福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第4947号
原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行，住所地南平市八一路213号。
代表人陈宙，行长。
委托代理人周锐，男，系中国工商银行股份有限公司南平城银支行职员。住南平市延平区。
被告黄响伶，男，1984年7月23日出生，汉族，住南平市延平区。
被告郑立英，女，1963年4月22日出生，汉族，住南平市延平区。
被告南平柯荣房地产开发有限公司，住所地南平市延平区江滨南路228号官沙田山水华庭会所2层201室。
法定代表人黄敬柯，董事长。
委托代理人陈忠民，福建名仕律师事务所律师。
委托代理人徐晓宝，福建名仕律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行（以下简称工行城银支行）与被告黄响伶、郑立英、南平柯荣房地产开发有限公司（以下简称柯荣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴洁华独任审判，公开开庭进行了审理。原告工行城银支行的委托代理人周锐，被告柯荣房地产公司的委托代理人陈忠民、徐晓宝到庭参加诉讼，被告黄响伶、郑立英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行城银支行诉称，2012年2月17日，被告黄响伶因购买位于南平市延平区官沙田山水华庭28幢1603室、1503室房产资金不足分别向原告申请个人住房贷款51.7万元和29.2万元并签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［284］号和［285］号）。合同约定期限为240个月，年利率7.205%，采用按月等额本息还款法。并以所购房产作为借款的抵押担保，并办妥商品房抵押权预告登记（详见南房预字第XXXXXXXX1号、南房预字第XXXXXXXX0号）；由南平象屿房地产开发有限公司（以下简称象屿房地产公司，现更名为柯荣房地产公司）承担阶段性担保。上述合同签订后，原告依合同约定履行了出借之义务。但2015年6月起，被告黄响伶连续4期未依约还款，至使原告无法实现合同目的。因此，原告根据借款合同第十一条第11.2第I款约定，借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期。并将起诉状副本送达以上被告并宣布提前借款到期并提前收回借款本息。以上借款有《个人购房借款／担保合同》、《借据》等书证在案中佐证。为维护原告合法权益不受侵害，原告诉至法院，请求判决：一、解除原告与被告黄响伶于2012年2月17日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［284］号）和《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［285］号）。二、被告黄响伶、郑立英立即共同偿还原告以上两笔借款本息合计768596.45元。其中本金751688.1元；利息16908.35元（利息算至2015年9月23日止），2015年9月23日之后的利息按合同约定的利率标准计算至利随本清。三、如被告黄响伶、郑立英不能履行还款义务的，原告有权对被告黄响伶、郑立英提供抵押担保的房产即位于南平市延平区官沙田山水华庭28幢1503室、1603室的房产依法处置后的所得价款在欠款范围内享有优先受偿权。四、被告柯荣房地产公司对被告黄响伶、郑立英的债务承担连带保证责任。五、案件受理费及实现债权的费用由以上被告共同承担。
被告柯荣房地产公司辩称，一、原告无权行使抵押权优先权，本案是预告抵押登记，预告抵押登记是抵押权变动的请求权，抵押人不及物的担保。二、在起诉之前，原告已从被告柯荣房地产担保款中扣划了两期款项31000元，因此保证人承担的债务应从本案诉请中的金额中扣除31000元。
被告黄响伶、郑立英既未作出答辩，也未参加本院庭审。
原告向本院提交以下证据予以证明：
证据一、被告黄响伶、郑立英的身份证、户籍复印件各一份；拟证明被告主体身份信息及相互身份关系。
证据二、《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［284］号和［285］号）二份；拟共同证明被告向原告借款的事实。
证据三、借款借据二份；拟共同证明被告向原告借款，原告已依照主合同约定发放贷款的事实。
证据四、房屋他项权：南房他字第XXXXXXXXX号和XXXXXXX号一份，拟证明该房产已办理登记抵押。
证据五、被告柯荣房地产公司的营业执照、法人的身份复印件各一份；拟共同证明被告柯荣房地产公司的主体信息情况。
证据六、被告柯荣房地产公司董事会决议书和（2014）××民初字第××号民事判决书各一份；拟共同证明象屿房地产公司变更为柯荣房地产公司。
证据七、利息清单一份；拟证明被告黄响伶、郑立英欠原告贷款的利息明细。
被告柯荣房地产公司质证意见为：对原告提供证据一的真实性均没有异议。对证据二的两份借款合同真实性没有异议，对证明对象的金额有异议，贷款发放及贷款期数无法证明被告黄响伶、郑立英的欠款明细。对证据三、四、五、六的真实性、合法性、关联性均没有异议。证据七的证据利息清单有异议，被告柯荣房地产公司已为被告黄响伶、郑立英代偿款项31000元。为此，被告柯荣房地产公司向本院提供以下证据：
证据一、转账凭证四份；证明原告分别于2015年9月24日、2015年10月28日从被告柯荣房地产公司保证金账户被扣划代偿合计31000元。
证据二、抵押预告登记证一份；证明本案涉及抵押房产是预告抵押登记并不是正式登记，原告对抵押物不享有优先受偿权。
原告质证意见为：对证据一的真实性均没有异议。对证据二的真实性没有异议，是否优先受偿权按照法律规定。
庭后原告补充证据一份、被告柯荣房地产公司还款凭证四份，确认被告柯荣房地产公司已为被告黄响伶、郑立英代偿款31000元。
