广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初192号原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区绿景三路33号会所二层201室，统一社会信用代码91440604725478095D。法定代表人：李智华。委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘爱珊，广东高木律师事务所实习律师。被告：林立君，男，1974年9月23日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：张雪君，女，1973年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，两被告共同委托诉讼代理人：汤燕南，广东汇联律师事务所律师。原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告林立君、张雪君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序于2018年1月18日公开开庭进行审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告支付自2015年12月起至2017年10月拖欠的住宅管理费7932.24元及违约金2806.29元（从欠费当月的13日起计算，暂计至2017年10月31日），共计10738.53元（日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；2、两被告支付自2015年9月3日起至2017年9月1日共拖欠的公摊电费976.35元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：位于佛山市禅城区湖景路26号三十座902房的物业原为刘海秋等三人所有，刘海秋等原业主于2006年5月与原告的前身佛山市韦柏物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定了该物业的管理责任与费用等事项。2013年9月8日被告林立君与刘海秋签订了一份《房屋买卖合约》并取得该房产的所有权，后两被告于2014年4月16日办理了过户登记手续，成为该房屋新的业主。据前业主刘海秋提供的2013年10月25日签订的转让证明显示，从2013年11月1日之后有关该房屋的一切费用（包括物业管理费、公摊费用、水费、电费等）由被告承担交付。被告林立君又于2013年11月3日与原告签订了一份《委托扣划物业管理费协议》，约定原告从被告指定的建行账号中，每月5-12日扣划被告涉案物业的物业管理等费用。涉案物业自从2007年5月27日起，由原告进行物业管理服务并收取物业管理费等费用至今。涉案物业物业管理费按建筑面积每月每平方米2元标准计收，涉案房屋实际面积为172.44平方米，每月物业管理费为344.88元。逾期交纳物业管理费的，违约金从逾期之日起按千分之一计收。原告为涉案房屋提供物业管理服务至今，但被告自2015年9月起就不再向原告支付上述相关费用，对原告的催收置之不理。为此，原告特起诉。被告辩称：一、请求法庭驳回原告的诉讼请求，被告对本案实体及程序共同发表意见，本案应增加广东园海资产物业管理有限公司（简称元海公司）为本案当事人，被告所在小区业委会在2015年10月与元海公司签订了佛山市汇银奥林匹克花园物业服务合同，物业服务期限为2015年12月1日至2018年11月30日，此后有3名业主向贵院提起诉讼，该3名业主的诉讼请求为：1、请求撤销被告所在小区业委会作出的佛山市汇银奥林匹克花园第二次会议决议；2、撤销业委会与元海公司签订的物业服务合同；3、该案全部诉讼费用由业委会负担。贵院一审驳回该3名业主的全部诉讼请求，佛山中院二审作出改判，结果支持了一审3名原告第一项的诉讼请求，但依然驳回了第二项诉讼请求，故被告所在小区的现状是业委会与元海公司签订的物业服务合同没有被撤销，所以本案应增加元海公司为本案当事人。佛山中院驳回了该案3原告要求撤销业委会与元海公司签订的物业服务合同的诉讼请求，根据法律规定，业委会签订了新的物业服务合同，该合同期限开始时前期物业服务合同终止，因此本案原告不是物业服务的合法主体，故应驳回起诉。