浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终1352号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓，男，1974年11月10日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省青田县，现住中华人民共和国浙江省青田县。
委托诉讼代理人：李光耀，浙江晟耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华盛，浙江晟耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨俊，男，1970年9月15日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省青田县，现住ＫＥＴＴＥＮＢＲＶＣＨＥＮＧＡＳＳＥ19ＷＩＥＮ1050ＡＵＳＴＲＩＡ（奥地利。
委托诉讼代理人：陈飞，浙江五联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨荣，男，1972年8月24日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省青田县，现住ＫＥＴＴＥＮＢＲＶＣＨＥＮＧＡＳＳＥ19ＷＩＥＮ1050ＡＵＳＴＲＩＡ（奥地利。
委托诉讼代理人：季王平，浙江五洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋含焰，浙江五洲律师事务所实习律师。
原审第三人：叶赛英，女，1951年8月25日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省象山县，现住中华人民共和国浙江省青田县。
委托诉讼代理人：吴建波，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人陈晓因与被上诉人杨俊、杨荣、原审第三人叶赛英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2017）浙1121民初1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈晓上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、两被上诉人建造移民房时，均不在国内，都是委托原审第三人（即其母亲）代为办理移民手续、领取补偿费用、选择移民基地以及移民房的建造。由于两被上诉人刚出国不久，在建房过程缺少建房资金，于是委托叶赛英出卖期房来换取建房资金。一审法院对两被上诉人委托原审第三人出卖期房换取建房资金的事实并没有查清楚，明显属于认定事实不清，证据不足。2、被上诉人杨俊在其2013年离婚时，向青田县人民法院出具《说明书》一份，载明“青田油竹街道官中小区33幢8、9号房屋是我和弟弟杨荣的移民地基，我2003年出国去欧洲的，当时我弟兄两都没钱建房，所以由我母亲叶赛英全权处理，出卖期房来换得建房资金”。对被上诉人杨俊委托原审第三人出卖房屋换得建房资金的事实，一审法院在查明的事实中，没有予以认定，明显属于认定事实不清。3、被上诉人杨荣在2008年与王银花离婚时，是委托原审第三人代理的，根据当时的调解笔录，可以认定原、被告双方没有共同财产。对此，应当认定杨荣与王银花在离婚时，对委托原审第三人出卖其移民期房换取资金的事实以及当时已经没有房屋的事实，都是明知和确认的。一审判决认定杨荣由叶赛英代理在离婚诉讼过程中对于有无置办共同财产的陈述并不足以认定杨荣本人对案涉房屋买卖合同的追认，认定事实不清，证据不足，对此，请二审法院予以明鉴。4、案涉房屋自竣工后不久，就已经交付给上诉人居住使用，并于2009年8月经青田县油竹新区官塘社区居民委员会及油竹新区管理委员会确认。办理了电表分户手续，这可以证明上诉人与被上诉人之间房屋转让的事实，一审法院对这一事实，未作认定，明显错误。5、房屋竣工后，两被上诉人又分别于2007年4月3日、2008年2月17日、2011年12月1日以人在国外为由，由父母分别与孙立熊、厉双梅签订两份《房屋购买合同》并收取房款、交付三套房屋，三户人家也装修入住至今。