江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初2664号
原告：陶运佳，男，1943年8月29日出生，住太仓市。
原告：张正芹，女，1957年2月26日出生，住太仓市。
被告：杨祝海，男，1973年9月3日出生，住太仓市。
原告陶运佳、张正芹与被告杨祝海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序分别于2017年6月8日、2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告陶运佳、张正芹，被告杨祝海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶运佳、张正芹向本院提出诉讼请求：1.要求被告将承租的太平南路××号房屋及仓库一间腾退给原告；2.要求被告支付所欠租金（2010年7月1日至2013年6月30日期间按照4万元/年计算，2013年7月1日至2016年6月30日期间按照45000元/年计算，2016年7月1日起至被告腾退之日止按照5万元/年计算，扣除被告已经支付的242250元）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年6月7日，原、被告经协商，签订租房协议，约定原告将坐落于太仓市××路××号（××、××室）及车库一间租赁给被告，租期为三年。期满后，双方又于2013年6月3日续签租赁协议，合同期至2016年6月30日止。被告在履行合同过程中，未按照约定的时间向原告支付房租，经常拖欠，且合同到期后不予腾退也不予续租。原告经多次催讨未果而诉至法院。另，合同签订过程中，被告提出自己创业，资金短缺，要求原告降低房租支持被告，并口头承诺，如今后生意好，每三年续租时增加5000元/年的租金。该承诺在2013年6月续签合同时得到了印证。鉴于被告在诉讼中已于2017年7月3日将承租的房屋腾退给原告，原告撤回第一项诉讼请求，租金应计算至2017年7月3日止。
被告杨祝海辩称：愿意向原告方腾退所租赁的房屋及车库。就租金部分，2016年12月31日前应付原告的租金已经付清，未付的部分仅为2017年1月1日后的房租；即便存在原告所称的未付部分，因租赁期间原告没有催促被告交纳前期的租金，故超出诉讼时效期间的部分不应保护；欠付部分应按照双方约定的45000元/年计算，原告主张5万元/年缺乏依据。
经审理查明：太仓市城厢镇太平北路××号××室（含车棚一间）的登记房屋所有权人为原告张正芹；太仓市城厢镇太平北路××号配套房××室的登记房屋所有权人为原告张正芹、陶运佳。2010年6月17日，两原告作为出租方（甲方），被告杨祝海作为承租方（乙方），双方签订租房协议一份，约定：“一、甲方将太平南路××号（原太平北路××号××室）及仓库一间租给乙方使用，租期三年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止。二、每年房租金人民币4万元，租金首付半年，后一季度一付。先付款，后用房，乙方保证如期付款，并以甲方出具租金收据为凭。三、乙方向甲方暂时支付租期违约押金人民币5000元，由甲方出具收据。如乙方三年租期已满，这5000元甲方退还给乙方。反之，如乙方三年内提前退租，这5000元作为违约金，乙方赔偿给甲方。……”合同同时就装饰装修、水电费用分担等问题进行了约定。
2013年6月3日，两原告与被告又签订租房补充协议一份，约定：“鉴于甲、乙双方于2010年签的租房合同已到期，现双方协商继续承租该房，并达成如下协议：1、房租为每年45000元，每三个月一交；2、其他条款还按照三年前合同执行；3、租期自2013年7月1日开始到2016年6月30日止计三年。4、本协议一式2份，双方签字后生效。”
原告陶运佳名下尾号为××的中国农业银行账户于2011年4月9日开户，该账户显示自开户之日起至2017年5月2日期间，被告杨祝海共计向原告转账23笔共计242250元，具体如下：
序号时间金额（元）序号时间金额（元）12011年4月11日10000132014年4月29日1125022011年7月13日10000142014年8月7日1125032011年10月17日10000152014年12月15日1125042012年1月19日10000162015年4月7日1125052012年4月25日10000172015年7月15日1125062012年8月2日10000182015年10月20日1125072012年10月15日10000192016年1月28日725082013年1月16日10000202016年7月5日1125092013年4月8日10000212016年8月1日11250102013年7月16日11250222016年10月10日11250112013年10月31日11250232017年3月6日10000122014年2月28日11250合计242250审理中，本院组织双方当事人于2017年7月4日办理房屋腾退手续，双方当事人均确认，被告杨祝海于当日将太仓市城厢镇太平北路××号××室、××室及车棚一间腾退给原告，双方就装饰装修问题无其他纠纷，对租金计算至2017年7月3日止无异议。
