福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终424号
上诉人（原审被告、反诉原告）福建省老区房地产开发有限公司，住所地武平县。
法定代表人陈亚平，总经理。
委托代理人滕乐群，福建合立律师事务所律师。
委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡添明，男，1966年3月29日生，汉族，经商，住武平县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蓝招衍，男，1962年8月16日生，汉族，经商，住龙岩市永定区。
两被上诉人委托代理人梁飞，福建诺佳律师事务所律师。
两被上诉人委托代理人陈吉芳，福建诺佳律师事务所律师。
上诉人福建省老区房地产开发有限公司（下称老区公司）因与被上诉人蔡添明、蓝招衍确认合同效力纠纷一案，不服武平县人民法院（2015）武民初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人老区公司的委托代理人滕乐群，被上诉人蓝招衍及其与蔡添明的共同委托代理人梁飞、陈吉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，老区公司（甲方）和蔡添明、蓝招衍（乙方）与福建海富房地产开发有限公司（丙方）分别于2011年1月17日、2011年7月20日签订《合作协议》各一份，约定乙方向甲方投资2000万元用于武平县旧城改造房地产开发建设，乙方不参与甲方公司日常管理，采取固定回报形式支付投资回报，到期一次性归还投资本金和付清投资收益，投资期限分别为2011年1月17日至2011年7月16日、2011年7月20日至2012年1月19日，丙方作为本合同的连带责任担保方。2011年10月19日，老区公司（甲方）和蔡添明、蓝招衍（乙方）与福建海富房地产开发有限公司（丙方）签订《协议书》约定，鉴于甲方、乙方、丙方分别于2011年1月17日、2011年7月20日三方签订《合作协议》，依照《合作协议》，乙方共向甲方投资现金人民币贰仟万元整，甲方用于武平县旧城改造房地产项目开发资金；现因甲方未按照原《合作协议》期限归还乙方投资款，丙方作为原协议连带责任方，今甲、乙、丙三方经充分协商，重新订立协议如下：一、甲、乙、丙三方一致同意对原签订两份《合作协议》内容条款继续遵守；二、经甲�乙双方结算，甲方在2011年10月19日前已付清乙方应收投资权益款，仍欠乙方投资本金人民币贰仟万元整；三、甲方在武平县第九期旧城改造A地块项目开盘前二天一次性归还乙方投资款全额。在签订本协议日起至甲方还清乙方投资款时止，甲方每月向乙方承付贰仟万元按月百分之三计算的利息和向乙方支付逾期（2011年10月19日前）为归还投资款贰仟万元按月百分之二计算的违约金，直至付清为止（每月一百万元）。四、甲方向乙方保证：1、甲方若未在第九期旧城改造A项目地块楼盘开盘前一次性归还仍欠乙方投资款，在签订该协议同时，双方签订“商品房买卖合同”，甲方自愿将A项目地块A1#楼地面以上第一层店房第1#至10#店面约1050平方米按每平方米15000元；第二层商场约1200平方米按每平方米4000元计算的价格进行抵偿乙方。签订商品房买卖合同时间待销售许可证办理后当天填写作为合同签订时间。2、甲方按本协议第4条第1款约定后，同时出具委托书委托乙方自行到武平县城乡规划建设局房地产业股办理商品房买卖销售备案登记手续；六、特别约定：若甲方不按约定时间支付利息和违约金，乙方可以提前终止合同时间，向甲方或丙方追偿实现债权……。2013年11月11日，老区公司开发的宏祥华都A2地块（A1#、A3#楼及地下室）取得商品房预售许可证。
2012年7月，蔡添明、蓝招衍向龙岩市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令：老区公司归还借款2500万元及利息、福建海富房地产开发有限公司对借款本息承担连带保证责任。该案经龙岩市中级人民法院审理查明：老区公司因开发房地产需要资金，向蔡添明、蓝招衍借款。2011年1月17日至2011年7月23日，蔡添明、蓝招衍通过银行转账形式向老区公司或法定代表人陈亚平汇出金额总计2000�元。2011年10月20日，老区公司以现金形式向蔡添明、蓝招衍借款300万元，并约定该款于2011年12月5日前一次性还清。2012年2月18日，老区公司向蔡添明、蓝招衍出具《借条》约定：借款金额人民币2600万元，借款期限为两个月，月息130万元，福建海富房地产公司对借款本息的归还负连带清偿担保等。经审理认定，讼争借款本金为2300万元，以超过银行同类贷款利率四倍支付的利息抵扣本金审计确认：老区公司尚欠蔡添明、蓝招衍借款额本金为18973735.14元、利息1531461.44元。龙岩市中级人民法院作出（2012）岩民初字第92号民事判决：老区公司归还蔡添明、蓝招衍借款18973735.14元及利息、福建海富房地产开发有限公司对借款本息承担连带清偿责任。老区公司不服该判决向福建省高级人民法院提起上诉，福建省高级人民法院于2013年9月20日作出（2013）闽民终字第534号民事判决：驳�上诉，维持原判。该案于2013年10月12日生效。蔡添明、蓝招衍主张上述经法院确认的借款即为支付讼争11处房产的购房款。蔡添明、蓝招衍已就（2012）岩民初字第92号民事生效判决申请法院强制执行，老区公司至今仍未履行生效判决确定的义务。