江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4271号
上诉人（原审被告）李照洪，男，1976年9月26日生，汉族，无业。
委托代理人汪宏武，江苏鸿国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡恒山，男，1960年1月3日生，汉族，南京钢铁有限公司员工。
被上诉人（原审原告）刘爱珍，女，1961年4月24日生，汉族，无业。
上述两被上诉人的共同委托代理人王殿伦，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审被告车梦春，女，1983年8月14日生，汉族，无业。
原审被告王会胜，男，1988年6月15日生，汉族，无业。
上诉人李照洪与被上诉人胡恒山、刘爱珍，原审被告车梦春、王会胜确认合同无效暨所有权确认纠纷一案，南京市六合区人民法院于2013年4月2号作出了（2012）六沿民初字第1258号民事判决，驳回胡恒山、刘爱珍的诉讼请求。胡恒山、刘爱珍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日作出（2013）宁民终字第2672号民事裁定，撤销原判，发回原审法院重审。该案发回后，原审法院重新立案受理，并于2014年8月21日作出了（2014）六沿民初字第162号民事判决。李照洪不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人李照洪的委托代理人汪宏武，被上诉人胡恒山、刘爱珍及其委托代理人王殿伦，原审被告车梦春到庭参加了诉讼。原审被告王会胜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
胡恒山、刘爱珍原审诉称，胡恒山、刘爱珍系夫妻关系。大厂南厂岗29号房屋原所有人为胡恒山。2010年11月中旬，胡恒山、刘爱珍因归还银行贷款，经人介绍向车梦春借款50000元，车梦春要求胡恒山、刘爱珍用房屋作抵押，还要求胡恒山、刘爱珍出具一份经过公证的授权委托书。2011年1月14日，车梦春、王会胜、李照洪至大厂南厂岗29号房屋，要求胡恒山、刘爱珍腾空房屋时，胡恒山、刘爱珍才得知房屋已被车梦春卖给了王会胜。后王会胜于2011年1月25日又以80000元价格将上述房屋卖给李照洪，并办理了过户手续。胡恒山、刘爱珍认为，王会胜对车梦春借款给胡恒山、刘爱珍的情况是明知的，对卖房并非胡恒山、刘爱珍真实意思表示也是明知的，但却以明显不合理价格与车梦春签订房屋买卖合同并过户，故王会胜对该房屋所有权并非善意取得。李照洪对王会胜取得上述房屋的情况也是明知的，对胡恒山、刘爱珍与车梦春、王会胜的冲突明知且积极参与，因此李照洪对该房屋所有权亦非善意取得。车梦春、王会胜、李照洪恶意串通，损害胡恒山、刘爱珍合法权益，其先后取得该房屋所有权应属无效。故请求法院判决：1、确认车梦春与王会胜签订的房屋买卖合同无效；2、确认李照洪取得六合区大厂南厂岗29号房屋所有权无效；3、确认六合区大厂南厂岗29号房屋所有权归胡恒山所有；4、车梦春、王会胜、李照洪承担本案诉讼费及鉴定费。
车梦春原审辩称，胡恒山所有的南厂岗29号房屋破而小，银行不同意抵押贷款，2010年10月，胡恒山因银行贷款到期无力还款，请自己帮忙。车梦春从其他人处借了50000元帮胡恒山夫妇归还银行贷款，胡恒山、刘爱珍同意用南厂岗29号房产做担保，并签订了抵押借款承诺协议，该协议有效。抵押借款承诺协议约定的借款快到期前，车梦春多次要求胡恒山、刘爱珍还款，胡恒山、刘爱珍说没有钱。后车梦春听说胡恒山私下将房子卖给他姐姐，且公证的授权委托书也快到期，为维护车梦春的权利，将房屋以80000元价格卖给王会胜，王会胜在办理过户时付给车梦春50000元，2011年1月14日在派出所又支付给车梦春10000元，故车梦春共收到60000元房款，余款20000元至今没有拿到，车梦春还支付了过户费、税费。2011年1月14日，车梦春与王会胜到南厂岗29号房屋收房，双方产生矛盾，经派出所调处，王会胜与胡恒山、刘爱珍达成协议，以120000元的价格从王会胜处买回该房，但之后胡恒山、刘爱珍未按该协议履行。故请求法院驳回胡恒山、刘爱珍的诉讼请求。
