山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0811民初2544号
原告：朱元勋，男，1974年4月30日出生，汉族，住济宁市任城区，现住济宁市任城区。
委托诉讼代理人郑鹏，济宁任城金德法律服务所法律工作者。
被告山东富立置业有限公司（原济宁中世峰房地产开发有限公司），驻济宁市经济开发区。
法定代表人：孙景辉，经理。
委托诉讼代理人高永，山东宏易律师事务所律师。
第三人徐国辉，男，1977年2月10日出生，汉族，住汶上县。
原告朱元勋与被告山东富立置业有限公司（以下简称：富立公司）、第三人徐国辉确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告朱元勋及其委托诉讼代理人郑鹏、被告富立公司的委托诉讼代理人高永到庭参加诉讼，第三人徐国辉经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱元勋向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告富立公司与第三人徐国辉签订的任城区安居街道李庄社区西城国际小区17号楼3单元4楼402室《房屋认购协议书》为无效合同；2、确认原告朱元勋享有任城区安居街道李庄社区西城国际17号楼3单元4楼402室的居住权；3、诉讼费被告承担。事实与理由：2014年3月11日，原告与被告富立公司签订房屋认购协议，约定由原告购买被告富立公司开发建设的“西城国际”即李庄社区一期17号楼3单元402室房屋一套，原告朱元勋于2014年3月11日向被告富立公司交纳了304617.50元及储藏室23230.00元，被告富立公司将房屋交付原告朱元勋使用，原告朱元勋取得了房屋的使用权并实际入住，2016年第三人徐国辉持与被告富立公司签订的任城区安居街道李庄社区17号楼3单元402的房屋认购协议与原告朱元勋发生争执，并将原告朱元勋妻子打伤。特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告富立公司辩称，1、原、被告所签协议是房屋认购协议，不是商品房买卖合同；2、被告富立公司直至今日尚不具有商品房预售或销售许可证，原告朱元勋也未将认购款项交付给被告富立公司，原、被告也没有办理房屋交接或者上房手续，原告朱元勋属于擅自占有房屋。本案所涉房屋签订认购协议，是因为被告富力公司欠山东宏大建设工程有限公司工程款，当时双方约定以签订认购协议的方式作为对所欠款项的担保，基于以上理由，原告朱元勋的诉讼不能成立。
第三人徐国辉未作答辩及提供证据。
本院经审理认定事实如下：济宁市中世峰房地产开发有限公司于2015年10月9日，变更为被告山东富立置业有限公司。2014年3月11日，被告富立公司作为甲方、原告朱元勋作为乙方（认购方）签订《房屋认购协议》一份，约定：“乙方自愿认购甲方西城国际一期17号楼东3单元4层402室；建筑面积：约114.95平方米（含公摊面积）；认购单价及认购金：该房屋的认购单价为2650元/平方米，签订本协议时，乙方向甲方支付认购金304617.50元；签订正式合同的约定：乙方认购的该房屋具备销售条件后，甲方通知乙方签订正式的房屋买卖合同。乙方应当按照甲方通知的时间、地点签订正式的房屋买卖合同。超过30日，甲乙双方未能签订正式的房屋买卖合同，视为乙方自动放弃购买，该房屋由甲方另行销售。甲方将认购金30日内退还乙方，并按同期人民银行活期存款利率向乙方支付利息；付款时间的约定：甲方通知乙方签订正式房屋买卖合同时，乙方认购金抵作购房款，剩余房款乙方一次性交清，双方签订正式房屋买卖合同；其他约定：1、本认购协议履行期间，如乙方违约终止协议，则已付认购金甲方不予退还；如甲方违约终止协议，将乙方认购房屋再售予他人的，甲方双倍返还乙方违约金。2、本协议第四条约定的认购单价不包括以下费用：（1）燃气建设费（2）供热建设费（3）智能化工程建设费（4）有线电视、电话、宽带网等开户费。3、附件均为本协议的有效条款。4、本协议经双方签字（章）后生效。5、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，并具有同等效力。6、正式房屋买卖合同签订后，本认购协议自动终止；附件二：储藏室编号：17号楼东三单元35号储藏室、朱元勋；面积：2300元；总价23230元”等内容。同日，被告富立公司向原告朱元勋出具NO:7808344号收据一份，载明：“缴款单位：朱元勋；人民币：327847.50元；收款事由：A-17-3-402”，并加盖了被告富立公司的财务专用章。认购协议签订后，被告富立公司即将涉案房屋钥匙交付原告朱元勋，原告朱元勋居住涉案房屋至今。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告朱元勋提交的由济宁市任城区工商行政管理局出具的《企业变更情况》一份，被告富立公司无异议，该证据可以证明济宁市中世峰房地产开发有限公司于2015年10月9日，变更为被告山东富立置业有限公司的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告朱元勋提交的由济宁市国土资源局出具的《土地登记档案资料查询结果》一份，被告富立公司无异议，该证据可以证明被告富立公司于2013年10月9日取得本区安居街道友好北路以东以南，李庄村以西以北的土地使用权的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告朱元勋提交的其与被告富立公司签订的《西城国际房屋认购协议》及被告富立公司向原告朱元勋出具的收款收据各一份，被告富立公司对其真实性无异议，该证据可以证明原、被告就涉案房屋达成认购协议，被告富立公司向原告朱元勋出具涉案房屋及储藏室价款合计327847.50元收据的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告朱元勋提交的由济宁市任城区供电公司出具的电力自动收费凭条一份，电费明细清单二份、供电专用收据二份，被告富立公司对其真实性无异议，该证据证明原告朱元勋已实际居住涉案房屋，并向供电部门缴纳涉案房屋所产生的用电费用的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告朱元勋提交的110接处警现场处置备案单一份，被告富立公司对其真实性无异议，该证据可以证明原告朱元勋因居住涉案房屋，与第三人徐国辉并产生矛盾的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告朱元勋提交的第三人徐国辉、被告富立公司于2011年12月31日涉案房屋认购协议书及收据复印件各一份，可以证明被告富立公司与第三人徐国辉于2011年12月31日签订的涉案房屋认购协议的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告朱元勋提交的由被告富立公司向案外人程兴民出具的涉案房屋的物业管理费、垃圾管理费有线电视开口费单据各一份，可以证明案外人程兴民于2014年1月24日，向被告富立公司缴纳涉案房屋有线电视开口费、一年物业管理费、及垃圾管理费的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。
