湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5825号
上诉人（原审被告，反诉原告）：王卉，女，1980年3月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，
上诉人（原审被告，反诉原告）：李一凡，男，1982年8月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：缪宏伟，湖北金卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨霞，女，1983年3月17日出生，汉族，住湖北省陨县，
委托诉讼代理人：罗蓓，湖北晶湖律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王凡，男，1975年6月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：何耀，湖北和开胜律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张健，该公司员工。
上诉人王卉、李一凡因与被上诉人杨霞、王凡、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王卉、李一凡上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法改判杨霞向王卉、李一凡支付违约金222,000元或将该案发回重审。2、一、二审案件诉讼费、反诉费用由杨霞负担。事实与理由：一、一审程序严重违反法律规定。1、一审法院本应当通知王凡到庭以便于查明案件事实，但一审法院并未按照法律规定通知送达王凡，系严重的程序违法。2、一审法院在案件开庭辩论终结后，更换法官再次重新开庭的程序严重违法。二、一审判决事实认定错误。l、本案杨霞向一审法院提交了一份伪造的授权委托书复印件，且未提供该证据原件。王卉、李一凡庭审时明确表示该证据不真实，王卉、李一凡曾出具过一份授权书，但与杨霞提交的授权书内容不一致，王卉、李一凡在授权委托书中明确仅授权王凡与杨霞签署房屋买卖协议，授权书中还清楚的载有王卉的联系方式。但一审法院却在明知该授权书内容不真实且杨霞无任何证据证明杨霞主张的情形下认为“杨霞有理由相信王凡仍具有代理权。”。明显认定事实错误。2、一审法院认定“2016年10月初，王凡通过微信告知吉家公司，不能原合同价格出售涉案房屋，如买家想继续购买，需要加价。2016年10月16日，王凡与杨霞在吉家公司办公室协商，因言语不和产生冲突，未能达成一致意见，杨霞遂诉至本院”认定错误。上诉事实均系杨霞与吉家公司单方所陈述，不真实，王卉、李一凡也未认可，一审法院对于王凡也未予调查核实，就草率认定。王卉、李一凡认为该内容系虚假，不真实的，一审法院认定事实错误。3、一审判决认定“合同履行期间，王卉、李一凡没有告知杨霞或吉家公司自己的联系方式，也没有主动与杨霞或吉家公司联系”，认定事实错误。王卉、李一凡在提供给杨霞的授权书中载有王卉的联系电话，且杨霞或吉家公司是明知王卉、李一凡家庭住址的，但其从未主动联系过王卉、李一凡。4、一审法院故意帮助杨霞实现其诉讼目的，而认定本案于2017年1月5日立案受理，事实上，本案在合同约定的房屋交接日期之前（2016年12月1日）就已经立案审理。从杨霞的一审起诉状明显可以看出事实上本案杨霞于2016年10月12日就已经向法院提起诉讼了，而且王卉、李一凡于2016年12月14日就已经收到了一审法院的传票，一审法院认定本案于2017年1月5日立案受理，明显与事实不符。而且王卉、李一凡与杨霞签订的《武汉市存量房买卖合同》中明文约定“2016年12月1日之前办理房屋交接手续，于2017年2月11日前办理过户手续”，杨霞早在2016年10月12日尚未到房屋交接时间，也从未联系过王卉、李一凡的情况下就提出起诉。二、一审判决适用法律错误。本案不构成表见代理。构成表见代理合同要满足以下条件：合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理；所谓无过失，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的。如果相对人明知或者理应知道行为人是没有代理权、超越代理权或者代理权己终止，而仍与行为人签订合同，那么就不构成表见代理，合同相对人也就不能受到保护。杨霞作为本案合同相对人，明显是知道王凡是没有代理权、超越代理权的，且杨霞其行为存在明显的重大过失，杨霞在庭审时明确表示在王凡提出涨价后，其并未联系过王卉、李一凡，也未向王卉、李一凡本人口头和书面询问涨价的真实性，在其明知王卉、李一凡联系电话、房屋所在地和住址的情况下，更未前往该住址来找王卉、李一凡核实了解，而是一味声称自己无法联系到王卉、李一凡。是没有事实根据的。
