广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1020号
上诉人（原审原告）：付崇博。
委托代理人：缪小斌，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市金鹏兴实业有限公司。
法定代表人：江贵军，总经理。
委托代理人：胡倚墨，广东众诚律师事务所律师。
委托代理人：叶庆棕，广东众诚律师事务所律师。
上诉人付崇博因与被上诉人深圳市金鹏兴实业有限公司（以下简称金鹏兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第998号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）2009年2月27日，付崇博（买方）与金鹏兴公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同﹤预售﹥》（编号：深（罗）网预买字（2009）第840号），约定，付崇博购买金鹏兴公司开发的深圳市罗湖区莲塘一号路西侧路雅翠轩第B2栋B2座09层某号房产；该物业建筑面积87.21平方米，单价为每平方米人民币13896.07元，总成交价为人民币968000元。签订本合同之日起1日内支付购房款人民币198000元，其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。金鹏兴公司应当于2009年10月31日前将本房地产交付给付崇博，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。金鹏兴公司如未在合同约定的时间交付房地产，逾期90日之内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，金鹏兴公司按日向付崇博支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行。金鹏兴公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给付崇博之日起240日内金鹏兴公司应书面通知付崇博共同（或委托金鹏兴公司）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。如金鹏兴公司未履行相关义务造成付崇博不能按约定期限取得《房地产证》的，金鹏兴公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向付崇博支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则付崇博有权在该120日届满之日起半年内解除合同。付崇博解除合同的，金鹏兴公司应当自付崇博解除合同通知到达之日起10日内退还付崇博已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向付崇博支付违约金，违约金不足以补偿付崇博实际损失的，金鹏兴公司应补偿其差额。付崇博要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至付崇博实际取得《房地产证》之日止，金鹏兴公司按日向付崇博支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定其他权利与义务。
（二）2009年4月2日，付崇博与深圳农村商业银行福田支行签订贷款人民币77万元的合同，贷款用于付崇博购买涉案房产，2009年4月14日，深圳农村商业银行福田支行向付崇博出具贷款人民币77万元的《楼宇按揭借款借据》。庭审中，金鹏兴公司确认付崇博已支付完毕涉案房产的全部购房款。2009年12月31日，付崇博、金鹏兴公司签署《雅翠轩收楼意见书》，付崇博认可涉案房产无瑕疵，收到该房产门匙一套，金鹏兴公司将涉案房产交付给付崇博。该《意见书》附注：该建筑已经取得了深圳市房屋建筑工程验收备案收文回执，符合法定及合同约定的交付条件。同日，付崇博向金鹏兴公司出具《承诺书》，承诺不基于与金鹏兴公司房产买卖合同，向金鹏兴公司主张任何权利或提出任何形式的索赔，包括但不限于逾期交付、延期办证、面积差异等。
（三）庭审中，付崇博承认其起诉前已知晓涉案楼盘有部分房产办理了房产证。
（四）涉案楼盘的竣工验收时间为2009年12月25日，并于2011年2月25日进行初始登记。
以上事实有付崇博提供的深圳市房地产买卖合同（预售）、购房担保贷款合同及楼宇按揭借款借据、房屋产权抵押登记查询表、购房付款收据；金鹏兴公司提供的雅翠轩收楼意见书、催促办证通知书、EMS邮件详请单、承诺书、深圳市房地产转移登记申请表、房产证及当事人的庭审陈述予以证明，证据确实充分，足以认定。
付崇博的诉讼请求为：1、金鹏兴公司履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》（编号：深（罗）网预买字（2009）第840号），为付崇博办理深圳市罗湖区莲塘一号路西侧路雅翠轩第B2栋B2座09层某号房产的《房地产权证》；2、金鹏兴公司支付付崇博逾期办证违约金人民币282656元（730天（2年）×4／10000×968000）；3、金鹏兴公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，付崇博、金鹏兴公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是有效合同。付崇博、金鹏兴公司双方应按合同约定各自履行义务。现付崇博已经支付了涉案房产的全部款项，但涉案房产尚未办理房地产证。金鹏兴公司开发的雅翠轩楼盘已经具备办理《房地产证》的条件，付崇博要求金鹏兴公司为其所购涉案房产办理《房地产证》的诉讼请求具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。本案的主要争议焦点是金鹏兴公司是否应向付崇博支付逾期办证的违约金。原审法院认为，金鹏兴公司无需向付崇博支付逾期办证违约金，理由如下：
