广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1283号
上诉人（原审原告）：侯艳松，女，1981年3月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：李献云，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜卫国，男，1963年10月30日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区，
被上诉人（原审被告）：陈永红，女，1966年3月31日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区，
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜磊（系杜卫国、陈永红儿子），住所地广东省深圳市福田区。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。
法定代表人：吴军强，执行董事。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦B座1-3层，组织机构代码G3477732-4。
负责人：钟明，行长。
原审第�人：中国农业银行股份有限公司深圳福田保税区支行，住所地深圳市福田区绒花路帝港海湾豪园一城市3米6公寓首层，组织机构代码91440300081887124E。
负责人：孙思睿，行长。
原审第三人：深圳市金万达投资有限公司，住所地深圳市福田区市中心区东南部路时代财富大厦塔楼，组织机构代码59775836-6。
法定代表人：谢博潜，总经理。
委托诉讼代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃祚辉，广东利人律师事务所实习律师。
上诉人侯艳松因与被上诉人杜卫国、陈永红及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行（以下简称农行国贸支行）、中国农业银行股份有限公司深圳福田保税区支行（以下简称农行保税区支行）�深圳市金万达投资有限公司（以下简称金万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人侯艳松上诉请求：1、撤销原审判决第六项，改判杜卫国、陈永红向侯艳松支付违约金人民币3493744.32元（违约金以19154300元为基数按照日万分之四的标准自2015年7月1日起暂计至一审判决作出之日，实际违约金金额以二审法院改判判决作出之日计算结果为准）；2、一、二审案件所有诉讼费用由杜卫国、陈永红负担。事实和理由：侯艳松认为一审法院酌情调整违约金的计算标准于事实与法律无据，也缺乏合同意思自治以及公平公正的司法原则，二审应根据合同约定的事实与法律规定予以改判。其一、合同双方对于违约责�的约定具体明确，意思自治，应按照合同约定予以履行。侯艳松与杜卫国签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对于双方权利义务的约定也具体明确。其中合同第十六条明确约定：“如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同”。侯艳松按照合同约定完全履行了相关义务，杜卫国、陈永红逾期履行合同义务已经构成违约，根据合同违约责任的约定，侯艳松有权要求杜卫国、陈永红就逾期履行合同所产生的违约之债承担相应责任。双方按照意思自治的原则明确约定了“按照日万分之四的标准计算违约金并继续履行合同”的条款，对于双方均具有约束力，该项条款既没有违反法律、法规的强制性规定，也符合房屋买卖合同的交易习惯。其二、侯艳松因为杜卫国、陈永红的违约行为产生的损失已经超过了违约责任计算的数额，杜卫国、陈永红作为违约人理应按照合同约定完全履行违约责任。由于侯艳松已于2015年5月14日即向杜卫国、陈永红支付了定金人民币300万元（以下货币均为人民币）；2015年6月29日上诉人又向托管协议约定的账户存入托管金额13004300元。两笔款项数额巨大并且拖延的时间长久以及因购房政策调整等因素导致上诉人购房成本显著增加；同时，杜卫国、陈永红因自身违约导致侯艳松提起诉讼程序给侯艳松造成的损失总额已经远远超过了合同约定标准的违约金额，而一审法院认为按照每日万分之四的标准计算违约金标准过高而酌情调整为按照每日万分之二的标准进行计算缺乏事实与无法依据，也与侯艳松的实际损失相悖。其三、侯艳松完全按照契约精神履行相应义务，杜卫国、陈永红并不存在被酌情降低违约标准的法定以及酌定理由和事实。侯艳松作为普通的购房者而非炒房客，如果对于守信者过于苛刻而对违约者过于宽容将违背法律的根本宗旨，如果在没有任何法定酌定理由的前提下对于双方意思自治的约定予以干涉调整，这对于侯艳松将有失公平公正，也破坏了民事合同意思自治的基本原则。而且日万分之四的标准计算违约金标准不存在过高的事实与理由，杜卫国、陈永红违背契约精神以及履行合同的诚实守信原则，理应按照合同约定承担相应的违约责任。
