上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1817号
上诉人（原审原告、反诉被告）许杰。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海辉腾房地产经纪有限公司。
上诉人许杰、上海辉腾房地产经纪有限公司（以下简称辉腾公司）因居间合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第39078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成合议庭于2014年8月5日公开开庭审理了本案，上诉人许杰及其委托代理人连晏杰、林正宇、上诉人辉腾公司之委托代理人郭韧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年3月30日，许杰与辉腾公司及出售人朱丽华签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定由许杰购买出售人朱丽华名下的上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋，房屋价款为3，015，000元（人民币，下同）；在房屋买卖合同成立后由许杰支付辉腾公司居间服务费；另约定买卖双方应向居间方支付居间报酬，如合同履行，居间方无偿提供房屋过户等协助服务，如任何一方提出异议致协议无法履行，该方承担定金责任，应向居间方支付房屋总价款的1%计算的居间服务补偿金；三方还对合同的履行等作了约定。同日，许杰与出售人朱丽华签订了《房地产买卖协议》，协议约定许杰于2013年3月30日支付出售人朱丽华定金2万元，另对房款支付期限、违约责任等作了约定；协议签订当日，许杰支付了购房定金2万元。同时，许杰与辉腾公司又签订佣金确认书一份，佣金确认书明确成交房屋上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋，成交金额3，015，000元，许杰于买卖双方过户当日即2013年6月30日前支付辉腾公司佣金4万元。2013年4月1日，许杰与出售人朱丽华及辉腾公司签订补充协议，协议约定许杰支付房屋首付款期限从2013年5月30日前顺延至2013年6月30日前，许杰补偿出售人朱丽华银行利息7，000元。2013年4月6日，许杰经上海中原物业顾问有限公司居间与案外人朱和芳、沈薇克签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定许杰以140万元的价格购置上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（建筑面积89.77平方米），并约定于2013年7月20日前办理过户，另对房款支付期限、违约责任等作了约定。当日，许杰支付了朱和芳、沈薇克购房定金2万元。2013年4月30日，许杰至辉腾公司处明确不再购房，要求退回交付的购房定金2万元，辉腾公司告知许杰与朱丽华商量办理。2013年5月2日，许杰至辉腾公司门店为退回交付的购房定金事宜与辉腾公司员工发生争执，经人报警后由公安机关调解，双方明确关于购房定金协商解决，许杰补偿辉腾公司100元（电话损坏、玻璃碎掉）。2013年5月12日，许杰支付了朱和芳购房款48万元。2013年5月15日，辉腾公司未征得许杰同意擅自对许杰与出售人朱丽华就上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋买卖合同进行了网上备案。2013年6月24日，许杰向上海市房屋状况信息中心查询其名下住房情况，于同月27日取得查询结果单，该单载明除许杰原有的与父母共有的上海市浦东新区康桥镇康士路15弄31号房屋外，上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋在许杰名下进行了备案。2013年7月14日，许杰又支付了朱和芳购房款30万元。2013年7月20日，因许杰名下已有二套住房属房屋限制购买对象而与案外人朱和芳、沈薇克及上海中原物业顾问有限公司签订了解约协议，解除了许杰与案外人朱和芳、沈薇克签订的就购买上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋的《上海市房地产买卖合同》，朱和芳、沈薇克退还购房款80万元，许杰支付上海中原物业顾问有限公司佣金25，000元。2013年7月24日，上述网上合同信息撤销。2013年8月11日，朱和芳、沈薇克将上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋以195万元出售。2013年8月19日，许杰以187万元购买了上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（建筑面积89.86平方米）。
2013年11月，许杰诉至原审法院，要求判令：辉腾公司赔偿其经济损失575，000元。辉腾公司则要求驳回许杰的诉讼请求并提起反诉，要求许杰支付其佣金4万元，并偿付违约金30，100元。
原审审理中，因双方各执己见，致调解未成。
