湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第01499号
原告姜青黎，女，汉族。
委托代理人罗穆峰，男，系原告姜青黎的丈夫。
被告湖南浩龙置业发展有限公司。
法定代表人李旭红，该公司总经理。
委托代理人钟果，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人陈大维，男，汉族，系湖南浩龙置业发展有限公司员工。
原告姜青黎与被告湖南浩龙置业发展有限公司（以下简称“浩龙置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗穆峰与被告委托代理人钟果、陈大维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜青黎诉称，2010年11月6日，原告购买被告位于望城区星城镇“浩龙音乐界住宅小区”X栋XXX房，总价294557元，双方签订了销售合同，约定交房后的365个工作日内，被告将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，如因被告原因不能在约定时间取得房地产产权登记证，则被告需支付房价1%的违约金。合同签订后，原告支付了全部房屋价款及相关费用，2012年8月13日，被告向原告交付了房屋，但被告2014年3月28日才为原告办妥房地产产权证书，已经违反合同约定。原告向被告索要房产证，被告却以签订“双方已无任何合同争议和纠纷”的签收单，原告认为该条内容与签收房产证无关，被告有义务将房产证交付原告。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金贰仟玖佰肆拾伍元伍角柒分（2945.57元）；2、被告向原告交付涉案房屋的房产证；3、由被告承担本案的诉讼费。
被告浩龙置业公司答辩称，一、被告在履行双方所签订的商品房买卖合同过程中无任何违约行为，故无需向原告支付违约金。被告与原告于2010年11月6日签订合同编号：20100238309《望城县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的浩龙音乐界住宅小区第2号栋309号房。合同第十五条关于产权登记的约定约定出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同后，被告就立即向房屋产权登记机关报送资料备案，望城县房屋产权管理局于2011年12月7日向原告姜青黎开具湖南省非税收入一般缴款书，收入项目为房屋登记费的票据确能证明被告已按约履行。也可知被告至少已于2011年12月7日前就已将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，后产权登记机关在收到材料后需进行审核、测绘等工作再制证，而产权登记机关作为第三方行政机关，其在产权办理过程中起必不可少的重要作用，其工作时间也是被告不能预计和控制的，再者双方所签订的合同关于产权登记约定的是被告在商品房交付使用后365工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，合同所确定的该时间并非原告可以取得房地产权属证书的时间，且实际上被告已根据合同约定时间提交办证材料至产权登记机关且产权登记机关望城区房屋产权管理局已经办理好原告所购商品房权属证书。合同第十五条约定因出卖人的责任的……双方同意按下列项处理……，被告在本案中完全没有任何违约或其他应当承担责任的情形，因此，被告在履行合同过程中不存在任何违约行为，故原告主张的违约金完全没有合同依据，也没有法律依据，请求法院依法予以驳回。二、双方所签订《望城县商品房买卖合同》有关产权登记约定的违约金过高，请求人民法院在查清事实的基础上对原告起诉主张的过高的违约金依法予以驳回。我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”而本案的发生完全系由原告自己的原因所导致的，且原告在本案中确实不存在任何损失，故请求人民法院在查明事实的基础上对被告的答辩主张予以支持。三、原告在履行合同过程中存在严重的违约行为。被告与原告所签订的合同编号为20100238309《望城县商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二十一条中约定：买受人已经知悉出卖人所售的商品房中有部分房型设置有入户花园，购买该种户型的业主可以无偿使用该入户花园，但无产权，买受人表示同意。买受人承诺不得改变本小区任何建筑物的结构部分，不损坏房屋承重结构、主体结构，不得未经审批擅自改变房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台、入户花园等部位设施的颜色、形状，封闭状态和规格），不得擅自改变房屋的设计用途。不得在草地、花园、露台、屋顶、私家庭院等处搭棚、搭架、围挡等破坏建筑物原有外貌的变动和改造。否则，出卖人有权将其恢复至交付时的状态，所需费用由买受人承担。本案原告所购房屋房型系有入户花园的，而原告接收房屋后在使用过程中未经允许擅自改变入户花园的外貌并占用消防通道改变消防设施等行为已经严重违反合同约定，存在严重违约行为，须承担相应责任。四、被告是持续向原告发出通知要求来拿望城区房产局的房产证，但原告改变入户花园的外貌，向被告提出无理主张，拒绝办理领取房产证的相关手续，其因自身拒绝领取房产证，所以原告应对其行为承担相应责任。综上，原告的全部诉讼请求均无事实和法律依据，被告已严格遵守合同条款履行，没有任何违约、违法行为，原告的全部诉请均不应得到法院的支持，请求法庭对其诉讼请求全部予以驳回。
原告为支持其诉讼主张，当庭举证如下：
证据一：商品房买卖合同；拟证明双方存在买卖房屋的事实、交房时间和办理产权证的约定；
证据二：房产证查询结果网页；拟证明被告办理房产权证已逾期；
证据三：购房发票，拟证明原告已交清所有购房款。
被告针对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的和主张有异议。合同第八条约定的交付时间，实际上是原告自身原因直到2012年8月13日才接收房屋；合同的第十五条约定的365个工作日是备案时间，并非原告所主张的取得房屋产权证书的时间；对证据二查询时间无原件有异议，因为没有原件，官网的打印件也应该有网址注明，对真实性有异议，对证明目的和内容有异议，从这一份查询验证信息、产权号码，证明原告已看到过房产证，也可以证明原告不配合取得房产证的行为；对于证据三发票无异议。
被告为支持其抗辩主张，当庭举证如下：
