黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终5117号上诉人（原审原告）：张福梅，女，1965年11月2日出生，农民，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：岳伟东，黑龙江宇春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常英，女，1975年3月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：张锐峰，黑龙江圣通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张福芝，女，1978年6月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。上诉人张福梅因与被上诉人常英、张福芝案外人执行异议纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2017）黑0112民再4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张福梅及其委托诉讼代理人岳伟东、被上诉人常英及其委托诉讼代理人张锐峰到庭参加诉讼。被上诉人张福芝经本院合法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。张福梅上诉请求：1、撤销阿城区法院作出的（2017）黑0112民再4号民事判决。依法判决支持张福梅在一审中的诉讼请求；2、诉讼费用由常英、张福芝承担。事实和理由：一审判决书认定张福梅在涉案房屋被查封前没有合法占有与事实不符，是错误的，理由如下：一、关于张福梅在与张福芝房屋买卖合同纠纷案件中的诉讼请求第二项“请求法院判令张福芝将其房屋交付张福梅使用”，该诉讼请求是当时为张福梅代送起诉状的律师在没有向张福梅问明具体情况下，根据主观推断，想当然所写，与事实不符；二、关于争议房屋所在社区和物业服务处证明。一审主审法官去案涉房屋所在社区和物业公司核实情况，是没有找到证明材料的出具人，而不是出具人拒绝核实，出具证明材料的单位人员发生了流动，而新来的人并不了解情况；三、张福梅在一审中提供的证据已经构成了证据链条，足以证明张福梅在案涉房屋被查封前已占有了该房屋。在一审中，出案涉房所在社区和物业公司出具的证明外，张福梅还提供了洁具、浴房送货单、木门及铝合金订货合同、家具买卖合同、房屋装修合同及装修人员身份证、装修人工费收据、装修负责人出具的装修证明、物业票据、电费卡及电费票据等，这些证据足以证明张福梅对该房屋的占有，但在一审判决中对这些证据不仅没有采信，甚至在判决书中都没有提及，严重违反了法律规定；四、既然张福梅与张福芝之间存在合法有效的房屋买卖合同，张福梅也按约定给付了全部购房款，并且在这之后一直按时偿还银行贷款，如果说张福梅在该房屋被查封的长达二年的时间里没有占有该房屋，也不符合逻辑。常英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉请求，维持原判。理由：1、双方进行的是案外人执行异议之诉，本案中双方签订的买卖合同非双方真实意思，该合同不具有法律效力。2、张福梅虽称法院查封前已合法占有该房产，但一审中的证据自相矛盾。常英证据足以证明张福梅所称期间并未占有该房屋。3、张福梅付房款时自己未实际付款，都是外借，自身不具备买房人条件。4、双方是姐妹关系，如是真实买卖应立即过户。张福芝未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。张福梅向一审法院起诉请求：1、撤销哈尔滨市阿城区人民法院（2014）阿执字第1534-2号执行裁定书；2、解除对三河市燕郊开发区102国道南侧、汇福路东侧燕达新城二期A-1-1709的房屋（面积66.65平方米）的查封；3、张福芝协助张福梅办理该房屋的过户手续；4、案件受理费由常英、张福芝承担。一审法院认定事实：2013年9月15日，张福芝与张福梅之间达成房屋买卖协议，张福芝将自有的坐落在河北省××河市××开发区××国道南侧、××福路东侧燕达新城二期A-1-1709（面积66.65平方米、套内建筑面积47.98平方米、产权证号三河市房权证燕字第××号）出卖给张福梅，协议约定了价款、还款方式、房屋交付期限、过户费用和管辖等。2014年7月29日，哈尔滨市阿城区人民法院（以下简称阿城法院）作出（2014）阿商三初字第114号民事调解书确认：张福芝同意偿还常英120万元，此款于2014年9月30日前还清；由于张福芝未按民事调解书确定的期限履行义务，常英向阿城法院申请执行。2015年3月25日，阿城法院作出（2015）阿执字第1534-2号执行裁定书，依法查封了张福芝所有的坐落于河北省××河市××开发区××国道南侧、××福路东侧燕达新城二期A-1-1709的房屋一处。2015年5月29日，张福梅以房屋买卖合同纠纷为由起诉张福芝，阿城法院于2015年6月12日作出（2015）阿民一民初字第354号民事调解书，确认：1、张福梅与张福芝签订房屋买卖合同有效；2、张福芝于2016年3月20日前协助张福梅将坐落在河北省××河市××开发区××国道南侧、××福路东侧燕达新城二期A-1-1709的房屋（面积66.65平方米、套内建筑面积47.98平方米、产权证号三河市房权证燕字第××号）办理过户手续。