广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初21239号
原告万常禄，男，1976年7月10日出生，汉族，住江西省南昌市新建县，
委托代理人周珊，广东海联泰达律师事务所律师。
被告东莞市丰怡实业有限公司，住所：广东省东莞市厚街镇厚街村石角路，注册号：441900000629829。
法定代表人王玉婵。
委托代理人张念，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。
第三人吕子韦，男，1981年1月9日出生，汉族，住广西宁明县，
原告万常禄诉被告东莞市丰怡实业有限公司、第三人吕子韦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2015）东一法南民一初字第279号民事判决书，丰怡公司不服该判决提起上诉，东莞市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）粤19民终2135号民事裁定书，裁定本案发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，于2016年12月28日公开开庭进行审理。原告委托代理人周珊，被告委托代理人张念、陈有维，第三人吕子韦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万常禄诉称，2007年10月，原告承接位于东莞市××××路棉纺厂路段A座13-14号商铺，并与被告签订了房屋租赁合同。2013年12月25日，原告与被告签订合同时，合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日，当时均未提及商铺到期要搬迁的事宜并收回了前一份合同，根据前后合同的对比，被告在第二份合同中删除了其中第八条中的第七项“本合同有效期届满前，双方均没有提出续签新合同，但届满后仍继续实际的租赁关系，则视为双方同意自期满的第二天起本合同有效期自动顺延一年，无须重新签订新合同”的约定。原告亦找到被告要求被告说明原因，被告的工作人员也坚称均是一年一签，年底续签就可以，3至5年均可以正常经营。原告基于对被告的信任遂继续经营。2014年10月19日，两位国土局的工作人员到原告店铺询问被告是否有将此地段的店铺要搬迁的情况告知租户，并告知原告须于2014年12月31日前搬离，因为被告对此地的使用期限已经到期。2014年10月21日，收到被告发出的商函，通知政府部门将于2014年12月31日收回此土地，将不再续签合同。实际上，被告早就知悉其土地使用权到期会被收回的情况，不但不向原告尽告知义务，反而隐瞒事实，与原告签订租赁合同，使原告遭受巨大的损失。原告认为，被告出租的店铺、房屋均没有房产证，也没有建筑工程规划许可证，因此双方签订的房屋租赁合同为无效合同。被告明知土地使用权已到期，未尽告知义务，为谋取利益隐瞒实际情况与原告签订合同，严重违反诚实信用原则，严重侵犯原告的合法权益。原告特诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2013年12月25日签订的房屋租赁合同为无效合同；2、被告赔偿原告因租赁该房屋而支付的转让费192574.11元；3、被告退还原告的租赁保证金6000元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告丰怡公司辩称，1、案涉《房屋租赁合同》是被告与第三人吕子韦于2013年12月25日签订的，该合同的双方当事人为被告与第三人吕子韦，原告并非合同主体一方。2、上述《房屋租赁合同》签订后，在合同履行过程中，也一直是由第三人吕子韦与被告履行案涉合同，合同主体至今未发生过变更，一直为第三人与被告。3、原告诉称其委托第三人与被告签订案涉《房屋租赁合同》，但被告对此从不知情，且第三人也未告知被告其受原告的委托与被告签订案涉《房屋租赁合同》。综上，案涉《房屋租赁合同》的主体为被告与第三人，原告并非合同主体一方，其并非本案适格的原告。请求法院依法驳回原告的起诉。
第三人吕子韦称，第三人是原告授权去签订案涉《房屋租赁合同》，被告对此是知情的。
经审理查明，2013年12月25日，被告丰怡公司作为出租方（甲方），第三人“华莱士餐厅吕子韦”作为承租方（乙方），共同签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于东莞市南城周溪众利路棉纺厂路段A座13-14号的商铺租给乙方使用，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定乙方应向被告支付保证金6800元，乙方应于每月1日至5日交付当月租金3060元给被告。合同约定：乙方未支付租金或延迟支付租金达10天，被告有权选择单方解除合同，保证金不予退还，并有权将铺位租赁给他人；若乙方不按规定日期向被告交付租金，被告有权向乙方加收租金的5‰作为滞纳金，滞纳金按日计算。该《房屋租赁合同》有被告丰怡公司加盖公章、第三人吕子韦签名确认。
原告主张上述合同是其委托第三人吕子韦代其签订，并提交其出具给第三人的委托书为证，第三人亦确认上述合同是其受原告委托代原告签订，且其已向被告告知其与原告的委托关系。原告并主张其在上述合同签订后向被告支付了保证金6800元，原告提交的收款收据上有“收到A座13-14号华莱士吕子韦交来二个月租金作为保证金”的内容。被告对原告提交的《房屋租赁合同》及收款收据的真实性均予以确认，但认为涉案商铺的承租人是第三人吕子韦，并非原告万常禄。2014年10月21日，被告向租户发出一份《商函》，称其与租户签订的《房屋租赁合同》将于2014年12月31日到期，合同到期后，政府部门将收回此土地，因此将不再续签合同，要求租户在合同期内按时缴纳租金、水电费，于2014年12月31日搬离租赁房屋，并于2015年1月6日至1月10日期间办理退还押金的手续。
原告提交装修承包合同、收据、照片等证据以证明其对涉案租赁房屋进行了装修并支出装修费192574.11元。原告主张该笔装修费用于土建、水电工程、灯箱广告、通风系统及前台、玻璃门面等，属传统所称的硬装修，与案涉商铺已形成附和，无法拆除。被告对原告提交的装修合同及票据不予确认，认为原告的票据中显示部分设备费用，例如空调设备、微波炉等。对此，原告回应称，空调的铜管埋地，空调外挂，原告于2014年11月搬走时，案涉商铺没有上锁交由被告掌控，现空调不存在了。
