北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初14523号
原告（反诉被告）：北京东润明珠物业管理有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华园一里三区9幢101室。
法定代表人：樊位灵，副总经理。
委托诉讼代理人：陈海龙，男，1978年11月11日出生，北京东润明珠物业管理有限责任公司办公室主任，住单位宿舍。
被告（反诉原告）：苏宇，女，1969年9月14日出生，施耐德电器投资中国有限公司职员，住北京经济技术开发区。
委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡雳（系苏宇之夫），1968年2月9日出生，北京经济技术开发区市政管理局职员，住北京经济技术开发区。
原告（反诉被告）北京东润明珠物业管理有限责任公司（以下简称：东润明珠公司）与被告（反诉原告）苏宇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东润明珠公司的委托诉讼代理人陈海龙，被告（反诉原告）苏宇的委托诉讼代理人郭琴婷、蔡雳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东润明珠公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏宇给付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费及垃圾清运费共计10273.68元、滞纳金1232.62元；2.本案诉讼费由被告苏宇承担。事实与理由：苏宇为北京市大兴区北京经济技术开发区亦庄新康家园小区17号楼1单元602室（以下简称：602室）的业主，我公司自2013年5月17日起为该小区提供物业服务。苏宇在接受了我公司提供的物业服务后，未交纳2013年5月17日至2016年12月31日的物业费，故向法院提起诉讼。
苏宇辩称，新康家园小区业主委员会与东润明珠公司签订的物业服务合同没有经过小区专有面积过半数业主同意，属于无效合同。且根据物业服务合同约定，合同自双方当事人签字盖章后生效，但该合同并没有相关委托代理人的签字。新康家园小区业主委员会曾在2013年4月19日通过招标的方式与北京世纪美泰物业管理有限公司（以下简称：世纪美泰公司）签订了物业服务合同。2013年5月3日，业主委员会授权世纪美泰公司与原物业公司进行了交接，世纪美泰公司在2013年5月16日进入该小区进行服务，且我曾向世纪美泰公司缴纳了物业管理费，故东润明珠公司原告主体资格不适格，无权向我主张物业费。新康家园小区所有业主曾于2013年1月召开业主代表大会，并授权业主委员会通过招标的方式聘请物业公司，要求聘请的物业公司资质在二级以上，提供的服务在三级以上。我了解到东润明珠公司的资质不符合招标的要求，且该公司没有符合资质的相关配制人员，无法提供相应的服务。即使新康家园小区与东润明珠公司签订了物业服务合同，东润明珠公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。我认为自2014年1月开始并没有任何物业公司对新康家园小区提供相应的物业管理服务。小区目前无论是电梯营运、道路建设、环境绿化、垃圾处理等都存在严重的管理混乱的问题。在业委会到期后，我仅仅是发现东润明珠公司在小区内从事盈利性的行为，改变小区的配套设施，包括对垃圾站的改造后私自对外营业，物业的办公室也长期被东润明珠公司的相关人员所占领，且拒不腾退。另原告的其他人员将小区的垃圾托运至小区的大门，将一些没有资质的三轮车大卡车进行操作作业，严重影响小区居民的生活，从小区的环境看，小区的路面的瓷砖被损坏，树木被砍伐，园区儿童游乐设施均有老化破坏的现象。小区内监控以及高层电梯的监控长期处于关闭的状态，导致小区经常有失窃的情况。小区的免费停车位也被东润明珠公司的工作人员私自设置地锁收取费用，导致小区的业主无法使用。因此，第一东润明珠公司没有对我们提供过服务，第二如果如原告所说其提供了服务，其提供的服务也存在严重的问题，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
