城建公司诉扬子食品商场的案件诉讼过程中经法院提醒，才于2013年3月停止支付租金。扬子食品商场当时向新金陵人公司表示就案涉房屋的租赁问题会继续协调处理，但之后新金陵人公司租赁的房屋二层部分被收回。因租赁案涉房屋产生赔偿等问题，新金陵人公司有权拒付租金；4、关于2015年5月9日后的租金，新金陵人公司认为应按合同约定以及现使用的房屋面积计算，且应在扬子食品商场赔偿新金陵人公司因二层被收回所造成的损失后才能给付；5、新金陵人公司不存在违约行为，不应承担违约金。综上，请求法院驳回扬子食品商场的全部反诉请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区山西路37号（原山西路39号）房屋为两层钢混结构建筑，其中二层系鼓楼城建公司所有产权，面积为1045平方米。一层为鼓楼城建公司与扬子食品商场按份共有及南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称鼓楼房产公司）直管房屋，其中，鼓楼城建公司享有239.82平方米产权，扬子食品商场享有104.84平方米产权，另外465平方米面积为鼓楼房产公司直管非住宅房屋。
1989年9月20日，鼓楼城建公司与扬子食品商场订立《租赁协议》与《租赁补充协议》各一份。《租赁协议》中鼓楼城建公司为甲方，扬子食品商场为乙方，协议约定：一、由甲方提供属于自己产权的山西路39号二层楼，建筑面积为1026平方米的店面房租给乙方使用，时间先定二年（以后两年续订一次合同），自开业日的第二个月起至1991年10月30日，年租金为8万元，付款方式为每季度末由乙方付给甲方2万元，乙方不得以任何借口推迟和无限延期付款，如拖欠，按乙方违约论处；二、租用期间，其水、电、装潢、地段费等各种费用由乙方自理，并确保店内各种设施完好，如属人为损坏由乙方赔偿或维修，甲方负责该房的正常维修；三、该房用于乙方开办商场，不得转借、转租或挪作他用，否则甲方有权收回租赁房屋。《租赁补充协议》中鼓楼城建公司为乙方，扬子食品商场为甲方，协议约定：甲方开办扬子商场，其底楼面积多出248.76平方米，产权属于乙方所有，为保持扬子商场的整体性，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：一、底楼多出的248.76平方米，由甲方向乙方承租，先租二年，以后每两年续订一次，自1989年11月1日起至1991年10月30日止。年租金1万元，每季度末，由扬子食品商场付给鼓楼城建公司2500元；二、甲方在承租期间，其装潢、水、电等费用自理，并确保房屋内各种设施完好，如属人为损坏，由甲方负责赔偿或维修；三、扬子食品商场负责安排解决鼓楼城建公司四名职工子女按招工条件就业。协议期满前3个月，双方如有意，可继续协商办理续租手续。
上述协议签订后，鼓楼城建公司将协议约定的房屋交付给扬子食品商场使用。另鼓楼房产公司也将其直管房屋面积部分出租给扬子食品商场使用，扬子食品商场取得该房屋一、二层面积的使用权。
1991年8月1日，鼓楼城建公司、扬子食品商场再次签订《租赁补充协议》一份，约定由甲方（鼓楼城建公司）提供属于自己产权的南京市鼓楼区山西路39号一、二层楼，建筑面积1274.76平方米商业门面房租给乙方（扬子食品商场）使用，年租金8万元，付款方式为每季度末由乙方付给甲方2万元，乙方不得以任何借口推迟和无限延期付款，如拖欠，按扬子食品商场违约论处；其他条款，仍按原协议办理；该协议自1991年1月开始执行。
