河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民终6878号上诉人（原审原告、反诉被告）：易县万邦物业管理有限公司，住所地易县南环路。法定代表人：陈海永，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志勇，易县立新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯鑫玉，河北鑫硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓强，男，1975年9月26日出生，汉族，住易县。委托诉讼代理人：王学军，河北李俊生律师事务所律师。上诉人易县万邦物业管理有限公司（以下简称万邦物业）因与被上诉人王晓强物业服务合同纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2017）冀0633民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万邦物业的委托诉讼代理人赵志勇、冯鑫飞，被上诉人王晓强及其委托诉讼代理人王学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万邦物业上诉请求：1、依法撤销河北省易县人民法院作出的(2017）冀0633民初2019号民事判决书中第二项判决内容，驳回被上诉人的反诉请求；2、本案上诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实不清。1、房屋因何原因漏水，存在以下几种可能情况。（1）建筑物本身的原因。房地产开发商系楼房的建造者，对房屋质量负有保证责任。如果是此种情况，被上诉人应该依据买卖合同向卖房者主张权利。（2）建筑物的自然损耗原因。此种原因系因自然原因引起，《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，此项开支由从专项维修资金中支出。如果被上诉人未缴纳相应基金，应该由业主自筹款项，进行维修。2、到目前为止，到底因何原因漏水，被上诉人不能提供证据加以证实，本案存在事实不清的问题。二、上诉人不应承担此项维修义务。1、漏水原因未查清，所以，本案中的维修义务到底是归属于上诉人、还是其他当事人或被上诉人自己，无从查清。2、上诉人每月仅收取几十元物业费，服务范围为：对房屋进行日常养护和及时修复小损小坏的服务，不包括本案中所涉及的大中型维修义务，否则，权利义务不对等。三、证据欠充分。1、漏水原因的证据，被上诉人未提供。2、维修费用的证据形式不合法，上诉人不认可。四、主体及数额问题。1、根据《物权法》第七十条、第七十二条之规定，楼顶覆盖全楼，属于从一楼到顶楼所有业主的共有部分，其维修费用应该由各位业主共同承担或向应该承担责任的主体共同主张权利，而不是由被上诉人一人主张权利。王晓强辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。我方居住房屋楼顶漏水系楼顶油毡破损所致，对楼顶漏水万邦物业依约负有维修、养护和管理的义务。万邦物业2015年4月24日向明珠小区业主委员会提交了明珠小区五号楼楼顶漏水问题的情况汇报，该报告称“万邦物业安排专业人员进行现场勘查，发现整个楼顶破损程度已达到80%，0.5米×1米以上的油毡5处被掀起，不能再进行修补，这种情况已经不属于小修范围。”“对于五号楼漏水情况”，万邦物业维修方案整体做防水，一是做油毡沥青防水，二是做彩钢板防水，“至于使用哪种维修方案，选择权在业主”。2015年1月1日万邦物业与易县电力明珠小区业主委员会所签《易县电力明珠小区物业服务合同书》第四条第一项约定，房屋建筑本体公用部位的维修、养护、管理系万邦物业管理事项，屋顶漏水的维修、养护、管理应由万邦物业履行义务。明珠小区五号楼顶层共有四户，我方采用了做彩钢板防水的方案，自己垫付资金进行施工，所发生的费用，在万邦物业提供的方案价款区间内，故我方有权向万邦物业主张权利。万邦物业向一审法院起诉请求：1、依法判令王晓强立即给付万邦物业物业服务管理费2312元及违约金（自2015年1月1日起至给付之日止）；2、本案一切诉讼费用由王晓强负担。王晓强向一审法院反诉请求：1、王晓强缓交物业费，并非恶意拒交，而是由于万邦物业提供的服务存在严重不足，万邦物业存在严重违约行为在先，故万邦物业主张的不合理，请求驳回万邦物业的诉讼请求；2、王晓强修复屋顶的工程材料、人工费、总计11678元，由万邦物业给付，并对因拖欠屋顶修复而造成的房屋内部分损失给予适当经济补偿；3、本案诉讼费用由万邦物业承担。一审法院认定事实：万邦物业与王晓强系易县电力明珠小区物业服务公司与业主关系。王晓强居五号楼层顶层，建筑面积142.8平方米。诉状中王小强系王晓强。2015年1月1日万邦物业与易县明珠小区业主委员会签订物业服务合同书。该合同约定：1、本合同期限为一年（自2015年1月1日起至2015年12月31日止）；2、物业服务费收取标准按建筑面积每月每平方米0.48元，每3个月结算一次，于每季度开始月的1—10日收取，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理服务费，从预期之日起每日按应交费的万分之三缴纳违约金；3、万邦物业的物业管理服务事项：房屋建筑本体公用部分（楼顶盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位等）的维修、养护和管理等条款。2016年4月1日，万邦物业又与易县明珠小区业主委员会续签物业服务合同书。