河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）开民初字第3922号
原告（反诉被告）练瑞英，女，1975年5月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区纬四路*号院*号楼**号。
委托代理人唐运清，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）胡春节。
委托代理人尤超杰，河南国银律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人郑州市水晶鱼饮食有限公司，住所地河南省郑州市金水区。
法定代表人余斌，总经理。
委托代理人尤超杰，河南国银律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）练瑞英与被告（反诉原告）胡春节、第三人郑州水晶鱼饮食有限公司（以下简称“水晶鱼公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告胡春节（反诉原告）提起反诉，本院合并审理后作出（2010）开民初字第454号民事判决书。练瑞英、胡春节均不服（2010）开民初字第454号民事判决书并提出上诉。郑州市中级人民法院经审理作出（2011）郑民四终字第311号民事裁定书，裁定：撤销本院（2010）开民初字第454号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）练瑞英委托代理人唐运清、被告（反诉原告）胡春节及第三人水晶鱼公司委托代理人尤超杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
练瑞英诉称：2007年8月1日，胡春节委托其弟胡军伟与练瑞英签订了《房屋租赁合同》一份，约定：胡春节将属于自己所有的位于郑州市郑东新区通泰路1号郑东新园·龙鑫园小区10号楼05号门面房（面积508.56平方米）出租给练瑞英使用。租赁期限从2007年10月1日至2010年9月30日止。租期三年。租赁费和缴纳方式为“租金第一年每方米每月60元，第二年、第三年每平方米每月80元，每季度一交，提前五天交下一季度租金。”合同同时约定，“练瑞英依约交付租金，胡春节如无正当理由拒收，练瑞英不负延迟交费的责任；练瑞英如果拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的规定向胡春节偿付滞纳金。”“合同期内，练瑞英若不能经营，可转租给第三方，由练瑞英向胡春节按约定交纳租金。”“合同期满后，如练瑞英不能继续租赁经营，其在租赁期内添置和装修的可移动财产有权搬走。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订生效后，练瑞英花费巨资对租赁房屋进行了装修，开办了三义美食饭店，进行经营活动。2009年7月份，因生意进入淡季，练瑞英将饭店歇业三个月。2009年11月底，随着双节临近，练瑞英准备恢复饭店的生意时，却发现水晶鱼公司正在练瑞英的饭店内进行重新装修，练瑞英饭店的原装修全部破坏，同时，练瑞英饭店内的厨具、餐具、空调等所有东西均不见踪影。练瑞英质问施工人员并要求其停止施工，但该施工方的负责人员不同意，说他们与房东签订有租赁合同，缴纳了转让费及房屋租赁费。练瑞英告知胡春节及施工方，自己的租赁合同没有到期，其行为是侵权行为，但胡春节及施工方不予理睬。据练瑞英了解，水晶鱼公司准备重新装修后于2010年元旦前后开业。练瑞英与胡春节签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。胡春节在履行合同过程中，单方面将练瑞英正在使用的房屋转租给水晶鱼公司，致使练瑞英遭受重大损失，胡春节不但严重违约，且对原告的财产存在直接侵权。练瑞英要求水晶鱼公司停止侵权，但水晶鱼公司却继续施工，致练瑞英经营的饭店遭到破坏，给练瑞英造成了不可挽回的损失。故原告诉至法院，请求法院依法判令胡春节赔偿练瑞英直接经济损失1292547.78元。案件审理中，练瑞英放弃了“要求胡春节继续履行2007年8月1日双方签订的房屋租赁合同”的诉讼请求。
