广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1322民初695号原告：柳州市润佳物业服务有限公司，住所地：广西柳州市蝴蝶山路58号阳光花园C区商业综合楼18栋3-12号。统一社会信用代码：91450203745140737H。法定代表人：梁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周志容，女，该公司职工。委托诉讼代理人：曾引慧，女，该公司职工。被告：覃文萍，女，1988年2月15日生，住广西象州县。原告柳州市润佳物业服务有限公司诉被告覃文萍关于物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法由审判员杨灵修适用简易程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾引慧到庭参加诉讼，被告覃文萍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市润佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业费及违约金3274.1元；2.判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月1日，象州县金象郦郡小屋业主委员会与原告签订《象州县金象郦郡小区物业服务合同。合同中约定，委托管理期限为自2015年2月1日至2018年2月28日止；物业服务费以建筑面积计算，每月0.8元/㎡；每户公摊电费为，1至2楼10元/月，3至5楼12元/月，6至8楼14元/月，9至12楼16元/月，13楼以上为18元/月；二次加压用水电费、水损耗等费用由实际使用人分摊；上述费用，业主或物业使用人应于每月10日前交清当月应交费用，逾期交纳物业服务费、公摊水电费的，应按日万分之五支付违约金。合同签订后，原告即于2015年2月1日入驻并提供物业管理服务。被告为象州县金象郦郡小区5栋XXX室业主，该套物业位于该小区5栋18楼，建筑面积为120.16㎡，按合同约定，每月应交物业服务费96.1元，公摊电费18元。经原告多次催讨，截止2017年5月，被告共有24个月（2015年6月至2017年5月）累计2306.4元的物业服务费未交，另尚欠有24个月的公摊电费432元及二次加压用水电费54元未交；上述欠交物业费合计2792.4元，依合同约定计算已产生违约金481.7元。为此，特诉至法院并提出上述诉讼请求。被告覃文萍无答辩。本院经审理认定事实如下：2015年2月1日，象州县金象郦郡小区业主委员会与原告签订《象州县金象郦郡小区物业服务合同》。合同中约定，委托管理期限为自2015年2月1日至2018年2月28日止；物业服务费以建筑面积计算，每月0.8元/㎡；每户公摊电费为：1至2楼10元/月，3至5楼12元/月，6至8楼14元/月，9至12楼16元/月，13楼以上为18元/月；二次加压用水电费、水损耗等费用由实际使用人分摊；上述费用，业主或物业使用人应于每月10日前交清当月应交费用，逾期交纳物业服务费、公摊水电费的，应按日万分之五支付违约金。合同签订后，原告即于2015年2月1日入驻并提供物业管理服务。在服务过程中，原告的清洁卫生工作存在瑕疵，且存在未及时妥善处理部分小区业主私拉电线挂至单元大门为电车充电问题及部分共用财物损坏亦未及时进行维修等问题。为此，连同本案被告在内的部分业主拒交物业费。另查明，被告自2015年6月起至2017年5月止，累计有24个月的物业费至今未支付给原告。再查明，被告覃文萍为象州县金象郦郡小区5栋XXX室业主，该套物业位于该小区5栋18楼，建筑面积为120.16㎡。上述事实，有原告提供的证据材料、庭审笔录及本院现场勘查笔录在案为凭，足以认定。本院认为，象州县金象郦郡小区业主委员会代表全体象州县金象郦郡小区业主与原告柳州市润佳物业服务有限公司签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对包含被告覃文萍在内的全体小区业主具有约束力。合同当事人应按照合同约定全面履行合同义务。被告作为小区业主应当依照合同约定支付物业费，原告作为物业服务企业亦应按照合同约定全面履行合同义务。原告提供的物业服务包含房屋建筑共用部位的日常管理、维护，共用设施的养护、管理，公共绿地、园林建筑的养护与管理，公共卫生管理，公共设施和公共场地的管理、维护，建立小区管理台账、档案资料等等多项服务事项。原告的清洁卫生工作存在瑕疵，且存在未及时妥善处理部分小区业主私拉电线挂至单元大门为电车充电问题及部分共用财物损坏亦未及时进行维修等问题未构成根本性违约，包含本案被告覃文萍在内的部分业主以此为由拒交物业费，理由不充分，本院不予支持；但原告未能全面履行上述合同义务，在履约上存在瑕疵，可酌情扣减其物业费中服务费数额的10%。含本案被告覃文萍在内的部分业主，未按合同约定向原告支付物业费构成违约，应按合同约定向原告支付违约金；但因原告瑕疵履行在先，故对含本案被告覃文萍在内的部分业主应支付的违约金，本院亦酌情扣减10%。被告覃文萍为象州县金象郦郡小区5栋XXX室业主，该套物业位于该小区5栋18楼，建筑面积为120.16㎡，每月应交服务费为96.1元/月（120.16㎡×0.8元/月·㎡≈96.1元/月），截止2017年5月，被告欠交服务费24个月，欠交服务费小计2306.4元（24月×96.1元/月=2306.4元）；原告要求被告支付服务费2306.4元，因原告瑕疵履行义务扣减服务费10%，本院支持为2075.8元[2306.4×（1-10%)≈2075.8]；被告覃文萍之物业所处楼层为18楼，依合同约定，每月应交公摊电费18元，因公摊电费并非服务费的构成部分，故被告应全额支付原告，被告欠交24个月公摊电费，原告要求被告支付公摊电费432元（18元/月×24月=432元），理由充分，本院予以支持；被告请求判令原告支付二次加压电费54元，因合同约定为按实际使用人分摊，但原告未能提供证据证明实际产生的此项费用及具体数额来源，故对本项费用，本院不予支持；依合同约定，被告欠交1个月物业费产生的违约金数额为1.7元[(96.1+18)×（5÷10000）×30≈1.7]，自2016年1月起至2017年4月止，累计24个月，最长一期的物业费逾期时间为23个月，累计产生违约金为469.2元[23×1.7+22×1.7+21×1.7…2×1.7+1×1.7=23×(23+1)÷2×1.7=469.2]；原告要求被告支付违约金481.7元，因原告瑕疵履行义务扣减10%，故被告应向原告支付违约金的数额，本院支持为422.3元[469.2×（1-10%)≈422.3]；综上，对于被告应支付原告的物业费（含服务费及公摊电费）及违约金，本院支持为2930.1元（2075.8+432+422.3=2930.1）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告覃文萍向原告柳州市润佳物业服务有限公司支付物业费（含服务费及公摊电费）及违约金2930.1元。案件受理费50元，减半收取25元，由原告柳州市润佳物业服务有限公司负担5元，被告覃文萍负担20元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  杨灵修二〇一七年六月二十六日书记员  谢杰作附：本案适用部分法律条文内容《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。