杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨商初字第262号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行，住所地：杭州市滨江区江晖路1761-1767号。
负责人：周继明，支行行长。
委托代理人：叶敏（特别授权）。系原告职员。
委托代理人：朱帆（特别授权）。系原告职员。
被告：何洁。
被告：徐志祥。
上述两被告的共同委托代理人：沈肖容（特别授权），浙江卓特律师事务所律师。
被告：杭州凯瑞置业有限公司，住所地：杭州市滨江区滨盛路1893、1895号。
法定代表人：陈素琴，总经理。
委托代理人：陈伟（特别授权），浙江铁诚律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行（以下简称工商银行钱江支行）诉被告何洁、徐志祥、杭州凯瑞置业有限公司（以下简称凯瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法适用简易程序，于2015年3月6日、2015年8月27日两次公开开庭进行了审理。原告工商银行钱江支行的委托代理人叶敏、朱帆，被告何洁、徐志祥的委托代理人沈肖容，被告凯瑞公司的委托代理人陈伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行钱江支行起诉称：2012年12月3日，原告与三被告签订了一份编号为01202000162012商房贷0001041的《个人购房借款／担保合同》，并约定：原告向被告何洁提供贷款人民币380000元，贷款期限为120个月；被告何洁、徐志祥以其所购买的位于杭州市滨江区凯瑞金座1003室的房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了房屋抵押权预告登记手续。原告依法领取了一份编号为杭房预高新字第13208750号的房屋抵押权预告登记证。被告凯瑞公司在办妥正式抵押前为上述贷款承担阶段性连带保证责任。被告徐志祥作为被告何洁的配偶，向原告出具了一份《共同还款承诺书》，承诺为上述款项承担共同还款责任。合同签订后，原告依约放贷。因被告何洁、凯瑞公司在所购买的房产上发生权属纠纷，法院已依法判决解除双方之间所签订的《浙江省商品房买卖合同》，已影响到被告何洁在借款合同项下义务的履行，原告有权依据上述借款合同的规定宣布合同提前到期。为维护自身合法权益，原告向法院起诉，请求判令：1、被告何洁、徐志祥、凯瑞公司共同归还给原告尚欠房屋按揭贷款本金281833.23元及按借款合同约定和人民银行相关规定支付自2015年8月12日起算至贷款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复息；2、原告对位于杭州市滨江区凯瑞金座1003室的房产处置所得享有抵押优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告何洁、徐志祥答辩称：原、被告签订了《个人购房借款／担保合同》属实，但该份借款／担保合同已被法院判决解除，合同解除后，剩余贷款及利息不应由被告何洁、徐志祥归还，应由凯瑞公司负责归还，现原告要求被告何洁、徐志祥归还剩余贷款281833.23元及自2015年8月12日起尚欠的利息没有法律依据。自借款／担保合同解除之日起，原告每月继续扣除被告何洁的款项于法无据，被告何洁将通过另案向原告主张返还。
被告凯瑞公司答辩称：在原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》中，原告和被告何洁、徐志祥之间是借款合同，被告凯瑞公司与原告之间是保证合同，保证合同是借款合同的从合同，现上述借款合同已被法院判决解除，保证合同依法也予以解除，故原告要求被告凯瑞公司对合同解除后的剩余款项承担共同还款责任于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告工商银行钱江支行向本院提交并出示了下列证据：
1、《个人购房借款／担保合同》复印件一份，证明原、被告签订了一份借款担保合同，当事人之间存在借款、抵押、保证合同的权利和义务关系等事实。
2、贷款借款凭证原件一份，拟证明原告于2013年1月12日发放给被告何洁贷款人民币380000元的事实。
3、杭房预高新字第13208750号预登记证原件一份，拟证明原告已经取得预告登记权利及抵押权合法、有效等事实。
4、共同还款承诺书原件一份，拟证明被告徐志祥对本案借款本息承诺共同还款的事实。
5、欠款明细原件一份，拟证明截止2015年8月12日被告何洁尚欠原告房屋按揭贷款281833.23元的事实。
6、（2014）杭滨民初字第810号民事判决书原件一份，拟证明法院依法判决解除了被告何洁、凯瑞公司之间所签订的《浙江省商品房买卖合同》，原告有权要求三被告归还剩余按揭贷款等事实。
被告何洁、徐志祥、凯瑞公司未向本院提交证据。
本院对原告所提交的证据认证如下：
对上述证据1-6，被告何洁、徐志祥对其真实性均无异议，但对其关联性均有异议，认为上述证据不能证明被告何洁存在违约情形，故不能证明原告的主张。被告凯瑞公司对上述证据的三性均无异议。本院认为，原告所提交的证据1-5来源于银行金融机构，证据6来源于法院的生效判决，且三被告对上述证据的真实性均无异议，其来源合法，内容真实，本院均予以采信。
综上，结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：
