四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1921民初430号
原告杨某某，男，汉族，农村居民，住通江县永安镇。
委托代理人刘先君，通江县广纳法律服务所法律工作者。
被告余某某，男，汉族，农村居民，住通江县火炬镇，现巴中监狱服刑。
委托代理人苟建江，四川别致律师事务所律师。
委托代理人马某某，女，汉族，通江县诺江镇。
被告通江县华宇房地产开发有限公司。
法定代表人张某某，负责人。
委托代理人刘世勇，通江县宕江法律服务所法律工作者。
委托代理人牛某某，男，汉族，该公司职工。
原告杨某某与被告余某某、通江县华宇房地产开发有限公司（以下简称通ＸＸ宇房地产公司）“民间借贷纠纷”一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员程波独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人刘先君，被告余某某及其委托代理人苟建江、马某某到庭参加了诉讼，被告通ＸＸ宇房地产公司的负责人张某某经传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：被告余某某在我处借款30万元，口头约定月利率5分，借款用于修建通江县诺江镇五马桥“华宇京城”项目，双方签订了《商品房预定协议书》，并用该楼5层、6层、11层E户型E号房提供抵押担保。借款逾期后被告一直未履行偿还义务。现要求被告立即偿还借款30万元，并从借款之日起按年利率24%支付资金利息；对被告提供的抵押物享有优先受偿权。
被告余某某辩称：原告起诉属实，但我现在无力偿还，我要求出狱后一年内付清，原来约定月息一角，但该借款还未支付利息。
被告通ＸＸ宇房地产公司未提出答辩意见。
经审理查明：2006年8月30日余某某（甲方）与通ＸＸ宇房地产公司（乙方）签订了一份《联合开发协议》，协议约定：余某某2005年9月20日在通江县国土局拍卖竞得诺江镇五马桥居民区2005-3-03号地块，由于余某某个人没有商品房开发资质，与乙方多次协商，达成联合开发该地块的协议，甲乙双方同意在位于诺江镇五马桥居民区（2005-3-03）地块以乙方名义联合开发修建商品房，该项目名称为京都大厦。联合开发时间2006年8月30日至2007年12月30日止。联合开发利益分配：该工程实行独立核算、自负盈亏，甲方按联合开发项目的总价1%向乙方交纳管理费。甲方余某某签字，乙方通ＸＸ宇房地产公司及张某某加该了印章。2007年6月20日通ＸＸ宇房地产公司（甲方）与余某某（乙方）签订了一份《京都大厦商住楼内部承包合同》，余某某为项目经理，约定：该项目由乙方自主经营，独立承担建设工程管理、商品房预售、建筑工程质量、安全生产以及与合伙人的经济关系等民事责任、法律责任、经济责任。商品房销售必须按规定实行网上售房、签订房地产管理机关和工商行政机关统一印发的“商品房买卖合同”文本，如在售房过程中因违约出现的民事责任、法律责任、经济责任一律由乙方承担。乙方在筹资过程中，与其他人共同出资经营承包，与甲方无关，甲方不履行乙方与合伙人的权利、义务以及相关的民事责任、经济责任。双方签字并加盖了通ＸＸ宇房地产公司印章。闭庭后原告提供了2009年5月1日通ＸＸ宇房地产公司给余某某出具的委托书复印件一份，其内容为“委托余某某事宜：一、负责“京都大厦”项目开发、承建；洽谈、签订项目所需资金的相关合同文件；二、负责办理项目的开发、承建、销售手续；三、负责该项目商品房的销售；四、支付、回收该项目款项；受托人在办理上述事宜时在相关文件上签字，我均予以认可；委托期限至“京都大厦”项目验收、销售结束。受托人无转委托权。余某某签字“复印属实”，时间2012年6月15日”。被告余某某及通ＸＸ宇房地产公司的委托代理人补充质证认为该委托书的内容、签字和公司印章是真实的，但要求原告出示委托书原件。
