浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第1065号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何晓芳，女，1963年5月30日出生，汉族，住上海市奉贤区。
委托代理人：张勤，男，1961年8月12日出生，汉族，住上海市普陀区，系何晓芳配偶。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：嘉兴市二环西路与东升路交叉口二区服务用房332室，组织机构代码：57651988-4。
法定代表人：陈正华。
委托代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。
上诉人何晓芳为与被上诉人嘉兴市德隆置业有限公司（以下简称德隆置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人何晓芳及其委托代理人张勤，被上诉人德隆置业公司的委托代理人金志海，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2013年1月12日，何晓芳、德隆置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定何晓芳向德隆置业公司购买嘉兴市环贸中心50405号房屋，商品房位于第五层，建筑面积9.81平方米，套内建筑面积5.53平方米，分摊的共有建筑面积为4.28平方米。房屋总价121275元，合同第七条第三款约定买受人于2013年1月12日支付房款61275元，余款60000元办理贷款，具体办理时间为接到出卖人通知后15日内，办理完贷款相关手续。在第八条买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人逾期不付款，按照逾期应付款的万分之一计算违约金。在附件八（2）的补充协议第一条关于付款方式及期限中约定，若买受人按照合同第七条约定以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：1、该部分款项的贷款手续，按照买受人与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理。2、除出卖人原因外，如贷款银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝给予买受人贷款时，买受人应在贷款银行或出卖人通知之日（以时间在先者为准）起5日内付清差额部分，否则买受人即构成逾期付款，须按照合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；3、若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求买受人增加首付款比例的，买受人应当在贷款银行或出卖人通知之日起五日内增加首付款以满足按揭贷款申请要求，否则按本条3项承担相应责任。合同签订当日，何晓芳按约支付了房屋首付款。2014年12月4日，德隆置业公司通知何晓芳前来公司及相应办理贷款的银行，核准贷款资料，办理贷款手续。2014年12月27日，德隆置业公司又短信通知何晓芳携带办理贷款的相关资料于2015年1月5日至2月10日之间的周一至周五前来办理按揭手续。但之后因银行政策发生变化，银行拒绝提供贷款。2015年6月2日，德隆置业公司通知何晓芳由于银行工作流程或其他原因至今无法办理按揭贷款，不属业主原因造成，因此本通知前阶段不影响合同履行及购房人的收益回报。另接银行通知，由于银行政策发生变化无法正常及时办理按揭贷款，根据商品房买卖合同条款规定，请购房人在2015年6月12日前来德隆置业公司协商解决和办理购房余款支付方式等相关事项，超过期限责任自负。后德隆置业公司向何晓芳提议，何晓芳可按照银行利率向德隆置业公司借款支付房屋余款60000元，确保何晓芳的支出成本与银行按揭贷款一致，但何晓芳拒绝。
何晓芳向原审起诉称，何晓芳与德隆置业公司签订商品房买卖合同后，德隆置业公司以电话、短信通知的形式前后5次要求何晓芳前去办理银行贷款手续，但至今未办妥。何晓芳携带贷款所需资料多次奔波，于2015年4月24日才知银行按揭贷款不能办理，可以选择付清余款或与德隆置业公司签订借款协议，何晓芳不接受，提出退房，但退房协商至今不能达成一致意见。故何晓芳请求判令解除合同，德隆置业公司返还何晓芳已付房款61275元并赔付利息及损失5000元。庭审中何晓芳变更诉讼请求，要求将利息及损失从5000元变更为11000元，从2014年1月1日暂时计算到2015年8月底，要求实际计算到付清之日。
