广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1023民初2296号原告：中国银行股份有限公司平果支行，住所地平果县马头镇新兴街46号。负责人：黄汉璎，该行行长。委托诉讼代理人：谭曰利，该行职工。委托诉讼代理人：翟飞，该行职工。被告：黄正密，男，壮族，农民，户籍地广西平果县，现住平果县。被告：百色市海纳房地产开发有限责任公司，住所地平果县马头镇城龙路聚宝苑十号公馆一、二楼。法定代表人：苏震，该公司董事长。委托诉讼代理人：李丽新，广西中名律师事务所平果分所律师。原告中国银行股份有限公司平果支行诉被告黄正密、百色市海纳房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院2016年12月1日受理后，因被告黄正密下落不明，依法于2017年2月21日向其公告送达了民事起诉状、应诉通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等法律文书，并依法组成合议庭，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司平果支行的委托诉讼代理人谭曰利、翟飞，被告百色市海纳房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李丽新到庭参加诉讼，被告黄正密经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告中国银行股份有限公司平果支行诉称，被告黄正密由于家庭经济有限，�购买坐落于平果县海纳帝豪时代xx号房屋，于2013年1月23日向原告申请个人住房贷款170000元人民币，期限20年。原告审批后于2013年2月1日发放给被告个人住房贷款170000元，约定借款期限20年，采用月均等额本息还款方式还贷，被告黄正密用所购的位于平果县海纳帝豪时代xx号房屋所有权作为抵押担保，并办理了在建工程贷款抵押登记。开发商百色市海纳房地产开发有限责任公司作为保证人为黄正密的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限至办理该房的抵押房屋他项权证止。贷款发放后前期，被告黄正密还能正常还款，但至今被告黄正密已连续超过6个月以上未能按时还贷。出现逾期后，原告多次通过电话、上门等方式催收，但均未果。被告黄正密的行为已经严重违反贷款合同的约定，给原告造成损失，根据双方签订的合同及其协议，被告黄正密应该对原告承担违约责任，�告有权解除合同，提前收回借款本息，并要求被告黄正密赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。原告对以被告黄正密所提供的抵押物坐落于平果县海纳帝豪时代xx号房屋折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。到起诉之日止，因作为保证人的百色市海纳房地产开发有限责任公司未能给黄正密办理本案所诉中的房屋产权证，未办理抵押登记的他项权证给原告，也未按合同约定履行担保责任，所以百色市海纳房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。综上，为维护自身的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告黄正密签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其《补充协议》；2.被告黄正密向原告偿还贷款本金人民币155531.60元及利息（利息计算：截止2016年8月15日之前形成的未付利息、罚息共计4659.25元，�2016年8月15日之后的利息、罚息按中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同约定的利率计算方式计付至偿还全部本息止）；3.被告黄正密不履行上述债务时，原告有权依法对以被告黄正密提供的抵押物坐落于平果县海纳帝豪时代xx号房屋折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；4.被告百色市海纳房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。原告中国银行股份有限公司平果支行为支持其诉称，向本院提交如下证据：１．《商品房买卖合同》、收据，证明黄正密与百色市海纳房地产开发有限责任公司于2013年1月18日签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定，黄正密向百色市海纳房地产开发有限公司购买坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层xx号房屋；总价款为248453元�首期房价款为78453元，余款170000元由买受人向银行申请贷款支付等。同日，黄正密支付首期房价款78453元。２．《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其《补充协议》，证明中国银行股份有限公司平果支行与黄正密、百色市海纳房地产开发有限责任公司于2013年2月6日签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同主要约定，黄正密为购买坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层xx号房屋，向中国银行股份有限公司平果支行贷款170000元；贷款期限为20年，第一个浮动周期内贷款月利率为5.45833‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，每月的15日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；贷款按月等额本息的还款方式偿还；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；保证人（开发商）百色市海纳房地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证；借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管等。