济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历民初字第1009号
原告山东天发物资有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘桂英，总经理。
委托代理人孙哲，山东泉兴律师事务所律师。
委托代理人李莎，山东泉兴律师事务所律师。
原告济南腾优经贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人张晓刚，总经理。
委托代理人孙哲，山东泉兴律师事务所律师。
委托代理人李莎，山东泉兴律师事务所律师。
被告济南东盛物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人东翠红，总经理。
委托代理人康鹏，男，1980年10月23日出生，汉族，该公司法律顾问，住青岛市。
委托代理人王志远，男，1953年8月8日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。
被告山东英泰皮业有限公司，住所地山东省章丘市。
法定代表人聂伟，董事长。
委托代理人袁野，女，1982年10月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住陕西省南郑县。
原告山东天发物资有限公司（以下简称天发公司）、济南腾优经贸有限公司（以下简称腾优公司）与被告济南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛公司）、山东英泰皮业有限公司（以下简称英泰公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天发公司、腾优公司的共同委托代理人孙哲、李莎、被告东盛公司的委托代理人康鹏、王志远、被告英泰公司的法定代表人聂伟、委托代理人袁野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天发公司、腾优公司诉称，2011年6月29日，原告天发公司、腾优公司通过山东省商河县人民法院执行拍卖案件依法竞得位于山东省章丘市明埠路（现为工业二路4555号）27405平方米土地使用权（土地使用权证号：章国用2000第01023号）及该宗土地证范围内的地上建筑物（建筑物面积约10493.34平方米）的所有权，并于同日签订了《成交确认书》。原告天发公司、腾优公司竞得上述财产后，于2011年6月29日要求被告东盛公司、英泰公司腾空涉案房产，期间曾多次催促，商河县法院也向被告东盛公司、英泰公司送达了协助执行通知书，但被告东盛公司、英泰公司一直非法占用，将上述房产出租收益，并用于存放设备。原告天发公司、腾优公司认为，被告东盛公司、英泰公司的行为已构成侵权，应依法向原告天发公司、腾优公司赔偿因侵权所造成的损失。故请求法院依法判令被告东盛公司、英泰公司赔偿原告天发公司、腾优公司经济损失（以中标价款1460万元及佣金43.2万元，共计1503.2万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2011年6月29日起计算至判决生效之日止）。
被告东盛公司辩称，被告东盛公司不存在违法行为，未侵犯原告天发公司、腾优公司的合法权益。2003年1月1日，被告东盛公司与被告英泰公司签订《物业委托管理协议》，约定被告英泰公司委托被告东盛公司管理位于章丘市开发区明埠路6号厂区的办公楼、公寓楼、厂房、食堂、设备等，协议有效期至2015年12月31日。协议约定，被告英泰公司每年需向被告东盛公司支付648000元物业管理费，被告东盛公司有权将厂区内的办公楼、厂房等对外出租并收取租金。协议签订后，被告英泰公司未向被告东盛公司支付物业管理费，至今已拖欠被告东盛公司物业管理费600余万元。2011年5月20日，被告东盛公司与中铁建工集团有限公司上海分公司第七项目管理部（以下简称中铁集团）签订《房屋租赁协议》，被告东盛公司将涉案办公楼1-3层出租给中铁集团，租赁期限自2011年5月20日至2014年5月19日。