浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第736号
上诉人（原审原告）冯乐灿。
被上诉人（原审被告）斯松伟。
被上诉人（原审被告）袁克惠。
委托代理人（特别授权代理）斯松伟，系被上诉人丈夫。
上诉人冯乐灿因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第748号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成由审判员高伯军担任审判长、审判员冯勤伟、代理审判员丁林阳参加评议的合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年3月7日，原告冯乐灿向诸暨市步森花园房产开发有限公司购买了座落在该市浣东街道五里亭步森花园（现地址为浣东街道恒森路步升花园）2幢1单元的402室的房屋一套。次年3月，冯乐灿以其名义办理的国有土地使用权证。2006年12月，冯乐灿又以其名义办理的房屋所有权证。房屋所有权证上明确建筑面积181.57平方米，架空层面积31.31平方米。2005年3月9日，冯乐灿与郦建飞鹰结婚。后夫妻感情不合，双方于2006年12月4日签订“约定书”一份，其中明确：座落在诸暨市区步森花园2幢402室房屋一套及车库一间，首付房款时郦飞鹰出资28万元，再加上婚前借款10万元，上述38万元均属于郦飞鹰婚前财产，冯乐灿在签约当日付给郦飞鹰现金38万元，房屋产权相应归冯乐灿所有，未付的购房贷款由冯乐灿负责归还，与郦飞鹰无关。郦飞鹰与同日收到冯乐灿支付的现金38万元，同年12月28日，冯乐灿与郦飞鹰在诸暨市民政局登记离婚，双方签订的离婚协议书载明：双方在夫妻关系在存续期间无夫妻共同财产，也无夫妻共同债权债务。2009年11月6日，经诸暨市金家房产信息服务部介绍，原告冯乐灿与被告斯松伟、袁克惠夫妇签订了一份房屋买卖合同，其中约定：一、冯乐灿（卖方）将座落在本市浣东街道恒森路步升花园2幢1单元的402室房屋和架空层出卖给斯松伟、袁克惠（买方）、房屋及“三证”于合同签订时交付给买方；二、房屋价款为人民币133万元，在合同签订之日支付60万元，同年12月10日前付清余欠房款；三、依法应由买卖双方缴纳的税金和其他过户费用全额由买方缴纳、承担，卖方不负任何费用；办理转户登记时，卖方应履行配合义务；四、在本合同约定的付款期限内，保留买方退房权；如因故退房，应偿付卖方人民币10万元；如买方逾期支付房款，应按月利率2%支付利息；如买方未能在2009年12月30日前付清房款，应加付房款10万元；等等。合同签订当日，被告斯松伟通过银行转帐付给原告冯乐灿购房款60万元，冯乐灿于同日将契证、房屋所有权证、国有土地使用权证三证交付给斯松伟。同日，斯松伟又与诸暨市金家房产信息服务部签订了一份委托合同，其中明确诸暨市金家房产信息服务部应在当年12月10日前办理好银行按揭贷款，斯松伟在按揭贷款到位后2日内付清余欠房款。
2009年11月20日，被告斯松伟、袁克惠以原告冯乐灿的名义缴纳了营业税、个人所得税等税费25778.76元，但两被告到诸暨市房地产管理处办理产权转移登记时，诸暨市房地产管理处认为，涉案房产如作为冯乐灿个人财产转移登记的，应由冯乐灿和郦飞鹰共同当场确认双方于2006年12月4日所签订的“约定书”的真实性，否则不予受理转移登记申请。由于原告冯乐灿未能通知郦飞鹰到房管部门当场确认“约定书”的真实性，致使两被告未能办妥房屋产权转移登记手续。在协商未果的情形下，被告斯松伟、袁克惠诉至该院，要求该院撤销上述房屋买卖合同，判令被告返还房款，该案审理期间，该院对案外人郦飞鹰进行询问，郦飞鹰对2006年12月4日“约定书”的真实性予以确认，认可涉案房产属于冯乐灿个人财产。2010年2月，斯松伟、袁克惠撤回起诉，该院裁定予以准许。同年3月4日，原告冯乐灿起诉要求判如所请。审理中，经该院询问，原告承认房屋买卖合同中确定的付款期限已经考虑了两被告申请银行贷款所需要的时间。经该院查证，已明确涉案房地产属于原告冯乐灿的个人财产，原、被告双方于2010年3月顺利地相关部门办理了产权变更登记手续，现上述房地产已经过户至被告斯松伟、袁克惠名下。2010年3月10日、斯松伟、袁克惠支付给冯乐灿房款63万元，该款项主要来源于斯松伟从诸暨市邮政储蓄银行获得的贷款。3月24日，斯松伟、袁克惠又付给冯乐灿房款10万元。