杨霞辩称维持一审判决。
王凡辩称同意王卉、李一凡的上诉意见。
吉家公司辩称维持一审判决。
杨霞向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年8月21日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、王卉、李一凡支付违约金222,000元；3、王卉、李一凡返还已支付的定金40,000元；4、王卉、李一凡支付已向吉家公司支付的各项经纪服务费26,200元；5、本案诉讼费用由王卉、李一凡承担。
王卉、李一凡向一审法院反诉请求：1、解除涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、杨霞支付违约金222,000元；3、本案诉讼费由杨霞承担。
一审法院认定事实：位于武汉市江岸区世纪家园三期幸福人家F28栋2单元6层02室房屋登记在王卉名下。2016年8月11日，甲方王凡与乙方杨霞、丙方吉家公司签订《定约定金协议》，约定：经丙方居间，甲方代表全体所有人出卖位于武汉市江岸区兴业路幸福人家F28栋2单元602室的房屋给乙方；乙方在本协议签订之日，向甲方交付定金贰万元整；乙方交付定金后，甲、乙双方应于2016年8月15日24时之前，至丙方签约点签订正式的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；丙方所在公司经纪代理费贰万贰仟圆在订立《武汉市存量房居间（买卖）合同》时向乙方收取。同日，杨霞向王凡支付定金20,000元。2016年8月23日，王凡作为甲方王卉的代理人，与乙方杨霞、丙方吉家公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所出售房屋坐落于武汉市江岸区世纪家园三期幸福人家F28栋2单元6层02室，建筑面积98.81平方米；经丙方居间，甲、乙协商一致，上述房屋交易成交价为1,110,000元；本合同签订当日，乙方支付定金40,000元给甲方，甲方交10,000元给丙方作为物业交接保证金；甲乙双方约定，于2016年12月1日之前办理房屋交接手续，于2017年2月11日之前办理过户手续；首付款370,000元分两次支付，于办理房屋交接手续当日由乙方向甲方支付160,000元给甲方，剩余210,000元于过户当日见到乙方名下不动产权证收件单后向甲方支付；尾款700,000元，由乙方委托丙方办理商业贷款；本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费由乙方承担；乙方按宗向丙方支付信息咨询服务费22,200元，如因甲、乙双方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲方不交付房屋或不过户给乙方，根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的20%向乙方支付违约金；乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。合同签订当日，杨霞又向王凡支付定金20,000元，并向吉家公司支付信息咨询服务费22,200元、评估担保费4,000元。随后，王凡将涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证原件交给吉家公司。
2016年10月初，王凡通过微信告知吉家公司，不能按原合同价格出售涉案房屋，如买家想继续购买，需要加价。2016年10月16日，王凡与杨霞在吉家公司办公室进行协商，因言语不和产生冲突，未能达成一致意见，杨霞遂诉至一审法院。
庭审中，杨霞向一审法院提交一份《委托授权书》打印件，记载“本人因个人原因不能亲自到江岸区幸福人家北苑28栋2单元6层02室办理签署买卖合同，兹委托王凡处理相关事宜（委托事项），委托人在其权限范围内所签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担。委托人：李一凡、王卉，被委托人：王凡”。王卉、李一凡对上述授权委托书予以否认，陈述其只授权王凡签订房屋买卖合同，其他事宜并没有委托王凡进行处理。吉家公司陈述王凡在签订合同时，只提交了上述复印件，未提交原件。
