江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0621民初37号原告：海安高新区北城街道宁海办事处，住所地海安县北城街道河滨东路***号。法定代表人：孙坚，主任。委托诉讼代理人：陈娟，江苏震阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜仁贵，江苏震阳律师事务所实习律师。被告：王秋萍，女，1981年6月27日出生，汉族，住海安县。委托诉讼代理人：罗浩，海安县海安法律服务所法律工作者。原告海安高新区北城街道宁海办事处（以下简称宁海办事处）与被告王秋萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告宁海办事处的委托诉讼代理人陈娟和颜仁贵，被告王秋萍的委托诉讼代理人罗浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁海办事处向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付所欠原告租金计30600元（从2014年3月1日至2016年12月31日共计34个月，10800元/年÷12个月×34个月），滞纳金1620元（30600×5%）及被告将租赁房屋实际交还给原告前的租金。2.判令解除与被告的租赁合同，被告腾空租赁房屋并交还给原告。３.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原海安镇宁海街道办事处于2011年2月签订了一份房屋租赁协议，自愿承租原告位于海安镇河滨东路××楼××、××室约100平方米的房屋，约定每年租金为人民币10800元。到期后，双方虽未续签协议，但双方仍视为继续履行。被告房租缴至2014年2月，被告未向原告提出终止房屋租赁事宜。经原告多次催收而被告未向原告缴纳所欠租金，引起纠纷。王秋萍辩称：我方同意解除与原告的租赁合同，原告主张2014、2015年度的租金已超过诉讼时效，被告依法不应当给付。由于楼上住房与原告有矛盾，不准许原告生产营业，这是导致被告拒绝缴纳租金的理由，故其余租金由于系原告的违约行为造成，被告也不同意支付。已经缴纳的或者还需要缴纳的房租原告也应当提供房屋租赁税票。本院经审理认定事实如下：2011年2月21日，海安县海安镇宁海街道办事处（甲方）与王秋萍（乙方）签订协议书一份，双方约定：甲方将座落在海安县海安镇河滨东路88号楼109、110号（房屋建筑面积约100平方米）租赁给乙方，年租金为10800元，实行先缴后租，现金或转帐结算。甲方以行政事业收据为准，所涉房产租赁税收一切由乙方负担。乙方租赁用于经营的，签订协议时一次缴纳全年租金，以后每年协议到期一次性缴纳全年租金。甲方保证房产产权清楚，乙方保证将甲方上述房屋作为仓库用房使用。协议暂定壹年，从2011年3月1日至2012年2月28日止。如因乙方经营手续不全而不能经营，乙方除按实际使用时间缴纳租金外，还应提前壹个月书面告知甲方，否则一切责任由乙方承担。违约责任：任何一方未能履行本协议规定的条款或违反国家和地方房地产使用的有关规定，违约方必须向守约方支付违约金，守约方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年度租金总额的5%向乙方收取滞纳金。若逾期三十日以上，乙方除承担上述违约责任外，还应缴纳应缴租金，且甲方有权终止本租赁协议。如因不可抗力或镇级以上的城建规划及相关政策因素导致，双方不能履行协议的，双方互不承担违约责任。上述租赁合同签订后，海安县海安镇宁海街道办事处将房屋交给王秋萍，宁海办事处与王秋萍一致确认截止2014年2月28日的房租已经全部结清。宁海办事处为证明向王秋萍主张租金未超过诉讼时效，提供以下证据：一、落款时间为“2016年5月5日”的催款函复印件一份，主张王秋萍欠租金23400元，要求王秋萍于2016年5月22日前结清，逾期将按法律程序终止租赁协议并进行追偿。二、手机截屏一份，显示时间为2016年5月5日下午5时40分，宁海办事处称将上述催款函张贴于河滨东路88号110室的墙壁上。三、2016年5月4日EMS详情单（单号为：1099112787319）及邮件全程跟踪查询单各一份。EMS面单上面显示内件品名为催款函，收件人王秋萍，收件人地址：海安县城东镇新宁南路21号。邮件全程跟踪查询单上显示，2016年5月7日“他人收，昨天中通吴老板”。四、落款时间为“2016年11月28日”的催款函一份，主张王秋萍欠租金29700元，要求王秋萍于2016年12月20日前结清，逾期将按法律程序有权终止租赁协议并进行追偿，且依法强制收回承租房屋。五、宁海办事处向王秋萍邮寄催款函的EMS详情单（单号为：1099112788719）一份，因原址查无此人、电话拒收的原因改退原址。王秋萍对上述证据质证认为：没有看到也没有收到宁海办事处2016年5月张贴、邮寄的催款函。没有收到1099112787319的EMS快件。宁海办事处在审理中称对王秋萍进行了多次电话催告，但截止本院判决之日未能举证证明。另查明：案涉房屋系海安镇村民安置房及村镇建设服务所于2006年8月22日申请建设，2006年9月8日海安县建设局颁发了建设工程规划许可证审批表。