安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初1830号原告：蔡陈，男，1989年12月20日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：孙振宇，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐娜，安徽中天恒律师事务所律师。被告：范成玉，女，1948年12月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：贾超，安徽天禾律师事务所律师。原告蔡陈与被告范成玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡陈及其委托诉讼代理人孙振宇、齐娜，被告范成玉的委托诉讼代理人贾超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡陈向本院提出诉讼请求：1.判令范成玉继续履行蔡陈与范成玉于2016年2月5日签订的《存量房买卖合同》；2.范成玉将坐落于合肥市××翡翠路翡翠花园××室房产（权属证号：合庐字第024683）过户至蔡陈名下；3.范成玉赔偿因其违约行为而造成蔡陈的损失2万元；4.范成玉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月5日，经二手房交易中介机构合肥捌零房地产网络营销有限公司介绍，蔡陈与范成玉对存量房交易达成一致并签订《存量房买卖合同》。该合同约定蔡陈以总价人民币85万元购买范成玉所有、坐落于合肥市××翡翠路翡翠花园××室房产（权属证号：合庐字第03）。同日，蔡陈按照合同约定向范成玉交付了定金3万元整，范成玉出具《收条》予以确认。根据合同约定，范成玉应配合蔡陈于2016年4月1日前将首付款40万元存入托管账户并办理房屋过户手续。现因近期房价大幅上涨，范成玉违约，拒绝履行合同义务。故蔡陈诉至法院，要求判如所请。范成玉辩称，根据评估报告，案涉房屋在案涉合同签订时的市场交易价格为120多万元，而案涉合同的合同约定价款为85万元，明显显失公平，故该合同属于依法可撤销合同。范成玉已另案起诉，本案依法应中止审理。本院经审理认定事实如下：2016年2月5日，经合肥捌零房地产网络营销有限公司居间，范成玉和蔡陈签订《存量房买卖合同》一份，约定范成玉将坐落于合肥市××翡翠路翡翠花园××室房屋（房地权庐字第××号）出售给蔡陈，房屋价款为85万元，税费由蔡陈承担；蔡陈于2016年4月1日前将40万元存入托管账户，剩余房款办理公积金贷款给付。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。蔡陈于当日支付范成玉购房定金3万元。付款期限届满前，范成玉表示不愿意继续履行合同，故蔡陈诉至本院，要求判如所请。本案审理过程中，范成玉配偶以范成玉不能辨认自己行为为由，向合肥市包河区人民法院申请确认范成玉为无民事行为能力人。本案因须以该案审理结果为依据，于2016年5月17日中止审理。后因范成玉配偶撤回上述申请，本案于2016年9月2日恢复审理。恢复审理后，范成玉以签订合同时的合同价格明显低于市场价为由，申请对签订合同时案涉房屋的价格进行评估。本院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉房屋于2016年2月5日的市场价值进行评估，评估结果为119.97万元（其中标准层部分为97.4万元，跃层部分为22.57万元）。范成玉于2016年11月10日诉至安徽省肥西县人民法院，要求撤销案涉房屋买卖合同。另查明：范成玉在与蔡陈商讨售房价的微信来往中曾表示“按市价我这套房应卖120万，没加锐（税），我售价85万+11万锐（税）=96万”。还查明：案件审理过程中，蔡陈将剩余购房款82万元暂存于本院。以上事实，有存量房买卖合同、收条、房地产经纪合同、银行交易流水、短信和微信记录、通话记录、房屋所有权登记转让审核表，本院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出的皖正房评报[2016]字1632号《房地产估价报告》，以及当事人庭审陈述予以证实。对于蔡陈提交的出售自有房屋所签订的存量房买卖合同、房地产经纪合同及买受人出具的证明，与本案无关联性，本院不予采信。对于蔡陈提交的房屋租赁合同和收条，因房屋出租人未出庭作证，本院对其真实性不予确认。对于蔡陈申请证人出庭作证所做证言，因证人仅在蔡陈购房前陪同蔡陈查看过房屋，并未参与交易的整个过程，达不到蔡陈申请证人出庭作证所要证明的案涉房屋交易时真实市场价仅为80余万元的证明目的，本院不予采信。对于范成玉提交的门诊病历、CT检查报告单，达不到证明范成玉为无民事行为能力人的证明目的，本院不予采信。对于范成玉提交的房地产估价报告，估价基准日并非合同签订日，本院对其关联性不予确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、案涉房屋买卖合同是否为可撤销合同；二、本案是否应中止审理。关于焦点一，范成玉以显失公平为由主张案涉合同为可撤销合同，而显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案中，蔡陈和范成玉通过经纪公司居间签订《存量房买卖合同》，经纪公司对于市场行情了解相较个人而言更为全面准确，在经纪公司居间下签订的房屋买卖合同也较为符合市场行情。范成玉虽年龄偏大，但从其和蔡陈的微信来往记录来看，思维清晰，表述明确，并不存在不识字或者没有文化的情形。据此，不能认定蔡陈在签订合同时有利用其优势或者对方缺乏经验的情形。另，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，虽然本院委托的评估公司作出的估价报告显示案涉房屋在签订合同时的市场价为119.97万元，但该价格并未考虑相关契税由蔡陈全部承担的因素，即便以此价格为标准，范成玉的实际净得价85万元和该价格相比，也未达到低于市场交易价70%的标准，不能认定合同价格为明显不合理的低价。更何况，通过范成玉的微信记录可以看出范成玉对市场价约为120万元是明知的，案涉房屋位于顶层，低于市场价格出售也是符合情理的，不能据此认定合同明显违反公平、等价有偿原则。综上，案涉房屋买卖合同并非显失公平的合同，范成玉据此主张合同为可撤销合同无法律依据，本院不予支持。关于焦点二，范成玉向肥西县人民法院提起撤销权诉讼时，本院已受理本案，范成玉在抗辩时提出案涉房屋买卖合同的效力问题，且该合同的效力问题与本案的处理结果有直接关系，属本案审查范围。故范成玉以肥西县人民法院已经受理其提出的撤销权案件为由，要求中止本案审理，没有依据，本院不予支持。综上所述，案涉房屋买卖合同合法有效，按照《中华人民共和国合同法》规定的全面履行合同义务原则，守约方要求继续履行的，除法律另有规定的之外，应责令另一方继续履行。蔡陈已将剩余购房款暂存于本院，其要求范成玉继续履行合同并协助办理产权转移登记手续，符合法律规定，本院予以支持，相关契税依约应由蔡陈承担。蔡陈现有证据不足以证明其损失，且考虑到在合同签订后房价大幅上涨的情况下判令范成玉继续履行合同已足以弥补蔡陈的损失，故对蔡陈要求范成玉赔偿损失2万元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告范成玉于本判决生效之日起十日内协助原告蔡陈办理合肥市庐阳区翡翠路翡翠花园6幢602室房屋（房地权庐字第××号）的产权转移登记手续，相关契税由原告蔡陈负担；二、驳回原告蔡陈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6290元，保全费4770元，合计11060元，由原告蔡陈负担255元，被告范成玉负担10805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孔 静二〇一七年一月五日书记员 赵阿燕附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。