广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22400号
上诉人（原审被告）：深圳市一五一十文化传媒有限公司。
法定代表人：林树济。
委托诉讼代理人：赵承付。
被上诉人（原审原告）：黄惠英。
委托诉讼代理人：蓝瑞奇。
原审被告：郑爱兰。
上诉人深圳市一五一十文化传媒有限公司（以下简称一五一十公司）与被上诉人黄惠英、原审被告郑爱兰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一五一十公司的上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回黄惠英的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院判决一五一十公司按每月10000元租金标准向黄惠英支付租金不正确，理由如下：1、2011年8月至2015年10月1日之间，黄惠英一直是欺骗和恶意破坏，导致我们公司5年来无法开张。2、2016年7月25日公司大门被砸、公司内外遭到严重破坏、公司内的很多贵重物品丢失。3、2016年10月3日，在法院还没有做出判决的时候、黄惠英在我们毫不知情、也未通知本公司任何股东的情况下、强行将后门拆掉、把公司财务室内的物品全部清空、并且将原先的门封堵、装修重新对外出租给别人。4、黄惠英存在欺骗、引诱的行为、用原不属于她家的、与没有房产证的场地、高价出租予一五一十公司、骗取一五一十公司对它进行装修并收取租金。二、原审法院判令一五一十公司支付违约金3000元不正确，理由如下：1、并不是一五一十公司不交房租、而是黄惠英在没有任何依据的情况下、向一五一十公司要求每月涨租2800元、因为黄惠英并不与一五一十公司协调、并扬言有权把一五一十公司的物品变卖、从而导致一五一十公司无法正常交租。2、在黄惠英对上涨房租有争议的时候、黄惠英即起诉一五一十公司。三、原审法院判令一五一十公司腾退商铺不正确。理由如下：1、黄惠英在有欺骗行为的基础上、来骗取1000平方的装修与投资，并多次不同程度的阻碍与破坏、致使一五一十公司5年来无法开张。2、2016年7月25日、公司门被砸烂、并遭到严重破坏、造成财物丢失、损失上百万、已到当地、孤出所报案、目前已定性为刑事案件。3、2016年10月3日（上诉期间）一五一十公司再次遭到破坏、黄惠英将一五一十公司后门拆除、财务室被清空、并将通道封堵、将财务室独立出来装修、并重新对外出租，造成一五一十公司损失上百万。目前已立为刑事案件。目前尚未破案。综上所述，原审认定事实不清，判决不正确，恳请贵院查清事实，维护一五一十公司的合法权益。
被上诉人黄惠英辩称：一五一十公司的上诉并没有相应的事实及法律依据。一五一十公司拖欠黄惠英租金事实清楚，其违反了租赁合同的约定，应承担相应违约责任。
原审被告郑爱兰述称：坚持一审的陈述意见。
黄惠英向一审法院起诉请求：1、解除黄惠英与一五一十公司、郑爱兰双方签订的《房屋租赁合同》；2、一五一十公司、郑爱兰支付黄惠英租金70000元（每月按10000元计算，自2015年10月1日暂计至2016年4月29日，实际要求计算至一五一十公司、郑爱兰返还房屋之日），并按《深圳市经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定向黄惠英加倍支付租金70000元；三、一五一十公司、郑爱兰腾退位于深圳市龙岗区龙岗街道xx路xx号房屋及旁边一楼商铺给黄惠英；四、一五一十公司、郑爱兰支付黄惠英违约金3000元；五、一五一十公司、郑爱兰因私自转租支付黄惠英两个月租金违约金20000元；六、一五一十公司、郑爱兰负担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年6月15日，黄惠英作为乙方，郑爱兰作为甲方，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙园路xxx号房产共4层及旁边一楼商铺出租给甲方使用，房产面积约750平方米。2、租期2013年6月1日起至2015年5月31日止。3、每月租金为9000元，缴纳日期为每月5日前。4、甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，收回房产：甲方擅自转租、转借的；甲方在房产内进行非法经营活动，违反深圳市出租屋管理条例的；甲方拖欠租金期限10天的，并向乙方赔偿违约金3000元。5、若甲方违反合同擅自出租给第三方使用，乙方有权提前终止合同，甲方须支付两个月租金给乙方。
涉案合同履行前期，郑爱兰依约向黄惠英缴纳了数月租金，后期则由一五一十文化公司使用涉案场所并按时向黄惠英缴纳租金。合同履行过程中，双方一致协商将租金由合同约定的每月9000元调整至每月10000元。自2015年10月起，一五一十公司、郑爱兰均未再向黄惠英支付过租金。黄惠英认为一五一十公司、郑爱兰拖欠租金的行为损害了其合法权益，特诉至一审法院提出上列诉请。
庭审中，黄惠英主张：合同签订后的前几个月是郑爱兰缴纳租金，后来委托他人支付，其中包括一五一十公司的法定代表人林树济等人支付，郑爱兰租赁涉案场所是为了注册经营一五一十公司，其是在2015年1月才发现一五一十公司在租赁场所挂靠招牌进行经营。一五一十公司、郑爱兰却主张：郑爱兰仅缴纳了2013年6月至9月的租金，随后郑爱兰于2013年10月退出租赁关系，涉案场所一直由一五一十公司使用并按期向黄惠英交纳租金，后因黄惠英将原本未承租的广场租金计算在房租里，提高了租金标准，但一五一十公司又未实际使用广场，因此一五一十公司不同意涨租要求，拒绝缴纳租金。
另查，涉案房产至今仍由一五一十公司占有使用。
再查，涉案租赁场所位于深圳市龙岗区龙岗村上圩，房产证号为深房地字第xxx**号，登记权利人为黄惠英。