苏宇向本院提出反诉请求:1、请求确认被反诉人与新康家园小区业主委员会于2013年5月1日签订的《物业服务合同》无效；2、请求判令被反诉人立即对新康家园小区内所有电梯进行维修保养，保证电梯正常运营，并提供自进入本小区后电梯的维保记录；3、请求判令被反诉人将在新康家园小区的电梯广告、单元楼门口广告、房屋租金、地下停车库管理费等所有小区公共部分收入在小区内进行公示（附相关凭证），并将所有收入返还至新康家园业委会账户，待新的业主大会举行后再确立如何分配；4、请求判令被反诉人向新康家园小区业主公布政府有关部门给予新康家园物业服务单位发放的各类资金及实物等补助；5、请求判令被反诉人立即修理好新康家园小区的监控设施；6、请求判令被反诉人补种新康家园小区被砍伐的同品种的树木；7、请求判令被反诉人恢复新康家园小区垃圾楼的使用功能，并聘请有资质的垃圾清运单位；8、请求判令被反诉人对新康家园小区内的公共照明设施进行修理维护，保证小区的正常照明；9、请求判令被反诉人返还新康家园小区属于业主的公共财产保安岗楼;10、请求判令被反诉人立即腾退新康家园小区业委会办公场所;11、请求判令被反诉人公示其物业服务人员法定资质情况；12、请求判令被反诉人立即清退地下室容留的居住人员，清空煤气罐及私拉的电线、私接的电器；13、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：本小区当前的物业服务质量极差，物业管理公司只想着如何创造收益，如何挣更多的钱，让许多企业在小区内搞活动，甚至让小商小贩在小区内卖书、卖衣服，更是把小区垃圾站改建成修理店对外非法经营，而对小区物业服务质量却毫不重视，业主反映的问题却根本不去解决甚至无力解决，被反诉人连基本的物业配套技术维修人员都没有，服务质量极差。表现为：多年以来，每天早晨天不亮就用电动三轮收垃极，噪音极大，严重影响居民休息，反映多年根本不管用；电梯不做维保，经常出事故，严重影响居民出行安全；对公共收益部分私自收取，自行开支，损害了业主家的权益；小区监控无法正常使用，小区内经常有业主被盗；物业公司属三级资质，却为亦庄的三个小区提供物业服务，人员不足，能力不足，服务严重不到位，从业人员无相关资质；将本小区岗楼移至其他小区，将小区的树木移走，损害了公共财物；以上所述只是物业服务情况的部分描述，其服务不到位之处还有很多。综上，东润明珠公司作为一家服务公司，自身服务极不到位，未尽到物业服务责任，希望法院支持反诉请求，保护业主的合法权益。
东润明珠公司对苏宇的反诉辩称，我公司已经实际提供了物业服务，故要求对方交纳物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏宇系602室房屋业主，房屋建筑面积为139平方米，房屋为高层住宅。2013年5月1日，北京经济技术开发区新康家园（以下简称：新康业委会，委托方，甲方）与东润明珠公司（受托方，乙方）签订《北京市物业服务合同》（以下简称：物业合同），约定由东润明珠公司为北京经济技术开发区天华园一里三区提供物业服务，规划建筑面积171187平方米。物业费实行包干制，多层住宅收费标准1.50元/平方米·月，高层住宅收费标准2.00元/平方米·月。合同还对双方的权利义务等事项进行了约定。上述合同签订后，东润明珠公司依约进驻小区对小区进行了物业服务。苏宇未交纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。
东润明珠公司主张为新康家园小区提供了物业服务，提交了出库单、客服维修记录等证据为证。苏宇认为出库单和维修记录均未载明服务针对的小区，也没有相关业主签字确认，不认可该组证据。
苏宇主张东润明珠公司的资质不符合招标要求，无法提供相应服务。东润明珠公司提交了物业服务企业资质证书复印件，其资质等级为三级。苏宇认为复印件看不清楚，且没有资质说明，不认可该证据。
苏宇主张自己没有与东润明珠公司签订物业服务协议，东润明珠公司也未提供物业服务，中标物业公司为世纪美泰公司。为此提交了新康家园业主大会决议复印件、新康业委会成员证明复印件、新康业委会授权书世纪美泰公司交接工作复印件、新康业委会与世纪美泰公司于2013年5月13日签订的新康家园小区物业合同补充协议复印件以及部分业主向世纪美泰公司交纳物业费票据复印件等证据。东润明珠公司认为其与新康业委会签订了物业合同，且没有听说过世纪美泰公司，不认可该组证据。
