广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1299号
上诉人（原审原告）：刘秀江，女，1964年12月6日出生，汉族，身份证住址：深圳市福田区，
委托诉讼代理人：曾国钧，广东盛唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文，广东盛唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑荣忠，男，1981年8月7日出生，汉族，身份证住址：深圳市南山区，
被上诉人（原审被告）：刘志森，男，1975年6月10日出生，汉族，身份证住址：深圳市福田区，
委托诉讼代理人：杨宁，广东信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。
上诉人刘秀江因与被上诉人郑荣忠、刘志森房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1304号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘秀江上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、判令郑荣忠、刘志森连带向刘秀江返还房屋转让价款（含双倍定金）本金人民币270万元（以下货币均为人民币）、定金20万元及违约金232.27万元（暂自2014年9月5日起，以合同双倍定金及已支付本金290万元为基数，按合同约定的4分月息计至起诉日，应计至郑荣忠、刘志森实际清偿之日止）；3、判令郑荣忠、刘志森连带向刘秀江返还逾期罚127.07万元（暂自2015年10月17日起，以512.2万元为基数，按合同约定的每日千分之五计至起诉日，最终应计至郑荣忠、刘志森实际清偿之日止）；4、刘志森是本案的策划者、组织者和实施者，根据《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》第四条第3款的约定，必须承担连带责任；5、本案一审、二审诉讼费用由郑荣忠、刘志森承担。事实和理由：
一、一审法院认定事实错误。
1、一审法院关于主债务履行期限及保证期限的事实认定错误。首先，根据一审庭上刘志森对真实性予以认可的证据二《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》（下称“《转让协议》”）可知，2014年9月5日签署的《转让协议》中仅含糊载述“乙方（刘秀江）所获得的80平方米补偿物业为毛坯房，位于回迁自住A区或B区，具体房号及位置由甲方（郑荣忠）代表双方按规定选房。甲方可按照乙方要求将该物业代为出售并将房款全部交给乙方；若乙方提出物业登记至乙方或第三方名下，则过户税费由乙方全部承担”。因此，《转让协议》没有明确约定主债务的实际履行期限，并非一审法院认为“2014年12月23日抽签后”即为履约期限届满。况且，根据《深圳市南山区××××旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（下称“《安置补偿协议》”）可知，本案中郑荣忠可在回迁自住区A区获得80平方米物业两套、B区获得80平方米物业一套、C区获得60平方米物业一套，而郑荣忠仅在2014年12月26日抽中A区80平方米物业，彼时B区物业尚未抽签，具体交易涉及的房号和位置都未确认，所谓的“履约期限”更无从谈起。其次，2015年9月3日签署的《<转让协议>的承诺》以及2015年10月17曰签署的《<转让协议>的补充协议》述明“甲方（即郑荣忠）违约”，因此证明最早自2015年9月3日各方才确认郑荣忠存在违约情形。再次，即便各方最早于2015年9月3日确认郑荣忠存在违约情形，但刘秀江仍两次同意给予郑荣忠延长履行义务的宽限期（分别为承诺中述明的2015年10月15日以及补充协议中述明的2015年11月30日）。即便在郑荣忠失联后，刘志森仍在微信记录中承诺保证郑荣忠会如实履约。至迟于2015年11月15日刘志森才在微信中承认“她们估计是不会回来抽签了！”并认可刘秀江推断“他们是躲起来处理问题吗”的观点，由此刘秀江方确认郑荣忠系通过长期失联的方式明确表示不履行义务。最后，刘秀江于2015年11月20日发送证据八《致函》予郑荣忠、刘志森主张权利，并于2015年12月1日向原审法院提起诉讼寻求司法救济。以上按照时间顺序排列的证据事实，足以证明：原审法院关于“2014年12月23日”的履约期限认定完全无合理的事实依据，如果非要认定存在“履约期限”，那么本案中第一次出现具体履约期限系《<转让协议>的承诺》载述的2015年10月15日，之后在补充协议中宽限至2015年11月30日，无论如何计算，都未超过所谓的“六个月”保证期间。
