广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2382号
上诉人（原审第三人）马趣兴，女，1973年10月10日出生，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告）陈伟全，男，1977年12月15日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人冯耀忠。
委托代理人梁笑珠。
原审被告伍健胜，男，1985年3月7日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人马趣兴因与被上诉人陈伟全、原审被告伍健胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法龙民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，作出如下判决：一、陈伟全与伍健胜2012年7月1日签订的《房屋租赁协议书》于2014年2月27日解除；二、马趣兴于判决生效之日起十日内搬离位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭一街20号房屋，向陈伟全返还上述租赁物；三、马趣兴向陈伟全支付2013年12月至2014年2月27日租金（按2800元／月计算）、违约金（按上述租金数额的10%计算），上述款项于判决生效之日起十日内付清；四、马趣兴于判决生效之日起十日内向陈伟全支付2014年2月28日后的占有使用费（自2014年2月28日起至搬离并返还案涉租赁房屋即位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭一街20号房屋时止，按2800元／月计付）；五、陈伟全没收本案租赁保证金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由马趣兴负担。
上诉人马趣兴上诉提出：一、马趣兴在收到（2013）佛顺法龙民初字第952号民事判决书后曾多次电话联系陈伟全，要求按照判决书履行义务，当时已准备支付判决书所确定的欠缴金额，但遭到拒绝。陈伟全的代理律师冯耀忠回复称其目的是解除合同并把马趣兴赶走，且滞纳金一分钱也不能少，但冯耀忠要求的滞纳金与判决书确定的数额不同。二、马趣兴愿意给付滞纳金，但不能接受搬离租赁场地。马趣兴投入的装修费超过30万元，且是碧桂园所有商铺开展租赁业务以来第三个进驻的人，当时比较冷清，故陈伟全与马趣兴签订五年的租赁合同，租金只需要每月2000元，现在附近同样的租赁面积需要每月5000元。据了解，陈伟全后悔以低价格出租才找理由要求马趣兴搬走。三、马趣兴承租的原因是向顺德区政府申办车友协会，现在申报的地址不能改变，要在适当的地方准备就绪才能变动。四、本案与伍健胜没有任何关系，签合同时刚好遇到公司安排马趣兴到外国工作，所以由伍健胜代马趣兴签名，但一直付钱的人是马趣兴，马趣兴从外国回来后已向陈伟全说明该事情，也曾经多次联系陈伟全要求在租赁合同书上加以变更，希望以后关于本案的相关问题不要再打扰伍健胜。综上，请求二审法院判令不解除双方之间的租赁合同关系。
被上诉人陈伟全答辩称：（2013）佛顺法龙民初字第952号民事判决书确定的给付义务，是在陈伟全向法院申请强制执行的情况下才实现的。马趣兴在陈伟全提起第一次诉讼期间以及上述民事判决生效后，均没有履行给付义务。陈伟全前后两次起诉，马趣兴均拒交租金，陈伟全作为投资人出租房屋是为了获得利益，但马趣兴却多次拖欠租金。另外，马趣兴没有任何证据证明其装修费为30万元；涉案房屋是用于居住的，不能作为商业用途，马趣兴使用该房屋的原因不能成为其多次违约的借口。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告伍健胜答辩称：对马趣兴的上诉没有异议。
上诉人马趣兴在二审期间向本院提交如下证据：
1.佛山市顺德区汽车信息交流协会2014年验资报告首页、介绍信一份、申请回执一份、社会团体开纳临时银行账户通知书一份、2013年11月9日社会团体名称核准表四页、2013年2月27日社会团体名称核准表一页，用以证明马趣兴在租赁场所开办佛山市顺德区汽车运动协会，开始的名称为龙江车友协会，后来曾经变更为佛山市顺德区汽车信息交流协会，现在的名称变更为佛山市顺德区汽车运动协会。
2.广东商学院华商学院通知书一份，用以证明马趣兴延迟交租的原因，由于马趣兴的流动资金需要用来交儿子的1.8万元学费，马趣兴在短信中向陈伟全说明该情况，但陈伟全没有回复，故马趣兴以为陈伟全同意其延迟交租。
3.房屋租赁合同补充协议一份，用以证明陈伟全同意马趣兴将碧桂园豪庭008号商铺转租给华泰保险销售有限公司，因为需要陈伟全同意转租，所以由陈伟全另行签订协议。
