河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终2554号
上诉人（原审被告）：曲全改，男，1952年6月16日出生，汉族，住唐河县。
委托诉讼代理人：郭璐瑶，河南博音律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张梅珍，女，1940年6月15日出生，汉族，住唐河县。
被上诉人（原审原告）：马秀兰，女，1934年3月5日出生，汉族，住湖北省枣阳市。系张梅珍嫂子、张天锁妻子。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张明霞、刘运良，河南恒阳律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：郭崇政，男，1970年8月15日出生，汉族，住唐河县。
上诉人曲全改与被上诉人张梅珍、马秀兰、郭崇政确认合�无效纠纷一案，河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）于2014年6月17日作出（2012）唐民一初字第1692号民事判决，张梅珍及张天锁不服向本院提出上诉，本院作出（2014）南民一终字第00979号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重审后于2015年12月17日作出（2015）唐民重初字第1号民事判决，曲全改不服向本院提出上诉，本院作出（2016）豫13民终794号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院于2017年3月10日作出（2016）豫1328民初2699号民事判决，曲全改仍不服向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。曲全改及其委托诉讼代理人郭璐瑶，张梅珍、马秀兰及其委托诉讼代理人张明霞、刘运良到庭参加诉讼。郭崇政经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲全改上诉请求：1、依法撤销一审判决依法改判�2、此案支出的一切费用由张梅珍、马秀兰承担。事实和理由：一、张梅珍、马秀兰不符合本案的诉讼主体资格。1、诉争房屋的所有权系曲全改所有，即曲全改于1985年秋通过王玉瑶、张天才从中说和以4000元的价格从张建德手中购买，1994年办理了房屋的产权证，2010年因原房屋倒塌曲全改重盖，一直住到2011年又卖给郭崇政。这一事实经过法院的调查了解和庭审已经非常清楚。2、一审认定张建德卖给曲全改的三间红机瓦房是张梅珍的与事实不符，也没有相关证据予以认定。三间房屋系曲全改所建、所有己是不争的事实，曲全改从购房到改建张梅珍自始至终没有提出异议，该房屋的时间跨度不是三、五年，而是二十六年，张梅珍也一直在郭滩镇居住，对张建德房屋的重大变化不可能不知道，之所以等到今天来争，是感觉到今天的房价上涨了。一审法院把曲全改的房产判�张梅珍的唯一证据是一份文约，然而该份文约存在重大的瑕疵，同时也没有其他证据予以印证。首先该份文约所用的稿纸的右下角的数字显示的生产时间是2009年，立文约的时间是1980年，显然是伪造的。其次，该份文约约定房屋有养女父母居住，不能无故出卖，双方同意，永不反悔，如若反悔，全部退款物。从这一约定可以看出，卖给曲全改的房屋所有权是张建德的，即便是张梅珍给了300元钱及10000块砖，也只是张建德三间房所用建筑材料的一小部分，大部分还是有张建德自己出资所盖，而且张梅珍所谓所付出的钱和物是以张梅珍之女接张建德的班成为吃商品粮为交换条件的，故文约约定的张建德若反悔出卖房屋，退给张梅珍的应是300元钱和10000块砖，而不是房屋。3、张梅珍之女过继给张建德没有任何的书面材料及直接的证据予以认证。二、一审法院判决房屋的所�权归张梅珍所有没有事实依据。1、一审法院所依据的文约显示的仅是张梅珍资助张建德300元钱和10000块砖，这仅仅是三间房的一小部分材料。2、一审法院把房屋判给张梅珍的另一依据是一份行政判决，可该判决也并没有说明所争议的房产所有权是张梅珍的。3、张梅珍所谓的房屋早已不存在了，而曲全改对该宅基地上的原房屋及翻盖的房屋实际占有使用达26年之久。张梅珍以张建德签到的文约为由否认曲全改的善意取得不能成立。
