江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第1928号上诉人（原审原告）：郭晶晶，女，1979年5月15日生，，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：郭晋荣（系郭晶晶父亲），男，1945年8月24日生，，汉族，住无锡市南长区。被上诉人（原审被告）：无锡惠中房地产开发有限公司，住所地无锡市湖滨路688号1701-1704。法定代表人：任传彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽萍，该公司员工。委托诉讼代理人：田崇景，江苏法舟律师事务所律师。上诉人郭晶晶因与被上诉人无锡惠中房地产开发有限公司（以下简称惠中公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭晶晶上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、惠中公司应按照《江苏省住宅工程质量分户验收规程》重新验收溪岸观邸xx单元xxxx室房屋，出卖人提供的《分户验收合格证》、《分户验收记录表》是对房屋质量作出的说明，交付房屋的质量应符合该说明的质量要求。2、惠中公司应在判决生效10日内向其交付重新分户验收合格的溪岸观邸xx单元xxxx室房屋，包括解决调换进户门的审批问题。其对内墙粉刷层施工款26000元及入户门补偿款18600元有异议，一审未对入户门补偿款18600元法律问题明确，在没有明确该问题前，其要求撤销一审判决第二项，改判惠中公司交付合格入户门，且其未因惠中公司同意赔偿26000元内墙粉刷施工款而放弃室内墙面不合格而提出的其他主张。3、涉案房屋存在空鼓质量问题是否已严重影响正常居住和使用，应当由具备相关鉴定资格的鉴定机构和鉴定人作出鉴定意见。2013年11月18日，双方到现场仅是检查返修部位，不是交房，更不存在其拒绝收房问题。逾期交房违约金应计算至交付房屋之日再顺延施工保养期90日。4、本案应当适用《合同法》第三十九条、四十一条、一百五十三条的规定。被上诉人惠中公司辩称：1、涉案房屋属于现房，且经过行政主管部门竣工验收交付使用的许可，根据双方签订的合同约定以竣工验收作为房屋交付条件，因此郭晶晶以分户验收为交付条件不符合合同约定。另根据《无锡市商品房交付使用管理办法》第六条第二款规定，分期建设的商品房，符合交付使用条件的，可以分期交付。2、根据双方合同约定，本案房屋交付时间为郭晶晶交清购房款10日内，根据合同法规定交付不动产的以不动产所在地，郭晶晶对于房屋交付时间本身是知晓的，应当在约定时间内办理房屋交付手续，由于郭晶晶没有按约前来办理，其向郭晶晶发送了书面房屋交付通知进行催告，因此该房屋应当在其发送催告通知时视为已经进行了交付。根据双方合同补充协议第五条第4项约定，房屋经分期竣工验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵情况由出卖人进行维修、保修等整改，但不属于房屋质量不合格，买受人不得以此拒绝收房。因此郭晶晶要求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。3、就郭晶晶诉争的房屋入户门问题以及空鼓问题，其在一审中同意向郭晶晶分别支付空鼓补偿款26000元、入户门补偿款18600元，并由一审法院主持调解，双方达成一致意见，就该两问题再无纠葛，因此郭晶晶以该条上诉请求再行主张没有事实和法律依据。4、就郭晶晶提到的房屋存在严重质量问题影响正常使用，没有事实依据。郭晶晶并无客观证据能够证明室内墙面存在的空鼓问题确已超过江苏省《住宅工程质量分户验收规程》规定的标准。根据一审法院委托无锡房屋安全鉴定机构对涉案房屋进行现场勘查确认该房屋主体结构安全，不存在严重正常使用的情形。因此郭晶晶以房屋存在质量问题不符合交付条件没有事实和法律依据。且根据一审时的证据，能够证明郭晶晶早已取得房屋钥匙并更换门锁，郭晶晶对商品房已经实际占有。5、根据一审中郭晶晶确认，郭晶晶并没有在外租房，并没有实际损失产生，且维修期限的延误也是由于郭晶晶的阻挠及不配合导致无法正常进行。