2、一审法院关于刘志森保证责任减免的事实认定错误。原审法院认为“转让协议的补充协议既无刘志森的签字，又对合同做出实质性变更即将80平方米的房屋换成60平方米”。这种理解明显是错误的。首先，微信记录证明，刘志森主动要求刘秀江向其发送本案所涉的证据三《<转让协议>的承诺》以及《<转让协议>的补充协议》（以下合称“承诺及补充协议”），且通过证据七所涉微信先后向刘秀江就郑荣忠履约行为予以保证（例如“把第一份补充也发来”、“收先保证你的60的给你”、“放心啦！他姐认你的合同先安排你的60!她侄女都没啊！”、“我在处理”、“这个我们要保证！”该等事实，足以证明刘志森明悉、认同并接受《转让协议》、承诺及补充协议中包括由刘志森继续承担连带保证责任的具体约定，并通过前述单方允诺的意思表示，使刘秀江误信郑荣忠仍有履约可能，拖延刘秀江主张权利之时间。其次，本案中郑荣忠的债务责任并未减轻，其债务标的系由80平方米房屋变成60平方米房屋以及返还相当于20平方米房屋的价款，其实际承担债务对应的金额价值并无变化。再次，即便原审法院认为“对合同内容做出实质性变更”，但承诺及补充协议均未实际履行，郑荣忠并未履行交付60平方米房屋以及返还相当于20平方米房屋价款的义务，刘志森仍应当承担保证责任。最后，经刘秀江庭后了解获悉，刘志森在明知郑荣忠按照《安置补偿协议》可获得具体房屋数量的情形下，仍在B区抽签结束后向郑荣忠购置房屋，并配合其一房多卖，导致仅在南山区人民法院即有十余起牵涉刘志森与郑荣忠的房屋买卖纠纷，具体案件的详细情况贵院可依职权予以核查。其中之一为刘志森在已知郑荣忠答应将B区80平方米的房交予刘秀江的情况下，仍与郑荣忠签署了房屋购买协议。整个买房过程均由刘志森策划，刘志森不愿意交房，据为己有，又不想承担责任，于是在2015年上半年把其名下两套房产（圣莫丽斯花园B区7栋101B、万德居18F）出售，造成个人无房户的假象，涉嫌故意转移财产。郑荣忠是刘志森的表弟，刘秀江及家人与郑荣忠并不认识，也没有任何关系，从法院目前审理的以及结案的有关郑荣忠房产纠纷等案综合来看，刘志森才是整个买卖合同的策划者、组织者、实施者，以及后期延期承诺、补充协议的协调者。
二、一审法院适用法律错误。
1、一审法院关于主债务履行期限及保证期限的法律适用错误《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十三条规定：主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。根据上述事实可知，本案中主合同（“《转让协议》”并未约定主债务履行期限，因此首先应当自履行义务的宽限期届满起算履行期限，即最早自2015年10月15日起算；其次应当自债务人明确表示不履行义务之日起计算，即2015年11月15日刘志森告知刘秀江，郑荣忠系通过长期失联的方式明确表示不履行义务。与之对应，刘志森的保证期间最早也应当自2015年10月15日起算。
2、一审法院关于保证责任减免的法律适用错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条规定：债权人与债务人协议变动主合同内容，但未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。本案中，虽然刘秀江与被刘秀江曾就承诺及补充协议达成约定，但被刘秀江并未实际履行其中的房屋交付以及房款差价返还义务，亦未实际承担其中约定的违约责任，故该等承诺及补充协议并未实际履行，刘志森作为保证人仍应当承担保证责任。
3、一审法院关于违约金计算的法律适用错误。根据《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。各方均认可的《转让协议》、承诺及补充协议中，对于违约责任所涉双倍返还定金、利息、逾期罚金等均予以明确约定，系各方真实意思表示，合法有效。本案系属于房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，不宜参照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。况且，即便适用前述规定，则违约金也应当自2014年9月5日《转让协议》签订之日起计算，而非延迟到2015年12月1日刘秀江一审起诉之日。
