云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初1176号原告赵振江，男，汉族。委托代理人孙剑、吴小东，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告马嘉翊，男，回族。委托代理人张锌滔，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理原告赵振江诉被告马嘉翊租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孙剑、吴小东，被告马嘉翊的委托代理人张锌滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵振江诉称，2015年11月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定将原告自有的商铺一间37平方米，二楼商�一间427平方米出租给被告自主经营；租赁期限从2015年12月1日至2020年12月31日；月租金26815元；双方约定租金支付时间及方式为被告向原告支付一个月租金26815元作为保证金，若被告拖延支付租金超过30天，原告有权解除合同并没收保证金；合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付合同期内资金30%的违约金。合同签订后，自2016年11月30日被告拖欠租金，后经原告多次催收未果，现诉至法院请求：1、判令解除双方所签订的租赁合同；2、判令被告支付原告自2016年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金；3、判令被告支付违约金96534元；4、判令原告不返还原告保证金26815元；5、判令被告支付律师费5000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告马嘉翊辩称，原、被告双方签订合同后被告已向原告支付了一年的租金，由于被告的经营状况产�了困难确实没有再继续支付租金。但支付一年租金后，在征得原告同意后我方将房屋转租。在审理过程中，原告针对其诉讼主张及诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、原、被告身份证，欲证明原被告双方主体适格；被告质证后认为，对原告提交的身份证的证据三性无异议。二、房屋租赁合同、房权证各一份，欲证明租赁标的房屋系原告所有，双方于2015年11月8日签订的租赁合同的事实；被告质证后认为，对原告所提交的房屋租赁合同、房权证的证据三性无异议。三、委托代理协议、法律服务费用发票各一份，欲证明因此次维权诉讼，原告共支出律师�人民币5000元。被告质证后认为，对原告提交的律师委托代理协议、法律服务费用发票的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。四、收据二份，欲证明2017年1—3月租赁标的产生的水费、垃圾清理费2284元。被告质证后认为，对收据的真实性予以认可，合法性和关联性不予以认可。在审理过程中，被告未向法庭提交证据。综上原告的举证及被告的质证意见，本院运用证据规则分析后认为，对原告所提交的证据一，经被告质证后对证据三性无异议，本院予以确认，能够证明双方的主体资格。对原告所提交的证据二，经被告质证后对其证据三性无异议，本院予以确认，能够证�双方的租赁关系及权利义务。对原告所提交的证据三，被告质证后对其真实性、合法性无异议，仅对其关联性提出异议，由于其未提出反驳证据，故本院对该证据的三性予以确认，能够证明原告支付的律师费5000元的事实。对原告所提交的证据四，经被告质证后，对其真实性无异议，但对其合法性及关联性不予认可，又未提出反驳证据，本院对其证据三性予以确认，能够证明所租赁房屋2017年1—3月产生的水费、垃圾清理费2284元的事实。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2015年11月18日，被告马嘉翊与原告赵振江的委托代理人蔡惠签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告赵振江将自有的二楼商铺共一间427平方米、一楼商铺一间37平方米出租给被告马嘉翊自主经营；租赁期限五年，自2015年12月1日起至2020年12月31日止；房屋租金支付方式为签订合同之日起前两年为半年一付，后三年为一年一付；双方正式签订合同后，由被告向原告支付2015年12月1日至2016年5月31日租金160890元；房屋使用保证金26815元在本合同终止而且承租方全部履行了支付义务和房屋无损后由原告退给被告，否则予以抵扣；自出租方交房给承租方之日起所发生的经营性费用全部由承租方承担；双方确认本合同违约金定额为合同期限内租金总额的30%；若任何一方违约，违约方须承担守约方支付的追偿债权的费用包括但不限于律师费、差旅费；拖欠租金累计30日以上的原告有权终止合同。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告经营使用，被告按合同约定向原告缴纳了自2015年12月1日至2016年11月30日一年的租金370047元及26815元的保证金。之后被告未按合同约定进行缴纳租金，经原告多次催收未果，原告遂诉至本院主张诉请。又查明：被告尚欠原告2017年1—3月的水费、垃圾清理费2284元未付。本院认为，本案原、被告之间是租赁合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的基础上签订的租赁合同，为有效合同，应受法律保护。本案的焦点问题是原告的诉请是否具有事实及法律依据？就原告要求解除与被告所签订的租赁合同的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为�使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，被告自2016年12月1日起至今拖欠原告租金未付，其已经以自己的违约行为表明不履行合同义务，致使原告不能实现其合同目的，并且双方合同中也约定在被告超过30日不缴纳租金的情况下，原告有权终止合同的履行，故原告要求与被告解除合同的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持，本院确认自2017年5月31日起合同予以解除。就原告要求被告支付自2016年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中双方在合同中已约定租金的支付方式与支付时间，但由于被告自2016年12月1日起至合同解除之日均未按约定时间和方式支付原告租金，已构成违约，应依法承担违约民事责任，自2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金为160890元。其余暂未计算的租金由原告至被告将房屋交付后，以侵权法律关系另行主张权利。就原告要求被告支付违约金96534元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院�者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，谦顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的事实”的规定，本案中，虽然双方在合同中对违约金均有具体明确的约定，由于其约定已经高于其实际损失，在审理中原告也认为约定过高，并主动调整要求被告按年租金的30%予以支付，故本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后仅支持以实际损失的20%来计算违约金即32178元，对原告的其他诉请不予支持。就原告要求确认被告所缴纳的保证金不予返还的诉请，因双方合同约定保证金在被告欠原告租金的情况下可以抵扣租金，故原告的该项诉请与双方合同约定相悖，本院不予支持。就原告要求被告支付的水费、垃圾清运费2284元及律师代理费5000元的诉请，因双方在合同中均有约定，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告赵振江与被告马嘉翊所签订的房屋租赁合同自2017年5月31日予以解除；二、由被告马嘉翊于本判决生效之日起五日内支付原告赵振江自2016年12月1日至2017年5月31日止的租金160890元；三、由被告马嘉翊于本判决生效之日起五日内支付原告赵振江违约金32178元；四、由被告马嘉翊于本判决生效之日起五日内支付原告赵振江水费、垃圾清运费2284元及律师代理费5000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2867元由被告马嘉翊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一七年六月十六日书 记 员  邹 雄