江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民初字第00011号
原告昆山市超华投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇白马泾路52号2101室。
法定代表人彭来华，董事长。
委托代理人龚叶敏，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人闫继业，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被告中国建筑工程总公司，住所地北京市海淀区三里河路15号。
法定代表人易军，董事长。
委托代理人罗梦，中国建筑股份有限公司上海分公司员工。
委托代理人李紫艳，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告中国建筑股份有限公司，住所地北京市海淀区三里河路15号。
法定代表人易军，董事长。
委托代理人罗梦，中国建筑股份有限公司上海分公司员工。
委托代理人包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
原告昆山市超华投资发展有限公司因与被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案，于2014年4月14日向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，江苏省昆山市人民法院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。后原告昆山市超华投资发展有限公司增加诉讼请求至46997735元，被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司提出管辖权异议，江苏省昆山市人民法院于2014年12月15日作出（2014）昆民辖初字第0132号民事裁定书，将本案移送至本院进行审理。本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告昆山市超华投资发展有限公司的委托代理人龚叶敏、闫继业，被告中国建筑工程总公司的委托代理人罗梦、李紫艳，与被告中国建筑股份有限公司的委托代理人罗梦、包俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山市超华投资发展有限公司诉称：2009年7月，被告施工的“昆山超华商贸城二期B区项目”通过竣工验收，按照《建设工程施工合同》的约定，被告应当在工程验收后30天内向我公司提交完整的竣工资料，并配合我公司通过专项验收及竣工备案。但是工程验收合格后被告无故不履行上述义务，致使我公司无法办理工程竣工验收备案。我公司于2010年11月23日向昆山市人民法院提起诉讼，请求判令被告交付工程资料以配合通过专项验收及竣工备案，后昆山市人民法院判令被告于十日内提供工程竣工验收资料以配合我公司通过专项验收及竣工备案。被告不服上诉至苏州市中级人民法院，后二审法院判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后被告仍然拒不交付工程资料，我公司申请强制执行后，昆山市人民法院向昆山市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，在昆山市房屋安全鉴定站的检测下，我公司才最终完成了涉案项目的竣工备案，并于2012年7月10日取得房屋所有权证书。我公司由于不能及时完成竣工备案登记，无法取得房屋所有权证书，导致“昆山超华商贸城二期B区项目”三、四层无法正常对外招租，一直空关造成巨大的经济损失。《建设工程施工合同》是双方真实意思的表示，合法有效，被告方未依约交付工程竣工资料，且拒不配合办理竣工验收备案，其行为构成了违约。根据通用条款35.2条“当承包人不履行合同义务，承包人应当承担违约责任，赔偿因其违约给发包人造成的损失”，请求判令：1、被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司赔偿因拒交建设工程专项验收所需资料而导致不能及时竣工备案、办证迟延所造成的租金损失暂计950元，具体损失金额以鉴定为准；2、本案的诉讼费用由被告负担。后在诉讼中，原告昆山市超华投资发展有限公司明确其租金损失金额为46997735元。