综合上述，一审法院在作出判决时，查明事实不清，认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人郑荣忠未参加二审法庭调查，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人刘志森辩称：一、刘志森仅为涉案转让协议的见证人而非保证人，刘秀江无权向见证人主张任何合同权利。1、转让协议明确列明刘志森为见证人而非保证人。2、刘志森作为见证人在转让协议上签字符合各方意愿，更符合常理。3、从转让协议履行情况看，刘志森也仅仅是见证人的角色。4、两份补充协议均为刘秀江提供，刘秀江在其提供的两份补充协议中均将刘志森列为见证人。
二、一审判决关于刘秀江未在6个月保证期间内主张保证责任，故刘志森的保证责任已经免除的事实认定清楚、法律适用正确。1、《担保法》第26条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”据此，本案中转让协议未约定保证期间，故应当适用6个月的法定保证期间。根据刘秀江提供的证据，转让协议签订的时间为2014年9月5日，郑荣忠通过抽签确定A区80平方米物业的时间为2014年12月23日，刘秀江与郑荣忠签订承诺书的时间为2015年9月3日，而承诺书确认的事实为“开发商组织抽签后4个月郑荣忠未履行完毕合同义务已构成违约”，根据以上事实，刘秀江早已明知郑荣忠抽签收房符合与刘秀江办理房号确认的条件，而怠于履行催告义务且从未向刘志森主张过保证责任，即便刘秀江得知抽签完成的时间（2015年4月23日）晚于实际抽签的时间（2014年12月23日），但从得知抽签完成郑荣忠不办理房号确认已构成违约，从此时计算6个月的保证期间，刘秀江也应该在2015年10月23日前向刘志森主张承担保证义务。而本案起诉时间为2015年12月1日早已超过了法定的6个月保证期间，故刘志森的保证责任早已免除。2、再退一步讲，即便根据刘秀江的上诉状可知，郑荣忠通过抽签确认B区80平方米物业的时间为2015年4月25日，刘秀江最迟应在2015年10月25日前向刘志森主张保证责任，而本案起诉时间为2015年12月1日早已超过法定6个月的保证期间，故刘志森的保证责任早已免除。
三、一审判决关于刘秀江与郑荣忠单方面延长履行期限，但未获刘志森书面同意，故刘志森的保证责任不适用该延长期限之事实认定清楚、法律适用正确。
四、一审判决关于刘秀江与郑荣忠对转让协议作了实质和根本性的变更，但未获刘志森书面同意，且刘志森根本不知情，故刘志森对变更后的合同不承担保证责任之事实认定清楚、法律适用正确。
五、微信聊天记录产生于保证期间届满之后，且没有刘秀江明确主张保证责任的意思表示，更无刘志森承诺对郑荣忠的债务承担连带保证的意思表示。
六、刘秀江签订转让协议后一直掌控着合同履行的节奏，根本不存在刘志森故意拖延刘秀江主张权利的事实。
七、一审判决关于按照年利率24%的标准自2015年12月1日起计违约金之事实认定清楚、适用法律正确。
八、刘志森出于善意为刘秀江与郑荣忠的交易行为牵线，自身并未从该交易中获利，郑荣忠本人还拖欠刘志森巨额的民间借贷，使刘志森深陷官司与债权无法实现的泥潭。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院查明事实、公正判决，驳回刘秀江的上诉。
刘秀江向一审法院起诉请求：l、解除《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》；2、郑荣忠、刘志森连带向刘秀江返还房屋转让价款本金人民币270万元（以下货币均为人民币）、定金20万元及违约金232.27万元（暂自2014年9月5日起，以合同双倍定金及已支付本金合计290万元为基数，按合同约定的4分月息暂计至起诉之日，应计至郑荣忠、刘志森实际清偿之日止）；3、郑荣忠、刘志森连带向刘秀江返还逾期罚127.07万元（暂自2015年10月15日起，按合同约定的每日千分之五罚息计暂计至起诉之日，应计至郑荣忠、刘志森实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由郑荣忠、刘志森共同承担。刘秀江当庭表示其要求郑荣忠、刘志森承担连带违约责任。
一审法院认定事实：2010年3月31日，郑荣忠与深圳市大冲实业股份有限公司和华润置地（深圳）有限公司签订《深圳市南山区××××旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》一份。
