重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）足法民初字第03274号
原告：重庆市鼎玺房地产经纪有限公司（组织机构代码78423259-7），住所地重庆市江北区北城天街11号14-5。
法定代表人：彭海恩，公司董事长。
委托代理人：金跃东，重庆衡天律师事务所律师。
被告：四川省蜀中置业有限公司（组织机构代码79783053-7），住所地四川省成都市金牛区解放路一段126号。
法定代表人：赖华强，公司董事长。
委托代理人：欧阳新，男，1972年9月15日出生，汉族，重庆市大足区人。
委托代理人：胡应雄，男，1975年4月28日出生，汉族，四川省大竹县人，系公司职工。
原告重庆市鼎玺房地产经纪有限公司（以下简称鼎玺公司）与被告四川省蜀中置业有限公司（以下简称蜀中公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告于2012年9月20日向重庆市铜梁县人民法院起诉。因被告提出管辖权异议，重庆市铜梁县人民法院于2013年3月将本案移送至本院审判。本院于2013年3月20日受理后，依法由审判员彭文独任审理，因本案争议较大，于2013年5月22日将本案转为普通程序，由审判员朱永强担任审判长，与审判员彭文、人民陪审员陈凤组成合议庭于2013年6月3日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告变更起诉金额为3697093.79元，因诉讼标的金额超过本院受理范围，本院于2013年6月3日裁定中止诉讼，于2013年12月10日恢复审理，并于2013年12月24日再次公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人金跃东、被告特别授权委托代理人欧阳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎玺公司诉称：2008年2月23日，原、被告签订了《商品房营销策划及销售代理合同》，约定由原告独家全权代理由被告开发的“重庆市大足县蜀中西棠锦城”商品房项目的营销策划和销售业务，其中代理销售面积为41000平方米，销售均价为1850元／平方米，原告的代理佣金包括底价佣金和溢价奖励两部分，其中底价佣金=底价销售合同总金额×1.6%，溢价奖励=（销售价-
底价）×销售面积×30%。2008年12月27日，原、被告双方又签订了《销售代理合同补充协议》，约定被告应尽快办理商品房预售许可证明，以便不影响原告工作的顺利开展。2009年，大足房价开始大幅上涨，到2010年其市场价达到了3500元／平方米，此时被告在巨大利益面前置合同约定和商业信誉于不顾，先是阻止原告方工作人员在项目地开展工作，后又自行组织人员进行销售。
2010年11月25日，铜梁县人民法院作出（2010）铜法民初字第2152号判决书认为本案被告系自行组织销售“西棠锦城”项目房屋，客观上导致原、被告合同目的不能正常实现，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，判决解除了原、被告签订的《商品房营销策划及销售代理合同》及其《销售代理合同补充协议》。
被告自行销售房屋的行为已经给原告造成了巨大的损失，现起诉至法院，请求：1、责令被告给付原告佣金3697093.79元，佣金：20878530元×1.6%=334056.48元，溢价：20878530元÷3995元／平方米×（3995元-1850元）×30%=3363037.31元，合计3697093.79元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告蜀中公司辩称：一、合同签订后，本案原告鼎玺公司没有履行任何合同义务，被告不应当向原告支付佣金。二、因鼎玺公司违反先合同义务，蜀中公司行使法定解除权。蜀中公司解除合同属于行使法定解除权，基于两个原因解除合同：第一、鼎玺公司违反先合同义务；第二、鼎玺公司失去委托信。三、蜀中公司行使法定解除权后，不承担鼎玺公司可得利益损失的赔偿责任，更不存在支付佣金。委托合同实行的是过错赔偿责任而不是违约赔偿责任。蜀中公司解除合同是因为鼎玺公司没有履行售房前的任何一项义务，违反先合同义务，失去了委托人的信任。据此规定，蜀中公司不承担鼎玺公司预期可得利益损失的赔偿责任。四、本案与2011年2月12日原告向铜梁县人民法院起诉，因为被告提出管辖异议，铜梁法院移交至重庆市第一中级人民法院的（2011）渝一中法民初字第00092号案件完全一致，原告自动撤诉处理。2011年原告请求赔偿损失，从最初600万元，变为1500万元。现在，原告请求支付佣金，从200万元变为3697093.79元。从原告前后数次变化请求数额，可以看出原告对此案无任何的底气！五、蜀中公司与四川省蜀中置业有限公司大足县分公司（以下简称分公司）财务独立，分公司在支付数千万元费用买断蜀中公司在大足的资产后，因为蜀中公司法定代表人赖华强涉嫌诈骗，目前被成都市新都区公安局刑事拘留，分公司未出售的所有资产包括300多个车库，数十个门市，均被原告等单位申请法院查封，账户被冻结，分公司处于倒闭状态。
