湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张中民一终字第191号
上诉人（原审被告）杨辉，男，1963年7月29日出生，土家族，大学文化，银行职员。
委托代�人张维虎，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张家界市永通货运配载信息服务公司。
法定代表人覃辉，该公司经理。
委托代理人杨富强，湖南正诚律师事务所律师。
上诉人杨辉与被上诉人张家界市永通货运配载信息服务公司（以下简称永通货运公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省张家界市永定区人民法院于2010年2月3日受理后，于二○一○年八月十一日作出（2010）张定法民一初字第361号民事判决。杨辉不服，提起上诉，因原判决超诉讼请求，违反法定程序，本院于二○一一年三月二十四日作出（2010）张中民一终字第258号民事裁定，发回湖南省张家界市永定区人民法院重审。二○一二年八月二十日，该院作出（2010）张定法民一初重字第361号民事判决。杨辉不服，向本院提起上诉，因原判决超诉讼请求，违反法定程序，本院于二○一三年五月七日作出（2012）张中民一终字第188号民事裁定，发回湖南省张家界市永定区人民法院重审。二○一三年九月三十日，该院作出（2010）张定法民一初重重字第361号民事判决。杨辉仍不服，向本院提起上诉。本院于2013年11月5日受理后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，代理审判员田洪山、王丽琴参加的合议庭，于2013年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人杨辉及其委托代理人张维虎，被上诉人永通货运公司的委托代理人杨富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2002年1月9日，原告永通货运公司（甲方）与被告杨辉（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。永通货运公司将位于市城区岩塔处的永通接待中心西头第7号门面出租给杨辉经营，租赁期为30年（即从2002年1月9日至2032年1月8日止），租金为75000元。同时，合同约定：1、乙方有权在租赁期间内自主决定对门面进行转租；2、甲、乙双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止，按合同剩余租期，按国家有关政策规定，由国家给乙方补偿租金不退，不视为甲方违约。合同签订后，杨辉一次性付清了全部租金，永通货运公司也将门面交付给杨辉使用，杨辉对租赁的门面进行了装修，花装修费5000元，水电上户费800元，并将门面短期转租他人经营。2004年，永通货运公司因负债过重，难以维持生存，决定一次性整体处置资产安置职工。2004年8月30日，相关部门同意永通货运公司以解散的方式进行改制。其后，双方就解除合同的事宜，进行了多次协商未果。2006年6月27日，张家界市房地产管理局以张房发（2006）20号文件下发《关于同意张家界市永通货运配载信息服务公司新建经济适用住房（集资建房）的批复》，同意永通货运公司在永定区回龙路岩塔自有土地上�资修建经济适用房。2006年7月10日，永通货运公司与张家界弘宇置业有限责任公司签订了一份《委托开发修建经济适用住房项目协议书》，张家界弘宇置业有限责任公司以850万元的价格整体收购永通货运公司的资产，并负责修建经济适用住房，后因杨辉拒不腾让门面，致使永通货运公司的改制工作未完成，职工未得到妥善安置。2010年2月，原告永通货运公司向原审法院提起诉讼，要求终止双方签订的《房屋租赁合同》。
另查明：在开发过程中，张家界弘宇置业有限责任公司在杨辉租赁物的基础上加层，未改变租赁物的性质。
原判认为：2002年1月9日，原告永通货运公司与被告杨辉签订的《房屋租赁合同》，虽是双方当事人的真实意思表示，但合同约定租赁期限为30年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超出�分无效”的规定，租赁期限只能以20年为限，其它条款未违反相关法律、法规、政策规定，对双方仍有法律约束力，双方应按合同约定的有效条款履行义务。2004年，永通货运公司根据国家政策和上级部署，以整体处置资产解散职工的形式进行改制，新建经济适用住房（集资建房）安置职工。而新建经济适用住房属于合同约定因国家政策征收、拆迁等解除合同的情形，为此，永通货运公司要求与杨辉提前解除合同的理由成立，应予以支持。解除合同后，给杨辉造成的经济损失，可以根据公平原则对其补偿，但因被告未在法定的诉讼中提出反诉，故在本案中不宜判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决：一、解除原告张家界市永通货运配载信息服务公司与被告杨辉于2002年1月9日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告张家界市永通货运配载信息服务公司的其他诉讼请求。案件受理费1675元，由原告张家界市永通货运配载信息服务公司负担。
上诉人杨辉不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认为“新建经济适用住房属于合同约定因国家政策征收、拆迁等解除合同的情形”没有事实依据；2、本案诉争的租赁房屋(门面)，其产权已发生转移，被上诉人永通货运公司不具备原告的诉讼主体资格；3、一审判决解除《房屋租赁合同》，违反了“买卖不破租赁”的法定原则；4、一审判决漏列当事人张家界弘宇置业有限责任公司，审理程序错误。请求二审法院：1、依法撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2010）张定法民一初重重字第361号民事判决；2、驳回被上诉人的起诉；3、本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。