另查明，王凡与王卉系兄妹关系。合同履行期间，杨霞与吉家公司均是通过王凡进行联系，王凡未将王卉或李一凡的联系方式告知过杨霞与吉家公司，王卉、李一凡也未联系过杨霞与吉家公司。审理中，一审法院多次通知王凡到庭接受询问，也告知王卉、李一凡转告王凡到庭接受询问，但王凡均未到庭。
一审法院认为，杨霞与王卉，吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的有关规定，属有效合同。合同签订后，杨霞按约定支付了购房定金40,000元，但王卉在合同履行期内，明确表示不再履行合同，已构成违约。王卉抗辩称只授权王凡签订房屋买卖合同，未授权其撤销合同或变更价款，但王凡持王卉的身份证复印件及涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证原件，以王卉的名义与杨霞及吉家公司签订了涉案合同，庭审中王卉也认可其授权王凡签订涉案合同，并收到了王凡转交的购房定金，故王凡的代理行为有效。此后，王凡明确表示不再继续履行合同或加价出售房屋，王卉虽否认王凡的该代理行为，但在合同履行期间，王卉、李一凡没有告知杨霞或吉家公司自己的联系方式，也没有主动与杨霞或吉家公司联系，鉴于王凡与王卉的兄妹关系，以及王凡所持有的两证原件，杨霞有理由相信王凡仍然具有代理权，王凡作出的意思表示的法律后果仍应由王卉承担，王卉如认为王凡的代理行为不当，可在承担责任后向王凡追偿。综上，对王卉的抗辩理由及要求杨霞支付违约金222,000元的反诉请求，不予支持。由于王卉的违约行为导致杨霞签订合同的目的不能实现，现杨霞要求解除涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》，王卉也反诉请求解除该合同，故对双方的该项诉请予以支持。合同解除后，王卉仍应当按照合同约定承担相应的违约责任，杨霞要求王卉返还购房定金40,000元及按全部房款的20%支付违约金222,000元的诉请，予以支持。对于信息咨询费，双方合同约定“乙方按宗向丙方支付信息咨询服务费22,200元，如因甲、乙双方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%”，现杨霞已向吉家公司支付信息咨询费22,200元，该费用应由王卉直接支付给杨霞。对于杨霞另行支付的评估担保费4,000元，因杨霞并未办理贷款手续，且双方对该费用承担没有进行约定，在一审法院已经支持违约金的情况下，该费用不宜由王卉承担。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，在涉案合同中，王凡只代表王卉签名确认，李一凡并不是涉案合同的相对方，故杨霞要求李一凡承担违约责任的本诉请求及李一凡提出的反诉请求，均不支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除杨霞与王卉及武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2016年8月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、王卉于本判决生效之日起10日内向杨霞支付违约金222,000元；三、王卉于本判决生效之日起10日内向杨霞返还购房定金40,000元；四、王卉于本判决生效之日起10日内向杨霞支付信息咨询费22,200元；五、驳回杨霞的其他诉讼请求；六、驳回王卉的其他反诉请求；七、驳回李一凡的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件本诉受理费14,790元、保全费2,035元、邮寄费100元，共计16,925元由王卉负担；反诉费7,395元（已减半）由王卉、李一凡自行负担。
