广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民一终字第39号
上诉人（一审原告）：南宁市汉佳商务有限公司。住所地南宁市青秀路**号大自然花园********房。
法定代表人：赵祥楚，执行董事。
委托代理人：李炳通，该公司员工。
委托代理人：董毛金，广西创和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：谢荣。
委托代理人：覃刚，广西桂公明律师事务所律师。
一审第三人：广西进出口贸易股份有限公司。住所地南宁市星湖路南一里**号。
法定代表人：蒋一凡，董事长。
上诉人南宁市汉佳商务有限公司（以下简称汉佳公司）因与被上诉人谢荣、一审第三人广西进出口贸易股份有限公司（以下简称广西进出口公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第11号民事判决，向本案提起上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成由审判员覃龙担任审判长、代理审判员刘霞、蒙丽华参加的合议庭，于2015年6月4日公开开庭审理了本案，书记员林晓华担任法庭记录。汉佳公司的委托代理人李炳通、董毛金，谢荣的委托代理人覃刚到庭参加诉讼。一审第三人广西进出口公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，中国建设银行南宁市园湖支行（以下简称建行园湖支行）与广西进出口公司及南宁桂宝制冷设备公司（以下简称桂宝公司）借款保证合同纠纷一案，该院于1999年5月12日作出（1998）南市经初字第284号民事判决，判令广西进出口公司归还建行园湖支行借款本金80万元及该款的利息；桂宝公司对广西进出口公司的上述债务承担连带清偿责任。后建行园湖支行将上述债权转让给广西南宁市振邦资产管理服务有限责任公司（以下简称振邦公司）。2012年8月16日，汉佳公司向该院申请变其为本案的申请执行人，该院于2012年9月11日作出（2012）南市执恢字第1-6号执行裁定，变更汉佳公司为本案的申请执行人。2013年10月11日，该院作出（2012）南市执恢字第1-13号执行裁定，继续查封了广西进出口公司名下的南宁市青秀区星湖路南一里11号3栋1单元101号房屋（以下简称101号房屋）的所有权。谢荣对该院裁定查封101号房屋不服，提出异议。
一审另查明，广西进出口公司于1998年根据相关规定将公司的公有住房出售给职工，并经过了广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室（以下简称区直房改办）的批准。谢荣当时作为广西进出口公司的职工，于1998年5月30日提出购买现住公房101号房屋的购房申请书，同年6月30日广西进出口公司经审核同意谢荣的购买申请。谢荣于1998年5月13日与广西进出口公司签订了《公司有偿分配住房协议书》，并分别于1998年5月13日和1998年7月23日向广西进出口公司缴纳了22000元和50000元购房预付款。2000年4月25日101号房屋经评估，成本价总价款为79468.08元，区直房改办对评估结果予以了确认。2006年3月2日，广西壮族自治区财政厅出具了桂财房改确认字第98-301-04号房改房屋评估结果确认通知书，对上述评估结果进行了验证确认。但是，由于广西进出口公司收取职工购房款后未将房款上交区直房改办，该101号房屋一直未能办理完成房产过户登记手续。该院于2014年3月25日去函区直房改办了解谢荣参与广西进出口公司房改的情况，根据区直房改办于2014年4月9日作出的区直房改函（2014）43号复函称，谢荣在区直房改办有购买101号房屋的房改档案记录，所购公有住房出售评估结果已经自治区财政厅确认，有关办理程序符合房改政策。
该院（2014）南市执异字第19号执行裁定认为，本案的争议焦点为，该院裁定查封广西进出口公司名下的101号房屋是否符合法律规定。谢荣作为广西进出口公司的职工，根据当时房改房的相关政策和规定，申请购买101号公有房屋，经过了广西进出口公司的同意和区直房改办的审核，并在区直房改办有购买该房屋的档案记录，符合当时的房改条件；101号房屋依法定程序进行了评估，评估结果也经过了区直房改办的审核和自治区财政厅的验证确认，谢荣也按照《公司有偿分配住房协议书》的约定缴纳了72000元购房预付款，购房程序合法；根据区直房改办《关于做好1996年区直房改工作的通知》（区直房改组（1996）2号）第七条第五款“已交购房预付款，其买卖关系确立，可确认其产权”的规定，本案中谢荣已按规定缴纳购房预付款，其与广西进出口公司之间关于101号房屋的买卖关系确立，该房屋的产权不宜继续认定为广西进出口公司所有；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被执行人广西进出口公司依房改程序依法将其所有的101号房屋出卖给谢荣，谢荣已经向被执行人广西进出口公司支付了该房屋的全部价款，该房屋未办理过户登记系广西进出口公司未将购房款上交区直房改办而导致的，谢荣对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该房屋。故谢荣以其系101号房屋的实际产权人为由向该院提异议，要求该院解除对101号房屋的查封，证据充分，理由成立，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定：中止对101号房屋的执行。
