浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初5514号
原告（执行案外人）：闵龙兴，男，1956年1月15日出生，汉族，住上海市南汇区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：李平、杜剑峰，上海勤周律师事务所律师。
被告（申请执行人）：嵊州国银小额贷款股份有限公司,住所地:浙江省嵊州市剡湖街道医院路39号。
法定代表人：周志英，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：俞建农，浙江三惟律师事务所律师。
被告（被执行人）：包肖梅，女，1956年1月3日出生，回族，住上海市黄埔区。
被告（被执行人）：李强国，男，1961年10月29日出生，汉族，住浙江省。
原告闵龙兴与被告嵊州国银小额贷款股份有限公司、包肖梅、李强国案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告闵龙兴及其委托诉讼代理人李平、杜剑峰与被告嵊州国银小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人俞建农、包肖梅、李强国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闵龙兴向本院提出诉讼请求：请求判令停止执行（2013）绍嵊执民字第1250号的执行程序，并解除座落于上××××室房屋的保全。事实和理由：2009年3月5日，原告与被告包肖梅订立了《转让合同》，约定被告包肖梅将上××××室房屋以415000元的价格出售给原告，合同签订后截止2013年3月7日，原告共向被告包肖梅支付房款385000元，剩余30000元房款未付是因被告包肖梅违约所致，原告并无过错。上海市浦东新区人民法院的（2014）浦民一（民）初字第5133号判决书已确认《转让合同》合法有效。合同签订当日，被告包肖梅已将房屋交付给原告，原告已取得该房屋的所有权。因被告包肖梅的违约行为，导致房屋至今未办理过户。现因被告嵊州国银小额贷款股份有限公司的申请，在执行程序中，嵊州市人民法院对原告所有的房屋进行了查封。原告因此提出案外人执行异议，嵊州市人民法院于2016年7月30日作出（2016）浙0683执异30号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。
被告嵊州国银小额贷款股份有限公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，应当依法予以驳回。第一，对于房屋买卖转让合同，是违反法律规定的，案涉房屋系动迁房，按照相关规定在约定期间内是不能转让的，因此转让行为不具有合法性。第二，转让合同即使成立，包肖梅已将房屋抵押给被告嵊州国银小额贷款股份有限公司，抵押在先，原告主张动迁房屋的所有权是违反法律规定的。第三，原告方根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出执行异议及诉讼，其实质并不符合该规定。司法解释规定的是人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同能够排除执行，但本案房屋不是人民法院查封之前，而是抵押登记给了被告嵊州国银小额贷款股份有限公司，对于合法有效的书面买卖合同这一点，案涉房屋系动迁房，在一定期限内是不能买卖转让的，原告所陈述的情形都不符合规定。所以原告的主张不符合客观事实和法律规定，应予驳回。
被告包肖梅答辩称，当时因前夫范宗康开厂，需要房屋抵押进行贷款。被告包肖梅告知前夫还有个房间卖掉了的，但他并未理会，仍将三个房间打包进行了抵押。本来其前夫说抵押三个月，不到三个月就能还掉，但后来工厂倒闭了，前夫范宗康就什么都不管。对于房屋买卖，是2009年卖给原告的，确实真实的，原告付了25万。当时卖给原告时，也表示房产证过两年就下来了，但产证下来后一直在其前夫那边，他不肯拿出来，导致未能过户。
被告李强国答辩称，抵押贷款合同是合法有效的，被告李强国是在抵押合同做好后出具的保函。
原告为证明自己的主张，向法庭提交了下列证据：
证据1、康弘路508弄100号401室出售转让合同，证明原告与被告包肖梅签订出售转让合同，对标的、付款、过户、违约等作出了明确约定。
证据2、收条，证明原告已支付385000元房款。
证据3、施工许可证，证明原告实际居住使用案涉房屋。
证据4、天然气输配公司通气受理单，证明原告实际居住使用案涉房屋。
证据5、康弘路508弄100号401室房屋状况及产权人信息，证明因被告违约导致至今未履行过户手续。
证据6、康弘路508弄51号702室房屋状况及产权人信息，证明被告包肖梅有另外一套房屋所在。
证据7、（2014）浦民一（民）初字第5133号判决书，证明转让合同合法、有效。
证据8、（2016）浙0683执异30号执行裁定书，证明起诉依据。
证据9、证明一份，证明康弘物业中心出具的关于上××××室房屋从2009年10月份起到2016年12月的物业费由闵龙兴交纳，该套房屋一直由闵龙兴实际使用占有。
被告嵊州国银小额贷款股份有限公司质证认为，证据1出售转让合同明确规定甲方出售的是安置房，按照国家政策，在规定期内限制安置房屋的交易。原告在明知的情况下仍进行交易，且在限制期限过后也没有及时办理过户手续，原告存在明显过错。案涉房屋已经抵押给被告嵊州国银小额贷款股份有限公司，买卖不能对抗抵押登记的效力。对其余证据无法认定，由合议庭审查评定。
被告包肖梅质证认为，证据1房屋出售转让合同是其本人所签，是真实的。对证据2收条是其前夫所签。其余证据未予质证。
被告李强国表示对以上证据并不清楚。