苏宇主张东润明珠公司垃圾处理、电梯维护、绿化管理、地下室存在安全隐患、私自将垃圾站改建为洗车房、路灯破损、地面损坏、私设广告等诸多方面服务不到位，并提交了相关照片及信访办回函局部照片打印件。东润明珠公司认为信访办回函中提及的违规占用垃圾处理站开办洗车房问题，现洗车房未经营，实际由保洁人员居住；垃圾堆积是由于当天交通堵塞垃圾车没能进入导致；电梯停运因为搬家的业主挡住电梯门容易发生事故，其已进行了安全宣传；小区绿化管理水平较好，被其他小区作为榜样；地下室杂物已清理完毕；路灯及地面均有维修记录；广告收入用于小区共建。
苏宇主张东润明珠公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，东润明珠公司提交了缴费通知单复印件及通知单照片打印件。苏宇认为自己没有收到过催交通知单，照片上也无法辨认通知单是否张贴到自己家门，不认可该组证据。
本院认为：东润明珠公司接受新康业委会委托，对苏宇居住的新康家园小区进行物业管理，委托行为依法有效，受法律保护。苏宇享受了物业服务的有关权利，双方形成事实上的物业合同关系，理应遵循公平和等价有偿原则诚实履行合同义务。东润明珠公司主张物业服务费计算方式为单价与面积之积，因其未说明602室房屋面积，本院以苏宇自认面积为准。经本院核算，苏宇未支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费共计10008元。根据苏宇提交的照片，东润明珠公司在提供物业服务的过程中，在保洁、电梯维护、公共管理等方面存在瑕疵，故对于物业费的金额，本院依法酌情予以扣减；因苏宇未交纳物业管理服务费，系属对东润明珠公司的服务资格存在异议，并非恶意欠交，故对东润明珠公司要求苏宇给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。关于苏宇辩称诉讼请求已超过诉讼时效的主张，物业服务本身具有长期性及持续性特点，本案东润明珠公司为苏宇提供物业服务期间亦未间断，另，东润明珠公司曾以张贴催缴函方式向苏宇催缴涉诉期间物业费，从中亦可看出东润明珠公司未怠于行使其债权。综合上述因素，东润明珠公司主张物业费的诉讼请求未过诉讼时效，对苏宇所提诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。苏宇虽提出与其所在小区签订物业服务合同的物业服务企业为世纪美泰公司，但其未向本院提交双方签订的物业服务合同，且其亦承认未向世纪美泰公司交纳过2014年1月1日之后的物业服务费用，其答辩意见本院亦不予采纳。
苏宇主张东润明珠公司不具备业主大会要求的资质、未经过半数以上业主或者专有面积过半数的业主同意，故其与新康业委会签订的物业合同无效。根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。现东润明珠公司的资质符合规定的承接新康家园小区项目条件，且新康业委会与东润明珠公司签订的物业合同亦不构成合同法第五十二条其他各项规定的合同无效要件。故苏宇请求确认前述合同无效的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。关于苏宇要求东润明珠公司维修电梯、返还公共部分收入、公布政府补助等诉讼请求，其未能提供充分证据证明其诉求所指向之标的，诉讼请求不明确，且根据新康业委会与东润明珠公司签订的物业合同的相关约定，应由新康业委会行使监督权，故此反诉请求，不符合相关规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）苏宇于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京东润明珠物业管理有限责任公司二〇一三年五月十七日至二〇一六年十二月三十一日的物业服务费共计9007.2元；
二、驳回原告（反诉被告）北京东润明珠物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）苏宇的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费44元，由原告（反诉被告）北京东润明珠物业管理有限责任公司负担10元（已交纳），由被告（反诉原告）苏宇负担34元（已由北京东润明珠物业管理有限责任公司垫付，苏宇于本判决生效后七日内给付北京东润明珠物业管理有限责任公司）；反诉案件受理费44元，由被告（反诉原告）苏宇负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘璨
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 杨纯