江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终3765号
上诉人(原审被告)：彭书云，女，1964年4月21日生，汉族，住南通市通州区。
上诉人(原审被告)：陈霞，女，1973年1月11日生，汉族，住南通市崇川区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周炳成，南通市江东法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：朱燕军，男，1960年10月12日生，汉族，住南通市崇川区。
委托代理人：张坚刚、朱婧，上海正源律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：胡明星，男，1985年5月16日生，汉族，住南通市通州区。
原审被告：朱秀芹，女，1958年10月28日生，汉族，住南通市崇川区。
上诉人彭书云、陈霞因与被上诉人朱燕军、胡明星、原审被告朱秀芹房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭书云、陈霞上诉请求：撤销原判，改判驳回朱燕军要求解除《房地产买卖协议》的请求，该协议继续履行，诉讼费用由朱燕军承担。事实和理由：1、一审法院将接受标的物义务的人狭义地认为只能是买受人本人有违合同相对性，与合同法中关于债权可以依法转让的规定相悖；一审法院对于“产权人姓名由乙方自定”理解为只能过户给彭书云、陈霞错误，过户给买受人不需要特别约定，应理解为过户给买受人之外的人才符合条款本意；彭书云、陈霞将合同的权利全部转让给胡明星，并与朱燕军在2014年1月29日双方达成了无名协议，同日朱燕军收取首付款40万元证明彭书云、陈霞已经通知朱燕军，朱燕军亦默认“产权人姓名由乙方自定”的合同条款，上述行为符合《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十七条的规定，朱燕军未办理过户，构成违约。2、朱燕军并不具备合同解除条件。享有催告对方履行的当事人应该是守约方，彭书云、陈霞已经按约向朱燕军支付了首付款，根据双方约定，朱燕军应在开发商通知领取产权证后的一个月内办理产权过户手续，但朱燕军并未过户，并将案涉房屋登记在朱婧名下，彭书云、陈霞依法享有不安抗辩权。朱燕军向彭书云、陈霞发出律师函要求在2016年1月4日前支付剩余房款，如不能履行合同即行解除，该律师函仅仅是取得合同解除权的前提条件，之后还要履行合同解除通知义务才能解除合同，故本案合同并不因朱燕军发出律师函而解除，一审法院据此认定合同解除错误。3、彭书云、陈霞并不存在违约行为，故不应支付违约金，胡明星自行从案涉房屋中搬离后果由其自行承担，彭书云、陈霞在朱燕军知情的情况下将案涉房屋转卖胡明星，并一直积极要求办理过户，对于过户对象可以是彭书云、陈霞或胡明星，但朱燕军一直未予办理，构成违约，应承担违约责任，但合同仍需继续履行。
被上诉人朱燕军答辩称，1、彭书云、陈霞对“产权人姓名自定”的理解不符合事实，案涉合同系朱燕军与彭书云、陈霞签订，二人并无亲属关系，故应做特别约定；2、在未告知并获朱燕军授权的情形下，彭书云、陈霞私自与他人签订房屋买卖合同，企图从中牟利，3、（2016）苏0611民初759号判决书明确认定朱燕军与第三人并无房屋买卖关系，彭书云、陈霞要求朱燕军向第三人过户无合同依据；4、2014年1月29日的无名协议明确了双方之间的合同由彭书云、陈霞继续履行，拖延房款的责任由彭书云、陈霞承担，该协议不产生委托买卖房屋的证明效力；5、从录音可以看出彭书云、陈霞实在接到律师函后才要求朱燕军协助办理过户手续，亦说明了其作为房产中介进行的交易，其没有支付房屋余款的能力，并要求过户给第三人，朱燕军履行了合同解除的全部义务和手续；6、房屋交易时彭书云、陈霞就知晓房屋登记于朱婧名下的事实，彭书云、陈霞在录音录像中已经明确其无法从第三人处拿到剩余的房款，合同无法继续履行，无名协议也明确了彭书云、陈霞从开始履行合同就存在违约行为。
朱燕军向一审法院起诉请求：判令双方签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。案件受理费由佳晶公司负担。