胡春节辩称：2007年8月1日，胡春节委托胡军伟与练瑞英签订了房屋租赁合同，练瑞英以租赁的房屋经营三义美食饭店。但练瑞英经营不善，饭店停业。练瑞英自2009年1月起开始拖欠房租。2009年6月3日，练瑞英向胡春节出具承诺书；积极筹措资金，坚持经营，尽快支付房租，全部所欠租金于6月底付清，如再次违约，胡春节可根据合同追究练瑞应责任，收回房屋等。之后，练瑞英仍未按约定支付所欠租金，其经营期间还拖欠供应商原材料款、工人工资、房屋水电费及物业费，胡春节已代练瑞英支付了工人工资、房屋水电费及物业费。练瑞英主张胡春节赔偿损失1292547.78元，但胡春节并未损害练瑞英的财产，故不应负赔偿责任。练瑞英在承诺书中称如其再次违约胡春节可收回房屋，故胡春节在练瑞英未支付房租的情况下收回房屋，并将房屋另行出租给水晶鱼公司的行为并无不当，故应驳回练瑞英的诉讼请求。
水晶鱼公司辩称：其与胡春节之间签订了房屋租赁合同，其没有过错，不应对练瑞英进行赔偿，故应驳回练瑞英的诉讼请求。
胡春节反诉称：2007年8月1日，胡春节委托胡军伟与练瑞英签订了房屋租赁合同。练瑞英以租赁的房屋经营三义美食饭店，但练瑞英在经营过程中多次出现付不起房租的情况。2009年1月练瑞英开始拖欠房租，经胡春节多次催要，练瑞英于2009年6月3日做出承诺：积极筹措资金，坚持经营，尽快支付房租，全部所欠租金于6月底付清，如再次违约，胡春节可根据合同追究练瑞英责任，收回房屋等。然而该承诺做出后，练瑞英仍未如约支付所欠租金。另外，练瑞英在经营期间还拖欠供应商的原材料款及工人工资和该房的水、电、物业费，胡春节代练瑞英支付了工人工资、水、电、物业费用。在练瑞英多次严重违约的情况下，胡春节才收回该房屋，于2009年11月23日将该房屋租赁给水晶鱼公司使用。请求法院判令解除双方于2007年8月1日签订的房租租赁合同；判令练瑞英支付拖欠的房租335649.6元（2009年1月至2009年11月期间共计11个月的房租）、水费16620元、电费10881.5元、物业费3051元及其代为垫付的工人工资18000元，共计384202.1元。
针对反诉，练瑞英辩称：胡春节未垫付过厨师工资；对胡春节代为垫付水电费、物业费数额均无异议；练瑞英未支付胡春节2009年4月到2009年11月期间的房租。
练瑞英向法院提交以下证据材料：
1、2007年8月1日，练瑞英与胡春节代理人胡军伟签订的《房屋租赁合同》及委托书各一份；
2、三义美食厨房设备结算清单一组及2009年9月15日收据一份；
3、出库单、销售单、收据各两份；
4、餐具清单一组、收据一份；
5、格力空调购售安装合同一份；
6、2007年7月29日，河南省建筑装饰装修工程施工合同一份、收据三份；
7、根据光盘制作的录音笔录一份；
8、照片一组；
9、河南检苑司法鉴定中心司法鉴定意见书及鉴定费发票一组；
10、2009年4月9日，收条一份。
经庭审质证，胡春节对证据1无异议；对证据2、3、4真实性有异议，上述证据仅能证明练瑞英经营三义美食饭店时的投资情况，但不能证明上述损失是胡春节造成的，也不能证明胡春节破坏了以上设备；对证据5真实性无异议，但练瑞英应提供收款收据证明合同是否履行；对证据6真实性有异议，如果真实，练瑞英应提供发票相互印证；对证据7真实性有异议，与本案无关，系对案外人的谈话内容进行的录音；对证据8的真实性有异议，未显示拍摄时间，不能证明胡春节破坏了原有的装修；对证据9的真实性均无异议，但无鉴定必要，承诺书中添加部分内容与承诺书中内容明显不是同一人所写；对证据10的真实性无异议，但该费用系支付2009年以前拖欠的房租。