2014年9月5日，刘秀江（受让人、乙方）与郑荣忠（转让人、甲方）、刘志森（见证人，丙方）签订《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》一份，约定：甲方向乙方转让甲方所有的南山区××××旧村村民物业，坐落位置为大冲村合同号C2-198，转让其中建筑面积为80平方米物业；转让价格按本协议第一条该物业的转让建筑面积计算，每平方米35000元，转让总价为280万元；2014年9月3日，乙方向丙方账户支付诚意金20万元；2014年9月10日前乙方向甲方账户支付转让款80万元；2014年10月31日前乙方向甲方账户支付转让款50万元；2014年12月31日前乙方向甲方账户支付转让款120万元；余款约10万元在丙方见证下甲方把房产证交给乙方当日付清；甲方保证该房屋不存在抵押、产权纠纷等权利瑕疵，如有此类纠纷情形，导致乙方经济损失的，甲方应该承担全部赔偿责任和违约责任；丙方组织协调甲、乙双方签约和履行合同过程中的一些问题，同时为甲方因履行本合同而产生的法律责任承担连带责任；丙方的费用由甲方负责；本合同自签订之日生效，在产权确权以后，任何一方不得单方违约，否则除赔偿对方所遭受的全部损失外还应支付给对方违约金。如因乙方原因延迟付款，乙方除及时支付转让款外延误期按4分月息计算，并没收定金；如因甲方违约，必须双倍返还定金，退还乙方支付的所有转让款，支付违约罚款；乙方已付款自合同签订之日起至违约罚款支付当日期间按4分月息计算；乙方所获得的80平方米补偿物业为毛坯房，位于回迁自住A区或B区，具体房号及位置由甲方代表双方按规定选房；以及其他条款。
2015年9月3日，刘秀江（受让人、乙方）与郑荣忠（转让人、甲方）签订《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的承诺》一份，约定：由于甲方在协议签订一年内（开发商组织抽签4个月），无法给乙方办理房号确认和办理相关手续，甲方已违约。甲方承诺（丙方承担连带责任）2015年10月15日前办理好房号确认并办理相关手续。如果到期仍不能办理好相关手续，甲方按原协议第五条的规定在2015年10月16日前退还乙方定金（双倍）、所有已付转让款和自合同签订之日起的4分月息，即本息和为492.5万元。逾期不付按每日千分之五计算罚金（违约金），丙方承担连带责任。乙方同意在甲方或丙方提供伍佰万担保物的前提下可以延期至10月15日，如再次违约，乙方没收甲方担保物作为履行合同物，并追究甲方（丙方）的法律责任。
2015年10月17日，刘秀江（受让人、乙方）与郑荣忠（转让人、甲方）签订《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的补充协议》一份，约定：由于甲方违约，在协议期内即不能交房也不能履行延期承诺，于2015年10月16日再次协商达成以下协议：1、置换补差：以原合同C2-198，80平方米的物业置换成C2-198，60平方米的物业，房号以《大冲村民回迁出租区抽签结果登记表》为准，甲方不得以任何理由更换房源，预计抽签时间2015年11月18日；2、差额补偿126万元；3、甲方于2015年10月30日前将补差款汇与乙方账户，逾期不付按每日千分之五计算罚金（违约金）；4、抽签后一周内办理完确认和相关手续，以《大冲村民回迁出租区抽签结果登记表》为准，逾期不能办理按每日千分之五计算罚金（违约金）；5、补充协议不免除甲、丙方原合同和延期承诺的责任；6、2015年11月30日前必须完成全部手续，否则，将直接报案或起诉。
刘秀江于2014年9月3日向刘志森转账支付20万元定金，刘志森向刘秀江出具定金《收据》一份。刘秀江分别于2014年9月9日、11月3日、12月30日、12月31日向郑荣忠转账支付80万元、50万元、100万元、20万元房屋转让款，郑荣忠向刘秀江出具收到购房款《收据》三份。
2014年12月23日，郑荣忠抽到X栋2楼C和X栋10楼C两套80平方米的房屋。
一审法院认为，刘秀江与郑荣忠签订的《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》、《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的承诺》、《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的补充协议》是刘秀江、郑荣忠的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
