内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第112号
上诉人（原审被告）郑忠，男，54岁，蒙古族，市民，住赤峰市。公民身份号码×××。
委托代理人羿亚杰，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）�忠文，男，53岁，汉族，市民，住赤峰市。公民身份号码×××。
委托代理人白树林，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。
原审被告李彩云，女，52岁，汉族，农民，住赤峰市。公民身份号码×××。
上诉人郑忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2013）元民初字第2126号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人郑忠的委托代理人羿亚杰，被上诉人寇忠文及其委托代理人白树林、原审被告李彩云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判认定事实，原告寇忠文系赤峰市元宝山区平庄镇平庄村三组村民，被告李彩云系平庄村一组村民，二人是前后院邻居。1992年11月10日，被告李彩云欲在平庄村十组建设住宅，经平庄镇土地管理委员会批准，为其颁发了一份建房证书，主要内容为：“宅基地，单位平庄村，姓名李彩云，占地事由建房，批准面积0.3市亩，证书（92）年第081号，批准机关经镇土地管理委员会批准，一九九二年十一月十日。”1993年3月9日，经当时的平庄经济开发试验区规划管理办公室审批，为被告李彩云颁发了一份建设工程规划许可证，主要内容为：“编号9343001，发证机关平庄经济开发试验区规划管理办公室，日期1993.3.9，建设单位李彩云，项目名称住宅，位置建设路北侧，规模106.6平方米。”被告李彩云取得上述准建手续，建好房屋地基后，欲将该宅基地卖掉，后来通过原告介绍，将该宅基地卖给了被告郑忠。被告郑忠取得该宅基地之后，投资建设了四间砖瓦结构的房屋及院落。2004年7月，被告郑忠以40000元的价格将上述房屋及院落出售给原告，当时，由被告郑忠书写，双方签订了一份购房协议书，内容为：“经协商平庄村一组李彩云将平庄镇新�南侧平房卖给寇忠文，占地面积（14×16）平方米，全部价格为肆万元整，此房及地基全部归寇忠文所有。此协议一式两份，以此为证。卖房人李彩云，买房人寇忠文，证明人郑忠。”上述协议，均有各方当事人签字捺印。庭审中，被告郑忠称被告李彩云对此事不知情，二被告认为“李彩云”三个字不是其本人所签并捺印，并要求对此进行鉴定，但在本院指定的期限内未交纳鉴定费。原告购买了上述房屋及院落后，于2007年12月到赤峰市元宝山区国土资源局办理宅基地使用权登记，平庄村委会为原告出具了一份介绍信，内容为：“元区土地局：兹介绍寇忠文同志到你处办理宅基地土地使用证（李彩云交寇忠文）。请接洽。平庄村委会。2007年12月21日。”该局经过审核，于2008年1月9日为原告颁发了集体土地使用证，载明：“土地使用者寇忠文，土地所有者平庄城区街道办�处平庄村，坐落平庄村农民新村南，用途住宅，使用权类型划拨，使用权面积224.00㎡，2008年1月9日，赤峰市元宝山区国土资源局（章）。”2013年5月20日，被告李彩云为被告郑忠出具了一份“关于李彩云卖给郑忠平庄村一处房身地说明”，在说明中被告李彩云主要陈述了其将宅基地卖给郑忠的过程，并没有卖给原告，没有与原告寇忠文签订过购房协议，协议不是其本人的签名。2013年6月24日，被告郑忠向平庄镇土地所递交“更正登记申请书”，对坐落于平庄镇平庄村农民新村自建房一处登记在原告名下的土地使用权证提出异议，并要求将该房屋的土地使用权证变更为郑忠名下。其在申请书中认可通过原告购买诉争房屋及自己投资建房一直居住到1999年的事实与经过，但否认与原告签订的购房协议的效力。另查明，现原告寇忠文与被告郑忠均为元宝山区非农业家庭户口�
原审认为，一、关于本案无争议的事实。本案诉争的房屋及院落由被告李彩云申请建设，李彩云建好地基后，由原告介绍，卖给被告郑忠，此事实各方当事人均认可，本院亦予以确认。二、关于本案购房协议是否真实有效。本案最为关键的问题是，被告郑忠在购得宅基地，并投资建好房屋及院落后，是否又出卖给了原告寇忠文？通过原告提交的购房协议、建房证书、建设工程规划许可证、介绍信、集体土地使用证等一系列证据，能够证实被告郑忠将上述房屋及院落卖给了原告。虽然双方在购房协议中将卖房人书写为李彩云，郑忠为证明人，但是在李彩云已将房屋卖给郑忠多年的情况下，该房屋再次发生买卖，合同关系的相对双方应该是寇忠文与郑忠，即真正的买房人是原告，卖房人是被告郑忠，而不是李彩云，因李彩云在此之前已将房屋卖给郑忠，其不可能再次�为卖房人。二被告虽然否认此事实，但该购房协议是被告郑忠书写，对于为何将自己书写为“证明人”，其在本院庭审询问时，称当时自己喝醉了，为了办证方便等，才如此书写购房协议内容。被告作为具有完全民事行为能力的成年人，又是自己亲自书写的购房协议，如果按被告所讲自己才是真正的买房人，但却将自己书写为证明人，那么，将来即使凭购房协议等手续办理相关证件，其也不可能从证件形式上变成买房人，对此种后果被告完全能够以其自身知识水平、生活常识、智力状况作出独立自主的判断和预见，故被告郑忠主张不符合常理，其不能作出合理解释，二被告又不能提供足以反驳的相反证据证实其主张，本院不予采纳，对购房协议确认为有效。三、关于被告郑忠的抗辩主张。1.被告郑忠称，被告李彩云对房屋买卖不知情，二被告认为“李彩云”三个字不是其本人所签并捺印，并要求对此进行鉴定，但在本院指定的期限内未交纳鉴定费，视为对此权利的放弃，二被告又无其他证据证实其主张，本院不予采信。2.被告郑忠否认收到原告购房款40000元。对此事实，原告提供了张某某、宣某某的出庭证言证实其已将房款付清，上述证人能够详细叙述原告向张某某借款40000元，二人送款以及原告给付被告郑忠房款的过程及有关细节，能够认定原告已经给付被告郑忠房款40000元，本院予以确认。3.被告郑忠还主张，双方买卖行为因违反城镇居民不能购买农村房屋和宅基地的有关规定而无效。通过庭审查明，本案诉争的房屋和宅基地的买卖相对方身份，经历了由农民→城镇居民→农民（即李彩云→郑忠→寇忠文）的过程。原告现在虽然身份为非农业户口，但其与被告李彩云系前后院邻居，且同属于平庄村村民，其非农业户口身份转换的历史背景是，1993年元宝山区政府区址搬迁到平庄村，并成立经济开发试验区，农民大量耕地被征占，从而成为无地农民，转为城镇户口，但这种城镇户口人员并非有国家正式工作，真正长期居住在城市的、典型的非农业户口，其仍然居住、生活在原集体经济组织，并没有长期的、正式的、固定的工作。现在，平庄村绝大多数村民已经转为这种非农业户口。故本案买卖行为不能因为单纯的身份问题而导致无效，应该同时兼顾当事人身份的历史和现状。从平庄村委会为原告办理宅基地登记出具的介绍信，以及元宝山区土地管理部门为原告颁发了集体土地使用证的事实来看，对本案诉争的宅基地转至原告名下，村集体经济组织是认可的，土地管理部门也是经过核实的，所以才为原告颁发了集体土地使用证。被告郑忠虽主张无效，但不能提供相反证据推翻介绍信和集体土地使用证，本院对其主张不予支持。4.被告郑忠认为，购房协议没有签订时间，不符合法律规定的合同形式要件而无效。原告主张双方买卖行为发生在2004年，从原告提交的证人证言、介绍信以及集体土地使用证上显示的时间，能够认定原告主张的时间符合客观事实。另外，双方交易已经完成多年，且原告办理集体土地使用证已达6年之久，被告在如此长的时间里从未提出异议，虽然被告在庭审中以不认识李彩云，自己在外打工家中无人等为由未能解决，但其主张无证据证实，亦有悖常理。该购房协议书在内容上有买卖双方当事人、标的物、所处位置及面积、价款等，基本具备了合同的主要内容，从维护买卖合同关系的稳定性、公平性出发，亦不能由于没有时间而认定无效，被告主张，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”被告郑忠虽认为其与原告签订的购房协议无效，但不能提供证据证实其主张，原告对此又不予认可，被告郑忠应该承担对己的不利后果。三、关于被告李彩云的抗辩主张。