2004年2月28日，扬子食品商场（甲方）与周雪雷（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于南京市鼓楼区山西路37-39号一层至二层门面房屋租赁给乙方作营业用房，建筑面积为1400平方米左右，租赁期自2004年2月28日至2016年9月30日止；租金及支付方式为2003年2月28日至2005年9月30日年租金为80万元，2005年10月1日至2008年9月30日年租金为85万元，2008年10月1日至2011年9月30日年租金为90万元，2011年10月1日至2014年9月30日年租金为95万元，2014年10月1日至2016年9月30日年租金为100万元，乙方向甲方交纳房屋租金后，不再向甲方交纳其他任何费用，房租乙方每半年以支票或现金方式支付给甲方；乙方在租赁期间向甲方一次性交纳保证金20万元，待双方合同期满的同时，甲方以现金的形式一次性退还给乙方，在此期间不计利息；在甲方正常履行合同的情况下，乙方按约定按时足额向甲方交纳房屋租金，否则，乙方超过三个月未能正常支付后，甲方按规定有权单方解除合同；乙方有权按自己的经营需要装修所租赁房屋，但不得破坏房屋原有的基本结构，否则，由此造成的一切后果由乙方承担；如乙方不再续租，并在甲、乙双方之间债务全部清结完毕后，乙方除墙体、吊灯、地面、管线等固定装潢不得拆除破坏外，（甲方不做任何补偿）可以自行处置设备装潢及家具，甲方无权干涉；本合同生效后，甲方不得因法人的变更、公司名称的变动、上级主管部门行政命令，甲方与其他单位进行资产重组，或甲方被其他单位收购、兼并、甲方与其他单位发生房产纠纷、经济纠纷等原因而变更或解除合同，否则，乙方有权要求甲方赔偿由此造成的所有损失（按乙方合同期间的年净利润乘以未能履行的合同年限加乙方的所有装潢、广告投入合计数计算）并承担违约责任；甲、乙双方应共同遵守约定，任何一方有不遵守任一条款视为违约，违约方需支付守约方违约金合计100万元，并赔偿由此引起的守约方的一切损失等等。
2005年1月7日，扬子食品商场（甲方）与周雪雷（乙方）再次签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于南京市鼓楼区山西路39号一层至二层门面房屋租赁给乙方作营业用房，房屋建筑面积为300平方米左右，租赁期自2005年1月9日至2016年9月30日止；年租金为22万元，乙方向甲方交纳房屋租金后，不再向甲方交纳其他任何费用，乙方每半年以支票或现金方式支付给甲方；在甲方正常履行合同的情况下，乙方按约定按时足额向甲方交纳房屋租金，否则，乙方超过三个月未能正常支付后，甲方按规定有权单方解除合同；乙方有权按自己的经营需要装修所租赁房屋，但不得破坏房屋原有的基本结构，否则，由此造成的一切后果由乙方承担；如乙方不再续租，并在甲、乙双方之间债务全部清理后，乙方除墙体、吊灯、地面、管线等固定装潢不得拆除破坏外，可以自行处置设备活动装潢及家具；本合同生效后，甲方不得因法人的变更、公司名称的变动、上级主管部门行政命令，甲方与其他单位进行资产重组，或甲方被其他单位收购、兼并、甲方与其他单位发生房产纠纷、经济纠纷等原因而变更或解除协议，否则，乙方有权要求甲方赔偿由此造成的所有损失（按乙方协议期间的年净利润乘以未能履行的协议年限加乙方的所有装潢、广告投入合计数计算）并承担违约责任；甲、乙双方应共同遵守约定，任何一方有不遵守任一条款视为违约，违约方需支付守约方违约金合计100万元，并赔偿由此引起的守约方的一切损失等等。
上述两份合同的签订，鼓楼城建公司没有参与。合同签订后，案涉房屋由新金陵人公司使用。周雪雷为新金陵人公司股东。
鼓楼城建公司曾于2000年3月对扬子食品商场另案提起诉讼，请求判决扬子食品商场支付欠付的1995年至1999年租金40万元，并要求收回租赁房屋。后鼓楼城建公司撤回起诉。鼓楼城建公司又分别于2010年5月、2011年12月起诉新金陵人公司房屋迁让，后均以撤诉结案。鼓楼城建公司按原租金标准收取扬子食品商场租金至2006年年底。自2007年1月起，鼓楼城建公司未向扬子食品商场收取租金，扬子食品商场一直也未缴纳租金，鼓楼城建公司也未向扬子食品商场提出解除双方的房屋租赁合同。