一、付崇博要求金鹏兴公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。本案中，付崇博、金鹏兴公司双方在房屋买卖合同中明确约定金鹏兴公司应在交付本房地产给付崇博之日起240日内书面通知付崇博共同（或委托金鹏兴公司）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如金鹏兴公司未履行相关义务造成付崇博不能按约定期限取得《房地产证》的，金鹏兴公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向付崇博支付相应的违约金。本案中，金鹏兴公司于2009年12月31日将涉案房产交付给付崇博，因此，付崇博应当知道自2010年8月29日起其可以要求金鹏兴公司支付逾期办证的违约金，所以逾期办证的违约金的诉讼时效期间应自2010年8月29日起算，付崇博在诉讼中不能提供证据证明诉讼时效期间有中断，所以，付崇博于2013年8月6日向原审法院提起诉讼时，已经超过了两年的诉讼时效，不再受法律的强制保护。
二、付崇博向金鹏兴公司出具《承诺书》，承诺不向金鹏兴公司提出延期办证的索赔，主动放弃了权利。关于付崇博向金鹏兴公司出具的《承诺书》，原审法院认为，该《承诺书》并非格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。付崇博向金鹏兴公司出具的《承诺书》是付崇博向金鹏兴公司单方出具的，并非付崇博、金鹏兴公司之间签订的合同。相反，付崇博作为具有完全民事行为能力的自然人，签署承诺时应该认识到该承诺的含义以及签署该申明的法律后果。付崇博并未举证证明金鹏兴公司欺骗或胁迫付崇博签署该申明。因此，《承诺书》并非格式条款。付崇博在签署《承诺书》时，明确写明不对延期办证提出索赔。该承诺应视为对于迟延办证违约金追索权的放弃，付崇博再行主张迟延办证违约金已无法律及合同依据。综上，付崇博关于要求金鹏兴公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已超出诉讼时效，应予驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、金鹏兴公司应于本判决生效之日起十日内与付崇博共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。
二、驳回付崇博要求金鹏兴公司支付逾期办证的违约金282656元的诉讼请求。
三、驳回付崇博的其他诉讼请求。
本案受理费人民币5540元，由付崇博负担。
付崇博不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求法院撤销一审判决第二判项，改判金鹏兴公司支付付崇博逾期办证违约金人民币282，656元［730天（2年）x4／10000x968000）；二、请求法院改判金鹏兴公司承担一审及二审诉讼费；
事实与理由：
一、一审法院认定事实及适用法律错误，本案付崇博要求金鹏兴公司支付延期办证违约金诉讼请求未过诉讼时效。
1、付崇博与金鹏兴公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）第二十二条明确约定：如卖方延期办证，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。该条款有明确的违约金计算截止日期即买方实际取得《房地产证》之日，而付崇博直至本上诉状提交日止仍然未能取得《房地产证》。因此，付崇博基于金鹏兴公司延迟办证违约行为产生的违约金债权为继续性债权，且该债权在付崇博未取得房地产证前每天在持续不断产生新的债权，
2、一审法院认定：“逾期办证的违约金的诉讼时效期间应自2010年8月29日起算…付崇博于2013年8月6日向本院提起诉讼时已经超过了两年的诉讼时效，不再受法律的强制保护。”系适用法律错误。
如本上诉状第一条第1项所述，金鹏兴公司延期办证产生的按日支付违约金系继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性。随着时间的推移，债权人享有的一个个的“个体债权”相继至清偿期。所以应当就每日单独发生的违约金这一“个体债权”分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从权利人（付崇博）起诉之日倒推两年，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以保护。
3、本案系因金鹏兴公司延期办证引起，付崇博基于金鹏兴公司违约行为依据合同约定、法理法律及法院审判实践向一审法院起诉，要求追究金鹏兴公司于起诉日前倒推两年期间延期办证违约金责任合法合约合理。
二、一审法院认定事实及适用法律错误，《承诺书》明显为格式条款且严重违反公平原则。
1、《承诺书》由金鹏兴公司预先单方制定，制定前就共内容也从未与付崇博协商，付崇博并不知情。金鹏兴公司针对签署人、房号及合同编号不同将《承诺书》相应部分做空格处理，以便可以重复多次使用及金鹏兴公司事后手工填写。
2、从《承诺书》的内容看显然属于付崇博与金鹏兴公司签署的《买卖合同》组成部分，且为合同附加（补充）条款，该《承诺书》内容完全免除提供条款一方（金鹏兴公司）所有合同主要义务且无任何对价补偿。金鹏兴公司作为提供格式条款一方已明显未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。
3、付崇博签署《承诺书》是包括付崇博在内的全部业主于入伙时发生，本案涉案房产在入伙时金鹏兴公司构成已逾期交付，金鹏兴公司为免除自己全部主要合同义务，要求付崇博签署包括《承诺书》在内的众多资料后方能拿到钥匙，完成入伙手续，整个签署过程并无相关人员向付崇博详细解释沟通《承诺书》相关含义及内容。金鹏兴公司作为发展商显然出于优势地位。