据此，蔡添明、蓝招衍请求法院判令：1、确认蔡添明与老区公司之间签订的11份《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-NO0406801、NO0406802、NO0406803、NO0406804、NO0406805、NO0406806、NO0406807、NO0406808、NO0406809、NO0406810、NO0406811）有效；2、老区公司根据上述《商品房买卖合同》约定，将蔡添明、蓝招衍购买的“宏祥华都”第A1幢1层1-10号房以及第A1幢2层22号房产交付给蔡添明、蓝招衍，并协助办理该房产的产权登记手续。诉讼中，老区公司提起反诉，认为蔡添明未按约定支付购房款，符合合同第七条所约定的合同解除条件，要求解�与蔡添明签订的11份《商品房买卖合同》。
本案中，11份《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-NO0406801、NO0406802、NO0406803、NO0406804、NO0406805、NO0406806、NO0406807、NO0406808、NO0406809、NO0406810、NO0406811），出卖人为老区公司、买受人为蔡添明）约定“宏祥华都”第A1幢1层1-10号房以及第A1幢2层22号房产买卖事项；合同第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定银行预售款监管账户上，监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致，监管银行：建行武平支行，监管账户3500169740705999XXXX，买受人签定商品房买卖合同前一次性缴清房款；第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。该11�合同未填写签订时间和交房时间。老区公司向蔡添明出具未填写时间的《委托书》一份约定：老区公司委托蔡添明前往武平县城乡规划建设局房地产业股办理商品房买卖预售合同备案登记，后蔡添明未将讼争11处房产商品房买卖预售合同进行备案登记。2012年3月13日，蔡添明与蓝招衍签订《合伙协议书》约定，双方合伙购买老区公司开发的“宏祥华都”第A1幢1层1-10号房以及第A1幢2层22号房产。
另查明，本案中“宏祥华都”第A1幢房屋的土地使用权［武国用（2011）第1917号］已于2011年8月17日办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司厦门分行，抵押金额为3000万元。厦门市中级人民法院于2015年2月15日查封了该土地使用权。福建省高级人民法院于2013年7月决定，将涉及以老区公司为被执行人的系列执行案件，全部指定由福州市中级人民法院统一执行，涉及老区公司的所有财产统一由福州市中级人民法院处分。
原审认为，蔡添明、蓝招衍与老区公司及福建海富房地产有限公司签订《合作协议》由蔡添明、蓝招衍投资老区公司房地产开发建设2000万元，后三方又于2011年10月19日签订《协议书》对投资款及收益进行结算，确认老区公司仍结欠蔡添明、蓝招衍投资款2000万元，并约定归还时间为武平县第九期旧城改造A地块项目开盘前二天，由老区公司向蔡添明、蓝招衍保证如未按期归还投资款，在签订协议同时签订商品房买卖合同，将讼争11处房产抵偿给蔡添明、蓝招衍。《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成�时生效。”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案讼争的11份《商品房买卖合同》已经于2013年11月11日取得商品房预售许可证。由此，本案讼争的11份《商品房买卖合同》成立并生效。
本案《协议书》是对之前投资款及收益进行结算后，约定如老区公司未按期归还投资款以签订商品房买卖合同的方式进行以物抵债。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立民间借贷和商品房买卖两个法律关系，《协议书》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了条件，即借款到期，老区公司不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》予以抵销民间借贷的债务。从已查明的事实来看，蔡添明、蓝招衍通过诉讼确定了《协议书》项下欠款金额及由老区公司承担相应合同责任后，经法院强制执行仍不能偿还尚欠款项，据此，蔡添明、蓝招衍依据《协议书》的约定，要求老区公司履行《商品房买卖合同》，依据充分，予以支持。但本案11份《商品房买卖合同》中涉及的房产的土地使用权已经抵押并被司法查封，且涉及老区公司所有财产均由福州市中级人民法院统一处分，老区公司已经不能交付房产，蔡添明、蓝招衍要求老区公司交付房产，并协助办理该房产的产权登记手续的诉讼请求，依法不予支持。老区公司主张蔡添明没有按合同约定支付购房款而解除讼争11份《商品房买卖合同》的反诉请求，不予支持。老区公司主张蓝招衍不是本案适格的主体，本案中蔡添明、蓝招衍根据《协议书》中的约定主张诉讼请求，蓝招衍为《协议书》的当事人，与本案有直接利害关系，其应为本案适格原告。