张梅珍、马秀兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、曲全改以违章建筑的财产权做为上诉理由，显然是对自己不具备该处土地使用权的实质问题进行规避。曲全改在他人宅基地上所建的非法违章建筑又私自出售给第三人郭崇政，侵犯了张梅珍、马秀兰的合法权益，张梅珍、马秀兰当然有诉讼主体资格。一审中，张梅珍、马秀兰提供了郭滩村委2015年9月3日和2016年9月19日两份证明，明确说明张建德和曲全改均非郭滩六组的成员，其无权取得6组宅基地使用权。依照法律规定即使房主张梅珍也无权将农村宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人，而只有居住权的张建德更无权对外出售房屋。张梅珍和张天锁是继承人，拥有该处宅基地使用权，不仅有历史沿革(1953年土地房产使用证存根)，而且有现任三级基层组织的确认，同时也有集体群众及邻居针对事实所做的大量证言。二、张梅珍具有1983年所建三间房屋的所有权、和马秀兰之夫张天锁共同拥有争议土地的使用权是铁的事实，张梅珍一审中所提供的大量证据均可证明自己对三间房屋的所有权。曲全改称从张建德处购买房屋不属实，更无权将原三间房屋拆除，在该处新建房屋。1、张梅珍、马秀兰不仅提供了书面证据文约和文约执笔人黄某的公证证言，同时原一审法院也对文约执笔人黄某做了调查，可见文约的真实性。曲全改上诉称文约右下角的数字是生产时间，是2009年稿纸所伪造的，显然是自己的错误理解。稿纸下面的编号应是印页总数、生产编号或者是印刷色值参数，从其编写方式上看不符合生产时间的编写规律。2、文约明确约定房屋有养女父母居住，不能无故出卖，更进一步印证了1980年三间房屋系张梅珍出资所建，归张梅珍所有的事实。3、张梅珍、马秀兰提供了8份公证证言及一份见证证言，证明房屋系张梅珍所建，张建德仅是张家的学徒工，没有处分房屋和宅基的权利，曲全改仅是租用该处房屋几年就搬走了，张梅珍、马秀兰在2011年因曲全改私自卖张家宅基一事双方发生争吵。曲全改仅提供了两份张天才和魏文奇的证言来证明从张建德处买房显然不属实�其自始至终未提供自己买房的书面证据，张天才和魏文奇二人的证言也属于传来证词，其不能确定房屋系张建德所有，是二人的主观臆断和推测。4、曲全改上诉称，1994年办理了房屋的产权证，2010年因原房屋倒塌重盖，也是编造事实。曲全改采用弄虚作假方式所办三间房屋的房屋产权证，因主要事实不清、程序违法的原因由两审法院予以撤销。5、关于张梅珍建房的出资情况，证人黄某说的非常清楚，除过去给的418元不提，张梅珍另拿出300元和1万块砖做为建筑材料。曲全改上诉称张梅珍提供的材料只是张建德三间房所用建筑材料的一小部分，大部分还是有张建德出资所盖，没有法律依据且显然未考虑当时的物价和工资收入水平。1980年全国职工的平均年工资为762元，而河南省的职工平均工资才730元，张梅珍所给予张建德的不仅是718元和一万块砖，还包括后续的木材�沙、石灰，房子就是张梅珍出资建造，张建德仅是帮忙招呼建房。6、曲全改不构成善意取得。张建德一无房屋所有权，二无宅基地使用权，曲全改做为长期在附近居住的村民，对此是明知的，其主观上不形成善意取得。曲全改声称的购买价格明显不合理地低于市场价值，买卖未依法进行登记。善意取得的三要件，一个也不具备，实属侵权。应返回房宅使用权。上诉人说该房时间跨度26年，张梅珍一直在郭滩居住不属实。1980年市场开放，张梅珍开始经商，1985年秋去西安，一直在外经商，有证人郭某等九人证实。1994年上下，张建德病故，张梅珍和女儿回来，全部出资安葬后又去西安。此时，曲全改己搬走三年左右。之后，张梅珍每隔几年总要回来，看到房宅完好无缺，没人住，没人侵权。直到2011年，曲全改看张家房宅要开发，没人在家，造议论说张建德生前把房子�给了他，开始侵权。张梅珍为保护自己合法权益，将曲告上法庭。7、曲全改上诉称，对该宅基地上的原房屋及翻盖的房屋实际占用使用长达26年之久不是事实。曲全改仅在该处开厂五年左右，后来就搬走了。走后19年，不曾在张家房宅住过。2011年开始侵权。其次，曲全改非法占用他人宅基地的行为不因其占用时间的长短就从非法转变为合法。物权争议不适用年限，不管30年、40年，宅基地使用权在没有依法变更下，仍归原所有者所用。更何况张梅珍兄妹2011年才知道曲全改侵权，2012年起诉，应受法律保护。曲全改并非六组的集体成员，不能取得六组的宅基地使用权。
