河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终2574号
上诉人（原审原告）洪勇，男，1975年8月30日出生，汉族。
委托代理人刘晖，河南旺达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南龙呈房地产开发有限公司。
法定代表人刘艳荣，该公司总经理。
委托代理人陈传德。系该公司员工。
委托代理人韩新杰，河南宇言律师事务所律师。
上诉人洪勇与被上诉人河南龙呈房地产开发有限公司（以下简称龙呈开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，洪勇于2015年12月15日向永城市人民法院提起诉讼，请求判令龙呈开发公司为其购买的书苑名家一期商16、17号商铺办理房产证。永城市人民法院于2016年5月23日作出（2015）永民初字第5479号民事判决，并向双方当事人进行了送达。洪勇不服该判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月28日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理，上诉人洪勇的委托代理人刘晖，被上诉人龙呈开发公司的委托代理人陈传德、韩新杰到庭参见诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：龙呈开发公司在开发建设永城市书苑名家小区二期工程期间，因资金周转困难，为尽快启动该工程建设，于2015年5月找到洪勇让其提供混凝土，龙呈开发公司并提供用其承建书苑名家一期的16、17商铺（三层）作为担保。2015年5月18日双方签订了商品房买卖合同，同年6月2日双方在永城市房地产登记发证办公室办理了房地产预告登记，预告登记权利人洪勇，义务人龙呈开发公司。后洪勇既未给龙呈开发公司提供混凝土，亦未按照买卖合同履行和义务，龙呈开发公司多次找到洪勇要求解除商品房买卖合同及预告登记，洪勇未予解除。
原审认为：双方的商品房买卖合同纠纷，实质系一种担保行为，虽然双方签订了商品房买卖合同并办理了预告登记，但洪勇并没有履行自己的付款义务。本案中，双方签订房屋买卖合同显示不是真实意思表示。从龙呈开发公司提供的证据可以看出，龙呈开发公司在承建书苑名家二期建筑工程时，因为缺少资金，工程停工，为了尽快启动该工程建设，希望能用自己的房屋作为筹码寻找符合条件的混凝土供应商，并不是真正出卖房屋换取资金。而河南鸿基混凝土有限公司实际控制人洪勇为了能够保证自己交易的安全，需要用龙呈开发公司所有的房屋作为抵押，在龙呈开发公司同意的情况下，双方才签订了本案中的房屋买卖合同。所以，从该房屋买卖合同签订的目的来看，龙呈开发公司并没有要将自己的房屋出售给洪勇的意思表示，真正的目的是提供混凝土资金的担保。预告登记所登记的，并非现实的不动产物权，而是关于未来发生不动产物权变动的请求权，是一种期待权和权利保全。洪勇主张该房款已用龙呈开发公司欠河南鸿基混凝土公司的500万元混凝土款折抵，没有证据予以证明。综上所述，双方虽然形式上签订的是房屋买卖合同，进行了房屋预告登记，但至今未申请登记。该合同实际是抵押担保合同，该合同约定的房价及交付房产的条款不是合同的真实目的，不符合交易习惯，故洪勇主张龙呈开发公司为其办理书苑名家一期商16、17号商铺房产证的理由不能成立，不予支持。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告洪勇的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由原告洪勇负担。
洪勇上诉称，1、双方当事人之间存在真实的商品房买卖合同关系。洪勇支付了涉案房屋的房款500万元。2014年，河南国业建筑工程有限公司在承建永城市书苑名家二期1#-5#楼项目工程时，与河南鸿基混凝土有限公司签订《建设工程预拌混凝土供应合同》，龙呈开发公司为河南国业建筑工程有限公司履行该合同提供连带担保。河南国业建筑工程有限公司共欠河南鸿基混凝土有限公司混凝土款14917110元，龙呈开发公司为履行担保责任，用涉案房屋折价500万元替河南国业建筑工程有限公司偿还河南鸿基混凝土有限公司混凝土款500万元，该事实有永城市人民法院（2015）永民初字第2552号民事调解书及卷宗为证。因河南鸿基混凝土有限公司系洪勇的私人企业，所以以洪勇的名义与龙呈开发公司签订了涉案的房屋买卖合同并办理了预告登记。2、龙呈开发公司在原审提供的证据不能证明洪勇与龙呈开发公司之间的房屋买卖合同实为抵押担保合同。请求二审撤销原判，依法改判支持洪勇的诉讼请求。