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭晶晶向一审法院起诉请求：1、判令惠中公司于判决生效之日起90日内向其交付符合江苏省《住宅工程质量分户验收规程》规定要求的溪岸观邸xx单元xxxx室房屋；2、判令惠中公司于判决生效之日起5日内按照双方合同约定向其提供《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；3、判令惠中公司支付逾期交付违约金110928.3元（暂计算至2014年8月23日，自2014年8月24日起至惠中公司交付合格商品房、当事人办理交接手续日止按每日366.1元计算）。一审中，因惠中公司向其提供了《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，且双方就内墙粉刷层空鼓、进户门达成了一致处置方案，郭晶晶变更其诉请为：1、判令惠中公司按照江苏省《住宅工程质量分户验收规程》规定重新验收溪岸观邸xx单元xxxx室房屋；2、判令惠中公司于判决生效后十日内向其交付通过分户验收合格的溪岸观邸xx单元xxxx室房屋；3、判令惠中公司于判决生效十日内支付逾期交房违约金（自2013年10月25日起至交付该房屋之日再顺延施工保养期90日，每天按366.1元计算）。一审法院认定事实：2013年6月12日，郭晶晶与惠中公司签订《商品房买卖合同》及其附件，主要约定如下内容：1、系争房屋坐落于无锡市滨湖区××单元××室，该房屋属于现房，建筑面积142.4平方米，单价为每平方米12851.02元。2、买受人采用分期付款方式支付房款，于合同签订日起向出卖人支付550000元定金，于2013年8月31日前支付剩余房款1280500元。3、该商品房交付时，若买受人未付清房款，交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起十日内。4、如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得就房屋交付条件和交付标准提出异议或其他任何主张。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；在逾期交房超过60日后的15日内，买受人仍未向出卖人提出解除合同的书面请求的，视为买受人放弃解除合同的权利，按买受人同意继续履行合同处理。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。7、买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因正当原因拒绝签署《房屋交接单》的视为“由于买受人原因，未能按期交付房屋”的情形，出现上述情形则视为房屋已经交接，通知已经送达，与房屋有关的风险及相关权利义务自合同约定的交房之日起转移到买受人。此外，双方的合同及附件还对争议解决方式等进行了约定。签订合同当天，郭晶晶向惠中公司出具承诺书一份，承诺除定金550000元外的其余房款1280500元其于2013年9月15日前付清。2013年9月12日，郭晶晶在实地查看系争房屋后，向惠中公司提交异议书，主要载明：系争房屋存在室内墙面有27处空鼓，且住宅西向、南向外窗无符合国家标准、行业标准和省地方标准规定的外遮阳装置，虽然其已被告知系争房屋已在2012年12月份由建设、施工、监理、物业四方验收合格，但其认为系争房屋存在质量瑕疵，不符合交房验收条件。同年9月26日郭晶晶又向惠中公司提交异议书，载明：除此前提及的内墙粉刷层空鼓及外遮阳装置外，还提出房间净进深的长度最大偏差超过住宅工程质量分户验收规程允许的偏差值的1.2倍为不合格。2013年10月15日，就郭晶晶提出的内墙粉刷层空鼓、房屋进深误差问题以及遮阳问题，惠中公司与郭晶晶达成《特殊事项审批表》，确定如下解决方案：（1）整修空鼓问题；（2）安装西侧窗户百叶，百叶保修期为2年；（3）赠送车位1个，车位编号为Cxxx；（4）户内装修时提供敲墙、敲飘窗以及主卧墙体砌筑等服务，该审批表还约定业主签字后需缴清剩余房款。达成上述一致方案后，郭晶晶按约于2013年10月15日缴清了全部购房款，惠中公司也按约完成了赠送郭晶晶Cxxx车位一个、安装西侧窗户百叶的义务，同时惠中公司着手对内墙粉刷层空鼓进行整修。