辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民再107号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳东北总部基地开发建设有限公司。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：白世新。
再审申请人沈阳东北总部基地开发建设有限公司（以下简称总部基地公司）因与被申请人白世新商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2015）沈中民二终字第2509民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2016年7月28日作出（2016）辽民申1285号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
总部基地公司申请再审称，请求撤销二审判决，依法改判驳回白世新的诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费用由白世新承担。其再审理由是：1、二审判决认定的事实缺乏证据证明，认定诉争事实的因果关系错误。本案造成白世新未能在规定期限内取得房产证的原因系白世新多次违约在先，未按合同约定支付房款。截至2014年10月21日，白世新拖欠房款370万元，在白世新先违约的情况下，不应再适用合同第十五条要求后义务人即总部基地公司承担责任。因此，造成白世新未能按期取得房产证的根本原因是白世新迟延付款。2、在白世新迟延付款严重违约的情况下，总部基地公司有权依据不安抗辩权延迟或拒绝履行交房义务，有权为房屋设立包括抵押在内的他项权，用以减少因申请人违约造成的损失。3、关于白世新主张由于总部基地公司为诉争房屋设立抵押，导致无法用该房屋从银行贷款，因此无法全额支付购房款。双方在合同中明确约定付款方式为分期付款，并未约定白世新可以采用先用诉争房屋办理银行贷款后再支付的方式。白世新提出用诉争房屋向银行贷款来支付房款的主张是在2014年6月总部基地公司向其交房后，因此白世新主张因房屋被抵押造成其无法贷款，不能支付购房款的主张显然不成立。4、由于本案不存在合同目的无法实现的情况，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项的规定，二审法院未对一审判决予以纠正是适用法律错误。5、本案中白世新违约在先，并且诉争房屋在诉讼过程中已经解除抵押，不存在合同目的无法实现的情况。因此判决解除合同并由总部基地公司向白世新返还购房款及利息明显有违公平原则。
白世新辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。省法院指令再审无法律及事实根据，不符合指令再审的审查范围。2、仅凭收到入住通知书，不能视为已经履行了交房义务。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述约定可以看出，送达入住通知书不代表完成了交房义务，交付的房屋还必须满足合同约定的和法定的交房条件，达到购房人能够安全使用房屋的情况下，购房人收到钥匙才是完成交房义务。否则，因开发商原因导致逾期交房的违约责任应由出卖人自行承担。3、涉案房屋未经消防、人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，其进行交付违反了相关法律、行政法规的强制性规定，购房者可拒绝收房。4、总部基地公司交房时未提供《竣工验收备案书》，不能证明房屋已经验收合格，亦未按合同约定提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，未达到交房条件，总部基地公司构成违约。5、《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人应保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，而总部基地公司在未告知白世新的情况下，从2013年5月9日到2015年6月18日期间，将白世新所购房屋抵押给兴业国际信托有限公司，在合同约定的交房时间2014年6月1日，房屋仍处于抵押状态。6、从白世新提交的录音资料可以看出，总部基地公司因自身原因造成白世新无法向银行办理贷款，虽然总部基地公司同意自己给白世新发放贷款，但利息上浮，白世新无法接受，因此总部基地公司不同意交房。7、法律规定出卖人应在交房后365日内进行房屋初始登记，否则购房人不可能取得房屋所有权证。总部基地公司一直未取得房屋初始登记，导致其违反《商品房买卖合同》第十五条应在交房365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案的约定。因总部基地公司未告知白世新将涉案房屋设立抵押的行为，导致白世新不能再将房屋抵押借款用于资金周转，不能合法出租用于收取租金，不能及时转让房屋，不能在涉案房屋上办理落户手续等，购房人的购房目的已经无法实现。综上，由于总部基地公司的过错和责任，导致延迟交房，延迟办理房产证，无故占有白世新的购房资金，总部基地公司违反《商品房买卖合同》第九条、第十五条的约定，白世新有权解除合同。
白世新向一审法院起诉请求：1、解除白世新与总部基地公司签订的《商品房买卖合同》；2、总部基地公司返还白世新购房款5，789，214.90元及利息。一审法院认定事实：2012年11月19日，白世新（买受人）与总部基地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份及补充协议三份，约定白世新购买总部基地公司开发的位于沈阳市沈北新区蒲河大道XXX号西十一区x号商品房一套，建筑面积1414.19平方米，总价款9，489，214.90元。合同第六条及补充协议三约定付款方式为首期购房款于签约之日起5日内支付完毕，即人民币4，749，214.90元；第二期购房款付款日期为2013年1月30日前，支付金额为人民币237万元；第三期购房款付款日期为2013年5月30日前，支付金额为人民币237万元。合同第八条约定出卖人应当于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条及补充协议一第六条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买卖双方办理完毕退房手续之日起30日内退还买受人已交付房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。2012年11月26日，白世新与总部基地公司签订补充协议一份，约定双方一致同意总部基地公司交房时间变更为2014年6月1日，白世新应于收房后三个工作日内付清剩余购房款。商品房买卖合同签订后，白世新在2012年8月13日至2014年10月21日期间分十次向总部基地公司交付购房款，共计交付购房款5，789，214.90元。审理中，总部基地公司主张于2013年10月30日向白世新发出入住通知书。2014年6月5日，白世新领取入住通知书。总部基地公司以此证明已向白世新交付了涉案房屋。白世新主张涉案房屋不具备交付条件。另查明，2013年5月9日，总部基地公司将涉案房屋设定在建工程抵押，抵押权人为兴业国际信托有限公司，期限为36个月，自2013年5月9日起至2016年5月9日止。2015年6月18日总部基地公司申请在建工程抵押变更登记，解除了涉案房屋的抵押。