该合同书约定：1、本合同期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日；2、物业服务费收取标准变更为按建筑面积每月每平方米0.60元，收取时间、违约责任、万邦物业的物业管理服务事项同2015年1月1日。另查明：1、2016年1月1日至2016年3月31日期间，万邦物业的物业服务费收取标准按2015年物业服务合同执行。2、2017年7月20日万邦物业向王晓强张贴催交通知，限王晓强在2017年7月25日前缴纳全部物业服务管理费；3、2015年4月24日万邦物业关于明珠小区五号楼楼顶漏水问题的情况汇报二、整体做彩钢防水目前市场价为55元/平方米至80元/每平方米左右，合计金额31416元至45696元；五号楼顶层4户，总建筑面积为571.2平方米，王晓强建筑面积142.8平方米。上述事实有2015年1月1日、2016年4月1日万邦物业与易县明珠小区业主委员会签订的物业服务合同书、2017年8月26日易县电力明珠小区业主委员会证明、2017年7月20日万邦物业向王晓强张贴催缴通知书、2015年4月28日王晓强等4户联名向万邦物业修复5号楼的申请、2015年4月24日万邦物业关于明珠小区五号楼楼顶漏雨问题的情况汇报及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，万邦物业请求责令王晓强给付物业费2312元及违约金，有相关证据证实，故对万邦物业之诉讼请求予以支持。王晓强自行修复彩钢楼顶事项属万邦物业管理服务事项，王晓强自行修复彩钢楼顶支出材料费、人工费，万邦物业应当给付。但王晓强主张的材料费、人工费超出了万邦物业对该项目的最高评估价，对超出部分不予支持，万邦物业应当给付王晓强自行彩钢板修复支出11424（142.8*80）元。综上所述，万邦物业的诉讼请求有相关证据证实，对其诉讼请求予以支持。王晓强的部分反诉请求有相关证据证实，对其反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决：“一、限被告（反诉原告）王晓强于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）易县万邦物业管理有限公司物业服务费2312元及违约金（违约金的计算：自2017年7月25日起，按日万分之三计算，至物业费给付完毕日止）；二、限原告（反诉被告）易县万邦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）王晓强自修楼顶款11424元；三、驳回原告（反诉被告）易县万邦物业管理有限公司、被告（反诉原告）王晓强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元、减半收取计37.5元，由被告（反诉原告）王晓强负担25元，原告（反诉被告）易县万邦物业管理有限公司负担12.5元。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，诉讼双方对万邦物业与易县电力明珠小区业主委员会于2015年1月1日签订的《易县电力明珠小区物业服务合同书》均无异议。王晓强在反诉状中依据《易县电力明珠小区物业服务合同书》主张权利，并称已严格遵守合同约定，同时万邦物业对与王晓强之间存在物业服务合同关系无异议。因此，王晓强与万邦物业之间的物业服务合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。诉讼双方对楼顶漏水没有争议，本院予以确认。根据《易县电力明珠小区物业服务合同书》第二章第四条约定，万邦物业负责楼顶等共用部位的维修、养护和管理，因此本案所涉五号楼楼顶依法应由万邦物业承担维修、养护和管理的相关义务。因此，对万邦物业关于不应承担维修义务的主张，本院不予支持。万邦物业称漏水原因不清，王晓强未提供漏水原因的证据。根据合同约定，万邦物业应对共有部位进行维修。万邦物业所提出的抗辩理由，不能证实其不履行合同约定维修义务的合理性，且未提供任何证据予以佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，万邦物业应承担举证不能的法律后果。因此，本院对万邦物业该项上诉主张，不予支持。万邦物业对维修费用收据原件不认可，并未能提供证据予以反驳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……。因此，一审法院采信该收据并根据案情将金额酌减并无不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。王晓强于2015年4月28日向万邦物业提出修复5号楼的申请，万邦物业未按照合同约定履行维修义务。2015年7月，为避免雨季到来造成的更大损失，王晓强自行修复漏水部位并支出维修费用。王晓强所主张的该部分费用的依据系万邦物业因违约而形成的违约责任，并非依据《住宅专项维修资金管理办法》向万邦物业主张给付其专项维修资金。因此，对万邦物业关于本案所涉维修费用应从专项维修资金中支出，不应由万邦物业承担的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人万邦物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人易县万邦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 月审判员 翟乐光审判员 王洪月二〇一七年十二月二十五日书记员 王溪溪