2014年1月13日，郭晶晶向惠中公司提交《关于对溪岸观邸xx单元xxxx室进户门的意见书》，要求惠中公司提交入户门的检验合格证以及型式检验报告以确定该进户门是否系合格产品。2013年11月15日，惠中公司向郭晶晶发送入住通知书一份，告知郭晶晶于同年11月18日交接房屋，该入住通知书郭晶晶于11月18日收悉。收悉后，郭晶晶于11月18日在惠中公司销售中心客服陪同下对系争房屋进行验房，发现内墙粉刷层空鼓问题仍未修复完毕，且修复后空鼓问题增多，郭晶晶以系争房屋存在质量瑕疵不符合交房条件为由拒绝办理接收房屋手续。此次验房后，郭晶晶仍向惠中公司反映存在的内墙粉刷层空鼓问题，后双方协商后达成由惠中公司将内墙粉刷层全部铲除，由惠中公司提交经由郭晶晶确认的内墙粉刷层施工技术方案并聘请符合资质的施工单位予以施工的一致意见。在实施该方案过程中，惠中公司仅在2014年3月全部将原内墙粉刷层铲除完毕，因惠中公司提交的内墙粉刷层施工技术方案未得到郭晶晶的认可，惠中公司未能完成内墙粉刷层粉刷施工。2014年4月，双方协商由惠中公司通过补偿方式一揽子解决内墙粉刷层空鼓、入户门质量问题等，后双方因补偿金额、保密条款等未能达成一致，此后双方又通过消费者协会调解未果，郭晶晶遂诉至法院，请求判令：1、惠中公司于判决生效之日起90日内向其交付符合江苏省《住宅工程质量分户验收规程》规定要求的房屋；2、惠中公司于判决生效之日起5日内按照双方合同约定向其提供《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；3、惠中公司支付逾期交付违约金110928.3元（暂计算至2014年8月23日，自2014年8月24日起至惠中公司交付合格商品房、当事人办理交接手续日止按每日366.1元计算）。诉讼中，因惠中公司向其提供了《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，且双方就内墙粉刷层空鼓、进户门达成了一致处置方案，郭晶晶变更其诉请为：1、惠中公司按照江苏省《住宅工程质量分户验收规程》规定重新验收溪岸观邸xx单元xxxx室房屋；2、惠中公司于判决生效后十日内向其交付通过分户验收合格的房屋；3、惠中公司于判决生效十日内支付逾期交房违约金（自2013年10月25日起至交付该房屋之日再顺延施工保养期90日，每天按366.1元计算）。诉讼中，惠中公司又组织施工人员对系争房屋内墙粉刷层进行粉刷施工，但仍然存在空鼓问题。2012年12月21日无锡市建设局颁发锡建开[2012]69号《关于溪岸观邸（1、2、3号房及G1、G2商业）通过交付使用竣工验收的通知》，载明：溪岸观邸（1、2、3号房及G1、G2商业由市石田建筑设计研究院有限公司负责设计，中建一局第三建筑有限公司负责施工，江苏赛华建设监理有限公司负责监理，现所申报的建设项目已全面竣工。根据市规划、环保、市政公用、园林、公安等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。本案系争房屋在上述通知所涉房屋范围内。诉讼中，法院于2014年12月11日委托无锡市明镜房屋安全司法鉴定所对系争房屋进行现场勘查，经过勘查，该所安全鉴定员答复法院系争房屋内墙粉刷层确实尚存在不同程度的空鼓问题，但内墙粉刷层属于房屋的装饰装修工程范围，即便存在不同程度的空鼓，对房屋的主体结构安全不存在负面影响，也不会因此严重影响房屋的正常使用。一审庭审中，关于系争房屋内墙粉刷层空鼓问题以及入户门质量问题，双方于2014年12月5日达成一致解决方案，即由惠中公司将系争房屋内墙粉刷层铲除至混凝土层，并由惠中公司支付郭晶晶自行粉刷内墙粉刷层施工费用26000元，此后内墙粉刷层质量问题双方再无纠葛；由惠中公司支付郭晶晶入户门补偿款18600元，此后双方就入户门质量问题再无纠葛。双方还明确，应由惠中公司支付郭晶晶的内墙粉刷层施工费用26000元以及入户门补偿款18600元在本案判决时一并处理。达成上述解决方案后，惠中公司于2014年12月12日开始铲除内墙粉刷层，直至2015年4月16日惠中公司完成对系争房屋内墙粉刷层铲除至混凝土层的全部施工工作。