原审法院审理认为：原告冯乐灿与被告斯松伟、袁克惠就涉案房屋买卖事项所签订的房屋买卖合同，出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。该房屋买卖合同第四条载明：逾期付款时被告斯松伟、袁克惠应加付房款10万元、支付相应利息，该条款在性质上属于违约责任条款。根据合同法规定，出卖人应履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的凭证，并转移标的物所有权的义务。在合同履行过程中，不论出于什么原因，涉案房屋起先并未能顺利过户至被告斯松伟、袁克惠名下，也就是说，原告冯乐灿并未履行转移标的物所有权这一基本义务，存在违约行为。即使如原告所述，未及时办理产权变更登记手续的责任在于房地产管理部门，根据合同法第一百二十条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，也应由原告承担违约责任。同时，该房屋买卖合同虽未明确转移房屋所有权的期限，但结合双方的庭审陈述和被告斯松伟与房产中介公司签订的委托合同内容来看，合同中确定的付款时间实际上已经充分考虑了办理产权变更登记手续和申请按揭贷款所需的时间，由此推断，原告应当首先协助两被告办理产权变更登记手续，这一义务履行在先，两被告支付其余房款73万元这一义务履行在后，正是由于原告未按照法律规定履行转移所有权的义务，才使得两被告未能依据过户后的房地产权属向银行申请按揭贷款，导致延期付款。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求，两被告延期付款，符合先履行抗辩权方面的规定，在本案审理期间，由于涉案房地产顺利过户，两被告又及时付清了其余房款10万元。可见两被告在整个合同履行过程中并不存在违约行为不应承担违约责任，原告起诉要求两被告加付房款10万元，并支付相应利息，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百三十五条、第一百二十条之规定，判决：驳回原告冯乐灿的诉讼请求。案件受理费3340元，依法减半收取1670元，由原告冯乐灿负担。
二审判决后，上诉人冯乐灿不服，上诉于本院称：一审判决认定事实错误，适用法条不当，判决结果违背当事人约定和法律规定，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。理由：一、两被上诉人违约事实和责任清楚。合同约定买方应在2009年12月10日前支付73万元，逾期支付偿付按月2%的欠款利息，如未能在2009年12月30日前付款则加付10万元。两被上诉人于2010年3月10日付63万元，3月24日付10万元，一审法院认定两被上诉人不存在违约行为违背客观事实。二、上诉人没有违反合同约定也是清楚的。上诉人提供的商品房买卖合同、结婚证、约定书、离婚证、离婚协议书及房屋三证等能证明上诉人对房屋的所有权。合同约定，买方对转户登记有配合义务，上诉人按照中介金家房产的通知办理转户手续，但被上诉人没有缴纳契税，单方决定退房，放弃办理过户登记。三、办理房屋过户登记或早或迟，应属依约由两被上诉人自己掌握，而不是受上诉人支配与控制。原判违背房地产纳税、过户登记程序与规则，错误地认定上诉人应首先协助两被上诉人办理登记过户，这一义务履行在先，付款义务在后，完全是袒护被上诉人。四、原判认定未及时办理变更登记手续的责任在于房地产管理部门也是错误的。认定2009年12月30日后应支付的10万元为违约责任条款也是错误的，该项约定属于附条件民事行为。
