济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第861号
原告薛剑克，男，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人王立志，山东海右律师事务所律师。
委托代理人吕晓男，山东海右律师事务所律师。
被告国华，男，汉族，住济南市。
被告张卫花，女，汉族，系被告国华之妻，住济南市。
原告薛剑克与被告国华、被告张卫花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告薛剑克的委托代理人王立志、吕晓男到庭参加了诉讼。被告国华、被告张卫花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛剑克诉称，原告为加盟“第一佳大鸡排”连锁店，于2012年3月25日与被告国华签订《房屋租赁合同》一份，被告国华将坐落于济南市历下区泉城路芙蓉街A1号房屋一楼门面北面窗口出租给原告。合同主要约定如下：1、租期为两年，自2012年4月20日起至2014年4月19日止；2、第一年租金为19万元，第二年租金为21万元，租金每半年支付一次；3、被告收取1万元保证金；4、如被告擅自解除合同，提前收回房屋的，应按照提前收回天数的租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了首期租金95000元和保证金10000元。为开展经营，原告按照加盟公司的要求进行了装修，交纳了保证金、加盟费、管理费及专用设备款共计48000元，并购买了冰箱、制冰机、饮水器、保险箱等必要�通用设备。房屋租赁合同期间，原告一直按照合同约定支付租金：于2012年9月27日支付了第二期租金95000元；2013年3月27日支付了第三期租金105000元；其中第三期租金对应的租赁期限为2013年4月20日至2013年10月19日。但是被告于2013年5月20日无故将租赁房屋断水断电。原告报警后，被告不但没有将水、电恢复，反而随后强行进入租赁房屋，将原告的经营设备全部搬走。被告的行为严重违反了合同约定，使合同处于事实上的终止状态，并给原告造成了严重的损失。原告多次与被告协商，要求返还多付的租金、保证金，归还经营设备，赔偿损失，但均遭被告拒绝。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除2012年3月25日原告与被告国华签订的房屋租赁合同；2、两被告返还房租租金及保证金97740元；3、被告返还经营设备（价值约为2万元）；4、两被告支付违约金192740元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告薛剑克为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、2012年3月25日原告与被告国华签订的房屋租赁合同1份；证明双方之间的租赁合同关系及合同约定的权利义务及违约责任。
证据2、刘震说明1份；
证据3、2012年9月27日原告农行卡转账明细1份；
证据4、2012年3月24日、2013年3月27日原告农行卡转账明细各1份；
证据5、2012年4月20日被告张卫花出具的保证金收据1份；
证据6、2012年10月16日被告张卫花出具的租金收据1份；
以上证据2至证据6共同证明原告按约定支付了10000元保证金和交付三次租金295000元。
证据7、2013年5月20日原告与刘震的谈话录音、2013年5月21日原告与刘震、民警的谈话录音、2013年5月23日原告在泉城路派出所的报案录音各1份；证明�事实为2013年5月20日，被告国华委托刘震通知原告撤离租赁房屋，并断水、断电，单方解除了租赁合同。双方协商不成，原告报警。民警调解不成，建议通过法律途径解决。
证据8、原告购买加盟专用设备款的收据、支付的加盟保证金收据及加盟费、管理费收据各1份（均系复印件）；证明原告为加盟，共支付加盟方48000元，被告单方解除合同，造成原告的损失。
证据9、原告农行卡的历史查询明细1宗；证明原告的经营情况，被告提前11个月解除租赁合同，导致原告损失营业收入841082元。
证据10、两被告户籍证明2份。证明两被告系夫妻关系。
被告国华、被告张卫花经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证等诸诉讼权利。
经审理查明，2012年3月25日，被告国华（出租方、甲方）与原告薛剑克（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同约定：一、租赁房屋的基本情况1、甲方将坐落于本市历下区泉城路芙蓉街A1号的房屋（以下简称该房屋），一楼门面北面窗口出租给乙方，面积为15平方米……二、租赁期限1、该房屋租赁期限为二年。租赁期自贰零壹贰年肆月贰拾日起至贰零壹肆年肆月拾玖日止（2012年4月20日至2014年4月19日）。2、租赁期满，乙方应于租赁期满30日前，向甲方提出续租要求，经甲方同意后，重新签订租赁合同，乙方拥有优先续租权。三、租金及其它费用1、经双方协商，现决定房租支付方式采用以下方案：该房屋第一年租金为拾玖（19）万元，第二年租金为贰拾壹（21）万元，合同签订之日，乙方支付半年房租，下半年房租乙方需提前一个月支付，另：甲方收取乙方保证金壹（1）万元，在乙方租赁期满，经甲方验收房屋合格后，7日�给予返还。2、乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方自行承担。