被告嵊州国银小额贷款股份有限公司向法庭提交了下列证据：
证据10、（2013）绍嵊商初字第932号判决书、（2016）浙0683执异30裁定书，证明2011年9月28日被告包肖梅将上××××室房屋抵押给被告嵊州国银小额贷款股份有限公司，且办理了相关抵押登记手续。
原告对证据10的真实性没有异议，对关联性存在异议，原告已于2009年3月5日取得房屋，没有过户是因被告包肖梅的拖延，但不影响实际情况。
被告包肖梅认为，因前夫范宗康开厂才会抵押房屋，但自己并未拿过钱。
被告李强国对证据10没有异议。
经庭审举证、质证，本院认为，证据7、证据8、证据10系生效的法律文书，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对证据1、证据2，原告闵龙兴与被告包肖梅签订转让合同，原告闵龙兴也已支付部分房款，对其真实性予以认定。对证据3、4、9可以反映原告对案涉房屋的使用情况，本院对其真实性予以采信。对证据5可以证明案涉房屋存在五年内不得转让、出租的限制，本院予以采信。证据6、与本案不存在关联性，本院不予采信。
根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2011年8月29日，周伟兵以流动资金周转为由向嵊州国银小额贷款股份有限公司申请借款，同日，周伟兵作为借款人、包肖梅作为抵押人与原告签订了合同编号为0000043号最高额抵押借款合同，约定：嵊州国银小额贷款股份有限公司同意在2011年8月17日至2013年8月17日期间向被告发放贷款，最高贷款限额为人民币100万元；抵押物为坐落于上海市××室、××房地南字（2009）第004006号的房地产。同年8月22日，嵊州国银小额贷款股份有限公司与包肖梅办理了上××××室房产的最高额抵押登记手续。丁庆荣和李强国分别签署了共同参与还款人承诺书，承诺对0000043号最高额抵押借款合同项下之借款还本付息承担连带责任，期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。2011年8月29日，周伟兵向嵊州国银小额贷款股份有限公司申请借款100万元，嵊州国银小额贷款股份有限公司于同日向周伟兵发放了贷款100万元，借款期限为2011年8月29日至2012年5月28日，月利率为20.33‰。借款到期后周伟兵未归还嵊州国银小额贷款股份有限公司借款本金，且只支付了至2012年4月9日止的利息。丁庆荣和包肖梅、李强国均未履行担保责任。嵊州国银小额贷款股份有限公司遂起诉至法院。审理过程中，嵊州国银小额贷款股份有限公司申请撤回对被告周伟兵、丁庆荣的起诉。本院于2013年4月15日作出了（2013）绍嵊商初字第932号民事判决：一、对周伟兵尚欠嵊州国银小额贷款股份有限公司的借款本金100万元及自2012年4月10日起至判决确定的给付之日止按月利率20.33‰计算的利息，嵊州国银小额贷款股份有限公司有权就包肖梅所有的坐落于上××××室的房产依照法定程序优先受偿。二、李强国对周伟兵尚欠嵊州国银小额贷款股份有限公司的借款本金100万元及自2012年4月10日起至判决确定的给付之日止按月利率20.33‰计算的利息承担连带清偿责任。上述二款限判决生效后一个月内履行。包肖梅、李强国承担担保责任后，有权向周伟兵追偿。三、驳回嵊州国银小额贷款股份有限公司的其余诉讼请求。判决生效后，嵊州国银小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行。本院于2013年11月6日立案执行，案号为（2013）绍嵊执民字第1250号。在执行过程中，本院拟依法拍卖、变卖案涉房屋。闵龙兴不服，向本院提出书面异议。本院于2016年7月30日作出（2016）浙0683执异30号执行裁定书，驳回闵龙兴的异议，遂成讼。
另查明，2009年3月5日，原告闵龙兴与被告包肖梅签订了上××××室房屋出售转让合同。同日，原告闵龙兴支付给被告包肖梅房款25万元。2009年4月29日，原告支付给被告包肖梅的前夫购房款5万元。后因被告包肖梅催要房款，原告已共计支付房款38.5万元。原告闵龙兴起诉被告包肖梅房屋买卖合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院于2014年6月27日作出（2014）浦民一（民）初字第5133号民事判决书驳回了闵龙兴的诉讼请求。另外，被告包肖梅与范宗康已于2001年9月4日协议离婚。
本院认为，本案的争议焦点为原告是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。原告虽然与被告包肖梅之间存在房屋买卖的事实，并支付了部分购房款，但尚未办理过户手续。本案讼争财产系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”原告明知案涉房屋系动拆迁安置房，在政策限定期内不能转让，应意识到其中的风险。因此，原告仅享有要求被告包肖梅履行转让合同的请求权，而对案涉房屋并不享有所有权。被告嵊州国银小额贷款股份有限公司作为贷款人，已完成了抵押登记手续，依法取得案涉房屋的抵押权。综上所述，原告以与被告包肖梅之间订有转让合同，其已取得房屋所有权的理由不能成立，故不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回闵龙兴的诉讼请求。
案件受理费7525元，由闵龙兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 王亚芳
审 判 员 张志刚
人民陪审员 钱爱武
二〇一七年七月二十日
书 记 员 汪丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。