4、综合第1、2、3项所述，《承诺书》作为《买卖合同》一部分，已明显构成格式条款，一审法院对《承诺书》的认定存在事实和法律适用双重错误。
三、一审法官出具的本案判决与其之前出具的两份相同案由的判决完全相反，令人匪夷所思。
一审审判长王文英法官在审理本案代理人代理的其他两起发展商迟延办证的案件中［案号分别为（2013）深罗法民三初字第205号及（2011）深罗法民三初字第513号］，均判令发展商支付买方自起诉日起倒推两年期间的违约金。相同的案由，相同的法官，得出不同的结果，让当事人无法接受，更无法感受法律的庄严和法官的严谨公平。
综上，付崇博特向贵院提起上述上诉请求，恳请贵院判如所请。
二审补充意见：1、上诉状第二页第二项第四点：金鹏兴公司在制订承诺书及要求付崇博签署该承诺书时，未采用足以引起付崇博注意的文字、符号、字体等特别的标识，并对相关内容进行详细说明，金鹏兴公司的上述行为符合合同法第39条的规定，即未采用合理方式提起对方注意免除或限制其责任的条款，该格式条款应被确认无效或被撤销。2、依据《中华人民共和国合同法》以及《消费者权益保护法》第26条第3款的规定，付崇博特向贵院提出上诉请求。
金鹏兴公司答辩称：1、付崇博的诉讼请求已过诉讼时效，房屋买卖合同明确约定在房屋交付之日起240日内为付崇博办理房产证，金鹏兴公司于2009年12月31日交付房屋，因此，付崇博应该知道自2010年8月29日起可以向金鹏兴公司主张相关权利，也就是说其诉讼时效应由2010年8月29日起算，而付崇博于2013年8月6日才起诉，明显超过诉讼时效。2、承诺书并非格式条款，付崇博自愿向金鹏兴公司出具承诺书，并愿意主动放弃权利，该承诺书是付崇博向金鹏兴公司单方出具的，并非是付崇博与金鹏兴公司之间签订的合同，付崇博作为一个完全民事行为能力人，签署承诺时应该认识到承诺的含义以及相关的法律后果，而且该承诺书是付崇博与金鹏兴公司经过协商并达成一致意见后签订的，金鹏兴公司从未欺骗或胁迫付崇博签署，而且付崇博签署相关文件时均有工作人员在场指导，另外，付崇博提到该承诺书并未采取特殊符号、字体引起付崇博注意，这是错误的，因为从我们提交的承诺书标题用二号字标示出来，付崇博是不可能没有注意到的，而且承诺书的正文也是跟房屋买卖合同上面的正文字体大小一样，因此，该承诺书并非格式条款，相反，付崇博违反承诺的行为明显违背了诚实信用原则。3、付崇博至今仍未取得房产证的过错不在于金鹏兴公司，而在于付崇博，金鹏兴公司通过函告、电话等方式多次通知付崇博前来办理房产证，以及提供相关的办证资料，但付崇博一直未前来办理，雅翠轩的其他业主均已获得了房产证，根据房屋买卖合同附件5第13条，办理房产证是双方的共同义务，合同约定买方应及时提交办证资料给卖方，否则由买方承担相应的责任，因此，至今未办理房产证的责任应由付崇博自行承担。4、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我国并非判例法国家，法律也没有规定法院在判案时必须遵循先例，更何况案件与案件之间是千差万别的，看似相同的案件最后结果完全相反也是有可能的，付崇博不能仅仅因为某几个案件表面上看起来大同小异，而最后得初不同的判决结果就主观认定一审法院同案不同判，甚至质疑一审法院的判决，而且还有个案之间的实质内容是不一样的，付崇博不应该简单的将不相关联的案件作简单的对比，从而说一审法院的判决是错误的。请求法院驳回付崇博的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，原审法院认定金鹏兴公司存在迟延办证的违约事实正确，本院予以维持。根据付崇博的上诉理由及金鹏兴公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、付崇博关于请求支付延期办证违约金的诉讼请求是否全部超过了法律规定的两年的诉讼时效期间；2、付崇博向金鹏兴公司出具的《承诺书》是否在当事人之间具有法律约束力。
首先，依照当事人之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，如金鹏兴公司未履行相关义务造成付崇博不能按约定期限取得《房地产证》的，金鹏兴公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向付崇博支付相应的违约金。该合同条款的约定，表明延期办证违约金债权为继续性债权，其应当按照付崇博主张之日往前溯及两年，该两年的违约金请求未过诉讼时效。原审法院认定付崇博全部的诉讼请求均已超过诉讼时效认定错误，本院予以纠正。付崇博关于此的上诉请求有理，本院予以支持。
其次，付崇博主张内容为其放弃追究金鹏兴公司延期办证责任的《承诺书》为格式条款，应当为无效的。对此，本院认为，本案中，该《承诺书》仅显示为付崇博与金鹏兴公司单独约定，付崇博没有举证证明《承诺书》如其上诉所称的具有格式条款的法律特征，因此付崇博关于《承诺书》为格式条款的理由不充分，本院不予支持。该《承诺书》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。因当事人之间的《承诺书》已经约定付崇博放弃追究金鹏兴公司的违约责任，故其请求金鹏兴公司支付延期办证违约金应予以驳回。原审法院认定正确，本院予以维持。
综上，原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，对错误部分本院予以纠正。原审判决最终处理结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5540元，由上诉人付崇博负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟 波
审判员 聂 效
审判员 许莹姣
二〇一四年十一月二十四日
书记员 邹俊辉