根据《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的补充协议》的约定，郑荣忠须于2015年11月30日前履行合同义务，但其未提交证据证明其已履行了合同约定的义务，已构成违约，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘秀江诉至一审法院要求解除合同的起诉材料郑荣忠最晚已于2016年7月25日收到，故一审法院确认刘秀江与郑荣忠签订的《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》于2016年7月25日解除、按照刘秀江起诉的内容可视为其同时要求解除其与郑荣忠签订的《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的承诺》、《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的补充协议》同理，上述两份合同亦于2016年7月25日解除。
本案根据《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》的约定即“丙方组织协调甲、乙双方签约和履行合同过程中的一些问题，同时为甲方因履行本合同而产生的法律责任承担连带责任”，刘志森应对郑荣忠的债务承担连带责任。但刘秀江在郑荣忠于2014年12月23日抽签后未在六个月内向担保人即刘志森主张担保责任，只是在刘秀江自行提交的微信证据中载明刘秀江曾于2015年11月15日要求刘志森承担连带保证责任，而此前刘秀江曾于2015年9月3日单方同意延长郑荣忠迟延履行合同义务至2015年10月15日，该延长的期限未获得刘志森的书面同意，故对刘志森的担保责任不适用该延长期限。之后刘秀江与郑荣忠签订的《关于〈南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议〉的补充协议》，既无刘志森的签字，又对合同内容做出实质性变更即将80平方米的房屋换成60平方米。综上刘志森无须向刘秀江应郑荣忠的债务承担连带保证责任。但是由于刘秀江向刘志森支付了20万元的定金，在刘志森未提交相关证据证明其已将20万元定金转交郑荣忠的情况下，刘秀江已支付的定金20万元应由刘志森负责退还。鉴于刘秀江当庭要求郑荣忠、刘志森承担连带违约责任，而刘秀江主张的270万元已包含定金20万元，故郑荣忠应向刘秀江退还购房款250万元。至于刘秀江主张的违约金232.27万元和罚金127.07万元，双方约定标准较高，一审法院依法予以调整，确定郑荣忠参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的24%的年利率标准支付违约金，从2015年12月1日起付至一审法院判决确定返还之日止。
郑荣忠经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对刘秀江的抗辩权，一审法院依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十四条、第二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认刘秀江与郑荣忠、刘志森签订的《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》于2016年7月25日解除；二、郑荣忠应于本判决生效之日起十日内向刘秀江返还购房款250万元，并按照年利率24%的标准，从2015年12月1日起向刘秀江支付违约金，付至一审法院判决确定返还之日止；三、刘志森应于本判决生效之日起十日内向刘秀江返还购房定金20万元；四、驳回刘秀江的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费57253.8元，保全费5000元，共计62253.8元，由刘秀江负担36368.8元，郑荣忠负担23968元，刘志森负担1917元。
本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，二审法庭调查时，刘秀江和刘志森均认可郑荣忠于2015年4月抽签取得B区物业一套。
本院认为，刘秀江和郑荣忠签订的转让协议及其补充协议、承诺，均为双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。转让协议中明确约定刘志森为郑荣忠因履行协议而产生的法律责任承担连带责任，刘志森也签字确认，表明系其真实意思表示，故其也应依法承担担保责任。
