云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1976号
上诉人（原审被告）李春啟，男，1948年3月11日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人龚建京，云南建雄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈国洪，男，1966年4月11日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人龙选章，云南弘瑞律师事务所律师。
上诉人李春啟与被上诉人陈国洪房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下案件事实：2010年1月1日原、被告双方签订了一份《租用厂房协议书》。协议书中约定由被告将位于昆明市五华区沙朗乡桃园办事处桃园村委会桃园村桃普公路号工业园区现有厂房出租给原告使用，租用时间为20年，自2010年1月1日起至2030年12月31日止；2010年1月1日至2012年1月1日每年的租金为2.2万元，两年一次付清，共计4.4万元。以后每年付一次，每五年增幅8%，以此类推。协议还约定合同期内，如遇国家征地等不可抗拒的因素，应服从大局，积极配合地方政府办理相关事宜，按双方实际测量平面图的实际面积交回被告，包括在原有基础上由原告改造的部分，属不动产部分归被告所有，由原告新建造房屋面积赔偿归原告。庭审中被告认可原告交纳租金至2014年12月底，原告所承租的房屋于2014年9月被拆。另查明，2012年3月22日原告将位于昆明市五华区沙朗乡桃园办事处桃园村委会桃园村桃普公路工业园区现有厂房出租给证人徐斌使用，租期为三年，自2012年3月22日至2015年3月21日；租金为56000元/年。庭审中被告认可证人于2012年4月认识被告，被告也知道诉争房屋由证人使用。2014年10月22日被告代原告向证人退还租金20000元，证人出具了收条。还查明，案外人昆明市五华区鼎诚房屋拆迁经营有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《昆明市五华区桃园生态旅游新城房屋征收货币补偿协议》。约定乙方坐落于桃园四组的房屋位于征收范围，属于被征收对象，乙方房屋性质属于租地建房。乙方本次征收涉及的房屋建筑面积为6905.37平方米，其中砖木526.29平方米，按500元/平方米补偿。按照《昆明市五华区桃园生态旅游新城房屋征收和征地拆迁补偿实施方案（一期）》规定，一次性发放给乙方三个月搬迁补助费，计6905.37平方米×60元/平方米=414322.2元，以及一次性发放乙方搬家费1000元。附属物补偿：其中铁大门4道，1200元/道；水泥地坪741.64平方米，45元/平方米；水井水池3个，500元/个。庭审中被告认可已领取补偿协议中约定的全部补偿款。另外，2014年11月19日，有被告签字的清单中载有“有赔：房子500/平米陈国洪盖、大门1200/对陈国洪买、搬家3个月60/平米；没赔：靠近阴沟的围墙陈国洪盖、地面45/平米陈国洪盖、水池（有赔）陈国洪盖、固定搬家费一家1000元”的文字，并有被告的签字。庭审中被告认可清楚该清单内容，并且无异议，且认可房子有四间（67平方米）但不是原告建盖；原告安装了一道大门；另外空地地坪有110-120平方米，但也不是原告打的，水池三个是否系原告建盖不清楚。现双方发生纠纷，原告故诉至一审法院，请求判令：1、被告返还原告房屋及辅助设施拆迁补偿款141155.5元。2、被告返还原告2个月的租金4668元。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为：庭审中被告主张因原告将诉争房屋转租，故《租用厂房协议书》无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”涉案协议系原被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且被告在知晓原告转租后并未提出异议，故《租用厂房协议书》是合法有效的。根据双方签订的协议，由原告新建造房屋面积赔偿归原告，以及被告签字的确认的清单，被告应将原告在承租期间建盖的房屋、投资的附属物（大门、水泥地坪、水井水池）所获得的补偿款、过渡费以及固定搬家费返还原告。至于补偿款的具体金额。原告主张建盖的房屋面积为110.89平方米（住房四间、厨房一间以及厨房外面的房屋）、水泥地坪598.9平方米，但并未提交证据证明。庭审中被告仅认可清单中原告建盖的房子为67平方米，一审法院采纳被告的陈述，确认按照被告所获得的房屋补偿标准500元/平方米，由被告向原告返还补偿款33500元；被告主张110-120平方米水泥地坪并非由原告完成，但又不能明确其他主体，故一审法院确定被告向原告返还水泥地坪获得的补偿款，按照120平方米、45元/平方米的标准。关于大门的补偿费，被告认可原告购买并安装大门一道，被告应按照1200元/道补偿标准向原告返还；关于水井水池，被告陈述获得3个水井的补偿款，但主张水池并非由原告建盖，但清单中表明建盖主体为原告，故被告应按500元/个的标准向原告返还三个水池的补偿款。关于搬家费，本案中被告是按照被征收房屋的建筑面积获得搬家费，原告主张按照901平方米的面积获得补偿款，但并未提交证据予以证明，故一审法院确定原告按照其所建盖的房屋面积67平方米按照60元/平方米获得过渡费4020元。关于搬家费，清单中注明为1000元，一审法院依法予以确认。庭审中原被告均认可房屋于2014年9月被拆除，原告交纳租金至2014年12月底，被告应向原告退还房屋被拆除后未使用的期间的租金。本案中原告要求退还2014年11月至2014年12月的租金，一审法院依法予以支持，被告应按协议约定的年租金22000元/年的标准向原告退还租金3666.7元。据此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，判决：“一、被告李春啟在本判决生效后五日内向原告陈国洪返还房屋、附属物（大门、水泥地坪、水井水池）、过渡费以及搬家费共计人民币46620元。二、被告李春啟在本判决生效后五日内向原告陈国洪退还原告2014年11月至2014年12月的租金人民币3666.7元。”案件受理费人民币3123元，由原告陈国洪承担人民币2066元，由被告李春啟承担人民币1057元。
