江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7399号
上诉人（原审原告）卞长平，男，1982年9月4日生，汉族。
委托代理人马军，江苏石城律师事务所律师。
委托代理人王世兵，男，1967年4月19日生，汉族。
被上诉人（原审被告）卢玉顺，女，1946年6月29日生，汉族。
委托代理人张映波，江苏诺华律师事务所律师。
委托代理人丁培培，江苏诺华律师事务所律师。
原审第三人柏志金，男，1978年2月17日生，汉族。
原审第三人汤林凤，女，1980年1月9日生，汉族。
两原审第三人共同委托代理人李刚，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人卞长平因与被上诉人卢玉顺、原审第三人柏志金、汤林凤案外人执行异议纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卞长平原审诉称，2014年3月，卢玉顺向南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）申请执行与第三人柏志金、汤林凤民间借贷纠纷一案的债权。玄武法院于2014年12月8日发出（2014）玄执字第532号执行公告，拟拍卖柏志金名下的位于南京市玄武区龙蟠路29号（以下简称龙蟠路29号）三层、六层的房屋，并责令在该房屋内居住、使用的人员于2014年12月19日前将室内物品全部清空迁出。卞长平租赁使用该房屋三层经营宾馆，遂向玄武法院提出执行异议，玄武法院于2015年3月23日作出（2015）玄执异字第21号执行裁定书，驳回卞长平的异议请求。卞长平认为：1、龙蟠路29号房屋一、二、三、六层于2011年10月28日由案外人陈友菊承租，租赁期限至2020年2月18日；2012年3月26日柏志金同意陈友菊将承租的部分房屋转租；2013年3月31日，陈友菊将龙蟠路29号二层的一半及三层房屋转租给刘宜诚经营宾馆，租赁期限至2020年4月30日止；后陈友菊经营困难，陈友菊将刘宜诚承租的房屋变更给柏志金直接出租，柏志金与刘宜诚在陈友菊与刘宜诚签订的租赁合同文本上签字，并注明签约时间为2013年3月31日及变更时间为2014年2月26日；2014年6月13日，刘宜诚、卞长平、柏志金共同签订了宾馆转让协议，柏志金与卞长平随后签订了房屋租赁协议，由此可以看出龙蟠路29号三层房屋租赁关系的延续情况，卞长平系涉案三层房屋的承租人。2、2013年1月25日，卢玉顺与陈友菊、柏志金签订协议，约定柏志金拍卖或转让房屋时，柏志金与陈友菊签订的租赁合同继续有效，卢玉顺有权在柏志金违约时代收房屋租金。3、卞长平在转让宾馆时支付了182万元转让费给刘宜诚，此后又支付了柏志金房租。综上，涉案房屋的租赁权早于卢玉顺的债权，玄武法院执行裁定认为卞长平经营行为影响了法院对标的物的处置，卞长平与柏志金的租赁合同应认定为无效的观点错误，请求对执行标的物即龙蟠路29号三层房屋中止执行，确认卞长平享有涉案房屋10年的租赁权。
卢玉顺原审辩称：1、卞长平与柏志金的房屋租赁协议系在法院对案涉房屋强制执行之后签订的，双方签订租赁合同时没有通知法院及权利人卢玉顺，其行为在主观上存在规避法院执行，租赁合同应视为无效；2、卞长平与柏志金签订的租赁合同相对方是卞长平、柏志金，而陈友菊与柏志金之间就涉案房屋的租赁合同于2013年10月已解除，卞长平诉称其与柏志金签订的租赁合同系陈友菊与柏志金之间的租赁关系的承继，无事实和法律依据；3、合同具有相对性，卞长平所诉的几份租赁合同即陈友菊与刘宜诚、刘宜诚与柏志金、卞长平与柏志金之间签订的房屋租赁合同，签订合同时双方均是完全独立的当事人，没有相关的延续性；4、柏志金与卞长平签订房屋租赁协议的时间为2014年7月6日，该合同签订的时间均在南京市六合区人民法院和南京市秦淮区人民法院对涉案房屋采取强制措施之后，而卢玉顺享有涉案房屋抵押权时间为2013年1月25日，因此卞长平与柏志金签订的租赁协议不能对抗法院强制执行或抵押在先的权利。综上，玄武法院的执行裁定符合法律规定，也不损害第三人利益，请求驳回卞长平诉讼请求。
原审第三人柏志金、汤林凤述称，1、其积极配合法院，希望法院尽快拍卖房屋，让卢玉顺尽快得到赔偿。2、陈友菊与柏志金签订的长期租赁合同合法有效，但根据卞长平诉称2014年3月1日陈友菊因为经营困难，双方就龙蟠路29号三层房屋租赁合同已解除。柏志金与卞长平于2014年7月6日签订租赁协议，虽然卞长平系陈友菊外甥，关系很好，但从合同相对性来看，其只认同合同相对方为卞长平。3、玄武法院执行裁定的目的是对标的物的处置，其希望多方配合解决执行问题。综上，请求法院依法处理。
