湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1214号
上诉人（原审原告）：张可江，男，汉族，1973年2月13日出生，住湖南省通道侗族自治县。
被上诉人（原审被告）：王永安，男，汉族，1954年6月18日出生，住湖南省洞口县。
被上诉人（原审被告）：邵阳市鼎盛房地产开发有限公司，住所地湖南省邵阳市北塔区盛天宾馆509房。
法定代表人：杨传明，系该公司董事长。
共同委托诉讼代理人：石全瑜，湖南清园律师事务所律师。
上诉人张可江因与被上诉人王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张可江，被上诉人王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石全瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张可江上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，改判支持张可江一审的诉讼请求；二、撤销一审判决第二项，改判延期交房违约金按在庭审时张可江主张的官方（通道侗族自治县建设工程质量监督站）竣工通过时间2015年4月15日计算；三、请求二审法院依法判处该涉案房屋价按王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司2013年1月21日申请的房屋预售许可及房屋预售价格（1680元/平方），退回王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司价格欺诈所多收取张可江楼款56217.6元；四、一、二审诉讼费由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担。事实与理由：1、原审法院对张可江提供的其认为的有争议的证据采信不当。《城镇用户燃气工程安装合同》、《湖南省怀化市地方税务局手写发票》一组证据证明供气的开户开通是王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司应当完成的义务，没有约定为王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司免去该项义务，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司应当立即办理开户开通事宜或将该开户300元补给张可江，由其自行办理；2、房屋转让手续费【湘价服（2009）34号】文件规定应当王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担，张可江为了顺利办证只好先行代付，但之后王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司以《补充合同》第一款约定“办证一切费用和税金由买受人承担”为由拒绝还给张可江，对此原审法院没有查清；3、原审法院事实未查清，错误判决。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司2016年3月18日以办证费为名收取张可江的相关费用不属于王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司主张的《补充合同》第一项，也没有文件规定这些费用属于办证费用，属于王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司违规收取；4、原审法院对《补充合同》的合法性采信和适用法律不当，违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》。张可江并非自愿签订《补充合同》，该《补充合同》具有强迫性，应予以纠正；5、对《补充合同》的内容条款约定未查明事实，判决错误；该条款属约定不明的条款，也没有约定解释权归王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司。未约定办理住房相关权证费用承担人。由张可江先行代付的，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司应当予以退还。
王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司辩称，1、原审判决第五页本院认定如下部分，认定的事实均依据张可江、王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司提交的有效证据作出，其作出的事实认定没有超出证据所能证明的事实，也没有遗漏证据材料所应证明的事实；2、本案案由是商品房预售合同纠纷，在审理本案时针对张可江的诉请，应当适用《合同法》，不能适用《民法通则》，综上，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司认为适用正确，认定事实准确，请求维持原判；3、关于补充合同，张可江一审时请求的是补充合同无效，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司都提交了该补充合同，张可江提交的补充合同没有代理人的私章，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司提交的补充合同有代理人的私章和王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司的公章；4、针对张可江变更诉讼请求材料，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司认为第三项是改变了一审时候的诉讼请求，属于新增加的诉讼请求，第四项退还多收的购房款也属于新增加的诉讼请求，因此王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司不同意一并审理也不同意调解，请求二审法院对张可江增加的诉讼请求不予受理。
张可江向一审法院起诉请求：1.判令张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的富贵花园9栋101室之《补充合同》为欺诈合同并无效，返还张可江商品房配套建设的基础设施开通费4600元及法律法规规定应由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司支付的各项税费1895元；2.王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司向张可江支付延期交房违约金3503元（计算至2014年3月21日）。
一审法院认定事实：2013年2月22日，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订了（2013）通房商交字第（104）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》及《补充合同》，张可江购买王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司富贵花园9幢1单元1层101号房（建筑面积154.72平方米），每平方米2040元，购房总金额315629元。张可江已按约定交付了全部购房款。（2013）通房商交字第（104）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条载明，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交买受人使用；1.该商品房经验收合格；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；《补充合同》中约定，一、住房由出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）代办土地使用证、房屋产权证[办证一切费用和契税由买受人(张可江)承担]。二、每套门面须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取。三、本补充合同与出卖人同买受人签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》享有同等法律效力。四、本补充合同一式二份，出卖人与买受人各执一份。
2013年2月22日，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司向张可江收取了2000元水、电开户费，2015年12月25日，张可江向通道森泰燃气有限公司交纳2300元燃气开户费，2016年3月18日，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司向张可江收取了办证费（包括交至房管局703元、国土局800元、两书费80元）共计1583元，2016年3月21日，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司向通道侗族自治县房地产管理局交纳了房屋装让费312元。
张可江购买的房屋已于2014年3月21日通过竣工验收合格，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于2014年3月28日进行了房屋交接。
一审法院认为：本案争议的焦点为1.张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司之间签订的9栋101室的《补充合同》是否合法有效，水、电开户费、燃气开户费、有线电视开户费及各项办证税费应由谁承担；2.王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司是否存在逾期交房的情形。
关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于2013年2月22日签订的《补充合同》是双方当事人亲自签订的，是双方当事人的意思表示，该合同的成立不以向相关部门备案为生效要件，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是相关职能部门规范性文件，不属于强制性法律法规，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》并不违反强制性的法律、行政法规，张可江主张该《补充合同》是在受胁迫的情形下签订的，但张可江未向该院提供相关证据加以证明，故，该院对张可江该主张不予采信。综上，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》系合法有效的。