本院认为，原、被告提供的证据共同证明了本案案件事实，且双方对证据的真实性均没有异议，亦符合民事诉讼证据的相关规定，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2012年6月6日，被告黄响伶与原告签订《个人购房借款／担保合同》（编号：［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［285］号）一份，合同约定：借款人即被告黄响伶向贷款人即原告贷款292000元，用于购买坐落于南平市延平区官沙田山水华庭28幢1503室房产。同日，被告黄响伶与原告又签订《个人购房借款／担保合同》（编号：［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［284］号）一份，合同约定：借款人即被告黄响伶向贷款人即原告贷款517000元，用于购买坐落于南平市延平区官沙田山水华庭28幢1603室房产。两份借款合同均约定按月等额本息还款法；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在本合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；担保方式阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。原告于上述两份合同“贷款人（公章）：”处加盖公章确认，被告黄响伶于“借款人（签字）：”处签字并捺印，象屿房地产公司于“保证人（公章）：”处加盖公章确认。同日，被告郑立英签署两份《中国工商银行个人住房贷款共同偿还贷款确认书》，确认其与被告黄响伶系母子关系，并愿意为被告黄响伶向工行城银支行的上述两笔贷款承担共同还款义务。被告黄响伶以其名下分别坐落于南平市延平区官沙田山水华庭28幢1503室、1603室房产为向原告的上述两笔贷款在南平市房地产交易登记服务中心办理了预告抵押登记手续，他项权证号分别为：南房预字第XXXXXXXX0号、南房预字第XXXXXXXX1号。
2012年7月11日，原告向被告黄响伶发放贷款本金292000元，并出具《个人借款凭证》，记载：“借款起始日期2012年7月11日，截止日期2032年7月11日，执行年利率7.205%，按月等额还款法……。”同日，原告向被告黄响伶发放贷款本金517000元，并出具《个人借款凭证》，记载：“借款起始日期2012年7月11日，截止日期2032年7月11日，执行年利率7.205%，按月等额还款法……。”借款期间，被告黄响伶未依约按期偿还借款本息，截至2015年9月23日尚欠原告借款本息合计768596.45元。庭后，原告向本院提供《特种转账凭证》四份，确认被告柯荣房地产公司分别于2015年9月24日代偿欠款两笔计12400元、2015年10月25日代偿欠款两笔计18600元、2016年1月12日代偿欠款两笔计18500元，因此，截至2016年1月12日被告黄响伶欠原告借款本息计719096.45元。
另查明，2013年8月21日，经南平市工商行政管理局核准，象屿房地产公司名称变更为柯荣房地产公司。
本院认为，工行城银支行与被告黄响伶、柯荣房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思表示，该合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方形成金融借款合同法律关系。工行城银支行依照合同约定向被告黄响伶发放了贷款，被告黄响伶应当履行还款义务。
关于原告主张解除与被告黄响伶签订的借款合同的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案借款合同约定，被告违约，原告有权要求解除合同并收回贷款，因此，原告的该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告黄响伶、郑立英共同偿还借款本息的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。……”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，偿还借款本息的方式为按月等额本息还款法，被告黄响伶未按借款合同约定按期偿还借款本息，构成违约，故贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系并计收罚息。被告郑立英向原告出具确认书，愿意与被告黄响伶承担共同还款义务，系其真实意思表示，该意思表示合法有效，因此被告郑立英应与被告黄响伶承担共同还款义务，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于原告要求对被告黄响伶提供抵押的房产依法处置后的所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，本案涉及的房产办理的是预购商品房抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即本案中，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。因此原告要求就该房屋享有优先受偿权的诉请，与法律规定不符，法院不予支持。
关于原告要求被告柯荣房地产公司对被告黄响伶的债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院认为，本案预告抵押登记的房产未办理房屋所有权证及土地使用权证，根据原、被告签订的合同约定，被告柯荣房地产公司对被告黄响伶的借款承担阶段性担保责任，因此，原告在担保期间内向担保人主张担保责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故被告柯荣房地产公司向原告承担该项连带保证责任后，有权向被告黄响伶追偿。
被告黄响伶、郑立英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行与被告黄响伶、南平柯荣房地产开发有限公司于2012年6月6日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［284］号、［住房］字［南平］行［城银］支行（2012）年［285］号）；
二、被告黄响伶、郑立英应于本判决生效之日起十日内一次性共同偿还原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行借款本金及利息、罚息合计719096.45元，自2016年1月12日起至被告黄响伶、郑立英实际偿清借款本息之日止的利息、罚息继续按《个人购房借款／担保合同》约定的利率标准计算；
三、被告南平柯荣房地产开发有限公司对被告黄响伶、郑立英欠原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行前述第二项债务承担连带保证责任；
四、被告南平柯荣房地产开发有限公司在承担该项连带保证责任后，有权向被告黄响伶、郑立英追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行的其他诉讼请求。
如果被告黄响伶、郑立英、南平柯荣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5743元，由被告黄响伶、郑立英、南平柯荣房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于福建省南平市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴洁华
二〇一六年二月二十六日
书记员 黄君娇
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。