2012年8月22日，鼓楼城建公司另案【（2012）鼓民初字第2822号】向原审法院提起诉讼，要求：1、扬子食品商场返还南京市鼓楼区山西路37号1层（239.82平方米）、2层（1045平方米）房屋；2、扬子食品商场支付1995年1月1日至1999年12月31日房屋占有使用费（或租金）40万元，以及2007年1月1日至2012年5月10日房屋占有使用费500.15万元，二项合计540.15万元，并要求扬子食品商场按照同期银行贷款利率支付相应的逾期付款利息；3、扬子食品商场自2012年5月11日至实际返还房屋之日，按每年105万元的标准支付房屋占有使用费；4、要求新金陵人公司迁出南京市鼓楼区山西路37号1层（239.82平方米）、2层（1045平方米）房屋，并对扬子食品商场支付房屋占有使用费义务承担连带责任；5、案件诉讼费用由扬子食品商场承担（包括两次鉴定费用、诉讼费用）。原审法院于2013年8月30日对该案作出（2012）鼓民初字第2822号民事判决书，判决如下：一、扬子食品商场于判决生效后的三个月内将本区山西路37号第二层部分房屋返还鼓楼城建公司；新金陵人公司于判决生效后三个月内，迁出并腾空本区山西路37号第二层房屋。二、扬子食品商场于判决生效后十日内给付鼓楼城建公司2011年2月9日至2012年2月8日期间的租金8万元。三、扬子食品商场于判决生效后的十日内，给付鼓楼城建公司自2012年2月8日起至判决生效之日止房屋占有使用费；于扬子食品商场及新金陵人公司返还并腾空第二层租赁房屋后的三日内，给付鼓楼城建公司自判决生效次日起至扬子食品商场及新金陵人公司返还并腾空第二层租赁房之日止房屋占有使用费。以上计算标准均为105万元／年。新金陵人公司对房屋占有使用费承担连带给付义务。关于一层房屋的返还问题，判决认为因该部分房屋各共有人之间没有进行分割，各共有人按份共有部分及界点不明晰，未予以支持。扬子食品商场不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，该院于2013年12月13日作出（2013）宁民终字第3622号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。
后因扬子食品商场及新金陵人公司未按照生效判决履行，鼓楼城建公司向原审法院申请执行。执行过程中，2014年4月24日，鼓楼城建公司（甲方）、扬子食品商场（乙方）以及新金陵人公司（丙方）签订了《执行和解协议》：一、就（2012）鼓民初字第2822号民事判决书中涉及的租金和房屋占有使用费，甲方同意在2014年5月10日之前一次性收取260万元，该费用由乙、丙方承担连带责任。其中由丙方在2014年5月10日之前支付2014年5月8日之前拖欠乙方的租金至南京市鼓楼区人民法院（具体数额由乙、丙方财物核对确认），由乙方在2014年5月10日之前支付260万元扣除丙方支付的上述拖欠租金后剩余部分款项至南京市鼓楼区人民法院，甲方统一至南京市鼓楼区人民法院领取上述款项。如乙、丙方任何一方未按照上述约定支付款项，则乙方和丙方承担违约责任，由乙方或者丙方按照其应当支付的数额的10%支付违约金；二、甲方（自有产权一层239.82平方米和二层1045平方米）和乙方（自有产权104.84平方米和租赁使用权465平方米）共同同意将南京市鼓楼区山西路39号（现为山西路37号）一、二层房屋继续租赁给丙方至2016年9月30日。2016年9月30日之后的房屋租赁事宜由三方另行协商确定；三、甲方从2014年5月9日起至2016年9月30日止期间按照年租金为130万元收取租金，其中由乙方承担租金10万元，每半年支付一次，由丙方承担租金120万元，每季度支付一次；四、本执行案件的执行费用由乙方先行支付给南京市鼓楼区人民法院，最终由乙、丙双方协商承担，与法院无涉；五、在乙方将260万元中其应当支付的款项支付至法院账户次日，丙方撤销诉乙方的（2014）鼓民初字第1391号房屋租赁纠纷的诉讼，此案产生的诉讼费和保全费用由丙方承担；六、260万元到南京市鼓楼区人民法院账户后，本协议生效。（2014）鼓执字第379号执行案件执行完毕，三方就南京市鼓楼区山西路39号一、二层房屋的租赁纠纷再无任何纠纷。
