北京市丰台区人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）京0106行初107号
原告杨涛，男，1969年2月6日出生，户籍所在地北京市丰台区。
委托代理人白菁，北京市开创律师事务所律师。
委托代理人孟惠来，北京市开创律师事务所律师。
被告北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市西城区南礼士路60号。
法定代表人魏成林，主任。
委托代理人范芳洁，北京市规划和国土资源管理委员会工作人员。
委托代理人孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。
第三人张伟强，男，1972年8月15日出生，户籍所在地天津市武清区。
委托代理人刘朝辉，山西瀛航律师事务所律师。
委托代理人张峰，北京市东卫律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司北京商务中心区支行，住所地北京市朝阳区东环南路2号。
负责人张军，行长。
委托代理人司玉松，中国工商银行股份有限公司北京市分行工作人员。
委托代理人李响，中国工商银行股份有限公司北京市分行工作人员。
原告杨涛不服北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）房屋所有权转移登记行为，以北京市规划和国土资源管理委员会（因机构调整现不动产登记职能由该机构承担，以下简称市规划国土委）为被告，于2017年2月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市规划国土委送达起诉状副本及应诉通知书，并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第一款之规定，通知利害关系人张伟强、中国工商银行股份有限公司北京商务中心区支行（以下简称商务中心区支行）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭审理了本案。原告杨涛的委托代理人白菁、孟惠来，被告市规划国土委的委托代理人范芳洁、孟丽娜，第三人张伟强及委托代理人张峰、刘朝辉，第三人商务中心区支行的委托代理人司玉松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨涛诉称，杨某1与史某某系夫妻关系，其二人为原告及原告之弟杨某2的父母。2011年12月19日，北京市大兴区人民法院（2011）大民特字第23号《民事判决书》，判决宣告史某某为无民事行为能力人，指定杨某1为史某某的监护人。2012年5月10日，杨某1为给杨某2购买房屋，其以自己和史某某的名义与张伟强签署了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市丰台区西罗园一区×号楼×层×门×号房屋（以下简称×号房屋）出售给张伟强，房价款为147万元。2012年5月14日，史某某去世。2012年7月10日，杨某1在原告不知情的情况下，通过提交史某某身份证等虚假材料的方式，将×号房屋过户给张伟强。杨某1使用上述房款于2012年7月25日为杨某2购买了房屋一套。对上述卖房买房的事实，杨某1和杨某2一直隐瞒原告，直至2016年底，原告通过查询房屋档案才发现了该事实。原告认为杨某1与张伟强签订房屋买卖合同的行为，在史某某在世时严重侵犯了史某某的合法权益。在史某某去世后，杨某1提供虚假材料进行违法过户，又侵犯了原告的合法权益。被告为张伟强办理房屋过户登记时，材料虚假且未经法定继承人同意。故请求人民法院判令被告依法撤销张伟强取得的X京房权证丰字第××××号《房屋所有权证》（以下简称被诉房屋所有权证），恢复原始的房屋产权证书，本案诉讼费由被告承担。
经审理查明，杨某1与史某某系夫妻关系，二人共育有两子，分别为杨涛、杨某2。×号房屋原登记在史某某名下，史某某取得京房权证丰私成字第××××号《房屋所有权证》。2011年12月19日，北京市大兴区人民法院作出（2011）大民特字第23号《民事判决书》，判决宣告史某某为无民事行为能力人，指定杨某1为史某某的监护人。2012年4月17日，杨某1以史某某监护人的名义与张伟强签订《链家地产签约文件合订本（3.2版）》，其中包括《交易方留存表》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》，并同时签订《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》等材料，约定将×号房屋以147万元出售给张伟强。2012年5月14日，史某某死亡。张伟强述称，其于2012年6月付清房款，入住了×号房屋。2012年7月10日，为办理×号房屋所有权转移登记，杨某1再次以史某某监护人的名义与张伟强签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C594901）。当日，双方共同向市住建委申请×号房屋所有权转移登记，同时提交了房屋所有权转移登记申请书、京房权证丰私成字第××××号《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C594901）、史某某身份证复印件、北京市大兴区人民法院（2011）大民特字第23号《民事判决书》、杨某1身份证复印件、张伟强身份证复印件、张伟强暂住证复印件、存量房交易结算资金自行划转声明、税务机关代开统一发票、中华人民共和国契税完税证等材料。经审核，市住建委认为该房屋产权来源清楚，资料齐全，符合登记条件，遂予以办理。同日，市住建委向张伟强颁发了被诉房屋所有权证。2012年8月20日，张伟强与商务中心区支行共同向市住建委申请最高额抵押权设立登记。2012年8月22日，商务中心区支行取得X京房他证丰字第××××号《房屋他项权证》。现杨涛认为市住建委颁发被诉房屋所有权证错误，遂向本院直接提起行政诉讼。
另查明，杨涛不认可2012年4月17日杨某1以史某某监护人的名义与张伟强签订的《链家地产签约文件合订本（3.2版）》中的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的真实性，仅认可2012年7月10日，杨某1以史某某监护人的名义与张伟强办理网签时签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C594901）的真实性，但不认可该买卖合同的效力。对于该买卖合同的效力问题，杨涛未提起过民事诉讼。
再查，杨涛与杨某1、杨某2至今未就史某某死亡后的遗产处理问题达成过协议，亦未向法院提起遗产继承诉讼。
本院认为，围绕×号房屋除本案行政争议外，还存有遗产继承纠纷和买卖合同纠纷两个民事争议。先行解决民事争议，还是先行解决行政争议系本案争议的焦点。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，史某某在办理×号房屋所有权转移登记前死亡。虽杨某1与张伟强在共同申请×号房屋所有权转移登记时，提交史某某身份证复印件等材料，违反了《房屋登记办法》中有关申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记的规定，但被诉房屋所有权证系基于×号房屋买卖合同为基础而作出的，该买卖合同的效力认定及履行问题，从根本上影响被诉房屋所有权证的处理结果。同时，本院认为，杨涛是否享有提起撤销本案被诉房屋所有权证的诉权问题，应以杨涛等人的遗产继承纠纷的处理结果为依据。就杨涛等人的遗产继承纠纷而言，×号房屋的买卖合同于史某某生前签订，而×号房屋的房屋所有权转移登记行为发生在史某某死亡之后。在×号房屋办理房屋所有权转移登记前，该房屋的所有权并未发生转移，房屋所有权人仍为史某某。史某某死亡后，×号房屋作为史某某的遗产应由其继承人杨涛等人进行分配。但因×号房屋在史某某生前已出售并签订了房屋买卖合同，因此杨涛等继承人能否继承并分割该房屋，亦或是只能分配2012年时的卖房款，亦需等待杨某1以史某某监护人名义与张伟强签订的房屋买卖合同的效力认定，以及合同是否应当继续履行的处理结果。故基于×号房屋所引发的遗产纠纷，亦以×号房屋买卖合同纠纷的处理结果为基础。因此，×号房屋买卖合同纠纷，才是所有争议中最根本的争议，应当予以先行解决。现由于该房屋买卖合同纠纷尚未解决，为了保障交易的安全性，以及行政行为的稳定性，杨涛应先行解决相关民事争议。综上，对杨涛的起诉，本院依法应予驳回。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（十）项之规定，裁定如下：
驳回原告杨涛的起诉。
案件受理费五十元，于本裁定生效后退还原告杨涛。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王凤琴
人民陪审员 张克敏
人民陪审员 乔国晴
二〇一七年七月六日
书 记 员 杜明哲