诉讼中，郭晶晶提交惠中公司交给其的《分户验收记录表》、《分户验收合格证》，提出惠中公司未提供真实完整的《分户验收记录表》原件、《分户验收记录表》并未由参加验收人员签字、《分户验收记录表》内容不真实、未按分户验收时有效的验收规程进行分户验收等异议，故而要求惠中公司按照江苏省住宅工程质量分户验收规程规定的要求重新分户验收系争房屋。郭晶晶主张，正因为惠中公司未重新分户验收系争房屋，加之其在起诉时系争房屋存在内墙粉刷层大量空鼓问题以及入户门存在质量问题，其因此拒绝收房。上述事实，由商品房买卖合同及其附件、房款支付凭证、异议书、特殊事项审批表、关于溪岸观邸（1、2、3号房及G1、G2商业）通过交付使用竣工验收的通知、当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当全面履行合同约定的义务。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，系争房屋为现房买卖，双方约定若该现房已完成竣工验收，则双方以房屋的现状进行交付，买受人不得就房屋交付条件和交付标准提出异议或其他任何主张。2012年12月，包括系争房屋在内的溪岸观邸（1、2、3号房及G1、G2）的房屋已经完成分期交付使用竣工验收，且由规划、环保、市政公用、园林、公安等综合验收合格，并由行政主管部门批复同意交付使用，系争房屋因此在签订商品房买卖合同时即具备了交房条件；买房人仅可因该房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，才有权拒收房屋。2013年10月15日，双方达成《特殊事项审批表》，已就房屋进深误差问题、外遮阳问题达成补偿方案，且就内墙粉刷层空鼓问题达成整修方案。当天郭晶晶付清全部房款，惠中公司应在2013年10月25日前书面通知郭晶晶办理交房手续。郭晶晶在2013年11月18日收到惠中公司发送的收房通知后，在验收房屋时提出内墙粉刷层仍然存在大量空鼓情形而拒绝收房，但内墙粉刷层存在的空鼓问题并不属于主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，而属于房屋一般质量问题，应由惠中公司履行相应的修复责任，但郭晶晶不应据此拒收房屋。诉讼前及诉讼中，双方达成的关于内墙粉刷层空鼓的施工整修，即属于惠中公司履行保修义务的行为。关于郭晶晶提出的要求惠中公司对系争房屋进行重新分户验收并交付重新分户验收后的房屋的主张，因双方并未约定系争房屋的交付条件为分户验收合格，故其该项主张与双方约定不符，法院不予支持。关于郭晶晶主张的逾期交房违约金，逾期交房违约金条款属于双方约定的针对惠中公司逾期交房的违约责任专门条款，本案中，惠中公司有义务在2013年10月25日前书面通知郭晶晶交付系争房屋，但惠中公司在2013年11月18日才书面通知，其应当承担自2013年10月26日起至2013年11月18日期间的逾期交房违约金。因2013年11月18日郭晶晶在验房后并无正当理由拒收房屋，故惠中公司不应承担自2013年11月18日后的逾期交房违约金。至于2013年10月26日至同年11月18日期间的逾期交房违约金的计算标准，按照双方合同约定，逾期交房不超过60日，逾期交房违约金计算标准应按已交房款每日万分之一的标准计算，因此，该段期间的逾期交房违约金应为4393.2元。关于诉讼中双方达成的如下方案：由惠中公司完成内墙粉刷层铲除至混凝土层后赔偿郭晶晶26000元内墙粉刷层粉刷施工款，由郭晶晶自行完成内墙粉刷层粉刷施工，今后双方就内墙粉刷层质量问题再无纠葛；由惠中公司支付郭晶晶入户门补偿款18600元，今后双方就进户门质量问题再无纠葛。上述方案系双方当事人自愿达成，且不违反法律规定，法院予以确认。上述方案确定后，惠中公司已经完成了内墙粉刷层铲除至混凝土层的施工工作，且双方要求就相关赔偿款及补偿款在本案中一并处理，因此法院将在本案中理涉上述赔偿款及补偿款。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十二条、第十三条之规定，判决：一、惠中公司于判决发生法律效力后十日内支付郭晶晶逾期交房违约金4393.2元。二、惠中公司于判决发生法律效力后十日内支付郭晶晶内墙粉刷层粉刷施工款26000元及入户门补偿款18600元。三、驳回郭晶晶的其他诉讼请求。一审案件受理费4750元，由郭晶晶承担3739元，由惠中公司承担1011元。