2014年4月29日，扬子食品商场（甲方）与新金陵人公司（乙方）签订了《执行和解协议补充协议》：一、鼓楼城建公司（自有产权一层和二层合计1284.82平方米）和甲方（自有产权104.84平方米和租赁使用权465平方米）双方共同同意租给乙方使用，自2014年5月9日至2016年9月30日，年租金为130万元。其中乙方支付年租金合计120万元，甲方支付年租金10万元，由鼓楼城建公司统一收取。乙方支付的每年120万元的租金为上述鼓楼城建公司（自有产权一层和二层合计1284.82平方米）和甲方（自有产权104.84平方米和租赁使用权465平方米）的全部租金，乙方从2014年5月9日起不再向甲方交纳任何租金；二、乙方未付甲方租金为1422489元（截止到2014年5月8日），甲方退还此前收取乙方的租赁押金15万元（剩余5万元作为配电房使用押金，待2016年9月30日租期结束且无任何水电费欠费后五日内甲方无息返还）。甲、乙双方明确由乙方支付到南京市鼓楼区人民法院的租金数额为1272489元，剩余的部分由甲方支付至南京市鼓楼区人民法院；三、甲方提供鼓楼区房产经营公司房屋租赁证复印件给乙方，并加盖甲方公章。甲方保证2014年5月9日至2016年9月30日期间不会因自有产权部分及从鼓楼房产公司租赁使用部分向乙方主张任何权益或者因甲方转租行为产生的诉讼而导致乙方停业情形发生。如发生上述情况，视为甲方违约，给乙方造成的所有损失由甲方承担；四、本案执行费用由甲方承担。
上述《执行和解协议》及《执行和解协议补充协议》签订后，因新金陵人公司未按照协议约定支付租金，导致执行和解未果。2014年5月29日，原审法院发出公告，责令新金陵人公司于2014年6月9日前迁出南京市鼓楼区37号第二层房屋，返还鼓楼城建公司，并将室内物品全部清空，否则视为自动放弃。逾期不履行，原审法院将依法强制执行。2014年6月13日，新金陵人公司将上述房屋返还给鼓楼城建公司。
2015年6月5日，扬子食品商场向新金陵人公司发函，载明新金陵人公司自2014年5月9日起一直拖欠南京市鼓楼区山西路37-39号一层房屋租金，拖欠长达13个月，扬子食品商场多次催要未果。现扬子食品商场通知新金陵人公司于收到本函之日解除《房屋租赁合同》，并保留追究新金陵人公司违约责任的权利。请新金陵人公司在收到本函后十日内腾空并归还上述房屋，如到期未归还，由新金陵人公司承担因此造成的所有法律后果。
2015年6月10日，新金陵人公司回函至扬子食品商场，载明新金陵人公司承租扬子食品商场位于南京市鼓楼区山西路39号的房屋，在签订合同时扬子食品商场隐瞒了大部分房屋产权不属于扬子食品商场而属于鼓楼城建公司所有，而自身仅拥有和少一部分（104.84平方米）的事实，存在欺诈。至此造成新金陵人公司被起诉、经营账号被查封，直至二层部分（1045平方米）在租赁期间被收回，给新金陵人公司造成重大损失。同时一层部分还有大部分面积产权属于鼓楼城建公司，扬子食品商场有义务与鼓楼城建公司协调解决新金陵人公司使用至租赁期届满时止的问题。在扬子食品商场未赔偿新金陵人公司二层部分被收回导致的损失及未与鼓楼城建公司协调解决好一层部分使用权问题前，新金陵人公司有权拒付任何费用并保留通过法律途径追究扬子食品商场的责任。扬子食品商场所发解除合同的理由不能成立，新金陵人公司不予认可。
2015年6月16日，新金陵人公司认为因扬子食品商场的问题，导致新金陵人公司只能使用案涉房屋一层部分（面积约655平方米）来维持基本的经营，并在新金陵人公司的多次要求下，扬子食品商场未能与鼓楼城建公司沟通解决一层部分租赁期间内的使用问题，亦未对案涉房屋二层部分被收回导致的损失予以赔偿，故新金陵人公司诉至本院即本案，请求判如所请。案件受理后，扬子食品商场提起反诉，请求判决支持其反诉请求。
原审审理中，双方一致认可南京市鼓楼区山西路37号（原山西路39号）一层（建筑面积为809.66平方米，其中鼓楼城建公司自有产权239.82平方米、扬子食品商场自有产权104.84平方米和租赁使用权465平方米）房屋现由新金陵人公司占有、使用；新金陵人公司自2013年3月起未按时向扬子食品商场支付租金，后通过本院支付租金975389元；新金陵人公司在扬子食品商场处仍有5万元保证金。双方均认为对方违约，且违约金标准过高。新金陵人公司对于扬子食品商场主张自2014年5月9日起的租金未交纳的事实无异议，但对于租金标准有异议。扬子食品商场同意将尚未退还的5万元保证金在本案中与其欠付的租金进行冲抵。
