陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终634号
上诉人（原审原告）：陕西金基瓷艺有限公司，住所地陕西省西安市碑林区金花南路4号克拉上城。
法定代表人：吴溪芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘震，陕西圣拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭长诚，男，1966年12月9日出生，汉族，无业，住福建省武夷山市。
委托诉讼代理人：薛孟果，陕西博硕律师事务所律师。
上诉人陕西金基瓷艺有限公司（以下简称金基公司）因与被上诉人彭长诚租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
金基公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、第三项；2、判令彭长诚支付金基公司2015年12月1日至2016年5月31日的租赁费36871.2元、市场管理费5223.42元及违约金100000元，合计142094.62元；3、一、二审诉讼费用由彭长诚负担。事实和理由：双方当事人于2014年6月12日签订《经营场地租赁合同》一份，彭长诚租赁金基公司位于碑林区金花南路4号克拉上城一层A17号51.21平方米场地进行茶叶经销，并就租赁费用等进行了约定。2015年12月1日彭长诚以经营困难为由告知金基公司不再继续经营，并拖欠租金和市场管理费至今，其行为明显违约。2016年3月25日，商场另一商户吴堉楸向金基公司申请临时租赁A17铺位，此为商场内部临时换铺行为，并非招租行为，亦不能视为合同解除行为。原审判决就拖欠的租金数额计算有误，且不应将保证金折抵拖欠的租金和管理费，并应判令彭长诚依约支付违约金100000元。
彭长诚辩称，其与金基公司签订《经营场地租赁合同》属实。合同签订后，金基公司将租金和市场管理费交纳至2015年12月31日。后因生意惨淡，无法支撑，彭长诚遂于2015年12月1日告知金基公司法定代表人吴溪芳要求解除合同，金基公司法定代表人尽管没有回复，但是彭长诚于当天搬离承租房时，金基公司公司并未阻止，应视为同意。在彭长诚搬离后，金基公司便对外招租，于2016年3月25日与吴堉楸达成合意，并于2016年4月26日与吴堉楸签订了房屋租赁合同。故彭长诚不存在违约行为，原审租金等数额计算正确。请求：维持原审判决，驳回金基公司的上诉请求。
金基公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方《经营场地租赁合同》；2、判令彭长诚支付金基公司2015年12月1日至2016年5月31日的租赁费36871.2元、市场管理费5223.42元及违约金100000元，合计142094.62元；3、诉讼费由彭长诚负担。
一审法院认定事实：2014年6月12日，双方签订《经营场地租赁合同》一份，彭长诚租赁金基公司位于碑林区金花南路4号克拉上城一层A17号51.21平方米场地进行茶叶经销。租期36个月，自2014年6月1日至2017年5月31日，租金为每月每平方米120元；年租金73742.4元，租金支付方式为每半年支付一次；市场管理费为每月每平方米17元，全年10446.84元，付款方式同上。彭长诚应按约定交纳费用，每逾期一日按照欠款金额每日0.5%交纳滞纳金。若逾期超过30天，金基公司有权停止彭长诚营业，单方面解除合同，有权收回经营场地。合同备注合同期内租金不变，每年免一个月租金，10元/月/㎡管理费每年免半年。合同签订后，彭长诚向金基公司交纳了10000元的保证金，并按时交纳各项费用至2015年11月30日。另查，2016年1月14日，金基公司委托律师致函彭长诚，催交租金及管理费，要求彭长诚2016年1月25日前交清相关费用并恢复商铺继续经营；金基公司此时已知彭长诚搬空承租商铺。彭长诚2015年12月1日向金基公司法定代表人吴溪芳发微信表示要回老家武夷山，开不了店。2016年1月28日再次发信息明确不再开店，吴溪芳未回复信息。又查，案外人吴堉楸于2016年3月25日向金基公司递交申请书，因商场A17号铺位长时间无人经营，特申请承租，金基公司法定代表人吴溪芳签字同意。金基公司与案外人吴堉楸就涉案房屋签订了租赁合同，租期自2016年4月26日至2018年10月25日。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金基公司、彭长诚签订《经营场地租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。