一审法院以时间晚于上诉人的《房契》为由而认为与本案并无关联性，明显属于证据认定错误、事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。上诉人在购买油竹街道官中小区33幢8、9号二层房屋（以下简称案涉房屋）时，是经人介绍与原审第三人叶赛英认识，在确认案涉两被上诉人的移民拆迁资料、移民房的建造均由叶赛英处理，并基于叶赛英与两被上诉人之间的母子关系，才与其协商，按照当时的市场价格，购买案涉房屋，并支付了购房款。上诉人在签订《房契》及《协议书》时已经尽了合理的注意义务。因此，上诉人在购买案涉房屋时，完全有理由相信叶赛英有代理权而与叶赛英进行民事法律行为，并且系有偿取得，主观上善意、无过失。叶赛英出卖案涉房屋的行为构成了表见代理，应当依法适用合同法第四十九条之规定。因此，一审法院适用合同法第五十一条、物权法第三十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，明显错误。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求。
二审庭审中，上诉人陈晓明确其主张为原审第三人对两被上诉人的房屋系有权处分，不属于表见代理，而是有权代理。
被上诉人杨俊辩称，一审法院认定原审第三人系无权处分事实清楚。2005年4月17日，上诉人与原审第三人签订的房契并不能约束杨俊和杨荣，该份房契并未提及案涉房屋系杨俊和杨荣所有。原审第三人系以自己的名义出卖涉案房屋，且并未提供杨俊与杨荣的授权委托书，根据合同相对性原则，该房契的合同相对方应当是上诉人与原审第三人。被上诉人虽然曾委托原审第三人办理移民安置手续，但不表示其就能代表被上诉人办理与上诉人之间的房屋买卖手续。关于2013年杨俊与其妻离婚时，向法院出具的说明书。杨俊与其妻系经人介绍认识，双方没有感情基础，夫妻关系存续的10多年间，一直两地分居、感情不好，两人经济相互独立，双方之间只有夫妻之名，所以离婚时双方的财产都是个人财产，并未置办共同财产，案涉移民安置房在双方离婚时也是杨俊的个人财产。原审第三人系经杨俊委托办理杨俊的离婚手续，原审第三人担心杨俊的移民安置房被其前妻拿走，所以写了该份说明书让杨俊签字。因为是母亲提供的，杨俊与其妻又是协议离婚，也未涉及如何分配财产，所以就没有细看，直接签字。该份说明书并非像上诉人所说的，是杨俊对原审第三人的行为进行追认或者是对涉案房屋买卖合同进行追认。一审判决也明确认定该份说明书并不构成对涉案房屋买卖合同的追认，因为说明书上陈述案涉房屋系杨俊和弟弟的移民宅基地，由其母亲原审第三人进行处理，并没有说对原审第三人和陈晓在2005年签订的房契进行追认，不构成法律意义上的追认行为。三、案涉房屋竣工后，2009年，原审第三人与陈晓办理电表分户手续，是当时陈晓搬到涉案房屋去住，2009年的房屋买卖协议书只能证明系办电表所用，一审法院也认定该协议书并没有买卖的新的意思表示。四、房屋竣工后，叶赛英分别将另三层进行了出卖，杨俊只是对与季江莱的房屋买卖进行追认，其他均不知情，杨俊知道涉案房屋被原审第三人私自出售后要求拿回房子，并前往青田县人民政府进行了信访，信访回复通过法律途径解决。本案中，上诉人与原审第三人之间的房屋买卖合同不能约束杨俊和杨荣，杨俊和杨荣并未委托原审第三人出卖涉案房屋，2007年后其他房屋的出售与2005年涉案房屋的出售没有关联性，涉案房子也未进行过户，上诉人实质上并未取得涉案房屋，是无权占有涉案房屋。综上，上诉人无权占有案涉房屋，于法无据，原审第三人与上诉人之间的房契不能约束杨俊和杨荣，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人杨荣辩称，一、杨荣是案涉房屋的权利人，没有将涉案房屋出卖给上诉人，也未与上诉人签订任何买卖合同，原审第三人以自己的名义与上诉人签订房契，未经杨荣进行追认，不对杨荣发生效力，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人叶赛英述称，原审第三人叶赛英无权与上诉人签订房屋买卖合同处分杨俊、杨荣的房子，所以涉案房屋买卖合同应当被认定无效。二、上诉状陈述的涉案房屋的建房资金来源与事实不符。涉案房屋的建房资金来自杨俊和杨荣，并非涉案房屋的售房款。三、2009年的房屋买卖协议书仅是为了办理电表分户手续，不涉及将涉案房屋卖给陈晓。综上，一审法院关于原审第三人系无权处分的认定与客观事实和法律规定相符，上诉人的上诉应当予以驳回。
