福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终4444号上诉人（原审原告、反诉被告）:陈淑仁，女，1973年4月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：蔡松铸，福建求拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:林新芳，女，1986年2月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：陈伟煌，北京大成（福州）律师事务所律师。第三人:福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。上诉人陈淑仁因与林新芳、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈淑仁及其委托诉讼代理人蔡松铸、被上诉人林新芳的委托诉讼代理人陈伟煌、第三人金诚丰公司的委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈淑仁上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案依法发回重审或者依法改判判令林新芳继续履行合同，并协助陈淑仁办理银行按揭贷款以及过户手续；3.一、二审诉讼费及律师代理费由林新芳承担。事实和理由：一、一审法院审判程序违法，可能导致判决错误、不公平。林新芳在一审期间已提起反诉，双方对事实与法律适用方面有着较大的争议，本案案情较为复杂。根据民事诉讼法的规定，简易程序只适用于审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。“事实清楚”是指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无需人民法院调查收集证据即可判断事实，分清是非；“权利义务关系明确”是指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确；“争议不大”是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争执无原则分歧。这是构成简单民事案件的三个必须具备的概括条件，缺少其中任何一个条件，都不能作为简单的民事案件适用简易程序审理。故一审法院应当对本案适用普通程序。二、一审法院截取补充协议第8条的片断，断章取义认定案情，导致判决错误。第8条的完整内容是“甲乙双方约定乙方向建设银行鼓楼支行申请商业按揭贷款，乙方保证在交易服务方收到该房屋的评估报告后15个工作日内按揭贷款申请获得批准，否则，视为乙方违约。（交易服务方提示甲乙双方，采用自选银行申请商业按揭贷款的，由甲乙双方自行催促贷款银行的抵押及放贷时间）。”仔细察看原文，可以看出，这条协议实际包含两层含义：第一层含义，是约定收到评估报告后15个工作日内在建设银行鼓楼支行获批按揭贷款，否则视为违约。第二层含义，是双方也可自行选择银行申请贷款，只是双方要自行催促银行放贷。当时之所以约定在建行申请贷款，只是由于建行是该中介方以往经常联系的业务合作单位而已，是中介建议的银行，并无别的特殊用意。因此，由建行放贷或由别的银行放贷并无任何性质差别。三、一审法院不能领会合同法之要旨，导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、遵守义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。陈淑仁自收到评估报告后，即联系中介建议而被双方接受的建行放贷，只是由于主观以外的原因，致使建行放贷不能获批。陈淑仁前些年有一单在工行办理的按月归还400多元的按揭贷款，当时陈淑仁比较忙，不想每月去交还款很麻烦，于是一次性存数千元让银行逐月扣还。后由于记不清还款到具体月份，银行方面也没有催告，就出现有三个月未归还情况。到第四个月陈淑仁发现后就干脆提前全部还清未还款项。该逾期记录影响下一单按揭申请的获批。2017年3月2日买卖双方到建行鼓楼支行办理贷款申请时得知因此“瑕疵”而未得到批准后，双方于3月4日对补充协议第8条进行变更，“双方同意于2017年3月10日前办理商业按揭贷款申请手续，乙方保证在申请按揭贷款之日起15个工作日内按揭贷款申请获得批准”（注：15个工作日应是到3月31日）。陈淑仁赶紧另行向其他银行申请，华夏银行福州支行很快同意放贷。此时福州市场房价已上涨，林新芳开始想反悔。陈淑仁先后于3月9日、15日、18日三次通过中介方与林新芳协商协助办理相关手续事宜，均遭其拒绝，甚至陈淑仁提出干脆不办理贷款用现金交易也不接受。3月23日，中介方向林新芳发《告知函》，要求其履行合同约定的义务，配合陈淑仁办理银行商业贷款手续，林新芳签收后，竟于3月25日发《告知书》，固执地要求只同意由建行放贷，要求撤销《房屋买卖合同》。无奈，陈淑仁按其原先要求由四大国有银行办理商业贷款手续的意见，联系到工行福州自贸区分行，该行答应接受申请。3月27日，陈淑仁对林新芳发《告知书》，请其协助办理相关手续。