浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初5233号
原告（反诉被告）杭州易迈达广告有限公司，住所地浙江省杭州市下城区东新路533号蔚蓝国际大厦1号楼908室。
法定代表人何韵，该公司执行董事。
委托代理人沈华佐，杭州市律正法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）杭州笨农实业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凤起东路358号五福天星龙大厦B座910室。
法定代表人李航航，该公司执行董事。
委托代理人叶建德，浙江天城律师事务所律师。
原告杭州易迈达广告有限公司（以下简称易迈达公司）诉被告杭州笨农实业有限公司（以下简称笨农公司）租赁合同纠纷一案，原告易迈达公司于2017年7月19日向本院起诉。反诉原告笨农公司于2017年9月15日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）易迈达公司诉称：2016年1月12日，被告和原告签订广告位租赁合同一份，约定笨农公司将凤起东路358号三处特定位置墙面租用给易迈达公司建造LED大屏幕并发布户外商业广告，租金从2016年6月1日开始计算，前两年年租金为70万元，第三年开始每年递增5%；合同签订日七日内支付首期租金35万元，同时支付10万元订金，合同生效后10万元转为押金；合同款项支付至笨农公司指定的账户。易迈达公司均在合同规定条款期内履行承租价款35万元。笨农公司承诺义务为：在2016年2月1日前将该3处广告位交于易迈达公司、配合易迈达公司建造广告设施；同意易迈达公司的LED设备单独布线供电，并确保在租赁期间的供电，维保通道顺畅安全，协助易迈达公司管理好广告设备设施；保证广告位无遮挡物（公共绿化除外）；负责本合同3处广告位位置的规划报备，配合通过涉及第三方产权单位的同意（业主单位、原房东）。后因笨农公司并未履行合同中已承诺的义务条款，尤其是在合同实施中易迈达公司所发现承租的最大广告位墙面边缘隐匿了7米左右的黄色煤气管道，在笨农公司合同签订前出示的示意图照片中被招租广告布遮挡掩盖着，笨农公司引诱易迈达公司承租广告墙面，出现了易迈达公司不可逾越的黄色高空位置的煤气管道。笨农公司自2016年2月1日发出的《承诺书》给易迈达公司，并书面保证“如天星龙会展建材有限公司无故阻挠问题发生，笨农公司全权负责协调处理直至问题完善解决”。该承诺书使易迈达公司足足等待笨农公司的“解决”期间达18个月，双方产生纠纷。易迈达公司认为，双方合同签订后才发现被隐匿的黄色煤气管道安装在出租墙面边缘，且对电子屏幕安装属不可逾越，案涉合同应当无效。请求：1、判令笨农公司退还合同押金10万元、墙面广告位出租租金35万元，并支付利息41000元（以45万元为基数从2016年1月15日起按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准暂计算至2017年7月19日，此后计算至判决作出之日），确认《广告位租赁合同》无效；2、本案诉讼费由笨农公司承担。
被告（反诉原告）笨农公司辩称并反诉称：1、双方于2015年12月份开始商谈广告位租赁事宜，2016年1月12日达成协议签订广告位租赁合同。合同签订后笨农公司向易迈达公司交付了营业执照复印件以及与大楼业主单位的租赁协议等相关资料，依约履行了合同义务。2、易迈达诉称的煤气管道在出租给该公司之前就已存在，双方签订合同前原告多次进行实地查看，对该燃气管道的存在是明知的，并不是合同签订后在实施合同过程中才发现。易迈达公司在《五福天星龙大厦B座外立面自身广告招牌设计方案》第三页的现状照片中也明显反映出该燃气管道的存在。现易迈达公司诉称笨农公司在合同期签订前将燃气管道用广告布遮掩着，完全背离事实真相。3、易迈达公司诉称等待笨农公司与天星龙会展建材有限公司之间解决问题，等了长达18个月，从属无稽之谈。笨农公司在承诺书中所讲：“在易迈达公司正常合规合法使用过程中，如天星龙会展建材有限公司无故阻挠问题发生，笨农公司全权负责协调处理直至问题完善解决”。易迈达公司承租以后，一直没有上马开工，天星龙会展建材有限公司也从来没有提出过异议，更不存在对易迈达公司进行无故阻挠的情形。