济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第3761号
原告：孙学庆，男，1977年10月27日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托诉讼代理人：贾学福，国浩律师事务所律师。
被告：包海玉，女，1989年4月9日出生，汉族，户籍所在地山东省海阳市。
第三人：陆凯，男，1969年1月31日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
第三人：济南建筑五金厂，住所地济南市。
法定代表人：高海波，负责人。
原告孙学庆与被告包海玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。后本院依法追加陆凯、济南建筑五金厂为本案第三人。原告孙学庆及其委托代理人贾学福、第三人陆凯到庭参加诉讼，被告包海玉及第三人济南建筑五金厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孙学庆向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的租赁合同，被告立即腾出所租赁的房屋并交付原告；2、被告赔偿原告损失费共计20万元整；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月22日，原被告签订租赁合同，合同签订后，原告即将房屋及店内所有设施交付给被告使用。2015年8月1日，被告违反约定未支付下半年租金，经原告多次催要，被告出具欠条表示愿意支付2万元违约金。后被告未经原告同意，将涉案房屋转租给他人。被告在未经原告同意的情况下，随意损坏房屋内设施，破坏了房屋内部结构，给原告造成了巨大损失。被告的行为违反了双方的协议约定，违反了租赁合同第五条、第六条及第九条的约定，损害了原告的合法权益，为此诉至法院。
被告包海玉缺席未答辩。
第三人济南建筑五金厂缺席未答辩。
第三人陆凯述称：我大约在2012年或2013年自济南建筑五金厂租赁了涉案房屋，当时在租赁合同中未约定租赁期限，房屋租金一年一交，2014年3月我与济南建筑五金厂签订房屋租赁合同，租赁期限为十年。后我与原告孙学庆签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租给原告孙学庆，原被告签订房屋租赁合同前将此事告知过我，我是同意的。
原告孙学庆围绕其诉讼请求提交房屋租赁合同、转租证明、房屋所有权证。对于当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。根据上述证据及原告的当庭陈述，本院认定以下事实：2014年3月30日，济南建筑五金厂与第三人陆凯签订房屋租赁合同，合同载明：甲方为济南建筑五金厂、乙方为陆凯，合同第一条约定甲方向乙方提供工业南路118号沿街商业房一套，使用面积320平方米；租赁合同有效期为拾年自2014年4月1日起至2024年3月30日；第二条租金，乙方租赁该房时，必须一次付清2014年4月1日至6月30日的租金15000元后，甲方可将房屋交乙方使用；第四条乙方在租赁期内，只有使用权，未经甲方同意，不得擅自将租赁财产转租。
原告孙学庆与第三人陆凯签订了房屋租赁合同，合同载明：甲方为陆凯，乙方为孙学庆，合同第二条约定甲方出租给乙方的房屋位于济南市历城区门牌号为工业南路118号院内二层，房屋面积为330平方米；第四条租赁期限为2013年4月8日至2017年3月30日，合同中“2017年3月30日”被划掉，手写字体显示改为“本合同执行到2024年3月31日陆凯2014年4月23日”。第五条房屋租金每年8.5万元；合同中原有“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”的约定，后该内容被划掉，并在该改动部分按有指印，并手写改为“经协商不影响甲方利益可转让转租”。原告孙学庆提交的转租证明中载明：现有济南建筑五金厂房屋一处（工业南路118号），承租人陆凯同意转租给孙学庆作为经营场所使用。（如孙学庆经营困难可转租）。证明右下方签名为“陆凯”，写有“同意转租”，加盖有济南建筑五金厂公章，公章处有签名为“高海波”。原告孙学庆及第三人陆凯称“同意转租”是济南建筑五金厂原负责人邓庸书写。第三人陆凯称该证明中公章系邓庸加盖。