2、被告富立公司于2011年2月份开发建设位于本区安居街道友好北路以东以南，李庄村以西以北的西城国际小区，并于2013年10月9日以出让的方式，取得该土地的使用权。涉案房屋所在的楼房，由山东宏大建设工程有限公司承包建设，由案外人程兴民实际施工建设。原告朱元勋为涉案工地供应红砖，共计红砖款28万元。2014年1月24日，被告富立公司向案外人出具涉案房屋程兴民出具涉案房屋的有线电视开口费、垃圾管理费、一年物业管理费收据各一份，分别收取案外人程兴民有线电视开口费300元、垃圾管理费300元、一年物业管理费551.76元。2014年3月11日，原告朱元勋与被告富立公司、案外人程兴民达成认购合意，被告富立公司以涉案房屋折抵山东宏大建设工程有限公司工程款327847.50元（其中：主房114.95平方米×2650元/平方米=304617.50元；储藏室10.10平方米×2300元/平方米=23230元）的方式，被告富立公司与原告朱元勋签订涉案房屋认购协议书，并于同日向原告出具收款收据，交付给原告涉案房屋钥匙，案外人程兴民将被告富立公司向其出具的有线电视开口费、垃圾管理费、一年物业管理费收据各一份交付给原告朱元勋。原告朱元勋取得该房屋后，其对案外人山东宏大建设工程有限公司、程兴民享有的红砖款28万元的债权，归于消灭。自2014年3月11日起，原告朱元勋家庭居住该房屋至今，并办理了电费缴纳手续。
另查明，2011年12月31日，因被告富立公司向第三人徐国辉借款，与其就涉案房屋签订《认购协议书》，对第三人徐国辉向其出借款项，提供担保。2016年9月3日，原告朱元勋与第三人徐国辉因涉案房屋的居住问题发生纠纷，原告朱元勋诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。
本院认为，原、被告及第三人双方争议的问题是：
一、关于第三人徐国辉与被告富立公司签订的《认购协议书》的合同效力问题？
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法的形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本条规定，涉及让与担保的法律问题。所谓让与担保，是债务人或者第三人通过转移财产所有权为他人的民间借贷或者债权提供担保，其前提条件是必须以买卖合同为民间借贷提供担保，该买卖合同签订的目的，并不是真实的买卖，而是为了担保，只有具有担保意图的买卖合同才是让与担保，没有担保意图，买卖合同不能构成让与担保。本案中，被告富立公司与第三人徐国辉，因民间借贷法律行为，而签订的《认购协议书》，双方并未有就涉案房屋达成买卖合意，亦未进行涉案房屋的所有权转移，不能构成让与担保，违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条规定，依法应认定为无效合同。
二、关于原告朱元勋是否对涉案房屋享有居住权的问题？
认购协议书作为开发商不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力，如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，同时符合协议书约定的生效条件，该协议即具有法律效力，开发商和购买人均应按照协议书约定，享有权利，履行义务。如果认购协议对于房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定，那么认购协议可以看作为一份预先约定的房屋买卖合同，正式的《商品房买卖合同》只是对于认购协议做出了更为具体的约定。本案中，被告富立公司作为涉案房屋的开发商，在至今尚未取得商品房预售许可证的条件下，与原告朱元勋签订涉案房屋《认购协议书》，属效力待定合同。所谓合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内，合同效力暂不确定，由有追人权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。处于此阶段的合同，为效力待定合同。合同效力待定，意味着合同效力既不是有效，也不是无效，而是处于不确定状态。设立这种不确定状态，目的使当事人有机会补正能够补正的瑕疵，使原本不能生效的合同尽快生效，以实践合同法尽量成就交易、鼓励交易的基本原则。原、被告在该协议书对涉案房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定，且原告朱元勋以实际交付了涉案房屋、储藏室的全部合同价款，并已实际占有涉案房屋，从合同法尽量成就交易、鼓励交易的基本原则角度，应认定原告朱元勋对涉案房屋享有居住权。
综上所述，本院认为，原告朱元勋要求确认被告富立公司与第三人徐国辉，于2011年12月31日签订《认购协议》，为无效合同，合法有据，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件成就时，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原、被告在《认购协议书》中，明确约定了原告朱元勋认购的该房屋具备销售条件后，被告富立公司通知原告朱元勋签订正式的房屋买卖合同的内容，且原告朱元勋已经付清全部房屋价款，实际占有了涉案房屋，待被告富立公司具备涉案商品房销售条件后，可签订正式的《商品房买卖合同》，原告朱元勋要求对涉案房屋享有居住权，理由正当，本院予以支持。被告富立公司以至今不具备预售或销售许可证为由，请求驳回原告朱元勋的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告山东富立置业有限公司与第三人徐国辉于2011年12月31日签订的《认购协议书》，为无效合同。
二、原告朱元勋对任城区安居街道李庄社区西城国际17号楼3单元4楼402室的居住权。
案件受理费200元，由被告山东富立置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 仝义杰
人民陪审员 梁建明
人民陪审员 李培崇
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 马忠艳