被上诉人永通货运公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。2、永通货运公司确实与张家界弘宇置业有限责任公司签订了委托开发合同。根据合同约定，永通货运公司应当把争议的门面交给张家界弘宇置业有限责任公司。由于上诉人拒不腾让房屋，造成了永通货运公司违约，房产不能转移，上诉人承租的房屋产权人还是永通货运公司。永通货运公司作为合法的房屋产权人，参加诉讼是合法的。一审法院没有漏列当事人，张家界弘宇置业有限责任公司与上诉人没有关系，上诉人只能找永通货运公司。3、本案如果判决不当，将产生不利的社会后果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人杨辉与被上诉人永通货运公司在二审中均未提交新的证据。被上诉人永通货运公司对原判决查明的事实没有异议；上诉人杨辉认为原判认定的“后因杨辉拒不腾让门面，致使永通货运公司的改制工作未完成，职工未得到妥善安置”有异议，认为该事实没有相关证据可以证实。本院认为，原判对该事实的认定没有相关证据予以证实，且该事实与本案房屋租赁合同纠纷的处理不具有关联性，故对该事实应不予认定。
除上述不予认定的事实外，本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》第十条约定的解除合同的条件是否成就；2、被上诉人永通货运公司是否具有原告诉讼主体资格及原判决是否遗漏了必须参加诉讼的当事人张家界弘宇置业有限责任公司；3、原审判决解除《房屋租赁合同》是否违背了买卖不破租赁的原则。
一、关于《房屋租赁合同》第十条约定的解除合同的条件是否成就的问题。上诉人杨辉与被上诉人永通货运公司签订的《房屋租赁合同》�十条约定：“甲、乙双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止，按合同剩余租期，按国家有关政策规定，由国家给乙方补偿租金标准，不视为甲方违约。”被上诉人永通货运公司因进行企业改制，将其资产整体转让给张家界弘宇置业有限责任公司，由张家界弘宇置业有限责任公司在上诉人杨辉承租门面上进行加层建设，并不需要对上诉人杨辉承租的门面进行征收、拆迁。被上诉人永通货运公司因企业改制而转让上诉人杨辉承租的门面不属于国家政策导致的征收、拆迁范畴，不符合双方在合同中约定的合同终止的情形，且涉案门面并未灭失或拆迁，租赁合同应当继续履行。故被上诉人永通货运公司认为企业改制符合双方当事人签订的《房屋租赁合同》第十条约定，要求终止双方签订的《房屋租赁合同》的理由不能成立，本院不予支持。上诉人杨辉�为新建经济适用房不属于合同约定因国家政策征收、拆迁等解除合同的情形，合同应继续履行的上诉理由成立，本院予以支持。
二、关于被上诉人永通货运公司是否具有原告诉讼主体资格及原判决是否遗漏了必须参加诉讼的当事人张家界弘宇置业有限责任公司的问题。被上诉人永通货运公司虽然在企业改制中签订协议将公司资产整体转让给张家界弘宇置业有限责任公司，但至今仍未办理产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”和第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案诉争的租赁房屋没有发生所有权转移，本案诉争的租赁房屋的所有权人至今仍然是被上诉人永通货运公司，故永通货运公司具备原告的诉讼主体资格；张家界弘宇置业有限责任公司既不是房屋租赁合同的当事人，也不是房屋的所有权人，不属于本案当事人。因此，上诉人杨辉认为被上诉人永通货运公司不具备原告的诉讼主体资格，原判决漏列当事人，审理程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
三、关于原审判决解除《房屋租赁合同》是否违背了买卖不破租赁原则的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被上诉人永通货运公司将涉案门面转让给张家界弘宇置业有限责任公司，但并未办理过户登记，尚不产生所有权变动的效力，故本案尚不需适用买卖不破租赁的规定。且根据该规定，即使涉案门面最终过户登记在张家界弘宇置业�限责任公司名下，亦不影响租赁合同的效力。因此，上诉人杨辉认为原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》违背了买卖不破租赁原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人杨辉与被上诉人永通货运公司约定的租期为30年，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，故对涉案《房屋租赁合同》的有效保护期应为20年。被上诉人永通货运公司在一审中的诉讼请求为请求法院依法终止双方签订的《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》仍在合法有效的租赁期内，永通货运公司亦未请求确认超过法定租赁期限的部分无效，故对《房屋租赁合同》中超过法定租赁期限的约定不需在本案中进行处理。
综上，被上诉人永通货运公司要求终止《房屋租赁合同》的请求既不符合双方合同约定的解除条件�也不符合法律规定的解除条件，故本院不予支持。上诉人杨辉认为原审判决解除《房屋租赁合同》错误的上诉理由成立，本院予以支持。原判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2010）张定法民一初重重字第361号民事判决；
二、驳回张家界市永通货运配载信息服务公司的诉讼请求。
一审案件受理费1675元，二审案件受理费1675元，共计3350元，由被上诉人张家界市永通货运配载信息服务公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐亚萍
代理审判员 田洪山
代理审�员王丽琴
二〇一四年一月八日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国和同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事�一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。