被告李彩云对宅基地出卖给被告郑忠的事实不持异议，本院予以确认。其否认购房协议书上的签名捺印不是其本人所为，但无证据证实其主张，本院不予采信。四、�案的法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十四条一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上所述，原告提交的购房协议书、规划许可证、建房证、平庄村委会介绍信以及土地使用证等一系列证据，能够证实其与被告郑忠买卖房屋的事实，原告要求确认其与被告郑忠签订购房协议有效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：原告寇忠文与被告郑忠、李彩云签订的购房协议书有效。
宣判后，郑忠不服上诉称，1、该购房协议并非真正意义上的�屋买卖合同，合同相对人并非是买卖双方，所谓的卖房人李彩云也不在现场，双方对协议书的内容也没有实际履行，不存在将该房卖给被上诉人之事；原审认定上诉人将占地面积为224平米的宅基地和建好的砖混结构四间房以4万元的价格卖给被上诉人不符合客观实际，上诉人与被上诉人双方都是城镇居民，都无权购买李彩云的房屋，该协议应认定无效。2、原审认定证据错误，双方签订协议只是为了上诉人办理土地使用证和房产证之用，上诉人委托被上诉人办理房产证，但被上诉人却办到自己名下，原审认定的平庄村委会的介绍信也是不正确，该介绍信是复印件，村委会在没有李彩云同意的情况下擅自同意给被上诉人办理宅基地使用证侵害他人权利，对证人张某某、宣某某证实付房款的事实陈述不一致，不能做有效证据。所以，综上，原判认定事实错误，请二审法院�明事实，予以改判。被上诉人辩称，本案事实清楚，答辩人寇忠文与上诉人郑忠及李彩云签订的协议书是房屋买卖合同，应为有效，该合同当事人清楚明确，有所售房屋及作为对价的购房款的实际交付，又有后期土地使用证的变更，同时又有寇忠文对房屋占有使用达9年之久，并投资对房子进行装修并在院落里建起多间房子而上诉人从未提出过异议。而且购房协议书是上诉人本人书写的，郑忠作为一个具有完全民事行为能力人，对于购买人、与证明人应当能够分清，郑忠主张4万元的价格不真实，但房屋及院落的买卖发生在2004年7月而非现在，当时房子很偏4万元都没有人买，关于郑忠提出的户口问题，寇忠文及李彩云当时系前后院邻居，都是平庄村村民，后来变为城镇户口，所以上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实�原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，关于本案的购房协议，购房协议系由郑忠书写，郑忠作为完全民事行为能力人，对于自己书写的购房协议应有正确的理解，而且将建房证书、建设工程规划许可证、集体土地使用证、介绍信等手续交给了寇忠文，根据购房协议的内容及上述行为，能够认定购房协议系双方真实意思表示；上诉人主张李彩云不是卖房人，对此寇忠文主张因李彩云将房屋卖给郑忠之后未办理任何变更手续，房屋及建房的手续均是以李彩云名义办理，故从表面手续上房屋仍然是李彩云的，所以才以李彩云为卖房人，郑忠为证明人签订的合同，该解释符合客观实际；同时郑忠主张签订该协议的目的是委托寇忠文办理房产证，对此寇忠文否认，郑忠亦未提供证据证实此事，在购房协议内容上也没有体现，所以，本院对于郑忠上诉主张的购房协议无效不予支持。寇忠文在购买此房后，对房屋进行了装修，又建了五间房屋，并一直在此居住，2007年12月，寇忠文办理了集体土地使用证，对此郑忠一直未提出异议，郑忠陈述不知寇忠文建房装修及居住的事实不符合常理，所以上诉人的主张没有证据及事实依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人承担，邮寄费60元，由上诉人与被上诉人、原审被告各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董燕洪
审 判 员 武学良
代理审判员 牟玉莲
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 张蕴琪