2015年3月22日原被告签订房屋租赁合同，合同载明：甲方为孙学庆，乙方为包海玉，合同第一条约定，甲方房屋坐落于济南市工业南路118号，位于第2层，共15间，建筑面积330平方米；第二条房屋用途，该房屋用途为茶楼经营，乙方不得改变房屋用途；第三条租赁期限自2014年5月19日至2021年3月9日；第四条房屋年租金为拾万元，押金壹万元；第五条付款方式，按六个月结算一次，提前交房租，由乙方于每年的2月1日和8月1日交付给甲方，租赁期满或乙方不按时交租金，甲方有权收回，乙方应如期交还。第六条，租赁期间未经甲方同意，乙方不得转租、转借本房屋，否则视为违约，乙方赔偿甲方3万元；第九条乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方。若不遵守甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。庭审中，原告孙学庆认可被告包海玉已向其支付了2014年5月19日至2017年2月1日的房屋租金，并称涉案房屋现由包海玉及案外人陈平共同使用。
另查明：原告提交的房屋所有权证载明：房屋坐落为历城区工业南路118号，房屋所有权人为济南建筑五金厂。庭审中，原告孙学庆及第三人陆凯称涉案房屋为房产证中所记载，幢号为1，房屋总层数为2，建筑面积为652.59平方米的房屋中第二层的一部分房屋。
庭审中，对于原告孙学庆提交的济南市建筑五金厂与陆凯的合同起始期限与孙学庆与陆凯所签订的租赁合同起始期限存有矛盾的原因，原告孙学庆称陆凯与济南建筑五金厂自2011年签订租赁合同，原为一年一签，后于2014年签订了其向本院提交的租赁合同。第三人陆凯称其与济南建筑五金厂大约在2012年或2013年签订过租赁合同，但未约定租赁期限，2014年3月30日双方签订了为期十年的房屋租赁合同。原告孙学庆称其租赁涉案房屋后用于经营KTV，后与被告包海玉签订转让协议，将涉案房屋内的经营设施及KTV的经营权转让给包海玉，后其又与被告包海玉签订房屋租赁合同，包海玉自2015年5月起与其男朋友在涉案房屋内从事经营；2015年10月案外人陈平对涉案房屋进行了装修，从事KTV经营；据包海玉的男朋友说，包海玉与陈平之间是合伙经营关系，但原告孙学庆认为这其实是一种变相的转租行为。
原告孙学庆主张其与被告包海玉签订的租赁合同于2017年1月12日解除，并要求包海玉腾出涉案房屋并将房屋交付给原告。原告孙学庆称被告包海玉未按照合同约定的时间支付房屋租金，对于2015年8月1日应支付的房租5万元，其分几次于10月前支付4.5万元，后经催要才支付了剩余的5000元，2016年2月1日应支付的房租5万元，被告于2月份分两次支付，中间隔了20多天；2015年10月包海玉擅自改变了房屋的原内部结构，将原房屋用以隔断小房间的石膏板、小房间的门、木地板及涉案房屋西南角原用于隔断卫生间的砖墙全部拆除了（但其不能确定该部分砖墙是否为承重墙），并将涉案房屋隔断为13个独立小房间，改变了原房屋的内部结构，故依据合同法第九十四条第三款及第四款的规定主张解除合同。原告孙学庆对此提交的照片及光盘，照片及光盘显示了房屋内部地面有大量破裂地砖、房间空置且凌乱，房间内有几名维修工人，还有部分装修用品。原告孙学庆称其在知道包海玉或案外人陈平对涉案房屋进行拆除装修后，未要求被告包海玉对涉案房屋恢复原状。第三人陆凯对上述证据无异议。
原告孙学庆主张被告包海玉赔偿损失20万元，其中包括第三人陆凯租赁涉案房屋后将房屋隔断为15个独立小间，支出装修费5万元，原告孙学庆支出10万元用于涉案房屋的精装修，包海玉曾将涉案房屋转租给一个姓任的人，应按合同约定支付违约金3万元，被告包海玉因未按时支付租金，承诺支付违约金2万元。原告孙学庆认可其未向陆凯支付过赔偿款。原告孙学庆对上述陈述未提交证据证实。第三人陆凯称其自济南建筑五金厂租赁涉案房屋时，房屋内即为以石膏板隔断开的15个小房间，是济南建筑五金厂隔开的，其租赁涉案房屋后未对房屋进行过装修，原告孙学庆亦未向其支付过赔偿款。