综上所述，原告没有履行合同义务，被告不应当支付佣金，请人民法院依法予以驳回。
原告鼎玺公司为支持其诉讼请求举示如下证据材料：
1、《重庆市商品房营销策划及代理销售合同》、《销售代理合同补充协议》。用以证明原、被告签订的合同约定的是原告方独家全权代理，在合同约定的范围内的房屋销售无论是谁销售的均视为原告销售，佣金和溢价的计算方式。补充协议证明被告先违约，同意每月给付违约金。
2、（2010）铜法民初字第2152号民事判决书、商品房预售许可证。用以证明被告于2010年7月8日已经取得预售许可证，可以销售商品房，2010年11月25日铜梁法院判决解除了双方的合同。
3、大足县公安局现场治安调解协议书。时间是2010年3月12日，用以证明原告一直要求履行合同义务，但是被告方在阻挠，并发生纠纷，由派出所调解解决。
4、（2010）铜法民初字第72号民事判决书、（2010）渝一中法民终字第3394号民事判决书。用以证明原告一直要求履行义务，但是被告方一直没有取得预售许可证，两份判决书都证明了被告违约在先，导致工作不能开展。
5、（2010）铜法民初字第1814号民事判决书、（2010）渝一中法民终字第2048号民事判决书、（2009）铜法民初字第1489号民事判决书、（2010）渝一中法民申字第37号民事裁定书，用以证明原告方一直在要求履行合同，一、二审法院都认定被告违约，明确合同的终止时间是房屋卖完为止。
6、（2010）渝一中法初字92号庭审笔录，用以证明当时“西棠锦城”的房价达到3995元／平方米。
7、2013年4月15日大足区土地房屋权属中心出具的说明。证明到2010年11月25日止“西棠锦城”售出房屋的总价值是20878530元。
被告蜀中公司为支持其答辩意见举示如下证据材料：
1、（2010）铜法民初字第1814号民事判决书，其中第三页中所列的证据：（1）《重庆市商品房营销策划及销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》。用以证明双方约定了原告应该履行的基本义务，但是原告没有履行。（2）土地使用权证和商品房预售许可证。用以证明2010年7月8日被告才取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是不可抗力造成的。（3）“西棠锦城”售楼部照片及制作人员身份证明和证言。用以证明被告自行组织人员进行销售，没有通过原告方。（4）重庆市农村商业银行借款借据两张、工资表、预售房提成发放表。用以证明被告在组织人员进行销售，原告没有履行合同义务。（5）四川省蜀中置业有限公司大足县分公司售房情况证明。用以证明“西棠锦城”项目已经销售完毕。（6）（2010）铜法民初字第1314号民事裁定书、（2009）铜法民初字第1489号民事判决书及庭审笔录、（2010）铜法民初字第72号民事判决书。用以证明原告在重庆市铜梁县法院的三份判决中都是要求主张工作损失，但原告没有提交工作损失费用的任何依据。（7）《宠运商业门市出租协议》。用以证明被告为原告租赁了房屋用于开展销售，但原告未进行销售代理工作。
2、2011年2月12日的民事诉状、变更诉讼请求申请书、（2011）渝一中法民初字第00092-3号民事裁定书。用以证明原告起诉金额发生变化，且由赔偿损失变为支付佣金，原告提到庭审笔录中的价格是3995元／平方米，但由于原告方撤诉，没有对这个价格进行认定，所以不能引用。
3、（2011）渝一中法民终字第2048号民事判决书。用以证明违约金和损失已经经过计算处理。判决书第八页确认了原告方没有提交主张工作投入、损失的证据，但是判决书确认了的部分，被告方已经履行。
4、汇款单据两张。载明四川蜀中置业有限公司大足县分公司于2011年1月21日转款196305.00元至铜梁县法院，于2010年9月21日转款643800.00元至铜梁县法院。用以证明被告已经支付了原告方840105.06元。
5、大足区公安局立案决定书一份。载明2013年6月6日大足区公安局决定对胡应雄称被诈骗案立案侦查，用以证明大足区公安局对赖华强犯罪事实进行立案侦查。
