焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民二初字第549号
原告（反诉被告）汤善吉，男，1942年7月13日出生，汉族，现住焦作市。
委托代理人杨延鸣，河南敬事信律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南欣港工贸有限公司。住所地：郑州市。
法定代表人王婧，总经理。
委托代理人薛德勋，该公司员工。
被告王福旗，男，1947年9月16日出生，汉族，住焦作市山阳区。
原告汤善吉与被告河南欣港工贸有限公司（以下简称欣港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员贾若男独任审判，公开开庭进行了审理。原告汤善吉的委托代理人杨延鸣、被告欣港公司的委托代理人薛德勋到庭参加诉讼，被告王福旗经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告汤善吉诉称，原告于2007年7月同被告签订了房地产买卖契约，约定原告购买被告开发的焦作市先锋街先锋小区新建2号楼1楼东户的房屋一套，面积106平方米，价款人民币124020元，原告已将房款全部交齐。被告交付房屋后，原告一直要求办理房产证，被告承诺尽快办理，如不能办理愿意赔偿原告100000元。但至今被告没有办理房产证。为此原告诉至法院请求：1、二被告立即为原告办理位于焦作市先锋街先锋小区新建2号楼东单元1楼东户的房屋产权证书，并承担办理房产证书的全部费用，如不能办理，二被告赔偿原告100000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。
被告欣港公司辩称，房产证书未办理的责任在于原告。被告多次通知原告交给被告身份证或身份证复印件，一起到房管局办理房产证书的有关手续，但原告拒不配合。被告的法定代表人为王婧，且被告没有承诺房产证书如办不成，原告赔偿原告汤善吉1000**元。办理房产证书按规定需要缴纳的各项费用，理应按规定由原告汤善吉支付。如果原告认为房屋买亏了，可以将房屋退给被告，被告将原告的124020元退给汤善吉。
被告欣港公司反诉称，2007年7月，汤善吉动用人际关系给欣港公司施压，欣港公司在无奈的情况下为了照顾关系以最优惠的价格售给汤善吉房屋一套，当时汤善吉是非常感谢欣港公司的，没有提出任何异议。事过几年后，汤善吉以没有办理房产证书，临近他北面的平房影响他通风、采光、家中浸泡雨水为由，到处告状，但均因此二间房屋建筑在先，汤善吉购买的房屋在后，碰壁而返。汤善吉的屡次起诉严重影响了欣港公司的正常秩序，经公司研究决定：收回汤善吉现居住的焦作市先锋街先锋小区新建南楼（即2号楼）东单元一楼东户这套房，搬出后十日内将汤善吉所交房款退回汤善吉。为此被告反诉请求：1、要求汤善吉立即退回现居住的焦作市先锋街先锋小区新建2号楼东单元一楼东户的房屋一套；2、反诉费由汤善吉承担。
原告汤善吉辩称，反诉请求不成立。原告已经交付了全部房款并居住八年之久，在原告维护自己办房产证的权利和通风、采光、排水合法权益的情况下，被告要求我们退还房屋是对原告权利的肆意践踏。被告的反诉已经超过诉讼时效。
被告王福旗未发表答辩意见，视为其放弃答辩的权利。
原告汤善吉为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、房地产买卖契约，证明原告现住房屋是由被告开发建造。但经去房管局了解，该房屋的规划手续等都不是被告，所以，房管局就不给原告办证。被告称开发的两栋楼七十多户均具备了办证条件，但事实是该七十多户经过多次上访告状，到现在为止，没有一家办成房产证，这说明被告当庭辩称具备办证条件是虚假的。附加条款是王福旗本人所写“如办不成房产证，甲方赔偿乙方拾万元”；2、收据两张，证明原告已经交纳购房款。该两张收据仅是原告交纳的部分房款的收据。
被告欣港公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2均无异议。原告一共交纳了124020元。
被告欣港公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、建筑审批证、规划许可证、建筑许可证、建设工程规划许可证，证明被告开发房屋符合法律规定，程序规范；2、1998第0420号土地使用证，证明土地是欣港公司所有；3、2008年4月7日调查，证明政府给了优惠政策，要求尽快办理过户手续；4、优惠政策，证明优惠政策的具体内容；5、信访文件，证明政府要求有关部门配合办理房屋过户手续；6、处罚决定书，证明农房公司的营业执照被吊销；7、工商局文件，证明农房公司之前的债务由被1承担；8、请示报告，证明关于遗留的没有办理房产证的继续以农房公司的名义办理房产证；9、协调意见书，证明原告强行要求被1便宜卖给其一户房屋。