2011年7月，原告天发公司、腾优公司在明知涉案房产已由被告东盛公司合法出租给他方、被告英泰公司尚欠被告东盛公司物业管理费600余万元的情况下，仍然参与商河县法院对涉案房地产的拍卖。商河县法院的非法拍卖以及原告天发公司、腾优公司的竞买行为侵犯了被告东盛公司与中铁集团之间的合法租赁关系。根据“买卖不破租赁”的原则，应由原告天发公司、腾优公司自行承担不利后果。此外，本案不符合侵权责任的构成要件，被告东盛公司并未实施侵权行为。原告天发公司、腾优公司至今未办理、取得涉案房地产的权属证书，无权向法院主张所谓的“侵权经济损失”。被告东盛公司是依照与被告英泰公司的约定将涉案房产出租给中铁集团，被告东盛公司并不存在任何加害行为。原告天发公司、腾优公司主动参与商河县法院的执行拍卖，其应自行承担相关法律后果，故本案中不存在任何“损害事实”。被告东盛公司无任何违反法律、法规或损害他人利益的主观故意。原告天发公司、腾优公司主张经济损失，没有任何法律依据。综上，请求法院依法驳回原告天发公司、腾优公司的诉讼请求。
被告英泰公司辩称，2011年7月，原告天发公司、腾优公司因参与被告英泰公司的土地竞拍获得了章丘市明埠路西李家埠村北国有建设用地使用权一宗及地上附着物。之后，原告天发公司、腾优公司即要求被告英泰公司、东盛公司从涉案房地产中搬离并清场，对此，被告英泰公司确实无力履行。早在2003年1月1日，被告英泰公司就与被告东盛公司签订了《物业委托管理协议》，协议约定由被告东盛公司为被告英泰公司提供物业管理服务，被告英泰公司每年向被告东盛公司支付64万元的物业管理费，协议有效期至2015年12月31日。但由于被告英泰公司的经济状况持续恶化，该合同签订后根本无力支付该笔物业费用。经被告英泰公司与被告东盛公司协商，决定由被告东盛公司以自己名义将该处建筑物对外出租，收取的租赁费及物业费用于抵偿前期欠款。因此，在该《物业委托管理协议》的有效期内，被告英泰公司无权终止协议要求被告东盛公司迁出。同时，在没有能力支付前期所欠被告东盛公司物业管理费以及单方解除合同违约赔偿金的情况下，亦无法要求被告东盛公司迁出。其次，2000年5月，被告英泰公司曾用自己所有的机械设备向山东国际信托投资公司抵押贷款，现该抵押合同仍然有效，用于抵押的机械设备存放在涉案房产中，该批设备无法另行安置，如出现任何毁损、灭失，被告英泰公司将无力向抵押权人作出赔偿或重新提供抵押物。本案不符合侵权责任的构成要件，被告英泰公司未实施侵权行为。被告英泰公司未从涉案房地产中迁出的原因是由于与被告东盛公司之间欠款未结以及抵押设备的看护等客观事实所致，被告英泰公司未实施加害行为，也不存在主观过错，故不符合侵权行为的构成要件，不应承担侵权责任。原告天发公司、腾优公司主张经济损失，没有任何法律依据。根据《侵权责任法》第十九条的规定，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。原告天发公司、腾优公司没有取得涉案不动产的房产证及土地使用权证，原告天发公司、腾优公司只能租赁无法买卖。该处房地产的市场出租价格一般在每年10-11万元左右，原告天发公司、腾优公司主张的经济损失没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告天发公司、腾优公司的诉讼请求。
经审理查明，2002年12月31日，被告英泰公司（甲方）与被告东盛公司（乙方）签订《物业委托管理协议》一份，约定甲方委托乙方管理位于章丘市开发区明埠路6号厂区内的办公楼、公寓楼、厂房、食堂、设备看护等，委托管理期限自2003年1月1日至2015年12月31日；委托管理事项包括对房屋共用部分、共用设备、公共设施的维修、养护和管理、公共环境卫生管理、协助公安部门维护秩序、向业主及使用人收取采暖费、水电费、空调冷气费等相关费用，以及对存放设备的看护；每年物业费共计648000元，甲方应于每年年底前支付当年物业管理费；在物业管理期间，乙方有权将厂区内的办公楼、厂房等对外出租并收取租金，乙方每年所收租金多于甲方每年应交物业管理费的，多出部分归甲方所有，所收租金少于甲方每年应交乙方物业管理费的，不足部分甲方继续向乙方交纳。上述合同签订后，被告东盛公司即为被告英泰公司提供物业管理服务，但被告英泰公司一直未向被告东盛公司交纳物业管理费。
