广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1881民初3892号
原告：汤海兴，男，汉族，英德市人，住广东省英德市，
委托代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。
委托代理人：郑淑娥，广东秦唐律师事务所律师。
被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司，地址：英德市英城。
法定代表人：杨贤凯。
委托代理人：胡斯湛，该公司员工。
原告汤海兴诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司（简称珠江创展）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤海兴的委托代理人张朝星、郑淑娥，被告珠江创展的委托代理人胡斯湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤海兴诉称：2013年5月4日，原告向被告购买坐落于英德市兴发大厦X栋XX层XX号房屋，双方签订了《英德市兴发大厦认购书》。原告于当日一次性向被告付清了购房款432394元，被告于2013年6月4日将涉案房屋交付原告使用，原告于2013年11月装修，随后入住至今。然而，被告一直以各自理由推脱，未与原告签订《商品房买卖合同》，未将涉案房屋的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，未履行办理涉案房屋房地产权证的义务，被告的行为已构成违约。
虽然被告以各种理由推脱未与原告签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《英德市兴发大厦认购书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方签订的《英德市兴发大厦认购书》第三条第6款明确约定“本认购书与商品房买卖合同，同具效力”。而且，原告已付清了所有购房款，被告亦将涉案房屋交付了原告使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方之间的商品房买卖合同关系已建立且合法有效。被告逾期未为原告办理涉案房屋的房地产权证，应当承担相应的责任，参照该楼盘其他住户签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买方不退房时，卖方即被告自约定应交付房地产权属证书次日起按每日买方已付房价的万分之一向买方即原告支付违约金。”以及根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应从2014年7月9日向原告支付逾期办证违约金，每日按原告已付购房款的万分之一计算（即每日43元）。
综上，请求法院依法判准原告的全部诉讼请求，具体请求：1、请求判令被告立即将位于英德市兴发大厦X栋XX层XX号房的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并办妥该房屋的房地产权证后及时交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金，暂计至2017年11月3日为52159元，2017年11月4日起至涉案房屋的房地产权证登记日止的违约金按每日43元计算；3、判令本案诉讼费由被告承担。
原告汤海兴向本院提交的证据有：
一、被告企业信息，证明被告诉讼主体资格，证明李基民在被告处担任经理一职；
二、《英德市兴发大厦认购书》，证明2013年5月4日，原、被告双方已签订了《英德市兴发大厦认购书》，证明原告已支付全部购房款432394元；
三、（2016）粤1881民初1808号民事判决书；
四、结算书；
五、《证明》；
六、《结婚证》，证据三、四、五、六共同证明经英德市人民法院审理查明以下事实：2013年5月4日，李基民以两套房子抵债864800元给杨仕凡，证明原告为杨仕凡的女儿，涉案房屋是李基民以房抵债给杨仕凡，并登记在原告名下；
七、《装饰工程承包合同书》；
八、《尚品设计装饰工程（预）结算书》，证据六、七共同证明2013年11月23日，原告已对涉案房屋进行装修；
九、《银行流水》；
十、《收据》；
十一、房屋照片，证据九、十、十一共同证明原告缴纳水电费、物业管理费等情况，证明原告已实际入住涉案房屋的事实；
十二、（2017）粤1881民初2953号民事判决书，证明经英德市人民法院审理查明以下事实：涉案楼盘其他住户签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买方不退房时，卖方即被告自约定应交付房地产权属证书次日起按每日买方已付房价的万分之一向买方即原告支付违约金。”
被告珠江创展答辩称：（2016）粤1881民初1808号民事判决书中承担连带责任的被告是兴地房地产公司，与本案的被告珠江创展不是同一主体；原告也没有证据证明已付清购房款给我方；2012年9月5日之后李基民就不是我司的法人代表，变更为王菊，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告珠江创展向本院提交的证据有：一、企业机读档案变更登记资料；二、英德市不动产权信息查询证明。
