四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初173号原告：胡英贵，住吉林省四平市。委托代理人：温雅萍，四平市三鑫法律服务所法律工作者。被告：龙长林，住吉林省四平市。被告：周铁军，住吉林省四平市。委托代理人：周铁玉，1954年10月21日，住吉林省四平市。委托代理人：褚维英，四平市铁东区法律援助中心律师。原告胡英贵诉被告龙长林、周铁军案外人执行异议之诉一案，于2016年5月20日向本院起诉，本院于2016年7月25日作出(2016)吉0303民初681号民事判决。原告胡英贵不服，提出上诉。四平市中级人民法院于2016年11月8日作出（2016）吉03民终1218号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2017年1月18日受理此案后，依法另行组成合议庭，2017年4月7日公开开庭进行了审理。胡英贵及其委托代理人温雅萍，周铁军及其委托代理人周铁玉、褚维英，龙长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡英贵诉称：原告胡英贵、被告龙长林于2013年5月21日签订《房屋买卖协议》，被告龙长林将位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室回迁建筑面积29.29平方米，以10万元价格出售给原告，原告已支付全部价款。后原告又支付77986元，增加了22.05平方米面积，于2015年11月9日在位于24号地24-2华亿C区商网103室（房屋面积51.34平方米）实施回迁并将回迁房屋出租。原告已经支付了房款和增加面积款项，已经取得了房产所有权，被告周铁军申请对位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室房屋的执行没有法律依据。在周铁军申请法院强制执行期间，原告提出异议后被法院驳回，故提起诉讼，具体诉讼请求为：1、判决立即停止对原告位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告胡英贵与被告龙长林所签《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室房屋归原告所有；3、诉讼费用由二被告承担。被告龙长林辩称：我与周铁军没有买卖房屋关系，我和周铁玉及妻子有房屋买卖关系。法院都判了，现在还找我干什么，我卖房子哪里不生效，我们属于合理合法的正常交易。1、法院查封3单元103室合法有效、哪个手续不合法。2、我不认识原告，我卖房子，别说是原告就是周铁军这一方我也不认识，都是经过拆迁办他们找的我才卖给他们两家。为什么说买卖关系无效？签的协议是他们办的，我没有参加。如果无效，华亿应该负责任。本案争议的房屋应归龙长林所有，如果周铁玉不要房屋按原价14万元退给我，等我把房子卖了以后把钱返还给周铁玉。3、我不承担诉讼费。法院执行异议裁定书我都没有看到，产权调换协议我也没有看到，关于房产买卖问题，应该由华亿地产负责，我对房子没有争议。周铁玉拿回来的我还要。法院根据什么查封我房屋？产权就是我的，没有任何人的。法院对查封问题我一直反应，法院原来的判决是非法的无效的，房子是我的，既有协议，又有证明人。我买房子有卖房夫妻二人证明，且是两份证明，怎么能说没有法律依据?法院爱咋判咋判。被告周铁军辩称：龙长林华亿紫金城C区5号楼一楼103室，从2012年1月起一直处于被法院查封状态，龙长林、胡英贵在房屋被查封期间进行买卖是违法行为。龙长林、胡英贵缔结的房屋买卖合同是虚假的，产权调换书中被拆迁人不是胡英贵，回迁通知函不写胡英贵，胡英贵称支付价款的行为应为双方之间借贷行为。故应驳回原告诉讼请求。原告向法庭提供以下证据材料：原告为支持自己的主张向法庭提交证据材料如下：1、原告胡英贵身份证复印件，证明原告适格身份。被告周铁军质证称：无异议。被告龙长林质证称：无异议。2、被告龙长林的房屋产权证复印件（原件在开发商处），证明铁东区平东街盛平委31号楼1层103号楼的建筑面积29.29平方米，龙长林为所有权人，有权出售。被告周铁军质证称：对真实性没有异议，对证明的问题也没有异议。被告龙长林质证称：无异议。3、房屋买卖协议，证明2013年5月21日原告与被告龙长林之间买卖面积29.29平方米的平东东路31号土炕楼3单元。被告周铁军质证称：对这份房屋买卖协议真实性有异议，是不真实的，时间是在2013年5月21日，这套房子29.29平方米当时是在法院查封期间，依据法律程序在四平市房产局依法查封，作为原告对房屋是否查封可以查明，而且龙长林是在与妻子离婚诉讼期间把他妻子的房子卖给了周铁军，收到房款14万，龙长林明知通过诉讼返还给周铁军，所以他在法院查封期间转移财产，这种买卖行为是违反我们国家的法律规定。