汉佳公司以101号房至今属于广西进出口公司所有，谢荣对101号房屋不享有任何的权利，（2014）南市执异字第19号执行裁定中止对101号房屋执行的决定缺乏事实与法律依据为由，提起本案诉讼，请求撤销（2014）南市执异字第19号执行裁定，判定汉佳公司有权对101号房屋申请继续执行。
一审法院审理认为，关于该院（2014）南市执异字第19号执行裁定是否存在可撤销事由的问题。涉案101号房屋经第三人广西进出口公司决定按照当时的房改政策出售给谢荣，谢荣已缴纳全部购房款，已经实际占有使用至今，并经过区直房改办的审核，在区直房改办有购买该房屋的档案记录，符合当时的房改条件，且101号房屋依法定程序进行了评估，评估结果也经过区直房改办的审核和自治区财政厅的验证确认，至今未能办理产权过户的原因在于广西进出口公司，谢荣对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，在谢荣已付清房款且实际占有该房屋，其对未能办理过户登记手续没有过错的情况下，法院不得查封涉案的101号房屋。该院作出的（2014）南市执异字第19号民事执行裁定中止对101号房屋的执行，理由充分，适用法律正确，应予维持。至于涉案的101号房屋权属的问题，该房屋在1998年已经按照当时的政策进行房改，谢荣与广西进出口公司之间的房屋买卖的意思表示真实一致，买卖合同成立，但是因房改涉及当时政策、职工福利、房屋价格评估以及经过房改、财政部门的审批确认等因素，与普通的商品房买卖关系存在一定的区别，该院不宜在本案中直接确认101号房屋的所有权属，应由当事人另行主张。综上，汉佳公司诉请撤销该院作出的（2014）南市执异字第19号民事执行裁定，要求继续执行涉案的101号房屋的理由不成立，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审判决：驳回汉佳公司的诉讼请求。案件受理费100元，由汉佳公司负担。
汉佳公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定101号房屋经第三人广西进出口公司按当时的房改政策出售给谢荣，符合当时的房改条件与实际情况不相符，没有事实和法律依据。二、一审判决以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定作为判案依据属于适用法律错误，应予纠正。上诉请求：1、撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第11号民事判决；2、撤销南宁市中级人民法院（2014）南市执异字第19号执行裁定；3、确认谢荣与广西进出口公司对101号房屋的买卖行为无效，许可汉佳公司继续对前述房屋申请强制执行；4、一审、二审诉讼费由谢荣承担。
谢荣答辩称，南宁市中级人民法院（2014）南市执异字第19号执行裁定及本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
广西进出口公司未作答辩。
本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：对涉案101号房屋应否中止执行。
本院认为，涉案房屋原系广西进出口公司的公有住房，广西进出口公司于1998年根据相关规定将公司的公有住房出售给职工，并经过了区直房改办的批准，因此涉案房屋属于房改房。由于房改房的买卖涉及到房改政策等因素，故房改房的权属变更不能简单适用《中华人民共和国物权法》有关规定，还需受到政策的调整。本案中，101号房屋在被执行查封以前，已由广西进出口公司根据当时的政策出售给谢荣，谢荣已经缴纳部分购房款，并已实际占有使用至今，该房改行为在区直房改办亦有房改档案记录，虽然该房屋的权属至今未办到谢荣名下，但这属于房改政策所调整的问题，而不是民法所调整的对象。虽然涉案房屋目前仍登记在广西进出口公司名下，但涉案房屋已实际被广西进出口公司进行房改出售。因此，汉佳公司在以广西进出口公司为被执行人的执行案件中，申请执行广西进出口公司已出售给他人的房改房，理由不成立。南宁市中级人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，作出（2014）南市执异字第19号执行裁定，中止对101号房屋的执行，有事实和法律依据，应予维持。汉佳公司诉请撤销该裁定，继续执行101号房屋，理由不成立，一审判决驳回汉佳公司的诉讼请求是正确的，本院予以维持。汉佳公司上诉主张继续对101号房屋申请强制执行，理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人南宁市汉佳商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃 龙
代理审判员 刘 霞
代理审判员 蒙丽华
二〇一五年六月三十日
书 记 员 林晓华