西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）西民一终字第735号
上诉人（原审原告）毋小艳。委托代理人余占文，陕西庄威律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安唐皇商港实业有限公司。
法定代表人樊宝平，该公司董事长。
委托代理人畅斌，西安市雁塔区司法局干部。委托代理人刘刚，西安雁塔律师事务所律师。
原审被告李文英，个体经营者。
委托代理人雷西平，陕西法智律师事务所律师。上诉人毋小艳、西安唐皇商港实业有限公司（以下简称：唐皇商港公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第1556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毋小艳的委托代理人余占文、唐皇商港公司的委托代理人畅斌、原审被告李文英的委托代理人雷西平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年10月1日，毋小艳和李文英共同与安唐皇商港公司签订《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》一份，约定由毋小艳和李文英共同承租唐皇商港公司位于长安南路196号唐皇商港商铺A座1一2层2区4号、建筑面积790平方米的房屋，租赁期限从2007年1月1日至2016年12月31日止，毋小艳和李文英应在合同签订之日10日内交纳等同于3个月房租的定金，即人民币165900元，合同生效后定金转为租赁保证金。毋小艳和李文英给唐皇商港公司交纳上述租赁合同约定的定金后，由唐皇商港公司于2007年5月21日给李文英出具收款收据两份，将其收到的上述定金转到毋小艳和李文英名下，分别注明由李文英代毋小艳交纳定金10万元，李文英交纳定金68878元。原审法院另查明，唐皇商港公司和李文英于2007年5月11日又签订《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》一份，由唐皇商港公司将其出租给毋小艳和李文英的上述房屋又单独出租给李文英。2007年10月，唐皇商港公司给毋小艳和李文英发出解除合同的通知一份，称因毋小艳和李文英拖欠租金，其与毋小艳和李文英于2006年10月1日签订的《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》已于2007年5月21日转款手续办理完之日起解除。但唐皇商港公司实际并未将房屋交付毋小艳使用。
2008年1月，毋小艳诉至西安市雁塔区人民法院称，其与唐皇商港公司和李文英于2006年10月1日签订租赁合同一份，约定由其和李文英共同承租唐皇商港公司位于长安南路唐皇商港A座1一2层2区4号的房屋，该房屋建筑面积共790平方米。合同签订后，其与李文英依约向唐皇商港公司交纳定金共计165900元，其中，毋小艳交纳定金100000元，李文英交纳定金65900元。合同约定唐皇商港公司应在2007年1月1日前将上述出租房屋交付毋小艳和李文英使用，但唐皇商港公司并未履行在此时间的交付义务，却在2007年5月11日又与李文英重新签订租赁合同，将原合同约定的由毋小艳和李文英共同承租的商铺出租给李文英单独承租，直至同年10月30日毋小艳才收到唐皇商港公司寄来的解除原合同通知，至此，毋小艳知道自己的权利被侵害。请求：确认2006年10月1日其和李文英共同与唐皇商港公司签订的《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》合法有效；并由唐皇商港公司双倍返还定金20万元、赔偿损失20万元，李文英承担连带责任。唐皇商港公司辩称，2006年10月1日其公司和毋小艳、李文英签订的《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》已于2007年5月11日自动解除，2007年10月30日依法解除，且毋小艳和李文英系合伙关系，原由合伙事务负责人即李文英交纳的租赁房屋预订金16万元人民币（含毋小艳人民币10万元）已经转为押金，毋小艳退伙后，李文英已经支付毋小艳10万元人民币和利息2万元，故请求依法驳回毋小艳的诉讼请求。李文英辩称，毋小艳所主张确认的三方于2006年10月1日签订的《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》已被解除，根本不存在确认合同效力的问题，在该合同中，毋小艳和李文英为一方当事人，相互之间不存在约定的权利义务的对等性，其不能作为本案的适格被告主体，且毋小艳主张要求双倍返还定金20万元和赔偿损失20万元的诉讼请求，于法无据，故应依法驳回毋小艳的诉讼请求。