被上诉人杨俊、杨荣向一审法院起诉请求：一、确认2005年4月17日被告陈晓与第三人叶赛英签订的《房契》无效；二、判令被告陈晓立即返还青田县油竹街道官中小区33幢8、9号第二层套房及底层半间门面房；三、本案诉讼费由被告承担。
上诉人陈晓一审法院反诉请求：一、依法确认反诉原、被告于2005年4月17日签订的《房契》和2009年签订的《协议书》合法有效；二、判决反诉被告立即协助将坐落青田县中间车库（柴间）办理过户登记手续；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）杨俊、杨荣系同胞兄弟，第三人叶赛英系两原告的母亲。2004年间，因青田县滩坑水电站建设，杨俊、杨荣两户从原籍迁移，政府相关部门在青田县杨荣两户分配了移民宅基地。因当时杨俊、杨荣本人均不在国内，故由第三人叶赛英代理杨俊、杨荣办理移民安置手续，以及建设移民安置房，该移民安置房自2005年以后开始建设。2005年4月17日，第三人叶赛英以自己作为出卖方（甲方）与被告（反诉原告）陈晓作为购房人（乙方）签订《房契》，约定：一、甲方现有的油竹区14幢边间二楼自建房（即青田县油竹街道官中小区33幢8、9号2楼）加底层中间车库一个作价20万元出卖给乙方；二、由甲方负责办好房产证和土地证，办证费用由甲方自负，甲方协助乙方办好“两证”过户手续，过户所产生的费用由乙方自负；三、乙方首期付款5万元作为定金，甲方将房屋交乙方使用的同时，乙方再付款14万元整。机房对该房屋（含车库）所拥有的权利、义务、责任随之交于乙方。（余款1万元等过户手续办齐后再付清）；四、今后无论房价升降，甲乙双方均不得违约。乙方如有违约，甲方不返回5万元定金，甲方如有违约，则全数向乙方返还购房款并另付乙方赔偿金20万元。房屋建成后，叶赛英向陈晓交付了案涉2楼套房，但底楼的车库（柴间）没有交付。陈晓分5次向叶赛英支付购房款共计197500元，另于2012年4月8日向案外人杨方平（杨俊、杨荣父亲）支付案涉移民房楼梯粉白款500元。2013年，杨俊的前妻王丽洁向青田法院起诉要求与杨俊离婚，并提出案涉移民安置房系夫妻共同财产，应予分割。杨俊向一审法院出具《说明书》一份，其中说明“青田油竹官中小区33幢8、9号房屋是我和弟弟杨荣的移民地基，我2003年出国去欧洲的，当时我弟兄两都没钱建房，所以由我母亲叶赛英全权处理，出卖期居来换得建房资金。”2014年4月20日，杨俊、杨荣向青田县信访局反映认为：2005年4月母亲叶赛英未经杨俊、杨荣委托授权，擅自将杨俊、杨荣的移民安置房的二层套房和楼下半间门面当车库作价人民币20万元出售给他人，叶赛英的行为属于越权，其与他人签订的买卖房契无效，要求收回所出售房屋。青田县信访局收悉来信后告知其所反映的问题应当通过诉讼途径解决。2016年7月22日，杨俊、杨荣对案涉青田县油竹街道官中小区33幢8、9号房屋进行了不动产权登记，登记共有情况为杨俊、杨荣共同共有。
一审法院认为，第三人叶赛英以自己的名义与被告陈晓签订《房契》，将原告杨俊、杨荣共同共有的坐落于青田县油竹街道官中小区33幢8、9号2楼房屋及底楼中间车库（柴火间）作价20万元出卖给被告陈晓，并收取购房款、交付房屋的行为属于无权处分。本案的主要争议焦点在于2005年4月17日签订的《房契》的效力问题，至于反诉原告陈晓要求确认2009年签订的《协议书》合法有效的主张，因该《协议书》在形式上缺乏合同相对方的签字，实质上也并无另外订立、履行新的房屋买卖合同，故对反诉原告的该项主张，一审法院不予支持。对叶赛英与陈晓签订的《房契》，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，共有权人杨俊在其离婚诉讼过程中对案涉移民安置房进行说明，其明确提出因其与杨荣在国外，故由第三人叶赛英出卖案涉移民安置房期居以换得建房资金。而叶赛英与陈晓签订《房契》的时间为2005年4月17日，在此期间内案涉移民安置房尚在建设过程中，可以与杨俊的说明书相互印证。原告杨俊提出其说明书中所做的陈述不真实，不能构成追认的抗辩，没有依据，一审法院认定共有权人杨俊对叶赛英与陈晓签订的《房契》进行了追认。至于共有人杨荣，被告陈晓以杨荣在与前妻王银花离婚诉讼中系由叶赛英代理，且在离婚调解笔录中承认并无置办共同财产和房产为由提出杨荣对叶赛英与陈晓的房屋买卖合同知情并认可。