福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初662号原告（反诉被告）：李黎强，男，1977年9月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。被告（反诉原告）：福建帝源置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区.组织机构代码证代码。法定代表人：张亚发，总经理。委托诉讼代理人：范少阳，福建普阳律师事务所执业律师。委托权限特别代理。委托诉讼代理人：林婷婷，福建普阳律师事务所执业律师。委托权限特别代理。原告（反诉被告）李黎强因与被告（反诉原告）福建帝源置业有限公司（以下简称帝源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后。2017年3月16日被告帝源公司提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李黎强、被告（反诉原告）帝源公司的委托诉讼代理人范少阳、林婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李黎强向本院提出诉讼请求：1、解除《商品房买卖合同》（合同编号xxx）；2、帝源公司承担违约责任：归还购房首付款246900元，并自2011年6月至2015年7月按其在银行的房贷款年利率上浮百分之十计算的利息66539元，另李黎强已归还银行的按揭款90837.08元，利随本清。诉讼过程中，李黎强增加诉讼请求：1、帝源公司赔偿购房款中银行贷款金额230000元并自2011年6月5日起至还清之日止按年利率6.15%计算利息，利随本清；2、帝源公司赔偿其投资损失200000元。事实和理由：2011年6月28日，李黎强在帝源公司售楼小姐的隐瞒下，与帝源公司签订了商品房买卖合同。购买了位于荔城区xxx暂定名xxxx，每平方米17279元，建筑面积27.6平方米，总金额476900元。李黎强支付了首付款246900元，余款230000元则办理了按揭贷款。帝源公司承诺在2012年7月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。帝源公司的售楼人员在推销时承诺所售店面是独立封闭的，自已开店或出租收益相当可观。后来装修时，李黎强发现帝源公司所卖的xx房与众不同，居然紧邻防火墙与电梯，同层的其它店面能装修成封闭独立的形式，而帝源公司以防火墙为借口，不让李黎强按同层其它店面方式装修。李黎强所购的店面变成了公共通道，而李黎强是按同层其它店面同样的价格购买的。李黎强多次向帝源公司工作人员反映，并要求退房。在与售楼人员在电话交涉时，帝源公司也承认卖房时不知情，否则也不会这么卖（见电话录音）。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。在购买本店面的时候，帝源公司同时也在销售公寓，当初公寓的价格每平米仅5000左右，但李黎强在售楼小姐虚假宣传和鼓吹下购买了店铺，如今帝源公寓及附近的房价每平米售价已经翻倍，房价的上涨和帝源公司合同欺诈行为使李黎强投资造成巨大的亏损，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条和五十六条第（一）、第（六），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条、《中华人民共和国消防法》第二十八条，帝源公司应赔偿李黎强经济损失。帝源公司辩称，1、李黎强所述的与客观事实不符，帝源公司在售楼时并未承诺铺面是独立封闭的，且帝源公司的销售广告和宣传资料里也没有说明和允诺相关事项，故本案不存在关于审理商品房买卖纠纷解释第三条的情形，李黎强所诉无事实依据。2、不存在把李黎强铺面变成公共通道的事实，莆田市消防部门也现场核实过，该位置不是消防通道。3、李黎强诉称在“与售楼人员通话时，帝源公司也承认在卖房时不知情，否则也不会这么卖”与事实不符，李黎强交谈对话无法确认也不是帝源公司的员工，录音里的自称离职的员工也并未说明上述内容。4、帝源公司不存在欺诈行为，李黎强没有证据证实帝源公司对外宣传虚假，要求帝源公司赔偿损失没有事实依据。5、李黎强要求帝源公司返还按揭贷款与本案无关且不存在违约行为，该主张于法无据。6、李黎强从接收并出租房屋已经超过两年没有提出异议，也没有提出主张，故李黎强的请求超过诉讼时效。帝源公司向本院提出反诉请求：李黎强立即偿还帝源公司先行垫付的办证费用15889.6元及分别自帝源公司垫付之日起计至实际还款之日止按年利率6%计算的利息（其中550元自2012年7月17日起计算，14239.6元自2016年10月20日起计算，1100元自2017年2月14日起计算）；事实和理由：2012年6月28日，帝源公司与李黎强就xxxx房的买卖达成一致，并签订合同编号为xxxx《商品房买卖合同》及其相关附件，约定办证的相关税费均由买受人承担。因李黎强拒不预交办证费用，帝源公司于2016年10日为李黎强办证并代付相关费用，为此垫付印花税、契税14239.6元，预告商品房预告登记费550元，所有权转移登记费550元，变更登记费550元，以上共计15889.6元。