福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初9393号原告：厦门嘉成物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市。法定代表人：闫永峰，职务：经理。委托诉讼代理人：蔡文德，系漳州市芗城区“148”法律服务所法律工作者。被告：林玮琳，女，1992年3月23日出生，汉族，住福建省芗城区。委托诉讼代理人：叶枝林，系福建衡评律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕雪，系福建衡评律师事务所律师。原告厦门嘉成物业管理有限公司漳州分公司（以下简称“嘉成物业漳州分公司”）与被告林玮琳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门嘉成物业管理有限公司漳州分公司的委托诉讼代理人蔡文德、被告林玮琳的委托诉讼代理人叶枝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉成物业漳州分公司向本院提出诉讼请求：判令林玮琳立即交付拖欠的自2013年10月1日起至2016年9月30日止的物业管理费6881.25元（自2013年10月1日起至2015年3月30日止的物业管理费：123.32平方米×1.5元/平方米/月×18个月=3329.64元；自2015年4月1日起至2016年9月30日止的物业管理费：123.32平方米×1.6元/平方米/月×18个月=3551.61元）。事实和理由：漳州市芗城区冠成国际10幢DXX号店面系林玮琳所有，该店面面积123.32平方米，冠成国际小区的物业管理由原告负责，原告为被告提供了保安、保洁等各项服务。被告从2013年10月1日起就拖欠物业管理费，拖欠时间长达36个月，原告曾于2016年6月17日和2016年7月5日两次发函给被告催交物业管理费，被告均不予履行，为此特提起诉讼。林玮琳辩称，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。答辩理由：一、原告与本案无利害关系，不是本案适格原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，即“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告……”，结合本案的纠纷性质，原、被告之间并不存在物业服务合同关系，双方也没有建立起事实上的物业服务关系，故原告与本案没有直接利害关系，不是本案的适格原告。此外，原告虽提供了厦门嘉成物业管理有限公司的《授权委托书》，即使其真实性可以确认，但由《授权委托书》内容可知，厦门嘉成物业管理有限公司与原告只是委托与代理的关系，故提起本案诉讼的主体只能是厦门嘉成物业管理有限公司，原告无权据此起诉，故应驳回原告的起诉。二、被告与原告、厦门嘉成物业管理有限公司之间不存在物业服务合同关系，也不存在事实上的物业服务关系。首先，签订《前期物业服务合同》的双方是漳州南成房地产开发有限公司与厦门嘉成物业管理有限公司，原、被告均不是合同一方当事人，根据合同相对性原理，原、被告均不受该合同的约束，故原告据此合同诉求物业费，缺乏法律依据。其次，原、被告也没有建立事实上的物业服务关系。自涉讼店面交房使用至今，原告从未向被告提供所谓的保洁、保安等物业服务。与冠成国际小区内住宅不同，涉讼店面直面市区腾飞路，根据原告提供的《前期物业服务合同》中对所载物业服务范围“东至实验小学，南至漳响路，西至新华北路，北至北二号路”，涉讼店面在物业管理区域之外，且店面门前卫生工作均由芗城区南坑街道办负责打扫及清除垃圾，原告无法提供也未实际提供过保洁、保安等物业服务。另外，涉讼店面至今均无需参与小区水费电费公摊，也从侧面证明了被告从未享受过任何物业服务。原告诉称其向被告提供保洁、保安等服务，但未提供任何证据加以证明。再次，退一步讲，即使原、被告之间存在物业服务关系，根据交易习惯，应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，本案原告未履行物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费。三、《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度……”。该条例第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”本案原告是不具备相应物业管理资质的非法人组织，厦门嘉成物业管理有限公司全权委托原告代为行使物业管理服务事宜、代为履行与建设单位签订的《前期物业服务合同》，且未经建设单位的同意，既违反了上述法律规定，也违反了合同约定，故原告在冠成国际小区的物业管理活动是非法和无效的，其诉求所谓的物业费，更是没有合法依据。四、退一步讲，即使原告有权起诉，但其诉求的部分物业费已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”本案中，《前期物业服务合同》第七条第四款已明确规定：“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日履行交纳义务。”根据上述法律规定及合同约定，如原告认为被告拖欠物业费，其应及时主张权利，但其直到2016年6月17日才向被告发出《关于缴费通知函》，通知被告缴纳物业费，故自2013年10月起至2014年6月的物业费，已超过诉讼时效，依法不应支持。五、原告单方提高物业费，内容及程序违法。首先，冠成国际小区的物业服务企业是厦门嘉成物业管理有限公司，只有该公司才有权调整物业费，但从《关于调整物业费表决情况的公告》内容可知，调整物业费是原告的单方行为；其次，原告未与业主协商，单方违法提高物业费，被告及其他业主从未收到所谓的《调整物业服务费书面征求意见表决票》，对于所谓的表决的结果也无从得知，且上述《关于调整物业费表决情况的公告》内容是原告单方出具，其真实性无法确认；再次，《前期物业服务合同》已明确约定，商业物业费标准为1.5元/平方米/月，但原告单方提高物业费为1.6元/平方米/月，已明显违反了合同约定。因此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，被告无需支付原告物业费。