笨农公司与天星龙会展建材有限公司之间曾有过经济纠纷，这与易迈达公司实施发布广告没有关联，况且笨农公司与天星龙会展建材有限公司的经济纠纷在2016年4月8日就已经和解。4、本案的实际情况是，易迈达公司承租广告位后，一直未动工安装广告设施。笨农公司从房屋外墙的整体美观考虑，曾多次联系易迈达公司要求尽快施工。易迈达公司答复，租金给了你还怕什么，我们租广告位象房地产商购置地皮一样，不是地皮拿下后就马上开发的，做广告是暴利，等业务来了半年就翻本了。后来到了易迈达公司应付第二期租金时，笨农公司向其催讨租金，易迈达公司为拖延支付租金找借口才向笨农公司提出燃气管道的事情。5、双方所签订的广告位租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有拘束力。易迈达公司应当按照合同第二条第三款、第四款之规定向笨农公司支付第二期（2016年12月1日至2017年5月31日）租金35万元、第三期（2017年6月1日至2017年11月30日）租金35万元，合计70万元。易迈达公司未按期支付租金，应当按照合同第四条第五款的约定，逾期应支付日万分之五的违约金至款项付清时止（暂算至2017年9月1日为73500元）。综上，燃气管道在合同签订之前就已存在，原告是明知的。合同签订后，天星龙会展建材有限公司从来没有对易迈达公司阻挠过，更不存在所谓的“解决”让易迈达公司等了18个月之事。6、易迈达要求确认合同无效不能成立。易迈达公司认为合同违反了法律、行政法规的强制性规定，引用的是国家建设部的一个规定，不是行政法规，它只是一个部门规章。反诉请求：1、判决易迈达公司支付租金70万元，并按日万分之五计算支付逾期付款违约金到款项付清时止（其中35万元从2016年11月1日开始计算，另外35万元从2017年5月1日开始计算，暂算至2017年9月1日为73500元）；2、反诉诉讼费由易迈达公司承担。
原告（反诉被告）易迈达公司辩称：1、笨农公司从未主张要求易迈达公司继续支付租金，在煤气管道未解决前，双方合同无法履行。2、笨农公司主张支付租金无依据。案涉大楼并非笨农公司单独所有，有其他权利人，大厦权利人未同意笨农公司单独出租外立面，笨农公司是侵权行为。3、原告在签订合同时并不知道煤气管道的存在，是在动工时才发现煤气管道的，所以要求笨农公司出具承诺书，但笨农公司一直未解决。
为证明自己的本诉及反诉主张，原告（反诉被告）易迈达公司向本院提供了下列证据：
1、广告位租赁合同书1份，拟证明双方签订合同的事实；
2、收据1份，拟证明笨农公司收取易迈达公司押金10万元的事实；
3、汇款单1份，拟证明易迈达公司向笨农公司指定账户支付租金35万元，注明预付租金，及笨农公司拒开收据的事实；
4、承诺书1份，拟证明在合同签订后易迈达公司发现煤气管道问题，笨农公司承诺负责解决但一直未能实际解决的事实；
5、照片1份，拟证明笨农公司出租给易迈达公司的外立墙面有煤气管道，导致易迈达公司因安全问题无法安装广告屏幕的事实；
6、EMS邮政特快专递、工作联系函各1份。拟证明易迈达公司再次要求笨农公司清理煤气管道，保证易迈达公司正常业务开展的事实；
7、图片1份，拟证明双方签订合同时租赁位置的情况，看不出煤气管道；
8、杭州市户外广告设置管理规范1份，拟证明根据该规范5.3条，因煤气管道存在不能安装广告屏幕；
9、聊天记录1组，拟证明易迈达公司曾于笨农公司沟通清理煤气管道问题。
上述证据经庭审质证，对易迈达公司提供的证据1、2，笨农公司无异议，能够证明易迈达公司欲证明的事实，本院予以确认。对易迈达公司提供的证据3，笨农公司对真实性无异议，对证明对象有异议；本院认为，该份证据能够证明易迈达公司支付租金35万元的事实。对易迈达公司提供的证据4，笨农公司对证明对象有异议，认为承诺书是针对笨农公司与天星龙会展建材有限公司纠纷而出具，并非针对煤气管道问题；本院认为，该份承诺书真实性可予确认，但无法体现笨农公司系针对易迈达公司所称煤气管道问题所出具及承诺负责清理的事实。对易迈达公司提供的证据5，笨农公司对真实性无异议，对关联性有异议，认为并无隐匿行为；本院认为，该份证据能够证明案涉广告位现状的事实。对易迈达公司提供的证据6，笨农公司认可收到，但认为将煤气管道移位并不是笨农公司的责任；本院认为，该份证据能够证明易迈达公司曾向笨农公司交涉煤气管道问题的事实。对易迈达公司提供的证据7，笨农公司对真实系无异议，认为恰可证明合同签订前已经取得了大楼相关权利方的认可，且该份图片主要为了表明合同广告位位置，限于照片清晰度问题，可能无法看出是否存在煤气管道；本院认为，该份证据无法直接体现案涉广告位在签订案涉合同时是否存在煤气管道的问题。对易迈达公司提供的证据8，笨农公司对证明对象有异议；本院认为，易迈达公司引用的5.3条所称“危险建筑物”与本案缺乏关联性，不予确认。对易迈达公司提供的证据9，笨农公司对真实性无异议，认为该聊天记录从2017年1月开始，对证明对象有异议；本院认为，该份证据能够证明双方沟通的有关情况。