新金陵人公司提供建筑装饰工程施工合同、装修预算清单、装修费用收据，证明其主张的案涉房屋二层的装修残值损失600888.48元，因二层房屋已被鼓楼城建公司收回并重新装修，无法进行鉴定评估；提供解除劳动合同补偿协议，证明其与员工解除劳动合同的补偿费用损失187720元；提供资产负债表、损益表，证明其经营利润损失162380元。扬子食品商场对新金陵人公司提供的建筑装饰工程施工合同、装修预算清单的真实性不予认可，认为新金陵人公司两次对案涉房屋二层进行装修亦不合理，且新金陵人公司提供的是收据，并非发票，不能证明实际支付了该款项；对于新金陵人公司提供的解除劳动合同补偿协议的真实性不予认可，仅凭解除劳动合同补偿协议不能证明协议中的22名员工系新金陵人公司的劳动者，即使系新金陵人公司的劳动者，也不能证明新金陵人公司给付了劳动报酬，并且双方的租赁合同中没有辞退员工的相关约定；对于新金陵人公司提供的资产负债表、损益表的真实性不予认可，未能继续履行案涉房屋二层租赁合同系因新金陵人公司自身导致，且扬子食品商场提供新金陵人公司缴税情况表，证明新金陵人公司提供的资产负债表、损益表不相符。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、建筑装饰工程施工合同、装修预算清单、装修费用收据、本院（2012）鼓民初字第2822号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3622号民事判决书、《执行和解协议》、《执行和解协议补充协议》、公告、函等证据为证，予以证实。
原审法院认为，新金陵人公司与扬子食品商场之间签订的关于南京市鼓楼区山西路37号（原山西路39号）二层及一层部分（鼓楼城建公司自有产权239.82平方米）房屋的租赁合同，已经生效的民事判决确定超过扬子食品商场作为承租人剩余租赁期限的部分约定无效。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。新金陵人公司与扬子食品商场之间签订的关于南京市鼓楼区山西路37号（原山西路39号）一层其他部分房屋的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，故合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
关于新金陵人公司主张扬子食品商场赔偿各项损失的问题。本案中，新金陵人公司与扬子食品商场之间就南京市鼓楼区山西路37号（原山西路39号）二层房屋的租赁合同，已经生效的民事判决确定超过扬子食品商场作为承租人剩余租赁期限的部分约定无效，新金陵人公司应腾空并返还案涉房屋二层。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。新金陵人公司与扬子食品商场签订房屋租赁合同时，均应当清楚案涉房屋二层系鼓楼城建公司所有等事实，双方对于合同部分无效均有过错。加之，鼓楼城建公司另案申请执行时，鼓楼城建公司、扬子食品商场及新金陵人公司三方在案件执行过程中达成和解协议，只要新金陵人公司将应给付的房屋占有使用费按时交至原审法院，实际履行该和解协议，新金陵人公司有权租赁使用案涉房屋二层至2016年9月30日止，即新金陵人公司与扬子食品商场签订的租赁合同期限届满时止。由于新金陵人公司未按时支付款项导致该执行和解未果，案涉房屋二层被收回。综上分析，新金陵人公司对合同无效产生损失应承担主要责任，扬子食品商场负次要责任。对于新金陵人公司主张的装修损失部分，现已无法进行鉴定评估，原审法院考虑双方过错程度、新金陵人公司实际装修的事实、剩余租赁期间等因素，酌定扬子食品商场应赔偿该项损失为25万元。对于新金陵人公司主张的员工补偿损失及经营利润损失，因未能提供充分的证据予以证明，故该部分损失，原审法院不予支持。
