辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01350号
上诉人（原审原告）：侯景山。
委托代理人：谢爱民，辽宁竞业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：姜学连。
委托代理人：高仁斌，辽宁智锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连兴民实业有限公司。住所地大连市金州区友谊街道兴民村。
法定代表人：毕庶斌，该公司董事长。
委托代理人：张积才，辽宁先河律师事务所律师
委托代理人：刘畅，辽宁先河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：段世美。
原审被告：邢凯。
原审被告：王晓东。
原审原告侯景山与原审被告姜学连、大连兴民实业有限公司（以下简称兴民公司）、段世美、邢凯、王晓东建设工程合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2014年7月2日作出（2013）金民初字第1006号民事判决，侯景山、姜学连不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯景山及其委托代理人谢爱民，上诉人姜学连及其委托代理人高仁斌，被上诉人兴民公司的委托代理人刘畅，被上诉人段世美，原审被告邢凯，原审被告王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告侯景山一审诉称：2001年8月8日，兴民公司与大连华南锅炉管道工程安装处（以下简称华南工程处）签订联合开发房地产协议书，双方联合开发大连市金州区兴民村兴民宏意花园小区二期工程，协议签订后，该工程实际由侯景山和姜学连、段世美、邢凯、王晓东（以下简称五联建人）施工。华南工程处没有实际投资，亦未参与管理，即没有实际履行该协议，五联建人实际已经取代了华南工程处的合同地位，是五联建人各自独立与兴民公司联建。在宏意花园小区二期工程竣工后，经五联建人协商于2005年8月10日签订了《兴民宏意二期住宅调整分配明细》、《兴民宏意二期公建分配明细》，又于2006年3月22日签订了《兴民宏意二期项目经理部会议纪要》。根据协议约定，原告除其他应得房屋面积外，还应得到151.24㎡的公建房屋和328.58㎡的住宅房，但被告至今没有交付给原告。现诉至法院：要求被告段世美因不能交付给原告住宅328.58㎡的价值人民币216万元及该房屋租金的损失（计算至2014年6月16日）为51.25万元，要求被告姜学连因不能交付给原告公建151.244㎡的价值人民币155万元及该房屋租金的损失（计算至2014年6月16日）为26.36万元，其他被告承担连带赔偿责任，本案的诉讼费由被告承担。
原审被告兴民公司一审辩称，对原告陈述的事实与理由有异议，1、尽管两级法院对联建协议的主体进行了变更，由五位自然人取代了华南工程处，不等于由各自然人各自独立与兴民公司履行合同的权利义务，法院的判决没有认定联建协议是无效协议，实际上五自然人在承建商品房过程中，都是按照协议内容实际履行。因此原告强调由五自然人各自独立承担与兴民公司的权利义务是没有依据的，并且按照联建协议的约定，独立履行权利义务是不可能的。2、原告在宏意小区工程建成后，五位自然人多次召开关于房屋分配的会议，这些会议兴民公司并没有参加，兴民公司没有参与五自然人就已经开发建设好的房屋如何分配，原告和其他几名被告如何进行房屋调换是五自然人之间达成的协议，协议没有履行或者履行中出现了矛盾纠纷，应该由五自然人进行讨论解决，不应把兴民公司带入进来，要求兴民公司承担责任。3、兴民公司只负责房屋开发、资质、土地征用，房屋建设开发及分配是五自然人进行的，根据联建协议约定回迁部分动迁户面积外，其余的面积都由五自然人实际占有，兴民公司并没有得到房屋面积，只能向实际占有人主张房屋交付及租金的权利，不应向兴民公司主张权利。故不同意原告的诉讼请求。
