浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1448号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴仁林，男，1968年9月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁昭宏，女，1986年4月7日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：吴蝶、范历卿，浙江隆智律师事务所律师。
上诉人吴仁林因与被上诉人袁昭宏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴仁林上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴仁林的一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审认为双方合同约定不明，从而认定袁昭宏不构成逾期付款违约，与事实不符。给付购房款及协助吴仁林除去案涉房屋的担保物权系袁昭宏的合同义务。根据双方《房屋买卖合同书》第四条第2款及第十二条约定，袁昭宏应当在2017年4月30日前（不含当日）给付剩余首付款41万元。但袁昭宏明知2017年4月13日合同约定的满两年过户的条件已成就，且过户须以除权为先决条件，但其并未在2017年4月30日前给付41万元，亦未至交易所申请过户，故袁昭宏存在逾期付款的违约行为。二、一审适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十二条，存在错误。合同法第六十二条的适用须以第六十一条的适用为先决条件。根据合同法第六十一条规定，在约定不明的情况下，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方合同第四条、第十二条的相关条款可以认定余款41万元系用于除去案涉房屋的担保物权，该款项的支付时间在申请过户手续之前，且应于2017年4月30日前（不含当日）给付。因此，本案不应再适用合同法第六十二条。此外，吴仁林一审主张解除合同，应适用合同法第九十三条第二款的规定，即当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方合同第十一条第三款的约定，守约方有权选择接受违约金或者要求违约方继续履行本合同，袁昭宏存在违约行为，故吴仁林可以选择解除合同。
袁昭宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴仁林应先自行消除银行抵押，后在过户时，由袁昭宏履行支付首付款的协助义务。
袁昭宏向一审法院起诉请求:一、吴仁林继续履行《房屋买卖合同书》；二、按1680元/天支付滞纳金（计算至实际过户之日止，暂计至2017年5月10日为16800元）以及违约金336000元。
吴仁林向一审法院反诉请求：一、解除袁昭宏与吴仁林之间的《房屋买卖合同书》；二、袁昭宏支付违约金200000元。
一审法院认定事实：2017年2月16日，袁昭宏、吴仁林在嘉兴市国鸿房产营销策划有限公司的居间促成下签订了《房屋买卖合同书》，约定吴仁林以168万元的价格将其名下的嘉兴市格兰英郡73幢2001室房产转让给袁昭宏。合同第四条约定的付款方式为：一、签订合同时支付定金10万元；二、2017年4月30日前双方去交易所办理申请过户手续，在建设局交易时支付51万元；三、如果袁昭宏商业贷款则在交契税后五天内办妥贷款，如果公积金贷款则在接到通知后五天内办妥贷款，袁昭宏通过银行贷款再支付房款107万元。交易产生的税费等均由袁昭宏负担。第十一条违约责任约定：吴仁林未按约定的期限办理过户手续或者交付房屋的，以及袁昭宏未按期支付房款的，每滞后一天均按房屋总价的0.1%支付滞后金，超过十天的还须支付违约金，违约金为房价的20%，守约方有权选择接受违约金或者要求违约方继续履行合同。第十二条特别约定：袁昭宏的定金及首付款（第二次，即51万元）作为吴仁林银行还贷的一部分。袁昭宏承诺在2017年3月5日前再支付10万元，此款从第二次付款中减除，袁昭宏的全部首付款是61万元。合同签订当日，袁昭宏支付了定金10万元，于3月5日再次支付10万元，吴仁林在该日出具的收据中注明“同意客户装修”并捺印。此后袁昭宏、吴仁林通过短信联系，吴仁林要求银行还款的钱以及房屋价格再增加一些，袁昭宏表示要求按合同约定办理。故酿成本起纠纷。
在袁昭宏起诉后，吴仁林于5月12月委托律师向中介公司寄出律师函，其中陈述：根据委托人（即吴仁林）提供的房屋买卖合同书证据，结合交易习惯和法律规定，买方支付购房首付款的第四条第3款时间显然约定不明。我们依据合同书第四条第2款、第十二条之约定，推定该首付款（第二次）付款日期应在2017年4月30日之前，以便委托人除消该过房障碍——抵押。买方已构成逾期付款违约，并直接导致委托人协助过户义务无法履行，责任在买方。故委托人选择令你承担违约金336000元并解除合同。