本院二审期间，王卉、李一凡向本院提交如下证据：1、武汉市江岸区法院传票一张，拟证明2016年12月14日，一审法院向王卉、李一凡送达了传票和诉状副本，一审判决中说立案时间2017年1月5日错误，程序违法；2、杨霞与高艳珍2016年11月12日签订的存量房买卖合同，并于当日申请了备案，拟证明杨霞在2016年12月1日之前已经购买他人房屋，其已经没有资格购买本案涉案房屋，本案的房屋买卖合同已经为无法履行的合同。经质证，杨霞的意见，对证据1真实性认可，但与本案无关联性，可能是年底案子多，属工作失误，并不能达到证明目的。2017年1月9日没有实际开庭，第一次开庭的时间是2017年2月份；对证据2的真实性认可，但不能达到证明目的。王凡的意见，对证据1无异议，证明了一审法院程序严重违法；对证据2无异议，证明了杨霞的违约行为。吉家公司的意见，对证据1真实性无异议，但与本案无关联性；证据2真实性无异议，但与本案无关联性。经本院查阅一审案卷，杨霞向一审法院预缴一审案件受理费时间是2016年11月30日，对证据1可以认定杨霞在2017年1月5日之前已经向法院提起诉讼，只能证明判决书上所写立案时间2017年1月5日不是杨霞向法院提起民事诉讼的时间，不能达到证明一审法院程序违法的证明目的，本院对该证据证明一审法院程序违法的证明目的不予采信，其他证明目的予以采信。对证据2杨霞与高艳珍2016年11月12日签订的存量房买卖合同，可以达到证明杨霞在2016年12月1日之前已经购买他人房屋，其再行购买本案涉案房屋已受限制，本案的房屋买卖合同已实际履行不能的证明目的，本院对该证据证明目的予以采信。王凡向本院提交如下证据：1、王卉、李一凡向吉家公司提供授权委托书的照片，拟证明王卉、李一凡仅授权王凡签订房屋买卖合同，杨霞、吉家公司提供的授权委托书是虚假的不真实的；2、2016年10月15、16日王凡与吉家公司张经理的聊天记录及载体，拟证明2016年10月15日聊天记录是王凡与吉家公司联系2016年10月16日与杨霞见面，2016年10月16日晚上聊天记录证明是王凡向吉家公司明确要求继续履行合同，吉家公司未回复杨霞意见。杨霞起诉状签署的时间是2016年10月12日，是在2016年10月16日王凡、杨霞、吉家公司三方见面之前，表明杨霞2016年10月16日已根本不打算购买王卉、李一凡的房屋。经质证，王卉、李一凡的意见，对证据1真实性认可，证明目的无异议；对证据2真实性认可，短信内容跟王卉、李一凡无关，王卉、李一凡只授权王凡签订房屋买卖合同，并没有授权进行这些聊天，吉家公司的经理并没有任何授权，不涉及到该房屋的交易，同时可以看出王凡是坚持要履行合同的。杨霞的意见，对证据1，一审中可以提供而没有提供，不属于新证据，对真实性不予认可，授权委托书是个影印件，不是原件，有伪造的痕迹；对证据2真实性予以认可，但不能达到证明目的，2016年10月16日的短信内容显示的是晚上七点多，而当天下午双方已经发生冲突，杨霞已下决心起诉是在2016年10月16日之后，虽然王凡表示了愿意卖房子，但没有表明按什么价格卖房子。吉家公司的意见，对证据1真实性有异议，该授权委托书的内容与当天王凡提供给吉家公司的不一致，王凡签合同的当天交给吉家公司的是授权委托书复印件不是原件，王凡签合同当天提供了王卉、李一凡的身份证、结婚证、户口本、交易房屋的产权证，并提交了授权委托书的复印件，提供的就是吉家公司向一审法院提交的那个复印件，当场承诺在签订合同后会将授权委托书的原件补交给吉家公司，截止今天都未交给吉家公司原件，基于王凡提交了王卉、李一凡的身份证、结婚证、户口本、房屋产权证，吉家公司有理由相信王凡得到了王卉、李一凡的授权委托，而与王凡签订合同，签订合同的当场吉家公司曾要求王凡提供王卉、李一凡的联系方式，但王凡没有提供；对证据2的真实性无异议，但是对证据2中的内容吉家公司要回去核实，在2016年10月16日之前王凡已经明确表示不再履行合同。对证据1因未提供证明影印件就是订立合同当天王凡交给吉家公司的那份授权委托书原件的照片的影印件证据，不能达到证明该份影印件就是拍摄的王凡交给吉家公司的那份授权委托书原件的证明目的，以及反驳、并推翻吉家公司主张王凡签订合同当天只提供授权委托书复印件的证明目的，本院不予采信。对证据2提供了聊天记录及载体，吉家公司后经核实，及吉家公司提供的载体上也有该内容聊天记录，真实性当事人均无异议，能够达到证明王凡2016年10月16日晚上七点多已向吉家公司明确表示继续履行合同的证明目的，本院予以采信。吉家公司向本院提供一份吉家公司经办人与王凡的2016年10月7日微信聊天记录和2016年10月8日与杨霞的微信聊天记录，拟证明吉家公司在得知卖方拒绝履行合同义务，第一时间将该情况告知了杨霞，履行了居间义务。