经庭审质证，水晶鱼公司质证意见同胡春节质证意见。
本院认为，证据1、2、3、4、5、6、9、10真实、合法、有效，本院予以采信；关于证据7，视听资料中相关人员身份无法核实，且胡春节与第三人均不认可，其真实性无法确认，本院不予采信；证据8为复印件，该证据未显示形成时间，且胡春节与第三人均不认可，本院不予采信。
胡春节向法院提交以下证据：
1、证人证言及身份证复印件各两份；
2、2009年6月3日，承诺书一份；
3、2010年2月3日，证明一份；
4、自来水费发票、物业费发票、代收电费收据一组；
5、2010年2月12日，水晶鱼公司出具证明原件一份。
经庭审质证，练瑞英对证据1中两份证言均有异议，认为彭五丰是三义饭店的邻居，该证人对练瑞英的经营情况不可能清楚，刘某是练瑞英饭店的厨师，经营中练瑞英与证人刘某之间是管理与被管理的关系，双方发生过矛盾，有利害关系；关于证据2，该承诺书只有一份，在胡春节处保存，练瑞英对该证据添加部分“如不经营，房租结清，余款归乙方所有，收回房屋”有异议，该部分内容不真实，与租赁合同不一致，且不符合练瑞英利益，不可能是练瑞英添加的，该证据其他部分内容属实；对证据3、4均无异议；对证据5真实性无异议，但是水晶鱼公司不能为自己作证。
经庭审质证，水晶鱼公司对上述证据均无异议。
本院认为，该组证据中证据3、4真实、合法、有效，本院予以采信。关于证据1，证人未到庭接受询问，对其证言，本院不予采信。关于证据2，经鉴定，“如不经营，房租结清，余款归乙方所有，收回房屋”字迹与其它字迹不是同一人所写，对该部分内容，本院不予采信，该证据其他内容真实、有效，本院予以采信。证据5不能证明被告的主张，本院不予采信。
水晶鱼公司向法院提交以下证据材料：
2009年11月23日，水晶鱼公司与胡春节签订的房屋租赁协议一份。
经庭审质证，练瑞英及胡春节对上述证据均无异议。
本院认为，该证据真实、合法、有效，本院予以采信。
依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：
2007年8月1日，胡军伟受胡春节委托与练瑞英签订《房屋租赁合同》一份，载明：胡春节将其所有的位于郑州市郑东新区通泰路1号郑东新园·龙鑫园小区10号楼05号门面房出租给练瑞英，租期自2007年10月1日至2010年9月30日止；租金的缴纳方式为第一年每平方米每月60元，第二年、第三年每平方米每月80元，每季度一交，提前五天交下一季度租金；胡春节为练瑞英提供二个月的装修期（免租金）；胡春节出卖房屋产权，需提前3个月通知练瑞英，练瑞英在同等条件下享有优先购买权，胡春节需在合同期满前3个月通知练瑞英是否续签房屋租赁合同；合同期满后，依据合同法，练瑞英享有优先承租权；练瑞英对租赁、改造、装修后的房屋享有独立的经营管理权；合同期内，经营期间的各种税费由练瑞英缴纳；练瑞英依约交付租金，胡春节如无正当理由拒收，练瑞英不负迟延交费的责任，练瑞英如果拖欠租金，应按照中国人民银行延期付款的规定向胡春节偿付滞纳金；合同期间，练瑞英若不能经营，可转租给第三方，由练瑞英按约定向胡春节缴纳租金；合同期满后，如练瑞英不再继续租赁经营，其在租赁期间内添置和装修的可移动财产有权搬走；租赁期间，练瑞英如损坏房屋，合同期满后，应由练瑞英负责修复等。练瑞英及胡春节代理人胡军伟均在合同上签名确认。
合同签订后，练瑞英出资836165.78元对房屋进行装修，后开办了三义美食饭店，为此，练瑞英还购置了厨房设备价值242895元，餐台、餐桌、餐椅价值144865元、餐具价值63892元，空调价值56200元，共计507852元。后该饭店于2009年7月停止营业。练瑞英称其于2009年11月底发现水晶鱼公司对房屋进行重新装修。练瑞英经营三义美食饭店期间，胡春节代练瑞英缴纳水费16620元、电费10881.5元、物业费3051元，共计30552.5元，练瑞英对此无异议。
