上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第24095号原告阮芬红。委托代理人沈叶，上海市辉煌律师事务所律师。委托代理人杨燕，上海市辉煌律师事务所律师。被告上海阮大物业管理有限公司。法定代表人丁光伟。委托代理人阮申杰。委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。原告阮芬红诉被告上海阮大物业管理有限公司（以下判决主文前简称阮大公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员薛桂蓉担任审判长与审判员高洁华、人民陪审员顾凤旭组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告阮芬红的委托代理人沈叶，被告阮大公司的委托代理人阮申杰、陈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮芬红诉称，原告系上海市浦东新区新金桥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥房屋的产权人，作为中环大厦小业主之一，原告一直按时向物业公司缴纳物业管理费，也一直按时缴纳水电费等公用事业费。据原告所知，该大厦首任物业公司是上海实红物业管理有限公司（以下简称实红公司），该公司是开发商上海博豪置业发展有限公司（以下简称开发商）聘请的，后来因为开发商拖欠相关费用，实红公司也就从大楼撤退了。之后受广大业主和业主委员会筹备组的委托，上海悦聘物业管理有限公司（以下简称悦聘公司）开始管理该大厦。2013年3月25日，原本就比较混乱的中环大厦发生非常严重的刑事案件，之后在2013年5月，被告突然将悦聘公司强行赶走，自称以后由其对大楼进行物业管理。原告等小业主不明原因，因此未曾向其缴纳费用，被告就对原告等进行断电，导致原告的租客无法正常使用房屋，原告无奈，向其缴纳了部分物业管理费等。后来原告得知，被告于2013年3月才成立，根本没有资格向原告收取任何费用，更没有资格对原告房屋进行断电，经交涉无果，故原告起诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告返还已经收取的物业管理费人民币（以下币种同）4，805.40元和水电费3，072.10元；2、要求被告恢复对原告房屋的供电，并赔偿损失24，000元（自断电起至判决生效止，每月8，000元，暂算至起诉日）。被告阮大公司辩称，不同意原告的上述诉请，理由为：第一，涉案中环大厦由于开发商一房多卖、合同诈骗等行径导致业主利益受损，原开发商聘请的物业也因无法收取相关费用而退出，后续悦聘公司在合同到期后又撤走，因此中环大厦小业主自发成立业主委员会后，委托被告对中环大厦进行物业管理；第二，被告阮大公司的股东也是该大厦的小业主之一，之所以成立阮大公司的目的就是维护小业主个人的权益，被告公司成立至今已为悦聘公司垫付了高达80多万元的水费、电费、工程费及经营管理费用，该费用由阮大公司股东自发进行垫付，现被告公司为小业主实实在在地对大厦进行物业管理服务，并招募了维也纳酒店管理公司进行正常管理；第三，原告所称的断水断电和赔偿损失不属实，所提供的房屋租赁协议也是虚假的，目前大厦房屋对外出租租金较低，不可能达到每月8，000元。请求驳回原告诉请。经审理查明，上海市浦东新区新金桥路XXX号中环大厦系商住楼。原告系2704室房屋的业主，该房屋建筑面积为80.09平方米。2009年12月前实红公司受开发商委托对中环大厦进行前期物业管理。同年年底，实红公司因开发商拖欠其物业管理费等相关费用，无力再垫付资金，故于2009年12月23日向开发商发函要求终止与开发商签订的前期物业管理合同，并于2010年1月10日退出对中环大厦的管理。2011年中环大厦成立了业主委员会筹备组，同年11月30日中环大厦业主委员会筹备组与悦聘公司签订《金桥中环大厦物业服务合同》，约定中环大厦委托悦聘公司管理，委托管理期限自2011年12月1日至2012年11月30日止，收费标准为每月每平方米3元。合同到期后，中环大厦业主委员会筹备组不再聘请悦聘公司对大厦进行管理，双方不再签订物业服务合同。2012年底，被告公司的股东开始筹备成立被告阮大公司，并于2013年1月1日起受中环大厦业主委员会筹备组的委托对中环大厦进行物业管理。被告阮大公司在管理过程中以其接替悦聘公司对中环大厦进行物业管理后为大厦垫付过相关费用为由，故自2012年10月起按原悦聘公司的收费标准向中环大厦的各小业主收取物业管理费。2013年3月1日，被告阮大公司正式注册成立。2014年5月20日，被告向原告收取了中环大厦浦东新区新金桥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥自2012年10月至2014年5月的物业管理费4，805.40元。