山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0811民初717号
原告：王娥，女，1965年7月28日出生，汉族，济宁一中教师，住济宁市任城区。
被告：山东信昌置业有限公司，驻济宁太白湖新区许庄街道甄庄村，统一社会信用代码：91370800786116709C。
法定代表人：李川，总经理。
委托诉讼代理人：吴晓君，1987年4月8日出生，汉族，系该公司员工，住。
原告王娥与被告山东信昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，于2018年1月23日，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娥、被告山东信昌置业有限公司的委托诉讼代理人吴晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王娥向本院提出诉讼请求：判令被告因商品房买卖合同违约支付违约金95139.03元（自2015年1月1日至2017年4月17日，按商品房价款的日万分之二点一计算）、储藏室违约金4786.57元、车位违约金14940.45元、公共设施违约金281.32元。2、保留2017年4月17日之后的违约金的诉讼权利；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月12日，原告王娥与被告山东信昌置业有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》、（编号：GF-
xxxx-
xxxx合同编号2013xxxxxx），购买被告位于济宁市北湖新区xx路西，xx路南xx学府商品房（x号楼xx单元x层xxxx号房）一套和x号楼xxxx号地下室储藏室一间。在双方所签订《济宁市商品房买卖合同》中第八条约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定于2014年12月31日前交付验收合格的商品房。因被告自身原因，商品房至今不具备交房条件，仍未交付。按《济宁市商品房买卖合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1条（2）规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2.1的违约金。按《济宁市商品房买卖合同》中第十一条交接之规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”因信昌置业有限公司送达的入住通知书，2016年8月25日正式入住，但房屋不具备上述交房条件，离“实际交付之日”还有一定日期，因此保留继续向“山东信昌置业有限公司”索要“商品房违约金”“储藏室违约金”的权利。按《济宁市商品房买卖合同》中第十四条约定支付原告基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的违约金。《济宁市商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、该商品房区内的水、电已接通。2、该商品区内的道路已接通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2、出卖人按照末达到使用条件的项目，按照2元／平方米计算，向买受人支付违约金。至今，电不是居民用电，也就意味着“该商品房区内的水、电已接通”没达到使用条件。综上，合同约定2014年12月31日交付验收合格的房屋，但被告至今未予交付。特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告信昌公司辩称，答辩人不应承担违约责任或减轻责任。答辩人逾期交房，存在合理的事实和理由。涉案商品房系x中教职工团购房，被答辩人作为x中教师，购买涉案商品房是享受了极大的优惠政策。因学校、相关部门承诺给予开发公司一定的经济补偿，但至今为落实到位，学校亦未按团购协议约定返还土地出让金等，造成了房屋延期。涉案商品房在施工建设的过程中，北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误。济宁市国土资源局出具的文件中指出，同意该宗土地开发建设竣工日期在《国有建设用地使用权出让合同》约定的基础上顺延一年。上述事实属于涉案商品房买卖合同约定的特殊原因，根据《济宁市商品房买卖合同》约定，答辩人可依实际情况予以延期，不应承担违约赔偿责任。本案所涉商品房已具备上房条件，答辩人于2016年8月23日通知上房。违约时间应计算到通知上房日。依合同第八条约定，违约金的计算基数仅包括被答辩人交付的房价款。同时，在双方签订的补充协议中，对逾期交付储藏室未达成合意，此部分款项不应计入到计算违约金的基数之中涉案商品房配套设施，基础设施等已达到合同约定的使用条件，此部分不应承担违约责任。关于停车位违约金，购房合同中没有约定关于车位逾期交付的违约责任，此部分款项，也不应该计算到违约金的赔偿基数当中。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议书》、《停车位使用权转让协议》、收款收据，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室的买卖合同关系及停车位使用权转让合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；被告提交的证据，其形成时间在原、被告签订合同、协议之前，属被告与原告签订合同、协议时，应当预见到的合同利益损失，与本案缺乏关联性，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定。
2、原、被告于2013年11月12日，分别签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：2013xxxxxx号）、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区xx路西，xx路南xx学府小区x号楼xx单元xx层xxxxx号商品房出售给原告，房屋价款为541270元，并约定2014年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买x号楼xx号地下室储藏室一间，“储藏室房款为27232元”。停车位使用权转让协议约定：被告将xx学府小区地下xx号停车位使用权转让给原告，停车位使用费为85000元合同签订后，原告交付主房价款541270元，交付储藏室房款27232元，交付停车位使用费85000元。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。
本院认为，对于原、被告双方争议的问题：
一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？
原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2014年12月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以涉案房屋系教职工团购房，给予了原告极大优惠，且相关部门承诺给其的经济补偿未到位，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过上述本院对证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。
二、关于违约金的计算节点问题？
被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年1月1日起至涉案房屋验收合格之日止。
三、关于原、被告在《济宁市商品房买卖合同》约定的违约金是否过高、是否应当调整的问题？
根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原、被告约定的日万分之二点一的违约金计算标准，并未超出上述标准，原、被告约定的违约金的计算方法并未超出法律强制性规定。被告以约定违约金过高为由，要求调整违约金，本院不予认定。
四、关于被告是否应当向原告支付基础设施、公共配套建筑违约金的问题？
本案中，原、被告在签订的《济宁市商品房买卖合同》中，仅约定了该部分违约金的计算方法，并未约定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的具体日期，对交付基础设施、公共配套建筑具体时间并未在本合同中达成合意，应认定为原、被告对基础设施、公共配套建筑约定违约金合同行为未成立，原告据持要求被告支付基础设施、公共配套建筑违约金的主张，没有事实依据，故被告不应当向原告支付基础设施、公共配套建筑违约金。
五、关于被告是否应当向原告支付停车位违约金的问题？
原、被告签订的《停车位使用权转让协议》，其产生的法律后果，该协议，仅就停车位的占有、使用、收益的权利，进行了转让，并未引起“停车位”所有权的转移，就其法律性质，应认定为租赁合同关系，并非商品房买卖合同关系，与本案不是同一“诉”，原告应另案主张权利。故应认定被告不应当向原告支付停车位违约金。
综上所述，本院认为，原告要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房、储藏室违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因协议中并未明确约定，应按同期银行贷款利率计算违约金为宜；原告要求被告支付基础设施、公共配套建筑违约金、停车位违约金，理由不当，本院不予支持；原告要求保留向被告索要自2017年月17日起至房屋验收合格之日止，期间的商品房、储藏室产生的违约金的权利，合法有据，因该损失尚未实际全部发生，待实际损失全部发生时，可另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告王娥因延迟交付主房产生的违约金95139.03元（2015年1月1日至2017年4月17日止，共计837天，541270元×837天×万分之2.1）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以27232元为基数，按同期银行贷款利率从2015年1月1日起计算至2017年4月17日止）。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2602元，减半收取1301元，由被告山东信昌置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 仝义杰
二〇一八年一月二十三日
书记员 马忠艳