北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第30187号
原告李旭峰，男，1975年11月25日出生。
委托代理人冯红峰，北京市泰明律师事务所律师。
被告邬和平，男，1952年12月17日出生。
委托代理人邬保卫，1951年6月6日出生。
第三人韩利君，女，1960年3月24日出生。
原告李旭峰（以下简称原告）与被告邬和平（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马铁独任审判，并依职权追加韩利君（以下简称第三人）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月29日，我、被告签订房屋买卖居间合同，我购买被告位于北京市朝阳区安贞里一区23楼1门X号房屋。签订合同前，由被告爱人即第三人拿着被告的授权委托书，房产证原件，一起去诉争房屋去看了房子。回到中介就把合同签了，约定：被告把前述房屋出卖给我，总价款1790000元，首付定金500000元，在合同签订时交100000元，400000元在2012年12月3日付清，然后由我向银行办理商业贷款，被告和第三人保证同意出售此房，如过户时我仍然不具备购房资格，则被告同意办理过户时将房屋过户至指定人刘永谦名下。回家后，我觉得一直没有见到被告不踏实，2012年12月1日，应我的要求，双方在中介主持下签了一个补充条款，约定由被告本人到场并出具结婚证和户口本时，交付400000元，否则不支付400000元，合同签订后，我和中介均给第三人打了多个电话，要求继续交易，让被告到场，交付定金，但至今仍无回音，现诉至法院，要求判令被告继续履行合同，将北京市朝阳区安贞里一区23楼1门X号房屋过户至我指定的刘永谦名下；被告支付未按约定到房屋产权部门办理过户手续违约金195110元；被告支付未按约定将诉争房屋户口迁出的违约金195110元；被告支付我为买卖房屋支付给第三方的居间服务费35000元；诉讼费由被告承担。
被告辩称：我没有打算卖房，原告提交的合同都不是我签订的。我房子的房本曾被盗了，更谈不上授权第三人售房。我不认识原告，也没有委托第三人售房。当时我的房子是查封状态，我也不可能卖房。不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：在我和被告的离婚后财产纠纷案件中，被告应该给我钱，但是一直没给。当时被告完全知道我卖房的事情，同意卖这个房子，但不知道是要卖给原告。我当时不清楚房子是查封的，根本卖不了。
经审理查明：审理中，原告提交北京市存量房屋买卖合同，该合同主要文字为印刷字体，部分文字为在空白处手写进行填充的文字和手写的文字。主要内容有：卖方（甲方）邬和平，代理人韩利君，买方（乙方）李旭峰，甲乙双方经由北京世纪金泉房地产经纪有限公司居间服务达成下述房屋之交易，房屋坐落：北京市朝阳区安贞里一区23楼1门X号（以下简称X号房屋），建筑面积53.36平方米，房屋产权证明文件编号：京房权证朝私字第1806**号，权利人：邬和平，房屋共有权人：无，甲乙双方约定上述房屋成交价为1790000元，此次交易乙方应向甲方支付定金共计50000元。1、甲方同意乙方办理过户时，办理到乙方指定人名下。2、经甲乙双方协商达成一致，因甲方急需资金，不同意乙方贷款购买而乙方购房想做贷款并且乙方购房资格还到期，双方达成一致，甲方夫妻双方于30个工作日内配合乙方办理委托乙方出售此房的公证手续，公证手续完毕当日乙方将总计房款人民币壹佰柒拾玖万元直接打入甲方账户。3、甲方已取得产权人同意出售此房，如因产权人原因造成此房无法交易，由甲方本人承担给乙方及丙方损失（以上为合同中的原文）等内容。在合同尾部的卖方（签字／盖章）后手写有“邬和平、韩利君代2012、11、29”，买方（签字／盖章）后手写有“李旭峰2012、11、29”。经查，“邬和平、韩利君代2012、11、29”为第三人所写，“李旭峰2012、11、29”为原告所写。前述合同，第三人亦持有一份复写件。