3月29日，林新芳对陈淑仁发《告知函》，固执地提出“除了按合同指定的银行外，其他任何银行都不在甲方考虑之内”。四、一审法院曲解合同法本意，判决解除合同是错误的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。本案中，没有不可抗力情况，没有陈淑仁不履行情形，没有催告后陈淑仁在合理期限内仍未履行情形，更没有迟延履行致使不能实现合同目的的，甚至也没有法律规定的其他情形，不应解除合同。退一步说，就算林新芳故意按照该条规定要解除合同，也完全没有履行合同解除的法定程序。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案林新芳没有履行催告宽限期限义务，没有书面通知陈淑仁要求正式解除合同，不产生合同解除的效力。解除合同是有条件的，以“明显不公平或者不能实现合同目的”为判定标准的，不能随意解除。林新芳辩称，一、2017年2月4日补充协议就贷款银行、贷款期限做出明确约定的补充协议，根本不存在陈淑仁所陈述的“双方于3月4日对补充协议第8条进行变更”。陈淑仁对其签署协议的法律后果是明知的。基于陈淑仁的征信瑕疵，建设银行鼓楼支行未批准其贷款申请，自陈淑仁的贷款申请被拒绝之日起，陈淑仁即已违约。陈淑仁在上诉的事实与理由中仍坚称工行福州自贸区分行同意其贷款申请，对此需要再强调：一审中陈淑仁当庭提供了一份不符合法律法规规定的工商银行自贸区分行同意陈淑仁贷款申请的证明，并申请证人工商银行福州琅岐支行负责人林雁清出庭作证。但经向工商银行福州自贸区分行行长、副行长询问，在了解情况后二位领导均表示：林雁清无权代表工商银行出具该证明或是提供类似的证言，两位银行领导明确否认该证明，指出林雁清的出庭作证行为属个人行为，银行对林雁清提供的证明及证人证言不承担任何法律责任；并指出是否同意审批贷款，应视贷款申请人提交的材料是否完整，涉及收入证明、征信问题等，并经信贷、合规等多个部门逐级审批，且林雁清所在网点无审批贷款的权限。二、一审适用法律正确。《补充协议中》对贷款银行、贷款时间进行了明确约定，双方应依约履行，不应在无法履行后为免除责任而否定、质疑该补充协议。因陈淑仁的征信问题，被贷款银行建行鼓楼支行拒绝贷款申请，已是明显的合同目的无法实现。银行有严格的审批及认定程序。个人征信问题，不可能因为陈淑仁及时把欠款还清就马上恢复，而且贷款银行亦不可能因为陈淑仁及时还清欠款而违规发放贷款。因陈淑仁的征信瑕疵导致建行鼓楼支行拒绝陈淑仁的贷款申请，已是陈淑仁的违约行为，而正是因为陈淑仁的该违约行为导致合同目的无法实现。三、一审法院适用简易程序审理本案，符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”本案系诉讼中较为常见的商品房房买卖合同纠纷，诉讼各方在一审中均已就各自主张提供了相应的证据，且一审法院通过证据的认定及合同的约定，已能明确区分违约责任的承担者。一审法院适用简易程序审理，程序合法。金诚丰公司述称，一审法院查明事实基本属实，关于法律适用问题，请求二审法院依法裁判，基于维护交易的基本原则，双方继续交易讼争房产是比较恰当的。陈淑仁向一审法院起诉请求：1.判令林新芳继续履行合同，并协助陈淑仁办理银行按揭贷款以及过户手续；2.本案诉讼费用由林新芳负担。林新芳向一审法院反诉请求：1.判令解除林新芳与陈淑仁于2017年1月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判令陈淑仁向林新芳赔偿违约金110000元，并赔偿律师费10000元；3.本案诉讼费用由陈淑仁负担。一审法院认定事实：2017年1月2日，经福州市仓山区金南麦田房产中介所居间，陈淑仁与林新芳签订《房屋买卖合同》购买林新芳位于福州市仓山区×××房屋，约定：该房屋按套计价，成交价格为1110000元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；陈淑仁应在合同签订时支付购房保证金56000元，购房保证金应存入交易服务方金诚丰公司指定账户，并由金诚丰公司无息代管；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币110000元；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。当日，陈淑仁缴纳56000元购房保证金至金诚丰公司指定账户。2017年2月4日，陈淑仁与林新芳签订补充协议，将《房屋买卖合同》补充协议第8条变更为：双方约定陈淑仁向建设银行鼓楼支行申请商业按揭贷款，双方同意2017年3月10日前办理申请手续，陈淑仁保证在申请之日起15日内按揭申请获得审批，否则视为陈淑仁违约。2017年3月2日，林新芳与陈淑仁至建设银行鼓楼支行办理商业按揭贷款手续，但因陈淑仁征信瑕疵，该银行无法受理其贷款申请。2017年3月23日，金诚丰公司书面发函给林新芳，告知林新芳华夏银行福州东大支行同意接受陈淑仁征信瑕疵问题，应配合陈淑仁办理按揭手续并按贷款银行规定签署相关文件。2017年3月25日，林新芳回函表示房屋按揭贷款必须在协议约定的建设银行鼓楼支行办理，各方应严格按照合同约定执行，基于陈淑仁已经违约，其要求解除《房屋买卖合同》，陈淑仁必须向其支付违约金110000元，陈淑仁返回林新芳所提供的所有房屋买卖交易中的材料等。