2012年12月3日，原告工商银行钱江支行与被告何洁、徐志祥、凯瑞公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》，并约定：被告何洁向原告贷款人民币380000元，用于支付何洁、徐志祥共同向凯瑞公司购买的位于杭州市滨江区凯瑞金座1003室的房款；贷款期限为120个月，自2012年12月3日起至2022年12月3日止；被告何洁委托原告将贷款资金划入被告凯瑞公司名下账户；被告何洁、徐志祥以上述所购房屋为上述贷款提供抵押担保，被告凯瑞公司自愿为上述贷款提供阶段性连带责任保证（自个人购房借款／担保合同签订之日起至约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止）。
同日，被告徐志祥作为被告何洁的配偶出具给原告一份《共同还款承诺书》，承诺共同偿还上述贷款。
2013年1月9日，原告取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。
2013年1月12日，原告发放给被告何洁贷款380000元，将贷款期限调整为自2013年1月12日起至2023年1月12日止。被告何洁自2013年2月起逐月向原告归还贷款本息。
2014年6月19日，因被告凯瑞公司未按约交付上述房屋，何洁向本院起诉，要求判决解除其与凯瑞公司之间所签订的《浙江省商品房买卖合同》，并赔偿相应损失。本院在审理过程中查明凯瑞公司未按约交房，故于2014年8月11日依法作出（2014）杭滨民初字第810号民事判决书，判决解除何洁与凯瑞公司之间所签订的《浙江省商品房买卖合同》，且该判决已生效。
2015年1月13日，被告何洁向本院起诉，要求解除其与工商银行钱江支行、凯瑞公司所签订的《个人购房借款／担保合同》，并判令工商银行钱江支行、凯瑞公司共同返还已归还部分的房屋按揭贷款本息，未归还部分贷款由凯瑞公司支付给工商银行钱江支行。经审理后，本院于2015年4月8日依法作出（2015）杭滨商初字第141号民事判决书，判决解除何洁与工商银行钱江支行、凯瑞公司于2012年12月3日所签订的《个人住房借款／担保合同》、并由凯瑞公司于本判决生效之日起五日内赔偿给何洁自2013年3月起至2015年3月止其归还给工商银行钱江支行贷款本金人民币82333.42元及利息人民币52878.80元，同时驳回了何洁其他诉讼请求。该判决现已生效。
判决生效后，原告每月仍继续扣除被告何洁的房屋按揭贷款本息，截止2015年8月12日被告何洁的房屋按揭贷款尚余人民币281833.23元。
本院认为：何洁与凯瑞公司之间所签订的《浙江省商品房买卖合同》、原、被告之间所签订的《个人购房借款／担保合同》均已经法院生效判决予以解除，依法发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，本案中何洁所支付的购房款本金及利息已经本院作出的（2014）杭滨民初字第810号民事判决书判决由凯瑞公司返还给何洁，此处不赘。此外，何洁在借款担保合同解除前每月归还给工商银行钱江支行的贷款本息，也已经本院作出的（2015）杭滨商初字第141号民事判决书判决由凯瑞公司赔偿给何洁，此处不赘。
借款担保合同解除后剩余贷款应由开发商即被告凯瑞公司返还给原告工商银行钱江支行，故原告要求被告凯瑞公司对借款担保合同解除后剩余贷款281833.23元及自2015年8月12日起算至贷款清偿之日止的利息的诉讼请求合法有理，本院予以支持。对于原告要求被告何洁、徐志祥共同返还合同解除后剩余贷款本息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
原、被告在签订借款担保合同时，明确以位于杭州市滨江区凯瑞金座1003室的房产为本案房屋按揭贷款向原告提供抵押担保，明确了抵押担保范围为债权本金380000元及利息、罚息、违约金等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，双方并办理了房屋抵押权预告登记手续，原告也依法取得了《商品房抵押权预告登记证》。现因当事人之间签订的《浙江省商品房买卖合同》、《个人住房借款／担保合同》均已解除，合同解除后的剩余款项由被告凯瑞公司支付给原告，故原告有权提前行使担保权，原告要求对位于杭州市滨江区凯瑞金座1003室的房产在折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的诉讼请求也合法有理，本院也予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还给原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行贷款人民币281833.23元，并按《个人住房借款／担保合同》中约定的利率支付给原告自2015年8月12日起算至本判决确定之日止的利息、罚息、复息。
二、如果被告杭州凯瑞置业有限公司未履行上述所确定的给付义务，则原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行有权对位于杭州市滨江区凯瑞金座1003室的房产在折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款中享有优先受偿权。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5872元，减半收取2936元，保全申请费2120元，合计人民币5056元，由被告杭州凯瑞置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5872元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 莫启荣
二〇一五年九月二日
代书记员 徐雁楠