原告提交房屋买卖居间合同复写件。该合同主要文字为印刷字体，部分文字为在空白处手写进行填充的文字和手写的文字。合同中，卖方（甲方）邬和平，代理人韩利君，买方（乙方）李旭峰，居间方（丙方）北京世纪金泉房地产经纪有限公司，涉及买卖居间的房屋亦为X号房屋。合同尾部甲方签字处后有手写的“邬和平、韩利君代”，乙方签字处有手写的“李旭峰”，丙方处为印刷字体北京世纪金泉房地产经纪有限公司并盖有红色印章。经查，“邬和平、韩利君代”为第三人所写，红色指印为第三人所盖指印，“李旭峰2012、11、29”为原告所写。前述合同，第三人亦持有一份合同复写件。在原告持有的该合同中，手写有：“甲方本人出示邬和平、韩利君结婚证、户口本，乙方负责打款后补交定金。”的文字，第三人及原告在前述文字下方签名，并由原告写有2012年12月1日。第三人所持合同复写件中未写有前述文字。
原告提交定金收款收据，收据部分文字为打印字体，部分文字为在空白处手写进行填充的文字。内容是：本人邬和平韩利君身份证号码为×××是北京市朝阳区安贞里一区23号楼1门X号的产权人，兹收到李旭峰购买上述房屋的购房定金人民币拾万现金整。收款人：邬和平韩利君代。2012年11月29日。其中，邬和平韩利君代处盖有红色指印。经查，前述“邬和平韩利君代”为第三人所写，红色指印是第三人所盖指印。在本案庭前询问时，第三人表示其收取了原告100000元定金，开庭时第三人否认自原告处收取了定金。
原告提交授权委托书，部分文字为打印字体，部分文字为在空白处手写进行填充的文字。主要内容是：今委托韩利君，（身份证明编号：×××）代理我（单位）办理坐落于北京市朝阳区安贞里一区23楼1门X号房屋登记事项，具体为：□所有权初始登记□所有权转移登记□所有权变更登记□所有权注销登记□抵押登记□地役权登记□预告登记更正登记□异议登记□补证、换证、领证代理权限为提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续、接受询问，撤回登记申请。领取房屋权属证书或其他办理结果。我（单位）对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事项均承担法律责任。授权委托书中，委托人（签字）后为手写的“邬和平”并盖有红色指印，受托人后为手写的“韩利君”并盖有红色指印。□处均划有√。该授权委托书尾部还有：受托日期：2012年11月29日注：委托人是自然人的应签字，委托人是法人或其他组织的，应加盖公章。经查，前述邬和平、韩利君签名均系第三人所写，红色指印系第三人所盖指印。第三人表示授权委托书是中介公司提供的，在被告没有在场的情况下，第三人当着原告的面填写的，原告表示其没有看到授权委托书的填写过程。
原告、第三人表示，双方协商买卖X号房屋过程中形成了前述文件，被告未参与房屋买卖的过程。第三人表示被告委托第三人出售X号房屋，被告对此不予认可。原告、第三人均陈述签订房屋买卖合同时，第三人表示X号房屋是第三人与被告的夫妻共同财产。原告表示签订房屋买卖时，第三人出示了第三人的身份证、X号房屋的房产证，未出示其它证件，故在房屋买卖居间合同中写了结婚证、户口本拿来后，再给付剩余的400000元，后第三人一直未将前述证件拿来。
X号房屋房产证原件现由原告持有，原告表示其自第三人处取得房产证原件。被告主张其房产证丢失，并提交盖有北京市公安局朝阳分局安贞里派出所印章的报案证明，主要内容是：事主邬和平，其2012年9月23日30分报称2012年9月23日12时在本市朝阳区安贞里一区本人房产证丢失，损失物品邬和平本人房产证。
