连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初4944号
原告（反诉被告）：连云港八佰房地产开发有限公司。
法定代表人：王新军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭先明，该公司职员。
被告（反诉原告）：蒋腾飞。
委托诉讼代理人：李智，江苏新浦律师事务所律师。
原告连云港八佰房地产开发有限公司与被告蒋腾飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连云港八佰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭先明、被告蒋腾飞的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港八佰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付拖欠房屋租金410800元并承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年8月19日签订《房屋租赁协议书》，被告承租位于连云港市××区巨龙××路××城市走廊××室房屋经营“动岚健身房”，双方约定租赁期限为8年，时间自2013年9月1日起至2021年8月31日止。自2016年9月份以来被告严重违反协议约定，无故拖欠租金，经原告多次催要，现仍拖欠应交租金410800元，请求依法判决。
为支持其诉求，原告向本院提交下列证据：
1.2013年8月19日《房屋租赁协议》，证明双方存在合法的房屋租赁关系；
2.新东派出所2011年3月28日出具的八百走廊公安编号一览表，证明租赁房屋房号C401对应的公安编号为海州区巨龙南路59号一号楼454室；
3.连房权证第××号房屋产权证，与证据2同时证明租赁标的物的位置以及原告对所租赁房屋享有合法的权利；
4.租赁房屋现场照片两张，拍摄于2017年8月15日，证明被告一直占有使用所租赁房屋；
5.2017年8月17日原告财务出具的被告动岚健身租金情况明细，证明截止2017.8.31被告欠原告租金410800元；
6.租金计算流水，证明起诉的时候欠缴租金39万元。
被告蒋腾飞辩称，1.被告主体不适格，根据原告提交的证据显示“新签租”，即原告于2016年10月1日与案外人成立了新的租赁合同，且新签租的承租人已经多次向原告直接支付了租金，新租赁合同成立生效；2.原、被告于2013年8月19日签署的《房屋租赁合同》合法有效，2016年9月30日，原告用5万元保证金冲抵租金，按照合同约定，应视为原告无故解除合同，作为违约方，原告无权要求被告支付租金。请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）蒋腾飞向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告违约金10万元并承担反诉费。事实和理由：2013年8月19日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，由反诉人承租被反诉人位于海州区巨龙路59号八佰城市走廊C401室房屋经营“动岚健身房”使用，协议约定租期8年，自2013年9月1日至2021年8月31日止。2016年9月30日，被反诉人突然要求反诉人结算截止当日的租金，结清房租后又指使其物业人员把反诉人赶出租赁房屋。被反诉人的根本违约行为造成反诉人重大的经济损失，其应当承担违约金10万元。
被告（反诉原告）为支持其诉求，向本院提交下列证据：
1.2013年8月19日房屋租赁协议，证明原告（反诉被告）用保证金冲抵租金系解除合同的行为；
2.收据6张、网上银行电子回单2张（截图），证明与原告（反诉被告）提供的2015年9月1日至2016年8月31日租金付款明细八笔金额一致；
3.银联刷卡凭证2张，证明2016年9月30日被告刷卡两次共计10万元与原告提供的“租金付款明细”中2016年收到9.4万元租金对应（其中多付6000元是水电费）；《租赁协议》约定第三年租金54万元（2015年9月1日—2016年8月31日）；第四年租金59万元（2016年9月1日—2016年9月30日），月租4.9万元，原告用签约保证金5万元冲抵9月份租金4.9万元，余款1000元作为水电费，共计多支付7000元作为水电费；结合第二组证据和原告提供的“租金明细”证明被告已于2016年9月30日与原告结清租金等费用，原告又与第三方重新签订租赁协议且已履行，之后的租金不应当由被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案争议焦点是，原告于2016年9月30日用签约保证金5万元冲抵被告拖欠的租金行为，是否应视为原告单方解除合同的违约行为？庭审中，原告认为系被告拖欠租金，不得已用签约保证金冲抵租金，此行为系原告对被告拖欠租金的容忍，原告的解释符合常理，本院予以确认。
被告提出原告已与他人重新签订了房屋租赁协议，理由是2016年10月11日之后给付的租金13万元不是其所为，本院认为，在双方于2013年8月19日签订的《房屋租赁协议》没有明确解除的情况下，仅凭付款人的变更尚不足以证实原告与他人的租赁合同关系。
本院认为，原、被告于2013年8月19日签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方当事人应当恪守履行。原告依约履行了合同义务，但被告未能及时给付租金应当承担相应的违约责任。被告的辩称及反诉请求，因未能提出充分证据证实，本院均不予支持。
综上所述，原告诉求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蒋腾飞于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）连云港八佰房地产开发有限公司租金410800元；
二、驳回被告（反诉原告）蒋腾飞的诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7150元（原告已预交），由被告蒋腾飞负担，于本判决书生效之日起十日内给付原告。反诉案件受理费1150元（反诉原告已预交），由反诉原告蒋腾飞负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。
审判员 贾秀军
二〇一七年九月十二日
书记员 朱 彤
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行