一审法院判决：一、解除白世新与沈阳东北总部基地开发建设有限公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》；二、沈阳东北总部基地开发建设有限公司于判决发生法律效力后三十日内返还白世新购房款5，789，214.90元；三、沈阳东北总部基地开发建设有限公司于判决发生法律效力后三十日内给付白世新上述购房款的利息（以100，000元为基数，自2012年8月13日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以1，117，376.90元为基数，自2012年8月20日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以1，000，000元为基数，自2012年9月11日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以1，000，000元为基数，自2012年9月14日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以500，000元为基数，自2013年2月4日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以500，000元为基数，自2013年7月12日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以500，000元为基数，自2013年7月29日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以30，000元为基数，自2014年5月15日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以252，623.10元为基数，自2014年5月21日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；以789，214.90元为基数，自2014年10月21日起至2015年6月16日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息）；四、驳回白世新、沈阳东北总部基地开发建设有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52，330元，由沈阳东北总部基地开发建设有限公司承担。
总部基地公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，由白世新承担诉讼费用。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审另查明，案争买卖合同第十五条约定：“出卖人将商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议第三条处理。”补充协议第三条约定：“买受人退房的，出卖人在买卖双方办理完毕退房手续之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的2%赔偿买受人损失。买受人不退房的，自出卖人应当完成产权登记资料备案的期限届满之次日起至完成产权登记资料备案之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之二的违约金。”二审法院认为，本案二审争议焦点为诉争商品房买卖合同是否构成解除条件。因案争商品房买卖合同签订后，总部基地公司在未告知白世新的情况下又将该房屋抵押给案外人兴业国际信托有限公司，虽该抵押登记已于本案审理期间解除，但依据诉争买卖合同关于逾期办证违约责任即“出卖人将商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议第三条处理”；补充协议第三条：“买受人退房的，出卖人在买卖双方办理完毕退房手续之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的2%赔偿买受人损失”的约定，本案总部基地公司未在补充协议约定的交房期限即2014年6月1日起365日内解除抵押，即因出卖人责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人有权要求退房即解除合同，故本案一审判决解除诉争合同的结果并无不当。关于总部基地公司提出白世新违约在先，应向总部基地公司支付违约金779,779.58元的上诉请求，因属反诉范畴，而总部基地公司在一审中未提出反诉，故一审未予支持并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52,330元，由总部基地公司负担。
本院再审对原审判决认定的事实予以确认。
本院再审另查明，2016年3月10日，总部基地公司取得案涉房屋所有权的初始登记证明。
本院再审认为，白世新与总部基地公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（三）》以及2012年11月26日签订的《补充协议》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。《商品房买卖合同》第六条及《补充协议（三）》对于分期付款方式约定：“首期购房款于签约之日起5日内支付完毕，支付金额为4，749，214.90元。第二期购房款付款日期为2013年1月30日前，支付金额为237万元。第三期购房款付款日期为2013年5月30日，支付金额为237万元。”第八条约定交房时间为2013年6月30日，交房条件为该商品房经验收合格。2012年11月26日签订的《补充协议》第一条约定交房时间变更为2014年6月1日，白世新应于收房后三个工作日内付清剩余购房款4，771，838元。因此，后签订的《补充协议》关于交房时间和付款时间均对原《商品房买卖合同》及附件作出了变更，白世新应于收房后三个工作日内付清余款。故总部基地公司再审提出的因白世新违约未按时交清余款，其有权延迟或拒绝履行交房义务的主张，无事实及法律根据，不予支持。
对于白世新于2014年6月5日签字领取涉案房屋《入住通知书》的行为如何认定的问题，白世新主张其领取《入住通知书》仅用于注册成立沈阳卓都电力科技有限公司之用，且提供了沈阳卓都电力科技有限公司工商档案中存档的《入住通知书》及总部基地公司国有土地出让证复印件，上面均加盖了“此文件仅限东总11区2号业主办理注册使用”印章，总部基地公司至今未向其交付房屋钥匙，亦未要求其交纳相关入住费用，因此白世新20**年6月5日至今未实际办理入住；而总部基地公司主张白世新领取《入住通知书》时拒绝领取钥匙及交纳相关入住费用，因此其已完成交付房屋的义务。对此，本院认为，虽然白世新于2014年6月5日签字领取了《入住通知书》，但是总部基地公司未提供证据证明其向白世新交付钥匙及其他入住文件，或是白世新拒绝办理入住手续，也未要求白世新交纳相关入住费用，因此，仅凭白世新领取《入住通知书》的事实不能构成实际交房。《商品房买卖合同》第九条及《补充协议（一）》第六条约定，“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。”故对于白世新一审提出的因总部基地公司将涉案房屋进行抵押贷款，导致白世新不能办理银行贷款，交房时间延期，依据《商品房买卖合同》第九条约定要求解除合同，返还已付购房款，并按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。原审依据《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议（一）》第三条关于逾期办证可退房的约定作出判决，与白世新的诉讼请求不符，故原审判决结果正确，予以维持，但理由不当予以纠正。
综上所述，总部基地公司的再审请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2015）沈中民二终字第2509民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 安一凌
代理审判员 权红霞
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 冷立皎
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。