合同签订后，金基公司依约履行了合同义务，向彭长诚交付租赁房屋，彭长诚按约交纳了租金、市场管理费至2015年11月30日。彭长诚称合同约定每年免除一个月租金，租金交纳至2015年12月31日，当天从商铺搬出。根据合同约定彭长诚逾期30天交费，金基公司有权解除合同。故金基公司要求解除合同，于法不悖，应予支持。金基公司要求彭长诚支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金，因合同约定租期内，每年免一个月租金，10元/月/㎡管理费每年免半年，且2016年3月25日，金基公司与案外人吴堉楸就商铺租赁达成合意，并于2016年4月26日签订《经营场地租赁合同》；彭长诚应向金基公司支付2016年1月1日至2016年3月25日租金、管理费。金基公司要求彭长诚支付违约金100000元，双方约定违约金明显过高，且彭长诚曾向金基公司法定代表人表示不再承租商铺，金基公司未予答复应视为同意，故金基公司要求彭长诚支付违约金，依法不予支持。彭长诚交纳的10000元保证金可抵付租金，不足部分予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除金基公司陕西金基瓷艺有限公司与彭长诚2014年6月12日签订《经营场地租赁合同》。二、本判决生效后十日内，彭长诚支付陕西金基瓷艺有限公司2016年1月1日至2016年3月25日租金6968元、管理费2404元，合计9372元（彭长诚交纳的10000元保证金已抵扣）。三、驳回陕西金基瓷艺有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3142元，金基公司负担1142元，彭长诚负担2000元（此款金基公司已预交，彭长诚在给付上述款项时支付金基公司）。
本院认定如下：一审判决查明事实属实。
本院认为，金基公司与彭长诚于2014年6月12日签订的《经营场地租赁合同》，合同期自2014年6月1日至2017年5月31日。该合同意思表示真实，合法有效。双方均应依照合同约定享有权利并履行义务。在合同履行过程中，金基公司依约交付了租赁物，彭长诚依约将租金及管理费交纳至2015年12月31日，其中包含免租及优惠部分。2015年12月1日、2016年1月28日彭长诚向金基公司明确表示不再开店，并于2015年12月份从商铺搬出。金基公司未予答复，但于2016年3月25日与案外人吴堉楸就该商铺租赁一事达成合意，并随后重新签订了租赁合同。因此，彭长诚仍应支付合同协商解除期间即2016年1月1日至2016年3月24日的租金及管理费。因合同备注内的优惠项目系针对合同年度内依约缴纳租金及费用所约定，故在计算彭长诚拖欠的租金及费用时，不享受双方约定的优惠标准。即彭长诚应支付租金17206.56元=（120元×51.21平×2月）＋（120元×51.21平÷30×24天）及管理费2437.6元=（17元×51.21平×2月）＋（17元×51.21平÷30×24天）。彭长诚交纳的10000元保证金抵付上述两项费用后，仍欠9644.16元应予支付。至于金基公司要求彭长诚支付违约金100000元一节，双方约定违约金明显过高，且彭长诚曾两次向金基公司表示不再承租商铺，金基公司未予答复但随后又与他人达成协议将空铺出租，现彭长诚支付上述铺位闲置期间租金及管理费后，足以弥补金基公司相应损失，故对于金基公司该项上诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，金基公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算有误，应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初4284号民事判决第一项、第三项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初4284号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，彭长诚支付陕西金基瓷艺有限公司2016年1月1日至2016年3月24日租金及管理费合计9644.16元（彭长诚交纳的10000元保证金已抵扣）。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3142元，由金基公司负担1142元，彭长诚负担2000元；二审案件受理费3142元，由金基公司负担3100元，彭长诚负担42元。（一、二审案件受理费均由金基公司预交，彭长诚于本判决执行时径付金基公司2042元）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 平
审判员 李 涛
审判员 秦燕燕
二〇一七年三月二十日
书记员 李 伟