王会胜原审辩称，其是在中介看到房子信息，然后去买房的。胡恒山、刘爱珍所述不是事实，请求驳回胡恒山、刘爱珍的诉讼请求。
李照洪原审辩称，其与王会胜之间的房屋买卖合同有效，该买卖行为已经全部履行完毕，并没有出现合同法中关于合同无效的情形。胡恒山、刘爱珍称李照洪与他人串通没有事实依据。故请求驳回胡恒山、刘爱珍对李照洪的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年11月19日，胡恒山、刘爱珍（借款人、抵押人）与车梦春（出借人）签订《抵押借款承诺协议》一份，该协议约定：胡恒山、刘爱珍向车梦春借款50000元，期限30天，借款到期日为2010年12月18日；车梦春在以下情况可以不用征得借款人（抵押人）同意或者不到场的情况下，用授权委托书直接处置用于抵押借款的房产：（1）出现足以影响还款安全的重大不利情形，或者借款人丧失民事权利能力…故意躲避，导致无法及时偿还借款…，（2）胡恒山、刘爱珍到期没有还款，（3）车梦春有权根据评估公司所出预评估函上评估价的7折或者更低以及市场综合因素（户口迁不出去、楼市冷淡，用于抵押的房屋破旧，抵押人失踪等一切不方便出售该房屋的因素）决定该房屋出售价款，胡恒山、刘爱珍予以认可；协议还对其他事项进行了约定。同日，胡恒山、刘爱珍签署授权委托书一份，委托车梦春办理有关南厂岗29号房产的所有事项，如：代为办理抵押登记手续及解押手续、签署相关文本，签署房屋买卖合同、代收定金，办理该房屋产权证、土地证过户手续，递件、撤件、变更、解押、还款，房产局抵押科领取房产证、土地证、他项权证等一切资料，等等，受托人可将从上述事项中取得的收益款项用于支付包括但不限于偿还该房银行贷款、贷款违约金、银行罚息、逾期利息、中介费、律师费、过户费、评估费、抵押登记费、保险费、公证费、鉴定费等一切实际发生的费用，委托期限为2010年11月19日至2010年12月31日。同日，江苏省南京市南京公证处公证员冯健出具公证书一份，载明“兹证明胡恒山（男，一九六○年一月三日出生，公民身份证号码：××）与刘爱珍（女，一九六一年四月二十四日出生，公民身份证号码：××）于二○一○年十一月十九日来到我处，在我面前，在前面的《授权委托书》上签名”。2010年11月22日，胡恒山、刘爱珍与车梦春签订房地产抵押合同一份，约定胡恒山、刘爱珍抵押担保的主债合同为借款合同，抵押担保借款本金金额为50000元，双方确认抵押房地产清单载明的房地产总价值为80000元。同年12月5日，双方在南京市六合区房产局办理了抵押登记，抵押房地产清单载明抵押物坐落于六合区大厂南厂岗29号，丘号为707001－2，所有权证号为宁房六转字第209746号，土地权证号为宁六国用2005第107719号，抵押面积56平方米，成套，全部抵押。
此后，胡恒山、刘爱珍未按约归还车梦春借款50000元。2010年12月21日，车梦春代表胡恒山、刘爱珍与王会胜签订《南京市存量房买卖合同》一份，将南厂岗29号房屋以80000元的价格卖给王会胜，并办理了房屋过户手续。2011年1月14日，车梦春、王会胜与胡恒山、刘爱珍在南厂岗29号发生冲突，后双方协商，胡恒山与王会胜签订协议一份，约定：胡恒山于2011年1月21日前支付王会胜120000元用于购买南厂岗29号房产，之后，胡恒山未履行该协议。2011年1月25日，王会胜与李照洪签订《南京市存量房买卖合同》，将南厂岗29号房产卖给李照洪，房屋价款仍为80000元，并办理了房屋过户手续。
2012年9月3日，江苏中正房地产评估有限公司出具房地产估价报告一份，对位于六合区大厂南厂岗29号房屋市场价值估价206600元，估价时点为2010年12月21日。江苏中正房地产评估有限公司房地产估价机构资证书载明，二级资质有资期限为2009年3月21日至2012年3月20日，一级资质有资期限为2012年9月14日至2015年9月13日。原审庭审中，江苏中正房地产评估有限公司提交了江苏省住房和城乡建设厅出具的证明一份，以证明其已于2011年11月申报一级资质，至审批结束前可以按二级资质执业。车梦春对江苏中正房地产评估有限公司出具房地产估价报告时的资质提出异议，对评估价格亦不予认可。