原审法院经审理认为，毋小艳、李文英与唐皇商港公司签订的《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》，双方意思表示真实，无欺诈、胁迫情形，不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。唐皇商港公司在与毋小艳及李文英签订租赁合同、收取毋小艳10万元定金后，又与李文英就同一租赁物再次签订租赁合同，随后无合法理由向毋小艳发出解除合同的通知，系根本违约行为，应当向毋小艳双倍返还定金。根据相关法律规定，合同双方当事人在一方违约时，可以选择适用违约金和定金条款，故毋小艳要求唐皇商港公司双倍返还定金后又主张唐皇商港公司承担违约责任的请求，不予支持。至于毋小艳要求李文英承担连带责任一节，因毋小艳与李文英之间无合同关系，其要求李文英承担连带责任，无法律依据，依法不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十二条之规定，判决：1、原告毋小艳、被告李文英与被告西安唐皇商港实业有限公司于2006年10月1日签订的《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》合法有效。2、被告西安唐皇商港实业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告毋小艳定金20万元。3、驳回原告毋小艳要求被告西安唐皇商港实业有限公司赔偿原告毋小艳损失20万元和要求第二被告李文英承担连带责任的诉讼请求。本案案件受理费8700元，减半后由原告承担20O0元，被告西安唐皇商港实业有限公司承担2350元，原告已全部预交，被告将其承担部分于本判决生效后10日内直接交付原告；本案辅助费2900元由原告承担。
宣判后，毋小艳唐皇商港公司均不服，向本院提起上诉。毋小艳上诉称，1，原审法院适用法律错误。《合同法》第一百一十六条规定所适用的条件是：当事人在合同中既约定违约金又约定了定金，定金和违约金不能同时适用。而本案当事人在合同中虽然约定了定金，但并未约定违约金，并且毋小艳在原审主张的是损害赔偿金，而非违约金。2、定金责任与损害赔偿责任应当并用。《合同法》第七章中同时规定了定金责任和损害赔偿责任，从立法的本意考虑，应该允许定金责任和损害赔偿责任同时并用的。3、唐皇商港公司应当承担赔偿责任。本案中，商铺的租期10年，合同履行后毋小艳可获得的利益为599.9994万元，由于无力缴纳高昂的诉讼费，所以只请求20万元，实不为过。4李文英应对唐皇商港公司的赔偿责任承担连带责任。李文英明知毋小艳享有共同承租权，却私自与唐皇商港公司重新签订合同，其行为有过错，应承担责任。唐皇商港公司上诉称，1、原审法院认定事实错误。毋小艳退伙，旧合同作废，李文英签订新合同毋小艳知情，原审法院不顾事实，机械套用房屋租赁合同案由、歪曲合同违约规定、强行套用定金法则系枉法裁判。2、毋小艳李文英与唐皇商港公司签订的租赁合同约定：“乙方应在合同签订之日10内缴纳等同于3个月房租的定金人民币165900元，合同生效后定金转为租赁保证金。”直到现在该合同约定的房租尚欠5900元。毋小艳李文英违约。3、上述房屋租赁合同约定的定金165900元已经于2006年10月2日转为租赁保证金，原定金的法律属性不复存在。4、出租房屋不能如期交付使用不存在违约行为，只是将本合同约定的有效期顺延而异（应为：而已），不存在原审法院认为的“根本违约行为”。5、毋小艳李文英与唐皇商港公司的房屋租赁合同早在2007年5月11日前就已经废止。毋小艳退伙已使2006年10月1日的房屋租赁合同无法履行，根据该合同的约定，毋小艳退伙属意外事件，该合同已经根据相关规定自动解除。为了对合同解除有一个文字根据，唐皇商港公司于2007年10月1日给毋小艳发出了解除合同的通知。原审法院认定该通知无合法理由、系根本违约行为，无法律依据。综上，请求撤销原审判决；驳回毋小艳的诉讼请求。
本院经审理查明，2005年5月10日李文英与堂皇商港公司签订《西安市唐皇商港房屋租赁预收定金协议书》约定，“乙方（李文英）必须于2005年5月10日前交租赁房屋定金人民币16万元（以交来收据为凭证），否则甲方（唐皇商港公司）有权另作安排。”“乙方交定金后在接到甲方通知日之内办理房屋租赁手续，超过时间3日内按放弃租用权，甲方另作安排，所交订金乙方退还80%。”“乙方在未接到甲方'办理租赁房屋租赁手续'之前单方要求解除定金协议者，定金不予退还。”“甲方如在未通知乙方办理租赁手续前将预定租赁房租给另一方，应向乙方退还双倍预交订金。”“甲乙双方签订房屋租赁合同后原交定金转为押金，不足部分由乙方解决。”“其他细节以唐皇商港房屋租赁合同条款为准。”“在正式签订合同后此合同作废。”2005年8月10日李文英向唐皇商港公司交纳了16万元“房屋租赁预订金”。