江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0114民初3007号
原告：邵剑玲，住南京市白下区，现住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：胡雷、陆望春，江苏友为律师事务所律师。
被告：吉和林，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：鞠俊杰，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
原告邵剑玲诉被告吉和林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵剑玲的诉讼代理人胡雷、陆望春，被告吉和林及其诉讼代理人鞠俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵剑玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理雨花台区铁心桥xx室房屋的过户手续，若被告不能协助原告办理过户手续，请求判令被告赔偿原告房屋增值差价损失；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2010年3月30日，原、被告通过南京全达房产中介中心达成协议，约定由被告将雨花台区xx室房屋出售给原告及原告前夫高某，房屋价款为29万元，同时约定由被告于2016年3月30日前配合原告办理过户手续。同日，原告向被告支付了全部购房款，被告亦向原告交付了房屋和相关手续。另原告已与高某于2010年11月29日协议离婚，离婚协议约定该房屋归原告所有，现被告拒不配合办理房屋产权过户手续，故提起诉讼，请求判如所请。
被告吉和林辩称：1.双方系借款关系，并无房产买卖的合意，不存在房屋买卖合同关系，也不认可补偿增值差价损失；2.涉案房屋是安置房，尚未办理房屋产权证，原告要求过户的诉求属于履行不能的行为，应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：2005年7月22日，被告吉和林父母将位于南京市建邺区xx号房屋中的15平方米赠与给被告所有。2005年7月27日，被告作为被拆迁人同南京市建邺区房屋拆迁安置办公室就长虹路42号15平方米房屋的拆迁事宜，签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（货币补偿表专用）》。2009年7月31日，被告同南京丰盛置业发展有限公司签订意向性购房协议书一份，载明被告购买了位于铁心桥xx室房屋，建筑面积76.07平方米。2009年8月14日，被告向南京丰盛置业发展有限公司支付了房款136926元。
2010年3月30日，原告邵剑玲及高某（乙方）同被告吉和林（甲方）签订“借款协议书”一份，协议内容如下：“一、甲方于2010年3月30日向乙方借款人民币29万元，用于做生意。现将雨花台区铁心桥春江新城01幢1705室产权房作为抵押，建筑面积76.07平方米，该房零个户口，产权人为吉和林，抵押期限自2010年3月30日至2016年3月30日止。二、在房产作为抵押时，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方。买卖合同书上房价和借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。三、有下列情况之一算违约：1.甲方故意拖延或不配合乙方过户算违约；2.甲方闹家庭纠纷导致此房不能过户算违约；3.甲方在借贷期内瞒着乙方将户口迁入此房算违约；4.甲方提前还本金算违约（利息正常计算外另加违约金十万元人民币）；5.乙方在借贷期内向甲方索要借款算违约；6.在借贷期内，若甲方产权人去世，其继承人必须无条件履行本协议。四、违约责任：甲方违约需一次性将装潢费用付清。所借本金及六年利息一次性还清并承担搬家费用，乙方收到全部款项之时即为离开该抵押房之日。乙方违约所借钱款不予退还，并在三日内搬出该房。五、甲方承诺在接到乙方的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给乙方，并将该抵押的房屋现有的有关证件一并交给乙方。六、在过户此房时所有费用由乙方承担，甲方不承担任何费用。七、该户在交给乙方前的物管费、水、电、煤气费、有线电视费及相关的费用，由甲方承担，交付后的一切费用由乙方承担。八、房内设施（空白）。九、此协议若在履行中发生争执，应协商解决，协议不成依法向人民法院提起诉讼。十、在过户此房时，领取甲方的产权证、土地证的费用由乙方承担。十一、本协议一式三份，甲乙双方见证方各执一份，签字生效。甲方：吉和林（签名），乙方：邵剑玲（签名）、高某（签名），见证方：章某（签名）、南京全达房产中介中心（盖章）2010年3月30日。”
