湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2400号
上诉人（原审被告）：曹湘君，女，1964年10月25日出生，汉族，住湖南省郴州。
委托诉讼代理人：许金山（系曹湘君的丈夫），男，1963年12月6日出生，汉族，住湖南省郴州。
被上诉人（原审审被告）：张德胜，男，1962年9月10日出生，汉族，住湖南省郴州市。
被上诉人（原审审被告）：郴州市汇华房地产开发有限公司,住所地湖南省郴州市。
法定代表人：陈湘金，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马可兰，女，系该公司员工。
原审第三人：湖南省郴州监狱，住所地湖南省郴州市。
法定代表人：杜湘宏，该监狱监狱长。
委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人曹湘君因与被上诉人张德胜、郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）及原审被告湖南省郴州监狱（以下简称郴州监狱）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹湘君及其委托诉讼代理人许金山，被上诉人张德胜，被上诉人汇华公司的委托诉讼代理人马可兰，被上诉人郴州监狱的委托诉讼代理人邱细容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹湘君上诉请求：1．判令曹湘君与张德胜签订的《房屋买卖合同》因法律规定和客观原因不能继续履行而解除，即合同终止及未履行的权利义务终止；2．撤销一审判决第二项，依法改判；3.一二审案件受理费由张德胜承担。事实和理由：一、一审仅以房屋已交付和双方签订了《房屋买卖合同》为由，认定房屋所有权在没有过户和房屋已经灭失的情况下发生了转移，并错误地适用已废止的法律，属适用法律严重错误。本案是房屋所有权纠纷，要适用《物权法》，双方签订的《房屋买卖合同》是物权待定的物权合同。不动产的物权转移不是以交付，而是以登记发生效力，没有登记之前其物权待定，房屋处分权没有移交。张德胜在房屋被拆除及物权灭失前，可以也只能诉请曹湘君继续履行合同，完成过户登记和所有权的转移。房屋灭失后，曹湘君在客观上不能履行办理过户登记从而尽到按合同转让房屋所有权的义务，当事人依法可以要求解除合同。合同解除后，物权即从待定状态回归原权利人。双方签订《房屋买卖合同》并将房屋交付，当房屋没有办理过户登记时，张德胜只能取得该房屋的使用权，并未取得所有权和处分权。张德胜在取得房屋所有权之前，没有与汇华公司签订《房屋拆迁补偿协议》的权利，其超越房屋所权而诉请房屋注销登记也是于法无据。二、一审判决驳回曹湘君要求汇华公司恢复房屋原状的诉讼请求违背事实和法律。张德胜没有取得房屋所有权，房屋灭失后其也不可能再取得所有权。汇华公司与非房屋产权登记人张德胜就物权变动签订的协议是无效的，构成非善意取得物权，其在补充协议中约定由张德胜承担风险，说明汇华公司知道签订《房屋拆迁补偿协议》的法律风险。三、曹湘君没有违背诚信原则。在长达十年的房屋买卖合同存续期内，张德胜没有提出（或诉讼）要求房屋过户，曹湘君没有任何违约行为，更没有不守诚信。张德胜无论房屋交付使用多少年都未取得过所有权，更没有取得相应的处分权，法院应依法判决《房屋买卖合同》因不能继续履行而终止权利义务，判决汇华公司恢复房屋原状。
张德胜辩称，2005年，张德胜以超过市场的价格向曹湘君购买涉案房屋；该房屋拆迁，张德胜获得几套房屋与曹湘君无关，是合法取得。一审判决正确，请维持原判。
汇华公司辩称，该提供的资料已经提供，没有什么说的了。请法院依法处理。
郴州监狱述称，一、本案纠纷不是郴州监狱引发的，郴州监狱不应承担责任。郴州监狱团购房政策由郴州工会委员会通过，约束所有参与购房的职工。曹湘君与张德胜私下进行房屋转让，致使与团购房政策不符，引起本案争议，责任应由他们自己承担。二、根据不告不理原则，曹湘君的诉请没有要求郴州监狱承担责任，郴州监狱不应该承担任何责任。
曹湘君向一审法院起诉请求：1、判令曹湘君与张德胜签订的《房屋买卖合同》终止；2、判令汇华公司侵害曹湘君财产应承担法律后果。
一审法院认定事实：
一、曹湘君与张德胜是郴州监狱工作人员。2005年12月25日，曹湘君与张德胜口头约定，将曹湘君名下位于郴州市北湖区燕泉路67号（郴州监狱北院内）13栋204号（房屋所有权证：郴房私字第0710号）房屋（以下简称涉案204号房屋）以5.3万元价格出售给张德胜。张德胜当即付清了购房款5.3万元，曹湘君则将房屋钥匙及产权证交给张德胜，随后张德胜安排其母亲入住该房，并自行缴纳相关水电费及物业管理费。
二、2006年6月11日，曹湘君与张德胜补签《房屋买卖合同》，合同第五条约定：1、买受人付清购房款，出卖人交房给买受人，双方签订合同，该房即成交，与是否办理过户手续无关；……3、房屋出售后该房产因国家法律、政策规定，或买受人为节约办理过户手续费而未办理过户手续所引起的相关责任与债权债务均由买受人单独承担（其他详见合同）。
三、2013年8月22日，汇华公司与郴州监狱签订《郴州监狱住房建设合作开发合同》，约定双方合作开发郴州监狱院内的住宅，张德胜购买的涉案204号房屋在拆迁范围之内。2015年5月30日，汇华公司与张德胜签订《郴州监狱北院十三栋住房整体拆迁安置补偿协议》及《郴州监狱北院十三栋住房整体拆迁安置补偿协议的补充协议》，约定张德胜将涉案204号房屋作价35.6万元出卖给汇华公司。2015年6月，汇华公司将包括涉案204号房屋在内的郴州监狱北院十三栋楼房整体拆除。
四、2016年12月5日，张德胜向一审法院起诉，请求：1、判令自2006年1月份起涉案204号房屋的相关权益归张德胜所有；2、判令曹湘君立即协助张德胜办理涉案204号房屋所有权注销登记手续。2017年6月1日，一审法院作出（2016）湘1002民初3868号民事判决书，判决：“限曹湘君在本判决生效后三十日内，协助张德胜办理郴州监狱北院内第13栋204号房屋（房屋所有权证：郴房私字第07**号）的所有权注销登记手续”。该判决已发生法律效力。