被告中国建筑工程总公司辩称：双方为建设工程施工合同关系，我公司经过重组改制，资质都由被告中国建筑股份有限公司承继，最高人民法院已经作出民事裁定书，确认被告中国建筑股份有限公司承继了涉案工程的主体地位，在另案中国建筑股份有限公司向昆山市超华投资发展有限公司追讨工程款的案件中，江苏省高级人民法院也确认了中国建筑股份有限公司的地位，故我公司不再是适格的被告，其要求我公司承担赔偿责任与生效法律文书相悖。在涉案工程的施工问题上，我公司已经履行合同义务，并将涉案工程交付给业主使用。双方由于业主拒绝竣工结算，迟延支付工程款及赔偿损失而酿成纠纷，江苏省高级人民法院作出的（2011）苏民初字第00003号民事判决书已经确认了昆山市超华投资发展有限公司拖欠工程款的事实，同时确认造成工期延误的主要责任在于昆山市超华投资发展有限公司，目前该案件在二审过程中。本案中不存在因中国建筑股份有限公司违约而导致涉案房屋无法出租产生租金损失的事实，原告昆山市超华投资发展有限公司的诉讼请求缺乏事实依据，不应当得到支持。
被告中国建筑股份有限公司辩称：同意被告中国建筑工程总公司的答辩意见。另原告昆山市超华投资发展有限公司主张的租金损失与其声称的事实之间不存在因果关系，因为涉案房屋是否出租并不依赖于其是否办理了房产证。“昆山超华商贸城二期B区项目”三、四层空关的根本原因是其业态未定，也未进行相应的装修，根本不具备对外出租的条件。上述妨碍出租的因素持续到2013年1月15日，所以原告昆山市超华投资发展有限公司的诉讼请求应予驳回。
本院经审理查明：2006年9月15日，原告昆山市超华投资发展有限公司与被告中国建筑工程总公司签订建设工程施工合同一份，约定其将昆山超华商贸城二期工程的桩基、土建、安装、人防、钢构、玻璃幕墙部分发包给被告中国建筑工程总公司。合同采用固定单价方式，总价款为16870.1364万元。双方在合同中约定工程竣工验收合格后（非承包人原因除外），30天内承包人提交竣工结算报告、发包人要求的完整结算资料、竣工资料和房屋钥匙，承包人负责提供所有资料并协助完成政府部门要求的备案手续。合同签订后被告中国建筑工程总公司即组织人员进行施工，涉案工程施工完成后，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对其进行验收，并于2009年7月2日竣工验收合格。
双方当事人签订建设工程施工合同后，被告中国建筑工程总公司根据国资委（2007）1087号《关于中国建筑工程总公司整体重组改制并境内上市的批复》的文件精神进行重组改制，将其整体核心业务相关的经营性资产、资质投入中国建筑股份有限公司，由中国建筑股份有限公司作为其全部经营业务的运营载体。中国建筑股份有限公司后来经过建设部批准，已经取得原由中国建筑工程总公司持有的相关建筑业企业资质，中国建筑工程总公司则不再持有上述资质。最高人民法院在（2010）民一终字第110号民事裁定书中，认定由于企业重组改制造成的合同主体的变更并非合同权利义务的转让，而是合同主体地位的承继，无需合同相对人同意。中国建筑工程总公司在改制后成为国家授权投资的机构，不再具有建筑业企业资质，事实上已经不可能履行与昆山市超华投资发展有限公司之间的合同，应由改制后的中国建筑股份有限公司履行原合同项下的权利义务。
涉案工程竣工验收合格后，由于被告方未提交全部的竣工验收资料，并协助发包方完成政府部门要求的备案手续，导致昆山市超华投资发展有限公司无法及时办理房屋权属登记，昆山市超华投资发展有限公司向昆山市人民法院提起诉讼，要求被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司交付完整的竣工验收资料（符合国家法律法规、建设工程文件归档规范及昆山市城建档案馆备案所要求的工程文件），包括决算资料缺少的部分。昆山市人民法院经审理后，于2011年6月23日作出（2010）昆民初字第4380号民事判决书，判令中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司于判决生效之日起十日内提供工程资料以配合昆山市超华投资发展有限公司通过专项验收及竣工备案，同时提供决算资料以配合昆山市超华投资发展有限公司完成工程决算。中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，本院经审理后于2011年11月14日作出（2011）苏中民终字第1540号民事判决书，最终判令中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司于判决生效之日起十日内向昆山市超华投资发展有限公司提供工程资料，以配合其通过专项验收及竣工备案。