2017年3月10日，海安镇村民安置房及村镇建设服务所出具证明一份，内容为：2007年海安镇（高新区）将三塘花苑沿河滨东路南侧86号楼底层（不含107室、108室）、88号楼底层（不含103室、104室、107室、108室）、90号整幢楼交由海安镇宁海街道办事处管理、运作。2017年5月5日，江苏省海安高新技术产业开发区管理委员会出具证明一份，内容为：原海安镇（海安高新区）三塘花苑沿河滨东路南侧86号、88号、90号楼为原海安镇所建农民安置房，其底层店面房归海安镇所有，镇政府于2007年将86号楼底层（不含107室、108室）、88号楼底层（不含103室、104室、107室、108室）、90号整幢楼交由海安镇宁海街道办事处管理、使用、出租、运作。2016年1月23日海委发[2016]1号《中共海安县委海安县人民政府关于做好县部分行政区划调整实施工作的意见》中明确，将海安县海安镇宁海街道办事处调整变更为海安高新区北城街道宁海办事处。审理中，王秋萍认可一直占用该房屋。2017年6月20日，王秋萍将案涉房屋的钥匙交还给宁海办事处。上述事实，有协议书、海委发[2016]1号文件、建设工程规划许可证审批表、海安镇村民安置房及村镇建设服务所出具的证明、江苏省海安高新技术产业开发区管理委员会出具的证明、催款函、EMS详情单、邮件全程跟踪查询单及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原海安县海安镇宁海街道办事处与王秋萍签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守合同约定。后海安县海安镇宁海街道办事处因海安行政区划调整变更为海安高新区北城街道宁海办事处，故宁海办事处有权向王秋萍主张权利。协议书中约定租期一年，从2011年3月1日至2012年2月28日止，到期后，双方未另外签订协议，而王秋萍实际占有案涉出租房屋并按2011年2月21日所签协议书约定的租金标准交纳了2014年2月28日前的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王秋萍于2017年3月2日开庭时明确表示同意解除租赁合同，故宁海办事处与王秋萍之间的不定期租赁合同于2017年3月2日解除。王秋萍从2014年3月1日起至今没有再缴纳任何房租，之前都缴清。根据协议约定，租金实际先缴后租，签订协议时一次性缴纳全年租金，以后每年协议到期一次性缴纳全年租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故海安县海安镇宁海街道办事处最迟应于2015年2月底前向王秋萍主张2014年3月起的房屋租金。宁海办事处于2016年5月4日向王秋萍发出催款函，但该邮件于2016年5月7日被“中通吴老板”代收，王秋萍否认收到该邮件，宁海办事处未能提供其他证据证明，本院不予支持该催款函的效力。从宁海办事处提供的照片来看，其于2016年5月5日下午将催款函张贴于王秋萍所承租的房屋卷帘门旁的墙壁上，位置比较醒目，且审理中王秋萍认可一直占用该房屋直至2017年6月20日将钥匙交还给宁海办事处。本院认为宁海办事处以此种方式催款构成诉讼时效中断。2016年11月28日，宁海办事处又向王秋萍邮寄了催款函，邮件显示“电话拒收”，虽然未能直接送达给王秋萍，但宁海办事处在邮政快递单上注明了邮寄文件为“催款函”，并写明了王秋萍的住址，亦视为已向王秋萍主张了权利。结合以上分析，对于宁海办事处主张的租金，2014年3月1日至2015年5月5日的租金，因已超过诉讼时效，本院不予支持；本院支持从2015年5月6日起至2017年3月2日的租金19736元（10800元/年÷365天×667天），从2017年3月3日起至2017年6月20日止，王秋萍还应给付房屋占用费3255元（10800元/年÷365天×110天）。王秋萍未及时给付租金，应按合同约定给付滞纳金，本院支持540元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告宁海办事处与被告王秋萍签订的协议书于2017年3月2日解除。二、被告王秋萍给付原告宁海办事处2016年5月6日至2017年3月2日的租金19736元及2017年3月3日起至2017年6月20日的占用费3255元、滞纳金540元，合计23531元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告王秋萍未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告宁海办事处的其他诉讼请求。案件受理费686元，由原告宁海办事处负担343元，由被告王秋萍负担343元（已由原告宁海办事处代垫，被告王秋萍在履行上述判决义务时一并给付原告宁海办事处）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费686元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  王维申代理审判员  程雪梅人民陪审员  朱长余二〇一七年七月一日见习书记员  荀 非附适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。