一审法院认定事实：2013年6月14日，因朱燕军（朱恩成故）户房屋拆迁，朱燕军选定南通市盛唐公寓19幢706室及19-111号车库为安置房。同年6月16日，朱燕军（甲方）与彭书云、陈霞（乙方）及南通市崇川区秀芹房屋中介服务部（丙方）签订《房地产买卖协议》，约定：朱燕军将上述房屋出售给彭书云、陈霞，总价款76.8万元；协议签订时乙方支付2万元定金；甲方交房时间为开发商通知拿钥匙、结算一个星期内，交房时，乙方付清38万元；甲乙双方定于开发商通知甲方领取产权证后一个月办理产权过户手续，乙方贷款到位（两个月）支付36.8万元给甲方；乙方产权人姓名由乙方自定，甲方无权干涉；如甲方违约双倍赔偿已付款，乙方违约已付款不退。当天，陈霞向朱燕军支付定金2万元。2014年1月29日，朱燕军将案涉房屋钥匙交付彭书云、陈霞，彭书云向朱燕军支付房款40万元，并出具协议载明：因彭素云（彭书云）家庭原因，已将该房再次出售给胡明星，彭素云和朱燕军的合同继续履行，一切房款均由彭素云负责给朱燕军，如出现房款拖欠均由彭素云负责。2014年9月20日，朱燕军收取房款18000元。2015年8月，朱燕军通知彭书云、陈霞可以领取产权证。同年9月，案涉房屋领取产权证，证载房屋所有权人为朱婧。同年12月，朱燕军向彭书云、陈霞发送律师函，要求彭书云、陈霞于2016年1月4日前一次性支付房屋买卖余款，并承担违约金，房屋产权过户对象限于陈霞、彭书云，如未能按时支付房屋余款和违约金，即解除房屋买卖协议。
一审另查明，2013年12月10日，胡明星就案涉房屋签订《房地产买卖合同》，合同中卖方落款为“朱燕军（沙丽娟代）”。2014年1月，胡明星取得房屋钥匙并装修入住。2016年1月，朱婧诉至法院，要求胡明星迁出案涉房屋，经法院主持调解，双方达成调解协议，约定胡明星于2016年5月31日前搬离案涉房屋。至案件判决前，胡明星已迁出案涉房屋，并将钥匙交付朱燕军。
一审法院认为，案件的争议焦点为：一、朱燕军要求解除合同的主张能否得到支持，亦即彭书云、陈霞是否存在违约行为，该违约行为是否达到朱燕军可以解除合同的法定条件；二、违约责任应如何承担。
朱燕军与彭书云、陈霞签订的房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
关于争议焦点一，一审法院认为，依据案件基本事实，朱燕军具备解除合同的法定条件，理由如下：
1、关于产权过户义务。朱燕军通知彭书云、陈霞过户后，彭书云、陈霞要求朱燕军直接过户给第三人胡明星，此为双方均认可的事实。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据上述规定，出卖人向买受人交付标的物并转移标的物所有权，是出卖人的基本义务，买受人负有接受标的物的义务。本案中朱燕军负有向合同相对方彭书云、陈霞交付房屋并转移房屋所有权的义务，彭书云、陈霞应当予以接受并协助办理。彭书云、陈霞提出合同中约定“乙方产权人姓名由乙方自定，甲方无权干涉”，朱燕军也同意彭书云、陈霞将房屋转卖第三人，故要求朱燕军过户给第三人符合合同约定的抗辩意见，一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条之规定，当事人就履行方式没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按照有利于实现合同目的的方式履行。彭书云、陈霞实为要求朱燕军向第三人履行交付标的物的义务，对此应就履行方式在合同中予以事先明确约定。“产权人姓名由乙方自定”的约定并不明确指向第三人，在双方未能达成补充协议的情况下，朱燕军直接向彭书云、陈霞履行过户义务更符合买卖合同交易习惯，更有利于合同目的的实现。彭书云、陈霞的主张有违合同相对性原则和严格履行合同原则，朱燕军出于交易安全和避免风险考虑予以拒绝，理由正当。其次，彭书云虽告知朱燕军房屋转卖第三人胡明星，但仍承诺其与朱燕军之间的合同继续履行。结合第三人胡明星的陈述，彭书云、陈霞也未能举证证明朱燕军知晓并同意以朱燕军本人名义与胡明星签订合同。因此，案涉两份房屋买卖合同具有独立性，朱燕军与第三人之间也不存在买卖合同关系，彭书云、陈霞要求朱燕军向第三人过户缺乏合同依据。综上，朱燕军通知彭书云、陈霞办理过户手续，已经按约履行了合同义务，彭书云、陈霞未能按约履行办理产权过户义务，构成违约，对彭书云、陈霞的上述抗辩不予采信。
2、关于付款义务。合同约定“买方贷款到位（两个月）支付”购房余款，对此朱燕军理解为先行支付购房款后办理过户，彭书云、陈霞则理解为办理产权过户手续后两个月内支付其余购房款。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合合同条款及朱燕军发出的律师函，双方没有明确约定以支付余款为过户的先决条件，彭书云、陈霞的理解与“贷款到位”、“两个月”的文义更为吻合。根据合同约定，彭书云、陈霞至迟应当在开发商通知领取产权证后三个月内支付剩余购房款。结合双方陈述及朱燕军律师函，朱燕军于2015年8月28日通知办理产权过户，彭书云、陈霞应在2015年11月28日前支付余款。事实上，彭书云、陈霞未能在上述期限内履行付款义务，究其原因，在于彭书云、陈霞迟延履行产权过户义务，即便如彭书云、陈霞辩称需以案涉房屋进行贷款，其未能完成贷款支付亦归因于其自身的违约在先。
