安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖15民终19号上诉人（原审原告）：罗亨庆。委托代理人：李勇，上海申蕴和律师事务所律师。委托代理人：张静，安徽信拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：六安广元置业有限责任公司。法定代表人：陶金胜，该公司董事长。委托代理人：周群，安徽皋陶律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，安徽皋陶律师事务所律师。上诉人罗亨庆因与上诉人六安广元置业有限责任公司（简称广元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2015年10月8日作出的（2015）六裕民二初字第01045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人罗亨庆的委托代理人张静，上诉人广元公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年5月7日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于六安市裕安区大道北侧、路东侧的广元??柏林印象3幢121商铺，面积95.32平方米，总价443910元。原告于2013年4月9日支付了定金5万元，合同签订之日支付了购房款180910元，余款213000元在银行办理按揭，由银行直接支付给被告。合同第八条明确约定被告在2014年5月30日前交房，现被告已逾期近一年仍未交房，原告罗亨庆有权解除合同，要求被告返还已支付的购房款、代收款及相应利息损失，并要求被告赔偿原告向银行按揭所支出的手续费、贷款利息损失。原告罗亨庆于2013年5月7日支付房款180910元。2013年9月2日，原告与中国银行股份有限公司签订个人商业用房贷款合同，约定贷款213000元，借款期限为十年，原告按月还款本息2495.67元。原告从2013年12月1日开始还款，截止起诉时原告已经还款12个月。2015年5月15日，原告罗亨庆以被告广元公司未交付房屋诉至法院，请求解除商品房买卖合同，并要求被告广元公司赔偿原告各项损失。原审法院认为：本案双方当事人合同约定交房时间为2014年5月30日，原告罗亨庆通过支付房屋款和房屋按揭形式支付购房款443910元无异议。经双方当事人同意，本案的争议焦点为被告广元公司延期交房，原告罗亨庆是否有权解除购房合同。本案合同中约定广元公司应在2014年5月30日前向买受人交付经验收合格的商品房，并对逾期交房约定了合同解除权及违约责任，即“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。被告未提供充分的证据证明其在合同约定的期限内将已达到交付条件的房屋交付于原告，故原告主张的合同解除权的条件已成就，其要求解除商品房买卖合同，于法有据，予以支持；同时根据上述约定，因出卖人广元公司的原因，导致房屋未能交付，其应返还原告购房款443910元。本案原告主张被告赔偿其利息损失。原审法院认为，罗亨庆基于《商品房买卖合同》的成立，从中国银行股份有限公司六安分行处按揭贷款213000元，并承担按月还贷支付利息的还款义务。现因广元公司违约，导致合同解除，在返还全部购房款的基础上，其所支付的利息是其客观损失，且这种损失将会一直延续到广元公司返还全部购房款时止，故原告要求利息损失应予支持，该部分利息计算应以贷款213000元为基数，按罗亨庆与中国银行股份有限公司六安分行借款时约定的关于贷款利率为准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，原审判决：一、解除原告罗亨庆与被告六安广元置业有限责任公司签订的商品房买卖合同；二、被告六安广元置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告罗亨庆购房款443910元；三、被告六安广元置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告罗亨庆借款的利息损失（以贷款213000元为基数，按罗亨庆与中国银行股份有限公司六安分行借款时约定的关于贷款利率的约定，计算至本清息止）；四、驳回原告罗亨庆其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8210元，由被告六安市广元置业有限责任公司负担。上诉人罗亨庆上诉称：被上诉人广元公司逾期交房，上诉人罗亨庆有权解除合同，罗亨庆的损失不仅包括上诉人办理按揭贷款支付的贷款利息损失，还包括上诉人为办理按揭贷款支出的预告抵押登记费以及上诉人将购房款交付给被上诉人后，被上诉人无偿占用资金给上诉人造成的损失。请求：1、依法撤销（2015）六裕民二初字第01045号民事判决第四项，改判：六安广元置业有限责任公司立即赔偿罗亨庆已支付的购房款443910元的利息损失49763元（以款项交付六安广元置业有限责任公司之日起计算，按照银行同期贷款利率暂计至2015年10月20日，顺延计至款清息止）；并赔偿罗亨庆为购房办理按揭支出的预告抵押登记费1100元；2、依法判决本案一审案件受理费、保全费，二审案件受理费均由被上诉人负担。被上诉人广元公司答辩称：广元公司在合同约定的期限内通知了对方办理交房手续，对方未能配合办理，依据双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人在接到通知30日内未能办理的视为已经交付，本案不存在解除合同的情形，上诉人罗亨庆的上诉请求依法不能成立，请求法院依法予以驳回。上诉人广元公司上诉称：1、一审法院关于“因出卖人广元公司的原因，导致房屋未能交付”的认定与事实不符，房屋未能交付的原因是被上诉人想解除合同，故意不接受房屋。（1）上诉人公司履行了通知交房的义务，2014年6月23日，上诉人在皖西日报发布交房公告，通知于2014年6月28日办理交房手续，2014年6月26日以邮政快递方式向包括被上诉人在内的300多购房户发出挂号信，通知交房，挂号信均已送达，被上诉人当庭认可已收到了上诉人的交房通知。