被告所在小区业委会在2014年年底至2015年开始组织召开业主大会及就物业公司的续聘选聘事项开展工作，并在物业公司的续聘选聘过程中一直是将本案原告作为优先选项，但是本案原告自己放弃种种优先权利不参与，而当业委会与新的物业公司签订新的物业服务合同后找到与原告有关联的3个业主向法院提起诉讼，业委会与新的物业公司签订合同是维护广大业主利益的，合同也得到法院生效判决判项的认可。被告所在小区业委会在2014年年底至2015年开始组织召开业主大会及就物业公司的续聘选聘事项开展工作前，业委会曾向原告发函要求原告汇报小区过去、现在、将来的物业相关情况，原告曾向业委会提交一份汇银奥林匹克花园服务提升建议方案，该方案中暴露出原告在小区物业管理中的诸多问题，如该方案中第7页第20项显示业主缴纳的物业管理费每月有45940.32元、一年有551283.84元作为公司管理费酬金，并在此前3业主的诉讼案中业委会也提交了大量证据证明小区在设施保养如电梯维护、消防设施的维护等方面并无做到与其所收管理费相应的服务。即便在前述三的情况下，业委会仍然在选聘物业公司时将原告列为优先位置，体现在：1、如原告接受新的物业服务合同并就前期公共收益作出并且愿意与业委会商谈清还前期公共收益，则由原告按新服务标准继续服务小区；2、如原告不接受合同条款、不清还公共收益，则重新选聘物业公司，然而原告是不接受物业服务合同，也不商谈清还前期公共收益，业委会重新选聘物业公司，选聘过程中仍然是将原告列为选聘的潜在对象，其中包括在物业服务企业的资质上，原告是二级服务资质企业，小区业主缴纳的管理费按佛山的规定，属于应接受一级服务标准，为了让原告可以成为选聘的对象，业委会拟定的选聘方案是将参与投标的资格限定在二级以上（含二级）服务资质，且投标的过程中，业委会是接连几次发函，通知其参与招投标，但原告不参与，后业委会在政府部门街道、居委的见证下通过公开招投标，最终选定了广东元海物业管理有限公司，因此与元海公司所签订的物业服务合同是有效的。本案被告是通过二手房买卖取得本案物业，根据原业主与原告签订的物业合同，本案原告对该合同存在种种违约情形，包括绿化保洁、设施设备维护、消防、安保等方面没达到物业服务协议的标准，也没有达到佛山市的相关规定。在小区的公共收益上也违反前期物业服务协议和国家有关规定，因此作为物业的使用者，有权拒绝向原告缴纳管理费。被告不交管理费是因原告并非合法物业服务主体外，还因为被告是希望小区有一份得到切实履行的物业服务而来维护广大业主的利益。综上，请求法院驳回原告的起诉。原告在诉讼中提供以下证据：1、原告营业执照、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料、被告身份证。证明原、被告主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》。证明陈翠婵、刘仲堃、刘海秋购买了涉案的位于佛山市禅城区湖景路26号三十座902号的房屋，并与原告签订了前期物业管理服务协议，约定了物业管理服务的对象、交纳管理费的时间、收费标准与违约责任等事项。3、房屋买卖合约、转让证明、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告通过合法转让方式取得了涉案房屋所有权与使用权利及涉案房屋的建筑面积，被告林立君与原告签署了转让证明，约定自2013年11月1日起由被告开始承担涉案房屋的物业管理费、公摊电费等一切费用。4、30座902房（林立君）欠费明细表、30座902房住宅管理费及公摊电费欠费明细、奥林匹克花园30座（紫檀苑）2015年9月3日至2017年9月1日的公摊明细。证明被告欠缴的涉案住宅管理费和相应的违约金及欠缴的公摊电费的起止时间、具体数额等情况；证明公摊电费的计收依据和自2015年9月3日至2017年9月1日期间被告所在物业具体每两月的应分摊公摊电费的情况。5、委托扣划物业管理费协议、银行存折、中国建设银行股份有限公司环市支行的代收费明细、收费明细表。证明被告林立君于2013年11月2日与原告签订了委托扣费协议，委托原告从被告指定的银行账号中扣划每月的物业服务费及公摊电费。被告欠缴物业费及公摊电费前两个月交费的详情及涉案物业每月物管费的计收数额。6、广东增值税专用发票（16张）。证明原告在为被告提供服务期间依前期物管协议的约定为被告代缴被告每月应分摊的公摊电费的事实。7、奥林匹克花园30座（紫檀苑）2016年7月1日至9月1日公摊明细表及张贴于公告栏的照片、催告函、佛山市汇银物业管理有限公司管理费明细单及其张贴于住户门口的照片、律师函及其邮寄快递底单、邮件全程跟踪查询。