原审法院认为，胡恒山、刘爱珍与车梦春签订的《抵押借款承诺协议》第三条约定“乙方在以下情况可以不用征得借款人（抵押人）同意或者不到场的情况下，用授权委托书直接处置用于抵押借款的房产”。该约定实际为债权人车梦春为实现其债权，将抵押物以权利人的身份予以处分，用于实现其债权，该约定排除了胡恒山、刘爱珍对抵押物价值的确定权利，违反了公平原则，损害了胡恒山、刘爱珍利益，也损害了其他不特定社会主体利益，具有流押契约性质，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，应当认定无效，车梦春根据该无效协议从胡恒山、刘爱珍处取得的授权委托书实为《抵押借款承诺协议》的附件，因此，该授权委托书亦应无效，车梦春持无效的授权委托书未经评估清算程序，处分胡恒山、刘爱珍房产，该行为应为无权处分。车春梦基于该无效协议与王会胜签订房屋买卖合同亦无效；胡恒山、刘爱珍提供的江苏中正房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，车梦春、王会胜、李照洪并无证据否定其合法性，予以采信，该证据可以表明车梦春与王会胜签订房屋买卖合同，以及王会胜将房屋卖给李照洪时确定的价格明显低于该房屋的市场评估价格，且未征得胡恒山、刘爱珍认可，因此，王会胜、李照洪均不符合善意取得的条件。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第一百零六条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、车梦春与王会胜签订的房屋买卖合同无效；二、李照洪取得六合区大厂南厂岗29号房屋所有权无效；三、六合区大厂南厂岗29号房屋所有权归胡恒山所有；原审案件受理费1050元、保全费1553元，合计2603元，由车梦春负担。
李照洪不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人李照洪在参加本案诉讼前不知道案涉六合区大厂南厂岗29号房屋的前手情况，不认识胡恒山、刘爱珍、车梦春等人，没有与他们恶意串通。李照洪通过哥哥李忠实际付款17万元，从王会胜手中购得案涉房屋，购房合同中写的8万元只是应王会胜要求少交交易税费，17万元的成交价格符合当时的市场交易情况。二、根据2011年1月14日胡恒山、刘爱珍与车梦春、王会胜冲突后达成的协议可知，作为原房主的胡恒山、刘爱珍也仅仅认可房屋的回购价格是12万元，评估机构作出206600元的结论不符合实际。三、原审判决引用物权法第一百八十六条规定的流押条款，但本案中的公证委托书内容不适用该条款；原判决引用合同法第四十条关于格式条款的内容，但胡恒山与车梦春之间的抵押借款合同即使有个别条款无效，也并非双方之间的全部合同均无效；根据物权法第一百零六条之规定，即使前手系无权处分，但李照洪从拥有合法物权的王会胜处正常取得物权，依法应当取得所有权。四、案涉房屋已被拆迁，原判决确定所有权指向的标的物已经灭失，物权已即灭失，根本无从返还，也无法进行物权登记，因此判决无法履行。综上，请求二审法院撤销原判，改判李照洪取得六合区大厂南厂岗29号房屋所有权合法有效或发回重审，由胡恒山、刘爱珍承担上诉费用。
被上诉人胡恒山、刘爱珍辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，李照洪的上诉理由不能成立。一、李照洪在购买案涉房屋前不看房，不去了解房屋内的人员户口情况，不符合常理。而且李照洪购买案涉房屋的时间正是胡恒山夫妇与车梦春、王会胜发生冲突之后，房屋门窗均被砸坏，李照洪购买这样严重损坏的房屋不符合常理。李照洪自称是通过中介公司了解到王会胜有房出售，并由中介公司人员带着看房，但不记得是哪个中介公司哪个中介人员，而李照洪与王会胜的合同上却写明无中介。二、李照洪与王会胜签订的房屋买卖合同约定价款为8万元，王会胜称收到13万元，李照洪称付了17万元。王会胜的陈述无证据证明，李照洪提供的收条付款人不是李照洪，与本案无关。三、本案原审诉讼中，李照洪、王会胜、车梦春均对评估报告提出异议，但在法庭询问他们是否需要申请鉴定时，三人均表示不申请，而当时房屋尚未拆迁，完全具备重新评估条件。