张可江主张王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司返还水、电开户费2000元及各项办证税费1583元，依张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》内有约定“每套门面须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取”，该院不予支持；燃气开户费是案外人通道森泰燃气有限公司依据合同收取了张可江燃气开户费2300元，张可江主张王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司返还燃气开户费，该院不予支持；张可江主张王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司返还有线电视开户费，因张可江未向该院提交向王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司交纳了该费用的证据，该院不予支持；房屋转让手续费是王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司向案外人通道侗族自治县房地产管理局所交纳，张可江主张王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司返还房屋转让手续费312元，无证据证明是张可江替王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司所交纳的，故，该院不予支持。综上，张可江请求王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司退（补）商品房配套建设的基础设施开通费4600元及各项税费1895元，该院不予支持。
关于第二个争议焦点，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的（2013）通房商交字第（104）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》约定王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司应于2013年12月30日前向张可江交付经验收合格的房屋，但王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司未存在任何免责事由，直至2014年3月28日才将验收合格的房屋交付给张可江，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司应按合同约定向张可江支付延期交房的违约金，故违约金应从2013年12月30日第2日起至2014年3月28日止（共计88天），王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司按日向张可江支付已交全部房款（即315629元）的万分之一计算，共计2777.54元，张可江请求王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司支付延期交房违约金3503元，该院仅支持2777.54元，其余部分该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》合法有效；二、限王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付张可江逾期交房违约金2777.54元；三、驳回张可江的其他诉讼请求。如王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由张可江承担30元王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担20元。
二审中，张可江提交以下证据：
通道县非税收缴款通知单、现金交款单复印件1张，拟证明张可江按房管局开具的《通道县非税收入缴款通知书》缴纳了，其他非税收入（住房转让手续）312元的事实；
张可江的建行卡号62×××588之2016年3月部分交易明细复印件1张，拟证明张可江2016年3月21日产生3笔支出：地税局、契税：4778元；房管局，房屋转让手续费和住房登记费：382元；国土局，交易服务费：90元；
DCC个人活期明细账查询复印件1张，拟证明张可江2016年3月21日产生3笔支出：地税局、契税：4778元；房管局，房屋转让手续费和住房登记费：382元；国土局，交易服务费：90元；
契税、房屋转让手续费、住房登记费、交易服务发票费复印件各1张，拟证明张可江2016年3月21日产生4笔支出的发票证据事实，其中住房转让收费续费312元，资料显示，付款方为湖南省鼎盛房地产开发有限公司的事实；
通道侗族自治县人民政府关于推进县城规划区内管道燃气工程建设的通告，拟证明通道县政府规定在2014年5月26日通告“在建工程未进行竣工验收的，应当配套建设管道燃气设施后方可组织竣工验收的事实”；
关于商品房销售实行明码标价和价格备案制度的通知1份，拟证明房管局及物价局执行国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》、湖南省物价局印发《湖南省商品房销售明码标价实施细则》、怀化市《怀化市商品房销售明码标价实施办法》的具体实施及明细条款的规定；
政府信息公开申请表及房管局公开的9栋房屋预售许可及申请相关资料复印件，拟证明王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司针对富贵花园小区9栋房屋预售申请日期为1月21日及批准日期是2013年1月24日，及其申请的预售住宅价格是1680元每平方米，低于张可江认购并购买的价格2040元每平方米的事实（预售许可证日期前该认购价无效，应依其申请的价格执行合同）；
政府信息公开申请表及发改局公开的王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司执行期【商品房销售实行明码标价和价格备案制度】的情况及其调查询问笔录复印件各1份。
二审中王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司，未提交证据。
根据庭审举证、质证，结合当事人在庭审中的陈述，本院对上述证据作如下认证：
1、2、3、4、5、6、7、8号证据不是一审庭审结束后新发现的证据，也并非当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据，故上述证据在本案中并非“新的证据”。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》系双方当事人的真实意思表示。双方均应当按约定履行合同义务。张可江主张《补充合同》无效，但未提交证据证明，该补充合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。同时，张可江虽主张合《补充合同》是欺诈合同，但既未提交存在欺诈的证据，也未在法律规定的期限内行使撤销权。故一审法院认定《补充合同》合法有效，符合《中华人民共和国合同法》的规定。
《补充合同》约定：“住房由出卖人代办土地使用证、房屋产权证（办证的一切费用和税金由买受人承担）；每套房屋须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取”。一审法院依据当事人双方补充合同的约定，对张可江要求王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司退回水电开户费2000元及各项税费1895元的诉讼请不予支持，并无不当。由于房屋买卖双方当事人对“燃气开户费”、“有线电视开户费”的承担并无约定，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金、和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。参照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定燃气开户费、有线电视开户费应当计入开发建设成本包含在房屋销售价格之中。张可江按约定支付了全部购房款之后，又自费办理燃气开户、有线电视开户。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司应当将燃气开户费2300元、有线电视开户费300元支付给张可江。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。张可江在在二审中提出判令：延期交房违约金按2015年4月15日计算；该涉案购房款按王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司2013年1月21日申请的房屋预售许可及房屋预售价格（1680元/平方）计算，退回多收取购房款楼款56217.6元的上诉请求，属于原审原告增加独立的诉讼请求。因王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司明确表示不同意调解、不同意二审人民法院一并审理，故该项诉讼主张不属于本案二审的审理范围。张可江可另行依法主张权利。
综上所述，张可江的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初152号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初152号民事判决第三项；
三、限王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退回张可江商品房配套建设的基础设施开通费（燃气开户费、有线电视开户费）2600元；
四、驳回张可江的其他上诉请求。
一审案件受理费50元，由张可江负担23元，由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司负担27元。二审案件受理费1455元，由张可江负担1398元，由王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司负担57元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 王文利
代理审判员 刘礼川
二〇一七年一月十日
代理书记员 沈慧娟