云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终2839号
上诉人（原审被告）：王敬文，男，汉族。
委托诉讼代理人：黄原，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：刘明华，男，回族。
委托诉讼代理人：傅钢，云南智林律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王敬文因与被上诉人刘明华租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初3953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审中，刘明华提起诉讼，请求判令：1、判令解除原告与被告签订的“情况补充说明”租赁协议，判令被告支付租金26666元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理确认的本案事实是：2006年2月11日，原告刘明华与昆明极集商贸有限责任公司（以下简称极集公司）签订《联营协议》，约定原告将自己取得的荒山土地和地上建筑物与极集公司联营，联营期自2006年3月1日至2026年2月28日止；双方约定联营期内极集公司每年向原告支付联营协议款8万元，每十年支付一次，共计人民币80万元，极集公司必须在每轮联营协议款到期前20日内支付；约定极集公司因经营需要可以与其他方合作经营，原告不得以任何借口进行干涉，但需告知原告。协议签订后，极集公司于2006年2月27日向原告支付了第一轮联营协议款80万元。2006年2月28日，极集公司与昆明市儿童车辆厂签订《联营协议》，约定极集公司提供前述14.5亩场地、建筑物及设施与昆明市儿童车辆厂联营，联营期自2006年3月1日起至2026年2月28日止，协议对双方联营期间的权利义务进行了详细约定。后双方在上述租赁场地经营老年人托养业务，以昆明市儿童车辆厂的名义申办了盘龙金水敬老院（以下简称敬老院）。2012年5月20日，极集公司经股东会决议解散、进行清算，并于2012年7月19日注销工商登记。2012年7月12日，极集公司委托其法定代表人被告王敬文与原告接洽双方签订的《联营协议》事宜，并同意此后有关《联营协议》的所有权利义务全部转由被告继续履行。2012年7月17日，原告与被告签订《情况补充说明》，明确原联营协议中约定的土地及地面附属物已由盘龙金水敬老院使用，极集公司因自身转型需要，将原协议中所有债权债务交由被告继续履行、享受和承担；并约定为提高敬老院服务水平，引进先进管理理念，敬老院可能会在履约期内寻求合作伙伴解决上述问题。2012年7月29日，敬老院与昆明安福企业管理有限公司（以下简称安福公司）签订《合作协议》，约定双方共同对敬老院进行运营管理，合作方式为敬老院提供前述14.5亩场地、建筑物及附属设施以及所有经营资质、财物与安福公司合作，安福公司以劳务、管理经验与敬老院合作，合作期间为2012年9月1日至2025年8月31日，安福公司每年8月20日前向敬老院支付年度固定收益50万元，合作收益每过三年，以上一次所付收益款为基数递增8%；约定敬老院允许安福公司使用其资质以及公章对外从事以下业务：1、与需托养人员签订入住协议；2、在需对外宣传推广时，与广告策划公司等签订宣传推广类协议；3、在敬老院需聘用和辞退工作、管理人员时，与之签订协议，并办理相应社会保障备案手续；约定敬老院需向安福公司移交的财物包括所有托养老人、老人资料、所交费用及其他相关财物。2012年11月5日，昆明市盘龙区民政局撤销了盘龙金水敬老院取得的《社会福利机构设置批准证书》。2012年11月16日，被告的配偶李琼以其名义向昆明市盘龙区民政局申请成立了昆明市盘龙区颐养阁老年公寓（以下简称颐养阁）。2013年1月6日，颐养阁更名为昆明市盘龙区安盛护理养老院（以下简称安盛养老院）。2013年1月19日，安盛养老院与安福公司签订《协议》，约定原敬老院与安福公司签订的合作协议中敬老院的权利义务由安盛养老院享受和承担。2015年8月28日，因原告不同意安盛养老院继续使用前述场地，与安盛养老院产生纠纷并报警处理。2016年1月22日，被告向原告交纳第二轮联营协议款80万元，原告拒收。现原告认为被告未经其同意将涉案前述场地转租他人并且未按约定支付租金，诉至法院提出如上诉讼请求。
另，昆明市儿童车辆厂法定代表人为李锦秀，李锦秀与被告系母子关系。
一审法院认为：庭审中，原告与被告对双方签订的《情况补充协议》的效力及实质为租赁合同关系的事实均无异议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应严格按照协议约定履行义务。因此，本案的争议焦点为：一、被告是否存在转租行为？是否应当解除原告与被告签订的《情况补充协议》？二、原告主张的租金是否成立？一、被告是否存在转租行为？依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告在未经原告同意的情况下不得转租涉案场地。本案中，涉案场地的实际使用人起初为敬老院，对于该实际使用人原告予以认可。其后场地实际使用人为颐养阁，被告与颐养阁的法定代表人系夫妻关系，不能以此认定被告与颐养阁之间是转租的行为。后颐养阁更名为安盛养老院，被告与安盛养老院之间的关系亦不能认定为转租行为。因此，本争议焦点实质为安盛养老院与安福公司是否存在转租行为。依据上述认定的事实，就安盛养老院与安福公司签订的合同来看，其包含了使用租赁场地、支付相应费用等内容，与《合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对租赁的定义相符，应当认定安盛养老院与安福公司签订的合同中包含了租赁场地的内容，被告存在转租的行为。据此，原告要求解除合同有事实和法律依据，予以支持。二、原告主张的租金是否成立？本案中，原告与极集公司在合同中约定每年支付租金8万元，每十年支付一次，共计人民币80万元，极集公司必须在每轮联营协议款到期前20日内支付，极集公司已经支付了2006年3月1日至2016年2月28日止的租金。原告与被告签订的《情况补充说明》中明确上述权利义务由被告承担，因此，被告应当于2016年2月8日前向原告支付2016年3月1日至2016年2月28日止的租金80万元，但是未支付。依据《合同法》第二百二十六条的规定，原告主张被告支付2016年3月1日至起诉之日即2016年6月17日的租金，于法有据。具体金额计算为：80000元÷12个月×3.56=23733元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告与被告于2012年7月17日签订的《情况补充说明》；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年3月1日至2016年6月17日的租金23733元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