原审认为，许杰与辉腾公司及房屋出售方签订《房地产买卖居间协议》后如不再购买协议中约定的房屋，理应及时告知辉腾公司及房屋出售方，并就解约事宜签订相关协议，然许杰既未告知辉腾公司，又未与房屋出售方解约的情况下，又与案外人朱和芳、沈薇克签订《上海市房地产买卖合同》，购买他房，许杰行为不当；辉腾公司在明知许杰不再购买居间房屋，且许杰已有住房一套的情况下，擅自对许杰与出售人朱丽华就上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋买卖合同进行了网上备案，造成许杰属国家政策中规定的限购对象，辉腾公司的行为属恶意，侵犯了许杰的购房自主权，辉腾公司由此造成许杰的经济损失，应承担相应的赔偿责任。现许杰要求辉腾公司赔偿经济损失，法院予以支持，具体的金额应根据许杰实际的支出、所购房屋的上涨因素及辉腾公司的行为过错程度由法院酌定；居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。许杰与辉腾公司及朱丽华签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，对合同当事人具有法律约束力，许杰理应支付佣金，因居间合同属服务性合同，辉腾公司的居间行为虽已完成，但尚有相关的服务事项未履行，故双方约定的佣金，由法院核减；辉腾公司要求许杰支付违约金，因双方合同未约定，故法院不予支持。
原审法院于二○一四年六月六日依法作出判决：一、上海辉腾房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内赔偿许杰经济损失人民币21万元；二、许杰于判决生效之日起十日内支付上海辉腾房地产经纪有限公司居间服务费人民币3万元；三、驳回上海辉腾房地产经纪有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币9，550元，由许杰负担人民币3，800元，上海辉腾房地产经纪有限公司负担人民币5，750元；反诉案件受理费人民币1，552元，由上海辉腾房地产经纪有限公司负担人民币552元，许杰负担人民币1，000元。
判决后，许杰与辉腾公司均不服，分别向本院提起上诉。
许杰上诉称，首先，其不同意辉腾公司的上诉请求。其次，原审判决认定辉腾公司的居间服务已完成是错误的，上诉人与他人所签的《房地产买卖协议》的性质是定金协议而非房屋买卖合同，仅凭该协议无法完成过户且双方亦约定要签订示范文本；同时，原审判决认定的居间服务费过高，远远超过对方所承担的必要费用；辉腾公司在佣金确认书中载明的佣金金额有违政府指导价。故请求二审法院撤销一审判决第二项，改判驳回辉腾公司原审的全部反诉请求。
辉腾公司上诉称，原审判决对于许杰是否因网上备案合同而导致其成为限购对象的事实认定错误；原审判决关于辉腾公司明知许杰不再购买房屋但仍进行网上备案是恶意行为的认定是错误的；原审判决对于许杰与案外人朱和芳间房屋买卖未成功的原因未作正确认定和审查；原审判决辉腾公司赔偿许杰经济损失缺乏法律依据。对于许杰的上诉请求其坚决不同意并请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回许杰一审的全部本诉诉讼请求。
本院经审理查明，2013年4月6日，许杰与其母亲经中原物业顾问有限公司居间与案外人朱和芳、沈薇克签订了《上海市房地产买卖合同》；该合同的合同价为140万元，另有装修补偿款等，总计为187万元。朱和芳、沈薇克最终将该房出售给案外人刘俊的实际成交价为2，138，000元。其余事实原审查明属实，本院予以确认。
本院认为，（一）许杰在辉腾公司的居间服务下与案外人朱丽华签订了《房地产买卖协议》，该协议约定了双方进行房屋买卖的核心条款，应认定为双方间的买卖关系成立，双方是否再签订示范文本不影响该协议的成立及效力，许杰上诉认为该协议是定金协议的上诉理由不成立。许杰在签约后悔约不再履行该买卖协议，根据双方间《房地产买卖居间协议》之约定，许杰应向辉腾公司支付房屋总价款1%计算的居间服务补偿金，该协议约定的房屋总价款为3，015，000元，据此，原审法院判令许杰向辉腾公司支付居间服务费3万元具有合同依据。（二）上述协议签订后，许杰至辉腾公司处要求退回定金，双方为此争执起纠纷并报警处理。虽然辉腾公司不认可许杰向其提出解约，但许杰要求退还定金、双方并为此闹到公安部门进行处理，其间不可能不谈到解约的问题，对辉腾公司而言其必然要询问许杰为何要退还定金，从社会一般认知来说，退还定金是与解约联系在一起的，故许杰所作的其口头向辉腾公司提出了解约并要求退还定金的陈述是符合常理的，应予采信；辉腾公司称其不知道许杰要求解除买卖协议的理由是站不住脚的，本院不予采信。在双方为退还定金发生纠纷后，辉腾公司将许杰与案外人朱丽华所签的买卖合同进行网上备案，作为专业的房屋中介机构，辉腾公司理应清楚该网上备案行为将给许杰以后购房所带来的影响，在明知许杰欲解除上述买卖合同的情况下，辉腾公司仍擅自将该合同进行网上备案的行为具有主观恶意，其理应承担由此给许杰造成的损失。现因辉腾公司的上述网上备案行为致使许杰与案外人朱和芳、沈薇克的房屋买卖合同遭受政府限购政策的影响而无法履行，原审法院综合辉腾公司的主观恶意程度及系争房屋的差价，酌定判令辉腾公司赔偿许杰经济损失21万元并无不当。本院尚需指出，辉腾公司作为房屋中介公司，其尽力促成房屋买卖以赚取中介费本无可厚非，但应在合理合法的基础上进行，并恪守职业道德和行业规则，以维护自身的口碑及房屋中介行业在社会上的信誉。对于许杰欲解约的行为，如该行为给其带来损失则应通过合法途径解决而不能利用其专业技能及便利恶意设置障碍，辉腾公司应引以为戒。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人许杰及辉腾公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，000元，由上诉人许杰负担550元，由上诉人上海辉腾房地产经纪有限公司负担人民币4，450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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