天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0101民初1704号
原告天津万科物业服务有限公司，住所天津空港经济区环河南路88号2-2150室。
法定代表人谢炜，董事长。
委托代理人贺怀磊，该公司职工。
委托代理人付晓卫，该公司职工。
被告刘玉珍。
被告天津津通信息科技有限公司，住所天津市滨海新区塘沽碧海兰庭5-1-604。
法定代表人许滨，总经理。
委托代理人刘微丽，该公司职工。
原告天津万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告刘玉珍、天津津通信息科技有限公司（以下简称津通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告津通公司的委托代理人均到庭参加诉讼，被告刘玉珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告万科公司诉称，原、被告系物业服务合同关系。原告系专业的物业服务企业，被告系天津市和平区南京路××号世贸广场×座××房屋的所有权人，即业主。原告依据与天津万科世贸广场业主会签订的《天津市物业管理服务合同》及补充协议，对小区提供物业服务。被告名下的房屋面积为××平米，物业费标准18.06元／平米／月，每月物业费2097.31元，但被告自2015年11月至2016年2月期间拒绝向原告交纳物业费，共拖欠物业费8389.24元及违约金274.29元。原告多次向被告催要，但被告一直没有缴纳，故原告起诉要求：1、被告津通公司给付2015年11月至2016年2月期间的物业费8389.24元及违约金274.29元，被告刘玉珍承担连带责任。2、本案诉讼费由二被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交《天津市物业管理服务合同》、补充协议、资质证书、合格证3份及调解笔录。
被告刘玉珍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及相关证据。
被告津通公司辩称，1、2015年夏季，被告公司曾多次与原告协商空调不制冷的问题，虽然原告来修理过，但强调种种原因仍未修理好，导致室内炎热，无法正常工作，公司员工只好自行解决缓解炎热问题。2、2015年冬季到来，中央空调又不制热，今年冬季相对比较寒冷，近30年以来最冷，致使公司员工无法正常工作，员工们只好把自家电暖气搬来取暖来维持正常工作。3、被告公司自2013年进驻万科大厦以来，原告没有按照国家规定定期清理水箱，以保证二次供水达标，饮用水非常不清洁，水锈严重。为了安全饮水，被告公司不得不购买饮用水保证安全喝水。4.被告所在房屋的外檐窗户到了夏季雨天漏水严重，多次找物业解决没有结果。以上是比较严重突出的问题，具体细小环节问题我们不再一一指出。综上所述，原告没有尽到工作职责，被告不同意原告的诉讼请求。为支持自己的主张，被告津通公司向本院提交《房屋租房无偿使用协议》。
经审理查明，2006年9月15日，原告与案外人天津万科世贸广场业主会签订《天津市物业管理服务合同》，约定原告为万科世贸广场提供物业服务，按建筑面积计算每月每平米物业费18.06元，合同期限自2006年10月1日至2008年9月30日。同日，双方签订《补充协议》，约定“本合同期满三个月前，甲方（案外人天津万科世贸广场业主会）没有将续聘或解聘乙方（原告）的意见通知乙方（原告），且乙方（原告）继续管理的，视为合同有效期自动延续，直至甲方（案外人天津万科世贸广场业主会）与乙方（原告）续聘、或选聘新的物业管理企业，期间费用按本合同执行。”原告至今仍为万科世贸广场提供物业服务。物业费包括夏季制冷、冬季供暖、自来水及房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等。二被告未交纳2015年11月至2016年2月期间的物业费。
坐落本市和平区南京路××号世贸广场×座××房屋系被告刘玉珍名下的私产房屋，建筑面积××平米，每月物业费2097.31元（116.13平米×18.06元）。二被告于2013年签订《房屋租房无偿使用协议》，约定被告津通公司无偿使用该房屋，使用期间发生的水、暖气、电热水、通讯等费用由被告津通公司承担。双方在合同中未约定履行期限，目前被告津通公司仍在使用该房屋。被告津通公司表示双方口头约定由其交纳物业费，前期物业费也是由其交纳的。
另查，《天津市物业管理服务合同》第六条第二项第四款约定“二次供水水箱清洗及检测：4次／年，检测结果合格”庭审中，原告提交了《天津市二次供水设施清洗消毒合格证》3份，清洗消毒及检测日期分别为2014年12月15日、2015年3月31日、2015年11月9日。
再查，原告于2015年6月以世贸广场A、B座冷却塔设备在C座楼顶，C座产权人及相关单位不予配合，导致冷却塔无法开启为由，起诉案外人天津市安居建设发展总公司、天津富玛特物业管理有限公司、天津颂世尚贤医疗机构管理服务有限公司相邻权纠纷一案，原告要求上述三案外人为原告启动世贸广场C座楼顶的A、B座冷却塔设备提供通行、开锁等必要的便利条件，并向法院提出先予执行申请。后双方达成庭外和解，原告以三案外人已经履行配合开启冷却塔设备为由提出撤诉申请，本院于2015年7月2日裁定准许原告撤诉。
庭审中，被告津通公司提出2015年冬季空调不制热，房屋外檐漏水，因此原告没有尽到物业工作职责。原告对此不予认可，表示世贸大厦于1995年交房时没有预留维修基金，当时国家没有强制规定交纳维修基金，因此，房屋共用部位及设备设施的大修、更新改造费用应由各业主按面积比例分摊。世贸广场自1995年建成至今已经二十年，外檐墙体应当予以大修，根据合同约定，房屋大修不属于物业服务范围。但原告还是于2015年出钱修理过屋顶，漏水现象已经好转，现在下大雨窗台有滴水，但不影响整体使用。另外，自2015年开始市政供暖设备改成独立使用，由于市政供暖施工单位安装的供热泵压力不够，造成高层用户供热不足，原告及时找施工单位进行维修，有1个月时间确实供热不足。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院调查材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》及补充协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。关于被告津通公司提出的2015年夏季空调不制冷问题，本案讼争的物业费期间为2015年11月至2016年2月期间，故被告该抗辩意见本院不予支持。关于被告津通公司提出2015年冬季空调不制热问题，虽因供暖设备问题造成供热不足，并非原告主观故意造成，但低温持续时间较长，达1个多月之久，加之，物业费包括冬季供暖的费用，原告作为物业公司对此应当承担相应的责任。关于被告津通公司提出二次供水水箱清理问题，依据《天津市物业管理服务合同》约定，二次供水水箱清洗及检测每年为4次，而原告提交的《天津市二次供水设施清洗消毒合格证》，清洗消毒及检测日期分别为2014年12月15日、2015年3月31日、2015年11月9日，原告未按合同约定全面履行自己的义务，因此亦应当承担相应责任。关于被告津通公司提出房屋外檐漏水问题，双方对于漏水原因意见不一，且涉及相关专业问题，双方可另行解决。综上所述，由于原告提供的物业服务存在上述瑕疵问题，应适当减免其所主张的物业费，以一次性给付7130.85元作为了结为宜。关于原告提出违约金的请求，因二被告并非无故拖欠物业费，故本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，对于原告起诉要求被告津通公司交纳物业费，要求被告刘玉珍承担连带责任的请求，本院予以支持。被告刘玉珍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及相关证据，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告天津津通信息科技有限公司向原告天津万科物业服务有限公司支付2015年11月至2016年2月期间的物业费7130.85元，被告刘玉珍承担连带责任；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费25元，由二被告共同负担（本判决生效之日起十日内送交本院）。
本判决为终审判决。
代理审判员 祝 芳
二〇一六年五月十日
书 记 员 赵瑞希
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条第五款业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业费用；
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。