2009年4月9日，练瑞英委托霍振涛向胡春节代理人胡军伟支付房屋租金100000元，胡军伟出具了《收条》。
2009年11月23日，胡春节将本案争议房屋出租给水晶鱼公司，双方签订了《房屋租赁协议》。
2009年6月3日，练瑞英向胡春节出具承诺书一份，载明：“由于流动资金紧张，对房租问题作出以下承诺：（1）乙方积极筹措资金，坚持经营，尽快支付甲方房租。（2）乙方于近日先付甲方二万元租金，剩余所欠租金于6月底全部结清。（3）如乙方再次违约，甲方可根据合同追究乙方责任。收回房屋。（4）如不经营，房租结清，余款归乙方所有。”练瑞英对该承诺书中“（4）如不经营，房租结清，余款归乙方所有.收回房屋”提出异议。经本院委托，河南检苑司法鉴定中心于2010年4月13日作出司法鉴定意见书，经鉴定，该部分内容字迹与其它字迹不是同一人所写。为此，原告支出鉴定费1500元。
案件审理中，胡春节向本院递交鉴定申请书，申请鉴定承诺书中“如不经营，房租结清，余款归乙方所有.收回房屋”是否系练瑞英或霍振涛书写，但其鉴定申请书未在法定期限内向本院递交，故对其申请本院不予准许。
本院认为：练瑞英与胡春节委托代理人胡军伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，该合同对练瑞英与胡春节均具有拘束力，本院予以认定。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于本诉部分，本院认为，练瑞英未按约定期限支付租金已构成违约。胡春节辩称练瑞英在承诺书明确表示，如再次违约，胡春节可收回房屋；但练瑞英出具的承诺书中有关“收回房屋。如不经营，房租结清，余款归乙方所有”的字迹经鉴定与该承诺书其他字迹并非同一人所写，练瑞英对此亦不予认可，而双方在合同中并没有关于收回租赁房屋的特殊约定，且该合同明确约定了“合同期内，练瑞英若不能经营，可转租给第三方，由练瑞英向胡春节按约定缴纳租金”，因此，在合同期限内，如果练瑞英经营不善，其有权将房屋进行转租来减少自己的损失。练瑞英未按时支付租金，胡春节可按合同约定向其主张违约金，但练瑞英的违约行为不应成为胡春节不顾练瑞英的装修损失、擅自将房屋出租给他人的理由，故胡春节的辩称理由不能成立。练瑞英的损失包括装修费用836165.78元，厨房设备费用242895元，餐台、餐桌、餐椅费用144865元、餐具费用63892元，空调费用56200元。关于装修费用836165.78元，练瑞英向法院提供了装修合同及装修费票据，根据合同约定，该项费用应属于练瑞英的经营成本，如果合同到期，而又无法拆除，练瑞英作为承租方无权向胡春节主张该部分损失。本案中，双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2007年10月1日至2010年9月30日，胡春节于2009年11月23日将房屋收回又出租给水晶鱼公司，导致练瑞英还有十个月零七天的租期无法使用房屋，因此，胡春节应赔偿练瑞英相应的损失，依据剩余租期时间和装修费用的数额，本院认定练瑞英装修损失为237687.9元（836165.78÷36X10＋836165.78÷36÷30X7=237687.9元）。关于练瑞英主张的厨房设备等动产损失，因经营过程中必然会产生相应的损耗，结合本案，本院认定练瑞英动产损失为144361.6元（507852÷36X10＋507852÷36÷30X7=144361.6元）。综上，练瑞英损失共计382049.5元，对此，胡春节应负赔偿责任。练瑞英要求胡春节赔偿直接经济损失1292547.78元，其请求过高，超出部分，本院不予支持。
关于反诉部分，胡春节请求解除双方于2007年8月1日签订的房屋租赁合同；因胡春节于2009年11月23