福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3074号
上诉人（原审被告）陈玉英，女，1948年11月16日出生，汉族，身份证住址福建省福州市台江区，现住福建省福州市仓山区。
被上诉人（原审原告）钱晓丽，女，1983年2月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
委托代理人何青华、陈龙其，福建中天成律师事务所律师。
上诉人陈玉英因与被上诉人钱晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月24日原告通过居间方福州市晋安区庆华麦田房产中介所以及交易服务方福建麦田担保有限公司向被告购买尚未取得房屋所有权证的拆迁安置房一�，该房坐落于福州市晋安区岳峰镇三八路53号鹤林新城16#楼206单元（被拆迁房的产权人为被告已故的丈夫林长铨），并签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。《房屋买卖合同》约定：房产成交价格为90万元；被告应在交易服务方、原告或开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋被告名下所有权证，并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取证件提交给交易服务方；原告应于合同签订后一日内向被告支付购房保证金5万元，定金存入福建麦田担保有限公司指定账户，由其无息监管；任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约；自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本�同；任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币20万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生律师代理费。合同签订当天，被告还向原告出具一份《继承声明》，保证被告系该房屋产权的合法继承人以及其他继承人均已同意放弃继承权，在合同签订后90日内向交易服务方福建麦田担保有限公司提供被告继承本案诉争房产产权的公证书，若未能提交继承本案诉争房产产权的公证书，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金20万元。此后，原告依约向福建麦田担保有限公司支付了5万元购房保证金，并向被告支付了10万元购房款。2013年11月1日和11月13日交易服务方以福建金诚丰担保有限公司的名义两次向被告发出《履约通知函》，而被告至今未向原告或交易服务方提供由其继承讼争房的继承公证书，也未办理任何一道房屋所有权证书。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行合同义务，否则应承担违约责任。被告出具的《继承声明》应属于讼争合同的有效组成部分。讼争房产系被告已故丈夫名下的拆迁安置房，在原、被告签订《房屋买卖合同》时尚未办理房屋所有权证书。只有在先取得讼争房第一道房屋所有权证（即登记到原产权人林长铨名下）后，才能变更登记到被告名下。而按照被告的声明，是通过继承公证的方式变更登记到被告名下，从而完成原、被告之间的交易。但因被告未能在签订房屋买卖合同后90日内办理继承公证等相关手续，构成违约，双方目前均表示愿意解除房屋买卖合同，原审法院予以准许。被告未能提供证据证明其具有可免责的事由，故被告抗辩其没有违约，原审法院不予采信。被告应当退还原告的购房款10万元，并承担相应的违约责任。虽然合同约定的违约责任为20万元违约金及赔偿律师代理费用，但因原告未能证明其实际损失情况，且约定的违约金偏高，故原审法院结合本案实际情况，依法调整为10万元。原告主张的超出10万元部分的违约金及律师代理费，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、准予解除原告钱晓丽与被告陈玉英于2013年7月24日签订的《房屋买卖合同》。二、被告陈玉英应于本判决生效后十日内向原告钱晓丽退还购房款10万元。
三、被告陈玉英应于本判决生效后十日内向原告钱晓丽赔偿违约金10万元。四、驳回原告钱晓丽的其他诉讼请求�案件受理费12800元，由被告陈玉英承担。
一审宣判后，原审被告陈玉英不服，向本院提起上诉。
上诉人陈玉英上诉称：一、本案诉争房系上诉人已故丈夫名下的拆迁安置房，尚未办理产权证，上诉人丈夫去世后，该房依法为上诉人及其子女共有。在没有征得其他共有人同意的情况下，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，将他人享有共有权的房屋出售，违反《合同法》第五十一条的规定，不能认定有效。二、被上诉人明知所购房系未取得产权证的拆迁安置房，原产权人已经去世，也明知上诉人不是唯一继承人，被上诉人却没有要求其他继承人一同签订合同，仅凭上诉人一人签名、非公证的《继承声明》就认定上诉人有完全处分权，被上诉人未尽到基本的注意义务；被上诉人明知未取得产权证的房屋无法办理继承权公证，明知拆迁安置房短期内无法取得产权�，却又接受上诉人90天办好继承公证的声明，被上诉人的这些行为不属于善意取得。三、因《房屋买卖合同》尚不能认定有效，不能依据该合同要求上诉人承担违约责任。综上，请求撤销一审判决第三项。
被上诉人钱晓丽答辩称：一、上诉人的上诉请求与其主张合同无效的事实与理由相矛盾。上诉人的上诉请求仅为撤销一审判决第三项，对于一审判决的第一项内容即准予解除答辩人与上诉人签订的《房屋买卖合同》是认可的，说明上诉人认可该合同的法律效力，与其上诉状中主张合同无效相矛盾。二、本案诉争合同系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，应为合法有效。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，本案诉争合同亦为合法有效，答辩人有权向上诉人主张承担违约责任或解除合同并要求损害赔偿。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》，属于出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同的合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效，但其并未彻底否定出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同的效力。此类合同应属有效、无效还是效力待定，尚属模糊。此后，最高人民法院发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此进行明确。该司法解释第三条第一款规�：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，无处分权人出卖他人财产，即便未获权利人之追认或无处分权人缔约后未能取得处分权，该买卖合同亦应当认定为有效，以此可以保护善意相对人的履行利益。故根据上述司法解释，本案讼争合同应当认定为有效，合同当事人双方应当依约履行。上诉人未能按照合同约定期限办理继承公证等相关手续，构成违约，应承担相应的违约责任，一审判决并无不当，予以维持。上诉人所称被上诉人未尽到基本注意义务，明知未取得产权证的房屋无法办理继承权公证却接受仅凭上诉人一人签名、非公证的《继承声明》，故其不属于善意取得之主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币2300元由上诉人陈玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 陶莉晶
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年十月十日
书 记 员 陈 蕾