关于条款第四条（宣读），违背正常的交易习惯，依据法律规定，房屋出售方必须协助乙方办理房屋过户手续，否则无法办理过户，基于上诉情况，该证据是伪证，是逃避执行制作虚假协议。被告龙长林质证称：无异议。4、棚户区改造安置确认书及棚户区回迁安置费用结算单，证明被告龙长林原有的本案争议房屋虽然是被告龙长林所有，但实际交款人是原告胡英贵，在开发公司交款77986元，该款项是原告胡英贵后增加面积的支付款。被告周铁军质证称：对证据的真实性没有异议，对于原告证明的问题有异议，在这2份证据中姓名是龙长林，也就是说回迁安置费用结算清单证明龙长林应付款77986元，证明回迁户签字是龙长林，从清单看回迁人是龙长林不是胡英贵，回迁确认书签字也是龙长林而不是胡英贵。被告龙长林质证称：有异议，与我无关。5、中国农业银行银行卡交易明细清单、收据，证明原告胡英贵20**年5月21日从自己账户取出十万元现金及2013年5月21日被告龙长林给原告出具的十万元收据。被告周铁军质证称：中国农业银行卡的清单真实性没有异议，只能证明胡英贵在其账户内取10万现金，但是证明不了10万现金交给了龙长林，收据是伪证，收到房款不真实，这2个单据和房屋买卖协议书是他们之间故意制作的证据，目的是龙长林为了转移财产。被告龙长林质证称：无异议。6、产权调换协议书及房地产公司工商登记，证明2013年5年21日被告龙长林与四平市华亿房地产集团有限公司之间签订的铁东区平东街盛平委31号一单元103号房增加面积到55平方米是客观事实、真实有效。证明本案争议房屋回迁后的面积和价值发生改变，房屋已增价多次，因此法院执行该房屋也不是原告查封的房屋，法院的执行也是有问题的。被告周铁军质证称：对这2份证据没有异议，协议书证明产权是龙长林所有。房屋是29.29平方米增加的面积，无论是从协议还是交款凭证都是被告龙长林，没有原告的名字，所以房屋还是龙长林的。7、租房协议--原告胡英贵将本案争议的房屋出租给他人，证明该房屋一直实际由原告胡英贵占有使用，只是尚未过户。并且原告合法的取得使用权，将相应的手续交结原告使用，该房屋在原被告签订买卖合同时，没有受到限制，因此原告才能取得使用权，合同合法有效。被告周铁军质证称：对这份证据的真实性有异议，是伪证。因为棚户区改造安置确认书及棚户区回迁安置费用结算单均证明该房屋归被告龙长林所有，原告没有产权，无权出租。查封期间不应该出租，是非法的。8、四平市铁东区人民法院执行裁定书，证明2016年5月5日铁东区人民法院驳回原告胡英贵对申请执行本案争议房屋异议的事实。对裁定书有异议，该份裁定书没有法律效力，被告周铁军质证称：对执行裁定没有异议，裁定合法，符合法律规定。被告龙长林质证称：我没有看到裁定书。9、证人刘某的证人证言，主要内容为，原告在2013年5月份从龙长林处购买一处房屋，交的是全款，10万元，写协议及交款他均在场。原告对证人证言质证认为没有异议。被告周铁军质证认为有异议，今天开庭有录音、录像，可以看出，龙长林对于证人所作证明房屋买卖过程及在银行取款的过程均有异议，故证人证言与事实不符，不真实。被告龙长林质证认为有异议。被告周铁军向法庭提交证据材料如下：1、（1）2011年12月25日周铁军、龙长林57.81售房协议书；（2）2009年5月30日龙长林、李秀琴57.81房屋归龙长林协议书；（3）2012.1.17华亿房地产工作人员范法江证明材料；（4）周铁军与华亿签署57.81产权调换协议书；（5）（2012）东民一初字第79号判决，证明房屋买卖无效，应返还周铁军购房款14万。原告胡英贵质证称：（1）首先合同法规定合同只约束合同的双方，周铁军举的证据，签订的房屋买卖协议只约定龙长林与周铁军之间，与原告胡英贵不发生任何关系，且周铁军与龙长林签订的房屋买卖合同的标的与原告胡英贵、被告龙长林之间不是同一处，所以被告龙长林所欠周铁军购房款与原告胡英贵和被告龙长林房屋买卖之间没有任何关系；（2）李秀琴申请查封被告龙长林29.29平方米房籍的日期是2013年10月8日，而原告胡英贵与被告龙长林签订买卖房屋面积是在2013年5月21日，从2个时间点上原、被告房屋买卖先与李秀琴申请查封被告龙长林29.29面积之前，所以原告胡英贵与被告龙长林之间买卖协议真实有效，不违反任何法律规定。2、胡英贵20**.5.21购买龙长林29.29平方米房屋系在法院裁定查封期间的相关证据，（1）2012.12.18东法（第29号民事判决书及2012.1.10第29号执行裁定李秀琴申请查封龙长林29.29房籍）；（2）2013.10.8（2013）东民执字第191号-1协助执行通知书，周铁军申请法院轮后查封龙长林29.29房籍；2013.10.8轮后查封送达回证；（3）2015.5.27（2015）东民执字第191-7号执行裁定书；（4）2013.11.1四平市房屋产权管理中心查封归档证明；（5）周铁军三份财产保全申请，证明了本案的争议房屋29.29平方米在2012年1月10日到2014年1月10日期间属于查封期间。