南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初323号原告：广西瑞宏招标咨询有限公司，住所地南宁市祥宾路。法定代表人：梁瑞祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯冀，广西圆非律师事务所律师。委托诉讼代理人：向羊子，广西圆非律师事务所实习律师。被告：广西中沃文化传播有限公司，住所地南宁市青秀区。法定代表人：李红艳。原告广西瑞宏招标咨询有限公司（以下简称瑞宏公司）与被告广西中沃文化传播有限公司（以下简称中沃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告瑞宏公司的委托诉讼代理人冯冀，被告中沃公司的法定代表人李红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞宏公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告瑞宏公司与被告中沃公司于2013年9月17日签订的《房屋租赁合同》；2.被告中沃公司向原告瑞宏公司支付租金158434元、违约金21872元（按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2014年10月7日起暂计至2016年12月8日，之后的计算至被告实际付清租金之日止）；4.本案诉讼费用由被告中沃公司承担。事实和理由：2013年9月17日，原告瑞宏公司与被告中沃公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南宁市祥宾路出租给被告使用，面积为313.3平方米，租期从2013年9月19日至2018年9月18日；双方对租金支付标准、支付时间、保证金数额、违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告仅于2013年9月18日向被告支付履约保证金30000元、租金225576元。原告多次催交租金未果后，于2015年6月19日登报解除了与被告的房屋租赁合同，并要求被告于2015年7月3日前搬离涉案房屋。截止2015年7月3日，被告拖欠原告租金158434元。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告中沃公司辩称：1.其于2014年8月底搬离了涉案房屋，后经原告同意将涉案房屋转租给了案外人卢毕，原、被告的租赁合同已实际解除；2.其已将租金支付至2014年10月29日，至搬离前没有拖欠原告任何租金，故不存在产生违约金的问题；3.其对原告在报纸上刊登关于《解除公告》是知情的，但不同意原告主张的合同解除时间及租金拖欠数额；3.其将房屋转租给卢毕后，原告没有向其催交租金，而是直接向卢毕催交租金；4.卢毕承租房屋后也向原告支付过租金，如法院认定其需支付租金，原告诉请的租金中应扣除该部分租金;5.其已向原告支付保证金3万元，现租赁合同解除，该保证金应用于抵扣租金。本院经审理认定事实如下：2013年9月17日，原告瑞宏公司（甲方，出租方）与被告中沃公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市祥宾路出租给乙方使用，面积313.3平方米，2.租期从2013年9月19日至2018年9月18日，共五年。其中2013年9月19日至2013年10月28日为免租期；3.第一年（2013年10月29日至2014年10月29日）租金225576元，从第二年起租金在上一年租金的基础上递增百分之四，以此类推；3.乙方应于合同签订之日起三个工作日内支付第一年租金，之后每半年租期届满30日前支付下半年租金；4.履约保证金3万元，合同租期满或按9.4条规定提前解约，乙方交清承租期的租金及其他相关费用并履行完8.2条约定的义务后，甲方在5个工作日内将履约保证金无息如数退还给乙方；5.合同第8.2条约定，租期届满或合同提前终止时，乙方应于租期届满或合同提前终止之日将乙方的财物搬迁完毕，并将房屋清扫干净，将房屋交还给甲方；合同第9.4条约定，如乙方确需提前解约，乙方需提前3个月书面通知甲方，并经甲方同意且履行完交回房屋，不破坏房屋装修的义务；6.租赁期内，如乙方拖欠租金超过1个月的，乙方应向甲方支付滞纳金，如乙方拖欠租金超过2个月的，甲方有权终止合同并没收履约保证金，同时追缴乙方拖欠的租金等其他费用；7.租赁期间，如乙方拖欠租金超过7日的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金每日按年租金的1%计算；8.甲、乙双方不得擅自提前解除合同，如单方提前终止合同，则违约方需向守约方支付违约金3万元，并赔偿守约方损失；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，被告中沃公司向原告瑞宏公司支付履约保证金3万元和第一年租金225576元，原告将房屋交付被告使用，之后被告未再支付租金。2016年4月6日，原告瑞宏公司委托广西圆非律师事务所律师向被告发出《催收租金律师函》，载明：被告自签订合同至今，只支付租金225576元，之后未再支付租金，要求被告在收到律师函后七日内与原告协商处理拖欠租金的事宜，否则原告将解除与被告的租赁合同关系。因被告仍未支付拖欠的租金，原告于2015年6月21日通过广西法治日报向被告发出《解除公告》，宣布解除双方签订的房屋租赁合同，要求被告于2015年7月3日前腾空并将涉案房屋交回给原告。另查明：涉案房屋的所有权人为广西力元建设监理有限责任公司（以下简称力元建设公司）。2011年12月29日，力元建设公司与广西力元科技有限公司南宁贸易分公司（以下简称力元科技公司）签订《承包经营协议》，约定力元建设公司将位于南宁市祥宾路承包给力元科技公司经营管理，力元科技公司可以将该房屋对外租赁经营，承包期从2012年1月1日至2025年12月31日。