沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第02365号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行.
法定代表人：张立勇，系该行行长。
委托代理人：陈超辉，系该行工作人员。
委托代理人：佟欣，系该行工作人员。
被告：何俊，无职业。
被告：张玉娇，无职业。
委托代理人：何俊，无职业。
被告：沈阳新元建设集团有限公司.
法定代表人：赵海明，系该公司董事长。
委托代理人：孟德新，系该公司工作人员。
被告：沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司.
法定代表人：张汝辉，系该公司经理。
委托代理人：孟德新，系该公司工作人员。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行诉被告何俊、张玉娇、沈阳新元建设集团有限公司（以下简称“新元公司”）、沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司（以下简称“新辉分公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程惠华独任审判，于2015年11月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人佟欣，被告何俊（同时作为被告张玉娇的委托代理人）、被告沈阳新元建设集团有限公司、沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司共同委托代理人孟德鑫到庭参加诉讼，本案经现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行诉称：2011年9月13日，借款人何俊、共同借款人张玉娇为购买位于沈阳市沈北新区辉山北大街Ｘ号251的房屋，与我行签订了编号为2104300980112011002429号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，借款本金为人民币120,000元，贷款利率（年）7.755%，为15年，（期限：2011年10月25日至2026年10月25日），并办理了该房产的抵押登记手续，由开发商沈阳新元建设集团有限公司作为阶段性担保（《借款合同》第十一条、第十二条）。
原告按约定发放了120,000元的个人住房贷款。按合同规定，贷款采用等额本息还款法，但被告长期多次拖欠原告贷款本息，虽经原告多次催要，被告仍不偿还债务。原告认为，借款合同已经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。
鉴于被告长期拖欠我行贷款本息，缺乏偿债诚意，为维护我行的合法权益，根据《借款合同》第十六条、第十七条之规定，原告有权要求提前解除合同，要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，并对本案已抵押的房产享有优先受偿权。以上事实有借款合同、房屋预告登记证明，开立贷款帐户通知书及个人贷款支付凭证等为证。诉讼请求：1、请法院判令解除原告与被告签订的借款合同；2、请法院判令被告给付原贷款本金102,473.12元，截止至2015年11月20日的利息4,987.77元，利息罚息172.18元、本金罚息89.04元、总计108,219.48元，以及到还款日的利息、罚息；3、判令原告对位于沈北新区辉山北大街Ｘ号251室，建筑面积66.75平方米的房产享有优先受偿权；4、判令被告沈阳新元建设集团有限公司对欠款承担连带还款责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费。被告何俊、张玉娇辩称：同意原告诉讼请求，原告陈述事实属实，但我现在生活困难，无力偿还贷款，希望原告可以给我延期。
被告新元公司、新辉分公司辩称：原告所述属实，同意承担担保责任。
经审理查明，2009年12月25日，中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行（贷款人）与被告何俊、张玉娇（借款人）、被告新元公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向原告借款壹拾贰万元，用于购买住房位于沈北新区辉山北大街Ｘ号房产一套，建筑面积66.75平方米，借款的期限为壹佰捌拾个月，自2011年9月13日起至2026年9月13日止。借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的罚息利率为在借款合同所执行贷款利率水平上上浮50%。约定的还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方法为等额本息还款，每一个月的本息金额为1129.87元。合同同时约定，贷款人按借款人每次提前还本金额的一定比例收取提前还本违约金，本合同项下的提前还本违约金收取比例为按千分之五比例收取；在借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件，或借款人明确表示或以其行为表明不履行本合同项下义务时，借款人构成违约。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；行使担保权利等。除合同另有约定外，本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均有借款人承担。被告何俊、张玉娇以其购买位于沈北新区辉山北大街Ｘ号房产作为借款的抵押担保，并于2011年10月17日办理了抵押权预告登记，抵押面积为66.75平方米；抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告新元公司为被告何俊、张玉娇的借款提供连带责任保证，保证人在本合同项下的保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同签订后，原告向被告发放贷款壹拾贰万元，因被告何俊、张玉娇未按期还款，原告起诉来院。截止到2015年11月20日，被告拖欠原告借款本金金额为102,473.12元，利息4987.77元，罚息261.22元。
另查明，2014年12月30日，辽宁银监局关于中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行更名的批复中载明“批复如下：同意中国建设银行股份有限公司沈阳南湖支行更名为中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，营业场所由沈阳市和平区南五马路185巷1号变更为沈阳市浑南区新隆街19-1号”。
上述事实，有建设银行个人贷款对帐单、辽宁监管局文件、户口本复印件、结婚证复印件、个人住房（商业用房）借款合同、抵押权预告登记证、个人贷款支付凭证、开立贷款帐户通知书、结清试算及当事人陈述在卷为证，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告何俊、张玉娇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，本院予以确认。上述合同签订后，原告按约定履行了发放贷款义务，但被告未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同中已经约定在借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，原告有权解除借贷关系，故本院对原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求予以支持。根据合同的约定，被告何俊、张玉娇以其购买房产为借款提供抵押担保，原告在涉案借款未受清偿时，有权对该抵押房产在抵押担保范围内行使抵押权优先受偿；因合同约定被告新元公司为被告何俊、张玉娇的借款提供连带责任保证，应承担连带责任。因被告新辉分公司并不是借款合同的保证人，且新辉分公司不是独立的法人单位，不能独立承担民事责任，本院对原告要求其承担连带还款责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告何俊、张玉娇、沈阳新元建设集团有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告何俊、张玉娇于本判决发生法律效力后10日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金102,473.12元、利息4987.77元、罚息261.22元（均截止至2015年11月20日），并自2015年11月21日起至实际给付之日止，按借款合同约定给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行利息、罚息；
三、上述款项到期未受清偿时，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行可依法对被告何俊、张玉娇位于沈北新区辉山北大街Ｘ号251房产一套，建筑面积66.75米的房产，在抵押担保范围内行使抵押权优先受偿；
四、被告沈阳新元建设集团有限公司对被告何俊、张玉娇的借款承担连带责任。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2,438元，减半收取1,219元，由被告何俊、张玉娇、沈阳新元建设集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 员 程惠华
二〇一五年十一月三十日
书记员代 姗 姗
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。