北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初17787号原告：李峰，男，1979年1月6日出生，汉族，北京石油化工学院教师，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：丁志，北京兴展律师事务所律师。被告：孙波，男，1984年9月3日出生，汉族，万象招辉北京医疗器械有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。原告李峰与被告孙波、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院于2016年5月27日作出（2016）京0115民初5759号民事判决书，被告华润公司不服上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2016年9月29日作出（2016）京02民终6152号民事裁定书，撤销本院（2016）京0115民初5759号民事判决，发回本院重审。现本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李峰及委托诉讼代理人丁志、被告孙波及委托诉讼代理人蒋浩到庭参加诉讼，第三人我爱我家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李峰向本院提出诉讼请求：要求解除我与孙波于2016年2月20日签订的北京市存量房屋买卖合同和补充协议，孙波返还定金35万元支付违约金71.4万元，赔偿我中介费损失3.9万元。具体事实与理由如下：2016年2月20日，我与孙波由我爱我家公司提供居间服务，双方签订了房屋买卖合同和补充协议，约定我购买孙波的位于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院1号楼5层1单元XXX房屋（以下简称：XXX房屋），面积90.61平方米、价款357万元。当天，我与孙波还签订了买卖定金协议书，孙波收取了我的购房定金35万元，但孙波后来明确说明毁约，要求加价30万元才能够成交，导致我的合同目的无法实现。为维护我的合法权益，故诉至法院。被告孙波辩称，我同意解除与李峰签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，房屋不具备继续履行的条件。在买卖合同履行期间，我从未明示违约，双方的任何协商不能作为合同违约的依据。补充协议第二条明确约定，双方不存在也不认可口头约定或承诺，双方并没有任何书面协议来证实我毁约。2016年4月8日，我爱我家公司通过电话和短信的形式告知我与李峰办理网签，我在约定的时间，准时到达我爱我家公司门店，但李峰迟迟没有到场，且经过居间方多次催促，李峰仍然置之不理，最终也没有办理网签，因此我没有任何违约行为。补充协议签订后，李峰迟迟不履行支付首付款的义务，导致合同无法继续履行，因此合同无法继续履行的责任在李峰。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，在合同解除的前提下，定金不予退还。我出卖房屋是为了置换新房，我想购买的房屋的开发商要求最晚签约日期是2016年3月底，因此我与李峰签订买卖合同的时候，就要求李峰有购房资格，并能够一次性支付房款。但由于李峰这两个条件都没有满足，导致我未能取得购房资格，迫不得已借用了第三人名义购买了开发商的房屋，并四处借钱支付了首付款。我不仅要承担高额利息，并且将来房屋二次过户还需要多缴纳税费。这些都是因为李峰的违约给我带来的损失。因此，我不同意李峰第二项、第三项诉讼请求。第三人我爱我家公司述称：李峰与孙波于2016年2月20日签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙波出售房屋，房屋成交价357万元，定金35万元于签约当日交接。2016年3月25日，李峰、孙波与我公司工作人员就房屋买卖合同的履行进行商谈，孙波要求加价30万元，协商未果。我公司曾通知李峰孙波办理房屋网签手续，李峰接到通知后未前往办理手续，孙波于2016年4月8日晚前往我公司店面办理，我公司服从判决。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，李峰（乙方、买受方）与孙波（甲方、出售方）由我爱我家公司提供居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定李峰购买孙波的XXX房屋，建筑面积90.61平方米，房屋成交总价为357万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金35万元，定金通过自行交接方式划转；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价，乙方一次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款，乙方于2016年4月26日向甲方支付322万元，资金通过自行交接方式划转；甲方应当在2016年4月6日将该房屋交付给乙方。双方还约定了其他权利义务。随后，李峰（乙方、买受方）与孙波（甲方、出售方）还签订了补充协议，《补充协议》约定：经甲乙双方友好协商同意，甲乙双方任何一方对另一方做出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现。双方不存在也不认可口头约定或承诺；甲乙双方友好协商乙方所卖房屋枣园小区34-4-XXX过户后将180万元首付交于甲方，乙方支付180万元首付后5个工作日甲方将房屋交付乙方。同日，李峰（乙方、买受方）、孙波（甲方、出售方）、我爱我家公司（丙方）还签订了居间服务合同，约定乙方向丙方支付居间服务费3.9万元。当日，李峰将35万元定金交于孙波，孙波为李峰出具了定金收据。2016年2月23日，李峰向我爱我家公司交付服务佣金3.9万元。2016年3月21日，李峰将其枣园小区的房屋出卖后取得房款182万元。2016年3月25日，李峰、孙波以及我爱我家公司的工作人员在我爱我家公司门店就房屋买卖合同的履行进行了协商。协商过程中，孙波表明因购买新房颇费周折，由于房屋价格的上涨遭受了相关损失，现要求XXX房屋总价加价30万元，否则解除双方之间房屋买卖合同，双方协商未果。2016年4月8日晚6点多，孙波前往我爱我家公司的门店办理XXX房屋网签手续，但李峰一直并未到场，庭审中李峰表示因为之前与孙波协商未果，已经对孙波失去信任，故一直没有到场办理网签手续。另查，李峰于2016年4月1日以房屋买卖合同纠纷将孙波诉至本院，孙波于2016年4月7日至本院签收起诉状、开庭传票等法律文件。案件审理过程中，李峰并未提交相关的证据予以证明其实际损失，李峰表示因孙波的行为导致自己维权支出、定金利息损失以及房屋价款上涨导致的购房差价损失与其按照合同约定主张的违约金一致，主要表现在因双方达成房屋买卖合同系2016年2月，因为孙波的违约行为，导致自己无法实现购房目的，亦无法购得与XXX房屋同等条件的房屋，2016年5月，不得不再与他人重新签订房屋买卖合同，多支出房款60多万元。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、房屋买卖合同、补充协议、定金收据等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点系孙波是否构成违约行为以及需要承担违约金数额的问题。双方约定李峰全款于2016年4月26日向孙波支付除定金之外的322万元价款，后签订《补充协议》补充约定李峰出卖其枣园小区34-4-XXX房屋所得房款180万元作为首付款于枣园小区34-4-XXX房屋转移登记之后给付孙波。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方据此要求解除合同的，自解除通知到达对方时解除。在合同履行期间，李峰于2016年3月21日将其枣园小区34-4-XXX房屋出卖后取得房款182万元之后，于当月3月25日，双方进行协商时，孙波明确表示在原房款基础上另行加价30万元房款，否则解除双方之间的房屋买卖合同，李峰就此提交了相关证据予以证明，基于上述情况，李峰于当月4月1日将孙波诉至本院，要求解除合同，孙波于当月4月7日收到起诉状以及本院的开庭传票，应视为李峰的解除合同通知到达孙波，故李峰与孙波之间的房屋买卖合同于2016年4月7日已解除，现本院依法予以确认。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于孙波已经收取的定金35万元应予以返还。关于违约责任，孙波在合同履行期间要求加价已经构成违约应承担违约责任。违约金应以损失为基础，李峰未能充分举证证明孙波的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且孙波亦认为违约金过高请求调整，故本院根据双方合同约定、当事人履行情况、过错程度确定为55万元。关于中介费损失3.9万元，李峰可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告李峰与被告孙波签订的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议于2016年4月7日解除；二、于本判决生效后十日内，被告孙波返还原告李峰定金35万元；三、于本判决生效后十日内，被告孙波给付原告李峰违约金55万元；四、驳回原告李峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14728元，由被告孙波负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  刘香连人民陪审员  田颖丽二〇一七年三月十七日书 记 员  高 雅