广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法南民一初字第723号
原告曾绮雯，女，壮族，住广东省东莞市，身份证号码：×××6126。
委托代理人周小波，广东冠杰律师事务所律师。
被告广州正能置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区，注册号：440106000738365。
法定代表人庞军。
委托代理人林锟，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被告东莞妇幼堡市场管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区，注册号：441900001788398。
法定代表人李俏东。
委托代理人谢柏荣，广东来复律师事务所律师。
原告曾绮雯诉被告广州正能置业有限公司（以下简称正能公司）、被告东莞妇幼堡市场管理有限公司（以下简称妇幼堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告曾绮雯的委托代理人周小波、被告正能公司的委托代理人林锟、被告妇幼堡公司的委托代理人谢柏荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾绮雯诉称，2014年4月2日正能公司和曾绮雯签订了一份《租赁合同》（以下简称合同），约定正能公司将东莞市南城区鸿福西路塞纳城市嘉园鸿福少年艺术宫殿商场内第A008、A009、A010、A016号商铺（以下简称案涉商铺）出租给曾绮雯使用，租期为2014年8月1日至2019年7月31日，免租期一年，曾绮雯签约后需要支付履约保证金15210元、预收租金5070元、预收物业管理费2974元、预收水电费3000元。妇幼堡公司向曾绮雯收取了上述款项，并出具了收款收据。合同签订后，正能公司应在2014年8月1日将案涉商铺交给曾绮雯，但正能公司毁约拒将案涉商铺交付给曾绮雯。曾绮雯认为合同是双方协商一致签订的，正能公司拒将案涉商铺交付给曾绮雯的行为构成违约、违法。两被告是合作关系，妇幼堡公司收取了曾绮雯费用，妇幼堡公司应对此承担连带责任。曾绮雯为此诉至法院，请求判令：1.解除曾绮雯和正能公司的租赁合同关系；2.正能公司返还履约保证金15210元、预收租金5070元、预收物业管理费2974元、预收水电费3000元，妇幼堡公司承担连带返还责任；3.正能公司支付违约赔偿金30420元，妇幼堡公司承担连带支付责任；4.本案诉讼费由被告承担。
被告正能公司辩称，首先，正能公司和曾绮雯没有签订案涉合同。曾绮雯提交的合同签署处显示印鉴名称为“广州正能置业有限公司合同专用章”，签署人为“陈冬文”，但陈冬文不是正能公司的雇员，正能公司虽在运营期间刻制并使用了一枚“广州正能置业有限公司合同专用章”，但正能公司持有的合同专用章印鉴样式和曾绮雯提交的合同所显示的印鉴样式明显不一致，仅以肉眼即可辨明两者差异。其次，正能公司没有委托妇幼堡公司代为收取任何塞纳项目款项。任何发生在曾绮雯和妇幼堡公司之间的款项纠纷与正能公司无关。综上应驳回曾绮雯的全部诉讼请求。
被告妇幼堡公司辩称，一、基于正能公司否认租赁关系的存在，因此妇幼堡公司无需承担连带责任。理由如下：1.妇幼堡公司承担连带责任的前提是曾绮雯和正能公司存在租赁关系，但根据正能公司提交的答辩状和证据显示，正能公司没有和曾绮雯签订合同，由于曾绮雯和正能公司不存在租赁关系，所以妇幼堡公司无需承担任何连带责任；2.妇幼堡公司对曾绮雯和正能公司之间的租赁关系是否属实并无任何审查检验的义务，妇幼堡公司只是接受正能公司的委托代为向商场内的租客收取费用，因此若有商铺进驻商场，妇幼堡公司则提供物业管理服务、代收相关费用，最后将费用交给正能公司。在整个行为中，妇幼堡公司完全是代表正能公司履行其职责，对外所产生的相关法律责任应由正能公司承担。二、即使曾绮雯和正能公司存在租赁合同关系，妇幼堡并非本案适格被告，无需承担连带责任，理由如下：1.曾绮雯提交的合同出租方是正能公司，承租方是曾绮雯，该合同没有约定若正能公司违约妇幼堡公司需要承担连带责任。因此根据合同相对性，因租赁合同引起的相关纠纷，曾绮雯需要向正能公司主张权利，而不是向妇幼堡公司主张；2.曾绮雯提交的《收款收据》显示“代正能公司收取……费用”，该收据显示妇幼堡公司是代为收取租金及相关费用，并非妇幼堡公司自行收取。虽然该收据有妇幼堡公司印章，但该盖章行为只是为了准确记录曾绮雯和正能公司之间的费用支付状况，履行妇幼堡公司的约定义务；3.正能公司和妇幼堡公司签订的《委托经营“鸿福少年艺术宫殿”合同书》（以下简称合同书）约定正能公司委托妇幼堡公司经营管理该商场，代为收取租金，商场对外的一切权利义务均由正能公司承担。妇幼堡公司代为收取费用的行为只是履行其约定的义务。三、本案是曾绮雯和正能公司之间的租赁合同纠纷，无论该租赁合同关系是否存在，曾绮雯主张权利对象的应该是正能公司，与妇幼堡公司无关。妇幼堡公司在本案的诉讼地位至多算是可以协助法院查明案件事实的第三人，不是被告。综上，妇幼堡公司不是本案适格的被告，应驳回曾绮雯的所有诉讼请求。