综合上述两点，彭书云、陈霞迟延履行接受标的物的合同义务，并因此导致其迟延履行支付购房款的合同义务。经朱燕军发送律师函催告后，仍未能在合理期限内履行，致使朱燕军获得房屋价款的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……据此，朱燕军主张解除合同的诉请与法有据，予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，因朱燕军已向彭书云、陈霞发送律师函，明确截至2016年1月4日彭书云、陈霞不能履行付款义务，合同即行解除，现彭书云、陈霞未能在期限内履行，期限届满后该律师函即为解除通知，故确认双方签订的房屋买卖合同于2016年1月4日解除。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方之间的房屋买卖合同解除后，朱燕军应当返还已收取的购房款，彭书云、陈霞应向朱燕军返还房屋，朱燕军有权要求其恢复原状。现案涉房屋已实际处于朱燕军控制之下，且房屋所有权亦不归属于彭书云、陈霞，依据现状彭书云、陈霞无需再行返还房屋。因第三人胡明星入住房屋并实施装修，但双方均未提供就装修进行协商并达成一致的证据，现因彭书云、陈霞违约，朱燕军不同意利用装修并要求彭书云、陈霞自行拆除，恢复原状，予以支持。需要说明的是，鉴于案涉房屋在判决前已交还朱燕军，彭书云、陈霞拆除装修的范围可参照评估报告所列形成附着的项目，朱燕军对彭书云、陈霞拆除装修应予以积极配合，如彭书云、陈霞不能在确定的履行期限内将装修拆除，则应视为其放弃装修部分，由朱燕军自行处理。
关于争议焦点二，彭书云、陈霞违约应当承担违约责任。双方在合同中约定如乙方（买方）违约已付款不还，实为对违约金的约定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中朱燕军未举证证明其实际损失金额，依日常生活经验常识，彭书云、陈霞逾期支付购房款给朱燕军造成的主要是利息损失，显然双方约定的违约金标准过高，彭书云、陈霞对此亦提出异议，酌情认定违约金按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，以33万元为基数，自2015年11月29日起计算至合同解除之日止即330000×4.35%÷360×36×1.3=1866.15元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、朱燕军与彭书云、陈霞及南通市崇川区秀芹房屋中介服务部签订的《房地产买卖协议》于2016年1月4日解除。二、彭书云、陈霞于判决生效之日起十日内将位于南通市盛唐公寓19幢706室及19-111号车库的房屋拆除装修，恢复原状。三、朱燕军本判决生效之日起十日内向彭书云、陈霞返还购房款438000元。四、彭书云、陈霞于判决生效之日起十日内向朱燕军支付违约金1866.15元。五、上述三、四两项相抵，朱燕军于判决生效之日起十日内向彭书云、陈霞返还436133.85元。六、驳回朱燕军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11480元，由彭书云、陈霞负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋买卖合同符合法定解除条件，理由如下：1、彭书云、陈霞违约在先。彭书云、陈霞认为房屋买卖合同中约定“乙方产权人姓名由乙方自定，甲方无权干涉”，故彭书云、陈霞有权要求朱燕军将案涉房屋过户给胡明星，本院认为彭书云、陈霞为共同购房人，两人之间并无亲属关系，该约定并不明确指向第三人，彭书云、陈霞要求过户给胡明星的行为不符合合同的相对性原则，结合一审庭审陈述及胡明星谈话笔录，胡明星与朱燕军（沙丽娟代）所签订的合同中沙丽娟并未获得朱燕军的授权，朱燕军亦明确表示拒绝追认，故胡明星与朱燕军之间并不存在合同关系，且彭书云在告知房屋转卖给胡明星时仍承诺与朱燕军之间的合同继续履行，朱燕军基于交易安全，要求过户给彭书云、陈霞于法有据。彭书云、陈霞未能按约履行过户义务构成违约。2、彭书云、陈霞主张朱燕军应先取得合同解除权，再履行通知义务，合同方能解除。本院认为，按照合同约定，在甲方交房时，乙方付清余款，2014年1月29日朱燕军已依约向彭书云、陈霞交房，2015年8月朱燕军亦依约通知彭书云、陈霞可以领取房产证，但因彭书云、陈霞要求过户给胡明星导致迟迟未能过户。2015年12月，朱燕军向彭书云、陈霞发出律师函，并告知在2016年1月4日前未能给付全部房款，则合同解除，2016年1月4日，彭书云、陈霞仍未给付剩余房款，朱燕军已经给予了彭书云、陈霞合理履行期限，且履行了通知义务，合同应予解除。
综上，彭书云、陈霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11480元，由上诉人彭书云、陈霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 秦建波
二〇一七年八月二日
书 记 员 邹倩云