一审法院评析认为，权利人对无权处分人的处分行为的追认须明示认可，而杨荣由叶赛英代理在离婚诉讼过程中对于有无置办夫妻共同财产的陈述并不足以认定为杨荣本人对案涉房屋买卖合同的追认。案涉房屋系原告杨俊、杨荣因移民安置共同兴建，未有证据表明在《房契》签订前两原告已分割房屋，现房屋也登记为两原告共同共有，故对该房产的处置，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，应由两原告共同行使。原告杨俊虽对叶赛英与陈晓就案涉房屋的买卖合同进行了追认，但杨俊无权代表已成年弟弟杨荣处置共同共有的房产买卖事务，现杨荣不认可、不同意该房屋买卖关系，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故案涉《房契》在陈晓与叶赛英、杨俊之间发生效力，但所买卖的房产所有权不能转移。现反诉原告陈晓要求杨俊、杨荣协助将案涉房屋及底层车库（柴火间）办理过户登记手续的主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。被告陈晓实际占有案涉青田油竹街道官中小区33幢8、9号二层房屋，属于无权占有，侵害了原告杨荣的物权权利，原告要求被告返还案涉二层房屋，一审法院予以支持，至于底层车库（柴火间），叶赛英陈述其并未向陈晓交付，故两原告不应向陈晓主张返还。考虑案件的实际情况及腾房的需要，应给予被告陈晓适当的搬离时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告陈晓于本判决生效后六个月内腾空、搬离青田县油竹街道官中小区33幢8、9号二层房屋并交还给原告杨俊、杨荣；二、驳回原告杨俊、杨荣的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈晓的反诉请求。本案本诉受理费4300元，减半收取2150元，由被告陈晓负担2000元，由原告杨俊负担150元。反诉受理费4300元，减半收取2150元，由反诉原告负担2000元，反诉被告杨俊负担150元。
本院二审期间，被上诉人杨俊、杨荣和原审第三人叶赛英未提交新证据。上诉人陈晓向本院提交了说明一份并申请说明人即证人王某出庭作证，待证杨荣在2008年就明确涉案房屋其未出资建造，且自认涉案地基已送给其母亲叶赛英并已由叶赛英筹资建造房屋并出售的相关事实。被上诉人杨俊质证认为，上诉人提交的说明明确其分得的宅基地是送给母亲叶赛英的，证人陈述其只是听到杨荣叫原审第三人将房子卖掉，实际并没有送给叶赛英，两者相矛盾。杨俊和杨荣之间是兄弟关系，证人和杨荣的老婆是姐妹关系，杨荣和王银花结婚，是为了出国，彼此之间并没有夫妻共同生活。被上诉人杨荣质证认为，说明和证人证言不属于二审新证据，且不属实，不能证明上诉人的待证事实。证人陈述在杨荣夫妻离婚时就涉及到涉案房屋的宅基地问题，但杨荣夫妻离婚案件的笔录中并未提及到宅基地问题，说明当时不存在这个问题。证人关于杨荣没钱建房子，及将地基送掉的说法都是听别人说的，没有其他证据佐证，仅凭证人证言不能证明原审第三人叶赛英出卖涉案房屋具有代理权。证人陈述与上诉人认识只有两三天，也与说明的落款时间相矛盾。证人与杨俊、杨荣之间有利害关系，以前是亲戚，各方之间一直都有矛盾。原审第三人叶赛英质证认为，申请证人出庭作证应当在一审庭审前向法院提出，故该证人证言不属于二审新证据，且证人证言内容不客观、不真实。叶赛英有三个儿子，杨荣不可能将宅基地送给其母亲叶赛英。本案经过了三次庭审，证人对本案的细节非常清楚，其证言不能作为证据采信。本院经审查认为，王某与被上诉人杨荣具有利害关系，仅凭其证言不能证明上诉人的待证事实，本院不予认定。
二审中，被上诉人杨俊申请本院向青田县移民办调取2004年6月23日《县国土资源局县监察局县移民办关于查处非法转让滩坑水电站青田库区移民安置宅基地行为的通告》，待证涉案移民房在青田县是移民的福利，禁止进行交易；上诉人系公务员，上诉人对该通告应当清楚，该通告写明滩坑移民房不得交易，严禁干部进行交易等。上诉人陈晓认为没必要调取上述证据，在涉案房屋签约、交房、装修时，上诉人仅是乡村教师，到2013年10月才调到县里，且滩坑移民房建成5年后可以交易，另外，涉案土地的性质已经于2017年5月变更为出让土地。被上诉人杨荣和原审第三人叶赛英对被上诉人杨俊的调查取证申请无异议。本院经审查认为，即使被上诉人杨俊主张的该份通告存在，因该份通告并非法律规定的效力性强制性规定，不能作为涉案房屋不得交易的法律依据，故本院对被上诉人杨俊的该调查取证申请不予准许。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，2013年，被上诉人杨荣在其与王银花的离婚纠纷案件中明确表示其与王银花无共同财产。2009年后，被上诉人杨俊、杨荣均曾回国。本案审理过程中，被上诉人杨俊、杨荣明确其在2009年就知晓原审第三人叶赛英将涉案房屋出卖给上诉人陈晓的事实；两被上诉人关系可以，在意大利的同一个城市生活，有碰面联系。