被上诉人斯松伟、袁克惠辩称：一、一审法院的判决是正确的，合情合法。房屋所有权转移是房屋买卖的关键，履行转移所有权的义务是房屋出卖方的职责。导致所有权不能转移的原因是冯乐灿的前妻郦飞鹰不肯到场，归根到底责任在冯乐灿一方。正因为上诉人不能转移所有权，使得被上诉人无法到银行办理按揭贷款。二、上诉人在房屋买卖过程中还有过错。2009年11月6日签订房屋买卖合同时，该房屋是被绍兴市中级人民法院查封的，上诉人隐瞒实情。被上诉人托熟人做上诉人前妻的工作，上诉人前妻表示要上诉人自己去说，上诉人说死也不会去说，导致僵局。上诉人和金家房产搞一房二卖。三、被上诉人延期支付房款的行为并不属于违约行为。在上诉人未转移所有权的情况下，被上诉人一方根据法律的规定享有先履行抗辩权。如果在未办理过户手续的情形下，仍然要被上诉人一方支付房款，对于被上诉人而言其中包含的风险是不言而喻的。被上诉人从上诉人手中取得钥匙的时间是2010年3月24日。综上，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，上诉人申请证人张某、胡某到庭作证，本院准其所请。
张某证言：我是双方交易的中介，上诉人的中介费已收取，被上诉人的不肯付。2009年11月20日去办证中心因工作人员不熟悉业务，需要向领导请示没有纳税。我认为是可以办的，要求冯乐灿与领导通融。11月24日再去办证中心，被上诉人不肯交契税了，当时杨科长已通知窗口工作人员可以办了。
胡某证言：我与上诉人是同事。2009年11月23日一起到诸暨市地税局，找到钱红伟（音），钱看了冯乐灿的资料后，提了几个问题，认为产权是明确的，与地税窗口的杨科长联系，杨答复可以对该买卖房屋办理纳税。
上诉人对两证人之证言无异议。
被上诉人认为，证人张某与冯乐灿早就认识，其所作陈述部分不符合事实。事实上是冯乐灿的前妻不肯配合。胡某不认识，也不知道他讲的是否事实。
本院对上述二证人证言分析认为，在第一次契税交纳不成的情况下，上诉人前往相关部门进行努力符合常情，且2009年11月24日被上诉人与中介人员都到过办证中心，故两证人证言有可信之处。但两证言只能证明被上诉人在2009年11月24日不支付契税款项属实，不能证明税务窗口必会受理之事实。
本院经审理查明的事实与一审认定相同。
本院认为，上诉人冯乐灿与被上诉人斯松伟、袁克惠间于2009年11月6日签订的《房屋买卖合同》意思表示真实、一致，其内容不违反相关法律规定，应属有效。本案双方主要争议在于：一、合同第四条约定的逾期付款时被上诉人斯松伟、袁克惠应加付房款10万元、支付相应利息，该条款在法律上的属性；二、被上诉人斯松伟、袁克惠是否延期付款，是否应承担违约责任。关于第一个问题，合同第二条明确买卖标的房屋价格为133万元，在2009年12月10日前付清所有款项。双方对房屋价值约定明确，因此，合同第四条约定的逾期付款加付10万元当属于违约责任条款，且该条款的其他内容也是关于合同违约事项的约定，一审法院对此条款定性正确，上诉人认为该条款属附条件民事行为与合同约定不符。关于两被上诉人是否存在违约的问题，由于双方交易的对象为不动产，依法应当办理转移登记手续，经依法登记方始发生效力。合同中，双方就登记过户相关事项有所约定，但未规定具体时间，由于该登记过户行为为被上诉人的主要权利，依合同法第六十六条的规定，被上诉人只少享有要求与支付货款同时实现的权利。上诉人的房屋所有权证颁发在与前妻婚姻关系存续期间，根据诸暨市房地产管理处的规定，在办理房屋过户手续时，共有人不共同到场的，不予受理登记申请，上诉人未能要求前妻共同到场办理相关手续，致第一次办理相关交易手续无果，被上诉人出于交易的安全性考虑，拒绝支付第二期房款是合同履行抗辩权的正当行使，不属于违约行为。因此，上诉人要求两被上诉人支付逾期付款违约金缺乏事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决得当，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3340元，由上诉人冯乐灿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年八月二十日
书 记 员 卢雅娟