经审理查明，曾绮雯主张与正能公司存在租赁合同关系，正能公司和妇幼堡公司存在合作经营关系，两者共同对案涉商铺进行招商，妇幼堡公司收取了曾绮雯交纳的履约保证金15210元、预收租金5070元、预收物业管理费2974元、预收水电费3000元。曾绮雯为其主张提交了合同、三份收据（编号分别为008347、008348、008349）、《委托书》复印件、从东莞阳光网网页打印的《鸿福少年艺术宫商铺招商纠纷商户资金被套》予以证明。
其中，合同出租方为正能公司，承租方为曾绮雯，签订日期为2014年4月2日，合同约定：正能公司将案涉商铺租给曾绮雯使用；租赁期限为2014年8月1日至2019年7月31日；合同签订时曾绮雯向正能公司交纳商铺租金履约保证金15210元、预收首月租金5070元、预收首月商铺物业管理费2974元、水电周转金3000元；正能公司若未在规定期限内将出租场地交予曾绮雯使用，且曾绮雯此时又不承租时，正能公司须在三十日内将曾绮雯所交的全部费用退还；曾绮雯承租并使用了正能公司提供的场地后，曾绮雯在无违约的情况下正能公司若单方终止租赁合同，属正能公司违约，正能公司应双倍返还曾绮雯交纳的履约保证金。合同另就其他内容进行了约定。合同甲方正能公司代表签名处盖有“广州正能置业有限公司合同专用章”，并有“陈冬文”签名字样。
编号为008347的收据内容为“今收到代广州正能置业收取塞纳鸿福少年艺术宫A008、A009、A010、A016曾绮雯商铺履约保证金15210元”。编号为008348的收据内容为“今收到塞纳鸿福少年艺术宫A008、A009、A010、A016曾绮雯商铺首月租金5070元、商铺首月物业管理费2974元”。编号为008349的收据内容为“今收到塞纳鸿福少年艺术宫A008、A009、A010、A016曾绮雯商铺水电周转金3000元”。三份收据日期均为2014年4月2日，经手人处有“陈冬文”签名字样，并盖有“东莞妇幼堡市场管理有限公司财务专用章”。
《委托书》系陈阳和正能公司签订，内容为“陈阳是坐落于东莞市南城区鸿福路68号塞纳嘉园裙楼合计370套商铺的权属人，现委托正能公司为该370套商铺的合法独家代理销售方，全权代表陈阳执行和处理该塞纳嘉园裙楼项目策划销售、装修改造、招商引资及经营管理”。
正能公司对合同不予确认，正能公司主张其没有签署该合同，陈冬文不是正能公司的员工，正能公司没有授权陈冬文签订合同。正能公司对三份收据不予确认，正能公司主张该款项不是正能公司收取的，正能公司也没有收到该款项。正能公司确认《委托书》。正能公司确认东莞阳光网有发布过《鸿福少年艺术宫商铺招商纠纷商户资金被套》，但对其内容不予确认。
妇幼堡公司对合同、委托书、东莞阳光网网页打印的《鸿福少年艺术宫商铺招商纠纷商户资金被套》真实性无法确认，妇幼堡公司认为与其无关。妇幼堡公司对三份收据的财务专用章真实性予以确认。妇幼堡公司主张三份收据中的款项是代正能公司收取的，该三笔款项是正能公司的，妇幼堡公司将该三笔款项以现金方式转交给了正能公司代表李伟江，正能公司以其与妇幼堡公司存在委托经营合同纠纷为由拒开收据，商场对外的权利义务由正能公司承担，正能公司拖欠妇幼堡公司委托经营管理费。妇幼堡公司为其主张提交了合同书、催款通知函及快递单复印件予以证明。
其中合同书甲方为正能公司，乙方为妇幼堡公司，约定：正能公司委托妇幼堡公司经营的为正能公司在地址位于东莞市南城区鸿福路68号塞纳嘉园商业裙楼一楼；委托期限自本合同生效之日起至2019年7月31日止；商场由正能公司开办，对外经营（包括对外签订合同）均以正能公司的名义进行，商场对外的一切权利义务均由正能公司承担。内部工作如市场宣传，对商场内租户的招商（包括签订租赁协议）、管理，租赁费用收取，商场内部保卫，内部经营管理事务等，正能公司全权委托妇幼堡公司负责；本合同履行期间，商场经营业务中收取的押金由正能公司收取，在正能公司未准时付款时，可将押金交给妇幼堡公司作为周转金。预收定金、租金、物业管理费及水电费等在内的所有经营收入由妇幼堡公司以正能公司的名义收取；商铺租赁租金收入及商户租赁合同续约费按照国家法规纳税后，由正能公司和妇幼堡公司按比例分成。合同书另就其他内容进行了约定。合同书落款日期为2013年10月26日，甲方处盖有“广州正能置业有限公司合同专用章”，甲方代表人处有“李伟江”签名字样。