原审法院经审理查明以下事实：
一、柏志金系龙蟠路29号一层、二层、三层、六层房屋所有权人（一层、二层丘权号为179130-Ⅱ-2，建筑面积为一层723.38平方米、二层767.80平方米；三层丘权号为179130-Ⅱ-5，建筑面积为479.64平方米；六层丘权号为179130-Ⅱ-6，建筑面积为368.47平方米）。
二、2011年10月28日，柏志金与陈友菊签订《房屋租赁合同》，约定柏志金将龙蟠路29号的一、二、三、六层建筑面积为2329平方米房屋出租给陈友菊使用，租期八年即自2012年2月18日起至2020年2月18日止，每年租金为220万元，从第四年后租金每年比上一年度增加10万元等。后双方签订补充协议，将租金调整为每年210万元，递增方式按原协议不变。陈友菊租赁上述房屋后，于2012年5月在龙蟠路29号二层注册登记江苏汤石兄弟动漫娱乐有限公司。
2013年3月31日，陈友菊与刘宜诚签订《房屋租赁合同》，陈友菊将龙蟠路29号二层一半及三层约820平方米房屋转租给刘宜诚经营宾馆使用，租期自2013年5月1日至2020年4月30日。2013年9月，刘宜诚在租赁的场地经营南京市玄武区好君来宾馆（法定代表人为邱有忠）。
2013年10月20日，柏志金与陈友菊签订《意向变更协议书》，柏志金与陈友菊约定因在转租过程中出现无法预测的风险，将现有承租户变更给柏志金直接出租，双方同时达成协议：1、2011年10月28日双方签订的《房屋租赁合同》自愿解除，互不追究任何责任；2、陈友菊现使用的房屋（龙蟠路29号二楼一半兄弟动漫城及六楼整层员工宿舍）按原合同的租赁期限及相关条件执行，双方需重新签订租赁合同，租金每年按20万元计算；3、转租的房屋全部由柏志金与次承租人签订新的租赁合同，自行解决好与卢玉顺的债权债务问题；4、关于2013年1月23日的《补充协议》，因涉及柏志金与卢玉顺的债权债务事项，应由柏志金自己解决，如柏志金不能及时解决，给陈友菊造成的所有损失由柏志金承担，陈友菊可在房屋租金中优先扣除。双方在该《意向变更协议书》最后约定“本协议变更成功后生效。”
2014年2月26日，柏志金与刘宜诚签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》与2013年3月31日陈友菊与刘宜诚签订的《房屋租赁合同》除租赁期限延长至2024年4月30日外，其他内容基本相同。签约日期栏为2013.3.31，在该日期下方书写变更日期2014.2.26，在变更日期下方书写了银行账号及户名。
2014年3月1日，柏志金与陈友菊签订《房屋租赁合同变更协议书》，该协议书内容与2013年10月20日双方签订的《意向变更协议书》内容基本相同，双方在该合同最后注明“本合同一式两份，双方各持一份，签字生效。
三、2013年1月24日，卢玉顺（抵押权人）与柏志金、汤林凤（抵押人）签订《借款合同》一份，双方约定以下主要内容：柏志金、汤林凤向卢玉顺借款400万元，借款期限6个月，月利率为1.5%，每月支付利息，本金至还款日一次性还清；柏志金将登记在其名下的龙蟠路29号三层、六层房屋抵押给卢玉顺；本合同经公证后具有强制执行效力等内容。2013年1月30日，江苏省南京市南京公证处出具（2013）宁南证民内字第1923号公证书，确认双方签订《借款合同》中的款项已于2013年1月28日由卢玉顺转账支付给柏志金、汤林凤，并赋予上述《借款合同》强制执行效力。同时查明，2013年1月24日，卢玉顺与柏志金签订《南京市房地产抵押合同》，办理了房屋抵押登记手续，次日，卢玉顺取得了龙蟠路29号三层、六层房屋抵押权。
2013年1月25日，柏志金与卢玉顺及抵押房屋的实际承租人陈友菊签订《补充协议》，三方约定：柏志金抵押房产担保的债务，到期不能偿还，将面临该房产被拍卖或者抵偿他人债权，使得柏志金丧失房屋所有权；如柏志金抵押的房屋被拍卖或者转让给他人时，柏志金与陈友菊签订的租赁合同继续有效；卢玉顺有权在柏志金违约时，代位向陈友菊收取房屋租金，陈友菊有配合向卢玉顺支付租金的义务；在柏志金违约期间，卢玉顺通知陈友菊后，陈友菊不得向柏志金支付租金，否则应承担给卢玉顺造成的一切损失。
