广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初255号
原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路21号南座，组织机构代码19119865-3。
负责人：凌游。
委托代理人：张运锐，该公司职员。
委托代理人：林明杰，该公司职员。
被告：朱法波，男，1976年11月28日出生，汉族，住贵州省榕江县，
被告：广州市智烨房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街龙珠路33号01铺，组织机构代码66812603-3。
法定代表人：卢思果。
委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：刘翌哲，广东合誉律师事务所实习人员。
原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）诉被告朱法波、广州市智烨房地产开发有限公司（以下简称智烨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告农商银行花都支行的委托代理人张运锐，被告智烨公司的委托代理人杜健君到庭参加诉讼。被告朱法波经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
农商银行花都支行诉称：2012年6月13日，原告与朱法波签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200256号），合同约定原告向朱法波发放楼宇按揭贷款32万元，期限自2012年6月27日至2027年6月27日止，利率按月息4.8167‰计算（如遇到利率调整，则按中国人民银行规定的利率计算），以朱法波购买的位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东17号B4栋xx房作抵押。2010年9月26日，原告与智烨公司签订《楼宇按揭合作协议》，该协议第6条第6.2项约定，智烨公司在为购房人办妥房屋所有权证及原告作为抵押权人的他项权证之前，对原告向所有购买智烨公司所开发位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东17号智烨山水豪庭发放的按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。2012年6月27日，原告向朱法波发放贷款32万元。截至2015年9月20日，朱法波违反合同约定，欠供6期，其中拖欠本金7949.48元及利息5700.67元未偿还，智烨公司也未履行保证责任代为清偿债务。基于被告违约，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特具状诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告朱法波签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200256号），被告朱法波偿还拖欠原告的借款本金278784.18元及利息（利息计至2015年9月20日为5700.67元），本息合计284484.85元，利息按合同约定计至结清之日止；2.被告朱法波用于抵押的房地产经折价或拍卖，变卖所得的价款，原告享有优先受偿权；3.被告广州市智烨房地产开发有限公司对被告朱法波的借款本息承担连带清偿责任；4.两被告承担实现本案债权的全部费用。
庭审中，农商银行花都支行以其起诉后朱法波有部分还款为由，变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告朱法波签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200256号），被告朱法波偿还拖欠原告的借款本金266372.93元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定计至结清之日止）；明确第四项诉讼请求为：两被告承担本案的诉讼费及财产保全费。
农商银行花都支行为证明其起诉理由成立，提供证据：1.《楼宇按揭合同》一份，证明原告与被告朱法波签订借款合同；2.借款借据及业务凭证各一份，证明原告依约向被告朱法波发放贷款；3.还款记录表及欠款情况表各一份，证明截至2016年3月20日被告朱法波的欠款情况及还款记录；4.《楼宇按揭合作协议》一份，证明被告智烨公司对被告朱法波的借款承担连带清偿责任；5.预售备案及按揭备案各一份，证明被告朱法波用于抵押的房产已办理房产抵押预告登记。
朱法波没有到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。
智烨公司辩称：对原告第一项诉讼请求，我方认为被告已经支付利息，所以不应当再支持罚息。对第二项诉讼请求无异议。对第三项诉讼请求，被告朱法波提供了自己的物业作为担保，原告应先就物的担保实现债权，物的担保不足以覆盖的部分再由我方承担清偿责任。
智烨公司未向本院提交证据。
经审理查明：2010年9月26日，智烨公司（甲方）与农商银行花都支行（乙方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于广州市花都区狮岭镇合成村杨赤公路侧的经批准命名为智烨山水豪庭商品楼宇进行按揭合作;对按揭购买智烨山水豪庭商品楼宇的购房人,甲方有权推荐其向乙方申请借款；甲方同意为智烨山水豪庭商品楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任,该保证不再逐笔办理保证担保手续；甲方对每笔借款的保证期间为：自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除；甲方的保证范围包括乙方向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等)。
2012年6月13日，朱法波（甲方）与农商银行花都支行（乙方）签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200256），约定：甲方（借款人）向乙方（贷款人）借款32万元，用于购买广州市花都区狮岭镇狮岭大道东智烨山水豪庭B4栋xx房，贷款期限自2012年6月27日至2027年6月27日；贷款利息按月计收，月利率4.8167‰，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；还款方式为按月等额归还借款本息，供款总期数为180期，每月还款日为20日；甲方自愿以按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保；甲方若在还款期内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的,乙方可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应方式实现全部债权；甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。
合同签订后，农商银行花都支行于2012年6月27日向朱法波发放贷款32万元。截至2015年9月20日，朱法波已欠供6期，拖欠本金7949.48元、利息5700.67元。现本金余额共计266372.93元（包括已到期本金及未到期本金）。
另查，涉案《楼宇按揭合同》约定用于抵押的房产（广州市花都区狮岭镇狮岭大道东智烨山水豪庭B4栋xx房）已办理预购商品房预告登记（编号为粤房地预登穗字第0320079244号）、预购商品房抵押权预告登记（编号为粤房地预登穗字第0320059179号），预购商品房抵押权预告登记显示农商银行花都支行为预告登记权利人，朱法波为预告登记义务人。该房产没有过户登记至朱法波名下，也没有办理抵押权登记。
诉讼中，农商银行花都支行向本院提出财产保全申请，要求查封两被告价值278784.18元的财产，并出具担保函为申请财产保全进行信用担保。本院于2016年3月9日作出（2016）粤0114民初255号民事裁定书，裁定冻结两被告银行存款共278784.18元或查封等值的其他财产。
本院认为：农商银行花都支行与朱法波签订的《楼宇按揭合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。农商银行花都支行已依约履行放款32万元的义务，朱法波应按合同约定还款。截至2015年9月20日，朱法波已欠供6期，拖欠本金7949.48元、利息5700.67元，已构成违约。根据《楼宇按揭合同》的约定，朱法波任一期供款的违约，即为对全部借款的违约，农商银行花都支行有权单方解除合同，要求朱法波立即提前偿还借款。故农商银行花都支行诉请解除涉案《楼宇按揭合同》、朱法波归还借款本金266372.93元并按合同约定计付利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，不动产抵押没有办理抵押登记的，不发生物权效力。本案中作为抵押物的预购商品房办理了抵押权预告登记，但尚未过户登记至朱法波名下，抵押权预告登记也未转换为抵押权登记，在此情况下，抵押权并未设立，农商银行花都支行不能直接行使抵押权。
智烨公司自愿为涉案楼宇购买人朱法波向农商银行花都支行的借款在办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日前提供连带保证责任，现朱法波所购涉案房产未办妥房产证及他项权证，智烨公司应对朱法波的上述欠款承担连带清偿责任。
朱法波经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告朱法波于2012年6月13日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200256号）；
二、被告朱法波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行偿还借款本金266372.93元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2016年3月20日合计2645.09元，自2016年3月21日起至付清欠款之日止的利息、罚息、复利按涉案《楼宇按揭合同》的约定计付）；
三、被告广州市智烨房地产开发有限公司对上述第二项欠款承担连带清偿责任；
四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，财产保全费1913.92元，合计8013.92元，由被告朱法波负担,被告广州市智烨房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 优
人民陪审员 黄玉芬
人民审判员 黄婉玲
二〇一六年四月二十八日
异
书 记 员 杜晓嘉
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。