广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初12388号
原告：韦昌茂，男，1981年3月21日出生，汉族，住广西灵山县，
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室，组织机构代码79621012-5。
法定代表人：冼焕珍，总经理。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地广东省中山市三角镇三鑫路108号103室，组织机构代码05535608-X。
法定代表人：高润宇，总经理。
以上两被告共同委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所实习律师。
原告韦昌茂诉被告中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店）合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员石慧于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告韦昌茂、被告科尔玛公司、科尔玛酒店的委托诉讼代理人张世禄到庭参加诉讼，经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦昌茂向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告科尔玛公司签订的租赁合同；2.解除原告与被告科尔玛酒店签订的委托经营管理合同；3.被告科尔玛酒店支付原告经营收益（以本金230000元为基数，从2015年3月1日起至合同解除之日止，按年利率13%计付；4.被告科尔玛公司、科尔玛酒店连带返还原告租金230000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求三中的经营收益的起算时间为2015年10月1日。事实与理由：原告与被告科尔玛公司双方于2013年7月17日于中山市火炬开发区签订一份租赁合同，约定由原告承租被告科尔玛公司位中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第16层10号的物业。租赁期限从2014年3月1日起至2034年2月28日，租金230000元。同时，原告、被告科尔玛公司、科尔玛酒店又签订了委托经营管理合同，约定原告将上述物业委托被告科尔玛酒店经营管理，委托期限从2013年7月17日起至于2034年2月28日。被告科尔玛公司按下列标准向原告支付经营收益，作为回报：1.从原告付清租金之日起至2014年2月28日，以租金总额为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准支付向原告支付经营收益；2.从2014年3月1日起至2019年2月28日止（共5年），按每年29900元的标准向原告支付经营收益……第1项经营收益于2014年3月31日前支付，第2项及此后经营收益于每半年支付一次，支付期限为每半年届满后的30日内。如被告科尔玛酒店逾期支付经营收益超过90天，原告有权解除委托经营管理合同，租赁合同亦自行解除，被告科尔玛公司应30天内退回原告租金。原告分别于2013年7月17日、2013年10月25日2014年1月14日向被告科尔玛公司支付租金50000元、80000元、100000元、共230000元，原告已全部付清租金。被告科尔玛酒店支付2014年3月1日至2015年2月28日期间的经营收益后，2015年3月1日至今期间的经营收益却无故不支付。被告科尔玛酒店的行为已经构成实际违约，符合《中华人民共和国合同法》关于合同的法定解除条件三方约定关于合同解除的约定条件。
原告韦昌茂对其主张的事实以及诉讼请求向法院提交的证据有：1.租赁合同、委托经营管理合同；2.收款凭据、转账凭证。
被告科尔玛公司、科尔玛酒店辩称，科尔玛公司通过拍卖方式购买位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛酒店），但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得上述商务大厦的产权，科尔玛公司在与原告签订租赁合同时，尚未支付完房产的购买款，商务大厦的产权还属于中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）所有，科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告，而且，该商务大厦因科尔玛公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同，所以双方签订的租赁合同没有生效；2、委托经营管理合同是基于租赁合同为基础的，如果租赁合同未生效的话，被告认为委托经营管理合同也不生效；3、建设发展公司追认上述合同后即可继续履行，建筑物已被该公司收回，该公司具备履行合同的条件，可以由该公司继续履行；4、被告认为即使租赁合同有效，租金也不应全额退，因为从租赁合同签订到原告提出解除合同期间，事实上按照合同约定已经履行了部分，应该扣除2013年7月17日至2017年7月5日期间的租金，被告已经提供了该房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除，该期间的租金是按29900元每年的标准计算。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。
被告科尔玛公司、科尔玛酒店就其辩解未向法院提交证据。