经质证，王卉、李一凡意见，杨霞提供的手机并非原始载体，现吉家公司提供的也无法打开，看不到内容，王卉、李一凡认为其提供的是虚假的不真实的证据；王卉、李一凡从吉家公司提供的聊天记录里可以看到2016年10月11日16时25分，杨霞明确表态“算了我们不买了”，王卉、李一凡认为杨霞是违约方，其在未到合同约定的履行时间之前就明确表态不愿意购买王卉、李一凡的房产；王卉、李一凡不清楚其聊天的对象是不是王凡，从2016年10月8日17时54分的内容可以看到，“所以说传话传不清楚”，王卉、李一凡认为吉家公司在双方沟通的过程中并没有将事实内容传达清楚，在2016年10月8日16时21分，所谓的王凡说了一句“如果能谈谈就能解决就不会那么麻烦”，可以看出王凡没有表示不愿意出售房屋，而是希望能够通过谈话解决，王卉、李一凡认为吉家公司所举证据无法达到证明目的。王卉、李一凡认为杨霞在2016年10月8日13时51分，明确表示其已经正式起诉，这个时间点是远远早于杨霞、吉家公司2016年10月15、16日通知王凡来洽谈协商时间之前，也是早于王卉、李一凡按合同履行交房义务时间2016年12月1日之前，杨霞在未到合同约定的时间之前就已经先行违约了。杨霞的意见，对吉家公司出具的证据真实性合法性关联性均没有异议，证实了一审诉讼中杨霞的诉讼请求具有充分的事实依据，王凡明确表示不履行合同的根本意愿已经十分清楚，据此杨霞于2016年10月8日与律师协商起诉事宜没有任何不妥之处，至于是否到达合同约定的履行交房期限的时间，根据合同法108条规定，杨霞有权行使合同解除权，具有充分的法律依据，而不必等到实际的交房日期，且杨霞已经履行完相关的义务，例如交付定金、中介费、评估费，王卉、李一凡的意见完全站不住脚。王凡的意见，对聊天记录的真实性有异议，不予认可，其第一次提供的王凡的截图的人物图像与该证据上不一样，无法确定是王凡，对于聊天的对象，王凡认为吉家公司在上次庭审中已经明确表示所有的员工是不能够对外承诺和进行表示的，也不能说明聊天的对象就是吉家公司的员工；所有人明知在签合同时所有的员工的行为都是不能够得到认可的，王凡的授权范围仅限于签订合同，而没有权利跟任何人进行聊天和解除合同，王凡至始至终都没有与杨霞进行过书面的聊天与协商；所谓的小谢与杨霞交流的起始时间是2016年10月8日下午1点44分，而在这时间之前杨霞已经找了律师，在2016年10月8日13点51分时，其表述已经决定正式起诉了，可以证明杨霞在找律师以后才得知吉家公司告诉她的这个事情的；从聊天记录中可以看出授权委托书和房产证都在吉家公司；其他意见与王卉、李一凡一致。王卉、李一凡、王凡对吉家公司证据的反驳意见未提供反驳证据，本院对吉家公司的证据予以采信。
因杨霞向一审法院提交的证据中短信信息、微信聊天记录均未标注日期时间，及一审中提交的录音文字记录稿与录音内容有不完全一致的情况，杨霞向本院提交了一审中，向一审法院提交的短信信息、微信聊天记录标注有日期时间的证据及载体，同时提交了新的录音文字记录稿。本院组织当事人进行了质证，王卉、李一凡的意见，手机不是原始的聊天记录载体，从她提供的聊天记录上也看不出来是谁与谁聊天，对于该微信聊天记录的真实性不清楚，王卉和李一凡从来没有授权过王凡和中介公司的员工来对房屋的价款进行协商，即使聊天记录中的两个人是真实的也不具备对房屋价款的协商和定价的权利。录音在55秒到1分04秒时，其中杨霞说，“我没有说要买你家房子”这句话在文字中没有出现；该录音并非原始录音，对于其真实性以及是否有剪切和修改不清楚；提供录音里面的人物，从里面声音听不出来，不能确定谁是谁；即使该录音是王凡与杨霞以及吉家公司之间的聊天，王卉、李一凡认为王凡没有代表王卉、李一凡与杨霞对房屋价款以及其他一切签署房屋书面买卖合同之外的权利，这一点杨霞与吉家公司是明知的；从录音的内容里听得到：杨霞说“我想说的是别人违你约你就违我约”，王凡说“我不是这个意思”，王凡从未表示不愿意出售房屋，且王凡从头到尾都是在劝架，相反王卉、李一凡从录音里听到是杨霞先辱骂王凡，结合之前的微信聊天记录，王卉、李一凡认为杨霞在2016年10月8日就已经确定了要起诉王卉、李一凡，此时其已经不愿意购买王卉、李一凡的房屋，随后在2016年10月16日当天其故意与王凡小姨发生争执，来制造这份证据，其聊天记录和录音都是有非法的目的性，该组证据无法达到证明目的。王凡的意见，手机不是原始的载体手机是杨霞自己转发的，聊天记录与一审诉讼中提供的不一致，对于截屏的真实性不予认可。2016年10月8日下午1点15分，杨霞已经联系了律师，截屏是在2016年10月8日下午1点45分，2016年10月10日下午6点6分，杨霞跟陈律师发微信说：“陈律师他们在前天晚上打电话都要和解我没答应”。陈律师回复说：“他们要起诉的，没有办法”。