被上诉人杜卫国辩称：1、杜卫国不存在违约行为，一直在积极配合上诉人履行合同，不应支付违约金。2、承租人从未向杜卫国出具放弃优先购买权声明，杜卫国也从未向中介提供过放弃优先购买权声明，上诉人提交的放弃优先购买权声明不是真实的。3、一审法院对定金与放弃优先购买权之间的关系认定与�理错误。4、上诉人主张的违约金明显过高，应依法予以调整，一审法院酌定过高。
被上诉人陈永红辩称：1、陈永红不是涉案合同的交易相对方，不应承担涉案合同的义务。2、陈永红对涉案交易不存在任何违约行为或过错，不应承担任何违约赔偿责任。3、其他意见与杜卫国答辩意见一致。
原审第三人金万达公司述称：1、金万达公司自始至终主张涉案房产的优先购买权。2、金万达公司从未向中介公司或者杜卫国出具过涉案的放弃优先购买权声明。侯艳松所提交的放弃优先购买权声明复印件不真实。
上诉人侯艳松向一审法院起诉请求：1、判令杜卫国继续履行合同义务，将房屋交付给侯艳松并将房屋转移至侯艳松名下；2、杜卫国向侯艳松支付违约金1930753元，以19154300元为基数，自2015年5月20日起，按照日万分之四的标准计算至2016年1月26�，未计算的计至杜卫国将房屋交付侯艳松并转移登记至侯艳松名下之日止；3、陈永红连带承担杜卫国对侯艳松的违约赔偿责任；4、本案诉讼费用（包括保全费）由杜卫国、陈永红承担。
一审法院认定事实：
2015年5月14日，杜卫国（卖方）与侯艳松（买方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼610房以19154300元转让给买方；买方在签署合同时向卖方支付定金300万元，前述定金均交由居间方或银行监管，第二部分房款16154300元采取银行按揭方式支付，买方应于签署合同之日起47日内付清首付款约9577150元（不含定金），并于约定日期前向银行提交按揭贷款申请及相关材料；房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起47日内出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续�并与担保公司签署担保合同；买卖双方需于买方赎出房地产原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；房产交易过程中的营业税、城建维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、委托公证费、过户、按揭服务费、查档费、评估费、其他增值税由买方支付；赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由卖方支付；没有约定的税费，由买卖双方各自按规定承担；房产存在租约，租赁期到2016年3月9日，每月租金见租赁合同，卖方保证承租人放弃对该物业在同等条件下的优先购买权，买卖双方同意继续履行租赁合同；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款之日起5日内；任何一方未在合同约定的期�履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过十日或有其他根本违约行为，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。合同备注栏内备注：卖方杜卫国由于其他原因未能到达现场，代表人陈永红已告知卖方所有合同条款和相应交易细节并得到卖方的同意签署相关合同及附件；卖方须在5日内与租户签署放弃优先购买权，如无法达成卖方退还定金，双方不得再追究其它违约责任。
同日，侯艳松在第三人世华公司处采取刷卡方式支付定金300万元。
此后中介向侯艳松提供了一张没有落款日期，加盖有第三人金万达公司公章的《放弃购买权声明书》复印件，上面注明：第三人金万达公司为深圳市之物业承租人，租赁期限自2013年3月10日至2016年3月9日，现承租人知悉该物业之业主将出售该物业。本承租人声明：不论该物业以任何价格成交，本承租人自愿放弃对该物业的购买权。第三人世华公司陈述称：该声明书系杜卫国作为法定代表人的郎迈资产公司专门负责租赁业务的员工以微信的方式发给第三人世华公司的业务员的，当时发送的照片系复印件，第三人世华公司要求杜卫国提供原件，但杜卫国没有提供原件。第三人世华公司遂将该张图片发送给侯艳松。侯艳松对于第三人世华公司的上述陈述予以确认。
