辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终675号
上诉人（原审被告）：白春明，男，1965年2月18日出生，住盘锦市大洼区。
委托诉讼代理人：宋朴远，盘锦市海盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地盘锦市大洼区。
法定代表人：梁玉武，该公司执行董事。（未到庭）
委托诉讼代理人：李晶晶，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：王孟媛，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。
上诉人白春明因与被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司（以下简称源隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白春明及其委托诉讼代理人宋朴远，被上诉人源隆物业公司委托诉讼代理人李晶晶、王孟媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白春明向本院上诉请求：撤销盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初1155号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，2013年11月29日，上诉人与被上诉人签订的是《前期物业管理服务协议》，而该协议被上诉认无权与上诉人签订，被上诉人并没有诉讼主体资格，建筑单位是盘锦源隆房地产开发有限公司（以下简称源隆房地产公司），其未通过招投标方式选聘物业服务企业，同时，二者有利害关系，被上诉人也不是由业主委员会选聘，被上诉人违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《物业管理条例》的相关规定。2、被上诉人无权向上诉人收取物业费，没有收费许可，1.2元每平的收费标准于法无据。被上诉人没有经过住建局、物价局检查调研，全面测算考核评定，没有物价部门审核和批复，无权收取物业费，违反《物业服务收费管理办法》的规定。3、被上诉人财务账目不公开，住房专项维修资金不能专户存储，专款专用，导致上诉人不能依法维权。
源隆物业公司书面答辩称，1、答辩人有权从事清华园小区物业管理服务工作。其一、答辩人按照法律规定与开�商签订了《前期物业管理服务协议》，答辩人接管清华园小区符合法定程序。其二、上诉人声称答辩人与开发商存在利害关系，但两公司的法定代表人不同，人员配置不同，也不存在财产混同的情况，二者没有任何实质性的联系，同时上诉人也未能提供证据证明两公司之间存在何种利害关系以及对其造成何种损害，故上诉人主张答辩人没有诉讼主体资格不能成立，答辩人有权对清华园小区进行物业管理服务。2、答辩人有权按照1.2元/㎡的标准收取物业费。首先、一审庭审中，上诉人认可与答辩人签订的《前期物业服务协议》系本人签署，是其真实意思表示，协议合法有效，那么就应当认为上诉人对协议中物业费1.2元/㎡的收费标准是认可的，答辩人按照协议约定提供了物业服务，履行基本义务，上诉人接受服务，其就有义务履行缴费义务。其次、被上诉人于一审庭审中已经提供物业收费许可证，证明其有权收取物业费。故，上诉人称答辩人无权收取物业费的主张不能成立。3、关于财务账目公开问题。答辩人认为，首先，上诉人与答辩人签订的《前期物业服务协议》未约定以账目公开作为收取物业服务费的前提，并且公开财务账目并不是答辩人的法定义务，因此公示账目与业主交纳物业费并不矛盾。其次，答辩人在保障小区业主充分了解财务账目情况下，有权自行决定采取何种财务账目的公式方式及时间。事实上，答辩人已如期将财务账目进行公示，只是业主没有留意相关公示内容，因此未能了解财务账目的责任不在于答辩人。故，上诉人以此拒付物业服务费缺乏依据。4、关于住房专项维修资金的管理问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十一条规定“业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。”据此可知，清华园小区住房专项维修基金由盘锦市大洼区物业管理办公室进行管理、支配，并已专户储存，如果答辩人进行使用须向大洼区物业管理该办公室请示。同时，答辩人认为，上诉人与答辩人签订《前期物业管理服务协议》时就应当清楚对专项维修资金的交存、使用、管理和监督的相关法律规定，答辩人没有以上任何权利，故上诉人称专项维修基金不能专户储存，专款专用，属于故意捏造事实，是对答辩人的诽谤。综上，答辩人认为一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依�维持原判。
源隆物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令白春明支付拖欠的物业费及电梯费4404元及违约金（自2014年11月1日，按欠费总额日千分之三计算）。2、由白春明承担诉讼费用。
