云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1954号
上诉人（一审被告）：龙小峥，女，1972年7月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：阙云浪，北京昌久（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆明老街商业经营管理有限公司，住所地昆明市文明街小银柜巷7号。
法定代表人：陈刚，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：傅斌、曹龙，云南震序律师事务所律师。
上诉人龙小峥与被上诉人昆明老街商业经营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初6927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人龙小峥不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判撤销一审判决第三项、第四项，认定上诉人应支付的租金截止至2016年6月24日并确认上诉人不应支付违约金。其上诉的主要事实及理由为：上诉人因房屋漏水问题与被上诉人协商停业重新装修事宜不能达成一致意见，被上诉人停水停电导致上诉人无法经营，上诉人在没有实际使用房屋的情况下无需再支付租金，已多次通知被上诉人接收房屋，被上诉人有意空置扩大的损失应由被上诉人承担。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
被上诉人昆明老街商业经营管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
昆明老街商业经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2014年12月11日签订的《正义坊购物中心商铺租赁合约书》；2、判令被告将昆明市文明街昆明老街正义坊A2幢1-2层钱王街23号商铺返还原告；3、判令被告支付2016年1月26日至2016年7月25日期间拖欠的租金69658元，并按照每月19943元的标准支付原告自2016年7月26日起至返还商铺之日止的租金；4、判令被告支付原告违约金119658元；5、案件受理费由被告承担。
一审法院经审理确认的本案事实是：2014年12月11日，原告与被告签订《正义坊购物中心商铺租赁合约书》,约定原告将昆明市文明街昆明老街正义坊A2幢1-2层钱王街23号商铺（以下简称23号商铺）出租给被告经营使用，该商铺套内建筑面积为51.89平方米，租赁期限为三年，自2014年12月26日起至2017年12月25日止，原告于2014年12月26日前将23号商铺移交给被告，商铺移交次日起的30日作为被告筹备和装修期，该期间不计租金；第一年租金为每月每平方米350元，第二年租金为每月每平方米385元，第三年租金为每月每平方米423.5元；商铺租金每6个月支付一次，合同签订当日，被告支付原告第一期6个月的租金，以后每期租金在租金期满前的10日内支付下期6个月的租金，逾期支付的，则被告每天需按欠费金额的3%向原告支付滞纳金，原告有权在乙方交纳的租赁押金中直接扣除滞纳金，被告应在10日内补足租赁押金；合同签订当日，被告支付原告36260元作为房屋租赁押金，并向物业管理公司缴纳3885元作为物业管理费押金；被告逾期支付租金或物业管理费、水电等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项累计超过30天的，原告有权单方解除合同，并由被告向原告支付六个月的租金作为违约金。合同签订当日，被告向原告支付了36260元房屋租赁押金，并向物业管理公司缴纳了3885元物业管理费押金。合同签订后，被告按合同约定向原告支付了2016年1月25日之前的租金，之后的租金仅支付过50000元。2016年6月24日，被告因与物管发生纠纷向昆明市公安局五华分局护国派出所报警。被告至今未将23号商铺移交给原告。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，首先，原告与被告签订的《正义坊购物中心商铺租赁合约书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经审查合同的生效要件，一审法院依法确认本案合同依法成立并生效，受法律保护。其次，被告认为原告2016年6月存在断电行为，导致其无法正常使用商铺，双方合同应自该月起解除，但被告未提交证据证明原告存在断电行为，且被告提交的《接处警登记表》载明被告曾与物管发生过纠纷而非原告，故一审法院对被告的该项抗辩不予采纳。合同约定被告应在2016年1月25日之前10日内支付下期6个月的租金119658元，但被告仅支付了50000元，其行为已构成违约，合同约定被告逾期支付租金或物业管理费、水电费等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项累计超过30天的，原告有权单方解除合同，故原告享有约定的合同解除权，一审法院对原告诉请解除合同及返还23号商铺予以支持。被告应支付原告2016年7月26日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费，合同约定第三租赁年度的月租金为21937.3元，原告按每月19943元的标准主张属于原告对自己民事权利的处分，一审法院予以支持。再次，合同约定被告未按时支付租金的违约责任为支付6个月房屋租金作为违约金，一审法院结合合同履行情况及被告抗辩违约金过高的理由，酌定由被告向原告支付违约金20000元。
合同解除后，原告收取的房屋租赁押金36260元应当返还给被告。对于被告向物业管理公司缴纳的物业管理费押金3885元，虽然该押金的收取主体并非原告，但合同第五条、第七条对物业管理的权利义务进行了约定，交纳物业管理费押金是该合同成立的条件之一，故合同解除后，该押金应由原告退还给被告，原告退款后有权向物管公司追偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不能抵销的除外。”之规定，被告主张用押金抵扣租金，根据双方所负债务情况，被告的押金可用于抵扣2016年1月26日至2016年7月25日期间的租金，抵扣后，被告还应向原告支付该期间的租金29513元（119658元-50000元-36260元-3885元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、解除原告昆明老街商业经营管理有限公司与被告龙小峥于2014年12月11日签订的《正义坊购物中心商铺租赁合约书》；二、由被告龙小峥于本判决生效后三日内腾还原告昆明老街商业经营管理有限公司昆明市文明街昆明老街正义坊A2幢1-2层钱王街23号商铺；三、由被告龙小峥于本判决生效后三日内支付原告昆明老街商业经营管理有限公司截止2016年7月25日的租金29513元，并支付自2016年7月26日起至合同解除之日的租金、合同解除次日至腾房之日止的房屋占有使用费（按每月19943元计）；四、由被告龙小峥于本判决生效后三日内支付原告昆明老街商业经营管理有限公司违约金20000元。”。
二审中双方对一审确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人向被上诉人支付的租金应当如何认定？
本院认为：首先，双方对于一审判决解除租赁合同并腾还房屋均无异议，本院依法予以确认。其次，针对上诉人应当支付的租金问题，上诉人主张2016年6月24日因被上诉人断水电的行为导致无法正常经营，从此时不应当再支付租金，本院认为，上诉人没有提交证据证实被上诉人对其断水电导致不能经营的事实，而对于该房屋双方至今并未实际办理腾还交接手续，被上诉人亦未对房屋实际占有和管理，故上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予采信。一审判决对上诉人应当支付的租金及合同解除后应当支付的房屋占用费计算正确，本院依法予以确认。至于违约金的问题，如前所述,本案系因上诉人的违约行为导致合同解除，上诉人应承担相应的违约责任，一审酌情认定上诉人应支付违约金20000元并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4884元由上诉人龙小峥承担。
本判决为终审判决。
审判长 王思予
审判员 王 瑞
审判员 朱吉文
二〇一七年六月五日
书记员 焦 菡