龙呈开发公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，原审认定事实清楚，洪勇上诉主张的以房抵债500万元的事实不存在，预告登记只是一种证明，原审查明的事实足以推翻其证据效力。请求二审驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：洪勇的诉请能否成立，龙呈开发公司应否协助其办理过户手续。
双方当事人对本院归纳的争议焦点均没有异议，并进行了论辩。
二审中，洪勇提交的证据是：1、商品房买卖合同1份；证明双方当事人之间签订了商品房买卖合同，合同经过永城市房管局备案，并办理了预告登记，合同原件被留在永城市房管局。2、永城市人民法院（2015）永民初字第2552号民事调解书复印件1份。3、永城市人民法院（2015）永民初字第2552号卷宗材料1份。证据2、3证明龙呈开发公司为履行担保责任，用涉案房屋折价500万元替河南国业建筑工程有限公司偿还河南鸿基混凝土有限公司的混凝土款500万元。
经庭审质证，龙呈开发公司对证据1提出异议，认为洪勇没有原件，且合同是为赊购混凝土提供担保而签订，不能证实双方之间是真实的买卖合同关系。对证据2、3认为龙呈开发公司不是主债务人，用混凝土款折抵房款不符合客观事实，证明目的不能成立。
本院经审查认为，证据1因原审已查明洪勇与龙呈开发公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同的事实，龙呈开发公司也未否认该合同的真实性，故本院对该证据的真实性予以采信。证据2系人民法院依法制作的调解书，本院对其真实性予以采信，虽然该调解书的查明事实部分显示“被告龙呈开发公司用书苑名家房产抵偿原告鸿基混凝土公司5000000元，余欠9917110元”，但尚不能认定与本案房屋系同一房屋，故本院仅对该调解书的真实性予以采信。证据3系复印件，无原件进行核对，证据来源亦不清楚，故本院不予采信。
龙呈开发公司提交的证据有：第一组：1、永城市恒达服饰有限公司（实际控制人蒋北京）与河南世都置业有限公司土地转让合同1份；2、土地转让款收据1份；3、（2014）永证经字第1740号公证书1份；4、民事起诉状1份；5、（2015）永民初字第3584号民事判决书1份。上述证据证明龙呈开发公司的实际控制人蒋北京为获得借款，采取以土地转让的形式进行担保借款，本案所签的房屋买卖合同也是为了实现赊购混凝土的目的。后因河南鸿基混凝土有限公司没有提供混凝土，双方之间的房产担保合同没有生效。第二组：6、（2015）永民初字第2552—2号民事裁定书1份，证明在河南鸿基混凝土有限公司起诉河南国业建筑工程有限公司、许学军、龙呈开发公司混凝土买卖合同纠纷一案中，法院并未认定涉案房产已抵偿给河南鸿基混凝土有限公司或洪勇，而且存在其他合法权利人。第三组：7、借条1份；2、（2015）永民初字第2554号民事调解书1份。证明2015年4月1日龙呈开发公司的实际控制人蒋北京向河南鸿基混凝土有限公司借款800万元，且一直没有偿还，在此情形下，洪勇不可能再去购买龙呈开发公司的房产，调解书证明双方也没有用房屋折抵该800万元。
经庭审质证，洪勇对第一组证据认为与本案无关，没有证明效力；对第二组证据认为是关于查封与解封的裁定，与本案无关；第三组证据也与本案无关。
本院经审查认为，第一组证据是案外人之间的法律行为，与本案无关，本院不予采信。第二组证据系人民法院依法制作的民事裁定书，但从内容上并不能认定本案双方当事人之间存在何种法律关系，故本院仅对其真实性予以采信。第三组证据同样系案外人之间的法律行为，与本案不具有关联性，对其证明目的本院不予采信。
本院经审理查明，2015年5月18日，洪勇与龙呈开发公司签订了商品房买卖合同，同年6月2日在永城市房地产登记发证办公室办理了房地产预告登记，预告权利人洪勇、义务人龙呈开发公司。后双方产生争议，洪勇提起本案诉讼。
本院认为，洪勇主张龙呈开发公司应当为其办理涉案房产的过户手续，但其既不能提交证据证实其已按照合同约定付清全部购房款，或是通过其他方式折抵房款，涉案房产的权属应归其所有，也不能证实涉案房产已经具备办理房产过户的必要条件，且双方当事人之间对签订合同的原因、合同的性质及履行均存在较大的争议，洪勇在本案中的诉请尚不能完全涵盖双方争议的内容，也不能举证证实其诉请成立，原审判决驳回其诉讼请求正确。但对洪勇是否履行了给龙呈开发公司提供混凝土义务的认定超出本案的审理范围，本院对此予以纠正。
综上，原审认定的部分事实超出案件审理范围，本院予以纠正，但原审判令驳回洪勇的诉讼请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人洪勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 倩
审判员 周克风
审判员 宁传正
二〇一六年八月十九日
书记员 韩 璐