针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：被告对原告举示的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议，但不能达到其证明目的，且证据3、7与本案无直接关联。原告对被告举示的证据1、2、3的真实性无异议；对证据4、5提出与本案没有关联性；证据1达不到被告的证明目的；预售许可证未按时办理不属于不可抗力，而是被告没有履行义务才造成未按时办理；被告自行组织人员进行销售，工作损失费用是因为被告的原因拿不到预售许可证才造成的损失，而且被告在补充协议中同意每月支付工作损失费，证明了被告自身有过错。
经庭审质证，本院对原告鼎玺公司举示的证据1、2、4、5、7予以认定；对原告鼎玺公司举示的证据3、6不能达到其证明目的，故不予认定。对被告举示的证据1、2、3予以认定；对被告蜀中公司举示的证据4、5不足以证明被告的证明目的，故不予认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
1、原告鼎玺公司具备从事房地产营销策划、房屋中介的资质，被告蜀中公司具备从事房地产开发、经营的资质。
2、2008年2月23日，原告鼎玺公司（乙方）与被告蜀中公司（甲方）签订了《重庆市商品房营销策划及销售代理合同》，合同约定甲方所开发的“重庆市大足县蜀中西棠锦城”项目的营销策划和销售业务委托给乙方独家全权代理，代理事项为市场设想、代理销售、营销策划等，代理销售面积约为41000平方米，销售均价1850元／平方米。代理佣金=底价佣金＋溢价奖励，底价佣金=底价销售合同总金额×1.6%，溢价奖励=（销售价-
底价）×销售面积×30%。开盘时间定为2008年10月1日。甲方应负责提供有效的营业执照、开发资质证书、土地使用权证书、商品房预售许可证等，负责提供合同范本、售房部及销售办工设备，负责办理售房合同登记、抵押、按揭、产权登记，按时支付佣金及策划费并承担委托代理必要的费用。乙方在合同订阅后20天内提交市场调查报告、营销策划书及营销实施计划给甲方审定，经甲方同意后实施；在甲方予以配合下，5天内开展销售实际运作并基本具备销售条件的前提下。合同同时对其他相关事项进行了约定。
3、《重庆市商品房营销策划及销售代理合同》订立后，由于被告未及时取得项目土地使用权，未能正常施工，未及时取得商品房预售许可证，原、被告于2008年12月27日经协商达成《销售代理合同补充协议》。该协议约定被告承诺于2009年5月31日前拿到商品房预售许可证；甲方（被告）在原承诺拿证的时间（2008年10月）和到现承诺拿证的时间（2009年5月31日）内，每月向乙方（原告）支付20000元的工作损失费用，甲方在每月5日前交付给乙方；甲方必须在2009年2月20日前，对该项目动工修建，如果甲方在2009年5月31日前未能办理商品房预售许可证，导致乙方不能正常开展工作，甲方赔偿给乙方的工作损失费则每月调整为30000元，同样于每月5日内给付。
《销售代理合同补充协议》签订以后，被告蜀中公司仍未能及时取得商品房预售许可证，也未按时向原告鼎玺公司支付工作损失费用。被告蜀中公司于2010年7月8日取得商品房预售许可证。后自行组织人员进行销售，没有通过原告方。西棠锦城2010年11月25日止售出房屋的总价值是20878530元。原告未从事合同里约定的相关工作。
2009年6月22日，原告向重庆市铜梁县人民法院起诉请求被告支付2008年10月后至2009年9月的工作损失费280000元，重庆市铜梁县人民法院于2009年11月10日作出（2009）铜法民初字第1489号民事判决书，判决由被告蜀中公司在判决生效后十日内向原告鼎玺公司支付工作费用损失280000元。该判决书生效后，被告以原审法院未依法传票传唤，违法缺席审理判决，损害了其实体权利为由，向重庆市第一中级人民法院申请再审，重庆市第一中级人民法院于2010年5月26日作出（2010）渝一中法民申字第37号民事裁定书，驳回了被告的再审申请。