2011年5月20日，被告东盛公司依据其与被告英泰公司的约定，与中铁集团签订《房屋租赁协议》一份，约定被告东盛公司将位于章丘市工业二路4555号的办公楼1-3层出租给中铁集团，租期为三年，自2011年5月20日至2014年5月19日；租金每半年支付一次；首年租金10万元，第二年租金11万元，第三年租金12.1万元；年租金中含50%的物业管理费。上述合同签订后，被告东盛公司即将办公楼交付中铁集团使用。2012年4月，该租赁合同终止，中铁集团从租赁房屋中搬出。此外，2000年，被告英泰公司因向山东国际信托投资公司借款，提供68项设备作为抵押，双方于2000年5月8日签订了《抵押合同》，并在济南市工商行政管理局章丘分局办理了动产抵押登记备案。该68项设备现存放于涉案厂房中。
另查明，2004年9月24日，被告英泰公司因向中国建设银行股份有限公司章丘支行（以下简称建行章丘支行）借款770万元，以其所有的章国用（2000）第01023号土地证所载27405平方米的土地使用权及该土地证范围内的地上建筑物作为借款的抵押，并在章丘市国土资源局对土地使用权进行了抵押登记。上述借款到期后，被告英泰公司未偿还借款本息，建行章丘支行遂将英泰公司诉至章丘市人民法院，要求英泰公司偿还借款本息。章丘市人民法院经审理，于2005年10月25日作出（2005）章民初字第4266号民事判决书，判令英泰公司偿还建行章丘支行借款本金770万元及利息，案件受理费、财产保全费均由英泰公司承担。该判决书生效后，英泰公司未主动履行判决书确定的义务，建行章丘支行遂向章丘市人民法院申请强制执行。该执行案件由济南市中级人民法院指定商河县人民法院办理。在该案的执行过程中，商河县人民法院委托山东光彩银星拍卖有限公司对英泰公司所有的涉案土地使用权及该土地证范围内的地上建筑物进行拍卖。被告英泰公司未提交证据证明在法院组织拍卖前，其已将与被告东盛公司签订《物业委托管理协议》，以及被告东盛公司依据该《物业委托管理协议》将办公楼1-3层出租给中铁集团的事实告知法院。原告天发公司、腾优公司在拍卖中以1460万元的最高价竞得。在《竞买规则》第十七条中记载：“竞买人已经在展示时间内认真查看了上述拍卖标的，了解标的一切现状，愿意按照标的的现状参加竞买，对标的展示无异议，认可、接受本《拍卖规则》的一切内容，并收到了本《拍卖规则》”，代理原告天发公司、腾优公司参加竞买的工作人员在该《拍卖规则》上签字确认。商河县人民法院于2011年9月1日作出（2008）商执字第390-5号执行裁定书，裁定英泰公司所有的章国用（2000）第01023号土地证所载27405平方米的土地使用权及该土地证范围内的地上建筑物归买受人天发公司、腾优公司所有，天发公司、腾优公司应在30日内到章丘市土地管理部分及房地产管理部门办理产权过户手续。但截至本案最后一次庭审之日，涉案土地及房产一直未办理过户手续。2012年3月8日，商河县人民法院分别向英泰公司、中铁集团送达了（2008）商执字第390号协助执行通知书，要求英泰公司、中铁集团将涉案土地及地上建筑物中的障碍予以排除，并于2012年3月20日前迁出或腾出。在上述协助执行通知书中注明：“1、厂房及部分院落与办公室现由山东英泰皮业有限公司租赁给济南大容建设机械有限公司；2、山东英泰皮业有限公司的68项设备动产在厂房储放；3、山东英泰皮业有限公司委托济南东盛物业管理有限公司将办公楼租赁给中铁建工集团上海分公司第七项目部。”但被告英泰公司、东盛公司一直未将涉案土地及地上建筑物腾空。对于该协助执行通知书中记载的“厂房及部分院落与办公室现由山东英泰皮业有限公司租赁给济南大容建设机械有限公司”，被告英泰公司称该租赁协议并未实际履行。