从他们的聊天记录来看，是杨霞先找律师要起诉王凡，而王凡一直是表示愿意卖房的。对录音证据的真实性合法性和内容都不予认可，该证据是非法取得，未经所有人认可，不能作为证据使用；内容有删减，作为杨霞提供的录音证据，录音内容与文字记录稿的内容应当相吻合，但杨霞提供的文字记录稿与录音内容并不能吻合，提供的载体不符合法律规定；录音内容中的人物都没有明确表现出来，不能认为是王凡和其小姨的真实意识表示；从录音中可以看出是杨霞先表示不再购买该房屋。吉家公司意见，对该证据没有任何异议。对真实性无异议，吉家公司确实将王凡和杨霞约到一起进行协商，后双方没有协商一致，发生了冲突。王卉、李一凡、王凡对自己的反驳意见未提供反驳证据予以证明，不能达到推翻上述证据的目的，对上述证据，本院予以采信。
本院二审期间，本院查阅一审案卷中，王卉、李一凡与杨霞、吉家公司2016年8月23日签订的《存量房屋居间（买卖）合同》第六条约定“本合同签订之日起拾日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲乙方提供资料齐全后柒日内为乙方办理贷款手续。丙方在甲乙方提供过户资料齐全后，贷款审批通过伍日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节日假日顺延）。”，但合同无附后的资料清单。本院要求吉家公司提交合同附后的资料清单，并向吉家公司核实甲、乙双方是否已经按资料清单提供相关证件及资料，吉家公司答复，签订合同当天王凡提供了王卉、李一凡身份证、户口本、结婚证、房屋两证以及王卉授权委托王凡的授权委托书的复印件。杨霞只提供了身份证复印件，未提供杨霞户口本、结婚证、银行流水和收入证明。吉家公司诉讼中未提供已向银行为杨霞办理申请贷款审批手续的证据。
本院二审期间，向吉家公司询问是否已经将2016年10月16日晚上七点多王凡已向吉家公司明确表示继续履行合同的信息已告知杨霞，吉家公司回答告知过杨霞，是否答复不清楚。但未向本院提交已经将王凡已向吉家公司明确表示继续履行合同的意见告知过杨霞的证据，也未提供得到杨霞认可已告知的证据，未能证明吉家公司将王凡已向吉家公司明确表示继续履行合同意见告知过杨霞。本院对吉家公司称告知过杨霞的意见不予采信。
本院对一审判决审理查明的事实予以确认。
本院二审经审理另查明，王卉、李一凡与杨霞、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》第六条约定“本合同签订之日起拾日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲乙方提供资料齐全后柒日内为乙方办理贷款手续。丙方在甲乙方提供过户资料齐全后，贷款审批通过伍日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节日假日顺延）。”，吉家公司至今未按合同该约定的时间及资料清单向杨霞收集齐全相关证件及资料，并为杨霞申请办理贷款审批手续。
本院二审经审理又另查明，2016年10月16日晚上七点多王凡已向吉家公司明确表示继续履行合同，吉家公司未将该信息告知杨霞。2016年11月12日，杨霞与案外人高艳珍签订存量房买卖合同，已经另行购买高艳珍的房屋。按武汉市人民政府办公厅2016年10月2日，及2016年11月14日出台的住房限购限贷的政策，杨霞另购房屋后，再行购买本案涉案房屋已受限制，本案涉案合同已经履行不能。
本院二审经审理再另查明，2016年11月30日，杨霞向一审法院办理案件受理费预交手续，双方约定的2016年12月1日之前办理房屋交付手续，2017年2月11日之前办理房屋过户手续的期限届满前，杨霞已经向人民法院提起民事诉讼，请求解除合同。
本院认为，2016年8月23日王凡持王卉、李一凡的授权委托书复印件代表王卉、李一凡与杨霞、吉家公司签订《存量房屋居间（买卖）合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，签订合同各方均应按合同约定内容全面实际履行合同约定的义务。王卉、李一凡虽然认为王凡签订合同所持授权委托书是王卉、李一凡交付给王凡的原件，与杨霞、吉家公司提供的授权委托书复印件不一致，但未提供证据证明交付给王凡的授权委托书是原件，王凡也未提供证据证明自己交付给吉家公司的王卉、李一凡的授权委托书是原件，及交付的原件确系王卉、李一凡交付给王凡的那份授权委托书的原件，王卉、李一凡也未撤销王凡的委托代理，或证明王凡无权代理王卉、李一凡，王凡对王卉、李一凡的代理行为为有效委托代理。