一审法院认为，黄惠英与郑爱兰于2013年6月15日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于租赁合同的主体问题，首先，虽然涉案租赁合同约定的承租方为郑爱兰，但根据黄惠英及一五一十公司、郑爱兰的庭审主张以及银行转账记录，证实郑爱兰在签订涉案合同后仅缴纳了数月的租金，之后均由一五一十公司缴纳租金并实际使用涉案租赁场所，黄惠英亦确认收到过一五一十公司法定代表人缴纳的租金，其次，根据黄惠英庭审陈述，其确认在2015年1月对于一五一十公司在涉案租赁场所注册并挂靠招牌经营已经知情，在其知情之后并未对一五一十公司作为承租人的身份提出任何异议且继续接收租金直至2015年9月底。因此，从以上证据可证实涉案租赁合同的实际承租人已由郑爱兰变更为一五一十公司，即由一五一十公司和黄惠英继续履行涉案合同义务。故黄惠英请求郑爱兰承担合同责任，一审法院不予支持。涉案合同虽然约定的租赁期限至2015年5月31日届满，但租赁期届满后黄惠英、一五一十公司双方仍继续按照合同约定履行合同义务，双方形成了不定期的租赁合同关系，应当继续按照合同约定履行义务。现黄惠英、一五一十公司双方均确认一五一十公司自2015年10月起未缴纳租金，租金为每月10000元，且一五一十公司至今仍未退场，存在拖欠租金的违约行为，故黄惠英诉请一五一十公司按每月10000元的标准，支付自2015年10月1日至一审法院判决确定一五一十公司返还房屋之日止的租金，一审法院予以支持。关于黄惠英诉请一五一十公司按照《深圳市经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定向黄惠英加倍支付租金70000元，因涉案合同中双方并未作此约定，黄惠英的该诉请没有合同依据，一审法院不予支持。关于黄惠英诉请一五一十公司支付违约金3000元，根据涉案合同约定，承租方拖欠租金期限10天的，出租人有权解除合同，同时承租方应向出租方赔偿违约金3000元，现一五一十公司拖欠租金远远超过10天，一五一十公司应当向黄惠英支付违约金3000元，同时黄惠英有权解除涉案合同。黄惠英要求解除涉案租赁合同并要求一五一十公司支付3000元违约金的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，一五一十公司应当及时腾退涉案租赁场所，并将涉案租赁物交还至黄惠英。关于黄惠英诉请一五一十公司、郑爱兰因私自转租支付黄惠英两个月租金违约金20000元，因前已论述黄惠英对于承租人由郑爱兰变更为一五一十公司是知情并认可，故黄惠英所称一五一十公司、郑爱兰私自转租与事实不符，对于黄惠英的该诉请，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决:一、解除黄惠英与郑爱兰于2013年6月15日签订的《房屋租赁合同》；二、一五一十公司应于判决生效之日起十日内向黄惠英支付拖欠租金（按每月10000元的租金标准，自2015年10月1日起支付至实际返还房屋之日止）；三、一五一十公司应于判决生效之日起十日内向黄惠英支付违约金3000元；四、一五一十公司应于判决生效之日起十日内腾退位于深圳市龙岗区龙岗街道龙园路xxx号房屋及旁边一楼商铺，并将涉案租赁物交还至黄惠英；五、驳回黄惠英的其他诉讼请求。案件受理费1780元(黄惠英已预缴)，由黄惠英负担534元，一五一十公司负担1246元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，一五一十公司至今仍占用涉案房屋。其在二审调查中表示因希望继续使用涉案房屋，故未返还。
本院认为，黄惠英与郑爱兰于2013年6月15日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其中除因xxx号旁边一楼商铺既无产权证亦未提交相关合法报建手续而导致该部分租赁合同无效外，其他约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。租赁合同中涉及xxx号旁边一楼商铺的部分虽为无效，但一五一十公司实际使用了该房产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，一五一十公司仍应支付占有使用费。在合同履行中，涉案租赁合同的实际承租人由郑爱兰变更为一五一十公司，各方二审阶段对此均无异议。现二审争议的焦点在于：一五一十公司是否应搬离涉案房产并支付占有使用费及违约金。
涉案合同于2015年5月31日届满，租赁期届满后黄惠英、一五一十公司双方仍继续按照合同约定履行合同义务，双方形成了不定期的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同关系，且一五一十公司自2015年10月起未缴纳租金及占有使用费，根据涉案合同关于“承租方拖欠租金期限10天的，出租人有权解除合同，同时承租方应向出租方赔偿违约金3000元”的约定，黄惠英亦有权解除合同，故黄惠英起诉主张解除涉案租赁合同关系，具有法律和事实依据，一审予以支持正确，本院予以确认。合同解除后，一五一十公司应当及时腾退涉案租赁场所，并将涉案租赁物交还至黄惠英。一五一十公司自2015年10月起未缴纳租金及占有使用费，且至今仍未退场，黄惠英诉请一五一十公司按每月10000元的标准，支付自2015年10月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的租金及占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。一五一十公司拖欠租金远超10天，黄惠英要求一五一十公司支付3000元违约金，具有事实和合同依据，本院亦予支持。
双方租赁合同已经届满，任何一方当事人均有权随时解除不定期租赁关系。一五一十公司以黄惠英要求涨租为由拒付租金亦拒绝搬离，于法无据，本院不予采纳。双方因此产生的其他侵权纠纷，非本案审理范围，本院对此不作审查。至于一五一十公司关于黄惠英在租赁期内存在违约行为，要求黄惠英承担违约责任等主张，因一五一十公司并未在本案提起反诉，本院对此亦不予审理，一五一十公司可另循法律途径解决。
综上所述，一五一十公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元，由深圳市一五一十文化传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月十四日
书 记 员 谢文琦（兼）