郭崇政辩称，郭崇政与曲全改签订的买卖合同有效。
张梅珍、马秀兰向一审法院起诉请求：请求依法确认曲全改与郭崇政签订的宅基地买卖协议无效，责令曲全改返还宅基地及房屋，�赔偿损失1万元。
一审法院认定事实：1953年，张梅珍家分得宅基地一处，唐河县人民政府为张梅珍家颁发了土地房产所有证。该土地房产所有证存根上载明了张梅珍及张天锁在内的13名居民（含张梅珍、张天锁的父母、张梅珍的兄弟姐妹、嫂子、侄子）。1980年6月，张梅珍与张建德（张梅珍堂哥，已故）黄金荣（张建德妻子）签订文约一份，该文约载明：立约人张建德、黄金荣、张梅珍。张梅珍因女儿多，1967年二妮小静情愿给哥哥张建德。现在张静的养身父母张建德、黄金荣同意张静接班，有生身父母张梅珍付给养父母张建德、黄金荣抚养费300元（以上418不提）、砖一万块。房屋有养身父母住用，不能无故出卖。双方同意，永不反悔。如若返悔，全部退出款物。空口无凭，特立约为凭。立约人：张建德、黄金荣、张梅珍。中人：支书王先恒，村长张林科、张爱梅，乔老师。执笔人黄某。1983年，张梅珍出资并让张建德找人建三间红机瓦房。张建德找到当时在建筑队干活的魏文奇帮忙建三间红机瓦房，该房屋建成后，张建德向魏文奇支付了工钱。因张天锁、张梅珍在外工作、经商，常年不在家。1985年秋，经张天才介绍，曲全改和张建德经过协商，张建德以4000元的价格将该三间红机瓦房卖给了曲全改。1994年8月13日，唐河县人民政府为曲全改颁发了唐房发私字第164号所有权证。2010年夏，因三间红机瓦房倒塌，曲全改将房屋翻建，自建坐西朝东三间砖瓦房。2011年4月8日，曲全改与郭崇政签订房屋买卖协议，曲全改将自己所建的三间砖瓦房卖给了郭崇政。2009年9月12日，张天锁申请在原有宅基地（及本案争议宅基地）上建房，郭滩村6组、郭滩村、郭滩镇均同意建房。2011年张梅珍得知房屋被扒重建及宅基地被卖的事情后回郭�老家，与曲全改发生纠纷。2012年张梅珍、张天锁提起行政诉讼，要求撤销唐河县房管局为曲全改的唐房发私字第164号房屋所有权证。2014年4月25日，本院作出（2014）南行终字第00031号行政判决，将颁发给曲全改的唐房发私字第164号房屋所有权证撤销。现张梅珍诉至法院，请求依法确认曲全改与郭崇政签订的宅基地买卖协议无效，责令曲全改返还宅基地及房屋，并赔偿损失1万元。经现场勘验，本案争议的房产及土地位于唐河县郭滩镇××村委××组，四至是东邻大坑，北邻道路，西邻道路，南邻空地。争议土地上现有坐西朝东三间瓦房，该房系曲全改所建。另查，2014年1月28日，张天锁因心跳骤停死亡。
根据张梅珍、马秀兰、曲全改的诉讼请求、答辩意见及庭审查明的事实，本案主要涉及以下几个问题：1980年6月文约是否真实有效；张梅珍、张建德，谁对三间红机瓦房拥有房屋所有权；张建德将三间红机瓦房卖给曲全改是否有效；曲全改与郭崇政签订的房屋买卖协议是否有效；曲全改应否返还张梅珍宅基地及房屋。
一审法院认为，张梅珍、曲全改及郭崇政争议的宅基地系1953年唐河县人民政府分给张梅珍家的，该事实清楚。1980年6月文约真实有效。文约中显示立约人、中人、执笔人，现只有张梅珍及执笔人黄某在世，黄某在证言中明确表示本人系1980年6月文约的执笔人，文约属实。曲全改没有提供证据推翻黄某的证言，故黄某的证言真实，认定为有效证据。《民事诉讼证据规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，张梅珍提供证据证实本案争议的三间红机瓦房归自己所有，曲全改举证证实房屋归张建德所有，张梅珍举证相对于曲全改举证具有明显的证据优势，故确认本案争议的三间红机瓦房归张梅珍所有。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。1980年6月文约中注明“房屋只允许张建德、黄金荣居住，不允许张建德、黄金荣出卖房屋。”但张建德在1985年未经张梅珍同意的情况下，将三间红机瓦房出卖给了曲全改。张建德将自己不具有处分权的房屋出卖给曲全改，该买卖行为未经房屋所有权人张梅珍的追认，因此该买卖行为对张梅珍不发生效力，张建德与曲全改之间的房屋买卖行为无效。进而曲全改与郭崇政签订的房屋�卖协议也相应的无效。