郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初27215号
原告邱毅（反诉被告），男，1983年3月7日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托代理人蒋呈彬，河南知松律师事务所律师。特别授权。
委托代理人赵捷，河南知松律师事务所实习律师。特别授权。
被告孟君（反诉原告），女，汉族，1972年5月28日出生，住郑州市金水区。
委托代理人郭云洁，男，汉族，1973年5月26日出生，住郑州市金水区，系被告丈夫，特别授权。
委托代理人张艳琴，河南程功律师事务所律师，特别授权。
第三人郑州住房公积金管理中心，住所河南省郑州市中原区。
法定代表人：朱蜀辽，主任。
委托代理人张鼎，河南昱玮律师事务所律师，特别授权。
委托代理人成振中，男，汉族，1963年1月8日出生，住郑州市中原区，系该中心处长，特别授权。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，营业地郑州市金水区。
负责人赵春玲，行长。
委托代理人王允，女，汉族，1988年2月27日出生，住郑州市金水区，系该行员工，特别授权。
第三人郑州住房置业担保有限责任公司，住所郑州市建设西路。
法定代表人刘继军，董事长。
委托代理人殷海燕，女，汉族，1977年5月6日出生，住郑州市金水区，系该公司员工，特别授权。
委托代理人张振楠，男，汉族，1986年1月24日出生，住郑州市中原区，系该公司员工，特别授权。
原告（反诉被告）邱毅诉被告（反诉原告）孟君、第三人郑州住房公积金管理中心、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、郑州住房置业担保有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱毅及委托代理人蒋呈彬、被告孟君及委托代理人郭云洁、张艳琴，第三人郑州住房公积金管理中心的委托代理人张鼎、成振中，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的委托代理人王允，郑州住房置业担保有限责任公司的委托代理人殷海燕、张振楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年7月9日，原告邱毅与被告孟君及案外人河南真二房产经纪有限公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定原告以165万元的价格购买被告孟君名下的位于郑州市××院××楼××单元××号的房产（房屋所有权证编号：郑房权证字第××号）。合同条款对于支付定金、首付款、剩余房款的付款方式及房屋解押款的支付事项进行了约定。
在本房屋买卖合同签订之前，原告与被告及被告的老公郭先生多次沟通购房事宜，原告表示通过卖掉自己的房屋以支付本合同购房首付款，剩余购房款通过银行贷款的方式支付，被告对此予以认可。原告为了履行本房屋买卖协议，卖掉了自己的房屋，在此基础上签订了本房屋买卖合同。合同签订后，原告向河南真二房产经纪有限公司交纳了1万元的定金，之后向被告指定的账户支付了30万元的首批购房款。在原告积极履行了自己的义务后，要求被告协助办理过户手续时，被告不愿过多沟通，让后续的事找其老公协商。被告的老公郭先生在沟通过程中百般推脱，或者要求订立补充协议，或者要求重新评估房屋另行签订买卖合同。2016年9月28日，被告的老公郭先生在与房产中介公司的经办人张田聊天时，表示要解除合同，不愿意继续履行合同。事实上被告的行为表明自己不愿意再继续履行合同。被告在能够履行自己合同义务的情况下拒不履行，严重损害了原告的合法权益，为此，请求法院判令被告继续履行合同，在被告不配合履行合同的情况下，原告自愿代被告向第三人公积金中心、浦发银行结清公积金贷款，由上述二第三人开具结清证明，判决第三人郑州住房置业担保有限责任公司配合办理涉案房产的房屋解押手续。
