河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫05民终252号
上诉人（原审原告）：安阳市彰东街道南漳涧村村民委员会，住所地安阳市北关区南漳涧村。组织机构代码：B6721102-1。
法定代表人：宋常明，该村委会主任。
委托诉讼代理人：赵卫国、钟冉，河南正义彰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：霍朝霞，女，1966年8月25日出生，汉族，住安阳市北关区。
委托诉讼代理人：王梦菲，河南彪炳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汤阴县凯旋小额贷款有限责任公司，住所地汤阴县城关人民路东段路南。统一社会信用代码：410523080507810。
法定代表人：张克明。
负责人：邵徐生。
上诉人安阳市彰东街道南漳涧村村民委员会（以下简称南漳涧村委会）因与被上诉人霍朝霞、汤阴县凯旋小额贷款有限责任公司（以下简称凯旋贷款公司）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2016）豫0503民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南漳涧村委会上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.霍朝霞已将养老院的实际经营权转让给凯旋贷款公司，一审判决认定凯旋贷款公司经营养老院，仅仅是用经营收益偿还霍朝霞欠其的欠款，不影响《土地租赁合同》的继续履行，不符合人为因素造成重大事故导致合同无法履行的情形有误；2.《土地租赁合同》第六条第二项已经明确约定了违约责任，原审认定双方未对违反第七条第3项的约定时双方应当承担什么违约责任进行约定有误；3.原审判决认定霍朝霞明确要求继续交纳租金，且本案起诉时霍朝霞并未拖欠租金有误；4.朝霞养老院已经安阳市北关区民政局撤销登记，霍朝霞本人涉嫌刑事犯罪，土地租赁目的已经不可能实现，《土地租赁合同》应当依法解除。
霍朝霞辩称，霍朝霞并未转让养老院的经营权，养老院是被凯旋贷款公司侵占；合同第六条赔偿责任的前提是合同终止，本案合同合同并未终止，不存在赔偿问题；霍朝霞不存在转租问题；养老院被撤除登记的行政处罚决定书已经撤销。请求维持一审判决。
凯旋贷款公司未到庭未答辩。
南漳涧村委会向一审法院起诉请求：请求判决依法解除原告南漳涧村委会与被告霍朝霞2001年10月13日签订的《土地使用租赁合同》；请求依法判决被告霍朝霞在租赁原告南漳涧村委会土地上建设的全部建筑物及设施设备归原告南漳涧村委会所有；请求依法判决被告霍朝霞向原告南漳涧村委会支付未到期年限的租金267440元；请求判决二被告返还非法占用的平原路与洹滨路交叉口西南角面积11143.45㎡的土地。
一审法院认定事实：2001年10月13日，原告南漳涧村委会（甲方）与被告霍朝霞（乙方）签订《土地租赁使用合同》，合同约定：原告南漳涧村委会将位于平原路与洹××交叉口西南角土地约11143.45㎡，折合16.715亩的土地出租给被告霍朝霞，被告霍朝霞用该土地自筹资金开办一所大型的敬老院；二、租赁期限：1、开办筹建期为两年，合同签订期以乙方能进地施工之日计算，即从2002年8月13日起至2004年8月12日止，这两年不算租期，甲方免收乙方租金。2、第一期租期为二十年，即从两年筹建期的最后之日起开始计算租期，从2004年8月13日起至2024年8月12日止，为第一期。3、延长租期十五年，在第一租期20年内双方都能信守合同条款的基础上，按照本合同条款给乙方延长十五年租期，此期从20年租期的最后之日算起，即从2024年8月13日起至2039年8月12日止；三、租金和上交时间的约定：1、从租期开始按照乙方实际承租甲方土地16.715亩计算，年租金每亩2000元，全年租金为33430元人民币。2、乙方必须在每个租赁年度的年初第一个月的上旬一次性足额用人民币上交给甲方，凭甲方开具收据为交纳证明，逾期五天不交款为乙方违约，乙方应承担当期实际缴纳租金额的15%的违约金上交甲方，每逾期五天计算一次违约责任金；四、预交租金的约定：1、合同签订之日，乙方向甲方预交租金贰万元，筹建期满一年时，即2003年8月13日，乙方再向甲方预交租金310000元。2、乙方向甲方预交租金从乙方正式进地施工之日起，筹建期满后的租期内逐年扣除，但每年扣除比例为每年应交租金总额的70%，直到扣完为止…；六、不可抗力、人为因素、市政规划终止合同的约定：…2、因人为因素造成的重大事故导致合同无法履行时，由责任方向对方赔偿一切损失。