德隆置业公司在原审中答辩称，第一，何晓芳的诉讼请求没有事实和法律依据，不应当得到支持。首先何晓芳与德隆置业公司签订了合同，明确约定了房款的支付是采用办理贷款的方式，第一期于2013年1月12日前付清，支付61275元，余款6万元办理贷款，具体的时间合同有约定。由此可见，无论采取何种支付方式，支付房款是何晓芳的义务，合同中并没有约定德隆置业公司担保贷款的义务，办理贷款是何晓芳一方的义务，如果办理不成功，双方签订的补充协议中也明确有支付房款的约定。本案中违约的是何晓芳而不是德隆置业公司，所以何晓芳无权解除合同，如果要解除合同也应由德隆置业公司提出。第二，双方签订合同后，德隆置业公司积极履行相关的义务，在合同签订后，德隆置业公司也多次要求何晓芳办理贷款手续。但是由于银行的政策发生了变化而无法办理贷款，故不是德隆置业公司的原因也不是何晓芳的原因，对于这种因银行的政策发生了变化而无法办理贷款，双方也是有明确的约定的。德隆置业公司履行了合同的义务，并没有损害何晓芳的利益，所以其诉讼请求不应当得到支持。第三，何晓芳要求解除合同，是因受到经济大环境的影响，其行为是违反了诚实信用原则的，请求法庭依法驳回何晓芳的全部诉讼请求。
德隆置业公司反诉称，根据双方签订的补充协议约定，除出卖人原因外，如贷款银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或贷款银行拒绝给予买受人贷款时，买受人应当在贷款银行或者出卖人通知之日（以时间在先者为准）起5日内付清差额部分，否则买受人即构成逾期付款，须按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。在何晓芳支付了首付款61275元后，德隆置业公司多次通知何晓芳办理贷款手续，但由于银行政策发生变化等原因，银行最终拒绝为买受人办理贷款。为此，德隆置业公司于2015年6月2日向何晓芳送达《通知书》一份，原意是与何晓芳协商解决购房余款支付方式等相关事宜，帮助何晓芳解决银行拒绝办理贷款而导致无法依约支付剩余房款的困难，但何晓芳拒绝。何晓芳拒绝支付剩余房款，已严重违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。德隆置业公司提出反诉请求：1、何晓芳继续履行商品房买卖合同并立即支付购房剩余款项60000元；2、何晓芳支付逾期付款的违约金294元（以应付房款60000元为基数，自2015年6月13日起按照日万分之一计算至实际全额支付应付款之日止，暂计算至2015年7月31日）；3、本案全部诉讼费由何晓芳承担。
针对德隆置业公司的反诉，何晓芳在原审中答辩称，不同意德隆置业公司的反诉诉请，其坚持要求解除合同、退还房款及赔偿的理由为：1、合同条款模糊，可以作多种理解，不符合法律法规要求；2、德隆置业公司没有采取合理的方式提请何晓芳注意免除或者限制德隆置业公司责任的条款；3、德隆置业公司利用格式合同并借助技术手段强制交易；4、对所购商铺德隆置业公司销售的合法性产生疑问；5、合同后续问题繁多，投资回报率、投资回报时间等原则条款都与贷款事项相连，严重损害何晓芳利益，这是何晓芳下定决心解除合同的主要原因；6、所购商铺为虚拟商铺，无实质性分割。签订合同时，德隆置业公司没有告知这一情况，也会造成后续麻烦。综上，要求法院驳回德隆置业公司的反诉诉请。
原审认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于本案现有情况是否符合合同解除的法定或约定条件，何晓芳是否有权解除合同，何晓芳主张合同解除的理由是否成立。何晓芳在反诉答辩状中提到其要求解除合同主要有六点理由：1、合同条款模糊，可以作多种理解，不符合法律法规要求；2、德隆置业公司没有采取合理的方式提醒何晓芳注意免除或者限制德隆置业公司责任的条款；3、德隆置业公司利用格式合同并借助技术手段强制交易；4、对所购商铺德隆置业公司销售的合法性产生疑问；5、合同后续问题繁多，投资回报率、投资回报时间等原则条款都与贷款事项相连，严重损害何晓芳利益，这是何晓芳下定决心解除合同的主要原因；6、所购商铺为虚拟商铺，无实质性分割。1、2、3点理由均涉及到商品房买卖合同第七条第3款的约定“买受人于2013年1月12日支付房款61275元，余款60000元办理贷款，具体办理时间为接到出卖人通知后15日内，办理完贷款相关手续”，何晓芳主张该条款模糊，可以理解为德隆置业公司担保办理银行贷款（何晓芳所指的担保贷款实际是指德隆置业公司承诺一定可以办理银行贷款并承担办理贷款的义务）。