辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00908号
上诉人（原审原告）：孙仁义，男，无职业。
委托代理人：周劲松，辽宁诚至律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏桂军，男。
被上诉人（原审被告）：卢艳华，女。
被上诉人（原审被告）：大连贵诚房地产经纪有限公司，住所地大连经济技术开发区鸿府苑1-21号。
法定代表人：刘桂东，总经理。
委托代理人：纪雪霏，该公司职员。
原审第三人：李少斌，男。
委托代理人：卢俊锋，辽宁弘权律师事务所律师。
原审原告孙仁义与原审被告苏桂军、卢艳华、大连贵诚房地产经纪有限公司（以下简称贵诚公司）、原审第三人李少斌案外人执行异议之诉纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年1月10日作出（2013）开民初字第3802号民事判决，孙仁义不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告孙仁义一审诉称：2010年3月18日，孙仁义与苏桂军、卢艳华通过贵诚公司签订编号为0000071和0000072的两份《房地产买卖居间合同》，约定：孙仁义分别以44万元和52万元购买苏桂军、卢艳华共有的位于大连经济技术开发区＊＊小区＊栋＊＊号（建筑面积82.96平方米）和＊栋＊＊号（建筑面积93.01平方米）两套房屋，贵诚公司提供办理房屋产权过户手续等居间服务。2010年3月31日，苏桂军、卢艳华在收到上述两套房屋购房首付款17万元和19万元后，向孙仁义出具了收条，同时向孙仁义交付了房屋钥匙以及与房屋相关的材料，剩余购房款因案涉房屋有银行按揭贷款、合同约定由孙仁义代苏桂军、卢艳华直接向银行还款。2010年4月9日至21日间，孙仁义陆续偿还了苏桂军位于大连经济技术开发区湾里南小区22栋3-1-2号房屋的银行贷款341，439.62元，银行于2010年4月21日向孙仁义出具了结清证明，2010年4月23日解除了该房屋的抵押登记。上述房屋自2010年3月31日交付后由孙仁义占有并使用至今。大连经济技术开发区人民法院于2010年11月26日确认孙仁义与苏桂军、卢艳华签订的两份《房地产买卖居间合同》有效。因苏桂军另案纠纷，案涉房屋于2010年4月8日被大连经济技术开发区人民法院保全查封。孙仁义认为，其不仅依约向苏桂军、卢艳华支付了首付款、偿还了银行贷款，而且实际占有案涉房屋并使用至今，虽然由于苏桂军另案纠纷案涉房屋被保全查封，但孙仁义基于合法有效的买卖合同关系已经善意取得了案涉房屋，苏桂军、卢艳华以及贵诚公司应履行办理房屋过户的义务，但至今案涉房屋也未能办理过户，已经给孙仁义造成了很大的经济损失。故请求判令确认大连经济技术开发区湾里南小区19栋2-1-4号（建筑面积82.96平方米）和22栋3-1-2号（建筑面积93.01平方米）两套房屋为孙仁义所有，案件受理费由苏桂军、卢艳华和贵诚公司承担。
被告苏桂军、卢艳华未予答辩。
被告贵诚公司一审辩称：孙仁义所称属实，孙仁义与苏桂军、卢艳华之间签订房屋买卖合同以及孙仁义向苏桂军、卢艳华支付首付款、向银行支付款项的过程都由贵诚公司员工全程陪同。
第三人李少斌一审述称：不同意孙仁义的诉讼请求，请求法院驳回孙仁义的诉讼请求，理由为：1、孙仁义所诉的标的物在2010年4月8日就已经被李少斌因与苏桂军、卢艳华之间的债权债务纠纷案件查封，该案已经进入了执行程序，在执行过程中，孙仁义曾经提起执行异议申请，被大连经济技术开发区法院以（2012）开执听字第18号执行裁定书驳回其异议申请，因此作为独立请求权的李少斌在本案中仍有权主张孙仁义诉讼请求不符合法律规定，其请求行为损害了李少斌的合法权益；2、孙仁义与苏桂军、卢艳华的买卖合同虽然被（2010）开民初字第2233号判决书确定有效，但该判决书同时驳回了其取得物权的请求，理由是该房已被另案查封，阻却了合同债权的实现，孙仁义虽然和苏桂军、卢艳华有买卖协议，但根据大连市公证处出具的（2010）大证民字第9789号、9788号、9791号、9790号四份公证书可以证实孙仁义与苏桂军、卢艳华之间真实的法律关系是委托与被委托关系；3、根据（2012）开执听字第18号执行裁定书再次确定了孙仁义在本案中李少斌查封该房屋时并没有全额交付购房款，也没有实际上占有的事实，因此孙仁义不具有取得物权的法律构成要件；4、开发区法院（2010）开民初字第2233号民事判决书确定了双方之间的买卖定金36万元交由贵诚公司保管，而该款孙仁义主张交付给苏桂军、卢艳华，这一点与判决书认定的事实不符，因此孙仁义与苏桂军、卢艳华及贵诚公司之间存在恶意串通，损害李少斌的合法权益；5、本案诉争的房屋均有银行贷款，在尚未取得抵押权人同意的前提下，任何人无权利要求房屋系个人所有的请求。
