广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法堂民一初字第205号
原告东莞市江南市场经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人胡春芳，该公司总经理。
委托代理人陈正，该公司员工。
委托代理人贺娥花，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告吴沃升，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。
原告东莞市江南市场经营管理有限公司（以下简称“江南市场公司”）诉被告吴沃升租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告江南市场公司的委托代理人陈正、贺娥花到庭参加诉讼，被告吴沃升经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江南市场公司诉称，被告吴沃升于2008年11月25日与原告签订一份物业使用协议书，约定由被告使用原告2号综合楼的三楼及四楼面积4348平方米经营沐足等休闲服务；使用金雀工业区8号楼1534平方米自建宿舍房用作职工宿舍。其中经营场地的使用费2011年12月-2014年11月为10.5元／平方米／月，2014年12月-2018年11月为13.5元／平方米／月，金雀工业区宿舍用地使用费为2元／平方米／月，管理费为0.5元／平方米／月。被告超过3天未向原告交纳相关费用的，原告有权向被告发出催缴通知书，并从迟缴之日起收取每日1%的滞纳金，超过30天的，原告有权终止合同，收回租赁物，并不退还保证金。合同签订后，被告于2014年1月在没有告知原告的情况下丢下经营设施逃逸，后来原告多次联系被告处理相关事宜，但被告一直没有处理。由于原告不敢擅自处理被告的经营设施，故被告的经营设施一直占着原告的场所。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付所拖欠的2014年1月份至10月份的使用费、水电费、管理费等共计人民币571132.02元（其中使用费442554.66元、管理费26469.36元、水电费102108元），使用费、管理费应计算至使用场地实际交付原告之日止；以及支付逾期付款的滞纳金至款项实际付清之日止（暂从2014年2月计算至2014年10月为861663.87元）；二、解除原、被告之间的使用合同；三、本案的诉讼费用由被告承担。如双方的租赁合同被认定为无效，则原告变更第二项诉请为：请求判令原、被告之间的使用合同无效。
被告吴沃升没有答辩，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。
经审理查明，原告与被告于2008年11月25日签订了《东莞市江南农副产品批发市场物业租赁合同书》（以下简称“《物业租赁合同书》”），约定：1、原告向被告提供位于东莞市江南农副产品批发市场内的物业，包括2号综合楼的三楼及四楼一部分，面积为3369平方米，金雀工业区8号仓库天面，面积为1534平方米，合同期限10年，从2008年12月1日至2018年11月31日；2、2号综合楼三楼及四楼的一部分用于营业，月租金标准：2011年12月1日至2014年11月31日为10.5元／平方米，2014年12月1日至2018年11月31日为13.5元／平方米；金雀工业区8号仓库天面用于被告自建宿舍，月租金标准：2008年12月1日至2013年11月31日为免租期，2013年12月1日至2018年11月31日为2元／平方米；3、合同期间物业管理费按0.5元／平方米／月计收（包括保安、清洁等费用，并提供被告倒垃圾场所），计费面积包括营业面积和自建宿舍面积；4、水电费标准：独立安装水电表，按相关部门收费标准执行；5、被告按以上计费标准和数额，于每月15日之前将该月的物业租金、管理费以及上月的水电费交给原告，原告出具收据，如被告超过3天未能交纳上述费用，原告将向被告发出书面催缴通知单，并从迟缴之日起向被告收取每日1‰的滞纳金，如被告拖欠缴费超过30天，原告有权收回物业，所交履约保证金作为被告的违约金不予退还；6、本合同签订之日起被告一次性向原告交付租赁履约保证金100000元，含水电保证金。
2008年12月15日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定：1、被告将租赁原告2号综合楼三楼及四楼一部分的面积增加156.07平方米，增加后的总面积为3525.07平方米；2、增加的面积的租赁期限、免租期、租金和管理费标准与原《物业租赁合同书》约定的内容一致。2009年4月14日，原告与被告又签订一份《补充协议》，约定：1、被告将租赁原告2号综合楼四楼一部分的面积增加823平方米，增加后的总面积为4348平方米；2、增加的面积的租赁期限、免租期、租金和管理费标准与原《物业租赁合同书》约定的内容一致。原告主张：计租的实际总面积为4348.07平方米，签订补充协议时将尾数省略了；此外，被告还向其租赁了3个干货仓库，每个面积为10平方米，租金标准为每月15元／平方米，但没有签订书面租赁合同；原告确认收取了被告支付的履约保证金100000元，可抵扣其未付的使用费、管理费、水电费。
关于使用费、管理费、水电费。原告确认已收取了被告支付的2014年2月（不含2月）之前的使用费、管理费，以及2014年1月（不含1月）之前的水电费，其中综合楼、天面、干货仓库的租金2013年11月之前（含11月）为46104.74元／月，2013年12月起（含12月）为49172.74元／月（2号综合楼45654.74元＋天面3068元＋干货仓库3间450元）；综合楼、天面的管理费为2941.04元／月（2号综合楼2174.04元＋天面767元）。原告对此提交了2013年度的收款收据、缴费通知单证实。该收款收据、缴费通知单反映，原告于2013年7月15日收取被告2013年7月租金46104.74元、7月管理费2941.04元、6月水电费69966元；于2013年8月14日收取被告2013年8月租金46104.74元、8月管理费2941.04元、7月水电费74778元；于2013年9月13日收取被告2013年9月租金46104.74元、9月管理费2941.04元、8月水电费71241元；于2013年10月14日收取被告2013年10月租金46104.74元、10月管理费2941.04元、9月水电费71481元；于2013年11月15日收取被告2013年11月租金46104.74元、11月管理费2941.04元、10月水电费58446元；于2013年12月13日收取被告2013年12月租金49172.74元、12月管理费2941.04元、11月水电费55827元。
