浙江省绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0603执异57号
案外人：绍兴正义针纺有限公司。住所地：绍兴市柯桥区齐贤镇齐贤村山头，统一社会信用代码：91330621589007204U。
法定代表人:蒋国兴。
委托代理人：冯云飞，北京汉鼎联合(绍兴)律师事务所律师。
委托代理人：李蒋南，北京汉鼎联合(绍兴)律师事务所律师(实习)。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司绍兴支行。住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖路29号，统一社会信用代码：91330621845996073B。
代表人：董晓江，系支行行长。
委托诉讼代理人：薛光洋，系该行员工。
委托诉讼代理人：陈妍婷，系该行员工。
被执行人：绍兴柯桥正昊绣品有限公司(原绍兴县正昊绣品有限公司)。住所地：绍兴市柯桥区齐贤镇齐贤村山头，组织机构代码：76866030-5。
法定代表人：沈劲松。
被执行人：绍兴县聚贤纺织品有限公司。住所地：绍兴市柯桥区钱清原料市场D4（27）号，组织机构代码：78965205-6。
法定代表人：韩素娟。
被执行人：沈劲松，男，1977年2月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人：傅月花，女，1977年12月28日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人：单国方，男，1967年4月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人：韩素娟，女，1968年8月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
本院在执行（2017）浙0603执390号申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴支行与被执行人绍兴柯桥正昊绣品有限公司、绍兴县聚贤纺织品有限公司、沈劲松、傅月花、单国方、韩素娟金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴正义针纺有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人绍兴正义针纺有限公司称：法院在执行中，拟对位于齐贤镇山头村房产进行拍卖处置，现案外人依法提出执行异议，请求:1、依法裁决案外人对本次强制执行标的物绍兴柯桥正昊绣品有限公司所有的位于齐贤镇山头村面积总计5894.08平方米1-2层、1-4层的房屋（附权证号为绍房权证齐贤字第××号、01××82号）继续享有租赁权并享有优先购买权（房屋租赁期至2031年12月31日届满，最新一期租金已支付至2017年12月31日）；2、依法裁决对本次强制执行标的物进行拍卖公告时，明示告知竞拍人本次拍卖的标的物系带租约拍卖（房屋租赁权限至2031年12月31日届满）；3、依法裁决在房屋租赁期限届满之前（2031年12月31日之前），案外人有权阻止向房屋受让人移交涉案房屋。事实与理由:案外人与绍兴柯桥正昊绣品有限公司于2012年1月1日分别就位于齐贤镇山头村的附权证号为绍房权证齐贤字第××号，面积为1211.25平方米1-2层房屋、绍房权证齐贤字第××号，面积为4682.83平方米1-4层的房屋签订房屋租赁合同，约定由绍兴柯桥正昊绣品有限公司将其名下的上述房屋出租给申请人作为经营场所使用，约定租金分别为50000元、235000元，按年支付，租赁期为自2012年1月1日起至2031年12月31日止20年。合同签订后案外人将涉案房产作为经营用地使用至今，并每年按时支付房租，从未予以拖欠，最新一期租金已支付至2017年12月31日，今得知因绍兴柯桥正昊绣品有限公司不能履行（2016）浙0603民初9343号判决确认的债务，上述房产将被执行。绍兴柯桥正昊绣品有限公司于2016年4月20日与债权人签订《最高额抵押合同》，约定以涉案房屋为相关债务提供最高额抵押，故该抵押权形成于案外人租赁权之后，依据我国《物权法》第190条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”故本案中国工商银行股份有限公司绍兴支行的抵押权不得对抗案外人的租赁权，案外人享有要求继续履行租赁合同的权利，并且对上述房产享有优先购买权。现法院拟处置上述房产，故请求法院在处置上述房产时依法保障案外人的合法租赁权。
申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴支行称:案外人的异议请求不能成立。首先，对案外人提交的二份租赁合同的真实性不予认可。二份租赁合同签订时间为2012年1月1日，但根据工商登记资料显示，案外人2012年1月5日才设立。另根据案外人提交的二份租赁合同，租赁面积分别为1211平方米、4682平方米，年租金总额为285000元。但发票上、进帐单上记载的无论是租赁面积、还是年度金额，都与租赁合同不对应，与房租缴纳通知书载明的租赁面积也不对应。其次、在设立抵押时，抵押人绍兴柯桥正昊绣品有限公司于2014年4月25日向抵押权人作出权利声明，上述抵押房产未向任何单位或者个人出租，如有不实，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。抵押期限延长后，抵押人绍兴柯桥正昊绣品有限公司于2016年4月20日仍向抵押权人作出抵押房地产在抵押登记前未出租的权利声明。综上，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人绍兴柯桥正昊绣品有限公司、绍兴县聚贤纺织品有限公司、沈劲松、傅月花、单国方、韩素娟未发表意见，亦未提供证据。