经审理查明：2013年5月4日，原告与被告签订《英德市兴发大厦认购书》（以下简称认购书），约定：原告购买被告位于德市教育路与和平路交汇处兴发大厦X幢XX层XX号房，该房建筑面积114.39平方米，套内面积97.86平方米，分摊面积16.53平方米；以每平方米3780元，总价432394元。其中，第三条五点记载：乙方即原告已仔细阅读并理解发展商销售资料（包括但不限于购房须知、按揭须知…交楼及收费标准等）及《商品房买卖合同》范本；第三条第六点记载：本认购书与商品房买卖合同，同具效力。该《认购书》甲方（被告）由李基民签名并加盖被告公司的公章，乙方由原告签名。
上述《认购书》所涉房屋，是甲方签名的案外人李基民于2011年11月18日向案外人杨仕凡借款204万元，借款期限6个月，由于李基民没有按时归还借款，用2套房屋抵债864800元（每套432400元）而发生，此有（2017）粤1881民初1808号民事判决书查明部分认定及2014年1月14日李基民与杨仕凡签订的《结算书》为依据；另，主要是《认购书》第二条第1点定金后面用括号括住的手写部分“已一次性付清购房款”，该手写部分在被告存档的《认购书》上亦有此行字。
另查明：原告系案外人杨仕凡的女婿。涉案房屋被告于2013年6月4日交付原告使用，原告于2013年11月装修，随后入住至今。
再查明：被告公司的原法定代表人为李基民，2012年9月5日变更为ＸＸ；2013年6月4日变更为杨贤凯，但2013年6月4日前该公司股东仍为李基民、侯锐波。
另，按被告提供的英德市不动产登记中心出具的《英德市不动产权信息查询证明》记载，涉案房屋权属人仍为被告，建筑面积为114.52平方米。无查封信息。
按原告提供（2017）粤1881民初2953号民事判决书，涉案楼盘其他住户签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买方不退房时，卖方即被告自约定应交付房地产权属证书次日起按每日买方已付房价的万分之一向买方即原告支付违约金。
以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为：涉案只有原、被告签订的《认购书》，双方未签订《商品房买卖合同》，但认购书第三条第6点明确约定：本认购书与商品房买卖合同，同具效力；且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，原、被告签订的《认购书》与《商品房买卖合同》同具效力。
本案争议焦点，被告没有收到原告购房款，原告的诉求应否得到支持的问题。
第一，涉案是以物抵债，被告在《认购书》上明确原告已一次性付清购房款，即表示其同意以物抵债。第二，（2016）粤1881民初1808号民事判决书的认定的事实亦涉及本案的房款内容“被告李基民借款后没有还本付息，只在2013年5月4日以两套房抵债864800元”以及2014年1月14日李基民与杨仕凡的《结算书》亦涉及以房抵债的内容；第三，被告在2013年6月4日将涉案房屋交付给原告使用，原告已装修并入住的事实；第四，虽然2011年11月18日案外人李基民向案外人杨仕凡借款204万元，当时担保人为英德市兴地房地产开发有限公司（简称兴地公司），法院判决兴地公司承担连带责任，非珠江创展，但并不影响被告自愿在《认购书》写上原告“已一次性付清购房款”的内容，从该内容结合上述李基民借款的事实，可推定被告自愿用房屋为兴地公司、李基民抵债，该内容亦是合同组成部分。综上，涉案以物抵债成立，原告要求被告协助办理登记在原告名下位于英德市教育路与和平路交汇处的兴发大厦A幢1605号商品房的房屋产权证，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。
对原告要求从收楼之日起即2013年6月4日起加400日即2014年7月9日起按已付房款432394元以每日万分之一计算违约金至办理房产证之日止，参照该楼盘其他住户签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉求符合法律规定，本院予以支持。被告对其抗辩的主张无提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，本院对被告的抗辩主张不予采信。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告英德市珠江创展房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于英德市教育路与和平路交汇处兴发大厦X栋XXXX号商品房的权属登记资料报产权登记机关备案，并办妥该房屋的房地产权证后及时交付给原告汤海兴。
被告英德市珠江创展房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汤海兴支付逾期办证违约金（违约金从2014年7月9日起至涉案房屋的房地产权证登记日止，按日43元计付）。
本案受理费4284.15元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一七年十二月十九日
书记员 黎阳威
附相关的法律条文内容:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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