原审被告段世美一审辩称，原告没有说清公建和房屋由谁返给谁，原告应返出466.17㎡，因为整个开发是五个人形成的，段世美、王晓东、邢凯有公建，其余二人没有公建，原告要拿住宅换公建，这是强加给我们的，把邢凯的340.52㎡、王晓东591.82㎡，总面积932.34㎡公建换出来，原告说这个面积由五个项目经理平分，但是我们都没有分到，只有原告和第三被告分到了。在我们分配过程中有动迁面积、材料换面积、配套面积这三项是必不可少的，其余的都是无理的要求，原告提出此要求对我们是不公平的。故不同意原告的诉讼请求。
原审被告姜学连一审辩称，五个施工人已经对应该分配的房屋达成了协议，原告已经得到了实际应得的部分，并且像被告段世美陈述的那样，原告多拿了两套房屋，应该由五实际施工人平均分配，五实际施工人已经达成了协议，不存在让我承担连带责任。故不同意原告的诉讼请求。
原审被告邢凯一审辩称，对原告陈述的事实与理由没有意义，原告诉讼请求我也没有异议，但是不应该由我承担。故不同意原告的诉讼请求。
原审被告王晓东一审辩称，我不应该承担连带责任，谁欠原告的面积由谁承担，我也不欠原告的面积。故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明，2001年8月8日，华南工程处与被告兴民公司签订了联建开发位于大连市金州区兴民村的宏意花园小区改造二期工程（以下简称兴民宏意二期）《协议书》一份，约定双方联合开发“宏意花园”小区二期工程等事项。2002年12月9日，兴民公司与华南工程处针对兴民宏意二期的房屋销售问题形成了一份《会议纪要》，该会议纪要第二条规定了办理房屋销售手续的过程及要求。兴民公司与华南工程处协议签订后，华南工程处未履行合同约定的义务，未向该项目投资，实际上由华南工程处的负责人侯景山（本案原告）联合本案被告段世美、姜学连、邢凯、王晓东共同投资开发兴民宏意二期小区。履行中，各投资人根据事先划定的开发面积自行投资施工，五联建人实际履行了华南工程处与兴民公司所订协议约定的权利义务，实质上取代了华南工程处的合同地位，兴民公司对此无异议。兴民宏意二期工程自2002年9月开始施工，于2004年11月竣工。
兴民宏意二期工程在施工过程中由五联建人于2003年7月17日签订了《兴民实业宏意二期项目经理部会议纪要》，于2004年1月17日签订了《协议书》。兴民宏意二期竣工后，本案原告侯景山、被告姜学连、邢凯、王晓东于2005年8月10日签订了《兴民宏意二期住宅调整分配明细》和《兴民宏意二期公建分配明细》、于2006年3月22日签订了《兴民二期项目经理会议纪要》，其中住宅、公建分配明细、兴民二期项目经理会议纪要被告段世美没有签字。现五联建人在庭审中对上述的会议纪要、协议书、分配明细（含住宅、公建）均无异议。被告段世美在庭审辩论中称，其没有得到公建面积，不应该返还给原告住宅面积，且房屋的分配纪要没有完全履行。被告邢凯、王晓东已履行了各自应履行的义务。五联建人所承建的兴民宏意二期房屋除按有关合同安排一部分动迁户外，剩余的房屋均被五联建人各自对外出售，五联建人各自所出售的部分房屋被告兴民公司在没有收到华南工程处法人代表暨本案原告侯景山出具的准售凭证的情况下，也给办理了对外售房的相关手续。
本案涉案房屋因被当事人已售完，经原告申请，大连久泰房地产估价有限公司进行了评估，估价结果为住宅面积328.58㎡，市场价值每平方米6573元，总价人民币216万元，市场租金自2005年8月10日至2014年4月1日为50.06万元；公建面积151.244㎡，市场价值每平方米10，250元，总价人民币155万元，市场租金自2006年3月22日至2014年4月1日为25.70万元。
一审法院认为，华南工程处与被告兴民公司所签订的联建协议书，双方意思表示真实，不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。协议签订后，华南工程处对开发项目未按协议约定进行投资，亦未参与管理，该协议并未实际履行。而实际履行该协议的系五联建人，五联建人已实际取代了华南工程处的合同地位。对此，被告兴民公司亦不持异议。综上，五联建人与被告兴民公司已形成了事实上的联建法律关系。