本院认为，本案中，原告天发公司、腾优公司主张的为侵权之诉，因此其诉讼请求成立的前提是必须具备侵权行为的构成要件。侵权行为构成要件的首要要件是行为人实施了加害行为。而本案中，被告东盛公司占有并使用涉案土地及地上建筑物所依据的是其与被告英泰公司于2002年12月31日签订的《物业委托管理协议》，该协议的期限自2003年1月1日至2015年12月31日，协议约定在物业管理期间，被告东盛公司有权将涉案土地上的办公楼、厂房等对外出租并收取租金，用于抵扣物业管理费。而且自双方签订《物业委托管理协议》之后，被告英泰公司从未向被告东盛公司交纳过物业管理费。因此，在被告英泰公司未向被告东盛公司支付全部欠付物业管理费的情况下，被告东盛公司享有将涉案土地范围内的办公楼、厂房等对外出租的权利，直至2015年12月31日。因此，2015年12月31日前，被告东盛公司占有、使用涉案土地及地上建筑物的行为是合法的，其未对原告天发公司、腾优公司实施任何加害行为，故不应承担侵权责任。
关于被告英泰公司的责任，首先，被告英泰公司未提交证据证明在涉案土地使用权及地上建筑物拍卖前，其已将该土地上的权利负担（包括其与被告东盛公司签订《物业委托管理协议》的事实，以及被告东盛公司依据该协议将办公楼1-3层出租给中铁集团的事实）告知法院。虽然原告天发公司、腾优公司已在《竞买规则》中签字确认查看了拍卖标的、了解标的一切现状，但拍卖标的上存在的权利负担是无法通过现场查看了解的。因此，被告英泰公司未将拍卖标的上存在的权利负担告知法院的行为，导致了原告天发公司、腾优公司在不知情的情况下参加竞买。其次，在原告天发公司、腾优公司竞得拍卖标的后，因涉案土地及地上建筑物上存在的权利负担，迟迟无法实际占有并使用涉案土地及地上建筑物。而被告英泰公司作为被执行人，有义务通过向被告东盛公司、抵押权人山东国际信托投资公司履行义务使存在于涉案土地及地上建筑物上的负担消灭，而被告英泰公司未履行上述义务，其不作为直接导致原告天发公司、腾优公司在竞得涉案土地使用权及地上建筑物所有权后，无法实际占有并使用。原告天发公司、腾优公司因参加竞买支付了中标价款1460万元及佣金43.2万元，被告英泰公司应当按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告天发公司、腾优公司上述款项的利息损失。对原告天发公司、腾优公司要求被告英泰公司按照中国人民银行同期贷款利率的四倍赔偿损失的诉讼请求，因原、被告之间并非民间借贷关系，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于该损失的起算起点，因原告天发公司、腾优公司是通过法院执行拍卖取得涉案土地的使用权及地上建筑物的所有权，因此其权利的取得时间应为法院确权裁决作出之日。而商河法院是于2011年9月1日作出了（2008）商执字第390-5号执行裁定书，裁定涉案土地使用权及该土地证范围内的地上建筑物归原告天发公司、腾优公司所有，故其取得权利的时间应为2011年9月1日，相应损失应自该日起计算。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条之规定，判决如下：
一、被告山东英泰皮业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告天发公司、腾优公司经济损失（以中标价款1460万元及佣金43.2万元，共计1503.2万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年9月1日起计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告山东天发物资有限公司、济南腾优经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28800元，由被告山东英泰皮业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 梁 颖
人民陪审员 修 芳
二〇一五年二月十日
书 记 员 高理力