帝源公司曾多次催促李黎强及时还款，但李黎强均置之不理。李黎强辩称，帝源公司称其拒不交办证费用是不属实。因为本案处在法院审理中，其等法院作出处理后，其才能交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的二楼平面图复印件、不动产权证书复印件、税收完税证明复印件、房屋所有权登记费票据复印件、商品房预告登记费票据复印件、地产交易变更通知书复印件以及本院现场勘查的草图各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李黎强提供的商品房买卖合同复印件一份，欲证明：其与帝源公司于2012年6月28日签订正式商品房买卖合同，购买本案讼争的房屋，总价款476900元，商品房买卖合同第十三条规定，可以按照附件3标准来进行装修。帝源公司对该证据的真实性没有异议，对签订时间和价款也没有异议，但对附件3第4条有异议，实际上出售的是铺面，单凭这一条不能证明帝源公司承诺李黎强该铺面是独立封闭的。上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院对该证据予以认定。2.李黎强提供的照片九张，欲证明：所有红星美凯龙的店面可以分割成单独封闭的店面，唯独其购买的店面涉及到消防设施而不能装修，之前还是敞开式。帝源公司对照片的三性都有异议，其认为不能证明李黎强所要证明的对象。因无法确认该份证据的真实性，故本院对该证据不予认定。3.李黎强提供的房贷合同复印件一份、中国建设银行个人贷款对账单复印件三份，欲证明：其于2012年8月与建设银行莆田分行办理按揭贷款，总共按揭23万元，10年期，按月还款，从2012年10月13日开始还款，每月还款2694.86元。帝源公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以认定。4.李黎强提供的销售不动产统一发票一张，欲证明：2011年6月1日交给帝源公司首付款246900元。帝源公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以认定。5.李黎强提供的录音光盘一份，欲证明：2015年6月在红星美凯龙卖场用其手机137××××6066直接拨打帝源公司原来售楼小姐史荣铮的电话150××××7088，对方自认在售楼时也没有告诉其购买的是消防通道，不能装修分割，史荣铮也陈述当时不知道其店面不能装修，也表示道歉。帝源公司对该证据的真实性有异议、合法性有异议，录音通话的对象是否是史荣铮本人不能确认，且史荣铮不是帝源公司的员工，通话的内容也没有办法证明当时有承诺所销售的店面是可以封闭式的。因无法确认该份证据的真实性，故本院对该证据不予认定。6.帝源公司提供的xxxx的发票的复印件各一份，欲证明：李黎强从2013年7月1日出租给福建省众融古典家具有限公司，福建省众融古典家具有限公司开始交物业费、并且使用该店面，李黎强到2015年8月份才起诉，有2年的时间，超过诉讼时效。李黎强质证认为其没有交过物业费，也不知情。本院查证核实，来源合法、与本案具有关联性，对该证据本院予以确认并在卷佐证。7.帝源公司提供的租赁协议一份，欲证明：李黎强所购买的店铺由其统一进行对外招租，李黎强也收取了两年的租金，在租赁期间，李黎强也自行与古典家具有限公司就自己的店铺签订协议，本案双方买卖都已经履行交付使用完毕。李黎强对租赁协议无异议，但其认为没有经过其同意把店铺出租，并且从其到2014年四月份才收到的房租可以证实帝源公司是在其不知道的情况下租出去的，帝源公司称超过诉讼时效，是不成立的。对该份证据的真实性本院予以确认，与本案存在关联性，本院予以确认。8.帝源公司提供的2017年2月18日莆田东南网的网页报道打印件一份，欲证明：李黎强就本案纠纷向媒体投诉，认为其所购买的店铺变为消防通道，媒体经过现场查过和消防部门核实，客观的回应了李黎强的投诉，不存在李黎强所购买的店铺变成消防通道的事实。李黎强对其真实性无异议，对证明对象有异议，其要求消防部门出具盖公章的证明，但是消防部门无法提供。本院对该证据的真实性予以认定。9、李黎强提供的租赁合同复印件一份，欲证明：其诉讼请求没有超过时效，2014年4月签订合同，在2013年7月帝源公司在其不知情的情况下就把店铺给出租了，而且也未进行交房，致使其对店铺结构不了解，导致后来要装修不让装修的纠纷。帝源公司质证认为对该证据有异议，在租赁协议基础上，这是帝源公司统一招租的，李黎强知道该情况，后来李黎强为了把自己铺面租金提高，借口要求与承租人直接签订合同。该证据来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。10.李黎强提供的现场照片四张，欲证明：现场现与其原来购买的商品房的样式中的采光、可见度都有变化。帝源公司质证认为真实性由法庭审查，照片无法证实李黎强的主张，无法体现出采光和可见度的对比程度，且帝源公司已按照李黎强的要求提供符合合同约定的店铺。对上述证据的真实性本院予以认定，可以证实讼争商品房的现场状况。11.本院依法调取的莆田市公安消防支队荔城区大队的复函一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：帝源公司以出让方式取得位于荔城区拱辰街道拱辰居委会、编号为莆国用(xx)第xx号的地块的土地使用权。