关于新金陵人公司主张扬子食品商场支付违约金的问题。根据前述分析，导致案涉房屋二层被收回，并非因扬子食品商场违约导致，故新金陵人公司该项诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。
关于新金陵人公司主张扬子食品商场开具房屋租赁发票的问题。该问题并非民事案件受理范围，合同中亦未明确约定，原审法院对此不予处理。
关于扬子食品商场主张确认两份房屋租赁合同解除的问题。本案中，案涉房屋二层及一层部分（鼓楼城建公司自有产权239.82平方米）房屋的租赁合同，已经生效的民事判决确定超过扬子食品商场作为承租人剩余租赁期限的部分约定无效，故不存在确认合同解除的问题。关于案涉房屋一层其他部分房屋的租赁合同的解除问题，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。结合本案双方在合同中约定，在扬子食品商场正常履行合同的情况下，新金陵人公司按约定按时足额向扬子食品商场交纳房屋租金，否则，新金陵人公司超过三个月未能正常支付后，扬子食品商场按规定有权单方解除合同。从双方合同履行来看，在鼓楼城建公司另案主张相关权利之前，新金陵人公司均按时足额向扬子食品商场支付租金，后因三方产生纠纷，新金陵人公司即停止支付租金。但另案已经生效判决确定各自权利义务的情况下，新金陵人公司占有、使用案涉房屋一层部分，仍迟延支付租金，扬子食品商场向新金陵人公司发函通知解除合同，新金陵人公司于2015年6月10日回函，故扬子食品商场主张确认双方之间就案涉房屋一层其他部分房屋的租赁合同于2015年6月10日解除，符合合同约定及法律规定，原审法院予以确认。
关于扬子食品商场主张新金陵人公司迁出案涉房屋一层的问题。因双方之间就案涉房屋一层部分（鼓楼城建公司自有产权239.82平方米）房屋的租赁合同被确认无效，其余部分亦已确认解除，新金陵人公司应将租赁物返还，故扬子食品商场该项诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于扬子食品商场主张新金陵人公司支付租金及房屋占有使用费的问题。双方对于新金陵人公司自2014年5月9日起计算欠付租金无异议，但对于标准有异议。扬子食品商场主张以另案评估报告为依据，新金陵人公司对此不予认可。原审法院认为，双方在合同中对于租金标准已明确约定，扬子食品商场主张的租金标准，与约定不符，新金陵人公司应向扬子食品商场支付2014年5月9日至2015年6月10日的租金共433880.04元【（117万元／年÷12个月×4个月＋117万元／年÷365天×23天＋122万元／年÷12个月×9个月＋122万元／年÷365天×10天）×569.84平方米÷1854.66平方米】，并按照1026.96元／天（122万元／年÷365天×569.84平方米÷1854.66平方米）的标准向扬子食品商场支付自2015年6月11日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费。扬子食品商场同意将5万元保证金与新金陵人公司欠付的租金进行冲抵，原审法院予以确认。
关于扬子食品商场主张新金陵人公司支付违约金及欠付租金利息的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现新金陵人公司迟延支付租金已构成违约，应承担违约责任。新金陵人公司提出违约金标准过高应予调整的抗辩意见，原审法院予以采纳，综合考虑双方履行合同情况、扬子食品商场的实际损失等因素，确定新金陵人公司按照以下标准支付违约金，即以142478.75元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2014年10月1日起至实际给付之日止，以187421.09元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2015年3月31日起至实际给付之日止，以53980.2元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2015年6月11日起至实际给付之日止。