至于胡恒山与王会胜的约定回购价格12万元，是在非正常情况下发生，并非其真实意思表示。四、原审法院引用物权法第一百八十六条和合同法第四条的规定认定胡恒山与车梦春之间的协议无效，原审判决后车梦春并未上诉，李照洪提出异议不是适格主体。五、胡恒山夫妇在起诉时案涉房屋未拆迁，原审法院基于胡恒山夫妇起诉时的诉讼请求作出判决并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告车梦春述称：一、胡恒山、刘爱珍称车梦春等人打砸案涉房屋的事情，系因当时车梦春等人去收房，胡恒兰一家住在里面，说胡恒山夫妇已经以8万元的价格把房子卖给胡恒兰。随后双方发生纠纷到派出所处理，胡恒山夫妇在警官的监督下，与王会胜达成协议以12万元的价格赎回房屋，并不清楚胡恒山与王会胜有无最终完成交易，但胡恒山认可12万元的回购价格。现在胡恒山、刘爱珍提起诉讼，是因在2012年8月份看到拆迁公告，案涉房屋交易发生在2010年12月，胡恒山、刘爱珍直到2012年10月才诉讼，故车梦春认为胡恒山、刘爱珍是恶意诉讼。二、原审判决车梦春与王会胜的买卖合同无效错误。胡恒山委托车梦春卖房是独立行为，与胡恒山抵押房屋不矛盾，法律并不禁止有抵押权的委托人处置房屋。原审评估报告不合法，评估机构在评估时没有资质，车梦春在原审中要求调取房产局和地税局的房屋成交均价，但原审法院没有调取。综上，车梦春同意上诉人李照洪的上诉意见。
原审被告王会胜未到庭参加诉讼。
庭后，原审被告王会胜到本院陈述了意见：其不认识车梦春，系通过中介认识车梦春买的房，因为户口没有迁，房价8万元只付了6万元；在收房时与胡恒山、刘爱珍发生冲突，之后其与胡恒山签订了回购协议，后来胡恒山没有回购，其就通过中介将房子卖给了李照洪，其不认识陈宗翔，卖房找的中介好像姓陈，店名和具体人记不清楚了，其跟中介讲自己拿13万元，中介卖多少其不管；其记不清李照洪有无看过房，但过户时见过李照洪，先到房产局签订合同，然后到土地局办理土地证，办完证拿的钱，购房款是打到中介的卡上，谁打的不记得了，中介过两天给了其13万元现金，其不认识中介这个人。
二审中，李照洪提供陈宗翔出具的《情况说明》公证书一份，在该说明中陈宗翔陈述：“2011年1月中旬左右朋友王会胜托我帮他卖个房子，地址就是大厂南厂岗29号的房屋……原来的同事叶睿跟我讲他有个朋友对这个房子感兴趣，后来叶睿的朋友叫李忠的跟我打电话了……初步商量房价在16.7万元，并约好第二天看房，随后我通知王会胜让他把房产证带好。第二天下午，我们一共五个人去看的房子，当时房子是空的，有几块玻璃是破了，其他没什么，谈价的时候提到了户口问题，王会胜保证几天内就解决，李忠虽然对房子的情况不太满意，但周边当时拆了好多房子，所以王会胜也不愿意便宜卖，最后敲定17万成交。当时讲好李忠给他弟弟买的，当时不在南京，约好过几天来办过户手续，然后一次性付款，反正大家都是做生意的，又有朋友关系，所以也无所谓。过了几天1月25日那天一大早大家约好了去办过户手续，好像为了契约上填8万块聊了几句，王会胜说为了少交税，大家就没意见了……办完送件手续都快中午了，因为当时李忠好像讲钱在工行里头，大家就到旁边的工商银行划款，但是王会胜好像没有工行卡，我有，所以就说打到我卡上，通过柜台转的17万，打完钱李忠要收条，王会胜说他来打，李忠讲跟他不认识，钱又打到我卡上的，就让我打了收条，反正大家都是生意人，也无所谓，我收到17万以后把钱给了王会胜，他给了我4万块钱好处费……”对于陈宗翔出具的《情况说明》，上诉人李照洪认为陈宗翔所述属实，其当时购买案涉房屋就是为了拆迁得到房屋的安置补偿。被上诉人胡恒山、刘爱珍认为，陈宗翔提供的公证书实为证人证言，陈宗翔应当出庭作证；陈宗翔陈述帮朋友王会胜卖房，但王会胜并不认识陈宗翔；关于付款时间，陈宗翔陈述是填写契约后同一天付款，王会胜回答是办完房产证和土地证后付的款，两者相差至少10天，所以李照洪提交的1月25日的付款凭证与本案没有关联性。原审被告车梦春认为，当时案涉房屋不值17万元，其在卖房给王会胜时就咨询过，该房最多值10万元。原审被告王会胜认为，陈宗翔说的是事实，交易价格是17万元，陈宗翔多卖多得。
