上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5837号
上诉人（原审原告）：上海天蕴实业有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇花角村738号。
法定代表人：王国明，经理。
委托诉讼代理人：王淑琴，上海天蕴实业有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：程跃，上海胜杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海寿春贸易有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥文化路23号G-42。
法定代表人：陈善昌，总经理。
委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人上海天蕴实业有限公司（以下简称天蕴公司）因与被上诉人上海寿春贸易有限公司（以下简称寿春公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初8968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。
天蕴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持天蕴公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为双方所签《寿春码头租赁协议书》（以下简称租赁协议）无效，缺乏依据。租赁物包括了土地和建筑，其中土地面积约10,000平方米，建筑面积为443.33平方米，一审法院因房屋没有规划证和产证而认定合同全部无效，没有根据。二、租赁土地上的建筑大部分由天蕴公司建造，天蕴公司为此投入巨额资金，故天蕴公司应得到相应补偿。根据相关文件来看，土地减量化的收购补偿是根据容积率即建筑物面积与土地面积之比计算，故天蕴公司要求以天蕴公司和寿春公司在案涉土地所建房屋的估价比例分割补偿款总额。
寿春公司辩称，天蕴公司建造房屋未经过审批许可，因合同无效产生的损失应由天蕴公司自己承担。违法建筑不能得到补偿。请求驳回上诉，维持原判。
天蕴公司向一审法院起诉请求：判令寿春公司支付天蕴公司经济补偿款人民币（下同）3,512,743元。
一审法院认定事实如下：2007年10月18日，双方签订租赁协议，约定：寿春公司将位于金汇港西侧的寿春码头出租给天蕴公司使用，码头面积15亩（其中包括门卫间、办公楼及河道泊位等使用面积）。码头设施：8吨吊机一台、办公楼10间、门卫室2间、配电房1间。租赁期限为10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止。2007年11月11日至12月31日为免租期；前5年年租金为230,000元，后5年年租金为280,000元，先付后用。第六条约定：若寿春码头在乙方（天蕴公司）租赁期间遇政府征用码头土地，天蕴公司应无条件服从，按政府指定时间撤离，租金余额由甲方（寿春公司）即时一次性退还，协议终止执行。政府给予的征地补偿款应由双方共享，双方所得比例到时另行协商确定。协议签订后，双方开始依约履行。
后寿春公司就双方之间租赁关系向一审法院起诉天蕴公司。2012年7月24日，双方达成《补充协议书》，约定双方自愿撤诉；还约定租期延长至2019年12月31日止，延长期内年租金为330,000元；寿春公司同意天蕴公司可以将场地转租给第三方，无论第三方经营状况如何，天蕴公司需按时交纳租金，如逾期三个月未缴纳租金，视为自动放弃承租权。寿春公司同意天蕴公司或者第三方在场地上新建房屋和设施，相关手续建设方自行办理。
租赁期间，天蕴公司在租赁场所扩建了房屋等，但未办理合法建设手续。
2009年5月13日，上海市奉贤区青村镇人民政府（以下简称青村镇政府）向天蕴公司发出《责令限期拆除违法建筑通知书》。2016年1月29日，青村镇政府又向寿春公司发出《责令改正通知书》。2016年2月22日，青村镇政府又向寿春公司发出《立即代履行决定》。2016年4月15日，上海市奉贤区XX村民委员会（以下简称XX村委会）与寿春公司签订《厂房及设施收购协议》，XX村委会按总包价每亩35万元的价格收购XX镇XX村XX号寿春公司区域内用地（占地面积为12.82亩，建筑及所有地上物，总计4,487,000元。青村镇政府就此委托相关部门进行估价，其中天蕴公司扩建房屋部分为1,899,147元。
此后，天蕴公司自行拆除了其扩建的房屋。
另查明，系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建筑工程规划许可证。