庭审中原告陈述，合同到期后，原告向被告提出按照5万元/年的标准续签合同，但被告不同意。被告则陈述其于2016年夏天即向原告提出不再续租，但因为被告实际仍在使用该房屋，故支付了实际使用期间的部分租金。
以上事实，有原告陶运佳、张正芹提交的国有土地使用权证、房屋所有权证、租房协议、租房补充协议、银行卡交易明细清单，本院的谈话笔录，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
就本案被告结欠的租金，原告提出计算方式如下：合同期内原告应付租金为4万元/年×3年+45000元/年×3年=255000元；合同期满后到2017年7月3日止按照5万元/年计算租金，不足一月按一月计取，扣除被告已经转账支付的242250元，即得出被告结欠的租金。被告则认为，除本案被告转账支付的租金外，另有部分款项以现金形式支付，分别为：1、2010年6月17日签订合同当日以现金形式支付了租金2万元及押金5000元；2、2011年第一季度支付了现金1万元，为此，被告杨祝海于第二次庭审向本院提交了陶运佳2011年1月6日出具的收条一份，载明收到2011年1至3月份的房租1万元；3、2015年12月2日上午，被告经原告催要而向原告支付现金4000元，与转账记录中2016年1月28日的转账7250元合并为支付2015年第四季度的租金；上述现金给付共计39000元。被告同时陈述，现金的资金来源是被告当时所开设的工厂资金，具体从哪个工厂里取的没有印象了，领款时会计没有做账，现金交付时无其他人在场，原告未出具收条；正因为前期的租金已经支付了，原告才同意将房屋租给被告，并于2013年6月与被告续租，且被告前期也基本按照约定的时间支付租金，仅在后期因资金困难而产生迟延；续租协议未体现租金结欠的内容，也能够说明被告已经实际履行付款义务的事实。
就被告杨祝海上述陈述及提供的收条，原告仅认可于2011年1月6日收到被告杨祝海支付的2011年第一季度租金，其余金额均表示未收到，不予认可。同时原告认为，因为合同签订之初被告称经济困难，原告便没有让被告支付2010年下半年的租金和押金；2011年1月被告给付现金时双方亦说好付的是2011年第一季度租金，此后被告一直说2010年下半年的租金和押金缓一缓；因为房屋租赁合同存在时间上的连续性，且双方一直没有结算，故2010年下半年的租金被告仍应当支付。
本院认为：原、被告间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。被告作为承租方，负有给付租金的义务。现房屋租赁合同已终止，被告亦向原告返还了所租赁的房屋，不影响双方依据合同约定对租金问题进行结算。
在合同期内，被告应依据约定的租金标准向原告支付租金；租赁期间届满、被告实际使用期间，被告仍应按照原合同标准向原告支付实际占有使用期间的租金。纵观合同履行过程，2011年1月原告收到被告交付的2011年第一季度租金，2011年4月起被告较为稳定地按照租房协议约定履行付款义务；2013年6月双方又续订租赁合同，被告于2013年7月起按照补充协议约定45000元/年的标准支付租金。基于上述事实可见，原告虽称被告未交纳2010年下半年的租金，但原告出具2011年第一季度收条时未要求被告清偿在先债务；2013年6月双方续租时亦未有证据显示原告有催要欠付租金的事实。虽被告未举证证实其相应的支付事实，但结合合同履行的日常习惯，原告怠于行使合同权利，在本案中亦未能证明被告存在欠付事实，故对原告主张2010年下半年租金的请求，本院不予支持。对其他租金部分，支付记录显示被告自2015年之后有租金的拖延及欠付情况。2015年1月1日至被告腾退的2017年7月3日期间所产生的租金应为112863元，扣除被告已支付的部分租金，本院经核算后，认定被告欠付的租金为28113元。原告认为2016年7月1日起应按照5万元/年计算租金，但未能提供证据证明双方就该租金标准有明确约定，本院不予采纳；被告认为另以现金形式交付了2015年第四季度部分租金4000元，但未向本院提供证据予以证明交付事实及资金来源，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告杨祝海于本判决生效之日起十日内支付原告陶运佳、张正芹租金28113元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1056元、减半收取528元、财产保全费520元，合计1048元，由原告陶运佳、张正芹负担462元，被告杨祝海负担586元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。
原告陶运佳、张正芹确认如下银行账户作为款项接收账户：户名张正芹，开户行中国建设银行太仓支行，账号62×××34。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
代理审判员 刘晓敏
二〇一七年八月四日
书 记 员 廖 吉