因一方严重违约不履行合同义务时导致合同终止，终止方应向对方承担一切赔偿责任，属甲方的责任，应将乙方投资费用全部赔偿给乙方，并将已收到乙方的租金全部退还给乙方，并承担15%违约赔偿金付给乙方。属于乙方的责任，将所投资的全部设备设施交归甲方所有，还应承担未到期租期年限的租金，全部交给甲方…；七、乙方的权利义务：1、乙方再承租土地区域内有土地使用权、规划权、自主经营权，甲方不得干涉…。3、乙方在租赁期内对承租的土地自费投资的一切设备和设施没有向外整体转让、转租、抵押的权利，不得改变租赁用途…；十、合同到期终止的约定：1、根据合同约定的期限履行终止时，乙方所投资的不动产和动产设备全部归甲方所有，交接后能使甲方正常营业为验收移交标准…。合同签订后，被告霍朝霞一次性预交租金310000元，随后每年再缴纳合同约定30%的年租金10029元。2015年8月21日被告霍朝霞缴纳2015年8月13日至2016年8月12日的租金10029元后，未再缴纳租金。
2014年8月14日，被告霍朝霞向被告凯旋贷款公司出具《还款承诺书》一份，该承诺书载明：截止2014年8月14日，共欠本金人民币370万元，利息126.99万元；保证在2015年3月31日偿还人民币100万元本金，2015年12月31日偿还人民币150万元本金，2016年8月14日偿还清所有本金及利息；本人自愿将敬老院部分经营收入作为还款来源，从2014年9月1日开始，在不影响敬老院正常营业和升级改造的前提下本人承诺：1、由小贷公司派一人对敬老院的财务进行监管，工资由霍朝霞支付，须服从敬老院管理。2、霍朝霞将敬老院的营业执照、经营许可证、土地使用权证、房产证、股权证明等相关手续交监管人员与敬老院办公人员共同管理；本人自愿将敬老院的股份作质押，作为风险保障措施。本人承诺如果在第一期2015年3月31日未能偿还人民币100万元，或第二期、第三期未按承诺还款，则由小贷公司全面接管敬老院经营权，经营收入用以偿还所欠贷款本金及利息，直至清偿结束；小贷公司全面接管敬老院之前的债权债务由霍朝霞负责清偿，所有遗留问题由霍朝霞负责处理，与小贷公司无关。《还款承诺书》出具后，被告霍朝霞未能按期还款，2016年4月27日，被告凯旋贷款公司全面接手安阳市朝霞耆颐别墅敬老院。2017年9月1日，被告凯旋贷款公司提交《情况说明》，明确表示其系依据《还款承诺书》经营养老院，经营产生的效益偿还本金及利息，清偿后离开，或者《土地租赁使用合同》到期后离开，也同意按照原告南漳涧村委会与被告霍朝霞签订的《土地租赁使用合同》支付租金。被告霍朝霞也要求继续支付租金。
另查明，在本案审理过程中，2017年2月16日被告霍朝霞向汤阴县人民法院提起诉讼，以被告凯旋贷款公司逼迫被告霍朝霞签订该借款合同及还款承诺书为由，要求确认与被告凯旋贷款公司2014年8月14日所签订的借款合同及还款承诺书无效。2017年5月19日汤阴县人民法院作出（2017）豫0523民初573号民事判决，驳回霍朝霞的诉讼请求，霍朝霞不服判决，上诉至安阳市中级人民法院，目前该案尚未判决。2017年5月4日，安阳市北关区民政局作出北民罚字[2017]第001号行政处罚决定书，以安阳市北关朝霞养老院法定代表人变更没有按照规定办理变更手续为由，对安阳市北关朝霞养老院作出撤销登记的行政处罚。2017年6月15日，安阳市文峰区人民法院以被告霍朝霞未履行欠款支付义务，以其拒不执行判决、裁定罪进行立案。当日，被告霍朝霞被执行逮捕。该案一审判决后，被告霍朝霞上诉至安阳市中级人民法院，目前该案尚未判决。2017年5月27日，被告霍朝霞涉及非法吸收公众存款，已被公安机关立案侦查。上述事实，有原告南漳涧村委会提交《土地租赁合同》、《还款承诺书》、《承诺书》、告示以及当事人的陈述等证据，予以证实。
一审法院认为：原告南漳涧村委会与被告霍朝霞签订的《土地租赁合同》，双方在租期20年范围内的约定，合法有效，本院依法予以保护。被告凯旋贷款公司依据其与被告霍朝霞签订的《还款承诺书》经营该敬老院，原告南漳涧村委会认为被告霍朝霞将敬老院经营权转让，违反了《土地租赁合同》中的第六条第2项、第七条第3项的约定。但是，《土地租赁合同》中的第六条第2项约定：因人为因素造成的重大事故导致合同无法履行时，由责任方向对方赔偿一切损失…。属于乙方的责任，将所投资的全部设备设施交归甲方所有，还应承担未到期租期年限的租金，全部交给甲方。但被告凯旋贷款公司经营敬老院，仅仅是用经营收益偿还被告霍朝霞欠其的欠款，不影响《土地租赁合同》的继续履行，不符合人为因素造成重大事故导致合同无法履行的情形，因此，原告南漳涧村委会主张被告霍朝霞违反了《土地租赁合同》中的第六条第2项，请求判决依法解除原告南漳涧村委会与被告霍朝霞2001年10月13日签订的《土地租赁合同》；请求依法判决被告霍朝霞在租赁原告南漳涧村委会土地上建设的全部建筑物及设施设备归原告南漳涧村委所有；判决被告霍朝霞向原告南漳涧村委会支付未到期年限的租金267440元，于法无据，不予支持。