经一审法院释明，曹湘君主张其第二项诉讼请求“汇华公司侵害曹湘君财产并令其承担法律后果”的意思是要求汇华公司恢复其房产原状。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，民事活动应当遵循诚实信用原则，当事人按照自愿原则依法订立的合同合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点是：一、曹湘君与张德胜签订的《房屋买卖合同》应否终止；二、汇华公司应否承担赔偿责任。
一、曹湘君与张德胜签订的《房屋买卖合同》应否终止的问题。曹湘君与张德胜签订的《房屋买卖合同》没有违反法律、行政法规关于合同效力强制性规定，应属合法有效。在该合同履行中，曹湘君已于2005年将房屋交付给张德胜，张德胜亦支付了全部购房款，双方已履行该合同的主要权利义务。办理房产过户登记手续系出售人应履行的合同义务，但该房产因已拆除而灭失，无办理房产过户登记手续之必要。因此，《房屋买卖合同》已实际履行完毕。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。……。”依据该条法律规定，曹湘君要求确认《房屋买卖合同》终止，具备事实及法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条、第二十五条规定：房屋灭失的，原权利人应当申请注销登记。虽然《房屋买卖合同》终止履行，但曹湘君作为涉案房屋的原权利人，应当按照法律规定并依据生效判决，履行协助办理涉案204号房屋的所有权注销登记手续。
二、汇华公司应否承担恢复房产原状的责任问题。曹湘君与张德胜在《房屋买卖合同》中对房屋交付的意思表示一致，即依据房屋的实际交付来转移房屋所有权，属自行处分民事权利，该意思表示合理合法，张德胜在支付购房款后实际使用涉案204号房屋近十年，已享有该房屋的物权。涉案204号房屋虽未及时变更登记至张德胜名下，但不阻碍张德胜对该房屋的处分权利。张德胜与汇华公司签订《郴州监狱北院十三栋住房整体拆迁安置补偿协议》及《郴州监狱北院十三栋住房整体拆迁安置补偿协议的补充协议》，系其对涉案204号房屋合法权益之处分行为，并无不当。汇华公司依据上述合同约定，在履行支付购房款义务后，亦享有对涉案204号房屋的处分权，其因开发需要将涉案204号房屋拆除，亦属合法权益之处分行为。因此，曹湘君要求汇华公司恢复房产原状的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十二条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、确认原告曹湘君与被告张德胜于2006年6月11日签订的《房屋买卖合同》终止；二、驳回原告曹湘君的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告曹湘君负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、《房屋买卖合同》是否应解除及终止双方未履行的权利义务；二、汇华公司是否应将涉案204号房屋恢复原状。
关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十一条第一项、第七项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，曹湘君与张德胜在2006年6月11日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。张德胜依约向曹湘君付清了购房款，曹湘君也依约将涉案204号房屋交付张德胜占有使用近十年，张德胜已成为涉案204号房屋的所有权人。张德胜与曹湘君没有及时办理涉案204号房屋的产权登记手续不妥，但不影响《房屋买卖合同》的履行，且双方已经履行了各自的主要合同义务，即张德胜向曹湘君支付了全部购房款，曹湘君向张德胜移交了房屋。《房屋买卖合同》没有法律规定的合同解除情形，双方当事人也没有约定解除，因此，曹湘君认为《房屋买卖合同》因法律规定和客观上不能继续履行应予解除的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。诚然，因涉案204号房屋已拆除灭失，曹湘君可不再履行协助张德胜办理该房屋所有权变更登记手续的合同义务，该未履行的合同义务可终止履行。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。本案中，张德胜从曹湘君处购买到涉案204号房屋，享有该房屋的所有权，也享有该房屋的处分权。汇华公司与张德胜签订《郴州监狱北院十三栋住房整体拆迁安置补偿协议》及《郴州监狱北院十三栋住房整体拆迁安置补偿协议的补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。汇华公司依法取得涉案204号房屋的所有权和处分权，其将涉案204号房屋拆除并无不当。同时，涉案204号房屋现已灭失，原址已建筑了新的房屋，曹湘君要求汇华公司将涉案204号房屋恢复原状也是事实上不能履行。因此，曹湘君要求汇华公司将涉案204号房屋恢复原状的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，曹湘君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由曹湘君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一七年十二月十九日
法官助理 郝 敏
书 记 员 陈 诚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。