青岛市崂山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0212执异42号
异议人（案外人）青岛益鼎丰合商业管理有限公司，地址×，统一社会信用代码×。
法定代表人孙晓峰，职务董事长。
委托代理人庄严，男，汉族，1975年7月16日出生，住址×，身份证号码×，系该公司工作人员。
申请执行人青岛德润投资有限公司，地址×，组织机构代码×。
法定代表人辛克年，职务董事长。
委托代理人李国亮，系山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
被执行人青岛环宇房地产发展有限公司，地址×，统一社会信用代码×。
法定代表人王若蔚，职务董事长。
被执行人×，地址×，统一社会信用代码×。
法定代表人王若蔚，职务董事长。
以上两被执行人共同委托代理人宋振伟，系北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。
本院在执行申请执行人青岛德润投资有限公司（以下简称“申请执行人”）与被执行人青岛环宇房地产发展有限公司（以下简称“环宇公司”）、青岛卓远置业有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人青岛益鼎丰合商业管理有限公司（以下简称“异议人”）向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。
异议人称，异议人与环宇公司于2016年3月30日签订了《存量房买卖合同》并办理了备案登记，该合同约定由我公司购买环宇公司位于×幼儿园（以下简称“涉案房产”），异议人已经依约支付房款，环宇公司也在2016年4月30日将涉案房产依法交付异议人（继续由第三方承租，但租金缴纳给异议人）。在办理过户登记过程中，因环宇公司与申请执行人债权债务纠纷，申请执行人申请法院查封环宇公司财产，将涉案房产进行查封。异议人认为，依照有关法律规定，其与环宇公司已经签订买卖合同，交付大部分房款并已经依法交付，异议人也愿意按照合同约定将应当支付的剩余尾款交付法院。因此请求法院中止涉案房产的执行并解除查封。异议人向法院提交编号×号青岛市存量房屋买卖合同、房屋买卖协议书、房屋交付及租金分割协议及租金交付凭证、租赁合同协议书、收款收据等证据证明其主张。
申请执行人认为：异议人执行异议请求及其理由不能成立。第一，异议人与环宇公司之间关于涉案房屋的交易不是真实的交易，其目的是异议人为了配合环宇公司逃避债务，转移财产，理由如下：1、异议人股东都是环宇公司的工作人员，异议人的办公地址是×即本案异议房屋的地址，该房屋系环宇公司的财产，异议人与环宇公司之间也没有房屋租赁合同，足以说明异议人与环宇公司是关联公司，另外异议人的代理人庄严也是环宇公司的员工，在贵院审理的李海春诉李珍先、环宇公司一案中，庄严先生是以环宇公司的工作人员的身份作为代理人出庭的，以上足以说明异议人与环宇公司名为独立法人，实则是关联公司，其之间的交易是关联交易。2、环宇公司与异议人签订的房屋买卖合同，是在2016年3月30日签订的，而异议人在签订合同之前已经多次小数额地向环宇公司支付所谓的购房款，这根本不符合商业交易习惯，也不符合情理，并且所谓的购房款仅有环宇公司给异议人出具的收款收据，而无银行交易凭证，根本无法证明异议人履行付款义务。3、房屋买卖合同约定，在2016年4月15日之前异议人向环宇公司支付购房款3200余万元，但异议人并没有按照合同的约定支付该购房款，在申请执行人对环宇公司提起诉讼并查封涉案房屋后，环宇公司已经告知异议人，但双方仍然进行所谓的付款交易，实非善意。4、环宇公司已经通知异议人于2016年4月30日将涉案房屋交付，并告知承租人将2016-2017年度的租金交付给异议人，但在贵院执行法官给承租人做的询问笔录中，承租人的负责人傅锐明确告知法院，其将2017年度的租金仍然支付给环宇公司，环宇公司也已收取，这足以说明所谓涉案房屋的交付以及租金债权的转让是虚假的，该证据详见执行法官的执行案卷。第二，退一步讲，即使异议人与环宇公司之间的房屋买卖是真实的，但这仅仅是一个买卖合同，该合同异议人并未支付购房款，环宇公司也未交付房屋，双方未办理房屋过户登记手续，该买卖合同未履行，异议人仅仅是一个债权，依法没有取得房屋的所有权，不能对抗物权，因此异议人认为涉案房屋归其所有，请求解除对涉案房屋的查封，理由不能成立。综上所述，异议人与环宇公司之间的所谓房屋买卖交易是一个虚假的交易，其损害了债权人的利益，请求法院查明事实，依法驳回其异议请求。申请执行人向法院提交山东省学前教育办园许可证、异议人的营业执照等证据证明其主张。
