上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13451号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金延燕，女，1987年5月11日生，朝鲜族，住吉林省珲春市。
委托诉讼代理人：毕军，上海市恒业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晟捷，上海市恒业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李美妙，女，1968年5月19日生，台湾地区居民。
委托诉讼代理人：吴多翠，北京长安（上海）律师事务所律师。
上诉人金延燕因与被上诉人李美妙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金延燕上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判李美妙支付金延燕违约金人民币（下同）1,316,000元。事实和理由：双方所签房屋买卖合同系双方真实意思，李美妙应对相关购房政策有所了解，因其名下已拥有一套住房，不符合境外人士购房政策，致本案房屋买卖合同无法继续履行。后金延燕多次敦促李美妙解除网签合同，但李美妙予以拒绝。现本案所涉房屋已空置一年多，金延燕损失较大，一审法院所判违约金过低，不符合一般房屋买卖的“双倍定金返还罚则”，且本案解约责任均在李美妙，故请求二审法院支持金延燕的上诉请求。
李美妙辩称：李美妙在获悉自己限购情况后便及时通知金延燕，因金延燕提出的违约金数额过高，双方无法达成一致，故李美妙未与金延燕解除网签合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李美妙向一审法院起诉请求：1、判决解除李美妙、金延燕于2016年10月29日签订的编号为3033737的房屋买卖合同；2、判令金延燕返还李美妙购房款200,000元。
金延燕向一审法院反诉请求：1、判决解除李美妙、金延燕签订的房屋买卖合同；2、判令李美妙向金延燕支付违约金1,316,000元。
一审法院认定事实如下：金延燕系位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）登记权利人。
2016年10月29日，李美妙、金延燕及居间方就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：1、金延燕将涉案房屋出售给李美妙，房屋总价款为6,580,000元；2、李美妙于签约时支付金延燕房款300,000元，于2016年10月31日之前支付金延燕房款850,000元，于2016年11月30日之前支付金延燕房款830,000元，李美妙以购房贷款的形式向金延燕支付房款4,580,000元，李美妙于双方办妥涉案房屋交接手续当日，支付金延燕20,000元；3、李美妙未按照合同付款协议约定期限付款的……逾期超过15日，金延燕有权单方解除合同，金延燕单方解除合同的，应当书面通知李美妙，并有权要求李美妙承担违约责任……按照房屋总价款20%支付违约金。李美妙承担违约责任的，金延燕可以从李美妙已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还李美妙，已付款不足支付的，李美妙应当接到书面通知之日起5日内向甲方支付；4、签订本合同时，李美妙、金延燕均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于李美妙责任，造成金延燕经济损失的，李美妙应赔偿相应的损失。合同另对涉案房屋交付、过户等进行了约定。
同日，李美妙、金延燕签订补充协议一份，约定：若涉案房屋交易期间李美妙婚姻状态发生变化，金延燕同意配合李美妙变更涉案房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。
同日，李美妙通过银行转账方式向金延燕支付部分房款200,000元,金延燕亦予以确认。金延燕同意将上述款项在其主张的1,316,000元违约金中抵扣。
此外，金延燕向一审法院提供解约通知函一份，证明其曾因李美妙逾期付款而要求与李美妙解除双方之间的房屋买卖合同关系。李美妙确认于2016年11月15日后的1-2天内收到。
关于李美妙最早于何时告知金延燕因自身限购无法购买涉案房屋的问题，李美妙回答其于2016年10月31日应支付第二期款项之前已经告知金延燕，金延燕则称李美妙最早于2016年11月初才告知。
李美妙系台湾地区居民且单身，于2015年11月7日登记成为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人。一审法院于2017年4月25日向上海市松江区不动产登记事务中心事务中心（以下简称事务中心）就针对李美妙购房政策问题发送调查函一份，2016年4月28日事务中心回函称：本案购房人根据诉状描述为台湾单身人士，适用《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2012〕186号）规定：各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
一审法院于2016年11月21日受理案外人金某诉金延燕房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）沪0117民初20346号。金延燕以5,950,000元将涉案房屋出售给金某，且双方签订了买卖协议。后金延燕又以6,580,000元将涉案房屋出售给李美妙。金延燕在该案庭审笔录中陈述“案外人李美妙限购，金延燕没有获得63万差价”。
一审法院认为，李美妙与金延燕所签订的合同及协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力。现李美妙、金延燕均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，故一审法院对于双方该项诉讼请求，均予以支持。然，关于合同解除的责任究竟应由谁承担的问题，李美妙称因限购而请求解除双方的房屋买卖合同，金延燕则以李美妙拒付剩余款项为由要求解除合同。对此一审法院认为，李美妙因名下已经拥有一套住房而不符合境外人士购房政策，从而导致双方的买卖合同无法继续履行，其作为购房人理应审查清楚自身是否属于限购对象，因此合同解除的责任在于李美妙方。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于李美妙已付200,000元房款，金延燕应予以返还，李美妙的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于金延燕主张20%房屋总价款即1,316,000元作为违约金的诉讼请求，李美妙认为金延燕所主张的违约金标准过高，且涉案房屋目前价格一直在上涨，故金延燕并未因李美妙违约行为而产生损失。对此，一审法院认为，在《上海市房地产买卖合同》补充条款中已经对因买受人不符合购房政策作了违约责任约定的情况下，金延燕主张违约金所依据的合同条款乃一般条款，根据特别优于一般的原则，李美妙违约责任应适用补充条款的约定。然补充条款亦未对具体违约金额进行约定，故结合本案实际，李美妙在合同签订不久就因限购问题及时向金延燕告知无法购买涉案房屋，金延燕亦可以尽早将涉案房屋另售他人，且买卖双方仅仅履行了合同内容的一小部分。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、合同的履约程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，酌情确定李美妙向金延燕支付违约金80,000元，上述80,000元在李美妙已付款200,000元中予以抵充，金延燕应向李美妙返还剩余房款120,000元。
一审法院审理后，于2017年8月30日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款的规定判决：一、确认李美妙与金延燕之间于2016年10月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议解除；二、金延燕于判决生效之日起十日内返还李美妙购房款200,000元；三、李美妙于判决生效之日起十日内支付金延燕违约金80,000元；上述第二、三项判决内容相互抵充，金延燕于判决生效之日起十日内返还李美妙房款120,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,380元，反诉案件受理费8,362元，合计诉讼费12,742元，由李美妙负担1,020元，金延燕负担11,722元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。金延燕、李美妙所签《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。李美妙向金延燕购买房屋前，应对相关购房政策进行了解，现李美妙因不符合购房条件致双方所签买卖合同无法继续履行，其应承担相应违约责任。双方于补充条款中约定若因违反限售规定造成金延燕经济损失的，李美妙应赔偿相应损失。本案中，金延燕以房屋总价款的20%计1,316,000元主张违约金，李美妙认为其主张的违约金过高。本院认为，金延燕因本案所涉房屋买卖合同解除所致其经济损失并未提供充分证据予以证明，且双方签订《上海市房地产买卖合同》后不久李美妙就将其限购情况及时告知金延燕，金延燕可将房屋尽早另售他人，况且，双方仅部分履行买卖合同，再参考系争房屋市场价格涨跌情况，一审法院酌情确定违约金80,000元并无不当，本院予以认同。综上所述，金延燕的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,742元，由上诉人金延燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月二十五日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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