湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华法民二初字第550号
原告刘淳，男，32岁。
委托代理人陈丽珍，湖南苍松律师事务所律师。
被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。
住所地：ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道。
法定代表人赵辉，男，该公司董事长。
原告刘淳与被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成由审判员周虹担任审判长，人民陪审员杨志锦、陈建文组成的合议庭于2015年2月2日公开开庭进行了审理。代理书记员蒋桂云担任记录。原告刘淳特别授权的委托代理人陈丽珍、被告广厦公司法定代表人赵辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘淳诉称：原、被告于2011年5月15日签订第一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的锦绣ＸＸ商品房一套，总房款为269411元；交房日期为2012年5月31日，逾期未交房的，被告“按日”向原告支付已付房价款万分之三的违约金。原告依法支付了首付款89411元人民币。2012年3月20日，原告贷款18万元支付给被告。2013年2月18日，被告以房屋面积经房产部门核实与合同约定的面积有偏差为由，收回了原合同，原、被告签订了第二份《商品房买卖合同》。被告却在原告不知情的情况下，擅自将逾期交房违约金改为“按月”万分之三支付。但被告直至2013年2月18日才向原告交房，已构成逾期交房，被告应向原告支付逾期交房违约金。第二份合同是被告通过欺骗方式更改的合同，且更改后的合同约定的逾期交房违约金明显过低，不能弥补原告由此造成的损失，根据相关法律规定，特请求法院提高违约金，最低应按照同期中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率计算。
在实际交房当日，被告收取了代办产权证书的费用，但被告至今没有给原告办理产权登记，被告应按已付购房的1%向原告承担违约责任并及时为原告办理产权证书。
原告为维护合法权益，特诉请法院判令被告向原告支付2012年6月1日至2013年2月17日期间逾期交房违约金11788元人民币；判令被告支付逾期未办理产权登记证书的违约金2674元人民币，并及时为原告办理产权登记证书，本案诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1、商品房销售合同，拟证明双方存在商品房买卖合同关系；
2、换据收据、借款借据，拟证明原告向被告支付了全部购房款；
3、2张收据，拟证明原告向被告交纳了代办房产证的相关费用。
被告对原告提交的证据均无异议。
被告广厦公司辩称：1、本案已过诉讼时效，被告交房时间应为房屋竣工验收时间，即2012年9月5日，原告延期交房，责任自负；2、合同中约定的不可抗力等因素导致的停工，应在工期内扣减，故被告不存在延期交房；3、被告不存在延期办证，因原告至今未向被告提供任何办证的资料，被告无法给原告办理相关房屋产权证。
被告广厦公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1、湖南省建筑工程竣工验收备案证，拟证明锦绣ＸＸ8号楼于2012年9月5日通过竣工验收，达到了交房条件；
2、ＸＸ县质监站的证明，拟证明2011年6月至2012年6月期间停工共计20天；
3、ＸＸ县城管局的证明，拟证明2011年6月至2012年6月期间停工共计27天；
4、ＸＸ县自来水公司的证明，拟证明2011年1月1日至2012年6月期间停水共计127天。以上共导致停工174天。
原告对被告提交的证据1有异议，认为不能对抗原告，依合同第11条约定，收房应有书面通知。对证据2、3、4有异议，该三份证据都没有经手人签字，且无相关的书面通知予以证实，不具备证据的效力。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：
被告对原告提交的证据均无异议，本院予以认定；原告对被告提交的证据1有异议，认为不能证明原告的收房时间。本院审查认为，依双方合同第11条约定，被告通知原告收房应有书面通知，故此证据不能证明被告于2012年9月5日向原告交付房屋的事实。原告认为被告的证据2、3、4、均无经手人签字，且无相关的书面通知予以证实，不具备证据的效力。本院审查认为，被告的证据2、3均是国家机关出具的书证，且基本符合本地实际情况，可以认定。根据本地实际情况，可酌情决定扣除10天重复计算时间，即证据2、3中的停工天数为37天。对被告的证据4虽为单位出具，但与本地实际情况不相符，且无其他证据佐证，故不予认定。
经审理查明：原告刘淳、被告广厦公司于2011年5月15日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的锦绣ＸＸ房，面积为140.39㎡，总房款为269411元；原告付款方式，在签订合同时付清首付款89411元，余款18万元以申请银行按揭（含公积金贷款）方式支付，原告应在签订合同后十五日内向被告提交完全符合贷款要求的资料，并配合办理贷款手续；被告应于2012年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但如遇特殊原因【不可抗力；行政主管机关指定变更规划，采取新型配套设施等出卖人不能控制的原因；为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的要求而影响工程进度的】，被告可据实予以延期；被告延期交房超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交房价值万分之三的违约金；被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择退房，也可以选择不退房；原告如果选择不退房，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。
合同签订后，原告刘淳交付被告广厦公司购房首付款89411元（2012年3月19日换据）。2012年3月20日，原告刘淳通过ＸＸ农村信用合作社贷款18万元给付被告，付完全额房款。被告广厦公司于2012年9月5日取得锦绣ＸＸ小区8号楼的《建设工程竣工验收备案证》。2013年2月18日，原告向被告交纳了契税、维修金等办理了收房手续。
本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。原、被告于2011年5月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应自觉履行。原告刘淳关于“2013年2月18日，被告以房屋面积经房产部门核实与合同约定的面积有偏差为由，收回了原合同，原、被告签订了第二份《商品房买卖合同》。被告却在原告不知情的情况下，擅自将逾期交房违约金改为“按月”万分之三支付”的意见，无证据证实，本院不予采信。原告无证据证明被告未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此，在原告要求被告赔偿延迟办理房屋权属证的违约金2850元的诉讼请求，本院不予支持。被告至今没有履行办理房产证、土地使用证的义务属实，但按照法律规定，房地产权属登记是一种行政行为，法律关系的主体一方是行政机关，即房地产管理局等部门，另一方是行政管理相对人，即登记申请人，也就是房地产所有人（本案原告）。作为本案被告的房地产开发公司不是房地产权属登记法律关系的主体，但被告有协助申请人的义务，主要是为申请人提供一些登记所需要的文件。如因被告的原因，致使原告不能在约定的期限内取得房产权属证书，被告应当承担违约责任。现原告未提供由于被告的原因而致其在约定的时间内不能取得房屋所有权证书的证据，因此，原告要求被告立即为其办理房地产权证，于法无据，本院不予支持。原、被告在合同中约定，被告应当在2012年5月31日前交房，被告未能按期履行交房义务，原告自2012年5月31日起就应当知道自己的权益受到侵害，按照法律规定原告应当在2年内即2014年5月31日前向人民法院提起诉讼。原告无证据证明期间有诉讼时效中止、中断、延长的法定事由。故被告关于原告的起诉已超过诉讼时效的辩解理由成立，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘淳的诉讼请求。
本案受理费202元，由原告刘淳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 周 虹
人民陪审员 杨志锦
人民陪审员 陈建文
二〇一五年二月二日
代理书记员 蒋桂云
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。