福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第1166号
原告卢鸣，男，1976年7月31日出生，汉族，电信公司员工，住福建省顺昌县。
委托代理人卢吴增(卢鸣父亲)，男，1951年12月7日出生，汉族，顺昌县农民，住福建省顺昌县。
被告陈建维，男，1962年6月18日出生，汉族，松溪县药业有限公司经理，住福建省松溪县。
原告卢鸣与被告陈建维案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢吴增到庭参加诉讼；被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢鸣诉称，被告因与福建金大地置业有限公司(以下简称金大地公司)民间借贷纠纷，向法院申请执行查封原告从金大地公司购得的城南东路16号金大地广场2幢13层1307室房产(以下简称诉争房)。原告于2014年3月24日向金大地公司购得诉争房(63.99㎡)及相连的顶层房产(48.81㎡)，总价359990元。签订合同时原告支付了购房款197427.3元，余款打算以银行按揭的方式支付。此外，原告还交纳了公维金等相关费用。原告事实上已善意取得了诉争房的所有权，金大地公司也于2014年3月将诉争房交付使用，原告正在对该房进行室内装修。但被告误将诉争房认定为金大地公司未出售的房产，申请予以查封。原告为保护自身合法权益，请求判令法院停止执行城南东路16号金大地广场2幢13层1307室房产。
被告陈建维未作答辩。
庭审中，原告为证明自己的主张，向本院出示相关证据。
原告出示的证据①商品房买卖合同及顶层转让协议一份，证明原告购房在前，被告申请查封在后；购房合同是合法有效的，应受法律保护；诉争房是上下连体房，与第14层(架空层)是整体的，不能分割出售。证据②2015年7月7日福建金大地置业有限公司销售说明一份、销售不动产发票联、办证联各一张，证明金大地广场项目于2012年11月验收交付使用，卢鸣于2014年3月23日交首付款77728元，金大地公司开具了购房首付发票，于2014年3月24日和卢鸣签订了商品房买卖合同，因金大地公司法定代表人涉嫌经济案件，不能开展业务。诉争房现被顺昌法院执行局查封。原告已将第14层(架空层)的购房款112263元及诉争房首付款77728元交清。证据③为其他各项费用收据四张，证明金大地公司于2014年3月向原告收取公共维修金3839元、垃圾弃土填埋费100元、二次装修押金2000元、一年的物业费717.3元、垃圾清运费480元、公共能源周转金300元。证据④为金大地置业有限公司于2015年8月30日出具的关于诉争房屋销售说明一份。证明内容与证据②一致。证据⑤为金大地置业有限公司2015年9月2日出具的诉争房屋未在房管部门登记备案的说明，证明原告在购买诉争房屋时，开发商已将诉争房抵押给农商行，未解押。由于金大地公司法定代表人涉嫌其他案件导致公司业务无法正常开展，故诉争房未办理登记手续。
本院调取的证据①为（2015）顺执字第150-1号执行裁定书、协助执行通知书、（2015）顺执异字第2号执行裁定各一份，证明本院于2015年3月31日裁定查封诉争房，并驳回原告要求停止执行诉争房的执行异议。原告对此无异议。证据②为房产登记证明一份（共3页），证明诉争房屋于2013年12月27日被金大地公司抵押给福建福州农村商业银行股份有限公司。原告对此无异议。
本院对原告举证分析认证如下：对原告出示的证据①、②、③的真实性及其证明内容，本院予以采信。原告提供的证据④、⑤与其提供的证据①，本院调取的证据①、②的内容能相互印证，本院对原告提供的证据④、⑤及本院调取的证据①、②均予以采信。
综合原告所举证据、本院调取的证据及庭审查明情况，本院认定本案事实如下：诉争房位于顺昌县，建筑面积63.99㎡。金大地公司通过自建方式取得该房产权证，证号20132037号。2013年12月27日，金大地公司将其所有房产(含诉争房)抵押给福建福州农村商业银行股份有限公司，并办理抵押登记，被担保主债权数额(最高债权数额)为3200000元。2014年3月24日，原告卢鸣与金大地公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买诉争房，首付30%(77728元)，余款按揭。同日，双方还签订《（设备转换架空层）（顶层）转让协议书》，原告购买连接诉争房的上一楼(即顶层)的使用权，并支付112263元。此外，原告还于2014年3月23日至26日向金大地公司交纳了公维金3839元、垃圾填埋费100元、二次装修押金2000元、一年的物业费717.3元、垃圾清运费480元、公共能源周转金300元。原告随后对诉争房进行装修。2015年，被告因为与金大地公司民间借贷纠纷，依据(2015)顺民初字第1588号民事判决书向本院申请执行，要求查封诉争房屋。
本院于2015年3月31日作出(2015)顺执字第150-1号执行裁定书裁定查封金大地公司所有的位于顺昌县金大地广场数套房屋(含本案诉争房)。原告于2015年7月3日向本院提出执行异议，要求本院停止对诉争房的执行。本院于2015年7月15日作出(2015)顺执异字第2号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告诉至本院。
本院认为，物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”现原告主张诉争房归其所有，但其仅举证证明其与金大地公司签订了买卖合同，并支付相应的购房款，未能证明其取得诉争房房产证或在不动产登记簿上登记。故原告主张于法无据，本院不予采信。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告购买诉争房支付的首付77728元占合同约定总价款247728元的31%，尚不足50%，依法不得排除执行。故原告对诉争房所享有的权益尚不足以排除法院对诉争房的强制执行。对原告要求停止执行诉争房的诉求，本院不予支持。被告陈建维经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告卢鸣的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告卢鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 李邦亮
代理审判员 叶文斌
人民陪审员 李伟波
二〇一五年九月十八日
书 记 员 林 洁
本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。