本院认为，一、关于涉案《房契》和《协议书》的效力是否及于杨俊、杨荣的问题。虽然涉案2005年的《房契》是以原审第三人叶赛英的名义与上诉人陈晓签订的，但至迟在原审第三人叶赛英以被上诉人杨荣的名义与上诉人陈晓签订2009年的《协议书》时，原审第三人叶赛英就向上诉人陈晓披露了其并非涉案房屋实际所有人的事实。被上诉人杨俊、杨荣亦主张其在2009年就知晓原审第三人叶赛英将涉案房屋出卖给上诉人陈晓的事实，此后两被上诉人均曾回国，但现有证据并不足以证明两被上诉人在涉案纠纷发生前曾向上诉人陈晓提出过任何异议。对被上诉人杨俊而言，2013年，在其与王丽洁离婚时，其明确表示涉案房屋曾由原审第三人叶赛英全权处理，出卖期房来换得建房资金，可见原审第三人叶赛英出售涉案房屋的行为获得过被上诉人杨俊的明确授权。对于被上诉人杨荣而言，虽然没有直接证据证明其曾明确授权原审第三人叶赛英出售涉案房屋，但被上诉人杨俊和杨荣系亲兄弟，均生活在意大利，两人之间关系正常且互有联系，从两人2009年共同知晓涉案房屋被出售的事实可知，被上诉人杨荣应当知道且同意原审第三人叶赛英出售两被上诉人共有的房屋。2012年杨俊、杨荣的父亲杨方平收取上诉人陈晓案涉房屋所在移民房的梯楼粉白款，及被上诉人杨荣于2013年在与王银花的离婚纠纷案件中明确表示其与王银花无共同财产的事实也从侧面证实了涉案纠纷发生前被上诉人杨荣乃至其父杨方平对原审第三人叶赛英出售涉案房屋给上诉人陈晓均是明知且认可的。故涉案《房契》和《协议书》虽不是以被上诉人杨俊和杨荣共同的名义签订，但基于本案的上述基本事实及被上诉人杨俊、杨荣和原审第三人叶赛英之间特殊的母子关系的事实，可以认定涉案《房契》和《协议书》均系被上诉人杨俊、杨荣的真实意思表示，合法有效，对被上诉人杨俊、杨荣具有拘束力。被上诉人杨俊主张涉案《房契》和《协议书》因违反青田县政府的相关政策无效，因县级地方政府的政策并非法律的效力性强制性规定，故即使存在相关政策，亦不影响涉案《房契》和《协议书》的效力。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人杨俊、杨荣以及原审第三人叶赛英在房屋出售并交付上诉人使用多年后否定房屋买卖效力，其提出的事实及理由不合常理，该行为有违诚信，不应予以支持。二、关于上诉人陈晓主张被上诉人杨俊、杨荣履行涉案房屋协助过户登记手续的条件是否已经成就的问题。本案中，上诉人陈晓的合同义务为支付购房款，经查上诉人陈晓已经支付了购房款197500元，按照《房契》约定已经满足要求被上诉人杨俊、杨荣履行涉案房屋协助过户登记手续的条件。故上诉人陈晓提出的要求被上诉人杨俊、杨荣履行涉案房屋协助过户登记手续的主张符合事实和法律规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人陈晓的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省青田县人民法院（2017）浙1121民初1819号民事判决；
二、上诉人陈晓与被上诉人杨俊、杨荣于2005年4月17日签订的《房契》和2009年签订的《协议书》合法有效；
三、被上诉人杨俊、杨荣于本判决生效后十日内协助上诉人陈晓办理坐落于青田县中间车库（柴间）的过户登记手续；
四、驳回被上诉人杨俊、杨荣的诉讼请求。
一审本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费4300元；二审案件受理费8600元，均由被上诉人杨俊、杨荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 湘
审 判 员 汤丽军
审 判 员 聂伟杰
二〇一七年十二月二十八日
代书记员 汪鑫莹