上述协议签订后，刘秀江依约支付定金20万元和转让款250万元，郑荣忠却未履行房号确认、交房等合同义务，且经催告后仍未履行，构成根本违约。刘秀江要求解除合同并请求郑荣忠承担违约责任，具有事实和法律依据。转让协议约定由刘秀江向刘志森账户支付诚意金20万元，三方达成一致后此款转为刘秀江给郑荣忠的定金，而刘秀江也实际向刘志森支付该20万元，三方在转让协议上签字并达成一致，故该款依约转化为郑荣忠收取的定金。因此，合同解除后，郑荣忠应退还全部已收款270万元。合同法规定，当事人既约定违约金又约定定金的，应选择适用其一。刘秀江已主张数额较高的违约金，故本院不支持其双倍返还定金的请求。关于违约责任，合同约定的4分月息及日千分之五的罚息标准确系过高，一审酌情调低到年利率24%的标准妥当。由于刘秀江合同目的不能实现，合同解除，故刘秀江款项被占用的损失自其付款之日即发生。刘秀江于2014年底付完全部270万元款项，本院酌情认定郑荣忠应自2015年1月1日起以本金270万元为基数，按年利率24%的标准向刘秀江支付违约金。
关于刘志森的担保责任。刘秀江和郑荣忠签订的转让协议中仅约定郑荣忠代表双方选房，并未明确约定郑荣忠履行向刘秀江确认房号、交付房屋等合同主要义务的时间期限。本院认为，首先，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十三条规定：主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。刘秀江与郑荣忠于2015年9月3日签订承诺书，刘秀江首次明确要求郑荣忠在2015年10月15日前履行义务，故依照上述司法解释的规定，即使担保人刘志森未在该承诺上签字确认，该承诺也对其发生法律效力，其保证期间应自2015年10月15日起计。刘秀江于2015年12月提起本案诉讼，未超过6个月保证期间。其次，刘秀江与郑荣忠于2015年9月初签订的承诺书中写明郑荣忠在转让协议签订（2014年9月）一年内无法给刘秀江办理房号确认和办理相关手续构成违约。即便根据该承诺认定双方主债务履行期间为一年，即2015年9月届满，那么刘秀江于2015年12月提起诉讼也没有超过保证期间。最后，转让协议约定刘秀江有权获得的一套补偿物业位于A区或B区，而郑荣忠在两个区域均有权选择至少一套回迁房，故在双方对确认和交付房屋的时间未作明确约定的情况，按常理，郑荣忠可以在两个区域均选房结束后才与刘秀江明确补偿物业，刘秀江显然也有权在等待两个区域均选房结束后才要求郑荣忠确认具体补偿哪一套物业。郑荣忠于2015年4月才完成B区回迁房选房，一审认定刘秀江在2014年12月就应该主张权利，显然缺乏依据。刘秀江与郑荣忠于2015年9月初签订的承诺书写明郑荣忠在开发商组织抽签4个月无法给刘秀江办理房号确认和相关手续构成违约，此处的“开发商组织抽签4个月”依理显然应指2015年4月抽签之时起4个月，即最早刘秀江也是自2015年8月起才知道权利受到侵害，其于2015年12月起诉也未超过6个月的保证期间。综上，刘秀江要求刘志森承担担保责任，未超过6个月的保证期间，刘志森应就郑荣忠的上述合同责任承担连带责任。
综上所述，刘秀江的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1304号民事判决第一项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1304号民事判决第二项为：被上诉人郑荣忠应于本判决生效之日起十日内向上诉人刘秀江返还定金及购房款共270万元并支付违约金（以270万元为基数，按年24%的利率标准，自2015年1月1日起计至款项清偿之日止）；
三、被上诉人刘志森对郑荣忠的上述债务向上诉人刘秀江承担连带清偿责任；
四、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1304号民事判决第四项；
五、驳回上诉人刘秀江的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计114507.6元，由刘秀江负担57253.8元，由郑荣忠、刘志森共同负担57253.8元；保全费5000元，由郑荣忠、刘志森共同负担。上述费用不另收退，郑荣忠、刘志森迳付刘秀江5000元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年五月二十六日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。