一审判决宣判后，上诉人王敬文不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定昆明市盘龙区安盛养老院与昆明安福企业管理有限公司之间签订的合同认定为租赁合同是完全错误的，双方合作的标的物是企业，而不是土地。昆明安福企业管理有限公司是以“劳务、管理经验与安盛养老院合作”，其义务为“负责敬老院的日常经营管理工作”，安盛养老院仅是将敬老院的日常经营管理工作交给安福公司。安盛养老院与安福公司签订的协议应认定为内部联营经营合同，不应认定为租赁合同，上诉人无转租行为，无解除合同的事实和法律依据；2、被上诉人对于安盛养老院与安福公司签订合同等相关事宜是知悉和同意的，上诉人是征得被上诉人同意后才开展了与安福公司的合作，被上诉人自己所办的企业及住所都与安盛养老院相邻，被上诉人也经常到养老院，其完全知晓养老院的发展变化和使用情况，多年来从未对此提出任何异议。
被上诉人刘明华答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人围绕其上诉主张提交：第一组证据，审批表、民办非企业营业登记证、发票、云南省排放污染物许可证等，欲证实上诉人自2012年11月8日至今先后办理注销（金水）、设立（颐养阁）、并变更为安盛养老院的相关经营手续，配备财务系统，缴纳国家应缴税款；第二组证据，公证书，欲证实昆明安福企业管理有限公司在2014年6月26日发布了相应的广告，被上诉人知道或应当知道上诉人的实际合作情况；第三组证据，盘龙区民政局、双龙、龙泉街道办事处发票、进账单、养老机构建设补助申报表、仲裁裁决书、谅解书、协议书、收条、补充协议、申请、情况说明等，欲证实上诉人为其与安福公司合作经营进行了承揽本地业务，解决双龙、龙泉两街道办事处五保户、无业人员等收住抚养问题。另外，上诉人因2012年5月经营出现问题，故引入安福公司经营，并征得被上诉人同意，且上诉人与安福公司一同承担相应法律责任和义务。第四组证据，说明、补充说明、建筑装饰施工合同、宗地图等，欲证实上诉人在被上诉人同意下对合作范围内的地块进行了建设、改造装修等。经质证，被上诉人对第一、二组证据的真实性予以认可，但对举证目的不予认可。对第三组中的盘龙区民政局、双龙、龙泉街道办事处发票、进账单、养老机构建设补助申报表的真实性无异议，对举证目的不予认可，对其中的仲裁裁决书、谅解书、协议书、收条、补充协议、申请、情况说明等真实性无法核实，对证明目的不予认可。对第四组证据真实性无法核实，对举证目的不予认可。本院认为，第一组证据的待证事实与本案审理不具备直接关联性，本院不予审查评述；第二组证据亦不足以证实被上诉人对于上诉人与案外人安福公司之间的实际法律关系状况系明知或应当知道的，故对待证事实不予确认；第三组证据中的盘龙区民政局、双龙、龙泉街道办事处发票、进账单、养老机构建设补助申报表与本案审理无直接关系性，本院不予审查评述。仲裁裁决书、谅解书、协议书、收条、补充协议、申请、情况说明反映的是盘龙金水敬老院处理应由其独立承担的对外法律责任问题，相关证据反映的法律责任承担状态与其与安福公司约定的合作协议相关内容并无矛盾之处，不足以证实其实际与安福公司共同承担经营风险的举证目的，故对相应待证事实不予确认；第四组证据中的说明、补充说明、建筑装饰施工合同、宗地图的真实性不明，且与本案审理无直接关联性，本院不予认证。
双方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本案经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的案件事实一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人解除其与上诉人之间的《情况补充协议》是否符合法律规定？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人基于签订情况补充协议建立起实质上的租赁合同关系，上诉人作为承租人应当遵守上述法律中关于禁止承租人擅自转租的规定。根据本案审理查明事实，上诉人将租赁土地及相应建筑物投入至昆明市盘龙区安盛护理养老院经营使用，并将昆明市盘龙区安盛护理养老院以收取固定收益的方式交由案外人昆明安福企业管理有限公司实际经营，上述昆明市盘龙区安盛护理养老院与昆明安福企业管理有限公司形成的法律关系完全符合租赁合同关于出租人支付租金将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的法律特征，上诉人实质上已为将租赁物进行了转租的行为。上诉人关于其仍参与经营并实际承担经营风险的主张与查明事实不符，本院不予采纳。被上诉人以上诉人擅自转租租赁物为由主张解除双方之间的租赁关系有事实及法律依据，一审法院据此解除双方签订的《情况补充说明》并无不当，本院对此裁判予以维持。另，上诉人应支付被上诉人合同解除前欠付的2016年3月1日至2016年6月17日的租金23733元，一审对此裁判亦无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院予以驳回；原审法院裁判无误，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费467元，由上诉人王敬文承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 楚
审判员 彭 韬
审判员 杨 雪
二〇一七年八月二十八日
书记员 李昱蓉