五联建人对《兴民宏意二期项目经理部会议纪要》、《协议书》、《兴民宏意二期住宅调整分配明细》、《兴民宏意二期公建分配明细》、《兴民宏意二期项目经理部会议纪要》等虽均无异议，但从被告段世美在庭审中的陈述意见及提交给一审法院情况说明中，其实际对住宅调整分配明细持反对意见，又因其并未在2005年8月10日《兴民宏意二期住宅调整分配明细》、《兴民宏意二期公建分配明细》及2006年3月22日《兴民宏意二期项目经理部会议纪要》中签字，故上述的约定除被告段世美外，对侯景山、姜学连、邢凯、王晓东均具有法律约束力。综上，对原告要求被告段世美返给其住宅面积328.58㎡的诉讼请求，因原告证据不足，一审法院不予支持。对于原告要求被告姜学连返还给其公建面积151.244㎡的诉讼请求，一审法院予以支持。现被告姜学连已将应返给原告的房屋面积出售，故应按有关机构评估的价值分别赔偿原告公建房屋面积及对等的房屋租金的价款。被告兴民公司在没有收到华南工程处法人代表暨本案原告准售房屋凭证的情况下，给本案当事人出售房子办理了对外售房手续，其行为违背了2001年8月8日的《协议书》及2002年12月9日的《会议纪要》的有关约定，给原告造成了一定的经济损失，故被告兴民公司应对被告姜学连赔偿原告的经济损失应负法律责任。对于原告要求被告邢凯、王晓东对被告段世美、姜学连的赔偿承担连带赔偿责任，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于被告姜学连辩称不欠原告房屋面积的反驳意见，因被告姜学连所提供的证据不足以证明其事实主张，故一审法院不予采信。对于原告要求被告姜学连赔偿自2014年4月2日至2014年6月16日房屋租金的损失，因其计算的损失数额低于评估价值，一审法院予以照准。综上，对原告合理合法的诉讼请求，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（七）项之规定，判决如下：一、被告姜学连于判决发生法律效力后十日内，赔偿原告侯景山人民币155万元及租金损失人民币26.36万元（租金计算时间为2006年3月22日起至2014年6月16日终止）；如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告大连兴民实业有限公司对被告姜学连的上述赔偿负补充赔偿责任。三、驳回原告侯景山要求被告段世美赔偿其住宅面积328.58㎡及等同面积租金的经济损失的诉讼请求。四、驳回原告侯景山要求被告邢凯、被告王晓东对被告姜学连的上述赔偿负连带赔偿责任的诉讼请求。案件受理费42，689元、鉴定（评估费）50，000元、合计人民币92，689元（原告已预交），由原告侯景山负担50，255.60元，由被告姜学连负担42，433.40元。
侯景山上诉的请求为：撤销原判第三项，依法改判由段世美承担赔偿责任，同时要求邢凯、兴民公司承担连带责任或发回重审。其基本上诉理由为：段世美对于侯景山提供的关于住宅面积分配的协议并无异议，侯景山要求段世美返还住宅面积328.58㎡及赔偿损失就是根据2005年8月10日签订的《兴民宏意二期住宅调整分配明细》计算出来的，该住宅分配明细中约定侯景山应得其他人返还的面积为1749.04㎡，侯景山实际得到1402.46㎡，而段世美应返还的面积为1509.10㎡，段世美虽然没有在《兴民宏意二期住宅调整分配明细》和《兴民宏意二期公建分配明细》中签字，但该住宅和公建分配明细已实际履行，均应对段世美有效，退一步讲，即使段世美不认可该住宅和公建分配明细，也应该查清段世美认可的分配面积是多少，一审判决对于段世美应返还多少面积，是否返还完毕的基本事实未予以查清的情况下，简单驳回侯景山的诉请是错误的。