原告在缴纳管理费的当天缴清了2704室房屋之前使用的水、电费2，698元及2702室房屋的水、电费374.10元，由上海金桥中环大厦向原告出具盖有上海金桥中环大厦代收代缴电费专用章的的收款收据。2014年5月21日，原告丈夫阮杏生报警称，在新金桥路XXX号楼物业室内报警人与物业发生纠纷。经民警到现场了解，确认系物业拉电所致，告知双方通过诉讼途径解决。为此原告提起本案诉讼。审理中，原告变更第一项诉请，要求被告返还2704室房屋的物业费、水费、电费以及2703室房屋的电费。原告认为，2013年11月原告将2703、2704室二套房屋以月租金8，000元出租给上海苏泰装饰有限公司作办公用房，但被告自2014年5月擅自对原告的上述房屋实施断电，以致原告与上海苏泰装饰有限公司签订的租赁合同自2014年5月起未履行，造成原告租金损失，要求被告赔偿。被告则认为，被告只向原告收取物业管理费，未向原告收取过水、电费。原告提供的其缴纳水电费收据上的章并不在被告手中，因此不可能向原告收水电费，被告亦未对原告的房屋实施过断电。据被告所知，上海苏泰装饰有限公司的法人代表是原告丈夫阮杏生的朋友，且阮杏生又在该公司担任总经理职务。上海苏泰装饰有限公司曾租赁新金桥路XXX号中环大厦底楼（公摊面积）属全体业主共有的门面办过公，但从未在原告的房屋内办公，且该公司早已搬走，因此原告提供其将房屋出租给上海苏泰装饰有限公司并收取租金的事实不实，被告不予认可。原告承认其丈夫阮杏生确在上海苏泰装饰有限公司担任总经理职务。对于原告是否将其房屋出租给上海苏泰装饰有限公司收取租金并且因被告断电造成原告租金损失的事实，经原、被告一致确认并同意当庭通过电话向该公司的法定代表人崔某某调查，崔某某在电话中向法庭陈述，其公司曾经确实承租过原告位于该大厦27楼的房屋办公，同时又承租该大厦底楼的门面房。但在2013年年底或2014年年初时租赁关系就结束，其从底楼门面搬离的时间是2014年3月，从27楼房屋搬离时间大约为同年4月，当时搬离的原因是因房东与物业搞不好关系，并听说物业要停水、停电，被告公司搬离时房屋内的水、电没有停。关于房屋租金，楼下门面房的月租金为8，000元，楼上27楼房屋的租金为三、四千元，具体忘记了但可向公司财务查询。目前27楼房屋的账还没有结清。关于2014年10月由公司盖章的一份情况说明，其事先并不知道，是事后知道的，章是公司财务盖的。另查明，新金桥路XXX号中环大厦至今未成立业主委员会。浦东新区新金桥路XXX号2703、2704室房屋的产权均登记在原告名下。以上事实，由上海市房地产权证、发票、收据、上海实红物业管理有限公司的公函、档案机读材料、物业服务合同服务协议、委托书、上海市公安局案（事）件接报回执单及双方当事人在庭审中陈述等在案佐证。本院认为，2012年底被告公司的股东筹备成立被告公司，在筹备期间受中环大厦业主委员会筹备组的委托自2013年1月起对中环大厦进行了物业管理，故被告有向大厦小业主收取物业管理费的权利。原告作为该大厦的小业主接受了被告的物业管理，理应向被告交纳物业管理费。故原告要求被告返还已经收取的2013年1月1日之后的物业管理费，本院不予支持；对于被告收取的2012年10月至12月的物业管理费，由于该时间段内被告并未对大厦进行过管理，被告向原告收取物业费于法无据。本院不予支持；被告在对新金桥路XXX号大厦进行管理过程中对原告的房屋实施断电，理应予以恢复；对于原告主张赔偿租房租金损失，本院认为，原告虽曾将新金桥路XXX号2703底下室、2704室上下室房屋出租给案外人作办公之用，但被告对原告的房屋实施断电时，原告与案外人的租赁合同已经终止，案外人在之前已搬离该处，故对原告没有造成损失，原告的该项请求本院难以支持；对于原告要求返还其使用的水、电费，原告提供的证据不足以证明水、电费由被告收取，本院亦不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告上海阮大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告阮芬红上海市浦东新区新金桥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥自2012年10月至2012年12月的物业管理费720.81元；二、被告上海阮大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，对原告所有位于上海市浦东新区新金桥路XXX号2703、2704室房屋恢复供电；三、驳回原告其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，由原告阮芬红负担547元，被告上海阮大物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  薛桂蓉审 判 员  高洁华人民陪审员  顾凤旭二〇一五年一月十四日书 记 员  章欣贝附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。