一审法院认定事实：白春明系清华园小区xx号楼x单元xxxx室（房屋面积68.64平方米）的业主。2013年11月29日源隆物业公司与白春明签订了《物业服务协议》，源隆物业公司按照物业服务协议提供了相应的物业管理服务，白春明接受了源隆物业公司的物业服务。服务协议对物业服务内容进行了约定，物业费每月1.2元／平。白春明交纳了2013年11月至2014年10月份的物业费，白春明自2014年11月1日起没有按约定向源隆物业公司交纳物业服务费用。至2017年10月31日累计欠物业费4404元。经源隆物业公司多次催要，白春明拒绝缴费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案源隆物业公司与白春明签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。源隆物业公司按协议约定履行了物业服务义务，作为小区的业主即本案白春明应按合同约定支付物业费用。源隆物业公司要求白春明支付违约金日千分之三，因该约定过分高于白春明违约行为给源隆物业公司造成的实际损失，本院不予支持。白春明提出的抗辩主张没有提供有效证据，本院不予采信。白春明提出自家门口倾斜等房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，可另行向建筑商主张其权利。综上所述，源隆物业公司要求白春明给付2014年11月1日至2017年10月31日的物业费4404元有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、白春明于一审判决生效后10日内给付源隆物业公司2014年11月1日至2017年10月31日的物业费4404元。二、驳回源隆物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由白春明负担。
根据上诉人的诉讼请求及理由和被上诉人的答辩及理由，本院确认双方的争议焦点为：1、被上诉人对上诉人所在的小区是否具有物业管理资格。2、被上诉人按1.2元/平收取物业费是否有依据。
二审中，被上诉人围绕上诉人的上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提供的大洼区物业管理�公室出具的情况说明，上诉人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被上诉人还提供了《清华园前期物业服务合同》，以此证明被上诉人是通过法定程序取得管理服务资格，有权收取物业费。经质证，上诉人认为，该份证据只能证明被上诉人是为建设单位提供物业管理服务，小区的公共部分前期还暂时不属于业主。被上诉人应当向开发商收取前期物业管理费。经审查，本院认为，被上诉人提供的该份《清华园前期物业服务合同》，合同双方源隆物业公司与源隆房地产公司的法定代表人均在合同上签字并加盖公司印章，能够证明该份合同系双方真实意思表示，合法有效。本院对上诉人提供的该份证据予以采信。综上，本院二审认定的事实与原审认定一致。
本院认为，关于被上诉人进入该小区作为物业服务公司程序上是否合法问题。《物业管理条例》�二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。按照上述法规规定建设单位在业主委员会成立之前或业主、业主委员会选聘物业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。本案中涉案小区至今未成立业主委员会，源隆房地产公司将物业委托源隆物业公司进行管理，符合法律法规的相关规定。源隆房地产公司与源隆物业公司签订的《前期物业服务协议》应认定为有效。至于上诉人称被上诉人不是由开发商公开招标或邀请招标的方式选聘产生，违反《前期物业管理招标投标暂行办法》及《物业管理条例》的相关规定，被上诉人无权对涉案小区进行物业管理。本院认为，只有违反法律、行政法律的效力性强制性规定的合同才无效。上述法规中关于选聘物业公司的规定只是合同履行过程�的管理性强制规定，而非效力性强制规定，违反该条规定，并不必然引起合同无效的法律后果。若上诉人认为被上诉人未经合法程序选聘产生，也不属于本案的管辖范围，上诉人可以通过向相关行政主管部门反映情况或召开业主大会选举成立业主委员会并由业主委员会提议选聘新的物业管理企业等方式维护自身合法权益。2、关于涉案小区的物业收费标准为每月1.2元/平方米的合法性。上诉人与被上诉人签订的《清华园前期物业管理服务协议》第四条第二项中约定：物业管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。结合源隆物业公司持有的2014年收费许可证上的收费标准，清华园物业管理服务费每月1.2元/平方米，符合收费规定和合同约定。3、关于上诉人提出被上诉人存在不公开财务账目问题与住房专项维修资金不能专户存储、专款专用问题，与本案拖欠物业费�纷无关联性，不能作为上诉人拒交物业费的理由。
综上，上诉人的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人白春明负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱学利
审判员 孙继晨
审判员 温 宇
二〇一七年七月二十日
书记员 纪泽平