证明原告在诉讼时效期间内曾多次书面向被告催缴涉案的物业管理费等欠费。被告在诉讼中提供以下证据：1、业委会与元海公司签订的物业服务合同及该合同的登记备案回执。证明被告所在小区业委会与元海公司签订了物业服务期限为2015年12月1日至2018年11月30日的物业服务合同，该合同是合法有效的，其中元海公司在法律上是善意第三人，因此该合同不会因业主大会决议被撤销而导致与元海公司之间服务合同的无效或被撤销，如法院认为合同无效则必须在判决判项中陈述，而不应在本院认为中陈述。2、2015佛城法民一初字第2216号、2016粤06民终4177号民事判决书。证明请求法院撤销业委会与元海公司签订的物业服务合同的诉讼请求被两级法院驳回，该合同合法有效。原告对小区物业服务存在种种违约。EMS全球邮政快递详情单、业委会备案回执、业委会组织机构代码证、申请2016粤06民终4177号再审一案的当事人提交材料清单（2017）粤民申7581号民事申请再审受理通知书。证明佛山中院在明知业委会备案期限为2014年1月18日至2017年1月18日情况下，在2017年1月19日寄送判决。二审法院违反了诚实信用原则。原告提交给业委会的汇银奥林匹克花园服务提升建议方案。证明原告的物业服务小区的公共收益违反前期物业服务合同，也违反法律规定。（2015）佛城法民一初字第2216号民事判决书第18页中第10、11项证据。证明内容与该判决中相应证据的证明内容一致。佛山市汇银奥林匹克花园物业服务采购项目资料汇编。证明业委会与元海公司签订的合同是通过严格的招投标程序，该合同是与善意第三人签订的合同，并依法得到保护，该合同维护了业主的合法权益。7、物业服务合同对比表及资料。证明与元海公司签订的物业服务合同就是之前赋予原告优先签订的合同，该合同合情合理合法。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1是原、被告主体材料，本院经审查后予以确认；被告对原告提供的证据2-7的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对被告提交的证据2-6真实性予以认可，本院对上述证据真实性予以确认；证据7为被告单方制作，且原告不予确认，本院不予采信。结合本院采信的证据及庭审中原、被告陈述，本院确认以下事实：2007年5月27日，案外人陈翠婵、刘海秋、刘仲堃与佛山市韦伯物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为涉讼铺位提供物业管理服务，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计收；缴纳费用的时间为每月5日前；逾期缴纳的,应从逾期之日起每日按千分之一交纳违约金。庭审中，被告对原告主张的欠费期间予以确认。2013年10月25日，案外人刘海秋（旧业主）与被告林立君（新业主）、原告签订《转让证明》，内容如下：“兹有奥林匹克花园30座902房和13DS63车位业主刘海秋现将该房屋/车位转售给新业主林立君。在2013年10月31日之前的物业管理费由原业主承担，从2013年11月1日之后的有关该房的一切费用（包括物业管理费、公摊费用、水费、电费等）由新业主承担交付。”2013年11月2日，原告（乙方）与被告林立君（甲方）签订《委托扣划物业管理费协议》一份，约定：一、甲方委托乙方从甲方的存款户中（开户名称：林立君，开户行：建行，银行账号：31×××87）扣划甲方位于汇银.奥林匹克花园物业的物业管理费。二、如甲方未按要求存足货币资金而造成拖欠乙方物业管理费的，则逾期部分乙方有权收取滞纳金。三、扣划物业管理费时间：每月5-12日。庭审中，被告确认佛山市汇银奥林匹克花园第一届业主委员会与元海公司签订的《物业服务合同》并未实际履行，涉案小区至今仍由原告提供物业服务。庭审中，原告陈述涉案小区住宅电费分摊公式为：建筑面积×分摊系数；其中5楼以下电费分摊系数为：本座电梯系数+本座梯灯系数+小区公共用电系数；5楼以上（含5楼）电费分摊系数为：本座电梯系数+本座梯灯系数+小区生活水泵用电系数+小区公共用电系数。佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06民终4177号《民事判决书》第39页在本院认为部分陈述如下：“因本院已撤销案涉业主大会决议，故第一届业委会基于第二次业主大会决议与元海物业公司签订的物业服务合同应为无效。