一审宣判后，上诉人李春啟不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清：一审判决中关于“庭审中被告仅认可清单中原告建盖的房子为67平方米”和“庭审中被告认可清楚该清单内容，并且无异议，且认可房子有四间（67平方米）但不是原告建盖”的认定相互矛盾，实际上该四间房屋不是被上诉人所建盖，而是被上诉人转租给其他承租人时由其他承租人改建的。一审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋补偿款33500元证据不足。二、本案中上诉人没有认可过被上诉人曾经打过110-120平方米地坪，而且被上诉人也未提交其打地坪及购买材料的相关证据，涉案场地上诉人出租给被上诉人以前是用作养鸡场，不可能不打地坪，一审法院判决上诉人向被上诉人支付地坪补偿款缺乏依据，补偿款的计算标准也缺乏依据。三、被上诉人接收房屋后进行了转租，上诉人为了保证政府拆迁，代被上诉人退还实际承租人徐斌租金20000元，一审法院再判决上诉人向被上诉人支付过渡费、搬家费并退还租金是错误的。四、对于被上诉人一审提交的清单，上诉人并不认可，该清单是由被上诉人书写后由上诉人签字，“陈国洪建盖、陈国洪买”等内容是被上诉人在上诉人走后自己加上去的，该清单也未载明房屋和地坪的面积，顺序也与常理不符，不应当予以采信。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。
被上诉人陈国洪答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付房屋拆迁补偿款以及相应数额是多少？
本院认为：首先，上诉人与被上诉人于2010年1月1日签订的《租用产房协议书》系合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同约定，如遇国家征地，按双方实际测量平面图的实际面积交回上诉人，包括在原有面积基础上，由被上诉人改造的部分，属不动产部分归上诉人，由被上诉人新建房屋面积赔偿归被上诉人，据此可知，双方已明确约定如遇国家拆迁，地上建（构）筑物的补偿款由投资人享有。其次，经审查被上诉人提交的2014年11月19日的清单所载明的内容，房子、大门、靠近阴沟的围墙、地面、水池为被上诉人投资建盖，因该清单有上诉人的签字确认，故应视为上诉人对上述事实予以认可，上诉人关于该清单中“陈国洪盖、陈国洪买”的内容系被上诉人事后添加、地坪是上诉人自己打的、房屋并非被上诉人建盖的抗辩主张因缺乏相应证据证实，本院不予支持，根据前述合同约定，相应的拆迁补偿款应由被上诉人享有，因拆迁补偿款已由上诉人全部领取，故其应当将相应款项支付给被上诉人，赔偿标准应当以上诉人与拆迁人所签《房屋征收货币补偿协议》的约定为准，一审判决对此处理正确，本院予以维持。对于房屋和地坪的面积，因被上诉人未能举证证实其实际建盖的具体面积，故一审判决以被上诉人自认的面积为准并无不当，本院亦予以维持。第三，对于过渡费及搬家费，此虽系拆迁人向实际使用人支付的补偿，但因房屋实际使用人徐斌在一审诉讼中明确表示其不主张上述权利，且清单中载明“搬家3个月60/平米；固定搬家费一家1000”，此应视为上诉人同意按上述标准对被上诉人进行补偿，上述行为均为当事人对自身权利的处分，本院予以确认，故一审法院据此判决上诉人向被上诉人支付过渡费4020元、搬家费1000元并无不当，本院予以维持，上诉人关于其不应支付上述费用的主张与本案查明的事实相悖，本院不予支持。第四，对于应退还租金，因涉案房屋于2014年9月被拆除，而被上诉人的租金交纳至2014年12月底，故上诉人应当退还被上诉人未使用期间的租金，一审法院判决上诉人退还被上诉人两个月的租金3666.70元，并无不当，本院予以维持。上诉人主张其已经代被上诉人退还了房屋实际承租人徐斌租金20000元，故其不应再退还被上诉人房屋租金，对此，因上诉人的该行为与本案并无关联，且被上诉人明确表示其不同意在本案中对该费用进行抵扣，故上诉人的该主张不成立，本院不予支持，上诉人可另案主张权利。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第784号民事判决第一项，即“被告李春啟在本判决生效后五日内向原告陈国洪返还房屋、附属物（大门、水泥地坪、水井水池）、过渡费以及搬家费共计人民币46620元”；第二项，即“被告李春啟在本判决生效后五日内向原告陈国洪退还原告2014年11月至2014年12月的租金人民币3666.7元”；
二、驳回被上诉人陈国洪的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3123元，由上诉人李春啟承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 田 庄
代理审判员 黄金成
二〇一六年七月二十日
书 记 员 韩佩君