2010年3月30日，被告吉和林向原告邵剑玲及高某出具借条一份，内容为：“今借到邵剑玲、高某人民币贰拾玖万元290000，具体情况见借款协议书。借款人：吉和林2010.3.30。”协议签订后，被告向原告交付了房屋钥匙、水、电、燃气卡及拆迁补偿协议、意向性购房协议书原件等购房资料，原告自2010年起入住至今。2017年8月，被告为了办理产权登记，一次性向物管支付了诉争房屋自2013年8月7日至2017年8月7日的物业费及公摊水电费，现案涉房屋最终尚未办理产权登记手续。
庭审中，原告陈述双方签订协议时，因案涉房屋不满足满五年的过户条件，故双方通过房产中介签订六年借款抵押协议以规避房屋买卖政策，双方实际系以借款抵押为担保的房屋买卖合同关系。原告入住后，对案涉房屋进行了装修，现案涉房屋市场价约为22000元/平方米-23000元/平方米，如案涉合同无效，要求被告赔偿原告相应的房屋增值损失。被告抗辩称双方仅为借贷关系，并无房屋买卖合意，案涉房屋系被告唯一经济适用房。
另查明，原告邵剑玲与高某于2010年11月29日协议离婚，双方离婚协议书第3条载明：“二人婚姻期间共有一套南京市雨花台区xx室77平方米住房一套，经二人友好协商女方一次性付给男方房款20万元，房产权归女方所有，男方自愿放弃这套房子所有权，并把所有购房协议和合同收据等全部给女方，并五年后无条件配合女方过户。”
本院认为：一、关于案涉“借款协议书”系何种法律关系的问题。从双方订立协议书的内容来看，案涉“借款协议书”虽载明借款金额及抵押房产期限，并约定被告在无力偿还时需将案涉房屋过户给原告及高某，但协议中主要条款为被告不履行过户手续产生的违约责任及房屋交付、过户事宜，协议内容及相关违约条款均为保障房屋过户，其目的并非为实现债权，且有房产中介方作为见证人加盖印章。从双方签订协议后的实际履行情况来看，协议签订后，被告向原告及高某交付了案涉房屋及房屋拆迁安置、申购的相关材料，并由原告入住至今，不符合抵押借款特征，反而更符合房屋买卖合同的性质。综上，本院认为，原、被告间并非系以实现债权为目的的借贷关系，实际为以借贷为名的房屋买卖合同关系。
二、关于案涉协议的效力问题。本案中，案涉房屋系被告因城市房屋拆迁安置取得的经济适用房，原、被告因买卖房屋时不符合房屋过户政策而签订名为借贷实为房屋买卖的协议，故意规避法律，违反了国家经济适用住房管理秩序，损害了社会公共利益，应属无效合同,且即便原、被告存在借贷合意，双方在债务到期前约定抵押房屋归债权人所有，亦属流质条款。故原告要求被告协助办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
三、根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应向被告返还案涉房屋，而被告除应返还原告支付的29万元购房款外，还需按责赔偿原告房屋增值差价损失。
四、关于原告主张的房屋增值差价损失的具体数额问题。原告主张案涉房屋市场价格已增值，房屋也进行了装修，要求被告全额赔偿房屋增值差价损失。本院结合案涉房屋现市场价格、上市交易税费承担、房屋占有使用费的收益、房屋装修产生的损失、结合双方2010年3月30日所签订协议中关于年利率的约定、签订协议书时双方对违约赔偿的心理预期，以及原、被告各自过错程度，本院酌定由被告赔偿原告损失55万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告邵剑玲与被告吉和林2010年3月30日就南京市铁心桥xx室房屋签订的协议无效；
二、被告吉和林应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告邵剑玲返还购房款29万元，并赔偿原告邵剑玲55万元，两项合计由被告吉和林向原告邵剑玲支付84万元；
三、原告邵剑玲于收到上述款项后七日内，将上述房屋腾空并返还给被告吉和林；
四、驳回原告邵剑玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，由原告邵剑玲负担1130元，由被告负担4520元。（该款已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5650元。
审 判 长 陈 寅
人民陪审员 蔡正勤
人民陪审员 孙 蓉
二〇一七年十月二十七日
见习书记员 贾 雷