姜学连的上诉请求为：撤销原判第一项，依法改判驳回侯景山的诉请。其基本上诉理由为：一审法院认定姜学连已将应返还侯景山的房屋面积出售是错误的，姜学连根本没有返还侯景山房屋面积的义务。2005年8月10日的房屋分配明细，40号楼1号公建归姜学连所有，而30号楼9号公建、10号公建（房管部门登记为30号楼5号、6号公建）归侯景山所有。2006年3月22日，约定姜学连的31号楼4号公建、40号楼1号公建调换给侯景山，而房管部门登记的30号楼5号、6号公建于2003年9月9日已对外出售，所以2005年8月10日、2006年3月22日分配明细中约定的关于30号楼5号、6号房屋分配及调换的标的根本就不存在，分配及调换的约定根本无法实现，该约定不成立。姜学连在庭审中才知道30号楼9号公建、10号公建就是房管部门登记的30号楼5号、6号公建，房屋的分配、对外出售必须由侯景山出具收据，侯景山应该知道30号楼5号、6号公建已出售而不存在分配的事实，将不存在的标的与根本不知道标的不存在的调换更是无法实现。调换无法实现，分配明细中确定的40号楼1号公建本应归姜学连所有。2008年12月17日的会议记录可看出调换没有实现。
兴民公司二审答辩称，不同意侯景山的上诉请求。姜学连的上诉与兴民公司无关。关于五个联建人房屋分配会议或协议兴民公司全程未参加，具体如何分配兴民公司不知情，本案房屋调换的纠纷是基于五个联建人的协议未履行或履行不能而产生的，兴民公司对此不承担任何责任，一审判决兴民公司承担补充责任不当。
段世美二审答辩认为：不同意侯景山的上诉请求。根据五个人合作的多次会议精神，我不欠侯景山的房屋，侯景山要求段世美返还328.58㎡无事实根据。2008年12月17日会议记录中记载段世美应该返还的面积已经返还完毕，该返还面积包括姜学连替段世美履行的186.47㎡和段世美借给兴民村由侯景山担保的两套房屋273.75㎡。对姜学连的上诉请求及事实理由没有异议。
邢凯二审答辩认为：他们之间的问题已经很长时间了，我不想说什么，编号为30号公建房屋分配协议中的28.98㎡我是一定要的。对姜学连的上诉请求及事实理由没有异议。
王晓东二审中未陈述答辩意见。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实。
另查明，二审庭审中，侯景山、姜学连、段世美、邢凯、王晓东对于2005年8月10日《兴民宏意二期住宅调整分配明细》和《兴民宏意二期公建分配明细》中分配方案的内容无异议。2005年8月10日《兴民宏意二期公建分配明细》中约定“姜学连：……31号楼公建3#有姜学连143.433㎡，有侯景山125.282㎡。侯景山：31#楼公建3#125.285㎡＋公建2#444.01㎡＋公建1#314.95㎡＋30#楼公建10#109.80㎡＋公建9#148.92㎡＋公建8#162.644㎡=1305.609㎡，30#楼公建8#有侯景山162.644㎡，有邢凯28.926㎡”。
本院审理的与本案相关联的另案（2014）大民二终字第01060号民事案件的二审审理过程中，侯景山和姜学连均认可2006年3月22日纪要中侯景山和姜学连的调换是指：姜学连用40号楼1号公建、31号楼4号公建与侯景山的30号楼8号、9号公建以及31号楼3号公建的13.965㎡进行调换（即：40号楼1号公建151.244㎡＋31号楼4号公建174.285㎡=31号楼3号公建的13.965㎡＋30号楼8号公建162.644㎡＋30号楼9号公建148.92㎡）。
2005年8月10日《兴民宏意二期公建分配明细》中载明段世美应分得公建面积1260.456㎡，本案二审庭审中，段世美承认其得到了该部分公建面积；2005年8月10日《兴民宏意二期住宅调整分配明细》中第八条载明的建筑面积932.34㎡系公建面积，实为由王晓东和邢凯施工的由住宅改为公建的面积，该公建面积由侯景山、姜学连、段世美、邢凯、王晓东五人平分，每人分得186.47㎡，段世美分得的该186.47㎡公建面积包含在其应分得公建面积1260.456㎡中。前述932.34㎡公建面积中，由相同数量的公建面积兑换相同数量的住宅面积，即由侯景山、段世姜、姜学连每人拿出186.47㎡住宅面积给邢凯和王晓东。本案一审诉讼过程中，法庭询问本案各当事人案涉房屋面积是否实际都得到了，侯景山回答：“分配了，我没有得到，其余人都得到了”，段世美回答：“房屋和公建都分完了，谁建就是给谁的。是口头说好的”，姜学连回答：“按照2005年8月10日的两份明细分配完了。但是第三被告（指姜学连）没有得到31号楼4号公建”，邢凯回答：“按照2005年8月10日两份协议分配完了”，王晓东回答：“是按照2005年8月10日的两份协议分配完了”。二审中王晓东自认其已经履行了2005年8月10日前述住宅和公建分配明细中房屋面积。
