福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1643号上诉人（原审被告）:程智强，男，1978年5月2日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区，委托诉讼代理人：涂立群，男，1971年6月19日出生，汉族，公务员，住福建省莆田市城厢区，被上诉人（原审原告）：莆田市荔城区新众望物业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇东星居委会德信商业街11棟207室，社会统一信用代码913503045934953511。法定代表人：林春新，经理。委托诉讼代理人：柯斯，女，1991年3月19日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区，上诉人程智强因与被上诉人莆田市荔城区新众望物业有限公司（以下简称众望物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程智强上诉请求：1、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初96号民事判决第一项；2、将本案发回重审或改判：莆田市荔城区新众望物业有限公司减收程智强的物业费，减幅度为40%，计4805.40元。事实和理由：1、众望物业公司未尽履行2015年3月1日签订的《福建省物业服务合同》的物业管理服务，无权全额收取物业服务费。2、一审法院现场勘查不全面，只对小区公共区域进行现场勘查，未对消防灭火器缺失、违章建筑、占用消防通道等照片进行调查核实，导致认定众望物业公司服务瑕疵不全面不公正。3、当事人双方没有明确的合同约定，一审判决“自2017年1月4日起至还清之日止按年利率6%计算的利息”是错误的。4、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。被上诉人众望物业公司辩称：程智强上诉的事实与理由不能成立，程智强所述的情况，在众望物业公司接手物业管理服务之前已经存在，与众望物业公司无关。请求驳回上诉，维持原判。众望物业公司向一审法院起诉请求：一、程智强应缴纳自2014年9月1日起的物业共用部位广告场地租用费，暂计至起诉之日止为3000元，并自起诉之日起至实际还清之日止，按年利率6%计算利息。二、程智强应支付自2015年3月1日起的物业费、水费、公摊电费，暂计至起诉之日止为8009元，并自起诉之日起至实际还清之日止，按年利率6%计算利息，并支付因拖欠水费而产生的滞纳金1056.01元。一审法院认定事实：众望物业公司经工商登记许可，于2012年4月28日成立，并取得物业管理业务相关的资质证书,2015年3月1日与程智强的房产所在的业主委员会签订《福建省物业服务合同》,2015年3月1日至2017年3月1日提供物业管理服务，其中约定由众望物业公司代收水费、公摊电费；物业费收费标准：（1）多层住宅：0.65元/月.平方米，（2）高层住宅：0.80元/月.平方米，（3）商业物业：1.2元/月.平方米。因程智强的房产为8号楼110房、210房、505房、506房，众望物业公司核算其2015年3月1日至2017年3月1日应缴物业费为5378元，实用水费2031.1元，公摊电费384元，经众望物业公司催讨，程智强以众望物业公司没有完全履行物业服务为由拒不缴款。众望物业公司存在小部分管理不到位的问题。业主委员会与众望物业公司之间没有作出可以向利用公共设施的业主收取相应广告费的收费标准的合同约定。一审法院认为，程智强的物业所在的业主委员会经与具备经营资质的众望物业公司签订物业管理合同，双方形成物业服务合同关系，其约定的权利义务关系对业主成员具有法律约束力，众望物业公司为全体业主履行了物业服务的义务，业主程智强应当支付约定的物业服务费，虽然众望物业公司提供服务的过程中存在小部分管理问题，但尚不足影响其已付出服务的功能，业主委员会为此应当负起监督作用，促进众望物业公司尽心完全履职。众望物业公司依合同约定的标准向程智强催讨物业服务费，应予支持，且因程智强逾期未缴纳物业服务费造成众望物业公司相应的损失，双方对此损失计算没有合同约定，故应按照逾期付款标准年利率6%调整计算。因双方的合同并无约定对部分业主利用公共设施也相应收取广告位费的收费标准，众望物业公司请求该业主程智强支付公共设施使用费缺乏合同依据，不能成立，不予支持，故程智强此节抗辩予以采纳。程智强主张众望物业公司收费存在违反税法，没有相应证据证实，亦与本案处理民事法律关系无关，程智强应另行控诉。据此，为维护正常的物业服务关系，根据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、被告程智强应在判决生效之日起十日内支付给原告莆田市荔城区新众望物业有限公司物业服务费8009元并自2017年1月4日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；二、驳回原告莆田市荔城区新众望物业有限公司其他的诉讼请求。本案案件受理费69.69元，减为收取35元，由被告程智强负担25元，由原告莆田市荔城区新众望物业有限公司负担10元。经审理查明，上诉人程智强、被上诉人众望物业公司对一审法院认定的事实均没有异议，本院予以确认。本院二审期间，程智强提供了2015年至今陆续拍摄的小区照片数张，欲证明众望物业公司对小区的管理不到位。众望物业公司质证认为，对照片真实性无法确认。本院审查认为，照片反映的通道部分堆放建筑材料、部分通道墙皮剥落、消防器材老旧、通道地板砖部分破裂等情况确实存在，予以确认。本院认为，2015年3月1日程智强所在的莆田市荔城区西天尾德信商业街小区业主委员会与众望物业公司签订《福建省物业服务合同》未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，依法对双方当事人均具有约束力。合同签订后众望物业公司为程智强提供了物业管理服务，程智强应当按照合同约定的收费标准向众望物业公司交纳物业管理服务费。众望物业公司要求程智强支付自2015年3月1日起的物业费、水费、公摊电费，暂计至起诉之日止为8009元的请求，予以支持。程智强上诉称众望物业公司未尽职履行物业服务管理，存在严重问题，如：照片反映的通道部分堆放建筑材料、部分通道墙皮剥落、消防器材老旧、通道地板砖部分破裂、违章搭盖等情况，要求减收程智强物业服务管理费，减收幅度为40%。本院认为，程智强所提供物业服务中存在的问题，众望物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明众望物业公司在履行合同中存在重大违约，导致业主丧失了根本上的合同利益，故程智强以此为由要求众望物业公司减收物业费，减收幅度40%的理由不能成立，本院不予采纳。众望物业公司在履行物业服务管理上确实存在不足，故众望物业公司要求程智强支付物业管理费8009元自起诉之日起至实际还清之日止，按年利率6%计算利息，并支付因拖欠水费而产生的滞纳金1056.01元请求，本院不予支持。程智强反映物业服务中存在的部分问题应当由业主委员会与众望物业公司之间协商解决。综上所述，程智强的上诉请求部分成立。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初96号民事判决；二、上诉人程智强应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人莆田市荔城区新众望物业有限公司自2015年3月1日起至2017年1月4日止的物业费、水费、公摊电费计8009元；三、驳回被上诉人莆田市荔城区新众望物业有限公司一审的其他诉讼请求；四、驳回上诉人程智强二审的其他上诉请求。如果上诉人程智强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69.69元，减半收取计35元，由程智强负担25元，由莆田市荔城区新众望物业有限公司负担10元；二审案件受理费69.69元，由程智强负担50元，由莆田市荔城区新众望物业有限公司19.69元。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年六月二十九日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。