2010年1月6日，原告向重庆市铜梁县人民法院起诉请求被告支付2009年10月后至2010年1月的工作损失费120000元，2010年1月以后按月支付工作损失费30000元至被告取得商品房预售许可证为止，由被告给付原告垫付的电话费1055元。重庆市铜梁县人民法院于2010年6月4日作出（2010）铜法民初字第72号民事判决书，判决由被告蜀中公司在判决生效后十日内向原告鼎玺公司给付2009年10月至2010年3月的工作费用损失180000元，驳回原告的其他诉讼请求。判决后，被告不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，重庆市第一中级人民法院于2010年11月2日作出（2010）渝一中法民终字第3394号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2010年7月7日，原告向重庆市铜梁县人民法院起诉请求被告支付2010年4月至2010年7月的工作损失费120000元，以后按月支付工作损失费3万元，重庆市铜梁县人民法院于2010年12月3日作出（2010）铜法民初字第1814号民事判决书，判决由被告蜀中公司在判决生效后十日内向原告鼎玺公司支付2010年4月至2010年7月7日的工作费用损失96900元。判决后，被告不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，重庆市第一中级人民法院于2011年4月27日作出（2010）渝一中法民终字第2048号民事判决书，以约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人申请适当减少的，予以支持为由，判决：一、撤销重庆市铜梁县人民法院（2010）铜法民初字第1814号民事判决；二、由蜀中公司于本判决生效后十日内向鼎玺公司支付2010年4月1日至2010年7月7日止的工作损失费9677元；三、驳回鼎玺公司的其他诉求。
2010年8月10日被告蜀中公司向重庆市铜梁县人民法院起诉，请求解除原、被告之间签订的《重庆市商品房营销策划及销售代理合同》及其补充协议，判令鼎玺公司支付违约金50000元。重庆市铜梁县人民法院于2010年11月25日作出（2010）铜法民初字第2152号民事判决书，判决解除原、被告于2008年2月23日签订的《重庆市商品房营销策划及销售代理合同》及2008年12月27日签订的《销售代理合同补充协议》，驳回蜀中公司的其他诉讼请求。
2011年2月，原告鼎玺公司向重庆市第一中级人民法院起诉，要求被告蜀中公司赔偿其损失600万元。2011年4月6日，原告鼎玺公司将诉讼请求的金额600万元变更为1500万元。2011年10月26日，原告鼎玺公司向重庆市第一中级人民法院提出撤诉，重庆市第一中级人民法院于2011年10月31日作出（2011）渝一中法民初字第00092-3号民事裁定书准许其撤诉。
2012年9月20日，原告鼎玺公司向重庆市铜梁县人民法院起诉，要求被告蜀中公司赔偿因其自行销售给其造成的损失200万元。因被告蜀中公司提出管辖权异议，重庆市铜梁县人民法院于2013年3月将本案移送至本院审理。本院受理后，原告于2013年6月将起诉金额变更为3697093.79元，其中佣金334056.48元，溢价3363037.31元，2013年12月原告将诉讼请求变更为责令被告给付原告佣金3697093.79元。
本院认为，原、被告于2008年2月23日签订的《重庆市商品房营销策划及销售代理合同》及2008年12月27日签订的《销售代理合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，该合同是真实有效的。但合同订立后，由于诸多原因造成合同未能得到履行，并于2010年11月25日经重庆市铜梁县人民法院作出（2010）铜法民初字第2152号民事判决书，解除了双方订立的《重庆市商品房营销策划及销售代理合同》及《销售代理合同补充协议》。本案原、被告签订的是有偿的委托合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。如因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬，而相应的报酬是指委托人支付的报酬与受托人完成的委托事务相适应。佣金即报酬，是履行合同后才依法享有的，而本案原告并未提供任何证据证实其实际履行合同约定的义务，同时在合同未解除前原告鼎玺公司三次起诉被告蜀中公司赔偿其损失，均已经过法院判决支持。故，原告要求被告支付佣金的诉讼请求本院不予支持。
综上，原告鼎玺公司的诉讼请求不成立，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条、第四百一十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告重庆市鼎玺房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费36376.75元，由原告重庆市鼎玺房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 朱永强
审 判 员 彭 文
人民陪审员 陈 凤
二〇一四年三月四日
书 记 员 孙晓玲