河南省信阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）信中法行终字第51号
上诉人（原审被告）息县人民政府。
法定代表人金平，男，该县县长。
委托代理人黄鹤，男，该县政府工作人员。
上诉人（原审被告）息县住房和城乡建设局。
法定代表人邱兴义，男，该局局长。
委托代理人陈华，男，该局工作人员。
委托代理人汪强，河南息州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）息县房地产管理所。
法定代表人代民，该所所长。
委托代理人李建，男，该所工作人员。
委托代理人汪强，河南息州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹辉，男，1971年6月8日出生，汉族，住息县。
委托代理人上官同义，河南紫弦律师事务所律师。
原审第三人杨圣海，男，1957年8月26日出生，汉族，住光山县。
上诉人息县人民政府（以下简称息县政府）、息县住房和城乡建设局（以下简称息县住建局）、息县房地产管理所（以下简称息县房管所）与被上诉人曹辉及原审第三人杨圣海不履行法定职责一案，罗山县人民法院于2015年4月15日作出（2015）罗行初字第4号行政判决。息县政府、息县住建局、息县房管所不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人息县政府委托代理人黄鹤，上诉人息县住建局委托代理人陈华、汪强，上诉人息县房管所委托代理人李建、汪强，被上诉人曹辉委托代理人上官同义，原审第三人杨圣海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，第三人杨圣海于2006年依法取得息县北大街原城关机械厂院内一宗4830平方米国有土地使用权。为开发利用该宗地，杨圣海于2006年11月8日向息县住建局申请办理了息县城规用字（2006）26号建设用地规划许可证，载明用地单位为息县城关镇人民政府。2006年11月23日，第三人杨圣海个人投资注册成立了光山县鑫星房地产开发有限公司，其本人为该公司法定代表人。2007年9月6日，第三人杨圣海以其公司名义向息县住建局申请办理了0576号的建设工程规划许可证，载明建设项目名称为息县息州庭苑商住楼；建设位置为息县北大街原城关机械厂院内；建设规模为1号、2号、3号楼（15185平方米）。2007年9月7日，第三人杨圣海又以其公司名义向息县住建局申请办理了息建（2007）第13号建设工程施工许可证。2007年10月30日，息县人民政府为第三人杨圣海颁发了息国用（07）第0846号国有土地使用证。2008年1月17日，第三人杨圣海以其公司名义向息县房地产管理所申请办理了（豫息）房预售证第0801号商品房预售许可证。同年7月29日，息县住建局为光山县鑫星房地产开发有限公司颁发了豫息县J200807—0001的竣工验收备案证书，该证书载明工程质量等级为合格。原告于2008年7月16日购买了光山县鑫星房地产开发有限公司开发建设的息州庭苑商住楼3号楼1单元101号房，并付清了购房款。房屋交付后，原告于2014年9月16日携带第三人提供的相关证明文件向被告申请办理房产证时，被告以第三人提供的相关用地建房手续不一致为由拒绝办理。原告遂提起诉讼。
原审认为，行政机关应当依照相关法律法规履行法定职责，并坚持公正合理、高效便民的原则。国家《城市房地产管理法》第二十八条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第三人杨圣海为开发建设其通过竞买取得的国有土地使用权，投资注册成立了光山县鑫星房地产开发有限公司，并以公司名义按相关规定办理了一系列的规划建房及验收、预售手续，缴纳了相关税费，其作为行政相对人已履行了相应的法律义务。且原告在被告为光山县鑫星房地产开发有限公司颁发房屋预售许可证后，已出资购买了该楼盘的房屋，并实际取得了房屋使用权。国家《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告作为该楼盘商品房的购买方，其在第三人的协助下，携带相关证明文件依法向被告提出办理房产证的请求，合法有据，应予支持。被告辩称，依照《房屋登记办法》第八条之规定，即办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，认为该楼盘房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体不一致，原告的申请不符合办证要件。经查，对此，因被告在该楼盘土地使用权与相关开发建设手续主体不一致的情况下，已为第三人注册的房地产开发公司颁发了商品房预售许可证和竣工验收合格证明等手续，使其开发的房地产得以销售。