同日，中国银行股份有限公司平果支行与黄正密签订一份《补充协议》，协议主要约定，黄正密因购买坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层xx号房屋，向中国银行股份有限公司平果支行贷款170000元，黄正密同意以该房屋作为借款抵押物。３．中国银行平果支行借款借据、中国银行贷款用款凭证，证明中国银行股份有限公司平果支行于2013年2月7日向黄正密发放购房贷款170000元，并根据黄正密的授权委托，将该笔款项汇入百色市海纳房地产开发有限责任公司的账户。４．贷款抵押承诺书、平果县房地产管理所在建工程（商品房预售）贷款抵押证明，证明黄正密同意以其所有的坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层xx号房屋作抵押，担保其名下的个人住房贷款170000元及由此产生的利息和各项费用，并于2013年1月23日办理预购商品房预告抵押登记。５．贷款已还款明细清单，证明黄正密截止2016年8月15日，逾期还款7期，尚欠到期本金3319.51元、利息4510.44元、罚息148.81元，未到期本金余款152212.09元。６．解除贷款合同及归�贷款通知书，证明中国银行股份有限公司平果支行于2016年5月10日向黄正密发出解除贷款合同及归还贷款通知书，并张贴在平果县海纳·帝豪时代第x幢xx号房屋门口。７．居民身份证、户口簿，证明黄正密的身份信息。被告黄正密未作答辩，亦未向本院提交证据。被告百色市海纳房地产开发有限责任公司辩称，原告诉称基本属实，但认为首先对借款人黄正密提供的抵押物进行拍卖、变卖后，优先偿还给银行，不足部分再由公司承担连带清偿责任。８．贷款已还款明细清单，证明黄正密截止2017年5月15日，逾期还款15期，尚欠到期本金7338.30元、利息9291.22元、罚息853.84元，未到期本金余款147638.28元。被告百色市海纳房地产开发有限责任公司为支持其辩称，向本院提交如下证据：１．中国银行客户回单，证明百色市海纳房地产开发有限责任公司已代黄正密偿还按揭贷款5233.83元。２．交房通知书，证明百色市海纳房地产开发有限责任公司已于2013年2月18日将商品房交付给黄正密使用。３．房屋所有权证，证明百色市海纳房地产开发有限责任公司于2015年2月11日对坐落于平果县海纳·帝豪时代第C幢的房屋取得所有权，购房人据此可办理各自购买的商品房的相关手续。被告黄正密经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未说明正当理由，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。经质证，被告百色市海纳房地产开发有限责任公司对原告中国银行股份有限公司平果支行的证据均无异议。原告中国银行股份有限公司平果支行对被告百色市海纳房地产开发有限责任公司的证据均无异议。根据原告中国银行股份有限公司平果支行的举证、质证，被告百色市海纳房地产开发有限责任公司的举证、质证，及本院的核证，对证据分析确认如下：关于原告中国银行股份有限公司平果支行的所有证据，被告百色市海纳房地产开发有限责任公司均无异议，故本院对其证明力予以认定。关于被告百色市海纳房地产开发有限责任公司的所有证据，原告中国银行股份有限公司平果支行均无异议，故本院对其证明力予以认定。根据原告中国银行股份有限公司平果支行的起诉、举证、质证，被告百色市海纳房地产开发有限责任公司的答辩、举证、质证，本院认证情况及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2013年1月18日，被告黄正密与被告百色市海纳房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定，被告黄正密向被告百色市海纳房地产开发有限责任公司购买坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层xx号房屋；总价款为248453元，首期房价款为78453元，余款170000元由买受人向银行申请贷款支付等。同日，被告黄正密支付首期房价款78453元。2013年2月18日，被告百色市海纳房地产开发有限责任公司将坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层xx号房屋交付被告黄�密。2015年2月11日，被告百色市海纳房地产开发有限公司对坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢的房屋取得所有权。2013年2月6日，原告中国银行股份有限公司平果支行与被告黄正密、百色市海纳房地产开发有限责任公司签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同主要约定，被告黄正密为购买坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层xx号房屋，向原告中国银行股份有限公司平果支行贷款170000元；贷款期限为20年，第一个浮动周期内贷款月利率为5.45833‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，每月的15日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款�息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；贷款按月等额本息的还款方式偿还；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；保证人（开发商）百色市海纳房地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证；借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管等。同日，原告中国银行股份有限公司平果支行与被告黄正密签订一份《补充协议》，协议主要约定，被告黄正密因购买坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层x号房屋，向原告中国银行股份有限公司平果支行贷款170000元，黄正密同意以该房屋作为借款抵押物，担保其名下的个人住房贷款170000元及由此产生的利息和各项费用，并于2013年1月23日办理预购商品房预告抵押登记。