（2）本案争议的房屋符合交房条件。上诉人提供的工程质量经验收合格，符合设计和规范要求。（3）依据合同约定，房屋已经视为交付，合同目的已经实现，不存在未交付房屋或延迟交房导致解除合同的情形。被上诉人认可已经于2014年6月27日收到交房通知，应当在收到通知后30日内办理交接手续，超过30日按合同约定已经视为交付。即使在2014年7月17日综合验收记录完成后交房，按房屋买卖合同中约定的交房时间是2014年5月30日前，逾期90日内合同也是继续履行的，不符合解除合同的条件。2、一审判决没有将上诉人当庭举证的“工程质量竣工验收记录”列为证据，程序违法。一审期间，上诉人当庭举出“工程质量竣工验收记录”，证明工程验收合格，符合交房条件，该证据经被上诉人当庭质证，但一审判决并没有列为证据，程序违法。请求：1、撤销（2015）六裕民二初字第01046号民事判决，依法改判驳回被上诉人解除商品房买卖合同的诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人罗亨庆答辩称：1、上诉人广元公司虽然在2014年6月23日在皖西日报刊登交房公告，6月26日向罗亨庆邮寄挂号信通知办理交房手续，但是罗亨庆前往上诉人处办理交房手续时，上诉人未能提供符合交房条件的证明文件，罗亨庆有理由不办理交房手续。2、本案争议的房屋在2014年6月28日罗亨庆前往上诉人处办理交房手续时，并不符合交房条件。商品房验收合格应当是指政府相关职能部门经过备案而不是由开发商自行验收合格，上诉人提供的2014年7月17日工程综合验收记录仅仅是施工单位、建设单位、监理单位、设计单位的验收合格记录，并没有规划、公安、消防、环保、城建档案管理等出具的任何文件，不能作为房屋验收合格的证据。3、由于房屋不符合交房条件，且上诉人于90日内未能交房，导致案涉合同的解除，是上诉人严重违约。即使按照上诉人提供的2014年7月17日综合验收记录，应当在7月17日通知罗亨庆前往该公司办理交房手续，而上诉人在此后从未通知过罗亨庆。4、上诉人认为其在一审当庭举证工程验收记录没有列为证据，被上诉人认为当庭提供的验收记录已经超过举证期限，一审开庭时罗亨庆的代理人已经提出了上诉人的证据超过举证期限的意见，并没有当庭质证，在一审庭审中对该项验收记录发表的意见不是质证意见。综上，上诉人各项事实与理由均不能成立，请求依法予以驳回。上诉人广元公司在二审期间提供新证据如下：1、六安广元置业有限责任公司邀请函、项目移交确认表、供电工程移交单、供水工程移交单、电梯施工验收自检报告、工程质量竣工验收记录表，证明：本案涉案的房屋符合交付条件。2、竣工验收报告。证明：房屋符合交付条件。上诉人罗亨庆质证称：1、证据1在开庭前已经形成，而广元公司在开庭前未能提供，超过举证期限，不能作为证据使用，不能证明房屋符合交付的条件。2、证据2可以证明在2014年6月28日案涉房屋是不符合交付条件的，验收是在2015年5月才完成的。本院认证：对广元公司所举证据的真实性、合法性，罗亨庆未提出异议，故对其真实性、合法性、关联性均予以认定。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院二审认证意见同一审。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。另查明：2014年6月20日，涉案商品房配套室外供电工程全部供电到位，并移交。2014年6月28日，室外景观配套工程完工移交。2014年7月17日，涉案广元·柏林印象3#楼通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五单位竣工验收。本院认为：本案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利义务。二审期间双方争议的焦点为：上诉人广元公司是否依约履行了交付手续，上诉人罗亨庆主张解除合同的条件是否成立；如果解除合同的条件成立，广元公司是否应当支付罗亨庆已付购房款的利息，利息损失如何计算；是否应当赔偿罗亨庆办理按揭贷款所支出的预告抵押登记费。对此，根据《商品房买卖合同》的约定，广元公司应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、水、电、路电梯等基础设施到位。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。从合同的履行情况看，广元公司于2014年6月23日在皖西日报发布交房公告，通知购房户于2014年6月28日办理交房手续，并于2014年6月26日以挂号信的方式通知罗亨庆交房，罗亨庆对此节事实不持异议。虽然在2014年6月28日，涉案商品房并未通过竣工验收，但广元公司二审所举证据能够证实该商品房于2014年7月17日通过竣工验收。同时，罗亨庆亦认可2014年7月17日之后，广元公司电话通知其去协商涉案商品房屋的改造事宜，故可以认定双方一直在交涉交房事宜。也即至2014年7月17日，广元公司能够交付符合合同约定的商品房，虽然逾期交房，但未超过合同约定的90日，解除合同的条件未成立。故上诉人罗亨庆起诉要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应当予以驳回；广元公司的上诉理由成立，依法应予支持。原判决认定事实基本清楚，但判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销六安市裕安区人民法院（2015）六裕民二初字第01045号民事判决；二、驳回罗亨庆的诉讼请求。一审案件受理费8210元，保全费3020元；二审案件受理费8210元，合计19440元，由罗亨庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 武审 判 员  王世如代理审判员  魏晶晶二〇一六年二月二十六日书 记 员  张 丽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。