被告辩称：一、原告没有钱支付解押款，导致依约履行完毕的合同目的无法实现，所涉合同已无继续履行的必要。依据双方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》之约定，原告以按揭贷款的方式购买房屋，房屋处于抵押状态，原告应先到银行审批贷款，待银行贷款审批通过后，由被告提出还款申请，解押款15万元由原告支付，卖方在2016年10月30日之前取得房屋所有房款，办理完房屋过户手续，并交房原告。合同签订完之后，原告未按照合同约定积极履行合同义务，一直未到银行办理贷款审批手续，更未提出办理解押手续。直到9月下旬中介才通知被告办理解押手续，但是当时距离合同约定的最后履行期已不足一个半月，原告也还未到银行办理银行贷款审批手续，结合现阶段郑州房屋买卖办理过户手续的客观情况，根本无法达到在2016年10月30日前办理完所有手续并将所有房款支付到位的合同目的，所以原告诉请继续履行合同已没有任何意义。二、本案不具备过户条件，继续履行合同将会给被告造成巨大损失。目前原告未到银行办理贷款审批手续，房屋也未解押，不具备过户条件。另，涉案房屋系被告及家庭成员的唯一住房，是被告的安身立命之本，原告消极懈怠履行合同义务的行为导致被告无法在2016年10月30日前取得全部购房款，无法重新购买已定房屋，户口无法迁出，故继续履行合同将给被告造成巨大损失。三、原告出卖房屋支付本案购房款并不能作为其迟延履行合同义务的依据，在因原告的原因导致合同无法如期履行完毕的情况下，被告提出订立补充协议或者另行签订房屋买卖合同是合理的解决方案，原告不同意而导致的不利后果应由原告承担。
被告孟君反诉称，原告与被告于2016年7月9日签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告所有的位于郑州市××院××楼××单元××号的房产，总房款165万元。房屋处于抵押状态，由原告负责房屋解押款15万元；任何一方未按合同的约定履行相关义务的，每逾期一日，应向合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；买卖双方协商过户之后被告拿到房款之后在2016年10月30日之前交房于原告。上述合同签订后，原告因没钱支付解押款迟迟不配合办理房屋解押手续，在被告的催促下，中介张田才于2016年9月下旬提出办理房屋解押手续，致使按照合同约定的时间支付完房款并办理完过户手续的合同目的无法实现。因本案房屋系被告及家庭成员的唯一住房，上述情况导致被告无法在2016年10月30日前取得全部购房款，无法重新购买已定房屋，户口无法迁出，故继续履行合同将给被告造成巨大损失。故起诉请求法院解除双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，原告支付违约金16500元。
原告邱毅针对被告孟君的反诉辩称：1、原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》合法有效，且不存在法定解除及约定解除的条件，本案合同应继续履行；2、原告邱毅不存在违约之处，在合同履行过程中，应由被告孟君向银行提出还款及解押申请，但被告孟君不履行，反而提出《补充协议》，甚至要求按照现有房价重新评估。对房屋的解押、原告申请贷款均应由被告配合，被告及老公郭先生明确表示不签《补充协议》，一步都无法往下走，违约责任的承担者是被告，而不是原告；3、2016年9月中旬提出办理解押手续并无违约情形，合同约定的是协议签订之后95个工作日内开始办理即可；4、本案诉争住房不是被告唯一住房，对于房款，在2016年9月下旬协商过程中，原告为了促进合同履行，表示房款可以提前付款，孟君的老公也知晓此事；5、户口以何种方式迁出不影响本合同的履行。综上，应驳回被告的全部反诉请求，反诉费由被告负担。
第三人郑州住房公积金管理中心辩称，双方买卖合同与我方无关，配合义务应依法院来确定，希望法院在判决中明确还款主体。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行辩称，原、被告签订的买卖合同与我行无关，其他证据、微信聊天记录等也与我们无关，我行不质证，真实性由法院核实；我行与郑州住房公积金中心、孟君、郑州正信住房置业担保有限责任公司签订的委托贷款合同真实、合法、有效，孟君2007年1月30日通过我行申请了金额30万元的住房公积金贷款，实际放款日期为2007年2月14日，由郑州正信住房置业担保有限责任公司提供全程连带担保，客户目前还款状态正常，在贷款未结清前，第三人的权益应该得到保护。
第三人郑州住房置业担保有限责任公司辩称，同第三人公积金中心的意见。