2013年9月，江苏省南京市南京公证处出具（2013）宁南证执字第12号执行证书，查实柏志金、汤林凤违反借款合同约定，到期未如数归还卢玉顺借款本息，截至2013年7月27日拖欠卢玉顺款项为412万元，包括本金400万元及利息12万元。2014年3月26日，卢玉顺申请原审法院立案执行。原审法院在执行过程中，于2014年12月8日发出（2014）玄执字第532号执行公告：拟拍卖龙蟠路29号三层、六层房屋，并责令在该房屋内居住、使用的人员于2014年12月19日前迁出该房屋，并将室内物品全部清空。卞长平遂以与柏志金有房屋租赁协议，目前尚在租赁期内，请求法院在拍卖该房产时不要影响其正常经营为由向原审法院提出执行异议。原审法院于2015年3月23日作出（2015）玄执异字第21号执行裁定书，驳回卞长平的异议请求。2015年4月8日，卞长平遂以本案诉称理由诉至原审法院。
四、2014年6月13日，卞长平与刘宜诚以及柏志金共同签订《宾馆转让协议》，三方约定：刘宜诚将位于龙蟠路29号面积为820平方米的“好梦来宾馆”的经营权及宾馆财产等设施转让给卞长平；该宾馆的房屋产权为柏志金，刘宜诚与柏志金签订了租赁合同，在刘宜诚将转让物交付卞长平后，卞长平与柏志金另行签订房屋租赁协议；宾馆转让费共计182万元，卞长平接手前一次性支付转让费102万元，余款80万元于变更后付清。同日，陈友菊以刘宜诚为收款人申请了中国农业银行本票一张，金额为102万元。2014年8月1日、8月24日，刘宜诚出具收条二张，收取宾馆转让费80万元。
2014年7月6日，卞长平与柏志金签订《房屋租赁协议》，约定柏志金将龙蟠路29号三层、二层部分约1070平方米出租给卞长平使用，租赁期自2013年5月1日起至2024年4月30日止，租金每年45万元等内容，租金每年一次性付清。双方又于同日签订《补充协议》，约定租金每年分二次支付等。2014年7月11日、7月16日，柏志金分别出具收条，收取卞长平房租20万元、25万元。
本案各方当事人的争议焦点为：卞长平与柏志金之间是否存在合法的租赁关系？卞长平对执行标的提出执行异议能否成立？
卞长平称，龙蟠路29号三层房屋由陈友菊承租使用，虽然该房屋此后由刘宜诚、卞长平与陈友菊或柏志金签订租赁协议，但房屋一直用于出租。虽然卞长平与刘宜诚签订了《宾馆转让协议》，随后卞长平与柏志金签订《房屋租赁协议》，但宾馆的实际受让方为陈友菊，因经营需要由陈友菊外甥即原告卞长平签订了相应的合同，转让费也是由陈友菊支付的，因此卞长平与柏志金签订的《房屋租赁协议》是陈友菊与柏志金租赁关系的继续，卞长平享有龙蟠路29号三层房屋的承租权，法院对该标的执行时不能影响卞长平的承租权。
卢玉顺辩称，其于2013年1月25日取得了龙蟠路29号三层房屋抵押权，陈友菊对此知情，然而陈友菊此后将龙蟠路三层房屋转租给刘宜诚经营宾馆，并于2013年10月20日与柏志金签订《意向变更意见书》，明确双方解除了2011年10月28日签订的房屋租赁合同。2014年7月6日，柏志金与陈友菊就陈友菊实际承租的面积约600平方米的房屋重新签订《房屋租赁合同》。因此，卞长平与柏志金之间的房屋租赁合同并非陈友菊与柏志金之间租赁关系的继续，卞长平对龙蟠路29号三层房屋提出异议，不应得到法律支持。
柏志金、汤林凤称，合同具有相对性，柏志金与卞长平签订了房屋租赁合同，合同的相对方应为卞长平。第三人希望法院尽快拍卖涉案房屋，让卢玉顺申请执行的款项得到赔偿。
原审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，柏志金所有的龙蟠路29号房屋，虽然于2011年由案外人陈友菊整体承租使用，但双方于2013年10月签订了《意向变更协议书》，约定陈友菊转租的房屋由柏志金与实际承租人直接签订房屋租赁合同，双方解除2011年签订的房屋租赁合同等。此后，柏志金根据双方的约定亦于2014年2月26日与实际承租人刘宜诚签订了包括龙蟠路29号三层房屋在内的房屋租赁协议，因此，陈友菊与柏志金就涉案标的即龙蟠路29号三层房屋租赁合同已协商解除。
合同权利义务具有相对性。卞长平与柏志金之间签订的房屋租赁合同，享有权利人或承担义务人仅为卞长平或柏志金，任何人均不享有该合同的相关权利。故卞长平认为宾馆的实际受让人为陈友菊，该房屋租赁合同系陈友菊与柏志金之间的租赁关系的继续，无事实和法律依据，原审法院不予采信。况且陈友菊就涉案标的租赁关系在卞长平与柏志金签订房屋租赁合同之前已解除。
卢玉顺于2013年1月25日取得了龙蟠路29号房屋的抵押权，柏志金对该事实明知，而卞长平与柏志金签订房屋租赁合同的时间在卢玉顺取得涉案房屋抵押权之后，因此卞长平虽然享有房屋租赁合同相应的权利，但不能阻却法院对涉案房屋的强制执行。