鉴于本案争议宅基地上现存的三间瓦房系曲全改翻建，曲全改实际支出了相关翻建费用，综合本案案情及各方当事人的权益，同时也为了公平合理地解决双方矛盾，该三间砖瓦房归张梅珍所有，张梅珍应对曲全改翻建房屋时支付的相关费用给予补偿，因此，张梅珍补偿曲全改房屋款10000元。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：一、曲全改与郭崇政2011年4月8日签订的房屋买卖协议无效；二、曲全改于判决生效后三十日内将本案争议的宅基地及该宅基地上的三间砖瓦房返还张梅珍；同时，张梅珍支付曲全改房屋翻建补偿款10000元；三、驳回张梅珍的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由曲全改承担。
本院二审期间，曲全改提交唐河县郭滩镇中心敬老院证言一份，证明黄金荣是在敬老院去世的，且其将子女过继给张建德不属实。提交证言一份，证明张梅珍及其儿子一直在郭滩镇居住。张梅珍、马秀兰认为两份证言不是新证据。且证言多人一证，证言形式不合法，亦没有附证言人的身份证。证言内容与事实不符。张建德与曲全改之间不存在房屋买卖合同关系。曲全改没有提供房屋买卖的书证证实，且张梅珍与其儿子一直在西安做生意，不在郭滩镇居住。对唐河县郭滩镇中心敬老院证言的证明指向有异议，黄金荣与张建德是中途组建家庭，黄金荣在二人结婚前有儿子，张建德去世后，黄金荣投奔其儿子，其儿子不赡养。张梅珍、马秀兰申请证人张某1、张某2出庭作证，拟证明宅基地是张梅珍家的，争议的三间红机瓦房是张梅珍家所建，张梅珍及其儿子不在郭滩镇居住。曲全改认为两份证言都是主观证据，要证明房屋所有权是张梅珍所有，需要不变证据。合议庭认为，曲全改提交的唐河县郭滩镇中心敬老院证言与本案的处理无关联性，不予审查。曲全改提交的证人证言因证人未出庭作证，不予采信。对张梅珍、马秀兰申请的张某1、张某2出庭作证的证言，本院结合其他证据在评判时综合认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，1953年唐河县人民政府为张梅珍家颁发土地房产所有证，2009年9月12日，张天锁申请在原有宅基地（及本案争议宅基地）上建房，郭滩村6组、郭滩村、郭滩镇又均同意建房，以上能够说明涉案的宅基地的原始使用权人是张梅珍、马秀兰一家，张梅珍、马秀兰作为涉案宅基地的原始使用权人对该宅基地及该宅基地上所建房屋产生的纠纷提起诉讼符合法律规定，曲全�上诉称张梅珍、马秀兰不具备原告主体资格的理由不能成立，本院不予采信。因涉案宅基地的原始使用权人为张梅珍一家，曲全改主张该宅基地及该宅基地上原始所建房屋系张建德所有，应承担相应的举证责任，但结合曲全改所出具的证据，仅能证实该房屋系张建德所建和张建德在将房屋出卖给曲全改前一直在该房屋居住的事实，而张梅珍、马秀兰出具的1980年6月张梅珍与张建德、黄金荣签署的文约中明确约定，涉案的房屋只允许张建德、黄金荣居住，不允许张建德、黄金荣出卖。即张建德对涉案的房屋仅享有居住权，不享有处分权。曲全改上诉称该文约不真实，但未出具相反证据予以证实，且一审法院对该文约的执笔人黄某的调查笔录显示，黄某明确认可该文约是其执笔，内容真实。故一审法院对该文约的真实性予以认定并无不当，本院亦予以认定。因张建德对涉案的房屋不具有处分权，故张建德将涉案的房屋出卖给曲全改的行为属无权处分，该买卖行为因未经房屋所有权人张梅珍的追认，对张梅珍不发生效力。关于曲全改是否构成善意取得的问题，虽然1994年8月13日，唐河县人民政府为曲全改颁发了唐房发私字第164号所有权证，但该房屋所有权证已被法院生效判决予以撤销，因无法认定涉案的房产已进行了登记，不符合善意取得的法定要件，故曲全改上诉称其构成善意取得的理由亦不能成立，本院不予采信。因曲全改对涉案的宅基地及原始所建房屋不具有使用权和所有权，其之后的翻建行为属侵权行为，一审判决认定其对该翻建房屋与郭崇政之间签订的买卖合同无效并无不当。因该翻建行为并未给张梅珍造成实际损失，且曲全改进行了实际投入，一审判决该翻建后的房屋归张梅珍所有，并酌定张梅珍向曲全改支付10000元�建费用并无不当，应予维持。综上，曲全改的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由曲全改负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚跃伟
审判员 孙建章
审判员 李君彦
二〇一七年九月四日
书记员 杨松峰