原告为支持其诉讼，向法院提交如下证据材料：1、原告邱毅的身份证复印件一份，证明原告邱毅具有原告的诉讼主体资格；2、《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，证明原、被告及案外人签订房屋买卖居间合同一份，双方对于房屋价款及支付方式、房屋办理过户等事项做出了具体的约定。3、《委托代办协议书》一份，证明就本案涉及房屋的过户手续等事项，原、被告双方共同委托河南真二房产经纪有限公司办理。4、2016年7月9日原告邱毅向代收人河南真二房产经纪有限公司支付1万元定金的《收据》一份，向河南真二房产经纪有限公司支付的居间服务费《收据》一份，被告孟君2016年7月13日向原告邱毅出具的《收条》一份，该组证据证明：签订完毕居间服务合同及委托代办协议书后，原告邱毅按照合同的约定支付了购房定金、应当由自己承担的居间服务费，并按照合同约定的时间向被告孟君支付了30万元的购房款。同时证明：收取购房定金的经手人及收取居间服务费的经手人是河南真二房产经纪有限公司张田。5、中介张田（微信号185××××0853）与被告孟君（微信号×××）的微信聊天记录一份，该证据证明：在合同履行过程中，被告孟君2016年9月18日的聊天记录中明确表示要求再重新商量合同条款，并让找被告的老公说。以自己的行为明确表示不愿意继续履行合同。6、中介张田（手机号185××××0853）与被告孟君老公郭先生（手机号135××××5365）的短信聊天记录一份，在合同履行过程中，郭先生不愿意继续履行合同，提出先签订补充协议，而且补充协议的条款十分苛刻，补充条款完全背离了原来签订买卖合同的本意。而且买卖中止，解押款有钱时再还。但是对于自己应当履行的配合义务则没有约定什么强制性的条款。最后，郭先生直接向中介表示申请解除合同。郭先生再次以自己的行为表示不继续履行原来的合同。7、原告邱毅与被告孟君（手机号×××）的短信聊天记录。通过该聊天记录可以证明：出现这种局势，双方都不愿意，也都没有错。再次表示：要解决问题，找你郭哥商量。在该聊天记录中显示：原告邱毅在一周之前通过中介通知被告配合办理解押手续，但是被告却要求重新商量。8、原告邱毅与被告孟君的老公郭先生（手机号135××××5365）的短信聊天记录，该聊天记录证明：原告邱毅通过卖掉自己的房子，再购买被告的房屋，原告邱毅收到出卖房屋的首付款后，将款项支付给了被告。同时证明，在合同履行过程中，原告邱毅要求被告办理解押手续，并愿意去现场配合办理解押手续。但是郭先生不愿配合，并提出了条款苛刻的补充条款，如果不签补充条款就不履行合同义务。9、中介工作人员张田的身份证复印件一份及出具的证明一份，证明合同签订的过程及原被告出现纠纷后的协商情况。10、邱毅的个人房屋权属查询证明一份，证明邱毅与他人之间的房屋买卖合同已履行完毕，自己名下无房，本案诉争房屋买卖合同应继续履行。11、录音资料两份，证明原告无违约，被告孟君故意拖延履行合同义务等。12、工商局资料一份，证明经郑州市工商行政管理局核准，郑州正信住房置业担保有限责任公司的企业名称变更为郑州住房置业担保有限责任公司。
另外，根据原告的申请，我院调取了本案关于本案被告房屋的《买卖合同》、《委托贷款合同》等证据一套，该证据证明：第三人公积金中心委托浦发银行向被告孟君发放金额30万元的公积金贷款，第三人郑州住房置业担保有限责任公司提供担保，被告孟君将本案房屋抵押给郑州住房置业担保有限责任公司，抵押权人为郑州住房置业担保有限责任公司。
被告为证明其答辩意见及反诉请求事实，向本院提交如下证据：第一组：证据1、郑州市存量房（二手房）买卖合同，证明约定的房屋处于抵押状态，原告银行贷款审批通过后办理房屋解押手续，由原告邱毅负责支付解押款15万元；同时合同约定应在2016年10月30日前被告取得全部房款并办理完过户手续；合同约定，任何一方未按合同约定的期限履行相关义务的，每逾期一日，违约方应按合同约定总房款价款1‰支付违约金。第二组证据：证据2、被告与中介张田微信聊天记录；证据3、被告与原告短信聊天记录；证据4、结婚证；证据5、被告丈夫郭云洁与原告短信记录；证据6、被告丈夫郭云洁与中介张田短信记录。该组证据证明：合同签订后原告不积极履行合同，没有办理银行按揭审批手续；原告解押款迟延，消极懈怠办理解押手续，中介于2016年9月下旬才通知办理解押手续；按合同约定履行完毕的合同目的已无法实现，被告提出签订补充协议，原告拒不同意。