二审另查明，2011年1月14日，车梦春、王会胜等人到案涉房屋处收房，胡恒山的姐姐胡恒兰居住在案涉房屋内，双方发生纠纷到派出所处理，此后胡恒兰搬出案涉房屋，王会胜将案涉房屋锁上。
原审中，胡恒山、刘爱珍当庭变更诉讼请求，要求将原审诉讼请求第三项变更为：请求判决原大厂南厂岗29号房屋征收补偿安置利益归其所有。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本案争议焦点为：一、胡恒山、刘爱珍与车梦春签订的《抵押借款承诺协议》的性质与效力如何认定；二、王会胜能否依据其与车梦春签订的《房屋买卖合同》获得案涉房屋产权；三、李照洪能否依据其与王会胜签订的《房屋买卖合同》获得案涉房屋的产权。
本院认为，被上诉人胡恒山、刘爱珍与原审被告车梦春签订的《抵押借款承诺协议》中约定的车梦春可以在胡恒山、刘爱珍到期不还款的情况下直接以授权委托书处置案涉房屋，系具有流押性质的条款，该约定违反法律禁止性规定，应属无效。该协议无效，双方依据该协议公证的授权委托书亦应无效。车梦春以胡恒山、刘爱珍名义出售案涉房屋构成无权代理，其与原审被告王会胜签订的房屋买卖合同亦应无效。胡恒山与王会胜签订的以12万元买回案涉房屋的协议，并非胡恒山的真实意思表示，胡恒山与王会胜发生纠纷正是因其并不希望将房屋卖给王会胜，该协议的签订系胡恒山在当时特定情况下不得已而作出的妥协行为，不能视为其对车梦春代表其出售房屋给王会胜的行为的追认，故王会胜不能依据无权代理合同获得案涉房屋物权。
因王会胜并未取得案涉房屋的物权，故王会胜出售房屋给上诉人李照洪应属无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人在受让该不动产时是善意、以合理的价格转让且转让的不动产依照法律规定已经登记的情况下，受让人取得该不动产的所有权。本案中，2011年1月25日，王会胜将案涉房屋出售给李照洪，合同约定价款为8万元，但王会胜与李照洪之间的房屋买卖合同存在诸多不合理之处。首先，王会胜与陈宗翔对于双方的关系陈述不一，陈宗翔称其与王会胜是朋友，但王会胜却陈述并不认识陈宗翔；按王会胜的陈述，其与李照洪只是普通的房屋买卖关系，则双方并不具备信任基础，李照洪在明知房屋还有其他人户口未迁出的情况下一次性支付全款，不符合房屋交易惯例。其次，李照洪在明知房屋内有他人户口的情况下，在长达一年半的时间里并没有要求胡恒山迁出，而户口情况在拆迁中影响较大，李照洪的行为不符合常理。第三，关于付款时间，李照洪所提供的证据系李忠于2011年1月25日转账给陈宗翔的银行转账记录和当日陈宗翔向李照洪出具的收条，但王会胜与陈宗翔对付款时间的陈述不一，按王会胜的陈述，李照洪是在办完两证后才付款，而李照洪实际支付的凭证是1月25日签约当天的转账支票，时间相差较大，李照洪的付款时间无法印证；第四，李照洪主张其付款17万元，其提供的付款凭证并非其与王会胜之间的付款证据，收条和付款转账单据中的关键人物陈宗翔未出庭作证，陈宗翔的证人证言与王会胜的陈述存在矛盾，不能采信，现仅凭王会胜的陈述不能印证李照洪与王会胜之间的真实交易价格系17万元，而李照洪与王会胜合同约定的价格仅为8万元，远低于市场价格，不符合善意取得的要件。综上，不管从交易习惯还是从证据证明力上，李照洪所提供的证据均不足以证明其购买案涉房屋构成善意取得，故李照洪主张案涉房屋在拆迁前归其所有，其应当取得案涉房屋的拆迁利益，依据不足，本院不予采信。
原审中胡恒山、刘爱珍当庭变更诉讼请求，原审未按新诉讼请求判决确有不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第162号民事判决第一、二项；
二、撤销南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第162号民事判决第三项；
三、南京市六合区大厂南厂岗29号房屋征收补偿安置利益归胡恒山、刘爱珍所有。
四、驳回李照洪的全部上诉请求。
二审案件受理费1050元，由李照洪承担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年四月二日
书记员 罗程允