六、转租1、租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得甲方的同意。乙方转租该房屋应与接收转租方订立书面的转租合同。七、合同的解除和终止7.1甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方未按约定时间交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。7.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方逾期不支付租金累计超过7天的；2、乙方未征得甲方同意擅自改变该房屋用途的；3、乙方利用该房屋从事违法活动。7.3有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责�：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的。八、违约责任1、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。2、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金2倍向甲方支付违约金。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告薛剑克在涉案房屋经营炸鸡店，至2013年5月21日。在双方合同履行期间，原告薛剑克跟据被告方人员刘震要求，将其应交房租等款项汇至被告方指定账户，被告方根据原告的汇款凭证换开收据。2012年3月24日、2012年9月27日、2013年3月27日，原告薛剑克分�向被告指定的银行账户转账105000元、95000元、105000元。共计转账付款305000元。扣除1万元保证金，原告的租金交至2013年10月19日。原告实际使用至2013年5月21日。至实际使用日超付租金87740元。合同到期日为2014年4月19日，被告提前收回房屋的天数为333天。第二年租金每天575.3元，333天租金为191574.9元。
被告方于2012年4月20日、2012年10月16日向原告薛剑克提交了加盖有啊里福隆快餐连锁芙蓉街店公章的收款收据一张，收据上载明今收到芙蓉街房屋保证金壹万元整，被告张卫花在该收据上签字。原告薛剑克提交了2012年10月16日收款单1份，交款单位载明炸鸡房租￥95000元，被告张卫花在经办人处签字。
原告薛剑克提交了2013年5月20日原告薛剑克与刘震的对话录音，主要内容为刘震通知原告薛剑克撤离租赁房屋，并声称断水断电，如果房屋内的设备、物品丢失，不负责。2013年5月21日的录音，主要内容为：刘震再次要求原告薛剑克搬离租赁房屋，要求搬离的原因是被告国华与房屋所有权人的租赁合同到期。被告同意退还原告剩余房租和保证金。如不搬离5月20日断水，21日断电。双方协商未果原告薛剑克报警，民警也未能调解成功。2013年5月23日的录音，主要内容为：因房屋内的设备被被告方搬走，原告薛剑克到泉城路派出所报案，派出所因系合同纠纷未予刑事立案。
原告薛剑克主张支付了加盟方设备款10000元、保证金10000元及加盟费、管理费28000元，但其提交的收据均为复印件。原告薛剑克另提交自己的卡号为6228480252315576113的农业银行卡2012年8月1日至2012年11月1日及卡号为6228480252457880216农业银行卡的历史明细查询，以证明自2012年5月至2013年4月农行卡现存类款项共计917544元，平均每月营业收入为76462元，
另�告薛剑克未能提提交被告方搬走的其设备款的实际价值。同时，也未能提交被告方提前终止合同，给原告造成的实际损失的有效证据。
另查明，被告国华与原告薛剑克签订房屋租赁合同时，未告知薛剑克涉案房屋的所有权人是谁，被告未告知原告被告是否有权转租或出租。
另查明，经本院释明，原告未能提交其所租赁的涉案房屋为合法建筑的有效证明，因此，原告薛剑克未能提交证据证明其与被告国华所签订的租赁合同为有效合同。
本院认为，原告薛剑克与被告国华签订了房屋租赁合同，所租赁的涉案房屋原告未能证明该房屋为合法建筑，经本院释明，原告薛剑克也未能提交涉案房屋系经有效部门登记的合法产权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》中的相关规定，未取得合法手续的房屋所签订的租赁合同为无效合同。因此，本案中涉案房屋租赁合同为效力待定合同，原告薛剑克只能在提交了有效证据证明其所签租赁合同为有效合同后方可向被告行使合同的解除权及向被告主张承担违约责任。但原告薛剑克所交纳的房屋使用费，因被告提前收回房屋，剩余租期的使用费被告应予返还，所缴纳的保证金也应一并返还。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百四十一条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告国华、张卫花于本判决生效之日起十日内返还原告薛剑克房屋使用费87740元；
二、被告国华、张卫花于本判决生效之日起十日内支付原告薛剑克房屋租赁保证金10000元；
三、驳回原告薛剑克其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5960元，由被告国华、张卫花承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 钟红梅
人民陪审员 于吉平
人民陪审员 刘 丽
二〇一五年六月二十日
书 记 员 娄本燕