原告杨某某与被告余某某系朋友关系。余某某在修建“京都大厦”期间，2012年9月20日被告余某某在原告杨某某处借款并立据借条一张，其内容为：“今借到杨某某同志现金叁拾万元正（小写￥300000.00元），注：此款定于2012年10月20日一次性还清”。借款逾期后被告余某某未能偿还，2013年1月22日原告杨某某（乙方）与被告通ＸＸ宇房地产公司（甲方）、委托人余某某签订了一份《商品房预订协议书》，乙方自愿预定“华宇铂金城”第5、6、11层E号房，总房款计人民币783750元，双方在协议上签字，加盖了被告通ＸＸ宇房地产公司的印章，同日通ＸＸ宇房地产公司出具收条一张，内容为“今收到杨某某定（订）购华宇铂金城E户型5、6、11楼之首付，金额783750元，备注：抵押”，收条上加盖了被告通ＸＸ宇房地产公司的财务印章。原告杨某某另持有50万元借款条据未主张权利，庭审中双方认可是将原借款转为的购房款，以所预订的房屋设定抵押。原告称口头约定借款利率为月息5分，被告余某某称月息为1角，利息一直未支付。双方签订的《商品房预订协议书》未在房地产管理部门办理抵押登记手续。原告经催收无果，于2016年1月28日起诉来院，要求实现其诉请。
同时查明：《联合开发协议》、《内部承包合同》及《授权委托书》中的“京都大厦”与《商品房预订协议书》中的“华宇铂金城”系被告余某某以被告通ＸＸ宇房地产公司的名义在诺江镇“五马桥居民区”实施开发的同一项目。
本院认为：被告余某某在修建“京都大厦”期间立据在原告杨某某处借款30万元，虽在借条中未注明借款用途或将借款直接交付或转入被告通ＸＸ宇房地产公司账户，但从被告通ＸＸ宇房地产公司给余某某出具的授权委托书内容看委托余某某签订项目所需资金相关合同文件，及在借款逾期后被告通ＸＸ宇房地产公司与原告签订了《商品房预订协议书》并以公司名义给原告出具了收条，将原告借款转为购房款，表明被告通ＸＸ宇房地产公司对该笔借款属于明知，且借款用于“京都大厦”开发项目。虽然原告提供的委托书系复印件，但二被告对委托书的内容、签字及印章真实性无异议，同时即使委托书从证据形式要件上存在瑕疵，但被告通ＸＸ宇房地产公司在余某某借款后与原告签订房屋预订协议及将借款转为购房款并出具收条的行为，也是对该笔借款的追认。所以原告杨某某应与被告通ＸＸ宇房地产公司形成的民间借贷法律关系，合法有效。借款逾期后被告通ＸＸ宇房地产公司未履行偿还义务，其行为已构成违约，依法应承担清偿责任。虽然在借条中未约定借款利息，但从原告杨某某和被告余某某的陈述看，口头约定的利息标准不一，能够认定系有息借贷，其超过法律规定部分的约定无效，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，被告通ＸＸ宇房地产公司应从借款之日即2012年9月20日起按月利率2%支付利息至清偿时止。原告同时诉请要求对《商品房预订协议书》中所约定的标的物“京都大厦”第5、6、11层E号房享有优先受偿权，因《商品房预订协议书》未办理抵押登记，根据物权法的规定，其抵押权未设立，故原告主张以抵押物优先受偿的理由不能成立，本院不予支持。被告通ＸＸ宇房地产公司与被告余某某签订《联合开发协议》和《京都大厦商住楼内部承包合同》，从内容看其实质是被告余某某自投资金，自主经营，自负盈亏，仅向被告通ＸＸ宇房地产公司缴纳管理费，属于借用通ＸＸ宇房地产公司的开发资质从事房地产经营的挂靠行为，该行为违背了城市房地产管理法的规定，同时该笔借款实际用于了“京都大厦”项目建设，所以被告余某某应对借款本息承担连带清偿责任。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告通江县华宇房地产开发有限公司在本判决生效后五日内偿还原告杨某某借款本金30万元，并从2012年9月20日起按年利率24%支付利息至清偿时止，利随本清；被告余某某承担连带清偿责任。
二、驳回原告杨某某要求以“京都大厦”第5、6、11层E号房享有优先受偿权的诉讼请求。
判决生效后，如义务人未按判决书指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由被告通江县华宇房地产开发有限公司和被告余某某共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 程波
二〇一六年五月十三日
书记员 杨彬