2005年8月10日《兴民宏意二期住宅调整分配明细》中载明侯景山应得房屋面积为1749.04㎡，侯景山自认王晓东已返给236.81㎡、邢凯已返给138.61㎡、段世美已返给1027.04㎡、侯景山应返给邢凯18㎡，尚欠房屋面积328.58㎡＝（1749.04-236.81-138.61-1027.04-18）㎡未得到。该住宅分配明细中载明段世美应返还房屋面积为1509.10㎡，本案二审庭审中，段世美自认其已实际返还1027.08㎡。
段世美与姜学连于2007年12月14日签订协议，约定由姜学连替段世美履行返还该186.47㎡住宅面积的义务，本案二审庭审中，姜学连对此无异议，并表示其未履行该义务。
段世美在本案一、二审过程中，向法庭出示记载时间为2005年12月5日的借条一张，该借条与段世美有关的内容为：今有兴民村向段世美借36#3-6-3、137.73㎡，32#2-6-3、136.02㎡解决姜学连欠交自来水施工费，侯景山以担保人的身份在该借条上签名。本案二审中，段世美自认如果不计算姜学连替其返还的前述186.47㎡住宅面积和借给兴民村的前述两套住宅房屋273.75㎡，其应返还418.74㎡。
本案二审中，侯景山、姜学连、段世美、邢凯均认可与本案相关联的案件一审法院（2013）金民初重字第41号民事判决（以下简称41号民事判决）中查明的事实，41号民事判决查明：“兴民公司于2003年9月9日以姜学连2003年7月28日签字的收取30号楼的5号、6号公建房款的收据为凭，与案外人林春松签订商品房买卖合同。姜学连提供的2008年12月17日会议记录复印件可见“姜学连用30号楼10号公建109.80㎡，由姜学连卖，案件申请人为李新成我老侯拿钱”字样。姜学连不服41号民事判决，上诉至本院，二审即为本院审理的（2014）大民二终字第01060号民事案件。
本案二审庭审中，姜学连自认其没有向侯景山交付40号楼1号公建。
二审中，侯景山要求段世美承担2005年8月10日至2014年4月1日期间经鉴定的房屋租金损失50.06万元。放弃要求段世美承担2014年4月2日至2014年6月16日期间的房屋租金损失。
本院查明的上述事实有2005年8月10日兴民宏意二期住宅调整分配明细、兴民宏意二期公建分配明细、一审法院（2013）金民初重字第41号民事判决、本院（2014）大民二终字第01060号民事案件庭审笔录、询问笔录以及本案一、二审庭审笔录、当事人法庭陈述、借条等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，四名联建人侯景山、姜学连、邢凯和王晓东签订的2005年8月10日协议、2006年3月22日纪要分别是各自合同当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自权利义务。结合各方当事人诉辩观点和现有证据，本案争议焦点问题有二：其一，姜学连是否应向侯景山赔偿因不能交付公建房屋而产生的房屋价值及租金损失；其二，段世美是否应向侯景山赔偿因不能交付住宅房屋而产生的房屋价值及租金损失。
针对第一个焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，姜学连与侯景山均认可2006年3月22日纪要中的调换是指姜学连用40号楼的1号公建、31号楼4号公建与侯景山的30号楼8号、9号公建（30号楼8号、9号公建被房产部门登记备案为案涉30号楼5号、6号公建）以及31号楼的3号公建的13.965㎡进行调换，可以认定侯景山和姜学连依约定调换公建后，侯景山享有案涉40号楼1号公建和案涉31号楼4号公建的相关权利，姜学连则享有案涉30号楼5号、6号公建以及案涉31号楼3号公建的相关权利。对此，侯景山主张因姜学连在2003年就把2005年8月10日协议分配给侯景山的案涉30号楼5号、6号公建给卖了，双方才形成这个调换约定；姜学连则主张该两套公建不是由其对外出卖的。由于案涉30号楼5号、6号公建已于2003年9月9日由兴民公司出售给案外人林春松并办理了产权登记，然而，姜学连未提供充分证据以证明案涉30号楼5号、6号公建是由谁卖的，兴民公司提供以证明姜学连出卖案涉30号楼5号、6号公建的2003年7月28日收据上有姜学连签名且姜学连对该签名的真实性没有异议，因此，侯景山主张2006年3月22日纪要已实际履行调换，其为案涉40号楼1号公建的权利人，有事实和法律依据。而本案二审庭审中，姜学连亦自认其没有向侯景山交付40号楼1号公建，据此，一审法院判决姜学连因不能交付40号楼1号公建而承担经评估的相应价款和租金损失，并无不妥，本院予以维持。