昆山市人民法院在执行前述生效判决的过程中，认为生效法律文书确认的债权依法应当受到法律保护，但是债权的实现取决于被执行人是否有履行能力，鉴于被执行人在目前情况下无法完成工程资料的交付，故该院作出民事裁定书，终结了案件的执行。2012年5月4日，原告昆山市超华投资发展有限公司向昆山市建设工程质量检测中心支付房屋鉴定检测费823500元，向昆山市住房和城乡建设局支付房屋鉴定费352764元。昆山市房屋安全鉴定站针对涉案工程作出了鉴定报告，从而取代本院（2011）苏中民终字第1540号民事判决书要求两被告交付的工程竣工备案资料。2012年6月29日，涉案工程通过了竣工备案验收。2012年7月10日，原告昆山市超华投资发展有限公司取得了涉案工程的房屋所有权证书。原告昆山市超华投资发展有限公司主张由于被告方原因导致房屋权属证书无法办理，影响了房屋对外出租，故要求被告支付自2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失。
诉讼中原告昆山市超华投资发展有限公司向法院提出鉴定申请，要求对昆山市玉山镇白马泾路46号3层、4层房屋自2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金损失进行评估。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司于2014年10月24日作出租金评估报告书，认定上述房屋在2009年9月1日至2012年7月9日期间的租金为46997735元。
上述事实，由当事人提交的建设工程施工合同、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、声明书、复函、房屋所有权证、证人证言、租赁合同、招商手册、庭审笔录、当事人陈述、评估报告书等在卷佐证。
根据原、被告的诉辩观点，本院归纳双方当事人争议的焦点问题为：一、被告方在提供竣工验收备案资料方面是否存在违约行为？二、原告昆山市超华投资发展有限公司主张的租金损失是否与前述违约行为之间存在因果关系？
本院认为，关于第一个争议焦点，本案中双方当事人在合同中约定工程竣工验收合格后，承包人应当在30天内向发包人提供竣工资料和结算资料，并协助发包人完成政府部门要求的备案手续。涉案工程已经于2009年7月2日经四方验收合格，但是被告方未及时提供上述资料并协助完成竣工备案手续，导致原告昆山市超华投资发展有限公司因此无法及时办理房屋权属证书，属于违约行为。本院于2011年11月14日作出的（2011）苏中民终字第1540号生效民事判决，已经确认被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司在提供竣工验收备案资料方面存在违约行为，上述事实无需当事人再次举证证明，本院依法予以认定。
关于第二个争议焦点，原告昆山市超华投资发展有限公司主张由于被告方的原因导致其无法及时办理房屋权属证书，影响了涉案房屋的对外出租，由此产生的租金损失应当由被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司赔偿，但是根据现行的法律法规及司法解释规定，出租房屋即使尚未取得权属证书，只要其具备建设工程规划许可证并竣工验收合格，即可依法对外出租并获取租金收益，当事人以此主张租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中“昆山超华商贸城二期B区项目”具备合法的建设工程规划许可手续，全部工程已经竣工验收合格并交付使用，其未能及时对外出租，应当是与业主的广告宣传、营销策划及招商力度等因素有关，上述房屋的一、二层商铺在未取得权属证书之前即已经出租给苏州欧尚超市有限公司使用亦可佐证，故涉案房屋未能及时出租与其未办理产权登记之间不存在法律上的因果关系，原告昆山市超华投资发展有限公司在本案中主张租金损失的依据不足，本院依法不予支持。
综上，被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司在提供竣工验收备案资料方面存在违约行为，但是其承担的违约责任仅限于因违约造成的损失，包括合同履行后的预期可得利益损失，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的损失。原告昆山市超华投资发展有限公司已经就替代履行上述义务产生的鉴定费损失另案向被告中国建筑工程总公司、中国建筑股份有限公司主张了权利，其在本案中主张租金损失则缺乏法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告昆山市超华投资发展有限公司主张租金损失的诉讼请求。
一审案件受理费276789元，保全费5000元，以及鉴定费40000元，由原告昆山市超华投资发展有限公司负担。
如果不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院，并根据国务院《诉讼费用交纳办法》所规定的相关标准交纳相应的上诉费用（交于江苏省高级人民法院帐户：开户行中国农业银行南京山西路支行；帐号10×××75）。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年二月十四日
书 记 员 柳 璐