二审中，就房屋空鼓问题，本院向无锡市明镜房屋安全司法鉴定所安全鉴定员郝晓飞作进一步咨询。郝晓飞陈述称，当初其到现场看过，从专业角度结合《建设工程质量管理条例》，该住户的空鼓问题是属于一般性质量问题，是可以通过维修解决的。具体替代装修方案的实施为，如果结构层比较光滑，建议将层打毛糙后，刷801胶，素水泥浆一遍，养护到位后，再进行粉刷处理，这样做的本质是要使结构层与粉刷层充分粘合。粉刷层空鼓是不影响结构安全的。经质证，被上诉人惠中公司对笔录真实性无异议，上诉人郭晶晶质证认为，无锡市明镜房屋安全司法鉴定所执业范围仅是对房屋安全进行鉴定，无房屋质量检测资质，郝晓飞无专业技术职称，且未出庭作证，其证言不能作为定案依据，故不予认可。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于溪岸观邸xx单元xxxx室房屋是否应重新分户验收的问题。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定，分户验收由建设单位组织实施且经分户验收并验收合格才可进行竣工验收，在参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。本案中溪岸观邸xx单元xxxx室房屋已经竣工验收合格，且双方在《商品房销售合同》中约定的亦是通过分期交付使用竣工验收且符合合同约定的商品房交付买受人，而不是经分户验收合格的商品房交付买受人。况且分户验收的作用在于检验出商品房存在的质量问题，就本案而言，涉案商品房虽经过分户验收，但在2013年9月12日上诉人郭晶晶提前对房屋验收时发现存在外遮阳装置问题、房间净进深长度最大偏差、入户门和空鼓等问题，而上述问题经双方协商一致，惠中公司已通过向上诉人郭晶晶补偿车库、安装百叶窗、入户门补偿款和内墙粉刷层粉刷施工款等方式进行了妥善解决，郭晶晶并支付了约定应付的购房余款1280500元，表明双方就房屋是否符合交房条件已经以实际行为达成了一致，一是没有再进行分户验收的必要；二是表明涉案商品房在交付使用后，如再出现其他质量问题，上诉人郭晶晶可根据双方《商品房买卖合同》第十六条主张保修权利。故本院对上诉人郭晶晶要求被上诉人惠中公司重新分户验收的上诉请求不予支持。关于逾期交房违约金的问题。惠中公司交付给郭晶晶的房屋已经通过分期综合验收合格，并于2012年12月21日取得政府主管部门颁发的《关于溪岸观邸（1、2、3号房及G1、G2商业）通过交付使用竣工验收的通知》，符合双方合同约定的交付条件，郭晶晶无正当理由不得拒绝接收。综合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《合同法》的相关规定可知，买受人不得拒绝接收，除非房屋存在的其他质量问题确实影响合同目的实现。本案中，上诉人郭晶晶在一、二审中均未提供证据证明空鼓问题可能导致其合同目的无法实现的事实存在，而根据本院向相关专业机构人员的询问可知，郭晶晶主要反映的空鼓问题属一般可通过维修解决的质量问题。结合在不予分户验收问题的论述，本院认为上诉人郭晶晶已不具备拒绝收房的权利。一审认定房屋交付时间为2013年11月18日并依此计算逾期交房违约金，并无不当。关于上诉人郭晶晶认为施工保养期90日的问题，同属保修过程中的合理期间的确定问题，对该上诉主张本院不予理涉。关于入户门和内墙粉刷层质量问题。因双方在一审中，就入户门和内墙粉刷层质量问题已经达成调解方案，即由惠中公司向郭晶晶支付18600元的入户门补偿款和26000元的内墙粉刷层粉刷施工款，双方就进户门质量问题和内墙粉刷层质量问题再无纠葛。该调解方案系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。且此前双方对于涉案房屋外遮阳装置和房间净进深长度最大偏差等质量问题已经通过《特殊事项申请审批表》达成解决方案且已履行。故对郭晶晶有关涉案房屋入户门、内墙壁粉刷层质量的上诉主张，本院不予理涉。综上所述，郭晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人郭晶晶负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一七年九月二十日书记员  杨 志