一审法院审理查明：苏桂军、卢艳华系夫妻关系。2010年3月18日，孙仁义与苏桂军、卢艳华通过贵诚公司签订两份《房地产买卖居间合同》，合同约定，孙仁义分别以44万元和52万元购买苏桂军、卢艳华共有的位于大连经济技术开发区＊＊小区＊栋＊＊号和＊栋＊＊号两套房屋，贵诚公司负责提供办理房屋产权过户手续等居间服务。2010年3月31日，孙仁义向苏桂军、卢艳华给付两套房屋首付款36万元，苏桂军、卢艳华向孙仁义出具收条，声明该房屋由孙仁义全权处理，并在大连市公证处对相关身份证件进行公证；2010年4月9日至21日，孙仁义陆续向被告苏桂军的贷款还款账户存款，用于偿还大连经济技术开发区＊＊小区＊栋＊＊号房屋的银行贷款，至2010年4月21日最后偿还银行341，439.62元后，银行出具结清证明，2010年4月23日该房屋的抵押登记被解除。2010年5月1日，孙仁义与案外人大连众力机电安装工程有限公司签订房屋出租合同，约定孙仁义将大连经济技术开发区湾里南小区19栋2-1-4号房屋出租给大连众力机电安装工程有限公司使用。2010年6月4日，孙仁义与案外人大连众力机电安装工程有限公司签订房屋出租合同，约定孙仁义将大连经济技术开发区湾里南小区22栋3-1-2号房屋出租给大连众力机电安装工程有限公司使用。
孙仁义于2010年6月22日向本院起诉要求确认该两份《房地产买卖居间合同》有效，苏桂军、卢艳华协助孙仁义办理产权过户手续；2010年11月26日，大连经济技术开发区人民法院以（2010）开民初字第2233号民事判决书确认孙仁义与苏桂军、卢艳华于2010年3月18日签订的两份《房地产买卖居间合同》有效；对孙仁义要求苏桂军、卢艳华协助办理过户手续的诉讼请求，因案涉两套房屋于2010年4月8日被大连经济技术开发区人民法院另案查封，在依法律程序解除查封之前，协助办理过户手续在法律上暂时无法履行，故未予审理。
另查，因李少斌与苏桂军另案民间借贷纠纷，2010年4月8日，大连经济技术开发区人民法院以（2010）开立保字第32号民事裁定书，对苏桂军名下位于大连经济技术开发区湾里南小区＊栋＊＊号和＊栋＊＊号两套房屋进行了查封。案涉两套房屋现登记在苏桂军名下。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应以登记为要件，未经登记，不发生效力。本案中，案涉两套房屋为不动产，孙仁义主张案涉两套房屋的所有权，依法应办理相关的产权过户登记手续，未办理过户登记手续则物权的变更或转让未发生，故对孙仁义主张确认案涉两套房屋为其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此判决：驳回原告孙仁义的诉讼请求。案件受理费13，400元，公告费（公告送达起诉状副本的费用及公告送达判决书的费用按实际发生额为准）由原告孙仁义承担。
孙仁义上诉的请求及理由是：1.虽然孙仁义未办理案涉房屋的过户登记手续，但责任不在孙仁义，且孙仁义已支付房款并占有案涉房屋，孙仁义应当享有案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。2.原审法院（2012）开执听字第18号听证未将卢艳华列为当事人，程序存在缺陷。本案中，孙仁义未列李少斌为当事人，而原审法院却通知李少斌参加诉讼，处理不妥。3.孙仁义签订购买案涉房屋的协议、支付首付款的时间均早于李少斌起诉及强制执行的时间，但原审法院未予考虑，侵害了孙仁义作为善意第三人的权利。
苏桂军、卢艳华二审亦未予答辩。
贵诚公司二审答辩认为：同意孙仁义的上诉请求。
李少斌二审答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为诉争的两套房屋是否归孙仁义所有，以及能否停止对案涉房屋的执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，孙仁义并未办理案涉房屋的产权登记手续，仅支付了诉争两套房屋其中一套（即湾里南小区22栋3-1-2号房屋）的购房款，未付清全部购房款，且李少斌申请查封案涉房屋的时间先于孙仁义付清22栋3-1-2号房屋房款的时间，即在案涉两套房屋被查封时，孙仁义均仅支付了部分购房款。此外，孙仁义称苏桂军、卢艳华于2010年3月31日即将案涉房屋的钥匙交给其持有，但除贵诚公司的陈述外，未能提供其他证据予以证明，根据证据规则的相关规定，利害关系人提供的证言不能单独作为认定案涉事实的依据，故现有证据不足以认定孙仁义在案涉房屋查封前已实际占有该房屋的事实。据此，孙仁义主张案涉房屋归其所有没有充分的事实和法律依据，案涉房屋亦不属于人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，故原审法院驳回孙仁义的诉请并无不妥，应予维持。至于已生效的（2010）开民初字第2233号民事判决书确认孙仁义与苏桂军、卢艳华于2010年3月18日签订的两份《房地产买卖居间合同》有效一节，因该判决亦未支持孙仁义要求协助办理案涉房屋产权过户手续的诉请，故与本案的处理结果并不矛盾，孙仁义可依据合同向苏桂军、卢艳华另行主张权利。
关于孙仁义上诉称，其未列李少斌为当事人，而原审法院却通知李少斌参加诉讼，处理不妥一节，本院认为，本案系案外人执行异议之诉，李少斌系本案的申请执行人，与作为执行标的的案涉房屋具有直接利害关系，现孙仁义对执行标的主张实体权利，李少斌应当作为当事人参加诉讼，故原审法院通知李少斌参加诉讼并无不当，孙仁义的该项上诉请求，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，400元（孙仁义已预交），由孙仁义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍宏
代理审判员 吕瑛
代理审判员 王欢
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 宋敏