综上，卞长平主张其对涉案房屋享有合法承租权，要求对柏志金所有的龙蟠路29号三层房屋中止执行的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。因卞长平执行异议之诉不成立，故原审法院对卞长平与柏志金之间的房屋租赁协议的效力不予审查，双方可另行处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回卞长平的诉讼请求。原审案件受理费19542元，由卞长平负担。
卞长平不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，遗漏重要事实。一、从陈友菊与刘宜诚的租赁合同、刘宜城与柏志金的租赁合同、卞长平与柏志金的租赁合同的连续性及租赁期限上看，卞长平与柏志金签订的租赁合同的租期与刘宜诚、柏志金之间租赁合同的租期相同，该租赁合同是对陈友菊与刘宜诚之间租赁合同的延续和确认，且都是用于宾馆经营，合法有效。二、原审法院违背了开庭审理的实际情况，对卞长平于2015年8月28日开庭时的辩论意见、提交的证人证言等，在判决书中体现，且适用法律错误。三、六合法院查封案涉房屋的日期并不是2013年1月24日，而是2013年7月25日，晚于租赁合同及租期。原审在认定卞长平与柏志金的租赁合同效力时，未把柏志金列为第三人到庭参加听证，损害了利害关系人的合法权利。四、根据2013年1月25日陈友菊、卢玉顺、柏志金签订的三方协议可以看出，卢玉顺在明知涉案房屋整体出租给陈友菊，陈友菊对此房有合法的承租及使用权利的情况下，还签订上述协议，卢玉顺可期待的只是案涉房屋出租后的租金权利，如让卢玉顺享有未出租前案涉房屋权利，显然超出卢玉顺的期待权利，也违背三方协议的真实意思，侵害了卞长平的合法权利。五、卞长平原审要求确认对案涉房屋有十年的租赁权，原审没有进行审查。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持卞长平的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由卢玉顺承担。
被上诉人卢玉顺辩称：一、卞长平与柏志金签订的《房屋租赁合同》与陈友菊与柏志金在2011年签订的《房屋租赁合同》是两个完全独立的合同，无论合同签订的主体还是合同的内容等方面均不相同，根据合同的相对性，应由合同相对方享有合同权利履行合同义务。两份合同没有关联性，不存在承继关系。二、卞长平与柏志金的《房屋租赁合同》签订于2014年7月6日，系在卢玉顺对案涉房屋设立抵押权和法院查封后，卞长平对案涉房屋的租赁使用权不能对抗卢玉顺的抵押权和法院的强制执行。三、宾馆的转让合同与房屋的租赁合同是两个不同的法律关系，为两个独立的合同，不存在牵连性。且卞长平没有取得相应的经营资质，属于违法经营。综上，原审法院对案件事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人柏志金、汤林凤述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，案涉南京市龙蟠路29号三层房屋原系案外人陈友菊自产权人柏志金处承租使用，陈友菊又将该房转租给案外人刘宜诚经营宾馆，但自2013年10月28日陈友菊与柏志金签订《意向变更协议书》后，陈友菊与柏志金就案涉房屋的租赁关系已经解除，刘宜诚亦于2014年2月26日与柏志金单独建立了租赁合同关系，此时陈友菊已经退出了案涉房屋的租赁关系。此后，上诉人卞长平分别于2014年6月13日与刘宜诚、柏志金签订《宾馆转让协议》，于2014年7月6日与柏志金签订案涉房屋《房屋租赁协议》，只是在卞长平与柏志金之间建立了新的房屋租赁关系，与陈友菊原租赁合同并非同一法律关系，故卞长平主张其与柏志金之间的租赁关系系陈友菊与柏志金之间租赁关系的承继，无事实和法律依据，本院不予采纳。被上诉人卢玉顺于2013年1月25日取得案涉房屋抵押权，早于卞长平承租案涉房屋的时间，故卞长平的租赁权不能对抗卢玉顺的抵押权，其据此要求法院对案涉房屋中止执行，无事实和法律依据，本院不予支持。因卞长平提起执行异议的理由不成立，原审法院对其与柏志金之间的房屋租赁协议效力不予审查并无不当，其要求法院确认其对案涉房屋享有十年租赁权，本院亦不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19542元，由上诉人卞长平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 汪海燕