《土地租赁合同》第七条第3项的约定：乙方在租赁期内对承租的土地自费投资的一切设备和设施没有向外整体转让、转租、抵押的权利，不得改变租赁用途。该条款明确系自费投资的一切设备和设施没有向外整体转让、转租、抵押的权利。整体转让应当包含一切设备和设施，而原告南漳涧村委会主张的系经营权的转让，与限制整体转让的合同约定不符。不能以此认定被告霍朝霞违反该约定。同时，南漳涧村委会与被告霍朝霞签订《土地租赁合同》时，双方未对违反第七条第3项的约定时双方应当承担什么违约责任进行约定。其次，被告霍朝霞明确要求继续缴纳租金，且本案起诉时被告霍朝霞并未拖欠租金。因此，被告霍朝霞并未给原告南漳涧村委会造成损失。故原告南漳涧村委会以违反该约定，请求判决依法解除原告南漳涧村委会与被告霍朝霞2001年10月13日签订的《土地租赁合同》，不予支持。综上，在霍朝霞并未违反合同约定，本院不支持解除《土地租赁合同》的情况要求被告霍朝霞返还土地，不予支持。被告凯旋贷款公司依据起与被告霍朝霞签订的《还款承诺书》接手敬老院的经营，目前被告霍朝霞以被告凯旋贷款公司逼迫其签订《还款承诺书》为由，已起诉至法院，要求确定该协议无效，目前该案尚无生效法律文书，故原告南漳涧村委会要求被告凯旋贷款公司返还上述土地，原告南漳涧村委会可在《还款承诺书》是否无效作出生效法律文书后，再另行处理。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:驳回原告安阳市彰东街道南漳涧村村民委员会的诉讼请求。案件受理费5612元，由原告安阳市彰东街道南漳涧村民委员会负担。
二审另查明，2017年11月16日，安阳市北关区民政局作出〔2017〕北民撤字第（001）号行政处罚撤销决定书，撤销该局2017年5月4日作出的北民罚字[2017]第001号行政处罚决定书。其他查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，南漳涧村委会与霍朝霞签订的《土地租赁使用合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现南漳涧村委会以霍朝霞将养老院经营权转让，违反了土地租赁合同第六条第2项、第七条第3项的约定为由，要求解除租赁合同，并判令霍朝霞承担相应责任的诉讼请求，经查，双方签订的租赁合同第六条第2项约定：因人为因素造成的重大事故导致合同无法履行时，由责任方向对方赔偿一切损失。因一方严重违约不履行合同义务时导致合同终止，终止方应向对方承担一切赔偿责任，属甲方的责任，应将乙方投资费用全部赔偿给乙方，并将已收到乙方的租金全部退还给乙方，并承担15%违约赔偿金付给乙方。属于乙方的责任，将所投资的全部设备设施交归甲方所有，还应承担未到期租期年限的租金，全部交给甲方。结合本案情况，双方不存在因人为因素造成的重大事故导致合同无法履行的情况。对于一方严重违约不履行合同义务导致合同终止的情况，南漳涧村委会并未提供充分证据证明。租赁合同第七条第3项约定：乙方（霍朝霞）在租赁期内对承租的土地自费投资的一切设备和设施没有向外整体转让、转租、抵押的权利，不得改变租赁用途。对于凯旋贷款公司依据其与霍朝霞签订的《还款承诺书》经营养老院的情况，仅是用经营收益偿还霍朝霞欠凯旋贷款公司的欠款，并非南漳涧村委会主张的经营权的转让，且凯旋贷款公司向一审法院提交的《情况说明》，明确表示其系依据《还款承诺书》经营养老院，经营产生的效益偿还本金及利息，清偿后离开，或者《土地租赁使用合同》到期后离开，故不能因此认定霍朝霞违反第七条第3项约定。因此，南漳涧村委会认为霍朝霞违反合同第六条第2项、第七条第3项的约定的理由不能成立，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。关于霍朝霞涉嫌非法吸收公众存款犯罪的问题，现在并未作出生效判决，是否影响合同目的不能确定，南漳涧村委会所持的该解除合同的理由亦不能成立。综上，南漳涧村委会所持解除合同的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，安阳市彰东街道南漳涧村村民委员会的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5612元，由上诉人安阳市彰东街道南漳涧村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 静
审判员 张利平
审判员 付文华
二〇一八年三月二十六日
书记员 张 朋