据此，蔡添明、蓝招衍的诉讼请求，予以部分支持；老区公司的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、确认蔡添明与福建省老区房地产开发有限公司签订的11份《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-NO0406801、NO0406802、NO0406803、NO0406804、NO0406805、NO0406806、NO0406807、NO0406808、NO0406809、NO0406810、NO0406811）有效。二、驳回蔡添明、蓝招衍的其他诉讼请求。三、驳回福建省老区房地产开发有限公司的反诉请求。本案案件受理费135789元，由蔡添明、蓝招衍负担，反诉费67894元，由福建省老区房地产开发有限公司负担。
一审判决后，老区房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。
1、本案中当事人就同一笔款项既签订有《借款合同》又签订《商品房买卖合同》；从双方签订《协议书》内容看，其基础法律关系是民间借贷，商品房买卖合同系民间借贷的保证。同一笔款项只能设立一个法律关系。一审将《商品房买卖合同》作为独立于借贷合同之外的法律关系处理，实属认定事实错误。
2、同一笔款项被上诉人已于2012年6月以借贷案件向龙岩市中级人民法院起诉，并经一二审判决生效；被上诉人以就同一笔款项选择借贷法律关系提起诉讼，在法律文书生效并申请执行后，再以商品房买卖合同起诉，违反“一事不二理”的司法原则。
3、双方签订的《协议书》《合作协议书》约定：在开盘前未偿还投资款的，甲方（上诉人）自愿将《商品房买卖合同》列明的房屋抵偿�方；表明《商品房买卖合同》并非双方基础法律关系，而是为借贷设立的保证；根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。一审支持被上诉人的抵偿诉求，违反法律规定。
4、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。该规定明确本案法律关系即为民间借贷，一审支持被上诉人履行买卖合同的诉求，显然与法律规定相悖。
二、11套商品房是否可用于抵偿被上诉人借贷本息，系执行程序中解决的问题。“抵偿”还涉及价款、税费和抵偿物属性和第三人优先权等诸多问题，一审以判决书认定方式，支持被上诉人诉求“履行《商品房买卖合同》予以抵消民间借贷的债务”。显然，一审超越审判职权，以判决形式代行执行功能，直接地、一次性地、排他性地为被上诉人执行了民间借贷款项本息。抵偿是自愿性而非强制性，一审强制抵偿于法无据。
三、讼争房屋及土地已被各级人民法院查封、冻结，不具备正常的商品房交易条件。根据2013年7月4日福建省高级人民法院（2013）闽执监字第48号《福建省高级人民法院关于统一执行以福建省老区房地产开发有限公司为被执行人的系列执行案件的函》、2015年3月25日福建省高级人民法院【闽法执明传（2015）5号】《福建省高级人民法院关�由福州市中院统一处置涉及老区房地产公司、海富房地产公司执行案件的通知》。先行被查封的上述讼争房屋由福建省高院指定福州市中院统一处置。一审法院无视基本事实和法律规定的判决必将使福州中院的统一执行造成法律冲突和法律障碍。
四、上诉人基于被上诉人未按《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定，买受人应按时依约将房价款存入到指定的银行预售账户上，监管银行：建行武平支行，监管账户：3500169740705999XXXX；付款方式为：“签订商品房买卖合同前一次性交清房款”支付购房款；并且该讼争房屋上诉人已不能实际处分、履行。为此，上诉人于2015年7月28日向被上诉人蔡添明发出《解除商品房买卖合同通知书》并提起反诉解除《商品房买卖合同》；
综上，请求二审法院：1、撤销福建省武平县人民法院（2015）武民初字第1738号《民事判决书》。2、解除上诉人与被上诉人蔡添明签订的11份《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-【NO0406801）【NO0406802）【NO0406803）【NO0406804）【NO0406805）【NO0406806）【NO0406807）【NO0406808）【NO0406809）【NO0406810）【NO0406811））；3、驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人蔡添明、蓝招衍辩称：
一、上诉人认为双方基础的法律关系是民间借贷，商品房买卖合同系民间借贷的保证是错误的。