原审认为，办理银行贷款是买受人通过按揭贷款方式支付房款的必然方式，而支付房款是买受人的义务，除非合同中有明确约定否则不能推断由德隆置业公司承担办理银行贷款的主要义务，且按照补充协议对银行拒贷的约定也可以证明双方也考虑到了贷款无法办理的情况，何晓芳主张的德隆置业公司承诺银行贷款一定可以办理无相应依据。故该条款既不存在出卖人担保银行贷款的意思，也并无免除或限制出卖人责任的内容，更不属于利用格式条款借助技术手段强制交易的情形。理由4、5、6主要还是因为所购商品房为虚拟商铺，后续的回报也存在问题，何晓芳对于其投资风险产生了担忧，其也承认投资风险是其要求解除合同的主要原因。原审认为，何晓芳、德隆置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，法律法规也无虚拟商铺不得出售的强制性规定，何晓芳作为成年人，有理性的决断能力和对投资风险的预判能力。商铺投资本身存在风险，仅因本地市场虚拟商铺的投资风险增加，而要求解除合同，并不符合市场经济的规律，有违诚实信用原则，也无相应的法律及事实依据。
综上，何晓芳要求解除合同的六项理由均不成立。本案中因银行政策的变化，双方实际无法通过按揭贷款的方式履行合同。双方补充协议第一条第二款对于银行拒绝给予买受人贷款的情形也作了补充约定，非因出卖人原因，买受人仍然应当履行付款义务。根据现有证据查明的事实，银行拒绝放贷是其政策变化所致，也可能如何晓芳所称是银行对于商铺投资风险的考虑，但此原因不能归责于何晓芳、德隆置业公司任何一方，也不是造成双方违约的情形。由于涉案商铺价值较低，剩余房款仅为60000元，按揭贷款并非唯一可行的支付方式，双方按照补充协议第一条第二款的约定仍然可以继续履行合同，故对于德隆置业公司要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，何晓芳应当继续支付剩余房款60000元。至于德隆置业公司主张的逾期付款违约金，日万分之一的计算标准有双方合同为依据，也不违反法律法规，原审予以支持。其起算时间德隆置业公司主张为2015年6月13日，原审认为2015年6月2日的通知书只是通知何晓芳前往协商解决房款无法贷款问题，并非通知其立即支付房款（事实上德隆置业公司也试图以自己借款给买受人的方式来解决银行拒贷问题），其明确表示要求买受人履行合同义务立即支付房款的通知，应当是其反诉状副本送达何晓芳之日即2015年9月3日，按照补充合同约定买受人应当在收到通知五日内付款，故逾期付款违约金应当从2015年9月9日起算。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回何晓芳的全部诉讼请求；二、德隆置业公司和何晓芳于2013年1月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》继续履行；三、何晓芳于判决生效之日起七日内支付德隆置业公司剩余购房款60000元并支付逾期付款违约金（以60000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2015年9月9日计算至判决确定的履行之日止）；四、驳回德隆置业公司的其他诉讼请求。如果何晓芳未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取728元，由何晓芳负担；反诉案件受理费减半收取653元，由德隆置业公司负担53元，由何晓芳负担600元；以上均于判决生效之日起七日内缴纳。
判决宣告后，何晓芳不服，向本院提起上诉称，一、何晓芳于2013年1月12日签订商品房买卖合同时，出于对德隆置业公司的信任，对合同条款的理解听从了德隆置业公司的解释，以至于产生重大误解，签订了该合同。二、合同条款多处含义不清，又用补充协议加以限制，附带还有委托经营管理协议，所以出现了听从宣传和解释来理解合同的情况。在理解成德隆置业公司担保贷款成功的情况下，合同并没有重大问题，而事实上并非担保贷款成功，如此该合同就显得非常不公平了。三、根据合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按对方要求对该条款予以说明。本案中德隆置业公司并没有对合同重大不公平处、重大风险处进行风险提示，造成何晓芳重大误解，而原审只顾何晓芳证据不足，便判定何晓芳违约，有失公正。四、合同法第五十四条规定，因重大误解订立合同及显失公平的合同可撤销。原审判决没有考虑到重大误解和显失公平，存有错误。五、何晓芳于2013年5月已退休，何晓芳夫妻俩目前收入只有每月不到3000元的退休金，仅有的几万元投资了涉案房产。如果没有误解，以何晓芳的经济状况是不可能投资这样的项目的。现何晓芳对德隆置业公司已经失去信任，不愿从银行以外的他人处借款继续履行合同，故要求解除合同。综上，请求撤销原审判决，改判解除本案双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，德隆置业公司退还何晓芳已付房款61275元。
