福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初3461号原告（案外人）：谢长友，男，1966年10月19日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：谢永美，福建顺济（厦门）律师事务所律师。被告（申请执行人）：叶小憨，男，1984年4月26日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人（被执行人）：泉州市先河房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾中心1号楼。法定代表人：杨庆民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：庄幼梅，女，该公司工作人员，住福建省泉州市丰泽区。原告谢长友与被告叶小憨、第三人泉州市先河房地产开发有限公司（以下简称泉州市先河房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行审理。经审查，本案系案外人执行异议之诉，依法应适用普通程序。本院于2017年9月11日作出（2017）闽0524民初3461号民事裁定书，裁定本案转为普通程序。2017年9月15日，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理本案。原告谢长友的委托诉讼代理人谢永美、第三人泉州市先河房地产公司的委托诉讼代理人庄幼梅到庭参加诉讼，被告叶小憨经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢长友向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销安溪县人民法院（2016）闽0524执914号执行裁定书中对址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面的执行措施，并解除其查封措施；2.本案诉讼费用由叶小憨及泉州市先河房地产公司共同承担。事实和理由：2013年3月7日，谢长友与泉州市先河房地产公司签订《学府名门商品房认购书》一份，该认购书约定：泉州市先河房地产公司将址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面出售给谢长友，该店面建筑面积63.59平方米，成交价为130万元。同时，双方还约定了购房款的支付方式、各自的权利义务以及违约责任等，并约定谢长友在签订本认购书时向泉州市先河房地产公司支付定金50万元。此外，谢长友应当在2014年5月25日前携带有效身份证明、本认购书、定金票据、银行按揭相关资料等，与相关人共同到“学府名门”售楼中心与泉州市先河房地产公司签订《商品房买卖合同》、支付应付款及办理完整的按揭贷款手续等。认购书签订后，谢长友已按照认购书约定的要求及时将定金50万元及全部购房款项共计130万元支付给泉州市先河房地产公司，并由泉州市先河房地产公司出具《销售不动产统一发票》交由谢长友收执。谢长友于2016年4月25日向贵院提起诉讼，要求解决讼争店面签订正式《商品房买卖合同》等事宜。经贵院调解并作出（2016）闽0524民初2177号民事调解书，调解书主文如下：一、谢长友与泉州市先河房地产公司确认双方于2014年3月7日就址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面所签订的《学府名门商品房认购书》（编号：0000143）合法有效；二、泉州市先河房地产公司确认已收到谢长友就上述认购的店面所支付的购房款130万元；三、鉴于上述所认购的店面已被安溪县人民法院查封[即（2016）闽0524执914号执行裁定书]，若该店面被安溪县人民法院解封，泉州市先河房地产公司应于其解封后一个月内依法与谢长友签订正式的《商品房买卖合同》（具体交房时间、逾期交房及办证的违约责任等条款按照同期购买的址在安溪县××大道“学府名门”第3幢5号店面的约定）；四、如泉州市先河房地产公司与谢长友签订了正式的《商品房买卖合同》，且该店面具备交房条件，泉州市先河房地产公司则应及时将其交付给谢长友使用。该调解书已于2017年3月30日发生法律效力。然而，因叶小憨与泉州市先河房地产公司商品房预售合同纠纷一案已经贵院调解并出具（2015）安民初字第841号民事调解书，叶小憨于2016年3月15日向贵院申请对泉州市先河房地产公司进行强制执行。鉴于该情况，谢长友于2016年7月19日向贵院提出执行异议申请，贵院于2017年6月27日作出（2017）闽0524执异4号执行裁定书，裁定驳回谢长友的异议请求。谢长友认为，贵院于2017年6月27日作出的（2017）闽0524执异4号执行裁定书，裁定驳回谢长友的异议请求是错误的，具体理由如下：首先，谢长友已经就址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面与泉州市先河房地产公司签订《学府名门商品房认购书》一份，该认购书已经就商品房买卖合同的主要内容做出详细的约定，并且谢长友已经全部履行完相应的支付该店面全部款项义务，该事实有（2016）闽0524民初2177号民事调解书予以佐证。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同”。其次，谢长友名下也没有其他用于居住的房屋。综上所述，谢长友系址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面的实际权属人，叶小憨对于讼争店面申请的执行查封，依法应予以撤销。叶小憨未作答辩。泉州市先河房地产公司述称，对谢长友提出的请求意见一致。