赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民一初字第635号
原告李水林，男，1983年6月15日生，汉族，住赣州市章贡区。
被告李忠东，男，1970年7月5日生，汉族，住赣州市章贡区。
原告李水林诉被告李忠东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李水林、被告李忠东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李水林诉称：2013年11月16日，被告将其位于赣州市章贡区文明大道2号创业大厦（大市场）x单元xx室租赁给原告作办公培训使用，双方签订了《租房合同》。合同约定，租期为2013年11月16日至2018年12月1日，租期五年，月租金为2800元，签约当日支付押金6000元，合同期满，室内设施设备完好，押金如数退还。合同签订后，原告按合同约定如期交纳租金。2014年11月，因主卧卫生间漏水，并散发难闻气味，原告通知被告处理。被告为此通知楼上住户，并进行了卫生间漏水处理。因担心租赁房屋的卫生间漏水问题无法得到彻底解决，原告向被告提出提前终止租约，2014年12月份的租金在押金中扣除，被告表示同意，并要求原告在2014年12月15日前搬离。原告于2014年12月15日准时搬离被告出租房，在被告验收房屋后，原告将房屋交还给了被告。原告要求被告扣除水电费328.95元后，将剩余押金2871.05元返还给原告，被告拒绝退还。为此，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告返还租房押金2871.05元；2、被告返还原告为其代缴的2014年11月-2015年10月房产税275元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、《房屋租赁合同》，证明原、被告存在租赁关系；
证据2、押金收条，证明被告收取原告租房押金6000元；
证据3、房产税缴款书及代缴房屋出租税证明，证明原告代被告交纳了房产税300元；
证据4、电话录音，证明被告同意原告退租。
证据5、电费电量查询单，证明2014年12月15日前原告用电情况。
证据6、电话录音及下水道漏水照片，证明房屋卫生间下水道维修后仍存在问题。
证据7、录音资料，证明2014年12月14日原告与被告就押金与水电费问题进行协商，未达成协议。
证据8、录音资料，证明原告将房屋及室内设施完好移交给被告。
被告李忠东辩称：答辩人与原告所签订的《房屋租赁合同》，是原告在对房屋内外构建及周边环境祥尽考证后、双方在自愿的基础上签订的。租赁期间，原告电话告知卫生间漏水情况后，答辩人立即前来查看，并及时与楼上住户取得了联系，确定了施工方案。修复至今没有再次出现漏水现象。原告以他个人特有的敏感担忧将来还未发生的事件，以此作为退租的理由是盲目的，不客观的。卫生间漏水问题已修复，原告坚持要退租，答辩人作为业主只能无奈同意，原告应按合同约定向答辩人支付月租金3倍的违约金。原告在12月就没有继续支付租金，尚欠答辩人房租1400元，原告租赁期间产生的水电费329元，原告所欠租金、违约金及水电费扣除其所交押金6000元，原告尚欠答辩人4129元。原告所主张的房产税275元的事，答辩人并不知情，租赁合同也规定在租赁期限内使用的水电费、电话网络宽带费用、卫生费、管理费、租金税费等由原告自行承担。答辩人与原告协商房租时也考虑到原告在此注册开办公司会发生费用，因此确定每月2800元的房租，因此，该房产税应由原告自行承担。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了一份书面证言，证明被告维修及时，修复后无漏水现象的事实。
原、被告所提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
被告对原告提供的证据1、2、5均无异议，本院予以确认；对原告提供的证据3，被告对其真实性、合法性及关联性无异议，但认为合同已明确约定租赁有关税费由原告承担，因此，本院对原告证据3予以认定。对原告提供的有关退租及房屋交接的录音资料即证据4、8、9，被告对其真实性无异议，因此，本院对原告证据4、8、9的真实性予以认定；对于原告提供的原告与楼上住户通话录音的证据6，被告认为不清楚，与其无关，结合庭审及本案其它证据，因此，本院对原告证据6不予认定；对于原告证据7照片，被告对其真实性有异议，在无其它证据佐证的情况下，无法认定其真实性，因此，本院对该证据不予认定。
原告对被告提供的书面证言的真实性有异议，因证人未到庭接受质询，无法认定其真实性，因此，本院对被告提供的书面证言不予认定。
经审理查明：2013年11月16日，被告李忠东将位于赣州市章贡区文明大道2号创业大厦（大市场）x单元xx室租赁给原告作为办公培训使用，双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，租赁期限为五年，从2013年11月16日中午12时起至2018年12月1日中午12时止。每月租金2800元（税后租金），该房屋租金按月支付，先付后用，每月1日支付当月租金。乙方（即被告）在租赁期内使用的水电费用、电话网络宽带电视费用、卫生费、管理费、租金税金等，由乙方自行承担，不得拖欠。押金6000元，用于保障房屋内结构装修设施和物件的完好，如出现损坏，甲方（即原告）按照市场价格扣除相应款项作为补偿款，如合同期满，乙方没有损害屋内任何设施设备，则甲方则应在合同期满日如数退还。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金……。合同签订后，原告向被告交纳了押金6000元，原、被告均依约履行。2014年11月下旬，原告发现所租赁的房屋主卧室卫生间漏水严重，并散发出刺鼻的气味，即通知被告前来处理。被告得知情况后，及时与楼上住户联系，并在11月30日对漏水问题进行了修复。原告认为漏水问题只是暂时得到解决，存在隐患，因此自2014年12月1日起未向被告交纳房租，并通过电话向被告提出提前解除合同，所欠租金及水电费等在押金中抵扣。被告表示同意解除合同，但要求原告必须在2014年12月15日前搬离。2014年12月15日，原、被告对上述房屋进行了现场交接，确认原告尚欠被告2014年12月1日至12月15日房租1400元及水电费328.95元。原告要求被告将扣除租金及水电费后的押金退还给原告，遭到被告拒绝，为此，原告诉至法院，要求处理。
本院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。原告虽因所租赁的房屋卫生间存在问题而提出提前解除合同，但征得了被告的同意，因此，原告的退租行为不属于擅自退租的情况。同时，合同明确约定押金是用于保障房屋内结构装修和物件完好，被告在原告退租时已对租赁房屋内的设施进行了现场查验，不存在任何毁损情况，因此，根据公平原则，被告应当将所收取的原告押金6000元退还给原告。原告在租赁期间尚欠被告2014年12月1日至12月15日的租金1400元及水电费328.95元，合计1728.95元，原告同意租金按壹个月租金2800元向被告支付，因此，原告应支付给被告租金及水电费共计3128.95元。综上，被告应退还原告的押金6000元与原告应支付给被告的租金及水电费3128.95元相抵，被告还应退还原告押金2871.05元。原告要求被告退还押金2871.05元的诉讼请求，本院予以支持。由于合同对租赁所产生的税费已有明确的约定，即租赁税费由原告自行承担，因此，原告要求被告承担房产税275元的诉讼请求，本院不予支持；被告的抗辩理由部分合理，本院对被告合理部分予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、限被告李忠东于本判决生效之日起五日内退还原告李水林押金2871.05元。
二、驳回原告李水林的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李忠东承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本及副本共二份，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。
审判长 谢小梅
审判员 刘芳梅
审判员 李 恒
二〇一五年八月七日
书记员 罗 群