德隆置业公司在二审中答辩称，原审判决具有事实和法律依据，保护了市场经济中的合法交易行为，是正确的。诉争合同履行过程中系何晓芳违约，故何晓芳不具备解除合同的权利，何晓芳解除合同的主要原因是经济不景气，增加了投资风险，但双方签订的销售合同及补充协议均是双方真实意思表示，不存在何晓芳所称的重大误解情形，也没有免除出卖人责任或限制买受人权利的情形，不具备解除合同的条件，何晓芳应按照双方合同继续履行付款义务。
何晓芳在二审中向本院提供以下证据：
证据一、《关于环贸中心商品房买卖合同补充条款》一份，证明德隆置业公司当时承诺租金回报率的计算以约定的原总价为基数，而后德隆置业公司又否认了自己的承诺；
证据二、《委托经营管理协议》一份，证明该协议中有关租金回报率和租金回报时间约定不明确。
德隆置业公司质证意见：对证据一的真实性没有异议，但该补充条款仅仅确定了合同价款，该价款与双方签订的商品房买卖合同约定的价款一致，并不能证明待证事实，且该证据存在时间已久，并非新证据；关于证据二，由于德隆置业公司并非签订该协议的主体，故真实性无法确认，且与本案也没有关联性。
本院认证意见：何晓芳提供的证据一，德隆置业公司对真实性没有异议，本院对真实性予以认定，但该补充条款中并未载明租金回报率，故不能证明待证事实；何晓芳提供的证据二，协议当事人并非德隆置业公司，真实性无法确认，德隆置业公司也不认可真实性，故本院不将此作为定案依据。
德隆置业公司在二审中未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，何晓芳请求解除诉争房屋买卖合同，据以提出的上诉理由主要为：1、合同存在重大误解、显失公平的情形；2、德隆置业公司提供的合同文本系格式条款，德隆置业公司应对其中重大不公平或重大风险处进行提示。
关于何晓芳提出的第一点理由。何晓芳主张其因听信德隆置业公司的解释误以为德隆置业公司担保贷款成功而签订合同，构成重大误解，又以实际并非担保贷款成功为由主张显失公平。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的结果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案何晓芳所称的误解内容系德隆置业公司担保贷款成功，此非上述条款规定的合同主要内容。且双方在补充协议中明确约定，除出卖人原因外，如贷款银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝给予买受人贷款时，买受人应在贷款银行或出卖人通知之日起5日内付清差额部分。据此，银行贷款不成功并不免除何晓芳需履行的付款义务，故即使存在对上述内容的误解，何晓芳也未因此而遭受较大损失，不构成重大误解。至于是否构成显失公平，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。何晓芳自认其系大学文化，本案中其也无证据证明对方利用优势或利用对方没经验使其遭受重大不利。此情形下，其主张显失公平，依据不足。退一步讲，即使存在何晓芳所称的重大误解及显失公平情形，也是合同可撤销的事由，而非合同解除事由，何晓芳据此主张解除合同，缺乏依据。
关于何晓芳提出的第二点理由。何晓芳在二审庭审中指明其所谓的重大不公平或重大风险处系合同第七条及补充协议第一条，但该两条款系双方协商确定的结果，并非格式条款。退一步讲，即便属于格式条款，根据《合同法》第三十九条之规定，格式条款提供一方提请对方注意的应限于免除或者限制其责任的条款，而上述条款并未免除或者限制德隆置业公司的责任，故何晓芳以德隆置业公司未对该条款说明为由主张解除合同，缺乏依据。
综上，何晓芳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2056元，由上诉人何晓芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 郑 茜