2015年5月28日，侯艳松与杜卫国签订《补充协议》，协议约定涉案买卖物业处于抵押状态，卖方未将房地产证托管于经纪方处，买方同意在此前提下在签署本协议之日起5个工作日支付定金300万元给卖方。此后第三人世华公司向杜卫国转付了定金300万元。对于为何会签署该份协议，第三人世华公司与�艳松均确认系杜卫国、陈永红向侯艳松出具了承租人放弃优先购买权声明后，侯艳松才同意签署协议进行放款。杜卫国、陈永红则称签订合同后一直与第三人金万达公司沟通，当时以为第三人金万达公司会同意放弃优先购买权，所以就收取了侯艳松的定金。
2015年6月29日，侯艳松与杜卫国、第三人农业银行福田保税区支行签署《二手房交易结算资金托管协议》，协议约定，侯艳松与杜卫国为涉案房产交易委托丙方管理的资金为13004300元。
同日，侯艳松向上述托管协议约定的账户存入托管金额13004300元。第三人农业银行保税区支行向侯艳松与杜卫国出具客户回单，显示合约生效日为2015年6月29日，到期日为2015年9月28日。
此后，杜卫国、陈永红并未委托担保公司进行赎楼。
另查，2015年4月28日，杜卫国与第三人金万达公司签订《房屋租赁合同》，约定杜卫国向第三人金万达公司出租涉案房屋，月租金83582元，租赁期限为2015年4月28日至2016年3月9日。第三人金万达公司在得知侯艳松与杜卫国签订了房屋买卖合同后，于2015年7月14日向杜卫国发出了《关于侵犯优先购买权的函》。函件内告知杜卫国在租赁期间内，杜卫国在未告知承租人的情况下将租赁房屋出卖。侵犯了第三人金万达公司的优先购买权，第三人金万达公司保留向杜卫国采取进一步法律行动的权利。
2016年1月8日，杜卫国向第三人世华公司发出《告知函》，告知第三人世华公司，杜卫国一直与第三人金万达公司协商签署放弃优先购买权协议书，但是第三人金万达公司以各种理由拒绝签署。2015年11月17日，杜卫国接到福田法院的应诉通知后，得知第三人金万达公司已向福田法院提起诉讼，要求主张房屋的优先购买权，并且主张杜�国与侯艳松签署的房屋买卖合同无效。现通知终止房屋买卖合同，尽快安排办理退还定金事宜。
再查，第三人金万达公司以本案侯艳松与本案杜卫国为共同被告向一审法院提起确认合同无效纠纷诉讼，请求确认第三人金万达公司对涉案房产享有优先购买权以及确认本案侯艳松与本案杜卫国签署的房屋买卖合同无效。经审查，一审法院做出（2015）深福法民三初字第1847号民事判决书。判决确认第三人金万达公司在租赁期间对涉案房产享有同等条件下优先购买权，驳回第三人金万达公司的其他诉讼请求。本案侯艳松不服，上诉于深圳市中级人民法院。该院做出终审判决。判决驳回上诉，维持原判。
一审庭审中，第三人金万达公司称虽然现在并未在涉案物业内经营，但涉案物业内仍留存第三人金万达公司部分物品。杜卫国则称第三人金万达公司自2015�10月就存在拖欠租金的情况，所以杜卫国就自行前往租赁备案登记机关将涉案租赁合同备案登记注销。
一审法院认为，侯艳松与杜卫国签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。杜卫国、陈永红虽主张没有取得第三人金万达公司的放弃优先购买权声明，根据合同约定侯艳松仅能要求杜卫国退还定金，不得追究其它违约责任。但首先，合同约定取得放弃优先购买权声明的义务人是杜卫国。而根据第三人世华公司与侯艳松的陈述、放弃优先购买权声明的复印件以及此后侯艳松与杜卫国签订的提前放定的协议可以形成证据链，证明杜卫国确实向侯艳松出具了放弃优先购买权的声明。常理上来说，如果杜卫国没有出具“放弃优先购买权声明”，在定金数额较大的情况下，侯艳松不可能配合杜卫国�陈永红提前放定。也不可能配合杜卫国、陈永红办理资金监管并将1300余万元的购房款存入资金监管账户；其次，第三人金万达公司在得知杜卫国向侯艳松出售涉案房产后，并未向杜卫国主张要求在同等条件下购买涉案房产。仅向杜卫国发出侵犯优先购买权的声明，在声明中也未提及要求以同等条件购买。甚至在之前的确认合同无效诉讼中，也只是要求确认其有优先购买权，也未提出同等条件下购买的请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，在出租人履行通知义务后，承租人在十五内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予准许。具体到本案，第三人金万达公司在得知杜卫国向原告出售涉案房产后，至本案庭审之日止，均未向杜卫国表示要购买涉案房产。杜卫国和第三人�万达公司虽陈述第三人金万达公司多次口头表达要购买房屋的意思表示，但均未提交任何书面证据予以证实。也就是说，第三人金万达公司即便享有优先购买权，但因为逾期未能主张优先购买，而仅能要求杜卫国就侵犯其优先购买权承担违约责任。