泉州市先河房地产公司已经就址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面与谢长友签订《学府名门商品房认购书》一份，该认购书已经就商品房买卖合同的主要内容做出详细的约定，并且谢长友已经全部履行完相应的支付该店面全部款项的义务，双方的认购协议已获得安溪县人民法院（2016）闽0524民初2177号民事调解书的司法确认，泉州市先河房地产公司与谢长友的商品房买卖关系合法有效。安溪县人民法院对该房产的查封，应予以撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因叶小憨无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证等相应的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月7日，谢长友与泉州市先河房地产公司签订《学府名门商品房认购书》（编号：0000143）一份，该认购书约定：谢长友向泉州市先河房地产公司认购址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面，建筑面积共63.59平方米；该店面总金额为130万元；谢长友在签订本认购书时向泉州市先河房地产公司支付定金50万元；谢长友应在2014年5月25日前携带有效身份证、本认购书、定金票据、银行按揭贷款相关材料等，与相关人共同到“学府名门”售楼中心与泉州市先河房地产公司签订《商品房买卖合同》等。2014年7月1日，泉州市先河房地产公司向谢长友出具销售不动产统一发票2张，为谢长友购买讼争店面的购房款，共计130万元。2016年4月25日，谢长友向本院提起诉讼，请求泉州市先河房地产公司、泉州市先河房地产公司安溪分公司继续履行与谢长友于2013年3月7日签订的《学府名门商品房认购书》，并签订正式的《商品房买卖合同》。经调解，本院于2017年3月30日作出（2016）闽0524民初2177号民事调解书，其调解协议内容为：一、谢长友与泉州市先河房地产公司确认双方于2014年3月7日就址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面所签订的《学府名门商品房认购书》（编号：0000143）合法有效；二、泉州市先河房地产公司确认已收到谢长友就上述认购的店面所支付的购房款130万元；三、鉴于上述所认购的店面已被安溪县人民法院查封[即（2016）闽0524执914号执行裁定书]，若该店面被安溪县人民法院解封，泉州市先河房地产公司应于其解封后一个月内依法与谢长友签订正式的《商品房买卖合同》（具体交房时间、逾期交房及办证的违约责任等条款按照同期购买的址在安溪县××大道“学府名门”第3幢5号店面的约定）；四、如泉州市先河房地产公司与谢长友签订了正式的《商品房买卖合同》，且该店面具备交房条件，泉州市先河房地产公司则应及时将其交付给谢长友使用……该调解书于当日即发生法律效力。叶小憨与泉州市先河房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月24日作出（2015）安民初字第841号民事调解书。叶小憨于2016年3月15日向本院申请强制执行。本院于2016年7月6日作出（2016）闽0524执914号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人泉州市先河房地产公司开发的址在安溪县学府名门住宅1#502、3#1702，店面4#01A、4#02A、4#03A、4#01B、4#02B、4#03B、4#81店；7#一层2号商场、7#二层2号商场。……谢长友因讼争店面被查封向本院提出案外人执行异议，本院于2017年6月27日作出（2017）闽0524执异4号执行裁定书，裁定驳回谢长友的异议请求。谢长友对该裁定不服，在法定期间内向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，谢长友与泉州市先河房地产公司签订的《学府名门商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，经本院生效调解确认合法有效。该认购书对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等进行了约定，后谢长友于2014年7月1日支付了全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，谢长友与泉州市先河房地产公司于2013年3月7日签订的《学府名门商品房认购书》应认定为商品房买卖合同。本院于2016年7月6日裁定查封讼争店面，即谢长友与泉州市先河房地产公司在本院查封讼争店面之前已签订合法有效的书面买卖合同。谢长友与泉州市先河房地产公司签订认购书后，双方未能签订正式的书面商品房买卖合同及办理房屋权属登记系因泉州市先河房地产公司原因，非因谢长友自身原因，谢长友对此没有过错，且谢长友没有其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，谢长友就本案讼争房屋享有足以排除强制执行的实体权益，本院原裁定查封讼争房屋不当，应不得再执行该房屋。叶小憨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项规定，判决如下：不得执行址在安溪县××大道“学府名门”第4幢81号店面。案件受理费100元，由叶小憨负担50元，泉州市先河房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王秋琼人民陪审员  林奇坤人民陪审员  陈淑连二〇一七年九月十五日书 记 员  曾秋华附：本案适用的主要法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。