江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01795号
上诉人（原审原告）钱斌。
上诉人（原审原告）杨燕萍。
上诉人（原审原告）钱大钧。
委托代理人乐立斌，上海市昆仑律师事务所律师（代理上列三上诉人）。
被上诉人（原审被告）昆山隆祺置业有限公司。
委托代理人金鑫，江苏王建华律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）苏州隆祺酒店管理有限公司。
委托代理人刘丽。
上诉人钱斌、钱大钧、杨燕萍因与被上诉人昆山隆祺置业有限公司（以下简称隆祺置业公司）、苏州隆祺酒店管理有限公司（以下简称隆祺酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3468号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，隆祺置业公司系隆祺丽景国际广场的开发商，其在前期宣传中，对外宣称：“五年30%稳定收益，首期十年63.5%固定回报，租金抵月供，五年收益直接抵扣即买即收益”等，并提供了原审原告具体的置业计划明细，列明涉案房屋总价优惠后为573354元，面积为38.75平方米，隆祺置业公司采用包租的方式提供隆祺酒店公司与购房人签订《委托管理合同》，并将前五年的租金直接从原审原告购房款中扣除，由隆祺置业公司与隆祺酒店公司自行结算。第一至二年预收租金63070元，第三至五年预收94603元。2011年3月6日，三原审原告与隆祺置业公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定三原审原告共同购买隆祺置业公司开发的涉案房屋隆祺丽景国际广场2号楼901室房屋，商品房预售许可证号为2010035，房屋总价415682元，面积38.75平方米，付款方式为2011年3月6日一次性支付415682元，房屋交付时间为2012年3月31日前，逾期交房的，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应于解除合同通知书到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限次日至实际交付之日，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一支付违约金。同日，三原审原告与隆祺酒店公司签订《委托管理合同》，约定三原审原告将上述从隆祺置业公司处购买的房屋委托隆祺酒店公司经营管理，委托期限为2012年4月1日至2022年3月31日，并约定如因开发商原因，导致延迟交房，双方同意起租日不变，逾期交房违约金由隆祺酒店公司收取，归隆祺酒店公司所有。同时约定，委托期限第一至第二年为免租期，第三至五年租金总计94603元，并要求原审原告确认已经收到。第六至八年，月租金为3249元，第九至十年，月租金为3727元。上述合同签订后，三原审原告实际交付给隆祺置业公司购房款415682元，隆祺置业公司亦开具了相应金额为415682元的发票。
2012年3月16日，隆祺置业公司向三原审原告发出通知书，通知交房时间推至2012年7月30日，具体时间另行通知，酒店运营方（即本案隆祺酒店公司）已经提前介入制定方案和提前办理房屋接管手续，并明确提出：“我司在确保工程质量的前提下严格遵守合同约定的责任和义务（按照您与苏州隆祺酒店管理有限公司签订的《委托管理合同》第三条约定起租日不变，保证您应得租金仍从2012年4月1日起算）。”2013年10月24日，隆祺置业公司再次向三原审原告发出房屋交付通知书，通知三原审原告于2013年11月18日办理产权证事宜。2014年10月21日，隆祺置业公司向原审原告回函，称已于2014年10月20日收到原审原告发出的解除《昆山市商品房购销合同》的通知，并回函。
另查明：三原审原告认为隆祺置业公司以包租的方式出售方式，违反了国家相关规定，双方签订的《昆山市商品房购销合同》应属无效合同为由，于2014年3月10日向原审法院提起诉讼，要求：1、确认涉案商品房买卖合同无效；2、隆祺置业公司返还原审原告购房款415682元；3、隆祺置业公司支付违约金12470.46元；4、隆祺置业公司以415682元为基数，自2011年3月6日按银行同期贷款利息计算至判决生效之日的贷款利息；5、隆祺置业公司支付律师费30000元。2014年5月21日，原审法院作出（2014）昆民初字第849号民事判决书，判决驳回了三原审原告所有诉讼请求。
