四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终1818号
上诉人（原审被告）：郑雅文(曾用名郑应辉)，女，1971年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审原告）：宜宾市中鑫商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区生态园15幢1单元1楼1号。
法定代表人：邹修银，总经理。
委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师。
上诉人郑雅文与被上诉人宜宾市中鑫商业管理有限公司（以下简称中鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
郑雅文上诉请求：撤销一审判决中第一项“被告郑雅文于本判决生效之日起五日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付物业管理费1771.4元”，并依法改判。事实与理由：一审法院基于四川省中山房地产综合开发有限公司与被上诉人所签的《前期物业管理服务协议》内容判令扣减物业管理服务费20%后由上诉人支付，但一审法院忽视了被上诉人的不作为，对公共设施、绿化等不维护，上诉人多次自费或与本单位业主共同分摊公共设施维护费，这些原本该由被上诉人承担的费用应当从判决上诉人支付物业管理费中予以扣除。
中鑫公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
中鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令郑雅文支付2006年7月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费9364元（0.48元/平米×166.74平方米×177月）及违约金（自2016年4月1日起以9364元为基数按年利率24%计算至付清之日止，暂计算至起诉日为2435元）；2.由郑雅文负担本案案件受理费。
一审法院认定事实：郑雅文系宜宾市翠屏区中山生态园×幢×单元×层×号房屋业主，房屋建筑面积为166.74平方米。该一期住宅均于2005年12月交房。郑雅文认可其于交房后与四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华公司）签订了前期物业服务合同，中鑫公司陈述悦华公司于2006年6月擅自撤离，郑雅文认可撤离，但称不清楚撤离时间和原因。2013年12月10日，宜宾市中山生态园小区开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）（委托方/甲方）与宜宾中鑫物业管理有限公司（委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将宜宾市中山生态园的物业管理委托乙方管理，服务期限自本合同生效之日至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有的建筑面积：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，商业按建筑面积每月每平方米1.50元，乙方根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整；物业服务费应按季度预缴纳，业主在季首月15日之前（或一方通知时间为准）将费用金额缴清；无论是物业服务费或者是其他费用，凡业主未按时足额缴纳的，乙方有权按照应交未交费用每日千分之三的比例收取违约金，并保留法律追诉的权利。同日，四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司与中鑫公司签订了《权利义务概括转让协议》：约定四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司将中山生态园小区物业管理的权利义务概况转让给中鑫公司，并约定协议签订前四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司在履行物业管理服务中所引发的一切权利和义务均由中鑫公司享有和承担。中鑫公司于2013年12月10日进驻郑雅文所在小区提供物业服务。2015年5月中山生态园首届业主委员会成立。中鑫公司陈述其于2016年3月31日终止对涉案小区进行物业服务。2016年4月1日,中山生态园业主委员会与四川博南商务服务有限公司宜宾分公司另行签订涉案小区的《物业服务合同》。同日，中鑫公司与中山生态园业主委员会以及四川博南商务服务有限公司宜宾分公司三方共同签署《中山生态园物业接管移交表》。
一审另查明，中鑫公司原名称为“宜宾市中鑫物业管理有限公司”，后于2016年10月变更登记为“宜宾市中鑫商业管理有限公司”，其2014年物业服务资质等级为三级资质(暂),2015年获得物业服务企业三级资质证书，经营范围为商业经营管理、物业管理服务、清洁服务。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此规定，中鑫公司与中山生态园小区建设单位四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司会签订的《前期物业服务合同》对郑雅文具有约束力。中鑫公司系依法成立的单独法人组织，具有物业服务资质等级，郑雅文抗辩中鑫公司主体不适格、不具有合法性，无法律依据及事实依据，法院不予采信。中鑫公司提供了《前期物业服务合同》以及相应的工作记录等资料，应认定中鑫公司及此前中山房产公司为涉案小区提供有相应物业服务，郑雅文作为小区业主享受了物业服务，应支付相应物业服务费。鉴于郑雅文提出物业服务费诉讼时效已过的抗辩，法院认为中鑫公司虽提供了催收通知的张贴照片，但该照片并不能反映张贴时间、拍摄时间及地点，且郑雅文否认收到过物业服务费催收通知，故对中鑫公司的该物业服务费催收情况照片不予采信。中鑫公司诉请金额中包括2013年12月10日从中山房产公司因债权转让而由其主张的部分，该部分因中鑫公司未能证明书面催收物业服务费情况，且不能证明诉讼时效存在中止、中断情况，故法院认定该部分诉讼时效已超过。中鑫公司诉请的2013年12月10日之后的物业费，系依据当日其与中山公司签订的《前期物业服务合同》，该协议合法有效且该合同期间的物业费应理解为连续债务，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。中鑫公司于2016年3月31日终止物业服务,该合同期间的物业费应从2016年3月31日起计算两年诉讼时效,中鑫公司于2017年起诉,并未超过诉讼时效，故法院认定郑雅文应向中鑫公司支付2013年12月10日至2016年3月31日期间的物业费,经计算为2214.26元（0.48元/月/㎡÷30天×166.74㎡×20天+0.48元/月/㎡×27个月×166.74㎡）。同时，根据查明的事实，中鑫公司在提供物业服务过程中，确存在未能按照合同约定全面履行管理义务，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减20%，支持为1771.4元。中鑫公司诉请的违约金过高且郑雅文对该标准亦不予认可，因中鑫公司在提供物业服务中存在重大瑕疵和违约行为，结合本案情况，法院对中鑫公司诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑雅文于本判决生效之日起五日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付物业管理费1771.4元；二、驳回原告宜宾市中鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑雅文负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，中鑫公司于2013年12月10日与宜宾市中山生态园小区开发商签订的《前期物业服务合同》，合同签订后，中鑫公司参与了小区管理，提供了物业服务，中鑫公司提交的《中山生态园物业接管移交表》证明其2016年3月31日退出小区管理，一审法院以《前期物业服务合同》约定的物业服务费按照建筑面积0.48元/平米/月的标准计算物业服务费，将中鑫公司物业服务费计算至2016年3月，并根据中鑫公司的物业服务质量，酌情扣减了物业服务费总额的20%，判决郑雅文“于判决生书生效之日起五日内向中鑫公司支付物业管理费1771.4元”并无不当，故郑雅文的上诉请求本院不予支持。
综上所述，郑雅文的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郑雅文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 龙 雨
二〇一七年十月二十七日
法官助理 华 涛
书 记 员 张璐蕾