安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00314号
原告：朱静，女，1965年9月29日出生，汉族，医生。
委托代理人：庞仁兵，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：张园园，安徽会峰律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，（原担子办事处院内）。
法定代表人：徐厚江，该公司董事长。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅。
原告朱静与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱静的委托代理人庞仁兵、张园园，被告滁州瑶海公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱静诉称：原被告2010年11月12日签订“滁州市商品房预售合同”，购买了位于醉翁东路3823号南国家园商业单元3823室，双方在合同中约定了标的、价格、面积、交付条件、办理房地产权证时间、违约责任等条款。合同签订后，原告按照约定一次性支付了房款，但被告却未按照合同约定交付房屋、未按约定时间办理房屋初始登记证书，协助原告办理房地产权证书，严重违约。现诉请判令：1、被告支付逾期交房违约金15403.3元（自2011年10月1日至2011年11月11日，1283610×0.0003×40天=15403.3元）；2、被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理房产证违约金92029元；（暂自2012年1月30日计算至2012年12月30日，以后按照此标准计算，直至能办理房产证为止。1283610元×6.1%×（1＋30%）×330天÷365天=92029元）；以上合计107432.3元。3、被告承担本案诉讼费用。
被告滁州瑶海公司辩称：原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的债权已经超过诉讼时效，被告不应履行相应的合同义务。原、被告双方在签订《商品房预售合同》时约定交房时间是2011年9月30日，此外双方还约定在签订房屋验收交接书后90日内由原告办理房产证。若被告在合同约定的期限内未履行相应的合同义务，被告应向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。本案中，原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金的债权的诉讼时效期限分别为2011年9月30日至2013年9月30日、2012年1月1日至2014年1月1日，而原告在知道被告未按合同履行相应义务时，其并没有及时向被告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的债权，直至今日才向法院提起诉讼，其明显超过了诉讼时效。因此被告拒绝履行其应当承担的违约金义务。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年11月12日，原告朱静与被告滁州瑶海公司签订一份《商品房预售合同》，约定被告将其投资开发的《南国家园》商业单元3823室出售给原告。该合同约定：房屋建筑面积为205.77平方米，总价款为1283610元；房屋交付时间为2011年9月30日；同时约定如被告未按约定时间交付，应当按原告已付房款日万分之5计算向原告支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。双方还约定在交付之日起90天内，由原告向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。当日，原告支付了全部房款1283610元，2011年10月30日被告将该房屋交付给原告，2012年10月11日，诉争房屋取得初始登记证明。
本案争议焦点：被告是否存在逾期交房、逾期办证行为及是否应支付逾期交房、办证违约金？
本院认为：原告与被告自愿签订的《滁州市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。因合同争议提起诉讼的时效为两年，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。合同约定交房时间是2011年9月30日，而被告直至2011年10月30日才将诉争房屋交付给原告，自此原告应意识到被告没有按约交付房屋，双方合同中约定交房期限的履行已发生争议，原告应及时向被告主张权利或者向法院提起诉讼，但原告直至2014年1月15日才提起诉讼，已超过诉讼时效期间两年的规定，且原告也无诉讼时效中止、中断事由。故对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持；按照原、被告签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，涉案房屋是2011年10月30日交付，而被告直到2012年10月11日才将涉案房屋进行初始登记，故原告要求被告从2012年1月30日开始承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持，但该违约责任应计算最长到可以办理房地产权证时为止，即2012年10月11日取得初始登记证明时为止，即逾期255天。因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额，本院依法按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即71114元（1283610元×6.1%×（1＋30%）×255天÷365天】。对原告要求被告承担逾期办证违约责任计算至2012年12月30日，以后按此标准计算，直至能办理房产证为止，无依据，本院不予支持。对被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司认为原告逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，因被告于2012年10月11日才将涉案房屋进行初始登记，原告从此时起才能明确主张被告逾期办证的具体时间，应以被告取得初始登记证明的时间点作为原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效计算的起始点，而本案原告是2014年1月15日提起诉讼，并没有超过诉讼时效期间两年的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第153条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于判决生效后10日内一次性支付原告朱静逾期办证违约金71114元；
二、驳回原告朱静的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2450元，由原告朱静负担1150元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担1300元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年七月七日
代理书记员 马茂丽
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交
易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
第153条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。