为证明自己的本诉及反诉主张，被告（反诉原告）笨农公司向本院提供了下列证据：
1、广告位租赁合同1份，拟证明双方当事人的合同权利、义务；
2、资料移交签收表1份，拟证明合同签订后，笨农公司履行了相关资料的交付义务；
3、五福天星龙大厦B座外立面自身广告招牌设计方案1份，系易迈达公司于2016年2月作出，拟证明燃气管道的存在易迈达公司是明知的；
4、会议纪要1份，拟证明笨农公司与杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司之间的经济纠纷在2016年4月8日达成和解，该纠纷不涉及本案双方合同的履行；
5、工作联系回复函、快递单各1份，拟证明燃气管道在合同签订前就已经存在，易迈达公司在合同签订后一致未上马动工，笨农公司向易迈达公司催付租金；
6、照片1份，拟证明韩派水都于2016年1月15日开业，案涉燃气管道当时应已安装；
7、证明、开通管道燃气协议各1份，拟证明双方签订《广告位租赁合同》前燃气管道已经安装存在的事实。
上述证据经庭审质证，对笨农公司提供的证据1、3，易迈达公司对三性均无异议，本院予以确认。对笨农公司提供的证据2，易迈达公司认为在合同签订后才将有关资料移交，属于无效；本院认为，该份证据能够证明笨农公司将有关资料移交给易迈达公司的事实。对笨农公司提供的证据3，易迈达公司对三性均有异议，认为是笨农公司提供，再由易迈达公司打印装订用于报批；本院认为，该份证据的真实性可予确认。对笨农公司提供的证据4，易迈达公司表示不知情，且与本案无关；本院认为，该份证据与本案争议缺乏直接关联，不予确认。对笨农公司提供的证据5，易迈达公司表示收到过，但认为恰证明笨农公司一直未能解决燃气管道移位问题；本院认为，该份邮件经当庭通过11××3电话查询，显示于2015年11月由收件方本人签收，故本院对该组证据的真实性予以确认，能够证明双方交涉有关事项的事实。对笨农公司提供的证据6，易迈达公司不认可；本院认为，该份证据不能直接证明双方争议燃气管道安装在双方合同签订之前。对笨农公司提供的证据8，易迈达公司认为恰证明在双方签订《广告位租赁合同》之前燃气管道已经存在，笨农公司对此明知还与易迈达公司签订租赁合同的事实；本院认为，该组证据能够证明原、被告签订《广告位租赁合同》之前双方争议的燃气管道已经存在的事实。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2016年1月12日，笨农公司（甲方）与易迈达公司（乙方）签订《广告位租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州凤起东路××交叉口（××路××）三处特定位置墙面租用给乙方用作乙方建造LED大屏幕并发布户外商业广告；租用墙面发布期限为5年，自2016年2月1日至2021年5月30日止；建造安装免租期4个月，自2016年2月1日至2016年5月30日止；租赁期内，前两年年租金为70万元，第三年开始每年递增5%，租金从2016年6月1日开始计算；租金采用“先支付，后使用”的原则，租金支付以开具正规税票为准，签订本合同时支付10万元订金，合同签订生效后10万转为押金；签订本合同后7日支付首期租金35万元；租金半年一付，半年为一期，提前一个月支付下期租金；甲方在2016年2月1日前将该3处广告位交于乙方，配合乙方建造广告设施；甲方承诺在二次装修或者调整经营时不影响乙方的广告位，并保证广告位无遮挡物（公共绿化除外）；甲方负责本合同3处广告位位置的规划报备，具体细节和其他部门的审批由乙方负责；由甲方配合通过涉及第三方产权单位的同意；签订本合同时甲方提供公司营业执照、税务登记证、组织机构证、产权证明、与大楼业主单位租赁协议等资料给乙方；乙方办理户外广告审批工作时，甲方予以协助；乙方应按时全额支付租金，若逾期支付租金，承担每日年租金万分之五的违约金；广告位画面设计、制作、安装等均由乙方负责，乙方并承担一切施工和安装费用；等等。
