河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0423民初5981号原告：胡林萍，女，1991年11月27日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：刘晓霞，河南成胜律师事务所律师。被告：鲁山县上宅置业有限公司，住所地鲁山县南阳路南段西侧。统一社会信用代码91410423596285851Y。法定代表人:陈建伟，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：桂运良，男，1987年2月8日出生，汉族，住河南省内乡县，系公司工作人员。被告：河南万创地产集团有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路29号11层1109号。统一社会信用代码9141000039754446X2。法定代表人:董俊杰，任该公司总经理。委托诉讼代理人：曹梦娇，女，1990年3月9日出生，汉族，住郑州市金水区，系公司工作人员。原告胡林萍与被告鲁山县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）、河南万创地产集团有限公司（以下简称万创公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法普通程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告胡林萍的委托诉讼代理人刘晓霞、被告上宅公司的委托诉讼代理人桂运良、被告万创公司的委托诉讼代理人曹梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡林萍向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付逾期交房违约金104880元（违约金从2015年11月1日起计算至立案之日止）。2、依法判令二被告按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金（从立案之日起至被告实际交房之日止）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告胡林萍于2014年9月4日认购了二被告所开发的鲁山上宅公园世纪的3#楼东1单元9层东户商品房，并于2014年9月12日和被告签订了《商品房买卖合同》〔商品房买卖合同登记备案编号：第410430201409120012号〕，合同总房款为380000元。原告依该合同的第七条约定一次性支付了全款380000元，但被告却没有按该合同第九条的约定在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付给原告。根据签订的《商品房买卖合同》第十条第（2）项之规定：“如逾期交房，被告自交房期限的第二日起，按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金”的规定，出卖人即本案二被告应按原告移交房款380000元，按日万分之四支付违约金至被告实际交房之日止。但被告至今未交房也支付逾期交房违约金，严重损害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告上宅公司辩称，2014年9月，答辩人与被答辩人胡林萍签订《商品房买卖合同》，将位于鲁山县上宅公园世纪3号楼东1单元9层东户房号为1-901的商品房一套出售给被答辩人。2014年9月4日收到被答辩人房款380000元，答辩人实际收到被答辩人的款项为380000元。按照合同第九条约定的“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合第4种条件的商品房交付给买受人使用：4、买卖双方同意按照补充协议附件八第十四条约定的交付条件执行。”第九条同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。附件八第十四条约定：“合同正文约定的不可抗力包括导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、××等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况”。为了如期交房，被告全力以赴跟催工程进度，但由于连续受到鲁山县5.25大火事件、马楼电死人事件、望城国际吊篮摔死人事件、抗战70周年大阅兵等影响、政府防尘治理等不可抗力因素影响，根据政府要求工地数次被要求停工整顿。同时，因政府对项目承诺的配套设施未实现、应返还的土地出让金等费用尚未返还、项目通水通电等相关问题未得到解决，都严重影响了工程进度，为履行对业主如期交房的承诺，我公司先后三次致函鲁山县委、县政府请求予以协调解决，均未得到解决，致使项目工程建设工期一延再延，致使项目未能实现如期交房。上述情况均符合上述《商品房买卖合同》第九条、附件八第十四条约定的可据实延期的理由，被告也已如实告知原告，也在尽力协调市政关系，达到交房条件，但这并非被告原因造成。另外，被答辩人所购房屋目前已经具备通水、电、路、电梯、燃气等，已经基本具备交付使用的条件，且房屋在建设过程中已严格按照政府相关质检、安检部门的分步验收检验，现在已交房近八九十户，装修入住也有三十多户，房屋已经可以正常使用入住。综上所述，答辩人作为一家负责任的企业，秉承对政府负责、对社会负责、对业主负责的经营理念，主动处理各种复杂问题。被答辩人的诉讼理由和请求无事实和法律依据，答辩人恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告万创公司辩称：一、答辩人万创公司与被答辩人并不存在任何事实、合同及法律关系。根据其提供的《商品房买卖合同》内容所示，合同双方为上宅公司和被答辩人，答辩人并不知晓上宅公司与被答辩人是否存在合同关系。二、答辩人为不适格被告，不应承担任何责任。根据我国合同法的相对性原则，答辩人在本案中并非合同的当事人，本案的相关合同中也没有任何内容明示答辩人需承担责任，被答辩人也没有提供任何证据证明答辩人需要承担任何责任，上宅公司作为独立的法人，由其对自身行为承担法律责任，答辩人并非本案适格的主体。由此，原告的诉讼请求无任何法律依据，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。本院根据原、被告的诉辩意见、举证质证及庭审调查，认定本案事实如下：2014年9月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于鲁山县上宅公园世纪3#楼东1单元9层1-901号的商品房一套。合同上主要载明：“出卖人：鲁山县上宅置业有限公司，注册地址：鲁山县南阳路南段西侧，营业执照注册号：410423000012711，企业资质证书号：410405355，法定代表人：陈建伟，……买受人：胡林萍，居民身份证：，……。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局，……。第三条：买受人所购商品房基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共127.81平方米，其中，套内建筑面积100.02平方米，……。第五条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥2973.16元，总金额（大写）叁拾捌万元整。……。第七条：付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，买受人于2014年9月8日前一次性支付全款￥380000元。……。第九条：交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:……。第十条出卖人逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……。出卖人（签章）：加盖鲁山县上宅置业有限公司合同专用章，陈建伟印（盖章），买受人（签章）：胡林萍（签字捺印），2014年9月12日”。2014年9月8日，原告胡林萍一次性将全部房款380000元支付给被告上宅公司，被告上宅公司并于2016年2月2日向原告出具了一份销售不动产统一发票。但由于被告未能按合同约定日期交房，双方因违约金协商未果，引发诉讼。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告已经按照约定将购房款向被告支付完毕，被告理应按照约定于2015年10月31日前向原告交付合格房屋，但被告至今仍未交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第（2）项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金”的规定，本案中，原告并未要求解除合同，仅要求被告支付违约金。现被告已收到原告按约交付的购房款380000元，应支付违约金的期间为2015年11月1日起至实际交房之日（违约金为房款380000元×日万分之四×逾期日数）。原告要求被告万创公司共同承担支付违约金的责任，但原告提供的证据不足以证明被告万创公司系合同当事方，故根据合同的相对性原则，对原告的该项请求，本院不予支持。另，被告辩称的延期交付的各种理由均不属于法律规定的不可抗力，故本院对此不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡林萍支付违约金（违约金根据已交房款380000元，按照日万分之四的标准，自2015年11月1日起计算至实际交房之日止）。二、驳回原告胡林萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2398元，由被告鲁山县上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。上诉费应在提交上诉状时预交，上诉期满七日后仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓丽娜代理审判员  郭成丽人民陪审员  张红梅二〇一七年十一月十日书 记 员  张燚琳