因扬子食品商场主张违约金的诉讼请求已经得到支持，故其主张欠付租金利息的损失，原审法院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、江苏新金陵人餐饮有限公司与南京扬子食品商场签订的关于南京市鼓楼区山西路37号一层部分（569.84平方米）房屋的租赁合同于2015年6月10日解除。二、江苏新金陵人餐饮有限公司于判决生效之日起三十日内腾空并迁出南京市鼓楼区山西路37号一层房屋（809.66平方米）。三、南京扬子食品商场给付江苏新金陵人餐饮有限公司装修损失25万元。四、江苏新金陵人餐饮有限公司给付南京扬子食品商场租金383880.04元；该款项与第三项冲抵后，江苏新金陵人餐饮有限公司于判决生效之日起十日内给付南京扬子食品商场133880.04元。五、江苏新金陵人餐饮有限公司于判决生效之日起十日内给付南京扬子食品商场房屋占有使用费（自2015年6月11日起至实际返还房屋时止，按照1026.96元／天的标准计算）及违约金（以142478.75元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2014年10月1日起至实际给付之日止，以187421.09元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2015年3月31日起至实际给付之日止，以53980.2元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2015年6月11日起至实际给付之日止）。六、驳回江苏新金陵人餐饮有限公司的其他诉讼请求。七、驳回南京扬子食品商场的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费16058元，反诉案件受理费6548元，合计22606元，由江苏新金陵人餐饮有限公司负担19113元，南京扬子食品商场负担3493元。
上诉人新金陵人公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定“扬子食品商场对于合同无效产生的损失承担次要责任，其不构成违约”完全错误。1、2004年2月上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，被上诉人没有如实告知其不享有房屋全部产权的事实，没有尽到出租人应尽的义务。2、签订合同时被上诉人提供了其拥有“山西路39号”房屋产权证，并且被上诉人工商登记资料显示“其注册地是山西路37号系自有产权”，因此我方在签署合同时已经尽到了基本的注意义务。3、被上诉人作为出租人没有保证我方对于承租房屋使用至合同租赁期满，存在严重过错。4、关于上诉人、被上诉人与鼓楼城镇公司之间的《执行和解协议》不能成为免除被上诉人在履行与上诉人《房屋租赁合同》过程中因其过错所应承担责任的理由。二、原审认定“扬子食品商场单方解除合同条件成立”没有任何道理，完全错误。上诉人自2010年5月开始便被牵扯到被上诉人与鼓楼城镇公司的诉讼中，造成了承租房屋二楼部分被收回，一楼部分房屋产权争议至今未解决，从诉讼开始到执行结束，已经给我方造成巨大的经济损失。我方认为被上诉人与鼓楼城镇公司之间关于一楼部分的房屋产权分割争议解决前以及被上诉人赔偿上诉人因二楼部分房屋被收回给上诉人造成的损失前，我方有权行使不安抗辩权和先履行抗辩权，拒付租金。三、原审认定“开具房屋租赁费发票问题并非民事案件受理房屋，合同中亦未明确约定，对此不予处理”明显错误。出租方向承租方开具房屋租赁发票是一项法定义务，又是一项基本的合同附随义务，不以是否有合同约定而免除。