经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）起诉、举证、质证，本院确认如下事实：2016年7月9日，原告邱毅与被告孟君及案外人河南真二房产经纪有限公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，该合同主要载明：原告邱毅购买被告孟君位于郑州市××院××楼××单元××房屋，该房屋的产权证号为：郑房权证字第××号，合同约定的总房款为165万元；原、被告签订该合同时，原告邱毅支付定金1万元作为履行本合同的担保；原、被告同意采用按揭付款方式，约定原、被告双方签订本合同90个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；由于本案诉争房屋处于抵押状态，被告孟君应在本合同签订后的95个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或者之前还清按揭银行贷款，原告邱毅应于还款现场向被告孟君支付解押款人民币15万元（解押款冲抵房款）；合同同时约定，办理该产权转移登记手续应缴纳的税费，经双方协商由原告邱毅承担；该合同在第十七条补充条款中约定如下：第4项，双方协议约定于7月20日前原告支付首付款30万元于被告方，同时被告方交付房产证原件于中介公司代为保管。对于该条第5项的约定内容，原、被告双方提交的合同版本约定略有不同，原告邱毅的合同上记载：在甲乙双方协商在甲方收到房款之后，在2016年10月30日之前交房于乙方。被告孟君所提交的合同记载如下：在甲乙双方协商过户之后甲方拿到房款之后，在2016年10月30日之前交房于乙方。
原告邱毅在合同签订当日支付定金1万元，并于2016年7月13日向被告孟君支付30万元的首付款。
被告孟君与郭云洁系夫妻关系。根据原告邱毅、中介张田与被告孟君、郭云洁的聊天记录，以及原告邱毅与被告孟君丈夫郭云洁的谈话录音显示，原、被告在本案合同履行过程中，被告孟君让找其丈夫郭云洁联系处理。郭云洁在与原告邱毅沟通过程中，被告丈夫郭云洁表示不愿意按照原合同履行的根本原因是市场上房子涨价了，提出对于房屋重新评估或者重新签订合同。原告邱毅及中介张田提出要求被告预约办理解押事宜，郭云洁要求先签订补充协议并就补充协议提出了具体要求。双方未就补充协议达成一致意见。郭云洁于2016年9月28日向张田以短信的方式正式提出解除合同。
另查明，被告孟君购买本案买卖合同标的物时，向第三人郑州住房公积金管理中心申请公积金贷款，经郑州住房公积金管理中心审查同意并委托第三人浦发银行郑州百花路支行向孟君发放30万元的贷款，第三人郑州住房置业担保有限责任公司作为被告孟君的保证人，对孟君未偿还的贷款余额、利息、罚息、违约金等承担保证责任。被告孟君将本案房产抵押给第三人郑州住房置业担保有限责任公司，郑州住房置业担保有限责任公司为抵押权人。
经郑州市工商行政管理局核准，郑州正信住房置业担保有限责任公司的企业名称变更为郑州住房置业担保有限责任公司。
本院通知上海浦东发展银行股份有限公司郑州百花路支行作为第三人参加诉讼，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行到庭应诉，称百花路支行系该行下属支行，无权独立应诉，上海浦东发展银行股份有限公司郑州百花路的所有诉讼均由上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行应诉。
本院认为，原、被告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同的约定及时、全面履行合同约定的义务。对于合同约定不明或者不一致的，合同当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就本案本诉而言，原、被告双方在合同履行过程中发生的主要分歧为：本案争议房屋的过户手续是否必须在2016年10月30日之前办理完毕。虽被告孟君持有的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第十七条补充协议第5项载明：在甲乙双方协商过户之后被告拿到房款之后，在2016年10月30日之前交房于原告，但是原告邱毅及河南真二房产经纪有限公司持有的合同中，没有记载“过户之后”的表述，而三份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》在法律的地位上来说是平等的，并不能以其中一份合同载明得到条款为准，因此，应视为双方就办理完毕过户手续的时间并未达成一致的合意。此外，根据该合同第五条第（三）款之约定，本案争议房屋处于抵押状态，被告应在本合同签订后的95个工作日内向贷款银行提出还款申请，因合同签订日期为2016年7月9日，该约定的办理房屋解押申请的最后时间明显超出2016年10月30日，与被告要求的2016年10月30日办理完毕房屋过户手续的主张相矛盾。原、被告之间就该合同第十七条第5项的约定如何履行发生分歧后，双方未达成一致意见。因此，合同当事人应当根据诚实信用原则及交易习惯继续履行合同义务，互相配合向有关房产或不动产管理部门提出过户申请，具体的过户期间由房产或者不动产管理部门按照其内部程序和期间依法办理。因此，原告请求继续履行合同的诉请本院予以支持。