本案中，原审原告钱斌、杨燕萍、钱大钧的诉讼请求为：1、确认涉案商品房购销合同已于2014年10月20日解除；2、隆祺置业公司返还购房款415682元；3、隆祺置业公司支付违约金12470.46元；4、隆祺置业公司支付利息损失，以415682元为基数，自2011年3月6日按银行同期贷款利息计算至判决生效之日，暂计100000元；5、隆祺置业公司支付律师费30000元。
原审法院认为，2011年3月6日，三原审原告与隆祺酒店公司签订《委托管理合同》，其中约定“如因开发商原因延迟交房，起租日不变，逾期交房违约金由隆祺酒店公司收取，归隆祺酒店公司所有”，隆祺置业公司对此亦予以认可，即原审原告与隆祺置业公司及隆祺酒店公司已就《昆山市商品房购销合同》中逾期交房事宜另行达成协议，原审原告对隆祺置业公司享有的逾期交房的权利已由隆祺酒店公司承继。现隆祺置业公司逾期交房，隆祺酒店公司按照约定将2012年4月1日作为起租日，弥补了原审原告因延期交房导致的租金损失，也即享有违约金的请求权，该权利是否主张与原审原告无涉。因此，原审原告就逾期交房向隆祺置业公司主张违约责任，无事实依据，原审法院不予支持。另外，原审原告即便具有合同解除权也应于迟延交付房屋后的合理期限内行使，逾期交房的起始日期为2012年4月1日，但解除《昆山市商品房购销合同》的通知于2014年10月20日送达隆祺置业公司，已超过了合理期限。综上，三原审原告的各项主张，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院判决：驳回钱斌、杨燕萍、钱大钧的所有诉讼请求。案件受理费10498元，减半收取5249元，由钱斌、杨燕萍、钱大钧负担。
上诉人钱斌、杨燕萍、钱大钧不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人与隆祺置业公司之间并未进行房屋交付，故上诉人可以解除合同。2013年10月24日隆祺置业公司才通知上诉人于2013年11月18日交房，故上诉人于2014年10月23日之前起诉没有违反解除权一年的规定。二、鉴于上诉人与隆祺置业公司之间并未进行房屋交付，故上诉人与隆祺酒店公司之间的委托管理协议并未生效。三、隆祺置业公司在未与业主作任何沟通说明的情况下，擅自更换酒店管理公司。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人隆祺置业公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。
被上诉人隆祺酒店公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，钱斌、杨燕萍、钱大钧与隆祺置业公司、隆祺酒店公司分别签订的《昆山市商品房购销合同》和《委托管理合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。虽然《昆山市商品房购销合同》约定，逾期交房超过30日后买受人有权解除合同，但买受人解除合同应在合理期限内行使权利。涉案房屋在合同约定的交付时间2012年3月31日前未能交付，对此钱斌、杨燕萍、钱大钧应是明知的，但钱斌、杨燕萍、钱大钧至2014年10月才向隆祺置业公司发出解除合同通知，明显已经超过合理期限，故钱斌、杨燕萍、钱大钧发出的解除合同通知，并不能发生解除合同的法律效力。此外，《委托管理合同》约定，如因开发商原因导致延期交房，双方同意起租日不变，逾期交房违约金由隆祺酒店公司收取。现隆祺置业公司虽逾期交房，但隆祺酒店公司仍将合同约定的2012年4月1日作为起租日，故逾期交房也未导致钱斌、杨燕萍、钱大钧的权利受损。因此，钱斌、杨燕萍、钱大钧以逾期交房为由要求解除合同并赔偿损失，不能成立。关于钱斌、杨燕萍、钱大钧提出隆祺置业公司在未与业主作任何沟通说明的情况下，擅自更换酒店管理公司的上诉理由，本院认为，《委托管理合同》系钱斌、杨燕萍、钱大钧与隆祺酒店公司直接签订，并无证据表明隆祺置业公司擅自更换酒店管理公司，故该上诉理由亦缺乏依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10498元，由上诉人钱斌、杨燕萍、钱大钧负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年六月二日
书记员 王文君