针对第二个焦点问题，本院认为，段世美虽然未在2005年8月10日《兴民宏意二期住宅调整分配明细》和《兴民宏意二期公建分配明细》上签字，但二审庭审中，侯景山、姜学连、段世美、邢凯、王晓东五联建人对于前述住宅和公建分配明细中约定分配方案的内容无异议，且段世美已实际得到了前述公建分配明细中的公建房屋面积1260.456㎡。根据本院查明的事实以及庭审调查的情况看，前述《兴民宏意二期住宅调整分配明细》中载明段世美应返还房屋面积为1509.10㎡，段世美自认其已实际返还1027.08㎡，段世美主张其根据前述住宅和公建分配明细中约定的应该返还的面积已经返还完毕，主要是基于姜学连应替段世美承担返还房屋面积186.47㎡和段世美借给兴民村由侯景山担保的两套房屋273.75㎡，抵顶后，段世美所欠面积已经返还完毕，而姜学连是否愿意替段世美履行返还面积的义务以及段世美借给兴民村的房屋面积与本案非同一法律关系，且事实上姜学连并未替段世美履行返还住宅面积186.47㎡，侯景山亦不同意抵扣，段世美亦自认如果不计算姜学连替其返还的前述186.47㎡住宅面积和借给兴民村的前述两套住宅房屋273.75㎡，其应返还418.74㎡，因此，段世美主张其应该返还的面积已经返还完毕，缺乏事实和法律依据，而侯景山主张段世美返还的面积328.58㎡小于段世美自认的应返还房屋面积418.74㎡，而段世美应自2005年8月10日起即应履行返还房屋的义务，现案涉面积的房屋已被出售，因此，侯景山主张段世美赔偿其经评估的房屋价值216万元和自2005年8月10日至2014年4月1日期间的房屋租金损失50.06万元，有事实根据和法律依据，本院予以支持，一审法院以段世美未在前述住宅和公建分配明细上签字为由驳回侯景山的诉请不当，本院予以纠正。
关于侯景山主张邢凯、兴民公司对段世美承担连带责任一节。本院认为，侯景山与邢凯、兴民公司之间既未约定对段世美承担连带责任，侯景山也未提供证据证明邢凯、兴民公司应对段世美的债务承担连带责任，且亦无明确的法律规定应由邢凯、兴民公司承担连带责任，故侯景山该主张无事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于兴民公司二审抗辩一审法院判决其承担补充责任不当一节。本院认为，一审法院虽然判决兴民公司承担补充责任，但兴民公司并未就此提起上诉，表明其同意一审判决，是其对自身权益的处分，二审中提出此项抗辩理由，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市金州区人民法院（2013）金民初字第1006号民事判决第一、第二项；
二、撤销大连市金州区人民法院（2013）金民初重字第41号民事判决的第三、第四项；
三、段世美于本判决生效之日起十日内赔偿侯景山216万元及租金损失50.06万元（租金计算时间为2005年8月10日至2014年4月1日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回侯景山的其他诉讼请求。
五、驳回姜学连的上诉请求。
一审案件受理费42，689元、鉴定（评估）费50，000元，合计92，689元（侯景山已预交），由姜学连负担37，000元，段世美负担55，689元；二审案件受理费49，302.40元（姜学连已预交21，122.40元、侯景山已预交28，180元），由姜学连负担21，122.40元，由段世美负担28，180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 周燕雁
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 夏丽娜