2016年1月23日，易迈达公司向笨农公司支付押金10万元；2016年1月29日，易迈达公司向笨农公司支付第一期租金35万元。
2016年2月1日，笨农公司向易迈达公司出具《承诺书》一份，承诺：笨农公司承诺在易迈达公司正常合规合法使用过程中，如天星龙会展建材有限公司无故阻挠问题发生，笨农公司全权负责协调处理直至问题完善解决。
另查明，案涉租赁合同中的一处广告位边缘存在黄色燃气管道。易迈达公司认为在双方《广告位租赁合同》签订时并无该燃气管道，笨农公司认为在双方《广告位租赁合同》签订时该燃气管道已存在。双方曾就清理燃气管道问题进行过沟通。该燃气管道系杭州韩派大酒店有限公司使用，该公司出具证明，显示该燃气管道由杭州天然气有限公司于2016年1月4日安装施工，于2016年1月8日施工完毕。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方《广告位租赁合同》是否有效；2、若上述合同有效，易迈达公司是否有权以广告位存在燃气管道对抗笨农公司的租金支付请求；3、若上述合同无效，其法律后果该如何确定。
对于《广告位租赁合同》效力问题，原告认为其违反建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，属违反法律、行政法规禁止性规定而无效。但原告不能明确该合同违反《城市异产毗连房屋管理规定》的具体条款，且该规定亦不属于法律、行政法规，故原告以此主张案涉《广告位租赁合同》无效并无法律依据。因此，案涉《广告位租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。
对于易迈达公司能否行使抗辩权问题，关键在于易迈达公司在签订《广告位租赁合同》时是否知晓燃气管道的存在。双方均确认该燃气管道系韩派大酒店安装和使用，而据韩派大酒店证明所示，该燃气管道于2016年1月8日施工完毕。因此，在本案《广告位租赁合同》签订时，即2016年1月12日，案涉燃气管道已经存在。易迈达公司作为专业的广告公司，理应在选址前对租赁位置现状以及是否适合安装广告屏幕了解清楚，易迈达公司也未提供证据证明笨农公司存在故意遮挡案涉广告位燃气管道情况的事实，故燃气管道的存在不能构成易迈达公司不支付租金的有效抗辩。
因双方合同约定租金半年一付，提前一个月支付，且逾期支付租金应支付每日万分之五的违约金，故笨农公司主张易迈达公司支付第二、三期租金共计70万元及按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，具有合同依据，本院予以支持。笨农公司计算的逾期付款违约金不高于本院计算的金额，故予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杭州易迈达广告有限公司支付被告（反诉原告）杭州笨农实业有限公司2016年12月1日至2017年11月30日的租金人民币700000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、原告（反诉被告）杭州易迈达广告有限公司支付被告（反诉原告）杭州笨农实业有限公司逾期付款违约金人民币73500元（暂计算至2017年9月1日，此后以未付租金为基数按每日万分之五的标准计算至款项付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告（反诉被告）杭州易迈达广告有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币8665元，减半收取人民币4332.50元，由原告杭州易迈达广告有限公司承担；按规定减半收取的反诉案件受理费人民币5400元，由反诉被告杭州易迈达广告有限公司承担。杭州易迈达广告有限公司应负担的反诉诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币14065元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 张妍妍
二〇一七年十月十七日
代书记员 肖忆敏