原告胡英贵质证称：对被告周铁军提出的法院的查封和判决等文书真实性和客观性没异议，对关联性有异议，因为该法律文书并不是公示到每个人都知道，原告胡英贵在购买该争议房屋面积时对这些均不知情。3、龙长林29.29平方米现房屋产权证明，（1）龙长林29.29平方米产权调换协议书；（2）2015.4.7华亿地产情况说明，来源于东民一初79号卷宗；（3）2015.11.7棚户区回迁安置费用结算清单、回迁通知函。都证明了产权人是龙长林。原告胡英贵质证称：对房屋产权调换协议书是2013年5月21日所签，以为该房屋马上面临拆迁，暂时办不了新的房屋产权证，所以被告与原告没有着急过户，也过不了户，但产权调换协议书乙方虽然是龙长林的姓名，但联系电话留的是胡英贵的电话，这足以说明上诉客观情形导致没有过户。4、（1）（2016）吉0303执异25号执行裁定书；（2）执行付款说明；（3）周铁军户口身份证复印件。原告胡英贵质证称：没有异议。被告龙长林没有向法庭提交证据。本案争议的焦点是：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据，是否应予支持？根据本案确认的事实和当事人举证、质证情况，针对双方争议的焦点，本院综合评判如下：原告胡英贵、被告龙长林于2013年5月21日签订的《房屋买卖协议》没有法律效力，对其诉讼请求不予支持。经审理查明：龙长林、李秀琴离婚纠纷一案，本院于2011年12月1日作出(2011)东民一初字第368号民事判决(该判决后经四平市中级人民法院(2012)四民一终字第122号民事裁定书维持原判决、及吉林省高级人民法院(2013)吉民申字第2122号民事裁定书驳回申诉)，龙长林对判决不服，提出上诉。在上诉期间，被告龙长林、周铁军于2011年12月25日签订一份《售房协议书》，龙长林将位于四平市铁东区盛平委4单元4楼左门（建筑面积57.81平方米，登记所有权人为李秀芹——与龙长林原系夫妻关系”）的房屋出卖给周铁军，房屋价款为14万元。后该协议经本院（2012）东民一初字第79号判决书宣告无效，并判令龙长林向周铁军返还购房款14万元。该判决书发生法律效力后，龙长林未按判决书确定的履行期限向周长林返还购房款，在周铁军申请法院强制执行期间，本院于2013年10月8日作出（2013）东民执字第191-1号民事裁定书，对龙长林所有的房屋进行了轮候查封，查封的起始日期为2013年10月18日。原告胡英贵、被告龙长林于2013年5月21日签订了一份《房屋买卖协议》，龙长林将其所有的坐落于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室、建筑面积29.29平方米房屋出卖给胡英贵，价款10万元已经于签订合同当日全部付清，但未办理房屋产权过户登记。合同签订时，房屋一处于被查封状态，查封期限为2012年1月11日至2014年1月10日。在胡英贵与龙长林缔结房屋买卖合同当日，龙长林（作为“被拆迁人”）又与四平市华亿房地产集团有限公司（作为“拆迁人”，以下简称“华亿公司”）签订了一份《产权调换协议书（编号：347）》，双方约定龙长林将其所有的房屋交由华亿公司拆除，华亿公司在原区域为龙长林调换55平方米（龙长林享有回迁面积为36平方米，超出部分的房屋价款“按市场价计算”）商业用房一套。后经双方结算后，由龙长林向华亿公司支付差价款77986元，华亿公司将位于棚户区（24-2）地华亿紫金城C区5号楼1单元1层3门103室商业用房（回迁户型面积为51.34平方米）交付被告龙长林。在本院查封时，本院已一并将《产权调换协议书（编号：347）》中龙长林享有的回迁权利予以保全。回迁后的商业用房现由原告胡英贵占有。本院认为，原告胡英贵、被告龙长林签订的房屋买卖协议，是对法院已查封财产的处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的合同没有法律效力，法院查封、执行并无不当，对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条的规定判决如下：驳回原告胡英贵的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告胡英贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘立国审 判 员  姜军龙人民陪审员  周 艳二〇一七年五月十一日书 记 员  王 佳