经审理查明，2013年7月17日，科尔玛公司（甲方、出租人）与韦昌茂（乙方、承租人）签订租赁合同，主要约定：乙方向甲方承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第16层10号的物业，甲方同意将物业出租给乙方，物业建筑面积约97.54㎡，用途为商业，租赁期限从2014年3月1日起至2034年2月28日止，装修免租期限从本租赁合同签署之日起至2014年2月28日止，租赁期限内的租金总额为230000元，乙方首期租金50000元，在签署本租赁合同之日付清，次期租金80000元在2013年9月28日前付清，剩余租金100000元在2013年11月30日前付清，乙方取得本物业承租权后，同意委托科尔玛酒店经营管理本物业，甲方双方签署本租赁合同的同时，乙方与科尔玛酒店签署委托经营管理合同，乙方同意由甲方将本物业直接交付给科尔玛酒店行使经营管理权与收益权，甲方直接将本物业交付给科尔玛酒店行使经营管理权与收益权后，就视为甲方已履行了向乙方交付本物业的义务。同日，韦昌茂（委托人、甲方）与科尔玛酒店（受托人、乙方）、科尔玛公司（丙方）签订委托经营管理合同，主要约定：甲方与丙方签署的租赁合同，甲方取得了位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第16层10号的物业的承租权，甲方同意委托乙方经营管理该物业，甲方委托乙方经营管理本物业的委托期限为从2013年7月17日起至2034年2月28日止，本物业由丙方直接交付给乙方行使经营管理权与收益权，丙方直接将物业交付给乙方行使经营管理权与收益权后，就视为丙方已履行了租赁合同所约定的向甲方交付物业的义务，丙方无需再按租赁合同与甲方办理物业的交付手续，从甲方向丙方付清租金总额之次日起至2014年2月28日止，乙方以甲方已向丙方支付租金总额为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准向甲方支付经营收益，从2014年3月1日起至2019年2月28日止，乙方按每年39900元的标准向甲方支付经营收益，于2014年3月31日前支付；从2019年3月1日起至2024年2月29日止，乙方按每年41400元的标准向甲方支付经营收益，从2024年3月1日起至2034年2月28日止，乙方按每年57500元的标准向甲方支付经营收益，以上经营收益乙方每半年向甲方支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。若乙方逾期支付经营收益，从逾期之日起，乙方还应以拖欠金额为基数，按银行贷款利率的标准向甲方支付相应违约金，乙方逾期支付经营收益超过90天的，甲方有权以书面通知形式解除本合同，甲方据此解除本合同的，丙方于本合同解除后30天内向甲方退回甲方已付租金总额，甲方已收取的经营收益无需退回乙方。合同签订后，韦昌茂向因科尔玛公司交付租金230000元，科尔玛酒店从2014年2月开始向韦昌茂返还租金，合计返还46630.65元租金，2014年9月之前的租金已返还完毕，科尔玛公司称其于2012年通过拍卖方式从所有权人建设发展公司处购买案涉房产，支付了部分购房款后建设发展公司将案涉房产交付给科尔玛公司，科尔玛公司用作经营酒店，因不能全额支付购买款项导致买卖合同解除，案涉房产于2015年8月被建设发展公司收回，科尔玛公司自始未取得案涉房产的所有权。科尔玛公司、科尔玛酒店称对韦昌茂的诉讼请求没有异议，但认为双方签订的合同并未生效。因双方协商未果，韦昌茂遂于2017年7月5日诉至本院，主张上述实体权利。
本院认为，本案系房屋租赁合同、委托合同纠纷。因双方签订的租赁合同、委托经营管理合同具有关联性，为避免当事人诉累，本案予以一并处理。关于双方签订的租赁合同、委托经营管理合同效力问题，科尔玛公司并非案涉房产的所有权人，但现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权，科尔玛公司通过买卖方式并由所有权人实际交付使用案涉房产，即科尔玛公司与韦昌茂签订案涉合同时系案涉房产的合法占有人，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、第四十五条第二款：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。”之规定，举重以明轻，出租人不具有所有权的房屋租赁合同并非当然无效，韦昌茂与科尔玛公司签订的租赁合同及与科尔玛公司、科尔玛酒店签订的委托经营管理合同系双方真实意思表示，也不存在法律规定的合同无效的情形，合法有效。韦昌茂主张解除与科尔玛公司签订的租赁合同，与科尔玛公司、科尔玛酒店签订的委托经营管理合同，科尔玛公司、科尔玛酒店当庭予以同意，本院予以确认，即双方合同解除之日为2017年8月3日，即使科尔玛公司、科尔玛酒店不同意解除案涉合同，因案涉房产已被所有权人建设发展公司收回，科尔玛酒店也未按照约定履行支付经营收益的义务，双方签订合同的目的已经无法实现，合同也无法继续履行。科尔玛公司、科尔玛酒店已构成根本违约，应承担相应的违约责任。韦昌茂主张的经营收益系合同履行后可以获得的利益，该期待利益应予以保护，故科尔玛酒店应予以赔偿韦昌茂。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，双方签订的合同解除后，不影响双方约定有关违约条款的效力。根据委托经营管理合同第五条的约定，科尔玛公司应向韦昌茂退回韦昌茂已付租金总额230000元，韦昌茂已收取的经营收益无需退回，韦昌茂要求科尔玛公司、科尔玛酒店共同向其返还上述租金，因科尔玛公司、科尔玛酒店对此没有异议，本院对韦昌茂的主张予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百七十四条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条之规定，判决如下：
一、解除原告韦昌茂与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于2013年7月17日签订的租赁合同；
二、解除原告韦昌茂与被告中山市科尔玛酒店投资管理有限公司、中山市科尔玛房地产开发有限公司于2013年7月17日签订的委托经营管理合同；
三、被告中山市科尔玛酒店投资管理有限公司向原告韦昌茂支付经营收益（计算方法：以230000元为基数，从2015年10月1日起按照年利率13%计至2017年8月3日止）；
四、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司向原告韦昌茂返还租金230000元。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5834元，减半收取为2917元（原告已预交），由原告韦昌茂负担697元，被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司负担2220元（该款被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告韦昌茂）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 石 慧
二〇一七年九月二十日
书记员 黄威阳
杨丽燕