无效合同自始无效，不存在撤销的必要，故本院对梁中泽、林建伟、李绮媚关于撤销第一届业委会与元海物业公司签订的物业服务合同的请求不予支持。”该判决已于2017年1月20日生效。另查明：佛山市韦柏物业管理有限公司于2007年6月25日经工商部门核准变更登记为本案原告佛山市汇银物业管理有限公司。涉讼物业为佛山市禅城区湖景路26号三十座902房，建筑面积为172.44平方米，权利人登记为被告林立君、张雪君。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人刘海秋等签订的《前期物业管理服务协议》是各方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，被告虽未与原告签订物业服务协议，但被告购买了涉案房屋，且承诺向原告支付涉案物业2013年11月1日之后的相关费用，其作为业主实际上已接受了原告的物业服务，原、被告形成物业服务合同关系。就被告的抗辩意见，本院回应如下：首先，元海公司并非原、被告之间物业服务合同的相对人，且涉案小区截至目前为止仍由原告实际提供物业服务，故被告主张追加元海公司为当事人的抗辩不成立，本院不予采纳。其次，涉案小区业主委员会与元海公司签订的《物业服务合同》并未实际履行，且该合同已在佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06民终4177号《民事判决书》的本院认为部分确认无效，原告为涉案小区物业服务的实际提供方，被告抗辩原告非物业服务的合法主体，没有法律依据，本院对其意见不予采纳。此外，被告抗辩原告提供的物业服务不合格，据此拒绝缴纳相关费用。本院认为，尽管原告对涉案小区的管理在某些方面存在一些暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公，且被告并未举证证明，案涉物业服务协议中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定。综上，本院对被告的抗辩意见不予采纳，原告为被告提供物业管理服务，其有权向被告主张物业管理服务费，根据双方一致确认的欠费期间，被告应向原告缴纳2015年12月至2017年10月的住宅管理费合计7932.24元，原告主张合法有据，本院予以支持。关于公摊电费。首先，原告举证的电费发票已证实公摊费用产生、原告垫付的真实性，且分摊电费金额亦未超出发票金额。其次，被告并未举证证明原告计算公摊电费的公式存在显失公平、原告虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形。综上，被告关于公摊电费的异议不成立，本院对原告主张的公摊电费予以确认。至于原告主张的违约金，原、被告签订的《委托扣划物业管理费协议》已经明确约定被告应于每月5-12日缴纳物业管理费，现被告逾期交纳，根据约定，原告有权收取违约金。又因该委托扣划协议未约定违约金的具体计算标准，本案中，并无证据证明原告存在除物业服务费利息损失外的其他损失，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及被告的过错程度，本院确定违约金的具体计算标准为中国人民银行同期贷款基准利率。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林立君、张雪君于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年12月起至2017年10月的住宅管理费7932.24元及违约金（违约金以每月344.88元为本金，自欠费月的13日起按中国人民银行同期贷款基准利率分段累计至清偿所欠物业费之日止，即2015年12月的物业服务费的违约金自2015年12月13日起计，如此类推）；二、被告林立君、张雪君于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年9月3日至2017年9月1日的公摊电费976.35元；三、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告负担5元，两被告共同负担20元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年一月二十六日书记员 余柔敏