被执行人环宇公司认为：第一，环宇公司与异议人之间的交易是真实的，异议人是退休的、离职的和在环宇公司工作的员工成立的公司，但是该公司是一个独立的公司，并且该交易是因为对幼儿园进行了解之后为了充分发挥幼儿园的功能才进行协商购买的，并不能因此认为这是有关联的交易。第二，异议人已经分期支付了大部分的房款，这些房款也是异议人的股东依法筹集的，其中大部分的房款也都是通过银行途径在申请执行人申请查封本案房屋之前支付的，不存在逃避债务的恶意。第三，本案的合同是在申请执行人申请查封本案房屋之前依法签订的，并且在崂山房产交易中心依法办理了网签备案登记，根本也不存在申请执行人所说的损害债权人利益的情形。第四，本案中确实有部分房款是在查封之后支付的，但该部分房款是因为申请执行人申请法院对房屋进行了查封，环宇公司协调异议人，希望异议人能够支付部分房款，以由环宇公司向申请执行人偿付部分债务，在此情况下，异议人才同意支付的，而且这部分款项也已经支付给了本案的申请执行人。因此这部分款项的支付并不是恶意的，而是善意的。第五，该房屋已经按照合同的约定，完成了付款和交付，按照合同约定，应当在2016年4月15日之前办理过户手续，但本案在税务局核定征税的过程中，申请执行人突然申请查封，导致未能及时完成过户，所以异议人才没有支付按照约定应当在过户登记时支付的尾款。在这种情况下，并不存在异议人违约的情形，并且异议人在异议申请书中也同意按照法律规定将剩余的款项支付给法院，因此就付款事项，异议人并无过错，而对于交付问题，双方按照合同约定，在2016年4月30日进行了房屋交付，由于房屋之前出租给了第三人简劲宏，用于开办西华宝贝幼儿园，所以在通知第三人简劲宏和幼儿园并完成权利义务的分割之后，该交付已经完成。由于幼儿园与原来环宇公司的合同是一个长期的合同，所以异议人和环宇公司之间是以2016年4月30日为时点，对租金进行了分割，这部分租金在后续的部分归属异议人所有，并用于抵顶幼儿园后续的购房款，是对双方权利义务的均衡保障，至于实际在幼儿园工作的傅锐说明的情况，并不能反映事实的全貌，也不足以证明幼儿园将租金交付给环宇公司就是错误的，在异议人和环宇公司收取租金之后，如何分配租金并不损害申请执行人的利益，也不改变房屋已经交付的事实。综上，环宇公司认为本案的房屋已经依法签订买卖合同，依法交付房屋，并且支付了大部分的房款，且剩余房款异议人同意按照法律规定办理，因此应当支持异议人的异议请求。环宇公司提供房屋租赁费债权转让通知等证据证明其主张。
被执行人青岛卓远置业有限公司认为：其不了解具体情况，但认可环宇公司的答辩意见。
本院查明，一、青岛德润投资有限公司与青岛环宇房地产发展有限公司、青岛卓远置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2016）鲁0212民初1992号民事调解书，主要内容为：1、被告青岛环宇房地产发展有限公司于2016年11月22日前归还原告青岛德润投资有限公司借款700万元并支付利息（自2015年9月3日至2016年11月22日止，利息按年利率18%计算）。2、被告青岛卓远置业有限公司对上述欠款本息承担连带还款责任。3、被告青岛环宇房地产发展有限公司支付原告青岛德润投资有限公司律师费损失362400元，于2016年11月22日前一并支付。4、原告不再追究被告青岛环宇房地产发展有限公司其他责任。5、案件受理费83974元，减半收取41987元，保全费5000元，由被告青岛环宇房地产发展有限公司承担。因青岛环宇房地产发展有限公司、青岛卓远置业有限公司未履行生效法律文书确定的给付义务，青岛德润投资有限公司向本院申请执行，本院于2016年12月1日立案受理，执行案号为(2016)鲁0212执1334号。
二、本院于2016年5月23日在诉讼期间根据本案申请执行人的申请，查封了涉案房产。
以上事实有（2016）鲁0212民初1992号民事调解书、（2016）鲁0212民初1992号协助执行通知书等证据予以证明。
本院认为，第一、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案房产的转让需经依法登记才发生法律效力，因此本院依据房产管理部门对外具有公示力的登记对涉案房产进行查封并无不当。
第二、针对异议人认为其享有涉案房产所有权的主张，本院认为该主张属于实体争议，异议人需通过诉讼程序解决。
综上，异议人所提异议于法无据，依法应当予以驳回。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人青岛益鼎丰合商业管理有限公司的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市崂山区人民法院提起诉讼。
审判长 侯 睿
审判员 丁 究
审判员 王思清
二〇一七年九月十八日
书记员 宋振龙