原告孙学庆主张2015年8月1日包海玉应支付租金5万元，经原告催要未付，后双方协商被告为此支付2万元违约金，后被告10月份才支付该租金，该2万元违约金是双方协商确定的，无具体计算方式。对于被告包海玉因未按时支付租金而应支付的2万元违约金，原告孙学庆提交欠条复印件一份，该欠条载明：“今欠孙学庆贰万元，违约金（日期7月28日、8、16日）”，该欠条落款时间为2015年8月11日。原告孙学庆称该欠条是包海玉的男朋友李玉刚书写的。
本案审理中，对于案外人李玉刚（被告包海玉的男朋友）进行了询问。李玉刚述称，包海玉租赁涉案房屋后，与李玉刚使用该房屋经营KTV，2016年5月包海玉与案外人陈平签订合作协议，合作经营KTV，由被告负责支付涉案房屋租金，陈平负责房屋装修及经营，经营所得收益，包海玉取得45%，陈平取得55%。2016年3月其电话告知孙学庆准备对涉案房屋重新装修，同年4月陈平出资对涉案房屋进行装修，拆除了原有的隔断房间石膏板，并用石膏板堵住了窗户，对房屋进行了重新隔断，但并未变动房屋建筑主体及承重墙。我与孙学庆大约于2014年签订过租赁合同，租赁的他的KTV店面，后双方又签订转让协议，孙学庆将房屋内经营设施全部转让给我，转让费26万元已全部支付给原告，后2015年原被告签订涉案租赁合同。被告包海玉未转租过涉案房屋。被告包海玉不同意解除租赁合同，也不同意支付赔偿款。李玉刚认可原告孙学庆提交的违约金2万元的欠条是其书写的，但该款项与双方的租赁合同无关，出具欠条的原因是其朋友刘军向原告借款10万元，李玉刚为担保人，因刘军未按时还款，原告要求李玉刚出具该欠条。原告孙学庆对李玉刚关于未转租涉案房屋、装修前对孙学庆履行告义务及2万元违约金的陈述不予认可，但其认可李玉刚的朋友刘军曾向其借款10万元，李玉刚为担保人，该款一直未还。
本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据原告孙学庆的陈述可知被告包海玉虽有未按时支付房屋租金的情况，但经原告孙学庆催要后，其均在合理期限内履行了支付义务，原告孙学庆据此主张解除租赁合同的理由不能成立。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，可按照相关法律规定处理。原告孙学庆未能提交有效证据证实被告包海玉承租期间对涉案房屋的房屋建筑主体或承重结构进行变动，且其得知涉案房屋内设施被拆除重新装修后，并未要求包海玉在合理期限内对涉案房屋恢复原状，并在此之后仍收取了包海玉支付的2016年2月1日至2017年2月1日的房屋租金，这应视为原告孙学庆对包海玉承租期间对涉案房屋重新装修的行为予以默认。且双方在房屋租赁合同第九条关于装修和改变房屋结构的约定中，仅约定可要求恢复原状或主张恢复原状的费用，并未约定原告孙学庆据此享有约定的合同解除权。综上，原告孙学庆依据其所述事实主张行使合同解除权不符合法律规定，本院对原告孙学庆主张解除其与被告包海玉签订的房屋租赁合同的请求不予支持。原告孙学庆主张被告包海玉腾出涉案房屋并交付房屋的请求无事实及法律依据，该项请求不应得到支持。原告孙学庆主张被告包海玉擅自转租涉案房屋应支付违约金3万元，但并未提交有效证据证实被告包海玉存在转租涉案房屋的行为，故本院对原告孙学庆的该项请求不予支持。原告孙学庆主张装修损失15万元，但并未提交有效证据证实其因涉案房屋的重新装修所产生的实际损失数额，且孙学庆自认并未向第三人陆凯支付过赔偿款。故本案中对原告孙学庆的该项请求不予一并处理，原告孙学庆可另案主张权利。原告孙学庆主张被告包海玉支付迟延支付租金的违约金2万元，但其所提交欠条并非包海玉书写，亦未提交有效证据证实欠条中所记载的违约金与双方签订的租赁合同的关联性，故本案中对原告孙学庆的该项请求亦不予一并处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告孙学庆的诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由原告孙学庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 刘庆宝
人民陪审员 许成军
二〇一七年一月十六日
书 记 员 岳 静