另查，被告提交了民事起诉状、受理通知书等，拟证明本案原告万常禄不是适格原告，案涉房屋租赁合同系被告与第三人吕子韦所签，被告已另案向法院起诉，要求法院对两岸合并审理。
另查，东莞市土地储备中心于2014年8月27日出具一份《通知》，被通知人为艺联装饰有限公司，该通知称土地储备中心于2007年收购东莞市棉纺织有限公司（以下简称棉纺织公司）位于南城周溪社区的原厂区地块作为市政府储备土地，在土地储备中心收购该地块前，棉纺织公司将厂区靠近众利路地段的1900平方米闲置空地出租给艺联公司使用，租期至2014年12月，租赁期满后地上建筑物无偿归出租方所有，承租方不得拆除；土地储备中心收购该地块后，承接了该租赁合同的权利和义务；该1900平方米土地规划作为道路绿化用地，土地储备中心将于租赁期满后将该地块上的建筑物拆除，拆迁前该中心将书面通知地上所有租户须于2014年12月31日前自行搬迁完毕；要求艺联公司于上述地块租赁期满前组织地上租户自行搬迁完毕。被告提交一份由艺联公司出具的《确认书》，艺联公司确认东莞市南城周溪众利路棉纺厂路段的1900平方米土地使用权是该公司于2002年12月25日向棉纺织公司承租，租赁期为12年，从2003年1月1日起至2014年12月31日止，后艺联公司将该土地使用权提供给被告使用；众利路棉纺厂路段商铺由被告建设，产权归被告所有；艺联公司于2014年9月收到上述由东莞市土地储备中心出具的《通知》，方知悉棉纺织厂的地块被收购作为市政府储备土地，收到该通知后，艺联公司向被告转达了该通知的内容。庭审中，被告确认涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。
另外，经本院现场勘查并经双方确认，案涉商铺已被东莞市土地储备中心拆除用于建设。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、收款收据、商函、转让费收据、装修承包合同、装修费收据、照片、委托书、身份证，被告提交的房屋租赁合同、民事起诉状、受理通知书等，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告丰怡公司对原告提交的房屋租赁合同、保证金收据、商函的真实性予以确认，本院对此予以认可。本案争议的焦点：一、原告的主体资格。二、合同效力。三、损失如何认定。
关于焦点一。涉案《房屋租赁合同》虽由第三人吕子韦与被告丰怡公司签订，但原告提交了其出具给第三人吕子韦的委托书以证明该合同是其委托第三人签订，第三人吕子韦对原告委托其与被告签订合同的事实亦予以确认，且第三人主张已将其与原告之间的委托关系告知被告，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，涉案《房屋租赁合同》直接约束原告和被告，原告为该合同的一方当事人即涉案商铺的承租人。对被告主张原告主体不适格，本院不予采纳。
关于焦点二。被告对涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告就出租涉案租赁物而与原告签订的《房屋租赁合同》无效。对原告诉请确认《房屋租赁合同》无效，本院予以支持。原告为履行《房屋租赁合同》已向被告支付了保证金6800元，因《房屋租赁合同》无效，被告应将已收取的保证金6800元退还给原告。原告诉请被告退还保证金6000元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。
关于焦点三。被告在涉案租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下与原告签订《房屋租赁合同》，而原告在与被告签订《房屋租赁合同》前也未对涉案租赁物是否已取得建设工程规划许可证进行审查，故原、被告双方对导致合同无效均存在一定的过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对原告主张的装修费损失，原告租赁涉案商铺是用于经营，基于经营需要必然要对涉案商铺进行一定的装修，原告提交的装修承包合同、装修费收据、照片等证据可以证明原告的确对涉案商铺进行了装修且支付了装修费，原告对涉案商铺进行的装修已与涉案商铺形成附合，无法拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对于原告的装修费损失，应由原、被告双方按照导致合同无效的过错分担现值损失，根据被告的过错程度，并考虑到原告对涉案商铺已使用一段时间，装修应产生一定的折旧，本院酌定被告应按50%的比例对原告的装修费损失进行赔偿。原告对其主张的装修费已提供相应证据予以证明，被告对原告的该主张虽不予确认，但不能提交反驳证据，也未向本院申请对涉案商铺的装修费进行评估，且案涉商铺现已拆除，已明显不具备评估条件，故应由被告承担举证不能的不利后果。原告主张其对涉案商铺进行装修支出装修费192574.11元，但仅提供169155.8元的装修单据，且单据中显示美的空调13200元，因原告可将空调拆除搬走，原告也未举证证明在拆除空调后将导致空调无法使用或导致设备的价值降低，故原告诉请被告赔偿购买空调的损失缺乏依据，本院认为该笔费用应从损失中予以扣除。对原告诉请被告赔偿的装修费损失，本院支持155955.8元的50%即77977.9元，对其余超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告万常禄与被告东莞市丰怡实业有限公司于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告东莞市丰怡实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告万常禄返还保证金6000元。
三、被告东莞市丰怡实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告万常禄赔偿装修损失77977.9元。
四、驳回原告万常禄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4271.48元（原告已预交），由原告负担2465.05元，被告负担1806.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审
审 判 长 李少娟
代理审判员 钟柳云
人民陪审员 叶小龙
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 彭燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。