曾绮雯对妇幼堡公司提交的所有证据真实性均不予确认。曾绮雯主张其不知道有合同书的存在，合同书不可以对抗善意的曾绮雯；如果合同书、催款通知函及快递单复印件是真实的，可以证明正能公司和妇幼堡公司存在合作经营关系，共同经营案涉物业。
正能公司对妇幼堡公司提交的所有证据真实性均不予确认。正能公司主张李伟江是正能公司的股东之一，无法确认合同书中的“李伟江”签名和正能公司的股东李伟江是否是同一人，正能公司没有签订合同书，也没有委托一位姓名为“李伟江”的自然人签订合同书，正能公司的合同专用章没有在相关部门备案。正能公司提交了《“广州正能置业有限公司合同专用章”印鉴样式及说明》，予以证明：仅凭肉眼无需鉴定就可以看出正能公司刻制并使用的唯一一枚合同专用章和曾绮雯提交的合同、妇幼堡公司提交的合同书中的“广州正能置业有限公司合同专用章”不一致。
曾绮雯对《“广州正能置业有限公司合同专用章”印鉴样式及说明》不予确认，曾绮雯主张其有理由相信正能公司篆刻多枚合同专用章规避法律。
妇幼堡公司对《“广州正能置业有限公司合同专用章”印鉴样式及说明》真实性无法确认，妇幼堡公司主张合同书是和正能公司派驻到案涉项目的负责人李伟江签订的，合同书上的合同专用章也是李伟江盖的。
另查明，陈阳为东莞市南城区鸿福路68号塞纳嘉园裙楼370套商铺的权属人，该370套商铺已办理房地产权证。
以上事实，有曾绮雯提交的合同、三份收据（编号分别为008347、008348、008349）、《委托书》复印件、从东莞阳光网网页打印的《鸿福少年艺术宫商铺招商纠纷商户资金被套》，正能公司提交的《“广州正能置业有限公司合同专用章”印鉴样式及说明》、《关系说明及补充意见》，妇幼堡公司提交的合同书、催款通知函及快递单复印件，本院调取的房产登记信息查询结果，以及本院的开庭笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案争议焦点在于：一、曾绮雯与正能公司是否存在租赁合同关系；二、曾绮雯能否解除合同，正能公司是否需要向曾绮雯返还履约保证金15210元、预收租金5070元、预收物业管理费2974元、预收水电费3000元，支付违约赔偿金30420元；三、妇幼堡公司是否需要对案涉债务承担连带清偿责任。
关于争议焦点一。（一）正能公司是否和妇幼堡公司签订合同书。1.正能公司主张没有和妇幼堡公司签订合同书，并提交了《“广州正能置业有限公司合同专用章”印鉴样式及说明》予以证明。本院认为该证据不能有效证明《“广州正能置业有限公司合同专用章”印鉴样式及说明》中的“广州正能置业有限公司合同专用章”才是正能公司唯一刻制并使用的合同专用章。2.妇幼堡公司主张李伟江是正能公司派驻到案涉项目的负责人，合同书落款甲方处是李伟江签名并加盖正能公司合同专用章的。正能公司主张无法确认合同书中的“李伟江”签名和正能公司的股东李伟江是否是同一人，即对于正能公司股东李伟江是否在合同书中签名，正能公司既不肯定也不否定，亦不申请笔迹鉴定，正能公司应承担不利法律后果，本院认定妇幼堡公司提交的合同书甲方落款处的“李伟江”是正能公司股东李伟江签字的。3.李伟江是正能公司的股东，合同书加盖有“广州正能置业有限公司合同专用章”，陈阳全权委托正能公司执行和处理塞纳嘉园裙楼项目策划销售、装修改造、招商引资及经营管理，故本院认为妇幼堡公司有理由相信李伟江具有代表正能公司签订合同书的代理权。因此本院对妇幼堡公司提交的合同书予以采信，合同书对正能公司和妇幼堡公司具有约束力。
（二）曾绮雯是否和正能公司签订合同。1.正能公司和妇幼堡公司签订的合同书约定“内部工作如市场宣传，对商场内租户的招商（包括签订租赁协议）、管理，租赁费用收取，商场内部保卫，内部经营管理事务等，正能公司全权委托妇幼堡公司负责。……预收定金、租金、物业管理费及水电费等在内的所有经营收入由妇幼堡公司以正能公司的名义收取”，即正能公司委托妇幼堡公司与租户签订租赁协议，收取预收定金、租金、物业管理费及水电费等。2.因三份收据经手人处有陈冬文的签名字样和盖有妇幼堡公司的财务专用章，故本院认定陈冬文是妇幼堡公司委派收取曾绮雯相关费用的经手人。3.在曾绮雯提交的合同中，甲方正能公司代表签名处有陈冬文的签名。由于陈冬文是收取上述相关费用的经手人，曾绮雯有理由相信陈冬文是妇幼堡公司委派、代表正能公司签订合同的经手人。4.由于正能公司委托妇幼堡公司与租户签订租赁协议，妇幼堡公司委派陈冬文收款和签订租赁合同，本院据此认定合同系曾绮雯与正能公司签订。曾绮雯与正能公司签订的合同，系曾绮雯与正能公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于争议焦点二。正能公司没有提交证据证明其将案涉商铺交付给曾绮雯，正能公司已构成违约，曾绮雯有权解除合同。因此对于曾绮雯诉请解除合同，本院依法予以支持。