2015年10月8日，常英诉至阿城法院，请求撤销（2015）阿民一民初字第354号民事调解书，阿城法院作出（2015）阿民一民初字第582号民事判决书，判决：1、维持（2015）阿民一民初字第354号民事调解书第一项，即张福梅与张福芝签订的房屋买卖合同有效；2、撤销（2015）阿民一民初字第354号民事调解书第二项，即张福芝于2016年3月20日前协助张福梅将坐落在河北省××河市××开发区××国道南侧、××福路东侧燕达新城二期A-1-1709的房屋（面积66.65平方米、套内建筑面积47.98平方米、产权证号三河市房权证燕字第××号）办理过户手续。阿城法院（2015）阿执字第1534-2号执行裁定书于2015年9月17日向张福梅送达，次日张福梅向阿城法院提出案外人执行异议。阿城法院于2015年11月18日向张福梅送达（2015）阿执异字第117号执行裁定书，驳回张福梅的异议，张福梅诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者亦按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，张福芝与张福梅之间的房屋买卖合同已被本院（2015）阿民一民初字第354号民事调解书确定为有效合同，且该调解书亦被本院（2015）阿民一民初字第582号民事判决书予以确认，故张福芝与张福梅之间的案涉房屋买卖合同有效；但是，对于双方之间是否交付房屋是本案争议的焦点，对此，张福梅在本院审理期间提交了争议房屋所在地的社区和物业服务处证明，常英对该两份证据持有异议，认为证据虚假。本院在（2015）阿民二民初字第686号案件开庭审理后，案件主审人曾去案涉楼房所在社区和物业公司复核，未能找到证据的出具人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。……单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为人民法院认定案件事实的依据。”故该两份证据不能作为证据使用，张福芝和张福梅之间并未交付房屋；张福梅在本院审理的其与张福芝房屋买卖合同纠纷案件中的诉讼请求第二项为“请求法院判令张福芝将其房屋交付张福梅使用”，据此可以推断本案诉争房屋在双方诉讼时并未交付，本院在查封案涉房屋之前，张福梅并没有合法占有该房屋。综上，本院查封诉争房屋时，张福芝并未将本案诉争房屋交付张福梅，故张福梅就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不能排除执行，本案应继续执行，张福梅的诉讼请求应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回张福梅的诉讼请求。案件受理费6550元，由张福梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张福梅举示证据一、（2015）阿民一民初字第354号案件卷宗庭审笔录一份、案外人刘金良证言及影像资料。拟证明：诉状中张福梅关于“法院判令交付房屋”请求事项不是真实意思表示，张福梅在庭审中已明确表示占有了该房屋；证据二、三河燕达物业公司新锐时代物业服务处出具的证明和新锐社区居委会出具的证明各一份，房屋装修工人朱宝东证言及身份证复印件、房屋邻居刘素文证言、王玉玲证言和身份证复印件以及影响资料。拟证明：张福梅在房屋被查封前已实际占有该房屋；证据三、刘珊珊证言及银行票据。拟证明：张福梅购买房屋后一直偿还房贷至今。经质证，常英对证据一笔录真实性无异议，但认为该笔录中张福梅三次均确认诉请是交付房屋，该笔录是张福梅、张福芝为了抗拒执行做的一次虚假诉讼。对刘金良证言的真实性、关联性、合法性均有异议，认为对刘金良的自然情况和作证能力不明确，证人应当出庭作证；对证据二的真实性和证明问题均有异议，认为物业出具的证明是依据买卖协议和调解书出具的，因协议和调解都是不真实的，故该证明无效。居委会不了解是否居住的情况，从缴费票据显示，张传玲是实际居住人。朱宝东、王玉玲、刘素文作为证人均未出庭，证言不具有合法性。张福芝、张福月在河北燕郊各购买了一套房屋，与张福梅无关，不能证明张福梅实际占有使用。本院认证意见为：对证据一种庭审笔录的真实性予以认定，对证明问题结合其他证据认定，对刘金良的证言，因证人未出庭作证，不符合证据形式要件，不予采信；对证据二中物业公司、居民委的证明，因加盖单位公章，对真实性予以认定，对证明问题结合其他证据认定。对案外人朱宝东、刘素文、王玉兰证言，因证人未出庭作证，不予采信；对证据三、因系银行出具票据，对真实性予以认定。对一审查明相关事实本院予以确认。二审另查明：另案张福梅与张福芝房屋买卖合同纠纷案于2015年6月12日第一次庭审笔录体现：张福梅诉讼请求2为“请求法院判令被告（张福芝）及时将该房交付给原告（张福梅）使用。”法庭辩论中张福梅称“购买后被告至今不协助我过户”，在该句话后有后添加的手写内容“交清房款后原告即入住此房”，在后添加的内容上盖有“阿城区人民法院档案科专用章”，张福梅本案庭审中承认该印章在另案庭审中并未加盖，而是本次庭审前加盖的。调解过程中，张福梅明确调解意见2为“请求法院判令被告及时将该房交付给原告使用”，该案庭审笔录有张福梅、张福芝亲笔签字，张福梅未聘请律师代理诉讼活动。