经批准，帝源公司在该地块上建设商品房，名称为红星美凯龙全区家具生活馆MALL（莆田店），建设工程规划许可证号为建字第xx号荔，施工许可证号为荔建管证（xxx）xx号。2012年6月28日，帝源公司与李黎强签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxxx）,约定李黎强以总价款476900元向帝源公司购买红星美凯龙全区家具生活馆MALL（xxx店）第xx幢xx层xxx号房。该商品房的用途为配套办公，建筑面积为27.6平方米。该合同约定：李黎强与2012年6月27日前支付首付款246900元，余款230000元通过银行按揭贷款方式支付。合同附件三第四点约定：室内分割部位：见销售图分隔。合同附件六第一条关于合同第四条的补充：买受人承担的费用项目：1、办理银行按揭贷款所需的相关费用由买受人承担（如办理银行印花税、预抵押登记费、共有证工本、测绘费、交易费、初始登记费、契税、把你房屋所有权证印花税、出具房产证明费、公共维修资金、他项权证等相关费用。）2、办理《国有土地使用证》应由买受人承担税费及办证费用，于办理时按当时的收费标准上交有关部门。……合同签订后，李黎强依约支付了购房款。后帝源公司对外出租涉案商铺并于2013年9月29日与承租方签订了租赁协议，租赁期间为2013年7月31日至2015年9月30日。后李黎强自行出租讼争商铺，并于2014年4月1日与福建省众融古典家具有限公司签订租房合约一份，租赁期间为2014年7月1日至2016年7月1日，李黎强收取了相应的租金。2016年12月15日李黎强通过东南网《直通屏山省委领导留言板》放映，称其在莆田红星美凯龙购买的本案讼争的商铺，装修时被物业告知该处属于消防通道不能封闭装修。东南网记者从莆田市消防部门了解到，他们已前往调查核实，该处并非消防通道。李黎强于2015年2月左右在讼争的商铺上悬挂招租广告，对该商铺进行对外招租。后因李黎强认为帝源公司在售楼时存在欺诈，未告知其购买的店铺属于消防设施，无法装修成独立封闭的店面，导致其合同目的不能实现，要求解除合同并诉至本院，本院于2016年4月29日作出一审判决：解除双方签订的商品房买卖合同，并由帝源公司返还李黎强购房首付款及相应的利息。后帝源公司不服本院的判决，上诉至莆田市中级人民法院，在二审审理期间，帝源公司在讼争商铺的北面紧邻透明玻璃护栏与消防卷帘门中间设置了实墙，并在讼争商铺的另外两面设置了玻璃墙，靠东面一侧作为出入口。经向莆田市公安消防支队荔城区大队核实，帝源公司设置的实体墙并未影响原防火分隔效果的实现，另设置的玻璃墙也不影响安全疏散、不涉及消防问题。2012年7月17日帝源公司代李黎强交纳了讼争商铺的预购商品房预告登记费550元，2016年10月20日帝源公司代李黎强交纳了讼争商铺的印花税、契税共计14239.6元；2017年2月14日帝源公司代李黎强交纳了城市房屋所有权登记费、所有权转移登记费550元、变更登记费550元，后讼争商铺的不动产权证书转移登记至李黎强名下。本院认为，李黎强与帝源公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李黎强认为帝源公司在销售时存在欺诈，未告知其所购买的商铺是属于消防设施，无法进行封闭式装修，导致其合同目的不能实现，但其提供的证据并不足以证实帝源公司在向其销售本案讼争商铺时曾承诺商铺可以进行封闭式装修，其从莆田东南网的相关报道及本案讼争商铺的权属证书已办理完毕可以看出，李黎强主张讼争的商铺是消防设施是不能成立的，同时从帝源公司及李黎强将讼争商铺出租出去，且收取了相应的租金，可以看出李黎强的合同目的是可以实现的，故李黎强的上述主张不能成立，其诉求解除合同、返还购房款及赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。帝源公司代李黎强办理了讼争商品房的权属证书，并代为支付了预告登记费及办证相关费用，双方在商品房买卖合同的附件六中约定上述相关费用由李黎强承担，现帝源公司请求李黎强返还上述费用及利息，具有事实和法律依据，李黎强亦表示同意，故本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回李黎强对福建帝源置业有限公司的诉讼请求；二、李黎强应当在本判决生效之日起十日内返还给福建帝源置业有限公司代垫的办证费用15889.6元及利息（其中550元自2012年7月17日起至还清之日止按年利率6%计算利息，14239.6元自2016年10月20日起至还清之日止按年利率6%计算利息，1100元自2017年2月14日起至还清之日止按年利率6%计算利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10569元，反诉案件受理费105元，均由李黎强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 强审 判 员  蔡琳琦人民陪审员  陈光辉二〇一七年十一月十八日书 记 员  陈赛芬附相关法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。