2006年10月1日，李文英、毋小艳作为承租方（乙方）与出租方唐皇商港公司（甲方）签订《西安唐皇商港实业公司房屋（商铺）租赁合同》约定：“乙方应在合同签订之日10日内缴纳等同于3个月房租定金即人民币165900元，合同生效后定金转为租赁保证金；甲方收取租赁定金，应向乙方开具收据，乙方凭收据及相关证件办理入场手续；”“起租日前／日，乙方应向甲方支付3个月定金即人民币165900元”“甲方应于2007年1月1日前将承租房屋交付使用。甲方迟于前款时间交付出租房屋，乙方可要求将本合同顺延，双方应书面签字确认。”“合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（1）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；……”“下列情形之一，甲方有权解除本合同收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（1）乙方拖欠租金及其它各项费用达1个月；……甲方依据上述情形的单方解除合同的，应当书面通知乙方，并收回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方。但租赁保证金乙方无权要求退还。”“本合同自签订之日生效”。2007年5月11日，唐皇商港公司作为出租方（甲方），李文英作为承租方（乙方），双方签订《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》，该合同的标的物包含了2006年10月1日合同的标的物，除租金额有区别外，合同其他内容基本相同。2007年5月18日，李文英向唐皇商港公司写出书面证明“以2007年5月11日所签合同为准，以前所签合同作废。”2007年5月21日，李文英在2005年8月10日的《房屋租赁预订金》票据上注明“李文英和毋小艳合作一块共交16万元，其中有毋小艳10万元，李文英6万元，所以票据分开”。同日，唐皇商港公司向李文英出具了收“房屋租赁押金（保证金）”5万元“房屋租赁预订金”68878元和“房屋租赁预订金（由李文英2005年8月10日代毋小艳交）”10万元的票据。其后，唐皇商港公司将出租房屋交李文英使用。2007年10月15日，唐皇商港公司向毋小艳李文英发出《通知》；“你方与我公司于2006年10月1日签订的位于西安市长安南路196号A座4区的房屋租赁合同。因你方拖欠租金。按原合同第4条合同解除中第2款第1项'乙方拖欠租金及其它各项费用达1个月'之规定，我公司有权解除合同。且你方已委托李文英办理了相关的解除手续，我公司已经电话与你方核实，取得你方同意。据此，你方与我公司签订的合同已于2007年5月21日转款手续办理完之日解除。双方权利义务已经终止”。李文英在装修房屋时与毋小艳发生争执，李文英遂诉至西安市雁塔区人民法院，请求排除妨碍，现该案尚在中止状态。
本院认为，李文英、毋小艳与堂皇商港公司签订的《西安堂皇商港实业公司房屋（商铺）租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。依照该合同堂皇公司应将李文英、毋小艳共同承租的房屋交付其二人，但堂皇公司却与李文英另行签订合同，并将房屋交给李文英个人，致原合同无法履行，已构成根本违约，对此堂皇公司应承担违约责任。堂皇公司称李文英签订新合同毋小艳知情且系自动退出，证据不足，本院不予采信。堂皇公司已收取毋小艳10万元，虽然向毋小艳出具的票据上显示的是“房屋租赁预订金”，但根据合同的约定，该款应为定金。依照“收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”的法律规定，唐皇商港公司应双倍返还毋小艳20万元。堂皇公司称，按照合同约定，定金已经与2006年10月2日转为租赁保证金，原定金的法律属性不复存在，不应再承担定金责任的理由，因与法律规定相悖，该理由不能成立，本院不予支持。依照我国法律的规定，定金具有违约金性质，定金交付后，当事人未按合同履行，违约方就应承担定金罚则的责任，同时该罚则亦具有补偿债权损失之功效。毋小艳的债权损失已通过定金罚则得到补偿，且其也未提供20万损失的依据，故毋小艳上诉请求堂皇公司支付20万元损失的理由，不能成立。综上，原审法院认为的定金与违约责任不能同时主张的观点虽然欠妥，但判决结果正确，应予维持，惟原审判决第1项表述不当，应予补正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2008）雁
民初字第1556号民事判决第2、3项及诉讼费的承担部分。
二、变更西安市雁塔区人民法院（2008）雁
民初字第1556号民事判决第1项为：毋小艳李文英与西安唐皇商港实业有限公司于2006年10月1日签订的《西安唐皇商港实业有限公司房屋（商铺）租赁合同》有效，终止履行。上诉案件受理费6600元，由毋小艳承担4300元，西安堂皇商港实业有限公司承担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 刘国强
审判员 王康喜
审判员 姜亦君
二〇〇八年十月八日
书记员 张 季