故而，在侯艳松主张愿意一次性支付剩余房款也愿意在杜卫国拒绝赎楼的情况下，代为赎楼。涉案房屋买卖合同不存在履行的障碍。侯艳松有权要求杜卫国继续履行房屋买卖合同。
关于侯艳松违约金的诉讼请求。根据合同约定，杜卫国赎楼义务应为签订合同后47天。也就是说杜卫国至迟应于2015年6月30日前与担保公司签订委托合同并办理赎楼公证。杜卫国逾期履行该项合同义务，侯艳松有权要求杜卫国自2015年7月1日起计算至本判决作出之日止的违约金。至于之后的违约金，涉及尚未发生的事实，侯艳松�未对此缴纳诉讼费。侯艳松可待实际发生后，另行主张。侯艳松主张按照每日万分之四的标准计算违约金，该标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之二的标准进行计算。
陈永红与杜卫国系夫妻关系，且陈永红在合同出卖人处签字确认对于合同承担法律责任。侯艳松有权要求陈永红就杜卫国逾期履行合同所产生的违约之债承担共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、杜卫国应在判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行清偿涉案房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由侯艳松在十日内代为清偿；二、第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行对涉案房产的抵押债权实现后，�在五日内注销涉案房产的抵押登记；三、杜卫国应在涉案房产注销抵押登记之日起2日内向侯艳松提供收款账号，侯艳松在收到杜卫国提供的收款账号之日起三十日内向杜卫国支付购房款16154300元（如侯艳松代杜卫国向第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行偿还了抵押债务，侯艳松代杜卫国向第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行偿还的债务应抵作购房款）；四、杜卫国应于侯艳松支付完购房款后的3日内，或在杜卫国逾期未提供收款账号时则应于上述指定提供账号的期限届满后3日内，将涉案房产交付于侯艳松；五、杜卫国应于侯艳松支付完购房款后的10日内，或在杜卫国逾期未提供收款账号时则应于上述指定提供账号的期限届满后10日内，与侯艳松共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产转移登记至侯艳松名下（过户登记需缴纳的税费按合�约定执行）；六、杜卫国、陈永红应于判决生效之日起10日内向侯艳松支付违约金1746872.16元（违约金以19154300元为基数按照日万分之二的标准自2015年7月1日起计至本判决作出之日止）；七、驳回侯艳松的其他诉讼请求。案件一审受理费147225元、保全费5000元（均已由侯艳松预交），均由杜卫国、陈永红共同负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，杜卫国、陈永红有提交上诉状，但未按时交纳上诉费，本院另行裁定按自动撤诉处理。
本院认为，本案的争议焦点是违约金的调整。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，根据公平原则和诚实信用原则，综合合同约定、合同履行情况、过错程度以及预期利益等因素，酌定被上诉人杜卫国、陈永红支付违约金的标准为日万分之二，并无不妥，本院予以维持。至于因逾期履行导致税费的增加，涉及尚未发生的事实，上诉人侯艳松可待实际发生后，另行主张。
综上，上诉人侯艳松的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20452元，由上诉人侯艳松负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年三月二十三日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情�，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。