2012年3月20日，力元科技公司与瑞宏公司签订《房屋租赁合同》，约定：力元科技公司将位于南宁市祥宾路出租给瑞宏公司使用，面积为3353平方米，租期为2012年4月1日至2025年7月1日；瑞宏公司不得擅自将租赁物进行转租，如擅自转租，力元科技公司有权提前终止合同；如瑞宏公司需将部分租赁物分租出去，分租面积不得大于租赁物面积的二分之一，否则视同转租。庭审中原告瑞宏公司确认：1.租赁合同解除后，原告已将房屋出租给案外人使用；2.将逾期支付租金违约金的计算标准调整为以每半年被告欠付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；3.从被告逾期支付租金7日后开始主张逾期违约金。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《解除公告》、《承包经营协议》、力元科技公司与瑞宏公司签订《房屋租赁合同》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原告瑞宏公司与被告中沃公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除的问题。被告中沃公司称其已于2014年8月底搬离涉案铺面并将房屋转租给卢毕，故其与原告的租赁合同于2014年8月底解除。本院认为，即使被告已将房屋转租给第三人卢毕，但并未解除与原告的租赁合同关系，其搬离房屋的时间不能作为合同解除的时间。租赁合同约定，每半年租期届满30日前支付下半年租金，如被告中沃公司拖欠租金超过2个月的，原告瑞宏公司有权终止合同。本案中，被告除支付第一年（2013年10月29日至2014年10月29日）租金外，自2014年10月30日起未向原告支付租金，原告依据合同约定享有合同解除权，原告于2015年6月21日通过在广西法治日报发布《解除公告》的形式行使了合同解除权，被告当天也知晓原告在广西法治日报刊登解除合同一事，故原告解除合同的意思表示于该日送达至被告，本院依法确认涉案合同的解除时间为2015年6月21日。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告瑞宏公司已向被告中沃公司交付租赁物，被告应向原告支付租金。被告自2014年10月30日起未向原告支付租金，涉案租赁合同于2015年6月21日解除，故被告应向原告支付2014年10月30日至2015年6月21日期间的租金。被告称其将房屋转租给卢毕后，卢毕曾向原告支付过涉案房屋的租金，但被告未能举证证明，应当承担举证不利的责任，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。因租赁合同约定第一年（2013年10月29日至2014年10月29日）租金为225576元，从第二年起租金在上一年租金的基础上递增百分之四，即2014年10月30日至2015年10月29日期间的租金为234599元，月租金为19550元。被告应向原告支付2014年10月30日至2015年6月21日期间的租金为151187元（19550元×7个月+19550元÷30天×22天）。原告自认合同解除后已将房屋出租给案外人，故原告诉请被告支付2015年6月21日之后的租金，本院不予支持。庭审中，被告主张因租赁合同已解除，请求用所交的保证金3万元抵扣拖欠的租金，为减少诉累，本院予以准许。抵扣后，被告还需支付原告租金121187元。关于违约金的问题。租赁合同约定，每半年租期届满30日前支付下半年租金，如被告拖欠租金超过7日的，应向原告支付滞纳金，滞纳金每日按年租金的1%计算，滞纳金实际为违约金。现原告将违约金的支付标准主动下调为以被告每半年欠付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，从被告逾期支付租金7日后开始计算，属原告对其民事权利的自由处分，未违反约定和法律规定，本院予以准许。被告应于2014年9月30日前支付2014年10月30日至2015年4月29日期间的租金117299元，该期间的违约金为：以117299元为基数，自2014年10月7日起至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算；被告应于2015年3月30日前支付2015年4月30日至2015年6月21日期间的租金33887元（19550元+19550元÷30天×22天），该期间的违约金为：以33887元为基数，自2015年4月7日起至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告广西瑞宏招标咨询有限公司与被告广西中沃文化传播有限公司于2013年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月21日解除；二、被告广西中沃文化传播有限公司向原告广西瑞宏招标咨询有限公司支付租金121187元；三、被告广西中沃文化传播有限公司向原告广西瑞宏招标咨询有限公司支付违约金（计算方法：1.以117299元为基数，自2014年10月7日起至被告广西中沃文化传播有限公司实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算；2.以33887元为基数，自2015年4月7日起至被告广西中沃文化传播有限公司实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算）；四、驳回原告广西瑞宏招标咨询有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3906元（原告已预交），由原告广西瑞宏招标咨询有限公司负担186元，被告广西中沃文化传播有限公司负担3720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判长  邓立新审判员  胡 欣审判员  梁 娟二〇一七年七月二十八日书记员  蒙美丞附：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。