2013年2月7日，原告中国银行股份有限公司平果支行向被告黄正密发放购房贷款170000元，并根据被告黄正密的授权委托，将该笔款项汇入百色市海纳房地产开发有限责任公司的账户。原告中国银行股份有限公司平果支行向被告黄正密发放购房贷款后，被告黄正密未按合同约定按期履行还本付息义务，其中被告百色市海纳房地产开发有限责任公司代为偿还5233.83元，截至2016年8月15日，被告黄正密已连续7期逾期还款，尚欠到期本金3319.51元、利息4510.44元、罚息148.81元，未到期本金余款152212.09元。上述欠款，原告中国银行股份有限公司平果支行多次向被告黄正密催收未果，遂向本院提起诉讼。本案在诉讼过程中，被告黄正密又偿还部分贷款本息，截止2017年5月15日，逾期还款15期，尚欠到期本金7338.30元、利息9291.22元、罚息853.84元，未到期本金余款147638.28元。本院认为，原告中国银行股份有限公司平果支行与被告黄正密、百色市海纳房地产开发有限责任公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，故该合同合法有效。双方应依据合同的约定，履行自己的义务。原告中国银行股份有限公司平果支行依约向被告黄正密发放了贷款，而被告黄正密不按照约定足额偿还借款本息，已构成违约；截至2017年5月15日，被告黄正密已17期逾期还款，尚欠到期本金7338.30元、利息9291.22元、罚息853.84元，未到期本金余款147638.28元，本院予以确认。被告黄正密的违约行为已符合双方约定的解除合同的条件，故原告中国银行股份有限公司平果支行要求解除合同，并要求被告�正密偿还借款本金及利息、罚息，于法有据，本院予以支持。被告黄正密以其所有的坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层x号房屋提供抵押，且办理了抵押预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。鉴于该房产未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告中国银行股份有限公司平果支行尚未取得他项权利证书，其直接要求对该房产行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。但案涉商品房所在的平果县海纳·帝豪时代第x幢所有商品房已取得房屋所有权证，且交付被告黄正密，已具备办理登记至被告黄正密名下以及抵押登记等物权登记条件，但被告黄正密怠于办理以致抵押登记未完成，故作为购房人的被告黄正密负有协助办理抵押的义务，作为开发商的被告百色市海纳房地产开发有限责任公司应督促其办�。在抵押登记因被告黄正密拒不配合而客观上无法完成的情况下，为有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予以支持”的规定，被告黄正密虽未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付使用，应认定属于被告黄正密的财产，客观上应作为被告黄正密责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但作为购房人的被告黄正密却拒不办理，已违反合同的约定，违背了诚�信用的原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法已成就。其四，抵押权预登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款�同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人的，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中国银行股份有限公司平果支行有权处分购房人黄正密于商品房买卖合同项下的合同权利，而被告黄正密取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告中国银行股份有限公司平果支行有权处置案涉商品房。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司平果支行与被告黄正密签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其《补充协议》。二、被告黄正密向原告中国银行股份有限公司平果支行返还贷款本金154976.58元及利息、罚息10145.06元（计至2017年5月15日，以后的利息、罚息按合同约定另计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。三、被告百色市海纳房地产开发有限责任公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。四、被告黄正密应于本判决生效之日起30日内，协助原告中国银行股份有限公司�果支行办理坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层x号房屋的抵押登记手续；抵押登记手续办妥之日，被告百色市海纳房地产开发有限责任公司的保证责任终止。五、坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层x号房屋的抵押登记手续办妥后，或被告黄正密逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司平果支行对以被告黄正密所有的坐落于平果县海纳·帝豪时代第x幢x层x号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。逾期则视为放弃权利。本案受理费3420元，由被告黄正密负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出上诉请求数额确定，收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭乃桢审 判 员  胡荣芳人民陪审员  韦绥佳二〇一七年五月二十四日书 记 员  黄源婷