首先，双方之所以基于同一笔款项先后签订《借款协议》和《商品房买卖合同》，并约定如借款到期，上诉人可以偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，上诉人不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。是因为上诉人在借贷合同签订后，在武平开发讼争房产项目，答辩人对讼争房产项目又有购买意向。于是，双方于2011年10月19日签订《协议书》和《商品房买卖合同》。《协议书》对借贷款进行了结算，明确了上诉人欠款的具体金额为2000万元，约定：甲方（即上诉人）向乙方（即答辩人）保证，承诺于讼争房产开盘前一次性归还，如果没有在开盘前一次性归还，双方签订的《商品房买卖合同》生效，上诉人应当将讼争房产按《商品房买卖合同》约定价格出售给蔡添明、蓝招衍。由此可知，《借款协议》和《商品房买卖合同》都是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应当认定为有效协议。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了民间借贷和商品房买卖两个民事法律关系。该认定并不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反“一事不二理”的司法原则。
其次，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保�﹥若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。该规定仅限于在抵押合同中设定“流质条款”无效。本案的《借款协议》和《商品房买卖合同》是两个独立的法律关系，《借款协议》成立于前，《商品房买卖合同》成立于后，上诉人未能履行《借款协议》的还款义务是双方应当履行《商品房买卖合同》的前提条件，《商品房买卖合同》并非是《借款协议》的担保条款，不能适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理本案。
二、关于上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的事实及理由均不能成立。
1、双方在《商品�买卖合同》约定，购房款于双方签订《商品房买卖合同》之前一次性付清，这充分说明，双方在《商品房买卖合同》之前，答辩人已经付清了购房款，上诉人同时还出具委托书给答辩人，授权委托答辩人自行办理商品房预售合同备案，说明答辩人已付清了讼争购房款。否则，上诉人不可能委托答辩人自行办理商品房预售合同备案。答辩人已将讼争房屋的购房款全部支付给上诉人，不存在未支付购房款的情形，上诉人当然无权解除《商品房买卖合同》。
2、即使答辩人未支付购房款给上诉人，上诉人欠答辩人的借款在先，所欠款项足以抵扣购房款，答辩人当然不需要再支付购房款给上诉人，上诉人也无权解除《商品房买卖合同》。从合同公平、公正的角度来看，在上诉人尚欠答辩人借款超过购房款的情况下，答辩人不可能先支付购房款，再向上诉人要回借�。相反，如果在上诉人已经欠答辩人钱的情况下，答辩人还要先支付购房款，再向上诉人要回借款的做法，明显有悖于社会的公平和正义，使得我们社会主义法制成为违约人明目张胆违约的工具，怎能体现社会主义法律制度的优越性？也违反了《合同法》惩治违约行为、保护守约方利益的立法目的。所以只要上诉人欠款在先，答辩人就无须支付上诉人购房款。
3、本案讼争的房屋为上诉人与答辩人双方针对特定房屋进行的买卖，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，其生效时间形成于2013年11月11日。而厦门市中级人民法院是2015年2月15日才根据兴业银行厦门分行的申请查封讼争房产的土地使用权的。答辩人的房产物权成立在前，司法查封在后，厦门市中级人民法院不能因为上诉人的债务纠纷查封已经属于答辩人的房产。当然一审法院判决也仅确认《商品房买卖合同》依法有效，并未能直接判决上诉人履行交房义务，也不影响人民法院的司法查封。
综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回其上诉。
经审理查明，二审诉讼中，双方当事人对一审认定的事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。
本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的11份《商品房买卖合同》是否应确认为有效？2、若合同有效，上诉人是否有权要求解除合同？
本院认为，上诉人与被上诉人于2011年10月19日签订的《协议书》以及双方签订的《商品房买卖合同》，均是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，应当认定为有效的协议及合同。根据双方协议书的约定，当事人之间设立的民间借贷法律关系在条件成就时可转化为商品房买卖法律关系，即上诉人未能履行《协议�》的还款义务时被上诉人有权要求签订并履行《商品房买卖合同》。本案中，上诉人与被上诉人所约定的该条件已经成就，即上诉人未在第九期旧城改造A项目地块楼盘开盘前一次性归还被上诉人投资款，双方的法律关系已经确定为《商品房买卖合同》关系，上诉人向被上诉人所借款已经转化为购房款，因此，被上诉人主张《商品房买卖合同》有效，理由充分。但基于被上诉人已在另案中对已经转化为购房款的本案诉争款项以借款性质进行了主张，本院亦对此作出了判决，该判决已发生法律效力，因此，被上诉人不得因本案判决另行再向上诉人主张要求履行交房义务，或主张退还购房款，上诉人要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费203683元，由上诉人福建省老区房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑国柱
代理审判员 张婷婷
代理审判员 刘彬辉
二〇一六年五月二十日
书 记 员 陈笑平