证据一：合同编号为20100238309的望城县商品房买卖合同；拟证明1、原、被告双方于2010年11月6日签订合同；2、合同十五条关于产权登记条款约定出卖人在商品房交付使用后365工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；
证据二：No1030111866湖南省非税收入一般缴款书；拟证明1、望城县房屋产权管理局于2011年12月7日向原告姜青黎收取房屋登记费；2、被告湖南浩龙置业发展有限公司至少已于2011年12月7日前将资料报产权登记机关即望城县房屋产权管理局登记备案，即被告在合同约定时间内已将资料报送产权登记机关备案；
证据三：物品签收单，拟证明：原告房屋于2012年8月13日交付，其签名予以确认收房；
证据四：房产证，拟证明：1、原告姜青黎所购房屋已办理产权登记；2、湖南浩龙置业发展有限公司已按合同约定时间将所需资料报产权登记机关备案并取得权属证书。
证据五：房屋建筑面积勘测报告书，证明目的是已在合同约定时间内已完成了提供办理房产证的所有资料
原告针对被告提交的证据发表质证意见如下：对于证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，后面没有明确规定约定期限，根据合同法应理解为上面规定365个工作日，合同是由被告单方面起草，对于约定不明的条款，应该由被告承担不利后果，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，应当在交房后90个工作日内取得房产证。对于证据二对真实性无异议，对合法性有异议，缴款书是原告姜青黎的名字，应该原件在原告手里，当时房屋尚未竣工，不可能提交完整的备案资料。对于证据三的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告在合同约定的时间2012年5月31日要原告收取房屋，但是原告由于质量问题要求整改，所以到2012年8月13日才去领钥匙。对于证据四的真实性有异议，被告不能提供原件，登记时间和网络查询时间不一致，证据证明被告确实已经违约，已超过365个工作日，对合法性有异议，是原告的东西不应在被告手中。对于证据五对真实性和合法性无异议，证据证明了被告延期办理房产证。
根据庭审笔录及双方当事人的质证意见，本院认证如下：对于原告提交的证据三和被告提交的证据五，相对方当庭表示无异议，本庭予以采信；对原告提交的证据一和被告提交的证据一、三，由于相对方对证据的真实性、合法性均无异议，本庭经审查认为上述证据与本案具有关联性，本庭予以采信；对于原告提交的证据二和被告提交的证据四，双方均无原件故本庭不予采信；就被告提交的证据二，原告对其真实性无异议，本庭经审查认为该缴款书系被告代原告缴费的凭证，来源合法，故对该证据予以采信。
根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院查明的案件事实如下：
2010年11月6日，以被告浩龙置业公司为出卖人、原告姜青黎为买受人，双方签订《望城县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于望城区星城镇“浩龙音乐界住宅小区”X栋XXX号房，该房建筑面积为88.99平方米，商品房单价为每平方米3310元，总价款294557元，2012年5月31号前交房。合同签订后，原告支付了全部房屋价款及相关费用。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则出卖人需按已支付房价款的1%向买受人支付违约金”。2012年8月13日原告在物品、资料领用表上签名，确认领用小区、大堂通行磁卡机入门钥匙共计6片，认可浩龙置业公司已经完全履行交付房屋的义务。2011年12月7日，被告代原告向望城县房屋产权管理局缴纳80元房屋登记费，但直到2014年3月才向该局交齐办理产权证所需的全部资料。
另查明，望房产证星字第7140027**号房产权证显示，原告姜青黎所购房屋建筑面积为90.99平方米，登记时间为2014年3月26日。从2012年8月13日原、被告双方实际交房后的365个工作日的截止日期应为2014年1月底。
本院认为，原告姜青黎和浩龙置业公司签订的《望城县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方应依约全面履行。关于涉案商品房买卖合同第十五条解释的问题。本案所涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”。根据买卖合同的一般签约方式，此类合同一般只会对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不会对第三人的行为作出约定。因此，宜将该条款所约定的365日认定为浩龙置业公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，而不包括产权登记机构办理登记的时间，符合一般认知。浩龙置业公司于2012年8月13日将本案所涉房屋交付于姜青黎，其直到2014年3月才向望城区房屋产权管理局交齐办理产权证所需的全部资料,已超过365个工作日，可以认定浩龙置业公司的行为违约。但违约金主要功能在于弥补守约方的损失，原告并未提供相关证据证明其实际损失，且在本案审理过程中，被告浩龙置业公司明确提出按合同约定标准计算违约金过高，请求法院予以调整。本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错、预期利益等因素酌情调整违约金为1178元。
关于房产证的交付问题，本院认为，被告作为房地产开发公司交付房产证给买受人是双方已签订的商品房买卖合同的附随义务，不应以其单方意志附加交付条件。原告请求判令被告向原告交付涉案房屋的房产证的诉讼请求于法有据，本院应予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告湖南浩龙置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告姜青黎支付逾期办理房地产权属证书的违约金1178元；
二、限被告湖南浩龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案房产证交付给原告姜青黎；
本案受理费50元，由原告姜青黎负担15元，被告湖南浩龙置业发展有限公司负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭建宏
人民陪审员 李铁珍
人民陪审员 徐军华
二〇一六年一月十八日
代理书记员 虢江南
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。