综上，上诉人请求法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人扬子食品商场辩称：1、涉案房屋二次被执行并产生相应的损失，根本原因在于上诉人。判决部分租赁合同无效后，经三方协商达成和解协议，在该协议之中，上诉人的付款义务仅局限于按照原租赁合同应交纳而未交纳的租金，且此后约定的租赁租金低于原租赁合同的租金。最终导致未能履行和解协议，未能让上诉人使用诉争房屋持续到2016年9月30日的原因在于上诉人未按承诺将应缴纳的租金交至法院，才被法院予以执行。2、上诉人是明知诉争房屋的产权状况，我方并不存在任何隐瞒事实。3、根据上诉人与被上诉人租赁合同的相关约定，租赁费用三个月未交，出租人有权要求解除合同，上诉人未按合同约定履行交付租金义务。我方作为权利人有权按照合同约定发催告通知函，并依法解除合同，以维护自身的合法权益。4、双方签订合同时就达成共识，不需要开具相应发票，且上诉人从未要求被上诉人开具发票。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人新金陵人公司提交录音光盘和录音文字资料一份，欲证明被上诉人的法定代表人与上诉人代表进行沟通时，承认了因为历史原因，在租赁房屋过程中存在过错，并承认房屋不是被上诉人的，租赁合同是由被上诉人与我方签订的，给我方经营期间造成了一定麻烦及损失。被上诉人扬子食品商场质证认为，该证据不属于新证据，真实性不予认可，该证据的内容不能达到上诉人的证明目的。
本院对原审法院查明的事实依法予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点：一、被上诉人是否有权单方解除租赁合同；二、关于上诉人主张其提前搬出涉案第二层房屋的各种损失赔偿问题；三、被上诉人是否承担开具发票的义务。
关于争议焦点一，根据合同法相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方合同约定“在扬子食品商场正常履行合同的情况下，新金陵人公司按约定按时足额向扬子食品商场交纳房屋租金，否则，新金陵人公司超过三个月未能正常支付后，扬子食品商场按规定有权单方解除合同”。从双方合同履行来看，新金陵人公司一直占有、使用涉案房屋一层部分，但从2014年5月起其一直未支付该房屋租金，经被上诉人扬子食品商场向上诉人新金陵人公司发函催告后，在合理期限内新金陵人公司仍未履行，故被上诉人扬子食品商场有权单独行使合同解除权，其要求确认双方之间就案涉房屋一层部分房屋的租赁合同解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点二，本院认为，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人于2004年2月就与被上诉人签订租赁合同并一直使用、经营涉案第二层房屋，对涉案房屋的性质及相关权属，其应当了解清楚。生效的（2013）宁民终字第3622号民事判决判令被上诉人将涉案第二层房屋返还鼓楼城建公司，由上诉人迁出并腾空该房屋。被上诉人转租导致合同部分无效，其应承担相应的法律责任。后在该案执行过程中三方达成和解协议，只因上诉人未按协议约定时间给付房屋占有费用，导致该执行协议和解未果，致使涉案第二层房屋在双方合同届满前被收回，上诉人提前搬出该房屋，其亦存在过错。故原审法院考虑双方过错程度、剩余租赁期内装饰装修残值等综合因素，酌定被上诉人赔偿上诉人损失25万元，并无不当。关于上诉人主张的员工补偿及经营利润损失，其提供的证据不足于证明其主张，对该部分的上诉意见，本院不予支持。
关于争议焦点三，因双方合同对由谁开具房屋租赁发票并未明确约定，且是否开具发票应属其他行政机关处理的事项，故对上诉人该上诉的意见，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22606元，由上诉人江苏新金陵人餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 汪海燕