4.银行转账单据六份、转账交易明细四份、存折一份，用以证明马趣兴从2012年开始交租，一直交至2014年7月份，尚未缴交2014年8月之后的租金，如果陈伟全不解除合同，马趣兴愿意立即支付。
5.手机短信一份，用以证明法院作出（2013）佛顺法龙民初字第952号民事判决书之后，马趣兴愿意按照判决的金额交租给陈伟全，但陈伟全拒收。
6.装修费用清单一份及有关单据十一份，用以证明马趣兴装修的具体费用。
对于马趣兴提交的上述证据，陈伟全质证认为：对证据1的真实性不予确认，且合同第七条明确约定涉案房屋只能作为居住用途；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，该证据与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，陈伟全不予确认；对证据4的真实性不予确认；对证据5的真实性有异议，陈伟全并未收到这些短信；对证据6的真实性不予确认。伍健胜质证认为：对证据1-6均没有异议。
二审庭审结束后，陈伟全通过代理人向本院出具书面《回复意见》，确认马趣兴于2014年9月10日通过网上银行转账合共30100元，上述款项仅为其欠付的租金及占用费的一部分。
对于马趣兴提交的上述证据，本院认证如下：证据1仅能反映马趣兴对租赁物的用途，但不能成为马趣兴延迟交租的合法抗辩事由，本院对该证据不予确认。证据2、6与本案的处理无关，本院不予确认。证据3涉及的是碧桂园豪庭008号商铺，并非本案的租赁物碧桂园豪庭一街20号房屋，故与本案无关，本院不予确认。对于证据4，由于陈伟全在庭后出具的《回复意见》中承认马趣兴通过网上银行转账的事实，故本院确认马趣兴在一审判决之后交纳了部分租金。证据5属于马趣兴单方发出的信息，不能据此认定陈伟全拒绝收租；而且根据2014年9月10日的交租情况可以判断，马趣兴在一审期间有能力交纳拖欠的租金，但其并未积极履行义务，故本院对证据5的证明内容不予确认。
被上诉人陈伟全在二审期间向本院提交如下证据：管理费催缴通知书一份，用以证明马趣兴在使用租赁物期间不但拖欠租金，而且还拖欠管理费。
对于陈伟全提交的上述证据，马趣兴质证认为：不清楚该通知书是否真实，2013年重阳节时，碧桂园客服中心与马趣兴协议约定，碧桂园的客服由马趣兴代办，故可以免马趣兴的管理费。伍健胜质证认为：对该证据没有异议。
对于陈伟全提交的上述证据，本院认证如下：该证据与本案的处理无关，本院不予确认。
原审被告伍健胜在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，在本案及（2014）佛顺法龙民初字第183号案的一审判决作出之后，马趣兴通过网上银行转账向陈伟全交纳了租金合共30100元。
本院认为：本案二审的争议焦点是涉案《房屋租赁协议书》应否解除。虽然《房屋租赁协议书》是由陈伟全与伍健胜签订，但伍健胜是代马趣兴所签，事实上履行合同的双方为马趣兴与陈伟全，即实际承租人为马趣兴，故该合同对马趣兴与陈伟全均具有法律约束力。经审查，根据《房屋租赁协议书》第四条的约定，承租人应在每月的首五天将当月租金一次性交清，如承租人未能按时全额交付，每逾期一天，出租人将按款项的10%加收违约金，出租人并有权终止双方协议，没收保证金，追收承租人的欠款。由此可见，在马趣兴逾期交租的情况下，陈伟全享有解除合同的权利。事实上，马趣兴从2013年11月开始欠交租金，致使陈伟全提起第一次诉讼，法院经审理作出（2013）佛顺法龙民初字第952号民事判决，认定陈伟全有权收取被拖欠的2013年11月租金及违约金。此后，马趣兴未能采取有效措施积极履行合同义务，而是继续拖欠后期的租金，导致双方的矛盾加深，陈伟全为此提起本案诉讼，直至本案一审判决作出之前马趣兴仍然拖欠2013年12月之后的租金未支付。根据上述情况可知，马趣兴多次逾期交租，导致陈伟全两次通过诉讼方式予以追讨，故马趣兴的行为已构成根本违约，陈伟全请求解除双方之间的租赁关系，合法有据，本院予以支持。诉讼中，马趣兴未能提交有效证据证明其具有合法的抗辩事由一直拖欠租金，故本院对其要求继续履行租赁合同不予支持。
此外，马趣兴在本案一审判决作出之后交纳了部分租金，该行为应视为其按照一审判决的内容履行了部分义务，故不影响一审判决的正确性，也不能以此对抗陈伟全享有的合同解除权，本院对一审判决予以维持。马趣兴已交纳的部分租金由双方在执行法院判决过程中予以扣减。
综上，马趣兴的上诉请求不成立，本院依法驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马趣兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十月十五日
书 记 员 梁丽萍