上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第134号
上诉人（原审被告）潘君才。
被上诉人（原审原告）上海国光物业管理有限责任公司。
法定代表人韩。
上诉人潘君才因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民一（民）初字第7698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海国光物业管理有限责任公司（以下简称国光物业公司）系上海市松江区涞坊路1188弄《颐亭花园》小区的物业管理企业，《前期物业服务合同》约定委托管理期限为2005年5月15日至首届业主大会成立并与其选聘的物业管理企业的物业管理服务合同生效时终止。同时约定联排别墅按每平方米每月收取人民币（以下币种相同）1.70元的物业管理服务费；2012年12月1日上海市松江区九亭镇颐亭花园小区业主大会与国光物业公司签订《颐亭花园物业服务合同》，委托国光物业公司继续管理小区，合同有效期暂定为2012年12月1日至2013年12月31日止，该合同约定联排别墅仍然按每平方米每月收取1.70元的物业管理服务费。
潘君才、案外人潘君伦于2010年5月2日经核准登记为上海市松江区九亭镇涞坊路1188弄房屋的权利人，该幢房屋系花园住宅，建筑面积为265.33平方米。潘君才于2007年1月办理上述房屋进户房屋设备验收手续，于2009年5月缴纳了2008年10月至2009年8月的物业服务费。潘君才未向国光物业公司交纳上述房屋自2009年9月1日起至2013年6月30日止的物业服务费。
2013年10月国光物业公司诉至原审法院，要求判令潘君才支付自2009年9月起至2013年6月止的物业管理费20，748.81元及滞纳金7，680.65元。潘君才请求驳回国光物业公司的诉请。
原审认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案所涉的物业管理部分属前期物业管理，国光物业公司作为开发商选聘的前期物业管理企业，为该小区提供了物业管理服务。而该小区业委会成立后，国光物业公司与颐亭花园小区业主大会签订《物业服务合同》取得了对该小区的管理权，潘君才系该小区的业主，业主大会代表小区全体业主与国光物业公司签订的《物业服务合同》，对全体业主均产生法律效力，国光物业公司与潘君才均应当按照合同的约定履行各自的义务。因此，国光物业公司要求潘君才支付自2009年9月1日至2013年6月30日止的物业管理费20，748.81元，依据充分，应予支持。
关于国光物业公司主体资格的问题。鉴于业主大会对外作出的决定对于全体业主具有约束力，而《颐亭花园物业服务合同》系业主大会与国光物业公司签订，合同形式要件合法有效，故予以认可。潘君才认为业主委员会在未召开业主大会的情况下擅自以业主大会名义签订合同，若潘君才确有证据证明存在上述问题的，可另循途径解决。
关于潘君才家中红外幕帘被拆除的问题，因红外幕帘损坏后及时更换属于开发商的保修责任范围，故不能构成潘君才拒付物业费的理由。
另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于潘君才迟延支付物业管理费，作为国光物业公司理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故国光物业公司要求潘君才支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后于二○一三年十二月九日依据《中华人民共和国合同法》第八条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作出判决：一、潘君才于判决生效后十日内支付上海国光物业管理有限责任公司自2009年9月至2013年6月的物业管理费20，748.81元；二、驳回上海国光物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币511元，减半收取人民币255.50元，由潘君才负担。
判决后，潘君才不服，上诉于本院称：一审判决认定事实不清。上诉人家中的红外线幕帘从未损坏，损坏的是整个小区安防对讲系统。上诉人要求的是被上诉人返还其在履行物业管理职责过程中从上诉人家中拆走的总控制器，以确保上诉人的财产和人身安全。这与开发商的保修责任没有任何直接的法律关系。一审判决适用程序错误。部分证据未经法庭出示、质证而直接确认。物业服务合同是否真实、合法、有效的举证责任在被上诉人。一审判决适用法律错误。根据国务院《物业管理条例》第三十六条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。据此，上诉人有正当理由拒绝交纳物业费。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉请。
被上诉人国光物业公司辩称：涉案小区2008年因遭雷击，导致红外线安防系统损坏。业主向被上诉人投诉后，经被上诉人与开发商沟通协商，开发商答应修复因雷击受损的安防系统。开发商派员至每户拆走设施予以维修后再予以安装。在安装至上诉人家时，因上诉人表示安装的设施并非原先其家的设施，故拒绝安装并从此拒绝支付物业费。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。被上诉人先后作为上诉人所在小区开发商委托的前期物业管理企业及小区业主大会选聘的物业管理单位，其应履行的职责是依据物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其主要职责是为小区业主提供相关的服务。现上诉人以被上诉人拆除了小区安防系统但未予恢复为由，拒绝支付相关物业费，但因上诉人并未提供相关证据证明系被上诉人实施了上述拆除行为，且被上诉人对此亦予以否认，故本院难以采信。鉴于安防系统属于小区的附属设施，依据相关的法律规定，小区附属设施发生质量问题，若在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对公共部分进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及小区全体业主共同利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，依据物权法的相关规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。被上诉人作为物业管理服务单位，并无此决定权。因此，被上诉人对此所作辩称内容符合常理，故在上诉人亦未能提供相应证据材料证明小区安防系统损坏亦系被上诉人的行为所致的情况下，上诉人以此拒绝支付物业费，缺乏依据，本院难以支持。原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。综上，原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币319元，由上诉人潘君才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
审 判 员 顾依
代理审判员 毛焱
二〇一四年二月二十日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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