安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖民终249号
上诉人（原审原告）：安徽深广建筑安装有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区叠嶂中路69号。
法定代表人：吴作胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱宁生，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张鹏，安徽高速律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宣城瀛东投资有限公司，住所地安徽省宣城市双桥物流园区鳌峰东路与瑞草魁街交汇处宣城国际服装城展示中心。
诉讼代表人：李祎，该公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：饶骏华，该公司管理人工作人员。
被上诉人（原审被告）：陈尚坤，男，1995年2月11日出生，汉族，农民，住安徽省宣城市宣州区。
上诉人安徽深广建筑安装有限公司（以下简称深广建筑公司）因与被上诉人宣城瀛东投资有限公司（以下简称瀛东投资公司）、陈尚坤破产债权确认纠纷一案，不服安徽省宣城市中级人民法院(2016)皖18民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人深广建筑公司的委托诉讼代理人张鹏，被上诉人瀛东投资公司的委托诉讼代理人饶骏华，被上诉人陈尚坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深广建筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判深广建筑公司对宣城苏浙皖纺织服装批发市场工程项目建设工程价款债权优先于陈尚坤购房款债权受偿。事实及理由：1、一审判决确认陈尚坤购房款债权享有优先受偿权没有事实与法律依据。案涉建设项目为经营性商铺，陈尚坤购买该商铺的目的是经营获取收益，不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“消费者”的规定。瀛东投资公司与陈尚坤签订的购房合同总价款中，已经扣除了陈尚坤返租商铺三年租金收益，陈尚坤实际支付的购房款未达到总房款的50%，不能依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定享有优先受偿权。2、依据上述法律规定，陈尚坤不享有消费者优先受偿权。鉴于深广建筑公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，因此，其所享有的建设工程优先受偿权依法优先于抵押权和其他债权受偿。
瀛东投资公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、陈尚坤已支付的购房款已达到总房款的50%，本案不能依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定得出陈尚坤不是消费者的结论。3、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，深广建筑安装公司所享有的建设工程价款优先款不能对抗已支付全部或大部分房款的普通买受人，应当排在陈尚坤购房款债权顺位之后。
陈尚坤辩称：对已缴纳的购房款应当享有优先权，请求驳回上诉，维持原判。
深广建筑公司向一审法院起诉请求：1、确认陈尚坤对瀛东投资公司享有的229288.90元债权不享有优先权；2、确认深广建筑安装公司对瀛东投资公司享有的建设工程价款债权优先于陈尚坤购房款债权受偿。
一审法院认定事实：陈尚坤向瀛东投资公司购买宣城国际服装城商铺两套，双方签订《商品房买卖合同》两份。其中，2幢1-29号商铺面积12.53平方米，总金额222444元，陈尚坤支付首付款112444元；2幢1-27号商铺面积23.82平方米，总金额212349元，陈尚坤支付首付款112349元，首付款项均超过总房款的50%。2015年10月28日，安徽省宣城市中级人民法院裁定受理方冰等149人对瀛东投资公司的破产清算申请，并指定安徽明泉律师事务所担任瀛东投资公司管理人。2016年2月25日，经瀛东投资公司管理人初审，确认陈尚坤购房债权224793元，并享有优先权。深广建筑公司作为案涉工程的施工单位，亦向瀛东投资公司管理人进行了债权申报，瀛东投资公司管理人确认深广建筑公司优先权次于购房户的购房款优先受偿权。深广建筑公司遂诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，依据破产法原理，破产债权清偿中，生存利益优先保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定确立了普通购房消费者的优先地位。具体在本案中，陈尚坤作为普通农村居民，购买面积合计仅36.35平方米的商品房，该商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对陈尚坤及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。陈尚坤支付了所购商品房的大部分款项，陈尚坤及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障。陈尚坤所购商铺实际价款及首付款应以《商品房买卖合同》约定为准，深广建筑安装公司辩称陈尚坤首付款未达到总房款的50%，不予采信。综上，瀛东投资公司管理人对陈尚坤购房债权确认具有优先权，符合法律和司法解释规定精神。深广建筑公司诉请确认陈尚坤购房债权不享有优先权及工程价款优先于陈尚坤购房款受偿，于法无据，不予支持。该院依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：驳回深广建筑公司的诉讼请求。案件受理费100元，由深广建筑公司负担。
二审中双方均未提供新证据。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合当事人上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院认定陈尚坤对瀛东投资公司的224793元购房款享有优先受偿权是否有事实与法律依据。
根据审理查明的事实，陈尚坤与瀛东投资公司分别签订两份《商品房买卖合同》，购买两个商铺，其中2幢1-29号商铺面积12.53平方米，总金额222444元，陈尚坤已支付首付款112444元；2幢1-27号商铺面积23.82平方米，总金额212349元，陈尚坤已支付首付款112349元，两个商铺的首付款项均超过总房款的50%。深广建筑公司上诉提出，瀛东投资公司与陈尚坤签订的购房合同总价款中，已经扣除了陈尚坤返租商铺三年租金收益，陈尚坤实际支付的购房款未达到总房款的50%。本院认为，“商铺返租”只是开发商在出售房屋时所采取的营销策略，或为影响购房人决定签订合同的诸多因素之一，但最终对房屋价款的认定仍应以双方签订的《商品房买卖合同》所确定的价款为准，故深广建筑公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以看出，普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释；且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，陈尚坤亦为普通消费者。故一审判决根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神，确认陈尚坤对瀛东投资公司的224793元购房款债权为优先债权，并无不当。
综上，深广建筑公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4739元，由安徽深广建筑安装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文友
审 判 员 樊 坤
代理审判员 刘 颖
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 马梦颖