因本案争议房屋在购买时向郑州公积金管理中心申请了公积金贷款，公积金中心委托浦发银行向被告孟君发放贷款，且本案争议房屋抵押在第三人郑州住房置业担保有限责任公司名下，同时，被告同时提出反诉，故原告请求自己代被告孟君向第三人公积金中心及浦发银行结清贷款，由该二第三人配合接收还款并配合办理贷款结清证明、第三人郑州住房置业担保有限责任公司配合原告办理房屋解押手续的请求本院予以支持。
对于本案的反诉，被告主张原告违约未按照约定支付解押款15万元，未及时提出办理购房贷款审批手续，双方之间签订的合同应当解除并由原告承担违约责任。根据被告、原告及中介张田互相之间的聊天记录、被告与原告丈夫郭云洁之间的谈话录音可知，原告及中介张田提出要求被告预约办理房屋解押手续的时间均在合同履行期内，并无违约行为，也没有证据证明原告不支付或逾期支付解押款15万元的情形，反而是被告不予配合；对于被告称原告未及时申请办理购房贷款审批手续存在违约行为，由于办理贷款审批手续需要被告配合原告共同向贷款银行提出申请，双方发生分歧后，被告不配合原告履行合同义务，原告为房屋买卖合同继续履行，承诺剩余房款可以一次性支付，原告作出了对被告有利的承诺，但是被告仍拒不配合履行合同义务，提出解除合同，系预期违约。因此，原告在合同履行过程中并不存在违约行为，也不存在约定或法定解除合同情形。被告在合同履行过程中与原告发生分歧并不愿意继续履行合同义务的主要原因，被告丈夫郭云洁表示是房子涨价了，自己受到了损失，并提出对房屋的价格进行重新评估或者重新签订房屋买卖合同。因此，被告不履行合同义务并提出解除合同的行为违背了诚实信用原则，其要求解除合同并由原告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告邱毅与被告孟君之间签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》继续履行，被告孟君在判决生效后十日内协助原告邱毅办理房屋过户手续。
二、如被告孟君在法定期限内未履行本判决第一条所规定的义务，则由原告邱毅在被告孟君履行期限届满后五日内代被告孟君向第三人郑州住房公积金管理中心、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行结清孟君名下的房屋所有权证号为郑房权证字第08010xx**，坐落于郑州市金水区丰庆路x号院x号楼x单元x层7××号房产的贷款，第三人郑州住房公积金管理中心、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行配合收取原告相应款项并出具本案房屋贷款结清证明等相关资料。原告邱毅代被告孟君支付的贷款金额折抵本案购房款。
三、原告邱毅代被告孟君结清孟君名下房屋所有权证号为郑房权证字第08010xxx**，坐落于郑州市金水区丰庆路x号院x号楼x单元x层7××号的房产贷款后，第三人郑州住房置业担保有限责任公司在其结清贷款后十日内配合邱毅办理该房屋的解除抵押手续。
四、原告邱毅在房屋抵押手续解除后三日内向被告孟君支付剩余房款，剩余房款数额为双方在合同中约定的总房款165万元扣除原告向被告支付的定金1万元、首付款30万元及原告代被告结清的贷款金额后的余额。
五、被告孟君在其名下房屋所有权证号为郑房权证字第080104xx**，坐落于郑州市金水区丰庆路x号院x号楼x单元x层7××号的房产抵押手续解除并收到房款余额后十日内，协助原告邱毅办理该房产的过户手续并向原告邱毅交付该房产。
六、驳回被告孟君的反诉请求。
本案案件受理费19650元，保全费5000元，由被告孟君负担。本案反诉案件受理费100元，由被告孟君负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 员 刘 佳
审 判 员 刘 嫣
代理审判员 尚洛佳
二〇一七年七月十三日
书 记 员 高丽娟