原告汤善吉对被告欣港公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但该证据恰恰证明了被告不能办理房产证的原因是手续不全，名称不对；对证据2-8均无异议，该证据也恰恰证明不能办理房产证的原因在被告，原告等多位住户多次找相关部门协商，相关部门也有意见，但主要原因是手续不全。对证据9有异议，系复印件，不予认可，不能证明是原告强行要求被告便宜卖给其一户房屋。关于住房违规建筑的处理是规划局的单方意见，不代表住户，且该意见明显违法。通风、采光、排水影响的是原告的权益，属于民法调整的范围，行政规划部门无权利代表原告作出承诺。
被告王福旗未对原、被告提交的证据发表质证意见，也未向本院提交证据材料。
关于原告提供的证据及被告提供的证据1-8，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。关于被告提供的证据9，经本院核实证据原件，本院对真实性予以采信，但该证据不能证明原告强行要求被告欣港公司便宜卖给其一套房屋。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：1992年6月13日焦作市农房公司取得了焦规建字（92）第56号建设工程规划许可证：建设项目名称为商品住宅楼、建设位置在先锋街、建设规模2880平方米（混合住层二栋）。1998年2月4日焦作市农房公司取得了焦国用（1998）字第0420号国有土地使用证：土地使用者焦作市农房公司，地址在先锋街125钻井队，用途为住宅商品房，用地面积2290.2平方米，其中建筑占地1649平方米。1999年8月6日焦作市工商行政管理局出具焦工商企处字（1999）第09号处罚决定书，将焦作市农房公司吊销。焦作市工商行政管理局直属分局出具焦工字（2006）第30号文件，同意被告欣港公司兼并焦作市农房公司，兼并后所有债权债务全部由欣港公司承担。由于焦作市农房公司被吊销，吊销后所建的楼部分未办理房产证，购房户多次到市信访局、规划局上访。
2007年7月13日，原告汤善吉（乙方）与被告欣港公司（甲方）签订房地产买卖契约，双方约定甲方自愿将座落在解放区先锋街125队拆迁改造2号楼东单元一楼东户的房产，房屋建筑面积106平方米，总价款124020元。双方同意于2007年7月11日由甲方将该房产正式交付给乙方。该契约第十一条约定，如甲方违约，由法院裁定后及凭法院判决书办理产权证，如办不成房产证，甲方赔偿乙方损失拾万元，乙方原交购房定金如数退还。原告已将全部购房款交付完毕。
2007年9月16日焦作市农房公司向焦作市工商行政管理局直属分局和焦作市规划局请示，请示工商局批准把遗留没有办房证的，继续以焦作市农房公司吊销前的给办完，吊销后不再开发新的楼盘。本案诉争房产至今未能办理房屋产权证书，原告诉至法院。
本院认为，原、被告之间的纠纷属于商品房销售合同纠纷。原告的证据均只能证明其与被告欣港公司存在商品房销售合同关系，不能证明其与被告王福旗存在任何合同关系，因此，原告要求被告王福旗与被告欣港公司共同承担责任的诉讼请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而在本案中，自原、被告交付房屋以及签订房地产买卖契约至今已经远远超过了90日，并且由于焦作市农房公司被吊销导致诉争房产不能办理房屋产权证书，被告欣港公司作为合同的相对方并且作为焦作市农房公司的债权债务承担者，其存在违约情形。但被告的义务只是协助办理房产证书并且应当给被告一个合理期限，本院酌定该合理期限为30日。关于原告主张的违约金，双方签订的房地产买卖契约第十一条约定：如甲方违约，由法院裁定后及凭法院判决书办理产权证，如办不成房产证，甲方赔偿乙方损失拾万元，乙方原交购房定金如数退还。被告在答辩中称其并没有对原告承诺房产证书如办不成，愿意赔偿原告100000元。但被告对该契约的真实性未提出异议并在该契约上加盖公章，应当视为被告对该项约定的认可，被告应当按照该约定履行自己的义务。因此原告要求如不能办理房屋产权证书，被告赔偿原告100000元的诉讼请求本院予以支持。关于被告要求原告退房的反诉请求，被告没有证据证明原告在房屋买卖合同关系中存在违约并符合退房的情形，因此，被告的反诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）河南欣港工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告（反诉被告）汤善吉办理位于焦作市先锋街先锋小区新建2号楼东单元1楼东户的房屋产权证书；
二、如被告（反诉原告）河南欣港工贸有限公司不能按期履行本判决第一项确定的协助义务，被告（反诉原告）河南欣港工贸有限公司于本判决第一项确定的履行期限届满之日起十日内支付原告（反诉被告）汤善吉1000**元；
三、驳回被告（反诉原告）河南欣港工贸有限公司的反诉请求。
被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
本案受理费1150元、反诉费50元共计1200元，由被告河南欣港工贸有限公司承担。被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 贾若男
二〇一五年十一月二十日
书记员 郭慧娟
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