湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第555号
上诉人（原审被告、申请再审人）永州市银海房地产开发有限公司。
法定代表人谭显明，系该公司董事长。
委托代理人杨绪龙，系该公司职员（特别授权）。
被上诉人（原审原告、被申请人）范小洁。
委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。
上诉人永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）与被上诉人范小洁因商品房买卖合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民再字第3号民事判决，于2015年9月17日通过一审法院向本院提出上诉。永州市冷水滩区人民法院于同年11月11日移送案卷，本院于同日立案受理本案，依法由审判员李振湘担任审判长，与审判员郑冬平、李飞组成合议庭，于2015年12月1日在本院第三审判庭公开开庭进行审理。代理书记员唐莉担任记录。上诉人银海房地产公司的委托代理人杨绪龙，被上诉人范小洁的委托代理人聂绍武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原再审查明：被申请人与申请人于2010年4月9日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被申请人购买申请人在冷水滩区凤凰园湘跃路段开发的翰林苑（海林居）6-8号房，被申请人按合同约定一次性付购房款146244元。申请人在2010年5月30日前交付房屋给被申请人。2011年4月15日银海房地产公司给范小洁开具了计税金额146244元的完税证，合同还约定在交房日起360个工作日申请人为被申请人办理房产证和土地使用权证，逾期未办理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。被申请人于2010年6月1日接收了房屋，并缴纳了办证费用，申请人于2011年5月在房产管理部门为被申请人办理了房屋产权证，证号为：永房权证冷字第7110066**号。申请人于2014年4月8日才为被申请人办理土地使用权证，于2014年4月21日交付给被申请人。被申请人认为银海房地产公司逾期办土地使用权证，至2014年4月8日止，已逾期898天，因此申请人当支付违约金65663.55元给被申请人。2013年元月银海花园小区的业主就该小区物业管理方面办证等问题以公告形式抗议，在2014年元月前，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和申请人违反合同条款并要求申请人赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。而银海房地产公司则认为逾期办理土地使用权证，是被申请人未及时提交资料造成的，并且被申请人要求支付违约金已超过诉讼时效，被申请人的诉请没有相应的事实和法律依据。请求法院调低违约金。
2009年6月29日，永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发［永规建发（2009）24号］《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》文件要求：“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理”，并在清理过程中对被清理房地产企业停止办证工作。申请人开发的“银海花园”小区属于被清理的范围之内。2013年4月15日，永州市工程建设邻域突出问题专项治理工作领导小组办公室出具永专治办解函（2012）8-3号解冻函给申请人，注明根据有关规定，补缴齐银海花园项目西区调整容积率应补缴的土地价款，请按程序对其开发建设的银海花园项目西区予以办理国土分户等有关手续。银海花园项目调整容积率并没有得到有关部门同意。
原再审认为：申请人申请再审提出本案已过诉讼时效、在法律适用上申请人没有侵害被申请人的合法权益、被申请人没有按时缴付办证资料应承担全部过错责任，上述问题在原审时已经处理，申请人没有提供新的证据，该项申请理由，应不予支持；申请人提出其在履行办证义务时没有过错。根据永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发的［永规建发（2009）24号］《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》的文件要求：“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理”，并在清理过程中对被清理房地产企业停止办证工作。申请人开发的“银海花园”小区属于被清理的范围之内。在此期间，申请人未能按合同约定时间办理土地使用权证应属政府行政行为所致，按《合同法》第117条不可抗力的规定，申请人对没有按期办证不应承担责任。因申请人开发的银海花园被土地清查，是因为申请人没有按有关规定调整了容积率，并没有得到有关部门的同意，损害了国家和群众利益，申请人本身具有过错，补缴相应的土地款并不能证明以前的错误行为已经合法，被申请人并没有过错，2013年解冻后至现今仍没有为被申请人办理土地使用证，本案申请人逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定由申请人向被申请人支付违约金10000元并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：维持一审法院（2014）永冷民初字第877号民事判决书。本案受理费1442元，由申请人永州市银海房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告银海房地产公司不服，上诉称：1、本案已过诉讼时效；2、再审判决书对政府行为造成延期办证的责任承担划分不当，永规建发（2009）24号文件不是行政机关作出的具体行政行为，其法律特征完全符合抽象行政行为的法律范畴，即便存在容积率超标问题，与抽象行政行为中规定的延期办证没有法律关联性；3、因政府抽象行政行为涉及到商品房办证问题，应属合同法第117条规定的不可抗力范畴，上诉人对不可抗力所造成的经济损失不应承担相应的民事赔偿责任；请求二审法院撤销原再审判决和原一审判决第一项，改判上诉人不向范小洁支付违约金10000元。
被上诉人范小洁答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，本案不存在不可抗力，政府行为并不影响上诉人履行合同，双方签订合同时政府文件早已下发，上诉人擅自更改容积率，理应承担违约责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
二审查明的事实与原再审查明的事实一致，对原再审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点有二，一、本案是否已过诉讼时效；二、上诉人逾期办证是否存在不可抗力情形，是否应承担违约责任。
（一）向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。双方合同约定办理房屋产权证及土地使用权证的时间为交房之后的360个工作日内，即2011年10月30日前，被上诉人主张权利的诉讼时效至2013年10月30日截止。结合本案案情可知，上诉人开发的“银海花园”小区因逾期办证问题引发小区业主不满，2013年1月小区业主以公告形式抗议，2014年1月小区业主向永州市房产局反映逾期办证问题，均应视为当事人提出要求，可引起本案诉讼时效的中断，诉讼时效期间至中断时起重新计算。被上诉人唐顺义向一审法院提起诉讼的时间为2014年6月27日，尚在两年诉讼时效期间，故上诉人银海房地产公司提出“本案已过诉讼时效”的上诉理由，本院不予支持。
（二）合同履行中的不可抗力是指不能预见、不能避免的突发事件，上诉人明知调整容积率应经有关部门审批，仍违反有关规定，擅自调整容积率，应当预见到其违法行为可能会受到政府有关部门的行政处罚，这与不可抗力的特征不符，上诉人不能援引不可抗力条款而免责。房地产开发商负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，办理权属证书也是合同法的基本原则即诚实信用原则的要求，从本案事实来看，逾期办证是上诉人未经有关政府部门批准，擅自调整容积率，自身存在违法行为，故上诉人理应承担相应的违约责任。《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》是政府内部关于清理擅自变更容积率的工作方案，属政府内部行为，并非上诉人逾期办证的原因。被上诉人依约交纳全部购房款和办理产权登记手续所需的相关税、费，上诉人并未提供证据证实被上诉人在逾期办证中存在过错。故上诉人银海房地产公司提出“再审判决书对政府行为造成延期办证的责任承担划分不当”以及“上诉人对不可抗力所造成的经济损失不应承担相应的民事赔偿责任”的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人永州市银海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 郑冬平
审 判 员 李 飞
二〇一五年十二月二日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。