安徽省宣城市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖18执异5号
案外人：宣城市宣州区鑫隆小额贷款有限公司，住所地宣城市鳌峰东路钻石鑫城6号，统一社会信用代码91341800567504621F(1-1)。
法定代表人：董海鹰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤亚平，安徽南宣律师事务所律师。
案外人：宣城市一休酒店管理有限公司，住所地宣城市宣州区昭亭北路盛世百合８幢，统一社会信用代码91341802328028365J（1-1）。
法定代表人：刘雪梅，该公司经理。
申请执行人：亳州药都典当有限公司，住所地安徽省亳州市药都大道1366号，组织机构代码55329006-0。
法定代表人：韦翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张晓静，安徽北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文星，该公司法务经理。
被执行人：宣城圣都房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区昭亭北路18号昭亭社区服务中心综合楼四楼，组织机构代码73891148-4。
负责人：沈惠娟，该公司股东。
被执行人：沈惠娟，女，汉族，1964年1月27日出生，住浙江省奉化市。
被执行人：安徽通和投资发展有限公司，住所地安徽省宣城市区敬亭山茶场绿雪山庄，组织机构代码69738443-7。
法定代表人：周国辉，该公司董事长。
本院在执行申请执行人亳州药都典当有限公司与被执行人宣城圣都房地产开发有限公司、沈惠娟、安徽通和投资发展有限公司典当纠纷一案中，异议人宣城市宣州区鑫隆小额贷款有限公司（以下简称鑫隆公司）、宣城市一休酒店管理有限公司（以下简称一休酒店）对本院查封、拍卖执行措施不服，向本院提出书面异议，要求终止对宣城市市区昭亭北路盛世百合8号楼房产及其附随权利的一切执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人鑫隆公司、一休酒店称：一、2014年10月26日其与被执行人宣城圣都房地产开发有限公司（以下简称圣都公司）签订《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》，将位于市区盛世百合8号楼的房产租赁给鑫隆公司使用，租赁期限20年，用以抵付圣都公司所欠鑫隆公司的1700万元贷款本金及利息，其租赁协议是合法有效的。二、鑫隆公司租赁房屋时间在前，法院查封该房屋时间在后，要求在租赁期内阻止向受让人移交占用的该房产，停止对宣城市市区昭亭北路盛世百合8号楼进行变卖的执行措施。
异议人鑫隆公司为支持其异议主张，向本院提举如下证据：
1、《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》（复印件）一份，证明：2014年10月26日，其与被执行人圣都公司签订《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》的事实。
2、相关借款合同多份，证明其与圣都公司、谢圣山、沈惠娟债权债务关系成立的事实。
3、代圣都公司垫付相关款项的明细。
异议人一休酒店为支持其异议主张，向本院提举了《租赁合同》（复印件）一份，证明：2016年11月1日，其与鑫隆公司签订租赁合同的事实。
本院查明，申请执行人亳州药都典当有限公司与被执行人圣都公司、谢圣山、沈惠娟、安徽通和投资发展有限公司典当纠纷一案，安徽省亳州市中级人民法院经审理于2015年10月8日依法作出（2015）亳民二初字第00024号民事判决，该判决现已生效。该判决确认，2014年7月14日，亳州药都典当有限公司与圣都公司签订了编号为2014年药都典（房地产）高抵字第005、第006、第007号《最高额抵押典当合同》，并于2014年7月16日就双方约定的抵押物办理了抵押登记，同时，在该合同中双方约定：抵押期间，圣都公司承诺对占管的房地产妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任。该相关证据已在诉讼中得到确认。因被执行人圣都公司、谢圣山、沈惠娟、安徽通和投资发展有限公司未履行生效法律文书确定的义务，安徽省亳州市中级人民法院于2017年1月11日将此案委托本院立案执行。本院在执行过程中，依法查封、评估、拍卖被执行人圣都公司名下位于市区盛世百合8号楼的整体资产，目前该处资产处于变卖阶段。2016年11月1日，鑫隆公司与一休酒店签订《租赁合同》，租赁期至2021年10月31日。鑫隆公司、一休酒店对本院相关执行措施不服，向本院提出异议。
本院认为，本案异议审查主要涉及以下两个问题：一是涉案《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》的性质认定；二是鑫隆公司主张对涉案房屋所享有的权利能否对抗亳州药都典当有限公司的抵押权。
一、关于《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，异议人鑫隆公司对案涉房产的租赁权提出异议，其提供的材料显示，2014年10月26日，出租方（甲方）圣都公司与承租方（乙方）鑫隆公司在该协议书中第一条、第二条约定：圣都公司将案涉房产租赁给鑫隆公司使用，租赁期为20年。第三条约定，房屋的装潢，折合人民币2000万元，作为对上述1300万元借款和受让的400万元债权的本金、利息、实现债权的费用作为抵押担保；鑫隆公司应当支付给圣都公司的20年的租赁费用于抵付所欠鑫隆公司的1700万元借款本息。从该合同内容看，鑫隆公司为使自己的债权得到清偿，同意出租方（甲方）圣都公司以让渡案涉房屋20年的房屋使用权的方式抵偿1700万元借款本息。可见，双方签订的《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》实质上是圣都公司以案涉房产20年期限的房屋使用权为代价抵偿所欠鑫隆公司1700万债务，该合同性质是规范双方债权债务的合同之债，不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同。鑫隆公司与圣都公司签订的《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
二、关于鑫隆公司主张对涉案房屋所享有的权利能否对抗亳州药都典当有限公司的抵押权问题。鑫隆公司主张其租赁该房屋时间为2014年10月26日，而法院查封该房屋时间为2014年11月11日，租赁时间早于法院查封时间，法院以执行为由，要求其在限期内迁出该房产，违反合同法关于“买卖不破租赁”原则的规定，要求在租赁期内阻止向受让人移交占用的该房屋。经查，2014年7月14日，亳州药都典当有限公司与宣城圣都房地产开发有限公司签订了编号为2014年药都典（房地产）高抵字第005、第006、第007号《最高额抵押典当合同》，并于2014年7月16日就双方约定的抵押物办理了抵押登记，该时间早于鑫隆公司的租赁时间，其时该房地产由圣都公司管理，亳州药都典当有限公司并不知晓该房地产租赁一事。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。圣都公司在案涉8号楼抵押后对外出租的，不能对抗亳州药都典当有限公司享有的已经登记的抵押权。
另，一休酒店主张的租赁权系基于其与鑫隆公司的租赁合同，根据合同的相对性原则，其主张对圣都公司房产的执行措施提出的异议，不属本案执行异议的审查范围。
综上，异议人鑫隆公司、一休酒店以《关于用房屋使用权抵偿债务的协议书》及《租赁合同》提出对本案所涉房屋享有的权利对抗亳州药都典当有限公司行使抵押权，并要求终止对宣城市市区昭亭北路盛世百合8号楼及其附随权利的一切执行措施的理由,依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回宣城市宣州区鑫隆小额贷款有限公司、宣城市一休酒店管理有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审判长 陈钢新
审判员 陈前香
审判员 张逸峰
二〇一八年五月三十一日
书记员 魏梦辰
附：相关法律条文
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。