经审理查明：林玮琳系漳州市芗城区冠成国际10幢DXX店面的业主，建筑面积为123.32平方米。2012年9月29日，林玮琳签收《单元质量接收确认书》和《业主入住合约》，上述两份文件系原告嘉成物业漳州分公司制作。厦门嘉成物业管理有限公司（以下简称“嘉成物业公司”）与漳州南成房地产开发有限公司（以下简称“南成房地产公司”）签订《前期物业服务合同》，合同约定（摘要）：1.南成房地产公司选聘嘉成物业公司对漳州冠成国际提供前期物业管理服务事宜2.物业管理区域四至：东至实验小学、南至漳响路、西至新华北路、北至北二号路；3.前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；4.物业服务等级特级，物业服务费的收取标准为商业物业按业主拥有的建筑面积每月每平方米1.5元，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日履行交纳义务；5.合同期限自2009年11月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2010年3月11日，嘉成物业公司授权委托本案原告嘉成物业漳州分公司行使对漳州冠成国际提供前期物业管理服务事宜，委托期限自2010年3月11日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。林玮琳自2013年10月1日起开始拖欠物业服务费，被告至今尚未交纳。在本案审理过程中，原告提供《关于调整物业服务费表决情况的公告》、《漳州市12345政务服务平台关于芗城区冠城国际物业不按规定乱涨物业管理费诉求件详细页》，以此证明原告系经过小区大部分业主的同意上调物业费标准，该收费标准不违反规定。被告对上述证据提出异议，其表示从未收到相关的表决票和书面征求意见表，《公告》也未体现系以何种方式、于何处向业主公开，在形式上不合法，不具有法律效力，政务平台上的回复意见亦无法体现具体回复部门和相关调查内容。原告提供《关于缴费通知函》、《法律函》和《国内快递详情单》及投递详情，以此证明被告经原告书面催交后仍不缴交欠费。被告对上述证据均提出异议，其表示没有收到原告的书面催交通知；经审查，对原告提供的该组证据真实性本院予以确认，投递情况明确显示为被告本人于2016年6月17日签收。本院认为，被告作为漳州市芗城区冠成国际10幢DXX号店面的业主，原告经嘉成物业公司授权行使对漳州冠成国际小区的物业服务事宜，根据查明的事实，被告于2012年9月29日签收《单元质量接收确认书》和《业主入住合约》，该两份文件系原告嘉成物业漳州分公司制作，《业主入住合约》并加盖有“厦门嘉成物业管理有限公司漳州分公司冠成国际物业服务中心”的公章，该事实表明被告在接收和入住时对于店面所在小区的物业服务系由原告提供这一情况是知情的，且在被告入住后，被告没有明确提出异议并接受该服务行为，直至2013年10月1日起才拖欠物业费，原告为被告店面所在的冠成国际小区提供了物业服务，原、被告之间存在事实上的物业服务关系，被告承认拖欠物业服务费的事实，被告依法应当交纳物业服务费。对于被告以原、被告非合同当事人为由提出的抗辩，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。对于被告以原告不具有主体资格提出的抗辩，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，本案原告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，可以作为民事诉讼的当事人。因此，原告已为被告提供物业服务，被告依法应当交纳物业服务费，原告要求被告支付拖欠的物业服务费合法有据，本院予以支持。关于物业服务费的处理，对于原告所主张的自2013年10月起至2014年6月止的物业费，被告辩称该诉讼请求超过诉讼时效，由于至原告起诉时被告仍未交纳物业费，故对原告向被告发出的《关于缴费通知函》前两年即自2014年6月17日起至2016年5月31日止的物业费本院予以支持。对于原告所主张的自2016年6月1日起至2016年9月30日止的物业费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交是业主承担欠费责任的前提，物业服务企业必须经书面催交才可起诉欠费的业主。在本案中，原告向被告书面催交的期间系自2013年10月1日起至2016年5月31日止，故对原告诉讼请求中自2016年6月1日起至2016年9月30日止的物业服务费，因原告未履行书面催交的先行义务，对该部分诉求本院不予支持。故被告应向原告补交自2014年6月17日起至2016年5月31日止的物业服务费。对于物业收费标准，原告提供的《关于调整物业服务费表决情况的公告》无法直接证明原告确系经双过半业主同意提高物业费标准，故以此主张被告自2015年4月1日起的物业费交纳标准为1.6元/平方米/月缺乏依据，本院不予支持。综上所述，被告应向原告补交自2014年6月17日至2016年5月31日止的物业服务费为123.32平方米×1.5元/平方米/月×23.8个月=4402.5元。对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，原告应充分重视，有则改之，无则加勉，应当严格依照合同的约定和相关法律、法规规定及行业标准向业主提供服务，不断提高物业管理服务质量，积极与业主沟通，共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，判决如下：一、被告林玮琳应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门嘉成物业管理有限公司漳州分公司自2014年6月17日至2016年5月31日止的物业服务费4402.5元；二、驳回原告厦门嘉成物业管理有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告林玮琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员  江晓筠二〇一六年十二月二十九日书 记 员  郑晓婷附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。