大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第2097号
原告：大连经济技术开发区享和物业服务有限公司，住所地大连经济技术开发区宜宁里40栋2-4-1号。
法定代表人：刘某某，经理。
委托代理人：霍某某。
被告：徐某某。
原告大连经济技术开发区享和物业服务有限公司诉被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连经济技术开发区享和物业服务有限公司的委托代理人霍某某，被告徐某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年12月，大连经济技术开发区利堃物业服务有限公司与大连开发区山海一步小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同中约定了物业收费标准及逾期支付的处理方式，然而被告从2011年1月开始一直拒付物业费。2011年12月，原告与大连经济技术开发区湾里街道吉安社区签订了《物业服务合同》，之前业主所欠的物业费由原告收取接管。合同约定，从逾期之日起15日未交纳的，在日后交纳时，从逾期之日起，按照应交纳物业服务费的千分之三，按日计算交纳滞纳金。被告系×-×-×的业主，房屋面积×平方米，按照合同规定应当向原告交纳从2011年1月到2014年4月的物业费人民币1883元，但被告一直拒绝缴纳，故诉至法院。请求判令被告向原告支付从2011年1月至2014年4月所拖欠的物业服务费1883元及滞纳金117元，共计2000元，并由被告承担案件受理费。
被告辩称，自2011年1月至今确实未交物业费，但未交物业费有原因：被告的房屋漏雨，让物业过来修，物业修过几次也没修好，房屋墙体渗水，发霉，产生霉菌，造成我家人呼吸道感染、咳嗽。2013年时，原告说给我补偿，我说补来的钱顶我的物业费。现在物业要我交物业费，我不同意交纳。
经审理查明，2008年12月30日，大连经济技术开发区山海一步小区业主委员会与大连经济技术开发区利堃物业服务有限公司签订《物业服务合同》约定，由大连经济技术开发区利堃物业服务有限公司为大连经济技术开发区山海一步小区（包括大连经济技术开发区高吉里4#、5#楼）进行物业管理服务。2011年11月，山海一步小区业主委员会届满，因人选问题未进行换届，从2011年11月10日起，业主委员会职责由大连经济技术开发区湾里街道吉安社区居委会履行。2011年12月1日，大连经济技术开发区湾里街道吉安社区居委会与原告签订《物业服务合同》由原告为大连经济技术开发区山海一步小区（包括大连经济技术开发区高吉里4#、5#楼）进行物业管理服务。2011年10月30日，大连经济技术开发区利堃物业服务有限公司出具情况说明称关于山海一步小区拖欠的物业费、停车泊位费转由原告追缴收取。被告系大连经济技术开发区高吉里×#×-×-×号房屋产权人，房屋建筑面积为99.13平方米，物业费交纳标准为0.50元／平方米／月，应在每季度第一个月的前半月交纳上个季度的物业服务费，逾期之日起15日之内未交纳的，从逾期之日起，按照逾期应交纳物业服务费的千分之三，按日计算交纳滞纳金。庭审中，被告确认自2011年房屋漏雨后，因物业公司未尽到维修和养护的义务，且态度有问题，故自2011年1月至2014年4月共计1883.47元物业费未交纳。
上述事实，有原告提供的资质证书、收费许可证、物业服务合同、证明、情况说明、物业服务合同备案证明、房产证复印件、律师催告函，被告提供的照片及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，上述证据业经本院开庭审查。
本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。大连经济技术开发区山海一步小区业主委员会与大连经济技术开发区利堃物业服务有限公司签订的物业服务合同及原告与行使业主委员会职责的大连经济技术开发区湾里街道吉安社区居委会签订的物业服务合同均对被告具有约束力。大连经济技术开发区利堃物业服务有限公司将其未收缴的物业费转由原告追缴收取，属于债权的转让，不违反法律规定。物业公司为案涉小区提供了物业管理服务，被告作为享受物业管理服务的产权人，负有交纳物业费的义务，自2011年1月至2014年4月止被告共计欠物业服务费1883.47元未交纳，故对原告要求被告交纳1883元物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，滞纳金实际为违约金，鉴于被告未按照物业服务合同约定交纳物业费，其行为已构成违约，应支付违约金，原告主张被告支付117元违约金低于物业服务合同约定的数额，系其对自身权利的处分，本院予以照准。被告主张房屋漏雨，物业修过几次均未修好，故不同意交物业费，本院认为，物业公司已对被告房屋进行维修，已尽到物业应履行的维修义务，被告房屋如仍存在问题，被告可另行主张权利以确定责任，不应以拒交物业费为抗辩；被告主张原告为其补偿损失顶替物业费，原告不予认可，被告未能举证证明其主张成立，应承担相应的举证不能责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
于本判决生效之日起十日内，被告徐某某给付原告大连经济技术开发区享和物业服务有限公司自2011年1月至2014年4月止的物业服务费1883元及违约金117元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告徐东霞承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 ： 韩 力 群
审 判 员 ： 吕 乃 明
人民陪审员 ： 杨 礼
二〇一四年十一月六日
书 记 员 ：宋梓君（代）
附本判决依据的法律法规及规范性法律文件：
《中华人民共和国合同法》第七十九条：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。