一审法院认为，寿春公司提出其与案外人上海XX有限公司也签订有租赁协议书，寿春公司履行的是该协议，并非本案系争的租赁协议。根据查明的事实，寿春公司曾向一审法院起诉天蕴公司主张租金，且双方为此达成了《补充协议书》，故一审法院对寿春公司的意见不予采信，确认双方履行的是本案系争协议。根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建筑工程规划许可证，故双方签订的租赁协议无效。对于天蕴公司的诉讼请求，系要求对其在租赁场地扩建房屋和土地补偿款。天蕴公司提出，按双方协议，若租赁期间遇政府征用，补偿款应由双方共享，双方所得比例另行协商确定，现双方未协商一致，应按谁投资谁得益的原则进行分割。一审法院认为，虽双方约定补偿款共享，但对比例未作约定，视为约定不明，在未协商一致的情况下，应依法处理。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，寿春公司提出对天蕴公司于租赁场所扩建房屋并不知情的意见，根据双方的《补充协议书》，寿春公司已同意天蕴公司在场地上新建房屋，故寿春公司就天蕴公司扩建房屋是否知情对本案的处理并无影响。天蕴公司提出扩建房屋系向有关部门申请，但未审批通过，其在该情况下，依然进行扩建，主要过错责任在于天蕴公司。寿春公司作为出租方，未尽监管义务，应负次要过错责任，故关于天蕴公司扩建房屋的造价损失由天蕴公司承担百分之五十五，由寿春公司承担百分之四十五。关于扩建房屋的确认问题，寿春公司否认扩建房屋系天蕴公司扩建，但根据租赁协议对租赁标的物的描述，天蕴公司主张的扩建房屋均在租赁场所之内，租赁标的物所列范围之外，而寿春公司又未能举证证明系寿春公司或他人建造，故一审法院对寿春公司的意见不予采纳。对于扩建房屋的造价，鉴于房屋已经不存在，一审法院参照镇政府在减量化拆迁工作中对天蕴公司扩建的房屋评估价为1,899,147元。综上，按照双方过错责任，由天蕴公司承担上述造价费用中的1,044,530.85元，寿春公司承担造价费用的854,616.15元。
一审法院审理后，于2017年2月24日依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第二款的规定判决：上海寿春贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海天蕴实业有限公司房屋造价费用854,616.15元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,902元，财产保全费5,000元，由上海天蕴实业有限公司负担21,902元，由上海寿春贸易有限公司负担18,000元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，天蕴公司与寿春公司所签租赁协议涉及租赁建筑物未取得建筑工程规划许可证或产权证的部分，因违反国家法律、法规强制性规定，应属无效。
本案所涉土地在政府土地减量化拆迁范围之内，XX村委会与寿春公司签订的《厂房及设施收购协议》，约定XX村委会向寿春公司支付补偿款4,487,000元。天蕴公司认为其承租本案所涉土地上后，该土地上的大部分建筑物系其扩建，故寿春公司应按照容积率比例，在已取得的补偿款范围内支付天蕴公司3,512,743元。对此，双方当事人曾书面约定若遇政府征用土地，补偿款应双方共享，比例另行协商确定。现天蕴公司与寿春公司对补偿款分配比例始终未能协商一致，故补偿款的分配应依法合理分配。
天蕴公司要求根据相关政府文件，以容积率为补偿款之计算标准。对此，本院认为，首先，即便依据天蕴公司所提供的相关政府文件，容积率系指合法有证建筑面积和土地面积之比，但本案所涉土地上建筑物，包括天蕴公司所扩建的建筑物，均系违章建筑，不符合以容积率计算补偿金的条件。其次，XX村委会与寿春公司签订的《厂房及设施收购协议》所约定的补偿款总额4,487,000元，系以本案所涉土地的面积12.82亩，按总包价每亩35万元计算，并不以容积率为计算标准。据此，天蕴公司要求以容积率比例为标准分配补偿款的主张，缺乏事实依据。
本案中天蕴公司的诉请实质是以其在租赁土地上建造的建筑物的损失为依据，主张土地减量化补偿款。然，天蕴公司所建造的建筑物均系违章建筑，且青村镇政府亦多次发出责令拆除违章建筑的通知书，故天蕴公司对其损失本身应承担相应责任。考虑到之后政府因推进土地减量化工作确实针对案涉土地发放了相应补偿款，天蕴公司亦在该案涉土地上存在建筑物损失，本院认为一审法院综合相关因素对天蕴公司损失酌情确定的补偿款金额，并无明显不当。
综上所述，天蕴公司的上诉请求缺乏依据，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币28,065元，由上诉人上海天蕴实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月二十四日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……