本院查明，2016年4月20日，中国工商银行股份有限公司绍兴支行与绍兴县正昊绣品有限公司签订《最高额抵押合同》一份，约定：绍兴县正昊绣品有限公司自愿以其名下的位于绍兴市柯桥区齐贤镇山头村的国有土地使用权及地上房屋（房产证编号:绍房权证齐贤字第××号、01××82号），为债权人自2014年4月25日至2018年4月25日期间在人民币890万元的最高余额内与其签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承诺协议等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人绍兴县正昊绣品有限公司的债权提供最高额抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）等，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在前述最高余额内。合同签订后，双方办理了抵押登记手续，并取得编号为绍县房地产（2014）第1××5号的《房地产抵押登记证明书》一份。
另查明，2016年11月24日，本院（2016）浙0603民初9343号民事判决书确定：中国工商银行股份有限公司绍兴支行有权对绍兴县正昊绣品有限公司提供的编号为绍县房地产（2014）第1××5号《房地产抵押登记证明书》项下的抵押物在人民币890万元范围内依法定程序优先受偿。判决书生效后，被执行人未能自觉履行，权利人中国工商银行股份有限公司绍兴支行向本院申请执行，本院予以立案执行。本院在处置上述抵押房产过程中，案外人向本院提出执行异议。
在执行听证中，案外人向本院提交了房屋租赁合同二份，二份合同均签订于2012年1月1日，甲方均为出租方绍兴县正昊绣品有限公司，乙方均为承租方绍兴县正义针纺有限公司，乙方落款盖章处均盖有绍兴县正义针纺有限公司印章。二份合同分别约定:绍兴县正昊绣品有限公司分别就位于齐贤镇山头村的附权证号为绍房权证齐贤字第××号，面积为1211.25平方米1-2层房屋、绍房权证齐贤字第××号，面积为4682.83平方米1-4层的房屋出租给案外人作为经营场所使用，约定租金分别为50000元、235000元，按年支付，租赁期为自2012年1月1日起至2031年12月31日止20年。为证明上述租赁合同履行，案外人向本院提交了浙江省地方税务局通用机打发票4份，其中2012年记载租金为135000元，备注中1902平方米；其中2013年记载租金为82300元，备注中1022平方米；其中2014年记载租金为82300元，备注中1022平方米；其中2015年记载租金为32000元，备注中400平方米。另提供的6份收据中，租金均为285000元，但未有相应的转帐证明。
申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴支行向本院提交了上述抵押房产未向任何单位或者个人出租的声明二份。
另查明，绍兴县正义针纺有限公司成立于2012年1月5日，该公司设立时在工商局备案中租房协议记载:租赁面积为1526平方米，租金为88508元，按年支付，租赁期为自2012年1月1日至2013年12月31日。
另查明，绍兴县正昊绣品有限公司于2016年6月30日变更为绍兴柯桥正昊绣品有限公司。绍兴县正义针纺有限公司于2016年5月23日变更为绍兴柯桥正义针纺有限公司。
以上事实，由案外人向本院提交的房屋租赁合同二份、水电发票、房租发票、收据、企业预先核准通知书、证明，申请执行人提交的最高额抵押合同、权利声明，本院（2016）浙0603民初9343号民事判决书、企业营业执照信息、查封裁定、协助执行通知书及当事人陈述等证据证实。
本院认为,案外人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产及确认租金支付情况，需举证证明租赁合同的真实，合同签订于案涉房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有案涉房屋至今。现案外人提供的租赁合同明显虚假，其理由:一是案外人公司未成立就以预先核准企业的名称对外签订合同，盖有预先核准企业的名称的印章，明显属于事后倒签；二是租金的支付的依据与合同也不能一一对应，其提供的收据虽能对应，但又未能提供对应转帐凭证；三是与公司设立时在工商局备案中租房协议也明显不一。因此，本院对该租赁合同的真实性不予认定，对案外人提出的异议请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第三十一条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴正义针纺有限公司执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周 虎
人民陪审员 俞增法
人民陪审员 周正羊
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 祝治宇