再查明：一审中，依常英申请，案件承办人于2016年4月1日到河北省××河市行宫东大街街道新锐社区居民委员会（以下简称居民委）和燕达物业服务有限公司（以下简称物业公司）调查，居民委称“居住证明是根据新锐时代物业服务处的证明出具的，实际是否在这居住我们也不知道”，物业公司称“居住证明确实是我们物业出具的，当时是张福梅拿着房照来我们才出具的，当时那人个不高、矮胖，但是他们是否在这住、住多长时间，无法核实”。两份调查笔录分别加盖有居民委和物业公司的公章。本案庭审前，该居民委、物业公司又于2017年8月31日分别给张福梅出具证明。物业公司证明“张福梅及其丈夫辛福强两人从2013年10月起至今一直在本小区居住。”居民委证明“张福梅、辛福强于2013年10月至今居住在三河市××开发区××国道南侧××福路东侧燕达新城二期A-1-17-9室。此证明仅供办理房屋过户使用”。两份证明加盖了单位公章。二审庭审中，张福梅自认，其购买房屋后一直偿还房贷至今，并称“有房贷没还清，忙，也没时间提前还贷”、“与张福芝丈夫因买房发生纠纷是在起诉张福芝之后”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定系对案外人物权期待权的保护性规定，作为诉争房屋的买受人，张福梅应当提供证据证明其买受该房屋符合上述四种情形，其物权期待权才能够获得保护。具体到本案，张福梅与张福芝的书面买卖合同已经生效判决确认为合法有效，对该事实予以认定。关于张福梅在人民法院查封之前是否已合法占有诉争房屋的问题。诉讼中，张福梅举示了物业公司和居民委的证明，虽然该两份证明体现了张福梅及其丈夫辛福强自2013年10月起即在诉争房屋居住，但该两份证明系张福梅在一审判决后，于2017年8月取得的，而此前，该物业公司和居民委在一审法院的调查笔录中却表示，对张福梅是否在此居住并不清楚。该物业公司和居民委对同一事实出具两份结论相反的证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，在无法判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案中，按照谁主张谁举证的原则，张福梅应当就是否实际占有使用的事实承担举证责任，物业公司和居民委的证言不足以证明张福梅在诉争房屋查封前一直占有使用的事实存在。关于另案庭审笔录（2015年6月12日）中关于张福梅是否占有使用诉争房屋的问题。张福梅在笔录的诉讼请求、调解意见中均明确请求事项2为“请求法院判令被告及时将该房交付给原告使用”，该表述构成当事人自认，可以认定张福芝并未将诉争房屋交付给张福梅。张福梅虽称该表述是代理律师在没有征求张福梅意见情况下所为，不是其真实意思表示，但经查阅另案庭审笔录和法律文书，张福梅在另案中并未委托律师代为诉讼，二审中，张福梅虽提交了案外人刘金良的证言，欲证明诉状系刘金良所写，但因刘金良未出庭作证，对该证言真实性无法认定，故该抗辩主张不能成立。关于另案庭审笔录中存在后添加的“交清房款后原告即入住此房”证明效力问题。首先，该内容与笔录中张福梅的诉讼请求相矛盾，张福梅在该庭审结束前亦未明确表示变更诉讼请求。其次，该内容系手写后添加的，承办人和对方当事人当庭并未对该情况予以确认，所盖印章亦是本案开庭前后补盖的，对该部分内容的真实性，在没有其他佐证的情况下，不予认定。关于张福梅一审提交的装修、订货合同等证据，因该证据不能证明是否实际履行，且相关证人亦未出庭作证，证明力不足。关于张福梅提交的物业费票据、电费票据等证据，因物业公司在一审调查笔录中称缴费情况以电脑台帐显示为准，其电脑台帐体现多数费用由张福芝、案外人张传玲缴纳，故不能证明张福梅一直实际使用的事实存在。综上，张福梅关于其自2013年10月后一直占有使用诉争房屋的主张依据不足，本院不予支持。关于张福梅是否已经全部支付价款以及未办理诉争房屋过户登记手续的问题。张福梅虽称其已经全部交付了首付款，但同时亦自认其购买房屋后一直偿还房贷至今，并未提前还清所购房屋贷款，故应当认定张福梅并未支付完毕诉争房屋的价款。张福梅称因为忙的原因未办理提前还贷，导致房屋不能办理更名过户，该情况不属于上述规定（四）关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定情形。关于张福梅称，因张福芝丈夫的原因导致不能更名过户的问题。张福梅二审庭审中自认，与张福芝丈夫因买房发生纠纷是在起诉张福芝之后。而张福梅与张福芝于2013年9月份即签订房屋买卖合同，至2015年5月份张福梅才起诉张福芝，期间一年半的时间内，张福梅并未办理过户登记，亦属于自身原因造成的。综上，张福梅虽与张福芝签订了房屋买卖合同，但双方并未实际履行完毕，双方之间属于债权法律关系，张福梅尚不享有物权期待权。张福梅对本案诉争房屋提起的案外人执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）、（三）、（四）之规定，就诉争房屋，张福梅不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条第一款（二）项关于“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，一审判决驳回张福梅的诉讼请求并无不当。综上所述，张福梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人张福梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵晓波审 判 员 毛保森审 判 员 张 宇二〇一七年九月十八日法官助理 王梦薇书 记 员 张春天