王凡代理王卉、李一凡与杨霞、吉家公司签订合同，合同履行中的行为、意思表示均由王卉、李一凡承担责任。因王卉、李一凡的委托代理人王凡违反合同关于交易价格、及履行期限的约定，在履行给付购房款期限之前，明确向杨霞、吉家公司表示不能按原合同价格出售涉案房屋，如买家想继续购买，需要加价，导致急需购买房屋的杨霞认为王卉、李一凡要涨价，不愿意出售涉案房屋，另行向他人购买房屋。本案合同目的不能实现。王卉、李一凡的行为构成违约，应承担违约责任。基于本案一、二审诉讼中当事人的举证、质证情况，确定王卉、李一凡违约责任的严重程度，需考虑如下因素：1、王卉、李一凡与杨霞、吉家公司签订《存量房屋居间（买卖）合同》之后，武汉市政府出台了住房限购限贷政策，杨霞另购房屋后，购买本案涉案房屋已受限制，合同目的已实际履行不能；2、杨霞在王卉、李一凡提出涨价之时，武汉市房屋市场价格上涨不太高，杨霞也很快另购房屋，另向他人所购房屋价格与涉案房屋价格差价不太大，杨霞未提供实际损失金额的证据；3、在合同约定王卉、李一凡履行交房义务期限之前，王卉、李一凡已向吉家公司表示过愿意继续履行合同，也就是继续按合同约定价格期限履行；4、吉家公司未严格按合同约定履行自己应尽义务，未收集齐全相关证件及资料，办理杨霞申请贷款审批手续。王凡于2016年10月16日晚上七点多代表王卉、李一凡向吉家公司明确表示愿意继续履行合同时，吉家公司未将该信息及时转告杨霞，也未将是否告知杨霞的情况及时回复王卉、李一凡，致杨霞于2016年11月12日另行购房，吉家公司也有一定责任；5、在双方约定办理房屋交付手续，杨霞需向王卉、李一凡交付首付款之前，杨霞已经向人民法院提起民事诉讼的事实。可以判断，王卉、李一凡的违约行为虽然对杨霞另行购房有一定影响，但不是导致本案涉案合同目的不能实现的唯一原因，一审判决由王卉承担全部违约责任，按全部房款的20%向杨霞支付违约金222,000元的判决结果，未考虑前述因素，相对于王卉、李一凡应承担的违约责任确实过高，对王卉、李一凡违约行为的处罚较重，本院予以调整，酌定王卉、李一凡承担向杨霞支付违约金60,000元的违约责任。王卉、李一凡的上诉理由部分成立，其该部分上诉请求本院予以支持。王卉、李一凡上诉认为杨霞的行为构成违约，应向王卉、李一凡支付违约金222,000元，但未提供证明在王凡向吉家公司提出涨价的意思表示之前，杨霞有何违反合同约定的行为的相关证据予以证实，其该上诉理由缺乏事实依据不能成立，该上诉请求本院不予支持。王卉对一审判决其向杨霞返还定金40,000元及向杨霞承担的信息咨询费22,200元予以支付责任的处理结果未提供反驳意见及上诉请求，视为服判，本院予以维持。王卉、李一凡均在一审中提出相同的反诉请求，一审判决作出分别处理的意见不妥，本院予以纠正。
综上，王卉、李一凡认为合同履行期限未到，杨霞已经起诉的部分上诉理由和请求成立，本院予以支持，其主张杨霞向王卉、李一凡支付违约金222,000元的部分上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实基本清楚，判决结果对违约金部分的处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初211号民事判决第一、三、四项；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初211号民事判决第五、六、七项；
三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初211号民事判决第二项为王卉、李一凡于本判决生效之日起10日内向杨霞支付违约金60,000元整；
四、驳回杨霞其他诉讼请求；
五、驳回王卉、李一凡其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
本案一审案件受理费人民币14,790元、保全费人民币2,035元、邮寄费人民币100元，共计人民币16,925元，由杨霞负担人民币6,770元，由王卉、李一凡承担人民币10,155元。反诉费人民币7,395元，由杨霞负担人民币2,958元，由王卉、李一凡负担4,437元。
本案二审案件受理费人民币14,790元，由杨霞负担人民币8,874元，由王卉、李一凡负担人民币5,916元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一七年十一月十三日
书记员 刘 樊