北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第13847号
原告周新，男，1980年8月3日出生。
委托代理人魏新，北京市中海律师事务所律师。
委托代理人周建全（系原告之父亲），男，1952年4月22日出生。
被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇陈营村委会院内。
法定代表人白晋安，董事长。
委托代理人吴子珅，男，1976年6月7日出生，招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司职员。
委托代理人苑晓波，北京市浩东律师事务所律师。
原告周新与被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商局嘉铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告周新的委托代理人魏新、周建全，被告招商局嘉铭公司的委托代理人吴子珅、苑晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周新诉称：2009年12月24日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份。合同中原告是房屋买受人，被告是出卖人。根据合同第11条第1款、第21条第1款的约定，被告应当自2011年10月1日起按日计算向原告支付已付购房款万分之二的违约金。根据合同第21条第2款第2项约定，被告应当自2012年9月21日起按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2009年12月24日、2010年1月26日共向被告支付购房款525834元。2010年9月30日被告为原告办理了入住手续，并收取了办理权属证明和房产证所需材料及代办房产证费用500元。但是被告到2012年9月26日才办理了诉争房屋所在楼栋的初始登记，到2012年12月12日才办理了原告的房产证。鉴于以上情况，为了维护原告的合法权益，原告要求法院判决：1、被告支付2011年10月1日至2012年9月26日期间未按约定取得房屋所在楼栋权属证明的违约金37965元；2、被告支付2012年9月21日至2012年12月12日的未按约定交付房屋所有权证得违约金8728元；以上两项共计46693元。3、被告承担本案诉讼费。
被告招商局嘉铭公司答辩称：被答辩人提出的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应全部驳回。具体理由如下：一、案涉房屋产权登记迟延并非因答辩人的责任导致，答辩人对此无需承担任何责任。根据双方所签订《北京市商品房预售合同》第二十一条规定，只有在因出卖人的责任情况下，答辩人才需承担责任，但在本案中产权登记的迟延并非出卖人的责任导致。具体因为：（一）××××项目完全按照北京市建委、住保办等政府部门批复以及合同约定的周期按期施工、按期竣工、按期交付，不存在任何迟延；而且本项目也按期具备办理产权登记的条件，但由于非出卖人的原因，导致办理产权登记工作的启动时间比预计时间迟延了14个多月。（二）由于项目建设过程中，北京市住宅专项维修资金管理中心出台了新政策，要求开发单位在办理大产权证之前必须交齐整栋楼宇的住宅专项维修资金，并要求开发单位在系统中逐户录入相关信息，这不但大大增加了答辩人的资金压力，也增大了工作量。筹措资金和录入信息用时共计3个月左右，系因为新政出台而增加，并非答辩人的责任导致。综上，无论是依据合同、法律还是基于公平原则，答辩人均无义务向被答辩人支付违约金或承担任何违约责任。二、被答辩人并未因产权登记迟延遭受任何损失，其巨额违约金的索赔诉求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以在合同中约定一定金额或比例的违约金，但在守约方主张权利时，合同约定的违约金也必须与守约方的实际损失相挂钩。违约金低于或高于实际损失时，法院可以调整违约金数额与实际损失相匹配。被答辩人因产权登记迟延并未遭受任何损失，合同约定的每日万分之二的计算违约金数额本身亦不应支持。同时，办理大产权证是办理小产权证的前提，即便认定答辩人在办理产权登记时存在迟延，二者的违约金亦不应当叠加主张，因同一个行为承担双重违约责任本身有违公平原则。三、被答辩人的诉讼请求若被支持不但将严重有违公平原则，亦会产生极其不良的社会效应。本案的特殊性在于案涉房屋并非普通的商品住房，而是限价商品住房，是以限制开发商的开发利润为前提的保障性住房。限价房的开发单位本身的利润已经极低，再加上本项目的建设周期在2009年之后，恰逢人工、材料等各种成本大幅度上涨之时，答辩人已经因本项目遭受较大亏损。四、根据《城市房地产开发经营管理条例》之规定，房地产开发企业对业主办理房屋产权证仅为协助义务，提供必要的证明文件，本案中被答辩人未按规定及时提供办理房产证所需的资料，是办证迟延的主要原因，故对被答辩人的诉讼请求不应支持。综上所述，根据双方合同的明确约定，答辩人具备合理合法的免责事由，被答辩人的起诉理由不足，亦无证据证明其实际损失，故请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年12月24日，原告周新与被告招商局嘉铭公司签订一份《商品房预售合同》（限价商品住房），约定原告购买被告开发建设的××区×××镇××××××-×#住宅楼×层×单元×××室房屋，总价款共计525834元。合同第二十一条关于产权登记条款约定：（一）初始登记出卖人应当在2011年9月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。（二）转移登记1、该限价商品住房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人或其指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用五百元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）、买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