原告、第三人陈述第三人曾经带原告去X号房屋看房，看房时被告不在，仅被告与第三人所生之女在。第三人表示其不持有X号房屋钥匙，因女儿在，看房时让女儿开的门。被告不认可第三人曾经带被告看过X号房屋。
原告提交了中介费35000元的现金收据，收据上盖有北京市世纪金泉房地产经纪有限公司财务专用章。
另查，被告与第三人原系夫妻关系。二人于1989年结婚，1990年生有一女。邬和平曾诉至本院要求离婚，本院于2008年12月判决：准许双方离婚，双方之女由被告抚养至高中毕业。该案中对X号房屋未做处理。第三人不服判决上诉并于2009年3月撤回上诉。第三人于2011年诉至本院要求分割X号房屋，本院经审理于2011年12月判决：X号房屋归被告所有，被告给付第三人房屋折价款530000元。双方对该判决均未上诉。
X号房屋于2001年11月取得房产证，登记的房屋所有权人为被告，此后该房屋的所有权一直登记在被告名下，未发生过变更，现仍登记在被告名下。被告、第三人离婚后，X号房屋由被告及被告与第三人所生之女居住，第三人未在X号房屋居住。X号房屋现仍由被告及被告与第三人所生之女居住。
以上内容，有当事人陈述、合同、收据、授权委托书、房产证、判决书、报案证明等在案佐证。
本院认为：第三人主张其受被告委托出售X号房屋，但本案中的授权委托书并不是被告出具而是第三人自行书写的，现被告不认可委托第三人出售房屋，亦未收取原告定金，无证据显示第三人受托于被告出售房屋，因此，不能认定第三人有权代理被告向原告出售X号房屋。
本院认为，在目前社会经济条件下，购买房屋与购买普通商品不同，对于绝大多数公民来说，购买房屋属于生活中较为重大的事项，对于购房者而言，在房屋购买过程中会持更为审慎的态度。本案中，X号房屋的买卖过程中所出现的情形足以令包括原告在内的购房者对于第三人的代理人身份产生合理疑问，首先，原告与第三人对授权委托书是否是当着原告的面由第三人填写这一问题，双方虽存有争议，但能够确认的事实是，被告并未当着原告的面填写授权委托书，因此，授权委托书是否真实在签订涉案合同时并未得到验证。第二，就授权委托书的内容来看，不能看出委托书是为出售房屋出具的。授权委托书中，无论是以文字写明的代理权限内容还是在□处划有√的委托项目，均是关于所有权登记的内容，而非房屋出售的内容，房屋登记所面向的主体应为房屋登记管理部门，房屋出售所面向的主体为购房者，二者截然不同。同时，授权委托书中也没有对出售房屋的具体事项进行说明。综上，根据授权委托书的内容，不能看出被告委托第三人向原告售房这一内容。第三，在授权委托书真实性存疑以及授权内容并非售房的情况下，房屋所有权人在房屋买卖交易过程中没有出现，更令委托代理的真实性存疑。第四，第三人称402号房屋是其与被告的夫妻共同财产，但房产证登记的所有权人仅为被告一人，在合同签订时，第三人未出示证明其与被告系夫妻关系的证明文件，第三人与被告是否为夫妻关系在签订合同时尚未查实。综上，原告在签订涉案合同时缺乏应有的审慎态度，未尽到对第三人的代理身份真实性的注意义务，并由此将没有代理权的第三人认作有代理权并与之签订合同。据以上情况，本院认为不能认定原告有合理理由相信第三人享有代理权，本案之情形不能认定为表见代理。
综上，第三人无权代理被告与原告签订涉案合同，被告对于涉案合同亦不追认，原告现依据涉案合同主张权利没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告之诉讼请求，应予驳回。原告的合法权益可另行主张解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李旭峰之全部诉讼请求。
案件受理费三千八百三十九元，由原告李旭峰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 马铁
二〇一四年九月二十九日
书记员 路航