贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初3361号原告:李林，女，生于1969年8月23日，汉族，贵州省毕节市七星关区人，住贵州省毕节市七星关区，现居住毕节市七星关区。被告：毕节市绿野房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区松山路士心公寓一单元301号。组织机构代码：74571900-1。法定代表人赵强，系该公司执行董事。原告李林诉被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司（下称：绿野房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员孔羽佳独任公开开庭进行了审理。原告李林，被告绿野房开公司法定代表人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李林向本院提出诉讼请求：（1）判令被告立即为原告办理商铺交房手续及相关产权证书；（2）判令被告立即支付原告延期交房违约金16337.85元；（3）判令被告退还房屋维修基金4790.00元；（4）判令被告退还商铺租金38318.00元；（5）本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月2日原告与被告就其开发项目“豪雅华庭.婴童广场”一期商业A-2-78号商铺签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》。该合同第六条第一款的规定向被告一次性付清购房款80659.00元，及房屋维修基金4790.00元，合计85449.00元。2012年3月30日将合同约定的商品房交付原告使用。但是时至今日，被告拒不履行交房义务。为此，原告曾多次与被告沟通，但被告均以各种理由搪塞，拒不交房。综上所述，被告作为《商品房买卖合同》的出售方，在原告交付全部购房款已履行付款义务后，被告应履行《商品房买卖合同》的规定，按时交房并办理商品房所有权属证书。由于被告至今不履行交房义务，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告绿野房开公司辩称：1、因为现在涉案房屋还并没有验收，还施工方手里；2、违约金计算时间由问题，从2012年的3月2015年的3月是公司回租了的，并且租金是一次冲抵首付款的。所以，计算违约金时间是2015年4月1日开始计算。3、代收房屋维修基金市一种代收行为，对维修基金是可以的。但是，退还了维修基金之后，办证就应该由原告自己去办。4、关于诉讼费用，我现在是没有能力支付的。5、原告要求返还的三年租金38318.00元是包含在80659.00元的首付款里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审审查核实认定如下：“商品房买卖合同、收据3张、租金收款单”，符合有效证据要件，本院予以采信。根据经庭审确认的证据，本院认定如下：2011年11月5日原告李林作为买受人与被告绿野房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-171），合同约定：被告将其开发建设的位于毕节市七星关区广惠路（毕节地区医院对面）“豪雅华庭，婴童广场”A栋2单元78号，建筑面积11.25平方米，套内建筑面积7.5平方米的商铺出卖给原告，按套内面积计算，单价21288.00元/㎡，总价为：159659.00元。付款方式为：在合同签订当日，原告支付被告总房款的50%即86059.00元，余款79000.00元由原告通过银行按揭贷款的方式支付。合同约定的交房期限为2012年3月30日，交房条件为：按照国家和地方人民政府的有关规定，涉案房屋应当取得工程竣工验收报告，方能交付。逾期交房的违约责任为：逾期不超过150日，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年11月5日向被告缴纳购房首付款80659.00元，备案登记费80.00元，房屋维修基金4790.00元。另，原被告于同日签订租赁合同，合同约定，由被告返租原告购买的涉案房屋，租期为三年，从2012年3月30日起至2015年3月30日，租金共计38318.00元，该部分租金用作抵扣原告应当缴纳的80659.00元购房首付款中部分款项，故原告实际缴纳的购房首付款为42341.00元。合同约定的交房期限满后，被告未按照合同约定向原告交付涉案商铺。另查明：涉案商铺的消防设施现还未完工，被告公司也未与施工单位贵州源通电力建设有限公司办理竣工验收手续，也未取得工程竣工验收报告及综合验收合格备案登记。本院认为,原告李林与被告绿野房开公司签订的《商品房买卖合同》系原被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告李林已向被告缴纳80659.00元购房首付款，被告就应当按照合同约定在2015年4月1日将涉案房屋交付给原告李林，但由于涉案房屋未取得工程竣工验收报告以及综合验收合格备案登记，故对原告诉请被告绿野房开公司交付涉案房屋的请求，本院不予支持。本案中，原告李林与被告签订的《商品房买卖合同》对被告在办理商品房权属证书登记过程中的权利义务附加条件，所附条件为被告将商品房交付原告使用后的550天内将需由被告提供的资料报相关部门备案，若被告的原因造成原告不能办理权属证书的，将承担违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”之规定，被告尚未将涉案商铺交付原告使用，也即是被告为原告办理房屋权属证书的条件尚未成就。待办理权属证书条件之时，若被告出现违约情形的，原告可再行向被告主张办证及逾期办证的违约责任，故原告诉请被告为其办理房屋权属证书的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金”由于涉案商铺原告已于2012年3月30日反租被告，租期为三年，故应从2015年4月1日起，计算被告逾期交房的违约责任，违约金以80659.00为基数，按日万分之一的标准计算，计算时间从2015年4月1日计算至被告将涉案商铺交付原告李林之日止。对于原告请求被告返还三年租金38318.00元的诉讼请求，因该部分租金用作抵扣原告应当缴纳的80659.00元购房首付款中部分款项，故原告实际缴纳的购房首付款为42341.00元，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求被告退还房屋维修基金4790.00元的诉讼请求，因原告李林在举证期限内并未提供证据证明被告绿野房开公司收到支付的房屋维修基金后，没有代其将该笔房屋维修基金缴纳到相应行政主管部门的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定。原告李林应承担举证不能的法律后果，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起九十日内支付原告李林逾期交房违约金，违约金以原告李林已付房款人民币80659.00元为基数，按日万分之一的标准计算，计算时间从2015年4月1日起至被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司将涉案商铺交付原告李林之日止。驳回原告李林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币164.00元，由被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  孔羽佳二〇一七年八月三十日书记员  申开旭