合同签订后，原告周新向被告招商局嘉铭公司支付了合同约定的全部购房款，被告招商局嘉铭公司向原告周新交付了房屋。2012年9月20日，被告招商局嘉铭公司取得原告周新所购房屋所在楼栋的房屋所有权证。2012年12月12日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发了诉争房屋的所有权证书，登记所有权人为周新，房屋性质为限价商品住房。登记地址为××区××××路×号院×号楼×层×单元×××。
另查，××××小区为北京市较早的限价房小区。该小区房屋购买业主主要来源有公开摇号配售和部分城区拆迁安置两种途径。因拆迁工作进展不一，为保证各项目被拆迁安置居民能及时与被告招商局嘉铭公司签订房屋买卖合同，各有关拆迁单位分别多次向北京市住房保障办公室提出申请，要求将配售××××项目保留房屋使用时间一再延期。北京市住房保障办公室对申请批复予以同意。
再查，原告周新与被告招商局嘉铭公司签订的《商品房预售合同》第十一条约定，被告招商局嘉铭公司应当在2010年9月30日前向原告周新交付房屋。庭审中，原告、被告均认可被告招商局嘉铭公司于2010年9月30日向原告周新交付诉争房屋。
上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证书、公证书、北京市住房保障办公室的批复、《关于尽快办理××××销售证延期的申请》、商品房预售许可证及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案被告招商局嘉铭公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向原告周新承担违约责任。
依据前述查明的事实，××××小区是北京市较早的限价房小区，作为该小区开发建设单位的被告在建设限价房过程中事实上担负了协助相关行政部门安置部分被拆迁居民的任务。该种因素的存在使得被告在销售及按规定办理限价房登记手续的过程中受相关拆迁工作进度影响较大，而且被告招商局嘉铭公司在配售过程中必然要接受相关行政部门的指令，也必然要顾及到被拆迁居民的整体安置事项。为保障被拆迁居民稳妥及时安置，保障拆迁后续工作的顺利衔接，无论是依申请还是依职权，相关行政部门对被告招商局嘉铭公司的预售许可证截止日期数次向后推迟，此种情形对被告招商局嘉铭公司及时开展商品房预售转现售工作及办理楼栋初始登记开始时间构成重大影响。此情节有别于自由市场中普通商品房的办证流程，是本案需要审查的重要情节之一。因此从公平角度出发，本院认为在判决认定被告招商局嘉铭公司延期办证的过错问题上，不宜过于苛责被告。本院将结合本案的特殊情况对被告招商局嘉铭公司的违约责任酌情判定。
合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现原告主张被告按照合同约定的标准支付违约金，被告辩称违约金数额过高，本院认为被告承担的违约金数额应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合本案的实际情况，本院将违约金计算标准由约定的全部已付款的日万分之二调低至已付款的日万分之零点六七。关于楼栋权属登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记的迟延与原告自身的损失并不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价。关于计算的起止日期，被告辩称应当以原告实际收房日为计算标准，因原告未能在合同约定日期取得诉争房屋系被告自身原因造成，原告本身不存在过错，故本院认为计算违约金期限应当以合同约定的房屋交付日期即2010年9月30日起720日的次日为计算起点。关于实际取得房屋所有权证的日期，原告主张应当以被告实际发放给原告的日期为准，被告主张应当以房屋所有权证书登记的日期为准，因不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故本院认为原、被告双方在《商品房预售合同》中约定的“实际取得”房屋所有权证书之日，应当解释为不动产登记簿及房屋所有权证书上登记的日期。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日向原告周新支付自二○一二年九月十九日至二○一二年十二月十二日止的逾期办证违约金，计算标准为已付房屋价款的日万分之零点六七；
二、驳回原告周新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百八十四元，由原告周新负担三百八十四元（已交纳），由被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担一百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 婧
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 赵春旺