现原告已实际取得所购房屋的使用权，而被告拒绝给善意购房的原告办理房屋所有权证，不仅损害了原告的信赖保护利益，也有违被告依法行政过程中应当遵守的公平正义原则。办理房产登记相关手续权利主体不一致的问题，应当由被告息县政府会同相关部门及第三人杨圣海在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决。故对被告辩称理由不予采纳。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（三）项之规定，判决：责令被告息县人民政府、息县住房和城乡建设局、息县房地产管理所及第三人杨圣海于本判决生效后九十日内完善相关手续，依法为原告曹辉办理房屋产权登记。
上诉人息县政府、息县住建局、息县房管所上诉称：①上诉人没有不履行法定职责。被上诉人曹辉携带原审第三人提供的相关证明文件申请办理房屋产权证，不符合《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（三）房屋所有权证书或者房地产证书……”的规定，不符合办理产权登记的条件。②原审判决适用法律错误。原审以《城市房地产管理法》第二十八条规定，认为被上诉人从鑫星房地产开发公司购买房屋后就应该取得了房屋所有权，即应办理产权证，属适用法律错误。杨圣海取得土地使用权后，作价入股成立公司，其应把其个人名下的土地使用权过户到公司名下，缴纳相关税费。一审认定房产登记手续权利主体不一致的问题，应由息县政府会同有关部门及第三人在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决，违反法律强制规定，造成国家税收严重损失。原审认为上诉人给房地产开发公司办理了商品房预售许可证和竣工验收合格证等手续，亦应给被上诉人办理房屋产权登记，缺乏法律依据。且房地产开发公司一直未办理该开发房产的初始登记，被上诉人与第三人签订房屋买卖合同，但未提交税费凭证。请求撤销原判，改判驳回被上诉人诉求。
被上诉人曹辉答辩称：①第三人杨圣海通过竞买取得国有土地使用权，为开发建设向上诉人等行政机关履行了系列申报审批手续，已依法办理完毕，实际履行了相应的法律义务，存在权利主体不一致问题的责任不在第三人。被上诉人属于善意购买人，并实际取得所购房屋的使用权，申请办理房屋登记合法。②上诉人审查第三人杨圣海开发建设申报手续时，就已经出现了所谓“权利主体不一致”的问题，但上诉人依然为杨圣海注册的房地产开发公司颁发了开发建设行政许可手续。现上诉人又据此抗辩第三人，让善意被上诉人“买单”，不合法。③案外人息县华联超市起诉的类似案件，已生效的人民法院判决书也要求第三人协助办理房产证。④第三人注册的房地产开发公司已注销，权利主体不一致问题单靠第三人难以解决，只有上诉人等行政职能部门才有条件协调解决。请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人杨圣海答辩称，其开发建设行政许可手续完善，并一直在协助购房户办理房产证，不能办证责任不在自己。请求驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”2008年7月16日，被上诉人曹辉通过签订《商品房买卖合同》，购买了原审第三人杨圣海个人投资注册的光山县鑫星房地产开发有限公司预售的商品房。上述规定并未要求被上诉人曹辉申请办理房屋登记时必须持有光山县鑫星房地产开发有限公司的房屋所有权证书或房地产证书。上诉人息县政府、息县住建局、息县房管所关于被上诉人在提交的材料中没有建设部《房屋登记办法》第三十三条第（三）项要求的房屋所有权证书或房地产权证书，不符合办理产权登记条件的上诉理由不能成立，本院不予支持；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”原审第三人注册的房地产开发公司进行房地产开发，在楼盘土地使用权与相关开发建设手续权利主体不一致的情况下，上诉人为其颁发了商品房预售许可证和竣工验收合格证明等，使其开发的房地产得以销售。被上诉人作为善意第三人，在开发企业获得预售商品房许可后，实际取得所购房屋的使用权，其合法权益应受法律保护，因土地使用权与房屋所有权权利主体不一致的问题产生的后果不应当由其承担。根据信赖保护原则、服务行政及公平原则，被上诉人办理房屋产权登记时相关手续权利主体不一致的问题，亦应由上诉人息县政府会同相关部门及原审第三人杨圣海在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决。综上，三上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人息县政府、息县住建局、息县房管所承担。
本判决为终审判决。
审判长 李洪宇
审判员 许立杰
审判员 阮晓强
二〇一五年六月十六日
书记员 樊 鑫