妇幼堡公司已确认收取了曾绮雯履约保证金15210元、预收租金5070元、预收物业管理费2974元、预收水电费3000元。合同书约定“预收定金、租金、物业管理费及水电费等在内的所有经营收入由妇幼堡公司以正能公司的名义收取”。因此本院认定正能公司应向曾绮雯返还履约保证金15210元、预收租金5070元、预收物业管理费2974元、预收水电费3000元，合计26254元。
关于曾绮雯诉请的违约赔偿金30420元。合同约定“曾绮雯承租并使用了正能公司提供的场地后，曾绮雯在无违约的情况下正能公司若单方终止租赁合同，属正能公司违约，正能公司应双倍返还曾绮雯交纳的履约保证金”，由于曾绮雯没有使用案涉商铺，正能公司也没有单方终止合同，因此曾绮雯不能适用该约定要求正能公司支付违约赔偿金30420元。由于正能公司没有交付案涉商铺给曾绮雯，确实给曾绮雯造成一定损失。合同约定“租期为2014年8月1日至2019年7月31日”，正能公司应在2014年8月1日之前将案涉商铺交付给曾绮雯。合同约定“正能公司若未在规定期限内将出租场地交予曾绮雯使用，且曾绮雯此时又不承租时，正能公司须在三十日内将曾绮雯所交的全部费用退还”，由于正能公司未能如约在2014年8月1日之前交付案涉商铺给曾绮雯，且曾绮雯也不愿意承租，因此正能公司应在2014年8月30日之前将曾绮雯所交的全部费用26254元退还。故本院认定正能公司应赔偿曾绮雯的损失为：以26254元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，从2014年8月31日计至实际清偿之日止，赔偿金总额以30420元为限。对于曾绮雯主张的超出前述范围的赔偿金部分，本院依法不予支持。
关于争议焦点三。1.虽然合同书约定“商场对外一切权利义务均由正能公司承担”，但曾绮雯并不是合同书的相对人，妇幼堡公司也没有提交证据证明曾绮雯承租案涉商铺时知晓合同书的上述约定，因此合同书该约定对曾绮雯没有约束力。2.合同书约定“商铺租赁租金收入及商户租赁合同续约费按照国家法规纳税后，由正能公司和妇幼堡公司按比例分成”等内容，即妇幼堡公司和正能公司存在合作经营关系。3.妇幼堡公司主张案涉26254元以现金方式交付给了正能公司的代表李伟江，但妇幼堡公司对此没有提交相关证据予以证明，且正能公司不予确认，故本院对妇幼堡的主张不予采信。基于以上三点，本院认定妇幼堡公司作为案涉项目的合作方、收款方，应对正能公司的案涉债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告曾绮雯与被告广州正能置业有限公司于2014年4月2日签订的《租赁合同》；
二、被告广州正能置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告曾绮雯返还履约保证金15210元、预收租金5070元、预收物业管理费2974元、预收水电费3000元，合计26254元；
三、被告广州正能置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告曾绮雯支付赔偿金（以26254元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，从2014年8月31日计至实际清偿之日止，赔偿金总额以30420元为限）；
四、被告东莞妇幼堡市场管理有限公司对第二、三判项中的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告曾绮雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费608.43元，已由原告预交，由原告负担208.43元，两被告共同负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 吴勇洲
二〇一五年六月九日
书 记 员 谢 奕
周靓（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。