原告要求被告支付从2014年2月起至将案涉租赁场所交付给原告之日止的使用费、管理费，理由是：被告逃逸后场所从2014年2月起已经停止经营，但被告的物品仍然占据租赁场所，2号综合楼出租部分被查封，天面及干货仓库被上锁，原告无法自行处理被告的物品；且管理费是指租赁场所外围的保安及清洁等费用，原告仍需提供相应的管理服务。
原告承认，上述出租的2号综合楼三楼及四楼一部分、天面、干货仓库均无房产证及建设工程规划许可证。根据原告提供的2007年1月8日由东莞市中堂镇人民政府及东莞市中堂资产经营管理有限公司出具的证明，记载：原告租赁东莞市中堂镇人民政府位于中麻公路斗朗工业大道边土地，总面积400亩，该土地上的所有建筑物和设备设施等固定资产都归原告所有。
以上事实，有原告提供的《物业租赁合同书》、2份《补充协议》、平面图、照片、欠费明细表及催缴通知单、证明、2013年度已收款收据、保证金收据、2013年度缴费通知单、建筑工程消防验收意见书以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩及质证的诉讼权利。原告主张被告租赁2号综合楼三楼及四楼一部分、天面、干货仓库经营沐足休闲服务业，为此提供了《物业租赁合同书》、2份《补充协议》、平面图、照片、保证金收据、2013年度已收款收据、2013年度缴费通知单等证据证明，本院对该主张予以确认。
原告上述出租的2号综合楼三楼及四楼一部分、天面、干货仓库均无房产证及建设工程规划许可证，应承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定原告与被告签订的《物业租赁合同书》及2份《补充协议》无效。无效合同自始无效，原告应当向被告返还已付的履约保证金100000元，被告实际使用了原告的2号综合楼三楼及四楼一部分、天面、干货仓库，应返还上述租赁场所及支付其占有使用期间的使用费、管理费给原告。由于被告未就保证金提起反诉，但原告在庭审中主张保证金可抵扣被告未付的使用费、管理费、水电费，故被告已付的保证金100000元应在本案中予以扣减。
被告自2014年2月份停止经营，亦未再回租赁场所处理物品，属弃租行为，被告应自本判决生效之日起五日内将其所有的物品搬离案涉租赁场所。被告从2014年2月起未支付案涉租赁场所的使用费、管理费，应如数向原告支付。原告请求的使用费、管理费可计至限定被告搬离案涉租赁场所之日止，参照双方约定的租金及管理费标准计算，即2014年2月至2014年11月的使用费为49172.74元／月（4348.07平方米×10.5元＋1534平方米×2元＋10平方米×15元×3间），2014年12月起的使用费为62216.95元／月（4348.07平方米×13.5元＋1534平方米×2元＋10平方米×15元×3间），管理费为2941.04元／月（4348.07平方米×0.5元＋1534平方米×0.5元）。因《物业租赁合同书》无效，对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的请求，本院不予支持。
关于水电费，被告在租赁场所内进行生产经营，必然产生水电费。虽然原告主张租赁场所的水电费是抄表统计出来的，没有单独的票据证实，但原告主张被告欠付的2014年1月至2月水电费比已收款收据及缴费通知单反映的2013年6月至11月期间的水电费要低，因此，对原告主张的2014年1月至2月水电费数额，本院予以确认，被告应向原告支付水电费52908元＋49200元=102108元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告东莞市江南市场经营管理有限公司与被告吴沃升签订的《东莞市江南农副产品批发市场物业租赁合同书》及2份《补充协议》无效；
二、限被告吴沃升于本判决发生法律效力之日起五日内将其所有的物品搬离案涉租赁场所；
三、限被告吴沃升于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市江南市场经营管理有限公司支付拖欠的场地占有使用费及管理费（从2014年2月起计算至本案限定被告搬离之日止，按2014年2月至2014年11月的使用费49172.74元／月，2014年12月起的使用费62216.95元／月，管理费2941.04元／月计算，扣减被告已经支付的保证金100000元）；
四、限被告吴沃升于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市江南市场经营管理有限公司支付水电费人民币102108元；
五、驳回原告东莞市江南市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币17695.16元（原告已预交），由原告东莞市江南市场经营管理有限公司负担10641.16元，被告吴沃升负担7054元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黎绮玲
代理审判员 周昭君
代理审判员 周玉婷
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 霍子敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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