湖南省湘潭市雨湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）雨法执异字第10号
案外人夏江，女，1969年11月19日出生，汉族，湘潭市人。
申请执行人长沙中人通信工程有限公司，组织机构代码77901709-1，住所地长沙市芙蓉区三湘中路恒达花园5片002栋307号。
法定代表人肖建强，该公司董事长。
委托代理人黄健，男，1963年6月24日出生，汉族，湘潭市人，代理权限为特别授权。
被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司，组织机构代码70726744-6，住所地湘潭市雨湖区砂子岭阳光山庄物管大楼二楼。
法定代表人谭晓磊，该公司董事长。
被执行人湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司，组织机构代码75584802-6，住所地湘潭市雨湖区韶山东路55号。
法定代表人陈卫文，该公司董事长。
本院在执行申请执行人长沙中人通信工程有限公司与被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司、湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人夏江对本院查封位于湘潭市雨湖区的别墅（以下简称别墅）向本院提出书面异议，本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成由审判员苏刚担任审判长，审判员廖继钰、夏文成参加的合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
案外人夏江称，其于2004年购买了别墅，且已入住多年，因未及时办理过户手续，在本院执行湘潭市阳光房地产开发有限公司时被查封，现因需办理过户手续，特向本院提出执行异议，请求本院解除对该房产的查封。
案外人夏江为支持其异议，向本院提交了以下证据：
1、案外人夏江与被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司签订的商品房购销合同2份；
2、被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司在2004年至2006年期间先后向案外人夏江出具的购房款收据7张；
3、湘潭新奥燃气有限公司于2006年3月6日向案外人夏江出具的燃气建设费收据1张；
4、湘潭市物业专项维修资金管理中心于2012年12月26日向案外人夏江出具的湖南省物业专项维修资金专用收据1张；
5、湘潭市阳光物业管理有限公司出具的证明1份；
6、潭房权证湘潭市字第1982**号房产证复印件1份。
被执行人湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司辩称：一、被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司未按照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定办理商品房预售合同登记备案手续，案外人夏江也未按《湖南省商品房预售管理暂行办法》第十一条的规定将购房款存入指定的金融机构，故购房及付款的真实性难以得到证实；二、即使案外人夏江是本案所涉房产的买受人并已支付全部价款且已实际使用，其亦无权申请解封。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋所有权证记载的权利人是房屋所有权人认定的唯一标准，本案所涉房产的所有权人为被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司，故本院对该房屋予以查封与法相符；2、虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。但本案中，案外人夏江于2004年即已购买了本案所涉房产并于2009年入住，至今仍未办理登记过户手续，在长达近十年的时间中，既未向被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司主张权利，亦未向房产登记部门申请过户，可见本案所涉房产未办理过户登记系案外人夏江怠于行使权利所致，其自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件；3、案外人夏江长期未主张办理本案所涉房产的过户登记手续，但在本案纠纷发生后即立刻予以主张并提出异议申请，其行为难以排除与被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司存在恶意串通之嫌，故请本院依法核实。综上所述，案外人夏江所提证据难以证实其已购买了本案所涉房产，即使其系本案所涉房产的买受人，本院对该房产的查封行为亦与法相符，故请本院依法驳回案外人夏江的异议，以维护被执行人湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司的合法权益。
被执行人湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司未向本院提交证据。
申请执行人长沙中人通信工程有限公司与被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司未进行答辩亦未提交证据。
对案外人夏江提交的6份证据，本院认证如下：
虽然别墅的销售及付款未能按《城市商品房预售管理办法》及《湖南省商品房预售管理暂行办法》的规定处理，但案外人夏江提交的6份证据能相互佐证案外人夏江在被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司处购买该处房产并付款且实际占有的情况，且被执行人湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司未提交相反证据，故本院全部予以采信。
根据认证的情况，本院认定以下事实：
案外人夏江与被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司于2004年9月21日签订商品房购销合同，以每平方米2328元的价格购买了别墅，双方于2005年9月6日签订正式商品房购销合同，约定房产的单价为每平方米2328元，建筑面积为442.63平方米（具体面积以产权证登记面积为准），总价为1030400元。湘潭市房产管理局于2005年12月2日办理的潭房权证湘潭市字第1982**号房产证登记的别墅的房屋所有权人为被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司，登记建筑面积为439.93平方米。根据合同约定的每平方米2328元的单价，该房屋实际总价为1024157元。案外人夏江经7次付款，至2006年3月6日将购房款1024157元全部付清，并于2009年6月入住别墅。本院在执行申请执行人长沙中人通信工程有限公司与被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司、湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2014年3月24日查封了被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司名下的别墅。
本院认为，根据本院查明的案外人夏江已向被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司支付别墅全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的事实，本案争议的焦点是，案外人夏江是否对未办理过户登记手续存在过错。案外人夏江从2006年3月6日付清全部购房款到2009年6月入住别墅之后，在数年的时间里未办理房产过户手续，确有怠于行使权利之嫌。但因办理房产过户手续前需缴纳物业专项维修资金，故案外人夏江于2012年12月26日以自己名义向湘潭市物业专项维修资金管理中心缴纳别墅的物业专项维修资金的行为是对之前未及时办理房产过户行为的弥补，是积极行使权利的体现，可视为其正在准备办理房产过户手续，因此仍可认定案外人夏江对未办理过户登记手续没有过错。综上所述，案外人夏江已向被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司支付别墅全部价款并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但案外人夏江对此没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院在执行被执行人湘潭市阳光房地产开发有限公司时不得查封别墅，故案外人夏江的异议成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
中止对位于湘潭市雨湖区别墅的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 刚
审 判 员 廖继钰
审 判 员 夏文成
二〇一四年五月五日
代理书记员 王 欢
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。