辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第755号
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人：李德武，该公司总经理。
委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，该公司副经理。
被上诉人（原审原告）：胡光，女，1964年7月8日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
委托代理人：田苗，辽宁铭博律师事务所律师。
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（简称曙光公司）因与被上诉人胡光房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人曙光公司的委托代理人王寅生，被上诉人胡光的委托代理人田苗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告胡光一审诉称，2010年11月30日，我与曙光公司签订商品房买卖合同，约定我购买曙光公司开发的，位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号515号房屋一套，依照合同第十五条之约定，曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需相关材料报产权登记机关备案，以便我取得房地产权属证书。然而时至今日，曙光公司仍未能履行该项合同约定，直接导致我无法取得房屋权属证书，依照合同约定，曙光公司应按日向我支付已付房款万分之一的违约金。综上所述，我与曙光公司之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均有约束力。曙光公司的行为已构成违约，为维护我的合法权利，现诉至贵院，恳请法院判令曙光公司支付逾期办证违约金21014.68元，判令曙光公司承担本案的诉讼费用及其他相关费用。
原审被告曙光公司一审辩称，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在180天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过180天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成胡光不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，而在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为曙光公司办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是曙光公司的过错，而是在曙光公司工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知曙光公司。单位工程竣工验收后消防局才提出让曙光公司整改，不整改就不给验收，致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成的。这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市，像曙光公司这样的企业有200多家，至今没有通过消防验收。人民法院对这种普遍性问题应当予以考虑。曙光公司开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。曙光公司已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理，如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知曙光公司，可是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对曙光公司使用的外墙保温材料提出过异议。当曙光公司申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使曙光公司已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被迫无奈，曙光公司只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，曙光公司也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司说造成迟延办证的责任不在曙光公司。胡光以“合同相对性”为由，让曙光公司先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是曙光公司的过错，曙光公司不承担责任。即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。该项对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书作出如下约定：“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行”。这是双方根据损失补偿原则和适当惩罚原则对违约金总额做出的限制性规定。合同并没有规定逾期超过一年的，仍按日万分之一支付违约金，而是规定“合同继续履行”，即出卖人仍应承担办证的随符义务即次要义务。从合同对“逾期超过一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失”的约定可以看出，订立合同时，主要考虑退房人的购房款在逾期办证超过一年以后仍有法定孳息，而给退房人的补偿。而对不退房的购房者来说，由于其已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在严重损害购房人利益问题。所以，双方同意对逾期办证超过一年而不退房的人不再予以补偿。合同第十五条第3项约定，属于双方对逾期办证的特殊约定。根据最高法院的相关司法解释，双方对逾期办证有特殊约定的应当按照双方约定。因此，胡光要求从逾期办证之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有合同依据和法律依据，也不公平合理。另外，曙光公司按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，曙光公司也没有因此向购房户再收房款。对此，曙光大厦绝大部分购房户都给予了理解。胡光的诉讼请求已超过诉讼时效，逾期办证的诉讼时效应当自办证的逾期之日起算。本案2011年5月12日交房，依合同第十五条约定，诉讼时效应自2012年5月12日至2014年5月12日，胡光于2014年9月24日起诉丧失胜诉权。综上，本案的逾期办证是由政府行为所致，责任不在曙光公司；双方约定的逾期办证违约金只是购房款日万分之一的一年期违约金。请人民法院查明事实，依法驳回胡光的诉讼请求。
原审法院经审理查明：胡光与曙光公司于2010年11月30日签订《商品房买卖合同》一份，约定胡光购买曙光公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号515号建筑面积48.81平方米的房屋一处，房屋总价款246362元。合同第十五条约定，曙光公司应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。如因曙光公司的责任，胡光不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，曙光公司按日向胡光支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，胡光提出退房，曙光公司将胡光已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿胡光损失。合同签订后胡光按约定支付了房款，曙光公司于2011年5月12日交付房屋，该房屋至今未取得初始登记批复。
原审法院认为：胡光与曙光公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人基于真实意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，胡光与曙光公司双方因合同第十五条约定曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。如因曙光公司责任，胡光未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行，曙光公司按已付房款日万分之一支付违约金。曙光公司交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致胡光未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。曙光公司主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人原因造成的主张不能成立。因该第三人非合同权利义务人，曙光公司不能以合同外第三人作为抗辩合同权利人行使权利的事由。且曙光公司未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，曙光公司应当承担违约责任。关于曙光公司如何承担违约责任的问题，因逾期办理权属证书违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生，且违约金数额按日持续增加，诉讼时效的起算时间亦随之按日变化。本案中，曙光公司于2011年5月12日交房，2012年5月11日为逾期办证的第一天，那么两年后即2014年5月11日为诉讼时效的最后一天。胡光在2014年9月24日起诉，则只能保护2012年9月24日之后的违约金。根据合同约定，胡光如不退房，在逾期办证的一年内即2012年5月12日至2013年5月11日，曙光公司按日向胡光支付已付房款万分之一的违约金，故对于胡光要求曙光公司支付从2012年5月12日至2014年5月12日的违约金缺少事实及法律依据，对其中2012年9月25日至2013年5月11日共计242天的违约金予以确认。按日赔偿已付房款246362元的万分之一计算违约金即228天×246362元×0.0001计算得5617元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审判决：一、沈阳曙光房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付胡光违约金5617元；二、驳回胡光的其它诉讼请求。案件受理费325元，由胡光承担275元，由沈阳曙光房地产开发有限公司承担50元。
宣判后，曙光公司不服一审判决，向本院提出上诉，曙光公司请求撤销一审民事判决，依法改判驳回胡光的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定我公司与胡光房屋买卖合同签订和履行过程属实，但认定我公司没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在我公司，而在沈阳市消防局，则是不属实的；二、我公司与胡光已在合同中就逾期报备资料的违约责任作出明确约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付房款的日万分之一违约金，合同继续履行，逾期超过一年，合同仅约定买受人提出退房的，才按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。
胡光二审答辩称：曙光公司陈述的理由与我无关，根据法律规定，如属政府行为，可向政府追偿。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，胡光提供商品房买卖合同一份、发票一份、收款收据一组，曙光公司提供建设工程施工合同一份、审核意见书一份、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份、商品房预售许可证一份、单位工程质量竣工验收记录一份、消防验收申请报告一份、公安行政处罚决定书三份、申请一份、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定一份、建设工程合同一份等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为：曙光公司与胡光签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，曙光公司应于2012年5月11日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，曙光公司至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故曙光公司不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。
关于曙光公司提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，曙光公司不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明曙光公司在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明曙光公司未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使曙光公司主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于曙光公司未与彭敏明确约定因第三人的原因造成违约可以减免曙光公司的违约责任，故曙光公司亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决曙光公司向胡光承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月五日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。