2017年3月27日，陈淑仁发函给林新芳告知林新芳配合陈淑仁至中国工商银行福州自贸区分行办理房屋按揭贷款手续。2017年3月29日，林新芳回函表示应严格按照合同执行，除了合同指定的银行之外，其他任何银行都不在林新芳考虑之内。2017年3月30日，陈淑仁再次发函给林新芳告知林新芳配合陈淑仁至中国工商银行福州自贸区分行办理房屋按揭贷款手续。一审法院认为，陈淑仁与林新芳签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方在合同中约定的办理按揭贷款手续的建设银行鼓楼支行因陈淑仁个人征信瑕疵问题无法受理其贷款申请，陈淑仁在补充协议约定的时间前未获得指定贷款银行批准的商业按揭贷款，求陈淑仁行为已经构成违约，林新芳可解除合同并有权要求违约方支付违约金110000元，故林新芳诉请解除与陈淑仁签订的《房屋买卖合同》及陈淑仁向林新芳赔偿违约金110000元，一审法院予以支持。双方在合同中约定，守约方可以要求违约方承担因违约责任所产生的费用，故林新芳诉请由陈淑仁承担林新芳因诉讼所产生的10000元律师费，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条规定,判决：一、陈淑仁与林新芳签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、陈淑仁于本判决生效之日起十日内向林新芳支付违约金110000元及律师费10000元；三、驳回陈淑仁的诉讼请求。当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。经审理，一审判决书第7页认定事实中，《房屋买卖合同》补充协议第8条“陈淑仁保证在申请之日起15日内按揭申请获得审批”应更正为“陈淑仁保证在申请之日起15个工作日内按揭申请获得审批”；2017年3月25日，林新芳回函表示“其要求解除《房屋买卖合同》”，应更正为“其要求撤销《房屋买卖合同》”。本院确认一审查明的其余事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案《房屋买卖合同》补充协议第8条约定向建设银行鼓楼支行申请商业按揭贷款，但是探究双方的订约真意，并非对贷款银行进行特定化的限定，如能在其他银行获得贷款，应认定为符合双方真实的意思表示，亦能实现合同目的。与此同时，双方又基于合同具体履行问题，对贷款申请获得批准的期限进行限定，陈淑仁保证在申请之日起15个工作日内按揭申请获得审批通过，否则视为陈淑仁违约。经核查，约定的15个工作日内应为2017年3月31日之前。2017年3月2日双方至建设银行鼓楼支行办理商业按揭贷款手续时，因陈淑仁个人征信瑕疵问题，建设银行鼓楼支行无法受理其贷款申请。2017年3月23日金诚丰担保书面发函给林新芳告知华夏银行福州东大支行同意接受陈淑仁征信瑕疵问题，2017年3月27日陈淑仁发函给林新芳告知其配合陈淑仁至中国工商银行福州自贸区分行办理房屋按揭贷款手续，上述两次发函均在2017年3月31日之前，可表明陈淑仁积极联系银行办理按揭贷款手续。但另一方面，陈淑仁虽表示华夏银行福州东大支行、中国工商银行福州自贸区分行同意办理按揭贷款手续，但因银行办理按揭贷款需依照内部审批流程，并无确切证据显示该两银行可接受其征信瑕疵向其按揭贷款，此时陈淑仁能否获得银行按揭贷款仍是未知状态。陈淑仁上诉主张其曾提出不办理贷款而用现金交易，缺乏证据佐证，本院不予采纳。2017年3月2日陈淑仁办理按揭贷款手续遭到银行拒绝是不争的事实，按照补充协议约定内容，陈淑仁确已构成违约，一审法院对林新芳要求解除《房屋买卖合同》的诉请予以支持，是合法正确的。关于违约金问题，本院认为，对违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定的违约金为110000元，但考虑到合同解除后诉争房屋仍归林新芳所有，房屋权属未发生变动，林新芳的损失较小，且陈淑仁在建设银行鼓楼支行无法受理其贷款申请后积极联系银行办理按揭贷款手续，不属于故意违约情形，本院酌定按约定金额的20%支付违约金，由陈淑仁向林新芳支付违约金22000元，更符合公平原则和诚实信用原则。林新芳因诉讼所产生的律师费10000元，按照双方合同约定，应由陈淑仁承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初1679号民事判决第一项、第三项。二、变更福二、变更福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初1679号民事判决第二项为：陈淑仁于本判决生效之日起十日内向林新芳支付违约金22000元及律师费10000元。一审诉讼费用按一审判决负担。二审诉讼费用14700元，由陈淑仁负担。本判决为终审判决。审 判 长 林智远审 判 员 谢 芬审 判 员 陈 雯二〇一七年十月三十一日法官助理 易 艳书 记 员 黄丽琴附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。