另查明，该房产已由中国建设银行设定抵押权，截止2017年5月6日吴仁林房屋贷款本金尚欠600759.33元。
一审法院认为，袁昭宏、吴仁林之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律的规定，故对双方均具有约束力。根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点在于：吴仁林反诉中主张解除合同的理由是否成立。
吴仁林的解除理由是:1、袁昭宏逾期付款构成根本性违约；2、吴仁林享有先履行抗辩权与合同第十一条约定的单方面解除权。一审认为吴仁林的理由不成立：1、合同条款没有明确支付首付款51万元和消除抵押权及申请过户交易的先后顺序，以至于袁昭宏、吴仁林在庭审中仍坚持要求对方先履行，袁昭宏主张吴仁林先自行消除抵押权，再在过户的同时支付首付款；吴仁林主张先支付首付款，由吴仁林消除抵押权后再行过户。该争议确由合同条款约定的履行顺序不清所导致的，吴仁林5月12日的律师函中也承认“付款时间”约定不明。2、我国合同法第六十一条规定在约定不明确的情况下，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。鉴于合同约定不明确，在履行时间或者方式上未达成一致之前，双方均不构成违约，因此吴仁林以逾期付款为由主张解除合同并承担违约责任的理由不成立。一审对其反诉请求不予支持。同理，袁昭宏主张吴仁林承担违约金的责任，一审也不予支持。
我国合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鉴于涉案标的房产设有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。庭审中袁昭宏表示愿意代吴仁林清偿银行债务以消灭抵押权，根据有利于实现合同目的的方式履行的原则，袁昭宏可按物权法的上述规定，以代为清偿债务并消灭抵押权的方式履行支付首付款的义务，提前清偿的方式及费用，按吴仁林与抵押权人的合同约定处理。然后继续按约定的方式履行。因此，对袁昭宏继续履行合同的诉讼请求，予以支持。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、吴仁林继续履行2017年2月16日与袁昭宏签订的《房屋买卖合同书》的义务（即在袁昭宏代为消除抵押权后，吴仁林配合袁昭宏办理格兰英郡73幢2001室的产权变更登记、配合办理银行贷款并领受扣除代偿费用及先前已付款之外的剩余房款）；二、驳回袁昭宏的其他本诉请求；三、驳回吴仁林的反诉请求。案件本诉受理费11531元，由袁昭宏负担3275元，吴仁林负担8256元；财产保全费5000元，由吴仁林负担。反诉受理费1100元，由吴仁林负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点在于吴仁林是否有权解除合同并要求袁昭宏支付违约金。根据双方的诉辩主张，该争议的关键在于如何确定袁昭宏支付首付款的时间。经查，案涉合同第四条第三款约定，袁昭宏在建设局交易时支付房款51万元。即袁昭宏支付首付款的时间为双方办理过户手续之时。双方的争议缘起于对案涉合同第十二条的不同理解。该条约定：“乙方（袁昭宏）的定金及首付款（第二次）作为甲方（吴仁林）银行还贷款的一部分”，导致吴仁林据此认为袁昭宏应在过户之前支付首付款，以便其先行用此款消除银行抵押权再行过户。对此，本院认为，从合同解释角度来看，当事人在对合同条文发生争议时，判断当事人真实意思表示的首要方法是判断当事人字面的意思表示，即进行文义解释，只有在文义解释不能确认条文的准确含义时，才能运用其他解释方法确定条文的含义以及填补合同的漏洞。本案中，合同第四条第三款系双方对首付款支付时间所作的明确约定，内容明确且具体，应当作为确定双方在首付款问题上权利义务关系的直接依据。而合同第十二条约定的“乙方的定金及首付款（第二次）作为甲方银行还贷款的一部分”，从字面表述来看，该条规定侧重的是表述首付款的用途和性质，而非首付款的支付时间。实际上，从双方合同履行过程中的短信记录来看，袁昭宏一直将过户与首付明确关联，袁昭宏多次向吴仁林表示首付已准备好，即按照案涉合同第四条第三款的约定，在建设局交易时支付对方首付款。而当袁昭宏向吴仁林询问何时可以过户时，吴仁林对袁昭宏的上述提议并未明确表示异议，对袁昭宏的提议未置可否，致使袁昭宏客观上无法向其支付首付款。因此，吴仁林主张首付款应在双方办理过户手续之前支付没有依据，相应的，吴仁林主张袁昭宏逾期付款不能成立。
退一步讲，即使在首付款支付问题上存在合同约定不明或冲突的情况，双方也应通过协议方式解决，在双方并未就此达成一致前，吴仁林主张袁昭宏逾期付款，没有依据。
综上，吴仁林以袁昭宏逾期付款为由主张解除合同并承担违约责任的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人吴仁林负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾进良
审判员 谭 灿
审判员 倪 勤
二〇一七年九月二十七日
书记员 张叶娟